北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0106民初38301号原告：北京炫丽文化发展有限公司，住所地北京市丰台区造甲南里**楼11-5。法定代表人：李辉，董事长。委托诉讼代理人：邵新功，北京威诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭晓宁，北京威诺律师事务所律师。被告：汲正林，男，1963年11月6日出生，汉族，北京丰宝商务宾馆有限责任公司法定代表人兼董事长，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：宋春阳，北京市汇源律师事务所律师。第三人：北京丰宝商务宾馆有限责任公司，，住所地北京市丰台区造甲南里**楼11-4法定代表人：汲正林，董事长。原告北京炫丽文化发展有限公司（以下简称：炫丽文化公司）与被告汲正林、第三人北京丰宝商务宾馆有限责任公司（以下简称：丰宝商务宾馆）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告炫丽文化公司的法定代表人李辉、委托诉讼代理人邵新功、郭晓宁，被告兼第三人丰宝商务宾馆的法定代表人汲正林、被告委托诉讼代理人宋春阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告炫丽文化公司向本院提出诉讼请求：1、解除双方签订的合同；2、判令被告及第三人将所承租位于北京市丰台区造甲南里11号宝丰大厦二层房屋恢复原状并腾退交付给原告；3、判令被告支付拖欠的租金100000元；4、判令被告支付违约金1600000元；5、诉讼费由被告承担。事实和理由：2008年7月26日，我将其所有的北京市丰台区造甲南里11号楼二层租赁给被告开宾馆使用，租赁面积1848.12平方米，期限20年，年租金800000元人民币。租金支付方式：自2009年开始，每年5月30日和11月30日被告向我各支付半年租金400000元，后每年以此类推。2018年5月30日，被告未按合同约定交付租金，2018年6月5日只支付租金300000元，后我通过电话催缴，邮寄催缴函，现场张贴通知，报纸刊登公告等方式催告被告支付拖欠的租金，腾空租赁的房屋并恢复原状，但被告以各种理由拒绝，被告的违约行为，给我造成了经济损失，为维护自身合法权益，故诉至法院。被告汲正林辩称，我租的是整个二层，不同意解除合同，不同意腾退，租金可以给，违约金不认可，我没有违约。双方2008年签订合同，多年我一直按时履约。2018年3月29日政府拆违建，大厦瘫痪无法营业，在这期间3月到4月我们多次联系原告却联系不上，合同目的无法实现。是原告先违约，原告产权不符合合同内产权无瑕疵的约定，本次开庭是拆迁至今我第一次见到原告，因此，我不给付100000元是因为拆违建，拆除给我造成损失，但是我并不是不给，只是要求与原告协商。第一次开庭后我是同意支付100000元的，但是原告注销银行账号，让我无法给付租金；我已经支付了300000元的租金，因特殊原因少支付100000元不属于主要债务，我没有根本违约，也没有不履行合同的意愿；在拆除违建的过程中，原告并没有按照约定让租赁物符合约定的用途，影响了我的使用，原告的物业管理人员告知我先维修房屋，所发生的费用从租金中扣减，为了避免损失的进一步扩大，我自行维修了房屋；原告主张的违约金过高，不符合违约金的损失填补原则，应该酌减，按同期银行贷款利率计算。第三人丰宝商务宾馆述称，同意被告汲正林的答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2008年7月26日，北京沐灿文化发展有限公司（甲方）与汲正林（乙方）签订了《合同书》，双方约定：“……就北京市丰台区造甲南里11号宝丰大厦二层的租赁事项达成如下协议：一、甲方保证是合法的产权单位，不是二手房东，也不是中介，产权无瑕疵和争议。二、面积1848.12平方米（以房产证相符）。三、租赁期限为20年，自2008年12月31日至2028年12月30日止。四、年租金为80万元人民币，20年不变，甲方收到的租金为净房租，其他相关税费由乙方单方承担。1、一层大厅通道是二层与地下一层共用，若乙方要单独使用一层大厅，则由甲方指定位置，乙方负责施工为地下室专门增设出入口一处，费用由乙方承担。2、一层通道两侧目前开设烟店，修手机和夹层五间房屋不计租金，免费提供给乙方，作为甲方对乙方租赁产生费用的补偿，租赁产生费用后，双方多不退，少不补。五、付款方式：本合同签订之日，乙方向甲方支付人民币40万元整，自2009年开始，每年5月30日和11月30日乙方向甲方各支付半年租金肆拾万元整，随后每年依次类推。……九、以上各条款甲乙双方自觉遵守，若单方违约，违约方应向守约方赔偿20年总租金（1600万元）的10%作为违约金。”同年9月1日，双方签订《补充协议》。2012年9月18日，经北京市工商行政管理局丰台分局核准，北京沐灿文化发展有限公司名称变更为北京炫丽文化发展有限公司。庭审中，原告向本院出示了房产证，该房产证显示坐落于丰台区造甲南里11号楼二层属于其公司所有，被告对此证据真实性予以认可。双方一致认可被告于2018年6月5日交纳了300000元租金，尚有100000元租金未交纳的事实。被告认为不支付100000元是因为原告的物业管理人郝敬墨让其恢复因拆除违建的房屋，并从租金中扣减，同时被告表示并不是不交，只是一直跟原告协商租金事宜而联系不上，现表示可以将租金补上。原告认可郝敬墨是其委托管理租赁物的工作人员，但是其并没有委托他租金扣减事宜。经本院询问，被告表示原告主张的违约金过高，不符合违约金的损失填补原则，应该酌减，按同期银行贷款利率计算，原告认为其的损失是间接损失。原告为证明因被告违约，其已向被告发出解除合同通知的事实，要求解除合同，向本院出示了张贴公告、报纸公告、邮寄通知等证据。被告表示只收到2018年9月26日的通知，其它的没有收到，且其接到通知后联系了原告，但原告没有接电话。原告认可双方所签订《合同书》中未约定解除合同事项，并认为因为被告迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，合同目的不能实现。被告向本院提交了向原告法定代表人李辉汇款的相关照片，用以证明其已主动向原告履行支付剩余100000元租金、但李辉名下银行卡已经注销，同时被告表示其已经支付了300000元的租金，因特殊原因少支付100000元不属于主要债务，其没有根本违约，也没有不履行合同的意愿。庭审中，被告和第三人向本院表示2018年3月政府拆除违建致使其无法营业、在此期间其未联系到原告，并向本院出示丰台区造甲南里11号楼二层拆前拆后情形照片、书面证人证言加以证明。原告对被告所提交的照片真实性予以认可，但认为所拆迁部分为外部，而被告所租赁的是二层而非外部；不认可证人证言的真实性。对此，双方一致认可违章拆除的部分是一楼大厅外的雨棚和玻璃房，被告使用该入口入内。现双方均认可丰台区造甲南里11号楼二层房屋现实际由第三人使用，原告表示要求第三人向其履行腾退义务。本院认为，当事人对自己的主张，有责任提供证据；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告和被告于2008年7月26日签订的《合同书》系双方真实意思表示，且不违背相关法律法规的规定，应属合法有效。被告没有按照合同约定支付租金确实违反了合同约定，但其履行了主要付款义务，且因租赁物拆除违建的原因导致入口受阻，在一定程度上影响了其经营，在庭审中，其表示愿意支付剩余租金，故对于原告主张解除合同和恢复原状并腾退的诉讼请求，本院不予支持；关于租金一项，因被告认可未按照合同约定支付租金，现被告同意支付剩余租金，本院不持异议；关于违约金一项，因被告未按时支付租金，违反了合同约定，应承担违约责任，现被告主张双方约定的违约金过高，要求调整，原告并未向本院提交证据证明其损失，故本院结合双方的履约情况、过错程度等综合考虑予以确定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告汲正林于本判决生效之日起七日内向原告北京炫丽文化发展有限公司支付2018年7月1日至2018年12月30日的剩余租金100000元；二、被告汲正林于本判决生效之日起七日内向原告北京炫丽文化发展有限公司支付违约金3500元；三、驳回原告北京炫丽文化发展有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10050元，由原告北京炫丽文化发展有限公司负担9438元（已交纳）；由被告汲正林负担612元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  罗兆英二〇一八年十二月十九日书记员  王伟蔷