贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黔26民终221号上诉人（原审原告）：罗倩，女，布依族，1993年10月10日出生，住贵州省凯里市。被上诉人（原审被告）：潘立春，女，苗族，1975年8月25日出生，住贵州省凯里市。委托诉讼代理人：顾海先，男，苗族，1944年5月15日出生，住贵州省凯里市。系被告潘立春的姑父。上诉人罗倩因与被上诉人潘立春租赁合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院作出的（2017）黔2601民初3552号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月22日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人罗倩上诉请求：一、请求撤销凯里市人民法院（2017）黔2601民初3552号民事判决书，改判支持上诉人的诉讼请求，由被上诉人返还上诉人商业门面转让费23600元、房屋租金4200元，及从起诉之日起按人民银行同期贷款利息向上诉人支付利息，直至支付到上述费用还清之日止。二、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一审判决认定事实错误，上诉人租赁本案争议门面时并不知晓该门面已被划入征收范围这一事实，虽然谈话录音中提到如果今后涉及到征收的事情，但只是就租赁该门面且支付转让费以后有可能发生的事情进行商谈，但在转让之前，该门面纳入征收范围且马上被拆迁这一事实已经存在，无论被上诉人是否有意欺瞒，该协议所追求的合同目的已因不可抗力导致不能继续履行，该事实完全符合合同法所规定的解除协议的法律规定，如不解除将会导致上诉人的合法权益受到巨大的损失，对上诉人极为不公平。一审法院认为被上诉人收取转让费是一种交易习惯，但该交易习惯是建立在能保障该交易得以正常履行，也应当遵守诚实信用原则和最基本的公平原则。一审法院认为拆迁事实政府部门早已公告，上诉人应当知道这一事实，是将该知晓义务强加给上诉人，上诉人没有渠道和机会了解拆迁这一事实，不属于知道和应当知道的情形，反倒是被上诉人经营该门面，对拆迁征收这一事实才是知道和应当知道，并且在转让该门面时确没有如实告知上诉人。综上，一审法院认定事实错误，请二审能撤销一审判决，支持上诉人的诉讼请求。被上诉人潘立春辨称，一、被上诉人认为（2017）黔2601民初3552号民事判决书证据充分，事实清楚，适用法律适当，被上诉人服从判决。二、上诉人诉称转让的门面将被拆迁，被上诉人隐瞒这一事实，上诉人不能正常营业，纯耍无赖。被上诉人提交的通话录音充分证明上诉人已经知道该门面所在地段的房屋可能被拆迁，但要求被上诉人补签一个书面协议，以便拆迁时向政府要求补偿，得到补偿费。三、上诉人按口头约定给被上诉人的转让费，被上诉人已把门面内的东西搬出，把门面交给上诉人，这就证明合同已经履行完毕，不存在违反合同约定的事实。综上所述，一审判决事实清楚，证据充分，适用法律得当，上诉人上诉无理。请求中级人民法院驳回上诉人的诉讼请求。罗倩向一审法院起诉请求：一、解除双方的门面转让协议；二、判令被告返还原告门面转让费23600元、房屋租金4200元及从起诉之日起按人民银行同期贷款利息向原告支付利息，直至支付到上述费用还清之日止；三、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2017年7月5日，罗倩与潘立春达成一份口头协议，约定潘立春将其租赁的凯里市永乐路4号楼1栋4号门面转让给罗倩，罗倩支付给潘立春转让费23600元。同日，罗倩向潘立春交纳了门面转让费订金3600元。2017年7月8日，罗倩通过银行转账方式向潘立春支付了24200元，双方认可其中4200元系潘立春已付给出租人罗春香的2017年7至9月的房租。同日，罗倩与出租人罗春香（也是向潘立春出租门面的出租人）签订一份房屋租赁合同，约定罗春香将涉案门面租赁给罗倩，租赁期限为2017年7月16日至2019年7月16日，罗春香还向罗倩出具一份收条，注明收到罗倩房租及保证金5700元。2017年7月12日，罗倩与罗春香达成一份协议，终止了双方签订的房屋租赁合同。另查明，2017年7月13日，凯里市人民政府办公室下发《市人民政府办公室关于印发韶山南路片区城市棚户区改造项目二期改造（地块一）房屋征收补偿安置方案的通知》，载明涉案门面所在的永乐路4号1栋属于征收范围。2017年5月，凯里市拆迁安置指导办公室已将相关安置补偿方案等进行了公示。一审法院认为：原、被告之间因门面转让产生纠纷，适用《中华人民共和国合同法》及其相关法律进行调整。原告与被告达成的口头协议系是在协商一致的前提下签订的，未违反法律法规强制性规定，该租赁合同合法有效，双方均应依约履行。门面转让费是对优先续租权的一种购买，是市场经济中一个正常的经济现象。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第七条“下列情形，不违反法律、行政法规强制性规定的，人民法院可以认定为合同法所称‘交易习惯’：（一）在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法；（二）当事人双方经常使用的习惯做法。”之规定，转让费可以看做是这一领域或行业的交易习惯，当事人应该予以遵守。只要不存在欺诈、胁迫等情形，在当事人之间自愿产生的转让费应该予以认可，如系双方真实意思表示，一般应认定合同有效，一方要求返还转让费的不予支持。原告在与被告达成口头转让协议后，原告已与出租人罗春香签订房屋租赁协议，被告的义务已履行完毕。从本案查明的事实看，原告在与被告的通话录音中已认可其知道门面将被征收拆迁的事实，且相关职能部门已将涉案门面所在片区的拆迁安置补偿方案等进行了公示，原告从交纳订金至正式支付转让费及与出租人签订房屋租赁合同，间隔有几天的时间，其完全可以了解到涉案门面的相关情况，其所举证据不足以证明本案不存在欺诈、胁迫等情形，故双方达成的协议有效。因此，原告的要求被告返还门面转让费的诉请无事实及法律依据，不予支持。对于4200元房屋租金，系原告罗倩与案外人罗春香在履行房屋租赁合同过程中对租金收取的一种处理方式，双方已履行完毕，原告的诉请无法律依据，不予支持。关于合同解除的问题，因双方的口头门面转让协议已履行完毕，合同的权利义务终止，故对原告该诉请亦不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第九十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决驳回原告罗倩的诉讼请求。本院二审期间，上诉人罗倩未提交新证据。被上诉人潘立春提交一张照片，证明该争议门面目前在经营中，经过短信质证，罗倩无异议。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，罗倩与潘立春达成的口头协议系是在协商一致的前提下签订的，未违反法律法规强制性规定，该租赁合同合法有效，双方均应恪守约定，全面履行各自义务。出租人潘立春有交付租赁物并保障交付的租赁物符合合同约定用途的义务，应诚实守信，以善意的方式履行其义务，积极促使合同目的的实现。涉案门面所在的永乐路4号1栋属于征收范围，2017年5月凯里市拆迁安置指导办公室已将相关安置补偿方案等进行了公示，潘立春作为出租方有义务告知罗倩涉案门面属于征收范围，让罗倩对涉案门面的真实情况进行了解后作出选择，潘立春辩称其已告知罗倩涉案门面也许要拆迁的事实，因罗倩未认可，虽有签订合同之后的电话录音证明罗倩知道了涉案门面要拆迁，但罗倩在通话中也多次强调潘立春未在签订合同前告知，因此不能推断合同签订前罗倩已知情。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，潘立春没有充分的证据证明她履行了告知义务，应承担相应的法律后果。罗倩与潘立春在口头协议达成以前，相关职能部门已将涉案门面所在片区的拆迁安置补偿方案等进行了公示，罗倩从交纳订金至正式支付转让费及与出租人签订房屋租赁合同，间隔有几天的时间，其在未全面的对涉案门面进行了解的情况下作出决定，应该承担因其草率而造成的部分不利后果。罗倩向潘立春支付租金及转让费共计27800元，扣除双方均认可的其中4200元是交给案外人罗春香的房租外，剩余转让费23600元。结合本案合同的履行情况、双方当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，双方当事人各自承担一半责任，潘立春应退还罗倩转让费11800元。综上所述，罗倩的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销凯里市人民法院（2017）黔2601民初3552号民事判决；二、被上诉人潘立春于本判决生效十日内退还上诉人罗倩11800元。三、驳回上诉人罗倩其余诉讼请求。若义务人未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向权利人加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费495元，由上诉人罗倩负担295元，被上诉人潘立春负担200元。本判决为终审判决。审判长  龙集东审判员  肖佳杭审判员  李邦华二〇一八年四月十二日法官助理杨露书记员姚全