上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0117民初12033号原告：上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：陈帮特。被告：上海甄牛贸易有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：张美中，总经理。委托诉讼代理人：袁家明。被告：袁家明，男，1976年11月3日生，汉族，住安徽省六安市。第三人：上海时熙贸易有限公司，住所地上海市闸北区。法定代表人：刘兰凤。原告上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司与被告上海甄牛贸易有限公司(以下简称“甄牛公司”)、袁家明，第三人上海时熙贸易有限公司(以下简称“时熙公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月17日立案后，依法适用简易程序。后因案情复杂，转为适用普通程序。本案于2017年10月13日、2017年11月21日、2018年4月20日三次公开开庭进行审理。原告的法定代表人陈帮特三次到庭参加诉讼；被告袁家明并作为被告甄牛公司的委托诉讼代理人到庭参加第一次、第三次诉讼，但被告甄牛公司及被告袁家明经传票传唤均无正当理由拒不到庭参加第二次诉讼，本院予以缺席审理；第三人时熙公司经公告送达开庭传票，未到庭参加第三次诉讼，本院亦予以缺席审理。本案现已审理终结。原告上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告袁家明及原告与被告甄牛公司关于上海市松江区洞泾镇长浜路XXX弄XX栋XXXAB(1-4层)(以下简称“系争房屋”)签订的两份《商铺租赁合同》、解除原告与被告袁家明签订的《上海九洲世贸综合市场管理服务合同》；2、被告袁家明将系争房屋返还原告；3、被告袁家明支付原告自2015年1月1日起至系争房屋实际返还之日止的租金及使用费(2015年1月1日至2015年12月31日按每年99,884元计算，2016年1月1日至2016年12月31日按每年105,876元计算，2017年1月1日至房屋实际返还之日按每年112,228元计算)及逾期支付租金违约金(以99,884元为本金自2015年1月1日起算，以105,876元为本金自2016年1月1日起算，以112,228元为本金自2017年1月1日起算，均计算至实际清偿之日止，按每日千分之一计算)；4、被告袁家明支付原告2015年1月1日起至系争房屋实际返还之日止的管理服务费(按每年39,934元计算)及逾期支付管理服务费违约金(以39,934元为本金自2015年1月1日起算，以39,934元为本金自2016年1月1日起算，以39,934元为本金自2017年1月1日起算，均计算至实际清偿之日止，按每日万分之五计算)。事实和理由：原告与被告袁家明于2013年8月4日就系争房屋签订《商铺租赁合同》及《上海九洲世贸综合市场管理服务合同》，嗣后为被告甄牛公司办理营业执照所需，原告又与被告甄牛公司签订了《商铺租赁合同》，合同实际任由被告袁家明履行，押金、租金、市场管理费均由被告袁家明支付，现被告袁家明未按时支付租金及管理服务费，遂涉诉。被告甄牛公司及被告袁家明共同辩称：同意原告要求解除合同及要求被告袁家明返还房屋的诉讼请求，但不同意原告要求被告袁家明支付租金、使用费、管理服务费及相应违约金的诉讼请求。原告与被告袁家明签订《商铺租赁合同》及《上海九洲世贸综合市场管理服务合同》后，由被告袁家明实际履行。嗣后，为办理营业执照，又以被告甄牛公司为承租人与原告签订了另一份《商铺租赁合同》，然合同的实际履行与被告甄牛公司无关。原告承诺商户的事情没有做到，造成被告损失。对于原告所述的欠付租金及市场管理服务费之数额均认可，但法院及银行告知其不要交租金及市场管理服务费。另系争房屋已于2017年7月返还原告，现要求退还押金，并认为违约金标准过高，要求法院调整。第三人时熙公司未作陈述。经审理查明：2013年8月4日，原告与被告袁家明签订《商铺租赁合同》，约定原告将系争房屋(合同中表述为：上海市松江区洞泾镇长浜路XXX弄XX栋125、225、325、126、226、326及XX栋425、426阁)租予被告，商铺面积285.56平方米，阁楼面积84.2平方米。2014年8月1日至2015年7月31日期间的租金为99,884元，被告应于2014年7月1日前缴付；2015年8月1日至2016年7月31日期间的租金为105,876元，被告应于2015年7月1日前缴付；2016年8月1日至2017年7月31日期间的租金为112,228元，被告应于2016年7月1日前缴付；若被告未按时向原告交纳租金，则每逾期1天应承担当期应交总金额3‰的违约金。若被告未按时向原告交纳租金逾期30天，原告有权解除合同。合同另对其他事项进行了约定。合同签订后，原告将系争房屋交付被告使用。同日，原告与被告袁家明签订《上海九洲世贸综合市场管理服务合同》，约定市场管理服务费按商铺及阁楼面积计算，为0.3元每平方米每日(含市场经营培育费)，交付时间与支付租金同步，每逾期1天应支付欠费金额万分之五的滞纳金，逾期15天的，加倍计收滞纳金。被告袁家明一次性向原告交纳市场商铺经营保证金20,000元。合同另对其他事项进行了约定。嗣后，原告与第三人时熙公司又签订了一份《商铺租赁合同》，内容与前述原告与被告袁家明签订的《商铺租赁合同》一致，被告袁家明在原告与第三人时熙公司签订的《商铺租赁合同》中第三人时熙公司的委托代理人位置签字。其后，合同首部及尾部的承租方均变更为被告甄牛公司，原告加盖其公司的校对章表示确认。另查明：本院于2015年3月31日作出(2013)松执字第1983号《公告》，对系争房屋在内的系列房屋进行查封。本院于2017年3月作出另一份(2013)松执字第1983号《公告》，载明在执行中查封了系争房屋在内的系列房屋并予以拍卖，为此本院曾告知各承租人暂停支付租金。审理中，本院至现场查看，系争房屋目前门牌号码为上海市松江区洞泾镇长浜路XXX弄XX栋XXXAB(1-4层)。审理中，原告称被告袁家明已向其支付20,000元押金，同意在本案中与被告应付款项进行抵扣；对于已付押金的具体数额，被告袁家明称记不清了。审理中，被告袁家明于2017年8月28日陈述系争房屋内的空调和冷库其要拆走，其余物品及装修均放弃，原告可以自行处理；被告袁家明又于2018年4月20日陈述已于2017年7月拆除了冷库，并将系争房屋返还原告，但无相关证据予以证明。以上事实，有《商铺租赁合同》、《上海九洲世贸综合市场管理服务合同》、当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，本案涉及的房屋租赁合同关系，根据在案证据及双方陈述的合同缔结的过程可知，原告首先与被告袁家明签订《商铺租赁合同》及《上海九洲世贸综合市场管理服务合同》，嗣后原告与被告甄牛公司签订的《商铺租赁合同》系为办理营业执照所需，并非各方合意由被告甄牛公司概括承受被告袁家明的合同权利义务，故本院认定系争房屋的承租人仍系被告袁家明。本案的另一争议焦点为：原告以被告袁家明逾期支付租金及管理服务费为由要求解除合同是否成立。本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，被告袁家明虽有逾期付款行为，但根据本院出具的系列《公告》可知，被告袁家明逾期支付租金具有合理理由；另虽本院止付公告确系针对租金作出，但管理服务费对于租金而言具有从属性、相当性，故被告逾期支付管理服务费亦具有合理理由。综上，原告并不具备合同的单方解除权。然鉴于两被告在审理中表示同意解除相关合同关系，故本院确认本案所涉的相关合同关系均已解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。审理中，被告袁家明称系争房屋已于2017年7月返还原告，但一则无证据证明，二则前后陈述矛盾较大，显存重大疑点，本院难以采信。鉴此，现原告要求被告袁家明返还系争房屋，本院予以支持；原告要求被告袁家明支付2015年1月1日起至系争房屋实际返还之日止的租金及房屋使用费，符合合同约定，且原告自愿将标准定为诉请所述，本院予以支持；原告要求被告袁家明支付2015年1月1日起至系争房屋实际返还之日止的管理服务费，依约有据，本院亦予支持。关于原告要求被告支付上述两项费用的逾期付款违约金，虽依约有据，但鉴于被告逾期支付存有合理理由，本院难以认同原告所主张的违约金起算时点，故本院在本判决所确定的被告履行期届满而仍未履行之日起算至实际清偿之日止的范围内予以支持；其次，就具体计算标准而言，两项违约金标准均高于原告所受损失，本院酌情调整至以应付款每日万分之三为标准计算。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、确认原告上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司与被告袁家明及原告上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司与被告上海甄牛贸易有限公司就上海市松江区洞泾镇长浜路XXX弄XX栋XXXAB(1-4层)房屋签订的两份《商铺租赁合同》、原告上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司与被告袁家明签订的《上海九洲世贸综合市场管理服务合同》均已解除；二、被告袁家明于本判决生效之日起十日内将上述房屋返还原告上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司；三、被告袁家明于本判决生效之日起十日内支付原告上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司自2015年1月1日起至上述房屋实际返还之日止的租金及使用费(2015年1月1日至2015年12月31日按每年99,884元计算，2016年1月1日至2016年12月31日按每年105,876元计算，2017年1月1日至房屋实际返还之日按每年112,228元计算；该款项总额需扣除被告袁家明已付押金20,000元);四、被告袁家明于本判决生效之日起十日内支付原告上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司2015年1月1日起至上述房屋实际返还之日止的管理服务费(按每年39,934元计算)；五、若被告袁家明未按上述第三项判决指定的期间履行义务的，被告袁家明应支付原告上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司逾期支付租金违约金(以297,988元为本金，自本判决生效之日起第十一日起算至实际清偿之日止，按每日万分之三计算；原告上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司有权就本项判决与上述第三项判决一并申请执行)；六、若被告袁家明未按上述第四项判决指定的期间履行义务的，被告袁家明应支付原告上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司逾期支付管理服务费违约金(以119,802元为本金，自本判决生效之日起第十一日起算至实际清偿之日止，按每日万分之三计算；原告上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司有权就本项判决与上述第四项判决一并申请执行)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,027元，由原告上海九洲世贸综合市场经营管理有限公司承担4,013.50元(已付)，被告袁家明负担4,013.50元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  王凌琼审 判 员  惠 蕙人民陪审员  徐星华二〇一八年四月二十七日书 记 员  刘金鑫附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。