山东省济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0102民初606号原告：济南肉肉鱼餐饮有限公司，住所地济南市。法定代表人：孟雪，董事长。委托诉讼代理人：邢树宏，北京华沛德权律师事务所律师。被告：青岛科技大学，住所地青岛市。法定代表人：马连湘，校长。被告：马志卫，男，1979年10月2日出生，汉族，住山东省栖霞市。委托诉讼代理人：王庆刚，山东金诚诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：于康，山东金诚诺律师事务所实习律师。第三人：山东省化工研究院，住所地济南市。法定代表人：冯维春，院长。委托诉讼代理人：刘波，该单位主任。委托诉讼代理人：张广明，山东大正泰和律师事务所律师。原告济南肉肉鱼餐饮有限公司（以下简称肉肉鱼公司）与被告青岛科技大学、马志卫、第三人山东省化工研究院（以下简称化工研究院）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告肉肉鱼公司的法定代表人孟雪、委托诉讼代理人邢树宏、被告马志卫的委托诉讼代理人王庆刚、第三人化工研究院的委托诉讼代理人刘波、张广明到庭参加了诉讼。被告青岛科技大学经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告肉肉鱼公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告肉肉鱼公司的法定代表人孟雪与被告马志卫于2017年1月22日签订的房屋租赁合同无效；2、请求判令被告青岛科技大学赔偿装修及搬迁损失118306元；3、请求判令被告青岛科技大学赔偿订约机会损失85050元；4、请求判令被告青岛科技大学赔偿租金损失47376元；5、请求判令被告青岛科技大学赔偿连锁加盟费损失3000元；6、请求判令被告青岛科技大学赔偿连锁加盟管理费损失1000元；7、请求判令被告马志卫退还租赁保证金14500元；8、请求判令被告马志卫退还房屋租赁权转让手续费5000元；9、请求判令被告马志卫退还水电押金2000元、装修押金5000元、电费200元；10、请求判令被告青岛科技大学、马志卫互相承担连带责任；11、请求判令第三人化工研究院对被告青岛科技大学、马志卫的责任承担连带责任；12、本案诉讼费用由被告青岛科技大学、马志卫、第三人化工研究院负担。事实和理由：为经营砂锅类餐饮行业，孟雪、郭鹏于2017年1月22日从马冉冉、祁国宾手中受让了济南市房屋的的承租权，孟雪于2017年1月22日与被告马志卫签订了承租合同。马冉冉、祁国宾的房屋租金交纳至2017年5月10日。在签订承租合同之前，孟雪、郭鹏多次与第三人化工研究院的院长助理王耀平联系，核实、了解将要承租的历下区山师东路16-48号二楼的情况，得到的答复是历下区山师东路16-48号二楼属于合法建筑，第三人化工研究院允许被告马志卫转租。2017年2月27日，第三人化工研究院向济南市历下区市场监督管理局解放路市场监督管理所出具证明：历下区山师东路16-48号房屋属于化工研究院所有，为合法建筑，允许马志卫转租。2017年3月17日，第三人化工研究院并入被告青岛科技大学，成为青岛科技大学山东化工研究院（青岛科技大学济南校区），依据《山东省机构编制委员会办公室关于省化工研究院并入青岛科技大学的通知》，第三人化工研究院的资产、债权债务一并划转被告青岛科技大学。出于对第三人化工研究院的信赖，孟雪于2017年1月22日与重庆集美轩餐饮管理有限公司签订了加盟合同，获得了“任吉老砂锅”的特许加盟经营权，并交纳了三年的加盟费36000元、一年的管理费4000元。根据租赁合同第十一条第二项的要求，2017年3月6日，孟雪、郭鹏办理了肉肉鱼公司的营业执照并由孟雪担任法定代表人。孟雪依据上述租赁合同的条款要求对被告马志卫手中的两份合同盖章时，被告马志卫没有同意。原告肉肉鱼公司在2017年3月30日开始营业。2017年4月1日中共济南市委办公厅、济南市人民政府办公厅在历下区山师东路张贴了落款日期为2017年1月24日的《济南市拆违拆临行动方案》，4月5日，青岛科技大学山东化工研究院院长助理王耀平以第三人化工研究院的名义送达将在4月10日对山师东路（文化东路）门面房停水停电的通知，原告肉肉鱼公司在4月9日被迫停业。由于青岛科技大学山东化工研究院的严重欺诈行为，使孟雪在签订合同时发生重大误解，根据《合同法》第五十四条，因欺诈、重大误解签订的合同本属于可撤销合同，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第三条的规定，出租违法建筑的租赁合同无效。由于造成孟雪签订承租合同无效的责任为第三人化工研究院及被告马志卫的共同过错，因此两被告应连带承担缔约过失责任。请求法院依法判决。被告青岛科技大学经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩状及证据。被告马志卫辩称：1、原告肉肉鱼公司要求确认合同无效的诉讼请求，请求法院依法判决；2、原告肉肉鱼公司诉讼请求第七、八、九项主张的租赁保证金14500元、租赁权转让手续费5000元、水电押金2000元、装修押金5000元、电费200元共计26700元，被告马志卫同意按照《租赁合同》第十条第三款的约定返还；3、原告肉肉鱼公司要求被告马志卫与被告青岛科技大学承担连带责任，被告马志卫不予认可。涉案房屋是被告马志卫于2013年3月21日从第三人化工研究院承租，租期自2013年1月1日至2017年12月31日，允许被告马志卫对外转租。合同签订后，被告马志卫投资20万元进行了装修改造，并一直按时依约向第三人化工研究院交付房屋租金。被告马志卫经第三人化工研究院同意才与原告肉肉鱼公司签订了房屋租赁合同，并协助原告肉肉鱼公司办理了营业执照。2017年2月27日，第三人化工研究院在原告肉肉鱼公司办理营业执照时，还向解放路工商所出具了证明文件，证明涉案房屋不是违章建筑，也允许被告马志卫对外出租。综上，被告马志卫与第三人化工研究院正常履约并进行了装修改造投资，原告肉肉鱼公司主张受到欺骗，并非被告马志卫的原因，被告马志卫本身也是受骗者。另外，涉案房屋被拆除，被告马志卫同原告肉肉鱼公司一样，装修改造投资无法收回，也是一个受害者。因此，被告马志卫在涉案房屋租赁过程中没有任何过错，不应承担连带清偿责任，请求法院依法判决。第三人化工研究院述称：1、本案涉及的出租房屋并非违法建筑。2008年4月9日，根据济南市历下区城乡环境综合整治工作领导小组的批复，批准第三人化工研究院拆除原有破旧建筑物1000平方米，退出道路红线2米后，新建2000平方米建筑。2、本案原告肉肉鱼公司是与被告马志卫之间签订的房屋租赁合同，双方之间有直接的权利义务关系，根据合同相对性原则，原告肉肉鱼公司依法只能向被告马志卫主张权利，而无权直接向第三人化工研究院主张权利。3、根据被告马志卫与第三人化工研究院签订的《房屋租赁合同》第七条第一款、第二款及原告肉肉鱼公司与被告马志卫签订的转租合同第十条第一款、第二款的约定，联系本案，国家拆除涉案房屋属于国家政策，属于不可抗力，第三人化工研究院与被告马志卫之间、被告马志卫与原告肉肉鱼公司之间互不承担责任。综上所述，请求法院依法驳回原告肉肉鱼公司对第三人化工研究院的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年3月21日，第三人化工研究院（甲方）与被告马志卫（乙方）签订《租赁合同》两份，约定：甲方将位于济南市山师东路14号、15号门面房出租给乙方，两套房屋建筑面积均为170.59平方米，房屋租金4.5元/平方米·天；房屋租赁期限五年，自2013年1月1日起至2017年12月31日止；双方采用先交租金后用房的原则，在本租赁合同签订前乙方须向甲方首付一年租金280194元；本租赁合同生效后，乙方不得以任何理由退租或整体转租，否则交纳的租金甲方不予退还，以后每年乙方必须提前一个月一次性交纳下年租金，每年租金均为280194元。两份合同第七条均约定“1、因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲、乙双方免责，互不承担责任；2、因国家统一规划需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲、乙双方造成损失的，双方免责互不追究责任；3、因不可抗力原因使本合同不能继续履行或国家统一规划需全部拆除而终止合同的，甲方退还乙方已缴纳且尚未使用期间的租金，可按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算；4、不可抗力系指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”2017年1月22日，被告马志卫（甲方）与孟雪（乙方）签订《合同书》一份，约定：“在乙方充分了解甲方所出租场地所有情况的前提下，乙方自愿租赁甲方位于山师东路16号二楼的房屋及场地一处。该房屋仅限乙方做餐饮经营使用。乙方承诺按时足额共分3次向甲方交纳房屋租金及场地费：签约当日，交纳2016年4月23日-2016年11月10日期间的租金87500元；2016年10月10日前，交纳2016年11月11日-2017年5月10日期间的租金87500元；2017年4月10日前，交纳2017年5月11日-2017年12月31日期间的租金112671元。该合同第十条“免责条款”约定：“1、因不可抗力、山东省化工研究院等原因致使本合同不能继续履行或造成损失的，甲、乙双方互不承担责任；2、因国家政策规划须拆除或改造该房屋，致使本合同不能继续履行或造成损失的，甲、乙双方互不承担责任；3、因上述原因而终止合同的，乙方应当自接到甲方通知之日起5日内将房屋及甲方的全部财产交还甲方，租金及其他费用按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补。”因该《合同书》签订前，涉案房屋由案外人马冉冉承租，且马冉冉已向被告马志卫交纳了2017年5月10日之前的租金，故原告肉肉鱼公司将2017年5月10日之前的租金交纳给了马冉冉。原告肉肉鱼公司、被告马志卫均认可原告肉肉鱼公司自2017年1月22日开始使用涉案房屋。庭审中，被告马志卫认可其收取了原告肉肉鱼公司交纳的租赁保证金14500元、租赁权转让费5000元、水电押金2000元、装修押金5000元、电费200元，并同意将上述款项退还给原告肉肉鱼公司。2017年2月27日，第三人化工研究院物业管理办公室出具证明一份，内容为：“解放路工商所：山师东路16-48号，由马志卫租用，租期自2013年1月至2017年12月，我物业办允许马志卫部分转租。此房面积126平方米，房屋产权证归化工研究院所拥有，属商业用房，不是违章建筑，由我院物业办出租管理。特此证明。”第三人化工研究院为证实涉案房屋系合法建筑，提交2008年4月9日济南市历下区城乡环境综合整治工作领导小组出具的《山师东路沿线单位环境综合整治批复》一份，内容为：“为提升山师东路改造后的周边环境面貌，打造良好的城市形象，经历下区城乡环境综合整治工作小组研究，同意以下单位的环境综合整治方案：山东省化工研究院拆除原有破旧建筑物1000平方米，退出道路红线2米后，新建2000平方米建筑。单位的四邻关系自行协调，消防手续自行办理，沿街立面建设严格按照山师东路综合整治方案，改造建设费用均为自筹资金，如遇国家占用无偿拆除。”涉案房屋未取得建设工程规划许可证，建成后，亦未取得房屋所有权证。2017年4月1日，第三人化工研究院物业管理办公室下发《通知》一份，内容为：“根据市委、市政府关于拆违拆临透绿要求，以及市依法整治违章建设领导小组文件精神，定于本月10日前对我单位文化东路沿街门面房进行拆除，望各租户给予理解和支持，做好配合工作。4月10日将对文化东路沿街门面房停水停电。”据此，原告肉肉鱼公司主张其实际经营至2017年4月9日。但被告马志卫、第三人化工研究院均称涉案房屋并未在2017年4月10日停水停电，原告肉肉鱼公司实际经营至房屋拆除之日，即2017年6月28日。对其主张的实际经营时间，被告马志卫、第三人化工研究院均未提交证据证明。原告肉肉鱼公司主张其因涉案房屋拆除造成的损失如下：一、装修及搬迁损失118306元。为证实该损失，原告肉肉鱼公司提交2017年3月6日其法定代表人孟雪（甲方）与山东硕诚建筑装饰工程有限公司（乙方）签订的装修施工合同一份，该合同约定：工程名称为山师东路火锅店改造工程，工程地点为济南市历下区文化东路与山师东路交叉口往南150米路东二楼，工程内容为拆除、水电铺设、新做隔断墙、插座灯具安装、地面铺设、地面垫高、粉刷墙面等；开工日期为2017年3月8日，竣工日期为2017年4月6日，合同工期总天数30天；工程价款为122326元。2017年4月1日，山东硕诚建筑装饰工程有限公司出具收款收据1份，记载：收到山师东路火锅店孟雪装修费122326元。此外，原告肉肉鱼公司提交其委托山东泰安华信价格事务所对济南市历下区山师东路16-48二楼“任吉老砂锅”店面装修改造及搬迁费用价格进行评估的价格鉴定结论书一份，评估结论为：济南市历下区山师东路16-48二楼“任吉老砂锅”店面装修改造及搬迁费用为人民币118306元。二、搬迁期间的营业损失85050元。原告肉肉鱼公司为证实该损失，提交其委托山东泰安华信价格事务所对济南市历下区山师东路16-48二楼“任吉老砂锅”营业损失的评估报告一份，该报告第七条“价格评估的过错”中记载：“……因故该餐厅需要搬迁，短期内不能正常经营，丧失可得利益，包括经营的纯利润和停业期间固定费用的实际发生额，……通过对该餐厅经营情况核查及对同规模、同类型餐厅经营状况调查，正常日收入在2800—3500元左右，取日平均收入3150元，结合济南市同类型餐厅经营情况，取平均毛利率为30%，通过市场调查该类餐厅搬迁期间合理的停业时间为90天，计算营业损失为3150.00×30%×90=85050元。……”三、租金损失47376元。原告肉肉鱼公司主张，按照《合同书》的约定，2016年11月11日-2017年5月10日期间的租金为87500元，每日租金为483.43元，其自2017年1月22日开始，实际营业了11天，故认为2017年2月2日至2017年5月10日期间（共计98天）的租金47376元，被告马志卫应当退还。四、加盟费损失3000元、管理费损失1000元。原告肉肉鱼公司为证实该损失，提交其与重庆吉美轩餐饮管理有限公司（以下简称吉美轩公司）签订的《加盟合同书》一份，约定吉美轩公司授予肉肉鱼公司任吉老砂锅特许经营权，允许肉肉鱼公司在济南市历下区山师东路16-48号开设一家任吉老砂锅加盟店，有效期为三年，加盟费为3.6万元，特许权使用费为每年0.4万元。此外，原告肉肉鱼公司提交吉美轩公司出具的收据两份，分别记载收到加盟费36000元、2017年2月22日至2018年2月21日的管理费4000元。据此，原告肉肉鱼公司主张结合其委托山东泰安华信价格事务所出具的对济南市历下区山师东路16-48二楼“任吉老砂锅”营业损失的评估报告，搬迁期间合理的停业时间为90天，据此计算其加盟费损失、管理费损失分别为3000元、1000元。本院认为，因涉案房屋未办理产权证，在建设前亦未办理建设工程规划许可证，故被告马志卫与孟雪签订的《合同书》无效。虽然第三人化工研究院提交了济南市历下区城乡环境综合整治工作领导小组出具的《山师东路沿线单位环境综合整治批复》，但因济南市历下区城乡环境综合整治工作领导小组并非城市建设规划主管部门，亦非城市房产管理部门，故其出具的批复不能证明涉案房屋系合法建筑。因与原告肉肉鱼公司签订房屋租赁合同的为被告马志卫，根据合同相对性原则，该合同项下出租方的权利义务应由被告马志卫承受，因合同无效导致的责任亦应由合同的双方当事人按照法律规定承担。因被告青岛科技大学、第三人化工研究院并非合同的当事人，故对原告肉肉鱼公司要求其承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。因庭审中被告马志卫认可其收取了原告肉肉鱼公司交纳的租赁保证金14500元、租赁权转让费5000元、水电押金2000元、装修押金5000元、电费200元，并同意将上述款项退还给原告肉肉鱼公司，故对原告肉肉鱼公司要求被告马志卫返还上述款项的诉讼请求，本院予以支持。对原告肉肉鱼公司要求被告马志卫赔偿装修及搬迁损失、搬迁期间的营业损失、租金损失、加盟费损失、管理费损失的诉讼请求，因被告马志卫与孟雪签订的房屋租赁合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，原告肉肉鱼公司与被告马志卫应当按照各自的过错程度承担相应的责任。原告肉肉鱼公司作为承租方，在承租前应当充分了解涉案房屋的情况，应当要求被告马志卫出示涉案房屋系合法建筑的相关证明。被告马志卫作为出租方，在原告肉肉鱼公司承租涉案房屋之前，既已长期出租涉案房屋，其亦应当全面了解涉案房屋的产权状况，并将房屋状况告知承租人。虽然第三人化工研究院物业管理办公室于2017年2月27日向被告马志卫出具证明一份，称涉案房屋不是违章建筑，但众所周知，房屋是否为合法建筑，不能单当事人的自述，而应当依据房屋是否具备合法的产权证明、是否具备建设规划手续等情况确定。因此，原告肉肉鱼公司、被告马志卫均存在怠于审查涉案房屋是否为合法建筑的情形，均存在过错，本院酌定由原告肉肉鱼公司与被告马志卫对合同无效产生的损失各承担50%的责任。对原告肉肉鱼公司主张的各项损失及被告马志卫应承担的赔偿责任，本院认定如下：（一）剩余租赁期间的租金。原告肉肉鱼公司已向被告马志卫支付了2016年11月11日-2017年5月10日期间的租金87500元，每日租金为483.43元。根据2017年4月1日第三人化工研究院物业管理办公室下发《通知》可以证实其将于4月10日对包括涉案房屋在内的文化东路沿街门面房停水停电，据此原告肉肉鱼公司主张其营业至2017年4月9日。虽然被告马志卫主张原告肉肉鱼公司实际营业至2017年6月28日，但对此其未提交证据予以证明。因此，本院认定原告肉肉鱼公司营业至2017年4月9日，2017年4月10日至2017年5月10日期间的租金14986.33元，应为被告马志卫因涉案房屋租赁合同而取得的财产，其应当返还。（二）装修及搬迁损失、搬迁期间的营业损失。根据原告肉肉鱼公司提交的其委托山东泰安华信价格事务所对济南市历下区山师东路16-48二楼“任吉老砂锅”店面装修改造及搬迁费用价格进行评估的价格鉴定结论书，可以证实涉案店面装修改造及搬迁费用为人民币118306元。虽然该鉴定系原告肉肉鱼公司单方委托，但根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十八条的规定：“一方当事人自行委托有关部门作出的鉴定结论，另一方当事人有证据足以反驳，并申请重新鉴定的人民法院应予准许”，据此，因被告马志卫未提交足以反驳上述鉴定结论的证据，亦未申请重新鉴定，故本院对山东泰安华信价格事务所作出的鉴定结论书予以认定。据此，涉案店面装修改造及搬迁费用应为118306元，被告马志卫应当按照50%的比例承担责任，即59153元。同理，对山东泰安华信价格事务所作出的“任吉老砂锅”营业损失的评估报告本院亦予以认定，据此可以证实涉案店铺搬迁期间的营业损失为85050元，被告马志卫应当按照50%的比例承担责任，即42525元。（三）加盟费损失、管理费损失。根据原告肉肉鱼公司与吉美轩公司签订的《加盟合同书》及吉美轩公司出具的收款收据，可以证实原告肉肉鱼公司为了涉案店铺的经营，向吉美轩公司交纳了加盟费36000元、2017年2月22日至2018年2月21日的管理费4000元。根据山东泰安华信价格事务所出具的营业损失评估报告，可以证实涉案店铺搬迁期间合理的停业时间为90天，据此计算，原告肉肉鱼公司在搬迁停业期间的加盟费损失为3000元、管理费损失为1000元，被告马志卫应当按照50%的比例承担责任，即分别为1500元、500元。据此，依据《中华人民共和国合同法》五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、确认被告马志卫与孟雪于2017年1月22日签订的《合同书》无效；二、被告马志卫于本判决生效之日起十日内向原告济南肉肉鱼餐饮有限公司返还租赁保证金14500元、租赁权转让费5000元、水电押金2000元、装修押金5000元、电费200元；三、被告马志卫于本判决生效之日起十日内向原告济南肉肉鱼餐饮有限公司返还租金14986.33元；四、被告马志卫于本判决生效之日起十日内向原告济南肉肉鱼餐饮有限公司赔偿装修及搬迁损失59153元；五、被告马志卫于本判决生效之日起十日内向原告济南肉肉鱼餐饮有限公司赔偿搬迁期间的营业损失42525元；六、被告马志卫于本判决生效之日起十日内向原告济南肉肉鱼餐饮有限公司赔偿加盟费损失1500元；七、被告马志卫于本判决生效之日起十日内向原告济南肉肉鱼餐饮有限公司赔偿管理费损失500元；八、驳回原告济南肉肉鱼餐饮有限公司的其他诉讼请求。如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5620元，由原告济南肉肉鱼餐饮有限公司负担2720元，由被告马志卫负担2900。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  孙晓博人民陪审员  咸维玲人民陪审员  宋海玲二〇一八年四月二十三日书 记 员  庞嫣然