广西壮族自治区南宁市武鸣区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0122民初2657号 原告：广西恒缘融通物业服务有限公司，住所南宁市武鸣区定罗路标营社区**，统一社会信用代码91450122587115623L。 法定代表人：黎江勇，总经理。 委托诉讼代理人：覃国前，广西方园律师事务所律师。 被告：邓达疆，男，1976年12月13日出生，汉族，广西来宾市兴宾区人，住南宁市武鸣区。 第三人：广西阳光时代置地有限公司，住所南宁市青秀区民族大道**春晖花园**永凯大厦**，统一社会信用代码91450000713856684K。 法定代表人：罗耕樵，董事长。 第三人：广西润和物业服务有限公司，住所，住所南宁市民主路**阳光新都****社会信用代码9145010076305818XY。 法定代表人：赵继红，总经理。 原告广西恒缘融通物业服务有限公司（以下简称恒缘融通物业公司）与被告邓达疆、第三人广西阳光时代置地有限公司（以下简称阳光时代公司）、广西润和物业服务有限公司（以下简称润和物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月14日立案受理后，依法组成合议庭，并于2017年10月19日、2018年2月1日公开开庭进行了审理。原告恒缘融通物业公司的委托诉讼代理人覃国前到庭参加诉讼。被告邓达疆及第三人阳光时代公司、润和物业公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告恒缘融通物业公司诉称：原告接受开发商委托对武鸣区灵水财富大道进行物业管理与服务。根据《物业服务合同》的约定，多层住宅物业服务费按建筑面积每月每平方米0.45元收取。2010年10月经物价局批准，物业服务费按建筑面积每月每平方米0.44元收取。被告系原告管理的灵水财富大道小区x号楼x单元x号房业主，该房建筑面积120.43平方米。自2013年7月至2017年6月，共48个月，被告共计拖欠原告物业服务费本金2550元，违约金5393.3元（从逾期之日起按每天0.3%计算），水电费328.6元（自2017年5月至2017年7月）。在被告欠费期间，原告曾多次采用电话催交、上门催交、书面公告催交等多种方式催促被告履行交费义务，但是被告拒不交纳，严重损害原告的合法权益。为此，特向人民法院提起诉讼，请求判令：一、被告支付原告物业服务费2550元，滞纳金（违约金）5393.3元，小计7943.3元，水电费328.6元，共计8271.9元（物业费截止至2017年7月18日，之后产生的违约金按每天0.3%计算，直至付清所欠款项之日止）；二、本案诉讼费由被告负担。 原告恒缘融通物业公司为证实其主张，向本院提交以下证据：1、《物业服务合同》，拟证明润和物业公司与被告签订合同，约定物业服务费收费标准和违约金的计算方式；2、《房屋交接及入伙通知书》，拟证明灵水财富大道小区的开发商阳光时代公司于2012年2月28日通知被告办理房屋交接手续；3、《业主入伙验房表》，拟证明被告邓达疆于2012年2月28日验收房屋；4、《前期物业管理服务合同》，拟证明阳光时代公司于2013年4月25日将武鸣“灵水·财富大道”商业街的物业管理委托给原告负责；5、《物业服务企业资质证书》，拟证明原告具有物业服务三级资质；6、《财富大道前期物业债权债务处理协议》、《南国早报2013年5月23日期》，拟证明原告与润和物业公司就灵水财富大道小区的物业所遗留的债权债务达成处理意见，并在《南国早报》发表声明；7、《财富大道物业费欠费公示表》，拟证明被告所欠物业服务费本金及滞纳金情况；8、水电费欠费公示表，拟证明被告所欠水电费情况；9、《收款收据》、《水电费计算清单》、《水费缴费通知单》、《发票联》、《中国南方电网电费通知单》、《水电公摊收费表》等，拟证明小区业主缴纳水电费的情况和原告征收水电费的计算依据；10、《通知》、《整改通知》、《整改通知书》、《停水通知》、《关于小区内乱搭乱摆的报告》、《关于违规摆摊搭建的函》、《关于要求路政部门修复道路的函》、《承诺书》、《值班安排表》、《工资发放表》、《签到表》、《关于商铺、住宅墙面渗水的函》、《维修记录表》、《关于灵水财富大道东区大门改道调查表》、《告示》、照片等，拟证明原告对灵水财富大道小区实施物业服务管理的事实;11、《武鸣县普通住宅小区物业服务收费标准备案表》，拟证明原告就“灵水财富大道”小区的物业费收取标准为0.44元/㎡，于2013年6月4日得到武鸣县物价局备案；12、南宁市房地产登记簿房屋状况及产权人信息，拟证明坐落武鸣县城灵水居民区一区118号财富大道x幢x单元x号房的产权人是邓达疆，已办理产权登记[房屋所有权证号：武房权证字第××号]。 被告邓达疆未答辩和提交相关证据。 第三人阳光时代公司未答辩和提交相关证据。 第三人润和物业公司未答辩和提交相关证据。 本案的调查重点是：1、原告广西恒缘融通物业服务有限公司是否取得武鸣灵水社区财富大道的前期物业服务资格？广西恒缘融通物业服务有限公司与广西阳光时代置地公司签订的前期物业服务管理合同是否对灵水财富大道的业主产生约束力？2、原告广西恒缘融通物业服务有限公司要求被告邓达疆支付的各项费用和违约金有何依据？数额如何认定？ 经本院审理查明：2010年阳光时代公司因开发武鸣县城厢镇灵水居民区一区118号灵水财富大道小区而委托润和物业公司进行前期物业管理。邓达疆因购买灵水财富大道小区x号楼x单元x号商品房而与润和物业公司于2012年2月28日订立《物业服务合同》，双方约定：“……参照《普通住宅小区物业服务等级标准》（试行）中三级服务标准……前期物业管理是指：自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签定《物业服务合同》等生效时止的物业管理。第一条物业服务内容（一）、房屋共有部位的维护和管理……（二）、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理……（三）、环境卫生…第三条物业服务费用（一）、乙方缴纳费用时间：自公告入伙之日起开始缴纳，每月10日前缴纳当月/季/半年费用；（二）、多层住宅管理费收取标准：按物价局核定的标准内收取，即按建筑面积每月每平方米0.45元……（十）、公用水、电费按实际用量由全体业主按各自所拥有房屋建筑面积比例分摊…第九条：乙方违反合同，不按本合同约定的收费标准和时间缴纳物业管理服务费用的，甲方有权要求乙方限期补交并从逾期之日起按每天3‰缴纳违约金，经多次催缴仍不缴纳的，甲方可向有管辖权的人民法院申请支付令或提起诉讼……”。2012年2月28日，阳光时代公司向邓达疆发出《房屋交接及入伙通知书》，通知业主于2012年2月28日至2012年2月29日到灵水财富大道物业管理处或交房现场办理房屋交接和入伙手续，逾期不来办理，按合同约定执行。 另查明：恒缘融通物业公司于2011年11月25日经工商行政管理部门注册登记成立，于2013年1月4日取得物业服务企业三级资质。2013年4月25日，阳光时代公司与恒缘融通物业公司签订《前期物业管理服务合同》，约定将其开发建设的灵水财富大道小区的前期物业管理委托给恒缘融通物业公司负责。2013年5月21日，恒缘融通物业公司与润和物业公司签订《财富大道前期物业债权债务处理协议》，恒缘融通物业公司随后依协议在2013年5月23日的《南国早报》发表承接债权债务的声明。2013年6月4日，武鸣县物价局对恒缘融通物业公司就“武鸣灵水财富大道”物业服务收费标准0.44元/㎡进行备案确认。恒缘融通物业公司接收灵水财富大道小区物业管理后，对小区拖欠物业费和水电费的业主进行欠费公示。邓达疆从2013年7月开始拖欠物业费至2017年6月，共计48个月，原告经多次催讨无效后，于2017年8月14日诉至法院，提出上述诉讼请求。 又查明：邓达疆购买的坐落武鸣县城灵水居民区一区118号财富大道x号楼x单元x号房于2012年12月3日经南宁市武鸣区不动产登记中心进行产权登记[房地产权证号：武房权证字第××号]，建筑面积120.43平方米。 本院认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告邓达疆经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。润和物业公司依法接受阳光时代公司的委托对阳光时代公司开发的武鸣灵水财富大道小区的前期物业进行管理服务。邓达疆作为灵水财富大道x号楼x单元x号房的业主，与润和物业公司在平等自愿、协商一致的基础上签订了《物业服务合同》，双方当事人意思表示真实，内容并无违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效合同，该合同对邓达疆具有约束力。据此，在润和物业公司依合同履行本物业规划红线内委托管理事项的维修、养护、管理和维护义务后，邓达疆作为业主应依合同规定交纳物业费。根据合同约定及邓达疆所有的x号楼x单元x号房建筑面积120.43平方米计算，则邓达疆应从合同签订时间被告发出房屋交接手续即2012年2月28日起，于每月的10日缴纳物业费0.45元/㎡×120.43㎡=54.19元。2013年4月25日阳光时代公司与恒缘融通物业公司签订《前期物业管理服务合同》后，恒缘融通物业公司全面接管灵水财富大道小区的物业管理服务，恒缘融通物业公司并于2013年5月21日与润和物业公司达成《财富大道前期物业债权债务处理协议》，并在报纸上作出声明，则恒缘融通物业公司也承接了邓达疆就灵水财富大道小区x号楼x单元x号与润和物业公司达成的物业服务协议，同时，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释〔2009〕8号第一条的规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”恒缘融通物业公司即使未与邓达疆签订物业服务合同，恒缘融通物业公司仍然有权要求邓达疆按照物价局批准的物业收费标准缴纳物业费。恒缘融通物业公司主张灵水财富大道小区的物业收费标准为0.44元/㎡，并提交武鸣县物价局的备案登记佐证，本院予以认定。因邓达疆自2013年7月至2017年6月拖欠恒缘融通物业公司物业费达48个月，经恒缘融通物业公司催交，邓达疆无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，故恒缘融通物业公司请求邓达疆支付物业费0.44元/㎡×120.43㎡×48月=2543.5元，本院予以支持。 同时，恒缘融通物业公司还与阳光时代公司在前期物业管理合同中约定“业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每天按应交物业管理费3‰交纳滞纳金”，该约定未违反法律规定，因被告长期以来不按照约定交纳物业费，已构成违约，应参照合同支付相应的违约金。但恒缘融通物业公司在邓达疆发生拖欠物业服务费的行为后，应采取适当措施防止损失扩大，但恒缘融通物业公司未及时提起诉讼，防止邓达疆须支付的违约金扩大，恒缘融通物业公司应当承担相应责任，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，确定被告应按造成原告实际损失的百分之三十支付违约金。关于原告主张的水电费328.6元，应由供水、供电部门收取，恒缘融通物业公司无代收约定，亦未能提供其已代被告向供水、供电部门交纳上述水电费的凭据佐证，故本院不予支持。 综上所述，原告提出的诉讼请求有事实根据，符合法律规定，本院予以支持；超出法律规定的诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款、《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告邓达疆支付原告广西恒缘融通物业服务有限公司2013年7月至2017年6月期间的物业费2543.5元； 二、被告邓达疆支付原告广西恒缘融通物业服务有限公司违约金763元（2543.5元×30%）； 三、驳回原告广西恒缘融通物业服务有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费50元，由被告邓达疆负担。 上述款项，义务人应于本判决生效之日起五日内履行完毕，如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本案生效裁判所确定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  潘红玉 人民陪审员  谢记生 人民陪审员  韦长信 二〇一八年四月十二日 书 记 员  卢 航 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零九条当事人一方未付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《物业管理条例》 第十一条下列事项由业主共同决定： （四）选聘和解聘物业服务企业； 第十二条第三款业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 第十二条第四款业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 第十五条第一款业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责： （二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同； 第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 第二十六条前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。 第三十五条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。 第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳，逾期不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。