福建省漳州市芗城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0602民初2581号 原告：王素燕，女，1977年3月29日出生，汉族，住福建省诏安县。 委托诉讼代理人：苏敏，福建达峰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘玲玲，福建达峰律师事务所实习律师。 被告：漳州市友丰房地产开发有限公司，住所地：漳州市芗城区。 法定代表人：吴明俊，总经理。 原告王素燕与被告漳州市友丰房地产开发有限公司（以下简称友丰房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年3月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王素燕的委托诉讼代理人苏敏到庭参加诉讼，被告漳州市友丰房地产开发有限公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王素燕向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付自2015年7月1日起至2018年3月1日止的逾期交房违约金32334.95元（违约金以331981元基数，按日万分之一的标准计算）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：1、2013年9月20日，原、被告签订《商品房买卖合同》，由原告向被告购买位于水仙大街与九龙商品房，合同价款为331981元，其中合同第八条第一款约定“出卖人应当在2015年6月30日前，按照国家和地方人民政府的规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用……”、第九条“出卖人逾期交房的违约责任”第2项约定“……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金。”等内容。合同签订后，原告已依约支付给被告全部购房款，但被告直至2018年3月1日才将上述商品房交付原告使用，被告应承担相应的违约责任。2、原告起诉未超过诉讼时效。被告的违约行为处于持续状态，且至其实际将房屋交付原告使用该违约责任方最终确定，故被告应承担的违约责任需根据其违约行为持续发生的状况而累加计算。原告主张的违约金是双方在《商品房买卖合同》中所确定的一个整体性的合同权利，而不是按照被告违约的天数具体分割为若干分别计算诉讼时效的独立的权利。因被告至2018年3月1日才履行《商品房买卖合同》约定的交房义务，故原告提起本案诉讼主张自2015年7月1日起的违约金并未超过法定诉讼时效，被告应承担自2015年7月1日至实际交房日止的逾期交房违约责任。退一步讲，即使按照合同约定交房日期的第二日作为主张逾期交房违约责任的起算日期，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。”本案双方约定的交房日期为2015年6月30日，计算违约金起算日期为2015年7月1日，原告提起本案诉讼也未超过上述法律规定的诉讼时效期间。3、双方签订的《商品房买卖合同》对逾期交房违约金的计算方式已经作明确约定，且该合同文本系被告提供，被告应当依合同约定的标准承担违约责任，其主张违约金过高缺乏依据。4、被告未提供证据证明本案存在合同约定的“特殊情况”，其主张顺延交房期限缺乏依据，该抗辩不能成立。原、被告签订的《商品房买卖合同（2007版）》第八条关于“特殊原因”的约定属于合同示范文本的格式条款，该条款减轻或者免除了本案被告的责任，而被告在签订合同时并没有向原告进行说明和提醒，该条款无效，因而不能源引该条款的约定扣减逾期天数。退一步讲，即使该条款有效，被告也没有提供证据证明存在合同约定的“特殊原因”所列情况，且被告也没有提供证据证明该“特殊原因”对施工造成影响，更没有提供证据证明工程因“特殊原因”而停工，因此，被告以所谓“特殊原因”要求扣除逾期天数明显缺乏依据。因此，本案的逾期天数应自约定交房之日的第二日起计算至实际交房之日止。 被告友丰房地产公司书面答辩：1、本案已经超过两年诉讼时效，应予驳回原告的诉讼请求。根据双方签订的《商品房买卖合同》，出卖人（被告）应当在2015年6月30日前将符合约定的商品房交付买受人（原告），否则，出卖人（被告）应当从最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已付款万分之一的违约金。因此，如果被告没有在2015年6月30日前交房，那么原告在该日期就应当知道权利被侵害，应当在二年的诉讼时效内（即2017年7月1日前）提起诉讼时效，根据法律规定，应当驳回原告诉讼请求。2、根据合同原告主张的违约金过高，应予以调整。根据《商品房买卖合同》的约定，逾期交房的违约金为按日支付已付款的万分之一，据此计算的违约金超过了原告的实际损失，根据《合同法》的一百一十四条第二款规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民人员予以调整”，应当对原告要求的违约金数额予以调整。3、根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，如遇特殊原因，包括经建设部门认可的设计变更和施工中重大技术调整、中大暴雨及五级以上大风、停水、停电造成无法施工，以及政府重大活动、配合高考中考等重要活动造成工程无法施工，被告可以延期交房，因此，上述原因造成的延期交房的，不应视为逾期交房，不应当计算违约金。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年9月20日，原告王素燕与被告友丰房地产公司签订一份《商品房买卖合同》，记载（摘要）：1、王素燕向友丰房地产公司购买址在水仙大街与九龙商品房，房屋总价款为331981元。2、付款方式：买受人在签订本合同时付清首付款101981元，占房款总额30.72%，余下房价款230000元，占房款总额的69.28%，由买受人向银行申请按揭贷款支付。3、交付条件与期限：出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用。如果在规定日期内未达到上述条件，买受人同意接收，出卖人支付买受人每日10元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起7日内书面告知买受人；经建设部门认可的设计变更和施工中重大技术调整。中、大暴雨及五级（含五级）以上大风、停水、停电（以本地气象台、供电局、自来水公司的资料为准）造成无法施工，市政配套安装延期及政府重要活动、配合高考中考等重要活动造成工程无法施工。4、出卖人逾期交房的违约责任：逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已经付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金。5、附件六《合同补充协议》第四条第二款约定：本合同第八条所指的“特殊原因”，指除包括人力部可抗力的火灾、水灾、飓风、地震等自然灾害、战争及其他不可抗力外，还包括如下：市政配套工程引致的延误：包括但不限于停水、停电等情况造成无法正常施工的；为配合政府的法规、规则、命令、决定或市政建设（如道路施工等）而引起的延误；施工中遇到异常困难或重大技术问题不能及时解决；影响施工停止或进展缓慢的气象原因（24小时累计降雨超过24MM、6级或6级以上阵风）；其他法律法规规定及事实上导致出卖人无法交房的相关客观事由。上述原因由出卖人在不迟于交房时告知买受人。若本合同约定不可抗力事件为众所周知或已经通过相关媒介予以宣传，则出卖人无需承担本合同约定的60日内的告知义务。2013年9月20日，原告王素燕向被告友丰房地产公司支付首付款101981元，并于2013年12月25日以银行贷款形式支付了剩余购房款230000元，被告友丰房地产公司于2018年3月1日向原告王素燕交付了讼争房产。 本院认为，原告王素燕与被告友丰房地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，依法有效，受法律保护。双方当事人应当依约全面履行自己的义务。原告王素燕依约履行支付购房款义务，被告友丰房地产公司未按合同约定在2015年6月30日前向原告交付房屋，构成违约，应向原告王素燕承担逾期交房违约金。被告辩称，原告的诉请已经超过诉讼时效。原告认为本案不存在诉讼时效，即使计算诉讼时效也应该适用3年的诉讼时效。针对逾期办证违约金的诉讼时效问题，本院认为，出卖人逾期履行交房义务，由此导致买受人未如期取得房屋的违约行为，买受人有权要求出卖人承担违约金，该权利是买受人基于合同之债所享有的债权请求权，依法应该适用相关诉讼时效的规定。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中关于逾期办证违约金的约定是以日为单位计算的，属于继续性债权，应该以每个个别的债权分别适用诉讼时效，因此从合同约定交房之日次日起即2015年7月1日至2015年9月30日止，该段期间的诉讼时效，在2017年10月1日（民法总则适用之日）时，已经超过了两年诉讼时效，该期间原告的时效利益事实上已经享受完毕，不能够因为新法的实施使得已经消灭的时效重新计算。2015年10月1日起至2018年3月1日（实际交房之日止）的违约金，诉讼时效在2017年10月1日（民法总则适用之日）没有超过2年诉讼时效，可以适用新法的规定，适用3年的诉讼时效，因此该段时间没有超过诉讼时效，依法应予以支持。被告辩称，根据合同约定，遇到特殊原因，包括建设部门认可的设计变更和施工中重大技术调整、中大暴雨及五级以上大风、停水、停电造成的无法施工，以及政府重大活动、配合高考中考等重要活动造成工程无法施工的，被告可以延期交房，但由于被告未能提供证据证实以上情况的存在，也未能确认可抵扣天数，对于被告这部分的抗辩，本院予以采纳。根据原、被告双方的约定，被告应按合同约定每日以原告已付购房款331981元为基数按0.01%计付违约金，即自2015年10月1日起至2018年3月1日止以331981元为基数每日按0.01%计算的违约金为331981元×883天×0.01%=29313.92元。被告友丰房地产公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告漳州市友丰房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告王素燕自2015年10月1日起至2018年3月1日止逾期交付房屋违约金29313.92元； 二、驳回原告王素燕的其他诉讼请求。 若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理608元，减半收取304元，由原告王素燕负担31元，被告漳州市友丰房地产开发有限公司负担273元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员 林挺       二〇一八年四月二十日 书 记 员  李静楠