四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0114民初1839号 原告：陈仁贵，男，1979年6月1日出生，汉族，住四川省长宁县。 原告：胡廷玉，女，1969年12月27日出生，汉族，住四川省长宁县。 上述原告的委托诉讼代理人：滕明兴，四川盛豪律师事务所律师。 被告：四川正达房地产开发有限公司，住所地成都市新都区新都外南街262号。 法定代表人：陈太棋，执行董事。 委托诉讼代理人：何凯，四川勤证律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵昊抒，四川勤证律师事务所律师。 原告陈仁贵、胡廷玉与被告四川正达房地产开发有限公司（以下简称正达公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年2月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈仁贵、胡廷玉及委托诉讼代理人滕明兴、被告正达公司的委托诉讼代理人何凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈仁贵、胡廷玉向本院提出诉讼请求：请求依法判决正达公司支付逾期办理房屋所有权证的违约金，直至房屋所有权证办理完成止（从2016年7月10日起至实际支付之日止，按应付款每日万分之三计算，暂计至2017年12月31日为164700元）。事实和理由：2015年7月9日，双方签订成都市新都区××号房屋《商品房买卖合同》，合同约定在商品房交房之日起365日内取得房屋所有权证书。合同签订当日办理了交房手续，但正达公司却未按合同约定办理房屋所有权证。 正达公司辩称，一、正达公司在交付房屋后，积极履行了合同义务，并协助陈仁贵、胡廷玉办理了房屋权属的转移登记，并未有任何违约行为。二、迟取得所有权证书并非正达公司导致，陈仁贵、胡廷玉并没有举证证明正达公司有任何责任。现陈仁贵、胡廷玉主张延迟办证违约金不符合合同的约定。三、根据合同第十九条第二款，双方约定委托正达公司办理房屋所有权证书，因此案涉房屋的房产证能否依约办理不仅取决于正达公司是否及时履行自身的义务，也取决于陈仁贵、胡廷玉是否及时将相应办证材料及费用交付给正达公司。然而，陈仁贵、胡廷玉不仅未及时将相应办证材料及费用交付正达公司，并且根据《商品房买卖合同补充协议》及新都区地税局的缴税规定，陈仁贵、胡廷玉并未依约按时到现场协助办理相应手续，故无法在合同约定时间内取得房屋所有权证书。因此，延迟办理房屋所有权证的责任在于陈仁贵、胡廷玉，正达公司不承担任何责任。四、即使正达公司存在违约情形，但陈仁贵、胡廷玉主张的违约金计算方式有误，不应得到支持。根据《商品房买卖合同》，正达公司在收到陈仁贵、胡廷玉提交的资料及费用后才能到权属权关办理相应手续。但因为陈仁贵、胡廷玉延迟向正达公司交付相应材料及费用，导致正达公司无法在约定期限内办结房屋所有权证书的手续。因此，延迟办证的违约时间应当以陈仁贵、胡廷玉向正达公司交付相应材料及费用的时间起算。再有，房屋所有权证书的登记时间、发证时间均不能由正达公司所控制，所以应当以正达公司向行政部门提交材料，缴纳费用的时间作为正达公司履行了办证义务的时间。因此延迟办证的违约期间应当以正达公司向行政部门提交资料、缴纳费用的时间作为截止点。若最终认定正达公司承担延迟办证的责任，但因陈仁贵、胡廷玉并没有任何实际损失发生，正达公司也无任何过错，故请求法院依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定降低、减免违约金比例。 本院经审理认定事实如下：2015年7月9日，陈仁贵、胡廷玉（买受人）与正达公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定陈仁贵、胡廷玉购买正达公司开发的位于成都市新都区××号商品房，该房测绘建筑面积33.26平方米，单价为每平方米30066.15元，总价款100万元，陈仁贵、胡廷玉采取一次性付款方式付款。合同第十九条产权登记中关于转移登记载明“1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：……（2）买受人同意委托四川正达房地产开发有限公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……（2）合同继续履行，出卖人按买受人已付房款的每日万分之三向买受人支付违约金，直至买受人取得房屋所有权证书，其他情况补充见《合同补充协议》。”上述合同签订后，陈仁贵、胡廷玉按合同约定方式向正达公司支付了购房款100万元。 上述当事人无异议的事实，有当事人的当庭陈述及提交的《商品房买卖合同》、商品房出售合同信息摘要、购房款收据在卷佐证，本院予以确认。 对于当事人有争议的事实和证据，本院认定如下：陈仁贵、胡廷玉为证明案涉商品房于2015年7月10日予以交付，房屋交付时，陈仁贵、胡廷玉并向正达公司缴纳了办证费用36400元，提供了北欧印象专用收据、物业专用收据、住宅质量保证书、商铺业主接房验收记录等。正达公司对陈仁贵、胡廷玉提交的上述证据认为系逾期提交，应不予采纳，同时认为也不能证明实际交房时间。本院认为，陈仁贵、胡廷玉所举上述证据均是在法庭辩论终结前提交，为了查明本案事实，本院对陈仁贵、胡廷玉提交的上述证据予以采纳。可以认定“案涉房屋的实际交付时间为2015年7月10日，在房屋交接的同时，陈仁贵、胡廷玉向正达公司缴纳了办证费用36400元”的事实。 本院认为，陈仁贵、胡廷玉与正达公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反相关法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。合同签订后，陈仁贵、胡廷玉支付了购房款和办证费用，按约履行了合同全部义务，正达公司未按合同约定在商品房交付之日起365日内办理房屋权属转移登记，该事实清楚明确。正达公司认为陈仁贵、胡廷玉未及时向正达公司交付办证所需材料及费用，其不应承担逾期办证责任。首先，正达公司没有提交证据证明自己在交房后一年内向有关机关提交了办证资料，其次，如果陈仁贵、胡廷玉的办证资金不齐，需要补交，正达公司也没有提交证据证明自己履行了通知义务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。”根据该规定，本院认为正达公司的抗辩主张不能成立，正达公司未能在交房后365天内办理房屋所有权证，应承担逾期办证的违约责任。 正达公司逾期办理房屋所有权证，陈仁贵、胡廷玉要求其承担违约责任，符合法律规定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”根据上述法律规定，可以看出违约金具有补偿和惩罚双重性质，即在补偿守约方损失的基础上，对违约方加以惩罚。同时，人民法院调整违约金应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素。就本案具体情况来看，因案涉房屋正达公司已交付陈仁贵、胡廷玉使用，陈仁贵、胡廷玉也未举证证明因正达公司逾期办证的违约行为给其造成的直接损失，故本院在考虑上述因素的情况下，酌情认定正达公司向陈仁贵、胡廷玉支付按每日已付房款的万分之零点五为标准计算的违约金，从2016年7月10日起计算至陈仁贵、胡廷玉起诉之日止，即2018年2月12日止，对陈仁贵、胡廷玉超出部分的违约金，本院不予支持。 综上所述，陈仁贵、胡廷玉要求正达公司支付逾期办理房屋所有权证书的违约金的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下： 一、四川正达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向陈仁贵、胡廷玉支付逾期办理房屋所有权证书的违约金29150元（按购房款100万元的日万分之零点五为标准，从2016年7月10日起至2018年2月12日止计算，共583天）； 二、驳回陈仁贵、胡廷玉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1797元，由陈仁贵、胡廷玉负担1533元，四川正达房地产开发有限公司负担264元（此款陈仁贵、胡廷玉已预交，四川正达房地产开发有限公司在履行上述付款义务时，一并向陈仁贵、胡廷玉结清）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  严振波 二〇一八年四月二十六日 书记员  侯 毅