重庆市秀山土家族苗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)渝0241民初4842号 原告：白庆，男，1982年8月15日出生，土家族，重庆市秀山土家族苗族自治县人，住本县。 原告：唐文红，女，1982年2月6日出生，土家族，重庆市秀山土家族苗族自治县人，住本县。 委托诉讼代理人：陈娟，重庆春雨律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王利，重庆春雨律师事务所律师。 被告：重庆天马物业发展有限公司，住所地：重庆市秀山土家族苗族自治县乌杨街道黄杨大道北段**，统一社会信用代码：91500241622009827N。 法定代表人：王文彦，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：唐伟强，该公司员工。 原告白庆、唐文红与被告重庆天马物业发展有限公司(以下简称天马物业公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年9月19日立案受理，被告天马物业公司在答辩期内向本院提交了《管辖权异议申请书》，申请将本案移送重庆市渝中区人民法院审理。本院经审查，驳回了被告天马物业公司对本案管辖权提出的异议。2018年11月23日，本院依法适用简易程序，与刘阳等十四案合并公开开庭进行了审理。原告白庆、唐文红共同的委托诉讼代理人陈娟到庭参加诉讼，被告天马物业公司的委托诉讼代理人唐伟强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告白庆、唐文红向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付二原告自2016年2月29日至2016年5月31日止的逾期交房违约金3347.11元（以房屋总价359904元为基数，按日万分之一计算）；2、判令被告支付二原告自2016年6月1日至交房之日止的逾期交房违约金（以房屋总价359904元为基数，按日万分之一点五计算）；3、本案的诉讼费用由被告负担。 事实和理由：2015年7月28日，原、被告签订了《重庆市商品房买卖合同》。根据合同约定，被告天马物业公司将其开发的位于秀山县乌杨街道房屋出卖给二原告，商品房屋总价359904元，原告以按揭方式向被告支付了全部购房款，被告应在2016年2月28日向原告交付房屋，否则应支付逾期交房违约金，违约金应从约定的交房期限届满之次日起，按照每日万分之一计算至实际交付之日止。交房期限届满，被告却未向原告交付房屋。2015年12月16日，被告针对2号楼、5号楼客户作出书面承诺，如在2016年5月31日仍不能交付房屋，则自2016年5月31日起逾期交房违约金由每日万分之一提高至万分之一点五，计算至交房之日止。现被告仍未履行交房义务，也未向原告支付违约金，特根据被告逾期交付房屋的事实及承诺，特起诉至法院。 被告天马物业公司答辩称，一、被告至今逾期交房是事实，但原告主张的逾期交房违约金已经超过诉讼时效；二、对于原告支付的购房款、逾期交房的起算时间、天数、计算标准由法院审查。 本院经审查认定事实如下：2015年7月28日，原告白庆、唐文红(乙方)与被告天马物业公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定甲方将其开发的位于秀山自治县乌杨街道商品房出售给乙方，购买的商品房为预售房。本商品房总成交金额359904元。双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第七条约定，甲方应于2016年2月28日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。如遇不可抗力，甲方应当在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房。本商品房交付时应符合以下条件：本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。第八条甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。第九条约定了逾期交房违约责任：除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用：逾期超过90日……，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。原告白庆、唐文红按照合同约定通过首付加公积金贷款的方式向被告支付了全部购房款359904元。 另查明，2015年12月16日，被告天马物业公司作出书面《承诺书》，载明的内容为，我司针对2号楼、5号楼逾期交房，客户提出的协商要求，作出如下承诺：一、2号楼、5号楼至商品房买卖合同逾期交房违约之日开始，到2016年2月29日截止支付第一期违约金，按商品房买卖合同约定进行支付。后续违约金在交房之日结算。二、如2016年5月31日还不能交付2号楼、5号楼给客户使用，我司同意退房并全款支付(包含全部房款及代收费，以及对应的违约金和同期银行贷款利率的全部房款的利息)。三、如2016年5月31日还不能交付2号楼、5号楼给客户使用，至当日起逾期交房违约金由万分之一每日增加到万分之一点五，至交房之日截止。四、在2016年3月1日进行第一次违约金支付后，如2号楼、5号楼客户在2016年5月31日选择退房，此违约金须退还我司。五、2016年5月31日2号楼、5号楼交房须完全按照双方所签订的《重庆市商品房买卖合同》的交付标准要求进行交付（包含5通及道路、绿化）。2018年9月19日，原告诉至法院，要求被告支付逾期交房违约金。 本院认为，原告白庆、唐文红与被告天马物业公司签订的《重庆市商品房买卖合同》系签约双方真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，对当事人均具有法律约束力，双方应依诚实守信原则行使合同权利，履行合同义务，不得擅自变更或者解除合同。其后，被告天马物业公司向原告作出的承诺，出具的《承诺书》，其内容亦未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，同样合法有效，原告在法庭上将《承诺书》作为证据出示，亦以行动表示其认可《承诺书》内容，因此，该《承诺书》对双方当事人亦具有法律约束力，双方亦应当遵守。 本案的争议焦点为，原告的诉讼请求是否已超过诉讼时效。 诉讼时效作为一项法律制度，指的是权利人在法定期间内不行使权利就丧失请求人民法院保护其民事权利的一种法律制度。诉讼时效期限从当事人知道或者应当知道权利被侵害时起算。本案中，原告与被告之间约定的交房日期最迟不晚于2016年2月28日。即从2016年2月29日起，开始计算诉讼时效。因2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》已经施行，《中华人民共和国民法总则》、《中华人民共和国民法通则》对诉讼时效规定不一致，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”而《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的除外。”《中华人民共和国民法总则》从2017年10月1日起施行，也就是说，如原告白庆、唐文红的权益受到损害的事实，发生在《中华人民共和国民法总则》实施之前，按照《中华人民共和国民法通则》规定的两年诉讼时效已经届满的，则义务人据此取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，不因《中华人民共和国民法总则》施行而消失。相反，按照《中华人民共和国民法通则》规定的两年诉讼时效在2017年10月1日没有届满的，则适用《中华人民共和国民法总则》关于诉讼时效三年的期限。综上，二原告于2018年9月19日向本院起诉，其诉讼请求并未超过三年诉讼时效。对于被告认为二原告的诉讼请求已过诉讼时效的抗辩，本院不予采纳。 本案中，原告已按照合同约定履行了支付全部购房款的义务，被告亦应当按期交付房屋，但被告至今未履行交房义务，依约应当承担违约责任。原告主张被告支付原告自2016年2月29日至2016年5月31日止的逾期交房违约金3347.11元（以房屋总价359904元为基数，按日万分之一计算）的请求，本院认为，根据双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第九条的约定，应当以已付房款359904元为基数，按日利率万分之一计算至2016年5月30日，根据《承诺书》第三条约定，2016年5月31日当日应当按照日利率万分之一点五起算，但原告自愿按照日利率万分之一主张，未违反相关约定，本院予以确认。根据双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第九条及《承诺书》第三条约定，本案逾期交房违约金的具体计算方式为：以359904元为基数，按照日利率万分之一，从2016年2月29日起计算至2016年5月31日，共计93天，金额为：3347.11元；2016年5月31日之后的逾期交房违约金，原告主张按照日利率万分之一点五，以359904元为基数，从2016年6月1日起计算至实际交房之日止，未违反《承诺书》第三条的约定，本院予以确认。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告重庆天马物业发展有限公司在本判决生效后十日内支付原告白庆、唐文红2016年2月29日起至2016年5月31日的逾期交房违约金3347.11元；2016年5月31日以后的逾期交房违约金以359904元为基数，按照日利率万分之一点五，从2016年6月1日起计算至实际交房之日止； 二、驳回原告白庆、唐文红的其他诉讼请求。 如果未在本判决指定的履行期间给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告重庆天马物业发展有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。 审判员  吴润林 二〇一八年十二月十五日 书记员  田 野