山东省聊城市东昌府区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁1502民初1657号原告：济南聚隆房地产经纪有限公司聊城分公司，住所地聊城市兴华西路中通时代豪园**楼108商铺。法定代表人：贾海明，总经理。委托诉讼代理人：李国栋，聊城东昌援众法律服务所法律工作者。被告田婷婷，女，1991年6月19日出生，汉族，居民，住聊城市东昌府区。委托诉讼代理人：石陈荣，山东智祥律师事务所律师。原告济南聚隆房地产经纪有限公司聊城分公司（以下简称聚隆公司）与被告田婷婷居间合同纠纷一案，本院于2018年2月26日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告聚隆公司委托诉讼代理人李国栋，被告田婷婷及其委托诉讼代理人石陈荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付中介服务费26000元及逾期履行违约金（计算至判决生效之日止）；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告系房地产中介服务公司。被告田婷婷委托原告购买案外人秦承冬名下的位于东昌府区古楼街道办事处东昌西路水城嘉苑小区的房产。经原告居间介绍，被告田婷婷与秦承冬于2018年1月27日签订房屋买卖合同，该合同约定被告田婷婷承担中介佣金。被告田婷婷于当日向原告出具了欠佣金26000元的欠条，并写明了违约金。但被告现拒不支付。被告田婷婷辩称：一、原告在本案中没有促成合同履行，依法不能收取费用。本案原、被告以及第三方秦承冬共同签订的《房屋买卖合同》在合同性质上看属于居间合同，不是正式的买卖合同。2018年1月27日三方签订的《房屋买卖合同》的内容充其量属于房地产买卖的意向性约定，不能视为正式的房地产买卖合同。根据合同法第四百二十七条的规定“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用”。因此，原告未促成房屋买卖合同的正式签署，依法不得收取报酬。二、本案原告的居间行为存在重大瑕疵，依法不应支持高额的佣金费用。在房屋交易过程中，原告未尽到一个房地产经纪人应尽的责任和义务，致使涉案房产存在诸多无法交易的情况。比如：房屋一上午无阳光照射，此情况当时原告和房东均未说明。原告并未带被告去看房,也未在看房单上签字，不符合合同条款中第十条违约责任中第8条的特别约定。而且聊城市房产交易中心对房产证不满两年的房屋进行限制买卖，该房屋后期存在87000元的大税，之前原告未详细说明，只说有20000元的契税及个人增值税。最终被告未与出卖方进行交易，原告也未提供后续服务。现房屋已被房东秦承冬卖给他人。被告未提供证据证实其从事居间活动花费了多少必要费用。三、《房屋买卖合同》属于居间合同，被告提供的欠条与三方签订的合同约定的报酬条款相冲突而无效。根据合同法的规定，原告只有在促成被告与第三人房屋买卖合同正式签署后，才有权要求支付报酬。三方签订合同后，原告要求被告在其单方提供的“欠条”上填写数字和签名表示愿意接受该欠条的约束。原告声称负责办理过户手续，合同约定支付中介费20000元与后期过户手续费、银行贷款费用6000元，总计26000元。但在第二天与中介商议过户手续费及贷款费用由被告自己完成，6000元费用不予支付，中介费用总计18000元。另，该欠条性质属于原告单方制作的确认书，原告未履行基本居间义务，却要求被告支付居间报酬甚至违约金，这种行为明显属于“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任排除对方主要权利的”，该欠条无效。四、合同签订后，由于住房限购政策的实施而导致买方和符合限购政策无法办理房屋所有权变更登记，进而终止交易，依法不应支持高额的佣金服务费。原告故意隐瞒真实情况，违规操作，恶意促成买卖双方订立合同，如果房屋买卖合同不能履行，严重损害委托人利益的，对居间人请求委托人支付报酬的，不予支持。综上，应依法驳回原告的诉求。原告围绕诉讼请求依法提交如下证据：1、房屋买卖合同一份，拟证明2018年1月27日被告以原告与案外人秦承冬签订房屋买卖合同，并于当日被告支付定金20000元，三方就中介佣金进行了约定。2、被告2018年1月27日被告出具的欠条一份，拟证明经双方协商中介佣金为26000元，并于2018年1月28日前一次性付清。被告对以上证据的真实性无异议，但对其证明内容有异议。合同第六条约定佣金按房屋成交价格的2％收取，无论是按双方实际交付的20000元还是按总房款105万元为基数计算都达不到欠条约定的26000元。该欠条是在合同签订后按原告要求填写，合同签订第二天又对该数额进行了调整。因该欠条系买卖合同有从合同，现主合同已解除，从合同约定内容应为无效。买卖双方系自愿解除合同，不存在违约状况。原告并未带被告看房，未履行中介服务。被告提交录音光盘及整理材料一份，拟证明欠条中的26000元不是被告的真实意思表示，与被告工作人员对金额进行了变更。原告对该证据有异议，认为无法证实真实性。经审核以上证据，并结合双方当事人的陈述和质证意见，本院对事实确认如下：2018年1月27日，原告（丙方）与被告（乙方）及房屋出卖方秦承冬（甲方）签订了房屋买卖合同，该合同约定甲方自愿出售位于聊城市东昌府区古楼办事处东昌西路水城嘉苑小区8号楼2单元4层242，成交价格为430000元，甲方承担原房产证的契税发票，乙方承担过户费用及中介佣金；并约定违约责任：甲方违约需双倍支付乙方定金并支付丙方佣金，乙方违约定金及丙方佣金不退。同日，被告向原告支出具欠条一份，载明：“欠条2018年1月27日欠聚隆房产（佣金）金额（￥26000元）（大写）贰万陆仟元于2018年1月28日前一次性付清，每逾期一日按欠款额的10％支付违约金。”合同签订后，被告以原告居间行为存在重大瑕疵为由，未履行合同。本院认为：本案系居间合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”第四百二十六条规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。”根据上述法律规定，居间人是为委托人与第三人进行民事法律行为报告信息机会或提供媒介联系的中间人，只负责向委托人报告订立合同的机会或者为委托人与第三人订立合约居中斡旋，传达双方意思，提供媒介联系，起牵线搭桥的作用。本案原告已经促成被告与第三方的房屋买卖合同的成立，原告已经履行了提供订立合同媒介的义务，被告也应该履行支付居间报酬的义务。被告虽称涉案房屋存在重大瑕疵未予购买，但仍应履行合同中的承诺，向原告支付佣金及违约金。根据被告提交的录音资料可知，26000元包括中介佣金和贷款服务费，中介佣金是18000元。因涉案房屋未成交，因此，原告仅能主张中介佣金18000元。关于违约金，约定过高，应调整为按中国人民银行同期贷款基准利率支付主张。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条之规定，判决如下：一、限被告田婷婷于本判决生效后五日内支付原告济南聚隆房地产经纪有限公司聊城分公司佣金人民币18000元。二、限被告田婷婷于本判决生效后五日内支付原告济南聚隆房地产经纪有限公司聊城分公司因18000元而产生的违约金（自2018年1月28日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算至实际还款之日止）。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费450元，由原告济南聚隆房地产经纪有限公司聊城分公司承担138元，由被告田婷婷承担312元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。审 判 长  李 莉审 判 员  姚 娟人民陪审员  刘广民二〇一八年四月二十七日书 记 员  金晓彬