广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2071民初4280号原告：中山市盛世佳物业服务有限公司，住所地广东省中山市东区顺景花园86幢2卡商铺之二，统一社会信用代码91442000686365919U。法定代表人：赖巧文，该司总经理。委托诉讼代理人：邓石群，该司物业助理。委托诉讼代理人：郭银银，广东励而德律师事务所律师。被告：冯云峰，男，1979年8月19日出生，汉族，住广东省中山市，原告中山市盛世佳物业服务有限公司（以下简称盛世佳物业公司）与被告冯云峰物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告盛世佳物业公司委托诉讼代理人邓石群、郭银银，被告冯云峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告盛世佳物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2011年5月1日至2012年4月30日共12个月的物业服务费2364元（裕港豪庭一期7幢702房）及滞纳金12677元；2.被告向原告支付2016年5月1日至2016年9月30日共5个月的物业服务费985元（裕港豪庭一期7幢702房）及滞纳金89元；3.被告向原告支付2016年7月1日至2016年9月30日共3个月的代收水费112元（裕港豪庭一期7幢702房）及滞纳金7元；4.被告向原告支付2013年1月1日至2016年9月30日共45个月的梯间电费360元（裕港豪庭一期7幢702房）及滞纳金248元；5.被告向原告支付律师费（按实）。备注：（1）被告冯云峰于2011年1月23日办理中山市裕港豪庭一期7幢702房的收楼手续，并已装修入住。（2）因原告盛世佳物业公司接管中山市裕港豪庭一期项目一直经营亏损等主客观因素，原告于2015年12月30日按政府流程提前三个月向业主公示其于2016年4月1日退场，期间业主仍未成立业主大会和选聘新物业公司。在业主和政府相关部门的建议和挽留下，原告本着负责任的态度同意延期，在延期期间继续完成日常服务工作并协助完成业主委员会的成立和聘用了新的物业公司。原告与业主委员会、新物业公司约定于2016年9月30日顺利完成交接。庭审中，原告明确诉讼请求：涉案物业的建筑面积为123.31平方米，物业服务费按建筑面积每月每平方米1.6元计算。事实与理由：被告冯云峰购买中山市裕港豪庭小区一期7幢702房。被告从2011年5月1日至2012年4月30日、2013年1月1日至2016年9月30日拒绝缴纳物业服务费、代收水费、梯间电费。原告多次打电话、发短信、发函、公示等催收被告支付费用被拒绝，故特请法院支持原告前述诉讼请求。原告盛世佳物业公司对其主张的事实及诉讼请求提交的证据有：1.手机短信发送截图；2.关于部分业主欠费的催收通知；3.EMS国内特快专递邮件；4.核准变更登记通知书、中国移动无址办公业务受理登记表；5.值班交接记录表、来访人员出入登记表；6.秩序消防监控值班交接记录表、楼道卫生检查监督表；8.中山市裕港豪庭前期物业服务合同；9.中华人民共和国物业管理企业资质证书；10.房屋接收认可书；11.物业移交函；12.中山市不动产登记资料证明表。被告冯云峰辩称，1.被告确认拖欠2011年5月1日至2012年4月30日、2016年5月1日至2016年9月30日的物业服务费、2016年7月1日至2016年9月30日的代收水费、2013年1月1日至2016年9月30日的梯间电费，但2011年5月1日至2012年4月30日的物业服务费是开发商免除被告缴纳的；2.原告没有履行合同义务，物业管理服务不达标，如涉案小区的周边填充质量差，大部分路面下沉；正门ID锁已损坏，原告没有维修；地下区顶漏水，造成墙面皮肤脱落，被告反映多次，原告没有进行处理；地面的混凝土坑坑洼洼，原告没有向开发商反映，导致现在维修成本增大，由业主负担；水池长期无水；二栋与三栋公用的地方种植蔬菜，而且通道私用；消防通道被占用；电梯经常坏等等。被告冯云峰对其辩解提交的证据有：1.中山市合顺物业有限公司入驻裕港豪庭一期前设施/设备检查登记表；2.电梯年审整改报价；3.裕港豪庭一期业主大会会议记录；4.光盘一张。本院经审查认定事实如下：被告冯云峰是中山市港口镇银库路6号裕港豪庭7幢702房[土地证号：国（2011）易1102980，房产证号：02××230211082824]的业主。开发商广东宏达市政建设有限公司与原告盛世佳物业公司分别于2009年12月5日、2010年2月3日签订中山市裕港豪庭前期物业服务合同，合同约定裕港豪庭由盛世佳物业公司提供物业管理服务；住宅的物业服务费按建筑面积每月每平方米1.6元收取；物业服务费的缴纳时间为每月7日前；业主和非业主使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之十缴纳滞纳金。涉案物业的建筑面积为123.21平方米，即每月物业管理费197.14（123.21平方米×1.6元/月/平方米）。冯云峰拖欠2011年5月1日至2012年4月30日共12个月的物业服务费2365.68元（197.14元/月×12个月）、2016年5月1日至2016年9月30日共5个月的物业服务费985.7元（197.14元/月×5个月）。盛世佳物业公司经多次催讨无果，遂于2017年3月14日诉至本院，主张前述实体权利。另查，根据2016年9月8日的中山市港口镇裕港豪庭一期小区业主委员会的物业移交函，前期物业服务合同的终止日期为2016年9月30日，盛世佳物业公司于2016年10月1日从裕港豪庭一期小区撤场。又查，据中山市不动产登记资料证明表，涉案物业有另一权利人陈燕华。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。开发商广东宏达市政建设有限公司与盛世佳物业公司签订的前期物业服务合同是双方真实意思表示，内容及形式并未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。根据合同约定，盛世佳物业公司为裕港豪庭提供物业管理服务，冯云峰系裕港豪庭7幢702房的业主，理应向盛世佳物业公司支付物业服务费。冯云峰辩称原告的物业管理服务不到位，并提供中山市合顺物业有限公司入驻裕港豪庭一期前设施/设备检查登记表、电梯年审整改报价等证据予以证明，被告无法提供上述证据的原件且未能提供证据证明原告的物业管理服务存在重大的过错或过失，对于被告的辩解，本院不予支持。冯云峰又辩称开发商承诺免除2011年5月1日至2012年4月30日的物业服务费，亦未提交证据予以证明，对于被告的辩解，本院不予支持。关于物业服务费的计算标准，涉案物业的建筑面积为123.21平方米，根据前期物业服务合同之约定，物业服务费按建筑面积1.6元/月/平方米计算，即冯云峰每月应缴的物业服务费为197.14元。冯云峰不按时缴纳物业服务费已构成违约，依法应承担相应的民事责任。冯云峰应向盛世佳物业公司支付2011年5月1日至2012年4月30日的物业服务费2365.68元、2016年5月1日至2016年9月30日的物业服务费985.7元。现盛世佳物业公司主张冯云峰支付2011年5月1日至2012年4月30日的物业服务费2364元、2016年5月1日至2016年9月30日的物业服务费985元，此是原告自由处分其民事权利的行为，本院予以照准。关于代收水费、梯间电费的问题，冯云峰确认拖欠2016年7月1日至2016年9月30日的代收水费112元、2013年1月1日至2016年9月30日的梯间电费360元。盛世佳物业公司主张上述期间的水费、梯灯费有前期物业服务合同、欠费明细予以证明，本院予以支持。关于律师费问题，盛世佳物业公司主张冯云峰支付本案律师费，没有合同依据，本院不予支持。关于违约金问题，原告主张的滞纳金实际是违约金性质。前期物业服务合同约定业主和非业主使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之十缴纳违约金。该违约金过高，本院酌定将违约金调整为按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算。原告在本案中仅向冯云峰主张权利，是其自由处分民事权利的行为，本院予以照准。综上所述，原告诉求合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告冯云峰于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市盛世佳物业服务有限公司支付2011年5月1日至2012年4月30日期间的物业服务费2364元及违约金（违约金计算方法：以上述期间的每月物业服务费197.14元为本金，从欠费的每月8日起按中国人民银行同期同类贷款利率的标准分别计算至清偿之日止）；二、被告冯云峰于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市盛世佳物业服务有限公司支付2016年5月1日至2016年9月30日期间的物业服务费985元及违约金（违约金计算方法：以上述期间的每月物业服务费197.14元为本金，从欠费的每月8日起按中国人民银行同期同类贷款利率的标准分别计算至清偿之日止）；三、被告冯云峰于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市盛世佳物业服务有限公司支付2016年7月1日至2016年9月30日的代收水费112元；四、被告冯云峰于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市盛世佳物业服务有限公司支付2013年1月1日至2016年9月30日的梯间电费360元；五、驳回原告中山市盛世佳物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费222元（原告中山市盛世佳物业服务有限公司已预交），由原告中山市盛世佳物业服务有限公司负担161元，被告冯云峰负担61元（被告冯云峰于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告中山市盛世佳物业服务有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  黄志海人民陪审员  黄雁礼人民陪审员  刘玉金二〇一八年四月二十六日书 记 员  梁敏祺冯莹吴丽映