海南省文昌市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）琼9005民初96号 原告：项家驹，男，1952年4月13日出生，汉族，江苏省徐州市泉山区××××人，住重庆市北碚区××××。 被告：文昌海石投资有限公司，住所地：海南省文昌市清澜开发区文府路8号。 法定代表人：宫兴禾，总经理。 委托诉讼代理人：田国建，海南外经律师事务所律师。 原告项家驹与被告文昌海石投资有限公司（以下简称海石公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年1月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告项家驹，被告海石公司委托诉讼代理人田国建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告项家驹向本院提出诉讼请求：1.被告尽快将符合购房合同所列条款的房屋交付给原告；2.被告因逾期交房向原告支付违约金153,403.2元；3、被告免收交房后的两年物业管理费案；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2012年12月26日签订了《文昌市商品房买卖合同》（以下简称《合同》），合同约定：被告将位于文昌市清澜开发区第三中学东侧（清澜开发区新港路8号）的龙禧湾××××号房屋一套卖给原告，房屋用途为产权式酒店，建筑面积34.37平方米，房屋总价款26.8万元，双方约定交房时间为2013年11月30日前，合同第十一条第二款规定：逾期超过90日，被告每日按己付房价款的万分之二向原告支付违约金。合同签订后，原告依约定将全部房款支付给了被告。因延期交房，2014年12月8日被告对原告书面承诺：定于2015年1月31曰交房，若到期无法交房，即从原定交房之日起，每天按购房总额的万分之五赔偿原告，且减免两年物业费。但时至2017年11月27日止，被告仍未交付合格的房屋，且未履行任何承诺。被告在2013年10月至2015年6月曾数次向原告发放延期交房通知书和交房通知书。因此原告于2014年12月带着生活必备品来接房，但房屋又不具备接房条件。所以，在2015年4月离开海南时，向被告要来房间的装修钥匙，用于存放带来的物品。到15年底，原告再次来海南时，仍不具备接房条件，被告又不再给予租房补贴，原告只好住进尚未完工的房屋。时光荏苒，转眼到了2017年11月，原告又来到海南准备过冬。由于水、电表里的使用余量即将告罄，便拿着水电卡去充值，代表被告的管理人员却告知：没有接房就不能充水电。而在《合同》第八条规定该商品房应具备工程竣工验收合格文件，才能交付买受人使用。但直到现在，被告也没有拿出这个验收合格文件来。被告以停止供应水电要挟原告接收房屋，迫于无奈，原告只好在2017年11月27日与被告签署了交接文件。综上所述，被告因违约应按上述规定及承诺给付原告违约金，但被告非但不兑现承诺，反而还要以原告的生活必备条件为要挟，逼迫原告签署不具备接房条件的接房文件。原告无奈，特此将被告告上法庭。原告主张违约金的计算方式如下：1,从2013年12月1日起到2015年1月31日止，每日按购房总额268,000元的万分之二计，应为22,887,2元（53.6元/天×427天）；2015年2月1日起至2017年11月27日止，每日按购房总额268,000元的万分之五计，应为138,154元（134元/天×1031天）。两段违约金计时段合计为161,041.2元。2,由于每年的台风等因素确实给施工带来了一定的影响，因此在这里为被告每年免责15天。第一时段两年（因2013、2014两年台风季节均对第一时段有影响）免责1608元（53.6元/天×30天）；第二时段三年免责6030（134元/天×45天）天，两项合计免责7638元。3,因此被告应向原告支付违约金161,041.2元-7638元=153,403.2元。为了保护原告的合法权益，请求法院秉公判决，支持原告的诉讼请求。庭审时，原告明确第一项诉讼请求为：被告尽快将取得验收合格文件的房屋交付给原告。 被告海石公司辩称，1、被告从未向原告出具过承诺书，在未查明承诺书的真实性之前，原告的起诉没有依据。2、被告在2015年1月份将房屋交付给原告，至此原告一直居住使用至今，故被告认为不应当支付逾期交房的违约金。现在房屋施行备案制，不需要再取得质量监督站出具的工程竣工验收合格文件再交房。涉案商品房早已具备居住条件，且一直有完善的物业管理并有数百户在居住生活。原告于2015年在涉案商品房度过春节，且原告在诉状中称其在2015年4月份即取得房屋入住钥匙。该房屋是精装修房，不需要装修，原告取得钥匙实际上取得房屋，即为对房屋交付条件的认可，故原告所谓的逾期交房没有事实依据。3、根据合同补充协议第四条第1款及第八条第1款原告也存在违反补充协议的事实，综上，原告的起诉没有事实和法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，包括：1.《文昌市商品房买卖合同》及其附件；2.被告于2014年12月8日作出的《承诺书》。 对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.2017年2月22日的《会议纪要》(复印件)，因该证据系复印件，被告同意由法庭核实确认。该份证据系原告及小区部分业主与被告就违约赔偿等事宜商讨后作出的《会议纪要》，庭后经原告提供原件核实无异，与本案具有关联性，本院予以确认；2.《收据》二张（复印件），被告不予认可。该证据系原告交付涉案购房款的票据，原告虽未能提交原件，但被告对原告已依约交付购房款的事实予以认可，故本院对该证据予以确认。3.2014年6月30日及2015年6月16日的《交房通知书》及2014年9月25日的《延期交房通知书》（复印件），因该证据系复印件，被告同意由法庭核实确认。庭后经原告提供原件核实无异，与本案具有关联性，本院予以确认。 根据原告的陈述、被告的答辩及本院认定的证据，确认案件事实如下：原告项家驹与被告海石公司签订《文昌市商品房买卖合同》（以下简称《合同》），购买被告开发的位于文昌市清澜开发区第三中学东侧（清澜开发区新港路8号）的龙禧湾××××房，合同总价款268,000元。《合同》第八条约定：出卖人应当在2013年11月30日前，将验收合格（文昌市建设工程质量安全监督站出具的工程竣工验收合格文件），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十一条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未能按本合同约定的期限交房，按下列方式处理（按逾期时间分别处理，不作累加）：1、逾期在90日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之一支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，买受人有权单方面解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款的万分之二的违约金。第十六条约定：买受人委托出卖人代缴相关税款。第二十二条约定物业专项维修基金的应缴金额及缴付账户和用户名。同时该合同附件七补充协议第四条第1款约定，出卖人在买受人全部应付款（包括但不限于全额房款、面积差异退补款、物业专项维修基金、政府规定的相关税费及其他代收费等）支付完结之后才予交房，否则出卖人有权不予交房，买受人不得进场装修。由此导致出卖人不能交房的不视为逾期交房，由买受人承担一切责任。《合同》签订后，原告已依约向被告支付购房款268.000元。2014年6月30日，被告作出《交房通知书》，通知原告于2014年10月20日接收涉案商品房。2014年9月25日，被告以台风影响为由作出《延期交房通知书》，延期交房时间为2014年12月30日。2014年12月8日，被告及海南乐雅居酒店管理有限公司（以下简称乐雅居文昌分公司）共同向原告出具《承诺书》，承诺：1、定于2015年1月31日交付涉案商品房；2、如因被告原因导致原定交房日期无法交付房屋，对不退房的业主将每天按购房总额的万份之五进行补偿，并按承诺书第4条协定执行，即自2014年12月1日至2015年1月31日给予业主每月租赁补贴1500元；3、由于延期交房减免两年物业费。同时，被告公司工作人员在该承诺书签章处补充载明同意补二月份及三月份各1000元，并由原告签名盖章领取。2015年6月16日，被告再次制作《交房通知书》通知原告于2015年7月15日办理房屋交接手续。原告于2015年12月份居住使用涉案房屋。2017年2月22日，原告及小区部分业主就逾期交房违约赔偿及房屋竣工验收等问题与被告进行商讨。原告已分别从被告处领取2014年12月份、2015年1月份租房补贴各1500元，2015年2月份及3月份的租房补贴各1000元，共计5000元。涉案商品房至今未经文昌市建设工程质量安全监督站验收合格，未向监管部门备案，未取得《文昌市建设工程竣工验收备案登记证》。 本院认为，本案的争议焦点是：1、原告要求被告支付违约金的主张是否已过诉讼时效；2、原告要求的违约金数额及要求被告免除两年物业费的主张是否应予以支持。 一、关于原告要求被告支付违约金的主张是否已过诉讼时效的问题。原告主张逾期交房违约金属于债权请求权，应适用诉讼时效的规定。被告未依《合同》约定于2013年11月30日前将涉案商品房交付原告使用，本案诉讼应自权利人知道或者应当知道权利受到损害及义务人之日起算即2013年12月1日起算。根据《中华人民共和国民法总则》（以下简称《民法总则》）第一百九十五条：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务”的规定，本案诉讼时效因被告同意于2015年7月15日履行交房义务及原告于2017年2月22日就逾期交房违约金事宜向被告提出请求而引发中断，本案的诉讼时效应自2017年2月23日起重新计算。《民法总则》于2017年10月1日施行，该法律施行时，原告的主张未满二年，应适用《民法总则》关于普通时效的规定，即根据《民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。”的规定，本案诉讼时效期间为三年。故，截至起诉时止，原告要求被告支付逾期交房违约金的主张未超过诉讼时效。 二、关于原告主张的违约金数额及要求被告免除两年物业费是否应予以支持的问题。原告与被告签订的涉案《合同》，系双方的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，故该《合同》合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。《合同》附件及其承诺书均系双方当事人的真是意思表示，对合同的部分条款予以补充约定，系合同的组成部分，双方应按约定予以履行。原告已依合同约定向被告支付房款，被告应依约履行交付房屋的义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”的规定，原告于2015年12月份居住使用涉案房屋，视为房屋已交付使用。截至诉前，被告虽未取得涉案商品房项目的《工程竣工验收备案登记证》，但原告于2015年12月份已接收涉案商品房，应视为其对交房条件的认可，涉案商品房已交付使用。故，原告诉讼请求第一项要求被告将取得验收合格文件的房屋交付给其使用的主张，没有事实依据，本院不予支持。 被告未按合同约定将商品房交付原告使用，应向原告承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，本案中，原告未以实际造成的损失主张违约金，而以双方的约定为计付标准，被告应依照合同约定承担相应的违约责任。涉案合同对被告逾期交房的违约责任予以明确约定，即按逾期日数每日向原告支付已付房价款的万分之二的违约金；被告于2014年12月8日出具的《承诺书》中对违约金数额予以变更，同意按逾期日数每日向原告支付已付房价款的万分之五的违约金。本案的违约金额应自2013年12月1日起算至2015年11月30日止，原告在接收房屋后要求被告支付逾期交房违约金的主张，于法无据，本院不予支持。原告同意自2013年至2015年期间每年扣减15天违约天数作为台风等因素对被告施工造成的影响，本院照准。本案的违约金数额应按《合同》及《承诺书》的约定的计算标准分段计算，即2013年12月1日起至2014年12月7日止每日按已付房价款的万分之二计付，2014年12月8日起至2015年11月30日每日按已付房价款的万分之五计付。原告主张2013年12月1日起至2015年1月31日止按每日已付房价款的万分之二计付，本院照准。2013年12月1日起至2015年1月31日止的违约金为20,475元【268,000元×0.0002×（427天-15天×3）】，2015年2月1日起至同年11月30日止的违约金为40,468元（268,000元×0.0005×302天），本案违约金合计60943元（20,475元+40,468元）。原告超出上述数额的违约金主张，本院不予支持。被告公司员工在《承诺书》处的签章构成表见代理，视为被告公司做出的承诺。《承诺书》中明确载明违约金及租房补贴一并执行，且被告在承诺书中同意给付原告2014年12月至2015年1月份每月1500元及2015年2-3月份每月1000元的租赁补贴。故，对被告要求违约金应扣减租赁补贴的辩解，本院不予采信。被告辩称违约金数额过高，应予以调整。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，本案中的逾期交房违约金数额未超过合同总金额的30%（60,943元÷268,000元×100=23%），对被告违约金过高的辩解，本院不予采信。被告辩称，因原告未依约履行交付相应税款、物业维修基金等义务，被告依《合同》附件7补充协议第四条应免于支付违约金。《合同》附件7补充协议第四条虽约定因买受人未支付物业专项维修基金、税费等义务导致出卖人不能交房的不视为逾期交房，及《合同》中虽载明相应税款由出卖人代缴、专项维修基金的金额和收款账户，但未约定上述款项原告应何时缴付，且被告也未提交其通知原告缴付而原告拒绝缴付及因上述税款未缴付导致逾期交房的证据。故，对被告的该辩解，本院不予采信。 涉案商品房的物业服务公司为乐雅居文昌分公司，原告与该公司存在物业服务合同关系。根据合同的相对性，涉案商品房物业费的缴付应由乐雅居文昌分公司收取，而非被告。原告要求被告免收两年物业费的主张，于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二））》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告文昌海石投资有限公司应向原告项家驹支付逾期交房违约金60,943元，应于本判决生效之日起五日内一次性付清。 二、驳回原告项家驹的其他诉讼请求。 如果被告文昌海石投资有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币1684.03元（该款项原告已预缴），由原告项家驹负担1022.53元，原告多缴付部分，本院予以退还；由被告文昌海石投资有限公司负担661.5元，应于本判决生效之日起五日内一次性向本院缴付。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。                                                                                            审 判 员 张 鹏                                                 二〇一八年四月二日                         法 官助 理 吴 清 岳             书 记 员 邢 益 善