金华市金东区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）浙0703民初4181号 原告：钱建设，男，1961年5月5日出生，汉族，住金华市婺城区。 委托代理人：倪振杨、杨彩云（实习律师），浙江训和律师事务所律师（特别授权）。 被告：宋义洪，男，1966年10月8日出生，汉族，住金华市金东区。 委托代理人：徐亚军、陈建兰，浙江玄畅律师事务所律师（特别授权）。 原告钱建设与被告宋义洪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月7日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告钱建设及其委托代理人倪振杨、杨彩云、被告宋义洪及其委托代理人徐亚军、陈建兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告钱建设向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告于2017年2月18日签订的《租房协议》无效；2、被告立即向原告退还租金99430元，并赔偿利息损失（自2017年2月18日起按年利率6%计算至实际付清之日止）；3、被告赔偿原告因《租房协议》无效产生的各项经济损失合计190016.5元；4、被告赔偿原告因被强令搬离造成的停产停业损失88667元；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年1月，原告与被告就其所有的坐落于金华市金东区王宅工业区厂房租赁事宜达成合意，被告承诺该厂房由其所有，产权明细、证照齐全，原告遂与1月12日向被告支付房屋租赁定金10万元，被告向原告出具书面收条。2017年2月18日，双方签订《租赁协议》，约定原告向被告承租上述厂房，租期五年，自2017年2月18日至2022年2月18日，厂房面积5600平方米，95元/年/平方米，年租金53.2万元，合同同时约定，被告保证原告在租用期内供用其用水、用电，并保证出租厂房及场地的正常使用。协议签订次日，原告向被告付清了第一年租金余款43.2万元。原告入驻承租厂房后，投入了大量人力、物力、财力进行装修装饰、加装设施设备以利于生产经营。2017年5月9日，金华市金东区办事处向原告送达《限期搬离通知书》，载明“贵公司在王宅埠工业区所租用的厂房系违法建设，根据‘三改一拆’行动统一部署，近期将依据相关法律法规予以拆除，现通知你公司于2017年5月27日前搬离并腾空房屋，逾期将进行断水、断电”等，为减少损失，原告与被告交涉，被告承诺期限向原告退还剩余租金，原告为此不得不花费巨大资金重新寻找场地，组织人员、车辆对仓库货物进行搬迁。但被告并未按约定向原告退还租金，经原告多次催告后其以没钱为由拒不支付。 原告钱建设向本院提供了如下证据： 1、被告身份证复印件一份，证明被告诉讼主体资格。 2、《租房协议》一份，证明原告与被告签订《租房协议》，被告在协议中承诺保证原告在租用期间的用水用电、出租厂房及场地正常使用的事实。 3、农业银行交易回单二份、收条一份，证明原告已按合同约定向被告履行支付租金53.2万元的义务，被告向原告出具收条的事实。 4、《限期搬离通知书》一份，证明原告承租被告位于金华市金东区王宅工业区的厂房系违法建筑，已被政府部门要求限期搬离即将拆除的事实。 5、领（付）款凭证一份、销货清单十二份、收款收据十一份、收条四份、报销单二份、银行转账凭证一份、证明原告为便于生产经营，花费大量资金、人力对承租的厂房进行装修装饰、添加设施设备、水电工程，但由于被告出租给原告的厂房系违法建筑，造成原告遭受巨大损失的事实。 6、领（付）款凭证二份、装卸队搬仓结算清单一份、拖拉机车队搬仓结算清单一份，证明因被告出租给原告的厂房系违法建筑，原告为此花费大量资金、组织人员搬运化肥、农药等货物，给原告造成巨大损失的事实。 7、农业银行汇款凭证二份、金华银行汇款凭证一份、说明二份、劳动合同书二份，证明原告通过公司员工名下银行账户以汇款方式将搬运费、装卸费支付给宋某的事实。 在举证期限内，原告申请证人申某、宋某出庭作证，欲证明由二位证人负责装卸、运输及支出费用的事实。 被告宋义洪辩称，2017年2月18日原告与被告签订的《租房协议》有效，被告于1999年9月14日取得金华市城乡规划管理局作出的金建规（1999）字第0053号金华市建筑工程许可证，建造、使用案涉厂房属于合法行为，该建筑不属于临时建筑金华市金东区道办事处无认定违法建筑资格，因此原告的第一项诉请没有事实依据；现因金华市政改造，金华市金东区人民政府对案涉厂房进行征用（以村集体经济组织名义进行回购），因此原被告双方确实不能按约继续履行，被告同意按照合同法第九十四条规定解除协议，按合同约定的租金标准扣除房屋占用使用费后返还剩余租金并支付利息损失（按照中国人民银行贷款基准利率4.35%计算），但原告租金的计算方式与被告方不一致，虽然案涉《租房协议》签订于2017年2月18日，但原告实际于2017年1月12日支付定金之日已将部分货物搬运至案涉厂房并开始使用，原告实际使用日即2017年1月12日始计算至2017年8月30日，被告应返还租金266000元，扣除已返还的20万元，尚需返还66000元；政府征用属于不可抗力，被告不存在违约情形，因此原告的主张各项经济损失没有法律依据且原告提供的各项经济损失无法判断真实来源，无法核实与本案的关联性；签订合同的过错问题，原告在没有查证双证情况下仍签订合同存在过错；诉讼费按过错程度予以计算。 被告宋义洪向本院提供了如下证据： 1、金华市建筑工程许可证、转让协议各一份，证明案涉建筑系合法建筑及案涉建筑的所有人系被告的事实。 2、承诺书一份，证明原告所经营公司承诺2017年8月30日前搬离厂房，让被告按时退还租金的事实。 3、中国银行交易明细一份，证明被告已退回租赁费20万元的事实。 4、王宅埠中央滩地块房屋及土地回收协议复印件一份，证明案涉厂房不是违章建筑及违法建筑的事实。 经质证，被告对原告提交的证据对证据1无异议；证据2、3真实性无异议；证据4真实性无异议，但对证明对象有异议，该通知书由多湖街道作出，根据法律规定，应该是县级以上有关部门出具，不能证明建筑是违法建筑，被告也没有收到违法建筑的通知；证据5、6对证据三性及证明对象均有异议，案涉厂房在原告承租前是由其他单位承租，本案原告经营化肥，租用厂房是为堆积化肥并不需要装饰，该证据无法判断来源、单据的真实性及与本案的关联性，同时厂房不是违法建筑，故原告要求停产停业的损失没有法律依据。证据7，对银行凭证无异议，但与本案无关联，收款方都是赵青艳，赵青艳在本案中是何身份不清楚；对于胡振捷的说明有异议，内容与本案事实不一致；对于劳动合同书的真实性无异议。对二位证人的证词，被告表示真实性有异议，证人陈述不是其一个人运输，费用也是一次性领取，装卸工是通过银行转账支付费用，但是运输工却不是转账支付，被告认为原告应提供转账凭证才能予以确认。本院对原告提交的证据1、2、3、4真实性予以确认，证据5、6、7及二位证人的证词，结合证据4及被告提交的证据2，本院对原告在合同到期前已搬离的事实予以确认。 原告对被告提交的证据1中金华市建筑工程许可证真实性无异议，但认为并不能证明被告所述，该许可证载明的内容证明案涉厂房当时只是临时建筑，包括牛舍、传达室、管理用房等13幢都属于临时建筑，如被告主张系合法建筑，应当提供相应的证据；转让协议只能证明被告向出让方浙江丁丁实业有限公司受让获得案涉房产的事实，不能证明该建筑是合法建筑的事实；证据2无异议，为了避免造成原告不利的局面，将承诺时间推移符合客观实际，并不能证明实际搬离租赁厂房的时间；证据3无异议；证据4，通知搬迁是由多湖街道发出的。房产建筑是否是违章建筑不是由村里决定，协议的内容已经超出双方就处理善后事宜的范畴，该协议系复印件真实性无法确认，假如被告方认为该协议合法有效，按照协议约定应当已经支付了200多万元的费用，但是被告未提供已经收到款项的凭据。本院对被告提交的证据1、2、3真实性予以确认，证据4，因系复印件，本院对此在本案中不予认定。 本院经审理认定事实如下： 2017年1月12日，原告钱建设向被告宋义洪支付承租厂房的定金10万元，被告出具《收条》一份，载明“今收到钱建设仓库定金（100000.00）计壹拾万元正，年租金每平方95元，租期五年，仓库从2017年2月18日起算，面积按实量实计，此款以银行打款为准”。2017年2月18日，原告钱建设（乙方）与被告宋义洪（甲方）签订《租房协议》，约定甲方金华市金东区道王宅工业区厂房租给乙方办厂经营，租期五年，2017年2月18日至2022年2月18日；厂房面积5600平方米，每年每平方米95元，年租金532000元，每年元月30日前付清租金后使用，土地税、房产税由乙方承担；甲方保证乙方在租用期内供应乙方用水用电，水费、电费由乙方支付，甲方保证出租厂房及场地的正常使用；乙方在租用期内，在空地上搭建铁棚，所建厂房装修，厂房内电线、电灯等乙方不得拆除，无偿归甲方所有。2017年2月19日，被告转账支付租赁费432000元。2017年5月9日金华市金东区道办事处向原告发出《限期搬离通知书》，载明金华市金土地农资连锁有限公司（由原告注册经营）在王宅埠工业区所租用厂房为违法建设，根据区“三改一拆”行动统一部署，近期将依据相关法律法规予以拆除，现通知于2017年5月27日前搬离并腾空房屋。被告未对该行为提前行政复议或行政诉讼。2017年6月29日，被告向原告退还租金20万元。另查明，案涉厂房原系金华市丁丁牛奶场为建牛舍、管理用房于1999年向金华市城乡规划管理局申请批建并取得建筑工程许可证。2005年12月10日，被告以275万元价格受让了包括案涉厂房在内的标的物，其中土地租用费37万元，建筑物、场及设施238万元。因与被告未能达成返还租金等协议，原告诉至本院。诉讼过程中，原告将原诉讼请求522016.5元变更为378113.5元。 本院认为，本案的争议焦点为1、双方签订协议的效力；2、损失的计算及责任承担。《中华人民共和国土地管理法》第十二条规定“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。”第四十四条规定“建设占有土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”。根据被告宋义洪提供的《转让协议》载明，案涉厂房所建土地系租用村集体土地，《金华市建筑工程许可证》批建要求中载明也是为支持市乳品业的发展，按总平面布置图建造牛舍、管理用房项目，其它按有关部门规范要求办理，而根据原告提供的《租房协议》被告出租案涉厂房给原告的用途是办厂经营，已改变使用性质，庭审中双方也确认协议中约定搭建的铁棚因系违章已被强制拆除，被告未提供证据证明案涉土地已办理了农用地转用审批手续，被告提供的村集体回收协议并不能证明该本案标的物为政府征用，故该《租房协议》因违反法律强制性规定应当认定无效。原告主张其使用案涉厂房时间为2017年2月18日至7月27日，被告则主张实际使用时间为2017年1月12日至8月30日，本院认为，《租房协议》约定的租期起始时间及被告出具的《收条》中载明起算时间均为2017年2月18日，同时原告已申请证人出庭说明搬运过程且搬离时间未违反《承诺书》载明的8月30日前搬完的约定，故本院对原告的该项主张予以采信。经核算，实际使用租金为236444元，扣除已退还的20万元，尚需退还租金95556元。因被告出租案涉厂房未能保证原告在租期内正常使用租赁物，而原告在承租时也未尽审慎审查义务，双方均存在过错。故本院认为以原告承担损失的30%，被告承担损失的70%为宜。对原告承租时所进行的装修损失，因原告提供的证据无法相互印证而缺乏与本案的关联性，且未进行评估，现状已无法恢复，故本院对部分损失无法计算。原告搬迁期间势必造成原告停产停业损失，两者虽有关联性，停产停业损失与搬迁期间的租金并非等同，原告未提供该期间的实际损失依据，故本院对该损失因缺乏证据而无法认定。原告需搬离货物的数量未经原、被告双方确认，也未提供搬运前库存货物的依据，且原告在搬离后进行了经营，故无法通过评估等方法进行计算该费用。证宋某文陈述在2017年7月25日通过转账支付余款的事实，与庭审中原告提供的转账凭证不能相互对应，且原告陈述部分费用非在搬运期间支付，此后原告又雇请证人搬运过其他货物，故对搬迁费用无法按证人及原告的请求进行计算，但从本案的实际情况，原、被告对需搬迁的事实无异议，两证人也证实搬迁费用分为原告运货和装卸费用。故本院应凭现有证据及本案的实际情况予以认定。2017年7月6日原告支付的37679.7元的装卸费属于搬运期间产生，且符合本案的实际情况，故予以认定，对运费因证人陈述其未通过转账而直接现金支付，鉴于证人对本案运费和装卸费用陈述的事实，酌情可按37679.7元计算。综上所述，本院认为，原告运费和装卸费的损失计算为75359.4元。因此，被告依责应承担原告装运费用损失为75359.4元×70%即52751.58元。另原告请求按年利6%计算租金损失，本院认为，该部分损失亦系无效合同后所造成的损失，故应按责承担，应按年利率4.8%计算。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第十二条、第四十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、确认原告钱建设与被告宋义洪于2017年2月18日签订的《租房协议》无效。 二、被告宋义洪于本判决生效之日起十日内退还原告钱建设租金95556元及利息损失（按年利率4、8%自2017年8月30日起计算至实际履行完毕之日止）。 三、被告宋义洪于本判决生效之日起十日内赔偿原告钱建设经济损失52751.58元。 四、驳回原告钱建设的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3794元（全额收取6972元，应退还3178元），保全费3690元，合计7484元，由原告钱建设负担4396元，由被告宋义洪负担3088元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于金华市中级人民法院。 审 判 长  严文明 审 判 员  荆笑言 人民陪审员  曹春其 二〇一八年四月十七日 申请执行时效二年 代书 记员  傅琳红 ?*MERGEFORMAT?-6-?