包头市青山区人民法院民事判决书（2018）内0204民初478号原告：包头市万和物业服务有限公司，统一社会信用代码：×××。法定代表人：李斐，总经理。委托诉讼代理人：王树刚，该公司法务部职工。被告：王长利，男，1957年5月19日出生，汉族，，住内蒙古自治区包头市。原告包头市万和物业服务有限公司与被告王长利物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月19日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告包头市万和物业服务有限公司的委托诉讼代理人王树刚、被告王长利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告包头市万和物业服务有限公司向本院提出诉讼请求:1.被告支付原告2014年4月1日至2017年3月31日的物业服务费1983元并支付违约金2982.43元，以上费用共计4965.43元；2.诉讼费由被告负担。事实和理由：坐落于本市青山区***号普通住宅建筑面积为91.79平方米，该住宅由被告居住使用。根据原告同被告居住小区的居委会达成的物业服务合同之约定，原告一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业服务，为被告提供了完善的物业服务。但被告自2014年4月1日至2017年3月31日拖欠原告物业服务费，共计人民币1983元。原告曾多次以各种形式向被告催缴物业服务费未果。根据原告与被告居住小区的居委会签订的《准物业项目物业服务合同》约定及相关法律规定，原告向人民法院提起诉讼，请求依法判决支持原告的全部诉讼请求。被告王长利辩称，针对原告的起诉，作如下答辩：1.答辩人未与原告签订过物业服务合同，未建立服务与被服务的法律关系。原告与居委会达成的物业服务合同及约定的物业服务内容、物业服务标准、物业服务费收取标准，答辩人均不知晓。答辩人所居住的小区未召开过业主大会成立业主委员会，也未通过其他方式告知业主或征得业主的同意；2.答辩人居住的小区系老旧小区，小区1栋、2栋系单位职工福利性住房，建成于1999年，有自己独立的院子和大门,答辩人单位有自己的物业。后小区改造，将院墙、大门拆除，形成现在统一的小区结构，卫生服务均由社区服务站代管代收，同时小区种了树安装了路灯修建了景观喷泉花池绿地。小区的地下管网和供电设施在入户前的产权均属于设施提供商，并由设施提供商负责维护管理。由于历史原因，小区1栋、2栋楼房前后无绿化无亮化，仅存的一些树也是历史遗留或居民自己栽种的。答辩人的单元门是业主集资安装及维护，单元内的楼道、楼梯、扶手、窗户、玻璃都是业主自己维护清理；小区1栋、2栋楼房墙皮脱落和其他破损都是答辩人单位组织维修；业主楼房内水电暖出现故障，均是业主自筹资金维护，答辩人单位物业人员指导；污水管道堵塞，也是答辩人单位的物业人员疏通。今年3月7日，2号楼污水管道堵塞，业主找到原告，原告答复不属于原告管，这说明原告不作为；冬季下雪，业主各扫门前雪。3.原告进驻本小区之后，拆除景观喷泉，将绿地改成停车场，增设了门禁栏杆，路中修建隔离岛，擅自修建门房，埋下了消防安全隐患，破坏整体景观。小区设施、道路无人维护，出入车辆登记不合理。4.答辩人认为，物业管理并未要求一刀切不顾客观实际均实现专业的物业管理，应该通过公开公正的市场竞争机制选择物业管理企业，本小区的规模具备实行专业物业管理的条件，应该召开业主大会成立业主委员会，选聘物业企业，签订物业合同，按合同约定的服务内容和服务标准收取物业费。答辩人所居住的1栋及2栋需有包头城建集团股份有限公司出具的移交手续并在该房使用期内房子的维修大修有负责主体。根据物业管理服务标准，业主根据物业企业达标的服务缴费。综上，请求人民法院依法判决。本院经审理认定事实如下：2013年8月1日，包头市人民政府办公厅颁布包府办发【2013】130号文件，即《包头市人民政府办公厅关于印发包头市旧住宅小区推行准物业管理实施方案的通知》，对昆都仑区、青山区、东河区、九原区、稀土高新区范围内的基础设施设备完善但无物业管理的旧住宅小区推行准物业管理。准物业管理在保障最基本的服务项目、收取最低物业服务费的基础上，政府给付一定奖励性扶持，调动物业服务企业在社区管理和物业服务工作中的积极作用，使旧住宅小区最终步入市场化的物业服务管理模式运行轨道。坐落于本市青山区赛音道8号街坊北区的小区属老旧小区。2014年4月1日，原告包头市万和物业服务有限公司（乙方）与青山区幸福路办事处赛音社区管理服务站（甲方）签订《准物业项目物业服务合同》1份，合同约定，甲方代表全体业主将位于本市××区的住宅小区委托乙方提供物业服务，本合同期限为三年，自2014年4月1日起至2017年4月1日止。该物业管理区物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，采取包干制收费，住宅多层为每月每平方米0.60元。双方就物业服务的内容及标准等事项进行了约定。本院于2017年3月24日对包头市青山区赛音社区管理服务站杨乐做的谈话笔录及调取包头市青山区赛音社区管理服务站在原告进驻小区之前对赛八北区居民进行的民意调查，证实青山区幸福路办事处赛音社区管理服务站代表本市青山区赛音道8号街坊北区业主与原告签订《准物业项目物业服务合同》前，青山区幸福路办事处赛音社区管理服务站经过半数以上业主同意委托原告进行小区物业管理服务。权利人为被告王长利的坐落于包头市青山区***建筑面积为91.79平方米的普通住宅，物业服务费应该按每月每平方米0.60元标准收取，被告未向原告交纳2014年4月1日至2017年3月31日的物业服务费1982.66元。原告多次向被告索要，被告未支付。以上事实，经过原、被告的举证质证，法庭的认证，本院予以确认。本院认为，原告包头市万和物业服务有限公司与青山区幸福路办事处赛音社区管理服务站签订的《准物业项目物业服务合同》系签约双方真实意思表示且不违反法律的强制性规定，应确认为有效。原、被告均应受上述合同的约束。原告依约为被告所居住的小区提供物业服务，被告应依约向原告支付物业服务费。根据以上合同，物业服务费按每月每平方米0.60元标准收取，被告应向原告交纳2014年4月1日至2017年3月31日的物业服务费1982.66元，现原告要求被告支付该期间的物业服务费1983元，本院支持1982.66元，其余部分，依据不足，本院不予支持。原告要求被告支付拖欠物业服务费的违约金2982.43元，原告是否完全按物业服务合同的约定尽善尽美地履行了合同，原告并未举证，故原告关于违约金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持；被告居住的小区系老旧小区，推行准物业管理，小区现尚未成立业主委员会，青山区幸福路办事处赛音社区管理服务站依照有关法定程序代履行业主委员会的职责，被告以其本人未与原告签订物业服务合同为由提出原、被告不存在物业服务关系，同时提出原告与居委会达成的物业服务合同未告知业主或征得业主的同意，依据不足；被告居住的坐落于包头市青山区***普通住宅原为单位福利性住房，现产权完全归个人所有，物业服务市场化系大势所趋，不会以某个人的意愿有所改变。被告的答辩意见多次陈述其单位物业对其房屋的管理，《准物业项目物业服务合同》签订后，其单位是否对其房屋继续管理，被告未举证；被告提出原告进驻本小区之后，拆除景观喷泉，将绿地改成停车场，增设了门禁栏杆，路中修建隔离岛，擅自修建门房，以上是原告进行物业服务中对小区的统一的规划管理，是否合适合理，被告可向青山区幸福路办事处赛音社区管理服务站提出，由青山区幸福路办事处赛音社区管理服务站征求其他业主的意见后决定是否要求原告整改，被告不能以此为由拒缴物业服务费。物业服务是一种商品，物业企业应该加强服务意识，提高服务质量，而作为业主应该有享受服务支付对价的意识，良好的小区环境需要物业服务企业与业主共同建立、治理和维护。被告拒缴物业服务费的抗辩理由不充分，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《物业管理条例》第四十二条第一款规定，判决如下：一、被告王长利支付原告包头市万和物业服务有限公司物业服务费1982.66元，于本判决书生效之日起十五日内付清；二、驳回原告包头市万和物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，因本案适用简易程序减半收取25元，原告包头市万和物业服务有限公司已预交，由被告王长利负担，于本判决书生效之日起十五日内随上述款项一并给付原告包头市万和物业服务有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。    审判员 葛丽                                           二〇一八年四月十三日                          书 记员 祖国庆附：相关法律条文《中华人民共和国民法通则》：第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。  债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《物业管理条例》：  第四十二条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。  已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百五十三条 被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。