四川省眉山市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川14民终158号 上诉人（原审被告）：四川复地黄龙房地产开发有限公司，住所地四川省眉山市彭山区彭祖大道南段**。 法定代表人：王基平，该公司董事长。 委托诉讼代理人：徐正飞，四川公生明律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：雷永志，男，1974年5月2日出生，汉族，住四川省青神县。 委托诉讼代理人：张敏，四川华敏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄雪韬，四川华敏律师事务所律师。 上诉人四川复地黄龙房地产开发有限公司（以下简称复地公司）因与被上诉人雷永志商品房预约合同纠纷一案，不服四川省眉山市彭山区人民法院（2017）川1403民初1455号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人复地公司的委托诉讼代理人徐正飞，被上诉人雷永志的委托诉讼代理人黄雪韬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 雷永志向一审法院提出诉讼请求：1.确认复地公司2017年3月20日的“告知书”无效；2.由复地公司承担本案诉讼费。 复地公司上诉请求：1.撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：1.根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、定购、预定等协议具备商品房销售管理办法第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同，本案不具备上述条件，故本案是预约合同纠纷，不是房屋买卖合同纠纷；2.虽然《认购协议》第三条约定付款方式为另订，但从该条约定看，不管被上诉人选择哪种付款方式，被上诉人都应该在签订《认购协议》后7日内主动到上诉人所在的黄龙溪谷销售中心与上诉人签订正式的《商品房买卖合同》及其附件，并按照双方协商的付款方式向上诉人付款，原审认定双方签约时间没有约定属于认定事实错误；3.一审以2017年房价的现状推测2013年被上诉人的签约意愿属于认定事实错误，被上诉人2013年8月与上诉人签订《认购协议》后一直不与上诉人签订正式《商品房买卖合同》及附件，致使上诉人无法实现预约合同目的，上诉人有权行使法定解除权；4.根据谁主张谁举证的原则，被上诉人应举证证明其在2013年8月与上诉人签订《认购协议》后7日内曾到上诉人处要求签订正式《商品房买卖合同》及附件；5.根据相关法律规定，任何一方违约不履行《认购协议》，未能与守约方签订正式的《商品房买卖合同》，其法律后果就是在分清责任的基础上按照定金的法律规定处理，故即使上诉人违约不与被上诉人签订正式的《商品房买卖合同》及附件，依法也只是承担双倍返还定金的责任。 雷永志辩称：1.双方在《认购协议》中并未约定单方解除条款，上诉人不享有约定解除权，被上诉人如约支付了定金，并未出现合同法第九十四条规定的五种违约情形，故上诉人也不享有法定解除权，应当认定上诉人解除行为无效；2.上诉人与被上诉人签订的《认购协议》除了对购房款的支付时间还需要进一步约定外，就合同的其他条款已经达成了一致意见，故该认购协议已经具备商品房买卖合同的主要条款，被上诉人向上诉人缴纳了购房定金应当视为购房款，故被上诉人已经向上诉人缴纳了部分购房款，根据商品房买卖司法解释第五条的规定，该认购协议应当认定为商品房买卖合同，而非预约合同，该认购协议可以履行，被上诉人要求上诉人继续履行有法律依据。原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 一审法院审理查明，2013年8月6日，雷永志作为买受人和乙方，复地公司作为出卖人和甲方，签订了一份由复地公司（甲方）提供的格式文本《认购协议》，约定： 一、雷永志购买复地公司开发的位于眉山市彭山区，其中：第27幢商品房，建筑面积817.23平方米，单价为14711元，房款共计12022271元；第61-2幢商品房，建筑面积400.06平方米，单价为14430元，房款共计5772866元。备注：雷永志（乙方）在本协议签订后七日内签订第四条第3款的所有协议，并按照约定支付款项的，可享受如下优惠：特殊优惠85折。 二、雷永志（乙方）购买上述商品房的定金为人民币20万元。 三、付款方式：另定。 四、其他约定： 1、雷永志（乙方）签署本协议并全额交付定金后，即表示乙方已定购上述商品房； 2、（该条双方确认已划去废除）； 3、乙方确认：甲乙双方在签订本协议前，甲方已经向乙方如实、全面介绍了所购商品房的所有情况，乙方已经全面了解了该商品房的所有情况，同时甲方已向乙方出示、告知、介绍、讲解了双方将签署的商品房买卖合同、合同补充协议、黄龙生态宜居城首一期（临时）管理规约、黄龙生态宜居城首一期商品房质量保证书、黄龙生态宜居城首一期商品房使用说明书、黄龙生态宜居城首一期前期物业服务合同及其相关附件以及其他与购房有关的资料，双方已对上述协议内容达成一致意见，并同意在本协议约定的期限内签订甲方对外公示的上述协议，乙方签订本协议后不得再以合同条款无法达成一致意见或其他任何理由为由拒绝签订上述协议，否则视为因乙方原因未能签订上述商品房买卖合同及其附件，甲方按本条第2款约定执行。 “认购协议”签订后，雷永志依照约定向复地公司支付了二幢商品房的定金各20万元人民币，共计40万元。但此后，双方一直未签订正式的商品房买卖合同及相关附件。2017年3月20日，复地公司向雷永志发出二份“告知书”，决定终止与雷永志签订的“认购协议”。 以上事实有经庭审质证的雷永志身份证复印件、复地公司工商登记信息、认购协议、收据、告知书等证据及双方当事人的当庭陈述在卷佐证。 一审法院认为，双方当事人就涉案房屋的买卖达成合意后，于2013年8月6日签订了“认购协议”，该“认购协议”系双方当事人为订立正式商品房买卖合同而进行的前期磋商结果，其内容系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方均应按照协议约定全面履行各自的义务。 从该“认购协议”的内容看，双方当事人约定了房屋价格、定金支付时间、付款方式（另定）等内容，但对何时签订正式的商品房买卖合同及相关附件未作明确、详细的约定。故本案的焦点为复地公司是否根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定享有合同解除权。 双方当事人签订的“认购协议”并未约定一方解除合同的条件。复地公司并未就其辩称雷永志拒绝签订商品房买卖合同及相关附件，致使其不能实现合同目的提供确切的证据予以证实。且在近年来房屋价格不断上涨的趋势下，雷永志拒绝按照“认购协议”约定的价格与复地公司签订正式商品房买卖合同有悖常理。故复地公司并不享有《中华人民共和国合同法》第九十六条规定的合同解除权，复地公司根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定向雷永志发出终止（解除）合同的“告知书”的行为并无事实基础和法律依据，金东英主张复地公司为终止双方“认购协议”而发出的“告知书”无效的请求符合法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款；《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决确认四川复地黄龙房地产开发有限公司于2017年3月20日向雷永志发出的二份“告知书”（终止双方签订的认购协议）无效；案件受理费200元，由四川复地黄龙房地产开发有限公司负担。 二审中，被上诉人没有提交新证据，上诉人提交黄龙地产公司收据、商品房买卖合同（现售），欲证明案涉房屋中的其中一套现在已经出售给他人。被上诉人质证认为，商品房买卖合同（现售）系复印件，其真实性有待法庭进一步核实，且上述证据与本案不具有关联性。上诉人二审提交的证据与本案争议焦点无关联性，不予采信。 另查明，复地公司同期与6名购房者发生了案情基本一致的纠纷,经过彭山区人民法院一审判决，6名购房者均以相同的事实和理由向本院提起了上诉。6案所涉房屋（幢号分别为23、26、27、49、53、59-4、61-2）于2013年6月13日取得预售许可。 二审经审理查明的其余案件事实与原审判决认定的案件事实一致，本院对原审判决书载明的案件事实予以确认。 本院认为，本案被上诉人诉请法院判令对方发出的“告知书”无效，相应的基础是认为《认购协议》系商品房买卖合同，因此对方在无解除合同约定条件，也不享有法定解除权的情况下，不得以“告知书”拒绝向自己出售房屋。上诉人则认为《认购协议》仅是预约合同，而不是房屋买卖合同，即使上诉人违约不与被上诉人签订正式的《商品房买卖合同》及附件，依法也只是承担双倍返还定金的责任；且被上诉人违反了《认购协议》约定的订立正式房屋买卖合同期限，违约在先，上诉人享有解除权。故本案讼争的焦点是：上诉人是否可以单方向被上诉人发出“告知书”，拒绝履行《认购协议》和向被上诉人出售案争房屋。这一案件争议焦点的解决取决于两个问题的认定：1.《认购协议》性质的认定，即《认购协议》是商品房买卖的预约合同还是商品房买卖合同；2.在前一个问题的基础上，上诉人明确拒绝继续履行《认购协议》、订立商品房买卖合同的法律后果是什么。 关于《认购协议》的性质。首先，《认购协议》明确约定双方应当在《认购协议》已经达成一致的基础上，就案涉房屋订立正式的房屋买卖合同。该约定表明《认购协议》权利义务指向签订正式买卖合同而非房屋买卖本身，即双方最终明确房屋买卖关系和买卖房屋的权利义务需要在将来订立一个新的合同来确定。同时，我们还注意到《认购协议》签订时，被上诉人已经取得案涉房屋预售许可，直接签订商品房买卖合同并无障碍，而且《认购协议》本身就约定在签订《认购协议》后七日内签订《商品房买卖合同》及其附件并按约支付款项即可享受总价款85折优惠，但双方仍然选择仅签订《认购协议》而不签订《商品房买卖合同》，足以证明双方在订立《认购协议》时，对于是否买卖案涉房屋本身尚未达成一致意见，因此《认购协议》是商品房买卖的预约合同，而不是商品房买卖合同。其次，《认购协议》虽然约定了买卖房屋的必要信息和总价款，但对付款方式约定为另定，对房屋交付及办证等合同主要条款则没有约定。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”以及《商品房销售管理办法》第十六条：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：??（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期……”的规定,《认购协议》也不符合被认定为商品房买卖合同的法定条件。故上诉人关于《认购协议》并非商品房买卖合同，而是预约合同的主张成立。 关于上诉人单方拒绝继续履行《认购协议》的法律后果问题。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，预约合同一方不履行订立买卖合同的义务的，视原因不同，可能产生的法律后果为返还定金、承担预约合同违约责任和解除预约合同赔偿对方损失，但并未赋予预约合同任何一方要求对方与自己按照预约合同条款、强制缔结正式买卖合同的权利，更不能直接依据预约合同主张履行买卖合同。因此，在本案中上诉人向被上诉人发出“告知书”，表示不再与被上诉人订立买卖合同、向被上诉人出售案涉房屋的情况下，《认购协议》关于双方订立正式商品房买卖合同的合同目的已经无法实现，被上诉人关于“告知书”无效的诉讼请求已经不具有现实的法律意义，本院不予支持。一审判决关于合同解除权的认定，与上述关于预约合同的司法解释规定存在冲突，应予纠正。对于上诉人拒绝履行订立买卖合同义务，是应当返还定金、还是双倍返还定金或赔偿损失，因本案一审原告并未提出相应诉请，本案中不予审查认定，当事人可以另行主张。 综上，复地公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、《商品房销售管理办法》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销四川省眉山市彭山区人民法院（2017）川1403民初1455号民事判决； 二、驳回被上诉人雷永志的诉讼请求。 一审案件受理费200元，二审案件受理费400元均由被上诉人雷永志负担。 本判决为终审判决。 审判长 梁 丹 审判员 李建伟 审判员 罗 洁 二〇一八年四月十二日 法官助理余林峰 书记员江燕