杭州市萧山区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）浙0109民初20337号 原告：陈美萍，女，1976年5月24日出生，汉族，住浙江省温岭市。 委托诉讼代理人：许舟华，浙江谋策律师事务所律师。 被告：俞阿龙，男，1952年2月20日出生，汉族，住浙江省杭州市萧山区。 被告：徐凤花，女，1954年5月9日出生，汉族，住浙江省杭州市萧山区。 两被告共同委托诉讼代理人：吴建峰，浙江钱江潮律师事务所律师。 第三人：俞伟江，男，1978年4月16日出生，汉族，住浙江省杭州市萧山区。 原告陈美萍诉被告俞阿龙、徐凤花房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月28日立案受理后，依法由审判员任子飞适用简易程序于2018年1月9日第一次公开开庭进行了审理。后本院依法追加俞伟江作为第三人参加诉讼，并于2018年月3日第二次公开开庭进行了审理。原告陈美萍及其委托诉讼代理人许舟华、两被告共同委托诉讼代理人吴建峰到庭参加两次庭审。第三人俞伟江经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈美萍诉称：原告与两被告于2010年1月19日签订《房屋买卖合同》一份，约定由原告出资49万元购买两被告位于杭州市萧山区的拆迁房屋一套，原告按照合同约定支付了首期购房款44万元，余款在房屋交付时、原告办理好三证后一次性付清。同时约定在房屋建成交付使用起一个月内协助原告办理好产权相关登记与过户手续。目前案涉房屋（杭州市萧山区）已由两被告实际取得并使用。但经原告多次催促，两被告仍拒绝承担合同义务，并拒不交付上述房产。原告认为，两被告的行为已构成了根本性违约，故请求判令：1、原告与两被告于2010年1月19日签订的《房屋买卖合同》合法有效；2、两被告在杭州市萧山区住房办理房屋产权登记手续后10天内将该房屋过户给原告所有；3、两被告在过户给原告后10天内从上述房屋中腾退、并向原告交付该房屋；4、两被告承担本案诉讼费用。审理中，原告增加两项诉讼请求为：5、两被告在本判决生效后20天内向房产管理部门办理涉案房屋产权登记手续；6、两被告按照年利率6%赔偿原告44万元款项自2014年11月25日起至案涉房产过户至原告之日期间产生的利息损失。原告最终变更诉讼请求为要求确认原告与两被告于2010年1月19日签订的《房屋买卖合同》合法有效。 被告俞阿龙、徐凤花辩称：原告和两被告间不存在真实的房屋买卖合同关系，两被告从未作出过要转让房屋的意思表示，原、被告也从未就转让房屋进行过任何协商。原告提交的房屋买卖合同，上面的确有两被告的签字，但由于两被告是文盲，所以是在不知情的情况下签了字，两被告对于合同的内容均不知情。签字当天两被告在田间干活，两被告的儿子俞伟江找到两被告，称自己向别人借了钱，需要两被告签字担保。况且合同签订后原告也从未找两被告要过房子，原告的起诉已经超过诉讼时效。从合同内容来看，合同的标的不确定、不合法，因此合同无效。另外，该合同中约定的房屋并不存在，而是一处尚在建造的房屋，当时只是在合同中约定了建筑面积为100平方米。两被告拆迁获得的安置房资格与两被告的身份密切相关，基于特定身份为基础的合同权利具有人身依附性，不能转让安置房，在安置房实际抽签之前两被告享有的也仅仅是某种特定性质回迁安置房的一个请求权，而非房屋的一个所有权，案涉合同实际上约定的是一个回迁指标的转让，该转让是违法的，合同无效。根据原告起诉，案涉合同第九条规定合同由甲方家庭全体成年人，且乙方代表签字以后生效。在该合同签订的时候，被告家庭有4个成年人和一个未成年人，而该合同上只有两被告，以及俞伟江的签字，并不符合合同约定的生效要件。原告现在起诉要求两被告将位于杭州市萧山区的房屋作为合同标的物交付给原告没有依据，该合同中两被告的名字虽然列在了合同的首部，但是是以户主夫妻的名义所列。该合同上除了两被告，还有俞伟江的签字，所以合同约定的房屋实际上是被告家庭所有的房屋，并非两被告所有的房屋。杭州市萧山区的房屋是两被告的安置房，面积为120平方米，也不是合同约定面积的房屋。该房屋是两被告所有，也是唯一的一个住房。如果原告认为合同约定应交付的房屋是其主张的304室房屋，目前合同也已经是履行不能。综上所述，两被告认为，原告与两被告之间是不存在真实的一个房屋买卖合同关系，从两被告签字的房屋买卖合同来看，该合同也是无效的，请法院依法判决驳回原告的诉讼请求。 第三人俞伟江未到庭进行陈述。 原告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1、《房屋买卖合同》一份，欲证明原、被告之间存在房屋买卖合同关系；2、收条一份，欲证明原告已经支付房款44万元的事实；3、俞阿龙户公证书一份，欲证明涉案房屋系两被告取得的拆迁安置房的事实；4、谈话纪要一份，欲证明2017年10月25日两被告、俞伟江以及中间人何伟东在场进行了协商，并就案涉房屋买卖合同提出了两个解决方案；5、俞伟江户公证书一份，欲证明俞伟江目前抽签取得了120平方米左右的安置房一套，加上两被告自认的100平方米左右的安置房一套，俞阿龙户名下共有三套安置房；6、何伟东、罗勇证人证言及证明，欲证明原告与两被告房屋买卖合同签订的过程及后续谈话纪要产生的经过；7、骆立忠证明一份，欲证明原告与两被告签订房屋买卖合同系双方真实意思表示。经质证，两被告认为，对证据1两被告是签字了，但当时两被告对签字的真实意思并不是转让房屋，而是受骗签字的。对证据2两被告认为并未收到款项，并非由两被告出具，对其真实性无法确认，如果原告是向两被告购房，那么两被告并未委托俞伟江进行收款。对证据3真实性无异议，关联性有异议，两被告抽签取得的该房屋与本案无关。对证据4真实性无异议，但原告在2017年以后向俞伟江催要房子时，两被告是知道的，该纪要形成时俞阿龙户已经拿了三套安置房，面积分别为100、105、120平方米左右，从协议内容来看，原告当时是确定想要100平方米左右的房子。对证据5无异议。对证据6何伟东证言，其书面证言与其当庭陈述存在出入，根据其证言房屋买卖合同当时并没有约定具体的房屋指向，且卖方为两被告及俞伟江，两被告抽到304房屋后原告夫妇曾找到被告一家要求交房，但当时两被告认为该房屋是用以自住的，所以提出等抽到其他房屋后再交付，当时原告也是同意的；关于谈话纪要，是在两被告家中签订的，但是具体内容两被告并不知晓；另外，谈话纪要中关于168万违约金是否包括44万购房款不清楚。对证据6中的罗勇证言及证明，认为其陈述并不明确，大部分是听说，不够客观。对证据7认为证人未出庭，不予认可。经审查，本院认为，证据1、2、3、4、5应属客观真实，对其真实性予以确认；证据6书面证明应以证人当庭陈述为准，两证人当庭陈述可对原告陈述的关于案涉房屋买卖合同及谈话纪要形成的过程进行佐证；证据7因证人未出庭作证，不符合证据形式要件，不予确认。 两被告及第三人未提供证据。 根据以上所确认的证据和双方当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：2010年1月19日，原告作为买方与作为卖方的两被告及俞伟江签订《房屋买卖合同》一份，约定所转让房屋是指卖方坐落于杭州市萧山区的钱江世纪城房屋拆迁安置房；因房屋尚在建造之中，具体层次及房号以抽签确定为准；房屋建筑面积为100平方米，该房屋所对应享受的自行车库应一并交于买方；转让价为人民币49万元，自行车库的房款按钱江世纪城管理委员会规定的实际款项由买方支付，如有赠送应一并赠送买方；买方在本合同签订生效后10个日历天内支付首期房款，余款在房屋交付使用、买房办妥三证（即房产证、土地使用证、契证）后一次性付清；卖方在取得房产证之日起10天内为买方办理过户手续；房屋实际面积与合同面积增减在5%以内，按实际面积结算，每平方米单价不变；如卖方非法定原因终止本合同，卖方应承担违约责任，卖方除全额退还买方支付的房款外，同时承担该房款的银行同期贷款利息，另卖方再赔偿买方损失150万元等权利义务条款。当天，俞伟江向原告出具收条一份，载明收到原告房款首付现金人民币44万元。之后原告支付了上述款项。2014年11月25日，俞阿龙户抽号了一套120㎡户型的房屋，位于钱江世纪城佳丰南苑高层****，汽车位编号为5-026。该房屋两被告已自行装修用于自住。原告获悉两被告已抽得安置房后，曾向两被告及俞伟江要求交付房屋，但未能协商一致。2017年10月25日，原告与俞伟江签订谈话纪要一份，载明为妥善处理合丰村卖方俞阿龙、徐凤花、俞伟江与原告的房屋买卖合同，协商如下：一、如果在2017年10月26日之前，卖方支付买方违约金168万元，该合同在违约金支付后失效；二、如果卖方未支付违约金，则买方按合同约定向卖方收房，面积为100㎡左右，买方补贴卖方20万元，并补超面积房价款，单价按照2.2万元/㎡计算。该纪要由案外人何伟东见证。2017年10月27日，俞伟江户又抽号了一套120㎡户型的房屋，位于，位于佳丰南苑****位编号为5-232。另据两被告陈述，俞伟江户（包括案涉《房屋买卖合同》签订后俞伟江的再婚配偶及一子女）除了前述120㎡户型外，另抽取了一套100平方米左右的房屋。后因关于案涉《房屋买卖合同》原告认为两被告一直未按约定履行卖房义务，故双方纠纷成讼。 本院认为：原告主张与两被告之间成立房屋买卖合同关系，对于合同主体问题，经本院释明后原告同意由法院审查后根据查明的事实进行判决。因此根据《房屋买卖合同》以及谈话纪要之约定，本院确认案涉房屋买卖合同关系应成立于原告与两被告及第三人俞伟江之间。原告与两被告及第三人之间签订的《房屋买卖合同》系各方当事人真实意思表示，且内容并未违反法律法规的强制性规定，应属有效，各方当事人均应按约定全面履行各自义务。两被告关于在不知情、受骗的情况下签字的抗辩并无相关证据证明，本院对该抗辩不予采信。综上，原告变更后的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款之规定，判决如下： 确认陈美萍与俞阿龙、徐凤花、俞伟江于2010年1月19日签订的《房屋买卖合同》有效。 案件受理费80元，减半收取40元，由俞阿龙、徐凤花负担。 陈美萍于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；俞阿龙、徐凤花于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  任子飞 二〇一八年四月二十八日 书记员  董向勇