.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}包头市昆都仑区人民法院民事判决书（2018）内0203民初585号原告（反诉被告）：陶德江，男，1972年6月23日出生，汉族，户籍地包头市，现租住包头市。委托诉讼代理人：魏宏文，内蒙古瑞安律师事务所律师。被告（反诉原告）：郝国峰，男，1929年6月3日出生，满族，户籍地及居住地包头市。委托诉讼代理人：刘宇峰，内蒙古炳鸿律师事务所律师。原告陶德江诉被告郝国峰确认合同无效纠纷一案，审理过程中被告郝国峰提出反诉，符合法律规定，本院予以一并审理。本院作出了（2017）内0203民初3353号民事裁定书，原告（反诉被告）陶德江不服提出上诉，包头市中级人民法院作出（2017）内02民终2607号民事裁定书，撤销了本院作出的（2017）内0203民初3353号民事裁定，指令本院继续审理。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陶德江的委托诉讼代理人魏宏文，与被告郝国峰的委托诉讼代理人刘宇峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陶德江向本院提出诉讼请求：1、依法确认原被告于2001年8月10日签订的《协议书》无效；2、依法判令被告返还原告位于包头市的房屋；3、判令被告承担本案的诉讼费用。事实及理由：2001年8月10日，原被告签订协议书，约定原告将承租的××区号的房屋以12800元出售给被告。后原告将房屋交付被告，被告分两次给付房款。2008年被告向昆区人民法院起诉请求确认原被告之间的协议有效，该院认为协议书无效驳回其诉讼请求。判决后，原告与被告多次协商要求退还房屋，被告拒绝，故诉至法院。被告郝国峰答辩称，被告认为双方的协议书既然已经无效，原告应当返还购房款及利息；原告明知其对房屋无所有权，且在能办理房屋过户手续前提下不配合，应当承担缔约过失的赔偿责任，故应当赔偿该房屋增值价值。并向本院提出反诉请求：1、请求被反诉人陶德江返还反诉人郝国峰购房款12800元、取暖费694.6元及从2001年8月10日起至反诉之日止按银行同期贷款利率计算的利息；2、判令被反诉人陶德江赔偿反诉人郝国峰争议房屋的增值价值12万；3、由被反诉人承担本案所有诉讼费用。事实和理由：2001年8月10日，反诉人郝国峰与被反诉人陶德江签订协议书，约定郝国峰以12800元的价格购买陶德江位于包头市××区）的房屋，反诉原告给付该房款，反诉被告交付房屋。2008年因包钢房改，包钢可以为职工办理过户，故反诉原告要求反诉被告配合办理过户手续，被反诉人拒绝配合。2008年10月反诉原告起诉至昆区法院，要求确认双方签订的协议书有效，昆区法院驳回反诉原告的诉讼请求。反诉原告认为双方的协议书已经无效，反诉被告应当返还反诉原告购房款及利息。并且反诉被告明知其对房屋无所有权，且在能办理房屋过户手续前提下不配合，应当承担缔约过失的赔偿责任，故应当赔偿该房屋增值价值。反诉被告答辩称，1、反诉被告同意返还12800元购房款，取暖费、购房款的利息没有法律依据不能给付；2、反诉原告主张的增值部分前提为合同合法有效，本案的双方合同无效，除适用合同法还需适用民法通则61条规定，签订合同时双方均存在过错，都是明知房屋无产权而交易，协议中也约定了如无法开具转让证明退还房屋的约定。综上，反诉原告的诉讼请求无事实和法律依据，应当驳回。原告（反诉被告）陶德江为证明其主张，向本院提交如下证据：证据①《协议书》一份，欲证明2001年8月10日原被告双方签订了协议，原告将承租包钢房产处位于包头市××区号房屋转让给被告；转让价格为12800元；原告将住房记录卡、有线证、租金储蓄卡交付给被告；约定如办不成转让证明，原告承担罚金1500元。证据②昆区法院（2008）昆民初字第2022号民事判决书一份，欲证明原被告之间转让房屋是无效的。证据③《关于未售住房转租管理办法》《关于加强未售住房租金收缴管理的办法》，证据来源为包钢房产处，欲证明原告住房办理过住房记录卡，属于向包钢房产处租赁房屋；原告将租赁房屋转让给被告的行为，实质为转租行为，依据管理办法规定，不得转租。被告上述原告所举的证据②认可，对证据①③均有异议。被告（反诉原告）郝国峰为反驳原告的主张，证明自己的主张，向本院提交如下证据：证据①协议书一份，欲证明2001年8月10日双方签订了协议书，原告将房屋转让被告。证据②收据两张（复印件），欲证明原告收到被告取暖费1850元。证据③包钢未售公有住房普查转让登记审批表一份，欲证明2001年双方签订协议后，双方到包钢住房处申请转让登记，但是原告在能办理房屋过户登记的情况下，没有按照协议约定办理房屋过户手续，因此原告的行为在协议中属于违约，应当承担缔约过失责任。证据④住房记录卡相关内容，欲证明原告向被告提交住房记录卡，同意办理房屋转让。证据⑤书面证明，来源于房屋周边信息部，就诉争房屋可以买卖，欲证明该房屋市场价在10万到12万之间。原告对被告所举上述证据的①②③④⑤均有异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方当事人的举证质证情况，结合庭审陈述，本院认定事实如下：一、2001年8月10日陶德江与郝国峰双方签订协议，载明“房主陶德江，自愿将房子卖给郝国峰，房价壹万贰仟捌佰元，于本月底前交单位证明（转让），交房子，郝家予（预）交订金伍仟元，余额在交房子及办完转让证明一次双方交清。小陶将房产证、身份证、有线证、电费证、租金储蓄卡、压（押）在郝家。经协议小陶必须保证开来转让证明。若办不成转让证明，小陶愿承担罚金壹仟伍佰元，付给对方，并付法律责任。如开不来转让证明，小陶将郝家订金及罚金一并交给郝家，并将房子退给小陶（及证件）”。陶德江与郝国峰分别进行了签字捺印。签订协议后，郝国峰交付了房款12800元，陶德江交付了上述房屋，双方未办理房屋移转登记手续。双方均认可该事实。二、2008年8月8日郝国峰作为原告起诉陶德江，要求确认原被告双方签订的买卖协议有效。本院于2008年10月16日作出（2008）昆民初字第2022号民事判决书，认为双方上述转让房屋的行为无效，驳回了原告郝国峰的诉讼请求。该判决已生效。该房屋郝国峰一直居住至今，并于2006年11月17日给付陶德江取暖费637元。该事实有（2008）昆民初字第2022号民事判决书在案佐证。三、包头钢铁（集团）有限责任公司于2000年2月25日颁发的住房记录卡显示，房屋，“权利人陶德江”及“共有人王丹”字样，建筑面积37.46平方米，建筑年代1959年，楼层为3楼。该房至今未参加房改。包头钢铁（集团）有限责任公司产权处的房产档案可以证明上述内容。四、本案在审理过程中，被告郝国峰提出申请，要求对上述房屋的现今市场价进行鉴定。本院依法委托包头市恒信房地产价格评估有限公司进行评估。包头市恒信房地产价格评估有限公司进行了现场实地勘察后，认为鉴定对象不具有可操作性，复函本院“鉴定对象为公租房”，亦“鉴定对象目前不能更名，也不能买卖。不能确定市场价值，故依照程序予以退件”。本院于2018年9月5日走访了上述房屋周边的多家房屋中介机构，涉案房屋目前市场价在10万元-12万元之间，因无产权，交易困难。本院认为，根据原被告举证质证，结合双方庭审陈述，原被告之间签订的买卖房屋协议业已经本院2008年10月16日作出（2008）昆民初字第2022号民事判决书认定为无效，被告亦表示无异议，对此本次诉讼本院不再进行重复认定。本次诉讼双方的争议焦点为1、被告是否应返还房屋；2、原告是否应返还被告房款及其利息；3、原告是否应返还被告取暖费；4、原告是否应返还房屋增值费用。关于第一、三个争议焦点，根据相关法律规定，无效合同自始没有约束力，因该合同取得的财产应当予以返还。本案中，双方签订的房屋买卖合同业已经本院确认为无效合同，故被告郝国峰应将该房屋返还原告，原告应将获得的房款返还被告。鉴于该房屋系被告占有使用，取暖费系房屋使用过程中支出的费用，应由使用者承担，故对反诉原告要求反诉被告支付取暖费的主张不予支持。关于第二、四个争议焦点，原被告签订的房屋买卖合同已被确认无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，无效合同的当事人在返还原物的同时，可以就其利益损失，请求缔约过错方承担赔偿责任。本案被告返还房屋后，其所购买房屋的增值部分可视为其利益损失。涉案房屋虽然不具备鉴定条件，但毋庸置疑该房屋具有价值，经走访房产中介部门，市值约10万至12万元，本院取中间值11万元。房屋的增值部分为97200元（11万-12800元）。关于缔约过错责任的划分问题，原被告双方均应知道涉诉房屋为公租房，对于合同的无效均存在过错。签订房屋买卖合同时，对于购买方来说存在较多的选择机会，合同无效必然导致其丧失了其与他人另订合同的机会，结果是无法享有因房产上涨而带来的增值利益，从而遭受较大的损失。显然，对于这种损失，出卖方应承担主要责任，购买方承担次要责任，本案原被告责任划分以原告承担80%责任、被告承担20%责任为适宜。房屋的增值额作为购房人的损失应当全面考虑涉诉房屋的现值以及在市场流通价值上的限制因素。反诉原告的损失为77760元【（11万-12800元）×80%】。反诉原告的经济损失在房屋增值部分中得到了赔偿，反诉原告再主张房款利息系重复计算损失，故本院对房款利息不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：一、被告郝国峰于本判决生效之日起十五日内将房屋返还原告陶德江。二、反诉被告陶德江于本判决生效之日起十五日内向反诉原告郝国峰返还购房款12800元。三、反诉被告陶德江于本判决生效之日起十五日内赔偿反诉原告郝国峰房屋增值款77760元。四、驳回原告陶德江的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告郝国峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2500元（原告陶德江已预交），由被告郝国峰负担。反诉案件受理费1484元（反诉原告郝国峰已预交），由反诉被告陶德江负担1009.12元，反诉原告郝国峰负担474.88元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。审 判 长 崔 静人民陪审员 王冬梅人民陪审员 胡冬梅 二〇一八年十二月二十三日书 记 员 张丹丹附本判决适用法律条文的具体内容：《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。