广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤06民终10674号上诉人（原审原告）：佛山市南海恒源物业管理有限公司，住所广东省佛山市南海区大沥镇振兴路54号之三首层101号，统一社会信用代码91440605231833798L。法定代表人：吴伟祺。委托诉讼代理人：许家杰，广东星宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：李英，广东星宇律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄晓振，男，汉族，1960年2月2日出生，住广东省佛山市南海区，被上诉人（原审被告）：韩薇，女，汉族，1962年10月4日出生，住广东省佛山市南海区，上诉人佛山市南海恒源物业管理有限公司（以下简称南海恒源公司）因与被上诉人黄晓振、韩薇租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初8448号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。南海恒源公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持南海恒源公司一审的全部诉讼请求；2.本案二审诉讼费用由黄晓振、韩薇承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、关于租金标准。双方签订《住房租赁合同》以来，从未协议变更过合同的内容，黄晓振、韩薇应当按照合同约定的600元/月的标准向南海恒源公司支付租金。黄晓振、韩薇应向南海恒源公司支付2010年4月至2012年11月的租金差额3200元，按照600元/月的标准支付2012年12月1日涉讼租赁物交还给南海恒源公司之日止的租金及滞纳金。二、黄晓振、韩薇的行为已构成根本违约，南海恒源公司有权解除合同。《住房租赁合同》第七条明确约定，黄晓振、韩薇无正当理由拖欠租金3个月的，南海恒源公司有权解除合同，黄晓振、韩薇应将涉讼房屋交还给南海恒源公司。黄晓振、韩薇长达4年多的时间里一直拒绝交纳租金，其行为已构成根本违约，南海恒源公司有权要求解除合同。一审判决认定“两被告拒付租金系由于双方关于租金标准的金额以及是否应该调整意见不一致所致，现两被告当庭表示愿意继续履行合同。本院认为两被告的行为尚不构成根本违约”是违背合同约定的，没有法律依据。三、关于租赁保证金。黄晓振、韩薇交纳的500元租赁保证金具有违约金的惩罚性质，南海恒源公司因黄晓振、韩薇的违约行为要求解除《住房租赁合同》，租赁保证金应归南海恒源公司所有。黄晓振、韩薇辩称，本案应驳回上诉，维持原判，二审诉讼费用由南海恒源公司承担。一、南海恒源公司主张2010年4月至2012年11月的租金差额3200元的问题。一审判决已经认定不存在租金差额，事实清楚，证据充分。二、南海恒源公司主张黄晓振、韩薇长达4年多的时间里一直拒绝交纳租金构成根本违约的问题。黄晓振、韩薇所居住房屋是聘请单位即盐步经济发展总公司下属企业中南铝加工有限公司提供的住房，黄晓振、韩薇于1991年4月入住，22年都准时交纳房租，从无拖欠。之所以2012年12月至2017年5月未交纳租金，是因为黄晓振、韩薇当时已是退休人员，南海恒源公司没有根据《住房租赁合同》第三条约定和退休人员房租标准的相关管理文件确定房屋租金标准，黄晓振、韩薇只能采取拒绝交纳房租的方式维护自己的合法权益，南海恒源公司要求解除合同的理由不成立。三、租赁保证金不应归南海恒源公司所有。南海恒源公司向一审法院起诉请求：1.解除南海恒源公司与黄晓振、韩薇于2010年4月22日签订的《住房租赁合同》{合同编号：沥资经管租赁字[2010]第35号之4（恒源）}，由黄晓振、韩薇将《住房租赁合同》项下的租赁物交还南海恒源公司；2.黄晓振、韩薇交纳的租赁保证金500元归南海恒源公司所有；3.黄晓振、韩薇立即向南海恒源公司支付其应付的涉讼租赁物2010年4月至2012年11月的租金差额3200元；4.黄晓振、韩薇立即向南海恒源公司支付其应付的涉讼租赁物2012年12月至2017年5月的租金32400元及相应的滞纳金（滞纳金自2012年12月1日起每月以600元为本金按中国人民银行同期贷款利率自当月16日起计至款项付清之日止，暂计至2017年5月30日为3171.15元）；5.黄晓振、韩薇向南海恒源公司支付2017年6月1日至黄晓振、韩薇将《住房租赁合同》项下的租赁物交还给南海恒源公司之日止按600元/月计算的租金；6.本案的诉讼费用全部由黄晓振、韩薇承担。一审法院认定事实：涉讼房屋所在楼宇的登记权属人为南海恒源公司。1991年1月23日，就聘请黄晓振（工程师）、韩薇（助理工程师）一事，南海中南铝加工有限公司向南海县盐步镇经济发展总公司请示解决黄晓振、韩薇住房问题，南海县盐步镇经济发展总公司批示同意解决，并安排黄晓振、韩薇入住涉讼房屋。2010年4月22日，南海恒源公司与黄晓振、韩薇签订编号为沥资经管租赁字[2010]第35号之4（恒源）的《住房租赁合同》，约定：南海恒源公司将涉讼房屋（三室一厅约112.14平方米）出租予黄晓振、韩薇使用，每月租金600元，南海恒源公司随时有权按黄晓振、韩薇实际居住情况或工作单位的变动情况，将租金调整为原租金标准；如经南海恒源公司的上级主管部门批准调租，南海恒源公司应提前1个月以书面形式通知黄晓振、韩薇，黄晓振、韩薇则同意按新的标准交纳租金；黄晓振、韩薇应于每月15日之前交清当月租金，逾期交纳的，每天应按月租金金额收取2%的滞纳金；为加强住房管理，黄晓振、韩薇须向南海恒源公司交纳租赁保证金500元；在租赁期间，黄晓振、韩薇不能将租赁保证金抵交租金；协议终止时，南海恒源公司验收房屋手续完成后，租赁保证金无息退回黄晓振、韩薇；黄晓振、韩薇无正当理由拖欠租金3个月的，由南海恒源公司书面通知其退出涉讼房屋，黄晓振、韩薇应当将涉讼房屋在规定的时间内退回。同日，黄晓振、韩薇向南海恒源公司交纳租赁保证金500元。在《住房租赁合同》的履行过程中，由黄晓振、韩薇提供其存折予南海恒源公司按月扣划租金，其中，2010年4-6月，南海恒源公司扣划黄晓振、韩薇租金分别为600元、600元、300元，此后直至2012年11月均按500元/月的标准向黄晓振、韩薇扣划租金，并开具相应的收据予黄晓振、韩薇，该些收据显示黄晓振、韩薇每月交纳的租金亦为500元。2012年10月1日，韩薇从佛山市南海中南铝业有限公司（原南海中南铝加工有限公司）退休。同年12月，黄晓振、韩薇要求南海恒源公司办理将涉讼房屋租金标准调整至182元/月的手续，但南海恒源公司不同意办理，故从2012年12月至今，黄晓振、韩薇停止向其用以交纳租金的存折存入款项，也未向南海恒源公司交纳过租金。2017年4月5日，南海恒源公司向黄晓振、韩薇邮寄《关于催收房屋租金的通知》，主张黄晓振、韩薇欠交2010年4月至2012年11月的租金差额3200元、2012年12月至2017年3月的租金31200元，要求黄晓振、韩薇于2017年4月15日前一次性交清，逾期将追究黄晓振、韩薇的违约责任（追收租金、计收滞纳金、解除合同，收回房屋）。该邮件于次日妥投。2017年6月8日，南海恒源公司提起本案诉讼。诉讼中，南海恒源公司自认在2010年曾对其员工、佛山市南海中南铝业有限公司的退休人员执行182元/月的住房租金标准，但在韩薇退休时，该政策已不再执行。一审法院认为，本案为租赁合同纠纷，南海恒源公司与黄晓振、韩薇签订的《住房租赁合同》是其真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，但经当事人协商一致，可以变更合同。虽然《住房租赁合同》约定的租金标准为600元/月，但本案双方在履行《住房租赁合同》的过程中，在2010年4月至2012年11月期间，南海恒源公司均是按照500元/月的标准向黄晓振、韩薇收取租金，并按该标准向黄晓振、韩薇开具收据，应视为双方通过实际的履约行为将合同约定的租金标准变更为500元/月。因此，南海恒源公司在本案中诉请黄晓振、韩薇支付该期间每月100元的租金差额，与双方的实际履约情形不一致，黄晓振、韩薇不同意支付，一审法院不予支持。虽然《住房租赁合同》约定，南海恒源公司随时有权按黄晓振、韩薇实际居住情况或工作单位的变动情况，将租金调整为原租金标准。但综合《住房租赁合同》全文，均未规定南海恒源公司必须将黄晓振、韩薇2012年12月之后租赁涉讼房屋的租金标准调整为182元/月，且从文义上看，调整租金标准是南海恒源公司的权利而非义务，南海恒源公司可以根据其实际情况决定是否作出调整而不构成违约，故黄晓振、韩薇无权据此拒付此后的租金。南海恒源公司根据黄晓振、韩薇拒付租金的事实诉请解除《住房租赁合同》。经审查，黄晓振、韩薇拒付租金的行为确实构成违约，但考虑黄晓振、韩薇以远低于市场价承租涉讼房屋确有享受受聘于佛山市南海中南铝业有限公司福利和退休保障的性质，且黄晓振、韩薇拒付租金系由于双方关于租金标准的金额以及是否应该调整意见不一所致，现黄晓振、韩薇当庭表示愿意继续履行合同，故在黄晓振、韩薇依约补足拖欠租金并按期足额交纳使用期间的租金的情况下，一审法院认为黄晓振、韩薇的行为尚不构成根本违约，南海恒源公司的合同目的可以实现，故一审法院在本案中对南海恒源公司诉请解除《住房租赁合同》的诉讼请求不予支持。黄晓振、韩薇从2012年12月至今仍持续使用涉讼房屋，故南海恒源公司诉请黄晓振、韩薇应支付2012年12月以后的租金有事实和法律依据，一审法院予以采纳，并根据双方履约过程中确定的500元/月的租金标准、合同中每月15日之前交纳当月租金的约定，判令黄晓振、韩薇应支付截至2017年7月31日止的租金28000元予南海恒源公司。至于此后租金的计付，因黄晓振、韩薇未实际使用且存在不确定因素，故南海恒源公司可在该些债务发生之后再另行主张权利，一审法院在本案中不作处理。南海恒源公司诉请黄晓振、韩薇支付的滞纳金实为向黄晓振、韩薇主张逾期支付租金的违约损失。经审查，黄晓振、韩薇拒付2012年12月之后的租金纵然是因为双方就租金标准及应否调整无法达成一致所致，但黄晓振、韩薇拒付2012年12月之后的租金确实给南海恒源公司造成损失。虽然《住房租赁合同》约定黄晓振、韩薇欠付租金的，每天应按月租金金额计付2%的滞纳金，但该标准过高，一审法院根据本案的实际情况，酌情将该标准调整为中国人民银行同期贷款利率，判令黄晓振、韩薇应以各月应付的租金500元为本金，从当月16日起各至实际清偿之日止，按中国人民同期贷款利率计付迟延支付租金的利息损失予南海恒源公司。经核算，黄晓振、韩薇应支付截至2017年7月16日止的逾期支付租金的利息损失3380.97元予南海恒源公司，并应以欠付的租金28000元为本金，从2017年7月17日起至实际清偿之日止，继续按中国人民银行同期贷款利率计付逾期支付租金的利息损失予南海恒源公司。南海恒源公司诉请超出上述核定的，一审法院不予支持。南海恒源公司诉请没收黄晓振、韩薇交纳的租赁保证金500元。经审查，因一审法院在本案中对南海恒源公司解除《住房租赁合同》的诉讼请求不予支持，且《住房租赁合同》也未约定南海恒源公司可以没收黄晓振、韩薇交纳的该款，故南海恒源公司的该项诉讼请求没有法律依据和合同依据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决：一、黄晓振、韩薇于判决发生法律效力之日起十日内支付2012年12月至2017年7月的租金28000元予南海恒源公司。二、黄晓振、韩薇于判决发生法律效力之日起十日内支付截至2017年7月16日止逾期支付租金的利息损失3380.97元予南海恒源公司，并应以欠付的租金28000元为本金，从2017年7月17日起至实际清偿之日止，继续按中国人民银行同期贷款利率计付逾期支付租金的利息损失予南海恒源公司。三、驳回南海恒源公司的其他诉讼请求。当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件以简易程序结案，案件受理费减半收取计390.89元（南海恒源公司已预交），由南海恒源公司负担98.63元，由黄晓振、韩薇负担292.26元并应于判决发生法律效力之日起十日内向一审法院交纳，逾期交纳的，一审法院依法强制执行。对南海恒源公司多预交的案件受理费292.26元，在判决发生法律效力后经南海恒源公司书面申请，一审法院退还予南海恒源公司。二审中，双方当事人没有提交新证据。经审查，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，结合南海恒源公司提出的上诉请求与理由，本案二审争议焦点为：1.涉讼《住房租赁合同》是否应予以解除并将涉讼租赁物交还南海恒源公司，以及没收租赁保证金；2.黄晓振、韩薇是否应支付涉讼租赁物2010年4月至2012年11月的租金差额3200元；3.2012年12月以后的租金应按何标准计付、计付至何时，以及滞纳金如何计算。关于涉讼《住房租赁合同》是否应予以解除并将涉讼租赁物交还南海恒源公司，以及没收租赁保证金的问题。一审法院认为黄晓振、韩薇拒付租金系由于双方关于租金标准的金额以及是否应该调整意见不一所致，现黄晓振、韩薇当庭表示愿意继续履行合同，故在黄晓振、韩薇依约补足拖欠租金并按期足额交纳使用期间的租金的情况下，黄晓振、韩薇的行为尚不构成根本违约，南海恒源公司的合同目的可以实现。本院认为，一审法院的分析认定合理，本院予以认同。南海恒源公司上诉主张解除《住房租赁合同》并要求黄晓振、韩薇将涉讼租赁物交还南海恒源公司，本院不予支持。同时，因在本案中对南海恒源公司解除《住房租赁合同》的请求不予支持，且《住房租赁合同》也未约定南海恒源公司可以没收租赁保证金500元，故对南海恒源公司要求没收黄晓振、韩薇交纳的租赁保证金500元的上诉请求，本院亦不予支持。关于黄晓振、韩薇是否应支付涉讼租赁物2010年4月至2012年11月的租金差额3200元的问题。经查，虽然双方在《住房租赁合同》中约定每月租金600元，但在实际履行过程中，在2010年4月至2012年11月期间，南海恒源公司均是按照500元/月的标准向黄晓振、韩薇收取租金，并按该标准向黄晓振、韩薇开具收据，故一审法院认为应视为双方通过实际的履约行为将合同约定的租金标准变更为500元/月，该认定符合本案事实。南海恒源公司上诉要求黄晓振、韩薇支付2010年4月至2012年11月的租金差额3200元，缺乏事实依据，本院不予支持。关于2012年12月以后的租金应按何标准计付、计付至何时，以及滞纳金如何计算的问题。如前所述，双方通过实际的履约行为将合同约定的租金标准变更为500元/月，故一审法院以500元/月的标准计算黄晓振、韩薇拖欠的2012年12月至2017年7月31日止的租金28000元，并无不妥，本院予以维持。至于此后租金的计付，一审法院认为因黄晓振、韩薇未实际使用且存在不确定因素，故南海恒源公司可在该些债务发生之后再另行主张权利，该处理正确。因黄晓振、韩薇拖欠2012年12月之后的租金确实给南海恒源公司造成损失，同时鉴于《住房租赁合同》约定的每天应按月租金金额计付2%的滞纳金，该标准过高，一审法院根据本案的实际情况，酌情将该标准调整为中国人民银行同期贷款利率，并判令黄晓振、韩薇以各月应付的租金500元为本金，从当月16日起各至实际清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率计付迟延支付租金的利息损失予南海恒源公司，该判决合理，本院予以维持。据此，南海恒源公司上诉主张应按600元/月计付2012年12月至涉讼租赁物交还之日止的租金及滞纳金，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，南海恒源公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费781.78元，由上诉人佛山市南海恒源物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈笑尘审判员  钱 伟审判员  安 静二〇一八年四月十二日书记员  周英洋