宁夏回族自治区青铜峡市人民法院民事判决书 （2018）宁0381民初3258号 原告：刘思亮，男，1955年3月1日生于宁夏石嘴山市，汉族，高中文化，退休职工，住宁夏银川市，公民身份号码xxx。委托诉讼代理人：韩烈，宁夏韩烈律师事务所律师，特别授权代理。被告：赵连才，男，1957年10月16日生于山东省菏泽市，汉族，初中文化，个体工商户，住宁夏银川市，公民身份号码xxx。被告：银川连财线路维修有限公司，住所地宁夏银川市金凤区满城南街银啤巷46号绿地森林九里小区16号住宅楼3单元901室，统一社会信用代码xxx。法定代表人：赵连才，系公司经理。 二被告共同委托诉讼代理人：王仁杰，特别授权代理。原告刘思亮与被告赵连才、银川连财线路维修有限公司（以下简称连财公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘思亮及其委托诉讼代理人韩烈、被告赵连才、连财公司的共同委托诉讼代理人王仁杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘思亮向本院提出诉讼请求：1.二被告赔偿原告房屋及场地损失费623270元；2.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2016年9月1日，原、被告签订租赁合同，将原告位于青铜峡市大坝电厂西侧的10间宿舍、厨房等配套设施及周围场地租赁给被告使用，房屋用途为住宿，租期为2016年9月1日至2017年8月31日，租金以抵顶原告之前欠被告的工程款，后又续期到2018年6月30日，将原告所欠工程款结清。到期后，被告自行搬离未履行交接手续，原告发现房屋、场地有严重损坏情况，包括大门左侧煤场场地、办公室右侧煤场、锅炉房院内损坏、道路及垃圾清理、房屋门窗、电线电缆等，原告找被告协商赔偿未达成一致。赵连才、连财公司共同辩称，1.本案双方不是单纯的房屋租赁，因原告无力支付欠被告的工程款，是以房屋租赁租金抵顶所欠工程款；2.通过庭前去现场查看，租赁场地、房屋损坏原因待定，原告主张的损失赔偿及数额与现场实际所见状态不符，原告有意扩大损失，其主张赔偿也没有事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交房屋租赁合同、协议、资产转让协议各一份，证明2016年9月1日，原、被告签订租房合同，租赁期限一年及租金抵顶原告之前欠被告的工程款，后又续期到2018年6月30日，合同约定违约责任包括宿舍、卫生间、厨房、餐厅、板房损坏各赔偿1000元，冷水泵、热水泵、自吸泵管道、暖气管道、自来水阀门损坏各赔偿2000元，锅炉损坏赔偿30000元，场地违放物品加费30000元，不准养花种草，违者罚款1000元，占用场地存放车辆、设备、材料、物件、场地作为交通道路，如构成一件、一事，将补交年租金10万元，墙体钉眼、小洞、电线眼每个罚款10000元；原告诉讼主体合法；被告对资产转让协议复印件不认可，应提交原件及支付转让费票据证明原告已取得房屋、场地所有权；认为房屋租赁合同是以租抵债合同，且合同第11条约定验收应以搬走10日为限，被告已给原告及其现场看房的人打过招呼；对协议及房屋租赁合同的证明目的不认可，认为协议中有手写内容，但不是被告添加，约定2018年6月30日前交房，如有问题原告应在10日内找被告协商处理，但原告一直没有找被告；房屋租赁合同期限届满，被告公司只占用几天房屋，但没有在合同中写明。原告提交现场照片10张、视频光碟，证明煤场场地有三块损坏严重，锅炉房院内损坏，小大公路到大门口道路需要清理，垃圾需要清理，大门柱损坏，房屋、门窗、厨房、板房损坏，下水道、便池堵死，电线电缆损坏，锅炉、管道、暖气片、冷水泵、潜水泵损坏，文具柜等物品损坏。被告对视频光碟及照片真实性无异议，对关联性及证明目的有异议，认为显示损坏的财产不是被告造成的，原告应提交租赁时现场照片对比证明损坏情况，应举证证明是谁损坏的，如大门损坏是因原告雇佣铲车摘掉被告悬挂的项目部牌子损坏的，不是被告造成的。庭审后，原告补充提交宁夏博兴咨询管理有限公司制作《煤场租赁损坏修复工程预算编制报告》一份，证明其场地损失修复工程量及预算。被告认为应由法院组织选定评估机构确定委托事项进行评估，该报告系原告自行委托制作，评估认定情况与现场所见相差很大，且评估机构资质及报告编制人的评估认定资格存疑，不认可其报告结论。原告另补充提交收条复印件，证明其购买宁夏新井物流有限责任公司的土地、房屋，即涉案场地，支付价款120万元。被告对此亦不认可，认为与单位交易不应是原告与收款人个人现金交易，无银行账目记录，且复印件真实性不能确定。被告提交房屋租赁合同，证明因原告欠被告工程款拖延多年，无力支付，双方协议以租抵债，至今债权债务还存在，为此原告以租赁物受损坏起诉赔偿，目的是消灭债务；损失实际情况开庭前已核实过现场，被告没有举证证明损坏程度及损坏人是谁，提出623270元的赔偿数额，与事实不符。原告对合同真实性无异议，认为该合同结合原告提交的协议，说明原告欠被告的工程款已经抵销，双方债权债务结清，原告不再欠被告工程款，被告损坏租赁场地、房屋应该赔偿，且2018年6月30日被告退场后没有任何人进入场地，损失均是被告造成的。经审核，原告提交的协议及双方均提交的房屋租赁合同，能够证明案件事实，其真实性、合法性及关联性无异议，对此本院予以确认，对证据内容理解分歧意见，将结合案件实际综合评判认定。原告提交的资产转让协议，结合其补充提交的收条等付款凭证，被告庭审中确认在租赁期间至2018年搬离，未因涉案房屋、场地权属纠纷影响其使用，据此可以认定原告的出租人身份及权利正当，其证据效力本院予以采信。原告提交的照片、视频光碟真实性无异，能够证明涉案房屋、场地现状，对此本院予以确认并在卷佐证。原告补充提交的工程预算报告，委托鉴定内容及鉴定范围不明，认定损失及损坏程度、修复的必要性是否参考场地原状及用途不确定，制作机构鉴定过程及使用的科学技术手段、报告结论的合理性及其依据均未作说明，其证据效力不予确认。结合庭审当事人所述及审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年5月26日，原告与宁夏新井物流有限责任公司签订资产转让协议，受让取得该公司位于大坝电厂运输部西侧小大公路南侧的房屋、铁路线、汽车衡等资产。因原告拖欠被告连财公司工程款，双方协商确定以租金抵顶。2016年9月1日，原告（甲方）与被告赵连才（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于青铜峡大坝电厂西侧房屋出租给乙方，用途为住宿，期限自2016年9月1日至2017年8月31日止，租金为9万元整，合同生效之日起一次性付清，合同生效之日起5日内甲方将房屋交付给乙方，甲方保证出租该房屋没有产权纠纷，除补充协议另有约定外，有关按揭、抵押债务、税项及租金等，甲方均在出租该房屋前办妥，出租后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任，由此给乙方造成的经济损失的，由甲方负责赔偿。房屋门窗、锁、扣子损坏不修不换，场地存放建筑材料不交费，甲方有权终止合同。第九条违约责任：1.宿舍10间（1）各墙壁整洁无任何伤痕，（2）纱窗、玻璃、窗卡扣完整良好，（3）门、门锁、地板完好；2.卫生间（1）墙面整洁无伤痕，（2）门锁完好，（3）玻璃、窗卡扣完好；3.厨房餐厅（1）墙面整洁无伤痕，房顶墙体脱落，（2）纱窗玻璃窗卡扣完好，（3）门、门锁完好，（4）抽烟烟机完好，（5）灶台完好；4.板房（1）各间墙面整洁，（2）窗户锁完好，对以上各项损坏、裂纹赔偿1000元；5.锅炉房（1）门窗玻璃卡扣完好，（2）冷水泵、热水泵、自吸泵管道完好,暖气片管道、自来水阀门完好（以上损坏赔偿2000元）；6.锅炉完好，损坏赔偿3万元；7.场地如存放钢轨、水泥枕、木枕、水泥、建筑材料、木板、钢板、大型平板车、挂车，违者加费3万元；8.电气、开关插座完好；9.不准养花种草，违者罚款1000元。第十一条：房屋租赁到期前，双方对房屋、锅炉、管道、阀门逐项验收，按以上规定惩罚，如乙方不验收，按综合损坏费5万元赔偿，以搬走10日为期限。第十二条：每项损坏按以现场拍照片为准，并做记录。2018年3月26日，原告与被告赵连才签订协议：本协议在2016年协议基础上，补充如下：一、所用房屋为10间，位于前排后一栋，包括餐厅12间，租期从2017年9月1日至2018年6月30日止。将2016年8月31日至2018年6月30日止所租房屋作为抵扣以前款项、债务、事项，在此彻底算清还清。二、在2018年3月26日至2018年6月30日之间，除目前存放电缆、电线、一台4吨东风平板卡车，一台客货车、一台装载机，10间房屋外均无其他设施，如在此期间，再发生使用板房、锅炉房、锅炉、其它房屋、泵、电器、占用场地，存放车辆、设备、材料、物件，场地作为交通道，如构成一件一事，将补交年租金10万元。三、租期超一周，到期一周内未办理交接手续，半月办公室未搬、部分未搬，餐厅未搬或搬走一周内未办理交接手续，几项中任何一项一件一事的，将补交年租金10万元；整体超期未搬、未动，或部分搬走、部分未搬，或剩一二间房屋未搬或不搬，超期10天者，应收取下一年度租金15万元，动用锅炉收取年租金20万元，墙体钉眼、小洞、电线眼，每一个将罚金1万元（原告备注此条规定2018年6月30日后）。四、门柱要修，墙体、锅炉泵、深井配电箱、下水管道、下水井、岔枕15根、油桶5个，暖气片5组，梯子一个，场地垃圾清理，或补修或检修，验收合格办理交接手续，无时间检修可作价解决。五、房屋、卫生间、餐厅、电器、暖气片及管道，门窗、墙体、灯具、门锁，损坏更换、修补、检修，恢复原来标准，有争议请专家鉴定，或作价解决，经验收合格办理交接手续。六、双方本着友好协商解决。合同履行期间，被告连财公司成立的工程项目部在上述房屋办公及工人居住，搭建3间板房供日常生活使用，周边场地放置机械设备、材料等，至2018年6月30日前后，承包工程施工结束，其人员、设备陆续离开，未与原告办理验收交接手续。现部分租赁房屋有地面污染，厨房灶具、灶台损坏，部分线路、开关损坏，墙面拉设电线，个别照明灯损坏，暖气组片缺少一组，抽水泵房杂乱、门墙损坏，房周生活垃圾未清理，近房场地上未清扫遗洒细砂，场地西侧中间位置堆放的石块被砂掩埋。本院认为，原告欠被告连财公司工程款，与该公司法定代表人即被告赵连才协商以租金抵顶，双方签订合同明确各自权利义务，系真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，其租赁合同关系合法、有效。被告赵连才以个人名义签订合同，应认定为履行职务行为，被告连财公司的人员、设备、材料占用承租房屋、场地，作为承租人，其主要义务是承担租金及按照约定方法或租赁物性质合理使用租赁物，因此致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任，否则，造成租赁物损坏应承担违约赔偿责任。本案争议焦点是被告应否对房屋、场地现状负责及承担赔偿责任问题。根据审理查明的案件事实，结合双方当事人在审理中的诉辩情况，对本案作如下评述：租赁期限届满，连财公司应当返还符合按约定或租赁物性质使用后自然状态的租赁物，其搬离涉案房屋、场地，未按约定联系原告办理验收交接手续；而原告亦未按期交接，未及时提出存在损坏、要求恢复原状并固定损害状况，致使无法确定房屋、场地现状系被告租赁期间使用不当或故意人为造成，抑或为自然损耗损失，未采取措施避免可能增加的损害程度，放任损失扩大。因此，双方对于损害现状均有过错。签订合同时，双方未对房屋、场地状况予以注明或以拍照、摄像等方式固定留存，无租赁物原状作对比，对其损坏范围、原因、责任方及其损失价值、修复的必要性及合理费用，双方无法达成一致，考虑在工程施工使用中发生自然损耗系必然结果，租赁时间较长，人为损坏和自然损耗可同时存在，本院以房屋租赁合同第九条对房屋及配套设施状况表述、续签协议对使用中存在问题及其惩罚约定作为对比参考依据，结合原告所述损坏及其举证情况具体分析确定。原告允许被告连财公司使用场地，未约定清理、平整等事项，结合原告提交的视频、照片，经查看现场，其所述受损场地，与周围地面相比，不存在明显损毁，地面遗洒未清扫的细砂，亦符合使用后的应有状态，原告所述大门内左侧、办公室右侧、锅炉房院内场地需铲除、重新铺垫平整，从场地前后使用用途上，未提交其必要性、合理性证据，该部分赔偿费用不予支持；细砂掩埋场地内原堆放的石头，因该石头堆积弃用已久，虽因此增加其再利用的不便，亦属可清理范围，并非严重损毁场地的情形，其清理费用将酌情确定。场地门口至小大公路道路本为土路、未经硬化平整，两侧即为土沙堆积，原告所述两旁土方、砂料洒落物，未见明显妨碍通行，无证据证实清理的必要性，主张清理费不予支持。围墙外、厕所里外、房屋及锅炉房、板房等处遗留部分生活垃圾未清理，情况属实，原告主张清理费用2万元，未提交证据证明其合理性，本院将酌情确定。无证据证实门柱系因被告人为造成倾斜损坏，但协议明确“门柱要修”，可确定修复责任在被告连财公司，其费用将酌情确定。房屋、门窗、纱窗、厨房的损坏，多为自然损耗及未及时修复产生，现存在的房屋走廊墙面喷胶、宣传栏、广告标图，并有打眼、钉钉子、墙面污染，厨房地面油污，门窗损坏，系租赁物使用后所有的正常现象，被告未按约定清理修复，参照双方对此约定的赔偿标准，其费用本院将酌情确定。被告未拆除搭建的板房，系为保留供适当利用，现其损坏严重无法使用，可予拆除，水泵房门及门框等损坏修复及室内清理，相应费用较为合理；原告未证实板房地基拆除的必要性，该部分费用不予支持；原告主张厨房、洗浴间下水、沉淀池及卫生间堵死，未提交证据证实；部分配电盘毁坏，多处接拉电线使用，照明电灯损坏属实，原告所述均已烧毁及电缆丢失，未提交证据证实，不予认定；对于缺少一组暖气片的事实予以认定，但锅炉检修、管道维护、暖气片及冷、热水泵的维修，均系出租人对租赁物必要的修缮义务负担，要求承租人承担费用，无事实和法律依据；原告未提交证据证实潜水泵及线路损坏，对此不予认定；井房受损部位的维护费用，厨房灶台台面等处损坏及前述几项的修复费用，原告未提交证据证实主张数额的合理性，将酌情确定。原告主张办公文具柜、写字台等物品丢失、抽屉门的损坏，未提交证据证实，不予支持。综上，根据双方以租抵债的事实及总金额、双方对损失范围、原因及其价值认定的过错，结合租赁合同、协议关于违约情形的约定及前述确认需清理、修复内容、人工成本等因素，本院确定被告连财公司承担承租场地、房屋清理、修复费用共计30000元。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十七条、第二百一十八条、第二百一十九条、第一百一十九条、《中华人民共和国民法通则》第四十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告银川连财线路维修有限公司于判决生效后10日内赔付原告刘思亮清理、修复费30000元； 二、驳回原告刘思亮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10033元，由被告银川连财线路维修有限公司负担483元，原告刘思亮负担9550元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院。 审  判  长  薄鹏飞  人 民 陪 审 员  李新春  人 民 陪 审 员  张立成                                                                          二〇一九年四月四日 书  记  员  王雪艳  （2018）宁0381民初3258号民事判决书附件引用法律条文《中华人民共和国合同法》第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。  当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十七条承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。第二百一十八条承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。《中华人民共和国民法通则》第四十三条企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。  在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。  当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。  人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第十四条  人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。