贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黔01民终9002号上诉人（原审被告）：贵阳铁五建房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市花溪区漓江路**。法定代表人：聂旭，该公司董事长。委托诉讼代理人：臧兴东，贵州桓智律师事务所律师。委托诉讼代理人：李雷，贵州桓智律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：葛德芬，女，1969年10月6日出生，布依族，贵州省贵阳市花溪区。委托诉讼代理人：罗祖海，男，1981年4月8日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区，系原告表弟。上诉人贵阳铁五建房地产开发有限公司（以下简称铁五建公司）因与被上诉人葛德芬房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市花溪区人民法院（2018）黔0111民初2562号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。铁五建公司上诉请求：1.撤销原判，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求；2.本案上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：1.2015年12月28日之后贵阳市实施不动产统一登记政策后，涉案土地目前属于贵阳市花溪区黄河社区中院村村民委员会，并非登记在上诉人名下，导致上诉人无法为涉案房屋办理不动产产权登记。2.2015年12月28日之前上诉人积极配合业主已成功办理了7户农房产权证，但因办证窗口每次只能办理一户，业主未积极配合提供办证资料，导致时间拖延至2015年12月28日之后因实行新政策无法办理。被上诉人答辩称：双方签订的《房屋拆迁安置协议》约定由上诉人办理调换房屋产权证，经我方向国土资源局咨询，是上诉人没有去申请办理，导致房屋产权证无法办理，房屋产权证本可以在2015年办完的，但因上诉人拖延办理，且房屋验收不合格才导致房产证一直办理不下来，上诉人应当承担全部责任。葛德芬的一审起诉请求：1.请求判令被告立即为原告办理调换房屋的《房屋所有权证》，并承担该房屋持续逾期的办证违约金149317.4元（违约金从违约之日起算至办到房产证时止，暂且计算至2018年5月10日）；2.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2007年5月17日，原告葛德芬作为被拆迁人（乙方）与被告铁五建公司作为拆迁人（甲方）签订《房屋拆迁产权调换协议》，双方在协议中主要约定：乙方被拆迁房屋位于贵阳市××区小河××村，为砖混结构住宅用房，建筑面积93.38㎡；甲方以“干平新村”玖幢四单元壹号，建筑面积120.38㎡的房屋与乙方进行产权调换。甲方将调换的房屋交付乙方，同时结清房屋差价。甲方应负责办理调换房屋产权证交给乙方，办证费用按有关规定执行。甲方补乙方78,279.2元，对乙方超过原产权安置部分面积为30㎡，乙方补差价18,210元向甲方购买，甲、乙相抵，甲方应补乙方60,069.2元；今后安置房的面积以产权部门核定面积结清差价，多退少补。协议签订后，被告于2008年9月10日张贴《交房通知》，通知包括本案原告在内的拆迁安置住房户于2008年9月11日至12日到该公司付清房款并办理有关手续。此后，被告于2008年10月7日向原告交付了案涉房屋，原告未向被告补齐房屋差价。原告提交了一份贵州省建筑科学研究检测中心于2016年9月2日出具的《贵阳市兴隆甘平新村9栋住宅楼基桩钻芯法扩大抽检检测报告》，证明案涉房屋存在质量问题系被告无法办理产权证的原因，也是原告未补齐房款的原因。被告对该检测报告的真实性无异议，但表示此并非未能办证的原因，并提交了以下证据证实其未能办理产权证系政府行为和政策原因：1.贵阳市小河区人民政府小府专议[2009]196号《专题会议纪要》（2009年8月20日）及会签表复印件、贵阳市经济技术开发区建设管理局文件（2013）13号《局长办公会会议纪要》（2013年10月14日）复印件,证明直到2013年年底政府才同意办理农房产权证。其中小府专议[2009]196号《专题会议纪要》中载明：“。兴隆花园二期安置房（甘平新村））地块使用权原已通过协议出让给贵阳铁五建房地产开发有限公司为便于相关手续的办理，议定：由区规划分局牵头，区国土分局、铁五建房地产开发有限公司配合，尽快确定安置地块交区国土局。由区国土分局牵头，按照区规划分局提供的红线，与铁五建房地产开发有限公司签订补充协议，报开发区管委会同意后收回用于建设村民安置房。安置用房由该公司统一安排代建，分配方式根据该公司与村民签订的拆迁合同约定执行，安置完毕后剩余的房屋由该公司处置。关于安置用房产权办理事宜，由区建设局负责，区国土分局等部门配合，为解决历史遗留问题，原则上采取部门会签的方式办理农房产权。”；（2013）13号《局长办公会会议纪要》中载明：“。议定：按照小府专议[2009]196号《专题会议纪要》精神，原则同意由铁五建公司出具房屋质量安全鉴定报告后，按规定办理兴隆花园二期拆迁安置房兴隆新村和干平新村农房产权。”。2.贵阳市公安局经济技术开发分局黄河路派出所于2015年1月15日出具的证明复印件，内容为：“经开区建设管理局：铁五建房开修建的甘平新村1-14栋坐落在经××××路，情况属实”，证明在办理农房产权过程中，经开区建设局对办理农房产权涉及的地方不清楚，即是“干平新村”还是“甘平新村”，故让被告去相关部门出具证明，证明出具之后即2015年1月15日之后才能正常办理产权证。3.农房产权证，证明在能办理产权证这段期间，被告积极履行相应的义务。该产权证房屋所有权人：龙超会，产权证号：筑房权证经开字第**，登记时间：2017年6月28日，附记中注明：集体土地房屋初始登记。被告表示该房产证实系其为其他中院村村民办理的，递交的时间是2015年12月28日之前。4.《贵阳铁五建房地产开发有限公司（兴隆城市花园二期）用地协议》（2012年12月19日）及用地协议附图；同时，被告还申请一审法院向贵阳市国土资源局经济技术开发分局调取相关材料，对该土地相关情况进行说明。贵阳市国土资源局经济技术开发分局给一审法院的回函内容主要为：“1.贵阳铁五建房地产开发有限公司、小河区中院村村民委员会、小河经济技术开发区国土资源分局等于2012年12月19日签订《（兴隆城市花园二期）用地协议》中，协议附件图纸所标注的中院村（新村）范围，面积为36.3289亩，该土地权属为贵阳市花溪区黄河社区中院村村民委员会；2.上述图纸所标准的中院村（新村）范围的土地是用于安置甘平新村村民用地”。被告以上述证据证明涉案土地是依据2009年的会议纪要的要求，被政府收回用于修建涉案村民的安置用房并办理农房产权证，直到2015年12月28日，不动产统一登记的实施，由于该土地不属于被告，被告无法为村民办理不动产权证登记。同时，政府也未出台相应的政策，对于农房如何办理不动产权证。所以，2015年12月28日之后未能办理案涉房屋不动产权证登记的过错并非在于被告，被告不应承担责任。原告对被告提交的上述证据均不予认可，认为案涉土地是否收回与原告无关，这也不属于不可抗力，不构成免责的理由，而且之前也有同村村民办理了产权证，并且实施三证合一是在2015年12月28日之后，之前未能办证的责任也在被告。同时，原告亦申请一审法院向贵阳市国土资源局经济技术开发区分局调取被告至今无法办理《不动产权证》的原因，一审法院依法进行了调查。该分局复函称因该局不再承担不动产登记工作，该项工作由贵阳市不动产登记中心经开区不动产登记站承担，故将一审法院调查函转给经开区不动产登记站，经开区不动产登记站经调查核实后向该分局回复《关于协助调查函意见》，主要内容为：“。贵阳铁五建房地产开发有限公司开发建设的中院村干平新村安置房已建设完成，经开区建设管理局已为部分申请人办理农房产权。2015年12月28日，贵阳市实行房地一体不动产统一登记，贵阳铁五建房地产开发有限公司到我站咨询办理中院村干平新村安置房不动产登记，不能提供土地权属来源材料和房屋已经竣工的材料，申请材料不齐全，不能办理不动产权登记”。对此，被告表示意见函中已明确表示该土地现属于中院村，从而导致不能办证，故被告不应当承担责任。另，经一审法院向被告核实，对于[2009]196号《专题会议纪要》中载明的：“。兴隆花园二期安置房（甘平新村））地块使用权原已通过协议出让给贵阳铁五建房地产开发有限公司”，被告并未缴纳该地块的土地出让金，其交回政府时亦未有交接凭据。整个“甘平新村”大概有100多户，现在办理了农房产权证的只有7户，都是在2015年办理的，还有90多户未办理。上述事实，有当事人陈述、原告身份证、被告营业执照、企业信息查询、《房屋拆迁产权调换协议》、小府专议[2009]196号《专题会议纪要》、（2013）13号《局长办公会会议纪要》、贵阳市国土资源局经济技术开发分局回函、复函以及贵阳市不动产登记中心经济技术开发区不动产登记站《关于协助调查函意见》等相关证据在卷佐证，上述证据经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。一审法院认为，原告葛德芬与被告铁五建公司订立的《房屋拆迁产权调换协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定严格履行各自的义务。一审法院归纳本案的争议焦点为：一、被告是否应负有为原告办理案涉房屋的房屋所有权证的义务？二、被告逾期办理房屋所有权证是否构成违约及如何承担违约责任？关于焦点一。双方在《房屋拆迁产权调换协议》中约定的为被告应负责办理调换房屋产权证交给原告，办证费用按有关规定执行，故被告应当有义务为原告办理案涉房屋的产权证。但经一审法院向有关部门调查显示，因被告不能提供土地权属来源材料和房屋已经竣工的材料，申请材料不齐全，现案涉房屋不能办理不动产权登记，故原告的该项请求缺乏事实基础，亦不适用强制履行，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高……”之规定，原告要求被告为其办理案涉房屋产权证的请求，一审法院不予支持。关于焦点二。如前所述，被告未按照协议的约定为原告办理案涉房屋的产权证，已经构成违约，但双方并未约定办理产权证的期限及逾期办证的违约责任。原告主张被告照根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关规定承担逾期办证违约金。一审法院认为，本案《房屋拆迁产权调换协议》属于民事合同范畴，受《民法总则》、《合同法》调整，双方通过签订《房屋拆迁产权调换协议》建立的法律关系为应房屋拆迁补偿安置法律关系，并非商品房买卖法律关系，原告的主张与事实不符，一审法院不予支持。而对于被告应当如何承担违约责任，根据《中华人民共和国合同法》一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损”以及第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少”，违约金的数额确定应当相当于因违约所造成的损失。本案《房屋拆迁产权调换协议》系2007年签订，被告于2008年向原告交付房屋，但至今仍未能为原告办理产权证，已近十二年的时间，被告辩称其系因为政府收回原已出让给该公司的地块，现该地块属于中院村村民委员会，导致其现无法提供土地权属材料，在贵阳市实施三证合一之后，无法为村民办理案涉安置房屋的产权证。结合被告提交的证据材料可知，原贵阳市小河区人民政府提出收回案涉土地、要求被告为安置用房屋办理农房产权证是在2009年8月，而贵阳市实行房地一体不动产统一登记是在2015年12月28日，此期间尚不需要被告提供土地权属材料即可办理产权证，且实际上被告也为其中7户村民办理了农房产权证，说明案涉房屋在当时系具备办理产权登记的条件的，但被告未能及时为原告办理，导致在2015年12月28日贵阳市实行房地一体不动产统一登记之后，因为土地权属问题原告至今未能取得案涉房屋的产权证，被告的迟延履行行为已经侵害的原告的合法利益，应当承担违约责任，故一审法院对被告的辩称，不予采纳。但同时，原告也未按照约定补齐安置房差价款，亦存在不完全履行合同的情况。综上，一审法院兼顾合同的履行情况、当事人的过错及原告可获得的利益等因素综合考量，同时原告葛德芬亦未举证证实其实际损失，根据公平原则及诚实信用原则，酌定被告铁五建公司一次性支付原告就案涉房屋逾期办证产生的违约金总损失15,000元为宜。对于原告主张超出部分，一审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告贵阳铁五建房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告葛德芬案涉房屋逾期办证产生的违约金总损失15,000元；二、驳回原告葛德芬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1,644元（已减半收取），由原告葛德芬负担1,479元，被告贵阳铁五建房地产开发有限公司负担165元。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。经二审审理查明的事实与一审认定事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋拆迁产权调换协议》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，属有效协议，双方均应按协议的约定全面履行各自的义务。上诉人主张因2015年12月28日后贵阳市实行不动产登记三证合一的新政策，涉案房屋的土地未登记在上诉人名下，故其无法为被上诉人办理房屋产权登记。经一审查明，2009年贵阳市小河区人民政府《专题会议纪要》[小府专议（2009）196号]文件和2013年贵阳市经济技术开发区建设管理局《局长办公会会议纪要》[（2013）13号]文件已经明确，由上诉人出具涉案房屋质量安全鉴定报告后，就可按规定办理涉案房屋的产权。因此，在两份文件下发后至贵阳市实行不动产登记的新政策之前的数年间，根据文件精神办理涉案房屋产权证并不受限于土地的权属登记状况，事实上，在此期间上诉人也已为案外的7名业主办理了产权证，故上诉人亦应当有充分的时间并按照协议的约定为被上诉人办理房屋产权证，但由于上诉人未积极履行办证义务，最终导致因政策变更无法办理产权的现状，现上诉人以不动产登记政策的变更为由，主张不承担迟延履行办证义务的违约责任，本院不予支持。至于上诉人提出的因被上诉人不配合提交办证资料，才导致未能办理产权证的主张，因其并未提供证据证明被上诉人不配合提交办证资料的事实，故其主张缺乏事实依据，本院不予采信。综上所述，上诉人贵阳铁五建房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。据此，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3288元，由上诉人贵阳铁五建房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  彭伦禹审判员  罗晓珊审判员  田 勇二〇一八年十二月二十八日法官助理陈跃霄书记员朱开昊