河北省承德市双桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀0802民初67号 原告（反诉被告）：承德市园林管理局,住所地：承德市双桥区武烈路79-3号。社会统一信用代码:12130800401942517G。 法定代表人:万忠然,职务:局长。 委托诉讼代理人：张国强，河北山庄律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张宏玉，男，1975年9月16日出生，汉族，住承德市双桥区。 被告:张林,男,1964年2月5日出生,满族,住承德市丰宁满族自治县。 被告（反诉原告）:承德市雍和园汤泉酒店管理有限公司,住所地：承德双桥区园林管理处武烈路69号。统一社会信用代码:911308020737109513。 法定代表人:杨立国,职务:经理。 委托诉讼代理人：杨静，河北蓝岛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴长城,男,1977年2月19日出生,满族,住承德市围场满族蒙古族自治县。 原告承德市园林管理局与被告张林、承德市雍和园汤泉酒店管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月2日受理后，被告承德市雍和园汤泉酒店管理有限公司在法定期限内提起反诉，本院依法适用简易程序，于2018年1月30日和2018年3月27日公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）承德市园林管理局（简称园林局）的委托诉讼代理人张国强、张宏玉、被告（反诉原告）承德市雍和园汤泉酒店管理有限公司（简称雍和园公司）的委托诉讼代理人杨静、吴长城到庭参加诉讼，被告张林经本院传票传唤未到庭，本案现已审理终结。 原告园林局向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除原、被告双方于2011年1月26日签订的《租赁协议》；2、请求判令被告支付拖欠租金393万元；3、请求判令被告返还所租赁园林宾馆的房屋(客房、餐饮、洗浴、歌厅)及内部设施、停车场等不动产；4、请求判令被告租赁期间已形成附合的装饰装修物归原告所有；5、请求判令二被告承担连带给付责任。在本院审理中增加诉讼请求：判决被告按每年161万元的标准向原告支付自2018年1月26日至被告将租赁物交还原告之日止的租赁物占有使用费。 事实及理由：承德市园林宾馆经过社会公开竞标招租,被告张林以161万元的承租价格中标，双方于2011年1月26日签订《租赁协议》。协议约定租赁期限自2011年1月26日至2021年1月26日止,年租金161万元,采取上缴形式。乙方(被告张林)需在每年的前缴纳下一年度的租金,逾期不缴或者没有全部交清,本协议自动解除。同时约定租赁期满,乙方新购置的动产归乙方所有,不动产归甲方所有,甲方不予补偿乙方任何动产不动产的投入费用。双方还进行了其他约定。协议签订后,原告依约交付了房屋,被告张林对所租赁房屋进行了装修并成立了双桥区雍和园商务会馆开始对外经营。2013年4月23日双桥区雍和园商务会馆更名为承德市雍和园汤泉酒店管理有限公司。被告自2011年1月26日租赁房屋以来,以张林名义交纳租金231万元,以双桥区雍和园商务会馆名义交纳租金161万元,以承德市雍和园汤泉酒店管理有限公司名义交纳租金312万元。自2015年开始至今尚欠租金393万元。经原告多次催要,被告总以经营亏损为由拒绝缴纳所欠租金。原告认为,双方签订的租赁协议合法有效,双方应按协议履行各自合同义务。被告未能按照合同履行按时交付租金义务,已经构成严重违约,使原告的合同目的不能实现。原告根据合同约定和法律规定有权解除合同。同时,租赁协议由被告张林签署,实际租赁使用人为承德市雍和园汤泉酒店管理有限公司,二被告应承担连带给付租金责任。 被告张林未答辩，未提交证据。 被告雍和园公司辩称，第一，租赁合同已经发生事实变更并履行三年多，不得反悔。对于2011年1月26日双方签订的《租赁协议》，自2015年发生了变更，虽未有变更合同的签订，但是事实行为的履行与接受，双方的实际行为，已经发生了租赁合同事实上的变更。有两方面的变更：一是租金数额降低，因为双方不能达成一致意见，租金数额应按鉴定确定（已经申请鉴定），所以雍和园酒店暂时交付部分租金，待年租金数额确定后再行据实一并结算。上述事实有收到租金单据、园林局以及上级主管局城管局的会议记录、报告等证据均能证实合同变更的事实。新的约定已经生效并履行，任何一方均应诚信履行，不可违反约定。二是租金交付方式以城管局委托评估的动产抵顶方式，抵顶完毕止。租金给付自2015年度开始抵顶。园林局已经确定了抵顶比例和折旧比例。园林局以及主管上级局城管局的行为，已经证实该点，即对雍和园动产启动了委托鉴定，有了鉴定报告，对酒店动产登记造册，定期清点动产行为，有会议记录及报告、说明等书证为证。第二，因情势变更，应降低相应的租金标准。出台八项规定后，餐饮业的整体行业经营态势发生巨变，直接致使餐饮行业的业绩下滑，其中减少到上一年的10%的营业额，并非属于正常经营风险而导致的变化及亏损。另有同地案例参考及证明，即同在双桥区地域范围内的易园宾馆的租金因情势变更而降低的案例，与本案有事实上的证明作用和更紧密的参考作用。第三，因发生情势变更，不动产增值返还给雍和园酒店符合公平原则。1，雍和园承租后，基于对十八大以前的经营态势的合理判断，投入2000余万元进行了豪华装修。2，原本合同约定是：装修投资400万元无偿归园林局，但是雍和园不动产投资高于合同约定的投资五倍，发生在合同签订之后，如果仍然不返还是不公平的。3,至合同终止该房屋2021年仍然有巨大增值，园林局再行租赁或出售均因此而受益，理应返还给雍和园，如果无偿给付园林局就属于享有了不当得利，这是法律所不允许的。第四，雍和园酒店实际是租赁协议的一方主体。有权依照合同约定享受权利，且承担租金给付的义务。雍和园酒店已经依法提起反诉。综上，雍和园酒店不存在违约行为，情势变更发生，租赁合同已经变更，应继续履行，按照变更后确定的租金数额，以城管局委托评估的动产抵顶租金完毕。符合合同法规定的公平原则，符合国有资产依法保值增值的要求。 雍和园公司于2018年1月9日向本院提起反诉，请求：1，判决反诉原、被告之间的关于园林宾馆房屋设施、停车场等的租赁合同继续履行。2，确认园林宾馆房屋设施停车场等的租金自2015年度开始变更为每年50万元至合同终止。3，变更不动产不予补偿条款为:租赁合同终止时园林宾馆房屋装修的实际价值(届时鉴定为准)由反诉被告支付给反诉原告。事实和理由:2011年1月26日,张林与反诉被告签订了关于园林宾馆(现雍和园酒店)房屋、设施、停车场等的《租赁协议》。反诉原告代替张林与反诉被告实际合意履行该《租赁协议》。自2014年，因为酒店、洗浴行业经营的整体市场困难,反诉原告也经营严重亏损，导致无力按照原来约定的每年161万元人民币的标准交付租金。事实上，根据当时市场经营的态势和租金的市场价值考量，反诉被告已经同意变更租金交付方式和租金数额,即用双方清点后评估价值为776.12万元的雍和园酒店动产转让给反诉被告，抵偿自2015年度开始计算的租金，且租金数额按照市场价格予以调整。但双方无法科学、客观的确定租金数额，应该以鉴定为准来确定当时的租金价格以实现公平公正。现预估园林宾馆房屋设施停车场等的租金自2015年度开始每年约为50万元(鉴定为准)。租赁后，承租人装修支付了1300万元，另投入动产1200余万元。在租赁合同终止时(2021年1月26日)仍有装修装饰的巨大价值，该不动产的投入是对房屋价值的巨大增值，反诉被告作为受益人，应该将该增值部分给付反诉原告。所以,原合同中不予以补偿投入的约定应该予以变更,变更为租赁合同终止时园林宾馆房屋装修的实际价值(届时鉴定为准)由反诉被告支付给反诉原告。 反诉被告园林局辩称：1、《租赁协议》不能继续履行，因为雍和园公司拖欠租金已经违约，符合解除合同条件，应该解除租赁合同。2，雍和园所称的情势变更不成立，不能降低租金，不同意以鉴定方式重新确定租金数额，应该按照合同约定的161万元的租金标准履行。3，不动产不予补偿是确定的、生效的、已经履行的合同条款，不能变更。 园林局为证明自己的主张向本院提交了下列证据：1、园林宾馆招租方案。2、招租启示。3、承德日报刊登的招租启示复印件。4、园林宾馆招租会议签到簿。5、张林投标卡及身份证复印件。证据1-5证明园林宾馆采取竞标的方式面向社会公开招租，招标方案规定承租者投资至少400万元的租金进行装修升级改造，被告张林以年租金161万元的报价竞得园林宾馆的承租权。6、租赁协议。证明原告与被告张林签订租赁协议约定原告将园林宾馆租赁给张林，租期10年，年租金161万元，采取上缴的方式，承租方需要在每年的2月1日前缴纳下一个月的租金。逾期不交或没全部交清，解除合同。乙方需要投入不少于400万元以上资金对宾馆进行装修改造，装修发生的所有费用和法律责任均由乙方承担。7、关于更换公司名称和法人代表的报告。证明张林承租后，先以双桥雍和园商务会馆名义对外经营，自2013年起更名为承德市雍和园汤泉酒店管理有限公司。8、欠条。9、雍和园酒店还款计划。证据8、9证明2014年被告雍和园公司欠付当年租金130万元，其书面还款计划承诺最迟2015年5月31日交清。10-14、房租催缴通知，证明被告2015年至2017年拖欠房租总计393万元。15、承德市城管局出具的证明。16、工程竣工核验证书。证据15、16证明原告出租的楼房虽未办理产权证,但工程已经过依法核验,具备合法的出租条件,租赁合同有效。 经庭审质证，雍和园公司对原告提交的证据1-5认可。对证据6真实性无异议，但是认为合同履行过程发生变更,被告投资2000余万元进行装修,超出了协议约定的标准。对证据7-9真实性无异议,认为自八项规定出台后,生意下滑，属于情势变更。对证据10-14真实性无异议,被告因情势变更导致经营困难。2017年8月7日签收的通知,被告已经明确标注以动产抵顶租金,每年抵顶50万元。对证据15、16无异议。 雍和园公司提供证据如下：证据1、《租赁协议》1份。证明双方存在租赁关系，承租前园林宾馆无消防审批及设施，协议要求投资标准为400万元以上,但实际雍和园投资2000万余元,远超出约定标准。2，付款票据3份。证明:支付租金情况，2015年未支付，2016年支付40万元，2017年支付50万元，用动产价值每年抵顶部分，但数额并未最后确定，需要鉴定确定2015年开始至租赁协议终止时的租金数额。3，评估报告1份。证明:该报告委托人系城管局(园林局系城管局二级局),雍和园动产系原告方清点后委托评估的结果,证明双方达成了自2015年开始用动产价值每年抵顶部分租金的一致意见。4、律师调取的原告园林局的红头文件。证明:原告多次会议认可餐饮行业整体的市场经营困难，被告雍和园投资巨大,考虑维系经营及租赁,用动产转让抵顶租金，且同意按照市场价格确定租金。5、城管局关于降低租金等问题的复函。证明:双方多次协商,原告方多次会议研究,确定用动产转让抵顶租金,原告方认可装修投入巨大,同意按照市场客观情况判决解决。6、装修账册凭证，证明承租后原告支付装修投资1300万元以上。7、城管局会议记录，证明该局认可原告投资1000万元以上，认可租赁合同到期后对房屋仍有巨大增值。8、双桥区法院（2016）冀0802民初2249号民事判决书，证明与本案件有相类似，系按照公平原则启动鉴定租金程序变更了合同约定的租金数额。9、雍和园2011年至2017年营业收入报表，证明八项规定出台前后的营业收入只有之前的十分之一。10、《八项规定对酒店业造成的影响的报道》9份，证明情势变更成立，应该公平的降低租金。11、2016年11月23日燕峰资产评估有限公司应委托方要求出具的评估结果使用建议。 经庭审质证，园林局对被告提交的证据1真实性无异议,但认为达不到被告的证明目的。对证据2、3、4真实性无异议，但是不能达到被告的证明目的。对证据5真实性需要核实。这个是城管局的答复,不是出租人本身的答复。这里提到了因为市场情势发生变化,用动产抵顶部分租金问题,但是没有达成一致。证据6账册内容较多,没有原始凭证,与本案无关。合同约定租赁期满后应归出租方所有。证据7真实性无异议,也是出租方合同目的之一,收取租金,要求承租人投资不少于400万元以上。对证据8真实性无异议，该判决降低了租金,但是基于出租方出具的书面文件。原告是否同意以情势变更降低租金,还需要核实。证据9不是原始凭证。认可八项规定出台后对酒店业有一定的暂时性的影响。网上资料认为影响是暂时性的。证据10无法证明被告的反诉主张的内容。其他证据能达到雍和园公司的证明目的。 因园林局和雍和园公司均未对对方提交证据的真实性提出异议，故本院对双方提交的证据予以确认。 本院认定事实如下：承德市园林宾馆经过社会公开竞标招租，被告张林以161万元的承租价格中标，张林与园林局于2011年1月26日签订了为期十年的《租赁协议》。约定：年租金161万元，采取上缴形式。自协议签订日起，张林须投入不少于人民币400万元以上的资金对宾馆进行装修升级改造，租赁期满，张林新购置的动产归张林所有，不动产归园林局所有，园林局不予补偿张林任何动产和不动产投入费用。协议签订后，雍和园商务会馆代替张林履行《租赁协议》作为实际承租主体。2013年3月双桥区雍和园商务会馆变更为承德市雍和园汤泉酒店管理有限公司，雍和园公司自2015年向园林局支付租金情况，货币给付租金为2015年未付，2016年支付40万元，2017年支付50万元。 另查明，园林局系承德市城市管理局的二级局。对于雍和园公司租金交付困难问题，城管局以及园林局均多次召开会议讨论认可雍和园公司对房屋进行的装修为1000万元以上，对房屋价值有巨大增值。城管局研究决定采取使用酒店实物抵顶部分租金的方案进行解决。于是，承德市城市管理局对雍和园公司的实物动产登记造册。2016年1月作为委托方委托承德燕峰资产评估有限公司对雍和园公司的实物资产进行评估，评估基准日为2016年1月7日，评估价值为776.12万元。2016年12月15日，承德市城市管理局向雍和园公司出具复函，主要内容为：我局经广泛市场调研，认为市场形势发生变化，对宾馆、餐饮、洗浴等行业确实产生很大影响。为切实解决问题，既保证酒店最大限度的正常运营，又确保国有资产的增值保值，经研究，可以采取以目前酒店的动产抵顶部分租金的办法进行解决。租金中的资产部分确定最低限额，但必须通过成立专门小组，登记造册动产，由具备相应资质的部门进行评估等相应程序。动产抵顶部分租金工作自2015年开始计算。 后承德燕峰资产评估有限公司又应委托方要求做出《关于承德市雍和园汤泉酒店管理有限公司的实物资产项目评估结果使用建议》。该建议按照城管局会议通过的实物动产抵顶部分房租金的详细办法是：从2015年开始计算，2015年抵顶161万，2016年抵顶121万，2017年开始以后每年抵顶111万，其他部分用货币给付，当动产残值不足时，酒店一方要用资金给予全部补足。其中2017年1月5日园林局会议决定“由承德燕峰资产评估有限公司对动产进行综合折旧测算，前两年（2017、2018）动产按5%折旧、后两年（2019、2020年）按8%折旧，估算到2019年底，宾馆动产残值与所欠租金大体相当，届时对宾馆动产进行评估，确定动产残值，再确定最后经营期限。”雍和园公司同意园林局方给出的解决意见，配合园林局方登记动产以及评估工作，并于2016年交40万元，2017年交50万元。 本院认为：2011年1月26日园林局与张林签订的《租赁协议》，系双方的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。后被告雍和园公司实际代替被告张林履行《租赁协议》，原告园林局对此予以认可，该《租赁协议》对雍和园公司具有约束力。但不能免除张林作为合同一方主体应当承担的责任。 上述《租赁协议》在履行过程中，虽有市场行情的变化以及雍和园公司经营业绩不好等客观事实的存在，但是并不属于情势变更的情况，雍和园公司请求降低租金没有根据，该主张不应支持。雍和园公司仍应按照合同约定的每年161万元的标准向园林局交付租金。 关于租金给付方式，根据原告向被告发出的复函，自2015年度开始使用雍和园公司实物动产抵顶部分租金的办法进行解决，这一变更事实，是园林局的上级局会议提出，考虑到了雍和园公司的实际状况、酒店行业的整体形势，做为实现国有资产保值增值的切实的方案，应认定为是租赁协议出租方园林局的妥当、谨慎的真实意思表示，雍和园虽未与原告签订变更履行租金的协议，但已经按照抵顶的方式履行，故变更事实成立，本院予以确认。即从2015年开始计算，2015年抵顶161万，2016年抵顶121万，2017年开始以后每年抵顶111万。上述租金以抵顶及货币支付的方式履行完毕。在原告诉讼过程中产生的2018年度租金，被告负有继续支付的义务，按照变更后的合同确定为动产抵顶111万元，货币支付50万元，应判令被告支付。并自2018年2月1日至本院确定的给付之日按年利率6%支付利息。 综上，被告支付租金的金额符合协议变更后的租金支付方式的约定，原告主张被告违约无依据，本院不予支持。故原告要求解除《租赁协议》的理由不能成立，该协议应继续履行。原告要求返还租赁物及其他请求均不能成立，本院不予支持。 对于反诉原告主张的《租赁协议》终止后不动产的补偿问题，其前提是《租赁协议》终止，本案不宜审查，待《租赁协议》终止后双方另行解决。故反诉原告的其他反诉请求本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、九十四条、第二百二十七条之规定，判决如下： 一、原告承德市园林管理局与被告张林于2011年1月26日签订的《租赁协议》继续履行。 二、被告张林、被告承德市雍和园汤泉酒店管理有限公司于判决生效后十日内向原告支付2018年度租金50万元及利息，利息自2018年2月1日至本院确定的给付之日按年利率6%计算。 三、驳回原告承德市园林管理局的其他诉讼请求。 四、驳回反诉原告承德市雍和园汤泉酒店管理有限公司的其他反诉请求。 如未按判决指定的期间履行给付金钱的义务的，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行的债务利息。 迟延履行期间债务利息依据《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条计算。 案件受理费19120元，保全费5000元，反诉案件受理费50元，由原告承德市园林管理局负担8000元，被告承德市雍和园汤泉酒店管理有限公司负担16170元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。 审判员  马福英 二〇一八年四月十日 书记员  刘 蕊