河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫1702民初5756号原告芦辉，男，1977年2月22日出生，汉族，住河南省正阳县。委托代理人雷锋，河南豫上律师事务所律师。被告何健，男，1979年9月10日出生，住河南省郑州市金水区。委托代理人李季、韩战豪，河南周晓华律师事务所律师。被告驻马店市德信置业有限公司，住所地驻马店市开发区置地大道汇景新城院内。法定代表人韩超，经理。原告芦辉与被告何健、驻马店市德信置业有限公司案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告芦辉及其委托代理人雷锋、被告何健的委托代理人李季、韩战豪到庭参加诉讼，被告驻马店市德信置业有限公司经过本院依法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告芦辉诉称，2011年10月5日，其与被告驻马店市德信置业有限公司签订了《德信国贸认购协议书》，协议约定其以322519元的价格购买了驻马店市德信置业有限公司开发的位于驻马店市开发区××大道与××路交汇处西北角德信国贸A区8层22号房屋一套，其分两次共计向驻马店市德信置业有限公司支付购房款110000元，其与驻马店市德信置业有限公司签订的《德信国贸认购协议书》合法有效，其系该房屋的实际所有人，被告何健申请查封执行该房屋侵害了其财产所有权，驿城区法院作出的（2018）豫1702执异194号执行裁定书错误，其对该房屋享有足以排除强制执行的权利，请求确认原告与德信公司签订的《德信国贸认购协议书》有效，解除对位于驻马店市开发区××大道与××路交汇处西北角德信国贸A区8层22号房屋的查封执行，判令驻马店市德信置业有限公司协助办理位于驻马店市开发区××大道与××路交汇处西北角德信国贸A区8层22号房屋的网签手续，由被告何健、驻马店市德信置业有限公司承担诉讼费用。被告何健辩称,原告芦辉与被告驻马店市德信置业有限公司没有签订合法有效的商品房买卖合同，双方签订的认购协议并非商品房买卖的组成部分，而且本案诉争的位于驻马店市开发区××大道与××路交汇处西北角德信国贸A区8层22号房屋不是用于个人居住的房屋，而是用于对外出租的公寓，因此，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题》第29条的规定，原告芦辉提出案外人执行异议之诉没有事实依据和法律依据，请求依法驳回原告芦辉的诉讼请求。被告驻马店市德信置业有限公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，也没有在答辩期限内向本院提交书面答辩状。经审理查明，2016年4月1日，何健、驻马店市德信置业有限公司与驻马店经济开发区金源小额贷款有限公司签订《债务转让协议》，协议约定驻马店经济开发区金源小额贷款有限公司将对驻马店市德信置业有限公司所享有的1900万元债权转让给何健，由驻马店市德信置业有限公司向何健偿还借款1900万元本息。2016年4月6日、4月10日，何健与驻马店市德信置业有限公司分别签订抵押担保合同及抵押质押及还款协议，约定驻马店市德信置业有限公司自愿将公司所有的德信国贸房屋A、B区共计123套房屋抵押给何健，但双方没有办理抵押登记。由于驻马店市德信置业有限公司没有向何健全面履行还款义务，2017年4月19日，何健以驻马店市德信置业有限公司为被告向本院提起诉讼要求驻马店市德信置业有限公司偿还借款1900万元本息，诉讼中，本院根据何健的财产保全申请于2017年4月21日依法查封了驻马店市德信置业有限公司开发的位于驻马店市开发区××大道与××路交汇处××信××商住楼××房产，其中14-20层为轮候查封。本院经审理于2017年5月27日作出（2017）豫1702民初3823号民事判决，判决限驻马店市德信置业有限公司于判决生效后10日内偿还何健借款1900万元及利息（利息按照月利率2%自2016年4月10日起计算至2017年4月10日）。判决生效后，由于驻马店市德信置业有限公司没有履行（2017）豫1702民初3823号判决书所确定的义务，何健向本院申请强制执行。本院在执行过程中，案外人芦辉认为其与被执行人驻马店市德信置业有限公司于2011年10月5日签订认购协议，其以342519元的价格购买了驻马店市德信置业有限公司开发的位于驻马店市开发区××大道与××路交汇处西北角德信国贸A区8层22号房屋，并向驻马店市德信置业有限公司支付购房款110000元，其系该房产的实际所有人，芦辉以本院查封执行的驻马店市德信置业有限公司开发的位于驻马店市开发区××大道与××路交汇处西北角德信国贸A区8层22号属于其所有为由向本院提出书面执行异议，请求中止对该房产的查封、执行。本院受理后经审查认为，本院查封驻马店市德信置业有限公司开发的位于驻马店市开发区××大道与××路交汇处西北角德信国贸A区8层22号房屋前，芦辉与驻马店市德信置业有限公司虽然签订了房屋认购协议，但双方未签订合法有效的商品房买卖合同，芦辉提出的理由不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，芦辉的权利不足以排除执行，芦辉诉称争议房屋系其所有并请求予以中止执行或解除查封的理由不能成立，本院不予支持，本院于2018年6月11日作出（2018）豫1702执异194号执行裁定书，驳回案外人芦辉的异议请求。位于驻马店市开发区××大道与××路交汇处西北角德信国贸商住楼系驻马店市德信置业有限公司开发建设，2012年12月26日，驻马店市德信置业有限公司取得了该地块的建设用地规划许可证（驻规地字第411701201200099号）。2013年2月19日，驻马店市德信置业有限公司取得了该地块的土地所有权证（驻市国用2006第7879-2号），2015年7月17日，驻马店市德信置业有限公司取得了该地块的建设工程规划许可证（驻规建字第411701201500062号），2017年3月2日，驻马店市德信置业有限公司取得了该地块的建设用地施工许可证（编号412801201703020101号），2017年4月14日，驻马店市德信置业有限公司取得了德信国贸商住楼2号楼商品房预售许可证（2017驻房管预字第20170026号）。2011年10月5日，驻马店市德信置业有限公司（甲方）与芦辉（乙方）签订《德信国贸认购协议书》，协议约定芦辉以342519元的价款购买驻马店市德信置业有限公司开发的位于驻马店市开发区××大道与××路交汇处西北角德信国贸A区8层22号房屋一套，协议对双方的权利义务进行了约定，当天，芦辉向驻马店市德信置业有限公司交纳购房款100000元，驻马店市德信置业有限公司向芦辉出具了收据。2016年8月26日，驻马店市德信置业有限公司与芦辉签订《德信国贸签约确认单》，确认单约定芦辉以342519元的价款购买驻马店市德信置业有限公司开发的位于驻马店市开发区××大道与××路交汇处西北角德信国贸A区8层22号房屋一套，芦辉支付首付款110000元，按揭贷款170000元，芦辉欠购房款62519元，同日，芦辉向驻马店市德信置业有限公司支付首付款100000元，驻马店市德信置业有限公司向芦辉出具了收据，但双方没有办理按揭贷款手续。上述事实有，当事人陈述、民事判决书、执行裁定书、查封财产送达回证、建设用地规划许可证、土地使用权证、建设工程规划许可证、建设用地施工许可证、商品房预售许可证、德信国贸认购协议书、德信国贸签约确认单、收据等证据予以印证，经庭审质证，本院予以认定。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权的执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购买商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。芦辉与驻马店市德信置业有限公司虽然于2011年10月5日、2016年8月26日分别签订《德信国贸认购协议书》、《德信国贸签约确认单》，约定芦辉以342519元的价款购买驻马店市德信置业有限公司开发的位于驻马店市开发区××大道与××路交汇处西北角德信国贸A区8层22号房屋一套，并且芦辉也按照约定向驻马店市德信置业有限公司支付首付款110000元，但双方没有按照约定办理按揭贷款170000元的贷款手续。本案系芦辉作为案外人对本院作出的（2018）豫1702执异194号执行异议裁定不服提出的案外人执行异议之诉纠纷，芦辉主张排除强制执行的理由应当符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的全部条件。本院查封驻马店市德信置业有限公司开发的位于驻马店市开发区××大道与××路交汇处西北角德信国贸A区8层22号房屋系2017年4月21日。芦辉在法院查封前虽然与驻马店市德信置业有限公司签订了《德信国贸认购协议书》及《德信国贸签约确认单》，但芦辉仅向驻马店市德信置业有限公司支付首付款110000元，芦辉支付的购房款不足合同价款的50%，同时，芦辉也未提供证据证明其所购买商品房系用于居住且名下没有其他用于居住的房屋，芦辉的案外人异议申请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，不能排除对查封房屋的执行，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十三条的规定，案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该标的。因此，芦辉主张对驻马店市德信置业有限公司开发的位于驻马店市开发区××大道与××路交汇处西北角德信国贸A区8层22号房屋享有的权力不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的能够排除执行情形，芦辉不具有足以排除强制执行的民事权益，芦辉请求依法撤销（2018）豫1702执异194号执行裁定书，停止对驻马店市德信置业有限公司开发的位于驻马店市开发区××大道与××路交汇处西北角德信国贸A区8层22号房屋的执行的理由不能成立，依法不予支持。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条之规定，判决如下：驳回原告芦辉的诉讼请求。案件受理费6140元，由原告芦辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审 判 长  朱文玉人民陪审员  周培芝人民陪审员  董铁柱二〇一八年十二月三十日书 记 员  杨雯雯