黑龙江省哈尔滨市呼兰区人民法院民 事 判 决 书(2018)黑0111民初349号原告：何瑛，女，1981年2月2日出生，汉族，住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：何晓群（原告的父亲），男，1953年4月2日出生，汉族，退休干部，住哈尔滨市道里区。被告:何海江，男，1985年4月1日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市呼兰区。委托诉讼代理人：田丽娜，系黑龙江灵泉律师事务所律师。原告何瑛诉被告何海江所有权纠纷一案，本院于2018年1月19日立案后，依法适用简易程序，于2018年3月7日公开开庭进行了审理。原告委托代理人何晓群、被告何海江及其委托代理人田丽娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2011年4月9日，我购买了本案争议的房屋，当时开的是三联单收据，购买人为何瑛。我和陈伟是2014年11月登记结婚，2016年1月6日离婚。故本案争议房产是我婚前购买的房产。2015年，陈伟借回家取衣服的机会，将我名下（本案的争议房产）的购房三联收据偷走，并于当年以低价将房子卖给了他的朋友何海江，买卖合同也不是我签的字。同年末，我找到开发商登报声明，购房收据丢失，并于2016年4月立即办理了房屋产权证。2017年初，我父亲电话通知被告何海江倒出房屋。被告称他用14万从陈伟手里买的，己将房子出租给他人，并交了5年的物业费，不能倒出房子，要走程序。综上所述，请求人民法院判决被告返还非法占有房产并责令迁出坐落于哈市利民开发区鑫盛冷冻东、兴业东路北滨才·星城一期润兴花园G栋7单元2层2号房屋;诉讼费由被告承担。被告辩称，被告是合法购买本案争议房屋，依法不应支持原告的诉讼请求，被告与原告及陈伟早就相识，2014年4月，通过共同认识的张某，被告与原告的代理人陈伟签订了买卖合同，原告与陈伟虽在2014年11月登记结婚，但被告在与陈伟签订房屋买卖合同时，就已经怀有陈伟的孩子，朋友间都知道他们是夫妻关系，只是不知道何时登记，原告称陈伟交给被告的购房合同及相关票据是陈伟偷走的是错误的。当时被告购买该房屋时，所有的购房合同和票据是原告亲自送到陈伟公司，由于怀孕，送完所有材料后就离开了，被告基于原告及陈伟的恋爱关系的信任，而没有要求原告签字，因此不能得出原告不同意出售该房屋，被告也有理由相信，原告同意陈伟出售该房屋，被告购买该房屋后已经缴纳了五年的包烧费、物业费、水电费等费用，现原告才向被告主张权利，只能说明原告在诉状上所称与陈伟感情破裂而遭受损失，为挽回损失，才提起本案诉讼，从原告向被告交付所有合同及票据的行为上看，原告已经从客观上履行了合同，也不能排除因房价上涨，原告主动毁约，故被告认为，该买卖合同对原告产生法律效力。我方在十日内将向贵院诉请确认合同效力,故向贵院申请中止审理此案。在本院开庭审理过程中，原、被告双方为证明其各自的诉讼主张的事实成立，分别向本院举示了证据。原告举示证据情况如下：证据一、房屋所有权证一份，证明本案争议标的是原告的。被告经质证后对该证据的真实性、合法性没有异议，对于关联性有异议，该房屋所有权人是何瑛，但是该房屋已经出售给被告，只是没有变更手续。证据二、结婚证及离婚证复印件各一份，证明结婚时间为2014年2月19日，离婚时间为2016年1月28日。被告经质证后对该证据真实性没有异议，对证明的问题有异议。结婚时间为2014年2月19日而被告与陈伟签订的买卖合同是2014年4月13日。也就是说陈伟在处分争议房屋时，是法律上的夫妻关系。被告有理由相信，陈伟有夫妻间的代理行为，处分房屋的行为合法有效。双方于2016年1月28日离婚，说明原告与陈伟因感情破裂而遭受损失，不能说明陈伟与被告签订的合同无效。证据三、房屋买卖合同一份，证明房屋的买售人为何瑛。被告经质证后对该证据的真实性及关联性均有异议，该份证据明显是复印件补办的，原件在陈伟与被告签订买卖合同时已经交付给被告，并且能够证明原告已经履行了义务。证据四、生活报一份，证明我方购房合同及票据丢失并登报声明。被告经质证后对该证据的真实性及关联性均有异议，这是单方行为，东西丢失应该到公安机关报案，只凭单方声明不能证明东西丢失。证据五、购房发票一份，证明原告交付的房款。被告经质证后对该证据的真实性没有异议，证明的问题有异议，原告是2011年购买的房屋，但是发票是2016年3月出具的显然是后补的，不能证明原告没有将房屋出售给被告。被告举示证据情况如下：证据一、2014年4月13日原告与被告签订的房屋买卖协议及收据一份，证明被告向何瑛购买本案争议房屋及履行了付款义务。原告经质证后认为，收据是陈伟签的，合同不是何瑛签的。证据二、陈伟交给被告的商品房买卖合同书、发票一份，楼宇交接记录复印件一份，有限电视初装费、装修保证金、维修基金、燃气初装费、电费、垃圾清运费各一份；2014年10月29日至2017年12月31日物业费收据两张，2014年10月7日热费二张，2016年10月25日采暖费三张，2015年8月8日自来水收据一张，2015年4月11日电费一张，煤气卡一张，哈尔滨市滨才物业公司出具的欠费证明二张，进屋资料手册一份，证明，被告在与原告签订合同时，陈伟依法履行义务向被告交付房屋所有的手续，并于合同签订当日办理了入户手续。原告经质证后认为，房屋买卖合同及购房发票是真实的，但是丢失了，其他票据我没见过，我不知道。证据三、证人张某证言，证明买卖房屋是由其撮合完成交易的，双方签订了合同并交付了房款。原告经质证后认为证言不真实，送手续及钥匙的事实不存在，证人说过何瑛不在现场。证人没有表述上述事件的发生时间。证言前后矛盾。被告经质证后对证人证言没有异议。证据四、证人王某证言，证明其天天与被告在一起，知道这个事，但是签合同时不在现场，给钥匙和给钱的时候在场。原告经质证后认为证言不真实，证人的证言和现场对证相互矛盾，签订合同证人不在现场，证言不可信。证人不能准确描述案件事实。被告经质证后对证人证言无异议。本院确认，原告提供的证据一至证据五客观、真实并与待证事实有关联，本院予以确认并采信。被告提供的证据一并非是原告何瑛所签，本院不予采信；证据二能够证明被告何海江缴纳了相关费用，本院予以采信；关于证人张某、王某的证言，证人应当客观陈述其亲身感知的事实，本案的证人在签订合同的过程中并不在现场，其证言本院不予采信。经本院审理查明，2011年4月9日，原告何瑛以价格160545元购买了位于哈市利民开发区鑫盛冷冻东、兴业东路北滨才·星城一期润兴花园G栋7单元2层2号房屋一处，建筑面积37.77平方米。2013年1月26日，原告何瑛与开发方对该房屋进行了交接。2014年2月19日，原告何瑛与案外人陈伟经哈尔滨市道里区民政局登记结婚。于2016年1月28日办理了离婚。2014年4月13日，案外人陈伟以原告何瑛的名义将案涉房产以价格127000元出售给被告何海江，并出具收条一张，被告何海江支付购房款后就入住了该房屋。被告何海江在入住该房屋之前补交了2013-2014包烧费1147.55元，入住之后交了2014-2015年包烧费1147.55元，2016年10月25日预交了三年包烧费，每年1089.82元。入住前补交物业费735元、入住后交纳物业费1250元，并进行了简单的装修。2015年10月28日，原告何瑛在黑龙江省晨报上刊登声明，原购房票据丢失，声明作废。2016年4月26日，原告何瑛取得了该房屋的所有权证。现因被告何海江不返还房屋，故诉至本院，请求人民法院判决被告返还房产并责令迁出坐落于哈市利民开发区鑫盛冷冻东、兴业东路北滨才·星城一期润兴花园G栋7单元2层2号房屋。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应登记的已经登记，不需登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无分权人请求赔偿损失。本案中，位于哈市利民开发区鑫盛冷冻东、兴业东路北滨才·星城一期润兴花园G栋7单元2层2号房屋系原告何瑛婚前个人所有财产，虽然案外人陈伟是在婚姻存续期间将房屋出售给被告何海江，但未经何瑛的授权，事后也没有得到其追认。该代理行为对何瑛不产生法律效力。被告何海江在买卖该房屋的过程中，明知原买卖合同的买受人为何瑛，而未对陈伟是否具有代理权进行审查，任由陈伟以原告的名义与其签订房屋买卖合同，未尽到合理的注意义务，其本身存在重大过失。该房屋虽已交付，但未办理过户登记，故被告何海江对该房产的买卖行为不构成善意取得，应当将房屋返还给原告何瑛。对于被告何海江在入住该房屋前缴纳的原告所拖欠的物业费及包烧费，原告应予以退还。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第四十八条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第十六条、第十八条之规定，判决如下：一、被告何海江于本判决生效之日起三十日内从哈市利民开发区鑫盛冷冻东、兴业东路北滨才·星城一期润兴花园G栋7单元2层2号房屋迁出并将其返还给原告何瑛；二、原告何瑛自被告何海江迁出上述房屋后立即返还被告何海江已缴纳的物业费735元、2013-2014包烧费1147.55元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取50元，由被告何海江承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审判员  赵海峰二〇一八年四月十六日书记员  赵子清