安徽省马鞍山市花山区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖0503民初502号 原告:马鞍山市成功物业管理有限公司，住所地安徽省马鞍山市花山区。 法定代表人：汤伦祥，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘莹，系该公司员工。 委托诉讼代理人：陶文，系该公司员工。 被告:戚柳伟，男，1961年1月生，汉族，住安徽省马鞍山市花山区。 委托诉讼代理人：李新生，安徽华冶律师事务所律师。 原告马鞍山市成功物业管理有限公司（以下简称成功物业公司）与被告戚柳伟物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告成功物业公司的委托诉讼代理人陶文，被告戚柳伟及其委托诉讼代理人李新生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 成功物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即支付物业管理费16991元；2、被告承担律师费。事实与理由：原告系马鞍山市金汇城市花园的物业服务公司，被告系该小区的业主，原、被告之间存在物业服务合同关系。原告依约向被告提供物业管理服务，被告却自2013年1月至2017年12月无正当理由拒不支付物业服务费，虽经原告多次催要，被告至今分文未付，以致成讼。 戚柳伟辩称：原告不是合同的当事人，对物业合同中的内容不知情，其所在房屋不在原告服务的小区内；物业公司没有提供任何物业服务，其所在楼内存在楼道内管道漏水，无人维修、电梯内有流浪汉居住、卫生打扫不及时等问题，故被告无缴纳物业费的义务。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人提供的证据本院认定如下：成功物业公司提供的营业执照、资质证书复印件、物业服务合同、收费许可证、不动产登记信息查询单、服务证明，均具有真实性、合法性、关联性，本院予以认定并在卷作证。对于成功物业公司提交的债权转让协议，因无其他证据佐证该公司已将债权转让事宜通知金汇城市花园小区业主，故对该份债权转让协议，本院不予认定。对于戚柳伟提交的反映其所有房屋不在金汇城市花园小区内，道路保洁绿化均不是物业公司提供服务的照片十九张，因无其他证据佐证，达不到其证明目的，本院亦不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：戚柳伟系马鞍山市花山区金汇城市花园1栋106室,1栋336室，1栋337室所有人，建筑面积分别为326.78平方米、57.71平方米、100.2平方米。2013年4月27日，成功物业公司与马鞍山市花山区金汇城市花园业主委员会签订了一份《物业服务合同》，约定：由成功物业公司为金汇城市花园小区提供物业管理服务，物业管理服务期限为二年，即从2013年1月1日起至2014年12月30日止，其中试用期为一年；商业物业按业主拥有物业的建筑面积每月每平方米0.8元交纳物业管理服务费；物业管理服务费每半年的一月和七月交纳，逾期交纳的，每逾期一日，按缴纳欠费总额的1‰作为滞纳金。2015年4月1日，成功物业公司与马鞍山市花山区金汇城市花园业主委员会签订了一份《物业服务合同》，约定：由成功物业公司为金汇城市花园小区提供物业管理服务，物业管理服务期限为三年，即从2015年4月1日起至2018年3月31日止，其中试用期为一年；商业物业按业主拥有物业的建筑面积每月每平方米0.8元交纳物业管理服务费；物业管理服务费每半年的一月和七月交纳，逾期交纳的，每逾期一日，按缴纳欠费总额的1‰作为滞纳金。合同中，另就双方权利义务及物业管理服务的内容进行了约定。戚柳伟未缴纳其所有的1栋106室自2015年1月1日至2017年12月30日的物业费及其所有的1栋336室、1栋337室自2013年1月1日至2017年12月30日的物业费。成功物业公司催要未果，以致成讼。 另查明：金汇城市花园业主委员会出具了一份服务证明，证实成功物业公司在2015年1月1日至2015年3月31日期间为金汇城市花园小区从事物业管理服务。 另查明：2012年12月29日，马鞍山市中科物业管理有限公司与成功物业公司签订了一份债权转让协议，协议约定马鞍山市中科物业管理有限公司将其对金汇城市花园服务期间所产生的物业综合服务费及电梯电费的债权转让给成功物业公司。 本院认为，成功物业公司与马鞍山市金汇城市花园业主委员会签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，合法有效，戚柳伟系金汇城市花园小区业主，该合同对成功物业公司及戚柳伟具有约束力。戚柳伟主张其所有房屋不在金汇城市花园小区封闭范围内，故不属于成功物业公司的管理范围，其提供的证据照片一组并不能达到其证明目的，且不动产登记信息上亦明确载明戚柳伟所有的三套房屋均系金汇城市花园1栋，故对其答辩意见，本院不予支持。成功物业公司主张的2012年物业管理服务费，该笔费用发生在马鞍山市中科物业管理有限公司提供物业管理服务期间，马鞍山市中科物业管理有限公司虽将该笔债权转让给成功物业公司，但无证据证明马鞍山市中科物业管理有限公司转让该笔债权时通知了戚柳伟，故该债权转让对戚柳伟不发生效力，成功物业公司以此为由要求戚柳伟支付该项费用，本院不予支持。金汇城市花园业主委员会出具的服务证明能够证实成功物业公司在2015年1月1日至2015年3月31日期间为金汇城市花园小区从事物业管理服务。成功物业公司在提供物业服务的过程中，在对楼道管道维护以及环境卫生等方面存在不足，其提供的物业服务与合同中约定的服务内容存在一定差距，因此，本院酌情对案涉物业管理服务费标准予以降低，按建筑面积每月每平方米0.55元收取，超出部分，不予支持。综上，戚柳伟所有的1栋106室自2015年1月1日至2017年12月30日的物业管理服务费应为6470.24元（0.55元×326.78平方米×36个月），其所有的1栋336室自2013年1月1日起至2017年12月30日的物业管理服务费应为1904.43元（0.55元×57.71平方米×60个月），其所有的1栋337室自2013年1月1日起至2017年12月30日的物业管理服务费应为3306.6元（0.55元×100.2平方米×60个月），共计11681.27元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十条、第一百零七条，《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告戚柳伟于本判决生效之日起十日内支付马鞍山市成功物业管理有限公司其所拖欠至2017年12月30日的物业管理服务费共计11681.27元； 二、驳回原告马鞍山市成功物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费46元（已减半收取），由原告马鞍山市成功物业管理有限公司负担19元，由被告戚柳伟负担27元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。 审判员  吴海姣 二〇一八年四月十三日 附：本案适用的法律条款 一、《中华人民共和国合同法》相关条款 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。 债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 二、《物业管理条例》相关条款 第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业管理服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业管理服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 三、《中华人民共和国民事诉讼法》相关条款 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。