山东省邹城市人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁0883民初5509号 原告：中国农业银行股份有限公司邹城市支行，住所地邹城市太平西路1181号。 负责人：陈国，行长。 委托代理人：冯长军，邹城农业个贷客户经理。 委托代理人：赵杰，邹城农行风险管理部客户经理。 被告：张宁，男，汉族，1981年3月1日出生，住邹城市。 被告：张钰，女，汉族，1984年3月8日出生，住济南市。 被告：邹城市碧桂园房地产开发有限公司，住所地：邹城市钢山街道杨下村。 法定代表人：杨文杰，总经理。 委托诉讼代理人：裴林林、王婷，该公司职工。 原告中国农业银行股份有限公司邹城市支行与被告张宁、张珏、邹城市碧桂园房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司邹城市支行的委托诉讼代理人赵杰、被告邹城市碧桂园房地产开发有限公司的委托代理人王婷到庭参加诉讼，被告张宁、张珏经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告中国农业银行股份有限公司邹城市支行向本院提出诉讼请求：1、解除个人购房担保借款合同，判令被告张宁、张钰立即向原告偿还截止2017年11月7日逾期贷款本息合计411046.66元（其中本金404412.75元、利息6633.91元）及以后形成的利息（按照合同约定计算直至借款还清之日止）；2、判令抵押合法有效，原告对抵押物享有优先受偿权；3、判令被告邹城市碧桂园房地产开发有限公司承担连带担保还款责任；4、由被告承担诉讼费、保全费及实现债权的其他所有费用。事实和理由：2015年8月25日，原告与被告张宁、张钰签订了编号为37020120150116805的《个人购房担保借款合同》，被告张宁、张钰向原告借款42万元，原告于2015年9月2日放款，按月等额本息还款，贷款期限25年，由张宁所购房屋提供抵押担保并在有权部门办理了抵押登记手续，并由邹城市碧桂园房地产开发有限公司提供连带责任保证担保。截止2017年11月8日，被告已连续4期未按约定偿还借款，原告客户经理多次进行催收未果，根据合同约定，原告有权提前收回借款，有权提前行使担保权。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求依法裁判。 被告张宁、张珏未答辩。 被告邹城市碧桂园房地产开发有限公司辩称，一、本案中被答辩人张宁未偿还的债务的承担。答辩人并非对被答辩人张宁的全部债务承担连带保证责任，而是就涉案房屋被处置后被答辩人张宁未能偿还的剩余债务承担连带保证责任。答辩人于2014年5月与被答辩人中国农业银行邹城支行（以下简称农行邹城支行）签订了编号为农业银行2014年第006号的《按揭业务担保合作协议》，该协议约定被答辩人农行邹城支行向购买答辩人房屋的购房者提供其其所购房屋及其全部权益为抵押物的抵押贷款服务。虽然《个人购房担保借款合同》约定保证人应按照本合同的约定承担连带责任保证，但是根据《按揭业务担保合作协议》第十三条约定：《个人购房担保借款合同》与该合作协议约定的条款不一致的，均以合作协议约定的条款为准，双方均按合作协议约定的条款予以履行。所以本协议约定的内容的效力优先于被答辩人农行邹城支行与购房者签订的《个人购房担保借款合同》中涉及被答辩人农行邹城支行与答辩人之间的权利义务的所有条款。答辩人的保证责任应当按照《按揭业务担保合作协议》约定的方式承担。根据《按揭业务担保合作协议》第六条第（八）款：在乙方保证期限内，若购房者只拖欠甲方贷款本息、逾期利息并由甲方向有管辖权的人民法院提起诉讼的，甲方承诺先请求行使抵押权，在处置抵押物后仍不足以清偿的，就不足部分甲方再向乙方请求承担连带清偿责任。另外，根据《物权法》第一百七十六条：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的，债权人应当按照约定实现债权：债权人应当先就该物的担保实现债权，没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权。”以及《物权法》第二十八条：“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任”的规定，答辩人应当就该涉案房屋被处置后被答辩人未能偿还的剩余债务承担连带保证责任。二、本案中诉讼费、保全费及实现债权的其它费用的承担。理由同上。根据《按揭业务担保合作协议》第六条第（八）款的约定，答辩人只是对涉案商品房被处置后不足以偿还的诉讼费等实现债权的其它费用承担连带担保责任。 原告为证明自己的主张，向本院提交以下证据：证据一、个人购房担保借款合同1份，证明2015年8月25日，原告与被告张宁、张钰、邹城市碧桂园房地产开发有限公司签订个人购房担保借款合同，被告张宁在原告处办理借款42万元，以所购房产提供抵押担保,同时由被告张钰、被告邹城市碧桂园房地产开发有限公司提供连带责任保证担保。借款及担保合法有效。根据合同约定，被告应按月还款，被告未按约定按期足额偿还借款，原告有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权。同时存在物的担保和保证担保的，原告有权要求保证人承担保证责任。本合同在合作协议之后，应以本合同为准，被告张钰、邹城市碧桂园房地产开发有限公司应承担连带清偿责任。证据二、借款凭证1份，证明原告已向被告张宁发放借款42万元，原告履行了放款义务。证据三、欠款及还款系统记录，证明被告张宁拖欠本金及利息情况及还款情况。证据四、共同还款承诺书，证明被告张宁与张钰系夫妻关系，张钰自愿对本笔借款本息及相关费用承担连带清偿责任。证据五、房屋他项权证1份，证明房产抵押已在登记部门办理抵押登记，原告对抵押物享有优先受偿权。 被告邹城市碧桂园房地产开发有限公司的质证意见是：对证据的真实性无异议，对证明内容有异议，根据我们一会要提交的证据《按揭业务担保合作协议》第十三条约定，个人购房担保合同与该合作协议约定的条款不一致的，均以合作协议约定的条款为准，双方均按合作协议约定予以履行，所以协议约定的内容优先与个人购房担保合同的效力。根据该协议第六条第8款的约定，在乙方保证期限内若购房者只拖欠甲方购房本息，逾期利息并由甲方向有管辖权的人民法院提起诉讼，甲方承诺先请求行使抵押权。 被告邹城市碧桂园房地产开发有限公司为证明自己的主张，向本院提交以下证据：《按揭业务担保合同协议》一份，根据协议第6.8条、13条约定，被告仅就处置涉案房屋后张宁未能偿还的剩余债务承担连带保证责任。 原告的质证意见是：对协议无异议，但是合同优于协议。 以上证据，原被告双方质证后，证据原件由双方各自收回，仅留证据复印件入卷。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年5月，原告（甲方）与被告邹城市碧桂园房地产开发有限公司（乙方）签订了《按揭业务担保合作协议》（编号农业银行2014年第006号），约定：乙方同意为购买本协议所约定的项目的房产的所有符合抵押贷款条件的购房者向甲方提供无条件、不可撤销的本协议约定的连带责任保证，保证范围为：购房人与甲方签订的借款合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等甲方实现债权的一切费用（以反映裁判为准）；保期限为自甲方依其与购房者、乙方签订的《个人购房担保借款合同》将贷款划入乙方的账户之日起至购房者所购房产的《房地产权证》出具之日止；在乙方保证期限内，若购房者只拖欠甲方贷款本息、逾期利息并由甲方向有管辖权的人民法院提起诉讼的，甲方承诺先请求行使抵押权，在处置抵押物后仍不足以清偿的，就不足部分甲方再向乙方请求承担连带清偿责任；在本补充协议生效之日后，甲方与购房人应共同签订由甲方提供格式版本的《个人住房（商业用房）借款合同》，并将该格式版本的《个人住房（商业用房）借款合同》作为补充协议附件五，但涉及甲乙双方之间权利义务的，甲乙双方均自愿同意：该格式版本的《个人住房（商业用房）借款合同》的内容与合作协议有不一致的，均以合作协议约定的条款为准，双方均按合作协议约定的条款予以履行。 2015年8月25日，原告与被告张宁、张珏、邹城市碧桂园房地产开发有限公司共同签订了《个人购房担保借款合同》，该合同约定原告向被告张宁贷款额度金额为42万元，借款期限300个月，借款购买的房产位于邹城市峄山北路4677号65-2-2703号，合同第二部分特别条款第二十八条约定：借款人不可撤销地申请授权贷款人将全部借款直接划入以下账户：户名：邹城市碧桂园房地产开发有限公司。借款担保为抵押。由抵押人张宁按合同约定提供抵押担保：在债务履行期限届满，借款人未按约定足额清偿债务时，贷款人有权行使抵押权，并可以与抵押人协议以抵押物折价，或者以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿。并约定借款人未按约定按期足额偿还借款的，贷款人有权停止发放借款、提高贷款执行利率、提前收回已发放借款、有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施。因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。约定债权的担保方式为连带责任保证，期间为借款到期日起二年，借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担担保责任。 2015年7月28日，原告与被告张宁妻子张珏签订《共同还款责任承诺书》，该合同约定：被告张珏承诺因申请人在贵行申请个人购房贷款人民币42万元，期限300个月，当借款人不按期偿还上述贷款本息时，本人对该笔贷款本息及相关费用承担连带清偿责任。上述合同签订后，2015年9月2日，原告向被告张宁委托的收款人邹城市碧桂园房地产开发有限公司发放贷款420000元，该借据载明的借款到期日2040年9月1日，执行利率为5.15000%，逾期利率7.72500%。而被告张宁未依约向原告履行偿还本息的义务，被告张珏也未履行连带清偿责任，2017年11月7日逾期贷款本金404412.75元、利息6633.91元。 2015年8月27日，原告与被告张宁在邹城市房地产管理局对抵押物办理了抵押权预告登记，他项权利证书编号为邹房预城区字第xxxxxxxxx号，抵押房产为邹城市峄山北路4677号碧桂园小区65-2-2703号，预告登记权利人为中国农业银行股份有限公司邹城市支行。 本院认为，中国农业银行股份有限公司邹城市支行与被告张宁、张珏、邹城市碧桂园房地产开发有限公司订立的《个人购房担保借款合同》、《共同还款责任承诺书》不违反法律、法规的强制性规定，属有效合同。原告已按约定履行义务，被告张宁未按合同约定按时还款属违约行为，故原告请求张宁承担偿还本息的责任，本院依法予以支持。被告张珏签订《共同还款责任承诺书》约定当借款人不按期偿还上述贷款本息时，愿意对该笔贷款本息及相关费用承担连带清偿责任，故原告主张被告张珏承担连带责任，证据充分，予以支持。 另被告张宁用邹城市峄山北路4677号碧桂园小区65-2-2703号房产为上述贷款办理了预告抵押登记，在被告张宁没有依约向原告履行偿还本息的义务的前提下，根据合同约定，原告有权对被告设定抵押的房产享有优先受偿权。依照《物权法》第二十八条、第一百七十六条的有关规定，原告与被告邹城市碧桂园房地产开发有限公司间签订的《按揭业务担保合作协议》，由于抵押房产为借款人所购买，所以应当就该涉案房屋被处置后未能偿还的剩余债务由被告邹城市碧桂园房地产开发有限公司承担连带保证责任，即对于被告抵押的房产折价或拍卖、变卖的价款在债务范围内享有优先受偿权。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告张宁广于本判决生效之日起十日内给付原告中国农业银行股份有限公司邹城市支行借款本金404412.75元、利息6633.91元，以后利息按合同约定计算自2017年11月8日起至实际还清之日止。 二、原告中国农业银行股份有限公司邹城市支行对被告张宁设定抵押的邹城市峄山北路4677号碧桂园小区65-2-2703号房产折价或拍卖、变卖的价款在本判决主文第二项所确认的债务范围内享有优先受偿权。 三、被告张珏、邹城市碧桂园房地产开发有限公司对上述款项承担连带清偿责任，被告张珏、邹城市碧桂园房地产开发有限公司承担保证责任后有权向被告张宁追偿。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7466元，由被告张宁、张珏、邹城市碧桂园房地产开发有限公司负担（原告已垫付，被告付给原告）。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内上诉于山东省济宁市中级人民法院，上诉须按照对方当事人人数递交上诉状及副本。 审判长  陈庆存 审判员  陈 曦 审判员  吕 洁 二〇一八年四月十九日 书记员  周 雯