上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0101民初27952号原告徐格非，男，汉族，1975年6月23日出生，身份证地址为安徽省铜陵市。委托代理人项伟，上海丰进立和律师事务所律师。被告上海城利房地产有限公司。住所地上海市。法定代表人吴旭晖。委托代理人包奕，该公司员工。委托代理人王涛，北京市惠诚律师事务所上海分所律师。原告徐格非诉被告上海城利房地产有限公司定金合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人项伟、被告委托代理人包奕及王涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐格非诉称：原告就购买位于上海市陕西南路XXX号城市一品苑X层X室房屋与被告签订《定金合同》及《定金合同》补充协议，原告并就此支付定金人民币8,104,050元。签约后，被告未能按照约定于2017年7月10日前与原告签订《上海市商品房出售合同》，之后又要求提价，导致商品房出售合同签订未果。鉴于未能签约之责任在于被告，原告现诉请要求(1)解除原、被告于2017年6月30日所签《定金合同》及补充协议；(2)被告双倍返还原告定金人民币6,483,240元，并返还原告已付房款人民币4,862,430元；(3)被告就原告已付房款人民币4,862,430元偿付原告利息损失(自2017年7月1日起至实际还款日止、按银行同期贷款利率计算)。原告提供以下证据：1、《定金合同》及《定金合同》补充协议，以证明被告应当于2017年7月10日前与原告签署《上海市商品房出售合同》。2、《告知确认函》及收据，以证明被告已经收讫原告所付定金人民币XXXXXXX元。3、2017年9月3日《律师函》及邮寄凭证，以证明原告催促被告及时签署《上海市商品房出售合同》。4、2017年9月19日《函》及留置送达凭证，以证明被告拒绝与原告签署《上海市商品房出售合同》。5、2017年9月26日《解除合同律师函》及邮寄凭证，以证明被告拒绝与原告签署《上海市商品房出售合同》，原告就此发函解除《定金合同》及《定金合同》补充协议。6、2017年7月14日草签合同，以证明在原告催促下，被告于2017年7月14日打印出具草签版本出售合同，原告予以签字，但被告未予签字。7、2017年8月5日网上备案出售合同，以证明经原告一再催促，被告于2017年8月5日自网上备案销售系统打印出具正式签约版本出售合同，原告予以签字，但被告未予签字、盖章。8、微信记录，以证明被告要求增加价格，否则拒签合同，并且否认定金协议之法律效力。9、解除公告，以证明因被告违约，原告公告解除双方所签协议。10、证人证言(证人姚惟立当庭陈述)，以证明原告曾于2017年7月9日至约定地点要求签署正式合同，但被告知正式合同须开发商审批通过后方可打印并签署，因当时被告未能及时打印合同，故原告无法签署正式合同，未能签约之责任在于被告。被告上海城利房地产有限公司辩称：原、被告就系争房屋买卖交易确曾签订《定金合同》，但原告之后未能按照《定金合同》约定期限与被告签订正式合同，故未能正式签约之责任在于原告，鉴此，同意解除原、被告所签《定金合同》及《定金合同》补充协议，对于原告所付款项，其中相当于总房价款20%之款项作为定金且不予退还原告，剩余款项则退还予原告。被告对原告提供证据1、2予以确认；对原告提供证据3、4称确曾收讫，并称据此无法证明原告曾按照《定金合同》约定期限至指定地点要求签约；对原告提供证据5确认收讫，但对函件内容不予认可，要求按照《定金合同》约定进行处理；对原告提供证据6、7称并非被告打印及签署，所涉协议形成时间均在《定金合同》所约定签约期限之后，且均未经被告盖章确认；对原告提供证据8称此系在约定签约期限后所进行之新的买卖交易沟通行为；对原告提供证据9称对原告解除行为不予认可；对原告提供证据10称证人所在单位与被告之间存在利害关系，所涉证词缺乏证明效力。被告提供以下证据：1、《项目收购协议》。2、《公证书》。上述证据以证明被告房屋由案外人吉某(上海)展览有限公司(下称吉某公司)统一收购，吉某公司收购后可将房屋再行出售予第三方，所涉房屋买卖合同由被告与第三方签订，吉某公司委派人员办理相关销售事宜并负责打印相关合同文件，但所涉合同文件须经被告审核通过后再予盖章确认。原告对被告提供证据形式真实性予以确认，并称按照所显示之流程，原、被告所签《定金合同》合法有效且已实际履行，即使因吉某公司责任导致正式出售合同未能签署，但因吉某公司系被告委托之代理人，故未能签约之违约责任仍应由被代理人即被告予以承担。经审理查明：2017年4月17日，被告与案外人吉某(上海)展览有限公司(下称吉某公司)签订《项目收购协议》一份，约定(1)吉某公司以每平方米单价人民币90,000元向被告收购25套“城市一品苑”公寓，吉某公司须按约定期限分期付清总收购价格；(2)被告收讫收购首付款后，吉某公司有权指定第三方购买项下房屋，所涉交易合同由被告与第三方按照吉某公司所确定之销售价格予以签订；(3)被告销售人员不参与项下房屋之带看、宣讲及销售谈判工作，但被告应当积极协调吉某公司向购房客户之销售工作。签约后，被告与吉某公司针对项下房源交易流程进行沟通，确认“城市一品苑交易流程”为(1)被告提供相关合同版本，吉某公司人员在销售及签署文件过程中，应当保持文本内容不作变动；(2)吉某公司人员将购房客户已签字之相关合同文件送至金钟广场28楼交接予被告人员陈宇峰，陈宇峰经审核通过后再予用印。2017年9月1日，被告致吉某公司《解除通知函》，称因吉某公司未能按期支付约定之收购价格，故自该日起解除双方所签《项目收购协议》。另查明：2017年6月30日，原、被告签订《定金合同》及《定金合同》补充协议一份，约定(1)原告以每平方米建筑面积单价人民币90,000元向被告预订位于上海市陕西南路XXX号城市一品苑X层X室房屋；(2)系争房屋建筑面积为180.09平方米，总房价款为人民币16,208,100元，原告于本合同签订时支付定金人民币8,104,050元；(3)系争房屋预订期为10天，原告于2017年7月10日前至上海市陕西南路XXX号与被告签订《上海市商品房出售合同》；(4)剩余房款人民币8,104,050元于《上海市商品房出售合同》签订之日起60天内以贷款方式全部付清；(5)由于非被告原因导致原告未能按照上述第(3)项约定与被告签署出售合同，视为原告放弃定金合同项下之所有权益，被告除有权没收原告已付定金外，并有权将系争房屋自行处理，且无须另外通知原告，定金合同自行终止。签约当日，原告按约支付定金人民币8,104,050元。2017年7月14日，吉某公司现场销售人员打印出具《上海市商品房出售合同》(草签合同)交原告签字确认，但未经被告盖章确认。2017年8月5日，吉某公司现场销售人员打印出具《上海市商品房出售合同》(网上合同)交原告签字确认，但亦未经被告盖章确认。另上述两份合同关于出售合同效力条款中均约定合同自双方签署之日起生效。再查明：2017年9月3日及9月19日，原告致函被告要求被告按照《定金合同》约定之房价款签订正式出售合同。期间，原、被告亦曾通过微信进行沟通，被告提出可按单价人民币105,000元签订正式出售合同，但双方未能达成合意。2017年9月26日，原告委托律师致被告《解除合同律师函》，称因被告收取定金后却拒绝与原告签订正式出售合同，故现解除双方所签《定金合同》及补充协议，被告应予立即办理定金合同解除手续。综上，现原告称被告在收讫原告按照《定金合同》所付定金后却拒绝与原告签订正式出售合同，导致《定金合同》及其补充协议无法继续履行，被告对此应予承担违约责任，原告遂以此为由，起诉来院。以上事实，由原告提供的《定金合同》及《定金合同》补充协议、定金收据、往来函件、草签协议、网上备案协议、微信记录、被告提供的《项目收购协议》、《公证书》以及当事人陈述笔录等证据证实，本院予以确认。本院认为：原、被告所签《定金合同》及《定金合同》补充协议系双方据各自真实意思表示依法签订，具有法律效力，原、被告作为签约方均应恪守约定之义务。按照合同约定，原告应于2017年7月10日前至指定地点与被告签订出售合同。庭审中，原告称其在约定期限内曾至指定地点要求签约，原告就此提供之证据系证人姚惟立之当庭陈述及2017年7月14日打印出具之出售合同。对于原告所提供之上述证据，分析如下(1)姚惟立称原告曾于2017年7月9日至指定地点要求签约，但因被告审核尚未完成，导致被告于2017年7月14日方打印出具出售合同，姚惟立持被告交付之出售合同交原告签字确认；(2)根据被告所提供《项目收购协议》及《公证书》，可依法认定案外人吉某公司向被告收购房屋，吉某公司在付清收购首付款后可指定第三方购买房屋，但相关出售合同由被告与第三方签订，销售及交易过程中相关合同由被告提供版本交予吉某公司自行打印，但打印出具之相关合同经购房客户签署后须交被告审核通过后再加盖印章予以确认；(3)姚惟立系吉某公司派至现场之销售人员，在向第三方售房情形下，姚惟立办理相关销售事务，其中包括谈判及合同打印，之后，姚惟立须将合同交被告审核并予盖章确认；(4)根据《公证书》所记明之交易流程，出售合同由吉某公司人员自行打印，而姚惟立作为吉某公司委派人员，有权自行打印出售合同；(5)被告与吉某公司就《项目收购协议》存在利益冲突，故姚惟立作为吉某公司委派人员，其与被告之间存在利害关系。综合上述因素，姚惟立称出售合同系被告打印，而被告因审核尚未完成而无法于《定金合同》约定期限内打印出售合同之陈述内容与相关证据相悖，本院依法不予采信。按照《公证书》所记明交易流程，出售合同由吉某公司人员自行打印，现相关证据显示出售合同最早打印时间为2017年7月14日，且出售合同应系姚惟立自行打印，故就现有证据而言，无法证明原告在《定金合同》所约定之签约期限内曾要求与被告签约。鉴于原告针对其所主张之事实及诉请负有举证责任，现原告并无证据可予证明其于签约期限内曾要求签约但遭被告拒绝之情节，鉴此，原告就签约未果应予按约承担定金责任。现原告实际交付款项中，仅总房价款20%之款项系属定金性质，该部分定金性质款项，被告根据定金罚则可不予退还原告，剩余款项则应予以退还。对于原告要求解除《定金合同》及《定金合同》补充协议之诉请，原告作为违约方并不享有合同解除权，而被告作为合同解除权人亦未曾实际行使合同解除权，但合同中对于上述情形下合同自行终止曾作明确约定，就此，《定金合同》及其补充协议应于本案判决生效之日予以解除。对于原告诉请之利息损失，鉴于被告在原告未能按期签约情形下并无延期签约之打算，被告就此应予及时退还原告所付定金性质外之款项，被告就《定金合同》履行虽无违约情节，但被告未予及时退还款项确实导致原告遭受相关利息损失，因原告并未提供相关贷款依据，故本院针对原告该项利息损失诉请仅自2017年7月11日起按照银行同期存款利率依法予以支持。至于原告述称姚惟立作为被告代理人，姚惟立代理行为所产生之法律后果应由被告予以承担一节，鉴于(1)出售合同中约定合同自双方签署后生效，姚惟立作为代理人虽打印出具出售合同，但因未经被告盖章确认，故出售合同并未生效，而原告作为签约一方亦应对该项合同生效条件明确知晓；(2)姚惟立打印出具出售合同系在《定金合同》所约定签约期限之后，而在该期限之后再予签约显然将导致被告放弃《定金合同》项下权利，鉴此，姚惟立在该情形下所为之代理行为，依法亦须经被告确认后方可具有法律效力；(3)原告对出售合同系在《定金合同》约定期限后打印出具，且出售合同存在效力暇疵应系明知，如所涉出售合同按照《定金合同》约定期限予以签署，且交易条件与之前约定相符，在此情形下，即使被告未予盖章确认，原告亦可向法院主张确认所涉出售合同之法律效力，但原告现仅就《定金合同》提起诉讼并要求解除《定金合同》。鉴此，姚惟立行为产生之后果虽应由被告作为被代理人予以承担，但姚惟立签约行为按照合同约定抑或法律规定均须经被告予以确认方具法律效力。至于原告述称因被告要求提价导致签约不成一节，根据原告所提供微信记录，被告提出提价后签约系在《定金合同》约定签约期限届满之后，因正式出售合同未能按期签订，原、被告在之后所进行之洽谈系新一轮交易行为，该行为并不影响对之前《定金合同》之处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告徐格非与被告上海城利房地产有限公司于2017年6月30日所签《定金合同》及《定金合同》补充协议于本判决生效之日予以解除；二、被告上海城利房地产有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告徐格非人民币4,862,430元；三、被告上海城利房地产有限公司于本判决生效之日起十日内就上述第二项赔偿原告徐格非利息损失(自2017年7月11日起至实际还款日止、以未予返还款项金额、按银行同期存款利率计算)；四、驳回原告徐格非的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币89,874元(原告徐格非已预缴)，原告徐格非负担人民币44,175元，被告上海城利房地产有限公司负担人民币45,699元。财产保全费人民币5,000元(原告徐格非已预缴)，由被告上海城利房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  严 奇审 判 员  李 慧人民陪审员  石志仁二〇一八年四月二十八日书 记 员  薛文辉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。三、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。