山东省济宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁08民终5205号 上诉人（原审原告）：钟兵，男，1987年4月15日出生，汉族，住济宁市任城区。 委托诉讼代理人：应捷，山东纵横统一律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：济宁市任城区住房和城乡建设局，住所地：济宁市任城大道**。 法定代表人：孟森，局长。 委托诉讼代理人：顾乃鼎，山东中昊律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：山东华瑞园房地产开发有限公司，，住所地:济宁市洸河路** 法定代表人：杨奉民，董事长。 委托诉讼代理人：侯玉强，山东盈广律师事务所律师。 上诉人钟兵因与被上诉人济宁市任城区住房和城乡建设局（以下简称任城区住建局）、山东华瑞园房地产开发有限公司（以下简称华瑞园公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服山东省济宁市任城区人民法院(2017)鲁0811民初11040号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 钟兵上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判上诉人与被上诉人签订的《房屋征收补偿安置协议书》中的储藏室买卖条款，由被上诉人退还上诉人储藏室款25645元；二、一、二审诉讼费由二被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实和适用法律均是错误的。对于本案争议的补偿安置协议中的储藏室面积应如何理解的问题，一审首先认为储藏室的“面积”表述并未说明是指“建筑面积”还是“套内面积”，然后根据《GB/T50353-建筑工程建筑面积计算规范》的规定，认为“建筑面积”是房地产市场的法定计量单位，如无特别说明应为“建筑面积”。上诉人认为一审的表述明显是一种偷换概念的行为。本案中，上诉人与被上诉人签订的《房屋征收补偿安置协议书》中对储藏室的“面积”是作了特别说明的，对于上诉人回迁的住房使用的是“建筑面积”，而对于储藏室使用的是“面积”，而且被上诉人当时告诉上诉人是套内面积。在一份合同中，出现了两个术语，即“建筑面积”和“面积”，作为正常理解，“面积”肯定是区别于“建筑面积”的，这应视为特别约定。而且在有拆迁营业房的拆迁户签订的回迁营业房使用的也是“面积”，接房时测量的“面积”就是套内面积。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条的规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。因此，在本案中，合同条款同时使用了“建筑面积”和“面积”，应视为不是同一概念，且和储藏室使用同一概念“面积”的营业房为“套内面积”，对于储藏室的面积也应理解为“套内面积”。而被上诉人主张的储藏室“面积”即为“建筑面积”明显与合同不能自圆其说，本案中的储藏室“面积”应认定为“套内面积”。因此上诉人以被上诉人交付储藏室面积严重不符为由要求解除与被上诉人的储藏室买卖合同关系，完全合理合法。而一审无视本案合同签订的实际情况，以所谓通常理解认为“面积”应为“建筑面积”既违背事实，亦无法律依据。另外，根据一审查明的上诉人所购储藏室合同约定面积11.15平方，而实际测绘面积为11.9平方米，面积误差比绝对值为6.73%。上诉人所购储藏室不在拆迁房屋内，而是上诉人按市场价格购买，应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条第二款规定：面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同返还已付购房款及利息的，应予支持。所以根据最高人民法院的上述规定，上诉人要求解除合同的请求亦应得到支持。并且，被上诉人所建储藏室，不但黑暗无光且严重潮湿，根本不能存储物品，亦不具有储藏室的基本使用价值。同时，上诉人向一审提交了他人购买的储藏室合同，价格按套内面积比上诉人购买的价格还低，这也充分证明上诉人所购储藏室“面积”即为“套内面积”。 任城区住建局辩称，上诉人的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 华瑞园公司辩称，上诉人的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 钟兵向一审法院起诉请求：一、请求依法解除原被告于2014年1月21日签订的《房屋征收补偿安置协议书》中的第四条第3款，原告把涉案储藏室退还给被告，被告退还原告储藏室购买款25645元；二、本案的诉讼费由被告负担。 一审法院认定事实：原告钟兵与被告济宁市任城区住房和城乡建设局于2014年1月21日签订了《房屋征收补偿安置协议书》。该协议主要约定：第一条，被告济宁市任城区住房和城乡建设局征收原告北屋三间，建筑面积146.25平方米。第二条，原告选择产权调换的方式进行补偿的已经选定不得再变更，原告选择回迁小区B11东二单元2层东户（建筑面积127平方米），A6号楼东一单元14层东2户（建筑面积81.1平方米）;储藏室B11-D2-18-2（面积11.15平方米）。实际面积均以上房时房产测绘部门认定的面积为准。临时周转时间为20个月，期限自2013年9月4日至2015年4月4日。第四条第3款，储藏室（车库）面积为11.15平方米，原告须缴纳安置款计25645元。上述协议签订后，被告济宁市任城区住房和城乡建设局委托被告山东华瑞园房地产开发有限公司对原告所在东发居委进行了开发和建设，并如期完工。二被告按照合同约定期限向包括原告在内的东发居委居民交付了约定房屋和储藏室，包括原告在内的东发居委居民均按约定期限上房。本案在审理过程中，被告山东华瑞园房地产开发有限公司委托济宁光大房地产服务有限责任公司对原告所涉储藏室进行了预测会。根据被告山东华瑞园房地产开发有限公司提供的涉案储藏室的图纸和预测绘的结果可以看出，原告位于B11号楼地下2层第2单元第18号储藏室，简称B11-D2-18-2，该标号与原告方提供的拆迁补偿协议一致，拆迁补偿协议面积是11.15平方米，实际测绘数字是11.9平方米。原告认为，其上房后发现：1、实际面积仅有约定面积的50%左右，严重侵害了原告的合法权益。2、储藏室阴湿、受潮严重，放置的物品生锈、发霉严重，根本不能使用，不具备存放物品的条件和功能。3、储藏室不能办理确权，购买时并未告知本人。4、被告以不购买储藏室就不给结算的方法，强迫本人购买比别人高出约3倍价格的储藏室。原告多次找被告协商，二被告至今未予解决。原告为维护其合法权益，向本院提起诉讼，请求依法支持原告诉讼请求。 一审法院认为，原告与被告济宁市任城区住房和城乡建设局于2014年1月21日签订的《房屋征收补偿安置协议书》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，该协议合法有效,各方均应严格履行；原告陈述上述协议系受被告胁迫签订，应予解除的辩论意见，因原告未提供相关证据予以证实，故原告所述该合同无效或应予解除的辩论意见，本院不予采纳，且原被告签订的《房屋征收补偿安置协议书》已实际履行完毕。在原被告签订的《房屋征收补偿安置协议书》中明确确定，原告所涉储藏室B11-D2-18-2的面积为11.15平方米；根据被告山东华瑞园房地产开发有限公司提供的涉案储藏室的图纸和济宁光大房地产服务有限责任公司对涉案储藏室B11-D2-18-2的预测绘，所涉储藏室预测绘面积为11.9平方米，超出了补偿协议上的约定面积。关于原被告争议的几个问题：一、《房屋征收补偿安置协议书》中储藏室的面积是指“建筑面积”还是“套内面积”。《房屋征收补偿安置协议书》中储藏室的“面积”表述，并未说明该“面积”是指“建筑面积”还是“套内面积”，根据《GB/T50353-建筑工程建筑面积计算规范》的规定，“建筑面积”是房地产市场的法定计量单位，如无特别说明应视为是“建筑面积”，故原告所述储藏室的“面积”应为“套内面积”的意见，本院不予采纳。二、涉案储藏室是否具备存储物品的条件和功能的问题。首先，原告所反映和主张的并非储藏室的主体结构和地基基础问题。其次，涉案储藏室从设计上讲为地下储藏室，其采光和通风条件差是不言而喻的。原被告完全可以就增加灯光、改善通风条件，并通过磋商形成整改方案来解决，并非原告可以解除安置协议相关约定的条件。三、储藏室不能办理确权，原告购买时，被告是否必须通知原告。储藏室能否办理确权为我国行政法规、部门规章所规定，为大众所熟知，储藏室不能办理确权并非二被告的过错，也不是原告要求解除双方签订补偿协议约定的条件。四、储藏室价格问题。原告与被告济宁市任城区住房和城乡建设局于2014年1月21日签订的《房屋征收补偿安置协议书》中明确约定了原告储藏室的价格为25645元，系双方协商的结果。原告反映被告不购买储藏室就不给予结算，但未提供证据予以证实，本院不予采信。综上，原告的诉求不能成立，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告钟兵的诉讼请求。案件受理费221元，由原告钟兵负担。 二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。 本院认为，上诉人与被上诉人任城区住建局签订的《房屋征收补偿安置协议书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，为有效协议，双方在上述协议书中对储藏室的面积及价款均作出了约定。上诉人主张协议书中的面积是指“套内面积”，被上诉人严重违约，储藏室买卖条款应予解除。本院认为，《房屋征收补偿安置协议书》对储藏室的面积没有明确说明是“建筑面积”还是“套内面积”，但因建筑面积是房地产市场中的计量单位，在双方当事人没有明确约定的情况下，合同中的“面积”一般应理解为“建筑面积”。且按《房屋征收补偿安置协议书》中约定的储藏室的面积为“建筑面积”计算，结合储藏室的价款可以计算出涉案储藏室的价款为2300元每平方米；而另案的张拥军和上诉人同为一个回迁小区的被征收人，因张拥军所购储藏室内有管道折减了2.23平方米，被上诉人任城区住建局向张拥军退还了差价款5129元，双方另行签订了《房屋征收安置补充协议》，在《房屋征收安置补充协议》中对储藏室也是使用了“面积”的说法，根据差价款的数额和折减面积可以计算出差价款亦是按每平方米2300元予以计算的，该价款与用“建筑面积”计算的储藏室每平方米的价款一致。通过上述事实亦能够推断出《房屋征收补偿安置协议书》中的储藏室面积是指“建筑面积”，而不是“套内面积”。储藏室的位置一般均是在地下，黑暗无光、潮湿是双方在签订合同时就应当预料到的，但上述特征并不能说明涉案储藏室存在严重质量问题，上诉人以此要求解除合同，证据不足，理由不当，本院不予支持。上诉人主张即使按照建筑面积计算，涉案储藏室面积误差比绝对值超过3%，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二款的规定，上诉人要求解除合同，应予支持。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》适用范围为商品房买卖合同纠纷案件，而本案为在房屋拆迁安置补偿中产生的纠纷，不属于商品房买卖合同纠纷，故本案不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，因此，上诉人的上述主张理由不当，应予驳回。 综上所述，钟兵的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费441元，由上诉人钟兵负担。 本判决为终审判决。 审判长  闫先东 审判员  宋汝庆 审判员  史海洋 二〇一八年十二月十二日 书记员  刘纯子