北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0106民初27198号原告：朱漠，男，1979年2月5日出生，汉族，中摄锐图摄影文化艺术（北京）有限公司部门经理，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：何锟，泰和泰（北京）律师事务所律师。被告：杨继茹，女，1970年3月29日出生，汉族，自由职业，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：付裕，北京京翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：李跃，北京舍得律师事务所律师。第三人：北京中盛嘉业房地产经纪有限公司，住所地北京市海淀区四道口路**305B。法定代表人：李佳桐，经理。原告朱漠与被告杨继茹，第三人北京中盛嘉业房地产经纪有限公司（以下简称中盛嘉业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案原告朱漠及其委托诉讼代理人何琨，被告杨继茹的委托诉讼代理人付裕、李跃到庭参加诉讼。第三人中盛嘉业公司经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。朱漠向本院提出诉讼请求：1、解除原被告于2017年3月14日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》；2、被告退还原告已支付的购房定金350000元；3、被告向原告支付房屋买卖中介服务费45500元；4、被告向原告支付违约金1820000元。事实与理由：原被告双方于2017年3月14日就北京市丰台区莲花池西里11号院3号楼4层503号房屋（以下简称“涉案房屋”）买卖事宜签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》。上述合同签署完毕后，原告依约向被告支付了购房定金35万元，并向中介机构支付了中介服务费45500元。合同还约定，被告应当在2017年7月15日前向涉案房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且最迟于2017年8月15日前办理完毕解抵押登记手续。现，被告无故逾期未办理完毕房屋解抵押手续，造成合同目的无法实现，原告有权依照合同约定行使解约权，并要求被告承担相应的违约责任。综上，本案事实清楚、法律关系明确，望贵院判如所请，依法维护原告的合法权益。杨继茹辩称：不同意被答辩人全部诉讼请求，要求继续履行《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，请求法院依法驳回。一、2017年3月14日答辩人与被答辩人签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对答辩人与被答辩人双方均具有法律约束力，答辩人无任何违约行为，被答辩人应恪守诚实信用原则，继续履行合同约定的义务。首先，根据主合同第二条第（四）款、补充协议第二条第2款、补充其他约定第2款约定的内容，被答辩人在诉状中主张“被告逾期未办理完毕房屋解押手续，造成合同目的无法实现”的理由不成立，根据合同法第77条规定，双方协商一致，可以对合同进行变更。补充协议其他约定第二款签署在补充协议最后部分且为手写内容，与主合同及补充协议第二条约定内容不一致，是答辩人与被答辩人对涉案房屋解抵押事项变更，也是双方达成的最后合意，因此具应以其他约定这一条款内容为准，只要答辩人在网签后30内解抵押就属于履行相应合同义务，因双方一直未进行网签。因此，答辩人不存在任何违约情况，被答辩人不享有解除权。其次，签订网签合同的前置条件是办理完毕房源核验手续以及通过购房资格核验结果，两者同时具备，第三人才能通知双方进行网签合同的签署。答辩人房源核验通过的时间为2017年8月14日，而被答辩人购房资格核验通过的结果时间为2017年8月21日，而合同签订的时间为2017年3月14日，为什么长达五个月的时间网签合同未能签订？实际情况是被答辩人一直担心申请商业贷款手续审批不能通过，无法贷款300万元，待自己确定申请贷款的银行根据自己的征信能批贷的情况下再继续履行合同其他内容，主合同第四条第（二）款第(2)项、补充协议第二条第5款、补充协议其他约定条款第(1)条约定内容全部能够表明被答辩人上述担心的事项，同时，在此期间答辩人一直都在配合和等待被答辩人确认是否可以顺利办理银行批贷事宜，因此，双方没有进行网签的原因应归责于被答辩人。再次，将答辩人出卖该涉案房屋的价格910万元和后续几个月房屋价格对比一下，房价一直在下跌，因此，答辩人没有理由拒绝出售房屋，事实上答辩人一直希望房屋能顺利交易，不可能拒绝办理解抵押而承担违约的风险，这对答辩人没有任何的好处，显而易见，上述事实只能说明因被答辩人自行确认银行是否准予批贷依然不确定以及涉案房屋价格大幅下降的原因而不愿继续履行合同。二、起诉书中被答辩人主张“原告有权依照合同约定行使解约权，并要求被告承担相应的违约责任。”无事实与法律依据，被答辩人不享有合同解除权，理应承担举证不能的不利后果及违约责任。首先，被答辩人知道办理网签后需要支付剩余定金15万元和后续房款的事宜，但被答辩人一直不能确定银行是否准予批贷300万，若不批贷，房屋交易无法完成，被答辩人违约，需要承担违约责任，因此，房屋交易后续没有进展完全是被答辩人自身不愿继续履行，而并不是答辩人逾期未办理完毕解抵押手续。其次，被答辩人不享有合同约定的解除权。1、根据合同第九条第（二）款约定内容，被答辩人起诉的时间为2017年9月21日，未达到合同约定满210日解除合同的期限，同时答辩人未有任何违约行为，被答辩人不得基于本条款解除合同及补充协议。2、根据补充协议第三条第2款第(3)、(4)约定的情形，答辩人并不存在逾期履行的行为，按照合同约定流程下一步办理网签手续，但第三人作为居间方应当尽到通知、告知及协助的义务，答辩人未曾收到过办理网签的通知，始终不存在违约情形，然而被答辩人向法院提起诉讼主张解除的行为构成违约。因此，作为违约方，被答辩人不享有约定的解除权。3、结合被答辩人向法庭提交的与第三人经办人的微信通话截图内容来说，即便微信记录是真实的，第三人经办人从未向被答辩人提出过答辩人拒绝履行合同，拒绝沟通事宜，而是被答辩人却表现出特别着急履行合同的样子，事实上是被答辩人拒绝交易、恶意诉讼取证的手段。综上，涉案房屋交易的整个流程并不存在答辩人逾期履行合同义务的情况，反而，被答辩人以诉讼的方式解除合同系构成根本违约，作为违约方，被答辩人不享有合同约定的解除权利。由此，根据合同法第六条、第八条、第六十条、第一百零七条规定和补充协议第三条第3款第(2)项之约定，被答辩人应当承担违约责任，《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》应当继续履行。中盛嘉业公司提交答辩函述称：我公司己收到2017年12月20日开庭通知，因时间原因无法到场。就朱漠先生购买杨继茹女士丰台区莲花池西里11号院3号楼503室房产一事答辩如下。1．双方于2017年3月14日签订了房屋买卖合同。2．双方核验通过后进行网签过程中需要提供转款专用账户，买方提供了专款专用账户，卖方未提供专款专用账户，导致网签无法进行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月14日，杨继茹(甲方)与朱漠（乙方）经中盛嘉业公司居间服务签《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版），约定杨继茹将其名下位于北京市丰台区莲花池西里11号院3号楼4层503号房屋出售给朱漠，建筑面积147.22平方米，总成交价910万元，房屋设定抵押，抵押权人为天津银行，抵押金额275万元，朱漠采取贷款方式支付房款，居间佣金为房价款的1%，签订合同时乙方支付佣金的50%，剩余50%待过户时付清。合同载明：第九条，权属转移登记。（一）甲乙双方最晚应于合同签订之日起180日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。如合同履行期间，因产生需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况，甲乙双方应当另行签订书面的补充协议。（二）因甲方原因致使乙方未能在合同签订之日起210日内取得房屋所有权证书的，乙方有权单方解除合同。1、如乙方选择解除合同的，适用本合同第十一条第二款约定。（三）因乙方原因致使甲方在合同签订之日起210日内未能完成房屋产权转移且乙方取得房屋产权证书，甲方有权单方解除合同。1、甲方选择解除合同的，适用本合同第十一条第一款约定。第十一条，合同解除条款。（一）如甲方依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行。本合同自甲方向乙方发出的书面通知到达乙方之日起自动解除。乙方应按成交总价款的20%向甲方承担违约责任。甲方于合同解除之日退还抵扣违约金后剩余的乙方已付款；如已付款不足抵扣，乙方应于解除之日支付不足部分。在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由乙方承担。解除合同后，乙方另须配合甲方办理注销网上签约等手续，如未办理甲方可单独追究乙方违约责任。（二）如乙方依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行。本合同自乙方向甲方发出的书面通知到达乙方之日起自动解除。甲方应于5个工作日内将其已经收取的乙方的全部付款返还给乙方，并按照房屋成交总价的20%向乙方支付违约金。如甲方逾期将乙方已经支付的款项返还给乙方，则每逾期一日，应按照未返还款项总额的万分之五／日向乙方支付违约金。在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由甲方承担。另解除合同后须配合乙方办理注销网签手续等，如未办理乙方可单独追究甲方违约责任。同日，杨继茹（甲方）与朱漠（乙方）、中盛嘉业公司（丙方）就上述房屋买卖合同签订《补充协议》，约定：第二条关于房屋交易具体事宜的约定，1、定金：（1）乙方于签订买卖合同当天将第一笔定金人民币350000元整。（2）乙方于网签合同2日内将第二笔定金人民币150000元整。2、还款解押：交易房屋有抵押，交易房屋有抵押的，甲方应于2017年7月15日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟于2017年8月15日前办理完毕解抵押登记手续。甲方解抵押所需资金来源为甲方自行筹集。4、（1）首付款：乙方于网签后7日内将第一笔首付款358万元整以光大银行资金托管的方式支付甲方。（2）乙方应于过户前2日内将第二笔首付款200万元以建委资金监管的方式支付甲方。6、权属转移登记：甲乙双方同意，在2017年9月15日，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。如房屋登记机构要求甲方和乙方必须到场办理相关手续的，则该方应当按照房屋登记机构的要求到场办理；乙方应按时领取房屋所有权证并办理抵押权登记手续，如因乙方原因导致抵押登记办理迟延的，则乙方须按照本协议约定承担违约责任。第三条违约责任，1、甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2、甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。(1)甲方提供的该房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；(2)该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得所有权的；(3)逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方己收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。2017年3月14日，朱漠向杨继茹支付了定金35万元。2017年3月15日，朱漠向中盛嘉业公司法定代表人账户汇款45500元。朱漠主张杨继茹由于无法自行筹集资金解除房屋抵押，故拒不向中介公司提交网签所需的卡号，并就此提交如下证据：1、微信记录，拟证明经原告通过中介公司人员多次催促，被告始终未予办理房屋解抵押登记手续，原告遂要求解约，但被告置之不理；2、录音三段，其中2017年8月23日录音显示“索：那卡就得明天办了，咱们大家都抓紧点时间呗。中介女：明天确定一下能不能办一类卡。杨：办什么也没关系，只是说现在这个解抵押有点问题。我跟朱漠还有他太太坐在一起，是把这件事情协商解决了，别的事情都不是事。”，拟证明在合同履行期间，被告无法筹集资金，对涉案房屋进行解抵押，导致合同无法履行，录音中反映出被告未及时提供网签所需的银行卡，导致网签手续无法办理，是被告构成根本违约的根本因素。杨继茹就上述证据发表如下质证意见：1、真实性不认可，无法核实。即便是真实的，也只是原告与第三人的沟通内容，不体现被告的任何意思表示，而且第三人的回复也不能体现被告拒绝办理房屋抵押以及拒绝履行。即便是真实的，聊天记录只是原告与第三人的小部分沟通内容，不能体现自2017年3月4日起至起诉期间的真实的全面的交易情况，是片面的断章取义的。反而体现原告拒绝交易恶意起诉，无法反应双方真实的交易情况。2、一、针对8月23日录音：真实性无法核实，合法性、证明目的不认可。理由如下：1、录音文字稿中参与人员姓名不完整，尤其是中介女，被告无法核实身份。2、录音文字稿不完整，很片面，不符合录音文稿整理的法律的规定，不符合法律形式。3、录音内容体现仅是双方在协商解抵押事项的过程，被告从未拒绝解抵押，而且当天还远不到解抵押的时间与条件。因双方自签合同的3月份开始至5月份，原告一直在等购房资质的取得，之后一旦剑八月份，原告一直担心无法办理300万元贷款，一直在忙于跑贷款，迟迟不推动合同的履行，直到本录音当天，已经有五个月之久，原告的行为导致被告解抵押的实际情况发生了改变，耽误了双方的交易及履行，就此，双方在协商解抵押的事宜。同时，该录音中也能说明原告的贷款是无法批贷的，是不能保证贷款300万元，很有可能无法支付全部购房款的事实。二、针对9月2日录音：真实性无法核实，合法性、证明目的不认可。理由如下：1、录音文字稿中参与人员姓名不完整，尤其是中介女，被告无法核实身份。2、录音文字稿不完整，很片面，不符合录音文稿整理的法律的规定，不符合法律形式。3、录音中能充分说明截止至2017年9月2日，原告认为合同无法履行不归责与任何一方，与双方无关，也就是说原告认可被告不存在任何违约情形，只是因政策原因导致无法进行下去，要求无责解约，与原告在本案中主张的诉求和事实理由矛盾。其次，更说明双方履行不下去和网签无任何关系，而且双方从未约定网签时间，也未明确安排网签时间，最后，录音内容说明原告于当天提出解约，构成违约。三、针对9月8日录音：因为该录音文字稿里写的是中介女，被告无法核实身份，真实性、证明目的都不认可。杨继茹就其主张向本院提交录音光盘一张，拟证明其一直在积极配合房屋交易，不存在任何违约行为。朱漠认为：真实性未知。3月14日签订合同后没有办理网签及其他手续是因为原告需要办理名下房屋过户。录音时间是2017年1月21日，是在法定办理期间之后，证明目的不能成立。本院认为：杨继茹与朱漠、中盛嘉业公司所签《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）、《补充协议》系各方当事人真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，为有效协议。各方当事人应依照合同履行各自义务。从本案的证据情况看，双方签署房屋买卖合同后未能进行网签，关于未能进行网签原因，从朱漠提交的8月23日录音看，在该时间朱漠、中盛嘉业公司的工作人员均曾提醒杨继茹办理银行卡，但杨继茹在期间和此后却不断提出要求朱漠帮其解押和朱漠是否能贷款的问题，而一直未办理网签所需银行卡，因此本院有理由相信双方合同未能履行系由于杨继茹据不提交网签所需银行卡导致，故杨继茹理应为此承担相应的违约责任。现朱漠要求解除双方合同，并要求杨继茹退还定金、赔偿中介费的请求，并无不当，本院应予支持。朱漠要求杨继茹支付违约金1820000元，数额过高，本院酌情予以确定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、解除杨继茹、朱漠就买卖北京市丰台区莲花池西里11号院3号楼4层503号房屋所签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》；二、解除杨继茹、朱漠、北京中盛嘉业房地产经纪有限公司就买卖北京市丰台区莲花池西里11号院3号楼4层503号房屋所签订的《补充协议》；三、杨继茹于本判决生效之日起十日内退还朱漠定金三十五万元；四、杨继茹于本判决生效之日起十日内赔偿朱漠中介服务费四万五千五百元；五、杨继茹于本判决生效之日起十日内赔偿朱漠违约金十五万元；六、驳回朱漠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费89693元，由杨继茹负担（于本判决生效之日起七日内交纳），保全费5000元由朱漠负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  付 强人民陪审员  李金秋人民陪审员  谢翠霞二〇一八年十二月二十四日书 记 员  陈利明