广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0118民初571号原告：朱丽玲，女，1978年8月11日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托诉讼代理人：彭陆锋，广东定海针律师事务所律师。被告：李连清，女，1956年10月10日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托诉讼代理人：刘水发，广东兆鹏律师事务所律师。原告朱丽玲与被告李连清租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱丽玲及其委托诉讼代理人彭陆锋，被告李连清的委托诉讼代理人刘水发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱丽玲向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告于2015年5月23日签订的《土地、农庄租赁合同》；二、被告双倍返还原告押金24万元；三、被告双倍赔偿原告租金200万元；四、被告赔偿原告装修损失暂定530万；五、被告赔偿原告货物损失20万元；六、被告赔偿原告经营损失；七、本案诉讼费全部由被告承担。事实与理由：2015年5月23日，原告从被告处承租了位于增××××路田(土名)的土地，用于开办广州市增城鲤鱼门海鲜酒家经营餐饮业，合同期限为l0年，自2015年6月1日至2025年6月1日止，期间一直正常经营。2017年8月期间，被告为了达到赶走原告的目的，委托其儿子王志强(现为增城区荔城街棠村村长)多次到原告经营场所闹事，采取用小轿车堵门，驱赶前来就餐的顾客、不准我们员工上班，拦住顾客点菜的鱼池、拉胶带封门等方式恶意阻碍原告经营，致使原告被迫解散员工，酒家被迫停业至今，原告因此遭受了巨大的损失。被告的行为属于严重违约行为，特向本院提起诉讼。庭审中，朱丽玲将第一项诉讼请求变更为请求法院确认双方签订的《土地、农庄租赁合同》自始无效，将第二项诉讼请求变更为要求李连清返还押金12万元给朱丽玲，并撤回第三项和第六项诉讼请求。被告李连清辩称：朱丽玲请求确认双方签订的《土地、农庄租赁合同》为无效合同属重复起诉。一、朱丽玲的酒家并非一直正常营业。1、一直以来拖欠员工工资。员工长期反映酒家不正常发工资，也发生多次向劳动部门投诉，但其中有许多投诉，是被要求双方协商，或者电话叫朱丽玲来带人回去协商，荔城街劳动所就没有登记记录和调查(见李连清提交的第一类证据4)。2、一直以来大量拖欠食材供应商的货款等，拖欠了整个供应链上的所有供应商的货款(具体拖欠情况见李连清提交的第二类证据5至19、证据25)。3、朱丽玲一直长期为了酒家的经营借取巨额的债务。(见李连清提交的第二类证据20至24)。4、朱丽玲一直存在内部合伙纠纷，双方为了争夺经营权发生过多次的争执。内部的争权夺利，让酒家的经营受很大影响，根本无法长期、正常的开展经营活动。(见李连清提交的第二类证据22证明靳伟雄、汤天保、江文鼎存在合伙纠纷)。5、朱丽玲与他人签订的合作协议中约定的合作期限均是到2017年5月份。说明朱丽玲本身就没有长期经营的打算和谋划，算计好到了2017年伺机找个借口不做了，好为无法归还拖欠的员工工资和大量的货款和借款找个托词(见李连清提交的第二类证据l9)。6、朱丽玲一直以来是不想长期正常经营的。现在朱丽玲2015年、2016年两年没有提供年审报告和临时场地使用证明至2016年5月27日止，也不申请办理延期证明，故证明朱丽玲是不想正常和长期继续经营的，目前朱丽玲也因此处于不正常经营状态(见李连清提交的第一类证据1)。另外朱丽玲总是延期支付电费(见李连清提交的第二类证据28)。总之，酒家和朱丽玲天天面对拖欠工资、货款、借款的追讨和合伙纠纷的困扰，请问如何能正常和安心经营?二、李连清追收租金行为与朱丽玲酒家停止经营活动没有法律上的因果关系。因为：1、朱丽玲提供的证据九传票、判决书(2017)粤0183民初6743号，证明了朱丽玲拖欠租金是事实，李连清没有违约行为，没有迫使朱丽玲关闭停业的行为；证明酒家停止经营的事实与李连清追收租金的行为没有因果关系。2、李连清提供的第一类证据l0，即是(2017)粤0183民初7284号民事判决书，证明了：一、《土地、农庄租赁合同》无效。二、朱丽玲从2017年6月起至2017年8月10日停业之前就已经拖欠租金(占用费)。三、李连清没有违约行为，没有致朱丽玲酒家关闭停业。四、酒家停止经营与李连清追收租金的行为没有因果关系。三、以上两份生效民事判决书，证明了李连清没有采取让酒家无法继续经营、需要关闭停业的行为。因为：一是没有讲要让酒家无法经营的言语；二是没有对酒家打砸抢、没有阻止、破坏酒家的经营活动等能导致酒家无法经营，被迫关闭的行为。三是没有断水断电的行为。相反为维护正常经营所需的电力而帮助朱丽玲(见李连清提供的第二类证据28)。四是朱丽玲经营期间，李连清总是帮助酒家经营，为酒家的经营而解决实际遇到的问题。五是8月11日荔城街介入调解时，李连清同意不再追讨租金，同意延迟几个月收租，同意酒家继续经营。但是朱丽玲要自行结束营业。四、酒家停业是朱丽玲债台高筑、难以为继，是经营不善的结果，是朱丽玲自主决定的后果。一是长时间多月份拖欠员工工资。有李连清提供的第一类证据4《荔城街材料》和朱丽玲提供的证据十一《情况说明》为证。二是一直以来大量拖欠食材供应商的货款等，拖欠了整个供应链上的所有供应商的货款(具体拖欠情况见李连清提交的第二类证据5至19、证据25)。三是朱丽玲一直存在内部合伙纠纷，双方为了争夺经营权发生过多次的争执。内部的争权夺利，让酒家的经营受很大影响，根本无法长期、正常的开展经营活动(见李连清提交的第二类证据22证明靳伟雄、汤天保、江文鼎存在合伙纠纷)。四是朱丽玲一直长期为了酒家的经营借取巨额的债务(见李连清提交的第二类证据20至24)。五是在无法借债筹措资金的情况下，朱丽玲竟然想到发行《现金卷》，先使用未来钱。有的充值最高是一万送一万元等(见李连清提交的第二类证据3、4、27)。六是朱丽玲没钱交纳经营期间的水费、电费，长期拖延和需要出租人垫付。五、朱丽玲没有提供真实有效和充分确实的证据来证明李连清的行为导致了朱丽玲巨额的经济损失。1、诉求一：租赁合同无效。2、诉求二：没有事实和法律依据需要双倍返还押金。3、诉求三：没有事实和法律依据需要双倍返还租金(占用费)。4、诉求四：朱丽玲没有装修的事实；酒家的关闭停业与李连清无关；有关的设备用具，如果朱丽玲有购买且还在租赁物内的话，朱丽玲可以自行搬迁搬走：李连清还没有收回租赁物，租赁物还在朱丽玲的管理下，李连清没有使用、搬走李连清的设备等财物。如果设备等财物因长期放置在租赁物内而导致损失的，那么是朱丽玲自主放任造成的，李连清无关。5、诉求五：有关的货物，如果朱丽玲有购买且还在租赁物内的话，朱丽玲可以自行搬走；李连清还没有收回租赁物，租赁物还在朱丽玲的管理下，李连清没有使用、搬走李连清的货物等。如果有关货物因长期放置在租赁物内而导致损失的，那么是朱丽玲自主放任造成的，与答辩人无关。酒家关闭停业与李连清无关。6、诉求六：租赁合同无效；酒家的关闭停业与李连清无关。总之，朱丽玲没有经济损失，如果有经济损失也与李连清无关，朱丽玲主张损失774万元和经营损失赔偿是没有任何事实和法律依据，没有有效证据证明。综上所述，朱丽玲确实拖欠租金，李连清确实是追讨租金，追讨租金的行为根本没有实质影响到朱丽玲酒家的经营活动。朱丽玲酒家的关闭停业是朱丽玲经营不善、债台高筑造成的，也是朱丽玲自主决定的结果，但与追讨租金行为却是没有因果关系。朱丽玲的损失是没有产生的，如有损失也与李连清行为没有关系。本院经审理认定事实如下：2014年1月22日，转让方郑志雄、王志兵（甲方）与受让方李连清（乙方）签订《转让合同》主要约定：甲方同意将位于增派公路荔城街棠村大路田（土名）“彤轩酒家”（现姚洒文经营）现状以总价值130万元转让给乙方完全所……原“彤轩酒家”租赁合同保证金12万元由乙方负责退回给“彤轩酒家”……。甲方签章：广州市基汇运输有限公司、王志兵、郑志雄。乙方签名：李连清。2015年5月20日，广州市增城棠村彤轩酒家（甲方）与朱丽玲（乙方）签订《转让协议书》主要约定：现有场地位于增××××路田（现彤轩酒家）鱼塘，停车场整个经营场地由2015年5月25日至2018年1月12日止，甲方转让给乙方，转让总价为406000元，其中包括甲方向业主租赁场地押金120000元。待甲方于2015年5月24日搬迁指定物品……彤轩酒家所有物品归乙方，包括发电机壹台……。李连清对朱丽玲提供该份《转让协议书》的真实性、合法性、关联性均不予认可。2015年5月23日，李连清(甲方)与朱丽玲(乙方)签订了《土地、农庄租赁合同》，主要约定：甲乙双方本着平等互利、互惠的原则，经双方协商一致，达成如下协议，以资信守：……土地地址：增××××路田（土名）……农庄面积约3500平方和停车场约5000平方。……租赁期为10年，自2015年6月1日至2025年6月1日……乙方于签订本合同当日，交纳甲方三个月押金12万元……租金按每月计算及每年递增，2015年6月1日至2017年5月31日为40000元，2017年6月1日至2020年5月31日为50000元……甲方于2015年6月1日将租赁农庄交付乙方使用，并给予乙方壹个月的装修期，期间不收取相应租金，租金由2015年7月1日起计……10、在租赁土地上，农庄里开办的企业，甲方必须配合和协助乙方办理牌照，工商营业执照、卫生许可证，消防、环保、房屋出租税等相关证件，办理的一切费用由乙方支付。如此地办不了牌照，使到乙方无法经营，甲方应退回押金和乙方总投入资金加建各项费用给乙方……18、甲方确认是由乙方对租赁房屋进行装修，装修费由乙方支付，其权利也归乙方所……2015年5月25日，王志强出具《收据》一张交朱丽玲收执，该份《收据》载明：今收到朱丽玲交来农庄押金120000元。2015年5月27，广州市增城鲤鱼门海鲜酒家经广州市增城区工商行政管理局登记成立，经营者朱丽玲，类型个体工商户，经营场所广州市增城荔城街棠村大路田北面（土名）自编1号之二（临时经营场所有效期至2016年5月27日），经营范围中餐服务、冷热饮品制售、茶馆服务；甜品制售；酒类零售。另，李连清提交了广州市增城区荔城街棠村村村民委员会出具的《证明》和增城区荔城街棠村第四经济合作社、第五经济合作社、第六经济合作社、第十四经济合作社联合出具的《证明》，证实朱丽玲经营的广州市增城鲤鱼门海鲜酒家使用的土地、鱼塘等资产是增城区荔城街棠村第四、第五、第六、第十四经济合作社所有的集体资产，该资产先出租给了广州市基汇运输有限公司使用，该地先后开办经营了广州市增城彤轩棠村酒家和广州市增城鲤鱼门海鲜酒家，后来广州市基汇运输有限公司将租赁的集体资产和后来形成的资产等转包、转让给了李连清。2015年12月7日，广州市公安局增城区分局作出穗公增行罚决字（2015）04078号《行政处罚决定书》查明广州市增城鲤鱼门海鲜酒家未经消防安全检查擅自投入使用，决定对朱丽玲经营的广州市增城鲤鱼门海鲜酒家责令停产停业，并对朱丽玲处三万元的罚款。该份《行政处罚决定书》是经朱丽玲申请，本院依法向广州市公安局增城区分局荔园派出所调查取得。2017年10月16日，李连清登报解除与朱丽玲于2015年5月23日签订的《土地、农庄租赁合同》。2018年1月23日，本院作出（2017）粤0183民初7284号《民事判决书》认定“租赁期限2016年5月27日前《土地、农庄租赁合同》是合法有效合同，《土地、农庄租赁合同》自2016年5月28日起是无效合同。”庭审中，朱丽玲述称于2015年12月7日广州市增城鲤鱼门海鲜酒家因未经消防安全检查投入使用被责令停产停业，根据《土地、农庄租赁合同》第10条约定，若朱丽玲无法办理消防、环保等牌照，致使朱丽玲无法经营，即认定该合同自始无效。李连清辩称实际上朱丽玲于2017年8月10日自行停业。本院认为，本案属租赁合同纠纷。朱丽玲与李连清签订的《土地、农庄租赁合同》虽是双方真实意思表示，但根据本院的（2017）粤0183民初7284号《民事判决书》认定的事实，该合同属部分无效合同。朱丽玲主张根据《土地、农庄租赁合同》第十条“在租赁土地上，农庄里开办的企业，甲方必须配合和协助乙方办理牌照，工商营业执照、卫生许可证，消防、环保、房屋出租税等相关证件，办理的一切费用由乙方支付。如此地办不了牌照，使到乙方无法经营，甲方应退回押金和乙方总投入资金加建各项费用给乙方……”的约定，该合同自始无效。本院认为，《土地、农庄租赁合同》第十条仅就经营场所无法取得消防等牌照导致朱丽玲无法经营而造成的损失进行约定，并未将租赁农庄经消防验收合格约定为合同生效条件，故朱丽玲主张《土地、农庄租赁合同》自始无效，本院不予支持。至于朱丽玲请求李连清返还押金12万元的问题。本院认为，朱丽玲提供《收据》载明王志强收取朱丽玲租赁农庄押金12万元，以及朱丽玲提供的朱丽玲与广州市增城棠村彤轩酒家签订的《转让协议书》载明广州市增城棠村彤轩酒家以406000元的转让价将涉案场地转让给朱丽玲，转让价406000元中包括了广州市增城棠村彤轩酒家向李连清缴纳的涉案场地押金12万元。虽然李连清对该份《转让协议书》的真实性、合法性、关联性均不予认可，但是李连清向本院提交其与郑志雄、王志兵签订的《转让合同》和广州市增城区荔城街棠村村村民委员会出具的《证明》载明，涉案场地先是由广州市基汇运输有限公司提供给姚洒文开办广州市增城棠村彤轩酒家，现广州市基汇运输有限公司以转让价130万元转让给李连清，广州市基汇运输有限公司原收取广州市增城棠村彤轩酒家的保证金12万元由李连清退还给广州市增城棠村彤轩酒家。综上，本院认定李连清实际上已收取了朱丽玲押金12万元。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。”的规定，朱丽玲主张李连清返还押金12万元，本院予以支持。至于朱丽玲主张李连清赔偿装修损失530万元和货物损失20万元，朱丽玲未能提供证据证明加以证明，亦未向本院书面申请损失评估，应承担不利后果，故朱丽玲主张李连清赔偿装修损失530万元和货物损失20万元，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告李连清应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告朱丽玲返还押金12万元；二、驳回原告朱丽玲的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25570元，由原告朱丽玲负担24220元，被告李连清负担1350元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本院一审判决部分的上诉请求数额（包括反诉费）向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  陈少梗二〇一八年四月二十三日书记员  陈雪冰