广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0604民初15794号原告：谭金留，女，1960年7月17日出生，汉族。原告：朱洁娜，女，1987年7月29日出生，汉族。上述两原告共同委托诉讼代理人：黄智鑫，广东君厚律师事务所律师。上述两原告共同委托诉讼代理人：刘嘉欣，广东君厚律师事务所实习律师。被告：曾晓云，女，1962年7月14日出生，汉族。被告：朱毅，男，1998年6月21日出生，汉族。被告：冯民宇，男，1970年10月12日出生，汉族。上述三被告共同委托诉讼代理人：王雯静，广东法制盛邦律师事务所律师。原告谭金留、朱洁娜诉被告曾晓云、朱毅、冯民宇共有物分割纠纷一案，本院于2017年11月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。诉讼中，当事人向本院申请调解期，本院予以准许。两原告的共同委托代理人、被告曾晓云本人及三被告的共同委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1、将原、被告五人名下共有的七套房产通过折价、拍卖或变卖的方式予以分割，并对折价、拍卖或变卖所得的价款予以分割；2、本案的诉讼费用由三被告共同承担。事实和理由：佛山市禅城区汾江中路48号华麟大厦十层至十六层的七套房产此前登记在朱英伟、被告曾晓云、冯民宇三人名下，每套房产每人各占三分之一产权份额。上述七套房产用于对外出租作为办公场所，总面积为4036.99平方米。因朱英伟于2014年4月19日意外身亡，原告谭金留作为朱英伟的合法妻子，通过夫妻共有财产析产及法定继承，依法获得上述七套房产各十八分之四的产权份额。原告朱洁娜、被告朱毅作为朱英伟的女儿、儿子，均通过法定继承获得上述七套房产各十八分之一的产权份额。被告冯民宇与曾晓云原有的产权份额不变，即上述七套房产目前共有人分别为两原告及三被告。被告曾晓云作为上述房产的共有人之一，在朱英伟去世前一直作为业主方的代表处理房产出租事宜，负责与租户对接，并以被告个人银行账户作为租金的收取账户，由租户将租金先打入被告名下账户，再由被告向其他共有人支付各人应得租金。但自朱英伟逝世后，被告曾晓云一直拒绝向两原告提供租金的收入及分配情况，两原告多次交涉遭拒，无奈之下只能提起诉讼，就涉案物业2014年4月至2016年9月的部分租金，两原告于2016年8月对被告曾晓云提起诉讼，经审理后禅城区人民法院判决曾晓云须分别返还两原告租金173959.96元及43489.99元，目前案件正在二审。而就涉案物业2016年9月后的租金及原告在前述案件中未提出主张的部分租赁合同的租金，因被告曾晓云恶意拖欠，原告亦只能再次起诉曾晓云予以追讨。被告曾晓云恶意拖延支付租金收益的行为已严重违背共有人该有的诚信原则，原被告经过多次诉讼已丧失共有基础。因涉案房产原按份共有人未曾约定不得分割涉案房产，依据《物权法》第九十九条、第一百条的规定，原告请求法院判令以折价、拍卖或变卖的方式分割涉案房产，并按照当事人产权份额分割折价、拍卖、变卖所得价款。三被告辩称，不同意分割涉案房产，也不同意以折价、拍卖或变卖的方式进行分割，根据物权法第97条的规定，三被告占的份额超过三分之二，因此三被告不同意分割。诉讼中，原告提交以下证据：1、（2015）佛城法槎民初字第309号民事调解书、生效证明、房产证，证明朱英伟于2014年4月逝世后，两原告依据生效的民事调解书，经析产及法定继承获得了朱英伟名下房产的产权份额。2、律师函、微信聊天记录，证明两原告委托律师多次与被告交涉，被告曾晓云都以各种理由拒不返还租金。3、（2016）粤0604民初7739号民事判决书，证明法院判决被告曾晓云向两原告返还租金。诉讼中，被告未举证。本院组织当事人进行了证据交换、质证，经核实，本院对上述证据的真实性予以确认。本院经审理查明：涉案佛山市禅城区汾江中路48号第十层、第十一层、第十二层、第十三层、第十四层、第十五层、第十六层物业，原由曾晓云、冯民宇、朱英伟按份共有，各占1/3产权份额。后朱英伟于2014年4月19日去世。2015年7月1日，本院就朱毅诉谭金留、朱洁娜法定继承纠纷一案作出（2015）佛城法槎民初字第309号民事调解书，确认各方当事人达成的调解协议如下：一、被继承人朱英伟名下的位于佛山市禅城区汾江中路48号第十层至十六层[房地产权证：粤房地权证佛字第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号，国有土地使用证：佛府国用（2006）第06000224325号]的1/3产权系被继承人朱英伟与谭金留的夫妻共同财产，各占1/6产权。其中属于被继承人朱英伟的1/6产权，由被继承人朱英伟的配偶谭金留、女儿朱洁娜、儿子朱毅共同继承，各占1/3。二、案件受理费减半收取5264元，由朱毅负担。上述调解书于2015年7月1日发生法律效力。现上述物业均已办理产权变更登记，由两原告、各被告按份共有，其中谭金留享有4/18产权份额，朱洁娜及朱毅各享有1/18产权份额，曾晓云、冯民宇各享有1/3产权份额。根据办理产权变更登记后的房地权证记载，上述房屋10-16层的面积分别为：1004.61平方米、1004.61平方米、1120.63平方米、276.99平方米、222.37平方米、202.26平方米、205.52平方米。庭审中，双方共同确认：1、案涉的房产无设立其他权利；2、10-16层的价值呈递减，10-12层的价值比较高，10-12层的价值每层都差不多。13、14层的价值相当于10-12层的70%。15、16的楼层太高、面积较小，15、16层从未出租过。15、16层的价值相当于10-12层的40%。庭审中，两原告陈述：原告不想再持有涉案房产的份额，如有人想购买原告的份额可以购买，但如其他共有人不想购买原告的份额，就通过拍卖方式处理。庭审中，被告陈述：被告不愿意购买原告的份额。原告可将其持有的份额进行拍卖，被告继续持有原有的份额。庭审中，在本院询问双方是否同意法院按照产权份额及以上双方确认的价值比例进行产权分配时，各被告表示同意，原告陈述：庭后五个工作日答复。庭后，原告提交其委托佛山市价格事务所有限公司以2014年8月19日为评估基准日对上述房屋作出的评估报告，评估报告显示，佛山市禅城区汾江中路48号第10-16层物业的评估单价分别为：7225.54元、7144.19元、6833.3元、6104.35元、6104.35元、5667.54元、5549.54元。本院向三被告邮寄上述评估报告后，被告未提交书面质证意见。本院认为，本案系共有物分割纠纷。依据《中华人民共和国物权法》第九十九条的规定，共有人约定不得分割共有的不动产或者动产的，应当按照约定；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割。本案中，原、被告均未举证证明或共同确认有约定不得分割共有物的事实，依据上述法律规定，两原告作为按份共有人有权提起本案诉讼，要求分割涉案房屋。关于分割共有物的方式问题。根据《中华人民共和国物权法》第一百条第一款的规定，裁判分割的具体方法有三种：实物分割、变价分割和折价分割。其中实物分割应首先考虑，因为变价分割和折价分割均存在以下缺点：一是共有人要支付给拍卖、变卖机构一笔费用，使共有财产无谓减少；二是会增加审理案件的时间，同时影响当事人权利的及时实现。综合各共有权人享有的产权份额以及庭审陈述，从有利于当事人角度出发，本院采取重新分配产权份额的实物分割的方式分割案涉共有物。由于双方均确认：10-16层的价值呈递减，10-12层的价值每层都差不多，13、14层的价值相当于10-12层的70%，15、16层的价值相当于10-12层的40%，因此结合每层的面积，以第10层为参照，折算后，10-16层的面积分别为1004.61平方米、1004.61平方米、1120.63平方米、193.893平方米、155.659平方米、80.904平方米、82.208平方米，两原告所占面积分别为：279.06平方米、279.06平方米、311.29平方米、53.86平方米、43.24平方米、22.47平方米、22.84平方米，合共1011.82平方米。鉴于两原告应得的面积1011.82平方米与第10层面积相差不大，可将第10层全部产权分配给两原告，其余楼层产权全部分配给三被告。产权重新分配后，双方均应相互配合办理产权变更手续。差额部分的7.21平方米，应由三被告支付价款予以补偿。考虑到房屋价值已有评估报告，如再委托评估，难免造成讼累，也不利于当事人尽快分割共有物并处分、收益，导致更大损失，且被告对原告提交的评估报告也未表异议，结合评估时间、房屋用途及房地产市场情况等因素及面积折算是以第10层为参照的事实，本院以评估报告中第10层的评估单价7225.54元作为补偿标准，因此，三被告应共同向原告支付52096.14元（7225.54元/平方米×7.21平方米）。综上，依据《中华人民共和国物权法》第九十九条、第一百条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、佛山市禅城区汾江中路48号第十层（粤房地权证佛字第××号)的全部产权归原告谭金留、朱洁娜所有，其中谭金留的产权份额为4/5、朱洁娜的产权份额为1/5；佛山市禅城区汾江中路48号第十一层、第十二层、第十三层、第十四层、第十五层、第十六层(房地产权证号分别为：粤房地权证佛字第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号)的全部产权归被告曾晓云、朱毅、冯民宇所有，其中每层产权份额均为曾晓云6/13、朱毅1/13、冯民宇6/13，原告谭金留、朱洁娜与被告曾晓云、朱毅、冯民宇在本判决生效之日起十五日内协助对方办理产权变更手续；二、被告曾晓云、朱毅、冯民宇在本判决生效之日起十日内，向原告谭金留、朱洁娜支付房屋分割补偿款52096.14元；三、驳回原告谭金留、朱洁娜的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务、当事人未按本判决指定的期间履行协助义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息和支付迟延履行金。本案受理费16853元，由原告谭金留负担3745元、朱洁娜负担936元，被告曾晓云负担5618元、朱毅负担936元、冯民宇负担5618元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  黎秋华二〇一八年四月四日书记员  吴章斐