山东省济宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁08民终631号 上诉人（原审被告、反诉原告）:苏炳芳，女，1958年5月20日出生，汉族，住济南市市中区。 委托诉讼代理人：王铁，山东明廉律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告):张慧秋，女，1946年8月30日出生，汉族，住济宁市任城区。 委托诉讼代理人：朱永生，山东德衡（济宁）律师事务所律师。 上诉人苏炳芳因与被上诉人张慧秋房屋买卖合同纠纷一案，不服济宁市任城区人民法院（2017）鲁0811民初3784号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 苏炳芳上诉请求：一、撤销一审判决第二项，改判被上诉人给付上诉人购房款33000元；二、改判被上诉人给付上诉人利息及违约金117000元；三、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：双方在房屋买卖合同中约定2014年4月30日前付清全部房款，但被上诉人于2015年1月才开始偿还银行的借款，期间的银行贷款均是上诉人代为偿还，该款项应当认定为购房款。一审法院判决经对被上诉人支付款项简单相加是错误的，期间上诉人代为偿还的利息是上诉人为房产的实际支出，应当由被上诉人承担。同时，双方签署了欠付购房款的单据，应当以此认定被上诉人欠付的购房款。一审法院只是根据银行的利率简单计算了给上诉人造成的直接经济损失，并没有判决被上诉人按照合同约定承担相应的违约责任，双方房屋买卖合同明确约定了被上诉人违约则按照房产总价款为基数的日万分之五支付违约金。一审法院未按照双方约定判决，亦违反了《合同法》的相关规定，属于适用法律错误。请求二审法院支持上诉人的上诉请求。 张慧秋辩称，双方通过中介机构签订房屋买卖合同，合同约定将房款支付至上诉人名下账户，上诉人将出售房屋事宜全权委托其女婿庞龙办理。在合同签当日，被上诉人支付了定金。合同签订后，被上诉人多次联系上诉人的代理人庞龙办理合同变更手续，但因上诉人及其代理人均不在济宁居住，迟迟不来济宁办理变更手续，而且其代理人庞龙要求将房款汇入其个人名下账户，但却没有向被上诉人提供变更收款方的说明，对于这种付款方式的变更，被上诉人非常担心，也多次联系中介，但中介也是人去楼空，这更加加剧了被上诉人的担心，后经被上诉人多次和上诉人的代理人协商，双方变更了合同约定的付款方式和时间，将房款付至上诉人代理人名下账户，而且后来双方还约定剩余房屋贷款由被上诉人来偿还，截止今天开庭，被上诉人一直按期偿还着该房屋的按揭贷款。因此，被上诉人在履行合同过程中不存在违约行为。双方在合同履行过程中对房屋总价款进行了变更，上诉人的代理人已经承诺放弃了剩余房款32522.75元。在本案一审起诉前，被上诉人多次联系上诉人方协商办理产权登记事宜，但上诉人均以各种借口推脱，如果被上诉人不提起诉讼，该纠纷会一直拖延下去，上诉人也从未提起和催要剩余房款，因此，该部分剩余房款双方已经协商由上诉人放弃。综上所述，被上诉人在履行该合同过程中，一直是本着诚实守信的原则，无数次联系上诉人协商有关合同事宜，直到今天，上诉人及其代理人庞龙均没有出面，但被上诉人却是一直积极地履行合同约定及变更后的义务，被上诉人对一审判决第二项、第三项也不服，但为了尽早结案，办理产权证书，被上诉人没有再提起上诉，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院依法予以驳回。 张慧秋向一审法院起诉请求：一、确认位于济宁市红星东路南兴唐国翠城第9幢2单元1层0101号房屋归原告所有；二、判令被告协助原告办理房屋确权登记手续；三、诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2010年1月9日，被告苏炳芳与济宁兴唐房地产开发有限公司签订《济宁市商品房买卖合同》一份，被告购买了济宁兴唐房地产开发有限公司开发的位于济宁市任城区红星东路南兴唐国翠城第9幢02单元1层0101号房，并办理了银行按揭贷款，房屋进行了抵押登记。2013年9月14日，原告张慧秋（乙方）与被告苏炳芳（甲方）通过济宁一木文化传媒有限公司居间签订了《房屋买卖居间合同》，合同约定，甲方将位于济宁市任城区国翠城9幢楼2单元101户房屋出售与乙方，总价款130万元（含车位款），该房产有按揭贷款抵押无租赁，合同签订时，乙方向甲方缴纳定金49000元，剩余房款于2014年4月30日前存入甲方账户，双方协商3日内到房产管理办理产权转移过户手续，支付定金当日，办理房屋交付手续，本合同所承诺约定均为买卖双方真实意思表示，未按合同约定履行视为违约，任何一方未按合同约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应按该房地产转让的总价款为基数的日万分之三向对方支付违约金，双方协商乙方协调有关部门办理合同更名或撤销备案手续，所产生的一切费用由乙方承担，若不能办理更名需办理过户，则甲方办理房屋所有权证的费用及甲、乙双方过户所产生的一切费用由乙方承担，甲方应积极无条件配合办理。合同中还约定了其他权利义务内容。签订合同当日，原告向被告缴纳订金49000元，被告也向原告交付了房屋。2014年6月24日，原告向被告银行账户付款10万元。2014年11月5日、12月13日，原告向被告各付款20万元、10万元（转入庞龙银行账户）。2015年1月16日、2月2日、4月20日、4月27日，原告向被告各付款10万元、10万元、10万元及11万元（转入庞龙银行账户），以上合计付款共计859000元。经双方协议一致，自2015年1月份起，被告在银行的按揭贷款及相应利息，由原告进行偿还，此时贷款本金余额为408477.25元。以上合计原告已付购房款及接受的贷款余额共计1267477.25元，尚欠32522.75元未付。现涉案房屋由原告居住使用。 一审法院认为，原、被告双方签订的《房屋买卖居间合同》系双方当事人真实意思表示，原告支付了购房款，涉案房屋也已交付给原告居住使用，故，该购房协议合法有效，双方均应按照合同约定全面履行应尽的义务。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”因此，原告诉求被告协助办理上述房产过户及登记手续，于法有据，本院予以支持。原告诉求涉案房产所有权归属其本人所有，因该房屋现尚在抵押中，对原告的该项请求，本院不予支持。本院查明，原告尚欠被告购房款32522.75元未付，原告虽称经双方协商，房屋总价款进行了变更，购房款已付清，但原告并未提交相应证据予以证明，且被告对原告的此观点亦不予认可，因此，对被告的该项反诉请求，本院予以支持。根据合同约定的付款期限，原告存在逾期付款的情形，但后经双方协商，对付款的方式进行了变更，因此，被告以原告逾期付款构成违约为由，主张违约金欠妥，对被告主张违约金的反诉请求，本院不予支持。原告在履行合同的过程中，未严格按照合同约定的期限付款是事实，被告购买房屋时，也进行了银行按揭贷款，因原告未按期付款的行为，确实给被告造成了一定的利息损失，被告反诉主张利息的诉讼请求，本院予以支持，利息可按被告贷款时约定的年利率5.2275%计算。综上所述，本院认为，原告请求被告协助办理上述房产过户及登记手续，理由正当，本院予以支持。被告反诉原告给付下欠购房款及部分利息损失的请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十三条之规定，判决：一、被告苏炳芳于本判决生效之日起十五日内协助原告张慧秋办理位于济宁市任城区红星东路南兴唐国翠城第9幢2单元1层0101号房屋的确权登记手续（是否符合办理确权登记手续，由房地产相关部门依法予以审查）；二、原告张慧秋于本判决生效之日起十五日内给付被告苏炳芳购房款32522.75元；三、原告张慧秋于本判决生效之日起十五日内支付被告苏炳芳利息（其中以购房款1251000元为基数，自2014年5月1日计算至2014年6月24日；以购房款1151000元为基数，自2014年6月25日计算至2014年11月5日；以购房款951000为基数，自2014年11月6日计算至2014年12月13日；以购房款851000元为基数，自2014年12月14日计算至2015年1月7日；以购房款442522.75元为基数，自2015年1月8日计算至2015年1月16日；以购房款342522.75元为基数，自2015年1月17日计算至2015年2月2日；以购房款242522.75元为基数，自2015年2月3日计算至2015年4月20日；以购房款142522.75元为基数，自2015年4月21日计算至2015年4月27日；以购房款32522.75元为基数，自2015年4月28日计算至付清款之日止。均按年利率5.2275%计算）；四、驳回原告张慧秋的其他诉讼请求；五、驳回被告苏炳芳的其他反诉请求。本诉案件受理费8102元，由原告张慧秋负担4051元，被告苏炳芳负担4051元。反诉案件受理费1650元，由原告张慧秋负担915元，被告苏炳芳负担735元。 二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。双方在房屋买卖合同中约定被上诉人将剩余房款于2014年4月30日前存入上诉人的账户，后双方协商一致变更购房款的支付方式为自2015年1月起由被上诉人偿还上诉人在银行的按揭贷款及利息。上诉人主张2015年1月之前上诉人自己偿还的银行贷款利息应当由被上诉人承担，不符合双方约定，本院依法不予支持，但被上诉人应当承担未按照双方合同约定支付剩余购房款的违约责任。双方在房屋买卖合同中约定每逾期一日，违约方应按该房地产转让的总价款为基数按照日万分之三向对方支付违约金，该约定系双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，被上诉人逾期付款，应当按照欠付房款的日万分之三向上诉人支付违约金，一审法院未依照双方对于违约责任的约定判决由被上诉人承担违约责任，而仅判决由被上诉人以欠付房款为基数按照上诉人贷款时约定的年利率计算上诉人的损失，存在不当，本院依法予以纠正。被上诉人认为双方约定的违约金过高，在二审中请求调整违约金，但鉴于被上诉人在一审中并未提出调整违约金的请求，本院依法不予支持。上诉人称双方签署了被上诉人欠付购房款的单据，并认为被上诉人尚欠购房款为33000元，但并未提交其所称的欠付33000元购房款的单据，一审法院按照双方约定的购房款扣除被上诉人已经支付的购房款及尚欠的贷款余额后认定被上诉人尚欠购房款为32522.75元，并无不当。被上诉人在二审中提交了对账单，欲证实被上诉人所付房款及接受的银行贷款之外尚欠上诉人33000元，该尚欠的33000元已经上诉人承诺免除，上诉人对被上诉人提交的对账单不予认可。经本院审查，该对账单并无双方签名，应认定系被上诉人单方面制作，本院依法不予采信。被上诉人二审中提交被上诉人及被上诉人的儿子与庞龙之间的短信息往来记录，欲证实被上诉人方多次与上诉人的女婿庞龙联系付款事宜，因为对方的原因导致延期付款，认为不能认定为被上诉人付款违约。上诉人对被上诉人提交的短信息往来记录不予认可。经审查，本院认为，被上诉人以上诉人变更付款接收方为庞龙，但未提交书面授权意见及多次联系不上庞龙抗辩其延期付款的责任在上诉人，但被上诉人并未提交其所称的上诉人将付款接收方变更为庞龙的相关证据，且被上诉人在多次联系不上庞龙的情况下亦可与上诉人联系并依据双方约定付款至上诉人账户，且2014年被上诉人既有付款给上诉人，也有付款给庞龙的情形，2015年分三次向上诉人付款共计30万元，向庞龙付款11万元，依被上诉人实际付款情况来看，亦非只能向庞龙付款。且双方约定被上诉人应于2014年4月30日前将剩余房款存入上诉人账户，被上诉人缴纳定金后第一次付款10万元系在2014年6月24日，亦已违约，故被上诉人的抗辩理由不能成立，本院依法不予采信。综上，上诉人的部分上诉理由成立，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、维持济宁市任城区人民法院（2017）鲁0811民初3784号民事判决第一、二、四、五项； 二、变更济宁市任城区人民法院（2017）鲁0811民初3784号民事判决第二项为：被上诉人张慧秋于本判决生效之日起十五日内支付上诉人苏炳芳利息（其中以购房款1251000元为基数，自2014年5月1日计算至2014年6月24日；以购房款1151000元为基数，自2014年6月25日计算至2014年11月5日；以购房款951000为基数，自2014年11月6日计算至2014年12月13日；以购房款851000元为基数，自2014年12月14日计算至2015年1月7日；以购房款442522.75元为基数，自2015年1月8日计算至2015年1月16日；以购房款342522.75元为基数，自2015年1月17日计算至2015年2月2日；以购房款242522.75元为基数，自2015年2月3日计算至2015年4月20日；以购房款142522.75元为基数，自2015年4月21日计算至2015年4月27日；以购房款32522.75元为基数，自2015年4月28日计算至付清款之日止。均按日万分之三计算）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费3300元，由上诉人苏炳芳承担1200元，由被上诉人张慧秋承担2100元。 本判决为终审判决。 审判长  闫先东 审判员  张 杰 审判员  张思平 二〇一八年四月二十三日 书记员  王晓晔