福建省惠安县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0521民初163号 原告：苏玉彬，男，1971年7月25日出生，汉族，住泉州台商投资区。 原告：苏玉南，男，1967年11月30日出生，汉族，住泉州台商投资区。 上列两原告的共同委托诉讼代理人：郑燕燕、李庆贤，、实习律师。 被告：泉州台商投资区世茂汇盈置业有限公司，住所地泉州台商投资区滨海大道世茂海上世界售楼处二楼，统一社会信用代码913505210913720524。 法定代表人：孙岩，总经理。 委托诉讼代理人：陈世明，男。 委托诉讼代理人：黄冰霞，女。 原告苏玉彬、苏玉南与被告泉州台商投资区世茂汇盈置业有限公司（下称世茂汇盈公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告苏玉彬、苏玉南的共同委托诉讼代理人郑燕燕、李庆贤，被告世茂汇盈公司的委托诉讼代理人陈世明、黄冰霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告苏玉彬、苏玉南向本院提出诉讼请求：1、被告支付两原告逾期交房违约金475908.1元（991.4752元×180天＋991.4752元×150天×2）；2、被告继续履行与两原告签订的《商品房买卖合同》，按照被告提供的游艇独栋（庄园风格）样板房式样为两原告所购商品房建造游艇码头、房前开放式花园以及商品房入户门。诉讼中，两原告变更诉讼请求为：1、被告支付原告苏玉彬逾期交房违约金394548.816元（821.9767元×180天＋821.9767元×150天×2），支付原告苏玉南逾期交房违约金82685.28元（172.261元×180天＋172.261元×150天×2）；2、被告继续履行与两原告签订的《商品房买卖合同》，按照被告提供的游艇独栋（庄园风格）样板房式样为两原告所购商品房建造游艇码头、房前开放式花园以及商品房入户门。事实和理由：被告在泉州台商投资区取得泉台国用（2014）100004号《国有土地使用权证》，获准在该土地上建设商品房，该项目暂定名为“泉州世贸蓝色海湾Ｓ2013-21号地块项目”。被告在该地块上沿月亮湖建造多栋独栋别墅，取名游艇独栋（庄园风格），并就该独栋别墅建设项目建造了1栋样板房，用于向购房者介绍、营销。根据该游艇独栋（庄园风格）样板房，每栋别墅前临月亮湖，有一开放式花园直达月亮湖，湖边每栋别墅均有一个专用的游艇码头，与开放式花园相连，以供购房者游艇停靠专用，且每栋别墅都有一个较大、豪华的入户门。两原告根据被告的宣传资料前往被告处看房，经被告销售人员介绍，现场参观了游艇独栋样板房及该建设项目范围内的附属设施，认为该游艇独栋别墅建造风格较好，且位置临月亮湖，特别是别墅前的开放式花园、专用游艇码头等设施，具有庄园风格、宜于居住，决定购买游艇独栋别墅。2014年8月14日，两原告各与被告签订1份《商品房买卖合同》（房屋代号621623、621624，合同编号201408140045、201408140059），共同向被告购买游艇独栋第7号别墅，购房款按套计价，合计9914752元。《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2016年6月30日前将符合《商品房买卖合同》第八条约定的商品房交付买受人使用。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按第1种方式处理：买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任。《商品房买卖合同》签订后，两原告按照约定支付被告购房款9914752元，但被告直至2017年7月才通知交房。两原告前往办理交房手续，但被告拟交付的别墅与之前的宣传资料介绍的式样、特别是与样板房差距巨大，不但入户门缩小，临月亮湖的花园变成封闭式的花园，所谓的每栋别墅独立拥有的游艇码头根本不存在，被告严重违反了之前承诺和合同约定。被告的行为已明显构成欺诈，两原告虽然多次要求整改，但被告均不予理睬，故诉至法院。 被告世茂汇盈公司辩称，一、涉案商品房通过设计、勘查、监理、施工、建设五单位验收合格，并取得消防验收合格证明，已经符合《商品房买卖合同》约定的交付条件，且被告也已在合同约定的交付期限内向两原告发出交房通知。因此，在商品房交付问题上，被告不存在违约情形，不需承担违约责任。二、两原告与被告签订的《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第十四条明确约定，出卖人的广告、样板房、宣传材料、模型、展示版、楼书、沙盘、任何口头介绍、解释（包括但不限于照片、录像、录音等）及互联网上的信息及其他宣传资料仅供参考，不构成买卖合同的组成部分，买受人不得以样板房或以上宣传资料内容为由追究出卖人责任。从被告的宣传资料与最终签订的《商品房买卖合同》的关系来看，宣传资料并未成为《商品房买卖合同》的组成部分。因此，涉案宣传资料包括样板房只具有宣传、推广功能，仅供参考，不构成买卖合同的组成部分。两原告要求被告按照样板房式样为涉案商品房提供游艇码头、开放式花园、入户门的主张不应得到支持。综上，请求驳回两原告的诉讼请求。 经审理查明，被告系经工商登记设立的有限责任公司，经营范围为房地产开发、建设，自有房屋出租、出售及配套服务设施的建设、物业管理。2014年6月23日，被告取得位于福建省泉州台商投资区预售许可证。2014年8月14日，原告苏玉彬与被告签订《商品房买卖合同》（包括附件六《合同补充协议》）1份，合同编号为201408140045，约定原告苏玉彬购买被告开发建设的位于泉州世茂蓝色海湾Ｓ2013－21号地块第7号楼架空至二层07－01（复式）号商品房，建筑面积378.41平方米，购房款8192151元。同日，原告苏玉南与被告签订《商品房买卖合同》（包括附件六《合同补充协议》）1份，合同编号为201408140059，约定原告苏玉南购买被告开发建设的位于泉州世茂蓝色海湾Ｓ2013－21号地块第7号楼一层07－02号商品房，建筑面积79.57平方米，购房款1722601元。上述2份《商品房买卖合同》所涉商品房构成1栋别墅，总价款9914752元。被告在该地块沿月亮湖建造多栋别墅，取名“游艇独栋（庄园风格）”，两原告所购商品房属于“游艇独栋（庄园风格）”别墅。两原告签订的《商品房买卖合同》首部载明原告联系地址均为“福建省惠安县张坂镇后蔡村后蔡133号”。《商品房买卖合同》第八条约定：“交付条件与期限出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格。2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件。3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第1种方式处理：1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任。……”第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：……2、详见本合同附件六补充协议相关条款约定。”第二十条约定：“本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，此产生的法律责任由当事人自行承担”。附件六《合同补充协议》第六条约定：“关于本合同第九条1、如出卖人不能按照合同第八条规定期限交房，买受人同意给予出卖人六月（即2016年12月31日，含该日）的交房宽展期（下称“宽展期”，宽展期自合同第八条约定的商品房交房期限届满次日开始计算；……）”。第十四条约定：“关于本合同正文第二十二条1、买受人确认，已经认真阅读本合同及其附件并经仔细比较慎重决策，且出卖人已经提示买受人合同及其附件对双方权利义务的所有约定，包括可能减轻或者免除买卖双方任何一方责任的条款，买受人理解这些约定并自愿签署。2、未经出卖人书面允诺之任何承诺，对合同双方当事人均不具有约束力。该商品房的交付标准和条件以本合同约定为准，本合同未作约定的，以该商品房交付时现状为准。出卖人的广告、样板房、宣传材料、模型、展示版、楼书、沙盘、任何口头介绍、解释（包括但不限于照片、录像、录音等）及互联网上的信息及其他宣传资料仅供参考，不构成买卖合同的组成部分，买受人不得以样板房或以上宣传资料内容为由追究出卖人责任”。上述《商品房买卖合同》于签订合同当日办理商品房买卖合同（网上签约）登记备案。现原告苏玉彬已付清购房款8192151元，原告苏玉南已付清购房款1722601元。案涉工程于2016年4月14日进行工程竣工消防备案（未被确定为抽查对象），于2016年6月30日通过建设、勘察、设计、监理以及施工五单位竣工验收，并于2017年4月21日办理开发项目首次登记。 另查明，被告在月亮湖另一边建造1栋游艇独栋（庄园风格）样板房（别墅），样板房的入户门宽2.6米，房前花园系开放式，面向月亮湖，有一个泊位（整个区域仅有的一个泊位）。两原告购买的商品房（别墅）在月亮湖的另一边，入户门宽1.27米，房前花园系封闭式，面向月亮湖，没有泊位。 以上事实，有两原告提供的《商品房买卖合同》（包括附件六《合同补充协议》）、登记备案申请表、收款收据、照片、视频，被告提供的营业执照、商品房预售许可证、房屋建筑工程竣工验收报告、建设工程竣工验收消防备案受理凭证、开发项目首次登记证明，本院现场勘验所制作的勘验笔录，以及原、被告双方的陈述等证据证明，本院予以认定。 原、被告双方争议的焦点：被告是否负有按照游艇独栋（庄园风格）样板房式样为两原告所购商品房建造游艇码头、房前开放式花园以及商品房入户门的合同义务，以及被告是否应当支付两原告逾期交房违约金。 原告苏玉彬、苏玉南认为，被告拟交付的商品房不符合合同约定的交房条件，已经构成违约，应按合同约定支付逾期交房违约金。被告提供宣传资料进行宣传，并就独栋别墅建造样板房供购房者参观，根据样板房，两原告所购商品房的入户门较大，临近月亮湖有一个开放式入户花园，而且有一个游艇码头。虽然上述内容未载入合同，但应视为合同内容。另外，两原告所购商品房（别墅）总面积457.98平方米，总价款9914752元，每平方米单价2万多元，而被告开发的与游艇独栋相邻的连体别墅每平方米只有10000多元左右，两者价格相差一倍以上，说明游艇独栋别墅具有独特的位置条件和决定购买该别墅的重要因素。两原告认为，游艇独栋别墅有游艇码头和开放式花园是整份合同不可缺少的部分。两原告没有收到被告邮寄的交房通知书，仅于2017年7月接到被告口头通知去交房，但被告实际交付的商品房入户门较小，房前花园是封闭的，也没有游艇码头，不符合交房条件，故两原告有权拒绝接收，要求被告按游艇独栋（庄园风格）样板房式样为两原告所购商品房建造游艇码头、房前开放式花园以及商品房入户门，并支付逾期交房违约金。《商品房买卖合同》约定2016年6月30日交房，根据附件约定给予6个月宽展期，逾期交房违约金从2017年1月1日开始计算，前6个月按已付购房款的日万分之一计算，超过6个月的按日万分之二计算。被告应当支付给原告苏玉彬的逾期交房违约金为394548.816元（821.9767元×180天+821.9767元×150天×2），支付给原告苏玉南的逾期交房违约金为82685.28元（172.261元×180天+172.261元×150天×2）。两原告相应提供证据即宣传资料，以此证明被告就所开发的商品房印制宣传资料，在该宣传资料中，两原告所购买的商品房（别墅）前为月亮湖，每栋别墅前临月亮湖有一个开放式花园，花园前有一个专用游艇码头。被告质证称：宣传资料的真实性、关联性无法确认，不能证明两原告的主张。该宣传资料的年限比较早，且开发商是泉州台商投资区世茂悦盈置业有限公司，并非被告。宣传资料显示只有会所有泊位，也无法体现花园是开放式还是封闭式，两原告对宣传资料的理解有误。 被告世茂汇盈公司认为，案涉商品房通过设计、勘察、监理、施工、建设单位验收合格，并取得消防验收合格证明，已经符合法定及合同约定的交房条件。附件六《合同补充协议》第十四条明确约定，广告、宣传资料以及样板房等不作为合同组成部分，《商品房买卖合同》第二十二条也明确进行排除，两原告要求被告按照样板房式样为其购买商品房建造游艇码头、房前开放式花园以及商品房入户门不能成立。被告于2016年12月28日通过EMS特快专递按照合同确定的地址向两原告邮寄交房通知书，但两原告均拒收。被告已经按照合同约定期限履行交房义务，本案不存在逾期交房情形，被告无需支付两原告逾期交房违约金。被告相应提供证据1即EMS快递单和快递跟踪查询单各2份，并当庭提交退回的邮件，以此证明被告已经书面通知两原告前来办理交房手续，交房时间在合同约定的期限内，不存在逾期交房情形。两原告质证称：对EMS快递单、快递跟踪查询单的表面真实性没有异议，但对快递内容有异议，两原告没有收到被告书面通知交房手续，快递单看不出邮寄时间，根据被告的说法2016年12月28日寄出邮件，要求两原告2016年12月29日交房，明显无法完成，且快递跟踪查询单体现无人签收。 本院经审查认为，关于被告提供的证据，EMS快递单盖有邮戳，与快递跟踪查询单可以互相印证，能够证明被告于2016年12月28日按照两原告在合同中确定的联系地址“惠安县张坂镇后蔡村后蔡133号”分别向两原告寄送邮件，邮件虽均未妥投，但未妥投原因为“拒收退回”，经本院当庭拆封，其中包含交房通知书、房屋交付指引、世茂蓝色海湾收房物业收费单，故视为被告已履行通知交房义务。关于被告是否负有按照游艇独栋（庄园风格）样板房式样为两原告所购商品房建造游艇码头、房前开放式花园以及商品房入户门的合同义务问题，根据附件六《合同补充协议》第十四条约定，未经出卖人书面允诺之任何承诺，对合同双方当事人均不具有约束力，该商品房的交付标准和条件以合同约定为准，合同未作约定的以该商品房交付时现状为准。出卖人的广告、样板房、宣传材料、模型、展示版、楼书、沙盘、任何口头介绍、解释及互联网上的信息及其他宣传资料仅供参考，不构成买卖合同的组成部分，买受人不得以样板房或以上宣传资料内容为由追究出卖人责任。上述约定，不违反法律的禁止性规定，应认定为有效。双方签订的《商品房买卖合同》没有约定被告应当为两原告购买的商品房建造游艇码头，也没有约定花园必须是开放式，以及入户门必须与样板房的入户门一样，故两原告要求被告按照游艇独栋（庄园风格）样板房式样为其购买的商品房建造游艇码头、房前开放式花园以及商品房入户门，依据不足，对两原告提供的证据即宣传资料不予采纳。关于逾期交房违约金问题，案涉工程已经进行工程竣工消防备案，并通过建设、勘察、设计、监理以及施工五家单位竣工验收，符合交房条件。被告按照合同确定的联系地址分别向两原告寄送交房通知书，邮件虽为妥投，但未妥投原因为“拒收退回”，两原告拒收邮件的时间均为2016年12月29日，视为被告于2016年12月29日履行了通知交房义务，两原告以被告没有为其商品房建造游艇码头、开放式花园以及样板房式样的入户门为由拒绝接收房屋，不能成立。因双方约定于2016年6月30日前交房，加上宽展期6个月，交房日期实际宽限至2016年12月31日前，被告于宽展期限内通知交房，在交房问题上被告不存在违约，不必支付两原告逾期交房违约金。 综上所述，本院认为，两原告与被告签订的《商品房买卖合同》（包括附件六《合同补充协议》），系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，应认定合法有效。附件六《合同补充协议》第十四条明确约定广告、宣传资料以及样板房等不作为合同组成部分，两原告要求按照样板房式样为其购买商品房建造游艇码头、开放式花园以及商品房入户门，依据不足，不予支持。案涉商品房已经符合交房条件，且被告已经在交房宽展期限内通知两原告办理交房手续，两原告请求被告支付逾期交房违约金，缺乏事实和法律依据，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告苏玉彬、苏玉南的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费8439元，由原告苏玉彬、苏玉南负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  陈秀军 二〇一八年四月十六日 书记员  张云潇 附本案引用的主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。