广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤06民终4288号上诉人（原审原告）：霍泰东，男，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：杨进鹏，广东金石行律师事务所律师。委托诉讼代理人：张志凯，广东金石行律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：佛山市顺德区保利房地产有限公司，住所广东省佛山市顺德区。法定代表人：周康。委托诉讼代理人：龚丽，广东千度律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗炳汶，广东千度律师事务所律师。上诉人霍泰东因与被上诉人佛山市顺德区保利房地产有限公司（以下简称保利公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初16858号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。霍泰东上诉请求：1.撤销一审判决；2.保利公司支付逾期交楼违约金107063.46元（计算方法：暂从2016年1月1日起计算至2017年10月13日，按已付购房款411150元，每日万分之四计算，实际应计算至物业符合合同约定交付标准之日止）；3.保利公司按照合同约定，砌墙将公寓独立隔开、安装公寓大门、门锁；4.本案诉讼费由保利公司承担。事实和理由：(一)一审判决认定保利公司于2015年8月在楼盘围墙上张贴涉案房屋原报建图和修改后报建图的有关情况有误。保利公司提供的该份公告没有原件核对，且该证据所载的时间及具体内容均无法确定，即使按照该份证据所载的时间也与佛山市顺德区发展规划和统计局在珠江商报上公示的时间相差两个多月，很难确定二者之间的关联性。保利公司在未通知霍泰东并书面征得霍泰东同意的情况下，对涉案房屋的规划设计进行变更，违反了《商品房买卖合同》第十一条有关规划设计变更的约定，应承担相应的法律责任。（二）保利公司擅自变更规划设计严重影响霍泰东对涉案房屋的正常使用。涉案房屋地面有多处开口直通下层，对应的上一层也有开口，该几处开口作用为排烟排气，如果填平就无法实现该功能。其中有两个开口在涉案房屋的门口，易发生事故，产生安全隐患。同时，按照保利公司提供的报纸公告来看，其变更规划设计是取消所有墙体的，没有墙体，涉案房屋无法形成一个封闭空间，则霍泰东无法使用。（三）保利公司未按照霍泰东的要求进行规划变更公示、申请变更规划及完工，理由是：霍泰东与保利公司就改造“大开间”没有签订详细具体的合同，保利公司也未就规划变更征得霍泰东的同意，更未与霍泰东协商确定变更规划方案。竣工验收备案仅是针对涉案房屋所在的整个工程进行的验收，涉案房屋交付标准应符合《最高人民法院关于适用商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条的规定，不存在主体结构质量问题以及严重影响正常居住使用的情况。（四）霍泰东在一审时提供了一审法院拍卖涉案楼盘601-604房、715-718房、1401-1404房、1415-1418房的资料，其中四份被拍卖房产的评估报告均明确陈述“大楼尚未竣工，整体建设部分还在进行中”，上述报告作出的时间最晚是2017年9月5日，那时已经有部分业主向一审法院提起了诉讼。也就是说，直至2017年9月5日，涉案楼盘仍未竣工，因此，保利公司无法交付涉案房屋给霍泰东。（五）霍泰东要求将涉案房屋重新砌墙，分隔成一个个套间，恢复原来的设计，一方面是因为保利公司擅自更改的设计不能达到霍泰东正常使用的目的，另一方面是因为业主的房产证是按照一个个套间来办理的。不能正常使用的原因如下：1.涉案楼盘2-5层、17层、21层并未委托改造成“大开间”，这必然导致配套不一致，原有的设计无法安装使用；2.前述未改造成“大开间”的楼层不能使用改造成“大开间”楼层的排水排污管道；3.霍泰东购买的九套房屋虽可直接到达，但是其他仅购买了几套房屋的业主，要穿过其他业主的房屋才能到达自己的房屋，若别的业主不同意并违法砌墙间隔，则该业主无法使用自己的房屋，易产生纠纷。（六）涉案房屋改造后，进门处有开口，违反公序良俗。（七）一审判决认为涉案房屋地面存在的开口属于可维修的瑕疵，是错误的。1.该开口是预留的烟道，从1层到21层天台每层都有，按照原来的规划设计，烟道四周应当用墙体将其封闭才能使用，但是保利公司变更规划，取消了所有墙体，导致该烟道口无法封闭，事实上也不能封闭，属于不可维修的房屋瑕疵。2.按照保利公司申请变更的规划，6-16层、18层进行了变更，2-5层、17、19、20层没有变更，如果将这几个烟道填平，则2-5层、17层无法排烟。因此，开口无法填平，也就无法修补或者维修。3.几个洞口刚好在涉案房屋进门处，开口从20层一直贯通到1层，宽度足以让一个人掉下去，存在安全隐患；（八）根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，修复费用以及修复期间造成的其他损失由出卖人承担，在这几个开口无法修复的情况下，霍泰东无法使用涉案房屋，保利公司应当承担逾期交楼的违约金。保利公司辩称，（一）保利公司是按照霍泰东的委托改造涉案房产，改造前已履行了规划变更审批手续，改造结果完全符合霍泰东的要求，也与规划变更后备案图纸和霍泰东办理的房产证完全一致，因此，涉案房产顺利通过了竣工验收备案。因保利公司是受霍泰东委托对涉案房屋进行改造，故霍泰东在规划变更公示时是知情并同意的。保利公司将涉案房产交付给霍泰东后一年多的时间里，霍泰东从未向保利公司提出过异议，并且自行委托律师从保利公司处领取资料办理了房产证。（二）改造完成的涉案房屋不存在影响实际使用的问题。1.霍泰东所称“开口”是管道预留位，因改造委托书未具体要求填平预留位，规划局在审批规划变更申请时明确要求保留预留位，霍泰东接收房屋后，可在装修时填平。2.改造完成后的“大开间”符合房产结构独立性特征，完全具备使用的可能性。一审法院已查明改造为“大开间”的楼层已经有人在经营，也证明不存在影响其实际使用的问题。（三）涉案楼盘房屋实际使用数量少、拍卖数量多，并非改造“大开间”造成，因为：1.涉案楼盘开发建设完成到业主经营使用必然有一定周期，目前周边商业并不繁荣，业主不急于投入使用符合实际情况。2.涉案楼盘是用作公寓和写字楼，几乎所有买受人都是用作投资或者向银行抵押融资。据保利公司查询，拍卖房产中的大部分产权人身负多家银行债务，名下房产被拍卖是正常现象。（四）关于地面开口的瑕疵，霍泰东可自行装修填平。关于排烟问题，保利公司在变更规划时已考虑了变更楼层和未变更楼层的差异，有针对性的采取相应措施，足以保障整栋楼正常排烟。至于修复洞口需要支付的费用，保利公司是按照霍泰东的要求进行改造，所交付房屋也符合其与霍泰东之间的约定，并不存在任何过错，修复费用应当由霍泰东自行承担。霍泰东向一审法院提出诉讼请求：1.保利公司支付违约金107063.46元（计算方法：暂从2016年1月1日起计算至2017年10月13日，按已付购房款411150元，每日万分之四计算，实际应计算至物业符合合同约定交付标准之日止）；2.保利公司按照合同约定，砌墙将公寓独立隔开、安装公寓大门、门锁；3.本案诉讼费由保利公司承担。一审法院认定事实：2012年4月25日，霍泰东认购保利公司位于佛山市乐从镇某座1101-1109单元。认购时，霍泰东向保利公司出具户型委托改造书，委托保利公司对霍泰东所购买的上述9套单元按照“大开间”改造，该9套单元的相应水电、工程施工图等均按照“大开间”标准进行改造。2012年5月，霍泰东、保利公司签订《商品房买卖合同》九份，约定霍泰东向保利公司购买位于佛山市乐从镇某座1101-1109单元（本案5座1108单元的购房款为821150元），用途为商业、金融、信息；保利公司应在2015年12月31日前将已办理竣工验收备案（指已取得《房屋建筑工程和市政基础设施竣工验收备案表》），符合本合同附件二所规定的装饰和设备标准并能正常使用的商品房交付给霍泰东使用；如果保利公司逾期交楼，逾期超过90天后，霍泰东有权解除合同；霍泰东解除合同的……；霍泰东要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，保利公司按日向霍泰东支付已交付房价款万分之四的违约金。合同附件二中关于主体部分约定了：窗为高级铝合金窗，配双层中空玻璃；房间地面为结构面。2015年8月，保利公司在该商贸中心围墙内外公告了变更规划的有关情况。2015年11月2日的《珠江商报》登载了佛山市顺德区发展规划和统计局《关于保利商务中心项目（东平新城1号地块）5座酒店及商铺、地下室申报建设工程规划许可的批前公示》，该公示的具体事项包括了6-16、18、19、20层取消全部墙体、卫生间，仅保留4个单元的卫生间。2015年11月18日经批准变更的保利商贸中心5座6-16、18层报建图纸显示案涉各小单元之间不再是实线（原购房合同所附图纸显示为实线），全层卫生间减少至6个（原购房合同所附图纸显示共18个）。2015年12月，保利公司取得了保利商贸中心5座酒店及商铺、地下室的竣工验收备案表。2015年12月底及2016年1月初，保利公司多次通知霍泰东收楼，但霍泰东不收楼。霍泰东委托律师于2016年10月13日出具律师函给保利公司，律师函中提到霍泰东与保利公司签订商品房买卖合同时，霍泰东已明确告知保利公司，要将各套单元之间隔墙打掉，外面全部安装玻璃，以作写字楼之用，但至今间隔墙未打掉，外面的玻璃未安装。霍泰东认为保利公司违约，遂提起本案诉讼。一审法院现场勘查所见，该栋大楼改造为“大开间”的某楼层有人在经营；有业主领取了房地产权证（套间，非“大开间”），例如保利商务中心5座1317房的房产证所附的单元平面图显示该单元内有卫生间，但无墙；霍泰东所购九套单元已打通作为一个“大开间”（只保留了3个洗手间），玻璃已安装，已通水电；地面多处有开口（即霍泰东所称的洞）直通下层，例如进门的玻璃门附近地面有一个开口（直通下层），但已装上铁网，多人均可踏着铁网进入室内。一审法院认为，霍泰东、保利公司之间的商品房买卖合同合法有效，应受法律保护，双方均应按照合同约定履行各自的义务。霍泰东委托保利公司将其所购买的九套单元改为“大开间”，保利公司已按霍泰东要求进行了规划变更前公示、申请变更规划并已完工，并在合同约定的交楼时间前取得了竣工验收备案表并已通知霍泰东收楼。霍泰东认为变更规划未实施及案涉单元未达到验收标准的主张，依据不足，不予采纳。霍泰东要求保利公司按原来图纸将1108单元独立隔开、安装公寓大门、门锁，并声称保利公司没有做好卫生间的主张，实质是对之前委托保利公司改造案涉单元事项的反悔，有违诚信原则，一审法院对其该主张不予采纳。霍泰东认为案涉单元没有水电，但是根据现场勘查，该“大开间”已通水电，因此对霍泰东此主张亦不予支持。霍泰东所主张的地面瑕疵（有洞），保利公司解释称这是未改造为“大开间”前的卫生间预留排水管道位置，鉴于当时双方协商一致将涉案九套单元改造为“大开间”时，对改造细节未明确约定，况且霍泰东未能证实这些“瑕疵”会导致其不能使用案涉单元。综上，霍泰东认为保利公司逾期交楼的主张证据不足，一审法院对其诉讼请求均不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回霍泰东的全部诉讼请求。案件受理费减半收取为1220.63元，由霍泰东负担。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：综合双方当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为保利公司是否已按合同约定标准向霍泰东交付了涉案房屋。霍泰东上诉主张保利公司交付的房屋不符合合同约定，请求保利公司支付逾期交楼违约金以及将其购买各套涉案房屋重新砌墙隔开并安装大门、门锁，恢复房屋的原设计。其理由有二：一是保利公司未通知霍泰东及协商即擅自变更规划设计；二是变更后的房屋无法正常使用，存在安全隐患，且与房产证所附图纸不符。对此，本院认为，第一，霍泰东在保利公司变更规划设计前已签署《保利商务中心户型改造授权委托书》，承诺自愿委托开发商对其所购买的保利商务中心的所有涉案房屋按照大开间改造，涉案房屋的相应水电、工程施工图等均按照大开间标准进行改造，施工费用已含在购房总价内，不再另行收费。即保利公司的变更规划设计和改造行为是在霍泰东的授权下进行，双方此前已经协商达成一致意见。第二，保利公司是按照双方约定的“大开间标准”对涉案房屋的规划设计进行变更，并在变更前予以公示和公告，该变更既未违反双方约定，亦已通过行政部门的审批，以确保涉案房屋正常使用的功能，保利公司的具体改造行为也并未违反双方约定，符合普通人对“大开间标准”的通俗理解，且根据一审法院现场勘查情况，涉案房屋已经开通了水电，安装了外墙，形成相对封闭的“大开间”，同座大楼其他经改造后的“大开间”已有人正常经营使用，应视为保利公司已履行了约定的改造义务；涉案房屋的部分卫生间墙体被拆除，与之对应的房产证所附图纸上的卫生间墙体即为虚线，亦与保利公司提供的备案图纸吻合。第三，涉案房屋确实因变更规划设计和改造出现多处开口，因双方并未约定“大开间标准”改造的具体要求和细节，而上述开口并非属于房屋主体结构质量不合格或严重影响正常居住使用的情形。第四，根据合同约定，涉案房屋的交付条件为取得竣工验收备案表。保利公司已于2015年12月28日取得涉案保利商务中心5座酒店以及商铺、地下室的竣工验收备案表，并于当月向霍泰东寄送《交楼通知书》，即保利公司已依照霍泰东出具的《保利商务中心户型改造授权委托书》和双方签订《商品房买卖合同》的约定，完成了房屋改造义务和房屋交付义务。因此，霍泰东上诉认为保利公司未按合同约定标准交付房屋并据此要求保利公司支付逾期交楼违约金、将涉案房屋恢复原设计等主张，均没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，霍泰东的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审本案受理费2441.26元，由上诉人霍泰东负担。本判决为终审判决。审判长  陈笑尘审判员  钱 伟审判员  安 静二〇一八年四月二十七日书记员  周英洋