贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔05民终679号 上诉人（原审被告）颜绍昌，男，1954年4月16日出生，汉族，住贵州省大方县。 上诉人（原审被告）李忠秀（又名李宗秀），女，1957年8月1日出生，汉族，住贵州省大方县。 二上诉人的委托代理人（特别授权）陈百明，贵州创驰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）颜少友，男，1968年1月24日出生，汉族，住贵州省大方县。 委托代理人杨立军，大方县中心法律服务所法律服务工作者。 委托代理人罗德芳，大方县中心法律服务所法律服务工作者。 上诉人颜绍昌、李宗秀因与被上诉人颜少友房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省大方县人民法院（2017）黔0521民初3010号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审原告颜少友提出诉讼请求：1、判令二被告立即协助原告到房管部门办理房屋过户手续，诉讼费由被告承担。事实和理由：2006年11月12日，原、被告经共同协商，二被告自愿将坐落于大方县××镇（××）××村大海坝平桥的砖混结构房屋三层及周边附属设施以368000元转让给原告。原、被告双方于当日签订了《出售房屋协议》，协议签订后，原告按照协议约定于当日支付被告房款168000元，于2007年2月2日支付200000元，共计368000元，二被告写有收条为凭。原告付清款项后，二被告也按照协议约定将房屋内物品搬出并将该房屋及房屋所有权证（证号为：方房权证1999字**1900139号）及国有土地使用证（证号为：方国用1997字0114019号）交给原告管理使用至今。之后，原告多次要求被告按照协议约定协助原告到房管部门办理房屋过户手续，但二被告一直拒绝。 原审被告颜绍昌、李宗秀辩称：一、二被告与原告签订的《出售房屋协议》是在原告逼迫下所签订的不公平协议，并且协议出售的仅仅是靠近清毕路旁边的一栋三层房屋（即现在的“军歌嘹亮”酒家）和从清毕路至颜绍昌围墙之间的土地和地上结构，而从颜绍昌自建围墙至大方林场山地之间的房屋和土地并没有出售给原告，未出售的这部分占地面积约为19.5米×7.5米=146.25平方米左右，由二被告保留未出售部分的房屋所有权和土地使用权。二、双方签订《出售房屋协议》后，二被告对没有出售给原告的房屋和土地管理使用了很多年，后来二被告夫妻二人外出经商，每年偶尔回来照管一下，于是原告趁二被告夫妻外出的时候将颜绍昌自建围墙拆除，将二被告没有出售的那部分房屋和土地侵占至今，双方为此多次发生争议。三、原告声称多次要求二被告协助办理房屋过户手续不是事实。原告多年来并未提出过户的要求，直到2016年才提出过户，但却无理要求将其侵占的二被告未出售的房屋和土地一并过户到其名下，也拒不归还侵占的房屋和土地，因此才悬而未决。综上所述，二被告并没有将名下的房屋和土地全部出售给原告，而是保留了一部分房屋和土地，原告要求将全部房屋和土地过户到其名下的诉讼请求没有法律依据。 原审经审理查明：原告颜少友与被告颜绍昌系亲兄弟。2006年11月12日，原告颜绍昌作为甲方，被告颜少友作为乙方，签订《出售房屋协议》，内容为：根据甲、乙双方协商，甲方把位于大方镇南郊大海坝平桥的房地产转让给乙方，甲、乙双方系亲兄弟，经兄弟二人多次协商，双方一致达成如下协议，希双方共同遵守。一、房屋位置：此房位于大方镇南郊大海坝平桥，共叁层，东抵清毕公路边界，南抵陈德昌房墙为界，西抵颜绍昌自建的围墙为界，北抵颜少友房墙为界，四邻界线清楚，包括停车场、花围等。二、售房金额：此房产和地产总金额为人民币叁拾陆万捌仟元整（368000元）。三、付款方式：付款分两次付清，签订协议时首付壹拾陆万捌仟元（168000元），尾款贰拾万元于二○○七年二月二日前付清。四、移交手续方式：乙方在付清房款的同时，甲方把一切关于此房地产的土地及房产手续移交给乙方。五、甲方要求：乙方如需要此房地产过户，一切过户手续费用乙方自行负责，甲方协助乙方。六、乙方要求：签订协议之日起，关于此房地产的债权债务由甲方负责，与乙方无关，并经双方同意，甲方于二○○七年十一月十二日之前搬完所有物资全部交给乙方使用。在签订协议之后，乙方可以对该房地产实施装修和整改。七、此协议经双方共同协商签订，与双方直系亲属及亲朋好友无关，任何人不得干涉和阻挠。八、违约方式：违约责任按《中华人民共和国合同法》及国家有关法律法规追究违约方的违约责任。九、此协议一式二份，双方各执一份，双方及双方财产共有人签字之日起生效。被告颜绍昌妻子李忠秀及其子颜进、颜享平在颜绍昌的财产共有人处签字，原告妻子李孟平在颜少友的财产共有人处签字。2007年2月2日，原告向二被告支付购房款368000元后，二被告向原告交付涉案房屋房产证和国有土地使用证，房产证上的房屋为两幢，一幢为叁层（局部）商业用房，建筑面积为508.75平方米，一幢为住宅用房壹层，建筑面积为58.82平方米。国有土地使用证上的四至界限为东临清毕公路，南抵廖正兴房墙，以本宗地围墙为界，西抵县林场山坡脚，北抵颜绍友房墙及本宗地围墙为界。本案中，被告颜绍昌、李忠秀认为其卖与原告颜少友的房屋不包含58.82平方米的住宅用房及厕所、猪圈，西抵其自建的围墙。原告颜少友认为西抵县林场山坡脚，被告颜绍昌、李宗秀所称的围墙是走廊的楼梯扶手，现已被其改成了不锈钢栏杆，猪圈和厕所已被其贴上了面砖。 根据原、被告双方的要求，原审法院对争议房屋进行了现场勘验。勘验过程中，被告颜绍昌、李宗秀对508.75平方米的三层商业用房及后面的院坝，停车场卖与原告颜少友的事实无异议，但认为院坝后的58.82平方米的一层住宅用房及猪圈、厕所没有卖与原告颜少友，并提供了照片予以证实其主张。本案争议房屋的后面为县林场山坡，山坡脚为二被告修建的墙体，墙体的下半部分为石头所砌，上半部分为砖砌，墙体顶上盖了部分瓦片连接争议房屋。根据二被告提供的照片及日常生活常理，二被告所称的围墙实为楼梯扶手，并不属于围墙。原、被告签订的《出售房屋协议》中约定：“在签订协议之后，乙方可以对该房地产实施装修和整改”,原告从签订协议后使用涉案房屋至今，并对涉案房屋前的楼梯扶手及猪圈、厕所进行了整改，二被告皆未提出异议。根据原、被告双方的陈述，双方在签订《出售房屋协议》后的关系一直都不太好，二被告在10多年的时间里未提出异议也不符合常理，且根据现场勘验的情况和日常生活常理，二被告也不可能在不留通道的情况下，将争议房屋前面的三层房子、院坝及北面的停车场卖与原告，单独留下争议房屋。综上所述，《出售房屋协议》中的“西抵颜绍昌自建的围墙”中的“围墙”应为县林场山坡脚的墙体，二被告出售给原告的房屋包括了前面的三层商业用房和后面的一层住宅用房、猪圈、厕所及相关的附属设施。 原审认为，本案中，二被告辩称《出售房屋协议》是在受到原告逼迫下签订的，但并未提供证据证明，且该协议上不仅有二被告的签名捺印，还有其子颜进、颜亨平的签名捺印。二被告在协议签订后就已收取了原告支付的购房款，并向原告交付了涉案房屋的房屋所有权证和国有土地使用证，故应认定原、被告签订的《出售房屋协议》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应按协议约定或法律规定履行义务。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”及《中华人民共和国人民共和国合同法》第六十条第二款“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”的规定，涉案房屋为不动产，其所有权的变动以登记为要件，故协助办理过户手续，将涉案房屋所有权移转给原告是被告的法定义务。原告要求被告协助办理所购房屋所有权过户登记手续，合情、合理、合法，予以支持。二被告辩称出售协议是在受到原告逼迫下签订，其卖与原告的房屋不包含后面的一层58.82平方米的住宅用房、厕所及猪圈的意见，无事实依据和法律依据，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国人民共和国合同法》第六十条第二款、《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，原审判决：被告颜绍昌、李忠秀在本判决生效后三十日内协助原告颜少友办理位于大方××××村大海坝平桥的508.75平方米的三层商业用房及58.82平方米的一层住宅用房的房屋过户手续。案件受理费25元，由被告颜绍昌、李忠秀负担。 宣判后，颜绍昌、李宗秀不服，向本院提起上诉称：一、上诉人提交的照片足以证明本案争议的颜绍昌自建围墙的具体位置，该围墙修建在争议房屋的前面，起到将商业用房区域和住宅用房区域隔开并挡住前面鱼塘的作用（鱼塘现已消失），且争议住宅用房只有一层，不存在任何楼梯，一审判决将该围墙认定为楼梯扶手错误。二、一审认定被上诉人自签订协议后使用争议房屋至今，并对争议房屋前的楼梯扶手及猪圈、厕所进行整改，被上诉人皆未提出异议错误。事实上，双方签订协议后，上诉人还在住宅用房内居住过很长一段时间，外出经商后，还委托上诉人李宗秀的哥哥李宗明来照看争议房屋，但被上诉人趁上诉人外出经商期间将李宗明赶走，侵占争议房屋，双方为此发生过多次吵闹，只是因为房产证尚未过户，上诉人也不在本地，因此暂时没有诉诸法律。三、一审认定上诉人不可能在自己所有的两幢房屋之间单独修建围墙，也不可能在不留通道的情况下将争议房屋前的三层房屋、院坝及北面的停车场出卖后单独留下争议房屋仅属主观臆测，现场勘验未认真观察和分析，对日常生活常理的理解存在偏差。事实是：上诉人先修建了三层商业用房用于经营餐饮，且在商业用房的西面挖了一个鱼塘。由于担心有人靠近鱼塘发生危险，因此修建了上诉人主张的自建围墙。后来，因与餐饮店的员工住在一起不方便，上诉人便购买了围墙后面的土地，修建了争议的房屋、猪圈及厕所，由此，商业用房与争议房屋才分隔两边。且停车场内有共有通道，卖掉商业用房和停车场后仍然可以共用，这也是符合法律规定的应享有的地役权，一审认定上诉人在不留通道的情况下单独留下争议房屋无事实依据。至于被上诉人所主张的大方林场山脚的围墙，实际是上诉人住宅用房的后立面，外侧作为林场山脚的护土保坎，有一部分稍微超出了房屋长度，内侧就是住宅用房的后壁，属于住宅用房的组成部分，不是单独存在的围墙。综上，上诉人出售给被上诉人的房屋仅是三层商业用房，并未出售只有一层的住宅用房，该住宅用房不应过户给被上诉人，请求撤销原判，依法改判。 被上诉人颜绍友二审答辩称：一审认定事实清楚，证据充分，请求驳回上诉人的上诉请求。 二审中，上诉人颜绍昌、李宗秀提供照片一张及颜绍昌与刘崇熙签订的《契约》，用以证明《出售房屋协议》中载明的颜绍昌自建围墙的位置。 被上诉人颜绍友质证称：对照片的真实性无异议，对证明目的有异议，照片显示的不是围墙，而是栏杆，不符合通常理解的围墙的性质。对《契约》的三性均有异议，刘崇熙未出庭，不能确认《契约》的真实性，且《契约》中载明的后围墙与照片中显示的不符，达不到上诉人的证明目的。 经审查，上诉人所提供的照片系上诉人颜绍昌母亲站在争议房屋走廊上所照，上诉人主张的围墙即照片中显示的颜绍昌母亲前面的争议房屋走廊的护栏，并主张该围墙系在修建争议房屋之前修建，与争议房屋不是一体。但根据照片显示及现场勘验，上诉人主张的围墙实为争议房屋走廊的护栏，与争议房屋为一体，属争议房屋的一部分，不属于日常观念理解的围墙。上诉人主张照片中显示的护栏系在修建争议房屋之前修建，与争议房屋不是一体也与实际构造及现状明显不相符，不予采信。刘崇熙未出庭作证，不能核实《契约》的真实性，且因上诉人主张的自建围墙本是争议房屋的一部分，与争议房屋为一体，上诉人主张《契约》系在修建争议房屋之前签订，即使能认定《契约》的真实性，也不能证明《契约》中载明的后围墙即是争议房屋走廊的护栏即上诉人主张的自建围墙，不予采信。 根据案件需件，本院再次对本案进行现场勘验。上诉人案涉房地产包括：临街（东面）的三层商业用房、商业用房后面的花园、花园后面的一层住宅用房屋、厕所、猪圈以及旁边的停车场。一层住宅用房屋、厕所及猪圈后面（西面）是大方县林场山坡脚，停车场在三层商业用房及一层住宅用房屋、厕所、猪圈的旁边，东面临街，与三层商业用房齐平，西面紧邻大方县林场山坡脚，与一层住宅用房屋、厕所及猪圈齐平，停车场与大方县林场山坡脚之间有围墙相隔，该围墙一直延伸到争议的住宅用房屋、厕所及猪圈后面，但不是争议的住宅用房屋本身的墙体。南面即商业用房及厕所、猪圈的另一面抵陈德昌房墙（即国有土地使用证中载明的廖正兴房墙），北面即停车场的另一面抵颜绍友房墙。 经审理查明：二审认定事实与原审认定无异。 本案二审的争议焦点是：上诉人与被上诉人签订的《出售房屋协议》约定出卖的房屋是否包含58.82平方米的住房及猪圈、厕所。 本院认为：本案中，上诉人与被上诉人双方对《出售房屋协议》约定的东、南、北面的界限均无异议，仅对约定的“西抵颜绍昌自建的围墙”的位置产生争议，从而导致双方对上诉人出卖的房屋是否包含58.82平方米的住宅用房及猪圈、厕所产生争议。上诉人主张《出售房屋协议》中约定的“颜绍昌自建的围墙”的位置在本案争议的住宅用房及猪圈、厕所的前面，即照片中显示的住宅用房的护栏，而大方县林场山坡脚的墙体系住宅用房本身的墙体，不是围墙。被上诉人则主张“颜绍昌自建的围墙”的位置系住宅用房后面的大方县林场山坡脚的围墙，该围墙不是住宅用房本身的墙体。综合全案事实及现场勘验结果，本院认定《出售房屋协议》中约定的“颜绍昌自建的围墙”的位置系大方县林场山坡脚的围墙，上诉人出卖的房屋包含了58.82平方米的住宅用房及猪圈、厕所。理由如下：一、根据现场勘验结果，住宅用房的后面及停车场的西面属同一水平线，均与大方县林场山坡脚相邻，住宅用房的房墙后面还有一通道，通道与大方县林场山坡脚之间有一墙体，该墙体一直延伸到停车场处，将住宅用房及停车场与大方县林场山坡相隔，从停车场的位置可明显看出该墙体的围墙性质。该墙体即是上诉人上诉状中所称的有一部分稍微超出了房屋长度的护土保坎，但与住宅用房本身的房墙不是同一墙体，不是住宅用房的房墙。而上诉人主张的围墙实为住宅用房走廊的护栏（一审描述为楼梯扶手不当），与住宅用房自成一体，属住宅用房的一部分，不是日常观念理解的围墙。且上诉人认可其出卖的停车场的西面抵大方县林场山坡脚，也认可停车场与大方县林场山坡脚相邻的围墙系其修建。而《出售房屋协议》中约定的“西抵颜绍昌自建的围墙”系针对上诉人出售的包含停车场在内的整个房地产所作的界限。如《出售房屋协议》中载明的“颜绍昌自建的围墙”所指的位置在住宅用房前面，该界限便无法涵盖停车场的位置。因此，上诉人主张双方约定的“颜绍昌自建的围墙”位置在住宅用房前面无事实依据且不符合逻辑。二、即使三层商业用房与住宅用房之间曾经修建过围墙，但因双方签订《出售房屋协议》时仅存在大方县林场山坡脚的围墙，因此也应认定《出售房屋协议》载明的围墙系指大方县林场山坡脚的围墙。三、本案中，上诉人出卖的房地产面积达上千平方米，本案争议的58.82平方米住房及猪圈、厕所在上诉人出卖的整个房地产中仅占小部分，且住宅用房的用途为员工宿舍或厨房，系前面三层商业用房的附属设施，所处的位置完全被前面的三层商业用房及旁边的停车场包围，无其他通道出入，上诉人也从未在争议房屋内居住，上诉人在出卖了其余所有房地产的情况下仅保留争议房屋不符合情理。四、上诉人一审主张其之所以未将住宅部分出卖上诉人，系因其当时没有住处，书面上诉状主张双方签订协议后，其还在争议房屋内居住过很长一段时间，二审中又向法庭陈述其从未在争议房屋内居住过，前后不一，且推翻了其之前主张的未将争议房屋出卖的理由。五、上诉人与被上诉人于2006年11月12日签订《出售房屋协议》后，便将整个房屋产权证及国有土地使用证全部交予被上诉人至今，且上诉人虽主张签订协议后被上诉人将争议房屋霸占，却从未主张权利，不符合情理。综上，应认定《出售房屋协议》中约定的“西抵颜绍昌自建的围墙”系大方县林场山坡脚的围墙，上诉人出卖的房屋包含58.82平方米的住房及猪圈、厕所。 综上，上诉人的上诉理由不成立，原审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人颜绍昌、李宗秀负担。本判决为终审判决。 审判长  杨孝春 审判员  王 云 审判员  罗 珣 二〇一八年四月九日 书记员  高 进