安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖12民终3621号 上诉人（原审原告）：车岩，女，1964年12月25日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。 上诉人（原审被告）：姚伟，男，1987年8月1日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。 上诉人车岩因与上诉人姚伟房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省阜阳市颍州区人民法院（2018）皖1202民初1458号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 车岩上诉请求：1、撤销一审判决，改判姚伟赔偿车岩房屋租赁损失费1万元、支付违约金2600元、支付电费28.57元；2、本案一、二审诉讼费用由姚伟负担。事实和理由：姚伟于房屋租赁合同期满后4个月后才将房屋交还车岩，构成民事侵权，应当承担侵权责任。涉案租赁合同于2018年1月8日到期，直至2018年5月2日在一审法院现场勘察时姚伟才与车岩达成房屋交还协议，放弃屋内玻璃货架及玻璃门所有权，交由车岩自行处理，姚伟非法占有涉案房屋达4个月，依法应支付相应占用费并承担违约责任；房屋租赁损失费用应按照每月2500元的标准计算，共计1万元。一审仍按照涉案房屋租赁合同的租金标准即每月1083元认定房屋租赁费有失公平，且不能体现出对姚伟侵权行为的惩罚。姚伟应同时支付原合同违约金2600元及2018年1月7日至2018年2月5日期间电费28.57元。 姚伟辩称：车岩上诉请求及理由不能成立，姚伟于2018年1月9日就将涉案房屋卷帘门的钥匙一把交给车岩，其对此在一审中予以承认，且有证人可证明。姚伟于当日交纳了电费，也愿意承担因电力公司计算问题产生的差价；因案件系由车岩不退还姚伟租房押金2000元所致，姚伟不愿承担案件诉讼费用。 姚伟上诉请求：一、撤销一审判决，改判车岩返还姚伟租房押金2000元，及到归还押金之日止产生的利息；二、本案全部诉讼费用由车岩承担。事实和理由：车岩和姚伟的房屋租赁合同到期日为2018年1月9日，姚伟已于2018年1月9日晚搬走自己的物品，并在该房内把房屋钥匙一把交给了车岩，一审庭审记录载明车岩明确回答其收到涉案房屋门锁钥匙。双方虽未在租赁合同中约定履约结束后如何交接房屋，但按照社会习惯，腾空房屋并交出钥匙可视为承租方将房屋交还给出租方。从2018年1月10日起，姚伟已经完全停止在涉案房屋内的经营活动，一审判决认定姚伟“非法占有”车岩房屋并据此判定姚伟赔偿车岩“房屋出租损失费”没有事实依据；一审庭审中通过询问已知晓涉案房屋内没有姚伟物品、姚伟同意车岩收回房屋并出租，但并未在判决书中体现。且一审证据中有涉案房屋卷闸门照片一张，上有“出租”“联系电话”等字样，根据字迹褪色程度可判定车岩已收回涉案房屋并事实上进行了招租，一审未予认定，与事实不符；一审判决在姚伟明确表示可以到现场勘验房屋现状，但不能作为房屋现场交接的情况下，将现场勘验的日期认定为双方交接房屋的日期，并据此计算车岩的损失费，严重侵犯了姚伟的合法权益；本案系因车岩不退还姚伟房屋租金2000元引起，其编造谎言、滥用诉权，反向姚伟索要房屋出租损失费没有事实及法律依据。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请予改判。 车岩辩称：涉案房屋出租合同于2018年1月10日到期，车岩多次与姚伟协商交房无果，并多次请社区调解均未成功。后车岩于2018年4月14日就该纠纷向法院起诉，同年5月2日经法院现场勘验后姚伟将涉案房屋交还车岩，姚伟未依约交房，且延期四个月；姚伟称其2018年1月9日已腾空房屋，但至5月2日法官现场勘验时，屋内仍有其货架。其在电话中称屋内有钱等贵重物品，在社区调解时要求转租并要求赔偿其玻璃门钱。且姚伟在交了卷闸门钥匙后又换锁，并在里面玻璃门又加了一把大锁，由此可看出姚伟在一审庭审及上诉状中的陈述与事实严重不符；一审法院认定房屋交接日期正确，且按照一审判决计算方式，以112天计算，车岩共计少收入5264元，并未如姚伟所称偏向车岩。 车岩向一审法院提出诉讼请求：1、判令姚伟将承租其位于阜阳市颍州区房屋交还车岩（已履行）；2、判令姚伟赔偿车岩房屋占用费1万元（截至2018年5月2日）及违约金2600元和电费28.57元；3、姚伟预交给车岩的2000元押金不予退还；4、诉讼费用由姚伟承担。 一审法院查明：2016年12月16日，车岩与姚伟签订房屋租赁合同一份。车岩将其所有的坐落于阜阳市颍州区的门面房一间（以下简称涉案房屋）出租给姚伟使用。合同约定：房屋租赁期限为一年，自2017年1月10日起至2018年1月10日止，租赁期满，车岩有权收回房屋，姚伟应如期交还。姚伟如要求续租，需在租赁期满前一个月内通知车岩，经车岩同意后，双方重新签订租赁合同；房屋租金每年13000元，在签订合同时一次性交付；姚伟在使用过程中产生的水电费、物业费由姚伟承担；违约责任：租赁期间，姚伟有五种行为之一的：(1)未经车岩书面同意，擅自将房屋转租、转借给他人使用的；(2)未经车岩书面同意，擅自改变房屋结构或损坏房屋，且经车岩通知，在规定期限内仍未纠正并修复的；(3)利用承租房屋进行传销、赌博等非法活动，损害社会公共利害（益）的；(4)拖欠房租累计一个月以上的；(5)姚伟擅自单方面终止本合同，如合同未到期剩余租金不退，车岩有权终止合同，收回房屋，姚伟应向车岩支付总租金20%的违约金。合同条款未对交付时的涉案房屋内原状（玻璃货架和玻璃门）予以注明。 合同签订后，姚伟按照约定支付一年的租金，并预交给车岩押金2000元。该租赁合同即将到期前，车岩向姚伟发送短信告知交房时间为2018年1月18日。同月16日下午，车岩请求涉案房屋所在地的奎星苑社区居委会干部高亚强对双方的纠纷进行调解,高亚强拨打姚伟手机得知，姚伟不在阜阳，让高亚强与其妻陈广英联系。陈广英称自己带孩子不方便出门，在电话中提出要求车岩既然允许大脸鸡排门面转让，就应该允许其租赁的门面转让，或者允许其继续租赁。但车岩不同意，要求收回房屋。此时姚伟租赁的门面已经停止营业，并把货物清空。此后姚伟曾经给车岩一把钥匙，用于车岩出租房屋时看房使用，但车岩称姚伟还有另一把锁在玻璃门上，不能打开涉案房屋。同年3月7日，车岩欲将涉案房屋出租给另一人（姓名顾军），次日，顾军前往现场得知车岩无法打开该房屋，便拨打电话联系姚伟，姚伟当时未接听电话，当天9时许，姚伟告知顾军，其与房东的纠纷尚未解决，不允许其他人进入门面房。顾军见此情况，9日便向车岩提出不再租赁该房屋。同日车岩再次请求高亚强出面进行调解，高亚强给姚伟打手机联系，姚伟在通话中称门面房内没有自己的东西，只希望车岩退回2000元押金，并要求支付玻璃门钱3000元，车岩没有同意，调解也未成功。车岩于2018年4月14日向一审法院起诉，并于4月24日与陈广英共同到奎星苑社区进行调解，陈广英提出押金可以不退了，房屋东西与自己无关。但车岩要求陈广英当面道歉，陈广英不同意，双方该次未调解成功。2018年5月2日，一审法院通知双方共同前往该房屋现场进行勘验并制作勘验笔录。现场发现涉案房屋并未加锁，室内物品全部搬出，仅留存玻璃货架及对开玻璃门两扇。经现场询问，姚伟同意车岩对玻璃货架自行处置，并同意车岩当场加锁予以接收。此前，该房屋2018年1月7日至2018年2月5日的电费28.57元由车岩交纳。 2018年5月28日，一审法院对本案进行第二次开庭，双方仍对房屋是否已经交还、交还时间是1月9日还是5月2日发生争议。姚伟提出对车岩提供的相关证据进行核实，一审法院于2018年6月7日依法前往奎星苑社区对高亚强制作调查笔录，次日对顾军制作调查核实笔录后，并由双方当事人进行质证。 一审法院认为，车岩与姚伟签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力禁止性规定，依法成立并合法有效。双方当事人均应按合同的约定履行各自的义务。姚伟在租赁期限届满后，车岩不同意继续出租给姚伟也不同意姚伟转租，故姚伟应当将涉案房屋交还给车岩。因涉案房屋已经由车岩于2018年5月2日接收，且车岩在一审法院勘验时已经撤回对房屋腾空的诉讼请求，故无需对此项请求予以处理。本案争议的焦点是涉案房屋的交还时间及姚伟是否占用房屋导致车岩无法对外出租。依据双方合同约定，姚伟认为没有将该房屋如期交还给车岩的原因为车岩没有退还2000元押金所致，而车岩认为不予退还押金的原因是姚伟没有按时交还房屋所致。双方当事人对对方提供的部分证据均有异议，但结合奎星苑社区居委会出具的书面证明、一审法院对高亚强、顾军制作的调查笔录和车岩提供的录音光碟中姚伟之妻的语音内容进行综合分析，双方在租赁开始时没有对室内现场留存原始状态的保存，故对交还和受领房屋产生不同的理解。虽然姚伟辩称其早已交房，但始终未提供出充分有力的证据证明车岩早已接收了涉案房屋，且无相关证据足以证明车岩存在故意拖延接收涉案房屋的事实，故一审法院无法采信其此部分辩称的主张，直至2018年4月24日双方仍未就纠纷的相关问题达成一致意见，故姚伟应当承担车岩诉求的延迟交付房屋造成的租赁费用的损失（即车岩所称的房屋占用费）。2018年1月10日至5月2日的天数为112天，按双方签订的每年租赁费13000元计算每天租赁费为35.61元，112天的租赁费为3988元，由姚伟负责赔偿。车岩收取2000元押金后，双方的租赁合同已经成立，当时姚伟并无违约行为，故车岩应将该押金返还给姚伟。车岩请求姚伟支付年租金13000元20%的违约金2600元，因合同约定的是在合同履行过程中，如果姚伟出现约定的五种行为之一的，才承担此部分的违约金。姚伟在合同租赁期内的履行过程中均没有出现此五种情形，车岩也未提供出姚伟在租赁期内出现此五种情形的证据加以证明，故对车岩请求姚伟承担20%违约金的主张，不予支持。车岩诉求的电费28.57元系姚伟延迟交还房屋期间形成的，应当由姚伟承担。综上所述，案经多次调解无效，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，一审法院判决：一、被告姚伟赔偿原告车岩房屋租赁损失费3988元和电费28.57元，合计4016.57元；二、原告车岩退还被告姚伟押金2000元；三、上述两项相抵后，姚伟再支付给车岩2016.57元，于本判决生效之日起十日内履行完毕；四、驳回车岩的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由车岩负担10元，姚伟负担15元。 二审中，各方当事人对本案争议的事实均未提出新的证据予以证明，本院对一审查明的事实予以确认。 综合各方举证、质证及诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：1、姚伟是否存在违约行为；2、一审判决认定车岩损失计算标准是否正确。 本院认为：车岩与姚伟签订的房屋租赁合同中对姚伟的违约情形约定为：(1)未经车岩书面同意，擅自将房屋转租、转借给他人使用的；(2)未经车岩书面同意，擅自改变房屋结构或损坏房屋，且经车岩通知，在规定期限内仍未纠正并修复的；(3)利用承租房屋进行传销、赌博等非法活动，损害社会公共利害（益）的；(4)拖欠房租累计一个月以上的；(5)姚伟擅自单方面终止本合同等。车岩提供的证据不能证明姚伟在履约过程中存在上述违约行为，因此，车岩要求姚伟按照共同约定承担违约责任的理由不成立。双方合同期满后，姚伟于2018年1月9日向车岩提出交房属实及之后车岩对外进行房屋招租均属实，但姚伟并未将房屋完全交给车岩控制，致使车岩的房屋不能出租，直至2018年5月2日一审法院进行现场勘查时姚伟才将房屋完全交给车岩。因此，一审法院按照双方合同约定的价格计算2018年1月10日至5月2日期间的损失并无不当。 综上，车岩、姚伟的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由车岩负担50元，姚伟负担50元。 本判决为终审判决。 审判长  杨开多 审判员  马 林 审判员  刘 伟 二〇一八年十二月三日 法官助理刘梦李 书记员王京阳 附：本判决书适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。