山东省安丘市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0784民初4236号 原告：中国农业银行股份有限公司安丘市支行。住所地：安丘市向阳路**。 负责人：秦聪华，该行行长。 委托诉讼代理人：崔凤武，男，该公司职工。 被告：李建凤，女，1988年1月1日出生，汉族，安丘市景芝镇石家埠村居民， 被告：李存田，男，1957年5月29日出生，汉族，安丘市景芝镇石家埠村居民， 委托诉讼代理人：李建凤，女，1988年1月1日出生，汉族，安丘市景芝镇石家埠村居民， 被告：鞠锡芳，女，1958年10月23日出生，汉族，安丘市景芝镇石家埠村居民， 被告：潍坊市咏龙置业有限公司。。住所地：安丘市新安街道潍徐路鲁安药业北侧 负责人：王晓祥，该公司总经理。 委托诉讼代理人：栾光伟，北京市中伦文德（济南）律师事务所律师。 被告：潍坊市住房置业担保有限公司。。住所地：潍坊市奎文区虞河路** 法定代表人：胡乃峰，该公司总经理。 原告中国农业银行股份有限公司安丘市支行与被告李建凤、李存田、鞠锡芳、潍坊市咏龙置业有限公司、潍坊市住房置业担保有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2018年8月15日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人崔凤武，被告李存田的委托诉讼代理人及被告李建凤，被告潍坊市咏龙置业有限公司委托诉讼代理人栾光伟到庭参加诉讼，被告鞠锡芳、潍坊市住房置业担保有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中国农业银行股份有限公司安丘市支行向本院提出诉讼请求：1、要求被告偿还原告借款本金278106.39元及利息、罚息为7493.34元（截止到2018年7月17日，之后利息、罚息按借款合同约定计算至实际偿还之日）;2、要求依法确认原告对抵押房产(安丘市龙耀锦都小区27号楼东2单元205室)享有优先受偿权;3、担保人潍坊市住房置业担保有限公司、潍坊市咏龙置业有限公司承担连带清偿责任;4、要求被告承担本案的诉讼费用及实现债权费用。事实和理由：2016年8月16日，被告李建凤向原告借款307000元用于购买房屋，借款期限为180个月，同时被告李建凤将所购潍坊市咏龙置业有限公司开发的房屋抵押担保,并办理了预告抵押登记。被告李存田、鞠锡芳、潍坊市住房置业担保有限公司提供连带责任保证，被告潍坊市咏龙置业有限公司根据《个人购房担保借款合同》规定，承担阶段性保证担保连带清偿责任。合同签订后，原告按约向被告发放贷款307000元。但在借款担保合同履行过程中，被告违约未足额偿还借款本息。根据《个人购房担保借款合同》，借款人未按约足额偿还借款，贷款人有权停止发放借款，提前收回发放贷款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施。因此，请求判如所请。 被告李建凤辩称，贷款属实，但是双方之间不是全款，应分期偿还，不同意全部偿还。 被告李存田辩称，担保属实，但现在与被告李建凤断绝父女关系，不同意承担法律责任。 被告潍坊市咏龙置业有限公司辩称：借款及担保属实。涉案房屋办理了抵押登记手续，被告应就抵押物不足受偿部分承担责任。 被告鞠锡芳、被告潍坊市住房置业担保有限公司未答辩。 本院经审理认定事实如下：2016年7月25日，被告李建凤以购买安丘市龙耀锦都小区27号楼东2单元205室房屋为由，向原告申请个人房地产贷款，并同意以该房屋抵押。2016年8月12日，被告李建凤、李存田、鞠锡芳、被告潍坊市咏龙置业有限公司、被告潍坊市住房置业担保有限公司与原告签订《个人购房担保借款合同》一份，约定：被告李建凤向原告借款人民币307000元正；被告李建凤不可撤销地授权原告，将全部借款直接划入开发商即被告潍坊市咏龙置业有限公司在原告处的1544*******5750账号；借款用途购买安丘市龙耀锦都小区27号楼东2单元205室房产；借款期限180个月；借款利率适用浮动利率；还款方式为分期还款，以每壹个月为一个还款周期，共180期；还款日为每期末月的借款对应日，没有对应日的，以该还款周期末月的最后一日为还款日；采用等额本息还款法；对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权停止发放借款，提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施。担保包括保证和抵押，保证方式为连带责任保证。保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用，保证期间为每期还款日起二年，若发生法律、法规规定或本合同约定的事项，导致本合同项下债务被贷款人宣布提前到期的，保证期间自贷款人确定的债务提前到期之日起二年；借款人提供了抵押担保的，贷款人有权要求保证人先于借款人提供的抵押担保承担保证责任；本合同项下既有借款人以自己的财产设定抵押又有保证人提供保证的，当贷款人放弃抵押权、抵押权顺位或者变更抵押权时，保证人承诺仍然按照本合同约定承担连带保证责任。抵押担保的范围包括本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。被告李建凤同意以所购安丘市龙耀锦都小区27号楼东2单元205室房产抵押；抵押人应于本合同签订之日起五日内到有关登记机构办理预告登记或抵押登记手续；预告登记后，自能够进行登记时，抵押人应及时通知贷款人并在法定期限内办妥抵押登记。被告潍坊市咏龙置业有限公司承担阶段性担保+抵押，即自本合同签订之日起，至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带责任保证；被告李存田、鞠锡芳、潍坊市住房置业担保有限公司提供全程连带责任保证。原告还与借款人、担保人对其他权利义务进行了约定。 借款合同签订当日，原告与被告李建凤签订了《房地产抵押清单》，并到安丘市房产管理中心办理了房产抵押预告登记手续，抵押房屋坐落安丘市龙耀锦都小区27号楼东2单元205室，抵押期限：2016年8月12日至2035年8月11日。该房产至今未办理房地产权利证书及抵押登记手续。 2016年8月16日，原告向被告李建凤发放借款307000元，并划入其指定的账号。借款凭证载明：借款种类一手房贷款，借款用途购买住房，借款日期2015年8月16日，到期日期2031年8月11日，还款方式等额本息还款，还款日每月16日，执行年利率4.41%，逾期利率6.615%。 后被告李建凤未按期足额偿还借款本息，原告追要未果，遂诉至本院。原告起诉后，被告李建凤又偿还部分本息，至2018年12月21日尚欠原告借款本金284596.61元，利息10772.48元。 上述事实，有当事人陈述，个人房地产贷款申请表、个人购房担保借款合同、借款凭证、房地产抵押清单、房产抵押预告登记证复印件等证据，业经庭审质证及本院审查，在案证实。 本院认为，原、被告签订的个人购房担保借款合同、借款凭证是双方当事人的真实意思表示，且不违背法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方应严格按照合同约定行使权利、履行义务。原告依约向被告李建凤发放借款307000元，被告李建凤应按合同约定偿还原告借款本金并支付利息。被告李建凤未按合同约定偿还借款本息，根据合同约定，原告有权宣布合同项下借款提前到期并收回借款。故原告要求被告李建凤提前偿还借款本息，理由正当，本院予以支持。 《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”第二款规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”第一百七十九条第一款规定：“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条规定：“未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役、地役权权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生法律效力。”就抵押预告登记而言，其目的是为保障将来实现抵押权，权利人所享有的是请求抵押人履行抵押登记义务，并使抵押权成立的请求权，该请求权具有排他效力，即如果处分不动产与预告登记权利人请求权所实现的抵押权，在内容上相互冲突时，则处分不动产不发生物权变动效力。但抵押预告登记与抵押权登记不同，抵押预告登记不能产生抵押权设立的结果。本案中，被告李建凤同意用所购房屋对原告借款进行抵押，并到房产管理部门办理了抵押预告登记手续，但原告所享有的只是要求被告履行抵押登记义务；在尚未办理抵押登记的情况下，原告不享有优先受偿权；故原告要求对抵押房产享有优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。 《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不能履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确的，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”因借款合同约定潍坊市咏龙置业有限公司的保证责任自本合同签订之日起，至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，而该抵押房产仅办理了预告抵押登记，至今尚未办理房地产权利证书及抵押登记手续，故被告潍坊市咏龙置业有限公司根据合同约定应承担连带保证责任。被告李存田、鞠锡芳、潍坊市住房置业担保有限公司为该笔借款提供全程担保，根据合同约定亦应承担连带保证责任。被告潍坊市咏龙置业有限公司、潍坊市住房置业担保有限公司、李存田、鞠锡芳在承担保证责任后有权向被告李建凤追偿。被告李建凤辩称应分期偿还，被告李存田辩称不应承担法律责任，被告潍坊市咏龙置业有限公司辩称应就抵押物不足受偿部分承担责任的理由不当，本院不予支持。被告鞠锡芳、潍坊市住房置业担保有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭，视为放弃答辩、质证的权利，不影响本院对案件的审理和对事实、证据的分析认定和对本案的审理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告李建凤偿还原告中国农业银行股份有限公司安丘市支行借款本金284596.61元、利息10772.48元；并以284596.61元为基数，支付自2018年12月22日起至实际给付之日止，按合同约定利率计算的利息、罚息；均于本判决生效之日起十日内付清； 二、被告李存田、鞠锡芳、潍坊市住房置业担保有限公司、潍坊市咏龙置业有限公司对上述第一项承担连带清偿责任；并于承担保证责任后，有权向被告李建凤追偿； 三、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5720元，减半收取2860元，由被告李建凤、李存田、鞠锡芳、潍坊市咏龙置业有限公司、潍坊市住房置业担保有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审判员  魏振福 二〇一八年十二月十日 书记员  李 彦