广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0502民初4355号 原告：黄文英，女，汉族，1965年7月20日出生，住址广西北海市海城区朝阳街16号，现住北海市。 委托代理人：黄丽艳，广西海城律师事务所律师。 被告：秦子凤，女，汉族，1964年10月26日出生，住北海市海城区。 第三人：蔡小梅，女，汉族，1979年1月22日出生，住所地北海市海城区。现羁押在北海市看守所。 第三人：陈伟业，男，汉族，1978年11月15日出生，住所地北海市海城区。 原告黄文英诉被告秦子凤及第三人蔡小梅、陈伟业案外人执行异议之诉一案，本院于2017年12月18日受理后，依法组成由审判员廖慧翔担任审判长、人民陪审员杜有燕、黄小兵参加的合议庭，于2018年4月8日公开开庭进行了审理，书记员施成兰担任法庭记录。原告黄文英的委托代理人黄丽艳到庭参加诉讼，被告秦子凤、第三人蔡小梅、陈伟业未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告黄文英诉称：北海市海城区人民法院因被告秦子凤与第三人蔡小梅、陈伟业民间借贷纠纷一案依申请诉前查封了位于北海市米，广东路西侧420米枫雅小苑2幢[房屋所有权证号为北房权证（2013）字第014824号、第014825号，国有土地使用权为北国用（2013）第B43571号]房产。2015年12月15日，原告与两第三人签订《北海市二手房买卖合同》，约定第三人蔡小梅、陈伟业将上诉房屋出售给原告。2015年12月16日，原告依照合同第四条付款方式、期限及交房约定转账给第三人蔡小梅购房款1000万元。同日，蔡小梅将涉案房屋交付给原告占有使用至今。原告办理过户申请时，因北海市规划局在2014年5月20日向北海市房地产交易中心去文暂缓办理上述房产的转让手续而导致原告无法办理涉案房产的转让手续和备案登记。原告与第三人协商一致同意，2016年4月第三人通过公证委托由原告指定的黄瑞（身份证号码：）代为办理本次房产转让手续，并且将涉案房产的所有原件交由原告保管以确保原告办理过户登记手续。原告与第三人的房屋买卖是真实合法的，不存在房屋买卖以外的法律事实。 2016年3月12日，被告以与第三人民间借贷纠纷向北海市人民法院申请查封涉案房产,并于2016年4月13日以与本案第三人民间借贷纠纷为由向北海市海城区人民法院提起诉讼，北海市海城区人民法院于2016年10月10日作出（2016）桂0502民初1122号判决，确认第三人应向被告还款事宜，第三人拒不履行该生效文书确定的义务，被告申请强制执行涉案房产，北海市海城区人民法院作出（2017）桂0502执563号执行裁定对涉案房产予以执行。2017年5月15日，原告对第三人名下的执行标的涉案房屋向北海市海城区人民法院提出书面异议，请求撤销北海市海城区人民法院（2017）桂0502财保43号裁定，停止执行（2017）桂0502执563号执行裁定书，解除查封，但北海市海城区人民法院作出（2017）桂0502执异37号执行裁定书裁定驳回。为此，原告诉至法院，请求法院判令：1、判决撤销（2017）桂0502执异37号执行裁定书不得执行第三人蔡小梅、陈伟业名下的位于北海市米，广东路西侧420米枫雅小苑2幢[房屋所有权证号为北房权证（2013）字第014824号、第014825号、国有土地使用权为北国用（2013）第B43571号]房产，并解除对以上房屋的查封；2、本案诉讼费由被告承担。 被告秦子凤提交书面答辩状辩称，一、黄文英要求停止执行（2017）桂0502执563号案件并解除对涉案房屋的查封没有法律依据；二、黄文英要求撤销（2017）桂0502执异37号裁定并解除对涉案房产的查封没有法律依据，理由如下：1、原告与蔡小梅、陈伟业不存在真实房屋买卖行为，2015年12月15日双方签订的《北海市二手房》是为原告借款给蔡小梅、陈伟业而设立的担保。2016年4月5日，蔡小梅、陈伟业办理的《委托书》第二项“依法与买方签订房地产买卖合同”事宜，说明2016年4月5日前其双方没有真实签订涉案房屋的买卖合同；2、原告的证据无法证实其在法院查封前已合法占有使用涉案房屋；3、合同签订次日原告即全额付清1000万元款项，不申报房屋所有权转移备案登记，明显不符合房屋买卖交易习惯；4、涉案房屋价值300万元，原告以1000万元购买远远超过涉案房屋的价值，且原告明知涉案房屋存在规划问题，涉案房屋所有的花园、篮球场、游泳池是小区三栋房业主共同修建和拥有；5、法院对蔡小梅的《询问笔录》的内容中，蔡小梅明确1000万元为借款，房屋买卖合同是上述借款的担保。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，原告与蔡小梅、陈伟业成立的是民间借贷关系，应另案向第三人主张偿还借款，原告以涉案房屋出售并已经实际占有为由提起执行异议之诉不能成立。三、涉案房屋至今登记在蔡小梅、陈伟业名下，原告对涉案房屋不享有物权及其他权利。即使《北海市二手房合同》是真实的，根据《物权法》第九条、第十七条的规定，涉案房屋所有权是蔡小梅、陈伟业，原告与第三人签订的《北海市二手房合同》仅属于合同之债，法院执行该房屋符合法律规定。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条之规定，原告对涉案房屋不享有所有权。原告没有提交证据证明其曾向房地产交易中心申请办理涉案房屋过户事宜，也没有房地产交易中心对其作出不能办理过户的复函，不能证明非因自身原因不能办理过户登记，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，原告不能排除执行。综上所诉，原告黄文英所提的执行异议之诉的事实理由不能成立，请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告秦子凤庭前提交书面证据，没有到庭参加诉讼。 第三人蔡小梅、陈伟业没有提交答辩状，没有证据提交，亦未到庭参加诉讼。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告秦子凤经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为已放弃质证的权利；第三人蔡小梅、陈伟业经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为已放弃答辩及质证的权利。原告提交的证据，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，故本院对原告举证的证据依法予以确认。 综合全案证据，本院确认以下法律事实： 2015年12月15日，原告黄文英与第三人蔡小梅、陈伟业签订《北海市二手房买卖合同》一份，合同约定黄文英购买蔡小梅、陈伟业名下位于北海市[房屋所有权证号：北房权证（2013）字第014824号、第014825号，国有土地使用权证：北国用（2013）第B43571号]房产，房屋价格1000万元，同时约定2015年12月16日支付房价款并腾空房屋，双方确认本合同在线打印合同文本，经买卖双方签名或盖章后，共同向北海市房地产交易中心申请办理二手房转移登记手续。合同签订后，原告于2015年12月16日转账支付款项1000万元给第三人蔡小梅，第三人蔡小梅收款后立有收据给原告黄文英。目前涉案房屋由原告黄文英占有使用。2014年5月13日北海市规划局曾向北海市房地产交易中心去文“关于请予暂缓办理房屋产权登记手续的函”，暂缓办理房屋产权登记手续共23户，其中第三人蔡小梅、陈伟业名下的涉案房屋属于暂缓办理。2016年4月5日，黄文英与第三人蔡小梅、陈伟业夫妇通过公证委托黄文英指定的黄瑞（身份证号码：）办理涉案房产的转让手续。 本案被告秦子凤因与第三人蔡小梅、陈伟业民间借贷纠纷一案，于2016年3月12日向本院申请诉前财产保全，本院于2016年4月12日做出（2016）桂0502财保43号裁定，裁定查封蔡小梅、陈伟业名下位于北海市产。2016年10月10日，本院做出（2016）桂0502民初1122号民事判决，判令蔡小梅、陈伟业归还借款800000元及利息给秦子凤。上述判决生效后，秦子凤向本院申请强制执行。案件执行过程中，黄文英向本院提出书面异议。2017年11月16日，本院做出（2017）桂0502执异37号执行裁定，裁定驳回黄文英的异议。黄文英对该裁定不服，向本院提起诉讼。 另查明，异议审查期间，本院工作人员对羁押在北海市看守所的蔡小梅进行询问。蔡小梅在询问笔录中陈述称，陈伟业是其爱人，其与陈伟业有一套位于北海市的别墅，该别墅于2015年春节前以1000万元卖给一个姓黄的女子，其原来不认识黄文英，通过一个“亚宇”的人介绍，以1000万元卖给黄姨，但不识购房人黄姨叫什么名字，也不知道“亚宇”叫什么名字；其没有公证委托过黄世明卖房，只公证委托黄瑞卖房，公证时间是2016年4月5日；其卖房给黄姨签订两次两份合同，签订时间是否为同一日不能确定，其中一份合同是在其公司客衡投资公司签订的，一份是在公证处签订的，两份合同的价款是否一致不确定。蔡小梅对是借款还是卖屋陈述：“怎样说都可以，先向黄姨借款1000万元，签房屋买卖合同用屋抵给她，等我有钱了还给她，多付一点利息，房屋归还我，讲借款也可，讲卖屋也得”；蔡小梅对卖房后是否交付给他人陈述：“我是2016年3月底4月初搬出来才将房屋交付给黄姨的”。 本院认为，本案争议焦点：（一）原告与第三人之间是否存在真实的房屋买卖合同关系；（二）原告是否享有足以排除强制执行的民事权益。关于原告与第三人之间是否存在真实的房屋买卖合同关系的问题，从原告提交的房屋买卖合同、转账凭证、公证书、缴纳涉案房屋水电费的发票以及被告提交的法院对第三人蔡小梅的询问笔录可证实，原告黄文英与第三人蔡小梅、陈伟业签订的《北海市二手房买卖合同》是双方真实的意思表示，不违反法律行政法规，属于有效合同。合同签订之后，原告黄文英支付了全部购房款，第三人蔡小梅、陈伟业亦依约将涉案房屋交付黄文英占有使用至今。因此，本院认为原告黄文英与第三人蔡小梅、陈伟业之间存在真实的房屋买卖合同关系。被告秦子凤抗辩原告黄文英与第三人蔡小梅、陈伟业之间的房屋买卖关系不真实，黄文英支付的1000万元属于借款，但其未提供充分证据予以证实，本院对该抗辩不予采信。 关于原告是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定:“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”的规定和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，原告黄文英与第三人蔡小梅、陈伟业的书面房屋买卖合同签订在本院采取查封之前；原告已按合同约定支付了全部款项；原告在本院采取查封措施前已实际占有该房屋；涉案房屋买卖时由于行政管理原因，房地产交易中心暂缓办理房屋产权登记手续，原告未能办理涉案房屋的过户登记手续并非自身原因造成。本案情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，故原告黄文英对案涉房屋享有的民事权益足以排除强制执行，应不得执行案涉房屋。原告黄文英要求不得对涉案房屋强制执行的诉讼请求于法有据，本院予以支持。原告要求解除查封的请求，不属于执行异议之诉的解决范围，原告可向执行机构提出。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 不得执行第三人蔡小梅、陈伟业名下位于北海市房屋[房屋所有权证号：北房权证（2013）字第014824号、第014825号，国有土地使用权号：北国用（2013）第B43571号]。本院（2017）桂0502执异37号裁定于本判决生效时自动失效。 案件受理费100元，由被告秦子凤负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或者广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费100元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  廖慧翔 人民陪审员  杜有燕 人民陪审员  黄小兵 二〇一八年四月十六日 书 记 员  施成兰 附法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 2、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。 3、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 4、《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十二条第一款第一项对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的。 5、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。