北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京02民终4609号上诉人（原审被告）：北京航天通联科技有限公司，住所地北京市昌平区科技园区超前路37号中关村兴业1号楼地上三层4-3-1室。法定代表人:刘东，该公司经理。委托诉讼代理人:张华锦,北京市广渡律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：董玉峰，男，1936年2月8日出生。被上诉人（原审原告）：李杰，女，1934年11月12日出生。二被上诉人委托诉讼代理人:胡豫珍，北京市盈科律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王涛，男，1986年12月21日出生。被上诉人（原审被告）：金鑫，女，1977年10月22日出生。被上诉人（原审被告）：畅艳霞，女，1990年5月5日出生。被上诉人（原审被告）：北京汇诚四方担保有限公司，住所地本市房山区良乡地区良乡西路2号6层19号。法定代表人:谢佳佳，该公司经理。委托诉讼代理人:王涛,男,该公司职员。被上诉人（原审被告）：北京市天行开泰房地产经纪有限公司，住所地本市房山区西潞街道太平庄东里2#-3-302。法定代表人谢佳佳，该公司经理。上诉人北京航天通联科技有限公司（以下简称航天通联公司）因与被上诉人董玉峰、李杰、王涛、金鑫、畅艳霞、北京汇诚四方担保有限公司（以下简称汇诚四方公司）、北京市天行开泰房地产经纪有限公司（以下简称天行开泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2016）京0101民初10522号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月23日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。航天通联公司上诉请求：依法撤销原判，发回重审或改判驳回董玉峰、李杰的全部诉讼请求。事实和理由：1.房屋交易价格并未远低于市场价格，已达到评估价格的75%，超过相关司法解释规定的70%，此问题不属于法官自由裁量范围；2.王涛是否超越代理权、是否违背委托人利益，与航天通联公司无关，该公司一直严格履行合同，属于善意第三人；3.王涛提交的录像光盘可以证实，曾明确告知董玉峰、李杰，如不还钱将按市场价格70%出售房屋，二人表示认可。但在法院审理时二人予以否认，一审法院也未予确认。被上诉人董玉峰、李杰辩称，同意一审判决结果，不同意上诉理由。1.借款期限虽是一个月，但汇诚四方公司口头同意顺延，因此董伟一直支付利息，王涛代理出售房屋时尚未到付息期限，亦未征得二人同意；2.房屋价格只能认定网签的220万，392万元非真实价格，远低于70%，而且，不能单独看价格一个因素；3.付款方式有问题，不认可前面支付的170万元，支付的200万元都是在转移登记之后，且系一笔款项循环支付；4.录音确时存在，但当时说的前提是首先由房主出售，录音有删节，整个借款过程中只见过王涛一次，不能确定录音中的人是否系王涛；5.航天通联公司从未实地看房，通过非法手段收房，当时曾报警，以上情况均可证实王涛与航天通联公司系恶意串通损害董玉峰、李杰的利益。被上诉人王涛及汇诚四方公司辩称，不同意一审判决结果，同意对方的上诉理由。王涛与航天通联公司并未恶意串通。公证《委托书》时，王涛曾征得董玉峰、李杰同意，可低于市场价70%左右出售房屋。因公司要收回本金周转，因此董伟逾期还款，公司曾通知董伟出售房屋。房屋出售后，因无法联系到董伟，房款至今保存在公司。被上诉人金鑫、畅艳霞、天行开泰公司未答辩。2016年5月，董玉峰、李杰向一审法院起诉请求：确认王涛代理董玉峰、李杰与航天通联公司签订的关于本市东城区501号的存量房屋买卖合同（合同编号：C1279565）无效，并由王涛与航天通联公司承担诉讼费。一审法院认定事实：董玉峰、李杰系夫妻关系，董伟为董玉峰、李杰之子。本市东城区501号房屋一套5间（建筑面积64.79平方米）所有权原登记在李杰名下。2015年9月22、23日，李杰、董玉峰、董伟作为甲方，与乙方金鑫签订《借款合同》，汇诚四方公司为丙方，即连带保证人。合同约定甲方向乙方借款人民币170万元用于资金周转，房屋所有权人李杰提供诉争房屋作为抵押担保，并承诺及时办理房产抵押登记手续。借款期限为一个月，自2015年9月22日到2015年10月21日止。合同项下借款月利率为2％，日息为月利率除以30。该合同担保条款中约定，房屋所有权人李杰提供诉争之房做抵押担保，并承诺及时办理房产抵押登记手续。乙方应在甲方偿还全部借款及支付全部利息和逾期利息之日起七日内，出具有关解除房产抵押所需的材料，配合产权人办理注销抵押登记。本合同自乙方出借资金到达甲方（或约定）账户［分笔支付资金的，以首笔资金到达甲方（或约定）账户］之日起生效。李杰、董玉峰、董伟、金鑫及丙方代理人王涛在合同下方签字。2015年9月24日，出借人金鑫、借款人李杰、董玉峰、董伟、保证人汇诚四方公司在北京市方正公证处办理《具有强制执行效力的债权文书公证书》，赋予上述《借款合同》强制执行效力。2015年9月22日，李杰、董玉峰作为委托人，与受托人王涛、刘长兴（案外人）签订《委托书》，约定：二委托人作为诉争房屋的权利所有人，因事务繁忙，委托王涛、刘长兴为二委托人的代理人，全权代表二委托人办理上述房产的提前还款、解除抵押手续、签署解押协议、并领取解押后的房产证及相关解押材料；同时在符合依法出售的前提下，代为办理此房的买卖交易手续，代为确定房屋交易价格；代为办理房屋所有权证密码设置、重置、变更等事宜，签署相应申请材料，领取变更后的房屋所有权证。代为签订网签手续及解除网签手续、代为签订房屋买卖合同、到房地产交易管理部门办理此房产权转移、过户的有关事宜，等等。受托人在上述委托范围内所进行的一切行为和所签署的一切文件委托人均予以承认，并承担由此产生的一切法律后果。受托人可多次使用本委托书。受托人任意一人均有权单独办理上述委托事项。董玉峰、李杰二人在该委托书下方签字。2015年9月23日，北京市方正公证处就上述委托书的签订出具公证书。2015年9月23日，董伟收到汇诚四方公司提供的借款170万元，在向汇诚四方公司支付第一个月（2015年9月23日至10月22日）利息51000元后，余款由董伟实际收到。借款合同约定借款期限为一个月，即到期日为2015年10月22日本息一次性还清。另，据董玉峰、李杰称，经协商汇诚四方公司同意借款期限顺延，自2015年10月23日至2016年4月29日共向汇诚四方公司支付利息共计40.8万元，共8个月。以此类推，下一个月支付利息的截止期应为2016年5月22日。此后，王涛代董玉峰、李杰与航天通联公司签订《房屋买卖合同》，甲方为李杰，乙方为航天通联公司。合同约定，甲方将坐落于本市东城区501号房屋（建筑面积64.79平方米，产权证号“京房权证东私字第XX**号”）出卖给乙方。双方议定上述房地产及附属建筑物总价款为人民币392万元。合同下方只有董玉峰、李杰签字，对此，王涛称该合同的签订日期为2016年5月9日，并承认是王涛要求董玉峰、李杰先在空白合同下方签字。后，董玉峰、李杰签署《自愿迁出承诺书》，载明：借款人于2015年9月22日向金鑫借款壹佰柒拾万元（小写：1700000）并签订了编号为__的《担保借款合同》和《房产抵押合同》，借款人用位于东城区501号房屋的房产为上述借款提供抵押担保，现房屋产权人、产权共有人自愿承诺如下：若发生抵押权人或担保人实现合同约定权利的情况，在抵押权人或担保人向房屋产权人、产权共有人发出腾房通知之日起七日内，房屋产权人、产权共有人承诺无条件腾空房屋，并保证共同生活的家庭成员不以无其他住所等任何理由拒绝腾房，等等。承诺书下方有董玉峰、李杰签字，对此，王涛称该承诺书的签订日期为2016年5月9日，并承认是王涛要求董玉峰、李杰先在空白承诺书下方签字。2016年5月9日，王涛代李杰与航天通联公司签订《补充协议》，其中出卖人为李杰，买受人为航天通联公司。协议载明，买卖双方就购买东城区501号房产达成如下协议：1、房屋总价为392万元，其中220万元为房款，172万元为装修款；2、出卖人承担所有税费；3、网签出来后当天支付房款170万元；4、过户后3个工作日内支付房款200万元；5、房屋过户后一周内，出卖人办理房屋交割手续并结清所有所欠费用，买受人于交房当日支付尾款20万元。否则视为出卖人违约，出卖人支付房款的5％作为违约金。王涛在承诺书下方签字，航天通联公司在合同下方盖章。对此，董玉峰、李杰称不知情，该承诺书系王涛伪造。同日，王涛出具收条，内容为“今收到北京航天通联科技有限公司交付东城区501的购房定金贰万元整（小写20000）”。对此，董玉峰、李杰称不知情。庭审中，王涛称签订合同之前与董玉峰、李杰多次沟通房屋价款问题，并表示曾告知董玉峰、李杰，如果不能按期偿还借款，将可能以低于市场价值30％的价格出售房屋，董玉峰、李杰表示认可。对上述陈述，董玉峰、李杰不认可。庭审中，航天通联公司述称，2016年5月24日，航天通联公司将170万元款项转入汇诚四方公司法定代表人谢佳佳帐户，作为以房款的一部分偿还该公司担保款。2016年5月30日、31日，航天通联公司法定代表人刘东个人帐户向王涛个人帐户转帐200万元，此款分为十笔，每笔20万元，目前总房价款尚有20万元房款未付。董玉峰、李杰对刘东与王涛二人个人帐户转款表示质疑，认为形式上的十笔转帐实为一笔20万元循环转帐十次。对此，航天通联公司及王涛的解释为，银行转帐汇款规定每日每笔上限为20万元，故多次转帐。2016年5月25日，王涛作为代理人代李杰与航天通联公司签订编号为C1279565的《存量房屋买卖合同》，约定李杰向航天通联公司出卖涉案房屋，双方通过房地产中介机构天行开泰公司居间介绍成交，该房屋成交价格为220万元。2016年5月26日，航天通联公司取得编号为“京（2016）东城区不动产权第0020154号”的房屋所有权证。另查，在法院审理的其他案件中，委托北京建亚恒泰房地产评估有限公司对涉案房屋价值进行评估。2017年7月17日，该评估公司出具《房地产估价报告》，估价结果为该房地产正常市场价值总额为521.36万元。对上述估价结果，董玉峰、李杰及航天通联公司均表示认可。审理中，法院到北京市国土资源局东城分局调取了涉案房屋的相关档案材料，《北京市不动产登记申请审批表》载明，2016年5月25日，航天通联公司就涉案房屋向该分局提出不动产登记申请。本案涉及的C1279565号《存量房屋买卖合同》及其他相关手续在该分局亦有存档。各方当事人对法院调取的上述材料真实性均表示认可。关于购房款，王涛称目前汇诚四方公司法定代表人谢佳佳个人持款372万元，未向董玉峰、李杰支付任何购房款。关于看房及收房事宜，董玉峰、李杰坚称航天通联公司在房屋过户前，从未看过涉案房屋，且在得知二人提出诉讼后，多次雇佣社会人员强行私闯并霸占二人正常住用的涉案房屋。对上述内容，航天通联公司及王涛未做出解释。涉案房屋目前由航天通联公司占有使用。一审法院认为，根据我国民事诉讼法规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案第三人金鑫及北京市天行开泰房地产经纪有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，应当承担相应的法律后果。根据已查明的事实，在董玉峰、李杰、董伟与金鑫的借款合同中，王涛是担保方汇诚四方公司的代理人，在董玉峰、李杰出售涉案房屋的委托中，又是董玉峰、李杰的代理人，显然不妥。2016年5月签订的《房屋买卖合同》及《自愿迁出承诺书》，王涛均认可是要求董玉峰、李杰在空白合同上签名，而本案涉案的《存量房屋买卖合同》亦为王涛代签，可以推定王涛未向董玉峰、李杰充分、详细告知出卖房屋的设想及后果。王涛作为董玉峰、李杰的委托代理人，其在此次交易过程中，明知董玉峰、李杰及董伟与他人有债权债务关系，在对债务人按期足额还款未尽充分的提示义务前提下，即代理出卖房屋行为，显系不妥。以上情形足以说明，王涛在房屋买卖过程中未对董玉峰、李杰的合法权益予以相应保护、提示。同时，航天通联公司作为涉案房屋的购买人，其购买该房屋的价格远低于市场正常交易价格。本案中，没有证据表明航天通联公司在此次购房行为中是否采取了审慎的注意义务，且根据航天通联公司的陈述亦无法认定在购房前对涉案房屋进行了实地查看。目前董玉峰、李杰未收到任何购房款，钱款仍由债务担保方汇诚四方公司法定代表人个人持有，显然于理不通。王涛以董玉峰、李杰委托代理人的身份将涉案房屋出售给航天通联公司，合同约定价格为220万元，即使按王涛及航天通联公司陈述的实际成交价392万元计算，亦远低于该房屋的市场正常成交价格。综合上述因素，可以认定航天通联公司与王涛之间在购买涉案房屋过程中存在串通行为，该行为损害了董玉峰、李杰的合法利益，故王涛代董玉峰、李杰与航天通联公司签订的《存量房屋买卖合同》应属无效合同。现董玉峰、李杰起诉要求确认该合同无效的诉讼请求，理由正当，法院予以支持。基于此，王涛与航天通联公司的陈述意见，法院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第六十六条第三款，《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院于2017年12月判决如下：确认王涛代董玉峰、李杰与北京航天通联科技有限公司于二O一六年五月二十五日签订的编号为C1279565的《存量房屋买卖合同》无效。本院二审期间，当事人没有提交新证据。经核实，本院对一审查明相关事实予以确认。本院认为，本案的法律争议焦点可以归纳为：王涛代理董玉峰、李杰将房屋出售给航天通联公司的行为是否构成恶意串通损害被代理人利益。审查当事人恶意串通损害第三人利益问题，是目前司法实践中的难点之一。民事诉讼法及司法解释对恶意串通的证明规定了较高的标准，但是被认为存有恶意串通行为的当事人，亦不能免除证明自己行为合法性的义务。另外，审查和判断当事人的主观恶意，除非行为人自认，一般多通过行为人外在行为进行判断。行为人的多个行为间可能存在相互矛盾之处，部分行为可能真实合法，部分行为可能有多种解释角度，因此更需综合全部行为过程，判断行为所体现的真实意思，由此最终判断行为人是否存在恶意串通。就本案而言，认定恶意串通，至少需要考量下列行为的合理性：1.根据王涛自认，其在《委托书》公证时，有询问董玉峰夫妇出售价格可能低于市场价格70%的行为，虽董玉峰夫妇对该证据存有异议，但可以认定王涛彼时确有低于市场价格70%出售表示。2.虽董伟未按期归还本金，但此后持续支付利息，汇诚四方公司亦全部收取，王涛并未提供证据证明其曾通知董伟将出售房屋，即代理董玉峰夫妇与航天通联公司签订合同。3.就实地查看讼争房屋，航天通联公司始终未能提供证据证实，亦未提出合理解释。4.王涛与航天通联公司坚持交易价格为392万元，超过法院委托评估房屋价格的70%。5.航天通联公司连续两日以每笔20万元的数额支付10笔房款，已支付购房款仍在汇诚四方公司控制之下，王涛称此后无法联系董伟故未能支付。6.虽航天通联公司目前使用房屋，但未提供证据系正常交付，而董玉峰夫妇称系强行入住。综合分析上述行为，本院认定王涛与航天通联公司间存在恶意串通损害本人利益的行为，王涛的代理售房行为对本人无效。具体理由为：首先，王涛的行为系滥用代理权。作为代理人，应以尽责保护被代理人利益为前提。董伟在支付本金期限届满后持续支付利息多月，汇诚四方公司并未告知董伟应立即归还本金，即使此时王涛欲出售房屋，应该在充分提示及与被代理人协商后，以最合理价格出售房屋。根据目前案件查明的事实，王涛系在董伟持续归还利息、该借款合同并未解除或汇诚四方公司通知终止前，未与董玉峰夫妇协商即出售房屋，属于滥用代理权，其行为应认定为恶意。其次，航天通联公司存有恶意。地理位置相同的房屋，也存在小区环境、房屋结构、内部装修、是否出租等差异，买受人不实地看房即签订买卖合同，有违合同中买受人应尽的注意义务。支付房款，确可通过多种方式，航天通联公司分笔限额支付房款虽非违法，但也不能否定系同一笔款项循环支付。房屋交接，因涉及物业结转、水电气交接等相关使用手续的办理，如出卖人不协助交付，亦应通过合法途径解决。基于航天通联公司的前述行为，应认定其存有恶意。最后，双方存在串通行为。必须指出的是，房屋价格是否超出或低于70%，仅仅是本案判断因素之一，而非唯一条件。航天通联公司所主张的真实房款高于评估价格70%，与王涛曾做录音的出售意思恰好吻合，基于在公证处签订借款合同的现场情况，此种高度相似性不能证实价格合理性，反而使法院对此产生怀疑。至于房屋最终出售价格，目前在案证据尚也不能完全确认航天通联公司所称392万元的真实性，即使按此价格，也并未明显符合市场价值。考虑航天通联公司系一次性付款因素，也无法认定为合理价格交易。至于房屋交付欠缺合法手续、房款超出本金部分至今仍未支付给董伟等，亦均可佐证法院判断。综上所述，航天通联公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24400元，由北京航天通联科技有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  王金龙审判员  刘丽杰审判员  霍翠玲二〇一八年四月二十八日书记员  周 洁