广东省珠海横琴新区人民法院民 事 判 决 书(2015)珠横法民初字第634号原告（反诉被告）：张燕琴，女，1986年9月20日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，委托诉讼代理人：周启维，广东华安联合律师事务所律师。被告（反诉原告）：郑洪强，男，1980年1月12日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区，委托诉讼代理人：刘英俊，广东摩金律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨楚敏，广东摩金律师事务所律师。原告张燕琴与被告郑洪强农村建房施工合同纠纷一案，本院于2015年9月16日立案.被告郑洪强依法提出反诉，本院予以受理并合并审理。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周启维和被告的委托诉讼代理人刘英俊、杨楚敏到庭参加了诉讼。诉讼中，原告张燕琴于2018年2月5日向本院提出撤诉申请，本院予以准许。本案现已审理终结。被告郑洪强向本院提出反诉请求：1.原告返还建房、装修投入608755元及赔偿利息损失（按中国人民银行同期贷款利率1.5倍的标准，自2011年9月1日起算，暂计至起诉之日为242202.05元）；2.原告赔偿被告因《农村合作建房合同书》无效而遭受的损失5400000元；3.诉讼费由原告负担。事实和理由：2009年6月，原告分得宅基地后，因资金短缺，就多次要约被告合作建房，双方签署《农村合作建房合同书》，约定原告提供宅基地使用权，被告出资建房、装修，建成后一二层归原告所有，三至五层归被告所有。原告在房屋建成且双方入住多年后起诉主张合同无效并要求被告腾退，明显违反诚实信用原则，应对合同无效承担全部赔偿责任。诉讼中，被告郑洪强变更其反诉请求为：1.原告向被告返还建房成本费用911861.15元及赔偿利息损失，按中国人民银行同期贷款利率1.5倍计算，自2011年9月1日起算至实际支付之日；2.原告赔偿被告因《农村建房合作书》无效遭受的损失540万；3.本案诉讼费用、鉴定费由原告承担。事实理由：根据鉴定报告和评估报告对第一次反诉请求金额进行调整。原告张燕琴辩称，一、不同意以《房地产估价报告》作为应赔偿被告损失的参考依据。1.如果不与原告合作建房，被告还会找其他人合作，当年不会在横琴购买商品房；2.目前涉案房产在农村交易的价格大约为260万元，如果按照估价报告，原告出售该房产后，还要赔偿被告四五百万元，严重违反公平原则；3.被告的建房损失应属拆迁利益，按照商品房价格确定其损失不合理；4.即使双方之间建房合同有效，双方均无法遇见合同无效时损失赔偿数额还会远远超出合同有效时的违约赔偿数额；5.以商品房价格处理此类案件没有先例和法律规定；6.被告从事建筑行业，其在2009年完全可以用91万元购买228平方米的商品房，但被告却选择合作建房，说明当时被告投入的建房成本没有那么多，或者评估报告认定的当年购置价格不合理；二、本次评估对于本案处理没有任何意义，原告的义务是返还购房款和利息，原告的原诉讼代理人同意进行评估并没有征求原告本人意见；三、被告要求按照工程造价鉴定报告作为其建房成本没有法律依据。被告在其反诉请求中诉请的建房成本为608755元，后来增加3200元，庭审中也陈述投入60多万元建房，可见其建房成本不会超过70万元；四、原告已经撤回本诉，被告没有损失，被告继续坚持反诉请求没有基础和依据，请求法院驳回被告全部反诉请求；五、即使法院认为应该继续处理本案，根据2015年底最高人民法院发布19起合同纠纷典型案例之五的“邹克友诉张守忠纠纷案”及2015年全国民事审判工作会议纪要第35条规定，原告仅需退回被告投入资金60多万元及同期贷款利息，被告要求赔偿其他损失没有法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的《农村合作建房合同书（1）》、建房申请书和乙方为黄君志、郑东荣的《农村合作建房书（1）》，被告提交的《农村合作建房合同书（1）》、房屋建设票据，双方不持异议，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1.对于被告提交的“涉案房屋周边房价情况”，原告不予认可，认为这是中介标明的商品房售价，与涉案房屋性质不同。本院经审查认为，诉讼中，经征询双方意见，本院已对涉案房屋的增值价值委托专业机构进行评估，故被告所举证据与本案缺乏关联性，本院不予认定；2.对于原告提交的投诉信及快递回执、医院疾病资料、2015年底最高人民法院发布19起合同纠纷典型案例之五的“邹克友诉张守忠纠纷案”、珠海市斗门区人民法院对于本案类似案件判决，被告对其真实性不持异议，但认为与本案无关。本院经审查认为，原告对其原委托诉讼代理人进行投诉的相关资料属于其单方陈述，且其原代理人的权限是特别授权，在原告撤销对其委托之前，其代理本案的诉讼活动合法有效；原告的自身疾病情况与本案的实体处理没有法律上的关联性；最高人民法院发布的典型案例以及其他法院的类似判决不属于最高人民法院公布的指导性案例，对于本案的处理没有法律约束力。因此，被告质证意见成立，本院对上述证据不予认定；3.对于原告提交的房屋买卖合同、身份证、中国银行客户回单、收据、汇款单、合作建房协议书、公证书、见证书，被告认为双方均不是合同当事人，无法判断其真实性。本院经审查认为，被告质证意见成立，本院对上述证据不予认定；4.对于2017年10月9日广东仕德信建设项目管理有限公司出具的《工程造价鉴定意见书》和2017年12月22日广东公评房地产与土地估价有限公司出具的《房地产估价报告书》，被告予以认可，原告认为《工程造价鉴定意见书》是根据被告单方提供的施工图纸进行鉴定，且采用广东省定额标准进行计算，鉴定价格高于实际投入，对于原告的装修投入未作核减；《房地产估价报告书》系没有实质意义的评估，不应作为处理本案的参考依据。本院经审查认为，上述鉴定、评估机构均具备法定资质，鉴定、评估方案均经充分征询了双方意见，程序合法，针对原告的质疑，鉴定人亦依法出庭作证，所作解释并无明显有悖常理之处，故本院对上述证据予以采纳作为认定案件事实的依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：2009年6月28日，原告（授权代表陈定文）与被告（授权代表郑东荣）签署《农村合作建房书（1）》，约定原告2009年6月15日取得横琴镇小横琴向阳村宅基地一块，计划建筑面积450平方米，经珠海市横琴镇小横琴社区居民委员会（向阳村民小组）同意建造一栋5层的框架混合结构住宅楼，由原告提供土地使用权，被告提供建房资金，并约定了装修标准，房屋建成后原告享有第一、二层的永久产权，被告享有第三、四、五层的永久产权。合同签订后，原被告合作建房，房屋于同年年底建成，共五层，建筑面积约450平方米，一层由原告用于出租修理摩托车，二层由原告自住，三至五层由被告自住。诉讼中，为确定涉案房屋的建房成本，经征询双方意见，本院依法委托广东仕德信建设项目管理有限公司按照2009年9月的时点鉴定建房成本，该公司于2017年10月9日出具《工程造价鉴定意见书》，评定涉案房屋工程造价为911861.15元。庭审中，原告主张其对涉案房屋一、二层进行了装修，但无法提供相关票据，被告不予认可。为确定涉案房屋的增值价值，经征询评估机构及双方意见，本院依法委托广东公评房地产与土地估价有限公司进行价值评估，该公司于2017年12月22日出具的《房地产估价报告书》，评定按照911861.15元在2009年9月可购买同地段（银鑫花园小区）商品房面积为228平方米，可购买商品房173.69平方米和商铺43.42平方米（按照商品房面积和商铺面积4:1计算），至2017年12月，228平方米商品房的价值为7068000元，商品房173.69平方米和商铺43.42平方米的价值为7989590元。？支付鉴定费？元、评估费？元。另查明，被告郑洪强的父亲郑东荣曾于2008年12月28日与案外人黄君志作为共同乙方（郑东荣为授权代表）、案外人范胜好和李瑞滔作为共同甲方签订《农村合作建房书（1）》，由范胜好、李瑞滔提供位于珠海市××镇解放村的集体土地使用权，郑东荣、黄君志出资约90万元合作建设六层住宅楼，建成后范胜好拥有第一层永久产权，李瑞滔拥有第三层永久产权，郑东荣、黄君志拥有第三至六层永久产权。本院认为，原告系原珠海市香洲区横琴镇向阳村村民，被告系江门市城镇居民，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”之规定，原告将属于农民集体所有的宅基地使用权用于与被告合作建房，双方约定房屋建成后共同所有，实质上是变相转让宅基地使用权的行为，违反了法律强制性规定，双方之间所签《农村合作建房书（1）》自始无效。根据合同无效的处理原则，被告应向原告返还宅基地使用权，根据房地一体原则，已建成的五层房屋亦应一并返还原告，原告应返还被告建房成本，并根据其过错程度赔偿被告损失。一、关于被告建房成本的认定问题。根据本院查明的事实，鉴于双方对建房成本各执一词，经征询双方意见，双方一致同意委托专业机构鉴定，鉴定机构出具的鉴定结论程序合法，内容并无明显瑕疵，本院径行采纳鉴定报告认定被告的建房成本为911861.15元。原告虽主张应剔除其自行投入的装修成本，但并未提供证据证实，被告也不予认可，故本院不予采信。原告应向被告返还建房成本911861.15元。二、关于原被告的过错程度及被告的实际损失问题。双方签署《农村合作建房书（1）》之时，原被告均为完全民事行为能力人，对于国家的政策法律规定应有基本的认识，双方所签合同明显违反国家法律强制性规定，故双方对于合同无效均有过错。结合本案的具体情况看，早在双方签署合同之前，被告的父亲郑东荣即在横琴当地与他人签署合同合作建房，且郑东荣也是作为被告的授权代表与原告签署合同的，说明被告对于合作建房的运作模式更为熟悉，在其自有资金可以选择购商品房或合作建房之时，被告选择与农村村民合作建房，自身应负更为高度的注意义务，对于合同无效的后果应有更为充分的预期，故本院认定被告的过错程度更高。根据双方所签的《农村合作建房书（1）》，即使该合同有效，被告对该合作建房行为所预期的利益系享有第三、四、五层的永久产权，该三层用于被告自住，故原告将一楼用于出租经营摩托车修理的商业行为与被告无关，被告主张按照商铺性质确定其增值利益超出了其预期利益范畴，本院不予支持，本院确定按照上述楼层系住宅用途计算被告的增值利益。鉴于双方合作所建的农村宅基地上住宅目前仍处于限制流通状态，是否拆迁也难以预期，故本院经充分征询评估机构、原被告双方意见后确定以建房成本折算为同地段商品房面积评估其增值利益对于确定被告的实际损失具有重要参考意义，符合科学性原则。综合原被告的经济条件、年龄、社会经验、过错程度等因素，本院酌定原告就涉案房产增值利益部分承担40%的赔偿责任，即赔偿被告（7068000-911861.15）×40%=2462455.54元。评估机构将被告的建房成本折算为2009年在同地段可购买的商品房面积并评估其增值价值实际上已经涵盖了该部分资金的孳息，故被告在增值损失之外另行要求原告赔偿资金利息损失于法无据，本院不予支持。综上，被告的诉讼请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条规定，判决如下：一、原告张燕琴于本判决发生法律效力之日起十日内返还被告郑洪强建房成本911861.15元；二、原告张燕琴于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿被告郑洪强《农村合作建房书（1）》无效的损失2462455.54元；三、驳回被告郑洪强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案反诉受理费27778.35元，由原告张燕琴负担14850.31元，由被告郑洪强负担12928.04元；鉴定费10942.33元、评估费32350元，合计43292.33元，由原告张燕琴负担17316.93元，被告郑洪强负担25975.4元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员 郑 恒二〇一八年四月八日书记员 李智武