湖北省嘉鱼县人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂1221民初569号原告：黄新华，女，1973年12月4日生，汉族，湖北省嘉鱼县人，住嘉鱼县。委托诉讼代理人：张留永，嘉鱼县司法局高铁法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权。被告：雷琪，男，1958年12月10日生，汉族，湖北省嘉鱼县人，住嘉鱼县。被告：孙艺，女，1959年10月8日生，汉族，湖北省嘉鱼县人，住嘉鱼县。二被告委托诉讼代理人：张性林，湖北凝聚律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告黄新华与被告雷琪、孙艺租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月26日作出（2017）鄂1221民初96号民事判决书，因被告雷琪、孙艺不服，向咸宁市中级人民法院提出上诉。咸宁市中级人民法院于2018年4月2日作出（2018）鄂12民终61号民事裁定书，裁定撤销本院民事判决并发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告黄新华及委托诉讼代理人张留永、被告雷琪及二被告委托诉讼代理人张性林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄新华向本院提出诉讼请求：判令二被告赔偿因被告单方终止租赁合同给原告造成的各项损失共计372073元。事实和理由：2015年5月，案外人汪木兰以8万元的价格将寻梦人歌舞厅转让给原告，双方签订了《寻梦人歌舞厅转让协议》。2016年元月1日，原告向被告雷琪交纳歌舞厅房屋租金2万元，被告雷琪出具了收条一张。2016年8月，被告雷琪要求原告将寻梦人歌舞厅移至三楼，并同意三楼装修期间，原告可以继续在二楼营业。9月初，原告购买了22073元的装修材料，经被告雷琪在现场指点后，开始装修三楼。几天后，由于被告要整改上二楼的楼梯，通知原告停业两天，于是原告将寻梦人歌舞厅关门停业。随后，被告孙艺以三楼没有签合同为由，责令原告停工，并将三楼大门锁上。在此期间，寻梦人歌舞厅一直未营业，原告要求被告赔偿损失，被告拒绝。同年10月4日，原告发现二楼寻梦人歌舞厅的门锁被人撬开，里面的家具、电器设备均被被告搬走。原告在承租寻梦人歌舞厅后，重新装修和添置财产共花费10万元，购买电器89800元，由于被告单方面终止租赁关系，导致原告营业收入损失10万元以上。综上，二被告的行为给原告造成了372073元的经济损失（租金1万元、转让费8万元、二楼装修费8万元、购买电器设备8万元、三楼装修材料费22073元、营业收益损失10万元），请求法院依法判决。被告雷琪、孙艺辩称：一、原告黄新华不是房屋租赁合同的相对方，其作为原告起诉是不适格的诉讼主体。2015年1月1日，被告与案外人汪木兰签订了“嘉鱼饭店房屋出租合同”，合同约定：合同期为一年（自2015年元月1日起至2015年12月31日止）；乙方（汪木兰）经营期如需转让须经甲方（被告）同意。被告将房屋出租给案外人汪木兰，与原告之间不存在租赁关系，原告无权以被告单方终止租赁合同为由而请求赔偿。二、被告误认为2万元租金是汪木兰交纳的。2016年1月1日，原告向被告交纳了2万元租金，由于原告之前是给汪木兰打工，被告以为该笔租金是汪木兰交纳的，故收取并出具了收条。被告得知汪木兰将房屋转租给原告后，立即要将租金退还给原告，但原告拒收。被告在不知情的情况下误收了原告的租金，不能视为同意将房屋租赁给原告。三、原告与案外人汪木兰私下转租，违反合同约定与法律规定，其转租合同无效。在租赁合同已到期的情况下，被告有权收回出租房屋。四、被告已向案外人汪木兰发出了退房通知，其拒绝退出，所有财产视为放弃。2016年9月21日，被告已向承租人汪木兰发出了“立即退出租赁房屋通知书”，通知其在十日内退出租赁房屋，逾期视为放弃租赁房屋内的所有财物。总之，原告的诉讼请求无理，应依法予以驳回。原审本院认定的案件事实：2015年1月1日，被告方与案外人汪木兰签订了《嘉鱼饭店房屋出租合同》一份，约定：“一、时间：自2015年元月1日至2015年12月31日，合同期限为一年。二、租金：每年2万元。……六、在合同期间如甲方（嘉鱼饭店）整体改造拆迁，及不可抗拒的自然灾害此合同自然终止。乙方（汪木兰）除能搬走的物品外，其他装修不得以任何理由作价抵押，甲方无条件收回。乙方经营期如需转让须经甲方同意方可，否则视为违约。”同年5月初，汪木兰与原告黄新华签订了《寻梦人歌舞厅转让协议书》一份，约定：“一、甲方（汪木兰）同意将寻梦人歌舞厅转让给乙方（黄新华）经营。二、乙方在2015年5月4日一次性向甲方支付转让费8万元。三、转让协议签字后，寻梦人歌舞厅所属财产归乙方所有，租房时效归乙方所有。……”该转让协议未经出租方同意。转让协议签订后，原告开始经营寻梦人歌舞厅。2016年元月1日，被告雷琪向原告出具了收条一张，载明：“收到寻梦人房租人民币贰万元整。”同年2月份，被告雷琪告知被告孙艺，嘉鱼饭店二楼已经由原承租人汪木兰转让给他人。由于嘉鱼饭店二楼经营歌舞厅，对周围居民造成影响，县环保部门要求整改，被告于5月间告诉原告，要求收回出租房屋，欲重新装修后再出租。于是原告将该消息告诉了刘朋山和杜文龙，同年8月份，原告委派刘朋山、杜文龙几次与被告雷琪协商，最终双方达成了口头协议，被告雷琪同意将嘉鱼饭店的三楼全部出租给原告方继续经营歌舞厅，三楼由原告方装修，装修期间二楼可以继续营业，装修好后搬至三楼。随后，原告开始装修三楼。期间，被告在建三楼的楼梯和二楼平台，并要求原告停业两天，于是原告2016年9月3日停止营业。后来由于原、被告双方因装修问题发生矛盾，被告把二楼的水、电断了，原告不能恢复营业。9月21日，被告雷琪向汪木兰发送了《立即退出租赁房屋通知书》，要求汪木兰接到通知后十日内立即迁出租赁房屋，逾期视为放弃租赁房屋的所有财物。同年10月4日，原告发现二楼歌舞厅的门锁被被告撬开了，被告将出租房屋内的沙发、电器等设备全部搬到嘉鱼饭店一楼存放，并将室内物品情况进行录像。同年11月23日下午，杜文龙欲找被告协商，见被告正在装修，杜文龙要求停止装修，结果双方发生冲突，警察到现场后事态平息，此后，对原告提出的损失经派出所调处未果。另查明，2015年9月原告支付装修款共计10万元，另购买电视机3台，价格7800元，购置电器设备共花费8.2万元。2016年9月支付三楼装修材料费等21073元。2016年1-7月间，原告提供营业日志记载，月平均营业收入25090元。本院原审认为，原被告双方虽未签订书面租赁合同，但租赁关系仍然成立，原告的合同目的并未完全得到实现，原告要求被告赔偿因提前解除合同所造成损失的理由正当，符合法律规定，本院予以支持。关于原告经济损失的项目及数额如何确定。1、原告主张由被告返还租金1万元。2016年9月21日，被告雷琪向汪木兰发送《立即退出租赁房屋通知书》，表明了被告单方面解除租赁关系，且在此前已停水停电，原告的实际经营期限不足9个月，被告应退还其剩余三个半月的房屋租金5833元。2、原告主张由被告补偿其转让费8万元。《寻梦人歌舞厅转让协议书》是原告与案外人汪木兰签订的，目的是转让“寻梦人”歌舞厅的经营权，也包括室内部分财产，根据合同的相对性，被告不具有补偿该转让费的义务，但室内部分财产应归原告所有。3、二楼装修费用8万元。原告对二楼装修时间为2015年9月份，原、被告双方此时还未形成租赁关系，被告是嘉鱼饭店的出租人，案外人汪木兰是转租人，原告是次承租人，根据合同的相对性，原告作为次承租人对租赁房屋进行装修应先经过承租人即转租人汪木兰同意，汪木兰再征求出租人即被告的同意。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担”。且被告与汪木兰签订的《嘉鱼饭店出租合同》载明：“在合同期间，乙方所装修及投资费用由乙方自行承担”。因原告装修时未经出租方同意，故对原告要求被告赔偿二楼装修费用8万元不予支持。4、购置电器设备损失8万元。原告购置的电器设备发生于2015年间，且属于未形成附合的装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有，出租人不同意利用的，承租人应拆除或自行转移。本案中，被告未经原告同意，将原告歌舞厅内的电器设备等搬至嘉鱼饭店一楼（还包括原告受让的沙发、电脑等物品，详见物品清单），被告应立即返还给原告，若有损坏的应予修理或折价赔偿。这些物品已由被告保管并未遗失，原告要求被告赔偿该项费用的理由不充分，不予支持。被告辩称已发出退房通知，逾期视为放弃出租屋内所有财物，其意见与事实不符，且于法无据，不予采纳。5、原告为嘉鱼饭店三楼装修实际已支付装修费用21073元。2016年8月份，原、被告双方协商将“寻梦人”歌舞厅移至嘉鱼饭店三楼，并由原告进行装修。同年9月份，被告单方终止与原告的租赁关系，已构成违约。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已经形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期限内装饰装修残值损失的，应予支持。”故原告要求被告支付嘉鱼饭店三楼装修费用损失，本院予以支持。6、原告主张预期经营收益损失10万元。关于预期利益损失的赔偿，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”被告雷琪明知承租人系原告，却向原承租人汪木兰发送《立即退出租赁房屋通知书》，随后将出租屋内的电器设备等强制转移至一楼，其用行为表明单方解除租赁关系，且在此前对二楼已停水停电，被告提前终止租赁关系，应对原告在后续3个半月可预见的收益损失进行赔偿。根据原告提供的营业日志，2016年上半年“寻梦人”歌舞厅的月平均营业额为25090元，考虑到原告经营成本因素，本院酌情确定原告月平均利润为1.7万元，故二被告应赔偿原告损失5.95万元。原审依据《中华人民共和国合同法》第三十六条、九十七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、第十一条、第十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六，十四、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告雷琪、孙艺向原告黄新华返还房屋租金5833元；二、被告雷琪、孙艺向原告黄新华赔偿三楼房屋装修费用损失21073元和预期收益损失5.95万元；三、被告雷琪、孙艺于判决生效之日起七日内向原告黄新华返还“寻梦人”歌舞厅内的电器设备等财物（详见物品请单）。上述第一、二项给付内容，限二被告于本判决生效之日起七日内履行完毕。本案重审围绕双方当事人的诉求，经庭审举证与质证，重审认定的案件事实与原审认定的案件事实基本一致，对原审认定的案件事实，本院重审均予以确认。重审庭审时，被告向法庭申请证人李某（嘉鱼饭店管理人员）出庭作证，证实原告三楼进行装修时，李某受孙艺指派曾劝阻原告因没有签订合同不能进行房屋装修的事实。针对证人李某证实的事实，经庭审质证，本院亦予以确认。本院重审认为，原、被告之间是否形成事实上的租赁关系，是本案的焦点问题，针对本案已查明的案件事实，对本案有争议的证据和案件事实，本院作如下评判：第一，关于原、被告之间租赁关系是否已经形成的问题。该出租的房屋产权人为本案的被告雷琪，被告雷琪于2015年1月1日将该案涉的房屋租赁给案外人汪木兰经营“寻梦人”歌舞厅，双方签订了《嘉鱼饭店房屋出租合同》一份，合同约定了房屋租赁的期限、租金等事项。同年5月初，原告黄新华与汪木兰签订了《寻梦人歌舞厅转让协议书》一份，汪木兰将该“寻梦人”歌舞厅转让给原告黄新华继续经营。由于该房屋租赁合同在当年12月31日到期，原告黄新华于2016年1月1日向被告雷琪交纳2016年年度的房屋租金2万元，雷琪收受了该租金，并出具收条给黄新华。根据雷琪妻子(本案被告)孙艺在派出所询问笔录中陈述，在2016年2月份听被告雷琪说嘉鱼饭店二楼已由原承租人转租给了一个女的，因此可以推定，二被告对原告继续租赁嘉鱼饭店二楼是知情的，而且也收受了原告亲自交纳的租金，也可以推定被告对该转租事实是认可的。依据本案已查明的案件事实，可以认定原告黄新华在案外人处接手继续经营该“寻梦人”歌舞厅，并在租赁合同到期后及时交纳第二年房屋租金，表示其认可并接受了原案外人与被告签订的租赁合同约定的内容。同时，被告雷琪收到了2016年房屋租金时没有明确表示不予继续出租该案涉房屋给原告，可以推定，尽管原被告没有签订书面的租赁合同，但原被告之间关于房屋租赁是达成了合意。原租赁合同对本案双方当事人即具有法律约束力，因此，本院确认原被告之间已经形成事实上的租赁关系。第二，关于被告提前解除该租赁合同，给原告造成损失，是否应该赔偿的问题。由于嘉鱼饭店二楼经营歌舞厅，对周围居民造成影响，根据居民的强烈反映，2016年6月13日县环保部门通知被告要求整改，被告即告知原告，要求收回出租房屋，欲重新装修后再出租。此后，双方因对房屋整改、装修发生矛盾。被告即以原告没有与其签订租赁合同为由，9月21日向原房屋承租人汪木兰通过张贴、邮寄送达了《立即退出租赁房屋通知书》，限期十日内将歌舞厅财物搬迁。被告并于10月初，强行将原告经营的歌舞厅所有设备拆除，转移存放到一楼的库房内，对房屋重新进行了装修。为此，原告无法继续经营，造成一定的经济损失。根据本案已查明的案件事实，被告提前解除合同，对房屋进行整改装修，是根据政府相关部门整改通知是为社会公共利益考虑，事出有因，但在双方协商没有达成一致的情况下，强行终止合同履行。本院认为，为此给原告造成损失，被告应付主要的责任，原告在此过程中，没有配合支持对房屋的整改装修，应付一定的责任。第三，关于原告经济损失的问题。原告诉讼请求提出被告给原告造成了372073元的经济损失（租金1万元、转让费8万元、二楼装修费8万元、购买电器设备8万元、三楼装修材料费21073元、营业收益损失10万元），本院原审对原告上述六项经济损失均依法予以评判，本案重审对前述五项经济损失依照原审意见予以确认。但是，第六项“营业收入损失10万元”，原审认为应对原告在后续3个半月可预见的收益损失进行赔偿，并根据原告提供的营业日志，认定2016年上半年“寻梦人”歌舞厅的月平均营业额为25090元，酌情确定原告月平均利润为1.7万元。对此，本院重审认为，营业收入与利润确定的关系既然没有证据予以证实，可以考虑成本与利润平衡关系，酌情考虑确定为营业收入的一半为利润12545元，因而本院重审确定原告三个半月预期利益损失43907元。因此，本院确认原告因合同终止的经济损失分别为三个半月租金5833元、三楼装修费用21073元、预期利益损失43907元，合计70813元。综上所述，本院重审认为，尽管原、被告没有签订书面的租赁合同，但原、被告之间关于房屋租赁是达成了合意，并且已开始履行合同权利与义务，是双方当事人真实的意思表示，因此，本院确认原被告之间已经形成事实上的租赁关系。被告根据政府相关部门整改通知对房屋进行整改装修，为此给原告造成损失，被告应付主要的责任即70%的责任，原告在本案中对歌舞厅的转让合同的订立、转让、履行等没有完全尽到告知作为出租人被告的义务，在房屋需要整改装修时也没有配合支持对房屋的整改装修，原告对造成损失也应负一定的责任即30%的责任。因此，对原告经济损失70813元，由原告自行承担21244元，由被告承担赔偿原告经济损失49569元。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第三十六条、九十七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、第十一条、第十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六，十四、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告雷琪、孙艺应赔偿原告黄新华各项经济损失49569元，限被告于本判决生效之日起十日内给付原告；二、被告雷琪、孙艺于判决生效之日起十日内向原告黄新华返还“寻梦人”歌舞厅内的电器设备等财物（详见物品请单）；三、驳回原告黄新华其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6880元，由原告黄新华负担5825元，由被告雷琪、孙艺负担1055元。如不服本判决，可在判决书送达后十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交上诉案件受理费。湖北省咸宁市中级人民法院诉讼费专户名称：湖北省咸宁市中级人民法院；开户行：中国农业银行咸宁市金穗支行；账号：17×××04-550。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  张文革人民陪审员  廖洪新人民陪审员  刘晓地二〇一八年十二月二十八日书 记 员  陈 念附：相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的应当承担民事责任。没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。《中华人民共和国合同法》第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六条民事案件的审判权由人民法院行使。人民法院依照法律规定对民事案件独立进行审判，不受行政机关、社会团体和个人的干涉。第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。