广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤20民终4635号上诉人（原审被告）：中山市石岐区团结股份合作经济联合社，住所地广东省中山市石岐区永全街33号之二A座，组织机构代码57014534-0。主要负责人：苏永康，该社理事长。委托诉讼代理人：刘海星，广东广瀚律师事务所律师。委托诉讼代理人：张文婕，广东环球经纬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广东通大旭日投资有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区翠悦园8栋。法定代表人：孙通文，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：王翠琴，该公司法务人员。委托诉讼代理人：钟敏，广东百昌律师事务所律师。上诉人中山市石岐区团结股份合作经济联合社（以下简称团结经联社）因与被上诉人广东通大旭日投资有限公司（以下简称通大公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初24572号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人团结经联社上诉请求：撤销一审判决，改判驳回通大公司的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院将团结经联社和通大公司之间的借款和合作关系错误定性为土地使用权转让关系。1.通大公司起诉状可见，其陈述本案双方当事人关系为“合作伙伴”和“房地产开发建设投资合作关系”，而非土地使用权转让关系，法院应尊重当事人真实意思表示。2.从尚未签订的房地产开发建设投资合作合同（以下简称合作合同）内容看，双方之间包括借款和投资关系。团结经联社在一审期间提交的相关批复、预审报告书等文件反映，该项目的建设单位是团结经联社，而非通大公司，团结经联社系该项目的唯一开发商，通大公司仅系出资方，即便日后项目公司成立后（尚未成立）也是通过股权转让方式成为项目股东，而不会发生土地使用权转让的法律关系和事实。3.一审适用《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》等规定错误。4.退一步说，若法院经审查后仍认为双方之间属土地使用权转让合同关系，因现未取得建设用地规划许可证、通大公司未取得涉案国有土地使用权，故团结经联社与通大公司签订的合作参与“三旧”改造项目意向书（以下简称意向书）、合作合同依法应被认定为无效。鉴于通大公司知情且有明显过错，合同无效后团结经联社仅需要退还定金。二、一审法院将未签订的合作合同作为认定事实的依据，并企图将合同义务强加于团结经联社，存在错误。1.合作合同没有成立也没有生效，其合同条款自始没有发生效力，对双方均无约束力。本案双方之间的权利义务仅能以意向书作唯一依据。而意向书中根本没有任何条款约定团结经联社必须向通大公司提供土地出让金缴纳通知书，该并非团结经联社合同义务。本案双方当事人在诉讼中的主张也未涉及合作合同，一审法院擅自扩大或为团结经联社单方设定义务有误。2.一审法院认定，根据意向书，团结经联社的义务是“完善项目地块商住用地许可手续、保障用地符合房地产开发条件”，属扩大解释，严重违反合同本意。意向书第四条第1.2款约定团结经联社在签订合作合同前义务有三，一是通过村民代表大会书面表决，二是在2016年6月15日签订合作合同，三是不得与第三方建立合作关系。故意向书第五条违约责任约定的“上述符合房地产开发条件手续”仅应指上述三项义务，不能作扩大解释。3.合同文本确认书（以下简称确认书）、意向书与合作合同不是主合同和补充合同关系，更不是具体化的合同释疑关系，双方签订了意向书并不鉴于合作合同视同生效。事实上，双方在签订确认书后，对意向书内容作了根本性调整，重新签订了确认书，而合作合同所涉时间和背景情况也发生了重大变化。4.团结经联社取得土地出让款缴款通知书，并非意向书内容，而是正式签署合作合同后的合同义务。退一步说，即使法院认为应审查合作合同，但从合同本意看，通大公司支付履约保证金和首期收益款合共6000万元和土地出让金1.5亿元的义务在前，而团结经联社提供土地出让金凭证在后。团结经联社已按约定完成社内表决程序，也按通大公司要求延长公示期至6月28日结束，此后团结经联社也分别函告通大公司要求签订合作合同并支付履约保证金、收益款，但通大公司均以各种理由无故拖延签订合作合同。团结经联社认为2016年6月25日出具土地出让金缴费凭证的约定已失效，对双方已无约束力。通大公司单方要求延长公示期至6月28日结束，该期限已超过合作合同原约定的6月25日前出具土地出让金缴费凭证的时间，此因通大公司单方原因导致，法律后果应由其自行承担。三、团结经联社作为守约方，多次催促通大公司按意向书约定履行签订合作合同无故遭拒，遂依据意向书约定发出解除通知，通大公司作为违约方无权要求确认解除通知无效。团结经联社在签订意向书前已完成全部许可程序，而该项目后续开发和支付首款款项等问题需要由合同双方按合作合同约定来履行和实现，团结经联社实际已全部甚至超额履行合同，而通大公司应在签订合作合同时支付6000万元履约保证金和收益款却一直未履行。四、通大公司缺乏履约诚意和能力，且合作合同已无法继续签订和履行。1.通大公司不具备履约能力和诚意。经查，通大公司相关诉讼案件、执行案件多，且通大公司为谋取利益，在未经团结经联社同意情况下拟将讼争项目权益转让或股权质押给第三方，上述事实反映通大公司融资困难、资金链断裂等情况，而通大公司在签订合作合同应当支付的高达2.5亿元款项却无下文，有明显欺诈隐瞒团结经联社之嫌，双方已完全丧失友好合作基础。2.本案实际上已不具备履行条件。因政策环境变化，中山市原“三旧改造”实施细则中关于协议转让的方式将无法继续推进，导致原合作合同目的无法实现。且鉴于通大公司的种种违约行为，团结经联社再次通过村民代表大会决议解除双方合作关系并依法追究通大公司违约责任。根据意向书特别条款，因团结经联社全体代表大会表决不通过与通大公司签订合作合同，双方签订的意向书及一切文件失效，团结经联社退回已收取的合作定金。被上诉人通大公司二审辩称，一、本案涉及房地产合作项目，借款和合作仅是双方完成项目的方式。因本案涉及到土地完善问题，故必须适用房地产法律，包括《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等。团结经联社关于一审法院适用上述法律有误的主张不成立。二、一审法院引用合作合同条款全面解释意向书内容，符合法律规定。三、根据《中华人民共和国合同法》相关规定，通大公司的诉讼请求有法律依据。四、合作合同能否继续改造与本案无关，团结经联社提及的《中山市“三旧”改造实施细则（修订）》仅是草案。五、双方签订的意向书合法有效，其中约定团结经联社有义务完善项目地块商住用地许可手续，保证用地符合房地产开发条件，组织召开团结经联社户代表成员大会，并表决通过甲方为项目合作开发方及同意签订合作合同等。但意向书签订后，团结经联社虽组织召开户代表成员大会，表决通过了通大公司为合作开发方及同意签订合作合同等义务，但至今未能完善项目地块商住用地许可手续及使地块符合房地产开发条件。为此，通大公司多次告知团结经联社尽快完善项目用地相应手续但团结经联社却认为合作合同条件已成就，要求通大公司签订合作合同并支付款项，双方无法协商一致。后团结经联社委托律师向通大公司发出解除意向书的函件，为此通大公司已及时发函要求团结经联社改正错误行为，但团结经联社至今未改正其违约行为。故通大公司认为，团结经联社单方违约解除合同，严重违反契约精神，团结经联社应继续履行其合约义务。对于团结经联社不履行其合同义务的行为，应根据意向书第五条第2点按定金1000万元每日0.1%的标准计算并向通大公司支付违约金至违约情形消失为止。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。通大公司于2016年11月22日向一审法院起诉请求：1.确认团结经联社委托广东扬真律师事务所于2016年8月22日发出解除合作参与“三旧”改造项目意向书的通知无效；2.团结经联社支付从2016年7月1日起，按通大公司已支付诚意金1000万元每日0.1%的标准向通大公司支付违约金至团结经联社取得项目地块土地出让金缴款通知书之日。一审法院认定事实：2016年5月18日，团结经联社（甲方）与通大公司（乙方）签订确认书，约定：甲、乙双方经过多轮磋商，就合作开发位于中山市××区利沙横冲的房地产项目地块之事宜达成协议文本（见附件意向书、合作合同），为便于向甲方最终决策机构团结经联社成员户代表大会提请审议，双方同意对协议文本作最终确认，经成员户代表大会审议同意后，按约定时间签订前述协议文本以资共同遵守。2016年5月31日，团结经联社（甲方）与通大公司（乙方）签订意向书，约定：甲、乙双方经过多轮磋商，就合作开发位于中山市××区利沙横冲的“三旧”改造项目之事宜达成协议文本，并于2016年5月18日签署确认书固化协议文本；合作模式详见本意向书附件房地产开发建设投资合作合同；甲、乙双方就房地产开发建设投资合作合同具体条款达成一致，为表双方诚意，签订本意向书后5个工作日内，乙方向甲方支付定金1000万元，该款在双方签订房地产开发建设投资合作合同后，乙方在甲方收取的首期应得收益款中抵扣；甲方权利义务：1.1签订本意向书后，甲方应完善项目地块商住用地许可手续，保证用地符合房地产开发条件；1.2双方对团结经联社成员户代表大会会议表决记录、借款协议、股权质押协议、土地抵押协议和委托协议等文件、合同文本协商一致后，甲方应保证在2016年6月15日前取得与乙方合作开发的合法手续，这些手续包括但不限于：1.2.1召开团结经联社成员户代表大会，并书面表决通过甲方与乙方合作开发项目地块及同意签订合作合同；1.2.2甲方完成前述手续并公示完毕之日起10日内与乙方签订合作合同；1.3甲方签订本意向书且收到乙方支付的定金后，甲方不得再与第三方签订合作意向书或合作合同；乙方权利义务：1.签订本意向书后，乙方应按时支付定金给甲方；2.甲方完善用地许可手续，并召开团结经联社户代表大会表决通过乙方为项目地块的合作方，同意与乙方签订合作合同后，乙方不得拒绝签订；3.乙方支付定金后，即可入场整理、围蔽；违约责任：甲方完成上述完善符合房地产开发条件手续及经联社内部表决程序并公示完毕之日起10日内，乙方无故不履行或迟延履行义务，甲方有权要求乙方按定金的0.1%/日支付违约金，逾期超过30日，甲方单方解除本意向书并没收定金；签订本意向书后，甲方不履行或迟延履行其义务的，乙方有权要求甲方按定金的0.1%/日支付违约金；签订本意向书后，未经乙方书面同意，甲方擅自与第三方签订协议合作开发的，则应退回定金给乙方，并按定金金额的1倍向乙方支付违约金，若违约金不足以弥补乙方损失的，甲方还应负责赔偿。该意向书还约定了其他事项，并附上合作合同文本。2016年6月6日,通大公司向团结经联社支付合作定金1000万元。上述合同文本确认书以及意向书中提及的合作合同的内容主要有：经甲乙双方协商，就乙方投资开发甲方所属团结村房地产项目地块达成协议；甲方负责完善项目地块的用地手续，办理项目地块的国有建设用地使用权证，设立其全资拥有的房地产开发项目公司;甲方以固定收益的方式享有项目合作收益，按项目地块规划条件所确定的用地面积及双方约定的每亩单价计算结算应得收益；乙方享有投资项目公司房地产开发的剩余全部收益；甲方应得收益：甲乙双方同意按项目地块规划条件所确定的用地面积，以280万元/亩的价格，计算甲方应得收益；甲方应得收益约3.2508亿元；甲方应得收益已包括但不限于除契税外土地出让金、征地补偿款、青苗补偿款、第一次办理国有土地使用权证的评估费等取得项目地块国有出让建设用地使用权证前的所有费用；甲方应得收益按如下方式支付：签订本合同5个工作日内，乙方向甲方支付3000万元作为履约保证金，该保证金于最后一期应得收益中进行扣减（不计息），同时乙方应向甲方支付首期应得收益款3000万元，合计6000万元；甲方应在2016年6月30日前取得土地出让金缴款凭证，乙方按时借支垫付该土地出让金……；甲方权利和义务：甲方保证在2016年6月15日前，严格按照团结经联社章程规定的表决程序确认乙方为本项目投资方，取得团结经联社成员户代表大会通过本合同的决议……；甲方负责在2016年6月30日前取得国有建设用地土地出让金缴款通知书；甲方负责取得项目地块改造为商品房小区的国有出让土地使用权证，及第一次办理国有土地使用权证时应向相关国土等部门缴纳的评估费、土地出让金等……；乙方负责按本合同约定支付甲方应得收益等。2016年6月23日，团结经联社对召开全体成员户代表大会表决涉案项目的决议结果进行公示：同意以固定收益的方式引入通大公司合作改造开发位于利沙横冲的“三旧改造”项目地块，同意团结经联社与通大公司签署合作合同约定的条款，同意授权团结经联社理事会按照合作合同约定的条款签署相关后续合同及文件并执行合同及文件约定的相关事项……同意授权团结经联社理事会依照合作合同的约定，签署及执行包括但不限于合作合同补充协议、相关合同等。同日，团结经联社向通大公司发函，告知通大公司其表决结果，通知通大公司自收到函之日起10日内安排签署合作合同事宜，建议6月26日后与通大公司签订经双方确认固化条款合同的正式合同。通大公司于同年6月27日复函中提到其关注的签订土地出让合同及领取缴费通知书问题，认为原合作合同初步达成2016年6月30日前可以办妥，但目前了解的情况，该时间内不能完成，其司非常重视签订土地出让合同时间，若不能尽快签订，双方合作将不能往下推进。后通大公司与团结经联社多次通过工作联系函商议签订合作合同的事宜。团结联合社认为，其已按约定召开成员户代表大会并表决通过双方合作事项，通大公司应按时与其签订合作合同。而通大公司认为涉案项目未能完善商住用地手续、土地仍为集体土地及未符合房地产开发条件，团结经联社应完善涉案项目商住用地手续，取得土地出让金缴款通知书后才签订合作合同。双方无法就签订合作合同达成一致意见。团结经联社于2016年8月22日向通大公司发律师函，要求解除双方签订的意向书。通大公司于2016年9月7日向团结经联社发律师函，认为团结经联社单方提出解除意向书违反了协议条款及精神，属于违约行为，要求团结经联社改正错误行为，收回解除合同的通知。双方协商未果，通大公司遂诉至一审法院，主张前述实体权利。一审法院另查明，2011年7月，涉案土地取得中山市“三旧”改造工作领导小组办公室批复两份（[2011]490号、[2011]494号），批复认为该改造地块符合有关“三旧”改造政策规定，用地单位可凭此批复到各部门办理相关手续。2013年12月30日，广东省国土资源厅以(粤地政[2013]262号文批复同意将涉案土地的11.5929公顷旧厂房集体建设用地完善历史用地征收手续。2015年12月30日，涉案土地取得中山市国土资源局的建设项目用地预审报告书，同意该项目的用地预审。2016年4月19日，涉案土地取得中山市发展和改革局的企业投资项目备案证。2016年7月6日，中山市人民政府发出征收涉案土地的公告(中府征[2016]71号)，要求相关权利人应当在公告规定的10个工作日内持集体土地所有权证、集体土地使用权证、集体土地承包合同等办理征地补偿登记手续。同年7月21日，中山市国土资源局发布涉案土地征地补偿安置方案公告(中征补安公[2016]39号)。同年9月26日，团结经联社向政府申请将涉案“三旧”改造项目116.1亩用地纳入2016年供地计划。同年11月24日，中山市人民政府办公室建议同意涉案用地纳入2016年度国有建设用地供应计划，并按相关规定和程序办理供地手续。一审法院认为，通大公司与团结经联社签订的意向书，是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应履行各自义务。双方签订的意向书名为合作开发房地产，但从提供土地的团结经联社不承担经营风险，只收取固定收益的约定来看，双方实为土地使用权转让合同关系，本案应为建设用地使用权转让合同纠纷。此在《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条有明文规定。在合同履行过程中，团结经联社认为通大公司未按约签订合作合同构成违约，并通知通大公司解除双方的意向书。通大公司则认为团结经联社未取得土地出让金缴款通知书，未完善项目地块商住用地许可手续及符合房地产开发条件，故不具备签订合作合同的条件。对此，一审法院分析如下：第一，根据意向书的约定，团结经联社应履行的合同义务，其中有完善项目地块商住用地许可手续，保证用地符合房地产开发条件一项。但对完善项目地块商住用地许可手续，保证用地符合房地产开发条件具体包括哪些许可手续、达到何种标准才符合房地产开发条件没有具体约定。则对上述问题的认定，应按相关法律法规的规定予以确定。第二，根据《中华人民共和国城乡规划法》第三十八条“在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件”的规定可知，取得建设用地规划许可证是完善用地许可手续的标志。又根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地……”，《城市房地产开发经营管理条例》第二条“本条例所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为”，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条第三款“本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为”，第二十八条“依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股、合资、合作开发经营房地产”的规定可知，任何单位、个人使用土地，进行房地产开发的前提是取得国有土地使用权。第三，通大公司与团结经联社虽未正式签订合作合同，但从双方签订的合同文本确认书将合作合同作为确定的合同文本，以及意向书将合作合同作为附件可知，合作合同的内容双方均已知悉，是对双方在意向书中有关权利义务的进一步明确、细化，对双方有约束力，只是因团结经联社要经内部表决程序而未正式签订合同。故合作合同中进一步明确团结经联社应于2016年6月30日前取得国有建设用地土地出让金缴款通知书，是对团结经联社于意向书中应完善项目地块商住用地许可手续，保证用地符合房地产开发条件的具体化，该约定的义务亦没有超出法律规定，加重团结经联社的责任。第四，从一审法院查明的事实来看，涉案土地虽经政府相关部门办理了相关用地手续，但团结经联社仍未与国土部门签订国有土地使用权出让合同，未取得土地出让金缴款通知书，因此，通大公司在团结经联社未按约履行合同义务的情况下，有权拒绝签订正式的合作合同。团结经联社以通大公司不签订合作合同为由，委托律师所发出解除双方签订的合作参与“三旧”改造项目意向书的通知无效。因团结经联社违约，应承担违约责任。通大公司主张团结经联社承担违约责任的诉求，符合合同约定，一审法院亦予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、确认团结经联社委托广东扬真律师事务所于2016年8月22日发出解除意向书的通知无效；二、团结经联社于一审判决发生法律效力之日起七日内向通大公司支付违约金（以1000万元为基数，按每日0.1%的标准从2016年7月1日起计算至团结经联社取得项目地块土地出让金交款通知书之日止）。若未按一审判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费17670元（通大公司已预交），由团结经联社负担（团结经联社于一审判决生效之日起七日内迳付通大公司）。二审诉讼期间，团结经联社向本院提交如下三份证据：一、前期工作的函，国有土地使用权收回协议，拟证明涉案土地使用权已被中山市土地储备中心收回；二、补偿协议五份，转账凭证6份，拟证实中山市土地储备中心已向团结经联社支付土地征收补偿款；三、人民政府办公室关于印发中山市“三旧”履行实施细则（修订）的通知（中府办【2017】43号）拟证实涉案土地转让应由政府主导，不能由本案双方以签订合同形式转让土地。通大公司对上述证据质证认为，其无法确认上述三份证据真实性，且该三份证据均不能证实团结经联社没有违约。通大公司二审期间未向本院提交新证据。本院对一审判决查明的基本事实予以确认。本院另查明，二审诉讼期间，中山市土地储备中心于2018年3月12日向本院出具关于讼争土地权属的函，主要内容为：该中心于2017年8月31日与团结经联社、中山市××区办事处签订了土地使用权回收协议，收回涉案116.1001亩土地，并已支付土地补偿款34508.0264万元。经本院组织双方当事人质证，团结经联社对该函件真实性、关联性予以确认，而通大公司则认为，该中心并非本案当事人，该证据不能认定为本案证据，其不认可涉案土地权属归该中心所有的主张。本院再查明，2013年12月30日广东省国土资源厅向中山市人民政府作出了广东省国土资源厅关于中山市××区团结股份合作经济联合社项目“三旧”改造方案的批复，其主要内容为：经广东省人民政府同意，该厅同意中山市将涉案集体建设用地完善历史用地征收手续；中山市人民政府应严格按照拟订的改造方案组织实施改造并按照省有关“三旧”改造的政策要求供应和使用土地，涉及以协议方式出让的，必须经政府领导班子集体研究决定，并进行公示。二审诉讼过程中，团结经联社、通大公司确认：双方在涉案确认书、意向书及合作合同约定的供地方式即为上述批复中所提及的协议方式出让；在双方签订意向书时，尚未经相关主管政府机构批准采取该种方式供地。团结经联社并称，因涉及全体村民利益，故在向通大公司发出解除意向书通知后，该经联社仍推进涉案项目，向相关主管政府部门提出协议方式出让申请，但未经政府领导讨论研究决定。另外，二审诉讼过程中，团结经联社称其与通大公司签订的协议实际系土地使用权转让协议，该约定违反了《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定，目前土地性质是集体性质，尚未取得国有土地权属证书，故意向书应为无效。本院认为，本案系建设用地使用权转让合同纠纷。现针对团结经联社的上诉，本院作如下分析：首先，团结经联社、通大公司在意向书中约定，在团结经联社完善用地许可手续并召开团结经联社成员户代表大会表决通过通大公司为项目地块合作方、同意与通大公司签订合作合同后，团结经联社与通大公司签订合作合同。上述约定反映，意向书属预约合同，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，系双方当事人真实意思表示，合法有效，本院予以确认。其次，对于意向书签订后的义务，双方在意向书中约定：签订本意向书后5个工作日内，乙方（通大公司）向甲方（团结经联社）支付定金1000万元；“签订本意向书后，甲方完善项目地块商住用地许可手续，保证用地符合房地产开发条件”；“在甲方完善用地许可手续，并召开团结经联社户代表大会表决通过乙方为项目地块合作方，同意与乙方签订合作合同后，乙方不得拒绝签订（合作合同）”。团结经联社、通大公司均确认意向书签订后通大公司已按上述约定向团结经联社支付了1000万元定金。但通大公司现主张，团结经联社未履行上述约定中的“完善用地许可手续”义务即未在2016年6月30日前取得国有建设用地出让金缴款通知书，该行为构成违约。而团结经联社则主张其召开团结经联社成员户代表大会表决通过双方合作项目后即已完全履行“完善用地许可手续”。对此，《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定，“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”。一方面，意向书中团结经联社应负的该项义务的表述为团结经联社“完善用地许可手续”并“召开团结经联社户代表大会表决通过乙方（通大公司）为项目地块合作方，同意与乙方签订合作合同”。从词句上分析，“完善用地许可手续”义务以及“召开团结经联社户代表大会表决通过乙方（通大公司）为项目地块合作方，同意与乙方签订合作合同”义务相互独立，两者并非同一，且两者之间系递进关系。另一方面，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定，“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条第三款规定，“本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为”。虽意向书未对“完善用地许可手续”义务作细化约定，但结合双方在签订意向书时已确定的合作合同文本内容对合同目的进行分析，在团结经联社将原性质为集体建设用地的涉案土地性质变更为登记于其名下的国有商住用地后，该土地才具备上述法律规定的房地产开发前提条件，据此团结经联社将该土地转让予通大公司用于房地产开发的合同目的才能实现。而根据签订意向书时涉案土地的客观情况，团结经联社其后仅召开经联社成员户代表大会并表决通过合作事项，并不足以使涉案土地符合上述法律规定及双方在意向书中约定的房地产开发条件，而仅系相关一系列手续中的一个必备环节。故团结经联社关于召开经联社成员户代表大会并表决通过合作事项即已完全履行“完善用地许可手续”义务的主张不能成立。通大公司主张该义务系指2016年6月30日前取得国有建设用地土地出让金缴款通知书，更符合现行政策及上述法律规定，从合同目的分析也并未加重团结经联社一方的合同义务。故一审法院认定团结经联社未在2016年6月30日前取得国有建设用地土地出让金缴款通知书的行为已构成违约并无不妥。在此情况下，通大公司有权拒绝团结经联社提出的签订本约即合作合同的要求，而团结经联社作为违约方也无权单方解除合同，即团结经联社于2016年8月22日向通大公司发出解除意向书的通知无效。再次，因前述已认定团结经联社未在2016年6月30日前办妥相关手续使涉案土地符合房地产开发条件的行为已构成违约，故通大公司要求团结经联社按意向书约定的每日0.1%的标准自2016年7月1日起计算的违约金，一审法院予以支持并无不妥。但对于通大公司要求该违约金计至团结经联社取得国有建设用地出让金缴款通知书之日止的主张，本院认为，广东省国土资源厅在于2013年12月30日向中山市人民政府作出的批复文件中明确指出，涉及以协议方式出让土地的，必须经政府领导班子集体研究决定，并进行公示。团结经联社、通大公司在本案诉讼中均确认双方约定采取的即为上述批复中所提及的“协议方式出让”，但至本案二审期间，双方仍未能举证采取协议方式出让涉案土地已符合上述批复中明确要求的协议出让所必须具备的前提和程序。故本案现有证据不能反映意向书具备可继续履行的条件，在此情况下，本院对通大公司要求逾期履行违约金计至团结经联社取得国有建设用地出让金缴款通知书之日止的主张不予支持。考虑团结经联社上述违约行为客观上会给通大公司造成一定损失，基于违约金的损失填补性质，结合本案的实际情况，本院认为通大公司主张的违约金应计至本判决生效之日止为宜。一审法院对违约金计付期限认定有误，本院予以纠正。综上所述，上诉人团结经联社的上诉理由部分成立。一审对违约金计算期间认定有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十五条，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初24572号民事判决第一项；二、变更广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初24572号民事判决第二项为：上诉人中山市石岐区团结股份合作经济联合社应于本判决发生法律效力之日起七日内向被上诉人广东通大旭日投资有限公司支付违约金（以1000万元为基数，按每日0.1%的标准从2016年7月1日起计算至本判决发生法律效力之日止）；三、驳回被上诉人广东通大旭日投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费17670元（被上诉人广东通大旭日投资有限公司已向一审法院预交），由上诉人中山市石岐区团结股份合作经济联合社负担12670元（上诉人中山市石岐区团结股份合作经济联合社于本判决发生法律效力之日起七日内迳付被上诉人广东通大旭日投资有限公司），由被上诉人广东通大旭日投资有限公司负担5000元；二审案件受理费17670元（上诉人中山市石岐区团结股份合作经济联合社已向本院预交）、诉讼保全费5000元（被上诉人广东通大旭日投资有限公司已向本院预交），合计22670元，由上诉人中山市石岐区团结股份合作经济联合社负担16322元，由被上诉人广东通大旭日投资有限公司负担6348元（被上诉人广东通大旭日投资有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向本院交纳1348元）。本判决为终审判决。审判长  黄岳文审判员  赖晓筠审判员  陈爱玲二〇一八年四月十日书记员  林蔓娜