广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终22467号上诉人（原审原告）：广州市天河区住房和建设水务局，住所地广东省广州市。负责人：许文进，职务：局长。委托诉讼代理人：谢奕思，上海锦天城（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄钰文，上海锦天城（广州）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：梁树强，男，1952年5月6日出生，汉族，住广东省广州市天河区。上诉人广州市天河区住房和建设水务局（以下简称天河住建水务局）因与被上诉人梁树强租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初24708号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月14日立案后，依法组成合议庭进行审理。现已审理终结。上诉人天河住建水务局上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判解除天河住建水务局与梁树强的租赁合同关系；3.梁树强立即搬出涉案房屋并将房屋腾空交还给天河住建水务局；4.改判梁树强向天河住建水务局缴纳房屋占用费206.3元（按每月房租的标准计算，暂计算2018年11月的占用费，实际应计算至梁树强搬离涉案房屋之日止）；5.一、二审的全部诉讼费用由梁树强承担。事实与理由：一、一审法院认定我方为适格出租主体的事实认定错误。涉案房屋为xx苑公房，非市直管房。省审计厅审计指出涉案房屋为国有资产，应移交国资办监管，我方无权自行出租。我方将涉案房屋出租给梁树强的行为，没有事先上报同级财政部门审核批准，没有履行相关审核手续，且以低于市场价的标准出租，违反了《行政单位国有资产管理暂行办法》（财政部令第35号）第二十四条的规定。上级主管部门据此责令我方进行整改、并将涉案房屋清空后移交国资办，同时，我方应定期向上级主管部门汇报清退工作。故我方不是涉案房屋的适格出租主体，双方之间的不定期房屋租赁合同关系应当依法予以解除。二、一审法院认定我方在涉案房屋租赁合同约定的租赁期届满后，梁树强继续使用涉案房屋的情形下，没有向梁树强提出异议的事实认定错误。在上级部门的要求下，我方于2015年成立xx苑公房清算工作小组，对xx苑公房进行清退工作。我方从2016年以来通过召集xx苑公房租户开会、在xx苑公告栏贴公告、不收租金、电话沟通等多种形式敦促xx苑各租户搬离。经过不懈努力，截止我方提起本案一审起诉，已经有超过半数共53户xx苑公房承租人配合我方及相关政府部门的工作，主动搬离、交还房屋给我方。可见，涉案房屋在租赁合同约定的租赁期届满后，我方以多种方式多次要求梁树强搬离涉案房屋，已尽到了在合理期限之前通知的法律规定，我方有权向梁树强主张解除租赁合同关系。三、一审法院认定由于我方没有进行银行划扣涉案房屋的租金，因此没有缴纳租金的过错不在梁树强，上述认定存在定性错误。我方从2016年1月1日开始停止银行划扣、没有收取涉案房屋的租金，是以不再收取租金的实际行动向梁树强表示要求解除不定期租赁合同关系的意思表示。在一审庭审期间，一审法院要求梁树强必须补缴租金后方可进行裁判。故梁树强在一审补缴租金的行为，不是我方愿意继续履行与梁树强之间的不定期租赁合同的意思表示。四、一审法院以《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定判决不予解除不定期租赁合同是适用法律错误。该法条的主要目的在于续租，意在对租期届满后没有约定时的处理。而我方本案诉求是解除双方的不定期租赁合同关系，并非请求续租。我方从2016年起，在长达两三年的时间里，多次以各种方式要求梁树强搬离涉案房屋、解除双方的不定期租赁关系。在穷尽各种方式均无果的情形下，我方通过向一审法院起诉的方式再次向梁树强表达要求解除双方不定期租赁合同关系、其立即搬离涉案房屋的意思表示。一审法院应适用《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定判令解除双方的不定期租赁关系。五、梁树强因其不配合广东省审计厅清退工作的行为获得了非法利益。经省审计局的审计，我方未经审批、无权出租xx苑公房，故包括涉案房屋在内的xx苑公房的租赁合同关系解除标准与直管房的解除标准不同，不能以直管房的解除标准、以我方与梁树强之间的租赁合同具有福利性和保障性而判决不予解除本案的不定期房屋租赁合同关系。根据一审判决结果，梁树强可以继续居住涉案房屋。这导致了不配合政府工作还可以获得非法利益的畸形社会现象，即配合政府清退工作、先行退房的承租人不能继续在涉案房屋居住，而拒绝配合政府清退工作的承租人反而可以继续在涉案房屋居住。六、涉案房屋属于区公房，与市直管房的性质不一样，原本就不是用来做保障性用房出租的，我方之前无权自行将涉案公房违规出租给梁树强，现上级部门对该行为不予追认，故省审计厅经过审计要求我方将涉案公房全部清退交回国资办监管。涉案公房的监管人是国资办，清退后的房屋也不作为市直管房用于保障性住房的出租。故涉案公房性质明显不同于用于保障性用房的市直管房。七、梁树强在一、二审期间均没有提交证据证明其属于低收入住房困难家庭，一审法院主观臆断认为梁树强属于低收入住房困难家庭，明显属于缺乏事实依据。综上，一审判决查明事实不清，事实认定错误，适用法律错误，严重侵害我方合法权益，请求二审法院依法改判。被上诉人梁树强答辩称：我方是因拆迁入住涉案房屋，并非违法入住。天河住建水务局的上诉主张与事实不符，我方不同意其上诉请求。天河住建水务局向一审法院起诉请求：1.判决解除天河住建水务局与梁树强的租赁合同关系；2.判令梁树强立即搬出广州市天河区xx大道xx路x号1x3房，并将腾空的房屋交还天河住建水务局；3.判决梁树强支付占用上述房屋所产生的房屋租金4538.6元（从2016年1月1日以每月206.3元计至2018年7月31日）；4.判决梁树强支付违约金206.3元（从起诉之日起以每月206.3元计一个月）；5.判决本案的诉讼费用全部由梁树强承担。一审法院认定事实：位于广州市天河区xx大道xx路****（以下简称**）权属人为广州市国土资源和房屋管理局天河区分局，所有权取得方式：分割；接管。广州市天河区国土资源和房屋管理局（甲方）与梁树强（乙方）签订《广州市直管房（住宅）租赁合同》约定：一、甲方同意将坐落在xx大道xx路x号1x3房的房地产出租给乙方作住宅使用。该房使用面积51.71平方米，2011年4月1日至2013年3月31日，月租金额为206.3元，2013年4月1日至2015年3月31日，租金按广州市房管局的租金标准和有关政策同步调整，由乙方在每月第15日前将当月的租金按委托银行或现金、支票的付款方式缴付给甲方。天河住建水务局提交票据、广州市逸辉物业管理有限公司出具的《证明》拟证明梁树强未按期足额缴纳房租，《证明》载明：广州市天河区xx路x号1x3房（xx苑小区），该房屋使用人为梁树强，在2016年6月至2018年8月均未缴纳租金。梁树强辩称其账户一直有足够资金供天河住建水务局划扣，但天河住建水务局未从中扣取租金，梁树强及其同住亲属名下无房产。梁树强提交个人名下房地产登记情况查询证明、银行流水等证据拟证明其主张。银行流水显示，2016年1月1日至2016年5月31日期间，梁树强账户每月中下旬支出207.8元，备注为“房租”。房管部门出具的《个人名下房地产登记情况查询证明》记载：经查询，梁树强名下查无房地产情况记录。在本案一审审理过程中，梁树强已于2018年10月18日将涉案房屋2016年6月1日至2018年7月31日期间的租金5363.8元缴纳至天河住建水务局账户中。另查明，《广州市天河区人民政府办公室关于印发广州市天河区住房和建设水务局主要职责内设机构和人员编制规定的通知》（穗天府办〔2016〕8号）载明：将原区建设和水务局的职责、原区交通局的职责、原市国土资源和房屋管理局天河区分局的住房保障、保障性住房建设、住房制度改革、房地产市场监管、物业管理和直管房管理等职责，整合划入区住建水务局。一审法院认为：广州市天河区国土资源和房屋管理局与梁树强签订的《广州市房地产租赁合同》是双方真实意思表示，内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《广州市天河区人民政府办公室关于印发广州市天河区住房和建设水务局主要职责内设机构和人员编制规定的通知》（穗天府办〔2016〕8号），原市国土资源和房屋管理局天河区分局的住房保障、保障性住房建设、住房制度改革、房地产市场监管、物业管理和直管房管理等职责，整合划入区住建水务局，故天河住建水务局有权就涉案1x3房主张权利，其系本案适格原告。关于天河住建水务局要求解除与梁树强的租赁关系、梁树强交还涉案房屋、支付违约金的请求。首先，涉案1x3房为直管公房，天河住建水务局将该房屋出租给梁树强作住宅使用，由此形成的租赁合同关系带有福利性和保障性，有其特殊性，有别于一般的房屋租赁合同关系。涉案租赁合同约定租赁期限届满后，天河住建水务局与梁树强双方没有续签租赁合同，且梁树强继续使用涉案房屋，天河住建水务局也没有提出异议，故根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，原租赁合同继续有效，租赁关系持续，租赁期限为不定期。其次，梁树强所举银行流水足以证明2016年6月1日前的租金均已通过银行账户扣划的方式支付，且自2016年6月1日起至2018年7月31日期间已足额预存租金供房屋管理部门划扣，但管理部门未按期足额划扣，故未足额缴纳涉案房屋租金并非梁树强过错。再次，梁树强年事已高，在无证据证明梁树强及其同住亲属有其他房屋可供搬迁居住的情况下，天河住建水务局要求梁树强腾空交还房屋，有违保障低收入住房困难家庭基本居住权利的原则。综上，天河住建水务局主张梁树强腾空交还涉案房屋并支付违约金，缺乏理据，不予支持。关于2016年1月1日至2016年7月31日期间的租金。梁树强所举银行流水足以证明其2016年1月1日至2016年5月31日期间的租金已被划扣，且梁树强已足额缴纳涉案房屋2016年6月1日至2018年7月31日期间的租金，故对天河住建水务局该项诉讼请求不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回天河住建水务局的诉讼请求。本案受理费125元，由天河住建水务局负担。二审中，双方当事人均表示对一审查明事实无异议，本院予以确认。天河住建水务局在二审中向本院提交如下证据：1.落款为中共广州市天河区委办公室、落款日期为2016年4月8日的《关于报送省审计厅对我区开展专项经济责任审计过程中发现问题整改意见的通知》一页及审计资料复印件四页，天河住建水务局称其只有该文件的复印件，拟证明经省审计厅审计指出涉案房屋需移交国资委监管，其违规将该房屋出租给梁树强。天河住建水务局无权出租该房屋，不是适格的出租主体；2.原广州市国土资源和房屋管理局天河区分局于2011年自行制作的《广州市行政机关事业单位清产核资报表》及《行政机关事业单位代管房明细表》共两页复印件，拟证明包括涉案房屋在内的xx苑79套房屋属于区属公房，性质不同于市属直管房，不是用于保障性住房的出租；3.原广州市国土资源和房屋管理局天河区分局于2009年4月23日印发的穗天国房字[2009]xx号《关于xx苑危房改造剩余安置房处理的请示》、广州市天河区人民政府办公室于2009年5月22日作出的七届41次[2009]x号《区政府常务会议纪要》及天河住建水务局于2015年10月29日出具的《关于对审计组反馈xx苑管理问题的说明》，拟证明天河住建水务局违规出租涉案房屋，上级部门要求天河住建水务局进行整改并将房屋移交国资委监管；根据审计组及上级部门的要求，天河住建水务局现在每个月都要向上级部门及审计组反馈清退xx苑公房的清退进度，上级部门要求天河住建水务局一定要将xx苑公房全部清退，否则省审计厅就要问责。经本院组织质证，梁树强认为上述证据不属于二审新证据，不同意进行质证。此外，天河住建水务局还向本院提交了《调查取证申请书》，申请本院向广东省审计厅调取广东省审计厅对广州市天河区开展专项责任审计关于天河区属物业xx苑未移交区国资办监管的审计文件。本院认为：梁树强系因与原广州市天河区国土资源和房屋管理局签订涉案租赁合同而入住涉案房屋。一审法院据实认定天河住建水务局因机构调整而成为本案适格原告，并无不当。天河住建水务局在二审中提交的证据均系政府部门内部文件，均形成于本案一审之前，并非二审新证据；且天河住建水务局以此为由上诉主张其并非适格出租人，显然缺乏充分理据，本院均不予采纳。一审法院在查明梁树强目前没有其他居住去向，且梁树强亦不存在欠租的情况下，依法作出一审判决，处理结果并无明显不当，本院予以维持。天河住建水务局在二审中才提出调查取证的申请，超过法定期限，且其申请调查取证的内容亦与本案房屋租赁合同关系没有直接关联，故本院对其申请不予接纳。综上所述，天河住建水务局的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费125元，由上诉人广州市天河区住房和建设水务局负担。本判决为终审判决。审判长 黄 嵩审判员 吴国庆审判员 刘 卉二〇一八年十二月二十四日书记员 王 敏