江西省南昌市新建区人民法院民 事 判 决 书（2018）赣0112民初295号原告：胡胜，男，汉族，1972年10月7日出生，住址：江西省南昌市新建县。原告：姚花莲，女，汉族，1974年8月29日出生，住址：江西省南昌市新建县。二原告共同委托诉讼代理人：王国强，江西英华律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：何月，江西英华律师事务所实习律师。被告：江西腾荣实业有限公司，住所地江西省南昌市新建区长堎镇解放路********，统一社会信用代码：913601225965184673。法定代表人：熊慎武。委托诉讼代理人：熊海峰，江西经辉律师事务所律师。原告胡胜、姚花莲与被告江西腾荣实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡胜、姚花莲委托诉讼代理人王国强、何月，被告江西腾荣实业有限公司委托诉讼代理人熊海峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡胜、姚花莲向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即向原告支付逾期交房违约金人民币31605元；2、请求判令被告立即向原告支付绿化道路未达使用条件的违约金人民币33863元（违约金暂计算至2017年12月7日，2017年12月8日至绿化道路达到使用条件之日止的违约金每日按已交付房价款万分之一计算）3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年2月，原告与被告签订了一份《新建县商品房买卖合同》。根据该合同约定，由原告购买被告开发的红谷汇景小区X栋XX室的房屋，该商品房价款为人民币645000元；合同还约定，被告应当在2016年6月30日前将经验收合格的该商品房交付给原告使用；另外被告承诺与该商品房正常使用直接关联的绿化道路在2016年6月30日之前达到使用条件；被告如逾期交房超过90日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告依约支付了全部购房款。被告直至2017年11月2日才取得建设项目竣工规划验收合格证，延迟交房期限达490天；而小区内绿化道路至今未达到使用条件，严重损害了原告的合法利益。为维护自身合法权益，原告特诉至法院，请依法裁判。被告江西腾荣实业有限公司辩称：一、原告主张以取得建设项目竣工验收合格证作为房屋交付日期，缺乏事实依据及法律依据。二、原告称小区内绿化道路至今未达到使用条件明显与事实不符，被告不存在违约情形。三、原告诉称被告延迟交房期限达490天与事实不符，依法无据。四、被告已在原告应交的物业管理费中减免了部分物业管理费作为延迟交房的补偿。被告不存在违约情形，请求法院驳回原告诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提供的证据二，原、被告签订的《商品房买卖合同》，被告质证对该证据真实性无异议，但认为房屋的实际交付是以原告接到钥匙为准，道路绿化早就交付使用，不存在未达标的情况。因相关法律明确规定房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用，且双方合同也对此进行了约定，故本院对该证据予以确认；2、原告提供的证据四，公证书，被告质证对该证据的关联性有异议，被告交付房屋的时候道路是达到使用标准的，即使道路有点什么问题也是业主装修造成，因该房产开发项目并未办理竣工验收备案手续，被告亦无其他证据证实道路已达到交付使用的标准，故对该证据本院予以确认;3、被告提供的证据三，红谷汇景房屋验收交接表复印件，原告对证据的真实性、合法性、关联性均有异议，该证据为复印件，工程竣工日期是在2017年11月2日，即使在2017年3月1日对房屋进行了交接，并不能免除被告的责任，且违反了相关法律的禁止性规定。该交付应当以合同约定的商品房验收合格时间为实际交付时间。因被告已提供原件予以核对，故本院对被告于2017年3月1日将上述房产交付原告实际使用的事实予以确认；4、被告提供的证据四，南昌市新建区气象局出具的证明，因具有真实性，且对施工进度确有影响，本院对该证据予以确认；5、被告提供的证据五，减免物业管理费详单二份及物业管理费收据复印件一份，原告对其真实性、合法性、关联性均有异议，证据并无原告签名，且与本案并无关联，本院对该证据不予确认。经审理查明：2015年2月，原告与被告江西腾荣实业有限公司签订了《新建县商品房买卖合同》（合同编号：）一份，合同约定由被告江西腾荣实业有限公司将其开发的位于红谷汇景小区X楼-XX室房屋一套出售给原告，房屋建筑面积85.470平方米（预测面积），单价为每平方米7546.51元，总价款为645000元。原告应当于合同签订之日支付房款195000元，余款450000元向金融机构申请贷款支付。合同还约定：出卖人（被告）应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人（原告）使用。如施工期间连续遭遇恶劣天气，无法施工达20天以上的，出卖人可据实予以延期。合同第九条对出卖人逾期交房的违约责任进行了约定，如出卖人未按照合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同中被告还承诺绿化道路在2016年6月30日之前达到使用条件，如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按合同第九条约定条款处理。合同签订后，原告向被告江西腾荣实业有限公司支付了全部购房款。2017年11月2日，南昌市新建区住房和城乡规划建设局对红谷汇景小区1#住宅楼、2#商住楼、4#住宅楼现场规划验收合格，出具了《建设项目竣工规划验收合格证》。2017年3月1日，被告将原告所购房屋实际交付原告使用。另查明，2016年1-7月（该楼盘建设施工期间内），降水日数和降水量都比常年明显偏多，属异常天气。本院认为，原告按照合同约定向被告江西腾荣实业有限公司支付了全部购房款，被告亦应在合同约定的交房日期（2016年6月30日）前将验收合格的房屋交付给原告,且绿化道路需在2016年6月30日之前达到使用条件，被告未按约履行，应承担违约责任，故原告诉请要求被告支付逾期交房违约金，并承担绿化道路未达使用条件的违约金，本院予以支持。但因施工期间天气异常，实际影响了施工进度，结合原告的实际损失，本院酌情将违约金调整为按日万分之零点五计算。对于交付时间的认定，被告辩称其已于2017年3月1日向原告交付了上述房产，且原告已实际使用，交付日期应为原告领取钥匙之日（即2017年3月1日）。根据法律规定及双方合同约定，本案中原告所购房产交付使用的前提条件是向建设行政主管部门办理了竣工验收备案手续，而被告提供的建设项目竣工规划验收合格证仅系部分工程验收手续。截止起诉之日，上述房产并未办理竣工验收备案的全部手续，而原告诉请要求按逾期交房天数为490天计算违约金，系原告对自身权利的自由处分，未违反法律规定，本院予以支持。对于绿化道路未达使用条件逾期天数的认定，因原告已于2017年3月1日接收了上述房产，应视为其对绿化道路使用条件的认可，故绿化道路未达使用条件逾期天数应自2016年7月1日计算至2017年3月1日，计246天。故被告应向原告支付逾期交房违约金为490天×645000元×0.5?/天=15802.5元，绿化道路未达使用条件违约金246天×645000元×0.5?/天=7933.5元。被告辩称已在原告应交的物业管理费中减免了部分物业管理费作为延迟交房的补偿，因被告不属于原告物业管理服务中的相对人，且其并未提供其他证据予以佐证，故本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第一百三十八条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告江西腾荣实业有限公司在本判决生效后十日内支付原告胡胜、姚花莲逾期交房违约金15802.5元；二、被告江西腾荣实业有限公司在本判决生效后十日内支付原告胡胜、姚花莲绿化道路未达使用条件违约金7933.5元；三、驳回原告胡胜、姚花莲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1437元，减半收取计718.5元，由被告江西腾荣实业有限公司负担359.25元，由原告胡胜、姚花莲负担359.25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员  缪光明二〇一八年四月二十八日书记员  丁丽荣法条：《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。