广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤17民终1304号上诉人(原审被告)：阳江市万山房地产开发有限公司。住所地：广东省阳江市江城区。法定代表人：沈炽腾。委托诉讼代理人：余若云，该公司职员。被上诉人（原审原告）：黄可朋，男，1992年2月25日生，汉族，住广东省阳江市阳**。委托诉讼代理人：杨惠德，广东圣度律师事务所律师。上诉人阳江市万山房地产开发有限公司（以下简称万山房产公司）因与被上诉人黄可朋商品房预售合同纠纷一案，不服广东省阳江市江城区人民法院（2018）粤1702民初3509号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。万山房产公司上诉请求：撤销一审判决，改判万山房产公司赔偿逾期交房违约金至2017年12月22日止共16083元给黄可朋，一、二审诉讼费用由黄可朋承担。事实与理由：一、一审判决违约金支付至起诉之日，损害万山房产公司的利益，判决不公。黄可朋与万山房产公司签署《商品房买卖合同（预售）》，约定黄可朋购买位于阳江市江城区环X路X6号XX湾商品房，合同第九条主要约定，商品房交付的条件是已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的商品房。第十一条主要约定万山房产公司于2016年12月30日前将符合交付条件的商品房交付给黄可朋使用。万山房产公司是XX湾项目的开发商，一直致力于为购房客户提供良好的服务，也按照相关法律法规规定办理相关房产验收证明及相关测绘报告，自2016年起，XX湾项目已陆续进行分项竣工验收，出具相关验收报告，至2017年12月22日，XX湾项目已出具综合竣工验收报告，验收组一致同意将XX湾工程评定为合格工程，同意竣工验收。综合竣工验收报告已于2017年12月22日出具。万山房产公司已完全准备好相关资料到广州某建设公司办理建设工程竣工验收备案证明文件，但因该公司原因使得竣工验收备案证明的出具时间一再拖延，直至如今。万山房产公司认为，因在办理竣工验收备案证明时存在不可抗力，导致合同约定的商品房交付的条件不能如期实现，属不可归责于万山房产公司的原因，原审判决违约金按合同约定的总房价款的万分之一计至一审庭审辩论终结前，该费用过于高昂，非常不合理。万山房产公司请求计算违约金的日期至2017年12月22日止。综上，请求支持万山房产公司的上诉请求。黄可朋答辩称：一审法院认定事实清楚，处理正确，万山房产公司的上诉理据不足。理由如下：双方签订的《商品房买卖合同》第9条约定交付的条件为，商品房已取得建设工程竣工备案证明文件；第11条约定交付的商品房时应出示满足第9条约定的证明文件。在一审时，万山房产公司自认涉案房屋尚未取得竣工验收备案证明，至二审庭审，万山房产公司也没有提供证据证实已取得涉案项目竣工验收证明，涉案房屋未达到交付条件，万山房产公司上诉无理，请求驳回上诉，维持原判。黄可朋一审起诉请求：一、判令万山房产公司向黄可朋支付2016年12月31日至2018年7月23日止的逾期交房违约金25750.15元；二、判令万山房产公司从2018年7月24日起按日向黄可朋支付总价款万分之一的逾期交房违约金，直至将符合交付条件的商品房交付给黄可朋使用时止；三、本案诉讼费用由万山房产公司承担。一审法院查明事实：万山房产公司是经批准经营房地产开发的企业法人，位于阳江市江城区环X路**XX湾小区是万山房产公司所开发的商品房楼盘。万山房产公司以出让方式取得位于阳江市江城区XX路26号[编号为阳府国用（2011）第10XX6号]的建设用地使用权。经批准，万山房产公司在上述地块上建设商品房，定名为XX湾。万山房产公司已取得XX湾小区商品房预售许可证，证号为阳预许证字2015XX6号。2016年4月19日，黄可朋（买受人）与万山房产公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201604XXX0），主要约定：黄可朋向万山房产公司购买XX湾小区1幢X层X01房，该商品房预测建筑面积共114.17平方米，其中，套内建筑面积89.31平方米，分摊共有建筑面积24.86平方米；按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5058.30元，总金额451757元；买受人应于2016年4月19日前支付首期房价款113757元，余款338000元向指定贷款机构申请贷款支付。其中合同第九条约定：“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告”，第十条约定了商品房相关设施设备的交付条件，第十一条约定：“出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付该商品房……交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理”，第十二条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金……”黄可朋分别于2016年4月15日支付首期购房款2000元、2016年4月19日支付首期购房款43757元、于2016年7月26日支付首期购房款30000元、于2017年4月5日支付首期购房款38000元，共计支付了首期购房款113757元给万山房产公司，万山房产公司相应出具了四张收据给黄可朋。2016年4月30日，黄可朋与中国农业银行股份有限公司阳江阳东支行签订《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，通过申请贷款的方式向万山房产公司支付了剩余购房款338000元。2018年7月31日，黄可朋以万山房产公司没有按时向其交付经竣工验收备案的商品房，万山房产公司应承担违约责任为由向一审法院提起本案诉讼。一审法院于2018年8月29日对本案进行开庭审理。庭审中，万山房产公司自认涉案商品房尚未办理竣工验收备案手续。一审判决认为，本案为商品房预售合同纠纷。万山房产公司与黄可朋签订《商品房买卖合同（预售）》，将已取得商品房预售许可证的涉案商品房预售给黄可朋，该合同是双方真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，应为有效合同。对逾期交房的违约责任问题。本案中，黄可朋、万山房产公司签订的《商品房买卖合同（预售）》约定的交付条件为商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，万山房产公司在庭审中自认涉案房屋尚未取得竣工验收备案证明。因此，根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十一条“出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付该商品房……交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件”的约定，截至庭审之日万山房产公司尚未取得涉案房屋的竣工验收备案证明，未将符合合同约定的房屋交付给黄可朋，构成违约，应承担违约责任。万山房产公司逾期交房时间应从2016年12月31日起计算，至于计至何时的问题，本案中，庭审辩论终结前，万山房产公司逾期交房的违约金是可以确定的，庭审辩论终结之后，万山房产公司今后是否交房、何时交房未能确定，违约金也处于变化之中，故本案逾期违约金应暂计至庭审辩论终结时，即万山房产公司应按合同约定支付2016年12月31日至2018年8月29日的违约金27421.65元（451757×1/10000/天×607天）给黄可朋。2018年8月30日之后的违约金，黄可朋今后可另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条、第一百五十三条的规定，判决如下：一、限万山房产公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金27421.65元给黄可朋；二、驳回黄可朋的其他诉讼请求。一审案件受理费221元，由万山房产公司负担。双方当事人二审期间没有提供新证据。本院经审理查明：原审查明基本事实属实，本院予以确认。本院认为：本案属商品房预售合同纠纷。万山房产公司与黄可朋在自愿协商一致的基础上签订《商品房买卖合同（预售）》，该合同是双方真实意思表示，合同内容没有违反法律、法规的强制性规定，应为有效合同。双方当事人对一审判决认定万山房产公司没有按合同约定期限交付符合合同约定条件的商品房给黄可朋，已构成违约的事实没有异议，本院对此予以确认。本案争议焦点是逾期交房违约金应计算至何时止，违约金约定是否过高。万山房产公司上诉主张，在2017年12月22日之后，因第三方原因导致XX湾工程项目未取得工程竣工验收备案证明，该情况属于不可抗力，此后逾期交房不可归责于万山房产公司，违约金应计至2017年12月22日止。万山房产公司直至二审审理期间未能提供证据证明其已取得涉案商品房所在的XX湾工程竣工验收备案证明，即至二审期间该商品房仍未具备合同约定的交付条件。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”因此，因第三方原因导致未能办理工程竣工验收备案手续，显然不属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，不能认定为不可抗力。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”根据上述规定，万山房产公司即使因第三方原因导致其违约，其仍应对合同相对方承担违约责任。综合上述分析，万山房产公司上述上诉请求理据不足，应不予采纳。一审判决确定逾期交房的违约金按日万分之一计算符合双方的合同约定，亦没有违反法律规定。万山房产公司上诉主张该违约金费用过高的理据不足，应不予采纳。由于万山房产公司至今未取得工程竣工验收备案证明，且该商品房亦未实际交付给黄可朋使用，万山房产公司逾期交房违约行为仍在持续，应按合同约定支付迟延交房违约金给黄可朋。该违约金本应计至房屋实际交付时止，但一审判决基于该房屋还存在能否实际交付的问题，而暂计至一审辩论终结前并无不当，而且黄可朋对此未提出上诉，故本院对此予以维持。综上所述，万山房产公司的上诉理据不足，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费83元，由阳江市万山房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 林 广审判员 何桂霞审判员 姜玉华二〇一八年十二月七日法官助理李凤霞书记员冯梅瑰附：《中华人民共和国民事诉讼法》《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。