呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2018）内0105民初9054号原告：永泰房地产集团（呼和浩特）有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区政府办公室**。法定代表人：张翠菊，该公司执行董事。委托诉讼代理人：谢国伟，男，该公司法务主管。被告：侯利冬，男，1986年3月6日出生，汉族，住内蒙古自治区和林县。原告永泰房地产集团（呼和浩特）有限公司（以下简称永泰公司）与被告侯利冬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月19日立案后，依法适用普通程序，于2019年3月11日公开开庭进行了审理。原告永泰公司的委托诉讼代理人谢国伟到庭参加诉讼，被告侯利冬经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告永泰公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除《商品房买卖合同》[合同编号：YS（2014）00018457]，并自解除之日起10日内变更完成所有权属手续；2.请求判决被告支付原告违约金128,312.4元，并在已付房款中扣除代为清偿贷款银行的款项469,412.85元；3.请求判令被告承担案件受理费。事实和理由：2014年4月8日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同编号为YS（2014）00018457，约定被告购买原告开发建设的永泰城汇景第6号楼2单元803号商品房，总价款为641,562元，于签署合同后支付首期购房款201,562元，其余价款440,000元以银行借款方式付清。2014年4月8日，被告向原告交纳了购房首付款201,562元。被告作为借款人、原告作为保证人与贷款人中国建设银行股份有限公司内蒙古自治区分行营业部（以下简称建设银行内蒙分行营业部）签订《个人购房借款及担保合同》，约定被告因购买永泰城汇景第6号楼2单元803号商品房向建设银行内蒙分行营业部借款440,000元，保证人在本合同项下提供的保证为连带保证责任。建设银行内蒙分行营业部以被告逾期偿贷为由分别在2015年6月25日划扣原告保证金2293.06元、2015年9月17日划扣原告保证金6430.45元、2015年9月29日划扣原告保证金3230.97元、2015年12月22日划扣原告保证金6411.48元、2015年12月31日划扣原告保证金3237.42元、2016年5月30日划扣原告保证金11,194.58元、2016年9月18日划扣原告保证金5434.47元、2016年12月19日划扣原告保证金8787.25元、2016年12月27日划扣原告保证金2944.94元、2017年6月2日划扣原告保证金8456.78元、2017年9月7日划扣原告保证金8774.27元、2018年3月6日划扣原告保证金402,217.18元，原告承担了连带保证责任。自被告逾期还贷之日起，原告多次催告，但被告未能如期偿还款项，构成违约。根据《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第二条出卖人担保和买受人逾期归还银行贷款处理的事项约定，其中第五款第（2）项的内容为：乙方因任何原因逾期偿还银行到期贷款本息累计达三次以上（含三次）或者因逾期还款导致按揭银行终止借款合同的，甲方有权选择解除本合同及相关补充协议，要求乙方按照本补充协议的约定承担违约责任，且乙方同意甲方将应退房款优先并直接支付给贷款银行以清偿乙方的银行贷款、滞纳金、违约金等费用。第十条违约责任第2款约定，如因乙方原因导致本合同及本补充协议解除的，双方按以下方式处理：（1）乙方应向甲方支付购房款总额20%的违约金；（2）如合同解除后需办理合同备案或预告登记撤销手续，乙方应在甲方发出合同解除通知之日起10日内，配合甲方办理相关撤销手续；（3）如合同解除，需乙方腾退该房屋的，除甲方书面允许保留的装修（甲方无需补偿装修费）外，乙方应当在甲方发出腾退房屋通知之日起30日内，将该房屋恢复至交付时原状，解除该房屋所设定的任何权利负担（包括但不限于他项权利、租赁等），将该房屋交还给甲方；（4）如该房屋交付（含视为交付）后合同解除，乙方应向甲方支付房屋使用费，计费期间为该房屋交付（含视为交付）之日至乙方实际交还该房屋之日，计算标准为购房款总额的3%/月。乙方实际交还该房屋时起，该房屋内遗留的装修、设施、设备的所有权归甲方所有，且甲方无须为此给予乙方任何补偿。被告侯利冬未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告未到庭举证、质证。对原告提交的《商品房买卖合同》《个人住房（商业用房）借款合同》《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》及个人贷款还款凭证，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年4月8日，永泰公司（出卖人、甲方）与侯利冬（买受人、乙方）签订合同编号为YS（2014）00018457的《商品房买卖合同》及其附件，合同约定侯利冬购买永泰公司开发建设的永泰城·汇景6号楼2单元803号房屋，建筑面积92.98平方米，每平方米6900元，总价款为641,562元。第六条付款方式及期限约定：买受人应于合同签署当日向出卖人支付31.42%购房款，合计201,562元，其余购房款440,000元向银行贷款支付。合同第二十二条约定，本合同连同附件共29页，一式四份，具有同等法律效力。该合同对买受人逾期付款的违约责任、出卖人逾期交房的违约责任及其他事项作出了约定。附件四《补充协议》第二条付款方式及期限第五款约定：因甲方为乙方提供阶段性按揭贷款担保（即甲方在该房屋他项权证办妥并送达按揭银行前为乙方偿还房款贷款提供担保）则：……（2）乙方因任何原因逾期偿还银行到期贷款本息累计达三次以上（含三次）或者因逾期还款导致按揭银行终止借款合同的，甲方有权选择解除本合同及相关补充协议，要求乙方按照本补充协议的约定承担违约责任，且乙方同意甲方将应退房款优先并直接支付给贷款银行以清偿乙方的银行贷款、滞纳金、违约金等费用。第十条违约责任第二款约定，如因乙方原因导致本合同及本补充协议解除的，双方按以下方式处理：（1）乙方应向甲方支付购房款总额20%的违约金。……（2）如合同解除后续办理合同备案或预告登记撤销手续，乙方应在甲方发出合同解除通知之日起10日内，配合甲方办理相关撤销手续。该协议还就其他事项作出了约定。永泰公司自认侯利冬交纳首付款201,562元，案涉房屋未交付侯利冬。2013年10月9日，永泰公司（保证人、甲方）与建设银行内蒙分行营业部（债权人、乙方）签订编号为最高额保证2013-028号的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，合同约定永泰公司在2013年9月29日至2016年9月29日期间因购买“永泰城?汇景（南区一期）”项目住房或商业用房与建设银行内蒙分行营业部发生借贷关系的全部债务人提供最高限额为273,130,000元的连带责任保证。2014年4月21日，建设银行内蒙分行营业部（贷款人、抵押权人）与侯利冬（借款人、抵押人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定侯利冬因购买案涉房屋向建设银行内蒙分行营业部借款440,000元，借款期限240个月。建设银行内蒙分行营业部于2015年6月25日、2015年9月17日、2015年9月29日、2015年12月22日、2015年12月31日、2016年5月30日、2016年9月18日、2016年12月19日、2016年12月27日、2017年6月2日、2017年9月7日、2018年3月6日分十二笔从永泰公司保证金账户扣划保证金2293.06元、6430.45元、3230.97元、6411.48元、3237.42元、11,194.58元、5434.47元、8787.25元、2944.94元、8456.78元、8774.27元、402,217.18元，共计469,412.85元，其中本金合计417,841.23元，罚息、利息合计51,571.62元。侯利东向建设银行内蒙分行营业部偿还本金22,158.77元。经本院向呼和浩特市房地产产权交易中心查询，案涉房屋于2014年7月10日办理期房网上签约，虚所有权人登记为侯利东。本院认为，永泰公司与侯利冬签订的《商品房买卖合同》及其附件，系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。合同签订后，侯利冬向永泰公司交纳首付款201,562元，剩余440,000元办理银行贷款，永泰公司为该借款提供连带责任保证。对于永泰公司主张解除《商品房买卖合同》的诉讼请求，双方签订的《补充协议》第二条第五款第二项约定：“乙方因任何原因逾期偿还银行到期贷款本息累计达三次以上（含三次）或者因逾期还款导致按揭银行终止借款合同的，甲方有权选择解除本合同及相关补充协议，要求乙方按照本补充协议的约定承担违约责任”，本案中，永泰公司因侯利冬怠于履行还款义务被贷款银行十二次扣划保证金，承担了保证责任，本院认为，双方约定的合同解除条件已经成就，故对永泰公司主张解除《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，侯利东应配合永泰公司办理注销网签登记手续，对永泰公司主张变更权属手续的诉讼请求，本院予以支持，永泰公司亦应向侯利冬返还其已付购房款223,720.77元（首付款201,562元+侯利东已偿还本金22,158.77元）。对于永泰公司主张侯利冬支付违约金的诉讼请求，根据《补充协议》第十条第二款约定，因侯利冬怠于履行还款义务导致合同及补充协议解除的，侯利冬应向永泰公司支付购房款总额20%的违约金，即128,312.4元（641,562元×20%），对永泰公司的该项诉讼请求，本院予以支持。对于永泰公司主张侯利冬在已付房款中扣除代为清偿贷款银行款项469,412.85元的诉讼请求，对于其中本金417,841.23元，合同解除后，侯利东已无需向永泰公司返还；对于罚息、利息合计51,571.62元，属侯利东借款期间应向借款银行支付的费用，永泰公司为其代偿，其应向永泰公司返还，故对永泰公司的该项诉讼请求，本院仅以51,571.62元予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、原告永泰房地产集团（呼和浩特）有限公司与被告侯利冬于2014年4月8日签订的编号为YS（2014）00018457的《商品房买卖合同》于本判决生效之日解除；二、被告侯利冬于本判决生效之日起十五日内配合原告永泰房地产集团（呼和浩特）有限公司办理永泰汇景第6号楼2单元803号房屋的网签注销登记手续；三、被告侯利冬于本判决生效之日起十五日内向原告永泰房地产集团（呼和浩特）有限公司支付违约金128,312.4元；四、被告侯利冬于本判决生效之日起十五日内向原告永泰房地产集团（呼和浩特）有限公司返还代偿利息、罚息合计51,571.62元；五、原告永泰房地产集团（呼和浩特）有限公司于本判决生效之日起十五日内返还被告侯利冬已付购房款223,720.77元；六、驳回原告永泰房地产集团（呼和浩特）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9777元（原告已预交），由被告侯利冬负担3900元，由原告永泰房地产集团（呼和浩特）有限公司负担5877元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 高晓英人民陪审员 刘继广人民陪审员 闫保平 二〇一九年四月十九日书 记 员 支 敏