广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤01民终5620号上诉人（原审被告）：黄永健，男，1975年3月16日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人:陈绍芳，系黄永健之妻。上诉人（原审被告）：陈绍芳，女，1973年10月21日出生，汉族，住广州市番禺区。被上诉人（原审原告）：广州市番禺区雅图物业管理有限公司，住所地广州市番禺区沙湾镇中华大道丽景华苑4座108号。法定代表人：谭锡全，职务为总经理。委托诉讼代理人：黄碧仪，该司员工。上诉人黄永健、陈绍芳因与被上诉人广州市番禺区雅图物业管理有限公司（以下简称雅图公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院(2015)穗番法民三初字第230号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。黄永健、陈绍芳上诉请求：依法撤销一审判决，重审本案。事实和理由：雅图公司违反了双方签订的《汇庭雅苑物业管理服务合同》和《汇庭雅苑管理公约》的规定，严重侵害黄永健、陈绍芳的合法权益，具体违反:1.综合管理服务第一条至第八条；2.物业共享设施设备的运行、维修、养护和管理第六条至第八条；3.物业共享部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通第一条至第四条；4.公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理第一条至第四条。为维护黄永健、陈绍芳的合法权益，请求二审依法改判。雅图公司辩称，不同意黄永健、陈绍芳的上诉请求、事实和理由，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。雅图公司于2015年2月13日向一审法院起诉请求：1.黄永健、陈绍芳缴交拖欠雅图公司的物业管理费4912.5元，滞纳金997.2元，共5909.7元；2.由黄永健、陈绍芳承担本案诉讼费。一审法院认定事实：雅图公司是具有二级物业服务资质的企业。广州市番禺区沙湾镇汇景大道汇庭雅苑x座x梯xxx号房（以下简称涉讼房屋）为黄永健、陈绍芳共同共有，建筑面积94.30㎡，发证日期2005年8月10日。2003年6月18日，广州市番禺区沙湾房地产开发公司（以下简称沙湾公司）作为委托方（甲方），雅图公司作为受托方（乙方），签订了《“汇庭雅苑”物业管理委托合同》，合同约定，甲方将位于广州市番禺区沙湾镇汇景大道的汇庭雅苑委托予乙方实行物业管理；乙方提供的物业管理服务包括物业共用部位的维修、养护和管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理等；乙方自2004年4月10日起进场实施管理，业主委员会成立后物业管理公司的续聘或解聘由业主委员会决定；物业管理服务费按物价局审批的项目及价格标准收取。根据广州市番禺区物价局核准的编号第FJ0160号《广东省收费许可证（副本）》记载，收费单位为雅图公司，汇庭雅苑物业管理费收费标准：多层住宅0.60元/月/平方米，按建筑面积计算，另收公共水电分摊费10元/户·月。2003年7月6日，雅图公司作为甲方，黄永健、陈绍芳作为乙方，签订了《汇庭雅苑物业管理服务协议》，合同约定，黄永健、陈绍芳同意雅图公司作为本区的物业管理者，雅图公司的职责包括：1、按照物业管理合同和公约条款负责小区的管理和特约经营，2、根据有关法规、规章，结合实际情况拟定、撤销、修改小区管理办法，以便更好地管理屋村，3、维护小区内所有公共地方的设备设施，并保持其功能良好，4、保持小区内公共地方的环境卫生，负责小区所有园林绿化的维护和管理，5、协助有关部门做好小区的日常治安防范工作，必要时请当地公安部门指导并安排外聘保安人员负责日常巡逻值班，最大限度维护业主的生命、财产安全，6、安排管理员对小区内实行全方位服务管理，沟通发展商与住户之间的联系，协助业主反映相关的意见和要求，7、对小区内的各种车辆实行交通管制，除承诺指定地方免费停放外，对停放车辆按规定收取停车场管理场租费，8、对小区内的商业服务网点进行管理，9、依照有关规定，向房屋业主、使用人和其他应缴费人收取有关管理费，10、有权代表大部分业主的利益对违章行为进行按章纠正和处罚，11、实行依法、民主、高效管理，接受政府主管部门的指导、监督，听取住户意见，热情接待住户或当事人来访；房屋业主、使用人和其他应交费的人员必须定期按规定交纳有关管理费用；业主的权利义务包括：房屋业主、使用人和其他应交费的人员必须定期按规定交纳有关管理费用；未经批准不得对外墙、梁、柱、板、阳台、平台、窗户、天台、通道等进行任何形式的凿、拆、加建等改动，不得私自侵占、破坏或妨碍他人合法使用公共设施和公共地方。2004年6月28日，雅图公司与黄永健签订《汇庭雅苑管理公约》，其中约定，交楼时，各业主同意在委托银行开设一账户存折，业主每月在十日前在自己账户上存有足够的存款，由银行自动划缴管理费、分摊费、车库管理费等；分摊费是楼梯、走廊、公共设施、及路灯的公共用水、电按每户每月10元（若实际相差大时再作相应调整）分摊交纳；交楼后，各业主单元不论是否空置，均需负责缴交管理费及其他应缴费用；各业主、住户在规定时限内未缴清应缴的费用时，每逾期一天管理处收取应付款3‰的滞纳金；管理费开始缴纳时间为购房交楼日的下个月10日。2011年6月1日，汇庭雅苑第二届业主委员会作为甲方，雅图公司作为乙方，签订《汇庭雅苑物业管理服务合同》，其中约定，甲方选聘乙方对汇庭雅苑小区实施物业管理服务，乙方提供的物业管理服务包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，相关场地的清洁卫生，公共绿化的养护和管理，车辆停放秩序管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理等；物业服务收费选择包干制方式，由业主按其拥有物业的法定产权建筑面积缴纳，多层住宅0.8元/月·平方米，另收公共水电分摊费10元/户；物业服务费用按月交纳，业主或承租人应在每月的10日前交纳当月的费用；本合同期限自2011年6月1日起至2013年6月30日止，物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。2015年2月13日，雅图公司以黄永健、陈绍芳欠缴物业管理费为由向一审法院提起本案诉讼。在诉讼中，雅图公司与陈绍芳均确认，自2004年起至今涉讼小区由雅图公司管理；2009年11月至2011年7月，涉讼房屋每月的物业管理费按照0.6元/平方米的标准计算，另加10元分摊费，应为67元（0.6元/平方米×94.3平方米+10元≈67元）；2011年8月至2014年12月，涉讼房屋每月的物业管理费每月按照0.8元/平方米的标准计算，另加10元分摊费，应为85.5元（0.8元/平方米×94.3平方米+10元≈85.5元）；陈绍芳、黄永健自2009年11月起未向雅图公司缴纳过物业管理费。双方对于陈绍芳、黄永健是否应向雅图公司支付2009年11月至2014年12月的物业管理费存在争议。雅图公司主张，其依据与沙湾公司签订的《“汇庭雅苑”物业管理委托合同》管理涉讼小区，该小区于2006年5月成立业主委员会后仍聘请雅图公司实施管理至今，雅图公司已尽到物业服务的义务，黄永健、陈绍芳应向其支付欠缴的2009年11月至2014年12月的物业管理费共4912.5元，并根据《汇庭雅苑管理公约》的约定支付滞纳金，每月物业管理费的滞纳金从次月10日起，以欠缴的物业管理费为本金，按照每日千分之一的标准计至2014年12月31日止。陈绍芳则认为，雅图公司未尽到物业管理职责，小区安保问题严重，未安装公共防盗设施，其电动车屡屡被盗，多次至物业管理处投诉未果，保安门岗形同虚设，外来人员可随意入内，临街商铺也直通小区内；环境卫生糟糕，楼梯间有宠物随处大小便，部分业主从楼上乱扔生活垃圾及倾倒污水；部分业主违章搭建阳台雨棚，阻塞排水道，导致房屋水浸；车辆停放在小区内常遭划伤。为证明其主张，陈绍芳提交了编号为09192159的报警回执原件及5张照片予以证实。其中，报警回执为广州市公安局番禺区分局桥南派出所出具，抬头载明“王：”，内容为2009年9月19日报案情况已如实登记受理；其中3张照片显示，房屋外墙外有加建部分，另2张照片显示汇庭雅苑小区门口车闸打开，保安岗亭有时有人，有时无人，陈绍芳称显示汇庭雅苑小区门口的照片摄于2015年8月、10月。雅图公司对于报警回执的真实性予以确认，关联性不予确认，对于5张照片均不予认可，其认为其主张的是2014年12月以前的物业管理费，摄于2015年的两张照片与本案无关。雅图公司为证明其已尽到安保义务，提交了2014年5月2日至2015年4月22日期间的《楼层巡查签到表》予以证实。陈绍芳认为该证据是雅图公司伪造，故不予认可。一审法院认为：雅图公司与沙湾公司签订的《“汇庭雅苑”物业管理委托合同》以及与汇庭雅苑第二届业主委员会签订的《汇庭雅苑物业管理服务合同》，均为合法有效的合同。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。黄永健、陈绍芳作为涉讼房屋的业主，应当受上述两份合同约束。雅图公司与黄永健、陈绍芳签订的《汇庭雅苑物业管理服务协议》以及与黄永健签订的《汇庭雅苑管理公约》主体适格，内容合法，意思表示真实，无违反法律、行政法规的强制性规定，亦合法有效，双方均应依约履行。雅图公司与陈绍芳均确认，雅图公司自2004年起管理汇庭雅苑小区至今，根据陈绍芳提交的汇庭雅苑门口的照片，确存在门口保安缺岗以及对进出人员管理不到位的情形，虽然该照片摄于2015年8月和10月，但亦能反映涉讼小区的日常状况，可以佐证雅图公司的物业管理服务存在一定程度的瑕疵，但物业服务包括绿化养护服务、清洁服务、治安管理、各项设施设备维护等多项服务内容，陈绍芳不能因雅图公司存在一定程度的服务瑕疵而否定其提供的其他服务，其以此作为拒交物业管理费的抗辩理由，不予采纳。陈绍芳、黄永健仍应依照《“汇庭雅苑”物业管理委托合同》及《汇庭雅苑物业管理服务合同》约定的标准向雅图公司缴纳物业管理费。由于陈绍芳确认其自2009年11月起未向雅图公司缴纳过物业管理费，故陈绍芳、黄永健应向雅图公司支付2009年11月至2014年12月期间的物业管理费共4912.5元（67元/月×21个月+85.5元/月×41个月=4912.5元）。至于雅图公司主张的物业管理费滞纳金，由于雅图公司履行物业服务存在一定程度的瑕疵，雅图公司在其未充分完全履行其物业服务义务的情况下向陈绍芳、黄永健主张物业管理费滞纳金，缺乏依据，一审法院不予支持。黄永健经一审法院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩和举证的诉讼权利。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，于2015年10月24日作出如下判决：一、黄永健、陈绍芳于判决发生法律效力之日起五日内向广州市番禺区雅图物业管理有限公司支付2009年11月至2014年12月期间广州市番禺区汇景大道汇庭雅苑1座3梯202号房的物业管理费4912.5元；二、驳回广州市番禺区雅图物业管理有限公司的其余诉讼请求。二审中，黄永健、陈绍芳向本院提交照片作为证据，拟证明雅图公司未完成卫生和安保服务。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审另查明，黄永健、陈绍芳收到雅图公司于2011年6月3日、2011年11月5日发出的催缴物业费的函件。二审中，双方共同确认：黄永健、陈绍芳没有缴纳一审判决第一项中2009年11月至2014年12月期间的物业管理费。本院认为，本案二审争议的焦点问题为黄永健、陈绍芳是否应支付争议的物业管理费。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。据此，业主在接受合同约定的物业服务时，应当按期支付物业费，一般来说，只有在物业公司履行合同存在重大瑕疵时，业主才有权进行抗辩不交纳物业费。本案中，雅图公司基于与开发商及业主订立的一系列物业合同对案涉小区进行物业管理，案涉物业管理合同合法有效，黄永健、陈绍芳与雅图公司均应受其约束。物业服务包括清洁服务、绿化养护服务、协助维护秩序及公共设施设备运行、维修与养护等内容，由物业公司整体、长期地提供。黄永健、陈绍芳主张雅图公司没有完成卫生、安保服务，并且小区没有绿化，以此作为不缴纳物业费的抗辩，但其提供的照片不足以证实雅图公司在整个物业服务期间提供的服务存在重大瑕疵，因此黄永健、陈绍芳的抗辩理由不能成立。一审法院判处黄永健、陈绍芳向雅图公司支付2009年11月至2014年12月期间的物业管理费,处理并无不当，本院予以维持。综上所述，黄永健、陈绍芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人黄永健、陈绍芳负担。本判决为终审判决。审判长  张怡审判员  李静审判员  余盾二〇一八年四月二十四日书记员  袁蕾张冰玲