洛阳市老城区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0302民初314号原告：刘光印，男，1951年3月1日出生，汉族，住洛阳市瀍河回族区。委托诉讼代理人：赵莹，河南惠人律师事务所律师。委托诉讼代理人：李宏洛，男，1964年6月6日出生，汉族，住洛阳市涧西区。被告：洛阳简一商务酒店有限公司。住所地：洛阳市老城区春都路158号。法定代表人：李世杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：李治江，该公司员工。委托诉讼代理人：陈勇，河南魏征律师事务所律师。原告刘光印与被告洛阳简一商务酒店有限公司（以下简称简一酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月1日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案原告刘光印及其委托诉讼代理人赵莹、李宏洛，被告简一酒店的委托诉讼代理人李治江、陈勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘光印向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付自2017年1月1日起至2017年12月31日的房屋租金1051001.20元，以及逾期未支付的滞纳金315300.36元。事实和理由：2016年3月23日,原告经洛阳市中级人民法院淘宝拍卖网竞拍程序,以24405185元的最高价竞买了洛阳洛粉面业有限公司、洛阳之丰粮食有限公司（以下简称之丰公司）名下位于洛阳市春都路158号所属粮油展示大厅机器配套用房房产。随后,洛阳市中级人民法院下达（2014）洛执字第119号之二执行裁定书,裁定上述房产的所有权自裁定送达之日即2016年11月30日转移给原告,并同时将该裁定书送达被告。2017年5月22日、2017年9月28日,洛阳市中级人民法院两次向被告送达通知,要求被告将自2017年起至合同期满的租金交给原告。自2016年12月27日及至本次起诉前,原告本人多次通过发送通知、律师函等多种形式通知被告,要求被告签订协议变更出租人并交纳房租。但时至起诉之日,被告一直末履行其与原产权人签订租赁协议中承租人的义务,未向原告交纳任何房租。按照买卖不破租赁的原则,被告与原产权人签订的租赁协议对原告仍有效,原告作为新的房产所有人,自房屋所有权转移之日起,有权按照原协议的约定向被告收取房租,行使产权人对房屋占有、使用、收益、管理的权利和义务。被告租赁了第三人春都路158号东楼第三层、第四层、第五层及位于第一层通往一层至五层的客梯及过厅和其他附属配套设施,依据原租赁协议,2017年1月1日至2017年12月31日房租为1051001.20元,租金按年支付，每年2月1日前支付下一周期的租金，逾期支付租金的，每逾期一日，承租方需按房屋日租金的2倍支付滞纳金。协议还约定，承租方承担承租期间的物业费、水电费以及相关费用。按照协议约定和法律规定，房产所有权自转移之日起，原告成为原租赁协议中房产的出租人，原产权人的权利义务应当由原告继受，因此，被告应当按期向原告交纳上述租金，逾期未支付的，应当支付滞纳金。根据规定，原告有权要求被告支付该期间租金的30%作为滞纳金。但在法院及原告的数次通知下,被告一直置若罔闻,视原告的通知和人民法院生效的法律文书于不顾,既不向原告交纳租金,也不腾空房屋,已构成违约,严重损害了原告的合法权益,使原告造成巨大的经济损失。被告简一酒店辩称，本案是原告从原房东处购买房产，原、被告应当按原租赁合同继续履行双方的义务，但是由于原房东与原告在交接问题上发生争议，导致被告开的大酒店，包括宾馆、餐饮的用电、用水被停止供应。被告从2016年底就开始找原房东和新的出租人，用电、用水问题一直没有解决。并且，房产中的电梯发生故障、房屋破损漏水，原房东和新房东都没有按照合同约定进行维修。被告为了缩小经营损失，只好联系水电部门寻找恢复用电、用水的办法，并且找人对电梯和房间漏水滴水的问题进行维修。但是除了电梯、房屋维修被告付钱解决外，宾馆用电系统经过努力，本来双向供电，只恢复了一路供电，但是用水供应一直未能解决。由于被告用不上自来水供水，只好到外面买高价水源。外面买的井水未经过软化处理，所以在客房用水、饮用水方面，需要增加空气能设备来净化水。用水车送来后需要人工加压送水到顶楼，使被告用水在一年中付出了50多万损失。如果自来水正常供应，这些损失可以避免，但是被告如果不这样办，宾馆的经营停业，造成的损失更大。故原告违约在先，才导致被告在租赁费上发生争议。如果原告能履行自己在租赁合同中的义务，被告当然会按照合同约定履行租金义务。因此在原告的违约行为未纠正之前，被告拒绝支付租金，完全是自救的一种措施，请驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2013年10月21日,洛阳之丰粮食有限公司（以下简称之丰公司）与简一酒店签订房屋租赁合同，合同第四条第(一)款约定:租金按年度计算，2014年3月1日至2017年2月28日，租金为993072元/年，从2017年3月1日起至2026年2月28日租赁期满结束，每年年租金收取标准按照上一年度租金7%/年的增长率逐年递增；合同第七条第(一)款约定：租赁期间，甲方有权依照法定程序转让房屋的所有权，转让后，本合同对新的房屋所有人和乙方继续有效；合同第十一条第(四)款约定：乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按房屋日租金的2倍支付滞纳金。2016年11月30日，洛阳市中级人民法院下达(2014)洛执字第119号之二执行裁定书,裁定将位于洛阳市春都路158号所属粮油展示大厅及其配套用房房产的所有权归刘光印所有，所有权自裁定送达刘光印时起转移。2017年4月24日，刘光印委托河南惠人律师事务所赵莹律师向简一酒店发律师函，告知简一酒店交清房租，重新签订房屋租赁合同事项，否则视为违约，刘光印有权收回房屋。2017年8月30日，洛阳市中级人民法院向之丰公司、洛阳洛粉面业有限公司发通知书，通知二公司将涉案房产交付给刘光印。2017年9月14日，洛阳市中级人民法院向刘光印发放通知书，通知将该涉案房产交付给刘光印。2017年9月28日，洛阳市中级人民法院向简一酒店发放公函，通知简一酒店将自2017年起至租赁合同期满的租金交给买受人刘光印。至今，简一酒店并未向刘光印交纳自2017年1月1日起至2017年12月31日的房屋租金。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据洛阳市中级人民法院于2016年11月30日下达的(2014)洛执字第119号之二执行裁定书，涉案房屋的所有权自本裁定送达买受人刘光印时起转移，即2016年11月30日涉案房屋的所有权已转移给刘光印。按照买卖不破租赁的原则,被告简一酒店与原房东之丰公司签订的租赁协议对原告刘光印仍然有效,原告刘光印作为新的房产所有人,按照洛阳市中级人民法院发放的公函，简一酒店应将自2017年起至租赁合同期满的租金交给买受人刘光印，而不是原房东之丰公司。关于滞纳金问题，应自洛阳市中级人民法院向简一酒店发放公函，通知简一酒店将自2017年起的租金交给刘光印起开始计算，即自2017年9月28日起至付清租金之日止，按照中国人民银行规定的同期银行贷款利率计算滞纳金。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十九条、《中华人民共和国物权法》第二十八条的规定，判决如下：被告洛阳简一商务酒店有限公司于本判决生效后十五日内向原告刘光印支付自2017年1月1日起至2017年12月31日止的房屋租金1051001.20元，以及支付自2017年9月28日起至付清租金之日止按照中国人民银行规定的同期银行贷款利率计算的滞纳金；驳回原告刘光印的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17097元，由被告洛阳简一商务酒店有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  王志群人民陪审员  周淑玲人民陪审员  冯媛媛二〇一八年四月二十八日书 记 员  李君阁