山东省青岛市李沧区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）鲁0213民初3089号 原告：初伟国，男，1958年12月13日出生，汉族，住所地青岛市李沧区永安路54号102户甲，现住青岛市李沧区。 被告：青岛祥泰房地产有限责任公司，住所地青岛市市北区华阳路34号。 法定代表人：王浩，职务总经理。 委托诉讼代理人：张鹏，山东安来律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔡青良，山东安来律师事务所律师。 原告初伟国与被告青岛祥泰房地产有限责任公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2016年8月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，公开开庭审理了本案。原告初伟国，被告青岛祥泰房地产有限责任公司的委托诉讼代理人张鹏、蔡青良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 初伟国向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告房款390万元（每平方米3万元，计130平方米）、过渡补助费23万元、违约金117万元；2、诉讼费用由被告承担。在法庭审理过程中，原告追加诉讼请求，要求判令被告支付从2010年7月10日至2017年7月10日的过渡补助费546000元、另行赔偿原告房款的一倍390万元。事实与理由：原告与被告于2008年7月10日，就原告的私有房屋签订了《永安路房屋拆迁安置补偿协议》和《附加协议（认定书）》，协议约定被告的拆迁安置房屋定位于（中间房）2层和3层各一套，建筑面积各为65平方米，但被告至今未向原告交付约定的房屋，而且将上述约定的房屋转卖给了他人，原告与被告多次协商，被告始终未解决此事。根据关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第八、九条规定未取得房屋的买受人可以要求房地产开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。为维护原告合法权益，特提起诉讼。 被告辩称，原告所主张的房款390万元数额过高，无事实和法律依据。原告主张的过渡补助费远远超出双方签订的拆迁安置补偿协议的约定，且被告已经为原告提供了临时居住的房屋，被告无须再向原告支付过渡补助费。原告主张违约金117万元，无事实和法律依据。原告追加的要求判令被告另行赔偿房款一倍390万元的诉讼请求，缺乏事实和法律依据。针对事实及理由部分，因政府行政规划调整，原告所诉的所在地块变更为出让土地，导致原告协议中约定的房屋已不复存在，并非被告过错造成。李沧区经济适用房政府限制价格为3900元至4600元，应当在该范围内进行补偿。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院认定如下： 原青岛市李沧区永安路54号102户系私有房屋，权利人初伟国，建筑面积85.95平方米，用途为住宅，土地使用权类型为划拨国有土地使用权。2008年7月10日，原、被告签订了编号为318号的《永安路房屋拆迁补偿安置协议》和《附加协议（认定书）》各一份。房屋拆迁补偿安置协议约定，被告经青岛市规划局青规建管字（2003）180号、市计投资（2004）303号文批准，对本市永安路地段进行拆迁改造。初伟国为被拆迁人，在拆迁范围内住户私有房屋一处，建筑面积85.95平方米。房屋安置定位于，2楼，建筑面积65平方米（未载明单元、户号、户型）。原告享受免费安置部分的面积是91.95㎡，超出免费安置部分需购买面积是-26.95㎡。双方协商同意以搬家补助费和过渡补助费冲抵房款，待回迁时统一从剩余房款中冲抵。原告在2008年7月30日前将现住拆迁范围内房屋腾空交被告拆除。被告自原告搬家交房之日起至被告通知原告办理新房交房手续之日止，被告按原告原住房建筑面积每平方米每月11元向原告支付过渡补助费。附加协议约定，原告已就拆迁事宜与被告签订协议（协议编号：318#），并用拆迁安置房未补足的免费面积冲抵所购经济房相应面积。原告所定位拆迁安置房与所购买的经济房两者之和在130㎡以内部分，由原告以拆迁临时过渡补助费和搬迁补助费予以冲抵，双方互不找差。拆迁安置房和经济房位于原告原住房（永安路54号102户）所在地Ⅱ-1#楼，分别位于二楼、三楼65㎡各一套（中间房），两者之和在130㎡以内不再交房款。被告应提前将永安路50号甲15户房屋清空，提供给原告临时居住。上述事实，有原告提交房产证复印件一份、《永安路房屋拆迁补偿安置协议》一份、《附加协议（认定书）》一份及当事人陈述一致的笔录在案为凭。 2008年9月13日，原、被告签订《暂住协议》一份，约定，原告拆迁过渡期间，被告临时提供位于李沧区户住房一处，安排原告暂时居住，以解决原告居住困难，被告不再向原告支付拆迁过渡补助费。该事实有原告提交的《暂住协议》一份及当事人陈述一致的笔录在案为凭。 房屋拆迁补偿安置协议和附加协议中约定的Ⅱ-1#楼座因规划变更而未实际建成，现该位置已建成高层楼房。该事实有被告提交的青岛市人民政府青政地字[2014]278号《关于同意将位于李沧区永安路49号、50号甲部分国有建设用地使用权收回并以拍卖方式出让的批复》1份及当事人陈述一致的笔录在案为凭。 本院根据原告申请，依法委托青岛天和不动产房地产评估有限责任公司对房屋拆迁补偿安置协议和附加协议约定的永安路54号路段楼房结构为多层的二、三层建筑面积均为65㎡的房屋现市场价值进行评估，该评估公司以截至2017年11月24日原告未缴纳评估费致使鉴定工作无法进行为由，将案件退回。在本院向原告释明后，原告重新申请对永安路54号路段楼房结构为多层的二、三层建筑面积均为65㎡的房屋现市场价值进行鉴定，本院依法委托青岛东部土地房地产评估测绘顾问有限公司进行鉴定，2018年1月10日，该评估公司以估价对象性质等信息无法确定，多次与被告沟通让其将相关资料提交法院但被告未予答复，鉴定工作无法进行为由，将案件退回。本院依法委托青岛青房房地产土地评估事务所有限公司对涉案房屋的现市场价值进行鉴定，2018年3月29日，该评估公司出具退案说明，以原告不缴纳评估费为由将案件退回。该事实有退案说明三份予以证明。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1、原告主张，被告违反协议约定的向其交付位于（中间房）2层和3层建筑面积各为65平方米的房屋的义务，应赔偿其房款390万元（3万元/㎡×130㎡）。被告不予认可，称涉案房屋为经济适用房，根据青岛市物价局青价格（2014）32号，李沧区经济适用房限价为3900元至4600元，因政府行政规划方案改变，涉案房屋所在地块变更为出让用地，由政府出让给其他公司，导致协议约定的房屋未能建成交付，并非被告过错造成，应按照经济适用房的价格计算房屋折价赔偿款。提交房屋拆迁许可证一份证明涉案房屋应为经济适用房，提交国有建设用地使用权拍卖出让公告一份、不动产权证书两份证明涉案房屋所在地块变更规划的事实。原告认可房屋拆迁许可证，但不认可国有建设用地使用权拍卖出让公告，不动产产权证书系复印件，且是被告从别的公司取得的材料与其无关。 本院认为，对于本案房屋拆迁补偿安置协议的双方当事人而言，被告系违约方，其行为势必造成原告重新购买房屋的重大损失，因此，对被告主张的应按照经济适用房的价格计算原告房屋价值损失的事实，本院不予支持。 2、在第三次委托评估过程中，原告提交日期为2003年11月份的图纸一张，主张被告公示的规划图纸中Ⅱ-1#是物业用房、保健站，并没有协议中约定的二、三层房屋，被告在签订协议时构成欺诈，要求更改委托按照门头房标准鉴定。被告认可该图纸是公示图纸，但称该图纸已经作废，未按该图纸进行建设，认可图纸中房屋的位置，但不应按门头房对原告房屋价值鉴定，而应按经济适用房住宅标准进行鉴定。 本院认为，原告主张按照门头房进行评估，没有依据，且原告被拆迁房屋用途亦为住宅，因此，对其要求按门头房进行鉴定的主张，本院不予支持。 3、原告主张，被告曾口头承诺两年回迁，两年之内的过渡补助费冲抵房款，之后的过渡补助费按照130平方米、25元/平方米标准支付，主张被告应该支付其过渡补助费23万元（25元/㎡×85.95㎡×6年×12个月），后在法庭审理过程中追加2倍的过渡补助费546000元（25元/㎡×130㎡×7年×12个月×2倍，2010年7月10日至2017年7月10日），提交其他被拆迁人与被告签订协议的部分内容复印件，对按照25元/平方米的标准支付过渡补助费予以证明。该复印件仅复印了协议的部分内容，载明自2013年9月份起调整为每月每平方米25元。被告称该证据系复印件，真实性不清楚，对原告所述不予认可，称原告提交的暂住协议第一条明确载明被告无须再向原告支付拆迁过渡补助费。 本院认为，双方签订的协议未明确约定回迁期限，原告未提交证据对其主张的被告承诺其协议签订后两年之内回迁予以证明，且被告不予认可，本院不予认定。原告主张被告承诺其按照25元/㎡支付其过渡补助费，证据不足，且与其提交的暂住协议第1条“乙方拆迁过渡期间，甲方临时提供位于李沧区户住房一处，安排乙方暂时居住，以解决乙方居住困难。同时，甲方不再向乙方支付拆迁过渡补助费”的约定不一致，本院不予采信。 本院认为，原、被告签订的《永安路房屋拆迁补偿安置协议》、《附加协议（认定书）》均为当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应遵照履行。原告按照约定腾空了房屋，被告应当按照约定交付房屋。因永安路54号Ⅱ-1#楼未实际建成，被告应承担相应的违约责任。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因（中间房）2层和3层（建筑面积各为65平方米）房屋未实际建成，且原告不同意被告提出的另行安置其他房屋的意见，本案中合同不能履行的责任在被告，因此，原告有权选择被告违约责任的承担方式，原告主张赔偿损失，本院应予支持，但原告应当对其主张的房屋折价款数额承担举证责任。本院依法委托评估公司对房屋拆迁补偿安置协议和附加协议约定的永安路54号路段楼房结构为多层的二、三层建筑面积均为65㎡的房屋现市场价值进行评估，但三次评估均被退回。因鉴定未作出，原告要求被告赔偿其房屋折价款390万元的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。原告可另行主张权利。 关于过渡补助费。原、被告于2008年9月13日签订《暂住协议》是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行，被告按照协议约定向原告提供位于李沧区户）住房一处居住至今，根据协议约定，被告不再向原告支付拆迁过渡补助费。原告主张被告曾承诺两年后按照130平方米以及25元/平方米的标准支付其过渡补助费，证据不足且与该暂住协议的约定不符，本院不予支持。 关于违约金。原告主张，被告应该支付其违约金117万元，计算方式为房屋市场价值390万×30%。被告称原告的上述请求没有事实和法律依据。本院认为，双方协议并未对违约金进行约定，原告该主张于法无据，本院不予支持。 原告主张被告赔偿其一倍的房屋价值损失和过渡补助费，于法无据，本院不予支持。 综上，原告的诉讼请求，本院全部予以驳回。依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条第一款规定，判决如下： 驳回原告初伟国的诉讼请求。 案件受理费79952元，由原告初伟国负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 长  温洪梅 人民陪审员  董利元 人民陪审员  梁秀红 二〇一八年四月二十四日 法官助理陈密亮 书记员于超 书记员刘亚君