上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0106民初46008号原告：满懿(上海)房地产咨询有限公司，住所地上海市。法定代表人：梅虹，总经理。委托诉讼代理人：张士文。被告：苗金萍，女，1962年5月4日出生，汉族，户籍地上海市。原告满懿(上海)房地产咨询有限公司诉被告苗金萍居间合同纠纷一案，本院于2017年12月4日受理后，依法适用简易程序，于2018年3月16日公开开庭进行了审理。原告满懿(上海)房地产咨询有限公司的委托诉讼代理人张士文，被告苗金萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告满懿(上海)房地产咨询有限公司向本院提出诉讼请求，请求判令被告支付拖欠原告佣金36,300元。诉讼过程中，原告变更其诉讼请求为判令被告支付拖欠原告佣金15,000元。事实和理由：2016年8月3日，被告与案外人曹某某在原告居间服务下签署《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》，约定由被告购买上海市场中路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)。根据合同约定，《房屋买卖合同》成立即表明原告居间成功，被告应当支付佣金。系争房屋房源为原告所有，原告带被告看房，协助被告商谈具体合同条款，促成合同签订，上、下家解约时，原告也提供了协调工作。因被告至今未向原告支付佣金，原告遂诉至法院，主张上述权利。被告苗金萍辩称，2016年7月底，因被告欲购买二手房房屋，经场中路锦堃地产中介工作人员带看了系争房屋，因价格差距未能与系争房屋权利人曹某某达成一致。后原告自行与曹某某再次协商，双方始就3,630,000元房款达成一致。因曹某某提议由原告工作人员钟丽华办理房屋买卖交易手续，被告同意后，于2016年8月3日在共和大厦内签订了居间协议、佣金确认书和草签房屋买卖合同。被告认为，合同签订之前，原告没有带被告看房，也未向被告提供房源信息和订立合同的机会，没有为被告提供任何中介服务，被告在签订居间协议及佣金确认书时也明确向原告提出，被告是为了找原告协助办理房屋买卖的手续，只有在原告上、下家网签买卖合同后方能视为居间成功，被告才开始支付佣金，原告对此予以认可，双方并于佣金确认书中注明网签当天支付一半佣金，过户当天再支付一半。因曹某某反悔不愿出手房屋，原告未能促成双方交易，更未协助双方网签买卖合同，经钟丽华提供解约协议，被告与曹某某签订了解约协议，钟丽华也表示原告不向任何一方收取任何中介费用。综上所述，被告不同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：系争房屋权利人为曹某某。2016年8月3日，原、被告及曹某某签订《房地产买卖居间协议》一份，约定：曹某某将系争房屋出售给被告，总房价款3,630,000元；被告为表示对系争房屋购买诚意，向原告支付意向金10,000元，作为与曹某某进行洽谈之用，如曹某某在《房屋买卖合同》上签字，则该意向金转为定金；原告应依法积极履行向曹某某及被告订立《房屋买卖合同》之机会、撮合曹某某与被告买卖意向、促成两方签订本协议和《房屋买卖合同》、如实报告订立《房屋买卖合同》的重大事项等居间义务；《房屋买卖合同》成立，即表明原告居间成功，被告应于原告居间成功时按照总房价款的2%支付原告佣金(如有变更则以《佣金确认书》为准)；在被告居间成功后，若因曹某某或被告任何一方违约行为导致本次买卖交易未能完成，则原告仍有权依约收取佣金，或有权选择向该违约方主张本次交易的全部佣金。当日，曹某某(甲方)与被告代李智(乙方)签订《房屋买卖合同》一份，约定：双方通过原告居间介绍，由乙方受让甲方名下系争房屋，总房价款3,630,000元；双方同意于本合同签署后10个工作日内前往居间方签订网签合同；乙方应于网签合同后10个工作日，自行支付或通过居间方转付甲方首期房款1,090,000元。同日，被告代李智(甲方)与原告(乙方)签订《佣金确认书》一份，约定佣金金额36,300元，该确认书上另有备注：中介费只有买受方承担，出售方不承担；网签当天支付一半，过户当天支付一半。后因原、被告就佣金支付问题产生纠纷，致原告诉讼来院，要求判如所请。审理中，双方一致确认本案居间合同的相对方为本案原、被告。上述事实，有双方无争议的在案证据及当事人陈述为证，并经庭审质证属实，本院依法予以确认。关于本案居间合同的履行情况，双方各执一词。被告认为，原告并未向其提供任何居间服务，故不应向其支付佣金。被告提供了下列证据以证明其主张：1.2018年1月10日蔡志文的证明。证明曹某某与被告认识，两人于2016年8月3日找到蔡志文签约，但蔡志文前期没有带被告看房、谈价格，两人找蔡志文主要让其提供网签及贷款服务，后因两人最终没有成交协商签订了解约协议，蔡志文未向两人提供交易服务。2.2018年1月10日蔡志文、钟丽华、曹某某及被告的录音光盘。证明原告两位员工蔡志文、钟丽华清楚事情过程，买卖合同签订后是上家不愿意卖，中介要求签解约协议，两人承诺没有提供中介服务及原告不再收取上、下家任何费用。录音中有“钟丽华：解约协议都已经交到公司了……苗金萍：不能不管，因为他们起诉我们了，必须要管”等语。原告还表示蔡志文、钟丽华不敢出庭作证。3.曹某某的证人证词。证明去年曹某某要卖房，被告通过中介来看房，但不清楚哪家中介，后两人直接商谈，因原告的工作人员带曹某某看过房子没有成功，这次成功的话就找原告员工钟丽华及另外一位记不清楚名字的员工办理；有天晚上在原告处面谈，曹某某表示需和女儿商量，没有签买卖合同，后原告有名杨姓经理称曹某某与被告年纪都大了，所签的不是正式协议，签了如果同意再来，不同意也不用再来，网签才算正式合同，如果不是原告工作人员这样说曹某某是不会签字的；曹某某回家后与女儿沟通觉得不要换房子，就在第二天通知原告方钟丽华两人，表示不再买房子；因被告表示房子不卖协议要解除，钟丽华拿表格与被告来到曹某某处，签订了三方协议，约定：被告与曹某某于2016年8月3日就系争房屋原告居间介绍下签订了《房地产买卖居间协议》和《房屋买卖合同》，现由双方协商一致和平解约相互不追究对方责任，并手写备注8月3日签订的《房屋买卖合同》、《房地产买卖居间协议》及佣金确认书全部作废、无效，双方均不向原告承担任何责任、不支付任何费用；该协议由曹某某与被告于2016年8月12日签订；签好后，被告还表示是否需要到原告处把签订的其他材料取消，钟丽华表示不用，之后曹某某的房子也未出售。原告还表示曹某某持有的解约协议与原告留存的解约协议相同，并申请追加曹某某作为本案第三人参加诉讼。原告对上述第1份证据的真实性不予确认，原告公司确有员工叫蔡志文，但已离职，该证明的签署日期也不在提供服务期间内，证人证言应出庭作证。原告对第2份证据真实性不认可，本次交易原告方经纪人叫蔡志文，但并无钟姓人员，原告目前无法联系到蔡志文，但蔡志文在职期间及离职后对案件的汇报与录音不符，原告及蔡志文均从未承诺不收取佣金，且录音时间在交易时间后不能真实反映交易情况，故对该份证据证明力也不予认可。原告认为曹某某的证人证言表明交易不成功出售方有一定责任，但不认可其所陈述网签后合同生效的说法，且证人多次表示记不清，其陈述不能客观反映交易情况。为此，原告也提供了一份《解约协议》，该协议上手写部分内容为：“双方于8月3日签订的佣金确认书及买卖合同等无效、作废，对原告不承担任何费用”；“现因……单方面违约”的空格处填有“房屋做不到普通住宅”，以证明被告解除了买卖合同，原告无法再提供服务。被告表示原告提交的《解约协议》上“双方于8月3日签订的佣金确认书及买卖合同等无效、作废，对原告不承担任何费用”系原告员工蔡志文、钟丽华承诺后被告写上去的，但协议上并没有“房屋做不到普通住宅”这句话。因被告不愿意调解，致本案调解不成。本院认为，原、被告签订的《房地产买卖居间合同》、《佣金确认书》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付居间报酬。房地产居间服务内容广泛，除提供房产信息、斡旋交涉、促成买卖双方订立房屋买卖合同之外，还包括协助办理房屋产权过户等诸多后续服务，居间方只有在完成全部服务内容后，才得收取全额佣金，在房屋买卖的居间过程中，居间人的义务包括但不限于介绍客户，带看房屋、促成交易、协助办理房屋交接及费用结算等相关义务，原告作为居间人应当全面彻底的履行居间义务并达到合同约定的条件方可视为居间完成。关于被告提出原告未提供居间服务、网签后方视为居间成功以及原告承诺不再收取任何佣金的抗辩意见，一方面，被告主张系锦堃地产中介工作人员带其看房，但未提供相应证据予以证明，故本院对其该项主张不予采纳，退一步讲，即使存在其他中介公司工作人员带被告看房的事实，在原、被告已先后签订《房地产买卖居间合同》、《佣金确认书》的情况下，也不能藉此完全免除被告按约支付原告居间费用的义务；另一方面，被告虽提供原告工作人员的证言及录音材料以证明其主张，但上述相关人员均未到庭作证，曹某某虽出庭作证，但结合原、被告及曹某某三方所提供的《解约协议》来看，即使原告所提交的《解约协议》上部分手写文字被告不予确认，被告也自认该协议上有关“《房地产买卖居间协议》及佣金确认书全部作废、无效，双方均不向原告承担任何责任、不支付任何费用”系其单方书写，现三份协议上除被告与曹某某的签名之外，均缺乏原告或其工作人员的签章，而被告未提供其他证据以佐证上述事实存在，且原告对此均予否认，故被告的上述抗辩意见缺乏事实依据，本院不予采纳。审理中，原告申请追加曹某某作为本案第三人参加诉讼，因原、被告对《房屋买卖合同》系被告与曹某某自行协商解除并无异议，现原告起诉要求被告支付合同约定的佣金与曹某某并无法律上的直接利害关系，且曹某某已经被告申请在本案中出庭作证，故本院对被告的上述申请不予准许。根据本案查明的事实，原告虽促成被告与曹某某签订了《房屋买卖合同》，但因被告与曹某某协商解除了上述买卖合同，致使系争房屋买卖手续未如约完成，原告实际上并未提供协助被告办理网签合同手续以及其他后续服务，故本院综合考虑本案居间合同签订与《房屋买卖合同》解除的时间间隔，以及原告为被告所实际提供居间服务的情形，酌情调整被告应支付原告佣金11,000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：被告苗金萍应于本判决生效之日起十日内向原告满懿(上海)房地产咨询有限公司支付佣金11,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费175元，减半收取计87.50元，由原告满懿(上海)房地产咨询有限公司负担25元，被告苗金萍负担62.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数，提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  荣琼英二〇一八年四月二日书记员  李后蕾附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。二、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。