四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川01民终13777号 上诉人（原审被告、反诉原告）：中铁八局集团成都旧城改造建设有限公司，住所地：四川省成都市金牛区站西桥东街**。 法定代表人：孔亮，总经理。 委托诉讼代理人：黄斌，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王靳，北京炜衡（成都）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：成都市长江电器配件有 限公司，，住所地：四川省成都市金牛区 法定代表人：但小玲，总经理。 委托诉讼代理人：彭强，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁琳，泰和泰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉被告）：成都华福堂药房，，住所地：四川省成都市金牛区 投资人：卢上伦，男，汉族，1972年7月6日出生，住重庆市大足县。 委托诉讼代理人：李京玉，四川凯航律师事务所律师。 上诉人中铁八局集团成都旧城改造建设有限公司（以下简称中铁八局）因与被上诉人成都市长江电器配件有限公司（以下简称长江电器）、成都华福堂药房（以下简称华福堂药房）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2017）川0106民初6789号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 中铁八局上诉请求：1、撤销原判，发回重审或依法改判支持中铁八局一审的全部诉讼请求：⑴长江电器与中铁八局于2015年11月20日签订的《协议》解除无效，并判决继续履行；⑵判令长江电器和华福堂药房共同赔偿因此给中铁八局造成的各项损失共计4856510元。2、判令长江电器承担本案诉讼费用。事实与理由：一、一审认定“长江电器已与成都市鑫地建设投资有限责任公司（以下简称鑫地公司）订立拆迁补偿协议，案涉房屋属于拆迁对象，长江电器与华福堂药房签订的《房屋租赁合同》事实上不能继续履行，应当予以解除”，属事实不清，证据不足。1、长江电器没有举示《拆迁补偿协议》，仅是鑫地公司向中铁八局出具的《成都市鑫地建设投资有限责任公司关于火车北站地方配套工程商贸大道二环路至宝成上行线西侧（地铁**线同体工程）项目附条件协议搬迁的函》中，载明成都市金牛区站西桥西街2号1栋1层权属人长江电器已于2016年11月18日与鑫地公司签订安置补偿协议。2、长江电器应当就其是否享有合同解除权承担相应的举证责任，应提交《拆迁补偿协议》证明其享有合同解除权。3、由于长江电器未提交《拆迁补偿协议》，导致一审未查清案涉房屋拆迁的性质、鑫地公司的身份、以及拆迁的具体内容。二、一审判决中铁八局向长江电器支付租金和房屋占用费，属认定事实不清。依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条关于“被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换”的规定，在长江电器未出示《安置补偿协议》情况下，无法得知其安置补偿的形式和安置时间。如案涉房屋已被房屋征收部门所征收，长江电器则无权再向中铁八局主张租金或房屋占用使用费。三、一审判决中铁八局腾退房屋无法律依据。1、依照《四川省国有土地上房屋征收与补偿条例》第四十一条规定，实施房屋征收应当先补偿后搬迁。本案中，长江电器要求中铁八局履行腾退义务，其应对中铁八局进行补偿。2、长江电器应举证证明搬迁符合《四川省国有土地上房屋征收与补偿条例》第四十一条规定的三种情形，否则长江电器无权主张中铁八局履行搬迁义务。四、《城市房屋租赁管理办法》已被《商品房租赁管理办法》所替代，一审参照《城市房屋租赁管理办法》定长江电器与华福堂药房《房屋租赁合同》解除时，中铁八局与华福堂药房之间《房屋转租合同》、中铁八局与长江电器签订的《协议》亦应当解除，属适用法律错误。五、长江电器解除合同的行为给中铁八局造成经济损失，其应赔偿中铁八局的经济损失。 长江电器辩称，一、一审认定事实清楚，适用法律正确。长江电器与华福堂药房签订的《房屋租赁合同》、长江电器与中铁八局签订的《协议》均已合法解除。1、长江电器已提交证据证明案涉房屋处于政府拆迁范围之内，且一审也实际到达现场予以核实。2、长江电器依法享有合同解除权，且长江电器解除合同符合法律规定。中铁八局与华福堂药房的房屋转租合同的履行以长江电器与华福堂药房的租赁关系存在为前提，长江电器依法解除与华福堂药房的房屋租赁关系后，长江电器与中铁八局之间的协议即自行解除。3、案涉房屋拆迁的性质是为了公共利益的需要，中铁八局对拆迁性质存在异议，其应向有关部门进行主张。根据长江电器与华福堂药房《房屋租赁合同》的约定，只要涉案房屋面临拆迁需要，长江电器即有权解除合同。二、长江电器有权要求中铁八局支付房屋租赁及房屋占用费。1、拆迁安置补偿协议签署后，在未向政府部门交付涉案房屋之前，长江电器仍为涉案房屋所有权人，长江电器有权要求中铁八局支付房屋租赁及占用费。2、中铁八局并非法律上的被征收人，其无权以未获得拆迁补偿为由拒绝腾退房屋。根据《四川省国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定，为了公共利益的需要征收国有土地上单位、个人的房屋应当对被惩收房屋所有权人给予公平补偿。三、长江电器系合法解除合同，无需向中铁八局支付赔偿费。长江电器要求解除合同符合合同约定和法律规定。长江电器与中铁八局之间无租赁合同关系，中铁八局的损失与长江电器无关，其应向华福堂药房主张。 华福堂药房辩称，中铁八局清楚案涉房屋当时的状况。中铁八局与长江电器的合同中明确约定如将来拆迁风险由中铁八局自行承担。一审认定事实清楚，适用法律正确，本案诉讼费应由中铁八局全部承担。 长江电器向一审法院起诉请求：1、判令确认长江电器与华福堂药房于2015年11月2日签署的《房屋租赁合同》、长江电器与中铁八局于2015年11月20日签署的《协议》已经解除；2、判令华福堂药房、中铁八局立即向长江电器腾退位于成都市二环路北二段107号（现地名变更为金牛区站西桥西街2号）一楼建筑面积为249.3平方米的租赁房屋；3、判令华福堂药房、中铁八局按照《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》约定向长江电器支付截止腾退租赁房屋之日止的房屋租金（暂计算至2017年7月30日，为89460元）；4、判令华福堂药房向长江电器支付违约金226800元；5、判令华福堂药房、中铁八局承担本案的诉讼费用。 中铁八局向一审法院提起反诉请求：1、确认长江电器与华福堂药房于2015年11月2日签署的《房屋租赁合同》的解除无效，并判决继续履行；2、判令长江电器与中铁八局于2015年11月20日签订的《协议》解除无效，并判决继续履行；3、判令长江电器和华福堂药房共同赔偿因此给中铁八局造成的各项损失共计4856510元；4、判令长江电器、华福堂药房承担本案诉讼费用。中铁八局在一审审理过程中撤回对华福堂药房的起诉，并明确其反诉诉讼请求为：1、判令长江电器与中铁八局于2015年11月20日签订的《协议》解除无效，并判决继续履行；2、判令长江电器赔偿因此给中铁八局造成的各项损失共计4856510元；3、判令长江电器承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2015年11月2日，长江电器（甲方）与华福堂药房（乙方）签订《房屋租赁合同》，第一条约定出租房屋坐落于站西桥西街2号一楼，建筑面积约249.3平方米；第二条约定租赁期限从2005年11月1日至2018年10月31日。年租金432000元，第一年期满后每年按5%递增；第三条约定租金为每月一付，到期后十日之内支付下一月租金；第七条约定租赁合同期满，房屋的装修、改缮增设他物的处理，由承租人自行负责；第八条约定此房可转租，但承租人需提前告知出租人；第十条约定房屋租赁合同期满，由双方重新协商是否续租，如双方未能就续租达成一致意见，承租人需在2018年10月30日前向出租人返还房屋；第十一条约定违约责任承担对方半年租金损失；第十五条约定因本房屋处在北改地段，因政府行为如拆迁等需承租方配合的事宜，承租人需无条件配合，且不得向出租人主张任何权利。 2015年11月20日，长江电器（甲方）与中铁八局（乙方）签订《协议》，第二条约定甲方认可乙方与成都皇池足御养生保健有限公司及华福堂药房在2015年11月20日签订的《房屋租赁合同》，同意乙方取得出租房屋的经营权及转租权；第四条约定在乙方对该出租房屋租赁有效期内，乙方可以对该物业进行转租；第五条约定在《房屋转租合同》有效期内，如遇到拆迁等政府改造行为，致使乙方无法正常使用本出租房屋，甲方在获得政府补偿后酌情给予乙方一定经济补偿。 2015年11月20日，华福堂药房（甲方）与中铁八局（乙方）签订《房屋转租合同》，第一条约定转租房屋位于成都市金牛区站西街2号，建筑面积249.3平方米，性质为商业，甲乙双方一致同意，甲方将该房屋转租给乙方作为售楼部使用；第二条约定转租期限从2015年11月17日起至2020年10月9日止；第三条约定自本合同签订之日起至2020年10月9日止，乙方还向甲方支付每月房屋租金为36000元/月，每月房屋租金由乙方直接向产权人支付，每季度交纳一次，交纳金额为108000元/季度；第五条第八款约定因本房屋处在北改地段，因政府行为如拆迁等需乙方配合的事宜，乙方须无条件配合，但乙方享有作为承租人获得相应赔偿的权利，甲方放弃该项权利。中铁八局于2017年5月16日起未再支付租金。 2016年1月28日，鑫地公司与成都市金牛区房产管理局共同发出《城市房屋附条件协议搬迁公告》，载明附条件协议搬迁范围为金牛区站西桥西街4、6、8、10（火车北站西二路54号）、12、14号；蓉北商贸大道二环路北二段5号、107号的建（构）筑物。 2016年5月30日，鑫地公司、成都市金牛区房产管理局、成都市金牛区人民政府荷花池街道办事处出具《火车北站地方配套工程商贸大道二环路至宝成上行线西侧（地铁**线同体工程）附条件协议搬迁项目生效公告》，载明《火车北站地方配套工程商贸大道二环路至宝成上行线西侧（地铁**线同体工程）附条件协议搬迁补偿安置合同》从即日起正式生效，请各被搬迁住户从2016年5月30日起30日内腾退移交旧房。 2017年1月9日，鑫地公司向中铁八局出具《成都市鑫地建设投资有限责任公司关于火车北站地方配套工程商贸大道二环路至宝成上行线西侧（地铁**线同体工程）项目附条件协议搬迁的函》，载明成都市金牛区站西桥西街2号1栋1层权属人长江电器已于2016年11月18日与鑫地公司签订安置补偿协议，为尽快推进该项目工作顺利完成，确保按时施工，请中铁八局积极配合及时交付成都市金牛区站西桥西街2号1栋1层所租赁房屋。 2017年5月17日，长江电器发出《解除合同通知》函告华福堂药房，载明自华福堂药房收到本通知书之日起，双方签订的租赁合同即解除，华福堂药房应当于2017年5月19日前与长江电器办理租赁房屋交接手续。因华福堂药房将租赁房屋转租给中铁八局，华福堂药房应当负责协调中铁八局搬离租赁房屋，否则应该承担因迟延搬迁对长江电器造成的经济损失。 2017年5月17日，长江电器发出《搬迁通知》函告中铁八局，载明因案涉房屋处于拆迁范围，导致长江电器与成都市皇池足御养生保健有限公司、华福堂药房签订的租赁合同无法继续履行，据此，长江电器已函告成都市皇池足御养生保健有限公司、华福堂药房解除租赁合同，并要求成都市皇池足御养生保健有限公司、华福堂药房在2017年5月19日前与长江电器办理租赁房屋交接手续。现因长江电器与成都市皇池足御养生保健有限公司、华福堂药房签订的租赁合同已经解除，中铁八局已无权利继续使用转租的租赁房屋，中铁八局应于2017年5月19日之前搬离租赁房屋。 一审法院另查明，1、《成都市不动产登记信息摘要》显示金牛区站西桥西街2号1栋-1层、1层、2层、3层、4层房屋的所有权人为长江电器； 2、案涉房屋原地址为金牛区火车站北站西二路52号后变更为金牛区站西桥西街2号。2018年4月11日，成都市公安局金牛区分局杨柳派出所出具《门（楼）牌号变更证明》，载明原成都市金牛区站西桥西街2号变更为成都市金牛区二环路北二段107号。 一审法院认为，长江电器与华福堂药房于2015年11月2日签订的《房屋租赁合同》系各方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的规定，合法有效。后华福堂药房与中铁八局于2015年11月20日签订《房屋转租合同》将案涉房屋部分转租给中铁八局。当日，长江电器与中铁八局签订《协议》，长江电器在《协议》中同意中铁八局取得出租房屋的经营权及转租权，并认可了华福堂药房与中铁八局签订的《房屋转租合同》，《协议》系长江电器对华福堂药房转租行为的认可，因此华福堂药房的转租行为有效。针对华福堂药房主张长江电器与中铁八局直接建立租赁关系的观点，一审法院不予采纳。 关于《房屋租赁合同》、《房屋转租合同》、《协议》是否解除及案涉房屋腾退问题。一审法院认为，相关部门作出的《城市房屋附条件协议搬迁公告》要求各搬迁住户从2016年5月30日起30日内腾退移交旧房，本案中的案涉房屋位于上述拆迁范围内，虽然合同的约定租赁期限尚未届满，但长江电器已与鑫地公司订立拆迁补偿协议，案涉房屋属于拆迁对象，长江电器与华福堂药房签订的《房屋租赁合同》事实上不能继续履行，应当予以解除。参照《城市房屋租赁管理办法》第三十一条“转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之相应变更、解除或者终止”之规定，因此中铁八局与华福堂药房之间签订的《房屋转租合同》以及长江电器与中铁八局之间签订的《协议》亦应当解除，中铁八局反诉主张案涉租赁合同及相关协议解除无效继续履行合同的诉讼请求本院不予支持。合同解除后，中铁八局作为次承租人已无再占有案涉房屋的依据，故中铁八局应当腾退其租赁部分的案涉房屋。本案中长江电器虽向华福堂药房邮寄了《解除合同通知》向中铁八局邮寄了《搬迁通知》，但未举证证明其向华福堂药房和中铁八局有效送达了《解除合同通知》和《搬迁通知》或通过其他方式告知华福堂药房和中铁八局解除合同的意思表示，因此应当以本案起诉状副本送达之日即2017年9月1日为合同解除之日。 关于房屋租金及占用费问题。由于华福堂药房与中铁八局签订的《房屋转租合同》明确约定每月租金由中铁八局直接向产权人长江电器支付，中铁八局于2017年5月16日起未再支付租金，故其应向长江电器支付2017年5月16日至合同解除之日（即2017年9月1日）期间（共计3个月16天）的房屋租金，根据《房屋转租合同》中约定房屋租金为36000元/月，共计127200元（36000元/月×3个月+36000元/月÷30天×16天）。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”之规定，中铁八局从华福堂药房处转租案涉房屋后实际占有并使用，合同解除后其应当支付房屋占用费，长江电器主张中铁八局支付房屋占用费的诉讼请求一审法院予以支持，房屋占用费计算标准与中铁八局与华福堂药房签订的《房屋转租合同》中约定的租金标准一致（即36000元/月），从2017年9月1日之日起（合同解除时间）支付至案涉房屋实际腾退之日止。 关于是否支付违约金及赔偿损失的问题。本案合同解除的原因为政府拆迁行为，系因不可归责于各方当事人的原因导致，各方均无过错且不存在违约情形，且华福堂药房在庭审中撤回对违约金的主张，一审法院予以采纳；中铁八局反诉主张因合同解除给其造成损失的诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。合同解除后，中铁八局作为次承租人的补偿问题因尚未实际发生，一审法院不予处理，其可另行主张。综上，关于中铁八局的全部反诉请求，一审法院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同就跟案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、长江电器与华福堂药房于2015年11月2日签署的《房屋租赁合同》，长江电器与中铁八局于2015年11月20日签署的《协议》于2017年9月1日解除；二、中铁八局、华福堂药房于判决生效之日起二十日内向长江电器腾退位于成都市金牛区二环路北二段107号房屋；三、中铁八局于判决生效之日起二十日内向长江电器支付房屋租金127200元；四、中铁八局于判决生效之日起二十日内向长江电器支付房屋占用费（从2017年9月1日之日起以36000元/月为标准支付至实际腾退之日止）；五、驳回长江电器的其它诉讼请求；六、驳回中铁八局的全部反诉请求。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6044元，减半收取3022元，由华福堂药房负担；反诉案件受理费45652元，减半收取22826元，由中铁八局负担。 二审中，各方当事人对一审查明的事实均无异议，对此，本院予以确认。 二审中，各方当事人均未提交新证据。 本院认为，本案争议焦点为：1、长江电器与中铁八局的《协议》是否解除；2、关于案涉合同解除后的法律后果；3、中铁八局的损失问题。现将争议焦点分述如下： 一、长江电器与中铁八局的《协议》是否解除。本案中相关部门的拆迁文件明确案涉房屋属于拆迁范围，长江电器与鑫地公司已订立拆迁补偿协议，长江电器与华福堂药房之间的《房屋租赁合同》事实上不能继续履行，长江电器向华福堂药房发出解除合同通知，华福堂药房对于解除合同无异议，长江电器与华福堂药房的《房屋租赁合同》应当予以解除。因租赁合同解除，承租人丧失租赁权，因此，华福堂药房与中铁八局的《房屋转租合同》以及长江电器与中铁八局之间的《协议》因赖以存在的基础不复存在亦应终止。故一审认定长江电器与中铁八局的《协议》解除正确，本院予以确认。 二、关于案涉合同解除后的法律后果。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，腾退并返还租赁房屋属于合同解除之后发生的效果，因此一审认定中铁八局向长江电器腾退案涉房屋正确，本院予以确认。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”的规定，支付房屋占用费是作为承租人对其在租赁合同终止后继续占用租赁房屋获取占有利益进行折价补偿的方式。中铁八局转租案涉房屋后实际占有并使用，其应向长江电器支付相应的房屋占用费。虽然长江电器与中铁八局《协议》中有拆迁后长江电器在获得政府补偿后酌情进行经济补偿的约定，但该约定并未将长江电器支付补偿款作为中铁八局返还房屋的前置条件。故本院对中铁八局要求先行补偿才搬迁的主张不予采纳。 三、中铁八局的损失问题。《房屋租赁合同》约定因政府行为如拆迁等需承租方配合的，承租人须无条件配合且不得向出租人主张任何权利，《房屋转租合同》约定如因包括拆迁等不可抗力原因导致房屋损毁造成损失的，互不承担赔偿责任。案涉合同解除的原因为政府拆迁行为，中铁八局主张长江电器赔偿其因合同解除造成的损失，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上，中铁八局的上诉请求不成立。原审认定事实清楚，处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案一审案件受理费的负担方式不变；二审案件受理费51696元，由中铁八局集团成都旧城改造建设有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 尹 英 审判员 廖 方 审判员 李 玲 二〇一八年十二月三十日 书记员 张秋菡