湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘0602民初694号 原告：罗渡某，男，汉族，住岳阳市岳阳楼区。 被告：岳阳市某某置业有限公司，住所地：岳阳市。 法定代表人：毛小平，公司经理。 委托诉讼代理人：李爱军，男，汉族，现住岳阳楼区，该公司员工。 委托诉讼代理人：吴彬，湖南巴陵律师事务所律师。 原告罗渡某与被告岳阳市某某置业有限公司（以下简称某某公司）商品房预约合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗渡某，被告的委托诉讼代理人李爱军、吴彬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告罗渡某请求本院判令：一、被告某某公司履行《认购协议书》，按协议约定价格与原告立即签订正式网签购房合同，并按约定履行商品房买卖相关交易手续；二、被告自逾期交房之日按房价款日千分之一的标准向原告承担违约金；三、由被告承担诉讼费和财产保全费。事实与理由：2015年1月5日，原、被告签订了一份《认购协议书》，约定以3080元/平方米的价格购买被告开发的“****”******房，原告向被告交付了100000元的定金。2017年11月开盘后，被告要求每平米涨价1450元才同意继续履行《认购协议书》。 被告某某公司辩称：1、原告罗渡某是以中国人民武装警察部队岳阳市支队（以下简称武警支队）团购成员身份与答辩人签订的《认购协议书》，该协议的前提是答辩人与武警支队签订的《商品房团购意向书》，故答辩人履行协议至少应以武警支队及时办妥报建费用减免手续获准开发许可为条件；2、由于上述减免手续迟延获准，导致工程延期16个月，导致建筑原村料与商品房价格飞涨，这不属于商业风险，继续履行合同对答辩人明显不公；3、答辩人不否认本案合同效力，但因情势变更，请求人民法院兼顾各方利益，根据公平原则适度调增650元/㎡签署正式备案合同，变更交房时间顺延16个月，如果原告不同意调整价格，被告无法履行该《认购协议》，请求解除合同。 查明的事实 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织原告和被告进行了证据交换和质证，本院确认如下法律事实： 一、2015年1月5日，原告罗渡某（买受人）与被告某某公司（出卖人）签订了一份《认购协议书》，协议约定：1、该小区位于岳阳市洛王，现定名为****，规划用途为住宅，土地使用年限70年；2、买受人现认购******号房，建筑面积约120.16平方米。价格为3080元/平方米，暂估总价为370092.8元，建筑面积最终以测绘中心测绘面积为准，房屋总价只随建筑面积变化而调增调减，其余任何因素不影响房屋总价；3、选定的房号需要变更时，须经武警支队团购委员会和出卖人同意；4、签订本协议时，支付给出卖人购房定金100000元，出卖人取得商品房预售许可证后，买受人一次性付清全部房款（或办理银行按揭），签订正式购房合同；5、出卖人应在2017年5月1日前交房给买受人，2017年8月1日前办理房屋产权证等相关证件，交房日期以该商品房竣工合格为准，但遇到不可抗力或者买受人未按合同约定付款可以延期交房；6、出卖人逾期交房或办理房屋产权证时，按日按房价款千分之一给买受人违约金，买受人逾期付款时，按日按应付款的千分之一支付违约金。原告按照约定向被告支付了购房定金100000元，2015年1月5日，被告向原告出具了注明为预购款100000元的收款收据。诉争房屋现已经取得预售许可。 二、2017年12月25日左右，被告通过短信息等方式向团购户发送了《关于****原团购客户协议价上调成本费的实施方案告知》，主要内容为：1、凡持有岳阳市武警支队现役军官证以及其他相关证明的认购户，每平方米上调800元，社会人员上调1450元；2、不同意上调成本费，又不退还定金的团购户，可以走司法途径，但客户要预先告知开发商；3、成本费上调的主要原因是受周边居民无理干扰所致，使各项审批手续不能按时下发，导致停工2年多，并支付100多万元补偿给周边居民，最终导致各种材料价格上涨，税费上调系列恶性循环；4、如需要继续购房请在2018年1月8日前来售楼部办理购房手续，如届时未办理手续视为放弃购房，公司另做安排，如不需要购房请在2018年1月9日后按相关法律规定办理退还定金手续。 三、2014年9月24日，被告某某公司（乙方）与案外人武警支队（甲方），签订了团购房买卖意向协议书，协议约定：1甲方负责就其在洛王工区拥有的一块划拨用地向市政府和国土部门出具报告，让该宗土地由国土部门收储后依法出让；2乙方拍得土地后，本项目所有政府批文、前期征地建设过程及手续均以乙方名义进行，由乙方负责具体实施，甲方在乙方受让土地后，负责协助乙方办理本项目的立项批复及报建等手续；3乙方应保证提供甲方所需的团购房及车位数量，但总数不超过160套，国土部门确认该宗土地的楼面地价起拍价为650元/平方米，甲方团购均价对应为3050元/平方米（还建营房不纳入计算均价），房产证办证费用由甲方承担，如乙方拍得该宗土地时楼面地价减少或增加，则团购均价随之减少或增加，减少或增加的金额与楼面地价变化金额一致，除此之外乙方不得以任何理由提高团购房均价；4甲方同意乙方在满足甲方人员团购房数量（不超过160套）的前提下，剩余部分房屋和车位由乙方按市场价格对外销售，但对外销售应在甲方购房人员完成选房后进行；5、整个项目在土地拍卖成交之日起24个月内交房。双方还就其他事项进行了约定。在该团购协议签订之前以及签订后，武警支队多次就该项目向政府以及有关部门请示报告。 判决的理由与结果 本院认为，一、关于原告罗渡某与被告某某公司签订的《认购协议书》的效力，该协议系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。诉争项目是商品房开发，团购仅仅是一种销售方式，购房户并无法定的特定主体。二、关于合同的履行，依法成立的合同，自成立时生效，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应按照合同约定，全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案的《认购协议书》已经约定在取得商品房预售许可证后，买受人一次性付清房款，签订正式的购房合同，被告在取得预售许可证后，擅自要求提高合同价格，并明确表示原告不同意就不履行《认购协议书》，导致至今未与原告签订《商品房买卖合同》，该行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人有选择承担违约责任的方式，现原告选择要求被告承担继续履行的违约责任，系当事人对自身权利的处分，符合法律规定，本院予以支持。三、关于逾期交房违约金，双方就延期交房违约金进行了约定，但该约定按房价日千分之一支付违约金明显过高，结合本案实际情况，本院酌情调整为按照已付房款100000元的日万分之二支付违约金，同时鉴于原告已经请求继续履行认购协议书，本院对该请求已经支持，按照《认购协议书》的约定，原、被告双方还需要签订正式的房屋买卖合同，在该合同中会约定新的交房日期，故本案中违约金应支付至双方签订新的房屋买卖合同之日。对于被告提出因审批手续延迟批复导致延期开工、建筑材料上涨等情势变更的抗辩意见，审批手续等的延迟导致本案合同无法履行与原告无法定或者约定的关联性，不构成不可抗力，不属于情势变更的情形，故本院对被告该抗辩意见不予支持。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告岳阳市某某置业有限公司与原告罗渡某继续履行于2015年1月5日签订的《认购协议书》，双方按3080元/平方米价格签订**********号房屋的商品房买卖合同； 二、被告岳阳市某某置业有限公司自2017年5月1日起，按已付房款100000元的日万分之二向原告罗渡某支付延期交房违约金至双方签订正式的商品房买卖合同之日止。 三、驳回原告罗渡某的其他诉讼请求。 上述第一、二项，限在本判决生效之日起三十日内履行完毕，逾期履行的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定办理。 案件受理费减半收取4380元，财产保全费2370元，合计6750元，由原告罗渡某负担903元、被告岳阳市某某置业有限公司负担5847元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。 审判员  吴鹏 二〇一八年四月十日 书记员  彭薇