广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤01民终3190号上诉人(原审被告)：邓正其，男，1963年4月27日出生，汉族，身份证住址：广州市海珠区。委托代理人：李凯敏，广东宾得律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周文彬，男，1989年11月4日出生，汉族，身份证住址：广州市黄埔区。委托代理人：吴成全，广东伟邦律师事务所律师。上诉人邓正其因与被上诉人周文彬物权保护纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初6365号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人邓正其上诉请求：撤销一审判决，裁定发回重审或改判驳回周文彬的全部诉讼请求。事实理由：一、《拍卖成交书》注明拍卖标的物即涉案房屋目前由案外人租用，说明周文彬是明知涉案房屋存在租赁条件的情况下参与竞买涉案房屋的，并以元低于市场价的不交吉价款取得涉案房屋。故周文彬应负有按照拍卖公告内容保持延续租赁合同的义务。目前租赁合同的租期尚未届满，周文彬所支付价款购买涉案房屋的必需义务是要承担涉案合同出租人的义务，所以周文彬主张邓正其迁出房屋缺乏依据。二、邓正其在一审庭审中已经明确表示邓正其没有占有使用涉案房屋，涉案房屋自租赁开始一直是由邓正其的朋友居住使用。一审法院没有追加第三人，也没有向邓正其征询是否追加涉案房屋实际使用人，直接作出要求邓正其从涉案房屋迁出的判决，不符合事实。三、涉案房屋的使用费，一审法院既没有采纳周文彬的标准，也不认同邓正其的意见，在不委托第三方评估的情况下，擅自制定了4500元的标准。4500元的标准一审法院所谓参考是《2016年广州市房屋租金参考价》，但该参考价所列租金条目标准没有4500元的计算依据，一审法院直接依4500元判决违反法律规定。被上诉人周文彬答辩称：不同意邓正其的上诉，请求二审法院驳回，维持原判。2017年5月19日，周文彬向一审法院起诉请求：一、邓正其立即腾空广州市白云区机场路139号608房，并交回给周文彬；二、邓正其支付房屋占有使用费每月6500元给周文彬，从2017年1月13日开始至腾空房屋并交付给周文彬之日止，暂时计算15个月为97500元；三、本案的诉讼费用由邓正其承担。一审法院认定事实：广州市不动产登记查册表（房产登记号：2010登记字10008942号）显示：广州市白云区机场路139号608房原产权人为林南辉，2011年6月22日林南辉、广州银行股份有限公司吉祥支行（以下简称广州银行吉祥支行）申请持房产证抵押，2011年6月30日核准登记，2011登记字10014389号存案。后，因林南辉在2014年8月21日去世，林南辉与林玩莲是夫妻关系，林青松、林青越、林青洲、林妙玲是林南辉与林玩莲的子女，遂广州银行股份有限公司吉祥支行诉林青松、林玩莲、林青越、林青洲、林妙玲金融借款合同纠纷，广州市越秀区人民法院于2015年12月18日作出(2015)穗越法金民初字第944号民事判决，判决第二项为：“被告林青松不履行上述债务时，原告广州银行股份有限公司吉祥支行有权从拍卖或者变卖登记在林南辉名下的广州市白云区房的所得价款中优先受偿。”判决生效后，广州银行股份有限公司吉祥支行向广州市越秀区人民法院申请强制执行，广州市越秀区人民法院受理后依据已经发生法律效力的(2015)穗越法金民初字第944号民事判决书，于2016年10月18日，依法委托广东华鸿拍卖行有限公司拍卖林南辉名下用于抵押的广州市白云区机场路139号608房。2017年1月13日买受人周文彬以1809632.8元的最高价竞得。2017年1月16日，周文彬与广东华鸿拍卖行有限公司签订《拍卖成交确认书》，其中第6条记载：“案外人承租”。2017年1月10日，周文彬向广州产权交易所支付第一笔款购房款152000元。2017年1月23日，周文彬向广州市越秀区人民法院支付剩余购房款1657632.8元。2017年8月14日，周文彬就上述房屋领取了粤（2017）广州市不动产权第04217902号《不动产权证书》（证载房屋建筑面积为111.29平方米）。现周文彬认为其系诉争房屋的合法所有权人，要求邓正其迁出上述房屋并支付房屋占用期间的房屋使用费，诉至一审法院。一审庭审中，周文彬、邓正其均确认广州市白云区机场路139号608房属于广州市白云区棠景街行政管辖范围，房屋所在小区名称为“腾龙阁”。周文彬明确表示不要求对房屋占用费进行评估，但表示可按照广州市房地产租赁管理所发布的《2016年广州市房屋租金参考价》中白云区棠景街远景路路段电梯楼46元/建筑面积平方米·月计算，经计算应为租金5119.34元·月，但坚持主张按6500元·月计算房屋占用费。邓正其抗辩称《2016年广州市房屋租金参考价》并没有“腾龙阁”小区的租金参考价，应按照棠景街其他区域电梯楼26元/建筑面积平方米·月计算租金为2893.54元·月。另，邓正其主张其享有房屋权利，向一审法院提交了：1、2014年12月11日与林青松、林玩莲、林青洲签订的《房屋租赁合同》，该证据显示双方约定租金3500元·月，租赁期限为2014年12月11日至2034年12月10日，租金支付方式为邓正其不需向林青松、林玩莲、林青洲按月支付租金，从林青松、林玩莲、林青洲向邓正其的借款债务（具体借款金额以双方相关借款协议为准）中抵扣租金，林青松、林玩莲、林青洲应收租金尚不足以偿还对邓正其的借款，则林青松、林玩莲、林青洲以其他方式继续向邓正其予以偿还，林青松、林玩莲、林青洲确认自合同签订之时，邓正其已支付房屋押金（三个月租金）及全部租金1701000元（从借款款项中做相应抵扣）。2、广州市海珠区人民法院于2015年9月9日作出的(2015)穗海法民二初字第1117号民事判决书，该案系邓正其诉林青松、林青洲、林青越借款合同纠纷。邓正其确认在该借款合同纠纷案件中并未陈述以租金扣减借款的情况，以实际借款金额主张权利，现该案正在执行过程中。经质证，周文彬认为涉案房产抵押权在前，租赁在后，租赁关系不能对抗抵押权。以上事实，有广州市不动产登记查册表、民事判决书、拍卖成交确认书、执行裁定书、银行电子回单、不动产权证书、租赁合同及当事人陈述等证据证实。一审法院认为：《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法现有占有、使用、收益和处分的权利。”第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”本案中，抵押权系2011年6月30日经登记设立，而抵押人林南辉去世后其配偶、子女与邓正其的租赁合同系2014年12月11日签订的，后于抵押权设立，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。根据上述规定，因房屋抵押权人在广州市越秀区人民法院申请执行拍卖，周文彬取得本案诉争房屋所有权，邓正其请求周文彬继续履行原租赁合同的，不予支持。且虽《拍卖成交确认书》中已经明确告知周文彬涉案房屋存在租赁关系，但是审查邓正其提交的租赁合同可见，该合同虽名为租赁合同，但实际是以房租金抵债合同，有别于正常的租赁行为，邓正其亦明确表示不同意向周文彬交付租金以承租诉争房屋，故邓正其继续占有诉争房屋没有任何法律依据，应当返还房产，并赔偿给周文彬造成的经济损失。对于周文彬主张的房屋使用费问题，因涉案房屋在2017年8月14日完成所有权人变更手续，邓正其在庭审中也明确同意房屋使用费按照周文彬取得不动产权证的时间计算，故一审法院认定房屋使用费应当自2017年8月14日起计算至实际迁出之日止。对于房屋使用费的标准问题，双方均确认诉争房屋属于广州市白云区棠景街行政管辖范围，房屋所在小区名称为“腾龙阁”。周文彬主张按每月6500元的标准计算，但不申请对诉争房屋的使用费标准进行评估，并表示可按照广州市房地产租赁管理所发布的《2016年广州市房屋租金参考价》中白云区棠景街远景路路段电梯楼46元/建筑面积平方米·月计算，邓正其主张《2016年广州市房屋租金参考价》并没有“腾龙阁”小区的租金参考价，房屋使用费应按照棠景街其他区域电梯楼26元/建筑面积平方米·月计算。因周文彬并未提交充分的证据证实诉争房屋位于白云区××路路段，且从周文彬提交的地图截图来看，诉争房屋亦不在远景路两边，故参考《2016年广州市房屋租金参考价》中棠景街各区域的租金计算标准，及地图中显示的涉案房屋附近小区的租金情况，一审法院认定邓正其应当按照4500元·月标准向周文彬计付房屋使用费。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条、第一百九十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定，于2017年10月30日作出一审判决：一、于本判决生效之日起三十日内，邓正其从位于广州市白云区机场路139号608房迁出，将上述房屋腾空交还给周文彬管业；二、于本判决生效之日起三十日内，邓正其向周文彬支付广州市白云区机场路139号608房房屋使用费（房屋使用费按照4500元·月标准，自2017年8月14日起计算至实际迁出之日止）；三、驳回周文彬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2238元，由邓正其负担。上述受理费2238元已经由周文彬预交，周文彬同意邓正其在履行本判决时将其应承担部分直接支付给周文彬。本院二审认定事实：一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，首先，广州银行股份有限公司吉祥支行办理涉案房屋抵押登记在先，邓正其与涉案房屋原产权人的配偶及子女签订《房屋租赁合同》在后，而周文彬系因抵押权人实现抵押权而取得涉案房屋的产权。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，邓正其所享有的承租权不能对抗抵押权人，相应也不能对抗因实现抵押权而产生的新的所有权人。虽然《拍卖成交确认书》载有“案外人承租”，但该内容系对涉案房屋状态的客观描述，邓正其关于周文彬拍卖取得涉案房屋则应承担该房屋上的租赁合同义务的上诉主张与《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定不符，本院不予支持。其次，邓正其所签订的《房屋租赁合同》名为租赁实为以房屋租金作为其借贷债权的担保，并非真正意义上的租赁合同，邓正其以此对抗所有权人周文彬所享有的物权没有法律依据。一审法院判决支持周文彬要求邓正其搬离涉案房屋的处理，于法有据，本院予以维持。关于房屋使用费的问题，一审法院基于涉案房屋所在的位置，参考《2016年广州市房屋租赁参考价》，酌定按4500元/月标准予以处理，并无不当。邓正其对此提出上诉，但无提交相反证据予以证明，本院不予采纳。邓正其上诉称涉案房屋由其朋友居住使用的问题，因邓正其是签订《房屋租赁合同》的主体，邓正其将涉案房屋交予他人使用，并不影响其作为承租人向产权人腾退房屋的义务。邓正其主张追加其朋友为第三人，理据不足，本院不予支持。上诉人邓正其的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2238元，由邓正其负担。本判决为终审判决。审判长 闫 娜审判员 蔡培娟审判员 黄春成二〇一八年四月十八日书记员 张 利