河北省滦县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀0223民初563号 原告：李淑青，女，1969年11月20日生，汉族，住河北省唐山市滦县。 原告：李增安，男，1972年9月1日生，汉族，住住河北省唐山市滦县。 被告：滦县滦州古镇商贸有限公司。 住所地：河北省唐山市滦县滦州古城君悦湾18号。 法定代表人：鲁煜，总经理。 委托诉讼代理人：刘玉霞，女，1976年9月26日生，汉族。 委托诉讼代理人：邵进峰，河北滦天律师事务所律师。 原告李淑青、李增安与被告滦县滦州古镇商贸有限公司委托合同纠纷一案，本院于2018年1月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李淑青、李增安，被告滦县滦州古镇商贸有限公司的委托诉讼代理人刘玉霞、邵进峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李淑青、李增安向本院提出诉讼请求：依法判令被告赔偿原告经济损失36772元并判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年4月23日，原告与被告签订了《委托租赁合同》，合同约定：原告从被告处购买滦州古城龙溪园36幢01号商铺，已签订购房合同，为便于对外出租，双方达成委托出租商铺合同。该合同约定年租金21541元，租期从2013年5月1日起至2016年4月30日止。受托方全权办理商铺移交、合同签订等事项。合同期满，被告7日内为委托方办理房屋移交确认手续，并按业主购房时房屋交房标准为依据。2016年5月1日，原告到被告办事处办理房屋交接，被告办事处人说“交接不了房屋，租户没搬走，还在营业”，一直到2016年5月8日原告多次去被告办事处交接房屋，也没有收到房屋。由于被告延期交房，造成原告经济损失，即从2016年5月1日至2017年9月20日被告延期交房的损失合计36772元（按当年龙溪园同等米数商铺出租面积计算），故要求被告赔偿原告从2016年5月1日至实际接房期间的延期交房经济损失36772元（按当年龙溪园同等米数商铺出租面积计算）。 被告滦县滦州古镇商贸有限公司辩称：1、依照委托合同原理，答辩人与原告之间既然系属委托合同关系，则答辩人作为受托人依据委托合同履行委托事务产生的法律后果就应当由委托人承担，答辩人按照委托将涉案房屋出租后已将承租人披露给原告，故租赁合同属于原告与承租人陈克谦、张颖之间，因租赁合同而发生的争议应当由原告直接向承租人主张；2、在委托期间和租赁期间即将届满之前，原告自行与承租人张颖协商续租事宜，并收取承租人续租定金1000元，后未能就续租解除事宜与承租人协商，导致在到期后承租人未如期返还房屋，这完全是原告自身造成，与答辩人无关；3、自租期届满之日起，答辩人一直通知原告到答辩人处办理房屋移交手续，但原告故意拖延不予办理，因此原告诉称答辩人逾期交房及造成损失事宜并不成立。 原告李淑青、李增安向法庭提交下列证据用于支持其诉讼请求： 证据一、《委托合同书》，用于证明：依据合同约定，被告方应该在2016年5月8日以前将委托出租房屋移交确认，交付标准以购房时的交付标准为准； 证据二、《房屋出租协议》，用于证明：赔偿损失数额是依据当年龙溪园同等面积商户出租金额计算的； 证据三、通知函，用于证明：被告未办理交接房的缘由信； 证据四、通知函挂号收据，用于证明：通知函真实，该信函给被告寄出； 证据五、龙溪园36-1商铺返租到期物业整改问题方案，用于证明：置业公司工程部老吴等人的整改时间； 证据六、信函封页，用于证明：原告于2016年6月14日收到被告邮寄的接房通知函； 证据七、录音光盘及录音摘要，用于证明：1、2016年5月1日原告李淑青去被告处接房，被告古镇商贸公司未交接给我房屋的内容；2、后来去古镇商贸公司谈未接到房屋怎么办的内容，协商未果，至今未给答复；3、我收到被告的接房函之后就去了被告处，他们只是答应说让我接房和返租后整改。 被告滦县滦州古镇商贸有限公司为证明其答辩主张向本院提交下列证据： 证据一、《委托合同书》，用于证明：原告就房屋出租事宜与被告成立委托合同关系，合同第10条约定原告作为委托方在合同期满后7日内配合办理移交房屋手续的义务； 证据二、《授权委托书》，用于证明：原告对被告的授权范围，并不包括从承租人处收回出租房屋，故被告无权直接找承租人腾让收回房屋； 证据三、《滦州古城房屋租赁合同》，用于证明：被告将房屋出租给承租人陈克谦、张颖，原告是知情的，因而原告有权选择向承租人主张出租人的合同权利； 证据四、通信截屏，用于证明：原告在租赁到期前自行向承租人承诺续租，2016年3月2日收取承租人定金，4月21日原告拒绝续租，导致涉案房屋不能如期收回，不能在2016年5月1日前收回房屋系原告自身原因造成，与被告无关； 证据五、录音光盘及录音摘要，用于证明：原告与承租人张颖就续租事宜进行争执，证明续租过程属实，承租人张颖、陈克谦将房屋在2016年5月13日退还给被告公司，但原告拒不接收； 证据六、短信截屏，用于证明：被告于2016年5月1日通知原告办理房屋交付手续的事实，因此时房屋经原告自行向承租人续租而不能收回，但原告有义务与被告办理简易交付； 证据七、接房通知函，用于证明：被告于2016年6月12日会同滦河司法所书面通知原告办理移交房屋的事实，此时承租人已经将房屋腾让并将钥匙移交给被告，房屋可以现实交付，被告工作人员刘玉霞将接房通知发送给原告李增安。 经庭审质证和认证：被告滦县滦州古镇商贸有限公司对原告提交的证据一、证据六、证据七的真实性无异议，故本院对原告提交的该三份证据的真实性予以确认；原告李淑青、李增安对被告滦县滦州古镇商贸有限公司提交的证据一、证据二、证据五、证据七的真实性无异议，故本院对被告提交的该四份证据的真实性予以确认。 被告滦县滦州古镇商贸有限公司对原告提交的证据二（房屋出租协议）有异议，认为与本案无关。本院认为，该《房屋出租协议》是刘玲与刘凤艳签订的《房屋出租协议》，且系复印件，与本案没有关联性，被告对此又不予认可，故本院对该份证据的证据三性均不予确认。 被告滦县滦州古镇商贸有限公司对原告提交的证据三（通知函）、证据四（通知函挂号收据）有异议，认为通知函是复印件，真实性不认可，且仅仅是原告自行书写的材料，不能作为证据使用，陈述事实与客观事实不符；通知函挂号收据的邮寄日期看不清，不能证明这个挂号信邮寄的就是这封通知函，即使说原告主张该通知函已经送达被告，该通知函的内容仅仅是原告自身主张而没有被告方的确认，也只能证明2016年5月1日原告没有接收房屋的基本事实，原因双方各执一词。本院认为，原告提交的通知函系原告单方自行书写，仅属于当事人自述的内容，不具有证据效力，被告对此不予认可，不能达到原告的证明目的；而原告提交的国内挂号信函收据，不能证实原告挂号信邮寄的具体内容及与本案的关联性，故本院对该两份证据的证据三性均不予确认。 被告滦县滦州古镇商贸有限公司对原告提交的证据五（龙溪园36-1商铺返租到期物业整改问题方案）有异议，对真实性不做判断，认为与被告公司无关，整改方案不能证明被告公司违约拒不交房，也不能推翻原告拒不收房的事实。本院认为，该份涉案商铺的业主整改方案系原告李淑青与开发商滦州古镇置业有限公司的工作人员签订的，没有显示与本案被告有何关联，与本案委托合同这一法律关系也缺乏关联性，不能证实原告主张被告违约延期交房的证明目的，故本院对原告提交的该份证据与本案的关联性不予确认，对原告主张的证明目的不予采信。 原告对被告滦县滦州古镇商贸有限公司提交的证据三（滦州古城房屋租赁合同）有异议，不清楚，不认可。本院认为，结合《委托合同书》及《授权委托书》的内容看，原告李增安作为龙溪园36幢01商铺的所有权人在2013年4月23日已授权委托被告滦县滦州古镇商贸有限公司对外全权处理涉案商铺出租事宜，其中包括代为签署商铺租赁合同，而该份《滦州古城房屋租赁合同》发生在2013年5月12日，系被告接受原告委托后签署并对外出租，并未超出委托权限，原告主张对该份房屋租赁合同不清楚显然不能成立，故本院对被告提交的该份证据的真实性予以确认。 原告对被告滦县滦州古镇商贸有限公司提交的证据四（通信截屏）有异议，主张原告方只是承诺张颖，如果原告向外承租的话，张颖有优先承租权。本院认为，结合原告李淑青与被告滦县滦州古镇商贸有限公司工作人员李娟、承租人张颖三方对话的录音资料内容来看，该份微信聊天截屏内容与录音资料内容相互印证，能够形成较为完整的证据链条，证实被告的证明目的，故本院对该份证据真实性及证明目的予以采信。 原告对被告滦县滦州古镇商贸有限公司提交的证据六（短信截屏）不认可。本院认为，被告提交的该短信截屏的手机接收号码为158××××6793，而原告李增安在庭审时承认158××××6793的手机号码系本人所有，故本院对被告提交的该份证据的真实性予以确认。 本院经审理认定事实如下：2013年4月23日，原告李增安作为委托方，被告滦县滦州古城商贸有限公司作为受托方，双方签订了《委托合同书》，该合同主要约定：1、委托方将向唐山滦州古镇职业有限公司购买的商铺龙溪园36幢01号（使用面积98.29平方米）委托受托方对外出租，由受托方全权办理出租事宜；2、委托方委托出租的商铺使用面积为：一层38.81平方米，二层33.61平方米，三层25.87平方米；商铺月租金为一层24元/平方米，二层18元/平方米，三层10元/平方米，计月租金为1795.12元，年租金为21541元；3、委托方委托租赁商铺的期限从2013年5月1日至2016年4月30日，其中从2013年5月1日至2014年4月30日为房屋免租期，房屋免租期受托方补助委托方4000元；4、滦县滦州古镇商贸有限公司接受委托后全权办理商铺移交、租金收取、合同签订等事宜；5、合同期结束，委托事宜自动停止，业主须在7天内到受托方所在地办理房屋移交确认手续；未在规定时间内到受托方所在地办理手续的，视为委托方同意接房，合同终止，房屋由业主自行管理；6、房屋移交确认时，以业主购房时的房屋交房标准为依据。 同日，原告李增安作为委托人，被告滦县滦州古城商贸有限公司作为受委托人，双方签订了《授权委托书》，约定的委托事宜如下：1、代为签署《滦州古城商铺租赁合同》；2、收取房租；3、代为处理该房屋租赁期间发生的所有事宜。 《委托合同书》及《授权委托书》签订后，2013年5月12日，唐山滦州古镇置业有限公司作为出租方（甲方），陈克谦作为承租方（乙方），被告滦县滦州古城商贸有限公司作为管理方（丙方），共同签订了《滦州古城房屋租赁合同》，主要约定：1、甲方出租的商铺座落地址：滦州××号房屋，一层商铺38.81平方米，二层商铺33.61平方米，三层商铺25.87平方米，共承租98.29平方米；2、租赁用途美容美发，未经书面同意不得变更；3、租期自2013年5月1日至2016年4月30日；4、商铺每月租金：一层商铺人民币24元／平方米／月，二层商铺人民币18元／平方米／月，三层商铺人民币10元／平方米／月；月租金为1795.12元，年租金为21541元，合同标的总价额53853元；5、在签订租赁合同后，甲方给予乙方免收6个月的房租，房租免租期自2013年5月1日至2013年10月31日；6、乙方交纳房租的方式及时间：在签署本合同时，交纳12个月房租21541元；在2014年7月1日前，交纳12个月房租21541元；在2015年7月1日前，交纳6个月房租10771元；7、本合同一经签署，乙方即应交纳12个租金21541元及押金人民币5000元（由丙方代为管理）；8、出租方的变更：出租期间，如甲方产权发生变更，本合同规定的出租房的权利和义务也随之转移至变更后的产权所有人身上，房屋的当前所有人自动成为本合同的出租方；9、租赁期限届满或合同解除后，乙方逾期不退还租赁房屋，经甲方催告后仍继续占用房屋的，甲方有权在有关部门的见证下，从已经解除租赁关系的房屋中将乙方的物品搬出，并不承担保管义务；10、乙方所承租商铺为业主委托丙方统一招租管理商铺，乙方所交纳房租由丙方代收后交业主。 2016年3月2日，原告李增安、李淑青夫妇与承租人陈克谦、张颖夫妇就滦州××号商铺续租事宜达成口头协议，原告李增安、李淑青同意将滦州××号商铺继续租赁给陈克谦、张颖，租期三年，每年房租为11000元，并收取了张颖交纳的定金1000元。2016年4月21日，原告李增安、李淑青悔约，不同意将滦州××号商铺续租给陈克谦、张颖，并将定金1000元退还张颖，张颖对此提出给予其合理期限进行找房搬家。2016年5月13日，陈克谦、张颖搬离滦州××号商铺，并将该租赁房屋的钥匙交给被告滦县滦州古镇商贸有限公司。 另查明：2016年5月1日，被告滦县滦州古镇商贸有限公司通知原告李增安到被告处办理滦州××号商铺返租到期的房屋交接手续，原告以陈克谦、张颖尚未搬离租赁房屋无法交接房屋为由拒绝办理房屋交接手续。2016年5月13日，被告滦县滦州古镇商贸有限公司通知原告交接房屋，原告以被告延期交房违约为由拒绝接房。2016年6月12日，被告滦县滦州古镇商贸有限公司会同滦县司法局滦河司法所再次通知原告李增安办理接房事宜，原告未予办理。2017年9月20日，原告自行将滦州××号商铺门打开并将该商铺出租。 本院认为，本案共涉及两个争议焦点： 一、涉案的《委托合同书》的性质为委托合同还是租赁合同及《滦州古城房屋租赁合同》的合同效力。 1、租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原、被告订立合同的目的是为了将涉案商铺租赁给第三人使用，合同中已明确表明被告滦县滦州古镇商贸有限公司并非商铺的承租人。同时，从合同内容看，双方就具体的委托事务进行了约定，合同中关于被告按时向原告支付租金的约定，其实质是对原、被告收益方式的约定，并不能仅根据合同中存在租金的表述而认定双方成立租赁合同关系。 2、委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。从本案原、被告之间签订的《委托合同书》合同内容看，原告作为委托方，被告作为受托方，双方就委托内容、权限、期限、各自的收益方式、权利义务及违约责任等委托事务作出了详尽的约定，双方的意思表示明确，符合委托合同的构成要件。综上，原、被告签订的商铺委托租赁协议书应属于委托合同。 3、《滦州古城房屋租赁合同》虽然显示出租方是唐山滦州古镇置业有限公司，但唐山滦州古镇置业有限公司实际是以代位出租方的名义，与承租方陈克谦、管理方滦县滦州古镇商贸有限公司签订租赁协议，目的是能够更好地培育和开发市场，从而规避业主在新兴市场前期的经营风险。合同中明确约定“出租期间，如甲方产权发生变更，本合同规定的出租房的权利和义务也随之转移至变更后的产权所有人身上，房屋的当前所有人自动成为本合同的出租方”，故本案原告在取得涉案房屋的所有权时，就继受了本租赁合同中约定的出租方的权利、义务。同时，被告滦县滦州古镇商贸有限公司与承租方陈克谦签订该房屋租赁合同的行为，系被告在《授权委托书》中所约定的职权范围内履行受托事务。根据合同法第四百零二条的规定：受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。被告滦县滦州古镇商贸有限公司作为受托人以自己的名义，在委托人即原告授权的范围内与第三人陈克谦订立房屋租赁合同，且向第三人披露了与原告的委托关系，故该房屋租赁合同直接约束原告与承租方陈克谦。该《滦州古城房屋租赁合同》系各方当事人真实的意思表示，并不违反法律规定，应认定合法有效。 二、原告主张被告滦县滦州古镇商贸有限公司逾期交付涉案房屋构成违约并据此要求被告赔偿损失是否成立。 1、原告以承租人陈克谦、张颖夫妻在租赁期届满后未搬离租赁房屋为由主张被告未按约定交付涉案租赁房屋构成违约。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四百零三条规定：受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务的，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与委托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。本案中，被告滦县滦州古镇商贸有限公司在以自己的名义与承租人陈克谦订立涉案房屋租赁合同时，向第三人陈克谦披露了与原告的委托关系，也向原告披露了承租人陈克谦的身份，故被告滦县滦州古镇商贸有限公司因承租人陈克谦、张颖的原因对作为委托人的原告不履行义务的，原告应向承租人陈克谦、张颖主张权利。之所以发生被告滦县滦州古镇商贸有限公司在2016年5月8日前未能按约定向原告现实交付涉案租赁房屋的情况，是因为原告在涉案房屋租赁期届满前曾与承租人张颖、陈克谦夫妇口头协商续租事宜并接受定金，但于2016年4月21日又悔约退还定金，导致承租人找房搬家延误时间，至2016年5月13日才搬离商铺，被告对此并无过错，也没有要求转化为侵权人的张颖、陈克谦夫妇强行搬离租赁商铺的权利。 2、对于原告主张的逾期交付涉案租赁房屋的损失，本院认为：（1）对于2016年5月8日至2016年5月13日期间的延期交房损失，因系张颖、陈克谦夫妇延期交房导致，故原告作为涉案租赁房屋的所有权人，应向实际转化为侵权人的张颖、陈克谦主张。（2）对于2016年5月14日至2017年9月20日期间的未交付房屋的损失，因被告滦县滦州古镇商贸有限公司在涉案房屋具备现实交付条件后多次通知原告办理交接房手续，但原告未予配合办理。《中华人民共和国民法通则》第一百一十四条规定：当事人一方因另一方违反合同受到损失的，应当及时采取措施防止损失的扩大；没有及时采取措施致使损失扩大的，无权就扩大的损失要求赔偿。本案原告在该期间内未能及时接收房屋，系怠于行使自己的权利，由此造成的扩大损失应当由其自行承担，被告对此并无过错，故原告主张被告逾期交付涉案房屋构成违约并赔偿损失36772元没有事实依据及证据支持，本院不予支持。 综上所述，《中华人民共和国合同法》第三百九十六条、第四百零二条、第四百零三条，《中华人民共和国民法通则》第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决如下： 驳回原告李淑青、李增安的诉讼请求。 案件受理费360元，由原告李淑青、李增安负担，在判决书生效后五日内交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审判员  **宁 二〇一八年四月二十日 书记员  李 然