广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂01民终98号 上诉人（原审被告）：广西锦光物业发展有限公司，住所地：南宁市青秀区纬武路**锦光花苑****。 法定代表人：唐振理，董事长。 委托诉讼代理人：徐伟，广西桂海天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王静远，广西桂海天律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：蔡光鑫，男，1962年4月11日出生，汉族，住南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：蓝云，广西通诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄剑，广西通诚律师事务所律师。 上诉人广西锦光物业发展有限公司（以下简称锦光公司）因与被上诉人蔡光鑫房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服南宁市青秀区人民法院(2015)青民一初字第1330号判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月5日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人锦光公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回蔡光鑫的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由蔡光鑫承担。事实和理由：（1）上诉人仅是作为代理人，代政府行使安置补偿的义务，代理政府向被上诉人补偿安置住房，实际义务人是政府，不是上诉人，上诉人不应承担本案的违约金；（2）上诉人与蔡光鑫并未约定具体办理房屋产权证的期限，蔡光鑫也未委托上诉人去办理房屋所有权证，合同也未约定该委托事项，目前为止蔡光鑫也未委托上诉人办理房屋所有权证；（3）一审法院依据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释，不适用于本案拆迁安置的法律关系；（4）按照双方订立的拆迁协议，蔡光鑫应当将被拆迁房的旧证交给上诉人后才启动办理新证的程序，涉案房屋还未达到办理新证的前提条件。综上，请求二审法院在查明事实基础上依法改判。 被上诉人蔡光鑫答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人锦光公司的上诉请求，维持原判。 蔡光鑫向一审法院起诉请求：一、锦光公司于本案判决生效之日起30日内为蔡光鑫办理好南宁市青秀区房屋所有权证；二、锦光公司向蔡光鑫支付逾期办理房屋所有权证的违约金26547.8元（计算方式：以94.38㎡×3600元／㎡＝339768元为基数，按中国人民银行同期（2012年）定期两年存款年利率4.4%计算，自2012年12月1日起暂计至2014年11月30日止，实际计算至完成办证之日止）；三、本案诉讼费用由锦光公司承担。 一审法院认定事实：2005年2月5日，蔡光鑫（乙方）（被拆迁人）与锦光公司（甲方）（拆迁人）签订了一份《南宁市城市房屋拆迁补偿安置合同》（产权调换）（编号：Ｂ-063），约定根据南宁市建设委员会《关于纬武路Ｂ区旧城改造建设项目房屋拆迁公告》（南建房拆字［2004］第41号）的规定，甲方依法拆除乙方拥有的位于南宁市77号的房屋及其附属物，乙方同意按城市建设需要进行搬迁。合同第2条约定：乙方须向甲方提供有关被拆迁房屋真实有效的房屋所有权证或房产行政主管部门出具的房屋产权证明文书（房屋所有权证证号／产权证明书号：01261972）；房屋产权人：蔡光鑫。合同第3条约定：乙方的被拆迁房屋坐落于，处二级地段，属私房，该房共2层，总建筑面积为56.42平方米，砖木结构。其中有产权证：建筑面积为56.42平方米，砖木结构。合同第4条约定：乙方家庭持有2本户口本，常住人口13人，需转学的小学和初中学生1人。合同第5条约定：甲方在纬武路Ｂ区（锦绣花园）建设的回迁楼应偿还乙方的房屋面积为56.42平方米，实际偿还回迁安置的建筑面积83.80平方米，位于锦绣花园**楼**Ｃ右房号，总计1套，建筑面积共83.80平方米补偿给乙方。甲方偿还乙方的回迁房建筑面积比乙方被拆迁房屋产权证标明的建筑面积多27.38平方米，其中：多出被拆迁房屋产权证建筑面积10平方米以内的部分有10平方米，按重置价每平方米1400元计算，共14000元；超过原产权面积10平方米以上的部分有17.38平方米，按项目商品房价格（3600元／㎡）结算，共62568元，款项合计76568元。在甲方交回迁房屋钥匙给乙方前一个月内，乙方一次性付清给甲方，交款时间另行通知。合同第14条约定，工程竣工，经市质监部门验收合格后一个月内，由甲方通知乙方进行结算，双方将应支付给对方的款项结清后三天内，乙方将被拆迁房屋的产权证原件交给甲方，由甲方统一办理产权调换手续。属于被拆迁房屋产权证的建筑面积办证手续费用由甲方负责，超出被拆迁房屋产权证建筑面积部分的办证手续费用由乙方负责；乙方交被拆迁房屋产权证给甲方的同时，甲方将回迁房钥匙交给乙方。合同第15条还约定了乙方未在约定的搬迁期限内完成搬迁、甲方不按规定期限支付补偿安置款、乙方违约未在合同规定的时间内将被拆迁房屋的产权证原件交给甲方影响办理产权调换手续的违约责任。 2010年2月2日，《纬武路Ｂ区锦绣花园回迁安置房结算确认表》上载明：被拆迁房门牌号：××，被拆迁人：蔡光鑫，被拆迁房“拆一还一”面积：56.42㎡，回迁安置房号：1号楼1106号房，回迁安置总面积：94.38㎡，与被拆迁面积差：37.96㎡，重置价差额：10㎡×1400元／㎡＝14000元，商品房价差额：27.96㎡×3600元／㎡＝100656元，总面积应补差额：114656元。蔡光鑫在该确认表上签名并按捺手印。同日，锦光公司出具《收据》（ＮＯ.0126876），载明：今收到蔡光鑫交来锦绣花园1号楼1106号房款项114656元，备注：面积补差价款。 锦光公司于2010年2月27日将涉案房屋交付蔡光鑫使用，蔡光鑫亦依约将原被拆迁房屋的房屋所有权证交付给锦光公司，但蔡光鑫至今未能取得房屋权属证书，遂于2015年4月23日诉至一审法院，请求判如所请。在诉讼过程中，蔡光鑫主张其基于双方之间的商品房买卖合同关系提起本案诉讼。经一审法院释明，蔡光鑫变更为基于双方之间的拆迁安置补偿合同关系提起本案诉讼。 另查明，锦光公司于2008年8月5日取得《商品房预售许可证》（南房预字（2008）第304号），预售范围：锦绣花园1、2号楼（不含联体地下室，1号楼一层架空部分，160套回迁安置房）。 2010年1月26日，锦绣花园1号楼（4-30层）子单位工程经勘察、设计、施工、监理、建设单位五方验收合格，并于2012年11月7日完成竣工验收备案。 再查明，截止至2015年6月26日本案开庭审理时，涉案房屋所在的楼栋尚未办理现售备案证明。 一审法院认为，蔡光鑫、锦光公司于2005年2月5日签订的《南宁市城市房屋拆迁补偿安置合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守履行。合同第14条约定，在款项结清后三日内，蔡光鑫将被拆迁房屋的产权证原件交给锦光公司，由锦光公司统一办理产权调换手续。据此，锦光公司依约负有为蔡光鑫办理涉案房屋的房屋所有权证的办证义务。 关于蔡光鑫主张的逾期办证违约金。由于双方对于办证义务履行期限的约定不明确，并且双方从签订合同、履行合同至今也没有对该义务的履行期限达成补充协议，因此，应对该义务的履行期限确定一个合理、必要的时间，以达到双方签订买卖合同的目的，而不能以合同无约定而对该义务的履行无限期推迟，否则对买受人是不公平的。关于本案办证义务的合理履行期限的确定，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”。根据本案的实际情况，一审法院酌情确定锦光公司的办证义务的履行期限为房屋交付满两年之次日即2012年2月28日起算，因为两年的履行期限对于正常的办理权属登记资料备案及办理房产证的事务来说已经足够，该期限也较为合理。锦光公司在交付房屋两年的合理期限内仍未履行办证义务，构成了违约，应承担相应的违约责任。 因涉案合同对逾期办证的违约金没有明确约定，蔡光鑫亦未能举证证明其因锦光公司逾期办证所遭受的实际损失，根据公平原则和诚实信用原则，从平衡各方当事人利益的角度出发，对于蔡光鑫主张逾期办证违约金按中国人民银行同期（2012年）定期两年存款利率4.4%的标准计算违约金，未超过中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，于法无悖，应予支持。对于违约金的计算基数，应以房屋总价款确定，可参照同地段房屋市场交易价格确定，蔡光鑫主张按结算确认表确定的商品房单价3600元/㎡计算，合理有据，应予支持。另外，蔡光鑫主张从2012年12月1日起计算逾期办证违约金，属其权利的自行处分，应予照准。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、锦光公司应于本案判决生效之日起三十日内为蔡光鑫办理南宁市青秀区的房屋所有权证；二、锦光公司应向蔡光鑫支付逾期办理房屋所有权证的违约金（违约金计算：以339768元为基数，按中国人民银行同期（2012）定期两年存款利率4.4%计算，从2012年12月1日起计算至完成上述第一项办理房屋所有权证义务之日止）。案件受理费464元，由锦光公司承担。 双方当事人除依据一审提交的证据陈述诉辩主张外，均未提交新证据。 一审判决查明的事实客观真实，故本院对一审判决查明的事实予以确认。 本院认为：一、关于本案合同的效力以及锦光公司在合同履行过程中是否存在有违约行为的问题。首先，蔡光鑫与锦光公司在自愿平等的基础上于2005年2月5日签订的《南宁市城市房屋拆迁补偿安置合同》是双方当事人的真实意思表示，亦未违反法律法规强制性规定，内容合法有效，双方均应严格履约。其次，根据上述合同第14条“工程竣工，经市质监部门验收合格一个月内，由甲方通知乙方进行结算，双方将应支付给对方的款项结清后三天内，乙方将被拆迁房屋的产权证原件交给甲方，由甲方统一办理产权调换手续。属于被拆迁房屋产权证的建筑面积办证手续费用由甲方负责，超出被拆迁房屋产权证建筑面积部分的办证手续费用由乙方负责；乙方交被拆迁房屋产权证给甲方的同时，甲方将回迁房钥匙交给乙方。”的约定，一审法院据此认定锦光公司依约负有为蔡光鑫办理涉案房屋所有权证的办证义务正确。虽锦光公司主张因蔡光鑫未将房屋原产权证交给锦光公司，影响了产权调换手续的办理责任在于蔡光鑫自身，该过错应由其自行承担，锦光公司应在此范围内免责。但上述条款明确约定“乙方交被拆迁房屋产权证给甲方的同时，甲方将回迁房钥匙交给乙方”，即蔡光鑫交涉案房屋原产权证给锦光公司的同时，锦光公司将回迁房钥匙交给蔡光鑫，虽蔡光鑫在本案中没有提供证据证明其已经将涉案房屋原产权证交给了锦光公司，而锦光公司同样也拿不出其向蔡光鑫催交涉案房屋原产权证的任何凭证，但涉案回迁房早已于2010年2月27日由锦光公司交付给蔡光鑫使用、居住至今，由此可推定双方以实际行为按上述条款约定对案涉房屋原产权证已完成交接。因此，锦光公司提出其不负办证义务及免责的主张不成立，本院不予支持。再次，双方当事人签订的《南宁市城市房屋拆迁补偿安置合同》既未约定办证期限，对逾期办证的违约责任如何承担及违约金计算标准亦未约定，且蔡光鑫未能举证证明其因锦光公司逾期办证所遭受到的经济损失具体是多少。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”以及第六十二条第（四）款“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”的规定，本案中，双方当事人仅签订有一份合同，该合同对办证义务、履行期限等约定不明确，而双方当事人从签订、履行合同至今也未对该内容达成补充协议。因此，对于确定履行办证义务的期限及违约责任的承担应综合各方因素予以确定，即应确定一个合理、必要的时间以达到双方签订买卖合同的目的，不能以合同无约定而对该义务的履行无限期推迟，否则有损买受人利益。因案涉锦绣花园小区整体有多起关于锦光公司与业主之间就锦绣花园小区房产问题的诉讼，业主分为拆迁户与非拆迁户，涉及非拆迁户与锦光公司的商品房买卖合同纠纷均经过南宁市生效裁决书及法院生效判决处理，在确定锦光公司是否违约及支付多少违约金均按双方签订的合同约定处理，即锦光公司应在房屋交付使用后720日内为业主办好房屋所有权证，逾期取得房产证的，锦光公司按已付房款的1‰向业主支付违约金。由此，对于办证义务合理履行期限的确定，可参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”的规定，并参考锦绣花园小区中锦光公司与其他业主签订的《商品房买卖合同》之中“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3、4、5项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。……”的约定，结合本案实际情况，一审法院酌情确定锦光公司的办证义务履行期限为房屋交付满两年之次日即2012年2月28日起算，该期限的确定较为合理，亦符合锦绣花园小区整体就房产问题处理的交易习惯，本院予以支持。由此，锦光公司在交付房屋两年的合理期限届满后仍未履行办证义务构成违约，应承担违约责任。 二、关于逾期办证违约金的问题。因蔡光鑫未能举证证明其因锦光公司逾期办证所遭受的经济损失，且涉案房屋已交付使用多年，从平衡各方当事人利益，并参考上述锦光公司与其他业主签订的《商品房买卖合同》关于产权登记的约定内容及该小区其他业主与锦光公司就逾期办证问题而产生的案件已经仲裁、法院生效判决确定的违约金计算标准，从统一裁判尺度及遵循交易习惯的角度，本案违约金计算应按案涉房屋总价款339768元的0.1%计付，该计算方式符合客观实际，亦未损害双方当事人的权益。同时，因办理房屋权属证书属于行政部门的职权范围，何时能够取得房屋权属证书不属于人民法院可以确定的审查范围，锦光公司应在本判决生效30日内的合理期限内将办理房屋权属证书所需资料提交至房产主管部门登记备案，一审法院对此表述错误，本院予以纠正。 综上所述，一审认定事实清楚，但适用法律有误，且实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项的规定，判决如下： 一、撤销南宁市青秀区人民法院(2015)青民一初字第1330号民事判决； 二、广西锦光物业发展有限公司在本判决生效之日起30日内将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门备案； 三、广西锦光物业发展有限公司应向蔡光鑫支付逾期办理房屋所有权证的违约金（计算方式：按已付房款339768元的0.1%计付）。 本案一审案件受理费464元（被上诉人蔡光鑫已预交），由上诉人广西锦光物业发展有限公司负担372元，被上诉人蔡光鑫负担92元；二审案件受理费464元（上诉人广西锦光物业发展有限公司已预交），由上诉人广西锦光物业发展有限公司负担372元，被上诉人蔡光鑫负担92元。 上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 本判决为终审判决。 审判长  张雪梅 审判员  赵 东 审判员  黄 琴 二〇一八年四月十五日 书记员  王熙伟