广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0604民初15787号原告：谭金留，女，1960年7月17日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区，原告：朱洁娜，女，1987年7月29日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区，上述两原告共同委托诉讼代理人：黄智鑫，广东君厚律师事务所律师。上述两原告共同委托诉讼代理人：刘嘉欣，广东君厚律师事务所实习律师。被告：曾晓云，女，1962年7月14日出生，汉族，住广东省广州市越秀区，第三人：朱毅，男，1998年6月21日出生，汉族，住广西北海市海城区，第三人：冯民宇，男，1970年10月12日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区，被告及两第三人共同委托诉讼代理人：王雯静，广东法制盛邦律师事务所律师。原告谭金留、朱洁娜诉被告曾晓云共有物分割纠纷一案，本院于2017年11月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。两原告的共同委托诉讼代理人及被告、被告和第三人的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告谭金留交还截止2017年11月30日部分房产的租金105868.69元；2、被告向原告朱洁娜交还截止至2017年11月30日部分房产的租金26467.18元；3、被告向原告谭金留支付延迟给付租金的利息（按照中国人民银行同期贷款利率，以应付租金为本金，分别自起诉之日计至实际清偿之日，暂计至2017年11月1日为18590.73元）；4、被告向原告朱洁娜支付延迟给付租金的利息（按照中国人民银行同期贷款利率，以应付租金为本金，分别自起诉之日计至实际清偿之日，暂计至2017年11月1日为4647.70元）；5、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：涉案佛山市禅城区汾江中路48号华麟大厦十层至十六层的七套房产此前登记在被告及冯民宇、朱英伟三人名下，每套房产每人各占三分之一产权份额。上述七套房产用于对外出租作为办公场所，总面积为4036.99平方米。因朱英伟于2014年4月19日意外身亡，原告谭金留作为朱英伟的合法妻子，通过夫妻共有财产析产及法定继承，依法获得上述七套房产各十八分之四的产权份额。原告朱洁娜作为朱英伟的婚生女儿，通过法定继承获得上述七套房产各十八分之一的产权份额。冯民宇与被告原有的产权份额不变，即上述七套房产目前共有人分别为冯民宇、朱毅、被告及两原告。被告作为上述房产的共有人之一，在朱英伟去世前一直作为业主方的代表处理房产出租事宜，负责与租户对接，并以被告个人银行账户作为租金的收取账户，由租户将租金先打入被告名下账户，再由被告向其他共有人支付各人应得租金。但自朱英伟逝世后，被告一直拒绝向两原告提供租金的收入及分配情况，两原告不得已于2016年年初至上述房产所在地的物业管理公司查询及复印获得上述七套房产的部分租赁合同。在多次追讨无果后，两原告正对该七份合同项下2014年4月至2016年9月的租金收益于2016年8月对曾晓云提起诉讼，禅城区法院一审判决曾晓云返还两原告租金173959.96元及43489.99元，目前该案仍在二审中。在该案一审中，案外人佛山市华麟物业管理有限公司向法院出具《复函》，确认了曾晓云代表共有人对外负责租赁事宜并实际收取、支配租金。经核对、比较原告主张租金收益的七份租赁合同与华麟公司于该案提供的九份租赁合同，原告发现有九份合同中有三份不包括在原告主张收益的七份合同内，这三份合同分别是十二层南（2014年8月16日终止）、十四层（2014年10月31日终止）、十层东（租期自2016年10月19日起算）的租赁合同。上述三份合同的租金，以及原告已经起诉的七份合同中十二层东及十三层两份租赁合同自2016年10月至今的租金，被告一如既往拒绝向原告支付，为此特起诉。庭审中，原告明确：租金数额涉及5份合同，有两份合同是在上一个案件涉及，但期限从2016年10月开始，一份是13层出租给黄国成，原告主张的租赁期限从2016年10月1日到2016年10月19日的租金收益为3157.8元；另一份合同是第12层东出租给中科教育，原告主张的租金期限从2016年10月1日到2017年11月30日，租金为16291.54元乘以（6+2231）+17106.11乘以（6+931）=216913.94元；另外三份合同在上一个案件由物业公司提交，分别是12层南出租给深圳运科通讯，租金从2014年1月1日到2014年8月16日，共7个月16天，租金为12000元乘以（7+1631）=90193.55元；第14层出租给广东琪贝儿，租金期限为2014年3月10日到2014年10月31日，合计7个月22天，租金为5559.25元乘以（7+2230）=42860.02元；第10层东出租给黄国成，从2016年10月19日到2017年10月18日，租金为10308元乘以12=123696元。这五份合同的租金合计为476821.31元，原告谭金留应得租金收益为476821.31乘以418=105960.1元，原告朱洁娜得租金收益为476921.31乘以118=26490.07元。与民事起诉状计算有出入，以原告提交的书面起诉状为准。被告辩称，不同意原告的诉讼请求，原告计算的租金与7739号民事判决书的租金有出入，且该份判决书已经明确租金分配要减去租赁税，但原告诉讼请求仅仅是用租金乘以月份，并无减去租赁税，租赁税不能作为收入分配，且原告计算的起始日期也不对，与被告开始有租金纠纷是在2014年4月，所以原告起诉的租金计算起始日期不正确，原告在二审法院还未判决前原告就进行二次起诉；原告起诉的租金计算应从2014年4月起算。7739号民事判决书第7页倒数第8行，之后的租金被告无收取，租金在管理处，法院也确认该事实，因此原告起诉无依据。关于利息的请求，7739号判决书第13页也明确，就是被告没有按照判决指定期限履行给付金钱义务，应当支付延迟履行期间的债务利息，该利息也有一审判决，就是没有生效判决，原告不应起诉被告。租金收益除了要扣除租赁税，还要扣除空置物业的管理费，空置物业管理费7739号判决也明确了数额，但并无扣除。原告原来在之前案件起诉了，在本案中就不应再主张。租金收益应该减去租赁税、空置物业的管理费，截止2017年8月共233107元。第三人辩称，第三人冯民宇委托被告对租金收益进行分配，冯民宇尊重被告的分配，对租金分配无异议。第三人朱毅尊重法院判决。诉讼中，原告举证如下：1、（2015）佛城法槎民初字第309号民事调解书、生效证明，证明朱英伟于2014年4月逝世后，两原告依据生效的民事调解书，经析产及法定继承获得了朱英伟名下房产的产权份额。2、律师函、微信聊天记录，证明两原告委托律师多次与被告交涉，被告曾晓云都以各种荒唐理由拒不返还租金。3、租赁合同七份，证明两原告就获得的七份合同的租金于2016年8月起诉被告曾晓云。4、《复函》（含附件中的九份租赁合同），证明诉讼中物业公司就法院的《调查函》作出回复，明确涉案房产的租赁合同均由被告曾晓云对外签订，租金由被告收取、支配，并提交了九份租赁合同。5、账户流水清单，证明被告用于收取租金的中国农业银行账户于2014年1月1日至2017年8月11日的交易明细。6、（2016）粤0604民初7739号民事判决书，证明法院判决被告曾晓云向两原告返还租金。7、民事上诉状，证明被告对一审判决提起上诉，以实际行为表明不交还租金。诉讼中，被告举证如下：1、已出租物业的租赁发票税费统计（2014年4月-2017年12月）、广东增值税普通发票、广东省地方税收通用发票（电子）发票联、税收缴款书，证明2014年4月-2017年12月涉案出租物业所缴纳的租赁税费。未出租物业管理费统计（2014年4月-2017年12月），广东增值税普通发票、广东省地方税务局发票在线系统查询结果，证明2014年4月-2017年12月涉案未出租物业所缴纳的物业管理费。3、情况说明（佛山市华麟大厦出具），证明原告诉请要求分配的租金计算有误，没有扣除租赁税、空置的物业管理费、所有物业的维修费，应当在扣除相应的费用后再分配租金收益。本院组织当事人进行了证据交换、质证，并上述证据认定如下：原告提交的证据1、3-7，被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认；对证据2，被告对真实性未表异议，经核对，本院确认其真实性。被告提交的证据1，其中10-11层的租赁税费发票，因原告未主张该两层的租金，故缺乏关联性；第12层东计算的税费期间为2015年5月23日至2017年12月22日，而原告主张的租赁期限为2016年10月1日至2017年11月30日，故应只确认原告主张租赁期间的税费金额，根据原告的质证意见，该期间的税费为34148元，本院予以确认；对13层的税费，原告主张不够一个月（2016年10月1日至2016年10月19日）的租金，而该月的税费为759.44元，根据原告主张，该期间的税费按三分之二算，故应为506.29元；原告对12层南（9251.32元）、14层（7497.63元）的税费无异议，原告对抵扣亦无异议，因此应在租金中抵扣的租赁税费为34148元+506.29元+9251.32元+7497.63元=51403.24元；对证据2，涉及已缴纳的未出租房屋物业管理费是否应在讼争租金中抵扣的问题，因原告主张租金所对应的房屋与上述物业管理费所对应的房屋并不一致，二者并非同一法律关系，不宜合并处理，故该证据缺乏关联性，本院不予确认。对证据3，因出具说明人未到庭，该说明的真实性无法核实，本院对真实性不予确认。本院经审理查明：涉案佛山市禅城区汾江中路48号第十层、第十一层、第十二层、第十三层、第十四层、第十五层、第十六层物业，原由被告及案外人朱英伟、第三人冯民宇按份共有，各占1/3产权份额。后案外人朱英伟于2014年4月19日去世。2015年7月1日，本院就朱毅诉谭金留、朱洁娜法定继承纠纷一案作出（2015）佛城法槎民初字第309号民事调解书，确认各方当事人达成的调解协议如下：一、被继承人朱英伟名下的位于佛山市禅城区汾江中路48号第十层至十六层[房地产权证：粤房地权证佛字第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号，国有土地使用证：佛府国用（2006）第06000224325号]的1/3产权系被继承人朱英伟与谭金留的夫妻共同财产，各占1/6产权。其中属于被继承人朱英伟的1/6产权，由被继承人朱英伟的配偶谭金留、女儿朱洁娜、儿子朱毅共同继承，各占1/3。二、案件受理费减半收取5264元，由朱毅负担。上述调解书于2015年7月1日发生法律效力。现上述物业均已办理产权变更登记，由两原告、被告及第三人朱毅、冯民宇按份共有，其中原告谭金留享有4/18产权份额，原告朱洁娜及第三人朱毅各享有1/18产权份额，被告及第三人冯民宇各享有1/3产权份额。2013年4月17日，曾晓云与深圳市运科通讯有限公司佛山分公司签订《华麟大厦租赁合同》，约定前者将佛山市禅城区汾江中路48号华麟大厦第十二层南部分出租给后者，租赁期自2013年4月17日至2015年4月16日，每月租金为12000元；2014年2月17日，曾晓云与广东琪贝儿婴童用品有限公司签订《华麟大厦租赁合同》，约定前者将佛山市禅城区汾江中路48号华麟大厦第十四层出租给后者，租赁期两年，自2014年3月10日至2016年3月9日，每月租金为5559.25元；2015年4月22日，曾晓云与佛山市禅城区中科教育培训中心签订《华麟大厦租赁合同》，约定前者将佛山市禅城区汾江中路48号华麟大厦第十二层东面出租给后者，租赁期十年，自2015年5月23日至2025年5月22日，每月租金为15515.75元，从第二年起每年按上年租金为基数递增5%；2015年11月20日，曾晓云与黄国成签订《华麟大厦租赁合同》，约定前者将佛山市禅城区汾江中路48号华麟大厦第十三层出租给后者，租赁期两年，自2015年10月20日至2016年10月19日，每月租金为4986元；2016年9月7日，曾晓云与黄国成签订《华麟大厦租赁合同》，约定前者将佛山市禅城区汾江中路48号华麟大厦第十层东面出租给后者，租赁期自2016年10月19日至2017年10月18日，每月租金为10308元。另查明一，在（2016）粤0604民初7739号案件中，被告陈述：涉案物业所有租赁合同均在物业管理处备案，除案外人新华人寿保险承租的第十层、第十一层物业租金由案外人新华人寿保险直接转入被告名下中国农业银行账号尾数4247账户外，其他物业租金均由物业管理公司代收后再转入上述银行账户。另，被告未曾向两原告支付过租金。另查明二，根据被告提交的税收发票和税收缴款书，被告就佛山市禅城区汾江中路48号第十二层东面在2017年5-11月每月缴纳租赁税费2335.18元，在2016年10月-2017年4月每月缴纳2225.21元；就第十三层缴纳2016年10月的税费759.44元；就第十四层在2014年4月-10月每月缴纳1071.09元；就第十二层部分在2014年4月-7月每月缴纳2312.83元。诉讼中，原告陈述：计算利息的本金截止到2017年10月。诉讼中，被告陈述：1、本案涉及的租金是交给管理处，由管理处扣除相应的所有费用后再给被告。管理处已经收取原告主张的租金。2016年8月之后的租金留存在管理处。2、朱英伟、冯民宇曾经有一份同意由被告曾晓云管理租金的委托书，委托书在管理处也有留存，被告让管理处将租金收益转存给被告。本院认为，本案系共有物分割纠纷。《中华人民共和国物权法》第九十九条规定：“共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。”依据生效的（2015）佛城法槎民初字第309号民事调解书及涉案物业不动产登记信息，涉案佛山市禅城区汾江中路48号第十层、第十一层、第十二层、第十三层、第十四层、第十五层、第十六层物业由两原告、被告及第三人朱毅、冯民宇按份共有，其中原告谭金留享有4/18产权份额，原告朱洁娜及第三人朱毅各享有1/18产权份额，被告及第三人冯民宇各享有1/3产权份额，故上述物业所得租金收益亦应按照上述产权份额由各产权人按比例享有。因无证据证明本案存在不得分割租金收益约定的事实，故两原告有权要求分割案涉租金收益。被告确认原告谭金留主张的租金105868.69元、原告朱洁娜主张的租金26467.18元已收取，但留存在管理处，对此，根据被告作为租赁合同的出租人签订合同等案件事实并结合被告关于朱英伟、冯民宇曾委托其管理租金及其让管理处将租金收益存入其账户的陈述，可以认定被告对案涉房屋的租金收益有实际掌控权，故其应向两原告支付相应的租金收益。另，如前证据分析所述，租金应抵扣租金税费后予以分割。根据产权比例，原告谭金留应负担的税费为：51403.24元*4/18=11422.94元，原告朱洁娜应负担的税费为：51403.24元*1/18=2855.74元。抵扣上述费用后，被告应向原告谭金留支付租金为94445.75元（105868.69元-11422.94元），应向原告朱洁娜支付租金为23611.44元（26467.18元-2855.74元）。被告未及时向两原告支付租金收益，导致两原告存在利息损失，现两原告要求被告自起诉之日起按照银行同期贷款利率支付相应利息，合理合法，本院予以支持。至于被告提出的抵扣空置物业费问题，如前所述，二者并非同一法律关系，不宜在本案中一并处理，若被告确有证据证明其负担了超出其份额的空置物业费，可向其他产权人另行主张。综上，依据《中华人民共和国物权法》第九十九条、第一百条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：被告曾晓云于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告谭金留支付佛山市禅城区汾江中路48号第10层东自2016年10月19日到2017年10月18日、第12层东自2016年10月1日到2017年11月30日、第12层南自2014年1月1日到2014年8月16日、第13层自2016年10月1日到2016年10月19日、第14层自2014年3月10日到2014年10月31日的租金收益合计94445.75元及利息（利息自2017年11月9日起按中国人民银行同期贷款利率计付至实际清偿日止）；被告曾晓云于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告朱洁娜支付佛山市禅城区汾江中路48号第10层东自2016年10月19日到2017年10月18日、第12层东自2016年10月1日到2017年11月30日、第12层南自2014年1月1日到2014年8月16日、第13层自2016年10月1日到2016年10月19日、第14层自2014年3月10日到2014年10月31日的租金收益合计23611.44元及利息（利息自2017年11月9日起按中国人民银行同期贷款利率计付至实际清偿日止）；驳回原告谭金留、朱洁娜的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费收取1706元，由原告谭金留、朱洁娜负担157元，由被告曾晓云负担1549元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  黎秋华二〇一八年四月三日书记员  吴章斐