上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0120民初2498号原告：周炳晨，男，1988年11年16日生，汉族，住上海市普陀区光复西路XXX弄XXX支弄XXX号。委托诉讼代理人：赵林菊(系原告周炳晨母亲)，女，住上海市普陀区。委托诉讼代理人：帅贲，上海市龙华律师事务所律师。被告：王恒荣，男，1936年10月10日生，汉族，住上海市奉贤区。被告：朱立英，女，1938年9月5日生，汉族，住上海市杨浦区。两被告共同法定代理人：王红霞，女，1969年12月26日生，汉族，住上海市杨浦区三门路XXX弄XXX号XXX室。两被告共同法定代理人：王丽君，女，1965年9月5日生，汉族，户籍地江西省南昌市青山湖区北京东路XXX号XXX栋XXX单元302户。第三人：王红霞，女，1969年12月26日生，汉族，住上海市杨浦区三门路XXX弄XXX号XXX室。第三人：王丽君，女，1965年9月5日生，汉族，户籍地江西省南昌市青山湖区北京东路XXX号XXX栋XXX单元302户。两被告及两第三人共同委托诉讼代理人：冯辉，上海邦拓律师事务所律师。原告周炳晨与被告王恒荣、朱立英、第三人王红霞、王丽君房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月17日立案受理。审理中，王红霞、王丽君作为申请人，向本院申请要求宣告被告王恒荣无民事行为能力，宣告被告朱立英限制民事行为能力，本院于2017年2月23日裁定中止审理。2017年6月22日，本院就上述申请作出了判决。本院于2017年8月14日第一次公开开庭进行了审理，嗣后转为适用普通程序，于2017年12月13日第二次公开开庭进行了审理。原告周炳晨及其委托诉讼代理人赵林菊、帅贲、被告朱立英及被告王恒荣、朱立英的共同法定代理人王红霞、王丽君、共同委托诉讼代理人冯辉、第三人王红霞、王丽君及两第三人的共同委托诉讼代理人冯辉到庭参加了庭审。本案现已审理终结。原告周炳晨向本院提出诉讼请求：1、两被告继续履行上海市房地产买卖合同，协助原告办理位于上海市奉贤区西渡镇鸿宝一村55幢200号201室房屋(即本案讼争房屋)的产权过户手续及交付上述房屋；2、两被告支付迟延交房违约金人民币(下同)150,000元。事实和理由：2016年8月7日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定被告王恒荣将本案讼争房屋转让给原告，转让价为1,120,000元。原告按约交付了定金及首付款共计520,000元，并且办理了银行贷款600,000元的审批手续，但被告以各种理由推诿，不配合原告办理过户手续，以致涉讼。被告王恒荣、朱立英共同辩称，两被告是在中介欺骗下签订的合同，被告并没有出售房屋的真实意愿，故本案讼争的买卖合同系无效，相应违约条款亦无效，不同意原告的诉讼请求。第三人王红霞、王丽君共同述称，同意两被告的意见。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证。两被告、两第三人对原告提某的两份上海市房地产买卖合同及中介房地产居间定金合同上的签名真实性无异议，但认为不是被告的真实意思表示，对原告提某的转账凭证、律师函两份、短信、上海市住房公积金个人住房抵押借款申请表、户籍摘抄无异议；原告对被告提某的约定书、证明真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。两被告及第三人对原告提某的收条的签名真实性不认可，但确认该20,000元定金已收到。庭审中，原告申请证人吴某某、平某某、费某某、李某某出庭作证。四位证人均表示在平常交谈中，两被告都表现的很正常。证人吴某某表示其系上海小腊房产经纪事务所的负责人，朱立英一直想把本案讼争房屋出售，但因为其岁数大了，就要求必须有子女陪同，才能支付钱款。所以在其事务所内签订《中介房地产居间定金合同》时，朱立英的儿子王军也在场，一并签订了合同并收取了定金20,000元，王军还写了承诺书。签订协议前，王军还打电话给他的姐妹协商此事。签好协议后，其与费某某、王丽君曾陪两被告至西渡派出所办理户口的迁出手续。后来，其与费某某及另一个中介小李，一起至王丽君家小区，由费某某去王丽君家将两被告接出，乘坐他们中介开的车，陪同两被告至公积金中心配合原告办理贷款手续。吴某某当庭提某了收条、承诺书、《中介房地产居间定金合同》。证人平某某表示其受原告的委托，为其寻找房源并代签合同、代付定金，《中介房地产居间定金合同》系其在征得原告的同意后，代原告所签并支付了定金20,000元，当时朱立英及其儿子王军均在场，朱立英还打了电话给其女儿。收条及承诺书均系朱立英及其儿子本人签名。证人费某某表示，本案讼争房屋系朱立英委托其出售，且约定朱立英到手价1,000,000元。签订居间定金合同、办理户口迁出及公积金贷款手续，均由其陪同被告一起，所有的签名均为被告本人及其儿子王军本人所签。办理迁户口时，被告的女儿王丽君从未提出过异议，直至马上要过户了，才提出不卖。证人李某某表示其只参与了带原告看房、办理公积金贷款及过户当天陪同原告去了交易中心，但被告没来。其参与的过程中，被告所有的签名均系其本人所签。原告对证人证言及证人提某的书面材料真实性均无异议，被告表示不认可。本院认为几个证人证言表述的内容基本一致，对其真实性予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月30日，平某某作为原告的代理人，与被告朱立英及两被告的儿子王军签订原、被告签订《中介房地产居间定金合同》，约定被告将本案讼争房屋转让给原告，转让款为1,000,000元。当天，原告支付定金人民币20,000元，被告朱立英出具收条，王军出具承诺书，承诺其本人配合父亲王恒荣签字出售该房。2016年8月8日，原告向被告朱立英转账支付购房款500,000元。2016年8月30日，两被告及原告一起至上海市住房置业担保有限公司办理公积金贷款手续，被告王恒荣提某了银行卡号，并签订了抵押借款申请表及上海市房地产买卖合同，合同转让款为1,120,000元，并约定被告王恒荣需于2016年11月30日前腾房并办理产权过户手续，若被告未按约交接房地产的，每逾期一日，被告应向原告支付已收款的20%的违约金，合同继续履行。合同签订后，两被告法定代理人王丽君曾陪同两被告及中介吴某某、费某某一起至西渡派出所，办理被告王恒荣的户口迁出手续，后被告王恒荣的户口于2016年8月31日由本案讼争房屋迁入上海市奉贤区南桥镇鸿宝一村43幢184A幢101室。2016年11月17日，原告向被告发函，要求其协助办理过户手续，2016年12月1日，原告再次发函，要求其协助办理过户手续。本案审理过程中，王红霞、王丽君作为申请人，向本院申请要求宣告被告王恒荣无民事行为能力，宣告被告朱立英限制民事行为能力，本院于2017年6月22日作出判决，宣告王恒荣为无民事行为能力人，指定王红霞、王丽君为监护人；宣告朱立英为限制民事行为能力人，指定王红霞、王丽君为监护人。本院依法调取了相关的司法鉴定意见书及民事判决书，原、被告对此均无异议。诉讼过程中，原告向本院缴纳了剩余房款人民币600,000元。本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，2016年7月30日，平某某经原告的授权与被告朱立英及其儿子王军签订的《中介房地产居间定金合同》，及2016年8月7日原告与两被告签订的《上海市房地产买卖合同》均系当事人真实意思表示，合法有效，且就内容而言，后一份合同覆盖了前一份合同，双方均应恪守。原告现已按约履行了支付购房款的义务，被告拒不履行过户及交房义务，显属违约。两被告关于合同无效的辩称，本院认为根据查明的事实，在签订《中介房地产居间定金合同》时，两被告的儿子王军在场，还写了承诺书予以保证，后第三人王丽君即两被告的女儿陪同两被告及中介一起去办理了户口迁出手续，可见两被告的子女对这次的房屋买卖合同均是明知的，即使第三人王红霞在整个合同履行中没有正式出面，但一份买卖合同，若要求出卖方的每个子女均出现，这对原告来说过于苛刻，本案中原告已经尽到了审慎义务，故对该辩称不予采信，对原告要求被告协助过户及交付房屋的诉请，本院予以支持。关于迟延交房违约金，原告按照合同约定自愿调整至150,000元，亦属合理，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条的规定，判决如下：一、被告王恒荣、朱立英于本判决生效之日起十五日内协助原告周炳晨办理位于上海市奉贤区西渡镇鸿宝一村55幢200号201室房屋的产权过户手续；二、被告王恒荣、朱立英于本判决生效之日起十五日将位于上海市奉贤区西渡镇鸿宝一村55幢200号201室房屋交付给原告周炳晨；三、原告周炳晨于本判决生效之日起十五日内支付被告王恒荣、朱立英剩余购房款人民币600,000元；四、被告王恒荣、朱立英于本判决生效之日起十五日内支付原告周炳晨违约金人民币150,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币16,230元，财产保全费人民币5,000元，均由被告王恒荣、朱立英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  甘青峰审 判 员  裴孙英人民陪审员  程纪梅二〇一八年四月八日书 记 员  沈 严附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。