四川省宜宾市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）川15民终546号上诉人（原审被告）：宜宾宸源房地产开发有限责任公司，住所地四川省宜宾市翠屏区自强里8号。法定代表人：肖波，执行董事。委托诉讼代理人：吴俊刚，四川酒都律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：伍云峰，男，1966年10月出生，汉族，住四川省长宁县。委托诉讼代理人：王育枫，四川竹都律师事务所律师。原审第三人：张青文，女，1966年7月出生，汉族，住四川省长宁县。上诉人宜宾宸源房地产开发有限责任公司（以下简称宸源公司）因与被上诉人伍云峰、原审第三人张青文房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省长宁县人民法院（2017）川1524民初1347号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。宸源公司上诉请求：一、请求二审法院依法撤销（2017）川1524民初1347号民事判决并改判驳回被上诉人的起诉；二、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、伍云峰系原审法院原党组成员、执行局局长，伍云峰之妻至今仍在原审法院担任法官，原审法院审判长没有依法回避，被上诉人当庭变更诉讼请求后原审法院没有依法重新指定举证期限，程序违法；二、原审法院认定上诉人与被上诉人之间存在真实合法的商品房买卖合同系事实认定错误；三、原审法院判决上诉人将被上诉人所诉的房屋的不动产权证书登记为被上诉人，是让企业履行行政机构的职权。伍云峰答辩称，一、伍云峰与宸源公司签订的商品房买卖合同与补充协议真实合法有效；二、宸源公司应当按照合同履行；三、对宸源公司的回避申请，审判长当庭请示了原审法院院长后，认为不符合回避的要求，经当庭告知后继续开庭审理。张青文答辩称，一、2008年3月、8月宸源公司向本人两次借款414万元、100万元，多次催还欠款无果后，本人与宸源公司商议，由本人为其推销房子用以抵扣借款；二、本人于2008年7月7日推销了4套住房分别是：林绍云、王承良、柴进凤、陶于思并于当日签订了购房合同，用欠款抵扣房款；三、2008年8月我又联系了三个购房人，张仕强、伍云峰和本人，购房三套当天签订了购房合同，用欠款抵扣借款；四、2008年9月21日，我又代张青平、郑翔付清了所有的房款用借款抵扣的；五、以上九套房屋已于2010年交付使用至今；六、由于宸源公司所欠本人借款尚未抵扣清，于2010年1月4日由本人向长宁县人民法院提起了诉讼，（2010）长民初字第128号民事调解书，确认了双方关于九套房款全额抵扣宸源公司借款的核算；七、本人多次向宸源公司催办产权证，但宸源公司在2015年12月10日收取了九份购房合同后，并未为九户购房人办理产权；八、2015年12月宸源公司自愿为已交清房款的陶于思、陈莲办理了产权证，该套房是九套以房款抵扣借款中的一套；九、因多次催办产权证无果后，本人向长宁县人民法院提起诉讼，该院于2016年12月30日作出了判决，判令宸源公司为其办理产权证；十、2017年6月15日，宜宾市中级人民法院维持了一审判决，该案讼争的房屋为九套以房款抵扣借款中的一套，证明九套房款已全部交清。伍云峰向一审法院提出诉讼请求：判决宸源公司为伍云峰办理“×雅居”7幢六楼房号为7-1-（6+1）-2的房屋的不动产权证书；案件诉讼费用由宸源公司承担。一审法院认定事实：2008年8月18日，伍云峰作为买受人与作为出卖人的宸源公司长宁县分公司签订合同编号为2008-209的《商品房买卖合同》。《商品房买卖合同》第一条项目建设依据载明：出卖人建设的商品房定名为×雅居。《商品房买卖合同》第三条买受人所购商品房的基本情况载明：该商品房为第一条规定项目中的第7【幢】6+1【层】（6+1）-2号房……。《商品房买卖合同》第四条计价方式与价款载明：3、按套（单元）计算，该商品房总价款为人民币136628元整（含6通初装费）。《商品房买卖合同》第六条付款方式及期限载明：买受人按下列第3种方式按揭付款“3、其他方式按揭：首付房款40128元，贷款90000元”。《商品房买卖合同》第八条交付期限载明：出卖人应当在2008年12月31日前，将商品房交付买受人使用，若……3、因买受人未按约定付清当期应付款及其他费用，出卖人可据实予以延期。《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定载明：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。《商品房买卖合同》第十九条载明：本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成，选择1.提交宜宾市仲裁委员会仲裁或2.依法向人民法院起诉。《商品房买卖合同》第二十二条载明：本合同连同附件共21页，一式6份，具有同等法律效力，合同持有情况为出卖人1份，买受人1份，国土资源局1份，长宁县房管局1份。《商品房买卖合同》第二十四条载明：商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向长宁县房管局申请登记备案。2008年8月18日，伍云峰作为买受人与作为出卖人的宸源公司长宁县分公司签订《补充协议》。《补充协议》第三条关于主合同第十五条补充载明：1、双方约定该商品房交付后，由出卖人代办房屋产权及土地使用证，办理所发生的费用，由双方各自承担，买受人须按时在一定时间内向出卖人预交办理房屋产权的相关税费及提交相关资料，如因买受人原因导致房屋产权登记手续未在合同规定期间内办理的，由买受人自行承担责任；2、若买受人选择按揭贷款方式付款，在买受人办理交房手续之日，买受人应将办理房屋抵押登记手续的所有资料和需要缴纳的办证登记费（按登记部门确定的为准）提交给出卖人，否则，出卖人有权拒绝交房办理入住手续。《补充协议》第五条对房屋维修基金的补充约定载明：根据国家财政部、建设部（1998）第213号《住宅公用部位设施设备维修基金管理办法》规定，买受人在签订《商品房买卖合同》同时，须向出卖人交付总房款2%的维修基金，出卖人收齐后存入维修专项基金账户。2010年1月4日，张青文以张艺书、宜宾市威宜实业有限责任公司、宸源公司长宁县分公司为被告，向一审法院提起诉讼，请求三被告偿还本金及利息。张青文起诉的事实与理由为：2008年3月1日，张艺书、宜宾市威宜实业有限责任公司、宸源公司长宁县分公司共同向张青文出具借条，载明借到张青文现金4014046元，并约定了利息；2008年8月14日，张艺书签字，宸源公司长宁县分公司盖章，向张青文出具借条，载明借到张青文现金100万元，并约定了利息。2008年7月7日，张青文在宸源公司长宁县分公司处购房4套，折抵借款37.5442万元；2008年8月18日，张青文在宸源公司长宁县分公司处购房3套，折抵借款42.058万元；2008年9月21日，张青文代张青平、郑祥付宸源公司长宁县分公司房款，折抵借款16.4906万元；2008年9月21日，宸源公司为张青文还农村信用社贷款140万元；收2008年6月1日至10月1日4个月门市租金7200元，支付宸源公司代付的评估费6000元。该案，一审法院在审理过程中，经主持调解，当事人自愿达成调解协议，一审法院出具（2010）长民初字第128号民事调解书予以确认。2015年12月10日，移交人张青文与收件人肖萍签订《收件单》，载明收到张青文移交宸源公司以下资料：合同一正四副五份（5-2-6-1、5-2-6-2、5-2-6-3、5-2-6-4、11-3-8-1、11-2-8-2，共6户）、合同一正三副四份（11-1-1.2.3.4、11-2-1.2.3.4、11-3-1.2.3.4，共1户）、合同副本一份（7-4-4-1、7-2-2-1、7-1-（6+1）-2、7-1-（6+1）-3、7-1-（6+1）-4、4-1-2-4、3-3-3-2，共7户）、合同副本复印件一份（7-3-3-1,7-5-5-1，共2户）。2017年11月16日，长宁县淯清排供水有限责任公司向伍云峰出具×雅居房屋缴纳2017年10月生活用水费及预存费用的收据。2017年4月23日、11月16日，长宁县天能燃气有限责任公司向伍云峰出具×雅居房屋缴纳天然气费的收据。2017年12月25日，长宁县电力公司向伍云峰出具×雅居房屋缴纳电费的收据。另查明，一审法院已生效的（2016）川1524民初710号民事判决书查明事实如下：陈莲、陶于恩共有的长宁镇竹海路二段×雅居7幢4层4-1号的房屋，已经办理了房权证，该房屋的《房屋买卖合同》为张青文提供给宸源公司的7-4-4-1。审理过程中，宸源公司向一审法院提出管辖权异议，一审法院作出（2017）川1524民初1347号民事裁定书裁定驳回其对本案管辖权提出的异议。宸源公司不服向本院提起上诉，本院作出（2017）川15民辖终143号民事裁定书，裁定维持一审法院对本案有管辖权。庭审过程中，宸源公司当庭口头提出回避申请，申请审判长纪昕玥及长宁县人民法院回避，审判长休庭请示院长决定后，认定宸源公司的申请理由不成立，没有法律依据，当庭口头驳回其回避申请。依据伍云峰的申请，一审法院向长宁县房产管理处查询涉案房屋登记信息，长宁县房产管理处查询结果如下：“×雅居”七幢7-1-（6+1）-2的房屋已办理初始登记，产权号长宁镇字第20130393号，已销售给伍云峰，但未办理过户手续。第三人张青文在庭审中自认伍云峰已向其交付全部购房款。一审法院认为，根据《中华人民共和国公司法》第十四条“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”之规定，宸源公司长宁县分公司是宸源公司的分公司，故宸源公司长宁县分公司对外所发生的民事活动，系代表宸源公司的行为，故宸源公司长宁县分公司与伍云峰的民事行为系宸源公司与伍云峰的民事行为。伍云峰与宸源公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容亦没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。伍云峰主张合同约定中的×雅居第7【幢】6+1【层】（6+1）-2号房屋经长宁县房管局产权登记后房号为七幢7-1-（6+1）-2，宸源公司及张青文均未提出异议，长宁县房管所备案情况也反映宸源公司只将该套房屋销售给了伍云峰，故一审法院对伍云峰的主张予以采纳。宸源公司主张该合同系张青文利用便利条件私自拿出加盖印章的空白合同与伍云峰签订，但宸源公司至今未向公安机关报案，也没有提供宸源公司证明其主张的初步证据，且涉案房屋已在房屋登记主管部门登记销售给伍云峰，故对宸源公司该主张不予采纳。张青文主张以房抵款的形式是与宸源公司长宁县分公司协商确定房屋抵扣价格，伍云峰缴纳的房款则全部由其收取；宸源公司主张伍云峰未将房款直接支付给公司，故其未付清房款。合同签订后，宸源公司将×雅居第7【幢】6+1【层】（6+1）-2号房屋交付给了伍云峰长期占有使用，并已办理初始登记，结合伍云峰与宸源公司经核算后达成的调解协议、合同中关于伍云峰未付房款宸源公司可不交房的约定，参考陶于恩和陈莲房产证办理情况，一审法院认为宸源公司长宁县分公司以其行动认可了张青文陈述的已经以房款抵扣了宸源公司欠其的部分借款的事实客观真实，并认可了伍云峰的履行方式。宸源公司长宁县分公司与张青文达成的抵款约定和履行方式均不违反法律强制性规定，且以其行为认可了伍云峰的履行行为，故对宸源公司的主张，一审法院不予采纳。合同约定，房屋交付后，由宸源公司代办房屋产权及土地使用证，办理所发生的费用，由伍云峰与宸源公司各自承担，伍云峰需向宸源公司预交办理房屋产权的相关税费及提交相关资料，伍云峰向宸源公司交付总房款2%的维修基金，宸源公司将维修基金收齐后存入维修专项基金账户。参照陈莲、陶于恩的房屋已经办理了房权证的事实，伍云峰与宸源公司合同约定的房屋，属于能够办理房屋所有权证和土地使用权证的情况，结合合同关于由宸源公司代办房屋产权及土地使用证的约定以及不动产登记制度规定，故伍云峰主张宸源公司为伍云峰办理×雅居七幢7-1-（6+1）-2房屋（即合同约定中第7【幢】6+1【层】（6+1）-2房屋）的不动产权证书的诉讼请求，一审法院予以支持，但伍云峰应当缴纳该房屋维修基金、提供办证所需资料，因办证所发生的费用，由伍云峰和宸源公司各自承担。综上所述，依照《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十条、第二十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：宜宾宸源房地产开发有限责任公司在本判决生效后30日内将×雅居七幢7-1-（6+1）-2房屋的不动产权证书登记为伍云峰。案件受理费500元，由宜宾宸源房地产开发有限责任公司负担。二审中当事人没有提交新的证据，本院经二审审理，查明的事实与原判一致，本院对原判查明的事实依法予以确认。本院认为，针对上诉人的上诉理由，本案二审争议焦点为：一、本案房屋买卖合同关系是否真实有效；二、原判是否存在程序错误和判决表述错误。一、本案房屋买卖合同关系是否真实有效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宸源公司主张张青文利用合作开发的便利，私自把宸源公司的合同交给伍云峰签订，宸源公司与伍云峰之间并无真实有效的房屋买卖合同关系，并指出在张青文诉宸源公司一案中，张青文已经自认，房屋系张青文向宸源公司购买，为了避免多缴税才将宸源公司的合同交由伍云峰等人签订，该行为违反了《中华人民共和国契税暂行条例》第一条、《中华人民共和国税收征收管理法》第四条第三款的规定，故本案合同无效。2010年1月4日张青文在其诉宸源公司民间借贷纠纷一案的诉状中陈述2008年7月7日、8月18日在宸源公司处购房7套冲抵了部分借款，但伍云峰向一审法院提交的合同载明2008年8月18日与宸源公司签订房屋买卖合同的相对方是伍云峰，根据《房屋登记办法》第三十一条规定，应当由房地产开发企业即宸源公司向产权登记机关申请房屋所有权初始登记，经向长宁县房产管理处发出查询通知，一审法院查明，本案房屋所有权初始登记中明确载明该房屋已出售给伍云峰，宸源公司在本案中的主张与其在先行为中对有关事实的认可相背，应当不予支持。《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。本案中，宸源公司并未提供证据证明伍云峰与宸源公司之间的房屋买卖合同不是双方真实意思表示，违反《中华人民共和国契税暂行条例》第一条、《中华人民共和国税收征收管理法》第四条第三款的相关规定也并不必然导致合同无效，故宸源公司该上诉请求不应支持。二、原判是否存在程序错误和判决主文表述错误。《中华人民共和国民事诉讼法》第四十六条、第四十七条规定，院长担任审判长时的回避，由审判委员会决定；审判人员的回避，由院长决定；其他人员的回避，由审判长决定。人民法院对当事人提出的回避申请，应当在申请提出的三日内，以口头或者书面形式作出决定。申请人对决定不服的，可以在接到决定时申请复议一次。复议期间，被申请回避的人员，不停止参与本案的工作。人民法院对复议申请，应当在三日内作出复议决定，并通知复议申请人。本案中，宸源公司当庭提出回避申请，经休庭后报一审法院院长，口头决定驳回宸源公司的回避申请，宸源公司未依法提出复议申请，本案已经过实体审理，宸源公司二审中提出一审法院驳回回避申请系程序错误，按照上述规定，二审中本院不予审查。经查，一审庭审中伍云峰未当庭变更诉讼请求，二审中各方当事人均未提交新的证据，宸源公司关于一审法院在伍云峰变更诉讼请求后未重新指定举证期限的上诉理由与本院查明的事实不符，不予支持。《中华人民共和国物权法》第十条、《房屋登记办法》第四条规定，房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。本办法所称房屋登记机构，是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构。原判判决由宸源公司将案涉房屋的不动产权证书登记为伍云峰的表述与现有法律规定不符，应予纠正。综上，宸源公司的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销四川省长宁县人民法院（2017）川1524民初1347号民事判决；二、宜宾宸源房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起15日内为伍云峰办理×雅居7幢六楼房号为7-1-（6+1）-2的房屋的产权登记手续；三、驳回伍云峰的其他诉讼请求。一审案件受理费500元，二审案件受理费100元，合计600元，由宜宾宸源房地产开发有限责任公司负担500元，伍云峰负担100元。本判决为终审判决。审判长 曾 珍审判员 陈伟林审判员 张问桃二〇一八年四月二十六日书记员 陈河潘