黑龙江省北安市人民法院民 事 判 决 书（2018）黑1181民初2698号原告：黑龙江省海圣房地产开发有限公司。住所黑龙江省北安市202国道东平安街南。法定代表人：孙井春，职务总经理。委托诉讼代理人：蒋雪峰，男，黑龙江蒋雪峰律师事务所律师。被告：北安福鞍热力有限公司。统一社会信用代码。住所黑龙江省北安市202国道东、幸福路与珠江路交叉口。法定代表人：李成伟，职务总经理。委托诉讼代理人：辛桂香，女，该公司经营部部长。原告黑龙江省海圣房地产开发有限公司（以下简称海圣房地产公司）与被告北安福鞍热力有限公司（以下简称福鞍热力公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告海圣房地产公司委托诉讼代理人蒋雪峰、被告福鞍热力公司委托诉讼代理人辛桂香到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。海圣房地产公司向本院提出诉讼请求：1.要求福鞍热力公司给付拖欠的购房款；2.要求福鞍热力公司给付违约金（自2017年8月21日至2018年12月31日，共计497天，按的日万分之五为标准计算）；3.案件受理费由福鞍热力公司承担。事实和理由：因海圣房地产公司欠福鞍热力公司供热费用暂未支付，2017年6月，经双方友好协商，由福鞍热力公司购买海圣房地产公司开发的北安市幸福港湾1号楼107、108、109室商服及1号车库（二层结构），以上房屋价值合计3524980元，双方约定用海圣房地产公司欠的供热费顶抵部分购房款。双方于2017年10月12日签订了一份《协议书》，确认以上事实，并约定剩余2335582.59元海圣房地产公司可自行充抵入网费、供热费等相关费用，未约定剩余购房款的给付期限。协议签订后，海圣房地产公司用其开发的部分车库及商服的入网费、供热费充抵了200797.55元，现福鞍热力公司尚欠海圣房地产公司购房款2134785.04元。2018年4月14日，福鞍热力公司向海圣房地产公司出具了一份“企业询征函”，确认上述欠款金额。双方就购买的房屋分别签订了《商品房买卖合同》，并在房产部门备案，办理网签。因《协议书》赋予海圣房地产公司选择权，故海圣房地产公司提起诉讼，要求福鞍热力公司给付剩余购房款2134785.04元，并给付违约金530299元。福鞍热力公司辩称，对于海圣房地产公司所说的购房款本公司没有能力用现金支付偿还，对购房款的金额无异议，对于违约金、诉讼费用本公司不同意承担。由于海圣房地产公司之前拖欠本公司供热费用，本公司同意用房产顶抵供热费，现出现的情况是，房屋购买的金额大于拖欠本公司的供热费金额，根据协议海圣房地产公司可充抵入网费和供热费，但《协议书》上没有选择权，没有现金的体现，只有充抵入网费和供热费。本公司给出建议，如果海圣房地产公司坚持要求本公司支付剩余房款，本公司将放弃购买房屋。海圣房地产公司为其诉讼请求及主张向本院提交了如下证据：一、2017年10月12日签订的《协议书》一份，旨在证明福鞍热力公司购买房屋的数量、价款，证明福鞍热力公司拖欠购房款2134785.04元。海圣房地产公司已交付房屋，福鞍热力公司也已实际占有使用。福鞍热力公司委托诉讼代理人质证意见：对购买房屋的价格、数量、面积均无异议，《协议书》也体现了2017年之前海圣房地产公司所欠供暖费金额1189397.41元。本公司欠海圣房地产公司房款是截止到2018年10月，2018-2019年度供热费还未扣除。《协议书》还体现了双方协定所剩购房款自行充抵供热费、入网费等费用，并未体现现金支付等字样。二层车库的一层本公司已经使用，其余房屋还未使用、交付。本公司不知道房屋是否办理了相关手续。二、企业询证函复印件一份，旨在与《协议书》相互佐证，证明福鞍热力公司欠购房款金额，该函原件在福鞍热力公司处。福鞍热力公司委托诉讼代理人质证意见：对该证据无异议，原件确在本公司。三、《商品房买卖合同》一份，旨在证明福鞍热力公司应按合同第六条、第七条约定，向海圣房地产公司按日利息万分之五支付违约金。福鞍热力公司委托诉讼代理人质证意见：对该证据的真实性无异议，但本公司没有同意因为陈欠供热费顶抵购房款而支付违约金，事实上是海圣房地产公司因为陈欠供热费才支付给本公司违约金，并顶抵购房款。因为房屋的购房款是用供热费、入网费充抵的，故本公司不同意支付违约金。福鞍热力公司未向本院提交证据。根据当事人的举证及本院对证据的认证，结合当事人庭审过程中陈述，本院确定本案的事实如下：海圣房地产公司开发建设北安市海圣幸福港湾小区一期工程，因开发建设拖欠福鞍热力公司供热费用1189397.41元未给付。2017年6月，经双方协商，约定由福鞍热力公司购买海圣房地产公司开发的北安市幸福港湾1号楼107、108、109室商服及1号车库（二层结构），双方约定用海圣房地产公司欠的1189397.41元供热费顶抵部分购房款。2017年10月12日，双方签订《协议书》一份，内容为“甲方：黑龙江省海圣房地产开发有限公司法定代表人：孙景伟乙方：北安福鞍热力有限公司法定代表人：李成伟甲、乙双方平等、自愿、协商一致的基础上，就双方之间相关账目往来达成如下协议：一、乙方自愿以人民币3524980元（大写：叁佰伍拾贰万肆仟玖佰捌拾元）的价格购买甲方开发建设的海圣幸福港湾商服楼及车库，具体房源明细如下：1号楼107号商服，面积71.67平方米，单价7000.00元，总价501690.00元；108号商服，面积31.49平方米，单价7000.00元，总价220430.00元；109号商服，面积43.16平方米，单价7000.00元，总价302120.00元；小计面积146.32平方米，总价1024240.00元。二层车库1层，186.9平方米，单位6000.00元，总价1121400.00元；车库2层，229.89平方米，单位6000.00元，总价1379340.00元；小计面积416.79平方米，总价2500740.00元；以下合计面积563.11平方米，总价3524980元。二、本协议签订之日前，甲方累计所欠乙方取暖费为人民币1189397.41元（大写：壹佰壹拾捌万玖仟叁佰玖拾柒元肆角壹分）。扣除甲方所欠乙方的人民币1189397.41元（大写：壹佰壹拾捌万玖仟叁佰玖拾柒元肆角壹分），乙方应再付甲方人民币2335582.59元。（大写：贰佰叁拾叁万伍仟伍佰捌拾贰元伍角玖分）。三、乙方办理房产证时所产生的一切费用由乙方自行承担，甲方概不负责。四、经甲乙双友好协商，乙方所欠甲方房款2335582.59元（大写：贰佰叁拾叁万伍仟伍佰捌拾贰元伍角玖分）甲方可自行充抵乙方入网费、供热费等相关费用。五、本协议一式两份，自双方签字盖章之日起生效，甲方双方各执一份，具有同等法律效力。甲方：黑龙江省海圣房地产开发有限公司（盖章）委托代理人：孙井春印电话：0456-68****签订日期：2017年10月12日乙方：北安福鞍热力有限公司委托代理人：李成伟印电话：0456-619****签订日期：2017年10月12日”。2017年10月18日，福鞍热力公司与海圣房地产公司签订《商品房买卖合同》五份，合同第六条付款方式及期限中约定“买受人按下列第1种方式付款。1、一次性付清：付清房款；2、分期付款：；……”。合同第七条买受人逾期付款的违约责任中约定“买受人如未按合同时间付款，按下列第1种方式处理。1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在10日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）……”。2018年4月14日，福鞍热力公司向海圣房地产公司出具了“企业询征函”一份，内容为“黑龙江省海圣房地产开发有限公司：本公司聘请的天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）沈阳分所正在对本公司财务报表进行审计，按照中国注册会计师审计准则的要求，应当询证本公司与贵公司的往来账项等事项。下列信息出自本公司账簿记录，如与贵公司记录相符，请在本函下端‘信息证明无误’处签章证明；如有不符，请在‘信息不符’处列明不符信息。如存在与本公司有关的未列入本函的其他项目，也请在‘信息不符’处列出这些项目的金额及详细资料。回函请直接寄至天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）沈阳分所北安福鞍热力有限公司项目组郑蕊。回函地址：辽宁省沈阳市和平区和平北大街156号光大大厦20层；邮编：110003；联系电话：130××******；传真：024-23283416。1.本公司与贵公司的往来账项列示如下：截止日期2017年12月31日欠贵公司2134785.04元。2.其他事项。本函仅为复核账目之用，并非催款结算。若款项在上述日期之后已经付清，仍请及时函复为盼。公司名称：北安福鞍热力有限公司（盖章）结论：信息证明无误。黑龙江省海圣房地产开发公司盖章2018年4月14日经办人：孙洋”。经庭审查明，2017年9月，海圣房地产公司将北安市幸福港湾1号楼107、108、109室商服及1号车库（二层结构）的钥匙交予福鞍热力公司。2017年10月17日，双方到房产部门办理上述三处商服、两处车库的网签备案，房屋所有人为福鞍热力公司。房屋交付后，福鞍热力公司将车库一层进行装修，现使用状态，其余房产闲置状态。上述事实有当事人庭审陈述、《协议书》、《商品房买卖合同》、“企业询征函”在卷佐证，本院审核，可以采信。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，海圣房地产公司与福鞍热力公司之间，因海圣房地产公司拖欠福鞍热力公司供热费用未给付，双方达成由福鞍热力公司购买海圣房地产公司开发的北安市幸福港湾1号楼107、108、109室商服及1号车库（二层结构）的约定并签订了《协议书》，双方买卖房屋的意思表示真实，签订的《协议书》合法有效，双方理应遵照约定执行。《协议书》中约定房屋总购房款为3524980.00元，用海圣房地产公司拖欠的1189397.41元供热费顶抵部分购房款。签订《协议书》后，海圣房地产公司充抵部分购房款，2018年4月14日，福鞍热力公司出具的“企业询征函”中经双方核对，确认剩余金额为2134785.04元，庭审中双方对该金额亦无异议，故截止至2018年4月14日福鞍热力公司尚有购房款2134785.04元未给付，本院予以确认。福鞍热力公司抗辩称，《协议书》中仅约定海圣房地产公司可自行充抵入网费和供热费等相关费用，并无选择权和现金的体现。《协议书》第四条约定“乙方（福鞍热力公司）所欠甲方（海圣房地产公司）房款2335582.59元甲方可自行充抵福鞍热力公司入网费、供热费等相关费用”。按照文义解释，“自行”的意思是指自己实行，自己处理，自己解决，自己办理。该条款属于选择性条款，是对购房款给付方式的一种选择权，而并非是双方对给付方式的确定。该条款赋予了甲方即海圣房地产公司享有对剩余购房款结算方式的选择权，但并不适用于乙方即福鞍热力公司。海圣房地产公司可选择用入网费、供热费等相关费用充抵剩余购房款，也可向福鞍热力公司主张一次性给付剩余购房款。本案中，海圣房地产公司主张福鞍热力公司一次性给付剩余购房款并不违反合同约定和法律规定，故海圣房地产公司要求福鞍热力公司给付购房款2134785.04元的诉讼请求，本院予以支持。福鞍热力公司的上述抗辩与双方签订的《协议书》约定不符，理由不成立，本院不予采纳。关于海圣房地产公司要求福鞍热力公司给付违约金530299元（自2017年8月21日至2018年12月31日，共计497天，按2134785.04元的日万分之五为标准计算）的诉讼请求，因双方在《协议书》及《商品房买卖合同》中均未约定购房款的给付时间、给付期限，故福鞍热力公司并不存在违约情形，对该诉讼请求本院不予支持。综上所述，福鞍热力公司应给付海圣房地产公司购房款2134785.04元，本院予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、六十一条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、北安福鞍热力有限公司于本判决生效之日起十日内一次性给付黑龙江省海圣房地产开发有限公司购房款2134785.04元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回黑龙江省海圣房地产开发有限公司其他诉讼请求。案件受理费23878元，减半收取计11939元，由北安福鞍热力有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑河市中级人民法院。当事人申请执行的期限为二年,即权利人应在本案生效法律文书所确定的履行期限届满之日起二年内向法院书面申请执行。审判员 许 蕊二〇一八年十二月十七日书记员 王傲辉