湖南省保靖县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）湘3125民初931号 原告：谢某某，女，1979年9月23日出生，汉族，湖南省保靖县人，住本县复兴镇和平村赵家组。 委托诉讼代理人：唐银徽，湖南隆海鹰律师事务所律师。 被告：保靖县金海房地产开发有限公司。住所地保靖县迁陵镇南门街**。社会信用代码：91433125085407677P。 法定代表人：王纳新，该公司董事长。 委托诉讼代理人：宋耀国，湖南民益律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱荣耀，湖南民益律师事务所律师。 原告谢某某与被告保靖县金海房地产开发有限公司(以下简称金海公司)商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，因原告谢某某当庭增加诉讼请求，依法由适用简易程序转为普通程序审理。因本案涉及商业秘密经被告金海公司申请，本院依法不公开开庭进行了审理。原告谢某某及其委托代理人唐银徽、被告委托诉讼代理人宋耀国均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告请求判令：1、被告支付原告逾期办证违约金580880.01元;2、本案诉讼费用由被告承担。在庭审过程中，原告谢某某增加诉讼请求为：1、被告返还代收税费60000元并支付相应利息；2、被告于判决生效后30日内为原告办理不动产权证。庭审结束后，原告已撤回要求被告返还代收税费60000元并支付相应利息请求。 被告答辩要点：1、原告与被告签订的合同补充协议第8条系原告诱导销售人员所签，应确认无效；2、被告已经向房地产主管部门提交相关办证资料，原告至今未取得房屋产权证责任不在被告；3、被告收取代办费60000元是依据补充协议收取，且在实际交纳后会多退少补；4、被告未构成根本违约，不应支付赔偿金。原告诉请无事实依据，请求法院驳回原告诉讼请求。 经庭审举证、质证及当事人陈述，本院确认如下法律事实： 2016年10月19日,原告谢某某与被告金海公司签订《商品房买卖合同》一份。合同主要内容：1、买受人（原告）购买出卖人（被告）座落于保靖县迁陵镇南门街金海世家****商业用房一间，面积为50.14平方米；2、该商业用房总价款为106万元,买受人于2017年(合同为2015年)2月18日前一次性付清；3、出卖人于2016年12月30日前将房屋交付买受人使用；4、因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记，由出卖人承担全部责任；4、出卖人应于商品房交付使用后180天内，将办理产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，按下列情形处理：（一）买受人退房，出卖人退还已付房价款并赔偿买受人损失；（二）买受人不退房，出卖人向买受人支付违约金；（三）非出卖人原因致使不能办理房产权属证书的，出卖人不承担违约责任。同日，双方签订了《合同补充协议》。主要内容有：1、出卖人对本项目所作的广告宣传资料、沙盘、房型模型、设计效果图、样板房等仅供买受人购房时参考...;2、购房总价款不包含办理房产证、国土证及银行按揭贷款等所需的税费基金，水电闭路、电话开户费等，出卖人按规定代收代缴，买受人在接到交付上述税费基金等（通知）3个工作日内交清，并根据具体情况多退少补；...8、产权登记证承诺在2017年3月31日前办理好，如逾期每日按总房款千分之二承担违约金。合同签订后，原告谢某某于2016年11月8日支付房屋总价款106万元,并于当天支付60000元房屋办证费用。被告金海公司于当月给原告谢某某交付该商品房。2016年4月18日向保靖县房产交易中心提交了金海世家一期项目（原告谢某某所购门面属于一期）办理房屋产权证资料。由于该中心、不动产登记中心、测量公司三方新旧系统升级、职能转换、档案移交等工作未跟上，截止目前，原告谢某某尚未取得该商品房产权证书。为此，双方发生纠纷，原告谢某某诉至本院，要求判如所请。 本院认为，本案焦点有三：一是双方签订的合同补充协议第8条对双方有无约束力;二是被告是否尽到办证协助义务即是否构成根本违约；三是被告应否返还原告代收税费60000元并支付相应利息。 原告谢某某与被告金海公司签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规的规定，合同合法有效。双方当事人应按合同约定履行各自的义务。 关于焦点一，原被告签订的合同补充协议是对《商品房买卖合同》主合同的补充，被告提出手写的第8条系原告谢某某对被告销售人员进行诱导后所签，违反合同自愿原则，应确认无效并提供了该楼盘其他业主的购房合同并无该条款。本院认为，行为人没有代理权、超越代理人权以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效，即合同补充协议第8条对双方当事人具有约束力。至于代理人是否完全履职、有无与相对人恶意串通损害被代理人权益，属于另一法律关系，本院不予审查。 关于焦点二,根据《合同法》第135条规定：出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。《商品房买卖合同解释》第18条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特别约定外，出卖人应当承担违约责任。《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定：预售商品房购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。由此可见，办证的法定义务主体是买受人，出卖人负有提供必要的证明文件义务。当事人双方合同有约定的，依其约定。本案被告金海公司收取原告谢某某办证费用后，已于2016年4月18日向保靖县房产交易中心提交了金海世家一期项目办理房屋产权证资料，尽到了协助办证义务。虽在约定期限内没有给原告谢某某办理好房屋产权登记,但原因不在被告，故被告金海公司不构成根本违约。原告谢某某要求被告金海公司支付违约金并于判决生效后30日内为原告办理不动产权证理由不成立。 关于焦点三，被告金海公司根据补充协议第2条代收代缴办证税费及水电电视开户费等，对买受人实行多退少补。原告谢某某未办理好房屋产权登记，非出卖人原因。且原告谢某某已经撤回该项诉讼请求，被告金海公司可不承担返还代收原告谢某某税费60000元并支付利息的责任。但如果系多收，则应在实际交纳税金及相关费用后，将剩余部分退还原告谢某某。 综上，原告谢某某的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第一百三十五条、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十八条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告谢某某的诉讼请求。 案件受理费9903元，由原告谢某某负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。 审 判 长  郭莉姣 审 判 员  王文兵 人民陪审员  梁 武 二〇一八年四月十八日 书 记 员  张 夏 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理人权终止的以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。 第六十条当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。 《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》 第十八条第一款由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特别约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。