浙江省乐清市人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0382民初1233号原告：王希龙，男，1969年5月21日出生，汉族，住乐清市。原告：张品英，女，1973年7月1日出生，汉族，住乐清市。委托代理人：黄嫣然，浙江健泽律师事务所律师。被告：乐清市屹泰房地产开发有限公司，住所地：乐清市乐成街道丹霞路丹霞嘉园A幢502室，统一社会信用代码：91330382570597355E。法定代表人：叶定方。委托代理人：陈同巧，浙江联英（乐清）律师事务所律师。原告王希龙、张品英与被告乐清市屹泰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理并已当庭宣判。原告王希龙、张品英的委托代理人黄嫣然、被告乐清市屹泰房地产开发有限公司的委托代理人陈同巧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王希龙、张品英起诉称：俩原告系夫妻关系。2015年6月2日，俩原告向被告购买坐落于乐清市商品房，总价值1233980元，并签订了《商品房买卖合同》（合同编号为201490008630084、备案登记号20151002001）。当日原告向被告支付了购房首付款补差额383980元和物业维修基金12184元。剩余850000元购房款，其中740000元于2015年8月14日用招商银行按揭贷款支付，110000元于2015年6月3日现金支付。被告收款后，分别于2015年6月3日、2017年11月21日向原告出具了正式发票。合同第九条约定：“出卖人应当在2016年5月31日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；……”。合同第十条约定：“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，自本合同第九条规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。”第十六条约定：“出卖人承诺于2017年5月31日前取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。逾期交付，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日起，按日向买受人支付已交房价款0.03%的违约金”。合同生效后，原告已全面履行合同约定的付款义务。但被告开发的名仕花园建设工程至今未按合同约定期限内经竣工验收合格，未向原告交付房产，导致无法办理土地、房屋权属证书。现诉至法院请求：1、判令被告在判决书生效后三十日内办理名仕花园竣工验收手续，并取得竣工验收备案证明，将原告享有的2幢204号商品房交付给原告使用；2、判令被告在判决书生效后六十日内向原告交付土地、房屋权属证书。3、判令被告向原告支付逾期交房违约金（从2016年6月1日起至实际交付之日止按已交付购房款1233980元的日万分之三计算）；4、判令被告向原告支付逾期交付土地、房屋权属证书的违约金（从2017年6月1日起至实际交付之日止，按已交付房款1233980元的日万分之三计算）；5、判令被告返还原告物业费12184元并赔偿利息损失（自2016年6月1日起至实际还款之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算）；6、本案的诉讼费用由被告承担。被告乐清市屹泰房地产开发有限公司答辩称：1、对未能按时竣工验收、交房、办证，表示歉意。对双方签订的合同予以确认。原告已支付房款1233980元。2、原告要求判决生效后三十日内办理竣工验收，进行验收备案，并交房难以实现，名仕花园现施工并未完成，无法进行竣工验收，原告要求判决生效后六十日内向交付两个证书不现实，现在只有不动产证，没有土地证和权属证，原告的这个请求超过了原来的合同约定，且合同约定交房一年以后交付证书，现只给30天进行办证不合理。3、关于违约金的计算，合同虽然这么约定，但请求法院依据实际情况，进行调整。4、要求返回物业维修基金与要求交房的请求相矛盾，要求交房就要交付物业维修基金，现要求返还是没有事实和法律依据。本院经审理认定事实如下：2015年6月2日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号为201490008630084，备案登记号为20151002001）。原告从被告处购买位于乐清市产，并已支付了房款1233980元。原告于签订合同的当日缴纳了12184元物业维修基金。合同第五条计价方式与价款中就物业专项维修资金的缴纳作了约定：“（物业专项维修资金）未包含在房屋总价款中，由出卖人统一代交，在物业交付时向买受人收取。”合同第九条关于交付期限及条件中约定“出卖人应当在2016年5月31日前，将符合各项条件的商品房交付买受人使用。……”合同第十条关于出卖人逾期交房的违约责任作了明确约定：“逾期交房超过90日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款的万分之三的违约金”。合同第十六条关于产权登记的约定如下：“……出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2017年5月31日前取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。……约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，若买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。”名仕花园至今未能竣工验收，被告至今未将涉案商品房交付原告。以上事实，由身份证、结婚证、企业信用信息报告、商品房买卖合同、合同登记备案意见、购房付款发票、物业维修基金收款收据、个人购房借款及担保合同及原、被告的庭审陈述等证据予以证实。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效，双方均应按合同的约定履行义务。被告未按约交付房产已构成违约，应承担相应的违约责任。原告要求被告支付逾期交房的违约金，有事实和法律依据，本院予以支持，被告要求调整违约金的抗辩，本院不予支持。但逾期交付房屋、权属证书的违约金暂计算至本院判决确定履行之日止，日后的违约金由原告另行主张。虽然办理竣工验收手续，进行竣工验收备案登记，交付房屋，办理权属登记系被告的合同义务，但原告未提供证据证明被告竣工验收、交房办证的条件已成就，且原告庭审中亦确认名仕花园现无法竣工验收，故本院对原告要求竣工验收、交房、办证的主张不予支持，但被告仍应要积极履行合同义务，早日竣工验收、交房、办证。合同约定业主缴纳物业维修基金的时间是物业交付之日，被告在与原告签订《商品房买卖合同》之日收取原告物业维修基金缺乏依据，原告要求返还予以支持。但没有证据证明原告在缴纳物业维修基金时提出异议，现要求被告从2016年6月1日起赔偿损失有失公允。赔偿损失从原告起诉之日起算较为妥当。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告乐清市屹泰房地产开发有限公司支付原告王希龙、张品英逾期交付商品房的违约金（以已付房款1233980元为基数，自2016年6月1日起按日万分之三计算至本判决确定履行之日止）。二、被告乐清市屹泰房地产开发有限公司支付原告王希龙、张品英逾期交付土地、房屋权属证书的违约金（以已付房款1233980元为基数，自2017年6月1日起按日万分之三计算至本判决确定履行之日止）。三、被告乐清市屹泰房地产开发有限公司返还王希龙、张品英缴纳的物业维修基金12184元并赔偿损失（以12184元为基数，自2018年1月25日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算至实际履行之日止）。以上一、二、三项款项限本判决生效之日起三十日内交本院民一庭转付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告王希龙、张品英其他的诉讼请求。本院受理费5886元，减半收取2943元，由被告乐清市屹泰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。审 判 员  林 明二〇一八年四月二日代书记员  包晓青