昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0112民初4430号原告：昆明七彩云南物业服务有限公司。统一社会信用代码：91530112309524486P。住所：云南省昆明市西山区福海街道办事处杨家社区南亚风情第壹城********。法定代表人：任怀灿，系该公司董事长。委托诉讼代理人：杨兴美，女，系该公司员工，特别授权代理。被告：昆明青姿商贸有限公司。统一社会信用代码：9153010205698503X9。住所：;'>住所：云南省昆明市五华区宝善街与护国路交叉口银德大厦****>法定代表人：杨竹玲。原告昆明七彩云南物业服务有限公司（以下简称物业公司）与被告昆明青姿商贸有限公司（以下简称青姿公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年4月17日立案，适用普通程序，于2018年9月28日公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托诉讼代理人杨兴美，被告青姿公司经本院依法公告送达应诉材料及开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告物业公司向本院提出下列诉讼请求：1、由被告立即向原告支付自2018年1月13日起至2018年3月31日止期间的商业管理费20832.68元、物业服务费10416.34元，共计31249.02元；2、由被告立即向原告支付2018年1月13日起至2018年3月31日期间产生的生活垃圾清运费156.25元、2018年2月1日至2018年2月28日期间的电费502.3元，2018年3月1日至2018年3月31日期间的电费315.12元，共计973.67元；3.由被告向原告支付违约金共计35878.5元（按照合同终止前最后一个月的商业管理费标准、物业服务费标准支付3个月商业管理费、物业服务费作为惩罚性违约金）；4.由被告承担本案诉讼费。事实和理由：原被告于2018年2月6日签订《南亚风情第壹城物业服务合同》，约定与原告为被告提供位于南亚风情第壹城A1地块之F2-08-01号商铺的商业物业管理服务，服务期限自2018年1月13日起至2018年3月31日止，并约定被告应于合同签订后的7个工作日内向原告支付首期物业费及商业管理费，以后的租金及商业管理费按月支付，同时约定了水电气、垃圾清运费等费用的支付时间及方式。但合同签订后，因被告原因，一直未按照何约定向原告支付物业合同项下的所有费用，并且经原告多次催缴仍不支付，其行为已严重违反合同的约定，故原告为维护自身权益，诉至本院。被告青姿公司经本院依法送达起诉状副本及应诉通知书，未到庭参加诉讼，亦未作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据材料，被告青姿公司无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证的诉讼权利。对本案证据，本院认定如下：1.原告提交的《南亚风情第壹城物业服务合同》、《保证书》，系原件，符合证据的形式要件，与本案具有关联性，本院予以采信；2.原告提交的微信聊天记录，原告未能提交原始载体，无法判断该聊天记录的相对方是否为被告，亦不能判断内容的真实性，故本院在本案中不予采信；3.原告提交的《租金催缴告知函》，系原件，加盖有原告及昆明南亚风情房地产开发有限公司公章，但未经被告签收确认，故本院仅对原告及昆明南亚风情房地产开发有限公司作出该函件的事实予以采信；4.原告提交的《昆明七彩云南物业服务有限公司欠费明细》，系原告单方制作，不符合证据的形式要件，本院不作为证据采信。结合庭审调查，本院确认本案法律事实如下：2018年2月6日，被告作为承租方（甲方）、原告作为服务方（乙方）签订了《南亚风情第壹城物业服务合同》，合同约定被告租赁坐落于南亚风情·第壹城A地块F2-08-01号的商铺，为该商铺的实际使用人，原告系该商铺的物业服务公司，承担该商铺的物业服务工作，并经昆明南亚风情房地产开发有限公司授权对商铺进行商业管理工作，被告愿意接受原告对涉案商铺的物业服务及商业管理。合同第4.1条约定“双方约定管理期限为贰月贰拾玖日，管理期自2018年1月13日起至2018年3月31日止”，第5.1条约定“物业服务费用及支付甲方租赁商铺的物业服务工作由乙方统一负责，甲方作为物业的实际使用人，应承担向乙方支付物业服务费之义务，物业服务费按以下方式确定：……5.1.2甲方应交纳的物业服务费按该商铺建筑面积79.73㎡计收，按实际天数计收，现行标准为：每月按50元/㎡收取，每月的物业服务费为3986.5元。5.1.3甲方于房屋交付后7个工作日内向乙方支付自2018年1月13日起至2018年1月31日止的首期物业服务费，首期物业服务费为2443.34元。此后的物业服务费应于每个自然月开始前的30日内一次性将该月的物业服务费支付给乙方……首月及最后一个月的物业服务费计收方式为：甲方在该月实际租赁的天数乘以当月的每月物业费……”，合同第5.2条规定“甲方租赁商铺的商业管理工作由乙方统一负责，甲方作为物业的实际使用人，应承担向乙方支付商业管理费之义务，商业管理费自租赁合同约定的装修期届满之日起按该商铺套内建筑面积开始计收，商业管理费按以下第（1）种方式确定：（1）每月基本商业管理费……自2018年1月13日至2018年1月31日止，首期商业管理费总额4886.68（人民币）元；自2018年2月1日至2018年3月31日止，每月商业管理费=100.00（人民币/月/㎡）……5.2.2商业管理费支付方式①采用基本商业管理费的支付方式：首期商业管理费支付方式：合同生效后7个工作日内向乙方支付自2018年1月13日至2018年1月31日止的首期商业管理费，首期商业管理费为人民币4886.68元整。以后的商业管理费由甲方按自然月向乙方支付基本商业管理费，甲方应于每个自然月开始前的30日内一次性将该月的商业管理费支付给乙方……”，合同5.3.3条约定“水、电、燃气费、生活垃圾清运处置费及电话费等其他费用（简称“公用事业费用”）……B、若供电、供水及供气部门未将水、电、燃气表分户安装到甲方租赁商铺内的，乙方按照甲方实际使用的水、电、燃气量向甲方发出通知后7日内支付……C、供电部门未独立为甲方租赁商铺按照分户电表的，电费按1.2元KW/H（含变损、线损）缴纳，若甲方租赁商铺的计量表具为智能IC卡式，则甲方需提前在IC卡内存入足够的能耗使用费……D、商业公共区域公用设备用电分摊：按甲方实际用电量30%收取。E、商业公共区域公共设备用水分摊：按甲方实际用水量30%收取”，合同第9.3条规定“除本合同其他条款约定乙方有权提前解除合同的情形外，在管理期内，因甲方违反租赁合同约定，解除《租赁合同》的，本合同同时解除，同时应向乙方支付本合同解除前最后一个月的商业管理费标准、物业费标准向乙方支付3个月商业管理费、物业费作为惩罚性违约金”。合同对其他事项亦进行了约定，原被告在该份合同尾部进行了签章并由法定代表人签字。2018年3月9日，被告的法定代表人杨竹玲向原告出具《保证书》写明“自有ONEMORE品牌租用南亚风情第壹城A1购物中心A1-F2-08-01号商铺作为临时特卖场，租期为2018年1月13日至3月31日，因公司原因，未按时缴纳租金及相关费用，经与贵公司沟通，我司会在2018年3月14日前缴清所有费用，如逾期未交，将承担合同约定的违约责任”。2018年3月20日，原告及昆明南亚风情房地产开发有限公司制作了《租金催缴告知函》要求被告在收到函件后二日内缴清费用，被告并未在该份函件中签收确认。庭审中，原告陈述认为被告已经领取了该份函件，但未签字。庭审中，原告陈述被告未向其缴纳过任何费用，并认为被告欠付物业服务费10416.34元、商业管理费20832.68元、电费156.25元、垃圾清运费817.42元，并就此向本院提交了《昆明七彩云南物业服务有限公司欠费明细》。庭审中，原告陈述被告使用涉案商铺至2018年4月6日至，此后关门未再出现，亦无法联系被告公司人员。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。本案中，原告与被告签订《南亚风情第壹城物业服务合同》约定的权利义务明确，系双方的真实意思表示，不违法法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力，双方应当按照合同约定全面的履行合同义务。结合原告提交的《保证书》内容，可以看出被告法定代表人认可其使用了涉案商铺，该商铺属于原告的物业服务范围、商业管理范围，本院认为，被告使用商铺期间享受了原告提供的物业服务及商业管理范围，应当依约向原告支付物业服务费、商业管理费，本案中并无证据证明被告向原告支付了2018年1月13日至2018年3月31日期间的物业管理费10416.34元及该期间的商业管理费20832.68元，应当承担举证不能的不利后果，本院认定由被告立即向原告支付物业管理费10416.34元、商业管理费20832.68元。另原告主张由被告向其支付使用商铺期间的电费，但原告并未就被告的用电情况向本院提交有效证据加以证明，故应当承担举证不能的不利后果，本院不予支持。就原告主张的垃圾清运费，被告使用涉案商铺应当依约支付使用期间的垃圾清运费，根据《南亚风情第壹城物业服务合同》第5.3.3条②项的约定按照昆明市行政收费标准即0.75元/月/平方米计算，本案中并无证据证明被告向原告支付了2018年1月13日至2018年3月31日期间的垃圾清运费，被告应当承担举证不能的不利后果，故本院认定被告向原告支付垃圾清运费156.25元。就原告主张的违约金，本案中被告逾期支付上述费用构成违约，原告可以主张被告承担违约责任，但双方于《南亚风情第壹城物业服务合同》第9.3条约定的违约金计算标准过分高于原告实际的损失，故本院结合合同履行情况、被告过错、原告实际损失情况，根据公平原则、诚实信用原则，酌情认为由被告向原告支付违约金1000元。综上，虽被告昆明青姿商贸有限公司经本院依法公告送达起诉状副本及开庭传票缺席未到庭参加诉讼，但鉴于本案事实清楚、证据充分，依法可作缺席判决。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、由被告昆明青姿商贸有限公司于判决生效后十日内支付原告昆明七彩云南物业服务有限公司物业服务费10416.34元、商业管理费20832.68元、垃圾清运费156.25元、违约金1000元；二、驳回原告昆明七彩云南物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1502元，由原告昆明七彩云南物业服务有限公司负担892元，被告昆明青姿商贸有限公司负担610元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  李红朴人民陪审员  汤池琼人民陪审员  何 云二〇一八年十二月三日书 记 员  杨 乐