苏州市吴江区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)苏0509民初10135号 原告苏州市杰瑞隆电子科技有限公司，住所地苏州市吴江区七都镇东环路东侧。 法定代表人简人杰。 委托代理人沈伟，江苏立泽律师事务所律师。 被告高邮市恒鑫电工材料有限公司，住所地高邮市经济开发区华山路成长园。 法定代表人丁于强。 第三人苏州市吴江远东电磁线厂，住所地苏州市吴江区七都镇双塔桥村。 投资人丁子娥。 原告苏州市杰瑞隆电子科技有限公司（以下简称杰瑞隆公司）与被告高邮市恒鑫电工材料有限公司（以下简称恒鑫公司）、第三人苏州市吴江远东电磁线厂（以下简称远东厂）房屋租赁合同一案，本院于2017年8月18日立案受理后，依法组成合议庭，于2018年1月2日公开开庭进行了审理。原告杰瑞隆公司的委托代理人沈伟到庭参加诉讼，被告恒鑫公司、第三人远东厂经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告杰瑞隆公司向本院提出的诉讼请求为：1、判令原告与被告恒鑫公司于2015年5月25日签订的《厂房租赁协议书》合法有效，租赁合同继续履行；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由： 2015年4月15日，被告恒鑫公司与第三人远东厂签订涉案有证厂房的《厂房租赁协议书》，协议约定被告恒鑫公司承租第三人远东厂的有证厂房，厂房面积1050㎡，租赁期限15年，自2015年4月20日起至2030年4月20日止，年租金13.86万元，一次性支付五年租金69.30万元。被告恒鑫公司按约付租后取得涉案有证厂房的租赁权。此后，被告恒鑫公司因公司经营方针改变等原因，被告恒鑫公司在征得第三人远东厂同意后，在2015年5月25日，被告恒鑫公司与原告杰瑞隆公司就上述涉案有证厂房的转租签订《厂房租赁协议书》，协议约定被告恒鑫公司将其承租的涉案有证厂房出租给原告杰瑞隆公司，租赁期限5年，自2015年6月30日起至2020年6月30日止，租金每年15万元，第一期租金付到2017年6月30日计30万元，第二期租金2017年7月1日支付45万元。协议签订后，原告杰瑞隆公司已按约向被告恒鑫公司支付五年全部租金75万元，被告恒鑫公司也将涉案厂房交付于原告杰瑞隆公司，原告杰瑞隆公司自厂房交付后占有、经营至今。现涉案有证厂房已于2015年9月6日因第三人远东厂金融借款纠纷等案件被苏州市吴江区人民法院查封至今。现涉案厂房即将被吴江法院拍卖。原告杰瑞隆公司认为，作为上述涉案厂房的次承租人，涉案厂房一旦拍卖成交，其自身租赁权益必将受损。为维护原告自身合法权益，提起本案诉讼。 被告恒鑫公司未作答辩。 第三人远东厂未作述称。 经审理查明：原告向本院提供出租人远东厂、承租人恒鑫公司签订的《厂房租赁协议》复印件1份，签订合同的落款日期为2015年4月15日。该协议约定，远东厂将座落于苏州市吴江区（苏州市吴江区远东电磁线厂厂内）的厂房出租给恒鑫公司使用，厂房面积为1050㎡；租赁期限为15年，自2015年4月20日起至2030年4月20日止；租金为每年138600元，一次性支付5年租金，5年租金为693000元；协议签订之日恒鑫公司向远东厂预付保证金20万元（可以作为租金抵销），租金以承兑汇票方式支付。 第三人远东厂同意恒鑫公司转租涉案房产，并出具了书面意见1份，落款日期为2015年4月10日。原告向本院提供了出租人恒鑫公司、承租人原告杰瑞隆公司签订的《厂房租赁协议书》原件一份，签订合同的落款日期为2015年5月25日。协议书约定，恒鑫公司将座落于苏州市吴江区（吴江市远东电磁线厂内）的厂房出租给杰瑞隆公司使用，面积为1050㎡（含500KW变压器1只）；租赁期限为5年，自2015年6月30日起到2020年6月30日止；租金为150000元/年，第一期租金付到2017年6月30日计300000元；第二期租金2017年7月1日支付450000元。 另查明：涉案房产于2014年5月15日设立了抵押权，抵押权人为中信银行股份有限公司吴江盛泽支行。本院分别于2015年1月29日、2015年3月16日、2015年5月27日、2015年6月12日、2015年6月16日、2015年8月17日、2018年1月29日分别对上述房产进行查封、轮候查封。2017年8月16日，本院作出了（2015）吴江执字第06910-1号执行裁定，裁定不负担任何权利拍卖被执行人苏州市吴江区远东电磁线厂位于苏州市吴江区的土地使用权、房产、地上建筑物及配电设施等资产。该裁定书中同时载明，如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向本院提起执行异议。本案立案时，本院对原告进行了释明，原告表示不提执行异议也可以，原告享有诉权。 以上事实，有厂房租赁协议书、远东厂出具的同意转租意见书、房屋权属登记查询结果证明、执行裁定书、照片、询问笔录以及当事人的陈述等证据予以证实。 本院认为：第三人远东厂将座落于苏州市吴江区的有证房产出租给被告恒鑫公司使用，恒鑫公司经远东厂同意后，又将该房产转租给原告杰瑞隆公司使用，转租合同系双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，故原告与被告恒鑫公司于2015年5月25日签订的《厂房租赁协议书》依法成立并有效。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，该条系买卖不破租赁的规定，但买卖不破租赁存在例外情形。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”，以及《最高人民法院第二十条：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的”的规定，本案无论是第三人与被告恒鑫公司签订租赁合同的时间还是被告恒鑫公司与原告签订转租合同的时间，均在涉案房产设立抵押权、被法院查封之后，且本院已作出了对上述房屋不负担任何权利进行拍卖的执行裁定，故无论是第三人与被告恒鑫公司签订的租赁合同还是原告与被告恒鑫公司签订的转租合同，均不具备继续履行的条件，原告要求继续履行转租合同的诉请，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十九条，《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告苏州市杰瑞隆电子科技有限公司与被告高邮市恒鑫电工材料有限公司于2015年5月25日签订的《厂房租用协议书》有效。 二、驳回原告苏州市杰瑞隆电子科技有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费8050元、公告费560元，合计8610元，由原告苏州市杰瑞隆电子科技有限公司负担4025元；由被告高邮市恒鑫电工材料有限公司负担4585元，并于本判决生效后十日内直接给付原告苏州市杰瑞隆电子科技有限公司。原告已预交的诉讼费用，本院不再退还。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；户名：苏州市中级人民法院；账号105553010********，并将已交上诉费的凭证提交我院）。逾期不交按自动放弃上诉处理。 审 判 长  陆菊文 人民陪审员  李圣楹 人民陪审员  凌轶伦 二〇一八年四月十八日    书记员吴旷怡 书记员万珍