贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2017)黔05民初196号 原告：欧贵刚，男，1966年06月01日出生，住贵州省黔西县，原告：金明仙，女，1965年03月03日出生，住贵州省黔西县， 二原告委托诉讼代理人（特别授权）：喻恒麟，贵州达德律师事务所律师。 二原告委托诉讼代理人：陈应国，贵州达德律师事务所律师。 被告：贵州淇铃交通建筑工程有限公司。住所地：毕节市七星关区清毕路。统一社会信用代码：91520500795280404E. 法定代表人：黄淞钰，公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：张志诚，贵州本芳律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：邓维义，贵州本芳律师事务所律师。 第三人：毕节市鑫溢房地产开发有限公司，住所地：毕节市新城区40米大道龙景苑**。组织机构代码：55662939-X. 法定代表人：陆黄飞，公司执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权）：刁玲，公司员工。 原告欧贵刚、金明仙与被告贵州淇铃交通建筑工程有限公司（以下简称淇玲公司），第三人毕节市鑫溢房地产开发有限公司（以下简称鑫溢公司）案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭于2017年12月19日公开开庭进行了审理，原告欧贵刚及委托诉讼代理人喻恒麟，被告淇铃公司的法定代表人黄淞钰及委托诉讼代理人张志诚，第三人的委托诉讼代理人刁玲到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告欧贵刚、金明仙向本院起诉请求：判决不得执行黔西县孙家坝香逸湾房产项目中1-4-1、1-25-3、1-24-4号商品房；诉讼费用由被告负担。事实及理由：2014年3月3日，二原告与第三人就黔西县城××镇孙家坝香逸湾项目中1-4-1、1-25-3、1-24-4号商品房，签订《商品房买卖合同》，二原告全额支付购房款并办理了商品房预售合同登记备案手续，先后于2014年3月13日与2015年7月4日与第三人签订《房屋交接确认书》，确认第三人已将涉案商品房交付二原告，同时约定第三人应分别于2015年6月30日、2015年8月4日前协助办理房地产权利证书的相关事宜。2015年7月27日，二原告为实现合同目的，办理房地产权利证书，将第三人诉至黔西县人民法院，请求第三人协助办理涉案商品房的房地产权利证书，双方达达调解协议，由鑫溢公司在香逸湾商住楼竣工验收五年后协助二原告办理涉案商品房的权利证书相关手续。2015年11月29日，毕节市中级人民法院对被告淇玲公司与第三人鑫溢公司建设工程施工合同纠纷一案下发（2015）黔毕中民初字第191号调解书，确认由鑫溢公司于2015年11月10日前一次性支付淇铃公司30640510.80元。因鑫溢公司到期未履行义务，淇铃公司申请执行，毕节市中级人民法院于2017年7月25日作出（2015）黔毕中执字第69号之二执行裁定书，依法查封第三人位于黔西县城××镇孙家坝香逸湾项目中的房产，其中包括1-25-3、1-24-4号商品房，于2017年8月4日作出（2015）黔毕中执字第69号之三执行裁定书，依法查封第三人位于黔西县城××镇孙家坝香逸湾项目中的1-4-1号房产。二原告依法提出案外人执行异议，毕节市中级人民法院于2017年10月19日作出（2017）黔05执异13号执行异议裁定，驳回异议人欧贵刚、金明仙的异议请求。 二原告认为，执行法院应当停止对黔西县孙家坝香逸湾房产项目中1-4-1号商品房的执行。首先，依照相关司法解释规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后承包人就该商品房的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。本案中，二原告在签订买卖合同后，已依约交清全部购房款，因此，被告对工程价款的优先受偿权不得对抗二原告。其次，二原告在与第三人订立《商品房买卖合同》后，已交清了全部购房款，已在黔西县房产管理局办理了商品房预售合同登记备案手续，对涉案商品房的物权期待权以一定方式对外公示，第三人已将所购房屋交付给二原告，且二原告占有涉案商品房在法院查封之前，二原告对未办理过户登记手续没有任何过错，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及相关法律规定，二原告因合同对涉案商吕房享有的物权登记请求权等债权符合物权期待权保护的条件，二原告对涉案商品房享有足以排除执行的物权期待权。 被告淇铃公司答辩称：1、被毕节市中级人民法院查封、执行的备案登记在被答辩人名下的“黔西县香逸湾商住楼”1-4-1、1-25-3、1-24-4号商品房（以下简称涉案房屋），是二被答辩人与第三人鑫溢公司之间以签订《商品房买卖合同》并进行登记备案的形式作为第三人偿付二被答辩人借款本息的担保，其双方交易明显违背日常经验法则，双方之间实为民间借贷法律关系，并非真实的房屋买卖合同关系，依照相关法律规定，人民法院应当依照基础的民间借贷法律关系处理本案，故二被答辩人享有的对第三人鑫溢公司的民间借贷债权不能对抗答辩人享有的建设工程价款优先受偿权益。2、涉案房屋尚未竣工验收，不符合交付使用的条件，二被答辩人与第三人之间的“交房确认行为”，违反法律规定，不具有合法性，即便二被答辩人与第三人之间为真实的商品房买卖合同关系，二被答辩人就涉案房屋亦不享有足以排除强制执行的权益。 第三人鑫溢公司陈述称：第三人与原告之间最初是签订了借款协议，后又重新与原告签订房屋买卖合同。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.原告提供的1-4-1号房屋（商场第四层）相关的购买手续：2014年3月3日签订《商品房买卖合同》（合同编号：001）、黔西县商品房预售合同登记备案表（预售合同登记号：20140261）、2014年3月4日交付200万元的《收据》及工商银行转款凭证、农业银行进账单、2014年6月10日交付300万元的《收据》及工商银行转款凭证、2014年3月13日鑫溢公司与欧贵刚、金明仙签订的《房屋交接确认书》。 2、原告提供的1-24-04号房屋（第24层住宅）的相关手续：2014年7月3日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：119）、黔西县商品房预售合同登记备案表（预售合同登记号：20151788）、2015年7月4日鑫溢公司与欧贵刚、金明仙签订的房屋交接确认书、鑫溢公司出具的收到购房款288230元的《收据》。 3、原告提供的1-25-03号房屋（第25层住宅）的相关手续：2015年7月3日签订的商品房买卖合同（合同编号：122）、黔西县商品房预售合同登记备案表（预售合同登记号：20151789）、2015年7月4日鑫溢公司与欧贵刚、金明仙签订的《房屋交接确认书》、鑫溢公司出具的收到购房款285062元的《收据》、房屋维修基金缴交明细表、贵州省住宅专项维修资金专用收据、房屋大修基金《收据》、2015年7月3日《〈商品房买卖合同〉补充补充合同》 证明目的：证明原告与第三人签订了《商品房买卖合同》，购买第三人开发的案涉商品房，并办理了商品房预售合同登记备案手续，原告足额支付了购房款，第三人将案涉商品房交付给原告占有使用，原告缴交了1-25-3、1-24-4号商品房的维修基金。 被告对上述三组证据中农行进账单上注明的“购房款”三字的真实性有异议外，对其余证据的真实性不持异议，但认为第三人与原告之间签订《房屋交接确认书》在付清购房款之前，且对1-25-3、1-24-4两套住房购房款的交付只有《收条》而无相关款项的支付凭证，对交清购房款的事实有异议，认为第三人与原告之间实质是民间借贷法律关系而不是商品房买卖法律关系。 4.原告提供的（2015）黔县民初字第2512号《民事调解书》， 证明原告在购买涉案房屋后因第三人未依照约定履行办理转移登记的义务，原告于2015年7月27日诉至法院，经调解，原告与第三人达成协议，由第三人协助原告办理房地产权利手续。原告的物权期待权足以排除执行。被告对该证据的真实性不持异议，但认为该证据与本案无关联性。 5、被告提供的贵州省毕节市中级人民法院（2017）黔05民初31号《民事判决书》，证实第三人欠被告7093218.40元工程款及违约金的事实。原告质证认为该证据与本案无关联性。 第三人对原、被告双方提供的证据无异议。 经审查，原、被告双方提供的证据，对方当事人均对其真实性无异议，本院予以采信。 经审理查明：2014年3月3日，二原告与第三人就黔西县城××镇孙家坝香逸湾项目中1-4-1号商品房，签订《商品房买卖合同》，约定二原告向第三人购买第三人开发的位于黔西县城××镇孙家坝香逸湾项目中1-4-1号商品房（商场第四层），该商场产权登记建筑面积1981.12平方米，套内建筑面积1314.45平方米，单价每平方米2524元，总价500万元。合同签订后，2014年3月4日原告按合同约定交付200万元首付款，办理了商品房预售合同登记备案手续，2014年3月13日二原告与第三人签订《房屋交接确认书》，确认第三人已将涉案商品房交付二原告，同时约定第三人应于2015年6月30日前协助办理房地产权利证书的相关事宜。2014年6月10日，二原告将合同约定的剩余300万元购房款交付给第三人，完成合同约定的交付购房款的义务。2015年7月3日，二原告与第三人签订《〈商品房买卖合同〉补充合同》约定：在2014年3月3日签订的《商品房买卖合同》中约定的建筑面积为1981.12平方米，但经黔西县房产管理局实测，该商品房的建筑面积为1701.62平方米，按合同约定的购房单价每平方米2524元，第三人应退还买受人购房款705458.00元，双方同意其中的573292元，作为买受人购买出卖人开发的坐落于黔西县××小学旁“香××商住楼”××房、××房的购房款。2015年7月4日鑫溢公司与欧贵刚、金明仙签订的《房屋交接确认书》，将1-24-4号房、1-25-3号房确认交付给二原告使用，之后，第三人将该合同约定的应退还二原告的132166元，通过（2017）黔05民初195号案当事人贺媚退还给二原告。2015年7月27日，因第三人未按《房屋交接确认书》的约定，给原告办理所购买商场的房地产权利证书，二原告将第三人诉至黔西县人民法院，请求第三人协助办理涉案商品房的房地产权利证书，双方达达调解协议，由第三人在香逸湾商住楼竣工验收五年后协助二原告办理涉案商品房的权利证书相关手续。 另查明：2015年11月29日，本院对被告淇玲公司与第三人鑫溢公司建设工程施工合同纠纷一案下发（2015）黔毕中民初字第191号调解书，确认由鑫溢公司于2015年11月5日前一次性支付淇铃公司30640510.80元。因鑫溢公司到期未履行义务，淇铃公司于2015年11月10日申请执行，本院于2017年7月25日作出（2015）黔毕中执字第69号之二执行裁定书，依法查封第三人位于黔西县城××镇孙家坝香逸湾项目中的房产，其中包括1-25-3、1-24-4号商品房，于2017年8月4日作出（2015）黔毕中执字第69号之三执行裁定书，依法查封第三人位于黔西县城××镇孙家坝香逸湾项目中的1-4-1号房产。二原告依法提出案外人执行异议，本院于2017年10月19日作出（2017）黔05执异13号执行异议裁定，驳回异议人欧贵刚、金明仙的异议请求。 本院认为，本案的争议焦点是：在执行本院（2015）黔毕中执字第69号之二、之三裁定书中，能否对涉案1-4-1、1-25-3、1-24-4号商品房排除执行？综合本案证据，2014年3月3日，二原告与第三人签订的《商品房买卖合同》，约定商场产权登记建筑面积1981.12平方米，套内建筑面积1314.45平方米，单价每平方米2524元，总价500万元。但实测面积为1701.62平方米，房屋面积误差巨大，后双方签订《补充合同》，将第三人应退还买受人购房款705458.00元，其中的573292元，作为买受人购买出卖人开发的坐落于黔西县××小学旁“香××商住楼”××房、××房的购房款。结合第三人陈述的双方之间在签订《商品房买卖合同》之前是约定第三人向二原告借款，后才变更为购买商品房的合意以及二原告与第三人经黔西县人民法院调解达成调解协议中，双方对办理过户登记手续的时间约定在香逸湾商住楼竣工验收五年后办理涉案商品房的权利证书相关手续等事实，可以认定在双方于2014年3月3日签订的《商品房买卖合同》，是以签订买卖合同的形式作为对涉案500万元的担保，在2015年7月3日签订的《〈商品房买卖合同〉补充合同》后，双方对办理涉案商品房的权利证书相关手续时间的约定，是房屋骏工验收五年以后，至于以后多长时间也未具体约定，实质是双方没有房屋产权转移的意思表示，该合同实质也不是买卖合同，仍然司于民间借贷合同的担保。同时，即使原告与第三人之间属于买卖合同关系，二原告已付清了全部购房款，并办理了房屋备案登记手续，签订了《房屋交接确认书》，但二原告购买的涉案房屋，1-4-1号属于商业用途，1-25-3、1-24-4号属于住宅，由于涉案房屋尚未竣工验收，二原告并未实际占有涉案房屋，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”第三十条“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”之规定，二原告所购买的涉案房屋因在本院查封前未合法占有涉案房屋，不符合上述第二十八条规定的排除执行的条件；二原告未提供证据证明其无其他用于居住的房屋，涉案1-25-3、1-24-4号住宅用房不属于上述第二十九条规定的排除执行条件，涉案房屋虽然办理了备案登记，但在本院（2015）黔毕中执字第69号之二、之三裁定书的执行中，执行标的为第三人欠被告的建设工程价款；《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”依照这一规定，建设工程承包人的工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权，本案被告享有对涉案房屋的建设工程价款优先权，二原告享有的是依照《商品房买卖合同》及相应补充合同的约定，要求第三人履行房屋交付义务及协助办理房屋产权变更登记权利，性质上仍属于债权，因此，应当以涉案房屋折价或者拍卖、变卖所得的价款优先偿还第三人欠被告的建设工程价款，二原告虽提出停止处分涉案房屋异议，但其主张不符合物权登记条件，二原告提出的排除执行异议，不符合上述第三十条规定的条件，不予支持。二原告诉称，依照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条：“二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”之规定，涉案房屋属于消费者购买的住宅，被告的工程价款优先权不得对抗二原告，经查，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》第二条：“消费者为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务，其权益受本法保护；本法未作规定的，受其他有关法律、法规保护。”之规定，消费者是为生活消费需要购买、使用商品或接受服务者，二原告在购买涉案1-4-1号房时，是用于经营，不是用于生活消费，不能排除对1-4-1号房的执行；其购买的1-25-3号、1-24-4号房屋虽注明为住宅，但其购买该房是因所购1-4-1号房多交了购房款，才用1-25-3号、1-24-4号折抵购房款，购买该二套住房不具有生活消费需要为目的，而且，二原告未提供证据证明其名下无其他用于居住的房屋，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第（二）项规定可以排除执行的“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”条件，因此，二原告购买1-25-3号、1-24-4号住宅用房，不符合《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定的条件和排除执行的条件，二原告的该诉讼主张，不予支持。 综上，二原告起诉请求排除对涉案1-4-1、1-25-3、1-24-4号商品房排除执行的理由不成立，不予支持，依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条，《中华人民共和国消费者权益保护法》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第（二）项，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二十八条、第二十九条、第三十条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条之规定，判决如下： 驳回原告欧贵刚、金明仙的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告欧贵刚、金明仙负担。 如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。 审判长 舒 平 审判员 李厚军 审判员 张 伟 二〇一八年四月二十六日 书记员 王宏宏