广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终23740号上诉人（原审被告）：包蕾。委托诉讼代理人：汪旭东、汪黄结，均为广东广信君达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广东珠江纺织博览中心有限公司。法定代表人：覃民安，职务：总经理。委托诉讼代理人：陈建良、谭振威，均为广东佰仕杰律师事务所律师。上诉人包蕾因与被上诉人广东珠江纺织博览中心有限公司（以下简称珠江博览公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初2247号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月6日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人包蕾上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第二项并发回重审或改判驳回珠江博览公司的全部诉讼请求；2、本案的全部诉讼费用由珠江博览公司负担。事实与理由：一、一审法院在计价面积这一重要事实方面未能查清，也未依法启动司法鉴定程序查清该事实而违反法定程序，理应发回重审。1、合同规定的计价面积计算标准：实际测绘面积为准。珠江博览公司在一审中提交的2012年3月12日《租赁合同》第八条(一)第2点规定“在合同履行过程中，若有关政府主管部门最终测绘的建筑面积与本合同约定的建筑面积不符的，双方应以最终测绘的建筑面积为准，相应调整月租金及租赁期限的总租，且租赁期限内的总租金自计租日开始计”。珠江博览公司提交的《补充协议》第十八条第1点第c项规定“如最终测绘的建筑面积超过本补充协议约定的建筑面积的，则乙方应在甲方发出书面通知后5日内向甲方补齐租金及缴纳相关税费。如乙方因最终测绘的建筑面积少于本补充协议约定的建筑面积而多支付租金的，则多支付的租金相应抵扣日后乙方应承担的租金”。2、珠江博览公司提起诉讼以及追讨租金都是依据合同约定面积273.22平方米，而非实际建筑面积。如果两者存在差异，也只有珠江博览公司才知晓该差异。很显然，珠江博览公司才是持有证据的一方，涉案商铺的实际建筑面积的举证责任应由珠江博览公司负担。《补充协议》第十八条已经规定了发现面积差异（不论多少）后珠江博览公司都有义务将该差异告知包蕾。3、一审法院已经关注到这个问题且多次责令珠江博览公司提供该商铺实际建筑面积的证据材料，但珠江博览公司未能提供，一审法院未认定珠江博览公司举证不能，而是按照273.22平方米核算租金。按照一审法院判案逻辑，假如：张三购买某开发商的商品房，合同约定面积为130平方米，实际建筑面积为110平方米，张三入住后使用了两年且按期缴纳了供楼款，试问该房屋的实际面积就视为130平方米吗？张三就不能起诉到法院判令该房屋的面积差异超过3%而要求开发商赔偿面积差异的损失吗？答案是显然是否定的。4、珠江博览公司并未提供证据证明商铺的实际面积与合同约定的273.22平方米完全相同甚至更大，也没有向包蕾发出任何书面通知告知商铺实际面积多少，包蕾无从得知，也无法提出异议。5、涉案商铺的实际建筑面积是本案必须查明的焦点问题，在珠江博览公司未能提供材料证明的情况下理应依职权进行司法鉴定，对商铺的实际建筑面积进行测绘，一审法院予以回避，也未启动司法鉴定程序，应当发回重审。二、一审法院在计价标准方面存在事实认定错误，不准予发放律师调查令给包蕾代理人也不依职权调查涉案物业的备案表上最后时间，从而对涉案物业是否能依法交付问题未能查清。1、案涉属于公共聚集的商业物业，必须通过消防验收、房屋质量验收以及永久水电等备案手续，未达到《备案表》的标准不能交付使用。2、虽然涉案物业于2012年3月9日规划验收合格，但消防验收、建筑质量验收等均迟至2016年1月才通过，即在2016年1月之前涉案物业是不能交付使用的，一审法院判定在包蕾使用期间涉案物业是合法物业的结论是错误的。3、在珠江博览公司拒绝提交备案表且一审法院也不同意依职权调查该事实的情形下，包蕾书面申请一审法院发出律师调查令以便包蕾代理人调查该事实，但一审法院未向包蕾代理人发出调查令。4、一审法院已经认定包蕾投资的盈亚公司于2015年8月31日前已经搬离该物业，此时涉案物业还未达到可以交付使用的法定条件，开发商此前将该物业交付使用违反了法律禁止性规定，涉案物业在盈亚公司撤场前持续是未通过各项验收的不能投入使用的物业，属于违法建筑。凤阳街道办事处在2012年3月将该物业定性为临时建筑，珠江博览公司并未提交任何证据证明在2015年12月份前涉案物业已经不再是“临时建筑”。一审法院对该事实漏查，并认定涉案物业一直是合法建筑物，属认定事实错误。5、既然在2016年1月前涉案物业仍然是临时建筑，包蕾要求按照临时建筑支付租金是完全合理合法的要求。三、计价起始时间方面，一审法院支持珠江博览公司从2012年5月6日计取租金理据不足。1、对于人群聚集的公共场所必须达到消防验收合格、房屋质量验收合格等法定条件，是法律强制性规定。2、珠江博览公司主张的租金应从物业达到法定交付条件之日起开始计算，一审法院未查清涉案物业在包蕾的盈亚公司撤场前达到法定交付条件，故包蕾无需支付任何租金给珠江博览公司。3、很显然，在2012年5月6日涉案物业并未达到法定交付条件，一审法院从该日计算租金显然依据不足。虽然包蕾已经提交了装修申请，但珠江博览公司于2012年5月6日同意了吗？既然珠江博览公司没有在该日移交物业给包蕾或者没有证据证明其已经于该日移交了物业给包蕾，那么包蕾就无需从该日开始支付租金给珠江博览公司。四、一审法院准许珠江博览公司提出的违约金请求理据不足，理应予以纠正。1、涉案物业在包蕾的盈亚公司撤场前未达到法定交付使用条件，包蕾有权不予交付任何费用给珠江博览公司，依据该抗辩权而无需承担任何违约责任。2、不论是一审法院2220号案，还是本案中的租赁合同、补充协议，都能反映出双方存在2011年签署租赁合同的情形，而且包蕾交付的保证金也是2011年支付的。是珠江博览公司故意隐瞒了2011年10月份的租赁合同，因为该合同上有对珠江博览公司明显不利的表述，其理应承担举证不能的法律后果。3、珠江博览公司为了隐瞒其虚假陈述事实，在一审程序中还故意伪造证据，在本来空白日期的《补充协议》上填上日期为2012年3月12日，后无奈当庭承认是其工作人员于2018年6月份自行添加的，这一行径充分暴露了珠江博览公司想隐瞒该《补充协议》是2011年10月15日签署的事实。4、顾名思义，补充协议是对主合同的补充，补充协议的形成日期一定不会早于主合同签署日期。只要对《补充协议》的形成日期进行司法鉴定，一旦查实该《补充协议》形成于2011年10月份，那么意味着在2011年10月或者之前还存在一份《租赁合同》，而该合同才是双方真实意思表示的合同。而《补充协议》与主合同不一致的才会按照《补充协议》执行，没有见到主合同即2011年租赁合同的情况下，也无从判断哪些内容与《补充协议》存在冲突或不一致之处。所以，对《补充协议》进行形成时间的司法鉴定十分必要，一审法院不予同意不仅导致无法查实争议双方真实意思表示以及合同主要条款、珠江博览公司兴建的建筑物未能达到备案条件下的过错赔偿责任的足以影响本案审理的关键事实，而且不能充分暴露珠江博览公司故意隐瞒事实、隐瞒证据以及严重虚假陈述的事实，这显然是不公正的，理应予以纠正。被上诉人珠江博览公司二审答辩称：我方同意一审判决，请求二审法院驳回包蕾的上诉请求，维持原判。珠江博览公司于2018年2月5日向一审法院提起诉讼称：珠江博览公司与包蕾签订《广州市房屋租赁合同》及《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》等文件，约定珠江博览公司将广州市海珠区逸景路合纺街1号珠江国际纺织城伍层自编X号商铺出租给包蕾使用，租赁期限六年；包蕾于签订补充协议当日支付首期（即一个月）租金，剩余租金按月支付，在每月期满前15日内支付下个月的租金；如逾期支付租金的，按逾期支付租金每日1‰标准计算违约金。合同签订后，珠江博览公司依约于2012年4月15日将上述商铺交付给包蕾使用，包蕾分别于2011年9月21日支付30000元、于2011年10月13日支付15081元租赁保证金给珠江博览公司，之后便没有再向珠江博览公司支付租金。经珠江博览公司多次催收，包蕾均以各种借口拒不交纳。2015年8月25日，珠江博览公司向包蕾发出《解约通知》并收回上述商铺。此后，珠江博览公司多次向包蕾发出催收通知，但包蕾仍拒不支付租金。故起诉要求判令：1、包蕾向珠江博览公司支付2012年4月15日至2015年8月26日期间的租金657714元（其中2012年4月15日至2014年3月11日按照每月15027元计算；2014年3月12日至2015年3月11日按照每月16530元计算；2015年3月12日至2015年8月26日按照每月18183元计算）；2、包蕾向珠江博览公司支付逾期支付2012年4月15日至2015年8月26日期间的租金的违约金657714元（合同约定每月的15日之前交付下个月的租金，逾期交付租金的违约金自逾期的第十个工作日起算，每逾期一天，按未付租金总额的1‰标准计算至实际付清之日止，暂计至2017年12月31日为952882.09元，违约金总额以所欠租金本金即第一项诉讼请求的金额为限）；3、包蕾承担本案诉讼费用。包蕾一审辩称：1、本案程序上包蕾主体不适格，理由：包蕾当时代表正在筹备的广州盈亚纺织科技有限公司（以下简称为盈亚公司）与珠江博览公司签署租赁合同，在2012年3月以及之后，珠江博览公司对盈亚公司在该场地上经营的事实是清楚的，所以因本案的相关租赁权利义务应由盈亚公司承继，本案包蕾无需承担相应责任。2、珠江博览公司在诉状中所称事实不符合双方履行的情况，租赁合同签署时，涉案物业还没有竣工，所以没有相应的验收文件，不具备交付条件，原始合同至今珠江博览公司都没有交付给包蕾。2011年10月15日左右，珠江博览公司、包蕾曾签订过第一份租赁合同及补充协议、物业管理合同，当时在租赁合同上有一个手写的补充条款，该手写的补充条款写明由于该物业尚不具备交付条件，租金以竣工验收之后才开始计付，在此之前可以先行使用，不用计付任何费用。到2012年3月份，该物业仍然不具备交付条件，包蕾和另外一个股东无法在该物业上开办公司，遂由珠江博览公司出面协调凤阳街道办事处开具一份临时经营场所使用证明给包蕾，并签署了一份租赁协议提交给凤阳街道办事处，这是第二份协议。到2012年3月12日，珠江博览公司又安排包蕾签署一份作为备案用途的租赁合同，声称双方实际权利义务按照2011年的合同为准，双方前后签订了三份租赁合同，珠江博览公司没有提供真实的2011年的那份合同，在另案中经办法官也责令物业公司提供该份合同。当时签订合同之后，由于珠江博览公司的公章还没有加盖，所以由珠江博览公司把合同全部收回去公司盖章，之后珠江博览公司没有将该合同返还给包蕾，所以包蕾手上也没有第一份合同。3、珠江博览公司在本案中提交的补充协议是真实的，在补充协议的十三页第16条租赁用途处有约定，乙方必须以盈亚商号经营，不得擅自改变；第14页的第17条约定，租赁期限自甲方书面通知之日起计算，并非合同签订当天或者珠江博览公司诉状中所称的2011年10月15日交付商铺时开始计算。直至2012年4月15日，珠江博览公司既没有交铺，也没有发出任何书面交铺通知。涉案物业由于消防系统以及中央空调等设施没有完成建设以及通过有关部门验收，直至盈亚公司在2015年8月下旬撤出该场地，涉案场地仍然没有中央空调，也没有通过有关部门验收。包蕾认为涉案物业在盈亚公司使用期间，都没有合法的报建和验收手续，该合同属于无效合同，珠江博览公司主张违约金不能成立，而且租期应该自珠江博览公司对该物业具备交付条件并且书面通知包蕾或盈亚公司之日起计算，在该物业不具备交付条件的情况下，珠江博览公司要求包蕾自2012年4月15日起计算租金没有事实和法律依据，请法院依法驳回珠江博览公司的诉讼请求。一审法院经审理查明：广州市城市规划局于2008年8月18日核发穗规建证（2008）2861号《建设工程规划许可证》，其中记载：建设单位为珠江博览公司；建设项目名称为商业裙楼1幢（自编广州纺织博览中心GJ-1栋）；建设位置为海珠区广州大道南以西、康乐西围新村以南地段；建设规模为地上6层42162平方米，地下**20918平方米；等。2011年9月21日，珠江博览公司出具一张收据，载明收到包蕾交纳的商铺五楼X定金30000元。2011年10月13日，珠江博览公司出具一张收据，载明收到包蕾交纳的广州珠江国际纺织城商铺五楼X铺租金履约保证金15081元；备注：客户未带定金收据，有￥30000转为履约保证金。广州市公安消防局于2012年1月16日向珠江博览公司发出穗公消验[2012]第0150号《建设工程消防验收意见书》，主要内容：我局对你单位位于海珠区广州大道南以西、康乐西围新村以南地块的广州纺织博览中心五至六层土建工程进行了消防验收；该广州纺织博览中心共8栋27层（自编A1、A2、A3、A4、B1、C1、D1、F1栋），设裙楼6层（自编GJ-1、GJ-2、GJ-3、GJ-4栋），设地下室3层，总建筑面积502359.16平方米；本次验收范围为五至六层，五层为商场，六层为商场、餐饮场所，建筑面积83249平方米；经资料审查、现场抽样检查和功能测试，综合评定该裙楼五、六层土建工程消防验收合格，并提出以下要求：内部装修工程应依法向公安机关消防机构申请建设工程消防设计审核、验收，合格后方具备消防使用条件；工程如需扩建、改建（含室内装修、用途变更）等，应依法向公安机关消防机构申请设计审核、验收；等。广州市城市规划局于2012年3月9日核发穗规验证[2012]164号《建设工程规划验收合格证》，其中记载：建设单位为珠江博览公司及广东合生泰景房地产有限公司；建设项目名称为商业裙楼4幢（自编广州纺织博览中心GJ1-GJ4栋）；建设位置为海珠区广州大道南以西、康乐西围新村以南地段；建设规模为地上6层203325平方米，地下**124976平方米；等。2012年3月12日，珠江博览公司（出租人、甲方）与包蕾（承租人、乙方）签订（2011）珠纺租合第X号《广州市房屋租赁合同》（经房管部门备案），约定甲方同意将坐落在广州市海珠区逸景路合纺街1号珠江国际纺织城伍层自编X号商铺出租给乙方作商业用途使用（具体位置见附图），建筑面积约273.22平方米；双方约定的租赁期限、租金情况如下：2012年3月12日至2012年5月11日月租金为0元，2012年5月12日至2013年3月11日月租金为15027元，2013年3月12日至2014年3月11日月租金为15027元，2014年3月12日至2015年3月11日月租金为16530元，2015年3月12日至2016年3月11日月租金为18183元，2016年3月12日至2017年3月11日月租金为20001元，2017年3月12日至2018年3月11日月租金为22001元；上表租赁期限起止日期为暂定日期，实际租赁期限自甲方书面通知之日起计算，租赁期限为6年；乙方向甲方交纳45081元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金扣除乙方应承担的费用后无息退回乙方；当商铺具备交付使用条件时，由甲方书面通知乙方办理相关交铺手续；乙方拖欠租金超过15日的，甲方可解除合同，收回该商铺，并要求赔偿损失；乙方逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按逾期支付租金额的1‰向甲方支付违约金；（第八条其他约定）（一）租金标准：1、第1、2个租赁年度的月租金标准为55元/平方米/月，租金按照建筑面积计算，第1、2个租赁年度的月租金暂定为15027元；自第3个租赁年度起，租期每满1个租赁年度，月租金在上一租赁年度基础上递增10%；租赁期限内暂定总租金为1251174元；2、在合同履行过程中，若有关政府主管部门最终测绘的建筑面积与本合同约定的建筑面积不符的，双方应以最终测绘的建筑面积为准，相应调整月租金及租赁期限内的总租金，且租赁期限内的总租金自计租日开始计；如最终测绘的建筑面积超过本合同约定的建筑面积的，则乙方应在甲方发出书面通知后5日内向甲方补齐租金及缴纳相关税费；如乙方因最终测绘的建筑面积少于本合同约定的建筑面积而多支付租金的，则多支付的租金相应抵扣日后乙方应承担的租金；（二）乙方应于本合同签订当日支付首期（即1个月）的租金15027元，甲方同意乙方按月支付剩余租金，乙方应于每月期满前15日内向甲方支付下个月的租金；乙方地址为广东省广州市天河区龙口西路240号3807室；等。该合同的附图为“5F”的图纸，其中“X”部位被涂黑并加盖了珠江博览公司的公章，包蕾也有在图纸上签名。另外，珠江博览公司（出租方、甲方）与包蕾（承租方、乙方）还签订了一份（2011）珠纺租合补第X号《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》，订明：甲乙双方就珠江国际纺织城（下称“纺织城”）物业租赁事宜已签订《广州市房屋租赁合同》（合同编号：珠纺租合第X号）（下称《租赁合同》）；现双方在平等、自愿、公平和诚实信用的基础上，对《租赁合同》进行补充，并签订本协议（注：如无其他特指，甲乙双方就纺织城物业租赁事宜签订的《广州市房屋租赁合同》、《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》、《珠江国际纺织城综合管理服务合同》在本补充协议中统称为“本合同”）；其中通用条款约定：“租赁年度”定义为该物业起租日开始经过12个月为第一个租赁年度（即第一年），从第一个租赁年度期满后的第一天开始经过12个月为第二个租赁年度（即第二年），以此类推；本合同所述每年即指每个租赁年度；签订本合同前，甲方已告知乙方该物业已设定抵押，并已向乙方出示该物业的土地使用权证明、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证以及甲方的营业执照等，乙方均予以认可；甲、乙双方共同确认，在签订本合同之前，乙方已知悉该物业的现状和周边环境，对该物业的各项情况作充分及必要的了解和查看，同意承租该物业，并对该物业的可利用空间、位置及套内面积、实用性能、共享部位、共享设施、证照情况及其相应的租金、费用等均无异议，不因甲方证照等情况追究甲方任何责任；该物业的建筑面积或套内建筑面积具体资料，不影响本合同规定的租金及其他乙方应缴纳的有关费用和租赁期限；甲方向乙方发出书面交铺通知，乙方应按甲方书面通知的日期及该物业交付当日的现状接收该物业;若乙方未按甲方书面通知的日期接收该物业的，视为该物业从甲方书面通知的交付日期起交付乙方使用，乙方同意按照本合同的规定交纳租金及其他各项费用;合同终止或解除后，若乙方未按本合同约定将该物业交还甲方，乙方同意甲方采取包括但不限于停水、停电、停止空调供应等措施制止乙方缓交或不交还该物业的行为；若乙方未搬离、清理的设备、设施的，乙方自愿放弃其所有权，且乙方同意甲方自行清理或委托第三方清理，因此产生的拆除、搬迁、运输、保管等全部费用由乙方承担（乙方须在甲方发出书面通知后3日内向甲方支付甲方因此产生的全部费用），一切后果、责任、损失由乙方承担；甲方委托广东珠江商业地产物业服务有限公司对纺织城进行物业管理；乙方应按本合同约定与该公司签订《珠江国际纺织城物业管理协议》;乙方未按本合同约定时间交纳租金、补足履约保证金或其他应付款项，逾期超过15日的，乙方须以本合同约定的全部租赁期限的租金总额的30%向甲方支付违约金，还应赔偿由此给甲方、纺织城造成的损失，甲方有权单方解除本合同及相关合同文件；甲方按本款约定解除合同的，自甲方的书面解约通知送达乙方时，本合同即告解除，乙方同意甲方不再通知乙方的情况下将该物业另行出租、出售或以其他方式处置，甲方有权没收乙方缴纳的履约保证金；乙方应在解除通知送达后5日内结清所有费用，并按甲方要求办妥解约及退铺手续，乙方按甲方要求办妥解约等手续且交还该物业后30个工作日内，甲方将剩余期限的租金在扣除应由乙方承担的费用、违约金、赔偿金等后无息退还乙方，当月租金无论承租时间长短，均按整月计算；乙方如逾期交纳租金或履约保证金或其他应付款项，自逾期的第10个工作日起，每逾期一天，乙方须按应付未付金额的1‰的标准向甲方支付滞纳金,且甲方有权单方解除本合同及相关合同文件;本合同无论因任何原因解除或终止，乙方应在本合同解除或终止后5日内结清所有费用及返还该物业；自该物业交付乙方后，乙方应按甲方要求时限完成物业装修；乙方须严格按照与物业公司签署的相关装修文件规定对该物业进行装修申报、施工；甲方按本合同约定解除合同的，自甲方的书面解约通知送达乙方时，本合同即告解除;《租赁合同》与本补充协议相抵触的内容以本补充协议为准；乙方保证在本合同下提交的住所地址、通信地址、户口簿、身份证及其他登记文件等的合法有效性；如有变更，应立即书面通知甲方，否则，如因提交的资料不实而导致甲方通知送达不到，则风险责任由乙方自行承担；甲方按本合同确定的乙方通信地址寄出的函件在寄出后五天即视为已送达乙方;乙方同意自该物业交付之日起，乙方通信地址以该物业为准；鉴于乙方在所承租的该物业内经营，故乙方亦同意甲方可直接将通知贴在该物业上，通知贴出两天后视为甲方通知已送达乙方，乙方也可直接签收甲方通知;……专用条款约定：甲方将广州市海珠区逸景路合纺街1号珠江国际纺织城内伍层自编X号物业出租给乙方，建筑面积约273.22平方米；乙方确认承租该物业仅用作“以设计为主，针织面料销售为辅”，乙方必须以盈亚商号经营，不得擅自改变；租赁期限自甲方书面通知之日起计算，租赁期限为6年；自起租日起2个月为免租期，免租期内乙方仅免除租金，但不免除物业管理费、水电费等其他费用；甲方同意乙方按月方式计付租金：租金标准：租金按照建筑面积计算，第1、2个租赁年度的月租金标准为55元/平方米/月，月租金暂定为15027元；自第3个租赁年度起，租期每满1个租赁年度，月租金在上一租赁年度月租金标准的基础上递增10%，具体如下：第一个租赁年度（含免租期2个月）暂定月租金为15027元；第二个租赁年度暂定月租金为15027元；第三个租赁年度暂定月租金为16530元；第四个租赁年度暂定月租金为18183元；第五个租赁年度暂定月租金为20001元；第六个租赁年度暂定月租金为22001元；按以上标准计算，租赁期限内的暂定总租金为1251174元；在合同履行过程中，若有关政府主管部门最终测绘的建筑面积与本补充协议约定的建筑面积不符的，双方应以最终测绘的建筑面积为准，相应调整月租金及租赁期限内的总租金，且租赁期限内的总租金自计租日开始计；如最终测绘的建筑面积超过本补充协议约定的建筑面积的，则乙方应在甲方发出书面通知后5日内向甲方补齐租金及缴纳相关税费；如乙方因最终测绘的建筑面积少于本补充协议约定的建筑面积而多支付租金的，则多支付的租金相应抵扣日后乙方应承担的租金；乙方应于本补充协议签订当日支付首期（即1个月）租金15027元，剩余租金甲方同意乙方按月支付，乙方应于每月期满前15日内向甲方支付下个月的租金；若本合同规定的缴费期限届满的最后一日恰逢法定节假日的，则乙方应在法定节假日之前向甲方履行付款义务；乙方签署本补充协议的当日，须支付履约保证金45081元，作为乙方在整个租赁期内全面、忠实履行本合同的各项条款的保证；租赁期届满时，在乙方全部履行本合同各项条款且结清所有应承担费用及按本合同及纺织城制度的有关规定交还该物业后30个工作日内，甲方将剩余履约保证金无息返还乙方；若乙方违反本合同及纺织城有关制度或规定时，甲方有权从履约保证金中直接扣除乙方应支付的租金、费用或违约金等；在甲方按本合同规定用履约保证金充抵乙方应付的款项后，剩余履约保证金少于本条规定的数额时，乙方须在接到甲方书面通知后5日内补足履约保证金；逾期超过5日尚未补足的，每逾期一日乙方应按照逾期补足款项的5%支付滞纳金，逾期超过15日的，甲方有权解除本合同及相关合同文件；乙方通讯地址为广东省广州市天河区龙口西路240号3807室；等。该补充协议最后一页的签约时间处为空白。根据生成时间为2018年6月7日的《企业信用信息公示报告》显示：广州盈亚纺织科技有限公司（以下简称为盈亚公司）是于2012年3月30日成立的有限责任公司（自然人投资或控股）；法定代表人为包蕾；股东为包蕾（认缴出资额49.5万元）和包钢（认缴出资额0.5万元）；原住所为广州市海珠区合纺街**珠江国际纺织城**自编**,2016年4月27日变更住所为广州高新技术产业开发区科学城科丰路**华南新材料创新****；等。根据（2016）广州市不动产权第XXX号不动产权证记载：海珠区瑞纺路2号501房的权利人为珠江博览公司；用途为商业；建筑面积为7527.56平方米；附图页的《房地产分户图》号为XXX，日期为2012年4月17日；等。珠江博览公司、包蕾确认涉案商铺位于上述不动产权证载明的范围内。2014年11月7日，珠江博览公司按《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》所记载的包蕾的通讯地址邮寄《关于租赁期限起算日及支付租金等费用的通知》给包蕾，主要内容：包蕾向珠江博览公司承租的珠江国际纺织城五层自编X号商铺，包蕾已于2011年10月15日收铺；包蕾承租商铺的租赁期限从2011年10月15日起算，租赁期限及租金、综合管理服务费标准仍按双方签订的租赁合同文件约定履行；请于2014年11月15日前至珠江国际纺织城客户服务中心补交2012年1月15日至2014年11月14日期间的租金共计532110元；从2014年11月起，请按照双方签订的租赁合同文件中约定的时间支付租金，在每月期满前15日内付清下月租赁费用；等。《EMS妥投证明》证实该邮件于2014年11月8日由本人收。包蕾表示其没有收到该邮件。2015年5月22日，珠江博览公司按《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》所记载的包蕾的通讯地址邮寄《关于催缴租金等费用的通知》给包蕾，通知包蕾于2015年5月27日前付清涉案商铺截至2015年4月14日期间的租金共计641208元；等。《EMS妥投证明》证实该邮件于2015年5月23日由本人收。包蕾表示其没有收到该邮件。2015年8月25日，珠江博览公司按《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》所记载的包蕾的通讯地址邮寄《解约通知书》给包蕾，主要内容为：包蕾向珠江博览公司承租了涉案商铺，珠江博览公司已依约将该商铺交付包蕾使用，但包蕾长期拖欠租金，截至2015年5月15日止，尚拖欠珠江博览公司租金659391元至今仍未支付；现通知包蕾：双方就该商铺签订的《广州市房屋租赁合同》、《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》等相关租赁文件自本通知书送达之日解除；请包蕾于2015年9月30日前至珠江国际纺织城客户服务中心结清租金等各项费用，交还该商铺；搬离该商铺内属于包蕾所有的、除装修设施之外的可移动且移动不会损坏该商铺的物品，若包蕾逾期，视为抛弃该商铺内包蕾物品的所有权，同意珠江博览公司自行处理（包括但不限于拆除、变卖等），一切费用和损失由包蕾承担；因包蕾违约行为给珠江博览公司造成的其他损失，珠江博览公司保留向包蕾继续追偿的权利；自本通知送达、租赁合同文件解除之日起，珠江博览公司有权在不另行通知包蕾的情况下将该商铺另行出租、出售或以其他方式处置；等。《EMS妥投证明》证实该邮件于2015年8月30日退回妥投。2015年9月23日，珠江博览公司按《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》所记载的包蕾的通讯地址邮寄《关于搬离物品、交还物业的催函》给包蕾，主要内容：因包蕾的严重违约行为，珠江博览公司已于2015年8月25日发出《解约通知书》，双方的租赁关系已于2015年8月26日正式解除；请包蕾于2015年9月30日前至珠江国际纺织城客户服务中心结清租金、综合管理服务费（如有）、违约金等各项费用、退还物业，搬离物业内属于包蕾所有的、除装修设施之外的可移动且移动不会损坏该商铺的物品，若包蕾未按期搬离清理的，视为包蕾抛弃上述物品的所有权，同意珠江博览公司自行处理（包括但不限于拆除、搬迁、运输、保管等），由此引起的费用和责任由包蕾承担；自租赁关系解除之日起，珠江博览公司有权在不另行通知包蕾的情况下将物业另行出租、出售或以其他方式处置；等。《EMS妥投证明》证实该邮件于2015年9月24日由本人收。包蕾表示其没有收到该邮件。2016年1月20日，珠江博览公司按《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》所记载的包蕾的通讯地址邮寄《关于留置物资的变卖通知》，主要内容：因包蕾的严重违约行为，珠江博览公司已于2015年8月25日发出《解约通知书》，双方的租赁关系已于2015年8月26日正式解除；租赁关系解除后，珠江博览公司已于2015年9月23日再次发出《关于办理物资、交还物业的催函》，但包蕾仍未按期搬离属于包蕾的所有的留置物资；依据双方签订的租赁合同及相关法律规定，珠江博览公司决定将于2016年1月28日采取变卖的方式处理包蕾留置的物资，变卖后获得的费用将用于优先清偿因处理留置物资而产生的费用，包括但不限于拆除费、搬迁费、运输费、保管费等；请包蕾在珠江博览公司变卖上述物资的最后期限前，前往珠江博览公司客服中心结清租金、综合管理费等各项费用、并办理留置物资处理事宜；否则，因此产生的一切责任由包蕾自行承担；等。EMS网上查询信息显示该邮件于2016年1月21日由他人收。包蕾表示其没有收到该邮件。2016年8月18日，珠江博览公司按《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》所记载的包蕾的通讯地址邮寄《关于催缴租金费用的通知》给包蕾，通知包蕾于2016年8月24日前付清涉案商铺2012年4月15日至2015年8月26日期间的租金共计657714元；等。《EMS妥投证明》证实该邮件于2016年8月19日由本人收。包蕾表示其没有收到该邮件。2017年7月21日，珠江博览公司按《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》所记载的包蕾的通讯地址邮寄《关于催缴租金费用的通知》给包蕾，通知包蕾于2017年7月27日前付清涉案商铺2012年4月15日至2015年8月26日期间的租金共计657714元；等。《EMS妥投证明》证实该邮件于2017年7月22日由他人收。包蕾表示其没有收到该邮件。珠江博览公司于2018年2月5日提起本案诉讼。珠江博览公司表示其在本案中主张的违约金就是指滞纳金。珠江博览公司为证明其诉讼主张还提交了以下证据：1、《商铺装修申请表》，其中载明：申请日期为2012年5月6日；铺号为BX；铺名为盈亚；面积为273平方米；租户签约人处有包蕾的签名；施工负责人为毛艳程；装修单位为福建方圆建设发展有限公司，负责人为章虹；申请装修期限为2012年5月7日至2012年6月15日；装修内容为地面、门面、间隔、空调、电话；客户服务中心意见为同意客户申请装修；等。2、《施工负责人预留印鉴表》，其中载明：铺号为BX；装修单位为福建方圆建设发展有限公司，负责人为章虹；承租人为包蕾；日期为2012年7月13日；等。包蕾、章虹及福建方圆建设发展有限公司分别在该表中的承租人处、现场负责人处及公司印章处签名和盖章。3、包蕾于2012年5月6日出具的《声明》，内容为：本人包蕾承租珠江国际纺织城B区X室，装修采用独立空调系统，不接驳大楼空调系统；如本单元空调发生任何问题，与珠江国际纺织城无关。4、广州市房地产测绘院于2012年4月5日出具的地址为合纺街＃1瑞纺路＃2叠景中路＃78＃80、申请人为珠江博览公司的《房屋面积测量成果报告书》复印件（测字：XXX），其中载明：X层建筑面积为7295.8367平方米；等。包蕾一审质证表示：对证据1-2的真实性、合法性、关联性予以确认，但该组证据无法证明珠江博览公司的证明目的，盈亚公司成立之后没有收到珠江博览公司的交付使用通知，没有办法在该商铺经营，于是在2012年5月6日申请装修，但是没有得到装修许可，盈亚公司实际装修时间是在2012年9月左右简单装修，到2012年10月正式办公；对证据3的真实性、关联性予以确认，合法性不予确认，当时涉案商铺的中央空调尚未完工，而盈亚公司急于想搬到该物业经营，故自行买了独立的空调，物业公司称必须要写一份声明才可以用自己的空调，该声明的内容也是物业公司规定的内容。由于证据4没有原件，故对该证据的真实性、合法性、关联性不予确认，而且该报告书只反映整层房屋的测绘面积，没有反映到具体某个商铺的面积；该报告书所记载的第X层房屋建筑面积为7295.8367平方米，而涉案商铺所在的海珠区瑞纺路2号501房的《不动产权证》记载的该层的建筑面积为7527.56平方米，虽然该《不动产权证》的《房地产分户图》编号也是XXX，但实际出证面积与测绘面积不一致，且珠江博览公司没有提供涉案商铺的测绘报告，故不能按照合同约定面积计算租金。包蕾为证明其抗辩主张也提交了以下证据：1、盈亚公司的工商档案资料，包括：⑴出具日期为2012年3月26日的《关于签订场地租赁合同的证明》，主要内容：我公司全体股东现同意委托包蕾代为签订位于广州市海珠区合纺街1号珠江国际纺织城X层自编X号（建筑面积273平方米）的场地租赁合同；包蕾同意无偿提供上述场地的物业给拟设立的广州盈亚纺织科技有限公司作商铺用途使用，期限为长期。该证明下方有全体股东（包括包蕾在内）的签名，包蕾在签订场地合同人处签名。⑵广州市海珠区凤阳街道办事处于2012年3月12日出具的《广州市海珠区临时经营场所使用证明》，主要内容：房屋使用人包蕾使用的广州市海珠区凤阳街房屋地址海珠区合纺街1号珠江国际纺织城X层自编X号，可临时作为生产（经营）性场所使用；本证明的有效期限自2012年3月12日至2013年3月11日；有效期满需继续作为生产（经营）性场所使用的，应在有效期届满20日前，到出具本证明的单位办理续期手续；等。⑶珠江博览公司与包蕾于2012年3月2日签订的《租赁协议》，主要内容：珠江博览公司将座落在广州市海珠区合纺街1号珠江国际纺织城X层自编X号商铺的物业，面积273.22平方米，出租给包蕾作商铺使用；包蕾向珠江博览公司支付租金的方法为每平方米55元/月，按签约面积计收租金；租金由包蕾在每月5日前交纳给珠江博览公司；等。证据1-3拟证明涉案商铺实际是由包蕾代表筹备中的盈亚公司全体股东签署的，由于直至2012年3月涉案商铺仍然没有通过政府部门验收，所以尚不具备经营条件，在珠江博览公司的协调下，由凤阳街道办事处协调，出具了涉案商铺作为临时经营场所的使用证明，在此情况下，盈亚公司才得以成立。2、（2018）粤0105民初2220号案的传票、民事起诉状副本、该案珠江博览公司提交的证据。拟证明在签署物业管理合同时，本案双方当事人已经签署了租赁合同以及补充协议，珠江博览公司对此予以否认属于虚假陈述，请法院责令珠江博览公司提供2011年的租赁合同。珠江博览公司一审质证表示：对证据1的真实性、合法性予以确认，对关联性不予确认，理由：包蕾是以个人名义签订的租赁合同，根据工商信息的公告看，包蕾经营的盈亚公司，包蕾持有100%的股权，盈亚公司从2012年3月开始设立，一直到2016年4月27日为止，都是以涉案商铺的地址为经营场所，包蕾申请涉案商铺作为盈亚公司的经营场所，也可以证明包蕾有实际使用涉案商铺的事实；其中证据（3）的《租赁协议》也明确了商铺面积是273.22平方米，每平方米按55元/月计算租金，这与珠江博览公司提供的租赁合同和补充协议是一致的，假如补充协议作为从合同，签订在之前所有的主合同之后，而补充协议第14条又明确约定以补充协议约定的内容为准，包蕾有使用商铺的事实，因此应当按照补充协议约定承担有关责任；对证据2的真实性、合法性予以确认，关联性认为：该证据不能影响本案有关租金的责任和判定，管理服务费与本案租金纠纷是两个独立的合同和法律关系，珠江博览公司主张包蕾支付拖欠的租金，就要根据双方签订的有关租金的文件来确认，包蕾作为完全行为能力人，对于自己签订的文件有足够的认知，对其签订的文件所应当承担的法律责任也应当知悉，根据最新签订的协议或者合同，应当取代旧签订的协议或者合同；本案中，包蕾确认了双方签订的最后一份补充协议的真实性，而补充协议的约定与珠江博览公司提交的租赁合同的约定并没有差异，没有明显矛盾的地方，于法于理，包蕾应当就其使用的商铺支付租金，承担违约责任。一审另查：2011年10月15日，广东珠江商业地产物业服务有限公司（甲方，以下简称为珠江物业公司）与包蕾（乙方）签订《珠江国际纺织城物业管理协议》（以下简称“物业管理协议”），约定：乙方通讯地址为广州天河区龙口西路240号3807；乙方承租了位于广州市海珠区逸景路西珠江国际纺织城五层自编X号商铺……现乙方同意接受甲方为该商铺及珠江国际纺织城提供物业管理服务，双方就物业管理的相关事宜达成如下协议：该商铺物业管理费按照《租赁合同》约定面积计收，乙方每月应交纳的物业管理费总额为2732.2元；物业管理费从2011年10月15日起计收；签订本协议当日乙方须缴纳三个月的物业管理费8196.6元；此后，乙方应在每季度结束前10天内一次性交清下季度物业管理费；物业管理服务期限与《租赁合同补充协议》中约定的租赁期限相同；乙方违反本协议及附件，不按本协议及附件约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，乙方并应从逾期之日起支付违约金，逾期十日以内的，每日按应付未付金额1‰支付违约金；逾期超过十日的，从第十一日开始，每日按应付未付金额5‰支付违约金，且甲方有权中止部分或全部服务、停止该商铺的水/电/煤气/空调等的供应直至其缴清应缴费用；乙方保证在本协议下提交的住所地址、通信地址、户口簿、身份证及其他登记文件等的合法有效性，如有变更，应立即书面通知甲方，否则，如因提交的资料不实而导致甲方通知送达不到的后果，其风险责任由乙方自行承担；甲方按本协议确定的乙方通信地址寄出的函件在寄出后五天即视为送达乙方；乙方同意自该商铺交付日起，乙方通信地址以该商铺为准；鉴于乙方在所承租的该商铺内经营，故乙方亦同意甲方可直接将通知贴在该商铺上，并保留两天后，视为甲方通知送达乙方，乙方也可直接签收甲方通知；等。珠江物业公司于2015年5月22日向包蕾（收件人地址为广州天河区龙口西路240号3807）邮寄了《关于催缴商铺物业管理费的通知书》，催促包蕾缴交涉案商铺2011年10月15日至2015年4月30日期间的物业管理费，该邮件投递结果显示为本人收，签收日期为2015年5月23日。珠江物业公司于2016年8月18日向包蕾（收件人地址为广州天河区龙口西路240号3807室）邮寄了《关于催缴商铺物业管理费的通知书》，催促包蕾缴交涉案商铺2011年10月15日至2015年9月30日期间的物业管理费，该邮件投递结果显示为本人收，签收日期为2015年8月19日。2018年2月2日，珠江物业公司以包蕾从签订协议并接收涉案商铺后一直没有向其支付物业管理费为由向一审法院提起诉讼，要求判令：1、包蕾向珠江物业公司支付2011年10月15日至2015年9月30日期间的物业管理费118542.2元（根据双方签订合同第1条第1点的约定每月物业管理费2732.2元）；2、包蕾向珠江物业公司支付逾期支付物业管理费的违约金118542.2元（逾期十日以内的，每日按应付未付物业管理费金额的千分之一计算；从第十一日开始，每日按应付未付金额的千分之五计算，违约金计至清付之日止，违约金总额以所欠物业管理费本金为限）；3、包蕾承担该案的诉讼费。一审法院以（2018）粤0105民初2220号立案审理。珠江博览公司在本案第一次庭审后提交了一份《关于包蕾租赁合同及补充协议签订情况说明》，内容为：物业管理服务合同系在商铺交付之日即2011年10月15日签订，而《租赁合同》和《补充协议》则在涉案商铺验收合格之后依法补充签订；其与包蕾仅就涉案商铺有且仅有一次于2012年3月12日签订《租赁合同》及《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》，约定自包蕾收铺后开始计算租赁期限，包蕾根据《租赁合同》的约定享有三个月免租期；其于2011年10月15日将涉案商铺交付给包蕾使用，并与包蕾签订物业管理服务合同，租赁期限起算日自2011年10月15日起算（其已于2014年11月5日向包蕾发出《关于租赁期限起算日及支付租金等费用的通知》），若按照《租赁合同》计算三个月的免租期，则包蕾应在2012年1月15日起开始缴纳租金；因此包蕾拖欠的租金应自2012年1月15日至2015年8月26日（其通知的解约日期）止；因包蕾按照约定于2011年9月21日支付3万元，2011年10月13日支付15081元共45081元保证金，其在起诉时将该笔保证金冲抵了前三个月的租金（2012年1月15日至2012年4月14日，每月租金15027元），故起诉请求自2012年4月15日起计至2015年8月26日止。针对上述情况说明，包蕾认为：1、（2018）粤0105民初2220号案的《物业管理合同》第四页第一段载明“乙方承租了涉案商铺并与出租方签订了《广州市房屋租赁合同》、《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》及《珠江国际纺织城综合管理服务合同》”，该合同的签署日期是2011年10月15日，从该事实可以反映出，2011年10月15日当天珠江博览公司与其签署了上述三份合同，珠江博览公司向法院提交的补充协议的全称与物业管理合同第四页第一段载明的合同的全称完全相同，右上角的合同编号2011珠纺租合补第X号也是相互印证的，能够证实该补充协议的签署日期应为2011年，并非珠江博览公司所称的2012年，既然2011年10月15日就有补充协议存在，必然也会存在与该补充协议相对应的2011年的主合同，但珠江博览公司没有提交2011年的租赁合同，珠江博览公司称租赁合同及补充协议均为2012年3月12日签署，明显虚假；如果双方没有签署租赁合同和补充协议，包蕾不可能在2011年9月、10月陆续支付45081元给珠江博览公司，珠江博览公司没有就此作出相应合理的解释。2、珠江博览公司称交付日期为2011年10月15日，但没有提供相应证据，补充协议第14页第十七条第一点约定，租赁期限自甲方书面通知之日起计算，所以珠江博览公司有义务向法院举证证明珠江博览公司何时向其发出书面通知，事实上，由于涉案商铺没有达到法定交付条件，故在盈亚公司撤场前珠江博览公司都没有发出书面通知。3、珠江博览公司称将保证金充抵三个月租金，这是牵强的，与补充协议第十九条第二点约定相矛盾，保证金应该在合同期满后30天内无息退还，并没有规定保证金充抵租金，双方也没有就此形成新的合意，这是珠江博览公司为了对诉状中所称的租金起算日期为2012年4月15日的一种自行解释，与珠江博览公司在诉状中所称的2012年4月15日交付的日期也是相互矛盾的，因此该情况说明中至少有三处是虚假陈述，恳请法院责令珠江博览公司提交竣工验收备案表和测绘成果报告书，以查明案件有关事实。在本案诉讼中，珠江博览公司表示：其与包蕾签订的合同都在本案中提交了，并不存在包蕾所称的在2011年10月15日左右还签订过另一份租赁合同的情况；其已于2011年10月15日交付涉案商铺给包蕾，包蕾于2015年8月底搬离涉案商铺，但双方对此均没有办理书面交接手续；其在2015年8月25日向包蕾发出解约通知书，通知双方的租赁关系于2015年8月26日解除，要求包蕾在2015年9月30日之前结清所有费用，但包蕾在2016年1月20日仍然没有按期搬走留下来的物资，其在2016年1月20日向包蕾发出关于留置物资的变卖通知，要求包蕾把留置的物资尽快搬离，即包蕾虽已搬走，但仍有部分物资留在商铺处，故其第1项诉讼请求中的租金要求计算至解约之日即2015年8月26日；其认为补充协议关于包蕾同意自该物业交付之日起，包蕾通信地址以该物业为准的约定，是包蕾同意其以该物业作为通信地址，但是没有明确约定必须以该物业作为通信地址，，故其向包蕾的住所地发出邮件而没有向涉案商铺的地址发出邮件目的是为了保证邮件可以邮寄给包蕾；关于中央空调的问题，包蕾已经提出申请并通过自行安装空调的方式解决，补充协议是包蕾确认的，包蕾没有理由要求扣减租金。包蕾表示：珠江博览公司从未交付涉案商铺给其使用，该商铺实际上是盈亚公司在使用，并非其使用；其于2015年8月20日左右搬离涉案商铺，搬出时没有任何人阻拦，当时商铺也没有达到交付条件；根据《EMS妥投证明》显示，珠江博览公司所发出的邮件，一部分是他人代收，一部分是本人收，但其从未收到珠江博览公司发出的邮件，而且邮件的收件地址不是合同约定的商铺地址，珠江博览公司从未向合同约定地址发送过任何文件，这进一步证明珠江博览公司在其撤场前都没有有效管理该物业；假如法院认为其有实际使用商铺并且应当支付租金，其对珠江博览公司在本案中主张的租金标准有异议，2011年合同约定的物业是带中央空调以及完善设施、设备的标准下的租金标准，由于涉案物业由盈亚公司使用期间没有中央空调以及没有完善的设备，与合同约定的内容有很大区别，故请求按照临时商业物业的标准来计算租金，其认为最多只能按照合同约定的租金标准的30%计算。另外，包蕾还申请对《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》最后一页的甲方（签章）和乙方（签章）的形成时间进行司法鉴定。珠江博览公司表示：不同意包蕾的鉴定申请，由于工作人员疏忽，所以补充协议没有写日期，但该补充协议实际是在2012年3月12日签订的。包蕾对此不予确认。经一审法院向珠江博览公司释明后，珠江博览公司表示：根据合同相对性，其只确认包蕾为涉案商铺的承租人，故只要求包蕾承担责任；至于包蕾与盈亚公司之间是何关系，怎么约定，是其内部约定，其不清楚，也与其无关。一审法院认为：关于合同效力的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，根据珠江博览公司提交的证据显示，涉案商铺所在楼宇早在珠江博览公司、包蕾签订《广州市房屋租赁合同》前的2008年8月18日已取得建设工程规划许可证，并于合同签订后取得商铺所在楼层的《不动产权证》，故珠江博览公司与包蕾签订的《广州市房屋租赁合同》、《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》（以下简称为补充协议）是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按合同约定切实履行。包蕾以涉案商铺在盈亚公司使用期间没有合法的报建和验收手续、该合同属于无效合同所作抗辩，显属无理，一审法院不予采纳。包蕾表示与珠江博览公司还在2011年10月15日左右签订过另一份合同、已给珠江博览公司收走，但未能举证证明，而珠江博览公司对此不予确认，故对包蕾该事实主张，一审法院不予采信。关于承责主体的问题。包蕾辩称其是受盈亚公司全体股东的委托、为筹备盈亚公司而承租涉案商铺，应由盈亚公司承担相应的法律责任。最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）第一条规定，为设立公司而签署公司章程、向公司认购出资或者股份并履行公司设立职责的人，应当认定为公司的发起人，包括有限责任公司设立时的股东。该法第二条规定，发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持；公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。本案中，珠江博览公司享有请求包蕾或者盈亚公司承担责任的选择权。经一审法院释明后，珠江博览公司表示选择要求包蕾承担责任。因此，对包蕾的上述抗辩意见，一审法院不予采纳。关于涉案商铺的交付问题。珠江博览公司表示其于2011年10月15日将涉案商铺交付给包蕾，并已于2014年11月8日书面通知包蕾2011年10月15日为起租日，包蕾从未对此提出异议。包蕾则表示涉案商铺不符合交付条件，珠江博览公司一直未通知其交铺。由于《广州市房屋租赁合同》的签订时间为2012年3月12日，珠江博览公司未提交其他证据证明涉案商铺已于2011年10月15日交付给包蕾，应承担不利的后果，故一审法院对珠江博览公司主张的商铺交付时间不予采信。包蕾已于2012年5月6日申请对涉案商铺进行装修，按照常理，包蕾应在接收商铺后才会申请装修，，而且盈亚公司从成立时开始已将涉案商铺作为其工商注册登记的住所地，故可以认定包蕾最迟于2012年5月6日已接收涉案商铺使用包蕾辩称其于2015年8月20日左右搬离涉案商铺，但没有与珠江博览公司办理交接手续。珠江博览公司则表示包蕾于2015年8月底搬离涉案商铺。由于包蕾在搬离涉案商铺时没有与珠江博览公司办理交接手续，应承担不利后果，故一审法院合理采信珠江博览公司主张的包蕾搬离商铺的时间。关于起租日的问题。合同约定“起租日”定义为珠江博览公司书面通知确定的租赁期起算日；租赁期限内的总租金自计租日开始计；珠江博览公司按本合同确定的包蕾通信地址寄出的函件在寄出后五天即视为已送达包蕾;包蕾同意自该物业交付之日起，包蕾通信地址以该物业为准。故可认定珠江博览公司书面通知包蕾“起租日”是包蕾交纳租金的前提。对于“起租日”的通知，从本案的证据来看，珠江博览公司在涉案商铺交付给包蕾后于2014年11月7日向包蕾邮寄《关于租赁期限起算日及支付租金等费用的通知》，《EMS妥投证明》证实该邮件由本人收。虽然包蕾否认收到该邮件，但未能提交反证予以证实，应承担不利后果，故一审法院对该证据予以采纳。综合本案实际情况，一审法院认定涉案商铺的起租日为2012年5月6日。珠江博览公司关于起租日为2011年10月15日的意见，因证据不足，一审法院不予采纳。关于合同解除的问题。珠江博览公司向包蕾邮寄《关于租赁期限起算日及支付租金等费用的通知》，通知包蕾于2014年11月15日前补交2012年1月15日至2014年11月14日期间的租金；从2014年11月起按照双方签订的租赁合同文件中约定的时间支付租金；等。《EMS妥投证明》证实该邮件由本人签收。因此，包蕾已知珠江博览公司向其催收租金。包蕾在收到上述催缴通知后不交纳租金而继续占用涉案商铺，已构成违约，珠江博览公司有权解除合同。之后，珠江博览公司于2015年8月25日按合同约定的包蕾联系地址向包蕾发出《解约通知书》并催缴欠费，《EMS妥投证明》证实该邮件于2015年8月30日退回妥投。由于包蕾在本案中自认已于2015年8月20日搬离涉案商铺，故根据合同约定，该函件在珠江博览公司寄出后五天（即邮件退回当日）即视为已送达包蕾，《解约通知书》在函件送达当日发生解除合同的效力。关于租金的问题。包蕾已实际使用珠江博览公司交付的涉案商铺，并在此商铺经营盈亚公司，故珠江博览公司有权要求包蕾支付使用商铺期间的租金。根据合同约定，租赁期限自珠江博览公司书面通知之日起计算，租赁期限为6年；自起租日起2个月为免租期。补充协议约定，第一个租赁年度（含免租期2个月）暂定月租金为15027元；第二个租赁年度暂定月租金为15027元；第三个租赁年度暂定月租金为16530元；第四个租赁年度暂定月租金为18183元；若包蕾违反本合同及纺织城有关制度或规定时，珠江博览公司有权从履约保证金中直接扣除包蕾应支付的租金、费用或违约金等。包蕾已接收商铺使用多年，未有证据显示包蕾对珠江博览公司提出过商铺面积与合同约定不符及商铺无法使用等异议，而包蕾作为股东的盈亚公司已实际利用涉案商铺作为经营地址，故根据公平合理原则，本案租金应按合同约定的标准计算。包蕾认为本案租金应按合同约定标准的30%计算，缺乏依据，一审法院不予采纳。如前所述，一审法院已认定涉案商铺的起租日为2012年5月6日，在扣除2个月免租期及珠江博览公司向包蕾支付的履约保证金45081元抵扣三个月的租金后，包蕾实际应从2012年10月6日起交纳租金。故珠江博览公司要求包蕾支付2012年10月6日至2015年8月26日期间租金（其中2012年10月6日至2014年5月5日期间按每月15027元计算；2014年5月6日至2015年5月5日期间按每月16530元计算；2015年5月6日至2015年8月26日期间按每月18183元计算）的请求，并无超出合同约定，一审法院予以支持。对珠江博览公司主张的其余租金请求，一审法院予以驳回。关于滞纳金的问题。《广州市房屋租赁合同》约定，珠江博览公司应在租赁期满或解除合同之日将保证金扣除包蕾应承担的费用后无息退回包蕾；包蕾应于每月期满前15日内向珠江博览公司支付下个月的租金；包蕾逾期交付租金的，每逾期一日，包蕾须按逾期支付租金额的1‰向珠江博览公司支付违约金。而补充协议约定，包蕾应于每月期满前15日内向珠江博览公司支付下个月的租金；包蕾如逾期交纳租金或履约保证金或其他应付款项，自逾期的第10个工作日起，每逾期一天，包蕾须按应付未付金额的1‰的标准向珠江博览公司支付滞纳金,且珠江博览公司有权单方解除本合同及相关合同文件。因此，无论《广州市房屋租赁合同》与补充协议的签订时间是否一致，两份合同约定的包蕾逾期支付租金的违约金标准是相同的，而补充协议约定的滞纳金起算日期迟于《广州市房屋租赁合同》约定的违约金起算日期，现珠江博览公司要求包蕾按补充协议约定的标准支付逾期支付租金的滞纳金，实际上已经减轻了包蕾的责任，故对珠江博览公司该主张，一审法院予以支持。因此，包蕾逾期支付2012年10月6日至2015年8月26日期间租金的滞纳金，应从欠费月的前一个月的第16日起计算10个工作日之次日开始计算，且滞纳金总额应以包蕾所欠的租金为限。根据本案查明情况，珠江博览公司主张的包蕾逾期支付租金的滞纳金起算时间有误，一审法院予以调整，对珠江博览公司主张的除一审法院支持以外的其余滞纳金请求，一审法院予以驳回。包蕾申请对补充协议最后一页的甲方（签章）和乙方（签章）的形成时间进行司法鉴定已无必要，一审法院对包蕾该申请不予采纳。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）第一条和最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、被告包蕾在本判决生效之日起10日内向原告广东珠江纺织博览中心有限公司支付2012年10月6日至2015年8月26日期间的租金（其中2012年10月6日至2014年5月5日期间按每月15027元计算；2014年5月6日至2015年5月5日期间按每月16530元计算；2015年5月6日至2015年8月26日期间按每月18183元计算）。二、被告在本判决生效之日起10日内向原告支付逾期支付本判决主文第一项所确定的租金的滞纳金（从欠费月的前一个月的第16日起计算10个工作日之次日开始计算至实际付清之日止，每日按应付未付金额的1‰的标准计算，本金按本判决主文第一项所确定的每期金额为准；滞纳金总额以被告所欠的租金为限）。三、驳回原告的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费16638.8元，由原告负担2154元，被告负担14484.8元。经二审审理查明，一审查明事实无误，本院予以确认。二审庭审中，包蕾与珠江博览公司双方均表示无新证据提交。另，包蕾申请法院对涉案商铺的建筑面积进行委托测绘。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本案二审仅对包蕾提出的上诉进行审查。包蕾一审主张涉案商铺在盈亚公司使用期间没有合法的报建和验收手续、该合同属于无效，二审主张涉案商铺必须通过消防验收、房屋质量验收以及永久水电等备案手续，未达到《备案表》的标准不能交付使用。据珠江博览公司在一审中提交的证据显示，涉案商铺所在楼宇在珠江博览公司与包蕾签订《广州市房屋租赁合同》前的2008年8月18日已取得建设工程规划许可证，并于合同签订后取得商铺所在楼层的《不动产权证》，已具备了使用条件。故包蕾上述主张，理据不成立，本院不予支持。一审认定珠江博览公司与包蕾签订的《广州市房屋租赁合同》、补充协议为有效合同，本院予以确认，双方均应按合同约定切实履行。包蕾在本案中主张其与珠江博览公司2011年10月15日左右签订了一份（2011）珠纺租合补第X号《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》，在此之前其与珠江博览公司签订过另一份租赁合同，已给珠江博览公司收走，但未能举证证明，而珠江博览公司对此不予确认，且，无论包蕾主张的在2011年10月15日左右之前其与珠江博览公司签订过的另一份租赁合同是否存在，双方在2012年3月12日已经签订了（2011）珠纺租合第X号《广州市房屋租赁合同》，包蕾在租赁使用涉案商铺期间从未向珠江博览公司提出过上述异议。故对包蕾该事实主张，本院不予采信。关于本案中的承责主体的问题。一审法院以珠江博览公司享有请求包蕾或者盈亚公司承担责任的选择权，珠江博览公司表示选择要求包蕾承担责任，故认定包蕾承担责任，包蕾没有对此提出上诉，一审该认定，本院予以确认。关于合同解除的问题，一审法院经过审查认定包蕾在收到珠江博览公司催缴通知后不交纳租金而继续占用涉案商铺，构成违约，珠江博览公司有权解除合同，且在《解约通知书》送达当日发生解除的效力，处理正确，本院予以确认。关于涉案商铺的承租面积。包蕾在本案中主张涉案商铺的面积273.22平方米仅为合同约定的面积，而非实际建筑面积，两者存在差异，其还申请法院委托测绘建筑面积。对此，本院认为，1、双方于2012年3月12日签订的《广州市房屋租赁合同》中明确约定涉案商铺的承租面积为建筑面积约273.22平方米。2、包蕾在租赁使用涉案商铺期间从未向珠江博览公司提出过承租面积差异的异议。因此，涉案商铺的承租面积应以合同约定的建筑面积约273.22平方米为准。包蕾在本案中主张涉案商铺的面积273.22平方米仅为合同约定的面积，而非实际建筑面积，两者存在差异，却未能举证证明，本院不予采信，其申请法院委托测绘建筑面积，本院不予接纳。关于涉案商铺的交付问题。《广州市房屋租赁合同》的签订时间为2012年3月12日，包蕾于2012年5月6日申请对涉案商铺进行装修，按照常理，包蕾应在接收商铺后才会申请装修，，而且盈亚公司从成立时开始已将涉案商铺作为其工商注册登记的住所地，故一审法院据此认定包蕾最迟于2012年5月6日接收涉案商铺使用并无不当，本院予以确认。包蕾二审主张其没有在2012年5月6日接收涉案商铺使用，理据不成立，本院不予采纳。关于包蕾搬离涉案商铺的时间。包蕾称其于2015年8月20日左右搬离涉案商铺，但没有与珠江博览公司办理交接手续。珠江博览公司则称包蕾于2015年8月底搬离涉案商铺。由于包蕾在搬离涉案商铺时没有与珠江博览公司办理交接手续，应承担不利后果，故一审法院合理采信珠江博览公司主张的包蕾搬离商铺的时间，也无不妥。关于起租日的问题。合同约定“起租日”定义为珠江博览公司书面通知确定的租赁期起算日；租赁期限内的总租金自计租日开始计；珠江博览公司按本合同确定的包蕾通信地址寄出的函件在寄出后五天即视为已送达包蕾;包蕾同意自该物业交付之日起，包蕾通信地址以该物业为准。故可认定珠江博览公司书面通知包蕾“起租日”是包蕾交纳租金的前提。对于“起租日”的通知，从本案的证据来看，珠江博览公司在涉案商铺交付给包蕾后于2014年11月7日向包蕾邮寄《关于租赁期限起算日及支付租金等费用的通知》，《EMS妥投证明》证实该邮件由本人收。虽然包蕾否认收到该邮件，但未能提交反证予以证实，应承担不利后果，故一审法院对该证据予以采纳，并综合本案实际情况，认定涉案商铺的起租日为2012年5月6日，并无不当，本院予以确认。关于租金的问题。一审根据双方的诉辩意见，经过审查，认定包蕾应从2012年10月6日起交纳租金，对珠江博览公司要求包蕾支付2012年10月6日至2015年8月26日期间租金予以支持，认定事实正确，阐述充分合理，本院不再赘述，予以确认。包蕾以涉案商铺商铺不符合使用条件以及面积与合同约定不符等为由不同意按合同约定的标准计算、认为应按合同约定标准的30%计算，缺乏依据，本院不予采纳。关于滞纳金的问题。《广州市房屋租赁合同》约定，珠江博览公司应在租赁期满或解除合同之日将保证金扣除包蕾应承担的费用后无息退回包蕾；包蕾应于每月期满前15日内向珠江博览公司支付下个月的租金；包蕾逾期交付租金的，每逾期一日，包蕾须按逾期支付租金额的1‰向珠江博览公司支付违约金。而补充协议约定，包蕾应于每月期满前15日内向珠江博览公司支付下个月的租金；包蕾如逾期交纳租金或履约保证金或其他应付款项，自逾期的第10个工作日起，每逾期一天，包蕾须按应付未付金额的1‰的标准向珠江博览公司支付滞纳金,且珠江博览公司有权单方解除本合同及相关合同文件。因此，无论《广州市房屋租赁合同》与补充协议的签订时间是否一致，两份合同约定的包蕾逾期支付租金的违约金标准是相同的，而补充协议约定的滞纳金起算日期迟于《广州市房屋租赁合同》约定的违约金起算日期，现珠江博览公司要求包蕾按补充协议约定的标准支付逾期支付租金的滞纳金，实际上已经减轻了包蕾的责任，故对珠江博览公司该主张，一审法院予以支持，并无不当，本院予以确认。一审法院认定包蕾逾期支付2012年10月6日至2015年8月26日期间租金的滞纳金，应从欠费月的前一个月的第16日起计算10个工作日之次日开始计算，且滞纳金总额应以包蕾所欠的租金为限合理，本院也予确认，包蕾申请对补充协议最后一页的甲方（签章）和乙方（签章）的形成时间进行司法鉴定已无必要，一审法院对包蕾该申请不予采纳，并无不妥。综上所述，经审查，一审判决查明事实清楚，处理并无不当，本院予以维持。包蕾上诉理由不成立，其上诉请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费14484.8元，由上诉人包蕾负担。本判决为终审判决。审判长  吴国庆审判员  黄 嵩审判员  刘 卉二〇一八年十二月二十七日书记员  陈婷婷沙宇航