宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）宁01民终2450号 上诉人（原审被告）：吕建军，男，汉族，1966年2月15日出生，厨师，住宁夏回族自治区贺兰县。 被上诉人（原审原告）：宁夏银大物业服务有限公司，住所地宁夏回族自治区贺兰县银大安鑫花园**（荷兰印象）**会所**。 法定代表人:柳海明，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：柳福，男，汉族，1985年8月6日出生，系公司副总经理。 上诉人吕建军因与被上诉人宁夏银大物业服务有限公司（以下简称银大物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区贺兰县人民法院（2018）宁0122民初2328号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，经过阅卷、调查和询问当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十三条规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。 上诉人吕建军上诉请求：撤销一审判决，改判驳回一审原告的诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一审认定事实不清，被上诉人并未实际为涉案小区提供物业管理服务，小区周边的酒店在上诉人居住的楼房对面私自搭建阳光房、水泵站等极大影响上诉人居住房屋采光，上诉人多次找被上诉人协调未果。被上诉人对于垃圾不及时清理，房屋下水管道阻塞不及时处理，侵犯了上诉人的权益，请求二审予以改判。 被上诉人银大物业公司辩称，上诉人的上诉理由不成立，请求依法驳回。 原审原告向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告2011年1月1日至2017年12月31日物业服务费3880元，违约金1164元，两项共计5044元。2、本案诉讼费用由被告负担。 一审法院认定事实：被告吕建军系贺兰县安鑫花园东区业主，房屋面积88.57平方米。2009年12月29日，原告宁夏银大物业公司与安鑫花园东区的开发商宁夏银大房地产开发有限公司签订“前期物业服务合同”，合同期限自2009年12月29日至2011年12月28日。2011年12月29日，原告银大物业公司与安鑫花园东区的开发商宁夏银大房地产开发有限公司签订“前期物业服务合同”，合同期限自2011年12月29日至2013年12月28日。2013年12月29日，原告宁夏银大物业公司与安鑫花园东区的开发商宁夏银大房地产开发有限公司签订“前期物业服务合同”，合同期限自2013年12月29日至2015年12月28日。2015年12月19日，原告宁夏银大物业公司与安鑫花园东区的开发商宁夏银大房地产开发有限公司签订“前期物业服务合同”，合同期限自2015年12月29日至2017年12月28日。合同约定的物业服务内容包括：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。物业费采取包干制，由业主按其拥有物业的建筑面积按月交纳物业服务费用，业主或物业使用人应在1-30日履行交纳义务，业主或物业使用人违反合同约定，未能按时足额缴纳物业服务费用的，经督促限期交纳，逾期仍不交每日应按未交金额5‰支付违约金。合同约定2009年12月29日至2011年12月28日多层住宅物业费的收费标准为0.45元／月／㎡。2011年12月29日至2013年12月28日多层住宅物业费的收费标准为0.45元／月／㎡。2013年12月29日至2017年12月28日物业费的收费标准为0.55元／月／㎡。贺经改发（2012）298号文件规定银大安鑫花园东区物业服务收费标准为0.46元／月／㎡，上下可浮动20％，自2012年9月20日起执行。银大物业公司将此价格在贺兰县价格监督检查所备案。2011年1月1日至2017年12月31日期间，被告一直未交纳物业费，为此原告诉至法院，请求判如所请。 一审法院认为，原告银大物业公司具备物业管理的合法资质，其与被告所属小区的开发商银大房地产公司签订了“前期物业服务合同”，其行使物业管理的行为合法，且原告实际履行了为被告所居住的小区提供物业管理服务的义务，被告吕建军亦享受了原告银大物业公司提供的物业管理服务，双方已经形成了物业服务合同关系，原、被告双方应按照合同约定履行各自的义务。原告银大物业公司在提供了相应物业管理和服务的情况下，有权向该小区的业主收取物业服务费用，被告吕建军有义务支付相应的物业费。原告提供的贺经改发（2012）298号文件、服务价格备案登记表及前期物业服务合同，能够证明2009年12月29日至2012年12月28日，被告所在小区物业费的收费标准为0.45元／月／㎡；2012年12月29日至2017年12月28日物业费的收费标准为0.46元／月／㎡，上下可浮动20％，自2013年1月1日原告以0.55元／月／㎡收取物业费在规定的范围内。自2011年1月1日起至2017年12月31日期间，被告应交物业费为3880元（2011年1月1日至2012年12月29日的物业费为88.57㎡×0.45元／月／㎡×24个月=957元；2013年1月1日至2017年12月28日的物业费为88.57㎡×0.55元／月／㎡×60个月=2923元；共计3880元），故对原告要求被告支付物业费3880元的诉讼请求，该院予以支持。被告辩称涉案房屋阳台两块玻璃有质量问题物业公司不予更换，因业主室内玻璃更换不属于物业服务的范围，该辩称理由不成立，该院不予支持。被告辩称的物业公司未能履行疏通下水管道，未及时清理垃圾、未劝阻其他业主破坏绿地等理由，因未提交相应的证据予以证实，该院不予支持。关于违约金，《前期物业服务合同》明确约定，业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费的，应按应交物业费总额的5‰日的标准支付违约金。按此标准计算出的违约金数额明显过高，根据《中华人民共和国合同法》若干问题解释（二）第二十九条第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。原告要求按照欠费总额30％支付违约金，该院予以支持，原告应支付违约金为1164元（欠费总额3880元×30％），故对原告要求被告支付违约金1164元的诉讼请求，该院予以支持。因物业公司的经营范围是对其所管理的小区房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，其经费来源主要是业主所交纳的物业服务费。如物业公司在对小区进行服务的过程中，该小区的部分业主拒绝交纳物业服务费，则势必会导致物业公司经营资金的减少，从而再次导致物业服务水平与质量的下降，如此恶性循环，不利于小区及业主生活环境的提高，同时也侵害了已交纳物业费业主的合法权益。在该小区业主发现物业公司在服务过程中出现瑕疵时，其应当主动向物业公司反映，并提出合理化建议。物业公司亦应就存在的问题予以改正，提高服务水平。同时小区的业主亦可通过合法途径向物业公司主张权利，但不应以此为由拒绝交纳物业服务费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第四十一条第一款之规定，判决：被告吕建军向原告宁夏银大物业服务有限公司支付贺兰县安鑫花园东区房屋2011年1月1日至2017年12月31日的物业费3880元，违约金1164元，合计5044元，于判决生效之日起十五日内付清；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元由被告吕建军负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，上诉人向法庭提交了如下证据：照片20张，证明小区物业没有按时清理小区垃圾，28号楼五单元北面私自打井，破坏绿化用地并且没有恢复；银大湖城酒店在28号楼五单元对面、西面私自搭建平房用于空调泵、私自搭建阳光房、厨房、垃圾室，对采光有影响，还产生噪音扰民，垃圾堆放有异味致使窗户都不能正常打开；至今涉案房屋2块玻璃还有质量问题，向物业公司反映要求更换，但还没更换；银大湖城酒店的下水与我们小区住户的下水是连通的，物业公司不及时清理，造成下水道经常堵塞;小区内部绿化被私自占用种植蔬菜，物业不加以管理制止。被上诉人对以上证据的三性均不予认可，房屋质量与本案无关，照片上反映的问题不是本小区。被上诉人二审未向法庭提交证据。上诉人提交的证据能够证明案件事实，本院予以采信。 对当事人二审争议的其他事实，本院认定与一审一致，对一审查明的事实予以确认。 本院认为，被上诉人银大物业公司作为涉案小区物业服务机构，实际履行了提供物业管理服务的义务，上诉人吕建军享受了物业管理服务，其应当交纳合理的物业服务费。吕建军二审提交的证据能够证实银大物业公司提供物业服务存在瑕疵，本院酌定吕建军以90%的比例交纳2011年1月1日至2017年12月31日物业服务费3492元（3880元×90%）。银大物业公司给上诉人提供的物业服务有瑕疵，亦不能证实其实际损失，其主张的违约金无事实依据，本院不予支持。综上，因出现新的证据，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条、第一百七十五条规定，判决如下： 一、撤销宁夏回族自治区贺兰县人民法院（2018）宁0122民初2328号民事判决； 二、改判吕建军向宁夏银大物业服务有限公司支付贺兰县安鑫花园东区房屋2011年1月1日至2017年12月31日的物业费3492元，于判决生效之日起十五日内付清；驳回宁夏银大物业服务有限公司一审其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费25元由吕建军负担，二审案件受理费50元由宁夏银大物业服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  李山山 审判员  任朝霞 审判员  张旭霞 二〇一八年十二月十九日 书记员  张 楠 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。