上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0112民初31087号原告：上海天祥华侨城投资有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：吴学俊，董事长。委托诉讼代理人：张骥，上海市襄阳律师事务所律师。被告：上海元碁资产管理有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：陈桦。原告上海天祥华侨城投资有限公司(以下简称天祥华侨城)与被告上海元碁资产管理有限公司(以下简称元碁公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月10日立案受理，依法适用简易程序。因被告下落不明，本院依法转为普通程序并于2018年4月4日公开开庭进行了审理。原告天祥华侨城的委托诉讼代理人张骥到庭参加了诉讼。被告元碁公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。原告天祥华侨城向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《上海市商品房出租合同》；2.判令被告向原告支付自2016年10月1日起算至2017年10月31日止期间的租金人民币(币种下同)176,192.90元及违约金40,659.90元；3.判令诉讼费被告负担。事实和理由：原告与被告于2016年3月31日签订了《上海市商品房出租合同》，原告将上海市闵行区浦星公路XXX号XXX幢XXX室房屋出租给被告，租赁期限为2016年4月1日起至2018年2月28日止，月租金13,553.30元，先付后用。合同约定被告逾期不支付租金累计超过一个月的，原告有权解除合同并向被告要求支付月租金的3倍违约金。合同签订后，被告仅支付租金至2016年9月30日，剩余租金至今仍未支付，为维护原告合法权益，故以讼称事由诉至本院。被告元碁公司未发表答辩意见，也未向本院提交证据。经审理查明，上海市闵行区浦星公路XXX号XXX-XXX幢登记于天祥华侨城名下。2016年3月31日，天祥华侨城(出租方，签约甲方)与元碁公司(承租方，签约乙方)签订《上海市商品房出租合同》，合同约定，甲方出租给乙方的房屋坐落在本市闵行区浦星公路XXX号XXX幢XXX室，建筑面积202.54平方米，用途为办公；甲方作为该房屋的房地产权利人与乙方建立租赁关系，签订本合同前，甲方已告知乙方该房屋已设定抵押。但甲方承诺，该抵押不会影响乙方对房屋的正常使用，若由于抵押权利人行使抵押权致使乙方无法正常使用该房屋的，甲方赔偿乙方的合理损失；乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为办公室使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定；甲乙双方约定，甲方于2016年4月1日前向乙方交付该房屋，2016年4月1日为正式计算租赁，租赁期限为2016年4月1日起至2018年2月28日止；租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还，乙方需继续承租该房屋的，则应于租赁期届满前6个月，向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同；2016年4月1日至2018年2月28日期间租金单价2.20元/天/平方米，月租金13,553.30元；2016年4月1日至2017年7月31日期间的物业费单价8.90元/天/平方米，月费用1,802.61元；2017年8月1日至2018年2月28日期间的物业费单价10元/天/平方米，月费用2,025.40元；乙方应于每月10日前向甲方支付租金，先付后用，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的10%支付违约金；乙方支付租金的方式为每月10日以前于甲方营业场所内支付或汇入甲方银行账号，不接受任何远期票据；乙方应于每月10日前向物业服务公司支付物业服务费，先付后用；乙方支付物业服务费的方式为每月10日以前将物业服务费汇入物业公司银行账号，不接受任何远期票据；甲乙双方约定，签署合同当日，乙方向甲方支付租赁保证金40,659.90元，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分应于30个工作日内无息返还乙方；租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备等费用由乙方承担；乙方负责支付的上述费用，计算或分摊办法、支付方式和时间按预出租方或物业管理公司收费通知规定支付，按乙方实际发生数分摊，因乙方使用不当而发生的设备维修费，按实际费用由乙方一次性支付，水费6.08元/吨(室内如有)，电1.20元/度；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的当日内应返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按5元/平方米/天向甲方支付该房屋占用使用费；乙方返还该房屋应当符合房屋交付时的状态，返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用；甲乙双方同意，由下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的3倍支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……(六)乙方逾期不支付租金累计超过一个月的……;因乙方违约导致本合同提前解除的，甲方对乙方已投入的装修无需补偿。补充合同约定：除本合同另有规定外，在整个租赁期内，除始交租金日开始的第一个日历月外，乙方须于每个日历月的前一月的10日前向甲方预先缴付当月的租金；除本合同另有规定外，乙方须于始交租金日向甲方支付该日历月尚余天数的租金，款额为按每日历月的租金、管理费分别乘以该日历月尚余天数与该日历月具体天数之比率计算后的总额，乙方最后一次支付租金、管理费的付款额为按每日历月租金、管理费分别乘以租赁期在最后一个日历月中所占的具体天数与该日历月的实际天数之比率计算后的总额；倘乙方向甲方拖欠支付本合同规定的任何款项包括但不限于租金、其它费用等各项费用，在不影响甲方其它权利或补救的前提下，每逾期一日，甲方有权向乙方要求支付日租金的10%的滞纳金，滞纳金的计算期自上述各项费用应付之日期开始计算，直至乙方付清所有前述的费用的本金、滞纳金和其它相关的费用；该合同还对其他内容进行了约定。签约后，被告向原告缴纳了保证金40,659.90元，并向原告支付截止至2016年9月30日止的租金。此后被告未能再支付租金，且未向原告返还租赁房屋。后，原告于2017年10月31日自行收回房屋。上述事实，由原告提交的《上海市房地产权证》、《上海市商品房出租合同》、《上海增值税普通发票》等证据及原告的庭审陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。本院认为，双方签订的《上海市商品房出租合同》系签约当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。被告承租使用系争房屋，应及时向原告支付租金。然被告自2016年10月1日起，既未向原告返还房屋，又未能按约支付租金，拖欠租金长达一年多之久，应属违约。对原告主张合同解除的诉讼请求，本院注意到，双方签订的租赁合同约定租金系按月支付，被告长期欠付租金的行为系以其实际行为表明其不履行主要债务，原告可依法解除合同。因一直无法联系被告，于诉讼过程中，原告为减少其损失，主动于2017年10月31日收回房屋，房屋收回后租赁合同已经缺乏继续履行的基础，原告收回房屋的行为系以实际行为主张合同解除，解除合同的通知于当日到达被告。综上，本院确认，双方签订的《上海市商品房出租合同》于2017年10月31日解除。合同解除后，被告仍应支付拖欠的租金。依据合同约定，月租金标准为13,553.30元，故本院确认，被告向原告支付2016年10月1日至2017年10月31日期间的租金176,192.90元。对于原告主张的解除合同违约金40,659.90元，租赁合同第9-2条约定，合同解除的，违反合同的一方应向另一方按照月租金的三倍支付违约金。本案系被告违约导致合同解除，应按照合同约定向原告支付3个月租金计算的解除合同违约金，原告的该项诉请符合合同约定且不违反法律规定，本院予以准许。同时本院还查明，被告向原告缴纳了租赁保证金40,659.90元，对于该笔保证金原告同意充抵解除合同违约金。租赁合同第5-1条约定，租赁关系终止时，保证金应用以充抵乙方承担的费用。故对原告要求保证金充抵违约金的请求，本院予以准许。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十四条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告上海天祥华侨城投资有限公司与被告上海元碁资产管理有限公司就上海市闵行区浦星公路XXX号XXX幢XXX室房屋签订的《上海市商品房出租合同》于2017年10月31日解除；二、被告上海元碁资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海天祥华侨城投资有限公司支付2016年10月1日至2017年10月31日期间的租金176,192.90元；三、被告上海元碁资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海天祥华侨城投资有限公司支付违约金40,659.90元；四、原告上海天祥华侨城投资有限公司于本判决生效之日起十日内向被告上海元碁资产管理有限公司返还租赁保证金40,659.90元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,552.79元，由被告上海元碁资产管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  殷 雪人民陪审员  董孟范人民陪审员  顾玉娟二〇一八年四月十八日法官 助理  罗香琴书 记 员  倪晶旌附：相关法律条文附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。