杭州市富阳区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)浙0111民初979号 原告：赵玉兰，女，1965年10月11日出生汉族，住杭州市富阳区。 委托诉讼代理人：楼富春，杭州市公望法律服务所法律工作者。 被告：章海红，女，1968年9月6日出生汉族，住杭州市富阳区。 被告：吴金森，男，1966年4月27日出生汉族，住杭州市富阳区。 原告赵玉兰与被告章海红、吴金森房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月29日立案后，依法由审判员唐承飞适用简易程序，分别于2018年3月13日、2018年4月3日公开开庭进行了审理。第一次庭审中，原告赵玉兰的委托诉讼代理人楼富春、被告章海红、吴金森均到庭参加诉讼。第二次庭审中，原告赵玉兰及其委托诉讼代理人楼富春、被告章海红、吴金森均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵玉兰向本院提出诉讼请求：1、解除2014年3月10日原告与两被告签订的购房协议；2、两被告返还原告购房款本金520000元；3、两被告支付原告自2014年3月10日起至2017年12月10日止，以520000元为基数，按月息6厘计算的利息损失140400元，并支付至款项付清日止的利息；4、两被告承担本案诉讼费。事实和理由：两被告系夫妻关系，被告章海红从2010年至2012年间多次向原告借款计人民币720000元，后因被告无法归还借款，双方于2014年3月10日协商将其中520000元借款以其高桥镇新街8号西边店面一间抵偿给原告所有，并且还口头约定2015年前9个月房租费归被告所有。2014年3月10日，被告章海红、吴金森作为甲方与原告签订购房协议一份，约定：两被告将其所有的位于杭州市富阳区西边店面房以520000元价格转让给原告，协议还明确了买受方拥有自己的处置权、继承权、另行销售权，该协议经夫妻双方签字盖章生效，任何一方违约，违约金是店面总价的10倍。因该协议是以物抵债不需要原告另行支付购房款项，故没有约定购房付款的具体方式。合同签订后，被告章海红将其与店面承租人谢忠孝签订的五年租赁合同上出租人姓名一栏章海红名字后面添加了原告赵玉兰的名字。2015年1月1日原告与承租人徐如明签订了店面租赁合同一份，并在章海红在场情况下徐如明将一年房租费14000元支付给了原告。此后，且两被告未将该店面正式交付给原告，故原告于2016年11月17日向贵院提起诉讼要求交付房屋并办理相关过户手续，贵院于2017年3月23日作出判决驳回了原告的诉讼请求，故原告于2017年4月10日依法向杭州市中级人民法院提起上诉，经中院审理后已对涉案房屋的购房款520000元系被告章海红以原借款抵扣为购房款的事实予以确认，但因该房屋不得上市交易不能办理过户手续，中院驳回了原告要求办理过户的诉请。综上，原告认为，杭州中院已对涉案房屋的购房款520000元系被告章海红以原借款抵扣为购房款的事实予以确认。但签订的购房协议又不能办理过户手续，导致购房合同目的不能实现，故该协议理应依法解除，且购房款也理应依法返还原告。故原告向法院提起诉讼，望判如所请。 原告赵玉兰为证明以上事实，向本院提供以下证据材料： 1、购房协议1份，证明2014年3月10日，原告与两被告签订购房协议一份，协议约定：两被告将其所有的位于富阳区西边店面房以520000元价格转让给原告的事实。 2、建设用地规划许可证及村委证明各1份，证明位于富阳区西边店面房系开发性安置房属两被告所有的事实。 3、房屋租赁协议2份、借款记录本1份，证明原告以被告章海红的借款抵作购房款520000元的事实。 4、（2015）杭富民初字第971号案卷材料1份，证明原告以被告章海红的借款抵作购房款520000元的事实。 5、（2015）杭富民初字第971号案卷庭审笔录（案卷53、54页）1份，证明被告在2014年3月10日前曾向原告借过款项，但在庭审过程中被告章海红作了前后矛盾的陈述，案外人徐如明也陈述该房屋系买卖的事实。 被告章海红、吴金森辩称，原告赵玉兰陈述不属实。原告要求被告支付购房款520000元无证据。2014年3月10日，被告章海红向原告赵玉兰借款200000元。同日，原告赵玉兰为求保障要求章海红写了购房协议作担保，该购房协议的真正作用是让与担保。现200000元借款已还清，该协议应当撤销，要求驳回原告要求支付购房款520000元的诉讼请求。至于利息，因两被告未拿到过借款，不存在利息。 被告章海红、吴金森为证明以上事实，向本院提供以下证据材料： 1、照片示意图1份，证明案涉房屋的具体坐落、朝向、所属位置，购房协议上写的是“高桥新街（西边一间）”，真正的西边章海红拥有两间，协议上未注明靠东或靠西，即该协议并未载明房产具体位置的事实。 2、2014年3月10日的借条1份，证明该借款用房屋作抵押，补充说明购房协议上具体位置靠东面（8号东面）的事实。 3、（2015）杭富民初字第971号案件调查笔录1份，证明徐如明并不清楚章海红为何要在2014年1月1日的合同上添加“赵玉兰”三个字，且房租应正常支付给章海红的事实。 4、（2015）杭富民初字第971号案件笔录（部分内容）1份，证明2015年1月1日赵玉兰与徐如明签订租赁协议时章海红并不在场的事实。 5、平安银行交易凭证1份，证明章海红向赵玉兰借款200000元，其中100000元系通过平安银行取款再现金交付，其余100000元系赵玉兰自带的事实。 6、王某证人证言1份，证明案涉购房协议系让与担保合同，赵玉兰与徐如明签订租房合同时章海红并不知情，14000元房租是作为利息支付给赵玉兰和王某的事实。 经举证、质证，本院认证如下： 原告赵玉兰提供的证据。证据1，被告章海红、吴金森对形式真实性无异议，但认为该协议的真实内容系让与担保而非房屋买卖。本院认为，证据1能达到原告的证明目的，本院予以认定。证据2，被告章海红、吴金森无异议，本院予以认定。证据3，被告章海红、吴金森对2014年1月1日的租赁合同的真实性无异议，但认为该协议已作废且“章海红”三个字系无意添加；对2015年1月1日的租赁协议其不知情，该协议系赵玉兰瞒着被告与徐如明签订；对借款记录本三性均有异议，认为该记录本系原告自行出具，被告对内容不认可，且记载内容前后顺序颠倒有多次涂改。本院审核后对两份租赁合同的真实性予以认定，对借款记录本不予认定。证据4，被告章海红、吴金森对真实性无异议，但认为杭州中院并未确认该借款抵扣购房款的事实，而仅仅是推理，被告对该推理持有异议。本院认为，该证据系生效判决书，能达到原告的证明目的，本院予以认定。证据5，被告章海红、吴金森对笔录的形式真实性无异议，但认为不能达到原告的证明目的，当天庭审时其回答“灵清了”，意思是指其未借过钱，赵玉兰拿着实为让与担保的购房协议骗徐如明，徐如明看到该协议就以为是购房。本院认为，该证据能达到原告的证明目的，本院予以认定。 被告章海红、吴金森提供的证据。证据1、2，原告赵玉兰对真实性无异议，但对证明目的有异议，村委会证明中写明房屋系章海红自行出资，西单元底层分东西两间，购房协议和200000元的借条也分别明确购房协议对应的是西边的店面房，借条对应的抵押房产是东边的店面房。证据3，原告赵玉兰对真实性无异议，对证明目的有异议。证据4，原告赵玉兰对真实性无异议，但认为不能达到被告的证明目的。证据5，原告赵玉兰对真实性无异议，但认为不能达到被告的证明目的，该款项取出后未交付给赵玉兰，而是用于赵玉兰老公招标使用。本院审核后对证据1-5的真实性予以认定。证据6，原告赵玉兰对真实性有异议，理由：1、王某文化水平特别低；2、2013年至今已三四年，时间较长，不可能把细小的环节记得特别清楚；3、王某没有讲清很多环节，问一下答一下；4、王某与被告有利害关系。对证明目的也有异议，认为王某根本不了解原、被告间的购房情况，其也不知道赵玉兰收的14000元是房租还是利息。本院认为，证人王某的陈述部分内容不明确，仅凭证据6亦不能达到被告章海红、吴金森的证明目的，本院不予认定。 经审理，本院认定事实如下： 被告章海红、吴金森于2009年年底开始在杭州市富阳区他人联建住宅一幢，该房屋于2012年年初建成，底层为店面二间。该房屋所在地块的土地性质为国有出让土地，土地使用权人为富阳区村民委员会。 2014年1月1日，被告章海红与案外人谢忠孝签订租赁合同1份，将上述房屋的底层二间店面出租给谢忠孝使用，租赁期限五年，年租金每间店面14000元，共28000元。该合同为打印件。在该租赁协议原件抬头的出租人一栏章海红签名后面有章海红事后添注的“赵玉兰”三字。后因谢忠孝与案外人徐如明合伙经营磁砖店，为办理营业执照之需，由徐如明与被告章海红手写租赁协议1份，内容及落款时间与打印件内容一致，承租人改为徐如明。 2014年3月10日，由被告章海红、吴金森作为甲方与原告赵玉兰作为乙方签订购房协议1份，约定：一、甲方位于高桥镇高桥村新街第二排第三幢8号西边店面一间出售给乙方赵玉兰所有，购店面款为人民币伍拾贰万元整（￥520000）；二、该西边一间店面是因集体土地使用证，暂不能分割到户，故暂由甲方统一保管有关审批手续原件，如今后政策许可，甲方可以分层办理房产证及土地证，甲方无条件协助乙方办理各种手续，各自承担自己店面费用；三、甲方应提供三通一平整（即：通水、通电、通路；平整包括卫生间、排污管、水、电畅通，如乙方需一户一表，则水、电、有线电视的开户费由乙方自己承担，甲方只负责代办）；四、乙方拥有自己店面的处置权和继承权包括出售；五、本协议经双方夫妻签字印章后生效，如任何一方违约，违约方支付守约方违约金为该店面售价总价的十倍；六、未尽事宜，双方可友好协商解决；七、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。协议落款处有被告章海红、吴金森，原告赵玉兰的签名及捺印。 2014年3月10日，被告章海红向原告赵玉兰借款人民币200000元，并出具借条1份，载明“今由富阳市高桥镇村民章海红向赵玉兰借到人民币贰拾万元整（200000.00）”，在该借条的落款人签名及日期签署下方空白处，由被告章海红添注“假如到期贰拾万还不清，已（应为“以”）高桥新街8号东面店面一间作抵押”的字样。关于该借款的交付，原告赵玉兰陈述系原先被告章海红向其借款720000元，扣除购买店面房的520000元后的余欠款。被告章海红则称是当天上午现金交付，其中100000元为当日上午原告在平安银行富阳支行柜面取款后交付。当天上午原告确有在平安银行富阳支行柜面取款100000元的交易记录。 2015年1月1日，原告赵玉兰、王某前往徐如明所经营的磁砖店向徐如明收取租金，徐如明通知被告章海红到场后将14000元租金分别付给了原告赵玉兰、王某。 2015年3月30日，杭州市富阳区村民委员会出具证明一份，证明：高桥新路8号分东西两个单元。该房屋坐北朝南，按由东往西算，西单元房屋对应的宅基地由高桥村分配给村民章海红，房屋系章海红自行出资建造。西单元底层，分东西两间。上述房屋对应的土地性质为集体所有，土地使用证登记使用人为高桥村，没有分割到户，房产证至今未办理。 2015年5月，被告章海红、吴金森以房屋买卖合同纠纷为由向本院提起诉讼，案号为（2015）杭富民初字第971号，要求确认其与赵玉兰于2014年3月10日签订的《购房协议》无效。理由是该《购房协议》是为了被告章海红向原告赵玉兰借款提供担保所签，协议并未真正履行，且该协议违反了有关农村宅基地禁止违法转让的规定。审理中，章海红、吴金森变更诉讼请求，要求继续履行2014年3月10日签订的购房协议，支付购房款520000元，并支付自起诉日起至房款付清日止的利息损失。后在该案审理过程中，章海红、吴金森于2015年6月29日以原、被告存在庭外和解的可能为由申请撤诉，本院予以准许。 2016年11月17日，原告赵玉兰以房屋买卖合同纠纷为由向本院提起诉讼，案号为（2016）浙0111民初9610号，要求章海红、吴金森交付房屋并协助办理过户手续。2017年3月23日，本院认为赵玉兰未能充分举证证明其已履行付款义务，故作出民事判决：驳回赵玉兰的诉讼请求。宣判后，赵玉兰不服，向杭州中院提起上诉。杭州中院于2017年10月17日作出（2017）浙01民终2938号民事判决：驳回上诉，维持原判。裁判文书的说理部分为：“本院认为：赵玉兰与章海红、吴金森于2014年3月10日签订《购房协议》后，章海红在其与谢忠孝、徐如明的《租赁合同》中甲方出租人栏中加入赵玉兰名字。2015年1月1日在章海红在场的的情况下，徐如明将案涉房屋的租金14000元支付给赵玉兰。二审期间章海红称将赵玉兰名字加在《租赁合同》中是其与他人聊天时说起了赵玉兰的名字就写在了合同上，该陈述与《租赁合同》中赵玉兰名字签署位置，章海红至今保存该合同并作为证据提交以及赵玉兰持有该合同复印件以及之后徐如明将租金支付给赵玉兰等事实不符，章海红的陈述本院难以采信。章海红二审期间还陈述同意徐如明支付14000元给赵玉兰，是要支付赵玉兰借款利息，但若仅为支付利息，并无需在租赁合同中添加赵玉兰姓名。结合前述事实，以及章海红在本案中的陈述，本院认为，赵玉兰与章海红、吴金森签订《购房协议》后，章海红将赵玉兰姓名添加至其与他人签订的案涉房屋《租赁合同》出租人栏，并同意承租人徐如明将案涉房屋租金支付给赵玉兰。若《购房协议》签订后购房人从未支付房款，售房人显不会将赵玉兰添加为五年期租赁期限的《租赁合同》的出租人，也不会将房屋的受益支付至购房人。再结合双方之间曾存在借贷关系，本院认为赵玉兰陈述案涉房屋房款系之前借款抵扣更具合理性。本院二审期间依职权向杭州市富阳区国土资源局调取了富阳市发展计划局富计投[2004]226号文件系对案涉房屋所在项目设立的批复，该文件已经载明：新建开发性安置房。总建筑面积57752平方米。住宅由村民享用，不得上市交易。故赵玉兰主张章海红、吴金森交付案涉房屋，办理过户手续的请求本院不予支持。” 本院认为，结合诉辩双方的意见，本案的争议焦点可以概括为：一、案涉购房协议能否解除；二、购房款有无实际交付；三、利息能否支持。 争议焦点一，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。本案中，涉案房屋坐落于富阳区的集体土地上，而本案原告赵玉兰非该集体经济组织成员，双方通过签订房屋转让买卖合同的方式变相处置了土地使用权，违反了法律的强制性规定，该购房协议当属无效，原告赵玉兰毋需起诉要求法院撤销。 争议焦点二，杭州中院在（2017）浙01民终2938号判决书中通过说理认为赵玉兰陈述案涉房屋房款系之前借款抵扣更具合理性，该裁判观点实际上否定了一审法院的原裁判思路。本院认为，结合当事人提交的证据和庭审陈述，杭州中院在前案中的裁判观点更具说服力，应当认定原、被告之前存在借款关系，该借款已转化为购房款，金额为协议载明的520000元。购房协议确认无效后，被告章海红、吴金森应当向原告赵玉兰返还购房款。 争议焦点三，原告赵玉兰未举证证明冲抵购房款的借款的利率计算标准。原、被告签订的购房协议载明该店面的土地性质为集体土地不能过户，说明原、被告均明知房产不能交易仍签订买卖合同，双方对此均有过错。本院认为，结合原告赵玉兰的损失现状和双方过错程度，不宜支持利息请求。 综上，原告赵玉兰的诉讼请求，合理部分本院予以支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告章海红、吴金森支付原告赵玉兰购房款520000元，于本判决生效之日起十日内付清。 二、驳回原告赵玉兰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应该依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10404元，减半收取5202元，由原告赵玉兰负担702元，被告章海红、吴金森负担4500元。 原告赵玉兰于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告章海红、吴金森于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  唐承飞 二〇一八年四月十日 书记员  周 锋