宁夏回族自治区贺兰县人民法院民 事 判 决 书 （2018）宁0122民初2461号 原告：李学东，男，汉族，1976年12月12日出生，身份证号码0000，宁夏回族自治区银川市人，个体户，现住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：季瑞娇，宁夏辅德律师事务所律师。被告：柳超，男，汉族，1983年11月12日出生，身份证号码000000，宁夏回族自治区贺兰县人，个体户，原住宁夏回族自治区贺兰县，现住址不详。被告：李彦昊，男，藏族，1986年10月1日出生，身份证号码00000，现住址不详。原告李学东与被告柳超、李彦昊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月19日立案受理后，因被告李彦浩、柳超未在原告列明的地址居住，本院无法直接或邮寄向二被告送达相关诉讼材料，本院于2018年5月28日转为普通程序进行审理并通过公告方式向二被告送达开庭传票及相关诉讼材料。公告期满后，原告当庭变更增加诉讼请求，本院依法将其变更增诉讼请求再次以公告方式向二被告送达。期满后本院依法组成合议庭于2018年12月20日适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李学东的委托诉讼代理人季瑞娇到庭参加诉讼，被告柳超、李彦昊经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原告与被告柳超的房屋租赁合同；2、依法判令二被告向原告返还原告位于贺兰县育才家园7#-6号营业房；3、依法判令二被告共同向原告支付房屋租赁费82500元及利息7248.49元（以上暂自2016年4月2日计算至2018年12月31日，请判至判决确定的履行期限届满之日止）、采暖费38379元、物业费13709元（以上暂自2014年4月1日计算至2018年12月31日，请判至判决确定的履行期限届满之日止）；4、本案的案件受理费由二被告承担。事实和理由：2014年5月22日，原告与被告签订《房屋租赁合同》（以下简称“合同”），约定将原告位于贺兰县育才家园7#-6营业房出租给被告使用，建筑面积257.82㎡;，租期一年（自2014年4月1日至2015年4月1日），年租金30000元，并约定不得转让他人使用，合同还对其他事项进行了约定。合同生效后，原告依约将租赁物交付被告使用。期满后，双方续签了合同，租赁期限至2016年4月1日。2016年4月1日合同期满后，被告柳超未向原告表示续签合同，亦未向原告返还租赁房屋且房屋一直处于锁门状态。后原告多次寻找被告柳超，要求被告柳超返还租赁房屋并支付房屋租赁费及利息，但被告柳超一直拒绝支付房屋租赁费及利息并占有租赁房屋。后经原告了解到，被告柳超与被告李彦昊于2015年12月8日签订《营业房出租合同》，约定被告柳超将原告的房屋出租给被告李彦昊，租赁期限自2015年12月20日至2018年12月20日。被告柳超并未告知原告其将房屋转租的情况。原告得知被告柳超将房屋转租的情况后，多次向被告柳超及被告李彦昊表示不同意转租并要求二被告支付房屋租赁费并返还原告房屋，但二被告均拒绝履行付款及返还义务。综上所述，原告认为二被告的行为已严重损害原告的合法权益，为维护原告权益，特诉至贵院恳请依法判决支持原告的各项诉讼请求。原告为证明其诉讼主张向本院提交了证据一、贺兰县房权证习岗镇字第20050325号房屋产权证，证据二、《宁夏回族自治区房屋租赁合同书》原件一份，证据三、《房屋租赁合同》原件一份，证据四、《营业房出租合同》复印件一份（共1页），证据五、手机短信截屏打印件一份（共1页），证据六、宁夏天骏物业服务有限公司介绍信原件一份、贺兰县永泰热力有限公司证明一份，本院认为证据一真实有效，可证实原告系涉案房屋所有权人，本院对该证据予以采信。证据二与证据三根据其记载内容可证实涉案房屋自2014年4月1日至2016年4月1日期间由被告柳超租赁并使用的事实，本院予以采信。证据四系复印件，无原件予以核对，从庭审中原告陈述来看，涉案房屋自2016年4月2日后一直处于锁门未经营状态，因此该证据无法证明涉案房屋由被告李彦昊使用，对该证据的证明目的不予采信。证据五手机截屏打印件，无法达到原告的证明目的本院不予采信。证据六从证据形式上看应属证人证言，应出庭接受法庭质询，庭审中原告自认该份证据中记载的暖气费、物业费原告并未实际交纳，因此对该证据欲证明事实本院不予采信。被告柳超、李彦昊经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃答辩、举证、质证、辩论及最后陈述的权利。本院经审理认定事实如下：原告系宁夏天骏房地产开发有限公司总经理。2014年5月20日原告委托王禹与被告柳超签订一份《宁夏回族自治区房屋租赁合同书》，该合同书中约定:被告租用原告所有的位于贺兰县育才家园7-6号营业房，租期一年，自2014年4月1日至2015年4月1日，年租金30000元，房租一次性交清，押金5000元，退房时如室内设施完好无损，保持室内干净，室内隔间不准破坏，方可退回押金。租赁期间按时交纳租金、水、电、暖、物业费等各项费用。不得转让他人使用，不得改动室内设施。后被告交纳租金30000元，原告将租赁房屋交付被告使用。2015年4月1日，原告李学东与被告柳超再次签订房屋租赁合同，约定租期自2015年4月1日至2016年4月1日。对租赁期间各项费用负担、租期届满后继续租赁、提前终止合同等做出明确约定。被告按照约定交纳租金30000元。2016年4月1日合同期满后，被告柳超未与原告继续签订书面租赁合同，但是一直占有涉案房屋存放物品。现原告认为被告长期占有使用涉案房屋，应支付相应费用，为此诉至法院，请求判如所请。另查明：涉案房屋被告柳超于2014年4月1日签订《宁夏回族自治区房屋租赁合同书》时交纳的房屋押金5000元由原告保管。本院认为，租赁期间届满后，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中原告李学东与被告柳超在2016年4月1日租赁合同期满后，没有采用书面形式继续签订租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，应视为原告李学东同意被告柳超续租，双方之间的房屋租赁合同仍然有效，仅租赁期限变为不定期。本案中原告诉求解除原告与被告柳超之间的房屋租赁合同，因双方之间的租赁合同于2016年4月1日期满后已经自行解除，因此对于原告的该项诉求本院不予支持。 原告请求二被告返还贺兰县育才家园7-6号营业房，从庭审中原告陈述及证据来看，涉案房屋系由被告柳超从原告处承租并使用，2016年4月1日期满后，涉案房屋长期处于锁门状态，原告陈述在涉案房屋见过被告李彦昊，但未能举证充分证明李彦昊自2016年4月1日之后使用涉案房屋，因此仅凭原告提交的李彦昊与柳超签订的营业房出租合同复印件，不足以证明涉案房屋由李彦昊占有使用的事实。涉案房屋自2014年4月1日至2016年4月1日期间由被告柳超占有使用，2016年4月1日后，被告柳超未将涉案房屋钥匙及房屋相关物品交还原告，并长期在涉案房屋存放物品，原告对被告柳超自2016年4月1日后占有使用涉案房屋存放物品一事亦认可，因此应由被告柳超向原告返还贺兰县育才家园7-6号营业房。原告诉求被告支付房屋租赁费82500元、利息7248.49元、采暖费38379元、物业费13709元的请求，本院认为依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，原告李学东自2016年4月1日之后与被告柳超的房屋租赁合同仍然有效，仅租赁期限变为不定期，因此按照原告与被告柳超于2015年4月1日签订的房屋租赁合同中关于租金的约定自2016年4月2日支付房屋租金直至本案辩论终结前即2018年12月20日，被告柳超应当支付原告房屋租金81534元（30000元÷365天×992天），又因原告收取了被告柳超交纳的房屋押金5000元未予退还，该押金应当在本案租金中予以抵扣，被告柳超应支付原告租金76534元。对该租金本院予以支持，超过部分本院不予支持。因原告明知被告柳超将涉案营业房锁门未营业，应积极主动联系被告柳超及时协商处理租赁事宜，如被告未能明确表态应当在留有合同时间后及时采取诉讼途经维护自身权利，本案中原告自2016年4月1日与被告柳超签订的书面合同期满后直至2018年4月19日诉至本院行使追索权，本院认为2018年4月19日之前的利息损失应当属于原告自行扩大损失，由其自行负担该部分损失。2018年4月20日至本案一审辩论终结前即2018年12月20日期间的利息损失本院按照2016年4月2日至2018年4月19日期间产生的租金以中国人民银行同期贷款基准年利率4.35%计算应为1790元（30000元÷365天×749天=61562元、61562元×4.35%÷365天×244天=1790元），对该利息损失本院予以支持，超出部分不予支持。被告柳超还应按照76534元为基数，以中国人民银行同期贷款基准年利率4.35%为标准自2018年12月21日起向原告李学东支付利息损失至本判决确定的付款履行期限届满之日。采暖费及物业费原告当庭认可该笔费用并未实际交纳，因原告主张的欠付的采暖费、物业费没有实际支出，原告可在实际支出后向被告柳超主张该笔费用，因此本院对该项诉求不予支持。被告柳超、李彦昊经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃答辩、举证、质证、辩论等相应权利，但应承担相应的法律责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、第二百一十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告柳超于本判决生效后三十日内将贺兰县育才家园7号楼6号商业房返还原告李学东；二、被告柳超支付原告李学东自2016年4月2日至2018年12月20日期间贺兰县育才家园7号楼6号商业房租金76534元、利息损失1790元，合计78324元，于本判决生效之日起十五日内付清；三、被告柳超还应按照76534元为基数，以中国人民银行同期贷款基准年利率4.35%为标准自2018年12月21日起向原告李学东支付利息损失至本判决确定的付款履行期限届满之日。四、驳回原告李学东的其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3137元，由原告李学东负担1405元，被告柳超负担1732元。公告费600元由被告柳超负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。                                                                     审 判长李瑞                          人民陪审员张迪                             人民陪审员李兴祥          二〇一八年十二月二十四日              书 记员孙飞附：本案适用相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。  当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十二条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十二条 一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。  对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。  自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第一百四十四条  被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关时效中止、中断的规定。前款规定的期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。