广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0502民初4356号 原告：黄文英，女，汉族，1965年7月20日出生，住址广西北海市海城区朝阳街16号，现住北海市。 委托代理人：黄丽艳，广西海城律师事务所律师。 被告：黄文舟，女，汉族，1968年4月28日出生，住北海市海城区。 第三人：蔡小梅，女，汉族，1979年1月22日出生，住所地北海市海城区。现羁押在北海市看守所。 第三人：陈伟业，男，汉族，1978年11月15日出生，住所地北海市海城区。 原告黄文英诉被告黄文舟及第三人蔡小梅、陈伟业案外人执行异议之诉一案，本院于2017年12月18日受理后，依法组成由审判员廖慧翔担任审判长、人民陪审员杜有燕、黄小兵参加的合议庭，于2018年4月8日公开开庭进行了审理，书记员施成兰担任法庭记录。原告黄文英的委托代理人黄丽艳、被告黄文舟到庭参加诉讼，第三人蔡小梅、陈伟业未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告黄文英诉称：北海市海城区人民法院因被告黄文舟与第三人蔡小梅、陈伟业民间借贷纠纷一案诉讼查封了位于北海市米，广东路西侧420米枫雅小苑2幢[房屋所有权证号为北房权证（2013）字第014824号、第014825号，国有土地使用权为北国用（2013）第B43571号]房产。2015年12月15日，原告与两第三人签订《北海市二手房买卖合同》，约定第三人蔡小梅、陈伟业将上诉房屋出售给原告。2015年12月16日，原告依照合同第四条付款方式、期限及交房约定转账给第三人蔡小梅购房款1000万元。同日，蔡小梅将涉案房屋交付给原告占有使用至今。原告办理过户申请时，因北海市规划局在2014年5月20日向北海市房地产交易中心去文暂缓办理上诉房产的转让手续而导致原告无法办理涉案房产的转让手续和备案登记。原告与第三人协商一致同意，2016年4月第三人通过公证委托由原告指定的黄瑞（身份证号码：）代为办理本次房产转让手续，并且将涉案房产的所有原件交由原告保管以确保原告办理过户登记手续。原告与第三人的房屋买卖是真实合法的，不存在房屋买卖以外的法律事实。 2016年4月13日，被告以与第三人民间借贷纠纷向北海市人民法院申请立案，北海市海城区人民法院于2016年10月10日作出（2016）桂0502民初1121号判决，确认第三人应向被告还款事宜，第三人拒不履行该生效文书确定的义务，被告申请强制执行涉案房产，北海市海城区人民法院作出（2017）桂0502执560号执行裁定对涉案房产予以执行。2017年5月15日，原告对第三人名下的执行标的涉案房屋向北海市海城区人民法院提出书面异议，请求撤销北海市海城区人民法院（2017）桂0502民初1121号裁定，停止执行（2017）桂0502执560号执行裁定书，解除查封，但北海市海城区人民法院作出（2017）桂0502执异36号执行裁定书裁定驳回。为此，原告诉至法院，请求法院判令：1、判决撤销（2017）桂0502执异36号执行裁定书不得执行第三人蔡小梅、陈伟业名下的位于北海市米，广东路西侧420米枫雅小苑2幢[房屋所有权证号为北房权证（2013）字第014824号、第014825号、国有土地使用权为北国用（2013）第B43571号]房产，并解除对以上房屋的查封;2、本案诉讼费由被告承担。 被告黄文舟辩称：原告对我的起诉没有事实和法律依据，我的起诉和申请强制执行都是有法律依据的，请求驳回原告的诉讼请求，原告自行承担本案诉讼费。 第三人蔡小梅、陈伟业没有提交答辩状，没有证据提交，亦未到庭参加诉讼。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案的第三人蔡小梅、陈伟业本经本院依法传唤未到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩和质证的权利。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，因对方未能提供相反证据予以否定，且其与本案具有一定的关联性，本院亦作为定案的参考依据。 结合本案证据，本院认定事实如下： 2015年12月15日，原告黄文英与蔡小梅、陈伟业签订《北海市二手房买卖合同》一份，合同约定黄文英购买蔡小梅、陈伟业名下位于北海市[房屋所有权证号：北房权证（2013）字第014824号、第014825号，国有土地使用权证：北国用（2013）第B43571号]房产，房屋价格1000万元，同时约定2015年12月16日支付房价款并腾空房屋，双方确认本合同在线打印合同文本，经买卖双方签名或盖章后，共同向北海市房地产交易中心申请办理二手房转移登记手续。合同签订后，原告于2015年12月16日转账支付款项1000万元给第三人蔡小梅。目前涉案房屋由原告黄文英占有使用。2014年5月13日北海市规划局曾向北海市房地产交易中心去文“关于请予暂缓办理房屋产权登记手续的函”，暂缓办理房屋产权登记手续共23户，其中蔡小梅涉案房屋属于暂缓办理。2016年4月5日，黄文英与第三人蔡小梅、陈伟业夫妇通过公证委托黄文英指定的黄瑞（身份证号码：）办理涉案房产的转让手续。 本案被告黄文舟与第三人蔡小梅、陈伟业民间借贷纠纷一案，黄文舟于诉讼中向本院申请财产保全，本院于2016年4月14日做出（2016）桂0502民初1121号裁定，裁定查封蔡小梅、陈伟业名下位于北海市房屋。2016年10月10日，本院做出（2016）桂0502民初1121号民事判决，判令蔡小梅、陈伟业归还借款524000:元及利息给黄文舟。上述判决生效后，黄文舟向本院申请强制执行。案件执行过程中，黄文英向本院提出书面异议。2017年11月16日，本院做出（2017）桂0502执异36号执行裁定，裁定驳回黄文英的异议。黄文英对该裁定不服，向本院提起诉讼。 另查明，异议审查期间，本院工作人员对羁押在北海市看守所的蔡小梅进行询问。蔡小梅在询问笔录中陈述称，陈伟业是其爱人，其与陈伟业有一套位于北海市的别墅，该别墅于2015年春节前以1000万元卖给一个姓黄的女子，其原来不认识黄文英，通过一个“亚宇”的人介绍，以1000万元卖给黄姨，但不识购房人黄姨叫什么名字，也不知道“亚宇”叫什么名字；其没有公证委托过黄世明卖房，只公证委托黄瑞卖房，公证时间是2016年4月5日；其卖房给黄姨签订两次两份合同，签订时间是否为同一日不能确定，其中一份合同是在其公司客衡投资公司签订的，一份是在公证处签订的，两份合同的价款是否一致不确定。蔡小梅对是借款还是卖屋陈述：“怎样说都可以，先向黄姨借款1000万元，签房屋买卖合同用屋抵给她，等我有钱了还给她，多付一点利息，房屋归还我，讲借款也可，讲卖屋也得”；蔡小梅对卖房后是否交付给他人陈述：“我是2016年3月底4月初搬出来才将房屋交付给黄姨的”。 本院认为，本案争议焦点：（一）原告与第三人之间是否存在真实的房屋买卖合同关系；（二）原告是否享有足以排除强制执行的民事权益。关于原告与第三人之间是否存在真实的房屋买卖合同关系的问题，从原告提交的房屋买卖合同、转账凭证、公证书、缴纳涉案房屋水电费的发票以及本院调取的异议审查期间法院对第三人蔡小梅的询问笔录可证实，原告黄文英与第三人蔡小梅、陈伟业签订的《北海市二手房买卖合同》是双方真实的意思表示，不违反法律行政法规，属于有效合同。合同签订之后，原告黄文英支付了全部购房款，第三人蔡小梅、陈伟业亦依约将涉案房屋交付黄文英占有使用至今。因此，本院认为原告黄文英与第三人蔡小梅、陈伟业之间存在真实的房屋买卖合同关系。被告黄文舟抗辩原告黄文英与第三人蔡小梅、陈伟业之间的房屋买卖关系不真实，黄文英支付的1000万元属于借款，但其未提供充分证据予以证实，本院对该抗辩不予采信。 关于原告是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定:“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”的规定和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，原告黄文英与第三人蔡小梅、陈伟业的书面房屋买卖合同签订在本院采取查封之前；原告已按合同约定支付了全部款项；原告在本院采取查封措施前已实际占有该房屋；涉案房屋买卖时由于行政管理原因，房地产交易中心暂缓办理房屋产权登记手续，原告未能办理涉案房屋的过户登记手续并非自身原因造成。本案情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，故原告黄文英对案涉房屋享有的民事权益足以排除强制执行，应不得执行案涉房屋。原告黄文英要求不得对涉案房屋强制执行的诉讼请求于法有据，本院予以支持。原告要求解除查封的请求，不属于执行异议之诉的解决范围，原告可向执行机构提出。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 不得执行第三人蔡小梅、陈伟业名下位于北海市米，广东路西侧420米枫雅小苑2幢房屋[房屋所有权证号：北房权证（2013）字第014824号、第014825号、国有土地使用权号：北国用（2013）第B43571号]，本院（2017）桂0502执异36号裁定于本判决生效时自动失效。 案件受理费100元，由被告黄文舟负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或者广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费100元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  廖慧翔 人民陪审员  杜有燕 人民陪审员  黄小兵 二〇一八年四月十六日 书 记 员  施成兰 附法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 2、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。 3、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 4、《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十二条第一款第一项对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的。 5、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。