福建省南安市人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0583民初6780号 原告：陈妙红，女，1985年10月14日出生，汉族，住福建省惠安县。 委托诉讼代理人：王萍煌，福建闽荣律师事务所执业律师。 被告：福建省南安市水头房地产开发公司，住所地福建省南安市水头镇。 法定代表人：黄子龙，该公司总经理。 委托诉讼代理人：洪碧文，福建竞得律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：洪勇拓，福建竞得律师事务所执业律师。 原告陈妙红与被告福建省南安市水头房地产开发公司（以下简称“水头房地产公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年9月5日立案后，依法适用普通程序，于2017年8月18日、2018年3月27日二次公开开庭进行了审理。原告陈妙红的委托诉讼代理人王萍煌、被告水头房地产公司的委托诉讼代理人洪碧文二次均到庭参加诉讼，被告水头房地产公司的委托诉讼代理人洪勇拓第一次开庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈妙红向本院提出诉讼请求：1.水头房地产公司立即向陈妙红支付逾期协助办理房屋权属登记证书的违约金元（计算说明：根据合同约定进行调整，调整后按日万分之三计算违约金，按已付购房款元，同时仅计算起诉之日往前两年的违约金即2015年9月5日至2017年9月4日），并协助陈妙红办理址在南安市水头镇段又名房屋权属登记的义务。事实和理由：2013年2月12日，陈妙红与水头房地产公司签订了《商品房买卖合同》，陈妙红向水头房地产公司购买址在南安市段又名房产一套，建筑面积平方米，总价款为元，水头房地产公司应当于2013年12月30日前将符合各项条件的商品房交付陈妙红使用。合同第十四条约定：水头房地产公司应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由水头房地产公司提供的资料交付给陈妙红。如因水头房地产公司原因，陈妙红不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，水头房地产公司自逾期之日起每日按陈妙红已付款的0.1%向陈妙红支付违约金。合同签订后，陈妙红已支付水头房地产公司全部购房款，水头房地产公司也将上述房屋交付给陈妙红使用，但至今未能依法履行协助办证义务，致使陈妙红至今未能取得房屋权属证书，水头房地产公司应依约承担违约责任。 水头房地产公司辩称，1、根据合同约定，他们公司已经提供政府要求提供的资料，即提交了初始预登记，他们公司已经履行了法定及约定的义务，已经把合同发票等应提供资料提供给陈妙红，已经履行了法定约定的义务，所以在2015年10月13日以后，他们公司已经不存在逾期办证；2、关于是否应披露信息问题，他们公司已经披露，通过张贴等方式，但本案合同并未约定要用书面送至陈妙红住处，因合同补充协议第十四条第3项规定，并未规定是书面，其他人已经办证的的情况可以证实，他们公司向政府提供的材料是完整充分的，已经履行协助办证义务。3、陈妙红所主张的赔偿金额明显偏高，合同虽约定自逾期之日起每日按陈妙红已付款的0.1%支付违约金，该约定明显偏高，应按银行逾期贷款利率标准计算即按月利率0.5%计算，但不能超过月利率0.9%。综上，应驳回陈妙红的大部分诉请。 本院经审查认定事实如下：水头房地产公司系依法注册成立的经营城市综合开发、房屋建筑等事项的集体所有制公司，并依法取得南安市的商品房预售许可证。2013年2月12日，陈妙红与水头房地产公司签订《商品房买卖合同》一份，该合同包含附件六的《合同补充协议》等内容。本案合同约定，陈妙红购买水头房地产公司开发的南安市房，建筑面积共平方米，单价为每平方米元，总金额元。出卖人应当在2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定各项条件的商品房交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.1%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。合同签订后，陈妙红支付了水头房地产公司购房款元。水头房地产公司于2014年1月16日将本案商品房交付陈妙红使用。水头房地产公司于2015年12月16日办理了的房屋所有权初始预登记。陈妙红至今未办理本案商品房的房屋所有权登记和土地使用权登记。2016年7月16日，南安市正式启动不动产统一登记。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。 对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、水头房地产公司提供的照片、产权办理通知、南安市荷景管理有限公司的证明，以及所有权登记查询结果来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，故对其真实性，予以认定；该证据可以证明水头房地产公司分别于2015年12月19日有通过在各楼楼梯口张贴通知的方式，通知水头镇业主能够办理房屋产权证书，陈妙红同幢楼或同电梯的业主已办理房屋所有权证。2、本院向南安市国土资源局调查核实南安市水头镇顶乡片区一期改造工程所有楼盘的土地使用权办理等相关情况，该局回复本院的《复函》，该复函来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，对其证据三性，予以认定；该证据可以证明由于历史原因，南安市水头镇顶乡片区一期改造工程楼盘，未达到落宗落幢的条件，暂时无法办理土地使用权转移登记等事实。 本院认为，水头房地产公司依法取得经营房地产开发资质和商品房预售许可证，陈妙红向水头房地产公司购买其开发的南安市房，在商品房预售许可证的预售范围之内，因此，陈妙红与水头房地产公司签订的《商品房买卖合同》，主体资格合格，当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同。本案商品房于2014年1月16日交付陈妙红使用。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01％向买受人支付违约金”的约定，又因不动产统一登记前，南安市的房产需先办理房屋所有权登记，待房屋所有权登记办理后才能办理土地使用权转移登记，故水头房地产公司应于实际交付时间后90日即2014年4月16日前完成协助陈妙红办理本案商品房的房屋所有权登记义务。但水头房地产公司直至2015年12月16日才办理本案商品房的产权初始登记，2015年12月19日才通过张贴通知的形式通知陈妙红办理本案商品房的房屋所有权登记。水头房地产公司虽已完成了通知陈妙红办理本案商品房的房屋所有权登记的义务，但因陈妙红至今仍未办理房屋所有权登记，故水头房地产公司仍负有将完整办证材料交付给陈妙红的继续协助办理房屋所有权登记的义务。水头房地产公司至今仍没有协助陈妙红办理本案商品房的土地使用权登记，其行为已构成逾期协助办理土地使用权登记。为此，陈妙红请求水头房地产公司立即履行协助办理涉案房屋即不动产权属登记之房屋所有权登记和土地使用权登记的义务，具有事实和法律依据，依法予以支持。至于水头房地产公司应承担的逾期协助办证的违约金，其虽仍负有继续协助陈妙红办理房屋所有权登记的义务，但其承担逾期协助办理房屋所有权登记的违约金仅能计算至2015年12月19日。在不动产统一登记前，陈妙红一直未办理房屋所有权登记，故也无法办理土地使用权转移登记。但2016年7月16日南安市正式启动不动产统一登记，符合条件的土地使用权、房屋所有权等不动产权利均可申请办理不动产登记，故水头房地产公司应于2016年7月16日协助陈妙红办理本案商品房的土地使用权登记，但水头房地产公司至今仍没有协助陈妙红办理本案商品房的土地使用权登记，故水头房地产公司应自2016年7月17日起至其履行完协助陈妙红办理本案商品房的土地使用权登记义务之日止。陈妙红与水头房地产公司约定，逾期协助办理房屋权属登记证书，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01％向买受人支付违约金，该约定明显偏高，现陈妙红自愿请求变更，水头房地产公司也要求变更，但双方不能协商一致，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约金造成的损失确定违约金的数额”和第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，本院认为该违约金应按照已付购房款的总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，但不能超过月利率0.9%。现陈妙红所主张按已付款元的日万分之三计算违约金，同时仅计算起诉之日往前两年的违约金即2015年9月5日起至2017年9月4日的违约金，陈妙红仅请求2017年9月4日前的违约金而未主张2017年9月4日后的违约金是对其权利的处分，且可另行主张。故水头房地产公司应支付陈妙红自2015年9月5日起至2015年12月19日止及2016年7月17日起至2017年9月4日止，按陈妙红已付购房款元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，但不得超过月利率0.9%。陈妙红诉讼请求中符合法律规定的部分，予以支持；超出的部分，予以驳回。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、福建省南安市水头房地产开发公司应于本判决生效后三十日内履行协助陈妙红办理南安市房不动产权属登记（包括房屋所有权登记和土地使用权登记）义务； 二、福建省南安市水头房地产开发公司应于本判决生效后三十日内支付陈妙红自2015年9月5日起至2015年12月19日止及2016年7月17日起至2017年9月4日止，按陈妙红已付购房款元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息（但不得超过月利率0.9%）的标准计算的逾期协助办理不动产权属登记违约金。 三、驳回陈妙红的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3171元，由陈妙红负担826元，由福建省南安市水头房地产开发公司负担2345元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  蔡宗场 人民陪审员  林寿辉 人民陪审员  郑全定 二〇一八年四月三日 书 记 员  杨雯君 附本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约金造成的损失确定违约金的数额 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。