秦皇岛经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀0391民初141号 原告王俊家，男，1972年10月28日出生，汉族，现住吉林省白山市八道江区。 委托诉讼代理人刘杰，河北万千律师事务所律师。 被告秦皇岛市镇坤玻璃有限公司，住所地秦皇岛市海港区。 法定代表人代登德，总经理。 委托诉讼代理人赵永刚，河北海立律师事务所律师。 委托诉讼代理人王洪章。 被告秦皇岛市海港区第十建筑工程公司，住所地秦皇岛市海港区。 法定代表人呼子会，总经理。 委托诉讼代理人张华南，河北世纪长城律师事务所律师。 原告王俊家与被告秦皇岛市镇坤玻璃有限公司（以下简称振坤公司），被告秦皇岛市海港区第十建筑工程公司（以下简称海港十建）买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月5日受理后，依法适用简易程序由审判员柴国权独任审判，于2018年3月1日公开开庭进行了审理。原告王俊家委托诉讼代理人刘杰、被告振坤玻璃有限公司诉讼代理人赵永刚，王洪章，被告海港十建诉讼代理人张华南到庭参加诉讼。现已审理终结。 原告王俊家向本院提出诉讼请求：1、确认原被告签订的《内部认购协议》无效；2、判令二被告退还已付购房款60000元，并按照人民银行同期贷款利率赔偿从交款之日至执行之日的利息损失；3、由二被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告与秦皇岛市戈瑞鑫电子能源有限公司于2010年3月8日签订了《内部认购协议》，协议中的出卖人一栏为秦皇岛市戈瑞鑫电子能源有限公司，协议落款盖章处为秦皇岛市海港区第十建筑工程公司戈瑞鑫工程项目部。该协议约定：原告购买被告开发的位于“西港北路戈瑞鑫电子大厦”的住宅一套，该住宅为5层C室，面积为45.36平方米，单价为2500元/平米方，总计为113400元。经房产部门最后实际验收测绘后，出卖人为买受人换取《商品房买卖合同》，并在签订《商品房买卖合同》后为买受人办理产权。原告于2010年3月8日缴付首付款60000元现金，而非材料款抵房。原告支付首付款后，却一直没有等到任何交房及交余款通知，原告多次找到二被告，二被告互相推脱。现根据已掌握的证据，“戈瑞鑫电子能源大厦”存在未经规划审批，擅自将生产车间变为住宅、首层对外开门等改变规划问题；且这宗地属于工业用地，根本就不是商品房用地，根据《合同法》第五十二条的规定，应该认定为无效合同。在原告买房之前，第十建筑工程公司戈瑞鑫项目部负责人称所售房屋是商品房，并出具了秦皇岛市戈瑞鑫电子能源有限公司2009年8月11日的证明一份，称“此楼的销售部分能够分割办理分户房本”，基此，原告签订了《内部认购协议》并交纳了房款，并由第二被告出具了收据。根据2010年9月29日由戈瑞鑫电子与镇坤玻璃有限公司出具的《证明》，秦皇岛市镇坤玻璃承接了戈瑞鑫电子能源公司的所有债权债务，并且是土地的合法使用者，因此应当承担退还购房款及赔偿损失的责任。第二被告与戈瑞鑫电子能源有限公司签订《建设戈瑞鑫大厦1、2号楼工程专用条款（协议书）》根据该协议第五条：“乙方（海港十建）有资金有能力参与投资建设，到一期工程的封顶竣工验收合格为止。甲方（戈瑞鑫电子能源有限公司）为两座楼共预付工程款400万元”。第十条第2款：“到二期工程开工前，乙方所收卖房款在垫付工程款的80%以内。”按照协议，戈瑞鑫公司除预付400万元的工程款以外，没有更多资金投入。实际上按照第二被告法定代表人的说法，戈瑞鑫公司连400万的预付款也没有到位，仅仅是工程完工后支付了57万元，而原告及其他购房者共计200多户的购房款达3000多万元，这足以证明两座大厦就是用购房户的买房款建起来的。在原告多次要求解决无果的情况下，随诉至法院请求解决。 被告镇坤玻璃有限公司辩称，1、镇坤公司与戈瑞鑫公司没有与原告达成内部认购协议，原告主张的理由是海港十建戈瑞鑫项目部与其签订的该协议，并称房款也是向该项目部交付的，海港十建戈瑞鑫项目部未经镇坤公司的授权擅自出售在建房屋的行为属于无权处分，未经权利人同意该处分行为无效。2、戈瑞鑫公司没有改变建设规划，仍然按照建设部门批准及规划进行建设，不存在建设违规商品房的行为，且该项目已经经过相关部门验收合格。3、原告在订立履行协议中有重大过错，原告明知出售方是建筑公司不是房地产开发企业，戈瑞鑫公司也不是从事房地产销售业务，在二被告不具备售房条件的情况下仍然与海港十建戈瑞鑫项目部签订内部认购协议，具有重大过错，原告应承担相应的缔约过失责任。且根据合同相对性原则合同无效所产生的缔约过失责任只能在双方当事人之间产生，即原告与出卖方海港十建戈瑞鑫项目部，戈瑞鑫公司不是出卖人不应承担缔约过失责任。4、海港十建戈瑞鑫项目部已经明显超出了该工程造价，因此该收取的工程款并没有全部用于该项目上，综上，驳回原告诉请。 被告海港十建辩称，原告起诉的原因是房屋买卖合同纠纷，原、被告双方的权利义务应当基于原、被告签订的合同产生，本案中原告的主张不能证明原告与被告海港十建之间存在所谓的房屋买卖合同关系，即原告与被告海港十建之间没有任何的权利义务关系，因此，对于原告所主张的诉请，被告海港十建没有承担赔偿责任的义务。第二，海港十建在签订工程承包合同的时候仅是授权杨德琛和赵喜山作为海港十建在戈瑞鑫工地的项目负责人，其权限仅限于工地的工程建设施工，至于其是否存在对外出售房屋的行为，十建不得而知，即使杨德琛、赵喜山存在以海港十建的名义对外出售房屋的行为，根据我国合同法第48条和《民法通则》第66条之规定，杨德琛和赵喜山的这一行为系个人行为，与十建无关。在海港十建对其不予追认的情况下，海港十建不承担任何责任。第三、再次要明确的是海港十建在戈瑞鑫工地上没有设立任何售楼处，售楼处是戈瑞鑫人员负责挂的牌子，因此这一行为不属于十建的监管范围，由此产生的责任更不应由海港十建承担。综上所诉，原告诉十建返还购房款没有事实依据和法律依据，请法院依法驳回原告诉讼请求。 原告为支持其主张，向本院提交下列证据： 一、2010年3月8日《内部认购协议》及2010年3月8日的收据各1份及王俊家银行流水账单一份，证明：原告于2010年3月8日买房并交付房款6万元的事实，协议及收据上均有秦皇岛市海港区第十建筑工程公司戈瑞鑫项目部印章，证明原告曾于2010.3.8日在工商银行取款4万元用于交付首付款，另外两万元是原告手中现金； 二、2009年8月11日秦皇岛市戈瑞鑫电子能源有限公司出具的《证明》，证明：秦皇岛市戈瑞鑫电子能源有限公司在售楼时承诺过原告，该房屋可以办理分户房本，原告正是基于此才购买的该房屋； 三、2010年9月29日秦皇岛市戈瑞鑫电子能源有限公司与秦皇岛市镇坤玻璃有限公司出具的《证明》，证明：原秦皇岛市戈瑞鑫电子能源有限公司的债权债务以及相关的法律责任均由秦皇岛市镇坤玻璃有限公司全部承担； 四、2014年6月4日秦皇岛市城乡规划局出具的《秦皇岛市城乡规划局关于5万只∕日聚合物理锂电子电池生产项目的整改通知书》，证明：经秦皇岛市规划局调查核实，秦皇岛市镇坤玻璃有限公司存在未经规划审批，擅自将戈瑞鑫电子能源大厦变为住宅、首层对外开门等改变规划的问题； 五、2014年6月10日秦皇岛市城乡规划局出具的《秦皇岛市城乡规划局关于5万只∕日聚合物理锂电子电池生产项目的相关问题的函》，证明：规划局因被告项目出现信访情况，要求其暂停整改、拆除等； 六、2007年1月22日秦皇岛市规划局下发的《建设用地规划许可证》，证明：戈瑞鑫电子能源大厦所占用土地的合法使用者为秦皇岛市镇坤玻璃有限公司，且该地为工业用地； 七、2007年9月27日秦皇岛市规划局下发的《建设工程规划许可证》（副本），证明：建设单位为秦皇岛市镇坤玻璃有限公司，建设项目名称为厂房、办公及配套； 八、2008年3月12日秦皇岛市规划局下发的秦皇岛市戈瑞鑫电子能源有限公司建设5万只∕日聚合物理锂电子电池生产项目的《建设工程规划许可证》，证明：该土地用途为工业用地，该项目建设单位变更为秦皇岛市戈瑞鑫电子能源有限公司，土地使用方为秦皇岛市镇坤玻璃有限责任公司； 九、2009年6月14日秦皇岛市戈瑞鑫电子能源有限公司与秦皇岛市海港区第十建筑工程公司签订的《建设戈瑞鑫大厦1、2号楼工程专用条款（协议书）》，证明：1、秦皇岛市海港区第十建筑工程公司是戈瑞鑫大厦的承包人，杨德琛、赵喜山各自承担2号楼和1号楼垫资建设的施工队伍。2、双方在协议中约定的竣工结算条款中写明了双方均可以卖房。“以部分5层以上房屋抵给乙方（含5-11层每平方米按2200元计算，但不含暖气和电源的配套费用），甲方（戈瑞鑫公司）负责按乙方（十建公司）需要的户主名称提供一次性过户手续，不承担卖方和买方的任何税费。乙方卖出的房屋单价要超过2200元∕㎡，所超过的金额，以资承担税金。甲方在施工期间所卖的房屋款均要用于装修工程中去。到二期工程开工前，乙方所收的卖房款在垫付工程款的80%以内”。由此可见，十建公司和戈瑞鑫公司约定了双方均可以卖房； 十、海港区人民法院于2015年12月2日做出的（2015）海民初字第2318号民事判决书，证明：该案与原告的情形一致，协议书及收据上均有海港十建戈瑞鑫项目部印章，海港区人民法院作出的生效判决为认定《内部认购协议书》无效，二被告共同返还原告购房款及赔偿利息损失。现该案已进入到了执行阶段。 被告振坤公司经对以上证据质证，发表下列意见： 对证据一、真实性不予认可，认购协议及收据印章均是杨德琛私刻，均没有收款人及出卖人签字，根据收据记载该款属于材料款抵房用款，并不是原告交付的购房款。对银行流水明细真实性不认可，没有银行相关部门印章。对证据二，不具有真实性，我方要求原告提交原件，并进行司法鉴定，原告在举证中承认是戈瑞鑫公司向原告出具的该证明，原告应当提交该证明原件。对证据三、真实性无异议；对证据四、真实性无异议；但是该证据中并没有说明镇坤公司建设商品用房。对证据五、真实性无异议，但与本案无关。对证据六、真实性无异议，能够证明该用地属于工业用地。对证据七、真实性无异议。对证据八、真实性无异议；对证据九、对协议书真实性无异议，能够证明海港十建授权杨德琛，赵喜山对该项目进行建设，杨德琛，赵喜山为项目负责人。对证据十，与本案无关。 被告海港十建经对以上证据质证，发表如下意见： 对证据一、真实性不认可。因为加盖公章为杨德琛私刻，且十建已经对该犯罪行为报案，公安机关正在侦查，该两份证据因涉及刑事犯罪，其真实性不予认可。该证据中收款票据中载明为材料款，根据海港十建调查得知杨德琛除了戈瑞鑫工地外，还有其他工地施工，该材料款是否是戈瑞鑫工地原告应该举证证明，若不是，则十建对此款不予认可，对转账凭证真实性不认可，因为没有相关银行印章。对证据二、真实性予以认可。证据三、四、五、六、七、八，真实性均认可。以上证据证实戈瑞鑫公司在审计建设中存在违规行为，与海港十建无关。对证据九真实性予以认可，但该证据仅能证明十建是施工方，不能作为售楼的相关依据。对证据十，判决书真实性认可，但与本案无关。 被告振坤公司为支持其抗辩，向本院提交下列证据： 证据一、《建设专用条款》二被告于2009.6.14日依法签订及补充协议书二被告于2010.3.9日依法签订及证明两份，专用条款证明海港十建之间杨德琛赵喜山为项目负责人，对戈瑞鑫大厦进行建设施工，在补充协议中证明只有该工程竣工验收合格后六个月才开始付款，12个月全部付清，在最后两个月不能付清情况下，海港十建才可以拿在建楼房抵工程费。海港十建的出售行为，条件还没有具备。 证据二、秦皇岛市建设工程质量监督站向秦皇岛政务中心审批科发的函及2015联合验收061验收意见表及秦归函2015（21）号复函，审批函证明该项目符合批准，同意相关机关进行备案，意见表证明该项目在2015.12.21日经过相关部门进行了综合验收，没有改变相关规划。复函证明城乡规划局在2015.2.11日认为该建筑单体未改变规划。 证据三、2012海经初字第1588号民事判决书及2010.1.20日海港十建收回戈瑞鑫项目工程部印章的说明及赵喜山签订的承诺书，判决证明海港十建项目负责人杨德琛在2010.1.20日向海港十建提交了海港十建戈瑞鑫项目工程部公章，与原告的证据一中双方签订日期在2010.3.8日时间明显不符，说明原告证据一中的项目部公章属于原告伪造。收回印章说明证明内容同判决书证明内容。承诺书由赵喜山作出承诺，戈瑞鑫大厦出售楼房事情由赵喜山承担，与海港十建及其他公司无关。 证据四、秦皇岛正源咨询公司在2018.1.22日出具的建设工程鉴定初审意见书及被告镇坤统计的经杨德琛赵喜山出售房屋的明细和金额。意见书证明海港法院依法委托该鉴定机构对戈瑞鑫大厦一号二号楼工程造价进行评估鉴定，造价金额是20342895元。统计表证实杨德琛和赵喜山非法出售房屋233户，金额总计为32460822元，该组证据证明杨德琛赵喜山出售房屋款已经明显超出了该工程的造价，款项没有用于该大厦的建设。 证据五、委托书，证实2014.10.11日海港十建出具的，证明在2014.10.11日前，二被告之间没有进行工程决算，海港十建无权出售该房屋。 原告经对以上证据质证，发表如下意见： 对证据一、专用条款真实性无异议，但证明目的坚持我方举证证明目的；补充协议三性不予认可，该协议原告并不知情，其签订时间为2010.3.9日，在原告买房行为之后，所以不能以此对抗原告；对两份证明没有异议。对证据二、该三份证据均为复印件，对真实性不予认可，对于被告举证说明其2015.2.11日函，只能证明被告于该时间符合城乡规划局规划要求，但并不能改变其以前擅改规划事实。对证据三、判决书证明目的不予认可，与本案无关；对说明三性均不认可，因为该证据仅显示十建收到了该印章，但并未提供销毁该印章证据，在原告买房时并未向原告出示印章系私刻的证据，原告作为一般购房者，对此仅有一般注意义务，杨德琛是十建的项目经理，原告有理由相信其所持有的印章是真的。对证据四、初审意见书真实性无异议，但与本案无关；售房表三性不予认可，且与本案无关。对证据五、三性认可，只能说明二被告之间的决算问题，与本案无关与原告无关。 被告海港十建经对以上证据质证，发表如下意见： 对证据一、专用条款及补充协议真实性无异议，质证意见同原告，对证明两份真实性无异议，但只能证明赵喜山和杨德琛为建设工程人，不是房屋销售人。海港十建从未让以上二人进行销售。对证据二、真实性无异议；对证据三、判决书真实性无异议，证明杨德琛伪造印章事实，相关责任应该由其个人承担。收回印章说明及承诺书真实性均予以认可。对证据四、初审意见书真实性认可，但与本案无关。对被告镇坤自制表格真实性关联性均不认可，该表为被告单方自制，没有经过买房购房及海港十建的参与核算，不能作为最终的销售金额。对证据五真实性关联性予以认可。 被告海港十建为支持其抗辩，向本院提交下列证据： 证据一、建设施工合同一份，证明被告十建仅为工程的施工方，不参与房屋的销售。 证据二、建设工程竣工报告两份，证明被告十建公司依照原告的要求完成了相关的工程量也经过了验收，被告十建在施工中无任何过错。 证据三、秦皇岛市戈瑞鑫电子能源有限公司出具的证明两份，证明该楼房的实际出售人为戈瑞鑫公司，并且戈瑞鑫公司对外承诺房屋可以办理房本，更证明了售房与被告十建公司无关。 证人证言两份，证明戈瑞鑫公司设立过售楼处，并安装了售楼处的牌子，所以该房屋的销售主体是戈瑞鑫公司并非海港区十建。 证据四、戈瑞鑫公司出具的收据一份，证明戈瑞鑫公司将诉争的楼房出售，并为购房人开具了加盖戈瑞鑫公司财务章，更证明了售房与被告十建公司无关。 证据五、赵喜山出具的承诺和证明，证明赵喜山以海港十建对外出售房屋，海港十建对此不知情也没有授权，均为赵喜山的个人行为，并且戈瑞鑫公司的负责人王洪章知情并同意赵喜山个人对外售房的行为。所以被告海港十建不应作为房款返还的主体。 证据六、购房人出具的证明一份，证明当时售楼时使用的是戈瑞鑫公司的公章，收款的收据也戈瑞鑫公司的财务章，后又收回改为了海港十建项目部和戈瑞鑫项目部的印章。 证据七、杨德琛的说明三份，证明杨德琛自己承认在被告海港十建不知情未授权的情况下私自伪造了海港十建第一项目部、第二项目部、戈瑞鑫项目部的三枚公章，其造成的法律后果均有自己承担。这同时证明了被告海港十建从没有出具过原告合同中加盖的印章，其均为杨德琛的伪造印章加盖的，海港十建对此不应承担责任。 证据八、海港分局河东派出所出具的证明，证明海港十建已经就杨德琛伪造印章的犯罪行为报案，并且办案机构正在侦办此案。 证据九、海港十建开具的发票和汇款凭证，证明海港十建已经给戈瑞鑫公司开具了457万元的发票和戈瑞鑫公司仅仅支付海港十建57万元工程款的事实，证明海港十建至今没有取得全部工程款，更不应承担返还义务。 证据十、整改通通知书一份，证明诉争房屋无法继续出售是戈瑞鑫公司的责任，与被告海港十建无关。 证据十一、海港十建给杨德琛出具的委托书，证明海港十建仅仅委托杨德琛从事建设施工，从未委托杨德琛出售房屋。 证据十二、工程建设图，证明戈瑞鑫公司私自更改建设用途，导致无法将房屋交付。 证据十三、秦皇岛市城乡规划局出具的答复函，证明诉争房屋无法继续出售是戈瑞鑫公司的责任，与被告海港十建无关。 证据十四、赵喜山出具的证明一份，证明赵喜山以海港十建对外出售房屋，海港十建对此不知情也没有授权，均为赵喜山的个人行为，赵喜山本人愿意承担全部责任。 证据十五，杨德琛出具的证明一份，证明海港十建仅参与工程的决算从未参与过房屋的销售。 以上证据均为复印件，原件均在海港法院提交。 原告经对以上证据质证，发表如下意见： 证据一《建设单位与施工单位签订的施工合同》，真实性、合法性没有异议，关联性有异议，原告认为该证据既证明戈瑞鑫公司与十建公司有施工合同，又证明戈瑞鑫公司与十建公司在协议中事先约定了卖房。 证据二、《建设工程竣工报告》，真实性合法性没有异议，关联性有异议，该证据证明第一、该材料体现出建设单位为第一被告，且有第一被告负责人签字并加盖公章，所以第一被告应承担责任，第二、该证据也体现出该工程为工业建筑，所以二被告将工业建筑改建成住宅的行为违法，二被告应承担责任。 证据三，对其三性没有异议，能证明卖房的事实。 证据四、《戈瑞鑫卖楼的证据》，因其提供的是复印件无法核实真伪，原告认为该证据显示戈瑞鑫公司盖章，杨林在收款人处签字，能证明二被告卖房的事实。 证据五、《赵喜山承诺书》，因赵喜山未出庭，无法核实真伪，所以对其三性均不认可，赵喜山是十建公司戈瑞鑫项目的负责人之一，其就该项目的发生一切行为是职务行为，代表的是十建公司，其行为后果及责任均应由十建公司承担，而且该承诺书不能对抗第三人。《赵喜山证明》，因赵喜山未出庭，无法核实真伪，如果能核实为真的话，对于该证据的关联性原告认为证明二被告的卖房事实及卖房时承诺原告可以办理房本。因赵喜山代表的是十建公司，所以该证据也能说明二被告就卖房的事实达成了约定。 证据六、《五人证明》，因五人未出庭，无法核实真伪，如果能核实确为该5人所写的话，对于关联性原告认为该证据证明了二被告的卖房事实，印章转换是原告不能左右的，而且原告也无法核实印章真伪，原告的买房行为对的是二被告，所以二被告应承担责任。 证据七、关于印章的证据，对其三性均不认可，收条上面仅显示收回印章，被告并未提供销毁印章的证据，而且在原告买房时也没有向原告出示过其所持印章为私刻的证据。 证据八、派出所的证明仅显示为受理，并未予以立案。而且杨德琛作为海港十建戈瑞鑫公司的项目经理，原告作为购房者，对此仅有一般注意义务，有理由相信其所持印章为真，所以海港十建应承担还款责任。 证据九、关于拨款的证明，能够证明戈瑞鑫公司建设该大厦时仅支付57万元，所以建设该大厦的剩余款项均来自于原告等人的购房款及材料款等，否则大厦建不起来。 证据十、规划局的整改通知，对其真实性合法性没有异议，关联性方面不仅证明镇坤玻璃擅改规划违法，而且证明十建公司作为施工方，亦是参与了擅改规划的行为，所以二被告均应承担责任。 证据十一、委托书，对其三性均不予认可，该证据下方显示2010年10月14日补，此时卖房都已经快结束了。该委托书授权内容不明确，且该委托不能对抗第三人，第三人无从了解委托事项。 证据十二、住宅白图证据，对其三性没有异议，能证明镇坤公司将工业用房改成住宅的事实。 证据十三、城乡建设局关于锂电池生产项目的函，对其三性没有异议。 证据十四及证据十五，对其三性不予认可，结合以上证据可以得知，卖房是二被告在签订协议时就已经约定好的，赵喜山、杨德琛作为十建公司的项目经理与镇坤公司王洪章在卖房时对卖房又进行了确认，所以二被告均参与了卖房行为，应承担还款责任。 被告振坤公司经对以上证据质证，发表如下意见： 对合同真实性无异议；对竣工报告、真实性无异议，能够证明在2012.3.27日镇坤公司对于该工程进行了验收。付款之日应当在验收合格后六个月开始，海港十建项目负责人出售房屋是在2010.3.10日，说明海港十建项目部无权处分在建房屋。对证明，8.11日及10.10日真实性不认可，镇坤要求十建出具证据原件，我方申请对证据原件进行司法鉴定，复印件不予认可；证人证明，证人不能到法庭进行质询，不能作为定案依据，该证明人中均是购房人，与本案审理结果有直接利害关系。其证言不得作为定案依据。内购协议收据真实性不予认可，戈瑞鑫公司从没有签订过购房协议，从没有出具过收款收据，对复印件不予认可，镇坤要求十建出具证据原件，要求对原件真实性进行司法鉴定。承诺书真实性无异议，能够证明赵喜山，杨德琛出售房屋是其个人行为；对赵喜山手写证明真实性不予认可，赵喜山与本案审理结果有直接利害关系，其证明内容不能作为定案依据。对证据六中几人签署的证明不予认可，均为购房人，与本案审理结果有直接利害关系，该证明不具有真实性。对收条及第二项目部收回专用章证明，与本案不具有关联性，原告合同印章是戈瑞鑫项目部，收条与本案无关。关于收回印章说明真实性无异议，证明杨德琛在2010.1.20日已经将戈瑞鑫项目部印章交给十建，原告认购协议及收据上的章应该属于原告伪造；派出所证明及受案回执，能够证明杨德琛私刻印章属于刑事犯罪，不属于职务行为，其犯罪行为应当由个人承担民事赔偿责任，真实性无异议。付款凭证真实性无异议，能够证明镇坤公司已经向海港十建支付了相应工程款，海港十建及其负责人无权出售在建房屋。对发票真实性无异议；对于整改通知书，真实性没有异议，但对证明内容有异议，该整改通知书只是规划局做出的通知，不能证明戈瑞鑫公司建设商品用房，在内容中只是说明将生产车间变为对账，首层对外开门等改变建筑规划内容，戈瑞鑫公司的设计图纸包含了独立的建设空间不属于住宅。对委托书真实性无异议。对设计图纸真实性无异议，能够证明戈瑞鑫公司严格按照设计图纸进行建设，没有改变设计图纸的结构。对于判决书真实性无异议，但与本案无关；对杨德琛赵喜山承诺书真实性不予认可，本案审理结果与二人有直接利害关系，不能作为定案依据。 经审查，本院对原、被告提交的证据综合认定如下： 对原告提交的证据一，该项证据能够证明原告与被告签订购房协议及原告已经实际交款的事实，对该项证据予以确认；对原告提交的证据二、三、四、五、六、七、八中，虽然其中部分证据为复印件，但其与被告方提交的相关证据能够相互印证，故对该七份证据的真实性予以确认；对证据九即《专用条款》，镇坤公司亦提交了该证据，该证据系戈瑞鑫公司与海港十建之间所达成的工程施工合同，双方就售房事宜进行了约定，即均可售房，合同还反应赵喜山、杨德琛二人为海港十建的代表人，本院对该项证据原告方的证明目的予以确认；对原告提交的证据十，为（2015）海民初字第2318号民事判决书，该判决书已发生法律效力，且该案所涉具体事实及法律关系与本案总体一致，该案的处理方法可以作为本案的重要参考，与本案具有关联性，故对该份证据效力予以确认。 对被告镇坤公司提交的五项证据的真实性予以确认，但对于镇坤公司的证明目的，因与本院认定的事实不符，均不予确认。 被告海港十建提交的证据中，被告说明了全部证据的来源；对证据一、证据二的真实性予以确认，对被告的证明目的不予确认；但证据一能够证明戈瑞鑫公司与十建公司之间存在施工合同，亦能够证明戈瑞鑫公司与十建公司在协议中事先约定了预售卖房事宜，即双方均可卖房。证据二能够证明该工程为工业建筑，二被告未经批准将工业建筑改建成住宅；对证据三予以确认；对证据四、五、六、七，因证人未出庭，可供参考；对证据八本身的真实性予以确认，但对被告海港十建的证明目的不予确认；对海港十建其他证据的真实性予以确认，对被告的证明目的均不予确认。 依上述证据的确认情况，本院查明下列事实： 原被告诉争所涉房屋位于秦皇岛市海港区坤玻璃公司院内，地号为：1-1-396号，土地使用权人为镇坤公司，登记时间为2007年4月29日，土地用途为工业用地。所涉房产名称原为戈瑞鑫电子能源大厦，分为1号楼和2号楼。建设方为戈瑞鑫公司，承包给海港十建建设。2009年6月14日，戈瑞鑫公司（甲方）与海港十建（乙方）签订《建设戈瑞鑫大厦1、2号楼工程专用条款》，协议第一条关于工程量的约定中有“乙方自备机械，属包工包料；乙方代表人：杨德琛、赵喜山，并各自承担2号楼和一号楼垫资建设的施工队伍”，第十条关于竣工结算的专项条款中约定：“1、待其大厦竣工经市建管机关验收合格，并将工程交付给乙方，6-12个月内甲方负责将乙方工程中所垫资金全部返还乙方，以部分5层以上房屋抵给乙方（含5-11层每平方米按2200元计算但不含暖气和电源的配套费）。甲方负责按照乙方需要的户主名称提供一次性过户手续，不承担卖方和买方的任何税费…，在合同尾部，海港十建合同专用章，赵喜山与杨德琛作为海港十建的代表人并签字。后杨德琛以海港十建名义在施工期间陆续对外出售上述“地产”的房屋。2010年3月8日，原告与出卖人秦皇岛戈瑞鑫电子能源有限公司签订《内部认购协议》，约定所购买住宅为5层Ｃ室户型，面积45.36平米，单价2500元每平米，共113400元，首付款为60000元…，该协议尾部加盖的是秦皇岛市海港区第十建筑工程公司“戈瑞鑫工程项目部”印章。当日，原告即交付了人民币60000元。 另查明，2010年9月29日，戈瑞鑫公司与镇坤公司达成协议，由镇坤公司承接戈瑞鑫公司全部债权债务，后戈瑞鑫公司注销。秦皇岛市海港区第十建筑工程公司“戈瑞鑫工程项目部”非法人实体，不具有责任能力，其对外的行为后果归属于秦皇岛市海港区第十建筑工程公司。 2018年，原告来本院起诉，要求确认《内部认购协议》无效，二被告返还购房款并支付利息。 本院认为，本案案涉房产的土地用途为工业用地，规划用途为厂房。但戈瑞鑫公司却违反规定，在工业用地上建设住宅商品房，对此违法行为，戈瑞鑫公司与海港十建均是明知的；且在戈瑞鑫公司与海港十建签订的《工程专用条款》中已明确约定，赵喜山、杨德琛二人为海港十建的代表人，并由该二人垫资建设2号楼和1号楼；二人为解决资金为题，以出卖用于抵顶工程款的房屋筹集工程款的行为，应视为履行建筑工程合同行为，故二人的售房行为系职务行为，该行为的后果应由所属单位即海港十建承担；又因戈瑞鑫公司已经注销，该公司的法律义务均已归属于镇坤公司，故《内部认购协议》无效的法律后果应当由镇坤公司与海港十建共同承担，即据该协议所取得的财产应当由二被告共同返还，并相互承担连带责任。被告违反法律规定改变土地用途与原告签订无效卖房协议，作为签约时有严重过错的一方应当承当缔约过失责任，即被告不能无偿占用原告方的资金，故对原告的利息主张本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国城乡规划法》第四十三条、《中华人民共和国民法通则》第六十七条、第八十七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下： 一、原告王俊家与被告秦皇岛市海港区第十建筑工程公司“戈瑞鑫工程项目部”于2010年3月8日签订的《内部认购协议》无效； 二、被告秦皇岛市镇坤玻璃有限公司与被告秦皇岛市海港区第十建筑工程公司于本判决生效后十日内返还原告王俊家购房款人民币60000元，并自2010年3月8日起按中国人民银行同期贷款利率的标准给付至履行完毕之日止的债务利息。 如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2600元，减半收取1300元，由二被告连带负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审判员  柴国权 二〇一八年四月四日 书记员  刘 立