四川省凉山彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2018）川34民终262号上诉人（原审被告）：西昌康华零售连锁药业有限公司，住所地，四川省西昌市西郊乡宁远桥村四组桑坡路9号。法定代表人：赵元明，公司董事长。委托诉讼代理人：邓启荣，四川十君律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：ＸＸ，四川十君律师事务所律师，代理权限为特别授权。被上诉人（原审原告）：西昌市恒基国资物业管理有限责任公司，住所地，四川省西昌市大水井（市财政局五楼）。法定代表人：曾照莉，公司董事长。委托诉讼代理人：方晓明，四川月城律师事务所律师，代理权限为特别授权。上诉人西昌康华零售连锁药业有限公司（以下简称康华公司）因与被上诉人西昌市恒基国资物业管理有限责任公司（以下简称国资公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省西昌市人民法院(2017)川3401民初2739号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月23日立案后，依法组成合议庭进行了公开审理。本案现已审理终结。上诉人康华公司上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。并由被上诉人承担全部诉讼费用。事实和理由：1、一审认定事实错误。上诉人签订合同时就告知被上诉人用途为开办医院，因被上诉人国资公司未能提供产权证致上诉人不能办理消防许可证。上诉人还为开办医院筹资、购买设备、进行了装修。而一审认定案涉合同不适用消防法强制性规定，法律并不要求出租人必须有产权证来认定租赁合同无效属认定错误。2、一审判决未支持上诉人2016年9月7日送达的解除通知书来认定双方合同已解除，属适用法律有误。我国合同法第九十条规定通知合同解除自通知到达时合同解除，一审以上诉人未交还房屋认定合同未解除有误。且合同解除后对上诉人的装修和保证金应一并处理。3、被上诉人存在违约行为，其诉讼请求不能得到支持。上诉人是基于开办医院才租赁房屋的，被上诉人是清楚的。因被上诉人未能提供产权证致上诉人不能办理消防手续，上诉人违约在先，其诉讼请求不能得到支持。即使合同有效，上诉人发出解除合同通知后被上诉人未提出异议，双方合同已解除，上诉人不存在拖欠租金的问题。被上诉人国资公司辩称，1、双方租赁协议属有效合同，合同中并未提及上诉人租赁房屋的用途。2、康华医院系康华健康投资管理有限公司投资申办的。签订租赁合同的是康华公司，根据合同的相对性，被上诉人也不应向康华健康投资管理有限公司履行合同义务。3、案涉房屋已于2016年3月办理了产权证，双方合同未约定租赁用途。康华医院的注册时间为2016年3月，租赁合同是2013年签订的，上诉人并不能证明其2013年租赁房屋就是用来开办医院。4、虽被上诉人收到上诉人解除合同通知，但上诉人至今未交付房屋，上诉人主张通知解除没有事实依据。5、案涉房屋系上诉人交案外人使用，如给案外人造成损失应由上诉人向案外人承担赔偿责任。国资公司向一审法院起诉请求：1.判令解除国资公司、康华公司签订的《经营用房租赁协议》，康华公司立即将西昌市金华路供排水公司安置小区底楼临街门市及二楼营业用房退还给国资公司；2.判令康华公司向国资公司支付自2015年9月1日起至2017年7月31日止的房租租金1448169.00元，并按上述租金为基数，自2015年9月1日起按5‰/天向国资公司支付滞纳金至上述房租付清为止；3.判令康华公司自2017年8月1日起按《经营用房租赁协议》约定向国资公司支付房屋租金至康华公司将房屋全部退还国资公司之日止，并按66099.00元为基数，自2017年8月1日起按5‰/天向国资公司支付滞纳金至上述房租付清为止；4.判令康华公司向国资公司支付违约金200000.00元；5.诉讼费全部由康华公司承担。一审法院认定事实：2012年12月3日，案涉租赁房屋所有权人西昌市国有资产经营管理有限责任公司将该房屋移交给其下属子公司即国资公司进行管理，国资公司可以自己名义对外出租并获取租金收益，双方为此签订了《移交管理协议》。2013年8月19日，国资公司作为出租方（甲方），康华公司作为承租方（乙方），双方经协商签订了《经营用房租赁协议》，其中约定：1.甲方将位于西昌市金华路供排水公司安置小区底楼临街门市（建筑面积479㎡）及二楼营业用房（建筑面积664㎡）出租给乙方；2.租赁期限为10年，从2013年9月1日起至2023年8月31日至；3.甲方将租赁房屋按本协议签字之日的现状移交给乙方；4.租金标准（按建筑面积算），第1—3年的月租金为60090.00元，第4—6年的月租金为66099.00元，第7—10年的月租金为72708.90元；5.按年度交纳租金，每年度首月五日前付清本年度租金；6.乙方若逾期十五日不缴纳租金，甲方按日向乙方以月租金总额的5‰追缴滞纳金；7.乙方在未经得甲方同意的情况下不得私自转租、转借该房屋，若发生转租、转借，视为乙方违约，甲方有权单方解除本协议；8.协议履行过程中，若乙方不经过甲方同意，延期交纳或不交纳租金，属于乙方违约，甲方有权解除本协议并收回出租门市，乙方向甲方支付违约金200000.00元；9.该协议经双方签字之日生效。国资公司、康华公司分别在该协议落款处签章予以确认。国资公司自合同签订后向康华公司交付了房屋，康华公司支付租金至2015年8月31日，之后康华公司再未交纳租金。西昌市国有资产经营管理有限责任公司于2016年3月18日办理了案涉租赁房屋的产权登记，并于2016年4月20日与国资公司签订了《房产证原件移交协议》。2016年9月7日，国资公司收到康华公司发出的《关于解除的通知》，康华公司在该通知中称因国资公司至今不提供案涉租赁房屋的产权证，致使康华公司无法取得《消防安全许可证》和相关手续从而无法经营医院，国资公司已构成违约，康华公司要求解除《经营用房租赁协议》，并要求国资公司退还已收租金和赔偿损失，康华公司还在该通知的落款处注明《经营用房租赁协议》在送达之日起即行解除。2016年9月14日，国资公司向康华公司发出《回复函》，国资公司在该回复函中称康华公司自租赁房屋后从未正式书面要求国资公司提供房产证，若康华公司需要，国资公司随时提供房产证，且康华公司已拖欠2015年—2016年期间长达11个月的租金，国资公司要求康华公司在10日内交清所欠房租及滞纳金，否则国资公司将按合同约定追究康华公司的违约责任。2017年6月22日，四川十君律师事务所受康华公司的委托，向国资公司发出《律师回复函》，称国资公司未提供房屋产权证致使康华公司的民办医院无法办理消防安全许可证进而不能营业，构成根本性违约，国资公司应赔偿康华公司的损失，且《经营用房租赁协议》已于2016年9月7日解除，不存在后续租金计付和康华公司拖欠租金的问题。一审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。1.关于《经营用房租赁协议》是否有效的问题。一方面，关于康华公司主张国资公司违反了《中华人民共和国消防法》第十一条“国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责。”、第十三条“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”及《中华人民共和国消防条例》第八条“新建的生产、储存和装卸易燃易爆化学物品的工厂、仓库和专用车站、码头，必须设在安全地点，并报经所在的市、县人民政府审批。对原有的严重影响消防安全的单位，其主管部门应当采取措施，加以解决。”的强制性规定，案涉租赁合同无效的辩解意见，经一审法院审查，开办医院的为西昌康华健康投资管理有限公司，并非作为本案承租方的康华公司，《经营用房租赁协议》中也并未约定租赁用途为开办医院，且康华公司向国资公司发出的《关于解除的通知》和四川十君律师事务所受康华公司委托向国资公司发出的《律师回复函》均是以国资公司未提供案涉租赁房屋产权证为由要求解除租赁合同。据此，本案不适用《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条及《中华人民共和国消防条例》第八条，一审法院对康华公司上述辩解意见不予采纳。另一方面，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”规定，租赁合同强调的是转移租赁物的使用和收益，并不要求出租人必须是租赁物所有权人或已取得产权证。依据案涉租赁房屋所有权人的授权，国资公司可以自己名义对外出租并获取租金收益，且案涉租赁房屋已办理了房屋产权手续，国资公司亦取得了相应房产证的原件。因此，《经营用房租赁协议》系国资公司和康华公司双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。康华公司支付租金至2015年8月31日，此后再未向国资公司支付租金，已构成违约，国资公司要求解除《经营用房租赁协议》且康华公司返还案涉租赁房屋，有合同依据，理由正当，一审法院予以支持。2.虽然康华公司于2016年9月7日向国资公司送达了《关于解除的通知》，但康华公司并未提交合法、有效的证据证明其向国资公司返还了案涉租赁房屋，应视《经营用房租赁协议》并未解除，国资公司要求康华公司支付自2015年9月1日起至2017年7月31日止的租金1448169.00元（60090.00元/月×12个月+66099.00元/月×11个月）的诉讼请求有合同依据，理由正当，一审法院予以支持。同理，国资公司有权要求康华公司按照66099.00元/月的标准支付自2017年8月1日起至康华公司返还租赁房屋之日止的租金。3.关于国资公司要求康华公司支付滞纳金的诉讼请求。滞纳金一般指特定义务人不按照法律规定履行义务，该义务又不能由他人代为履行时，由执行机关按照义务人拖延的期限，按日课以义务人新的不间断的金钱给付义务。滞纳金具有法定性、强制性和固定性的特点，不适用民事纠纷范畴，作为主体地位平等的民事关系双方当事人无权为对方设立滞纳金，一审法院对国资公司该项诉讼请求不予支持。4.关于国资公司要求康华公司支付违约金200000.00元的诉讼请求。虽然国资公司和康华公司双方在《经营用房租赁协议》中约定了违约金200000.00元，但结合康华公司提出不违约、不支付违约金的对抗性抗辩及国资公司自康华公司于2015年9月1日起违约后长期未采取适当措施防止其损失扩大的事实，根据诚实信用和公平原则及《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”、第一百一十九条第一款“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”规定，一审法院酌定康华公司向国资公司支付违约金50000.00元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十三条第二款、第一百零九条、第一百一十三条第一款、第一百一十九条第一款、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、规定，判决，1、解除国资公司与康华公司于2013年8月19日签订的《经营用房租赁协议》；2、康华公司于判决生效之日起十日内向国资公司返还西昌市金华路供排水公司安置小区底楼临街门市及二楼营业用房；3、康华公司于判决生效之日起十日内向国资公司支付自2015年9月1日起至2017年7月31日止的租金1448169.00元；3、康华公司于判决生效之日起十日内按照66099.00元/月的标准向国资公司支付自2017年8月1日起至康华公司返还租赁房屋之日止的租金；5、康华公司于判决生效之日起十日内向国资公司支付违约金50000.00元；6、驳回国资公司的其他诉讼请求。案件受理费17834.00元，减半收取计8917.00元，由康华公司负担（康华公司应负担的费用国资公司已垫付，由康华公司在履行以上给付义务时径付国资公司）。本院经审理查明事实与一审审理查明事实一致，对原审认定的事实予以确认。本院认为：本案的争议焦点为，上诉人康华公司是否应当支付被上诉人国资公司房屋租赁费和违约金。依法成立的合同对当事人双方均有约束力，双方当事人应按合同履行自己的权利和义务。2013年康华公司与被上诉人国资公司签订房屋租赁协议承租案涉房屋，双方合同对案涉房屋的用途并未做约定。康华公司在使用案涉房屋三年后以不能办理消防手续开办医院为由要求解除合同并要求退还已交租金。上诉人康华公司上诉主张其将案涉房屋用于开办康华医院，国资公司是清楚的，因国资公司未能提供产权证致康华医院无法办理消防手续，存在违约行为，其不应支付租金。经审理查明，2013年康华公司与国资公司签订房屋租赁合同，该合同对房屋用途未做约定，对产权仅约定：“出租的房屋产权必须明确，如因产权纠纷造成承租人损失出租人应赔偿承租人的损失和承担违约责任。”上诉人康华公司主张其承租房屋用于开办医院，被上诉人国资公司是清楚的，但未提供证据证明其将房屋用途告知过国资公司，根据《最高人民法院关于贯彻执行的解释》九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定。本院认定被上诉人国资公司已按约定提供房屋，康华公司也已使用了三年，双方2013年签订的租赁合同系双方真实意思表示，属合法有效合同。国资公司不存在违约行为，康华公司使用了房屋应按合同支付租金。因此，上诉人康华公司上诉主张国资公司未能提供产权证致康华医院无法办理消防手续，构成违约其不应支付租金和违约金的理由与本院审理查明事实不符，本院不予支持。对2016年9月7日康华公司发出解除通知后，双方合同是否已解除。根据《中华人民共和国合同法》九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，”的规定，该条款当事人一方享有单方解除权的前提是要符合九十三条第二款合同约定了解除权的情形或存在九十四条规定的情形，当事人一方享有法定解除权。经审理查明，双方租赁合同并未约定上诉人康华公司有单方解除权，其次国资公司也不存在违约行为导致康华公司享有法定解除权。因此上诉人康华公司上诉主张2016年9月7日其发出解除合同通知后双方合同已解除，其不应支付后续租金的理由依法不成立，本院不予支持。综上所述，上诉人康华公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17834.00元，由上诉人西昌康华零售连锁药业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 舒 涛审判员 刘 莉审判员 杨发蓉二〇一八年四月二十日书记员 刘晋岑