黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黑01民初79号原告：朱林，男，1970年5月10日出生，汉族，长城建业工程有限公司职员，住哈尔滨市松北区。委托诉讼代理人：杨勇，黑龙江明正律师事务所律师。委托诉讼代理人：仇长海，黑龙江明正律师事务所律师。被告：赵宇，男，1968年6月22日出生，汉族，哈尔滨市马迭尔房地产综合开发有限公司项目负责人，住哈尔滨市南岗区。被告：白荣欣，女，1974年5月21日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市南岗区。被告：王迎春，女，1966年2月18日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市香坊区。被告：宋佳诺，女，1999年6月1日出生，汉族，学生，住哈尔滨市道里区。四被告共同委托诉讼代理人：王丹阳、李海文，黑龙江上欧律师事务所律师。被告：哈尔滨市马迭尔房地产综合开发有限公司，住所地哈尔滨市道里区河江街59号。法定代表人：贾青山，该公司董事长。原告朱林因与被告赵宇、白荣欣、王迎春、宋佳诺、哈尔滨市马迭尔房地产综合开发有限公司（以下简称马迭尔公司）债权人撤销权纠纷一案，本院于2017年2月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱林委托诉讼代理杨勇，被告赵宇及其与白荣欣、王迎春、宋佳诺共同委托诉讼代理人王丹阳、李海文到庭参加诉讼。被告马迭尔公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱林向本院提出诉讼请求：1.撤销马迭尔公司、赵宇与白荣欣、王迎春、宋佳诺签订的五份房产买卖合同；2.由赵宇、白荣欣、王迎春、宋佳诺、马迭尔公司承担本案诉讼费。事实和理由：赵宇挂靠马迭尔公司开发松北新区银河小区房地产项目，因缺少资金，于2007年10月及2008年1月共向朱林借款410万元，期限分别为6个月和3个月，并以签订商品房买卖合同和出具三联单形式抵押担保。借款到期后，赵宇无力还款，朱林、赵宇、马迭尔公司三方于2008年5月11日签署了补充协议，约定以上述抵押房产抵偿所欠债务，并将房产全部交付给朱林。朱林入住银河小区14栋-1号办公楼，其余6套房产分别出售或出租。后朱林依据上述以房抵债协议等手续和实际居住的事实，向驻地松北区公安机关申请落户，经公安机关核实后办理了户口迁移手续。2013年初，银河小区开始办理房屋产权登记手续，朱林申请办理，但赵宇和马迭尔公司一直推脱。为维护自身权益，朱林于2014年7月起诉要求办理房产产权登记手续。在审理期间，赵宇和马迭尔公司将抵债给朱林的房产于2015年期间均给他人办理了产权登记（其中13号楼3单元603室除外，该房产依然登记在马迭尔公司名下）。朱林发现上述房产均被超低价出卖，其中白荣欣是赵宇的妻子，王迎春、宋佳诺与赵宇、白荣欣夫妇系亲属关系。现白荣欣、王迎春、宋佳诺持房产证强行索要房产。综上，赵宇和马迭尔公司将上述房产抵押给朱林，并且已经交付，由朱林实际使用8年之久。在朱林诉讼期间，赵宇和马迭尔公司为逃避债务，与白荣欣、王迎春、宋佳诺恶意串通，签订虚假的房产买卖合同，请求予以撤销。赵宇、白荣欣、王迎春、宋佳诺辩称：撤销权行使的前提条件是朱林与诉争交易之任何一方存在合法的债权，且诉争之交易有明显低于市场价格转移资产的嫌疑，朱林并没有提供相应的证据予以证实，其申请撤销房产买卖合同没有事实和法律依据，请求依法予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人当庭进行质证。马迭尔公司经本院合法传唤未出庭，视为其放弃质证权利。因赵宇、白荣欣、王迎春、宋佳诺对朱林举示的证据一朱林与马迭尔公司、赵宇签订的两份商品房买卖合同及六张收据、证据二建设规划许可证及抵押房产坐落的图纸、证据三中的授权委托书、证据四赵宇向朱林出具的借条两张、证据九马迭尔公司办理土地证的请示、证据十邻居房照及发票的真实性没有异议，故本院对上述证据所载明内容予以采信。因证据三中的联建开发合作协议和撤股协议和证据十一发票均系复印件，赵宇、白荣欣、王迎春、宋佳诺对其真实性不认可，朱林未举示其他证据予以佐证，故本院不予采信。证据五朱林和赵宇及马迭尔公司签订的补充协议所载明的内容与证据一、证据四内容相矛盾，不能证明待证事实，本院不予采纳。证据六租房协议书及房屋买卖合同、证据七朱林户籍信息、证据八房产照片及交纳水电费收据、证据十二装修发票4张、证据十三证人余化龙、马丽霞、田冰证言，因本案系债权人撤销权纠纷，案涉房屋是否出租、出卖、装修和交纳的相关费用等上述证据所载明内容，对解决本案纠纷无实质意义，故本院对此部分证据不予采纳。对赵宇举示的证据一马迭尔公司与哈尔滨市松北新区综合开发建设管理办公室于2002年10月9日签订的协议书，因朱林、白荣欣、王迎春、宋佳诺对其真实性均没有异议，故本院对该证据所载明内容予以采信。证据二哈尔滨市松北新区综合开发建设管理委员会下发的哈松计投字[2002]13号文件，因是复印件，朱林对其真实性不认可，赵宇未举示其他证据予以佐证，故本院不予采信。庭审后，赵宇提交哈尔滨市道里区人民法院（2015）里民三民初字第141号民事判决书和本院（2017）黑01民终4557号民事裁定书复印件，因朱林对其真实性没有异议，故本院对上述两份法律文书所载明内容予以采信。诉讼中，本院根据朱林申请，调取了涉案房产档案及中源大街派出所卷宗相关材料，因赵宇、白荣欣、王迎春、宋佳诺对房产档案的真实性、合法性、关联性没有异议；朱林对房产档案中的查档证明、完税凭证、办理不动产登记发票亦没有异议，其虽然对商品房买卖合同的真实性有异议，但未举示证据予以反驳，故本院对涉案房产档案载明内容予以采信。因朱林、赵宇、白荣欣、王迎春、宋佳诺对中源大街派出所卷宗材料真实性没有异议，故对该证据中所载明的与上述有效证据内容能够相互印证的部分予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年10月31日，赵宇出具借条一份，内容为：“今赵宇借朱林人民币叁佰壹拾万元整（￥3,100,000元）并以马迭尔开发公司的松北小区门市房作为抵押（见合同编号2017第0017号）。并同时附有现金收讫收据叁佰壹拾万元整，借款期限为2008年5月1日前全部还清。如过期不还，赵宇原以上述房产偿还。同日，马迭尔公司与朱林签订商品房买卖合同（合同编号为2017第0017号），约定马迭尔公司将位于哈尔滨市松北新区银河小区13号楼6号、7号门市和地下室以及14号楼一号办公楼出售给朱林，该合同中标注“按双方约定，此合同为抵押合同，不影响出卖人卖此房产。如出卖人卖出此房产，当以相应房产再进行抵押”。2008年1月9日，赵宇出具借条一份，内容为：“今借朱林人民币壹佰万元整，还款日期为2008年4月30日。如到期不还，愿以商品房合同（第0019号）三套住宅偿还”。同日，马迭尔公司与朱林签订合同编号为第0019号商品房买卖合同，约定马迭尔公司将位于哈尔滨市松北新区银河小区13号楼3单元603室、14号楼503室、14号楼603室出售给朱林，该合同中亦标注“此三套房屋合同是抵押担保合同，出卖人有权出卖此三套房产。但在出卖前，应告知买受人并以其它相应房产做抵押担保”。另据涉案房产档案记载：涉案房产于2005年建成。①2005年3月16日，马迭尔公司与王迎春签订商品房买卖合同，将哈尔滨市松北新区银河小区13号楼6号商服（建筑面积688.9平方米，售价65万元）出售给王迎春。2013年1月16日双方签订商品房（预售转销售）买卖合同补充协议。2014年10月21日开具销售不动产统一发票，2015年2月16日开具完税证明，同日办理产权登记，产权证号：松20150859。②2005年5月18日，马迭尔公司与王迎春签订商品房买卖合同，将哈尔滨市松北新区银河小区办公楼（建筑面积349.02平方米，售价33万元）出售给王迎春。2013年1月16日双方签订商品房（预售转销售）买卖合同补充协议，2014年10月21日开具销售不动产统一发票，2015年2月16日开具完税证明，同日办理产权登记，产权证号：松20150858。③2005年6月30日，马迭尔公司与王迎春签订商品房买卖合同，将哈尔滨市松北新区银河小区13号楼7号商服（建筑面积769.52平方米，售价65万元）出售给王迎春。2013年1月16日双方签订商品房（预售转销售）买卖合同补充协议，2015年12月25日开具销售不动产统一发票，2016年2月29日开具完税证明，同日办理产权登记，产权证号：松20161475。④2005年5月12日，马迭尔公司与白荣欣签订商品房买卖合同一份，将哈尔滨市松北新区银河小区14号楼1单元5层3号（建筑面积174.9平方米，售价16.6万元）出售给白荣欣。2015年12月25日开具销售不动产统一发票，2016年3月8日开具完税证明，同日办理产权登记，产权证号：松20161650。⑤2015年6月20日，马迭尔公司与宋佳诺签订商品房买卖合同一份，将哈尔滨市松北新区银河小区14号楼1单元6层3号（建筑面积174.9平方米，售价16.6万元）出售给宋佳诺。2015年12月25日开具销售不动产统一发票，2016年3月31日开具完税证明，同日办理产权登记，产权证号：松20162302。⑥哈尔滨市松北新区银河小区13号楼3单元603室房产处于待售状态，产权依然归开发建设单位马迭尔公司所有。朱林认为上述房产档案记载内容虚假，对此未举示反驳证据予以证明。庭审后，朱林申请对马迭尔公司与白荣欣、王迎春商品房买卖合同签字、盖章时间等内容进行鉴定，以证明恶意串通行为成立。对此，白荣欣、王迎春、宋佳诺委托诉讼代理人王丹阳陈述：马迭尔公司开发的银河小区于2005年10月竣工。当时马迭尔公司没有取得该小区商品房预售许可证，因资金紧张，违规销售。白荣欣、王迎春、宋佳诺当时交纳部分款项购买了相应房产。2011年、2012年前后，马迭尔公司取得银河小区商品房预售许可证，白荣欣、王迎春、宋佳诺与马迭尔公司补签了商品房买卖合同并进行备案。后发现房屋被强占，遂向马迭尔公司主张权利，马迭尔公司表示予以解决，但一直未能解决。在马迭尔公司通知业户办理房产证时，宋佳诺发现其持有的商品房买卖合同丢失，遂与马迭尔公司于2015年又补签了一份合同。此后，白荣欣、王迎春、宋佳诺向马迭尔公司交纳了购房尾款，马迭尔公司为其开具了销售不动产统一发票并协助办理了房屋权属登记证书。因房产被占，白荣欣、王迎春、宋佳诺曾于2016年3月31日向当地派出所报警，但未能解决。赵宇称其与马迭尔公司系挂靠关系。2005年，白荣欣、王迎春、宋佳诺购房时，马迭尔公司与白荣欣、王迎春、宋佳诺签订了协议，后来要办理房产证时，又按照房地局的要求重新补签了商品房买卖合同并进行备案。补签协议落款时间还是按照原协议时间。朱林对上述陈述不持有异议，并表示撤回鉴定申请，本院对此予以准许。另查明：2014年12月25日，朱林以合伙协议纠纷为由另案起诉赵宇和马迭尔公司，请求赵宇和马迭尔公司协助完成案涉房产的产权过户登记。主要事实和理由为：赵宇挂靠马迭尔公司开展案涉房地产开发业务。因缺少资金，赵宇与朱林口头达成联建协议。约定朱林向赵宇开发的楼盘项目投入资金410万元用于银河小区13、14号楼的开发建设，若楼盘盈利则按照利润率分给朱林投资收益；若楼盘建成后一段时间内销售阻滞则分给朱林六套房产作为出资回报，由朱林自行处置。2007年10月30日、2008年1月9日朱林分别向赵宇的项目投入资金310万元和100万元，赵宇则以马迭尔公司的名义与朱林签订商品房买卖合同，并出具410万元购商品房预付款发票。由于赵宇未在协议约定的期限内完成销售按利润回报朱林。双方于2008年5月11日签订补充协议书，将约定日期推迟至2008年5月31日，该日期也是分配房产的最后期限。到期后，楼盘销售依然不好，赵宇无法返还出资和收益，遂将协议约定的房屋交付朱林占用使用，至今未办理房产过户登记，遂提起诉讼。哈尔滨市道里区人民法院于2016年11月5日作出（2015）里民三民初字第141号民事判决，以朱林主张的合伙关系证据不足为由，驳回朱林的诉讼请求。朱林提起上诉，本院于2017年9月30日作出（2017）黑01民终4557号民事裁定，认为一审法院对于朱林与赵宇、马迭尔公司之间是否存在借款关系和双方签订的商品房买卖合同的目的与性质以及双方是否达成以物抵债协议等基本事实没有查清，将该案发回重审。本院认为，《中华人民共和国合同法》第七十四条规定“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使债权的必要费用，由债务人承担。”根据该条规定，债权人行使撤销权首先需要其对债务人享有合法到期债权。因为只有如此，才能谈得上是债权人，才有权行使此种权利。如果该要件不具备，就其他问题所进行的研判都将毫无意义。本案，朱林请求权的基础是两张借条。对此，朱林在起诉状和庭审中均表示是赵宇向其借款410万元，继而行使本案撤销权；而在2018年3月2日询问中，朱林又表示借款人是马迭尔公司。朱林就案涉款项借款主体的陈述前后矛盾。尤其在另案即（2015）里民三民初字第141号案件中，朱林主张其与赵宇系合伙关系，410万元系其投资款。因此，就案涉410万元款项的性质如何，是投资款还是借款不能确定。如果是投资款，需要考量案涉工程盈亏情况、朱林应得利润等情况；如果是借款，需要考量借款数额、实际交付情况、借款主体等问题。而这些问题并不是本案审查范围。综上，朱林提起本案撤销权之诉，但未能举示充分证据证明其享有合法到期债权，其行使撤销权缺乏事实和法律依据，本院不予支持。此外，朱林主张赵宇与白荣欣、王迎春、宋佳诺恶意串通损害其合法权益，因恶意串通并不是债权人撤销权之诉的法定事由和构成要件，朱林以此主张撤销权亦不成立。依照《中华人民共和国合同法》第七十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告朱林的诉讼请求。案件受理费88,383.80元，由朱林负担。如不服本判决，双方可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。审判长  王晓东审判员  梁红玉审判员  宋彦辉二〇一八年四月十五日书记员  周小倩