广西壮族自治区桂林市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）桂03民终369号上诉人（原审被告）：桂林彰泰实业集团有限公司，住所地广西壮族自治区桂林市环城北二路**桂花园小区**，统一社会信用代码：91450300619384212M。法定代表人：沈红霞，该公司董事长。委托诉讼代理人：甘永雄，该公司法务部职员。被上诉人（原审原告）：陆付良，女，1969年2月2日生，汉族。被上诉人委托诉讼代理人：覃家锋，广西华尚律师事务所律师。上诉人桂林彰泰实业集团有限公司因与被上诉人陆付良商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2017)桂0305民初1958号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月31日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人桂林彰泰实业集团有限公司的委托诉讼代理人甘永雄，被上诉人陆付良的委托诉讼代理人覃家锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。桂林彰泰实业集团有限公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回陆付良全部诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由陆付良承担。事实及理由：1.双方补充协议约定合法有效，双方应遵照合同约定执行；2.上诉人应提交产权登记资料的时间仍在合同约定的期限内，并未违约；3.被上诉人尚未将其产权登记办理的资料交付上诉人，上诉人无法提交完整资料，不应担责；4.双方约定的交房条件，房屋完成五方验收即可，但从房屋五方验收通过到最终的初始登记完成，最少需要6-10个月的时间。如果按照交房后90日内就应当提交资料的条款，明显违背了正常的办理流程，对彰泰集团而言是明显的显失公平；5.上诉人因政府性阻却事由而免责。陆付良辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予以维持。陆付良向一审法院起诉请求：1.被告在判决生效15日内将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案；2.被告向原告支付逾期备案违约金9296.18元；3.被告向原告支付逾期交房违约金295246元；4.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2014年1月16日，被告（出卖人）与原告陆付良（买受人）签订了《商品房买卖合同》（以下简称合同）。合同第三条约定，买受人购买坐落于彰泰?睿城7栋1-4-2号商品房。合同第四条约定，该商品房总房款为929618元。合同第八条约定，出卖人应当在2015年5月30日前，将符合国家和桂林市住房和城乡建设局《关于印发建设工程竣工验收有关规定的通知》（市住建{2010}9号）的有关规定及本合同约定的其他交房条件的商品房交付买受人使用。合同第九条约定，出卖人逾期交房不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之三的违约金，合同继续履行。合同第十五条约定，根据《城市房地产开发经营条例》第三十三条规定，出卖人应在商品房交付使用后90日内，将需由其提供的办理房屋登记的资料报送桂林市房产管理局，如因出卖人的责任导致不能在规定期限内将需要提供的办理房屋登记的资料报送的，如买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金归该楼宇全体业主所有，并由出卖人或物业公司统一安排使用和获取收益金。合同附件四《合同补充协议》（以下简称补充协议）第六条第2项约定，买受人与出卖人同意变更《商品房买卖合同》第十五条第一句的表述为：出卖人应当在商品房交付使用并经房管部门物业验收后180日内，将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，原告已支付被告购房款929618元。被告至今未将办理房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。另查明，2015年5月29日，彰泰?睿城7#楼建设工程经施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位五方验收合格。2015年6月25日，被告通知原告办理收房手续，同日，原告办理了手续。一审法院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当完全履行合同约定的义务。原告已支付被告购房全款929618元，并于2015年6月25日办理了收房手续，已完全履行了合同的义务。被告未按合同的约定在商品房交付使用后90日内，将需由其提供的办理房屋登记的资料报送桂林市房产管理局，其行为已违约，故原告要求被告在本判决生效之日起15日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并按已付房款的1%（即9296.18元）向原告支付逾期备案违约金的诉讼请求，于法有据，该院予以支持。被告辩称，补充协议第六条第2项已变更了合同第十五条关于提交资料的期限约定，物业验收尚未完成，并不具备提交产权登记资料的时机。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“……，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”补充协议第六条第2项约定出卖人应当在商品房交付使用并经房管部门物业验收后180日内，将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。该条款系由被告提供的格式条款，且该条款并不是对主合同的补充约定，而是免除了其未在商品房交付使用后90日内，将需由其提供的办理房屋登记的资料报送桂林市房产管理局的违约责任，排除了原告获得逾期备案违约金赔偿的权利，该格式条款无效，故对被告的该项辩解，该院不予采信。被告又辩称，被告因本案涉案房屋所在的土地与东梓公司存在债权债务纠纷，政府行政部门采取行政干预的手段阻止了涉案房屋所在楼栋权属登记的办理，被告不应承担逾期提交办理房屋登记资料的违约责任。该院认为，被告在开发建设楼盘时应确保其已取得土地的土地使用权及开发建设权且无其他纠纷，被告所称的事由并不属于行政不可抗力，并不能对抗原告，被告不能以此免责，故对被告的该项辩解，该院亦不予采信。原告诉称，被告交付的房屋未经竣工验收合格，也未进行竣工备案，为不合格房屋，应承担逾期交房的违约责任。2015年5月29日，彰泰?睿城7#楼建设工程经施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位五方验收合格，合同中，双方并未约定交付的房屋需经竣工备案完成，被告交付的房屋符合法定及合同约定的交付条件。合同约定的交房期限为2015年5月30日之前，被告实际通知原告交房时间为2015年6月25日，已逾期26天交房，其行为已违约，故被告应按合同的约定向原告支付逾期交房违约金7251元（违约金计算：929618元×0.3‰/天×26天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款,《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决：一、被告桂林彰泰实业集团有限公司在本判决生效之日起15内将办理位于彰泰?睿城7栋1-4-2号房屋权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案；二、被告桂林彰泰实业集团有限公司向原告陆付良支付逾期备案违约金9296.18元；三、被告桂林彰泰实业集团有限公司向原告陆付良支付逾期交房违约金7251元；四、驳回原告陆付良的其他诉讼请求。本案收取案件受理费5868元，因适用简易程序，减半收取案件受理费2934元（原告已预付该院），由原告陆付良负担2674元，由被告桂林彰泰实业集团有限公司负担260元。经二审审理查明，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。但对于一审查明的“合同第十五条约定，……如买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金归该楼宇全体业主所有，并由出卖人或物业公司统一安排使用和获取收益金。”，上诉人与被上诉人均认可该条款系笔误，双方的真实意思表示为“合同第十五条约定，……如买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”因此，本院对该条款予以纠正。本院认为，本案二审双方争议的焦点为：一、双方签订的附件四，补充合同第6条第2款的效力问题；二、上诉人是否存在合同违约，如违约，应如何承担违约责任。关于焦点一。根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，本案实际争议的条款中是否存在上诉人一方免除其责任、加重被上诉人责任、排除被上诉人主要权利的情形是确定该条款效力问题的节点。涉诉合同第十五条与合同补充协议第六条第2项前后的内容分别为：“根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将需要由其提供的办理房屋登记的资料报送桂林市房产管理局”、“买受人与出卖人同意变更《买卖合同》第十五条第一句的表述为：出卖人应当在商品房交付使用并经房管部门物业验收后180日内，将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。对比变更前后的条款内容可以看出，该变更只是对报送资料备案的方式和时间进行变更和延长，但并没有免除卖方的办理登记备案的责任；补充协议第六条第2项对《商品房买卖合同》第十五条进行了补充，变更了提交备案登记材料的时间，并没有将原有的逾期备案违约金条款予以删除，故没有排除买方获得逾期备案违约金赔偿的权利，该条款不符合《中华人民共和国合同法》第四十条中关于格式合同条款无效情形的规定。因此，该变更后的条款并不违反法律规定，应认定该变更后的条款为有效条款，对双方均有约束力；本院对一审判决认定该条款为无效的格式条款予以纠正。关于焦点二，包含以下三个方面问题。首先，双方合同约定的交房期限为2015年5月30日之前，实际交房时间为2015年6月25日，已构成逾期交房，一审根据合同约定认定上诉人违约而判决支付逾期交房违约金并无不妥，应予维持。其次，补充合同第6条第2款约定，出卖人将办理房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的时间为商品房交付使用并经房管部门物业验收后180日内。上述条款对房屋交付使用至房管部门物业验收的履行期间约定不明，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第四项的规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。本案中，买受人于2017年7月4日向一审法院提起诉讼，该时间应视为其作为债权人要求出卖人履行将涉案案房屋提交房管部门物业验收的时间，以该时间为节点，直至本案二审判决之时，已经给予了出卖人必要的准备时间，而上诉人依然未提交证据证明其已向房管部门提交物业验收的申请，据此，应认定上诉人构成违约，一审法院依据双方合同中的违约条款判决上诉人承担违约责任正确，本院予以维持。上诉人上诉主张因政府性阻却事由应予以免责。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。所以，由于房管等政府部门原因未能办证的，属于第三人的原因，即使因为第三人的原因造成违约，上诉人也应向买受人承担违约责任。最后，由于涉案房屋尚未通过房管部门物业验收，而房管部门物业验收是办理房屋产权登记的前提，因此，涉案房屋不具备办证条件，故买受人要求出卖人提供房屋权属登记资料的诉讼请求，属于法律上的履行不能，本院不予支持，买受人可待涉案房屋具备办证条件时再向出卖人主张权利。综上所述，一审判决认定事实部分不清，实体处分部分欠妥，依法应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条的规定，判决如下：一、维持广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2017)桂0305民初1958号民事判决第二项、第三项；二、撤销广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2017)桂0305民初1958号民事判决第一项；三、驳回被上诉人陆付良一审的其他诉讼请求。一审案件受理费5868元，因适用简易程序减半收取案件受理费2934元，由被上诉人陆付良负担2720元，上诉人桂林彰泰实业集团有限公司负担214元。二审案件受理费214元，由上诉人桂林彰泰实业集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  吕秀文审判员  陈海涛审判员  蒋子秀二〇一八年四月十五日书记员  申峰峰