北京市平谷区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0117民初5637号原告：北京悦祥物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区慈云寺危改小区**用地**住宅楼**西塔楼**。法定代表人：马云驰，经理。委托诉讼代理人：赵博，北京市博融律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨月臣，北京市大都律师事务所律师。被告：北京华腾诚信投资咨询有限公司，住所地，住所地北京市平谷区林荫北街**信息大厦**1803-93iv>法定代表人：武步峰，董事长。委托诉讼代理人：周晶，北京市中伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：时光远，北京市中伦律师事务所律师。原告北京悦祥物业管理有限公司（以下简称悦祥公司）与被告北京华腾诚信投资咨询有限公司（以下简称华腾公司）清算责任纠纷一案，本院于2017年7月1日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。悦祥公司的法定代表人马云驰及委托诉讼代理人赵博、华腾公司的委托诉讼代理人周晶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。悦祥公司向本院提出诉讼请求：1.华腾公司支付物业费3551676.84元；2.华腾公司承担本案诉讼费。事实与理由：一、悦祥公司系北京市朝阳区慈云寺1号院东区国际小区项目前期物业管理服务的公司。华腾公司系该小区项目开发商三能达置业有限公司（以下简称三能达公司）全资法人股东、三能达公司的清算组。华腾公司法定代表人武步峰为三能达公司清算组负责人。（一）三能达公司于2000年5月22日成立，负责开发上述小区项目。在2004年三能达公司与上海侨乐物业服务有限公司北京分公司（以下简称侨乐公司）签订《前期物业服务协议》由侨乐公司负责该小区项目的前期物业管理服务工作。（二）2011年2月，侨乐公司因企业转型与三能达公司签订《协议书》终止了双方签署的《前期物业服务协议》、三能达公司与悦祥公司签订《前期物业服务合同》由悦祥公司承继侨乐公司对该小区项目的前期物业管理服务工作、侨乐公司与悦祥公司签订《协议书》由悦祥公司继受侨乐公司在该小区项目前期物业管理服务期间的全部债权及债务。二、2011年4月，三能达公司因涉及北京市高级人民法院（以下简称北京高院）债务执行纠纷案，在北京高院执行中由中弘卓业集团有限公司（以下简称中弘集团）以债务重组方式收购三能达公司全部股权、资产及债权债务，并由三能达公司原股东与中弘集团签署《股权转让合同》之后，中弘集团指定华腾公司办理了接收三能达公司全部股权、资产及债权债务的工商变更登记手续。中弘集团在2011年5月进驻该小区项目的7号楼会所、8号楼会所办公，并与三能达公司共同处理三能达公司债务重组后遗留问题,其中包括三能达公司应付物业费的问题。三能达公司债务重组后遗留问题处理小组一直向悦祥公司承诺同意妥善解决三能达公司应付物业费的问题。三、2016年4月，因三能达公司就该小区项目租赁地下车库车位不能开发票，悦祥公司才被告知三能达公司已于2015年10月注销。因三能达公司办理注销前从未给悦祥公司关于三能达公司注销清算的书面通知，在2016年5月悦祥公司找到负责三能达公司债务重组后遗留问题处理小组负责人中弘集团办公室主任（以下简称该负责人）要求妥善解决三能达公司应付物业费。该负责人同意妥善解决并要求悦祥公司应付物业费的财务材料上报对账审核确认后支付，但悦祥公司上报三能达公司应付物业费财务材料后至今未妥善解决。四、三能达公司应付物业费合计3551676.84元，其中：（一）2008年1月1日至2015年12月31日三能达公司给1号楼至5号楼业主所免物业费合计759650.85元，其中：1号楼合计24323.03元；2号楼合计11936.74元；3号楼合计10339.40元；4号楼合计32631.63元；5号楼合计680420.05元。（二）2008年1月1日至2017年4月30日三能达公司应付该小区项目未售出1号楼至4号楼房屋累计应交物业费：1号楼合计12488.09元、2号楼合计79303.99元、3号楼合计14860.04元、4号楼合计76647.68元。2009年5月31日至2017年4月30日三能达公司应付未售出5号楼房屋累计应交物业费合计781807.19元。上述三能达公司应付该小区项目未售出1号楼至5号楼房屋累计应交物业费合计965106.99元。（三）2005年6月1日至2014年2月10日该小区项目7号会所累计应交物业费合计1614176.53元；2011年4月22日至2013年12月8日该小区项目8号会所累计应交物业费合计212742.47元，上述两会所累计应交物业费合计1826919元。综上，悦祥公司认为，该小区项目收取的前期物业服务费是为该小区全体业主代收、代管并为该小区项目前期物业管理服务使用的。按照公司清算相关法律规定，上述三能达公司应付物业费系该公司清算前已知债务，但华腾公司作为三能达公司的清算组未履行书面通知悦祥公司的责任，因此给悦祥公司所造成的损失，应由华腾公司承担赔偿责任，故诉至法院。在审理过程中，悦祥公司于2018年8月2日变更诉讼请求：1.华腾公司支付自2011年2月28日起至2015年10月15日止三能达公司所欠物业费1156284.82元；2.华腾公司按照日万分之三的标准支付自2015年10月16日起至款实际付清之日止的逾期付款滞纳金（截至2018年10月16日止的滞纳金379839.56元）。事实与理由：一、因悦祥公司自2011年2月28日承继涉案小区物业管理工作及涉案小区开发商三能达公司已于2015年10月16日经工商登记注销的事实，悦祥公司现核减两部分诉讼请求：第一部分：2011年2月28日之前三能达公司所欠未出售房屋物业费及免业主物业费；第二部分：自2015年10月16日三能达公司注销之后未售出房屋的物业费。上述核减的两项请求，悦祥公司另案起诉。二、悦祥公司保留自2011年2月28日起至三能达公司于2015年10月15日注销之日止所欠未出售房屋物业费、免业主物业费、7号楼和8号楼所欠物业费合计1156284.82元的诉讼请求。具体如下：一是三能达公司所欠2号楼、4号楼、5号楼未出售房屋物业费累计269745.73元。其中：2号楼未出售房屋物业费计22216.88元；4号楼未出售房屋物业费计27913.79元；5号楼未出售房屋物业费计219615.06元。二是三能达公司欠7号楼和8号楼物业费计695813.27元。其中：7号楼所欠物业费计488378.49元；8号楼所欠物业费计207434.78元。该期间三能达公司所欠1号楼至5号楼免业主物业费累计190725.82元。其中：1号楼免业主物业费计28498.96元；2号楼免业主物业费计10988.34元；3号楼免业主物业费计9517.91元；4号楼免业主物业费计31680.24元；5号楼免业主物业费计110040.37元。三、关于滞纳金诉讼请求的事实与理由：（一）因三能达公司在注销前未能支付所欠物业费本金1156284.82元。1、按照涉案小区《业主临时规约》规定的逾期支付物业费，每逾期一日应按应付款的2%支付滞纳金；2、按照涉案小区物业公司与业主签订的《前期物业管理服务协议》约定，逾期支付物业费，每逾期一日应按应付款的千分之三支付滞纳金；3、根据北京市朝阳区人民法院就悦祥公司与北京中弘房地产有限公司（以下简称中弘地产公司）涉及小区8号楼物业服务合同纠纷案，所出具的（2017）京0105民初62766号民事判决书（以下简称一审判决）判决：“中弘地产公司向悦祥公司支付2013年12月9日至2017年12月8日期间的物业费323209元、滞纳金150000元”；4、中弘地产公司不服一审判决上诉至北京市第三中级人民法院，该院出具（2018）京03民终7728号民事判决：“驳回上诉，维持原判”。上述两审法院判决均依法支持了悦祥公司要求滞纳金的诉讼主张。（二）基于上述计算滞纳金依据，悦祥公司认为《业主临时规约》规定的每逾期一日按应付款2%滞纳金过高，现悦祥公司所主张滞纳金是比照涉案小区业主与物业公司签署的《前期物业管理服务协议》约定的每逾期一日按应付款千分之三计算滞纳金数额的，属合理有据。悦祥公司最终变更诉讼请求：1.华腾公司支付自2011年2月28日起至2015年10月15日止三能达公司所欠物业费1163783.65元；2.华腾公司支付自2015年10月16日起至2018年10月16日止期间逾期付款滞纳金382451.91元。华腾公司答辩称，悦祥公司并未提交证据证明华腾公司作为三能达公司的股东存在侵害三能达公司债权人利益的债权行为。三能达公司是依法经过清算后完成的公司注销登记，符合法律规定。关于免除物业费部分，免除的物业费均发生在2011年至2014年，最长的诉讼时效应该到2016年12月31日，在诉讼时效内，悦祥公司并未向华腾公司主张权利，因此悦祥公司关于该项物业费的起诉已过诉讼时效。在悦祥公司本案中主张的物业服务期间内，只有5号楼存在免交物业费的情况。关于空置费，依据前期物业服务合同的约定，空置费应该是每平米每月1.5元，不应该是每平米每月2.8元；空置费应该在相关房屋出售之日起支付，即诉讼时效应该从空置房屋出售之日起计算，除5号楼部分房屋的空置费未过诉讼时效外，悦祥公司主张的其他空置费均已过诉讼时效。关于7号楼、8号楼房屋的空置费，也应该按照1.5元的标准计算，也已经超过诉讼时效。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2011年2月28日，三能达公司（甲方）与悦祥公司（乙方）签订前期物业管理服务合同，主要内容：三能达公司为东区国际项目的开发商，委托悦祥公司作为该项目的前期物业管理顾问及该项目交付使用后的住宅及配套设施、小区绿化的物业管理服务工作；物业名称：东区国际项目，坐落位置：北京市朝阳区慈云寺1号院；悦祥公司提供服务的受益人为三能达公司、本项目物业的全体业主和物业使用人；产权属于三能达公司的公共设施或设备（如会所、停车场、锅炉、卫星电视、小区宽带等）的委托管理事宜，将以补偿合同形式另行确定；委托管理期限为自2011年2月28日起至今；甲方的权利及义务：在业主委员会成立之前，负责制定业主公约并将其作为房屋租售合同的附件，要求业主和物业使用人遵守；……配合乙方的物业管理工作，并根据本合同约定按时支付物业管理费，以保证乙方物业管理工作的正常开展；当业主和物业使用人不按规定缴纳物业管理费用时，协助乙方进行催收工作；……物业管理服务费的收取，按照本项目正式交付之日起计算，根据甲方分期建设的原则，自甲方向每一期的首个业主发出入住通知书之日起计算；本项目的物业管理服务费按照每月每建筑平方米2.8元由悦祥公司向业主或物业使用人收取；本项目的空置房屋的物业管理服务费由悦祥公司按建筑面积每月每平方米1.5元向三能达公司收取；悦祥公司物业管理酬金按照本项目全年应收物业管理费的10%由物业管理费中支付；等。自2011年2月28日，悦祥公司依约为涉案小区提供物业管理服务工作至今。自2011年2月28日起至2015年10月15日止期间内，涉案小区存在部分房屋空置、三能达公司实际使用7号楼、8号楼、三能达公司免除部分业主物业费的情况。2014年6月26日，三能达公司的股东华腾公司组成清算组，由武步峰担任组长，对三能达公司进行清算。2015年3月9日，清算组出具清算报告，清算结果为公司所有债权债务已清理完毕，各项税费已结清，职工工资已结清，于2014年7月7日在《中华工商时报》上刊登注销公告。经申请，北京市工商行政管理局于2015年10月16日作出注销核准通知书，准予三能达公司注销。本院认为，《中华人民共和国公司法》第一百八十五条第一款规定：“清算组应当自成立之日起十日内通知债权人，并于六十日内在报纸上公告。债权人应当自接到通知书之日起三十日内，未接到通知书的自公告之日起四十五日内，向清算组申报其债权。”第一百八十九条规定：“清算组成员应当忠于职守，依法履行清算义务。清算组成员不得利用职权收受贿赂或者其他非法收入，不得侵占公司财产。清算组成员因故意或者重大过失给公司或者债权人造成损失的，应当承担赔偿责任。”《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第十一条规定：“公司清算时，清算组应当按照公司法第一百八十五条的规定，将公司解散清算事宜书面通知全体已知债权人，并根据公司规模和营业地域在全国或者公司注册登记地省级有影响的报纸上进行公告。清算组未按照前款规定履行通知和公告义务，导致债权人未及时申报债权而未获清偿，债权人主张清算组成员对因此造成的损失承担赔偿责任的，人民法院应依法予以支持。”华腾公司作为三能达公司的清算组成员，在明知悦祥公司主张的涉案债权的情况下，负有书面通知悦祥公司申报债权的义务。现华腾公司未履行上述职责，造成悦祥公司的涉案债权未获清偿，应承担损害赔偿责任，该损害赔偿责任包括债权本金及利息。针对双方当事人庭审中存在的争议焦点，本院分析如下：关于悦祥公司的起诉是否超过诉讼时效。物业服务本身具有连续性、公共性的特点，悦祥公司至今仍持续性的向涉案小区提供物业服务。且，华腾公司提交了证据通知函，该通知函系悦祥公司于2016年11月22日向中弘集团、三能公司发送。综合本案现有证据，对华腾公司的该项抗辩,本院不予采信。关于悦祥公司主张涉案小区2、4、5号楼未售出房屋相关物业费一项，华腾公司认可悦祥公司计算该项费用的起止时间、面积，但认为应该按照每月每平方米1.5元计算，不应按照每月每平方米2.8元计算。双方在前期物业管理服务合同中已经约定空置房屋的物业管理服务费按建筑面积每月每平方米1.5元收取。故本院认为，该项物业费应按建筑面积每月每平方米1.5元计算。关于悦祥公司主张涉案小区8号楼所欠物业费一项，华腾公司认可悦祥公司计算该项费用的起止时间、面积，但认为自2013年9月29日登记取得产权证之日起，应按照每月每平方米2.8元计算，之前应该按照1.5元的标准计算。双方在前期物业管理服务合同中约定“物业管理服务费的收取，按照本项目正式交付之日起计算，根据甲方分期建设的原则，自甲方向每一期的首个业主发出入住通知书之日起计算”，“本项目的物业管理服务费：按照每月每建筑平方米2.8元由乙方向业主或物业使用人收取”，“本项目的空置房屋的物业管理服务费：由乙方按建筑面积每月每平方米1.5元向甲方收取”，空置房屋的判断标准应该是相关房屋是否入住、使用，而不是是否取得产权证书。华腾公司认可8号楼属非住宅性质房屋，三能达公司自2011年4月22日投入使用。本院认为，对于8号楼的物业费，应自2011年4月22日起按照每月每平方米2.8元计算。悦祥公司的该项主张，具有事实及法律根据，本院予以支持。关于悦祥公司主张免除物业费一项，悦祥公司先后提交了《东区国际2008年1月-2015年12月31日免物业费统计表》、《东区国际2011年2月28日-2014年12月31日免物业费》、《原告本次主张的东区国际1-5号楼免物业费统计表》、《赠送物业费明细表》及《13份免物业费单据》，华腾公司提交了证据通知函附表3《东区国际1-5号楼免物业费》，其中《东区国际2008年1月-2015年12月31日免物业费统计表》与《东区国际1-5号楼免物业费》中的相关内容一致。在本案审理过程中，悦祥公司撤回证据《东区国际2008年1月-2015年12月31日免物业费统计表》，悦祥公司多次变更后，坚持按《原告本次主张的东区国际1-5号楼免物业费统计表》主张免除物业费金额。悦祥公司不认可通知函附表3《东区国际1-5号楼免物业费》，华腾公司亦不认可《东区国际2011年2月28日-2014年12月31日免物业费》、《原告本次主张的东区国际1-5号楼免物业费统计表》。华腾公司认可《赠送物业费明细表》及《13份免物业费单据》、《东区国际2008年1月-2015年12月31日免物业费统计表》。对于悦祥公司主张1号楼1403号、4号楼1706号、4号楼809、4号楼805房屋免除物业费部分，悦祥公司自称上述四户因介绍客户购买5号楼而被免除物业费，上述四户的入住时间最晚是2007年8月30日。现悦祥公司主张分别自2010年8月30日、2009年6月1日、2010年6月4日、2010年5月11日开始计算免除物业费的期间，华腾公司不认可上述起算时间。悦祥公司提交的证据《赠送物业费明细表》及相应的入住手续，并不能证明上述四户被免除物业费的具体起止时间，且悦祥公司的上述主张与其提交的《东区国际2008年1月-2015年12月31日免物业费统计表》不一致，故对悦祥公司的该项主张，证据不足，本院不予支持。对于悦祥公司主张5号楼免除物业费部分，华腾公司认可悦祥公司主张的该部分房屋的入住时间及免除物业费的年限，但不认可悦祥公司主张的计算免除物业费的起止时间。《赠送物业费明细表》未明确免除物业费的起止时间。悦祥公司主张业主自入住后每年交纳物业费，并非按自然年度每年交纳物业费，提交了业主临时规约、前期物业管理服务协议予以证明。业主临时规约第三章第十九条约定“物业管理费（按建筑面积）2.8元/月/建筑平米，采取预付制，按年收取，缴费时间按照入住通知书显示的日期为准，业主办理售楼时，应严格遵守入住现场流程”。华腾公司虽不认可悦祥公司的该项主张，但未提交证据予以证明，故本院对悦祥公司的该项主张予以支持。关于悦祥公司主张涉案物业费滞纳金（自2015年10月16日起至2018年10月16日止）一项，对于2、4、5号楼未售出房屋相关物业费，悦祥公司主张该费用的依据是双方签订的前期物业管理服务合同，在该合同中，双方未明确约定滞纳金的计算方式。但因三能达公司、华腾公司至今未付，对悦祥公司造成了相应的损失，本院酌定按照年利率6%计算。对于7号楼、8号楼及免除物业费部分的滞纳金，三能达公司系涉案小区的开发商，同时亦为7号楼、8号楼的实际使用人及免除物业费的代交人，三能达公司既应遵守前期业务管理服务合同的约定，又应遵守业主临时规约，现悦祥公司主张按照日万分之三的标准计算于法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国公司法》第一百八十五条第一款、第一百八十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、北京华腾诚信投资咨询有限公司于本判决生效后七日内支付北京悦祥物业管理有限公司物业费1026683.12元及滞纳金（一部分以144506.64元为基数，自2015年10月16日起至2018年10月16日止，按年利率6%计算；一部分以882176.48元为基数，自2015年10月16日起至2018年10月16日止，按日万分之三计算）；二、驳回北京悦祥物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18720元，由原告北京悦祥物业管理有限公司负担4679元（已交纳），由被告北京华腾诚信投资咨询有限公司负担14041元（于判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  张 卫人民陪审员  刘全顺人民陪审员  王金财二〇一八年十二月七日书 记 员  赵 颖