安徽省黄山市屯溪区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖1002民初1480号原告：惠小玲，女，1956年2月7日出生，汉族，住安徽省祁门县。原告：李华，女，1978年3月21日出生，汉族，住安徽省祁门县。上述两原告共同委托诉讼代理人：胡军甫，安徽昌法律师事务所律师。被告：程雪芬，女，1963年12月22日出生，汉族，住安徽省黄山市屯溪区。被告：洪智，男，1987年5月25日出生，汉族，住安徽省黄山市屯溪区。被告：洪金成，男，1960年7月5日出生，汉族，住安徽省黄山市屯溪区。委托诉讼代理人：黄升剑，安徽地平律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴鹏，安徽地平律师事务所实习律师。第三人：蒋某，女，1990年8月31日出生，汉族，住安徽省黄山市屯溪区。第三人：洪某，男，2013年6月5日出生，汉族，住安徽省黄山市屯溪区。法定代理人：蒋某，女，1990年8月31日出生，汉族，住安徽省黄山市屯溪区，系洪某母亲。第三人：黄山城投集团有限公司，住所地安徽省黄山市屯溪区社屋前路**，统一社会信用代码91341000743062851H。法定代表人：陈杰，董事长。委托诉讼代理人：程邦富，安徽昌法律师事务所律师。委托诉讼代理人：江斌，安徽昌法律师事务所实习律师。原告惠小玲、李华与被告程雪芬、洪智、洪金成房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月13日立案后，依法适用简易程序，于2017年7月24日公开开庭进行了审理。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，并依法追加蒋某、洪某、黄山城投集团有限公司为第三人，于2017年10月11日、2018年1月4日、2018年1月22日公开开庭审理了本案。原告惠小玲、李华及其委托诉讼代理人胡军甫，被告程雪芬、洪智，被告洪金成及其委托诉讼代理人黄升剑、吴鹏，第三人蒋某，第三人黄山城投集团有限公司委托诉讼代理人程邦富、江斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。惠小玲、李华向本院提出诉讼请求：1、确认双方在2016年11月19日签订的《屯溪和谐家园安置区房屋买卖合同》有效；2、判令被告履行房屋交付手续及房屋产权过户手续；3、判令被告赔偿原告违约金10万元；4、被告负担诉讼费用。本案审理中，惠小玲、李华撤回对黄山城投集团有限公司的起诉，并于2017年11月30日变更诉讼请求：1、判令解除原、被告在2016年11月19日签订的《屯溪和谐家园安置区房屋买卖合同》；2、判令被告双倍返还原告购房定金20万元；3、判令被告赔偿原告经济损失689095元。事实和理由：2016年11月19日，原、被告签订《屯溪和谐家园安置区房屋买卖合同》，约定由原告按照5500元/平方米价格购买被告所有的屯溪区和谐家园1幢1104室。原告先支付10万元购房定金，被告交付房屋钥匙时付满40万元，被告办理完成产权过户手续后付清余款。并约定房屋接通知具备过户条件后，被告两个月内办理完登记和转户手续。合同签订当日，原告依约向被告交付定金10万元。2017年1月8日，黄山城投集团有限公司发出公告，可以为包括被告在内的各户办理不动产转移登记手续，原告多次要求被告履行合同义务，但被告均以各种理由拒绝。为维护原告合法权益，特提出上述诉请。程雪芬辩称:本人系第一次出卖房屋，案涉房屋买卖合同是在本人不清楚具体情况下稀里糊涂所签，因此对合同效力持有异议。洪智辩称：案涉合同是李华的丈夫打印好后给我们签订的，签订合同时，本人对合同内容并不清楚，母亲叫我签，我就签了。本人对合同效力也持有异议。洪金成辩称：虽然惠小玲与李华系母女关系，其在合同买受人共有人栏签字，但根据双方所签房屋买卖合同，李华非买受人，且购房定金亦非其支付，故根据合同相对性原则，李华非本案适格原告。另房屋买卖合同中，洪金成非合同的出卖方，故洪金成非本案适格被告。案涉安置房系家庭共有财产，共同共有人洪金成、蒋某及洪某并没有同意出售该房，亦未在合同上签字，故程雪芬与洪智的出售行为无效。另本案所涉房产系以出让方式取得土地使用权，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条之规定，属于法律禁止转让的房地产。该房属于拆迁安置房，签订合同时未取得产权，未登记过户，不具有物权法上的产权效力，对外出售也是不合法的。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，双方所签合同违反了法律、行政法规的强制性规定，应属于无效合同。请求法院依法驳回原告的诉请。蒋某、洪某共同述称：本案所涉房产是全家商量留给洪某的，由于洪某未成年，故登记在洪智名下。双方签订房屋买卖合同时，蒋某不在场不知情，且蒋某不同意出售房屋，故本案所涉合同应属无效。惠小玲、李华围绕诉讼请求依法提交了下列证据：1、身份证，证明惠小玲、李华诉讼主体资格；2、《屯溪和谐家园安置区房屋买卖合同》，证明原、被告双方于2016年11月19日签订房屋买卖合同的事实；3、拆迁补偿安置证明，证明案涉房屋为程雪芬、洪智所有的事实；4、银行转账记录及收条，证明惠小玲、李华向被告支付购房定金10万元的事实；5、和谐家园安置区不动产转移登记公告，证明被告所有的房屋具备登记及过户条件；6、录音资料，证明洪金成及蒋某均知晓并同意出售房屋给原告的事实。洪金成向本院提交以下证据：1、黄山市拆迁安置用房买卖合同、住宅专项维修资金专用收据，证明案涉房屋系洪智名下，案涉房屋的实际面积125.29平方米；2、结婚证、出生医学证明、身份证，证明程雪芬户家庭成员情况；3、银行流水，证明李华并非本案的适格原告；4、关于拆迁户程雪芬相关情况的说明，证明拆迁之前程雪芬户的情况及被拆迁房屋系程雪芬与洪金成的夫妻共同财产。蒋某向本院提交以下证据：结婚证、户口簿、出生证明，证明蒋某与洪智系夫妻关系，双方生育一子洪某，洪智出售房屋未告知蒋某的事实。程雪芬、洪智未向本院提交证据。本院认证如下：被告及第三人对原告提交的证据1三性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。被告及第三人对原告提交的证据2-3真实性无异议，但对合法性及关联性有异议，认为合同所涉房产系家庭共有财产，程雪芬、洪智出售未经其他家庭成员同意，合同应无效。且洪金成不是合同相对人。本院认为，根据屯光镇人民政府出具的“关于拆迁户程雪芬相关情况的说明”载明内容，能够证明涉案房产系程雪芬户坐落于社屋前下坑口84号房屋拆迁安置所得，应属于程雪芬户家庭成员共有。程雪芬、洪智与原告所签房屋买卖合同并无程雪芬户家庭成员洪金成及蒋某的签字，故洪金成确非合同相对人，虽然程雪芬、洪智与原告签订房屋买卖合同未取得全体共有权人同意，事后也没有获得追认，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”因此，事前未经房产共有人授权，事后也没有获得追认的房屋买卖合同并非必然无效。故本院对被告及第三人的部分质证意见予以采纳。被告及第三人对原告提交的证据4真实性无异议，但对合法性、关联性不发表质证意见。本院认为，银行凭证与收据互相印证，能够证明程雪芬、洪智收取定金10万元的事实，本院对证据4三性予以采信。被告及第三人对原告提交的证据5真实性、合法性无异议，但对关联性有异议。本院认为，涉案房产现已办理产权登记，故对证据5三性本院予以采信。被告及第三人对原告提交的证据6三性均有异议，认为不能证明洪金成及蒋某同意出售房屋的事实。本院认为，通过录音资料内容无法确认说话人身份及洪金成及蒋某明确表示同意出售房屋的事实，故本院对证据6关联性不予以采信。程雪芬、洪智、蒋某对洪金成提交的证据1-4三性均无异议。惠小玲、李华对洪金成提交的证据1三性无异议，本院予以确认并在卷佐证。惠小玲、李华对洪金成提交的证据2真实性无异议，但对关联性有异议，认为蒋某与洪某并非涉案房产共有权人。本院认为，涉案房产来源于程雪芬户房屋拆迁，而程雪芬户家庭人口共有五口人，蒋某与洪某均为该户人口，且涉案房产在洪智、蒋某婚姻关系存续期间已登记在洪智名下，应属于家庭共有财产。故对惠小玲、李华的质证意见，本院不予以采纳。对证据2三性予以采信。惠小玲、李华对洪金成提交的证据3真实性无异议，但对关联性及证明目的有异议。本院认为，根据原、被告签订的房屋买卖合同签名栏载明，惠小玲、李华为涉案房产的共同购买人，其通过其他人账户支付定金，并不影响惠小玲、李华作为合同当事人主张权利，故本院对惠小玲、李华的质证意见予以采纳，对洪金成提交的证据3证明目的不予以采纳。惠小玲、李华对洪金成提交的证据4真实性无异议，但对关联性及证明目的有异议。本院认为，洪金成提交的证据4真实反映了房屋拆迁前程雪芬户家庭人口及被拆迁房屋情况，本院对其三性予以采信。程雪芬、洪智、洪金成对蒋某提交的证据三性均无异议。惠小玲、李华对蒋某提交的证据真实性无异议，但对关联性及证明目的有异议，认为蒋某、洪某并非涉案房产共有权人。本院认为，程雪芬户房产被拆迁时，蒋某、洪某均为程雪芬户家庭人口，且涉案房产由洪智签订合同并领取房地产权证，均发生在洪智与蒋某婚姻关系存续期间，故涉案房产应属家庭共有财产，本院对蒋某提交的证据三性予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月19日，程雪芬、洪智分别作为甲方及共有权人与惠小玲、李华分别作为乙方及共有权人签订《屯溪和谐家园安置区房屋买卖合同》，约定甲方所有房屋坐落在屯溪区屯光镇和谐家园安置区，房号为1幢1104室，为甲方回迁补偿安置获得。根据屯光镇政府与甲方程雪芬洪智母子于2016年7月9日签订的《拆迁补偿安置证明》的注明内容，该房面积118平米（不含储藏室）。甲方产权共有人有二位（程雪芬洪智母子二人）。经甲乙双方协商一致，上述房屋买卖，主房成交单价为5500元/平米，储藏间和地下停车位由乙方出面按回迁户待遇负责购买。付款方式签订本协议时，乙方支付十万元购房定金，甲方交付房屋钥匙时付满四十万元；甲方办理完成房屋产权证过户手续后，再支付余款。乙方在交付购房定金给甲方后，如乙方中途毁约，乙方不得向甲方索回定金。甲方中途毁约的，应当在违约之日起3日内，将定金双倍赔还乙方。房屋接通知具备过户条件后，甲方须于二个月内办理完登记和转户手续，逾期按每日500元补偿乙方。合同生效至未过户前，甲方不得毁约，不得将此房屋再进行转卖、抵押、贷款等，如违约甲方将按双倍房屋买卖成交价格赔偿给乙方。上述合同签订当日，惠小玲、李华通过惠小玲、纪雪芳、李长如账户转账给洪智96000元，另支付洪智现金4000元，共计10万元定金。程雪芬、洪智向惠小玲、李华出具了收据。2017年1月8日，黄山城投集团有限公司、黄山欣徽物业管理有限公司向各购房户发出一份“和谐家园安置区不动产转移登记公告”，从即日起启动协助和谐家园安置区各安置户办理不动产转移登记工作。由于程雪芬、洪智在签订房屋买卖合同不久即予以反悔，双方协商未果，惠小玲、李华于2017年6月13日诉讼来院。经本院释明，惠小玲、李华为确定其实际损失，于2018年1月20日向本院申请对屯溪区屯光镇和谐家园1幢1104号房屋价值进行评估。同年2月12日，惠小玲、李华撤回评估申请，坚持要求本院按照双方所签房屋买卖合同条款判决。另查明，2016年7月，程雪芬、洪智作为被拆迁人与屯光镇人民政府签署一份“拆迁补偿安置证明”，其中载明，社屋前拆迁地块程雪芬户的拆迁补偿安置情况如下：共计5套安置房（分别为和谐家园安置区1幢1104室118平方米；和谐家园安置区1幢1204室118平方米；和谐家园安置区1幢1601室118平方米；桑园安置区55幢105室89.3平方米，储藏室19号13平方米；桑园安置区56幢404室89.3平方米，储藏室3号13平方米）。2017年7月，屯光镇人民政府出具了一份“关于拆迁户程雪芬相关情况的说明”，其中载明：程雪芬系我镇湖边村村民，其家庭成员分别为丈夫洪金成、儿子洪智、儿媳蒋某、孙子洪某。拆迁前，程雪芬户住在坐落于社屋前下坑口84号房屋（即被拆迁房），该被拆迁房屋系程雪芬提出建房申请，1996年1月29日区土地管理局等部门发放《农村建房动工通知书》，该房屋于2016年7月被市城投公司予以征收。2017年3月16日，洪智作为甲方（买方）与黄山城投集团有限公司作为乙方（卖方）签订《黄山市拆迁安置用房买卖合同》，约定根据被拆迁人与拆迁人订立的拆迁安置协议，乙方同意被安置在黄山市屯溪区北海路145号和谐家园小区1幢1104室，该住宅建筑面积125.29平方米。2017年8月，上述房产已登记过户在洪智名下。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。程雪芬、洪智与惠小玲、李华签订房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规强制性规定。洪金成抗辩称因涉案房产存在以出让方式取得土地使用权的情形，由于不符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定的转让房地产条件，故根据该法第三十八条及第三十九条的规定，因此属于法律禁止转让的房地产，故根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，双方的转让行为违反了法律、行政法规的强制性规定，应属无效。本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条中，针对以出让方式取得土地使用权情况下有关转让房地产条件的规定，属于管理性强制性规定，不属于效力性强制性规定。故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”本院对洪金成的上述抗辩意见不予以采纳。另洪金成抗辩称涉案房产签订合同时未取得产权证，故对外出售不符合我国物权法规定。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”因此该规定明确对不动产变动的原因与结果进行了区分，将合同效力与物权效力相区别。故本院对洪金成的上述抗辩意见，亦不予以采纳。由于涉案房产来源于程雪芬户的拆迁房产，系回迁安置房。故应属于程雪芬户家庭成员即程雪芬、洪金成、洪智、蒋某、洪某共同所有。虽然程雪芬、洪智与惠小玲、李华签订房屋买卖合同时未取得涉案房产全体共有权人同意，事后也没有获得其他共有权人追认，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”以及“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”因此，综上法律规定，惠小玲、李华与程雪芬、洪智签订的《屯溪和谐家园安置区房屋买卖合同》应属有效，上述合同中约定的权利义务均约束于惠小玲、李华与程雪芬、洪智。但由于双方实际已无法继续履行房屋买卖合同，故惠小玲、李华在本案主张要求解除合同并要求程雪芬、洪智承担违约责任。本院应予以支持。因洪金成并未参与签订合同，非合同相对方，故惠小玲、李华诉请洪金成承担违约责任，本院不予以支持。双方所签房屋买卖合同约定，卖方违约应将定金双倍返还给买方，该约定符合合同法及担保法的规定，本院应予以确认，故程雪芬、洪智理应双倍返还惠小玲、李华定金20万元。另惠小玲、李华诉请要求按合同约定赔偿损失689095元，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定，“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。”虽然双方合同中约定了如出卖方违约，应按双倍房屋买卖成交价格赔偿给买方，但该约定的赔偿金额及惠小玲、李华诉请的赔偿金额，明显高于因违约造成的损失。由于惠小玲、李华未能举证证明存在合同约定的定金不足以弥补违约造成的损失的情形，以及因违约造成的超过定金部分的具体损失，故本院对其要求赔偿损失689095元的诉请，不予以支持。综上，惠小玲、李华的诉请，部分符合法律规定，本院应予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（二）项、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十五条，《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告惠小玲、李华和被告程雪芬、洪智于2016年11月19日签订的《屯溪和谐家园安置区房屋买卖合同》；二、被告程雪芬、洪智于本判决生效之日起十五日内双倍返还原告惠小玲、李华购房定金20万元；三、驳回原告惠小玲、李华其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12691元、保全费3020元，合计15711元,由原告惠小玲、李华负担10998元，被告程雪芬、洪智负担4713元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。审 判 长  罗 昱审 判 员  王 晶人民陪审员  许毅龙二〇一八年四月三日书 记 员  汪 青附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。第二十八条买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。