广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂02民终43号 上诉人（原审原告）：黄家龙，男，1972年9月23日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市柳**。 上诉人（原审原告）：覃凤四，女，1968年7月28日出生，壮族，住广西壮族自治区柳城县。 委托诉讼代理人：蒋君红，广西天际律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁文庆，柳州市正明法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：广西凯利仕房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市东葛路**金汇大厦**。注册号：4501002000666521-1。 法定代表人：贵仁勇，总经理。 委托诉讼代理人：黄小平，男，该公司员工。 上诉人黄家龙、覃凤四因与被上诉人广西凯利仕房地产开发有限公司（以下简称凯利仕公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳城县人民法院（2017）桂0222民初1545号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。黄家龙、覃凤四的委托诉讼代理人蒋君红、梁文庆，凯利仕公司的委托诉讼代理人黄小平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄家龙、覃凤四上诉请求：1.判令凯利仕公司立即为黄家龙、覃凤四办妥不动产权证书的手续和证明材料；2.判令凯利仕公司向黄家龙、覃凤四支付逾期办理产权证书违约金300元；3.本案诉讼费由凯利仕公司承担。 事实和理由：一、一审法院置客观事实不顾,作出错误判决。2010年8月10日，黄家龙、覃凤四与凯利仕公司签订《商品房买卖合同》,购买凯利仕公司开发的位于柳城县房屋,约定:房屋总价款贰拾叁万柒仟贰佰元整(￥237200元),房屋交付时间为2010年12月30日前。黄家龙、覃凤四依约交清了房款及相关费用,凯利仕公司亦已于合同签订后,7年前将房屋交付黄家龙、覃凤四。依据《商品房买卖合同》的约定及《商品房销售管理办法》第三十四条之规定,凯利仕公司就应该依约、依法律规定为黄家龙、覃凤四办理不动产权属登记。二、办理土地使用权证及房屋所有权证是凯利仕公司的义务。《物权法》第九条规定:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。第十四条规定:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。凯利仕公司交付的是房屋,属于不动产,应当依法办理转让登记,才能认定凯利仕公司履行了合同义务,否则房屋的所有权并未实际转移至黄家龙、覃凤四手中。三、凯利仕公司未能及时配合办证,己经违约。《商品房购销合同》约定:2010年12月30日前交付使用;在商品房交付使用后150天内,将办理权属登记所需由凯利仕公司提供的资料报产权登记机关备案,为黄家龙、覃凤四办理土地使用权和房屋所有权登记。由于办理房屋产权证所需要的有关的证明文件均需由凯利仕公司提供,而且如果凯利仕公司欠缺该类文件,没能办理初始登记,黄家龙、覃凤四的房屋产权证是无法办理的。《商品房销售管理办法》第三十四条规定:房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘,测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内,将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。可见凯利仕公司报送有关权属资料登记备案,即是合同义务,也是法定义务。这项义务凯利仕公司并未履行,已经构成违约。四、黄家龙、覃凤四依约交清房款,凯利仕公司已经收取了黄家龙、覃凤四的相关费用,证明黄家龙、覃凤四己经要求其办理两证,凯利仕公司己经接受委托,有办理两证的义务。五、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定:由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照己付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，凯利仕公司应承担违约责任。另外一审法院认定房屋尚未完成约定的商品房验收合格条件，该认定错误，按照双方签订的合同，约定的是正常办理手续的区间，但现在仍未办好，凯利仕公司存在违约行为。且一审法院在双方未申请调查取证的情况下，主动收集了对黄家龙、覃凤四不利的相关证据，有失公平。 凯利仕公司辩称，请求维持一审判决，凯利仕公司应为黄家龙、覃凤四办证，但凯利仕公司现在有一定的困难无法办理。 黄家龙、覃凤四向一审法院起诉请求：1.判令凯利仕公司立即为黄家龙、覃凤四办理《不动产权证书》；2.判令凯利仕公司支付逾期办理产权证书违约金300元。诉讼过程中，黄家龙、覃凤四变更第1项诉讼请求为1.判令凯利仕公司立即为黄家龙、覃凤四办妥不动产权证书的手续和证明材料，另增加一项诉讼请求即3.本案诉讼费由凯利仕公司承担。 一审法院认定事实：2010年8月10日，黄家龙、覃凤四与凯利仕公司签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号为GF-2000-0171），合同约定：黄家龙、覃凤四购买凯利仕公司位于柳城县龙头镇新街158号编号为010901250的地块上建设的商品房龙头镇“兴龙嘉园”第3幢11号房屋，房屋的预售许可证号为售房柳字第（2010）3号，房屋总价款贰拾叁万柒仟贰佰元整（￥237200元）,黄家龙、覃凤四于2010年2月24日支付购房款叁万元整（￥30000.00元），于2010年8月10日支付购房款陆万伍仟贰佰元整（￥65200.00元），于2010年8月20日前办理贷款。凯利仕公司应当在2010年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房经验收合格，且符合本合同约定的商品房交付黄家龙、覃凤四。凯利仕公司应当在商品房交付使用后150天内，将办理权属登记需由凯利仕公司提供的资料报产权登记机关备案。如因凯利仕公司的责任，黄家龙、覃凤四不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照即黄家龙、覃凤四不能退房，凯利仕公司按已付房价款的0.1%向黄家龙、覃凤四支付违约金。 一审法院另查明，凯利仕公司销售的位于柳城县龙头镇“兴龙嘉园”商品房至庭审结束时尚没有完成工程竣工验收和备案，但凯利仕公司已于7年前把房屋钥匙交付黄家龙、覃凤四。 一审法院认为，一、关于办理房屋产权证书的问题。原、凯利仕公司自愿签订的《商品房买卖合同》，主体合法，内容不违反法律规定，是合法有效的合同，双方应依合同约定履行义务。本案中，黄家龙、覃凤四与凯利仕公司双方约定，凯利仕公司将验收合格的商品房交付给黄家龙、覃凤四，凯利仕公司在商品房交付使用后，将办理权属登记需由凯利仕公司提供的资料报产权登记机关备案。根据《房屋登记办法》第三十条：“因合法的建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。”之规定，办理房屋产权证需要提供以上材料，而凯利仕公司销售的商品房，至庭审结束时尚未完成工程竣工验收和备案，事实上和法律上都不具备立即办理房屋产权证的条件。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务，对方可以要求履行，但有法律上或者事实上不能履行的情形的除外。”之规定，对黄家龙、覃凤四请求凯利仕公司立即办理房屋产权证的诉讼请求，该院不予支持。另，根据《最高人民法院》第十二条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予以支持”。本案中，黄家龙、覃凤四可以在商品房满足办证条件后，依约定请求办理房屋产权证或另行诉讼处理。 二、关于逾期办证违约金。根据《最高人民法院》第十八条规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满前未取得权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”。本案合同第十五条“凯利仕公司应当在商品房交付使用后150天内，将办理权属登记需由凯利仕公司提供的资料报产权登记机关备案。如因凯利仕公司的责任，黄家龙、覃凤四不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照即黄家龙、覃凤四不能退房，凯利仕公司按已付房价款的0.1%向黄家龙、覃凤四支付违约金。”的约定，是对办理权属证书期限的特殊约定，支付违约金的条件是商品房交付后150日内凯利仕公司未能将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案。因该商品房工程至今尚未完成竣工验收、备案，尚未完成合同约定的商品房验收合格后交付的条件，故黄家龙、覃凤四请求支付逾期办证违约金，显然还未满足这一约定条件。因此，对黄家龙、覃凤四请求凯利仕公司支付逾期办理房地产权属证书违约金的诉讼请求，该院也不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条、第一百一十四条、《最高人民法院》第十八条的规定，一审法院判决：驳回黄家龙、覃凤四的诉讼请求。案件受理费150元（黄家龙已预交），减半收取75元，由黄家龙、覃凤四负担。 本院二审期间，黄家龙、覃凤四与凯利仕公司均未提交新证据。 黄家龙、覃凤四对一审查明凯利仕公司销售的涉案商品房尚未完成工程竣工验收和备案有异议，其主张凯利仕公司于双方签订《商品房买卖合同》时，已实际向黄家龙、覃凤四交付了涉案房屋。凯利仕公司对一审认定的事实没有异议。本院认为，根据一审在卷证据中的柳城县住房和城乡建设局出具的《关于“兴龙嘉园”项目竣工备案的情况说明》，凯利仕公司未提交相关材料到柳城县住房和城乡建设局办理竣工备案手续，一审对此认定正确，本院对黄家龙、覃凤四的异议不予采纳。但一审对购房合同约定黄家龙、覃凤四支付购房款日期认定错误，本院依法予以纠正。一审法院认定的其他事实属实，本院依法予以确认。 本院认为，综合诉辩双方的意见，本案的争议焦点为：黄家龙、覃凤四要求凯利仕公司立即为其办理不动产权证书的手续和证明材料并支付逾期办理产权证书违约金有无事实和法律依据。 黄家龙、覃凤四与凯利仕公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，其内容未违反法律的强制性规定，为有效合同，受法律保护。双方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当依照合同的约定承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，涉案商品房经验收合格后方具备交付条件。第十五条约定，凯利仕公司应当在涉案商品房交付使用后150日内，将办理权属登记需由凯利仕公司提供的资料报产权登记机关备案，如因凯利仕公司的责任，黄家龙、覃凤四不能在规定期限内取得房地产权属证书的，凯利仕公司应按已付房价款的0.1%向黄家龙、覃凤四支付违约金。本院认为，根据柳城县住房和城乡建设局出具的《关于“兴龙嘉园”项目竣工备案的情况说明》，凯利仕公司未提交相关材料办理涉案商品房竣工备案手续，未验收合格，故涉案商品房尚未符合合同约定以及法定的交付条件，亦并未满足双方所签订的《商品房买卖合同》第十五条中约定的办理房屋产权证及逾期办理产权证书违约金的条件，则本院对黄家龙、覃凤四诉请凯利仕公司为其办理不动产权证书的手续和证明材料并支付逾期办理产权证书违约金的诉请不予支持。 综上所述，黄家龙、覃凤四的上诉请求不成立，应予驳回；一审适用法律正确，虽认定事实部分有误，但判决结果正确，对判决结果予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费150元（黄家龙已预交），由黄家龙、覃凤四负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 覃琪蓉 审 判 员 黄 晓 审 判 员 赵 旭 二〇一八年四月四日 法官助理陈小斌 代书记员 邓炜歆