上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0117民初11885号原告：上海中原物业顾问有限公司，住所地上海市浦东新区。委托诉讼代理人：陆成。委托诉讼代理人：唐娟。被告：上海恒世房地产有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：温介邦，总经理。委托诉讼代理人：王丽萍。原告上海中原物业顾问有限公司(以下简称“中原物业顾问公司”)诉被告上海恒世房地产有限公司(以下简称“恒世房产公司”)商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2017年7月13日立案受理后，依法适用简易程序于2017年9月21日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转为适用普通程序，并于2017年11月24日、2018年1月3日再次公开开庭进行了审理。诉讼中，经本院院长批准，本案普通程序延期三个月审理。原告中原物业顾问公司的委托诉讼代理人唐娟到庭参加了三次庭审，被告恒世房产公司的委托诉讼代理人王丽萍到庭参加了第三次庭审。本案现已审理终结。原告中原物业顾问公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付上海市松江区人民北路XXXX弄龙湖好望山项目的代理销售佣金人民币1,031,048元；2、被告向原告支付逾期违约金暂计67,275元(自2016年1月1日起，以1,031,048元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率每日122元计算至实际支付之日止)。诉讼中，原告明确逾期违约金就是指被告逾期付款的利息损失，原告同意从最后一套房屋登记之日开始计算被告欠付款项的利息。事实和理由：就被告委托原告代理销售上海龙湖好望山项目，双方签订了代理期限为2014年3月1日至2014年12月24日的《客户资源合作协议》及多份《备忘录》，就原告成交的25套房屋，已达到代理合同约定佣金的支付条件和时间。按照代理合同与备忘录之约定，被告应支付佣金2,095,048元，然被告仅支付了1,064,000元，尚有佣金1,031,048元未予支付。为维护原告的合法权益和法律的尊严，原告诉至法院，请求依法予以支持。被告恒世公司辩称：在满足支付条件的情况下同意支付，目前原告缺少短信报备记录，在原告能够提供清楚的报备记录的情况下，被告愿意支付欠款。经审理查明：2014年3月1日，被告恒世房产公司作为甲方、原告中原物业顾问公司作为乙方，双方签订了《客户资源合作协议》一份，约定甲乙双方经友好协商，就客户资源合作有关事宜，达成以下协议：项目名称：上海龙湖好望山，合作期限：10个月，自2014年3月1日至2014年12月24日，合作期限届满，如延续，双方以书面形式确认，否则本协议自到期日自动终止，本协议约定的合作，自2014年4月起需按月签署《备忘录》执行，未签署《备忘录》的视作暂停合作；合作内容包括项目推介、营销策划建议、营销活动合作等，其中项目推介流程为：由甲方将项目资料及宣传资料送交乙方，委托乙方向潜在客户推介甲方项目，乙方按本协议的约定定期向甲方提供一定数量的客户名单及相关资料，乙方推介客户参观项目或参加活动时，应先与甲方指定的对接人确认客户是否为有效客户，乙方在销售现场或其他活动场所配合甲方的营销、宣传活动；对于推介成功的客户由乙方协助签署《认购书》、《商品房买卖合同》等文件，并协助完成签约备案、按揭贷款等相关事宜；有效客户的确认：乙方向甲方推介客户的，乙方应提前1小时将客户名单提供至甲方，乙方推介客户参观项目或参加活动时，由乙方提供客户资料由甲方指定人员在甲方CRM系统做查询，如该客户不属于甲方自有客户则可视为乙方推介客户(有效客户)，甲方自有客户的判断原则是，属于甲方(包括甲方的子公司、关联公司等)原有业主，或属于此前三个月内在甲方留有记录的意向客户，经确认为乙方推介客户后，填写《客户首访确认表》和《来访登记表》，由乙方负责带客户至项目售楼处，由乙方推介并成交的客户，推介其他客户购买本项目物业，不计入乙方推介客户范围；佣金及差旅费的结算：乙方介绍的有效客户与甲方签订正式的《商品房买卖合同》总额为计提基数，本项目自2014年2月1日起，佣金比例为1%，外加人民币4万元/套，乙方所介绍的购房客户(必须经甲方确认)同甲方签订正式的《商品房买卖合同》后，且甲方在收到购房客户支付的购房款后四十五日内，佣金在购房客户全款到账后支付，若最终客户未能全款到账的，且甲方已经先行支付部分或全部佣金的，乙方应予退还……；乙方所介绍的购房客户(必须经甲方确认)在与甲方签订正式的《商品房买卖合同》后，如《商品房买卖合同》被解除的，乙方应在《商品房买卖合同》解除后30日内(以合同解除协议签署或者发出解约函为准)，将基于该笔交易收到的佣金退还甲方；甲方应按照本协议的约定向乙方支付佣金，甲、乙双方中任何一方违反本协议内容，给对方造成损失的，应赔偿全部损失。合作协议还对其他相关事宜进行了约定。上述合作协议签订后，原、被告还按照约定签订了五份备忘录，载明双方约定按原协议继续合作，备忘录合作期和佣金比例分别为：2014年3月1日至2014年5月19日，佣金比例为总房价款的1%，另加2万元/套；2014年5月20日到2014年6月30日，佣金比例为总房价款的1%，另加6万元/套；2014年7月1日到2014年7月10日，佣金比例为总房价款的1%，另加2万元/套；2014年7月11日到2014年7月31日，佣金为6万元/套；2014年8月1日到2014年8月31日，佣金比例为月成交1-2套，佣金为6万元/套，成交3套，佣金为8万元/套，成交4套，佣金为10万元/套，成交5套及以上，佣金为13万元/套。2014年6月27日，原、被告签订《龙湖好望山项目成交明细汇总(2014年3月1日-2014年6月30日)》一份，载明人民北路XXX弄XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号共计18套房屋，总价分别为573万元、466万元、492万元、448万元、483万元、490万元、565万元、430万元、536万元、497万元、4,956,700元、5,190,806元、5,364,100元、5,038,694元、4,818,893元、5,317,724元、5,086,990元、5,441,029元；上述18套房屋总计佣金为1,590,149.36元，已收佣金为20,000元，未收佣金为1,570,149.36元；2014年3月1日至2014年5月19日，佣金点数为总价房款的1%+2万元，2014年5月20日至2014年6月30日，佣金点数为总房价款的1%+6万元，针对上述所有成交案件，甲、乙双方均已确认属乙方成功代理，无异议。2017年5月27日，原、被告签订了《中原、恒世就龙湖好望山项目佣金核对与支付事宜特别沟通函》一份，约定鉴于甲、乙双方签订本函前，已经就“龙湖好望山”项目的佣金数额进行了长达7个月的核对，但仍未核对完毕。现经甲、乙双方协商，就该项目25套房屋的佣金(详见附件：龙湖好望山项目成交及欠佣明细)核对事宜，达成如下沟通意见：双方确认继续尽快就该项目25套房屋的佣金(详见附件：龙湖好望山项目成交及欠佣明细)进行核对，经核对，如双方对佣金金额有争议的，双方同意循法律途径解决。该函件附件中载明：25套房屋除了上述18套房屋外，还包括人民北路XXX弄XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号共7套，该7套房屋的成交日期分别为2014年7月6日、7月28日、7月27日、7月13日、8月30日、9月9日、9月29日；客户名称分别为孙丽蓓、许敏、陆兴云、戴慧、周峰、王文、冯天佑；应收佣金分别为6万元、6万元、6万元、6万元、6万元、9.85万元、10.64万元；25套房屋应收佣金总额2,095,048元，已付佣金(转账)344,000元，已付佣金(现金)720,000元，欠佣金额为1,031,048元。庭审中，原告提交了其2014年6月12日之前代理成功的15套房屋的领款凭证、光盘资料，证明该15套房屋原告以现金方式领取了佣金共计72万元。被告对此没有异议。庭审中，原告还向法庭提交了其主张的25套房屋的《成交及欠佣明细》及首访确认单、认购协议书、上海市房地产登记簿、商品房预售合同和部分短信报备信息等，证明其已经成功代理，其中，原告提交的《龙湖好望山项目成交明细汇总》中涉及的18套房屋，被告在庭审中已予以认可，确认系原告推荐成交，即《成交及欠佣明细》清单中编号为1-18的18套房屋，共计欠佣526,148元，被告应当支付；《成交及欠佣明细》清单中编号为23、25的两套房屋，原告虽未提供短信报备材料，但被告已出具客户首访确认单，且在首访确认单上会注明短信报备时间，故可以证明该客户系由原告推荐，而非如被告所述还需要提供短信报备与首访确认单进行核对后才能确认，因此，23、25的两套房屋，共计欠佣166,400元，被告应当支付；《成交及欠佣明细》清单中编号为19-22、24共计5套房屋，虽无首访确认单，但原告均提供了认购书，该认购书来源系从原告推荐的客户手中复印或拍照得来，且被告未否认其真实性，因认购书系客户与被告之间签署的合同，客观上若该客户非原告推荐介绍，原告也无从取得认购书，因此，可以侧面证明该5套房屋的客户系由原告推荐。被告则质证认为，《成交及欠佣明细》清单中总数1,031,048元计算正确，但根据合同约定，第一个流程就是中介提前1个小时通过短信或者微信的方式向被告报备，现在原告缺少了大部分的报备资料；正常的流程是在有报备记录的情况下，被告会进行回访，在确认是中介介绍房源的前提下才能确认是原告代理出售的，25套房屋是被告出售给上述客户的，但是否是原告居间介绍的还需要回访确认，否则可能是门口带来的，被告是不认可的；对于原告提交的交易资料的真实性没有异议，但大部分缺少报备资料，还有一部分缺少首访确认单，原告补齐材料被告会配合支付。以上事实，有客户资源合作协议、备忘录、龙湖好望山项目成交明细汇总、首访确认单、认购协议书、商品房预售合同、上海市房地产登记簿、佣金核对与支付事宜特别沟通函、成交及欠佣明细以及当事人陈述予以证实，本院予以确认。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告所签《客户资源合作协议》及《备忘录》均系当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。其次，当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。本案中，首先，原告已按约为被告龙湖好望山项目成交明细汇总(2014年3月1日-2014年6月30日)中的18套房屋提供了代理销售服务，被告也已确认上述房屋属成功代理以及相应的佣金标准，现付款条件已经具备，被告应当将尚欠的526,148元佣金给原告。其次，对于《龙湖好望山项目成交及欠佣明细》中编号为23、25的两套房屋，对应房屋地址为：人民北路XXX弄XXX号、XXX号，虽然原告没有提供客户报备材料，但原告所推介的客户已经填写了《首访确认单》、签署了认购书等，被告也在首访确认单中明确了客户信息、首访时间、系统查询情况、推介中介机构等，应当认定原告已经成功代理，现付款条件已经具备，被告应当将尚欠的166,400元佣金支付给原告。再次，对于《龙湖好望山项目成交及欠佣明细》中编号为19-22、24的五套房屋，对应房屋地址为：人民北路XXX弄XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号，原告没有提供报备材料，也没有提供《首访确认单》等可以佐证其成功代理的证据，原告提供的从购房人处调取的认购书复印件或照片等，不足以证明上述房屋系由其推介并代理成交，故对于原告主张的该部分佣金，本院不予支持。综上，被告应当支付的佣金金额为526,148元+166,400元=692,548元。至于原告主张的逾期付款的利息损失，符合合同约定及法律规定，但应以欠付的佣金692,548元为本金计算，此外，因本院支持需付佣金的房屋的过户时间最晚是在2014年11月19日，故原告自2016年1月1日起主张逾期付款的利息损失，于法不悖，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告上海恒世房地产有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海中原物业顾问有限公司上海市松江区人民北路XXXX弄“龙湖好望山”项目的代理销售佣金692,548元；二、被告上海恒世房地产有限公司于本判决生效之日起十日内按照中国人民银行同期贷款基准利率的标准支付原告上海中原物业顾问有限公司逾期付款的利息损失(以692,548元为本金，自2016年1月1日起算至实际支付之日止)。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14,685元，由原告上海中原物业顾问有限公司负担3,960元(已付)，被告上海恒世房地产有限公司负担10,725元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张 孜审 判 员  洪 飞人民陪审员  陆为明二〇一八年四月十二日书 记 员  刘思钰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。