安徽省六安市金安区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）皖1502民初6171号 原告:沈家红,男,1980年2月2日出生,汉族,务工，住霍邱县。 原告:邹爱丽,女,1983年12月9日出生,汉族,务工，住霍邱县。 两原告共同委托诉讼代理人（特别授权）：汪东，安徽皋城律师事务所律师。 两原告共同委托诉讼代理人（特别授权）：曾传根，安徽皋城律师事务所实习律师。 被告：六安市博祥置业有限公司，住所地安徽省六安市经济开发区上东阳光城，统一社会信用代码91341500577073554T。 法定代表人：潘斌，该公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：李甫，安徽英锐律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：朱春雪，安徽英锐律师事务所律师。 原告沈家红、邹爱丽与被告六安市博祥置业有限公司（以下简称博祥公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告沈家红、邹爱丽的委托诉讼代理人汪东、曾传根，被告博祥公司的委托诉讼代理人朱春雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告沈家红、邹爱丽向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即履行交房义务，将原告购买的位于六安经济开发区皖西大道以南、经二路以东的“六和城”第13幢906号住房交付原告；2、依法判令被告承担违约金19万元【暂定，2016年1月31日后按日万分之五标准、以原告已付购房款（包括银行贷款及全部利息）为总数计算至被告实际交房日止】；3、依法判令被告承担本案诉讼等费用。事实理由：原告购买被告开发的位于六安经济开发区皖西大道以南、经二路以东的“六和城”第13幢906号住房一套，双方于2013年12月27日签订了《商品房买卖合同》，合同对计价方式与价款、付款方式及期限、交付期限及违约责任等内容进行了明确约定。合同签订后，原告按照约定支付了首付款224959元，并按照合同约定完成了按揭贷款350000元。但被告未能在合同约定的2015年10月30日前完成交房，构成违约。后双方在六安经济技术开发区管理委员会的见证下，于2016年3月19日签订了《补充协议》：被告承诺于2016年6月30日前完成交房，并自愿自2016年1月31日起至交房日止，按日万分之五的标准向原告支付已付购房款（包括银行贷款及全部利息）的违约金。现被告再次违约，未能兑现承诺完成交房。原告为维护合法权益，特诉至贵院，请依法判如原告诉请！ 被告博祥公司辩称，1、答辩人在六安经济技术开发区管理委员会的支持下于2017年9月1日向六和城二期业主进行了交房，并且在报纸上进行了公告，答辩人可随时将被答辩人的房屋进行交付。2、博祥公司逾期交房是因为芜湖市中级人民法院错误的司法保全查封造成的，这个原因是博祥公司不能预见、不能避免并且不能克服的，不能归责于答辩人。根据《合同法》第一百一十七的规定，构成不可抗力的免责事由。3、2016年3月19日签订的《补充协议》系答辩人在大环境下签订的，既不能代表答辩人的真实意思，客观上也无法在约定的时间交付房屋。4、被答辩人要求的违约金过高，严重高于被答辩人的损失。 原告围绕其诉讼请求向本院提交证据一原告身份证复印件、被告工商登记信息查询单，证明原、被告身份信息，主体适格；证据二商品房买卖合同，证明2013年12月27日原、被告签订商品房买卖合同，被告将位于六安市皖西大道六和城第13幢906号房屋出售给原告；证据四补充协议，证明被告逾期交房，被告应按照约定支付逾期交房违约金。证据五收据、证据六银行对账单，证明原告已按照合同约定支付了首付款，并完成了银行按揭贷款，且贷款已入被告账户。证据七明码标价书，证明被告所售房屋应当具备相关的基础设施条件。被告对原告提供证据一、二、三、五、六、七三性无异议，对证据四的真实性无异议，合法性持有异议，认为《补充协议》是在司法查封期间签订，违背了被告的真实意愿，其中违约责任的约定已超出住建部相关标准，如果支付违约金，也应按照合同约定标准结算。被告已在2017年9月1日公告交房，原告拒绝收房，应自行承担相关责任。 被告围绕其辩解向法院提交证据一（2015）芜中执字第00241号执行裁定书和协助执行通知书，证据二芜湖市中级人民法院作出的（2016）皖02执异字30号执行裁定书和安徽省高级人民法院作出的（2017）皖执复14号执行裁定书，上述两组证据证明其逾期交房的原因是由于芜湖市中级人民法院错误的保全行为造成的，是博祥公司不能预见、不能避免并且不能克服的，不能归责于博祥公司；错误的司法行为对于民营企业来说属于不可抗力，构成被告的免责事由；证据三13#楼工程竣工验收报告和交房公告，证明被告已经具备交房条件并以公告的方式通知业主办理房屋交付。原告对被告提供的证据一、二的真实性、合法性及证明目的均持有异议，认为法院仅查封谢道群名下132套房屋及相关土地，影响有限，不影响已售房屋的继续施工和交付，被告应充分举证查封房屋是否涉及原告购买房屋；对证据三的合法性及证明目的持有异议，认为《皖西日报》公告不能证明被告已具备交房条件，被告用公告方式交房与合同约定不符。 对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实本院认定如下：2013年12月27日，原告沈家红、邹爱丽与被告博祥公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：被告将位于六安市皖西大道六和城13幢906室房屋出售给原告，房屋总价款574959元；原告于2013年12月27日支付被告首付款224959元，余款350000元通过办理按揭贷款支付给被告。同时合同约定：出卖人（被告）应当于2015年10月30日前将涉案房屋交付买受人（原告）使用，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。后因被告博祥公司未能按照合同约定的时间履行交房义务。双方于2016年3月19日在六安经济技术开发区管理委员会见证下签订《补充协议》，协议约定：甲方（被告）承诺于2016年6月30日前将乙方（原告）购买验收合格的商品房交付给乙方使用，如届时仍不能交房，自2016年1月31日起至交房时止，甲方按每日万分之五的标准向乙方支付已付购房款（包括银行贷款及全部利息）的违约金。甲方在交房之日以现金方式一次性支付；除补充协议几点外，原合同继续生效。 2017年9月1日，被告博祥公司在《皖西日报》刊登交房公告。公告显示涉案房屋交付时间为9月6日至9月8日。 本院认为，本案争议的焦点是《补充协议》是否有效；司法查封是否属于免责事由；逾期交房违约金计算标准及期限起点。 关于《补充协议》是否有效问题。本院认为，原、被告双方均系具有完全民事责任能力的当事人，在《补充协议》上签名盖章的行为具有法律上的效力，《补充协议》性质属于民法上的合同，是双方当事人意思自治的结果，被告称协议违背其真实意愿，未提供充分证据佐证，本院不予采信；协议约定以日万分之五，即月利率1.5%标准计算迟延交房违约金，并未违反法律法规强制性规定，故该《补充协议》合法有效。 关于司法查封是否属于免责事由问题。本院认为，涉案房屋已经备案，不属于司法查封范围。司法查封本身并不影响动工建设，并非不可抗力，该免责事由即非双方约定，也非法律规定，故认定司法查封不属于被告逾期交房的免责事由。即便被告遭遇错误的司法保全，其在向购房人承担迟延交房的违约责任后，亦依法享有向错误保全的第三方追偿的权利。 关于逾期交房违约金计算标准及期限起点问题。补充协议中明确约定被告博祥公司应在2016年6月30日前向原告沈家红、邹爱丽交付房屋，然而被告博祥公司未按约定时间交付，其应当承担迟延交房的违约责任。原告沈家红、邹爱丽主张逾期交房违约金，自2015年10月31日至2016年1月30日，按照合同约定的日万分之一标准计算；自2016年1月31日至2017年10月24日按照补充协议约定的日万分之五标准计算。本院认为，根据双方于2016年3月签订的《补充协议》约定“自2016年1月31日起至交房之日止，甲方按每日万分之五的标准向乙方支付已付购房款（包括银行借款及全部利息）的违约金……”，该约定是双方在履行《商品房买卖合同》过程中，就博祥公司包括迟延交房应承担的违约金及违约金的标准、起止时间在内等事项作出新的约定，系对《商品房买卖合同》中关于违约金计算标准条款的变更。被告博祥公司辩解该《补充协议》并非其真实意思表示，未能举证证明，博祥公司辩称违约金过高，因《补充协议》是双方在合法、自愿的基础上达成，且被告尚无证据证实约定的违约金过高，故应遵从该约定，本院就该违约金约定的标准无调整的必要。被告博祥公司称其于2017年9月1日通过公告的方式通知原告交房，但该方式不符合合同约定书面通知的方式，本院视2017年10月24日为涉案房屋交付之日。双方在协议中虽约定迟延交房违约金应按已付购房款（包括银行借款及全部利息），但原告未提供涉案房屋按揭银行关于借款利息支付金额的相关证据，故原告主张逾期交房违约金应以574959元为基数按照月利率1.5%自2016年1月31日起至2017年10月24日止为179387元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告六安市博祥置业有限公司按照与原告沈家红、邹爱丽签订的《商品房买卖合同》约定条件，向原告沈家红、邹爱丽履行交付六安经济开发区皖西大道以南、经二路以东“六和城”第13幢906号房屋义务； 二、被告六安市博祥置业有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告沈家红、邹爱丽逾期交房违约金179387元。 三、驳回原告沈家红、邹爱丽的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。（本院开户行：六安农村商业银行股份有限公司皋城路分理处，账号：20000533126310300000155，户名：六安市金安区人民法院）。 案件受理费4700元，减半收取计2350元，由原告沈家红、邹爱丽负担350元，被告六安市博祥置业有限公司负担2000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审判员 朱 莉 二〇一八年四月二十日 书记员 段晓强 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。