云南省宁洱哈尼族彝族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）云0821民初154号 原告：兰金，男，1978年1月9日生，汉族，个体户，四川省泸州市人，住宁洱哈尼族彝族自治县。 被告：代彪，男，1973年2月13日生，个体户，住宁洱县。 委托诉讼代理人：周晓云，云南国力律师事务所律师，特别授权代理。 原告兰金与被告代彪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月15日立案后，依法适用简易程序，于2018年4月17日公开开庭进行了审理。原告兰金、被告代彪及其委托诉讼代理人周晓云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告兰金向本院提起诉讼请求：请求宁洱县人民法院依法判令：l、被告承担违约责任，返还收取原告门面房租36000元。2、被告赔偿原告门面房屋装修费80000元。3、被告赔偿原告停业期间（3个月）减少的营业收入损失10000元／月×3个月=30000元。4、商铺存放货物霉变损坏损失30000元。以上1、2、3、4项合计176000元。5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年3月9日，原被告在磨思高速普洱隧道服务区，被告出租商铺门面给原告、被告收取门面房租36000元，后原告投资装修门面房屋80000多元，2018年1月3日，被告强行封堵了商铺场地出入通道，导致原告停业，造成原告严重财产和经济损失。以上事实的发生，是在2017年3月份，被告明知该服务区马上要拆除改造建设，原告不知情状况下，被告隐瞒事实真象，恶意忽悠欺瞒原告承租其商铺，导致原告遭受房屋装修投资损失和停业损失，被告存在过错，应由被告承担过错责任，赔偿原告的投资损失等项费用共176000元，对此，原告特向宁洱县人民法院起诉，请求法院查明事实，公正判决。 被告代彪辩称：首先，原告的诉讼请求无事实、法律依据，请人民法院依法给予驳回。答辩人作为开发商，承建、经营、承包了普洱磨思高速公路开发经营有限公司普洱隧道停车区工程。答辩人与原告2017年3月约定，由原告承租答辩人5号、6号门面共2间用于早点及土特产经营，约定租金每间每年36000元，合计72000元，双方未签订任何租赁合同。交付使用后，原告一直能正常经营。应云南省人民政府及省交通厅要求，云南省各州市需对省内各高速路实行服务设施整治提升改造工程，答辩人自2018年1月3日起至2018年3月12日多次收到《普洱磨思高速公路开发经营有限公司关于完成普洱隧道停车区补偿及搬迁的通知》（以下简称：补偿及搬迁的通知），该通知要求在2018年3月14日前商户须全面搬离停车区。考虑原告的权益，答辩人告知原告需配合搬离至服务区后仓库，等服务区提升改造完成后再回迁，并送达了相应的《通知》。但原告却提出种种不合理的要求予以拒绝。因此，答辩人认为：1、普洱隧道停车区改造属于省政府拆迁改造行为，是在原、被告合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。类似自然灾害、如台风、地震、洪水、冰雹及政府行为，如征收、征用等。涉案停车区政府改造符合法律规定不可抗力特征。再则，停车区改造属于对公益场地的完善改造，身为我国公民应当配合和支持，因此答辩人不应当承担相应的法律责任。恳请人民法院依据事实结合相关法律规定，驳回原告违约金、停业损失的诉求。2、答辩人与原告口头约定一年租赁期已届满，依据双方先交租后使用的原则，双方属于不定期租赁的事实，恳请人民法院考虑公平、诚实守信原则，驳回原告所有的诉求。3、关于装修费80000元、停业损失30000元、货物损坏损失30000元的诉请，双方无任何合同补偿、赔偿的约定，本诉原告装修80000元的说法无任何事实依据，本诉原告也不能提供有效的证据予以证明，请人民法院予以驳回。其次，答辩人认为，原告需支付尚未支付的租金36000元。依据事实，原告使用了答辩人5、6号商铺两间，应当按照双方约定支付租金72000元，但本诉原告只支付了一间门面的租金36000元，剩余36000元一直不肯支付，据上述事实，结合相关法律规定，人民法院应当判令其支付剩余的商铺租金。综上所述，本案答辩人一直考虑到各承租人的利益，并承诺改造完成后给予各承租人回迁的承诺，也与各承租人进行了真诚的协商，涉案停车区承租人基本和答辩人达成了一致，完成了搬迁。但原告却考虑以此获得非法利益。基于上述事实，恳请人民法院驳回原告各项诉讼请求，并支持答辩人要求原告支付剩余租金的请求，以维护法律的尊严和保护答辩人的合法利益。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告向本院提交以下2组证据： 1.收条1份，欲证明2017年3月29日被告已收到原告支付被告房租费36000元。 被告质证意见：没有异议，可以说明原告使用两个门面，只交付了一格租金的事实。 2.拆房子的照片10张（原告手机出示照片），欲证明原告还没有搬走，代彪个人行为拆除了原告的房子，2018年3月2日报警过，同心派出所到过现场。 被告质证意见：三性均认可，证明目的不认可，无法证明房子是代彪拆除的。 被告向本院提交3组证据： 1.普洱磨思高速公路开发公司文件4份，欲证明普洱磨思高速公路开发公司接到省政府的文件，要求整治服务区，多次给代彪下过通知要求搬离服务区，搬迁是属于不可抗力的事实。 原告质证意见：对真实性不认可，2018年1月3日隧道口就封了，文件是2018年1月5日才通知，这是不可能的，施工队12月份就来了，只是没有动工。 2.代彪发的通知1份，欲证明被告2018年2月27日告知原告搬离仓库，被告已尽到告知义务。 原告质证意见：没有收到过，代彪是贴在门上，当时隧道口已经封了，原告没法生活，只是偶尔过去，过年就回家了，代彪贴通知的时候原告不在，没有看见，直到代彪通知原告房子被拆除了，原告才到现场去的。 3.照片4张，欲证明被告贴通知的位置，粘贴的位置是很显眼的。 原告质证意见：照片是事实，但是贴通知的时候原告不在，到2018年3月2日到店铺时，通知并不在，原告没有看见。 本院认为，对原告提交的1、2组证据及被告提交的1、2、3组证据，来源真实、合法，与本案有关联，本院予以采信。 经庭审和质证，本院确认如下法律事实： 被告代彪作为开发商，承建、经营、承包了普洱磨思高速公路开发经营有限公司普洱隧道停车区工程。由被告投资建盖钢架结构的房屋共48格门面用于出租。被告与原告2017年3月27日约定，由原告承租被告7号门面用于早点及土特产经营，约定租金每间每年36000元，双方未签订任何租赁合同，其他事宜未作约定。2017年3月29日，原告支付一年的租金36000元给被告。门面交付使用后，原告一直能正常经营。2017年8月，原告又从他人手里转租另一格5号门面，原告自称，转租费86622元。原来的承租费已付被告20000元租金，欠16000元租金。该16000元租金也一同转给原告。2016年1月，云南省人民政府及省交通厅要求，云南省各州市需对省内各高速路实行服务设施整治提升改造工程，被告自2018年1月3日起至2018年3月12日四次收到《普洱磨思高速公路开发经营有限公司关于完成普洱隧道停车区补偿及搬迁的通知》（以下简称：补偿及搬迁的通知）。该通知要求在2018年3月14日前商户须全面搬离停车区。待新建房屋盖好后可以回迁。同时被告在服务区后面建盖400平方米仓库给租房人临时堆放货物。被告告知原告需配合搬离至服务区后仓库，等服务区提升改造完成后再回迁，并于2018年2月27日将搬迁通知张贴于各租户门口。但原告未能搬离。2018年1月3日，隧道口封闭，开始拆除房屋及改造。施工队由高速公路开发经营有限公司安排。原告是否能回迁未能与被告协商一致。现原告以被告明知该服务区马上要拆除改造建设，原告不知情状况下，被告隐瞒事实真象，恶意忽悠欺瞒原告承租其商铺，导致原告遭受房屋装修投资损失和停业损失，被告存在过错，应由被告承担过错责任为理由，要求被告赔偿原告的投资损失等项费用共176000元。被告认为，普洱隧道停车区改造属于省政府拆迁改造行为，是在原、被告合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，不是被告原因造成，要求驳回原告诉讼请求。并返还原告另租赁一格的门面租金36000元。 本院认为，房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的合同。房屋租赁主要包括居住用房的租赁和经营用房的租赁。本案双方未订立书面房屋租赁合同，系口头约定。约定租金36000元，租期一年。《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”。本案双方未签订书面房屋租赁合同，属于不定期租赁。房屋交付使用后，原告一直能正常经营。导致双方不能继续履行合同，是因为云南省人民政府及省交通厅要求，云南省各州市需对省内各高速路实行服务设施整治提升改造工程。2018年1月3日起至2018年3月12日，普洱磨思高速公路开发经营有限公司四次下发文件给被告，要对出资房屋拆迁、搬迁及改造。被告于2018年2月27日将搬迁通知张贴于各租户门口。被告已履行告知义务。导致双方不能履行合同是因为普洱磨思高速公路开发经营有限公司依据上级机关要求对高速路服务区进行服务设施整治提升改造，不是双方的过错造成。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案属于该条第一项规定的，因不可抗力致使不能实现合同目的。合同应该解除。现原告也明确表示不愿意回迁，不继续租赁房屋。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”。合同解除后，可以部分或者全部免除责任。被告在本案中无过错，不承担责任。原告要求被告承担违约责任，返还收取原告门面房租36000元，赔偿原告门面房屋装修费80000元，赔偿原告停业期间（3个月）减少的营业收入损失10000元／月×3个月=30000元及商铺存放货物霉变损坏损失30000元，合计176000元的诉讼请求，无证据证实，本院不予认定。原告要求被告返还收取原告门面房租36000元的诉讼请求，因原告房屋已租赁到2018年2月，且被告在本案中无过错不承担责任，原告该诉讼请求系不合理要求，本院不予支持。被告要求原告退还原告转租的5号门面的租金36000元的问题，系另一法律关系，应由原、被告与另一承租人协商处理。 根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条第二款、第六十四条第一款、第六十五条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告兰金诉讼请求。 案件受理费3820元，依法减半收取1910元，由原告兰金承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。 审判员  胡文华 二〇一八年四月二十四日 书记员  陈 宁