江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏06民终4776号 上诉人（原审被告、申请执行人）：江苏开天建设工程有限公司，住所地海安县，统一社会信用代码××××。 法定代表人：祝建新，该公司董事长。 委托诉讼代理人：范佳茜，江苏高仁律师事务所律师律师。 被上诉人（原审原告、执行案外人）：陈忠平，男，1960年10月7日出生，住海安县。 委托诉讼代理人：朱爱军，江苏苏律律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、被执行人）：陈祥，男，1971年6月15日生，户籍登记地海安县，常住地海安县。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：南通欧锦贸易有限公司，住所地海安县，统一社会信用代码××××。 法定代表人：曲锦。 被上诉人（原审被告、被执行人）：南通秋实织造有限公司，住所地海安县海安开发区，组织机构代码××××。 法定代表人：陈祥。 被上诉人（原审被告、被执行人）：海安远达工贸有限公司，住所地海安县，组织机构代码××××。 法定代表人：刘军。 被上诉人（原审被告、被执行人）：祥力动力电池科技海安有限公司，住所地海安县，统一社会信用代码××××。 法定代表人：陈祥。 被上诉人（原审被告、被执行人）：刘琳，女，1975年3月7日生，户籍登记地海安县，常住地海安县。 委托诉讼代理人：陈祥，男，系刘琳之配偶。 上诉人江苏开天建设工程有限公司（以下简称开天公司）因与被上诉人陈忠平、陈祥、南通欧锦贸易有限公司（以下简称欧锦公司）、南通秋实织造有限公司（以下简称秋实公司）、海安远达工贸有限公司（以下简称远达公司）、祥力动力电池科技海安有限公司（以下简称祥力公司）、刘琳案外人执行异议之诉一案，不服江苏省海安县人民法院(2017)苏0621民初5720号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 开天公司上诉请求：请求依法撤销一审判决，驳回陈忠平的诉讼请求。事实和理由：1、一审法院对陈忠平和陈祥之间的房屋买卖关系没有进行实质性审查，对买房协议和收条形成的时间也没有进行鉴定。2、购房款的交付，没有转账凭证加以证明，只是双方之间的一个收条。结合双方的近亲关系，不能排除两人恶意串通的可能性。3、陈祥和陈中平之间是否存在真实的房屋转让交易？十多年间为何不办理过户手续？应由陈忠平进一步举证。4、即使陈祥和陈忠平早在2003年就签订了房屋转让协议，但案涉房屋的物权因未办理过户手续而没有产生法律上的转移效力。也就是陈忠平对案涉房屋至今不能享受任何物权，包括所有权和排他权，只能按照买卖协议要求要求陈祥继续履行合同。故一审法院适用法律错误。 陈忠平辩称，陈忠平所提交的协议及收条是十几年之前所形成。开天公司主张陈祥与陈忠平相互串通，伪造协议和收条，是主观臆断，并无相应证据支持。案涉房屋在十几年之前已交接并由陈忠平实际入住，原先属于集资房，在一段时间之内无法办理土地使用权证，导致无法办理相应的产权变更手续，责任不在于陈忠平或陈祥。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。开天公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，请求依法驳回。 陈祥辩称，其服从一审判决。 秋实公司辩称，其服从一审判决。 祥力公司辩称，其服从一审判决。 刘琳辩称，其服从一审判决。 欧锦公司述称，其意见与开天公司相同。 陈忠平向一审法院起诉请求：1、确认海安县海安镇人民东路41-502室房屋属原告所有；2、解除对海安县海安镇人民东路41-502室房屋的查封。 一审法院认定事实：陈忠平与陈忠明（系陈祥的父亲）、陈某,4之间系兄弟关系，陈忠明是陈忠平的大哥，陈某,4是陈忠平的四哥。 2001年9月14日，海安县房屋产权监理所向陈祥颁发了一本房屋所有权证[证号为海安房权证海安镇字第（2001）102851号]，该所有权证中载明：房屋所有权人为陈祥，房屋坐落于海安县，产别为私有房产，建筑面积为89.77平方米。陈祥未领取到该房屋所用土地的相应的土地使用权证。 2003年10月1日，甲方陈祥与乙方陈忠平签订了一份房屋转让协议，其中约定：陈祥持有商品房一幢（地处海安县海安镇人民东路41#502室、面积89平方米）转让给陈忠平；房屋出售价为60000元，家具及有关家用电器等物品折价10000元，合计70000元；付款时间为2003年10月预付30000元，2003年12月10日前付40000元；陈祥于10月底前移交钥匙给陈忠平，不得拖延时间，陈忠平不得拖欠房款；结清房款时，陈祥同时移交房屋产权证及水、电开户结算证件，本协议一经签订，双方不再有任何异议；本协议一式三份，见证方、甲方、乙方各执一份。陈祥、陈忠平在该协议中分别签名，陈某,4在该协议的见证人一栏内签名。 2003年10月6日，陈忠平的妻子万美芬将购房款30000元交付给陈祥的父亲陈忠明，陈忠明出具了一份收条，载明：今收到万美芬购房款30000元整。尔后，陈忠明将案涉房屋的门钥匙及房屋所有权证一并交给了陈忠平，之后陈忠平占有该房屋。 2003年11月22日，陈忠平的妻子万美芬将购房款10000元交付给陈祥的父亲陈忠明，陈忠明出具了一份收条，载明：暂收到万美芬房款10000元整。 2003年12月11日，陈忠平的妻子万美芬将购房款30000元，通过陈某,4转交给陈祥的父亲陈忠明，陈忠明出具了一份收条，载明：“收到万美芬房款30000元整（陈某,4手）”。 因秋实公司、远达公司、祥力公司、陈祥、刘琳未履行（2017）苏0621民初1764号、（2017）苏0621民初1768号两份民事调解书所确定的义务，开天公司、欧锦公司于2017年4月20日申请执行。在执行过程中，该院于2017年5月2日依据两案的执行裁定同时查封了陈祥名下的证号分别为海安房权证字第（2006）101246号、第2009009561号、海安房权证海安镇字第（2001）102851号的相应房屋的所有权。对此，陈忠平分别提出执行异议，均被裁定驳回执行异议请求。陈忠平不服，一并就两案执行异议裁定提起了案外人执行异议之诉。 另查明：2017年2月15日，陈忠平向海安新奥燃气有限公司交纳了案涉房屋的燃气费240元。2017年6月15日，陈忠平向江苏有线网络发展有限责任公司海安分公司交纳了案涉房屋的有线电视费336元。 一审法院认为：一、陈忠平于2003年10月1日与房产所有权人陈祥签订了房屋转让协议，该协议系买方陈忠平与卖方陈祥的真实意思表示，虽然陈忠平与陈祥之间是叔父与侄子之间的亲戚关系，见证人陈某,4是陈忠平的四哥，但是这种亲戚关系并不必然导致房屋转让协议就无效，除非提供了确凿证据证明这一协议违反了我国现行法律或行政法规的强制性规定，否则应当认定该房屋转让协议合法有效。二、在签订该房屋转让协议后，买方陈忠平的妻子万美芬按约将7万元转让款陆续交给了卖方陈祥的父亲，陈祥明确认可其父亲代收转让款的事实，可见买方陈忠平已经按照房屋转让协议的约定付清了全部房屋转让款；三、2003年10月6日，陈忠平的妻子万美芬交付了第一笔转让款30000元，陈祥的父亲陈忠明代收了该款，又将案涉房屋的门钥匙及房屋所有权证一并交给了陈忠平，之后陈忠平实际占有案涉房屋，可以认定陈忠平已经实际占有案涉房屋；四、陈祥在转让前已经领取到案涉房屋的所有权证书，没有领取到所涉房屋的土地使用权证，在此情形下，陈祥以卖方的身份将该房屋卖给买方陈忠平，买方陈忠平按约支付了全部价款并实际占用案涉房屋后，之后没有能够办理产权过户登记手续，但其未能够办理产权过户登记手续是由于办理登记存在客观障碍（案涉房屋未领取到土地使用权证）造成的，买方陈忠平对未办理产权过户登记在主观上没有过错。所以执行案外人陈忠平认为其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，予以采信。 陈忠平请求法院确认其受让的案涉房屋产权属其所有，但是陈祥转让该房屋时仅仅领取到房屋所有权证，尚未领取到该房屋所涉及的国有土地使用权证，而国有土地使用权证属于建设用地使用权的体现载体之一，卖方陈祥仍需在办理产权过户登记过程中提交证据证明其拥有案涉房屋的土地使用权，故陈忠平现主张其受让的案涉房屋的产权属于陈忠平所有，目前难以支持。 判决：一、不得执行陈忠平所购买的座落于海安县的房屋，解除对该房屋的上述查封。二、驳回陈忠平的其他诉讼请求。案件受理费4300元，由陈忠平承担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下： 综合陈忠平在一审期间提供的房屋所有权证、房屋转让协议、收条、燃气费发票、有线电视费发票以及二审中提供的2012年9月13日开设燃气交费帐户档案资料、2010年5月15日创建有线电视套餐档案资料、海安县北城街道三塘村民委员会关于陈忠平于2003年10月至今常住的情况证明，作为证据均符合证据的真实性、合法性、关联性要求，具有证明效力，并据此确认陈忠平与陈祥存在房屋转让关系、房屋转让款已全部支付、在本案查封措施实施前已实际占有案涉房屋的事实。一审法院认定的其他事实属实，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点问题是陈忠平对登记在陈祥名下的涉案房屋是否享有足以排除执行的权利。在开天公司未提供证据证明陈忠平与陈祥存在恶意串通、规避执行事实情形下，根据一审及二审期间查明的事实，陈忠平主张排除强制执行的理由是其与陈祥之间存在合法有效的房屋买卖关系，该关系依法应受到法律保护。在本案中，陈忠平与陈祥于2003年10月1日签订房屋转让协议，交清房屋转让款并实际占有到今，其享有的是将讼争房产的所有权变更登记至其名下的请求权，即物权期待权，该请求权与开天公司的请求权在若干方面存在不同，并因此具有排除执行的效力。 首先，从成立时间上看，该请求权要远远早于开天公司、欧锦公司与陈祥保证合同纠纷所形成的金钱债权。尽管债权的成立时间尽管并不影响债权的平等性，但是在若干情形下对于该债权能否继续履行以及继续履行的顺序产生影响。在本案情形，至少不能得出开天公司、欧锦公司成立在后的债权具有优先于陈忠平成立在前的债权的结论。 第二，从内容上看，陈忠平的请求权系针对诉争房屋的请求权，而开天公司、欧锦公司的债权为金钱债权，并未指向特定的财产，诉争房屋只是作为陈祥的责任财产成为开天公司、欧锦公司的债权的一般担保。在陈忠平占有诉争房屋的前提下，参考最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条规定的精神可知，其要求将讼争房产的所有权变更登记至其名下的请求权，也应当优于开天公司、欧锦公司的金钱债权。 第三，从发生的根源上看，讼争房产系陈忠平与陈祥于2003年10月1日发生的房屋转让关系。从功能上看，该房产具有为陈忠平及其家庭成员提供生活保障的功能。与开天公司、欧锦公司的金钱债权相比，陈忠平及其家庭成员享有的请求权在伦理上具有一定的优先性。 综上所述，本院认为，基于陈忠平与开天公司各自债权产生的时间、内容以及根源等方面来看，陈忠平对诉争房产所享有的权利应当能够阻却对本案讼争房产的执行，陈忠平提起执行异议请求阻却对本案讼争房产执行的理由成立，一审法院判决停止对讼争的海安县房产的执行正确，应予维持。开天公司上诉请求撤销该项判决的理由，不能成立，本院不予支持。 综上，一审判决认定事实清楚，判决结果正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4300元，由开天公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  金建飞 审判员  刘 瑜 审判员  陈新源 二〇一八年四月二十三日 书记员  陈 炜