广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终4041号上诉人（原审被告）：广州花都雅居乐房地产开发有限公司，住所地：广州市花都区新华镇新都大道以南。法定代表人：郑重，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵瑰丽，该公司职员。被上诉人（原审原告）：黄犟兵，男，1982年12月8日出生，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：吴小庆，广东合拓律师事务所律师。上诉人广州花都雅居乐房地产开发有限公司（以下简称雅居乐公司）因与被上诉人黄犟兵商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2017）粤0114民初6308号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。上诉人雅居乐公司上诉请求：1.请求撤销原审判决，并依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.被上诉人承担本案一审、二审��部诉讼费用。事实及理由如下：本案的争议焦点是上诉人有无违约，原审法院审查该焦点问题时应当以双方签订的有效合同为审查基础，而原审法院不顾双方合同约定，增加合同外交付标准，同时在被上诉人没有提交任何证据的情况下认定临时用电影响正常居住，存在事实认定错误和法律适用错误。1、没有法律规定商品房必须具备永久水电才能交付使用。双方以补充协议的形式约定甲方具备《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及加盖雅居乐公司公章的《房地产（住户）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》后，即视为符合交付条件，乙方同意办理收楼手续。该补充协议约定没有违反法律的强制性规定，是合法有效的。2、关于临时用电影响正常居住的问题，上诉人认为原审法院的认定没有事实依据，被上诉人并没有提交任何证据证明临时水电影响了正常的居住。事实上雅居乐锦城小区六千多户业主均能安居乐业，临时用电并未影响正常的居住。在尚不具备永久用电的情况下，小区通过租借变压器发电，是可以保证小区正常用电的，原审法院仅凭小区尚未接通永久用电就认定影响正常的居住，过于武断，没有事实依据。3、关于永久用电的解决，上诉人并未推卸责任，一直积极寻求区供电局、区政府共同解决永久用电的问题，上诉人在此方面并无过错。法院以判决开发商违约的形式拟督促永久用电问题的解决，超越了法院审理案件的权限，对开发商非常不公平，也没有法律依据。4、本案审查的焦点是上诉人有无违约，上诉人在交付房屋前已经具备合同约定的交付条件，上诉人并无违约，不应当承担违约责任。商品房买卖属于合同范畴，在合同约定没有违反法律强制性规定的情况下，双方均应当遵守��同约定，按照合同约定履行义务。上诉人没有违约即不应当承担违约责任，法院不应当主动扩大上诉人承担违约责任的范围。被上诉人二审答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。黄犟兵向原审法院提起本案诉讼，请求判令：一.判令雅居乐公司立即向黄犟兵支付延迟交楼违约金（以总房款750409元为基数，按每日万分之一的标准，从2016年11月18日起计至被告按照法律规定和合同约定将涉案房屋交付给黄犟兵之日止，暂计到起诉日为18460.06元）；二、判令雅居乐公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实如下：2016年11月17日，黄犟兵向雅居乐公司提起商品房预售合同纠纷一案诉讼，原审法院作出的（2016）粤0114民初10946号民事判决查明以下事实：雅居乐公司系广州市花都区107国道西侧花都雅居乐花���小区项目的开发商，于2013年8月29日取得房管部门核发的商品房预售许可证。2013年10月19日，黄犟兵与雅居乐公司签订《广州市商品房买卖合同》（预售）及附件，约定雅居乐公司为甲方（卖方），黄犟兵为乙方（买方），乙方向甲方购买位于花都区××路××号花都雅居乐花园（扩展）自编32栋1905房，总金额为691930元。合同第十二条交房条件约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付约定：甲方应当在2015年8月15日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方��乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应该向乙方出示甲方出具的授权委托书。第十四条延期交房的违约责任约定：甲方如未能按本合同规定的期限交房，自本合同第十三条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，甲方按已付房价款的日0.1‰的标准支付违约金至实际交付之日止，合同继续履行。第十五条房屋交付时的有关资料约定：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。乙方应当向甲方提供交存首期物业专项维修资金有效凭证的复印件，并提供原件核对。合同附件七本合同补充协议第六条约定：双方同意对《商品房买卖合同》第十二条、第十五条的补充约定：甲方向乙方发出《收楼通知书》后，且在乙方办理收���手续时，向乙方出示了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及提供已加盖甲方公章的《房地产（住宅）质量保证书》《房地产（住宅）使用说明书》，即视为符合交付标准，乙方同意办理收楼手续。第十八条第6点约定：双方确认，《商品房买卖合同》及本补充协议的所有条款均是经双方充分协商后达成的一致意见，双方对条款内容已有充分的了解和共同的认识，并且充分理解了违反合同条款的责任及后果，本补充协议如与《商品房买卖合同》不一致，以本补充协议约定为准。合同签订后，黄犟兵按约定支付完毕全部购房款项691930元及装修款首期58479元，合计750409元。2014年9月15日，雅居乐公司取得涉案房屋所在项目的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2016年12月27日，原审法院作出（2016）粤0114民初10946号民事判决，认为：本案为商品房预售合同纠纷，买受人应依约支付房款，出卖人应转移房屋所有权于买受人，房屋所有权中的使用权能必须在房屋交付时符合要求。房屋是以居住为目的的，具备正常水电设施是居住生活的必备设施。因此，雅居乐公司交付的房屋必须满足购房人日常生活用电的基本条件。《中华人民共和国电力法》第三十二条第一款规定，用户用电不得危害供电、用电安全，扰乱供电、用电秩序。国务院《电力供应与使用条例》第二十三条、第三十条、第四十条规定，申请新装用电、临时用电、增加用电量、变更用电和终止用电，均应当到当地供电企业办理手续；用户不得有擅自改变用电类别等危害供电、用电安全、扰乱正常供电、用电秩序的行为；违章用电情节严重的，供电企业可以按照国家规定程序停止供电。雅居乐公司在本案庭审时承认提供给���案房屋用电类别为“临时用电”。依据《供电营业规则》第十二条的规定，对基建工地等非永久性用电，可供给临时电源，供电期限一般不得超过六个月，逾期不办理延期或者永久性正式用电手续的，供电企业应终止供电使用；临时电源的用户不得对外转供电，如需改为正式用电，应按新装用电办理。雅居乐公司提供给涉案房屋用电并非居民生活用电，而是“临时用电”，买受人收楼则随时面临被供电企业终止供电的风险。虽然雅居乐公司已经按照补充协议约定取得《工程竣工验收备案表》，但其为涉案房屋提供的是临时用电，不能保证用电期间临电供应的安全和稳定，不能满足商品房交付买受人所必须具备的基本居住要求，因此，涉案房屋尚未达到交付条件，雅居乐公司应承担延迟交楼的违约责任。至于雅居乐公司抗辩认为永久用电未办妥，原因是供电部门投资雅宝变电站还在筹建中，其无过错的理由，并不属于不可抗力可予以免责的情形，原审法院对该抗辩理由不予采纳……至本案诉讼期间，尚无法确定涉案房屋取得永久用电的时间，且生效判决业已就2016年9月7日之前的违约金作出处理，故本案只处理2015年10月16日至2016年11月17日期间的违约金，之后的违约金由当事人另案解决。因此，雅居乐公司应向黄犟兵支付自2015年10月16日至2016年11月17日期间的违约金，按总房价款750409元,每日0.1‰的标准计付，即29941.32元。广州市中级人民法院二审判决维持原判。上述判决已发生法律效力。原审庭审中，双方确认涉案楼盘目前仍为临时用电，尚未办妥永久性用电使用手续。一审法院认为：对已经发生法律效力的判决所确认的事实，法院予以认定。雅居乐公司至本案一审诉讼期间仍未取得涉案房屋项目永久用电���涉案房屋尚未达到交付条件，对黄犟兵要求雅居乐公司支付自2016年11月18日起至起诉之日即2017年7月21日止的违约金18460.06元（按总房价750409元，每日万分之一的标准计付）的请求，法院予以支持。因目前尚无法确定涉案房屋项目取得永久用电的时间，故对本案起诉之后的违约金可由当事人另行解决。因此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：广州花都雅居乐房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向黄犟兵支付逾期交楼违约金18460.06元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延��行期间的债务利息。案件受理费130.8元，由广州花都雅居乐房地产开发有限公司负担。二审期间，各方当事人均没有提交新证据，一审查明的事实无误，本院予以确认。本院认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”。针对雅居乐公司的上诉请求和理由，本院分析如下：关于涉案房屋是否符合交付条件的问题。本案为商品房预售合同纠纷，买受人应依约支付房款，出卖人应转移房屋所有权于买受人，房屋所有权中的使用权必须在房屋交付时符合要求。房屋是以居住为目的，具备正常水电设施是居住生活的必���条件。因此，雅居乐公司交付的房屋必须满足购房人日常生活用电的基本条件。雅居乐公司虽然已经按照补充协议约定取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，但其为涉案房屋提供的是临时用电，且不能保证用电期间临电供应的安全和稳定，不能满足商品房交付买受人所必须具备的基本居住要求，因此，涉案房屋尚未达到交付条件，雅居乐公司应承担延迟交楼的违约责任，原审判决雅居乐公司继续向黄犟兵承担逾期交楼违约责任正确，应予维持。雅居乐公司的上诉理由缺乏充分理据，本院不予采纳。综上所述，雅居乐公司的上诉理由不成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。本���二审案件受理费261.6元，由上诉人广州花都雅居乐房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  梁燕梅审判员  梁淑敏审判员  李 焕二〇一八年四月十日书记员  陈晓欣吴桐