广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1302民初633号原告：雅居乐雅生活服务股份有限公司惠州分公司，住所地：惠州市惠城区汝湖镇角洞水库库区内。负责人：刁小军。委托诉讼代理人：姚纪宁，系广东伟伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖苏红，系广东伟伦律师事务所实习律师。被告：李晓慧，女，汉族，1966年9月10日出生，住址：河南省禹州市，现住址：深圳市宝安区。委托诉讼代理人：罗斌，系广东卓建律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱海强，系广东金段律师事务所律师。第三人：惠州白鹭湖旅游实业开发有限公司，住所地：惠州市惠城区汝湖镇东亚角洞水库。法定代表人：黄咏东。委托诉讼代理人：吴海洋，系惠州白鹭湖旅游实业开发有限公司法务，委托诉讼代理人：祝静莹，系惠州白鹭湖旅游实业开发有限公司法务，原告雅居乐雅生活服务股份有限公司惠州分公司诉被告李晓慧、第三人惠州白鹭湖旅游实业开发有限公司物业服务合同纠纷一案，经广东省惠州市中级人民法院二审审理作出（2017）粤13民终1208号《民事裁定书》，裁定发回本院重审。本院受理后，被告向本院提交《管辖权异议申请书》，本院依法不予审查，并依法适用普通程序继续审理本案，于2018年3月7日公开开庭进行审理，原告雅居乐雅生活服务股份有限公司惠州分公司的委托诉讼代理人姚纪宁及肖苏红、被告李晓慧的委托诉讼代理人罗斌、第三人惠州白鹭湖旅游实业开发有限公司的委托诉讼代理人吴海洋及祝静莹到庭参加诉讼。现已审理终结。当事人诉辩意见原告雅居乐雅生活服务股份有限公司惠州分公司诉称：一、原、被告之间签订的《前期物业服务协议》、《临时管理规约》、《管理规约承诺书》依法成立，真实有效。被告与第三人于2012年8月28日签订了《商品房买卖合同》（合同编号：惠州（2012）10020993），被告购买第三人开发的惠州市惠城区××大道××白鹭湖东岸××号商品房（以下称“该商品房”），建筑面积：170.57平方米，系别墅住宅。原告系被告所购该商品房小区即雅居乐白鹭湖小区（以下称“该小区”）提供物业管理服务，则原、被告之间于2012年8月28日签订了《前期物业服务协议》、《临时管理规约》、《管理规约承诺书》,该三份协议系原、被告之间真实意思表示，依法成立，受法律保护。二、被告所购该商品房经竣工验收合格后到相关部门备案登记，并且已办理房产证和国土证。被告所购该商品房经竣工验收合格后于2012年6月29日到政府相关部门办理了备案登记，该商品房质量达到了交付使用条件，2013年4月7日第三人向被告发出了《雅居乐白鹭湖收楼事宜通知书》，该通知书也告知了被告在收楼截止日期资日开始计收物业管理费，但被告一直拖欠物业管理费，之后第三人于2013年12月13日向被告发出了《办理房地产权证通知书》告知被告办理房产证、国土证所需相关材料及相关费用，被告于2013年12月23日提供了办理房产证及国土证的相关材料，之后于2014年2月20日已为被告办理了房产证（粤房地权证惠州字第××号），于2014年6月17日为被告办理了国土证（惠府国用（2014）第13021120954号），并通知被告来领取房地产权证，上述事实表明被告与第三人之间的《商品房买卖合同》已履行完毕，被告所购商品房已达到交付使用条件，并通知被告收楼，被告有义务向原告交纳物业管理费。三、被告应按协议约定向原告交纳物业管理费及因逾期缴费产生的滞纳金。《前期物业服务协议》第8.1.2款约定：“物业管理服务费收费标准，别墅每月每平方米3.5元……”根据该约定被告每月应向原告支付物业管理费170.57*3.5=597元(四舍五入，取整数），被告自2013年6月起拖欠至2018年1月共597*56=33432元。《前期物业服务协议》第8.3.2款约定：“甲方须按本协议约定缴交物业管理服务费。乙方每月11日起征收滞纳金，甲方应从逾期之日起至实际支付之日止每日按应交物业管理服务费的千分之一计付滞纳金”。根据该约定自2013年6月起至2017年1月滞纳金共27581.4元。望贵院判如所请：1.判令被告自2013年6月起暂计至2018年1月向原告缴纳物业管理费33432元（实际自2013年6月起至被告履行之日）。2.判令被告自2013年6月11日起暂计至2018年1月11日向原告缴纳滞纳金27581.4元（实际自2013年6月11日起至被告履行之日）。3.判令被告承担本案诉讼费用。被告李晓慧口头答辩称：1、第三人并未按法律规定及合同约定，向被告交付涉案的房产，被告未收房，当然不用向原告支付管理费用事实。2、即使依照合同约定及法律规定，原告作为涉案房产的物业管理公司，未履行管理义务，被告有权拒绝物业管理费用。第三人惠州白鹭湖旅游实业开发有限公司口头答辩称:1、涉案房屋已于2012年6月29日经竣工验收合格，且在政府相关部门备案，依法依约达到交付使用条件，在此基础上，第三人于2013年4月7日向被告发出了收楼通知书，已经履行了合同约定的交房义务，依据商品房买卖合同第八条及补充协议第6条约定买房人在收到卖方收楼通知书（以寄出日期为准），买房人在期限内未办理收楼手续视作已对该商品房验收和接管，据此第三人已经履行房屋交付义务。2、被告主张房屋存在质量纠纷问题，没有任何事实根据，现在房屋仍是符合交楼条件的，综上所述，请求法院支持原告的诉讼请求。查明的案件事实经审理查明，2012年8月28日，第三人惠州白鹭湖旅游实业开发有限公司与被告李晓慧签订《商品房买卖合同》，约定被告购买惠州市惠城区××大道××白鹭湖东岸××号房，建筑面积：170.57平方米，于2013年5月27日前依照国家和地方人民政府的有关规定在该商品房经验收合格的条件下将符合本合同约定的商品房交付给被告使用。《商品房买卖合同》附件二约定了“公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明”，即根据中华人民共和国《房产测量规范》（GB/T17986.1-2000）的有关规定，公共部位与公用房屋分摊建筑面积包括：电梯井、管道井、楼梯间、立即到、变电室、设备间、公共门厅、国道、值班警卫室、套与公共建筑之间的分隔墙以及外墙水平投影面积一半的建筑面积；《商品房买卖合同》附件三约定了“交楼标准”；《商品房买卖合同》附件四的《补充协议》约定了：……六、被告在收到第三人发出的收楼通知（以寄出邮戳为准）确定的期限内到第三人指定的收楼地点办理有关手续，在此期限内，如未办理收楼手续，视作被告已对该商品房进行了验收、接管，第三人不再另行通知。被告应从该期限之次日起向物业管理公司缴交物业管理费，第三人委托的物业管理公司有权追讨被告欠交的物业管理费和相关公摊费用以及违约金。房屋交付的标志是被告与物业管理公司签订物业管理服务协议或取得该商品房钥匙或实际使用该商品房或具备合同约定的交房条件。……同日，原告与雅居乐物业管理服务有限公司惠州分公司签订了《前期物业服务协议》、《临时管理规约》、《管理规约承诺书》，其中约定：原告向被告收取物业管理费，按被告签订的《商品房买卖合同》中约定的建筑面积（含公共部位与共用房屋分摊）计付，实测建筑面积与约定建筑面积有差异的，以实测建筑面积为准，自被告向原告提供或原告自行取得相关证明文件的下一个月起调整物业管理费；别墅每月每平方米3.5元；自该房的开发商发出的《物业交付使用通知书》中约定的交楼时间之日起计收物业管理费；每月10日前收取当月物业管理费，原告每月11日起征收滞纳金，被告应从逾期之日起至实际支付之日止每日按应交物业管理费的千分之一计付滞纳金；被告有权要求物业服务公司对本物业内各种违章建筑、违章装饰装修以及其他违反物业管理规定的行为予以制止、纠正。原告物业管理服务项目包括室内装修管理。2013年4月7日，第三人通知被告于2013年5月1日至2013年6月1日前往物业管理公司办理收楼手续，被告在验收涉案房产过程中，认为涉案房产存在相邻墙体被拆、墙体渗水、部分窗户拉手损坏等问题而拒绝办理收楼手续，并多次向物业管理处反映了该情况，拒绝缴交物业管理费。原告于2015年10月29日诉至本院，请求判如所请。另查一，2017年9月19日，惠州市工商行政管理局登记核准雅居乐物业管理服务有限公司惠州分公司的名称变更为雅居乐雅生活服务股份有限公司惠州分公司（即原告）。另查二，2012年6月29日，惠州市住房和城乡规划建设局出具备案机关处理意见：根据《建设工程规划验收合格证》和《质量监督报告》以及建设、监理、勘察、设计、施工单位的验收意见，同意商住楼（T1户型三联排、T1户型两联排、D1户型三联排（48栋）、D1户型四联排）备案。另查三，2013年4月7日，惠州白鹭湖旅游实业开发有限公司向被告发出《雅居乐白鹭湖收楼事宜通知书》，通知被告购买的东岸D1-60栋02单位于2013年5月1日至2013年6月1日前办理收楼有关手续，物业管理费于本通知书通知的收楼截止日期次日开始计收。另查四，雅居乐白鹭湖东岸60栋01号房（下称：东岸60栋01号房）与涉案房产属于连体别墅，东岸60栋01号房的业主在装修过程中存在违章施工。原告分别于2013年4月15日、2013年6月3日因东岸60栋01号房业主拆除负一楼靠阳台处原有承重剪力墙、三楼加盖阳台的违章施工行为向东岸60栋01号房业主送达《违章施工通知书》，并于2013年4月26日向惠州市惠城区汝湖执法大队致《关于协助处理东岸60-1栋业主装修加建的函》反映。另，2018年3月26日，本院组织原、被告及第三人到惠州市惠城区××大道××白鹭湖东岸××号房现场查看，墙体表面未见异样。判决理由和结果本院认为，本案系物业服务合同纠纷，被告与第三人、原告经各方协商一致、以平等自愿的原则分别签订了《商品房买卖合同》、《前期物业服务协议》，是具有完全民事行为能力的各双方当事人的真实意思表示，均系合法有效的合同，对当事人具有约束力，应受法律保护，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自义务。第三人在涉案房屋验收合格备案后依约向被告发出收楼通知，被告以未达到收楼标准为由拒绝收楼，从而拒交物业管理费。据惠州市住房和城乡规划建设局出具文件显示，涉案房产已在验收备案，依合同约定已具备合同约定的交房条件，被告应依约进行收楼，由此产生的物业管理费被告应按合同约定缴交。被告认为原告在东岸60栋01号房装修过程中存在违章施工时未履行管理义务。根据《物业管理条例》第四十五条的规定，“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。……”，原告在发现东岸60栋01号房在装修过程中存在违章施工时已向其送达《违章施工通知书》，并向有关部门提交《关于协助处理东岸60-1栋业主装修加建的函》报告情况，原告已履行其义务，因此被告应依约缴交物业管理费。关于原告诉请的滞纳金问题，因原、被告双方约定的滞纳金是对违约行为的一种惩罚，具有惩罚性，因此滞纳金应认定为违约金。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定“……当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，故原告请求的违约金过高，应予调整，截止至2018年4月的违约金按造成损失的百分之三十计算为10441.4元。至于被告认为涉案房屋存在质量问题，属另一法律关系，被告可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告李晓慧应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告雅居乐雅生活服务股份有限公司惠州分公司缴纳截止至2018年4月10日的物业管理费34805元。二、被告李晓慧应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告雅居乐雅生活服务股份有限公司惠州分公司支付滞纳金10441.4元。三、驳回原告雅居乐雅生活服务股份有限公司惠州分公司的其他诉讼请求。本案受理费1325元（原告已预交），由被告李晓慧负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判长  姚惠英审判员  李雄杰审判员  欧阳琳二〇一八年四月十一日法官助理黄嘉颖书记员刘玲