四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川01民终16737号 上诉人（原审原告、反诉被告）：成都市沪宁商业管理有限公司。住所地：成都市锦江区红星路三段1号国际金融中心3号楼2701号。 法定代表人：葛盼雷，总经理。 委托诉讼代理人：李佳佳，女，汉族，1993年3月16日出生，住江苏省灌云县，公司员工。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：张怀秦，女，1974年8月21日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 委托诉讼代理人：韩文刚，四川时代经纬律师事务所律师。 上诉人成都市沪宁商业管理有限公司（以下简称沪宁公司）因与被上诉人张怀秦租赁合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院(2016)川0104民初2909号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月29日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 沪宁公司上诉请求：撤销一审判决第一、二、三、四项，改判张怀秦支付2015年12月1日至2016年4月19日的租金及管理费共76561.22元，支付因拖欠租金、管理费产生的滞纳金28786.96元（暂计至2016年4月19日，按每日千分之五计算至实际付清之日止），支付赔偿金33633.6元（两个月的租金）。事实和理由：1.一审法院对张怀秦拖欠费用产生的滞纳金的事实认定不清。合同约定如拖欠租金和管理费，应按每日千分之五支付滞纳金，该约定是双方真实意思的表示，合法有效，而且滞纳金重在强调处罚性而非补偿性，一审法院强调主要为补偿性，并在张怀秦未主张滞纳金过高的情况下大幅调低滞纳金标准，没有法律依据。2.一审判决认定张怀秦根本违约的情况下，判令沪宁公司退还保证金有违常理，且违背民事立法的精神和原则，没有事实根据和法律依据。因双方约定承租人违约的情况下，保证金不能作为其违约的免责条款，亦不能充抵租金和其他费用，表明其不具备违约金和赔偿金的性质，一审判决认定合同合法有效，沪宁公司在履行中无任何违约责任，应由张怀秦承担违约责任，却判令沪宁公司退还全部保证金，与认定张怀秦违约存在矛盾，且严重损害了沪宁公司的合法权益。3.一审法院未对事实全面调查，背离民事诉讼举证规则，直接认定沪宁公司留置有关物品并判令返还，事实不清，适用法律错误。张怀秦一审中提供的物品清单、照片不足以证明有哪些物品被扣押、是否在案涉单元被扣押、是否由沪宁公司扣押，该清单只是我方工作人员在收楼时对张怀秦退出房屋时简单的记载。根据最高人民法院关于民事诉讼证据的规定，没有证据或证据不足以证明事实主张的，张怀秦应承担举证不利的后果，但一审法院却将责任强加于沪宁公司，仅仅以沪宁公司提供的证据不足以证明物品被搬走为由，直接判定沪宁公司留置物品并要求退还，于法无据。4.因张怀秦严重违约，导致合同目的无法实现，给沪宁公司造成包括空置损失、中介佣金服务费、装修复原费、招商及服务成本、租金及管理费成本等损失，已超过应没有保证金的金额。合同期限为一年，仅履行一个月即终止，一审法院在未查明沪宁公司实际损失的情况下，以滞纳金足以弥补损失，直接驳回沪宁公司主张的赔偿金，没有事实根据和法律依据。 张怀秦辩称，沪宁公司违反的“拎包入住”的承诺，没有为案涉办公室提供WIFI服务，属于单方面违约。因张怀秦在履行合同过程中不存在违约行为，不应当支付违约金和滞纳金。张怀秦的行为即使对沪宁公司造成了损失，其应当提供证据加以证明。沪宁公司于2016年1月15日擅自锁住案涉场地，拖延至4月19日才收楼，期间其未采取措施防止损失扩大，应当承担相应责任。张怀秦拖欠的租金应计算至2016年1月15日。双方约定的滞纳金的费率已高于民间借贷的标准，应当予以调低，一审法院酌情调整沪宁公司的违约金和各项主张符合法律规定。关于留置物品，沪宁公司在一审中承认收发楼验收表中载明了张怀秦房间内的物品，但其不能证明张怀秦已搬走上述物品，同时该收楼表载明内容也与双方2016年4月18日关于将物品留置在现场通过诉讼解决纠纷的协议一致，故一审判决在举证责任分配和相关事实的认定符合法律规定。 沪宁公司向一审法院起诉请求：1.张怀秦支付沪宁公司拖欠的2015年12月1日至2016年4月30日的租金及管理费共计84184.84元；2.张怀秦向沪宁公司支付滞纳金（其中以人民币1018.12元为基数，从2015年12月5日起计算，以人民币20791.68元为基数，从2015年12月26日起计算，以人民币20971.68元为基数，从2016年1月26日起计算，以人民币20791.68元为基数，从2016年2月26日起计算，以人民币20791.68元为基数，从2016年3月26日起计算，暂计至2016年4月19日共计人民币29701.79元；以上滞纳金按拖欠租金及管理费的千分之五/日计算至张怀秦实际付清款项之日止）；3.张怀秦向沪宁公司支付赔偿金人民币83166.72元；以上三项诉讼请求暂计197053.35元；4.张怀秦承担本案全部的诉讼费。 张怀秦向一审法院提起反诉请求：1.沪宁公司双倍退还租赁保证金及管理费用保证金，水电费保证金，合计133922.88元；2.沪宁公司返还租赁房产内办公物品（一审庭审阐明为茶艺桌一张、配套椅六张；金丝楠木柜一组、金丝楠木摆件台两个；办公皮椅三张；电脑两台；办公椅四张；办公桌两张、配套抽屉柜四个；字画两幅；办公桌配套柜一套）；3.诉讼费由沪宁公司承担。 一审法院认定事实：2015年12月2日，沪宁公司作为出租方（甲方）与张怀秦作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，主要内容为“甲方同意出租位于成都市锦江区出租给乙方，租赁场地供其办公使用，建筑面积为152.88平方米；租期为壹年，即从2015年12月2日起至2016年12月1日止，起租日2015年12月5日（自甲方交付物业之日起计算租金）；月租金为16816.8元，管理费及空调费为3974.88元，月租金及管理费总金额为20791.68元，乙方应于本合同签订后两日内支付首月租金及管理费20791.68元，乙方须于每月25日前支付次月租金；租赁期间，乙方应承担的管理费及水电费由甲方代收代缴；双方合同签订本合同二日内，乙方应向甲方支付租赁保证金50450.4元含已交定金（相当于叁个月租金），管理费保证金11924.64元，水电费保证金4586.4元，三项共计66961.44元；保证金不能作为乙方违约的免责条款，亦不能用于抵充乙方租金、管理费及其他相关费用；乙方未按约定时间支付租金、管理费及其他费用的，乙方应按照应付租金及管理费总额的千分之五/天支付滞纳金，乙方未按合同约定时间内支付租金及其他费用达五日的，甲方将停止为该单位提供服务（包括但不限于停止供应乙方水电、门禁、商务服务等），由此产生的损失由乙方自行承担；乙方未按合同约定时间支付租金及其他费用达七日内的，甲方视乙方严重违约，甲方将解除与乙方签订的租赁合同，没收乙方支付的保证金，并有权将该房产收回另行出租，同时乙方还将承担合同期内剩余租期的租金（超过四个月租期的按四个月的租金计算）作为甲方的赔偿，乙方滞留在该房产内的办公设施及物品乙方未自行处置的，视为乙方放弃处置，并承诺交由甲方处置”。合同签订前后，张怀秦支付了租金19773.56元，保证金66961.44元，其中租赁保证金50450.4元、管理费保证金11924.64元、水电费保证金4586.4元。合同履行过程中，双方对沪宁公司广告宣传的“拎包入住”、公共区域使用及网络费用等事项发生纠纷，张怀秦未再支付租金及管理费。2016年1月至4月沪宁公司采取邮寄《催款函》方式向张怀秦催要2016年1月至4月的租金及管理费。2016年4月18日，张怀秦搬离留存于国际金融中心三号办公楼33楼08单元的办公用品时，与沪宁公司工作人员发生纠纷。2016年4月19日，沪宁公司对国际金融中心三号办公楼33楼08单元进行收楼验收，并在《3308单元收发楼验收表》中备注“形象墙有破损、门禁玻璃门被撬坏、办公室木门被撬坏、地毯弄脏须更换（25寸显示器2台、电脑主机2台、仿古木椅6把、仿古柜子3组、花架2个、茶台1套、职员椅4把、皮椅3把、水杯1袋、办工桌1张、地球仪1个、字画1卷、茶壶1个、拼接办公桌1套、垃圾桶2个）”。截至一审庭审终结时，《3308单元收发楼验收表》中备注的前述办公用品未存放于国际金融中心单元，且该单元已于2016年4月25日另行出租他人。沪宁公司收取的保证金66961.44元未退还。 一审另查明，沪宁公司对外广告宣传“写字间全新超豪华装修（办公室、会议室、洽谈室、商务区），用材非常高档，每个办公室都有密码锁，处处体现细节和奢华，带全套全新红木家具，拎包就可入驻”、“相关服务成本节约至少20-40%楼层无线WIFI、高档咖啡、茶饮免费享用”。沪宁公司提供了楼层的WIFI服务，并向张怀秦提供了1500元/月至2000元/月等多项网络服务。 一审法院认为，沪宁公司与张怀秦签订的《房屋租赁合同》，系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。张怀秦陈述沪宁公司于2016年1月15日关闭案涉商铺，导致合同无法履行，其提交的照片无法证明案涉商铺处于持续关闭状态，双方往来的函件也无法反映沪宁公司关闭了案涉商铺，张怀秦应自行承担举证不能的法律后果。双方因租金、管理费支付问题产生纠纷，沪宁公司于2016年4月19日收回案涉商铺，并提交了《3308单元收发楼验收表》，故一审法院确认案涉合同已于2016年4月19日终止履行。综合双方诉辩情况，本案的争议焦点为：一、双方在履行合同过程中是否存在违约行为；二、案涉商铺内留存物品问题。对此一审法院评析如下： 关于双方在履行合同过程中是否存在违约行为。一审法院认为，对于沪宁公司，张怀秦陈述沪宁公司违背“拎包入住”承诺，并存在价格欺诈等霸王条款。从本案已查明的事实可知，沪宁公司所作的“拎包入住”承诺，系针对案涉商铺具有的精装设计、配备的完整办公设备进行的客观陈述，其广告宣传及合同的约定并没有提供室内免费网络服务的承诺，提供室内免费网络服务也不是该行业的一般惯例，且针对室内网络，沪宁公司向张怀秦提供了多项价格不等的服务，并不存在价格欺诈和强迫行为，张怀秦的该项陈述，一审法院不予采信。沪宁公司履行了合同义务，张怀秦即应按约定支付租金及管理费。合同履行终止前，张怀秦应按合同约定支付租金及管理费，因张怀秦支付了租金19773.56元，故一审法院确认张怀秦应向沪宁公司支付2015年12月1日至2016年4月19日的租金及管理费76561.22元（2015年12月1日至2015年12月31日为1018.12元、2016年1月1日至2016年3月31日为62375.04元、2016年4月1日至2016年4月19日为13168.06元），对沪宁公司多主张部分，一审法院不予支持。张怀秦逾期交付租金及管理费，应当承担违约责任。沪宁公司主张滞纳金按四个月租金标准计付赔偿金及没收保证金，虽符合合同约定，但其均系违约责任的承担方式，我国违约金赔偿制度兼具补偿性和惩罚性，并主要强调补偿性。在沪宁公司并未提交证据证明其实际损失及案涉商铺已于2016年4月25日另行出租他人的情况，沪宁公司同时主张滞纳金、赔偿金，并没收保证金，明显过分高于造成的损失，结合张怀秦的违约程度，一审法院酌情确定违约金应分别以本金1018.12元为基数，自2015年12月5日起至付清时止；以本金20791.68元为基数，自2015年12月26日起至付清时止；以本金20791.68元为基数，自2016年1月26日起至付清时止；以本金20791.68元为基数，自2016年2月26日起至付清时止；以本金13168.06元为基数，自2016年3月26日起至付清时止；以上均按每日万分之六计算；对沪宁公司多主张部分，一审法院不予支持。沪宁公司收取的保证金66961.44元应于退还，为减轻当事人的诉累，经与租金及管理费品迭后，张怀秦应向沪宁公司支付租金及管理费9599.78元。张怀秦主张双倍返还保证金，案涉保证金并非定金，不适于定金罚则，且沪宁公司在履约中不存在违约行为，张怀秦的该项主张，于法无据，一审法院不予支持。 关于案涉商铺内留存物品问题。一审法院认为，沪宁公司自行出具的《3308单元收发楼验收表》载明了25寸显示器2台、电脑主机2台、仿古木椅6把、仿古柜子3组、花架2个、茶台1套、职员椅4把、皮椅3把、水杯1袋、办工桌1张、地球仪1个、字画1卷、茶壶1个、拼接办公桌1套、垃圾桶2个等物品，沪宁公司陈述前述物品张怀秦已自行搬离，其提交的拍摄于收楼前一日，即2016年4月18日的视频资料不能反映张怀秦已搬离留存于案涉商铺内的物品，在双方因搬离物品发生纠纷，而案涉商铺又于2016年4月25日另行出租他人，张怀秦在此期间自行搬离前述物品，明显违背一般常理，且沪宁公司也未提交其他证据证明张怀秦在合同终止后自行搬离了前述物品，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，沪宁公司应自行承担举证不能的法律后果。合同终止后，沪宁公司应返还张怀秦留存的物品，故一审法院确认沪宁公司应返还张怀秦留存的25寸显示器2台、电脑主机2台、仿古木椅6把、仿古柜子3组、花架2个、茶台1套、职员椅4把、皮椅3把、水杯1袋、办工桌1张、地球仪1个、字画1卷、茶壶1个、拼接办公桌1套、垃圾桶2个。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、张怀秦应于判决发生法律效力之日起十日内向成都市沪宁商业管理有限公司支付2015年12月1日至2016年4月19日尚欠的租金及管理费9599.78元；二、张怀秦应于判决发生法律效力之日起十日内向成都市沪宁商业管理有限公司支付违约金，计算方式：以本金1018.12元为基数，自2015年12月5日起至付清时止；以本金20791.68元为基数，自2015年12月26日起至付清时止；以本金20791.68元为基数，自2016年1月26日起至付清时止；以本金20791.68元为基数，自2016年2月26日起至付清时止；以本金13168.06元为基数，自2016年3月26日起至付清时止；按每日万分之六计算；三、沪宁公司应于判决发生法律效力之日起十日内向张怀秦返还25寸显示器2台、电脑主机2台、仿古木椅6把、仿古柜子3组、花架2个、茶台1套、职员椅4把、皮椅3把、水杯1袋、办工桌1张、地球仪1个、字画1卷、茶壶1个、拼接办公桌1套、垃圾桶2个；四、驳回沪宁公司的其他本诉诉讼请求；五、驳回张怀秦的其他反诉诉讼请求。本诉案件受理费2121元、反诉案件受理费1490元，两项合计3611元，由沪宁公司负担1011元，张怀秦负担2600元。 二审中，当事人均没有提交新的证据。本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。另查明，在沪宁公司出具的3308单元收发楼验收表下方的《验收楼宇声明书》载明，现声明上述楼宇单位经本人检查后认为一切妥善或满意，可以正式办理验收及签收或退回该单位等字样，落款处乙方无人签名，甲方注明为沪宁公司，并加盖该单位印章。该事实由经过一审质证的《3308单元收发楼验收表》予以证实。 本院认为，沪宁公司与张怀秦签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定合法有效。根据双方的上诉和答辩情况，本案的争议焦点一是张怀秦是否应同时承担滞纳金和不退还保证金两项违约责任，二是张怀秦是否应另行向沪宁公司支付赔偿金，三是沪宁公司是否应返还相关办公用品。现结合事实证据分析认定如下： 一、关于张怀秦是否应同时承担滞纳金和不退还保证金违约责任的问题，本院认为，首先，案涉合同第12.4条约定，承租人未按约定时间支付租金、管理费及其他费用的，应按照应付租金及管理费总额的千分之五/天支付滞纳金。承租人未按合同约定时间支付租金及其他费用达五日时，出租人有权采取停止提供配套服务。同时，双方在第12.5条又约定，如承租人未按合同约定支付租金及管理费达七日或者拖欠租金及其他费用达到三次，出租人视承租人严重违约，有权解除合同、没收保证金、另行出租，并由承租人按剩余租期支付不超过四个月的租金作为赔偿。从上述约定来看，随着承租人违约程度的加重，所应承担的违约责任也逐渐加重。在张怀秦拖延支付租金和管理费已超过四个月、构成严重违约，沪宁公司也已收回房屋并另行出租的情况下，其起诉张怀秦支付2016年度四个月租金及管理费作为赔偿款，应视为沪宁公司要求张怀秦按最重的违约责任条款承担责任。而上述每日千分之五的滞纳金为合同正常履行情况下违约方应支付的违约金，现张怀秦的违约情况属于案涉合同第12.5条约定的严重违约，此时的违约责任因有专门约定，故本案不应由张怀秦按滞纳金方式承担违约责任。其次，根据案涉合同关于张怀秦严重违约时不退还保证金的约定，该没收保证金的行为应认定为此种违约情况下应承担的违约责任，因系双方真实意思的表示，应认定合法有效。同时，因张怀秦的行为已构成严重违约，其本应按约承担违约责任，但违约金以弥补当事人损失为目的。本案中，双方约定的房屋租赁期限仅有一年时间，张怀秦已经履行了近半年时间，沪宁公司在收回房屋后一周之内即另行出租，其因合同提前终止和另行租赁受到的损失较为有限，如全部不退还保证金66961.44元将使张怀秦承担的违约责任明显超过沪宁公司所受损失，导致双方利益明显失衡，故本院根据合同期限、收取保证金的金额和沪宁公司所受损失情况，酌情确定沪宁公司对张怀秦缴纳的3万元保证金不予退还，其余金额仍然应予返还。因此，沪宁公司关于保证金不予退还的上诉意见部分成立，本院予以支持。一审判决仅判令张怀秦按一定金额支付滞纳金承担违约责任与合同约定不符，应当予以纠正。 二、关于张怀秦是否应另行向沪宁公司支付赔偿金的问题，本院认为，第一，双方约定张怀秦严重违约时由其按四个月的租金对沪宁公司予以赔偿，因该赔偿建立在固定租金标准的基础上，金额确定且未与实际损失挂钩，该项赔偿款实际也属于双方约定的张怀秦此时应承担的违约金，该违约金也应以弥补当事人实际损失为目的。其次，如上所述，由于本院已认定张怀秦按保证金3万元承担违约责任，该金额足以弥补沪宁公司因合同提前解除、房屋另行出租前的空置损失和缔约成本，故本案不应再判令张怀秦向沪宁公司给付赔偿金。 三、关于沪宁公司是否应返还在关办公用品的问题，本院认为，因沪宁公司以收楼验收表和声明书的形式确认收回房屋时案涉办公用品在室内，现无证据证明沪宁公司已经予以退还，张怀秦也未声明放弃该权利，故一审判决沪宁公司返还正确，本院予以维持。 综上所述，上诉人沪宁公司的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，但在张怀秦构成严重违约时仅判令其支付违约金存在错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持成都市锦江区人民法院(2016)川0104民初2909号民事判决第三项，即：成都市沪宁商业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向张怀秦返还25寸显示器2台、电脑主机2台、仿古木椅6把、仿古柜子3组、花架2个、茶台1套、职员椅4把、皮椅3把、水杯1袋、办工桌1张、地球仪1个、字画1卷、茶壶1个、拼接办公桌1套、垃圾桶2个； 二、撤销成都市锦江区人民法院(2016)川0104民初2909号民事判决第一、二、四、五项，即：张怀秦应于本判决发生法律效力之日起十日内向成都市沪宁商业管理有限公司支付2015年12月1日至2016年4月19日尚欠的租金及管理费9599.78元；张怀秦应于本判决发生法律效力之日起十日内向成都市沪宁商业管理有限公司支付违约金，计算方式：以本金1018.12元为基数，自2015年12月5日起至付清时止；以本金20791.68元为基数，自2015年12月26日起至付清时止；以本金20791.68元为基数，自2016年1月26日起至付清时止；以本金20791.68元为基数，自2016年2月26日起至付清时止；以本金13168.06元为基数，自2016年3月26日起至付清时止；按每日万分之六计算；驳回成都市沪宁商业管理有限公司的其他本诉诉讼请求；驳回张怀秦的其他反诉诉讼请求； 三、张怀秦于本判决发生法律效力之日起十日内向成都市沪宁商业管理有限公司支付2015年12月1日至2016年4月19日尚欠的租金及管理费共76561.22元。 四、成都市沪宁商业管理有限公司退还张怀秦保证金36961.44元； 五、驳回成都市沪宁商业管理有限公司的其他诉讼请求； 六、驳回张怀秦的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费共3611元，二审案件受理费4242元，共计7853元，由上诉人成都市沪宁商业管理有限公司负担3843元，被上诉人张怀秦负担4010元。 本判决为终审判决。 审判长  曾光勇 审判员张卫敏 审判员曹洁 二〇一八年四月八日 书记员方丽雯