广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤06民终2328号上诉人（原审原告）：马立豪，男，1988年10月13日出生，汉族，住浙江省苍南县。委托诉讼代理人：谢克武，广东亨利律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：梅月明，女，1981年8月19日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。上诉人马立豪因与被上诉人梅月明房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2017）粤0604民初15323号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月7日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。马立豪上诉请求：1.依法撤销原审判决，改判支持马立豪的一审诉讼请求，判令梅月明返还马立豪租房押金1500元以及预付的租金3000元；2.马立豪无需向梅月明支付房屋占有使用费。主张的事实和理由如下：一、原审法院认定马立豪占用房屋属认定事实错误。马立豪于2017年10月10日搬离梅月明的房屋，因此不存在占用房屋的事实，因梅月明未出面协商解决租金、交接等问题，导致未办理交接手续。梅月明未出庭应诉，亦未提交证据证明马立豪占用房屋，原审判决认定马立豪占用房屋没有事实依据。马立豪于2017年10月15日承租了同一小区另一套房屋，不可能还占用梅月明的房屋。二、原审法院适用法律错误，返还租金起算时间计算有误。马立豪于2017年10月16日发出书面通知解除租赁合同，原审法院也确认了解除通知的效力，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，既然合同已经解除，返还的租金至少应从2017年10月17日起算。三、一审程序错误，因梅月明在一审阶段未提出反诉、未举证、未出庭应诉、未抗辩存在房屋占有使用费，原审法院却判令马立豪支付占有使用费抵销其诉讼请求超出了法院应审理的范围，违反了不告不理的原则。一审审理过程中亦未对占有使用费进行辩论，剥夺了马立豪的举证质证权利。综上，请求二审法院对原审判决依法予以改判。被上诉人梅月明提交书面答辩意见称：一、梅月明因怀孕不方便出庭。此案进入诉讼后，梅月明多次微信及电话告知马立豪其已与法院沟通该房无需拍卖但马立豪不予理睬，马立豪仍需缴纳租金及相关费用。二、该房门卡至今未交回，但仍有水电费产生，马立豪应予以支付。三、马立豪系因其个人原因不缴纳相关费用，押金1500元不够抵扣其欠付的费用。2017年10月27日，马立豪向广东省佛山市禅城区人民法院起诉请求：1.解除马立豪、梅月明的租赁合同关系，梅月明退还马立豪租金3000元以及租赁押金1500元；2.梅月明赔偿马立豪租房损失3000元；3.梅月明承担全部诉讼费。一审法院认定事实：2017年3月10日，梅月明（甲方、出租人）与马立豪（乙方、承租人）以及佛山市祉希房地产代理有限公司（经纪方）签订《租赁合同》，主要约定如下：1.由甲方将广东省佛山市禅城区XXX路X号X座XXX房甲方拥有的物业出租给乙方。甲乙双方议定房屋月租金为1500元，租赁期自2017年3月11日至2018年3月11日，共计12个月。2.租金以转账的方式，由乙方在每月10日前交付当月租金。3.乙方向甲方交纳1500元作为房屋租金押金（保证金），乙方在租赁期满之日交清租赁物业一切费用后，甲方应将押金（保证金）无息退还乙方，押金不得于租赁期满前抵付租金；……6.租赁期内，该物业的管理费、水电煤气费等由乙方支付。7.违约责任。租赁双方任何一方违反本合同条款或国家法律、法规，守约方有权提前解除合同，违约方应以等额与押金的金额作为违约金予以赔偿。如仍不足弥补因此造成的直接损失，违约方仍应作出赔偿。案外人招商银行股份有限公司佛山分行向广东省佛山市禅城区人民法院申请执行，2017年9月20日，法院出具（2017）粤0604执6370号之一民事裁定，认定如下：关于招商银行股份有限公司佛山分行与梅月明、邓启咏金融借款合同纠纷一案，（2017）粤0604民初2819号民事判决书已经发生法律效力，根据上述生效法律文书，梅月明、邓启咏应向招商银行股份有限公司佛山分行清偿借款本金677195.87元及利息，招商银行股份有限公司佛山分行对梅月明提供抵押的广东省佛山市禅城区XXX路X号X座XXX、XXX房折价或拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权。因梅月明、邓启咏未履行还款义务，权利人招商银行股份有限公司佛山分行向法院申请执行。在执行过程中，法院依法向被执行人发出限期履行通知书，但被执行人至今未履行生效法律文书确定的义务。裁定拍卖、变卖案件中保全查封的被执行人梅月明、邓启咏提供抵押的广东省佛山市禅城区XXX路X号X座XXX、XXX房屋。2017年9月26日，广东省佛山市禅城区人民法院发出（2017）粤0604执6370号公告，主要内容：（2017）粤0604民初2819号民事判决书已经发生法律效力，梅月明、邓启咏应向招商银行股份有限公司佛山分行清偿借款本金677195.87元及利息，招商银行股份有限公司佛山分行对梅月明提供抵押的广东省佛山市禅城区XXX路X号X座XXX、XXX房折价或拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权。因被执行人梅月明、邓启咏未履行还款义务，广东省佛山市禅城区人民法院已立案执行，拟对被执行人上述房屋进行评估拍卖。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条第一款的规定，法院责令被执行人梅月明及其他使用人在2017年10月19日前自行腾空上述房屋。逾期仍不腾空的，法院将依法强制清空，相关费用由被执行人负担。2017年10月16日，马立豪向梅月明邮寄发出《解除房屋租赁通知》，内容如下：因房子将要被法院强制拍卖，导致我无法继续使用，特通知你解除房屋合同，请你退还我的保证金3000元和租金1500元，否则我将通过法律途径解决。上述通知于次日送达梅月明。马立豪陈述，解除房屋租赁合同的通知书是2017年10月17日送达给梅月明；马立豪要求梅月明退还租金，但梅月明未前来办理交接手续，也不退还租金，所以马立豪没有交还钥匙，马立豪在开庭时将涉案房屋钥匙带过来。马立豪于2017年10月10日搬走，搬走的时候没有告知梅月明。马立豪主张的租房损失3000元是指马立豪另外寻找房屋所支付的中介费。一审法院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。马立豪与梅月明签订的《租赁合同》系双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护，双方均应按照合同约定全面善意履行各自的义务。关于马立豪诉请解除合同。如前认定的事实，梅月明因涉及案外纠纷，涉案房屋拟被进行评估拍卖，法院发出了限期腾空房屋的公告，故梅月明已构成违约，马立豪诉请解除合同，有事实和法律依据，原审法院予以支持。至于合同解除的时间，马立豪于2017年10月17日向梅月明送达解除合同通知书，故涉案租赁合同关系已于2017年10月17日解除。关于马立豪诉请退还租赁押金。如前所述，梅月明已构成违约，双方的租赁合同关系已解除，梅月明继续占用马立豪的租赁押金已无合同依据，故马立豪诉请退还于法有据，原审法院予以支持。关于马立豪诉请退还租金。马立豪主张其已于2017年10月10日搬走，但未举证证实，梅月明亦不予确认，且马立豪房屋钥匙仍未交还梅月明，故原审法院对马立豪的上述主张不予采信。因马立豪在庭审时提出交还钥匙的要求，但梅月明因自身原因缺席审判未能接收，故原审法院确认马立豪向梅月明交还涉案房屋的条件在庭审日已成就，但庭审日前的租金以及占有使用费（2017年10月11日至2017年10月17日为租金，2017年10月18日至2017年12月5日为占有使用费）马立豪仍应当支付，综上，梅月明应向马立豪退还的租金为250元（2017年12月6日至2017年12月10日）。马立豪诉请超出部分，原审法院不予支持。关于马立豪诉请租房损失。因马立豪未提供证据予以证实其损失，故马立豪应承担举证不能的法律后果，对该项诉请，原审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，广东省佛山市禅城区人民法院于2017年12月15日作出（2017）粤0604民初15323号民事判决：一、马立豪与梅月明2017年3月10日签订的《租赁合同》已于2017年10月17日解除；二、梅月明于判决发生法律效力之日起十日内，向马立豪返还保证金1500元；三、梅月明于判决发生法律效力之日起十日内，向马立豪返还租金250元；四、驳回马立豪的其他诉讼请求。一审案件适用简易程序审理，受理费减半收取25元，由马立豪负担19元，梅月明负担6元。上诉人马立豪在二审阶段向本院提交2017年10月15日签订的《房屋租赁合同》及押金收据原件各一份，拟证明马立豪在当天于涉案房屋相同小区相邻一栋楼另行承租了一套房屋。被上诉人梅月明在二审阶段未提交证据。经审查，上诉人马立豪提交的《房屋租赁合同》及押金收据均系原件，内容相互应证，本院予以采信。本院二审对原审法院查明的事实予以确认。二审另查明，上诉人马立豪于2017年10月15日在涉案房屋同一小区内另行承租了一套房屋。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理……”本案二审应围绕马立豪的上诉请求进行审理。本案争议双方签订的《租赁合同》意思表示真实，内容并未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按照合同约定全面履行相应的合同义务。综合双方当事人的诉辩，本案二审期间的争议焦点在于出租人梅月明应退还承租人马立豪的租金金额是多少。首先，原审判决认定梅月明构成违约，双方的租赁合同关系于2017年10月17日解除正确，双方对此亦无争议。根据合同法第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的终止履行，故双方合同终止履行，马立豪应当向梅月明返还涉案房屋，梅月明也负有接收涉案房屋的义务。其次，马立豪主张其已经在2017年10月10日搬离涉案房屋，系梅月明的原因导致双方未能交接钥匙，虽然本案现有证据不能显示马立豪曾向梅月明交付钥匙而梅月明不予接收的情况，但是在法院已经发出限期腾空房屋的公告，并责令梅月明及涉案房屋的使用人于2017年10月19日前腾空房屋情况下，马立豪在2017年10月19日之前按照法院公告的要求搬离涉案房屋的可能性较大，而马立豪于2017年10月15日在同一小区另行承租一套房屋的事实进一步印证了其于2017年10月19日之前已搬离涉案房屋的事实。而且本案系因梅月明违约而导致合同解除，梅月明本身负有相应的违约责任和积极配合接收涉案房屋的义务，但梅月明并未举证证明马立豪在2017年10月20日之后仍继续实际占有使用涉案房屋。在马立豪已经搬离涉案房屋的情况下，其并没有真正占有使用涉案房屋，其持有涉案房屋的钥匙并无实质意义，因此综合本案情况，本院认定马立豪于2017年10月19日搬离涉案房屋，马立豪不应向梅月明支付从2017年10月20日起计算的涉案房屋占有使用费。马立豪应向梅月明支付的租金和占有使用费为：2017年10月11日至2017年10月17日的租金350元（1500元/30天×7天），2017年10月18日至2017年10月19日的占有使用费100元（1500元/30天×2天）。梅月明应向马立豪退还的租金为2550元（3000元-350元-100元）。综上，上诉人马立豪的上诉请求有理，本院依法予以支持。原审判决认定事实清楚，但适用法律存在瑕疵，本院二审予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省佛山市禅城区人民法院（2017）粤0604民初15323号民事判决的第一项、第二项、第四项；二、变更广东省佛山市禅城区人民法院（2017）粤0604民初15323号民事判决的第三项为：梅月明于本判决发生法律效力之日起十日内，向马立豪返还租金2550元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由马立豪负担5元，梅月明负担20元；二审案件受理费50元，由上诉人马立豪负担10元，梅月明负担40元。本判决为终审判决。审判长 刘 建 红审判员 欧阳建辉审判员 欧阳凤霞二〇一八年四月二十六日书记员 严 惠 珊