四川省攀枝花市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川04民初35号 原告（执行案外人）：江小青，男，汉族，1956年4月24日出生，住浙江省台州市黄岩区。 委托诉讼代理人：张石晟，北京盈科（温州）律师事务所律师，执业证号13303201110197623。（特别授权） 被告（申请执行人）：四川信托有限公司，住所地四川省成都市锦江区人民南路2段**川信红照壁大厦，统一社会信用代码9151000055346710026。 法定代表人：牟跃，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘敏，北京大成（成都）律师事务所律师，执业证号15101201411336554。（一般授权） 委托诉讼代理人：庄振鑫，北京大成（成都）律师事务所律师，执业证号15101201810060753。（一般授权） 第三人（被执行人）：桐乡市世贸中心置业有限公司，住所地浙江省桐乡市梧桐街道振东新区世纪大道**，统一社会信用代码91330483685564131P。 法定代表人：卢小丰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吴海东，该公司员工。（特别授权） 原告江小青与被告四川信托有限公司（以下简称四川信托公司）、第三人桐乡市世贸中心置业有限公司（以下简称桐乡世贸置业公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年8月24日立案受理后，依法组成合议庭，于2018年12月6日公开开庭进行了审理。原告江小青委托诉讼代理人张石晟、被告四川信托公司的委托诉讼代理人庄振鑫、第三人桐乡世贸置业公司的委托诉讼代理人吴海东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 江小青向本院提出诉讼请求：1.请求确认江小青对桐乡世贸中心二期第五幢100010号、100020号房享有所有权；2.请求判令在（2017）川04执182号执行案件中不得执行桐乡世贸中心二期第五幢100010号、100020号房。事实和理由：因桐乡世贸置业公司拖欠江小青租金，江小青曾多次与桐乡世贸置业公司交涉，桐乡世贸置业公司采用债权人购房方式偿债，包括江小青在内的大量被拖欠租金的业主，通过债权（未获偿租金）+现金的方式向桐乡世贸置业公司购买房屋。因四川信托公司为桐乡世贸中心**土地的抵押权人，桐乡世贸置业公司取得购房款后，向四川信托公司偿还债务，解除抵押和查封，再使江小青等业主们取得房屋所有权。该偿债方案亦是与桐乡市振东新区建设管委会和四川信托公司协商后的结果，亦得到桐乡市振东新区建设管委会和四川信托公司的支持。2015年11月11日，桐乡世贸置业公司将其桐乡世贸中心二期的第五幢100010号房、100020号房出售给江小青。江小青向桐乡世贸置业公司足额交付购房款后，桐乡世贸置业公司却没有履行合同义务，没有按照约定将上述房产过户给江小青，江小青为此向浙江省桐乡市人民法院提起诉讼，取得（2017）浙0483民初10147号民事判决，该判决中，确认江小青与桐乡世贸置业公司之间签订的《商品房买卖合同》真实有效。四川信托公司为桐乡世贸中心**土地的抵押权人，因桐乡世贸置业公司拖欠四川信托公司借款，四川信托公司提起诉讼产生（2016）川民初36号民事判决，该案进入执行程序。四川信托公司对江小青与桐乡世贸置业公司之间存在的债权债务关系和交易关系是清楚的，四川信托公司掌握了桐乡世贸置业公司的公章、控制着第三人的签约权。虽江小青是与桐乡世贸置业公司签订买卖合同，但无法排除四川信托公司在该合同中的参与度，由于四川信托公司与桐乡世贸置业公司共同监管桐乡世贸置业公司公章、财务章及其他所有印章，因此桐乡世贸置业公司签订买卖合同及签署承诺书均为四川信托公司与桐乡世贸置业公司一同盖下，买卖合同与承诺书同样是四川信托公司意志体现，即四川信托公司有意思表示过同意将房产过户给江小青。综上，江小青与桐乡世贸置业公司签订买卖合同，四川信托公司完全知情、支持并同意过户合同标的物予江小青，江小青所支付的购房款最终被四川信托公司所获得，四川信托公司已经就江小青与桐乡世贸置业公司的合同标的实现抵押权利益。江小青符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，江小青的诉讼请求应得到支持。 四川信托公司答辩称，1.四川信托公司实际控制着桐乡世贸置业公司公章及财务章，四川信托公司从未在江小青提供的两份商品房买卖合同上加盖或授权他人加盖印章，合同上加盖的印章与四川信托公司监管章不一致，合同印章系伪造，合同未成立。2.四川信托公司从未同意或授权桐乡世贸置业公司使用监管印章，四川信托公司根本无从知悉江小青与桐乡世贸置业公司交易情况，监管账户亦未收到江小青支付的任何价款。3.江小青仅提供了两份收据，未提供相应转款凭证，无法证实所有款项均已转至监管账户。4.四川信托公司为抵押权人，江小青无证据证明四川信托公司同意桐乡世贸置业公司处置案涉房产，也未提供证据证实其代桐乡世贸置业公司清偿债务从而消灭抵押权。5.《住房装修施工合同》与《商品房买卖合同》同日签订，《商品房买卖合同》系预售合同，房屋未竣工验收不可能同日交付签订装修合同，江小青主张房屋已经交付与事实不符。且《商品房买卖合同》第十二条约定，桐乡世贸置业公司交付房屋时向江小青提供建设工程竣工验收备案证明、房屋交接单等，江小青无法证实案涉房屋已经交付，也未能提供其在查封前便实际占有使用案涉房屋的相关证据。6.案涉房屋设立抵押权在先，商品房买卖合同签订在后，出卖人桐乡世贸置业公司在合同中已明确告知案涉房屋已经抵押的客观情况，案涉房屋存在抵押，无法办理过户系因江小青自身行为导致，江小青可以向第三人主张违约责任，要求其赔偿损失，江小青向四川信托公司主张权利无法律依据。7.四川信托公司对案涉房屋享有抵押权，江小青对桐乡世贸置业公司仅享有一般债权，物权优于债权。综上，应驳回江小青的全部诉讼请求。 第三人桐乡世贸置业公司述称，支持江小青提出的执行异议。江小青所主张的桐乡世贸置业公司欠租是事实，租金抵扣程序无法确认，后面的补交房款进入我公司账户，是现金还是转账待查。 本案审理中，原告江小青提交以下证据： 第一组：江小青身份证、四川信托公司企业信用信息公示报告、桐乡世贸置业公司企业信用信息公示报告，拟证实江小青、四川信托公司、桐乡世贸置业公司的诉讼主体资格适格。 第二组：承诺书，拟证明桐乡世贸置业公司向江小青作出履约承诺和违约金承诺。 第三组：《商品房买卖合同》2份，出卖人：桐乡市世贸中心置业有限公司买受人：江小青位于桐乡市振东新区校场东路与环城东路交汇处西南侧编号为桐土储〔2010〕40号的地块的建设用地使用权（土地使用证号桐国用（2012）第02667号），桐乡世贸中心二期，预售许可证号为桐售许字（2013）第0002号，拟证明世贸置业公司已将桐乡世贸中心二期第五幢100010号、100020号房出让给江小青。 第四组：《收款收据》2张，拟证实江小青已足额付清购房款。 第五组：《住房装修施工合同》2份，拟证明江小青已对桐乡世贸中心二期第五幢100010号、100020号房进行装修，并已实际占有。 第六组:浙江省桐乡市人民法院（2017）浙0483民初10147号民事判决书，拟证明江小青与桐乡世贸置业公司就出让桐乡世贸中心二期第五幢100010号、100020号房的《商品房买卖合同》合法有效。 第七组：四川省高级人民法院（2016）川民初36号民事判决书，拟证明四川信托公司控制世贸置业公司的公章，四川信托公司知晓并同意出让桐乡世贸中心二期第五幢100010号、100020号房的事实。 第八组：四川省攀枝花市中级人民法院（2018）川04执异9号执行裁定书，拟证明江小青就桐乡世贸中心二期第五幢100010号、100020号房的执行异议已经被裁定驳回。 四川信托公司质证意见：对第一组证据的三性及证明目的无异议。对第二组证据《承诺书》的三性及证明目的均不认可，《承诺书》上加盖的桐乡世贸置业公司公章非四川信托公司监管印章，该印章系伪造。《承诺书》未加盖四川信托公司印章，四川信托公司不知悉更未同意《承诺书》内容，对四川信托不具有拘束力。对第三组证据，2份《商品房买卖合同》的三性及证明目的均不认可。《商品房买卖合同》上加盖的桐乡世贸置业公司公章系伪造，买卖合同未成立。四川信托公司监管桐乡世贸置业公司合同专用章，从未同意或授权桐乡世贸置业公司将涉案房产出卖给江小青。对第四组证据《收款收据》三性及证明目的均不认可。《收款收据》写明收款方式为现金，与江小青主张的租金抵扣购房款事实一致，江小青未将购房款全额支付至监管账户，四川信托公司不认可该笔交易。对第五组证据《住房装修施工合同》的真实性及合法性不发表意见，即便真实合法，不认可关联性与证明目的。《住房装修施工合同》与《商品房买卖合同》均于2015年11月11日签订，《商品房买卖合同》系商品房预售合同，房屋未竣工验收，不可能同日完成房屋交付，无法证实桐乡世贸置业公司与江小青完成交付。对第六组证据浙江省桐乡市人民法院（2017）浙0483民初10147号民事判决书真实性及合法性认可，但关联性与证明目的不予认可。一是该判决书对江小青的物权请求权未确认；二是江小青与世贸置业公司的《商品房买卖合同》系一般债权，该债权不得对抗已由生效裁判确定的优先受偿权。对第七组证据四川省高级人民法院（2016）川民初36号民事判决书真实性及合法性认可，但关联性与证明目的不予认可。该判决书确定的解除查封的房产已经穷尽全部四川信托公司同意处置且房屋购房款支付至指定监管账户的房产，江小青购买桐乡世贸置业公司名下的房屋未征得四川信托公司的同意，四川信托公司不知悉世贸置业公司与江小青签订两份《商品房买卖合同》，江小青亦未将购房款支付至指定的监管账户。《资金使用及监管账户监管协议》具有相对性，江小青不得以此为由向四川信托公司主张合同权利。对第八组证据四川省攀枝花市中级人民法院（2018）川04执异9号执行裁定书的三性及证明目的予以认可。 桐乡世贸置业公司质证意见：对证据真实性无异议，并陈述对桐乡世贸置业公司的销售行为，四川信托公司无权干涉，《资金使用及监管账户监管协议》约定公章共管，不牵涉到房屋销售。 被告四川信托公司提交以下证据： 第一组：四川信托公司营业执照、金融许可证、世贸置业公司工商登记信息、江小青身份证，拟证实江小青、四川信托公司、世贸置业公司的诉讼主体资格适格。 第二组：房建桐字第××号《在建工程抵押登记证明》、四川省高级人民法院（2016）川民初36号民事判决书、四川省高级人民法院（2017）川执35号民事裁定书，拟证实四川信托公司对涉案房产具有抵押权。 第三组：SCXT2013（JXD）字第18号-11的《资金使用及监管账户监管协议》《桐乡市世贸中心置业有限公司移交清单》，拟证实《资金使用及监管账户监管协议》系四川信托公司为保障自身债权顺利实现而签订，江小青不是《资金使用及监管账户监管协议》当事人，江小青不得以该协议为据，向四川信托公司主张权利。四川信托公司系附条件的同意抵押房产出卖，但并非放弃抵押权。四川信托公司派驻现场监管人员对桐乡世贸置业公司的公章等印鉴进行监管，确保桐乡世贸中心二期所有汇款均能进入监管账户。江小青购房款未进入指定监管账户，四川信托公司不认可江小青与桐乡世贸置业公司的交易。 第四组：罗阗、李晓、杨李荣、冯叶君购买房屋相关证据，拟证实江小青购房行为，不符合四川信托公司同意桐乡世贸置业公司对外出售房屋并同意办理解除抵押手续的交易习惯，江小青与桐乡世贸置业公司之间购房行为未得到四川信托公司认可。 江小青的质证意见为：对第一组、第二组证据的三性及证明目的无异议。对第三组证据中的《资金使用及监管账户监管协议》真实性无异议，对关联性及证明力有异议，该协议所载内容说明四川信托公司同意桐乡世贸置业公司出让抵押房产，而没有载明抵押房产出售四川信托公司必须放弃抵押权；江小青知道有《资金使用及监管账户监管协议》，但不知该协议具体内容，也不知监管账户是什么，该协议不能约束江小青。对《桐乡市世贸中心置业有限公司移交清单》的真实性、关联性及证明力均不予认可。公章不具有唯一性，四川信托公司否认江小青购房合同公章的真实性，同样江小青质疑移交清单公章的真实性。对第四组证据的关联性有异议，李晓等人的房屋，在四川省高级人民法院的判决书中列明并认定，他们所用的合同文本与江小青合同文本一致，若四川信托公司提出的交易习惯成立，江小青的交易也是符合交易习惯的。 第三人桐乡世贸置业公司质证意见：对上述证据的真实性均无异议。在四川省高级人民法院（2016）川民初36号民事判决书中，因江小青系用租金抵房款，江小青所购房产未被列入该判决书所附已售房产清单中予以确认。 第三人桐乡世贸置业公司未提交证据。 本院对上述证据依法审核认为，江小青、四川信托公司所提交证据来源合法，与本案待证事实具有关联性，本院依法予以采纳。 本院依据当事人的陈述、采纳的证据认定如下法律事实： 2013年4月2日，四川信托公司与浙江春天实业集团有限公司（以下简称浙江春天公司）签订《信托贷款合同》，浙江春天公司向四川信托公司借款35000万元。同日，四川信托公司与桐乡世贸置业公司签订《抵押合同》，约定桐乡世贸置业公司以其位于浙江省桐乡市振兴新区校场东路与环城东路交汇处的桐国用（2012）第02667号国有土地使用权及该土地上的在建工程为《信托贷款合同》项下的贷款向四川信托公司提供担保。2013年4月16日，四川信托公司与桐乡世贸置业公司在浙江省桐乡市住房和城乡规划建设局办理了在建工程抵押登记，取得了房建桐字第××号《在建工程抵押登记证明》。 2013年4月2日，四川信托公司与桐乡世贸置业公司、中国工商银行股份有限公司桐乡支行（以下简称工行桐乡支行）签订SCXT2013（JXD）字第18号-11的《资金使用及监管账户监管协议》，约定：桐乡世贸置业公司在工行桐乡支行开立两个预售资金监管账户及结算账户，预售资金监管账户一用于接收桐乡世贸中心二期所有酒店式公寓的销售收入、桐乡世贸中心二期商铺中通过签署销售合同并办理预售备案登记形式出售的商铺的销售收入；监管账户二接收桐乡世贸中心二期商铺中通过签署《商铺使用权转让合同》获得的收入；结算账户用于接收春天集团及其关联方转入的资金，以及桐乡世贸中心二期项目开发建设支出、其他与该项目有关的资金使用以及本协议约定的其他支出。预售资金监管账户一、预售资金监管账户二、结算账户，合称“监管账户”。并约定：四川信托公司派驻现场监管人员对桐乡世贸置业公司的开户许可证、公章、财务章、合同章及其他章照与桐乡世贸置业公司指定人员共同管理，以确保桐乡世贸中心二期所有回款均能进入监管账户。合同签订后，桐乡世贸置业公司公章由四川信托公司与桐乡世贸置业公司共同监管。 2015年11月10日，桐乡世贸置业公司向江小青出具承诺书，载明内容为“经我公司与各二期受让方协商事宜，特承诺如下：一、承诺受让方于2016年5月6日前确保取得房产三证条件（包括房产证、独立土地证、契税发票和正式统一发票）……四、本公司承诺于2016年2月28日前签订正式商品房买卖合同……六、受让人房号：5#1000205#100010”。 2015年11月11日，江小青与桐乡世贸置业公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：T.GY:5-10538、T.GY:5-10539）各一份，约定江小青购买桐乡世贸置业公司预售的桐乡世贸中心二期（预售许可证号为桐售许字（2013）第0002号）第5幢100010号及第5幢100020号商品房，合同价款分别为229333元及234440元。两份《商品房买卖合同》载明“第十三条抵押与相关债权债务与本合同商品房有关的土地使用权及在建工程存在抵押情形的，出卖人将相关情况告知如下：该地块土地使用权已抵押，出卖人在房屋办证前注销抵押”。同日，江小青与桐乡世贸中心装饰工程有限公司签订《住房装修施工合同》（合同编号：T.GY:5-10538、T.GY:5-10539）各一份，约定由桐乡世贸中心装饰工程有限公司承包装修桐乡世贸中心二期第五幢100010号及100020号房，合同价款分别为35200元及35984元。 2017年11月28日，浙江省桐乡市人民法院立案受理江小青诉桐乡世贸置业公司商品房预售合同纠纷案，审理后作出（2017）浙0483民初10147号民事判决，该判决意见认为，江小青与桐乡世贸置业公司签订的《商品房买卖合同》（即本案所涉江小青与桐乡世贸置业公司签订的《商品房买卖合同》）合法有效，因桐乡世贸中心二期项目何时完成初始登记尚不确定，何时能够将上述商品房权属登记至江小青名下亦无法确定，故对江小青要求桐乡世贸置业公司办理并交付桐乡世贸中心二期第五幢100010号、100020号商铺（房）的土地使用权、房屋所有权权属证书的诉请，予以驳回。 因浙江春天公司未按贷款合同约定偿还借款，四川信托公司对浙江春天公司、桐乡世贸置业公司、桐乡世贸中心有限公司向四川省高级人民法院提起诉讼，四川省高级人民法院于2017年3月22日作出（2016）川民初36号民事判决，因该案审理中涉及到2013年至该案判决前有部分已出售房产抵押权问题争议，四川省高级人民法院判决四川信托公司对桐乡世贸置业公司用于抵押的桐乡世贸中心二期项目在建工程及桐国用（2012）第02667号国有土地使用权中，除该判决书所附清单列明的已售房产以外的部分依法变现的价款，享有优先受偿权。本案所涉房产未在该判决书所附清单内。 2017年7月25日，四川省高级人民法院作出（2017）川执35号执行裁定，裁定四川信托公司申请执行浙江春天公司、桐乡世贸置业公司、桐乡世贸中心有限公司金融借款合同纠纷一案，由本院执行。”本院执行中，江小青对执行桐乡世贸置业公司位于桐乡世贸中心二期第五幢100010号、100020号房提出书面异议，本院于2018年7月17日作出（2018）川04执异9号执行裁定，裁定“驳回江小青的异议请求”。江小青收到该执行裁定书后十五内提起本案诉讼。 本院认为，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求；案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”的规定，本案的争议焦点问题为：江小青与桐乡世贸置业公司签订的《商品房买卖合同》，四川信托公司是否清楚并认可；江小青是否就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明”，江小青对四川信托公司知晓并认可案涉《商品房买卖合同》负有举证证明责任。同时，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”的规定，江小青就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益依法负有举证证明责任。 本案审理中，桐乡世贸置业公司陈述与江小青《商品房买卖合同》上的公章非四川信托公司监管公章，就该事实江小青未予反驳，因桐乡世贸置业公司公章不具有唯一性，江小青仅以四川信托公司监管桐乡世贸置业公司公章为由，主张四川信托公司知悉并认可桐乡世贸置业公司与江小青签订商品房买卖合同，证据不足。后江小青提出即使加盖的不是监管公章，但因为四川信托公司共管桐乡世贸置业公司公章之事众人皆知，江小青有理由相信桐乡世贸置业公司加盖公章销售房屋行为构成表见代理。因江小青明知案涉房产设定有抵押权，明知四川信托公司对桐乡世贸置业公司设立监管账户，一方面拟用欠付的租金冲抵房款，另一方面又未将补足的房款支付至监管账户，江小青无法被认定为善意第三人，故江小青提出桐乡世贸置业公司与江小青签约行为构成表见代理的意见，不能成立。综上，江小青所主张四川信托公司同意并认可桐乡世贸置业公司将案涉房屋转让给江小青的事实，证据不足。 四川信托公司系案涉房屋抵押权人。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，抵押期间抵押人经抵押权人同意转让抵押财产，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足的部分由债务人清偿。抵押期间抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。但受让人代为清偿债务。消灭抵押权的除外。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除异议不予支持。江小青明知案涉房产设有抵押权，购买案涉房产未征得四川信托公司同意，又未将案涉房屋购房款汇入监管账户用于代为清偿债务。在四川信托公司对案涉房屋享有抵押权情况下，江小青对执行标的不具有足以排除强制执行的民事权益，对江小青的执行异议，依法不予支持。 2013年4月16日四川信托公司被登记为桐国用（2012）02667号国有土地使用权及该土地上在建工程的抵押权人，案涉房屋为抵押财产，未经四川信托公司同意，桐乡世贸置业公司转让案涉房屋，对四川信托公司不具有拘束力，担保物权具有优先性，即使江小青与桐乡世贸置业公司的《商品房买卖合同》经生效判决认定为有效合同，但该合同所对应的合同债权不能对抗四川信托公司享有的担保物权，江小青诉请确认其对案涉房屋享有所有权于法无据。 本案诉讼中，江小青主张其对案涉房屋享有的足以排除强制执行的民事权益，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定条件。经审查，江小青主张事实不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定条件。 综上，江小青对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下： 驳回江小青的诉讼请求。 案件受理费8257元，由江小青负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审判长  王金涛 审判员  冯明钢 审判员  李 涛 二〇一八年十二月二十九日                                                                                                   法官助理谢园玲                                                                                                   书 记 员罗丽娜