云南省大理白族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）云29民终109号 上诉人（原审被告）：大理兴玲汽车服务有限公司。 法定代表人：刘琳玲。 委托诉讼代理人：陈橙。 上诉人（原审被告）：娄雄辉。 委托诉讼代理人：杨泽坤。 被上诉人（原审原告）：中国人民解放军77228部队。 法定代表人：陆学美。 委托诉讼代理人：肖进伟。 委托诉讼代理人：王振华。 上诉人大理兴玲汽车服务有限公司（以下简称“兴玲公司”）、上诉人娄雄辉因与被上诉人中国人民解放军77228部队（以下简称“77228部队”）房屋租赁合同纠纷一案，不服大理市人民法院（2016）云2901民初430号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人兴玲公司上诉请求：一、撤销大理市人民法院(2016)云2901民初430号民事判决；二、改判上诉人不承担2016年4月2日至涉案商铺交还之日止的房屋占用费；三、上诉费用由被上诉人77228部队承担。事实及理由：一审法院认定事实不清，上诉人与被上诉人中国人民解放军77228部队的合同租期为十年，上诉人对铺面按照招标文件的要求和双方于2011年8月10日签订的《军队房地产租赁合同》的约定进行了标准为租期十年的装修，被上诉人也对铺面进行了验收，因此，租期不应当按照一年来认定；一审判决适用法律错误，从2013年开始，被上诉人77228部队就一再要求调整原合同内容，2015年8月2日，77228部队正式向上诉人下达了不再租房的通知，要求上诉人搬离并交还房产，之后还采取围堵，断水断电，建造隔离带等行为驱赶上诉人，次承租人娄雄辉无法经营，因铺面被电焊焊住，铺面实际已经被部队控制，一审法院以是否向部队交付钥匙来判定上诉人需要承担2016年4月2日至交还钥匙之日的房屋占用费是错误的。 上诉人娄雄辉上诉请求：一、依法撤销云南省大理市人民法院（2016）云2901民初430号民事判决；二、依法改判上诉人不承担房屋占用费；三、本案诉讼费及一审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一审认定案件事实不清、适用法律错误，上诉人是涉案商铺的次承租人，2015年8月在上诉人与兴玲公司转租期间，被上诉人77228部队通知腾房，上诉人接到通知后积极配合部队进行腾房工作，但是由于货物积压量大，经部队同意延期腾退，但2015年12月部队派人对商铺进行彩钢瓦隔离，并将门用电焊焊死，断水断电使上诉人无法经营，上诉人向兴玲公司反映后及时将商铺交还，实际上自2015年底至今商铺一直处于被迫关闭状态，上诉人未能使用商铺，并不构成占用，该事实大理兴玲汽车服务公司在一审均认可，但一审法院遗漏重要事实，以上诉人交还大理兴玲公司商铺钥匙时间来认定上诉人对商铺的占用期间导致一审判决适用法律错误。 被上诉人77228部队辩称，一审认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。理由如下：1.77228部队与兴玲公司双方之间签订了三份合同，都已经履行完毕，最后一份的截止时间是2015年2月份，从2015年2月份以后双方没有合同约束，在第一、第二份合同有10年被上诉人是认可的，但第三份合同里没有10年期限的条款，并且该修改情况也已经告知了兴玲公司，合同文本并没有10年的期限。2.对方说的围堵、停水停电，只存在于一部分商铺，并且持续时间也不长，一审判决的占用费按部队出租给兴玲公司的土地价格计算，当时我们要求按照兴玲公司出租的价格计算，但一审并没有支持，因此，我们不应该补偿损失，要补偿也是由兴玲公司补偿租户损失。 被上诉人77228部队向一审法院起诉请求：1、判令被告娄雄辉立即将占用的大理市下关镇苍山路名品街南排9-10号房屋“七匹狼皮具”商铺腾退并返还给原告；2、判令被告兴玲公司和被告娄雄辉共同向原告支付自2015年2月11日起至实际返还房屋之日止的房屋占用费，按月租金每平方米180元，房屋面积参照次承租人房屋租赁合同记载面积计算；3、诉讼费用由二被告共同承担。 一审法院认定事实：2010年12月28日，中国人民解放军77263部队（以下简称77263部队）针对大理市苍山路铺面以公开竞标方式进行公开招租。被告兴玲公司中标后与77263部队于2011年8月10日签订了《军队房地产租赁合同》，合同约定77263部队将位于大理市下关镇苍山路（成滇字第4692号坐落）土地面积为2100平方米出租给被告兴玲公司使用，租赁用途为商业和铺面经营，租赁期限为一年，实际租赁期限自2012年2月11日至2013年2月10日止，租金为180万元整，按年结算。该合同第十七条约定了双方认可的附加条款：“租赁合同一年一签。乙方在第一次签订合同后诚实信用，合法经营，每年按时交纳租金，并且遵守在上年基础上每年递增租金人民币10万元的承诺，下一年度优先考虑由其承租”、“建设和设施设备改造实际投入经费不低于人民币300万元，按每年10﹪折旧计算；十年之内，因部队原因收回或租赁给第三方，由甲方或接任经营的单位按折旧后的价值补偿乙方建设和设施设备改造经费，若乙方在十年内自动放弃租赁，则不予补偿。”按照附加条款约定，被告兴玲公司与77263部队于2013年签订了租赁合同，并交纳了2013年2月11日至2014年2月10日的租金195万元。被告兴玲公司接收77263部队交付的上述商铺后，将铺面分成若干小铺面分租给其他商户经营。2013年12月30日，原告向包含被告兴玲公司在内的承租户发出通知，告知77263部队改编后其管理的租赁项目由原告77228部队接管，原告对承租户承租的租赁项目原则上续租，但要纠正违反法规的合同条款，并对经营项目合法性、承租面积、租金等进行核实和评估，适当调整部分不合理租赁项目租金，重新续签租赁合同。2014年2月5日，被告兴玲公司与原告签订了《军队房地产租赁合同》，约定租赁房屋建筑面积为2335平方米，租赁期限自2014年2月11日起至2015年2月10日止，年租金为205万元。合同签订后，被告兴玲公司向原告交纳了2014年2月11日至2015年2月10日的租金205万元。2015年1月1日，被告兴玲公司将涉案铺面大理市下关镇苍山路名品街南排9-10号房屋（面积为31平方米）转租给被告娄雄辉用于服装经营，合同约定租赁期限为2015年1月1日至2015年12月31日止，被告娄雄辉已向被告兴玲公司交清了租期内的租金。2015年年初，原告向被告兴玲公司提出2015年不再续签租赁合同并拒收被告兴玲公司向原告支付的2015年租金。2015年5月12日，原告向被告兴玲公司发出《关于收回租赁房地产的通知》，告知根据总政、总后、军委纪委文件精神，对被告兴玲公司承租的军用房地产进行收回，由被告兴玲公司在通知下发之日起30日内予以搬离；2015年9月24日、12月18日，原告再次向被告兴玲公司及分租户发出停租退房公告及召开协调会。被告兴玲公司认可，被告娄雄辉已于2016年4月将其向被告兴玲公司承租的涉案商铺交还给了被告兴玲公司。因被告兴玲公司不能说明商铺交还的具体日期，一审法院以2016年4月1日为娄雄辉交还商铺日期。被告兴玲公司至今未将铺面交还给原告。 一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告与被告兴玲公司在2014年签订的租赁合同约定商铺租期为1年，即租赁期限到2015年2月10日届满。合同到期后，原告明确表示商铺不再继续出租，被告兴玲公司应依法履行交还租赁物的法定义务，但被告兴玲公司未按期交还租赁物，而将租赁物超期转租给被告娄雄辉使用至2016年4月1日，2016年4月2日起，该铺面由被告兴玲公司管理，至今未交还给原告77228部队，故原告要求被告兴玲公司交还涉案房屋的诉讼请求，予以支持；原告要求被告娄雄辉交还涉案房屋的诉讼请求，不予支持。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期占有使用费的，人民法院应予支持”的规定，原告要求被告支付自2015年2月11日起至商铺返还之日止的超期占用费的诉讼请求，予以支持。因被告兴玲公司已收取了被告娄雄辉交纳的2015年12月31日前的租金，故应由被告兴玲公司向原告支付2015年2月11日起至2015年12月31日止（324天）的房屋占用费24105.6元及2016年4月2日至涉案商铺交还之日止的房屋占用费；由被告娄雄辉向原告支付2016年1月1日起至2016年4月1日（92天）的占用费6844.8元，占用费的计算标准为参照原告与被告兴玲公司签订的租赁合同约定确定日租金2.4元/平方米（205万元÷2335平方米÷365天），涉案房屋面积31平方米、实际使用天数，三者相乘。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、由被告大理兴玲汽车服务有限公司在本判决书生效之日起十日内将大理市下关镇苍山路名品街南排9-10号房屋交还给原告中国人民解放军77228部队。二、由被告大理兴玲汽车服务有限公司在本判决书生效之日起十日内支付给原告中国人民解放军77228部队自2015年2月11日起至2015年12月31日止的房屋占用费24105.6元和2016年月4日2日至涉案商铺交还之日止的房屋占用费，计算标准为2.4元/天/平方米×31平方米×天数。三、由被告娄雄辉在本判决书生效之日起十日内支付给原告中国人民解放军77228部队房屋占用费6844.8元。四、驳回原告中国人民解放军77228部队的其他诉讼请求。案件受理费1550元，由被告娄雄辉承担160元，由被告大理兴玲汽车服务有限公司承担1390元。 二审中，双方当事人均无新证据提交。 二审查明的案件事实与一审查明的一致。 本院认为，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定无效。本案中，兴玲公司与77228部队2014年2月5日签订的《军队房地产租赁合同》的租赁期间已于2015年2月10日届满，77228部队明确表示不再续租，兴玲公司与次承租人签订的租赁合同超过2015年2月10日的部分无效，则兴玲公司与次承租人2015年2月10日之后即无合法事由继续占有使用租赁房屋，二者应将租赁房屋返还77228部队，并按各自占有使用的期间支付逾期占有使用费。77228部队此后采取的措施系维护自身权益要求兴玲公司与次承租人履行返还义务的督促行为，并未免除兴玲公司与次承租人的返还义务。因此，上诉人要求减免逾期占有使用费的上诉理由不成立，本院不予支持。 综上所述，上诉人的上诉理由不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1550元，由上诉人大理兴玲汽车服务有限公司负担775元，上诉人娄雄辉负担775元。 本判决为终审判决。 审判长 陈 涛 审判员 杨 宏 审判员 杨剑丽 二〇一八年四月十日 书记员 段杰润