广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2072民初7415号原告：梁文锋，男，1984年12月30日出生，汉族，住广东省高州市。委托诉讼代理人：黄烈，广东千里行律师事务所律师。委托诉讼代理人：王朝华，广东千里行律师事务所律师。被告：罗军红，男，1983年8月5日出生，汉族，住广东省乐昌市。第三人：中山市世华房地产代理有限公司乐意居分公司，住所地广东省中山市东升镇丽城乐意居66卡。法定代表人：刘文磊。委托诉讼代理人：张丹芳，女，1991年2月27日出生，汉族，住广东省中山市石岐区，系第三人的员工。委托诉讼代理人：常雯，女，1993年8月28日出生，汉族，住广东省东莞市，系第三人的员工。原告梁文锋与被告罗军红、第三人中山市世华房地产代理有限公司乐意居分公司（以下简称世华公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月28日立案后，依法适用普通程序组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人黄烈，被告罗军红，第三人世华公司的委托诉讼代理人张丹芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的房地产买卖及居间合同；2.被告、第三人返还原告已支付的居间费用8000元、定金50000元及利息（从2017年3月11日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至裁判文书确定返还之日止）；3.被告向原告支付违约金11××000元；4.被告向原告返还聘请律师费27200元、财产保全的担保费、诉讼保全费。事实和理由：2017年3月11日，原、被告与第三人签订二手房居间及买卖合同、资金托管协议，约定被告将其名下位于中山市××花园××房出售给原告，转让成交价为550000元。合同签订当天，原告通过银行转账方式将定金50000元给第三人托管，第三人随即将20000元转至被告账户。同时，原告支付了8000元居间费给第三人。2017年5月，被告取得不动产登记证后不按合同约定办理转让相关事宜，虽经原告多次催告却不予理会。2017年6月7日，第三人向被告发出履约催告函，催促被告配合原告办理银行按揭申请和赎楼手续，但被告仍置之不理。其后，原告发现被告在2017年5月1××日瞒着原告和第三人又将房屋抵押给他人。原告认为，二手房居间及买卖合同是合同各方经协商一致而订立的，合同内容也没有违反法律法规的禁止性规定，因而是合法有效的合同，各方均应严格遵守。被告收取定金后不履行合同义务的行为已经违反了合同的约定并侵害了原告的合法权益，对此应承担相应的违约责任。而被告在领取不动产登记证后不是积极履行合同而是瞒着原告和第三人将房屋再次设定抵押，实际上是以其行为表明不再履行合同；而被告的行为也导致原告的合同目的无法实现。为此，原告为维护合法权益，特向贵院提起诉讼。被告答辩称：第三人没有组织原、被告双方到场签订房屋买卖合同，亦没有将本案的房屋买卖合同交给被告。原告没有按照房地产买卖合同、居间合同的约定向被告支付定金。第三人答辩称：原、被告签订房地产买卖及居间合同后，合同履行经过如下：2017年3月11日，签署房地产买卖合同及居间合同、资金托管协议约定买卖双方同意将定金50000元托管在中介，查档确认产权状态后由居间方放款20000元，剩余30000元在卖方还款赎楼解除抵押登记时支付。2017年3月13日，被告配合进行房产查档证实房产产权状态与被告陈述一致，处于有抵押无查封状态。2017年3月20日，第三人将定金20000元转账给被告。2017年5月，被告领取房地产权证后，第三人工作人员李英多次催促被告配合原告办理按揭贷款申请手续及提前还款注销抵押登记手续，被告一直推诿说忙无法配合。在第三人多次电话、微信通话被告履行无果后，2017年6月7日第三人及原告通过书函催被告履行合同义务，且第三人继续打电话、微信及电话沟通协调解决合同履行问题。因沟通无果，原告于2017年6月底起诉。不同意原告关于解除居间合同的请求。理由如下：1.房地产买卖及居间合同》在合同正文前的说明条款已经确认该合同包含了两个法律关系，原告及被告之间是买卖合同关系，原、被告与第三人之间是居间服务合同关系。2.第三人在为原告、被告提供居间服务过程中，已完全履行居间方的房源信息核查、如实告知义务，不存在居间过错情形，原告要求解决居间合同的要求明显无事实依据，不符合法律规定。不同意原告关于要求第三人退还居间费8000元的请求。1.2017年3月11日，原、被告与第三人三方签订房地产买卖及居间合同，该合同的签署证明第三人已经促成了原告与被告之间买卖合同的成立。原告于2017年3月11日向第三人出具佣金及必要费用确认及支付承诺书确认并承诺向第三人支付佣金16500元；2.根据我国《合同法》第四百二十四条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。合同法第四百二十六条规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。因此，第三人有权依照约定要求原告支付应付佣金。关于定金50000元及利息退还的问题。1.原、被告及第三人于2017年3月11日签订资金托管协议，该协议第一条明确约定原、被告将定金50000元无息交第三人托管，该协议第三条约定了放款条件为查档确认无查封放款20000元，剩余30000元在被告赎楼时再付，第五条第三款约定放款条件未成就的，非经原、被告双方协议、司法文书、政府指令，任何一方无权要求第三人将托管资金支付给本方。2.2017年3月20日，第三人已将定金20000元转账给被告，目前托管在第三人处的剩余定金为30000元。因此，托管定金不存在利息，托管的剩余定金30000元，第三人配合根据裁判文书的裁决原额无息返还。原、被告、第三人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院对证据进行了审查，并在卷佐证。根据原、被告、第三人陈述及提交的证据，本院经审查认定事实如下：2017年3月11日，原告作为买方、被告作为卖方与第三人作为居间方签订房地产买卖及居间合同，约定被告将其名下位于中山市××花园××房的房地产卖给原告，成交价为550000元，成交定金为50000元，约定买方在签署本合同当日向卖方支付定金20000元，合同签订之日起3日内再向卖方支付定金30000元；首期房款（不含定金11××000元），支付时间为递件当天；余款390000元由买方向银行申请按揭贷款支付给卖方，放款程序按银行规定。房产产权现状为无查封，有抵押。第十四条居间服务：鉴于居间方已促成买卖双方之间买卖合同的成立，买卖双方确认；买方应向居间方支付人民币（以佣金支付书为准）作为居间服务费；卖方应向居间方支付人民币（以佣金支付书为准）作为居间服务费；上述居间服务费应在买卖双方签署广东省房地产买卖合同（适用于二手房买卖）前全部付清。第十五条违约责任：2.如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以成交总价为基数按日0.1%的标准支付违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行义务超过15日或有其他根本违约行为的，买方可要求卖方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求卖方支付本合同成交总价的20%的违约金或双倍返还买方已支付的定金。3.如因买卖双方任何一方违约导致无法按本合同约定完成物业过户手续的，则违约方应以本合同约定的买卖双方应支付的居间服务费总额作为违约金支付给居间方；若买卖双方均有违约行为的，则买卖双方应以本合同约定的买卖双方应支付的居间服务费总额作为违约金向居间方承担连带责任。4.如因本合同约定的违约情形引发诉讼时，由违约方或过错方承担赔偿守约方因维权所发生的诉讼费、律师费、公证费、调查取证费、鉴定费、保全费、执行费、差旅食宿费等相关费用。第十九条备注条款：1.签署本合同时因罗军红该物业未办房产证，买卖双方都清楚并自愿以购房合同及合同备案表为房产依据签署本合同，卖方承诺本合同签署后并领到房产证1××天内配合买方办毕过户递件手续，否则视为违约；2.赎楼当天给五万，剩下陆万过户当天给。合同末处分别由原、被告的签名、按捺，第三人的盖章。同日，原告作为乙方、被告作为甲方与第三方作为丙方签订资金托管协议，约定甲、乙方交易的定金金额为50000元，托管资金由应付款方根据买卖合同约定支付至丙方处，到账后丙方出具收款收据。应付款方未按约定付款的，丙方不承担任何付款义务。甲、乙双方同意在符合下述第四项条件并提交相应证明资料后三个工作日内，丙方可解除托管将托管定金支付给甲方（若前述保证金在定金中预留的，则在托管定金中扣除签署保证金后的余款为放款额），如约定条件不清晰时丙方有权拒绝放款：4.国土局查档产权清晰、无查封、查档后先付贰万，赎楼时再付叁万。丙方将托管资金存入甲方提供的银行账号（开户行：中国工商银行户名：罗军红账号：62×××99）即视为甲方收讫。放款条件成就后甲方同意丙方将款项转入上述指定银行账户，付款前甲方应向丙方出具收款收据。托管期间，丙方对资金的托管不意味着丙方对应付款方的付款义务向另一方承担任何保证、担保、监督等责任。乙方已经知晓房屋交易未完成时，定金、保证金支付给甲方的风险。托管期间，放款条件成就后、实际放款前，如出现甲方房产产权发生变化（包括但不限于产权被锁死、查封等）、甲乙双方因该房产交易发生争议、诉讼等影响交易的情形，丙方可选择迟延放款或不予放款，甲乙双方不得向丙方追究责任。放款条件未成就的，非经甲乙双方协议，司法文书、政府指令，任何一方无权要求丙方将托管资金支付给本方，甲乙双方不得因此要求丙方承担责任。协议末处分别由原、被告签名按捺，第三人盖章确认。合同签订后，原告于2017年3月11日向第三人支付定金50000元，佣金8000元。2017年3月20日，第三人向被告转账支付定金20000元。2017年5月1日至2017年6月6日间，第三人提供的微信聊天记录上显示，第三人员工曾多次催促被告前往银行申请赎楼手续，被告均以没有时间，在忙等回复。2017年6月7日，原告及第三人向被告发出履约催告函，要求被告在收到函件之日起七个工作日内配合买家办理银行按揭申请手续及办理赎楼手续，否则买方将要求卖方继续履行合同并支付逾期违约金或解除合同并支付成交总价20%的违约金。被告于2017年6月16日签收上述函件。2017年6月28日，原告以被告拒不履行合同义务等为由诉至本院，提出上述请求。庭审中，被告称签订合同时，原、被告双方并未同时到场，合同很多内容都是第三人后来添加，但具体添加哪一部分不清楚。2017年4月曾查核是否已经收到部分定金。2017年5月因认为本案合同不成立，并因需要资金周转将涉案房屋再次办理了抵押，但无告知第三人或原告。原告及第三人确认双方合同并不是同时签订，但主要因为被告时间无法迁就才导致签合同时间不一致，但合同内容被告是确认的。另原、被告确认于2017年6月28日解除于2017年3月11日签订的房地产买卖及居间合同中的买卖部分，第三人不同意解除居间部分，认为居间部分第三人已履行完毕。因本次诉讼，原告委托了广东千里行律师事务所律师黄烈、王朝华作为本案的委托诉讼代理人，并支付了27200元诉讼代理费。本院认为，本案为房屋买卖合同，原、被告与第三人签订的房地产买卖及居间合同是三方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，该合同有效，对当事人具有法律约束力，双方均应依约履行各自义务。原告依合同约定在合同签订当天已将定金支付至第三人账号托管，第三人在核查被告房产信息后亦已向被告支付了定金20000元，被告理应按合同约定赎楼并协助原告办理银行按揭手续，被告在2017年3月20日收取部分定金后，一直未对定金支付时间或支付金额提出异议，且在收取定金后，在未告知第三人及原告的情况下，于2017年5月再次将涉案房产进行抵押，导致合同目的暂无法实现。现原、被告均同意于2017年6月28日解除买卖合同部分，本院予以准予。至于原告要求解除与第三人的房地产买卖及居间合同中的居间合同部分，因居间合同是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，第三人已履行其居间服务，为原、被告提供了订立合同的信息与服务，原、被告亦就房产的买卖达成一致意见，并签订了买卖合同。至于买卖合同因被告违约无法履行，并不影响居间合同的效力。即第三人与原、被告居间合同已生效并履行完毕，现原告起诉要求解除与第三人签订的房地产买卖及居间合同中的居间合同部分无理，本院不予支持。原告要求被告及第三人返还居间费8000元及定金50000元。因原、被告与第三人签订的居间合同已生效，第三人居间服务已履行完毕，故原告要求第三人返还居间费8000元，欠缺法律依据，本院不予支持。由于被告违约导致原、被告的买卖合同无法履行，被告理应承担违约责任，对原告的该部分损失予以赔偿，故被告应赔偿原告已支付的居间费8000元。另被告收取原告购房定金20000元后，并未与被告办理过户手续，应承担违约责任。现原告要求被告返还定金20000元，本院予以支持。至于上述两笔款项的利息损失，因居间费缴交的时间为2017年3月11日，被告实际收取定金的时间为2017年3月20日，故居间费8000元的利息损失应从2017年3月11日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算为宜；定金20000元的利息损失应从2017年3月20日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算为宜。另因第三人已确认尚有定金30000元仍在第三人处托管，并同意返还给原告，故原告要求第三人返还定金30000元，本院予以支持。关于违约金，因原、被告在合同中已约定，如因被告违约，导致交易无法完成，则原告可选择解除合同，并要求被告按合同总价的20%即11××000元（550000元×20%）支付违约金。现被告违约，原告要求被告按上述约定支付违约金并未违反法律规定，本院予以支持。至于诉讼代理费27200元。因被告违约导致本次诉讼，故原告要求被告承担诉讼代理费有理，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告梁文锋与被告罗军红于2017年6月28日解除于2017年3月11日双方签订的《房地产买卖及居间合同》中买卖合同部分；二、被告罗军红于本判决发生法律效力之日起七日内向原告梁文锋赔偿居间费8000元、返还定金20000元及利息损失（其中8000元从2017年3月11日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算；20000元从2017年3月20日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至被告罗军红清偿之日止）；三、被告罗军红于本判决发生法律效力之日起七日内向原告梁文锋支付违约金11××000元；四、被告罗军红于本判决发生法律效力之日起七日内向原告梁文锋返还诉讼代理费27200元；五、第三人中山市世华房地产代理有限公司乐意居分公司于本判决生效之日七日内向原告梁文锋返还定金30000元；六、驳回原告梁文锋其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4204元，保全费1496元，合计5700元，由原告梁文锋负担549元，由被告罗军红负担5151元（该款原告已预交，被告负担部分应在本判决生效之日起七日内迳付原告，本院不另收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  文国盛审判员  梁春燕审判员  伍执娟二〇一八年四月四日书记员  陈嘉欣书记员  侯艺喆