温州市鹿城区人民法院 执 行 裁 定 书 （2018）浙0302执异133号 案外人：温州市东瓯物业管理有限公司，住所地：温州市瓯海区温州大道东建大厦南楼东瓯物业管理公司，统一社会信用代码：91330304715465266Y。 法定代表人：何约微。 申请执行人：林海，男，1973年2月24日出生，住浙江省温州市鹿城区。 法定代表人：董佳音。 被执行人：温州东瓯建设集团有限公司，住所地：温州市火车站站前1号地块，组织机构代码:14532310-X。 法定代表人：陈晓义。 被执行人：展宇建设集团有限公司，住所地;浙江省温州经济技术开发区滨海园区滨海三道4699号城建大楼601、604室，组织机构代码:71251272-5。 法定代表人:虞小浦。 被执行人:陈晓义，男，1977年11月20日出生，住浙江省温州市瓯海区。 被执行人:李日明，男，1962年3月24日出生，住浙江省温州市瓯海区。 被执行人:许灵杰，男，1967年12月8日出生，住浙江省瑞安市。 被执行人:李勇，男，1976年5月21日出生，住浙江省温州市鹿城区。 被执行人:吴勇，男，1977年11月21日出生，住浙江省温州鹿城区。 被执行人；何恩乐，男，1976年12月12日出生，住浙江省温州市瓯海区。 被执行人：何约微，女，1980年12月26日出生，住浙江省温州市瓯海区。 被执行人：徐承磊，男，1973年12月28日出生，住浙江省温州市鹿城区。 被执行人：郑晓科，男，1978年7月3日出生，住浙江省温州市鹿城区。 本院在执行申请执行人林海与被执行人温州东瓯建设集团有限公司、展宇建设集团有限公司、陈晓义、李日明、许灵杰、李勇、吴勇、何恩乐、何约微、徐承磊、郑晓科金融借款合同纠纷一案中，案外人向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人温州市东瓯物业管理有限公司称，贵院在执行林海与温州东瓯建设集团有限公司、展宇建设集团有限公司、陈晓义、李日明、许灵杰、李勇、吴勇、何恩乐、何约微、徐承磊、郑晓科金融借款合同纠纷一案中，依法作出了（2016）浙0302执6555号执行裁定书，并在淘宝拍卖网上处置被执行人温州东瓯建设集团有限公司名下的坐落瓯海区火车站东建大厦南楼1-7层房产，案外人为此特提出执行异议：上述涉案房产属于我公司的物业管理范围，2005年8月23日，案外人公司与温州市瓯海区房产管理局签订的物业经营管理用房委托合同规定：瓯海区房产管理局提供瓯海区火车站东建大厦南楼房产物业管理用房95.352平方米，营业用房127.137平方米，未规定的事项，均遵照温州市人民政府第22号令《温州市住宅小区物业管理暂行办法》执行。因此，贵院如对上述涉案房屋进行拍卖，则应分割95.352平方米归案外人所有使用。 综上，为维护案外人及广大业主的合法权利，如贵院对该房产进行拍卖，则请求贵院裁定涉案房屋南楼分割95.352平方米归案外人所有使用。 申请执行人答辩称：一、案外人的执行异议属于妨碍执行的行为，应依法予以追究其责任。1、依据工商登记被执行人温州市东瓯建设集团有限公司占案外人公司60%的股权，东瓯物业公司法定代表人亦为被执行人温州东瓯建设集团有限公司的工作人员，案外人公司实际由被执行人温州东瓯建设集团有限公司实际控制，其目的为恶意拖延执行拍卖。2、案外人公司曾于2017年11月3日提出过执行异议，其请求大致为停止拍卖和明确保留消防通道，在法院驳回其执行异议后，又于2018年2月9日再次提起执行异议，其实质上违反一事不再理原则。二、案外人提出的异议不涉及物权问题，不影响对标的物的拍卖。首先，《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若按问题的规定》第5条规定了五种情况下，当事人以外的公民、法人和其他组织可以作为利害关系人提出执行行为异议。然而本案案外人提出的内容并不符合该条任一款规定，不能认定为案外人属于有权提起异议的主体；其次，案外人非拍卖标的物权利人，不涉及物权问题，非相邻权人，不影响对标的物的拍卖。再者，案外人提出的分割物业管理用房，没有法律依据，即使存在物业管理用房问题也不属于人民法院主管范围，属于物业行政主管部门管理问题，与拍卖标的物没有关联。三、案外人如认为损害其物业合同权益，应以被执行人温州东瓯建设集团有限公司为被告，提起民事诉讼而非执行异议。综上，案外人不是适格的异议主体，且存在恶意妨碍执行的行为，应予以追究其和被执行人温州东瓯建设集团有限公司的责任，且案外人的请求缺乏事实和法律依据。故请求保护答辩人的合法权益。 本院查明：坐落于温州市××火车站东××楼××层的房产于2009年3月31日登记在被执行人被执行人温州东瓯建设集团有限公司名下（所有权证号：温房权证瓯海区字第××号，建筑面积：2433.33平方米）。申请执行人招商银行股份有限公司温州分行与被执行人温州东瓯建设集团有限公司、展宇建设集团有限公司、陈晓义、李日明、许灵杰、李勇、吴勇、何恩乐、何约微、徐承磊、郑晓科金融借款合同纠纷一案，按照本院（2015）温鹿商初字第646号判决书判决：一、温州东瓯建设集团有限公司于本判决生效之日起十日内偿还招商银行股份有限公司温州分行借款本金2000万元并支付利息113314.66元、利息的复利及逾期利息。二、若温州东瓯建设集团有限公司未按期履行上述第一项给付义务，则依法拍卖、变卖温州东瓯建设集团有限公司单独所有的坐落于温州市××火车站东××楼××层房屋［房屋所有权证号：温房权证瓯海区字第××号，建筑面积：2433.33平方米；国有土地使用证号：温国用（2006）第3-××号，使用权面积：405.93平方米］，所得价款由招商银行股份有限公司温州分行优先受偿，但优先受偿的范围与编号为2013年抵字第701101号《最高额抵押合同》项下担保的其他债权合计不超过3000万元。三、展宇建设集团有限公司对被告温州东瓯建设集团有限公司所负的上述第一项债务承担连带清偿责任，但其承担保证责任的范围与其签订的编号为2013年保字第701101-1号《最高额不可撤销担保书》项下担保的其他债务合计不超过2800万元。四、陈晓义、李日明、许灵杰、李勇、吴勇、何恩乐、何约微、徐承磊、郑晓科均对温州东瓯建设集团有限公司所负的上述第一项债务承担连带清偿责任。该判决生效后，招商银行股份有限公司温州分行于2016年7月13日向本院申请执行。在执行过程中，招商银行股份有限公司将上述债权已转让给浙江省浙商资产管理有限公司，浙江省浙商资产管理有限公司后又将上述债权转让给林海享有。本院遂依法作出（2016）浙0302执6555号执行裁定书，查封、拍卖被执行人温州东瓯建设集团有限公司所有的坐落于温州市××火车站东××楼××层房屋，并在淘宝拍卖网上公开拍卖上述涉案房产，案外人获知后向本院提出异议。 另查明：案外人提供了落款时间为2005年8月23日《物业经营管理用房委托合同》一份，载明：温州市瓯海区房产管理局将提供坐落温州市瓯海区东建大厦南楼小区（建筑面积31794.152平方米）物业管理用房95.352平方米，供案外人温州市东瓯物业管理有限公司无偿使用，自温州市东瓯物业管理有限公司退出该辖区物业管理之日起，物业管理用房归还温州市瓯海区房产管理局管理。 本院依职权向温州市瓯海区住房和城乡建设局调取了涉案房屋的《商品房购销合同》，该合同中对物业管理经营用房未进行约定。 以上事实，有上述事实有案外人提供的营业执照、本院依职权调取的（2015）温鹿商初字第646号判决书判决、（2016）浙0302执6555号执行裁定书、《商品房购销合同》、抵押登记证明、不动产登记信息、拍卖公告及须知等证据所证实。 本院认为，物业经营管理用房的所有权属于全体业主，物业服务企业仅是根据物业服务合同的约定对物业经营管理用房进行管理使用。案外人虽提供了落款时间为2005年8月23日的《物业经营管理用房委托合同》一份，但该合同中房管部门仅指定物业管理经营用房位于东建大厦南楼小区中，是对物业管理经营用房的区域性位置进行了指定，未将其特定化，同时，被执行人温州东瓯建设集团有限公司购买涉案房屋时同开发单位浙江金泰房地产公司亦未对物业管理经营用房在合同中进行约定。在案外人无法证明其主张的物业管理经营用房的具体位置情况下，案外人要求在涉案房屋内保留分割物业管理经营用房的主张缺乏事实及法律依据，其异议请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，裁定如下： 驳回案外人温州市东瓯物业管理有限公司的执行异议请求。 如不服本裁定，可以在本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  周伟敏 审判员  朱 桢 审判员  林 洁 二〇一八年四月十二日 书记员  闻伟伟