湖南省慈利县人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0821民初946号原告：蔡德峰，男，1962年11月9日出生，汉族，个体工商户，系慈利县志中家私批发中心的经营者，住湖南省益阳市赫山区。委托诉讼代理人：聂奇，湖南大相正行律师事务所律师。被告：湖南东市置业有限公司，住所地：慈利县零阳镇民和村。诉讼代表人：吴新元，湖南东市置业有限公司清算组组长。委托诉讼代理人：何剑平，湖南溇澧律师事务所律师。委托诉讼代理人：覃章明，男，1957年2月16日出生，土家族，住湖南省慈利县。系湖南东市置业有限公司清算组成员。原告蔡德峰与被告湖南东市置业有限公司（以下简称东市公司）租赁合同纠纷一案，本院作出（2017）湘0821民初3121号驳回起诉的民事裁定，蔡德峰不服，向张家界市中级人民法院提起上诉，张家界市中级人民法院2018年3月22日作出撤销本院（2017）湘0821民初3121号民事裁定、指令本院审理，本院于2018年6月19日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的特别授权代理人聂奇、被告东市公司诉讼代表人吴新元的特别授权代理人何剑平、一般授权代理人覃章明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡德峰向本院提出如下诉讼请求：1、解除原告与被告之间租赁合同关系；2、被告赔偿原告因无法继续承租所受损失86万元；3、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：自2012年开始，原告租赁由被告所开发的湘西东市家具市场2栋1、2层、6栋2层共计6655.49平米商铺用于家具销售。仓库（3号栋）由被告提供给原告使用。2012年10月15日，蔡德峰注册成立慈利县志中家私批发中心，依据协议约定开展经营活动。2016年11月20日晚，湘西东市家具市场3号馆，即被告按照协议约定为原告所提供的仓库所在楼栋发生火灾。2017年4月11日，慈利县人民法院发出《慈利县人民法院关闭湘西东市家具市场的公告》，其中载明：“结合湘西东市家具市场消防整改未能达标的实际情况，决定关闭湘西东市家具市场。凡在湘西东市经营的商户，务必在2017年4月30日退市清场，否则，依法采取强制措施关闭。”被告的行为已构成根本违约。因被告所出租的本案所涉商铺未达到消防安全标准，被政府、司法机关强制关闭，使得原告无法继续租赁该商铺进行经营活动，已投入的装饰装修、广告宣传等费用无法挽回，已开办的企业无法继续经营，在租赁期可获得的利润亦无法获得。被告应就其违约行为给原告造成的损失给予赔偿。为此，原告起诉至法院。原告为支持其主张，向本院提交下列证据材料：一、原告营业执照、负责人身份信息复印件各1份；被告组织机构代码证、工商信息复印件各1份。拟证明原、被告的身份信息。二、《依法经营、安全管理责任状》复印件、收条复印件、张家界市中院作出的133号裁定书复印件各1份。拟证明原、被告之间存在租赁关系。该裁定书上认定原来法院的裁定书的认定不成立，是对原来裁定书的撤销，中院裁定书明确认定原、被告之间存在不定期租赁关系；安全管理责任状中第3条第1款提到了租金问题，安全责任状就是证明存在不定期租赁关系的依据；收条，是被告要求原告缴纳的保证金，说明租赁关系已经成立。三、2017年4月11日慈利县人民法院《关闭湘西东市家具市场的公告》、2017年4月25日东市公司清算组《公告》复印件各1份。拟证明被告存在根本违约行为，导致合同无法继续履行。四、2016年11月25日东市公司清算组《杜绝火灾发生的告示》影印件1份、《责令限期改正通知书》复印件1份。拟证明被告违约的原因以及过错。是因被告安全不达标，致使2016年11月20日，其开办的家具市场3号馆发生火灾，被主管部门责令整改，且整改不到位，造成无法继续正常履行合同。五、评估报告复印件1份。拟证明原告因被告违约所受的损失即预期搬迁费用17.95万、装修费用45.82万、预期营业损失22.3万共计为86万。该评估报告，与另案类似，另案庭审中评估人已出庭作证。被告东市公司辩称：第一、原、被告之间的租赁合同早已终止，不存在原告再起诉解除租赁合同关系，相应的请求赔偿损失没有依据。第二、基于合同早已终止，所以不存在根本违约的问题，湘西东市的火灾与原告的经营没有任何关系，其主张的损失没有依据，也不客观，所以请求法院驳回原告的诉讼请求。被告东市公司向本院提交以下证据材料：一、2012年9月22日的《消防验收意见书》复印件1份，拟证明被告的建设工程用于出租的房屋的消防设施是合格的。二、《联名请示》复印件1份。拟证明原租赁合同关系早就到期了，于2015年1月终止，且是县政府责令东市公司将商铺免费供商户使用。三、《湘西家具市场商铺依法经营、安全管理责任状》复印件1份。拟证明原租赁合同终止后，原告没有退出，原告于2016年1月15日自愿承诺并与被告达成一致意见即自行承担装修费用等，相应的设施装修不存在由被告负担。四、《送达登记》复印件1份、《关于关闭东市家具市场的通知》复印件1份。拟证明被告于2016年12月28日下发了关闭通知，要求原告等商户撤离东市市场，2017年1月20日送达给原告后，双方租赁关系解除。五、2017年4月11日慈利县人民法院作出的（2014）慈法清（算）字第01-01号决定书复印件1份。该决定书主要内容为：湖南东市置业有限公司自接到本决定之日起停止经营合同。拟证明：1.东市公司经营商户还在经营商铺；2.法院通知东市公司停止营业。六、2017年6月20日被告向各经营业主发出的清场《通知》复印件1份、《送达登记表》复印件1份。拟证明该通知要求家具市场的经营户对现存货物在6月30日前全部清场，该通知既送达了业主，也进行了公示。该送达登记表，蔡德峰拒绝签字。对原告提交的证据材料一的被告东市公司没有异议。本院认为，该组证据客观证实了2012年10月15日，原告蔡德峰申请注册成立慈利县志中家私批发中心，其为经营者，经营场所为被告东市公司开办的慈利县湘西家具大市场的事实，本院予以采信。对原告提交的证据材料二，被告东市公司提出质证意见为：对证据的真实性没有异议，对关联性有异议。中院作出的133号裁定书是程序上的裁定，不能对实体作出处理，也就是说双方之间是否存在租赁关系应当由法院的判决来予以认定，故原告所提交的这组证据不能达到原告的目的。安全责任状本身就是通知原告在2016年2月1日之前停止一切经营行为，自行搬迁。在通知后，需要继续经营的，双方之间是免费使用，没有租赁的意思，所以原告陈述的与实际情况不相符。被告认为租赁关系就应有出租的意思，而实际上是临时让原告使用，所以租赁关系不成立。本院认为，《湘西家具市场商铺依法经营、安全管理责任状》和安全责任保证金收条，能够相互印证证实原告自2012年起在被告处经营商铺，2016年1月15日与被告达成继续经营的合意，并交纳了保证金50000元的事实，中院的裁定确定了上述事实，根据合同法第二百一十五条之规定，原告与被告之间已形成不定期租赁关系，故对该证据的证明目的的意见，本院予以采纳。对原告提交的证据材料三，被告对于公告的真实性没有异议，但对原告的证明目的有异议。原告提交的该公告与原告主张的关联性有异议。法院通知关闭市场，实际上在关闭之前早已通知原告禁止经营。关闭通知并不是因为被告根本违约而关闭的，也不是因为火灾导致市场无法继续经营。东市清算组、法院对于市场进行清算后，它可以依据各种原因关闭。所以原告以该公告证明被告违约不成立，不能达到其目的。本院认为，原告将法院和被告关闭家具市场的公告视为被告的违约行为，缺乏事实依据和法律依据，该组证据不能达到证明被告根本性违约的证明目的，故对该组证据的证明目的的意见，本院不予采纳。对原告提交的证据材料4，被告对该组证据的真实性没有异议，但该证据不能证明被告对原告根本违约，其理由为：1.火灾的发生不是被告违约造成的，不是被告的原因。2.上级机构要求整改，并不是致使本案原告的合同终止的原因。从整改二词来看，既然要求整改，那么说明这个问题是可以解决的。故，该组证据实际上对于原告的合同和经营没有影响，不存在被告根本违约导致合同目的不能实现的问题。本院认为，原告将被告提供的经营场所发生火灾和被告被主管部门责令整改视为被告的违约行为，缺乏事实依据和法律依据，该组证据不能达到证明被告根本性违约的证明目的，故对该组证据的证明目的的意见，本院不予采纳。对原告提交的证据材料五，被告提出的质证意见为：1.对于评估报告中慈利县志中家私的物资表的真实性有异议，所以对于预期搬迁费用既不客观也不应该由被告来承担。对于装修费用，装修、装饰的部分被告不清楚，也没有相应的依据，对是否存在这些费用的真实性和合法性、关联性均有异议。营业损失是依据2017年5月份-2018年5月期间开始计算的，对三性均有异议，对于关闭后原告经营的利润所得不应该由被告承担，且双方对这一年期间没有约定允许原告继续经营，故该营业损失不符合证据三性，不应得到支持。该份鉴定报告是原告单方委托，也未给被告方送达该报告。2.该报告系无效报告，鉴定人员周武平、康婷都没有依据规定签名。二鉴定人出具的只是资质证书，没有出具执业证书，且该鉴定机构是一个中介组织，是一个咨询机构。故对鉴定机构资质问题有异议。违反了民事诉讼法第77条、78条的规定，鉴定人应该在报告上签名或盖章。还违反了《价格评估管理办法》第19条的规定，应该由评估人员签字，否则无效。还有该报告中依据的材料是没有经过质证的，所以不能作为认定案件事实的依据。3.对鉴定意见有异议的，作为申请方应当要求鉴定人员出庭接受质证。按照民事诉讼法第78条规定，当事人对鉴定意见有异议的，鉴定人员应当出庭作证。本案中，鉴定人员并未出庭作证。综上，原告提交的鉴定报告无效，同时违反了相关法律规定，故不能作为本案的定案依据。本院认为，该评估报告属原告自行委托，其鉴定人没有签名，且原告明确表示不需要鉴定人出庭作证，故不能作为定案的事实依据，本院不予采信。对被告证据一，原告提出的质证意见为：对于真实性无异议，对于关联性和证明目的有异议。该证据只能证明在2012年9月份是合格的，至2016年发生火灾时已经时隔4年，当时的消防部门对被告消防设备是否达标问题明确进行了答复即责令限期改正书，证明被告的消防是存在严重的问题。本院认为，该证据客观证实了被告开办的家具市场取得主管部门的消防验收的事实，本院予以采信。对被告证据二，原告提出的质证意见为：2012年蔡德峰与东市公司签订的有租赁合同，但是合同现在找不到了，与陈新明的租赁合同的内容基本上是一致的。2012年进场以后对商铺进行了装修，当时的合同没有对商铺装修如何承担的约定。本院认为，该证据客观证实了原告自2012年起在被告开办的家具市场进行经营，经营期满后，2015年3月8日，与其他商户一起联名向慈利县人民政府请示，要求继续经营的事实，本院予以采信。原告不能提供2012年与被告签订租赁合同的事实依据，也没有提供其经营商铺装修的事实依据，故对原告的质证意见，不予采纳。对被告证据三，原告提出的质证意见为：对真实性没有异议，对证明目的有异议。1.对于在2016年1月15日未缴纳保证金视为退出，本案原告方既签订了责任状也缴纳了保证金，说明原告没有退出。2.对于装修问题，责任状上有约定，这是基于合同正常履行后的责任分担问题，而本案是因为被告方因自身经营出现了问题，被司法机关强制关闭，导致了原告的合同不能继续履行，被告的行为构成了根本违约，应当依据民诉法第113条规定，赔偿原告的损失。本院认为，该证据客观证实了2016年1月15日，被告同意原告继续在被告开办的家具市场进行经营，并就免收租金、商铺装修等投入被告不予补偿的事宜达成了合意的事实，双方达成的合意是真实意思表示，对被告该证据证明目的的意见，予以采纳；对原告认为被告未按合意约定保证不定期租赁合同正常履行、被告构成根本性违约依法应予赔偿损失的质证意见，因与客观事实不符，本院不予采纳。对被告证据四，原告提出的质证意见为：关联性、真实性有异议。1.送达登记上并没有蔡德峰的签字，并没有送达给蔡德峰。2.从通知的内容来看，是因为被告消防未达标以及公司进行清算，是被告因为自身的原因导致合同无法履行，同时该通知并没有涉及到被告要求与原告解除合同的意思表示。3.依据合同的相对性原则，合同的相对方应是蔡德峰与东市公司，而本通知的发布方是东市公司清算组，送达方也没有蔡德峰的签字，也没有蔡德峰注册登记公司的盖章。该份通知并没有送达。4.针对的对方是东市市场的用户，并不是蔡德峰。本院认为，被告东市公司进入清算阶段，其依法成立的清算组按照法律规定行使处理与清算有关的公司未了结的业务的职权，并无不妥。慈利县志中家私批发中心，系原告蔡德峰申请注册登记的个体工商户营业执照上的字号，蔡德峰为经营者。被告东市公司《送达登记》的受送达人处载有“志中家私”，客观证实了原告蔡德峰2017年1月20日收到了被告发出的《关于关闭东市家具市场的通知》的事实，且原告不能提供其没有收到该关闭通知的事实依据，故对该组证据，本院予以采信；被告该证据证明租赁关系自2017年1月20日已经解除的证明目的的意见，本院予以采纳。对被告证据五，原告提出的质证意见为：对该份证据的真实性、合法性没有异议，对关联性和证明目的有异议。该决定书是因被告自身经营出现问题被法院强制关闭，是被告在履行合同过程中因自身过错导致根本违约，不能证明与原告已经解除了合同。本院认为，该证据客观证实了被告自2013年12月进入强制清算，清算过程中，2017年4月11日，慈利县人民法院作出被告停止经营活动的决定的事实，本院予以采信。对被告证据六，原告提出的质证意见为：对通知的关联性和证明目的有异议，该通知并没有送达给原告。且通知的内容不能证明被告与原告的合同已经解除。反而能证明被告因自身原因导致公司不能正常经营，是被告构成根本违约。通知的相对方是各个用户，不是针对蔡德峰个人发出的。且通知的发出方是清算组，不是东市公司。故该通知书的发出方与告知方均不是本合同双方的当事人，与本案没有关联性。本院认为，根据公司法第一百八十四条规定，依法成立的清算组在清算期间行使处理与清算有关的公司未了结的业务、代表公司参与民事诉讼活动等职权，故该证据与本案的事实具有关联，且该证据与原告提供的2017年4月25日的公告相互印证，能够证实被告于2017年6月20日向原告等商户发出6月30日前清场通知的事实，本院予以采信。根据上述采信的证据，本院认定案件事实如下：经审理查明，2012年9月，被告东市公司对其开办的湘西东市家具市场开始经营。同年10月15日，原告蔡德峰申请注册登记成立“慈利县志中家私批发中心”，免费使用被告提供的家具市场2栋1、2层，6栋2层，6655.49㎡商铺进行经营活动。2013年12月9日，本院对被告依法强制清算。清算过程中，2015年1月，原告等商户使用商铺经营期限届满，原告等商户于2015年3月8日，联名向慈利县人民政府书面请示，要求继续使用商铺经营。2016年1月15日，原告给被告出具《湘西家具市场商铺依法经营、安全管理责任状》，临时使用被告2栋1、2层、6栋2层商铺、仓库场地销售家具，湖南东市置业有限公司清算组表示同意。上述责任状载明：临时性经营期限自2016年元月1日起至东市公司资产处置完成并移交之日止；临时使用期内，免收市场租金；自主经营，自负盈亏；经营者自行承担商铺装修、广告、有关设施、设备等投入，经营者退出市场的应在10日内处理其装饰、广告、有关设施、设备等财产，逾期视为放弃上述财产所有权，由清算组处置并不予任何补偿；交纳责任保证金，经营业主没有出现违反本责任状行为的，退市时全额返还保证金本金（不计息），如经营业主造成东市公司或他人财产损毁、灭失或人身伤害的，相关赔偿金优先从保证金扣除，不足部分由经营业主另行承担。2016年11月20日，被告开办的湘西东市家具市场3号馆发生火灾。同月23日，被告因就消防安全问题，被主管部门责令限期改正。同年12月28日，被告清算组向各经营户发出《关于关闭东市家具市场的通知》，该通知载明：2017年1月27日关闭家具市场，各家具经营户在关闭之前撤离营业场馆。该通知于2017年1月20日给原告送达，被告制作的送达登记的受送达人签名处载明“志中家私”。同年4月11日，本院发出《关闭湘西东市家具市场的公告》，同月25日，被告清算组发出《公告》，该公告内容为：东市家具市场已依法关闭，凡与退市清场无关的人员及车辆不得进入经营场馆。同月，原告委托长沙天时价格评估事务所有限公司对预期搬迁费用、装修费用、预期营业损失进行评估，同年5月5日，该评估机构作出长天时价评字（2017）第106号《价格评估报告书》，该《价格评估报告书》无鉴定人员签名。同月18日，原告以原、被告之间存在租赁关系，被告违约导致合同不能履行给原告造成装修、搬迁等损失为由，向本院提起诉讼。同年6月20日，被告清算组向各经营户发出6月30日前清场的《通知》，原告未签收该通知，至今未搬迁清场。同年11月10日，本院以原告主张原、被告之间存在租赁合同关系的证据不足，没有事实依据，原告不具有以租赁法律关系提起本案诉讼的主体资格为由，作出（2017）湘0821民初3121号驳回原告起诉的民事裁定书，原告不服，上诉，2018年3月22日，张家界市中级人民法院以原、被告之间已形成不定期的租赁关系，原告起诉符合法定条件为由，作出（2018）湘08民终133号撤销本院（2017）湘0821民初3121号民事裁定、指令本院审理本案。同年6月19日，本院受理。本院认为，根据各方的诉辩主张，本案的焦点问题为：一、原、被告之间是否已形成不定期的租赁关系的问题。合同法第二百一十五条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。本案中，采信的证据即被告2012年开办经营了家具市场，原告自2012年起以被告提供的家具市场商铺作为经营场所，经营其申请注册登记成立的慈利志中家私批发中心至21015年期满。原告于2015年3月8日与其他经营户向慈利县人民政府要求继续经营的联名请示，于2016年1月15日给被告清算组出具的《湘西家具市场商铺依法经营、安全管理责任状》，以及被告清算组于2016年12月28日、2017年6月20日给原告下发的要求其退出市场并搬迁清场的通知等，足以相互印证原告在被告经营的湘西东市家具市场从事家具销售的事实。无论2015年前后，虽原告未与被告签订书面的租赁合同，被告免收租金，但被告实际已向原告提供经营场馆，由原告使用、收益，符合租赁合同关系的特征，均已经形成了不定期的租赁关系。被告以免费临时使用场地不构成租赁关系的抗辩意见，与客观事实不符，本院不予采纳。二、原告要求解除租赁合同关系的主张应否支持的问题。合同法第九十一条第（二）项规定“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：……（二）合同解除；……”，第二百三十二条规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。本案中，案涉的《湘西家具市场商铺依法经营、安全管理责任状》，系双方真实意思表示，原告向被告所作的承诺应当视为原、被告之间的约定。其第二条“经营期限”载明：暂为2016年元月1日起至东市公司资产处置完成并移交之日止。凡2106年元月1日前已进入市场使用商铺经营者，可继续临时使用，也可自行退出。由此可见，原、被告之间的租赁合同关系的期限是不确定的，应视为不定期租赁。那么，作为出租方的被告，可以随时解除合同，不定期租赁关系解除后，双方的权利义务终止，被告没有继续原告提供经营场所的义务，原告也没有继续承租的权利。被告提供的2017年1月20日向原告送达的、要求原告于2017年1月27日前搬离经营场所的《关于关闭东市家具市场的通知》，客观证明了被告单方解除合同的事实，被告提出的租赁合同已于2017年1月20日解除的抗辩意见成立，本院予以采纳。原告依据合同法第九十四条第（四）项，以被告违约致使不能实现合同目的为由，请求解除合同的主张，与客观事实不符，本院不予支持。三、原告要求被告赔偿经济损失86万元的请求应否支持的问题。本案中，原告与被告形成不定期租赁关系，原告应当预见因不定期租赁而有随时被解除租赁关系的风险，原告不能继续承租的客观事实是被告于2017年1月20日单方解除租赁关系，其解除行为，不违反法律规定；原告以被告提供的租赁场馆消防安全未达标，被相关部门强制关闭，致使原告无法继续承租商铺进行经营活动的行为系违约行为，被告构成根本性违约，缺乏必要的事实依据。原告提供的《价格评估报告书》，没有鉴定人员签名，不具有合法性，不能作为定案的依据，其评估结果载明的相关损失与被告的行为也无必然的因果联系。且原告向被告出具的《湘西家具市场商铺依法经营、安全管理责任状》第三条“经营者权利义务”第2项：依法自主经营，自负盈亏。第4项：自行承担商铺装修、广告、有关设施、设备等投入。据此，双方约定原告的装修费用等也应由其自行承担，原告要求被告赔偿，违背诚实信用原则。故原告要求被告赔偿预期搬迁费用、装修费用、预期营业损失86万元的请求，缺乏必要的事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、二百一十五条、第二百三十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第七十七条、第七十八的规定，判决如下：驳回原告蔡德峰的诉讼请求。本案案件受理费12400元，由原告蔡德峰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审 判 长  沈宏杰人民陪审员  周忠满人民陪审员  王作炎二〇一八年十二月六日书 记 员  卓辉宇附相关法律规定：《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：……（二）合同解除；第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第七十七条鉴定人有权了解进行鉴定所需要的案件材料，必要时可以询问当事人、证人。鉴定人应当提出书面鉴定意见，在鉴定书上签名或者盖章。第七十八条当事人对鉴定意见有异议或者人民法院认为鉴定人有必要出庭的，鉴定人应当出庭作证。经人民法院通知，鉴定人拒不出庭作证的，鉴定意见不得作为认定事实的根据；支付鉴定费用的当事人可以要求返还鉴定费用。