广西壮族自治区南宁市良庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0108民初3058号 原告（反诉被告）:南宁市良庆区民办华登学校，住所南宁市良庆区德政路南宁一巷**，统一社会信用代码5245010857683426XD。 法定代表人：杨柱建，系该学校校长。 委托诉讼代理人：王新安，广西桂胜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：岑颖，广西桂胜律师事务所实习人员。 被告（反诉原告）：谢大苏，男，汉族，1957年5月3日出生，，住南宁市青秀区 委托诉讼代理人：莫远海，广西万益律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄翰林，广西万益律师事务所实习人员。 原告南宁市良庆区民办华登学校与被告谢大苏土地租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月13日立案受理，依法适用简易程序，被告于2017年11月24日提起反诉，本院于当日受理了该反诉。本院于2018年1月9日将案件转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告南宁市良庆区民办华登学校的委托诉讼代理人王新安、岑颖，被告谢大苏的委托诉讼代理人莫远海、黄翰林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 南宁市良庆区民办华登学校向本院提出诉讼请求：1、请求判决解除原告与被告于2016年11月1日签订的《场地租赁合同》；2、请求判决被告返还原告租金人民币40万元，并赔偿利息损失（以40万元为基数月息2%为利息，从2016年11月1日起算至清偿还毕之日止）；3、请求判决被告承担原告因本案一审所支付的律师费人民币2.3万元。在诉讼过程中，南宁市良庆区民办华登学校将第一项诉讼请求变更为：请求法院确认原被告于2016年11月1日签订的《场地租赁合同》无效。事实和理由：原告因原有的办学场地较小，不能适应发展的需要，为了更好地为城区政府部门解决日益增多的学生就读问题，原告与被告多次协商并于2016年11月1日签订《场地租赁合同》。被告将位于南宁市良庆区平方米的工业用地土地使用权出租给原告，建设期自2016年11月1日至2017年8月31日止。租金自2017年9月1日起算，每半年交租一次60万元。被告同意原告先交付40万元的租金，余下的20万元可到建设期满后即2017年8月31日后再补交，因此原告在签订合同之日就向被告支付了40万元，租赁合同还对租赁期间、租金、办理营业执照、双方的权利义务以及违约责任等进行约定。由于被告出租的场地为工业用地，不能用于商业活动也不能用于兴建学校。被告应当将工业土地改变性质后，再将土地出租给原告。经原告多次要求，被告均未办理土地性质变更手续，反而在租赁的场地注册兴办大峰劳保用品加工厂，并在良庆区发改局进行了立项登记，已经获得通过，其以实际行为表明不履行租赁合同，根据合同法94条规定，原告有权解除双方签订的合同，并要求被告返还所交的租金40万元及承担相应的违约责任即本案律师费的支付。因此，造成原告不能实现合同目的的根本原因是被告至今为改变土地性质，被告应当承担相应的法律责任。为维护原告的合法权益，特诉至法院。 谢大苏针对本诉辩称，一、原告以被告方出租的土地不能实现合同目的为由要求解除租赁合同无事实及法律依据。（一）被告在原告签订租赁合同前，就已告知出租土地的性质，不存在故意隐瞒的行为。其中《租赁合同》第一条就明确约定土地性质为“工业用地”，并且用于“商业”。合同第五条约定原告经营使用需要，需对租赁场地进行必要的改造及装修，相关申报，报建手续及产生的税费、装修费用由乙方（原告）负责。（二）原告在使用土地过程存在严重违约。原告在接管租赁土地后却在没有办理报建手续的情况下，即开始拆除原租赁土地上的建筑、地板、围墙，随后不管被告的反对，在土地红线图两米内砌墙；二、原告要求我方退还租金40万元并赔偿利息、承担律师费2.3万元无事实及法律依据。根据双方约定在签订租赁合同当日，原告应当预支60万元给被告，但是原告仅支付其中40万元，剩余的20万元租金虽经被告多次催告，原告均以各种理由推脱，因此原告应当承担违约责任；三、关于大峰劳保厂，原告认为是被告违约，但是该工厂是应原告要求立来办理相关手续的。由于合同签订前，市里规划变更，该土地实际是不可能设立工厂的，已经是变性从工业用地调整为居住和教育用地，被告设立工厂的行为没有影响原告对土地的使用，不构成违约。综上，被告以依法履行租赁合同的义务，将租赁土地交付给原告使用；原告已取得并正常管理使用租赁土地，实现了其取得租赁土地使用权的合同目的。原告以合同目的无法实现为由要求解除合同无事实及法律依据，请求法院依法驳回原告全部诉请。 谢大苏向本院提出反诉请求：1、请求法院依法确认原告与被告于2016年11月1日签订的《场地租赁合同》于2017年10月20日解除；2、依法判令原告向被告支付租金（占用费）20万元以及逾期违约金（租金每月10万元为基数，从2017年9月1日起开始计算至反诉被告实际搬离之日止，暂算至2017年10月31日；逾期违约金以60万元为基数，从2017年9月1日起每天按千分之一计算至租金付清之日止）；3、依法判令原告向被告支付租金损失60万元；4、依法判令原告向被告支付律师费损失44000元。在诉讼过程中，谢大苏将第二项诉讼请求变更为：判令南宁市良庆区民办华登学校向谢大苏支付租金（占用费）60万元以及逾期违约金（租金每月10万元为基数，从2017年9月1日起开始计算至反诉被告实际搬离之日止，暂算至2018年2月28日；逾期违约金以60万元为基数，从2017年9月1日起每天按千分之一计算至租金付清之日止）。事实和理由：根据《场地租赁合同》第一条约定被告将涉案工业性质的土地使用权出租给原告用于商业用途；第三条约定建设期为2016年11月至2017年8月31日；第四条约定租金前10年每年租金为120万元，逾期需支付千分之一的违约金；第五条约定由原告办理租赁场地的申报（项目）、报建等相关手续，被告给予必要的协助配合；第九条约定如未能按时缴纳租金超过20天的，被告有权直接解除合同。地上建筑物等不动产设施无偿归被告所有。同时约定原告在签订合同当日先行支付60万元租金给被告，但是原告仅支付其中40万元。谢大苏与南宁市良庆区民办华登学校签订合同后，被告已经依约将租赁土地交给原告建设使用，并提供相关权属证书复印给原告。履行合同过程中原告未能按时交付租金，虽经被告多次催告原告交付租金，但是原告仍拒绝交付，为此被告于2017年10月16日向反诉被告发出通知函，要求在三天内交付租金，逾期即解除合同。由于原告在收到通知后拒绝履行支付租金，根据通知本案租赁合同应当在2017年10月20日解除。原告已经正常使用土地一年多，至今没有交还土地使用权。因此对于建设期的租金损失、占用费、违约金等相关损失原告应当依法予以赔偿。 南宁市良庆区民办华登学校针对反诉辩称，一、涉案的《场地租赁合同》因违反土地管理法及城市房地产管理法等相关法律规定，为无效合同；二、合同履行期间，谢大苏未严格履行合同，导致该合同的目的无法实现。（一）谢大苏未办理土地用途变更手续，导致华登学校无法办理学校的建设手续。合同第三条明确约定“甲方（即谢大苏）同意给乙方的建设期及建设教室”，可见出租方谢大苏以明确知悉华登学校租赁土地的目的。合同第7条第5款亦明确约定：“甲方必须无条件配合乙方办理正常经营相关手续，并提供有关材料。”根据相关法律规定，如需改变土地用途的，土地使用权人须经土地行政主管部门及规划行政主管部门的批准，获批后签订土地使用权出让合同变更协议并相应调整土地出让金。而土地使用权人谢大苏在签订合同后，一直未办理涉案土地用途的变更手续，导致华登学校建设学校的报建手续无法办理，华登学校租赁土地办学目的无法实现；（二）谢大苏在涉案土地上开办工厂并拟进行加工厂建设导致华登学校建设学校目的无法实现。2017年5月31日谢大苏在涉案土地上设立了南宁市大峰劳保用品加工厂，并向南宁市良庆区发展和改革局申请涉案土地上建设南宁市大峰劳保用品加工厂的厂房项目，该项目于2017年6月21日获得南宁市良庆区发展和改革局的项目备案。三、华登学校在合同签订后不存在违约行为。根据合同第4条约定，第一期的半年租金60万元应于2017年9月10日前支付，华登学校为表示履约诚意在合同签订之日就已先行支付了40万元。合同签订后，因谢大苏以实际行为表明不再履行合同，即不但未办理土地用途表变更手续还在2017年5月兴办工厂，因此华登学校有权行使先履行抗辩权，不再向谢大苏支付租金。因此谢大苏的原因，华登学校未能实际使用涉案土地，该场地上也没有华登学校的任何物品。因此谢大苏要求华登学校支付占用费、赔偿租金损失等诉讼请求没有任何依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2004年10月12日谢大苏取得南宁市良庆区（原大沙田开发区18小区）的6629.9平方米土地使用权，地类（用途）为工业用地。2016年11月1日，谢大苏（甲方）与南宁市良庆区民办华登学校（乙方）签订《场地租赁合同》，约定甲方将南宁市良庆区（原大沙田开发区18小区）的内一块空地6629.9平方米出租给乙方。合同第一条约定：乙方自愿将租赁甲方位于银象路15号（产权号码02××94）共6629.9㎡土地的使用权，土地性质为工业用地，用于商业。第3条约定：租赁期为21年，自2017年9月1日至2038年8月31日止。甲方同意给乙方的建设期及建设教室，时间从2016年11月1日开始至2017年8月31日止。第4条约定：租赁期租金的核定支付时间和方法：1、本合同所述场地年租金2017年9月1日至2027年8月31日，每年租金人民币壹佰贰拾万元整¥1200000.00元。2、交款时间：每年3月10日交清上半年的租金人民币陆拾万元整¥600000。3、每年9月10日交清下半年的租金人民币陆拾万元整¥600000。第五条约定：由于乙方经营使用需要，须对租赁场地进行必要的改造及装修，相关申报，报建手续及产生的报建等税费、装修费用由乙方负责，甲方给予必要的协助和配合。第六条税费承担。乙方自行办理营业执照及有关证件，甲方应为乙方办证提供有关土地权属证明，在办理和经营过程中发生的各种费用，如税金、水电费、卫生费、治安费等，由乙方承担并按时交纳。第九条约定：违约责任。1、乙方未能按时交纳租金的，逾期超过20天仍未交纳的，甲方有权直接解除合同。地上建筑物等不动产设施无偿归甲方所有。2、甲方在合同期内因租赁物的使用期限和用途产生的争议、纠纷给乙方造成损失，甲方负责赔偿损失。3、由于乙方原因给甲方造成损失，乙方负责赔偿损失。4、如果一方违反本合同的任何条款（另有约定除外），导致合同不能履行的，守约有权终止本合同的执行，并依法要求违约方赔偿损失。5、如果双方不能达成一致，依法向履行地人民法院起诉，产生的交通费、诉讼费及律师费由败诉方承担。 2016年11月1日南宁市良庆区民办华登学校通过银行转账方式向谢大苏支付了40万元租金，同日谢大苏向南宁市良庆区民办华登学校出具《收据》一张。2017年5月31日谢大苏在涉案土地上设立了南宁市大峰劳保用品加工厂（统一社会信用代码92450108MA5L6ADT59），并申请关于南宁市大峰劳保用品加工厂的建设厂房项目备案。2017年6月21日南宁市良庆区发展和改革局发出[良发改备案[2017]34号《关于给予大峰劳保用品加工厂生产项目备案的通知》，对该项目给予登记备案。 本院认为，双方当事人争议的主要焦点为：一、《场地租赁合同》是否有效？二、合同无法履行当事人的责任分担问题？ 关于《场地租赁合同》的效力问题。根据《中华人民共和国土地管理法》第五十六条“建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意”。在本案中，涉案土地性质为工业用地，即不办理土地性质变更审批不能用于建设学校。但原被告双方在《场地租赁合同》中未明确约定具体由谁负责办理土地性质的变更手续以及土地性质变更相关费用由谁缴纳，故应当认定双方对变更问题并未约定。原被告在工业用地上直接约定建设学校，属于擅自改变工业用地性质行为，其改变土地用途没有经过政府权力部门审批同意并交纳相关费用，违反了法律强制性规定，因此《场地租赁合同》为无效合同。相反，如果双方在合同中明确约定由谁负责办理变更土地性质，那么是否能实现土地性质变更及合同是否全面履行，是考量合同应否解除或终止的因素，则不能因此认定合同无效。综上所述，原告请求确认原被告于2016年11月1日签订的《场地租赁合同》无效，本院予以支持。 关于合同无法履行当事人的责任分担问题。一是被告明知工地用地无法建设学校仍将土地租赁给原告，而原告在签合同前也知道土地性质却仍与被告签订租赁合同，因此原被告在明知讼争土地上建设学校有重大风险仍报以侥幸心理，合同不能实际履行原、被告双方均有过错。二是双方在履约中未尽到信赖与协助义务。本案双方履行合同中，由于对由谁办理变更土地性质手续有争议，双方未积极沟通协调，及时化解履行合同中出现的困难。对此，双方均有责任，也是案涉合同不能全面实际履行的原因之一。三是被告在讼争土地上设立加工厂，而原告在约定时间未全部缴纳租金，原被告均有违约行为，从而影响合同全面实际履行。综上所述，由于上面所提到的原因导致合同不能履行，原被告双方均有过错。 关于合同无效的后果问题。合同无效后，双方应将因该无效合同取得的财产返还给对方，有过错的一方还需赔偿对方的损失，双方均有过错的，各自承担相应的责任。原告请求被告返还40万元租金，本院予以支持。另外被告占用40万元确实给原告造成损失，酌定被告返还给原告40万元占用费并按照以年利率12％计息。关于被告谢大苏反诉请求原告南宁市良庆区民办华登学校支付租金、违约金问题。首先是租金，被告谢大苏请求从2016年11月1日开始计算租金，但根据《场地租赁合同》的约定，2016年11月1日至2017年8月31日免租建设期，因此应从2017年9月1日开始计算场地占用费。由于被告对合同无法履行存在过错，因此被告对于场地占用费的损失承担一半责任，即南宁市良庆区民办华登学校从2017年9月1日起至实际交付讼争土地之日止，每月向谢大苏支付5万元土地占用费。再者违约金问题，2017年5月31日谢大苏在涉案土地设立南宁市大峰劳保用品加工厂并申请项目备案，即被告在原告免租金建设期限内产生违约行为，被告该行为属违约在先，因此被告请求原告支付违约金本院不予支持。另外被告请求原告支付律师费，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于原、被告请求律师费问题，结合合同约定及双方的过错，双方律师费请求本院均不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国土地管理法》第五十六条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条、第二十八条、第二十九条的规定，判决如下： 一、确认南宁市良庆区民办华登学校与谢大苏于2016年11月1日签订的《场地租赁合同》无效；南宁市良庆区民办华登学校于本判决生效之日起10日内将租赁土地（位于南宁市良庆区，邕国用（2004）第××号）交付给谢大苏； 二、谢大苏于本判决生效之日起10日内返还给南宁市良庆区民办华登学校400000元租金及利息（自2016年11月1日起，以400000元为基数，以年利率12％计算至实际付清之日止）； 三、南宁市良庆区民办华登学校于本判决生效之日起10日内支付给谢大苏场地占用费（自2017年9月1日起，以每月50000元为标准，计算至实际交付租赁土地（位于南宁市良庆区）之日止）； 四、驳回南宁市良庆区民办华登学校的其他诉讼请求； 五、驳回谢大苏的其他反诉请求。 义务人如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费7645元，由南宁市良庆区民办华登学校负担。反诉受理费6120元，由谢大苏负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  姚杰林 人民陪审员  赖启布 人民陪审员  银玉乐 二〇一八年四月二十七日 书 记 员  廖羽冰 附有关法律条文： 《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国土地管理法》第五十六条建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。 第二十八条土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租。 第二十九条土地使用权出租，出租人与承租人应当签订租赁合同。租赁合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定。