浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙10民终212号 上诉人（原审原告）：天台县柑桔场，住所地：天台县赤城街道北门外三角坦。组织机构代码：70471410-8。 法定代表人：许益星，场长。 委托诉讼代理人：吕文兴，浙江天城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许尚孝，浙江天城律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：徐桂林，女，1970年10月29日出生，汉族，住天台县。 委托诉讼代理人：谢小明，浙江钟声律师事务所律师。 上诉人天台县柑桔场因与被上诉人徐桂林确认合同效力纠纷一案，不服天台县人民法院（2017）浙1023民初3331号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 天台县柑桔场上诉请求：撤销认定事实有误、适用法律不当的一审判决，依法改判上诉人与被上诉人签订的《房屋折价协议书》无效。事实和理由：一、原判认定的关键事实错误。虽然《房屋折价协议书》约定，上诉人将本场坐落在上三线以北，8间1层砖木结构房屋折价给被上诉人55000元。但从其房屋四至反映出。房屋旁边约180平方米国有划拨土地也转让给了被上诉人。被上诉人在2017年8月3日一审开庭中亦明确以四至为准，也承认上诉人将配电房移设在被上诉人此房屋边这块土地上，由上诉人付给被上诉人年土地租金1000元。那么根据原国家土地管理局（1995）国土（籍）字第26号《确定土地所有权和使用权的若干规定》第26条的规定，上诉人这180平方米国有划拨土地无偿送给了被上诉人，被上诉人在8间分2幢房屋中间空地上搭建了临时棚出租。原判认定事实有误，因为双方签订的转让合约四至就证明了上诉人此8间房屋及旁边国有划拨士地都转让给了被上诉人，即使参照改制评估报告和便条，根据现场测量，土地面积为533平方米，计算出来的价格为150529元，成交价为55000元，只占评估价的36.5%，是明显不合理的低价。二、原判适用法律不当。1、《全民所有制工业企业法》第28条规定，企业有权依照国务院规定出租或者有偿转让国家授予其经营管理的固定资产，所得的收益必须用于设备更新和技术改造。根据庭审调查，上诉人将讼争的厂房及土地出售给被上诉人是为了解决职工的困境，根本没有用于扩大再生产，违反了全国人大制订的基本法之原则性规定，应属无效。2、我国《城市房地产管理法》第38条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，原判却以该条规定属于行政管理的规范不适用本案，一推了之。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第9条、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第45条的规定，涉案的房地产没有土地使用权证书和房屋所有权证，应属转让协议无效。我国《物权法》第146条明确规定，房随地走地随房走。房屋出卖了，建设用地使用权一并转让。上诉人的主管部门天台县农业局在2001年6月6日就发文通知上诉人与被上诉人包括本宗房地产在内上诉人擅自出卖国有土地、变卖国有财产一律无效的决定，并对上诉人的责任人员进行了处分，是依法行政。3、中央多年来三令五申保护国有资产不得流失，凡需转让国有资产的，经有批准权的机关批准后进入拍卖程序，而绝非议价暗箱操作转让。《关于依法保护国有农场土地合法权益的意见》第3条第1项规定，对违反法律规定程序将国有农场所属土地确定给其他单位或个人的，除宣布其批准文件和证书无效外，还要按照我国《土地管理法》等有关规定对直接责任人进行严肃处理。 徐桂林辩称，一、上诉人与被上诉人签订协议时，上诉人交给被上诉人评估单可以认定，房地产合计61518元。被上诉人并没有无偿占有上诉人180平方米，且交易时符合当时有关规定，公平合理。二、上诉人在改制时已停业好几年，无法再生产，天台县人民政府对上诉人进行改制，改制时企业资产进行评估，上诉人经授权可自行出售企业部分财产，且上诉人是独立民事主体。因此，一审认定《全民所有制工业企业法》第28条规定和天台县人民政府（1998）6号文件是内部管理行为，不能作为认定合同无效的依据正确。本案房地产于1970年前建造，根据《确定土地所有权和使用权的若干规定》第二十七条的规定，上诉人对本案房地产可确定国有土地使用权，就是说上诉人不管在房屋买卖前或后随时都可以向有关部门申请办证。但上诉人为阻碍有效合同的履行，而不去申请办证。现上诉人以《城市房地产管理法》第38条第六项的规定要求确认合同无效不符合法律规定。综上，请求驳回上诉，维持原判。 天台县柑桔场向一审法院起诉请求：1、依法确认原被告于2000年12月5日签订的房屋折价协议书无效。2、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：原告系国有企业，被告原系原告企业职工。2000年12月5日，原、被告签订“房屋折价协议书”，约定原告将其所有的坐落于天台县柑桔场内上三线以北地方的八间一层砖木结构房屋折价给被告，价格为55000元，房屋四至，东至上三线路，南至上三线路，西至国赤公路，北至原围墙允许开门，共同出入（原罐头厂大路）。2000年12月13日被告支付原告购房款55000元。2001年6月6日，天台县农业局发文【天农经（2001）42号】，以原告转让包括涉案厂房在内四宗房屋、土地出让未经主管局审批，未报国有资产管理部门批准，也不经公开招标竞拍，实行暗箱操作擅自出卖为由认定转让行为无效，并酌情对相关直接责任人给予纪律处分。另查明，涉案房产至今未取得房产权属证书。原告企业改制时曾对场内资产进行评估，天台县价格事务所以便条的形式认定涉案房屋的评估价值为61518元。 一审法院认为，本案当事人双方均具备相应的民事行为能力，且协议内容系当事人双方真实意思表示又不违反法律禁止性规定，应为有效。原告在庭审中所提及的据以认定协议无效的意见，均不予采纳，具体理由如下：1、原告称涉案房产系国有资产，在转让时未经主管部门批准且未经评估，违反法定程序，加上原告转让所得款项也未依照法律规定用于扩大再生产，故协议应为无效，但是原告上述意见所依据的规范性文件均系管理性规范，不能作为认定合同无效的依据。2、原告称其实际上将协议范围之外的近180平方米的土地也无偿给予了被告，但是未提交充分有效的证据予以证明，加上被告对该事实在庭审中明确予以否认，且被告也明确仅主张协议范围之内的房产，故本案转让房地产的价格不应包括原告所谓的房屋周边180平方米土地。从天台县价格事务所确定的61518元评估价格与原被告双方实际的成交价格55000元之间的差价来看，该差价并未超过评估价格的30%，故本案中不存在所谓的“明显的不合理低价”的问题。此外，原告称本案房屋买卖过程中存在暗箱操作、双方恶意串通损害国家利益的情况，也未提交充分有效的证据予以证明，不予采信。3、最高人民法院关于买卖合同司法解释第三条中明确规定，当事人以出卖人在缔约时对标的物没有所有权及处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持，因此，本案涉案房产虽未取得房产权属证书，但是并不影响合同效力，合同应认定有效。原告所引用的《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条实际上也只是为了避免来源不清、归属不明的房地产进入流通领域，其是行政管理上的规范，是对物权结果变动的规定，物权最后是否可以变动并不影响合同的效力；而《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》规范的是国有土地使用权的出让，而房屋买卖合同并不属于该司法解释的调整范围。综上，该院对原告要求确认涉案“房屋折价协议书”无效的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第十九条第二款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决：驳回原告天台县柑桔场的诉讼请求。本案受理费收取人民币100元，由原告天台县柑桔场负担。 本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致，对原审法院认定的事实本院予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第十四条的规定，只有违反效力性强制性规定的合同才无效。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”因此，债权合同的效力是独立的，是否登记或者交付，影响到物权变动的效力，但对债权合同的效力不产生影响。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定针对的是土地使用权进行物权变动时的条件，物权是否变动并不影响合同的效力；《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定，转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。该规定仅仅强调起诉前转让方取得出让土地使用权证书或者经过政府批准同意转让的合同有效，并未明确没有取得或者没有经过政府批准的法律后果，况且本案涉及划拨土地上房屋的转让。《中华人民共和国全民所有制工业企业法》第二十九条规定，企业有权依照国务院规定出租或者有偿转让国家授予其经营管理的固定资产，所得的收益必须用于设备更新和技术改造。该规定规范的是对国有资产的管理，没有对合同的行为本身进行规制，因此该规定并非效力性强制性规定。据此，讼争的合同并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第十四条规定的情形，一审据此驳回上诉人要求确认合同无效的请求于法有据，本院二审依法维持。而上诉人二审提供了相应的证据，以证明涉案房屋转让的价格属于不合理的低价。但在无证据证明签订合同时双方存在恶意串通的情况下，即使存在该情形，也属于《中华人民共和国合同法》第五十四条规定的可撤销或可变更的合同，并非合同无效的理由。故上诉人的该主张于法无据，本院对此亦不予支持。 综上所述，天台县柑桔场的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人天台县柑桔场负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 邬卫国 审 判 员 吴 谦 审 判 员 陈文敏 二〇一八年四月九日 代书记员 严 凌 ·2··1·