河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0305民初4764号原告：段琳琳，女，1980年2月11日出生，汉族，住河南省洛阳市涧西区。委托诉讼代理人：李海珊，男，1976年7月12日出生，汉族，住洛阳市涧西区，系原告的丈夫，代理权限：特别授权。被告：洛阳嘉禾置业有限公司，住所地：洛阳市涧西区南昌路南段。法定代表人：钱晓燕。委托诉讼代理人：杨彬，该公司职工，代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：吕娜，该公司法务，代理权限：特别授权。原告段琳琳诉被告洛阳嘉禾置业有限公司为房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月12日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告段琳琳及其委托诉讼代理人李海珊，被告洛阳嘉禾置业有限公司委托诉讼代理人杨彬、吕娜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告段琳琳向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告返还购房款161200元（其中：商品房实际面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款为39000元，面积误差比超过3%部分的房价款双倍计算为122200）；2、请求法院判令被告返还面积误差比3%以内（含3%）部分的房价款39000元的利息（按房价款以人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的计算，从2015年6月30日计算至今），并继续支付至判决决定之日；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2015年7月15日签订的《商品房预售合同》载明：原告向被告购买位于洛阳市××西区××街坊美景嘉园××小区××楼（幢）3208号房，该商品房建筑面积共161.47平方米，其中，套内建筑面积133.42平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积28.05平方米，房屋单价为8051.03元/㎡，房屋购房款总价款为1300000元。合同签订前，原告已于2015年6月30日依照被告指示交付房屋首付款390000元，被告出具《收据》，并在该《收据》中对房屋单价、面积、总价款进行确认，后原告按约办理按揭贷款并支付了全部购房款。该房屋竣工验收交付使用后，原告得知被告实际交付的房屋面积比合同约定的房屋面积缩水了12.38平方米，面积误差比为购房合同约定面积的7.7%。2017年4月20日，被告以要约形式出具《购房补充协议》，要求原告对房屋实际面积及总价款进行确认，原告予以拒绝。原告认为：1、被告作为长期从事商品房开发及销售的房地产开发企业，在销售房屋前已办理房屋预售许可证，对于房屋的设计图纸已经规划部门审核批准、施工许可已经完成办理并已实际进入实质施工阶段，在制作商品房买卖合同时其对在建商品房的户型图及其应对计得的建筑面积和套内面积是明知的，除因设计变更外，房屋面积不会存在大幅度缩水的情形。房屋销售过程中，原告作为普通消费者，不可能对销售人员推荐房屋的实际面积进行准确估量，因此直到交房后被告要求签订《购房补充协议》时，才发现合同约定的面积与实际面积相差如此之大。原告随后在与被告的索赔交涉过程中，通过洛阳市房管局了解到，负责房屋实测面积的洛阳市房兴房地产中介服务中心在2015年7月份之前即已完成房屋实测工作，并将结果告之洛阳市嘉禾置业有限公司。因此可以认定被告是在明知房屋最终实际面积的情况下夸大面积欺诈原告，以获得不正当利益。2、在被告出具给原告的众多收款票据《收据、发票）中，一再确认该商品房的面积、单价及总房价，由此看出被告对于该房屋的销售总价款是依据房屋面积及房屋单价予以计算的，后在实际面积缩水这一事实已无法规避的情况下，被告单方以要约形式发出《购房补充协议》，要求原告确认，说明被告对于房屋实测面积与约定面积差异巨大给原告造成的侵权事实、商品房预售合同存在的严重错误和瑕疵、以及自己在房屋销售过程中所犯的过失完全知晓，要求原告签订《补充协议》进行补救，实属欲盖弥彰，再次印证被告违约事实。3、2001年6月1日实施的建设部第88号令《城市商品房销售管理办法》中第19条规定“按套计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。”原告与被告前期交涉过程中，被告多次强调合同所指房屋是按套计价，但合同中提供的房屋平面图不仅对于详细尺寸标注粗略模糊，且根本未约定任何误差范围；更为重要的是，作为合同附件收录的收据清楚标明了房屋的面积、单价和总价，因此原告可以认定，被告所谓房屋按套计价的说法完全不成立。根据《合同法》第61条所规定的“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充”，当不能达成补充协议时，应按我国《合同法》第61条后段“按照合同有关条款或者交易习惯确定”的原则进行；如仍然不能确定的，则按照有关法律规定处理。基于以上条款，原被告签订的《商品房预售合同》第五条：面积确认及面积差异处理条款，实际上就是双方对房屋实测面积与合同约定面积产生误差时的处理协议，应当给予遵守；被告以所谓“当事人选择按套计价的，不适用本约定”为由多次拒绝原告的索赔请求，完全是一种故意曲解，逃避执行合同义务的行为，明显违反了建设部第88号令和《合同法》的有关法律规定。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，××请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3%，××请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。××同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由××按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归××；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还××，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还××”，根据以上规定，结合本案被告交付的实际房屋面积与约定面积误差巨大的事实，经与被告方多次协商无果的情况下特向贵院提起诉讼，请求法院依法支持原告各项诉求。被告洛阳嘉禾置业有限公司辩称，1、原告在我公司购买的房屋不存在退面积的差价问题，详见合同约定。2、房屋的面积是由洛阳市房管局进行的测量，也不存在任何欺瞒的情况。3、售房合同是住建部统一制定的，由河南省工商行政管理局、河南省建设厅统一颁发的，我公司和原告双方没有可以增加和减少的条款只能有一定的选择权，和购房人一起来决定的，不是单方决定的，也就是原告和被告双方决定的。4、购房人和出卖人对购房合同没有提出任何的异议。5、原告买的是现房，是按套购买的，按套购房的房屋是不存在差价的。经审理查明，2015年7月15日，原告段琳琳（××）与被告洛阳嘉禾置业有限公司（出卖人）签订了《商品房预售合同》一份，合同载明：出卖人以有偿（出让）方式取得位于涧西区××以东，洛河以北兴隆花园美景阁号、编号为X的地块的土地使用权有偿（出让）证号为洛市国用（2010）第0418198号。××购买的商品房为本合同规定的项目中的第7幢3208号房，房屋代码为601067。该商品房预测建筑面积共161.47平方米，其中，套内建筑面积133.42平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积28.05平方米。在合同第四条计价方式与价款中，出卖人与××约定按下述第3种方式计算该商品房借款，即：按套（单元）计算，该商品房总价款为壹佰叁拾万元整。同时在合同第五条关于面积确认及差异处理中规定，根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积、套内建筑面积（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择按套计价的，不适用本条约定。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第壹种方式进行处理，即：1、双方自行约定：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价；（2）面积误差比绝对值超出3%（3%以内的双方据实结算房价款），产权登记面积大于合同约定时，超出3%以上部分的房价款由出卖人承担，产权归××；产权登记面积小于合同约定时，小于面积超出3%以上部分的房价款由出卖人双倍返还××；（3）因设计变更造成面积差异，双方不解除合同，应当签署补充协议。2015年6月30日，被告洛阳嘉禾置业有限公司向原告出具收据一份：今收到段琳琳人民币叁拾玖万元整，系付美景阁7-3208，首付，面积161.47㎡，单价8051.03元/㎡，总价1300000，余额91万元办理银行贷款。2015年12月3日，被告洛阳嘉禾置业有限公司向原告开具了39万元购房款的销售不动产统一发票。后原告按约办理按揭贷款并支付了全部购房款。2016年4月22日，被告洛阳嘉禾置业有限公司按面积、单价、金额分项填写，向原告开具了预收购房款85万元的销售不动产统一发票。2016年11月22日，被告洛阳嘉禾置业有限公司向原告开具了6万元的增值税普通发票，备注载明：7幢3208号购房尾款，按套出售，合同面积：161.47平方米，实测面积：149.09平方米，最终房款：1300000元。庭审中，被告洛阳嘉禾置业有限公司出具了2017年4月20日的《购房补充协议》，协议载明：××段琳琳于2015年7月15日购买了出卖人（甲方）开发的洛阳市××西区××街坊美景嘉园××小区××楼（幢）3208室，合同编号YS0304538，原合同面积为161.47平方米，经洛阳市房兴房地产中介服务中心测量核实后，实测面积为149.09平方米。经甲乙双方协商同意，购房面积以实际测量面积为准，该房的最终购房款为总房款1300000元。但原告段琳琳并未在该份协议上签字。以上事实，有商品房预售合同、不动产统一发票、河南省增值税普通发票、收据及当事人的陈述等证据予以证明，足以证实。本院认为，原告段琳琳与被告洛阳嘉禾置业有限公司签订的《商品房预售合同》未违反国家强制性法律法规的规定，系双方当事人真实意思表示，应当依法认定为有效。在履行合同的过程中，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。本案中，在计价方式与价款方面，原被告双方约定涉案房屋按套计算，该商品房总价款为1300000元；但在面积确认及面积差异处理方面，双方又约定涉案房屋根据面积误差比绝对值，据实结算房价款。对出现上述矛盾条款的现象，原、被告双方均应承担相应的责任。本案涉案房屋合同面积为161.47平方米，实测面积为149.09平方米，面积相差12.38平方米，面积误差比7.67%。按房屋单价每平方米8051.03元，误差面积的房价款99671.75元应由出卖人被告洛阳嘉禾置业有限公司返还××段琳琳，并承担从起诉之日起以银行同期贷款利率为标准的相关利息。原告的其它诉讼请求，本院不予支持。本案经本院审判委员会研究并作出决定。依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告洛阳嘉禾置业有限公司于判决生效后十五日内向原告段琳琳返还购房款99671.75元及利息（以99671.75元为基数，从2017年10月12日起，按照银行同期贷款利率计算至实际还清之日止。）；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告段琳琳的其它诉讼请求。本案受理费3524元，由原告段琳琳承担1345元，由被告洛阳嘉禾置业有限公司承担2179元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  张智峰人民陪审员  赵西安人民陪审员  姚瑞侠二〇一八年四月十一日书 记 员  黄佳华