四川省中江县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0623民初514号 原告：李代康，住四川省中江县。 委托诉讼代理人：周韬，四川蓉信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周杰，四川开山律师事务所律师。 被告：四川瑞益房地产开发有限公司，住所地成都市武侯区桐梓林东路**。统一社会信用代码91510100667596279N。 法定代表人：张光平，总经理。 原告李代康与被告四川瑞益房地产开发有限公司（瑞益房产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李代康的委托诉讼代理人周韬、周杰到庭参加诉讼。被告瑞益房产经传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告向房屋权属机关（不动产登记局）为原告办理房屋登记；2.判决被告向原告支付违约金38120元（含逾期交房违约金和逾期登记违约金）。事实及理由：原、被告于2009年12月7日签订房屋购买合同，购买被告开发的位于中江县仓山镇“郪江花园”的10-3-4-2号面积为91.81平方米房屋，总房款为127067元。根据双方所签订的《商品房买卖合同》的约定，被告应在2010年4月30日前向原告交付房屋，还约定被告应在2010年10月31日前取得合同约定的商品房所在楼栋的权属证明，并在约定日期前向权属登记机关申请产权转移登记，但由于被告自身原因，直至2010年12月17日才将房屋交付原告，且后两项合同义务至今未履行，导致原告至今仍未取得房屋产权证书。根据双方之间合同约定，被告应自应交付房屋之次日起至实际交付之日止按房屋总价款日万分之十的标准向原告支付逾期交房违约金29352.48元，还支付自应办理产权初始登记之次日起至原告起诉之日即2017年11月1日止，按房屋总价款日万分之一的标准计算的违约金32516.44元，由于该两项违约金过高，故原告按总房价的30%即38120元主张违约金。 被告未到庭，亦未提交书面答辩意见。 原告李代康为证明其诉讼主张，向本院提交了如下证据：1.原告身份证复印件、被告工商登记信息记录表；2.商品房买卖合同；3.房屋交接书；4.购房款收据;5.中江县住房和城乡规划建设局的请示。 被告瑞益公司未提交证据。 本院依职权向中江县住房和城乡规划建设局调取了“郪江花园”的商品房预售信息记录及中江县住房和城乡规划建设局、中江县国土资源局、中江县城乡综合管理局、中江县仓山镇人民政府《关于“仓山镇郪江花园”办证问题的处理建议》的文件（江建复〔2018〕15号）。 原告提交的证据，内容真实、形式合法，与本案具有关联性，可以作为认定原告与被告达成了房屋买卖协议，原告按合同约定履行了付款义务，被告未完全按合同约定履行义务的事实，本院予以采信。本院调取的证据，经原告质证，原告无异议，且符合证据的三性，可以作为认定被告因自身原因未办理案涉房屋产权初始登记的事实，本院予以采信。 根据原告的陈述及采信的证据，查明如下事实：2009年12月7日，原告与被告签订《商品房买卖合同》约定，被告将其开发的位于中江县仓山镇飞乌村十二社的“郪江花园”10幢3单元4楼2号，建筑面积92.69平方米的住房1套，以单价1384.02元/平方米，总价128285元的价格出售给原告；合同还约定，被告应当在2010年4月30日前将房屋交付原告，若出现逾期30日以上，原告不退房，合同继续履行的，被告应自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向原告支付全部已付款万分之十的违约金；合同再约定，被告应于2010年10月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，若因被告的责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明，原告不退房的，合同继续履行，被告自应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金。合同签订后房屋交接前，原告向被告全款交纳了房款127067元，其中于2010年4月30日前交纳房款110000元。2010年12月17日，被告将房屋交付原告，并签订《房屋交接书》，载明原告所购被告开发的中江县仓山镇“郪江花园”10号楼3单元4楼2号房屋的建筑面积为91.81平方米，总房款为127067元。原告补交房款17067元。此后，被告未按合同约定办理案涉房屋的产权初始登记和支付违约金。 另查明，案涉小区商品房分别于2009年1月23日、2009年7月21日、2010年2月1日分三批次取得了商品房预售许可证。由于被告所建设的涉案小区存在容积率增加、围墙占规划河堤、道路用地及部分建筑超建筑红线，还有违法建筑，实际竣工面积与规划办证面积不符等问题，被告未能办理涉案小区商品房的产权初始登记。针对被告存在的前述问题，中江县住房和城乡规划建设局、中江县国土资源局、中江县城乡综合管理局、中江县仓山镇人民政府出具《关于“仓山镇郪江花园”办证问题的处理建议》（江建复〔2018〕15号）提出了处理方案，并指出前述问题逐项整改后，由仓山镇政府协助被告办理后续不动产登记事宜。但被告未按该《处理建议》进行整改。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当遵守诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案原告与被告所签订的《商品房买卖合同》，不违反法律、行政法规的禁止性规定，属有效合同。合同签订后，原告已履行合同义务全额支付购房款，被告应按约交付房屋并办理涉案房屋的权属初始登记，现被告逾期交付房屋已构成违约，应该根据合同约定支付违约金；再其因存在违规行为，在相关职能部门作出处理建议后，却不按建议进行整改，至未能办理权属初始登记，亦存在违约行为，其应当继续履行合同，为涉案房屋办理权属初始登记。故，原告要求被告为其所购房屋办理权属初始登记的诉讼请求成立，本院予以支持。由于被告存在逾期交付房屋和逾期办理涉案房屋权属初始登记的行为，该行为均属违约行为，应依照约定向原告承担支付违约金的责任，至于违约金金额，本院认为，根据合同约定，逾期交付房屋的违约金应该自被告应当交付房屋之次日（2010年5月1日）起至交付房屋之日（2010年12月17日）止，按全部已付购房款万分之十的标准进行计算，具体违约金为25410元（110000元×10‱×231天），原告主张过高的部分，没有事实和法律依据，本院不予支持；逾期办理权属初始登记的违约金应自被告应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日（2010年11月1日）起至实际取得权属证明之日止，按全部已付款每日万分之一的标准进行计算，现原告要求自2010年11月1日起计算至起诉之日即2017年11月1日止，属对其权利的处分，本院予以准许，则该违约金应为32465.6元（127067元×1‱×2555天），原告主张过高的部分，没有事实和法律依据，本院不予支持。两项违约金共计应为57875.6元，但原告只要求被告支付38120元，属对其权利的自由处分，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告四川瑞益房地产开发有限公司于本判决生效后3个月内办理位于中江县仓山镇飞乌村十二社的“郪江花园”10幢3-4-2号房屋的权属初始登记； 二、被告四川瑞益房地产开发有限公司于本判决生效后1个月内向原告李代康支付逾期交付房屋和逾期办理房屋权属初始登记的违约金38120元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费426.5元，由被告四川瑞益房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至四川省德阳市中级人民法院。 审判员  易佑福 二〇一八年四月九日 书记员  许琲珺