重庆市万州区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0101民初16056号原告：张翰林，男，汉族，1982年11月3日，住重庆市万州区。委托诉讼代理人：韩德禄，重庆凯豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：何云东，重庆凯豪律师事务所实习律师。被告：重庆市兴茂产业发展（集团）有限公司,住所地重庆市万州区。法定代表人：杨茂新，董事长。委托诉讼代理人：周芹，重庆渝万律师事务所律师。原告张翰林与被告重庆市兴茂产业发展（集团）有限公司（以下简称兴茂公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年11月8日立案受理后，依法由审判员和小彬适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人韩德禄、何云东、被告委托代理人周芹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张翰林向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告将重庆市万州区北山大道453号兴茂山水国际16号楼1804房屋的产权登记到原告名下。2、判令被告自2016年8月1日起以原告已付购房款为基数，按照日万分之一的标准向原告支付逾期交房违约金，直到被告取得竣工验收备案登记证为止。3、判令被告自商品房交付使用之日起60日内至被告取得土地房屋登记机构出具的受理通知单之日止，以原告已付购房款为基数，按照日万分之一的标准向原告支付逾期办证违约金。4、诉讼费由被告负担。事实与理由：2016年1月8日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》，主要约定原告向被告购买位于重庆市万州区北山路453号兴茂山水国际16号楼1804房屋，建筑面积100.26平方米，合同总价款为430000元，原告以按揭方式付款。合同对交房期限及交付条件约定：甲方（兴茂公司）应当在2016年7月30日前，依照国家和地方有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方（原告）使用。逾期超过60日后，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。关于办理产权登记的约定：预售商品房的，在本商品房交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地的土地房屋登记机构提出办理商品房《房地产权证》的申请。因甲方责任，未能按期向房屋所在地的土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，逾期超过90日后，乙方要求继续履行的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。原告于2017年1月6日实际接房入住后，一直向被告主张要求办理商品房房屋产权登记，而被告一直回复称因竣工验收不合格不能办理房屋产权证。综上，被告将未取得建设工程竣工验收备案登记证的房屋交付原告使用构成违约，逾期未办理房屋的《房地产权证》也构成违约，被告应向原告承担逾期交房及逾期办证的违约责任。被告兴茂公司辩称，1、原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》属实。2、被告未取得建设工程竣工验收备案登记证及办理房地产权证书是由于原告接房后私搭乱建被政府有关部门认定为违法建筑，过错不在被告。3、由于该栋楼存在大量业主的违法建筑问题，政府相关部门将其作为历史遗留问题作出审批决定，以此代替了建设工程竣工验收备案登记证，被告才于2018年1月26日取得初始登记，并为其中的部分业主办理了房地产权证书。4、原告房屋被认定存在违法建筑，若不限期拆除，被告仍然无法为其办理房地产权证书。5、原告主张的逾期交房违约金与逾期办证违约金的时间段存在重合，系重复主张。另原告没有证据证明损失的存在，故被告申请对违约金的标准予以调整。经审理查明，2016年1月8日，原告张翰林（乙方，买方）与被告兴茂公司（甲方，卖方）签订《重庆市商品房买卖合同》，主要约定乙方向甲方购买其开发的重庆市万州区北山路453号山水国际小区16幢1804，建筑面积100.26平方米，总成交金额为430000元。关于交房时间及交付条件双方约定：甲方应在2016年7月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用，并应具备以下交付条件：（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。（2）本商品房为装修房的，装修质量应符合本合同关于装修方面的约定。（3）1、物业专项维修资金由买方承担。在办理交房手续时需出示相关费用凭证，方可办理交房手续并领取钥匙。2、在签订商品房买卖合同时，买方应与卖方签署前期物业服务合同及临时管理规约。买方同意在小区业主委员未选定物业管理机构前，其购置的房屋由卖方选聘的物业管理机构管理，并承诺遵守《前期物业服务合同》、《临时管理规约》的规定。3、在签订此合同时，卖方有义务告知买方接房后不得擅自变更房屋结构及楼栋外墙表面，不得进行乱搭乱建等违法违规行为，买方若出现上述行为，物管公司有权制止并上报有关部门，其房屋产权转让和抵押等将会依法受到限制，造成的后果和一切经济损失由买方自行承担。4、购房价款已包括水、电、气一户一表的安装费，土地权属调查费、地勘测绘费、房地产权证工本费，契税应由乙方自行承担。第八条交房手续的办理：1、甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交房手续的准备。双方进行正式验收交房时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。2、由于乙方原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：（1）如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失风险及物业服务费用由乙方承担。第九条甲方逾期交房的违约责任：除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第（1）种方式处理，1、按逾期时间，分别处理：（1）逾期在60日（含）内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房交付使用之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息，并按乙方已付房价款百分之一向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付使用之日起30日内向乙方支付违约金。合同第十三条关于办理产权登记的规定：预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关材料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。4、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：（1）逾期在90日（含）之日，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息，并按乙方已付房价款百分之一向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。5、如因乙方的责任，导致甲方未能按期向土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，甲方不承担责违约任。2016年7月13日，被告兴茂公司通知原告接房后，原告接房入住，并在采光井处增加结构板。后因房屋一直无法办理房地产权证，原告等向政府有关部门多次反映情况要求解决。2017年8月10日，万州区相关职能部门针对原告等人反映的问题进行了专题研究，并于2017年9月22日形成万州稳办纪〔2017〕2号《会议纪要》，对山水国际16号楼不动产权证办理遗留问题作出以下处理意见：1、重庆市兴茂产业发展（集团）有限公司为责任主体，按照万稳办发〔2011〕11号文件规定的程序完善消防、质检、规划、市政、园林意见后办理不动产权证；2、对车库未按规划许可内容进行建设行为，依法予以处罚；3、所涉税费按规定缴纳。2017年10月25日，因原告擅自在采光井处增加结构板，被重庆市万州区城乡建委认定为违法建筑，并责令5日内自行拆除，但原告至今未对违法建筑予以拆除。2017年12月25日（最后审批意见日期）万州区政府相关职能部门作出《万州区办理房地产权证遗留问题审签表》。此后，被告兴茂公司将16号楼以“两证遗留”问题办理验收，替代了建设工程竣工验收备案登记证。2018年1月24日，重庆市万州区城乡建设委员会向万州区房管中心作出《重庆市万州区城乡建委关于限制附有违法建筑房地产产权转让及抵押的函》，对包括原告方物在内的多套房屋依法限制房地产产权转让及抵押。2018年1月26日，被告兴茂公司取得讼争房屋的初始产权登记，但因前述函告，区房管中心无法为原告办理不动产权登记手续。上述事实，有原、被告提交的书面证据及原、被告当庭陈述意见在卷佐证，本院予以确认。通过庭审查明的事实，本院对原告的诉讼请求分别评述如下：一、关于原告要求被告支付自2016年8月1日起至被告实际取得建设工程竣工验收备案登记证之日止的逾期交房违约金的问题。本院认为，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》明确约定被告应在2016年7月30日前将取得建设工程竣工验收备案登记证的房屋交付原告使用，否则按照合同约定向原告承担逾期交房的违约责任。被告自认在向原告交付房屋时未取得建设工程竣工验收备案登记证，本院予以确认。虽然原告已经接收房屋，但因竣工验收合格是法定条件，交付时间仍应以验收合格时间节点认定，故此前原、被告交接商品房不符合法定交接条件，原告只是提前占有使用房屋，不发生商品房交接的效力。2017年12月25日，重庆市万州区政府相关职能部门作出《万州区办理房地产权证遗留问题审签表》（以下简称审签表），2018年1月26日，被告兴茂公司依据该文件办理了16号楼的不动产权初始登记，说明政府部门已经认可16号楼具备实质交付条件，该审签表作出的时间应认定为建设工程竣工验收备案登记证的取得时间。故，被告兴茂公司应当承担2016年8月1日至2017年12月25日期间逾期交房的违约责任。通过万州区政府有关职能部门出具的文件可以认定，被告兴茂公司之所以一直未取得建设工程竣工验收备案登记证，一是被告兴茂公司在16号楼建设过程中未按规划许可证内容修建车库。二是部分业主在接房后存在违章搭建问题。双方在合同履行过程中均存在违约行为，应当根据各自过错承担相应责任。故，被告要求对逾期交房违约金予以调整的抗辩理由，本院予以支持。结合合同履行情况、原告实际损失情况、当事人的过错以及公平、诚实信用原则，本院认定被告兴茂公司应自2016年8月1日起至2017年12月25日止，以原告已付购房款为基数，按日万分之零点二给付原告逾期交房违约金。二、关于原告要求被告协助原告办理房屋产权登记并支付逾期办证违约金的问题。如前所述，原、被告在《重庆市商品房买卖合同》第十三条约定的“交付”应为合法交付，被告兴茂公司协助原告办理房屋产权登记手续的起算时间亦应从房屋具备合法交付之日计算，即应自2017年12月25日起60日内协助原告办理房屋产权登记。2018年1月26日，被告兴茂公司已经取得16号楼初始产权登记，具备为原告办理房屋产权登记的条件，但因原告自身存在违法建设问题，重庆市万州区城乡建设委员会向万州区房管中心函告要求其限制房屋产权转让及抵押，故，导致原告至今未取得房屋产权登记的责任不在被告，现原告在未拆除违法建筑的情况下要求被告为其办理房屋产权登记手续并给付违约金没有事实依据和法律依据，依法应予驳回。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告重庆市兴茂产业发展（集团）有限公司在十日内向原告张翰林支付逾期交房违约金4395元。（以430000元为基数，自2016年8月1日起至2017年12月25日止，按日万分之零点二计算违约金）二、驳回原告张翰林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费682元，原告张翰林负担657元，被告重庆市兴茂产业发展（集团）有限公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费，又未提出缓交、减交、免交申请，按自动撤回上诉处理。本判决生效后，当事人应当自觉履行判决确定的给付义务。一方不履行时，权利人可以向本院申请强制执行，申请强制执行的期间为本判决确定履行期间的最后一日起计算二年。审判员  和小彬二〇一八年十二月二十八日书记员  喻剑虹