浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙10民终210号 上诉人（原审原告）：天台县柑桔场，住所地：天台县赤城街道北门外三角坦。组织机构代码：70471410-8。 法定代表人：许益星，场长。 委托诉讼代理人：吕文兴，浙江天城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许尚孝，浙江天城律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：陈梅梅，女，1958年9月3日出生，汉族，住天台县。 被上诉人（原审被告）：陈秀旺，男，1955年4月10日出生，汉族，住天台县。 两被上诉人的委托诉讼代理人：叶伟琼，浙江六和律师事务所律师。 上诉人天台县柑桔场因与被上诉人陈梅梅、陈秀旺确认合同效力纠纷一案，不服天台县人民法院（2017）浙1023民初3300号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 天台县柑桔场上诉请求：撤销认定事实有误、适用法律不当的一审判决，依法改判上诉人与被上诉人投资的公司签订的《转让合约》无效。事实和理由：一、原判认定的关键事实错误。虽然《转让合约》写的是老茶叶厂房、老淀粉车间、老罐头厂等3幢厂房出售，但从其四至反映出包括3幢房屋及周边大块空地共1450平方米也转让给了被上诉人。被上诉人在2017年8月3日一审开庭中亦明确以四至为准。根据原国家土地管理局《确定土地所有权和使用权的若干规定》第56条的规定，国有划拨土地约710平方米也无偿送给了被上诉人。原判认定事实有误，因为转让合约四至就证明了上诉人3处厂房及周边国有划拨土地都转让给了被上诉人，天井与空地按评估价值计算为276100元，成交价128000元，只占评估价的46.36%，是明显不合理的低价。二、原判适用法律不当。1、《全民所有制工业企业法》第28条规定，企业有权依照国务院规定出租或者有偿转让国家授予其经营管理的固定资产，所得的收益必须用于设备更新和技术改造。根据庭审调查，上诉人将讼争的厂房及土地出售给被上诉人投资的公司是为了解决职工的困境，根本没有用于扩大再生产，违反了全国人大制订的基本法之原则性规定，应属无效。2、讼争的土地权属性质系划拨，根据《城市房地产管理法》第四十条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的规定，上诉人至今未经有批准权的人民政府批准转让划拨国有土地使用权，被上诉人更未过户，此转让协议无效。上诉人的主管部门天台县农业局在2001年6月6日就发文通知上诉人与被上诉人包括本宗房地产在内上诉人擅自出卖国有土地、变卖国有财产一律无效的决定，并对上诉人的责任人员进行了处分，是依法行政。3、中央多年来三令五申保护国有资产不得流失，凡需转让国有资产的，经有批准权的机关批准后进入拍卖程序，而绝非议价暗箱操作转让。《关于依法保护国有农场土地合法权益的意见》第3条第1项规定，对违反法律规定程序将国有农场所属土地确定给其他单位或个人的，除宣布其批准文件和证书无效外，还要按照我国《土地管理法》等有关规定对直接责任人进行严肃处理。三、虽然被上诉人支付了128000元，但上诉人面临改制，被上诉人投资设立的公司欠上诉人电费12多万元，钱等于没有支付。 陈梅梅、陈秀旺辩称，一、一审系根据房屋所有权证记载的面积进行测算，而上诉人所主张的面积系上诉人自行测算。根据《转让合约》，转让厂房包括了四至范围之内的公摊面积以及房屋所有权证项下的五幢房屋占地面积和公摊面积。上诉人将公摊面积计算到转让厂房的面积系计算错误。二、《中华人民共和国合同法》第五十二条所指的效力性强制性规定，上诉人所主张法律及其他规定，不属于本案认定合同无效的依据。上诉人向被上诉人转让厂房所得，均是用于解决上诉人员工医疗费等资金问题，所得款项也是用于上诉人的全体员工。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》系针对土地使用权的转让，因此，该解释不适用于房屋转让合同。三、至上诉人提起诉讼，上诉人和上诉人主管单位均没有采取措施要求返还房屋，对被上诉人使用的房屋也并未干涉。农业局的文件系主管单位基于投资关系的内部文件，而不是政府层面对于涉案土地转让性质的认定文件。综上，一审认定事实清楚，证据认定正确，请求驳回上诉，维持原判。 天台县柑桔场向一审法院起诉请求：1、依法确认天台县福华薄膜彩印包装公司（以下简称福华公司）与原告在2001年1月21日签订的转让合约无效；2、由被告承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：原告系国有企业，两被告系福华公司的投资人，福华公司于2007年7月31日被天台县工商行政管理局注销。2001年1月21日，原告经场部会议研究认定，将企业老茶叶厂房、老淀粉车间以及老罐头厂的三幢废旧厂房出售给福华公司，双方并签订书面的转让合约，协议约定转让价格为128000元，四至坐落为东至本场围墙，南至高速公路，西至新罐头厂，北至场规划8米通道至国赤线公路公共出入，通道及排污等按原来地方出入。涉案房产权属证书载明，三处厂房的登记建筑面积分别为291.20平方米、294.99平方米及157.23平方米，房屋总层数1层，权属性质为划拨。协议签订后，福华公司于2001年2月5日支付原告款项100000元，2001年5月17日支付剩余款项28000元，但涉案厂房至今未办理产权变更过户登记手续。2001年6月6日，天台县农业局发文【天农经（2001）42号】，以原告转让包括涉案厂房在内四宗房屋、土地出让未经主管局审批，未报国有资产管理部门批准，也不经公开招标竞拍，实行暗箱操作擅自出卖为由认定转让行为无效，并酌情对相关直接责任人给予纪律处分。另查明，本案涉案厂房评估价格43800元；厂房所占用土地权属性质为划拨，经评估，该土地单价为180元每平方米。 一审法院认为，本案当事人双方均具备相应的民事行为能力，且合约内容系当事人双方真实意思表示又不违反法律禁止性规定，应为有效。原告在庭审中所提及的据以认定协议无效的意见，均不予采纳，具体理由如下：1、原告称涉案房产系国有资产，在转让时未经主管部门批准且未经评估，违反法定程序，其上述意见所依据的规范性文件系管理性规范，不能作为认定合同无效的依据。2、原告称其实际转让给被告的土地面积为1450平方米，被告明确予以否认，且原告也未向该院提交其他有效证据予以证明，故本案转让的房地产面积应当以产权证载明的面积743.42平方米为准。如果按照评估报告来计算本案涉案房地产的价格的话，评估价格为43800+743.42×180=177615.6元，与实际成交价格128000元之间的差额为49615.6元，并未超过评估价格的30%，因此，涉案房地产的转让价格不存在所谓的“明显的不合理低价”的问题。此外，原告称本案房屋买卖过程中存在暗箱操作、双方恶意串通损害国家利益的情况，也未提交充分有效的证据予以证明，不予采信。3、本案涉案厂房所占用土地虽系划拨土地，但是《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》规范的是国有土地使用权的出让，而房屋买卖合同并不属于该司法解释的调整范围。此外，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条实际上也只是为了避免来源不清、归属不明的房地产进入流通领域，其是行政管理上的规范，是对物权结果变动的规定，物权最后是否可以变动并不影响合同的效力。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第十九条第二款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决：驳回原告天台县柑桔场的诉讼请求。本案受理费收取人民币100元，由原告天台县柑桔场负担。 本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致，对原审法院认定的事实本院予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第十四条的规定，只有违反效力性强制性规定的合同才无效。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”因此，债权合同的效力是独立的，是否登记或者交付，影响到物权变动的效力，但对债权合同的效力不产生影响。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。但该条款并未直接规定违反后的行为即为无效，该审批行为仅是物权变动的必要条件，也即未经审批，将无法办理房产所有权登记，房屋所有权不发生转移，但这并不影响房屋买卖合同的效力，且登记、审批并非房屋转让协议生效的条件。因此，该条款属于管理性强制性规定。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。该规定规范的是直接以国有土地使用权为合同标的的买卖行为，而非划拨土地上的房地产转让，故该规定不适用于本案合同效力的认定。《中华人民共和国全民所有制工业企业法》第二十九条规定，企业有权依照国务院规定出租或者有偿转让国家授予其经营管理的固定资产，所得的收益必须用于设备更新和技术改造。该规定规范的是对国有资产的管理，没有对合同的行为本身进行规制，因此该规定并非效力性强制性规定。据此，讼争的合同并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第十四条规定的情形，一审据此驳回上诉人要求确认合同无效的请求于法有据，本院二审依法维持。而上诉人二审提供了相应的证据，以证明涉案房屋转让的价格属于不合理的低价。但在无证据证明签订合同时双方存在恶意串通的情况下，即使存在该情形，也属于《中华人民共和国合同法》第五十四条规定的可撤销或可变更的合同，并非合同无效的理由。故上诉人的该主张于法无据，本院对此亦不予支持。 综上所述，天台县柑桔场的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人天台县柑桔场负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 邬卫国 审 判 员 吴 谦 审 判 员 陈文敏 二〇一八年四月九日 代书记员 严 凌 ·??8?· ·??9?·