四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川01民初1211号 原告：成都市成华区危房改造开发办公室，住所地：成都市二环路东秀一路200号。 法定代表人：赵新，主任。 委托诉讼代理人：李德江，四川善嘉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁宇航，四川善嘉律师事务所律师。 被告：成都涌邦商贸有限责任公司，住所地：成都市彭州市天彭镇金彭中路239、241、243号。 法定代表人：王彩霞，执行董事。 委托诉讼代理人：钟乾敏，四川经纬通律师事务所律师。 被告：成都鑫昇汇商贸有限公司，住所地：成都市成华区仁义路1号附2号2层。 法定代表人：黄磊，执行董事。 委托诉讼代理人：钟乾敏，四川经纬通律师事务所律师。 原告成都市成华区危房改造开发办公室（以下简称成华危改办）与被告成都涌邦商贸有限责任公司（以下简称涌邦公司）、被告成都鑫昇汇商贸有限公司（以下简称鑫昇汇公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院2017年4月14日立案受理，被告鑫昇汇公司在提交答辩状期间提出管辖权异议。本院作出 (2017)川01民初1211号民事裁定，驳回鑫昇汇公司对本案管辖权提出的异议后，鑫昇汇公司不服提出上诉，四川省高级人民法院作出（2017）川民辖终429号民事裁定书，维持本院 (2017)川01民初1211号民事裁定。本院继续审理本案过程中，涌邦公司于2018年2月1日向本院提交反诉状提起反诉，合议庭评议后决定对反诉予以受理，并指令涌邦公司限期交纳反诉案件受理费。后涌邦公司向本院书面申请延期交纳反诉案件受理费，合议庭评议认为涌邦公司延期交纳反诉案件受理费的理由不成立，再次通知涌邦公司限期交纳反诉案件受理费，涌邦公司未在本院指定期间交纳反诉费用，合议庭评议后口头裁定对涌邦公司的反诉按自动撤回起诉处理。本院依法组成合议庭，于2018年3月19日对本案进行公开开庭审理，成华危改办的委托诉讼代理人李德江、袁宇航，涌邦公司、鑫昇汇公司的委托诉讼代理人钟乾敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告成华危改办诉讼请求：判令涌邦公司、鑫昇汇公司支付剩余购房款本金1.34亿元及逾期付款违约金至付清全部购房款之日止49407000元（暂计），案件受理费、保全费由涌邦公司、鑫昇汇公司承担。开庭审理过程中，成华危改办变更诉讼请求：1、请求判令涌邦公司立即支付剩余购房款本金1.34亿元及逾期付款违约金至付清全部购房款之日止（暂计至2017年3月7日为49407000元）；2、判令鑫昇汇公司对前述全部购房款、利息、违约金承担连带责任；3、案件受理费、保全费由涌邦公司、鑫昇汇公司承担。理由是：2012年6月29日成华危改办与涌邦公司签订《房屋买卖合同》，购买成华危改办位于成都市成华区两幢商业房屋，成交价3.08亿元。2013年7月26日涌邦公司告知成华危改办，将成都市成华区昭觉寺南路480号（蓉华上林-万华苑）商业房屋产权办到鑫昇汇公司名下，鑫昇汇公司向成华危改办承诺自愿承担成都市成华区昭觉寺南路蓉华上林-万华苑Ｂ栋商业楼的后续款项及相应责任。成华危改办按照合同约定和涌邦公司、鑫昇汇公司的函件要求分别将商业房交与涌邦公司、鑫昇汇公司，并于2014年3月14日、2015年3月12日配合办理了房屋产权证。截止起诉涌邦公司共计支付购房款17400万元，剩余购房款13400万元。根据合同约定，涌邦公司应于2015年7月16日前付清全部购房款，根据合同约定涌邦公司应支付延迟付款违约金49407000元。涌邦公司、鑫昇汇公司属同一实际控制人，系高度关联公司，涌邦公司、鑫昇汇公司购买的房产混同，涌邦公司要求将部分房产办至鑫昇汇公司，鑫昇汇公司是购房的实际受益人，其也表示愿意承担部分后续款，故涌邦公司、鑫昇汇公司应共同承担欠款本金及违约金。 被告涌邦公司、鑫昇汇公司答辩认为：1、涌邦公司应承担购房款13400万元无异议，认为每日万分之三的违约金过高，应按银行利率计算，同时有5800万元的购房款合同约定是在办证完毕后才支付的，成华危改办一直没有办证，该笔5800万元不应支付违约金；鑫昇汇公司不应承担连带责任，将房屋登到鑫昇汇公司只是履行合同的一种方式，鑫昇汇公司的承诺书也说明只承担B栋的房款义务。 成华危改办为支持其诉讼请求，提供了以下证据： 第一组证据1、成华危改办主体信息；2、涌邦公司主体信息；3、鑫昇汇公司主体信息。拟证明各方合法存续，涌邦公司、鑫昇汇公司身份混同 涌邦公司、鑫昇汇公司质证认为，对第一组证据的三性无异议，对涌邦公司和鑫昇汇公司人格混同有异议，二者虽然有关联，但都是独立的公司，股东不是一致的。 第二组证据4、《房屋买卖合同》，拟证明双方签订买卖合同，涌邦公司购买成华危改办位于两栋商业房产。 涌邦公司、鑫昇汇公司质证对证据的三性无异议，认为案涉合同的主体是涌邦公司和成华危改办。同时合同说明5800万房款要在办证后支付。交房期限合同约定在2012年10月31日要把A栋交付给涌邦公司，实际逾期了37天。 第三组证据5、A栋工程移交书；6、通知函；7、确认函；8、交房确认书；9、B栋工程移交书。拟证明成华危改办履行了合同，向涌邦公司交付了房屋。 涌邦公司、鑫昇汇公司质证认为，对《工程交付移交书》《交房确认书》真实性无异议。交房期限合同约定在2012年10月31日要把A栋交付给涌邦公司，实际逾期了37天；对《通知函》的真实性无异议，但涌邦公司盖章只表示收到该函，不代表认可其内容；对2013年1月10日《确认函》真实性无异议，但该函可能不全，前面可能还有部分内容，而收到《交房通知函》的内容表述也不能确定是收到哪一份通知函，内容也有矛盾。 第四组证据10、涌邦公司《章程》；11、鑫昇汇公司《章程》；12、涌邦公司股东会决议；13、鑫昇汇公司股东会决议；14、备案登记申请书；15、产权登记申请书。拟证明涌邦公司、鑫昇汇公司之间人格混同、人员混同，二公司股东均有黄磊、王彩霞。王彩霞是涌邦公司法定代表人、黄磊是鑫昇汇公司法定代表人；二公司财产混同，涌邦公司的财产可以直接登记在鑫昇汇公司名下，数额高达一个多亿，二公司股东代表涌邦公司向成华区危改办交了房款，二公司实际控制人是同一个人。 涌邦公司、鑫昇汇公司对该组证据真实性均无异议，认为达不到成华危改办的证明目的。二被告公司是有关联，不是人格混同，把一栋案涉房屋登记在鑫昇汇公司名下是成华区危改办履行合同的一种方式，不代表鑫昇汇公司承担连带责任。 第五组证据16、银行转账凭证。拟证明收到涌邦公司购房款17400万元，还差13400万元。 涌邦公司、鑫昇汇公司对该组证据三性均无异议，对涌邦公司欠付成华危改办金额1.34亿元没有异议。 第六组证据17、《承诺函》；18、《律师函》；19、付款承诺书。拟证明涌邦公司对成华危改办作出付款承诺，同时成华危改办一直在要求涌邦公司支付房款，涌邦公司一直未支付。 涌邦公司、鑫昇汇公司对该组证据三性均无异议。 第七组证据20、《产权资料交接表》；21、《蓉华上林昭华苑6栋集中商业产权资料交接表》；22、《产权交接表明细》。拟证明成华危改办全面履行了案涉合同。 涌邦公司、鑫昇汇公司对该组证据三性均无异议。 第八组证据鑫昇汇公司《说明》一份。拟证明2013年7月26日，鑫昇汇公司向成华危改办表示自愿承担案涉房屋B栋的后续款项及相应责任义务和权益。 涌邦公司、鑫昇汇公司对该组证据三性均无异议，同时认为《说明》写的很清楚，鑫昇汇公司只对B栋承担还款义务，并不是对全部欠付房款承担连带责任。 涌邦公司、鑫昇汇公司对该组证据三性均无异议。 本院对上列证据的三性予以认定，对证明目的综合认定。 涌邦公司、鑫昇汇公司提交了《产权证》复印件一套。拟证明案涉房屋B栋在产权证上的登记时间是2015年3月21日，A栋是2014年3月21日。 成华危改办对该组证据的三性均予以认可。 本院对上列证据的三性予以认定。 经审理查明，2012年6月29日，成华危改办作为房屋出卖方（甲方）与房屋买受人涌邦公司（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定涌邦公司购买成华危改办位于成都市成华区地块）、480号（Ｂ地块）两幢商业房屋（含120个地下车位），成交价3.08亿元，交付时实测面积与预测面积发生误差，双方互不找补。付款方式及付款时间约定：乙方应于2012年7月5日前支付购房款1.2亿元，甲方将Ａ地块房屋交付乙方后，乙方在房屋交付之日起5××日内向甲方支付购房款3000万元，涌邦公司取得Ａ地块房屋产权证5××日内支付购房款5××00万元；涌邦公司取得Ｂ地块房屋产权证5××日内支付购房尾款5800万元。房屋交付期限约定：2012年10月31日前将Ａ地块房屋交给乙方，2013年6月30日前将Ｂ地块房屋交给乙方。违约责任约定：乙方逾期支付购房款90日内，乙方应按日向甲方支付应付款万分之三的违约金，合同继续履行；乙方逾期支付购房款90日后，甲方愿意继续履行合同，则乙方应按逾期付款金额向甲方承担按日万分之三的违约金。 2012年12月7日，成华危改办与涌邦公司签订《交房确认书》，成华危改办向涌邦公司交付了280号（A地块）房屋。 2013年1月5日，涌邦公司作出股东会决议，全体股东一致同意决定，由其注册地在成华区的关联公司鑫昇汇公司持有B地块集中商业的所有权。同日，鑫昇汇公司出作出股东会议，同意备案取得关联公司涌邦公司购买的B地块集中商业的所有权，并将之备案登记至鑫昇汇公司名下。 2013年1月9日，成华危改办向涌邦公司发出《通知函》，告知涌邦公司负责楼栋安全使用、车位管理等工作。2013年1月10日涌邦公司回函表示同意。2013年1月11日，涌邦公司、鑫昇汇公司共同向成华危改办提出《备案登记申请书》，请求将涌邦公司购买的280号（A地块）登记备案到关联公司涌邦公司名下，480号（B地块）两幢商业房屋登记备案到鑫昇汇公司名下。 2013年4月26日涌邦公司向成华危改办作出承诺书，承诺自行解决集中商业规划验收工作。2013年7月26日，鑫昇汇公司向成华危改办作出书面“说明”，鑫昇汇公司自愿承担B栋商业楼的后续款项及相应责任、义务及权益。 2014年3月31日，成华危改办向涌邦公司交付了480号（B地块）房屋。 2014年12月、2015年5月18日、2015年7月10日，四川合泰律师事务所分别向涌邦公司作出《律师函》，要求涌邦公司根据与成华危改办签订的《房屋买卖合同》履行购房款付款义务。 2015年2月5日，涌邦公司向成华危改办作出《付款承诺书》：暂时经营困难，尽快融资付房款。 成华危改办按照合同约定和涌邦公司、鑫昇汇公司的书面函件要求，于2014年3月19日、2015年2月28日配合为涌邦公司、鑫昇汇公司办理了房屋产权证。 另查明，2012年6月6日涌邦公司通过黄磊个人帐户向成华危改办交纳房屋竞买保证金3000万元（两笔15××0万元），2012年7月5日涌邦公司向成华危改办支付购房款7000万元、2012年8月31日支付购房款1000万元（两笔5××0万元）、2012年9月3日支付购房款1000万元（两笔5××0万元）、2013年1月21日支付购房款1000万元（两笔5××0万元）、2014年7月10日支付2000万元、2014年7月29日支付了1000万元、2015年2月3日支付了400万元（一笔300万元，一笔100万元），2015年7月16日鑫昇汇公司向成华危改办支付购房款1000万元，以上合计17400万元。 还查明，涌邦公司由王彩霞、黄磊两名股东设立，鑫昇汇公司系王彩霞（30%）、黄磊（40%）、王志夫（30%）三名股东设立。2013年1月5日涌邦公司股东会决议决定“公司决定由其注册地在成华区的关联公司鑫昇汇公司持有B地块商业所有权”，同日，鑫昇汇公司股东会决议决定“同意备案取得关联公司涌邦公司B地块商业所有权”。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当遵循诚实信用原则按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行或者赔偿损失等违约责任。本案中，成华危改办与涌邦公司签订《房屋买卖合同》，是双方自愿订立的，为双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对成华危改办、涌邦公司均有法律约束力，双方当事人均应全面履行各自的义务。本案看，各方当事人对欠付的购房款本金13400万均无异议，各方争议的焦点为：1、成华危改办主张涌邦公司按约定支付违约金的理由是否成立；2、涌邦公司认为双方约定违约金过高、请求调整违约金的理由是否成立；3、鑫昇汇公司是否当对上述购房款、违约金承担连带责任。 关于成华危改办主张涌邦公司按约定支付违约金的理由是否成立。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，涌邦公司接收合同约定的房屋后，未按合同约定支付成华危改办购房款，其行为已经违约，成华危改办主张涌邦公司承担继续履行购房款支付义务和承担违约责任符合法律规定，本院予以支持。根据双方合同约定及实际交款时间看，涌邦公司应于2012年7月5日前支付购房款12000万元，但仅支付10000万元，时至涌邦公司2012年8月31日支付购房款1000万元时，有2000万元购房款逾期56天应计违约金336000元，至2012年9月3日支付购房款1000万元时，有1000万元购房款逾期2天应计违约金6000元；2012年12月7日交付Ａ地块房屋5××日内应付款3000万元，但只在2013年1月21日支付购房款1000万元，至2014年7月10日支付2000万元，有2000万元逾期528天应计违约金3168000元；2014年3月31日交付Ｂ地块房屋5××天内应支付购房款5××00万元，2014年7月29日支付了1000万元、2015年2月3日支付了400万元、2015年7月16日鑫昇汇公司支付购房款1000万元，有5××00万元逾期70天、4000万元逾期189天、3600万元逾期163天，应计违约金合计5××78400元，因此后未付款，故其中2600万元应按约计算违约金至实际付清之日止。根据合同约定Ａ地块房屋办理产权后5××日支付5××00万元，Ａ地块房屋2014年3月21日办理产权，至2014年5月10日应支付购房款5××00万元，因未支付该购房款，该5××00万元应从2014年5月10日起按约计算违约金至实际付清之日止。2015年3月2日办理了Ｂ地块产权，按约定应从2015年4月21日起对未付购房款5800万元计算违约金至实际付清之日止。 关于涌邦公司认为双方约定违约金过高、请求调整违约金的理由是否成立。本院认为，成华危改办与涌邦公司签订《房屋买卖合同》合法有效，对成华危改办、涌邦公司均有法律约束力，双方合同约定的违约金按应付款日万分之三计算并不违反相关规定；二是虽然成华危改办未在合同约定的期间内交付房屋，但成华危改办已经对逾期交房期间进行了扣减，其主张的违约期间可以予以认定；三是从涌邦公司的行为看，不仅长期违约，在成华危改办起诉主张购房款时，明知本案诉讼标的达18000万元以上，仍提出管辖异议要求将案件移送基层法院审理，明显存在恶意拖延诉讼的目的。综合上述因素，依据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，本院对涌邦公司调整违约金的请求不予支持。 关于鑫昇汇公司是否当对上述购房款、违约金承担连带责任的问题。本院认为，虽然鑫昇汇公司向成华危改办承诺，鑫昇汇公司自愿承担B栋商业楼的后续款项及相应责任，但从涌邦公司与鑫昇汇公司的股东看，高度混同，另从鑫昇汇公司取得B栋商业楼所有权看，是涌邦公司直接登记到鑫昇汇公司名下，涌邦公司、鑫昇汇公司均未举证证明两公司财务独立，无法认定两公司财务独立，再从涌邦公司购房后的付款行为看，亦是双方共同支付，由此可以认定涌邦公司、鑫昇汇公司的人员、财务高度混同，导致财产无法区分，已经丧失独立人格，构成关联公司人格混同。参照《中华人民共和国公司法》第二十条第三款的规定，成华危改办主张鑫昇汇公司对涌邦公司的欠付购房款及违约金承担连带责任的理由成立，本院予以支持。 综上所述，原告成华危改办的诉讼请求成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，第一百三十条、《中华人民共和国公司法》第二十条第三款、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十八条、第一百五十二条的规定，判决如下： 一、由成都涌邦商贸有限责任公司于本判决生效之日起二十日内支付成都市成华区危房改造开发办公室未付购房款13400万元及违约金（违约金计算方法：其中5××00万元从2014年5月10日起按日万分之三计算至付清之日止，其中5800万元从2015年4月21日起按日万分之三计算至付清之日止，其中2600万元从2015年7月16日起按日万分之三计算至付清之日止）； 二、由成都涌邦商贸有限责任公司于本判决生效之日起二十日内支付成都市成华区危房改造开发办公室已付款的逾期付款违约金8588400元； 三、成都鑫昇汇商贸有限公司对成都涌邦商贸有限责任公司上述给付义务承担连带责任。 案件受理费958835元，由成都涌邦商贸有限责任公司、成都鑫昇汇商贸有限公司负担。 如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审判长  李俊 审判员王果 审判员曹洁 二O一八年四月十一日 书记员刘方祺