上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0120民初5250号原告：上海越州投资有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：吴尧安，董事长。委托诉讼代理人：何荣飞，上海奇楠竞律师事务所律师。被告：李纪东，男，1985年4月8日生，汉族，住安徽省。第三人：邓钧得，男，1986年1月3日生，汉族，住安徽省定远县炉桥镇七里村陈庄组49号。原告上海越州投资有限公司诉被告李纪东、第三人邓钧得房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月7日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年4月10日公开开庭进行了审理。原告上海越州投资有限公司的委托诉讼代理人何荣飞、被告李纪东、第三人邓钧得均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告上海越州投资有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付房租人民币46,400元(币种下同)；2、被告支付逾期付款违约金4,640元；3、被告支付物业费9,443.4元；4、被告支付逾期支付物业费滞纳金(以9,443.4元为本金按每日0.3%从2017年1月31日起计算至实际支付之日)。庭审中，原告撤回第4项诉讼请求。事实和理由：1、原告将其所有的位于上海市奉贤区南桥镇八字桥路XXX-XXX号商铺出租给被告使用。该商铺由案外人杨某某转租给被告使用，被告确认从2015年7月l5日到2016年3月l4日的租金及物业费由其支付，该年度租金为50,400元，被告实际使用8个月，应付租金33,600元。后双方于2016年3月14日签订《房屋租赁合同》，约定被告应支付2016年3月15日到2016年7月l5日的租金l6,800元，2016年7月l6日到2017年7月16日的租金55,440元，并应支付押金4,000元，合计应付109,840元。2、第三人邓钧得原租赁的原告所有的位于上海市奉贤区南桥镇八字桥路XXX号商铺，邓钧得支付了2016年1月1日到2016年12月31日的租金29,600元，在2016年3月l8日邓钧得将467号商铺与被告的465号商铺互换使用，双方约定了租金承担方式，并由被告统一向原告支付租金。故被告应支付2017年l月1日起到2017年12月31日的租金32,560元及押金2,500元，合计应付35,060元。3、被告从2015年7月9日起到2017年7月8日租赁了原告所有的位于上海市奉贤区南桥镇八字桥路XXX-XXX号商铺，按合同约定被告应支付第一年租金80,000元，第二年租金88,000元及押金5,000元。合计应付17,300元。以上租金及押金总额为317,900元。被告到2017年l2月16日止共支付260,000元，尚欠57,900元，扣除应退还押金l1,500元，欠租金46,400元。按双方合同第十条第一款约定，被告应支付违约金4,640元。上海市奉贤区南桥镇八字桥路XXX-XXX号商铺的面积54.63平方，从2015年7月15日到2017年7月l6日物业费为3,277.8元(2.5元／月＊24月＊54.63平方);467号商铺面积为32.08平方，从2017年1月1日到2017年12月31日物业费为元962.4元(2.5元／月＊l2月＊32.08平方);469-473号商铺面积为86.72平方，从2015年7月9日到2017年7月9日物业费为5,203.2元(2.5元／月＊24月＊86.72平方)。以上欠物业费9,443.4元。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。被告李纪东辩称，对原告所述事实无异议，但被告2017年9月20日将商铺钥匙交给原告时，商铺内还有价值8万元的物品，原告拿到钥匙后即将物品处理掉。该物品的价值远远折抵原告的租金，故不同意原告的诉讼请求。第三人邓钧得述称，原告所述商铺互换无异议，互换后的租金第三人直接支付被告，然后由被告直接支付原告。第三人与被告之间的租金双方已经结算，另行予以处理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审查认定事实如下：原告与案外人杨某某签订有《房屋租赁合同》，由原告将其所有的位于上海市奉贤区南桥镇八字桥路463、465号商铺出租给案外人杨某某，租赁期限自2015年7月17日起至2017年7月16日止。该商铺由被告实际使用，2016年3月14日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，约定由被告承租该463、465号商铺，建筑面积54.63平方米，租赁期限自2016年3月15日起至2017年7月16日止，2016年3月15日到2016年7月l5日的租金l6,800元，2016年7月l6日到2017年7月16日的租金55,440元，押金4,000元。原、被告双方还签订另一份《房屋租赁合同》，约定原告将位于上海市奉贤区南桥镇八字桥路469、471、473号商铺出租给被告，建筑面积86.72平方米，租赁期限：自2015年7月9日起至2017年7月8日，第一年租金80,000元，第二年租金88,000元，押金5,000元。原告与第三人邓钧得也签订有《房屋租赁合同》，约定由第三人邓钧得承租位于上海市奉贤区南桥镇八字桥路XXX号商铺，建筑面积32.08平方米，期限：自2016年1月1日起至2017年12月31日止，第一年租金29,600元，第二年租金32,560元。第三人支付了2016年1月1日到2016年12月31日的租金29,600元。2016年3月l8日，邓钧得将467号商铺与被告的463号商铺互换使用，双方约定了租金承担方式，并由被告统一向原告支付租金。以上三份合同均约定租金先付后用，每年支付一次；第4-3条均约定房屋物业管理费等由承租方承担；第10-1条均约定，拒交租金或拖欠一个月，则按年租金的10%作违约金补偿给原告，拖欠租金三个月以上的(含三个月)，承租方除按上述规定支付违约金外，原告有权收回房屋。463、465号与469、471、473号两份合同到期后，被告仍继续使用该商铺。因商铺前马路被安装了隔离栏，影响被告经营，被告于2017年9月20日将三份合同所涉租赁房屋的钥匙交还给了原告。另查明，本案租赁房屋物业管理费收费标准为2.5元/月/平方米。被告未向原告支付过任何物业管理费，三份合同合计9,443.4元。庭审中，双方确认被告欠付原告租金共46,400元，对于租金的计算方式双方一致同意计算至合同租赁期届满日；三份合同均未向原告支付押金。原告将违约金主动调整为4,000元。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，第三人邓钧得与原告之间的《房屋租赁合同》，经第三人与被告之间将租赁房屋互换，租金统一由被告向原告支付，第三人应承担的租金与被告内部结算，三方均确认该合同的承租主体变更为被告，本院予以确认。三份合同均系当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，当事人均应恪守。其中两份合同租赁期届满后，被告仍继续使用，原告表示认可，应视为不定期租赁合同，另一份合同租赁期届满前，被告将所有房屋钥匙交还原告，可视为双方对三份合同合意解除。被告理应向原告支付欠付的租金46,400元及物业管理费9,443.4元。对于逾期支付租金的违约金，被告逾期支付租金显已超过合同约定的一个月，应当依约承担违约金，原告主动将违约金调整至4,000元，本院予以支持。关于被告提出钥匙交还原告后，原告擅自将被告存留于房屋内价值80,000元物品处理的抗辩意见，被告无证据证明存留于房屋内物品的数量，也无证据证明交还钥匙时向原告明确表示该物品未予遗弃，故本院难以采纳被告的抗辩意见。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条的规定，判决如下：一、被告李纪东于本判决生效之日起十日内支付原告上海越州投资有限公司租金人民币46,400元；二、被告李纪东于本判决生效之日起十日内支付原告上海越州投资有限公司逾期付款违约金人民币4,000元；三、被告李纪东于本判决生效之日起十日内支付原告上海越州投资有限公司物业管理费人民币9,443.4元。案件受理费人民币1,312元，减半收取计656元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  张劲松二〇一八年四月二十七日书记员  姜 鹰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。