福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽05民终356号 上诉人（原审原告）：汪振复，男，1971年4月2日出生，汉族，住福建省惠安县。 被上诉人（原审被告）：福建中超实业有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区华大街道城东社区前林小组5号，统一社会信用代码91350500553225111E。 法定代表人：刘峰，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李峰，该公司员工。 委托诉讼代理人：苏少平，该公司员工。 上诉人汪振复因与被上诉人福建中超实业有限公司（以下简称“中超公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2016）闽0503民初2339号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 汪振复上诉请求：撤销一审判决，改判支持汪振复一审的诉讼请求。事实和理由：一、汪振复一审提供的证据足以推翻涉案商品房交房时间可延至2015年1月1日的认定，本案即没有任何证据能证明涉案工程存在“因天气原因造成无法施工”的事实，也没有任何证据能证明“因给水工程市政道路未验收移交导致自来水于2015年1月才开通”的事实，一审认定本案商品房的交房时间可顺延至2015年1月16日是错误的；二、本案不存在业主委托开发商办证的问题，中超公司并未完成履行协助办证义务，并未将相关办证资料交付业主，一审判决以中超公司取得首次登记证明后于2016年11月18日通知业主办理产权证的时间为承担逾期办证的截止时间系对事实的错误认定；三、本案商品房买卖合同中约定的天气、赔偿金终止、办理不动产产权登记证等问题应按格式条款理解，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，以保护业主的合法权益。 中超公司辩称，一审判决结果正确，请求驳回上诉，维持原判。 汪振复向一审法院起诉请求：一、判令福建中超实业有限公司立即支付逾期交房违约金14250元和自2015年6月25日起至2016年3月21日止的逾期协助办证违约金14356元，共计28606元；二、判令福建中超实业有限公司立即协助汪振复办理房屋权属证书并支付从2016年3月22日起至实际完成协助办证之日止的逾期协助办证违约金（以531706元为基数，按日万分之一计算）。 一审法院认定事实：汪振复与中超公司于2013年4月17日签订一份《商品房买卖合同》（以下简称“合同”），约定汪振复向中超公司购买址于丰泽区××街道××号楼××号商品房，房屋总价款为531706元。合同第四条约定：“……除上述购房款外，其他由出卖人代收的费用项目按以下标准、时间收取：1.除购房款外，买受人还应缴纳包括物业管理费、专项维修资金以及政府规定的应由买受人承担的其他相关费用；2.专项维修资金于交房时统一缴纳，收费标准参照政府部门最新的相关规定执行……”；合同第八条约定：“出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起至交房日内书面告知买受人的；2.施工中遇到重大技术问题、市政配套安装延期、政府的重大活动，以及其它法律、法规规定的不可抗力的情形；3.中大暴雨或6级以上风（以泉州气象台提供的资料为准）、停水、停电（以两公司在媒体上通知为准）造成无法施工”；合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金”；合同第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：……2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金”；合同第十八条约定：“专项维修资金由买受人按有关规定缴交，计人民币陆千零百叁拾伍元整，于2014年6月30日前缴交到房地产行政主管部门委托的商业银行监管账户上……”;合同附件六合同补充协议第二条约定：“1.买受人确认：本合同中列示的地址、电话为其有效的送达地址；如送达地址发生变更，保证自变更之日起3个工作日内书面通知出卖人，否则，视为未变更，买受人自行承担不能送达之后果。2.买受人同意：出卖人在向其上述有效送达地址送达有关通知等文书时，可采用直接送达、邮寄送达（挂号信或特快专递）中的任何一种方式……以邮寄送达方式的，投邮5日后即视为已经送达……”;合同补充协议第五条第2款约定：“出卖人应于本合同约定的时间将符合本合同约定条件的房产交付买受人使用。经买受人同意：如遇下列情形，出卖人可以予以延期交付：……（5）买受人未付清全部房款或住宅专项维修资金、代收代缴费用等相关费用，或者因买受人其他原因造成的无法如期交房。”合同附件六合同补充协议第六条约定：“……2.在房产交付前买受人还须支付以下的费用：…….办理产权证、土地使用权证以及相关房产权属证书的税、费以及代办费用、保险费及其他相关的手续费用”;合同补充协议第七条约定：“1.买受人应于出卖人通知办理产权登记手续之日起10日内，向出卖人提供所需文件及资料，并配合出卖人办妥其所购商品房的产权登记手续……”。该《商品房买卖合同》于2013年5月21日到泉州市房地产交易与房屋权属登记发证处办理了备案登记。合同签订后，汪振复依约支付了全部购房款。中超公司于2015年1月29日向汪振复发送邮件一份，邮件内容载明为“交房通知书”，但无法确认具体通知内容；中超公司于2015年3月4日向汪振复发送《入伙再次通知书》一份，通知汪振复于2015年3月25日办理交房入伙手续，诉争商品房于2015年3月28日实际交付。诉争房屋所属工程项目于2014年10月29日通过建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位竣工验收，并于2015年1月16日通过消防验收合格。汪振复于2015年3月28日缴纳专项维修资金6035元。泉州市国土资源局于2016年11月2日向中超公司出具《开发项目首次登记证明》【编号：闽（2016）泉州市总第0003号）】，载明中超公司申请办理的址在丰泽区华大街道法花美社区中超•水木春天项目首次登记，报送资料齐全，同意予以办理。2016年11月17日，中超公司出具《办理商品房不动产登记和抵押登记通知书》一份；2016年11月18日，中超公司向上述合同载明的联系地址给汪振复邮寄一份载明内容为“通知函”的邮件，汪振复确认收到该份邮件。 另，一审法院依职权向泉州市气象信息服务中心调取了距离泉州市丰泽区华大街道法花美社区中超•水木春天最近观测点自2010年12月1日至2015年5月1日的中雨以上降水及6级以上最大风力的天气证明材料，据此可知自本案双方签订合同之日即2013年4月17日起至合同约定的交房之日即2014年6月30日止这一期间，共出现中雨以上及6级以上最大风力天气共计44天。 一审法院认为，关于焦点一，本案中超公司是否存在可顺延交房的情形，若存在，天数如何确定的问题。第一，关于天气原因，中超公司辩称应从诉争房屋所属的中超•水木春天项目施工之日起算，但该项目是在双方签订合同之前施工，施工之日至双方签订合同之日这一期间的风雨等天气已实际发生，且双方缔约前发生的天气原因对双方不具有约束力，故对该辩称不予采信，本案应当根据合同第八条约定，以泉州气象台提供的相应资料为准计算自合同签订之日起可据以顺延交房的中大暴雨或6级以上风天气，这一期间共出现合同约定可延期交房的风雨天气免责天数44天，故中超公司可顺延至2014年8月14日交房。合同约定交房之日的次日起至2014年8月14日止这一期间并未出现合同约定可延期交房的风雨天气，故中超公司就风雨天气仅可顺延至2014年8月14日交房。第二，关于市政工程配套设施原因，中超公司提供的签证单以及泉州市自来水公司发出的《工作联系单》与《丰泽区华大街道法花美片区“城中村”改造建设指挥部文件》（42）会议纪要相互印证，形成完整的证据链，可以证明诉争楼盘的给水工程因市政道路未验收移交导致无法通水，市政管网于2014年12月16日进行验收，自来水通水于2015年1月开通，致使诉争楼盘的消防验收直至2015年1月16日才通过验收；并且诉争楼盘因天气原因交房时间可顺延至2014年8月14日，而上述市政配套工程延期发生于2014年7月18日至2015年1月16日，即该延期情形发生在中超公司履行交房义务的期限内，故中超公司可因市政配套工程延期顺延交房时间至消防验收合格之日即2015年1月16日。第三，关于专项维修资金的缴纳，合同第四条第4款约定专项维修资金于交房时统一缴纳，合同第十八条又约定专项维修资金于2014年6月30日即合同约定的交房时间前缴纳，结合该两条约定中载明的缴纳时间，可以认定双方关于专项维修资金缴纳时间的约定实为交房时。本案中，汪振复已于2015年3月28日诉争商品房实际交付时根据合同载明的金额缴纳了专项维修资金，中超公司主张其可将交房时间顺延至汪振复实际缴纳专项维修资金之时，不符合双方的约定。结合前述分析，根据合同约定中超公司可顺延至2015年1月16日交房，但中超公司直至2015年3月28日才将诉争房屋交付给汪振复，中超公司主张其于2015年1月29日通知汪振复交房，但其所提供的证据不足以证明其所通知的交房时间，故应认定实际交房时间为中超公司承担逾期交房违约责任的截止时间。 关于焦点二，中超公司逾期协助办证是否是由于其原因，若确系其原因，其应承担的逾期协助办证违约金应当如何确定的问题。第一，诉争商品房于2015年3月28日交付使用，根据合同第十四条的约定，中超公司应于诉争房屋交付使用后60日内向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由其提供的资料交付给汪振复。如因中超公司原因，汪振复不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，中超公司应向汪振复支付违约金，故中超公司应自2015年6月27日起支付违约金。中超公司辩称诉争商品房未能如期办理初始登记有部分属于相关单位或部门的原因造成，但并未提供相应的证据予以证明，故对该辩解不予采信。第二，关于计算逾期办证违约金的截止时间，合同附件六合同补充协议对相关费用作出了如下约定：“……2、在房产交付前买受人还须支付以下的费用：…….办理产权证、土地使用权证以及相关房产权属证书的税、费以及代办费用、保险费及其他相关的手续费用”，对产权登记作出了如下约定：“1、买受人应于出卖人通知办理产权登记手续之日起10日内，向出卖人提供所需文件及资料，并配合出卖人办妥其所购商品房的产权登记手续……”，上述约定变更了商品房买卖合同第十四条关于产权登记约定的内容，即汪振复将诉争商品房的权属登记委托中超公司代为办理。中超公司应支付逾期办证违约金至其办理了权属登记需由出卖人办理的所有资料及手续并通知汪振复办理产权登记之日。2016年11月2日，中超公司取得诉争楼盘的开发项目首次登记证明。2016年11月18日，中超公司向汪振复邮寄了《办理商品房不动产登记和抵押登记通知书》，汪振复亦确认有收到该邮件，故中超公司已于2016年11月18日通知汪振复办理产权登记，其应承担的逾期办证违约金应当计付自2015年6月27日至2016年11月18日。 综上，汪振复与中超公司之间的商品房买卖合同关系事实清楚，有双方签订的《商品房买卖合同》为证，予以认定。根据双方合同约定，中超公司应于2014年6月30日前将符合交房条件的诉争商品房交付汪振复使用，因双方签订合同之日起至合同约定的交房之日止这一期间，共出现风雨天气等合同约定可延期交房的免责天数44天，中超公司就天气原因仅可顺延至2014年8月14日交房。另，中超公司可因市政配套工程顺延交房时间至消防验收合格之日即2015年1月16日，而中超公司于2015年3月28日完成交付义务，故中超公司实际逾期交房的天数为71天，逾期未超过180日应按日支付已付款万分之一的逾期交房违约金531706×0.0001×71＝3775元。对汪振复诉请中超公司支付逾期交房违约金合法有据的部分，予以支持。另，依合同约定，中超公司应于诉争商品房交付使用后60日内履行协助汪振复办理房屋权属证书的义务，如因中超公司原因致使汪振复未能在交房后90日内取得房屋权属证书的，中超公司应按日向汪振复支付已付购房款万分之一的违约金。中超公司于2016年11月18日履行完毕相关义务，依约应支付给汪振复自2015年6月27日至2016年11月18日的逾期办证违约金，故中超公司实际逾期办证的天数为511天，其应支付给汪振复的逾期办证违约金为531706×0.0001×511＝27170元，对汪振复主张中超公司支付逾期办证违约金的合理部分，予以支持。如前述，汪振复已将诉争商品房的权属登记委托中超公司代为办理，故对其要求中超公司履行协助办理义务的请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、福建中超实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给汪振复逾期交付址于丰泽区××街道××号楼××号商品房的违约金3775元；二、福建中超实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给汪振复逾期办理址于丰泽区××街道××号楼××号商品房房屋权属证书的违约金27170元；三、驳回汪振复的其他诉讼请求。案件受理费816元，由汪振复负担194元，福建中超实业有限公司负担622元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。一审查明的事实正确，本院予以确认。 本院认为，汪振复与中超公司之间签订的《商品房买卖合同》及合同附件六（合同补充协议）系双方当事人协商一致后的真实意思表示，应当认定为合法有效。根据泉州气象台提供的资料，自合同签订之日起至合同约定的交房之日止这一期间共出现合同约定可延期交房的风雨天气免责天数44天，故中超公司可顺延至2014年8月14日交房。中超公司一审提供的《丰泽区华大街道法花美片区“城中村”改造建设指挥部文件》（42）会议纪要等证据可相互印证，证明诉争楼盘的给水工程因市政道路未验收移交导致无法通水，市政管网于2014年12月16日进行验收，自来水通水于2015年1月开通，致使诉争楼盘的消防验收直至2015年1月16日才通过验收，而上述市政配套工程延期发生于2014年7月18日至2015年1月16日，即该延期情形发生在中超公司履行交房义务的期限内，一审认定中超公司可因市政配套工程延期顺延交房时间至消防验收合格之日即2015年1月16日，并无不当。因双方签订的合同附件六（合同补充协议）变更了商品房买卖合同第十四条关于产权登记约定的内容，由中超公司履行协助办证义务变更为业主委托中超公司代为办理权属登记，一审判决认定中超公司取得诉争楼盘开发项目首次登记证明后于2016年11月18日通知汪振复办理产权登记的时间为承担逾期办证违约责任的截止时间，符合合同约定与法律规定，应予确认。综上，中超公司在本案中实际逾期交房天数71天，逾期办证天数511天，一审判决认定中超公司应支付逾期交房违约金3775元、逾期办证违约金27170元，依据充分，应予维持。汪振复的上诉主张缺乏事实与法律依据，不予采纳。 综上所述，汪振复的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费194元，由汪振复负担。 本判决为终审判决。 审判长  李翔峥 审判员  黄有志 审判员  郑玉蒜 二〇一八年四月九日 书记员  陈文能 附：本案适用的主要法条 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。  —-1-—