文书内容广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1972民初12609号原告：东莞市长裕投资管理有限公司。住所地：广东省东莞市。统一社会信用代码为91441900799323xxxx。法定代表人：李志锋，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李平，广东博厚律师事务所律师。被告：励进实业有限公司。住所地：香港特别行政区。法定代表人：邓国华。被告：东莞长安励进电子塑胶五金制品厂。住所地：广东省东莞市x。统一社会信用代码为91441900X18165xxxx。负责人：麦锡祥。原告东莞市长裕投资管理有限公司（以下简称长裕公司）诉被告励进实业有限公司（以下简称励进公司）、东莞长安励进电子塑胶五金制品厂（以下简称励进厂）租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月23日立案后，依法适用简易程序，后裁定使用普通程序，分别于2018年11月22日、2019年1月8日公开开庭进行了审理。原告长裕公司的委托诉讼代理人李平到庭参加两次庭审，被告励进厂的负责人麦锡祥到庭参加第二次庭审，被告励进公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告长裕公司向本院提出诉讼请求：1.判令两被告支付2018年5月1日至2018年8月31日期间的租金￥1756896元(439224元×4个月=1756896元)；2.判令两被告支付2018年9月1日至实际交还租赁物期间的租金（按每月￥491931元，从2018年9月1日计算至被告实际交还租赁物之日止）；3.判令两被告支付因逾期交付租金的滞纳金（以逾期支付的租金为本金，每日按千分之五计算至付清租金之日止，截止2018年8月31日的滞纳金暂为人民币849898.44元）；4.判令两被告赔偿损失1317672元（439224元×3个月=1317672元）；5.判令两被告为上述债务承担连带责任；6.判令两被告承担本案全部诉讼费用（包括案件受理费、保全费、保全责任保险费20000元以及其他诉讼费用）。原告在第一次庭审中变更第一、二项诉讼请求为两被告支付2018年9月尚欠的租金459000元及2018年10月起至实际交还租赁物之日止的租金；明确第三项诉讼请求为两被告支付4月份的租金滞纳金261338.28元、5月份租金滞纳金337099.68元、6月份租金滞纳金283299.48元、7月份租金滞纳金248458.12元、8月份租金滞纳金182277.96元，9月份的租金滞纳金分两部分，一部分为8562.06元，另外一部分以459000元为本金，从2018年9月11日算至实际付清当月租金之日止，10月、11月份的租金滞纳金从当月的11日起计算至实际付清当月租金之日止，每天的滞纳金按照逾期租金的千分之五计算。在第二次庭审中原告变更第一项诉讼请求为要求两被告支付2018年9月至2018年12月的租金，变更第三项诉讼请求为两被告支付4月份的租金滞纳金255505.8元、5月份租金滞纳金339094.68元、6月份租金滞纳金285495.6元、7月份租金滞纳金248458.12元、8月份租金滞纳金182277.96元，9月份的租金滞纳金分两部分，一部分为8562.06元，另外一部分以459000元为本金，从2018年9月11日算至实际付清当月租金之日止，10月、11月份的租金滞纳金从当月的11日起计算至实际付清当月租金之日止，每天的滞纳金按照逾期租金的千分之五计算。另外原告增加两项诉讼请求：1.解除案涉原告与被告励进公司签署的《租赁合同书》；2.两被告交还租赁物给原告。事实与理由：原告与被告励进公司签署《租赁合同书》，约定原告出租房屋给被告励进公司用于开办和经营“三来一补”企业励进厂。被告励进厂是该租赁合同的实际履行方和实际承租方。在该租赁合同中，明确约定：2018年8月31日之前的每月租金为￥439224元，自2018年9月1日起每月租金为￥491931元；逾期支付租金的，每日按逾期支付金额的千分之五另计滞纳金；逾期支付的租金和其他应付费用累计之和大于或等于两月租金数额的，甲方有权解除合同，没收租赁保证金，并可要求乙方赔偿与当时三个月租金相等的损失。但自2018年5月1日起的租金，被告至今仍未交付。被告行为严重违反了合同约定。为此，原告根据合同约定，特请求如上。恳请人民法院依法维护原告合法权益。被告励进公司辩称，公司与长安经济发展总公司及长裕公司合作长达25年，但由于去年的对外经济下滑，加上中美贸易战，出口美国的订单大减，故公司未能按时缴付租金给原告，心表歉意，在过去的数月李，公司一直在寻找新的资金，也于近日把拖欠的租金完全付清。被告公司经过去年半年的努力运营，发展新的市场和客户，现已有初步成果，几个新的项目已经开始进入试产的阶段，首批次的新产品也计划于春节前寄运。被告的车间及设备资金投入达六千多万元，并于近期购买了日本先进的电子生产设备，如解除租约，被告公司只能选择结业，对客户和供应商都将影响巨大，也直接打击几百位在职员工的生计。被告承诺以后会按时缴付租金，希望能给予与原告庭外和解的机会。被告励进厂辩称，被告已经将2018年全年的租金付清了，其中12月份的租金在庭审前一天已经在香港汇出，原告过两天应该可以收到；关于滞纳金需要励进公司香港董事局讨论决定；励进厂不同意解除合同，理由与励进公司的一致，希望原告能给予时间变更发展新的市场及客户，励进厂承诺以后将按时支付租金。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院查明事实如下：一、2013年8月27日，原告长裕公司作为甲方（出租方）与被告励进公司作为乙方（承租方）签订了一份《租赁合同书》，约定乙方向甲方租赁位于东莞市乌沙社区新星工业园的厂房一栋（三层高）及宿舍一栋（六层高），建筑面积共计30714.95平方米及建筑物的配套设施设备等，租赁期限从2013年9月1日至2023年8月31日，起始租金价格为每月439224元，自计租日起，满5年，租金的价格向上递增一次，递增的幅度为20%，即从2018年9月1日起租金为每月491931元，每月租金应在当月10日前支付。乙方向甲方交纳了合同保证金878448元。合同第7条约定，乙方如逾期支付租金或其他应付费用，则每逾期一天按照逾期支付金额的5‰另付滞纳金。第8条约定，逾期支付的租金或其他应付费用累计之和大于或等于两个月租金数额的，甲方有权立即解除合同，没收租赁保证金，并可要求乙方赔偿与当时3个月租金相等的损失。二、被告励进厂于2018年8月15日出具确认函，确认案涉租赁物一直为励进厂生产经营所用，租金也通过励进厂支付，与励进公司共同承担承租人义务，截止至确认书签署之日，租赁合同中2018年4月份的租金于8月7日交清，2018年5月1日及之后的租金暂未支付。另查明，案涉厂房及宿舍坐落于东莞市乌沙新星工业园，两幢建筑均已办理建设工程规划许可证。三、原告确认被告已经交纳了2018年11月及之前的租金，并主张被告自2018年4月开始的租金均存在迟延支付的情况，具体交纳租金的时间及数额如下：                                租金交纳情况统计表                           序号              2018年的月份              当月租金数额              应交租金日期              实际交租情况              逾期      金额                  实际交租日期              实际交租金额                  1              4月              439224              2018-4-10              2018-7-9              40224              40224                  2018-8-7              399000              399000                  2              5月              439224              2018-5-10              2018-8-7              40224              40224                  2018-10-18              399000              399000                  3              6月              439224              2018-6-10              2018-10-18              439224              439224                  4              7月              439224              2018-7-10              2018-10-19              29224              29224                  2018-11-1              410000              410000                  5              8月              439224              2018-8-10              2018-11-1              439224              439224                  6              9月              491931              2018-9-10              2018-11-1              32931              32931                  2018-12-14              459000              459000                  7              10月              491931              2018-10-10              2018-12-14              415388              145388                  2019-1-2              76543              76543                  8              11月              491931              2018-11-10              2019-1-4              491931              491931      原告提交存款账户回单及租金的增值税发票佐证。被告对原告所主张的2018年11月1日之前的交租数额及时间表示需要庭后核实后书面回复，但直至判决之日并未提交书面回复意见。被告确认2018年12月14日及之后的交租情况。被告主张2018年12月份的租金已经交纳，但未能提交相关凭证，原告不予确认。四、被告励进厂为三来一补企业，其外方商号为被告励进公司。五、在本案审理过程，本院根据原告长裕公司的申请，裁定冻结被告励进公司、励进厂的银行存款3944466.44元或查封、扣押其相应价值的财产，并予以实施。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。案涉租赁物已经办理建设工程规划许可证，案涉《租赁合同书》是原告与被告励进公司签订，意思表示真实，未违反法律行政法规的强制性规定，本院对其效力予以确认，双方当事人应当依照合同的约定履行义务。被告励进厂是被告励进公司开设的三来一补企业，案涉租赁为被告励进厂所使用，且一直由励进厂向原告支付租金，故本院认定两被告应当对案涉《租赁合同书》的义务承担连带责任。本案的争议焦点为：一、两被告是否有拖欠原告租金；二、案涉《租赁合同书》是否达到解除的条件；三、被告是否需要向原告支付逾期交租的滞纳金；四、两被告是否需要向原告支付解除合同的赔偿金。对此本院分析如下：关于争议焦点一，原、被告双方确认被告已经支付了2018年11月及之前的租金，本院对此予以确认。被告主张已经支付了2018年12月的租金，但未能提交交租的凭证，原告亦不予确认，故被告应当承担举证不能的责任，本院对被告的主张不予采纳。根据双方签订的《租赁合同书》约定，每月租金应当在当月10日前交纳，法庭辩论终结之日为2019年1月8日，故两被告应当向原告支付2018年12月的租金491931元。关于争议焦点二，原告主张被告逾期支付的租金累计之和已经大于两个月租金的数额，并提交了存款账户回单及租金的增值税发票佐证。被告并未明确确认并表示需要庭后核实后回复，但庭后一直未提交书面的回复，亦未能提出相反的证据，故本院对原告提交的存款账户回单及租金的增值税发票予以采纳。结合双方在庭审中的陈述，可以认定两被告在原告提起本案诉讼之日（2018年8月23日），仍然拖欠原告2018年5月份的部分租金399000元及2018年6至8月份租金。根据《租赁合同书》第8条的约定，被告逾期支付的租金或其他应付费用累计之和大于或等于两个月租金数额的，原告有权立即解除合同。原告于2018年12月17日向本院提交增加诉讼请求申请书明确要求解除与被告励进公司所签订的《租赁合同书》的诉讼请求，该申请书于2018年12月27日由被告签收，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“合同自通知到达对方时解除”的规定，本院认定原告与被告励进公司于2013年8月27日所签订的《租赁合同书》于2018年12月27日解除。合同解除后，被告应当将案涉租赁物（包括一幢三层高的厂房及一幢六层高的宿舍）及配套的设施设备交还给原告，考虑到被告搬迁所需的时间，本院酌定被告应当在本判决生效之日起90日内归还租赁物给原告。案涉合同解除后，被告在占有厂房期间仍需向原告支付占有使用费，该费用以合同约定的租金每月491931元为标准，自2019年1月起计至被告实际向原告归还案涉租赁物之日止。关于争议焦点三，如前述争议焦点二中的分析认定，本院对原告提交的存款账户回单及租金的增值税发票予以采纳，被告未能举证证明各月交租的具体时间，故本院确认原告所主张的被告交租金额及时间。被告存在逾期支付2018年4月份以后的租金的情形。根据原告与被告励进公司在《租赁合同书》中约定，被告如逾期支付租金或其他应付费用，则每逾期一天按照逾期支付金额的5‰另付滞纳金。该条款实际上是对被告逾期交租的违约行为所约定的违约金计算方法。但按照原告计算方式所计算得出的违约金数额过分高于原告的损失，被告请求对违约金予以减少，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，结合本案的实际，本院酌定调整该违约金按照年利率24%计算，结合被告交纳租金的时间及数额，可以计算出至法庭辩论终结之日（2019年1月8日），被告需要向原告支付逾期交纳的2018年4月至2018年11月的租金滞纳金为241952.5元（详见附表）。关于争议焦点四，根据原告与被告励进公司双方在《租赁合同书》中的约定，应被告逾期支付租金二导致解除合同的，被告需要向原告支付相当于当时3个月租金赔偿金。故对于原告诉请两被告支付赔偿金1317672元，并未超出合同解除时的3个月租金的总金额，故本院对此予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告东莞市长裕投资管理有限公司与被告励进实业有限公司于2013年8月27日签订的《租赁合同书》于2018年12月27日解除；二、限被告励进实业有限公司、东莞长安励进电子塑胶五金制品厂在本判决发生法律效力之日起90日内将案涉租赁物（包括一幢三层高的厂房及一幢六层高的宿舍）及配套的设施设备交还给原告；三、限被告励进实业有限公司、东莞长安励进电子塑胶五金制品厂向原告东莞市长裕投资管理有限公司支付解除合同之后的占有使用费（每月491931元为标准，自2019年1月起计至被告实际向原告归还案涉租赁物之日止）；四、限被告励进实业有限公司、东莞长安励进电子塑胶五金制品厂自本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市长裕投资管理有限公司支付2018年12月份的租金491931元；五、限被告励进实业有限公司、东莞长安励进电子塑胶五金制品厂自本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市长裕投资管理有限公司支付逾期交租的滞纳金241952.5元；六、限被告励进实业有限公司、东莞长安励进电子塑胶五金制品厂自本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市长裕投资管理有限公司支付解除合同的赔偿金1317672元；七、驳回原告东莞市长裕投资管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费38356元及保全费5000元，合计43356元，由被告励进实业有限公司、东莞长安励进电子塑胶五金制品厂负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  李佩玲人民陪审员  杨 琳人民陪审员  卢宇炜二〇一九年二月二十二日书 记 员  麦葵芳陈诗璐附表：附：相关的主要法律条文（节选）《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。