浙江省杭州市滨江区人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0108民初672号原告：杭州屋宇物业管理有限公司，住所地杭州市上城区建国南苑****，统一社会信用代码91330102609135693L。法定代表人：金叔华。委托代理人（特别授权）：袁炳谣，系公司员工。被告：王蔚，女，汉族，1960年3月18日出生，住杭州市滨江区。委托代理人（特别授权）：钱清柳、汪伟，北京岳成（杭州）律师事务所律师。原告杭州屋宇物业管理有限公司（以下简称屋宇公司）与被告王蔚物业服务合同纠纷一案，原告于2018年2月5日向本院提起诉讼。本院立案受理后，依法适用简易程序，于2018年4月9日公开开庭进行审理。原告的委托代理人袁炳谣，被告的委托代理人汪伟、钱清柳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称，被告居住在杭州市滨江区，面积为132.4平方米，原告系被告所在之江花园小区物业服务公司。被告从2008年1月1日起至今拖欠物业管理费共计15093.6元，按照约定拖欠物业管理费应按日千分之三计算。2005年2月6日开始，原告为被告所居住的小区物业管理服务，并与该小区第一届业主委员会签订了《物业服务合同》，约定原告为被告所居住的小区提供物业服务、物业管理服务事项：（一）物业共用部分的维修、养护和管理；（二）物业公共设施设备的日常运行和维护；（三）公共绿化养护服务；（四）物业公共区域的清洁卫生服务；（五）公共秩序的维护服务；（六）物业其他公共事务的管理服务等。收费标准为按建筑面积每月每平方米1元、别墅1.2元、小高层1元，每季度向业主收取一次。小高层住宅电梯、水泵、公用照明支付按照实际结算，由原告向业主收取。被告所居住的建筑面积为132.4平方米，每月应交纳132.4元，从2008年1月1日起被告未交纳物业管理费合计15093.6元未交纳。鉴于被告从未交纳物业管理费，原告于2018年1月18日，通过张贴《催款通知单》，要求其支付拖欠的物业服务费15093.6元，未果。原告诉请判令：一、被告交纳从2008年1月1日至2017年12月31日的物业管理费15093.6元；二、被告交纳从2008年1月1日至2017年12月31日的滞纳金70459元（计算方法按每日千分之三，物业费以一年一交，从次年的1月1日开始分年计算）；三、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称：一、原告要求被告支付物业费无合同依据。被告所在的小区自2008年2月6日后与原告一直没有签订物业服务合同。原告提交的《物业服务管理合同》第4页第十六条中，明确记载涉案小区的物业服务委托管理期限为3年，自2005年2月6日0时至2008年2月5日24时。在合同第8页第三十六条同时记载，本合同期满自然终止，双方如续订合同，应当在合同期满前60天向对方提出书面意见。原告在合同期满后并未得到涉案小区全体业主的认可，双方在2008年2月6日之后从未签署过任何物业服务合同。早在2008年业委会任期届满后就希望召开新的业主大会，选举出新一届业委会，更换物业公司。但被社区及物业公司负责人阻挠，曾有100位小区业主联名向浦沿街道办事处反应，最终才得以成立新一届业委会。于是，在2011年至2012年业委会投票组织举行更换物业公司的招投标项目，征求广大业主的意见，该项目得到小区内绝大多数业主的认可，并签字投票表示重新选聘新的物业公司。说明自2008年2月6日合同期满后，之江花园小区业主对原告服务已经十分不满，不同意与原告继续签订合同，双方合同关系自2008年2月6日已经解除。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”二、原告所有债权已经转让给第六届业主委员会，要求被告交纳物业费的主体不适格。原告曾于2017年10月与之江花园第六届业主委员会签署物业费欠费协议，其明确记载原告将该小区物业费欠费交由第六届业主委员会收取，所收取费用由业主委员会统一安排用于小区监控、路灯改造。所以，即使原告与被告曾存在债权债务关系，也因为该份协议而消灭。实际上，自协议签署后，小区物业费收费就有业委会收取，原告要求被告交纳物业费的主体不适格。三、退一步讲，就算双方存在物业服务关系，原告作为物业服务公司，自2008年至今从未完全履行过相应合同义务。原告与之江花园小区业主委员会于2005年签署《物业管理服务合同》之后，合同中第5页第十九条规定中的管理目标一直未能实现。在2003年之江花园发生凶杀案之后，小区业主委员会与原告签署《物业管理服务合同》就是为了使小区得到更好的管理，业主生活更加安全。但是在2005年至今这段时间，小区安保措施仍然达不到要求，小区盗窃案频发，小区业主为了防范入室盗窃甚至将别墅建成“军事基地”，该事件在2012年9月18日的钱江晚报上曾有报道。而且至今小区内违建仍未拆除，小区环境在周边其他小区中仍然垫底，小区监控、门禁系统等均是2017年10月以后才陆续安装。与合同中要求相去甚远。原告擅自将小区公共设施出租，收入却从不公开用于小区建设。依据《杭州市物业管理条例》第三十九条之规定，对于小区管理中物业经营性收益由物业服务企业代管的，应当单独到账。实行物业服务包干制收费方式的物业服务项目，每半年公布一次物业公共部位、共用设施设备以及相关场地经营所得的收支情况；实行物业服务酬金制收费方式的物业服务项目，每年公布一次各项资金收支情况。涉案小区南大门入口房屋被物业公司出租给杭州千家伴天天便利店有限公司，至今从未公布过该租金收入和使用情况。原告置光大业主的知情权于不顾，严重侵害了广大业主的权益。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，原告认为，在原告不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，被告要求原告补救、整改，但原告仍不履行义务时，被告可以采取包括不交纳物业管理费用等措施追究原告的违约责任。四、原告要求交纳费用已过诉讼时效。原告与被告签订的合同已于2008年终止，但原告拒绝退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，而且被告所在的小区于2012年也以重新选聘物业的方式明确表示不与被答辩人签署合同。直至2018年1月31日原告才以向被告主张欠缴物业费，被告认为在2015年1月31日之前的物业费都已超过诉讼时效，请求法院不予支持。另，被告曾在2011年交纳过2011年7-12月的物业费，被告认为此时原告就已经知道自己的权利受到侵害，其应当在诉讼时效有效期内主张，超过诉讼时效的法院不应支持。五、原告要求交纳滞纳金既无合同依据也无法律依据。双方自2008年2月6日后再未签署过任何合同，所以不存在约定滞纳金的交纳问题。在我国合同法中也无关于滞纳金的规定。即便按照2005年合同约定，也应当是逾期金额的千分之三，与诉状中的金额完全不符。所以原告该项诉讼请求于合同无依据，也于法律无依据，请求法院予以驳回。本院经审理查明：2005年2月6日，原告与之江花园业委会签署一份《物业服务管理合同》，约定由原告为之江花园小区提供物业服务，合同约定物业服务委托管理期限为三年，自2005年2月6日至2008年2月5日。屋宇公司的主要管理服务事项如下：共用部位的维修、养护和管理，共用设施设备的日常运行和维护，公共绿化养护服务，公共区域的清洁卫生服务，公共秩序的维护服务以及其他公共事务的管理服务等。物业管理服务费按房屋建筑面积每月每平方米多层1元／m2、别墅1.2元／m2、小高层1元／m2，由屋宇公司每季度向业主收取一次；对业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费用的，原告可以逾期之日起按应缴费用千分之三加收滞纳金。合同期满后，原告与之江花园小区业主委员会没有签订续订合同，但原告一直提供物业管理服务至今。被告房屋建筑面积为132.4平方米，物业收费标准为每平方米1元，被告曾交纳2011年第三、四季度物业费，但未交纳自2008年1月1日起至2017年12月31日止的其余物业费15093.6元。2018年1月18日，原告向被告发出缴费通知单，但被告仍未交纳，原告遂诉至本院。另查明，2017年10月，原告委托之江花园小区第六届业主委员会收取部分业主欠交的物业费，并与之江花园小区第六届业主委员会签署《关于物业费欠费的协议》，约定所收取费用由业主委员会统一安排，用于小区监控、路灯改造。再查明，自2011年12月16日开始，之江花园小区第五届业主委员会进行了物业公司选聘工作，并向业主征求意见。2011年12月20日，屋宇公司曾就物业管理服务质量向小区业主征求意见，小区林姓业主对小区秩序维护、工程维修、绿化保洁、管理处综合服务等评定为一般，并提出了电梯里脏乱差，不该停车处乱停车，绿化修剪不到位等意见。2012年9月18日，钱江晚报曾就之江花园小区内张姓业主，因遭遇盗窃而在住房处安装脉冲电网及监控设备等进行了报道。2016年7月，之江花园部分业主就小区违章搭建行为向有关部门进行投诉。以上事实，由原告提交的《物业服务合同》、《催款通知》及照片、证明、发票，被告提交的委托书、《关于物业费欠费的协议》、物业费收据、催缴物业管理费通知、2011-2012年选聘物业公司的材料以及征求意见表、投诉函，钱江晚报报道的复印件，小区业主联名投诉状、业主征询意见表以及双方当事人当庭陈述等证据为证，本院予以认定。本院认为，原告与之江花园小区业主委员会于2005年2月6日签订的《之江花园物业管理服务合同》合法有效，该服务合同依约定，应于2008年2月5日期满后终止。此后，原告虽没有与小区业主委员会签订书面物业服务合同，但原告一直提供物业管理服务至今，之江花园小区业主在事实上也接受原告的物业管理服务，被告也曾交纳了2011年第三、四季度的物业费。虽然之江花园小区业主委员会自2011年12月16日开始，开展物业公司选聘工作，但该行为并不能认定为，其已经以此种方式通知原告退出小区并移交材料，即原告并不存在拒不退出小区、拒不移交材料的行为，故本院对被告主张应适用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定的意见，不予采信。相反，之江花园小区第六届业主委员会于2017年7月开始，受屋宇公司委托，催讨部分业主欠交的物业费，也表明业委会认可了屋宇公司此前提供的物业服务。《中华人民共和国合同法》第一百二十四条规定，本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定；《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本院参照第二百三十六条的规定，确定《之江花园物业管理服务合同》在2008年2月5日后，继续有效，但合同期限为不定期。原告屋宇公司委托之江花园小区第六届业主委员会催缴欠缴的物业费，双方之间形成委托关系，双方签订的《关于物业费欠费的协议》中约定，2017年前小区欠费由之江花园小区第六届业主委员会收取，用于之江花园小区的监控改造和小区路灯改造，该约定不能改变双方委托合同法律关系性质，也不能认定为屋宇公司已将对被告收取物业服务费的债权转让。被告辩称中提及的小区监控设施不到位问题，但监控设施的维修、更新、改造，需要专项维修资金安排，并非物业公司单独能完成；被告提及的小区违章搭建问题，物业公司虽应当制止，但鉴于其无执法权，实际也只能在劝阻无效后，由有权机关处理；被告提交的单个业主意见表，反映了业主对物业公司的服务不够满意，但也不能认定原告提供的物业服务违反合同约定。综上，被告若对物业服务有意见，可依法行使监督权，向业主委员会反应，由其监督物业公司履行物业服务合同，并可请求物业公司继续履行合同义务或者采取补救措施、赔偿损失，但不能拒交物业费。个别业主拒不交纳物业费，也影响了物业服务的改善、提升，物业服务不能改善、提升，又会影响其他业主交纳物业费的积极性，形成恶性循环。《物业管理条例》第七条规定，业主有执行业主大会授权业主委员会作出的决定的义务，也有按时交纳物业服务费用的义务，被告拒不交纳物业费，违反了法律规定，也违反了之江花园小区业主委员会与原告签订的物业服务合同的约定，应当承担民事责任。被告辩称，原告主张被告欠交的2015年1月31日之前的物业费已超过诉讼时效。本院认为，依物业服务合同物业费按季交纳的约定，2015年1月的物业费应于2015年3月31日前交纳，依民法通则第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效时间为2年，法律另有规定的除外。故原告应当在2017年3月31日前向被告主张交纳2015年1月欠缴的物业费，但原告未主张权利，故对被告主张的2015年1月31日前的物业费已超过诉讼时效的抗辩，本院予以采信。原告主张按每日千分之三，物业费以一年一交，从次年的1月1日开始分年计算违约金，被告认为原告主张的违约金计算标准过高，本院予以采信，酌情确定按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算违约金，经核算，被告自2015年2月1日至2017年12月31日，未交纳的物业管理费为4634元，应当支付原告违约金210.16元。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告王蔚于本判决生效之日起十日内支付原告杭州屋宇物业管理有限公司物业服务费4634元，并支付违约金210.16元，合计4844.16元；二、驳回原告杭州屋宇物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1938元，减半收取969元，由原告杭州屋宇物业管理有限公司负担944元，由被告王蔚负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审判员  朱王飞二〇一八年四月十七日书记员  朱 洁