湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘01民终8284号上诉人（原审被告）：陈兰兰，女，1987年3月29日出生，汉族，住湖南省新宁县。委托诉讼代理人：周松青，男，1968年12月20日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，系陈兰兰的丈夫。上诉人（原审被告）：周松青，男，1968年12月20日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。被上诉人（原审原告）：李霞，女，1965年4月15日出生，汉族，住长沙市开福区。委托诉讼代理人：胡钰泽，湖南嘉仕迪律师事务所律师。上诉人陈兰兰、周松青因与被上诉人李霞房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2016）湘0102民初5760号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。陈兰兰、周松青上诉请求：改判陈兰兰、周松青不承担逾期付款违约金，不承担保全费、诉讼受理费，改判李霞律师代理费为11400元，陈兰兰、周松青承担一部分律师代理费。事实与理由：1、《房屋买卖协议》约定房款为538000元，但2016年9月13日在长沙市德政园不动产登记中心李霞催促陈兰兰、周松青在已经准备好的、房款为300000元的备案合同上签名，并说只要签名即可，都是登记中心准备好的格式化材料。李霞故意提供虚假房款资料，当日又诱骗陈兰兰、周松青支付400000元房款，超过合同约定房款，李霞的虚假和欺骗行为明显。事后李霞不顾陈兰兰、周松青多次要求，不配合去不动产登记中心修正房价，尚有部分合同义务没有履行，不具备支付剩余房款的条件，且陈兰兰没有拒绝支付剩余房款，而是积极通过聘请律师和李霞协商完善支付条件问题，陈兰兰不存在违约，不应承担或不要全部承担律师费、诉讼费和保全费。2、一审判决认定事实错误，一审判决引用的标的错误，正确的标的应当是228000元，因此律师代理费为11400元，由于陈兰兰、周松青过错引发此次诉讼，故陈兰兰、周松青只应承担部分律师代理费。一审判决认定双方签订的《不动产买卖合同》是用于备案登记，但真正的事实是李霞为了让自己少交或者免交所得税。李霞和陈兰兰提交过户材料后，在后期办理过户手续中李霞不再露面、不再配合，陈兰兰、周松青主动承担了此次房产交易的全部税费。在购房前，周松青多次和李霞说明资金交付给李霞后，要拿购房合同和发票去周松青任职地申请房补和公积金，因此陈兰兰、周松青没有要写小房款的理由。3、一审判决存在重大遗漏，2016年10月陈兰兰多次要求李霞修改备案合同，将房价由300000元变为538000元，并委托律师和李霞协商，李霞一概拒绝并不予配合，这些事实证明李霞违约，还有部分合同条款义务没有履行，在这种情况下法院支持了李霞的诉请，但忽视了李霞的履约责任和义务。因李霞没有按照合同履约完毕，不具备支付第二笔房款的条件，陈兰兰没有拒绝按照合同支付，只是要求李霞履行合同责任、修改备案合同房款金额，没有给李霞造成损失。李霞在庭审中承认自己在房款上弄虚作假，还有部分责任没有履行，至今没有支付李霞剩余房款是由于李霞自己的过错引起的，一审判决忽视了李霞的过错。陈兰兰、周松青向李霞提出房屋存在重大建筑缺陷，要求李霞协商处理，也是没有支付剩余房款的理由，在一审中也向法院提出来了，法院也遗漏了这个事实。李霞辩称：陈兰兰、周松青称是李霞主导将合同金额修改成300000元，但这个也是他们发给我的，是当时双方在房产局排队时通过中介签订的，对于300000元的合同金额对方也称改不了了。关于律师费用的问题，代理费50000元是包括一审、二审到执行的所有费用，律师收费是符合标准的，不是陈兰兰、周松青所称按照22万多元的标的计算律师费用，另外在合同中对此也有约定。本案确实是通过虚假的合同金额来逃避本应缴纳的税费，现在陈兰兰、周松青称并不是这个原因，这是对方不讲诚信。现在遇到了长沙的新政策及房价上涨，房子现在卖肯定有很大差价，这对于李霞而言也是一种很大的损失。李霞向一审法院提出诉讼请求：1、陈兰兰、周松青按照2016年9月8日签署的《房屋买卖协议》，支付剩余房款228000元；2、陈兰兰、周松青按照日利率0.2%支付违约利息至付清为止，暂计至起诉之日止为3648元(从违约之日2016年10月11日起算)；3、陈兰兰、周松青支付律师费5万元；4、本案受理费、财产保全费等所有诉讼费用由陈兰兰、周松青承担。一审法院认定的事实：陈兰兰与周松青系夫妻关系。2016年9月8日，李霞(甲方)与陈兰兰(乙方)签订《房屋买卖协议》，约定：一、乙方同意购买甲方拥有的座落在长沙市芙蓉区天心大厦(住宅)[13楼F座(简称13F房)]房产，建筑面积97.2平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积17.28平方米，房屋所有权证号：长房权证芙蓉字第**，土地使用权证号：长国用2003字第**。二、上述房产的交易价格：单价5534.98元/平方米，总价538000元。三、甲乙同意以一次性付款方式付款，房地产交易中心缴交税费当日支付首付款贰拾陆万元整给甲方，剩余房款贰拾柒万捌仟元整于产权交割完毕当日付给甲方。四、甲方应于收乙方全额房款之日起五天内将房产全部交付给乙方使用，并应在产权交割日前将物业管理、水、电、煤气、电话、宽带等一切与乙方无关的费用结清，提供最后一个月的缴费证明。五、经双方协商，交易税费由乙方承担，含营业税、土地增值税、印花税、城市维护建设税、契税、教育费附加等，乙方承担甲方二手房买卖所得税(所得税税额在伍仟元之内)的缴纳，甲方需缴纳的所得税若超过伍仟元，甲乙双方再协商解决，产权过户手续也由乙方承担。七、乙方如未按本合同规定的时间付款，甲方对乙方的逾期付款有权追究违约利息。自本合同规定的应付款限期之第三天起至实际付款之日止，日利息按0.2%计算。违约方要在规定时间内履约，否则承担守约方诉讼费、律师费等各种花费。2016年9月13日，李霞与陈兰兰到长沙市不动产交易中心办理了房屋变更登记手续，陈兰兰付给李霞400000元。因周松青要求按双方签订的《房屋买卖协议》约定的“房地产交易中心交税费当日支付首付款贰拾陆万元整给甲方”付款，李霞于2016年9月14日将160000元通过银行转账给陈兰兰。之后，陈兰兰、周松青又付给李霞70000元。2016年9月30日，长沙市芙蓉区韶山北路084号(天心大厦)1302号房屋变更登记至陈兰兰名下，权证号20160000249。另查明：2016年9月13日，李霞、陈兰兰到长沙市不动产交易中心办理产权变更登记时，为让陈兰兰少交契税，两人另行签订一份《不动产买卖合同》用于备案登记，该份合同约定争议房屋的成交总价为300000元。在办理变更登记过程中，长沙市地方税务局对李霞、陈兰兰交易的韶山北路084号(天心大厦)1302号房屋估价522571.43元，陈兰兰实际按该价格缴纳契税。在房屋买卖过程中，李霞与周松青用手机多次短信聊天沟通房屋交易事宜，在短信往来中双方谈到的房屋交易价格为538000元。2016年1月19日，李霞与湖南嘉士迪律师事务所签订《委托代理合同》，约定由湖南嘉士迪律师事务所指派律师代理李霞诉陈兰兰、周松青房屋买卖合同一案的诉讼事宜。合同签订后，李霞支付代理费50000元。一审法院认为：1、根据查明的事实可以确认《不动产买卖合同》是李霞、陈兰兰为在办理产权变更登记手续时陈兰兰可以少缴纳契税而签订的，并非两人的真实意思表示。该份《不动产买卖合同》仅是向产权管理部门办理登记备案使用，其效力仅及于登记备案；其次《不动产买卖合同》没有约定变更或取代《房屋买卖协议》的条款，并未在双方当事人之间成立新的权利义务关系，《房屋买卖协议》才是双方实际履行的合同。因此，《房屋买卖协议》是确定双方当事人权利义务及违约责任的合同依据。陈兰兰、周松青关于应以《不动产买卖合同》中的价格作为本案房屋转让价格的意见，没有依据，一审法院不予支持。根据双方《房屋买卖协议》约定，陈兰兰应于产权交割完毕当日将余款支付李霞，现涉案房屋已变更登记在陈兰兰名下，故李霞要求陈兰兰支付剩余房款228000元的诉讼请求合法，一审法院予以支持。双方合同约定了逾期付款违约金的标准，但约定过高，一审法院酌情调整至按年利率24%的标准计算至实际付清之日止。2、根据法律规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。双方《房屋买卖协议》约定了违约方应承担诉讼费、律师费，故李霞要求陈兰兰担本案诉讼费和律师代理费的诉讼请求合法，一审法院予以支持，但其主张的律师费过高，一审法院酌情按本案合同标的5%的金额支持26900元(538000元×5%)，超出部分，一审法院不予支持。周松青与陈兰兰系夫妻，应共同承担上述义务。陈兰兰、周松青提出的前述抗辩意见缺乏事实依据，理由不成立，一审法院不予采信。陈兰兰、周松青主张李霞赔偿律师费12000元和办证发生的费用30000元，因其未提出反诉，一审法院不予审理。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条的规定，判决如下：1、陈兰兰、周松青在本判决生效之日起三日内支付李霞房屋款228000元；2、陈兰兰、周松青在本判决生效之日起三日内支付李霞逾期付款违约金(以228000元为基数按年利率24%的标准自2016年10月3日起计算至实际付清之日止)；3、陈兰兰、周松青在本判决生效之日起三日内支付李霞律师代理费26900元；4、驳回李霞的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5525元，其他诉讼费(财产保全费)2020元，共计7545元，由陈兰兰、周松青负担。本院二审期间，李霞没有提交新证据，陈兰兰、周松青提交了以下证据：证据一：《佛山市引进高层次人才确认表》，拟证明需凭发票领取购房补助；证据二：2016年11月20日陈兰兰给李霞的《告知》，拟证明周松青不知道起诉前一直在协商，并不是不付房款。李霞发表质证意见认为：证据一不能达到对方证明目的，且没有原件；证据二也不能达到证明目的，对方在11月8日就已经答辩，对方肯定已经知道了。本院认为：陈兰兰、周松青提交的证据一没有提供原件，真实性无法确定，且与本案的关联性不足，本院不予采信；证据二与本案的关联性不足，无法达到其证明目的，本院亦不予采信。本院查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。本院认为：陈兰兰与李霞签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照《房屋买卖协议》的约定履行义务。陈兰兰与李霞签订的《不动产买卖合同》系双方为减少缴纳税费而签订，属于以合法形式掩盖非法目的，并非双方真实意思表示，系无效合同。陈兰兰、周松青未在《房屋买卖协议》约定期间内交付剩余房款，构成违约，应当承担相应的违约责任。《房屋买卖协议》约定了逾期付款违约利息按日0.2%计算，双方约定的违约金标准明显过高，一审法院酌情调整至按年利率24%的标准计算符合公平合理的原则，并无不当。关于律师费的认定。根据《房屋买卖协议》约定，违约方需承担守约方诉讼费、律师费等费用，故李霞有权向陈兰兰、周松青主张律师费，因李霞主张的律师费过高，一审法院酌情予以调低是正确的，但是一审法院酌情按本案合同标的5%的金额支持26900元(538000元×5%)不当，应按照剩余房款的5%支持11400元（228000元×5%）为宜。另外，陈兰兰、周松青上诉称李霞在履行合同过程中存在欺骗行为及房屋存在重大建筑缺陷，但没有提供确凿充分的证据予以证实，本院不予采信。综上所述，陈兰兰、周松青的部分上诉请求成立，本院予以支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但对陈兰兰、周松青应承担李霞律师费的金额认定不当，本院依法予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2016）湘0102民初5760号民事判决第一、二项；二、撤销湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2016）湘0102民初5760号民事判决第四项；三、变更湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2016）湘0102民初5760号民事判决第三项为：陈兰兰、周松青在本判决生效之日起三日内支付李霞律师代理费11400元；四、驳回李霞的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费5525元，财产保全费2020元，二审受理费5525元，合计13070元，由陈兰兰、周松青负担10456元，李霞负担2614元。本判决为终审判决。审判长 周 坤审判员 熊 伟审判员 杨林华二〇一八年四月十三日书记员 王 倩