江西省景德镇市珠山区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）赣0203民初41号 原告：汪祝平，女，1970年9月24日出生，汉族，住江西省。 原告：谢春红，女，1973年5月8日出生，汉族，江西省浮梁县人，住江西省。 原告：饶铃，女，1986年8月3日出生，汉族，住江西省。 原告：景德镇市珠山区民办美福儿幼儿园，住所地：江西省景德镇市珠山区东路**。 负责人：饶铃，系该园园长。 四原告共同委托诉讼代理人：柴智强，江西三人行律师事务所律师。 四原告共同委托诉讼代理人：徐颖灵，江西三人行律师事务所实习律师。 被告：卜秋香，女，1979年9月8日出生，汉族，江西省南昌市人，住江西省。 委托诉讼代理人：周剑华，男，1975年7月7日出生，汉族，江西省鄱阳县人，住址同上。系被告卜秋香丈夫。 原告汪祝平、谢春红、饶铃、景德镇市珠山区民办美福儿幼儿园（以下简称美福儿幼儿园）与被告卜秋香不当得利纠纷一案，本院于2018年1月4日受理后，依法适用普通程序，于2018年3月14日公开开庭进行了审理，原告谢春红及四原告委托诉讼代理人、被告卜秋香及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告汪祝平、谢春红、饶铃、美福儿幼儿园向本院提出诉讼请求：一、被告卜秋香向原告汪祝平、谢春红、饶铃、美福儿幼儿园返还房屋装修补偿款210004.2元；搬迁费11746元；停产、停业补助77417.89元，上述金额合计人民币299168.09元；二、本案诉讼费由被告卜秋香承担。事实和理由：2014年9月7日，原告谢春红与合伙人饶铃、饶长臣因开办美福儿幼教中心需要，以饶铃、饶长臣的名义与被告签订房屋租赁合同，月租金7500元，合同期限自2014年9月8日至2017年9月7日。签约后，房租以原告谢春红的名义，按约向被告及其丈夫交纳月租金。2015年3月1日、2016年3月1日，饶铃、饶长臣分别将其持有的美福儿幼教中心股份，全部转让给原告汪祝平、谢春红。在该幼教中心经营期间，原告先后投入房屋装修、修缮资金约40余万元。2017年4月，原告承租的房屋因棚户区改造需要，楼板被社会人员砸穿、倾倒杂物，导致原告无法正常经营。2017年6月12日，棚户区项目部向原告等其他住户发出通知，拟在2017年6月15日前拆除房屋。自2017年5月左右，原、被告就房屋征收补偿问题，多次与项目部进行协商。后项目部以原、被告之间就房屋装修、搬迁、停产停业补偿问题存在争议为由，暂停协商。2017年10月13日，被告瞒着原告，谎称涉及到停产停业等费用，由其与原告自行协商，并向项目部出具承诺书。当日，项目部便与被告签订房屋征收货币补偿协议书。协议确定，房屋补偿金2580596.2元；房屋装修补偿款210004.2元；搬迁费11746元；停产停业补助77417.89元等。原告获知被告已领取上述费用后，多次与被告协商房屋装修款、搬迁费、停产停业补助返还问题，但被告仅愿返还原告26000元。现原告认为，房屋装修系其自筹资金完成，其所有权应归原告所有。另根据《阳光操作手册》等相关规定，项目部支付的搬迁费、停产停业补助系用于补偿经营户因拆迁，造成的搬迁费支付和停产停业造成的损失。被告就涉案房屋出租时，该房屋系一栋空房，房内设施均为原告所有，搬迁被拆迁房内设施的费用，应归原告所有；停产停业损失，同理应归原告所有。因原、被告协商未果，故原告为维护其合法权益，现诉至法院，请求法院判如所请。 原告汪祝平、谢春红、饶铃、美福儿幼儿园在举证期限内提交如下证据：一、原告汪祝平、谢春红、饶铃身份证及《民办学校办学许可证》一组，证明四原告诉讼主体资格；二、《租赁合同》、《协议书》、《美福儿幼教中心股权转让协议》及《幼儿园转让协议书》一组，证明2014年9月7日，原告谢春红以合伙人饶铃、饶长臣名义与被告卜秋香签订房屋租赁合同，从事学前教育。后原告汪祝平、谢春红受让饶铃、饶长臣全部股权；三、《收条》及《借记卡账户历史明细清单》一组，证明原告依约向被告交纳租金的事实；四、照片及通知一组，证明2017年4月，原告承租房屋因政府拆迁，导致房屋及周边建筑被破坏的事实；五、承诺书及照片一组，证明原、被告曾就拆迁补偿涉及停产停业等费用产生争议后，被告为取得拆迁补偿款，向拆迁部门出具的承诺书；六、《房屋征收货币补偿协议书》、《货币补偿搬迁奖励补充协议》及《房屋征收补偿结算单》一组，证明被告与拆迁部门签订拆迁货币补偿协议，被告从拆迁部门领取了理应由原告所有的装修补偿金210004.20元、停产停业补助费77417.89元、非住宅搬迁费11746元，合计299168.09元。 被告卜秋香辩称，因原告未能按约交房租，故涉案合同已解除，因此原告没有主张权利的资格。2017年6月14日原告就已搬出涉案房屋，我在2017年6月14日已搬进涉案房屋内入住，涉案房屋是在2017年9月24日拆迁的，拆迁时我们才搬出。综上，请求法院判决驳回四原告的诉讼请求。 被告卜秋香在举证期限内未提交证据，其当庭提交如下证据：一、图片一组，证明2017年6月14日至2017年9月24日，被告一直在涉案房屋内居住；二、百度地图二张，证明涉案房屋出租前，即2014年7月20日与涉案房屋出租后，即2016年4月28日，其外部装修是一致的；三、2017年6月14日照片一组，证明原告搬离涉案房屋时的外部情况。 就四原告与被告提交的证据部分，当事人质证意见如下： 就原告汪祝平、谢春红、饶铃、美福儿幼儿园提交的证据，被告对六组证据的真实性、合法性无异议。其对第五组证据，即承诺书及照片一组的关联性提出异议，认为与本案无关，其它无异议。就被告卜秋香当庭提交的证据，原告汪祝平、谢春红、饶铃、美福儿幼儿园表示因被告卜秋香系当庭提交，已过举证期，属于逾期证据，故不予质证。 经审理查明，饶铃系美福儿幼儿园登记经营者。饶铃与饶长臣系父女关系。2014年9月7日，饶铃、饶长臣（作为承租方）与卜秋香（作为出租方）就位于景德镇市珠山东路21号二楼房屋的承租事宜签订《租赁合同》一份，合同约定：卜秋香将上述房屋出租给饶铃、饶长臣使用，租赁期限自2014年9月8日至2017年9月7日；月租为人民币7500元；……租金按月结算，由饶铃、饶长臣在每月的8日前交付给卜秋香；饶铃、饶长臣如拖欠租金累计达5日的，卜秋香可终止合同并收回该房屋……。 饶铃、饶长臣租赁该房屋用于开办美福儿幼儿园所需，饶长臣亦向卜秋香交纳房租。2015年3月1日及2016年3月1日，饶铃与饶长臣分别将各自持有的美福儿幼儿园股份转让给汪祝平、谢春红。故美福儿幼儿园的实际经营者亦为汪祝平及谢春红。谢春红从2015年3月起开始向卜秋香交纳房租。因案外因素，谢春红交租至2017年5月8日后未再向卜秋香交纳房租，卜秋香亦未向谢春红、汪祝平出具过终止涉案合同函。 2017年6月12日，景德镇市珠山区通站路延伸段棚户区改造项目部向涉案房屋所在楼房的住户发出《通知》，即该项目部拟在2017年6月15日对泰安楼整栋房屋进行拆除，……届时将对整个泰安楼进行停电、停气、停水。故汪祝平、谢春红于2017年6月14日搬离涉案房屋，卜秋香亦于同日搬入涉案房屋内，在该房屋内居住生活直至2017年9月24日（即涉案房屋被拆除之日）。 2017年10月13日，卜秋香向景德镇市珠山区通站路延伸段棚改项目部出具《承诺书》一份，卜秋香在该承诺书中载明：……凡涉及到停产停业等费用，由其与承租户自行协商解决……。亦于同日，卜秋香与景德镇市珠山区通站路延伸段棚改项目部签订《珠山区通站路延伸段棚改项目房屋征收房屋征收货币补偿协议书》及《珠山区通站路延伸段棚改项目房屋征收货币补偿搬迁奖励补充协议》各一份，景德镇市珠山区通站路延伸段棚户区改造项目部亦出具《景德镇市通站路延伸段棚改项目部房屋征收补偿结算单》，即结算金额合计人民币3461713.53元，其中含装修补偿金额210004.2元；停产停业补助费77417.89元；非住宅搬迁费11746元。卜秋香已收取上述款项。在《珠山区通站路延伸段棚改项目房屋征收房屋征收货币补偿协议书》中亦注明搬迁费的计算标准，即按非住宅房屋、经营性店面房建筑面积标准；停产、停业补助的计算标准，即按经营性店面（含非住宅经营性用房）房屋评估价值标准。 现因汪祝平、谢春红、饶铃、美福儿幼儿园与卜秋香就涉案房屋因拆迁所滋生出的装修补偿金、停产停业补助费及搬迁费的返还事宜协商未果，故诉至法院，请求法院判如所请。庭审中，因卜秋香对汪祝平、谢春红、饶铃、美福儿幼儿园的诉请所持分歧意见较大，故本案调解无效。 另本案在审理过程中，饶铃向本院出具《声明》一份，饶铃在该《声明》中载明：因本案所得的拆迁房屋装修补偿金、停产停业补助费及搬迁费归汪祝平、谢春红所有，与其无关。 认定上述事实的证据有：一、原告汪祝平、谢春红、饶铃身份证及《民办学校办学许可证》一组；二、《租赁合同》、《协议书》、《美福儿幼教中心股权转让协议》及《幼儿园转让协议书》一组；三、《收条》及《借记卡账户历史明细清单》一组；四、照片及通知一组；五、承诺书及照片一组；六、《珠山区通站路延伸段棚改项目房屋征收房屋征收货币补偿协议书》、《珠山区通站路延伸段棚改项目房屋征收货币补偿搬迁奖励补充协议》及《景德镇市通站路延伸段棚改项目部房屋征收补偿结算单》一组；七、原告饶铃向法院出示的《声明》一份；八、原告汪祝平、谢春红、饶铃、美福儿幼儿园与被告卜秋香向法庭作出的陈述及辩称。 本院认为，因饶铃已向本院提交《声明》一份，在该《声明》中，饶铃已表示本案所涉装修补偿金、停产停业补助费及搬迁费与其无关。故根据当事人意思自治及自愿原则，本院仅就汪祝平、谢春红合理诉求部分在本判决书中予以阐述。 本案诉争焦点有三点，其一即为汪祝平、谢春红未能按约交纳房租的行为，是否构成违约，即导致涉案租赁合同终止，汪祝平、谢春红丧失主张权利的资格；其二即为本案所涉被拆迁房屋所滋生出的装修补偿金、停产停业补助费及搬迁费专有属性的问题；其三即为汪祝平、谢春红合理诉请金额的确认。 针对诉争焦点一，即汪祝平、谢春红未能按约交纳房租的行为，是否构成违约，即导致涉案租赁合同终止，汪祝平、谢春红丧失主张权利的资格。结合本案查明情况综合分析，汪祝平、谢春红分别于2015年3月1日及2016年3月1日受让饶铃与案外人饶长臣持有的美福儿幼儿园全部股份后，从2015年3月起至2017年5月，一直是由谢春红在交纳房租（交租至2017年5月8日止）。卜秋香对谢春红交租的行为不持异议。后因涉案房屋被列入政府拆迁范围，美福儿幼儿园的教学环境因受案外因素干扰，故无法正常进行下去（卜秋香对上述情形亦不持异议），由此，谢春红未再向卜秋香交租（从2017年5月9日起）。卜秋香就谢春红、汪祝平未再向其交租的行为，亦未出具过终止涉案合同函。由此可认定，谢春红、汪祝平与卜秋香就涉案合同未能继续履行下去的根本原因是因不可归责于双方的事由，而作为出租方的卜秋香，其亦有义务保障承租方汪祝平、谢春红在涉案合同履行期间内对承租物享有正常的使用权，即在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。现因案外因素导致涉案合同无法正常履行，进而导致汪祝平、谢春红未再向卜秋香交租，如认定汪祝平、谢春红违约，则有失公允。故本院对汪祝平、谢春红未再按约交租的行为不宜认定为违约，对卜秋香的此项辩称事由，本院不予支持。 针对诉争焦点二，即本案所涉被拆迁房屋所滋生出的装修补偿金、停产停业补助费及搬迁费专有属性的问题。首先是装修补偿金，因涉案合同中，对装修部分的产权归属，并未作约定。导致涉案合同提前解除的原因，非汪祝平、谢春红与卜秋香自身过错所致。鉴于饶铃与案外人饶长臣在涉案房屋内经营幼儿园已多年，且汪祝平、谢春红系从饶铃、案外人饶长臣处受让美福儿幼儿园股份，从而继续经营美福儿幼儿园的教学，在双方未约定装修部分产权归属的情况下，根据物权取得原则，涉案房屋内的装修部分应归汪祝平、谢春红所有，故汪祝平、谢春红应为装修补偿金的接受主体；其次是停产停业补助费，停产停业的补偿对象，是房屋实际经营者因房屋拆迁所造成的停产停业损失。卜秋香将涉案房屋出租给汪祝平、谢春红使用后，汪祝平、谢春红亦享有对涉案房屋的合理使用权，现因涉案房屋被拆迁，汪祝平、谢春红于2017年6月14搬出涉案房屋，距离涉案合同的履行终止期尚有二个多月，这亦给汪祝平、谢春红产生了停产停业的损失，且卜秋香当庭亦证实，其在2017年6月14日搬入涉案房屋时至涉案房屋被拆迁时止的时段内，其并未再行就涉案房屋用于经营，而是用于生活。另在《珠山区通站路延伸段棚改项目房屋征收房屋征收货币补偿协议书》中亦注明停产停业补助的计算标准，即按经营性店面（含非住宅经营性用房）房屋评估价值标准。故汪祝平、谢春红作为停产停业补助费的接受主体身份适格；最后是搬迁费，搬迁费从字面部分理解是为清空被拆迁房屋内物品所产生的费用。饶铃与案外人饶长臣于2014年9月7日便与卜秋香就涉案房屋签订《租赁合同》，汪祝平、谢春红受让饶铃与案外人饶长臣所持有的美福儿幼儿园股份后，涉案房屋一直由汪祝平、谢春红经营使用，故搬迁对象为汪祝平、谢春红存放在涉案房屋内的物品；且在《珠山区通站路延伸段棚改项目房屋征收房屋征收货币补偿协议书》中亦注明搬迁费的计算标准，即按非住宅房屋、经营性店面房建筑面积标准；故拆迁部门支付的搬迁费，应归汪祝平、谢春红所得。但考虑到汪祝平、谢春红已于2017年6月14日搬离涉案房屋，卜秋香亦于同日搬入涉案房屋内居住直至涉案房屋被拆迁，而此时的搬迁对象为卜秋香存放在涉案房屋内的物品，故本院从公平角度考虑，卜秋香作为拆迁费的接受主体，其身份并无不当。 针对诉争焦点三，即汪祝平、谢春红合理诉请金额的确认。承接上段行文所述，首先是装修补偿金，考虑到饶铃与案外人饶长臣在涉案房屋内经营幼儿园已多年，且汪祝平、谢春红系从饶铃、案外人饶长臣处受让美福儿幼儿园股份后，继续经营美福儿幼儿园的教学活动。虽汪祝平、谢春红在本案审理过程中，并未向本院提交证据证实其投入的装修成本，但从经营幼儿教育的自身运作成本出发，结合美福儿幼儿园股权转让的受让成本及汪祝平、谢春红经营美福儿幼儿园数年的客观事实，汪祝平、谢春红作为装修补偿金的接受主体，身份并无不当。但考虑到卜秋香作为涉案房屋的出租方，其在将涉案房屋用于出租经营时，亦对该涉案房屋进行必要装修，故卜秋香作为装修补偿金的接受主体，其身份亦无不当。本院结合涉案房屋的使用年限、市场经营行情及从事幼儿教育的运作成本等因素综合分析，对装修补偿金的分配比例按9:1划分为宜，即汪祝平、谢春红获取装修补偿金189003.78元，卜秋香获取装修补偿金21000.42元；其次是停产停业补助，结合《珠山区通站路延伸段棚改项目房屋征收房屋征收货币补偿协议书》中注明的停产停业补助计算标准，汪祝平、谢春红经营美福儿幼儿园从事教学活动的客观事实及卜秋香搬入涉案房屋内，用于生活之需的基本情况，本院对汪祝平、谢春红要求卜秋香返还停产停业补助费的诉请，予以支持；最后是搬迁费，因上段行文已经表述，故本院在此不再重复，即本院对汪祝平、谢春红要求卜秋香返还搬迁费的诉请，不予支持。 另关于卜秋香当庭所提交的证据，因汪祝平、谢春红、饶铃、美福儿幼儿园当庭已表示卜秋香所提交的证据属逾期证据，故不予质证。且相关法律规定“当事人应当在举证期限内向人民法院提交证据材料，当事人在举证期限内不提交的，视为放弃举证权利。”根据上述法律条文的规定，本院对卜秋香当庭所提交证据的证明效力不予认定。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第六条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九条、第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第三十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告卜秋香于本判决生效之日起十日内向原告汪祝平、谢春红返还装修补偿金人民币189003.78元及停产停业补助费人民币77417.89元，以上共计人民币266421.67元； 二、驳回原告汪祝平、谢春红、饶铃、景德镇市珠山区民办美福儿幼儿园的其他诉讼请求。 如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5788元，由原告汪祝平、谢春红、饶铃、景德镇市珠山区民办美福儿幼儿园承担634元，被告卜秋香承担5154元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。 审 判 长  王齐方 人民陪审员  程园发 人民陪审员  江青芳 二〇一八年四月二十四日 书 记 员  徐 娜