文书内容广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤20民终7184号上诉人（原审被告）：中山市鸿远房地产开发有限公司，住所地广东省中山市横栏镇新茂村，统一社会信用代码91442000786469723R。法定代表人：蔡云伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：张藐文，广东康浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈润兴，广东康浩律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：胡瑞泉，男，1982年8月5日出生，汉族，住湖北省武汉市黄陂区。委托诉讼代理人：莫锦湄，广东南鹏展法律师事务所律师。委托诉讼代理人：周灿宇，广东南鹏展法律师事务所律师。上诉人中山市鸿远房地产开发有限公司（以下简称鸿远公司）因与被上诉人胡瑞泉商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2018）粤2072民初9273号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人鸿远公司上诉请求：撤销一审判决，判令鸿远公司按照双方签订的《商品房买卖合同》的约定支付逾期交付房屋产权证违约金。事实和理由：一、本案1%违约金的约定属于意思自治且公平合理合法，应依法支持而不应随意调整。民事合同的订立应当遵循意思自治原则，合同有约定的从约定，没有约定的应当先由当事人达成补充协议。依《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款明确规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未取得房屋权属证书，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……”本案系当事人事先约定违约金且该约定为合法有效的情形，无论将来逾期是否出现及逾期多久，假若鸿远公司只逾期一天办理房产证，也需支付总房款1%的违约金，不存在显失公平的问题。因此，本案逾期违约金的计算仅需按照合同约定计算，一审判决打破合同约定，加重鸿远公司数倍责任，对鸿远公司显失公平。二、鸿远公司认为其逾期交付房屋产权证是由于施工方恶意扣押办证所需的相关材料所致，其本身不存在过错，且一直在积极解决该纠纷，预计很快即可办理涉案房屋权属证书。三、一审判决以前述司法解释第十八条第二款规定来调整违约金缺乏前提适用条件，属法律适用错误。适用该司法解释的条件为具备以下情形之一：1.合同没有约定违约金；2.损失数额难以确定。本案中双方在合同中明确了违约金为已付房价款的1%，因此排除了第一个适用条件；本案中鸿远公司的损失数额也并非难以确定，而是因鸿远公司无法举证证明其损失，排除了第二个适用条件。另，鸿远公司已经将房屋实际交付胡瑞泉使用，且该房屋本身价值已经产生了巨大增值。本案不符合该司法解释中调整违约金规定的必备条件，即不具备“当合同没有约定违约金或者损失数额难以确定时”的前提适用条件。四、鸿远公司逾期办证的行为未影响胡瑞泉对涉案商品房享有的占有、使用、收益的权益，仅限制其处分，且涉案房屋的房价一直上涨，胡瑞泉没有提供证据证明鸿远公司逾期办证对其造成的损失，不应调整违约金的数额。综上，在胡瑞泉没有证据证明实际损失情况下，一审法院按照中国人民银行同期同类贷款利息标准计算违约金，属于适用法律错误。一审判决破坏合同意思自治，任意调高违约金比例，加重鸿远公司数倍责任，显示公平，请求二审法院撤销一审判决并依法改判支持鸿远公司的诉求。被上诉人胡瑞泉辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。胡瑞泉于2018年7月25日向一审法院起诉请求：鸿远公司向胡瑞泉支付逾期办理房地产权属证书的违约金（以已付房款231777元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2015年7月25日起计算至被告持办理权属登记需由原告提供的资料到产权登记机关备案之日止）。一审法院认定事实：2009年11月23日，胡瑞泉与鸿远公司签订《中山市商品房买卖合同》，约定：胡瑞泉购买鸿远公司位于中山市××××房的商品房，总价款231777元；胡瑞泉如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1.逾期时间，分别处理，（1）逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，（2）逾期超过90日后……鸿远公司应当在2009年12月31日前将验收合格的上述商品房交付胡瑞泉使用，鸿远公司应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由鸿远公司提供的资料到产权登记机关备案；如因鸿远公司的责任，胡瑞泉不能在规定期限内取得房地产权属证书的，胡瑞泉不退房，鸿远公司按已付房价款的1%向胡瑞泉支付违约金；胡瑞泉需按鸿远公司通知的时间提供办理房地产权属证书所需资料，如因逾期提供办理房地产权属证书所需资料及相关的办证费用等胡瑞泉的原因导致不能按期取得房地产权属证书，则鸿远公司不承担任何责任。合同还约定了其他事项。同日，双方还签订附件六《合同补充协议一》，协议第十一条约定：“双方的联络方式以合同所记载的电话、传真、通信地址为准，双方对各自提供资料的真实性负责，一方联络方式如有变更，应在变更后五天内以书面形式通知对方，凡按各方最后地址送达的通知或其他有关文件均视为有效送达”。合同签订后，胡瑞泉向鸿远公司支付了全部购房款，涉案商品房于2009年11月26日办理了商品房销售登记备案，登记的出卖人为鸿远公司，买受人为胡瑞泉。鸿远公司于2009年12月31日前将上述商品房交付胡瑞泉使用，但未在交付商品房后720个工作日内办理房产证给胡瑞泉。2018年7月25日，胡瑞泉以鸿远公司逾期办证为由向一审法院提出前述诉求。胡瑞泉提起本案诉讼后，鸿远公司在法庭辩论终结前仍未持办理权属登记需由鸿远公司提供的资料到产权登记机关备案，仍未协助办理上述商品房的房产证，逾期已有五年多。一审诉讼中，鸿远公司称其于2017年9月29日在盛雅苑张贴了《关于盛雅苑办理的公示》，此时胡瑞泉应当获知。2018年3月26日，鸿远公司按《中山市商品房买卖合同》所记载的所记载的电话、通信地址向胡瑞泉发出《催告函》，告知胡瑞泉收函之日起5日内完善办证相关手续。胡瑞泉没有在通知的时间内递交资料，导致鸿远公司无法为其办理房地产权证。鸿远公司对胡瑞泉主张的逾期办证起算时间并无异议，即应从2015年7月25日起计算逾期办证时间；但即使按照中国人民银行同期同类贷款利率计算违约金，也应当计至2018年3月26日止。胡瑞泉称其没有收到《关于盛雅苑办理的公示》的资料，但除了贷款银行提供的已注销抵押的商品房备案登记表外，其于2018年5月3日已向鸿远公司提交其他办理房产证所需的全部资料，并于当天缴纳600元的办证费用，鸿远公司当日出具办证费用的收据，但没有出具交收资料的回执。胡瑞泉庭后提交了办证费用的收据予以证明。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。鸿远公司与胡瑞泉签订的《中山市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。鸿远公司未在合同约定期限内持办理权属登记所需资料到产权登记机关备案，存在逾期办证事实，已构成违约，应承担相应的违约责任。本案争议焦点是鸿远公司的该逾期办证行为的违约金的计算标准及违约金的计算时间如何确定问题。关于违约金的计算标准问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”。根据该规定，如当事人约定的违约金过低，不足以弥补守约方损失的，或不足以促使违约方继续履行其义务的，经一方当事人（守约方）提出请求，法院可对双方约定的违约金予以调整。本案中，双方当事人在涉案商品房买卖合同中约定，如因鸿远公司的责任，致使胡瑞泉不能在规定期限内取得房地产权属证书的，鸿远公司按已付房价款的1％支付违约金，而胡瑞泉如未按期付款的，则应按日支付逾期应付款万分之一的违约金。从现查明的事实来看，鸿远公司逾期办证已达五年之久，按此计算方法，鸿远公司应承担的违约金数额与逾期时间长短无关，且远低于胡瑞泉逾期付款可能产生的违约金数额，该约定显然不符合法律关于公平原则的基本要求。另鸿远公司至今未举证证明其已持办理权属登记需由鸿远公司提供的资料到产权登记机关备案，导致胡瑞泉何时取得涉案房屋的权属证书现仍处于不确定状态，直接影响到胡瑞泉不能完全享有涉案商品房的占有、使用、收益、处分权益，给胡瑞泉造成一定的损失，该损失客观存在且数额难以确定。在此情况下，若按双方约定的已付房价款的1％为标准计算固定的违约金，将不能更好的促使鸿远公司履行义务，不利于胡瑞泉实现其对涉案房屋所享有的完整权益。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定和公平原则，在涉案商品房买卖合同关于逾期办证的违约责任条款有失公允、鸿远公司单方严重违约的情况下，作为非违约方的胡瑞泉以约定违约金数额过低为由，诉请对逾期办证违约金的计付方式调整为以已付房款为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计付，理据充分，一审法院予以支持。关于违约金的计算时间问题。鸿远公司对胡瑞泉主张的违约金计算起算时间即2015年7月25日并无异议，但其认为违约金应计算截止时间至2018年3月26日即发出《催告函》之日止。对此，一审法院认为，鸿远公司按《中山市商品房买卖合同》所记载的所记载的电话、通信地址向胡瑞泉发出《催告函》，告知胡瑞泉收函之日起5日内完善办证相关手续。虽然胡瑞泉否认收到该《催告函》，但按双方签订的《合同补充协议一》第十一条约定：“双方的联络方式以合同所记载的电话、传真、通信地址为准，双方对各自提供资料的真实性负责，一方联络方式如有变更，应在变更后五天内以书面形式通知对方，凡按各方最后地址送达的通知或其他有关文件均视为有效送达”，该通知视为有效送达，胡瑞泉应在五天内即2018年3月31日前提交办证资料，但胡瑞泉于2018年5月3日才提交相关办证资料。根据双方签订的《中山市商品房买卖合同》约定：“胡瑞泉需按鸿远公司通知的时间提供办理房地产权属证书所需资料，如因逾期提供办理房地产权属证书所需资料及相关的办证费用等胡瑞泉的原因导致不能按期取得房地产权属证书，则鸿远公司不承担任何责任”。胡瑞泉于2018年4月1日至2018年5月3日期间因自身原因未按通知提交办理房产证的相关资料导致迟延办理房产证，该期间产生的违约金鸿远公司不应承担。另双方在合同中明确约定“出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由鸿远公司提供的资料到产权登记机关备案”；故本案的逾期办证违约金应计至鸿远公司持办理权属登记需由出卖人提供的全部资料到产权登记机关备案之日止。综上，一审法院确定违约金的计算时间如下：自2015年7月25日起至2018年3月31日止，及自2018年5月4日起至鸿远公司持办理权属登记需由出卖人提供的全部资料到产权登记机关备案之日止。综上所述，鸿远公司至今未办理房屋权属证书并交付胡瑞泉，存在逾期办证事实，已构成违约，应承担相应的违约责任。故鸿远公司应向胡瑞泉支付逾期办理房屋权属证书的违约金（以已付房款231777元为基数，自2015年7月25日起至2018年3月31日止，及自2018年5月4日起至鸿远公司持办理权属登记需由出卖人提供的全部资料到产权登记机关备案之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算）。超出一审法院核定的部分，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、鸿远公司于一审判决发生法律效力之日起七日内向胡瑞泉支付逾期办理房屋权属证书的违约金（以已付房款231777元为基数，自2015年7月25日起至2018年3月31日止，及自2018年5月4日起至鸿远公司持办理权属登记需由出卖人提供的全部资料到产权登记机关备案之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算）；二、驳回胡瑞泉的其他诉讼请求。如未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费626元，减半收取313元，由鸿远公司负担（该款胡瑞泉已预交，由鸿远公司于一审判决发生法律效力之日起七日内迳付胡瑞泉）。本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。对于一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。鸿远公司与胡瑞泉签订的中山市商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当严格遵守。根据鸿远公司的上诉，现本案二审争议焦点为鸿远公司的逾期办证违约责任如何确定问题。首先，关于鸿远公司是否违约。涉案商品房买卖合同约定，鸿远公司应于商品房交付使用后720个工作日内履行递件义务即持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案。但鸿远公司至今未提交相关证据证实其已向国土部门递件。对此，虽鸿远公司称因施工方恶意扣押办理房屋产权证所需相关资料致逾期办证，但鸿远公司与施工方之间的建设工程施工合同纠纷与本案属商品房预售合同纠纷无关，两者属不同的法律关系，鸿远公司作为涉案商品房买卖合同的相对方，无权以第三方违约为由对抗胡瑞泉，故本院对鸿远公司上述主张不予采纳。一审法院认定鸿远公司未履行递件义务的行为已构成违约、应承担相应违约责任，并无不妥，本院予以维持。其次，关于违约金标准问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”根据上述法律规定，违约金主要是补偿性质，但也可以兼具一定的惩罚性。如当事人约定的违约金过低，不足以弥补守约方损失的，或不足以促使违约方继续履行其义务的，经一方当事人（守约方）提出请求，法院可对双方约定的违约金予以调整。本案中，双方当事人在商品房买卖合同中约定，如因鸿远公司的责任，致使胡瑞泉不能在规定期限内取得房地产权属证书的，鸿远公司按已付房价款的1%支付违约金，而胡瑞泉如未按期付款的，则应按日支付逾期应付款万分之一的违约金。从现已查明的事实来看，鸿远公司逾期办证已超过五年之久，则按此计算方法，鸿远公司应承担的违约金数额与逾期时间长短无关，且远低于胡瑞泉逾期付款可能产生的违约金数额，可知该合同关于双方违反各自主要合同义务应承担的违约责任显然不符合法律关于公平原则的基本要求。另外，鸿远公司逾期递件的严重违约行为致使胡瑞泉未能取得房地产权属证书，且何时能够取得现仍处于不确定状态，胡瑞泉不能完全享有涉案商品房的占有、使用、收益、处分权益，其损失客观存在且数额难以确定。在此情况下，若按双方约定的已付房价款的1%为标准计算违约金，而该标准约定的违约金数额是确定的，将不能更好地促使鸿远公司履行义务，不利于胡瑞泉实现对涉案商品房所享有的完整权益。因此，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定与公平原则，在涉案商品房买卖合同关于逾期办证的违约责任条款有失公允、鸿远公司单方严重违约的情况下，作为守约方的胡瑞泉以约定违约金数额过低为由，诉请对逾期办证违约金的计付方式调整为以已付房款为基数、按照中国人民银行同期同类贷款利率计付，理据充分，一审法院予以支持并无不妥，本院予以维持。另外，对于当事人未上诉的其余部分，本院不予审查。综上所述，上诉人鸿远公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费626元（中山市鸿远房地产开发有限公司已预交），由中山市鸿远房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  牛庆利审判员  马燕清审判员  刘 通二〇一八年十二月二十一日书记员  胡银芳