广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0605民初17522号原告：佛山市南海区城市休闲购物广场有限公司，住所地：佛山市南海区桂城桂澜路A10街区城市广场******，统一社会信用代码91440605728769664H。法定代表人：孙旭光。委托诉讼代理人：林海霞，女，该公司员工。委托诉讼代理人：陈作栋，广东都汇律师事务所律师。被告：黄灿清，男，1962年8月5日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，委托诉讼代理人：徐小玲，广东诺为律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈广兵，广东诺为律师事务所律师，授权期限从2017年12月26日起至2018年1月18日止。委托诉讼代理人：刘星辰，广东诺为律师事务所律师，授权期限从2018年1月19日起。原告佛山市南海区城市休闲购物广场有限公司与被告黄灿清租赁合同纠纷一案,本院于2017年11月9日立案后，依法适用简易程序，于2017年12月26日和2018年1月19日两次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人林海霞、陈作栋，被告的委托诉讼代理人徐小玲均到庭参加了两次庭审。被告的委托诉讼代理人陈广兵到庭参加了第一次庭审。被告的委托诉讼代理人刘星辰到庭参加了第二次庭审。诉讼中，当事人申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付2012年6月18日起至2017年10月31日止的综合物业管理费318429.53元及逾期付款违约金314119.55元（按应缴金额的日千分之一从每一期的综合物业管理费逾期之日起暂计至2017年10月31日，实际要求计算至被告履行之日）；2.被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2002年1月8日，原告与被告就租赁城市广场C座B207号商铺（以下简称B207商铺）相关事宜签订了《南海市房地产租赁契约》及《南海市房地产租赁契约》（以下简称补充议定书）。同日，原告与被告就B207商铺签订了自2002年2月1日起至2005年1月30日止的《商铺租赁委托书》（由被告委托原告代为出租和管理，双方已执行完毕）。2003年12月10日，双方再次就租赁城市广场B207商铺的事宜变更签订《房地产租赁契约》，并向房管部门办理房屋租赁登记。在《商铺租赁委托书》委托期限到期后，双方即结束委托关系，被告收回B207商铺，并另行出租给第三方。但自2012年6月18日起B207商铺便处于空置状态，自此被告也未进行经营及未缴纳相关综合物业管理费用。2002年1月8日签订的《南海市房地产租赁契约》约定：原告出租建筑面积141.2㎡商铺给被告，租金1923元/月，租赁期限2002年1月30日至2032年1月30日；同日签订的补充议定书约定：被告向原告承租位于佛山市南海区桂城桂澜路南海城市休闲购物广场内C座B207号商铺，建筑面积141.2平方米，实用面积72.7平方米，租赁期为20年，从2002年4月1日至2022年3月31日，期满后，双方无条件续租10年；租金以建筑面积计算，每月每平方米50元；原告同意采取优惠价一次性收取30年租金的方式把商铺租赁给被告，优惠价合计692561元，双方同意采用建筑分期付款方式；被告需每月向原告或原告委派的物业管理公司缴交物业管理费，收费标准为10元/平方米；被告需每月向原告或原告委派的物业管理公司缴交中央空调费，收费标准为20元/平方米；被告需每月向原告或原告委派的物业管理公司缴交宣传推广费，收费标准为5元/平方米；且第十条约定：“被告须于每月五号前（含五号），主动到原告或原告指定的财务部门缴交物业管理费、中央空调费、宣传推广费及其他应付之管理费用。如当天为公众假期，则缴交管理费用的期限顺延至公众假期满后的第一天，被告逾期交付管理费用的，除仍应及时如数补交外，逾期每天须支付所欠费用金额2%的违约金给原告”;第十九条约定：“承租后被告须自办营业执照进行经营，自负盈亏，一切债权债务均自行负责，与原告或原告委派的物业管理公司无关”；第二十四条约定：“为维护商场的整体利益，被告在租赁期内若不开门营业，可委托原告或原告指派的代理公司把商铺转租第三人，若被告在原告或原告委派的物业管理公司发函通知开业后30天内仍未开业，则视为自动放弃对本商铺的承租，原告有权单方终止租赁契约，收回店铺重新出租，并保留追索未缴租金及其他费用的权利”；第二十五条约定：“被告如连续三个月未能缴足物业管理费、中央空调费、宣传推广费及其它应缴之费用（无论是否已获正式通知催缴），原告有权单方面解除契约和协议，收回商铺”。2003年12月10日签订的《房地产租赁契约》重新约定商铺租赁期限自2003年12月10日至2023年12月9日止，租金2885元/月，租赁期满后，双方无条件续租至2032年3月31日。因自2012年6月18日起被告承租的B207商铺便处于空置状态，被告未进行经营且一直未缴纳相关综合物业管理费用，原告已分别于2015年1月14日及2016年3月3日发函通知被告缴纳相应的欠费，但被告收到通知后置之不理。截止至2017年10月31日，被告已累计拖欠原告综合物业管理费用318429.53元及逾期付款违约金314119.55元（按应缴金额的日千分之一暂计算至2017年10月31日，实际要求计算至被告履行之日）合计632549.08元（附城市广场B207铺欠综合物业管理费用及逾期付款违约金统计明细表）。另原告自2002年起即聘请专业的物业管理公司对城市广场项目进行综合的物业管理，履行物业管理职责，管理、维护和保养城市广场的公共场所、公共设施设备；负责城市广场商场公共场所的清洁、绿化、安全管理、公共用水用电、公共照明；提供水、电、空调的供应；负责电梯、空调、消防、监控、报警系统设备的保养和维修；负责设置大型广告牌、布置各种室内外装饰品、举办购物美食节、醒狮活动等进行宣传推广；负责商业管理规范、统一商业管理秩序、统一营业时间、统一处理投诉等管理措施的制定和执行；配合政府各相关部门的管理。在被告长期拖欠综合物业管理费用的情况下，为确保城市广场商场的正常经营原告每月已垫付相应的物业服务费用给物业管理公司，现已造成原告巨大经济损失。被告辩称，一、原告主体不适格，原告无权起诉被告。原告起诉的是物业管理纠纷，且原告在起诉状中提及2002年已聘请专业物业管理公司对城市广场项目进行专业管理，但至今没有向被告提供任何的物业管理服务，根据合同相对性原则，原告不是物业管理公司，原告无权起诉主张物业管理费，根据物业管理条例实施细则第三十二条规定，从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格，国家对从事物业管理活动的企业实行专门的资质管理规定，物业管理单位必须具备相应的资质，但本案中原告不是物业管理公司，没有提供物业管理服务的资质，不能收取物业管理费。二、原告主张的物业管理费早已超过诉讼时效。三、原告从未提供相应的物业管理服务，没有理由收取物业管理费。四、原告在起诉状中提及物业管理费10元每平方米，中央空调费20元每平方米，宣传推广费5元每平方米，但原告在本案中仅主张物业管理费，并不包括中央空调费和宣传推广费。五、原告在起诉状中提及自2012年6月18日起被告一直没有使用商铺，说明原告不应收取任何费用。六、被告从2012年6月18日开始因原告拒绝被告使用商铺才导致了商铺至今无法使用，原告要求承租的商铺必须经营手机及手机零配件，被告多次向原告申请自主经营，扩大经营范围，原告都予以拒绝，原告拒绝的理由是只允许经营手机及手机零配件，但由于手机及手机零配件受到电商的影响根本无法经营，这是原告侵害被告自主经营权而导致的，原告应承担全部责任。七、涉案商铺空置多年，被告多次要求原告允许被告自主经营，或者由原告收回商铺，但原告都予以拒绝，原告本应行使租赁合同解除权，但原告放弃行使租赁合同解除权，导致损失的扩大，这是原告的故意行为导致的，原告应承担相应责任。综上，请求法院驳回原告起诉和诉讼请求。诉讼中，原告提供以下证据材料：1.佛山市南海区城市休闲购物广场有限公司营业执照复印件1份，证明原告诉讼主体资格。2.黄灿清身份证复印件1份，证明被告诉讼主体资格。3.城市广场B207铺欠综合物业管理费及逾期付款违约金明细表打印件1份，证明被告欠费情况。4.南海市房地产租赁契约原件1份，证明原告与被告就涉案商铺进行了租赁约定。5.南海市房地产租赁契约补充议定书原件1份，证明原告取得了向被告收取综合物业管理费的约定，综合物业管理费包括物业管理费10元每平方米，中央空调费20元每平方米，宣传推广费5元每平方米，也约定了如被告逾期支付上述费用，被告每天需支付所欠金额的2%违约金予原告。6.商铺租赁委托书原件1份，证明被告曾将商铺交由原告向外出租经营，商铺实际使用过。7.房地产租赁契约原件1份，证明原告向房地产部门备案的租赁情况。8.缴费通知（2014年12月31日）原件1份、EMS快递单（1055129374912）原件1份、妥投证明（2016年1月18日）原件1份。9.缴费通知（2016年2月29日）原件1份、EMS快递单（1024800298119）原件1份。10.土地租赁合同原件1份、房地产权证（粤房地证字第**）复印件1份，证明原告取得土地以及房产使用的依据，原告出租场地合法。11.土地租赁协议原件1份、房地产权证（粤房房地权证佛字第**）印件1份，证明原告取得土地以及房产使用的依据，原告出租场地合法。12.缴费通知（2014年1月8日）原件1份，EMS快递单（1014537001206）原件1份，妥投证明原件1份。13.缴费通知（2017年11月6日）原件1份，EMS快递单（1098895179325）原件1份，邮件妥投查询打印件1份。8、9、12、13证明原告向被告催收综合物业服务费，催收时间没有超过欠费的两年时间。14.租赁合同原件1份，证明被告将商铺转租给案外人的情况。15.物业管理合同原件1份，证明案外人向原告委托的物业管理公司支付综合物业费的情况，收费标准也是每平米35元。14、15共同证明被告称原告没有委托物业管理公司提供物业管理服务的说法是不成立的，在商铺正常使用的情况下，案外人是正常交付综合物业管理费的，在没有空调、安保等物业管理服务的情况下，商场是无法经营的。16.物业管理委托合同原件1份及物业管理委托合同补充协议（2016年12月27日）原件1份，证明原告委托了物业管理公司对商场进行物业管理，同时原告应当向物业管理公司承担相应的物业管理费，原告可以就该承担的物业管理费向被告追收。17.物业管理委托合同补充协议（2008年1月15日）原件1份，证明原告委托了物业管理公司对商场进行物业管理，同时原告应当向物业管理公司承担相应的物业管理费，原告可以就该承担的物业管理费向被告追收。18.佛山市（南海区）房产查询证明原件1份，证明原告取得土地以及房产使用的依据，原告出租场地合法。19.照片1组。20.情况说明（2017年10月16日）原件1份。21.电梯保养协议原件1份。22.电气设备能效服务合同原件1份。23.自动报警远程监控系统联网监测服务合同原件1份。24.清扫及垃圾清运处理服务协议书原件1份。25.蚁患灭治合同原件1份。26.合同原件1份。27.2017年春节醒狮活动协议原件1份。28.2017年8月份工资发放表原件1组。29.电费发票原件6份。30.水费及污水处理费发票原件10份。证据19-30证明原告委托物业管理公司提供物业管理服务、中央空调使用及宣传推广。31.佛山市南海区美城物业管理有限公司企业机读档案登记资料原件1份，证明物业管理公司具有物业管理的经营行为。32.广东宏居商贸发展有限公司企业机读档案变更登记资料原件1份，证明原告是向该公司租赁土地，该公司名称发生变更，与房产证、土地证的名称是同一主体的。33.收据原件1份，证明被告所交的物业管理费按金是按每月35元交纳的，被告清楚物业管理费的价格。被告在诉讼中没有提供证据材料。经审查，被告对原告证据1、2、4-7、14、31、32真实性无异议，本院对其真实性予以确认。证据3是原告自行制作的，本院对其证据效力不予确认，但确认为原告的主张。原告和被告签订的《补充议定书》第三十条约定，合同所列的通讯地址如有变更，应书面通知对方，如不通知，则按原通讯地址发出的通知视为送达，证据8、9、12、13向合同载明的被告地址投递，互相印证，本院予以采信。原告提供的土地租赁合同有原件核对，本院对其真实性予以确认。原告的证据33，不能证明与本案的关联性，本院对其关联性不予确认。原告的其他证据有原件核对或有其他证据佐证，被告没有举证推翻，本院对其真实性予以确认。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：位于佛山市南海区桂城桂澜路A10街区城市广场C座的房屋已办理房地产权证，登记权利人为广东宏居商贸发展有限公司。2010年5月17日，广东宏居房地产开发有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《土地租赁协议》，约定双方同意甲方为出租人、乙方为承租人确立租赁合同关系，双方权利义务按南海市桂**地产开发总公司和原告签订的相关协议所确认的出租人、承租人权利义务执行。2002年1月8日，原告（甲方、出租方）和被告（乙方、承租方）签订《南海市房地产租赁契约》，约定甲方将位于南海桂城桂澜路城市广场的房屋（房屋建筑面积141.2平方米）出租给乙方使用；，租赁期限从2002年1月30日至2032年1月30日；等等。2002年1月8日，原告（甲方、出租方）和被告（乙方、承租方）签订《补充议定书》，约定甲方将位于南海桂城桂澜路南海城市休闲购物广场内C座B207号商铺出租给乙方使用；商铺的建筑面积为141.2平方米；租赁期限从2002年4月1日至2022年3月31日，期满后，双方无条件续租10年。甲方交付商铺给乙方之日为起租日，开始计算租期。乙方需每月向甲方或甲方委派的物业管理公司缴交物业管理费，收费标准为10元/平方米；乙方需每月向甲方或甲方委派的物业管理公司缴交中央空调费，收费标准为20元/平方米；乙方需每月向甲方或甲方委派的物业管理公司缴交宣传推广费，收费标准为5元/平方米；乙方需每月5日前到甲方或甲方指定的财务部门缴交物业管理费、中央空调费、宣传推广费及其他应付管理费用；乙方逾期交付管理费用的，除应及时如数补交外，逾期每天须支付所欠费用金额2%的违约金；合同所列的通讯地址如有变更，应书面通知对方，如不通知，则按原通讯地址发出的通知视为送达。双方并对租金支付等进行了约定。2002年1月8日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《商铺租赁委托书》，约定甲方委托乙方代理出租和管理涉讼商铺；期限自2002年2月1日起至2005年1月30日止；乙方有按时缴纳该商铺物业管理费、中央空调费和宣传推广费的义务；并对商铺出租费等进行了约定。2011年6月10日，被告和案外人苏锋年签订《租赁合同》，约定被告将涉讼商铺出租给苏锋年，租赁期限从2011年6月18日至2012年6月17日。起租时间从2011年6月20日起计收，租金每月1666元，物业管理费每月每平方米35元，由原告自苏锋年签定该租赁合同之日起计收。2011年6月13日，佛山市南海区美城物业管理有限公司和苏锋年签订《物业管理合同》，约定从2011年6月18日至2012年6月17日，苏锋年按每月每平方米35元计付物业管理费4942元予原告。2014年1月13日、2015年1月14日、2016年3月3日、2017年11月7日，原告按合同所列地址、电话向被告快递寄送缴费通知，通知被告支付2012年6月18日起的物业管理费。邮件均妥投。2017年11月9日，原告提起诉讼。本院认为，原告是否具备相应的物业服务资质或委托相关企业进行物业服务是否违反相应的行政管理规定，被告可向相关的行政主管部门反映要求处理，但并非违反法律或行政法规的强制性规定。原告与被告签订的《补充议定书》是双方真实意思表示，合法有效，双方应依约全面履行自己的义务，并根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助等义务。原告是被告的合同相对方，本院对被告主张原告不适格的意见不予采纳。原告和被告签订委托管理协议，委托管理期限届满后，被告已接收商铺并于2011年将商铺出租予案外人，被告接收涉讼商铺后的物业管理费等综合费用应由被告承担。合同约定的各项费用具体收费项目、计费标准、收费方式为双方协商一致的意思表示，亦为被告应支付的对价组成部分。被告和案外人签订的租赁合同明确约定案外人需按每月每平方米35元支付涉讼商铺的物业管理费，证明被告对被告作为承租人需支付物业管理综合费用是清楚知道并认可的。物业管理综合费用实质为商场公共设备、整体营运、维护的支出分摊，被告拒不支付物业管理综合费用不仅违反合同约定，亦损害其他商铺权利人的共同利益。商铺经营情况取决于商铺的地理位置、市场环境、经营者的经营能力等因素，承租人在承租商铺特别是签订较长期限的租赁合同时应充分考量各种因素引起的商业风险，签约后应根据约定履行并自行承担相应商业风险。被告承租商铺后是否空置、是否实际用于经营，不能抗辩履行承租人应承担的租金费用支付义务。守约方是否行使合同解除权是守约方的权利，被告以原告没有行使解除权应自行承担损失的意见，本院不予采纳。被告主张原告禁止被告自主经营使用商铺，但没有提供任何证据证明原告阻挠经营。如原告存在影响被告正常使用涉讼商铺的行为，被告可主张解除合同，但未见被告提供相应证据予以证明。本院对被告抗辩支付物业管理费的意见不予采纳。综上，被告应支付2012年6月18日至2017年10月31日按每月4942元【（141.2×（10+20+5）】计算的物业管理综合费用318429.53元（2012年6月共13天的费用2141.53元+4942元×64个月）予原告。合同约定向合同地址发出通知视为送达，原告已按约定地址寄送履行通知予被告，诉讼时效中断，本院对被告关于原告请求已过诉讼时效的抗辩不予支持。被告未按约定期限支付费用，原告请求被告支付违约金的主张符合法律规定及合同约定，本院予以支持。但约定日千分之一标准过高，本院酌定按中国人民银行同期同类贷款利率计算，原告请求超出部分本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告黄灿清应于本判决发生法律效力之日起十日内支付318429.53元予原告佛山市南海区城市休闲购物广场有限公司；二、被告黄灿清应于本判决发生法律效力之日起十日内支付以2141.53元为本金从2012年6月6日起，各以4942元为本金分别从2012年7月至2017年10月每月6日起，均至上述第一项判决履行之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算的违约金予原告佛山市南海区城市休闲购物广场有限公司，本项随上项清；三、驳回原告佛山市南海区城市休闲购物广场有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计5062.75元（原告已预交），由原告负担1663.08元，由被告负担3399.67元并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。原告多预交的诉讼费3399.67元，在本判决发生法律效力后经原告书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 方 菲二〇一八年四月九日书记员 孔捷莹