北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0113民初13872号原告：周景松，男，1984年1月13日出生，汉族，北京市顺义区村民，现住北京市顺义区，身份号码×××。委托诉讼代理人：刘庆伟，北京百朗律师事务所律师。被告：张利，男，1980年12月13日出生，汉族，北京市顺义区村民，现住北京市顺义区，身份号码×××。被告：王建辉，男，1978年11月29日出生，汉族，河南省商水县村民，现住北京市顺义区，身份号码×××。第三人：北京市南法信鑫博大建材经销部，住所地北京市顺义区南法信地区刘家河村东，统一社会信用代码92110113L154182421。经营者：闫福成，经理。原告周景松与被告张利、王建辉、第三人北京市南法信鑫博大建材经销部（以下简称鑫博大经销部）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周景松及其委托诉讼代理人刘庆伟，被告张利、王建辉，第三人鑫博大经销部之经营者闫福成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周景松向本院提出诉讼请求：1．请求确认《转让协议》于2018年3月18日解除；2．判令二被告返还原告转让费250000元；3．判令二被告返还原告押金10000元；4．判令二被告返还原告家具装修费8000元；5．判令二被告向原告支付违约金250000元；6．案件受理费由二被告负担。事实和理由：二被告与原告于2018年3月9日签订《转让协议》，将位于博大建材的门面转租给原告，用于经营餐饮，二被告收取原告转让费25万元、押金1万元及装修费8000元，原告支付前述费用后，原房东（第三人鑫博大经销部）以二被告无权转租为由，不让原告经营，原告让二被告与第三人鑫博大经销部协商未果，原告无法经营，二被告也拒不返还原告支付的转让费、押金、装修费用。为维护原告之合法权益依法诉至贵院，请求贵院依法审理支持原告全部诉讼请求。被告张利、王建辉共同辩称，张利、王建辉之间系合伙关系，二被告在转租之前已经将二被告与第三人之间的房屋租赁合同以及营业执照、食品经营许可证给原告看过，也告知过第三人要转租，第三人同意转租，但要求合法经营。鉴于原告无意继续租赁，故二被告同意解除双方签订的《转让协议》，但认为解除时间是2018年11月20日，同意退还原告主张的转让费、押金、家具装修费，但前提是要求原告支付其租金11万元。二被告已收到原告交纳的转让费25万元、押金2万元、家具装修费8000元，不存在第三人不让原告经营以及停电的事情，二被告不存在违约情形，不同意承担违约金，如法院认定二被告存在违约，原告主张的违约金过高，请求法院调整。第三人鑫博大经销部述称，原告的确在2018年3月份拿着《转让协议》找到闫福成，第三人表示第三人与二被告的房屋租赁合同没有解除，且原告与第三人不存在合同关系，原告称只有涉诉饭店原有的营业执照复印件，故第三人告知原告不允许在涉诉饭店经营。一房不能二租，且第三人与二被告的房屋租赁合同约定不允许转让或转租，所以二被告想要提前转让或转租，就需要提前解除二被告与第三人之间的房屋租赁合同。对于原告的诉讼请求，因与我方无关，故不发表意见。本院经审理认定事实如下：2017年9月14日，张利、王建辉（承租方、乙方）与鑫博大经销部（出租方、甲方）签订了《博大建材出租房屋合同书》，内容包括：第一条房屋的基本情况，甲方位于石门大市场西300米路南有东10门脸房、后厨及相应平房贰间（以下简称涉诉房屋）租给乙方使用，建筑面积300平米左右，装修状况楼上楼下地磁墙磁白墙。第二条租赁期限，1、房屋预约租期为6年即2017年10月1日至2023年9月30日。第三条租金及付款方式，1、房屋租金采取上交方式，即本年度预交下一年度的全年租金。2、租金每年交付一次，第一年租金为80000元，管理费80000元，合计160000元／年。3、首期租金管理费于2017年10月1日交纳，下一年度的租金管理费于实际届满两个月之前交纳，即每年8月1日前交付下一年度租金。第六条，乙方不得以任何形式将房屋转租转让，只限本人经营管理，不得以合资、合伙、合作、承包等形式将租赁房屋转让他人经营，否则终止合同，余下租金及保障金甲方不退还乙方。合同下方甲方处有闫福成的签名，乙方签名处空白，但张利、王建辉与鑫博大经销部均认可《博大建材出租房屋合同书》系其真实意思表示。张利、王建辉（转让方、甲方）与周景松（受让方、乙方）签订《转让协议》，内容如下：根据我国《合同法》的有关规定，经甲乙双方友好协商，就下述门面转让事宜达成如下协议：一、转让门面位于博大建材，建筑面积270平米；现对于甲乙双方根据本合同约定，转让上述门面承租权的行为表示同意。二、租金的结算与支付，1、房东与甲方原租赁合同约定的租赁期间为六年，即自2018年3月9日起至2023年10月1日止，年租金为16万元人民币，每年递增5000元整。2、门面转让乙方后，甲方与房东原门面租赁合同中所约定的租金转由乙方根据原合同约定，（指有关金额、时间、付款方式和违约责任等条款）向房东支付，甲方不再负有支付义务。三、门面设施、设备的归属，1、转让门面现有装修设施在转让后归乙方所有。2转让门面租赁期（含门面租赁合同续签期限）届满后，该门面装修设施的不动产归房东所有，营业设备等动产归乙方所有。3、乙方在接收该门面后，有权根据经营需要在保证房屋安全使用的情况下进行再次装修。四、门面转让费的支付，1、乙方于本合同签订之日向甲方支付定金壹万元整。甲方在合同签订次日向乙方腾让门面并交付钥匙，同时乙方向甲方支付转让费贰拾伍万元整（含定金）上述费已包括第三条所述的装修、装饰、设备及其他相关费用，此处甲方不得再向乙方索取任何其它费用。五、债权债务的处理，1、乙方接手前该店铺所有的一切债权、债务均由甲方负责；接手后的一切经营行为及产生的债务，债权由乙方负责。六、交接条件、时间及方式，1、转让门面定于2018年3月9日正式交接。2、门面交接时，甲方应腾空非《转让财物交接清单》范围内的一切设施，物品和货物，保持门面已有装饰、设施、设备、门窗、墙面、地面和天花板面的完好和完整，以便于使用。3、办理门面交接手续时，由甲乙双方共同进行现场验收，点验、接收有关财物，交接完毕后，甲乙双方应共同签署《转让财物交接清单》，随后甲方向乙方交付门面钥匙，门面钥匙一经交付，转让门面即可验收，交付完毕转让门面不符合约定的交接条件时，乙方有权拒绝交接，甲方应及时整改，修复直至符合交接条件为止。七、违约责任，1、甲方保证该门面有合法的手续和经营权利，有权依法转让应该按时支付门面，甲方逾期交付门面时，按照转让费的双倍支付违约金，并返还已交的转让费，乙方应按时接收门面和支付门面的转让费。乙方逾期接受门面超过7天时，甲方有权利通知乙方解除合同。并扣除定金。甲方6年之间不许转让、买卖、过户，除乙方其他人员。乙方需要甲方配合出示相关有效证件时应予以配合。落款日期均为2018年3月9日。但张利、王建辉与周景松对于《转让协议》的实际签署日期未达成一致意见。张利、王建辉系合伙关系，涉诉房屋系张利、王建辉从鑫博大经销部租赁；张利、王建辉之间多由张利负责与周景松、鑫博大经销部进行沟通；周景松于2018年3月3日去看了涉诉房屋，在3月10日向张利、王建辉支付了转让费25万元，张利、王建辉于2018年3月10日将涉诉房屋的钥匙交给了周景松；周景松另向张利、王建辉支付了押金1万元、家具装修款8000元；《转让协议》版本由周景松提供。现涉诉房屋内办理的营业执照上名称为北京湘楚雅阁酒楼，鑫博大经销部提交了从工商部门调取的经营场所证明一份，该证明内容包括，名称为北京东宁远食府，经营场所为北京市顺义区顺榆路**（博大建材），产权单位处有闫福成的签名，下方写有：该房屋产权归闫福成所有，产权证尚未办理，该房屋不属于违法建设，可以从事餐饮业经营活动，并加盖有北京市顺义区南法信镇人民政府的公章，鑫博大经销部称鑫博大经销部经营的院落门牌号均为北京市顺义区顺榆路4号，北京湘楚雅阁酒楼的住所亦为该址，进一步证明涉诉房屋不属于违法建设。周景松称其去看房时只是看了涉诉房屋的现状以及营业执照，但没有看到张利、王建辉与鑫博大经销部签订的房屋租赁合同，直至2018年3月13日才收到该合同的电子稿，才知道该合同约定张利、王建辉不得以任何形式转租、转让，后其要求张利、王建辉解决将其转租合法化的问题，张利、王建辉提出让其和鑫博大经销部沟通，但其和鑫博大经销部沟通后未达成一致意见，且鑫博大经销部在张利、王建辉与其签订《转让协议》后一两天就将涉诉房屋的电停了，原因是认为其无法经营，导致《转让协议》无法继续履行。张利、王建辉称在看房时就已经给周景松看过张利、王建辉与鑫博大经销部签订的房屋租赁合同，在2018年3月13日，张利又将该合同拍照发给了周景松。鑫博大经销部称饭店无人经营，饭店内剩饭未清理有臭味，且无人交纳电费，故其仅在2018年5月报警，后张利打开后门进入饭店，此后其为安全考虑，将涉诉房屋的电断掉，但称在3月份未停电。从周景松与张利的微信聊天记录可看出，在3月13日张利给周景松发送房屋租赁合同后，周景松一直在催促张利联系王建辉和闫福成的爱人一起沟通，张利提到王建辉不想露面，在3月18日周景松提出“张哥！我这也问完了！都不准备干了！借我钱那个人也不让我干了！赶紧把钱给他！就这样吧！您跟您的合伙人说一声把钱退给我们就得了！谢谢！”，张利回复“行那你和王建辉说一声吧，看他什么意思”。王建辉称周景松在3月18日未向其提到退款不干事宜。周景松与张利、王建辉签订《转让协议》后未实际经营。诉讼中，周景松与张利、王建辉同意私下办理交接手续。对于《转让协议》中约定的转让费25万元，周景松表示该费用除了租金16万元，还包括张利、王建辉在涉诉房屋所做的装饰装修、设备以及对张利、王建辉投入的补偿，张利、王建辉表示包括2018年3月9日至2018年10月1日期间的租金、装饰装修、设备及其他相关费用。周景松称《转让协议》实际上系房屋转租。张利、王建辉称《转让协议》指的是涉诉饭店的经营权转给周景松，且称如果是转租应该写成转租协议，周景松也不会一次支付25万元转让费，涉诉房屋2018年10月1日之前的租金已由张利、王建辉支付给了鑫博大经销部，过了10月1日，周景松需要和鑫博大经销部签订合同。张利、王建辉表示在2018年春节后，由于经营不善，其和鑫博大经销部说过想要转让涉诉饭店，鑫博大经销部说只要合法经营即可，且考虑到2018年10月1日之前的租金已交纳，周景松可以正常经营，故在与周景松签订《转让协议》时未另行通知鑫博大经销部。对此，鑫博大经销部表示不清楚张利、王建辉是否提出过要转让的事情。鑫博大经销部称周景松在2018年3月份拿着《转让协议》找到闫福成，闫福成表示鑫博大经销部与张利、王建辉的房屋租赁合同没有解除，且周景松与鑫博大经销部不存在合同关系，周景松只有涉诉饭店原有的营业执照复印件，故告知周景松不允许在涉诉饭店经营。一房不能二租，且鑫博大经销部与张利、王建辉的房屋租赁合同约定不允许转让或转租，所以张利、王建辉想要提前转让或转租，就需要提前解除与鑫博大经销部之间的房屋租赁合同。周景松称《转让协议》第七条约定甲方保证涉诉房屋有合法的手续和经营权利，有权依法转让，但实际上鑫博大经销部与张利、王建辉签订的房屋租赁合同不允许转租转让，且鑫博大经销部不同意由其经营，故张利、王建辉应依据该条约定向其承担违约责任。周景松称张利、王建辉共占用其26．8万元的资金造成其损失，还有为处理此事宜付出的人力、交通和诉讼成本。张利、王建辉称不存在违约行为，即使法院认定违约，也认为约定的违约金过高，要求法院予以调整。上述事实，有《博大建材出租房屋合同书》、《转让协议》、收据、经营场所证明、微信聊天记录等证据在案佐证，可以作为认定事实之依据。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。《博大建材出租房屋合同书》约定张利、王建辉不得以任何形式将房屋转租转让，故张利、王建辉在与周景松签订《转让协议》时应征得出租人鑫博大经销部的同意并如实告知周景松该事宜，张利、王建辉认可在签订《转让协议》时未征得鑫博大经销部的同意，周景松在2018年3月中旬一直与张利协商由张利、王建辉一起与鑫博大经销部进行协商，但最终未达成一致意见，且鑫博大经销部在2018年3月份明确告知周景松不允许周景松在涉诉房屋内经营，在此情形下，周景松一直未实际经营，其亦无法正常经营，故本院认为《转让协议》的已目的无法实现，应予以解除。周景松于2018年3月18日在微信聊天时明确向张利提出要求退款不干了，张利当日即收到，且张利与王建辉的合伙事宜多由张利对外联络，故本院对周景松主张《转让协议》于2018年3月18日解除的诉讼请求予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。在合同解除后，张利、王建辉应退还收取周景松的转让费25万元、押金1万元、家具装修费8000元。至于违约金，根据《转让协议》第七条约定，张利、王建辉虽然未逾期交付涉诉房屋给周景松，但其未保证合法转租，也未能保证周景松经营权，确给周景松带来一定的损失，但该条约定按照转让费双倍支付违约金明显过高，且张利、王建辉请求本院调整，故本院综合本案合同履行的实际情况，本着公平和诚信原则，调整为一万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第一百一十四条、第二百二十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告周景松与被告张利、王建辉签订的落款日期为二〇一八年三月九日的《转让协议》于二〇一八年三月十八日解除；二、被告张利、王建辉于本判决生效之日起七日内退还原告周景松转让费、押金、家具装修费共计二十六万八千元；三、被告张利、王建辉于本判决生效之日起七日内原告周景松支付违约金一万元；四、驳回原告周景松的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费八千九百八十元，由原告周景松负担三千五百一十元（已交纳），由被告张利、王建辉负担五千四百七十元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，于本判决生效之日起七日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陶小超人民陪审员  郝继奎人民陪审员  付庆华二〇一八年十二月七日书 记 员  田小星