四川省宜宾市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)川15民终408号上诉人（原审原告）:王军，男，1965年7月出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。上诉人（原审原告）：邓茂麒，女，1965年10月出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。被上诉人（原审被告）：宜宾丽雅置地有限责任公司，住所地四川省宜宾市翠屏区南岸航天路中段丝丽雅集团公司内，统一社会信用代码91511500775822392F。法定代表人：熊泽逊，董事长。委托诉讼代理人：胡扬，女，1985年2月出生，汉族，该公司员工，住四川省宜宾市翠屏区。委托诉讼代理人：仇艳，女，1994年4月出生，汉族，该公司员工，住四川省宜宾市翠屏区。上诉人王军、邓茂麒因与被上诉人宜宾丽雅置地有限责任公司（以下简称：丽雅置地）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省宜宾市翠屏区人民法院（2017）川1502民初330号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。王军、邓茂麒向本院上诉请求：撤销（2017）川1502民初330号民事判决，改判丽雅置地支付迟延办证及交付的违约金30331元〔自2014年12月28日起至产权证交付之日止，即2016年9月19日共631天，按48.07元/天（961371×0.00005）的标准计算〕；本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。被上诉人丽雅置地答辩称：被答辩人王军、邓茂麒于2012年10月29日与答辩人签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效。《商品房买卖合同》第二十条第二款第（2）项约定：如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理每逾期一日，出卖人须按买受人已向出卖人支付的房款十万分之五向买受人支付违约金。《物权法》第十四条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”本案中被答辩人房屋所有权证书记载的登记时间为2015年1月26日，被答辩人享有的物权自该证书登记时即和生效力。故计算逾期办理房屋所有权证书的违约金应自2014年12月27日起算，计算至2015年1月26日止，逾期时间共30天。因此，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。王军、邓茂麒向一审法院起诉请求：1、判令丽雅置地支付逾期办证的违约金30331元（2013年12月28日起至2016年9月19日止；961371元×0.00005×631天,逾期办理国有土地使用权证和房屋所有权证）；2、本案诉讼费由丽雅置地承担。一审法院认定的事实：2012年10月29日，王军、邓茂麒（买受人）与丽雅置地（出卖人）签订《商品房买卖合同》以及《商品房买卖合同补充协议》各一份，合同约定：“……出卖人（即丽雅置地）将宜宾市翠屏区莱茵河畔×38栋4层1单元406号，预测建筑面积132.3平方米，套内建筑面积110.75平方米的房屋出售给买受人（即王军、邓茂麒），按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米人民币8680.55元，总价款为961371元；出卖人应当在2013年12月31日前向买受人交付该商品房；商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理权属转移登记，无委托费用，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日取得房屋所有权证书的，买受人不退房，合同继续履行，每逾期一日，出卖人按买受人已付房款的十万分之五向买受人支付违约金（买受人办理房屋交付手续时，未能向出卖人提供或者提供不符合相关行政部门规定的有效的办理权属登记的资料及相关费用的除外）。……”针对房屋产权证及土地使用权证的办理，双方当事人签订的《补充协议》第十二条对上述合同补充约定为“在买受人委托出卖人办理合同项下商品房的房屋产权证之前提下，买受人于《买卖合同》约定的交房日内向出卖人提交齐全办理房屋产权证所需资料及相关税费；如买受人未按时向出卖人提交齐全办理房屋产权证所需资料及相关费用，则《商品房买卖合同》第二十条约定的买受人取得房屋所有权证书期限的起始时间由‘商品房交付使用后’变更为‘买受人向出卖人提交齐全上述资料及相关费用之日’。买受人所购商品房的分户国有土地使用证在买受人取得房屋所有权证后的365天内由出卖人协助买受人向国土部门申请办理”。合同签订后，王军、邓茂麒按约向丽雅置地缴纳了购房款，丽雅置地于2013年12月28日向王军、邓茂麒交付了上述商品房。同日，王军、邓茂麒向丽雅置地缴纳了维修基金24034.28元，并依据当时的政策向丽雅置地交付了办证所需资料。2016年4月6日，丽雅置地向宜宾市房地产管理局缴纳了×38栋的维修基金。2015年1月26日，丽雅置地为王军、邓茂麒办理完毕案涉商品房的《房屋所有权证》,2016年9月19日，丽雅置地为王军、邓茂麒办理完毕案涉房屋的《国有土地使用权证》。王军、邓茂麒于2016年8月24日在丽雅置地领取了《房屋所有权证》，2016年9月19日领取了《国有土地使用权证》。一审法院审理认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性效力性规定，合法、有效；双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。王军、邓茂麒按约向丽雅置地缴清了全部购房款，预交了契税、维修基金及办理产权证的相关资料，丽雅置地也应在约定的期间内为王军、邓茂麒办理房屋产权证。对于本案所涉的办证期间，双方当事人先后签订的买卖合同及补充协议均对房屋产权证办理期间起算点作出了明确约定，因补充协议源于主合同，系对主合同具体条款的完善、明晰与修订，且补充协议的签订时间后于买卖合同，故就本案所涉房屋产权证的办理期间起算点，应以补充协议的约定为准，即自王军、邓茂麒向丽雅置地提交齐备办证所需全部资料及完清税费的次日起算。本案中，王军、邓茂麒向丽雅置地预交维修基金及办理产权证的相关资料的时间为2013年12月28日，依照补充协议约定，丽雅置地应在2013年12月28日起的365日内即2014年12月27日前，为王军、邓茂麒办理完毕房屋权属证书。现丽雅置地于2015年1月26日办理完毕案涉房屋的《房屋所有权证》，逾期30天，客观上构成违约，应当支付违约金，经核算为1442元（以王军、邓茂麒所交房款的总额961371元为基数，按日十万分之五计算，自2014年12月27日至2015年1月26日止，计30天）。王军、邓茂麒认为房屋所有权证的违约金的截算点应为其实际取得房屋所有权证的时间（2016年8月24日），根据《中华人民共和国物权法》第九条之规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外……”，故王军、邓茂麒购买的房产在房管局登记之日即产生物权效力，王军、邓茂麒的理由不能成立。对于王军、邓茂麒主张丽雅置地逾期未办理土地使用权证违约金的问题。在双方所签订的补充协议中，针对《土地使用权证》的办理对丽雅置地所负义务确定为“在王军、邓茂麒取得《房屋所有权证》后的365天内由丽雅置地协助王军、邓茂麒向国土部门申请办理”。该项约定既未确认若丽雅置地逾期未协助办理应承担的违约责任，也没有约定丽雅置地具体承担违约责任的方式，故王军、邓茂麒主张丽雅置地承担逾期未办理《土地使用权证》的违约金，不符合客观实际，无合同约定，依法不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、宜宾丽雅置地有限责任公司于判决生效之日起10内支付王军、邓茂麒逾期办理房屋所有权证的违约金1442元。二、驳回王军、邓茂麒的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费558元，减半收取计279元，由宜宾丽雅置地有限责任公司负担。二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实予以确认。本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，符合法律的规定。王军、邓茂麒已经按约定全面履行了义务，丽雅置地应在约定的期间内为王军、邓茂麒办理房屋产权证。本案涉及的办证期间，按照双方签订的主合同及补充协议的约定，应自王军、邓茂麒向丽雅置地提交齐备办证所需全部资料及完清税费的次日即2013年12月28日起算。依照补充协议约定，丽雅置地应在2013年12月28日起的365日内即2014年12月27日前，为王军、邓茂麒办理完毕房屋权属证书。现丽雅置地于2015年1月26日办理了王军、邓茂麒房屋的《房屋所有权证》，丽雅置地逾期违约。一审法院根据双方签订的合同约定及《中华人民共和国物权法》第九条的规定，判决丽雅置地支付王军、邓茂麒的违约金并无不当。综上，王军、邓茂麒的上诉请求不成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费522元，由上诉人王军、邓茂麒负担。本判决为终审判决。审判长 曾 珍审判员 陈伟林审判员 张问桃二〇一八年四月二十三日书记员 陈河潘二