江苏省苏州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2018）苏05执复42号复议申请人（案外人）：尹德红，男，汉族，1969年10月16日生，住所地河南省固始县。委托诉讼代理人：王忠明，江苏东大舟律师事务所律师。申请执行人：中国银行股份有限公司吴江分行，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇鲈乡北路2号。主要负责人：朱春赋，该行行长。被执行人：苏州展华纺织有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区盛泽镇南环路。法定代表人：欧阳文贻，该公司总经理。复议申请人尹德红因不服苏州市吴江区人民法院（以下简称吴江区法院）（2018）苏0509执异38号执行裁定，向本院申请复议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。申请执行人中国银行股份有限公司吴江分行（以下简称中行吴江分行）与被执行人苏州展华纺织有限公司（以下简称展华公司）等金融借款合同纠纷即吴江区法院(2016)苏0509民初15491号民事判决执行过程中，案外人尹德红对吴江区法院拍卖展华公司房地产的执行行为提出书面异议，要求中止执行。吴江区法院查明：中行吴江分行与展华公司、欧阳文贻、吴美晒金融借款合同纠纷一案审理中，吴江区法院于2017年2月28日作出（2016）苏0509民初15491号民事判决：“一、被告苏州展华纺织有限公司于本判决生效之日起十日内归还原告中国银行股份有限公司吴江分行借款本金2000万元，并支付相应利、罚息、复利（自2016年3月2日起至2016年9月1日止以本金2000万元为基数按年利率4.785%计算利息，并扣除已付利息47850元；自2016年9月2日起至实际清偿之日止以本金2000万元为基数按照年利率6.699%计算罚息；并按合同约定计算复利）；二、被告苏州展华纺织有限公司于本判决生效之日起十日内归还原告中国银行股份有限公司吴江分行借款本金200万元，并支付相应利息、罚息、复利（自2016年5月27日起至2016年11月26日止以本金200万元为基数按年利率4.785%计算利息，并扣除已付利息2289.22元；自2016年11月27日起至实际清偿之日止以本金200万元为基数按照年利率6.699%计算罚息；并按合同约定计算复利）；三、被告苏州展华纺织有限公司于本判决生效之日起十日内归还原告中国银行股份有限公司吴江分行借款本金300万元，并支付相应利息、罚息、复利（自2016年6月14日起至2016年12月13日止以本金300万元为基数按年利率4.785%计算利息；自2016年9月2日起至实际清偿之日止以本金300万元为基数按照年利率6.699%计算罚息；并按合同约定计算复利）；四、被告苏州展华纺织有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告中国银行股份有限公司吴江分行律师费损失296877元；五、若被告苏州展华纺织有限公司未按期履行上述债务，则原告有权以本判决书所确定的债权及本案诉讼费用就被告苏州展华纺织有限公司抵押的位于苏州市××区××环路南侧两处房产（1、所有权证号：02019583，他项权证号：苏房他证吴江字第××号；2、所有权证号：25000826，他项权证号：苏房他证吴江字第××号）及国有土地使用权[土地证号：吴国用(2015)字第10506**号，他项权证号：吴押他项（2016）第00359号]进行折价或以拍卖、变卖该抵押物所得价款分别在登记债权数额1265.28万元、794.94万元、2033万元范围内优先受偿。不足部分由被告苏州展华纺织有限公司继续清偿；六、被告欧阳文贻、吴美晒对被告苏州展华纺织有限公司履行上述债务承担连带清偿责任。保证人承担保证责任后，有权向借款人追偿。”该民事判决书生效后，根据中行吴江分行的申请，吴江区法院于2017年4月26日立案执行，案号为（2017）苏0509执4198号。执行中，吴江区法院于2018年1月15日作出（2017）苏0509执4198号执行裁定：一、除去租赁关系后对被执行人展华公司位于盛泽镇××南侧、××南侧（××）的房地产及机器设备进行公开拍卖；二、关于上述标的物的所有异议应于2018年1月25日前一次性全部向吴江区法院提出，逾期未向吴江区法院提出书面异议及证据的，吴江区法院将视上述财产无权利负担，由此造成被强制清场等不利后果自行承担。异议人尹德红针对上述拍卖行为提出异议称，其系涉案部分房产的承租人。2017年4月30日，异议人与被执行人苏州展华纺织有限公司签订了1份仓库租赁合同，约定由异议人承租被执行人名下的部分房产，面积1288.6㎡，年租金为123706元，租赁期限自2017年4月30日起至2027年7月17日止。合同签订后，异议人按约支付了租金，并对房产进行了装修并开设了红洲宾馆。现法院拍卖侵犯了异议人的租赁权，故要求中止对涉案厂房的拍卖。申请执行人中行吴江分行称，涉案租赁合同签订的时间晚于抵押权登记的时间，要求驳回异议人的请求。吴江区法院查明，2017年4月30日，异议人与被执行人展华公司签订了1份仓库租赁合同，约定由异议人承租被执行人名下的部分房产，面积1288.6㎡，年租金为123706元，租赁期限自2017年4月30日起至2027年7月17日止。异议人在听证中认可涉案租赁合同承租的厂房系法院委托评估报告中的13号楼中的5楼，根据该评估报告载明，该号楼的房产证号为苏房权证吴江第250368**号。该房产于2016年5月30日办理抵押登记，抵押权人为申请执行人中行吴江分行，于2016年9月2日被苏州市中级人民法院首轮查封，其后有多次轮候查封。吴江区法院另查明，被执行人展华公司名下有两块土地，一块权证号为吴国用（2015）第1050617号，于2016年2月24日办理抵押登记，抵押权人为申请执行人中行吴江分行，于2016年9月2日被苏州市中级人民法院首轮查封，其后有多次轮候查封；一块权证号为吴国用（2015）第1050616号，于2016年2月5日办理抵押登记，抵押权人为申请执行人中行吴江分行，于2016年9月2日被苏州市中级人民法院首轮查封，其后有多次轮候查封。吴江区法院认为，首先，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已经登记的抵押权。因异议人基于本案所涉房产的租赁合同签订于2017年4月30日，该时间明显晚于涉案房产抵押权设立时间2016年5月30日，应认定为“先抵押后租赁”。抵押权设立后抵押财产出租的，承租人不得以其租赁权对抗抵押权人（也即本案申请执行人）；其次，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款的规定，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。本案中，涉案租赁合同签订于法院的查封之后，故不得对抗申请执行人。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条的规定，裁定：驳回异议人尹德红的异议请求。异议人尹德红向本院申请复议称，2017年4月30日，尹德红与展华公司签订案涉租赁合同后，按约缴纳了租金，并对仓库进行了装修，开设了宾馆。在租赁期间，展华公司因债务纠纷导致厂房和土地被拍卖，侵犯了尹德红的租赁权。为维护合法权益，特申请复议，请求支持尹德红的异议申请。本院在复议审查中查明的事实与吴江区法院查明的事实一致。本院认为，尹德红阻却涉案房产执行拍卖所提交的租赁合同，签订日期显示为2017年4月30日，而案涉房产已于2016年5月30日为申请执行人中行吴江分行的债权设定了抵押权，显然租赁关系晚于抵押权设定的日期。依据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁合同关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已经登记的抵押权”，申请执行人中行吴江分行依据生效判决申请法院对案涉享有抵押权房产进行拍卖，于法有据，尹德红主张中止执行行为依据不足，不能成立。综上，尹德红的复议请求不能成立，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项，裁定如下：驳回尹德红提出的执行复议申请，维持苏州市吴江区人民法院（2018）苏0509执异38号异议裁定。本裁定为终审裁定。审判长  高小刚审判员  谢 坚审判员  丁 兵二〇一八年四月四日书记员  王 佳