上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0117民初1253号原告：张淑琴，女，1964年5月31日生，汉族，住上海市静安区。原告：严智俊，男，1994年4月14日生，汉族，住上海市静安区。两原告共同委托诉讼代理人：谭海燕，上海扬远律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：王扬，上海扬远律师事务所律师。被告：龙林林，男，1992年3月16日生，汉族，住安徽省。原告张淑琴、严智俊与被告龙林林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月9日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年3月6日、3月29日公开开庭进行了审理。两原告共同的委托诉讼代理人谭海燕、王扬，被告龙林林两次均到庭参加了诉讼。原告张淑琴到庭参加了第一次庭审。本案现已审理终结。原告张淑琴、严智俊向本院提出诉讼请求：1、判令解除两原告与被告的《租赁合同》；2、被告交还两原告坐落于上海市松江区泗泾镇泗凤公路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)；3、判令被告支付两原告租金及房屋占有使用费，自2017年10月11日起至实际返还系争房屋之日止，其中租金按照每月1,600元计算，占有使用费按照每月3,000元计算。事实与理由：两原告系母子关系，为系争房屋权利人。为出售系争房屋，曾向多家房产中介挂牌，其中也包括被告设立的上海泉诚房产经纪事务所。在被告处挂牌时，被告提出可以边租边售，并承诺只要找到买家并提前通知，就会交还系争房屋。两原告遂于2017年7月4日与被告签订租赁合同，并约定租期内出售系争房屋，只需提前两个月通知被告，双方就解除合同，被告予以交还。双方约定的月租金仅为1,600元，低于两原告出租给前租客的价格即1,800元。签约不久，两原告即通过其他中介找到买家，并多次口头通知被告，被告也答应交还房屋。2017年9月18日，两原告与买家网签当天，再次打电话通知被告，被告仍表示会配合交房。此后被告却反悔。遂涉诉。被告龙林林辩称，不同意两原告的诉请。两原告与其签约时，就是要长期出租系争房屋，并无出售的意思表示。双方经过充分磋商，才签订了租赁合同，约定了五年的租期且同意被告装修。在支付了截至2017年10月10日的租金后，其要求支付第二期租金，但两原告拒收。双方补充条款约定仅仅是为了让两原告出售系争房屋后，提前两个月告知被告新业主是谁，以便后续租金支付的交接，并非赋予两原告合同解除权。现双方合同尚在履行期内，两原告违约要求解除，其不予同意,且双方明确约定了租金标准，即便产生占有使用费，也应按此标准支付。经审理查明，系争房屋原权利人为两原告，建筑面积为50.47平方米，类型为公寓。2017年7月4日，两原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)，签订《租赁合同》一份，约定两原告将系争房屋出租给被告，租赁期限为5年，自2017年7月10日起至2022年7月9日止，月租金为1,600元，支付方式为3个月为一期，提前7天预付清，保证金为1,600元。合同第六条第(一)款约定，……2.租赁期内甲方不得擅自收回该房屋。甲方需保证本物业为其合法拥有并享有出租的权利。如果在租赁期内该房屋发生所有权全部或部分转移，或其他影响乙方权益的事情时，甲方应保证所有权人或其他影响乙方权益的第三者，能继续遵守本合同所有条款。由此造成的乙方损失甲方应赔偿。合同第六条第(二)款约定，……2.乙方可对房屋进行装修居某，但不得随意更改物业的结构和用途，租赁期内乙方在没有影响甲方的收益下拥有该房屋部分或全部的转租权。租赁期内应保持物业整洁，设施完好，如有损坏应及时修缮。合同第七条约定，甲乙任何一方在租赁期间内提前中止本合同，并且过错方未征得对方谅解，则视为违约。双方约定的违约金为1,600元。若违约金不足以弥补无过错方损失，违约方还需就不足部分支付相应的赔偿金。合同备注处其他补充事项写有“在租赁期内，甲方如卖房后，在房子交易完成后，须提前2个月通知乙方”。合同底部收据处两原告签字并载明收到被告支付的2017年7月10日至2017年10月9日房屋租金4,800元以及押金1,600元。合同载明的中介方为上海泉诚房产经纪事务所。合同另对其他相关事项进行了约定。另查明，被告为上海泉诚房产经纪事务所法定代表人，上述租赁合同系被告提供，其上手写部分均为被告书写。庭审中，原、被告双方一致确认，被告已向两原告支付了保证金1,600元及截至2017年10月9日的租金。被告另称，此后的租金其曾多次要求向两原告或新房东支付，但两原告拒收，其也无法取得新房东的收款方式。对于租赁合同中手写部分“在租赁期内，甲方如卖房后，在房子交易完成后，须提前2个月通知乙方”的通知内容，两原告称系通知被告即可解除合同收回房屋，被告则称系通知其此后房租交给何人。对于为何未按照双方所称内容书写完整，两原告称此系被告所写，不知为何被告没写全。被告称因为口头已经讲好，且合同中也有关于买卖不破租赁的约定，就不用再写。对于合同上为何约定租期长达五年且同意被告装修，两原告称关于租期其在缔约时已经注意，并向被告指出其是边租边售，被告称只要两原告找到买家，就会搬离，写一年和写五年都没区别，加之被告在补充条款处也写了出售后提前两个月通知的条款，两原告便相信了被告的说辞，而装修条款其在签约时并未注意，在后续带看房屋时，发现了被告装修，遂与被告联系告知其房屋后续出售了装修也是浪费，被告则称装修都是自己的人工和材料，花费不大，搬离时硬装都送给两原告。被告则称，双方真实合意就是租期五年，其签约前将合同条款逐字逐句读给了两原告，两原告也是认可的，两原告从未叫停过其装修，其曾经说过，租期届满时，系争房屋的硬装送给两原告。两原告另称，其出售系争房屋的价格为2,080,000元，现房屋已过户至案外人曲某某名下，交易价格符合市场价。被告则认为市场价在1,900,000元至1,950,000元左右。两原告又称，其在2017年7月中旬就通知过被告解除合同。被告称，其在2017年9、10月份才得知两原告要卖房。两原告另提供网页截图一份，以证明其在与被告签订租赁合同前后，系争房屋均处于边租边售状态，故其与被告口头约定的也是边租边售。被告对上述截图真实性不予认可，并认为其上显示的挂牌时间为2017年7月8日，晚于双方签订租赁合同的时间。被告另提供视频一份，以证明其对系争房屋进行了装修，花费在50，000元左右。两原告对上述视频真实性予以认可，但认为被告的装修材质较差且属简装，花费在50,000元左右。庭审中，两原告申请证人曲某某、岑某出庭作证。证人曲某某称，其于2017年8月初通过中介方我爱我家找到了系争房屋房源，两原告带其看房时发现装修过且是空关的，其知晓两原告已将系争房屋出租，但由于看房时以及网签当日，两原告都与租客进行了通话，还开了免提，其听到租客称只要提前一两个月通知就能搬走，才与两原告网签。证人岑某称，其从事中介工作，2017年6月原告张淑琴曾口头表示过想出售系争房屋但还在犹豫要不要卖，其告诉原告张淑琴可以边租边售，但后来因为中介费的问题没谈拢，两原告未将系争房屋出租给其，但于2017年7月在其公司挂牌出售，后来其也知道两原告将系争房屋另租他人，也带过客户去看房，看房时系争房屋尚在装修。对于证人曲某某的证言，两原告表示其陈述事实符合常理，作为购房人，其也比较慎重，确定被告会搬离系争房屋后，才与两原告进行了网签。被告龙林林则称，证人与两原告有利害关系，当日网签时确实接到过两原告电话，但其说的是租赁期满后，硬装保留、软装搬走，从未说过可以随时搬走。对于证人岑某的证言，两原告表示，该证人与两原告无利害关系，陈述事实与两原告所述吻合，可以看出当时两原告是边租边卖，故原、被告间合同也是在该背景下签订。被告表示，证人是两原告找来，怀疑有利害关系，证人说2017年7月才正式挂牌，而两原告在2017年7月4日就将系争房屋出租，所以真实情况是，出租后两原告发现房价涨了，又想出售系争房屋，但前提是应保护被告的租赁权益。本案审理过程中，本院于2018年3月14日前往系争房屋处查看现场并走访了被告开设的上海泉诚房产经纪事务所，系争房屋内尚有案外人居某，租期于2018年7月届满，装饰装修状况与被告提供的视频中一致。两原告表示，其在本案中不要求追加次承租人作为第三人参与诉讼，被告表示，其在坚持继续履行合同，如法院认定合同解除，亦无解除后果需要在本案中处理，但保留另案主张的权利。本院另询问了被告公司工作人员郭智满，郭智满称其于2017年7、8月份入职，曾应被告要求为原告张淑琴送过一、两次系争房屋钥匙，当时系争房屋已经装修好了，对于两原告是否是为出售系争房屋而要钥匙其不清楚。原告张淑琴称，郭智满至少带其买家去过五次系争房屋，前几次去时在装修，最后一次去时装修好了。被告称，因为两原告同意装修，并且要求查看装修状况，才安排员工去送了一两次钥匙，并不知道两原告要出售系争房屋。以上事实，有房屋租赁合同、中华人民共和国不动产权证书、网页截图、证人证言及当事人陈述等证据证实。本院认为，两原告与被告就系争房屋达成的租赁合同关系系当事人真实意思的表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效。现原、被告主要争议焦点在于，双方订立的租赁合同是否以边租边售为前提以及补充条款中手写内容是否赋予了两原告单方解除权？对此，本院作如下评判：首先，根据两原告方提供的证据及证人岑某证言显示，在双方签订租赁合同前后，两原告就有意出售系争房屋，并曾在数家他处中介挂牌，也与其他中介磋商边租边售事宜。系争房屋交付后，被告曾数次提供钥匙以便两原告进入系争房屋，对此被告虽称是两原告要求查看装修状况，然两原告对此予以否认，结合两原告查看房屋的次数、时间，显然其所称带下家看房更具合理性，故系争房屋出租后，被告为两原告出售系争房屋提供了便利。再次，证人曲某某作为购房人，其以市场价格购入系争房屋，并出于对租约能否解除的担忧，在网签当日要求两原告与被告通话进行核实，此后方才与两原告网签，被告虽认可当日曾与两原告通话，但否定通话内容为同意解约，若真如被告所述，此时证人还继续与两原告网签，有悖常理，故本院认为证人所陈述的被告在通话中承诺搬离，更具客观性。其次，虽然合同中约定的租期较长且同意被告装修，但合同系被告提供，手写条款均系被告书写，无法看出被告已就相关内容对两原告进行了充分告知和提示，而就双方解释存在分歧的补充条款内容而言，被告作为专业的中介人士，如确像其所述是为了通知其向新房东支付租金，则完全可在自行书写时作完整表述，况且如若真是为通知其向新房东交付租金，则应于产权变动后即刻告知，无须留有空档。故两原告所述双方对此约定的真实合意为房屋出售后、提前两个月通知，即可与被告解除合同，再结合被告此前配合两原告看房的行为，更符合常理。故此，本院认定，原、被告签约时真实合意为边租边售，并通过租赁合同补充条款中的约定，赋予了两原告出售系争房屋时，提前两个月通知被告的单方解除权。现被告认可原告张淑琴曾于2017年9、10月份通知其系争房屋已出售并多次要求其搬离，故两个月的期限显已届满，故两原告有权解除合同。关于合同的解除日期，根据法律规定，应以解除一方发出解除通知函且相对方收到该通知函之日作为合同解除之日。本案中，鉴于诉讼前，被告并未收到两原告发出的书面解除通知，故本案应以诉状副本送达之日为合同解除日(即2018年1月14日)。解除合同后，被告继续使用系争房屋已无事实和法律的依据，故两原告要求被告返还系争房屋，于法不悖，本院予以准许，且被告需按约支付自2017年10月10日起至2018年1月14日的租金。现两原告要求自2017年10月11日起计算租金，系其对自身权利的处分且于法不悖，故被告需支付两原告自2017年10月11日起至2018年1月14日止的租金共计5,006.45元，但对于占有使用费的标准，两原告要求按照每月3,000元计算缺乏依据，本院依法认定被告应参照双方约定的租金标准即每月1,600元，支付两原告自2018年1月15日起至搬离并返还系争房屋之日止的占有使用费。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百二十五条的规定，判决如下：一、原告张淑琴、严智俊与被告龙林林于2017年7月4日就坐落于上海市松江区泗泾镇泗凤公路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《租赁合同》于2018年1月14日解除；二、被告龙林林于本判决生效之日起十五日内将上述房屋返还给原告张淑琴、严智俊；三、被告龙林林于本判决生效之日起十五日内支付原告张淑琴、严智俊2017年10月11日起至2018年1月14日止的租金5,006.45元；四、被告龙林林于本判决生效之日起十五日内支付原告张淑琴、严智俊房屋占有使用费(按照每月1,600元的标准，自2018年1月15日起计算至实际返还上述房屋之日止)。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费160元，减半收取80元，由被告龙林林负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 沙 莎二〇一八年四月九日书记员 林梅均附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。