安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）皖01民终437号上诉人（原审被告）：王远波，男，1985年11月6日出生，汉族，住安徽省合肥市肥东县。委托诉讼代理人：郭衍昌，安徽安泰达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:陆广凤，女，1950年12月4日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。委托诉讼代理人：梁昕，安徽龙国律师事务所律师。委托诉讼代理人：费龙洋，安徽龙国律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:李进进，女，1978年4月8出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。委托诉讼代理人：梁昕，安徽龙国律师事务所律师。委托诉讼代理人：费龙洋，安徽龙国律师事务所律师。原审第三人：江慧，女，1984年6月2日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。上诉人王远波因与被上诉人陆广凤、李进进、原审第三人江慧房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省肥东县人民法院（2017）皖0122民初1789号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王远波上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：1、一审法院按25.2元/平方米/月的标准赔偿陆广凤、李进进占有使用费与事实不符，应当按实际的市场价格18元/平方米/月计算。王远波原承租包括本案诉争房屋在内的共计18间商铺，在合同到期后，王远波与其他17家商铺均签订了租赁合同，租赁价格约定为18元/平方米/月和14.5元/平方米/月。与本案诉争房屋113室相同位置的101等8间房屋的租金均为18元/平方米/月。在一审中王远波就此提交了商铺租赁合同及银行转账凭证予以证明。故房屋占有使用费应当按照市场的租赁价格即18元/平方米/月进行计算。2、一审法院判决王远波承担商铺恢复费用22738元无事实和法律依据。首先，江慧在收到房屋后将房屋交付给安徽腾辉商业运营管理有限公司（以下简称腾辉公司）由其代为租赁。因王远波租赁诉争房屋时中间间隔数月，包括江慧、腾辉公司均有可能为方便出租对房屋进行改动。一审法院认为江慧不可能对房屋内部设施实施毁损行为与事实不符。其次，王远波在一审中提交了腾辉公司所出具的证明，证明在将房屋租赁给王远波时，该房屋内已无楼梯、隔墙及卫生间隔墙，王远波装修是经过腾辉公司的审定和检查，并没有损坏房屋结构的行为。腾辉公司所出具的证明足以证明王远波租赁诉争房屋时的实际状况及装修行为。另王远波在2017年12月27日分别向陆广凤及其代理律师发出收房的通知，其中寄给律师的通知签收了，寄给陆广凤的通知显示是拒收退回。通知的内容是告知陆广凤案涉房屋已经腾空符合收房条件，告知其来接收商铺。且在通知上面也注明联系电话方便陆广凤接收房屋，但至今陆广凤并没有去接收房屋，其行为属于恶意拖延，该期间的房屋占有使用费不应该由王远波承担。陆广凤、李进进辩称，1、按照原租赁合同约定免租期一年，租金是每年增加，2016年租金是25.2元/平方米/月，一审法院判决已经没有递增，虽然不公平但基本能够弥补部分损失，所以一审法院对租金的认定没有错误。2、江慧在收到房屋后就将房屋委托腾辉公司代租，王远波是首租人，江慧不可能自行拆除房屋有价值的部分再行出租，这也与事实不符。王远波所称的相关证明，陆广凤、李进进没有收到也没有看到。根据一审法院的庭审调查，王远波也向腾辉公司交了装修保证金，故装修行为系王远波所为，对行房屋所造成的破坏性装修应当承担赔偿责任。3、王远波称向陆广凤及代理律师发交房通知，首先陆广凤并没有收到交房通知，代理律师没有相关的代理权限，无权替陆广凤接收房屋或收取此类通知，代理律师也无义务转告。律师的代理权限是依据委托代理合同及授权委托书。另外在本案上诉过程中，维修费用并未赔偿到位，即使现在交房，陆广凤、李进进也不可能及时的修复房屋，必然导致房屋租金损失。对此王远波也应当承担赔偿责任。江慧述称，同意陆广凤、李进进的答辩意见。陆广凤、李进进向一审法院起诉请求：1、判决王远波赔偿占用陆广凤、李进进房屋损失14208.48元（损失自2016年10月1日起计算至2017年4月1日，此后损失按36元/平方米/月标准计算至房屋交付时止），赔偿违约金14208.48元；2、判决王远波腾空房屋，赔偿房屋恢复原状费用20738元及评估费2000元；3、本案诉讼费由王远波承担。一审法院认定事实：2009年4月12日，江慧购买由安徽腾辉置业有限公司开发的位于肥东县撮镇镇合马路华东国际建材中心C101幢113室房屋，2010年2月2日，双方办理房屋交接手续，该房屋产权证号为“房地权证肥东字第××号”，登记时间是2010年4月20日。此后，江慧与安徽省腾辉商业运营管理有限公司签订委托代租协议。2010年6月26日，江慧与王远波就案涉房屋签订《商铺租赁合同》，约定，江慧将上述房屋面积65.78平方米出租给王远波。租赁期限自2010年7月1日起至2016年6月30日止，合同签订之日至2010年6月30日为商铺装修期，租金缴纳方法为，租金自2010年7月1日起三年内不变，18元/平方米/月，第四年为22.5元/平方米/月，第五年为23.4元/平方米/月，第六年为25.2元/平方米/月。2012年7月1日至2013年6月30日免除租金。租金按每半年支付一次，并提前半个月支付下一阶段租金，逾期缴纳，每逾期一天支付应交租金及费用1%作为滞纳金；逾期一个月，出租人有权取消本合同所有给予的租金优惠措施。王远波装修房屋，不得损坏建筑结构，装修前必须将装修方案、图纸报江慧指定的安徽腾辉物业服务公司审定，并经书面同意后方可施工。合同期满后，一个星期内必须迁出，并保证房屋及内部设施完好，双方还对其他事项作出约定。上述租赁合同签订后，王远波对租赁的房屋进行装修，从事经营，并按合同约定支付租金。租赁合同到期后，王远波一直占有、使用、收益案涉房屋至今，仅按25.2元/平方米/月的标准，向腾辉商业运营管理有限公司支付2016年7月1日至9月30日三个月租金。2015年7月20日，案涉商铺过户登记于陆广凤、李进进名下。本案一审审理期间，陆广凤、李进进申请对案涉房屋恢复原状费用予以鉴定，该院委托安徽江淮司法鉴定所进行了鉴定，该所出具皖江淮[2017]司鉴字第057号鉴定意见书，鉴定案涉商铺包括钢梯、内隔墙和卫生间恢复，费用为20738元，陆广凤、李进进支付评估费2000元。一审法院认为，王远波与江慧之间的房屋租赁合同系有效合同。合同履行过程中，陆广凤、李进进因购买而取得案涉商铺所有权，依买卖不破租赁规则，该租赁合同对陆广凤、李进进具有约束力，与此同时，陆广凤、李进进继受取得房屋出租人的权利。租赁合同期限届满后，王远波仅支付三个月租金，并对案涉房屋占有、使用、收益至今，因此，陆广凤、李进进要求王远波赔偿房屋占用期间损失的诉讼请求，该院予以支持，但主张按36元/平方米/月标准计算损失，事实依据不足，该院确认按房屋租赁合同第六年的租金标准即25.2元/平方米/月的标准计算。王远波按此标准赔偿后，陆广凤、李进进因房屋被占用的损失即足以获得填补，故其主张的违约金损失，该院不予支持。陆广凤、李进进要求王远波腾空房屋的实质是要求返还房屋，及至本案开庭审理时，双方之间不能达成房屋继续租赁协议，庭审中王远波亦同意返还房屋，故陆广凤、李进进的该项请求，本院予以支持。王远波主张租赁房屋后未对房屋进行改造，并进而主张对房屋恢复原状损失不予赔偿的理由，该院不予支持。理由如下：江慧自2010年2月2日取得案涉房屋至6月26日与王远波签房屋租赁合同期间，作为房屋所有权人不可能对房屋内部设施实施损毁行为，其交付给王远波房屋时的状态，应当认定为就是江慧取得时的状态。庭审中，王远波一方面认可对承租的房屋进行了装修，但另一方面又否认未对房屋进行改造，明显不符合常理。另外，江慧与王远波的租赁合同明确约定，装修前必须将装修方案、图纸报江慧指定的安徽腾辉物业服务公司审定并经书面同意后方可施工，王远波在该院指定的期间内，未能提供经审定并书面同意的装修方案、图纸。由此，该院认定，案涉房屋内不符合原状的设施损坏，系王远波的装修行为所致。因此，陆广凤、李进进主张赔偿房屋恢复原状费用20738元及评估费2000元的诉讼请求，合法有理，该院予以支持。第三人江慧不承担责任。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十三条、第二百二十九条、第二百三十五条之规定，判决：一、王远波于判决生效后十日内返还陆广凤、李进进位于位于肥东县撮镇镇合马路华东国际建材中心C101幢113室商铺（面积65.78平方米），并自2016年10月1日起按25.2元/平方米/月标准赔偿陆广凤、李进进损失至商铺交付时止。二、王远波于判决生效后十日内赔偿陆广凤、李进进商铺恢复原状费用20738元，评估费2000元，计22738元。三、驳回陆广凤、李进进的其他诉讼请求。本案一审案件受理费948元，由王远波负担。对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。另二审期间，王远波提交了2017年12月27日寄给陆广凤及其律师的两份交房通知书EMS邮寄单，律师签收了邮寄通知，但陆广凤拒收。旨在证明2017年12月27日王远波已腾空案涉房屋，要求陆广凤接收房屋，因陆广凤拒不接收，故案涉房屋的占有使用费应计算至2017年12月27日。陆广凤、李进进的质证意见为陆广凤的EMS邮寄单上面的地址是正确的，但陆广凤在该地址只是做生意有时不在，并且手机号留的是代理律师的号码，所以王远波邮寄的收件人信息错误，并且邮件退回的原因显示原址查无此人。另外一张邮寄单显示寄给的是代理律师，但该邮件代理律师并没有签收，代理律师也没有任何代理权限为陆广凤接收此通知。本院认为，关于王远波占有使用房屋期间占有使用费计算标准的问题，根据江慧与王远波签订的案涉房屋《商铺租赁合同》来看，双方约定2015年7月1日至2016年6月30日的租金计算标准为25.2元/平方米/月，一审法院以此标准计算王远波占有案涉房屋的占有使用费并无不妥，本院予以维持。王远波主张按市场价18元/平方米/月作为计算标准，依据不足，不予采信。从本案现已查明的事实来看，在王远波在江慧处承租案涉商铺后，对商铺进行了装修，现商铺已无楼梯及隔墙，一审法院结合双方提供的证据，认为案涉房屋不符合原状的设施损坏系王远波的装修行为所致，王远波应支付房屋恢复原状费用20738元并无不妥，本院予以维持。关于王远波应支付陆广凤、李进进占用案涉房屋期间的占有使用费数额问题。从本案现已查明的事实来看，首先，在2017年12月27日王远波向陆广凤及其代理律师邮寄了《关于接收商铺的通知》，注明“接到通知后即可办理接收手续，超过2017年12月31日后仍办理，视为已经接收该商铺”，该邮件查询单载明寄给陆广凤的邮件拒收退回，寄给代理律师的邮件注明他人签收。其次，二审审理期间陆广凤也陈述，2017年12月份左右王远波打电话给陆广凤要求马上交付房屋，但陆广凤认为王远波拖欠的房租没有支付且房屋没有恢复原状，故不同意接收。本院认为，从本案的现有证据来看，在2017年12月王远波明确向陆广凤表示要交付案涉商铺，这也与其提供的邮寄给陆广凤及其代理律师《关于接收商铺的通知》相印证，并且陆广凤、李进进在本案诉请的是要求王远波支付恢复房屋原状的费用，在2017年12月王远波已明确表示交付案涉商铺的情况下，陆广凤以拖欠房屋及没有恢复原状为由拒收案涉商铺显然存在过错，结合王远波邮寄的《关于接收商铺的通知》内容，本院确认2017年12月31日王远波已将案涉房屋交还陆广凤、李进进，王远波此日已履行案涉商铺交付义务。故王远波应支付陆广凤、李进进2016年10月1日至2017年12月31日的房屋占有使用费，因案涉商铺面积为65.78平方米，按25.2元/平方米/月的标准计算，王远波应支付陆广凤、李进进2016年10月1日至2017年12月31日的房屋占有使用费24864.84元（65.78平方米×25.2元/平方米/月×15月）。综上所述，根据王远波二审提供的新证据，王远波的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持安徽省肥东县人民法院（2017）皖0122民初1789号民事判决的第二项，即“王远波于判决生效后十日内赔偿陆广凤、李进进商铺恢复原状费用20738元，评估费2000元，计22738元”；二、撤销安徽省肥东县人民法院（2017）皖0122民初1789号民事判决的第一项、第三项，即“王远波于判决生效后十日内返还陆广凤、李进进位于位于肥东县撮镇镇合马路华东国际建材中心C101幢113室商铺（面积65.78平方米），并自2016年10月1日起按25.2元/平方米/月标准赔偿陆广凤、李进进损失至商铺交付时止”；“驳回陆广凤、李进进的其他诉讼请求”；三、王远波于本判决生效后十日内赔偿陆广凤、李进进2016年10月1日至2017年12月31日的商铺占有使用费24864.84元；四、驳回陆广凤、李进进的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费948元，由王远波负担；二审案件受理费948元，由王远波负担。本判决为终审判决。审判长 张 勇审判员 张 怡审判员 董江宁二〇一八年四月二十五日书记员 李 颖附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。