河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫民终71号上诉人（一审被告）：吴红涛，男，1975年8月19日出生，汉族，住河南省舞钢市。委托诉讼代理人：杨玉凤，河南程功律师事务所律师。委托诉讼代理人：张艳琴，河南程功律师事务所律师。被上诉人（一审原告）:张梅玲，女，1948年5月12日出生，回族，住河南省漯河市郾城区。委托诉讼代理人：王刚毅，河南强人律师事务所律师。一审第三人：漯河市天泰建设开发有限公司,住所地漯河市郾城区井冈山路天泰景艺苑**楼。法定代表人：林景艺，该公司总经理。委托诉讼代理人：林宝生，男，1973年12月14日出生，汉族，住福建省南安市，系该公司副经理。上诉人吴红涛因与被上诉人张梅玲及一审第三人漯河市天泰建设开发有限公司（以下简称天泰公司）案外人执行异议之诉一案，不服河南省平顶山市中级人民法院（2017）豫04民初124号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月11日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人吴红涛及其委托诉讼代理人杨玉凤、张艳琴，被上诉人张梅玲的委托诉讼代理人王刚毅，一审第三人天泰公司的委托诉讼代理人林宝生，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴红涛上诉请求：撤销一审判决，改判继续对漯河市郾城区井冈山路天泰景艺苑6幢206号房产的执行或发回重审;一、二审诉讼费用由张梅玲负担。事实与理由：张梅玲提供的证据不能排除强制执行。1、张梅玲提交的《商品房买卖合同》、购房款收据与执行异议阶段提交给法院的合同号和收据编号、字体等多处不一致，存在伪造嫌疑，不能证明其已支付购房款且房屋已经交付；2、张梅玲未提供证据证明其名下无其他房屋用于居住；3、在长达10年的时间内，张梅玲未积极要求天泰公司开具发票并配合办理房产证，对未办理房屋过户手续有过错。张梅玲的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第二十九条的规定，不能排除对涉案房屋的强制执行。张梅玲辩称：张梅玲在一审提交的证据真实有效，张梅玲与天泰公司签订了《商品房买卖合同》并支付了购房款97605元，一审法院到现场进行了查看，张梅玲占有使用已达十年之久，房屋未过户是因天泰公司没有开具不动产发票且不予配合造成的，张梅玲不存在过错。天泰公司述称：张梅玲与天泰公司签订的购房合同是真实的，天泰公司收到了购房款。天泰景艺苑小区的房屋是天泰公司几个股东开发的，后股东解散，税款没有出处。张梅玲向一审法院起诉请求：1.不得执行河南省漯河市郾城区井冈山路天泰景艺苑6幢206号房产;2.依法确认上述房产归张梅玲所有；3.本案诉讼费由吴红涛、天泰公司承担。一审法院认定事实：吴红涛与天泰公司房屋买卖合同纠纷一案，一审法院于2015年12月1日作出（2015）平民初字第88号民事判决，判令天泰公司返还吴红涛购房款5090400元。进入执行程序后，一审法院于2016年6月27日作出（2016）豫04执97-2号执行裁定，对天泰公司位于漯河市井冈山路天泰景艺苑的房产予以查封（其中包括张梅玲所称的6号楼206号）。张梅玲不服，向一审法院提出书面异议，一审法院于2017年7月24日作出（2017）豫04执异44号执行裁定，裁定驳回案外人张梅玲的异议。张梅玲对该裁定不服，提起诉讼。一审法院另查明，2007年10月12日，张梅玲与天泰公司签订《商品房买卖合同》，约定天泰公司将位于漯河市郾城区井冈山路天泰景艺苑小区的6幢3单元2层202号房屋（该房屋在《漯河市楼房测绘信息卡》上载明为6幢206号，以下均以该载明内容为准）出售给张梅玲，房款为97605元。张梅玲提交天泰公司向其出具的加盖天泰公司财务专用章的收据一份，内容为：2007年10月12日收到张梅玲人民币97605元付商业6-202号房款。该处房产为住宅，目前张梅玲占有使用。上述房产仍登记在天泰公司名下。一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉案件，综合各方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：张梅玲就涉案房屋是否享有排除强制执行的民事权利。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定:被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。根据上述条款规定，案外第三人在未办理财产登记的情况下，虽不能依照《中华人民共和国物权法》的规定取得物权，但符合下列条件的，仍享有排除强制执行的民事权利：一是被执行人与案外人签订买卖合同；二是案外人已经支付全部价款；三是案外人实际占有财产；四是未办理登记并非案外人的原因造成。首先，在涉案房屋被查封之前的2007年，张梅玲即与天泰公司签订了合法有效的《商品房买卖合同》，张梅玲支付了全部购房款，天泰公司亦依约将涉案房屋交付张梅玲占有使用至今。虽然涉案房屋仍登记在天泰公司名下，但房屋产权登记是登记机关对该不动产当时权属关系及表现状态的认可和证明，其并不创设具体的权利义务关系，当事人是否享有对不动产的权利，仍取决于当事人之间的民事实体法律关系，即该涉案房产虽未经登记备案亦未办理过户登记手续，但未办理登记备案手续并不影响商品房买卖合同的效力,张梅玲占有使用涉案房屋受法律保护。因此，张梅玲与天泰公司之间的商品房买卖合同真实、有效。其次，张梅玲已支付了全部购房款，并实际占有涉案房屋。庭审中，张梅玲提交购房款收据一份，收据显示房款为97605元，已付清。吴红涛虽对此收据的真实性不予认可，但其并未提交足以推翻的证据予以反驳，结合房屋已实际交付张梅玲，张梅玲已长期在此入住，其与天泰公司并无争议，可以认定张梅玲已支付全部房款系真实。再次，本案中张梅玲交款、占有房屋在先，吴红涛申请查封在后，且张梅玲愿意配合交纳办理房产登记所需的各项费用和手续，未办理过户登记手续系天泰公司不能及时开具发票所导致，张梅玲对未办理过户手续并无过错。最后，案外人执行异议之诉作为实体审理程序与执行异议审查程序虽分属不同的两个诉讼程序，但和执行异议审查程序存有关联性和共通性，二者均系执行救济的一种方式，目的均为排除强制执行，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条和四百六十五条的规定，审理执行异议之诉或审查执行异议均以判断案外人对标的物是否享有足以排除强制执行的实体权利作为标准。所以，本案参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，张梅玲亦符合该规定第二十八条关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件。综上，张梅玲作为购房人，已经支付了全部房款，并实际占有涉案房屋，对未办理过户登记手续没有过错，因此其对涉案房屋具有排除执行的权益。张梅玲主张停止执行涉案房屋的诉讼请求成立，予以支持。由于张梅玲与天泰公司尚未办理相关房屋过户登记手续，房屋所有权尚未转移，故对张梅玲提出的确权主张不予支持，其可待办理房屋产权登记条件成就时由天泰公司协助自行到有关单位办理房屋产权过户登记手续。一审法院根据《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、第三百一十条、第三百一十二条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十九条的规定，判决：一、不得执行天泰公司开发的位于漯河市郾城区××路天××艺苑小区××号的房产；二、驳回张梅玲的其他诉讼请求。案件受理费2240元，由张梅玲负担2140元，吴红涛负担100元。本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明：二审庭审中，吴红涛认可张梅玲名下无其他房产。本院认为：本案系执行异议之诉案件，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，购房者对登记在被执行的房地产开发公司名下的商品房提出异议，需满足三个条件，即：在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；所购房产系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；所支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，在涉案房屋被查封之前，张梅玲即与天泰公司签订了《商品房买卖合同》，且吴红涛也认可张梅玲无其他用于居住的房屋，张梅玲对涉案房屋已居住使用10年之久并交纳了全部购房款。吴红涛虽对《商品房买卖合同》及张梅玲提交的购房款收据的真实性不予认可，但其并未提交足以推翻的证据予以反驳，结合房屋已实际交付张梅玲，张梅玲已长期入住，其与天泰公司并无争议的事实，一审认定张梅玲已支付全部购房款并无不当。涉案房屋未办理过户登记手续系天泰公司不能及时开具发票所导致，张梅玲对此并无过错。故购房者张梅玲对登记在天泰公司名下的商品房提出异议，符合上述法律规定的三个条件，张梅玲就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。综上，吴红涛的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由吴红涛负担。本判决为终审判决。审判长  谷彩霞审判员  王 磊审判员  赵玉香二〇一八年四月十二日书记员  谢步步