黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黑06民终321号上诉人（原审原告）：王学政，男，1957年9月28日出生，汉族，无职业，住黑龙江省齐齐哈尔市铁峰区。委托诉讼代理人：于洋，黑龙江海天庆城律师事务所大庆分所律师。被上诉人(原审被告)：黄贵民，男，1968年10月22日出生，汉族，无职业，现羁押于黑龙江省呼兰监狱。上诉人王学政因与被上诉人黄贵民买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省大庆市让胡路区人民法院（2017）黑0604民再8号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月18日立案后，依法组成合议庭审理了此案。上诉人王学政及其委托诉讼代理人于洋参加了诉讼。本案现已审理终结。王学政上诉请求：1.撤销黑龙江省大庆市让胡路区人民法院（2017）黑0604民再8号民事判决,依法改判；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.大庆市让胡路区人民法院（2009）让民初字第708号民事判决正确，应予维持。上诉人依法获得大庆市勘察设计院开发建设的房屋后，将房屋处分给被上诉人黄贵民，且与被上诉人签订了协议，约定上诉人以310万元价格购买上诉人的房屋，并且双方签订的补充协议约定被上诉人不能按期支付房款，上诉人有权收回房屋，住进该楼房的住户应如期迁出，如有损失与上诉人无关。根据合同相对性及双方履约情况，无论被上诉人是否将房屋处分给他人，上诉人均有权收回房屋，故（2009）让民初字第708号民事判决并无不当。2.案涉房屋由被上诉人处分，但房屋受让人系非合法占有房屋，理应返还房屋，不存在不能返还的条件。因房屋产权仍登记在大庆市勘察设计院名下，房屋受让人未获得产权证，不是所有权人；房屋受让人并未向被上诉人及大庆市勘测设计院交纳房屋价款，不属于有权占有，故被上诉应承担返还房屋的法律责任。黄贵民辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。王学政向一审法院起诉请求：1.要求被告返还原告的房产十六套共计价值2042838元；2.诉讼费由被告负担。一审法院认定事实，2001年10月30日，大庆市萨尔图区腾达物资经销处及大庆市勘测设计院与原告签订协议书一份，约定因资金紧张，大庆市萨尔图区腾达物资经销处法定代表人曹桂学向王学政个人借款及材料款共计2080000元，因无力偿还，经双方共同协商，同意用所开发的十六套房屋（让胡路区9-29A四户：A单元301、302，B单元301、302；9-30A十二户：1单元301、302、401、501,2单元301、302、401、402、502，3单元401、501、502）顶给王学政。协议签订后房屋即交付给王学政。2001年10月25日，原告（乙方）与被告（甲方）签订协议书二份（其中一份协议系由原告与被告弟弟黄贵亮所签订，被告对此予以认可），约定甲方以总价款3710000元的价格购买上述十六户住宅，现暂用甲方开发的位于大庆市××区××路××五交化电器城内商服楼作为抵押，但没有进行抵押登记。同时约定从签订协议起，乙方楼房产权归甲方所有，乙方按正常售出楼房手续办理产权证、户口等，被抵押房屋甲乙双方均有权出售，但乙方出售前必须通过甲方，甲方出售前必须通过乙方。甲方不得另行抵押他人。两份协议签订后，原告将上述16户房屋交付给被告。2004年8月30日，原告（乙方）与被告（甲方）又签订补充协议一份，约定因抵押财产五交化电器城被法院查封，甲方无法履行合同义务，因而造成了对合同的违约，故甲方如于2005年1月31日前不能付清房款，则乙方有权将房屋收回，甲方承担自2001年10月25日至房屋收回之日给乙方造成的租金损失，甲方住进该楼房的住户也应如期迁出，如有损失与乙方无关。庭审中，被告对原告所述事实均无异议，但主张其买房行为系职务行为，且现没有能力给付房款，不同意退房。另查，涉案十六套房屋大产权证在大庆市勘测设计院名下，其中两户由被告亲属居住，一户由被告公司职工居住，其余均由被告顶账给他人。又查，大庆市贵民经贸有限公司进入破产程序，涉案十六套房屋没有纳入该公司固定资产，原告未向破产法院申报债权。一审法院原审认为，作为诉争十六套房屋的合作开发方大庆市萨尔图区腾达物资经销处及大庆市勘测设计院均同意用上述房屋顶材料款给原告，并已实际交付使用，故诉争房屋系原告合法取得并享有处分权，后原告将诉争房屋卖与被告，双方签订的协议书及补充协议书均系双方真实意思表示，合同内容不违反法律规定，合同依法成立并生效，双方当事人应受合同权利义务的约束。被告虽主张其行为代表大庆市贵民经贸有限公司的行为，但双方签订的协议中并没有加盖单位公章，且涉案十六套房屋没有纳入大庆市贵民经贸有限公司固定资产，故对被告该抗辩理由不予支持。原告作为卖方已经按合同的约定履行向被告交付房屋的义务，但被告至今未给付购房款，根据双方补充协议中有关“被告如于2005年1月31日前不能付清房款，则原告有权将房屋收回，被告承担自2001年10月25日至房屋收回之日给原告造成的租金损失，被告住进该楼房的住户也应如期迁出，如有损失与原告无关”的约定，被告在该约定期限内没有给付房款，故应按该约定将上述十六套房屋返还给原告，故对原告要求被告返还十六套房屋的诉讼请求依法予以支持。一审法院原审判决，被告黄贵民于判决生效后十日内将位于大庆市××楼××单元××室、××室，B单元301室、302室、9-30A号楼1单元301室、302室、401室、501室,2单元301室、302室、401室、402室、502室、3单元401室、501室、502室共计十六套房屋返还原告王学政。一审法院再审认为：本案争议的焦点是涉案的十六户房屋是否能够返还。再审过程中原审原告提交十六张盖有大庆市贵民房地产开发有限公司的收据，证明是黄贵民处置给十六户居民，一审法院认为，涉案的十六户房屋已被依法处置，并且房屋所有权登记在大庆市勘测设计院名下，客观上已经不具备返还的可能性，故对原审原告要求返还涉案十六户房屋的诉讼请求无法支持，对于王学政未获得实现的原债权，可以另案向原债务人提起民事诉讼。经审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条规定，判决如下：一、撤销大庆市让胡路区人民法院（2009）让民初字第708号民事判决；二、驳回原审原告王学政的诉讼请求。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。本院二审认定事实与一审认定事实基本一致。本院另查明，2001年10月25日，大庆市贵民实业有限公司与王学政签订的协议书中双方约定：从签订此协议之日起，乙方（王学政）楼房归甲方所有，乙方按正常售出楼房手续办理产权证。签订合同时大庆市贵民实业有限公司已变更为大庆市贵民经贸有限公司，此合同未加盖大庆市贵民实业有限公司印章。再查明，黄贵民在2009年10月19日一审法院对其所做的调查笔录中认可16户房子很多都抵帐出去了，其陈述当时有几户员工住着，还有朋友住着，员工住的让王学政收回去了，朋友住的抵帐了，当时欠朋友材料款10万元、20万元不等，所以就把房子给他们了。王学政在本院二审中陈述黄贵民将16户房屋处分给其亲属、员工及其他人员，是黄贵民用房抵债了，并由上诉人协调设计院开具收款收据。本院认为，大庆市萨尔图区腾达物资经销处及大庆市勘测设计院与王学政签订的协议书，约定大庆市萨尔图区腾达物资经销处以其所开发的让胡路区9-29A、9-30A两栋商住楼共十六户顶给（抵付）所欠王学政借款及材料款208万元，属于以物抵债行为，因此约定双方意思表示真实，且已抵债务已实际交付，故诉争16户房屋系王学政合法取得并享有处分权。王学政与大庆市贵民实业有限公司（查一下实业公司何时变更为经贸公司）签订的两份协议书及补充协议书，均系双方真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规强制性规定，合同均依法成立并生效。因大庆市贵民实业有限公司未在合同上加盖公司印章，因黄贵民与王学政签订的两份协议书中约定从签订协议之日起，16户楼房归甲方（黄贵民）所有，并将涉案16户楼房交给被上诉人黄贵民，故被上诉人黄贵民将合法取得并占有的楼房处分给案外人为有权处分。虽然上诉人王学政与被上诉人黄贵民在补充协议中约定：“黄贵民如于2005年1月31日前不能付清房款，则王学政有权将房屋收回，被告承担自2001年10月25日至房屋收回之日给王学政造成的租金损失，住进该楼房的住户也应如期迁出，如有损失与王学政无关”，但因相对人取得的购楼款交款收据系经上诉人王学政协调，并由楼房开发单位大庆市勘测设计院为受让人开具，故上诉人王学政对此事实不但明知，而且主动促成交易行为的完成，应认定为其认可黄贵民的处分行为，且王学政与黄贵民的补充约定对第三人没有约束力，不具有对抗第三人的效力。被上诉人黄贵民因对外负债而将从王学政处购买的楼房抵偿给案外人系以物抵债行为，因相对人支付了对价，上诉人王学政不但未提出异议，而且协调开发单位大庆市勘测设计院为相对人开具购楼收据促成交易行为的完成，因此，相对人对16户楼房的占有为合法占有，取得为合法取得，他人合法占有并取得之物法律上已不具备返还的可能性。原审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律并无不当，应予维持。依照，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费元，由上诉人王学政负担。本判决为终审判决。审判长  闫子路审判员  刘 放审判员  赵 伟二〇一八年四月九日法官助理顾婉婷书记员桂博文