贵州省贵阳市白云区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0113民初720号原告：陈朝富，男，汉族，1958年3月11日生，住贵阳市云岩区。被告：上海浦东发展银行股份有限公司贵阳分行。住所地：贵阳市延安中路**附**。法定代表人：王兴，系该分行行长。委托诉讼代理人：谭瑞鑫，贵州佳合律师事务所律师。执业证号：15201201210405326。代理权限：一般代理。被告：贵阳白云津泉房地产开发有限公司。。住所地：贵阳市白云区龙井路**（艳山红镇政府办公楼）法定代表人：祝文友，系该公司董事长。委托诉讼代理人：赵洪福，男，系该公司法律顾问。代理权限：一般代理。原告陈朝富与被告上海浦东发展银行股份有限公司贵阳分行、贵阳白云津泉房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈朝富，被告上海浦东发展银行股份有限公司贵阳分行委托诉讼代理人谭瑞鑫、贵阳白云津泉房地产开发有限公司委托诉讼代理人赵洪福到庭参加诉讼。案经审委会讨论，现已审理终结。原告陈朝富向本院提出诉讼请求：判令解除上海浦发银行贵阳分行于2012年8月15日在贵阳白云区房监所办理的贵阳白云津泉房地产开发有限公司在“澜岸花园”在建房屋中的8栋1单元7层1号设置的抵押权益。在诉讼中，原告变更诉讼请求为：判令被告贵阳白云津泉房地产开发有限公司将原告已支付的购房款支付给上海浦东发展银行股份有限公司贵阳分行，并解除上海浦发银行贵阳分行于2012年8月15日在贵阳市房监所办理的贵阳白云津泉房地产开发有限公司在“澜岸花园”在建房屋中的X栋1单元7层1号设置的抵押权益。事实及理由:2014年1月10日，原告陈朝富在被告贵阳白云津泉房地产开发有限公司（简称津泉公司）开发的“澜岸花园”购买了X栋1单元1层3号、X栋1单元7层1号、X栋2单元7层1号、X栋2单元7层2号共四套商品房，并签订了商品房买卖合同，支付了全部购房款。在购房时，被告津泉公司并未向原告告知该房屋设有他项抵押权，该项目于2012年8月15日被津泉公司与上海浦东发展银行股份有限公司贵阳分行（简称浦发银行）办理了在建工程抵押登记，因为二被告的债权关系，导致涉案房屋被保全查封。浦发银行在贵阳市白云房监所和贵阳市不动产登记中心白云区不动产登记站记载的抵押情况和抵押登记卡均注明：担保的债权金额为5000万元，债权期间为2012年8月15日至2014年2月14日，现债权已经超期三年多，说明该抵押权已经自动失效。且通过贵阳筑房网查询，被告津泉公司的“澜岸花园”销售收入足以清偿在浦发银行的贷款。综上，涉案房屋他项抵押权应当解除，故原告诉诸法院，诉请如前。被告上海浦东发展银行股份有限公司贵阳分行辩称，抵押权依法设定，且债务未清偿，请求驳回原告的诉讼请求。事实及理由：1、浦发银行在2012年受委托向贵阳白云津泉房地产开发有限公司发放贷款6千万元，贵阳白云津泉房地产开发有限公司以“澜岸花园”项目作为抵押，并且在相应部门办理了抵押登记。2、贷款逾期后，津泉公司无力偿还贷款，浦发银行与津泉公司达成了还款协议，因津泉公司无力还款，浦发银行向贵阳市中级人民法院申请了强制执行。3、针对原告所说的，不管是相应款项的清偿，还是剩余价值，均是其主观臆测，津泉公司没有进行还款，且尚有其他债务未清偿。被告贵阳白云津泉房地产开发有限公司辩称，津泉公司与原告之间没有商品房买卖的合同关系，津泉公司与被告浦发银行之前设立的抵押未损害原告的利益，同时，原告在诉请中请求撤销他向抵押权，已经超过了法定的诉讼期限。综上，请求法院驳回原告的诉请。原告为支持其主张的事实、理由及诉讼请求，向本院提交如下证据材料：1、《房屋买卖合同》、贵阳白云津泉房地产开发有限公司开具的收据、转款凭证，证明被告贵阳白云津泉房地产开发有限公司与原告签订了买卖合同，原告已通过转款支付了购房款，涉案房屋是原告合法购买的事实。2、贵州省贵阳市中级人民法院（2015）筑民一终字第1160号民事判决书，证明原告与被告津泉公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，津泉公司已收取了原告支付的购房款。3、贵州省高级人民法院（2017）黔民申2364号民事裁定书，证明通过再审，再次确认购房合同是真实有效的。4、白云区人民法院（2017）黔0113民初1465号、1914号、1915号、1916号民事判决书，贵阳市中级人民法院（2017）黔01民终4828号、4829号、4830号、4831号民事裁定书，贵阳市中级人民法院（2017）黔01民终4828号之一、4829号之一、4830号之一、4831号之一民事裁定书，证明原告起诉要求被告津泉公司办理涉案房屋备案，一审法院支持原告诉请，被告津泉公司不服上诉到中院，因案涉房屋被浦发银行在中院进行查封，中院以事实不清发回重审，并同意了原告申请，对涉案房屋进行查封。5、最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复[2015]执他字第16号，证明原告的购房权益优先于建设工程价款，更优先于其他价款。6、贵阳市中级人民法院执行裁定书（2014）筑执字第112号、协助执行通知书、执行案件通知书，证明原告向法院起诉之后，经被告浦发银行申请，贵阳市中级人民法院工作人员办理了查封涉案房屋的事实。7、贵阳市中级人民法院（2014）筑执他字第80号执行裁定书、贵州省高级人民法院（2015）黔高执复字第27号执行裁定书、贵阳市中级人民法院（2016）黔01执异5号执行裁定书，证明案外人毛宇峰对涉案房屋申请查封，原告提出执行异议申请，执行异议成立，法院确认了被告作为购房人享有的占有房屋的权利，并解除对涉案房屋查封的事实。8、贵阳市中级人民法院（2015）筑执异字第40号执行裁定书、贵州省高级人民法院（2016）黔高执复6号执行裁定书、贵阳市中级人民法院（2016）黔01执异58号执行裁定书，证明案外人贵阳银行股份有限公司贵阳南明支行对涉案房屋申请查封，原告提出执行异议申请，执行异议成立，法院确认了被告作为购房人享有的占有房屋的权利，并解除对涉案房屋查封的事实。9、贵阳市白云区人民法院（2017）黔0113执异15号、16号、17号、26号执行裁定书案外人代映碧、陈良富、黄钢、李刚对涉案房屋申请查封，原告提出执行异议申请，执行异议成立，法院确认了被告作为购房人享有的占有房屋的权利，并解除对涉案房屋查封的事实。10、住房网上查询的销售信息复印件，证明津泉公司“澜岸花园”项目的销售收入远大于在浦发银行的贷款，抵押权应收回。11、销售许可证，证明原告购买房屋是合法有效。12、白云区房地产服务中心抵押信息查询，证明二被告设定的抵押期限为2012年8月15至2014年2月14日，抵押期限已经超期。经质证，被告上海浦东发展银行股份有限公司贵阳分行对证据1的真实性不清楚，不予质证；对证据2、3、5、6、7、8、9的真实性无异议，对证明目的有异议；对证据4的真实性无异议，对关联性及证明目的有异议；对证据10的三性及证明目的均有异议；对证据11、12的真实性无异议，对证明目的不认可。被告贵阳白云津泉房地产开发有限公司对证据1中合同的真实性无异议，但认为未收到相关款项，合同尚未实际履行，对证明目的不予认可；对证据2的真实性无异议，对证明目的不予认可；对证据3的真实性无异议，但认为再审驳回的理由是认为超过6个月的时限，并未认定购房款是否支付；对证据4的真实性无异议，对关联性及证明目的有异议，且一审的裁定并未生效；对证据5、6、7、8、9的真实性无异议，对证明目的有异议，且强调证据9中关于李刚和黄钢的裁定并未发生法律效力；对证据10，认为不符合证据规则，且对证明目的不予认可；对证据11、12的真实性无异议，但认为达不到原告的证明目的。被告上海浦东发展银行股份有限公司贵阳分行为反驳原告的主张向本院提交如下证据材料：1、营业执照、金融许可证、负责人身份证明书、负责人身份证复印件，证明被告主体适格。2、贵州省公证处出具的公证书，证明浦发银行受委托对津泉公司发放贷款且约定还款期限等予以公证，如果未按约定期限履行还款义务，浦发银行可申请强制执行，对抵押物优先受偿。3、在建工程抵押登记证明，证明浦发银行对包括涉案房屋在内的抵押物办理了抵押登记。4、明细表，证明津泉公司截止2018年2月20日尚欠浦发银行本息清单明细，从贷款发放到付息欠款的整个情况，经清算，被告公司欠款本金利息合计6千万。经质证，原告对证据1、2的真实性无异议；对证据3的真实性有异议，认为登记时间与抵押时间不符，且不应对涉案房屋进行抵押；对证据4的真实性不清楚，认为不能达到其证明目的。被告贵阳白云津泉房地产开发有限公司对证据1、2、3无异议；对证据4，认为津泉公司尚欠浦发银行贷款是事实，但具体金额要与公司财务对接才清楚。被告贵阳白云津泉房地产开发有限公司未向本院提供证据。原、被告所出示的上述证据，本院对对方无异议的证据予以确认，对其他证据的认定将在下文结合案件事实予以论述。本院经审理认定事实如下：2012年8月15日，浦发银行受贵州美益投资（集团）有限公司委托对津泉公司发放贷款6千万元，债权期间为2012年8月15日至2014年2月14日；津泉公司以其名下的“澜岸花园”项目在建工程作抵押担保，双方在贵阳市房地产服务中心办理抵押登记（抵押证号：XXX，约定抵押期限为2012年8月15日至2014年2月14日，同时签订了《委托贷款合同》、《委托贷款合同》补充协议、《抵押合同》、《保证合同》为据。2013年12月13日，浦发银行、贵州美益投资（集团）有限公司、津泉公司、林木全、汤金芝签订《委托贷款合同》补充协议（二），约定贷款期限变更为2012年8月15日至2014年3月30日，抵押期限顺延至2014年3月30日，并约定将签订的《委托贷款合同》、《委托贷款合同》补充协议、《抵押合同》、《保证合同》及本协议向贵州省贵阳市元盛公证处申请办理赋予债权文书强制执行效力公证。2013年12月30日，经贵州省贵阳市元盛公证处公证，赋予上述债权文书强制执行效力。津泉公司未按期归还借款本息，浦发银行依据公证文书于2014年5月申请强制执行，贵阳市中级人民法院受理其申请，案号：（2014）筑执字第112号。经抵押权人浦发银行与抵押人津泉公司申请，贵阳市不动产登记中心白云区不动产登记站、贵阳市国土资源局白云区不动产于2014年8月13日进行抵押权续登记，并出具《在建工程抵押登记证明》（筑房建白云字第XXX）。2017年10月8日，贵阳市中级人民法院作出（2014）筑执字第112号执行裁定，查封津泉公司名下位于贵阳市××××号“澜岸花园”项目房屋120套（详见清单，包括涉案房屋在内）。陈朝富提出执行异议，贵阳市中级人民法院于2018年1月18日受理了陈朝富的执行异议，但尚未作出裁定。另查明，2014年1月10日，原告陈朝富与被告津泉公司签订了四份《商品房买卖合同》，约定津泉公司将位于贵阳市××山××镇××“××花园”××单元××、××单元××、××单元××、××单元××号房屋出售给陈朝富，四套房屋总价款160万元。2015年，津泉公司以陈朝富未实际支付购房款为由起诉至法院，要求解除双方签订的四份《商品房买卖合同》。同年7月16日，贵阳市中级人民法院作出（2015）筑民一终字第1160号生效判决书，二审查明，陈朝富与津泉公司于2014年1月10日签订的四份《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，双方应当按约履行相应义务；在双方签订《商品房买卖合同》时，林木全作为津泉公司的法定代表人在《商品房买卖合同》上签字，并收取陈朝富支付的购房款，津泉公司在《商品房买卖合同》上加盖合同专用章，并向陈朝富出具加盖有津泉公司财务专用章的160万元的《收款收据》，应视为对双方的商品房买卖行为进行确认；林木全的行为系履行职务行为，产生的法律后果应由津泉公司承担，故判令驳回津泉公司的诉讼请求。津泉公司不服申请再审，贵州省高级人民法院于2017年11月27日作出（2017）黔民申2364号民事裁定书，再审认为：在形式上津泉公司提供的证据不属于新证据，在内容上亦不能推翻原判决，津泉公司主张有新证据，足以推翻原判决的理由依法不能成立；津泉公司以二审判决认定事实和适用法律存在错误应当在判决发生法律效力后六个月内提出，但其提出时间已经超过六个月的期限，对其主张认定事实和适用法律错误的再审理由不予审查，故裁定驳回贵阳白云津泉房地产开发有限公司的再审申请。由于上述《商品房买卖合同》签订后，津泉公司未配合陈朝富办理上述房屋备案手续，陈朝富起诉至法院，一审判决津泉公司为出售给陈朝富的上述房屋办理房屋备案手续，津泉公司不服提起上诉，二审撤销原判，发回本院重审，现案件处于重审阶段。另，2014年10月17日，陈朝富就贵阳市中级人民法院执行的债权人毛宇峰与债务人贵阳白云津泉房地产开发有限公司借款合同一案提出执行异议。2016年1月25日，贵阳市中级人民法院作出（2016）黔01执异5号执行裁定书，裁定陈朝富的执行异议成立，解除对澜岸花园项目X栋1单元1层3号、X栋1单元7层1号、X栋2单元7层1号、X栋2单元7层2号房屋的查封。2015年8月15日，陈朝富就贵阳市中级人民法院执行的债权人贵州银行股份有限公司贵阳南明支行与债务人贵阳白云津泉房地产开发有限公司、贵州神龙物资贸易有限公司、贵阳锦昌商贸有限公司借款合同一案亦提出执行异议。2017年4月5日，贵阳市中级人民法院作出（2016）黔01执异58号执行裁定书，亦裁定陈朝富所提执行异议成立，解除对上述房屋的查封。2017年11月27日，贵阳市中级人民法院受理了陈朝富的财产保全申请，裁定查封涉案房屋。本院认为，本案的争议焦点之一，关于被告浦发银行对涉案房屋“澜岸花园”X栋1单元7层1号设置的抵押权是否有效问题。被告津泉公司因向被告浦发银行贷款而将其名下“澜岸花园”项目在建工程抵押给浦发银行，双方签订有抵押合同且进行了抵押登记，抵押范围包括但不限于涉案房屋，抵押合同自登记之日起生效，浦发银行依法获得对包括涉案房屋在内抵押物的抵押权。故被告浦发银行对涉案房屋设置的抵押权是有效的。本案的争议焦点之二，关于本案是否存在抵押权自动失效的问题。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十二条第一款规定：“当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力。”《中华人民共和国物权法》第二百零二条规定：“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护”。本案中，首次进行抵押登记时虽约定了抵押期限，但该约定属于无效约定，对担保物权的存续不具有法律约束力；被告浦发银行对津泉公司的债权于2014年3月30日到期，被告津泉公司未清偿到期债务，被告浦发银行已于2014年5月依公证债权文书申请强制执行，债权诉讼时效中断，贵阳市中级人民法院受理该申请后于2017年10月8日作出（2014）筑执字第112号执行裁定，查封了涉案房屋等抵押物，且2014年8月13日不动产中心对浦发银行享有的抵押权进行了续登记，故本案抵押权未自动失效。本案争议焦点之三，关于本案是否符合解除涉案房屋抵押权的情形问题。原告与被告津泉公司签订商品房买卖合同时，涉案房屋已被津泉公司抵押给被告浦发银行，抵押权不因原告对涉案房屋被抵押是否知情而受影响；原告在购房前对所购买的房屋是否存在权利限制有审慎注意义务，原告在抵押权设立后购买涉案房屋不能导致抵押权因此消灭。鉴于被告津泉公司将包括涉案房屋在内的在建工程系整体抵押给被告浦发银行的，并非单独针对涉案房屋设立的抵押权，现抵押担保的债权未清偿，被告浦发银行不同意解除涉案房屋的抵押权，亦不同意在仅收到涉案房屋房款后即解除涉案房屋的抵押权，未违反法律规定。综上，原告出具的证据不足以证实解除涉案房屋抵押权的条件已成就，由原告承担不利后果，故对原告的诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国担保法》第四十九条、第五十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一条、第十二条、第四十七条、第五十五条、第六十七条、第七十一条、《中华人民共和国物权法》第二百零二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告陈朝富的诉讼请求。案件受理费60元（原告已预交），由原告陈朝富负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。代理审判员 石 玉二〇一八年四月二日书 记 员 罗次珍