广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤09民终284号上诉人（原审原告）：黄伟圣，男，1978年9月10日出生，汉族，住广东省茂名市茂**。上诉人（原审原告）：赖春辉，女，1975年6月3日出生，汉族，住广东省茂名市电白区。委托诉讼代理人：张桂洪，广东海日律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄子铖，广东海日律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：茂名市宏丰房地产开发有限公司，住所地：茂名市电白区水东镇那站新村三路**。法定代表人：邓亚宁，经理。委托诉讼代理人：苏海，广东南天竹律师事务所律师。委托诉讼代理人：李剑雄，广东南天竹律师事务所律师。上诉人黄伟圣、赖春辉因与被上诉人茂名市宏丰房地产开发有限公司（以下简称宏丰公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广东省茂名市电白区人民法院（2017）粤0904民初931号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄伟圣、赖春辉上诉请求：1、请求撤销（2017）粤0904民初931号民事判决，改判宏丰公司按诉讼请求支付逾期办证违约金给黄伟圣、赖春辉；2、本案一、二审案件受理费由宏丰公司承担。事实和理由：黄伟圣、赖春辉诉宏丰公司商品房销售合同纠纷一案，电白区人民法院作出了（2017）粤0904民初931号民事判决书，判决驳回了黄伟圣、赖春辉的诉讼请求，现黄伟圣、赖春辉对此判决不服，特提出上诉，主要事实与理由如下：一审判决认为黄伟圣、赖春辉未提供证据证实已缴交了购房契税，不能认定黄伟圣、赖春辉已全部履行了合同义务和具体履行合同义务的时间，无法证实宏丰公司违约和具体违约时间，于是认定黄伟圣、赖春辉起诉宏丰公司办理房地产权证和支付违约金的诉讼请求证据不足，应予驳回。黄伟圣、赖春辉认为，黄伟圣、赖春辉早已自行到相关部门缴交了购房契税，有缴交契税完税证证实，到现在为止，宏丰公司已为黄伟圣、赖春辉办出了房地产权证，说明黄伟圣、赖春辉已缴交了契税，否则宏丰公司不会为黄伟圣、赖春辉办好房地产权证。即使黄伟圣、赖春辉未缴交购房契税，也不构成根本性违约，因为《商品房买卖合同》并没有规定买受人必须在签订合同后要向开发商预交购房契税。《商品房买卖合同》第十一条规定“如因买受人未履行付清房款、专项维修资金，出卖人有权拒绝交楼及拒绝为买受人办理房地产权证而无需承担违约责任。”所以，不付清房款和专项维修资金才是买受人根本性的违约，未缴交办证费用不能算根本性违约。再者，购房契税开发商是不能预收的。茂名市《关于加强商品房购买环节契税管理的通知》第二条规定：“二、调整申报缴税方式，加强对代征税款的监管。原则上由购房者直接向地税机关或按当地地税机关确认的申报缴纳方式申报缴纳契税。当地地税机关也可以根据实际需要委托房地产开发商代征，但必须与房地产开发商签订委托代征协议，明确职责，加强对代征税款的监管，特别是要明确代征税款的缴纳期限。房地产开发商应依照税法规定按月或按季度缴税款，否则按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定加收滞纳金和处以罚款。”根据上述规定，宏丰公司除非有与当地税务机关委托代征的协议，否则是无权收取黄伟圣、赖春辉相关办证税费的，到办证时业主可自行到相关部门缴纳，无需开发商垫付，根本不影响到开发商的办证进程，但“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”是开发商必须履行的义务，业主是无法自行办理的，因为这不但涉及到办证所需的资料要由开发商提供，属开发商交纳的相关税费开发商要交纳完毕才能办证，所以，不管业主是否缴交契税，宏丰公司必须在交房之日起一年内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，才能完成自己的办证义务，否则就构成违约，从这角度来说，缴交契税不符合我国《合同法》第六十七条规定的互负债务黄伟圣、赖春辉属于先履行的一方的情形。如果业主按时交纳了契税，宏丰公司就会按时办证给业主，那么整个宏丰家园的绝大部分业主都已缴交了契税，宏丰公司也没有按时为业主办证，拖了几年之久至今仍未办理完房地产权证。所以，一审判决和宏丰公司以黄伟圣、赖春辉未缴交契税为由驳回黄伟圣、赖春辉的诉讼请求是借口，是托辞。综上所述，黄伟圣、赖春辉认为一审判决驳回了黄伟圣、赖春辉的诉讼请求理由不充分，现特提出上诉，请求二审人民法院依法改判。宏丰公司辩称：1.请求二审法院驳回黄伟圣、赖春辉的上诉，维持原判。2.本案诉讼费用由黄伟圣、赖春辉承担。事实和理由：1.一审法院根据双方提供的证据依法认定法律事实并作出裁判，其驳回黄伟圣、赖春辉的诉讼请求是符合事实和法律规定的。2.一审查明并认定宏丰公司不存在违约的情形，无需对黄伟圣、赖春辉承担违约责任，认定事实清楚，请求二审法院支持宏丰公司的请求。黄伟圣、赖春辉向一审法院起诉请求：1、判令宏丰公司在30日内为黄伟圣、赖春辉办理完毕房地产权证；2、判令宏丰公司支付逾期办理房产证的违约金5400元（暂计至2017年2月28日止，此后的违约金以300元/月计，直计至宏丰公司为黄伟圣、赖春辉办理完房地产权证为止）；3、判令宏丰公司承担本案的一切诉讼费用。一审法院认定事实：2013年7月11日，黄伟圣、赖春辉为买受人与宏丰公司为出卖人签订《商品房买卖合同》一份，双方约定，黄伟圣、赖春辉购买宏丰公司销售的位于电白县××那站新村××家园××单元××房。该商品房属预售，总金额为348774元。付款方式为《商品房买卖合同》第六条第3项：已付首期房款108774元，剩余房款240000元向银行贷款。买受人如未按合同时间付款，按《商品房买卖合同》第七条第1、2种方式处理。其中第2种处理方式约定，选择银行或公积金按揭贷款的，买受人应在签署本合同起15日内按银行或公积金中心需求提供办理个人按揭所需资料并配合办理相关手续，所需费用由买受人承担，逾期20天后不办理按揭手续的，视作自动放弃认购权，所交房款作为违约金不予退回，出卖人有权对该套房作处理，出售给第三方。关于产权登记，《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。双方还签订了附件四：《合同补充协议》，其中《合同补充协议》第三条就原《商品房买卖合同》第六条作如下补充约定：1、选择分期付款方式付款的，买受人在签署本合同之日起7天内付清总房款30%的首期款，以后每期付款应在10日内付清。2、因买受人个人资信原因，或不能提供相关资信文件导致不能放款的，买受人须以其他方式完成支付款，否则视为违约。3、经银行审核后，要求增加资信文件的，买受人须在7天内提供给银行，否则视为违约。《合同补充协议》第五条就原《商品房买卖合同》第十五条作如下补充约定：1、从交房日起一年内出卖人给买受人办理房产证，按政府规定，办理房产证费用属于买受人交的由买受人缴交，属于出卖人缴交的由出卖人缴交，如超出期限未办理房产证，属于出卖人违约的，出卖人支付买受人每月300元的违约金，属于政府政策变化或产权登记机关原因不能按时办证不视为出卖人违约。2、买受人必须在付清房款60天内根据房产和国土局办理房地产权证和国有土地分割证所需的资料（身份证复印件、购房合同、办证相关手续费等）提交给出卖人，如逾期超过30天，买受人需按该房产成交价总额的每日万分之零点贰向出卖人支付违约金，由此引起的一切后果与出卖人无关。上述合同签订当日，赖春辉向宏丰公司缴交了购房款53774元。2013年6月29日，赖春辉向宏丰公司缴交购房款55000元、摩托车房定金5000元。2013年8月30日，黄伟圣在广发银行股份有限公司茂名分行按揭贷款240000元，向宏丰公司付清了购房款。黄伟圣、赖春辉和宏丰公司确认，宏丰公司已为上述合同在电白县房地产交易所办理了登记备案。2014年6月19日，宏丰公司将涉诉房屋（宏丰家园第D栋2单元502房）分割登记至宏丰公司名下，完成涉诉房屋初始登记。2014年8月23日，宏丰公司将涉诉房屋交付给黄伟圣、赖春辉使用，黄伟圣向宏丰公司支付了办理涉诉房屋的产权证费用13683元。2016年6月12日，茂名市电白区人民政府发布《关于实施不动产统一登记的通告》，决定自2016年6月29日起在茂名市电白区实施不动产统一登记，茂名市电白区国土资源局为茂名市电白区不动产登记机构。2016年6月28日，宏丰公司为涉诉房屋所在楼宇买受人邱碧云办理了房产证。又查明，宏丰公司于2017年4月18日向广东省国土资源测绘院地籍测量队缴纳测量费10279元。诉讼中，黄伟圣、赖春辉未在本院指定的举证期限内提供证据证实其已按合同约定向宏丰公司缴交了购房契税。一审法院认为，黄伟圣、赖春辉与宏丰公司签订《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，合同条款不违反法律规定，合法有效，当事人应当诚信履行自己的义务。附件四《合同补充协议》是《商品房买卖合同》不可分割的一部分。双方在签订《商品房买卖合同》及附件四时明确了办理房屋产权证的权利和义务。即从交房日起一年内出卖人给买受人办理房产证，办理房产证费用属于买受人缴交的由买受人缴交，属于出卖人缴交的由出卖人缴交。黄伟圣、赖春辉按约定时间付清购房款60日内提交身份证复印件、购房合同、办证相关手续费等办理房地产权证和国有土地分割证所需资料给宏丰公司。从以上的权利义务来看，黄伟圣、赖春辉是先履行付清购房款及办证相关手续费给宏丰公司，先履行合同义务的一方，宏丰公司在黄伟圣、赖春辉履行上述合同义务后，再在一年内为黄伟圣、赖春辉办理房产证，是后履行合同义务一方。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”因此，黄伟圣、赖春辉诉请宏丰公司办理房屋产权证和支付违约金，应当以自己先履行缴交办证费、购房契税和付清购房款等合同义务为前提。本案中，宏丰公司委托代理人表示不知道黄伟圣、赖春辉是否缴交了购房契税，并认为如未缴交契税，现在可自行缴交。因宏丰公司否认黄伟圣、赖春辉已缴交购房契税并将购房契税单据交付宏丰公司办理房屋权属登记，故不能认定黄伟圣、赖春辉已全部履行了合同义务和具体履行合同义务的时间，鉴于黄伟圣、赖春辉无法证实宏丰公司违约和具体违约时间。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果”的规定，黄伟圣、赖春辉起诉宏丰公司办理房地产权证和支付违约金的诉讼请求证据不足，应予驳回。宏丰公司主张黄伟圣、赖春辉未缴交购房契税，行使先履行抗辩权，该院予以采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，该院判决：驳回黄伟圣、赖春辉的诉讼请求。案件受理费50元，由黄伟圣、赖春辉负担。一审查明的事实，本院予以确认。围绕上诉请求，黄伟圣、赖春辉向二审提交了税收转账专用完税证，证明黄伟圣、赖春辉已经缴交了购房契税。宏丰公司质证意见：真实性由法院查明。如果完税证是真实的，日期是2013年7月12日，在一审诉讼之前，一直由黄伟圣、赖春辉持有，理应在一审中作为证据提交，但黄伟圣、赖春辉一审没有提交，根据民诉法的规定，不属于法律规定的新证据，不能作为本案认定事实的依据。如果法院认为依据真实，一审查明事实不清，应该把本案发回重审。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”本案二审应围绕黄伟圣、赖春辉的上诉请求的范围进行审理。根据诉辩双方的意见，本案争议焦点是：宏丰公司是否按照双方签订的《商品房买卖合同》的规定，在房屋交付使用后360日内将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；是否违反合同第九条约定并承担违约责任。在本案中，黄伟圣、赖春辉虽已依合同约定付清房款及提交身份证复印件、购房合同等相应的文件，也在二审时提交了购房契税的复印件，但却均无法提交完税证原件予以证明其已缴交了购房契税。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，黄伟圣、赖春辉在未缴交购房契税的情况下，主张宏丰公司承担未在房屋交付使用后360日内办理产权证的上诉理由不足，本院不予采信。综上所述，原审认定事实清楚，程序合法，适用法律准确，处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人黄伟圣、赖春辉负担。本判决为终审判决。审 判 长  许 彦审 判 员  龙光新代理审判员  曾玉金二〇一八年四月二十四日书 记 员  李松霞书 记 员  张淑贞