江苏省昆山市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0583民初18709号 原告：蒋建军，男，1974年2月3日生，汉族，住江苏省昆山市。 1981年11月5日委托诉讼代理人：李力，上海锦坤律师事务所律师。 1981年11月5日被告：谢姣，女，生，汉族，居民身份证号码43XXX41，住湖南省冷水江市。 委托诉讼代理人：李珍珍，江苏惟勤律师事务所律师。 原告蒋建军与被告谢姣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月27日立案受理后，依法适用简易程序于2018年12月13日公开开庭进行了审理。原告蒋建军的委托诉讼代理人李力、被告谢姣的委托诉讼代理人李珍珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蒋建军向本院提出诉讼请求：1、被告立即向原告交付房屋（XXX花园X号楼X室)。2、被告支付原告逾期交房违约金暂计246450元(以房屋总价155万元为基数，按照日千分之一的标准，自2018年4月4日计算至实际交付之日止)。3、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告以已占用房屋为由，变更诉讼请求为：1、被告支付原告逾期交房违约金102300元（以房屋总价155万元为基数，按照日千分之一的标准自2018年4月4日计算至2018年6月8日）。2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年3月6日，原告和被告签订一份合同编号为1730743的《房屋买卖合同》，合同约定：原告以155万元的价格购买被告位于昆山市的房屋，2017年12月20日前办理过户手续，双方于办妥以原告为权利人的上述房屋相关产证及付清房款之日后七个工作日内办理房屋交接手续，被告将房屋的钥匙交付给原告，如一方未按照本合同中的约定履行义务，按照每日总房价千分之一的标准承担逾期违约金。合同签订后，被告未按照合同约定履行过户手续。原告于2018年1月2日向贵院提起诉讼要求被告履行过户手续，经贵院调解双方达成(2018)苏0583民初72号《民事调解书》，确认被告在收到原告购房尾款55万元后七日内办理上述房屋过户手续。2018年3月23日，原被告办理完毕上述房屋过户手续，原告领取了上述房屋的产证。但因被告在办理房屋过户手续前，将上述房屋出租他人使用且未与承租人退租达成一致，上述房屋至今未交付原告。原告多次催促被告交付房屋，被告却采取消极处理方式推诿交付（原告起诉后，向本院明确已实际占有房屋）。 被告谢姣辩称：签订合同时，价格低于市场价，被告也愿意配合原告满2年后过户以达到税费最低，因此原告当时都很好说话，也同意该房可以出租，到期后可以续租。由于相互信任，口头说好后也没有留任何协议。合同中7日内交房的约定为格式条款，因买卖房屋时双方都很和气，故未对细节进行再约定。在过户手续办理完毕后，被告便与原告沟通原告与租客之间的对接事宜，以达到交房的目的，但原告并不同意，坚持要求立马清租。被告积极与租客进行协商，并于5月初、5月中旬与租客谈妥并将剩余租金退还给了租客，之后原告即控制了该房屋。实际在5月初、5月中旬交房并非被告的过错，被告不存在任何违约情况，因此无需支付逾期交房违约金。原告主张违约金过高，即便法院认为被告存在逾期交房的行为，最多可以按同地段同规格房产的房屋租金或参考被告与租客签订的合同租金为标准对原告进行补偿。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和审查认定的证据，本院确定以下事实：2015年10月21日，被告登记取得位于昆山市的房屋的所有权，房屋上设有抵押权，抵押权人为中国工商银行股份有限公司昆山分行（以下简称工商银行）。2017年3月6日，原告和被告签订《房屋买卖合同》1份，约定：1、被告将上述房屋以155万元的价格出售给原告；2、原告于合同签订时支付购房定金5万元，于2017年3月14日前支付首付款100万元，尾款50万元通过贷款方式支付，被告需在2017年10月21日之前清偿房屋贷款，双方于2017年10月21日后满2年办理过户手续；3、自办妥以原告（或原告指定者）为权利人的该房屋相关产权证及付清所有房款（含贷款，但约定预留的交房尾款除外）之日后的7个工作日内办理房屋交接手续，被告将房屋钥匙交给原告或交给中介方；4、双方中若有任何一方未按照本合同的约定履行义务（包括交付房屋等），需按照每日总房价千分之一的标准承担逾期违约金。合同还对其他事项进行了约定。 因在合同履行过程中发生争议，2018年1月2日，原告以被告未涤除抵押权，导致房屋无法过户为由，将被告、工商银行诉至本院。经本院组织调解，各方达成如下协议：1、被告于2018年2月28日前归还在工商银行按揭贷款本金647554.39元及相应利息（具体以工商银行确认的金额为准），工商银行在被告还清上述贷款本息后协助涤除位于昆山市房屋上的抵押权；2、原告在被告涤除抵押权后7日内支付被告购房尾款55万元，被告在收到购房尾款后7日内协助原告办理上述房屋的不动产权过户手续；3、若双方有任何一方未按约履行上述义务，违约方需向守约方支付违约金5万元；4、案件受理费18750元，减半收取9375元，财产保全费5000元，合计14375元，由原告负担7187.5元，被告负担7187.5元，被告负担部分原告可在支付被告购房尾款中予以扣除。本院作出（2018）苏0583民初72号民事调解书对上述协议进行了确认。 2018年3月23日，原告取得涉案房屋的所有权。此后，原告主张被告交付房屋。因房屋内尚有租户，被告未能及时交付房屋，原告于2018年6月8日以自行换锁的方式收房。2018年9月27日，原告诉至本院主张逾期交房违约金。 另查明：被告陈述原告曾同意将房屋对外出租或续租，被告不存在逾期交房的行为。对此，原告予以否认，称不知晓出租事宜。对该事实，被告未提交证据予以证实。经本院询价，涉案房屋在2018年4月至6月期间同地区同地段的租金标准约为2200元-2500元/月。 本院认为，被告所述原告同意房屋对外出租、续租的说法未有证据予以证实，本院不予采信，交付时间应以书面约定为准。合同约定的交房时间为产证办至原告名下及付清所有房款后7个工作日内，结合双方在（2018）苏0583民初72号案件中的协议内容，原告主张交房时间为2018年4月4日，未超出双方的约定，本院予以认定。被告未按约交付房屋，应当承担2018年4月4日至2018年6月8日期间的逾期交房违约金。合同约定逾期交房违约金按照每日总房价千分之一的标准计算，被告认为违约金过高，申请本院予以下调。根据法律规定，合同约定违约金，其主要性质在于弥补、填平因一方违约而给另一方遭受的损失，当约定的违约金过分高于实际损失的，当事人可以请求人民法院予以减少。本院兼顾合同的履行情况以及预期利益等综合因素，认为双方约定的违约金过高，并调整逾期交房违约金参照同地区同地段租金标准计算为宜，考虑到因自行收房给原告造成的换锁费用等损失，本院酌情认可逾期交房违约金为5500元。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 被告谢姣于本判决生效之日起十日内支付原告蒋建军逾期交房违约金5500元。 如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。 案件受理费2346元，减半收取1173元，由被告谢姣承担25元，原告承担1148元。原告已预交案件受理费2538元，多缴纳的1365元，由本院退还原告，被告谢姣在履行上述判决义务时一并将25元支付原告蒋建军。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费交纳办法》规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户银行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。 审 判 员 李加好 二〇一八年十二月十九日 法官助理 唐 敏 书 记 员 王 芳