沈阳市苏家屯区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）辽0111民初4531号 原告：沈阳奥园新城置业有限公司，住所地沈阳市苏家屯区雪莲街18-6号。 法定代表人：马军，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘阳，辽宁同方律师事务所律师。 被告：刘通锋，男，1992年8月10日出生，汉族，现住沈阳市苏家屯区南京南街1172号1-25-11。身份证号：211422199208106818。 第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行，住所地沈阳市沈河区北站路72号。 负责人：宋刚，该行行长。 原告沈阳奥园新城置业有限公司（以下简称奥园公司）与被告刘通锋、第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行（以下简称邮储银行沈阳分行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年9月26日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进 行了审理。原告沈阳奥园新城置业有限公司委托诉讼代理人刘阳到庭参加诉讼，被告刘通锋、第三人邮储银行沈阳分行经依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告奥园公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告双方签订的商品房买卖合同及补充协议；2、判令被告刘通锋腾退并返还诉争房屋；3、请求判令被告给付违约金142740.48元（按合同约定标准计算，暂计算至2017年8月15日，诉讼期间违约金继续计算至被告实际腾房之日及履行完毕撤销商品房买卖合同备案登记手续及注销商品房预告抵押登记手续之日止）；4、请求判令被告给付原告代其偿还的房贷利息、罚息10043.48元及沈河法院案件受理费6771元；5、判令被告协助原告办理撤销商品房买卖合同的备案登记手续并承担费用；6、判令被告及第三人协助原告办理注销抵押预告登记手续并承担费用；7、诉讼费、保全费及诉讼保全责任保险费478.66元由被告承担。事实和理由：原、被告于2013年8月27日签订商品房买卖合同及补充协议，约定被告购买原告开发建设的位于沈阳市苏家屯区南京南街1172号1-25-11号住宅一处，建筑面积77.1平方米，房屋总价款309745元，双方约定2013年8月27日前付清首付款99745元，2013年9月27日前付清余款21万元。2013年10月17日被告与邮储银行沈阳分行签订“个人购房借款及担保合同”，此后银行依约发放了贷款21万元。被告未能依约向第三人偿还贷款本息，截至2016年3月23日，被告欠款本息数额为207502.39元，第三人将原、被告诉至沈阳市沈河区人民法院，该院于2016年10月11日作出 （2016）辽0103民初4043号民事判决书，判令被告刘通锋偿还第三人借款本金204187.45元、并支付利息、罚息3314.94元，判令我公司对上述债务承担连带保证责任。2016年12月5日我公司代被告向第三人偿还了前述费用合计221001.93元。依据原、被告双方在商品房买卖合同补充协议3.6.2条约定，出卖人有权解除合同，并要求被告自合同签订之日起按照总房款每日万分之三的比例向出卖人支付违约金，截至到2017年8月15日，被告应向原告支付违约金142740.48元（92.93元/日×1536日，2013年8月27日起至2017年8月15日止）。 被告刘通锋未答辩。 第三人邮储银行沈阳分行述称，被告刘通锋所欠第三人贷款已全部给清，第三人同意配合原告办理解抵押手续，但需被告本人亲自到场或原告出具生效法律文书，没有解抵第三人并无过错，所以不应承担任何费用。原告垫付款项（代偿刘通锋欠款）金额以第三人出具的代偿证明为准。 本院经审理认定事实如下：原、被告于2013年8月27日签订商品房买卖合同及补充协议，约定被告购买原告开发的位于沈阳市苏家屯区南京南街1172号1-25-11号房屋，建筑面积77.1平方米，房屋总价款309745元，双方约定2013年8月27日前付清首付款99745元，2013年9月27日前付清余款21万元，原、被告补充协议约定，如因买受人未按时归还贷款或其他违反借款合同的行为，达到银行单方与之解除借款合同的条件，无论买受人是否已于逾期还款后向银行偿还该欠款，或出卖人是否已向银行承担了 连带保证责任，或银行是否选择与买受人解除借款合同，均视为买受人对出卖人严重违约，出卖人有权单方解除与买受人的合同，合同解除后，出卖人有权代买受人或按银行要求向银行申请清偿全部剩余贷款本息及其他连带保证责任范围内的全部费用，买受人并应自合同签订之日起按总房价款每日万分之三的比例向出卖人支付违约金，出卖人有权自买受人已付的房价款中直接扣除上述代偿款项和违约金，不足部分出卖人有权依法追索，合同解除后，买受人已发生与购买该房屋所支出的第三方费用由买受人自行承担。商品房买卖合同签订后，被告按照约定向原告支付了首付款99745元，2013年10月17日被告与第三人邮储银行沈阳分行签订“个人购房借款及担保合同”，此后银行依约发放了贷款21万元。被告未能依约向第三人偿还贷款本息，截至2016年3月23日，被告已累计拖欠贷款本金204187.45元、利息3314.94元，故第三人于2016年4月15日将原、被告诉至沈阳市沈河区人民法院，该院于2016年10月11日作出（2016）辽0103民初4043号民事判决书，判令解除第三人与被告的《个人购房借款及担保合同》，被告刘通锋偿还第三人借款本金204187.45元、并支付利息3314.94元，并判令原告对上述债务承担连带给付责任。2016年12月5日原告代被告向第三人偿还221001.93元，其中贷款本金204187.45元、利息、罚息10043.48元、案件受理费4413元、公告费800元、保全费1558元。案涉房屋现由被告居住使用。 本院认为，根据我国民事诉讼法规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。本院根据原告提供的证据对案件事实予以认定。原、被告双方签订的商品房买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，亦不违反法律的强制性规定，双方均应受该合同约束。因被告未能按期偿还按揭贷款，导致银行解除了借款合同，原告奥园公司承担了连带保证责任，按照双方补充协议约定，原、被告双方约定的解除条件已成就，对原告主张的解除商品房买卖合同的诉讼请求，应予以支持。商品房买卖合同解除后，被告已给付原告的房款105557.55元（210000元-204187.45元+99745元），原告应当予以返还。原告代被告偿还第三人的款项利息、罚息、案件受理费、公告费、保全费，合计16814.48元（10043.48元+4413元+800元+1558），被告应予以返还原告。被告应协助原告撤销案涉房屋的商品房买卖合同备案，被告及第三人协助原告注销该房屋之上的预告抵押登记，并且原告应承担相应的违约责任，原、被告双方约定违约金的起算日期为合同签订之日，本案合同签订之日为2013年8月27日，本院认为追溯时间过长，调整为自2016年12月5日原告实际承担连带保证责任之日起算，按双方约定的总房价款每日万分之三的比例支付。关于原告要求被告腾退房屋的诉讼请求，本院认为合同解除后，被告应将因合同取得的房屋返还原告，对原告的该项请求，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除原告沈阳奥园新城置业有限公司与被告刘通锋就位于沈阳市苏家屯区南京南街1172号1-25-11室房屋签订的商品房买卖合同； 二、被告刘通锋于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告沈阳奥园新城置业有限公司违约金（违约金以总房款309745元为基数，按照日万分之三的比例，自2016年12月5日起计算至本判决确定的给付之日止）； 三、被告刘通锋于本判决发生法律效力之日起10日内返还原告沈阳奥园新城置业有限公司代其垫付的利息、罚息、案件受理费、公告费、保全费16814,48元； 四、被告刘通锋、第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行于本判决发生法律效力之日起10日内协助原告沈阳奥园新城置业有限公司注销沈阳市苏家屯区南京南街1172号1-25-11室房屋之上的预告抵押登记； 五、被告刘通锋于本判决发生法律效力之日起10日内协助原告沈阳奥园新城置业有限公司办理撤销沈阳市苏家屯区南京南街1172号1-25-11室房屋的商品房买卖合同的备案手续； 六、被告刘通锋于本判决发生法律效力之日起30日内将沈阳市苏家屯区南京南街1172号1-25-11室房屋腾退给原告沈阳奥园新城置业有限公司。 七、原告沈阳奥园新城置业有限公司于被告刘通锋完成上述第六项义务之日起10日内返还被告刘通锋购房款105557.55元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 八、驳回原告沈阳奥园新城置业有限公司的其它诉讼请求。 案件受理费3491元，保全费1318元，由被告刘通锋负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于沈阳市中级人民法院。 审 判 长 赵巍人民陪审员管霞 人民陪审员 刘       洋 二〇一八年四月二十日 书 记 员 贾       璐