河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀01民终2196号 上诉人（原审被告）：石家庄鸿名房地产开发有限公司，住所地石家庄市长安区谈南路**。 法定代表人：刘峰，总经理。 委托代理人：刘培田、曹智，河北冀石律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：石家庄新港房地产经纪有限公司，住所地河北省石家庄市桥**建设南大街****商务公寓****。 法定代表人：李印奇，总经理。 委托代理人：张妍慧，石家庄市新华诚和法律服务所法律工作者。 上诉人石家庄鸿名房地产开发有限公司与被上诉人石家庄新港房地产经纪有限公司委托合同纠纷一案，不服石家庄市长安区人民法院（2017）冀0102民初4466号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 鸿名房地产开发有限公司的上诉请求：改判驳回被上诉人的诉讼请求；被上诉人承担全部诉讼费用。主要事实和理由：一、在促成租赁合同后，被上诉人为依约向上诉人提交月度工作报告，造成上诉人无法判定承租人的稳定性，以致9.2.1两个承租人在享受免租期后无故撤场；二、依据双方委托合同第9.2.1中“如因客户原因毁约的......乙方未收取招商代理服务费的，不在向甲方收取”的约定，两户毁约的客户对应的服务费，被上诉人不应收取。 被上诉人石家庄新港房地产经纪有限公司辩称：1、一审法院认定事实清楚，在我方为上诉人介绍客户成功并支付租金时，我方的委托即为完成，按照合同约定，上诉人应当支付我方费用；2、上诉状中提到的两个解除合同的租户因为租户已经按照合同约定支付了租金，并且上诉人也没有证据证明是客户的原因导致合同解除，也未提供在租户解除合同后退租金及其他办理解除合同的手续，因此对于上诉人提到的因为两户违约而不再向我方支付佣金没有法律依据及事实根据。请二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。 被上诉人向一审法院起诉请求：被告向原告支付服务费359145元，并承担违约金，截至2017年5月10日违约金107743.5元（按被告应当支付的各租户招商代理费数额的30%计算），共计466888.5元；被告承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2016年2月2日原、被告签订《上东城项目招商委托代理合同》，被告委托原告对上东城项目进行招商代理服务事宜。该合同第6.6条约定被告与客户签订《房屋租赁合同》或其他形式的合作协议，并收到该客户支付的首期租金后，次月10日被告向原告支付招商服务费50%，客户进场装修后次月10日支付招商服务费至80%，客户入场经营后次月10日支付招商服务费至100%；第8.2条约定第一阶段自合同签订之日起至2016年4月30日，原告按已完成招商铺位的月租金4倍计算代理招商服务费；第9.2.1条约定如因客户自身原因毁约的，原告未收取招商服务费的，不再向被告收取；第11.2条被告如未按合同约定的时间支付服务费，每逾期一日，按应付金额的千分之一向原告支付赔偿金。原告招商且促成了五份租赁合同：一、2016年3月31日被告与武彐领签订《上东城商铺租赁合同》，武彐领承租上东城21016F铺位，月租金18316元，并于当日向被告支付租赁押金及三个月的租金。二、2016年4月8日被告与孙振强签订《上东城商铺租赁合同》，孙振强承租上东城21023F铺位，月租金23827元，并于当日向被告支付租赁押金及三个月的租金。三、2016年4月9日被告与杨敏、张爱群签订《上东城商铺租赁合同》，杨敏、张爱群承租上东城10202、10203铺位，月租金21290元，并向被告支付了租赁押金及三个月的租金。四、2016年5月5日被告与陈际波签订《上东城商铺租赁合同》，陈际波承租上东城11002A铺位，月租金11040元，并于当日向被告支付租赁押金及三个月的租金。五、2016年5月12日被告与齐强伟签订《上东城商铺租赁合同》，齐强伟承租上东城21002F铺位，月租金15313元，并向被告支付了租赁押金及三个月的租金。原告提交的上东城欠款明细表，显示招商服务费按照商铺月租金的4倍计算，商铺21023F、21016F、10202、10203、11002A、21002F招商服务费共计359145元。另，2017年2月21日被告与李子亮签订《上东城商铺租赁合同》，李子亮承租上东城10202、10203铺位。 一审法院认为，原、被告签订的《上东城项目招商委托代理合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，本院予以确认。被告抗辩称商铺10202、10203、21023F的承租人违约，被告已将商铺另租他人，按照《上东城项目招商委托代理合同》的约定，租户违约的原告不再向被告收取招商服务费。但被告未就上述商铺另租他人是因为承租人违约提交相关证据，故对被告的抗辩意见不予采纳。被告辩称其与租户的租赁合同未到期，不能保证在承租期间租户不会违约，因而招商服务费支付条件未成就。《上东城项目招商委托代理合同》中约定，被告与租户签订租赁合同后，租户进场经营后次月10日，被告应向原告支付全部招商服务费。由此可知合同中明确约定了付款时间，且被告以尚未出现同时不确定的因素作为抗辩事由，对此意见本院不予采纳。综上，商铺21023F、21016F、10202、10203、11002A、21002F被告均与承租人签订了租赁合同，并且承租人已向被告支付了押金及租金，《上东城项目招商委托代理合同》中约定的被告支付招商代理费的条件已成就，被告应向原告支付相应费用。庭审中，被告对原告上东城欠款明细上列出的招商服务费计算方式无异议，本院予以确认，经计算被告应向原告支付服务费359144元。关于违约金，原告称合同中约定过高，主张按照招商服务费的30%计算。庭审中，被告抗辩违约金过高。根据相关法律规定，违约金应以实际损失为基础，在原告无证据证明的情况下，其损失仅为利息损失，故违约金应以服务费359144元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2016年5月12日计算至原告主张的2017年5月10日。基此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第四百零五条的规定，判决如下：被告石家庄鸿名房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告石家庄新港房地产经纪有限公司服务费359144元及违约金（以359144元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2016年5月12日计算至2017年5月10日）。 本院二审查明的事实与一审基本一致。另，二审中上诉人提交了解除租赁合同通知一份及对应的承租人杨敏签字的送达回执一份，证明杨敏确认是自己的原因无法继续支付租赁费，同意解除租赁合同；被上诉人对这一证据的真实性无异议。上诉人称，第二和第三份租赁合同首期租金到期后，承租人人去楼空不再续交租赁费，造成了铺面闲置，上诉人只得自己另寻承租人，现在均已出租给其他租户，并出示了铺面商号新照片。 本院认为，上诉人、被上诉人双方签订的《上东城项目招商委托代理合同》系双方真实意思表示，显然，上诉人签订此合同的目的是通过被上诉人的较专业的招商服务获得较长期的稳定租金收入。被上诉人招商促成的五份租赁合同中的第一、四、五份至今仍在续租中，因此，上诉人应向被上诉人支付这三份租赁合同对应的服务费共178676元。被上诉人招商促成的五份租赁合同中的第二份、第三份租赁合同（租期均为三年）首期（三个月）租金到期后承租人没有续交租金，出租方是以收取租金为目的的，一般来说，在承租方能依约按时交纳租金的情况下，出租方是不会随意拒绝承租人续租的，本案这两份租赁合同还远未到期，被上诉人也没有任何证据证明这两份合同没有续交租金的原因在于上诉人，且其中一份合同的承租人杨敏确认是自己的原因无法继续支付租金并同意解除租赁合同，因此，基本可以认定这两份合同未能续交租金的原因在于承租人，也就是说，被上诉人未能帮助上诉人实现获得较长期的稳定租金收入的合同目的，已收取的三个月租金甚至比《上东城项目招商委托代理合同》中约定的被上诉人的服务费还少，因此，被上诉人不应就这两份租赁合同获得相应的服务费。综上，一审判决认定事实不清，应予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项规定，判决如下： 一、撤销石家庄市长安区人民法院（2017）冀0102民初4466号民事判决。 二、上诉人石家庄鸿名房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付被上诉人石家庄新港房地产经纪有限公司服务费178676元及违约金（违约金以178676元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2016年5月12日起计算至付清之日止）。 一审案件受理费减半收取4151.5元，由被上诉人石家庄新港房地产经纪有限公司负担2084元，上诉人石家庄鸿名房地产开发有限公司负担2067.5元。二审案件受理费8303元由被上诉人石家庄新港房地产经纪有限公司负担4168元，上诉人石家庄鸿名房地产开发有限公司负担4135元。 本判决为终审判决。 审判长  易卫军 审判员  赵志山 审判员  孟维山 二〇一八年四月二十五日 书记员  许志昂