四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川13民终3801号 上诉人（原审原告）：邓小东，男，汉族，生于1964年3月7日，住四川省南充市高坪区。 被上诉人（原审被告）：南充中南锦业置业有限公司，住所地：四川省南充市高坪区江安街**金水岸**********。 法定代表人：茅勤。 委托诉讼代理人：邓显峰，四川罡兴律师事务所律师。 上诉人邓小东因与被上诉人南充中南锦业置业有限公司（以下简称中南置业公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省南充市高坪区人民法院（2018）川1303民初2784号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法公开开庭进行了审理。上诉人邓小东及被上诉人中南置业公司的委托诉讼代理人邓显峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人邓小东上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持邓小东的起诉请求；2.本案一、二审诉讼费用由中南置业公司承担。事实及理由：1.一审判决事实认定错误。一审认定中南置业公司向邓小东发出《催签函》的日期为2018年4月8日错误，该《催签函》发出的快递单载明的日期是2018年4月9日，《定金没收告知函》发出的快递单载明日期是2018年6月5日，并非一审认定的2018年4月22日，中南置业公司未按照《认购协议书》约定对《商品房买卖合同》进行公示，且《商品房买卖合同》是格式条款合同，中南置业公司未对格式条款向邓小东尽到提示说明义务，案涉楼盘售价为7200元到7800元，但一审法院未对此作出认定，双方诉争房屋现已出售给第三人；2.《认购协议书》中对付款方式、签订《商品房买卖合同》的履行期限约定为2018年3月30日，而非一审认定的履行期限待定；3.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，合理期限为3个月，本案《催签函》的发出时间是2018年4月9日，邓小东于2018年4月10日收件，《催签函》要求邓小东履行《认购协议书》义务的时间是2018年4月12日前，而邓小东于2018年6月6日收到解除《认购协议书》和《定金没收告知函》，故一审法院认为中南置业公司在合理期限内是错误的，且邓小东不存在不履行认购书的付款义务，拒不到场的行为，在《认购协议书》签订后，中南置业公司与邓小东未就商品房买卖合同的相关事宜协商过，中南置业公司也未给邓小东看阅过格式合同条款；4.一审适用法律错误，本案是商品房销售合同纠纷，内容为解除合同效力纠纷和合同违约赔偿纠纷，应当优先适用合同法的规定，因而一审法院适用《民法总则》是错误的；5、中南置业公司拒不履行《认购协议书》约定的义务给邓小东造成了损失，损失赔偿范围包括因违约造成的损失，也包括预期损失，2018年6月6日，中南置业公司明确表示不履行《认购协议书》并将诉争房产出售给案外人，中南置业公司应当赔偿邓小东包括房价上涨可获得利益、预期损失等；6、一审判决程序违法，一审法院收到邓小东提交的“调查收集证据申请书”与“责令提交证据申请书”后，未按法定程序予以办理而作出判决是错误的。 中南置业公司答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。1.本案是商品房预售合同纠纷，是预约合同纠纷，邓小东和中南置业公司签订了认购协议书，内容是邓小东向中南置业公司认购一套一期2号楼202号商品房，该合同的主要目的是明确预约将来在什么时候签订商品房买卖合同，这是双方初步的书面协议，2018年4月9日中南置业公司发出了《催签函》，要求邓小东4月12日来签约，按照邓小东的陈述，其在4月9日至11日期间，提出修改合同内容，中南置业公司答复商品房买卖合同是由工商管理局指定的示范性文本，在签订的时候，一些项目可以双方约定，因为要网签，对于交付条款和价格、面积、位置等可以协商，除此以外不能选择，中南置业公司进行了解释，但邓小东不能接受，在4月11日就向高坪区人民法院起诉要求中南置业公司履行合同，案件进入了立案受理阶段，直至5月份开庭时，法院告知中南置业公司邓小东因未缴纳诉讼费视为撤回起诉，在7月份的时候，中南置业公司又收到本案一审的起诉状，一审认定事实是客观的；2.本案认定双方对合同条款达不成一致意见不能订立商品房买卖合同，可以视为不归责于双方的事由，对此最高人民法院也有相关判例，故一审判决认定事实正确，适用法律正确。 邓小东起诉请求：1.确认中南置业公司解除合同（即《认购协议书》）无效；2.判令中南置业公司赔偿邓小东损失153，796.8元（一审庭审中变更为164,536.8元）；3、判令中南置业公司双倍返还定金2万元，并赔偿利息损失；4、本案诉讼费由中南置业公司承担。 一审法院查明，2018年3月25日，邓小东（乙方）与中南置业公司（甲方）签订格式化《认购协议书》，约定：乙方认购甲方开发的南充中南漫悦湾项目一期一组团住房一期高层2号楼202号商品房，1、单价6,448.84元，建筑面积107.40㎡，总价692,605.00元（优惠后价款640,919元、单价5,968元）；2、付款方式：首付1万元；3、乙方签订本认购书时，须预付1万元做为定金；4、乙方需于2018年3月30日后（原为前）付清全款或首付款，并携带相关材料与甲方签订商品房买卖合同（甲方公示乙方已阅读同意的商品房买卖合同），同时交还本认购书（定金可抵充房款），否则甲方有权单方面取消乙方购买权，定金不予退还等。其中第4条中的“后”，由邓小东提出将打印的“前”修改为“后”。协议签订当日，中南置业公司向邓小东出具《收款收据》一份“收到定金1万元”。同年4月8日，中南置业公司向邓小东发出《催签函》：要求邓小东按认购协议书约定在4月12日前至中南置业公司“中南漫悦湾”项目售楼处办理签约付款等手续，否则将不予退还定金、另行出售该房屋。同年4月11日，因双方对签订《商品房买卖合同》有关具体事宜未达成一致（邓小东诉称内容），导致未能签订《商品房买卖合同》，在邓小东电话询问下，中南置业公司经办人告知其已逾期，可走司法程序解决。同年4月22日，中南置业公司又向邓小东发出《定金没收告知函》：由于您（指邓小东）未按催签函要求在2018年4月12日前办理签约付款等手续，我司解除与您签订的《认购协议书》、没收您已交纳的定金，并于2018年4月22日起公开销售该房屋。上述函件于同年4月24日经顺丰快递邮寄给邓小东，邓小东于同年4月25日签收。此后，邓小东认为中南置业公司单方解除合同违约，2018年7月31日遂诉至法院，提出前述诉讼请求。 同时查明，案涉房屋中南置业公司于2018年3月23日已取得《商品房预售许可证》（房预售第201802027号）。经关联案件查询，邓小东于2018年4月11日就本案讼争房屋提起诉讼，要求与中南置业公司签订《商品房买卖合同》。一审法院立案后，邓小东未在法律规定的七日期限内预交案件受理费，一审法院作出（2018）川1303民初1406号民事裁定书，裁定按撤诉处理。 一审法院认为，中南置业公司对其开发的“南充中南漫悦湾项目一期”取得商品房预售许可证后，与邓小东签订的《认购协议书》，因双方均无异议，系真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。当事双方对案涉房屋的座落位置、价款等主要内容已协商一致的情况下，关键变为何时付款及付款方式并签订《商品房买卖合同》。由于邓小东提出将认购协议书第4条中打印的“前”修改为“后”，中南置业公司虽予以认可，但导致协议的履行期限待定。在中南置业公司向邓小东发出《催签函》的合理期限内，依据邓小东诉称自认“中南置业公司或以合同不能变更、或不给看阅合同、或要求邓小东签订前期物业服务合同”和中南置业公司辩称“邓小东不履行认购书的付款义务，拒不到场”，双方未就签订商品房买卖合同相关付款事宜达成一致，致使未能签订《商品房买卖合同》。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定，属不可归责于任何一方当事人的事由，因此中南置业公司应当返还邓小东的定金。关于邓小东要求中南置业公司按现行价与原购价的差价赔偿损失问题，纵观本案双方从2018年3月25日签订《认购协议书》起至同年4月11日止，未能就具体签订《商品房买卖合同》达成一致，且邓小东于2018年4月11日向一审法院起诉中南置业公司，已明知协商不成，协议目的不能实现，此期间不存在损失。此后因房地产市场行情变化，房价涨跌，与邓小东预期的损失无法律上的因果关系。故对邓小东的该项请求，不予支持。 综上，为维护社会正常的经济秩序，保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条、第七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决：一、南充中南锦业置业有限公司于判决生效之日起十日内返还邓小东的定金10,000元；二、驳回邓小东的其他诉讼请求。 二审查明的事实与一审查明事实一致。 本院认为，本案争议焦点是邓小东与中南置业公司未签订商品房买卖合同是否存在归责于一方的事由，邓小东的诉讼请求是否应当得到支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。本案中，邓小东与中南置业公司签订《认购协议书》的目的为在订立商品房买卖合同前将部分双方意思表示一致的条款固定下来，并约定后续谈判其他条款直至商品房买卖合同订立，双方的后续谈判是一个相互磋商的过程，如果一方违背公平原则、诚实信用原则或否认认购协议中的已决条款等情形会构成违约并承担相应的违约责任，反之，若双方只是基于各自利益考虑无法就其他条款达成一致的意思表示致使商品房买卖合同不能成立，则属于不可归责于双方的原因。根据双方提交的《认购协议书》第4条载明“乙方需于2018年3月30日前（改为后）付清全款或首付款，并携带相关材料与甲方签订商品房买卖合同……”，该协议对签订商品房买卖合同的具体时间的表述不明确，双方口头约定签订商品房买卖合同的具体时间也陈述不一致，应认定签订商品房买卖合同的具体时间约定不明。中南置业公司向邓小东发出《催签函》要求邓小东于2018年4月12日前办理签约付款手续，邓小东认可其于2018年4月10日收到该函件，并于4月11日与中南置业公司再次进行协商，邓小东主张中南置业公司拒绝给邓小东看阅合同及修改合同条款，而中南置业公司辩称商品房买卖合同已经给邓小东看阅，因邓小东对格式条款内容有异议且认为房屋价格过高未签订合同。在双方对未订立合同原因陈述不一致且均未提供有效证据证明其主张的情况下，应当认定双方未能就签订商品房买卖合同达成一致，即因不可归责于当事人双方的事由导致商品房买卖合同未能订立，故一审法院未支持邓小东提出的双倍返还定金及赔偿损失的诉讼请求并无不当。 对于邓小东提交《调查收集证据申请书》、《责令提交证据申请书》要求中南置业公司提供南充中南漫悦湾项目2号楼202号商品房、10号楼、13号楼、20号楼房屋销售信息相关资料以计算邓小东的损失，因本案双方未签订商品房买卖合同属于不可归责于当事人双方的事由，中南置业公司不存在违约行为，不应向邓小东承担违约责任，故中南漫悦湾项目楼盘房屋销售信息与本案处理无关，对邓小东提出的前述申请不予准许。 综上，上诉人的上诉请求均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3,890元，由邓小东负担。 本判决为终审判决。 审判长  李卫东 审判员  何顺红 审判员  董 行 二〇一八年十二月二十四日 书记员  刘奕汐