杭州市临安区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）浙0185民初6767号 原告：杭州彩虹物业管理有限公司，住所地浙江省杭州市滨江区，统一社会信用代码913301087494550077。 法定代表人：沈某，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：何贝贝，男，1989年4月29日出生，住陕西省西安市户县，系该公司员工。 委托诉讼代理人：刘同同，女，1993年9月10日出生，住河南省孟州市，现住浙江省杭州市拱墅区，系该公司员工。 被告：刘潇然，男，1990年2月21日出生，住浙江省杭州市西湖区。 委托诉讼代理人：郭海晶、俞军，浙江劳动律师事务所律师。 原告杭州彩虹物业管理有限公司（以下简称彩虹物业）与被告刘潇然物业服务合同纠纷一案，本院于2017年11月15日立案后，依法由审判员金晶适用简易程序，于2017年12月22日公开开庭进行了审理。原告彩虹物业委托诉讼代理人何贝贝及原委托诉讼代理人陈瑶、被告刘潇然委托诉讼代理人郭海晶到庭参加诉讼。后本案又于2018年1月25日公开开庭进行了审理。原告彩虹物业委托诉讼代理人何贝贝、刘同同、被告刘潇然委托代理人俞军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告彩虹物业诉称：2011年8月2日，原、被告签订了1份《前期物业管理合同》。被告购买了大华·西野风韵小区一期17幢，房屋面积为456.48㎡。原告一直为大华·西野风韵小区提供物业服务。被告自2014年7月9日起至今未缴纳物业费、能耗费、水费及电费。截至2017年10月31日，被告共拖欠原告物业费、能耗费、水费及电费共计106767.29元。原告一直多次向被告催讨物业服务相关费用，但被告一直拒绝缴纳，由此产生的滞纳金为85135.84元。原告认为原告按照合同约定为被告所在的小区提供了优质高效的物业管理服务，但被告却拒不履行缴费义务，严重侵害了原告的合法权益。故原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告支付拖欠的物业费99190元，能耗费7214元，水费71.16元，电费292.13元（自2014年7月9日至2017年10月31日，共计40个月）；2、被告支付滞纳金85135.84元（自2014年7月14日至2017年10月31日，实际计算至被告履行之日止），以上共计191903.13元。3、被告承担本案诉讼费。 被告辩称：1、本案原告不具备诉讼主体资格。根据原告提供的告业主书中载明，2013年5月30日后物业服务主体由彩虹物业变更为杭州诚安物业管理有限公司（以下简称诚安物业），诚安物业与彩虹物业是关联公司，工作人员一致，只是公司名称进行了变更。原告认为就算需要缴纳物业费，支付主体也应该是诚安物业。2、到目前为止，被告入住的小区很多配套设施都没有跟上，小区目前也只有两户入住，不存在原告陈述的提供了优质服务的说法。2013年被告与物业就小区的情况进行过多次的整改协商，诚安物业也未按照原告提出的要求进行整改。在协商过程中，诚安物业的第二任物业主任曾口头承诺给原告减免22个月的物业费，支付原告5000元的维修费用。现在要求原告支付上述物业费没有法律和事实依据。即使原告具备诉讼主体资格，物业费的计算方式没有明确列明，原告也未提供物业服务的证据，原告的诉讼请求不应支持。3、关于滞纳金，根据相应的法律规定不存在滞纳金的问题。4、原告的诉讼请求中涉及到2014年7月至2015年12月期间的物业费已超过诉讼时效，不应支持。事实上，物业公司身兼数职，其不仅代表物业也代表开发商，在房产有问题的情况下原告曾多次向物业反映要求维修整改，物业公司都没有维修整改完毕，案涉房屋地下室大量漏水，该情况造成了被告的损失，被告保留追诉的权利。 原、被告为证明陈述的事实，提供下列证据，已经庭审举证、质证。 原告彩虹物业提供如下证据： 证据一、前期物业管理服务协议、临时业主公约各1份，欲证明原、被告签订物业服务协议的事实。被告对该组证据的真实性、证明目的均无异议，但对关联性有异议，被告认为原告没有提供证据证明其实际提供了物业服务。本院对该组证据予以认定，该组证据可证明2011年8月2日，原、被告签订1份前期物业管理服务协议，双方对物业服务范围、物业费缴纳等进行约定的事实。 证据二、工作联系单2份、工作联系单复印件1份，欲证明被告曾向原告反映房产存在质量问题，原告已就该情况与开发商进行了沟通、协调的事实。被告对该组证据的真实性、合法性、关联性均无异议，被告认为其已就房屋质量问题向诚安物业提出主张。本院对该组证据证明的事实予以认定。 证据三、巡查表16份、保洁记录打印件14份、绿化保养记录打印件3份，欲证明原告为被告提供了优质的物业服务的事实。被告对巡查表的真实性、关联性、合法性均有异议，认为巡查表上未载明具体年份，原告应当提供2014年至2017年期间每一年度的详细记录。部分巡查表可证明原告对17幢房屋进行了巡查的记录，但不能证明是涉案小区；部分巡查表系原告单方制作没有证明力；对绿化保养记录的形式真实性无异议，对合法性、关联性有异议。该组证据是打印件不符合证据的形式要件，且原告未提供2014年7月到2014年年底的保养记录；保洁记录系打印件不符合证据的形式要件。就算真实，记录的年份是2015年度、2017年1月至2017年8月，不能证明原告履行了完全的物业服务。部分保洁记录未注明是哪个小区。该组证据系原告制作，现被告不予认可，原告也未提供其他证据予以佐证，对该组证据本院不予认定。 证据四、短信截图打印件3份（当庭提交手机号为136××××1074、手机号为180××××3873手机核对）、照片打印件2份（当庭提交手机号136××××1074手机核对）、物业服务费催缴函1份、收据1份、律师函打印件1份、律师函复印件1份、邮寄记录打印件及国内挂号信函收据各1份，欲证明原告就物业费向被告进行催缴；被告已缴纳2014年7月前的物业费的事实。被告对短信截图打印件的真实性予以认可，对关联性有异议，被告从未收到原告的催缴短信且短信截图中仅显示手机号码，但原告未提供证据证明该号码系被告的手机号码。2015年11月9日的短信截图中明确发送主体是西野风韵物业，并非本案原告；对照片打印件的真实性予以认可，对合法性、关联性有异议；对物业服务费催缴函的真实性无异议，合法性、关联性有异议，案涉原告是彩虹物业，催缴函的主体是杭州彩虹物业管理有限公司余杭分公司，盖章的是杭州彩虹物业管理有限公司临安分公司，不能证明原告向被告催缴物业管理费；对收据没有异议，被告确实缴纳过费用；对律师函打印件的真实性、合法性、关联性均有异议，律师函并未加盖律师事务所公章，且委托人为杭州彩虹物业管理有限公司余杭分公司，并非原告，原告应当提供实际送达律师函的证据。该份证据无法证明律师函已送达被告，达到通知的效力。对律师函复印件、邮寄记录的真实性、合法性无异议，对关联性、证明对象有异议；律师函的委托主体是杭州彩虹物业管理有限公司余杭分公司，并非原告；原告提供的律师函无法与快递单号联系起来；即使律师函已经通过邮寄，从原告提交的快递查询上可以得知是他人代收，被告本人没有收到过该份律师函。本院对短信截图的真实性予以认定，但短信无法看出接收对象，无法达到原告的证明目的；对照片、物业服务费催缴函的真实性予以认定，该两组证据的催收主体虽非案涉原告，但可证明原告就案涉物业费向被告进行过催收的事实，对该两组证据本院予以认定；对收据，被告无异议，本院对该份证据予以认定；对律师函打印件，不符合证据形式要件，本院不予认定；对律师函复印件、邮寄记录打印件及国内挂号信函收据的真实性予以确认，但原告提供的邮寄材料中并未显示通过邮寄方式寄送的材料的具体名称，故该组证据无法确认原告向被告催收物业费的具体时间。 证据五、电费通知单12份、代缴凭证12份，欲证明原告代被告缴纳水费71.16元、电费292.13元的事实。被告对该组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，达不到原告的证明目的。本院对该组证据的真实性予以确认，但该组证据与本案无关联，本院对该组证据不作认定。 证据六、产权信息查询记录1份，欲证明案涉房屋的产权人系被告的事实。被告对该证据无异议。本院对该份证据予以认定。 证据七、临安市房地产业协会出具的证明1份，欲证明案涉房屋所在小区的物业管理由原告管理的事实。被告对真实性无异议，对合法性、关联性、证明对象均有异议；2013年5月30日的告业主书已经明确案涉小区的物业公司变更为诚安物业，该公司与原告非关联企业，不能证明原告系案涉小区的实际管理公司；从该份证据的形式中可以看出，该份证据虽然是房地产业协会出具的，但只加盖了公章并没有负责人的签字，不符合证据的形式要件，故不具备证明力。因该证据系单位证明，无单位负责人和证明材料制作人的签名或盖章，不符合证据形式要件，本院对该证据不予认定。 证据八、杭州彩虹物业管理有限公司出具的证明1份，欲证明杭州彩虹物业管理有限公司余杭分公司、杭州彩虹物业管理有限公司临安分公司都是彩虹物业下属分公司的事实。被告对真实性无异议，对关联性、证明对象有异议；该份证明系原告单方面出具的，原告应提供工商登记信息予以证明，即使是原告的分公司也具有独立法人资格，并不能代表原告进行物业费的催收。该份证明系原告出具，原告未提供其他证据予以证明，系原告陈述内容，本院对该份证据不予认定。 被告刘潇然提供如下证据： 证据一、告业主书1份，欲证明2013年5月案涉小区物业由彩虹物业变更为诚安物业的事实。原告对真实性没有异议；原告提出告业主书确实发过，但物业公司的变更未经过全体业主同意，所以最终物业公司未进行变更，案涉小区一直由彩虹物业提供物业管理服务。本院对该份证据的真实性予以认定，该证据可证明2013年5月30日，原告曾提出要求变更案涉小区的物业为诚安物业，但根据该告知书载明的其他事项，变更的条件为“已购房产全体业主书面同意并与诚安物业签订《西野风韵前期物业服务协议》，经政府部门备案同意”，现被告并未提供在告知书中载明的其他书面材料，不能达到被告的证明目的，故本院对被告的证明观点不予采信。 证据二、验房记录表1份、验房记录表复印件5份，欲证明案涉房屋存在质量问题不适宜入住，被告一直向物业公司提出要求整改，但一直未整改成功的事实。原告对真实性无异议，原告已就业主主张的相关房屋问题反映给了房产公司，对于房屋是否存在质量问题，业主应当和房产公司进行沟通。该组证据可证明被告曾向物业公司反映案涉房屋的质量问题，但该组证据与本案不具有关联性，对该份证据本院不作认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下： 原告彩虹物业系杭州市临安区锦北街道大华·西野风韵小区的前期物业服务单位，被告刘潇然系大华·西野风韵小区御座17幢房屋（建筑面积456.48㎡）的业主。2011年8月2日，原、被告双方签订了《前期物业管理服务协议》，协议第四条载明：“……4.2物业服务费的收取采用定期收费方式……；以后乙方需每次足额交纳半年的物业服务费（按财务年度计，上半年为元月1日至6月30日，下半年为7月1日至12月31日）；乙方于计费期首月10日前（即上半年在元月10日前，下半年在7月10日前）向甲方计付计算期内应付的费用；4.3……（1）物业服务费独栋住宅：5.5元／平方米·月……（2）公共能耗分摊费：0.4元／平方米·月；公共能耗费按上述标准预收，每年年底再统计结算，业主按其房屋销售合同标明的建筑面积再具实分摊，多退少补。公共能耗分摊费从交房之日起，按全额向乙方收取；4.4空置物业（不包括已装修或开始装修的房屋）第一年按收费标准的70%向乙方收取物业服务费，装修之日起或空置房屋交付满一年后（两者以先发生为准），物业服务费按全额向乙方收取……；……8.4若乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间按时足额交纳相关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每日千分之一的标准交纳违约金……。”与此同时，被告还签署了承诺书，该承诺书载明：“……本人已仔细阅读本《临时业主公约》，并声明完全明白其条款及内容，承诺履行、遵守《临时业主公约》之各项规定，并同意如有违反《临时业主公约》的行为发生，愿意承担享有的各项责任。”双方签订协议后，被告依约向原告彩虹物业缴纳物业费至2014年6月。但被告未支付2014年7月9日起至2017年10月31日期间的物业服务费。经原告催讨，被告一直未支付，故原告于2017年11月15日诉至本院。 本院认为，彩虹物业与被告签订的《前期物业管理服务协议》形式规范，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应认定有效。对被告提出的原告不具备诉讼主体资格的意见，本院认为原告在2013年5月曾发出告知小区业主更换物业公司的通知，但原告提出最终因部分业主不同意未进行更换，且被告亦未提供证据证明案涉小区物业公司已更换为诚安物业，故对被告的该项抗辩意见本院不予采纳。原告作为物业服务单位依据合同约定对大华·西野风韵小区实行物业管理，在物业管理方面投入了相应的人力物力，业主及物业使用人作为被服务的对象，应按照合同约定缴纳物业服务费用。对被告提出的2014年7月至2015年12月期间的物业费，原告未进行催收已超过诉讼时效的意见，本院认为根据《前期物业管理服务协议》第四条中4.2的规定，被告需每次足额交纳半年的物业服务费，上半年为元月10日前，下半年在7月10日前；本案中，被告对原告提出案涉物业费已经催收的事实不予认可，根据原告提供的催收材料中，催收函上的催收主体虽非本案原告，但对于就案涉物业费已经过催收的事实本院予以认可。原告提供的照片、催收函无法看出具体的张贴日期，故本院对具体的催收时间无法确定，对被告提出的2014年7月至2014年12月的物业服务费已超过诉讼时效的意见予以采纳。原告要求被告支付2015年1月1日至2017年10月31日的物业服务费合法合理。原告主张物业服务费按5.5元每月每平方米计算，上述标准不违反合同约定，本院予以支持。综上，原告要求被告支付2015年1月1日至2017年10月31日期间的物业服务费85361.76元，本院予以支持。对原告提出的要求被告支付公共能耗费7214元的诉讼请求，不违反约定且被告对金额予以认可，本院予以支持。对原告提出要求被告支付代缴的水费、电费的诉讼请求，因合同未对水费、电费作出明确约定，与本案不具有关联性，原告应另行主张。对原告要求被告支付逾期支付物业服务费所产生的滞纳金85135.84元，本院认为合同中关于滞纳金的收取标准超出合理范围，故本院根据同期贷款利率酌情确定为6049元，对超出部分本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《物业管理条例》第七条第一款第（五）项、第四十二条第一款、第六十七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告刘潇然应于本判决生效之日起10日内支付原告杭州彩虹物业管理有限公司自2015年1月1日起至2017年10月31日期间的物业服务费85361.76元，滞纳金6049元（暂计算至2017年10月31日，此后至本判决确定履行之日止的滞纳金以本金85361.76元按年利率4.35%的标准计算），2014年7月9日至2017年10月31日期间的公共能耗费7214元，三项合计98624.76元。 二、驳回原告杭州彩虹物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4138元，减半收取2069元，由原告杭州彩虹物业管理有限公司负担1006元，被告刘潇然负担1063元。 原告杭州彩虹物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费。被告刘潇然于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  金晶 二〇一八年四月二十日 书记员  沈昀 附：相关的法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 二、《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 …… 三、国务院《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： …… （五）按时交纳物业服务费用； 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。 …… 第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 四、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业服务费，物业服务企业请求业主支付物业服务费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 五、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 ……