广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1302民初81号原告：雅居乐雅生活服务股份有限公司惠州分公司，住所地：惠州市惠城区汝湖镇角洞水库库区内。负责人：刁小军。委托诉讼代理人：姚纪宁，系广东伟伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖苏红，系广东伟伦律师事务所实习律师。被告：游咏东，男，汉族，1967年12月2日出生，住址：广东省河源市源城区，现住址：江西省龙南县水岸新城别墅区。委托诉讼代理人：徐笑怡，系江西明理（龙南）律师事务所律师。第三人：惠州白鹭湖旅游实业开发有限公司，住所地：惠州市惠城区汝湖镇东亚角洞水库。法定代表人：黄咏东。委托诉讼代理人：吴海洋，系惠州白鹭湖旅游实业开发有限公司法务，委托诉讼代理人：祝静莹，系惠州白鹭湖旅游实业开发有限公司法务，原告雅居乐雅生活服务股份有限公司惠州分公司诉被告游咏东、第三人惠州白鹭湖旅游实业开发有限公司物业服务合同纠纷一案，经广东省惠州市中级人民法院二审审理作出（2017）粤13民终1207号《民事裁定书》，裁定发回本院重审。本院受理后，依法适用普通程序，于2018年3月7日公开开庭进行审理，原告雅居乐雅生活服务股份有限公司惠州分公司的委托诉讼代理人姚纪宁及肖苏红、被告游咏东及其委托诉讼代理人徐笑怡、第三人惠州白鹭湖旅游实业开发有限公司的委托诉讼代理人吴海洋及祝静莹到庭参加诉讼。现已审理终结。当事人诉辩意见原告雅居乐雅生活服务股份有限公司惠州分公司诉称：一、原、被告之间签订的《前期物业服务协议》、《临时管理规约》、《管理规约承诺书》依法成立，真实有效。被告与第三人于2012年6月7日签订了《商品房买卖合同》（合同编号：惠州（2012）10012701），被告购买第三人开发的惠州市惠城区××大道××白鹭湖东岸××号商品房（以下称“该商品房”），建筑面积：198.82平方米，系别墅住宅。原告系被告所购该商品房小区即雅居乐白鹭湖小区（以下称“该小区”）提供物业管理服务，则原、被告之间于2012年6月7日签订了《前期物业服务协议》、《临时管理规约》、《管理规约承诺书》,该三份协议系原、被告之间真实意思表示，依法成立，受法律保护。二、被告所购该商品房经竣工验收合格后到相关部门备案登记，并且已办理房产证和国土证。被告所购该商品房经竣工验收合格后于2012年6月29日到政府相关部门办理了备案登记，该商品房质量达到了交付使用条件，2012年9月28日第三人向被告发出了《雅居乐白鹭湖收楼通知书》，该通知书也告知了被告在收楼截止日期资日开始计收物业管理费，但被告一直拖欠物业管理费，之后第三人于2013年12月13日向被告发出了《办理房地产权证通知书》告知被告办理房产证、国土证所需相关材料及相关费用，被告于2014年1月13日提供了办理房产证及国土证的相关材料，之后于2014年3月10日已为被告办理了房产证（粤房地权证惠州字第××号），于2014年10月29日为被告办理了国土证（惠府国用（2014）第13021121813号），并通知被告来领取房地产权证，上述事实表明被告与第三人之间的《商品房买卖合同》已履行完毕，被告所购商品房已达到交付使用条件，并通知被告收楼，被告有义务向原告交纳物业管理费。三、被告应按协议约定向原告交纳物业管理费及因逾期缴费产生的滞纳金。《前期物业服务协议》第8.1.2款约定：“物业管理服务费收费标准，别墅每月每平方米3.5元……”根据该约定被告每月应向原告支付物业管理费198.82*3.5=696元(四舍五入，取整数），被告自2012年11月起拖欠至2018年1月共696*63=43848元。《前期物业服务协议》第8.3.2款约定：“甲方须按本协议约定缴交物业管理服务费。乙方每月11日起征收滞纳金，甲方应从逾期之日起至实际支付之日止每日按应交物业管理服务费的千分之一计付滞纳金”。根据该约定自2012年11月起至2017年1月滞纳金共40778元。望贵院判如所请：1、判令被告自2012年11月起暂计至2018年1月向原告缴纳物业管理费43848元（实际自2012年11月起至被告履行之日）。2、判令被告自2012年11月11日起暂计至2018年1月11日向原告缴纳滞纳金40778元（实际自2012年11月11日起至被告履行之日）。3、判令被告承担本案诉讼费用。被告游咏东书面答辩称：一、答辩人与原告的《前期物业服务协议》约定的物业管理费交纳需以交房之日起算，但第三人至今未履行适当交房义务，故原告要求答辩人交纳物业管理费没有事实和合同依据。1.原告与答辩人签订的《前期物业服务协议》依法成立并真实有效，其协议8.3款中约定:物业管理服务费自该房的开发商发出的《物业交付使用通知书》中约定的交楼之日起计收物业管理费。”即物业管理费应自交楼之日起计收。2.答辩人与第三人签订的《商品房买卖合同》依法成立并真实有效，该合同补充协议中约定“房屋交付的标志是乙方与物业管理公司签订物业管理服务协议或取得该商品房钥匙或实际使用该商品房或具备合同约定的交房条件”，而本案中一审法院经审理查明答辩人没有收楼的事实。综上，原告要求答辩人交纳物业管理费没有事实和合同依据。二、第三人没有按照合同约定交付符合质量要求的房屋，是造成没有交付房屋的直接原因，原告主张的物业管理费不具备交纳条件的责任在第三人。因第三人开发商出卖给答辩人的房屋在交房时存在着严重质量问题，造成答辩人至今无法收房。《商品房买卖合同》补充协议中约定：“在商品房符合《商品房买卖合同》第八条约定的前提下，乙方游咏东在按照甲方通知收楼的时间进行收楼时，如发现该商品房有未完善之瑕疵，有权要求甲方进行修缮，乙方应在收楼的当天填好《收楼验收表》交回管理处，甲方则应按实际情况在合理时间内负责修缮”。答辩人接到通知过去收楼时发现房屋不符合质量要求，要求开发商进行修缮，第三人开发商没有履行修缮义务，至今尚未完成修缮，因此双方并没有完成交房。三、答辩人本人非常诚信，从无不良记录，答辩人不属于恶意拖欠物业管理费之人。就雅居乐白鹜湖购房的事来说，答辩人除了购买了东岸22-7、22-8栋别墅，还购买了浅山小筑3-1601房之房屋，浅山小筑3-1601房之房屋是以答辩人妻子钟筱秋名义购买的。浅山小筑3-1601房之房屋质量没问题，答辩人按时收房装修，而且每年都提前一次性支付全年的物业管理费。如果东岸22-7、22-8不存在房屋质量问题，答辩人应该早就收了房并装修好入住，也就不存在欠交物业费的纠纷。因此，没有交物业费是因为房屋质量本身存在严重问题所导致的。这也给答辩人造成了巨大的困扰，答辩人能够在第三人开发的楼盘一次购买三处房产，具有一定的财力，物业管理费对答辩人来讲绝不构成压力，所以，如果不是房屋质量问题第三人无法交房，答辩人一定如浅山小筑3-1601房一样，按时支付了全部物业管理费。四、第三人为答辩人办理了房产证和国土证，该行为是合同约定的第三人的合同义务，但办证不需以收房为前提，房屋至今未正式办理交楼手续，房屋钥匙至本案受理时还在开发商手中，答辩人也并未实际使用该商品房，该房也未具备合同约定的交房条件，因此按照《商品房买卖合同》补充协议，答辩人并未收楼是事实。答辩人既未收房自然也就无需交物业管理费。且至现在第三人是否己经履行好修缮义务，房屋质量是否符合要求，答辩人也无从得知，第三人至今也没有再通知过答辩人验收房屋。五、原告诉称的滞纳金没有依据。原告据以计算滞纳金的物业管理费本金无根据，因此原告诉请缴纳滞纳金没有事实依据，滞纳金为无本之末。综上所述，原告的诉讼请求没有事实与法律的依据，请求法庭予以驳回。第三人惠州白鹭湖旅游实业开发有限公司口头答辩称：1、涉案房屋已经通过工程竣工验收，于2012年6月29日取得竣工验收备案，符合交付标准，第三人于2012年9月28日向被告发出收楼通知书，依据涉案房屋买卖合同第6条约定：被告在收到第三人发出收楼通知（以邮寄时间为准）确定的期限内到第三人指定的收楼地点办理有关手续，如被告未在该期限办理收楼手续视作被告已对该房验收接管，第三人不再另行通知，因此被告应从该期限之日起向物业管理公司缴物业管理费。据此第三人已依法依约按程序向被告交付了涉案房屋。查明的案件事实经审理查明，2012年6月7日，第三人惠州白鹭湖旅游实业开发有限公司与被告游咏东签订《商品房买卖合同》，约定被告购买惠州市惠城区××大道××白鹭湖东岸××号房，建筑面积:198.82平方米，于2012年9月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定在该商品房经验收合格的条件下将符合本合同约定的商品房交付给被告使用。《商品房买卖合同》附件三约定了“交楼标准”；《商品房买卖合同》附件四《补充协议》约定：……六、被告在收到第三人发出的收楼通知（以寄出邮戳为准）确定的期限内到第三人指定的收楼地点办理有关手续，在此期限内，如未办理收楼手续，视作被告已对该商品房进行了验收、接管，第三人不再另行通知。因此被告应从该期限之次日起向物业管理公司缴交物业管理费，第三人委托的物业管理公司有权追讨被告欠交的物业管理费和相关公摊费用以及违约金。房屋交付的标志是被告与物业管理公司签订物业管理服务协议或取得该商品房钥匙或实际使用该商品房或具备合同约定的交房条件。……在该商品房符合《商品房买卖合同》第八条约定的前提下，被告在按照第三人通知收楼的时间进行收楼时，如发现该商品房有未完善之瑕疵，有权要求第三人进行修缮，被告应在收楼的当天填写好《收楼验收表》交回管理处，第三人则应按实际情况在合理时间内负责修缮。……同日，被告与雅居乐物业管理服务有限公司惠州分公司签订了《前期物业服务协议》、《临时管理规约》、《管理规约承诺书》，其中约定：原告向被告收取物业管理费，按被告签订的《商品房买卖合同》中约定的建筑面积（含公共部位与共用房屋分摊）计付，实测建筑面积与约定建筑面积有差异的，以实测建筑面积为准，自被告向原告提供或原告自行取得相关证明文件的下一个月起调整物业管理费；别墅每月每平方米3.5元；自该房的开发商发出的《物业交付使用通知书》中约定的交楼时间之日起计收物业管理费；每月10日前收取当月物业管理费，原告每月11日起征收滞纳金，被告应从逾期之日起至实际支付之日止每日按应交物业管理费的千分之一计付滞纳金。2012年9月28日，第三人通知被告于2012年9月30日至2012年11月1日期间前往物业管理公司办理收楼手续。被告在验收涉案房产过程中，认为涉案房产存在严重质量问题而未办理收楼手续，并拒绝向原告缴纳自2012年11月起的物业管理费，原告于2015年9月23日诉至本院，请求判如所请。庭审期间，被告称因发现涉案房产多处裂痕（缝），存在质量问题，其曾多次口头向原告的物业经理反映，物业经理表示会转告开发商，待修复后书面通知被告。另查一，2017年9月19日，惠州市工商行政管理局登记核准雅居乐物业管理服务有限公司惠州分公司的名称变更为雅居乐雅生活服务股份有限公司惠州分公司（即原告）。另查二，2012年6月29日，惠州市住房和城乡规划建设局出具备案机关处理意见：根据《建设工程规划验收合格证》和《质量监督报告》以及建设、监理、勘察、设计、施工单位的验收意见，同意商住楼（T1户型四联排、T2户型、B2户型三联排、B2户型五联排、D1户型三联排（55、56栋）、地下室（1号）备案。另查三，2012年9月28日，惠州白鹭湖旅游实业开发有限公司向被告发出《雅居乐白鹭湖收楼事宜通知书》，通知被告购买的东岸T2-22栋08单位于2012年9月30日至2012年11月1日前办理收楼有关手续，物业管理费于本通知书通知的收楼截止日期次日开始计收。另查四，2015年1月31日，原告向被告发出《律师函》向被告催收物业管理费。另，2018年3月26日，本院组织原、被告及第三人到惠州市惠城区××大道××白鹭湖东岸××号房现场查看，未见被告所述问题。判决理由和结果本院认为，本案系物业服务合同纠纷，被告与第三人、原告经各方协商一致、以平等自愿的原则分别签订了《商品房买卖合同》、《前期物业服务协议》等合同，是具有完全民事行为能力的各双方当事人的真实意思表示，均系合法有效的合同，对当事人具有约束力，应受法律保护，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自义务。第三人在涉案房屋验收合格备案后依约向被告发出收楼通知，被告以涉案房产存在瑕疵为由拒绝收楼，从而拒交物业管理费。据惠州市住房和城乡规划建设局出具文件显示，涉案房产已验收备案，依合同约定已具备合同约定的交房条件，被告应依约进行收楼，由此产生的物业管理费被告应按合同约定缴交。由于被告称在收楼时发现房屋存在瑕疵问题，并立即向办理收楼手续的工作人员反馈，工作人员回应会向开发商反映，待修缮后再书面通知收楼事宜。虽然被告未申请相关工作人员出庭作证，但在开庭时被告称相关人员在列席旁听，故本院相信被告所述。2015年1月31日，原告向被告发出《律师函》，通知被告缴交物业管理费，可视为原告对被告收楼的再一次确认，被告认为收到通知后曾提出异议，但未提交相关证据证明，故可确认2015年1月31日为被告实际收楼之日，被告应的物业管理费从2015年2月1日起向原告缴交。关于原告诉请的滞纳金问题，因原、被告双方约定的滞纳金是对违约行为的一种惩罚，具有惩罚性，因此滞纳金应认定为违约金。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定“……当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，故原告请求的违约金过高，应予调整，截止至2018年4月的违约金按造成损失的百分之三十计算为8002.5元。至于被告认为涉案房屋存在质量问题，属另一法律关系，被告可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告游咏东应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告雅居乐雅生活服务股份有限公司惠州分公司缴纳截止至2018年4月10日的物业管理费26675元。二、被告游咏东应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告雅居乐雅生活服务股份有限公司惠州分公司支付违约金8002.5元。三、驳回原告雅居乐雅生活服务股份有限公司惠州分公司的其他诉讼请求。本案受理费1916元（原告已预交），由被告游咏东负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判长  姚惠英审判员  李雄杰审判员  欧阳琳二〇一八年四月十一日法官助理黄嘉颖书记员刘玲