广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0304民初31166号原告林立智，男，汉族，1972年5月28日出生，身份住址广东省深圳市福田区，委托代理人王克芳，广东深信律师事务所律师。被告深圳花皇微影视管理有限公司，住所地深圳市福田区沙头街道新洲六街香江东苑**，统一社会信用代码91440300MA5DHMBX0R。法定代表人王建军。被告王建军，男，汉族，1973年4月17日出生，身份住址广东省深圳市宝安区，上列原告林立智诉被告深圳花皇微影视管理有限公司（以下简称花皇微公司）、王建军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月16日立案受理后，依法由本院审判员吴颂、人民陪审员杨海涛、叶钧如组成合议庭适用普通程序，于2018年12月3日公开开庭进行了审理。原告委托代理人王克芳到庭参加诉讼，两被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2017年11月6日，被告承租原告物业深圳市福田区天安数码城天展大厦xx房屋，双方签订了《房屋租赁合约》。该合同5.4规定，被告应于每月10号之前支付租金，7.3规定，逾期未支付租金达10日以上的，原告有权解除合同，11.3规定，逾期未支付租金达10日以上，则按应付租金总额的5%向原告支付滞纳金。2018年4月23日，因被告连续拖欠2018年3、4月份租金合计210000元及相应的滞纳金，原告随即发出催款通知书，但被告仍然借故拖延。2018年5月2日，双方就2018年3、4、5月租金支付事项达成补充协议，再次给予被告宽限期，但是被告仍然无法在宽限期内支付拖欠的租金。根据补充协议约定，被告不能支付任何一期款项，原告有权立即解约，被告王建军亦作为连带责任的履约担保人签字确认。鉴于被告一再违约，已经丧失履约能力，且多次失信原告，双方已经没有信任基础。原告于2018年5月21日向被告发出了《解除合同通知书》，限其3日内迁离租赁房屋；5月28日，原告再次通知其搬离，被告借故拖延；5月31日原告最后通知被告3日内自行搬离，但被告仍置之不理。综上，根据《合同法》第九十三条、第九十六条之规定，原告的解约通知于5月21日生效，双方的《房屋租赁合约》已经解除，被告已经无权使用上述租赁房屋。此后被告非法占用上述物业给原告造成的损失应予赔偿。请求法院判令：1、确认原告解除合同的行为有效，合同于2018年5月21日解除，被告将案涉房屋天展大厦xx返还原告；2、被告支付拖欠的租金、滞纳金、房屋占有使用费、租赁税、管理费等各项费用238165元（暂计至起诉之日，实际计算至付清上述欠款之日）；3、被告承担本案的诉讼费用及因诉讼发生的一切费用；4、被告王建军对上述债务承担连带责任。庭审中，原告主张已自行于2018年6月13日收回涉案房产，故撤回第一项要求返还涉案房产的诉讼请求，并明确诉讼请求第二项包含2018年4月1日至6月13日的租金255500元，减去两个月租金的押金21万元，剩余租金为45500元；3月至5月的滞纳金均自当月21日起开始计算，计算基数均为10.5万元，按日万分之五计算至起诉之日即2018年6月4日止，总共为9.45万元；租赁税费64038.18元；水电费及管理费共计29540.81元。两被告未答辩，开庭时缺席。经审理查明，2017年11月6日，原告（出租方、甲方）与被告花皇微公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合约》，约定甲方将位于深圳市福田区天安数码城天展大厦xx出租给乙方作为厂房使用，建筑面积1139.34平方米；租赁期为3年，从2017年11月13日至2020年12月12日止；签订合约后前一个月为乙方装修期，租金免除；2017年12月13日至2018年12月12日月租金为105000元整实收；第二年、第三年租金为110250元整实收；乙方应于每月10日前支付当月租金，在合同签订后5日内，乙方向甲方支付1个月的租金105000元，甲方应向乙方开具收据；租赁期间，乙方不能将该物业分租或转租。且每月的管理费、电话费、煤气费、清洁费、水电费、室内设施的维修等杂费，均由乙方支付；签订合同5日内，乙方即时向甲方支付相当于两个月租金的租赁押金21万元；乙方若于租赁期内违反本合约之规定，致使甲方未能如期收取租金或拖欠费用，甲方可以扣除部分或全部押金抵付，若押金不足抵付有关费用，乙方需自接到甲方付款通知书五天内补足；租赁期内，乙方不按时交租，甲方应及时发出催租通知书，乙方如拖欠租金达十日，或欠交管理费、水电费等达二个月视为乙方严重违约，甲方有权解除合约，乙方需承担全部因违约所造成的违约及赔偿责任。合同其他事项条款特别约定乙方逾期交付租金达十天以上，则应按租金总额的日5%交付滞纳金；免租期内，所产生的相关水电、管理费等费用由乙方承担。2017年11月21日，双方前往深圳市福田区沙头街道办事处出租屋综合管理所办理了涉案租赁合同的备案手续，双方办理备案手续时签署的租赁合同书附页补充协议约定：2017年11月13日至2017年12月12日为乙方装修期，免租期间所产生的物业管理费、水电等杂费由乙方承担；2017年12月13日至2018年12月12日月租金为105000元；2018年12月13日至2020年12月12日月租金为110250元；房屋租赁税费由乙方承担。签订合同后，被告花皇微公司向原告支付押金21万元。此后，因被告花皇微公司逾期支付租金，原告予以催收。原告（甲方）、被告花皇微公司（乙方）、被告王建军（丙方）签订《关于拖欠2018年3月、4月、5月租金的《补充协议》，协议载明因为乙方经营遇到暂时困难，拖欠2018年3-5月租金。各方确认截至2018年5月2日止，乙方已经逾期支付2018年3月租金18000元及逾期滞纳金3000元（已减少）；4月全部租金105000元及滞纳金63000元（从2018年4月20日开始起算）；乙方同意2018年5月6日前向甲方付清3月份剩余租金18000元及滞纳金3000元；于2018年5月13日前，向甲方支付4月租金55000元；2018年5月20日前向甲方支付4月剩余租金5万元；2018年5月27日向甲方支付5月租金55000元；2018年6月3日前向甲方支付5月份剩余租金5万元。以后月份按约支付，不得拖欠；如乙方不能按时支付上述任何一期款项，则甲方按照合同约定追加逾期支付的滞纳金，且甲方有权立即解除租赁合同，乙方应在接到甲方通知其搬迁后三天内全部搬离，将出租物业完好交付甲方。乙方法定代表人王建军自愿为乙方履行本协议提供连带责任担保，乙方不履行或者延迟履行上述约定，由丙方代为履行。2018年5月15日，原告委托律师向两被告送达《律师函》，律师函要求两被告在收到律师函三日内支付3月剩余租金6000元（含滞纳金3000元）、4月租金105000元及滞纳金31500元（自动减低）。收到上述律师函后，两被告仍未向原告支付剩余拖欠租金。2018年5月21日，原告向两被告做出《解除合同通知书》，通知两被告截至2018年5月21日仍拖欠原告2018年4-5月租金21万元及滞纳金105000元（已减少）以及管理费、租赁税费约6.7万元。经多次催告，两被告仍未支付租金。现通知两被告立即解除合同，限两被告三天内全部搬离，并将房屋按合同约定返回原告。现有证据显示至迟至2018年5月29日，该解除合同通知书已粘贴至被告花皇微公司承租的物业门口。2018年6月13日，原告自行收回涉案房产。另查，原告提交水费、电费、物业管理费用发票，并主张被告花皇微公司拖欠承租期间内的管理费用、水电费共计29540.81元。2018年6月11日，原告向深圳市福田区地方税务局补交出租涉案房产所应征收的税费63230.22元。本院认为，原告与被告花皇微公司签订的房屋租赁合同及补充协议、原告与两被告签订的《关于拖欠2018年3月、4月、5月租金的补充协议》均系各方当事人真实意思表示，合法有效。被告花皇微公司未按照租赁合同及补充协议、拖欠租金补充协议的约定向原告支付租金、物业管理费、水电费等各项费用，构成违约。原告据此有权解除合同并要求被告花皇微公司支付拖欠的租金、物业管理费、水电费、代缴的租赁税费。原告虽主张其于2018年5月21日采取在现场粘贴通知的形式解除涉案合同，但并未提交证据证明该通知书已实际向被告花皇微公司送达。原告自认2018年6月13日收回涉案房产，自该日起双方合同即告解除。关于被告花皇微公司应支付的租金数额问题。原告主张被告花皇微公司已支付的租赁保证金用于抵扣被告花皇微公司应付的租金，该主张对被告花皇微公司有利，本院予以照准。则抵扣完毕租赁保证金后，被告花皇微公司还应向原告支付剩余租金45500元。关于逾期支付租金的滞纳金问题。被告虽未提交证据证明已按照拖欠租金补充协议的约定向原告支付3月份租金的滞纳金，但原告在起诉前向被告发出的解除合同通知书中仅注明被告拖欠2018年4-5月份租金及滞纳金，并未提及此前签订补充协议中所约定的3月份租金及滞纳金，在本案中也未诉请要求被告花皇微公司支付3月份的剩余租金。由此可以推断出被告花皇微公司实际应已支付完毕3月份的剩余租金及滞纳金，原告再向本院主张要求被告花皇微公司支付逾期支付3月份租金的滞纳金，没有事实依据，本院不予支持。合同虽约定被告拖欠租金的，原告可以用租赁保证金抵扣拖欠的租金，但又约定被告拖欠租金达到合同解除条件的，原告可以没收租赁保证金。原告在提起本案诉讼时主张予以抵扣，对于提起诉讼前，被告花皇微公司逾期向原告支付2018年4-5月租金所产生的滞纳金，原告有权要求被告花皇微公司支付。原告虽主张滞纳金按照每日百分之五的标准进行计算，但该标准明显过高，本院酌情调整为按照每日万分之五的标准进行计算，则被告花皇微公司应向原告支付逾期支付2018年4-5月租金的滞纳金1120元（根据补充协议约定，则逾期支付2018年4月份租金的滞纳金中应分别以55000元为计算基数，自2018年5月14日起开始计算，5万元为计算基数，自2018年5月21日起开始计算，均计算至2018年6月4日止为927.5元；逾期支付2018年5月份租金的滞纳金以55000元为计算基数，自2018年5月28日起开始计算，计算至2018年6月4日止为192.5元）。逾期支付2018年6月1日至6月13日的租金的滞纳金，应以45500元为计算基数，自2018年6月11日起开始计算，按照每日万分之五的标准计算至实际付清款项之日止）。原告该项诉讼请求的超出部分，本院不予支持。至于被告拖欠的物业管理费、水电费及租赁税费金额，原告主张物业管理费、水电费金额为29540.81元，该数额小于原告向本院提交的发票和收据的总额，本院予以确认。补充协议约定租赁税费由被告花皇微公司承担，原告提交的税费缴费通知金额虽为64038.18元，但其中63230.22元部分为原告向被告花皇微公司出租涉案房产期间所产生的税费。对于原告要求被告支付税费金额的超出部分，本院予以驳回。被告王建军在拖欠租金补充协议上签字，同意为被告花皇微公司履行该补充协议向原告承担连带责任担保。原告有权要求被告王建军对被告花皇微公司的上述债务承担连带清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告林立智与被告深圳花皇微影视管理有限公司于2017年11月6日签订的《房屋租赁合约》于2018年6月13日解除；二、被告深圳花皇微影视管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告林立智支付2018年6月1日至6月13日租金45500元及逾期支付该部分租金的滞纳金（滞纳金以45500元为计算基数，自2018年6月11日起开始计算，按照每日万分之五的标准计算至实际付清款项之日止）；三、被告深圳花皇微影视管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告林立智支付逾期支付2018年4-5月的租金的滞纳金1120元；四、被告深圳花皇微影视管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告林立智支付物业管理费、水电费29540.81元；五、被告深圳花皇微影视管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告林立智支付租赁税费63230.22元；六、被告王建军就上述判项二至五确定的被告深圳花皇微影视管理有限公司债务向原告林立智承担连带清偿责任；七、驳回原告林立智的其他诉讼请求。如被告未在本判决指定的期限内履行金钱给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4872元（已由原告预交），由原告负担2019元、由两被告共同负担2853元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并在领取预交上诉费通知之日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 吴    颂人民陪审员 杨  海  涛人民陪审员 叶  钧  如二〇一八年十二月二十六日书 记 员 俞婷婷（代）何宝欣