湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0104民初9474号原告：张某某，女，汉族，1987年8月26日出生，住长沙市芙蓉区，委托诉讼代理人：刘明，湖南睿邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘江国，湖南睿邦律师事务所律师。被告：旷远集团（长沙）房地产开发有限公司，住所地：湖南省长沙市岳麓区洋湖街道潇湘南路一段**旷远画境美苑营销中心。法定代表人：陈志高，经理。委托诉讼代理人：邓叶周，湖南通程律师事务所律师。委托诉讼代理人：甘靖雯，湖南通程律师事务所律师。原告张某某诉被告旷远集团（长沙）房地产开发有限公司（以下简称旷远公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，由徐琼担任审判长与人民陪审员刘金阁、人民陪审员周新龙共同组成合议庭公开开庭进行了审理。书记员史莉担任记录。原告委托诉讼代理人刘明、刘江国及被告委托诉讼代理人邓叶周、甘靖雯均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张某某向本院提出以下诉讼请求：1、判决被告承担自2017年7月1日起至本案争议房产依法通过验收并实际交付原告之日止，按原告已交付房款每日万分之三的标准计算违约金；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实及理由：原告和被告之间签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于长沙市旷远楚天画境第二期的房屋，并约定作为出卖人的被告应当在2017年6月30日前向原告交付符合法律法规规定及合同约定的房屋，如出卖人逾期交房超过30天，应自约定的交房期限届满之次日即2017年7月1日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之三的违约金。原、被告签订合同以后，原告履行了向被告依约支付合同价款等全部合同义务。但时至今日被告仍不能向原告交付符合法律规定及合同约定的房屋，依照合同约定应当承担相应的违约责任。被告旷远公司辩称：一、被告延期交房是受不可抗力以及其他非出卖人因素的影响，交房时间相应顺延78天。其中连续暴雨天气延误工期50天；配合住房和城乡建设局关于重大活动以及文明创建工作暂停施工导致停工10天；项目砂石基地进行停业整改导致停工3天；配合高考、中考复习及考试停工15天。被告已经在2017年6月28日及时书面通知原告房屋交付时间将延期，且告知原告逾期原因属于非出卖人原因。按照双方签订的《商品房买卖合同》第二十三条对于不可抗力的规定以及补充协议第一条的规定，应免除被告的违约责任。二、房屋已经具备交付条件，且被告已经书面通知原告收房，因此违约金计算期限应截止至原告收到被告的收房通知之日即2017年11月5日。涉案房屋于2017年10月30日规划验收合格，于2017年11月1日五方验收合格，达到合同约定的交房条件。被告2017年11月1日通过信函邮寄的方式通知了全体业主集中办理交房手续，但目前大部分业主未收房。被告已经履行了通知原告收房的义务，原告所述的被告迟迟不能交房不符合事实。三、购房合同约定的逾期交房违约金标准偏高，且并未造成原告实际损失。原告主张的逾期交房的违约金数额已经远远超过2017年洋湖地区类似地段和户型的平均租金，且原告起诉状上的诉讼请求实际上是按照已交付房款0.015%每日违约金标准计算的，表明原告认为合同约定的违约金较高而自动降低了标准。原告为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：证据一：《商品房买卖合同》，拟证明原告与被告之间商品房买卖合同关系及合同的相关约定；证据二：付款凭证，拟证明原告依约履行了付款等全部合同义务；证据三：湖南湘江新区建设工程质量监督站《关于要求停止违法交付使用，尽快办理竣工验收的函》，拟证明质监站认为被告工程未经竣工验收，要求被告立即停止交付使用，组织办理竣工验收；证据四：备案工程查询，拟证明经过长沙市建设工程质量监督站竣工备案工程网上查询系统查询，涉案工程至今未通过竣工验收；证据五：曾革、谢杏辉与被告的商品房买卖合同纠纷案的判决书，拟证明同一被告、同一案由、相同诉请的案件，岳麓区法院的判决书依照《房屋买卖合同》的约定支持按总房款每日万分之三的标准支付违约金，该判决书已经生效；证据六：万杰与长沙市绿洲风景园林技术开发有限公司、曹平辉买卖合同纠纷案判决书，拟证明长沙市绿洲风景园林技术开发有限公司作为旷远楚天画境的园林项目建设方在雨花区法院起诉中明确旷远楚天画境项目停工是因为被告的原因；证据七：照片，拟证明涉案项目因拖欠农民工工资导致农民工堵门造成工期延误，至今不能依法交房；2017年11月8日，业主收到被告的收房通知去验房时发现电表箱无电表、电线裸露，房屋不能通电；证据八：《律师函》及送达回证，拟证明原告委托律师依法邮寄律师函，告知被告应依法依约交付房产，否则应承担逾期交房违约责任；证据九：8000元团购费用收据（仅湘01**民初9478号和湘01**民初9491号两案提交），拟证明被告违法收取8000元费用，该费用没有任何法律和合同依据，一方应当返还给原告;证据十：国网湖南电力发给业主的通电的短信，拟证明涉案是房屋直到2018年2月13日才开始供电，被告至少在2018年2月12日仍不符合《买卖合同》约定的交付条件，被告应当承担相应的违约责任，其违约时间计算，应自2017年6月30日开始，至通过质检部门竣工验收备案之日；证据十一：入伙手续表，拟证明被告说部分原告已经收房并非原告自愿，原告在收房时保留了追究逾期违约金的权利。被告旷远公司对原告提交上述证据的质证意见为：对证据一真实性无异议，对关联性有异议，原告提交的合同没有提交补充协议，只提交了主合同，按照补充协议的约定如果主合同与补充协议约定不一致的以补充协议为准。对证据二无异议。对证据三的三性均有异议，真实性无法核实，关联性有异议，与本案合同纠纷无关联。对证据四无法当庭查询，对真实性、关联性均有异议，交房条件是按照主合同及补充协议的约定进行交房。对证据五、证据六的三性均有异议，这是两份不完整的案例，无法核实真实性。关于违约金的判决，违约金是可以按照当事人的请求降低的，违约金降不降低，取决于当事人是否申请降低。对证据七的真实性无法核实，对关联性有异议，与是否符合交房条件没有关联。对证据八的真实性无异议，对律师函提到接受111名业主委托，但是其中没有附上111份委托书，对委托关系是否成立存在异议。对证据九的真实性无异议，对关联性有异议，该款已经代收并已经转给原告指定的收款单位。对证据十的三性均有异议，这个是通知业主订阅月账单的短信，不是通电短信，不能证明涉案房屋直到2月13日才通电。对证据十一的真实性没有异议，但部分原告收房说明已经默认被告交付的房屋已经达到交房条件。被告旷远公司向本院提交了以下证据：证据一：《商品房买卖合同》及补充协议，拟证明合同约定商品房交付条件为具备五方验收合格，质检验收完成，补充协议约定遭遇自然灾害（包括洪灾、连续暴雨等），发生导致工程停工的灾害性天气，执行政府法规、规章等强制性文件及行政禁令、命令以及因政府或市政有关部门配套安装单位原因导致验收之滞后或者工程延期的，交房时间相应顺延；证据二：《关于房屋交付时间据实延期的通知函》；证据三：《关于房屋交付时间据实延期的通知函》的邮寄单，以上两份证据拟证明被告已于2017年6月28日书面通知原告房屋交付时间据实顺延及原因；证据四：长沙市气象台20**年3-8月晴雨表及降雨记录；证据五：长沙市政府官网关于2017年6月25日发布关于启动防涝排渍应急的政务动态；证据六：长沙市突发应急事件委员会发布的《关于在全市启动防汛一级响应的紧急通知》；以上三份证据拟证明项目施工期间，连续大雨、暴雨天气导致项目停工50天；证据七：工程质量竣工验收合格记录；证据八：建设工程规划竣工验收合格证；证据九：建设工程消防验收意见书；证据十：环保验收意见；证据十一：自建排水设施接入市政管网证明；证据十二：水土保持设施竣工验收意见书；证据十三：设备安装工程检测结果通知单；以上七份证据拟证明被告项目已于2017年9月13日通过水土保持验收，9月20日通过消防验收，9月28日通过环保验收，11月3日通过设备安装工程验收。2017年10月30日通过规划验收，2017年11月1日获得五方验收，质检验收，达到了交房条件；证据十四：《关于房屋交付时间的通知函》的邮寄单，拟证明被告已于2017年11月1日书面通知原告收房；证据十五：《关于做好2015长沙国际马拉松赛迎接工作的通知》，拟证明为配合长沙国际马拉松赛项目暂停施工1天；证据十六：《关于2016长沙国际马拉松赛期间岳麓区沿线在建工地禁止施工的通知》，拟证明为配合长沙国际马拉松赛项目暂停施工1.5天；证据十七：关于市文明办通知中央文明委暗访的聊天记录，拟证明中央文明委暗访河西，河西工程项目停工3天；证据十八：通知，拟证明配合市文明办要求，二期项目停工5天；证据十九：关于对铜官、乔口砂石基地进行停业整改的通知，拟证明铜官、乔口砂石基地进行停业整改导致项目停工3天；证据二十：业主收房资料，拟证明部分业主已经收房；证据二十一：国家电网业扩报装竣工检验作业单，拟证明涉案项目供电设施已于2017年8月16日经国家电网公司竣工验收；证据二十二：新奥燃气竣工验收证书，拟证明涉案项目燃气设施已于2017年9月14日给过验收；证据二十三：湖南有线长沙网络公司出具的证明，拟证明涉案项目电话通信、有线电视、宽带网络已于2017年1月21日敷设到户。以上三组证据共同证明涉案项目城市基础设施已达到合同约定的交付条件。原告对被告上述证据的质证意见为：证据一的真实性无异议，关联性有异议，五方验收虽已经完成，但没有质检验收相关证据，补充协议约定的不可抗力才能免责，但下雨不属于不可抗力，不能成为被告违约的理由；证据二和证据三的真实性无异议，合法性和关联性有异议。因为没有发生不可抗力的情形，被告不能通过邮寄这种函件的方式拖延交房时间。证据四的真实性无异议，关联性有异议，长沙多雨是众所周知的事情，不能以此来作为逾期交房的条件；证据五和证据六的三性均有异议，网上截图无法核实真实性，即使真实也与本案无关；证据七、证据八、证据九、证据十、证据十一、证据十二、证据十三的真实性无异议，竣工验收备案是整个项目最后一道验收手续，没有备案不能交房；证据十四的真实性无异议，原告确实收到；证据十五和证据十六与本案没有关联性，且也不属于不可抗力；证据十七的三性均有异议，文明办为什么要求停工，说明被告是不文明施工，不能成为延迟交付的理由；证据十八和证据十九的真实性有异议，且与本案没有关联性。证据二十的真实性无异议，合法性和关联性有异议，即使有部分业主已经收房，因为被告不符合交付条件，所以一直应该计算违约金至被告交付符合合同约定条件房屋的实际日期止。证据二十一的三性不予认可，没有盖章，且表述不清楚；证据二十二的三性不予认可，没有盖公章，系被告单方面制作；证据二十三只是交房条件之一，不能证明已经全部达到交房条件。本院在审理过程中，依法调取了以下证据：户表批量新装进窗联系单、三相户表批量新装进窗联系单。原告对本院调取的证据的质证意见为：户表批量新装进窗联系单、三相户表批量新装进窗联系单的三性均无异议，与原告补充的证据十相互印证，被告是2018年1月20日购买电表，再加上安装、调试的过程与业主收到的供电短信时间相互吻合。被告旷远公司对本院调取的证据的质证意见：户表批量新装进窗联系单、三相户表批量新装进窗联系单的真实性无异议，实际是供电所将电表安装进小区的联系表格，被告对于2018年1月20日供电所安装二期的整个电表时间认可。对于原告提交的证据，本院认证如下：证据一和证据二的三性予以认可，上述证据来源合法，可以作为定案的依据；证据三和证据四的真实性予以认可，但对其证明目的不予认可，涉案房屋是否达到交付条件应结合原告和被告签订的商品房买卖合同的约定予以认定；证据五的真实性、合法性予以认可，但对其证明目的不予认可；证据六的真实性予以认可，但对其关联性不予认可；证据七的真实性予以认可，但对其证明目的不予认可，该照片仅证明电表箱尚未装好电表，不能证明小区尚未通电；证据八的三性予以认可。证据九的真实性予以认可，但对其证明目的不予认可。证据十的三性予以认可，可以证明涉案房屋到2月13日才通电。证据十一的三性予以认可，可以作为定案的依据。对被告提交的证据，本院认证如下：证据一的三性予以认可，可以作为定案的依据；证据二和证据三的真实性予以认可，但对其合法性不予认可，不能以通知上所述事项作为延期交房的理由；证据四、证据五、证据六的真实性予以认可，但对其关联性和证明目的不予认可，不属于合同约定的不可抗力；证据七、证据八、证据九、证据十、证据十一、证据十二、证据十三、证据十四的三性予以认可，可以作为定案的依据；证据十五、证据十六、证据十七、证据十八、证据十九的真实性予以认可，但对其证明目的不予认可，不能以此为延期交房的理由；证据二十的真实性予以认可，但对其证明目的不予认可。证据二十一、证据二十二、证据二十三的真实性和合法性予以认可，但对其证明目的不予认可，不能证明房屋已经在合同约定的交房时间达到合同约定的交付条件。对本院依法调取的证据，原告和被告对三性均无异议，上述证据来源合法，与本案有关联性，可以作为定案的依据。经审理查明：原告与被告旷远集团（长沙）房地产开发公司签订《长沙市房屋买卖合同》及房屋合同补充协议，由原告按揭购买被告位于岳麓区潇湘南路一段509号旷远画境美苑二期房屋。合同约定，一、关于交付时间：出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该房屋。二、关于交付条件：1、该商品房交付时应当符合承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件，其中供电约定为在2017年6月30日达到接通条件；2、具备五方验收合格，质检验收完成。三、关于逾期交付违约的约定：除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间和条件将该商品房交付给买受人的，逾期超过三十天后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30天内向买受人支付违约金。四、关于可予延期交房的约定：因遭遇自然灾害（包括非出卖人管理不善造成的火灾、地、地震灾、瘟疫、台风、龙卷风、连续暴雨、地、地面突然下陷等其他不可抗力（包括战争、军事行动、罢工、动乱、空中飞行物坠落、连续停水停电等）、执行政府法规、规章等强制性文件及行政禁令和命令、非出卖人原因，而因政府或市政有关部门配套安装单位原因，导致验收滞后或者工程延期的（以相关单位的文件为准）、项目施工期间发生暂停户外工作及以上级别的灾害性天气，或其他导致工程停工的灾害性天气等原因可以据实予以延期。在附件十的补充协议中第三条双方约定，关于合同约定的交付条件，该商品房交付时只要具备五方验收合格，质检验收完成时即可交付，竣工验收备案可交房后完成。在《长沙市房屋买卖合同》和补充协议签订以后，原告向被告旷远公司支付了全部房款832188元。2017年6月28日，被告向原告发出《关于房屋交付时间据实延期的通知函》。2017年11月1日，被告通过信函邮寄的方式通知原告等全体业主集中办理交房手续，2017年11月5日原告收到被告的收房通知书。涉案工程已于2017年9月13日通过水土保持验收，9月20日通过消防验收，9月28日通过环保验收，11月3日通过设备安装工程验收，2017年10月30日通过规划验收，2017年11月1日通过五方验收。2017年8月16日被告开发的涉案项目实现公共区域通电，2018年2月初涉案房屋的分户电表开始安装，2018年2月13日原告收到国网湖南电力的短信通知。另查明，2017年11月6日，湖南湘江新区建设工程质量安全监督站出具《关于要求停止违法交付使用，尽快办理竣工验收的函》，称被告违反了《中华人民共和国建筑法》第六十一条和《建设工程质量管理条例》第十六条的规定，要求被告停止交付，迅速组织竣工验收。本院认为：本案的争议焦点为一、被告通知交房是否属于逾期；二、被告逾期交房是否有正当理由；三、被告是否达到交房的条件；四、原告主张的违约金标准是否过高。一、被告通知交房是否属于逾期。原告与被告签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反国家强制性规定，真实、合法、有效，双方应按合同约定各自履行自己的义务。按合同约定，被告应当在2017年6月30日前向原告交付房屋，而原告2017年11月5日才收到被告邮寄的收房通知书。故被告通知实际收房的时间明显超过了合同约定的时间构成逾期。二、被告逾期交房是否有正当理由。被告辩称因不可抗力因素导致工程进程受阻，逾期中有78天应当予以扣除。本院认为，被告辩称的2017年7、8月连续暴雨、配合住房和城乡建设局关于重大活动以及文明创建工作暂停施工均不属于合同约定不可抗力，被告辩称因配合高考、中考复习及考试导致停工也不属于不能预见、不能避免、不能克服的因素，故被告上述抗辩意见本院不予采纳，被告逾期交房无法律及合同约定依据，不具有正当理由。三、被告是否达到合同约定的交房条件。根据合同约定，交房条件为“具备五方验收合格、质检验收完成”。被告提交的《单位工程质量竣工验收记录》上建设、监理、施工、设计、勘察五方单位统一验收签字并盖章，本院认可涉案房屋已经在2017年11月1日到达合同约定交付条件之一“五方验收合格”的要求。关于合同中约定的“质检验收完成”，原告认为被告应该提交质检合格验收备案表，被告认为实践中根本没有质检合格验收备案表，只有竣工验收备案表，且根据双方补充协议约定，竣工验收备案可交房后完成。本院认为，原、被告双方对于合同中“质检验收完成”有不同解释，因属于合同约定不明的情形，且双方不能达成一致意见，故本院对于原告主张要求质检验收备案才达到交房条件的意见不予认可。根据合同约定，该商品房交付时应当符合承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件，其中供电约定为在2017年6月30日达到接通条件，而被告实际上在2018年2月13日才实现电表接入每户，综上，本院结合涉案工程通过水土保持验收、消防验收、环保验收、设备安装工程验收、规划验收、五方验收的情况和被告达到每户通电的时间综合认定被告在2018年2月13日达到合同约定的交付条件。四、原告主张的违约金标准是否过高。合同中约定，除不可抗力外，出卖人未按照第八条约定的时间和条件将该商品房交付给买受人的，逾期超过三十天后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30天内向买受人支付违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。原告未提供逾期交房给原告带来的损失的证据，本院综合考虑原告因被告违约行为可能造成的损失，根据公平原则予以衡量，酌情调整违约金按日以全部已付房款的万分之一计算，从2017年7月1日至2018年2月13日。故被告应向原告支付逾期交房违约金为18890.7元（832188元×0.1‰×227天）。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、被告旷远集团（长沙）房地产开发有限公司自本判决书生效之日起十日内向原告张某某支付逾期交房违约金18890.7元；二、驳回原告张某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定。加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费272元，由被告旷远集团（长沙）房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  徐 琼人民陪审员  刘金阁人民陪审员  周新龙二〇一八年四月二十八日书 记 员  史 莉附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定的违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。