广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂03民终777号 上诉人（一审被告）：陈荣苏，男，1965年3月3日出生，汉族，住广西荔浦县。 上诉人（一审被告）：林碧清，女，1966年8月5日出生，汉族，住广西荔浦县。 二上诉人的共同委托诉讼代理人：陈立明，广西理邦律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：苏贵弟，女，1973年11月15日出生，汉族，住广西荔浦县。 委托诉讼代理人：张凌学，广西中园律师事务所律师。 上诉人陈荣苏、林碧清因与被上诉人苏贵弟关于土地租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区荔浦县人民法院（2017）桂0331民初584号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月7日立案后，依法组成由审判员刘福平担任审判长，审判员邹国良、审判员李艳参加的合议庭，于2018年4月2日公开开庭进行了审理。书记员刘文静担任记录。上诉人陈荣苏、林碧清及其委托诉讼代理人陈立明，被上诉人的委托诉讼代理人张凌学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人陈荣苏、林碧清上诉请求：l.请求二审法院依法撤销(2017)桂0331民初584号民事判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实与理由：一、一审判决认定事实及适用法律错误。一审法院认定上诉人陈荣苏、林碧清请求解除土地租赁合同的行为已构成违约系适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第七条之规定，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。因此，订立合同时，在不违反法律法规中强制性规定的情况下才能自由约定，当事人履行合同即应当遵守法律、行政法规的强制性规定，也应当履行合同约定。在本案中，被上诉人苏贵弟在未征得上诉人陈荣苏、林碧清及其所在集体经济组织的同意情况下将本案讼争土地转租给第三人用于非农业用途，违约变更合同约定以及违反了法律的强制性规定在先，上诉人陈荣苏、林碧清依照法律规定向人民法院请求解除土地租赁合同，经人民法院判决解除了上诉人陈荣苏、林碧清与吴成友签订的《土地租赁合同》，系法定解除合同。二、上诉人没有违约行为，无需承担违约责任。违约行为是违约责任的基本构成要件，没有违约行为，也就没有违约责任。确定责任的时候，必须遵循一定的归责原则，方可以正确的认定责任。法律是以当事人的主观过错、违约后果或是其他作为判断标准，正是违约责任归责原则的旨意所在。在本案中，被上诉人主观过错是擅自变更合同、违约后果是违反法律规定、扰乱社会经济秩序，一审法院反倒将上诉人陈荣苏、林碧清依照法律规定向人民法院请求解除土地租赁合同视为违约系适用法律错误。综上，上诉人没有违约行为，无需承担违约责任；被上诉人违反法律强制性规定的行为不应当受到法律的保护。 被上诉人苏贵弟辩称，一、一审认定事实清楚，适用法律正确，判决公正，应予以维持。二、上诉人有违约行为，依法依约应承担违约责任。1.被上诉人的转租行为事前和事后都是得到了上诉人的同意；没有上诉人事前同意，被上诉人不会转租。转租后，上诉人如果不同意，也不会为巫华林去申请开设单独的用水户，也不会把自己那点空地也租给巫华林做仓库，也不会连续收被上诉人三年房租而不出声，在上诉人同意转租且已转租三年的情况下却以不经过上诉人同意转租为由要求解除合同，明显是上诉人违约，上诉人应该承担违约责任。2.双方《土地租赁合同》没有禁止转租行为的约定，上诉人的解除权也只是一种选择性权利。既然双方有约定，除约定的理由外，上诉人就不能解除合同，解除合同，上诉人就应按合同约定支付违约金。双方租赁合同第六条约定：“除因国家建设征收该地以外，甲方不得以任何理由提前毁约收地”，由此可见，双方并未禁止转租行为，也不能以约定理由之外的理由解除合同。被上诉人与案外人巫华林的土地租赁合同无效是由于转租土地用于非农业用途未经行政部门批准，而通过法院认定转租合同无效即可对上诉人权利进行救济，原双方租赁合同仍可继续履行，法律赋予上诉人的解除权是一种选择性权利，即可以选择解除也可以不解除，双方的合同已经明确约定只有在国家建设征收的情况下才可解除，因此双方的土地租赁合同尚未到期，转租之前又经过了上诉人的同意，应当继续履行。上诉人不能解除合同，解除则是违约行为，应该按合同约定向被上诉人支付违约金20万元。3.《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同”，《中华人民共和国合同法》第224条第2款赋予出租人的解除权是具有选择性的，是“可以解除”，而非“必须解除”，因此，上诉人应该遵守双方合同第六条的约定，不能以除国家建设征收以外的任何理由解除合同，因此，上诉人解除合同，就应该按双方合同第六条的约定向被上诉人支付违约金20万元。 被上诉人(一审原告)苏贵弟向一审法院起诉，要求：1．判令陈荣苏、林碧清向苏贵弟支付合同违约金200000元；2.本案诉讼费用由陈荣苏、林碧清承担；3.庭审中增加评估费6500元由陈荣苏、林碧清承担。 一审法院认定事实：2010年3月6日，被告陈荣苏、林碧清与原告苏贵弟的丈夫吴成友签订《土地租赁合同》，合同约定：二被告将自己承包的位于荔浦县亩的土地出租给原告苏贵弟的丈夫吴成友兴办实业，租赁期限自2010年3月6日起至2025年3月6日止，前五年租金每年为4000元，第六年起每年租金为4800元，每年的租金应于上一年的3月6日前一次性付清。第六条约定“除因国家建设征收该地以外，甲方不得以任何理由提前毁约收地，否则，应以相当于上一年租金的50倍赔偿乙方的经济损失”。合同签订后，吴成友在此经营绿岛茶庄。2013年1月24日，吴成友病逝，二被告仍收取原告交纳的2013年、2014年、2015年三年的租金。2014年3月8日，原告苏贵弟将上述土地转租给第三人开办印刷厂。 另查明，1.2017年4月24日，原告苏贵弟向一审法院申请司法鉴定，对苏贵弟丈夫吴成友租赁陈荣苏、林碧清位于荔浦县荔城镇沙街社区鹅坝屯第二生产队约1.2亩土地上的建筑物进行工程造价评估。2017年5月17日，一审法院司法技术室委托正意价格集团有限公司进行评估,该公司于2017年7月25日作出了国正价估字(2017)737-50127号1.2亩土地上建筑物的建筑工程造价评估意见书，1.2亩土地上的建筑物工程造价评估价格为176824元。评估费6500元。 2.2015年4月3日，陈荣苏、林碧清以与苏贵弟的丈夫吴成友签订的土地租赁合同因吴成友的去世而终止，陈荣苏、林碧清有权解除合同。苏贵弟不是合同的签订人，更无权将陈荣苏、林碧清的土地转租他人为由，诉至一审法院，请求解除陈荣苏、林碧清与吴成友2010年3月6日签订的《土地租赁合同》并确认苏贵弟与第三人巫华林签订的《土地租赁合同》无效。一审法院于2015年5月4日作出（2015）荔民初字第570号民事判决，认为陈荣苏、林碧清与吴成友签订的《土地租赁合同》是合法有效的合同，但苏贵弟在其丈夫死亡后未征得陈荣苏、林碧清及其所在集体经济组织的同意将该土地转租给第三人用于非农业用途，违反了法律的规定，判决解除陈荣苏、林碧清与吴成友签订的《土地租赁合同》以及苏贵弟与第三人巫华林签订的《土地租赁合同》无效。苏贵弟不服该判决，上诉于桂林市中级人民法院，桂林市中级人民法院于2015年9月10日作出（2015）桂市民一终字第490号民事判决，认为根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款的规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。原承租人吴成友病逝后，对其租赁土地的承租权相应依法转嫁给其妻子苏贵弟，苏贵弟未经出租人同意将租赁土地的使用权转租给第三人，出租人要求解除合同有事实和法律依据。对于苏贵弟主张因租赁土地投入150000元的经济损失问题属另一法律关系，在合同解除后，苏贵弟可以另行主张权利。判决驳回上诉，维持原判。2016年7月6日，原告苏贵弟以二被告陈荣苏、林碧清要求解除合同既非法定也非约定，其解除合同的行为违反了陈荣苏、林碧清与吴成友签订的《土地租赁合同》关于违约责任的约定，诉至一审法院，请求判决二被告支付违约金 200000元，一审法院于2016年8月25日作出（2016）桂0331民初1192号民事判决，驳回原告苏贵弟的诉讼请求。苏贵弟不服该判决，上诉于桂林市中级人民法院，桂林市中级人民法院于2017年2月17日作出（2016）桂03民终2785号民事裁定，认为认定基本事实不清，发回重审。 一审法院认为，涉案土地租赁合同的效力已经生效判决确认系合法、有效的合同，合同当事人应该按照合同约定履行合同义务。合同的解除存在三种情形即合意解除、约定解除、法定解除，合同当事人在履行合同的过程中，符合合同解除条件的，即可主张解除合同。本案中，原告苏贵弟丈夫吴成友与二被告签订的《土地租赁合同》约定了二被告可以解除合同的条件是“除因国家建设征收该地以外，甲方不得以任何理由提前毁约收地，否则，应以相当于上一年租金的50倍赔偿乙方的经济损失”,合同约定只有国家征收才可以解除租赁土地合同，本案涉案土地租赁没有出现国家征收土地的情况，二被告在履行合同过程中可以请求解除土地租赁合同，但二被告请求解除土地租赁合同的行为已构成违约，应按合同约定赔偿合同违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法”。被告陈荣苏、林碧清与苏贵弟的丈夫吴成友签订的《土地租赁合同》约定了因违约产生的损失赔偿的计算方法即以相当于上一年租金的50倍赔偿乙方的经济损失，陈荣苏、林碧清起诉时是2015年，上一年所交租金是4000元，则违约损失赔偿额按合同约定计算为4000元×50倍=200000元。本案审理过程中，苏贵弟向本院申请司法鉴定，对苏贵弟丈夫吴成友租赁陈荣苏、林碧清位于荔浦县荔城镇沙街社区鹅坝屯第二生产队约1.2亩土地上的建筑物进行工程造价评估，正意价格集团有限公司作出了国正价估字(2017)737-50127号1.2亩土地上建筑物的建筑工程造价评估意见书，1.2亩土地上的建筑物工程造价评估价格为176824元。对涉案租赁土地上建筑物评估的目的在于查清当事人所约定违约损失赔偿额是否过分高于实际损失，以利于公平公正处理本案。按最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。按照这一规定，双方约定的违约金没有超过造成损失的30%，且被告陈荣苏没有主张约定的违约金过高请求予以适当减少，对于原告苏贵弟请求法院判决二被告给付合同违约金200000元的诉讼请求，一审法院予以支持。 被告陈荣苏主张评估价值过高，经查，该委托评估是一审法院司法技术室委托正意价格评估集团有限公司评估，被告陈荣苏没有证据证实该评估不符合法律规定，其辩解一审法院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，并经一审法院审判委员会讨论决定，判决：被告陈荣苏、林碧清在本判决生效后十日内给付合同违约金200000元给原告苏贵弟。案件受理费4300元，评估费6500元，以上合计10800元，由被告陈荣苏、林碧清负担。 双方当事人对一审认定的事实无异议，亦未提交新的证据。因此，一审认定的事实属实，本院予以认定。 归纳本案争议焦点为：解除涉案合同是否属于法定解除，上诉人是否构成违约。 本院认为，合同的法定解除是指已经依法成立而且生效的合同，在合同履行过程中出现了法律规定的某种情形，如果继续履行合同，将使一方当事人付出代价或者遭受重大损失，因此规定这一方当事人可以解除合同，经过解除后该合同不再具有法律效力。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。从以上规定可以看出，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定了合同法定解除的五种情形，如果出现以上五种情形，当事人是可以解除合同，但不是必须解除合同。法律赋予权利人的解除权是具有选择性，并非唯一性。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定，“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”该条款规定的解除权也是具有选择性的，不是必须解除。 上诉人陈荣苏、林碧清于2015年4月3日，以与苏贵弟的丈夫吴成友签订的土地租赁合同因吴成友的去世而终止，陈荣苏、林碧清有权解除合同。苏贵弟不是合同的签订人，更无权将陈荣苏、林碧清的土地转租他人为由，诉至一审法院，请求解除陈荣苏、林碧清与吴成友2010年3月6日签订的《土地租赁合同》并确认苏贵弟与第三人巫华林签订的《土地租赁合同》无效。该案经一、二审法院审理判决，均认为涉案的《土地租赁合同》为有效合同。本院（2015）桂市民一终字第490号民事判决认为“根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款的规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。原承租人吴成友病逝后，对其租赁土地的承租权相应依法转嫁给其妻子苏贵弟，苏贵弟未经出租人同意将租赁土地的使用权转租给第三人，出租人要求解除合同有事实和法律依据。对于苏贵弟主张因租赁土地投入150000元的经济损失问题属另一法律关系，在合同解除后，苏贵弟可以另行主张权利。”涉案《土地租赁合同》约定的唯一可以解除合同的条件是第六条约定的“除因国家建设征收该地以外，甲方（即上诉人）不得以任何理由提前毁约收地，否则，应以相当于上一年租金的50倍赔偿乙方（吴成友）的经济损失。”该约定排除了其他可以解除合同的情形（包括法定解除情形和转租情形），即出租方以“除因国家建设征收该地以外”的任何情形要求解除合同的均构成违约。本案未出现双方约定的“国家建设征收该地”可以解除合同的情形。陈荣苏、林碧清根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款的规定，可以以苏贵弟擅自转租涉案土地为由，主张解除涉案合同，但陈荣苏、林碧清解除合同的主张不符合双方《土地租赁合同》的约定，况且陈荣苏、林碧清解除合同也不是“如果继续履行合同，其将付出代价或者遭受重大损失。” 《中华人民共和国合同法》第六条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。上诉人陈荣苏、林碧清解除涉案《土地租赁合同》的行为违反了以上法律的规定和涉案合同的约定，应当依照双方签订的《土地租赁合同》约定，向被上诉人支付违约金。一审依据查明的事实及法律规定，所作出的判决正确。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4300元，由上诉人陈荣苏、林碧清负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘福平 审判员  邹国良 审判员  李 艳 appoint 二〇一八年四月二十三日 书记员  刘文静