襄阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0691民初404号原告：张敦，男，汉族，1976年3月19日出生，住武汉市洪山区。委托诉讼代理人：罗锋、王丹青，湖北联帮律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：襄阳星泓商贸发展有限公司（以下简称星泓发展公司），住所地：襄阳市高新区追日路**创业服务中心**。法定代表人：刘斌，星泓发展公司总经理。委托诉讼代理人：张志全、兰睿，湖北春园律师事务所律师。代理权限：一般代理。原告张敦与被告星泓发展公司租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由审判员苏俊独任审理，并公开开庭进行了审理。原告张敦的委托诉讼代理人罗锋、王丹青，被告星泓发展公司的委托诉讼代理人兰睿到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法确认被告向原告发出的《解除合同通知书》无效；2、判令原告、被告继续依据《场地租赁使用合同》履行合同义务；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年1月3日，原告与被告签订《场地租赁使用合同》，约定：被告将位于襄阳星泓天贸城一期7栋1楼，展位009、010、011号租赁给原告使用，原告应支付场地使用费和保证金等。第十条违约责任约定：在租赁期内，被告出现下列情况之一，原告有权解除本合同……（1）未按本合同或附件规定期限付款并自规定付款日期超过一个月……。合同签订后，原告向被告支付了场地使用费，但因当时天贸城尚未开业，故被告并未收取保证金。2017年11月27日，被告向原告发出《合同补款通知书》，要求原告在2017年12月6日前办理补款手续；2017年12月28日，被告向原告发出《补款预警通知书》，要求原告在2018年1月4日前办理补款手续。后原告与被告沟通，因年底财务繁忙，请求延迟几天补款。但2018年1月4日被告向原告发《解除合同通知书》，称依据《场地租赁使用合同》违约条款解除合同。2018年1月13日，原告将应支付的款项支付给被告财务，但1月24日，被告将该款退还原告，并仍要求解除合同。原告认为，被告多次变更付款的期限，最后一次的付款日期为2018年1月4日，依据《场地租赁使用合同》第十条违约责任的约定，原告付款并未超过付款日的一个月；被告拒不收取原告款项无合同依据；被告要求解除合同不符合双方合同约定及《合同法》第九十三条规定，其要求解除合同是无效的。故请求法院依据合同约定及案件事实确认被告发出的《解除合同通知书》无效，判令双方继续履行《场地租赁使用合同》。被告辩称：1、原告诉称不实。双方在《场地租赁使用合同》中明确约定了首期场地使用费及租赁保证金、商品质量保证金的付款时间，但原告以装修投入大、资金困难为由，迟延付款。经被告多次催促，原告才支付首期场地使用费，并承诺租赁保证金和商品质量保证金在开业时支付。而其他租户均按合同约定时间履行了全部付款义务。故原告称项目未开业未收取保证金，不符合合同约定和常理。2、原告诉被告解除合同行为无效的理由不能成立。原告认可其负有支付场地使用费和保证金等义务。按照合同约定，原告应在2016年1月3日支付保证金，逾期付款超过一个月（30天），被告有权依约解除合同。而原告于2018年1月13日才支付保证金，合同约定的解除条件早已成就，被告于2018年1月4日向原告发出解除合同通知是合法有效的。另，被告发出的“催款函”，仅产生督促原告履行合同之债的法律效力，并未变更合同付款期限，故请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经本院当庭审核，符合证据的合法性、真实性、关联性，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定如下事实：2016年1月3日，乙方原告（使用方）与甲方被告（管理方）签订合同编号为XHZL-20160003的《场地租赁使用合同》及一份《场地租赁使用合同优惠补充协议》。《场地租赁使用合同》主要约定：第一条使用场地的位置、面积及用途：甲方将位于襄阳星泓天贸城一期7栋1楼展位009、010、011号，经营面积883.5平方米（计租面积395.45平方米）的场地租赁给乙方经营展示装饰公司类商品…；第二条租赁合同期限、优惠和合同期限：…合同期限暂定自2016年5月1日起至2019年4月30日止（以甲方正式通知开业时间为准）…；第三条场地使用费的收取：1、场地使用费包含场地使用租金、营运管理费、物业费；2、…（1）场地使用费标准：合同期内，场地使用费平均每月为每平方米71.93元，首期场地使用费为92659元，乙方应在合同签订之日起五个工作日内支付…（2）场地使用费的支付时间与方式：首期场地使用费为计租日起至第三个自然月最后一日的场地使用费…；第四条保证金收取：乙方签订合同时，甲方向乙方收取租赁保证金118144元和商品质量保证金59072元…；第十条违约责任：…2、在租赁期内，乙方出现下列情况之一，甲方有权解除本合同，同时要求乙方支付与租赁保证金相等的违约金并另行赔偿甲方因此发生的全部损失，已支付的合同款项不予返还：（1）未按本合同或附件规定期限付款并自规定付款日起超过一个月（30天）（包括但不限于原告未按本合同或本合同附件按期支付场地使用费、足额商品质量保证金、罚款等一切款项）…等。《场地租赁使用合同优惠补充协议》就《场地租赁使用合同》中优惠事项进行了约定，主要就装修奖励优惠、乙方对租赁物业外墙及附属场地的使用、乙方对停车位的使用等进行了约定；还在第五条约定：《场地租赁使用合同》因乙方原因被解除或终止的，本协议自动终止等内容；第八条约定本协议生效后即成为《场地租赁使用合同》不可分割的组成部分，与《场地租赁使用合同》具有同等的法律效力；如在履行本补充协议过程中与《场地租赁使用合同》发生冲突，即以本补充协议为准等内容。2017年4月12日，原告向被告支付预收租金、营运管理费79405元，预收物业费13254元，共计92659元。被告出具收据两份，并加盖有被告财务专用章。2017年10月1日，襄阳星泓天贸城一期正式开业，并开始计租。2017年11月27日，被告因原告未支付租赁保证金和商品质量保证金，向原告发出《合同欠缴补款通知书》，并通知原告在2017年12月6日前办理补款手续，否则被告将根据合同相关条款履责。2017年12月15日，被告向原告发出《合同欠款催缴函》，要求原告在2017年12月24日前办理补款手续，否则被告将根据合同相关条款履责。2017年12月28日，被告向原告发出《补款预警通知书》，要求原告在2018年1月4日前办理补款手续，否则被告将按照双方签订的《场地租赁使用合同》中第十条约定，超过30日未支付场地使用费，被告将视为原告违约解除合同。2018年1月4日，被告向原告及冯小伟发出《解除合同通知书》，该份通知书中明确载有要求原告于2018年1月4日前到被告处办理补款手续，但原告至今未按期缴费，并根据原、被告双方签订的《场地租赁使用合同》第十条第二款的约定，通知原告从即日起解除双方签订的《场地租赁使用合同》及《场地租赁使用合同优惠补充协议》，在该通知发出之日起三日内到被告商管办公司办理解除合同的相关手续。2018年1月13日，原告及冯小伟通过pos机刷卡方式向被告交纳租赁保证金152414元及质量保证金76207元，共计228621元。被告向原告分别出具了两份收据，收据注明收款事分别为：租赁保证金（7-1009-015）首7-1009-011（夹）7-3-017-018-021-022；质量保证金（7-1009-015）首，7-1009-011夹，7-3-017-018-021-022。2018年1月下旬，被告再次向原告下达《解除合同通知书》，该份通知书中明确载有被告于2018年1月4日发出解约函后，原告仍于2018年1月13日在被告处缴纳款项，鉴于前期已发放解约函，双方租赁合同已经解除，故将收到的款项228621元退还到以原告为法定代表人的对公账户。庭审中，原告对2018年1月4日收到解除通知书不持异议，并述称于2018年1月24日收到被告退款。2018年4月18日，被告向本院提交一份《关于催款函中金额的说明》及原告与被告2016年另签订的三份《场地租赁使用合同》，对催款函中租赁保证金额152414元及质量保证金额76207元的组成进行说明，主要内容是租赁保证金额152414元及质量保证金额76207元包含了本案诉争襄阳星泓天贸城一期7栋1楼展位009、010、011号的租赁保证金118144元、质量保证金59072元。原告认为《关于催款函中金额的说明》中遗漏了原告租用的7栋3楼022，但对该三份合同和金额不持异议。本院认为，场地租赁使用合同系双方真实意思表示，未违反国家法律、法规强制性规定，属合法有效。场地租赁使用合同中约定，原告应在签订合同时向被告交纳租赁保证金118144元及质量保证金59072元，在合同签订之日起五个工作日内向被告支付首期场地使用费92659元，但原告并未按合同约定交纳租赁保证金及质量保证金，其行为构成违约。2017年10月1日襄阳天贸城正式开业，原告仍未交纳合同约定的租赁保证金及质量保证金。被告分别于2017年11月27日向原告发出合同欠款补款通知书、2017年12月15日向原告发出合同欠款催交函、2017年12月28日向原告发出补款预警通知书，原告也均未在被告以通知（函）予以催告时限定的期限交款，被告通知原告解除合同，符合《场地租赁使用合同》第十条第二款第（1）项的约定，故被告于2018年1月4日通知原告解除《场地租赁使用合同》的行为有效。原告认可收到解除合同的通知书，但认为自2018年1月4日起仍有30日时间交费，并于2018年1月13日向被告交纳租金保证金及质量保证金的行为符合合同约定，不构成违约。被告辩称该通知书中的“30日”是对合同第十条第二款第（1）项的强调，并非对交费时间进行重新约定。本院认为，原告未按场地租赁使用合同约定的时间交纳租赁保证金及质量保证金，双方就租赁保证金及质量保证金的交付时间也未重新约定，被告于2017年12月28日向原告发出补款预警通知书是对原告交款的催告和后果的预警，该通知中引用《场地租赁使用合同》第十条“超过30日未支付场地使用费，被告将视为原告违约解除合同”，不是对合同约定的付款期限的变更，故被告的抗辩成立，被告于2018年1月24日将2018年1月13日原告交纳的租赁保证金及质量保证金予以退还的行为亦无不当，原告要求确认被告向其发出的《解除合同通知书》无效、并要求被告继续履行合同的诉讼请求均不成立，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款之规定，判决如下：驳回原告张敦的诉讼请求。案件受理费160元减半收取为80元，由原告张敦负担。如不服本判决，可在判决书收到之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行：中国农业银行襄阳万山支行，户名：湖北省襄阳市中级人民法院，账户17-4517010********。上诉人也可以将上诉案件受理费交给本院或直接到襄阳市中级人民法院交费。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判员 苏 俊二〇一八年四月二十四日书记员 马红玲