广东省深圳市福田区人民法院 执 行 裁 定 书 （2016）粤0304执异290号 异议人（利害关系人）李泰煌，男，汉族，1990年1月28日出生，住址广东省丰顺县。 委托代理人陈日，广东邦德尔律师事务所律师。 申请执行人梁智君，男，汉族，1969年9月14日出生，住址广东省深圳市宝安区。 被执行人深圳市红宏保健品有限公司，住所地深圳市罗湖区桂园红宝路南村西2号一楼，组织机构代码27994156。 法定代表人康永妹。 被执行人康永妹，女，汉族，1946年10月15日出生，户籍地址深圳市福田区。 被执行人张雪影，女，汉族，1965年9月1日出生，户籍地址深圳市罗湖区。 上列申请执行人与被执行人借款合同纠纷一案，深圳市中级人民法院（2012）深中法民终字第1945号民事判决书已发生法律效力，本院立案执行，案号为（2013）深福法执字第2911号。执行过程中，本院委托评估后，委托深圳市土地房产交易中心拍卖被执行人康永妹名下位于深圳市龙岗区龙西白沙水住宅共两层半住宅一套（以下简称涉案房产，房产证号：70××10）。异议人于2015年12月11日通过公平拍卖竞得涉案房产，并已付清拍卖款。此后，因发现评估标的有误，本院发出(2013)深福法执字第2911号及(2013)深福法执字第2911号之一通知书，通知当事人及异议人撤销上述拍卖结果，异议人对此通知书提出本次执行异议。本院受理后，依法进行审查，现已经审查终结。 异议人称，在申请××人××与被××人深圳市红宏保健品有限公司、康永妹、张雪影借款合同纠纷执行案中【案号：(2013)深福法执字第2911号】，法院委托深圳市土地房产交易中心对被执行人康永妹的房产进行拍卖并于2015年12月11日举行了第1087号房地产专场公开拍卖会，异议人于2015年12月11日通过公开拍卖的形式，拍得被执行人康永妹位于龙岗镇龙西白沙水住宅共二层半房产（房产证号：00××55），双方签订了《拍卖成交确认书》，并于2015年12月16日支付了全部款项，但法院仅以评估机构的工作失误为由通知撤销拍卖结果，异议人不予认可，特提出异议，理由如下：一、法院发出的通知书在程序上严重违法。法院针对拍卖结果进行撤销，仅以通知书的形式发出，在程序上属于严重违法。1、根据《最高人民人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条规“不动产拍卖成交后，该不动产的所有权、其他财产权自拍卖成交时起转移……”。异议人于2015年12月11日与拍卖人签订了《拍卖成交确认书》，取得了该房产的所有权。而通知书是人民法院依法就有关诉讼程序方面的一种告知，不能用于处分实体方面的权利，但法院却仅以通知书的形式通知异议人拍卖结果被撤销，处分了异议人的实体权利，程序上严重违法。2、根据《最高人民人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十条规定：“人民法院裁定拍卖成交后，除有依法不能移交的情形外，应当于裁定送达后十五日内，将拍卖的财产交买受人，被执行人应当移交而拒不移交的，强制执行……”。异议人在签订《拍卖成交确认书》并支付了全部款项后，付了全部款项后，法院既未在法定期限内出具相关裁定书，也未采取任何强制执行措施，怠于行使其职权，造成涉案房产被私下转移，严重损害了异议人的合法权益。3、退一步讲，就算拍卖结果被撤销，法院也应当重新组织拍卖，但法院并未组织重新拍卖，却放任被执行人在2016年5月9日私下转移了涉案房产【现不动产证号：(2016)深圳市不动产权第0108152号】，且私下转让的价格低于拍卖的价格，明显属于恶意，法院应当采取措施予以撤销。异议人认为：法院上述行为在程序上严重违法，损害了异议人的合法权益，应当予以撤销或更正。二、法院仅以评估机构的工作失误由撤销拍卖结果，没有任何事实及法律依据。评估机构将相邻同类房产作为标的物取景进行评估，并不影响评估结果。三、被执行人康永妹与受让人张文海就涉案房产的交易明显属于恶意。首先，执行过程中拍卖的房产是不允许被执行人私自转让的；其次，被执行人私下转让涉案房产的价格136.5万元低于拍卖价格143万元。最后，被执行人康永妹与受让人张文海是亲属关系，双方明知涉案房产是人民法院执行中拍卖的房产，仍私下低价交易，明显属于恶意，严重损害了异议人的合法权益，法院应当采取措施予以撤销。四、通知书上涉案房产证号书写错误，与《拍卖成交确认书》上不符，异议人不予确认。上述事实表明，法院发出的通知书在程序上违法，也没有及时对涉案房产采取相应措施，造成执行过程中财产被恶意转移，在异议人多次提出异议时，仍未采取措施予以撤销或更正。基与以上事实和理由，法院以(2013)深福法执字第2911号通知书及(2013)深福法执字第2911号之一通知书对拍卖结果予以撤销，在程序上严重违法，也怠于行使其职权，造成执行拍卖中的房产被恶意转移，严重损害了异议人的合法权益。据此请求法院依法撤销(2013)深福法执字第2911号通知书及(2013)深福法执字第2911号之一通知书，强制执行位于龙岗镇龙西白沙水住宅共二层半房产。 经审查查明，本院作出的（2011）深福法民一初字第3277号民事判决已经深圳市中级人民法院（2012）深中法民终字第1945号民事判决维持，已发生法律效力，确定：被执行人深圳市红宏保健品有限公司应向申请执行人偿还借款2119766元、律师费及评估费53500元及利息和相关费用；被执行人康永妹、张雪影对上述判决所确定的债务承担连带清偿责任。 诉讼过程中，本院依法查封了被执行人康永妹名下位于深圳市××龙西白沙水住宅共二层半房产。 执行过程中，本院决定处分涉案房产并委托深圳市大通土地房地产评估经纪有限公司对涉案房产进行评估。经评估，深圳市大通土地房地产评估经纪有限公司于2015年5月28日作出《房地产估价报告》，选取市场比较法的估价方法，确定涉案房产的评估总值为人民币747600元。上述评估报告送达后，各方当事人均未在指定期限内提出异议。 2015年11月16日，本院作出（2013）深福法执字第2911-4号执行裁定书，裁定拍卖被执行人康永妹名下位于深圳市××龙西白沙水住宅共二层半房产。 2015年11月20日，本院依法委托深圳市土地房产交易中心公开拍卖涉案房产。 2015年12月6日，被执行人康永妹向本院提出异议，认为评估书上所的照片有误，照片上的房产不是其名下二层半未装修的涉案房产，而是涉案房产前面一栋三层已装修房产，请求停止拍卖涉案房产。 2015年12月11日，涉案房产在深圳市土地房产交易中心与异议人签订拍卖成交确认书，确认异议人以成交价1430000元竞得涉案房产。2015年12月16日，异议人已向深圳市土地房产交易中心支付了拍卖款1430000元及服务费28600元。 2016年2月1日，本院向当事人和异议人发出（2013）深福法执字第2911号通知书，载明：“本院委托评估并拍卖康永妹名下位于深圳市龙岗区龙西白沙水住宅共两层半住宅一套，但评估机构在评估上述房产时误将相邻的三层楼房作为标的物进行了评估，导致评估错误。根据上述评估结论，2015年12月11日，买受人李泰煌竞得并付清拍卖款143万元。根据相关法律规定，应撤销对上述房产的拍卖结果。现依法通知撤销2015年12月11日对被执行人康永妹名下位于深圳市龙岗区龙西白沙水住宅共两层半住宅一套的拍卖结果”。 2016年2月3日，申请执行人因收到被执行人康永妹支付的代偿款1430000元，向本院申请解除对涉案房产的查封。同日，本院作出的（2013）深福法执字第2911-4号执行裁定书，裁定解除对涉案房产的查封。涉案房产于2016年2月17日解封。 2016年4月15日，本院向异议人发出（2013）深福法执字第2911号之一通知书，载明：“执行过程中，本院委托评估并拍卖位于深圳市龙岗区龙西白沙水住宅共两层半住宅一套，2015年12月11日拍卖成交，你作为买受人已付清拍卖款143万元。后本院依法撤销对上述房产的拍卖结果并将撤销拍卖结果通知书送达给你。上述拍卖款依法退还给你，因你至今未到本院领取，现通知你于收到本通知书之日起三日内领取上述款项，逾期自行承担相应的法律责任”。 2016年7月20日，韩曼代被执行人向本院支付200万元。此后，申请执行人向本院申请结案。2016年9月18日，本院发出结案通知书，通知（2013）深福法执字第2911号案件结案。 另查，涉案房产于2016年5月9日经核准从康永妹名下转移登记至案外人张文海名下。 本院认为，本案的争议焦点在于(2013)深福法执字第2911号通知书及(2013)深福法执字第2911号之一通知书关于撤销涉案房产拍卖结果的决定是否违法。一、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条的规定，人民法院收到评估机构作出的评估报告后，应当在五日内将评估报告发送当事人及其他利害关系人。当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告后十日内以书面形式向人民法院提出。当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。本案中，评估机构在评估上述房产时误将相邻的三层楼房作为标的物进行了评估，评估程序存在严重瑕疵，须对标的物进行重新评估。拍卖程序中，评估价是确定保留价的重要参考依据。本院以其他标的物的评估价作为拍卖保留价委托拍卖，严重违反拍卖程序，可能损害被执行人康永妹的利益。本院基于此撤销拍卖结果符合法律规定。二、本院决定撤销拍卖结果，系在执行程序中对拍卖行为的程序性问题进行纠正。本院以采用通知书形式告知各方当事人并没有违反法律规定。拍卖房产自拍卖过户裁定送达时才发生物权变动的法律效果。异议人称涉案房产的物权自签订拍卖成交确认书之日起转移系对法律的理解有误。三、被执行人已全部履行了本案生效判决确定的义务，且涉案房产已解封并转移登记至案外人张文海名下，现已没有继续处置涉案房产的前提和必要。 综上，异议人请求撤销(2013)深福法执字第2911号通知书及(2013)深福法执字第2911号之一通知书没有合法依据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，裁定如下： 驳回异议人李泰煌的执行异议请求。 如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十日内，向本院提交复议申请书，并按对方当事人的人数提交副本，向广东省深圳市中级人民法院申请复议。 审判长  罗晓辉 审判员  周 倩 审判员  徐海玉 二〇一八年四月九日 书记员  李淑铃