山西省运城市盐湖区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)晋0802民初7628号 原告：运城市鑫万瑞房地产开发有限公司。 委托诉讼代理人:张睿弘，该公司职员。 被告：刘青云，男。 被告：中国光大银行股份有限公司太原分行。 委托诉讼代理人:王丽军，该公司职员。 原告运城市鑫万瑞房产开发有限公司(以下简称运城鑫万瑞公司)诉被告刘青云、中国光大银行股份有限公司太原分行(以下简称光大银行太原分行)商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年11月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告运城鑫万瑞公司的委托诉讼代理人张睿弘和被告光大银行太原分行的委托诉讼代理人王丽军到庭参加诉讼。被告刘青云经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告运城鑫万瑞公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告刘青云之间的《商品房买卖合同》；2、依法判令被告刘青云配合原告办理撤销网签备案预告登记手续；3、依法判令二被告配合原告办理撤销抵押预告登记手续；4、依法判令被告刘青云支付原告违约金220177.8元，即房屋总价款30%；5、依法判令被告刘青云向原告支付垫付银行贷款利息73694.86元及资金占用期间的利息损失2805.21元（自2017年10月23日起至2018年9月3日止，按同期银行贷款利率计算）；6、依法判令诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年8月5日，原告与被告刘青云签订《商品房买卖合同》，约定被告刘青云购买原告开发的位于运城市槐东路以东学苑路以西某洲某号房，房屋总价款为733926元，其中首付款293926元，余款440000元以银行按揭贷款方式支付。后原告，被告刘青云与被告光大银行太原分行签订《个人贷款合同》，约定贷款金额440000元，并由原告为该笔贷款承担阶段性连带保证责任。 自2016年4月起，被告刘青云多次出现逾期偿还银行贷款情况，光大银行太原分行催收无果后，要求原告承担担保责任。截止2017年10月23日，光大银行太原分行已从原告账户扣款73694.86元。原告、被告刘青云之间《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第三条第一款第五项约定：“在房地产权证办理完毕前，买受人未按银行规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担保证责任的，出卖人有权解除《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人应按房屋总价30%向出卖人承担违约金。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。”根据上述约定，能够有权解除《商品房买卖合同》并要求被告刘青云承担违约责任。 被告刘青云未到庭亦未作答辩。 被告光大银行太原分行辩称，1、原告与被告刘青云及被告光大银行太原分行之间的借款纠纷，光大银行已向太原市杏花岭区人民法院提起诉讼，太原市杏花岭区人民法院作出（2018）晋0107民初2526号判决书，判决刘青云承担还款责任，本案原告承担连带清偿责任，承担责任后有权向债务人追偿；2、针对原告要求撤销抵押登记，被告光大银行太原分行认为预抵押是二被告之间的法律关系，与原告无法律上的利害关系，原告也无权要求被告光大银行太原分行办理撤销的登记手续；3、即使要撤销抵押预告登记也是在结清被告刘青云在被告光大银行太原分行处贷款以后依法办理撤销手续。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 经审理查明，2015年8月5日，原告运城鑫万瑞公司与被告刘青云签订《商品房买卖合同》，被告刘青云购买了原告开发的位于运城市槐东路以东学苑路以西某洲某号房。双方约定房屋总价款为733926元，付款方式及期限为：买受人应当于2015年8月5日前支付首期房价款293926元，余款440000元向银行申请贷款支付。同时，原告与被告刘青云签订合同附件四，对是商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限进行了具体约定。在关于银行按揭付款方式的约定中，双方约定在房屋所有权证办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人应按房屋总价款30%向出卖人承担违约金。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。合同签订后，被告刘青云支付了首期房款293926元，双方在房产管理部门办理了网签备案和预告登记手续。2015年8月21日，被告光大银行太原分行与被告刘青云及原告签订《个人贷款合同》，约定贷款金额为440000元，贷款期限为2015年8月21日至2030年8月21日，贷款担保方式为房产抵押担保和连带责任保证担保。被告刘青云用其购买的某洲某号房屋进行抵押，并办理了预抵押登记手续。原告为该笔贷款承担阶段性连带保证责任。 同时查明，因被告刘青云多次出现逾期还贷情况，光大银行太原分行从原告账户扣款73694.86元。2017年10月24日，原告向被告刘青云发出《还款催告函》，要求被告刘青云归还上述款项并支付相应利息，按期足额归还后续银行贷款，并告知如不履行上述义务，将单方解除合同，收回商品房。2018年8月4日，原告向被告刘青云发出《解除合同通知书》，告知被告刘青云由于其还贷逾期，构成违约，原告于2018年8月10日解除《商品房买卖合同》，收回该商品房。 庭审还查明，2018年7月9日，光大银行太原分行向太原市杏花岭区人民法院提起诉讼，请求解除贷款合同，要求原告承担连带清偿责任。太原市杏花岭区人民法院作出（2018）晋0107民初2526号判决书，判决刘青云承担还款责任，本案原告承担连带清偿责任，承担责任后有权向债务人追偿。但未判决光大银行太原分行就被告刘青云办理预抵押登记的房屋享有优先受偿权。 本院认为，原告运城鑫万瑞公司与被告刘青云签订的《商品房买卖合同》和被告光大银行太原分行与被告刘青云签订的《个人贷款合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制规定，合法有效，当事人应当诚信履行。被告刘青云在履行《商品房买卖合同》过程中未按合同约定按期支付银行贷款本息，显属违约，符合合同约定的解除条件，现原告要求解除与被告刘青云签订的《商品房买卖合同》并承担违约责任，于法有据，本院予以支持。双方约定的违约金过高，应予调整，宜按房屋总价款5%计算支付。因被告刘青云未按《个人贷款合同》约定按期还款，致使光大银行太原分行从原告账户中扣款73694.86元，根据担保法的相关规定，原告作为担保人，在履行了担保责任后有权向被告刘青云进行追偿，对原告要求被告刘青云支付垫付银行贷款本息73694.86元的请求，本院亦予以支持。合同解除后，被告刘青云已不是商品房买卖合同的买受人，其在房产管理部门办理的预登记手续已没有事实依据，原告要求被告刘青云配合办理撤销网签备案预告登记手续，本院予以支持。关于原告要求二被告配合办理撤销抵押预告登记手续问题，被告光大银行太原分行认为即使要撤销抵押预告登记也是在结清被告刘青云在被告光大银行太原分行处贷款以后依法办理撤销手续。本院审查认为，根据《中华人民共和国物权法》和《城市房地产抵押管理办法》等法律法规的相关规定，被告光大银行太原分行作为房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满时对房屋办理抵押登记的请求权。在《商品房买卖合同》解除的情况下，被告光大银行太原分行的请求权基础已不复存在，且太原市杏花岭区人民法院作出的生效法律文书已判令原告承担了自《个人贷款合同》签署之日起至抵押人已就抵押物有效设定抵押，且相关抵押物权利证明及设定抵押的相关证明文件交付贷款人正式执管之日止的阶段性连带保证责任，应视为被告光大银行太原分行放弃了对房屋办理抵押登记的请求权。现原告要求二被告配合办理撤销抵押预告登记手续，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除原告运城市鑫万瑞房产开发有限公司与被告刘青云于2015年8月5日签订的关于运城某洲某号房的《商品房买卖合同》； 二、被告刘青云于本判决生效后十五日内偿还原告运城市鑫万瑞房产开发有限公司垫付银行贷款本息73694.86元及资金占用期间的利息损失2805.21元（自2017年10月23日起至2018年9月3日止，按同期银行贷款利率计算），并支付原告违约金36696.3元； 三、本判决生效十五日内，被告刘青云配合原告运城市鑫万瑞房产开发有限公司办理撤销上述房屋的预告登记和网签备案手续；被告刘青云和中国光大银行股份有限公司太原分行配合原告运城市鑫万瑞房产开发有限公司办理撤销房屋预抵押预告登记手续； 四、驳回原告运城市鑫万瑞房产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5750元，减半收取2875元，由被告刘青云负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省运城市中级人民法院。 审判员  张运建 二〇一八年十二月二十八日 书记员  刘 洋