上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0113民初2257号原告：郭安，女，1963年12月14日生，汉族，住上海市浦东新区。原告：黄明珠，女，1970年10月14日生，汉族，住浙江省温州市。原告：吴卫洪，女，1977年7月28日生，汉族，住上海市宝山区。原告：吴卫菊，女，1973年12月5日生，汉族，住上海市宝山区。原告：郑之柏，男，1964年3月21日生，汉族，住上海市杨浦区。原告：陈云，男，1970年2月13日生，汉族，住上海市宝山区。原告：郑莉，女，1973年3月16日生，汉族，住上海市虹口区。原告：刘雅芳，女，1963年11月27日生，汉族，住上海市杨浦区。原告：毕永明，男，1956年4月29日生，汉族，住上海市。原告：陈超，男，1977年1月23日生，汉族，住上海市宝山区。原告：姚锋彪，男，1970年6月22日生，汉族，住上海市宝山区。共同委托诉讼代理人：余晓亚，上海明景律师事务所律师。被告：上海市宝山区北上海商业广场业主大会，住所地上海市宝山区。负责人：赵玉明，主任。委托诉讼代理人：吴新宏。委托诉讼代理人：肖毅君，上海市万联律师事务所律师。原告郭安等十一人与被告上海市宝山区北上海商业广场业主大会业主撤销权纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的共同委托诉讼代理人余晓亚、被告上海市宝山区北上海商业广场业主大会的委托诉讼代理人吴新宏、肖毅君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭安等向本院提出诉讼请求：1、请求撤销被告公告的2014年12月16日的《业主大会议事规则》(以下简称“规则”)；2、请求撤销被告公告的2016年3月18日《收回“何跃公司”商场经营监督管理权的决议》(以下简称“决议”)。事实和理由：1、根据物业管理条例的规定，通过业主大会通过决议时，需要提前15天公告，这是法律的规定。关于规则，被告的告知时间是2014年12月3日，截止时间是2014年12月10日，整个公告期间只有7天，故该程序违犯了物业管理条例的强制性规定；2、被告在送达告知书和表决票时，存在重大问题，具体体现在：这些表决票怎么送达的，如何送达的，原告都不清楚这些事项。在前期其他业主诉业委会知情权纠纷案中【(2016)沪0113民初7796号民事纠纷一案】，该判决胜诉后，在执行过程中，原告根据判决要求业委会提供自第二届业委会成立以来招开业主大会所公告的资料、邮寄的凭证、表决票及邮寄的信封等资料，对此被告表示，除了关于600万元物业费决议有表决票之外，其他业主大会没有相关资料和统计资料。因此本案原告有充分的理由和证据认为被告在通过规则的决议时，程序是违法的，没有发放告知书和表决票没有回收统计；3、根据物权法和物业管理条例的有关规定，制定或者修改业主大会规则时，应该经专有部分占面积过半数业主且占总人数过半数的业主同意，该决议才有可能有效。根据前述，原告认为被告没有发表决票，就没有经过过半数业主同意，决议是无效的，应该撤销；4、规则中的表决内容，直接剥夺了业主的表决权和投票权。在议事规则的第8.2条规定，已送达的表决票的，业主在规定的时间内不反馈意见，或者不提出同意、反对、弃权意见的视为同意。这在现实中，业委会就充分利用，就选择性的给少部分业主邮寄材料，其他业主不邮寄材料，这就导致业主无法反馈意见，这就直接剥夺了业主的表决权和投票权，这是违法的和违背现实的，并且也侵害了小业主的合法权益；5、关于诉请二，之所以形成和何跃解除租赁合同的结果，这是业委会在通过业主大会决议时，剥夺了业主的表决权和投票权，剥夺业主的表决权和投票权的形式是：选择性邮寄，回收信封的地点不是业委会的地点，而是其他地点，针对没有投票的小业主，业委会直接造假。这是规则和决议在表决方式上剥夺业主的表决权和投票权的具体体现。被告上海市宝山区北上海商业广场业主大会辩称，不同意原告的诉请。被告在2014年11月20日发布了包含议事规则在内的三个公约的公告，并张贴和通知了业主。同时，业委会通过挂号信的形式发给业主。在2014年12月16日，被告对表决票进行了统计，表决票是1738票，占人数和面积的100%，1621票是同意的，23票不同意，符合物权法的规定。2016年11月20日发布了上述结论，同年12月16日是截止期，符合公告15日以上的规定。2016年12月16日被告公开了统计情况，也发布了公布公约的决定，故表决程序合法并生效。规约也都进行了报备，审批的单位是宝山区住房和房屋保障管理局和杨行镇政府，备案的是杨行镇协调联席会议办公室，所有的材料都在这三个单位存档。同时，议事规则是在2014年12月16日生效，业主行使撤销权在1年内行使，原告现在起诉要求撤销已经超过除斥期间。关于诉请二，业主大会决议的条款和上海市业主大会的示范文本是相近的，不存在侵犯业主权益的情况。同时，该决定已经通过居委会、宝山区物业房屋协调小组统一，杨行镇政府备案。被告是在2016年3月4日将相关谈论事项张贴公告，通知业主进行表决，同时将告知书和表决书通过挂号信的形式邮寄，2016年3月18日进行统计，共1738张，占人数和面积的100%。同意的是1619票。被告认为该项决议是合法有效的，截止到2016年2月20日，何跃公司共计拖欠4个季度2500万元的租金，业委会作出的决定是对业主权利的保护，不存在侵害业主的权利。同样，根据除斥期间的规定，业主现在起诉要求行使撤销权也过了法定期限。针对原告说的问题：1、关于选择性邮寄，事实上不存在选择性邮寄，业委会全部寄了。2、对于回收的地址，因为是大批量挂号信的邮寄，这是邮局的邮箱工作安排。3、不存在造假的选票，被告也从未代小业主签收和表决。本院经审理认定事实如下：郭安等十一人分别为上海市宝山区蕰川路XXX号商场内不同部位商铺的权利人，系上海市宝山区北上海商业广场区域内的业主。2014年12月3日，上海市宝山区北上海商业广场业主委员会(以下简称业委会)发出告知书，内容为，业委会在2014年下半年成立，目前北上海商业广场业主与投资商的签约率已达到97.6%，业委会根据物权法、物业管理条例等法律规定，已将本物业管理区域的业主大会议事规则(草案)、规约(草案)、专项维修资金管理规约(草案)张榜公布，现书面征求小业主的意见。先就三项规约的表决方案公布，本次业主大会采取书面征求意见的形式召开，2014年12月3日至2014年12月10日止，表决票回收截止日期为12月10日，本次业主大会采取邮政挂号信发送、回寄形式进行表决、业委会有关人员回收业主意见，经业委会统计汇总，公布表决结果。同年12月16日，北上海业主大会和业委会作出上海市宝山区北上海商业广场三项规约草案表决结果的公告，内容为，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《上海市住宅物业管理规定》及相关规定，上海市宝山区北上海商业广场第二届第二次业主大会会议就《三项规约(草案)》于2014年12月3日-10日采取书面征求意见方式组织召开业主大会，通过邮政挂号信发送、回寄等形式进行表决。本小区业主1738人，建筑总面积为73228.35平方米，表决票送达1738票，占业主的100%，占建筑物面积100%。大会会议表决情况如下，其中议事规则同意1,621票，不同意23票，弃权0票。同意票占业主人数比例93.26%，占建筑物面积比例95.75%。2016年3月7日，北上海商业广场业委会向业主发出《告全体业主书》，载明，北上海商业广场第二届业委会第十一次会议于2016年2月29日举行，会议就收回何跃公司在北上海商业广场经营权及一切涉及商场的事宜一事及后续相关事宜进行讨论。会议指出，何跃公司自2013年10月进场，2014年6月8日正式开业，期间共计发放了2013年12月至2015年5月的六期租金，因其自身的原因，六期租金从未按合同约定准时、一次性发放，每期都有拖延。进入2015年，其违约情况更加严重，在其作出书面承诺(租金若未按约履行支付，解除商铺租赁合同并主动移交商场的经营管理权给业委会或者业委会指定的经营机构，并将移交的情况通知全体商户)的情况下依旧拖延租金的正常发放。广大业主强烈要求收回商场经营权并责成业委会寻求政府的帮助支持，寻找新投资商或由业委会在新投资商未确定前进行托管。会议决定，为维护广大业主的合法权益，召开业主大会：1、自2016年3月7日起收回何跃公司在北上海商业广场的经营管理权及一切涉及商场的事宜；2、维权过程中产生的必要费用从往年收益金中列支；3、成立接收小组，具体负责各项接收工作；4、托管期间，全体业主的收益金按照商场实际收支情况，在公开透明、合理合法的原则下每季度按实发放；5、由于业主是单独与何跃公司签订的租赁合同，对追讨何跃公司拖欠的四个季度的租金有一定难度，为此业委会特印发《授权委托书》，授权业委会通过包括司法途径在内的一切手段为全体业主追讨租金及维权。业委会根据相关法律、法规规定通过书面征求业主的意见并表决，由全体业主决定北上海商业广场的未来命运，希望全体业主为维护自身合法权益进行投票并寄回表决票和授权委托书。本次业主大会采取书面征求意见的形式召开，2016年3月8日至2016年3月14日止，表决票回收截止日期为3月14日，本次业主大会采取邮政挂号信发送、回寄形式进行表决、业委会有关人员回收业主意见，经业委会统计汇总，公布表决结果。2016年3月18日，被告发布了“关于收回何跃公司商场经营监督管理权的决议”。其中载明，上海市宝山区北上海商业广场第二届第四次业主大会会议就收回上海何跃实业有限公司商场经营监督管理权的事项于2016年3月8日至14日采取书面征求意见的方式组织召开业主大会，全体业主于2016年3月18日就《收回上海何跃实业有限公司商场经营监督管理权的事项》进行了表决。表决票共发放和送达1738份，占业主人数100%，占建筑物总面积100%，同意1619票，退信119票。同意票占业主人数比例93.15%，超过全体业主所持投票权的三分之二，同意票占建筑物总面积比例95.62%，超过建筑物面积的三分之二，会议有效，依据有关规定，现作出决议如下：1、收回上海何跃实业有限公司北上海商业广场经营监督管理权及一切涉及商场的事宜；2、维权过程中产生的必要费用由业委会从往年收益金中列支；3、寻找新投资方；4、过渡期由业委会配合专业人员进行商场托管；5、托管期间租金按商场实际收支，每季度按实发放。另查明，根据上海市宝山区北上海商业广场业主大会议事规则载明：第六条，业主大会会议采用书面征求意见的形式。第七条，根据本商业物业业主居住地较为分散的实际情况，采用挂号信直接送达的方式，就业主大会拟讨论的事项书面征求所有业主的意见。第八条，鉴于物业管理区域的实际情况，各业主同意按照业主提供的联系地址、通讯方式用挂号信形式发送，均为表决票已送达：(一)按照业主提供的联系地址、通讯方式用挂号信形式发送的，应当由业主委员会在物业管理区域内公告送达情况；(二)表决票按上述约定送达全体业主。第九条，(一)本业主大会采用邮政挂号信发送、回寄形式进行表决；(二)业主委员会(换届工作小组)组织有关人员回收业主意见，经业主委员(换届工作小组)统计汇总，公布表决结果。已送达的表决票，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的，视为同意。第十三条，……业主委员会(换届工作小组)根据征询意见或投票统计结果形成业主大会的议事决定，以书面形式在物业管理区域内公告。本案审理过程中，原告申请证人出庭作证。证人潘某某到庭陈述其是北上海商业广场的业主，关于表决票证人没有收到过，是其他的业主转发信息到证人手机里的，并表示证人已经同意了，证人看过表决票，上面的名字不是证人本人签的。原告对证人证言无异议，被告表示，对证人的身份没有异议，但被告处有对证人的邮寄记录，证人收到过被告的邮寄信件，至于这份表决票是否是证人写的，被告无法知晓。本院认为，首先，根据查明的事实，对于北上海商业广场《收回“何跃公司”商场经营监督管理权的决议》之事项，已于2016年3月组织业主进行书面形式的表决，程序和结果符合物权法及议事规则的相关规定。其次，在何跃公司拖欠原告等业主租赁费长达数年、总额极高的情况下，被告关于该决议的商议，未损害原告等小业主的权利。再者，原告未提供任何证据证明被告所作出的该决议侵害其合法权益，所提供的证人证言也实难证明被告实施了相关作假行为。最后，根据法律的相关规定，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。在2014年11月20日，被告即发布了包含议事规则在内的三个公约的公告，并张贴和通知了业主。2014年12月16日，被告公开了统计情况，也发布了公布公约的决定。原告直至2018年1月才向法院提起诉讼，要求行使撤销权，已经超过了法律规定的一年除斥期限。综上，对原告等的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条、《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条第一款的规定，判决如下：原告郭安、黄明珠、吴卫洪、吴卫菊、郑之柏、陈云、郑莉、刘雅芳、毕永明、姚锋彪、陈超要求撤销被告上海市宝山区北上海商业广场业主大会于2014年12月16日公告的《业主大会议事规则》以及2016年3月18日公告的《收回“何跃公司”商场经营监督管理权的决议》等所有诉讼请求，不予支持。本案受理费减半收取40元，由原告郭安、黄明珠、吴卫洪、吴卫菊、郑之柏、陈云、郑莉、刘雅芳、毕永明、姚锋彪、陈超负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 陶 芳二〇一八年四月九日书记员 张雨柏附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。二、《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权；……