北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京02民终931号上诉人（原审原告、反诉被告）：韩延杰，女，1979年10月19日出生，汉族，诺思格医药公司稽查员，住河北省保定市北市区，现住北京市房山区。上诉人（原审原告、反诉被告）：王锋军，男，1977年2月2日出生，汉族，北京电力建设设备总厂设计人员，住北京市房山区，现住北京市房山区。二上诉人之共同委托诉讼代理人：于鹏，北京市国宁律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：李敏，女，1982年10月3日出生，汉族，北京市丰台区房管局科员，住北京市房山区。委托诉讼代理人：彭建，北京市东元律师事务所律师。原审第三人：北京晨建顺房地产经纪有限公司北京市房山区青龙湖镇大苑村小村48号。法定代表人：赵常建，总经理。委托诉讼代理人：李聪召，男，该公司员工。上诉人韩延杰、王锋军因与上诉人李敏，原审第三人北京晨建顺房地产经纪公司（以下简称晨建顺经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院(2017)京0111民初7632号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月20日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。韩延杰、王锋军上诉请求：撤销一审判决，依法改判：1.变更一审判决第二项为：王锋军夫妇于判决生效后七日内将首付款三十一万元打入李敏账户。2.变更一审判决第三项为：李敏收到三十一万元首付款当日协助王锋军夫妇办理位于房山区良乡地区隆曦园15号楼4层3-401房屋（京房权证房私字第XX**号）一套的所有权转移登记手续，将该房屋登记至王锋军名下；办理所有权转移登记手续时产生的税费由王锋军夫妇支付。办理完所有权转移登记手续后一个月内王锋军夫妇将尾款一百二十万元支付给李敏，李敏在收到尾款之后三个工作日内将位于房山区良乡地区隆曦园15号楼4层3-401房屋（京房权证房私字第XX**号）一套交付给王锋军夫妇。3.李敏将十万元网签补偿款退还王锋军夫妇。4.二审费用全部由李敏承担。事实和理由：1.一审判决的合同履行顺序应予调整。判决第二、三项与第一项相互矛盾，且不符合合同约定的履行顺序。2.一审判决认定事实错误。支付补偿款10万元的目的是为实现网签价格151万元，现《补充协议》并未履行，故应予退还。李敏辩称，不同意王锋军夫妇的上诉请求。王锋军夫妇的上诉请求超出一审诉讼请求范围，应予驳回。10万元系对合同期限顺延的补偿，二人无权要求返还。李敏上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判支持其反诉请求，一、二审诉讼费用由王锋军夫妇承担。事实和理由：1.原审法院认定王锋军夫妇不构成违约错误。《房屋买卖合同》明确约定违约超过十日，守约方享有合同解除权。第二份《补充协议》约定全部购房款应在2017年4月14日前支付完毕，而王锋军夫妇并未如约付款，已构成违约，其享有解除权。2.涉案房屋的网签价格低于实际交易价格，存在非法偷逃税款情形，原审法院对此未予依法处理错误。3.一审判决中并未界定税费负担有误。合同约定税费由王锋军夫妇承担，但一审判决表述为王锋军夫妇先行垫付过户过程中产生的税费，可能引发新的矛盾。王锋军夫妇辩称，因李敏履约中的不配合，二人已在2017年3月28日提起诉讼，未支付剩余款项不构成违约。原审第三人晨建顺经纪公司述称：同意一审法院判决结果及王锋军夫妇的意见。2017年3月，王锋军夫妇向一审法院起诉请求：1.李敏继续履行于2016年11月16日签署的《房屋买卖合同》，配合办理过户手续；2.诉讼费由李敏承担。2017年5月，李敏向一审法院反诉请求：1.解除双方于2016年11月16日签订的《房屋买卖合同》；2.王锋军夫妇给付违约金45万元；3.诉讼费由王锋军夫妇承担。一审法院认定事实，2016年11月16日李敏（出卖人）与王锋军夫妇（买受人）签订《房屋买卖合同》，约定：出卖人所售房屋位于北京市房山区良乡地区隆曦园15号楼3-401，成交价格为270万元。买受人在签订本合同的同时支付定金50万元，在产权转移时定金冲抵购房款。买受人采取自行交割方式付款，具体付款方式为公积金贷款。乙方于过户当日必须将首付款打入甲方账户，剩余尾款在产权转移后由贷款银行打入甲方账户。买受人申办抵押贷款，拟贷款金额为110万元。买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意由买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准，期间产生的费用由买受人自行负担。本合同签订后，出卖方明确表示或以其行为表明不履行本合同约定的义务，或不将上述房屋出售给买受人，则视为出卖人违约，出卖人应按买受人累计已付定金的双倍支付违约金。本合同签订后，买受人明确表示或以其行为明确不履行本合同约定的义务，或不再购买上述房屋，则视为买受人违约，买受人则无权要求返还已付定金。买受人未按照约定的时间付款的，逾期超过十日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起7日内按照累计的逾期付款的30%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。出卖人和买受人同意权属部门通知三个工作日内，出卖人和买受人共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。出卖人和买受人应相互协调办理贷款或办理房产过户等手续，办理贷款或办理房产过户等相关手续时，出卖人和买受人应按约定时间准时到达指定地点，如不能亲自办理，可事先办理贷款或房产管理部门规定的委托手续，委托他人代理。经通知无正当理由既不亲自办理，又不委托他人办理，视为违约。本合同项下发生的争议由双方协商解决，协商不成的，依法向房屋所在地人民法院起诉。甲乙双方友好协商，甲方保证此房满五年且唯一住房，如不唯一产生个税，由甲方承担。此房定金为50万元，11月16日付4万元，剩余46万元，在11月21日前付清，网签时付甲方70万首付款。双方保证在2017年3月底之前，完成过户手续，如完成不了，乙方应补给甲方剩余房款百分之一的利息作为补偿（月息）（特殊情况除外）。双方如有一方违约，须赔付丙方全额中介费。中介费为3万元。2016年11月16日，王锋军夫妇给付李敏4万元。2016年11月27日李敏（甲方）与韩延杰（乙方）、晨建顺经纪公司（丙方）签订《补充协议》，内容为：“甲乙双方2016年11月16日在北京市晨建顺房产签订的北京市房山区良乡地区隆曦园15号3-401的房屋买卖合同达成以下补充协议：乙方保证在2017年3月底之前完成网签手续，如不能完成网签视为乙方违约，违约责任按照买卖合同第七条违约责任执行，乙方无权要求返还已付定金。双方买卖合同终止。因乙方名下有房产在链家进行过户手续，如因乙方名下房产在链家交易不成，乙方有权改变贷款金额，房屋总价270万元（贰佰柒拾万）——定金为500000（伍拾万）元整，首付为450000（肆拾伍万）元整，贷款金额改变成1750000（壹佰柒拾伍万）元人民币整，（如需改变贷款金额乙方应在2017年3月中旬前通知甲方及丙方）其他情况下不得改变贷款金额。本补充协议与买卖合同具有同等法律效力”。2016年11月27日，王锋军夫妇支付购房款46万元。2017年3月8日，李敏（甲方）与王锋军夫妇（乙方）签订《补充协议》，约定：在2016年11月16日在晨建顺房地产签订的隆曦园15号楼3单元401房屋买卖合同达成以下补充协议：1、乙方应保证甲方在2017年4月14日前收到全部购房款，在网签时乙方给甲方首付款69万元并同步支付10万补偿给甲方（在银行办公时间）剩余尾款有31万监管，其他120万元过户后由银行直接转给甲方。如果在规定期限甲方未能收到房款，按2016年11月16日在晨建顺房地产签订的北京市存量房屋买卖合同第七条违约责任第二款执行，甲乙双方应积极配合丙方晨建顺房产办理一切关于房屋买卖手续，如果是甲方造成不能按规定办理手续，乙方不负违约责任。如果是乙方造成不能按规定办理手续，甲方不负违约责任。2、房款270万元，乙方另行支付10万元补偿给甲方，现合计280万元（网签价出151万元整）。3、2017年3月8日完成网签（签订公积金贷款），公积金贷款为120万元。如果乙方未能取得住房公积金贷款，丙方通知之日起乙方保证在3月27日内付全款办理产权过户手续，否则买卖合同自动终止，双方互不付违约责任，甲方收到乙方款项应全部返还，甲乙双方积极办理房屋解除合同手续。2017年3月9日，王锋军夫妇给付李敏购房款69万元及补偿款10万元。后因李敏不同意王锋军夫妇按照网签价格交纳税款并办理过户，故未按照约定时间到场协助办理过户手续。另查明，涉案房屋登记坐落于房山区良乡地区隆曦园15号楼4层3-401，房屋所有权证号为京房权证房私字第XX**号，不动产产权人为李敏。本案审理中，王锋军夫妇将剩余购房款151万元交到法院。经询，王锋军夫妇同意先行垫付过户过程中产生的税费。一审法院认为：本案中，王锋军夫妇与李敏之间的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。现王锋军夫妇要求李敏协助办理过户手续，且王锋军夫妇同意先行垫付过户时产生的税费，故对于王锋军夫妇的诉讼请求，法院予以支持。就王锋军夫妇另行给付李敏的10万元，系双方协商王锋军夫妇另行给付李敏的补偿，王锋军夫妇未提供充分证据证明给付该10万元所附条件为网签价格151万元，故法院认为王锋军夫妇应支付的剩余购房款为151万元。对于李敏以王锋军夫妇未按照合同约定在限定期限内支付全部购房款，构成违约为由要求解除合同并要求王锋军夫妇支付违约金的诉讼请求，法院认为，鉴于双方已办理了网签及其他相关手续，只是在过户时因为网签价格及应缴纳的税费发生争议，导致双方未能办理过户手续，又根据相关部门关于办理房屋过户手续的相关规定，只有在房屋办理完过户手续后，才能由相关部门将王锋军夫妇应该支付的剩余购房款给付李敏，王锋军夫妇不存在拖延支付购房款的情形，故李敏主张王锋军夫妇构成违约，理由欠缺，法院不予采纳，同理，对于李敏要求解除合同并要求王锋军夫妇支付违约金的诉讼请求，法院亦不予支持。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，于2017年12月判决如：一、李敏继续履行于二○一六年十一月十六日与王锋军夫妇签订的《北京市存量房屋买卖合同》；二、王锋军夫妇于本判决生效后七日内给付李敏剩余购房款一百五十一万元；三、李敏于王锋军夫妇给付李敏剩余购房款一百五十一万元当日协助王锋军夫妇办理位于房山区良乡地区隆曦园15号楼4层3-401房屋（京房权证房私字第XX**号）一套的所有权转移登记手续，将该房屋登记至王锋军名下；办理所有权转移登记手续时产生的税费由王锋军夫妇支付；四、驳回李敏的反诉请求。本院二审期间，双方均未提交新的证据。另查明，关于讼争合同税费负担问题，双方在《房屋买卖合同》约定：第八条买受人承担的税费为营业税、城建税以及合同履行过程中因政策原因需缴纳新的税费；第十六条甲乙双方友好协商，甲方保证此房满五年且唯一住房，如不唯一产生个税，由甲方承担。经各方确认及本院审核，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据双方当事人的上诉、答辩意见，本案争议焦点可以归纳为：1.低价网签行为应如何评价。2.讼争合同双方是否构成违约；3.合同应如何履行。对于争议焦点一，买卖双方低价网签的行为属规避国家税收监管行为，应予以批评。首先，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。本案中，买卖双方在晨建顺经纪公司的居间下签订合同，最初真实交易价格为270万元，在补偿10万元后，仍约定以151万元网签，低价网签的价格条款并非双方真实意思表示，规避了国家有关税收征收管理的规定，该价格条款应属无效。其次，按照目前案件审理结果，双方不可能以该价格完成过户，即该行为并未造成实质后果。因此，本院在此对三方均提出批评。其中，作为房地产中介的晨建顺经纪公司，在今后的经营中更应规范自身的业务流程，避免此种行为。最后，10万元无需退还。王锋军夫妇认为10万元系为达到低价网签目的补偿，但一审法院做出了否定性认定。根据《房屋买卖合同》补充条款关于三月底前不能完成过户手续需补偿的约定，以及2017年3月8日《补充协议》的内容，本院认为双方间补偿意思表示更为真实，故一审法院认定正确。对于争议焦点二，本案中买卖双方均不构成违约。首先，李敏不构成违约。暂不论其本人是否有其他目的，仅基于低价网签的行为，李敏也有权提出抗辩阻碍合同履行。因此虽合同出现停滞，但李敏并不构成违约。其次，王锋军夫妇亦不构成违约。二人在李敏不配合履行合同后，于付款期限届满前提起诉讼。在法院作出裁判前，二人已无需按约履行合同，因此未及时付款并不违约。最后，低价网签系买卖双方在晨建顺公司居间下自愿约定，并非任何一方强加，对由此产生的风险双方均应有义务承担，合同不应因此解除，也不应因该行为存在即可认定任何一方违约。关于争议焦点三，讼争合同应按一审法院确定顺序履行。首先，基于前述分析，讼争合同双方均不构成违约，合同仅属因争议暂时停滞，不能因违约解除，也无法追究任何一方的违约责任，故合同在判决生效后可继续履行。其次，合同的裁判履行与按约履行存在一定差别亦属正常。王锋军夫妇起诉时并未细分合同履行方式，即使当时按照上诉请求的思路细分，因双方争议较大，也难以保证相对方在合同分步履行时诚信配合。因此，一审法院根据处理此类案件的一般思路，结合本案具体情况做出的判决并无不当。需要指出的是，王锋军夫妇的上诉请求，超出其一审起诉请求范围，本院根据法律规定可不予审理。但因涉及低价网签行为认定，以及为对本案作出全面处理，本院一并予以分析、论述。另外，关于李敏提出的过户税费负担未确定问题，双方合同约定了税费负担种类及内容，因目前房屋尚未办理完毕过户手续，税费种类等尚未确定，鉴于王锋军夫妇同意先行垫付，一审处理方式适当。待过户完成、税费确定后，如确有争议，双方可通过合法途径另行解决。综上所述，王锋军夫妇及李敏的上诉请求不能成立，均应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30700元，由王锋军夫妇负担2300元(已交纳)，由李敏负担28400元（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  王金龙审判员  霍翠玲审判员  周梦峰二〇一八年四月十七日书记员  孙辰姝