江西省赣州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）赣07民终5557号 上诉人（原审原告）：董佳林，男，1993年8月13日，汉族，赣州市南康区人，住南康区。 委托诉讼代理人：廖家荣，赣州市百信法律服务所法律服务工作者。 上诉人（原审被告）：叶才云，男，1983年11月6日生，汉族，赣州市南康区人，住南康区。 委托诉讼代理人：刘明星，江西文峰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘道翔，江西文峰律师事务所律师。 上诉人董佳林与上诉人叶才云房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服赣州市南康区人民法院（2018）赣0703民初388号民事判决，分别向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 董佳林上诉请求：1、撤销赣州市南康区人民法院（2018）赣0703民初388号民事判决：2、依法判决叶才云继续履行与董佳林签订的《商铺租赁合同》；3、判决叶才云支付董佳林租金9695元及延期支付租金而违约后的滞纳金7271．25元（截至2017年12月27日）；3、本案一审案件受理费和上诉费用由叶才云负担。二审审理中，董佳林增加上诉请求，追加叶才云20**年12月27日起至截止二审终审的租金和滞纳金。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。1、叶才云自租赁董佳林的店铺以来，一直没有解除租赁关系，叶才云一直在使用该店铺。店面不是一定要开门经营，因为叶才云所经营的门窗销售生意，其有了几家店铺；叶才云只是把租赁董佳林的店铺用于货物存放使用。2、叶才云虚称将董佳林的店铺钥匙交付给了“物业管理部门”没有任何证据。因为叶才云租赁的店铺所在处就根本没有“物业管理”这一部门。至今为止，店铺的钥匙仍然还在叶才云处保管。二、董佳林所欠的租金是2017年12月6日前所欠的，而不是损失。根据租赁合同约定租金单价计算，截止2017年12月6日止，叶才云应该支付所欠租金9695元：违约损失是7271．25元；但叶才云目前仍在使用该店铺，双方签订的《店铺租赁合同》应继续履行，并支付租金。故一审法院认定该事实的观点错误。 针对董佳林的上诉，叶才云答辩称：一、董佳林要求叶才云继续履行租赁合同毫无道理。虽然双方已达成了一致的终止合同的口头协议，且叶才云按照董佳林母亲的要求交清了2017年6月30日之前的租金，就把店铺返还给了董佳林，同时按照董佳林母亲的指示把钥匙交给物管处，因此董佳林要求叶才云继续履行合同没有事实依据。二、如上所述，既然董佳林母亲与叶才云达成了解除店铺租赁合同的口头协议，而且叶才云也口头协议要求交清了2017年6月30日前的租金，双方已经解除了店铺租赁合同，叶才云也返还了租赁物，因此叶才云认为董佳林与叶才云之间的租赁合同的权利义务于2017年6月30日就已经终止，董佳林要求叶才云支付解除店铺租赁合同的租金9695元及滞纳金7271.25元，其上诉请求无事实和法律依据，请求法庭依法驳回。 叶才云上诉请求：一、请求撤销一审判决，驳回一审原告一审诉讼请求；二、一、二审诉讼费用由董佳林承担。上诉事实和理由：一、原审判决叶才云支付董佳林租金损失9695元，其判决属认定事实错误，从而导致本案适用法律错误，从而导致判决错误。1、原审认定叶才云“于2017年6月30日前单方面搬离案涉店铺，并将店铺钥匙交至店铺的物业管理部门，其以自己的行为表明不再履行合同主要义务，已构成违约”属认定事实错误。虽然双方签订了一份租期至2019年11月5日止的店铺租赁合同，但在承租期内，由于情势的变更，租金过高的多种因素，致使叶才云难于承租该店铺，叶才云经请示开发商物业负责人联系董佳林母亲，要求解除店铺租赁合同。事后，董佳林母亲要求叶才云在缴清2017年6月30日前的店铺租金，不退还叶才云所交的合同保证金2440元情况下，同意终止与叶才云的店铺租赁合同。随后叶才云依董佳林母亲的要求通过银行转账方式向董佳林缴清了2017年6月30日前的店铺租金，并于2017年6月30日前全部搬离董佳林的店铺，返还了租赁物（店铺）给董佳林，同时按董佳林母亲的指示，把店铺的钥匙交在开发商物业处。从上述事实可以充分说明：双方于2017年6月30日就已经终止了《店铺租赁合同》，同时，叶才云按董佳林母亲的指示交还了店铺给董佳林，由此可以进一步证实叶才云已经全部履行了与董佳林之间的合同解除的合同义务。原审判决认定叶才云单方面不履行合同义务，属于认定事实错误。2、原审法院认定叶才云与董佳林签订的《店铺租赁合同》于2017年6月30日终止，是叶才云在放弃合同保证金2440元并缴纳租金至2017年7月27日的基础上，与董佳林母亲达成的一致意见，并按将钥匙放置在合同约定的江西兆鑫房地产开发有限公司工作人员陈某处，由陈某代为转达，未构成违约，依法不应当承担约任。如上所述，既然原审认定叶才云违约，双方之间的店铺租赁合同已实际解除，且叶才云依董佳林母亲的指示把钥匙交至董佳林指定的地点，由此可见，叶才云已全面履行了终止店铺租赁合同的附随义务。原审判决叶才云承担租金损失9695元，缺乏事实和法律依据。 针对叶才云的上诉，董佳林答辩称：一、叶才云的上诉理由不充分、证据不足。1、叶才云自租赁董佳林的店铺以来，一直没有解除租赁关系，叶才云一直在使用该店铺。2、叶才云虚称将董佳林的店铺钥匙交付给了“物业管理部门”是没有任何证据，因为叶才云所在的店铺所在处就根本没有“物业管理”这部门，与董佳林没有任何关联性。至今为止，董佳林店铺的钥匙仍然还在叶才云这里使用和保管。 董佳林向一审法院的诉讼请求为：1、请求判令被告继续履行御龙城2号楼1层第12号商铺租赁合同；2、判令被告支付原告租金9695元（截止2017年12月6日止）及继续履行的租金；3、判令被告支付原告滞纳金7271.25元（截止2017年12月27日，9695元×5个月×30天×0.5%）及后续滞纳金；4、案件受理费由被告承担。 一审法院认定的事实：被告叶才云从事整体门窗销售生意，于2014年11月从江西兆鑫房地产开发有限公司处承租南康区南水新区御龙城2号楼1层第12号商铺作为经营场所，双方签订了租赁合同。2016年该店铺由原告购买。同年7月12日，原告董佳林（甲方）与被告叶才云（乙方）另行签订《商铺租赁合同》，双方约定：乙方承租甲方所有的位于南康区南水新区御龙城2号楼1层第12号商铺，租赁至2019年11月5日，租金计算方式如下：2016年11月6日至2017年11月5日，每月租金为2901元；2017年11月6日起至2018年11月5日，每月租金3046元；2018年11月6日起至2019年11月5日止，每月租金3199元。在租赁期内，乙方逾期支付租金、其他应交费用，每逾期一天，乙方需按欠缴租金及其他应交纳费用总额的0.5%每日向甲方支付滞纳金。由于乙方违约而导致甲方解除本合同的，则乙方应于合同解除之日起7天内向甲方付清尚未支付的全部费用（包括但不限于租金、商业服务管理费、水电费、滞纳金、违约金、其他费用等）并办理归还租赁店铺之手续。合同签订后，被告依约交纳保证金2440元并按期将租金汇至原告指定账户。承租期间，原、被告租赁事宜主要由江西兆鑫房地产开发有限公司处工作人员代为转达、办理。之后，因被告难以继续经营，欲解除合同，并告知管理店铺的江西兆鑫房地产开发有限公司处工作人员要求解除合同，被告实际在2017年6月30日前搬离店铺，店铺钥匙交至江西兆鑫房地产开发有限公司工作人员陈某处。原告自认被告支付租金至2017年7月27日。现该店铺处于闲置租赁状态。 一审法院认为：原告与被告之间签订的《店铺租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。被告叶才云于2017年6月30日前单方面搬离案涉店铺，并将店铺钥匙交至店铺的物业管理部门，其以自己的行为表明不再履行合同主要义务，已构成违约，应当承担违约责任。此后，案涉店铺实际处于闲置租赁状态，双方的租赁合同事实上已终止履行。上述客观事实，原告知道或应当知道，现原告主张被告继续履行合同，理由不充分，不予支持。被告单方面违约，且在解除合同时未直接与原告办理相关交接手续，未把钥匙交给原告，客观上造成了原告店铺租金损失。现原告主张被告支付其租金损失9695元合理，予以支持。关于原告主张由被告支付滞纳金问题，因合同终止前，被告已按时支付租金，未违约，无需支付违约金或滞纳金，但在被告单方面终止合同后，原告已主张由被告赔偿原告租金损失方式由其承担违约责任，故原告再行要求被告支付合同终止后的滞纳金的理由不充分，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、由被告叶才云支付原告董佳林租金损失9695元；二、履行期限：限被告叶才云于本判决生效后五日内履行完毕（可将赔偿款转入赣州市南康区人民法院账户15×××73，开户行：南康工商银行服装城支行）。三、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费224元，由被告叶才云负担。 二审审理中，董佳林向法庭提交以下证据：1、2018年12月21日陈凯鑫开具的证明一份，证明我方没有委托陈凯鑫收钥匙、租店面，叶才云所述收钥匙，租店面的事不属实；2、图片打印件2张，证明叶才云并非无法支付租金。叶才云质证认为：对证据1的三性均有异议，该证据无法证实是陈凯鑫本人的真实意思表示，没有陈凯鑫的相关证件，如果陈凯鑫作为证人应该出庭作证。对证据2的三性以及证明对象均有异议，按照该证据的要素与表面形式来看，并没有图片的说明，我方不清楚该图片的来源，该图片也不能达到其要证明的目的。对董佳林提交的证据1，因陈凯鑫未出庭，对其真实性不予认定。对证据2的关联性不予认定，不能证明其待证事实。 二审审理中，叶才云未向法庭提交新的证据。 二审认定的事实与一审认定的事实一致。 本院认为：董佳林与叶才云签订的租赁合同是双方真实意思的表示，内容不违反法律禁止性规定，应合法有效。叶才云因故提前退出租赁合同，其称与董佳林的母亲达成口头解除租赁关系的合同，但董佳林并不认可，叶才云对此也没有提交充分证据支持。故本院不予认可该口头协议。董佳林二审提交陈凯鑫开具的证明，但陈凯鑫二审并未出庭作证，对其真实性无法核实。退一步来讲，即使陈凯鑫的该证明内容属实，陈凯鑫仅是称其没有获得董佳林的委托，陈凯鑫在该证明中也陈述，2017年6月份，因经营问题御龙城商铺租户叶才云选择退租商铺，并将御龙城2＃楼1商铺12号店面钥匙放于御龙城售楼部，并叫陈凯鑫通知御龙城2＃楼1商铺12号业主母亲，至今业主还未来领取钥匙。至今该店面还维持搬迁后原状，业主董佳林也无委托陈凯鑫为他代理出租店面。故叶才云已经于2017年6月30日前搬离案涉租赁房屋的事实可以确认。叶才云提前退租并搬离案涉房屋，是一种违约行为，即双方的租赁合同已经事实上解除。对于叶才云的该违约行为，一审判决在叶才云于2017年6月30日前已搬离承租房屋，且董佳林自认租金收取到2017年7月27日的基础上，再判决支持了9695元的房租，实际上已经考虑到了叶才云提前解除合同的违约行为给董佳林所造成的损失。至于叶才云在搬离房屋并交出钥匙告知董佳林后，董佳林未收取钥匙并另行招租，所导致的损失扩大，该扩大的损失部分由董佳林自行承担。对于董佳林在二审中增加上诉请求，即追加叶才云20**年12月27日起至截止二审终审的租金和滞纳金。从董佳林的一审诉讼请求来看，已经包括了这一部分的诉讼请求，只是董佳林上诉时遗漏了该部分内容，上诉后再行增加，故不存在二审提出在一审中未提起的诉讼请求问题。只不过，该诉讼请求不能得到一、二审法院的支持。 综上，上诉人董佳林的上诉请求以及上诉人叶才云的上诉请求，均没有事实和法律依据，本院均不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费274元，由上诉人董佳林负担224元，由上诉人叶才云负担50元。 本判决为终审判决。 审 判 长  郑小兵 审 判 员  赖国东 审 判 员  王阿婷 二〇一八年十二月二十六日 代理书记员  葛颖婷