江苏省苏州市虎丘区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)苏0505民初4593号 原告：赵彬。 委托诉讼代理人：卞为贵，江苏善融律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宁贝贝，江苏善融律师事务所实习律师。 被告：李必圣。 被告：汪家红。 原告赵彬与被告李必圣、汪家红民间借贷纠纷一案，本院于2017年9月29日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员游进国独任审理，后因被告李必圣、汪家红下落不明，需公告送达，本案转为普通程序，并依法组成合议庭，于2018年4月9日公开开庭进行了审理。原告赵彬的委托诉讼代理人卞为贵、宁贝贝到庭参加诉讼，被告李必圣、汪家红经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告赵彬向本院提出诉讼请求：1、判令被告李必圣、汪家红归还原告借款本金68000元及利息1632元（按照本金68000元为基数，月利率12‰，自2015年11月30日计算至2016年1月30日止）、逾期利息（按照本金68000元为基数，年利率24%，自2016年1月31日计算至实际给付之日止）；2、判令原告在借款本金68000元范围内对被告李必圣、汪家红所有的位于苏州市吴中区胥口镇文胥坊6幢XXX号房屋折价或者变卖、拍卖价款享有优先受偿权。3、被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：被告李必圣与汪家红于2015年10月16日与原告赵彬签订借款抵押合同并进行公证，借款金额为68000元，期限为3年，借款期内月利率12‰，逾期月利率15‰，本金、违约金自到期日按每天千分之五计算。合同中还约定如累计两次不按约定时间清偿利息，本合同提前到期。两被告自借款后就未支付利息，经原告多次催要，被告拒不支付。为维护自身合法权益，原告特诉至法院，望判如所请。 被告李必圣、汪家红均未答辩。 原告围绕诉讼请求依法提交了借款协议、公证书、他项权证证书、中国民生银行电子银行业务回单、不动产登记信息查询结果证明等证据，被告李必圣、汪家红未提交证据，本院对原告提交的证据予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年10月16日，原告赵彬（乙方、出借人）与被告李必圣、汪家红（甲方、共同借款人）签订《借款协议》一份，约定：甲方因资金周转向乙方借款68000元，甲方还款分期36个月，于每月30日前还款，月偿还本息数额2489元，还款起止日期自2015年11月30日起至2018年10月30日止；本协议签署后，经甲方同意及授权乙方将本协议第一条借款本金数额，在扣除代替甲方应交纳给江苏玖邦富投资管理咨询有限公司的咨询费、南京亿邦贷投资咨询有限公司的服务费及审核费后的剩余款项支付到甲方专用账户中；甲方须按月足额偿还对乙方的本金和利息，甲方须在每月还款当日或之前将本协议第一条规定的月偿还本息数额存入乙方专用账户中，如果还款日遇到法定假日或公休日，还款日期不进行顺延，如果还款日为每月30日，则遇到天数不足30天的月份，还款日为应还款当月的最后一日；若甲方晚于本协议第一条规定的还款日还款，应向乙方支付罚息和逾期违约金，逾期违约金的计算方式为:如未按本协议第一条约定的还款时间足额还款，则按照当月应还本息的10%计算，不低于100元，每月单独计算;罚息的计算方式为:每日按当月直至借款期限结束的应还本息的0.05%收取，每月单独计算;若甲方偿还本金不足，偿还顺序按照先后顺序为罚息、违约金、应还利息、应还本金，如果甲方擅自改变本协议第一条规定的借款用途或严重违反还款义务（逾期达到15天及以上），乙方有权提前终止本协议，甲方须在乙方提出终止本协议要求后三日内一次性支付余下的所有本金、利息、罚息和逾期违约金。 同日，原告通过银行转账方式向被告李必圣转账68000元。 另查明，2015年10月16日，原告赵彬（债权人、抵押权人）与被告李必圣、汪家红（债务人、抵押人）签订《抵押借款合同》并进行公证，约定被告李必圣、汪家红向原告赵彬借款68000元用于资金周转，借款期限为3年，自2015年10月16日起至2018年10月15日止。合同第三条借款利息约定，借款期限内的本金利率为月利率12‰；如借款本金逾期，借款期限外的逾期利率为月利率15‰；利息从实际放款之日起计算，利息按月支付，第一次还息日为2015年11月15日，以此类推，最后一期还息时利随本清，逾期利息计算至实际清偿之日为止。合同第六条借款人迟延违约责任约定，如在贷款到期时不能清偿本金，自到期之日起每天按5‰计算违约金，由借款人承担，本合同第三条约定的本金的利息、逾期利息正常计算；如未按约定的时间清偿利息，自利息应付之日每日按利息额的6‰计算，违约金由借款人承担，延期清偿利息超过15天时，本合同提前在该日到期，到期日之后的本金的利息按第三条约定的逾期利息计算，本金的违约金按本条第一款约定计算；如累计两次不按约定时间清偿利息，本合同提前到期，第二次应结息日为借款期限到期日，到期日之后的本金的利息按第三条约定的逾期利率计算，本金的违约金按本条第1款约定计算，利息的违约金按本条第2款约定计算。合同第八条约定，为确保借款的全面履行，抵押人自愿以其合法房地产的权利抵押给抵押权人，作为履行该合同的担保，抵押期限自2015年10月16日起至2018年10月15日止，抵押房地产位于苏州市吴中区胥口镇文胥坊6幢XXX号，抵押权人享有第二顺序抵押权，抵押房地产作价50万元。合同第九条约定，抵押担保范围为本合同项下的贷款本金、利息、逾期利息、违约金、诉讼费、执行费用、律师费、公证费、公告费、评估费、拍卖费、误工费、交通费、不良资产处置费等实际债权的所有费用。 同日，江苏省苏州市中新公证处出具了（2015）苏中证民内字第28111号公证书，公证书载明：出借人（抵押权人）赵彬、借款人（抵押人）李必圣、汪家红双方经协商一致，订立了《借款抵押合同》，出借人、借款人双方在订立合同时具有法律规定的民事权利能力和民事行为能力。出借人、借款人双方经协商一致，抵押人将自有的位于苏州市吴中区胥口镇文胥坊6幢XXX号房屋及相应的土地使用权经依法抵押登记后抵押予出借人，作为担保借款人按期归还出借人人民币陆万捌千元贷款本金及支付利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用等债权得到清偿的担保。借款期限为三年（自2015年10月16日起至2018年10月15日止）。借款期限内的借款月利率为千分之十二。抵押物经双方协商作价为人民币伍拾万元整（该抵押物已担保主债权金额为人民币叁拾贰万柒仟元，抵押权人为中国建设银行股份有限公司苏州分行）。 再查明，位于苏州市吴中区胥口镇文胥坊****房屋由被告李必圣和汪家红共同共有，2015年8月14日，该房屋办理了抵押权登记，抵押权人登记为中国建设银行股份有限公司苏州分行，登记被担保债权数额为327000元。2015年10月20日，原、被告就上述房屋为本案所涉债务办理了抵押权登记，房屋他项权证显示他项权人为赵彬，他项权利种类为一般抵押，债权数额为68000元，附记载明：此为余额抵押。 庭审中，原告陈述：被告借款后，从未向原告归还过借款本息；因《借款协议》与《借款抵押合同》中约定的还款期限及利息、逾期利息等违约责任不一致，原告自愿按照有利于被告的原则确认上述事项，确认被告第二次应结息日为2016年1月30日；关于利息及逾期利息，因《借款协议》中根据等额本息还款法计算出利息约为年利率18.89%，故原告按照《借款抵押合同》中的约定主张利息、逾期利息，逾期利息及违约金等之和已超过年利率24%，原告自愿减至按年利率24%主张。 本院认为，合法的借贷关系受法律保护。本案中，原告赵彬与被告李必圣、汪家红签订的《借款抵押合同》及《借款协议》均系双方当事人的真实意思表示，应为合法、有效，故双方当事人均应按照合同约定行使权利和履行义务。关于原告主张的借款本金68000元，有原告提交的合同及银行流水予以佐证，故本院予以确认。 关于原告主张的借款利息，《借款协议》中约定的系等额本息还款法，利率约为18.89%/年，而《借款抵押合同》约定的年利率为14.4%，现原告要求被告支付按照年利率14.4%计算的2015年11月30日至2016年1月30日期间的利息计1632元，于法有据，本院予以支持。 关于原告主张的逾期利息，《借款协议》中约定被告逾期还款达到15日原告即可提前解除合同，《借款抵押合同》中约定被告累计两次不按约定时间清偿利息本合同到期，现原告以2016年1月31日视为双方合同解除及主张违约责任之日，该种处理方式有利于被告，且未损害国家、集体及案外人利益，本院予以认定。因原、被告约定的逾期利息及违约金之和已超过年利率24%的标准，现原告自愿减至按年利率24%计算逾期利息，于法有据，本院予以支持，故被告应自逾期还款之日即2016年1月31日起，按照年利率24%的标准向原告支付逾期利息及违约金。 关于原告主张的优先受偿权，因原、被告在《借款抵押合同》中约定被告将苏州市吴中区胥口镇文胥坊6幢XXX号不动产抵押给原告作为借款的担保，并办理了抵押登记，故原告作为抵押权人有权要求在抵押登记的债权范围内行使优先受偿权。因抵押财产上尚有抵押登记在先的债权，故原告有权就抵押财产折价或者拍卖、变卖该抵押财产所得价款在清偿抵押登记在先的债权后，就剩余部分（如有）优先受偿。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、第二百一十一条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条、第一百九十五条、第二百零二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告李必圣、汪家红于本判决生效之日起十日内归还原告赵彬借款本金68000元，支付原告借期内利息1632元，合计69632元，并支付原告逾期利息（逾期利息计算方式：以未归还的借款本金为基数，自2016年1月31日起计算至被告实际偿还借款本金之日止，按照年利率24%计算）。 二、如被告李必圣、汪家红不履行上述第一项付款义务，原告赵彬有权以两被告位于苏州市吴中区胥口镇文胥坊6幢XXX号不动产折价或者拍卖、变卖所得价款在清偿抵押登记在先的债权后，就剩余款项（如有）在68000元的金额范围内优先受偿。 如采用转账方式支付，请汇入原告指定的账户；或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户行新区农行商业街分理处，账号62284004070********。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1900元，公告费600元，合计2500元，由被告李必圣、汪家红负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院户名苏州市中级人民法院，开户行中国农业银行苏州苏福路支行，账号105553010********。 审 判 长  游进国 人民陪审员  杨金云 人民陪审员  顾建云 二〇一八年四月九日 书 记 员  周美芳