北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0112民初4339号原告：孙某，女，2002年6月12日出生，汉族，北京市通州区第六中学学生，住北京市通州区。法定代理人：毛某（原告孙某之母），女，1967年11月13日出生，汉族。委托诉讼代理人：郭胜，男，1974年8月30日出生，朝鲜族，住北京市通州区被告：北京实地房地产开发有限责任公司,住所地北京市通州区宋庄镇都市园望都一街**。社会信用代码：91110112802441203C。法定代表人杨维旺，总经理。委托诉讼代理人：孙冉，北京市中通策成律师事务所律师。原告孙某诉被告北京实地房地产开发有限责任公司（以下简称实地公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员齐松独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告孙某的委托诉讼代理人郭胜、被告实地公司的委托诉讼代理人孙冉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙某向本院提出诉讼请求：要求判令被告向原告支付延迟办理房屋所有权证书的违约金141796元（自2016年10月21日至2017年11月7日，共计383天）。本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年11月10日原被告签订《北京市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》），购买被告开发的XX园X-XX号的房屋（以下简称XX号房屋），购房款合计3702242元。依据合同约定：实地公司应当在我办理入住手续起720日内为我办理房屋所有权证书，但实地公司至今仍未为我办理房屋所有权证书，实地公司已经构成违约，但时至今日被告仍未办理商品房所有权证书，构成违约，为此特向贵院提诉讼。被告实地公司辩称：不同意原告孙某的全部诉讼请求，理由如下：1.依据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》（京高法发【2014】489号）第二十二条第二款规定，前诉案件已经三次审理，三次判决。本案系原告就被告同一违约行为分阶段主张违约金，故本案违约金数额应综合考量前诉案件确定的违约金数额及原告总体所受实际损失予以确定；2.原告购买房屋后，被告向原告已交付房屋，原告占有使用房屋实现了合同目的，在此期间原告购买的房屋价值迅速增长，原告获得了巨大收益，因此，根据“谁主张，谁举证”的原则，原告应对其因逾期取得楼栋权属造成的实际损失承担举证责任；3.从违约金的功能价值考虑，违约金的主要功能在于弥补守约方的损失，同时督促合同当事人诚信履约，当违约发生时积极采取补救措施。合同法规定，违约损失赔偿应当相当于因违约所造成的损失，约定的违约金低于或者过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加或适当减少。事实上，被告也在积极采取补救措施尽快办理楼栋权属证明，该违约金过分高于原告因被告违约行为所受到的损失，即使被告应向原告支付违约金，那么原告主张的违约金数额也是过分高于其所受到的损失，人民法院应予以适当减少。综上，被告不承认也不同意原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2010年11月10日，孙某作为买受人与实地公司作为出卖人签订《预售合同》，孙某购买XX号房屋，合同约定房屋总价款为3670185元。后因涉及面积补差，孙某实际交纳购房款3702242元，实地公司于2010年11月12日为孙某出具金额为3670185元的发票，于2014年12月4日为孙某出具金额为32057元的发票。《预售合同》第十一条交付条件约定：“（一）出卖人应当在2011年8月28日前向买受人交付该商品房。……”第二十一条产权登记约定：“（一）初始登记出卖人应当在2012年12月28日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金。……（二）转移登记1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：（1）双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按代办公司相关标准元人民币（大写）。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行活期存款利率给付利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金。……3、如因买受人的责任造成买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，由买受人承担责任。”《预售合同》附件十补充协议第九条对商品房预售合同第二十一条的修改和补充：9-2以贷款方式支付房款的买受人须于入住前，交齐办理房屋所有权证和抵押登记所需各种资料，积极配合出卖人或代办机构共同办理产权登记和抵押登记手续，并缴纳相关税、费，若买受人未按时将资料及费用办妥交齐，出卖人有权拒绝办理房屋交付手续和产权证办理，并不承担任何违约责任。9-3将二十一条产权证办理时间由“商品房交付使用后720日内取得”修改为“买受人向出卖人缴清全部房款、应付违约金、利息、罚息、代办费、契税、公共维修基金等费用，提交齐全办理产权证资料且实际办理入住之日起720日内取得，前述时间以所有条件满足之日起算，如发生分期付款情况时，以最后一次补齐或更换之日起算。”2012年8月31日，孙某办理XX号房屋的入住手续，实地公司向孙某交付1906号房屋。办理入住手续当日，孙某向实地公司交纳了契税、公共维修基金、测绘费、印花税、合同印花税、产权登记费、手续费等费用。实地公司于2014年10月17日取得XX号房屋所在的X号住宅楼（现为北京市通州区XX大街XX号院X号楼）的楼栋权属证明。孙某至今仍未取得XX号房屋的房屋所有权证书。另查：因实地公司延期办理楼栋权属证明，孙某曾向我院起诉实地公司商品房预售合同纠纷一案。我院经审理于2015年4月20日作出（2015）通民初字第4438号民事判决书，判决实地公司给付孙某自2013年1月8日至2014年10月16日期间迟延办理楼栋权属证明违约金237461元。因实地公司延期为孙某办理1906号房屋的房屋所有权证书，孙某曾两次向我院起诉实地公司商品房预售合同纠纷一案，第一次我院经审理于2015年11月18日作出（2015）通民初字第22272号民事判决书，判决实地公司给付孙某自2014年10月17日至2015年10月10日的延期办理房屋所有权证书违约金131759元。第二次我院经审理于2016年12月12日作出（2016）京0112民初41559号民事判决书，判决实地公司给付孙某自2015年10月11日至2016年10月20日的延期办理房屋所有权证书违约金139204元。实地公司提起上诉后，北京市第三中级人民法院作出（2017）京03民终1557号判决，驳回上诉，维持原判本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，孙某与实地公司签订的《预售合同》系双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行各自义务。按照《预售合同》第二十一条之规定，实地公司应当在孙某办理入住之日起720日内为孙某办理房屋所有权证书，孙某于2012年8月31日办理入住手续，故实地公司应在2014年8月20日前为孙某办理房屋所有权证书，实地公司至今仍未为孙某办理房屋所有权证书，实地公司已经构成违约。经本院核实，自上次判决实地公司给付孙某违约金的截止日之次日即2016年10月21日起算至2017年11月7日，迟延履行日期新增383日。孙某要求实地公司支付延期办理房屋所有权证书违约金的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院依法予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决如下：被告北京实地房地产开发有限责任公司给付原告孙某迟延办理房屋所有权证书的违约金人民币141795.86元，于本判决生效之日起七日内执行清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1568元，由被告北京实地房地产开发有限责任公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员 齐 松二〇一八年四月二十日书记员 马志惠