浙江省嵊州市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0683民初7335号 原告（反诉被告）：陈伟，男，1980年11月9日出生，汉族，住嵊州市。 委托诉讼代理人：汪晓波，浙江同守律师事务所律师。 被告（反诉原告）：嵊州市云龙机械厂，住所地嵊州市黄泽镇官地村。 负责人：魏海平，厂长。 委托诉讼代理人：张助宽，浙江三惟律师事务所律师。 被告（反诉原告）：袁国林，男，1979年10月30日出生，汉族，住嵊州市。 被告（反诉原告）：魏海平，女，1980年8月10日出生，汉族，住嵊州市。 上述三被告（反诉原告）的共同委托诉讼代理人：张文江，浙江盛久律师事务所律师。 原告（反诉被告）陈伟与被告（反诉原告）嵊州市云龙机械厂、袁国林、魏海平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月5日作出（2017）浙0683民初8160号民事判决;原、被告均不服判决，向绍兴市中级人民法院提出上诉；2018年8月23日，绍兴市中级人民法院作出（2018）浙06民终1452号民事裁定书，裁定“撤销原判、发回重审”。本院依法另行组成合议庭，于2018年11月14日公开开庭进行了审理。原告陈伟及其委托诉讼代理人汪晓波，被告嵊州市云龙机械厂的委托诉讼代理人张助宽、被告袁国林和三被告的共同委托诉讼代理人张文江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈伟向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告之间于2010年6月14日签订的“厂房转让合同”无效；2.依法判令被告返还原告支付的转让款人民币1140672元，并赔偿自付款日起至付清日止按年利率6%计算的利息损失；3.依法判令被告赔偿原告因厂房被拆迁遭受的经济损失人民币2020537元。4、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告将第一项诉请明确为原告与被告嵊州市云龙机械厂之间于2010年6月14日签订的“厂房转让合同”无效；事实和理由：2010年6月14日，原告因需要土地建厂房办厂与被告签订“厂房转让合同”一份，约定被告将位于亩及地上零星厂房转让给原告，转让费为人民币100万元及相应利息。合同约定在原告新建厂房过程中被告应全力协助。 合同签订后，原告按照约定付清了转让款，并在被告协助下新建了厂房。2017年8月，原告接到嵊州市黄泽镇政府通知，因土地及厂房无审批手续属于违章建筑要求原告拆除。原告接到通知后，与被告沟通，被告表示只能拆除。为保护证据，原告委托评估机构进行了评估，评估结论为价值人民币2020537元。2017年8月26日，嵊州市黄泽镇人民政府通知原告限期拆除，现该厂房已全部被政府强制拆除。 原告认为，被告将无审批手续的土地及厂房转让给原告，属于违反法律强制性规定的无效合同，并授意原告新建厂房。现因土地及厂房无合法手续被政府强制拆迁，造成了原告经济损失。被告应当返还原告的转让款并赔偿原告的经济损失。现原告向法院起诉，请求判如所请。 被告嵊州市云龙机械厂、袁国林、魏海平共同答辩称，一、原告请求确认原告与被告嵊州市云龙机械厂之间于2010年6月14日签订的“厂房转让合同”无效的诉讼请求，证据不充分，理由不能成立；1、被告转让给原告的“部分厂房”系合法受让取得，无证据证明属于违章建筑。2、2017年8月26日，嵊州市黄泽镇人民政府通知原告限期拆除的违章建筑，属于原告自己建造的房屋，不包括原、被告之间合同转让的房屋，原、被告之间合同转让的“部分厂房”在被告交付后即被原告自行拆除。3、原告以自己建造的违章房屋来认定原、被告之间转让的房屋属于违章厂房，理由和证据都不充分。二、即使原、被告之间于2010年6月14日签订的“厂房转让合同”属于无效，那么根据合同法第58条规定，原告应向被告返还财产并赔偿损失；1、原告应返还依据合同约定取得的财产即“部分厂房”，现“部分厂房”被原告拆除，因此，原告应根据合同法第58条规定“折价补偿”，根据原、被告之间的合同约定，原告应补偿给被告不能返还的财产损失100万元。2、原告诉请主张转让款的利息损失，同理，原告应向被告支付厂房的使用费损失，根据一般司法实践，利息损失与使用费损失采取相互冲抵原则处理。3、原告根据《厂房转让合同》免费使用了被告的约5亩土地使用权，因此，在《厂房转让合同》被认定为无效的前提下，原告免费使用了被告5亩的土地使用权长达7年之久，属于被告的损失，原告应依法赔偿，根据周边市场及被告出租土地使用权的价格，原告应当赔偿被告此项损失70万元人民币。三、原告第三项诉讼请求不能成立；不论原、被告之间的《厂房转让合同》是否有效，原告违章建房的房屋被政府部门拆除，其法律后果依法由行为人即原告自行承担，与被告无法律关系。原、被告之间的《厂房转让合同》虽有“全力协助”的约定，但该“协助”是协助原告的合法行为，而非违法行为。原告诉请称“并在被告协助下新建了厂房”是不符合事实的，也不存在原告诉称的“并授意原告新建厂房”，此等虚假陈述，截止原一、二审，原告并不能提供相应的合法有效的证据，而且原告的违章建筑也不是因为被告的“协助”被拆除。因此，原告所谓的价值2020537元的违章建筑损失，依法只能是原告自己承担，与被告无任何法律上的权利义务关系。四、根据合同相对性原则，被告嵊州市云龙机械厂与被告魏海平不是买卖合同的当事人，不应成为本案被告。五、根据本案事实与证据，被告不仅不应向原先支付款项，反而原告应赔偿被告部分损失。因此，被告依法向法院提起反诉请求：1、依法判令被反诉人赔偿厂房被拆除及租赁土地被占用的损失150万元；2、本案诉讼费由被反诉人承担。反诉事实与理由：就反诉人与被反诉人厂房买卖合同纠纷一案，在法院确认合同无效的情况下，被反诉人负有返还厂房和租赁的土地的义务，在原地上的房屋和租赁土地整体早已不能返还的情况下，其也负有赔偿损失的义务，理由如下：一、2010年转让后厂房即为被反诉人拆除，至此被反诉人已经无法返还反诉人作为整体的厂房和租赁土地。本案所有的证据均证明原转让的厂房在2010年已经为被反诉人拆除，被反诉人诉称2010年取得转让厂房后拆除并新建了厂房，并非修建或改建，其代理人在原一审、二审庭审过程中均明确表示原房被拆除，并非原判决书中“如果要拆除是不要的”。被反诉人诉状和法庭中被反诉人自己的表述完全一致：2017年被政府拆除的厂房是被反诉人自已拆除后新建的而非一审判决认定的原双方转让的厂房修建或改建而成的。被反诉人提供的《评估报告》中也标明所有的厂房为2011年建造，评估报告本身虽不具三性但厂房系新建的事实却是客观的。也是双方当事人在原案中确认的。从法理上说，原双方转让的厂房被拆除之时，作为转让合同标的物的厂房和土地租赁使用权的整体就已经无法返还，按双方确认厂房和土地租赁使用权的价值相应的对价的转让款也就不应当返还给被反诉人。原转让价实为双方确认的房地整体的价值，在买受人不能返还房屋和租赁土地的情况下，相应的对价同样没有返还的理由。 二、双方间转让厂房和7.087亩租赁土地租赁使用权被反诉人从中取得了实实在在的收益，如果被反诉人要求返还转让款则该取得的利益（正好是反诉人所受的损失）也应当返还给反诉人。本转让合同涉及的厂房之外的财产系土地租赁使用权（地随房转），该土地性质为集体建设用地，反诉人从村集体租赁取得，租赁关系并没有违反国家的法律规定应为有效，故该土地归被反诉人使用也不违法。在转让后的7年2个月内，按土地租赁使用的市场价格每亩2万元计算，被反诉人从中可以取得的利益为101.73万元，被反诉人可取得的利益就是反诉人的损失，被反诉人赔偿土地租赁损失也可达上百万元。如果按被反诉人陈述的1500平方米的厂房不拆除，按每平方米8元每月计算，其占有使用期间的可得利益（相当于反诉人的损失）就达103万元，如果厂房的租赁费损失加上空余土地（1500平方米加1000平方米道路用地，还有（4727平方米－2500平方米）2227平方米（3.34亩）空地可以利用，按每亩场地租赁2万元每年计算可达478794元）的出租可得收入至少可以达到150－160万元，被反诉人只算自己的损失，不算自己已经在厂房土地上已经取得的收益，避开对方取得的利益和支付的价款相抵还有较大的余额盈利的事实，对方只算自己的损失不计自己已经既得的利益，不计反诉人的损失本来就是片面的不合理的。其购得的厂房租赁土地的既得利益应当归还反诉人。 三、被反诉人已经将原厂房拆除并自行在原租赁土地上违法新建厂房的行为造成的损失理应由被反诉人自己承担。拆除厂房和新建厂房系被反诉人的自主行为，其未经有关主管部门审批取得土地使用权和建设许可，完全是在明知违法建设的法律后果的情况下，仍然拆除原厂房自行建设违法建筑，转让协议中明确约定，厂房土地为袁国林从集体租赁取得，被反诉人明知土地为租赁并非出让，被反诉人自己处分了已有的标的物，重新建设了厂房，相应的法律责任应当由被反诉人自己承担，任何人均应对自己的自主行为承担行为后果和法律责任。被反诉人以双方间的合同约定，被反诉人新建厂房应当协助为由要求反诉人承担责任，但事实上反诉人并没有协助其违法新建厂房，当时合同中的约定也无非是如果被反诉人通过合法的审批手续征用土地建设厂房时，反诉人可以帮助协调与土地所有人村集体和村民的关系，减少村集体不同意征用土地而可能出现的风险而已，故被反诉人要反诉人替其违法建设承担责任的观点在事实上没有合意、在法律上没有依据。更何况被反诉人并无证据证明反诉人有什么帮助其违法建设的行为，被反诉人依法有义务为自己主张的事实提供证据，举证不能的法律后果应当由其自己承担。被反诉人在无效买卖关系发生后，自行违法建设厂房致使本案的损失扩大，其扩大的损失与买卖关系并无直接的因果关系，其中间隔着一拆一建，没有被反诉人这个后续的行为，继续使用原厂房，就没有新建的厂房2017年拆除的损失，故其也依法无权就后续扩大的损失要求反诉人赔偿。 四、被反诉人自行违法建设厂房实际使用的时间近7年，其取得的收益已经超过了其建设成本。按当时的市场行情厂房每平米每月8元的租赁价格计算，假定其违法建设的厂房4389.9平方，每年的租赁收入就可以达到每年321430.4元，就算按6年计算（减去建设时间）其总收入可达2528582.4元，已经超过了其建设成本的投入，其提供的评估价为202万元（虽引用但对评估报告反诉人不予认可），但建设成本其实不会超过100万元，因评估机构是成本核算虚高计价，而实际是被反诉人私搭乱建的钢，根本没有正规的建设单位建设的成本必然会大大降低。如果，被反诉人如果是正规建设的，其建设成本完全可以拿当时的建设合同、结算报告等原始资料进行审计，且应当通过法院委托合法的审计机构按法定程序进行审计。反诉人认为其提供的审计报告根本不具合法性和公允性。 五、被反诉提供的《评估报告》不符合法律规定的证据的三性要求。其主要理由如下：1、评估没有经双方共同委托系单方委托。2、评估也未经法院等公允的机构委托。3、评估的依据错误。4、评估所假设的条件根本不具备。5、评估财产的权属有重大争议。6、未查证产权的性质。7、评估方法不当。8、没有反映违法建筑将要被拆除的重大客观情况。9、被反诉人对评估机构隐瞒重大的（如政府将要拆违，土地使用权租赁性质等）对其不利的法律事实。由上可知，该证据没有真实性、无合法性也无关联性。反诉人认为：本案双方当事人之间订立的厂房转让合同系无效合同，在双方均确认转让的厂房已经在2010年交付后被对方拆除的情况下，被反诉人负有返还财产和赔偿损失的法定义务，如果要求反诉人将厂房无偿送给被反诉人，被反诉人却有权无偿取得厂房和相关土地的7年多的使用收益权有失公允。反诉人请求贵院依法支持我方反诉请求。 反诉被告陈伟答辩称，1、被答辩人提出，答辩人无法返还整体厂房及租赁土地的理由不成立。答辫人虽新建了厂房，但该厂房的面积及质量远远超过被答辩人最初的厂房，若没有政府的强制拆迁，答辩人返还给被答辩人的厂房是远远大于被答辩人最初的厂房的。而且，根据双方最初的商定及结合事实来看，答辩人购买土地新建厂房的意图是非常清晰的，且原厂房的拆除、新厂房的建设也是经过被答辩人的认可，在被答辩人的协助下才建起来的。此外，即使原厂房依然存在，因其也没有相关的合法手续，也会被政府强制拆迁。所以，目前厂房无法返还不是答辩人造成的，是由于政府拆迁因素及被答辩人认定答辩人拆除原厂房形成了该厂房客观上不需要再返还的情况，但土地目前已经由被答辩人收回了。 2、被答辩人提出要求答辩人返还土地使用收益的理由不成立。根据被答辩人提供的证据，可以明显的看出，其向村里缴纳的土地租赁费是120元／亩，涉案土地共7.087亩，折合每年850.44元。显然该土地是按照农用地的价值来核定的，且该土地从性质上来说也是农用地，故其性质与其租赁费用是吻合的。该土地的填方、平整都是由答辩人投资完成的，但被答辩人目前要求按照平整完毕的工业性质土地租用价值来计算涉案土地租用费，显然是不合理且不合法的。答辩人认为只能按照其向村集体租用的价值来计算土地使用费。 3、被答辩人提出的新建厂房损失由答辩人自己承担的理由不成立。根据庭审情况及双方对事实的阐述。可以明确的看出，答辩人出于办厂的需要购买土地，用于新建厂房，原厂房显然是不能够满足答辩人使用的，所有才有双方商定由答辩人拆除原厂房进行新建，并在后头中明确约定被答辩人的协助义务。被答辩人以其村长身份承诺答辩人一定可以将厂房建起来，这才使得答辩人出资购买土地并新建厂房。试问若无被答辩人的村长身份作保，答辩人如何敢以外村人的身份去购买土地，也不可能没有村里的干预顺利的建起厂房使用至今，被答辩人提出没有相关承诺的说法显然是不符合日常生活经验的。目前新建厂房的损失，答辩人认为主要责任是被答辩人造成的，但不可否认的，答辩人也有一定的过错。该损失应当根据双方责任大小分担。 4、被答辩人认为答辩人新建厂房使用了7年，取得收益已经超过了建设成本，该理由不成立。答辩人为新建厂房投入了人民币约400万元，并投入设备200多万元，合计将近700万元。一方面，该厂房的建设投入都是答辩人自己出资的，获得使用收益也是合理应当。另一方面，任何厂房的收益都是长期性的使用才可以回本的，没有任何厂房在使用仅仅7年的情况下，获得的收益会超过建设成本，所以被答辩人的说法完全是无稽之谈。 5、对于评估报告的问题，在原一审庭审中，被答辩人的代理人并未提出重新评估，在原一审中，尚存在重新评估的条件，拆除后的残留物当时在现场，本人为保全证据，也对厂房请专业的摄像师进行了从里到外的全方位拍摄，原一审中答辩人即将摄像视频作为证据提交法庭，被答辩人的代理人对视频是明确认可的。显然，若被答辩人对评估报告不认可，按照法律规定是应当向法庭提出重新评估的申请，由法院指定评估机构进行重新评估，但被答辩人自始至终都没有提出重新评估的申请，按照法律规定，该评估报告已经具备作为证据使用的法律效力，在被答辩人没有提出重新评估申请的情况下，应视为有效证据使用。综上所述，被答辩人的反诉请求不成立，请依法驳回。 原告陈伟就其诉讼请求所依据的事实，向本院提供了以下证据予以证明： 证据1.个人独资企业档案1份及身份情况查询档案2份，证明嵊州市云龙机械厂的工商登记情况以及被告袁国林、魏海平的身份信息，嵊州市云龙机械厂系袁国林个人独资，袁国林与魏海平系夫妻关系，魏海平也参与了企业的经营，在签订协议时也是作为协议一方进行签署，且魏海平对转让款予以收受，故魏海平应当对袁国林以及嵊州市云龙机械厂的债务承担偿还责任。 证据2.厂房转让合同1份，证明以下事实：该合同名为厂房转让合同，但合同内容主要涉及转让的标的是甲方即嵊州市云龙机械厂的部分厂房及土地面积7.087亩，且合同中约定在新建厂房过程中甲方要全力协助，故原告才向被告购买了该土地用于新建厂房，对原有厂房如果明确要拆除是不要的，而且原有1500平方米的厂房根本不值100万元，故双方转让的标的物实际为土地，而非厂房。 证据3.转让款清单及收条，证明原告已经向被告交付了约定的转让款1140672元。 证据4.评估报告1份，证明因政府拆迁，原告损失的金额为2020537元，正因为被告承诺原告可以新建厂房，并全力协助，因厂房没有相关手续，政府认为不合法，而将厂房强制拆除。 证据5.视频资料及照片1组，证明厂区拆迁前和拆迁后的情况。 被告嵊州市云龙机械厂、袁国林、魏海平对原告提供的上述证据质证如下：对证据1，个人独资企业档案材料的真实性没有异议，对原告的证明目的有异议，企业是正常经营的，合同也是由嵊州市云龙机械厂出面与原告签订，被告主体应该只有嵊州市云龙机械厂，而不应将袁国林、魏海平列为共同被告，对身份情况查询档案的三性没有异议。对证据2，原告认为该转让主要是土地，而原告作为成年人，其应该知道土地的性质关系到合同成立与否，合同约定已经明确了土地的性质，该土地是从官地村村委会租赁的，不存在土地转让的问题，原告也已经明确其购买的厂房是要拆除的，该证据不能达到原告的证明目的。对证据3没有异议。对证据4，评估报告显示原告新建厂房的建设时间是2011年，而原告与嵊州市云龙机械厂签订合同涉及的厂房已经在2011年被原告拆除了，被告已经履行了向原告交付厂房这个标的物的义务，即转让合同已经履行完毕，对原告新建厂房，被告也只承担协助的义务；同时评估报告系原告个人委托进行评估，缺乏真实性，总之证据4不能达到原告的证明目的。对证据5，其反映的拆迁情况与被告掌握的内容并不一致，也没有相关的处罚决定，对其真实性、关联性等由法院依法核实。 被告嵊州市云龙机械厂、袁国林、魏海平就其抗辩主张所依据的事实，向本院提供了以下证据予以证明： 证据6.嵊州市云龙机械厂的个人独资企业基本情况，证明嵊州市云龙机械厂于2001年注册成立，2010年4月变更为袁国林独资，该企业至今正常经营，与原告签订厂房转让合同时企业负责人为袁国林，即该厂房转让合同是有法律效力的，原告只能起诉的被告主体是嵊州市云龙机械厂，而不能将袁国林、魏海平列为被告。 证据7.嵊州市万特精密铸造有限公司的工商登记信息1份，证明在原告与嵊州市云龙机械厂签订厂房转让合同时，嵊州市万特精密铸造有限公司在企业名称预登记过程中，该转让合同上没有加盖嵊州市万特精密铸造有限公司的公章，签订协议后，被告向嵊州市万特精密铸造有限公司交付了涉案厂房，故嵊州市万特精密铸造有限公司才是涉案厂房的实际占有人和使用人。 证据8.2010年4月24日袁国林与嵊州市云龙机械厂原负责人潘云标签订的转让合同1份，证明在该转让合同第4条约定第3、4项内容明确转让厂房为1500平方米，土地面积为20.018亩。 证据9.2010年度个私工业集聚区建设示范村考评验收申报表1份，证明2010年度嵊州市云龙机械厂向黄泽镇官地村村民委员会和黄泽镇人民政府申报厂房的面积是2500平方米，由此印证被告转让给原告的厂房是合法的。 证据10.申请法院向嵊州市环保局调取的嵊环审函［2010］133号文件及建设项目环境影响报告表各1份，证明受有关部门进行环境影响检查的单位是嵊州市万特精密铸造有限公司，由此说明嵊州市云龙机械厂是将涉案厂房出让给嵊州市万特精密铸造有限公司的，出让时有相关的用地证明手续，出让的厂房是合法的。 原告对被告提供的证据质证如下：对证据6的真实性没有异议，对被告的证明目的有异议，与本案没有关联性；嵊州市云龙机械厂的投资人为袁国林，但在签订转让协议时魏海平是作为一方当事人的，袁国林对嵊州市云龙机械厂的债务承担无限责任，魏海平作为袁国林的妻子对袁国林的债务负有共同偿还义务，原告起诉所列被告主体均适格；原告在起诉时所作出的财产保全对嵊州市云龙机械厂的账户进行查询，其账户里只有50元，因此嵊州市云龙机械厂几乎没有履行能力，虽然工商登记信息上反映还在营业，但实际是僵尸企业，其投资人应当对企业承担无限责任，综上，原告认为证据6不能达到被告的证明目的。对证据7的真实性没有异议，但与本案无关，不能实现被告的证明目的。对证据8，其真实性、关联性均有异议，该书面手续系袁国林与案外人之间制作的合同，是否真实签订过原告不清楚，且袁国林也没有告知过原告，原告对被告所称有1500平方米厂房的陈述也不认可，实际转让土地仅有7.087亩，故证据8不能达到被告的证明目的。对证据9，也与本案无关，只能说明其项目是合法的，嵊州市万特精密铸造有限公司在使用过程中进行了环保许可申报等，政府也是审批的，项目合法与厂房合法是两个概念，故证据9不能达到被告的证明目的。对证据10，其真实性没有异议，嵊州市万特精密铸造有限公司作为厂房和土地的使用人确实进行过环保申报，但项目合法和厂房、土地是否合法系两个概念，不能混为一谈，环保局不是评定厂房和土地是否合法的职能部门，故该证据不能达到被告的证明目的。 本院对原、被告提供的证据认证如下：证据1，能够反映嵊州市云龙机械厂系袁国林个人独资，魏海平作为袁国林的妻子登记为该企业的负责人，也能反映嵊州市云龙机械厂为个人独资企业，虽不具备法人资格，但仍属能以自己的名义从事民事活动的非法人组织。原告后续提供的厂房转让合同系袁国林、魏海平代表嵊州市云龙机械厂与原告所签订的，相关民事行为产生的法律后果应归属于嵊州市云龙机械厂。综上所述，本院认定与原告发生合同关系的一方民事主体为嵊州市云龙机械厂。同时根据有关法律规定，在嵊州市云龙机械厂的财产不足以清偿对外债务时，出资人袁国林应承担无限责任，而魏海平作为出资人袁国林之妻，与袁国林共同经营嵊州市云龙机械厂，自签订涉案厂房转让合同起直至分批收取原告交付的转让款止，魏海平都全程参与。魏海平应与袁国林承担共同清偿责任。据此，本院认定证据1能够达到原告的证明目的，予以采信。证据2，从合同内容中有“受让方建新厂房过程中，转让方能够对受让方的工作全力协助”等诸如改建厂房的约定表述，再从双方均无异议的证据3有部分收条收款人着重注明收到土地款多少金额的内容描述，本院认定证据2能够达到原告关于其签约是旨在取得合同载明厂房所在的7.087亩土地，并用于新建厂房的证明目的，对证据2本院予以采信。证据3，能够达到原告的证明目的，本院予以采信，经核算，本院核定原告交付的款项为1121854元，其中转让款为100万元，利息为121854元。证据4，系原告委托评估机构将其新建厂房在被拆除前所作出的评估报告，为原告在厂房被拆除后可向被告主张损失而预备的相应依据，该证据能否由本院采信取决于原告向被告主张第二项请求即要求被告赔偿厂房被拆除遭受的经济损失一节是否成立，对该项请求成立与否问题的评判，本院拟在下文中予以阐述，同理对该证据是否能达到原告的证明目的，本院亦在下文中评述。证据5，与本案事实没有关联性，本院不予采信。证据6，与原告提供的证据1系同一证据，经查该证据对被告主张的嵊州市云龙机械厂起始成立时间以及负责人的演变情况均有证明力；对被告主张该企业目前正常经营的证明目的，仅凭该证据内容本院无法作出评判；对被告关于嵊州市云龙机械厂为本案适格被告，而袁国林、魏海平并非本案被告的证明目的，本院不予认可。证据7、8、9，均与本案没有关联性，本院不予采信，至于是否能达到被告的证明目的，本院亦不作评判。 反诉原告嵊州市云龙机械厂、袁国林、魏海平就其反诉请求所依据的事实，向本院提供了以下反诉证据予以证明：证据1土地租赁合同，证明原土地系1990年8月14日向官地村村民委会租赁取得的事实；证据2收据二份，证明2013年1月11日、2018年2月22日，被告袁国林向村经济合作社缴纳土地租赁费的事实；证据3建设用地审批资料，证明1.0295亩是经过审批的，与本案的关系不大，但是主要证明原来转让土地有部分是经过审批的，土地的历史沿革等事实；证据4民事调解书，证明原企业资产是经过变卖的事实；证据5嵊州市环境保护局嵊环审函﹝2004﹞043文件，确认原来的厂房是符合环境评估的要求。附申请表，确认厂房名称变更后的环境评估的结果由承受单位享有；证据6前手房屋转让合同，其中第四点4小点，在建的厂房由甲方负责建造1500平方米，时间点在转让合同之前。上述证据主要证明涉案厂房的历史沿革。证据7－8房屋租赁合同协议书和场地租赁合同，主要证明场地租赁的价格为每平方米8元左右；证据9协议书，证明场地租赁价格；证据10－12厂房设备租赁合同和厂房租赁合同，证明厂房租赁的价格为每平方米每月8元的事实；证据13中级法院审理时证人出庭作证，证明厂房租金收入及土地出租的收入；证据14裘愉钢支付土地租金的凭证，时间为2016年7月30日、2016年7月1日、2017年5月10日、2017年5月11日四笔，证明目的与前面的租赁合同一致。上述证据主要证明涉案厂房转让后，反诉原告受到的损失为厂房租赁的收益为每平方米每月8元以上，土地租赁面积为2万元每亩等事实。 反诉被告针对反诉原告提供的证据质证如下：对上述证据的真实性请法院核实；对证据1－6证明嵊州市云龙机械厂历史变迁过程是没有异议；但对证据1-2，根据反诉原告向村交纳的土地租费总共为每年2400元，折算本案争议的土地面积每年租费为850.44元，袁国林及云龙机械厂提出的2万元每亩的租赁费是不成立的；对证据3的审批资料，与本案无关联性，转让给原告的土地是没有审批的。对证据4民事调解书，该证据与本案没有直接关联性，但能反映出原集体企业的土地是已经确认的，后面转让是没有审批手续的。对证据5环评文件、申请表，没有关联性。对证据6转让合同，不能证明反诉原告已交付潘云标在建1500平方米厂房，因该厂房未进行丈量；当时双方商定由原告拆除的，所以没有实际丈量面积。对证据7－14反诉原告是证明厂房和土地的租赁价格，反诉被告认为，对证据7－9中反诉原告出租给第三人的厂房和场地是合法建造的厂房和土地，包括土地硬化基础场地；而反诉被告的厂房是违章建筑，其本案涉及的7.087亩土地是没有硬化基础场地，二者性质不同，其租赁费应当以评估费为准，厂房不能按每平方米8元和土地按每亩2万元使用费计算。对证据10－14中反诉被告出租给第三人的是包括厂房、设备及企业资质，亦不能按上述标准计算。 反诉被告未提供证据。 本院对反诉原告提供的证据认证如下：双方对证据1－6证明嵊州市云龙机械厂的历史变迁过程没有异议，故本院对该事实予以认定；对证据7－14证明同类厂房和土地的出租价格，虽则与本案无直接的关联性，但根据其厂房类型及权属的合法性和土地性质，予以综合考虑。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：袁国林与魏海平系夫妻关系。2010年4月24日，袁国林与潘云标签订转让合同一份；该合同约定，转让标的为潘云标所有的嵊州市云龙机械厂的经营权、厂房、设施、设备（以双方签字清单为准）；转让款295万元；其他约定土地20.018亩、在建1500平方米厂房由潘云标负责建成（新建厂房折价后为412500元），在6月14日前交付使用等。同年4月26日，嵊州市云龙机械厂的投资人变更为袁国林；2017年6月16日，投资者变更为魏海平，自然人股东为袁国林。2010年6月14日，嵊州市云龙机械厂（甲方）与陈伟（乙方）签订厂房转让合同一份。合同载明：一、甲方同意将其个人企业的部分厂房转让于乙方，转让标的：甲方所有的部分厂房（南北总长105米。东西总长45米，另加0.8滴水，总面积为7.087亩）；二、转让费及付款方式：转让费为100万元，合同签订之日乙方先付甲方30万元。余款70万元，利息于2010年7月14日开始计算（利息按季支付，以8厘计算）。2011年6月乙方再支付甲方20万元，其余剩款于2011年6月后的三年内分季度平均结清；三、自合同签订之日起，甲方能够暂时提供临时用电，并在乙方建新厂房的过程中，甲方能够对乙方的工作全力协助；四、土地7.087亩的使用权由乙方享受，甲方与村委产生的租赁费由甲方自行交纳；五、自签订协议之日起，厂房所有权归乙方所有，以后改建或转让由乙方自行处理，甲方不需要任何理由进行干涉。甲、乙双方对合同其它权利义务也作了约定。袁国林代表甲方、陈伟代表乙方在合同尾部签名予以确认。尔后，魏海平、袁国林陆续分批收到陈伟交付的约定转让款100万元及利息121854元，合计1121854元。陈伟按约支付上述款项后，袁国林、魏海平将嵊州市云龙机械厂的部分厂房交付陈伟。陈伟接收合同约定的厂房后，为用于生产经营所需对该厂房拆除后进行了重新建造。2017年8月，涉案厂房被嵊州市黄泽镇人民政府和有关职能部门认定为违法建筑，后被镇政府和有关拆迁职能部门拆除。另查明，袁国林每年向嵊州市黄泽镇官湖桥村村经济合作社交纳土地租金每亩120元，计2400元。 本院认为，根据合同相对性的原则，本案应当认定与原告签订厂房转让合同的相对方为嵊州市云龙机械厂。袁国林与魏海平系夫妻关系，嵊州市云龙机械厂系袁国林出资的个人独资企业，魏海平作为嵊州市云龙机械厂的负责人；自潘云标将嵊州市云龙机械厂于2010年4月24日转让给袁国林及于同年6月14日嵊州市云龙机械厂与陈伟签订的厂房转让合同和收取转让款的系列民事行为，足已表明袁国林、魏海平夫妻系嵊州市云龙机械厂的共同出资人；根据《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条规定，个人独资企业财产在不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿；为此，当嵊州市云龙机械厂不足以清偿债务时，袁国林、魏海平夫妻作为嵊州市云龙机械厂的共同投资人，应当以二人的其他个人财产予以清偿。2010年6月14日，嵊州市云龙机械厂与陈伟在签订“厂房转让合同”时，明知该厂房没有审批手续系违法建筑及土地系村集体所有，双方仍签订“厂房转让合同”，并将7.087亩土地及所附厂房转让给陈伟；陈伟对转让的厂房全部拆除并在7.087亩土地上进行了重新建造厂房；2017年8月，陈伟在7.087亩土地上未经审批建造的厂房被有关政府部门认定为违法建筑，并依法拆除。为此，从双方当事人签订合同的缔约过程来看，双方对交易的标的物的情况均为有所了解；从缔约合同的目的来看实为土地。据此，可以认定双方签订的厂房转让合同名为“厂房转让”实为土地；故原告与被告嵊州市云龙机械厂签订的合同存在违反法律、行政法规的强制性规定的情形，应认定无效。原告要求确认其与嵊州市云龙机械厂签订的厂房转让合同无效的诉讼请求，本院予以支持。原告主张要求支付转让款人民币1140672元的诉请，经审核，原告交付的款项为1121854元，其中转让款为100万元，利息为121854元。 合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。结合本案双方当事人对本诉与反诉的诉辩意见，本案争议焦点在于：（一）双方当事人对涉案“厂房转让合同”无效的过错责任问题；（二）双方当事人应承担的返还财产及赔偿责任问题。 （一）关于过错责任问题。根据本案查明的事实，双方均明知涉案标的物系违法建筑和土地系村集体所有，仍签订“厂房转让合同”，双方当事人的过错责任基本相当，为衡平各方权益，确定双方各自负担50%的过错责任。 （二）关于双方当事人应承担的返还财产及赔偿责任问题。 首先，双方应返还无效合同所取得的财产，本案中，嵊州市云龙机械厂收取了转让款100万元及利息121854元应当返还陈伟；陈伟应当返还取得的财产，即陈伟应当返还转让取得的厂房和土地；虽则该厂房未经审批建造系违章建筑，但未被有关政府部门认定为违法建筑前，其财产仍有一定的使用价值，应当予以折价返还；现该标的物已被陈伟拆除，无法对该标的物的财产进行评估，而损失又确实存在，本院将参照潘云标将在建厂房转让给嵊州市云龙机械厂时价格412500元以及该厂房权属的合法性和使用价值，并结合本案的实际情况以及衡平各方权益，酌定原告折价补偿被拆除厂房的财产价值10万元。 其次，关于双方因无效合同而产生的损失赔偿问题。1、关于原告要求被告赔偿因厂房被拆迁遭受的经济损失2020537元。因原告接收合同约定的7.087亩土地及所附厂房后，原告对原有的厂房拆除后在7.087亩土地上未经审批进行了重新建造厂房，该重建厂房被有关政府部门认定为违法建筑并于2017年8月被依法拆除，其责任在原告；由此造成的损失应由原告自己负责。2、关于反诉原告嵊州市云龙机械厂要求反诉被告赔偿涉案标的物占有期间的占有使用费的损失。嵊州市云龙机械厂按约将7.087亩土地及所附厂房交付给陈伟后，陈伟就占有使用该厂房和土地所产生的占有使用费。虽则嵊州市云龙机械厂交付的厂房属违章建筑，但该厂房在未被有关政府部门认定为违法建筑前，陈伟占有使用了该厂房，该厂房被陈伟拆除后并重新在7.087亩土地上建造厂房，获取了相应的使用价值，且陈伟占有使用多年，陈伟应当支付占有期间所产生的占有使用费。为此，该厂房未在被有关政府部门认定为违法建筑前，其厂房租费可以酌定参照同类同标准厂房价格计算，其土地租费可按袁国林向村经济合作社交纳每亩每年120元计算。3、双方因无效合同而产生的转让款按年利率6%计算资金占用期间的利息损失；该利息的起算日应从支付转让款的次日起计算。综上分析，根据因无效合同而确定的上述损失，因双方当事人的过错责任基本相当，为衡平各方权益，确定双方各自负担50%的过错责任；并结合本案实际情况和过失相抵原则以及衡平各方当事人权益的角度考虑，对双方因无效合同而产生的损失赔偿基本相当，双方相互冲抵。 综上，原告要求被告嵊州市云龙机械厂返还转让款本息1121854元的诉请，其理由成立，本院予以支持；对其余诉请依法予以驳回。反诉原告嵊州市云龙机械厂要求赔偿厂房被拆除的损失的反诉请求，本院酌定反诉被告折价补偿被拆除厂房的财产价值10万元，对其余反诉请依法予以驳回。对反诉原告袁国林、魏海平提出的反诉请求，其理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，本院对原告及反诉原告嵊州市云龙机械厂诉请中的合理部分依法予以支持，不合理部分依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、确认陈伟与嵊州市云龙机械厂于2010年6月14日签订的厂房转让合同无效。 二、嵊州市云龙机械厂返还陈伟转让款1121854元； 三、陈伟支付嵊州市云龙机械厂折价补偿款10万元； 上述第二、三两项相互冲抵后，嵊州市云龙机械厂应再支付陈伟1021854元，如嵊州市云龙机械厂的财产不足以清偿上述债务的，袁国林、魏海平应当以其个人的其他财产予以清偿。款限于本判决生效后一个月内付清； 四、驳回陈伟的其余本诉诉讼请求； 五、驳回嵊州市云龙机械厂的其余反诉诉讼请求； 六、驳回袁国林、魏海平的反诉诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费34970元，保全费5000元，合计39970元，由陈伟负担24000元，嵊州市云龙机械厂、袁国林、魏海平共同负担15970元（款限本判决生效后十日内向本院缴纳）；反诉案件受理费18300元，由陈伟负担3000元，嵊州市云龙机械厂、袁国林、魏海平共同负担15300元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 长  储一敏 人民陪审员  金志文 人民陪审员  马明军 二０一八年十二月十五日 书 记 员  王伊文