湖北省咸宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂12民终130号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京明星时代影院管理有限公司（以下简称北京明星公司）。住所地：北京市朝阳区阜通东大街**院**楼**1101。法定代表人：熊震宇，系该公司董事长。委托诉讼代理人：连尚桥，北京市京悦律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏孟飞，北京市京悦律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：咸宁市锦华置业有限公司（以下简称锦华置业公司）。。住所地：咸宁市咸安区温泉路**法定代表人：陈雄，系该公司董事长。委托诉讼代理人：邓巍，湖北秋泽律师事务所律师。上诉人北京明星公司因与被上诉人锦华置业公司房屋租赁合同纠纷一案，不服咸宁市咸安区人民法院（2017）鄂1202民初932号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人北京明星公司委托诉讼代理人连尚桥、苏孟飞、被上诉人锦华置业公司委托诉讼代理人邓巍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。北京明星公司上诉请求：1.请求二审法院依法撤销湖北省咸宁市咸安区人民法院（2017）鄂1202民初932号民事判决。2.请求二审法院发回重审或者依法改判，支持上诉人一审全部诉讼请求。3.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.《合同法》实行严格责任原则，一审判决将锦华置业公司是否存在故意违约的主观状态作为认定其不构成违约的理由，严重违法。2.一审判决认为该租赁物的改造方案的审批不是锦华置业公司能够合理控制，因此不存在违约，更是存在严重的事实认定和法律适用错误。3.根据合同约定，锦华置业公司应当保证明星时代对租赁物的要求可以被通过并交付，一审判决完全无视合同约定，豁免锦华置业公司应负的合同义务和违约责任没有法律依据。4.在未经双方当事人合理协商的情况下，一审法院忽视了合同解除的事实和前提，仅凭双方在本诉和反诉中均有解约诉求，就适用《合同法》九十三条判决合同解除属于适用法律错误。5.锦华置业公司还有诸多违约和违背诚信的行为，一审法院均没有关注，并作出了错误判决。锦华置业公司辩称：1.北京明星公司上诉的理由与事实不符，涉案的租赁合同并非是因不可抗力而不能履行，而是因为北京明星公司提供的影院布局图及布局图内的要求不能通过相关部门的审批，而北京明星公司又拒绝修改其设计图，从而导致合同无法履行，因此导致本案所涉租赁合同不能履行的原因系北京明星公司自身造成，锦华置业公司自身没有违约行为，原审法院认定锦华置业公司不承担违约责任系合法的；2.原审法院审理过程中双方均要求解除合同，原审法院依法解除双方租赁合同符合法律规定；3.鉴于答辩意见第一点提到的理由，请求二审法院依法纠正原审法院对北京明星公司不存在违约责任的认定；4.锦华置业公司保留要求明星公司承担违约责任的权利；5.请求二审法院依法维持原判决结果。锦华置业公司向一审法院起诉请求：请求依法解除双方签订的房屋租赁合同。北京明星公司向一审法院反诉请求：1.请求法院确认解除双方于2016年8月29日签订的《房屋租赁合同》；2.请求法院判令被反诉人向反诉人双倍返还履约保证金人民币100万元；3.请求法院判令被反诉人向反诉人支付《房屋租赁合同》约定的违约金人民币100万元；4.请求法院判令被反诉人支付因其违约造成的反诉人损失人民币100万元；5.请求判令被反诉人承担本案全部诉讼费用。一审法院认定的事实：2016年8月29日，双方签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定，锦华置业公司将其开发的位于咸宁市温泉路37号光谷广场商业综合楼的第五、六层出租给北京明星公司经营影院，面积约3912.67平方米，租赁期限为2016年12月20日至2036年12月19日。对租赁标的交付，由锦华置业公司依据北京明星公司提供的影院平面布局图及说明的要求对租赁标的进行施工设计，在设计、施工图纸（由锦华置业公司负责部分）经双方确认后，锦华置业公司负责报送政府主管部门等进行审批后由锦华置业公司实施完成，相关费用由锦华置业公司承担。交付日期为2016年12月20日。双方还约定了租赁交付方式和相关违约等事宜。同时，双方共同确认由北京明星公司提供的影厅平面布局图，北京明星公司于2016年9月2日也按合同约定支付了50万元履约保证金。合同签订后，锦华置业公司于2016年9月15日向该租赁标的物设计单位湖北省建筑设计院发出工作联系函，请求根据双方确认的影院平面布局方案进行论证复核是否能满足结构安全的要求，期间该设计院也因该设计方案与北京明星公司进行了沟通。尔后，该设计院回复，通过反复计算和多方专业求证，改造原有建筑物为影院，安全性能及抗震性能无法满足现行设计要求，不能按此方案改造。同时，锦华置业公司向咸宁市建设工程管理处发出咨询函，咨询项目改造前需办理哪些手续后方能动工改造。2016年12月30日该管理处回复，必须具备以下条件：1、工程规划部门的许可文件；2、工程原设计单位对工程结构安全性进行验算合格；3、由工程原设计单位进行图纸设计；4、工程原施工图审查机构审查合格。否则不得开工建设。2016年12月14日北京明星公司向锦华置业公司发出工作联系函，2017年1月5日锦华置业公司根据咸宁市建设工程管理处于2016年12月30日的回复意见，向北京明星公司发出工作联系函，因合同确认的影院布局图方案未能通过，导致房屋租赁合同无法履行，希望北京明星公司收到函件后派员商谈解除合同相关事宜。2017年1月6日，北京明星公司向锦华置业公司发函，要求书面回复关于租赁标的物交付的具体情况。2017年1月11日锦华置业公司书面回复北京明星公司该合同已无法履行，要求解除合同。2017年1月19日北京明星公司向锦华置业公司回复函，不能履行合同是锦华置业公司原因造成，要求锦华置业公司承担违约责任。尔后，双方因解除合同等相关事宜未能商妥，故锦华置业公司来院诉讼，要求依法处理。以上事实有双方提供的相关证据和庭审笔录附卷佐证。一审法院认为，本案争议的焦点为：1、双方在履行合同时是否存在违约。2、双方签订的《房屋租赁合同》是否应当解除。对于第一个焦点，本案中，双方在签订合同后，北京明星公司按约定支付了相关合同履行保证金，并提供了影院平面布局图，履行了合同义务。锦华置业公司按合同约定将双方确认的平面布局图交由相关部门进行审批，并积极的办理相关改造手续，但因双方确认的方案未能通过审批，锦华置业公司也及时的告知北京明星公司并要求商议解除合同等相关事宜，且该合同履行的租赁标的物的交付，必须按照双方确认的设计方案改造完成才予交付。虽锦华置业公司未能按合同约定交付租赁物，但不是因锦华置业公司主观意识上存在故意不履行合同义务，且该租赁物的改造方案的审批，也不是锦华置业公司能够合理控制。因此，双方在履行合同时均不存在违约。对于第二个焦点，双方签订的《房屋租赁合同》是否应当解除，本案中双方均有解除合同的意愿，因此，双方签订的《房屋租赁合同》应当依法予以解除。综上，合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取补救措施，并有权要求赔偿损失。根据本案中双方履行合同的情况，锦华置业公司对已支付的合同履行保证金应予返还，并按中国人民银行同期存款利率承担利息损失。双方在履行合同中各自所产生的费用由双方各自承担。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、双方签订的《房屋租赁合同》依法解除。二、锦华置业公司返还北京明星公司的合同履行保证金50万元，从2016年9月2日起按中国人民银行规定的同期存款利率计算承担利息损失，该款限锦华置业公司在判决生效后五日内付清。三、驳回双方的其他诉讼请求。如锦华置业公司未按本判决书指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费100元，由锦华置业公司承担，案件反诉费15400元，由北京明星公司承担。本院二审期间，北京明星公司没有提交新证据。本院二审期间，锦华置业公司向本院提交了咸宁市公安消防支队建设工程消防验收意见书、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、建设工程竣工验收规划条件核实证明、湖北省商品房预售许可证书6份证据，拟证明：本案所涉房屋符合出租条件，锦华置业公司有权对外出租。北京明星公司对该组证据质证认为：咸宁市公安消防支队建设工程消防验收意见书的真实性予以认可，但也体现出锦华置业公司明知不能实现合同目的，仍然违约。其他5份证据均是复印件，只有锦华置业公司自己加盖的印章，与原件是否一致无法确认，无法证明出租建筑为合法建筑。本院认为，二审庭审期间锦华置业公司提供的6份证据虽为复印件，但经依法核对与原件一致，本院予以确认。二审经审理查明，2014年1月17日，锦华置业公司开发的咸宁锦华温泉都城商业综合体项目符合城乡规划要求，咸宁市城乡规划局颁发建设用地规划许可证。2014年7月9日，该项目建筑工程符合施工条件，咸宁市建设工程管理处颁发建筑工程施工许可证。2014年8月25日，该项目建设工程符合城乡规划要求，咸宁市城乡规划局颁发建设工程规划许可证。2014年9月30日，咸宁市房地产管理局颁发湖北省商品房预售许可证书，同意该项目（一期）1号楼预售。2017年1月5日，该项目建设工程符合城乡规划要求，咸宁市城乡规划局颁发建设工程竣工验收规划条件核实证明。2017年9月22日，咸宁市公安消防支队出具建设工程消防验收意见书，认定该项目一期土建工程消防验收合格。一审查明的其他案件事实属实，本院继续予以确认。本院认为，根据双方诉辩的基本情况，本案的争议焦点为：锦华置业公司在履行房屋租赁合同的过程中是否存在违约。针对该争议焦点，本院认为，在双方签订该房屋租赁合同之前，锦华置业公司开发的咸宁锦华温泉都城商业综合体项目，从规划、施工、预售均取得相关部门颁发的许可证，该房屋为合法建筑，锦华置业公司有权对外出租。在房屋租赁合同履行期间，因合同附件影院平面布局图对建筑的改造使建筑物安全性能及抗震性能无法满足现行设计要求，建筑物设计单位湖北省建筑设计院认为不能按影院平面布局图改造。在不能取得设计单位湖北省建筑设计院图纸设计的情况下，咸宁市建设工程管理处答复不得开工建设。双方签订的房屋租赁合同已无法实际履行，一审期间锦华置业公司请求解除该租赁合同，北京明星公司反诉亦请求解除该租赁合同，一审判决依法解除并无不当。不能按合同附件影院平面布局图改造是导致合同不能实际履行的根本原因，对此双方在合同第四章租赁标的的交付第20条中是如此约定的：甲方依据乙方提出的影院平面布局图及说明的要求对租赁标的进行施工设计，在设计、施工图纸（由甲方负责的部分）经双方确认后，甲方负责报送政府主管部门等进行审批后由甲方实施完成，相关费用由甲方承担。本院认为，该条款并未约定影院平面布局图设计方案锦华置业公司必须保证得到建筑设计单位的认可，并得到政府主管部门的审批。锦华置业公司不能按期交付房屋是因为北京明星公司提供的影院平面布局图无法通过审批，且在无法改造施工后，锦华置业公司已向北京明星公司发出工作联系函，告知原因并商请解除合同。锦华置业公司在履行房屋租赁合同的过程中不构成违约，上诉人北京明星公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15400元，由北京明星时代影院管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 徐 庆审判员 沈 娟审判员 胡应文二〇一八年四月十九日书记员 杜 润附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（1）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；