广东省高级人民法院执 行 裁 定 书（2018）粤执复479号复议申请人（异议人）：龚小红，女，汉族，1972年7月10日出生，住广东省佛山市顺德区，委托诉讼代理人：廖日晖，广东顺朗律师事务所律师。委托诉讼代理人：麦文龙，广东顺朗律师事务所律师。申请执行人：中国工商银行股份有限公司佛山顺德支行，住所地广东省佛山市顺德区大良街道碧鉴路**，统一社会信用代码9144060689382737X。负责人：李伟聪，行长。被执行人：林万成，男，1963年6月7日出生，香港特别行政区居民，国内住址广东省佛山市顺德区。被执行人：佛山市顺德区铧汇贸易有限公司。住所地广东省佛山市顺德区大良红英路**之府又市场**之二，组织机构代码562055492-9。法定代表人：林俏苑。被执行人：佛山市顺德区昌盛房产有限公司。住。住所地广东省佛山市顺德区大良东宏路昌裕花园美居阁**铺一社会信用代码91440606280136729N。法定代表人：林冠成。第三人：广东粤财资产管理有限公司。住。住所地广东省广州市越秀区东风中路**越秀城市广场南塔**一社会信用代码914400007929760861。法定代表人：莫敏秋，行长。第三人：佛山市顺德区伊谷贸易有限公司。住所地广东省佛。住所地广东省佛山市顺德区大良东宏路昌裕花园美景阁**铺及**5648562-6。法定代表人：林冠成。龚小红不服佛山市中级人民法院（以下简称佛山中院）作出（2018）粤06执异268号执行裁定，向本院申请复议，本院立案受理后，依法组成合议庭进行书面审查，本案现已审查终结。佛山中院在执行中国工商银行股份有限公司佛山顺德支行（以下简称工行顺德支行）申请执行佛山市顺德区铧汇贸易有限公司（以下简称铧汇公司）、佛山市顺德区昌盛房产有限公司（以下简称昌盛公司）、林万成金融借款合同纠纷一案中，异议人龚小红对佛山中院拟处置昌盛公司位于佛山市顺德区大良街道办事处府又居委会红英路红英路100号之182、183、184号摊位（以下简称涉案摊位）向佛山中院提出书面异议，请求：1.将涉案摊位的相关事项在司法拍卖平台公告；2.确保涉案摊位带租约拍卖；3.保留龚小红的优先购买权。事实和理由：1.佛山中院（2018）粤06执114号之一执行裁定书所要拍卖的摊位包括了龚小红承租的涉案摊位。2018年1月3日，龚小红与佛山市顺德区府又综合市场经营管理有限公司（以下简称府又公司）签订《府又综合市场经营合同》，约定府又公司将涉案摊位出租给龚小红，租赁期限为2018年1月1日起至2018年12月31日，每月租金为1250元与1150元，管理费100元，用于经营蔬菜类产品，且龚小红已向府又公司一次性支付合同期内的租金。在本合同约定的用途、期限内，龚小红对涉案摊位享有使用权。即使涉案摊位所有权变动，也不影响租赁合同的效力。2.要求在司法拍卖平台上发布的拍卖公告，将拍卖标的物存在租赁合同的真实情况进行公告，且由于租赁期限未满，法院应当保障龚小红的合法租赁权，拟拍卖的涉案摊位应带租约拍卖。3.根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条的规定，龚小红享有优先购买权。为此，龚小红现申请中止（2017）粤06执114号之一执行裁定书的执行内容，查清拍卖标的物现状，并将租赁事项在司法拍卖平台上公告，并确保对涉案摊位带租约进行司法拍卖，依法保护龚小红的合法权益。申请执行人工行顺德支行辩称，涉案摊位是抵押在前出租在后，根据物权法的规定，该租约不能对抗已登记的抵押权，请求驳回龚小红的异议申请。被执行人昌盛公司辩称，同意龚小红的异议请求。为保护涉案摊位的拍卖价值，以及保护昌盛公司的合法权益得以实现，应当支持龚小红的请求，附带《府又综合市场经营权转让合同》进行拍卖。第三人粤财公司述称，龚小红提出的异议没有事实和法律依据。涉案摊位的抵押权已于2010年4月设立抵押登记，判决已判定工行顺德支行对涉案摊位享有优先受偿权。工行顺德支行后将对伊谷公司的担保债权转让给粤财公司，涉案摊位的抵押权仍设立在前。根据物权法的相关规定，龚小红的三项请求均对粤财公司在先的优先受偿权造成影响，根据法律规定，应驳回其三项异议请求。异议人龚小红向佛山中院提交如下证据：1.2016年12月28日的《府又综合市场经营权转让合同》复印件1份，拟证明涉案摊位与龚小红有直接的利益关系。2.2018年1月3日的《府又综合市场经营合同》原件2份，拟证明府又公司与龚小红签订《府又综合市场经营合同》，约定把涉案摊位出租给龚小红经营使用。经质证，申请执行人工行顺德支行发表如下意见：工行顺德支行不是上述合同的当事人，无法确认其真实性，对证明内容有异议。证据1实际是昌盛公司对涉案部分房产的所有权进行转让，根据物权法相关规定，在抵押期间，抵押人转让抵押物的，必须经得抵押权人同意。现昌盛公司转让涉案部分房产没有经得抵押权人同意，违反法律规定，该合同应视为无效。关于证据2，由于府又公司取得涉案摊位经营权的合同是无效的，其没有权力签订《府又综合市场经营权转让合同》，因此，《府又综合市场经营合同》也应无效。被执行人昌盛公司发表如下质证意见：对证据均无异议。第三人粤财公司发表如下质证意见：两份证据的真实性由法院予以核实，合法性和关联性不予认可。两份合同的签订均在抵押权设定后所为，不管合同内容如何，不应对粤财公司优先受偿权的实现有影响。至于龚小红与昌盛公司之间的法律关系，以及相关权利义务，应由其自行解决。申请执行人工行顺德支行、被执行人昌盛公司及第三人粤财公司均未向佛山中院提交证据。被执行人铧汇公司、林万成及第三人伊谷公司均未作答辩，亦未向佛山中院提交证据。佛山中院经审查查明，原告工行顺德支行诉被告伊谷公司、昌盛公司、林万成，以及原告工行顺德支行诉被告铧汇公司、昌盛公司、林万成金融借款合同纠纷两案，佛山中院立案案号分别为（2014）佛中法民二初字第19、20号。在审理过程中，佛山中院根据工行顺德支行的申请作出（2014）佛中法立保字第88、89号民事裁定及协助执行通知书，于2014年2月20日查封了昌盛公司位于佛山市顺德区大良街道办事处府又居委会红英路100号之181-184、186-192号摊位(房地产权证号:粤房地权证佛字第**，包括涉案摊位在内)等房产,查封期限为两年，自2014年2月20日起至2016年2月19日止，并依法续封至2019年2月17日。上述房产已于2010年4月27日办理抵押登记，登记的抵押权人为工行顺德支行。此后，佛山中院于2015年7月1日分别作出（2014）佛中法民二初字第19、20号民事判决。其中，（2014）佛中法民二初字第19号民事判决判令：一、伊谷公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向工行顺德支行清偿借款本金1950万元及相应利息、罚息、复利；二、工行顺德支行有权于6087万元的最高债权余额限度内，对昌盛公司提供抵押的26处房产享有优先受偿权；三、昌盛公司应于3000万元的最高债权余额限度内，对本判决第一项确定的债务承担连带清偿责任，并在承担保证责任后有权向伊谷公司追偿；四、林万成应于3000万元的最高债权余额限度内，对本判决第一项确定的债务承担连带清偿责任，并在承担保证责任后有权向伊谷公司追偿。（2014）佛中法民二初字第20号民事判决判令：一、铧汇公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向工行顺德支行清偿借款本金1700万元及相应利息、罚息、复利；二、工行顺德支行有权于6087万元的最高债权余额限度内，对昌盛公司提供抵押的26处房产享有优先受偿权；三、昌盛公司应于1900万元的最高债权余额限度内，对本判决第一项确定的债务承担连带清偿责任，并在承担保证责任后有权向铧汇公司追偿；四、林万成应于3000万元的最高债权余额限度内，对本判决第一项确定的债务承担连带清偿责任，并在承担保证责任后有权向铧汇公司追偿。伊谷公司、铧汇公司不服上述判决，分别向本院提起上诉，本院经审查于2016年6月13日作出（2016）粤民终317、318号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。由于债务人逾期未履行上述生效判决确定的义务，工行顺德支行向佛山中院申请执行（2014）佛中法民二初字第20号民事判决及（2016）粤民终318号民事判决，佛山中院审查后立案执行，执行案号为（2017）粤06执114号。工行顺德支行后将（2014）佛中法民二初字第19号民事判决及（2016）粤民终317号民事判决确定的债权转让予粤财公司，粤财公司向佛山中院申请执行，佛山中院审查后立案执行，执行案号为（2018）粤06执682号。在执行过程中，佛山中院于2018年8月22日作出（2017）粤06执114号之一执行裁定书，裁定拍卖昌盛公司名下包括涉案摊位在内的26处抵押房产，并于佛山中院淘宝网司法拍卖（变卖）网络平台上发布拍卖公告，定于2018年10月8日10时至2018年10月9日10时（延时的除外）对26处抵押房产（包括涉案摊位）整体拍卖。龚小红遂提出本案异议，佛山中院已撤回本次拍卖。龚小红向佛山中院提交的证据显示：1.昌盛公司（甲方）与府又公司（乙方）于2016年12月28日签订的《府又综合市场经营权转让合同》一份，约定甲方将位于佛山市顺德区大良街道府又居委会红英路100号开办至今的综合市场8年的市场经营权转让给乙方；府又综合市场整体经营权，包括以下几部分的内容：（1）府又综合市场一楼建筑面积1136.32平方米的摊位及分摊面积的经营管理权；（2）府又综合市场二楼建筑面积4907.73平方米的配套停车场的经营管理权；（3）府又综合市场三楼建筑面积1672.95平方米的配套活动空间的经营管理权；本次转让以一次性买断府又综合市场8年经营权的方式进行，由甲方把转让标的物移交给乙方，由乙方行使经营、管理和使用、收益的权利，但该市场物业的所有权仍然归甲方所有；转让的经营运作期限为8年，从2017年1月1日至2024年12月31日止；本次转让标的物的转让价格为240万元，在双方签订本合同且办理市场经营权移交手续后一周内乙方向甲方支付全部转让价款；为保证乙方依法经营，维护府又市场的正常发展，乙方一次性缴纳保证金60万元。2.府又公司（甲方）与龚小红（乙方）于2018年1月3日签订的《府又综合市场经营合同》两份，约定甲方将涉案摊位出租给乙方经营使用，在本合同约定的用途、期限内，乙方对该档位享有使用权；租赁期限自2018年1月1日起至2018年12月31日止；每月租金为182、183号摊位1250元、184、185号摊位1150元，从2018年1月1日起计收；签订本合同当天，乙方一次性缴纳上述期限租金给甲方；乙方向甲方支付管理费182、183号摊位每月100元，184、185号摊位每月100元；在本合同签订之日，乙方一次性向甲方交纳1000元作为182、183号摊位履约保证金，交纳1000元作为184、185号摊位履约保证金。佛山中院认为，本案的争议焦点为涉案摊位应否带租约拍卖，以及异议人龚小红是否享有优先购买权。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”根据上述法律规定，被执行人对查封之后的执行标的设定权利负担不得对抗人民法院的执行。本案中，龚小红提交的《府又综合市场经营权转让合同》、《府又综合市场经营合同》的签订时间分别为2016年12月28日和2018年1月3日，而涉案摊位的查封时间为2014年2月20日，即龚小红依据上述两份合同所主张的租赁权发生在佛山中院对涉案摊位采取查封措施之后，即使上述两份合同是真实的，其所主张的租赁权不得对抗本案的执行。因此，龚小红提出带租约拍卖的异议请求缺乏事实和法律依据，佛山中院不予支持。该带租约拍卖的主张不成立，龚小红据此主张将涉案摊位的相关事项在司法拍卖平台公告以及优先购买权的请求也缺乏事实基础，佛山中院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款的规定，裁定如下：驳回异议人龚小红的异议请求。龚小红不服佛山中院上述异议裁定，向本院提起复议。请求：撤销佛山中院作出的（2018）粤06执异268号执行裁定书；将涉案摊位的相关租赁事项在司法拍卖平台公告；确保涉案摊位带租约拍卖；保留申请人的优先购买权。事实与理由：一，2018年1月3日，申请人签订《府又综合市场经营合同》，约定府又市场管理公司将位于佛山市顺德区大良府又居委会红英路100号府又综合市场档位编号为182、183、184号摊位，租赁期限为2018年1月1日起至2018年12月31日，每月租金为1250元与1150，管理费100元，且申请人已向府又市场管理公司一次性支付合同期内的租金；另一方面，申请人早在2014年之前已承租府又市场的摊位，该摊位的一切经济收入，为申请人整个家庭的唯一收入。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同。并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。故可以理解，申请人已经在人民法院查封前签订合法有效的书面租赁合同并占用使用该不动产的情形，符合以上规定，所以，在本合同约定的用途、期限内，申请人对该摊位享有使用权，即使摊位所有权变动，也不影响租赁合同的效力。二、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十条规定：执行人员应当对拍卖财产的权属状况、占有使用情况等进行必要的调查，制作拍卖财产现状的调查笔录或者收集其他有关资料。故原审法院应当对申请人正在承租182、183、184摊位进行了解，并且在司法拍卖平台上发布的拍卖公告，将拍卖标的物权存在租赁合同的真实情况进行公告。三、《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第六条规定：实施网络司法拍卖的，人民法院应当履行下列职责：（二）查明拍卖财产现状、权利负担等内容，并予以说明；第十二条规定：网络司法拍卖应当先期公告，拍卖公告除通过法定途径发布外，还应同时在网络司法拍卖平台发布。拍卖动产的，应当在拍卖十五日前公告；拍卖不动产或者其他财产权的，应当在拍卖三十日前公告。拍卖公告应当包括拍卖财产、价格、保证金、竞买人条件、拍卖财产已知瑕疵、相关权利义务、法律责任、拍卖时间、网络平台和拍卖法院等信息。第十三条规定：实施网络司法拍卖的，人民法院应当在拍卖公告发布当日通过网络司法拍卖平台公示下列信息：（五）拍卖财产权属、占有使用、附随义务等现状的文字说明、视频或者照片等；第十四条规定：实施网络司法拍卖的，人民法院应当在拍卖公告发布当日通过网络司法拍卖平台对下列事项予以特别提示：（三）拍卖财产已知瑕疵和权利负担。申请人认为，申请人承租涉案摊位合法有效，原审法院应当充分考虑申请人的租赁情况，并将该租赁情况公示于网络司法拍卖平台，以保障申请人的继续承租权利。四、根据《中华人民共和国合同法》第230条的规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利，故申请人应享有该承租摊的优先购买权。经审查，本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题是涉案摊位未带租约拍卖是否合法及龚小红是否对涉案摊位有优先购买权。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。”在执行程序中被执行人擅自处分法院的查封物，包括本案中以出租的形式妨害查封效果的行为，该出租行为和租赁合同不得对抗申请执行人。本案中，龚小红提交的《府又综合市场经营权转让合同》、《府又综合市场经营合同》的签订时间分别为2016年12月28日和2018年1月3日，而涉案摊位的查封时间为2014年2月20日，即龚小红依据上述两份合同所主张的租赁权发生在佛山中院对涉案摊位采取查封措施之后，其租赁合同不能对抗申请执行人和本案中法院的执行，故龚小红主张涉案摊位带租约拍卖，依法无据。又《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。本案中，龚小红系法院查封后承租涉案摊位，其在后的租赁权不能对抗法院的强制执行，其主张享有优先购买权缺乏事实和法律依据。因此，龚小红主张将涉案摊位带租约拍卖、相关事项在司法拍卖平台公告以及保留优先购买权的复议请求，本院不予支持。综上，龚小红复议理由不能成立，复议请求本院不予支持。佛山中院作出的（2018）粤06执异268号异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下：驳回龚小红复议申请，维持佛山市中级人民法院（2018）粤06执异268号异议裁定。本裁定为终审裁定。审判长  蒋先华审判员  李昙静审判员  庄绪义二〇一八年十二月二十四日法官助理吴明春书记员温星麟