四川省中江县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0623民初548号 原告：白孝龙，男，1988年3月12日出生，汉族，住中江县。 委托诉讼代理人：周刚，四川蓉信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周杰，四川开山律师事务所律师。 被告：四川瑞益房地产开发有限公司，住所地成都市武侯区桐梓林东路1号，统一社会信用代码91510100667596279N。 法定代表人：张光平，该公司总经理。 原告白孝龙诉被告四川瑞益房地产开发有限公司（以下简称瑞益公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月30日立案后，依法适用简易程序，于同年3月22日公开开庭进行了审理。原告白孝龙的委托诉讼代理人周杰到庭参加了诉讼，被告瑞益公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告白孝龙向本院提出诉讼请求：1.判决被告向房屋权属登记机关办理位于中江县房屋的权属登记；2.判决被告向原告支付逾期交房及逾期办理房屋权属初始登记的违约金40180.00元；3.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告在2009年8月17日与被告签订商品房买卖合同，以按揭方式购买了被告开发的位于中江县房屋，总房款133933.00元，面积为91.81平方米，交房时已支付54553.00元。根据双方所签订的《商品房买卖合同》的约定，被告应在2010年4月30日前交付房屋，但其在2011年3月17日才向原告交付房屋，存在逾期交房的违约行为。根据合同约定，被告应在2010年10月31日前取得合同约定的商品房所在楼栋的权属证明，并在约定期日前向权属登记机关申请办理产权转移登记，但由于被告自身原因，该两项合同义务至今未履行，导致原告至今仍未取得产权证书。自购房以来，原告会同“郪江花园”其他业主多次与被告协商要求进行产权登记，并向政府部门反应相关情况，但都无果。根据双方之间合同约定，被告应自应交房之次日起至实际交房之日期间、按日万分之五的标准计算向原告支付逾期交房违约金40180.00元，及逾期办理产权初始登记至原告起诉之日即2017年11月1日期间的违约金34273.4547元，由于该两项违约金过高，故原告按总房价的30%即40180.00元主张违约金。故现提起诉讼，请支持原告的诉讼请求。 被告瑞益公司未作答辩。 原告白孝龙为证明其诉讼主张，向本院提交了如下证据：1、原告身份证复印件、被告工商登记信息记录表；2、商品房买卖合同；3、收据及个人购房担保借款合同；4、房屋交接书。 被告瑞益公司未提交证据。 本院依职权向中江县住房和城乡规划建设局调取了“郪江花园”的商品房预售信息记录及中江县住房和城乡规划建设局、中江县国土资源局、中江县城乡综合管理局、中江县仓山镇人民政府《关于“仓山镇郪江花园”办证问题的处理建议》（江建复〔2018〕15号）。 本院认为，原告提交的证据客观、真实、合法，与本案具有关联性，本院予以采信。本院调取的证据，经质证，原告无异议，本院认为符合证据的三性，本院予以采信。 根据原告的陈述及采信的证据，查明如下事实：2009年8月17日，原告白孝龙与被告瑞益公司签订《商品房买卖合同》约定，被告将其开发的位于中江县房屋（预测建筑面积92.69平方米）1套、以单价1458.81元／平方米、总价135217.00元出售给原告；原告以首期支付购房总价款40%，其余价款向中江县农业银行借款支付的方式支付购房款。该合同约定被告应当在2010年10月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明；若因被告的责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明，原告不退房的，合同继续履行，自被告应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，被告应当按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金;被告应当在2010年4月30日前向原告交付该商品房，逾期交房在30日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付已付款万分之十的违约金。合同签订后，原告于2009年6月9日向被告交付首付款55217.00元。2009年10月17日，原告白孝龙作为借款人、被告作为担保人与贷款人中国农业银行股份有限公司中江县支行签订《个人购房担保借款合同》，约定由原告向中国农业银行股份有限公司中江县支行贷款80000.00元用于支付剩余房款。该贷款已于2009年10月27日支付给被告。2011年3月17日，被告将约定房屋交付给原告,双方签订《房屋交接书》确认房屋面积为91.81平方米，总房款为133933.00元，同日，被告向原告退购房款1284.00元。此后，被告未按合同约定办理涉案小区房屋的初始产权登记，原告多次要求无果，遂起诉来院并提出前述诉讼请求。 另查明，涉案小区商品房分别于2009年1月23日、2009年7月21日、2010年2月1日分三批次取得了商品房预售许可证。由于被告所建设的涉案小区存在容积率增加、围墙占规划河堤、道路用地及部分建筑超建筑红线，还有违法建筑，实际竣工面积与规划办证面积不符等问题，被告未能办理涉案小区商品房的初始产权登记。针对被告存在的前述问题，中江县住房和城乡规划建设局、中江县国土资源局、中江县城乡综合管理局、中江县仓山镇人民政府出具《关于“仓山镇郪江花园”办证问题的处理建议》（江建复〔2018〕15号）提出了处理方案，并指出前述问题逐项整改后，由仓山镇政府协助被告办理后续不动产登记事宜。但被告未按该《处理建议》进行整改。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效；双方均应按合同约定全面履行各自的义务。本案原告白孝龙与被告瑞益公司所签订的《商品房买卖合同》，不违反法律、行政法规的禁止性规定，属有效合同。合同签订后，原告按约支付了购房款，被告就应按约办理涉案房屋的初始权属登记，但其因存在违规行为，在相关职能部门作出处理建议后，却不按建议进行整改，导致未能办理权属初始登记，存在违约行为，其应当继续履行合同，为涉案房屋办理初始权属登记。故，原告要求被告为其所购房屋办理初始权属登记的诉讼请求成立，本院予以支持。由于被告存在逾期交房及逾期办理涉案房屋初始权属登记的行为，该行为属违约行为，应依照约定向原告承担支付违约金的责任。至于违约金金额，本院认为，根据合同约定，逾期交房违约金，逾期交房在30日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全已付款万分之十的违约金，该违约金的计算为：43404.66元[135217.00元×10?×321天（2010年5月1日至2011年3月17日）]；逾期办理初始权属登记违约金应按自被告应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，按全部已付款每日万分之一的标准进行计算，现原告要求自2010年11月1日起计算至起诉之日（2017年11月1日）止，属对其权利的处分，本院予以准许，则该违约金应为29389.10元[135217.00元×1?×137天(2010年11月1日至2011年3月17日)+（135217.00-1284.00）元×1?×2056天（2011年3月18日至2017年11月1日）]，则违约金总额为72793.76元（43404.66元+29389.10元）。原告自认上述违约金过高，自愿调整为按已付总价款的30%计算违约金，即133933元×30%=40180.00元，系其对民事权利的处分，且不违反法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告四川瑞益房地产开发有限公司于本判决生效后三月内办理位于中江县房屋的初始权属登记； 二、被告四川瑞益房地产开发有限公司于本判决生效后一月内支付原告白孝龙逾期交房及逾期办理房屋初始权属登记的违约金40180.00元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费904.50元，减半收取452.25元，由被告四川瑞益房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至四川省德阳市中级人民法院。 审判员  包和平 二〇一八年四月二日 书记员  刘 露