河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫15民终4748号上诉人（原审原告）：张志广，男，汉族，1981年9月26日生，住信阳市浉河区。被上诉人（原审被告）：胡翠，女，汉族，1986年1月3日生，住信阳市平桥区，现住平桥区。委托诉讼代理人：薛俊，河南正声律师事业所律师。被上诉人（原审被告）：北京帝豪物业管理有限公司信阳分公司。法人代表：邱昕，总经理。统一社会信用代码：91411500063800136P。地址：信阳市平桥区滨湖路世界城8号楼。上诉人张志广因与被上诉人胡翠、北京帝豪物业管理有限公司信阳分公司财产损害赔偿责任纠纷一案，不服河南省信阳市平桥区人民法院（2018）豫1503民初4793号民事判决提出上诉。本院立案后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张志广及被上诉人胡翠的委托代理人薛俊到庭参加了诉讼，被上诉人帝豪物业管理信阳分公司经本院合法传唤未到庭应诉，本案现已审理终结。张志广向一审法院提出诉讼请求：1、公共墙恢复原状；2、赔偿因延迟收房导致的经济损失3600元（5月14日至6月19日，每天100元）；3、退还验房合格前所缴纳的物业费和公摊费用1711元；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2017年7月购买世界城二期住房一套（16号楼1303号），被告胡翠的住房为16号楼1304号。原告的卧室与被告胡翠的客厅之前有一公共用墙。2018年5月14日，原告到帝豪物业办理物业手续并验房时发现卧室一面墙存在破损，要求物业维修后再办理验房手续。物业人员带领原告到被告胡翠家查看，发现被告胡翠在客厅装修鞋柜，嵌入公共墙体12厘米，导致原告方墙体破损。原告要求被告胡翠将墙体恢复原状，但其以影响装修为由拒绝恢复。被告帝豪物业以谁破坏谁维修为由，多次推脱。原告验房前的房屋是由被告帝豪物业代管，其未制止被告胡翠破坏墙体，未尽到代管责任。请求判令两被告限期将受损墙体恢复原状，并赔偿损失。根据“物业管理条例”第四十一条第二款规定“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”被告帝豪物业以不补交物业费不给钥匙验房装修为由，收取原告的物业费以购房合同上交付期限为起算时间的做法不合理，要求被告帝豪物业从墙体恢复原状并经原告验收合格后重新起算。原审法院查明，2017年7月，原告张志广购买世界城二期住房一套，该房位于16号楼1303号。2018年5月14日，原告到被告帝豪物业办理补交物业费手续验房时，发现卧室的一面墙体存在破损，遂拒绝在验房合格单上签字，并要求帝豪物业维修房屋。帝豪物业经检查发现，该破损墙面系1304号房主胡翠在共用墙体对应部位嵌入鞋柜所致，遂要求胡翠修复，并主持双方进行调解。因双方意见分歧较大，调解未果。另查明，世界城二期16号楼1304号业主胡翠，于2016年4月30日与帝豪物业签订了《房屋装饰装修管理协议书》、《装修治安消防协议》、《装修承诺书》、《业主承诺书》，并对房屋进行装修，至同年6月装修完毕。装修期间，胡翠在客厅与1303号房共用墙体嵌入鞋柜，导致1303号房相对应墙面破损。世界城二期的开发商是信阳隆和房地产开发有限公司，其针对全体业主发布的《商品住宅使用说明书》建筑物结构类型中的“注意事项（2）请不要在承重墙及公共分隔墙上做嵌入式装修；。”。《商品住宅质量保证书》中的“业主注意事项1、房地产开发企业向商品房买受人交付商品住宅时，应当有交付验收手续，商品房买受人验收合格后，应当对本商品住宅设备、设施的正常运行签字认可。商品房买受人验收后自行添置、改动的设施、设备，由买受人自行承担维修责任。2、商品房买受人或房屋使用人因使用不当或擅自改变、移动、改装、损毁房屋结构、设施等，造成房屋质量受损，本公司不承担保修责任，给其他商品房买受人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。4、本保证书作为商品房买卖合同的补充约定，与商品房买卖合同具有同等法律效力。”帝豪物业发布的装修手册以及与各业主签订的装修协议书、承诺书均对装修装饰有明确而具体的规定。一审庭审中，原告口头申请追加开发商为被告。上述事实，有书证、当事人陈述在卷佐证。原审法院认为，被告胡翠在共有公用墙体嵌入鞋柜，损害了共有人的财产权利，其行为构成侵权，应承担相应的民事责任。但是，胡翠在墙体嵌入鞋柜造成墙体破损时，原告尚未购买该商品房并取得房屋产权。原告购买该商品房时，破损墙体依然存在，足以证明出卖人所售商品房存在瑕疵，原告作为买受人应当依约向买卖合同的出卖人主张权利。原告虽口头要求追加出卖人（开发商）为被告，但因买卖合同纠纷与本案不是同一法律关系，本院未予采纳，当事人可以另行解决。被告帝豪物业作为世界城二期住宅小区的前期物业服务公司，与业主之间构成服务合同关系，原告要求其返还物业费及公摊费的请求，与本案亦不属同一法律关系，且二被告不具有共同的权利义务，原告一并主张缺乏法律依据。原告要求被告赔偿损失的请求，未提供相应的证据，本院不予支持。原审法院判决驳回原告张志广的诉讼请求，一审诉讼费100元，由原告承担。张志广不服一审判决，向本院提出上诉请求：1、依法撤销原判，改判受损的公共墙恢复原状，并赔偿因房屋受损导致的经济损失10000元。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、原审判决错误。原审认定被上诉人胡翠行为构成侵权，应承担相应的民事责任，对此上诉人无异议。但一审以胡翠在公共墙体嵌入鞋柜造成墙体破损时原告尚未购买该商品房并取得房屋产权为由，驳回上诉人诉讼请求，是错误的。侵权是持续存在的，被上诉人拒不将墙体恢复原状的行为导致上诉人后续装修无法继续进行，影响入住时间，严重损害了上诉人的权利。2、收房时每一位业主都和物业公司签订装修协议，并向物业公司交纳装修保证金，足以说明原审被告物业公司有监督和管理责任。3、一审判决虽查明事实，但法律理解适用不准确，请求二审法院予以纠正。二审期间，双方没有提供新证据。本案审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点是胡翠是否对张志广构成侵权，胡翠与北京帝豪物业管理有限公司信阳分公司是否应当承担侵权责任。依照《中华人民共和国物权法》第七十条、七十一条之规定，作为分割胡翠、张志广住宅的墙体，属于双方共有。对专有部分行使权利，不得损害其他业主利益。胡翠在与张志广共用墙体嵌入鞋柜的行为损害了共有人张志广的财产权利，胡翠的侵权行为产生的损害持续存在，虽然侵权行为发生时，张志广尚未购买该商品房并取得房屋产权，但张志广在购买16号楼1303号房屋，成为该房屋的所有权人后，有权利请求排除对其房屋所有权的损害。该权利属于物权范畴，只要对房屋的损害结果尚在，房屋的所有权人即可行使。原审判决依张志广取得物权在后而驳回其诉请不当。胡翠作为侵权人，应该对张志广房屋的损害恢复原状。张志广是否按照商品房买卖合同的约定向开发商主张权利与本案无关。胡翠装修前，北京帝豪物业管理有限公司信阳分公司与胡翠签订了《房屋装饰装修管理协议书》、《装修治安消防协议》、《装修承诺书》等协议，履行了告知义务，并且在发现墙体破损后积极查看、联系、协调，已尽到应尽的监督和管理职责，重要的是北京帝豪物业管理有限公司信阳分公司对张志广无侵权行为，故张志广要求北京帝豪物业管理有限公司信阳分公司承担侵权责任的主张不能成立，本院不予支持。张志广请求赔偿延迟收房的经济损失，未提供证据证明，本院不予支持。其请求退换已交纳的物业费、公摊费等，与本案属不同的法律关系，应依据物业服务合同的约定进行主张，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省信阳市平桥区人民法院（2018）豫1503民初4793号判决。二、胡翠于本判决生效之日起十日内，恢复其与张志广共用墙体的原状。三、驳回张志广的其它诉讼请求。一审诉讼费100元，二审诉讼费100元，均由胡翠承担。本判决为终审判决。审判长  陶加峰审判员  文 刚审判员  马 勇二〇一八年十二月三日法官助理高星书记员黄莹莹