辽宁省高级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽民终1121号上诉人（原审原告）：孙鹏，男，汉族，1972年8月11日出生，住辽宁省鞍山市铁**。委托诉讼代理人：刘钦群，辽宁同方律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘刚，男，1956年8月8日出生，汉族，鞍山市立山区立山法律服务所法律工作者，住辽宁省鞍山市铁**。被上诉人（原审被告）：北京首钢建设集团有限公司，住所地北京市石景山区古城路首钢总公司第一机械运输工程公司院内。法定代表人：徐小峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：田晓东，辽宁良友律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈佳宁，辽宁良友律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：鞍山市宏昊房产开发有限公司，住所地辽宁省鞍山市铁**钢城路**。法定代表人：包洪根，该公司经理。委托诉讼代理人：王珂殊，辽宁逸剑律师事务所律师。一审原告孙鹏为与一审被告北京首钢建设集团有限公司（以下简称首钢建设公司）、一审被告鞍山市宏昊房产开发有限公司（以下简称宏昊公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，于2015年1月23日向鞍山市中级人民法院（以下简称鞍山中院）提起诉讼。鞍山中院经过审理于2015年7月15日做出（2015）鞍民一初字第00018号民事判决。首钢建设公司不服该判决向本院提起上诉。本院于2016年4月18日做出（2015）辽民一终字00514号民事裁定，撤销（2015）鞍民一初字第00018号民事判决，发回鞍山中院重新审理。鞍山中院重新组成合议庭，经过审理做出（2016）辽03民初62号民事判决，孙鹏因不服该判决向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。孙鹏及委托诉讼代理人刘钦群、刘刚、首钢建设公司委托诉讼代理人田晓东、陈佳宁到庭参加诉讼。宏昊公司经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。孙鹏上诉请求：1、撤销鞍山市中级人民法院（2016）辽03民初62号民事判决书；2、更改判令终止对坐落于鞍山市立山区、产籍号：3-6-303-6房屋的执行；3、案件受理费由首钢建设公司、宏昊公司承担。上诉事实与理由：本案有悖一审原判，重审认定事实错误，适用理解法律不当，依法应予改判：一、孙鹏认为重审判决有悖原判，是错误适用理解法律的结果。1、一审原判在查明案件事实基础上，正确适用最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，确认孙鹏已经支付全部房款，实际占有案涉房屋且无过错，故依法享有足以排除强制执行的民事权益，据此支持了孙鹏的诉求。2、本案重审判决适用最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条，认定孙鹏因不能合法占有案涉房屋亦不具备享有排除执行的四个法定要件其中之一，而驳回孙鹏的诉求。3、孙鹏认为：《建筑法》、《城市房地产开发管理条例》虽对房产交付使用必须以竣工验收为条件，禁止没有竣工验收的房屋交付使用，但据此也不能推定孙鹏占有案涉房屋的不合法性。其一、开发商建造的商品房实际完工，工程质量合格在首钢建设集团与宏昊房产开发有限公司建筑工程合同纠纷一案生效判决中得到认定；其二、案涉房屋使用功能基本具备，因开发商资金链断裂，短期甚至永远不能工程收尾和支付工程竣工验收的配套费用。业主因开发商交房违约不能入住商品房集体上访，市区两级政府从“维稳”的社会影响考虑也鉴于商品房基本具备使用条件，责令开发商先行交房并审批为案涉房屋小区组建了物业公司。其三、不竣工验收不得交付使用的规定的立法思想是有效的保护消费者、使用者使用房屋的安全性，是对开发商、建筑商行为的禁止性规范，不能据此对抗买受人善意占有的合法性。4、本案原审二审是以事实不清发回重审的，重审判决更改审判方向，违反了重审需依据发回理由审理的原则。二、孙鹏认为重审判决采信证据违反证据规则。重审判决在案涉房屋是否在法院查封前出售和交房问题上，无视孙鹏对交房时间的举证和已经形成的证据链，采信宏昊公司总经理马牧的个人证言认定在法院查封之前10户商品房均未销售且不存在房屋的交付问题。孙鹏认为宏昊公司因违约违法失去诚信因此其公司原经理人员所做证言效力值得怀疑。三、孙鹏认为重审判决认定查封至今符合法律、司法解释的规定于法无据，认定事实错误。本案案涉房屋为期房，适用最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十七条的规定，在证据已经证明被上诉人首钢集设公司2014年6月13日没有依法取得再续封省高法批件，也没有办理再续预查封登记，案涉房屋原查封效力期限届满，效力依法消灭且孙鹏已实施了保全措施查封了案涉房屋取得了优先受偿权的情况下，重审判决还坚持认定首钢建设公司的查封符合相关法律和司法解释的规定，是认定事实错误。庭审中，孙鹏补充上诉意见：一、孙鹏有充分证据证明至少在2010年10月份时已经占有涉案房屋。二、一审法院对于认定孙鹏占有涉案房屋的时间和合法性提出异议，并做出错误认定。（一）一审法院以《建筑法》第六十一条之规定认为预售的商品房交付应以竣工验收合格、办理竣工验收手续为法定前提条件，有失公允，不能据此认定不是合法占有。根据《建筑法》第六十一条的规定，竣工验收确实是工程交付使用的前提，但从调整对象和立法目的的角度分析，该规定是关于工程质量验收程序的管理性规定，主要目的是从建筑物安全性的角度，要求建设方在施工结束后对建筑质量进行全面检查，以确保新建工程在具备合格质量标准和可靠安全性能的前提下投入使用，并不是针对建筑物本身的合法性问题。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条规定：建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，不予支持。所以本案中宏昊房产将不符合房屋质量要求的房屋交付，并不影响占有人的实际占有，只可能影响使用功能，不能认定是非法占有。孙鹏认为，案涉房屋工程是否竣工备案，主要影响房屋开发公司能否向买受人交付符合商品房买卖合同约定及法律规定的房屋，不能说明买受人在客观上无法占有案涉房屋，亦不能说明买受人的占有违反法律规定。《执行异议和复议规定》第二十八条第（二）项规定：在人民法院查封之前已合法占有该不动产。该条款并未区别商品房或存量房（二手房）的占有条件，只表述为合法占有，那么该占有如果是在购买了房屋、付了全款或大部分款项的前提下，在占有没有侵害其他人合法利益的情况下，买受人为了保护自己更大的权益，即对物权所享有的期待权，而放弃要求出卖人交付符合合同约定条件的房屋的权利，是两害相权取其轻，两利相权取其重的明智选择；买受人放弃一部分权利，而维护自己更大的合法权益无可厚非，应该认定是合法占有。第二十八条第（四）项规定：非因买受人原因未办理过户登记。众所周知，开发商只有办理完毕竣工验收备案手续后，才能办理初始登记，办理产权登记。那么这条款足以看出，占有并不是以竣工验收为前提的，如果竣工验收备案，就可以办理产权，那么可以看出开发商的过错就包括房屋未办理竣工验收而交付房屋，所以交付不符合法律规定的房屋不能认定就是非法占有。孙鹏提供生效的判决（2015）辽民一终字第31号民事判决书，证明交付未竣工验收的房屋是合法占有。（二）一审法院以马牧的询问笔录及包洪根的询问笔录认定孙鹏占有房屋的时间在查封之后，没有事实依据和证据证明。孙鹏认为一审法院不应采纳马牧的陈述及包洪根自己不能准确确认的陈述。马牧虽然是宏昊公司的工作人员，不论是总经理还是股东，据了解其并不主管销售，主管的是工程。所以其与作为工程承包人的被上诉人首钢建设公司应该是有更多的直接性的联系，双方的关系具体如何不能妄测，但是双方是有利益关系的。在孙鹏提出异议的情况下，马牧未出庭作证，接受双方当事人的询问，其笔录不能作为认定事实的证据。另包洪根已经明确表示房屋确实出售给孙鹏了，但是对于交房时间用的是“大概”即其不确定准确的入住时间，所以不能以其陈述结合马牧的笔录认定涉案房屋在查封前未交付未占有。所以一审法院认定错误。（三）一审法院以孙鹏对房屋占有使用时间前后陈述矛盾、小区住宅安置单入住时间在查封之后、没有相关水电、物业费收据等为由，认为孙鹏未在查封前合法占有房屋，明显不符合实际，未查清实际占有时间，做出错误判决。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条规定“诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。”的规定，孙鹏在本补充意见第一条中的陈述和将提交的相关证据足以推翻当时因为理解和记忆的错误造成错误表述。因此一审法院的认定占有房屋的时间明显错误，孙鹏是在查封前已合法占有涉案房屋。首钢建设公司庭审中答辩称：被上诉人首钢建设公司不同意孙鹏的上诉观点，理由如下：第一，原审法院判决适用《执行异议和复议规定》，原审法院重审判决查明并充分地论述了孙鹏不属于在人民法院查封前合法占有的理由，包括涉案房产未经竣工验收合格，证明房屋不具备验收条件。第二，首钢建设公司预查封之前孙鹏没有缴纳涉案房产的全部价款，不符合《执行异议和复议规定》第二十八条有关“已支付全部价款”的规定。第三，《小区住宅安置单》能够证实办理入住的时间是2012年9月1日之后。第四，关于涉案房屋原查封效力期限届满，效力依法消灭的问题，根据《民事诉讼法》第二百二十五条规定，亦不属于本案审理范围，孙鹏应另行主张权利。综上，原审判决认定的事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，应依法驳回孙鹏的上诉请求，维持原判。宏昊公司虽未出庭，但提供书面答辩意见：一审判决“本院认为”部分所述理由不能成立。一、案涉房屋的交付应该遵守合同约定。依据商品房买卖合同第八条的约定，验收合格是交付的条件，案涉房屋经建设单位验收合格，并未特指需经行政机关验收，也没有涉及到需要办理竣工验收手续。二、马牧虽曾任宏昊公司经理，但其并不分管房屋销售业务，对于房屋的真实销售情况并不知情。2011年7月4日宏昊公司出具的书面函，亦与实际情况不符，在原一审阶段已说明系因内部管理不善导致出具的函件与实际不符。2015年2月13日，法院对宏昊公司法定代表人所作的询问笔录已确定案涉房屋均在查封前售出。至于对于交付时间的表述，使用的是“大概”这一模糊的概念，并不代表真实的交付时间。真实的交付时间应以孙鹏提供的证据为准。三、案涉房屋的交付，确实是在各项配套设备尚不完备的情况下交付的，这也是当下很多开发商普遍存在的问题。本案中，涉案房屋当时交付时，使用的是临时电，电力部门没有直接向买受人收取电费，而是由宏昊公司支付的。其他费用的交纳也存在相同的情形。因此，不能据此否定真实交付时间的事实。孙鹏向一审法院起诉请求：1、请求确认争议房产所有权为孙鹏所有；2、撤销鞍山市中级人民法院（2014）鞍执裁字第17号执行裁定，对争议房产停止执行程序；3、本案诉讼费由首钢建设公司、宏昊公司承担。事实与理由：2009年3月17日，孙鹏与宏昊公司签订《商品房买卖合同》一份，购买案涉房产，共支付全部房款299,460元，并开具全额发票，且已实际装修入住。依据最高人民法院《关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、第三十二条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条之规定，首钢建设公司就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人孙鹏。2014年12月18日，鞍山市中级人民法院做出（2014）鞍执裁字第17号执行裁定，驳回孙鹏异议。现孙鹏诉至法院，请求判如所请。一审法院认定事实：2009年3月17日，孙鹏与宏昊公司签订《商品房买卖合同》一份并支付购房款299,100元，合同主要约定：孙鹏购买宏昊公司开发的宏昊城色项目中房屋一套（即本案诉争房屋），产权证编号：3-6-303-6，面积49.91平方米，房屋单价为（人民币）每平方米6000元，总金额299,460元。此后，孙鹏于2013年6月6日交付剩余购房款360元，宏昊公司于同日为孙鹏出具《销售不动产统一发票（自开）》。被告宏昊公司对其开发的宏昊城色项目至今未办理竣工验收手续，孙鹏亦未办理诉争房屋产权登记。一审法院另查，2011年6月16日，首钢建设公司为与宏昊公司建设工程施工合同纠纷一案，向一审法院提出诉前财产保全申请，一审法院于同日作出（2011）鞍立保字第6号民事裁定书，将诉争房屋预查封，此后于2013年6月13日再次对该诉争房屋采取了预查封措施，又于2015年6月4日进行了续预查封措施。2011年7月11日，首钢建设公司诉宏昊公司建设工程施工合同纠纷一案，由一审法院立案审理。2013年9月27日，一审法院做出（2011）鞍民一初字第43号判决，宏昊公司不服，向辽宁省高级人民法院提起上诉，辽宁省高级人民法院于2014年3月21日做出（2014）辽民一终字第00034号民事判决书。判决生效后，首钢建设公司向一审法院提出执行申请，一审法院在执行过程中，孙鹏提出执行异议，一审法院于2014年12月18日做出（2014）鞍执裁字第17号执行裁定书，驳回孙鹏的异议申请。一审法院再查，宏昊公司开发的宏昊城色项目于2008年11月18日首次取得80%的商品房预售许可证（鞍房预许字第08055号）。2009年5月22日、2009年8月28日经宏昊公司冻结调整申请，原鞍山市房产局（现更名为鞍山市住房和城乡建设委员会）将诉争房屋在内的产籍号为3－303－24及3－6－303－（6、8～13）等房屋进行了冻结。2011年7月8日，宏昊城色项目再次取得80%－90%的商品房预售许可证（鞍房预许字第2008055A号）。2014年12月23日，鞍山市房屋产权登记管理中心对宏昊城色项目产籍号为3－6－303－（8～13、24）等房屋予以解冻。2015年5月5日，鞍山市住房和城乡建设委员会向一审法院出具《关于宏昊城色部分公建冻结调整过程的情况说明》，就该项目预售许可证及房屋冻结情况作了说明，主要内容为：“……鞍山市宏昊房产开发有限公司开发建设的宏昊城色项目，在2008年11月18日取得80%的商品房预售许可（鞍房预许字第08055号）、在2011年7月8日取得80%－90%的商品房预售许可（鞍房预许字第2008055A号）。……根据开发企业提出的冻结调整申请，原市房产局于2009年5月22日将3－6－303－（24）进行了冻结（鞍房预许字第08055－2号）、于2009年8月28日将3－6－303－（6、8～13）进行了冻结（鞍房预许字第08055－6号）。由于原市房产局只是在预售许可比例变化时重新发放预售许可证，无需在每次冻结调整操作都重新发放预售许可证，故以上房源在2008年11月18日颁发的第2008055号预售许可证上显示可售，虽然在2009年进行了冻结，但只在2011年7月8日颁发的第2008055A号预售许可证上显示不可售。2014年12月，在购房人委托律师办理房屋确权过程中，原市房产局才发现以上公建均已被开发企业通过手写合同、手写发票的方式进行了销售，而且有6户（3－6－303－9～13、24）冻结公建的销售时间是在开发企业办理冻结调整手续之后。因此，开发企业销售冻结公建房屋属于明显欺骗购房者的行为。而开发企业将另1户（3－6－303－8）已经销售的公建房屋拿到原市房产局办理冻结手续明显属于欺骗原市房产局的行为。购房人委托律师以购房时预售许可证（鞍房预许字第08055号）没有标明所购房屋为不可售房源为由，提请原市房产局对该部分房屋进行解冻。经研究，虽然该局面是开发商的欺骗行为造成的，但由于当时开发商法人已被公安机关逮捕，为维护购房人利益，于2014年12月23日将3－6－303－（8～13、24）进行了解冻（鞍房预许字第08055－27号）。特此说明。”。一审法院认为：本案系孙鹏为排除一审法院强制执行（预查封）而提起的案外人执行异议之诉。依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》（以下简称《民诉法解释》）第三百一十二条第一款规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”的规定，孙鹏对涉案房屋（即预查封标的）是否享有足以排除一审法院强制执行的民事权益，是本案需要审查的关键问题。本案孙鹏所提起的案外人执行异议之诉，是请求判令终止对其依据与宏昊公司签订的《商品房买卖合同》所取得并实际占有的商品房（不动产）的执行，该商品房现登记在被执行人宏昊公司名下，一审法院（2014）鞍执实字第75号执行案件执行标的系工程款及其他金钱债权。根据《执行异议和复议规定》第二十八条规定，一审法院认为，孙鹏诉讼请求所主张的法律事实不具备上述规定中“（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的情形。理由是：其一，本案涉案房屋是预售商品房，其交付与其他普通房屋的交付有异，相关法律规定的条件和标准也不同。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。据此，竣工验收合格、办理竣工验收手续是商品房交付的法定前提条件，亦是购买者合法接收和合法占有使用商品房的前提条件。本案中，涉案商品房至今未办理竣工验收手续，故涉案商品房不具有法定的交付条件。孙鹏与宏昊公司签订的《商品房买卖合同》第八条亦约定了“该商品房经验收合格”是交付房屋的条件。故孙鹏没有合法接收和合法占有使用涉案房屋的法律依据和合同依据。其二，一审法院于2011年6月16日首次预查封宏昊公司名下的10户商品房（包括本案涉案房屋）时，宏昊公司总经理马牧负责签收相关法律手续，马牧并没有说明该10户商品房已全部或部分售出。2011年7月4日，宏昊公司向一审法院出具《鞍山市人民法院查封、扣押财产数额》书面函，对一审法院预查封的10户商品房具体产籍号、坐落方位及每户面积和单价做出说明，亦没有提出该10户商品房已全部或部分售出情况。2012年7月6日，我院审判人员给宏昊公司总经理马牧做询问笔录，马牧明确说明已将法院查封情况告知法定代表人包洪根，10户商品房没有销售。2015年2月13日，一审法院审判人员在鞍山市看守所给宏昊公司法定代表人包洪根（因涉嫌刑事犯罪被羁押）做询问笔录，包洪根陈述知道一审法院预查封情况，在一审法院预查封前已将10户房屋出售，但陈述“大概是2012或2013年底交付的”10户房屋。根据工商档案记载，宏昊公司工商登记的股东为两人，即是包洪根和马牧，分别任董事长（法定代表人）和总经理，他们对宏昊公司商品房销售和交付情况最了解和最掌握，也最有资格、最有权利确定此项情况。从马牧的陈述的情况看，在一审法院预查封前，10户商品房均未销售，根据举重明轻的法律原则，也就不存在房屋的交付问题。而包洪根陈述的情况是“大概是2012或2013年底交付的”10户房屋。包洪根和马牧在10户房屋交付时间问题上各自的陈述相互印证，即本案涉案房屋未在一审法院预查封之前交付孙鹏并由孙鹏合法占有使用的。其三，《民诉法解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，孙鹏虽陈述在本院预查封前已占有并使用涉案房屋，并提供鞍山丛马装饰工程有限公司（以下简称丛马装饰公司）在一审法院预查封前受孙鹏委托已对涉案房屋进行装修的相关证据。但孙鹏提供的其他证据却证明相反的事实：1、根据孙鹏与宏昊公司签订的《商品房买卖合同》第六条第一款第1项手写字体记载：房款总价299,460元，已交299,100元，余款360元进户之前交齐。孙鹏提供的由宏昊公司给其开具的《销售不动产统一发票》的时间是2013年6月6日，这表明孙鹏在此时间补齐购房款。因此，按照双方约定，孙鹏进户时间应该是2013年6月6日之后，即在一审法院预查封之后。孙鹏主张在未交齐购房款之前即已与宏昊公司交接并占有涉案房屋，不符合商品房开发经营规则和商品房交易实践；2、孙鹏提供的由宏昊公司为其出具的《小区住宅安置单》中明确注明：“2012年9月1日之后到物业办理正式入住手续”，有孙鹏签字并加盖宏昊公司印鉴，此约定入住时间亦在我院预查封之后；3、孙鹏不能提供在一审法院预查封前接收和占有涉案商品房必备的水费、电费、煤气费、取暖费、物业合同及费用、房屋交接验收单等附属凭据，不符合商品房交付和占有使用的常识和交接习惯。综前，孙鹏对是否在一审法院预查封前合法占有涉案房屋的所进行的陈述、提供的证据，自我否认、自相矛盾、不能自圆其说，不能举出充分的证据证明在一审法院预查封前实际接收和合法占有使用涉案房屋的事实，应承担对其不利的法律后果。关于孙鹏主张确认争议房屋所有权归其所有的问题。依照《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”之规定，虽然孙鹏与宏昊房产公司就涉案房屋签订了《商品房买卖合同》，但双方并未完成产权变更登记，诉争房屋现仍然登记在宏昊房产公司名下，未发生权属变化，故其现阶段提出该主张，无事实及法律依据，一审法院不予审理。关于孙鹏主张一审法院违反有关续预查封的法律规定，预查封效力已经消灭的问题。经查，一审法院于2011年6月16日首次预查封后，于2013年6月13日再次对该诉争房屋采取了预查封措施，又于2015年6月4日进行了续预查封措施，符合相关法律和司法解释的规定。如孙鹏对一审法院预查封执行行为有异议，应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定主张权利。故对孙鹏本项主张，一审法院不予审理。关于孙鹏主张撤销一审法院（2014）鞍执裁字第17号执行裁定的问题。根据《民诉法解释》第三百一十四条的规定，孙鹏该主张并非执行异议之诉的审理范围，一审法院不予审理。综上所述，一审法院认为孙鹏在涉案房屋上不享有足以排除一审法院强制执行的民事权益，对其诉讼请求，不予支持。依据《民诉法解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项，《执行异议和复议规定》第二十八条之规定，判决：驳回孙鹏的诉讼请求。案件受理费5792元，由孙鹏负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证，并对有关事实认定如下：1、本院二审根据当事人申请对所涉及系列案件中相关购房款是否打入宏昊公司会计兰红账户情况，调取兰红相关银行账户记录。另，本院二审对证人包洪根进行二次询证，包洪根表示涉案房产确属在法院查封前出售且已交付钥匙，这与其于一审证言并不矛盾。一审询证时他所述“大概是2012或2013年底交付”系物业公司为购房者办理正式入住手续时间。但事实上由于小区业主上访，在政府协调下该小区房屋于2010年下半年到2011年上半年陆续提前交付购房者使用，案件所涉及的系列房产，实际给付钥匙时间在此期间，确在法院查封之前。并表示其曾于2011年6月法院查封该房产时提出异议，对被查封房屋系已售出房屋的情况做出过说明。包洪根另确认部分房屋购房款系按照公司指示直接打入其会计兰红个人账户。对本院二审查证均已组织双方当事人予以质证，双方对上述证据真实性无异议，对证据证明内容持不同意见。2、本案诉讼中，孙鹏提供的2009年3月17日《商品房买卖合同》中，第六条付款方式及期限条款约定：一次性付款。房款总价299,460元，已交299,100元，余款360元进户之前交齐。360元房款于2013年6月6日已补齐。合同尾部加盖有宏昊公司合同专用章及法定代表人包洪根印鉴。2017年5月25日一审庭审中，首钢建设公司、宏昊公司对该证据均“没有意见”。孙鹏对“合同第六条手写字体房款总价299,460元，已交299,100元，余款360元进户之前交齐。360元房款于2013年6月6日已补齐”表示属实，并陈述其是通过银行帐户提款三次，将现金交给宏昊公司会计。第一行（总价299,460元，已交299,100元，余款360元进户之前交齐）是签订合同时所写，后宏昊公司会计通知其可以开具发票时补齐360元，写明360元已经补齐。开发票时间与交房时间不一致，先交房后开发票。宏昊公司把原来的收据收回，开具的全款发票。3、原一审卷宗留存有孙鹏提供的开票日期为2013年6月6日，宏昊公司出具了《销售不动产统一发票》（NO.00039023），载明：付款方名称：孙鹏，销售的不动产楼牌号8号网点、3-6-303-6，建筑面积：49.91m2,金额299460元。首钢建设公司对《销售不动产统一发票》的真实性没有异议，但是该发票出具日期系在查封以后，且价格明显低于市场价格，交易为虚假。宏昊公司对证据的三性均没有异议，予以认可。4、本案诉讼中孙鹏主张案涉房屋于2010年10月已经实际占有并进行装修，为此提供了丛马装饰公司的工商营业执照、其与丛马装饰公司签订合的《家庭居室装饰装修工程施工合同协议条款》，载明工程地点为宏昊城色6号商业网点，工程期限60天，开工日期2010年10月16日，竣工日期2010年12月15日，合同工程造价83846元。合同尾部盖有丛马装饰公司的公章。丛马装饰公司为其出具了金额分别为55,000元、28,846元的二张《专用收款收据》，该二份收据上领款人签字处有马玲签字，交款人处有孙鹏签字。2015年7月1日一审法院对丛马装饰公司法定代表人马玲进行了询问，其陈述孙鹏于2010年10月份进行装修，具体时间以合同为准。首钢建设公司对工商营业执照的真实性认可，但对收据的真实性、合法性以证明目的不予认可，不能证明孙鹏所述的时间点存在与丛马装饰公司存在装修关系，不能证明孙鹏在2010年对房屋进行了占有，且收据的收款时间栏有涂改痕迹，收据不具有合法性。宏昊公司对此没有意见发表。本次二审中，孙鹏仍主张案涉房屋装修至今都是其本人使用，用于居住和经营。除上述事实外，一审认定的其他事实属实。本院认为：本案争议焦点是：一、关于鞍山中院涉诉房产查封行为是否超过法定期限并因此失效问题；二、关于购房人对预售商品房的实际占有是否必须以相关竣工验收手续办理完结为前提条件；三、关于当事人主张是否享有足以排除法院强制执行权的问题。根据双方争议焦点及本院二审查证认定事实分析如下：一、关于鞍山中院涉诉房产查封行为是否超过法定期限并因此失效问题一审查明于2011年6月16日首次预查封后，于2013年6月13日再次对该诉争房屋采取了预查封措施，又于2015年6月4日进行了续预查封措施，符合相关法律和司法解释的规定。《民事诉讼法》第二百二十五条规定“当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正，理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。”孙鹏对一审法院的预查封等执行行为有异议，应按照本条规定另行主张权利，故对孙鹏提出的一审法院查封行为效力的上诉理由，本院不予审理。二、关于购房人对预售商品房的实际占有是否必须以相关竣工验收手续办理完结为前提条件当事人争议所涉及的我国《建筑法》、《城市房地产开发管理条例》等法律规定，是关于工程质量验收程序的管理性规定，是针对房地产开发商和建筑商的一种约束性规范，其调整对象和目的是保护房地产买卖法律关系中的消费者购房人合法房屋使用权及交易安全，因此不能据此对抗房屋买受人善意占有的合法性。同理，本案中《商品房买卖合同》第八条所涉内容亦不能用以约束房屋买受人在对方违约在先的情形下为避免扩大合同损失而采取的自力救济行为。本院认为购房人对预售商品房的实际占有应当但不局限于以办理完结相关竣工验收手续为前提条件，本案购房者对房屋的占有并不违反法律精神，应予确认。三、关于当事人主张是否享有足以排除法院强制执行权的问题根据《执行异议和复议规定》第二十八条符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”对于上述法律规定中第（一）、（四）款所涉及问题，双方当事人在案件审理中并未提出充分论理表明异议，经本院查证确认上诉人确已订立合法买卖合同且所涉不动产未能办理权属证明并非因购房人责任导致，因此本院二审对此两条所涉事项不予详论。针对当事人主要争议事项所涉问题分析如下：（一）关于购房人是否“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”问题，本院认为其核心问题是判定“合法占有”的标准与时点选择对于涉诉房产“占有”标准的判断一般包括交付钥匙并装修、缴纳与入住相关生活费用、办理正式入住手续等几种方式。本案孙鹏所主张的“实际占有”是以其实际领取钥匙并对房屋实施简单改造装修为依据。而首钢建设公司的主张则以购房户是否实际办理物业入住手续并缴纳相关费用为判断标准，一审裁判采此观点。此外，一审裁判论理中所提及的与其在《商品房买卖合同》中“约定2012年9月1日交付”均为间接证据，并不能直接援引用以判定当事人实际占有房屋的时间。本院认为“占有”其实质含义是主体对物的事实上的控制与支配状态，对不动产的“占有”应当以主体是否能够对该房屋实现有效控制为标准。缴纳生活费用及正式办理物业入住手续等行为虽然属于标明占有的重要判断依据但并非唯一判断标准。实践中开发商将房屋钥匙交付买房人，买受人对房屋进行装修、出租等事实均可表明房屋处于购房者可支配状态，购房者已对房屋实施了有效控制。本院二审经对一审证人包洪根再次问询，确认其于一审言词证据中所表述的“2012年左右入住”系购房者正式与物业公司办理入住手续的时间，而在此前其实际向购房者交付钥匙及听说当事人安装卷帘门时间约在2010-2011年上半年间，此节与一审查明事实及二审各方当事人所陈述并无矛盾。两审对证人包洪根所做两次询证中其证言并无实质冲突，仅为其对不同时点的表述。本案中根据当事人举证及本院二审调查，可以确认的是开发商于司法查封行为之前已将该房产钥匙正式交付购房人，且购房者进行简单装修及自行使用等行为表明占有。上述行为足以证明购房人已实现对房屋的实际有效控制并对房屋行使了一定程度的占有与处置权。因此本院认为，本案孙鹏已于法院司法查封行为之前对所购房屋实施了实际合法占有。（二）关于涉诉房产买卖是否“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”的问题本案中，孙鹏与宏昊公司于2009年3月17日签订的《商品房买卖合同》，在首钢建设公司未申请对合同上加盖的合同专用章、法定代表人印鉴及合同第六条手写体“一次性付款。房款总价299,460元，已交299,100元，余款360元进户之前交齐。360元房款于2013年6月6日已补齐”进行司法鉴定的情况下，结合另案中案涉合同亦存在同样情形，在没有证据证明孙鹏与宏昊公司之间存在恶意串通情形时，司法应维护商品房买卖合同关系的稳定性，故本院对该份《商品房买卖合同》真实性、有效性、合法性予以确认。在该合同上已经载明““房款总价299,460元，已交299,100元，余款360元进户之前交齐360元房款于2013年6月6日已补齐”，可以认定孙鹏至迟于签订合同时已经支付299,100元购房款，至于尾款360元，在全部房款中所占比例极低，不会对合同履行的事实产生实质影响可以视为在法院查封前基本交纳全款。结合宏昊公司在此后为孙鹏开具了《销售不动产统一发票（自开）》，应当认定孙鹏支付了全部购房款。综上，孙鹏关于排除执行的上诉请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。一审判决认定事实不清，适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、撤销鞍山市中级人民法院作出的（2016）辽03民初62号民事判决；二、不得执行本案诉争的坐落于鞍山市立山区（宏昊·城色小区）、产籍号为3-6-303-6房屋；三、驳回孙鹏的其他诉讼请求。一审案件受理费5792元，二审案件受理费5792元，合计11,944元，由北京首钢建设集团有限公司负担5792元，鞍山市宏昊房产开发有限公司负担5792元。审判长 杨 悦审判员 黄丽君审判员 赵碧涛二〇一八年四月九日法官助理刘妍书记员解明璐