北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0112民初16277号原告：耿秀霞，女，汉族，北京市通州区村民。原告：耿秀静，女，汉族，住北京市通州区。原告：耿秀杰，女，汉族，住北京市通州区。三原告共同委托诉讼代理人：马骋，北京市易行律师事务所律师。被告：海明阳君，男，回族。被告：吕金杰，男，汉族，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：张盟（被告吕金杰之妻），住北京市顺义区。委托诉讼代理人：薛韬，北京市开创律师事务所律师。原告耿秀霞、耿秀静、耿秀杰（以下分别简称姓名，合称三原告）与被告海明阳君、吕金杰（以下简称姓名）确认合同无效纠纷一案，本院于2018年5月3日立案后，依法适用普通程序，于2018年9月11日、2018年9月27日公开开庭审理了本案。三原告及其共同委托诉讼代理人马骋，吕金杰及其诉讼代理人张盟、薛韬，海明阳君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。三原告向本院提出诉讼请求：1.确认海明阳君与吕金杰签订的关于北京市通州区东营前街X号楼3层332号房屋的《存量房屋买卖合同》无效；2.诉讼费用由海明阳君、吕金杰负担。事实与理由：案外人耿维良（以下简称姓名）与案外人于树兰（以下简称姓名）系夫妻关系。耿维良于1998年购买位于北京市通州区东营前街X号楼3层332号房屋（以下简称332号房屋），并于1999年10月14日取得房屋产权证书。2009年10月27日，于树兰去世，于树兰去世后332号房屋产权证书一直存放在耿秀杰处。2010年10月1日，耿维良书写字据一份，载明其自愿放弃332号房产，并将其名下332号房产属于自己的部分由其三个女儿继承。2015年5月28日，耿维良与海明阳君签订了《存量房屋买卖合同》，在签订合同时耿维良明知332号房屋涉及我们的利益，且我们不同意将房屋卖于海明阳君，仍与海明阳君以1000000元的价格签订买卖合同。之后海明阳君以950000元的低价将332号房屋卖于吕金杰，并于2016年3月28日办理了房屋产权转移登记手续。2016年我们与耿维良、海明阳君确认合同无效纠纷一案诉至北京市通州区人民法院，该院作出（2016）京0112民初11898号判决，确认耿维良与海明阳君签订的332号房屋买卖合同无效。海明阳君无权处分我们的不动产，为维护我们的合法权益，故诉至法院。海明阳君辩称，我与耿维良签订房屋买卖合同时，耿维良承诺该房屋系其个人所有，耿维良系无力偿还欠款，才将房屋出售给我，因此，在我与吕金杰就332号房屋签订的《存量房屋买卖合同》时，我认为我对该房屋有合法的所有权，而吕金杰亦按照双方协商向我给付了购房款1450000元，因此，该合同是有效的，故不同意三原告的诉讼请求。吕金杰辩称，双方签订的《存量房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，我实际向海明阳君支付了1450000元的购房款，并将房屋过户至我名下，我是善意取得332号房屋的，故不同意三原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：耿维良与于树兰系夫妻关系，二人共生育三个女儿，即本案三原告。1998年耿维良购买332号房屋。1999年10月14日，北京市通州区房屋土地管理局为耿维良办理了房屋产权证书。2009年10月27日，于树兰去世。于树兰去世后，332号房屋产权证书一直存放在耿秀杰处。2010年10月1日，耿维良书写字据一份，载明：我自愿放弃继承于树兰通州区玉带河大街XX号楼332号房产，并将我名下通州区玉带河大街XX号楼332号房产属于我的部分由三个女儿继承。2015年5月28日，耿维良与海明阳君签订《存量房屋买卖合同（自行成交版）》（合同编号：CWXXXXX），约定耿维良将332号房屋以1000000元的价格出售给海明阳君。当日，双方办理完毕332号房屋的产权变更登记手续，将该房屋登记至海明阳君名下。2015年12月，海明阳君将332号房屋于中介公司处登记。2016年2月28日，海明阳君与吕金杰之前妻张盟（以下简称姓名）以微信聊天形式洽商买卖332号房屋的看房等事宜。2016年3月2日，吕金杰及张盟至332号房屋协商看房事宜并商定该房屋的价款为1450000元及过户时间等事项。当日，吕金杰按照海明阳君指示，向案外人葛寅虎名下账户转账130000元，双方说明该130000元为房款的一部分。2016年3月3日，吕金杰与张盟复婚。2016年3月4日，吕金杰与张盟签订《离婚协议书》，双方办理离婚登记。《离婚协议书》载明：男方吕金杰与女方张盟，于2016年3月3日登记结婚，因感情不和自愿离婚；婚后共同财产，个人衣物归男方，位于北京市顺义区宾****楼3门202，面积61.1平米及通州区吉祥园X号楼6层461，面积56.43平米房产共两套归女方。由此，吕金杰获得在北京市通州区购买商品房的资格。2016年3月9日，吕金杰向海明阳君名下账户转账120000元，双方通过微信聊天确认吕金杰已经支付购房款共计250000元。2016年3月24日，吕金杰按照海明阳君指示，向案外人李某（以下简称姓名）名下账户分6笔转账共计1160000元，同时办理332号房屋的解除抵押登记手续。2016年3月27日，吕金杰向海明阳君名下账户转账40000元。至此，吕金杰共计向海明阳君支付购房款1450000元。2016年3月28日，海明阳君与吕金杰签订《存量房屋买卖合同（自行成交版）》（合同编号CWCCCCC），约定：海明阳君将332号房屋以950000元的价格出售给吕金杰。同日，双方签订《存量房交易结算资金自行划转声明》，并办理完毕332号房屋的产权变更登记手续，将该房屋登记至吕金杰名下。2016年3月28日，本案三原告诉至本院，要求确认耿维良与海明阳君签订的房屋买卖合同无效。本院于2016年11月16日作出（2016）京0112民初11898号民事判决书，判决耿维良与海明阳君签订的《存量房屋买卖合同》（合同编号：CWXXXXX）无效。该判决现已生效。2017年2月4日，本案三原告诉至本院，要求确认海明阳君与吕金杰签订的房屋买卖合同无效。该案审理过程中，本案三原告申请对332号房屋进行财产保全，本院依法对该房屋进行了查封。后本院于2017年11月23日作出（2017）京0112民初3003号民事判决书，判决海明阳君与吕金杰签订的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》（合同编号CWCCCCC）无效。后吕金杰不服该判决，上诉至北京市第三中级人民法院，后该院作出（2018）京03民终965号民事裁定书，裁定撤销本院（2017）京0112民初3003号民事判决，发回本院重审。始有本案。庭审过程中，吕金杰向本院提交其本人或张盟与海明阳君的完整微信聊天记录以及资金往来记录，并申请证人李某出庭作证，以证明其与海明阳君就332号房屋的交易过程。根据李某的陈述，海明阳君于2016年1月认识李某，后以332号房屋为抵押向李某借款，后海明阳君、吕金杰、李某于2016年3月24日办理完毕吕金杰代海明阳君向李某转账用以办理332号房屋的解除抵押登记手续。本案审理过程中，经本院委托，北京宝孚房地产评估事务所有限公司就332号房屋的市场价值进行评估，后北京宝孚房地产评估事务所有限公司作出北京宝孚【2018】估（房）字第084号房地产估计报告，结论为：332号房屋于2016年3月2日的市场价值为1700300元。本院认为，根据法律规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。无处分权人将不动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产的所有权：（一）受让人受让该不动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产依照法律规定已经登记。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，根据本院作出的生效判决，耿维良与海明阳君之间就332号房屋签订的买卖合同系无效合同，故海明阳君再行将332号房屋卖于吕金杰，属于无处分权人处分他人财产的行为。但在海明阳君向吕金杰出售332号房屋过程中，吕金杰向海明阳君名下账户，或者按照其指示向他人名下账户转账共计1450000元用于支付购房款，该款项数额符合法律规定的以合理的价格转让的情形，且双方已经依照法律规定办理完毕该房屋的产权变更登记手续，将该房屋登记至吕金杰名下。关于吕金杰受让332号房屋时是否为善意，吕金杰向本院提交了其本人或张盟与海明阳君的完整微信聊天记录以及资金往来记录、证人证言等证据以证明其交易过程，经审查上述证据，本院认为，上述证据就其购买332号房屋的洽商、交易过程形成了完整的证据链，足以认定其受让332号房屋时是善意的。综上，吕金杰善意取得332号房屋的所有权。现三原告未提供证据以证明海明阳君与吕金杰签订的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》（合同编号CWCCCCC）存在法律规定应属无效的情形，故对其要求确认该合同无效的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，故三原告要求确认海明阳君与吕金杰签订的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》（合同编号CWCCCCC）无效的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告耿秀霞、耿秀静、耿秀杰的诉讼请求。案件受理费13300元，由原告耿秀霞、耿秀静、耿秀杰负担（已交纳）。评估费5400元，由原告耿秀霞、耿秀静、耿秀杰负担，于本判决生效之日起七日内交纳。保全费5000元，由原告耿秀霞、耿秀静、耿秀杰负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  钱 笑人民陪审员  陈奎梅人民陪审员  陈晓燕二〇一八年十二月十日法官 助理  孙洪旺书 记 员  李宇萌