河南省扶沟县人民法院民 事 判 决 书（2018）豫1621民初773号原告：河南省某某有限公司。住所地：扶沟县产业集聚区二号路、一号路中间银河路东侧。统一社会信用代码：91411621341727371B。法定代表人：崔立强，职务：经理。委托诉讼代理人：闫辉，河南陈州律师事务所律师。被告：扶沟县某某局。住所地：扶沟县鸿昌大道中段北侧。统一社会信用代码：114117210058974866。法定代表人：胡新华，职务：局长。委托诉讼代理人：刘会勇，系该局副局长。委托诉讼代理人：吉凤春，河南扶正律师事务所律师。原告河南省某某有限公司（以下简称河南亿威公司）诉被告扶沟县某某局（以下简称扶沟国土局）土地出让合同纠纷一案，本院于2018年3月7日立案受理后，依法适用普通程序，于2018年3月23日公开开庭进行了审理。原告河南亿威公司的委托诉讼代理人闫辉、被告扶沟国土局的委托诉讼代理人刘会勇、吉凤春到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。河南亿威公司向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告双方于2015年5月27日签订的国有土地使用权出让合同。2、依法判令扶沟国土局退还河南亿威公司土地出让价款160万元及利息，责令扶沟国土局赔偿河南亿威公司因此造成的经济损失10万元。3、案件受理费由扶���国土局承担。事实及理由：2015年5月27日，河南亿威公司与扶沟国土局经协商一致签订国有土地使用权出让合同，扶沟国土局将扶沟产业集聚区二路西侧南段、银河路东侧面积为10883.73平方米的国有土地使用权有偿出让给河南亿威公司，土地出让金额为440万元。出让人保证于2015年12月26日前交付土地，并达到土地平整，周围基础设施达到五通，合同签订时，双方合意把定金160万元抵作土地出让价款；后因出让方无法交付符合条件的土地，致使河南亿威公司无法进场和施工，围墙建设一半时停止了施工，多次找扶沟国土局协商处理未果，双方同意延期支付剩余土地出让价款。现扶沟国土局以河南亿威公司违约为由单方撕毁合同，没收河南亿威公司已交付的定金及出让金不予退还，河南亿威公司认为扶沟国土局不予退还土地出让金的行为缺乏法律依据，特提起诉讼，请求判如所请。扶沟国土局辩称，1、河南亿威公司起诉的事实、理由及诉讼请求既无合同约定的事实根据也无法律依据，根据合同约定河南亿威公司中标后，双方签订了国有土地使用权出让合同，该合同约定合同签订后30日内河南亿威公司支付全部出让金价款，然后办理土地登记，扶沟国土局向河南亿威公司交付土地。由于河南亿威公司在合同约定的期限内未支付出让金价款，并在催缴期限内仍未支付，河南亿威公司的行为已严重违约，在河南亿威公司违约的情况下，扶沟国土局无法办理土地登记，更无法按合同约定交付土地，根本不存在河南亿威公司诉称的扶沟国土局违约问题。既然河南亿威公司违约，其就不应该主张解除合同、退回定金、赔偿损失。2、由于河南亿威公司严重违约致使合同目的不能达到，按照合同约定扶沟国土局以登报公告的形式向河南���威公司送达了解除合同通知，按照合同法的有关规定，解除合同的通知自送达对方当事人之日起该合同即告解除，如果对方对解除合同有异议的话，可以依法请求人民法院确认解除合同的效力。河南亿威公司提起本次诉讼主张解除合同，不符合法律规定。3、根据合同法第一百一十五条规定河南亿威公司所缴纳的160万元定金，因其违约无权要求收回，更无权主张其10万元的损失。鉴于上述事实和理由，请求依法判决驳回河南亿威公司的诉讼请求，确认扶沟国土局解除合同的法律效力。河南亿威公司为支持其诉讼主张，依法提交了如下证据：证据一、2015年5月13号向周口市公共资源交易中心缴纳的土地保证金160万元电汇凭证一份。证明目的：1、河南亿威公司通过招拍挂合理程序缴纳了保证金，是为了拍卖程序的进行。2、该160万元的约定违反了法律���定，涉案土地总标的440万元，根据担保法及招投标法规定，保证金不应该高于标的总额的20%，招投标法第六十条规定，保证金不应该高于标的额的5%-10%。3、根据招标公告，在河南亿威公司竞拍成功后该保证金不予退还，直接抵做土地出让金价款。证据二、2015年5月26日原被告双方签订的履约保证协议书一份。证明目的：1、该履约保证书约定的事项为：出让合同中开发建设事宜，并不包含出让合同中土地价款的支付情况。2、该履约保证金与扶沟国土局答辩所称的定金相重复，不符合法律规定，况且该履约保证金22万元并没有支付，根据担保法及担保法司法解释规定：定金没有支付到位的视为合同不成立。证据三、2015年5月27日签订的建设用地使用权出让合同一份。证明目的：1、该合同是双方当事人真实意思表示，是合法有效的合同。2���依据本合同第9条规定，双方对2015年5月13日缴纳的160万元保证金转换为土地出让价款，应当视为对原竞拍程序的认可和终结，该160万元已经变性为土地出让价款。3、依据本合同第30条规定，如果出让人认为受让人违约的情况下，超过60日有权主张解除合同并扣押定金，但是在本案中双方对定金的性质、数额及交付时间没有明确规定，根据担保法第九十条、担保法司法解释第一百一十八条规定，当事人对定金的性质约定不明的视为没有约定。在合同签订时，160万应当视为土地出让金，是双方在签订合同时合意认可的。该定金没有数额，并不能认定是否与原土地竞拍保证金160万是同一性质，因为160万元的保证金是直接向周口市公共资源交易中心缴纳的竞标保证金，与扶沟国土局所约定的定金不是一个法律关系，在本合同中双方虽然约定有定金，但是对数额及交付时间、���付方式约定不明。3、扶沟国土局应当依据合同约定：如果受让人违约期限超过60日的，经催缴后仍不能支付出让价款的有权解除合同，在本案中扶沟国土局的催缴行为没有依法送达给河南亿威公司，也没有在法定的期限内进行催缴和行使合同解除权，对双方违约金的损失造成了扩大，根据合同法规定一方对损失扩大有过错的，由损失扩大过错方承担责任。依据本合同第42条规定双方当事人应当通过合同上约定的联系和沟通方式进行传达信息，该约定之外的公告或邮箱发送等形式，不符合合同规定，也没有法律依据。河南亿威公司是在扶沟县工商局依法成立的合法企业，扶沟国土局没有通过最简单的邮寄方式向河南亿威公司进行催缴或者解除手续，根据本合同第6条规定，出让人在2015年12月16日前将符合五通一平的土地交付给河南亿威公司，现争议的土地直至起诉日仍没有达到交付条件，扶沟国土局行为违约。扶沟国土局的质证意见为：对三份证据真实性无异议，对其证明目的有异议，河南亿威公司的证据一证明目的不能成立，该160万元票据上注明是土地竞买保证金，但是按照出让合同第9条的约定，该竞买保证金已经转化为出让合同的定金，并且在扶沟国土局向对方催缴缴纳出让金的过程中，明确告知了对方160万属于定金，不存在河南亿威公司所证明的证明目的。扶沟国土局解除合同的公告内容上也明确记载了160万元的定金不予返还，这充分证明双方对定金的约定是明确具体的，现在这笔资金已经转付到扶沟财政账户。该保证金的约定属于双方的合意，并不违反担保法和拍卖法的相关规定。其证据二对方没有实际履行，也是河南亿威公司一种严重违约行为。对证据三的证明目的，扶沟国土局不存在违反合同第6条的违约行为，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十六条规定，因河南亿威公司未全部支付出让金，更不可能办理国有土地使用权证书，河南亿威公司也无法取得该宗土地的合法使用权。扶沟国土局交付土地的前提条件是，先缴纳出让金再办理国有土地使用证然后才能交付土地。本案的事实是土地现状仍然能达到该条款约定的标准，根据该合同第10条的规定，河南亿威公司应在签订合同之日起30日内一次性付清出让价款，但是河南亿威公司并没有履行该条款的义务。根据该合同第30条规定，由于河南亿威公司的违约就无权要求返还160万元的定金。根据该合同第42条规定，结合该合同当事人的基本情况和通讯地址的记载内容，其约定的通讯地址至今没有任何办公场地和人员，由于河南亿威公司变更通讯地址，致使扶沟国土局无法向其送达催缴��知和解除合同通知，扶沟国土局通过河南亿威公司员工刘永新的邮箱送达了催缴通知，在催缴以后河南亿威公司仍然没有缴纳出让金，扶沟国土局的这种送达行为也是直接送达的方式，合法有效。解除合同的公告是通过报纸送达的，也符合公告送达的法定方式。扶沟国土局为证明其抗辩主张，依法提交如下证据：证据一、河南亿威公司营业执照副本、税务登记证、组织机构代码证、法定代表人智金堂身份证复印件、投标（竟买）申请书、缴纳保证金票据各一份。证明目的：河南亿威公司招拍挂主体资格成立，并缴纳了保证金160万元。证据二、河南省人民政府豫政土[2012]1096号土地管理文件、土地估价报告、规划条件通知书、扶沟国土局关于FGG-2014-09号宗地国有建设用地使用权出让方案的报告、扶沟国有土地出让会审领导小组[2015]5号文��、扶沟县人民政府扶政土[2015]17号关于FGG-2014-09号宗地国有建设用地使用权出让方案的批复、扶沟国土局国有建设用地使用权挂牌出让公告（中国土地市场网公告）、扶沟国土局国有建设用地挂牌出让须知、规划条件通知书、经营性土地出让项目情况告知书、成交确认书（中国土地市场网公告）、扶沟县人民政府扶政土[2015]25号关于智金堂受让国有建设用地使用权的批复、土地出让合同履约保证协议书、国有建设用地使用权出让合同。证明目的：1、原、被告签订的国有建设用地使用权出让合同程序合法。该合同是双方当事人真实意思表示，合同已经签订即生效，具有法律约束力。2、河南亿威公司违反该合同第10条第一款的规定，未在规定期限内付清出让价款，已严重违约。3、因河南亿威公司违约无法办理该宗土地的国有土地使用权证；只有在办理国有土地使用权证���扶沟国土局才有义务供地，扶沟国土局的行为不存在违约。证据三、出让金催缴通知单、邮箱附件、光盘一张。证明目的：扶沟国土局通过电子邮箱给河南亿威公司发送了出让金催缴通知单，河南亿威公司在规定期限内仍未足额缴纳出让金，其行为已严重违约。证据四、扶沟某某局扶国土资[2017]72号关于解除河南亿威公司受让宗地出让合同的请示、扶沟国有土地出让会审领导小组[2017]2号土地出让会审会议纪要、扶沟县人民政府扶政土[2017]29号关于解除河南亿威公司受让宗地出让合同的批复、扶沟国土局扶国土资发[2017]93号关于解除《国有建设用地使用权出让合同》决定书、关于解除《国有建设用地使用权出让合同》决定书送达公告（报纸公告）。证明目的：1、因河南亿威公司未在规定期限内缴纳出让价款，并经催缴仍未缴纳出让价款，其行为��违反了出让合同第10条第一款的规定。2、根据出让合同第30条的规定，扶沟国土局有权解除合同。3、扶沟国土局因无法与河南亿威公司取得联系，只能以报纸公告解除的形式通知河南亿威公司，按照合同法的相关规定，自解除合同通知送达河南亿威公司之日起，涉案出让合同就已解除。河南亿威公司的质证意见为：对证据一真实性无异议，对证明目的有异议，1、根据2015年5月13号农村信用社业务往来凭证显示，河南亿威公司向周口市公共资源交易中心缴纳160万元土地竞买保证金，该组证据能够反映河南亿威公司是为了竞拍土地向周口市公共资源交易中心缴纳的竞拍款项，是为了保证竞拍程序的进行，在竞拍结束后如中标应当抵做价款，如果不中标应当依法退回。2、该竞拍保证金160万元的约定，违反了招投标法第六十条规定，另外该约定也违法了担保法，���过了20%的规定。投标竞买申请书约定的160万元为保证金并不是出让合同约定的定金。对证据二的真实性无异议，对其证明目的1无异议，对证明目的2、3有异议，河南亿威公司没有缴纳剩余出让金是因为扶沟国土局违反了出让合同第6条的约定，无法缴纳土地，才延期支付的。对证据三有异议，2015年10月27号出让金催缴通知单没有依法送达给河南亿威公司，其所谓的邮箱送达给个人，河南亿威公司不知情，并不是合法的送达程序。该通知单显示扶沟国土局认可河南亿威公司缴纳的160万土地出让金，下余280万元未缴纳。该通知单显示清缴剩余土地出让金及欠缴产生的违约金33.88万元，并没有说明没收出让金或者定金。该通知单所依据的是土地出让合同第30条的规定，而该条规定并不显示没收土地出让金，该条规定也与城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第十四条��定相违背，该条法律只规定：逾期未支付，出让方可解除合同并请求违约赔偿，并没有说明不予退还定金或出让金，而且扶沟国土局单方认为扣押160万元是定金，明显与本案土地标的额440万元20%的规定相违背，属于因违法而无效约定。对证据四扶沟国土局[2017]72号文件显示土地出让款440万元已缴纳保证金160万元，下欠出让款280万元，扶沟国土局明显认为160万元是出让金，所谓保证金与出让合同约定的定金也不是同一性质。扶沟国土局93号文件也明确显示160万元为保证金，与出让合同约定的定金也不是同一性质。通过这些证据能够显示扶沟国土局对160万元的定性不明确，更应视为约定不明。另外各个文件显示的只是扶沟国土局单方面认为，对此河南亿威公司不予认可，河南亿威公司只向周口市公共资源交易中心约定和交付160万元的竞买保证金，没有与扶沟国土局约定过其他的保证金，在合同中约定的定金既没有交付也没有数额，双方没有履行。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。扶沟国土局对河南亿威公司提交的三份证据真实性均无异议，河南亿威公司对扶沟国土局提交的证据一、二、四的真实性未提出异议，对上述证据的真实性，本院予以确认。扶沟国土局证据三中的出让金催缴通知单虽是扶沟国土局单方制作，但根据河南亿威公司至今仍未交纳下余国有建设用地使用权出让价款，及2015年5月13日交纳的土地竞买保证金160万元系由刘永新向周口市公共资源交易中心汇款等情况，扶沟国土局向刘永新的邮箱送达出让金催缴通知单，可视为该通知书已向河南亿威公司送达。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年5月13日，刘永新向周口市公共资源交易中心汇入土地竞买保证金160万元，作为其竞拍扶沟产业集聚区二路南段、银河路东侧面积10883.73平方米土地的竞拍保证金。2015年5月21日，河南亿威公司在扶沟县工商局注册成立。2015年5月26日，原、被告签订土地出证合同履约保证协议书一份。2015年5月27日，原、被告又签订国有建设用地使用权出让合同一份，合同主要约定“……第四条……本合同项下的出让宗地坐落于扶沟县产业集聚区××路段南侧、银河路东侧。……第六条、出让人同意在2015年12月26日前将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时该宗地应达到本条第（一）项规定的土地条件：（一）场地平整达到土地平整，周围基础设施达到五通。……第八条本合同项下宗地的国有建设用地使用权出让价款为人民币440万元……第九条本合同项下宗地的定金为人民币160万元，定金抵作土地出让价款。第十条受让��同意按照本条第一款第（一）项的规定向出让人支付国有建设用地使用权出让价款：（一）本合同签订之日起30日内，一次性付清国有建设用地使用权出让价款；……第十一条受让人应在按本合同约定付清本宗地全部出让价款后，持本合同和出让价款缴纳凭证等相关证明材料，申请出让国有建设用地使用权登记。……第三十条受让人应当按照本合同约定，按时支付国有建设用地使用权出让价款。受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金，延期付款超过60日，经出让人催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失。……第四十一条本合同项下宗地出让方业经扶沟县人民政府批准，本合同自双方签订之日起生���。……”原、被告双方均加盖了公章并均由法定代表人（委托代理人）签字。合同签订后，河南亿威公司向周口市公共资源交易中心交纳的土地竞买保证金160万元转入扶沟财政局，河南亿威公司未按合同约定支付下欠的国有建设用地使用权出让价款280万元。2015年10月27日扶沟国土局分别向刘永新的邮箱发送了某某出让金催缴通知单，2016年7月5日，又发送了财政局加快征收出让金的函。2017年6月12日扶沟国有土地出让会审领导小组[2017]2号土地出让会审会议纪要中作出了解除河南亿威公司受让宗地出让合同的意见。2017年6月26日，扶沟国土局作出扶国土资[2017]72号关于解除河南亿威公司受让宗地出让合同的请示，2017年7月25日，扶沟县人民政府作出扶政土[2017]29号关于解除河南亿威公司受让宗地出让合同的批复。2017年8月8日，扶沟国土局在周口日报刊登了关于解除《国有建设用地使用权出让合同》决定书送达公告。本院认为，本案争议焦点为：1、原、被告双方签订的国有建设用地使用权出让合同违约方的认定；2、涉案合同是否已经解除；3、河南亿威公司交纳的160万元是保证金还是定金。关于争论焦点1，依法成立的合同自成立时生效。原、被告双方签订的国有建设用地使用权出让合同，符合平等、自愿、等价有偿的原则，属有效合同。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第六十六条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。原、被告双方签订的国有建设用地使用权出让合同第六条约定出让人同意在2015年12月26日前将出让宗地交付给受让人，第十条约定，受让人同意在合同签订之日起30日内，一次性付清国有建设用地使用权出让价款。河南亿威公司应予2015年6月27日前履行合同义务，河南亿威公司作为先履行一方未按合同约定履行付款义务，后履行一方有权拒绝其履行要求。河南亿威公司关于因扶沟国土局未交付符合条件的土地，双方同意延期支付剩余土地出让价款的意见，因未能提供证据证明，本院不予支持。故本案的违约方为河南亿威公司。关于争论焦点2，《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定，主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。根据原、被告签订的国有建设用地使用权出让合同第三十条约定，延期付款超���60日，经出让人催交后仍不能支付建设用地使用权出让价款的，出让人有权解除合同。因河南亿威公司未按合同约定付清建设用地使用权出让价款，经催交后仍未履行，扶沟国土局于2017年8月8日在周口日报刊登了关于解除《国有建设用地使用权出让合同》决定书的送达公告，自公告之日起经过60日，即视为送达。故原、被告双方签订的国有建设用地使用权出让合同自2017年10月7日公告到期后已经解除。关于争论焦点3，《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金：收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国担保法》第九十一条规定，定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十一条规定，当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。根据原、被告双方签订的国有建设用地使用权出让合同第九条约定，本合同项下宗地的定金为人民币160万元，定金抵作土地出让价款。虽然该160万元河南亿威公司未直接向扶沟国土局交纳，但由周口市公共资源交易中心转入扶沟国土局名下的160万元土地竞买保证金的性质，已由保证金变更为定金。但原、被告双方约定的160万元的定金，违反了《中华人民共和国担保法》第九十一条的规定，双方的定金应当按主合同标的额的20%计算，计款88万元，超出部分，扶沟国土局应当返还河南亿威公司。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十六条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第九十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告扶沟县某某局于判决生效后十日内返还原告河南省某某有限公司定金72万元；三、驳回原告河南省某某有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费20100元，由原告河南省某某有限公司负担9100元，被告扶沟县某某局负担11000元（被告负担部分先由原告垫付，待执行时一并执行）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审 判 长  马新富审 判 员  罗红艳人民陪审员  王文娟二〇一八年四月二十六日书 记 员  王耀浩