山东省日照市东港区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁1102民初699号 原告：中国工商银行股份有限公司日照市中支行，住所地日照市烟台路中段，统一社会信用代码91371100868385160L。 负责人：龙庆祥，行长。 委托诉讼代理人：汪涛，男，公司员工。 委托诉讼代理人：郭斌，山东兆利律师事务所律师。 被告：山东海纳房地产股份有限公司，住所地日照市绿洲南路**，统一社会信用代码913711002671767265。 法定代表人：郭苏泉，董事长。 委托诉讼代理人：王伯钊，山东锐境律师事务所律师。 被告：郭苏泉，男，1955年5月15日出生，汉族，居民，住日照市东港区。 被告：丁元花，女，1954年8月27日出生，汉族，居民，住日照市东港区。 被告：郭啸，男，1980年2月13日出生，汉族，居民，住日照市东港区。 被告：杨丽丽，女，1982年8月20日出生，汉族，居民，住山东省日照市岚山区。 原告中国工商银行股份有限公司日照市中支行（以下简称工行市中支行）与被告山东海纳房地产股份有限公司（以下简称海纳房产公司）、被告郭苏泉、被告丁元花、被告郭啸、被告杨丽丽借款合同纠纷一案，本院于2018年1月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国工商银行股份有限公司日照市中支行的委托诉讼代理人汪涛到庭参加诉讼，被告山东海纳房地产股份有限公司、被告郭苏泉、被告丁元花、被告郭啸、被告杨丽丽经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告工行市中支行向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告山东海纳房地产股份有限公司偿还贷款余额1925万元及利息；2、请求依法确认原告对于被告抵押的被告名下的在建工程具有优先受偿权（日房建市字第××号）；3、请求判令其余被告对以上应付款项及实现债权的费用承担连带清偿责任；4、案件受理费、保全费、律师费等费用由各被告负担。事实与理由：原告中国工商银行股份有限公司日照市中支行与被告山东海纳房地产股份有限公司2013年6月17日签订了16160208-2013年（市中）字0024号房地产借款合同，约定原告向被告山东海纳房地产股份有限公司发放2800万元的借款，借款期限为29个月。为了合同的顺利履行，被告山东海纳房地产股份有限公司与原告2013年6月17日签订了16160208-2013年市中（抵）字0044号最高额抵押合同，约定被告山东海纳房地产股份有限公司以其名下的在建工程（日房建市字第××号）做最高额抵押担保，抵押担保债权数额为5470万元，抵押期限自2013年5月30日至2015年12月31日。又，被告郭苏泉、被告丁元花、被告郭啸、被告杨丽丽与原告中国工商银行股份有限公司日照市中支行2013年6月17日签订了担保承诺书，承诺各被告为被告山东海纳房地产股份有限公司在原告中国工商银行股份有限公司日照市中支行的借款提供全额连带责任保证。原告依约给被告山东海纳房地产股份有限公司发放了贷款。在合同履行过程中，原告中国工商银行股份有限公司日照市中支行与被告山东海纳房地产股份有限公司本着平等协商的原则，又与被告山东海纳房地产股份有限公司两次签订了贷款合同要素调整协议，协议约定将原借款合同延长至2017年12月19日。其余各被告又出具了相应的确认证明，各被告在证明中确认原出具的担保承诺书继续有效，同意继续为剩余借款提供全额连带责任保证担保。在上述合同履行过程中，原告按照合同义务履行了付款义务，于2013年6月27日与7月4日分2笔借据共计向其发放借款2800万元。被告却不按照合同约定履行还款义务，经原告多次催要，被告山东海纳房地产股份有限公司只偿还部分借款，其余被告亦未能承担连带清偿责任。综上，为维护原告自身之合法权益，依据相关法律之规定，特诉至贵院，请求依法裁判。 被告海纳房产公司未到庭应诉答辩，庭后提交书面答辩状称，被告山东海纳房地产股份有限公司向原告借款及被告郭苏泉、被告郭啸担保均属实，但被告丁元花、被告杨丽丽未在担保承诺书和确认证明中签字，只是为了完善手续需要，由公司职员代签，被告丁元花、被告杨丽丽不应承担保证责任。 被告丁元花、被告杨丽丽均未到庭应诉答辩，均于庭后提交书面答辩状称，从未在担保函承诺书和确认证明中签字，不知道借款的具体情况，请求依法免除被告的保证责任。 案经送达，被告郭苏泉、被告郭啸未予答辩。 原告围绕诉讼请求提交房地产借款合同、借款凭证、欠息通知单、贷款总账、借款本息结算明细、贷款合同要素调整协议、担保承诺书、确认证明、最高额抵押合同、他项权利证明，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对于双方有争议的证据和事实，分析认定如下： 原告为证明与被告丁元花、杨丽丽存在保证合同关系，提交2013年6月17日署名“郭苏泉”、“丁元花”的担保承诺书、署名“郭啸”、“杨丽丽”的担保承诺书各一份，以及2015年6月2日署名“郭苏泉”、“丁元花”的确认证明、署名“郭啸”、“杨丽丽”的确认证明各一份。担保承诺书、确认证明记载保证人为郭苏泉、丁元花、郭啸、杨丽丽，但丁元花、杨丽丽均否认合同落款处的签名、捺印系其本人所为。对于以上争议证据和事实，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十一条第（一）项规定，主张法律关系存在的一方当事人，应就产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任，原告主张保证合同关系成立，应举证证明保证合同中“丁元花”、“杨丽丽”签名、捺印的真实性。在被告丁元花、杨丽丽否认其在保证合同中签名、捺印的情况下，原告不申请启动司法鉴定程序，使待证事实无法查清，原告应承担举证不能的法律后果。因此，本院对担保承诺书、确认证明中“丁元花”、“杨丽丽”签名、捺印的部分不予采信，对原告主张的与被告丁元花、杨丽丽存在保证合同关系的事实不予支持。 结合经审查确认的证据和当事人陈述，本院认定事实如下： 2013年6月17日，原告与被告海纳房产公司签订16160208-2013年（市中）字0024号房地产借款合同，约定海纳房产公司向原告借款人民币2800万元用于金桂园西区项目开发建设；借款期限29个月，自实际提款日起算（分次提款的，自首次提款日起算），实际提款日以借据为准；借款利率以基准利率加浮动利率确定，基准利率为提款日同档次、同期限中国人民银行基准贷款利率，浮动幅度为上浮30％；每笔借款提款后，借款利率以12个月为一期，一期一调整，分段计息；第二期及以后的利率确定日为每笔借款提款满一期之后的对应日，如果调整当月不存在与提款日对应的日期，则以该月最后一日为对应日，其他各期以此类推；借款自实际提款日起按日计息，按月结息，借款到期后，利随本清；逾期罚息利率为原借款利率基础上加收50％确定，借款到期（含被宣布立即到期）借款人未按约偿还的，贷款人有权自逾期之日起按本合同约定的逾期罚息利率计收罚息，对借款人未能按时支付的利息，按逾期罚息利率计收复利；借款人未按照约定偿还本合同项下借款本息及其他应付款项的，即构成违约，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，立即收回未偿还款项。借款合同签订后，原告分两笔向海纳房产公司发放借款2800万元，海纳房产公司分别向原告出具了借款借据。双方约定，海纳房产公司于2015年6月20日偿还1500万元，于2015年11月20日偿还1300万元。 双方于2015年8月21日达成16160208-2013年（市中）字0024号001贷款合同要素调整协议，约定原《房地产解开合同》借款期限调整至2016年11月27日，借据实际到期日均延长一年。如原贷款期限加上调整期限达到新的利率期限档次，本本协议生效起，贷款利率根据新的期限档次利率确定，利率浮动水平对应调整为3-5年期限利率上浮比例。根据要素调整后该笔借款合同对应贷款余额1960万元，2016年6月16日归还贷款人贷款不低于1460万元，2016年11月16日归还贷款人贷款不低于500万元，如销售进度能够满足约定还款进度，按实际销售进度还款。 协议达成后，被告海纳房产公司仍然未能按时、足额偿还借款，双方于2016年8月31日达成16160208-2013年（市中）字0024号002贷款合同要素调整协议，确定被告海纳房产公司欠原告借款本金1925万元；约定原《房地产借款合同》期限调整至2017年11月27日，借据实际到期日均延长一年；海纳房产公司于2017年6月16日归还原告贷款不低于1425万元，2017年11月16日归还原告贷款不低于500万元，如销售进度能够满足约定还款进度，按实际销售进度还款。此后，海纳房产公司未再支付本金，利息支付至2017年3月31日。 上述借款有如下担保： 2013年6月17日，原告与被告海纳房产公司签订了16160208－2013年市中（抵）字0044号最高额抵押合同，约定海纳房产公司为自2013年5月30日至2015年12月31日其与原告签订的本外币借款合同、外汇转贷款合同、银行承兑协议、信用证开证协议、开立担保协议、国际国内贸易融资协议、远期结售汇协议等金融衍生类产品协议以及其他文件提供抵押担保；担保的最高债权余额为人民币5470万元；担保范围包括主债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金、汇率损失（因汇率变动引起的损失）以及实现抵押权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、评估费等），但实现抵押权的费用首先从抵押物变现中扣除，不包括在最高额余额内；主债权同时存在其他担保的，不论该担保是债务人还是第三人提供，原告有权自行决定实现担保的顺序；抵押物为日照市北京路西、郑州路东侧金桂园西区项目在建工程。2015年12月22日，原告取得日房建市字第××号在建工程抵押登记证明。 2013年6月17日，被告郭苏泉、郭啸分别向原告出具担保承诺书，承诺为涉案房地产借款合同提供连带责任保证担保；保证期间为主合同项下借款期限届满之次日起两年，保证范围包括主债权本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、汇率损失以及实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师代理费等）；若主债权存在物的担保，不论该物的担保是由借款人提供还是由第三者提供，原告均有权要求本人先承担连带保证责任，被告承诺不因此提出抗辩。2015年6月2日、2016年7月8日，被告郭苏泉、郭啸分别向原告出具确认证明，承诺因涉案房地产借款合同借款期限延期，同意为剩余借款继续提供连带责任保证担保。 本院认为，原告工行市中支行与被告海纳房产公司签订的16160208-2013年（市中）字0024号房地产借款合同、16160208－2013年市中（抵）字0044号最高额抵押合同，以及被告郭苏泉、郭啸分别向原告出具担保承诺书、确认证明均为合同双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，均合法有效。原、被告应按照上述合同约定履行各自的合同义务。原告于借款合同签订后按时、足额履行了放款义务，但被告海纳房产公司未按约偿还借款。虽经两次借款期限的延期，海纳房产公司仍未能按时、足额付息还本，原告按照借款合同的约定有权要求被告海纳房产公司偿还到期的借款本息，同时有权宣布未到期的借款立即到期，以及要求借款人立即偿还。被告郭苏泉、郭啸自愿为涉案借款提供连带责任保证担保，现借款已届清偿期而原告未受清偿，郭苏泉、郭啸应承担连带清偿责任。被告海纳房产公司用以抵押的在建工程已办理抵押登记，原告登记为抵押权人，被告海纳房产公司应按照约定承担抵押担保责任。原告诉请被告海纳房产公司、郭苏泉、郭啸偿还借款本息，确认其对海纳房产名下相应在建工程享有优先受偿权，符合法律规定，本院予以支持；其诉请被告丁元花、杨丽丽承担保证责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。参照中国人民银行《人民币利率管理规定》及《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》的规定，复利的计算基数为正常利息即合同期内的应付利息，故涉案借款复利应以借款期限内利息为基数计算。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十一条第（一）项的规定，判决如下： 一、被告山东海纳房地产股份有限公司于本判决生效之日起三日内偿还原告中国工商银行股份有限公司日照市中支行16160208-2013年（市中）字0024号房地产借款合同项下借款本金1925万元和利息、罚息、复利（借款期限内利息以1925万元为基数，按照借款合同及贷款合同要素调整协议约定的借款利率自2017年4月1日计算至2017年6月16日；以500万元为基数，按照借款合同及贷款合同要素调整协议约定的借款利率自2017年4月1日计算至2017年11月16日；逾期后的罚息以1425万元为基数，按照借款合同及贷款合同要素调整协议约定的罚息利率，自2017年6月17日计算至实际给付之日止；以500万元为基数，按照借款合同及贷款合同要素调整协议约定的罚息利率，自2017年11月17日计算至实际给付之日止；对于借款期限内未支付的利息，按照借款合同约定的罚息利率计算至实际给付之日止）； 二、如被告山东海纳房地产股份有限公司到期不履行本判决确定的还款义务，原告中国工商银行股份有限公司日照市中支行有权在5470万元债权余额内就日房建市字第××号抵押登记证明项下在建工程与被告山东海纳房地产股份有限公司协商折价或以拍卖、变卖抵押财产所得价款优先受偿。 三、被告郭苏泉、郭啸对本判决确定的债务承担连带清偿责任。其承担保证责任后，有权向被告山东海纳房地产股份有限公司追偿。 四、驳回原告中国工商银行股份有限公司日照市中支行要求被告丁元花、被告杨丽丽承担连带清偿责任的诉讼请求。 五、驳回原告中国工商银行股份有限公司日照市中支行本案的其他诉讼请求。 如被告未按本判决确定的期间履行金钱付款义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费137300元，减半收取68650元，由被告山东海纳房地产股份有限公司、郭苏泉、郭啸负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。 审判员  厉翠菊 二〇一八年四月八日 书记员  张伟琪