河北省石家庄市鹿泉区人民法院民 事 判 决 书（2018）冀0110民初4825号原告：石家庄市鹿泉区润华物业服务有限公司，住所地石家庄市鹿泉区开发区横山村西山御园会所**东侧，统一社会信用代码91130185083791409L。法定代表人：曾丹，该公司总经理。委托代理人：杨圣龙，该公司员工。委托代理人：任欣欣，河北弘宇律师事务所律师。被告：刘轩屹，男，1994年1月4日生，汉族，现住石家庄市鹿泉经济开发区。委托代理人：张素梅，女，汉族，现住石家庄市桥**，系刘轩屹之母。委托代理人：张红梅，女，汉族，现住石家庄，系刘轩屹姨母。原告石家庄市鹿泉区润华物业服务有限公司诉被告刘轩屹物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理。原告的委托代理人杨圣龙、任欣欣、被告的委托代理人张素梅、张红梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告石家庄市鹿泉区润华物业服务有限公司（以下简称润华公司）诉称：2014年1月1日，原告与河北省省直纪元房地产开发有限公司（以下简称省直纪元公司）签订了《前期物业服务合同》，为西山御园项目提供前期物业服务，被告自2013年9月5日收房后欠付2017年7月4日之后的物业费。故，原告诉至法院，判令被告向原告支付物业费，物业费计算方式如下：自2017年7月4日起，按照被告物业实测面积344.48平方米和3.5元/月/平方米的物业费计费标准，以12个月为一个交费周期，于每一周期的第一个月7号前支付本周期的物业费（暂计算至2018年11月13日物业费为28936.32元）；判令被告向原告支付违约金，违约金计算方式如下：自2017年7月4日起，以12个月为一个交费周期，于每一周期的第一个月8号起，以本周期欠付物业费为基数，按照0.2%/天的标准计算违约金（暂计算至2018年11月13日违约金为35591.67元）；本案全部诉讼费用由被告承担。2018年11月16日原告申请将2017年7月4日起暂计至2018年11月13日的违约金数额变更为17969.45元。被告辩称：之前的物业费全部交付了，2017年7月4日最后一次交物业费，是因为王永刚多次给我们打电话，其称物业公司给我们优惠，出于对其的同情，我们就交了物业费。后其称等申请批下来了之后再优惠，到后边他就不承认这个事情，现在他也不在这个岗位上了，这个事情的起因不在我们，还有邻居家漏水给我们装修完毕的房屋造成损失，物业公司工作人员表示会向上反映解决这个问题，至今未能解决这个问题。房屋装修完毕后，安装的天然气出现漏气，导致我们不能入住；物业公司不卖给我们水、电，只允许买50元且电信网络一直不通，我们按照物业工作人员指示买了东西，还是导致网络不通；我们认为物业公司不公平、不作为，所以后期没有缴纳物业费。原告为支持自己的主张发表以下陈述并提交证据：证据1、购房合同（复印件），证明原告购买房屋面积为344.48平米。证据2、收房手续，证明刘轩屹为业主，2013年9月5日收房。证据3、原告与省直纪元公司签订的前期物业服务合同，证明润华公司为西山御园项目的前期物业公司自2014年1月1日起开始提供物业服务，该合同也约定了物业费收费标准和违约金计算方式，收费标准为3.5元/月/平米，违约金为日千分之二。证据4、装修手续、被告签署的承诺书、被告缴纳物业费票据，证明被告也认可物业费交到2017年7月3日。以上证据证明，根据最高人民法院关于物业管理的司法解释，原告与省直纪元公司签订的前期物业服务合同对被告有约束力，被告应当按照该合同约定按时缴纳物业费。被告质证称：对证据1、证据2无异议。对证据3有异议，关于收支情况，每半年应张贴一下；门卫观光车应接送业主的朋友，2016年电力才恢复正常，之前是临时电；天然气直到2016年下半年才装好，但我家也没装，这些都属于附属设施中很重要的一条，收取3.5元的物业费，就属于高档的物业费，我们缴纳了物业费就应享受到相应的服务。被告陈述并提交以下证据：提交证据照片3张、说明2张。原告质证称：关于被告对我公司产生的质疑，以及我公司做不到位的您以后可以多提意见，以后有问题及时解决。优惠的情况我方暂不清楚，天然气、电信网络属于地产和运营商的问题，对讲机现在回去就可以领，漏水的问题侵权方是邻居，物业只有沟通的义务，私搭乱建在共有区域物业可以制止，在私有部分物业只有向有关部门反映以及发违改通知书的权利，庭院、打扫属于业主的范畴。经审理查明：被告于2012年8月11日购买西山御园AP22-4号房屋，实测面积为344.48平方米，于2013年9月5日收房、装修。2014年1月1日，原告与省直纪元公司签订《西山御园一期园区物业服务合同》，约定由原告向西山御园一期提供前期物业管理服务，明确物业管理范围为公共区域。合同第10条，服务费用为3.5元/月/平方米。合同第11条，业主应于入住通知书上所记载的收房之日起交纳物业费，业主自通知交付房屋的当日起，须全额缴纳12个月物业服务费。以后按12个月交纳，业主或物业使用人应在每12个月的第一个月7号前履行交纳义务，物业管理服务期至第一届业主委员会成立，并与选聘的物业服务企业签订物业服务合同之日止。合同第20条，约定原告可采取规劝、书面通知、向职能部门投诉等必要措施制止业主、物业使用人违反本合同和物业管理区域内物业管理规则制度的行为。合同第28条，业主或物业使用人违法本合同第九条、第十条、第十一条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按0.2%/天的标准向原告支付滞纳金。另查明，被告房屋已经装修完毕，并向原告交物业费，被告向原告润华公司交纳物业费至2017年7月3日。原告润华公司主张物业费自2017年7月4日至2019年7月4日二年物业费344.48平方米*3.5元/月*12个月*2年=28936.32元，经本院审查，原告主张的物业费数额为28936.32元系按合同约定的物业费交纳周期，计算至2019年7月4日，其诉状中表述的字样“暂计算至2018年11月13日物业费为28936.32元”属表述错误。滞纳金自2017年7月1日起，以12个月为一个交费周期，于每一周期的第一个月8号起，以本周期欠付物业费为基数，自2017年7月8日至2018年11月23日按照0.2%/天的标准计算违约金计344.48平方米*3.5元/月*12个月*0.2%/天*（493+128）天=17969.45元。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”原告与省直纪元公司签订的《西山御园一期园区物业服务合同》对全体业主具有约束力。被告作为业主，应当按照物业服务合同约定履行义务。原告为被告提供了相关的物业服务，被告应当承担支付物业服务费及相关费用的责任。被告物业费交至2017年7月3日，并出具收据，本院予以确认。被告主张原告物业服务不到位。因物业管理涉及面较广，包括保安、卫生、绿化、修缮、车辆管理等多项内容，管理是动态的、长期的。服务是否“到位”、是否存在瑕疵，是主观的。由于物业服务具有时间连续性和无法计量性的特点，被告作为小区业主，在享受物业服务的同时，理应按照《服务合同》约定履行按期缴纳物业费的义务。被告以原告未尽《服务合同》约定义务为由拒付物业费，但未提交充分证据形成完整证据链证明原告的服务存在瑕疵，被告主张邻居漏水、天然气漏气等问题不属于物业服务合同约定的服务范围，故对被告的答辩意见不予采纳。根据《物业管理条例》第42条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“物业企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，只要成为小区的业主，无论是否实际入住，都有义务按时交纳物业服务的费用。小区的物业服务费主要是公共性服务收费包括公共设备、设施的日常运行维修和保养、绿化管理、保安等。物业费的交纳义务对全体业主而言都是均等的，否则物业服务关系稳定性和确定性将被打破。被告主张的《石家庄物业管理条例》第37条第二款“业主通知物业的起止时间，应当事先和事后告知物业服务企业，并办理相关手续”，被告已收房并一直向原告全额交纳物业费，也未向原告办理空置房屋相关手续，故被告以该条例主张20%物业费不予认可。综上，原告要求被告交纳2017年7月4日至2019年7月4日物业费28936.32元，自2017年7月8日至2018年11月13日违约金17969.45元的诉讼请求，本院予以支持。关于被告方主张的其他损失，被告可向侵权人另行主张。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条、一百一十四条、《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：被告刘轩屹于本判决生效后五日内向原告石家庄市鹿泉区润华物业服务有限公司支付物业费28936.32元、滞纳金17969.45元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费972元，减半收取486元，由被告刘轩屹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石家庄市中级人民法院。审判员  武建文二〇一八年十二月二十五日书记员  梁文茜