辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）辽04民终383号上诉人（原审被告）：抚顺巴塞置业有限公司，住所地：抚顺市望花区和平路（东段）52号楼17号门市。法定代表人：尹云平，该公司经理。委托诉讼代理人：关博华，辽宁大宸律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘亮，辽宁大宸律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：付强，男，1984年11月2日出生，汉族。上诉人抚顺巴塞置业有限公司因与被上诉人付强商品房销售合同纠纷一案，不服辽宁省抚顺市望花区人民法院（2017）辽0404民初984号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月25日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人抚顺巴塞置业有限公司的委托诉讼代理人关博华、刘亮、被上诉人付强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。抚顺巴塞置业有限公司上诉请求：1、撤销原审判决、发回重审或者改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用及实际支出费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人在起诉状中主张的延迟办理房屋权属证书的违约期限至起诉之日止，且从未变更过诉讼请求，原审判决超出被上诉人诉讼请求裁判，程序违法。二、原审判决适用法律错误，判令上诉人给付被上诉人逾期办证违约金没有法律依据。双方签订的商品房买卖合同第九条第二款明确约定：预售商品房的，在本商品房实际竣工使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地房屋登记机构提出办理本商品房《房屋所有权证》的申请，提交房屋的登记机构规定的相关资料，记载于抚顺市房屋登记簿。即本案中，案涉商品房尚未竣工验收，未达到约定的办理权属证书的时间节点，故上诉人不应承担逾期办理房屋权属证书的违约责任。被上诉人付强辩称，不同意上诉人的上诉请求，要求维持原判。付强向一审法院起诉请求：依法判令被告立即支付原告逾期交房违约金12460.07元、逾期取得房屋权属证书违约金5359.54元，取暖费470.97元，诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原、被告于2014年8月28日签订了合同编号为：R201400623329的《商品房买卖合同》，约定：原告以341372元的价格购买被告开发的位于X的房屋。被告应当于2015年10月31日前，将房屋交付原告使用，如被告未能按照上述时间交付原告，逾期不超过180日，自2015年11月1日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自2015年11月1日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金。预售商品房的，在该房屋实际竣工使用之日起60日内，由原、被告双方向房屋所在地房屋登记机构提出办理本商品房《房屋所有权证》的申请，提交房屋登记机构规定的相关资料，并记载于抚顺市房屋登记簿，如逾期超过1095日（含）之内，自约定向房屋登记机构提交资料并登记于抚顺市房屋登记簿之日起，至被告实际提交资料并记载于抚顺市房屋登记簿之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告按约定向被告支付了购房款341372元，被告于2014年8月29日，给原告开具了销售不动产统一发票。2016年10月20日，被告将原告所购房屋交付原告使用。庭审之日，被告仍未能向抚顺市房屋登记机构提交办理房屋权属证书的相关资料。另查：关于取暖费一节，被告已将代收的采暖费全部支付给供暖单位抚顺矿业集团暖气厂。一审法院所确认的上述事实，有原告陈述及原告提供的抚顺市商品房买卖合同、销售不动产统一发票、巴塞罗那延期交房通知书、辽宁生活导报电视节目的视频资料一份、及被告提供的商品房买卖合同、交房须知、中国建设银行实时通付款凭证存根、中国建设银行的进帐单等证据材料在案为凭，并经开庭质证和一审法院审查，可以采信。一审法院认为，原、被告双方签订的房屋买卖合同，是双方当事人真实意思的表示，且不违反法律，应当认定有效。合同签订后原告已履行合同约定的付清全部购房款的义务，但被告未能按照合同约定的期限履行向原告交付房屋及向抚顺市房屋登记机构提交办理原告所购房屋权属证书的相关资料的义务，其行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。合同约定逾期交付的违约期限为2015年11月1日起至实际交房前一日即2016年10月20日止，共计354日，每日按已付房款的万分之一计算，违约金应为12084.5元，故原告合理诉求部分，一审法院予以支持；被告逾期向抚顺市房屋登记机构提交办理原告所购房屋权属证书的相关资料的违约期限应从房屋交付之日起60日后即2017年1月1日起计算，原告要求违约金支付天数为157天，每日按已付房款的万分之一计算，违约金应为5359.54元，对原告的该项诉求，一审法院予以支持；关于原告主张被告返还2016年11月1日至2016年11月29日的取暖费470.97元一节，因该取暖费的收取单位为抚顺矿业集团有限责任公司暖气厂，故对于原告的该项诉讼请求一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告抚顺巴塞置业有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告付强支付逾期交房违约金12084.5元；二、被告抚顺巴塞置业有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告付强支付延迟协助原告办理房屋权属证书违约金5359.54元；三、驳回原告付强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费257元，由被告抚顺巴塞置业有限公司承担，与上述款项一并给付原告付强。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点可归纳为：1、一审法院是否超出付强的诉讼请求裁判；2、抚顺巴塞置业有限公司是否应承担逾期办理房屋产权证书的违约责任。一、关于是否超出诉讼请求裁判的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。抚顺巴塞置业有限公司主张付强一审起诉状中主张的逾期办理房屋权属证书的违约期限计算至起诉之日且从未变更，但经查付强一审起诉状中记载的诉讼请求中其所主张的逾期取得房地产权属证书违约金为341372元×157天，按日万分之一的标准计算5359.54元，其起诉状和一审法院的庭审笔录中均没有主张逾期办理房屋权属证书违约金计算至起诉之日止的记载，故抚顺巴塞置业有限公司的该项上诉请求无事实依据，本院不予支持。二、关于抚顺巴塞置业有限公司主张案涉房屋未通过综合验收，付强起诉时未到办理房产证时间节点，其不存在违约行为不应承担违约责任一节。本院认为，双方签订的商品房买卖合同系当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定为合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。双方签订的商品房买卖合同第九条，关于办理房屋所有权登记的约定：2、预售商品房的，在本商品房实际竣工使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在房屋登记机构提出办理商品房《房屋所有权证》的申请，提交房屋登记机构规定的相关资料，并记载于抚顺市房屋登记薄。该条款明确约定办理产权登记手续在商品房实际竣工使用之日起60日内，故抚顺巴塞置业有限公司应按照合同约定履行办理案涉房屋产权证书的义务。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《中华人民共和国合同法》第二百七十九条第二款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条亦有相同规定。上述规定表明，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，始具备交付使用的条件。本案中，抚顺巴塞置业有限公司作为案涉房屋的出卖人向买受人交付经验收合格的房屋是其法定义务，也是双方在商品房买卖合同中约定的案涉房屋的交付条件。现抚顺巴塞置业有限公司在已经将案涉房屋交付给付强使用的情况下，主张案涉房屋尚未经竣工验收不具备办理房屋产权证书的条件，抚顺巴塞置业有限公司的该项主张与上述法律中建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用的规定不符，亦不符合双方签订的商品房买卖合同中关于案涉商品房交付条件的约定，其该项主张无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，抚顺巴塞置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费236元，由抚顺巴塞置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 孟 丽审判员 王向军审判员 曹 丹二〇一八年四月八日书记员 孙洁冰