成都市温江区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0115民初393号 原告：黄新，女，汉族，1963年12月30日出生，住成都市龙泉驿区。 委托诉讼代理人：李尉，四川汇圣律师事务所律师，一般授权代理。 被告：晁增春，男，汉族，1987年12月18日出生，住西宁市城**。 委托诉讼代理人：何川，四川霖澳律师事务所律师，一般授权代理。 第三人：晁英德，男，汉族，1959年3月15日出生，住成都市温江区。 第三人：成都丰宜居房屋经纪有限公司。住所地：成都市温江区德通桥路**附********。 法定代表人：段丽，经理。 委托诉讼代理人：曹艺灵，男（公司员工），汉族，1879年9月21日生，住成都市温江区，一般授权代理。 委托诉讼代理人：刘昌敏，女（公司员工），汉族，1990年1月4日出生，住四川省筠连县，一般授权代理。 原告黄新与被告晁增春房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月15日立案后，依法适用简易程序，于2018年3月22日公开开庭进行了审理。原告黄新及其委托诉讼代理人李尉、被告晁增春的委托诉讼代理人何川、第三人晁英德、第三人成都丰宜居房屋经纪有限公司（以下简称丰宜居公司）委托诉讼代理人曹艺灵、刘昌敏到庭参加诉讼。本案依法开庭审理，现已审理终结。 黄新向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与被告晁增春之间于2017年8月7日签订的《房屋买卖合同》合法有效；2、判决被告晁增春继续履行《房屋买卖合同》，立即向原告支付并办理温江区房产、温江区德通桥路26号7栋-1层233号房产的所有权及国有土地使用权（不动产物权）变更登记手续；3、判令第三人中国工商银行股份有限公司成都高新技术产业开发区支行注销温江区（权019XXX号、监证030XXXX号）房产的抵押登记手续并协助办理该房产的所有权变更登记；4、判令被告晁增春以1000000元为基数按日5‰向原告支付2017年12月10日至上列房产所有权变更之日期间的违约金；5、本案诉讼费用由被告晁增春承担。2018年1月31日，黄新变更诉讼请求为：1、依法解除原告黄新与被告晁增春之间于2017年8月7日签订的《房屋买卖合同》；2、判决被告晁增春退还原告黄新已交付的定金50000元并赔偿原告黄新支付的居间服务费15000元、公证费1200元、律师费25000元，房产（含车位）涨价损失639900元；3、本案受理费用、保全费用、评估费用由被告晁增春承担。事实及理由：原告黄新因居住需要，通过第三人丰宜居公司了解到被告晁增春欲出售其名下住房（含车位），经实地看房并经第三人丰宜居公司居间服务，原告黄新与第三人晁英德于2017年8月7日就案涉房屋签订《房屋买卖合同》，约定由原告黄新以1000000元的总价金额购买被告晁增春出售的位于温江区的住房（权019XXXX号、监证030XXXX号）及温江区德通桥路26号7栋-1楼233号的车位（权018XXXX、监证031XXXX号、国有土地使用证编号：温国用（2012）第29号），原告黄新在合同签订之日向被告晁增春支付50000元作为购房定金，约定剩余购房款在过户取件完成当日支付。合同签订后，原告黄新如约向被告晁增春支付了50000元定金，第三人晁英德代被告晁增春出具收条1张予以确认。嗣后，因案涉房屋在中国工商银行股份有限公司成都高新技术产业开发区支行处尚有按揭贷款未结清，为履行《房屋买卖合同》约定的结清贷款、办理过户之义务，被告晁增春于2017年10月20日从西宁返还成都，在四川省成都市蜀都公证处就案涉房屋的贷款结算、过户事宜向第三人丰宜居公司员工曹艺灵授权。第三人丰宜居公司员工曹艺灵取得被告晁增春的授权后，陆续办理了案涉房产的按揭款偿还、抵押撤件申请、撤销抵押缴费等工作。2017年12月16日，第三人丰宜居公司先后收到被告晁增春发送至曹艺灵微信及工作单位的《解除授权委托通知书》，单方解除之前的公证委托，案涉房产的抵押权注销登记工作搁浅。为促成原告黄新、被告晁增春之间买卖合同的继续履行，原告黄新及第三人丰宜居公司曾数次与被告晁增春沟通抵押权注销登记、过户事宜。被告晁增春向第三人丰宜居公司分别致函被告晁增春，要求被告晁增春履行合同义务，但至今被告晁增春未作出任何回应。原告黄新于2018年1月31日得知，案涉的温江区德通桥路26号10栋3单元3栋6号（权019XXXX号、监证030XXXX号）房产已被成都市温江区人民法院（2018年）川0115民初633号民事案件的原告严金福申请查封。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二项“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的，不得转让”的规定，申请人黄新购买案涉房屋的合同目的已无法实现。加之，自本案立案且在第三人丰宜居房公司催告后至案涉房产被查封前，被告晁增春仍未履行案涉房产的所有权转移、交付义务，其以实际行动表明不再履行合同义务的意思明确。为此申请人特依据《中华人民共和国合同法》九十四条，《中华人民共和国民事诉讼》的相关规定，提出上列变更请求事项，请予以支持。 晁增春辩称，其并未向黄新明确表示过要解除房屋买卖合同，其要解除的是与丰宜居公司员工曹艺灵之间的委托协议。现在合同中约定出售的房屋被案外人严金福申请查封，以致合同无法继续履行，所以晁增春同意解除与黄新之间签订的房屋买卖合同。当初是由丰宜居公司收取的定金50000元，晁增春也未明确表示过要解除房屋买卖合同以致违约，同时合同中约定了房屋买卖的居间费用由黄新承担，所以应当由中介丰宜居公司退还给黄新。房屋买卖合同中未对产生的律师费用应当由谁负担进行约定，所以律师费用不当然由晁增春负担。房屋买卖合同不能继续履行，是客观情况造成的，不是晁增春主观恶意不愿继续履行，合同中有关于违约金的约定，应当适用违约金条款，而非赔偿损失，同时赔偿损失不能超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，晁增春应承担涨价损失60%-70%的责任，不应承担全部责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年8月7日，黄新与晁增春的委托代理人（办理房屋买卖事项的委托）晁英德（晁增春的父亲）在丰宜居公司居间下签订了《房屋买卖合同》，约定由黄新以1000000元的总价购买晁增春出售的位于成都市温江区的住房（权019XXXX号、监证030XXXX号）及温江区德通桥路26号7栋负1楼233号的车位（权018XXXX、监证031XXXX号、国有土地使用证编号：温国用（2012）第29号）。黄新在合同签订之日支付50000元作为购房定金，晁英德代晁增春出具收条予以确认，并约定剩余购房款950000元在过户取件完成后当日支付。2017年10月19日晁增春在四川省成都市蜀都公证处就案涉房屋的贷款结算、过户事宜向丰宜居公司员工曹艺灵进行授权。《房屋买卖合同》签订之时，涉案房屋和车位在中国工商银行股份有限公司成都高新技术产业开发区支行处尚有按揭贷款未结清而仍然处于抵押中，抵押权人为中国工商银行股份有限公司成都高新技术开发区支行，晁增春于2017年9月11日还清了银行的按揭贷款的全部本息，中国工商银行股份有限公司成都高新技术产业开发区支行出具的个人贷款结清证明。2017年12月4日晁增春向中国工商银行股份有限公司成都高新技术产业开发区支行提交抵押撤件申请书。此外，晁增春通过微信的方式向曹艺灵送达了解除授权委托书：“因本人委托你代理本人办理房屋买卖事宜，现本人依法单方解除对你的授权，之前办理的公证委托书当即失效，自本通知书收到后，你不得以本人名义签订任何文书，否则由你承担所有法律责任”，又于2017年12月16日向丰宜居公司通过邮寄与当日向曹艺灵通过中国邮政邮寄出了解除授权委托通知书的挂号信（ＸＡ02627912363）。且在晁增春向曹艺灵发出解除委托书的微信中，晁增春明确表示不再出售涉案房。 2018年1月25日，黄新因涉及其他房屋买卖合同纠纷案件，案涉房屋被本院查封，2018年1月25日，黄新对涉案房屋申请向本院保全，本院于2018年1月26日将涉案房屋再次进行查封。2018年1月31日黄新向本院提交了房产价值评估申请书，最终确定博文房地产评估造价集团有限公司为评估案涉房屋及其车位的评估机构，2018年3月21日，估价报告书显示估价对象（案涉房屋及其车位）在价值时点的市场价值为1639900元。截止法庭辩论终结前，黄新与晁增春均同意解除双方签订的《房屋买卖合同》，但对解除合同后的结果未达成一致意见。案涉房屋的不动产权由晁增春单独所有。 另查明，2018年1月31日，本院将载有黄新请求解除合同意思表示的变更诉讼请求申请书送达给晁增春。 上述事实，有《房屋买卖合同》、房屋信息摘要、定金收据、个人贷款结清证明、解除授权委托通知书、微信截图、成都市温江区人民法院民事裁定书（案号为（2018）川0115民初633号）、成都市温江区人民法院财产保全情况告知书（案号为（2018）川0115执保51号）、估价报告书、履约通知函、ＥＭＳ快递信息等证据在案佐证，本院予以采信。 本案争议的焦点在于：1、晁增春是否应当向黄新退还定金50000元；2、晁增春是否有义务向黄新赔偿居间服务费用15000元、公证费用1200元、律师费用25000元，房产（含车位）涨价损失639900元。 本院认为，黄新与晁增春签订《房屋买卖合同》时，行为人具有相应的民事行为能力，协议双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，《房屋买卖合同》有效。 关于晁增春是否应当退还黄新已交付的定金50000元的问题。 根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，黄新与晁增春在庭审中都表示愿意解除和同，但对解除合同后的法律后果未达成一致意见。而《中华人民共和国合同法》第九十三条规定的解除合同成就的情况应当包括对合同解除后的法律后果达成一致意见。故，黄新与晁增春的行为不符合上述法律的构成要件，本院不予认可。 《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二项规定：“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的，不得转让”。《中华人民共和国合同法》第一百一十条固定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”。2017年12月16日，晁增春通过微信聊天明确表示不再出售房屋，且在2018年1月25日晁增春因为其他民事纠纷导致涉案房屋被查封，其行为符合上述法律规定的构成要件，晁增春明确表示不履行主要债务且因房屋被查封致使黄新取得房屋及房屋所有权的合同目的不能实现。故，黄新依法享有合同的解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定，黄新于2018年1月31日向本院提交变更诉讼请求申请书，其中第一项诉讼请求为“判决解除原告与被告之间于2017年8月7日签订的房屋买卖合同”，而该申请书于2018年1月31日由晁增春签收。则黄新解除合同的意思表示到达晁增春。故，本院确认黄新解除与晁增春于2017年8月7日签订的《房屋买卖合同》的行为有效。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，黄新解除了与晁增春的《房屋买卖合同》，其可以向晁增春要求退还支付的购房定金50000元。故，本院对黄新要求晁增春退还50000元定金的诉讼请求请求予以支持。 关于晁增春是否有义务向黄新赔偿房产（含车位）涨价损失639900元及房屋评估费损失14000元的问题。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定，因晁增春的违约行为，导致合同无法继续履行。其应当向黄新赔偿可得利益损失。后黄新申请对涉案房屋进行评估，后经黄新与晁增春共同确定委托“博文房地产评估造价集团有限公司”进行评估，评估价为1639900元，与涉案房屋签订《房屋买卖合同》中合同价款1000000元相比，其中房屋差价为639900元。且黄新与晁增春签订房屋买卖合同时间为2017年8月7日，此时正是处于成都市温江区房屋价格迅速上升的阶段，双方都应当能认识与预见房屋价格的上升，故本院对晁增春不能预见房屋价格上升的抗辩不予支持，对黄新要求晁增春赔偿房产（含车位）涨价损失639900元的诉讼请求予以支持。黄新支出的评估费系为查明房屋涨价损失的损失程度所支付的必要的、合理的费用，其提供了相应发票对其实际支出上述费用予以佐证，故，黄新要求晁增春赔偿案涉房屋评估费损失14000元有事实依据和法律依据，本院予以支持。 关于晁增春是否有义务向黄新赔偿居间服务费用15000元、公证费用1200元、律师费用25000元的问题。 根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，黄新未提供证据证明晁增春有义务向其赔偿居间服务费用15000元、公证费用1200元、律师费用25000元的问题，并且合同中并未作明确约定，律师费25000元的支出，并非黄新主张权利必然发生的费用，在当事人对此并无特别约定的情况下，黄新亦未充分证明该损失额与晁增春违约行为之间的直接因果关系。故，黄新要求晁增春赔偿居间服务费用15000元、公证费用1200元、律师费用25000元的诉讼请求没有事实依据和法律依据，本院不予支持。 《诉讼费用交纳办法》第二十九条和四十三条的规定，案件诉讼费的负担问题属于法院决定权范畴，不属于当事人因人身权、财产权引起的实体权利请求范畴，当事人对人民法院关于诉讼费用的决定有异议的，可以向作出决定的人民法院院长申请复核，不得对人民法院关于诉讼费用的决定提起上诉。故，黄新要求晁增春承担诉讼费的诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款，判决如下： 一、确认黄新与晁增春于2017年8月7日签订的《房屋买卖合同》于2018年1月31日解除； 二、晁增春于本判决生效之日起十五日内退还黄新购房定金50000元； 三、晁增春于判决生效之日起十五日内向黄新支付房屋差价损失639900元、评估费损失14000元； 四、驳回黄新其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取6900元，保全申请费5000元，共计11900元，由晁增春负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  魏义欢 二〇一八年四月二十七日 书记员  陈卓婷