云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书（2018）云2801民初4056号原告：西双版纳佳和物业服务有限公司。统一社会信用代码：9153280074525729X7。住所：云南省西双版纳州景洪市勐泐大道**。法定代表人：谢兆碧，职务：总经理。委托诉讼代理人：陈瑞，男，1989年7月14日出生，汉族，身份证住址：河北省张家口市蔚县，系西双版纳佳和物业服务有限公司法务专员。特别授权代理。委托诉讼代理人：王欢，女，1990年1月14日出生，汉族，身份证住址青海省达日县，系西双版纳佳和物业服务有限公司法务专员。特别授权代理。被告：肖建华，男，1969年11月20日出生，汉族，，住云南省西双版纳傣族自治州景洪市原告西双版纳佳和物业服务有限公司（以下简称“佳和物业公司”）与被告肖建华物业服务合同纠纷一案，本院于2018年10月15日立案，本院于2018年12月5日依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告佳和物业公司的委托诉讼代理人陈瑞、王欢到庭参加诉讼，被告肖建华经本院合法公告传唤后，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告佳和物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告支付原告拖欠的日月康城住宅小区18栋1单元202号房屋物业费768元，垃圾处理费126元。2、判令被告向原告支付按合同约定计算拖欠款项违约金9677元（暂计算至起诉之日，被告并应承担违约金至物业费付清之日止）。事实与理由：原告于2012年7月19日与西双版纳景丰房地产开发有限责任公司双方签订了一份《前期物业服务合同》，合同约定由原告为其开发的日月康城住宅小区提供物业管理服务。其中第十二条约定：本物业管理区域物业服务收费选择包干制：物业服务费用由业主按其拥有物业的产权面积交纳，具体标准如下：多层住宅按产权面积：0.5元/月/平方米收取。”2013年1月1日起根据景洪市发展和改革局文件：景发改（2010）13号，物业费调整为0.6元/月/平方米。第二十三条约定：“甲方、业主违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方、业主补交并从逾期之日起每天按应收额的千分之三交纳违约金，逾期60天起停止服务。”协议签订之初，初等交纳物业等费用，但从2014年1月1日起被告无正当理由一直拒绝缴纳物业费。但从2014年12月31日原告已结束对该小区的物业服务，截止至2018年4月，被告欠原告物业费共计768元，并因因此产生违约金累计9677元、垃圾处理费126元。为维护原告的合法权益，起诉至人民法院。被告肖建华未到庭答辩，亦未向本院提交书面答辩状。本院经审理确认证据及认定法律事实如下：被告肖建华经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院视为其自愿放弃相应的答辩、举证、质证等权利。原告佳和物业公司提交《前期物业服务合同》原件1份、《景发改价格[2010]13号文件》复印件1份、《律师函》复印件1份、《业主欠费计算依据表》1份、《水费、垃圾费发票》复印件1份，内容真实，来源合法，能证实西双版纳景丰房地产开发有限公司与原告签订前期物业合同，双方对服务期限，物业费标准、违约责任进行约定的情况，原告向被告催收物业服务费、垃圾费的情况、原告交纳水费、垃圾费的情况，本院予以采纳。被告肖建华未向本院提交相关证据材料。经本院审理认定法律事实如下：西双版纳景丰房地产开发有限公司开发建设了日月康城小区，被告肖建华向原告购买位于景洪市日月康城小区18栋1单元202室房屋。房屋建筑面积106.57平方米。西双版纳景丰房地产开发有限公司于2012年7月19与原告佳和物业公司签订了《前期物业管理合同》。约定：由原告佳和物业公司为该小区提供物业服务。第十二条，本物业管理区域物业服务收费选择包干制及其他收费项目，多层住宅按产权面积0.5元/月/平方米收取。第二十三条，业主违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间各自交纳费用的，原告有权要求业主补交并从逾期之日起第天按应收额的3‰交纳违约金，逾期60天起起停止服务。第二十五条，本合同期限自2012年8月1日起至2014年7月31日；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。合同还对其他事项进行了约定。”。景洪市发展和改革局景发改价格[2010]13号文件《景洪市发展和改革局关于景洪城区物业服务收费标准的通知》，规定：无电梯房收费标准0.6元/平方米，以上价格为政府指导价，最高可上浮10％，下浮不限。自2014年1月1日起被告拒绝向原告缴纳物业费。2016年3月28日云南博仲律师事务所受原告的委托，向被告发《律师函。载明：“致肖建华，您所居住的日月康城小区18栋1单元202号（建筑面积106.57平方米））住宅自2014年1月1日起至2014年12月31日止，已欠缴物业服务费768元（按0.6元/平方米算）；自2014年1月1日起，至2014年12月31日止欠垃圾费126元，两项合计894元。本律师特致函于您：西双版纳佳和物业服务有限公司按照西双版纳景丰房地产开发有限公司签署的《物业服务合同》，履行了对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的义务，您已经享受了该公司提供的服务，您就应当按照双方签署的合同履行缴纳物业服务费的义务，不缴纳或拒缴物业服务费既不符合社会公德的要求，也违反法律的规定，为此本律师特向您催收上述费用，请您收到此函后十天之内予以缴纳。逾期不缴纳，将依法提出诉讼，到时会影响您个人的信用。”2014年10月27日原告向景洪市环卫清洁有限责任公司交纳2014年6月至11月垃圾处置费4320元。2014年12月31日原告结束对景洪市日月康城小区特定管理工作。后被告未按约定向原告交纳2014年1月1日至2014年12月31日的物业费768元，2014年2月15日至2014年12月31日止的垃圾处理费126元，遂引发纠纷，原告于2018年10月15日起诉至本院。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，本案中，原告佳和物业公司与开发商西双版纳景丰房地产开发有限责任公司签订的《前期物业管理服务协议》系双方的真实意思表示，未违反法律法规的规定，属合法有效，被告系该小区的业主，该《前期物业管理服务协议》对原、被告双方当事人具有约束力，现原告佳和物业公司已按照合同约定履行了其提供物业服务的义务，被告理应按照合同的约定按时支付物业管理费。原告主张被告支付拖欠2014年1月1日至2014年12月31日期间按0.6元/月/平方米计算为0.6×106.57平方米×12个月=768元的物业管理费，符合法律及合同的约定，本院予以支持。关于原告主张的垃圾处理费问题，根据景洪市发展和改革局景发改价格[2010]13号文件的规定，原告代被告交了2014年2月15日至2014年12月31日止的垃圾处理费126元，被告应当将该126元的垃圾费交付给原告。故对原告主张被告支付2014年2月15日至2014年12月31日止的垃圾处理费126元诉请，本院予以支持。关于原告主张违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。”《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条第一款：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失基础，兼顾合同的情况的履行情况、当事人的过错程序以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，本案中因《前期物业管理服务协议》中对违约金及违约金的计算方式进行了约定，但双方约定的违约金过高，已经超过法律规定上限，原告又未向本院举证证明其因被告拖欠物业费所造成的实际损失，本院酌情将被告拖欠金额视为损失金额为限，并根据公平原则，对原告主张的违约金部分予以支持，即支持实际损失30％的违约金（物业管理费768元＋垃圾处理费126元）894元×30％=268.2元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四之规定，缺席判决如下：一、被告肖建华于本判决生效之日起三十日内向原告西双版纳佳和物业服务有限公司支付物业管理费768元、垃圾处理费126元；二、被告肖建华于本判决生效之日起三十日内向原告西双版纳佳和物业服务有限公司支付违约金268.2元；三、驳回原告西双版纳佳和物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费64元，减半收取32元，由被告肖建华负担。原告预交的案件受理费本院不另清退，由被告迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西双版纳傣族自治州中级人民法院。双方当事人在上诉期限内均未提起上诉，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审判员 骆 伟二〇一八年十二月七日书记员 钟宇莹