安徽省阜南县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖1225民初862号 原告：古威威，男，1989年4月6日出生，汉族，户籍所在地安徽省阜南县。 委托诉讼代理人：王春丽，安徽风采律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李恒，安徽风采律师事务所律师。 被告：安徽金运房地产开发有限公司，统一社会信用代码91341225756808421F，住所地安徽省阜南县经济开发区。 法定代表人：狄文龙，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：郎茂文，安徽董阔律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐甜甜，安徽董阔律师事务所（实习）律师。 原告古威威与被告安徽金运房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年2月12日立案后，依法适用简易程序，于2018年4月2日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王春丽、李恒，被告委托诉讼代理人郎茂文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告古威威向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行合同，立即交付给原告经验收合格的房屋；2.依法判令被告向原告支付逾期交付房屋违约金32482元（自2016年2月1日起计算至2018年2月11日止，其后违约金按每日万分之一的标准并以438942元为基数计算至实际交房之日止）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年2月25日，原、被告签订《商品房买卖合同示范文本》（预售）。合同约定：原告购买被告开发的位于阜南县第一中学东侧苗南河北侧儒林·天香华庭小区14幢1205号房屋。该房屋建筑面积为105.01平方米，总价款为438942元。被告应于2016年1月31日前将经验收合格的房屋交付给原告，逾期交付按合同约定自被告最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告按照合同约定已交付全部房款438942元。但被告迄今为止，没有按照合同约定交付房屋，也没有向原告支付约定的违约金。为此成讼。 被告安徽金运房地产开发有限公司辩称，一、我公司无违约行为,原告要求我公司支付逾期交房违约金没有事实和法律依据。涉案小区无法进行综合验收，系因政府因素无法及时净地交付土地所致，被告方无过错。而且，在多次反映情况维权无果的情况下，被告公司通过发公告的方式向广大业主通告涉案小区的情况，希望得到业主的理解，同时对愿意解除合同的购房者，被告公司愿意随时办理退房手续。对于政府行为导致涉案小区无法进行综合验收并办理房产证的事实，被告公司也无能为力。二、本案已经超过2年诉讼时效期限。本案涉案房屋双方约定交付时间为2016年2月1日前，至原告起诉，显然已经超过诉讼时效。三、退一步说，即使我公司违约，原告要求我公司支付的逾期违约金也明显过高。首先，虽然,双方签订的房屋买卖合同约定,公司逾期交房应按照已付房款每日万分之一的标准支付违约金,但是我公司认为该违约金的约定明显过高，况且原告也未就其因我公司逾期交付房屋造成的实际损失提供证据予以证实。根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少”及第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”，据此我公司认为原告的损失应按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定，以此依法认定我公司应支付给其的违约金数额。其次，原告已经于2018年2月23日收房，原告的行为视为双方对合同内容的变更，即便被告公司违约，原告主张2018年2月23日之后的违约金也没有依据。 本院经审理认定事实如下:2015年2月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》（预售）一份，合同编号RL-110，合同约定原告购买被告开发建设的位于阜南县第一初级中学东侧、苗南河北侧的“儒林·天香华庭”小区14幢1205号房屋一套，面积105.01平方米，总价款为438942元。 合同第七条关于付款方式及期限约定：“一次性付款：买受人应当在2015年2月25日前支付该商品房全部价款”。 合同第九条关于交付条件约定：“该商品房交付时应当符合下列3、4项所列条件：…3、主体竣工（水、电、路三通）4、该商品房经综合验收合格。” 合同第十一条关于交付时间和手续约定：“出卖人应当在2016年1月31日前向买受人交付该商品房。” 合同第十二条关于逾期交付责任约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按下列第一种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在30日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）；（2）逾期超过30日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.6%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按照计算向买受人支付全部房价款万分之一（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。” 2015年2月24日、2015年3月3日原告分两次支付房款共计150000元。余款被告已认可付清。 另查明：被告已取得涉案楼房《商品房预售许可证》，证号为“（南）房预售证第2015052号”。2013年10月16日，被告与阜南县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让补充合同》1份，双方约定：被告积极协助阜南县国土资源局拆除该宗地地上建筑物、附着物。被告应于2016年1月30日之前竣工。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，为合法有效合同，双方依照合同约定享有权利和承担义务。当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失的违约责任。本案中，原告依合同的约定向被告交付了全部购房款，被告应按约定在2016年1月31日前将符合约定交付条件的房屋交付给原告，但被告未按约履行交付义务，以致违约，应承担相应的违约责任。 被告辩称不能按时交房是由于政府行为，属于不可抗力，不应承担责任。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”被告在2013年10月16日与阜南县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让补充合同》时，约定被告应在2016年1月30日之前竣工，未净地交付的事实发生在2013年10月16日之前，而原、被告合同签订于2015年2月25日，此时被告对未净地交付是明知的，不存在不能预见和不能避免并不能克服的客观情况，不构成《中华人民共和国合同法》规定的不可抗力，不应免除其违约责任。故对被告的此辩称意见，本院不予支持。 被告辩称已超过诉讼时效，因逾期交付房屋而要求支付违约金问题属于债权，应当适用诉讼时效的规定。2016年1月31日为双方约定的房屋交房时间，原告从次日起即应知晓被告未按约交付房屋，其权利已受到侵害，截止至2017年10月1日未超过两年诉讼时效，原告提起诉讼时应适用《中华人民共和国民法总则》三年诉讼时效之规定，故对被告该辩称意见，本院不予支持。 关于违约金的标准应如何确定的问题。原告要求按合同约定的标准即按日支付已交付房价款万分之一的违约金，被告认为合同约定的违约金远超出实际损失，应当依据同类同地段房屋租金为标准进行调整。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条关于参照房屋租金标准确定逾期交房违约金的规定，其适用的前提条件是商品房买卖合同没有约定违约金数额或损失计算方法，而本案《商品房买卖合同》明确约定有逾期交房违约金的计算方法，而且合同中对违约金数额计算方法的约定，是原、被告的真实意思表示，是双方签订合同时因预见到如果一方违约可能给对方造成损失，从而作出的带有弥补损失的约定，双方对该风险是明知的，同时该约定具有对等性，任何一方逾期交房或逾期付款，都将被平等地追究违约责任。本案中，原告按约履行了付款义务，如果调低逾期交房的违约金，即违背了诚实信用原则，又不利于保护公平交易。故被告要求按租金的标准减少违约金没有法律依据，本院不予采信。依照合同约定，逾期交房应当支付违约金，从2016年2月1日计算至2018年2月11日止的违约金为32525.6元（438942元×0.0001×741天），原告仅要求32482元，本院予以支持。原告要求对之后的违约金计算至被告实际交付房屋之日止及立即交付经验收合格的房屋，因被告对涉案楼房尚未进行竣工验收，也未取得《竣工验收备案表》，目前仍不具备合同约定的房屋交付条件，且《竣工验收备案表》的取得需要阜南县住房和城乡建设局审核，属行政行为，具体何时取得，无法确定，故房屋交付的具体时间也无法确定，本院对该诉讼请求不予支持，对2018年2月11日之后的违约金，原告可与被告另行协商解决，或者另案主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《国务院城市房地产开发经营管理条例》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告安徽金运房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告古威威逾期交房违约金32482元(从2016年2月1日计算至2018年2月11日止)； 二、驳回原告古威威的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费612元（原告已预交），减半收取计306元，由被告安徽金运房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员  刘炳鹏 二〇一八年四月十八日 法官助理熊丰 书记员李娟 附本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国建筑法》 第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。 建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。 《城市房地产开发经营管理条例》 第十七条房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不及格的，不得交付使用；房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 告知： 一、本案申请执行期限为二年。时间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，逾期不向人民法院申请执行，视为放弃权利。 二、义务人如主动履行本判决确定的义务，可以将款汇入或存入法院账户。 开户银行：中国银行股份有限公司阜南支行； 开户名称：阜南县人民法院执行标的款； 开户账号：17×××07。 并请通知主审法官：刘炳鹏，办公电话0558-8592779；通讯地址：皖阜南县人民法院立案庭；邮政编码236300。