福建省安溪县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)闽0524民初33号 原告：施世灿，男，1975年7月15日出生，汉族，安溪县人，住福建省安溪县龙门镇和平村深源5号，现住安溪县。 委托诉讼代理人：林宝成，福建信海律师事务所律师。 被告：泉州市金盾房地产开发有限公司，住所地：福建省泉州市泉港区驿峰中路389号金盾理想城会所。统一社会信用代码：91350502705195207Y。 法定代表人：庄学金，公司董事长。 委托诉讼代理人：郭杰锋，福建顺济律师事务所律师。 原告施世灿与被告泉州市金盾房地产开发有限公司（以下简称金盾房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告施世灿的特别授权委托诉讼代理人林宝成、金盾房地产公司的特别授权委托诉讼代理人郭杰锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 施世灿向本院提出诉讼请求：1.金盾房地产公司立即向产权登记机关办理金盾豪庭1号楼902室商品房的所有权初始预登记，并将办理权属登记需由金盾房地产公司提供的资料交付施世灿；2.金盾房地产公司向施世灿支付逾期办证的违约金，自起诉日2018年1月2日前两年起每日按已付款710,480元万分之零点三五的标准，支付至办证之日为止；3.金盾房地产公司承担本案的诉讼费用。 事实与理由：2012年8月10日，施世灿与泉州市金盾房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，施世灿购入金盾豪庭1号楼902室商品房，购房总价款710,480元已付清。合同第十四条关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，……2、买受人不退房。出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的银行同期活期存款%向买受人支付违约金……”合同约定交房最后期限为2014年3月31日，90天后即2014年6月30日开始承担逾期办证违约责任，按每日支付已付款710,480元万分之零点三五的标准，计至起诉日泉州市金盾房地产开发有限公司应向施世灿支付逾期办证违约金18,152.76元（未超诉讼时效）。综上，泉州市金盾房地产开发有限公司没有按期、按约定条件交付商品房，也没有在规定期间内履行开发商办证义务，多处、长期违约，施世灿因此承担巨大的经济损失，承受巨大的精神压力。 金盾房地产公司辩称，1.逾期办证的过错不在金盾房地产公司，因涉案房屋的施工方泉州市中泉建筑工程有限公司、福建省惠房建设工程有限公司拒不配合办理备案手续，导致没有办法如期办理房产证，为此，金盾房地产公司也向安溪县人民法院对施工方泉州市中泉建筑工程有限公司、福建省惠房建设工程有限公司提起诉讼，金盾房地产公司是没有任何过错的，应由施工方泉州市中泉建筑工程有限公司、福建省惠房建设工程有限公司承担相应的责任；2.施世灿认为双方签订的《商品房买卖合同》第十四条的约定为格式条款显然是错误的。该《商品房买卖合同》系由福建省建设厅、福建省工商行政管理局监制的，其中便要求了买受人与出卖人要对违约金的标准进行约定。具体到《商品房买卖合同》第十四条第二款的约定，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款＿%支付违约金，下划的部分由双方协商来具体添加的。双方在签订《商品房买卖合同》时，便约定逾期办证按银行同期活期存款向买受人支付违约金，这是双方特备的约定，将其认定为格式条款显然是不当的；3.根据《中华人民共和国合同法》第四十一规定，对于格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。具体到本案，双方在签订《商品房买卖合同》时，并不认为第十四条第二款应当理解是万分之0.35，因为银行同期活期存款是根据央行的规定进行变化的，所以在签订时施世灿根本不可能在签订时对第十四条第二款有不同的理解；4.《商品房买卖合同》第十四条第二款的约定，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款银行同期活期存款%支付违约金。该条款是不存在任何的歧义的，条款中约定的很明确是“银行同期活期存款”，而不是“银行同期活期存款年利率”，误导法院的理解，本条款根本不存在两种以上的解释；5.“银行同期活期存款”和“银行同期活期存款年利率”是有本质区别的，“银行同期活期存款”是一个时间数量概念，而“银行同期活期存款年利率”才是一个数量概念。既然双方约定按日计算违约金，那么相应的银行同期活期存款的利率也应是参照日利率，这是普罗大众对该条款通常的理解；6.施世灿实际也装修入住，已经合法的占有使用该商品房，金盾房地产公司逾期办证的行为并不会给施世灿带来损失，故而约定逾期办证的违约金按照银行同期活期存款是十分合理的，但施世灿在约定后又曲解该约定，无理提出主张，如果法院支持施世灿的这种行为，必然给金盾房地产公司造成巨大的不必要的损失。 施世灿围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的施世灿提交的身份证复印件、金盾房地产公司的登记信息公示表复印件等证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：施世灿向本院提供《商品房买卖合同》及不动产专用发票复印件，欲证明施世灿向金盾房地产公司购买讼争商品房，合同购房款710,480元已付清，金盾房地产公司逾期没有交房及逾期没有履行办证义务、逾期办证日期应自2014年3月31日90天后起算等事实。金盾房地产公司质证认为，对证据的真实性没有意见，但认为合同约定的违约金标准是银行活期同期存款，而非施世灿主张的日万分之0.35。由于金盾房地产公司对证据的真实性没有意见，仅是对双方合同约定的违约金标准存在争议，故对证据的证明力，本院予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年8月10日，施世灿（买受人）与金盾房地产公司（出卖人）签订1份《商品房买卖合同》（合同编号：0416883，备案号：金盾12030）。合同约定：施世灿向金盾房地产公司购买址在安溪县金盾豪庭1号楼9层902号房屋，价款为710,480元。合同第十四条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的银行同期活期存款%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。合同同时约定了讼争房屋的其他权利义务、违约责任等条款。合同签订后，施世灿向金盾房地产公司支付了全部购房款。庭审中，双方确定本案涉案房产的交房时间为2014年8月9日。至今，金盾房地产公司未办理房屋所有权初始预登记，也未将办理权属登记需由金盾房地产公司提供的资料交付给施世灿，施世灿为此未能取得房屋权属证书。 本院认为，施世灿与金盾房地产公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，应受法律保护。合同签订后，施世灿依约支付了全部购房款，而金盾房地产公司至今未办理房屋所有权初始预登记，也未将办理权属登记需由其提供的资料交付给施世灿，根据《商品房买卖合同》第十四条约定，其行为显然已构成违约，且施世灿选择不退房，故金盾房地产公司依约应承担支付违约金的民事责任。鉴于双方庭审确认涉案房产的交房时间为2014年8月9日，依合同约定，金盾房地产公司理应在2014年11月8日前履行向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由其提供的资料交付施世灿的合同义务，但金盾房地产公司未能依约履行上述义务，致施世灿未能在商品房交付使用后90日内，即2014年11月8日内取得房屋权属证书，且施世灿选择不退房，故金盾房地产公司应自2014年11月9日起按合同约定支付给施世灿违约金。由于合同约定的违约金支付方式为每日支付，属于继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效，故施世灿于2018年1月2日向本院提起诉讼要求金盾房地产公司支付自起诉日前两年起，即2016年1月2日起因其违约导致未能取得房屋权属证书的违约金，于法有据，本院予以保护；金盾房地产辩解导致逾期办证在于施工单位不配合办理备案相关手续，过错不在答辩人，应由施工单位承担相应的责任，于法不符，本院不予采纳。如果施工单位确系存在不配合办理备案相关手续，系金盾房地产与施工单位之间的问题，金盾房地产可以另案主张，而不能以此对抗买受人。其次，关于违约金应如何计算的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条约定，双方约定的违约金标准为银行同期活期存款%，由于2014年银行活期存款利率为0.35%，故施世灿认为本案的违约金标准应按日万分之0.35计算，而金盾房地产认为本案涉案合同不属于格式合同，施世灿在签订合同时已认可“银行同期活期存款”这一个时间数量概念，且双方约定按日计算违约金，加上施世灿已实际装修入住，合法占有使用该商品房，导致逾期办证的行为并不会给施世灿带来很大的损失，故违约金标准应按照相应的银行同期活期存款的利率，即参照日（0.35%÷365天）的利率计算。对此，本院认为，虽合同格式是由福建省建设厅、福建省工商行政管理局监制，但对违约金标准确是由开发商在空格处以打印字体直接补充，故该合同条款明显系格式条款，且金盾房地产未能对此提供证据证明已为此提醒买受人予以充分注意，因此，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当做出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。由于合同中未有其他非格式条款或补充约定，而2014年银行活期存款利率为0.35%，为此对违约金标准的约定应当作出不利于提供格式条款的一方即金盾房地产公司的解释，即金盾房地产因违约导致施世灿逾期取得房屋权属证书的违约金应按已付购房款日万分之零点三五计算。施世灿对此的诉求，于法相符，本院依法予以保护，金盾房地产对此的辩解，于法无据，本院不予采纳。至于，施世灿诉求金盾房地产应立即向产权登记机关办理金盾豪庭1号楼902室商品房的所有权初始预登记，并将办理权属登记需由金盾房地产公司提供的资料交付施世灿的问题，结合本案的实际情况，金盾房地产应在具备条件时即行予以办理。 综上所述，施世灿的诉讼请求符合法律规定，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十一条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、泉州市金盾房地产开发有限公司应在具备条件之日起十日内办理房屋所有权初始预登记并向施世灿提供办理安溪县房屋权属登记需由泉州市金盾房地产开发有限公司提供的资料； 二、泉州市金盾房地产开发有限公司应支付给施世灿自2016年1月2日起按已付购房款710,480元的日万分之零点三五因其违约导致施世灿未能取得权属证书的违约金（其中截至本判决生效之日止的违约金应于本判决生效之日起十日内支付，此后的违约金每满一年支付一次，直至泉州市金盾房地产开发有限公司将办理涉案房屋权属证书需由其提供的资料提供给施世灿之日止；若未满一年按实际天数计算）。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费254元，由泉州市金盾房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  杨岩成 人民陪审员  柯天赐 人民陪审员  王巧萍 二〇一八年四月十二日 书 记 员  杨姝莹 -2-