北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0112民初21956号原告（反诉被告）：北京毅锋伟业商务服务有限公司，住所地北京市海淀区中关村大街****03-44，统一社会信用代码91110108585855345K。法定代表人：刘建影，总经理。委托诉讼代理人：戚仲聿，北京市时开律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京朝熙营造建材有限公司，，住所地北京市通州区永乐店镇工业园统一社会信用代码9111011280243621XA。法定代表人：来洪立，执行董事。委托诉讼代理人：屈献庄，北京市恒顿律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶玉群，公司监事，住北京市通州区。原告北京毅锋伟业商务服务有限公司（以下简称原告）与被告北京朝熙营造建材有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，由审判长郭明伟、人民陪审员董向洁、人民陪审员岳凤金组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案原告的委托诉讼代理人戚仲聿，被告的委托诉讼代理人屈献庄、陶玉群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令立即解除原告与被告于2016年12月7日签订的《租赁合同》；2.判令被告立即返还原告支付的押金人民币296717.31元；3.判令被告赔偿原告损失人民币1210598.25元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年12月7日，原告以北京毅锋伟业商务服务中心通州分公司的名义与被告签订了《租赁合同》，约定原告租赁被告所有的坐落于北京市通州区永乐店镇永乐大街28号院的房屋，租赁总面积共计12193.78平方米；免租期四个月，租赁期为10年，自2017年4月6日起至2017年4月5日止；年租金为3560583.76元，折合月租金296715.313元；支付租金的方式为押一付三，即支付一个月的租金为押金，每三个月为一个支付租金周期；租赁期间被告保证该房屋及附属设施处于正常可使用和安全状态；原告办理营业执照等有关手续，被告应积极配合。双方并口头约定，租赁房屋主要用于设立企业集中办公区，部分用于摄影棚。合同签订后，原告及时向被告支付了房屋租赁押金及三个月的租金；被告也将房屋交付给原告。随后，原告立即向工商行政管理部门申请，办理分公司工商登记手续，被告一直以各种理由拖延和拒绝，导致分公司至今没有注册成立，无法开展经营，也导致原告签订租赁合同的目的无法实现。原告认为，被告没有按照租赁合同的约定履行配合办理营业执照等有关手续的业务，导致原告通州分公司至今没有设立，原告签订租赁合同的目的无法实现，无法在租赁房屋经营，被告的行为给原告造成了重大损失。被告应当承担相应的法律责任。因此，原告特向贵院起诉，请求贵院依法维护原告的合法权益。被告辩称，同意解除合同。原告违反签订合同时告知原告的房屋用途，变更为开办集中办公区，被告没有配合的义务。原告开办集中办公区，将使被告的房产面临巨大风险。开办集中办公区也为合同约定的“不准转租”的条款所禁止。故答辩人没有违约，被告拒绝配合将房产分割开办集中办公区合理合法。反而是原告单方解除合同，已构成违约。并提出反诉，诉讼请求：1.要求被反诉人支付提前终止合同的违约金890145元；2.要求被反诉人向反诉人支付至2017年9月的未支付电费19242.92元。3.要求被反诉人支付延期支付电费的违约金44507元；4.要求被反诉人支付厂房大门修理费1200元；5.要求被反诉人支付免租期租金1186860元；6.要求被反诉人按每月296715.313元的标准，向反诉人支付自2017年7月7日至被反诉人向反诉人交还房屋时的房屋占用费759266.03元；7.反诉诉讼费由被反诉人承担。事实及理由：2016年12月7日，反诉人与被反诉人签订《租赁合同》，约定被反诉人承租反诉人工业用地上的厂房，租期十年，免租期四个月，每三个月为一个支付租金周期，每月租金为296715.313元。在双方签订租赁合同时，被反诉人告知反诉人其租赁是为了建摄影棚，需要对厂房进行加高改造，故双方商定了四个月的免租期，以使被反诉人改造。其后，被反诉人改变租赁用途，要求反诉人将厂房进行分割、协助被反诉人开设集中办公区，反诉人的土地使用性质为工业用地，土地法规对工业用地使用有严格规定，如果按被反诉人要求办理，是对反诉人工业用地性质的重大改变，土地有被收回的风险。并且，合同中有禁止转租的条款，而开设集中办公区不可避免造成转租，故反诉人拒绝配合，向被反诉人正式回复律师函，说明拒绝原因并表示如果被反诉人从事工业用地上可以开展的项目，反诉人将全力配合。被反诉人却在2017年6月26日向反诉人发出书面信函，单方解除合同。合同第八条约定，乙方提前退租违约，应赔偿甲方三个月的租金，故要求被反诉人向反诉人支付单方解除合同的违约金890145元。合同第四条规定，租赁期间，电费由被反诉人承担，乙方应在甲方将收费收据或发票出示给乙方三日内向甲方付款，但反诉人交费后多次用向被反诉人发函通知催要，被反诉人至今仅向反诉人支付两个月电费，尚欠2016年12月、2017年1月、4月、5月、6月、7月、8月的电费16861.63元未向反诉人支付。需要说明的是，反诉人是独立安装的变压器，即使不生产使用，变压器的自身消耗每月都需要2000元左右的电费。合同第八条约定，租赁期内，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如延期支付超过一个月，甲方有权加收一个交费周期租金的5%作为违约金，故要求被反诉人支付延期支付电费的违约金44507元。合同第五条约定，租赁期内房屋及设施维修费由乙方负责，乙方拒不维修的，甲方可代为维修，费用由乙方承担。现厂房大门损坏，被反诉人没有维修，反诉人维修费花费1200元，应由被反诉人向反诉人支付。合同约定的租赁期限为十年，反诉人才给被反诉人四个月的免租期，现被反诉人几个月就单方终止租赁合同，应支付四个月免租期的租金1186860元。被反诉人发函单方解除合同后，反诉人多次以各种方式通知对方办理房屋交回的交接，被反诉人迟迟为将房屋交回，故要求被反诉人按每月296715.313元的标准向反诉人支付房屋占用费。请法院依法支持反诉人的反诉请求，以维护反诉人的合法权益。原告针对被告反诉答辩称，不同意被告的反诉请求。一、双方在签订租赁合同时未约定房屋的用途，但是双方在谈租赁合同的用途时被反诉人已告诉反诉人要做摄影棚或集中办公区，因为当时我们并没有确定租赁房屋后房屋具体的用途，就是说双方没有约定房屋的具体用途。二、反诉人承认2016年12月17日冻结了我方的工商注册，但我们在签订合同时是明确告知对方我们要在房屋上进行工商注册，并要求对方予以配合，但被告方在合同签订后的第10天就冻结了涉案房屋的工商注册。三、从我们签订租赁合同后2016年12月7日一直到2017年3月中旬，我们一直要求被告配合办理公司的工商注册手续，注册的新公司住所注册范围较大，与被告所称的集中办公区没有关系。但是被告一直以车限号工商所的手续未办理完毕、春节放假为由拒绝办理，并在春节后一个月内拒绝与我方联系，与被告说的集中办公区无关系，当时我们也没有提出集中办公区的事情。四、3月中旬后对方要求我方必须办理项目符合产业政策的相关手续，但我方前往房屋所在地永乐店政府，政府告知不需要，但对方仍要求我方办理，一直持续至起诉前，造成我方租赁合同的目的无法实现。因此，造成合同无法履行的原因在对方，我方不同意对方的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2016年12月7日，被告北京朝熙营造建材有限公司作为甲方（出租方）与原告北京毅锋伟业商务服务中心通州分公司作为乙方（承租方）签订《租赁合同》，约定甲方将其位于北京市通州区永乐店镇永乐大街28号院租赁给乙方使用，租赁总建筑面积12193.78平方米。合同第二条“免租期和租赁期限”约定：1.免租期为四个月，期间免收租赁费，自2016年12月7日起，至2017年4月6日止。2.租赁期为十年，自2017年4月6日起，至2027年4月5日止。第三条“租金价格及支付方式”约定：1.双方约定，该厂房租赁价格按每日每平方米建筑面积租金为人民币0.8元计算，年租金为3560583.76元人民币，折合月租金296715.313元人民币。2.支付租金的方式为押一付三，即乙方支付一个月的租金作为押金，每三个月为一个支付租金周期，乙方于每个支付租金周期的第一个月的10日前向甲方支付本支付周期的租金。第一次支付租金的时间为本合同签订后三日内，乙方向甲方支付四个月的租金作为第一个支付周期的租金及押金。3.租金每三年递增一次，递增率5%，自本合同签订之日计算期限。第四条“其他费用约定”：租赁期间，出租房屋所发生的水、电、电话费、网费、租赁税等费用由乙方承担，甲方向有关收费部门缴纳上述费用后，乙方应在甲方将收费收据或发票出示给乙方三天内向甲方付款。乙方也可以向收费单位支付。第五条“房屋使用要求”约定：1.租赁期间，甲方保证该房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态。2.租赁期间，乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施。因乙方使用不当或者不合理使用，致使该房屋及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修。乙方拒不维修，甲方可代为维修，费用由乙方承担。第七条“租赁有关的其他约定”：1.租赁期间，甲、乙双方都应遵守国家的法律法规，不得利用房屋租赁进行非法活动。2.乙方办理营业执照等有关手续，甲方应积极配合乙方办理，费用由乙方承担。5.乙方不得转租该租赁物。第八条“违约责任”约定：1.租赁期间，乙方应及时支付房租及其它应支付的一切费用，如延期支付超过一个月，甲方有权加收一个交费周期租金的5%作为违约金，并有权终止租赁合同。2.租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，应赔偿乙方三个月租金。租赁期间，如乙方提前退租而违约，应赔偿甲方三个月租金。此外，双方还就其他事项作出了约定。经查，涉案土地属于工业用途。合同签订后于同年12月9日、12月10日，原告陆续向被告支付租金及押金共计1186861元。被告将涉案厂房交付给原告租赁使用。在上述合同履行过程，双方就租赁厂房的用途等问题产生争议。2017年3月21日，原告向被告邮寄《告知函》，内容显示：我中心租赁该房屋用于办理集中办公区，该业务在国家法律法规范围之内属于合法。同年3月24日，被告向原告邮寄《律师函》就办理集中办公区等事宜作出回复，明确表示：合同上载明的被告的配合义务，是基于租赁物现有法律现状的配合，不能要求被告改变土地厂房性质来配合。如果贵单位要在租赁标的处从事工业用地上可以开展的项目，被告将全力配合。2017年6月23日双方就合同履行事宜再次进行沟通，原告方称“你看看吧你明天还是后天咱们交接房子，你的房子我都一点没动。”被告回复“请你发正式解除合同的书面信函，你本人签字盖章”。同年6月26日原告向被告发送《关于租赁合同履行的函》，该函内容显示：“……自发函之日起，解除贵我双方的租赁合同。如贵司不同意解除合同，请立即与我司联系，配合办理工商登记等有关手续。如贵司同意解除合同，请贵司立即与我司联系，在两天内完成房屋交接手续。如贵司仍明确或变相拒绝配合办理工商登记等有关手续，视为贵司同意解除合同。我司保留合同解除后追究贵司违约责任的权利。”2017年6月29日被告向原告发出信息“闫总，你什么时候去朝熙做交接。朝熙配合员工郑伟一直在永乐等你，你直接和他联系吧。他电话：133XX****XX”，7月16日原告回复称“你好，你把你的房子过来接收一下，每次你都让郑伟来，我不认识郑伟是谁，我给你签的合同，解除合同也要你们来，如果你们不来那就你和你老公出个授权加盖你们公司公章，授权你们说的郑伟的这个人！”。庭审中，原告为此向本院提交其与被告方进行沟通的短信、微信记录，从记录内容看，双方就租赁合同的履行进行了多次沟通，内容围绕是否授权管理房子、注册等问题展开，其中部分记录显示：“3月14日被告方：我要问，我授权你干什么，原告方：授权我进行房租出租及管理；被告方：出租给你们公司了，你公司是自然管理好，原告方：你那天回来给我个时间？被告方：合同很清楚了，不允许转租。你自己公司怎么管理我也管。你抓紧把你之前说要进工业园的项目，文化产业和科研项目进来吧……。3月16日原告方：是这样的，我做我的产业行业你不了解，你授权给我，第一从我这出的公司都是我来承担的责任，第二这个咱们可以在合同里面显示，第三，你不承担任何责任，如果不合法工商局和政府也不让我做，第四我回头给你出一个承诺书，所有在咱们这注册的企业都是我的公司来承担责任。被告方：公司租给你，不是卖，而且合同写的很清楚。原告方：你要是还不懂，可以找律师，还有现在我自己的公司都没做注册下来，你这是违规，我可以按法律来执行，是你故意不配合。被告方：满嘴跑火车，郑工一直在配合你，是你不去永乐店政府盖章。我图片也发给你了，我们章都盖好的。朝熙营造公章一直都盖好的。3月17日原告方：你怎么来不接我电话，被告方：闫总，麻烦你给我公司配合你工作的郑工好吗？我确实有事，谢谢。原告方：你什么都不给他，他怎么配合我啊。被告方：郑工电话，133XXXX****，原告方：我得要授权啊，不授权我怎么管理啊。被告方：我为什么要给你授权呢？合同写的很清楚了!”此后，3月底，原告方又发信息给被告方称“你公司发的告知函我公司已收到了。你上面说的不对，我公司租给你公司的工业厂房，性质是m1工业用地，不是你说的集中办公区。符合产业政策的都可以做。像你要求的让我公司分割，授权给你公司做集中办公区，那是不符合产业政策的。当初签合同说的很清楚，你这些项目符合产业政策，我们工业园是欢迎的。你要做影视棚，还说要加高，规划你去跑，需要免租期4个月，要装修，为了配合你公司业务往前进行，我公司腾厂房，把好几百万设备几十万都处理了。我公司一直有人跟你配合工作，办营业执照是你不配合，你一直在拖。你也是知道的呀，你跟郑伟说的你去永乐店找他。你为什么不去积极的公司落户呢。”被告回复称“行了，没时间给你废话，去不去是你的事了。”被告申请证人尹某、袁某出庭并提供书面证言，两位证人均称其曾帮助原、被告双方联系租房事宜，原告说租房用来做影棚，未提到在租赁厂房处开设集中办公区。原告表示其用途为做摄影棚，对外租赁。就合同解除时间，原告认为合同解除的时间为2017年6月28日，被告则认为合同解除的时间为2017年6月26日。就涉案厂房的交接事宜，被告称未将授权给郑伟交接房屋的委托书出示给原告。另查，截至2017年6月，原告尚欠付被告方电费12322.2元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据本案查明的事实，原告承租被告的厂房，应按照合同约定予以使用。虽然合同并未明确约定租赁物的具体用途，但根据原告的陈述及其提供的《告知函》，其明确表示用于办理集中办公区，做摄影棚，对外租赁。对此被告仅认可用于做摄影棚，不同意其他用途。综合双方沟通的内容记录、证人的陈述以及合同约定不得转租租赁物的情况，本院认为原告对租赁物使用的要求不符合合同约定，构成违约，被告有权予以拒绝。原告作为承租人提出终止合同，也不符合合同约定，应承担合同违约责任，即赔偿出租方三个月的租金。现双方均认可已协商解除合同，对此本院不持异议。就合同解除的时间，原告认为系2017年6月28日，被告则认为系2017年6月26日，本院认为根据合同的履行情况，认定为2017年6月26日较为适宜，并酌定2天作为涉案厂房的交接期限，故原告支付的租金应截止到2017年6月28日。合同解除后，原告应将涉案厂房交还被告，被告有义务予以配合，但被告仅告知其工作人员可以配合履行，未向原告出示授权委托书，导致双方在解除合同后，后续未尽事宜未及时履行，被告存在过错，应承担相应的过错责任，产生的租金损失自行负担。就被告主张的免租期租金，延期支付电费的违约金等损失，本院认为合同并未约定合同解除后免租期的租金支付问题，且原告承担的违约责任可以弥补造成的实际损失，故该项诉讼请求法院不予支持。对被告主张的大门修理费，其陈述系被风刮坏，没有证据证明系因原告的过错所致，故该项诉讼请求，本院不予支持。综上，本院依法确认原告与被告签订的《租赁合同》于2017年6月26日解除。对被告主张违约金的诉讼请求，理由正当、证据充分，本院予以支持，具体数额以合同约定的三个月租金额为准，并将原告支付的押金即一个月的租金予以折抵；对被告主张的未支付电费的诉讼请求，理由正当、证据充分，本院予以支持，具体数额以租赁期内欠付的数额为准；被告主张的其他的诉讼请求，本院不予支持。对原告主张的损失，本院根据合同的履行情况，支持被告退还原告自2017年6月29日至2017年7月6日期间的租金，对其主张的过高部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告北京毅锋伟业商务服务有限公司与被告北京朝熙营造建材有限公司签订的《租赁合同》于2017年6月26日解除；二、被告北京朝熙营造建材有限公司返还原告北京毅锋伟业商务服务有限公司租金78040.19元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、原告北京毅锋伟业商务服务有限公司支付被告北京朝熙营造建材有限公司欠付电费共计12322.2元，于本判决生效之日起七日内执行清；四、除原告北京毅锋伟业商务服务有限公司已付的押金296715.31元外，原告北京毅锋伟业商务服务有限公司再支付被告北京朝熙营造建材有限公司违约金593430.62元，于本判决生效之日起七日内执行清；五、驳回原告北京毅锋伟业商务服务有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告北京朝熙营造建材有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延履行期间的债务利息。案件受理费32698元，其中本诉部分18366元，由原告北京毅锋伟业商务服务有限公司负担16615元（已交纳），被告北京朝熙营造建材有限公司负担1751元，于本判决生效之日起七日内交纳；反诉部分14332元，由反诉原告北京朝熙营造建材有限公司负担4929元（已交纳），反诉被告北京毅锋伟业商务服务有限公司负担9403元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  郭明伟人民陪审员  岳凤金人民陪审员  董向洁二〇一八年十二月十八日书 记 员  张 帅