北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京01民终2672号上诉人（原审被告）：北京宝晟住房股份有限公司，住所地北京市海淀区清河宝盛里观澳园18号楼（7号102室）。法定代表人：周飚，董事长。委托诉讼代理人：苏静，北京宝晟住房股份有限公司职员。委托诉讼代理人：姜鹏，北京大成律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈欣，女，1970年7月3日出生。上诉人北京宝晟住房股份有限公司（以下简称宝晟公司）因与被上诉人陈欣房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初46582号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。宝晟公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判驳回陈欣全部诉讼请求；2、判令陈欣承担本案全部诉讼费用。事实和理由：1、陈欣提供的《检验报告》不能证明房屋存在质量缺陷，陈欣自行装修所发生的费用与地面下陷没有关联性，一审认定事实错误；2、一审法院适用法律错误，陈欣提供的报告并非主体结构质量缺陷鉴定，也未认定主体结构不合格，应当驳回陈欣的诉讼请求。陈欣辩称，我同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求。一审认定事实清楚，适用法律正确。陈欣向一审法院起诉请求：1、宝晟公司赔偿其因不及时履行修理义务给我带来的各种损失192836元；2、宝晟公司赔偿我误工费10000元；3、宝晟公司赔偿我家具搬运折旧费10000元；4、宝晟公司承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2007年12月9日，陈欣（买受人）与宝晟公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》，约定由陈欣购买北京市海淀区102号房屋（以下简称102号房屋）。后宝晟公司向陈欣交付102号房屋，陈欣装修入住102号房屋。当事人双方对于102号房屋客厅地面下陷的原因及陈欣的各项损失存有争议。关于地面下陷原因。陈欣主张系102号房屋质量问题，而宝晟公司则主张102号房屋不存在质量问题。陈欣就其主张向法院提交了如下证据：国家建筑工程质量监督检验中心出具的《检验报告》，其中载明：“委托单位：陈欣。工程地点：102号房屋。委托日期：2017年5月4日。检验日期：2017年5月4日。检验项目：地面下沉情况检查、地面变形情况检测。检验仪器：水准仪。检验依据：GB/T50344-2004《建筑结构检测技术标准》、JGJ8-2007《建筑变形测量规程》。检验结论：1、地面下沉情况检查结果：对该客厅地面进行检查，地面混凝土层存在明显可见的向下凹陷变形情况，将部分区域地面混凝土剔开进行检查，地面混凝土层和房心回填土存在明显的脱开现象，由此表明房心回填土向下凹陷变形程度要严重于地面混凝土层的变形。2、地面变形情况检测结果：采用水准仪对该工程地面混凝土层凹陷程度进行检测，……，经检测，地面混凝土层向下最大凹陷值为120.2mm。经质证，宝晟公司对该证据的质证意见为：认可该证据的真实性，但该报告只描述了地面现状，没有检测地面下陷的原因，而且结合陈欣的其他证据，该报告检验日期在陈欣装修期间，不能证明地面存在质量问题。宝晟公司就其主张向法院提交了如下证据：《北京市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，载明住宅楼工程验收合格。经质证，陈欣对该证据的质证意见为：认可真实性，但不认可关联性，102号房屋虽经过竣工验收，但102号房屋地面下陷情况足以说明房屋存在质量问题。另经询问，陈欣表示，其在自行维修地面前已联系鉴定机关，但鉴定机构要求地面开挖后才能检测，故相关检测时间在其自行维修期间。法院对双方提交的证据的认证为：因双方对对方证据的真实性均没有异议，法院予以确认，相关证明力，法院另行评述。关于各项损失。陈欣主张损失为鉴定费1000元、维修费71260元、地板重置费70454元、租赁费30000元、空调安装费500元、保洁服务费2000元、壁纸重置费6322元、搬运费3000元、陶瓷砖重置费3300元、鱼缸费5000元。陈欣向法院提交了如下证据：1、发票，显示检测费1000元；2、陈欣（甲方）和北京中鑫世纪装饰工程有限公司（乙方）于2017年4月23日签订的《中鑫世纪装修合同》及发票，其中合同载明：“一、工程地点：102号房屋。二、户型：4室2厅2卫，170平建筑面积，平层。三、施工项目量：1）客厅40平水泥地面刨开，挖至回填土层，夯实地基，用罐车拉水泥，不可现场和水泥，地面找平至南阳台一样高。当日垃圾要当日袋装运走，不可在小区堆放再集中运走。如因此产生罚款由乙方支付。此项费用40000元。2）四个卧室、过道及厨房开槽，全屋地下走管（PPR）。垃圾也要当日袋装运走。此项费用10000元。3）客厅和过道铲墙、刮腻子、刷涂料，局部不刷面漆，贴壁纸。此项费用145平米×80/平米＝11600元。4）换户门锁心。此项费用200元。5）定做厨房过门石并安装。此项费用300元。6）购买暖气并安装，此项费用9160元。7）甲方购买厨房开槽部分损毁陶瓷砖，要求与现有陶瓷砖完全一致，允许色差，乙方负责监工。8）由甲方购买地板并铺装，乙方负责监工。9）由甲方购买壁纸并铺装，乙方负责监工。四、承包方式：乙方包工及部分材料，须有甲方购买的材料已注明。五、质量标准：施工质量要符合安全要求，装修质量不得低于同一施工类型的装修标准。六、工程期限：45个工作日，周末节假日不可施工。七、合同总造价：71260元。八、付款方式：本协议签订后，甲方支付35%，客厅水泥找平、地下走管完毕后，甲方支付50%，工程竣工验收合格后3日内付清全部余款。九、本工程保修一年。十、本协议一式两份，双方各执一份，具有同等效力。”其中发票显示工程款为71260元；3、圣象地板的《销售预定表》、发票及北京圣象木业有限公司出具的《情况说明》，其中《销售预定表》显示陈欣于2010年3月、2012年5月、2017年6月为102号房屋购买地板，其中《情况说明》载明：“2010年9月102号房屋业主陈欣在我公司购买圣象牌实木复合地板KS8109，四个卧室、过道和客厅通铺，铺装地板112平米，主料、辅料和运输安装费合计：55776元。地板铺装时地面干燥平整，完全符合对地板铺装的国家标准。2012年4月陈女士家客厅地面四周高，中间低，摆放沙发部位最低，目测是地面下陷，地板由开发商进行拆除，并由开发商用水泥找平了地面，当时KS8109已不再生产，陈女士购买了KS8368，铺装了客厅和过道，铺装地板58平米，主料、辅料和运输安装费合计：34684元。地板铺装时地面平整，符合国家标准。2017年5月陈女士家客厅地面又出现四周高，中间低，目测是地面下陷严重，并且陈女士家的鱼缸和空调都明显倾斜。我公司对地板进行了拆除，地板已严重变形。6月陈女士再次在我公司购买地板，在客厅和过道铺装地板KS8368，58平米，主料、辅料和运输安装费合计：40484元，在四个卧室购买了KS8106，铺装54平米，主料、辅料和运输安装费合计：29970元。地板铺装时地面平整，符合国家标准。”其中发票显示地板费为70454元；4、《北京市房屋租赁合同》、产权证、个人电子转账凭证，显示陈欣承租案外人位于北京市海淀区房屋，租期自2017年4月21日至2017年7月20日，租金标准为每月10000元，押一付三，陈欣于2017年5月5日向康井红支付40000元；5、发票、《散热器销售质保单》，显示空调安装费500元、订购供暖散热器货款9160元、搬运费3000元、陶瓷砖3300元、鱼缸5000元、保洁服务费2000元；6、《瑞宝壁纸销售订单》和发票，其中《瑞宝壁纸销售订单》显示陈欣于2012年4月和2017年6月分别购买门厅背景的壁纸，其中发票显示壁纸6322元；7、《企业法人营业执照》，显示陈欣为北京先锋时代咨询有限公司法定代表人；8、照片，显示内容为102号房屋维修前、中、后的现场情况。经质证，宝晟公司对上述证据的质证意见为：对证据1、2真实性认可，关联性不认可；对证据3，其中的《销售预定表》的真实性不认可，其中的发票和《情况说明》的真实性认可，但不认可关联性；对证据4，真实性、关联性均不认可，即便陈欣需要租住房屋，也应当在原小区附近，现其承租三环附近的房屋，不具有合理性；对证据5，除鱼缸的发票的真实性不认可外，其余发票的真实性认可，但均不认可关联性；对证据6，真实性认可，但不认可关联性；对证据7，不认可真实性和关联性；对证据8，不能确认真实性。宝晟公司向法院提交了网上打印的马甸附近房屋的租赁价格。经质证，陈欣对该证据的质证意见为：真实性和关联性均不认可。经询问，陈欣表示，因客厅地面施工，必然会破坏客厅地面的地暖设施，而如果维修地暖设施，则需将102号房屋内的所有地面均开挖后全部重新铺设，故其为降低维修成本，选择更改地下供暖为地上供暖的方式，而此方案需另行购买暖气散热片，并需在卧室、过道、厨房地面开槽以安装供热管道，并因此需维修开槽而受损的地面陶瓷砖。陈欣还表示，客厅施工破坏和污染了原有壁纸及墙面，需更换和重新粉刷，并需重新安装客厅中的柜式空调，而且客厅地面下陷损坏了其室内摆放的鱼缸，且在维修期间，需找人代养鱼缸中的名贵观赏鱼，故支出了鱼缸维修和代养费用。此外，因所在小区没有短租项目，所以只能租赁马甸东路的房屋。另经询问，双方明确表示不对102号房屋同地段的租金市值进行评估。法院对双方提交的证据的认证：对双方提交的证据的真实性均予以确认，相关证据证明力另行评述。一审法院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，因双方存在房屋买卖合同关系，则宝晟公司作为出卖人，应当负有按照约定的质量要求交付标的物的义务。因此，本案的争议焦点在于宝晟公司是否存在交付的标的物不符合质量要求的违约行为。对此，法院认为：首先，陈欣所自行委托的检测机构具备相应检测资质，其出具的相应检测结果具有专业性和客观性，且鉴于检测内容涉及102号房屋客厅地面，检测时客观上需对102号房屋客厅地面进行开凿，故检测时间在陈欣开展102号房屋客厅地面施工期间，具有相应合理性，故相关《检验报告》可以作为判定102号房屋客厅地面是否存在质量问题的依据；其次，根据陈欣提交的《检验报告》载明的内容，可以确认本案所涉102号房屋客厅地面存在下陷的现象，且102号房屋客厅中房心回填土向下凹陷变形程度要严重于地面混凝土层的变形，故可以认定现102号房屋客厅地面存在质量问题；第三，宝晟公司虽提交了相应的竣工验收材料，但该证据仅能证明涉案房屋在竣工时符合相关验收标准，不足以推翻前述《检验报告》所显示的102号房屋现有的质量问题。因此，法院认定宝晟公司存在交付的标的物不符合质量要求的违约行为，其应当向陈欣承担违约责任。在此前提下，宝晟公司应当就陈欣自行维修102号房屋地面下陷问题所产生的合理损失承担赔偿责任。关于陈欣主张的各项损失，法院认定如下：关于各项损失。法院认为：首先，关于鉴定费，系其合理损失，法院予以认定；其次，关于维修费、搬运费、保洁服务费、陶瓷砖重置费、壁纸重置费，根据陈欣提交的《中鑫世纪装修合同》，可以确认陈欣自行维修的内容系102号房屋客厅地面，其虽还涉及客厅地面之外的施工内容，如四个卧室、过道及厨房开槽、重新张贴壁纸、陶瓷砖、更换锁心等等，但结合陈欣所述内容，客厅地面之外的施工内容与客厅地面的施工内容紧密相连，系客厅地面施工所必然附随的施工项目，并非属于102号房屋的整体装修内容，且根据陈欣所提供的维修现场照片等，陈欣所解释的有关供暖设施的维修方案，客观上降低了维修成本，具有相应合理性，因此，法院认定前述费用系陈欣的合理损失；第三，关于空调安装费，根据陈欣提交的照片，可以显示102号房屋中存在柜式空调，故法院认定空调安装费500元，亦系陈欣的合理损失；第四，关于鱼缸费，陈欣虽提交了有关鱼缸的发票，但该证据不足以证明其维修鱼缸和代养的实际支出，法院对该项损失，不予认定；第五，关于地板重置费，根据陈欣提交的《情况说明》，可以证实陈欣所主张的地板费用中包含了102号房屋四个卧室的地板的重置费用，而根据本案前述所认定的内容，102号房屋的四个卧室虽有开槽的行为，但毁损程度尚未达到需全部置换卧室地板的程度，故陈欣对102号房屋中的所有地板予以重新置换，超过了必要合理限度，具体地板费用，由法院根据案情酌情判定为45000元；第六，关于租赁费，根据法院前述认定的内容，陈欣对102号房屋进行维修时，确存在外出租房的需要，但陈欣选择租房，超过了必要合理限度，具体租赁费用，由法院根据案情酌情判定为18000元。关于误工费。法院认为，因陈欣提交的营业执照，不足以证明其实际误工损失，故对其该项诉请，法院不予支持。关于折旧费。法院认为，搬运家具本身不必然产生折旧，且陈欣亦未就实际产生的折旧费提供充分证据，故法院对其该项诉请，亦不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百五十三条、第一百五十四条、第一百五十五条规定，判决：一、北京宝晟住房股份有限公司于本判决生效后七日内赔偿陈欣鉴定费1000元、维修费71260元、地板重置费45000元、租赁费18000元、空调安装费500元、保洁服务费2000元、壁纸重置费6322元、搬运费3000元、陶瓷砖重置费3300元，以上共计150382元；二、驳回陈欣的其他诉讼请求。二审中，当事人未提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，陈欣与宝晟公司签订《北京市商品房预售合同》购买102号房屋，宝晟公司作为出卖人，应当向陈欣提供符合质量要求的房屋。但是，宝晟公司向陈欣交付的102号房屋存在地面下陷的问题。就地面下陷的情况，陈欣委托国家建筑工程质量监督检验中心出具《检验报告》，其中载明地面混凝土层向下凹陷变形，地面混凝土层和房心回填土明显脱开，房心回填土向下凹陷变形程度严重于地面混凝土层的变形。上述《检验报告》系具有相应检验资质的检测机构出具，可以作为证据使用，宝晟公司对此虽不认可，但其提供的102号房屋所在楼的竣工验收备案表仅能证明102号房屋竣工时的状态，不足以否认上述《检验报告》对102号房屋地面下陷当时情况的记载。依据上述《检验报告》可以认定，宝晟公司交付的102号房屋存在质量缺陷，就由此给陈欣造成的损失，宝晟公司应当承担赔偿责任。宝晟公司上诉不认可102号房屋存在质量问题，与事实不符，不能成立，本院不予支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，陈欣要求宝晟公司赔偿其因102号房屋地面下陷造成的鉴定费、维修费、搬运费、保洁服务费、陶瓷砖重置费、壁纸重置费、空调安装费、地板重置费及租赁费，一审法院依据上述损失与102号房屋地面下陷之间的因果关系，结合102号房屋的实际情况，酌情判决宝晟公司赔偿鉴定费1000元、维修费71260元、地板重置费45000元、租赁费18000元、空调安装费500元、保洁服务费2000元、壁纸重置费6322元、搬运费3000元、陶瓷砖重置费3300元，具有事实及法律依据，亦不违反公平原则，应予维持。宝晟公司上诉主张维修费与地面下陷不存在关联性，但一审法院在认定损害赔偿的数额时已经充分考虑了相关费用与地面下陷的关系，宝晟公司未提供证据予以反驳，故其不同意承担上述费用的上诉请求，事实及法律依据不足，不能成立，本院不予支持。综上所述，宝晟公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4492元，由北京宝晟住房股份有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张洁芳审 判 员 刘秋燕审 判 员 刘 磊二〇一八年四月八日法官助理 王湘羽书 记 员 杨梓薇