江苏省无锡市新吴区人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0214民初1090号原告：江苏创美城市服务股份有限公司，统一社会信用代码91320582761539748E（1/1），住所地江苏省苏州市张家港杨舍镇华昌路**B707。法定代表人：韩宝兵，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈琦，江苏君桥律师事务所律师。被告：魏威，男，1983年11月9日生，汉族，户籍在徐州市睢宁县，现住无锡市新吴区。被告：胡艳，女，1983年3月29日生，汉族，户籍在徐州市睢宁县，现住无锡市新吴区。委托诉讼代理人：魏威（系胡艳丈夫），男，1983年11月9日生，现住无锡市新吴区。原告江苏创美城市服务股份有限公司（以下简称创美公司）与被告魏威、胡艳物业服务合同纠纷一案，本院于2018年2月23日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告创美公司的委托诉讼代理人陈琦、被告暨被告胡艳的委托诉讼代理人魏威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。创美公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令魏威、胡艳向其支付2014年12月1日到2016年7月31日期间的物业费3600元（1.52元/月/平方米*118.41平方米*20个月）；2、本案诉讼费由魏威、胡艳承担。事实和理由：其公司自2012年起为魏威、胡艳所居住的金梅苑小区提供物业服务。而魏威、胡艳自2014年12月1日起一直未支付物业管理费。魏威、胡艳辩称：1、创美公司多收了其2013年6月、7月两个月的物业费；2、创美公司长期不作为，小区内管理混乱，卫生脏乱差，对其造成的直接影响包括一辆价值8000多元的电瓶车在小区里被偷、孩子在小区内玩耍时被别墅的业主造房子使用的卷扬机弄伤了右手等，因此其无需向创美公司缴纳物业费。同时，对其因创美公司不作为对其造成的损失，其将另行予以主张。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证，即：（1）2012年9月9日，无锡市长灵房地产开发有限公司（以下简称长灵地产公司）与创美公司《金梅苑前期物业服务合同》，后签订《金梅苑前期物业服务合同更改申明》，该两份合同约定了由创美公司为金梅苑小区提供物业服务，服务期间为2012年8月25日至2014年8月24日，并明确：高层住宅的物业服务费为1.10元/月/平方米，公共能耗费为0.42元/月/平方米。2014年8月26日，双方又续签了协议一份，约定按照金梅苑前期物业管理合同及项目管理补充协议，由创美公司继续为金梅苑提供物业服务。（2）魏威、胡艳系无锡市新吴区金梅苑8-201室房屋的业主，该房屋建筑面积为118.41平方米。（3）魏威、胡艳自2014年12月1日起至2016年7月31日未交纳物业管理费，共计结欠物业管理费3599.66元。（4）2017年1月3日创美公司向魏威、胡艳发函，要求其支付结欠的物业管理费。2017年11月9日，魏威、胡艳拖欠创美公司物业费一事经无锡市新吴区梅村街道人民调解委员会调解未果。创美公司遂诉至法院。上述事实，有双方当事人陈述及创美公司提供《金梅苑前期物业服务合同》、《金梅苑前期物业服务合同更改申明》、《协议》、无锡市房屋登记簿证明、律师函、快递查询单、人民调解终结书，魏威、胡艳提供的收据等证据在卷佐证。本案争议焦点为：1、创美公司何时停止为金梅苑小区提供物业服务。2、创美公司停止为金梅苑小区提供物业服务前，物业服务质量是否达到1.10元/月/平方米的服务标准。关于争议焦点一，创美公司提供了其分别向无锡市新区梅村街道办事处、无锡市住房保障和房产管理局物业管理处、长灵地产公司递交的《关于金梅苑物业服务合同解除的呈报》以证明其于2016年7月31日正常撤场，并进一步提供了2015年1月1日到2016年7月31日期间的考勤记录、财物凭证、记账凭证、报销单，以证明其在此期间为金梅苑提供了物业服务，并缴纳相应公共能耗费用。魏威、胡艳对上述证据真实性均表示不清楚，并提出创美公司是2015年12月1日起全面停止对金梅苑小区的物业服务的，对此提供了公告照片打印件、电视台采访视频，其中两份公告中可见，2015年年底创美公司告知金梅苑小区业主其将于2015年12月1日起暂停提供物业服务，2016年4月11日再次张贴公告，明确其自2016年4月12日起与长灵地产公司解除物业服务合同，并于2016年4月底全面撤出并终止对金梅苑小区的物业服务。对此，创美公司述称其虽张贴了公告但并未实际停止服务，按照街道的要求其在金梅苑小区2016年7月成立业主委员会后才撤场并停止提供物业服务。关于争议焦点二，魏威、胡艳提供了电视台采访视频、小区内设施情况照片、金梅苑问题汇总清单，以证明创美公司提供的物业服务严重不达标，小区内存在各项设施损坏、没有绿化、垃圾不清理、卫生严重不达标等问题，并述称2016年期间最多只有2个保安和2个保洁，但保洁也仅仅是把楼梯口的垃圾拖到小区门外，保安也是时常不在岗。在2016年4月2日小区发生命案后，物业公司便无人在岗了。关于创美公司具体何时撤场及撤场前提供物业服务的情况，本院依法向金梅苑所在香梅一社区的现任书记陈宇锋、前任书记陆荣、梅村街道物管办主任万向东、金梅苑第一届业主委员会主任董本林进行了情况调查。根据调查情况显示，创美公司确实于2016年7月31日正式撤场，但撤场前2016年4月至7月期间并未向金梅苑提供实质性的物业服务，2015年12月至2016年4月之间的物业服务情况不能完全达到1.1元/月/平方米的服务标准，2015年12月之前的物业服务情况比较正常。本院依法调取了无锡市中级人民法院所做出的（2016）苏02刑初16号刑事附带民事判决书，其中查明了2016年4月2日凌晨创美公司的保安向明军在金梅苑小区门口值班时，因制止席洪图强行闯入而被席洪图伤害致死的事实。创美公司、魏威、胡艳对本院依法所做调查记录及调取的文书没有异议。本院认为，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，魏威、胡艳所有的房屋所在小区的开发商长灵地产公司与创美公司订立的《金梅苑前期物业服务合同》、《金梅苑前期物业服务合同更改申明》，约定由创美公司为金梅苑小区提供物业服务，并明确了相关的权利义务，魏威、胡艳作为金梅苑小区的业主，理应受到开发商与创美公司签订的《金梅苑前期物业服务合同》、《金梅苑前期物业服务合同更改申明》的约束，按期向创美公司交纳相应的物业管理费。根据《江苏省物业管理条例》规定，物业服务合同期限届满，业主大会未作出选聘或者续聘决定，物业服务企业按照原合同约定继续提供服务的，原合同权利义务对双方具有约束力。本案中，长庆物业公司在其与开发商的合同期限届满后，又签订了《协议》按照原合同约定继续为该小区提供物业服务至2016年7月31日，期间金梅苑小区业主大会、业委会并未作出选聘或者续聘决定，亦未对创美公司继续提供物业服务提出异议，故符合上述规定。故在此期间，创美公司仍应参照《金梅苑前期物业服务合同》、《金梅苑前期物业服务合同更改申明》的约定提供物业服务，业主亦应参照原约定支付物业费用，即按1.10元/月/平方米支付物业服务费，按照0.42元/月/平方米支付公共能耗费。但是，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。本案中根据双方当事人的陈述、提供的证据、本院所进行的调查，可以得出如下事实：创美公司确系2016年7月31日正式从金梅苑小区撤场，但期间其提供的物业服务情况具体为：2015年12月1日之前，创美公司提供的物业服务尚基本达到1.10元/月/平方米的服务标准；2015年12月1日到2016年4月1日期间，物业服务不能达到1.10元/月/平方米的服务标准，仅能提供基本的保安、保洁服务，对比《无锡市物业服务收费管理实施办法》所对应的无锡市普通住宅物业服务等级（试行）三级服务标准，其仅达到约50%的服务内容；2016年4月2日到2016年7月31日期间，除垫付公共能耗费用外，并无充分证据证明创美公司提供了其他服务内容。因此，对于创美公司现向魏威、胡艳主张2014年12月1日到2016年7月31日期间的物业服务费的主张，鉴于公平合理、服务质量和价格相符的原则，本院认为本案所涉物业费分段计算为宜，即酌定：2014年12月1日到2015年11月30日期间，按照1.10元/月/平方米的标准计算，为1563.01元；2015年12月1日到2016年3月31日期间，按照1.10元/月/平方米的50%的标准计算，为260.50元；2016年4月1日到2016年7月31日期间，不计物业服务费。因此魏威、胡艳应向创美公司缴纳2014年12月1日到2016年7月31日期间的物业服务费共计1823.51元。关于公共能耗费，现创美公司按照0.42元/平方米/月的标准向魏威、胡艳主张2014年12月1日到2016年7月31日期间的公共能耗费，该标准在《金梅苑前期物业服务合同》中有明确约定，关于公共设施运行费用、公共照明、公共用水等费用，创美公司具有代收代缴的权利和义务，故对本案中创美公司按0.42元/平方米/月计算公共能耗费的主张予以支持。但创美公司对于公共能耗费的分摊及收支情况应根据金梅苑小区业主大会、业主委员会的意见予以公布，并做好统一清算及交接工作。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、国务院《物业管理条例》第七条、第三十六条、第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、魏威、胡艳应于本判决发生法律效力之日起五日内支付江苏创美城市服务股份有限公司2015年1月22日至2016年7月31日期间的物业服务费1823.51元及公共能耗费994.64元，合计2818.15元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回江苏创美城市服务股份有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元（此款已由创美公司预交），由创美公司负担6元，由魏威、胡艳负担19元（创美公司同意其预交的案件受理费19元由魏威、胡艳直接向其支付，本院不再退还，由魏威、胡艳在本判决发生法律效力之日起五日内直接向创美公司支付）。本判决为终审判决。审判员  郭莹华二〇一八年四月二十七日法官助理牛文冉书记员杨帆本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《物业管理条例》：第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定缴纳专项维修资金；（五）按时缴纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。