湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂01民终9960号上诉人（原审被告）：武汉建银房地产开发有限责任公司，住所地湖北省武汉市江汉区江汉二路**。法定代表人：杨风华，该公司董事长。委托诉讼代理人：谷胜桥，湖北瑞通天元律师事务所律师。委托诉讼代理人：张红兵，湖北瑞通天元律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李玲，女，1980年6月17日出生，汉族，住武汉市汉阳区，委托诉讼代理人：马剑伟，湖北敏讷律师事务所律师。上诉人武汉建银房地产开发有限责任公司（以下简称建银公司）因与被上诉人李玲房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉经济技术开发区人民法院（2018）鄂0191民初1075号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月15日立案后，依法组成合议庭，于2018年11月19日公开开庭进行了审理，上诉人建银公司的委托诉讼代理人谷胜桥、张红兵，被上诉人李玲的委托诉讼代理人马剑伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。建银公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回李玲一审的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费均由李玲承担。事实与理由：一、一审判决建银公司按商品房买卖合同约定违约金标准（日万分之2）的30%承担逾期交房违约责任，缺乏事实依据。鉴于李玲已接受涉案房屋并正常装修使用，未取得竣工验收备案证不影响房屋的占有、使用、收益，没有给李玲造成实际损失，故建银公司无需支付逾期交房违约金。二、一审判决建银公司按商品房买卖合同约定违约金标准（日万分之2）的30%承担逾期交房违约责任，缺乏法律依据。商品房买卖合同约定的违约金不能等同于李玲的实际损失，更不能作为判定李玲实际损失的依据。李玲辩称：一、李玲因建银公司违约逾期交房实际遭受了损失，建银公司认为违约方承担违约责任的前提是守约方必须要证明实际遭受的损失，毫无依据。二、建银公司逾期违约交房的事实存在，应当按照合同第十一条约定承担违约责任。综上，请求驳回上诉，维持原判。李玲向一审法院起诉请求：1、建银公司立即办理工程竣工验收备案证明书并协助李玲办理房屋权属证书；2、建银公司向李玲支付逾期交房违约金，以购房款600,947元为基数按照每日万分之二的标准自2015年5月1日起计算至建银公司取得工程竣工验收备案证明书之日止（暂计算至2018年1月31日为120,910.54元）；3、建银公司承担本案诉讼费用。因建银公司已于2018年1月25日办理了竣工验收备案证明书，李玲将上述第1条诉讼请求变更为判令建银公司协助李玲办理房屋权属证书，将第2条诉讼请求变更为判令建银公司向李玲支付逾期交房违约金，以购房款600,947元为基数按照每日万分之二的标准自2015年5月1日起计算至2018年1月24日止。一审法院认定事实：李玲与建银公司于2014年8月29日签订了附有附件的买卖合同，合同约定李玲向建银公司购买建银商务公馆项目的案涉房屋，案涉房屋总价为600,947元，李玲应于2014年12月31日前一次性存入商品房首付款300,947元至建银公司指定账户，其余价款办理贷款。合同第九条约定“出卖人应当在2015年4月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施……”，合同第十一条约定“出卖人逾期交房的违约责任，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用……（1）逾期不超过30日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之2的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付房款，并……的违约金”。2014年9月、2016年4月，建银公司分两次向李玲开具案涉房屋的《销售不动产统一网络发票》。2015年4月30日前，建银公司在未取得竣工验收备案证明书的情况下将房屋交由李玲使用，案涉房屋所在楼栋无供气系统，供水、供电、排水系统均正常，环境保护验收和配套绿地验收也合格，李玲对案涉房屋进行了装修并使用。2018年1月25日建银公司取得了竣工验收备案证明书（证书编号：14-18-045）。2017年10月31日武汉正量勘测设计有限责任公司出具的函中指出其在对建银公司开发的建银商务公馆B、C座即案涉房屋所在建筑物实测时发现存在现场与规划图纸不一致的六点问题而未能进行面积实测，无法出具面积实测报告。一审法院在案件审理过程中对案涉房屋项目目前是否能够进行权属初始登记和转移登记问题进行了调查，房地产项目首先由开发商办理权属初始登记，权属初始登记完成后才能够依据买卖合同将权属转移登记至买方名下。权属初始登记的申办依照相关法律法规规定需要一系列必要文件，其中就包括由有资质的勘测设计公司对房地产项目面积实测后出具的面积实测报告，案涉房屋所在项目至今存在现场与规划图纸不一致的问题，必须待不一致的地方整改完毕后方可进行面积实测，故目前不具备办理权属初始登记和转移登记的条件。一审法院认为，建银公司与李玲签订的《武汉市商品房买卖合同》及附件未违反国家法律规定，系当事人真实意思表示，应属有效，合同双方当事人均应按照法律规定和合同约定全面履行各自义务。关于李玲要求建银公司协助办理房屋权属证书的诉讼请求，因目前案涉房屋进行实测时现场与规划图纸不一致，不能完成案涉房屋所在项目的面积实测，不能进行权属初始登记和权属转移登记，李玲的该项诉讼请求目前无法实际履行，故一审法院对李玲该项诉讼请求不予支持。关于李玲要求建银公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，首先要厘清建银公司是否构成逾期交房，竣工验收备案证明书是根据国务院《建设工程质量管理条例》、建设部有关备案管理规定及《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收及备案管理办法》对符合竣工验收条件的房屋进行备案的证明，只有取得竣工验收备案证明书的房屋才能视为符合法定的交房条件。案涉房屋交房时虽已具备一些相关法律、行政法规规定的竣工验收条件，且验收合格，也符合买卖合同约定的交房条件，但未能取得竣工验收备案证明书，不满足法定交房条件，故一审法院认为建银公司在未能取得竣工验收备案证明书时的交房行为不属于合法有效的交房行为，本案逾期交房事实成立。建银公司未能按照合同约定按时履行交房义务，应当承担逾期交房的违约责任，支付逾期交房违约金，李玲要求建银公司支付逾期交房违约金的请求一审法院予以支持。但逾期交房违约金是否属于约定过高需要进行调整？案涉房屋各项单体验收合格，于合同约定的时间在2015年4月30日前交付给李玲，李玲进行装修并正常使用至今，建银公司因所交付房屋不符合法定交付条件应承担的逾期交房违约责任明显应轻于未实际交房的逾期交房违约责任，故一审法院对建银公司对逾期交房违约金进行调整的答辩予以认可。结合本案事实，一审法院以李玲的实际损失为基础，兼顾合同履行情况、建银公司的过错程度，依据公平原则和诚实信用原则对逾期交房违约金利率酌情调整为原约定标准的30%，即以案涉房屋总价600,947元为基数，按日万分之二的30%计算利率，自2015年5月1日起至2018年1月24日止，共计36,056.82元（1,000×600,947×0.0002×0.3），李玲诉讼请求中金额超出的部分一审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、武汉建银房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起10日内向李玲支付逾期交房违约金36,056.82元；二、驳回李玲的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,718元，减半收取1,359元，由李玲负担953.75元，武汉建银房地产开发有限责任公司负担405.25元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，建银公司与李玲签订的《武汉市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应依约全面履行合同义务。根据合同约定，建银公司应当在2015年4月30日前将符合交房条件的房屋交付给李玲，但建银公司至2018年1月25日才取得涉案房屋的竣工验收备案证明书，涉案房屋自此方符合法定及合同约定的交付条件，建银公司已构成逾期交房，依约应承担违约责任。建银公司上诉认为未取得竣工验收备案证不影响房屋的占有、使用、收益，建银公司无需支付逾期交房违约金。因商品房属特殊商品，不仅要保障住房人的正常居住使用功能，还要确保住房人的生命财产安全，依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”的规定，作为建筑工程的商品房，其交付需具备“经竣工验收合格”这一条件，未经验收合格不得交付使用，故建银公司的该项上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。建银公司应自合同约定的交房时间结束次日（2015年5月1日）起至取得工程竣工验收备案证明书的前一日（2018年1月24日）止按日向李玲支付逾期交房违约金。建银公司上诉认为李玲已接受涉案房屋并正常装修使用，没有实际损失，合同约定的违约金不能等同于李玲的实际损失，建银公司无需支付逾期交房违约金。考虑到李玲于2015年4月30日前已经收房，实际损失有所减轻，一审法院以李玲的实际损失为基础，兼顾合同履行情况、建银公司的过错程度等综合因素，酌情降低李玲实际收房后建银公司应承担的违约金，认定建银公司应按李玲已交付房价款日万分之2的30%的标准支付逾期交房违约金并无不当，本院予以维持。建银公司的该项上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，建银公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费811元，由武汉建银房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 吴 焰审判员 申 斌审判员 张文霞审判员 丰 伟审判员 张 红二〇一八年十二月十三日法官助理刘卫书记员陈亮希