安徽省六安市金安区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖1502民初975号 原告：中国银行股份有限公司六安分行，住所地安徽省六安市人民路84号，统一社会信用代码91341500704997718P。 负责人：赵平，该行行长。 委托诉讼代理人（特别授权）：潘勇，该公司员工。 委托诉讼代理人（特别授权）：陈继红，该公司员工。 被告：孟凡军，男，汉族，1979年11月6日出生，住安徽省六安市金安区。 被告：高大莉，女，汉族，1981年2月25日出生，住安徽省六安市金安区。 被告：六安碧桂园房地产开发有限公司，住所地六安市淠河路以东、周集路以南、梅山北路以西，统一社会信用代码913415000756139602。 法定代表人：杨文杰，该公司总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：蒋哲，该公司员工。 原告中国银行股份有限公司六安分行（以下简称中行六安分行）与被告孟凡军、高大莉、六安碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年2月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人潘勇、陈继红，被告孟凡军、高大莉、碧桂园公司委托诉讼代理人蒋哲均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告孟凡军、高大莉偿还原告借款本金388171.70元，截止2018年1月10日利息和罚息7468.92元，以及依据借款合同约定至本清息止的全部利息和罚息，被告碧桂园公司承担连带清偿责任；2、判令如被告不能偿还原告诉讼请求第1项借款本息，原告对抵押物享有优先受偿权；3、判令被告孟凡军、高大莉、碧桂园公司承担本案的诉讼费，以及依据借款合同约定应由被告承担的其他费用。 事实与理由：2014年3月28日，原告与被告孟凡军、高大莉、碧桂园公司签订了《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，合同约定原告向被告孟凡军、高大莉提供43万元一手住房按揭贷款，期限20年，合同对借款利息、罚息、违约责任等事项作了约定，同时约定合同项下贷款由被告以贷款合同项下贷款所购住房提供抵押担保，并由被告碧桂园公司提供阶段性连带责任保证担保。合同签订后，借贷双方对贷款合同办理了预告抵押登记，取得了编号为六房预六安市字第45137号他项权预告抵押登记证。在落实了保证和抵押后，原告于2014年4月3日向被告孟凡军、高大莉发放贷款43万元，期限20年，并直接支付给被告碧桂园公司。贷款发放后，被告孟凡军、高大莉没有按照贷款合同约定的还款期限归还贷款，经原告对被告孟凡军、高大莉和碧桂园公司催收，但被告一直不履行还款义务。为此，特向法院起诉，请求判如所请。 被告孟凡军、高大莉辩称，我基本上每个月都还一部分，只是有时每个月没有按照全额还款。 被告碧桂园公司辩称，1、对原告主张的被告孟凡军、高大莉连续多期没有偿还贷款，及两被告清偿欠款的本金及利息无异议。2、根据原告和我方签订的按揭业务担保合作协议第五条第三款第四项约定，购房者未连续支付四起贷款本息的，甲方应在购房者连续未支付四期贷款20日内书面通知我方，否则我方对购房者未连续支付的第五期起的贷款本金利息罚息不承担连带保证责任。根据合作协议第六条第六项的约定，在乙方的保证期限内，若因购房者拖欠原告贷款，原告向法院起诉的，原告承诺先行使抵押权，原告未请求行使抵押权的，则无权请求我方承担保证责任，原告请求行使抵押权的，抵押物价值不足以清偿全部债务的，我方对剩余部分承担连带责任保证。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于原告中行六安分行提交的证据一《个人一手住房贷款合同》，证据二放款凭证，证据三他项权预告登记证，证据四本金、利息清单，证据五还款明细清单以及庭审后提交的逾期客户通知书邮寄回执4张；被告孟凡军、高大莉提交的银行流水清单；被告碧桂园公司提交的《按揭业务担保合作协议》的真实性本院均予以确认，并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告孟凡军、高大莉系夫妻关系。2014年3月28日,原告中行六安分行与被告孟凡军签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，合同约定由原告为被告孟凡军提供住房贷款43万元，用于购买六安碧桂园7－904房产，贷款期限240个月，贷款利率按浮动利率执行，第一个浮动周期内，月利率为5.4583‰。还款方式采用按月等额本息还款，若借款人未按约定期限还款，贷款人有权就本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，并就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止。逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%。被告孟凡军、高大莉以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保，开发商碧桂园公司承担阶段性连带责任保证（借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或/及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或/及保证责任）。本合同项下保证期间为借款人债务履行期届满（包括贷款提前到期的情形）之日起两年；若主债务为分期履行的，则保证期间为自本合同生效之日起至最后一期债务履行期届满之日后两年。主债务在本保证之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响贷款人本保证项下的任何权利及其行使。2014年7月17日，被告孟凡军以其所有的坐落于六安市淠河路以东、周集路以南碧桂园7#楼904室房产设定抵押担保，办理了预告登记（六房预六安市字第45137号）。 上述合同签订后，原告如约向被告发放贷款43万元，被告陆续偿还借款本息，截止2018年1月10日，被告尚欠贷款本金388171.70元，利息和罚息计7468.92元。诉讼后，被告孟凡军偿还部分款项，截止2018年4月4日，被告孟凡军尚欠原告本金379252.79元。 另查明，2014年2月24日，被告碧桂园公司与原告签订了《按揭业务担保合作协议》，协议约定：碧桂园公司（乙方）在其保证期限内承担保证责任的方式为：购房者连续未足额支付四期贷款本息的，中行六安分行（甲方）应在购房者连续未足额支付第四期贷款本息还款期限届满之日起的二十个工作日内以书面形式通知乙方，如甲方逾期书面通知乙方的，则乙方对购房者连续未足额支付的第五期（含第五期）起的贷款本金、利息、复利及罚息等不承担连带责任保证。原告中行六安分行自2017年7月起至2017年10月按月将逾期客户（包含本案被告高大莉）通知书通过邮寄的方式发送给被告碧桂园公司。 本院认为，被告孟凡军、被告碧桂园公司与原告签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，系合同当事人的真实意思表示，且符合法律规定，应为合法有效。被告孟凡军向原告借款43万元，碧桂园公司承担阶段性连带责任保证的事实清楚，证据充分，被告孟凡军仅偿还部分借款本息，后未按合同约定按期还本付息，截止2018年1月10日，被告尚欠贷款本金388171.70元，利息和罚息计7468.92元及后期利息、罚息，原告要求被告孟凡军偿还借款本金、利息及罚息的请求，符合合同约定和法律规定，本院依法予以支持。鉴于被告孟凡军在诉讼后偿还部分借款，截止2018年4月4日尚欠原告本金379252.79元，故原告主张本金数额应为379252.79元。 鉴于被告碧桂园公司为被告孟凡军的该笔贷款承担阶段性连带责任保证，被告孟凡军所购房屋的房产证、他项权证尚未办理，被告碧桂园公司的担保责任尚未解除，故原告要求被告碧桂园公司承担连带清偿责任的请求，本院依法予以支持。被告孟凡军、高大莉系夫妻关系，该笔贷款发生在夫妻婚姻关系存续期间，且高大莉作为共同抵押人并签字，对该笔贷款应知晓且认可，故涉案贷款应属夫妻共同债务。 关于原告诉请被告不能偿还原告诉讼请求第1项借款本息，原告依法行使抵押权的问题，根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。原告作为系争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对系争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对系争房屋的处分，但并非对系争房屋享有现实抵押权，故本案抵押权并未设立，原告要求被告行使抵押权的请求，没有法律依据，本院依法不予支持。 被告碧桂园公司辩称依据双方签订的《按揭业务担保合作协议》担保方式的约定“购房者连续未足额支付四期贷款的，原告应当书面通知我司，若未通知的从第五期（含第五期）起的本金、利息、复利、罚息等我司不承担连带保证责任”及应在寄出通知起35天内向法院提起诉讼的意见，因碧桂园公司在与原告签订《按揭业务担保合作协议》之后，又与原告及被告签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，而在该份合同中双方对担保方式约定为“阶段性连带责任担保”，该约定视为对《按揭业务担保合作协议》担保方式约定的变更，故被告以此协议约定主张不承担连带担保责任的辩解意见，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，判决如下： 一、被告孟凡军、高大莉于本判决生效之日起十五日内一次性共同偿还原告中国银行股份有限公司六安分行借款379252.79元及利息（利息自2018年4月4日起按合同约定利率计算至本清息止）； 二、被告六安碧桂园房地产开发有限公司对上述借款本息承担连带担保责任； 三、驳回原告中国银行股份有限公司六安分行其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7300元，减半收取计3650元，由被告孟凡军、高大莉、六安碧桂园房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审判员 陈 燕 二〇一八年四月十六日 书记员 刘德齐 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 第一百九十八条订立借款合同，贷款人可以要求借款人提供担保。担保依照《中华人民共和国担保法》的规定。 第二百零四条办理贷款业务的金融机构贷款的利率，应当按照中国人民银行规定的贷款利率的上下限确定。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。