广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2072民初8517号原告：中山市益泰房地产开发有限公司，住所地广东省中山市东凤镇东堤路**上水湾**12卡。法定代表人：吕江涛，系该公司总经理。委托诉讼代理人：陈志元，系该公司员工。被告：李君超，男，1986年10月13日出生，汉族，住广西桂平市。原告中山市益泰房地产开发有限公司诉被告李君超商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年7月24日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人陈志元到庭参加诉讼，被告李君超经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方于2014年12月11日签订的《商品房买卖合同》及补充协议；2.被告立即协助办理中山市东凤镇××房的注销备案和抵押等手续；3.被告应向原告支付违约金53911.8元。后原告申请撤回了要求被告立即协助办理中山市东凤镇××房的注销抵押手续的诉讼请求。事实和理由：被告与原告于2014年12月11日签订了《商品房买卖合同》，约定被告购买中山市东凤镇××房，总房价为539118元，由被告以银行按揭方式支付。其中首期款为20118元，按揭贷款519000元。2014年12月11日，中国工商银行中山东凤支行作为贷款人、抵押权人与被告作为借款人、抵押人，原告作为保证人签订了个人购房担保借款合同。合同签订后，中国工商银行中山东凤支行依约向被告发放了贷款519000元。但被告从2015年7月开始未能按时还款，中国工商银行中山东凤支行于2015年10月向原告发出回购通知书，要求原告承担连带担保责任并回购该房屋。2015年10月，中国工商银行中山东凤支行从原告处扣划了款项524178.25元。被告的行为构成违约，原告有权依约解除合同并追究被告的违约责任。为维护原告的合法权益，原告诉至法院。被告李君超没有到庭应诉、答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据。根据当事人的陈述及证据，经审查本院认定事实如下：2014年12月11日，原告作为出卖人与作为买受人的被告签订了中山市商品房买卖合同，合同主要约定：被告向原告购买的商品房为预售商品房，该商品房座落于东凤镇××房；该商品房总价款为741597元，被告以银行按揭方式支付购房款，其中被告于2014年12月11日现金支付222597元，于2015年1月11日以商业贷款形式支付519000元。合同还就其他方面进行了约定。同日，原、被告签订了补充协议一作为上述商品房买卖合同的附件。上述补充协议主要约定：“被告选择按揭方式支付房价款的，若因被告违约未能按时向银行支付约定的本息（逾期供款），银行根据与原、被告双方签订的《个人购房借款抵押合同》（或其他名称的同类合同）的约定要求原告承担保证责任的，原告有权选择下列方式之一处理：1.原告承担保证责任代被告清偿欠款本息后，有权向被告追偿全部代还款及自代还款之日起每日按全部代还款的0.5‰计算利息；2.原告有权解除与被告签订的《商品房买卖合同》，解除《商品房买卖合同》的效力自原告向邮递单位交寄解约通知之日生效；被告应自收到原告的解约通知之日起30日内履行下述义务：（1）被告应向原告支付房价款总额10%的违约金，原告有权在被告已支付部分房价款中直接扣除该违约金和上述代偿欠款本息；（2）被告应协同原告办理解除《商品房买卖合同》、注销备案和抵押手续，并承担相关费用；逾期未协同原告办理解除《商品房买卖合同》、注销备案和抵押手续，自逾期之日起每日以房价款总额的0.5‰向原告支付违约金。原告或被告按合同及补充协议的约定行使解除权时，自守约方解约通知送达违约方之日，本合同及补充协议解除；被告按本合同其他条款行使解除权的，应在解除事由发生之日起10日内将解除合同的书面通知送达原告，否则视为被告放弃解除合同的权利；被告按本合同及补充协议的约定行使解除权时，被告应自发出解约通知之日起10天内协同原告办妥解除《商品房买卖合同》及注销备案、预告登记、抵押手续，自手续办妥之日起30日内原告退还被告已付购房款及利息。”补充协议一还就其他方面进行了约定。2014年12月12日，原、被告签订了补充协议（二）。上述补充协议（二）主要约定：“双方就购买位于中山市东凤镇××房的商品房事宜于2014年12月11日签订的《中山市商品房买卖合同》及补充协议，现就合同价款的相关事宜，双方自愿变更该商品房的计算单价，即变更为买卖双方按套内建筑面积计价，单价为4788.32元/平方米，总金额为539118元；被告必须于2015年1月11日付清全部购房款；双方同意不办理商品房预售备案变更手续并按《中山市商品房买卖合同》第四条变更前约定的价款，各自缴纳各项应缴税费；本补充协议与《中山市商品房买卖合同》的内容如有冲突，以本补充协议为准。本协议未作约定的，按原约定执行。2015年1月16日，被告作为借款人、原告作为保证人与中国银行股份有限公司中山东凤支行（以下简称工商银行东凤支行）签订了个人购房借款/担保合同，合同主要约定：被告向工商银行东凤支行借款519000元；原告提供连带责任保证。工商银行东凤支行于2015年8月31日、2015年9月11日从原告上述账户分别扣收了6369.42元、517808.83元至被告账户，用于被告尚欠工商银行东凤支行的贷款还款。另查：东凤镇××房的买方为被告，该商品房于2014年12月20日办理了备案登记，于2015年3月12日办理了抵押登记，抵押权人为农业银行东凤支行，贷款金额为519000元。庭审中，原告称：一、被告实际支付的房款是双方签订补充协议（二）约定的房价减去被告的贷款金额，即被告支付20118元；二、若合同解除后，原告同意退还被告已付房款，并可抵扣违约金；三、原告在履行担保责任后，多次要求被告尽快处理，但被告不予理会。后原告营销部门向被告发出解除合同的通知，原告庭后提供证据给法院；四、原告保证提交的证据及所作陈述的真实性，并保证不存在虚假诉讼、恶意诉讼或有损第三人利益之情形。后经释明，法院要求原告明确其解除合同的理由和依据，原告称：其请求解除合同一是依据约定解除权，双方签订的补充协议第五条约定原告向银行承担连带保证责任后有权要求解除合同并要求被告支付违约金；另一个是依据法定解除权，根据合同法的相关规定，被告逾期还贷，导致原告承担保证责任，虽经原告多次催促，但被告均不处理，被告的行为导致无法实现合同目的。另外，原告至今未向本院提交其向被告送达解除合同通知的证据。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同、补充协议一及补充协议（二）是当事人的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，双方均应恪守。现被告逾期偿还银行贷款，原告作为担保人履行了代被告还款的义务，根据双方签订的补充协议，被告的行为已构成违约，理应承担违约责任。但对于原告主张解除合同的诉请，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解除》第十五条“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后解除权行使的合理期限为三个月，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。”本案中，原、被告双方在合同中虽约定了解除权，但未对原告行使解除权的期限进行约定，为此，在被告没有催告的情况下，原告向银行承担履约担保责任的时间应认为是合同约定解除条件成就的时间，原告应在向银行承担履约担保责任后一年内行使解除权，现原告未在履约担保责任后一年内行使解除权，应视为解除权消灭。原告再以此主张解除合同，于法无据。另外，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，在原告未举证证明其已催告被告履行债务的情况下，原告有关被告迟延履行主要债务，经催告后在合同期限内仍未履行主要债务或被告迟延履行债务致使不能实现合同目的，其可依据法定解除权解除合同的主张，本院不予采信。况且，即便可以认定被告逾期偿还贷款本息导致原告承担履约担保责任为合同目的不能实现的理由，原告在承担履约保证责任后一年多才诉请解除合同，同样超过了解除权行使的期限。综上，本院对原告主张解除合同的诉讼请求不予支持。在合同未解除的情况下，原告主张被告协助办理涉案房产的注销备案手续，没有依据，为此，本院对于原告有关被告协助办理涉案房产注销备案手续的主张不予支持。对于原告主张的违约金应按总房价的10%计算即为53911.8元，因被告违约理应承担违约责任，原告主张按总房价的10%计算违约金未超出合同约定，本院予以支持。庭审中，原告确认被告实际支付20118元首期房款，双方在合同中约定被告已付房款可以冲抵违约金，且原告在庭审中亦同意冲抵。被告李君超经合法传唤无正当理由拒不到庭，应视为其放弃答辩、举证等诉讼权利，不影响法院依法判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十五条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一款的规定，判决如下：一、被告李君超于本判决生效之日起七日内向原告中山市益泰房地产开发有限公司支付违约金33793.8元（违约金原为53911.8元，扣减被告李君超已支付的购房款20118元）；二、驳回原告中山市益泰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1148元，由被告李君超负担(该款已由原告中山市益泰房地产开发有限公司预交，被告李君超于本判决生效之日起七日内支付给原告中山市益泰房地产开发有限公司，本院不另行收退)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  杨靖华审判员  谭凯航审判员  高嘉敏二〇一八年四月三日书记员  郭君意周淋淋