重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2018）渝05民终2275号上诉人（原审被告）：重庆华颂房地产开发有限公司，住所地重庆市九龙坡区九龙园区云湖路****，统一社会信用代码9150010769655510XJ。法定代表人：石建，经理。委托诉讼代理人：张涛，重庆彰义律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐霞，女，1983年2月7日出生，汉族，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：李刚，重庆周立太（万州）律师事务所律师。上诉人重庆华颂房地产开发有限公司（以下简称华颂公司）因与被上诉人徐霞房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院（2018）渝0108民初6068号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。华颂公司上诉请求：撤销原判、改判由华颂公司向徐霞支付逾期交房违约金4420元。事实与理由：按照《重庆市商品房买卖合同》附件五《合同补充协议》第八条第一项关于交房手续办理的约定：“双方同意，对于合同第八条约定的房屋交付书面通知，包括但不限于挂号信、特快专递、手机短信、报纸公告等形式。”华颂公司分别以约定的两种通知方式向徐霞发出接房通知，一是按徐霞预留的地址，即南岸区回龙路邮寄出《接房通知书》；二是2017年7月20日在重庆主流报刊《重庆晨报》第十版刊登《交房公告》，广而告之包括徐霞在内的业主于2017年7月25日~26日前往办理接房手续。即使徐霞没有收到华颂公司按第一种方式送达的《接房通知书》，第二种方式即报纸公告送达也是双方约定的通知形式。报刊公告是人民法院公告送达以及政府征地拆迁公告通常采取的通知形式，事实上绝大多数业主在公告后已前往接房。华颂公司已按约履行接房通知义务。一审认定华颂公司已按约向徐霞送达《接房通知书》，通告于2017年7月26日接房，又认定逾期交房天数至2018年3月12日，相互矛盾。华颂公司交房时间比约定的2017年6月28日迟延一个月，华颂公司已书面致歉并自愿、主动按合同约定从2017年6月29日起至通知实际交房之日2017年7月26日按已付房款的日万分之一给付徐霞违约金4420元，以实际行动表达了诚意。徐霞因自身原因未办理领款接房，不能主张交房后的违约金。徐霞辩称，徐霞没有收到华颂公司《接房通知书》的原因是因邮政快递根据华颂公司提供的错误电话号码导致快件被退回，该快件于2017年8月22日退回至华颂公司，华颂公司没有采取补救措施，也没有再次核实邮寄信息，怠于履行交房义务。对于报纸公告送达，只能在徐霞地址存在错误且无法送达的条件下才能适用。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决正确。华颂公司应当承担迟延交房违约金。徐霞向一审法院起诉称：2015年7月28日，徐霞与华颂公司签订了《重庆市商品房买卖合同》和《合同补充协议》，约定，徐霞向华颂公司购买位于重庆市南岸区茶园的安纳溪湖房屋一套，该商品房的建筑面积为178平方米，套内面积164.74平方米，用途为成套住宅，购房总价款为1700000元，建筑面积单价9514.22元，套内面积单价10319.29元；签订合同时徐霞支付了850000元，余下的850000元由徐霞向银行申请贷款。合同约定的交房时间为2017年6月28日，双方对交房手续的办理以及逾期交房的违约金进行了约定，面积确认及面积差异处理约定为产权登记套内面积小于合同约定套内面积时，误差绝对值在3%以内的部分房屋价款及利息由华颂公司向徐霞返还，超过3%的部分房价款由华颂公司双倍返还给徐霞。合同还约定规划、设计变更徐霞不退房的，应当另行签订补充协议，给徐霞造成损失的，由华颂公司赔偿。合同签订后，徐霞按约向华颂公司支付了首付款850000元，也向重庆市农村商业银行沙坪坝支行申请贷款850000元给华颂公司。2017年6月28日，徐霞至华颂公司的销售中心要求华颂公司交房，华颂公司拒绝交房，其理由为该商品房未通过竣工验收，未能达到交房的标准，口头告知徐霞交房的时间另行通知，徐霞至今未接到交房通知，截止起诉之日，已延迟交房二百五十七天，华颂公司应向徐霞支付迟延交房违约金43690元，华颂公司仅同意向徐霞支付4420元，否则华颂公司就不向徐霞交付房屋。2018年2月28日，徐霞从华颂公司得知，房屋的套内面积为147.35平方米，与合同约定的套内面积为164.74平方米，面积差额17.39平方米。按双方的约定面积差3%以内的华颂公司向徐霞返还房屋价款及利息，超过3%的部分的房价款华颂公司向徐霞双倍返还，按双方约定的套内面积单价10319.29元，华颂公司应向徐霞支付面积差额款309968.76元。华颂公司拒绝支付上述款项，也拒绝交房，请求判决：一、华颂公司立即向徐霞交付合同项下的房屋一套；二、华颂公司向徐霞立即支付面积差额款309968.76元及迟延交房违约金43690元（截止至2018年3月12日），共计353658.76元。华颂公司一审辩称：一、涉案房屋于2017年7月13日通过工程验收，7月15日取得备案登记证，按合同第七条第二项约定，交房的条件是通过竣工验收，取得备案登记证，因此在7月15日该房达到交房的条件；二、华颂公司取得备案证号于2017年7月18日按徐霞于订立合同时的确认收件信息地址送达接房通知书，同时于同月20日在重庆晨报公告接房通知，通知徐霞在2017年7月26日接房，上述通知符合补充协议第八条关于房屋交付通知的约定，徐霞诉称至今未收到接房通知，与双方约定和客观事实不符；三、华颂公司交房时间比约定2017年6月28日迟延了一个月，华颂公司已书面致歉，并愿意按合同第九条的规定，从2017年6月29日起至通知实际交房之日2017年7月26日，按已付房款的万分之一支付违约金4420元；四、合同第八条第二款约定，徐霞因自身原因未办理接房，华颂公司书面接房通知确定交付之日起，即2017年7月26日视为已交房，因此徐霞不能主张通知交房后的违约金；五、徐霞计算的套内面积147.35平方米与竣工实测套内面积相差6.55平方米，面积误差比绝对值3%以内的部分为3.975平方米，该部分由徐霞按套内单价10319.29平方米补足房屋价款给华颂公司41049.18元，多出3%的部分由华颂公司承担，产权归徐霞，徐霞单方测绘的面积误差得不到支持；六、华颂公司自2017年7月26日起可随时办理接房，但必须按《合同补充协议》第八条第二款的约定付清所有房款，徐霞在付清房款前，华颂公司有权行使后履行抗辩权，并按约定推迟交房；七、按合同第八条第八款的约定，徐霞承担违约金218450元。综上，应驳回徐霞的所有诉讼请求。一审法院认定事实：2015年7月28日，徐霞与华颂公司签订《重庆市商品房买卖合同》和《合同补充协议》，约定，徐霞向华颂公司购买位于重庆市南岸区茶园的安纳溪湖房屋一套，具体坐落为重庆市南岸区茶园~鹿角组团I分区02-11-1/03地；该商品房的建筑面积为178.68平方米，套内面积164.74平方米，用途为成套住宅，购房总价款1700000元；签订合同时徐霞支付了850000元，余下850000元由徐霞向银行申请贷款。合同约定的交房时间为2017年6月28日，华颂公司应当在2017年6月28日前将已经通过建设工程竣工验收取得备案登记的房屋交付徐霞使用；双方对交房手续的办理以及逾期交房的违约金进行了约定；《合同补充协议》约定，若合同与补充协议冲突的，以补充协议约定为准。合同签订后徐霞按合同的约定履行了交付房款的义务，华颂公司按合同的约定向徐霞送交接房通知书，通知徐霞于2017年7月26日接房。一审另查明，在合同签订时，徐霞预留的联系电话及地址为重庆市南岸区回龙路，电话13983******；华颂公司在发出接房通知书时将电话错写成13008******，致使徐霞未能收到接房通知书，未能于2017年7月26日办理交房手续。一审中，徐霞自愿撤回要求华颂公司支付房屋面积差异款的诉讼请求。一审法院认为，双方签订的《重庆市商品房买卖合同》和《合同补充协议》是当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，《重庆市商品房买卖合同》和《合同补充协议》有效。合同签订后双方均应按约履行，否则应承担违约责任。涉案房屋于2017年7月15日达到交房条件，徐霞已按合同的约定履行了交付房款及其他款项的义务，华颂公司应按合同的约定履行交付房屋义务，华颂公司逾期交付房屋，应按合同约定承担违约责任；合同约定的交房期限是2017年6月28日，华颂公司发出《接房通知书》确定的交房日期为同年7月26日，因华颂公司工作失误，错填徐霞手机号码。致使徐霞未收到接房通知书，未能按期办理接房手续，华颂公司对此具有过错，应按合同约定承担违约责任。华颂公司辩称徐霞应按合同约定付清面积误差款，在付清款项前，有权行使后履行抗辩权，有权推迟交房。徐霞已按合同约定交付了房款及其他款项，履行了主要义务，且房屋已达交房条件，华颂公司应按约定完成交房义务；华颂公司辩称有权行使后履行抗辩权没有事实依据，对此辩解不予采纳。华颂公司还辩称，送达《接房通知书》在报纸上公告符合相关约定，是徐霞自身的原因未能接房。当事人预留的手机号码为主要联系方式，因华颂公司工作失误，错填了该号码，导致的直接后果是徐霞未能按期收到接房通知书，未能办理接房手续为华颂公司的过错导致。对华颂公司的该项辩解不予采纳。双方所签合同第九条约定，华颂公司逾期交房六十日后，徐霞要求继续履行合同的，在合同约定的交付期限第二天起至实际交付之日按日向徐霞已付房款的万分之一支付违约金。徐霞已按合同约定支付房款1700000元，合同约定的交付期限是2017年6月28日，逾期交房的违约金起算时间为2017年6月29日，计算至徐霞起诉之日即2018年3月12日，按日万分之一标准计算，计43690元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决；一、华颂公司于本判决生效之日起三日内将位于重庆市南岸区茶园~鹿角组团I分区02-11-1/03地块的房屋交付于徐霞。二、华颂公司于本判决生效之日起三日内支付因逾期交房产生的违约金，起算时间为2017年6月29日，计算至2018年3月12日，按日万分之一的标准计算，计43690元。案件受理费900元减半收取450元，由华颂公司负担。二审中查明，《合同补充协议》第八条第一款约定，在商品房达到交付使用条件后，除徐霞未按合同约定付清房价款和违约金外，华颂公司应通知徐霞办理房屋交付手续，双方同意，对于合同第八条约定的房屋交付书面通知，包括但不限于挂号信、特快专递、手机短信、报纸公告等形式，徐霞应当提供真实有效的地址确保华颂公司能送达邮寄相关手续，寄出三日（本市）或七日后（外省）视为送达，不论徐霞是否接到书面通知，徐霞都应当按照合同约定的交付时间办理房屋交付手续。华颂公司认为，根据该约定，只要徐霞的地址真实，华颂公司按照徐霞所留地址寄出了接房通知书，三日内就应当视为送达，即使徐霞没有接到书面通知，也应当按照双方约定的时间办理房屋交付手续。徐霞认为，该条款为格式条款，该条款中华颂公司自行免除了其交付房屋的通知义务，应当按照双方预留的真实有效的地址进行邮寄送达。华颂公司于2017年7月18日通过EMS向徐霞邮寄了《接房通知书》，通知徐霞于2017年7月25日~7月26日前往光华安纳溪湖A组团别墅2号车库办理接房手续。一审中徐霞称，该邮件于2017年8月22日被退回，邮件退回的原因是华颂公司故意错写徐霞的电话号码。关于采用报纸公告形式送达交房通知的约定中，没有明确具体的报刊种类以及刊出公告的大致时间段、版面等内容。2015年7月28日所签《重庆市商品房买卖合同》第八条约定，由于乙方（徐霞）原因未能按期交付的，双方同意按以下方式处理，乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付。本款所指由于乙方原因，包括乙方未在规定的期限内到甲方（华颂公司）办理房屋交付手续等。按照华颂公司寄出的《接房通知书》上载明接房时间2017年7月26日计算，逾期接房违约金为4590元（从2017年6月29日开始计算至接房通知书上载明的2017年7月26日接房，逾期二十七天）。本院二审查明的其余事实与原审法院查明事实一致。本院认为，《重庆市商品房买卖合同》和《合同补充协议》为有效合同，根据《合同补充协议》第八条第一款的约定，商品房达到交付使用条件后，华颂公司应通知徐霞办理房屋交付手续，房屋交付书面通知包括但不限于挂号信、特快专递、手机短信、报纸公告等形式，徐霞应当提供真实有效的地址确保华颂公司能送达邮寄相关手续，寄出三日（本市）或七日后（外省）视为送达，不论徐霞是否接到书面通知，徐霞都应当按照合同约定的交付时间办理房屋交付手续。关于报纸公告送达，《合同补充协议》并未约定具体的报刊种类以及刊出公告的大致时间段、版面等内容，要求徐霞在内的购房户随时关注所有的报刊显然不合理，该条款因履行时间不明而不成立；关于邮寄送达房屋交付通知的条款，是双方为了提高交易效率所作的约定，结合我国目前的快递业现状，该项约定并不存在限制徐霞权利的情形，《合同补充协议》关于邮寄送达的约定条款有效。该约定条款并未涉及电话号码，一般而言，在地址准确的场合，邮件投递人员能够准确送达邮件上载明的地址，邮件投递人员因邮件上的电话号码不准确将邮件退回，邮件未能投递的责任不能归咎于邮件寄递人即华颂公司，华颂公司已按约向徐霞邮寄出了《接房通知书》，根据《合同补充协议》第八条第一款的约定，邮件寄出三日（本市）视为送达，不论徐霞事实上是否接到接房通知，均视为送达。在《接房通知书》视为送达的情况下，根据双方2015年7月28日所签《重庆市商品房买卖合同》第八条的约定，乙方（徐霞）未在规定的期限内到甲方（华颂公司）办理房屋交付手续的，自书面交房通知确定的交付使用之日（2017年7月26日）起视为已交付。涉案房屋视为已交付，徐霞再请求华颂公司交付房屋已无实际意义，徐霞请求华颂公司交付房屋的诉讼请求不能成立。接房通知书上载明的接房时间为2017年7月25日~26日，从2017年6月29日开始计算至2017年7月26日，华颂公司逾期交房二十七天，逾期交房违约金4590元。徐霞该项诉讼请求部分成立。华颂公司的上诉理由成立。一审事实清楚，二审因查明了新事实而改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销重庆市南岸区人民法院（2018）渝0108民初6068号民事判决。二、重庆华颂房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内支付徐霞逾期交房违约金4590元。三、驳回徐霞的其他诉讼请求。四、一审案件受理费450元，由徐霞负担400元，重庆华颂房地产开发有限公司负担50元。二审案件受理费3302.44元，由徐霞负担3000元，重庆华颂房地产开发有限公司负担302.44元。本判决为终审判决。审 判 长 张小明审 判 员 吴 杰审 判 员 于 利二〇一八年四月二十四日法官助理 郭丹丹书 记 员 汪腊梅