广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2072民初252号原告：孔伟君，男，1987年1月20日出生，汉族，住广东省五华县。委托诉讼代理人：唐爱明，广东粤秀律师事务所律师。委托诉讼代理人：张梅，广东粤秀律师事务所律师助理。被告：中山市晟曦房地产开发有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：孙通文，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：王翠琴，该公司法务人员。原告孔伟君与被告中山市晟曦房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月3日立案受理后，依法适用简易程序，分别于2018年3月16日、2018年4月10日公开开庭进行了审理。原告孔伟君的委托诉讼代理人唐爱明、张梅，被告中山市晟曦房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王翠琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告自2016年10月31日起每日支付延期交楼违约金28.44元直至被告实际向原告办理交楼手续之日止；2.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年7月7日，原告与被告签订《中山市商品房买卖合同》。合同第三条约定原告向被告购买由被告开发的位于中山市××房，第四条约定房屋总价为284419元。第八条约定被告应当在2016年10月30日前交付房屋。合同第九条约定延期交楼的违约责任为出卖人按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金。合同签订后，原告已经支付全部房款。现被告没有按照约定的时间交付房屋，被告应当承担逾期交楼的违约责任。基于以上事实及理由，原告特诉至法院，请求判如所请。诉讼过程中，原告变更上述诉讼请求第一项为：判令被告支付延期交楼违约金（从2016年10月31日起每日按房价总额的万分之三计算至被告实际向原告交楼之日止）。理由：合同约定的违约金过低，不能弥补损失，故根据损失情况按每日万分之三计算。被告答辩称：1、根据《中山市商品房买卖合同》附件六合同补充协议第五条第2点“该商品房在交付使用时只要符合合同第八条约定的条件的（即取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并符合合同约定的使用条件），买受人应无条件收楼并办理交接手续……买受人不接收时，出卖人不承担本合同第九条约定的逾期交楼责任”的约定，故涉案房屋逾期交房违约行为应截止至被告取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》之日止，因《中山市建设工程竣工验收备案登记证》的取得即表明涉案房屋已达到交付条件，如若原告不接收涉案房屋，按照约定原告不承担逾期交房责任，故逾期交房违约金截止时间应为取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》之日，最迟不应晚于被告取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并通知原告之日，且如原告在被告取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》前已办理收楼手续的，则被告逾期交楼违约行为的截止时间则为原告办理收楼手续之日；2、《中山市商品房买卖合同》第九条明确约定违约金计算方式及总额限制，故即使被告存在逾期交房的情形，每日违约金应按已交房款万分之一计算，且违约金累计总额不超过商品房总价款1%即2844.19元。故原告主张的违约金不符合双方约定，无事实及法律依据且明显过高，另原告主张按万分之三计算逾期交房违约金没有事实及法律依据，原告亦未提供明确证据证明逾期交房对其造成的损失高于合同约定的违约金标准；3、诉讼费用负担应由人民法院根据案情的具体情况决定原、被告双方各自负担比例。综上所述，请求法院查明事实，依法判决，驳回原告的不合理诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2014年7月7日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了《中山市商品房买卖合同》1份，约定原告购买被告开发的位于中山市××房，购房总价284419元，该合同部分具体约定如下：1.买受人按银行按揭方式按期付款，金额85419元，付款方式为现金，付款时间为2014年7月7日；金额199000元，付款方式为商业贷款，付款时间为2014年8月7日；2.出卖人应当在2016年10月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；3.出卖人如未能按合同和补充协议约定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款0.01%的违约金；若逾期超过360日仍未能交付商品房的，则买受人有权解除合同。出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%；《中山市商品房买卖合同》中就前述条款以黑体、下划线等方式提示。同日，双方签订《补充协议》1份，双方对商品房交付作出更为详细约定，并确定补充协议作为商品房买卖合同有效组成部分。《补充协议》部分具体约定如下：1、除非双方另有约定，否则无论买受人是否收到出卖人的交付使用通知书，均须在该商品房交付使用期限届满前先行履行付款责任，即买卖合同的履行顺序为买受人先履行。若因买受人未按本合同约定付清全部房价款或银行按揭未获审批，且合同第八条约定的交付期限已届满的，则除双方另有约定外，双方同意交付使用时间相应顺延至买受人付清全部房价款或银行放款后30日，此情况出卖人无须按合同第八条履行交付的责任；2、该商品房在交付使用时只要符合合同第八条约定的条件的，买受人应无条件收楼并办理交接手续，买受人不接收时，出卖人不承担本合同第九条约定的逾期交楼责任。2014年7月22日，原告名下的涉案商品房办理了登记备案。2014年11月5日，被告开具号码为06573×××发票一张，载明付款方为原告，收款方为被告，不动产项目名称为中山市××镇×××园，销售的不动产楼牌号为4-×××，金额为284419元，款项性质为售房款。另，涉案工程至今未竣工验收，上述商品房仍未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，被告至今未能向原告交付前述商品房。双方协商未果，原告遂于2018年1月3日诉诸本院。本院认为，原告与被告签订的《中山市商品房买卖合同》及其《补充协议》经双方协商一致达成，系当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。双方当事人均应按照合同履行各自义务，否则应承担相应违约责任。虽然被告当庭对是否已收取涉案商品房的全部款项不明确作出答复，但原告所提交的证据之间能相互印证，可形成有效的证据链证明其已履行付款义务，且被告亦未能提供相反证据予以反驳，故本院认定原告已依约履行付款义务。《中山市商品房买卖合同》约定被告须于2016年10月30日前向原告交付商品房，但被告在约定期限届满后仍未能交付商品房，已构成违约，应向原告承担支付逾期交房违约金的责任。《中山市商品房买卖合同》第九条约定“出卖人如未能按合同和补充协议约定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款0.01%的违约金；若逾期超过360日仍未能交付商品房的，则买受人有权解除合同。出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%”，原告认为按前述条款计付的违约金不足以弥补损失；被告则称前述条款为双方真实意思表示，双方应严格按合同约定履行。本院认为，商品房买卖合同及补充协议由被告提供格式合同，虽然被告对前述条款以黑体加下划线方式提醒买受人，但该约定实质上免除被告怠于履行交付商品房应负的长期违约责任，造成双方权利义务明显不对等，故逾期交楼违约金应按前述标准计付至被告办妥《中山市建设工程竣工验收备案登记证》且收楼通知书发出并确定收楼之日为止。另，原告认为约定的违约金过低，应按房价总额每日万分之三计付违约金。本院认为，双方对违约金的标准已明确约定，原告对此未能提供证据证明其实际损失已经超过约定的违约金，应承担举证不能的不利后果，本院对原告该项主张不予支持。此外，被告至今未能确定商品房实际交付具体期限，故逾期交楼违约金应分段计付。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条的规定，判决如下：被告中山市晟曦房地产开发有限公司于本判决生效之日向原告孔伟君支付自2016年10月31日起至被告中山市晟曦房地产开发有限公司取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》且收楼通知书送达并确定收楼之日止的逾期交楼违约金（以284419元为基数按每日0.01%的标准计算；自2016年10月31日起至本案判决发生法律效力之日为止的逾期违约金于判决生效之日起三日内支付、本案判决发生法律效力之日后计付的违约金自本判决生效之日起每隔半年的次日支付一次相应周期违约金，若逾期违约金最后计算期限不足六个月，则于取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》且收楼通知书送达并确定收楼之日起三日内付清）；驳回原告孔伟君的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费308元，减半收取为154元，由被告中山市晟曦房地产开发有限公司负担（该款原告已预付，本院不另收退，被告须在本判决生效之日起三日内一并迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  陈觉天二〇一八年四月二十七日书记员  周 戈