贵州省纳雍县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）黔0525民初1114号 原告：卢某焱，男，1967年9月18日出生，穿青人，住贵州省纳雍县。 委托诉讼代理人：何华，贵州惠言律师事务所律师。 被告：李某，女，1973年4月2日出生，穿青人，住贵州省纳雍县。 被告：何某刚，男，1972年1月21日出生，穿青人，住贵州省纳雍县。 二被告共同委托诉讼代理人：邱绍娥，贵州省纳雍县王家寨法律服务所法律工作者。 原告卢某焱与被告何某刚、李某财产损害赔偿纠纷一案，本院于2017年4月25日立案受理后，依法适用普通程序于2018年4月19日公开开庭进行了审理。庭审过程中，依原被告诉求本案案由变更为房屋租赁合同纠纷，原告卢某焱及其委托诉讼代理人何华、被告何某刚与被告李某及其共同委托诉讼代理人邱绍娥均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告卢某焱向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告赔偿原告财产损失69715元；2.鉴定费、评估费共计23000元，由被告承担。事实及理由：我原住房因织纳铁路建设被拆迁，于2014年在桂花社区办公楼斜对面修建住房，将新修建住房的第二层门面租给被告何某刚、李某夫妇堆放药材。2016年11月29日晚，何某刚用来打包药材的打包机因为长时间作业（当天何某刚从早上一直打包药材到夜晚），导致打包机东北角电机处引发火灾（见纳雍县消防队火灾事故认定书）。因被告存放的药材太多，未留消防通道，纳雍县消防大队接到报警赶到现场，将四个卷闸门全部切开后进入房内救火，因施救难度大，大火燃烧一天才熄灭。桂花社区卫生室胡光慧的药品放在被告药材仓库后面的一格房间内，考虑到双方都受损，发生事故一个月后我才与被告实地查看并协商赔偿，但被告一直耍无赖，至今未予赔偿。此次火灾事故致使我的房屋严重受损，板面被烧致使钢筋外露，墙体多出开裂，新装修一年左右的房屋乌烟瘴气，不能居住且存在安全隐患。 被告何某刚、李某共同答辩，1、原、被告间系房屋租赁合同关系，2014年正月十五日，原被告达成租赁协议，被告租用原告位于纳雍县××村老房子堆放中药材，租金是为13000元，以后每年的租金按上一年度递增4%。原告老房子被拆迁后，原告在纳雍县××猫场街上重新修建新房，2016年原被告又口头达成租赁协议，被告租用原告新建房屋第二层（第一层为地下室）门面堆放中药材,租金每年为16000元，因此原、被告应该是房屋租赁合同纠纷。2、被告房屋损失不应当由原告承担责任，理由如下：首先，出租人的原告应保证租赁物按法律规定的用途使用，原告的该处房屋，是民用建筑，仅适合于居住生活，其私自更改房屋用途，明知我们租用房屋是用于储存货物，不应当在未对该处房屋进行改建，修建消防通道等达到储存仓库规格的前提下租给被告用于储存中药材；其次，在租赁期间，原告应及时对房屋进行维修，保证房屋不漏水漏电、不潮湿，所出租的房屋适合原告的货物存放，还应保证不因房屋本身质量问题导致被告货物的毁损和灭失；最后，原告出租给我们用于打包的电压为380V，应与照明电分离，而原告私自叫人从打包用电的线路连接照明电线，且将线路牵至原告居住的四楼上，改变电的用途及原来电线线路，从而留下安全隐患。原告方应对该起事故负全部责任。应由原告赔偿我们所受到的药材损失719265元，我们保留起诉的权利。3、该次火灾原因不可能是被告造成,火灾发生于2016年11月29日晚22点19分许，当日我们工作到下午17点回家，回家前已排查安全隐患，且当日打包机在17点后就停止工作，而距火灾发生时间中间间隔5个多小时，该时间段打包机早已散热，不可能引发火灾。因此原告称“因打包机长时间作业，导致打包机东北角电机处引发火灾”，无事实依据，也不符常理。4、原告要求赔偿的证据不充分，消防大队出具的火灾事故认定书中，对火灾原因未进行明确。对火灾引发民事赔偿责任认定，在火灾原因未查明的情况下，原告要求我们赔偿损失，无事实及法律依据。委托机构做出的评估报告、鉴定结论仅能作为参考，不能作为该案赔偿依据，因为贵州皓天价格评估司法鉴定所出具的鉴定意见书中第八条第七款载明“本鉴定未考虑修复前房屋整体质量问题”，原告房屋在火灾前便存在多处质量问题。综上，原告的诉讼请求，无充足的证据和事实依据。请求人民法院结合本案的事实予以公正判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，本院认定如下： 原告卢某焱为支持其诉讼主张提供如下证据：证据1纳雍县公安消防大队出具的纳公消火认字（2016）第0004号火灾事故认定书1份，用以证明起火点位于何某刚仓库东北角打包机左下脚的电动机处，起火原因排除外来飞火、人为纵火、意外失火，不排除因打包机长时间作业引发火灾的事实；证据2纳雍县公安消防大队记录的火灾现场勘验笔录一份三页，用以证明火宅发生的现场勘验情况，起火原因非被告辩称的电线短路起火的事实；证据3广州仲恒市房屋安全鉴定有限公司作出的仲恒鉴字（2017）第SW3415号房屋安全鉴定报告一份，用以证明房屋受损情况；证据4贵州皓天价格评估司法鉴定所作出的（218）皓鉴字第109号鉴定意见书一份，用以证明本案涉案房屋火灾造成的损失在鉴定基准日的鉴定价格为69715元的情况；证据5发票两张，用以证明原告已垫付评估费15000元、鉴定费8000元。 被告何某刚、李某对原告卢某焱提交的证据发表如下质证意见：对证据1的真实性无异议，对起因有异议，不能确定起火点就是位于何某刚药材仓库东北角打包机左下脚的电动机处；对证据2真实性无异议，但勘验结论中起火点位置与我们没有遗留下火点的事实逻辑不符，达不到原告的证明目的；对证据3真实性无异议，达不到原告证明目的。对证据4真实性无异议，但不能作为定损依据，该报告第八条第七款载明本次鉴定未考虑房屋的整体质量问题；对证据5对真实性、合法性无异议，但不应当由二被告承担。 本院对原告卢某焱提交的证据认定如下：原告提交证据1、2能证实起火部位系何某刚存放中药材仓库（租用卢某焱民房二楼），起火点位于被告何某刚药材仓库东北角打包机左下角的电动机处，因此对于证据1、2本院予以采信；证据3、4、5能证实原告受损房屋的安全性能情况、原告房屋发生火灾所遭受的的损失，及鉴定、评估产生鉴定费、评估费，因此对于证据3、4、5本院予以采信。 被告何某刚、李某为支持其诉讼主张提供如下证据：证据1录音光盘一份，用以证明原告方私自更改电路，将380V的电线接在其家用电线上；证据2照片一张，用以证明之前被告使用的电线是在二楼，后原告方从被告租的二楼提到四楼接其照明电。 原告卢某焱对被告何某刚、李某提交的证据发表如下质证意见：证据1，因为复制件，被告无法提供原件予以佐证，对证据的真实性、关联性、合法性均存在异议，且不能达到被告的证明目的；对证据2真实性无异议，对证据关联性由异议，达不到被告证明目的。 本院对被告何某刚、李某提交的证据认定如下：证据1原告有异议，被告无法提交原件进行核实，该证据本院不予以采信；对于证据2原告自认提线行为，本院予以采信。 本院为查明本案的事实，向双方当事人出示对原被告做出的庭前询问笔录1份,原、被告对询问笔录无异议。 本院经审理认定事实如下，被告何某刚、李某系夫妻关系，经营中药材生意，起初二被告租用原告卢某焱位于纳雍县××村的房子堆放药材，租赁该房屋期间电表发生碰电，未造成严重后果。后因修建铁路，原告位于猫场村的房屋被拆迁，2014年原告在纳雍县××组桂花社区办公楼斜对面自建房屋一栋，房屋修建后原告与被告何某刚、李某再次达成口头租赁协议，二被告租用原告房屋存放中药材，并约定租金按年支付，第一年为14800元，以后每年在前一年租金的基础上递增10%，并约定二被告租用房屋的电线由二被告自行接通，双方未对租赁关系的其他权利与义务进行明确约定。2016年11月29日晚，租赁房屋发生火灾，纳雍县消防大队赶至现场扑救，大火燃烧一天后熄灭。后该火灾经纳雍县公安消防大队出具的纳公消火认字（2016）第0004号火灾事故认定书认定：“起火部位为何某刚存放中药材仓库（租用卢某焱民房二楼），起火点位于被告何某刚药材仓库东北角打包机左下角的电动机处，起火原因排除外来飞火、人为纵火、小孩玩火、雷击、自然、遗留火种等因素，该起火灾原因不能排除何某刚药材仓库东北角打包机长时间作业引发火灾。” 2017年12月1日，原告房屋经广州仲恒房屋安全鉴定有限公司鉴定，该公司作出仲恒鉴字（2017）第SW3415号房屋安全鉴定报告，该鉴定意见为：“该房屋的可靠性综合鉴定等级评定为II级，在使用年限内不影响或尚不明显影响整体正常使用。”，并提出修复处理建议：“1.对墙体、柱、梁、板抹灰处进行重新抹灰处理；2.对露筋的混泥土板用高强度细石混凝土封闭处理后贴碳纤维布加强处理，损失进行修复；3.对有熏黑的墙体、柱、梁、板凿除抹灰层后重新技术处理；4.对其他损坏进行修复处理。” 2018年4月8日，原告房屋损失经贵州皓天价格评估司法鉴定所鉴定，该所作出（2018）皓鉴字第109号鉴定意见书，鉴定意见为：“经过测算，取整确定卢某焱拥有的房屋因火灾造成的损失在鉴定基准日的鉴定价格为69715元。” 原、被告在庭审中均同意解除房屋租赁合同。 本案的争议焦点为：原被告双方未约定租赁房屋的管理责任时，租赁房屋管理责任由谁承担；租赁房屋毁损应由谁承担责任。 本院认为：关于本案租赁物管理责任应由谁承担的问题，本案中原被告双方当事人达成了口头租赁协议，由二被告租用原告的民房二楼堆放药材，双方约定租金按年支付，并对租金及租金交付方式做出了明确约定，由此，原、被告双方订立的房屋租赁合同具备了合同的主体、基本权利义务的要素，该合同并未侵害其他第三人的利益，系一个合法有效的房屋租赁合同，原被告之间建立了合法的房屋租赁合同关系。由于原被告租期以年为单位计算及交付租金，且双方并未采用书面形式订立合同，因此原被告之间订立的租赁合同为不要式的不定期租赁合同。因合同订立时未对其他权利与义务进行明确约定的事项，应发挥法律的规范作用及社会作用，适用《中华人民共和合同法》对该项合同行为做出的具体规定对原被告双方当事人的未明事项进行调整。 综上，对于本案中原被告双方当事人对租赁房屋的管理责任未明确约定的情况下，应当根据《中华人民共和国合同法》关于租赁合同的相关规定予以确定租赁房屋的管理责任及损害责任。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条合同生效后，当事人对合同内容约定不明确，应按照合同的有关条款或交易习惯确定。及第二百二十二条“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任”之规定，支付租金及妥善保管租赁物系承租人的法定义务，即二被告作为承租人应当对租赁房屋承担保管的责任。 关于租赁房屋毁损应由谁承担责任的问题。 原告的法定义务为向二被告交付其具有安全性能的民房，二被告的法定义务为支付租金及妥善保管租赁物。原告将其符合安全居住的房屋交付给二被告使用，履行了出租人义务，二被告享有对该房屋的管理、使用权，二被告对房屋使用用途只要不进行违法犯罪行为即可。二被告混淆了租赁合同与仓储合同的不同，原告并不是以出租仓库谋取利益的商人，不负有对出租房屋的管理义务，因此二被告主张原告的该处房屋是民用建筑，仅适合于居住生活，其私自更改房屋用途，明知我们租用房屋是用于储存货物，在未对该处房屋进行改建，修建消防通道等达到储存仓库规格的前提下发生火灾的理由不成立。 又，二被告使用该租赁房屋堆放中药材过程中发生火灾，根据交警队出具的事故责任认定书中认定起火部位为何某刚存放中药材仓库，起火点位于被告何某刚药材仓库东北角打包机左下角的电动机处，起火原因排除一切外来因素及意外事件，既火灾系从仓库内部引发。二被告称火灾系原告方将其使用的380V电连接其照明电导致，但并未提交证据予以证实，该意见本院不予采纳。二被告虽称引发火灾系原告提线行为所致，只能证明原告有提线的事实，无证据证明提线的行为与火灾发生具有关联性，即便如此，该线路插电使用在被告租赁房屋内部，亦属于二被告租赁房屋管理范围，依然不能作为被告不负有管理责任的抗辩，因此，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十二条之规定，对原告要求被告对租赁房屋的损害承担赔偿的诉求，本院予以支持。 关于赔偿数额的问题，房屋的受损修复费用69715元，系本院基于原告申请，被告同意，委托有资质的评估机构作出的评估结果，被告对该金额有异议，但未提交证据推翻该意见，对该金额本院予以认可。本案的鉴定费、评估费系原告卢某焱为确定其受损房屋的安全性及损失所做鉴定而支出的费用，导致该费用产生原因系因二被告对租赁房屋保管不当致损，该费用系原告卢某焱支付，亦属于原告的损失，故鉴定费、评估费共计23000元应由二被告承担。本案诉讼费包含案件受理费、保全费，法定由败诉方承担，因此本案的案件受理费1800元、保全费800元，共计2600元应由二被告承担。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第二百二十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 被告何某刚、李某在本判决生效之日起二十日内向原告卢某焱赔偿房屋损失69715元，并支付鉴定费15000元、评估费8000元，共计92715元。 如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1800元、保全费800元，共计2600元由被告何某刚、李某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。逾期不上诉，则本判决发生法律效力。 审 判 长  朱青青 人民陪审员  方焰阳 人民陪审员  黄禹铭 二〇一八年四月二十五日 书 记 员  陈 霞