浙江省金华市婺城区人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0702民初02180号原告：金华市婺城区新和苑小区业主委员会，住所地金华市婺城区新狮街道道南街139号。法定代表人：施健航，主任。委托诉讼代理人（特别授权）：郭涛，浙江志春律师事务所律师。被告：徐佩文，女，1979年3月30日出生，汉族，住金华市婺城区。原告金华市婺城区新和苑小区业主委员会与被告徐佩文物业服务合同纠纷一案，本院于2018年2月11日立案受理，依法由审判员李良军适用简易程序于2018年4月9日公开开庭进行了审理。原告金华市婺城区新和苑小区业主委员会的委托诉讼代理人郭涛，被告徐佩文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金华市婺城区新和苑小区业主委员会向本院提起诉讼，请求判令：1、被告支付2017年5月1日至2018年4月30日的物业服务费2530元，并支付滞纳金182元（暂算至2018年1月23日，以后按日万分之五计付至实际履行之日止）；2、被告支付律师代理费800元；3、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年4月，金华市新和苑小区经业主大会讨论并通过了《新河和苑小区业主公约》，公约明确约定：本公约对本物业内全体业主、非业主使用人均具有约束力；本小区采用业主自治方式对小区进行管理。小区不采用传统物业公司收费模式，而是采用业主大会自主收缴、自主管理物业费模式。同时公约还约定：2017年度物业费规定缴纳期限为2017年8月31日前。对欠缴物业服务费用、停车管理费用等各项费用的业主、非业主使用人，经催缴仍不缴纳的，按每日万分之五收取滞纳金，业委会有权代表业主大会提起诉讼，追究拒缴业主责任，产生的诉讼费、执行费、律师费等一切费用由该业主承担。公约实施后，原告于2017年4月开始按公约自主管理。原告多次向被告催缴，被告均怠于支付。被告徐佩文辩称：本被告已于2018年4月7日缴纳物业费1771元，故不存在不缴纳物业费，也不存在逾期交费的情况。本被告不住在新和苑小区，新和苑小区6幢6单元201室的房屋也一直空置，故被告对小区公约内容不清楚，本被告也未参与小区业委会投票等事项。对于业主公约中规定2017年8月31日前要缴纳2017年度物业费，否则要承担律师费、违约金等内容属重大事项，应当事先通知到本被告，但原告未曾通知到被告。而且按照相关规定，物业公司一次预收物业费不得超过6个月，故业主委员会的规定内容也是不合法的。综上，请求法院驳回原告不合理的诉讼请求。原告围绕诉讼请求向本院提交证据材料有：1、业主委员会成立备案表、业主委员会备案通知书、新和苑小区业主公约、物业费收费方案及收费标准各1份，证明新和苑小区实行业主自主管理，通过业主公约形式确立收费标准、时限及违约责任等内容，同时原告作为依法选举产生的小区业主自治组织，具有代表全体业主收费的资格；2、委托代理合同及发票各1份，证明原告为实现债权支出律师代理费800元；3、不动产权属查询结果单1份，证明被告系新和苑小区6幢6单元201室业主及该房屋建筑面积情况；4、物业费催缴通知照片1张，证明原告已在业主门口张贴通知向被告催缴物业费。被告徐佩文未向本院提交证据材料。在庭审中，原、被告进行了举证、质证，本院也依法对原告上述证据进行了审核，现具体认证如下：1、对原告提交的业主委员会成立备案表、业主委员会备案通知书、新和苑小区业主公约、物业费收费方案及收费标准，被告对其真实性无异议，但认为被告未入住新和苑小区，也未曾参加选举对相关公约内容不清楚。本院认为，原告作为新和苑小区一届业主委员会系经业主合法选举产生，并经有关部门备案，同时业主公约也是经业主大会讨论通过，经审核其票数也是符合法定要求，故业主公约对全体业主具有约束力。被告以其不知情为由否认其效力缺乏依据。故本院对该组证据的证明力予以确认。2、对原告提交的委托代理合同、发票、不动产权属查询结果单，被告无异议。本院经审核，认为上述证据具有真实、合法、有效性，且足以证明其待证事实，本院确认上述证据的证明力。3、对原告提交的物业费催缴照片，被告认为，其未曾入住，故未曾看见张贴的通知。本院认为，由于该照片打印件无法全面反映所涉及房产位置，且被告对其有异议，故本院对该证据的证明力不予确认。根据本院确认证明力的上述证据及到庭当事人当庭陈述，本院确认本案事实如下：2017年4月17日，位于金华市婺城区新狮街道道南街139号的新和苑小区召开业主大会，选举产生了以施健航为主任的新一届业主委员会，同时在该次业主大会上也讨论通过《新和苑小区业主公约》，该公约明确约定，本小区采用业主自治方式对小区进行管理，业主委员会作为业主大会执行机构，负责执行业主大会决议，并负责小区日常管理事项，对小区物业费采用业主大会自主收缴、自主管理物业费模式。在该公约中也明确，2017年度物业费规定缴纳期限为2017年8月31日前，2018年起，每个年度的物业费规定缴纳期限为当年的6月30日前，对欠缴物业服务费用、车位管理费等各项费用的业主、非业主使用人，业主大会授权业委会负责催缴，业委会也可以委托物业服务企业催缴，对于拒不缴纳的，在规定期限内未缴纳的，按每日万分之五收取滞纳金。超规定的缴纳期限三个月以上的，业委会有权代表业主大会提起诉讼，追究拒缴业主责任，产生的诉讼费、执行费、律师费等一切费用由该业主承担等内容。2017年6月1日，原告根据公约要求在该小区公布《新和苑小区物业费收费方案及收费标准》，明确2017年度物业费标准为1.00元/月/平方米，对空置房按应收标准的70%交纳，物业服务期限为2017年5月2日至2018年4月30日，预收期限为一年，2017年度物业费从2017年6月10日开始收取，收缴期为一个月，2017年7月10日至2017年8月10日为催缴期，2017年8月10日以后上缴物业费属延期缴费，需交滞纳金，收取标准为日万分之五，超规定期限三个月以上的，业委会有权代表业主大会提起诉讼等内容。另查明，被告徐佩文系新和苑小区6幢6单元201室多层住宅（建筑面积为210.88平方米、附房面积为23.74平方米）的业主，被告徐佩文于2009年7月24日取得该房屋产权后一直空置未使用。被告徐佩文未缴纳2017年度物业费超过规定期限三个月以上。2018年1月23日，原告聘请律师提起本案诉讼，为此支出律师代理费800元。2018年4月7日，被告徐佩文经法院通知后以转账方式向原告交纳物业费1771元。本院认为，业主大会或者业主委员会的决定，对全体业主具有约束力。原告金华市婺城区新和苑小区业主委员会系新和苑小区业主经合法选举产生的小区业主自治组织，并经主管部门登记备案，故原告具有合法的主体资格。同时在新和苑小区业主大会上讨论通过的《新和苑小区业主公约》也是一个有效自治性文件，其对新和苑小区全体业主、非业主使用人具有约束力。虽然被告称其未入住也未曾参加业主大会讨论，对公约内容不知情，但这只能说明被告作为业主对小区事务的漠不关心，其并不妨碍该公约的有效性。同时，原告根据业主大会授权及公约相关内容公布新和苑小区2017年度的物业费收费方案及收费标准，也是合法有效。虽然被告在庭审前按空置房标准向原告转账交付了物业费1771元（庭审中原告也认可其为空置房），但根据公约规定，其交费仍属延期，且已超过规定期限三个月以上，故原告聘请律师提起本案诉讼，并无不当，为此支出的律师费800元以及相关诉讼费用仍应由被告承担。同时，本院考虑到原告无直接证据证实其已向被告催缴，且被告予以否认。故原告要求被告支付滞纳金的诉请，缺乏依据，本院不予支持。同样，原告关于物业费的诉请，因被告现已交纳，其诉请的事实理由不复存在，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和国务院《物业管理条例》第七条、第十二条、第十七条、第六十五条之规定，判决如下：一、被告徐佩文于本判决生效之日起三日内给付原告金华市婺城区新和苑小区业主委员会支出的律师代理费800元；二、驳回原告金华市婺城区新和苑小区业主委员会的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，依法减半收取25元（原告已预交），由被告徐佩文负担，限于本判决生效之日起三日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审 判 员 李良军二〇一八年四月十九日法官助理 卢彩霞代书记员 陈洛伊