杭州市拱墅区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）浙0105民初6530号 原告（反诉被告）：浙江**太物业服务有限公司，住所地杭州市江干区景芳公寓。 法定代表人：王海群。 委托代理人：崔满兴，上海锦天城（杭州）律师事务所律师。特别授权代理。 委托代理人：程琳，公司员工，特别授权代理。 被告（反诉原告）：拱墅区西铭苑第一届业主委员会，住所地杭州市拱墅区西铭苑小区。 负责人：平月清，主任。 委托代理人：毛海斌，浙江圣港律师事务所律师，特别授权代理。 原告浙江**太物业服务有限公司（以下简称华太物业公司）与被告拱墅区西铭苑第一届业主委员会（以下简称西铭苑业委会）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月7日立案受理后，依法由审判员周建利适用简易程序独任审判。后被告向本院提起反诉，本院依法受理后，与本诉合并进行审理，于2017年9月7日、2018年4月12日两次公开开庭进行审理。华太物业公司的委托代理人崔满兴、程琳、西铭苑业委会的主任平月清、委托代理人毛海斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告华太物业公司起诉称：根据原告与被告2015年9月24日签署的《西铭苑物业服务合同》，原告为西铭苑小区的物业服务企业。2017年3月10日至3月18日被告召开业主大会，形成决议，解除双方合同，但该小区票权总人数671人，赞成解除合同的共计219人，反对解聘的134人，弃权的103人。按《浙江省物业管理条例》第十条规定：业主大会作出决定，必须经专有部分建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。虽然原告、社区、住建局多次发函告知被告本次业主大会决议无效，但是被告一直无正当理由拒绝接受。故原告提起诉讼，要求判决继续履行《西铭苑物业服务合同》。 被告西铭苑业委会辩称：原被告确实签订了合同。2017年3月10日至3月18日，小区召开业主大会就是否解约进行了表决，计票方式已经议事规则确定，经投票已经达到解约条件。3月19日，业主大会通知了原告投票计算结果，并通知其解约，要求办理交接工作。原告之前的物业服务合同应当予以依法解除。 反诉原告西铭苑业委会反诉称：被反诉人系反诉人委托的西铭苑小区进行物业服务的公司。由于在被反诉人为小区提供物业服务期间有业主多次对被反诉人提供的服务表示不满意并向反诉人提起投诉，对此反诉人除了多次当面向北反诉人交流沟通外还专门发函给被反诉人整改通知要求整改。但被反诉人均没有整改到位。2017年2月24日，反诉人在小区公开展示《关于2017年3月业主大会议题的说明》，就拱墅区西铭苑小区和被告反诉人终止物业合同的内容进行公示，同时也对本次投票表决票统计方法进行公示，根据小区议事规则的计票方法为：参会有效票（包括弃权票）达到50%以上，已确认参会未表决的业主，其投票计入已表决的多数票（包括弃权票）。投票结束后根据反诉人委托的第三方机构杭州柏灵东土大鎕云科技有限公司提供统计结果，业主赞成解聘华太物业公司的票数为赞成人数389人，占投票总人数比例的57.97%，赞成面积为44123.4平方米，占建筑总面积比例为57.22%。2017年3月19日，西铭苑业主大会通知被反诉人投票结果，通知被反诉人物业管理服务合同满三个月合同终止，并要求被反诉人在此期限内进行物业交接工作。6月11日反诉人发函催办要求被反诉人在6月20日前移交档案、资料和相关财务等工作，但被反诉人至今无理拒绝。故起诉要求确认反诉人和被反诉人签订的物业服务合同于2017年6月20日终止。被反诉人向反诉人移交拱墅区西铭苑小区的全部物业管理档案、资料和相关财物。 被反诉人华太物业公司辩称：双方合同合法有效，不能随意解除。被告的解聘不符合物业管理条例的规定，没有达到双过半的要求。业委会将弃权票计入多数票是不符合规定的。 华太物业公司为证明其主张的事实，向本院提交如下证据材料： 1、物业服务合同，证明双方的合同关系。合同有效管理期限为三年。 2、业主委员会备案表，证明被告备案情况。 3、公告、4、西铭苑业主大会相关事宜公告、5、关于解聘的函及西铭苑业主大会表决意见统计表，证明被告召开业主大会程序违法，所作出的决议未经面积和人数过半数的法定条件，依法不产生解聘物业服务企业的法律效力。 6、关于解聘华太物业的回函，证明原告对被告解聘的函及时予以回复并提出异议。 7、关于西铭苑业主大会弃权票归属的咨询函，8、回函，证明物业主管部门回复确认将弃权票视同未参与表决票计入多数票缺乏依据。 西铭苑业委会为证明其主张的事实向本院提交如下证据材料： 1、业委会备案表、2、代表人身份证明，证明业委会身份信息。 3、议事规则，证明业委会的权限及业主大户召开程序，以及表决规则。 4、致华太物业的函、关于召开业主大会会议的公告、美度业主大会金纪人服务合同及其附件及西铭苑业主大会表决统计数据、关于西铭苑业主大会会议决定的公告及附件，证明业主大会召开程序合法、表决程序有效合法，决议事项符合决议表决规则，决议有效。 上述证据经当庭质证，本院认证如下： 华太物业公司提交的证据部分，西铭苑业委会对证据1、2、3、4、5、无异议，对证据6表示确实收到过，但认为是物业公司单方的意思表示，对证据7、8的真实性无异议。本院对证据1、2、3、4、5予以确认，对证据6、7、8的真实性予以确认。 西铭苑业委会提交的证据部分，华太物业公司对证据1、2无异议，对证据3的真实性有异议。对证据4未发表质证意见。对证据5认为公告日举例会议召开不足15日，程序违法。对证据6的真实性有异议。对证据7公告的真实性无异议，但对附件有异议，认为应以原始投票为准，手写稿与打印件数字不符，说明在程序上有问题。本院对证据1、2予以确认。对证据3、4、5、6、7（公告）的真实性予以确认。 结合上述有效证据及当事人的陈述，本院认定事实如下： 2015年9月24日，西铭苑业委会与华太物业公司就西铭苑小区物业管理工作签订《西铭苑物业服务合同》。约定由华太物业公司为该小区提供物业服务工作，合同期限自2015年10月1日至2018年9月30日。2017年3月10日至3月18日，西铭苑小区召开业主大会，就是否解聘华太物业公司等议题进行表决。会议形式为书面征求意见，以即时并设立投票箱的方式回收选票。投票全过程由第三方参与。会后经统计，确认业主投票权人数671人，建筑物总面积77101.3平方米。参会人数523人，其专有部分面积59543.5平方米。应发表决票671张，实发表决票523张，回收票467张，其中无效票11张，未回收67张。回收票中关于是否解聘华太物业公司的赞成票219票，反对票134票，弃权票103票。2017年3月19日，西铭苑业主大会向华太物业公司发送《关于解聘的函》，明确经业主大会决定，从2017年3月19日起正式通知，解除双方合同。后华太物业公司回函，对解除合同的意见表示异议。双方因协商不成，故而成诉。 本院认为，依据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，解聘物业服务企业应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案的争议焦点为，该业主大会最终形成的解聘华太物业公司的决议是否已满足双过半的条件要求，是否有效。西铭苑小区召开业主大会，以采用书面征求意见的形式对是否解聘华太物业公司进行表决。依据西铭苑业委会提交的统计结果，确认业主投票权人数671人，建筑物总面积77101.3平方米。参会人数523人，其专有部分面积59543.5平方米。应发表决票671张，实发表决票523张，回收票467张，其中无效票11张，未回收67张。回收票中关于是否解聘华太物业公司的赞成票219票，反对票134票，弃权票103票（该统计结果中关于未回收票的数额计算错误）。即使依据该统计结果，赞成票为219票，未表决票（523-467＝56），根据该小区业主大会议事规则：参会有效票（包括弃权票）达到50%以上，已确认参会未表决的业主，其投票权数计入已表决的多数票（包括弃权票），将未表决票计入已表决票的多数票，即赞成票，计入后仍不能达到人数过半的条件。西铭苑业委会关于将弃权票一并计入多数票的主张，本院认为已决票可分为赞成、反对、弃权，弃权也是一种已决票的一种形式，不能作为未表决票等同对待。即使依据该小区业主大会议事规则，也仅仅确认了未表决票可计入已表决的多数票，而不能直接得出可将弃权票计入已表决多数票的结论，故西铭苑业委会依据本次业主大会投票结果，无法得出业主大会关于解聘物业公司的决议。西铭苑业委会与华太物业公司的物业服务合同依法签订，内容合法有效，仍应继续履行。综上，依据《中华人民共和国物权法》第七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、浙江**太物业服务有限公司与拱墅区西铭苑第一届业主委员会于2015年9月14日签订的《西铭苑物业服务合同》继续履行。 二、驳回拱墅区西铭苑第一届业主委员会的反诉请求。 本诉案件受理费减半收取40元，反诉案件受理费40元，合计80元，由被告拱墅区西铭苑第一届业主委员会负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状及副本1份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审 判 员 周建利 二〇一八年四月十三日 代书记员 褚衍萍 ??? ??6?