广东省恩平市人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0785民初1114号原告：林志坚，男。委托诉讼代理人：吴礼正，系广东结信律师事务所律师。被告：广州到啦酒店管理有限公司。法定代表人：董丽淮。被告：江门市江海区悦豪酒店管理有限公司。法定代表人：陈巍。原告林志坚与被告广州到啦酒店管理有限公司（以下简称到啦公司）、江门市江海区悦豪酒店管理有限公司（以下简称悦豪公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月25日立案受理后，依法适用简易程序，因两被告下落不明需公告送达，本案依法裁定转为普通程序，并于2018年11月5日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人吴礼正到庭，两被告经本院公告传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林志坚向本院提出诉讼请求：1、判决确认原告和两被告签订的《委托经营管理合同》于2018年6月1日已解除。2、判决两被告共同向原告支付拖欠的房屋租金3819元。3、判决两被告向原告支付迟延履行违约金3819元。4、判决两被告共同支付房屋占有使用费（以房屋月租金每月1273元，由2018年6月1日计算至交回房屋给原告为止）。5、本案诉讼费用由两被告负担。事实和理由：2017年6月18日，原告和被告到啦公司签订《委托经营管理合同》，约定将原告位于***租赁给被告到啦公司经营管理，由被告每月15日前支付1273元租金给原告。《委托经营管理合同》签订后，原告依约向被告到啦公司交付房屋，且按照被告到啦公司的要求出资购买了房屋内的家私家电。2018年1月30日，经原告同意，被告到啦公司将房屋转租给被告悦豪公司。但至2018年3月份开始，二被告便不再支付租金给原告，原告多次通过电话、微信等方式询问二被告联系租赁的管理人员，但二被告一直置之不理。2018年5月6日，原告按照《委托经营管理合同》约定的地址向被告到啦公司发出催款通知书，但被告到啦公司拒收。至此，原告以为二被告已不可能再履行《委托经营管理合同》，遂于2018年6月2日向被告到啦公司发出解除合同通知书。原告认为《委托经营管理合同》实质是房屋租赁合同，被告到啦公司理应按照合同的约定按时支付租金，其由2018年3月份拖欠租金至今并且在多次催告之下仍然拒绝付款已构成违约，原告有权解除双方的《委托经营管理合同》；被告悦豪公司作为次承租人，且实际占有房屋，理应向原告交付房屋。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。原告对其诉称提供如下证据：1.原告的身份证，证明原告的主体资格；2.被告到啦公司工商公示信息；3.被告悦豪公司工商公示信息，证据2、3证明被告主体资格；4.《委托经营托管合同》，证明双方签订的合同及其约定；5.房屋转租告知函，证明经原告同意被告到啦公司转租给被告悦豪公司；6.账户明细，证明被告到啦公司支付的租金；7.催款通知书，证明两被告未给付租金后，原告请求被告到啦公司付款；8.EMS退回件，证明到啦公司拒绝接收催款通知书；9.解除合同通知书，证明因被告违约，原告向到啦公司发出解除合同通知书；10.EMS退回件，证明到啦公司拒绝签收。被告到啦公司没有答辩及提交证据到庭。被告悦豪公司没有答辩及提交证据到庭。经审理查明，2017年6月18日，被告到啦公司（乙方）与原告林志坚（甲方）签订《委托经营托管合同》，合同主要约定：“一、1.甲方托管给乙方的物业位于***（以下简称案涉房屋），建筑面积为51.68平方米。二、1.乙方托管物业的用途即经营方式为：用于日租、月租、公寓式酒店和旅业配套等经营。三、1.该托管物业托管期自起租日起至结束日止共计五年；托管期为2017年6月19日起至2022年6月18日（如因客观原因导致物业迟延交付的，或因客观原因未达到乙方装修配置经营标准的，租期可相应顺延）。2.甲方同意乙方按照《家私家电配置清单》（见附件一）中约定的配置标准将家私家电配置到该房屋内，并签署《家私家电代购委托书》（见附件二）委托乙方代购，费用由甲方承担。四、1.月租金标准：1273元，因托管关系产生的税费（但不含街道房屋出租等税费）均由乙方承担。2.甲方在正式缴纳完乙方房屋软装配置费后，应给予乙方2个月的免收租期作为乙方房屋软装配置及经营筹备期，待筹备期结束后，另给予乙方2个月的免租金期，作为乙方的市场开发及蓄客准备期，以后每两年免租期为15天（期间为2019年8月1日至2019年8月15日和2021年8月1日至2021年8月15日）作为客房的维护及保养。备注：免收租期从双方签订合同并甲方支付乙方所有房屋软装配置费用之日起计算。4.租金支付：乙方按照（月）为一期向甲方支付租金，乙方于每期前15日将该期租金全额一次性支付给甲方。5、甲方确认并同意乙方将租金和相关费用汇入以下账户……，乙方将合同约定的租金汇入上述银行账户视为乙方完成付款义务。五、2.乙方可自行将该托管物业进行对外转租，转租后乙方及次承租人的权利义务不得超出原合同约定范围。十、1.本合同项下，甲、乙双方通知按首页地址为送达地址。2.本合同一方按照本合同约定向另一方送达的任何文件、回复或其它任何联系，必须用书面形式，且采用挂号/速递邮寄或者直接送达的方式，送达本合同所列另一方的地址。如以挂号/速递邮寄的方式且不能确定具体送达日期的，在投邮后（以寄出的邮戳日期为准）第七日将被视为已送达另一方，如以直接送达的方式送达，则以另一方签收时视为送达。十二、4.乙方无故迟延支付租金，且乙方财务部在收到甲方书面的催款通知后，仍未按书面通知限定期限履行支付租金义务的，自通知限定期限届满后每迟延一日，按照迟延支付的租金金额的3%向甲方支付违约金，且违约金总额不得超过迟延支付租金的总和，超过30日，甲方有权提出解除合同。签订《委托经营托管合同》后，涉案房屋交付被告到啦公司经营管理，被告到啦公司依约向原告支付租赁费。自2018年3月份开始，被告到啦公司没有缴交租赁费和管理费。2018年5月6日，原告以邮政速递的方式向被告到啦公司发出《催款通知书》（通知书出具时间为2018年5月4日），要求支付2018年3月起的租金及相应的物业管理费、水电费。2018年6月2日，原告再次以邮政速递的方式向被告到啦公司发出《解除合同通知书》（通知书出具时间为2018年6月1日），主张被告到啦公司拖欠租金的行为违反了《委托经营托管合同》的约定，并明确双方签订的《委托经营托管合同》于2018年6月2日正式解除。上述《催款通知书》的收件地址为被告到啦公司签订《委托经营托管合同》时写明的地址即“广州市天河区***”；《解除合同通知书》的收件地址为被告到啦公司工商登记地址即“广州市越秀区***”。原告追讨租金及解除合同未果，遂提起本案诉讼。另查，原告提供被告到啦公司于2018年1月30日向原告发出《房屋转租告知函》，该函告知原告原《委托经营托管合同》继续有效、并将相关权利义务给被告悦豪公司，原告予以同意。又查，原告在庭审时确认其在2018年6月20日收回涉案房屋的钥匙并实际占有管理涉案房屋。原告于2018年12月21日向本院提交诉讼请求申请书，请求撤回第4项“判决两被告共同支付房屋占有使用费（以房屋月租金每月1273元，由2018年6月1日计算至交回房屋给原告为止）”的诉讼请求。2018年9月25日，被告到啦公司向本院提出管辖权异议。本院于2018年9月28日作出（2018）粤0785民初1114号之一民事裁定，驳回被告广州到啦酒店管理有限公司对本案管辖权提出的异议。以上事实，有原告提交证据、法庭笔录予以证实，足资认定。本院认为，本案中，虽然原告与被告到啦公司签订了《委托经营托管合同》，但是从合同的内容来看，原告是将自己所有的涉案房屋以租赁的方式交给被告到啦公司统一管理经营，双方约定明确的租赁期限及租金，被告到啦公司按月交付租金给原告，原告与被告到啦公司事实上形成房屋租赁合同关系，故本案应属于房屋租赁合同纠纷。原告与被告到啦公司在自愿、公平的基础上签订《委托经营托管合同》，合同内容没有违反法律法规的禁止性规定，合法有效，依法应予以保护。关于《委托经营托管合同》的解除问题。原告主张被告到啦公司没有按照合同约定缴纳租金，故其有权解除合同，且合同解除时间为2018年6月1日。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，第九十四条第一款第（三）项规定：“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的”，第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。……”上述规定对解除权的行使采用的是依当事人的意思表示解除，且应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，《委托经营托管合同》第十二条第4项明确约定“乙方即到啦公司无故迟延支付租金，且在收到书面的催款通知后，仍未按书面通知限定期限履行支付租金义务的，……超过30日，甲方即原告有权提出解除合同”，该约定是当事人协商一致的结果，对双方均有约束力，现被告到啦公司没有按照合同约定按时缴纳租金，且原告已经按照合同中载明的被告到啦公司地址邮寄《催款通知书》，被告到啦公司未交付租金的时间已经超过30日，故原告有权解除合同。同时根据合同第十条的约定“如以挂号/速递邮寄的方式且不能确定具体送达日期的，在投邮后（以寄出的邮戳日期为准）第七日将被视为已送达另一方”，原告于2018年6月2日寄出《解除合同通知书》，则按照合同约定第七日即2018年6月9日视为送达给被告到啦公司，被告到啦公司对于解除合同的事宜没有提出异议，原告与被告到啦公司签订的《委托经营托管合同》应于2018年6月9日解除。关于支付拖欠房屋租金的问题。原告按照合同约定将案涉房屋交付被告到啦公司租赁使用，被告到啦公司应依合同约定履行支付租金的义务。原告诉请被告到啦公司支付2018年3月至5月租金3819元，符合合同约定，本院予以支持。关于迟延履行违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务，”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，结合双方签订的《委托经营托管合同》第十二条第4项约定“乙方即被告到啦公司无故迟延支付租金，且乙方财务部在收到甲方书面的催款通知后，仍未按书面通知限定期限履行支付租金义务的，自通知限定期限届满后每迟延一日，按照迟延支付的租金金额的3%向甲方即业主支付违约金，且违约金总额不得超过迟延支付租金的总和”，原、被告约定的违约金过高，原告请求迟延履行违约金3819元，本院不予支持。原告没有证据证明被告到啦公司的违约行为造成其具体的损失，但被告到啦公司逾期交纳租金的行为造成原告的损失，应为拖欠租金的利息损失，根据本案的情况，本院确定被告到啦公司应从2018年3月15日起至4月14日止，以拖欠租金1273元为基数；从2018年4月15日起至5月14日止，以拖欠租金2546元（1273元×2）为基数；从2018年5月15日起至本院确定支付租金之日止，以拖欠租金3819元（1273元×3）为基数，按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率加收30%计算违约金给原告。关于被告悦豪公司的责任问题。原告主张被告悦豪公司支付拖欠房屋租金及房屋占有使用费。本院认为，根据《最高人民法院》第五条第一款关于“主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任”的规定，虽然原告主张被告到啦公司向其发出涉案房屋转租给被告悦豪公司的书面告知函，并且原告同意转租，但是原告并未提供充分的证据证明涉案房屋已经实际由被告到啦公司转租给被告悦豪公司，也无证据证明被告悦豪公司实际占有、管理涉案房屋，故原告主张与被告悦豪公司解除《委托经营托管合同》并要求被告悦豪公司承担涉案房屋的有关违约责任，理据不足，本院不予支持。原告林志坚等11人诉被告到啦公司、悦豪公司房屋租赁合同纠纷案中【案号（2018）粤0785民初1111-1121号】，另案原告陈金池已支付上述11件案件的公告费600元，并要求在其案件中处理，其他案件不再分担。经询问，原告林志坚同意上述意见。对于原告林志坚预交的案件受理费，经询问原告林志坚的意见，原告林志坚要求被告直接向其支付，本院予以准许。被告到啦公司、悦豪公司经本院公告传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本院对本案的审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第一款第（三）项、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院》第五条第一款的规定，判决如下：一、确认原告林志坚与被告广州到啦酒店管理有限公司于2017年6月18日签订的《委托经营托管合同》于2018年6月9日解除；二、被告广州到啦酒店管理有限公司应在本判决生效之日起十日内向原告林志坚支付拖欠房屋租金3819元；三、被告广州到啦酒店管理有限公司应在本判决生效之日起十日内支付违约金（从2018年3月15日起至4月14日止，以1273元为基数；从2018年4月15日起至5月14日止，以2546元为基数；从2018年5月15日起至本院确定支付租金之日止，以3819元为基数，按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率加收30%计算）给原告林志坚；四、驳回原告林志坚的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），由被告广州到啦酒店管理有限公司负担。原告预交的案件受理费50元，本院不予退回，由被告广州到啦酒店管理有限公司迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判长  梁日稳审判员  马文娟审判员  任爱武二〇一八年十二月二十五日法官助理冯艳权书记员吴叠云