四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川01民终1786号 上诉人（原审被告、反诉原告）：王红兵，男，1972年4月27日出生，汉族，住四川省苍溪县。 委托诉讼代理人：陈卓，四川法典律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：中国人民解放军四川省军区保障局，住所地：成都市一环路南二段11号。 负责人：梁民牛，局长。 委托诉讼代理人：杨伟，四川蜀文律师事务所律师。 上诉人王红兵因与被上诉人中国人民解放军四川省军区保障局（以下简称省军区保障局）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省成都市成华区人民法院（2016）川0108民初6758号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。 上诉人王红兵上诉请求：一、撤销四川省成都市成华区人民法院（2016）川0108民初6758号民事判决，支持王红兵的反诉请求；二、本案产生的全部费用由省军区保障局承担。主要事实与理由：一、一审法院认定事实不清，法律适用不当。一审法院直接认定案涉租赁合同生效错误。案涉合同第十二条明确约定了生效条件，且该条件至今未成就，故案涉合同并未生效。且一审法院判决据此判决王红兵向省军区保障局支付的租金金额未将保证金3万元予以扣除。二、案涉合同解除原因系军改所需单方通知解除合同，王红兵不存在违约，违约金的计算截止日期也应当至合同解除之日即2016年3月31日。三、案涉大部分房屋已于2016年3月31日前交还给了省军区保障局，故一审判决王红兵支付全部房屋租金没有法律依据。 被上诉人军区保障局答辩称，一审判决认定事实清楚，请求驳回上诉，维持原判。 军区保障局向一审法院提起诉讼请求：1.解除房屋租赁合同；2.王红兵支付违约金5000元；3.王红兵支付拖欠的租金及滞纳金（截止2016年10月31日已产生的租金及滞纳金共计672800元）；4.本案诉讼费由王红兵承担。 王红兵向一审法院提起反诉请求：1.省军区保障局返还王红兵2014年11月5日至2015年11月5日的房屋租金40万元；2.省军区保障局返还王红兵保证金30000元；3.本案诉讼费用由省军区保障局承担。 经审理查明，2009年11月6日，王红兵（乙方）与中国人民解放军四川省军区成都综合仓库（甲方、以下简称省军区综合仓库）签订编号为成房租合字第××号《军队房地产租赁合同》，约定甲方自愿将坐落于成都市成华区龙潭寺东路的房屋出租给乙方使用，租赁用途为仓储，租赁期限自2009年10月1日起至2014年7月31日止，租赁期限为四年零十个月；房地产年租金50000元，租金半年结算，乙方于每半年的前十日内交付甲方；自本合同签订后十日内，乙方向甲方支付房地产租赁保证金30000元；乙方不得对承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩设备，不得在承租的场地上新建和添建各种永久性建筑物、构筑物，确实需要进行改造、装修或者增扩设备，新建和添建临时性建筑物、构筑物，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，应当无偿移交给甲方。《军队房地产租赁合同》签订后，王红兵以成都雅洁装饰有限公司名义向省军区综合仓库缴纳了土地出租保证金30000元，省军区综合仓库并向王红兵出具收据。双方同时在审理中认可前述成都市成华区龙潭寺东路的场地即为本案诉争场地，省军区综合仓库系省军区战勤处下属单位。 前述租赁期限到期后，省军区保障局方重新对前述场地对外进行竞价招租，并最终确定王红兵作为承租人。2014年11月5日，省军区战勤处（出租方、甲方）与王红兵（承租方、乙方）签订《军队房地产租赁合同》，约定甲方自愿将位于成都市成华区的房屋建筑面积为4423平方米、场地面积为12.8亩出租给乙方使用，租赁用途为厂房及门面等，租赁期限自2014年11月5日起至2017年11月4日止；租金总额（不含水、电、暖、气、设备、物业等费用）1212000元，年租金为400000元（第三年递增3%）；租金按季结算，乙方于每季度的前十日内交付甲方；自本合同签订后十日内，乙方向甲方支付房地产租赁保证金30000元，乙方履行合同约定义务的，甲方应在租赁期满时将房地产租赁保证金无息退还给乙方，乙方未履行合同约定义务的，甲方不退还房地产租赁保证金，同时甲方有权要求乙方另行支付违约金；租赁期内，甲方应当保证出租的房地产符合军队房地产租赁条件、权属清楚，保证出租给乙方使用的房地产按照规定报经军队审批部门批准，负责向军队房地产管理部门申领《军队房地产租赁许可证》；乙方不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或增扩固定设施，在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或增扩固定设施的，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或解除合同时，必须无偿移交给甲方；乙方不得擅自在承租的场地上新建和添建各种建筑物、构筑物，确实需要新建和添建的，必须向甲方提供建设方案，在甲方按规定报经军队主管部门批准并由甲方出具书面同意书后实施，费用由乙方自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须完好地无偿移交给甲方；乙方不得擅自将所承租的房地产转租，确实需要转租的，应当在不违背合同约定的前提下，经甲方书面同意，签订转租合同，并报军队房地产管理部门审核备案后实施；甲方因非军事需要提前解除合同的，应当提前三个月书面通知乙方，乙方应当及时将所承租的房地产交还给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，并补偿两个月租金给乙方作为搬迁费用，并退还房地产租赁保证金及银行同期存款利息；因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任；甲乙双方有违反本合同约定行为的，另一方有权解除合同，并要求支付违约金5000元；乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金，逾期30日，甲方有权解除合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产，逾期60日，视为乙方放弃其在甲方处财产，同时甲方有权向乙方收取所欠租金及滞纳金；本合同双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效。《军队房地产租赁合同》签订后，双方确认王红兵在2009年缴纳的30000元保证金即转化为该2014年签订的《军队房地产租赁合同》中约定的保证金。 后双方在租赁过程中因租金缴纳以及有关部队全面停止有偿服务政策的实施等问题发生纠纷。双方共同确认王红兵在按约向省军区战勤处缴纳了2014年11月5日至2015年11月4日期间的租金400000元后，未再缴纳租金。2016年1月28日，王红兵向省军区战勤处出具《陈述说明》，表明省军区后勤处于2016年1月20日的催款通知，其将按时足额缴纳；同时表达对相关大政方针表示支持，但希望省军区战勤处考虑其诸多实际情况和实际困难，采取循序渐进的方式，并提议其于5月份关停租地正对大门右侧1-5号门面，由省军区战勤处在关停期间协助多做宣政、说服工作，其他的部分在五月份后再做决定。2016年3月，双方召开协调会，省军区战勤处基于部队全面停止有偿服务的相关政策规定，主张提前解除合同，要求王红兵在3月底前全部关停。后因相关赔偿等问题，王红兵于2016年3月关停了部分涉案场地商家，但仍有部分商家在继续经营，双方未办理相应的交接手续。 另查明，2008年12月26日，中国人民解放军四川省军区后勤部（乙方、以下简称省军区后勤部）与成都市龙潭都市工业集中发展区管理委员会（甲方、以下简称龙潭管委会）签订《土地置换协议》，约定甲方将位于龙潭管委会鹤林社区二组西接省军区后勤部所属成都规划范围内的12.14亩土地。双方确认前述龙潭管委会用于置换的土地即为本案诉争场地。其后，龙潭管委会向省军区后勤部移交了本案诉争场地。 还查明，本案诉讼过程中，中国人民解放军四川省军区办公室（以下简称省军区办公室）向一审法院出具《证明》，载明：2017年7月，根据中央军委国防动员部命令，省军区战勤处撤销，原属于省军区战勤处的财产、人员统归省军区保障局；省军区保障局作为团以上单位，具有独立编制、财产和办公场所，具备诉讼主体资格。省军区保障局并同时向一审法院出具《情况说明》，载明：位于成华区亩空余房地产，土地权属为省军区后勤部，省军区后勤部授权省军区战勤处全权办理该空余房地产的对外出租事宜；2017年7月，根据中央军委国防动员部命令，省军区后勤部撤销，成立省军区保障局，上述土地权属变更为省军区保障局，现土地权属正在变更中。省军区保障局并据此申请作为原审原告加入到本案诉讼，一审法院经审查后，裁定准许省军区保障局替代省军区战勤处作为本案原审原告参加诉讼，省军区战勤处退出诉讼。王红兵当庭表示对省军区保障局的主体资格无异议，并请求将反诉中的省军区战勤处变更为省军区保障局。 审理中，省军区保障局将其主张的合同解除后至2016年11月18日期间的租金性质变更为占用费。王红兵认为省军区保障局主张的违约金标准过高，请求法院调整。 上述事实有当事人陈述及下列经庭审质证的证据证实：双方当事人身份信息、军队房地产租赁合同、陈述说明、照片、驻川部队全面停止有偿服务相关报道、证明、录音材料、通知、报告、保证金收据、招标公告、军区部队空余房地产竞价招租申请书、军区部队空余房地产竞价招租现场报价书、军区部队空余房地产竞价招租承租人确认书、土地置换协议、项目用地交接单、红线图、转账凭证等。 一审审理过程中，王红兵主张《军队房地产租赁合同》约定合同须经相关部门审核批准并盖章才生效，但该合同至今未经相关部门审核批准并盖章，故合同未生效；本案诉争场地上的房屋系由其修建，其无义务支付房屋租赁费；省军区保障局至今未取得诉争房屋的所有权证及相关合法手续，故案涉合同无效。综上，王红兵主张省军区保障局应退还其租金400000元及保证金30000元。省军区保障局认可其向上级部门申办的《军队房地产租赁许可证》等并未办理下来，但认为相关租赁项目已得到批示，且诉争场地上的房屋无相关权属证明并不影响王红兵的实际使用，省军区保障局不应退还租金400000元；省军区保障局同意将保证金30000元折抵为租金。同时，省军区保障局还提交了省军区保障局出具的《情况说明》，载明其通过竞价招租程序确定由王红兵承租该空余房地产，其如约履行了合同义务，交付了案涉土地及土地上的相关临时建筑；同时，其作为军队房管部门，在出租案涉军用土地时，允许承租方在该土地上修建临时建筑。 一审法院认为，双方签订的《军队房地产租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违背法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。针对王红兵主张该合同至今未经相关部门审核批准并盖章，约定的生效条件未成就，故该合同未生效，一审法院审查后认为，虽然双方约定合同须经军队房地产管理部门审核批准并加盖合同审核专用章后生效，但从合同履行情况来看，省军区战勤处向王红兵交付了涉案场地及房屋，已履行了其主要义务，王红兵亦向省军区战勤处缴纳了一年租金，予以了接受，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条的规定，《军队房地产租赁合同》依法成立并生效，王红兵该项辩解意见于法无据，一审法院依法不予采信。针对王红兵主张诉争房屋未取得相关权属证明及合法手续应为无效，一审法院审查后认为，依据省军区保障局提供的相应证据，证明诉争房屋已得到了军队相关部门许可建设，故王红兵该项辩解意见于法无据，一审法院依法不予采信。 《军队房地产租赁合同》约定了因国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，可以解除合同，省军区保障局根据有关部队全面停止有偿服务的政策规定，主张提前解除合同，要求王红兵限期关停，符合双方约定，一审法院依法予以支持，并确认该《军队房地产租赁合同》已于2016年3月31日解除。该《军队房地产租赁合同》约定了租金标准，现省军区保障局主张按照年租金400000元的标准支付自双方确认的欠租之日即2015年11月5日起至合同解除之日即2016年3月31日期间的租金，符合双方约定，一审法院依法予以支持，并确认该段期间租金为162191.78元（400000元÷365天×148天），扣除省军区保障局予以认可的30000元保证金，王红兵还应向省军区保障局支付租金132191.78元。针对省军区保障局主张合同解除后即2016年4月1日至2016年11月18日期间的占用费，一审法院审查后认为，虽然王红兵于2016年3月关停了部分涉案场地商家，但因仍有部分商家在继续经营且双方未办理相应的交接手续，即王红兵未将涉案场地完全交付给省军区保障局，故王红兵应向省军区保障局支付该段期间的占用费。占用费一审法院酌情确定参照双方约定的租金标准进行支付，确认该段期间的占用费为254246.58元（400000元÷365天×232天）。该《军队房地产租赁合同》约定了按季支付租金，王红兵未按约支付租金的行为已构成违约，应承担相应的违约责任，因合同约定的每日千分之三的标准过高，且王红兵当庭请求法院调整，故一审法院酌情调整为以每期欠付的租金为基数，按照每日万分之五的标准支付自2015年11月5日起至2016年10月31日期间的违约金。针对省军区保障局主张合同解除后欠付费用的违约金，因双方未作约定，故其该项主张于法无据，一审法院依法不予支持。同时，因一审法院已支持了省军区保障局相关违约金的主张，故对其还单独主张的5000元违约金依法不再支持。 针对王红兵提出要求省军区保障局返还2014年11月5日至2015年11月5日的租金40万元并退还保证金30000元，一审法院审查后认为，双方之间的《军队房地产租赁合同》合法有效，省军区保障局已按约向王红兵交付了场地，王红兵并已实际占有、使用了诉争场地及房屋，故王红兵主张退还租金于法无据，一审法院依法不予支持。因保证金一审法院已从王红兵欠付的租金中进行了抵扣，其无权再要求退还。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、王红兵与中国人民解放军四川省军区后勤部战勤处于2014年11月5日签订的《军队房地产租赁合同》于2016年3月31日解除。二、王红兵于判决生效之日起十日内向省军区保障局支付自2015年11月5日起至2016年3月31日期间的租金162191.78元，并以每期欠付的租金为基数，按照每日万分之五的标准，向省军区保障局支付自2015年11月5日起至2016年10月31日期间的违约金。三、王红兵于判决生效之日起十日内向省军区保障局支付自2016年4月1日起至2016年11月18日期间的占用费254246.58元。四、驳回省军区保障局、王红兵的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行支付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5289元，由省军区保障局承担1289，王红兵承担4000元；反诉案件受理费3875元，由王红兵承担。 二审中，当事人没有提交新的证据。 二审中，各方对一审查明的事实均无异议。本院依法予以确认。 本院认为，二审中王红兵明确自认对于2015年11月5日至2016年3月31日期间欠付租金事实无异议，本案二审争议焦点为：1、王红兵上诉认为案涉合同未生效，省军区保障局应返还其租金及保证金的主张是否成立；2、一审判决王红兵承担2016年4月1日至2016年11月18日期间的房屋占用费结论是否正确。 一、本案中，案涉2014年11月5日《军队房地产租赁合同》约定：“本合同双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效”。王红兵上诉认为根据该合同条款的约定，因至今合同也没有经过审核批准并加盖审核专用章，因此案涉合同的生效条件至今未成就。对此本院认为，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条第二款“当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外”之规定，案涉合同已经实际履行，场地及房屋已经移交，王红兵也已经按约缴纳了前期租金，故一审判决确认《军队房地产租赁合同》依法成立并生效的结论符合法律规定，本院依法予以维持。 二、对于案涉《军队房地产租赁合同》于2016年3月31日解除，本案双方均无异议。王红兵上诉认为案涉大部分房屋已于2016年3月31日前交付给了省军区保障局，因此不应承担后续的房屋占有费用。对此本院认为，根据民事诉讼法及相关的司法解释规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中王红兵主张进行过房屋移交，但并未提供相应证据佐证，依法应当承担举证不能的不利后果，一审判决其承担2016年4月1日起至2016年11月18日期间的房屋占用费结论正确，本院依法予以维持。 综上所述，王红兵的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10578元，由王红兵负担。 本判决为终审判决。 审判长  廖方 审判员  夏伟 审判员  尹英 二〇一八年四月二十一日 书记员  马莉