广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2072民初7204号原告（反诉被告）：王强，男，1983年3月15日出生，汉族，住湖南省湘乡市。委托诉讼代理人：卢耀民，广东永隆律师事务所律师。被告（反诉原告）：龚青云，男，1960年6月8日出生，汉族，住广东省佛山市。委托诉讼代理人：梁开健，广东千里行律师事务所律师。委托诉讼代理人：龚慧霞，女，1982年12月25日出生，汉族，住广东省佛山市，系被告的女儿。第三人：梁爱英，女，1963年11月30日出生，汉族，住广东省佛山市。委托诉讼代理人：梁开健，广东千里行律师事务所律师。委托诉讼代理人：龚慧霞，女，1982年12月25日出生，汉族，住广东省佛山市。原告王强与被告龚青云租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月23日立案后，依法适用简易程序，于2017年8月24日公开开庭进行了审理，原告王强的委托诉讼代理人卢耀民、被告龚青云及第三人梁爱英的委托诉讼代理人梁开健、龚慧霞到庭参加诉讼。后本院依职权追加梁爱英为第三人参加诉讼并转为普通程序，组成合议庭并于2018年2月2日再次公开开庭进行了审理，原告王强的委托诉讼代理人卢耀民、被告龚青云及第三人梁爱英的委托诉讼代理人梁开健、龚慧霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《租赁合同》；2.被告退还原告所交押金余款296712.5元及相应利息（从2016年7月15日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至清偿之日止，判决生效后加倍支付迟延履行期间债务利息）；3.被告向原告支付违约金100000元；4.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2016年6月底洽谈并于2016年7月13日签订了一份《租赁合同》；合同约定由被告将中山市南头镇××东福××号“东福明亮市场”（肉菜市场）出租给原告经营管理（作为综合市场使用），被告应于2016年7月30日前向原告交付物业，租期为10年，自2016年8月1日起至2026年7月30日止，租金为50000元/月，租用后原告应于每月5日前向被告支付当月租金。物业租赁押金380000元应于租赁合同签订后三天内支付。《租赁合同》签订后，原告按约在2016年7月15日前支付了押金380000元给被告。依照《租赁合同》第二条第1款约定，被告本应在《租赁合同》签订时就应将菜市场内已出租的个体户资料全部移交给原告，并于2016年7月30日前完成三方所有交接事宜（如：通知已租户向原告交租、将被告已签好的租赁合同转名给原告、对空置部分物业列出平面图并进行交接、对未签合同或合同已过期的客户要么重新签好合同，要么将其赶走，以便原告接管；向原告交付消防证及移交钥匙、办理营业执照变更等）；但经原告催促，被告本应在2016年7月15日前完成的全部资料交接却于2016年7月22日才对已出租户的部分材料进行交接，其中只有几户有完整资料（即有合同且有押金收据）；其余的要么未提交合同，要么是合同已过期很久（多数合同是2009年就已过期，之后就一直未续签合同但继续占用摊位）、要么就根本没有资料、甚至有些租户根本就不同意交接给原告（注：从《市场商户按金、租金明细表》的备注中可看出）；就这样，被告将其原承诺每月有100000元租金的现有租户变成实际移交的部分材料只有每月52500元（含管理费在内）的租金租户，被告将这些部分材料及部分押金83287.5元一并移交给了原告（故本案主张退回押金为380000-83287.5=296712.5元）；原告收到上述不完整的材料后，强烈要求被告快速交接，被告在无赖的情况下才贴了一份《通知》，但之后原告要求被告继续移交合同材料并要求被告撤走自有员工、将抽样室、办公室钥匙移交给原告，及要求将空铺及二楼出租资料等一起移交原告管理时，被告却不予理睬；就连一个消防证原告都催了几个月，直到2016年11月下旬才发张照片给原告看，造成原告无法入驻，更无法进行管理和收租（众所周知：不持消防证就无法为新租户办理《营业执照》）；按合同约定，到2016年8月1日，市场的收租权应归原告，被告不应再向租户收取租金，而应通知将所有租金交给原告；但是，被告却要求租户向被告交租直到现在（当然，也有部分租户是不愿意转给原告的，但从法律角度来讲，被告即使收到租金也应该转给原告；其继续占有租金的行为已构成根本违约及侵权）；2017年4月11日，原告委托律师向被告发出律师函，要求被告继续履行合同，要求其将个体租户的租金转交至原告王强指定的农行账号，但是被告还是置之不理；最后，被告要求原告交纳2016年8月1日后的所有租金，且被告不退回已收租户租金的情况下才同意继续出租；并称，在《营业执照》未变更前其出租该市场的行为无效，被告上述无理要求原告无法接受。综上所述，原告在签订《租赁合同》后，依约及时向被告交付了保证金，但被告未及时向原告交付租赁物及变更《营业执照》，并自行向个体租户收取租金长达近一年之久，且不愿给付原告；故此，被告已构成根本违约。为维护自身的合法权益，原告特诉至法院，请求判如所请。庭审过程中，原告对事实与理由补充如下：本案的合同实际上不是租赁合同，而是企业股权转让合同，包括企业的经营权以及物业出租，也就是说将涉案的市场进行股东变更为原告的行为。其实该合同在法律上的规定是需要办理工商变更登记的，这是在公司法有规定，所以本案其实是存在合法的形式掩盖非法的目的，希望法院庭后审查该合同的法律效力。原告向本院提交了以下证据：1.租赁合同；2.营业执照；3.收据；4.市场商户按金、租金明细表；5.房产证；6.律师函；7.短信及微信聊天记录。被告答辩称：1.我方同意解除合同，但是我方要求原告在2017年9月1日前退还市场商户按金、租金明细表中载明的合同及收据原件给我方；2.回应一下原告所称的法律关系问题：原告刚才补充的事实及理由里面混淆了房屋的产权人及市场的物业管理公司两个主体，合同的出租方是我方，承租方是原告，出租的物业是原告名下的物业，这是明显的房屋租赁合同，被告在经营该房屋的出租过程中交由物业公司管理，原告在承租后可以自己管理市场，也就可以成立一个公司去管理，原告在答辩的时候将主体混淆了，是完全错误的；3.关于被告于2016年7月22日已经移交了部分的承租户的材料及关于交接的问题，我方回应：首先涉案房地产是我方从法院拍卖回来的，原来的出租方叫冼爱英，我方在拍卖后冼爱英没有把商户的承包合同移交给我方，虽然很多商户没有签订合同，但是租赁关系依然存在，商户依然每天交纳租金；其次涉案房地产是农贸市场，市场里面很多卡位都是临时经营的，这些都没有合同，他们的租金并不是按月收取的，而是按日收取的；再次，我方已有的合同及收据都已经全部移交给原告，在签订合同到开庭的时间里，双方微信进行沟通无数次，原告均没有对移交的资料提出任何异议；4.关于原告诉状里提及的市场里每月有100000元租金收入的问题：原告所称不符合常理，如果被告在签订合同的时候农贸市场每月有100000元收入的话，我方不需要再租给原告，因为我方出租的租金只有50000元；5.关于移交的问题，合同已经签订之后，我方移交了合同收据，在商户里面已经发出公告，告知商户市场已经转由原告承包经营，到时候直接向原告交纳租金，整个移交的环节已经完成了90%，只需要原告派工作人员到现场，我方将办公室钥匙给原告就可以了，但是我方向对方催促过数十次原告，原告及其工作人员均以各种理由不前来接收；6.关于消防证的问题：消防证与租赁合同没有关联，农贸市场商户的经营也不需要消防证，如果原告需要我方可以提供，原告以消防证的问题称没有接收，这没有事实依据；7.关于公告的内容，这是原告起草，经过双方同意后由被告在商户里面贴出；8.由于是原告违约，所以其要求退回押金及利息的要求没有事实及法律上的依据，而在事实上，原告在开庭前曾经与我方协商要求我方退回一半的押金，我方不同意；9.原告违约，所以其要求支付违约金的要求没有事实及法律上的依据。综上，我方认为合同签订后原告没有接收，主要是两个原因：1.原告还有其他合伙人中途退出；2.原告认为在接收合同及收据后发现租赁我方的商铺再经营的话，利润不可观，所以一直没有来接收。由于原告长期没有接收，且明确不予以经营的话，所以我方也同意解除合同。被告向本院提交了以下证据：1.租赁合同；2.市场商户按金、租金明细表；3.银行转账记录；4.公告及张贴照片；5.微信聊天记录；6.回复函；7.执行裁定书。被告反诉称：1.解除被告与原告签订的租赁合同，原告立即向被告交还租赁合同原件及收据原件；2.原告向被告返还已接收的散租户押金83287.5元；3.原告支付的租赁押金380000元归被告所有；4.原告向被告支付赔偿金100000元；5.本案的诉讼费用由原告承担。事实和理由：被告与原告经多次洽谈，后于2016年7月13日签署《租赁合同》1份，其中被告作为甲方，原告作为乙方，该合同约定由原告向被告承租中山市南头镇××东福××号，即××××市场用作综合市场使用；约定由被告于2016年7月30日前原告交付物业；约定租赁期限为10年，自2016年8月1日起至2026年7月30日止；约定前三年租赁每月人民币50000元，由原告在每月5日前支付当月租金；该合同还约定租赁期内，非本合同规定的情况，原告中途擅自退租的，原告已缴纳的押金归被告所有，另外原告应按照当月租金的2倍向被告支付违约金。上述合同签署后，被告积极进行交接工作，被告于2016年7月份按约定将所有租户合同、押金收据，押金83287.5元一并移交给原告，但经被告多次预约、通知，原告却迟迟未能办理现场交接手续。原告至今仍未按照合同约定向被告支付租金。综上，反诉人已依约履行合同义务，被反诉人却迟迟不肯现场交接，亦未能按时支付租金，经反诉人多次催促后仍未能履行，其行为已构成违约。庭审过程中，被告变更第一项反诉请求为：被告同意解除合同，原告在2017年9月1日前向被告退还市场商户按金、租金明细表上载明的租赁合同及收据，其余按反诉状。原告辩称：首先应由法院审查合同效力问题，如果合同无效的话，该合同无法履行，如果合同有效，我方同意继续履行，也同意解除合同。具体按照我方的诉状。如果解除合同的话，同意向被告返还被告要求的租赁合同原件及收据原件，但被告需要向我方返还押金并支付违约金。关于押金的问题：被告要求退还已收取的押金83287.5元的问题，因被告尚欠我方交的押金380000元，可以在原告起诉主张返还的380000元押金中进行抵扣；对于被告称我方支付的380000元押金及赔偿100000元的问题：刚才被告已经在答辩中已经提到，其商户合同是不全面的，其认为很多租客没有与被告签订租赁合同及冼爱英没有移交全部合同给被告，所以其无法将所有合同移交给我方，但是双方在原被告的租赁合同里面明确了被告应在合同签订同时把合同期内的合同转移给原告，所以至今被告未能将全部合同转移给原告，其没有完成商户合同移交的任务，同时其已移交的部分只有三份合同是有效的，其余的均已过期，有些甚至过期多年，所以当时原告要求被告将商户合同签订好再全部移交给原告，如果部分客户不愿意签订的，被告可以要求那些客户离开该市场，由原告重新招租并要求冼爱英将未移交的合同继续移交并转交给原告，但是被告至今未能完成商户合同移交任务，所以该案被告无法履行其合同。虽然我方至今愿意履行合同，但被告却声称其无法转交商户的合同，同时被告至今一直占有该市场并收取租金，原告已通过律师函的形式要求被告将已收租金交给原告并继续履行合同，但被告予以拒绝，并要求原告将以前的租金交给被告，但不愿意将被告收取的租金交给原告的前提下才愿意继续履行合同，因此其要求是不合理的，所以我方在迫不得已的情况下才提起解除合同之诉。第三人述称：第三人就本案的本诉及反诉的意见、举证及质证意见、其余陈述意见均与被告的意见一致。第三人向本院提交了以下证据：声明一份。本院经审理认定事实如下：原告与被告签订租赁合同，原告为乙方，被告为甲方，双方约定由被告将位于中山市南头镇××东福××［××××市场，土地证号为中府字第02100076**，房产证号为中府国用（2010）第易020112号]的物业出租给原告，租赁期限为10年，从2016年8月1日至2026年7月30日止。租赁合同第二条第一款约定“对于现有已与甲方签订场地租赁合同的个体租户，在本合同签订的同时，甲方把合同期内的合同转移给乙方，乙方即成为与个体户的出租方。甲方在转移个体租户合同后，把已收取的租户租赁押金一起转移给乙方。现有市场个体租户转移后，乙方全程负责与个体租户的协商续约及解决相关问题。为了确保乙方租赁期间的运营正常，乙方与其个体租户签订合同的时候需要甲方作为第三方签字确认。甲方不参与乙方与个体户的合同约定事宜并不承担相应法律责任”、第五条第五款约定“租赁期内，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方已缴纳的押金归甲方所有，另外乙方因按照当月租金的贰倍向甲方支付违约金”。庭审过程中，本院向原、被告询问具体的交接事项，原告称交接事项包括：1.商户资料的移交；2.东福公司股东变更；3.移交旧租户的押金，并由原告收取租金或被告收取租金后将租金交给原告；4.交付物业的平面图并标明已出租及为未出租的情况；5.交付所有的钥匙及撤走所有的管理人员。被告则称交接事项包括：1.移交合同及收据；2.发出公告；3.等待原告现场接收钥匙。双方未能就交接事项达成一致意见。另查，涉案物业为被告及第三人按份共有，被告与第三人各占1/2的份额。第三人于2017年8月1日向本院出具声明一份，载明“声明人是龚青云的弟媳妇，位于中山市南头镇××东福××号的房地产产权证上显示是声明人与龚青云共有物业，本人声明如下：就该物业的出租、管理及租金的收取由龚青云全权负责”，落款处有第三人的签名及指模确认。2018年2月2日，中山市东福明亮市场服务管理有限公司向本院出具声明一份，载明“声明人中山市东福明亮市场服务管理有限公司是一个从事市场管理的物业公司，龚青云将位于中山市××滘兴村的物业交给声明人进行管理，双方之间并不是租赁法律关系，而是一个委托法律关系”，落款处有中山市东福明亮市场服务管理有限公司的盖章确认。再查，中山市东福明亮市场服务管理有限公司成立于2014年6月20日，法定代表人为龚颖霞，住所地为中山市××××号，统一社会信用代码为9144200039814146XD。又查，根据原告向本院提交的短信记录及微信记录显示，原告一直询问被告何时有空、需要约谈，但并未显示原告有要求被告进行交接的意思表示；而被告向本院提交的微信记录中则显示出被告方人员对原告方人员作出“请你们尽快安排现场交接”、“下周什么时间去市场做个现场交接吧”等要求交接的意思表示。双方均确认涉案物业至今仍未交接。本院认为，本案为租赁合同纠纷。原告与被告签订商铺租赁合同，将位于中山市南头镇××东福××号的物业出租给被告使用。原告称，本案的合同实际上不是租赁合同，而是企业股权转让合同，本案其实是存在合法的形式掩盖非法的目的。原告未能对其所称提交证据予以证明，应承担举证不能的不利后果。原、被告双方签订的租赁合同，是出于双方的真实意思表示，依法应属有效，故原告与被告的租赁合同关系成立，权利义务清楚，双方应恪守合同约定。原告称被告至今未完成交接，故被告违约。本院向原、被告双方询问，要求双方明确交接的事项，双方未能达成一致的意见，而合同上亦无相关具体交接事项的约定，故本院无法核实交接的具体事项。本院认为，双方签订的租赁合同期限从2016年8月1日开始，故原告应于2016年8月1日起向被告缴纳租金，但原告至今未向被告缴纳租金，其行为已经构成违约，依法应承担违约责任。原告主张被告未履行交接义务而构成违约，但双方无法确定具体交接事项，且从双方的聊天记录显示，被告多次要求原告办理交接手续，可见，被告亦依约履行其义务。原告未能提供其他证据证明被告存在违约行为，应承担举证不能的不利后果，本院对原告的主张不予支持。现被告请求解除合同并由原告向被告返还市场商户按金、租金明细表上载明的合同及收据、由原告向被告退还押金83287.5元、没收原告支付的押金380000元，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。关于违约金问题，合同约定为按当月租金的二倍计算，即100000元，现被告请求原告支付赔偿金100000元，于法无悖，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告王强与被告龚青云签订的《租赁合同》，原告应于本判决发生法律效力之日起五日内向被告返还市场商户按金、租金明细表上载明的合同及收据；二、原告王强于本判决发生法律效力之日起五日内向被告龚青云返还已接收的散租户押金83287.5元；三、原告王强所支付的租赁押金380000元归被告龚青云所有；四、原告王强于本判决发生法律效力之日起五日内向被告龚青云支付违约金100000元；五、驳回原告王强的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费7300元，反诉受理费4716元，合计12016元，由原告王强负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  金锋华审判员  卢钊洪审判员  蒋伟成二〇一八年四月三日书记员  周 戈