重庆市黔江区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0114民初7350号原告:王晓兵，男，生于1969年2月12日，住重庆市彭水县。原告:杨广新，女，生于1973年6月13日，住重庆市彭水县。二原告共同委托代理人:夏庆娟，重庆才学律师事务所律师。被告:侯斌，男，生于1973年9月12日，住重庆市黔江区。委托代理人:李科、李德江，重庆纵深律师事务所律师。第三人:重庆市黔江区锐胜网吧，住所地重庆市黔江区长征北路**。法定代表人:阮涛，该公司经理。委托代理人:龚建波，重庆川东南律师事务所律师。原告王晓兵、杨广新与被告侯斌租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序于2017年12月25日公开开庭进行了审理，后因双方当事人争议较大，本案转为普通程序，本院依职权追加了重庆市黔江区锐胜网吧（以下简称锐胜网吧）为第三人，于2018年3月7日公开开庭进行了审理。原告王晓兵及其委托代理人夏庆娟、被告侯斌及其委托代理人李科、第三人锐胜网吧的法定代表人阮涛及其委托代理人龚建波均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王晓兵、杨广新向本院提出如下诉讼请求：1、请求人民法院根据《中华人民共和国合同法》第94条3项、226条、227条、228条之规定解除原告与被告于2014年5月27日签订的房屋租赁合同未履行部分，并由被告将该出租房屋返还给原告；2.判令被告立即向原告支付租金463123.5元、滞纳金19885.95元；3.诉讼费用由被告承担。庭审中，原告明确第一项诉求的实质为要求解除合同、返还房屋，主张欠付租金的计算组成为2016年6月10日至2017年6月10日期间的欠付租金265146元以及2017年6月11日至2017年11月11日期间的租金197977.5元；另增加要求第三人锐胜网吧承担连带支付责任的诉求。事实与理由：2014年5月27日，原、被告共同签订房屋租赁合同，约定原告将自己所有的位于黔江区XX路XX号房屋出租给被告使用，该出租房面积为838.75平方米，租期5年（2014年6月10日至2019年6月10日），被告拖欠2014年6月10日至2017年6月10日房屋租金265146元，经原告多次催收无果，为了减少被告给原告造成的损失，原告请求解除该租赁合同，故被告应向原告支付2017年6月10日之后至解除合同之日的租金，即按年租金475146元为基数暂计至2017年11月10日。综上所述，由于被告拖欠租金数额巨大，原告已失去租房意义和目的，无法将其房屋继续出租给被告使用，为了保护原告的合法权益，特起诉至法院。二原告为证明其主张，共同向本院提交证据如下：1.二原告身份证复印件；2.《房屋租赁合同》、房屋产权证书。被告侯斌辩称，1.被告侯斌不是本案适格的被告，因为侯斌与原告签订租赁合同时，侯斌是代表锐胜网吧进行的行为，是锐胜网吧与原告之间形成租赁合同关系，在合同的履行过程中，租金的支付以及原告催收租金等均是找锐胜网吧，与本案的被告无关。因此，该合同是否解除以及是否欠缴租金，作为侯斌无法向法庭进行答复；2.锐胜网吧是一个独立的企业法人，侯斌既不是网吧的股东，也不是网吧的法定代表人，更不是网吧的投资人，侯斌在代表网吧与原告签订租赁合同就已经明确告知是锐胜网吧用于经营，在履行合同过程中，是锐胜网吧与原告形成租赁合同关系；3.被告在本案中举示了网吧的两份证明，录像资料及微信记录，能够相互证明侯斌是代表锐胜网吧的行为，锐胜网吧有营业场所，有网吧广告，这些事实印证原告与锐胜网吧形成租赁合同关系。同时，也证实原告与锐胜网吧达成网吧抵偿租金的事实。被告侯斌就其辩称举证如下：锐胜网吧出具的情况说明（2014年9月）；锐胜网吧出具的情况说明（2017年）；王晓兵与锐胜网吧法定代表人阮涛的通话记录；王晓兵与侯斌的微信聊天记录。第三人锐胜网吧陈述，1.根据合同法的相对性原则，第三人不是承担原告诉求的主体，原告与第三人没有签订租赁合同；2.2017年6月30日，第三人已经与原告达成一致意见，将网吧的所有设施设备等一切合法手续转让给原告，用于冲抵2016年6月11日至2017年6月10日期间所欠的租金，同时在网吧转让给原告后，原告安排网吧管理人员李晓涛在继续经营，因此在2017年7月1日之后的租金不应当向第三人主张，其诉求于法无据，诉求支付滞纳金更是于法无据，滞纳金不能在平等民事主体之间适用；3.虽然被告侯斌于2014年8月将网吧的经营许可转让给第三人的合伙人，但是第三人的合伙人从受让之后均是按约向原告支付了租金，直至2017年6月30日将网吧冲抵了原告的租金，因此，第三人不存在拖欠原告租金的行为，没有构成违约；4.侯斌与原告签订的租赁合同不是本案第三人的职务行为，即使是职务行为，也是网吧的股权没有变更之前的行为。第三人锐胜网吧向法庭提交证据如下：1.王晓兵与阮涛的通话记录；2.协议书及王晓兵与李晓涛的微信聊天记录；3.李晓涛与王伟微信聊天记录、王伟与杨毛微信聊天记录以及2017年7月1日至2018年1月20日期间的锐胜网吧员工工作日志报表；4.证人李晓涛的证言；5.证人王伟的证言。本院经审理认定事实如下：2014年5月27日，原告王晓兵、杨广新（甲方）与被告侯斌（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定二原告将其位于重庆市黔江区XX路XX号的房屋出租给被告使用，租赁期限为5年，自2014年6月10日起至2019年6月10日止。双方对租金标准约定，房屋租金为月租金45元∕平方米，前两年不上浮，第三年上浮百分之五；第一、二年租金为每年452520元，第三年为475146元，第四年的房租根据周边行情重新确定，第五年房租在第四年的基础上涨5%。合同第六条对租金缴纳方式约定，前两年租金每年分两次支付。第三年租金按年支付在甲方向乙方出具租金的收据后，乙方将年租金一次性支付给甲方指定的账户。合同第十条第3项约定，未经甲方同意，乙方不得擅自改变房屋的结构和用途，乙方不得将该承租房屋转租、转借给第三人使用。合同第十二条第3项约定，乙方无故违反本合同约定不缴纳租金、物业管理费的，又未能得到甲方同意的，每延期一日向甲方支付拖欠款项万分之五的滞纳金。合同签订后，涉案房屋被用于经营锐胜网吧。另查明，第三人锐胜网吧成立于2008年，系个人独资企业，原法定代表人为秦峰，侯斌为合伙人之一，于2014年6月搬迁至涉案房屋。2014年8月，锐胜网吧法定代表人变更为阮涛，秦峰、侯斌等人退出。第三人锐胜网吧现处于停业状态。2017年6月中旬，第三人锐胜网吧因无钱支付租金，拟将网吧设备转让用以支付租金事宜与原告协商，原告王晓兵、网吧管理人员李晓涛、王伟及阮涛在场对网吧的机器设备进行了清点。为此，第三人锐胜网吧向法庭举示《协议书》拟证明锐胜网吧以机器设备抵扣租金的事实，该协议书记载“甲方锐胜网吧，乙方向国洪。甲方于2014年6月20日至今租用王晓兵位于黔江区XX路XX号二层房屋开设锐胜网吧共计838㎡，并签订了租房合同。2016年6月11日至2017年6月10日期间房租共计47.2万元，由于甲方经营不善等原因先后4次零星累计支付应付房租21万元，减去从2017年3月6日起不收后面部分的房租计3.48万元，至2017年6月10日止尚欠房租22.7万元，王晓兵多次发函或电话、短信催收无果。于2017年6月16日经甲乙双方友好协商达成如下协议：一、甲方及其合伙出资人自愿将锐胜网吧现有的所有设备装修设施和经营许可证等一切合法手续转交乙方，用于冲抵王晓兵应收的房租（设备设施见后附表清单）。二、甲方于2017年6月20日上午8时终止对锐胜网吧的经营权交由乙方处置接管经营。三、甲方至2017年6月20日上午8时以前锐胜网吧经营发生的一切经济行为导致的外欠款，由甲方自行清算解决，不与乙方有任何瓜葛，不能因甲方原欠有的外债等诸多甲方原因而导致乙方无法正常经营，由此造成的损失由甲方承担……”。该协议书中无乙方向国洪的签字。庭审中，锐胜网吧法定代表人阮涛陈述，当时2层是租给两个人的，另外一个人没做了，我方也给房东说过的，我方只欠协议中的22.7万元，这期间的房租该由我方支付，但是只欠22.7万元，而且这租金已经通过网吧抵扣给了房东…清点机器的清单上无原告的签字，2017年6月14日，王晓兵在侯斌办公室给我打电话问，租金怎么处理，我说用网吧抵扣，王晓兵同意了，并且叫我们所有股东在他拟定的协议书上签字，将网吧的所有设备等一切合法手续抵给向国洪，我不认识向国洪，这个人是指定的人。被告侯斌陈述，合同签订之后网吧委托我支付了第一次的租金，大概半年的租金，在合同签订后就支付了，大概20万元左右。之后锐胜网吧就没让我管理了，我就不清楚了…。我是当时出于好心，找了个叫安勇的人来接管网吧，我是帮王晓兵联系。证人李晓涛陈述，当时2017年6月20日左右，25日以前侯斌打电话给跟我说，网吧有个叫安勇的人要接过去，叫我代管，去点机器……王晓兵一起去点的，阮涛、我、王伟都在场，还做了个记录。在25日晚上8点叫我去代管，说是安勇在外地，回来了和我联系，但是安勇我一直没有看到过，当时还签了3张表，转让协议，阮涛等几个股东都签字了，王晓兵叫我交给阮涛…我是接到侯斌电话，说是把网吧转给几个年轻人，说是网吧经营不走，欠房东房租20多万元。证人王伟陈述，我是听说，把网吧转给王晓兵了，喊我去帮忙清点机器。在场人有我、李晓涛、王晓兵、阮涛。再查明，第三人锐胜网吧曾给被告侯斌出具两份情况说明，内容分别为：“兹证明侯斌（身份证号：XX）原系我重庆市黔江区锐胜网吧管理人员，2014年我网吧装修时，侯斌作为我网吧代表与重庆市帕提龙装饰工程有限公司签订装修合同，其法律责任和装修款项的支付责任由我网吧全部承担，与侯斌无关”、“兹证明侯斌（身份证号：XX）原系我重庆市黔江区锐胜网吧管理人员，2014年5月，侯斌作为我网吧代表与王晓兵、杨光新签订的重庆市黔江区XX路XX号房屋租赁合同，其法律责任和房屋租赁合同约定的责任以及房屋租金等款项的支付责任均由我网吧全部承担，与侯斌无关。”本院认为，本案系租赁合同纠纷。本案中原告基于租赁合同要求被告侯斌承担支付租金责任；被告侯斌辩称，被告侯斌是代表锐胜网吧签订租赁合同，应由锐胜网吧承担支付责任，故本案的争议焦点在于支付租金的责任主体。首先，2014年5月，原告王晓兵、杨广新与被告侯斌签订《房屋租赁合同》，约定租赁期间为2014年6月10日起至2019年6月10日止。该合同中未载明侯斌系锐胜网吧的委托代理人，亦未明确租赁物的用途，被告侯斌签订合同时也未向原告出示书面的授权委托书，且原告主张的欠付租金期间（2016年6月10至2017年11月11日）在原告与被告签订的租赁合同的租赁期限内（2014年6月10日起至2019年6月10日），故本案被告侯斌应为租赁合同的当事人。根据合同相对性原则，被告侯斌应承担支付租金的责任。其次，签订合同后，涉案房屋被用作经营锐胜网吧，当时锐胜网吧的法定代表人为秦峰，侯斌是合伙人之一。2014年8月，锐胜网吧法定代表人变更为阮涛，侯斌退出合伙。本案中，被告侯斌提供了第三人锐胜网吧给被告侯斌出具的两份证明，拟证明被告侯斌是代表第三人锐胜网吧签订租赁合同，但是该两份证明出具时间在原、被告签订租赁合同后，不能证明原告在与被告侯斌签订租赁合同时对涉案房屋被用作经营锐胜网吧知情，且被告也未举示其他证据证明被告与原告签订租赁合同是其代表第三人锐胜网吧的职务行为。被告侯斌应承担举证不能的法律后果。最后，因原告的租金未得到兑现，根据双方当事人的陈述及证人证言，原、被告及第三人均参与网吧设备转让协商事宜，但是不能证明原告与第三人锐胜网吧间形成租赁合同关系。且被告侯斌自认，租赁合同签订后网吧委托其支付了第一次的租金，即租赁物租金也是通过侯斌支付的。综上，原告与被告侯斌间形成租赁合同关系，被告侯斌应承担支付租金的责任。至于原告的租金是否通过网吧设备抵扣得到兑现的问题。2017年6月中旬，因原告的租金未兑现，原告与第三人之间确实曾经协商将网吧设备转让的款项用以支付租金，亦在场对锐胜网吧的设备进行了清点。为此，第三人锐胜网吧提供了其与向国洪的协议书及证人证言等证据，拟证明以网吧抵扣租金的事实。首先，协议书只能说明锐胜网吧愿意将网吧设备转让给向国洪，用于冲抵欠原告的租金，但第三人与向国洪的该协议并没有实际履行。其次，从第三人申请的证人李晓涛的证言“当时2017年6月20日左右，25日以前侯斌打电话给跟我说，网吧有个叫安勇的人要接过去，叫我代管，去点机器……在25日晚上8点叫我去代管，说是安勇在外地，回来了和我联系，但是安勇我一直没有看到过，当时还签了3张表，转让协议，阮涛等几个股东都签字了，王晓兵叫我交给阮涛”以及证人王伟的证言“我是听说，把网吧转给王晓兵了，喊我去帮忙清点机器”，两个证人证言对网吧设备转让的主体说法不一，不能证明第三人将网吧设备转让给原告以冲抵欠付租金。最后，第三人锐胜网吧提供的阮涛与王晓兵的通话记录，拟证明双方对网吧设备抵扣租金达成协议，但是该通话记录虽涉及通过转让网吧设备抵扣租金事宜，但是转让给谁并不具体，第三人也未能举示网吧设备抵扣给原告冲抵欠付租金的书面协议，故原告的租金未得到兑现，被告侯斌仍应支付原告欠付租金。第三人锐胜网吧不是合同的相对方，不应承担支付租金的责任，故对原告要求第三人承担连带支付租金的诉求，本院不予支持。至原告起诉之日，被告侯斌仍未支付租金，致使原告签订租赁合同的根本目的无法实现，原告作为出租人可以要求解除合同，故对原告第一项要求解除租赁合同，返还房屋的诉求，本院予以支持。关于欠付租金的具体金额。根据双方签订的《房屋租赁合同》第二条约定，租赁期间自2014年6月10日起至2019年6月10日止。租金标准为月租金45元∕平方米，前两年不上浮，第三年上浮百分之五，第一、二年租金为每年452520元，第三年为475146元。第四年的房租根据周边行情重新确定，第五年房租在第四年的基础上涨5%，故2016年6月10日至2017年6月10日期间的租金为475146元，被告已支付210000元，尚欠原告265146元。原告主张2017年6月11日至2017年11月11日期间的租金按第三年的租金标准计算符合合同约定，故2017年6月11日至2017年11月11日期间的租金应为197977.5元（475146÷12×5），以上欠付租金共计463123.5（265146元＋197977.5元）。关于原告主张的违约金（滞纳金）问题。根据双方签订的租赁合同第十二条第3项约定，乙方（被告）无故违反本合同约定不缴纳租金、物业管理费的，又未能得到甲方（原告）同意的，每延期一日向甲方支付拖欠款项万分之五的滞纳金。由此，原告主张滞纳金19885.95元的计算组成为：265146元×150天×0.0005，即以2016年6月10日至2017年6月10日期间欠付的租金265146元为基数。根据合同第六条对租金交纳方式的约定，前两年租金每年分两次支付。第三年租金按年支付在甲方向乙方出具租金的收据后，乙方将年租金一次性支付给甲方指定的账户，故被告至少应于2017年6月10日前支付2016年6月10日至2017年6月10日期间的欠付的租金265146元，至开庭之日（2017年12月25日）被告仍未支付原告租金，拖欠租金已超过150天。故对原告主张每日按拖欠款项万分之五的标准支付违约金，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。原告的滞纳金应为19885.95元（265146元×150天×0.0005）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第九十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告王晓兵、杨广新与被告侯斌于2014年5月27日签订的《房屋租赁合同》；二、被告侯斌于本判决生效之日起五日内返还原告王晓兵、杨广新位于重庆市黔江区城东办事处XX路XX号的房屋；三、被告侯斌于本判决生效之日起五日内支付原告王晓兵、杨广新租金463123.5元及违约金19885.95元。四、驳回原告王晓兵、杨广新的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8544元，由被告侯斌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。审 判 长  粟艳平人民陪审员  杨光禄人民陪审员  葛远美二〇一八年四月二十日书 记 员  张 娅