广东省深圳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）粤03民终1651号 上诉人（原审被告）:深圳市东升商贸有限公司，住所地：深圳市罗湖区新园路。 法定代表人：陈妙君，总经理。 委托诉讼代理人：覃俊翔，广东深宝律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:深圳市罗湖区天虾无双饮食店，住所地：深圳市罗湖区东门街道新园路。 经营者：邓绍春。 委托诉讼代理人：吴劲锋，广东国晖律师事务所律师。 委托诉讼代理人：代函，广东国晖律师事务所律师。 原审第三人：深圳市工人文化宫，住所地：深圳市罗湖区东门街道新园路。 法定代表人：李红兵，主任。 委托诉讼代理人：梁贇，广东仁人律师事务所律师。 上诉人深圳市东升商贸有限公司（以下简称东升商贸公司）因与被上诉人深圳市罗湖区天虾无双饮食店（以下简称天虾无双饮食店）、原审第三人深圳市工人文化宫房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院（2017）粤0303民初11127号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 东升商贸公司上诉请求：1、判令撤销（2017)粤0303民初11127号民事判决，并依法改判东升商贸公司无需向天虾无双饮食店赔偿装修及物品损失；2、判令本案一、二审诉讼费用由天虾无双饮食店承担。 事实和理由：一、东升商贸公司与天虾无双饮食店双方签订的租赁合同是双方真实意思的表示，东升商贸公司依约无需向天虾无双饮食店承担赔偿责任。首先，按照东升商贸公司与天虾无双饮食店双方签订的租赁合同第十二条约定，如遇政府相关部门对涉案商铺进行规划改造或遭遇不可抗力因素，双方无条件终止合同，双方均无须负赔偿责任。本案中，东升商贸公司与天虾无双饮食店在签订租赁合同时对于涉案商铺的房产性质、历史沿革及现状是充分了解的，天虾无双饮食店在租赁涉案商铺时是充分知悉商铺有可能在租赁期内被政府相关部门进行拆除改造的租赁风险的，也自愿承担该风险。合同的约定是双方真实意思的表示，因此，本案是由于政府相关部门要对涉案商铺进行拆除改造所引发，非东升商贸公司原因所导致，东升商贸公司依约无需向天虾无双饮食店承担赔偿责任，无需向天虾无双饮食店赔偿装修及物品损失。其次，涉案商铺是东升商贸公司向深圳市工人文化宫承租后，再出租给天虾无双饮食店的，东升商贸公司并不是商铺的产权人，无法决定商铺的产权性质和状态，天虾无双饮食店的装修也不是依附于东升商贸公司的产权而是深圳市工人文化宫的产权。政府柜关部门对商铺进行拆除改造，不是东升商贸公司造成的，东升商贸公司本身与天虾无双饮食店一样也是受害者，也承受了巨大的经济损失，因此，相关装修及物品损失不应由东升商贸公司承担。 二、原审中评估公司作出的评估报告不合理，依法不应采纳。对于装修部分的评估价值不合理：第一，对于在租赁商铺范围之外的装修部分不应列入评估范围，在评估价值中应扣除；第二，装修的重置价值及现值均过高，与实际的价值不符，应根据实际情况调低。对于物品部分的评估价值也不合理：首先，天虾无双饮食店在一审中没有申请对涉案商铺内的物品进行证据保全，在评估前和评估时商铺现场没有进行查封，商铺内的物品可以随便进出，根本无法确定评估报告中评估物品明细表所列物品是否属于天虾无双饮食店所有；其次，涉案商铺内的物品属于动产，不像装修依附、附和于建筑物，事实上天虾无双饮食店在诉讼中已经对铺内的物品进行处置并取得了相应对价。因此，物品不属于装修损失，不应纳入评估损失范围。 针对东升商贸公司上诉，天虾无双饮食店辩称，因为东升商贸公司过错已实际造成天虾无双饮食店的巨大损失，一审判决确定的东升商贸公司应赔偿数额远不及天虾无双饮食店损失，但就本案而言一审判决已是相对公平合理的判决，天虾无双饮食店为避免诉累，接受一审判决的裁判结果。因此，请求驳回上诉，维持原判。 深圳市工人文化宫未发表答辩意见。 天虾无双饮食店向一审法院起诉请求：一、请求确认天虾无双饮食店与东升商贸公司双方签订的租赁合同无效；二、判令东升商贸公司赔偿天虾无双饮食店各项损失人民币285万元(其中押金194400元，转让损失40万元，营业利润损失120万元，更名费损失48600元，搬迁费用2万元，员工遣散费用87000元，装修及物品折旧后的现值损失90万元)；三、判令东升商贸公司承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：一、2016年3月19日，天虾无双饮食店的经营者邓绍春与东升商贸公司签订《合同》，合同约定：东升商贸公司将深圳市工人文化宫南门东升广场X、Y号铺位租赁给天虾无双饮食店，租赁期限自2016年2月15日至2018年8月5日；租金每月3日前交付，2016年2月15日至2017年8月5日为每月97200元，2017年8月6日至2018年8月5日为人民币104976元，逾期三天未缴，加收3%滞纳金，逾期三十天未交，终止合同收回铺位。其中合同第十二条规定：“合同期内如遇政府相关部门对深圳市工人文化宫南门东升广场商铺（包括本商铺）进行规划改造或遭遇不可抗力因素，甲乙双方无条件终止合同，双方无须负赔偿责任。乙方必须无条件在一个月内交回商铺供政府相关部门规划改造，本合同期内如甲方擅自改变经营用途则应负相关违约责任。”签订合同当天，天虾无双饮食店向东升商贸公司交纳租赁商铺押金人民币194400元，东升商贸公司收到押金后，当天向天虾无双饮食店开具《收款收据》，证明收到押金之事实。 二、2017年4月13日，深圳市罗湖区规划土地监察局与深圳市罗湖区东门街道办事处联合向东升广场各商户发出《通告》，通告的内容是各商户现经营的商铺属过期临时建筑，该临时建筑已于2012年5月17日到期，应当予以拆除。罗湖区规划土地监察局已向该建筑物建设单位制发拆除决定文书，并定于2017年5月8日对商铺进行停水停电，2017年5月17日上午9时30分予以拆除。请各商户在拆除日期前自行搬离经营物品、撤离人员。 三、天虾无双饮食店与东升商贸公司双方确认截止至现在，天虾无双饮食店尚欠东升商贸公司水电费人民币34497元，天虾无双饮食店同意在本案中抵扣。 四、原审法院委托深圳市永信资产评估房地产估价有限公司对天虾无双饮食店商铺的装修及物品进行了评估，2017年8月18日深圳市永信资产评估房地产估价有限公司向原审法院出具编号为深永评字XXX号《深圳市罗湖区天虾无双饮食店装修及物品价值评估报告》，评估的结果是装修现值人民币404800元，物品现值为人民币215800元，天虾无双饮食店因此支付评估费人民币18800元。 五、深圳市工人文化宫将涉案商铺出租给东升商贸公司，由东升商贸公司转租天虾无双饮食店。在本案审理中，东升商贸公司与深圳市工人文化宫均承认，深圳市工人文化宫将商铺出租给东升商贸公司时，已将涉案物业属于过期临时建筑、待拆迁物业的情况告知东升商贸公司。 一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据法律规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。在本案中，天虾无双饮食店与东升商贸公司签订的商铺租赁合同虽然是双方当事人的真实意思表示，但涉案的商铺为过期临时建筑、待拆迁物业。因此天虾无双饮食店与东升商贸公司签订的《合同》属于无效合同，天虾无双饮食店要求东升商贸公司认定租赁合同无效，理由成立，原审法院予以支持。另外，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。深圳市工人文化宫将涉案商铺出租给东升商贸公司时，已明确告知商铺的现状，但东升商贸公司在明知涉案商铺为过期临时建筑、待拆迁物业的情况下，仍然予以出租，致使天虾无双饮食店造成损失，造成合同无效的主要责任在于东升商贸公司，根据合同第十二条的约定，东升商贸公司应退还租赁商铺押金。因此天虾无双饮食店要求东升商贸公司应退还租赁商铺押金，合理、合法，原审法院予以支持。 关于天虾无双饮食店请求东升商贸公司赔偿各项损失问题。经原审法院委托评估，天虾无双饮食店商铺的装修现值，系天虾无双饮食店因履行本案无效合同所造成的损失，应由东升商贸公司照价赔偿；至于评估报告中对天虾无双饮食店商铺内的物品，天虾无双饮食店虽因合同无效造成不能发挥其原有的物品效用，但由于该物品系动产，可搬迁或变更用途，仍存在价值和使用价值，因此原审法院酌定东升商贸公司按评估物品现值的50%向天虾无双饮食店赔偿。因在本案中，天虾无双饮食店向东升商贸公司租赁商铺时，未主动审核商铺的性质及东升商贸公司的租赁资格，亦存在过错，故天虾无双饮食店主张的转让费、营业利润损失、更名费、员工遣散、搬迁费等费用，该部分损失应由天虾无双饮食店自行承担。因此天虾无双饮食店的主张，原审法院不予支持。庭审过程中，天虾无双饮食店、东升商贸公司双方确认截止至诉讼，天虾无双饮食店尚拖欠东升商贸公司水电费人民币34497元，双方均同意在本案中予以抵扣，对此，原审法院亦予以确认。 一审法院判决：一、确认天虾无双饮食店与东升商贸公司于2016年3月19日签订的《合同》为无效合同；二、东升商贸公司应于判决生效后十日内向天虾无双饮食店返还商铺押金人民币194400元；三、东升商贸公司应于判决生效后十日内向天虾无双饮食店赔偿装修及物品损失人民币512700元。抵扣天虾无双饮食店拖欠的水电费后，东升商贸公司最后应支付天虾无双饮食店人民币478203元；四、驳回天虾无双饮食店的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币29600元，由天虾无双饮食店负担人民币19700元，东升商贸公司负担人民币9900元。评估费人民币18800元由东升商贸公司负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。东升商贸公司与天虾无双饮食店之间的合同虽然系当事人真实意思表示，但双方约定的租赁商铺为过期临时建筑，原审认定合同内容因违反法律强制性规定归于无效，适用法律正确，本院予以确认。合同无效，有过错的一方应当赔偿对方因此遭受的损失，双方都有过错的，各自承担相应的责任。本案中，因过期临时建筑本属应当拆除的物业，罗湖区规划土地监察局的拆除决定不属于不能预见、不能避免且不能克服的情况，非不可抗力因素。东升商贸公司承认深圳市工人文化宫将商铺出租给该公司时已明确告知物业为过期临时建筑、属于待拆迁物业，在此情况下东升商贸公司仍将商铺转租给天虾无双饮食店使用，且无证据证明东升商贸公司已将物业实际情况告知天虾无双饮食店，东升商贸公司对合同无效及损失发生存在主要过错。而天虾无双饮食店作为承租方对租赁物权属性质未尽主动审查义务，亦存在一定过错。因此，对于天虾无双饮食店因拆迁遭受的全部损失应当按照租赁双方的过错程度综合予以衡量，由东升商贸公司承担主要损失。对于损失分担，原审判决装修损失部分由东升商贸公司承担，物品损失部分由东升商贸公司及天虾无双饮食店各自承担50%，该两项损失整体处理结果不违背按照双方过错程度分担损失的原则，本院予以维持。对于其他损失部分，原审判决由天虾无双饮食店自行承担，由于天虾无双饮食店未提起上诉，视为对自身权利的处分，本案二审中不予审查。 关于装修及物品损失数额，原审通过对现值进行委托评估方式予以确定，本院予以认同。针对东升商贸公司对评估报告提出的异议，本院认为，首先，商铺范围之外的装修部分，系为租赁物经营所用，亦属于因合同无效导致承租方无法使用涉案物业而造成的损失，应当纳入损失计算范围；其二，物品虽然为动产，但基本属于经营餐饮的特殊用途，其使用价值在搬离后无法完全弥补，且鉴于原审已经将物品另行使用的价值在评判双方承担损失比例时酌情予以综合考虑，其处理结果符合公平原则，本院亦予以确认。 综上所述，深圳市东升商贸有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费29600元，由上诉人深圳市东升商贸有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 俞    红 审判员 吴  思  罕 审判员 邓    媛  二〇一八年四月十日 本件与原本核对无异 书记员 罗愉婷(兼) 附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更； （三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。