天津市红桥区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0106民初7354号原告：上海庄源建材有限公司，住所地上海市宝山区上大路**201A—**。法定代表人：庄永元，职务：总经理。委托诉讼代理人：张鹏，天津汇川律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱文龙，天津汇川律师事务所律师。被告：天津市怡乡春竹海鲜酒店有限公司，住，住所地天津市红桥区龙悦道29—161单号底商）。法定代表人：孙志刚，职务：董事长。委托诉讼代理人：刘添实，北京市大正一国都律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘德贵，该公司员工。第三人：天津市红桥区亨安超市，住，住所地天津市红桥区邵公庄街龙悦道**底商/div>经营者：陈忠民，男，1967年4月5日出生，汉族，个体工商户，住天津市红桥区。第三人：天津聚星食代餐饮服务有限公司，住所地，住所地天津市红桥区邵公庄街龙悦园161单号底商iv>法定代表人：张旭，职务：总经理。第三人：张旭，男，1986年10月4日出生，汉族，天津聚星食代餐饮服务有限公司总经理，住天津市南开区。原告上海庄源建材有限公司与被告天津市怡乡春竹海鲜酒店有限公司，第三人天津市红桥区亨安超市、第三人天津聚星食代餐饮服务有限公司、第三人张旭房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海庄源建材有限公司的委托诉讼代理人朱文龙、张鹏，天津市怡乡春竹海鲜酒店有限公司的委托诉讼代理人刘添实、刘德贵，第三人天津市红桥区亨安超市的经营者陈忠民、第三人天津聚星食代餐饮服务有限公司的法定代表人及第三人张旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海庄源建材有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方于2017年6月签订的《房屋租赁合同》，被告以及第三人天津市红桥区亨安超市、张旭、天津聚星食代餐饮服务有限公司立即腾空并返还天津市红桥区龙悦道129—161单号底商房屋；2、被告向原告支付自2017年8月1日起至解除房屋租赁合同之日的房屋租金，年租金按照1600000元计算；3、被告及第三人天津市红桥区亨安超市、张旭、天津聚星食代餐饮服务有限公司向原告支付自解除租赁合同之日起至被告以及第三人实际将房屋腾空之日止的房屋占有使用费（每日按照3元每平方米计算）；4、确认被告与第三人陈忠民、张旭签订的《房屋租赁协议》无效；5、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告与被告于2017年6月签订了《房屋租赁合同》，约定由被告向原告承租原告名下天津市红桥区龙悦道129—161单号底商，原合同有效期至2020年12月31日，合同第九条第二款第6项约定，当被告逾期不支付租金和押金累计超过30日，原告有权通知被告解除合同。合同签订后，被告自2017年7月25日起未向原告支付租金，因被告拖欠租金的行为已经构成原告单方面解除《房屋租赁合同》的条件，原告已于2017年9月5日向被告发出解除合同通知书，然被告仍未按照通知书要求支付其拖欠的租金、房屋使用费以及其他费用，也未向原告支付相应的违约金等。本案起诉后至涉案房屋查看后发现被告将房屋部分转租，该转租行为违反了租赁合同，该转租行为无效。另外，对于被告以及第三人在占有使用房屋过程中产生的费用包括但不限于水、电、煤气、通讯费、有线电视、物业管理、网络、市容、环卫、治安等费用原告保留另行主张的权利。故原告诉至本院，请求判如所请。被告天津市怡乡春竹海鲜酒店有限公司辩称，拖欠租金是事实。被告不同意原告以拖欠租金为由解除合同，被告是从事高档餐饮的店铺，经查账被告曾给原告支付1500多万元租金费用，给原告分红1500多万元。现在被告公司经营困难，有多名员工，如原告与被告解除租赁合同对工人的劳动关系不利。另外，原告对于转租事实非常清楚。我认为双方应当通过协商解决。第三人天津市红桥区亨安超市述称，我与被告签订了一年的租赁合同。当时我与被告方负责人说，我投资几十万元，不可能只租赁一年，负责人承诺到期提前续租。我当时要求见房东，负责人说房东也是股东，都知道转租情况。签订合同后，2017年10月房东的女儿女婿到我店铺中看了，让我将租金直接支付给房东。我不同意腾房，腾房我有巨大损失。我已经支付了8.6万元房租，租金已支付至2018年3月底。第三人天津聚星食代餐饮服务有限公司、第三人张旭述称，我已经向被告支付了40万元，包括到2018年7月的30万元租金及10万元保证金，保证现有的中央空调的设备无损坏。我于2017年4月接触房屋，5月与被告签订合同，两个月装修期免租金，用于对一楼进行改造与设备采购。当时我与被告签订租赁合同，被告向我们提供了原告占股份49%的股权书，所以我认为楼的所有权也是属于原告的，无论其是否可以经营下来。若要求我腾房，我需要另行向原告及第一被告进行索赔。本院经审理认定事实如下：涉诉房屋坐落天津市红桥区（原《商品房买卖合同》记载为红桥区龙悦道129-161单号），房屋所有权人为原告上海庄源建材有限公司。原告上海庄源建材有限公司将涉诉房屋租赁予被告天津市怡乡春竹海鲜酒店有限公司用于经营餐饮业。2017年6月，双方最后一次签订《房屋租赁合同》，约定：房屋租赁期限自2017年7月1日起至2020年12月31日止。2017年7月1日至2018年6月31日，年租金为人民币1600000元；2018年7月1日至2019年6月31日，年租金为人民币1600000元；2019年7月1日至2020年6月31日，年租金为人民币1680000元。租金先付后用，2017年7月1日至2017年9月30日的租金按月支付，即乙方（被告）应于2017年6月25日前向甲方（原告）支付7月租金133333元，2017年7月25日前向甲方（原告）支付8月租金133333元，2017年8月25日前向甲方（原告）支付9月租金133333元。2017年9月25日前，乙方（被告）应向甲方（原告）支付2017年10月1日至2017年12月31日的租金（共计400000元）。之后的租金按季度结算，即乙方（被告）于每季度开始前的一个月的25日向甲方（原告）支付租金。关于转租，该合同第八条第一款约定，乙方在租赁期内，乙方无权将租赁房屋转租给第三人，除非经过甲方（原告）书面同意；若乙方（被告）将租赁房屋转租，则甲方（原告）有权书面通知解除合同，并要求乙方（被告）返还因转租所得利益。关于合同解除，合同第九条第二款第六项约定，逾期不支付租金和押金累计超过30日的，甲方（原告）可书面通知乙方（被告）解除本合同，扣减押金。2017年4月1日，被告与第三人天津市红桥区亨安超市的经营者陈忠民签订《房屋租赁协议》，约定将涉诉房屋部分转租予陈忠民用于经营便利超市。租赁期限自2017年4月1日至2018年3月31日，租金为每年8.6万元。2017年6月18日，被告与第三人张旭签订《房屋租赁协议》，约定将涉诉房屋部分转租予张旭用于经营餐饮业。租赁期限自2017年7月1日至2020年6月30日，租金为每年30万元。被告向原告实际支付租金至2017年7月，此后未再支付租金。原告曾于2017年9月5日向被告发出解除合同通知书一份，但原告所提交快递单据未显示该通知书的送达情况。经本院现场勘验，涉诉房屋现由被告，第三人天津聚星食代餐饮服务有限公司（法定代表人张旭），第三人天津市红桥区亨安超市（经营者陈忠民）使用。本院认为，原告与被告于2017年6月签订的《房屋租赁合同》依法成立，合法有效。按照该《房屋租赁合同》约定，逾期不支付租金和押金累计超过30日的，原告可书面通知被告解除本合同。现被告实际支付租金至2017年7月，其欠租已超过30日，符合解除合同的条件。原告主张其曾向被告邮寄合同解除通知书，但原告所举证据未显示该通知书已经送达被告，故该通知书并未生效。现原告请求解除原、被告双方于2017年6月签订的《房屋租赁合同》，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。原告请求被告向原告支付自2017年8月1日起至《房屋租赁合同》解除之日的房屋租金，按年租金1600000元计算，符合合同约定，本院予以支持。根据涉诉《房屋租赁合同》的约定，被告在租赁期内将租赁房屋转租给第三人的，应经过原告书面同意。现被告将涉诉房屋部分转租予第三人张旭、第三人陈忠民，但被告未能举证证实该转租行为经过了原告的书面同意，故应当认定被告与第三人陈忠民于2017年4月1日签订的《房屋租赁协议》及被告与第三人张旭于2017年6月18日签订的《房屋租赁协议》无效。原告与被告于2017年6月签订的《房屋租赁合同》解除后，被告负有向原告返还涉诉房屋整体的义务。第三人张旭、第三人天津聚星食代餐饮服务有限公司，第三人天津市红桥区亨安超市（经营者陈忠民）亦应将其占用的部分房屋腾空并返还原告。上述主体于合同解除后继续占用涉诉房屋的，应当向原告支付自合同解除之日起至其将房屋实际返还原告之日止的房屋占有使用费。原告主张房屋使用费按照每日每平方米3元计算，因涉诉《房屋租赁合同》并未就合同解除后的房屋占有使用费进行约定，故被告及上述第三人各自应当支付的房屋占有使用费应参照相应租金计算为宜。如第三人张旭、第三人天津聚星食代餐饮服务有限公司、第三人天津市红桥区亨安超市已向原告支付房屋占有使用费，则被告应支付的金额应扣减第三人已支付的金额。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告上海庄源建材有限公司与被告天津市怡乡春竹海鲜酒店有限公司于2017年6月签订的《房屋租赁合同》于本判决生效之日解除；二、确认被告天津市怡乡春竹海鲜酒店有限公司与第三人陈忠民于2017年4月1日签订的《房屋租赁协议》、被告天津市怡乡春竹海鲜酒店有限公司与第三人张旭于2017年6月18日签订的《房屋租赁协议》无效；三、自本判决生效之日起三十日内，被告天津市怡乡春竹海鲜酒店有限公司向原告上海庄源建材有限公司支付自2017年8月1日起至房屋租赁合同解除之日止的房屋租金，按年租金1600000元计算；四、自本判决生效之日起三十日内，第三人天津市红桥区亨安超市（经营者陈忠民）腾空其所占用的天津市红桥区部分房屋并返还原告上海庄源建材有限公司，逾期不腾，可由原告在天津市外环线内租赁房屋一处，作为腾房去处，所需费用由原告垫付，由第三人天津市红桥区亨安超市（经营者陈忠民）承担；同时，第三人天津市红桥区亨安超市（经营者陈忠民）向原告一次性支付自本判决生效之日起至其将其占用的涉诉房屋部分返还原告之日止的房屋占有使用费，按照年租金86000元计算；五、自本判决生效之日起三十日内，第三人张旭、第三人天津聚星食代餐饮服务有限公司腾空其所占用的天津市红桥区）部分房屋并返还原告上海庄源建材有限公司，逾期不腾，可由原告在天津市外环线内租赁房屋一处，作为腾房去处，所需费用由原告垫付，由第三人张旭、第三人天津聚星食代餐饮服务有限公司承担；同时，第三人张旭、第三人天津聚星食代餐饮服务有限公司向原告一次性支付自本判决生效之日起至其将其所占用的涉诉房屋部分返还原告之日止的房屋占有使用费，按照年租金300000元计算；六、自本判决生效之日起三十日内，被告天津市怡乡春竹海鲜酒店有限公司腾空天津市红桥区房屋并返还原告上海庄源建材有限公司。逾期不腾，可由原告在天津市外环线内租赁房屋一处，作为腾房去处，所需费用由原告垫付，由被告承担；同时，被告向原告一次性支付自本判决生效之日起至其将涉诉房屋整体返还原告之日止的房屋占有使用费，按照年租金1600000元计算，如第三人张旭、第三人天津聚星食代餐饮服务有限公司、第三人天津市红桥区亨安超市已向原告支付房屋占有使用费，则被告应当支付的金额在前述计算金额的基础上扣减第三人已支付的金额；七、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7300元，减半收取3650元，由被告天津市怡乡春竹海鲜酒店有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。代理审判员  鲁令波二〇一八年四月九日法官助理王浩书记员赵爱附本裁判文书所依据法律的具体条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院》第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。