山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁06民终5464号上诉人（一审被告）：张文霄，男，1955年9月23日出生，汉族，住烟台市莱山区。委托诉讼代理人：胥洪燕，女，1957年6月22日出生，汉族，住烟台市芝罘区，系上诉人妻子。被上诉人（一审原告）：烟台美多物业管理有限公司，住所地烟台市莱山区观海路****楼****。法定代表人：姚振远，该公司总经理。上诉人张文霄与烟台美多物业管理有限公司（以下称美多物业）物业服务合同纠纷一案，不服山东省烟台市莱山区人民法院（2018）鲁0613民初940号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人张文霄上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判上诉人不向被上诉人支付物业费520.77元或发回重审;2.诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.烟台市莱山区人民法院引用的法律法规都是错误的，程序不合法。上诉人认为，业主委员会不召开业主大会，擅自聘请美多物业为小区物业管理。双方签订了未经业主大会同意的服务合同，其程序不合法。根据《物权法》第78号规定，业主大会或者业主委员会做出的决定，侵害了业主的合法利益，受侵害的业主可请求人民法院撤销违法的决定。2.一审判决上诉人交纳物业管理费，上诉人认为判决适用法律不当，上诉人怎能给一个不合法的进入宏福园的美多物业，不合法的“物业服务合同”去交物业费呢。3.被上诉人提供的服务不到家，只收费、不管理，车辆停放混乱，积雪不打扫，很多业主摔跤，被上诉人不作为，刁难业主，对外来车辆只收费不管理，对小区的树木不管理，不修剪。被上诉人烟台美多物业管理有限公司未到庭。一审原告烟台美多物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.张文霄向美多物业支付物业服务费520.77元；2.张文霄以520.77元为基数，按照中国人民银行同期同档贷款利率向美多物业支付自起诉之日至付清之日止的逾期付款损失；3.诉讼费用由张文霄承担。一审法院认定事实，2017年6月21日，烟台市莱山区宏福园小区业主委员会（以下称宏福园业委会）与美多物业签订《宏福园小区物业管理服务合同》，约定宏福园业委会将宏福园小区委托美多物业实行物业管理；委托管理期限为5年，自2017年1月1日起至2021年12月31日止，物业管理服务费服务标准为住宅房屋按照建筑面积每月每平方米0.6元收取；物业服务费一年两次交纳，交纳时间在每半年的第二季度；美多物业如因管理未能达到约定的管理目标，宏福园业委会有权要求美多物业限期整改，逾期未整改的，宏福园业委会有权召开业主大会后终止合同。合同另约定了双方的其他权利义务。2017年8月1日，双方又签订《补充协议》，将《宏福园小区物业管理服务合同》中第三章第十一条中：“委托管理时间由2017年1月1日起至2021年12月31日止”更改为：“2017年7月1日起至2022年6月30日止”。另查，张文霄系宏福园小区12号楼内1号房屋业主，该房屋建筑面积144.66平方米。美多物业系2015年7月31日成立的，具有三级资质的物业服务企业，2016年7月份入住宏福园小区，为该小区提供物业服务至今。张文霄未向美多物业交纳2017年7月1日至12月31日期间的物业服务费共计520.77元。2018年1月26日，美多物业在涉案房屋房门上张贴催费通知，催交上述期间的物业服务费。但张文霄至今未向美多物业交纳上述期间的物业服务费。一审庭审中，张文霄为证实其抗辩主张，提供了2016年10月20日宏福园小区业主代表公示，证明现在业主委员会是否成立、如何成立的其不清楚，没有进行过选举。美多物业对该证据的真实性不认可，认为宏福园业委会成员经黄海办事处公告，张文霄提交的该证据落款处为鹿鸣居委会，其中“鹿鸣居”三字明显为手写，系后期添加，该复印件是否公示，无法知晓，且宏福园业委会成立是否合法与美多物业无关，不影响涉案物业服务合同的效力。美多物业为证明宏福园小区已经成立业主委员会且业委会主任是宏福园小区业主，提供烟台市莱山区人民政府黄海路街道办事处与宏福园业委会共同出具的业委会成员公示公告及顾浦的房屋产权证书复印件，张文霄称业委会未通过业主大会选举，未见过该公告，认可顾浦是小区业主。为查明宏福园小区的物业服务情况，本院工作人员分别于2018年5月21日下午3时许、2018年5月23日上午9时至宏福园小区进行现场勘查，小区内情况如下：该小区为非封闭小区，进出小区门口有门岗，小区车辆进出有电子杆，并有值班人员，经询问，值班人员称外来车辆进入小区需登记；垃圾箱有清理，无垃圾外堆现象，小区内卫生状况良好，道路较干净，7号楼前有一小堆建筑垃圾未清理，5号楼楼后有少量存水，消防通道畅通，小区内有几处监控摄像头；小区有绿化，绿化地很多被种植蔬菜和果树；调查过程中遇见身穿美多物业服装的保洁人员，该保洁人员称其在物业公司工作了一年多时间，负责清扫小区内道路，每天上下午各清扫一次，还有人专门负责楼内卫生，小区每天早上有垃圾车清运垃圾。一审法院认为，美多物业系依法成立的具有物业服务资质的企业，宏福园业委会与美多物业签订的《宏福园小区物业管理服务合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对宏福园小区业主均具有法律约束力。张文霄提出宏福园业委会成立不合法，美多物业与业主委员会签订的合同无效的抗辩主张，无事实和法律依据，法院不予采信。美多物业为宏福园小区提供物业服务至今，其收取物业服务费是维护保养整个小区的公共设施及维持正常秩序等工作所必需的费用来源；张文霄接受了美多物业提供的物业服务，就有义务按约定向美多物业缴纳物业服务费用。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，如果物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能以此为由拒交物业费。张文霄提出美多物业在小区有违法行为、物业服务达不到标准等抗辩主张，无事实和法律依据，法院不予采信。本案中，张文霄欠付美多物业2017年7月1日至2017年12月31日期间的物业服务费520.77元的事实清楚，美多物业依据物业服务合同的约定要求张文霄交纳上述期间的物业服务费用，于法有据，予以支持。因张文霄未按合同约定按时交纳物业管理费，故美多物业要求张文霄按照中国人民银行同期同类贷款利率支付自起诉之日起至付款之日止的逾期付款损失，于法不悖，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条规定，判决如下：一、张文霄于判决生效之日起十日内支付烟台美多物业管理有限公司2017年7月1日至2017年12月31日期间的物业服务费520.77元；二、张文霄于判决生效之日起十日内赔偿烟台美多物业管理有限公司逾期交费损失（以520.77元为基数，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率自2018年3月26日起计算至付款之日止）。如果张文霄未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由张文霄负担。本院审理查明的案件事实同一审法院查明的一致。本院认为，2017年6月21日，烟台市莱山区宏福园小区业主委员会与被上诉人签订《宏福园小区物业管理服务合同》，约定被上诉人对宏福园小区实行物业管理，该合同已经开始履行。上诉人作为小区业主，接受了被上诉人提供的物业服务，应当按约定向被上诉人缴纳物业服务费。上诉人拒交物业服务费，于法无据，一审法院未予支持并无不当。综上，上诉人的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人张文霄负担。本判决为终审判决。审判长 刘 腾审判员 杨忠霞审判员 付景波二〇一八年十二月二十二日书记员 杨风华