福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽05民终4243号 上诉人（原审被告、反诉原告）：陈建华，男，1969年6月15日出生，汉族，住南安市。 上诉人（原审被告、反诉原告）：洪明贤，男，1973年5月20日出生，汉族，住南安市。 以上两上诉人的共同委托诉讼代理人：黄昭鸿。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：南安市海都医院，住所地南安市水头镇厦盛街**。 法定代表人：许建军，该院院长。 委托诉讼代理人：李琴声，福建义全律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李明吉，福建义全律师事务所律师。 上诉人陈建华、洪明贤因与被上诉人南安市海都医院（以下简称海都医院）租赁合同纠纷一案，不服福建省南安市人民法院（2016）闽0583民初9925号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年8月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈建华、洪明贤上诉请求：1.撤销原审判决；2.驳回海都医院的诉讼请求，并支持陈建华、洪明贤的原审诉讼请求；3.本案诉讼费用由海都医院承担。事实和理由：1.一审引用福建省高级人民法院及最高人民法院的判决，认定福建省南安市海都医院董事会（以下简称海都医院董事会）无主体资格是错误的，即使是海都医院董事会不是独立民事主体，但诉争房产仍登记在海都医院董事会名下，也不影响本案租赁物的交付使用。2.陈建华、洪明贤并不存在过错。首先，陈建华、洪明贤有理由相信海都医院董事会有处置自己房产的权利；其次，合同签订不存在欺诈和显失公平的的情形；再次，涉案房屋租金一次性支付，不存在租金明显偏低的情形；第四，原审法院引用海都医院董事会单方委托的评估结果，明显是错误的。3.本案合同应当继续履行。首先，涉案房产登记在海都医院董事会名下，其享有所有权，本案属于租赁合同纠纷，海都医院董事会有权处分该房产；其次，本案完全具备全面履行合同的条件，陈建华、洪明贤作为守约方，有权要求继续履行合同，如海都医院继受该房产，也应当由海都医院继续履行合同，将房产交付陈建华、洪明贤使用；再次，陈建华、洪明贤属于善意的一方，合法权利应当受到保护。4.海都医院董事会存在违约，陈建华、洪明贤有权主张违约责任。 海都医院辩称，1.海都医院董事会在生效判决文书中已经被认定为无主体资格。2.本案租赁合同因主体不适格，合同无效，不存在合同履行的问题。3.陈建华、洪明贤对于租金标准是有认知的，其在签订合同时存在过错。4.原审法院参照鉴定机构作出的评估报告结论，并不存在偏袒行为。5.涉案合同无效，陈建华、洪明贤主张违约责任缺乏法律依据。 海都医院向一审法院起诉请求：1.判令确认海都医院董事会与陈建华、洪明贤于2013年3月1日签订的《房屋租赁合同》无效；2.本案的诉讼费用由陈建华、洪明贤负担。 陈建华、洪明贤向一审法院反诉请求：1.判令海都医院继续履行合同，把涉案租赁物立即交付给陈建华、洪明贤使用；2.判令海都医院承担迟延交房的违约金及赔偿损失600万元；3.反诉费用由海都医院承担。 一审法院认定事实：2013年3月1日，海都医院董事会（甲方）与陈建华、洪明贤（乙方）签订《房屋租赁合同》1份，约定：一、租赁房屋情况：该房屋座落于南安市水头镇厦盛街246号海都医院董事楼内，系该董事楼第一层（建筑面积约765.91平方米）、第二层（建筑面积约794.74平方米）及第一、二层户外墙体广告位；二、房屋权属状况：甲方对该房屋享有所有权，土地证号：0&tim**;×3，房产证号：南建房权证房管处字第0××7号；五、租赁期限：1.房屋租赁期为20年，租赁期起算之日起前6个月为免租期；六、租金：1.甲乙双方共同确认，本合同项下20年的租金合计为600万元整，由乙方自本合同签订之日起10日内一次性汇至甲方对公帐户；2.甲方承诺续租期（10年）租金按签订该房屋续租合同之时市场价租金标准下浮15%的标准计算，支付方式为按年支付；八、房屋的交付及返还：1.交付：甲方应于2014年7月11日将房屋按约定条件交付给乙方使用；十二、违约责任：1.租赁期内，甲方不得擅自中止或终止乙方使用房屋（包括房屋被征收、征用或被拆迁的），都应当向乙方支付相当于剩余使用期限的当年实际租金（即乙方与其他第三方签订的租金价格为准）的1.5倍赔偿金（例：租期的第15.5年甲方违约，假设当年年租金为100万，则甲方应赔偿乙方100万乘4.5乘1.5倍，共赔偿675万），如该赔偿金不足以弥补乙方实际损失的，甲方仍须赔偿乙方因此遭受的实际损失；2.甲方逾期向乙方交付该房屋的，每延迟一天，本合同项下租赁期限自动延长3天（延长租赁期内乙方无须支付任何费用），延迟时间累积达30天或30天以上的，甲方除应按前述标准延长乙方使用期限外，还须按日支付乙方相当于租金总金额千分之一的违约金，该违约金将追溯至延迟第一天起算直至违约事项消除；延迟时间累积达90天或客观上甲方已无法向乙方交付房屋或部分房屋的，甲方须按相当于本合同项下租金总金额双倍的标准支付乙方违约金，等等。上述《房屋租赁合同》签订后，陈建华于2013年3月5日支付租金50万元，于2013年3月13日支付租金550万元给海都医院董事会。海都医院董事会于2013年3月13日出具《收条》（确认已收到20年的全部租金）给陈建华、洪明贤。2014年5月，海都医院董事会自行委托泉州华天资产评估房地产估价有限公司（以下简称华天资产评估公司）对海都医院董事楼第一层、第二层的房地产市场价值及出租价格进行评估。华天资产评估公司于2014年5月24日出具《房地产估价报告》2份，结论为：海都医院董事楼第一层、第二层于估价时点2014年5月23日的市场价值为5264.7万元，市场年租赁价格为288.2万元。海都医院董事会遂以其与陈建华、洪明贤签订的《房屋租赁合同》明显低于市场价格，签订合同时陈建华、洪明贤存在欺诈为由向一审法院提起诉讼。在原审诉讼过程中，海都医院董事会于2014年8月14日转账600万元给陈建华。 另查明，2005年1月8日，海都医院董事会以福建省南安市海都医院董事会的名义就南安市海都医院的土地办理了南国用（籍）字第0××3号国有土地使用权证，土地用途为卫生，终止日期为2054年10月30日。2006年7月12日，海都医院董事会再次以福建省南安市海都医院董事会的名义就坐落于水头镇厦盛街246号的海都医院综合楼办理了南建房权证房管处字第0××7号房屋所有权证。海都医院董事会于2006年2月28日办理了组织机构代码证，登记机构类型为事业法人，有效期自2006年2月28日至2010年2月28日，但未办理事业单位法人登记手续。该组织机构代码证未办理年检手续，有效期届满后，海都医院董事会未办理换证手续。2015年7月1日，福建省高级人民法院作出（2015）闽民终字第119号民事判决书，2015年11月30日，最高人民法院作出（2015）民申字第2711号民事裁定书，均认定组织机构代码证本身不能证明单位具备法人资格，海都医院董事会亦不符合最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十二条规定的其他组织，因海都医院董事会的组织机构代码证已废置处理并失效，故海都医院董事会不是独立民事主体，不具备诉讼主体资格。后南安市政府于2016年1月批示解散海都医院董事会，在南安市卫计局的协调下对海都医院董事会的相关财产进行处置，并由海都医院接管海都医院董事会名下的财产，且涉案租赁物已由海都医院公开招投标出租给案外人。 又查明，2009年6月4日，海都医院董事会与中国联合网络通信有限公司泉州市分公司（以下简称联通泉州分公司）签订《水头海都医院场所使用合同（一楼）》、《水头海都医院场所使用合同（二楼）》，将海都医院董事楼第一层、第二层及一、二层户外墙体广告位出租给联通泉州分公司，期限自2009年7月1日起至2014年7月10日止，其中第一层及一层户外墙体广告位租金为每年60万元，第二层及二层户外墙体广告位的租金为每年15万元，合计每年租金75万元。2014年5月16日，联通泉州分公司向海都医院董事会发出《关于水头镇厦盛街246号海都医院董事楼一、二楼续租的意向书》，要求续租海都医院董事楼一楼的13间店面五年，第一至三年的年租金每间13万元，第四、五年年租金涨幅10%。在本案原一审审理期间，海都医院董事会申请对涉案租赁物在2013年3月1日时出租20年的租金进行司法鉴定。一审法院依法委托鉴定机构进行鉴定，福建联合中和资产评估土地房地产估价有限公司泉州分公司、泉州和益资产评估房地产土地估价有限责任公司先后接受委托，但均表示因与涉案《房屋租赁合同》相同的租赁期限、租金付款方式、付款期限、租赁物交付时间等条件下的租金情况不能全面、充分调查掌握，类似房地产租赁案例无法收集等原因，无法受理鉴定委托，将鉴定委托退回法院。后海都医院董事会遂委托华天资产评估公司在原《房地产估价报告》的基础上对海都医院董事楼第一层、第二层于2013年3月时的市场租赁价值进行鉴定。华天资产评估公司出具泉华房评报字（2015）第J480号《房地产估价报告》，评估结论为：采用收益法评估，海都医院董事楼第一层、第二层于2013年3月时的市场租赁参考价格为每年262.6万元。原一审诉讼过程中，陈建华、洪明贤还提供了其与案外人王**前于2014年3月10日签订的《房屋租赁合同》1份，合同载明：陈建华、洪明贤将海都医院第一层从海都医院大门算起计一至六间店面（建筑面积约353.5平方米）转租给王**前，租赁期从2014年7月11日起至2024年7月10日止，十年租金为300万元，王**前应在2014年6月30日前一次性付清300万元，等等。后经向王**前调查，其对该《房屋租赁合同》的真实性及付款事实均无异议。 再查明，2013年3月1日至2014年8月14日间，中国人民银行规定的金融机构一至三年贷款年利率为6.15%。 一审法院认为：本案的主要争议焦点是涉案的《房屋租赁合同》的效力问题及各方当事人的过错责任问题。海都医院董事会并未依法办理事业单位法人登记手续，未取得事业单位法人资格，该组织机构代码证的有效期亦已于2010年2月28日届满，故海都医院董事会不是独立的民事主体，不具备独立的民事权利能力和民事行为能力，该事实已由生效的裁判文书所确认，故通知各方当事人海都医院董事会退出本案诉讼。因海都医院董事会不是独立的民事主体，不具备独立的民事权利能力和民事行为能力，其未经海都医院同意，于2013年3月1日擅自与陈建华、洪明贤签订的《房屋租赁合同》应认定无效，故对海都医院请求确认《房屋租赁合同》无效的诉讼请求，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同被确认无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。原审中，海都医院董事会已于2014年8月14日转账600万元给陈建华，该款项应视为租金的返还。原审中，虽委托的鉴定机构对与涉案《房屋租赁合同》相同的租赁期限、租金付款方式、付款期限、租赁物交付时间等条件下的租金情况复函无法鉴定，但《房屋租赁合同》约定的20年600万元的租金不仅明显低于华天资产评估公司的鉴定结论，也明显低于海都医院董事会与联通泉州分公司签订的租赁合同，结合陈建华、洪明贤与案外人王**前签订的转租合同的约定【租赁面积为353.5平方米，仅占涉案租赁物一层面积（建筑面积约765.91平方米）的一半左右，十年的租金一次性支付为300万元】，亦可认定陈建华、洪明贤对涉案租赁物正常的市场租赁价格有一定的认知，故其二人在明知600万元明显低于市场价格时仍与海都医院董事会签订《房屋租赁合同》亦存在过错。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，因海都医院董事会对合同无效存在过错，其尚应基于缔约过失责任赔偿陈建华、洪明贤因此所受到的损失，但损失赔偿的范围不应包括在合同有效情形下对方通过履行合同可获得的利益，且因陈建华、洪明贤在签订合同时亦存在过错，故酌定陈建华、洪明贤的损失为以600万元为基数，自租金支付之日起至租金返还之日止按中国人民银行规定的同期同类贷款利率的1.5倍的标准计付，具体如下：（一）50万元的利息损失：自2013年3月5日至2014年8月14日，为50万元×年利率6.15%×1.5倍÷365天×527天＝66597元；（二）550万元的利息损失：自2013年3月13日至2014年8月14日，为550万元×年利率6.15%×1.5倍÷365天×519天＝721446元；以上共计788043元。又因海都医院对海都医院董事会擅自出租房屋负有监管失职，其作为海都医院董事会权利义务的承接者，应赔偿陈建华、洪明贤上述损失。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，无效合同自始没有法律约束力，故陈建华、洪明贤反诉请求继续履行合同交付涉案租赁物，并将退回的600万元作为迟延交房的违约金处理，在已支付600万元之外再赔偿经济损失600万元，亦无法律依据，故对陈建华、洪明贤的反诉请求，不予支持，其损失应以上述核定的损失为准。依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第五十八条，《中华人民共和国合同法》第九条、第五十六条、第五十八条，《事业单位登记管理暂行条例》第六条、第七条，《组织机构代码管理办法》第十条、第十七条的规定，判决：一、海都医院董事会与陈建华、洪明贤于2013年3月1日签订的《房屋租赁合同》无效；二、海都医院应于判决生效后十日内赔偿陈建华、洪明贤损失共计788043元；三、驳回陈建华、洪明贤的其他反诉请求。案件本诉受理费53800元，由海都医院负担，反诉案件受理费26900元，由陈建华、洪明贤负担。 本院二审过程中，陈建华、洪明贤提供了两份《中国民生银行个人账户对账单》，欲证明陈建华、洪明贤于2014年5月28日，通过洪明贤账户转账退还当时签订转租合同的承租人王**前租金300万；后于2014年8月19日，又通过转账方式赔偿王**前200万元，其他承租人洪明艺、周珊珊各35万元。 海都医院质证称：两份对账单形式上没有银行盖章，对形式合法性有异议，形式真实性由法院审查，但对两份证据与本案的关联性有异议，陈建华、洪明贤与其提供的银行流水上的对象存在经济往来，部分款项没有注明用途，另外部分款项与陈建华、洪明贤原审提供的证据相互矛盾，不能相互佐证，原审提供的租赁合同对象为王**前、郑清香、黄小足，而其赔偿对象为王**前、洪明艺、周珊珊，款项数额也与提供的合同上的金额不能相互对应，不能证明是用于赔偿本案的损失。 本院认为：陈建华、洪明贤提供的两份《中国民生银行个人账户对账单》，未按本院要求提供原件供本院核对，且其提供的对账单显示，其退还给王**前租金的时间，与王**前支付租金的时间为同一天，即同为2014年5月28日，故本院对双方之间款项往来与本案的关联性不予认可；其主张支付赔偿金给另外两名承租人洪明艺、周珊珊，又没有相应的租赁合同等证据佐证，故本院不予采信。 对于一审查明的事实，除陈建华、洪明贤认为海都医院具备法人资格、海都医院董事会的财产是否由海都医院承接其不清楚、华天资产评估公司出具的《评估报告》与本案不具有关联性，及海都医院认为陈建华、洪明贤是否与案外人签订合同的情况不清楚外，当事人对一审查明的其他事实没有异议，本院对当事人无争议的事实予以确认。 本院认为，福建省高级人民法院（2015）闽民终字第119号民事判决书及最高人民法院（2015）民申字第2711号民事裁定书，均已认定海都医院董事会不是独立民事主体，不具备诉讼主体资格，故海都医院董事会与陈建华、洪明贤签订的涉案合同应当认定无效。海都医院请求确认合同无效，应予支持。因合同无效，自始没有约束力，故陈建华、洪明贤基于合同约定要求海都医院继续履行合同并承担违约责任，缺乏依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原审中，海都医院董事会已于2014年8月14日转账600万元给陈建华，该款项应视为租金的返还。关于双方对合同无效是否存在过错的问题。首先，海都医院董事会主体不适合，是造成合同无效的主要原因，因此其对合同无效存在过错，应当承担责任。但海都医院董事会不是独立民事主体，没有民事行为能力，不能承担相应的责任，因涉案房产引起的相关权利义务纠纷，应当由涉案房产的现管理人海都医院来承担。其次，从涉案合同约定的保密及租金等内容看，特别是租金价格明显低于同期市场价格水平，故应当认定陈建华、洪明贤对本案合同无效也具有过错。根据上述法律规定，双方对合同无效均有过错，应当各自承担相应的责任，故一审法院酌定以600万元为基数，自租金支付之日起至租金返还之日止按中国人民银行规定的同期同类贷款利率的1.5倍的标准资金占用期间的损失，并无不当，应予以维持。关于其他损失的问题，陈建华、洪明贤提供的证据并不足以证明其存在其他损失，因此其请求海都医院赔偿其他损失的请求，不予支持。 综上，本案经本院审委会讨论认为，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。陈建华、洪明贤上诉请求不能成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉、维持原判。 一审本诉受理费53800元，由南安市海都医院负担，反诉案件受理费26900元，由陈建华、洪明贤负担；二审案件受理费26900元，由陈建华、洪明贤负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  丰 兰 审 判 员  杨钊胜 代理审判员  林良楷 二〇一八年四月二十日 书 记 员  金雅琳 附注：适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；  14-