贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0115民初5881号原告：舒洁，女，汉族，1989年7月6日生，住所地四川省泸县喻寺镇兴隆街**。委托诉讼代理人：邓生玲，贵州中孚律师事务所律师，特别代理。被告：李香，女，汉族，1978年10月12日生，住，住所地贵州省贵阳市观山湖区/div>第三人：戴科君，男，汉族，1969年10月10日生，住，住所地广东省东莞市/div>原告舒洁诉被告李香、第三人戴科君房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告舒洁及其委托诉讼代理人邓生玲，被告李香、第三人戴科君均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告舒洁向本院提出诉讼请求：1、判决被告依约退还原告商铺转让费6万元；2、判决案件受理费用由被告承担。事实和理由：被告李香于2017年12月18日与出租人戴科君签订《商铺租赁合同》，该商铺位于贵阳市××西南商贸城××楼××区××号，产权面积50.22㎡，租金为200元/㎡/月，租期从2017年12月28日至2018年9月18日，九个月租金共计90,396.00元，合同约定该店铺不得转让转租。2017年12月8日，被告李香未经出租人戴科君同意，擅自将该商铺转租给原告，租期也是九个月，租金为205元/㎡/月，九个月租金为93,000元。此外，被告还向原告收取商铺转让费6万元，前提条件是本次租赁合同期满，原告再续签时，租金在240元/㎡/月以内，否则被告将退还原告6万元的商铺转让费。2018年8月租赁合同快要到期时，出租人戴科君从外地来贵阳收取租金时才发现该商铺已被李香转租，其非常生气，遂找李香理论，欲收回房屋，但一直未找到李香本人。而原告在此商铺投入了大量的人力物力，刚经营九个月，如出租人收回商铺将对原告造成巨大损失，不得以原告与出租人重新协商续租事宜，出租人要求将租金涨为280元/㎡/月，原告多次与出租人协商，并承诺租金一年一付，并将租金延长至三年，出租人才同意第一年的租金调整为270元/㎡/月，但以后每年按照10%递增，即第二年的租金为300元/㎡/月，第三人为330元/㎡/月。被告对原告隐瞒了出租人不允许转租商铺的实情，并向原告承诺续租的租金不超过240元/㎡/月，诱骗原告与其签订《店面转让协议书》，但实际上原告续租的租金远远超过了被告作出的承诺，严重损害了原告应得的预期利益。现被告拒绝履行协议书的约定，拒不退还转让费6万元，为维护自身合法权益，特向法院提出诉讼，望判如所请！被告李香辩称，转租时征求过戴科君的意见的，戴科君同意后我才转的，6万元的转让费是原告自愿的，原告说我骗他，是不存在的，我已经征求过戴科君的意见，签订合同时，没有与原房东签订合同，押金合同到期都是要退还的，舒洁直接与戴科君签订合同，证明原告知晓租金是270元/㎡/月，是原告自愿与房东签订合同，与我无关。且合同签订我打电话给戴科君，戴科君说已经和舒洁签订合同，不能与我签订。至于原告诉请的差价是原告多做了几天，就多算了几天租金，不予退还；对于转让费是原告自愿与戴科君签订的，不退还6万元。第三人戴科君辩称，我作为房东，合同上明确约定不允许转租的，当初被告打电话给我的，租金是随着市场行情计算的，之后8月份才知道转让了，是多少转让费我也不知道，我只知道收取租金就行了，合同已经注明不允许转租，是不能违背的，若要转租要出示不能转租给别人看，事实上与我无关，我说的是必须要承租人给我打电话且形成书面的协议。经审理查明，2017年12月18日，第三人戴科君与案外人张忍春签订《商铺租赁合同》，将位于贵阳西南商贸国际商贸城X号楼X楼X区XXX号商铺（产权50.22平方米）出租给案外人张忍春，约定租赁期为9个月，从2017年12月18日起至2018年9月18日，租期先付后用，下一年使用期需提前30天支付租金，若乙方逾期一周缴付租金，则视为违约，甲方有权收回商铺，并终止合同。双方在合同第六条第三款中约定“本合同只限本人（夫妻）经营，不得转租转让，否则示乙方违约”。审理过程中，第三人戴科君认可上述商铺系被告李香与张忍春共同承租。2017年12月8日，被告李香（甲方）与原告舒洁（乙方）签订了《店面转让协议书》，约定由被告李香将上述店铺转让给原告使用，转让期限从2017年12月8日至2018年9月18日。该协议书第二条约定“店铺转让给乙方后，乙方同意代替甲方履行原有店铺租赁合同中所规定的条款及权益。转让后店铺现有的装饰、装修及其他所有设备和房屋装饰等全部归乙方”。被告李香在该协议落款空白处手写“可以续签合240元一平以内，如果不能续签转让费退回，共计收款153,000元”。上述转让协议签订后，原告通过银行转账方式等方式共计向被告李香支付93,000元租金、60,000元转让费、5,000押金，共计158,000元。另查明，被告李香与第三人戴科君于2017年11月27日通过微信联系，被告李香提出要将门面转租，第三人戴科君明确提出“如果你不叫租客给我电话，我是不同意你转租给他人的！”，被告李香于2017年12月8日将上述房屋转租给原告舒洁后未将转租情况告知第三人戴科君。第三人戴科君于2018年4月25日微信告知被告李香“李小姐你好！354铺位9月到期，下一次租金是300元/㎡/月押金3万，每年递增10%！如果可以我们就在7月份把合同签了，如果不可以！我就和别人签了！我提前告诉也让你作好计划！”，被告李香回复“哥，不是说好240一平方吗”，戴科君回复称“没有啊！随行就市！”。2018年8月，第三人戴科君发现被告李香已将上述房屋转租给原告舒洁，并在微信中向李香询问“你把我门面转给别人了吗？”，被告李香未予回应。其后，第三人戴科君与原告舒洁通过电话、微信等联系被告李香，均未能联系上被告李香。因第三人戴科君声称要将房屋收回另租他人，原告为了减少损失，于2018年8月3日与第三人戴科君就上述房屋签订《商铺租赁合同》，约定租金为270元/㎡，每年递增10%，租期自2018年9月18日至2021年9月17日止，并在合同中备注“因乙方是转租原租客张忍春的，故原租客张忍春所交押金与甲方无关”。因租金标准超过被告在《店铺转让协议》承诺的续签月租金标准240元/㎡以内，原告要求被告返还6万元转让费。双方协议未果，原告遂诉至本院，提出诉请如前。上述事实，有当事人陈述、《店铺转让协议书》、《商铺租赁合同》、微信聊天记录、建行银行流水等证据在卷佐证，并经庭审举证、质证，本院予以确认。本院认为，合同是平等主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，依法成立的合同受法律保护，合同当事人应当按照合同约定诚信履行各自义务。原告舒洁与被告李香签订的《店铺转让协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方具有法律约束力。原告按约支付了转让费、租金及押金等费用，被告应履行其承诺，即确保被告能在240元/平方米的月租金标准范围内续签合同，否则应当承担相应的违约责任即退还全部转让费6万元。在审理过程中，原告一再声称合同无效，但又要求被告按约返还6万元转让费，在本院释明后，原告明确不变更诉请，仅要求被告按协议约定返还6万元转让费用。关于被告是否应当按协议约定返还6万元的转让费用的问题，从庭审查明的事实来看，李香与戴科君之间《商铺租赁合同》的签订时间，在其与原告签订的《店铺转让协议》之后，签订上述合同前，第三人戴科君就明确要求被告让新租客与其联系，否则不同意转租。而被告明知上述情况，在其将商铺转租给原告时并未将上述情况告知戴科君及原告，以征得戴科君的同意。虽然原告知道被告与第三人之间的《商铺租赁合同》明确约定不得转租，但是原告知道上述情况后要求被告在《店铺转让协议》中承诺：可以续签，并且月租金标准在240元/㎡以内，如果不能续签转让费退还，该承诺对被告具有法律约束力。而在2018年4月，第三人戴科君就明确告知被告如果要续租，就在2018年7月签订合同，租金标准按300元/平方米/月计算等内容，在被告回复按240元/㎡标准计算租金后，第三人戴科君立刻进行了否认。在得知无法以240元/㎡续签合同后，被告李香既未在2018年7月与第三人续签合同，也一直未将房屋转租的事情告知第三人戴科君，也没有将无法以240元/㎡租金标准续签合同的情况告知原告，而是处放任态度。在2018年8月初，第三人戴科君发现被告将房屋转租给原告后，第三人和原告分别与被告联系，均未联系上被告，导致原告只能与戴科君签订《商铺租赁合同》，而租金标准也超出了被告承诺的标准，该责任应当由被告承担，被告应当按约退还原告6万元的转让费用。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：被告李香于本判决生效之日三日内退还原告舒洁转让费60,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,300元，减半收取650元（原告舒洁预交），由被告李香负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决书发生法律效力，原告可在本判决书规定的履行期间最后一日起两年内，向本院或与本院同级的可执行财产所在地人民法院申请执行。审判员 宁 素二〇一八年四月十一日书记员 杨千秋