湖南省长沙市天心区人民法院执 行 裁 定 书（2018）湘0103执异19号异议人:王金，男，1977年12月14日出生，汉族。申请执行人：中国邮政储蓄银行股份有限公司长沙市天心支行，住所地湖南省长沙市天心区书院路559号。负责人：彭湘林，行长。委托诉讼代理人：姜雪娜，湖南超前律师事务所律师。被执行人：何伟宏，女，1972年5月18日出生，汉族。被执行人：杨永湘，男，1965年10月8日出生，汉族。本院在执行申请执行人中国邮政储蓄银行股份有限公司长沙市天心支行（以下简称“邮储银行天心支行”）与被执行人杨永湘、何伟宏金融借款合同纠纷一案中，案外人王金对本院提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人王金称：法院因中国邮政储蓄银行股份有限公司长沙天心支行与何宏伟、杨永湘金融借款合同纠纷一案,审理终结进入执行程序后,依法查封了何宏伟所有的位于长沙市岳麓区麓松路**小区1**号房(权证号71111***)2**号房(权证号71112***)3**号房(权证号71113***)4**号房(权证号71114***)5**号房(权证号71115***)以及被执行人杨永湘的部分房产,并要求自公告之日起七日内腾空房屋,但自2015年3月11日起何宏伟即将上述公告内长沙市岳麓区麓松路**小区4**号房(权证号号71114***)1**号房(权证号71111***)2**号房(权证号71112***)（该三套房产以下简称“案涉房屋”）以19万元的价格租赁期15年租给了异议人,异议人一直在使用和管理上述房屋,且租金已经一次性付给了何宏伟(即房屋所有人)。根据合同法第229条规定,租赁物在租赁期间发生所有权变更的,不影响租赁合同的效力,最高院《关于贯彻抉行(中国人民共和国民法通则)若干问题意见(试行)》第119条规定,私有房屋在租赁期内,因买卖赠与或继承发生房屋产权转移的,原合同对租赁人和新房主继续有效，故请求法院停止执行对异议人承租房屋下达的（2017）湘0103执恢831号腾房公告。申请执行人邮储银行天心支行辩称：一、王金不存在真实的租赁关系，其主张不能排除执行。其主张的租赁合同及租金交付不符合交易习惯，王金主张其于2015年3月11日与何伟宏签订租赁合同，合同约定租期为15年，并一次性支付了全部租金共计19万元。根据长沙市租赁房屋交易习惯，通常合同签订期限不超过5年，租金交付方式一般押一付三。但被答辩人提供的租赁合同租赁期限却为15年，且租金一次性支付到位，完全不符合交易习惯，违反常理。王金提供的银行转账流水与其主张不符，涉案款项支付主体为案外人李俊豪，非被答辩人王金，且也不能证明其款项用途。被答辩人向法院提供的银行流水，用以证明其已经向何伟宏支付了租金。答辩人发现被答辩人提交的流水账号未显示户名。答辩人因此向法院执行局申请调取何伟宏的接收款项的账号流水，以了解该笔交易的真实性。调取后发现，答辩人所主张的支付租金的账户均出自于案外人“李俊豪”账户，且支付款项也不能证明是用于支付租金。王金提供的合同金额与其主张支付的租金金额不符根据王金提供的租赁合同，租金总额为19万元，但被答辩人提供的流水发现其仅支付了18.5万元，合同金额与支付金额也不符。涉案款项来源非被答辩人王金，而是案外人“李广华”、“谢建国”。答辩人主张其在2015年3月11日，分两笔转给何伟宏合计18.5万元租金。但是，从答辩人提供的银行交易流水发现，2015年3月11日，该账户起始余额仅为22491.56元，其不足以支付其主张的所谓的租金。当天，案外人“李广华”向该账户转入一笔10万元，紧随其后该账户转给何伟宏10万元（也就是答辩人主张支付的租金），截至此时，支付账户的余额仅为17690.56元。之后，案外人“李广华”又向该账户转入5000元；案外人“谢建国”向该账户转入92000元。随后，该账户才又向何伟宏转了8.5万元。从上述流水可以看出，王金提供的银行流水，转给何伟宏两笔合计18.5万元的款项的来源与王金毫无关联。因此，王金提出的《租赁合同》及已经支付租金主张，不能成立。二、何伟宏与王金订立的《租赁合同》构成恶意串通，其异议请求依法不应支持。租赁合同金额为明显不合理低价，王金主张其以19万元的价格对涉案三套房产租赁了十五年，以此计算每套房屋平均每月的租金价格仅为351元。涉案房屋其中包含了一套门面，两套住宅，其中门面的面积为70.5平方米、两套主张的面积均为82.15平方米。案涉房屋位于岳麓区麓松路**小区。长沙房屋租赁市场一直较稳定，价格不会大幅度上升或下降，因此答辩人在网上查询了关于同小区的房租价格，其中30平方米的一室一厅的住宅价格至少850元/月。因此，被答辩人王金与何伟宏订立的《租赁合同》属于以明显不合理低价进行的交易。租赁合同订立时间与涉案房屋首次查封时间相吻合，何伟宏为躲避债务与王金恶意串通，租赁房产首次查封时间为2015年3月，即何伟宏2015年3月份已卷入诉争，所主张的《租赁合同》签订时间亦为2015年3月，王金明知或应当知道何伟宏涉及诉讼活动，在明知何伟宏负有大额债务的情况下，仍与何伟宏订立租赁合同，不符合常理。唯一的合理解释为何伟宏为逃避债务，与被答辩人串通，被答辩人与何伟宏的行为已严重损害债权人利益。根据最高人民法院于2015年5月5日公布并施行的《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第二款“承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”的规定，王金的主张依法不应支持。综上，王金与何伟宏订立的租赁合同及支付方式不符合常理，租赁合同签订时间与首次查封时间相吻合。其所主张的已经的支付的租金，即不是其本人实际支付，款项来源也与其毫无关联。另外，租赁合同载明的租金价格明显低于市场价格，因此答辩人认为王金提出的租赁合同及已经支付租金的主张应为虚假的，且构成恶意串通。根据《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第二款规定，请求法院驳回其异议请求。本院查明，邮储银行天心支行与杨永湘、何伟宏金融借款合纠纷一案，本院于2016年4月25日作出（2016）湘0103民初1722号民事裁定：限额冻结被告何伟宏、杨永湘的银行存款240万元，或查封、扣押、冻结其价值相当的其他财产。2016年5月4日，本院向长沙市房屋产权登记管理中心发出（2016）湘0103民初1722号协助执行通知书，查封了被告何伟宏名下的案涉房屋。2017年1月16日，本院作出（2016）湘0103民初1722号民事判决：一、限被告何伟宏、杨永湘在本判决生效后7日内偿还原告中国邮政储蓄银行股份有限公司长沙市天心支行借款本金1690000元、利息41539.78元及逾期罚息149006.92元(暂计至2016年3月23日，此后利息按照人民银行同期同档次贷款基准利率水平上浮30%、逾期罚息按照利息基础上加收100%确定)；二、被告何伟宏、杨永湘承担原告中国邮政储蓄银行股份有限公司长沙市天心支行为实现债权而发生的律师费150444元；三、原告中国邮政储蓄银行股份有限公司长沙市天心支行对拍卖、变卖被告杨永湘所有的位于长沙市岳麓区**小区**栋**房产(长房权证岳麓字第7132***号)所得价款在上述第一、二项确定的债权范围内优先受偿。因何伟宏、杨永湘未履行还款义务，邮储银行天心支行向本院申请强制执行，本院于2017年6月14日以（2017）湘0103执1649号立案执行。2017年6月20日，本院作出（2017）湘0103执1649号执行裁定：冻结、扣划被执行人何伟宏、杨永湘的银行账户存款2088389元，或查封、扣押其价值相当的财产。随后，案涉房屋进入司法拍卖程序。2017年12月13日，本院作出（2017）湘0103执恢831号腾房公告，要求自公告之日起七日内任何占有、使用案涉房屋的单位和个人从该房迁出，逾期不迁出本院将依法强制执行。案外人王金不服本院腾房公告，遂提出上述异议。本院认为，本院根据生效法律文书查封被执行人何伟宏的财产，于法有据，并无不妥。王金主张对案涉房屋享有租赁权，但是，对于租金的支付，王金未提供有效证据证明，现案涉房屋的实际使用并非王金本人。所以，其租用15年且一次性支付190000元租金的异议理由，不具有客观真实性，本院对其相应异议主张不予采信。故对其停止执行（2017）湘0103执恢831号腾房公告的异议请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款规定，裁定如下：驳回王金的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向湖南省长沙市中级人民法院申请复议。审 判 长  彭丁云人民陪审员  陈 敏人民陪审员  张闻骥二〇一八年四月十日书 记 员  陈 汉附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行;理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议不成立的，裁定驳回异议；（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。