.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}宁夏回族自治区石嘴山市惠农区人民法院民事判决书（2018）宁0205民初1086号原告:马志军，男，1980年11月16日出生，住内蒙古自治区鄂尔多斯市。被告：宁夏嘉利源房地产开发有限公司，住所地：惠农区。法定代表人：杜和平，宁夏嘉利源房地产开发有限公司总经理。委托诉讼代理人：徐军，惠农区红果子法律服务所法律工作者，特别授权代理。被告：张昊，男，1970年7月12日出生，汉族，住中宁县。原告马志军与被告宁夏嘉利源房地产开发有限公司（以下简称嘉利源公司）、张昊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月12日立案受理后，依法由审判员孙建军适用简易程序于2018年4月2日公开开庭进行了审理。原告马志军、被告宁夏嘉利源房地产开发有限公司的委托诉讼代理人徐军到庭参加了诉讼，被告张昊经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。马志军向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告宁夏嘉利源房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》；2、判令二被告返还已付购房款227102元及利息20439元（月利率按照0.6%，自2016年12月12日计算至2018年3月8日），以上合计247541元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年12月12日，张昊因欠马志军款项无法支付，故其将在宁夏���利源房地产开发有限公司开发的石嘴山市惠农区X小区X号楼X单元X室房屋抵给马志军，并于同日马志军与宁夏嘉利源房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》。合同第一条约定马志军所购房屋位于石嘴山市惠农区X小区X号楼X单元X室，房屋建筑面积为98.74平方米。合同第三条约定房屋单价为2300元/平米，总价款合计227102元。合同第七条约定房屋应于2017年12月12日前向原告交付。宁夏嘉利源房地产开发有限公司于合同签订当日向原告出具《收据》1张，收据载明：”今收到马志军交来房款X-X-X人民币227102元”。现马志军在宁夏嘉利源房地产开发有限公司处购买的商品房因宁夏嘉利源房地产开发有限公司将房屋另行出卖给了他人，且另一个购买方已将房屋占有并装修，致使马志军无法实现合同权利，且张昊向马志军出具了证明，保证房屋无任何���纷，如有纠纷承担一切后果，故原告诉至法院。被告嘉利源公司辩称，三方的债权债务转让过程是真实的，房子没有交付的原因为张昊应该给被告嘉利源公司出具工程款发票，然后嘉利源公司给原告出具正式的收到房款的发票，双方到房管部门备案，因张昊一直未将工程款发票开具给嘉利源公司，造成房屋正式的发票无法开具，现该房被惠农区人民法院因其他案件查封，被告嘉利源公司如果在张昊出具了工程款发票的前提下，愿意就同等地段同样的楼层给原告另行调剂一套住房。如果张昊无法出具工程款发票，三方的债权债务转移条件没有成就，因为没有开具正式的收款发票，售房合同和收款收据都是基于三方的转账协议而形成的。被告嘉利源认为因三方债权债务转移由于被告张昊的原因及过错，没有实现，应由张昊承担支付原告欠款及利息的义务，嘉利源公司应该在欠张昊工程款227102元的范围内承担连带责任。嘉利源公司在张昊出具工程款发票的前提下，愿意就同等地段同样的楼层给原告另行调剂一套住房。合同约定的房屋可以交付，被告嘉利源公司不同意解除合同。没有交付与备案的原因过错在张昊。依据马志军提供的《商品房买卖合同》、收据、证明、收条，以及双方当事人的当庭陈述、质证，本院对马志军所提交的证据予以采信，并对原告起诉的事实予以确认。另查明，嘉利源公司向马志军出具的收据日期为”2012年12月12日”系书写错误，应为”2016年12月12日”，收据载明”马志军交来房款X-X-X，顶张昊工程，贰拾贰万柒仟壹佰零贰元”。张昊2016年12月12日向马志军出具的收条载明”收到马志军房屋款（X-X-X室）X，现金贰拾贰万柒仟元”。《商品房买卖合同》中的涉案房屋是X-X-X号。本院认为，合法的合同关系受法律保护。马志军与嘉利源公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示且不违反法律规定，合法有效，合同签订后双方均应按照约定履行义务，现涉案房屋约定于2017年12月12日前交付，但嘉利源公司一直未交付，一方当事人迟延履行债务，债权人可以主张解除合同，故马志军主张解除与嘉利源公司签订的的《商品房买卖合同》，符合法律规定予以支持。本案中马志军、张昊、嘉利源公司实为三方债务转移，因此张昊的债务已经转移给了嘉利源公司，也取得了嘉利源公司与马志军的同意，故债务转移成立，嘉利源公司取代了张昊的地位，成为了新的债务人，其同意以房屋抵债，在不能履行债务的情况下，应当承担违约责任，故马志军主张���利源公司退还购房款227102元符合规定予以支持，嘉利源公司认为张昊未提交工程款发票违约在先，但并未举证证实三方在债务转移时进行了约定，故对于该辩解意见不予采信。对于马志军主张的利息，本院按照中国人民银行同期贷款年利率4.75%从2016年12月12日计算至2017年3月8日为451天，计算为227102×4.75%÷365×451=13514.15元。张昊向马志军出具的证明中保证房屋无任何纠纷，如有纠纷承担一切后果，本院认为系张昊真实意思表示，保证责任约定不明的，应视为张昊对该债务承担连带保证责任，故张昊应与嘉利源公司承担连带保证责任。依照《中华人民共和国合同法》第八十四条、第九十四条第三款、第一百二十一条、第一百一十三条、《中华人民共和国担保法》第十九条、最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：一、解除原告马志军与被告宁夏嘉利源房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》；二、被告宁夏嘉利源房地产开发有限公司返还马志军购房款227012元及利息13514.15元，合计240616.15元，被告张昊对上述款项承担连带责任；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2507元（已减半收取），由原告马志军负担71元，被告宁夏嘉利源房地产开发有限公司、张昊负担2436元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石嘴山市中级人民法院。在上诉期限届满后七日内凭本判决书到石嘴山市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期则按放弃上诉处理。审判员孙建军二○一八年四月四日书记员黎倩附本案适��的相关法律条文：1、《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条根据《��同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应于支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行驶的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行驶的，解除权消灭。2、《中华人民共和国合同法》第八十四条债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。3、《中华人民共和国担保法》第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。