重庆市高级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝民终396号上诉人（原审原告，案外人）：重庆市汇龙房地产开发有限公司，住所重庆市永川区汇龙大道7号附1-3号，统一社会信用代码91500118736587684C。法定代表人：魏寿文，该公司执行董事。委托诉讼代理人：舒展，重庆新源律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：恒丰银行股份有限公司重庆分行，营业场所重庆市渝中区新华路278号，统一社会信用代码91500103691245487F。负责人：杨文，该行行长。委托诉讼代理人：叶琴，国浩律师（重庆）事务所律师。委托诉讼代理人：杨银菊，国浩律师（重庆）事务所实习律师。原审第三人（被执行人）：段昌文，男，1954年7月26日出生，汉族，住重庆市江津区。原审第三人（被执行人）：秦宗书，女，1956年7月8日出生，汉族，住重庆市江津区。原审第三人（被执行人）：喻广华，男，1965年7月8日出生，汉族，住重庆市江津区。原审第三人（案外人）：重庆市昌州实业（集团）有限公司，住所重庆市永川区汇龙大道7号附1-3号，统一社会信用代码915001182037979105。法定代表人：魏寿昌，该公司执行董事。委托诉讼代理人：熊巧巧，重庆新源律师事务所律师。上诉人重庆市汇龙房地产开发有限公司（以下简称汇龙地产公司）因与被上诉人恒丰银行股份有限公司重庆分行（以下简称恒丰银行重庆分行）、原审第三人段昌文、秦宗书、喻广华、重庆市昌州实业（集团）有限公司（以下简称昌州实业公司）案外人执行异议之诉一案，不服重庆市第五中级人民法院（2006）渝05民初1134号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月28日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了询问审理。汇龙地产公司的委托诉讼代理人舒展、恒丰银行重庆分行的委托诉讼代理人叶琴、杨银菊,昌州实业公司的法定代表人魏寿昌和该公司的委托代理人熊巧巧到庭参加审理，段昌文、秦宗书、喻广华经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汇龙地产公司上诉请求：撤销原判，改判支持汇龙地产公司的诉讼请求。事实和理由：1.《购房协议》约定的房屋与案涉被执行标的系同一标的物。《购房协议》中载明汇龙地产公司购买的房屋位于“中山商业大厦二楼，靠永津宾馆”的位置，而喻广华在同一地段只有1-1、1-2、1-3三处房产，1-1号房屋已经出售给了王浩，1-2号房屋为永津宾馆使用，汇龙地产公司购买的房屋只能是1-3号房屋。且本案一审庭审中，喻广华确认了《购房协议》约定的房屋就是案涉争议房屋，公安行政部门也出具了证明，一审判决对此没有提及。2.《购房协议》的面积是估算面积，协议签订后，喻广华曾委托测量队将1-3号房屋测绘确定为1-4、1-5、1-6三段，其中1-5号房屋建筑面积为433.67平方米。汇龙地产公司与喻广华曾约定，若1-5号能够单独分户取得房产证，汇龙地产公司可以购买1-5号房屋。因为没有单独分户，因此汇龙地产公司仍然购买的是1-3号房屋，买卖双方就房屋交易不存在争议。3.汇龙地产公司已经向喻广华累计支付了购房款43.5万元，按约定余款应该在房屋过户后才支付。4.汇龙地产公司在案涉房屋被查封前已合法占有房屋。5.本案交易发生在2007年，永川区并未开放房地产权属状况的查询渠道，且涉案房屋原系烂尾楼，在政府主管部门的档案并不完整。汇龙地产公司在买房时没有能力查询到房屋的权属和抵押信息。房屋至今未过户系喻广华隐瞒抵押事实，拖延办理过户，并非汇龙地产公司的错误。恒丰银行重庆分行辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。1.《购房协议》中约定的房产并不能指向案涉争议房屋。公安局出具的说明仅明确房屋所在的建筑原名中山商业大厦。《购房协议》签订时，喻广华在中山商业大厦二楼的房产有1-1、1-2、1-3三处，《购房协议》仅约定所购房产位于中山商业大厦二楼。2.案涉房屋的面积比《购房协议》中约定的购房面积多一倍有余，也能证明所购房屋非案涉房屋。3.《购房协议》签订前，喻广华已经将争议房产抵押给他人，争议房产的权证号、坐落面积等信息具体明确，汇龙地产公司作为专业的房地产公司，自愿签订标的物指向不明的《购房协议》，应承担相应的法律后果。4.汇龙地产公司在购房时候应该查询所购房产的权利状态，并且应当知道抵押状态下过户不能的法律后果。对于争议房产未办理过户，汇龙地产公司存在重大过错。5.汇龙地产公司提交的付款证据大部分是昌州实业公司的付款凭证，两家公司之间没有委托付款手续，昌州实业公司支付的部分款项也未标明用途，不能证明是为争议房产支付的购房款。昌州实业公司发表意见称，昌州实业公司与汇龙地产公司系高度关联公司，正是基于这种关联关系，昌州实业公司代汇龙地产公司支付了案涉房屋的购房款。案涉争议房屋与汇龙地产公司所购房屋系同一房屋，在喻广华交付房屋后，昌州实业公司与汇龙地产公司就将诉争房屋作为办公地点，至今仍在开展经营。银行办理抵押贷款前应该到现场做房屋状况的调查。段昌文、秦宗书、喻广华未发表意见。汇龙地产公司向一审法院起诉请求：1.判决确认重庆市永川区汇龙大道7号附1-3号房屋归汇龙地产公司所有；2.判决停止对重庆市永川区汇龙大道7号附1-3号房屋的执行；3.本案的诉讼费由恒丰银行重庆分行承担。一审法院经审理确认以下事实：2007年4月30日，喻广华（甲方）与汇龙地产公司（乙方）签订《购房协议》，约定：“1、甲方将中山商业大厦二楼，靠永津宾馆约叁佰平方米售给乙方，最后面积以国土部门测绘为准。2、销售单价：每平方米按1600元计算。3、付款方式：甲方交房给乙方时，乙方付甲方人民币贰拾万元正，在2007年12月30日前乙方付给人民币贰拾万元正，余款在2008年12月30日前全部付清。4、在付清余款时甲方应给乙方办理好房屋产权证，费用由乙方负责。……”2007年4月30日，昌州实业公司通过中国农业银行转账存款至喻广华的农行卡（账号XXXXXXXXXXXXXXXXXXX）20万元，喻广华于2007年5月24日出具收到昌州实业公司购房第一笔转款20万元的收条一张。2007年9月13日、10月25日，喻广华先后向汇龙地产公司出具收条、领条各一张，金额分别为2万元、5000元。2007年10月11日，喻广华向昌州实业公司、汇龙地产公司出具收到购房款1万元的领条一张。2007年12月31日、2008年1月24日、10月23日，昌州实业公司先后向喻广华农行卡（账号XXXXXXXXXXXXXXXXXXX）转账5万元、3万元、8万元。2016年9月29日，昌州实业公司出具证明：其基于与汇龙地产公司系关联公司，上述款项中涉及昌州实业公司支付给喻广华的款项系其代汇龙地产公司支付给喻广华《购房协议》中的款项，昌州实业公司自2007年底与汇龙地产公司共同装修入驻《购房协议》所涉房屋进行办公。2016年8月9日，重庆市永川区公安局中山路派出所出具一份证明，载明产权人喻广华在其辖区购买了位于重庆市永川市汇龙大道7号附1-3号门面，后改为重庆市永川区汇龙大道7号附1-3号，该门面座落的建筑原名为中山商业大厦。一审再查明，重庆市永川区国土局不动产登记信息系统输入“喻广华（身份证：XXXXXXXXXXXXXXXXXX）”查询结果显示：“坐落：永川市汇龙大道7号附1-3号、产权证号：H24445号，建筑面积685.36平方米，套内面积598.34平方米”；喻广华曾把该房屋在2006年7月7日至2009年6月25日抵押给江津农村信用合作联社吴滩信用社，在2009年8月26日至2010年8月25日设定抵押给刘雄，该房屋抵押权人为刘雄、抵押人为喻广华的抵押权登记/土地房屋抵押权注销登记（地房）受理时间为2014年1月8日，2013年11月27日恒丰银行重庆分行（抵押权人）与喻广华（抵押人）签订《个人借款最高额抵押合同》，约定抵押人自愿以其名下位于永川市汇龙大道7号附1-3号（权证号：永川市房地证2006字第H24445号）等房屋提供抵押担保，并对上述房屋办理了抵押登记，该房屋抵押权人为恒丰银行重庆分行、抵押人为喻广华的抵押权登记/土地房屋最高额抵押权（地房）受理时间为2014年1月9日。汇龙地产公司提供的营业执照副本（落款日期2015年11月24日）记载的住所、昌州实业公司提供的营业执照副本（落款日期2015年12月7日）记载的住所均为重庆市永川区汇龙大道7号附1-3号。同时，上述两个公司的法定代表人魏寿文、魏寿昌分别是昌州实业公司和汇龙地产公司的股东。一审又查明，恒丰银行重庆分行与段昌文、秦宗书、喻广华金融借款合同纠纷一案，一审法院于2015年7月10日作出（2014）渝五中法民初字第01218号民事判决书：“一、段昌文、秦宗书于本判决生效之日起十日内归还恒丰银行重庆分行借款本金6500000元，并支付利息143649.99元、罚息（罚息以6500000元为基数，从2014年10月1日起，以人民银行同期贷款基准利率上浮30%再上浮50%为标准，计算至本金付清时止）、复利（2014年10月1日前的复利以当月未支付的利息为基数，从次月第一日起算，以借款逾期罚息利率，即约定借款利率7.8%上浮50%，计收复利至借款宣布提前到期之日，从2014年10月1日起，以未付利息143649.99元为基数，按人民银行同期贷款基准利率上浮30%再上浮50%为标准，计算至利息付清时止）；二、段昌文、秦宗书于本判决生效之日起十日内支付恒丰银行重庆分行为本案支付的律师代理费195000元；三、恒丰银行重庆分行对喻广华所有的位于永川市汇龙大道7号附1-2号的房产（权证号：永川市房地证2006字第H244**号）、永川市汇龙大道7号附1-3号的房产（权证号：永川市房地证2006字第H24445号）在本判决第一项、第二项确定的债权范围内享有优先受偿权；四、喻广华对段昌文、秦宗书承担的本判决第一项、第二项确定的给付义务承担连带清偿责任；五、驳回恒丰银行重庆分行的其他诉讼请求。”因段昌文、秦宗书、喻广华未履行上述生效民事判决书所确定的义务，恒丰银行重庆分行向一审法院申请强制执行。一审法院在执行过程中，于2015年12月9日以（2015）渝五中法民执字第1127号执行裁定书及通知，查封了喻广华所有的位于重庆市永川区汇龙大道7号附1-3号（权证号：永川市房地证2006字第H24445号）即本案诉争房屋。嗣后，汇龙地产公司与昌州实业公司向一审法院提出书面异议，请求中止执行案涉房屋；一审法院于2016年10月13日以（2016）渝05执异995号执行裁定书驳回了汇龙地产公司、昌州实业公司的异议请求，汇龙地产公司不服该裁定，遂向一审法院提起本案诉讼。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。因本案系由汇龙地产公司提起的案外人执行异议之诉，本案争议焦点在于汇龙地产公司是否对执行标的物即涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，汇龙地产公司应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。首先，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，本案中恒丰银行重庆分行对本案所涉房屋已经一审法院生效的（2014）渝五中法民初字第01218号民事判决所确定的债权内享有优先受偿权，除非法律、司法解释另有规定，否则法院对汇龙地产公司提出的排出执行异议请求不予支持。其次，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，本案中汇龙地产公司所举示的《购房协议》并不能完全证明其所购买的房屋与本案诉争房屋系同一标的物，且结合汇龙地产公司的起诉意见和喻广华在庭审中的答辩意见，可以认定双方对《购房协议》其中所涉房屋的位置、面积、总价款等重要条款仍存在争议且各执一词，汇龙地产公司也没有举示充分证据证明双方在法院查封之前就此争议内容达成一致意见，并签订有合法有效的与诉争房屋相关的书面补充协议；另一方面，即使汇龙地产公司所购房屋确与本案诉争房屋同一，但是汇龙地产公司所举示的收条、领条及付款凭证及昌州实业公司出具的说明也不能证明已按照《购房协议》约定支付了全部购房款；汇龙地产公司将诉争房屋作为住所也不能当然推定其在法院查封前已合法占有涉案房屋；同时，汇龙地产公司作为专业的房地产公司，在从事房地产交易时理应有较高的注意义务，该公司在2007年与喻广华签订购房合同时按常理不可能不查证涉案房屋的权属、抵押等基本状况，也不可能不知晓因涉案房屋设定抵押可能存在无法办理产权过户登记的交易风险，加之该公司至今既未付清购房尾款，也未充分举示曾经敦促喻广华协助办理产权过户手续的有力证据，故存在一定的过错。汇龙地产公司要求排除执行涉案房屋的诉讼理由不能成立，一审法院不予采纳。综上，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条之规定，判决驳回汇龙地产公司的诉讼请求。案件受理费80元、公告费390元，均由汇龙地产公司负担。本院二审查明：1.喻广华于2007年9月27日将重庆市永川区汇龙大道7号附1-1号房屋所有权转让给了案外人王浩。2.汇龙地产公司在一审庭审中举示了喻广华出具的《说明》，喻广华对该《说明》的真实性予以了认可。《说明》载明喻广华是将案涉1-3号房屋的中段（经原永川市房地产测量队测绘面积为433.67平方米）出售给了汇龙地产公司，因喻广华要将1-3号房屋用于抵押融资无法为汇龙地产公司办理分割过户。3.本案一审2017年5月10日上午9:30-12:00的庭审笔录第8页载明汇龙地产公司代理人陈述：“……在购房协议签订后，第三人喻广华通过房屋土地测绘部门将1-3号房屋分割测绘为1-4、1-5、1-6号，其中1-5号面积是433.67平方米，当时原告与第三人喻广华约定将1-5号房屋过户至原告，因为第三人喻广华的过错将房屋进行了抵押无法办理分割过户，1-3号房屋也无法分割过户，在本案中原告继续按照购房协议的约定购买1-3号房屋。”本院二审对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，汇龙地产公司所购买的房屋系案涉1-3号房屋的一部分，恒丰银行重庆分行提出重庆市永川区汇龙大道7号附1-1号和附1-3号房屋均符合协议对买卖标的物位置的描述，因而《购房协议》的标的物指向不明的抗辩理由不能成立。首先，签订《购房协议》的双方在诉讼中均否认了交易房屋系重庆市永川区汇龙大道7号附1-1号，且喻广华在《购房协议》签订后几个月内就将前述附1-1号房屋转让给了案外人王浩，汇龙地产公司对此从未提出过异议，故《购房协议》中标的物的位置应认定位于重庆市永川区汇龙大道7号附1-3号房屋内。其次，《购房协议》仅约定将中山商业大厦二楼，靠永津宾馆约300平方米（最后面积以国土部门测绘为准）出售给汇龙地产公司。案涉1-3号房屋建筑面积为685.36平方米，与《购房协议》中约定的300平方米面积差距较大，且汇龙地产公司支付房款的情况即使如该公司所述也仅有40余万元，与按约定单价计算出的房屋总价1096576元差距甚大，因此汇龙地产公司提出《购房协议》里标的物是1-3号房屋缺乏相应证据支持，结合喻广华出具的《说明》只是将1-3号房屋的中段出售给了汇龙地产公司以及汇龙地产公司陈述与喻广华曾约定购买1-3号房屋的一部分，认定汇龙地产公司购买的是案涉1-3号房屋的一部分更符合双方签订《购房协议》的真实意思表示。一审法院对该事实未予认定，应予纠正。本案的争议焦点是：汇龙地产公司对位于重庆市永川区汇龙大道7号附1-3号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。依据该规定，汇龙地产公司因不满足该规定的第（四）个要件，故其对诉争房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。事实和理由：根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”之规定，在案涉房屋没有进行分割办证的情况下，物权能否顺利实现变动影响的只是《购房协议》能否履行而不涉及到合同效力，《购房协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，因此是真实有效的。而真实有效的合同并不一定能够履行，案涉房屋未办理过户登记有汇龙地产公司自身的原因。案涉房屋为商业用房，喻广华如要将其分割拆零出售需要向相关部门申请分割办证且得到批准,才能办理相应的权属转移登记。汇龙地产公司作为买房人同时也是房地产开发企业，其对在房屋未进行分割办证的情况下购买房屋的一部分无法办理权属转移登记的基本常识应该知晓，但汇龙地产公司明知案涉1-3号房屋尚未进行分割办证仍贸然与喻广华就1-3号房屋的一部分签订了《购房协议》，忽略了存在的过户登记障碍，对于诉争房屋如不能分割办证是否进行整体转让的问题双方也未有书面的补充约定。案涉房屋至今未办理过户登记显然有汇龙地产公司自身的原因，汇龙地产公司提出执行异议，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除权利执行的第四种情形，对于是否符合该条规定的第二项与第三项情形，本院不再予以评判。一审判决对诉争的1-3号房屋准许执行并无不当。综上所述，汇龙地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实虽有瑕疵，裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由重庆市汇龙房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长 彭 贵代理审判员 黄 巍代理审判员 陈青青二〇一八年四月八日书 记 员 ＸＸ平