广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0606民初15470号原告：梁颖生，女，1970年1月23日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：伍玉林，广东正帆律师事务所律师。委托诉讼代理人：严梓涛，广东正帆律师事务所实习律师。被告：佛山市顺德区众恒房产开发有限公司，住所地广东省佛山市顺德区容桂容山居委会容奇大道中6号第三栋B区303。法定代表人：曾阅文。委托诉讼代理人：张海峰，广东海迪森律师事务所律师。被告：佛山市昊馨家物业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区石湾镇街道湾华市场西侧商铺5号。法定代表人：李雪。委托诉讼代理人：王锡怀，广东至简律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙国艳，广东至简律师事务所实习律师。被告：李雪，女，1987年1月12日出生，汉族，住四川省绵竹市。委托诉讼代理人：王锡怀，广东至简律师事务所律师。原告梁颖生与被告佛山市顺德区众恒房产开发有限公司（以下简称众恒公司）、佛山市昊馨家物业管理有限公司（以下简称昊馨公司）、李雪建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2017年9月25日立案后，本院依法适用简易程序于2017年11月27日、2018年3月19日两次公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告的委托诉讼代理人伍玉林、严梓涛，被告众恒公司的委托诉讼代理人张海峰，被告昊馨公司的委托诉讼代理人王锡怀到庭参加诉讼；第二次庭审，原告的委托诉讼代理人伍玉林，被告众恒公司的委托诉讼代理人张海峰，被告昊馨公司的委托诉讼代理人王锡怀，被告李雪及其委托诉讼代理人王锡怀到庭参加诉讼。本案已审理终结。原告向本院提出本诉的诉讼请求：1.请求法院解除原告与被告众恒公司、昊馨公司的《晖胜尚轩地下人防空间使用权、收益权转让协议》，由上述两被告退还原告购买×××人防车位款400000元，服务费60000元，管理费28000元及利息（以488000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率自2017年5月18日起至实际清偿之日止）；2.被告李雪对被告昊馨公司的债务承担连带清偿责任；3.本案的诉讼费由三被告承担。事实和理由：被告众恒公司是晖胜尚轩商品房的开发公司，为满足业主的车辆停放，其将地下人防空间改造为汽车位或摩托车位，被告众恒公司委托被告昊馨公司负责将改造的地下人防汽车位的使用权和收益权进行转让。2017年5月25日，原告与被告昊馨公司签订《晖胜尚轩地下人防空间使用权、收益权转让协议》，原告按约定支付了转让款400000元及其他的服务费、管理费。同时按约定被告应当在2017年7月1日交付全部车位及门禁卡等物品和文件资料，但被告众恒公司以被告昊馨公司未经其授权不认可原告与被告昊馨公司签订的合同，至今一直还没有实际履行交付地下室人防车位CW21、CW22、CW23、CW26的义务，被告昊馨公司作为被告众恒公司的代理人在代理权限内实施的民事法律行为，由被告众恒公司对被告昊馨公司的代理行为承担民事责任。从被告昊馨公司资金的流转可以发现，其大量利用股东李雪的私人账号进行收款和支出，导致股东财产与公司财产不分家，公司账务管理混乱，双方使用同一账号，根据《公司法》第二十条第三款的约定，被告李雪应当为昊馨公司的债务承担连带责任。被告众恒公司辩称，本案的被告昊馨公司与原告签订的合同是在没有经过被告众恒公司授权的情况下签署，被告昊馨公司的行为属于无权代理行为，事后也没有得到被告众恒公司的追认，根据合同法的相关规定，被告昊馨公司应对其无权处分行为承担相应的法律后果。被告众恒公司不是本案的适格被告，原告对被告众恒公司的各项诉求不应得到支持。被告昊馨公司辩称，被告昊馨公司是依法享有代理权，被告众恒公司在2016年5月29日授权被告昊馨公司对涉案的人防车位进行租赁，被告昊馨公司以自己的名义在2017年5月25日签订了涉案的协议是在其代理期间内签署的。原告在事前也知情被告昊馨公司是被告众恒公司的代理人。所以本案产生的法律后果应由被告众恒公司承担，被告众恒公司应向原告交付案涉的人防车位的使用权，被告昊馨公司已经多次要求被告众恒公司履行交付车位的义务，但被告众恒公司既不履行相关义务应承担相应法律后果，至于原告交付的款项由于被告众恒公司与被告昊馨公司存在内部的财务结算事宜没有完结，不影响原告要求被告众恒公司交付人防车位的请求。被告昊馨公司在第二次庭审中补充答辩意见为被告昊馨公司经过财务核实，其没有收到原告的任何款项。被告李雪辩称，作为股东只是以其对出资额承担有限责任；至于冯典涛转给被告李雪的款项属于其他法律关系，与本案无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于原告提交的证据认证如下：1.原告的身份证复印件、被告李雪的身份证复印件、被告众恒公司、昊馨公司的企业信息打印件、社会信用代码信息打印件、晖胜尚转轩项目小车位委托代理租赁协议书复印件，被告昊馨公司的企业机读档案登记资料、公司章程、公司董事监事经理信息各一份，原告与冯典涛的结婚证一本，三被告对原告提交的上述证据的真实性均无异议，本案予以采信；2.原告提交地下人防空间使用权、收益权转让协议五份，五份协议书是原告与被告昊馨公司签订，签订双方均无异议，本院予以采信；3.收款凭证八份、兴业银行客户付款回单四份，对其真实性双方无异议，且支付的费用与原告和被告昊馨公司签订的五份协议书中约定的金额一致，故本院予以采信；4.授权委托书一份，该委托书是两被告之间签订，被告众恒房产对委托书正文部分由被告昊馨公司添加的手写部分不予确认，且被告昊馨公司也确认是之后由其添加，故该协议书除手写部分之外的内容，本院予以采信；5.广东正帆律师事务所关于按时交付车位及附随的门禁卡等物品和文件资料的函、EMS快递单及交寄邮件收据各两份，虽然其函件由原告委托广东正帆律师事务所出具，但通过第三方中国邮政部门进行了投递，并加盖了邮政部门的业务公章，故本院对原告提供的本组证据的真实性予以确认。对于被告昊馨公司提交的证据认证如下：1.晖胜尚转轩项目小车位委托代理租赁协议书（含人防车位明细情况表三页），原告及被告众恒公司、李雪对其真实生均无异议，本院予以采信；2.EMS邮寄单及关于晖胜尚轩小车位管理的函各一份，该函件由第三方中国邮政部门投递，并加盖了邮政部门的业务公章，且显示该邮件已经退回，故本院对其真实性予以确认；3.授权委托书×××、业主身份证复印件各两份，原告与被告众恒公司、李雪对其真实性均无异议，本院予以采信。对于被告众恒公司提交的证据认证如下：晖胜尚轩项目小车位委托代理销售协议书一份，原告及被告昊馨公司、李雪对其真实性均无异议，故本院对其真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：2016年5月29日，被告众恒公司与被告昊馨公司签订了《晖胜尚轩项目小车位委托代理租赁协议书》，载明：1.甲方（被告众恒公司）委托乙方（被告昊馨公司）全权代理租赁晖胜尚轩项目尚未出售的地下室小车位129个，其中人防车位56个，产权车位73个；2.甲方委托乙方租赁时间为2016年6月1日至2017年5月31日；3.甲方尚未出售的车位出租事项由昊馨家物业管理公司负责管理，车位租金归乙方所有，用于支付人工及宣传费用。由乙方代理租赁甲方车位期间，乙方负责交纳上年及委托出租合同期间内甲方应缴的空置物业物业管理费，甲方不负担此期间内的物管费用。包括：2015年1-12月空置物管费用75360元，2016年1-12月空置物管费用94200元。2017年1-5月份空置物管费用39250元。共计应交纳空置物管费用208810元；4.此协议一式两份，双方各执一份，具有同等法律效力。未尽事宜双方可协商解决，协商不成的，向当地人民法院提出诉讼。2016年5月29日，被告众恒公司与被告昊馨公司签订了《晖胜尚轩项目小车位委托代理销售协议书》，载明：1.甲方（被告众恒公司）委托乙方（被告昊馨公司）全权代理销售晖胜尚轩项目尚未出售的地下室小车位128个（人防区：51个，地下室67个）及首层车库CW138至CW147号共10个，委托代理销售时间为2016年6月1日至2016年12月31日；2.甲方根据上年合同方案所定车位价格，结合现在实际情况，同意按以下定价由乙方负责出售车位：（1）人防车位45个可按68000元每个的价格出售（不含税），6个人防子母车位可按100000元每个的价格出售（不含税）。但不包括开具租赁发票税金。（2）地下室车位62个按128000元每个的价格出售，5个地下室车位按178000元每个的价格出售，车位价格包括增值税的价格。（3）首层车库CW138-CW147号共10个车位按220000元每个的价格出售，同意销售车位共128个，合计总价14686000元。（4）5、6首层共17个车位属曾阅文自己销售（不计奖、需要一次性支付、不按揭、不分期）（详见附表）。（5）销售车位包括的契税和维修基金由业主承担。每销售一个车位给予乙方每个车位实收销售金额7%的奖励。（6）溢价部分由甲乙方各按50%分成，并且各自负担溢价部分的增值税金。乙方不能低于甲方委托的销售价格进行销售；3.乙方出售甲方委托租赁的车位时，乙方负责收取车位定金，其他认缴费用一律汇入甲方指定的账户。甲方开户行：容桂农商银行；开户人名称：佛山市顺德区众恒房产开发有限公司；开户账号：16×××17；4.结算方式：1）甲方收到款项后三天内与业主签订车位销售合同；2）乙方负责部分未收取的款项的追收，乙方如果三个月内未收齐款项，乙方自动放弃收取提成款与溢价部分，如果是甲方原因造成乙方未收齐车位余款的，甲方需要正常支付乙方提成与溢价部分；3）在车位款全部收齐后，甲方每月5日前将上月销售提成款打到乙方账号，每推迟一天付款，甲方应支付每天1%的滞纳金。提成款不含税，乙方只开具收据给甲方；5.此协议书一式两份，双方各执一份，具有同等法律效力。未尽事宜双方可协商解决，协商不成的，向当地人民法院提出诉讼。另查明，2017年5月25日，原告与被告昊馨公司签订了五份《晖胜尚轩地下人防空间使用权、收益权转让协议》，约定由被告昊馨公司将晖胜尚轩项目地下人防工程的CW21、CW22、CW23、CW26、CW47号五个人防车位的使用权、收益权转让给原告，车位使用权、收益权转让价款为每个100000元，甲方收到乙方全额转让款后，于2017年7月1日前将上述车位的使用权、收益权交付给乙方，协议书还约定了双方其他的权利和义务，同时被告昊馨公司向原告出具了《授权委托书》，委托书载明：委托人为被告众恒公司，受托人为被告昊馨公司，晖胜尚轩小区地下室人防车位CW21、CW22、CW23、CW26、CW47为委托人开发建设，享有相关权益，现委托上列受托人在委托人以上人防车位使用权、收益权事宜中，作为委托人的代理人。代理人昊馨公司的代理权限是：有权以受托人名义与使用人签订车位使用权、收益权转让协议、收取车位使用权、收益权金额、开具相关票据等。《授权委托书》中添加的手写部分：“CW21、CW22、CW23、CW26”由被告昊馨公司添加，被告众恒公司不予确认，其仅确认是对CW47人防车位的授权委托。原告与被告昊馨公司签订合同后，原告依约向被告昊馨公司支付了五个车位的转让款500000元，团购服务费75000元，部分物业管理费35000元，被告众恒公司也按约将CW47号人防车位的使用权、收益权转让给了原告。原告以被告众恒公司、昊馨公司至今未对CW21、CW22、CW23、CW26号人防车位的使用权、收益权进行交付，遂诉至法院。另查明，被告众恒公司庭审中确认案涉的CW21、CW22、CW23、CW26号人防车位的使用权、收益权已经转让给案外人，并已经实际交付。本院认为，《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款规定：“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设;人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”。本案中被告众恒公司是案涉晖胜尚轩地下人防车位的开发和投资者，其享有管理和收益的权益。《中华人民共和国人民防空法》第二条规定了人民防空是国防的组成部分。《中华人民共和国物权法》第五十二条规定了国防资产属于国家所有。被告众恒公司与昊馨公司于2016年5月29日签订的《晖胜尚轩项目小车位委托代理销售协议书》中约定由被告昊馨公司代理销售晖胜尚轩项目的人防车位的约定违反了法律法规的强制性规定，故该协议书中对于委托销售人防车位的约定为无效条款。依据《中华人民共和国合同法》第三百九十六条规定，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同，结合本案被告众恒公司与昊馨公司于2016年5月29日签订的《晖胜尚轩项目小车位委托代理租赁协议书》内容显示，被告众恒公司与被告昊馨公司之间是委托合同关系。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效”。原告与被告昊馨公司签订的五份《地下人防空间使用权、收益权转让协议》中关于使用期限的约定：“该车位一次性使用权20年，赠送38年使用权（即至2075年9月15日止）”，虽然只约定使用权为20年，但赠送38年也是租赁期限的延伸，与上述法律规定不一致，故对于协议中关于使用期限超过20年的部分无效。除此之外，原告与昊馨公司签订《地下人防空间使用权、收益权转让协议》将CW21、CW22、CW23、CW26号车位的使用权、收益权转让给原告是符合法律规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。原告按照协议的约定向被告昊馨公司支付了上述四个人防车位的费用共计488000元，但被告昊馨公司、众恒公司并没有按约于2017年7月1日对上述四个人防车位的使用权、收益权进行交付，构成违约，且被告众恒公司确认案涉的CW21、CW22、CW23、CW26号车位的使用权、收益权已经交付给第三人，致原告与被告昊馨公司签订的上述四个人防车位的使用权、收益权转让合同的目的已经无法实现，故现原告主张解除与被告昊馨公司于2017年5月25日与签订的四份《地下人防空间使用权、收益权转让协议》（CW21、CW22、CW23、CW26号人防车位），符合法律规定，本院予以支持。原告于2018年1月10日变更诉讼请求，要求解除案涉的四份《地下人防空间使用权、收益权转让协议》（关于CW21、CW22、CW23、CW26号人防车位），并通知对了被告昊馨公司、众恒公司，故四份《地下人防空间使用权、收益权转让协议》于2018年1月10日解除。关于解除合同后违约责任的承担。《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。结合上述分析，被告众恒公司与被告昊馨公司之间是委托合同关系，且原告与被告昊馨公司签订《地下人防空间使用权、收益权转让协议》时，在协议书中已经明确告知原告，被告昊馨公司受众恒公司的委托，全权负责也下人防空间使用权，收益转让事宜，故案涉的四份《地下人防空间使用权、收益权转让协议》解除后，原告支付的租赁人防车位的488000元由被告众恒公司退回，由于被告昊馨公司、众恒公司的违约且客观上造成了原告的损失，故对于利息的计算，按中国人民银行同期同类贷款利率自2017年7月1日计息到实际清偿之日，原告对利息的诉请，超出的部分，本院不予支持。被告众恒公司辩称未对被告昊馨公司的行为进行授权,其不是适格的被告，经上述论证，被告众恒公司的抗辩意见无事实及法律依据，本院不予支持。原告将涉案款项支付给被告昊馨公司的股东李雪及案外人黄艳军的个人账户中，被告昊馨公司也出具了《收款凭证》，并加盖了公章，其数额能相互对应，且第一次庭审中被告昊馨公司确认上述事实，但第二次庭审时，被告昊馨公司在无任何理由的基础上否认第一次陈述，有违诚实信用原则，同时被告李雪否认原告支付到其账户中的款项是用于租赁人防车位的款项，但无任何证据佐证，也未说明其款项的用途，且原告租赁的CW47号人防车位支付的款项与租赁CW21、CW22、CW23、CW26号人防车位的款项是一起支付的，故对于被告昊馨公司与被告李雪关于原告支付上述款项用途的辩称，于法无据，本院不予支持。原告虽然将案涉款项支付到被告昊馨公司股东李雪的个人账户，但被告昊馨公司出具了《收款凭证》，确认原告支付款项的事实，并没有证据证明被告李雪利用公司的独立的法人地位逃避债务，损害公司债权人的利益，且被告昊馨公司在本案中并不承担责任，故对于原告主张被告李雪承担连带清偿责任，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国人民防空法》第二条、第五条，《中华人民共和国物权法》第五十二条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百一十四条、第三百九十六条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告梁颖生与被告佛山市昊馨家物业管理有限公司于2017年5月29日签订的四份《地下人防空间使用权、收益权转让协议》（关于×××号人防车位）于2018年1月10日解除；二、被告佛山市顺德区众恒房产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告梁颖生退还488000元及利息（利息以488000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率自2017年7月1日计付至实际清偿之日止）；三、驳回原告梁颖生其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为3650元（原告已预交），由被告佛山市顺德区众恒房产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  何序明二〇一八年四月二十四日书记员  李金莲