广东省汕头市龙湖区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0507民初1447号原告（反诉被告）：石继文，男，汉族，1962年3月28日出生，住汕头市龙湖区，委托诉讼代理人：黄民峨，广东赛博律师事务所律师。被告（反诉原告）：蔡少强，男，汉族，1966年4月7日出生，住深圳市罗湖区，委托诉讼代理人：吴彤彪，广东潮润律师事务所律师。原告（反诉被告）石继文与被告（反诉原告）蔡少强租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）石继文的委托诉讼代理人黄民峨，被告（反诉原告）蔡少强的委托诉讼代理人吴彤彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即向原告归还原所承租的位于汕头市龙湖区万吉工业区内海河路北侧厂房第三层面积1938平方米场地及底层600平方米场地；2.判决被告立即付还尚欠原告租金及水电费合共389,014.62元及滞纳金106,959.17元；3.判决被告向原告补偿上述厂房场地占用费每日990.60元，自2017年7月1日起计至将来被告实际归还上述厂房场地之日止（暂计至2017年7月25日为24,765元）；4.案件诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告前有向原告承租了位于汕头市龙湖区万吉工业区内海河路北侧厂房第三层面积1938平方米及底层600平方米场地。租期届满后，原、被告双方就上述场地的续租问题，于2014年7月1日签订了《租赁合约书》成立新的租赁合同关系，其中约定：租期三年（即自2014年7月1日起至2017年6月30日止）；上述第三层面积1938平方米厂房场地租金为21318元/月（即月租金11元/平方米），上述底层600平方米厂房场地租金8400元/月（即月租金14元/平方米），被告应在每月15日前交清当月租金，逾期未交清者，原告有权停止被告用水用电，并按月租金加收30%的滞纳金，如拖欠租金超过3个月，原告有权追回欠款并保留诉讼权；被告每月水电费按表计还原告，同时还应付还原告其他费用1000元/月（即货梯及用电损耗500元/月，门卫及卫生费500元/月），上述费用应在每月15日前付清给原告。双方还就其他问题作了相关约定。上述租赁合同书签订后，被告有实际进行承租使用，但一直拖欠租金及其他费用，截至2017年6月30日止，被告仍拖欠原告租金、水电费合共389,014.62元。承租期届满后，被告既没续租又不把承租厂房交还原告，原告交涉催讨后，被告至今拒不交还承租厂房场地，也拒不还款，侵犯了原告的合法权益，现依法起诉并提出以上诉求。原告提交了以下证据：1、原告身份证，证明原告主体资格；2、被告身份证，证明被告主体资格；3、租赁合同书，证明原、被告存在租赁合同关系及其内容、租赁期限、被告应承担的合同义务及被告违约；4、催款通知书，证明被告有实际租赁原告厂房并经常拖欠原告租金及其他费用；5、迪尔佳与万石居委租用地合同，证明原告出租场地及厂房的权利来源；6、迪尔佳厂出具的证明，证明原告系迪尔佳厂经营者，原告出租场地及厂房的权利来源及合法性；7、迪尔佳厂营业执照，证明该厂的主体资格情况及该厂的经营者是原告；8、录音材料及文字整理材料，证明被告自认长期拖欠原告租金，除2017年3个月租金、水电费外，以前还拖欠原告29万多元租金和水电费；9、万吉工业区的建设用地规划许可证和汕头市非农建设用地许可证，证明涉案的租赁物业是有合法建设许可的及涉案租赁合同的合法性。被告辩称：一、同意原告要求被告归还承租场地的请求，但前提是原告必须允许并安排合理时间让被告从承租场地内迁出及其设备、原材料、产成品等物资。承租场地期满后，被告已着手从承租场地搬迁场地内的物资，但当被告安排叉车及大货车搬迁承租场地底层的机器设备时，受到原告的阻挠，搬迁工作无法继续进行，导致承租场地无法归还。不论被告是否存在拖欠原告场地租金的情形，原告均无权扣押被告的机器设备等物资，也无权阻挠被告搬迁这些物资。因此，承租期满场地无法归还的过错在于原告，被告依法不应承担租赁期满后的场地占用费。二、被告确认租赁期间最后三个月的租金及水电费（金额约10万元）尚未缴交，愿意在双方结算后按实缴交。至于原告提出的尚欠其他月份的租金及水电费，被告愿意双方进行对账结算后，再确认结欠的情形和数额。目前被告已找出一些相关月份的租金、水电费收款收据，这些凭证证明被告所指的部分拖欠租金及水电费月份与事实不符。三、驳回原告要求被告补偿场地占用费的诉讼请求。反诉原告蔡少强向本院提出反诉请求：判令反诉被告立即消除对反诉原告从承租的位于汕头市龙湖区万吉工业区内海河路北侧厂房内迁出机器设备、原材料、产成品等物资的妨碍。事实和理由：反诉原告与反诉被告租赁合同纠纷一案中，反诉原告向反诉被告承租的场地包括底层600平方米厂房及第三层1938平方米厂房，反诉原告将承租的场地用于从事茶叶包装礼盒、月饼包装礼盒的生产经营，其中底层用于放置原材料、辅助材料及生产前道工序所需的机器设备（包括切纸机、烫金机、压痕机、开槽机等设备8台）并作为前道工序生产车间，第三层作为办公室、后道工序生产车间及仓库。涉讼的场地依约于2017年6月30日租期终止，期满后反诉被告不同意续租，因需要搬迁的物资很多，双方经协商，反诉被告同意给予反诉原告10天的场地搬迁时间，搬迁期间免收场地租金。同年7月1日开始，反诉原告陆续从第三层搬迁物资，截至7月6日止，反诉原告已迁出了第三层的大部分物资。同年7月6日下午，反诉原告租用了一辆叉车和一辆大货车来到承租场地搬迁底层的机器设备，当叉车开进楼下车间时，反诉被告以反诉原告拖欠场地租金为由，阻止叉车搬运设备，导致设备未能搬迁，叉车和大货车无功而返。同年7月7日晚上，反诉原告在底层因做收尾工作开动机器，反诉被告发现后安排电工把电源断掉。反诉原告的工作人员离开后，反诉被告又将平时不关闭的底层共用大门关闭并加锁，导致反诉原告进不去底层承租厂房；因断电，反诉原告承租的第三层厂房的卷闸门（需要电力才能开关）无法开启，导致反诉原告进不去第三层承租厂房。同年7月9日、7月10日下午，反诉原告和工作人员有找反诉被告协商搬迁机器事宜，反诉被告坚持要反诉原告付清结欠的10万元租金才允许搬迁机器设备，最终协商未果。涉讼场地的底层有一个双方共用的大门，是底层厂房出入的唯一通道，门卫是反诉被告控制的，进门后左边是反诉原告的车间，右边是反诉被告自己的车间，两边车间各有独立的门。两家公司共用的大门以前是从来不上锁的，现反诉被告将大门上锁，反诉原告的工作人员进不去底层车间，更谈不上搬迁设备了。因机器设备无法迁往其他场地进行生产，反诉原告被迫停工至今，导致反诉原告一些订单无法按期交货，新的订单无法承接，造成反诉原告的经济损失和商誉损害。被告（反诉原告）提交了以下证据：1、反诉原告身份证，证明反诉原告的主体资格；2、租赁合同书，证明双方的租赁合同关系；3、照片1-10，证明反诉原告停放在承租场地内的机器设备等物资；4、照片11-14，证明承租场地底层有共用大门是唯一通道，该大门被反诉被告关闭并上锁；5、照片15-17，证明承租场地第三层需经卷闸门出入；6、照片18，证明反诉原告投资搭建了单车棚；7、收款收据，证明反诉被告向反诉原告收取租金的事实；8、中国工商银行电子银行回单，证明反诉原告通过电子银行向反诉被告支付部分租金的事实。反诉被告石继文辩称：一、请求驳回反诉原告的反诉请求。反诉原告称反诉被告有阻挠其搬迁及切断电源一事完全不符合客观事实，按照合同约定，双方租期是2017年6月底届满，被告必须从承租场所搬迁。至于反诉原告是否进行搬迁，反诉原告既无告知反诉被告，并且该场所和钥匙一直由反诉原告掌控，反诉原告出入自由，从反诉原告提供的相片材料足以证明该场所完全由其掌控，否则反诉原告不可能在本案诉讼开始后，能自由进入场所进行拍摄。关于该厂房场地的大门由反诉被告控制且不让反诉原告出入的说法，既无证据也不符合客观事实。况且该厂房场地有多家承租户，每时每刻都有车辆及人员自由出入，所以不可能有条件进行阻挠。二、关于反诉原告所述阻挠搬迁的行为导致其无法正常生产，无法承接及完成订单，不符合事实。双方签订的租赁合同约定至2017年6月底，反诉原告作为承租人和经营者，不可能没有提前作出搬迁的计划及安排，不可能等到期满后才说无法搬迁，不符合客观常理及实际。三、反诉原告提出反诉，完全是为了掩盖及推卸其多年来无理拖欠租金及水电费的行为，在其承租过程中经常言而无信，对拖欠租金及水电费心知肚明，有原告当庭提交的录制于2017年7月10日下午，反诉原告与方璇到反诉被告办公室商量付还租金一事的录音资料可以充分证明。经质证，被告（反诉原告）对原告（反诉被告）提交的证据1、2无异议；对证据3真实性、合法性无异议，但对其关联性、证明内容有异议，认为该证据不能证明被告违约；对证据4真实性、合法性、关联性有异议，认为不清楚证据来源、何人的签名、签名为何字及肯定不是原告所签；对证据5-7的关联性由法庭依法认定，对原告所要证明的内容不清楚；对证据8合法性有异议，认为未经过被告的同意偷录的，属非法证据，从录音内容方面不能反映被告确认结欠的租金数额，反而体现出原告要求被告先支付结欠的10万元租金后，才准许被告搬迁设备；对证据9真实性无异议，但认为关联性、租赁合同的合法性由法院依法认定。原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提交的证据1无异议；对证据2无异议，认为同时证明被告违约，并表明了主张有交付租金及水电费的举证责任应由被告承担；对证据3-6中前11份相片真实性及关联性无法确认，但同时证明被告可以自主出入其承租场所，对相片12、13，证明被告所承租的场所大门由被告掌控，且该大门是可以打开的，对相片14-16，无法证明其真实性、关联性和客观性，认为不清楚大门是谁、何时关闭的，也无法证明关闭了就不能打开，对相片17、18，认为无法证明存在阻挠及不能搬迁的问题，故被告提交的相片均无法证明其反诉主张；对证据7真实性无异议，认为无法证明被告有向原告付还这些收款收据中载明的欠款，这些单据都是原告在向被告催收款项时，在未收到款项的情况下提前交付给被告，被告根据原告所提供的收款收据后，再根据自己的安排陆续付还部分款项而已，而尚欠原告起诉所主张的389,014.62元租期合同内的租金和水电费、卫生费等，这些收款收据与是否有付还相应的款项没有关联性，其理由是该单据从2014年11月1日起至2017年4月止，月份均连续不断，没有间断，由此证明了原告的上述主张。同时，被告在录音资料中承认2017年以前也拖欠了原告租金及水电费，更加证明了收款收据的交付与租金、水电费交付没有关联，且收款收据背面部分手写注明已付、已结的字样，部分有方璇的签名，证明被告一方收到收款收据后并未实际付款；对证据8无异议，原告承认被告有支付租金，但具体数额需再明确。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对原、被告双方提交的其他证据，本院根据证据的真实性、合法性、关联性予以综合审查判断认定。经审理查明：原告（反诉被告）石继文、被告（反诉原告）蔡少强于2014年7月1日签订租赁合同书，约定：蔡少强承租石继文位于汕头市龙湖区万吉工业区内海河路北侧厂房第三层面积1938平方米及底层600平方米场地，其中第三层厂房场地租金为21318元/月（每平方米租金11元/月），底层厂房场地租金8400元/月（每平方米租金14元/月），租期三年，自2014年7月1日起至2017年6月30日止；蔡少强应在每月15日前缴清当月租金，逾期按月租金加收30%滞纳金；货梯及用电损耗500元/月，门卫及卫生费500元/月，每月15日前缴交水电费及租金，合同就其他权利义务作了约定。租赁期满后，双方未续签合同，蔡少强未将机器设备立即搬迁撤离涉诉租赁厂房。诉讼期间，双方确认蔡少强已于2017年12月4日将其机器设备从涉诉租赁厂房中搬迁撤离。本院认为，原告（反诉被告）石继文、被告（反诉原告）蔡少强签订的租赁合同，是双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，该合同合法有效，对双方当事人具有约束力。本案的争议焦点有两个：一、蔡少强拖欠石继文的租金及水电费数额问题；二、租赁期满后的场地占用费问题。关于蔡少强拖欠石继文的租金及水电费数额问题。石继文主张蔡少强拖欠自2014年10月至2015年8月以及2017年2月、4月、6月共14个月份的租金及水电费总计389,014.62元。蔡少强举证持有石继文出具的2014年10月至2015年8月租金及水电费的收款收据证明上述11个月份收款收据上载明的款项已付清，收款收据是收款人收到相应款项后出具给付款人的凭证，符合一般民事商业活动的惯例。石继文称双方的交易习惯是石继文在未收到款项的情况下提前将收款收据交付给蔡少强，但石继文未能提供相应的证据证明双方之间存在该交易习惯。虽然石继文提交的录音资料中蔡少强承认结欠石继文29万多元，但对于欠款的原因和具体数额均不明确，证明力小于蔡少强提交的相关收款收据，故对于石继文主张蔡少强拖欠自2014年10月至2015年8月租金及水电费的诉讼请求，理由不足，本院不予支持。因蔡少强明确表示承认结欠石继文2017年3个月份的租金、货梯及用电损耗、门卫及卫生费共计92,154元，本院予以确认。但石继文主张按月租金加收30%滞纳金，明显过高，本院依法调整为按年利率24%的标准计算。关于租赁期满后的场地占用费问题。石继文诉称租赁期满后蔡少强继续占用涉诉厂房场地，要求蔡少强支付场地占用费；蔡少强反诉称石继文阻挠其搬迁机器设备导致无法将承租场地交还石继文，要求石继文排除妨碍，但仅提交了涉案厂房的大门、门锁等照片，且蔡少强申请的证人也没有出庭作证证实其说法。当事人反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。因蔡少强未能提交充分的证据，证明石继文妨碍其搬迁，故蔡少强应支付自租赁期满至实际搬离涉诉厂房之日(自2017年7月1日至2017年12月4日止)的场地占用费，双方合同约定租金、货梯及用电损耗、门卫及卫生费30,718元/月，蔡少强的占用时间为5个月零4天，故蔡少强应支付场地占用费为157,685元。石继文主张蔡少强按合同约定支付场地占用费依法有据，应予支持。鉴于双方已确认蔡少强于2017年12月4日从涉诉厂房搬离，故蔡少强的反诉诉讼请求本院不再处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告蔡少强应于本判决发生法律效力之日起十日内付还原告石继文2017年3个月份的租金、货梯及用电损耗、门卫及卫生费共计92,154元，同时按年利率24%的标准计算该款自2017年8月18日起至本判决限定还款之日止的利息；二、被告蔡少强应于本判决发生法律效力之日起十日内付还原告石继文租赁期满后至实际交还场地之日(自2017年7月1日至2017年12月4日止)的厂房场地占用费157,685元；三、驳回原告石继文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9007元（原告已预交），案件反诉费100元（被告已预交），由原告（反诉被告）石继文负担4737元，被告（反诉原告）蔡少强负担4370元，被告（反诉原告）蔡少强应于本判决生效之日十日内将负担的受理费4270元付还原告（反诉被告）石继文。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省汕头市中级人民法院。审 判 长  吴 斌代理审判员  黄斯妍人民陪审员  陈木坚二〇一八年四月十二日书 记 员  李树杰附件：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。