安徽省亳州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)皖16民终768号上诉人（原审被告）：李凤珍，女，1974年10月28日出生，汉族，住安徽省利辛县。委托代理人：解洪，男，汉族，1967年6月8日出生，住安徽省利辛县。被上诉人（原审原告）：李明英，女，1965年8月10日出生，汉族，住安徽省利辛县。委托代理人：王春丽，安徽风采律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：利辛县亿家房地产经纪服务有限公司，住所地：利辛县城关镇前进路南侧。统一社会信用代码：91341623MA2MQATX4K（1-1）。法定代表人：赵艳，该公司负责人。原审被告：杨兵，男，1964年3月21日出生，汉族，住安徽省舒城县。上诉人李凤珍因与被上诉人李明英、利辛县亿家房地产经纪服务有限公司（以下简称亿家房产经纪公司）及原审被告杨兵房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省利辛县人民法院（2017）皖1623民初4675号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2018年3月29日公开开庭审理了本案。李凤珍及其委托代理人解洪，李明英委托代理人王春丽，亿家房产经纪公司法定代表人赵艳到庭参加诉讼。杨兵经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李凤珍上诉请求：1.依法撤销安徽省利辛县人民法院（2017）皖1623民初4675号民事判决书，改判其返还李明英四万元购房款、亿家房产经纪公司返还李明英一万元；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由:一、一审判决认定事实错误。上诉人与被上诉人李明英签订的买卖合同属于无效合同，合同无效，相应的定金条款当然、确定、自始无效，不能适用定金罚则。二、一审法院适用法律错误。1.一审法院错误的援引了《担保法》司法解释第一百一十五条的规定，该条司法解释适用的前提是未订立主合同的情况下，收受定金的一方违反约定时可适用立约定金定金罚则的规定，本案中合同已经签订，定金条款是合同的组成部分，不属于立约定金的性质，该条司法解释的适用条件与本案明显不同，一审法院混淆了司法解释的适用范围，导致适用法律错误。2.一审法院错误援引了《合同法》第五十七条的规定，该条规定合同无效或者被撤销不影响合同中独立存在的解决争议方法条款的效力，在本案中，定金条款不属于解决争议方法的条款。李明英辩称，一、一审认定签订的合同无效是错误的。《存量房屋买卖合同》是在自愿、平等的基础上签订的，现有证据能够证明杨兵对李凤珍出售房屋系知情并同意的，一审中杨兵和李凤珍共同委托一名代理人出庭应诉也能印证合同得到杨兵的同意或者追认，故合同是双方真实意思表示，应合法有效。杨兵和李凤珍主张合同因无权处分而无效，目的是逃避承担违约责任。二、买卖合同效力不影响定金罚则的适用。合同第九条李凤珍承诺，“如有任何纠纷由其本人承担”，可以看出李凤珍擅卖房屋导致合同无效，存在缔约过失，应承担双倍返还责任。三、合同第九条约定“剩余房款到开发商处签合同之前付清”可以证明双方签订的合同为居间合同，并非正式购房合同，故本案中的定金应为立约定金，合同效力不影响定金罚则的适用，一审法院判决李凤珍双倍返还定金适用法律正确。亿家房产经纪公司辩称，作为居间人并不属于买卖关系中的违约方，居间合同约定，任何一方违约承担居间合同丙方的全额佣金。所收一万元佣金与本案无关。李明英向一审法院起诉请求：1.依法解除于2017年3月27日签订的存量房屋买卖合同，并判决杨兵、李凤珍双倍返还李明英定金共计100000元；2.本案诉讼费用由原审被告承担。事实与理由：2017年3月27日，李明英通过中介亿家房产经纪公司与杨兵签订了存量房屋买卖合同，约定杨兵将其位于利辛县欣城一品小区31幢404室房屋出售给李明英，签订合同当日，李明英与杨兵代理人李凤珍均在中介赵阳阳和赵艳的见证下签订了该合同，李明英当场交纳了50000元定金和中介费。签订合同后，双方口头约定一个月内到开发商处签订正式购房合同。双方约定期限届满后，李明英多次通过中介催促杨兵和李凤珍到开发商处签订协议，中介赵艳多次与杨兵和李凤珍联系后，杨兵和李凤珍均以各种理由拒绝继续履行合同，违反双方合同的约定，构成违约。李明英无奈于2017年6月向一审法院提起诉讼，庭审中杨兵和李凤珍明确拒绝继续履行合同。一审法院认定事实：2017年3月27日，在亿家房产经纪公司组织下，李凤珍以杨兵委托代理人身份与李明英签订存量房屋买卖合同，将座落在利辛县欣城一品小区31幢404室网备单上注明买受人为杨兵的一套商品房以430000元价格卖给李明英，并代甲方杨兵签名，约定：甲、乙双方签订本房屋买卖合同当天，乙方需在合同签订后支付给甲方购房定金伍万元；李凤珍并承诺此房可以做一手房，如有任何纠纷由李凤珍承担，剩余款项到开发商处签合同之前付清且能办到房产证。李凤珍收到李明英的定金50000元定金后并出具条据：“定金今收到谭政购欣城一品小区31幢1单元404室购房定金伍万元（小写￥50000元）收款人李凤珍2017年3月27日。”随后转交给亿家房产经纪公司10000元中介费。李明英于2017年6月26日诉至原审法院，要求杨兵、李凤珍向其交付房屋，并协助其办理房屋过户手续，庭审中杨兵、李凤珍以所签合同无效为由进行抗辩，拒绝继续履行合同。李明英撤回起诉后，于2017年8月23日再次起诉，以李凤珍、杨兵拒不履行合同义务为由，要求承担违约责任，双倍返还定金100000元，杨兵以买卖合同中未签字也未事后追认为由，辩称所签合同无效，拒绝继续履行合同；李凤珍以仅收取40000元为由，只同意返还40000元；亿家房产经纪公司以中介公司系提供居间服务与买卖双方纠纷并非同一种法律关系为由辩称。一审法院认为：最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第一百一十五条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”该司法解释明确了当事人可依意思自治设立立约定金，担保当事人未来的正式缔约行为。如果当事人违背承诺，拒绝订立正式合同，则适用定金罚则。本案中，李凤珍代杨兵与李明英就房屋买卖形成合意后，并承诺保证可以到开发商处修改合同做一手房出售给李明英，并配合李明英到开发商处签订正式《商品房买卖合同》，为保证能够签订正式的购房合同，李明英即交付李凤珍50000元定金，该50000元定金应为立约定金。李凤珍收受定金后，李凤珍辩称杨兵口头认可但未有杨兵委托书，事后应经杨兵认可或追认并按照约定协助杨兵撤回其与开发商签订的购房合同并配合开发商与李明英签订合法有效的房屋买卖合同，但李凤珍一直拖延以杨兵说公司不同意卖为由导致李明英无法签订正式的购房合同，构成违约，应当双倍返还定金。《中华人民共和国合同法》第五十七条规定：合同无效、被撤销或终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。两次庭审，杨兵、李凤珍均以所签合同无效为由进行辩称，而所签合同中关于定金法则是独立于主合同之外的，具有约束力，立约定金法律效力的发生与主合同是否发生法律效力没有关系，立约定金的生效是独立的，在主合同之前就成立。所以，主合同是否成立不是立约定金合同是否成立的决定条件。本案中50000元定金属于立约定金，且李明英已实际交付，李凤珍已收取，定金合同成立并生效。作为主合同的房屋买卖合同是否成立或生效对本案的定金是不起决定作用的。庭审中，亿家房产经纪公司称李凤珍是欣城一品公司售楼部会计，所有行为为公司行为，但本案所涉房屋挂在杨兵名下，未有证据证明该房屋为欣城一品房屋，且李凤珍收取50000元定金也未有公司盖章，故定金法则适用李凤珍。庭审中均未有证据证明杨兵知晓卖房之事，李凤珍也未提供证据证明受杨兵委托，为无权处分，故李明英要求杨兵双倍返还定金100000元不予支持。亿家房产经纪公司仅为中介公司，并不是买卖合同双方，所收10000元中介费也是从李凤珍手中收取，故双倍返还定金100000元不适用亿家房产经纪公司。综上所述，李凤珍并没有证据证明系欣城一品售楼部会计，也未有证据证明与李明英所签合同系受杨兵委托，其行为致使李明英合同目的不能实现，李明英具有法定合同解除权，李凤珍应当双倍返还定金100000元，杨兵、亿家房产经纪公司不应双倍返还定金100000元。依据《中华人民共和国合同法》第五十七条、第六十条、第一百一十五条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第一百一十五条规定，判决：一、李凤珍于判决生效之日五日内返还李明英定金100000元；二、驳回李明英其他诉讼请求。如果未按本判决书指定期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1150元，由李凤珍承担。二审期间，李凤珍向本院新提交书面证据一组四份：1.委托书；2.安徽省利辛县人民法院（2017）皖1623执1519号执行裁定书；3.利辛县欣城壹品项目管理网络图；4.利辛县欣城壹品项目人员安排和职责分工。证明李凤珍系舒城县鹏基房地产开发有限责任公司工作人员，李凤珍和杨兵的行为均系职务行为。李明英对上诉证据质证认为：对于证据2安徽省利辛县人民法院执行裁定书的真实性不持异议，但是认为与本案没有关联性；对于证据1、3、4的真实性、合法性及关联性均有异议，认为李明英作为购房的善意第三人，对于房屋实际产权人仅能从其提供的房产局出具的备案表中得知，从该房产局提供的网签备案表中可以明确看出该房屋实际产权人为杨兵。至于杨兵和李凤珍是否是职务行为或其在公司从事任何职务，与本案均无任何关联性。亿家房产经纪公司对上诉证据质证认为：上述证据与本案没有关联性。本院对李凤珍提交的上述证据认证如下：从上述四份书面证据的内容来看，均不能证明与本案存在关联性，也达不到李凤珍的证明目的，故本院均不予采信。各方当事人所举其他证据与原审相同，本院认证意见与原审一致。本院二审对原审查明的事实予以认定。本院认为，本案中，现有证据不足以证明李凤珍代理杨兵签订存量房买卖合同的行为事前曾得到杨兵的认可或者事后得到其追认，故李凤珍代理杨兵签订存量房买卖合同的行为系无权代理。《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。另外，案涉《存量房买卖合同》第九条明确约定，“李凤珍承诺此房可以做一手房，如有任何纠纷由李凤珍承担”，该条款是针对代理行为的特别约定，故该条款对李凤珍有约束力。本案中，李凤珍收取李明英定金后不履行合同义务的行为，违反诚实信用原则，理应承担法律责任。李凤珍收取李明英5万元定金后向其出具了收据，李凤珍交付亿家房产经纪公司1万元中介费后，亿家房产经纪公司亦向其出具了收据，上述两笔费用并非因同一法律关系产生，故对李凤珍庭审中主张的亿家房产经纪公司收取李凤珍的1万元现金是房款的上诉理由本院不予采纳。因此，一审法院判决李凤珍承担双倍返还定金10万元的责任有事实和法律依据，本院依法予以维持。综上所述，李凤珍的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由李凤珍负担。本判决为终审判决。审判长  万学林审判员  马 超审判员  沙启峰二〇一八年四月十六日书记员  田林煜附本判决适用的相关法律条文：第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；