山东省淄博市博山区人民法院    民 事 判 决 书 （2018）鲁0304民初934号 原告：淄博平安物业管理有限公司。住所地博山区白虎山路25号。统一社会信用代码：91370304773192286B。 法定代表人：张长红，总经理。 委托诉讼代理人：王华章，男，该单位工作人员。 委托诉讼代理人：祝仰民，男，该单位工作人员。 被告：徐春安，男，1966年3月28日出生，汉族，住博山区。 委托诉讼代理人：翟乃旺，山东博港律师事务所律师。 原告淄博平安物业管理有限公司与被告徐春安物业服务合同纠纷一案，本院于2018年3月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告淄博平安物业管理有限公司的委托诉讼代理人王华章、祝仰民，被告徐春安的委托诉讼代理人翟乃旺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告淄博平安物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告支付物业管理费876.93元、路灯电费131.54元、车位使用费2520.00元；2．判令被告向原告支付逾期交纳物业费的违约金6926.00元，自起诉之日至清偿完毕之日的违约金按每日2.00元另行支付；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2008年12月3日，原告与博山区文姜花苑小区业主委员会签订物业管理服务合同，服务期限为2008年12月1日至2014年12月1日，物业服务费按照0.25元/平方米/月向该小区业主或物业使用人收取，同时约定车位使用费、逾期缴纳物业管理费的违约金等内容。合同签订后，原告向被告提供物业管理服务至2016年1月10日，但是被告并未按照合同约定支付物业管理费、原告为被告代缴的路灯电费，经原告多次催要，被告拒不支付，为此，原告诉至法院，请求判如所请。 被告徐春安辩称，一、在被告居住期间发现原告并未按物业管理条例相关规定及相应的资质对小区进行合规的物业管理，其收取物业管理费不符合规定；二、被告于2010年3月就已经入住水印蓝山小区，自此没有再在涉案小区居住过，并没有在涉案小区停放过车辆，原告要求被告支付车位使用费没有事实依据，同时涉案小区没有规划的停车场和停车位，依法不应该收取车位使用费。另外，路灯照明是物业服务的必要内容之一，相应的路灯电费已经分摊在物业管理费中，原告对路灯电费另外单项计收没有事实和法律依据，不应得到支持。三、原告要求支付违约金无事实依据及法律依据。根据原告提供的物业管理协议，物业费是由原告收取，被告自入住水印蓝山后，原告从未派员或电话通知被告交纳物业费，更没有向被告当面收取过物业费，因此被告不存在违约行为。即使违约，违约金也不应超过损失金额的30%，申请法院对违约金进行调整。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供的1号、4号证据，经被告质证均无异议，经审核，上述证据客观真实、来源合法、与本案有关联性，其证明效力，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1、原告提供的2号、3号证据，客观真实，来源合法，与本案有关联性，其证明效力，本院予以确认并在卷佐证；2、原告提供的5号证据为其自行制作的物业费交费明细，被告虽然提出异议，但是并未提供证据证明自己的主张，因此该证据的证明效力本院予以确认；3、原告提供的6号、7号、10号证据客观真实、来源合法，但是不足以证明原告的主张，其证明效力本院不予确认；4、原告提供的8号证据为业主委员会出具的说明，该证据不符合民事诉讼法关于单位出具的证明材料需由单位负责人及制作证明材料的人员签名或盖章并加盖单位印章的规定，且无法证明上诉人关于电费数额的主张，该证据的证明效力本院不予确认；5、原告提供的9号证据为违约金计算明细，系原告自行制作，被告不予认可，并且申请法院对违约金进行调整，该证据的证明效力本院不予确认；6、原告提供的11证据为照片，被告不予认可，原告也未提供证据证明该照片的拍摄时间，该证据的证明效力本院不予确认；7、被告提供的证明，与本案无关联性，其证明效力本院不予确认。 根据当事人的陈述及本院确认的证据，本院认定事实如下：原告系经工商行政管理部门依法核准登记的物业管理、服务企业。被告徐春安系博山区文姜花苑小区3号楼2单元302号的业主，建筑面积为115.64平方米。 2008年12月3日，原告（乙方）同博山区文姜花苑小区业主委员会（甲方）签订物业管理服务合同，双方约定由乙方为文姜花苑小区提供物业服务，期限自2008年12月1日起至2014年12月1日止；第二十六条（物业管理服务费）第一款约定，物业服务费由乙方按房屋建筑面积每月每平方米0.25元，分别于每年1月1日至5日、7月1日至5日前按照半年一次性向业主或物业使用人收取；第四款第二项约定，物业服务支出包括物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；第二十七条约定，露天车位使用费由乙方按小型车每月50.00元，中型以上车辆每月100.00元，业主亲属探亲临时停放车辆2.00元/辆/日，并到物业管理办公室办理手续，其中60%用于补贴物业管理公共服务费，40%纳入维修资金。摩托车、电动车每月20.00元，自行车每月10.00元；第三十四条规定，业主或物业使用人逾期交纳物业管理费的，乙方可以从逾期之日起每日加收2元违约滞纳金；第三十九条规定，合同期满，甲方没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为此合同自动延续。 合同到期后，博山区文姜花苑小区业主委员会并未选聘新的物业服务企业，原告淄博平安物业管理有限公司继续为该小区提供服务。2016年1月8日，博山区山头街道北神头文姜社区居民委员会、博山区文姜花苑小区业主委员会联合发布告知书一份，载明：淄博平安物业管理有限公司文姜花苑管理处于2016年1月10日撤销，移交文姜花苑小区业主委员会，由业主委员会交接北神头文姜社区居民委员会管理。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。被告徐春安作为博山区文姜花苑小区业主，业主委员会签订的物业管理服务合同对其具有约束力，被告徐春安应该按照物业服务合同约定支付物业费。 对于原告实际向徐春安提供物业服务的时间。原告主张其提供物业服务至2016年1月10日。根据原告提供的证据，2016年1月8日告知书中明确载明淄博平安物业管理有限公司自2016年1月10日撤销文姜花苑小区管理处，该告知书有博山区文姜花苑小区业主委员会的签章确认，确认原告为文姜花苑小区实际提供物业服务至2016年1月10日。 对于被告欠交物业费的金额。原告主张，2009年下半年、2014年全年、2015年全年、2016年1月1日至10日，被告未按合同约定支付物业费。据此，按被告房屋面积115.64平方米，每平方米每月0.25元计算，物业费金额为876.93元，原告有权要求被告支付。 对于路灯电费。原告主张代被告支付自2009年1月至2015年12月期间的路灯电费131.54元，被告应支付原告上述费用。原告与涉案小区业主委员会签订的物业管理服务合同中约定物业管理服务费的物业服务支出包括物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。而小区路灯系小区共用设施设备，其日常运行所需费用依照上述约定应包括在业主交纳的物业管理服务费中。同时，物业服务合同中并未就小区路灯电费由业主另行共同分担、物业公司先行代交等作出特别约定。故根据物业管理服务合同，原告作为物业管理服务企业所收取的物业费应当用于支出小区路灯电费，其不应在主张物业费的同时再行主张路灯电费。原告的该项诉讼请求，本院不予支持。 对于车位使用费。原告并未提供证据证明双方之间就车位使用数量、时间等做出过约定，也未提供证据证明其为被告提供了专属停车位供其长期固定使用，且原告也未提供证据证明在其管理服务期间被告车辆的停放情况，原告的该项诉讼请求，本院不予支持。 对于违约金。原告主张，根据物业管理服务合同约定，被告未按约定交纳物业费的，原告可以从逾期之日起每日加收2.00元违约金，合同约定的物业费交纳时间为每年的1月1日至5日、7月1日至5日，被告自2009年7月6日起违约计算至2018年11月25日，按照合同约定从逾期之日起每日加收2元的违约金，合计6926.00元。被告对此不予认可，主张其不存在违约行为，并申请法院调整违约金数额。本院认为，原告主张的违约金数额应当相当于因被告违约所造成的损失，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以申请人民法院予以适当减少。根据法律规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原告并未提供证据证明因被告不按时交纳物业费给原告造成的具体损失数额，故其损失只能参照中国人民银行公布的同期同类人民币贷款利息计算。据此，以被告尚欠原告的物业费金额为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率上浮30%，计算原告的损失金额为278.39元（计算方式见附一违约金计算表），原告主张超出部分，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百七十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告徐春安于判决生效之日起十日内支付原告淄博平安物业管理有限公司物业费876.93元； 二、被告徐春安于判决生效之日起十日内支付原告淄博平安物业管理有限公司违约金278.39元（截止到2018年3月9日，以后的违约金，以876.93元为基数，自2018年3月9日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率上浮30%计算）； 三、驳回原告淄博平安物业管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50.00元，减半收取计25.00元，原告淄博平安物业管理有限公司负担21.00元，被告徐春安负担4.00元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。 审判员  杜洪芳 二〇一八年四月二十五日 法官助理孙娜娜 书记员钱纬 附一：违约金计算表                                                    欠费时间                       金额（元）                       违约时间                       天数                       违约金数额（元）                               1                       2009年下半年                       173.46                       2009.7.6-2018.3.9                       3168                       118.51                               2                       2014年上半年                       173.46                       2014.1.6-2018.3.9                       1523                       50.34                               3                       2014年下半年                       173.46                       2014.7.6-2018.3.9                       1342                       43.09                               4                       2015年上半年                       173.46                       2015.1.6-2018.3.9                       1158                       35.82                               5                       2015年下半年                       173.46                       2015.7.6-2018.3.9                       977                       29.32                               6                       2016年1月1日-10日                       9.63                       2016.1.6-2018.3.9                       793                       1.31                                                       合计                       876.93                                                                       278.39                               注：违约金数额是按照按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率上浮30%计算。                附二：本案证据目录 一、原告淄博平安物业管理有限公司提交以下证据： 1.物业资质证书、营业执照副本各一份； 2.文姜花苑小区物业管理服务合同一份； 3.2016年1月8日博山区山头街道北神头文姜社区居民委员会、博山区文姜花苑小区业主委员会联合出具的告知书一份； 4.产权、产籍档案证明一份； 5.物业费交费明细一份； 6.供电公司出具的电费交费明细一份、发票十三页； 7.文姜花苑小区分户图一份共计八页、电费计算明细一份； 8.2016年1月10日文姜花苑小区业主委员会出具的说明一份； 9.违约金计算明细一份； 10.小区业主车辆登记表一份； 11.照片六份。 二、被告徐春安提交以下证据： 证明一份。