广西壮族自治区贵港市港北区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)桂0802民初4918号 原告贵港市天禾居物业服务有限公司，住所地贵港市金港大道金田路8号世纪经典雅典座302室。 法定代表人：黄明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘茂华，北京大成（南宁）律师事务所律师。 被告甘珊铭，女，1979年10月29日出生，壮族，住贵港市。 原告贵港市天禾居物业服务有限公司诉被告甘珊铭物业服务合同纠纷一案，本院受理后，适用简易程序，公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人刘茂华、被告甘珊铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付拖欠原告的物业管理服务费2929.8元，生活垃圾费399元，专项维修资金490.2元，电梯使用费1335元，水费367.6元，水电公摊538.5元，合计6060.1元；2.被告向原告支付违约金2835元（当月违约金自下月第6日开始至判决付款之日止，每日按拖欠物业管理服务费的万分之五计算，现暂计至2017年12月5日，以后另计）。事实和理由：2007年4月28日，原告与贵港市九龙城房地产开发有限公司签订《物业管理委托合同》，约定由原告对贵港市世纪经典小区进行物业管理服务。合同第十四条约定：“乙方（即原告）负责向业主和物业使用人收取下列费用：1、物业管理服务费；2、停车场管理服务费；3、代收代付水费及电梯电费、公用部分水电分摊等”，第二十二条约定物业管理服务费，其中：“1、本物业按市物价局批准文件执行，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.60元向业主或物业使用人收取；商业部分由乙方按建筑面积每月每平方米1.20元向业主或物业使用人收取。业主维修资金由乙方按建筑面积每月每平方米0.10元向业主或物业使用人收取。2、管理服务费标准的调整，按市物价批文调整。7、业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，按以下第（1）、（2）处理；（1）从逾期之日起每天按应交管理费的万分之五交纳滞纳金；（2）对乙方催缴三次仍未交纳物业管理费的，乙方有权采取适当措施迫使其交纳，但不得使用违反法律等的过激行为”。第二十四条约定“公共道路、楼道照明用电、道路冲洗、绿化用水由乙方每月按实向业主或物业使用人收取。其他乙方向业主和物业使用人提供的服务项目和收费标准按市物价局批准文件标准向业主或物业使用人收取”。2009年6月12日，贵港市物价局、房产局下发《关于世纪经典小区物业服务收费标准的批复》，规定该小区物业管理费按住宅建筑面积每月每平方米0.60元收取；电梯使用费按住宅建筑面积每月每平方米0.27元收取；小高层住宅供水二次加压费：按建筑面积每月每平方米0.11元收取。同时原告还根据《贵港市市容和卫生管理条例》的规定代收生活垃圾处理费。被告系世纪经典小区汉城座2-508号房业主，该房建筑面积为85.62㎡。上述合同签订后，原告依约履行了义务，但被告没有按约定交纳相关物业管理服务费用，自2013年4月1日至2017年12月31日止，拖欠物业费共计6060.1元。原告每月向被告发放收费通知单时均催促被告交纳拖欠的物业管理服务费，被告并未交纳，被告的行为已构成违约，应承担违约责任。因此，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。 被告甘珊铭辩称，一、原告的主体资格不适格。二、根据《物业管理委托合同》的约定，本案纠纷应由仲裁处理，排除法院的管辖。三、原告在前后的诉讼中，明显故意作伪证，提供自相矛盾的虚假证据，应依法受到法律制裁。四、原告没有取得合法资格，没有履行号相应的职责，不论从程序上，还是实体上，依法都不能主张其所谓的权利。综上，原告的诉讼请求缺乏最基本的事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。 经审理查明，2007年4月28日，原告贵港市天禾居物业服务有限公司（原贵港市天禾居物业管理有限公司）与贵港市九龙城房地产开发有限公司签订《物业管理委托合同》一份，约定由原告对贵港市世纪经典小区进行物业管理服务，并委托原告负责向业主和物业使用人收取下列费用：1、物业管理服务费；2、停车场管理服务费；3、代收代付水费及电梯电费、公用部分水电分摊等；第二十二条第1点约定物业管理服务费按照物价局批准文件执行，业主维修资金按照建筑面积每月每平方米0.10元收取；第7点约定业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每天按应交管理费的万分之五交纳滞纳金。第二十四条约定公共道路、楼道照明用电、道路冲洗、绿化用水由原告每月按实向业主或物业使用人收取。其他服务项目和收费标准按市物价局批准文件标准向业主或物业使用人收取。2009年6月12日，贵港市物价局、房产局下发《关于世纪经典小区物业服务收费标准的批复》，规定该小区物业管理费按住宅建筑面积每月每平方米0.60元收取；电梯使用费按住宅建筑面积每月每平方0.27米元收取；小高层住宅供水二次加压费：按建筑面积每月每平方0.11米元收取。同时原告还根据《贵港市市容和卫生管理条例》的规定代收生活垃圾处理费，费用为7元/月。被告系世纪经典小区汉城2-508号房业主，该房建筑面积为85.62㎡。上述合同签订后，原告履行了服务义务，但被告没有按约定交纳相关物业管理服务费用，自2013年4月1日至2017年12月31日，被告拖欠物业管理服务费2929.8元，城市垃圾处理费399元，专项维修资金490.2元，电梯使用费1335元，自2013年3月1日至2017年10月31日拖欠代收水费367.6元，水电公摊,538.5元，以上合计6060.1元。 另查明，在该小区中，存在电梯口门禁损坏、消防器具损坏、监控不能正常使用等情形。 以上事实，有营业执照、物业服务企业资质证书、企业变更通知书、身份证、《物业管理委托合同》、《商品房买卖合同》、批复、收费通知单以及当事人陈述等证据证实，足以认定。 本院认为，本案的争议焦点是：一、原告的主体资格是否适格。二、本案是否应先仲裁处理。三、本案是否超过诉讼时效。四、原告提交的证据是否具有法律效力。 关于原告的主体资格。被告辩称与贵港市九龙城房地产开发有限公司签订《物业管理委托合同》的物业公司是贵港市天禾居物业管理有限公司，而非原告贵港市天禾居物业服务有限公司。本院认为，原告提交的贵港市工商行政管理局港北区分局出具的《企业变更通知书》足以证明，贵港市天禾居物业管理有限公司已于2008年3月12日变更企业名称为贵港市天禾居物业服务有限公司，两者实际上是同一个法人，故本院认定原告的主体资格适格。被告的抗辩意见不符合事实，本院不予采纳。 关于本案是否应先仲裁处理。本院认为，业主不是《物业管理委托合同》一方当事人，没有与物业公司就相关纠纷达成有效的仲裁协议，不符合仲裁法及民事诉讼法中协议仲裁的条件，故业主不应受该仲裁协议的约束，法院对该案件具有管理权。因此，对于被告的抗辩意见，本院不予采纳。 关于本案是否超过诉讼时效。本院认为，原告一直在被告所在小区提供物业服务，被告也在该小区居住生活，无论是按照合同约定还是根据物业行业管理缴费习惯，都有理由相信原告已向被告催讨过物业费，而根据被告的答辩意见，并非是原告未向被告催讨物业费，而是被告因不满服务质量而拒绝交纳物业费。因此，被告辩称本案已超过诉讼时效，不符合法律规定，本院不予采纳。 关于原告提交的证据的效力问题。本院认为，原告的前身是贵港市天禾居物业管理有限公司，两者是同一法人，因此，原告提交涉及贵港市天禾居物业管理有限公司的相关证据的真实性、合法性和关联性都符合法律规定，且《物业管理委托合同》、《关于世纪经典小区物业服务收费标准的批复》已经本院生效判决所认证，故本院对原告提交的证据予以认证。 综上，原告与贵港市九龙城房地产开发有限公司签订的《物业管理委托合同》是双方真实意思的表示，不违反法律规定，故该合同合法有效，且对世纪经典小区全体业主具有约束力。原告与被告之间构成物业服务合同关系，双方应按照合同约定，严格履行合同义务。本案中原告依约并实际为世纪经典小区提供了物业管理服务，被告作为该小区的物业使用人，是物业管理服务的受益人，应当依照合同的约定及时支付相应的物业管理费等费用。物业管理是针对整个小区而进行的，业主及时、足额支付物业管理费是物业管理企业维持良好运行状态的必要条件，若小区业主拖欠物业管理费，不仅会使正常的物业管理难以为继，也会使整个小区的物业管理陷入恶性循环状态，最终损害的是全体业主自身的利益。对于被告抗辩称物业管理委托合同已经到期，本院认为虽然该合同委托管理的委托期限已经到期，但期满后，原告仍继续提供服务，而业主也继续接受服务，合同仍继续履行。被告的该抗辩理由不成立，本院不予采纳。本案中，虽然原告提供的服务存在瑕疵，但不能成为拒绝缴费的理由，因此，被告应当履行缴费的义务。对于原告所主张的违约金请求，因其服务确实存在瑕疵，被告拒绝缴纳费用事出有因，因此违约金应予免除，该请求本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第七条第四项、第五项、第六项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下： 一、被告甘珊铭向原告贵港市天禾居物业服务有限公司支付拖欠的物业管理服务费2929.8元，生活垃圾费399元，专项维修资金490.2元，电梯使用费1335元，水费367.6元，水电公摊538.5元，合计6060.1元； 二、驳回原告贵港市天禾居物业服务有限公司的其他诉讼请求。 本案受理费50元，适用简易程序审理减半收取为25元，由被告甘珊铭负担。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广西贵港市中级人民法院。同时应在上诉期限届满之日起七日内预交上诉费50元，款汇至户名为：贵港市中级人民法院；开户行：农行贵港分行；账号：20×××16。逾期不交也未不提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  叶星球 二〇一八年四月十二日 书记员  陈静君