山西省太原市迎泽区人民法院民事判决书（2018）晋0106民初4281号原告（反诉被告）：张晨旭，女，1995年5月2日出生，汉族，个体，住山西省太原市。委托诉讼代理人：杨润冬，山西君比德律师事务所律师。被告（反诉原告）：太原市自由前沿商贸有限公司，住所地山西省太原市柳巷北路9号，统一社会信用代码×××。法定代表人：王强，总经理。委托诉讼代理人：刘美，山西双丰律师事务所律师。原告（反诉被告）张晨旭与被告（反诉原告）太原市自由前沿商贸有限公司（以下简称自由前沿公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张晨旭及其委托诉讼代理人杨润冬、被告（反诉原告）自由前沿公司的委托诉讼代理人刘美均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张晨旭向本院提出诉讼请求：1、判令依法解除原被告关于B58商铺的租赁协议；2、判令被告返还58858元以及资金占用期间利息56.9元（暂从2018.8.29计算到2018.9.6共计336元，并实际计算至付款之日止）；3、判令本案诉讼费用、保全费由被告承担。事实与理由：2018年3月25日，原告因经营美甲、美睫、面膜需要租赁被告三层E15和C16商铺，双方签订合同后，原告支付保证金、租金以及其他费用50500元，签订合同后，原告开始组织工人进行装修，在装修完毕后准备经营时，被告通过口头的方式告知原告因为商场经营策略的调整，需将原告经营美甲、美睫、面膜的店铺转移至二层，由于二层租金比三层要贵，被告承诺按照6.5折的优惠价格将二层B58商铺租赁给原告，同时被告免除两个月的租金作为对原告装修损失的弥补，原告在签订了《购物中心商铺确认》单之后开始对二层进行装修。但是在装修后营业期间，被告又单方提出增加6231元的租赁费用，对于原先的双方约定的折扣价不再执行，而且采取了停电、扣押经营物品的方式限制原告的正常运营。原告多次和商场的负责人以及高管进行沟通，但被告仍然坚持违约，原告认为被告单方增加租赁费用以及停电等行为已经严重违反了合同以及法律规定，构成根本违约，被告违约行为已严重侵犯了原告的正当权益，为维护原告合法权益，诉至法院请求判如所请。庭审中原告增加诉请要求被告返还扣押物清单上的物品。自由前沿公司辩称，一、双方的合作协议不应该解除，原告没有法定和约定解除合同的条件，且该协议原被告已经实际履行；二、原告请求返还58858元及资金占用期间的利息没有法律和合同依据，被告不应返还，首先双方的合作协议依法成立且生效，交付租金保证金及支付电费等费用是原告的义务，原被告针对合作协议已经实际履行，原被告还在合作中，原告要求被告返还租金等没有依据，其次原告如违法违约强行要求解除协议，应该承担法律规定及合同规定的违约责任，最后被告实际上只收到了原告50500元的租金、保证金及管理费等费用，且合同未约定资金占用期间的利息，原告诉求的金额没有依据，综上请求法院驳回原告的诉讼请求，判令原告继续履行合同。自由前沿公司向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告继续履行双方之间的《自由前沿购物中心合作协议》；2、判令反诉被告立即支付反诉原告的租金、经营管理费合计9040元；3、判令反诉被告立即支付拖欠反诉原告的电费801元；4、判令由反诉被告承担本案全部诉讼费用。庭审中反诉原告放弃第2项诉讼请求。事实和理由：2018年3月25日，反诉原告与反诉被告签订《自由前沿购物中心合作协议》，约定：反诉被告承担反诉原告位于太原市柳巷北路9号自由前沿时尚购物中心商场C61、E15号商铺，期限三年，自2018年5月1日起至2021年4月30日，如商场开业时间因故提前或推迟，协议履行期限也随之提前或延迟；租金每年8400元、经营管理费33600元，均为年付；合同保证金5000元；每月15日前结清水费等各项费用。后经双方协商，商铺由商场三层C61、E15号改为二层B58号。租期一年，租金为每年10208元、经营管理费为每年40832元。协议履行期间，反诉被告未按约定交纳电费，并在未通知反诉原告的情况下，私自撤场。截止2018年9月9日，反诉被告拖欠反诉原告租金、经营管理费用合计9040元及电费801元未支付。综上，反诉原告依据相关法律规定提起反诉，望判如所请。张晨旭辩称，一、不同意继续履行合同；二、被告要求支付租金经营管理费系单方行为，并非双方约定的内容，属于违约行为；三、被告要求支付电费的金额没有事实依据，根据双方实际产生结算的约定，该笔电费远超实际使用量，我方不予认可。当事人围绕诉讼请求提交了相关证据材料，本院依法组织当事人进行了质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认。对当事人有异议的证据，本院认定如下:张晨旭提交的《购物中心确认单》，自由前沿公司未签章，无法证明双方对其中的内容形成了合意，对该证据不予采信。张晨旭提交的两张装修费收据，均由出具单位加盖印章，自由前沿公司虽不认可，但未提交反驳性证据，故对该证据予以采信。张晨旭提交的缴费凭据四张及2018年8月23日、8月28日的《缴费通知单》两张，自由前沿公司对其真实性认可，本院予以确认。张晨旭提交的2018年8月28日柳巷派出所的《调派通知单》，自由前沿公司虽不认可，但未提交反驳性证据，本院对该证据予以采信。张晨旭提交的自由前沿公司公告栏照片、工作人员王有利、张国平的录音资料与《调派通知单》可相互印证，予以采信。张晨旭提交证人苗某、苏某的证言，以证明其承租的商铺从商场三层变更为二层，自由前沿公司承诺二层的租金可以在原价的基础上打6.5折，本院认为，双方并未就二层商铺的租金达成书面协议，证人证言不足以证明张晨旭与自由前沿公司就二层商铺的租金形成合意，故不予采信。自由前沿公司提交的2018年3月25日双方签订的关于C61、E15的《自由前沿购物中心合作协议》系双方真实的意思表示，予以采信；自由前沿公司提交的关于B58商铺的《自由前沿购物中心合作协议》没有张晨旭签字，不予采信；自由前沿公司提交的《太原市自由前沿商贸有限公司-柳北店》复印件一份与本案缺乏关联性，不予采信；自由前沿公司提交的交费通知单两张，张晨旭虽不认可，但未提交反驳性证据，本院予以采信。本院根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下：自由前沿公司作为甲方与张晨旭作为乙方于2018年3月25日签订《自由前沿购物中心合作协议》，协议约定:自由前沿公司向张晨旭提供太原市柳巷北路9号自由前沿时尚购物中心商场C61、三楼E15号商铺，期限为三年，即从2018年5月1日起至2021年4月30日止。如自由前沿公司商场开业时间因故提前或推迟，则张晨旭同意本协议也随之提前或顺延。缴费方式为年付，自由前沿公司将张晨旭所承租商铺以每年租金8400元，经营管理费每年33600元整出租给张晨旭。张晨旭签订本《合作协议》同时需要交纳以下费用：保证金5000元、促销费200元/次、电费1.5元/度、水费400元/户/年。2018年3月25日自由前沿公司出具收据，内容为:今收到三层E15、C61张晨旭合同保证金5000元；水费400元、灭火器160元、施工卡20元、导购卡20元、促销费200元、电表费300元、保洁2400元，合计3500元；一年租金8400元、经营管理费33600元，合计42000，以上共计50500元。2018年7月26日自由前沿公司出具收据，内容为：今收到B58张晨旭电费358.5元。张晨旭因装修E15、C61商铺支出装修费8000元。《自由前沿购物中心合作协议》履行过程中，双方将协议中的E15、C61商铺变更为B58号商铺。自由前沿公司于2018年8月23日出具缴费通知单要求张晨旭交纳租金1148.4元和经营管理费4593.6元，合计5742元。2018年8月28日，张晨旭欲将其商铺内物品搬离商场时受到自由前沿公司工作人员阻拦。2018年8月29日，张晨旭与自由前沿公司工作人员王有利谈话时称，“你们现在能不能把东西给我搬下来，搬到我自己房间去，现在我们都不能营业了”，王有利称“你现在就没店，你们营什么业呀，你先把电费交了……你看，你不交电费你何必呢，你又营业不了……你们先把电费交了，现在就把东西搬了……给你存放起来了，不是给你拿走了”。本院认为，原告（反诉被告）张晨旭与被告（反诉原告）自由前沿公司于2018年3月25日签订的《自由前沿购物中心合作协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。上述协议履行过程中双方协商一致，将张晨旭承租的E15、C61商铺变更为B58号商铺，自由前沿公司于2018年8月23日出具缴费通知单要求张晨旭交纳租金1148.4元和经营管理费4593.6元，但未提交有效证据证明双方就B58号商铺的租金及经营管理费的变更形成合意，自由前沿公司单方提高租金和经营管理费未与张晨旭达成一致意见的情况下，采取了停电、扣押经营物品的方式限制张晨旭的正常运营，导致张晨旭无法继续经营并从涉案商铺搬离的后果，故自由前沿公司的行为构成了根本违约，双方之间的协议已经无法继续履行。现原告（反诉被告）张晨旭要求解除关于B58商铺的租赁协议，双方之间关于B58商铺的租赁协议为2018年3月25日签订的《自由前沿购物中心合作协议》及该协议履行过程中将租赁物变更为B58商铺的口头约定,张晨旭的该项诉请证据充分、于法有据，本院予以支持。我国合同法规定合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。涉案协议解除后，自由前沿公司收取的保证金5000元，应予退还；张晨旭主张退还的灭火器160元、施工卡20元、导购卡20元、促销费200元、电表费300元、电费358元均为一次性支出，对该项主张不予支持;张晨旭应支付租赁合同实际履行期间的租金、经营管理费、水费、保洁费，剩余费用自由前沿公司应予退还。《自由前沿购物中心合作协议》约定租赁期限为三年，从2018年5月1日起至2021年4月30日止，如商场开业时间因故提前或推迟，则本协议期限也随之提前或顺延。张晨旭认为商场自2018年6月15日开业，自由前沿公司未提交相关证据证明开业的时间，故本院对张晨旭的主张予以认定，涉案协议的租赁期限从2018年6月15日开始，至张晨旭2018年8月28日停止经营，共计74天，此期间应付的租金、经营管理费、水费、保洁费为（8400元+33600元+400元+2400元）÷365×74=9083元，扣除该费用后，自由前沿公司应返还张晨旭租金、经营管理费、水费、保洁费共计35717元。关于装修费8000元的问题，张晨旭承租的商铺因自由前沿公司的经营需要由E15、C61商铺变更为B58号，变更之前张晨旭已将E15、C61商铺装修，此后因自由前沿公司的违约行为导致租赁合同解除，故E15、C61商铺的装修费用应由自由前沿公司承担。张晨旭主张自由前沿公司支付从2018年8月29日至实际付清之日的资金占用期间的利息的诉讼请求没有事实和法律依据，不予支持。张晨旭要求被告返还扣押物清单上的物品，该物品并非《自由前沿购物中心合作协议》所涉租赁物，该项请求与本案不属于同一法律关系，本案不予处理，张晨旭可另行主张。关于反诉原告自由前沿公司诉请的电费801元，系张晨旭承租期间产生，应由张晨旭支付自由前沿公司，张晨旭未提交证据证明已支付了相应电费，故对反诉原告的反诉请求予以支持。综上所述，对原告（反诉被告）张晨旭的诉讼请求予以部分支持，对被告（反诉原告）自由前沿公司的反诉请求予以部分支持，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）张晨旭与被告（反诉原告）太原市自由前沿商贸有限公司签订的关于太原市柳巷北路9号自由前沿时尚购物中心商场B58号商铺的租赁协议；二、被告（反诉原告）太原市自由前沿商贸有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）张晨旭40717元；三、被告（反诉原告）太原市自由前沿商贸有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）张晨旭装修费损失8000元；四、原告（反诉被告）张晨旭于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）太原市自由前沿商贸有限公司2018年7月及8月的电费共计801元；五、驳回原告（反诉被告）张晨旭的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）太原市自由前沿商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉的案件受理费1272元减半收取计636元，由原告（反诉被告）张晨旭负担110元，由被告(反诉原告)太原市自由前沿商贸有限公司负担526元；反诉案件的受理费50元减半收取计25元，由原告（反诉被告）张晨旭负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 闫聪岭 二〇一九年四月十日书记员 张 茜附：《中华人民共和国合同法》第六十条:当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。