安徽省蒙城县人民法院 民 事 判 决 书 （2018））皖1622民初2721号 原告：何明，女，1969年3月14日出生，汉族，住蒙城县。 委托诉讼代理人：张军，蒙城县庄周法律服务所律师。 被告：蒙城新发地农副产品有限公司，住蒙城县政通路与西外环交叉处，统一社会信用代码：91341622073928280L（1-1）。 法定代表人：顾兆学，系该公司经理。 委托诉讼代理人：何燕铭，安徽京奇律师事务所律师。 原告何明与被告蒙城新发地农副产品有限公司（以下简称新发地公司）商品房销售合同纠纷一案，于2018年3月30日本院受理后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告何明的委托诉讼代理人张军，被告新发地公司委托诉讼代理人何燕铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告何明向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付延期交房违约金550387.5元；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年3月11日由被告签订商品房买卖合同，原告购买被告开发并销售的蒙城新发地农产品批发市场商业A区A1-110号商铺，合同价款2822471元。按照合同约定，被告应在2015年6月30日前将经分期综合验收合格的商品房交付原告使用，但直到现在原告购买被告的商品房因消防等问题仍然没有分期综合验收合格不符合交付条件。被告没有按照合同的约定交付原告购买的房屋。按照合同第九条约定被告应按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。原告为此事经协商未果。综上所述，原告依照《民事诉讼法》第119条及相关法律规定提起诉讼，请贵院依法裁。 原告何明对其诉称，举证如下： 1、身份证复印件，证明原告自然状况是适格诉讼权利主体； 2、商品房买卖合同书复印件、蒙城县商品房网上备案确认单复件各一份，证明原被告之间存在商品房买卖合同关系，合同第八条约定被告应当在2015年6月30日前把该经分期综合验收合格的商品房交付原告使用，否则按照合同第九条约定承担已付交房款的万分之二按日支付违约金到实际交付之日止，合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后90日内，办理权属登记备案，否则按照合同约定承担已付房款2%的违约金。被告违约没有按照合同约定条件交付原告商品房及办理权属登记备案的事实； 3、商品房款交付单收据复印件，证明原告按照合同约定支付被告全部购房款的事实； 4、被告营业执照复印件，证明被告自然状况； 5、蒙城县公安消防大队关于蒙城新发地农副产品批发市场存在消防安全隐患的报告，证明被告出售给原告的商品房因存在消防隐患不具备消防验收条件，商品房不符合约定交付条件的事实。 被告新发地公司辩称：1、根据2017年10月1日施行的《民法总则》第188条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为3年”的规定，根据法不溯及既往原则，本案中涉及的商品房买卖合同约定房屋交付时间为2015年6月30日前，被答辩人理应在2017年7月1日前起诉，而距离被答辩人起诉早已超过新法施行前《民法通则》规定的2年的诉讼时效。被答辩人在此期间从未向答辩人催要，也未在法定诉讼时效期间主张权利，被答辩人的诉请现已超过法定的诉讼时效。2、答辩人已在约定的交房时间前取得涉案房屋的分期竣工验收合格报告，无需承担逾期交付责任。答辩人与被答辩人合同约定2015年6月30日前，将已经分期综合验收合格的房屋交付使用，涉案房屋已在2015年10月13日验收合格，且被答辩人收房后，已进行使用和收益，因此答辩人并未违约，无需承担违约金。2、答辩人在涉案房屋达到交付使用条件后，在约定时间内向被答辩人交付房屋，且提供了《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等文件。因被答辩人诉称答辩人未提供相关材料，根据《安徽省高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》第六条规定，买受人接收房屋后又以出卖人未能依约提供上述文件为由主张逾期交房违约责任的，一般不予支持。3、被答辩人计算标准应以其提供证据证明所缴付房价为基准，且应举证证明实际损失，否则应根据《安徽省高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》第八条规定减少违约金计算。由于被答辩人已经使用收益因此违约金中的补偿损失部分应予去除。综上，被答辩人的主张已过诉讼时效，答辩人在约定时间内取得综合验收，并将房屋交付使用，并无违约；且双方违约金比例过高，应予以调整。请法庭查明事实，驳回被答辩人诉请。 被告新发地公司对其辩称，举证如下： 1、营业执照复印件，证明被告企业信息； 2、涉案房屋交房承诺书，证明原告已在2015年10月13日收房，对涉案房屋占有使用收益，未遭受任何损失，被告无需承担违约赔偿责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对原告提供的消防大队报告的真实性、合法性、关联性予以确认，具有证明力；对被告提供涉案房屋交房承诺书的真实性予以确认，对其证明不存在违约的证明目的不予确认。 经审理查明：2015年3月11日，原、被告签订商品房买卖合同，原告购买被告位于蒙城县新发地农产品物流批发市场商业Ａ区商品房（合同编号：2015031150017），房屋总价款2822471元。原告按照合同约定支付被告全部购房款。按照该合同第八条约定，被告应当在2015年6月30日前，将具备经分期综合验收合格的商品房交付原告使用；如逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金。案涉商品房因消防等问题至今没有分期综合验收合格。被告新发地公司于2015年10月13日将没有验收合格的房屋交付原告何明。 本院认为：根据《合同法》第六十条明确规定:“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。本案中,何明与新发地公司在《商品房买卖合同》中第八条中明确约定,开发商应在2015年6月30日前，将具备经分期综合验收合格的商品房交付陈建军使用。房屋买卖格式合同约定以“该商品房经分期综合验收合格”作为交付条件，一般应以出卖人（建设单位）组织勘察、设计、施工、监理等单位对该期住户使用的项目进行工程竣工验收并出具验收合格的意见作为认定房屋经分期综合验收合格的依据。但规划、公安消防、环保、城建档案管理等专门管理部门尚未出具认可性意见的，不应认定房屋已经验收合格。新发地公司认为已经按期交付了验收合格的房屋，不应承担逾期交房违约责任的抗辩意见，不予支持。 根据双方合同约定的逾期交房违约责任，新发地公司逾期交房，每逾期一日需向购房人支付已交付房价款固定比例的违约金，此时的违约金属于一种继续性债权，它是按日计算并支付的，即违约一日就有第一日的违约金，违约二日便有第二日的违约金，每日单独发生的违约金系个别性债权，因此每日发生的个别违约金债权应当单独计算诉讼时效。根据双方的合同约定，上诉人应在2015年6月30日前，将具备经分期综合验收合格的商品房交付何明使用。2015年6月30日被告未按期交付商品房时，原告已经知晓自己的权利受到侵害，诉讼时效应从此时开始计算。2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行前，适用《中华人民共和国民法通则》中二年诉讼时效的规定，至2017年10月1日二年诉讼时效尚未届满的，适用三年诉讼时效的规定。从2017年10月1日向前推算二年即2015年10月1日，2015年10月1日之前（包括本日）的违约金至2017年10月1日时已超过二年诉讼时效，不应予以支持。 2015年10月13日何明接收房屋，由于房屋未经验收合格，故对其实际处分、收益均会带来损失。自2015年10月1日至2015年10月13日之间的违约金按双方合同约定万分之二计算违约金；此后至2018年3月20日期间的逾期交房违约金，本院对合同约定的每日万分之二的违约金标准酌情减轻，将其调整为每日万分之一计算。 新发地公司应支付何明的违约金：自2015年10月1日起至2015年10月13日按已交房款2822471元计算日万分之二的违约金6773.93元（2822471元×0.0002×12天）、自2015年10月14日至2018年3月20日按已交房款2822471元计算日万分之一的违约金250635.24元（2822471元×0.0001×888天），总计为257409.17元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告蒙城新发地农副产品有限公司于判决生效后30日内给付原告何明逾期交房违约金合计257409.17元； 二、驳回原告何明的其他诉讼请求。 案件受理费9302元，减半收取4651元，由被告蒙城新发地农副产品有限公司负担2581元，由原告何明负担2070元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。 审判员 张 芳 二〇一八年四月二十八日 书记员 付田田 附法律规定： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。