福建省宁德市蕉城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0902民初317号 原告：中国人民解放军福建省宁德市蕉城区人民武装部，住所地福建省宁德市蕉城区环城路10号。 法定代表人：王永，职务：部长。 委托代理人：石福宁，福建石在律师事务所律师。 被告：陈炜，男，汉族，1955年2月13日生，现住福建省宁德市。 委托代理人：廖翔华，福建之秀律师事务所律师。 原告中国人民解放军福建省宁德市蕉城区人民武装部（以下简称“区武装部”）与被告陈炜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国人民解放军福建省宁德市蕉城区人民武装部的委托代理人石福宁、被告陈炜及其委托代理人廖翔华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 区武装部向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告签订的《租赁合同》并要求被告立即腾出承租房屋及土地并交还原告。二、判令被告陈炜向原告支付拖欠的租金人民币154万元及滞纳金662200元（滞纳金从2017年1月1日起算至实际还清欠款之日止，按日千分之一的利率计算)。三、判令本案诉讼产生的保全等费用由被告承担。 事实和理由：2012年5月20日，原、被告签订了《租赁合同》，合同约定：原告将位于宁德市蕉城区的房产及其周边围墙内甲方所有的土地（建筑面积约为2400平方米，房产占地面积及其周边围墙内所有土地面积约为8500平方米）租给被告使用，租赁期限十年（自2012年5月22日起至2022年5月21日止）。合同第三条约定：租金包括该租赁物的租金、租赁物内外墙、楼顶等广告位使用费（广告内容只限于租赁所经营的范围）、附属设备设施使用费以及地面使用费等费用。租赁物第一、第二、第三个租赁年年租金为人民币捌拾万元整（小写：￥800000元），第四个租赁年起每三年按10%比例上浮租金。租金以每半年为一期提前支付。具体付款日期为每年5月22日、11月22日前。逾期每日按逾期租金的千分之一缴纳滞纳金。合同第六条约定：“乙方（即被告）保证按合同规定如期支付租金。”、第七条约定：“甲、乙双方确认并承诺，诚信履行本合同条款，如有违约，违约方应赔偿守约方全部直接及间接损失并支付年租金三倍的违约金”。 合同签订后，原告按约将场所交付给被告使用，但被告在合同履行期间严重违约，自2014年11月22日起至今拖欠原告租金154万元，原告多次催讨，被告仍未交款。2017年12月1日，原告向被告发出《关于催缴租金通知书》，通知被告缴清拖欠租金及滞纳金，但被告收到通知后，仍不予履行。为保护原告的合法权益，原告特具状诉请贵院依法判准如上之请求！ 陈炜对拖欠租金的事实无异议，但辩称：1、其并非恶意违约，解除合同不利于其与其他商户继续经营，不利于物尽其用的原则，不利于当地经济和社会稳定。其为经营需要向原告租赁该房产，并已投入了1000多万元，因2013年以来整体经济下行，被告一直处于负债经营的状态，但被告为了维持当地的工艺美术事业，在分租户拖欠租金的情况下仍努力坚持。2014年底前被告都尽力支付租金。由于客观原则，被告自2015年开始出现资金上的困难，且被告也于2016年11月两次向原告书面申请减免租金，因此其不属于恶意违约，希望继续与原告进行协商，望能租赁至经营期满。2、希望原告对后续的租金适当减免。3、若双方无法达成协议，望原告不再继续要求违约金。4、被告已支付的保证金12万元用于抵扣租金。5、被告投入的40万元用于完善设施的费用望能抵扣租金。6、租赁户所建设的相关设施待评估后抵扣租金。7、若仍要解除合同，望原告与其他商户订立新的合同。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据的交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理查明事实如下： 1.原告区武装部与被告陈炜于2012年5月20日签订《租赁合同》，合同约定：原告将位于宁德市蕉城区的房产及其周边围墙内甲方所有的土地（建筑面积约为2400平方米，房产占地面积及其周边围墙内所有土地面积约为8500平方米）租给被告使用，租赁期限十年（自2012年5月22日起至2022年5月21日止）。合同第三条约定：租金包括该租赁物的租金、租赁物内外墙、楼顶等广告位使用费（广告内容只限于租赁所经营的范围）、附属设备设施使用费以及地面使用费等费用。租赁物第一、二、三个租赁年年租金为人民币捌拾万元整（小写：￥800000元），第四个租赁年起每三年按10%比例上浮租金。租金以每半年为一期提前支付。具体付款日期为每年5月22日、11月22日前。逾期每日按逾期租金的千分之一缴纳滞纳金。合同第六条约定：乙方（即被告）保证按合同规定如期支付租金。第七条约定：甲、乙双方确认并承诺，诚信履行本合同条款，如有违约，违约方应赔偿守约方全部直接及间接损失并支付年租金三倍的违约金。 2.被告在合同签订后五日内向原告交纳了12万元的房地产租赁保证金。 3.合同签订后，被告陈炜缴纳租金至2014年11月22日，截止至2018年5月21日，被告拖欠原告租金共计154万元。 4.原告于2017年12月1日向被告送达了催收租金通知书，要求被告收到本通知之日起七日内缴清拖欠的租金154万元及日千分之一的滞纳金，保留依法行使解除合同的权利。 上述事实有原告提供的《租赁合同》、《关于催缴租金通知书》及当事人的陈述予以证实，本院予以采信。 双方争议的焦点为：被告陈炜拖欠租金的行为是否符合情势变更原则。本院予以分析、认定如下： 原告区武装部认为，被告拖欠租金属于违约行为，被告认为是社会经济大背景不景气导致被告无法缴纳租金，这不能成为被告违约的理由。 被告陈炜认为，其为经营需要向原告租赁该房产，并已投入了1000多万元，因2013年以来整体经济下行的大背景下，被告始终处于负债经营的状态，其他分租户也是拖欠租金，由于上述原因导致被告从2015年开始出现资金上的困难，并且被告也曾两次书面向原告对租金的降低和减免提出申请，本案符合情势变更原则，应当合理减免被告的租金，并继续经营至合同期满。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条，“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”，由此，可知情势力变更原则应符合以下几个要件：（1）应有情势变更的事实；（2）情势变更须为当事人所不能预见的；（3）情势变更必须不可归责于双方当事人，也就是由除不可抗力以外的其他意外事故所引起；（4）情势变更的事实发生于合同成立之后，履行完毕之前；（5）情势发生变更后，如继续维持合同效力，则会对当事人显失公平。本案中，被告承租原告的房产用于经营工艺美术园，被告所述的因社会整体经济下行导致经营困难属于正常的商业风险，被告作为精明的生意人对市场经营的风险是应当能够预见的，其将承租房屋分租给第三人亦是对市场经营风险的转移，因此被告辩解的整体经济形势下行导致经营困难属于正常的商业风险，并不符合情势变更原则，其辩解依据不足，本院不予采信。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，原、被告应当按照约定履行自己的义务。原告与陈炜签订的《租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，依法成立并生效，被告陈炜未能依约支付租金，至今拖欠原告租金154万元未付，依法应承担违约责任。原告根据被告的上述违约行为，依约要求解除与被告之间签订的《租赁合同》，以及要求被告支付租金理由正当，依据充分，本院予以支持。根据合同约定，逾期未付租金的应支付逾期租金的日千分之一的违约金，折合月利率为3%，根据我国《合同法》第一百一十四条第二款的规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，本案中，基于原告的特殊主体及经营场所的社会属性，其合理的损失应当为所欠租金的利息损失，故本案逾期未付租金的滞纳金以银行同期贷款利率为基数更为合理，也更符合公平原则。被告要求将租赁房屋内的配套设施冲抵租金，没有事实与法律依据，且原告亦不认可，本院不予支持。被告于订立合同时缴纳的保证金12万元，根据租赁合同约定，租赁关系终结或中止后，原告应将保证金无息退还，故被告要求将保证金冲抵所欠租金理由正当，予以支持。庭审时，被告申请追加部分分租户作为第三人参与诉讼，根据合同相对性原则，本案并无追加的必要，对该申请本院不予准许。依照《中华人民共和国合同法》第九十三、第九十四、第九十六、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条之规定，判决如下： 一、原告中国人民解放军福建省宁德市蕉城区人民武装部与被告陈炜于2012年5月20日签订的《租赁合同》在本判决生效之日起解除，被告陈炜于本判决生效之日立即腾出出租房屋及土地。 二、被告陈炜应于本判决生效后3日内支付其拖欠原告中国人民解放军福建省宁德市蕉城区人民武装部的租金154万元及违约金（从2014年11月22日起算至租金付清之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算，原告已付的保证金12万元可冲抵所欠的租金及违约金）。 三、驳回原告中国人民解放军福建省宁德市蕉城区人民武装部的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费49068元，减半收取24534元，由被告陈炜负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，案件受理费至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。 审判员  孙长斌 二〇一八年四月二十八日 书记员  陈 炼 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》 第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。  2-