海南省海口市中级人民法院民事判决书（2018）琼01民终794号上诉人（原审被告）：赵雪银，女，汉族，1979年5月8日出生，住海口市。委托诉讼代理人：赵望，男，汉族，1980年4月26日出生，住海口市，系赵雪银的丈夫。被上诉人（原审原告）：海口良友伟业物业服务有限公司。住所地：海口市五指山路**民源小区珀苑**别墅。法定代表人：衡洪友，总经理。委托诉讼代理人：陈建兴，海南嘉天律师事务所律师。上诉人赵雪银因与被上诉人海口良友伟业物业服务有限公司（以下简称良友公司）物业服务合同纠纷一案，不服海南省海口市龙华区人民法院（2017）琼0106民初14946号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月31日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人赵雪银上诉请求：一、撤销一审判决第一、三项，依法对第一、三项进行改判：赵雪银仅需向良友公司支付停车费、物业费和按照物价局、电力局及《电力法》规定的法定收费标准的电费。二、判令良友公司承担本案一、二审的诉讼受理费。事实与理由：一审判决存在查明事实不清，适用法律不当，所作判决缺乏事实依据和法律，应予以撤销判决的第一、三项，并对判决进行改判。良友公司接手佳佳经典小区的物业服务，并没有告知小区的业主物业的交接事宜，债权债务也未跟业主告知。擅自增长电费，也并没有公示。良友公司所谓的公摊电费也并未有过任何形式的公式，广大业主并不知情是如何收取的，在不知情的情况下擅自增长电费收费标准。一切的争议都源于良友公司收费的不合理、不合法。赵雪银并非恶意拖欠，拒不缴费。而是多次提出对物业收费标准的质疑，物业并不能提供公摊面积的费用细节，也不能出具具有法律效益的电费涨价等文件通知，所以一直存在业主不知情物业乱收费的情况。赵雪银接受合理收费的日常生活使用的停车费、水电费但不接受没有任何理由的擅自涨价，并且多次提出要按照原收费标准缴费，物业拒收。单独缴纳物业费、停车费、电梯费物业也拒收，所以不存在恶意拖欠，更不接受任何形式的滞纳金。国家电力部门规定，居民生活用电每度0.63元，物业公司在代收时，擅自提价至每度0.85元，在电梯运营电费另行分摊收取之后，该收费标准没有法律依据，无需任何成本，就可以获得每度0.22元的电费差价，没有任何合理性。一审中适用了失效的《海南省物价局关于物业小区公共电费公摊问题的复函》（琼发改价格函[2003]366号）的规定，认为每户应分摊公用与损耗电量的电费据实分摊，同时认为分摊的费用不得超过0.25元/千瓦时，但《海南省物业管理区域共用水电费分摊办法》（琼价费管【2014】486号）取消了上述规定，其中第三条明确规定：物业管理区域共用部位和共用设施设备用水、用电应当安装独立的水、电等计量器具计费，未按规定独立设置计量器具的，其费用由物业服务费列支，不得向业主、使用人分摊。据实分摊的前提，是按规定独立设置计量器具，现小区未按规定独立设置相应的计量器具，并单独收取了电梯运行的电费每月10元，良友公司不应加收每度0.22元的电费差价。望物业公司出具电费合法收取的相关法律规定，和公式公摊面积的用电费真实消耗数据，并公示。如果合法、合理。赵雪银愿意主动缴费，但不接受由良友公司拒收、不作为而产生的滞纳金。综上所述，为了有效维护赵雪银的合法权益，特依法上诉，请二审法院判如所请。被上诉人良友公司辩称：赵雪银认为“无需任何成本，良友公司就可以获得每度0.22元的电费差价，没有任何合理性”，属强词夺理。良友公司按照0.85元/度标准收取电费有事实和法律依据，一审法院认定事实正确，适用法律正确。1、小区物业管理区域共用部位（如楼道、监控室等）和共用设施设备（如路灯、增压水泵等）等需要用电是一个客观事实，另外，输电过程中存在各种损耗(变配电设备损耗、线路损耗、电能表损耗电量)等也是客观存在的。如果按赵雪银的陈述，良友公司只能按电力公司的成本价0.63元/度向全体业主收取电费，那为了全体业主用电输电产生的各种损耗，以及为了小区公共利益的共用部位（如楼道、监控室等）和共用设施设备（如路灯、增压水泵等）的用电，这部分电费应该由谁来承担？《海南省物价局关于物业小区公共电费分摊问题的复函》中已明确，这种情形下良友公司收取的分摊费用最高不得超过0.25元/千瓦时，良友公司按照0.85元/度收取电费并未超出该标准。2、即使原来的海南瑞丁物业管理有限公司收取的是0.8元/度，不意味着良友公司必须按照这个标准收费，收费标准是个商业行为，且目前小区物业费等已经放开，由市场定价，并无固定的标准，考虑良友公司为小区基础设施的投入、物价上涨、未向业主收取公摊水费等因素，良友公司按0.85元/度收取电费，只比之前增加了每度5分钱。3、佳佳经典小区有300户左右的业主，除去几户外，99%都是认可0.85元/度收费标准的，也是按照这个标准交费的。4、一审良友公司提交的证据6【赵雪银的最后一次交费记录】和证据7【物业公司台账】，显示，2015年1月2015年9月赵雪银是按照0.85元/度的电费、0.78元/平方米.月物业服务费标准向物业公司交纳相关费用的，0.78元/平方米.月物业服务费在海口地区来说的确不高，且10多年来从未涨价，良友公司考虑到为小区基础设施的大量投入、物价上涨、未向业主收取公摊水费等因素实际情况增加了每度5分钱的电费，且增加的额度是在政府许可的范围内。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，恳请法院驳回上诉，维持原判。良友公司向一审法院诉讼请求：1、赵雪银向良友公司支付自2013年7月1日起至本案裁判文书生效之日止的物业费、电费等费用（暂计至2017年6月30日，为人民币10216.7元）；2.赵雪银向良友公司支付自2015年12月1日起至本案裁判文书生效之日止的停车费（暂计至2017年6月30日，为人民币4200元）；3.请求判令赵雪银向良友公司支付物业服务费滞纳金人民币5767元（按实际欠费总额的40%计）；4、赵雪银承担本案的案件受理费等费用。一审法院认定事实：赵雪银系海口市龙华区中沙路3号佳佳经典11F1房的业主，该房建筑面积81.99平方米。位于海口市××区为洋浦佳佳置业有限公司开发建设。2014年11月22日，良友公司作为乙方与开发商洋浦佳佳置业有限公司作为甲方签订《前期物业管理委托合同》，约定甲方将佳佳经典小区委托于乙方实行物业管理，物业管理服务费：1、物业服务费、住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.78元向业主或物业使用人收取；2、生活电费：0.85元/度；高层楼房电梯运行电费3-6层为10元/户/月，7-11层为15元/户/月，12-15层20元/户/月；3、停车费：固定位中地下车库汽车费200元/辆/月、、地上汽车费90元/辆/月电动车费40元/辆/月、自行车费9元/辆/月、临时汽车费3元/辆/次等；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费千分之三的违约金。2014年11月30日，良友公司作为乙方与案外人海口瑞丁物业管理有限公司作为甲方签订《物业转让协议》，约定由于甲方与佳佳经典物业小区开发商洋浦佳佳置业有限公司签订的前期物业管理合同到期，不再续签物业合同退出小区物业管理，同时开发商与原告签订了物业管理合同。因此，佳佳经典小区物业欠费在甲、乙双方交接时协议约定：1、良友公司一次性以现金方式支付佳佳经典和海岸经典小区部分业主欠缴物业费、水电费、停车费等合计286188元给甲方；2、良友公司接管两小区后向欠费业主收回前期物业欠费。赵雪银自2013年7月1日至2017年6月30日止未缴纳物业服务费、电费、电梯公摊电费共计13620.1元。良友公司收取赵雪银的物业管理费的标准为每月每平方米0.78元，公摊电梯运行电费为10元/月，物业管理费为64元/月，生活电费为0.85元/度。一审法院经查，2006年4月1日，赵雪银与案外人海口瑞丁物业管理有限公司签订《前期物业管理委托合同》，约定住宅按建筑面积每月每平方米0.78收取，汽车地下车位停车费为100元/辆/月、3元/辆/次、5元/辆/夜，汽车地面停车费为90元/辆/月、3元/辆/次、5元/辆/夜，受有关部门或单位委托代收水电费等收费标准按政府规定执行；物业公司违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，业主有权要求物业公司限期改正，逾期未改正给业主造成损失的，物业公司承担相应的法律责任；业主违反协议，不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业公司有权要求业主补交并从逾期之日起按每天千分之一交纳违约金等。一审法院另查，《海南省物价局关于物业小区公共电费公摊问题的复函》及《海南省物业管理区域共用水电费分摊办法·琼价费管（2014）486号》规定，每户应分摊公用与损耗电量的电费据实分摊，但分摊的费用不得超过0.25元/千瓦时。一审时，赵雪银回复法庭询问为：因为良友公司收取电费不合理，也没有文件证明电费涨价，未经过公示，良友公司随意涨价，赵雪银不同意缴电费。停车费未缴是因为在买房时承诺100元/月，后来不知怎么涨到200元/月，赵雪银要求按100元/月缴停车费，但良友公司以不缴电费为由拒绝收取赵雪银的其他费用。良友公司于2010年6月12日成立，经营范围为物业服务、房屋租赁、保修服务等。资质等级为三级。一审法院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位与物业企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。因此，良友公司与开发商签订的《前期物业管理委托合同》，不违背法律法规规定，应为有效。良友公司与案外人海口瑞丁物业管理有限公司均系涉案佳佳经典小区开发商委派的物业管理公司，良友公司在案外人海口瑞丁物业管理有限公司退出后接管涉案佳佳经典小区，继续进行物业管理。赵雪银为涉案佳佳经典小区的业主，接受了良友公司的物业管理则需要缴纳物业管理费和按规定支付电费等。良友公司按每月每平方米0.78元收取被告的物业管理费，符合约定，电费为良友公司代为收取的费用，生活用电费为0.85元/度，，符合物价部门规定的许可范围，赵雪银使用电梯，良友公司收取一定的电梯运行电费有理，原审法院予以支持。对于物业服务费的滞纳金的问题，赵雪银未缴纳相关费用，造成良友公司一定经济损失，按双方约定要支付滞纳金，滞纳金的约定日千分之三过高，良友公司主动调整为实际欠费总额的40%计算滞纳金也过高，滞纳金就是违约金，具有惩罚性质，要比照损失的情况，以及公平原则，一审法院予以调整为按欠费总额的25%计（14416元×25%=3604元）。良友公司请求按200元/月收取被告的停车费，赵雪银认可其包地下车库的固定车位，则应支付停车费。对于200元/月的停车费在每月给予赵雪银的《佳佳经典业主交费通知单》中已注明，赵雪银应早已知晓，并且一直使用车位，即是对该费用的认可，则赵雪银应支付停车费，自2015年10月1日起至2017年6月30日止，赵雪银共欠4200元停车费应予支付。至于赵雪银在物业管理方面遭受的财产损害问题，属另一法律关系，本案不予审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，一审法院判决：一、限赵雪银于本判决生效之日起十日内向良友公司支付至2017年6月30日止的物业管理费、电费、电梯公摊电费共10216.7元；二、限赵雪银于本判决生效之日起十日内向良友公司支付至2017年6月30日止的停车费4200元；三、限赵雪银于本判决生效之日起十日内向良友公司支付至2017年6月30日止的物业管理费等费用的滞纳金3604元；四、驳回良友公司的其他诉讼请求。本案案件受理费152元，由赵雪银负担。本院二审查明，从2012年开始至本案诉讼时，海口市合表用户1千伏及以上每度电0.6095元，不满1千伏每度电0.6295元。上述事实有赵雪银提交的南方电网95598微信服务平台的回复为凭。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实基本一致。本院认为，良友公司与开发商签订的《前期物业管理委托合同》不违反法律法规规定，为有效合同。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，良友公司和赵雪银均应受《前期物业管理委托合同》的约束，双方应按合同约定履行合同义务。《海南省物价局关于物业小区公共电费公摊问题的复函》（琼发改价格函[2003]366号）对尚未实施供电收费到户的物业小区的公共用电分摊作了规定，明确小区业主每户分摊公用与损耗电量的电费据实分摊，但分摊的费用最高不得超过0.25元/千瓦时。赵雪银主张《海南省物价局关于物业小区公共电费公摊问题的复函》已失效，并据此认为因《海南省物业管理区域共用水电分摊办法》（琼价费管[2014]486号）的执行而取消了《海南省物价局关于物业小区公共电费公摊问题的复函》的上述规定缺乏事实基础和法律依据，本院不予采纳。综上，赵雪银的上诉请求不成立，本院予以驳回；一审判决程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费304元，由上诉人赵雪银负担。本判决为终审判决。审判长 符玉梅审判员 谢焕怡审判员 李玉民 二○一八年四月十七日书记员 武梅帆附相关法律法规条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；