四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川01民初1238号 原告：黄萍，女，1964年9月19日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 委托诉讼代理人：王薛韬，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑航，泰和泰律师事务所律师。 被告：华世强，女，1961年5月24日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 被告：吴润家，男，1963年5月16日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 二被告共同委托诉讼代理人：高婷，四川契合律师事务所宜宾分所律师。 二被告共同委托诉讼代理人：郭芳莉，四川契合律师事务所宜宾分所律师。 被告：宜宾怡安龙润置地股份有限公司。住所地：四川省宜宾市南岸航天路中段6号。 法定代表人：郭昌平，职务不详。 委托诉讼代理人：邱小兵，男，公司员工。 委托诉讼代理人：廖茜，女，公司员工。 第三人：四川宜宾兴业集团有限公司。住所地：四川省宜宾县柏溪镇三角路。 法定代表人：文万彬，职务不详。 原告黄萍诉被告华世强、吴润家、被告宜宾怡安龙润置地股份有限公司（以下简称怡安龙润公司），第三人四川宜宾兴业集团有限公司（以下简称兴业公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭于2017年10月23日、2018年4月16日公开开庭对本案进行了审理，原告黄萍的委托诉讼代理人王薛韬，被告华世强、吴润家的委托诉讼代理人高婷到庭参加了第一次庭审，原告黄萍的委托诉讼代理人王薛韬，被告华世强及其与吴润家的委托诉讼代理人高婷、被告怡安龙润公司的委托诉讼代理人廖茜到庭参加了第二次庭审，第三人兴业公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告黄萍向本院提出诉讼请求：1、准许执行（2015）成民保字第608-2号民事裁定书项下确认保全的位于宜宾市翠屏区龙润国际x-x-x号房屋；2、判令二被告共同承担本案的诉讼费用。 事实与理由：黄萍与怡安龙润公司、兴业公司担保合同纠纷一案，成都市中级人民法院作出判决怡安龙润公司、兴业公司对宜宾红楼梦酒业股份有限公司向黄萍归还借款本金2000万元以及支付利息承担连带清偿责任。该判决生效后，怡安龙润公司、兴业公司未履行相应的金钱给付义务，原告依法申请强制执行由怡安龙润公司作为开发商开发建设的位于宜宾市翠屏区龙润国际内共计16套房屋（包括本案所涉及的x-x-x号房屋）。上述案件执行过程中，华世强、吴润家以案外人身份向成都市中级人民法院就诉争房屋提出书面执行异议。原告于2017年4月10日签收了成都市中级人民法院作出的（2017）川01执异522号执行裁定书，该执行裁定中止了诉争房屋的执行。原告认为二被告与怡安龙润公司就诉争房屋签订了《商品房买卖合同》的事实所依据的证据存在重大瑕疵，且不满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（简称《执行异议复议规定》）关于案外人具有排除执行权利的规定所构筑的条件。本案应当适用《执行异议复议规定》第二十九条的规定，而不应适用二十八条的规定，原执行法院裁定中止对诉争房屋的执行显属不当，应当依法予以纠正。 被告华世强、吴润家辩称，被告所提供的证据能够证明被告购买诉争房屋的行为符合相关法律规定，本案符合中止执行的情形，应当驳回原告诉讼请求。 被告怡安龙润公司答辩意见与华世强、吴润家一致。 第三人兴业公司未作答辩。 被告华世强、吴润家为证明其主张，提交了如下证据： 1、房屋认购书及露台加固协议，拟证明诉争房屋在查封之前已经签订了买卖合同； 2、885643元房款的《收据》、吴润家中国农业银行交易明细、华世强个人明细清单、100万元的收款收据、李泸银行卡交易流水及情况说明、商品房买卖合同、859754元房款收据，拟证明被告已经支付了全部价款； 3、物业公司开具的情况说明、物业费收据、现场照片，拟证明被告在诉争房屋被查封前已经合法占有了诉争房屋； 4、签订合同计算单，拟证明被告签订合同时对房屋的优惠金额做了明确的计算； 5、情况说明两份，拟证明怡安龙润公司在未取得房屋预售许可证之前委托四川宜宾怡安投资有限公司（简称怡安投资公司）代收预购款，此后怡安龙润公司向华世强、吴润家出具了收据，认可收到该笔房款； 6、怡安龙润公司2010年12月7日记账凭证及附件、收款收据及利息领取表，拟证明吴润家于2010年12月7日出借给怡安大修公司100万元，并按年利率20%计算利息； 7、2011年12月30日记账凭证及附件收款收据，拟证明吴润家40万元借款退还转为购房款的事实； 8、2011年12月30日记账凭证、销售统计表，拟证明怡安龙润公司收到了吴润家等六人房款共计3216632元，吴润家40万元借款退还转为购房款； 9、车位认购协议及露台加固协议，拟证明吴润家交房款885643元的事实； 10、2012年3月13日记账凭证，拟证明吴润家于2012年3月13日补交剩余房款100万元。 原告黄萍质证认为：第1组证据真实性无法确认，提请法院综合本案的证据予以认定；第2组证据真实性不认可，怡安龙润公司在本案中与原告利益冲突，收款收据中有怡安投资公司的收款收据，而怡安投资公司并非房屋出卖方。支付凭证上收款人系郭昌平，并非本案被告所举示买卖合同的出卖方，是否为支付房款无法确认。华世强的支付凭证不予认可，只能证明华世强取了现金，但未提供证据证明现金用于支付房款。转出户名系李泸、转入户名非怡安龙润公司，对其是否支付了房款无法确认，情况说明属证人证言，未出庭作证；第3组证据对情况说明的真实性不予认可，对物业公司收据真实性、证明目的不予认可，费用不能仅凭收据确定，还需由物业服务合同等文件作为收费依据。现场照片不予认可，不能证明系查封之前占有的房屋；第4组证据的真实性、关联性、合法性不予认可，计算单上无怡安龙润公司印章；第5组证据真实性、合法性、关联性均不予认可，不能达到其证明目的；第6-10组证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，且与被告前述提交的证据存在矛盾。第三人兴业公司未发表质证意见。被告怡安龙润公司对第1-4组证据未发表质证意见，对第5组证据质证认为真实性无异议，当时收款情况就是如此，两家公司法定代表人相同，股东大部分相同。对第6-10组证据的真实性、合法性、关联性均予以认可。本院经审查认为，对第1、2、3、5、9组证据的真实性、合法性本院予以确认，对其关联性以及是否能够达到证明目的将在本院认为中予以阐述。对第4组证据因未加盖相应印章，对其真实性本院不予采信，对第6、7、8、10组证据，因属怡安龙润公司内部财产资料，原告亦不予认可其真实性，故对其真实性本院不予采信。 原告黄萍向本院提交了以下证据： 1、（2015）成民初字第928号民事判决书、（2015）成民保字第608-2号民事裁定书，拟证明黄萍与兴业公司、怡安龙润公司债权债务关系经本院依法予以确认，原告有权申请执行登记于怡安龙润公司名下房产。 2、（2017）川01执异522号执行裁定书，拟证明执行法院裁定中止执行前述房屋，原告作为申请执行人，可提起执行异议之诉。 3、《商品房买卖合同》、银行转账凭证、中国农业银行卡交易明细、银行自助查询清单，拟证明华世强、吴润家付清诉争房屋款项的证据存在重大瑕疵，付款凭证存在收款方非开发商、付款方非购房人等重大瑕疵，无法得出被告已经履行房款支付义务的结论。 4、房屋所有权证存根、查档证明，拟证明被告名下尚有住房两套。 华世强、吴润家质证认为，前述证据真实性无异议，证明目的有异议。第三人兴业公司、被告怡安龙润公司未发表质证意见。 本院经审查认为，第1、2、3组证据的真实性、合法性本院予以确认，对其关联性将结合本院认为予以阐述。第4组证据因与本案缺乏关联性，本院不予采信。 第三人兴业公司、被告怡安龙润公司未向本院提交新的证据。 根据原告黄萍、被告华世强、吴润家提供的书面证据及当事人陈述，本院认定如下事实： 华世强、吴润家系夫妻关系。2011年12月29日，怡安投资公司（甲方）与华世强、吴润家（乙方）签订《车位认购协议》，约定：“一、甲方同意乙方缴纳认购款1461048元后，凭所缴纳的认购款收据到甲方所开发的怡安大厦、光复大厦、碧竹山庄选购车位。……三、如乙方要申请退回认购款，须按甲方要求办理相关手续并退回与宜宾怡安龙润置地股份有限公司签订的《认购书》，甲方在收到乙方退款申请后7个工作日全额无息退还乙方认购款。”。怡安龙润公司与华世强、吴润家签订了《认购书》，具体签定日期不明，约定华世强、吴润家认购怡安龙润公司开发的项目“龙润国际”商品房住宅一套，认购房号为x幢x单元x层x号房。优惠后房价一层864715元，负一层596333元。2011年12月30日，怡安龙润公司与华世强、吴润家签订了《露台加固协议》，约定房屋附属的露台所产生的加固费用由华世强、吴润家自行承担，华世强、吴润家于2011年12月29日一次性向怡安龙润公司支付露台加固费424595元。 2011年12月19日，华世强通过其中国建设银行账户分三次现金取款共计1000000元，华世强、吴润家陈述该笔款项用于经营生意后剩余资金448889元用于支付购房款。2011年12月30日，吴润家通过其中国农业银行账户向怡安龙润公司法定代表人郭昌平账户转款440754元。同日，怡安投资公司向华世强、吴润家出具收据，收到款项885643元，收据“备注”一栏载明“转账”。2012年3月13日，吴润家通过其中国农业银行账户现金支取300000元。同日，案外人李泸通过银行账户向怡安龙润公司法定代表人郭昌平转款200000元。李泸出具《情况说明》，载明其向郭昌平转入的200000元是受吴润家的委托，代吴润家向郭昌平支付。2012年3月13日，怡安投资公司向吴润家出具《收款收据》，载明收到款项1000000元。 2014年6月30日，华世强、吴润家与怡安龙润公司、宜宾寅吾房地产有限责任公司签订《商品房买卖合同》购买位于宜宾市翠屏区龙润国际x号龙润国际x-x-x号房屋，约定争议房屋总价款为859754元。同日，怡安龙润公司向华世强、吴润家出具《收款收据》，载明收到x-x-x-x购房款859754元。2014年10月12日，宜宾龙润物业管理服务有限公司出具《收据》，载明收到x-x-x-x吴润家、华世强2014年10月1日-2015年9月30日物业费、垃圾处理费3531元，收据编号为：7438652。2016年11月3日，宜宾龙润物业管理服务有限公司出具《收据》，载明收到x-x-x-x吴润家、华世强2015年10月1日-2016年9月30日物业费、垃圾处理费3531元，收据编号为：7438680。2016年3月11日，宜宾龙润物业管理服务有限责任公司出具《证明》，载明吴润家、华世强已于2014年10月3日付清了争议房屋的所有费用，完成了交接房手续，该业主已接房。除本案争议房屋外，位于宜宾市翠屏区房屋登记所有权人为吴润家，位于宜宾市翠屏区房屋登记所有权人为华世强、吴润家。 另查明，本院在审理黄萍与兴业公司、怡安投资公司民间借贷纠纷一案过程中，接受黄萍的财产保全申请，于2015年4月10日作出（2015）成民保字第608-2号民事裁定，限额2000万元保全了包括争议房屋在内的怡安公司位于宜宾市翠屏区龙润国际小区的房屋，查封期限为2015年4月10日至2018年4月9日。案件审结后，黄萍申请执行，案号为（2016）川01执1903号。执行过程中，华世强、吴润家向本院提出执行异议，2017年3月23日，本院（2017）川01执异522号执行裁定书裁定中止对争议房屋的执行。后黄萍向本院提起本案诉讼。 本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点问题为案外人华世强、吴润家对诉争房屋是否享有足以排除执行的民事权益。对此，本院从以下两个方面予以评判： 一、本案是否适用《执行异议复议规定》第二十八条的规定。本院认为，《执行异议复议规定》第二十八条适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形，而第二十九条则适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形。前述两条款虽然适用于不同情形，但如果被执行人为房地产开发企业，且被执行的不动产为登记于其名下的商品房，同时符合了“登记在被执行人名下的不动产”与“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”两种情形，则《执行异议复议规定》第二十八条与第二十九条适用上产生竞合，并非能够适用第二十九条就自然排斥适用第二十八条。本案即符合前述竞合情形，因案外人在宜宾市有可供居住的其他两套房屋，显然不符合《执行异议复议规定》第二十九条的规定，此时应当适用《执行异议复议规定》第二十八条的规定，审查其是否符合该条规定情形。 二、本案是否符合《执行异议复议规定》第二十八条规定的情形。根据《执行异议复议规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，买受人若要排除执行，前述四个条件应当同时满足。 第一，关于华世强、吴润家在人民法院查封之间是否签订合法有效书面买卖合同的问题。本案中，人民法院查封时间为2015年4月10日，华世强、吴润家与怡安龙润公司签订书面买卖合同的时间为2014年6月30日，且该合同不违反法律、法规禁止性规定，能够认定其在查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。 第二，关于华世强、吴润家在人民法院查封之前是否已合法占有诉争房屋的问题。根据华世强、吴润家提交占有房屋的证据，仅有宜宾龙润物业管理服务有限公司出具的《证明》、交纳物业费收据以及房屋内照片。本院注意到，其提交的两份交纳物业费收据编号，一份为7438652，另一份为7438680，明显为同一本收据。而从收据出具日期来看，一份为2014年10月12日，另一份为2016年11月3日，日期间隔长达两年以上。从编号分析，两年期间物业公司开具的其他收据仅有17张，明显不合常理。华世强、吴润家所提供的诉争房屋内照片，不能证明其是在人民法院查封之前拍摄，且房屋内堆放物品均为杂物，并不具备实际居住的条件。其所提交的有效证据仅有宜宾龙润物业管理服务有限公司出具的《证明》，根据《最高人民法院关于适用的解释第一百一十五条关于“单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。……”的规定，单位出具的证明材料应当同时有相关人员签字以及单位印章。本案中，宜宾龙润物业管理服务有限公司出具的《证明》仅有单位印章，并无单位负责人或者制作证明材料人员的签名或盖章，同时结合该公司出具交纳物业费《收据》的合理存疑，宜宾龙润物业管理服务有限公司提交的《证明》并不能有效证明华世强、吴润家在人民法院查封之前已经实际占有房屋的事实。 第三，关于华世强、吴润家是否已支付全部购房款的问题。虽然怡安龙润公司出具《收据》载明收到了华世强、吴润家交纳的购房款859754元，但《收据》属怡安龙润公司开具的一般性书证，对其效力应当结合买受人实际付款情况综合认定。本案中，华世强、吴润家通过银行账户向怡安龙润公司法定代表人郭昌平转款440754元，该转款并非转入怡安龙润公司账户，而是转入个人账户，不能证明该款项系支付的购房款。华世强、吴润家所提交的现金支取的相关证据，虽能证明其取出了大额现金，但并不能证明其取出的现金用于支付了购房款。华世强、吴润家所提交的案外人李泸向郭昌平转款20万元的证据，因案外人李泸未出庭作证，且转入账户亦非怡安龙润公司账户，不能证明该笔款项属于向怡安龙润公司支付的购房款。同时前述款项的支付时间均远远早于双方签订的《商品房买卖合同》时间，亦与常理不符。对此华世强、吴润家认为其系按照《认购书》以及《露台加固协议》载明的金额向怡安龙润公司支付的1885643元购房款，该主张仅有怡安投资公司出具的两张收据予以证明，并且其中一张收据备注栏载明“转账”与华世强、吴润家主张的付款方式明显无法对应。同时，根据其所提交的证据，怡安投资公司与吴润家、华世强于2011年12月29日签订了《车位认购协议》，载明停车场车位缴纳认购款1461048元，怡安龙润公司内部财务凭证上，对于1885643元的性质为“车位款1461048、露台424595”，并非购房款，且该款项金额与怡安投资公司出具收据的总金额相同，该款项支付性质不能排除系用于支付车位购置款，被告华世强、吴润家陈述车位认购协议的签订是为了使怡安龙润公司收取购房款的行为合法化，该主张缺乏证据及法律支持。故华世强、吴润家所提交的证据不能证明其已支付全部购房款，其已经支付1885643元购房款的主张本院不予采信。 承前所述，华世强、吴润家对于人民法院查封之前已合法占有诉争房屋以及支付全部价款均未予证明，本案并不符合《执行异议复议规定》第二十八条规定的情形，依法不能排除执行。 综上，案外人华世强、吴润家就诉争房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，黄萍要求准许对诉争房屋执行的诉讼请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十八条第一款、第二款、第三款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第（一）项的规定，判决如下： 准许执行位于宜宾市翠屏区龙润国际x-x-x号房屋。 案件受理费12398元，由被告宜宾怡安龙润置地股份有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审 判 长  牛玉洲 审 判 员  邓凌志 人民陪审员  向际宪 二〇一八年四月十八日 书 记 员  杨春容                                                                                                                                                    速录书记员刘思祺