湖南省长沙市望城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘0112民初636号 原告：徐建群，女，汉族，1976年7月12日出生，广东省深圳市南山区。 被告：湖南百家汇投资有限公司，住所长沙市望城经济技术开发区普瑞大道一段**，统一社会信用代码：91430122565911581X。 法定代表人：付顺龙。 委托诉讼代理人：石喻华（系被告公司员工），男，汉族，1976年5月23日出生，住址，住址长沙市芙蓉区div> 委托诉讼代理人：王铀林（系被告公司员工），男，汉族，1979年10月12日出生，住湖，住湖南省双峰县div> 原告徐建群诉被告湖南百家汇投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年3月8日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐建群，被告湖南百家汇投资有限公司的委托诉讼代理人石喻华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告徐建群向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告逾期交房违约金1173元；2、被告将出售给原告的房屋卫生间做下沉处理，或交由原告处理，被告给予原告相应经济补偿；3、由被告承担本案诉讼费用。在庭审过程中原告徐建群撤回第2项诉讼请求。事实与理由：2016年10月16日，原告与被告签署了购买长沙市望城区金桥国际市场集群1区5栋940号房屋。并就购买以上房屋事宜与被告签订了《望城区商品房买卖合同》，合同中对房屋总价、付款方式、交房日期及逾期交房的违约责任等进行了明确约定。在签订《望城区商品房买卖合同》之前原告已经将上述所购买的房屋全部房款支付给被告。合同约定：出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。如出卖人逾期交房，逾期交房在120日之内，从约定的最后交房日期2016年12月31日至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款的万分之一的违约金，该违约金从实际交房日起30日内由出卖人通过代付该房屋物业管理费的方式向买受方支付，合同继续履行。逾期超过120日后，买受人同意不解除合同，从逾期第121日起，每逾期一日出卖人按照已付房价款万分之三向买受人支付违约金。违约金不超过已付房价款总额的2%，该违约金至商品房实际交付之日起30日内由出卖人通过代付房屋物业管理费的方式支付给买受人。2016年12月31日前，出卖人没有按照合同约定的日期交房。2017年3月5日，出卖人以手机短信方式向买受人发出了入伙通知书，通知买受人于2017年3月8日前办理收房手续。办理房屋交接手续时被告没有向原告提供《竣工验收备案表》，至此时，被告已经逾期交房67日。被告的延期交房行为已经严重损害了原告的合法权益，且违反了合同中关于交房日期的约定，被告应该向原告支付违约金1173元。 被告湖南百家汇投资有限公司辩称：原告所购买的房屋已达到合同约定的条件，事实上被告已交付了房屋，原告对房屋进行了装修，已实际占有了房屋。2017年1月22日原告的按揭款才到被告的帐户，距2017年3月8日正式交房只有45天，违约金的计算方式也应按照合同的约定的已付房款进行计算，并通过支付物业费的方式支付，而不是直接向买受人支付。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，并进行了当庭质证，当事人对证据的三性均未提出与事实不符的异议，本院予以确认并在卷佐证。本院查明的事实如下：2016年10月16日，徐建群与湖南百家汇投资有限公司签订《商品房买卖合同》，购买由湖南百家汇投资有限公司开发的长沙市望城区房屋，规划用途为商业，房屋总价款为177840元。双方约定：徐建群首付购房款97840元给被告，剩余房款80000元以按揭方式支付。出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付房屋，商品房的交付应符合已竣工验收备案的条件，出卖人逾期交房的违约责任为逾期在120日内，自合同规定的最后交付期限（2016年12月31日）的第次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过120日后，买受人要求继续履行合同的，自逾期第121日起，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之三的违约金。违约金总额不超过已付房价款的2%。徐建群已于2016年10月16日交纳房款97840元，银行贷款80000元于2017年1月22日到被告帐户，被告于2017年3月5日通知原告收房，徐建群于2017年3月8日收房，收房后，于2017年10月24日申请装修，2018年1月20日装修完毕。 本院认为：徐建群与湖南百家汇投资有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，该合同合法有效，对双方当事人均具有约束力。本案争议的焦点为违约金的计算问题，从查明的事实可知被告交房已逾期，且未取得竣工验收备案证，未达到交房的约定条件，被告已构成违约，原告选择继续履行合同。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款的规定“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利”，徐建群同意收房的行为表明其对约定交房条件的放弃，徐建群的实际收房日为2017年3月8日，按照约定以及原告已付房款情况对逾期交房违约金应进行分段计算，被告湖南百家汇投资有限公司应当支付原告徐建群逾期交房违约金1006元[（97840×21×0.01%+177840×45×0.03%）＜177840×2%]。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、第一百三十条、第一百三十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百四十二条之规定，判决如下： 被告湖南百家汇投资有限公司于本判决生效后10日内支付原告徐建群逾期交房违约金1006元。如被告湖南百家汇投资有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费50元，由被告湖南百家汇投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审判员  彭小斌 二〇一八年四月十日 书记员  宋金文 附相关的法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律效力。 第一百三十条民事主体按照自己的意愿依法行使民事权利，不受干涉。 第一百三十四条民事法律行为可以基于双方或者多方的意思表示一致成立，也可以基于单方面的意思表示成立。 法人、非法人组织依照法律或者章程规定的议事方式和表决程序作出决议的，该决议行为成立。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。 当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。