北京市延庆区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0119民初407号原告（反诉被告）：郑德慧，女，1971年3月28日出生，住北京市延庆区。被告（反诉原告）：北京夏都融侨贸易有限公司，住所地北京市延庆区延庆镇百泉街**。法定代表人：李燕，经理。委托诉讼代理人：王超，北京市证信律师事务所律师。委托诉讼代理人:马惠启,北京市证信律师事务所律师。原告（反诉被告）郑德慧与被告北京夏都融侨贸易有限公司（反诉原告，以下简称夏都公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郑德慧、被告夏都公司的委托诉讼代理人王超、马惠启到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑德慧向本院提出诉讼请求：1.要求判令原、被告签订的房屋租赁合同无效；2.要求夏都公司退还租房押金5000元、房租30000元；3.要求夏都公司赔偿2017年11月29日至12月21日的停业损失22000元，2017年7月1日至12月21日的人员工资损失36000元；4.要求夏都公司赔偿物品损失计55528元、装修损失65000元。以上共计213528元。事实与理由：原、被告于2017年5月15日签订房屋租赁合同，夏都公司将位于北京市延庆区×9号院1幢1层6-101室出租给郑德慧，面积85平方米。合同约定夏都公司将钥匙、水卡、电卡、燃气卡移交给郑德慧后视为交付完成，至今夏都公司未将燃气卡交给郑德慧。2017年12月14日双方在协商时，夏都公司告知郑德慧房屋不能安装天然气，期间郑德慧得知涉案房屋不具备合法的产权证，不能出租经营，因为该房屋为配电室公摊区域，经夏都公司开墙打洞改造后出租给郑德慧，郑德慧在不知情的情况下签订合同，交付夏都公司房屋押金5000元、房租30000元。并且夏都公司出租的房屋位置与郑德慧营业执照的位置不一致，郑德慧已经就此向延庆建委投诉举报。夏都公司辩称，郑德慧在经营期间由于经营不善，没有按时交纳房租，根据合同的约定夏都公司已经与其解除合同，郑德慧的物品也都存放在地下室库房，郑德慧可以随时取走，所以夏都公司没有违约，不同意郑德慧的诉讼请求。夏都公司提出反诉请求：1.要求郑德慧支付2017年11月15日至2018年1月31日房屋占用费12500元、违约金36000元、物品保管费每天100元（自2018年1月31日至实际搬离之日）；2.要求郑德慧将剩余物品拉走。郑德慧以诉称理由不同意夏都公司的反诉请求。本院经审理认定事实如下：1.2017年5月15日郑德慧（乙方）与夏都公司（甲方）签订房屋租赁合同，夏都公司将位于北京市延庆区×9号院1幢1层6-101室出租给郑德慧，面积约85平方米，租期3年，自2017年5月15日至2020年5月14日（夏都公司合同文本日期为2020年6月14日,数字6原为5改动后形成）。合同第三条约定，夏都公司将钥匙、水卡、电卡、燃气卡移交给郑德慧后视为交付完成。租赁期满或合同解除后，如乙方对房屋进行装修，则装修免费留给甲方，乙方应及时返还房屋及其附属物品、设备设施。合同第四条约定第一年租金60000元，第二年租金70000元，第三年租金80000元。2017年5月15日前支付35000元（含押金5000元），11月15日前支付30000元。租赁期满或合同解除后，押金扣除乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分如数返还给乙方。合同第八条约定，乙方不按照约定支付租金达10日的，甲方有权单方解除合同，收回房屋。合同第九条约定，乙方有上述违约情形的，应按照年租金的30%向甲方支付违约金，甲方并可向乙方要求将房屋恢复原状或赔偿相应的损失。2.郑德慧如约向夏都公司交纳30000元房租及5000元押金后，郑德慧对房屋进行了装修。3.2017年8月1日，郑德慧申请登记了字号为北京善愿堂商贸中心的个体工商户，地址为北京市延庆区×**院********，经营范围主要为一类医疗器械、日用品、化妆品等。对此郑德慧认为夏都公司出租的房屋与登记的房屋地址不一致，夏都公司认为房产证是一个大证，可以注册多个工商登记。4.庭审中，郑德慧称在看房时该房屋为毛坯房，并非临街商铺，因为房屋室内空间较高，夏都公司将房屋隔成两层，将临街窗户改造成门，改装后夏都公司将房屋交给郑德慧，郑德慧对房屋进行了装修。经核实，该房屋在房产登记上为商用仓库。5.经勘查，该房屋现为案外人使用，改造成装修样板间，保留了部分郑德慧的装修。其中，墙面刷白、木地板、地、地砖梯不锈钢扶手、厕所（含马桶、热水器、洗脸盆、壁柜）均为郑德慧装修原貌。部分物品及柜子均被清理、拆除。双方主要对以下事实争议较大：1.关于取暖问题，郑德慧称双方引起纠纷的原因主要是，夏都公司没有按照约定解决天然气供暖问题，夏都公司要通过楼道安燃气供暖，郑德慧不同意。夏都公司认为主要是郑德慧不予配合，责任在于郑德慧。2.关于合同的解除问题，夏都公司称郑德慧的租金支付到11月15日，夏都公司到期后给郑德慧打电话，粘贴催款函，郑德慧一直没有支付租金，且一直锁着门。后夏都公司向郑德慧邮寄EMS，但郑德慧没有回复。郑德慧表示看到了夏都公司粘贴的催款函、清退通知，但没有收到过夏都公司发出的EMS。对此夏都公司提供照片、催款函（11月15日）、合同解除通知（11月29日）、清退通知（12月21日）、三份EMS回执，拟证实夏都公司在涉案房屋门前张贴以上通知，郑德慧家人12月1日也收到过一份快递，拒收两份。2017年12月21日的清退通知主要内容为，郑德慧欠租金5999元、物业费2578元，要求郑德慧于12月22日前将物品自行腾空，如不执行，夏都公司将有权处理房间内物品。夏都公司认为2017年11月29日已经告知郑德慧解除合同，该日期为合同解除日期。夏都公司于2018年1月31日将郑德慧的物品腾清。郑德慧认为2017年11月29日之后不再经营，12月14日与夏都公司工作人员沟通解决供暖问题，如果解决还可以继续合作，现在合同也已经终止，日期应当是郑德慧起诉之日即2017年12月21日。3.2018年5月22日经本院现场勘查，涉案房屋已经由案外人租赁经营装饰业务，仍保留了郑德慧装修的基本原貌，部分装修已经改变，夏都公司将郑德慧的室内物品搬至地下室堆砌，该地下室并非专用于保管涉案物品。经查看，地，地下室物品较为琐碎多，经与双方协调，均同意郑德慧于5月27日将物品搬离，本院并告知郑德慧对物品进行拍照。5月27日，双方在交接时对物品情况产生争议，郑德慧提供物品清单，说明其主要被损坏及丢失的物品价值约70000元（详见清单），其中主要为：丢失的碧波庭养生仪一台价值30000元，损坏的美宝胃肠胶囊四瓶计17920元，损坏的洗脚盆计4000元，丢失的定制橱柜五件套和招牌价值约16000元。郑德慧对其中价值较大的一台碧波庭养生仪提供后补的收据、销售商证明、发货单等。双方交接时，郑德慧将部分自认为完好的物品拉走，其余物品仍存放在地下室，夏都公司并未在交接单上签字确认。2018年9月25日，本院在庭审时再次督促郑德慧将剩余物品拉走，双方办理交接手续，但郑德慧至今仍未拉走。4.关于房屋的装修情况，郑德慧对此提供装修明细表、照片、收据，拟证实装修及安装网络花费65070元，夏都公司对郑德慧装修的事实认可，但不认可装修的费用。经征求双方的意见，本院就装修进行询价，目前可见装修价值大约30000元，考虑新房装修的难度、材料质量等因素，整体装修价值在3-5万元之间。本院认为，1.关于本案合同的效力问题，郑德慧与夏都公司签订房屋租赁合同，虽然涉案房屋存在改造情况，但郑德慧办理了相关的个体工商户登记手续，房屋的结构问题也没有给其经营造成影响，故在相关部门未给予明确答复的情况下，本院不宜认定双方的租赁合同无效。2.关于本案合同约定的终止日期问题，双方合同文本对终止日期记载不一致，该问题涉及到郑德慧可享有租赁房屋的时间问题，夏都公司认为是2020年6月14日，郑德慧认为是5月14日，鉴于该事项属于郑德慧的权利，且夏都公司的文本经过修改，故本院认定为5月14日。3.关于合同的解除及当事人的过错问题，郑德慧在经营期间，双方产生争议的起因是供暖问题，结合双方的合同，双方对供暖方式问题并没有明确的约定，且夏都公司同意协助解决供暖问题，而郑德慧坚持以燃气供暖方式处理，导致双方产生纠纷，郑德慧自行关闭商铺，拒交应付租金，致使双方矛盾激化，夏都公司向郑德慧函告解除合同，在协商无果的情况下，郑德慧于2017年12月21日提起诉讼，夏都公司于2018年1月31日将其物品搬离。据此，本院认定双方在解决该问题时均存在一定的过错，相比之下郑德慧的过错较大。本案双方合同的解除时间应当考虑郑德慧得知夏都公司解除通知后，双方仍存在协商情节，故夏都公司函告郑德慧解除合同并不能当然发生合同解除的法律效力。郑德慧于2017年12月21日提起本案诉讼，其主张合同无效的诉求可以视为其同意解除合同的意思表示，故该时间节点为双方解除合同的时间。4.关于夏都公司要求郑德慧支付租金、涉案房屋占用费问题，本院考虑到郑德慧起诉时，愿意终止合同，但并未提起诉讼保全，而是将物品搁置在涉案房屋，其应当对2017年11月15日至2018年1月31日的租金及超期占用房屋占用费承担责任，该费用均称为房屋使用费，确定为共计12500元。5.关于夏都公司主张的违约金及物品保管费，本院考虑到双方的过错，夏都公司已经及时将房屋出租，且诉讼中郑德慧已经拉走部分物品等因素，故本院判令郑德慧应当将剩余物品在指定时间拉走，逾期承担保管费。关于郑德慧的其他诉讼请求本院作以下认定：1.关于房屋租赁押金5000元，夏都公司应当予以退回。2.关于装修损失，本院考虑到郑德慧使用时间较短，夏都公司因此获得一定的利益，夏都公司应当给付郑德慧适当补偿，本院根据室内装修及附属设施情况，酌定补偿款为30000元。3.关于物品损失，郑德慧室内物品繁多，其提供的证据不能充分证实室内物品的具体情况，根据郑德慧现有证据，可以证实其安装的柜子丢失，但不能充分证明一台碧波庭养生仪丢失。同时，本院考虑到夏都公司在清退物品时没有采取必要措施对物品进行证据保全，清退后也没有对物品进行妥善保管，如苛求郑德慧对损坏物品的举证责任，则有失公平，故酌定夏都公司赔偿郑德慧物品损失10000元。4.关于郑德慧主张的已交租金损失、停业损失、人员工资损失等，没有事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（五）项、第九十七条、第一百一十九条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、北京夏都融侨贸易有限公司退还郑德慧租赁押金5000元（于本判决生效后七日内履行）；二、北京夏都融侨贸易有限公司给付郑德慧房屋装修补偿款30000元（于本判决生效后七日内履行）；三、北京夏都融侨贸易有限公司赔偿郑德慧室内物品损失10000元（于本判决生效后七日内履行）；四、郑德慧给付北京夏都融侨贸易有限公司涉案房屋使用费12500元（于本判决生效后七日内履行）；五、郑德慧于本判决生效后七日内将剩余物品腾清（不包括涉案房屋室内折价部分），逾期按照每日30元给付北京夏都融侨贸易有限公司保管费，至物品腾清之日止；六、驳回郑德慧的其他诉讼请求；七、驳回北京夏都融侨贸易有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4495元，由郑德慧负担3570元（已交纳），由北京夏都融侨贸易有限公司负担925元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费1083元，由北京夏都融侨贸易有限公司负担970元（已交纳），由郑德慧负担113元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  赵永攀人民陪审员  贺秋鸿人民陪审员  郝淑红二〇一八年十二月十七日法官助理王华书记员昝彤