辽宁省葫芦岛市中级人民法院民 事 裁 定 书（2018）辽14民终2144号上诉人（原审被告）:张艳红，女，1968年12月31日生，汉族，个体。委托诉讼代理人：吕丽，北京市肯邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨清乐，辽宁杨威律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：葫芦岛百兴大厦有限公司。法定代表人：王辉，该公司经理。委托诉讼代理人：赵强久，辽宁兴连律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈德强，辽宁兴连律师事务所律师。上诉人张艳红因与被上诉人葫芦岛百兴大厦有限公司租赁合同纠纷一案，不服葫芦岛市连山区人民法院（2018）辽1402民初535号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张艳红及委托诉讼代理人吕丽、杨清乐，被上诉人葫芦岛百兴大厦有限公司的委托诉讼代理人赵强久、陈德强到庭参加诉讼,本案现已审理终结。张艳红上诉请求：撤销一审判决，驳回葫芦岛百兴大厦有限公司诉讼请求或者起诉,由葫芦岛百兴大厦有限公司承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1.一审判决适用《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第一条错误。葫芦岛百兴大厦有限公司诉讼请求是要求宣告租期超过20年的部分无效，本质上是合同效力纠纷。该《解释》第三条是针对《合同法》实施前合同效力的专门特殊规定,确定《合同法》实施前合同的效力，只有根据旧法认定无效的情况下，才能适用《合同法》衡量合同是否有效。一审判决故意回避该规定，判决结果错误。2.即使双方是租赁关系，依照《《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第三条，租赁期间超过20年部分仍然有效。根据合同成立时的法律规定，双方之间的合同不存在无效的事由。所以双方之间属于租赁关系，超过20年的部分仍然有效。3.双方的合同本质上是使用权买卖合同，一审认定为租赁合同违背事实，也与证据不符。在签订原始合同时，中百商业城的宣传资料、《锦西日报》广告中均没有租赁字样，出售的是使用权，业户购买的是无期限使用权。《经济合同法》并不禁止无期限使用权买卖，所以双方的长期使用权买卖是合法的，法无禁止，即为允许。4.葫芦岛百兴大厦有限公司作为案涉摊床所在楼房的租赁者，根据合同相对性原则，其无权起诉要求原房主与原使用人的合同无效，摊床所在的楼房所有人是王辉。葫芦岛百兴大厦有限公司只是租赁了王辉的楼房，且租赁期限到2019年止。葫芦岛百兴大厦有限公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。1.本案原始租赁合同履行至今已24年，双方对合同效力均无异议，双方的分歧就是租赁是有期还是无期。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第一条和《合同法》第二百一十四条的规定，认定租期20年是正确的。2.2007年王辉通过竞买获得房屋产权后，为承继原始合同、履行合同义务，注册登记了葫芦岛百兴大厦有限公司,为业主继续合法经营办理了许可，并从2009年双方履行合同至今，租期超20年后未续签合同的，葫芦岛百兴大厦有限公司有权随时解除合同。葫芦岛百兴大厦有限公司向一审法院起诉称：1994年原告（原名锦西市百货公司）以签订《锦西市中百商业城柜台租用协议书》的形式，将自己所有的中百商业城二楼柜台对外出租经营纺织品。柜台经转租现被告为实际承租人，具体签订的《锦西市中百商业城柜台租用协议书》如下：1、1994年9月1日，174号床；2、1994年9月1日，175号床。原、被告始终延用上述协议，现柜台租赁期限均已超过20年，且原、被告双方未续签租赁合同，原告认为依据《合同法》第214条规定，超过租赁期限20年的部分无效。为此，原告为维护自身合法权益，曾两次公示告知被告返还租赁物，但均遭拒绝，无奈诉至法院，要求：一、确认原、被告之间的二份中百商业城柜台租用协议租期超过20年部分无效，判令被告返还租赁柜台，即原告中百商业城二楼174、175号床；二、被告承担诉讼费用。一审法院查明，原告葫芦岛百兴大厦有限公司位于葫芦岛市连山区兴工路4号楼的房产原由原锦西市百货公司中百商业城经营管理。1994年9月1日案外人张齐、崔国珍分别与锦西市百货公司签订《锦西市中百商业城柜台租用协议书》，协议约定：锦西市中百商业城决定将二楼174、175号柜台分别租赁给张齐、崔国珍，张齐、崔国珍一次性交足租金，具有本柜台的经营使用权，同时免收三年管理费，租金分别为6400元、7000元。该柜台先后转租被告张艳红使用至今。后锦西市中百商业城资产对外出售，几经转制、出售后，该房产由葫芦岛百兴商贸股份有限公司取得产权，由其对各商户进行管理服务，并将被告经营使用的柜台编号为174、175号。2007年，王辉通过拍卖竞买方式获得葫芦岛百兴商贸股份有限公司的上述房产。2009年5月，上述房产过户到王辉、郑万章名下。2009年5月7日原告在葫芦岛市工商行政管理局核准设立登记，公司法定代表人为王辉，股东为王辉、郑万章、郑晶晶。后王辉将上述房产租赁给原告，案外人张齐、崔国珍的柜台几经转让至被告，被告向葫芦岛百兴大厦有限公司交纳管理费，原告对其进行管理服务，且被告使用该柜台至今。2018年5月23日被告向原告缴纳了2018年度管理费。另查明，中百商业城1994年8月6日在锦西日报登载招商广告：“……招商办法：一、柜台、精品屋一次性预交租金，不退不补，经营三年不变，到期另议。二、经营者一律按交款先后顺序确定位置。三、经营格局和范围：……四、承租标准：一楼柜台：每套8000元/3年。二楼柜台：每套7000元/3年。精品屋：15000元/3年-20000元/3年。……”，1994年9月9日和1994年9月15日在锦西日报登载招商广告：“……招商办法：1、柜台、精品屋一次性办理手续后，经营者具有经营使用权，同时免交三年管理费。2、选址：经营者一律按交款先后顺序挑选位置。3、经营格局和范围：……4、收费标准：一楼柜台：每套8000元；二楼柜台：每套7000元；三楼柜台：每套7000元；精品屋：15000元-20000元。……”。之后中百商业城向各租户发放了招商资料，内容与第二次招商广告一致。再查明，原告住所地兴工路**与葫芦岛市中级人民法院（2007）葫执一字**民事裁定书中被告柜台地址兴工街**实际为一处。一审法院认为，本案原、被告争议焦点有三：一是原告主体资格是否适格。首先，本案争议柜台几经转制、出售后由原葫芦岛市百兴商贸股份有限公司取得产权，并由其对各商户进行管理服务，王辉系通过拍卖获得了上述房产后又将其出租给原告，且王辉亦是原告的法定代表人，股东之一，作为上述房产中已经签订租赁协议的租户即被告，按照“买卖不破租赁”原则，仍然可以继续租赁该房产中的柜台；作为上述房产新的承租人即原告，对房产中柜台的使用权亦可主张相应权利；其次，原告承租上述房产后，被告一直按照1998年原葫芦岛市百货公司与包括被告在内的广大业主发生纠纷后签订的和解协议及后期调整协议履行给付管理费义务；再次，原告向本院提交葫芦岛市民政局市内楼门牌设置申请表一份，用以证明，用以证明原告住所地兴工路**与葫芦岛市中级人民法院（2007）葫执一字**民事裁定书中被告柜台地址兴工街**实际为一处方无异议。由此可见，原告与本案存在直接利害关系，系本案适格原告，对被告主张其经营的柜台与原告没有关联的主张不予支持。二是法律适用问题。锦西市中百商业城与张齐、崔国珍签订协议书的时间是1994年9月1日，当时的《中华人民共和国经济合同法》未对本案合同性质作出规定。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第一条规定：“合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定；合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的除外，适用当时的法律，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。”根据上述司法解释，本案可以适用《中华人民共和国合同法》的有关规定三是原、被告之间形成的法律关系是租赁关系亦或是商铺长期使用权买卖关系。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”诉争协议书系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。从协议书的名称、内容、性质及协议履行的情况综合看，一方缴纳租金以换取经营使用柜台的权利，协议书名称与内容一致，符合租赁合同构成要件，另原、被告历次诉讼形成的法律文书以及和解协议均将二者之间形成的法律关系表述为租赁关系，被告主张为“一次性交足租金”只是租金的给付方式，并不能证明是购买了商铺的长期使用权，且被告的主张依法无据，故实难支持其主张，本院认定诉争协议书系租赁合同。对于被告主张依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》结合销售广告及宣传资料确定合同性质的主张，因诉争协议并非商品房买卖法律关系，本院对此不予支持。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。本案中，鉴于双方对中百商业城与案外人张齐、崔国珍柜台租用协议中租期的约定各执一词，原、被告作为协议的承继人，当然承受该协议的权利义务，根据“有约定从约定，无约定从法定”原则，为保护承租人的合法权益，可按最长租期认定，即租期为20年，租期届满后，该协议履行终止，超过20年的部分无效，对双方当事人不再具有约束力。但此后，双方虽然一直存在纷争，原告却每年收取被告缴纳的管理费至2018年，即在租赁期满后二者之间又形成了新的事实租赁关系，且在新的租赁关系期限内，故本院对原告要求被告返还租赁物的主张不予支持,而且即使租期届满，被告在同等条件下亦有优先承租权。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，经审判委员会研究决定，判决：一、被告张艳红与原告葫芦岛百兴大厦有限公司租赁的位于葫芦岛市连山区兴工路4号楼的174、175号柜台租期超过20年的部分无效。二、驳回原告要求返还葫芦岛市连山区兴工路4号楼的174、175号柜台的请求。案件受理费100.00元，由原、被告各承担50.00元。本院审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。本院认为，葫芦岛百兴大厦有限公司作为本案原告主体不适格。王辉取得葫芦岛市连山区兴工街4号楼的产权，即取得了原所有权人的权利，并承继原葫芦岛市百兴商贸股份有限公司与张艳红之间的权利义务。后王辉等人设立葫芦岛百兴大厦有限公司，并由王辉任该公司的法定代表人，该公司向王辉承租该楼房，负责向张艳红等业主收取管理费。但葫芦岛百兴大厦有限公司与王辉系两个独立的主体，不能因王辉对葫芦岛百兴大厦有限公司的出资和任职情况而混同两者的主体关系，故葫芦岛百兴大厦有限公司行使王辉与张艳红等业主之间的合同权利，依据不足。本院认为，葫芦岛百兴大厦有限公司不具备本案原告诉讼主体资格。一审法院对此节认定错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（一）项、第一百七十条第一款第（二）项规定，裁定如下：一、撤销葫芦岛市连山区人民法院（2018）辽1402民初933号民事判决；二、驳回葫芦岛百兴大厦有限公司的起诉。一审案件受理费100元，退还被上诉人葫芦岛百兴大厦有限公司；上诉人张艳红预交的二审案件受理费100元予以退还。本裁定为终审裁定。审判长  孔凡义审判员  赵红梅审判员  张学荣审判员  李春学审判员  吴玉刚二〇一八年十二月十七日书记员  王 宁本裁定书所援引的相关法律条款：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。