河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀04民初1号 原告：中国建设银行股份有限公司邯郸住房城建支行，住所地：河北省邯郸市人民东路509号。 主要负责人：张常士，该支行行长。 委托诉讼代理人：赵卿，北京市华贸硅谷律师事务所邯郸分所律师。 委托诉讼代理人：任秀军。 被告：邯郸市邯台房地产开发有限公司，住所地：邯郸市邯山区中华南大街223号。 法定代表人：聂铭江，该公司经理。 被告：聂铭江，男，汉族，1946年1月26日生，住河北省邯郸市丛台区。 被告：杨恩荣，女，汉族，1950年3月13日生，住河北省邯郸市丛台区。 被告：聂文宇，男，汉族，1975年4月2日生，住河北省邯郸市丛台区。 被告：黄思敏，女，汉族，1980年9月20生，住河北省邯郸市丛台区。 上述五被告委托诉讼代理人：申永亭，该公司员工。 上述五被告委托诉讼代理人：王贵亭，该公司员工。 原告中国建设银行股份有限公司邯郸住房城建支行（以下简称“建行邯郸住房城建支行”）与被告邯郸市邯台房地产开发有限公司（以下简称“邯台公司”）、聂铭江、杨恩荣、聂文宇、黄思敏金融借款合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告建行邯郸住房城建支行委托代理人赵卿、被告邯台公司、聂铭江、杨恩荣、聂文宇、黄思敏委托代理人申永亭、王贵亭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中国建设银行股份有限公司邯郸住房城建支行向本院提出诉讼请求：1、判决被告邯郸市邯台房地产开发有限公司偿还原告借款本金236352226.33元及至债务清偿完毕的利息（利息包括罚息和复利）；2、被告聂铭江、杨恩荣、聂文宇、黄思敏对上述借款本息承担连带偿还责任；3、原告对抵押物有优先受偿权，有权以拍卖、变卖抵押物所得价款优先受偿；4、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2013年1月7日，邯台公司与原告签订了编号为：城建支行房开1301号《固定资产贷款合同》，约定借款金额为1.2亿元，借款期限为24个月，即从2013年1月7日起至2015年1月6日。聂铭江、杨恩荣、聂文宇、黄思敏提供连带责任保证担保。同时，邯台公司用其名下土地、住宅为上述借款提供抵押担保，并办理了他项证。原告依约发放贷款。2016年9月26日，上述被告与原告签订《人民币贷款期限调整协议》，调整金额为99302000元，借款到期日为2018年1月24日。 2013年2月20日，邯台公司与原告签订了编号为：城建支行房开1302号《固定资产贷款合同》，约定借款金额为1.7亿元，借款期限为24个月，即从2013年2月20日起至2015年1月24日。聂铭江、杨恩荣、聂文宇、黄思敏提供相应连带责任保证担保。同时，邯台公司用其名下在建工程、办公楼为上述借款提供抵押担保，并办理了它项证。原告依约发放了贷款。2016年9月26日，上述被被告与原告签订《人民币贷款期限调整协议》，调整金额为1.4亿元，借款到期日为2018年1月24日。 由于借款人邯台公司违反合同约定，原告宣布借款提前到期，提前收回借款。故原告为维护自己的合法权益，特提起诉讼，诉求如前述。 原告当庭对诉讼请求变更如下：邯郸市邯台房地产开发有限公司贷款、利息余额说明1、借款合同：城建支行房开1301号合同金额12000万元，2017年12月13日贷款余额99016606.40。截止2018年3月6日贷款余额99016606.40元。利息：2017年9月21日至2018年1月24日结息1,806,480.35元，其中应收利息1796858.98元，催收利息9621.40元；2018年2月21日结息614,862.90元，其中应收利息603,588.73元，催收利息11,274.17元。合计欠息2,421,343.28元。2、借款合同：城建支行房开1302号合同金额17000万元，2017年12月13日贷款余额137335619.93。2018年12月29日扣收本金400,741.34元，截止2018年3月6日贷款余额136934878.59元。利息：2017年9月21日至2018年1月24日结息2,514,418.49元，其中应收利息2,500,978.00元，催收利息13440.49元；2018年2月21日未结息，合计欠息2,514,418.49元。目前两笔贷款本金合计235,951,484.99元，账面拖欠利息4,935,761.77元。 综上，被告邯郸市邯台房地产开发有限公司偿还原告借款本金235951484.99元及截至到2018年2月21日欠息为4935761.77元至债务清偿完毕的利息（罚息和复利）。 被告邯台公司、聂铭江、杨恩荣、聂文宇、黄思敏主要辩称：1、建行邯郸住房城建支行在我公司积极偿还本金、每月从未拖欠利息和借款不到期的情况下，宣布借款提前到期，单方撕毁合同，给我公司造成一定影响，责任不在我方。2、对以上情况，政府也多次积极协调，我公司积极寻找合作伙伴，开发新项目，目的就是尽快偿还本金，并且对开发新项目正在积极落实中。3、多年来，我公司与建行相处关系良好，愿在法院调解下，请求延期支付借款。4、本案案件受理费、保全费由原告负担。具体答辩如下：2013年1月7日，我公司与建设银行邯郸城建支行签订了编号为：城建支行房开1301号《固定资产贷款合同》，借款金额为1.2亿元，期限24个月；2016年9月26日，与城建支行签订了《人民币贷款期限调整协议》，调整金额为99302000元。2013年2月20日签订了编号为：城建支行房开1302号《固定资产贷款合同》，借款金额为1.7亿元，期限24个月；2016年9月26日，与城建支行签订了《人民币贷款期限调整协议》，调整金额为1.4亿元。到期日均为2018年1月24日。聂铭江、杨恩荣、聂文宇、黄思敏提供相应连带责任保证担保，同时用我公司名下土地、住宅、在建工程、办公楼为上述借款提供抵押担保。该笔借款全部用在我公司开发的中华南大街与南环路交叉口的颐景蓝湾项目的建设。该项目于2011年开始投入建设，完工于2014年，总建筑面积26万平方米。由于资金严重不能满足该项目建设的需要，我公司为了尽快开工建设，缩短工期，尽快交房，向社会筹集资金来弥补项目建设资金的不足，造成了建设成本的高额增长。2014年由于邯郸市房地产企业的普遍不景气，商品房销售困难，造成了销售成本的高额增长。为了偿付社会筹集资金和建筑商的建设费用，公司决定以房抵债。结果形成了货币资金回收越来越少，偿付银行借款的能力越来越弱的局面。但尽管这样，在借款期间，我公司还是想法筹措资金归还了5000余万元借款，并积极按时足额支付了借款利息。始终保持着良好的信用关系。2017年10月13日，建行邯郸住房城建支行在借款不到期的情况下，宣布借款提前到期，提前收回借款。我公司认为：1、在借款期间，能按时支付银行利息，并积极偿还借款本金，态度是积极的，诚恳的，是始终想维持银企之间良好的信用关系的。2、该笔借款的抵押物价值是足以覆盖借款本息的，只是由于资金变现能力差，不能以货币形式及时偿付。3、为了摆脱困境，尽早归还借款，我们积极主动的寻找合作伙伴，以缓解资金压力。4、在市政府安排的市建设局、市金融办，召开的化解房地产企业资金困难的协调会上，多次与银行表态，要求延期使用该借款，目的是便于足额偿还借款。综上，我们请求继续与原告建行邯郸住房城建支行积极沟通协商，延期支付借款，并保证该笔借款不受损失。同时，请求法院以事实为根据，以法律为准绳，公正明断，维护公司的合法权益。 原告建行邯郸住房城建支行为支持其主张，提供如下主要证据： 证据一：合同编号：城建支行房开1301号《固定资产贷款合同》、贷款转存凭证，证明内容：邯台公司从原告处贷款1.2亿元，期限24个月，即从2013年1月7日起至2015年1月6日，并约定了利率、罚息和复利。 证据二：合同编号：城建支行房开抵1301号《抵押合同》、它项证，证明内容：邯台公司用其所有的土地（证号：邯郸市国用（2010）第H010022号）为上述借款本息承担抵押担保责任，并办理了他项证。原告对上述抵押物有优先受偿权。 证据三：自然人保证合同四份，证明内容：聂铭江、杨恩荣、聂文宇、黄思敏为上述借款本息承担连带保证责任。保证期间：2年。 证据四：2016年9月26日人民币贷款期限调整协议一份、城建支行房开调1501号人民币贷款期限调整协议、城建支行房开补充协议1501号补充协议、城建支行房开补充协议1503号补充协议、城建支行房开补充协议1601号补充协议，证明内容：调整本金余额为99302000元，借款到期日为2018年1月24日，利率为浮动利率，在基准利率上浮10%，并约定了罚息和复利，上述本息的自然人保证和抵押担保仍按原合同执行。 证据五、2016年9月26日抵押合同，证明内容：邯台公司用其所有的邯台大厦一至六层房地产为上述借款本息承担抵押担保责任。 证据六：《房地产贷款项目资金封闭管理合作协议》，证明内容：邯台公司销售率达到80%时，指定存款账户内保持不低于未偿还贷款本息之和的存款。达到60%时存款不低于70%等。邯台公司违反协议约定，原告有权提前收回借款。 证据七：《中国建设银行涉房贷款资金封闭管理协议》，证明内容：项目销售率达到80%时，应结清原告贷款本息。 证据八：合同编号：城建支行房开1302号《固定资产贷款合同》、贷款转存凭证，证明内容：邯台公司从原告处贷款1.7亿元，期限24个月，即从2013年2月20日起至2015年1月24日，并约定了利率、罚息和复利。 证据九、合同编号：城建支行房开抵1302-1号、-2号、-3号、-4号、-5号、-6号、-7号、-8号、-9号《抵押合同》、它项证，证明内容：邯台公司用其所有的颐景蓝湾住宅小区1号楼、2号楼、3号楼、4号楼、5号楼、6号楼、7号楼、8号楼在建工程和中华南大街223号办公楼为上述借款本息承担抵押担保责任，并办理了它项证。原告对上述抵押物有优先受偿权。 证据十、自然人保证合同四份，证明内容：聂铭江、杨恩荣、聂文宇、黄思敏为上述借款本息承担连带保证责任。保证期间：2年。 证据十一、2016年9月26日人民币贷款期限调整协议一份、城建支行房开调1502号人民币贷款期限调整协议、城建支行房开补充协议1502号补充协议、城建支行房开补充协议1504号补充协议、城建支行房开补充协议1602号补充协议，证明内容：调整本金余额1.4亿元，借款到期日为2018年1月24日，利率为浮动利率，在基准利率上浮10%，并约定了罚息和复利，上述本息的自然人保证和抵押担保仍按原合同执行。 证据十二、2016年9月26日抵押合同，证明内容：邯台公司用其所有的颐景蓝湾商业办公楼在建工程上述借款本息承担抵押担保责任。 证据十三、《房地产贷款项目资金封闭管理合作协议》，证明内容：邯台公司销售率达到80%时，指定存款账户内保持不低于未偿还贷款本息之和的存款。达到60%时存款不低于70%等。邯台公司违反协议约定，原告有权提前收回借款。 证据十四：贷款账户查询，证明被告尚欠原告本金236352226.33元。 证据十五：中院协助执行通知书，证明现在只有167套房产未出售，其他均已经售出。 被告邯台公司、聂铭江、杨恩荣、聂文宇、黄思敏对上述证据质证意见如下：对以上证据真实性没有异议，但对合法性关联性有异议。对原告起诉的本金认可，利息庭下回去核对已还利息。对抵押合同，他项证，真实性没有异议，但对合法性有异议，整个邯台公司资产未评估，原告抵押物远远超过原告贷款本金和利息好几倍。 被告邯台公司、聂铭江、杨恩荣、聂文宇、黄思敏未提交证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年1月7日，贷款人（乙方）建行邯郸住房城建支行与借款人（甲方）邯台公司签订编号为城建支行房开1301号《固定资产贷款合同》，合同主要约定：借款金额为1.2亿元；借款期限24个月，即从2013年1月7日起至2015年1月6日止；贷款利率为浮动利率，即起息日基准利率上浮10%，并在起息日起至本合同项下本息全部清偿之日止每12个月根据利率调整日当日的基准利率以及上述上浮/下浮比例调整一次。利率调整日为起息日的调整当月的对应日，当月没有起息日的对应日的，则当月最后一日为利率调整日；人民币逾期罚息为贷款利率上浮50%计算；如甲方不能按照本合同约定的结息日付息，则自次日起计收复利。同日，原告建行邯郸住房城建支行与保证人聂铭江、杨恩荣、聂文宇、黄思敏分别签订城建支行房开保1301-1号、1301-2号、1301-3号、1301-4号《自然人保证合同》，聂铭江、杨恩荣、聂文宇、黄思敏愿意为债务人邯台公司在主合同项下的债务提供连带责任保证。同日，邯台公司与原告签订《抵押合同》，邯台公司用其所有的颐景蓝湾住宅小区项国土使用权（证号：邯郸市国用（2010）第H010022号）为上述借款本息承担抵押担保责任，并办理了他项证（证号：邯市他项（2013）第T0021号）。2013年1月25日，建行邯郸住房城建支行向邯台公司发放贷款1.2亿元，借款到期后未还，截止到2018年2月21日尚欠本金99016606.4元，欠息为2421343.28元。 2015年1月15日原告与被告邯台公司、聂铭江、杨恩荣、聂文宇、黄思敏签订《人民币贷款期限调整协议》，协议约定将借款到期日调整到2016年7月24日，并约定了利率、罚息和复利。后原告与被告邯台公司、聂铭江、杨恩荣、聂文宇、黄思敏签订《补充协议》，将2015年7月24日还款2000万元调整为2016年7月24日还款。2016年9月20日原告与被告邯台公司签订编号为：住房城建支行房开（调）抵1301号《抵押合同》，合同约定被告邯台公司用邯台大厦一至六层的房地产为上述借款本息承担连带偿还责任。2016年9月26日，原告与被告邯台公司、聂铭江、杨恩荣、聂文宇、黄思敏签订《人民币贷款期限调整协议》，协议约定将借款到期日调整到2018年1月24日。2013年1月25日，原告与被告邯台公司签订《房地产贷款项目资金封闭管理合作协议》，协议约定：邯台公司按下表约定分期偿还乙方开发贷款本息，在销售率达到80%时，甲方应在指定存款账户内保持不低于未偿还贷款本息之和的存款，也可向乙方申请提前还款，邯台公司违反本协议约定，原告有权提前收回贷款本息及利息；2016年10月8日，原告与被告邯台公司签订《中国建设银行涉房贷款资金封闭管理协议》，协议约定：甲方（邯台公司）实现销售收入时应开始偿还乙方（原告）贷款本息，最迟不得晚于项目销售率达到40%时，且还款金额不得少于贷款本息的10%，项目销售率达到60%时，还款金额不得少于贷款本息的50%；项目销售率达到80%时，应结清乙方贷款本息。 2013年2月20日，贷款人（乙方）建行邯郸住房城建支行与借款人（甲方）邯台公司签订编号为城建支行房开1302号《固定资产贷款合同》，合同主要约定：借款金额为1.7亿元；借款期限24个月，即从2013年2月20日起至2015年1月24日止；贷款利率为浮动利率，即起息日基准利率上浮10%，并在起息日起至本合同项下本息全部清偿之日止每12个月根据利率调整日当日的基准利率以及上述上浮/下浮比例调整一次。利率调整日为起息日的调整当月的对应日，当月没有起息日的对应日的，则当月最后一日为利率调整日；人民币逾期罚息为贷款利率上浮50%计算；如甲方不能按照本合同约定的结息日付息，则自次日起计收复利。同日，原告建行邯郸住房城建支行与保证人聂铭江、杨恩荣、聂文宇、黄思敏分别签订城建支行房开保1302-1号、1302-2号、1302-3号、1302-4号《自然人保证合同》，聂铭江、杨恩荣、聂文宇、黄思敏愿意为债务人邯台公司在主合同项下的债务提供连带责任保证。同日，邯台公司与原告签订编号为城建支行房开抵1302-1号、1302-2号、1302-3号、1302-4号、1302-5号、1302-6号、1302-7号1302-8号、1302-9号《抵押合同》，邯台公司用其所有的颐景蓝湾住宅小区1号楼、2号楼、3号楼、4号楼、5号楼、6号楼、7号楼、8号楼在建工程、中华南大街223号办公楼为上述借款本息承担抵押担保责任，并分别办理了他项证。2013年3月6日，建行邯郸住房城建支行向邯台公司发放贷款1.7亿元，借款到期后未还，截止到2018年2月21日尚欠本金137335619.93元，欠息为2514418.49元。 2015年1月15日原告与被告邯台公司、聂铭江、杨恩荣、聂文宇、黄思敏签订《人民币贷款期限调整协议》，协议约定将借款到期日调整到2016年7月24日，并约定了利率、罚息和复利。后原告与被告邯台公司、聂铭江、杨恩荣、聂文宇、黄思敏签订《补充协议》，将2015年7月24日还款3000万元调整为2016年7月24日还款。2016年9月20日原告与被告邯台公司签订编号为：住房城建支行房开（调）抵1302号《抵押合同》，合同约定被告邯台公司用颐景蓝湾商业办公楼在建工程为上述借款本息承担连带偿还责任。2016年9月26日，原告与被告邯台公司、聂铭江、杨恩荣、聂文宇、黄思敏签订《人民币贷款期限调整协议》，协议约定将借款到期日调整到2018年1月24日。2013年3月6日，原告与被告邯台公司签订《房地产贷款项目资金封闭管理合作协议》，协议约定：邯台公司按下表约定分期偿还乙方开发贷款本息，在销售率达到80%时，甲方应在指定存款账户内保持不低于未偿还贷款本息之和的存款，也可向乙方申请提前还款，邯台公司违反本协议约定，原告有权提前收回贷款本息及利息；2016年10月8日，原告与被告邯台公司签订《中国建设银行涉房贷款资金封闭管理协议》，协议约定：甲方（邯台公司）实现销售收入时应开始偿还乙方（原告）贷款本息，最迟不得晚于项目销售率达到40%时，且还款金额不得少于贷款本息的10%，项目销售率达到60%时，还款金额不得少于贷款本息的50%；项目销售率达到80%时，应结清乙方贷款本息。 本院认为，上列各方所签订的《固定资产贷款合同》、《自然人保证合同》、《抵押合同》《人民币贷款期限调整协议》《房地产贷款项目资金封闭管理合作协议》《中国建设银行涉房贷款资金封闭管理协议》是合同双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的相关规定，应依法认定为有效合同。合同双方均应依约履行自己的权利义务。原告依约向被告发放了贷款。根据《固定资产贷款合同》和《房地产贷款项目资金封闭管理合作协议》第六条甲乙双方约定，在借款合同期限届满之前，甲方（被告）采取分期偿还的方式归还乙方（原告）贷款本息，即：甲方按下表约定分期偿还乙方开发贷款本息，在销售率达到80%时，甲方（被告）应在指定存款账户内保持不低于未偿还贷款本息之和的存款，也可向乙方申请提前还款等，第八条甲方违反本协议约定，乙方（原告）有权采取以下一种或几种措施，提前收回贷款本金及利息等以及《中国建设银行涉房贷款资金封闭管理协议》的约定，被告邯台公司行为构成违约，原告根据合同约定要求提前收回借款符合合同约定。被告邯台公司和保证人聂铭江、杨恩荣、聂文宇、黄思敏对借款事实和本金数额均不持异议。故原告请求被告邯台公司归还贷款本金235951484.99元,本院予以支持。根据合同约定，经计算截止2018年2月21日欠付利息为4935761.77元，故原告该请求，符合法律规定，本院予以支持。被告邯台公司欠付2018年2月21日以后的利息亦应以合同约定标准计算至全部清偿完毕之日止。 根据《自然人保证合同》的约定，被告聂铭江、杨恩荣、聂文宇、黄思敏应对被告邯台公司的上述本金及利息承担连带偿还责任。依据《抵押合同》以及他项证，原告中国建设银行股份有限公司邯郸住房城建支行对被告邯郸市邯台房地产开发有限公司提供的上述抵押物拍卖或变卖后的价款享有优先受偿权。 综上所述，被告邯台公司应依约定承担借款本金及相应利息的偿还责任，被告聂铭江、杨恩荣、聂文宇、黄思敏应对被告邯台公司所欠本金及利息承担连带偿还责任。原告中国建设银行股份有限公司邯郸住房城建支行对被告邯郸市邯台房地产开发有限公司提供的上述抵押物拍卖或变卖后的价款享有优先受偿权。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十三条、第五十九条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、第二百零三条之之规定，判决如下： 一、被告邯郸市邯台房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司邯郸住房城建支行借款本金235951484.99元和截止2018年2月21日的利息4935761.77元以及按上述合同约定的标准计算自2018年2月22日起至实际给付之日止的利息。 二、被告聂铭江、杨恩荣、聂文宇、黄思敏在其与原告中国建设银行股份有限公司邯郸住房城建支行签订的《自然人保证合同》范围内对本判决第一项承担连带偿还责任。 三、被告邯郸市邯台房地产开发有限公司以其在《抵押合同》的范围内对本判决第一项承担抵押担保责任；原告中国建设银行股份有限公司邯郸住房城建支行对被告邯郸市邯台房地产开发有限公司提供的上述抵押物拍卖或变卖后的价款享有优先受偿权。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1223560元，由被告邯郸市邯台房地产开发有限公司、聂铭江、杨恩荣、聂文宇、黄思敏共同负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。 审判长  王继荭 审判员  盖自然 审判员  赵玉剑 二〇一八年四月二十三日 书记员  程建光