贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)黔05民终4578号 上诉人（原审被告）：敖国琴，女，1978年6月19日出生，汉族，贵州省金沙县人，住金沙县。 被上诉人（原审原告）：金沙县金钻物业管理有限公司。地址：金沙县鼓场街道东南环线金钻豪庭。 统一社会信用代码：91520523692714222Y。 法定代表人：方蓝萍。 上诉人敖国琴因与被上诉人金沙县金钻物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服贵州省金沙县人民法院（2018）黔0523民初2034号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年11月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 上诉人上诉请求：撤销一审判决，发回重审或直接改判被上诉人承担相应的违约责任。 事实和理由：一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律不当。1、被上诉人与原金钻物业管理公司决定签订的金钻豪庭物业管理委托合同属无效合同，被上诉人按1.3元/月每平方米收费无法律依据，属乱收费。2、被上诉人为上诉人提供的服务达不到合同约定质量要求，存在严重瑕疵，被上诉人违约在先，上诉人拒绝交物业管理费属于行使合同履行中的抗辩权行为。3、被上诉人起诉要求上诉人交纳2015年6月1日至2016年期间的物业管理费的诉讼请求已过诉讼时效。4、一审法院未认真核实上诉人房屋面积的详细情况。 被上诉人辩称：本案物业服务合同是我公司与业主方签订的，合同是有效的。合同中约定物业费的收取价格是1.3元每平方米，上诉方提出的物业收费的标准是民间标准，其不具有法律效力，并不能推翻我公司与业主签订合同约定的价格。关于面积误差的问题，我们在计算物业费的时候都是以房屋买卖合同上的面积来确定。关于维修基金费用等，收费的依据是合同中有约定的，是房开公司委托我公司代为收取的费用，收到的费用我方已经全部交纳给房开公司了，我方是接受房开公司的委托。上诉方说我公司与房开公司是同一家公司不属实。 原审原告向一审法院起诉请求：1.请求人民法院依法判决被告立即支付原告物业管理费7533元。2.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：原告金沙县金钻物业管理有限公司系自然人投资或控股的有限责任公司，经营范围有物业管理、日用百货、五金交电等。被告敖国琴系金沙县金钻豪庭小区A栋1802号房屋业主，案涉房屋建筑面积为171.11㎡。2015年3月30日，原告与金钻豪庭小区业主委员会签订《金钻豪庭物业管理委托合同》，该合同第十条“本合同委托管理期限暂定5年，自合同签订之日开始计算”，第二十二条“物业管理综合服务费用：1、本物业管理服务费用暂按以下标准收取，物价部门核准后按物价部门规定收取。（1）住宅屋按其拥有建筑面积每月1.30元收取。”。在金沙县金钻物业管理有限公司物业管理期间，被告敖国琴物业管理费缴至2015年6月31日，自2015年7月1日起至今被告便未向原告交纳物业服务费。经核算，2015年7月1日至2018年4月30日，被告敖国琴尚欠原告物业费为34个月×1.3元×171.11㎡=7563.06元。经原告多次向被告催收未果，故向法院提起诉讼。本案因双方意见分歧较大，经一审法院调解未果。 一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。《最高人民法院》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”，因此，原告与金钻豪庭小区业主委员会签订的《金钻豪庭物业管理委托合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，系双方的真实意思表示，被告作为业主，该合同对其具有法律约束力。《最高人民法院》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予以支持。”，金钻豪庭小区业主委员会与原告签订了《金钻豪庭物业管理委托合同》，该合同对被告具有约束力，原告为金钻豪庭小区提供了物业服务，作为业主，按时缴费是其应尽的义务，被告应根据合同约定支付物业管理费，故原告诉请被告支付物业管理费于法有据，一审法院予以支持。截止2018年4月30日止，按合同约定1.3元/㎡计算，被告仍尚欠原告34个月物业费7563.06元未交，故原告要求被告及时缴纳物业管理费7533元的诉请，未超过原告应缴纳金额，一审法院予以支持。 至于被告敖国琴向一审法院提出的相关抗辩问题，首先，被告敖国琴向一审法院抗辩其未交物业费是因原告向被告收取了房屋维修基金、契税、煤气开户费后，原告未将上述费用交给房管局等部门，导致被告无法办理房屋产权证，原告应返还被告上述费用，原告请求被告支付的物管费，应在返还被告的费用中予以抵扣的主张，属于另一法律关系，与本案不具有关联性，原告可以另行起诉主张其权利，一审法院对该抗辩意见不予采纳。其次，被告敖国琴向一审法院提出业主委员会与原告签订《金钻豪庭小区物业管理委托合同》将物管费从1元/㎡上调到1.30元/㎡系对原物业服务合同的主要事项进行变更，该项决议没有通过召开业主大会，由全体业主过半数以上投票通过，其程序违法的抗辩主张被告敖国琴并未向一审法院举证证明。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”的规定，本案业主委员会与原告签订的《金钻豪庭物业管理委托合同》将物管费从1元/㎡上调到1.30元/㎡的决定对被告敖国琴具有约束力，至于业主委员会的行为是否侵犯其权利属另一法律关系，故被告敖国琴的该抗辩理由不能成立，一审法院不予支持。第三，被告敖国琴向一审法院提出原告提供物业服务期间，服务质量不到位的抗辩主张，因物业服务企业未履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定的以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以依据合同和法律规定请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施等违约责任，但不能以拒交物业服务费的方式解决问题，故被告的抗辩理由于法无据，加之根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，被告敖国琴未向一审法院提交证据予以证明原告方服务不到位的相关事实，也无证据证明二楼被割横梁确系承重梁且该行为与本案具有关联性，其应承担举证不能的不利后果，故被告敖国琴的抗辩理由不能成立，一审法院不予支持。 为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《最高人民法院关于审理物业服务企业纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决： 由被告敖国琴在本判决生效之日起十日内支付原告金沙县金钻物业管理有限公司物业管理费7533元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费60元，减半收取计30元，由被告敖国琴负担。 上诉人二审提交了责令改正通知书、解聘通知书，证明被上诉人没有按照与上诉人签订的协议履行物业服务，业委会责令其改正，被上诉人不改正之后，当时临时成立业主委员会解聘被上诉人。被上诉人质证对该证据真实性认可，对合法性及关联性有异议，该通知书是在新的业主委员会成立，其业主委员会想自主经营该小区的物业服务，为了争夺经营权，与原物业公司存在利益冲突，因此不能作为判定服务质量的标准。本院认为该组证据结合本案其他证据可以确认金钻物业提供的物业服务存在一定瑕疵，故对该组证据予以采纳。 被上诉人二审提交了2012年4月30日被上诉方与金钻豪庭小区业主委员会签订的物业服务合同一份用以证明涉案合同之前的上一份物业服务合同的截止时间是2015年6月30日。上诉人质证表示不清楚该合同。本院认为该组证据具备证据三性，可以辅助证明金钻豪庭小区业主委员会与被上诉人签订多次物业服务合同并具有时间上连贯性的情况，本院予以采纳。 经二审审查，一审查明的“2015年7月1日至2018年4月30日，被告敖国琴尚欠原告物业费为34个月×1.3元×171.11㎡=7563.06元”有误，本院不予确认。本院对一审查明的其他事实予以确认。 二审另查明：经金钻物业认可，2015年6月的物业管理费约定为1元每平方米，2015年7月1日之后的物业管理费才按照1.3元每平方米计算。金钻物业提供的物业服务存在一定瑕疵。 二审争议的焦点：2015年金钻物业与金钻豪庭小区业主委员会签订的物业服务合同是否合法有效，2015年7月1日之前、之后的物业管理费的收费标准如何认定。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零九条规定，当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十一条规定，质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。 本案中，上诉人所在的金钻豪庭小区的业主委员会与被上诉人签订了《金钻豪庭物业管理委托合同》约定由被上诉人为金钻豪庭小区提供物业服务。被上诉人按照合同约定提供物业服务，但服务存在一定瑕疵，上诉人尚欠被上诉人物业管理费未付。 依照上述法律规定，2015年金钻物业与金钻豪庭小区业主委员会签订的物业服务合同系合同方真实意思表示，依法成立生效，并对金钻豪庭小区业主产生法律效力。被上诉人为上诉人所在小区提供了物业服务，但存在一定服务瑕疵，本院酌情以减少单价的方式确认被上诉人诉请主张的物管费均按照1元每平方米计算：2015年7月1日至2018年4月30日物业费为34个月×1元×170.44㎡=5794.96元,该款应由上诉人支付。一审判决上诉人支付被上诉人物管费7533元不当，本院予以纠正。 上诉人上诉认为被上诉人与原金钻物业公司决定签订的金钻豪庭物业管理委托合同属无效合同的上诉主张依据不足，与《金钻豪庭物业管理委托合同》等一审证据反映的事实相悖，本院不予采纳。 关于上诉人上诉认为被上诉人为上诉人提供的服务达不到合同约定质量要求，存在严重瑕疵的上诉主张，经查，本案全案证据可以证明被上诉人提供的物业服务存在一定瑕疵，但构不成严重瑕疵和根本性违约，本院酌情按照1元每平方米单价计算物管费，对此主张予以适当采信。 关于上诉人上诉认为被上诉人起诉要求上诉人交纳2015年6月1日至2016年期间的物业管理费的诉讼请求已过诉讼时效的上诉主张，经查，2015年3月30日，被上诉人与金钻豪庭小区业主委员会签订《金钻豪庭物业管理委托合同》约定委托管理期限暂定5年，自合同签订之日开始计算，物业管理费一年一付，每次缴纳费用时间为每年首月15日前。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。被上诉人诉请主张的物业管理费具有整体性和关联性，约定的分期给付的独立性不足以否定其整体性和关联性，应将物业管理费的给付视为一个整体计算诉讼时效，物业管理费的给付义务诉讼时效应从最后履行期限届满之日起算，则被上诉人的起诉尚未超过诉讼时效。故上诉人该主张不能成立，本院不予采纳。 综上所述，上诉人的上诉请求部分成立；一审判决认定事实和适用法律有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项规定，判决如下： 一、撤销贵州省金沙县人民法院（2018）黔0523民初2120号民事判决； 二、由上诉人敖国琴在本判决生效后十日内支付被上诉人金沙县金钻物业管理有限公司物业管理费5794.96元; 三、驳回被上诉人金沙县金钻物业管理有限公司的其他一审诉讼请求和上诉人的其他上诉请求。 一审案件受理费30元，二审案件受理费50元，由上诉人敖国琴负担50元，由被上诉人金沙县金钻物业管理有限公司负担30元。 本判决为终审判决。 审判长  黄世军 审判员  刘光全 审判员  唐 琳 二〇一八年十二月十九日 书记员  邱诗韵