成都市郫都区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0124民初1106号 原告：四川鑫鸿房地产开发有限公司，住所地：成都市武侯区祥云路1169号1栋6层625号。 法定代表人：杨友清，职务：董事长。 原告：成都福隆石材厂，住所地：郫县犀浦镇兴业街3号。 投资人：杨友清。 以上二原告委托诉讼代理人：周佳，北京京师（成都）律师事务所律师。 被告：成都市万家福商贸有限公司，住所地：成都市新都区新都镇西街69号。 法定代表人：孙黎明，职务：总经理。 委托诉讼代理人：苏勇、罗华，四川高维律师事务所律师。 原告四川鑫鸿房地产开发有限公司、成都福隆石材厂与被告成都市万家福商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月26日受理后，依法由审判员何红梅适用简易程序公开开庭进行了审理，原告四川鑫鸿房地产开发有限公司、成都福隆石材厂的委托诉讼代理人周佳，被告成都市万家福商贸有限公司的委托诉讼代理人苏勇、罗华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告四川鑫鸿房地产开发有限公司、成都福隆石材厂向本院提起诉讼请求：一、被告立即向原告支付拖欠的犀浦镇城西阳光负一层至二层租金916534元；二、确认原告有权不予退还被告已交保证金255000元；三、被告向原告支付剩余租赁期限（以2017年6月21日起算）对应的免租期期间租金669375元；四、被告按照前三年年度租金标准的20%向原告支付违约金，违约金金额为612000元；五、被告按照1‰的标准向原告支付开始拖欠租金之日起至实际清偿完毕时止的违约金，暂计算至起诉时（2018年2月8日）违约金金额为974672元；六、被告承担本案受理费、财产保全费、执行费等所有诉讼费用。事实与理由：2015年4月5日原被告签订《房屋租赁合同》约定：由被告承租原告所有的位于郫县犀浦镇城西阳光负一层至二层商铺（面积共计8500m²）用作综合类商业卖场，租赁期限为16年，从2015年4月5日起至2031年4月4日止。双方在合同中对租金金额、支付方式、保证金、违约责任等事项进行约定。合同签订后，原告将房屋交付给被告使用，被告未按合同的约定如期足定额向原告支付租金，且已达三个多月。而后原告多次要求被告履行义务，承担违约责任，但被告予以回避。原告遂于2017年6月14日委托律师向被告发送律师函，要求解除合同、承担违约责任等事项，被告于2017年6月21日撤离租赁房屋，并至今尚欠原告租金922534元。现原告诉至本院，请求解决。 被告成都市万家福商贸有限公司辩称：对于原告的第一项诉讼请求：双方租赁合同约定的租金标准，已经原被告双方协商予以了变更，即从2016年5月起，租金由原来的每月30元/平方米（即255000元/月）变更为每月22元/平方米（即187000元/月），被告自2016年5月起一直按调整后的租金标准足额支付租金。2017年7月，原被告双方经协商对被告合同权利义务予以了转让，双方同时对剩余租金进行了最终结算，结算后被告将双方确认的结算租金1108966元一次性支付给了原告，故被告不存在拖欠租金的事实与行为。对于原告第二项请求：被告向原告交纳的保证金系被告对原告享有的金钱债权，被告对所交纳的保证金享有返还请求权及法定抵销权，原告仅在被告主张返还时享有抗辩权，而不享有要求事先确认拒绝履行的权利。根据《担保法》司法解释118条规定，当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。本案双方在租赁合同中并未约定被告所交保证金具备定金功能，故不能适用关于定金的罚则。故原告的该项主张不退还保证金的诉讼请求权既违背法理，也不具备法定及约定事由。对于原告第三项诉讼请求：双方约定了免租期是基于被告承租整幢大楼开商场及超市需要投入大量时间、物力、财力、人力进行装修经营，且被告方一次性支付了200万元租金。双方在合同中并未约定免租期租金后期需要分摊到合同租期，且合同履行中违约将黄金地段租赁给中国银行郫县支行、原被告双方后又将租赁合同项下被告的权利义务转让给了第三方，由第三方来承继履行。故原告的此项主张既无法定依据又无约定依据。对于原告第四项诉讼请求：被告没有根本违约行为，原告解除合同的行为没有事实依据，原告解除合同的行为未经法定催告程序，属于违法解除。原告发解除函的主体不适格，本案二原告为出租方，解除函的发函主体仅为四川鑫鸿房地产开发有限公司一方。故原告的上述解除行为既没有事实与法律依据，也未经法定催告程序，且主体缺失，前后自相矛盾，此项主张不成立。对于原告第五项诉讼请求：双方已就租金标准协商进行了调整，被告已经足额支付租金。即使被告存在原告所称的迟延行为，上述违约金的计算时间及标准也显著错误。故原告的此项主张不成立。综上，原被告经协商一致已调整了租金水平，原告在履行合同过程中将一楼黄金区域租赁给中国银行，其行为构成违约。原告起诉被告系原告违反诚实信用原则，滥用诉权。同时，原告重复主张、过高主张损失和违约金，即使被告违约，原告主张的违约金也应以原告的实际损失为基础而应予以调低。 本院经审理认定事实如下：二原告为甲方与被告为乙方于2015年4月5日签订《房屋租赁合同》约定：由被告承租二原告所有的位于郫都区犀浦镇“城西阳光”负一层至二层商业房产（面积约8500m²）用作综合类商业卖场；租赁期限为16年，即2015年4月5日至2031年4月4日止。租期前三年即2015年4月5日至2018年4月4日的年度租金总额为306万元（最终实际租金以产权面积计算为准），起始单价基准为30元/平方米/月。乙方在装修期间，甲方免收租金3个月（自签订合同之日起记免租起始日）自第四年起每二年在上一次单价的基础上递增6%来计算租金，租金由乙方按季度支付，在每季租期起始日前15日内预先支付。乙方应当于本合同签订后10日内向甲方支付履约保证金200万元，其中租房保证金为一个月房租款25.5万元,其余174.5万元为房租预付款,作为2015年应付房租抵款。本合同终止时，在乙方结清应付租金及其他费用后十日内，甲方将保证金无息退还给乙方。有下列情形之一，甲方有权选择终止合同，没收保证金，并要求乙方承担违约责任；……B.乙方逾期支付任何一期租金达30日以上；……。因乙方出现本合同第7.2款的情形导致甲方解除本合同的，乙方应当向甲方承担年度租赁金总额20%的违约金。除上述外，该合同还对税收及费用、双方权利义务、争议的解决方式等事项进行约定。 原被告双方在租赁合同的履行过程中曾对租金标准进行过协商，但未能达成一致意见。 2017年5月27日被告向原告出具《声明》载明：因被告不能按合同条款履行责任。现原告四川鑫鸿房地产开发有限公司与中国银行签订位于犀浦下街439号“城西阳光”楼盘一楼商场，总面积690.22m²的租赁合同，被告将从应付原告四川鑫鸿房地产开发有限公司的总房租中扣除中国银行的租金总额，并不追究该公司的任何法律责任，除中国银行租赁外的其余租赁面积由原告四川鑫鸿房地产开发有限公司与被告双方按原租赁条款执行。 2017年6月14日原告四川鑫鸿房地产开发有限公司委托北京京师（成都）律师事务所向被告发出律师函，载明：因被告未按合同的约定如期足额向原告四川鑫鸿房地产开发有限公司支付租金，虽经原告四川鑫鸿房地产开发有限公司多次催收，被告仍未能足额支付实际发生的租赁费用，现要求被告于本函送达之日起10日内向原告四川鑫鸿房地产开发有限公司一次性足额支付未付部分的租金、承担相应的违约责任，并在合同约定的时间内腾退归还房屋等。该函通过邮寄的方式向被告送达。 2017年6月21日被告撤离了所租赁的场地。 从2015年4月16日至2017年7月7日被告向原告支付5341966元，其中于2015年4月16日支付的2000000元中255000元系保证金。 2017年7月31日原告四川鑫鸿房地产开发有限公司将涉案租赁合同中的部分租赁面积出租给中国银行股份有限公司郫县支行，租赁期限自2017年8月1日至2022年7月31日，每年的租金为774012.71元。 在案件审理过程中，被告明确表示其原意用保证金抵扣应支付的租金。 另查明，二原告系涉案租赁房产的所有权人。 以上事实，有双方当事人在庭审中的一致陈述，有双方当事人的主体资格证明、《房屋租赁合同》、房屋权属证书、《声明》、律师函及邮单、通话录音公证书、录音材料、房屋租赁合同书及其租金支付赁证等证据予以证实，本院予以确认。 本院认为，原被告双方签订的《房屋租赁合同》是各方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，属合法有效。现被告已撤离了所租赁的场所，其双方的租赁合同已经终止。 对于保证金问题，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》司法解释第一百一十八条“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”的规定，双方在合同中并未约定该保证金具备定金性质，故对原告要求对该保证金不予退还的主张，本院予以驳回。 对于租金问题。双方在合同中约定了租金的标准为30元/平方米/月，双方在实际履行中租赁面积为8500平方米。从现有证据能证实在合同履行过程中双方虽对租金进行协商，但未能达成一致意见，事后被告于2017年5月27日向原告出具的《声明》中明确双方其余所租赁的面积由原告四川鑫鸿房地产开发有限公司与被告双方按原租赁条款执行，故本院确认租金的标准为255000元/月。根据该租金标准，被告自2015年7月5日至2017年6月21日应向原告支付租金为23个月零17天，共计6009500元[255000元/月×23个月+（255000元/月÷30天×17天）]，原告的诉讼请求明细中确定为6003500元，系当事人对其自身权利的处分行为，本院予以确认。被告已支付的租金及保证金的总额为5341966元，被告在庭审中明确表示原意将已支付的保证金抵扣租金，系当事人对其自身权利的处分行为，本院予以确认。经品迭，被告实际租赁期内尚欠原告租金661534元。 对于免租期问题。双方在合同中约定原告给予被告三个月的装修免租期，但并未约定原告有权要求被告免租期租金的权利，故本院不予支持。 对于违约金问题。本案中双方虽在合同中约定了违约金的计算方式，但该违约金明显过高，且原告也未向本院提交其能证明其损失的具体情况的证据，故本院确定以尚欠原告租金661534元为标准，从2017年6月22日起按中国人民银行公布的同期贷款利率计算至该款实际付清时为止。 综上，据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告成都市万家福商贸有限公司在本判决生效之日起十日内一次性向原告四川鑫鸿房地产开发有限公司、成都福隆石材厂支付租金661534元及违约金（违约金的计算方式：以661534元为基数，从2017年6月22日起按中国人民银行公布的同期贷款利率计算至该款实际付清时为止）。 二、驳回原告四川鑫鸿房地产开发有限公司、成都福隆石材厂其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案适用简易程序，减半收取案件受理费17110元，由原告四川鑫鸿房地产开发有限公司、成都福隆石材厂承担11977元，被告成都市万家福商贸有限公司承担5133元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  何红梅 二〇一八年四月二十七日 书记员  阳友亮