云南省曲靖市沾益区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）云0328民初1733号 原告：孟国，男，汉族，1982年8月19日出生，曲靖市陆良县人，大专文化，工人，住云南省曲靖市沾益区。 原告：罗旋，女，汉族，1985年6月11日出生，云南省昭通市人，中专文化，无业，住云南省曲靖市沾益区。 以上二原告共同委托代理人：丁丽娜，云南权仲律师事务所律师，特别授权代理。 以上二原告共同委托代理人：朱钇帆，云南权仲律师事务所律师，特别授权代理。 被告：宁燕，女，汉族，1978年4月6日出生，曲靖市麒麟区人，研究生文化，教师，住云南省曲靖市麒麟区。 被告：戴正贵，男，汉族，1948年12月23日出生，云南省宣威市人，住云南省曲靖市麒麟区，现在曲靖监狱服刑。 委托代理人：李明，云南泽典律师事务所律师，特别授权代理。 委托代理人：陈苏华，云南泽典律师事务所律师，特别授权代理。 第三人：曲靖靖发房地产经纪有限公司，住所地：云南省曲靖市麒麟区临江花园二组团第1幢1-3层附2号。统一社会信用代码证号：915303025551284469。 法定代表人：晏廷护，公司经理。 委托代理人：潘德荣，男，汉族，1986年4月2日出生，曲靖市会泽县人，高中文化，曲靖靖发房地产经纪有限公司员工，现居住于曲靖市麒麟区。 原告孟国、罗旋与被告宁燕、戴正贵，第三人曲靖靖发房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告罗旋及原告孟国、罗旋的共同委托诉讼代理人丁丽娜、朱钇帆，被告宁燕、被告戴正贵的委托诉讼代理人李明、陈苏华，第三人曲靖靖发房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人潘德荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孟国、罗旋向本院提出诉讼请求：1、解除原被告签订的《房产买卖合同》；2、判令被告承担违约责任：退还原告已付购房款84万元，向原告支付双倍定金6万元，迟延赔偿金5180元，并自2017年10月20日起每月向原告支付资金占用费1万元至被告退还购房款时止；3、判令被告承担律师代理费1万元及原告为追究被告违约责任所产生的合理费用（包括但不限于诉讼费。交通费等），庭审中原告放弃第3项诉讼请求，增加诉讼请求要求被告承担保全费用8775.90元。事实和理由：2017年9月初，原告通过第三人曲靖靖发房地产经纪有限公司看中被告名下位于沾益区珠江源小区141幢6号的房屋，与被告宁燕就房屋买卖事宜达成一致意见，于2017年9月9日签订《房产买卖合同》，合同约定房屋转让价格为148万元，原告同意将其现有购房款的全部或部分用于协助被告还贷赎证，所用款用于冲抵购房款。合同约定双方签订合同后不得违约，任何一方因改变买卖意向、违反本合同或有关法规造成该房产交易未能进行的属根本违约。若甲方（即本案被告）违约，应书面通知乙方（即本案原告）和丙方（本案第三人），并自违约之日起三日内退还乙方已付购房款，同时向乙方支付相当于双倍定金的违约金及乙方为追究甲方违约责任而支付的合理费用。同时，甲方还须自违约之日起三日内承担赔偿丙方应收佣金和其他应收费用。还约定甲乙双方任何一方未能及时备齐材料而导致交易迟延受理、甲方未能按时进行房产交接、乙方未能按时付款均属迟延履约行为，每逾期一日，由迟延履约方向守约方支付上述房产成交价0.05%的迟延赔偿金。逾期超过七日，则构成根本违约行为，违约方按照约定承担违约责任。被告宁燕在合同中注明其丈夫戴正贵全权委托其处理该房屋的买卖事宜。因该房屋系按揭贷款，抵押于银行，原告按照合同约定于2017年9月20日向被告宁燕转账44万元，另有40万元由曲靖靖发房地产经纪有限公司潘德荣代为垫付，于同日转账至被告宁燕账户。在办理房屋过户时，原告才知晓被告戴正贵被羁押于曲靖监狱，而被告戴正贵不同意转让该房屋，无奈原告已经支付了84万元购房款。被告的违约行为导致原告承受极大损失，为维护原告的合法权益，诉请人民法院支持原告的诉讼请求。原告孟国、罗旋的共同委托诉讼代理人丁丽娜、朱钇帆律师提出，被告宁燕与戴正贵系夫妻关系，宁燕代替戴正贵签字的行为系表见代理，原被告双方于2017年9月9日签订的《房产买卖合同》是双方真实意思表示，该合同成立且生效。宁燕作为涉案房屋的共同共有人，有权处分该房屋。原告作为善意第三人购买房屋，已支付房屋价款87万元，且原告通过还贷赎证的方式代替被告夫妻偿还了银行贷款，现被告戴正贵不同意转让房屋，被告方已构成根本违约，导致房屋买卖合同不能履行，被告方应承担违约责任。 被告宁燕在庭审中口头辩称：我丈夫戴正贵在曲靖监狱服刑多年，该房产是我一人向银行按揭贷款购买，一直是我一个人在偿还银行贷款，我是该房产的产权人，有权出卖该房产，我不同意解除房产买卖合同，违约责任也不应该全部由我承担，现在也没有能力退钱给原告。 被告戴正贵辩称涉案房屋是我和宁燕共同出钱购买，不清楚宁燕将该房屋卖给孟国和罗旋一事，也没有在房产买卖合同上签过字，该合同是不合法的，要求解除该房产买卖合同。被告戴正贵的委托代理人陈苏华、李明律师提出：1、本案房产买卖合同是无效的，是原告与被告宁燕及第三人恶意串通签订的非法合同，在被告戴正贵拒绝在房产买卖合同上签字的情况下，短时间内达成房产买卖交易，违反了国家法律对房地产管理的强制性规定，损害了戴正贵的合法权益。2、原告诉请返还的84万元不是购房款，是被告宁燕向原告的个人借款，形成的是原告和宁燕之间的民间借贷关系，原告应当另行向宁燕主张。3、本案房产买卖合同是无效的，被告戴正贵不应承担违约责任，应当驳回原告的诉讼请求。 第三人曲靖靖发房地产经纪有限公司辩称，2017年9月初，宁燕通过我方中介要卖房给原告，她说戴正贵也同意卖房。同年9月9日我们三方签订了《房产买卖合同》，原告在签订合同当天向被告支付了定金3万元。同年9月20日，原告孟国通过银行向被告宁燕转账44万元，由于被告出卖的房屋系向银行按揭贷款购买，需还贷赎证，原告资金不足，由我公司员工潘德荣垫付了40万元，系通过银行转账到宁燕账户，原告一共向宁燕支付了87万元。因为宁燕隐瞒戴正贵在监狱服刑的事实，导致房产买卖合同履行不能，原告和我方的资金被占用，造成了极大的经济损失，应由被告承担违约责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议证据和事实，本院认定如下：关于《房产买卖合同》的效力问题。原告及其诉讼代理人提交了《房产买卖合同》一份、情况说明一份、已付定金收条一份、借条和收条各一份、转账记录两份、保全费用票据两份、房产证原件，证明原告向被告购买房屋，原告向被告支付定金和购房款，以及原告向第三人员工借款为被告还贷赎证情况，被告宁燕和第三人无异议，被告戴正贵的委托代理人提出异议，认为戴正贵未在该份合同上签字，没有同意房产交易，该合同是无效合同，情况说明只能证明第三人员工潘德荣借款40万元给原告，并约定了利息，与本案无关。对已付定金收条、借条和收条、转账记录、保全费用票据，被告戴正贵委托代理人质证认为被告戴正贵未在定金收条上签字，宁燕向孟国、罗旋借款84万元系其个人借款，戴正贵不知情，是另外一个民间借贷法律关系，与本案无关，原告恶意提出财产保全，应由其自行承担保全费用，房产证能够证明涉案房产系二被告共同所有，房产买卖合同无效。庭审中，被告宁燕承认房产买卖合同和情况说明上“戴正贵”的名字系其代签，原告支付的47万元和第三人代原告垫付的40万元是购房款，其中84万元用于偿还欠银行的房屋按揭贷款，还清贷款后房产证已取出，由原告暂时保管。原告针对被告戴正贵一方的质证意见作出说明，被告宁燕和戴正贵系夫妻，宁燕有权代表戴正贵签字，不存在恶意串通损害戴正贵权益的情形，借款还贷赎证是房产买卖合同约定的事项，情况说明和借条均已明确原告支付购房款中84万元属宁燕用于还贷赎证，是在履行房产买卖合同，原告购买被告房产是善意的。被告宁燕提交了涉案房产的房屋买卖合同及公证书、个人住房借款合同、归还银行房屋按揭贷款对账单，以证明该房产系宁燕一人购买，贷款由宁燕按月偿还的事实。原告质证认为宁燕是涉案房屋的共有人，有权处分夫妻共同财产，对上述证据的合法性、真实性无异议，但与本案无关联性。被告戴正贵的委托代理人质证认为涉案房屋系被告夫妻双方共同所有，共同按揭贷款，对账单虽然显示宁燕还款，但是从宁燕管理的夫妻共同财产中共同偿还按揭贷款。第三人对被告宁燕提举的证据无异议。综合当事人各方的质证意见，本院认为，原告提举的《房产买卖合同》和定金收条上“戴正贵”签名系被告宁燕代签，无其他证据证明宁燕系受戴正贵委托共同出卖夫妻共同财产，事后戴正贵也未予追认，故只能认定被告宁燕与原告及第三人签订房产买卖合同，收取定金3万元系宁燕个人行为，故对上述证据与本案的真实性、关联性予以采信。原告提举的情况说明和84万的收条以及转账记录、借款人为宁燕的借条、房产证，证明宁燕收到原告通过银行转账的44万元、第三人员工潘德荣转账的40万元，用于归还银行按揭贷款赎证，对其真实性予以采信。保全费用票据系诉讼中原告的实际支出，对真实性予以采信。对被告提举证据的真实性、合法性，以及与被告辩解意见的关联性予以采信。对其余当事人无异议的当事人身份证、被告结婚证、第三人营业执照，本院予以采信。根据上述有效证据，本院确认案件事实为，被告宁燕和戴正贵系夫妻关系，2012年9月10日，宁燕以180万元向他人购买坐落于沾益区珠江源小区141幢6号的房屋。2012年10月8日，宁燕和戴正贵用该房屋作抵押，向中国建设银行股份有限公司沾益支行申请获得住房按揭贷款108万元。2012年10月26日，该房屋经登记办理了房屋所有权证，登记房屋所有权人为宁燕、戴正贵共同共有。2012年10月29日，沾益县人民政府颁发沾国用（2012）第1202号国有土地使用证，土地使用权人登记为宁燕。自2012年11月8日起，宁燕按月偿还银行按揭贷款。2017年9月9日，宁燕与买受人孟国、罗旋及第三人曲靖靖发房地产经纪有限公司签订《房产买卖合同》，约定被告将该涉案房产以148万元转让给本案原告孟国、罗旋，由买受人支付定金3万元，于2017年9月30日前办理交易过户手续，于买卖公证书出具时付款，买受人同意将现有购房款的全部或部分用于协助出卖人还贷赎证，所用款用于冲抵房款，同时还约定了三方权利义务和违约责任，并在其他约定事项中手写注明“产权人在签订本合同时声明已取得共有人委托，包括不限于口头委托，由此产生的法律责任自行承担”等内容，宁燕在该合同上签名捺印，并代签了戴正贵的名字。合同签订当天，孟国、罗旋向宁燕支付定金3万元，宁燕出具了收条，并代替戴正贵在收条上签名。2017年9月20日，原告孟国通过农业银行向宁燕转账44万元，第三人的员工潘得荣通过银行向宁燕转账40万元，宁燕向孟国、罗旋出具借条，注明宁燕、戴正贵向孟国、罗旋借款84万元用于沾益区珠江源小区141幢6号房屋还款解押，其中40万是从潘得荣账户转入，并约定还款期限最迟不超过2017年10月20日，超过后每个月须支付利息1万元。同日，宁燕还向孟国、罗旋出具收到购买沾益区珠江源小区141幢6号房屋购房款84万元的收条，宁燕、孟国、潘得荣共同签署情况说明，内容为“由孟国、罗旋协助宁燕、戴正贵还款赎证，曲靖靖发地产出资40万元还款赎证，待赎出证后，买卖双方做公证时，由孟国、罗旋支付靖发地产40万元，另外支付2万元利息。”后由于被告戴正贵在监狱服刑，并不同意出卖该房屋，导致不能办理房屋过户手续形成纠纷。诉讼中，原告为防止被告方转移财产，向本院申请诉讼财产保全，交纳财产保全费4200元，提供诉讼财产保全责任险保险单作为担保，向中华联合财产保险股份有限公司曲靖中心支公司支付了财产保全责任险保费4575.90元。 本院认为，本案争议焦点是被告宁燕向原告孟国、罗旋出售其与戴正贵夫妻共同共有房屋的行为的效力及解除房产买卖合同的责任承担。原告和被告宁燕及第三人均认为涉案房产买卖合同成立并有效，被告戴正贵一方主张房产买卖合同无效，理由是宁燕与原告和第三人恶意串通签订非法房产买卖合同，在被告戴正贵拒绝在房产买卖合同上签字的情况下，短时间内达成房产买卖交易，违反了国家法律对房地产管理的强制性规定，损害了戴正贵的合法权益，依据是《城市房地产管理法》第三十八条规定的“对共有房地产，未经其他共有人书面同意的不得转让”，以及最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第八十九条规定的“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定为无效”。本院认为，涉案房屋系宁燕和戴正贵的夫妻共同财产，所有权登记在宁燕名下，戴正贵为共同共有人，被告宁燕在未经得戴正贵同意的情况下擅自将夫妻共同共有的房屋出售给孟国、罗旋的行为，侵害了戴正贵的共有权利，构成无权处分。本案中，被告宁燕于2017年9月9日在未征得戴正贵的同意下，与原告孟国、罗旋及第三人曲靖靖发房地产经纪有限公司签订《房产买卖合同》，虽然原告在签订合同时交纳了定金3万元，2017年9月20日向宁燕转账44万元，又向第三人借款40万元给宁燕用于还贷赎证，并形成了宁燕、戴正贵向原告借款的借条，但从本案事实分析，原告及第三人在签订房产买卖合同时，已明确知道涉案房产系被告夫妻共同财产，房屋所有权证上登记房屋所有权人为宁燕、戴正贵共同共有，且知道或应当知道戴正贵正在监狱服刑，而宁燕未提交由戴正贵同意出售房屋的书面意见或授权委托书，对作为房产共有人的戴正贵的意见未作谨慎注意，简单以宁燕代替戴正贵在房产买卖合同上签名属夫妻之间表见代理，放任被告宁燕代替戴正贵签名，有悖正常的房产买卖交易行为，故不适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定。《中华人民共和国婚姻法》虽然规定“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”，但按照最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）的规定，因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，夫妻任何一方均有权决定，而对于非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。显然，涉案房产属被告夫妻共同所有的重要财产，被告宁燕隐瞒了戴正贵不同意出售涉案房产的事实，擅自处分涉案房产不属于表见代理。被告戴正贵在房产买卖合同签订后对宁燕出售夫妻共有房屋未予追认，且在诉讼中明确表示不同意宁燕对夫妻共有房屋所作出的处分行为，并明确表示不同意出售该房屋，对宁燕的无权处分行为未予追认，故本案房产买卖合同因违反《城市房地产管理法》规定的“对共有房地产，未经其他共有人书面同意的不得转让”的强制性规定，以及《物权法》规定的处分共有的不动产应当经全体共同共有人同意的管理性强制性规定。原告未支付合理对价，房产也未实际交付和登记，不属于善意取得，故应认定涉案房产买卖合同为无效合同。《中华人民共和国合同法》规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，被告宁燕故意隐瞒戴正贵不同意出售涉案房产的事实，原告在未取得房屋共有人同意的情况下，仍然签订房产买卖合同，导致房产买卖合同无效，原被告均有一定过错，应当各自承担相应的责任。 综上所述，原告要求解除《房产买卖合同》，因合同无效而无解除之必要，原告要求被告退还购房款84万元，理由正当，予以支持。该84万元为原告支付被告宁燕用于还贷赎证，属夫妻共同债务，应由被告宁燕和戴正贵共同偿还。原告要求被告承担违约责任，支付双倍定金和迟延赔偿金及资金占用费的诉讼请求，因其自身具有过错，按照合同无效归责原则处理。原告自愿放弃要求被告承担律师费及为追究被告违约责任所产生的合理费用属其行使自由处分权的行为，予以准许。原告主张被告承担保全费，其中4575.90元为原告向保险公司投保财产保全责任险所交纳的保险费，主张由被告承担无法律依据，不予支持。被告戴正贵一方主张合同无效的理由正当，本院予以采纳。第三人曲靖靖发房地产经纪有限公司主张由被告承担违约责任，理由不能成立，不予采纳。 依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第九十七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（四）项，最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条的规定，判决如下： 一、被告宁燕与原告孟国、罗旋于2017年9月9日订立的位于沾益区珠江源小区141幢6号房屋的《房产买卖合同》无效。 二、被告宁燕在本判决生效之日起十日内返还原告孟国、罗旋已付购房款84万元、定金3万元，合计87万元，被告戴正贵对原告孟国、罗旋已付购房款84万元承担连带偿还责任。 三、驳回原告孟国、罗旋的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12952元，由被告宁燕负担12500元，原告孟国、罗旋负担452元，保全费4200元由被告宁燕负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。 审 判 长  宋端琦 人民陪审员  房 湘 人民陪审员  谭富全 二〇一八年四月十六日 书 记 员  饶 珺