贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黔01民终815号上诉人（原审原告）：孔德菊，女，1966年12月6日出生，汉族，住贵州省织金县。上诉人（原审原告）：周焕龙，男，1965年11月28日出生，回族，住贵州省织金县。上列二上诉人共同委托诉讼代理人：王志，贵州奔达律师事务所律师。上列二上诉人共同委托诉讼代理人：罗奇梅，贵州奔达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贵阳铁五建房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市花溪区小河漓江路57号。法定代表人：聂旭，该公司董事长。委托诉讼代理人：臧兴东，贵州桓智律师事务所律师。委托诉讼代理人：李雷，贵州桓智律师事务所律师。上诉人孔德菊、周焕龙因与被上诉人贵阳铁五建房地产开发有限公司（以下简称铁五建房开公司）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市花溪区人民法院（2017）黔0111民初3900号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人孔德菊、周焕龙的共同委托诉讼代理人王志、罗奇梅，被上诉人铁五建房开公司的委托诉讼代理人李雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孔德菊、周焕龙的上诉请求：1、依法维持原判决第一项；2、判决被上诉人向上诉人支付违约金人民币13008元；3、一二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1、被上诉人未缴清土地出让金，导致逾期办证，构成违约；2、一审法院认定被上诉人取得《商品房现房销售证明书》即已完成取得商品房所有权初始登记的义务错误；3、被上诉人登报通知上诉人办理产权证的行为无效，因为当时仅能办理《房屋所有权证》并非完整产权；4、兴隆城市花园二期容积率调整不是被上诉人免于承担违约责任的理由；5、被上诉人于2017年8月22日向财政局补交土地出让金，其承担违约责任的期限最少也应计算至2017年8月22日；6、双方当事人在合同中关于产权登记的约定不明，不应作出有利于提供格式合同一方的解释。铁五建房开公司辩称：1、被上诉人依据合同履行了其通知义务，上诉人未及时领取材料，申办产权转让手续，导致未能如期办理产权证，另由于贵阳市实施了统一不动产登记政策，导致结果放大；2、由于容积率调整及行政区划变更，土地出让金补差额未核算出来，导致上诉人于2017年8月之前不能办理土地使用权证属于情势变更，被上诉人不应承担责任；3、《商品房买卖合同》关于违约金的约定明确，不存在上诉人主张有歧义的理解，且合同为双方的真实意思表示，对双方都有约束力；4、被上诉人取得现房销售证明书后，上诉人就可办理产权证。故，取得现房销售证明书就意味着被上诉人完成所有权初始登记义务，一审法院认定正确。孔德菊、周焕龙向一审法院起诉请求：1、依法判令被告支付已经产生的违约金144，222.3元；2、依法判令被告支付2017年6月30日起至被告将其应当提供的办理权属登记的全部资料报房地产产权登记机关备案之日前的法定违约金（以已付购房款为基数，按年利率6%计算，按年向原告支付）；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实如下：2011年1月18日，原告孔德菊、周焕龙与被告铁五建房开公司签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：一、买受人购买的商品房为第3栋1单元26层1号，该商品房建筑面积为109.42平方米，套内建筑面积84.63平方米；二、出卖人与买受人约定按照套内面积计算，该商品房单价为每平方米6，682.95元，总价款565，578元；三、出卖人应当在2012年12月29日前将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；四、出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第叁项处理，即出卖人在房屋交付使用后1年内未能取得现房销售证明书的，在一年后，超过每满一个月则出卖人承担违约金为买受人已付房价款的0.5‰。该合同附件约定：本合同中涉及的“书面通知”条款的通讯地址，均以买受人在本合同第一页所填地址为准，若地址变更，买受人须于变更之日起3日内书面通知出卖人，否则出卖人按该地址发出的通知视为送达。本合同一方按照本合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须用书面形式通知更改后的地址。如以挂号邮寄的方式，在投邮后（以寄出的邮戳为准）第5日或邮件被退回的当日将视为已送达另一方，如直接送达的方式送达，则另一方签收时视为送达。对于房屋交付“书面通知”，出卖人还可以采取报纸公告方式送达，以《贵州都市报》或《贵阳晚报》刊登的交付房屋时间为交付时间。合同附件还约定：出卖人办理商品房现房销售证明书后公告通知（在《贵州都市报》或《贵阳晚报》或本小区公告栏通知）贵阳买受人办理申领产权证，买受人须在出卖人公告后30日内向房屋产权部门申办房地产权利转移手续，如因买受人原因未能办理，买受人承担相关的损失和责任。合同还就其他权利义务进行约定。合同签订后，原告按约定方式向被告交清了购房款，双方也办理了商品房预售合同的备案登记，被告也于合同约定的交房期限交付了房屋。2014年6月18日，被告取得了兴隆城市花园二期沐风园组团的《商品房销售现房证明书》。2014年6月27日，被告在《贵阳晚报》上刊登了“产权办理通知”，向兴隆城市花园沐风园组团业主通知了以下内容：你所购买的兴隆城市花园二期沐风园组团3、5、6栋房屋现已具备产权办理条件，请于2014年7月1日起上班时间携带身份证、购房合同、购房收据及公共维修基金收据等相关资料原件前往销售部办理产权事宜。另查明：2004年8月5日，被告铁五建房开公司与贵州省国土资源厅贵阳经济技术开发区国土资源分局签订《国有土地使用权出让合同》，被告通过出让的方式获涉案房屋所在地块面积为286133平方米的国有土地使用权，总出让金为24321305元；土地用途为城镇混合住宅；建筑容积率为1.01。经过被告的申请和相关行政审批，2013年10月23日，贵阳市城乡规划局正式同意兴隆城市花园二期容积率调整，容积率大于1.0，小于1.5。因兴隆城市花园二期地块建筑容积率调整，被告需补缴土地出让金。2015年12月23日，贵阳市发布《关于实施不动产统一登记的公告》，自2015年12月28日起在贵阳市行政区域内实施不动产统一登记。2017年8月12日，被告铁五建房开公司与贵阳市国土资源局经济技术开发区分局签订《国有土地使用权补充合同》，被告补交土地出让金评估建筑面积为77,784.15平方米，本次补交的土地价款为3953.5443万元。2017年8月22日被告铁五建房开公司向贵阳经济技术开发区财政局补交了上述土地价款。再查明：原告方提交的《商品房买卖合同业主信息汇总表》载明，该批79件系列案中，已经有32户业主在起诉之前办理了房产证。另外，被告为证明兴隆城市花园二期沐风园商品房项目的业主已经可以办理不动产权属登记，向法院提供了该小区业主毛婷（系案外人）于2017年9月5日办理的不动产登记证明。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告签订的《商品房买卖合同》系原、被告的真实意思表示，内容未违反法律、法规的禁止性规定，应属合法有效的合同，原、被告均应当严格履行合同。对于被告是否构成违约的问题。按照双方签订《商品房买卖合同》约定，双方的交房时间为2012年12月29日。该合同还约定，如因出卖人即被告的责任，买受人即原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人即被告在房屋交付使用后1年内未能取得现房销售证明书的，在一年后，超过每满一个月则出卖人承担违约金为买受人即原告已付房价款的0.5‰。因此，被告应在房屋交付使用后1年内即2013年12月28日取得现房销售证明书。被告于2014年6月18日取得《商品房销售现房证明书》构成违约，即已完成取得商品房所有权初始登记的义务。此后，2014年6月27日被告在《贵阳晚报》上刊登了“产权办理通知”，公告通知原告领取办证相关文书。根据双方签订的房屋买卖合同附件的约定，“出卖人办理商品房现房销售证明书后公告通知（在《贵州都市报》或《贵阳晚报》或本小区公告栏通知）贵阳买受人办理申领产权证，买受人须在出卖人公告后30日内向房地产产权部门申办房地产权利转移手续，如因买受人原因未能办理，买受人承担相关的损失和责任”，可以认定被告登报公告时已经按照合同约定履行了通知办证义务。但是，被告应于2013年12月28日前取得商品房所有权初始登记并通知原告，而被告在2014年6月27日登报公告时已逾期，被告应该承担相应的违约责任。被告在登报公告时，贵阳市尚未实施不动产统一登记制度，并且现有证据也证实，部分业主在被告刊登公告之后至2015年12月28日期间已经取得房屋所有权证，故原告系因自身原因未及时办理相关产权手续，由此造成的损害后果不应由被告承担。对逾期办证的违约金如何计算的问题。本案中，原、被告在合同约定，“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第叁项处理，即出卖人在房屋交付使用后1年内未能取得现房销售证明书的，在一年后，超过每满一个月则出卖人承担违约金为买受人已付房价款的0.5‰”。被告于2014年6月18日取得《商品房销售现房证明书》，即已完成取得商品房所有权初始登记的义务。被告在2014年6月27日登报公告时已逾期，应当承担相应的违约责任。被告应于2013年12月28日前取得商品房所有权初始登记并通知原告，而被告在2014年6月27日登报公告时已逾期6个月。故被告应该承担的违约金565，578元×0.5‰×6=1，696.73元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告贵阳铁五建房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告孔德菊、周焕龙支付逾期办证违约金人民币1，696.73元；二、驳回原告孔德菊、周焕龙的其他诉讼请求。案件受理费人民币1，593元（已减半收取），由原告孔德菊、周焕龙负担人民币1，575元，由被告贵阳铁五建房地产开发有限公司负担人民币18元。本院二审期间，当事人均未提交新证据。二审经审理查明的其余事实与一审查明事实一致。本案事实，有当事人身份证、营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明、《国有土地使用权出让合同》、《土地使用权预登记证》、《商品房买卖合同》、贵阳市商品房预售合同备案登记表、现房销售证明书、《贵阳晚报》、贵阳市小河区人民政府“关于商请完善兴隆城市花园二期项目容积率调整相关程序的函”、贵阳市城乡规划局“关于小河区兴隆城市花园二期地块规划条件调整有关问题的请示”、贵阳市城乡规划局“关于经开区兴隆城市花园二期地块补办用地规划指标的复函”、会议纪要、商品房买卖合同业主信息汇总表、国有土地使用权补充合同、一般缴款书、不动产登记证复印件及当事人的陈述在卷佐证，且经质证，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。本案二审争议焦点为：逾期办证违约金应如何计算。上诉人主张被上诉人取得《商品房现房销售证明书》不能视为完成取得商品房所有权初始登记的义务。因取得《商品房销售现房证明书》是购房人办理权属登记之前必须由开发商完善的手续，亦为上诉人办理权属登记的前提条件，故被上诉人取得《商品房销售现房证明书》，可视为完成取得商品房所有权初始登记的义务。上诉人主张被上诉人登报通知上诉人办理产权证的行为无效。根据双方签订的《商品房买卖合同》附件的约定，如因买受人原因未及时办理相关产权手续，被上诉人无需承担由此造成的损害后果，现有证据也证实，部分业主在被上诉人刊登公告之后至2015年12月28日期间已经取得房屋所有权证，故可以认定被上诉人登报公告属已经按合同约定履行了通知办证义务。上诉人主张《商品房买卖合同》对逾期办证的违约责任约定不明。本院认为，合同对出卖人提供的资料报产权登记机关备案的时间约定为商品房交付使用后90日内，对买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书出卖人的违约金，约定为“出卖人在房屋交付使用后1年内未能取得现房销售证明书的，在一年后，超过每满一个月则出卖人承担违约金为买受人已付房价款的0.5‰”，故合同的约定是明确的，本院对此主张不予支持。上诉人主张违约金应计算到2017年8月22日被上诉人向财政局补交土地出让金时。因双方签订的合同明确约定逾期办证的违约责任按取得现房销售证明书的时间来界定，故本院对此主张不予支持。依照双方当事人在合同中的明确约定：出卖人在房屋交付使用后1年内未能取得现房销售证明书的，在1年后，超过每满一个月则出卖人承担违约金为买受人已付房价款的0.5‰，因合同约定交房时间为2012年12月29日，即被上诉人应在2013年12月28日取得现房销售证明书。但被上诉人直至2014年6月18日方取得《商品房销售现房证明书》，2014年6月27日方登报公告，逾期6个月，构成违约，故被上诉人应该承担的违约金计算为：565，578元×0.5‰×6=1，696.73元。一审计算的违约金数额正确，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费125元，由上诉人孔德菊、周焕龙负担。本判决为终审判决。审判长 刘     妍审判员 韦娟审判员龙珑二〇一八年四月十九日书记员 田     鹏