广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤06民终1137号上诉人（原审原告）：陈露，男，汉族，1991年11月7日出生，住江西省宜春市奉新县，委托诉讼代理人：梁煜麟，广东信广律师事务所律师。上诉人（原审原告）：刘璐，女，汉族，1991年10月4日出生，住江西省宜春市奉新县，委托诉讼代理人：梁煜麟，广东信广律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张志宏，男，汉族，1972年9月8日出生，住广东省佛山市顺德区，委托诉讼代理人：何翠婷，广东兴顺律师事务所律师。原审第三人：顺德区龙江镇长力兴物业代理服务部，住所地广东省佛山市顺德区龙江镇龙江居委会西华路9号金翠峰豪园商铺P6。经营者：郭培耀。委托诉讼代理人：丁爽华，该服务部员工。上诉人陈露、刘璐因与被上诉人张志宏房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初8222号民事判决，向本院提起上诉。本院与2018年1月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈露、刘璐上诉请求：1.维持一审判决第二项；2.撤销一审判决第一项、第三项、第四项，改判解除双方签订的《房屋买卖合约》，张志宏向陈露、刘璐支付违约金85000元、中介费5000元，并赔偿损失534200元；3.本案一、二审诉讼费由张志宏承担。事实和理由：一、一审法院认定解除合同是由于陈露、刘璐未能履行支付首期楼款的义务导致合同无法履行错误。通过合同和证人廖某的证言可知，本案的首付款项同时作为陈露、刘璐垫资协助张志宏还款的款项，为了保证交易的进行，双方约定在提前还款手续当天，双方与中介一同到银行，双方同时将应付的款项存入涉案房屋还款账户中用于偿还贷款。张志宏通知银行要求提前还贷后，由于约定提前还款日前其明确向中介表示自身资金不足，不能办理相关手续，致使陈露、刘璐因提前还款手续未能办理而未支付首付款。也就是说，陈露、刘璐未支付首付款项，并非因为行使不安抗辩权，而是基于张志宏的单方要求。后张志宏于2016年9月再次联系银行提前还贷，但再次爽约，其后未再联系银行提前还贷。一审法院却认为张志宏在2016年12月与廖某微信联系也反映出其愿意继续履行意愿，既然有继续其履行的意愿，何不继续办理提前还贷手续，故实际上是张志宏不配合办理交易的后续手续，导致陈露、刘璐无法按照约定支付楼款。二、一审法院未行使居中裁判的职责，为张志宏的违约情节辩解，忽视陈露、刘璐的证据并曲解了陈露、刘璐的证据。1.张志宏一直拖延履行合同，后明确向中介表示不再卖房，其行为构成单方违约。一审法院却以该行为不影响合同履行为由，减轻张志宏的责任。2.本案涉案的首期楼款实际上是用于陈露、刘璐垫资协助张志宏提前还贷，即首期楼款与垫资款项实际上是一笔款项，在履行付款义务时，首期楼款需双方与中介一同前往银行办理垫资赎证的情况下支付，该支付义务和支付条件在本案中具有特殊性和不可分割性。一审法院将该同一笔款项拆分出两个概念，割裂支付义务和支付条件上的联系，模糊张志宏向银行要求提前还贷却未实际还贷且要求暂停交易手续致使陈露、刘璐无从支付款项的事实，将违约责任全部归咎于陈露、刘璐一方。3.本案首付款是为了垫资赎证所支付，而陈露、刘璐并不知道张志宏的还款账户。双方并未约定垫资款可支付至涉案的兴业银行勒流支行的账户，该账户仅用于收取银行贷款。4.一审法院认定张志宏具备履行合同的能力的理由不成立。张志宏作为完全民事行为能力人，其履行能力不能是建立在其父母存款之上的。而且如果张志宏确有履行能力，为什么没有实际还款赎证。提前还款赎证是出售房屋的前提条件，即便陈露、刘璐未履行垫资义务，张志宏仍可在其能力范围内先履行其提前还款的义务，但其预约了提前还款却未实际还款，甚至后来未预约提前还款，一审法院却认定其履行了提前还款义务。5.从双方微信聊天内容可知，陈露、刘璐一直催促张志宏继续履行义务，不存在继续履行合同意愿无法证明的问题。6.既然一审法院认为陈露、刘璐未能履行首期楼款的义务，致使本案合同无法履行，那就应当认定系陈露、刘璐违约，但其又判决张志宏返还定金，存在矛盾。7.一审判决对证人廖某在本次交易中的角色定性存在双重标准。三、一审法院认定张志宏应赔偿陈露、刘璐因未能购买涉案房屋所产生的损失，但对该损失的认定明显过低。涉案房屋在合同签订时候是以套内面积计价，当时售价85万元，平均每平方米7179.29元，至本案起诉之时，龙江镇的房产交易已经变成以建筑面积计价，每平方单价接近13000元，但一审法院认定赔偿的损失只有40000元，连合同约定的违约金的一半都不够，明显不足以弥补损失。四、陈露、刘璐系为解决孩子上学的学区房问题而购买房屋，在签订涉案房屋买卖合同后，佛山市房价不断上涨，不可能在已经证明有足够资金的前提下怠于履行合同义务，故意承受楼价的飞涨带来的压力。五、本案合同无法履行是由于张志宏违约导致，根据合同的约定，陈露、刘璐的中介费应由张志宏承担。张志宏辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。一、陈露、刘璐称是因张志宏不配合办理提前还贷手续导致其无法按照约定支付楼款没有事实依据。张志宏已经在双方签订合同后，两次向银行申请了提前还款的手续。自签订合同后，张志宏一直都跟陈露、刘璐沟通手续的事宜，直至2016年12月7日，还特向其发微信表达愿意先向其交付钥匙。但陈露、刘璐一直说因为年底家具行业比较忙，也需要资金周转，所以暂时无法与张志宏处理房屋买卖的后续事宜，等年后再沟通。签订合同后，张志宏已经准备好了提前还贷的款项，仅需陈露、刘璐按约支付相应的垫资款就可以继续履行合同。2017年年后，张志宏再次跟陈露、刘璐沟通办理手续的事情，其又称因忙于3月份的家具展览会，所以要推后办理相关手续。陈露、刘璐提供的催告函也是在2017年3月期间发出的，印证了张志宏陈述前述事实的真实性。在一审中，陈露、刘璐就其催促张志宏办理相关手续的证据也仅有该催促函，其未提交其他证据证明一再催促张志宏履行合同义务。从双方的微信聊天记录可以看出，陈露添加了张志宏微信后，到2016年12月7日为止均没有主动跟张志宏沟通过，更是没有催促张志宏办理手续的内容。如果张志宏一直拒绝履行相应义务，陈露、刘璐肯定会通过微信不断催促，但陈露、刘璐提供的微信聊天记录并未体现，不符合常理。而且张志宏在未收到陈露、刘璐的首期款前，都同意先把房屋钥匙交给陈露、刘璐。因此，张志宏根本没有不履行合同的意思，反而是陈露、刘璐一直拖延手续的办理，张志宏一直催促陈露、刘璐履约，并一直给予其宽限期。在陈露、刘璐再违约的情况下，张志宏才解除双方买卖关系。二、张志宏在一审结果出来后，抱着息事宁人的态度，在起诉陈露、刘璐赔偿相应的损失也未获得支持的情况下，未就此提出上诉，希望双方尽快协商解决本次交易，但陈露、刘璐却一直提出无理要求。三、从法律上来分析，陈露、刘璐一直主张是张志宏违约在先，但其并未提供充分的证据证明，且其行使不安抗辩权不当，其行为已经构成违约，该违约行为也是造成涉案合同无法继续履行的根本原因。请求驳回上诉。陈露、刘璐向一审法院起诉请求：1.解除陈露、刘璐与张志宏签订的NO.CLXS000073号《房屋买卖合同》；2.张志宏向陈露、刘璐返还购房定金50000元；3.判令张志宏向陈露、刘璐赔偿85000元；4.张志宏向陈露、刘璐赔偿陈露、刘璐已支付的中介费5000元；5.张志宏向陈露、刘璐赔偿因张志宏违约造成的损失534200元；6.本案诉讼费由张志宏承担。一审法院认定事实：2016年6月12日，经第三人介绍，陈露、刘璐与张志宏签订《房屋买卖合约》，约定张志宏将位于佛山市顺德区龙江镇西溪社区居民委员会东华路23号保利家园22座1304房产以85万元的价格卖给陈露、刘璐。还约定，张志宏要求陈露、刘璐垫资30万元赎房产证，陈露、刘璐实际贷款金额为65万元，由此多了10万元的首付款，张志宏承诺收齐银行贷款当天，由兴业银行资金托管返还给陈露、刘璐。张志宏同意在收取定金后30日内向抵押银行申请办理提前还贷手续。陈露、刘璐同意在收到银行提前还贷通知后，在银行通知预约扣账日或之前，陈露、刘璐提取首期楼款（不含定金）25万元转入张志宏贷款账号内，银行到账后即视为张志宏已收取相应的楼款。首期楼款金额30万元，陈露、刘璐应在2016年8月11日前直接支付给张志宏。2016年6月12日，陈露、刘璐向张志宏交付定金5万元，第三人收取陈露、刘璐中介费5000元。之后，陈露、刘璐与张志宏签订《买卖合同补充协议》，约定兴业银行顺德分行勒流支行为贷款银行，并开设账户为收款之用，该银行卡作为收款账号，为保证专款专用，上述银行卡，张志宏同意放在第三人处。2017年5月，张志宏发函给陈露、刘璐以陈露、刘璐违约为由解除《房屋买卖合约》。一审法院认为，陈露、刘璐与张志宏签订《房屋买卖合约》及《买卖合同补充协议》是双方真实意思表示，双方应当诚信、全面的按照上述协议的约定履行各自的义务。根据《房屋买卖合约》的约定，张志宏同意在收取定金后30日内向抵押银行申请办理提前还贷手续。张志宏于2016年6月12日收取陈露、刘璐定金5万元，应于2016年7月12日前向银行申请提前还贷。根据证人廖某所述，张志宏于2016年8月向银行申请还贷，9月份向银行再次申请还贷。根据一审法院对工商银行工作人员所做调查笔录，亦证实张志宏在涉案房产的房产证制作出后向银行申请过还贷。陈露、刘璐认为张志宏的上述行为构成违约，应当承担违约责任。一审法院认为，张志宏在约定的时间之后再申请银行还贷的行为并未影响到本案合约的继续履行，只要张志宏有向银行申请还贷，本案的合约即可继续履行。张志宏的推迟申请还贷行为并未构成本案的根本违约，故对陈露、刘璐的意见不予采纳。根据《房屋买卖合约》的约定，陈露、刘璐同意在收到银行提前还贷通知后，在银行通知预约扣账日或之前，陈露、刘璐提取首期楼款（不含定金）25万元转入张志宏贷款账号内，银行到账后即视为张志宏已收取相应的楼款。首期楼款金额30万元，陈露、刘璐应在2016年8月11日前直接支付给张志宏。根据证人廖某所述，张志宏告知其自有资金不足故无法提前偿还银行贷款，证人廖某将上述意见转告陈露、刘璐，陈露、刘璐即没有向张志宏支付首期楼款25万。陈露、刘璐对上述内容亦予以确认。一审法院认为，陈露、刘璐的上述行为涉及到不安抗辩权的履行范畴。根据《中华人民共和国合同法》第六十八条的规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。根据陈露、刘璐与张志宏签订《买卖合同补充协议》，约定兴业银行顺德分行勒流支行为贷款银行，并开设账户为收款之用，该银行卡作为收款账号，为保证专款专用，上述银行卡，张志宏同意放在第三人处。一审法院认为，张志宏已经将其收款账号告知陈露、刘璐，第三人的工作人员廖某亦告知陈露、刘璐，张志宏已申请银行还贷，陈露、刘璐应当履行其支付首期楼款25万元的义务。其仅听第三人的工作人员廖某的一面陈述即未将首期楼款25万元予以支付的行为是不当行使不安抗辩权。理由如下：第一，陈露、刘璐行使不安抗辩权，应有确切证据证明对方有下列情形之一的：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。陈露、刘璐未有明确证据证明张志宏存在上述情形，其行使不安抗辩权理据不足。第二，根据张志宏提供的银行流水及其家人的存折等证据，亦可佐证，张志宏在2016年8月-9月期间，具备自身应当承担的还款能力，涉案房产的银行贷款余额为55万元，陈露、刘璐承担30万元，张志宏承担25万元，扣除陈露、刘璐已支付的5万元，张志宏应承担30万元，张志宏银行账户余额加上其父母的存款超过或者接近上述金额，张志宏的筹款能力不足无相应理据。第三，张志宏的收款银行卡由第三人保存，《房屋买卖合约》还约定，张志宏要求陈露、刘璐垫资30万元赎房产证，陈露、刘璐实际贷款金额为65万元，由此多了10万元的首付款，张志宏承诺收齐银行贷款当天，由兴业银行资金托管返还给陈露、刘璐。故张志宏收取房款的银行卡存放在中介处由第三人保管，且还有资金托管制度，充分确保了张志宏收取款项的专款专用，故陈露、刘璐行使不安抗辩权更显不合情理。故张志宏主张陈露、刘璐未能及时履行其支付首期款的义务是违约的意见，一审法院予以采纳。陈露、刘璐主张对涉案房产进行评估，以便确定其损失的意见，一审法院不予采纳。2016年9月后，陈露、刘璐称其自己联系过张志宏继续履约事宜，但是未有证据证明该主张。根据证人廖某的陈述，廖某作为第三人处理涉案房产交易的中介在2016年9月已离职，之后委托他人继续跟进处理，但是第三人的跟进事宜未有实质进展（陈露、刘璐和张志宏是否愿意继续履行、是否有能力继续履行等问题未能跟进落实）。张志宏在2016年12月与廖某微信联系亦反映出其愿意继续履行的意愿。反倒陈露、刘璐继续履行涉案房屋买卖的意愿陈露、刘璐未能提供证据予以证明。直至2017年4月，第三人才发出催告函要求张志宏履行递件手续。说明2016年9月至2017年3月期间，陈露、刘璐是怠于履行其垫资义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款的约定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”陈露、刘璐未能履行其支付首期楼款的义务，致使本案买卖合同无法履行，故陈露、刘璐与张志宏之间签订的《房屋买卖合约》确认于2017年3月予以解除。综合本案，陈露、刘璐和张志宏的行为来看，张志宏存在推迟申请还贷情况，虽然未能构成根本违约，但对本案合同的履行亦造成一定影响，考虑到涉案房产当地的市场实际情况，张志宏应当赔偿陈露、刘璐因未能购买涉案房产所产生的损失。由于张志宏亦提起诉讼另案起诉陈露、刘璐主张相关损失，本案综合考虑两案情况，对陈露、刘璐所主张的相关损失情况作如下处理：陈露、刘璐主张张志宏返还定金50000元，于法有据，一审法院予以支持。陈露、刘璐主张张志宏赔偿损失85000元，于法有据，一审法院予以支持40000元，超出部分不予支持。陈露、刘璐所支付中介费5000元问题，考虑到张志宏亦支付中介费，故一审法院认为上述款项均无须向对方赔偿。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第六十八条、第九十四条、第一百零七条的规定，判决如下：一、确认陈露、刘璐与张志宏签订的NO.CLXS000073号《房屋买卖合约》于2017年3月解除；二、张志宏应于判决生效后十日内向陈露、刘璐返还定金人民币50000元；三、张志宏应于判决生效后十日内向陈露、刘璐支付赔偿款人民币40000元；四、驳回陈露、刘璐的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5271元（已减半收取），保全费1578.4元，合计6849.4元，由张志宏负担2000元，由陈露、刘璐负担4849.4元。陈露、刘璐在二审期间向本院提交了一份《评估鉴定申请书》，请求对涉案房屋价值进行评估，以查明具体损失情况。因本案最终确定损失情况并不涉及涉案房屋价值，故并无评估的必要，本院对该申请不予准许。张志宏在二审期间向本院提交了一份微信截图，拟证明陈露在2016年9月23日添加张志宏为微信好友后，并未主动与张志宏沟通和催办本案所涉房屋交易手续，证明涉案房屋的交易手续延误办理的责任在陈露一方。本院认为，该微信截图的内容并不能证明张志宏的该主张，对于双方在合同解除中的过错和责任，本院综合证据和整体案情于下文具体评述。经审理，本院除对一审法院认定的首期楼款金额30万元，陈露、刘璐应在2016年8月11日前直接支付给张志宏的事实不予确认外，对一审法院认定其他事实予以确认。另查明，双方当事人在买卖合约补充协议中“买方垫资赎契（买方垫资代卖方向银行办理提前还贷手续”条款中约定：卖方同意在收取定金30日内向抵押银行申请办理提前还贷手续，买方同意在收到银行提前还贷通知后，在银行通知预约扣账日或之前，买方提取首期楼款（不含定金）250000元转入卖方贷款账号内，银行到账后即视为卖方已收取相应的楼款；买方应在2016年8月1日（不迟于递件日）前直接支付卖方；等等。在一审庭审中，一审第三人顺德区龙江镇长力兴物业代理服务部原负责陈露、刘璐和张志宏涉案房屋交易居间服务的工作人员廖某出庭作证时表示“由于要保证涉案房产的提前还款款项专款专用，中介方会约原被告到银行，由原告向被告支付合同约定的相应首期款，并由被告出具收条给原告确认收取上述款项，而被告当天同时向银行偿还所有贷款，由于被告和我说没有准备好自身应当准备的部分还贷款项所以一直无法约定何时去偿还贷款”。廖某于2016年9月底离开顺德区龙江镇长力兴物业代理服务部后，陈露、刘璐与张志宏之间的合同履行未有实质进展。本院认为，本案双方当事人签订的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应遵循诚实信用原则善意地行使合同权利和履行合同义务。本案双方当事人对于解除涉案房屋买卖合同均无异议，故一审法院判决合同予以解除正确。根据陈露、刘璐的上诉请求，综合双方当事人的诉辩，本案二审期间争议焦点是本案合同的解除是否因张志宏的违约行为所导致，张志宏应当承担的民事责任是什么。首先，本案双方当事人在合同中约定张志宏应在收取定金后30日内向抵押银行申请办理提前还贷手续，但张志宏在2016年6月12日收取定金50000元后，至2016年8月才向银行申请办理提前还贷手续，其行为已经构成了迟延履行的违约行为。虽然张志宏存在该迟延履行的违约行为，但从双方当事人约定的违约责任看，守约方有权解除合同的情况是张志宏存在拒绝出售物业或者不履行合同等行为，故张志宏该违约行为尚未达到双方合同所约定的解除条件，也未达到法律规定的迟延履行致使合同目的不能实现的根本违约的条件。同时，从证人廖某的证言以及双方当事人之后的行为来看，双方也并未就此迟延履行行为而提出解除合同，双方均有继续履行合同之意愿，因此，双方买卖合同并未予以解除，双方均应当按照合同的约定继续善意地以有利于实现合同目的的方式继续履行合同。其次，双方之后发生的争议主要是在于合同所约定的陈露、刘璐应支付的首期楼款250000元应于何时支付的问题。双方在合同中对于该首期楼款的用途和支付存在如下约定：一是在合同第十二条中约定“卖方要求买方垫资30万赎房产证”；二是在补充协议的“买方垫资赎契（买方垫资代买方向银行办理提前还贷手续）”条款中约定了两项内容，一项内容是买方同意在收到银行提前还贷通知后，在银行通知预约扣账日或之前，买方提取首期楼款（不含定金）250000元转入买方贷款账号内，银行到账后即视为卖方已收取相应的楼款，另一项内容则是买方应在2016年8月1日前直接支付首期楼款金额250000元。从上述合同约定来看，双方对于由陈露、刘璐垫资30万元来办理提前还贷手续的意思表示非常明确，该垫资款为定金50000元加上首期楼款250000元。但对于250000元的支付时间出现两个约定的时间，一个是买方在收到银行提前还贷通知后，银行预约扣账日之日或之前支付，另一个是2016年8月1日之前，由于银行提前还贷通知及预约扣账日具有不确定性，而2016年8月1日又是确定的日期，故该两个约定的时间事实上存在一定的矛盾。在双方合同约定不明的情况下，双方应当本着诚实信用原则进一步就该问题进行协商以利于合同的进一步履行。然而从双方履行过程看，陈露、刘璐主张应在银行办理提前还贷之日即银行预约扣账日支付该首期楼款，张志宏则主张应是在2016年8月1日之前支付该首期楼款，在双方主张各异的情况下，并无证据表明双方尽快就此问题进行了协商，而是各自坚持自己的意见，最终导致合同无法继续履行。因此，对于本案合同的解除，双方当事人均存在相应的过错。由于双方当事人对于合同的最终解除均存在过错，合同解除并非因张志宏一方的原因而导致，陈露、刘璐要求张志宏对于合同的解除承担所有的过错，并赔偿全部损失缺乏事实和法律依据，双方对于合同解除应按照各自过错的大小承担相应的责任。张志宏的过错存在两方面：一是存在迟延履行申请提前还贷义务的行为，二是张志宏迟延履行义务的情况下，对于合同的继续履行更加负有积极推进的义务，但从合同履行过程看，其并没有尽到相应的义务。中介方的工作人员廖某在一审出庭作证中表示，由于张志宏说没有准备好自身应当准备的部分还贷款而一直无法约定何时去偿还贷款，虽然陈露、刘璐负有支付250000元首期款的义务，但在双方合同对该250000元首期款的支付时间存在争议，且张志宏已经迟延履行申请提前还贷义务情况下，张志宏对于中介方的协调工作应当予以积极配合，共同协商好如何履行相应的义务，但其未于积极予以协助，可见张志宏对于合同的解除的过错要大于陈露、刘璐。从其过错情况看，一审法院确定其向陈露、刘璐赔偿款项与张志宏的过错相比稍低，本院综合整个案件情况，确定张志宏向陈露、刘璐赔偿损失70000元。至于陈露、刘璐所请求的按照涉案房屋成交价10%金额赔偿85000元的诉讼请求，因双方合同就该赔偿损失计算方式的适用条件是合同完全因一方违约行为而解除的情况下才适用，与本案情形并不相符，本院不予支持。陈露、刘璐请求的其他损失如上文所述缺乏事实和法律依据，本院不予支持。居间费用因双方均存在过错，各自予以负担。综上所述，对于陈露、刘璐上诉请求中成立部分，本院予以支持，其他则予以驳回。一审判决认定事实基本清楚，但法律适用和处理结果上部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省佛山市顺德区人民法院民事判决（2017）粤0606民初8222号第一项、第二项；二、撤销广东省佛山市顺德区人民法院民事判决（2017）粤0606民初8222号第四项；三、变更广东省佛山市顺德区人民法院民事判决（2017）粤0606民初8222号第三项为：张志宏应于本判决发生法律效力之日起十日内向陈露、刘璐赔偿损失人民币70000元；四、驳回陈露、刘璐的其他诉讼请求。一审案件减半收取的受理费5271元，保全费1578.4元，合计6849.4元，由陈露、刘璐负担4649.4元，由张志宏负担2200元；二审案件受理费9642元，由陈露、刘璐负担9000元，由张志宏负担642元。本判决为终审判决。审判长 刘 建 红审判员 欧阳建辉审判员 欧阳凤霞二〇一八年四月十日书记员 严 惠 珊