广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0304民初39687号原告：贺珍涛，男，汉族，1987年4月1日出生，住址湖南省东安县，委托代理人：余新娟，广东穗江律师事务所律师。被告：西安天地源物业服务管理有限责任公司深圳分公司，住所地深圳市福田区车公庙泰然九路1号盛唐商务大厦西座1005室，统一社会信用代码91440300685384368L。法定代表人：姚西春。委托代理人：杨易成，广东信达律师事务所律师。委托代理人：严杰伟，男，汉族，1970年2月10日出生，住址广东省深圳市福田区，该公司员工。上列原告贺珍涛诉被告西安天地源物业服务管理有限责任公司深圳分公司物业服务合同纠纷一案，本院于2018年10月8日受理后，依法组成合议庭，于2018年12月27日公开开庭进行了审理。原告贺珍涛及其委托代理人余新娟到庭参加诉讼，被告委托代理人到杨易成、严杰伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付房屋空置费129729.6元、房屋装修费用19320元，以上共计149049.6元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年2月，由于被告原因造成原告合法占有的位于深圳市××区××室的房屋水管爆裂，并造成房屋受损，原告无奈，于2018年3月找到深圳市××建材有限公司对受损房屋进行修复装修。虽然原告积极维修，但之后由于物业问题再次导致水管爆裂，于2018年5月造成原告承租人搬离原告房屋，导致原告房屋空置造成了重大损失。原告与被告协商无果，为挽回损失，诉诸法院，望法院判如所请。被告辩称，一、水管爆裂后被告进行了及时的处置。本次水管爆裂发生于2018年2月10日凌晨，因春节期间大厦用水量下降较大导致水压变高，从而造成水管爆裂，且事发在凌晨12点左右，被告工作人员在例行巡查发现后进行了及时的处置，关闭了水管，并迅速进行了排水、抽水操作，在原告及其实际租赁方开门后，被告迅速帮助原告及实际租赁方处理了室内积水，尽可能降低了原告及实际租赁方的损失。被告作为物业管理部门已经履行了应尽的管理义务，并无明显过错。水管爆裂系不可抗力原因。被告事后积极与原告及其他受损方协商，目前已与大部分业主达成和解，原告是唯一提起诉讼的企业，是因为原告的赔偿要求实在太高，与实际损失严重不符。至于原告提出再次发生水管爆裂事件，根本是子虚乌有。二、原告受水浸的房屋为××部分，而不是其承租的全部房屋。原告将其从刘某处租赁的房屋（393.12平米）分割成独立两间分别转租，编为××号和××A号，其中××为215平米左右，在2018年5月21日前一直转租给深圳市××投资有限公司，该公司为经营小额贷款的公司，为公安经侦部门重点监控对象；××A为178平米，一直空置，直到2018年2月7日转租给韩国××公司。实际受到水浸的是215平米的××房间，××A并未受到水浸。原告主张其租赁的全部房屋均受到水浸与事实不符。三、赔偿应当以受损前的地毯价值为基础计算。经被告工作人员对原告××房水浸前地毯市场询价，水浸前地毯铺设价格（含人工）为40—48元/平米，215平米的总价为8600—10320元。因原告第一次装修日期为2016年7月18日，考虑到装修折旧因素，如按5年总折旧年限计算，截至2018年2月10日，原告受损前地毯价值相比原价折旧30%。本案的赔偿应当在水浸前已折旧的地毯价值基础上依据责任来划分。四、关于原告重新装修的必要性及空置期的合理性。根据被告工作人员陪同中国平安保险公司理赔人员对水浸后原告场地的实地勘验，水浸只造成部分地毯脱胶，原告地毯下面为水泥，原告如果要消除水浸的影响，只要将地毯重铺就行，无需重新大张旗鼓的装修，且原告提供的《证明》中，并无装修的具体项目及明细，被告无法确认原告的装修均系水浸原因造成。根据被告工作人员去同样受损的××房实地勘验，水浸也只造成××部分地毯脱胶，经核查××房的水电费用使用明细及场地使用情况，××在水浸后经营也未受到任何影响。五、关于原告是否实际重新装修。原告提供的装修公司为深圳市××建材有限公司，经核查该公司为销售公司，并无装修资质，且原告只提供了《证明》及发票，并未提供收款凭据，被告无法确认深圳市××建材有限公司是否实际替原告进行了装修，该份证明及发票是否系伪造。六、关于原告重新装修的费用。经被告工作人员到市场询价，原告水浸后更换的地毯，重铺价格（含人工费）为40元/平米至50元/平米，215平米重铺总价在8600元至10759元。与原告提出的19320元装修费差距过大，原告的上述装修费金额明显不合理。七、关于原告是否实际空置。（一）××A：根据××A房间的水电费用量统计及原告与根据原告与韩国××公司签订的《房屋租赁合同》，××A房间长期空置，直到2018年2月7日才转租给韩国××公司，后韩国××公司一直租赁至今，由此可知××A并未因为水浸导致空置。（二）××在水浸后水电费等用量一直正常稳定，只是2018年2月春节期间比平常月份稍少，证明××水浸后并未空置，直到2018年5月21日深圳市××投资有限公司搬离。深圳市××投资有限公司为经营小额贷的公司，为公安经侦部门重点监控对象，公安部门经常派人前往该公司核查，其2018年5月21日搬离与水浸事件发生日期相距较远，证明其搬离并不是水浸原因造成，不排除是因为小贷行业监管趋严，深圳市××投资有限公司基于自身决策搬离。八、关于空置期，如无其他装修工程，更换215平米地毯的工期很短，一个周末两天就可以完成，并不会影响租赁房屋的正常经营，因此并不会产生空置期，原告主张的空置费根本没有依据。综上所述，请求法庭依法驳回原告的全部诉讼请求，维护答辩人的合法权益。经审理查明，原告于2016年6月2日向刘咏承租了位于深圳市××区××室房屋，建筑面积393.12㎡，原告承租后将该房屋分隔成××A和××B两间房屋并分别对外转租。2018年2月8日，原告将其中的××A转租给韩国××公司深圳代表处，××B房间出租给深圳市××投资有限公司，该公司于2018年5月21日搬离了租赁场所。被告是深圳市福田区××的物业服务单位。2018年2月10日，被告管理的大厦水管发生爆裂导致部分房间被水浸入，其中原告承租的××房屋也被水浸。庭审中，原被告双方均认可水管爆裂造成了原告地毯损失，但对于损失的范围以及赔偿数额存在争议。原告主张××室地面全部受损。被告确认部分受损而非全部，被告据此提交了经原告确认的“受损财产报损清单”，该清单载明更换地毯的面积为240㎡、地面铺水泥30㎡。原告在受损后委托深圳市××建材有限公司对地面进行全面的翻新维修，原告提交的收据及维修发票显示原告共发生装修费用19320元。原告维修时间发生于2018年5月份，维修发票开具的时间为2018年3月12日，原告对此解释称分段进行维修，预付了全部装修款项。被告认为原告提交的装修证明以及装修发票里面没有详细列明具体的装修明细，因此原告无法证明其装修实际内容以及具体费用，装修真实性存在很大疑问。在法庭调解阶段，原、被告都同意了调解，但原告主张至少赔付6万元，被告主张同意赔付15000元更换地毯的费用，双方分歧较大，本院并未调解成功。上述事实，有原、被告双方提交的证据及当庭陈述在卷证实。本院认为，根据原、被告双方的陈述以及提交的证据，涉案房屋确实是因水浸遭受了损害，对此本院予以认可。《物业管理条例》第三十六条规定：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务”。本案中，共用的自来水管道作为物业共用设施，其维修、养护、运行和管理应包含在物业服务主要内容的范围内。被告对该共用设施有维修、养护、运行和管理的责任，且就本案事故的发生来讲原告自身并无过错，因此水管爆裂导致原告的房屋被水淹，造成的直接财产损失应由被告承担赔偿责任。本案中被告认可发生了损害，并且愿意进行赔偿，但对于损害的范围和数额存在争议。原告主张××室整体受损，被告虽然对此予以否认，但被告自己提交的经原告确认的“受损财产报损清单”上载明的受损面积240㎡（实际使用面积）如转换成建筑面积，则与原告承租的整个××室（建筑面积393.12㎡）基本一致，故该“受损财产清单”可以佐证原告××室全部受损的事实，本院对原告主张××室全部受损予以确认。关于原告主张的维修费用，原告提交的维修发票及证明显示原告实际发生维修费用19320元，但因原告提交的维修发票开具日期早于原告实际维修日期，明显与常理不符，且原告也未提交转款明细用以证明其实际支付了19320元的维修费用，故本院对原告主张发生维修费用19320元不予确认。但考虑到原告承租的××室整体受损的事实，参考目前装修市场的材料价格，本院酌定原告装修损失为16000元，被告应将16000元支付给原告。原告还主张××室2018年6月份和7月份空置损失129729.60元。因××A在2018年2月7日转租后一直租赁至今，无证据证明该房间因水浸而导致原告2018年6月和7月存在租金损失；对于××B房间，该房间承租人深圳市××投资有限公司于2018年5月21日搬离，距离水浸发生已经过去两个多月，没有证据证明其搬离是水浸造成的，故对原告主张该房间2018年6月和7月空置损失，因无因果关系，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告西安天地源物业服务管理有限责任公司深圳分公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告贺珍涛支付房屋维修费用16000元；二、驳回原告贺珍涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3281元（已由原告预交），由原告负担2929元，被告负担352元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。并应在收到预交上诉费通知次日起七日内预交上诉案件受理费。逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 赵  明  升人民陪审员 杨  海  涛人民陪审员 叶  钧  如二〇一八年四月四日书 记 员 陈秋媚（代）附法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。