河南省宝丰县人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0421民初60号原告:崔晓华，女，1986年10月20日出生，汉族，住宝丰县。原告:刘许鹏，男，1985年12月17日出生，汉族，住宝丰县。二原告委托诉讼代理人：党艳峰，河南九同律师事务所律师。被告：河南惠翔置业有限公司，住所地平顶山市新华区建设路西段（建材大世界汽修城4号楼北2号），统一社会信用代码9141040067535742XC。法定代表人：马中年，任公司董事长。委托诉讼代理人：程卫星，男，1957年9月9日出生，汉族，住河南省平顶山市新华区，系该公司员工。原告崔晓华、刘许鹏与被告河南惠翔置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年1月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告崔晓华及其与刘许鹏的委托诉讼代理人党艳峰，被告河南惠翔置业有限公司的委托诉讼代理人程卫星到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。崔晓华、刘许鹏向本院提出诉讼请求：1、判令河南惠翔置业有限公司继续履行合同，即按照合同附件沙盘图和设计图配备小区公共设施，建造地上车库（94个），铺设道路，使小区绿化率达到35%，建造飘窗、健全消防设施、安装燃气入户，提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，交付规划、公安消防和环保部门认可的文件；2、判令河南惠翔置业有限公司承担擅自改变小区规划的违约责任，并赔偿损失暂计8000元整,且依法计算至被告履行义务完毕之日止；3、判令河南惠翔置业有限公司办理房屋产权证书，并按合同约定自2014年10月1日至起诉日支付延期违约金暂计39473元，且计算至被告实际交付权属证书之日止；4、本案诉讼费用由河南惠翔置业有限公司承担。事实与理由：2012年至2014年间，河南惠翔置业有限公司在宝丰县××××北路开发的“惠翔?金河湾”小区房产对外出售，其沙盘图和规划图显示：地上一楼为车库和储藏室，地上停车位94个，小区绿化率为35%。2013年1月28日，崔晓华、刘许鹏与河南惠翔置业有限公司签订《商品房买卖合同》一份，崔晓华、刘许鹏支付房屋总价329216元。但当崔晓华、刘许鹏入住后才得知，拟建的车库和储藏室已经被擅自变更为商铺，也未按照约定建设94个地上停车位，在本该是过道的地方搭建自行车、电动车棚，小区的绿化率并未达到35%。河南惠翔置业有限公司在沙盘图和规划图中所附的小区规划平面示意图是现实的小区平面布局，具体明确，这对双方预售合同的订立及房价的确定有重大影响，应视为要约。尽管沙盘图/平面示意图未附属在双方签订的《商品房买卖合同》中，但亦应视为合同的内容之一，对当事人双方均产生约束力。规划示意图中明确注明地上一层为车库和储藏室，地上94个车位和绿化率为35%，而河南惠翔置业有限公司擅自更改设计明显违反小区规划，属于违约行为。河南惠翔置业有限公司若确需要变更与购房业主约定的小区规划的，应当征得购房业主的书面同意，未经购房业主同意变更小区平面布局，购房业主有权要求恢复，未达到小区绿化面积和未按照约定建设地上94个车位的，购房业主有权要求继续履行合同。交涉中，河南惠翔置业有限公司提到规划是经过县规划局批准同意，县规划局表示，变更计划是由开发商先行提出，并不是政府有关部门强制要求变更，这更证实河南惠翔置业有限公司根据自身发展需要而变更小区规划。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”按照《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国商品房销售管理办法》、《中华人民共和国城市商品房预售管理办法》的规定和要求，即使河南惠翔置业有限公司报经有关行政主管部门批准而改变规划和设计，也是开发商主观上具有过失，应当承担违约责任。另河南惠翔置业有限公司只把房屋交付给崔晓华、刘许鹏，而未交付权属证书，崔晓华、刘许鹏虽然拥有房屋使用权，但房屋所有权并不随着房屋的交接而转移，因此只有及时办理房产证才能保护自己的合法权益。双方签订的《商品房买卖合同》第十六条明确约定，出卖人不能于2014年9月30日前交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书的，双方同意按照买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款的日万分之一的违约金。若出卖人以种种理由推拖不予办理房产证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承当违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限…”，依据上述规定，河南惠翔置业有限公司应当承担迟延办理不动产权属证书的违约责任，赔偿崔晓华、刘许鹏的损失。综上，河南惠翔置业有限公司未经崔晓华、刘许鹏同意擅自变更地上一层房屋的使用功能，未按照约定建设94个车位、使小区绿化率达到35%，在通道上建造自行车、电动车棚，给崔晓华、刘许鹏造成诸多不便，尤其河南惠翔置业有限公司擅自更改小区规划造成小区容积率大幅度提高，人均实际占有的共有空间缩水，使用环境、生活舒适度变差，居住条件、生活质量下降，专有部分房屋贬值，其违约行为已经侵犯崔晓华、刘许鹏合法权益。此外，河南惠翔置业有限公司擅自挪用崔晓华、刘许鹏已经交付的维修基金，一再迟延办理不动产权属证书，产生信任危机，不利于当事双方今后的正常生活、工作。河南惠翔置业有限公司辩称，原告的诉讼请求及理由不能成立，我们是按照双方商品房买卖合同履行了我们的义务，按照政府的规划要求建设了小区的房屋，故请求驳回原告的诉讼请求。崔晓华、刘许鹏在举证期限内向本院提交的证据有：1、崔晓华、刘许鹏与河南惠翔置业有限公司于2013年1月28日签订的《商品房买卖合同》一份，合同约定房屋总价款329216元，办理房产证时间为2014年9月30日之前，房屋结构是2阳台＋2飘窗，证明崔晓华、刘许鹏主张迟延办理房产证违约金的合同依据。2、变更前小区沙盘图和规划图，证明惠翔?金河湾小区的房产合同约定绿地35%、地上车位94个、储藏室1870.7平方米等设计规划，河南惠翔置业有限公司擅自更改小区规划，违反商品房买卖合同约定。3、变更前小区房产详细规划图，显示惠翔?金河湾小区2、3、4、5号楼一层规划为储藏室，证明河南惠翔置业有限公司擅自更改小区规划，违反房产买卖合同约定。4、变更前小区房产公告图，公告图显示惠翔?金河湾小区的房产合同约定为2号楼和5号楼一层均为储藏室，3号楼和4号楼一层均为车库，证明河南惠翔置业有限公司擅自更改小区规划，违反房产买卖合同约定。5、各项票据，证明崔晓华、刘许鹏按照合同支付了房款、维修基金等款项，已按照合同约定履行交付房款义务。6、变更后的小区详细规划图，证明惠翔?金河湾小区2、3、4、5号楼一层规划为商铺，证明河南惠翔置业有限公司擅自更改小区规划，违反房产买卖合同约定。7、变更后的小区房产公告图，证明惠翔?金河湾小区2、3、4、5号楼一层现均为商铺，河南惠翔置业有限公司擅自更改小区规划，违反房产买卖合同约定。8、网民留言323号回复，证明河南惠翔置业有限公司于2015年11月11日变更小区规划设计，可以确定河南惠翔置业有限公司擅改规划的时间及计算违约金赔偿起算日。9、宝丰县住房和城乡规划建设局文件一份，证明河南惠翔置业有限公司挪用购房业主维修基金的事实，违反商品房买卖合同中办理房产证约定。10、照片一组，证明河南惠翔置业有限公司擅改储藏室为商铺，擅改绿地面积，擅自在消防通道建造自行车、电动车棚。11、2013年商铺票据，证明2013年被告出卖商铺的价格，被告把储藏室改为商铺的获利情况。河南惠翔置业有限公司在举证期限内向本院提交的证据有：1、通知购房业主办理不动产权证的照片，证明河南惠翔置业有限公司早已通知全体业主办理不动产权证；2、李法江不动产权证书一份，证明惠翔?金河湾小区已经有人按公司通知办理不动产权证书；3、建设工程规划许可证（附件），证明工程经规划许可批准，河南惠翔置业有限公司按规划建设；4、宝丰县人民政府关于惠翔?金河湾小区用途变更的批复，证明小区规划变更是经政府批准的，河南惠翔置业有限公司依批准建设；5、惠翔?金河湾小区修建性详细规划图，证明河南惠翔置业有限公司未违反规划建设；6、施工图变更通知单，证明施工图在业主购房前已经变更，买房时已有房子可选；7、小区沙盘说明，证明河南惠翔置业有限公司已经早明示房屋建设情况；8、主体工程验收记录，证明涉案房屋在2012年已经验收建成主体，业主是看到房子后购买房屋。经庭审质证，河南惠翔置业有限公司对崔晓华、刘许鹏提交的1号证据本身无异议，但对其证明目的有异议，房屋结构上、图纸上没有注明有飘窗，合同与原告诉讼请求不一致；对2、3号证据，认为沙盘图以前的状况不清楚，不发表意见，变更前的规划图，现在已经失去价值，不应作为证据使用；对4号证据，认为公告图来源不明，真实性质疑，证明内容不确定，证明目的不认可；对5号证据无异议，维修基金是被告代收的；对6、7号证据形式上无异议，证明目的有异议，我公司不是擅自变更的；对8号证据不认可；对9号证据有异议，河南惠翔置业有限公司未收到该文件，对其表述的内容也不认可；对10号证据本身无异议，但对其证明内容、目的不予认可；对11号证据无异议，对所附的计算方式不认可。崔晓华、刘许鹏对河南惠翔置业有限公司提交的1号证据真实性有异议，该通知的照片及通知并未显示所在的具体位置及时间，该通知上并未加盖河南惠翔置业有限公司的印章，不能说明河南惠翔置业有限公司履行了通知义务；对2号证据有异议，认为被告数次庭审中，被告没有拿出该份证据原件以证明其真实性，该份权证为2017年5月22日，而按照通知的时间是2016年9月19日，结合原告提供的证据9规划局的文件及原告维修基金上注明的代收，表明被告不仅有办理大证的义务，对小证也具有办证义务，且该证据与本案没有关联性，不能证明被告对原告履行义务；对3号证据证明目的有异议，该许可证显示的时间不清楚，该证据是发生在原被告合同签订之后的规划许可证，是对原规划许可证的变更，被告的行为已构成违约；对4号证据的真实性无异议，该证据文件显示了土地的使用年限为40年，是商业性的，而原告的合同第一条约定了该土地规划用途为居住，表明被告没有经过原告同意私自申请变更土地使用性质，已构成违约；对5号证据的真实性无异议，原告的储藏室变更为商业用途，没有经过原告的同意，被告构成违约；对6号证据的真实性无异议，该通知单明确显示有二个飘窗，后经施工变更，被告已构成违约；对7号证据认为该照片不显示拍摄时间、地点，上面所载文字内容的真实性有异议；对8号证据证明目的有异议，该证据不能证明崔晓华、刘许鹏是在看房后购买房屋，应当按照合同约定的商品房交付。本院经审查认为，崔晓华、刘许鹏提交的证据及河南惠翔置业有限公司提交的1-6号、8号证据形式合法，且与本案案件事实相关联，证据的真实客观性本院予以确认，河南惠翔置业有限公司提交的7号证据不完整，无其他证据相印证，证明效力本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年1月28日，崔晓华、刘许鹏与河南惠翔置业有限公司签订《商品房买卖合同》一份，购买河南惠翔置业有限公司开发的位于宝丰县龙××路北段“惠翔?××”小区住房××套，房屋总价款329216元，付款方式首付款99216元，剩余23万元按揭贷款。《商品房买卖合同》第十六条约定，“出卖人承诺于2014年9月30日之前，取得前款规定的房屋权属证书交付给买受人。买受人自行申请该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付权属证书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金。”。后崔晓华、刘许鹏以河南惠翔置业有限公司违反合同约定，未按照合同附件沙盘图和设计图配备小区公共设施、建造地上车库、铺设道路、天然气入户及使小区绿化率达到35%，未按合同约定期限办理房屋产权证书等理由，与河南惠翔置业有限公司发生纠纷。2016年9月5日，河南惠翔置业有限公司办理了不动产登记证书[平（2016）宝丰县不动产权第0000072号],2016年9月19日，河南惠翔置业有限公司向购房业主发出办理不动产权证通知，并将通知在小区张贴。另查明，北京华宇工程有限公司于2012年2月26日出具施工图变更通知单一份，工程项目名称：惠翔?金河湾住宅小区，单位工程名称：2#、3#、4#、5#住宅楼，更改内容：1:2#、3#楼D轴交1轴-2轴、10轴-11轴、13轴-14轴、22轴-23轴间凸窗“TC1519”取消，变更为普通推拉窗，变更后窗户尺寸为1500×1600，窗台修改为900高。2:4#、5#楼G轴交1轴-2轴、8轴-9轴、11轴-12轴、18轴-19轴间凸窗“PC-1”取消，变更为普通推拉窗，变更后窗户尺寸为1800×1600，窗台修改为900高。本院认为，崔晓华、刘许鹏与河南惠翔置业有限公司之间签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，合同内容不违反相关法律法规规定，属有效合同，双方应按合同约定履行。《商品房买卖合同》约定，出卖人承诺于2014年9月30日之前取得房屋权属证书并交付给买受人，逾期交付的出卖人按已付房价款的日万分之一承担违约责任，本案中,河南惠翔置业有限公司于2016年9月5日办理了不动产登记证书,2016年9月19日发出告知业主办理不动产权证的通知，本院认为，河南惠翔置业有限公司依照《商品房买卖合同》约定应向崔晓华、刘许鹏支付自逾期之日即2014年10月1日至2016年9月18日（共719天）的违约金23670.63元。关于崔晓华、刘许鹏要求河南惠翔置业有限公司支付自2014年10月1日至起诉日的延期违约金暂计39473元，且计算至被告实际交付权属证书之日止的诉讼请求，本院认为违约金超出23670.63元的部分不以支持。房屋不动产权证崔晓华、刘许鹏应到房产部门自行办理，河南惠翔置业有限公司应予以配合。《商品房买卖合同》附件一房屋平面图虽能确定河南惠翔置业有限公司交付的房屋窗户应为飘窗，但河南惠翔置业有限公司提交有北京华宇工程有限公司2012年2月26日出具的施工图变更通知单，该通知单明确将惠翔?金河湾住宅小区2#、3#、4#、5#楼房屋窗户变更为普通推拉窗，且河南惠翔置业有限公司向崔晓华、刘许鹏交付房屋时，崔晓华、刘许鹏并未对交付的房屋窗户不符合合同要求提出异议，视为对交付的房屋窗户为普通推拉窗认可，因此崔晓华、刘许鹏主张河南惠翔置业有限公司将房屋窗户由普通推拉窗变更为飘窗的诉讼请求，本院不予支持。天燃气开口入户费是否应该收取、费用应该由谁负担，是天燃气公司依据相关规定执行，并不是本案纠纷处理范围，因此对崔晓华、刘许鹏要求河南惠翔置业有限公司安装燃气入户的诉讼请求，本院不予支持。因惠翔?金河湾小区规划设计、小区用途在实际施工中经行政部门许可、批准进行过变更，其变更是否合法合理，不属人民法院民事审判范畴，故崔晓华、刘许鹏主张河南惠翔置业有限公司按照合同、附件、沙盘图和设计图配备小区公共设施，建造地上车库（94个）、铺设道路、使小区绿化率达到35%并承担擅自改变小区规划的违约责任主张，本院不予处理；小区消防设施是否符合消防安全要求，属消防部门职责，若不符合要求应由消防部门责令整改，因此崔晓华、刘许鹏要求河南惠翔置业有限公司健全消防设施的诉讼请求，本院不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决如下：一、河南惠翔置业有限公司于本判决生效之日起十五日内协助崔晓华、刘许鹏办理房屋产权证书，并支付崔晓华、刘许鹏逾期办理房屋产权证书违约金23670.63元；二、驳回崔晓华、刘许鹏的其他诉讼请求。案件受理费987元，由崔晓华、刘许鹏负担595元，由河南惠翔置业有限公司负担392元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审 判 长  牛克横人民陪审员  武建召人民陪审员  畅鹏飞二〇一八年四月八日书 记 员  赵京华附：本案适用法律、法规及司法解释摘录《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条：判决书应当写明判决结果和作出该判决的理由。判决书内容包括：（一）案由、诉讼请求、争议的事实和理由；（二）判决认定的事实和理由、适用的法律和理由；（三）判决结果和诉讼费用的负担；（四）上诉期间和上诉的法院。判决书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。