福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0102民初1680号 原告：刘世贵，男，汉族，1962年12月10日出生，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：俞建明，福建大佳律师事务所执业律师。 被告：吴忠坤，男，汉族，1953年5月27日出生，住福建省福清市。 被告：陈道旺，男，汉族，1958年6月10日出生，住福建省福州市鼓楼区，现于福建省莆田监狱服刑。 委托诉讼代理人：陈建明，福建共与和律师事务所执业律师。 原告刘世贵与被告吴忠坤、陈道旺房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘世贵及其委托诉讼代理人俞建明，被告陈道旺及其委托诉讼代理人陈建明到庭参加诉讼，被告吴忠坤经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘世贵向本院提出诉讼请求：判令吴忠坤、陈道旺按照合同约定为其已购买居住达十年之久的福州永安温泉中心大楼101单元住房（位于福州市鼓楼区办理产权过户手续。 事实和理由：吴忠坤为长期从事中央空调设计与施工的专业工程师。陈道旺原为福州国际民航广场有限公司的控制人，2002年12月，福州阿波罗大酒店施工期间，陈道旺与吴忠坤签订了有关阿波罗大酒店中央空调设计的《协议书》，约定由吴忠坤承担完成阿波罗大酒店中央空调的设计及审核验收，而陈道旺以其所开发持有的福州永安温泉中心大楼101单元房屋（位于福州市鼓楼区充抵作为吴忠坤的设计费用。2002年12月，吴忠坤在完成了相关设计等工作后，依约从陈道旺处接收了上述房屋作为设计的报酬。 2006年5月26日，吴忠坤因急需用款，就与刘世贵签订了《友情转让住房协议》，约定其把上述房屋转让给刘世贵，总价为25万元，分三次支付，第一次于该合同签订时支付10万元，余款于该房屋产权申办及过户时支付。当日，刘世贵即向吴忠坤支付了第一期10万元购房款，并由吴忠坤签字确认。刘世贵随即入住该房屋至今，并正常缴交该房屋的物业费、电梯公摊、水电费等。而两被告因当时的产权申报手续迟缓、各方工作繁忙等原因，至今未能给刘世贵办理产权过户手续。故刘世贵提起诉讼，望判如所请。 吴忠坤书面辩称，一、其于1998年受陈道旺聘请到福州设计阿波罗大酒店的暖通工程。为了能随时配合现场修改需要，陈道旺将其永安中心大楼101单元给吴忠坤居住（说是以后抵设计费）。吴忠坤于1999年正式辞职常住福州该套房专心搞设计。2002年12月暖通工程设计基本完成，鉴于当时大楼仍在抵押贷款，为避免口说无凭，陈道旺与吴忠坤签订了将该房作为设计报酬的《协议书》。次年吴忠坤回福清后，就将该房以每月2500元租给闽东某公司的游经理。当时刘世贵系该公司办公室主任，租房合同及每次缴付房租皆由刘世贵经办。 二、2006年初，刘世贵打吴忠坤电话欲购买该套房，吴忠坤告知其该房仅有陈道旺的协议书，尚未办理产权证，故未答应。不久，刘世贵再次打电话催问，吴忠坤念在租房时其曾帮过忙，且其与陈道旺肯定也有一定关系，以后办产权证可能不是问题，另外该房吴忠坤确实不会去住，于是就同意了。但吴忠坤告知刘世贵买后要主动去找陈道旺办理产权证，需要时吴忠坤只能配合。同年5月26日，刘世贵夫妇到福清找到吴忠坤，双方签署《友情转让住房协议》并办理交房手续：刘世贵支付吴忠坤10万元购房款，吴忠坤将钥匙及《协议书》交给刘世贵。因此，当时并非吴忠坤资金紧张要主动卖房。 三、在该房转让期间，吴忠坤始终明确告知刘世贵其未办理产权证，仅有《协议书》，故该房每平方米才2000多元。但当时该房确属吴忠坤所有，否则其不会花费近八万元装修购置家具和电器，自住了三年，出租四年，且刘世贵也住了十年。现若因产权证未办好，刘世贵损失了10万元，对吴忠坤来说损失何止15万元，就算将该房出租10年至少也收入30万元。但产权证不是吴忠坤不办，而是其实在无能为力，因当时产权并非登记在其名下，且双方办完房屋交接手续后，其再未过问该房事宜，对该房产权登记的情况一无所知，甚至以为刘世贵早已办理好产权登记。因此，现只能要求法院责令陈道旺履行《协议书》条款，尽快办理该房产权过户手续。刘世贵也应还吴忠坤15万元的房屋转让款，并赔偿吴忠坤的损失。 陈道旺辩称，请求驳回刘世贵对其诉请。本案为房屋买卖合同纠纷，陈道旺并非房屋出售人，与刘世贵无任何法律关系，非本案适格被告。根据合同相对性原则，买卖发生于吴忠坤与刘世贵之间，刘世贵无权要求陈道旺办理过户手续。即使陈道旺与本案审理结果有利害关系，作为有独立请求权的第三人参加诉讼，也应当追加与吴忠坤签订协议的福州国际民航广场有限公司，其才是与吴忠坤签订设计合同的相对方。根据合同约定，吴忠坤要履行阿波罗大酒店的暖通设计后才可取得诉争房屋产权，但其未履行该义务，且自2005年起就一直找不到人，法院对其双方其他案件的生效判决至今未执行，故陈道旺及福州国际民航广场有限公司无义务将诉争房屋过户给吴忠坤。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。陈道旺对吴忠坤提交的《解除劳动关系协议书》的真实性无法确认，因吴忠坤未提供原件予以核对，且该证据与本案争议事实无关，故本院不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2002年12月10日，陈道旺代表福州国际民航广场有限公司（甲方）与吴忠坤（乙方）签订《协议书》，约定甲方将福州阿波罗大酒店的中央空调工程委托乙方设计及审核验收，以“永安中心”大楼101单元作为设计费，在图纸全部设计完毕时甲方应办妥该套房的产权证及有关资料。2006年5月26日，吴忠坤与刘世贵签订《友情转让住房协议》，约定吴忠坤将坐落于福州市鼓楼区永安街17号永安温泉中心大楼101单元房屋友情转让给刘世贵，买断价为25万元；鉴于该房屋尚未办妥房产证、土地证，双方同意转让款分三次付清，第一次为该协议书签订时给付10万元，第二次为该房产开发商同意办证并交付申报资料时再付10万元，第三次为办理两权证时结清余款5万元。当日，刘世贵向吴忠坤转账支付第一期转让款103000元，吴忠坤在转账凭条背面注明“收到福州永安街101室购房款10万元”。随即双方办理了交房手续，刘世贵取得《协议书》原件并使用该房屋至2016年底，后该房屋被陈道旺收回。 另，坐落于福州市鼓楼区永安街**永安中心**（建筑面积121.64平方米）的房屋所有权人登记为陈道旺，系2006年3月6日买受福州安辉房地产开发有限公司产业。 本院认为，吴忠坤与刘世贵签订的《友情转让住房协议》系双方当事人的真实意思表示，合法、有效，但吴忠坤在签订协议时及此后并未取得诉争房屋的所有权，亦未举证证明其系诉争房屋的真实权利人，是造成该协议无法履行过户登记的主要原因，其应承担违约责任；刘世贵作为具备完全民事行为能力的交易相对人，在明知对方未取得诉争房屋所有权的情况下，仍冒然订立合同，未履行必要的注意义务，且收房多年未向两被告主张过权利，具有一定的过错，也应承担相应的责任，故其诉请吴忠坤、陈道旺按照合同约定为其已购买居住达十年之久的诉争房屋办理产权过户手续，无事实与法律依据，本院不予支持。吴忠坤经本院合法传唤未到庭应诉，视为放弃诉讼权利，本院依法缺席判决。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，判决如下： 驳回刘世贵的诉讼请求。 案件受理费24720元，适用简易程序减半收取12360元，由刘世贵负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员 陈 婷 二〇一八年四月二十七日 书记员 王典乐 附相关法律条文: 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《中华人民共和国物权法》 第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权： （一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的； （二）以合理的价格转让； （三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。 受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。 当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》 第二条当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。