四川省仁寿县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川1421民初431号 原告：邱学文，男，生于1953年12月25日，汉族，居民，住四川省仁寿县。 原告：潘建如，男，生于1968年1月19日，汉族，居民，住四川省仁寿县。 二原告委托诉讼代理人：张竞、苏慧，四川铁韬律师事务所律师。 被告：四川宏霖置业投资有限公司。住所地：四川省成都市武侯区高升桥西路********。 法定代表人：阳勇，公司经理。 委托诉讼代理人：林火军，四川达宽（成都）律师事务所律师。 被告：董波，男，生于1975年3月8日，汉族，居民，住四川省内江市市中区。 委托诉讼代理人：张军，四川平新律师事务所律师。 原告邱学文、潘建如与被告四川宏霖置业投资有限公司（以下简称：宏霖公司）、董波物权确认纠纷一案，本院于2018年1月16日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邱学文、潘建如的委托诉讼代理人张竞，被告宏霖公司的委托诉讼代理人林火军，被告董波的委托诉讼代理人张军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告邱学文、潘建如向本院提出诉讼请求：1.请求确认仁寿县文林镇“城南铭居”二期2-2-6-1号、2-2-7-1号房屋所有权归二原告所有；2.请求判令二被告协助注销对备案号为24204、24203的房屋预售登记；3、判令被告宏霖公司办理仁寿县文林镇“城南铭居”二期2-2-6-1号、2-2-7-1号房屋不动产登记证；4.诉讼费由被告负担。事实和理由：2006年原告邱学文作为征地被安置户，由政府以土地安置方式安置。因原告邱学文缺乏资金，便将取得的土地与原告潘建如合作建房。事后，为了安置小区的统一建设，由政府牵头引进宏霖公司进行安置小区的建设。2009年9月，二原告与被告宏霖公司订立《建设工程承包合同》，原告将自己的房屋建设发包给被告宏霖公司建设，同时对相关事项作出了约定。2011年4月左右，被告宏霖公司建设竣工，并于2011年9月将房屋交付给原告，原告实际入住并占有使用该房屋至今，且已经履行了发包方的全部义务。被告宏霖公司交房后，原告要求该公司办理房屋产权证，但均被以各种理由推诿。2014年3月7日，被告承诺在2014年3月31日前办理完房屋产权证。事后，原告得知被告宏霖公司将“城南铭居”二期2-2-6-1号、2-2-7-1号房屋以预售备案方式备案到了被告董波名下。 综上，原告认为，被告宏霖公司承建原告的房屋，所有权属于原告，被告宏霖公司将房屋备案到被告董波的名下是违法的。为此，依法提起诉讼，望人民法院判如所请。 为支持自己的诉讼请求，原告邱学文、潘建如向本院提交了以下几组证据： 一、原、被告双方的身份信息。拟证明双方诉讼主体资格； 二、《拆迁安置补偿协议》、安置通知书复印件。拟证明原告邱学文系拆迁安置户； 三、《联合开发建设农民安置房协议》复印件。拟证明二原告之间存在用原告邱学文的土地共同修建房屋，共同分割； 四、《建设工程承包合同》复印件。拟证明原告与被告宏霖公司签订建设施工合同，承建的房屋归原告所有； 五、收据复印件。拟证明原告潘建如支付了建设工程款470000.00元； 六、未办房源明细及信息摘要复印件。拟证明争议的房屋2-2-6-1号（唯一号60017）、2-2-7-1号（唯一号60019）备案登记在被告董波名下。 七、成都市武侯区人民法院执行裁定书复印件。拟证明涉案房屋已被成都市武侯区人民法院解除查封； 八、社区证明。拟证明涉案房屋已经交付给原告。 被告宏霖公司房对原告提交的证据无异议。 被告董波的质证意见是，对证据一无异议；对证据二无异议，但与本案无关；对证据三有异议，没有公司盖章；对证据四、五、七无异议，但与本案无关；对证据六中的未办房源明细真实性、关联性、合法性有异议，没有原件，不予质证；对证据八的三性无异议，但不能证明涉案房屋属原告所有。 被告宏霖公司答辩称，对原告的诉讼请求无异议，请人民法院查明事实后依法判决。 被告宏霖公司未提交证据。 被告董波答辩称，1.董波不是本案适格被告，无任何过程，不应承担诉讼费。本案是原告与被告宏霖公司的纠纷，与被告董波无任何关系；2.原告主体资格不适格，存在其他权利人未主张权利。本案《民事诉状》具状人“邱学文、潘建如”明显为同一人代笔，与《增加诉讼请求申请》中的原告“邱学文、潘建如”笔迹明显不一致。原告起诉提交的证据显示被拆迁户为5人，故本案是否存在其他案外人对诉争房屋主张或享有权利；3.原告无证据证明“城南铭居”二期2-2-6-1号、2-2-7-1号房屋所有权归原告所有。被告董波与被告宏霖公司签订的《商品房买卖合同》涉及的商品房所依附的土地使用权是被告宏霖公司的，不是原告邱学文、潘建如的。原告应当提交证据证实被告宏霖公司将涉案房屋处置给原告，其没有提供任何证据对房屋享有权利；4.被告董波与被告宏霖公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，且经登记机关备案，应受法律保护。 为支持抗辩主张，被告董波向本院提交了以下证据： 一、《商品房买卖合同》复印件。拟证明与被告宏霖公司系房屋买卖关系； 二、商品房买卖合同摘要。拟证明“城南铭居”二期2-2-6-1号、2-2-7-1号房屋已经签约备案在董波名下。 原告对证据一的真实性有异议，认为该合同无签订时间且买受人处无买受人签名；对证据二的真实性无异议，但认为备案登记的时间是2011年6月，在原告购买房屋之后。 被告宏霖公司对证据一的真实性有异议，认为其与董波之间系民间借贷关系；对证据二无异议。 本案在审理过程中，本院依职权调取了被告宏霖公司开发修建的“城南铭居”土地使用权登记情况、宏霖公司及其法定代表人阳勇涉嫌犯非法吸收公共存款罪，公安机关侦查卷宗中邓元霖的询问笔录。仁寿县国土资源局土地登记卡记载，被告宏霖公司“城南铭居”土地使用权分别抵押在兴业银行股份有限公司成都分行及四川省经济技术融资担保中心名下，并办理了抵押登记手续，且该土地使用权被成都铁路运输法院查封。邓元霖在仁寿县公安局经侦大队陈述，说明分别由邓元霖借款500000.00元、董萍借款250000.00元、曹良玉借款350000.00元、董波借款240000.00元、董波借款460000.00元、周憬借款250000.00给阳勇，并于2012年3月22日签订了借款合同，约定借款期限一年，利息为月息三分。借款保证措施为阳勇以“城南铭居”的8套房屋备案登记在债权人名下。 原告和被告宏霖公司对该证据均无异议。 被告董波对仁寿县国土资源局土地登记卡记无异议，对邓元霖在仁寿县公安局经侦大队陈述的真实性、合法性无异议，但认为二被告之间的借贷关系是合法的有效，借贷关系转换为房屋买卖关系也是合法的。 经庭审中原、被告举证质证及法庭辩论，本院对本案证据分析认定如下： 对原告邱学文、潘建如提交的八组证据的真实性、合法性、关联性均予以采信。对被告董波提交的证据一真实性予以采信，但该证据不能证实董波支付的是购房款，不能确认其与被告宏霖公司之间具有真实的房屋买卖关系；对证据二的真实性予以采信，但该证据只能证明涉案房屋预售备案在董波名下，不能认定董波取得涉案房屋的所有权。 根据本院采信的证据，结合庭审中双方当事人的陈述及辩论，本院对案件事实认定如下： 原告邱学文一户人因仁寿县文林镇工业园区土地征收，其房屋被拆迁安置，邱学文作为户主于2006年10月30日与仁寿县文林工业集中区管委会签订了拆迁安置补偿协议。原告邱学文一家5人划地安置在仁寿县。2009年10月6日，原告邱学文与原告潘建如签订了一份《联合开发建设农民安置房协议》，协议约定原告邱学文将其安置的土地交给原告潘建如联合修建。2010年8月，原告潘建如与被告宏霖公司签订了一份《建设工程承包合同》，合同约定将原告邱学文安置在仁寿县交给被告宏霖公司开发修建，修建完成后，被告宏霖公司应交付二原告住房12套（本案涉及的房屋系“城南铭居”二期2-2-6-1号、2-2-7-1号），门市两间。合同签订后，原告潘建如于2010年8月18日支付给被告宏霖公司修建款470000.00元。2011年9月，被告宏霖公司将修建完成的房屋交付给原告邱学文，原告邱学文装修后入住该二房。因被告宏霖公司在被告董波处借款240000.00元、460000.00元，于2011年7月15日将涉案两套房屋备案登记在被告董波名下。被告宏霖公司“城南铭居”土地使用权均抵押在兴业银行股份有限公司成都分行及四川省经济技术融资担保中心名下，并办理了抵押登记手续，且该土地使用权被成都铁路运输法院查封。 另，2014年1月7日，被告宏霖公司向仁寿城南铭居全体业主出具书面承诺，承诺在2014年3月31日前办理完分户房屋产权证。二原告同意在办理不动产登记证书时将剩余工程款全部付清。 二原告与被告董波的争议是，1.被告董波主体资格是否适格；2.被告董波与被告宏霖公司签订的《商品房买卖合同》是否真实有效，涉案房屋预售登记在被告董波名下是否具有物权公示效力；3.本案是否遗漏诉讼主体。 本院认为，关于争议焦点一，被告宏霖公司在与原告潘建如签订《建设工程承包合同》，在修建完工并将涉案房屋交付给原告后又与被告董波签订了《商品房买卖合同》，并且将案涉房屋备案登记在董波名下，导致原告邱学文、潘建如与被告董波之间发生房屋权属争议，被告董波与本案具有法律上的利害关系，且涉及是否应该协助注销备案登记。因此，董波作为本案被告参加诉讼，主体资格适格。关于争议焦点二，被告董波辩称与被告宏霖公司系房屋买卖关系，但从邓元霖在公安机关的询问笔录中显示，邓元霖在资中县成立了“国信融资信息服务管理有限公司”，从事中介服务。经陈学友介绍借款给宏霖公司法定代表人阳勇，阳勇用其在仁寿开发的“城南铭居”的房屋备案登记在出借人的名下作担保，其中邓元霖借款500000.00元、董萍借款250000.00元、曹良玉借款350000.00元、董波借款240000.00元、董波借款460000.00元、周憬借款250000.00元，共计借款2050000.00元，阳勇将“城南铭居”的8套住房备案登记在6人名下。从邓元霖在公安机关的陈述中可以看出，被告董波与被告宏霖公司之间真实的法律关系是民间借贷关系，被告宏霖公司将“城南铭居”二期2幢2单元6层1号、2幢2单元7层1号住房备案登记在被告董波名下实质是为偿还借款提供担保，双方并不存在房屋买卖合同关系。虽然仁寿县文林镇“城南铭居”二期2幢2单元6层1号、2幢2单元7层1号住房预售登记备案在被告董波名下，但预售登记备案制度并非是一种物权意义上的登记备案，它的法律价值只在通过行政管理的手段来保护商品房交易的安全，最大限度的保障商品房买卖合同目的的实现，通过登记备案来公示这个合同，公示的是一个特定的债权债务关系。这个公示不具有物权的公示效力，只是使购房者获得了一种期待权，期待在将来可以实现物权，并且被告董波与被告宏霖公司之间系民间借贷法律关系，被告宏霖公司将涉案房屋备案登记在被告董波名下，是为借款作担保，二被告之间并非真实的房屋买卖关系。网签备案行为并未产生物权变动的法律后果。因此，涉案房屋预售虽登记在被告董波名下，却不具有物权公示效力。原告潘建如与被告宏公司签订《建设工程承包合同》后，支付了修建款470000.00元，被告宏霖公司在修建完安置房后，将涉案房屋交付给了二原告，应当认定二原告取得了涉案房屋的所有权。关于争议焦点三，本院认为，原告邱学文系拆迁安置户，在安置时均以户为单位，户主系原告邱学文，不存在遗漏诉讼主体的情况。 综上，本院认为，二原告将安置房的修建工程交付给被告宏霖公司修建，并支付了大部分工程款，被告宏霖公司在“城南铭居”修建完工后也将涉案房屋交付给二原告使用，二原告已经履行了大部分付款义务并实际居住涉案房屋，被告宏霖公司也应当依照承诺为二原告办理不动产登记证书。但被告宏霖公司将“城南铭居”项目的土地使用权分别抵押给了四川省经济技术融资担保中心及兴业银行股份有限公司成都分行，并办理了抵押登记手续，且土地使用权也被成都铁路运输法院查封。为此，二原告要求办理不动产登记证书的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第三十三条的规定，判决如下： 一、位于四川省仁寿县文林镇“城南铭居”二期2幢2单元6层1号（唯一号60017）、2幢2单元7层1号（唯一号60019）的房屋所有权归原告邱学文、潘建如所有； 二、被告董波在本判决书生效后十五日内协助被告四川宏霖置业投资有限公司注销仁寿县文林镇“城南铭居”二期2幢2单元6层1号、2幢2单元7层1号房屋的备案登记； 三、驳回原告邱学文、潘建如要求办理不动产登记证书的诉讼请求。 案件受理费100.00元，由被告四川宏霖置业投资有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员  胡家喜 二〇一八年四月十二日 书记员  杨红兵