上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初94497号原告(反诉被告)：上海浦东房地产集团物业管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：仇峻炜，董事长。委托诉讼代理人：张玲，上海融孚律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔小晓，上海融孚律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海锦肴餐饮管理有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区陆家嘴环路XXX号地下一层。法定代表人：胡海昌，董事长。委托诉讼代理人：宋濂溥，上海市白玉兰律师事务所律师。原告上海浦东房地产集团物业管理有限公司(以下简称浦房物业公司)诉被告上海锦肴餐饮管理有限公司(以下简称锦肴公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月17日裁定驳回浦房物业公司的起诉。后浦房物业公司不服，提起上诉。上海市第一中级人民法院审理后，于2017年11月9日裁定撤销一审民事裁定书、指令本院审理。本院于2017年12月5日立案继续审理。期间，锦肴公司提起反诉。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)浦房物业公司的委托诉讼代理人崔小晓，被告(反诉原告)锦肴公司的法定代表人胡海昌、委托诉讼代理人宋濂溥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告浦房物业公司向本院提出诉讼请求：一、解除上海东方航空物业有限公司汤臣中心管理处(以下简称东航物业管理处)与被告2010年8月27日签订的《汤臣商务中心大厦食堂场地租赁协议》(以下简称《承租协议》)。二、被告立即支付原告自2011年1月1日起至2017年3月31日期间的租金人民币(币种下同)1,300,000元，并支付相应的违约金(160,000元自2010年12月1日起、180,000元自2011年12月1日起、200,000元自2012年12月1日起、220,000元自2013年12月1日起、240,000元自2014年12月1日起，240,000元自2015年12月1日起均按每日万分之五，计算至判决生效之日)。三、被告以每日657.53元的标准支付原告2017年4月1日起至实际搬离之日的房屋占用费。四、被告立即腾空上海市浦东新区张杨路XXX号汤臣商务中心大厦C栋BM地下半层的场地，并交还原告管理。事实和理由：2010年8月27日东航物业管理处与被告签订《承租协议》，约定被告承租上海市浦东新区张杨路XXX号汤臣商务中心大厦C栋BM地下半层建筑面积546平方米的场地，用于经营餐饮，租赁期限自2011年1月1日至2015年12月31日。《承租协议》签订后，东航物业管理处交付了场地，被告投入经营，但被告始终未支付租金。《承租协议》由东航物业管理处代替汤臣中心业主大会与被告签订，该公司的物业服务合同到期后，汤臣中心业主大会聘用原告为物业服务公司，原告因此承继原物业服务的相关权利义务，有权向被告追索租金及违约责任。原告曾多次向被告口头和书面催讨租金，还在2017年3月30日向被告发《律师函》，明确要求被告搬离房屋并支付拖欠的租金，但遭被告无理由拒绝，为此原告诉如所请。被告锦肴公司辩称：一、案涉汤臣商务中心大厦C栋BM地下半层没有产权证，因此《承租协议》无效。二、原告的物业管理合同期限已经到期，目前是临时管理，侵犯了业主的权利；而且原告只有经营管理权，没有财产处分权。要求驳回原告的起诉。三、被告承租房屋用于开设内部食堂，当时业主委员会表示内部将有1500人就餐，为此被告按照业主委员会的要求进行了装修。但后来实际就餐人数仅有300人，业主委员会负责人陈华中表示同意调整租金至每月3,000元，且愿意赔偿被告装修费用。后由于业主委员会调整，出租方管理混乱，所以未改签合同，赔偿费用也未支付。综上，同意按照每月3,000元的标准支付租金，不同意支付违约金，也不同意返还房屋。反诉原告锦肴公司向本院提出反诉请求：一、确认《承租协议》无效。二、反诉被告浦房物业公司赔偿反诉原告损失120万元(装修损失52万元、设施设备68万元)。事实和理由：一、租赁合同有效的前提是房屋拥有合法的产权，案涉的汤臣商务中心大厦C栋BM地下半层没有产权证，不能出租。而且由于案涉房屋没有产权证，导致不能独立申请水电煤和通讯网络。因此《承租协议》无效。二、由于反诉被告的过错导致反诉原告不能经营，包括没有水电煤、就餐人数不符合事实，故要求反诉被告赔偿装修损失及设施设备损失。反诉被告浦房物业公司辩称：不同意全部反诉请求。一、汤臣商务中心规划地下面积7000余平方米，现产权证上地下车库5000余平方米，其余部分就是案涉的BM层。该层在大产证中确实没有记载，但是是房屋主体结构的一部分，是合法建造的。因此，《承租协议》有效。二、房屋内有水电煤，反诉原告所称的双方对就餐人数估计以及协商变更租金等均不属实，反诉被告没有违约行为，不承担赔偿责任。而且，《承租协议》已经到期，装修折旧完毕，合同中也约定到期后装修不作补偿。本院经审理认定事实如下：2010年8月，东航物业管理处向汤臣中心业主委员会发工作联系函，申请将地下BM层西片区域开放作为员工就餐之用。2010年8月27日，原汤臣中心业主委员会主任在工作联系单上签署意见同意东航物业管理处的申请。2010年8月27日，东航物业管理处与被告(原名“上海锦旸餐饮管理有限公司”，2016年5月名称变更为“上海锦肴餐饮管理有限公司”)签订《承租协议》。《承租协议》约定，甲方(东航物业管理处)拥有上海市浦东新区张杨路XXX号汤臣商务中心大厦C栋BM地下半层的管理权，甲方同意将该承租单元按建筑面积546平方米出租给乙方(上海锦旸餐饮管理有限公司)；承租单元经营范围只限于承租方在其营业执照所规定的经营范围内经营餐饮之用，供餐内容、标准由乙方根据本大厦业主咨询意见拟定。租赁期限自2011年1月1日至2015年12月31日，交付日期为2010年9月1日，装修免租期为2010年9月1日至2010年12月31日。2011年1月1日至2011年12月31日租金为160,000元，2012年1月1日至2012年12月31日租金为180,000元，2013年1月1日至2013年12月31日租金为200,000元，2014年1月1日至2014年12月31日租金为220,000元，2015年1月1日至2015年12月31日租金为240,000元。乙方应按年支付租金，分别于2010年12月1日、2011年12月1日、2012年12月1日、2013年12月1日、2014年12月1日前支付。若乙方未能在规定的支付日期(法定节假日顺延)内向甲方按时支付全额租金，每逾期一日，乙方须按应缴总额的每日万分之五支付滞纳金，直至向甲方全数付清应付租金之日为止。乙方逾期超过应付租金日5天，仍未支付所欠租金及滞纳金，甲方除有权收回承租房外，乙方还须支付应付租金日至退回承租房日止的租金、滞纳金，同时按所欠租金加收每日千分之三的违约金。乙方须在签订租赁合同时向甲方支付一次性物业租赁押金50,000元；在乙方退出经营时，甲方有权扣除乙方欠交款项后，一个月内将押金悉数退回乙方。乙方对承租房屋进行装修时所产生的一切费用由乙方自行承担，该房屋交还时，乙方不得要求甲方给予装修补偿。由于本大厦BM层餐饮设备及设施所有投资均由乙方出资，故第一个五年租赁期满，如无意外，乙方将优先承租；但由于甲方无故原因，须乙方在一届租赁期满后结束向甲方继续租赁，甲方须协助乙方寻找接收继续经营餐饮的下家，并全力协助乙方直至完成转让价格谈判及受让资金到位为止，或则申请法院判定，对乙方餐饮设备设施价值评估后由甲方直接补偿乙方。在租赁期内，甲方为承租房屋提供正常使用的能源及其他应具备的功能，使公共设备、设施保持良好的运行状况。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除协议，收回该房屋：1、不按照协议约定支付租金逾期超过5日的……双方同意除本协议有约定以外，如再发生变更之内容，须经双方协商同意并达成书面协议后方可生效，任何口头通知或电话、传真均不作为本协议变更之依据。《承租协议》签订后，东航物业管理处交付了租赁物。2011年4月，被告在租赁房屋内设立张杨路分公司，注册地址为张杨路XXX号地下一层A室。2011年，上海市浦东新区汤臣中心业主委员会以业主大会(甲方)名义与原告(乙方)签订《物业服务合同》,将汤臣商务中心大厦委托原告实行物业管理服务，委托服务期限自2011年11月24日至2012年12月31日。合同还约定，甲方提供本物业服务区域内属于甲方所有的经营性商业用房，委托乙方出租经营管理。2012年11月26日，原告向被告发书面催款通知书，要求被告支付2011年1月至2012年12月的租金。2013年6月5日，原告向被告发告知函，明确东航物业管理处撤出，由原告中标取得物业管理权利，要求被告前往办理变更合同签约方，并支付欠付的2011年1月至2012年12月的租金。此后，原告于2014年5月28日、2015年5月27日、2016年1月29日、2016年10月27日、2017年3月14日向被告发书面催款函，催讨租金、滞纳金、违约金，其中2016年1月29日、2016年10月27日催讨截至2015年12月31日的租金，2017年3月14日催讨截至2016年12月31日的租金。2017年3月30日，原告委托律师向被告发律师函，认为《承租协议》已经到期，鉴于被告拖欠租金，原告决定解除与被告的租赁关系，要求被告腾空场地交还原告，同时支付拖欠的租金1,240,000元及相应的违约金。该律师函于次日到达被告处。原告的《物业服务合同》到期后，上海市浦东新区潍坊新村街道办事处、上海市浦东新区潍坊房屋管理办事处、上海市浦东新区潍坊新村街道办事处世贸滨江居民委员会及原告于2013年12月27日召开联席会议，明确街道办事处、房屋管理办事处、居委会一致要求原告管理承担汤臣中心大厦物业管理服务，至成立新一届业主委员会选聘新的物业公司为止；原告管理期间坚持“三个不变”原则，即服务标准不变、管理模式不变、收费标准不变；管理期间，实行重大问题向街道、房办、居委会报告制。另外，原告向本院提交了上海市浦东新区潍坊新村街道办事处、上海市浦东新区潍坊房屋管理办事处、上海市浦东新区潍坊新村街道办事处世贸滨江居民委员会联合出具的授权委托书，被告与东航物业管理处签订的《承租协议》已到期，但被告尚未返还房屋且拖欠租金，故委托原告履行物业管理职责，通过合法途径收回房屋、追讨租金。2017年5月，原告提起诉讼。本院于2017年8月17日作出(2017)沪0115民初39506号民事裁定书，认为原告并非《承租协议》的一方当事人，作为原告的主体不适格，故驳回原告的起诉。原告不服，提起上诉。上海市第一中级人民法院于2017年11月9日作出(2017)沪01民终13529号民事裁定书，认为《承租协议》系东航物业管理处代理上海市浦东新区汤臣中心业主大会与被告签订，东航物业管理处的物业服务合同到期后，上海市浦东新区汤臣中心业主大会继而聘用浦房物业公司，浦房物业公司承继了原来物业服务的相关权利义务，而《承租协议》约定的权利义务内容并未发生变化；故浦房物业公司经相关部门的授权，作为上海市浦东新区汤臣中心业主大会的诉讼担当人，提起本案诉讼，诉讼主体适格；故裁定撤销本院(2017)沪0115民初39506号民事裁定书，指令本院审理。另查，汤臣商务中心建设工程规划许可证载明地下建筑面积7673平方米。沪房地浦字(2010)第025701号产权证(大产证)载明的地下车库面积为5054平方米。庭审中，原、被告确认涉案的BM地下半层为地上一层和地下车库之间的夹层，即上述规划许可证和产权证的面积差异部分。双方还确认《承租协议》约定的租赁标的C栋BM地下半层为汤臣商务中心C栋下方对应的部位；被告使用水电煤没有独立开户，水电系在原告方的总表下安装了小表计费，燃气未安装小表，燃气按总表扣除其他用户的方式计费。审理中，被告提交了落款为陈华中的书面证词一份，主要内容是：证人系汤臣中心业主委员会副主任；涉案房屋经业主委员会同意出租开设员工食堂，对承租方的营业时间、价格均有限制；锦旸公司进场后，因就餐员工人数极少，无法经营，故业主委员会、东航物业管理处、锦旸公司三方就租金达成口头协议，每月3,000元，但由于“物业管理上变更的因素”未签订书面协议；锦旸公司多次提出每月支付3,000元，证人明确告知待管理关系理顺之后向物业管理部门支付；由于各方关系一直未按规定理顺，故租金未收到，责任不应由锦旸公司承担；浦房物业公司未经业主委员会或三分之二以上业主同意，无权向锦旸公司提起诉讼。原告对该证词不予认可。另外，原告主张：《承租协议》于2015年12月31日到期，之后原告未明示要求被告腾房，双方形成不定期租赁关系；2017年3月，原告发出解除通知，《承租协议》于2017年3月31日解除，第一项诉讼请求实际是要求确认原、被告之间的租赁关系于该日解除。被告则主张：陈华中答应被告租赁至食堂关门为止，而食堂关门要经过业主大会确认，所以双方的租赁合同是长期的，至今未到期。本院认为，(2017)沪0115民初39506号民事裁定书明确认定浦房物业公司经相关部门的授权，作为上海市浦东新区汤臣中心业主大会的诉讼担当人提起本案诉讼，诉讼主体适格。被告仍坚持要求驳回原告起诉，无法律依据，本院不予采纳。案涉租赁物虽然未记载在产权证上，但具备建设工程规划许可证，属合法建造的建筑物，可以出租。至于能否申请独立的水电煤，不影响合同的效力。因此，锦肴公司反诉请求确认《承租协议》无效，无事实和法律依据，本院不予支持。当事人对自己提出的主张有责任提供证据。被告主张，汤臣中心业主委员会因就餐人数达不到承诺的数量而同意变更租金为每月3,000元，而且曾表示租金在理顺物业管理关系后再支付。被告就其上述主张的内容仅提供了落款为陈华中的书面证词，但陈华中未出庭作证，故该书面证词没有证明效力，本院不予采信。《承租协议》到期后，被告继续使用租赁物，原告未表示异议，双方之间租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。根据《承租协议》约定，被告未按协议约定逾期不支付租金超过5日的，出租方有权解除合同。原告长期拖欠租金且经原告多次催讨仍拒不支付，原告依法享有解除权，《承租协议》自原告的解除通知到达被告之日(2017年3月31日)解除。合同解除后，被告应返还租赁物。同时，双方还应结清各项费用，原告要求被告支付2011年1月1日至2017年3月31日期间的租金，本院予以支持，2016年1月1日起的租金仍按2015年度的标准计算。被告逾期支付租金，原告要求被告支付违约金，符合合同约定。但是，(一)双方约定每年12月1日支付下一年度的租金，而2016年度的租金系双方形成不定期租赁关系后才发生，不可能在2015年12月1日支付；(二)双方约定的违约金标准为每日万分之五，又由于出租方未及时主张权利导致部分租金逾期时间较长，相应的违约金金额过高，虽被告未主动提出调整违约金，但其抗辩不同意支付违约金可视为对违约金金额存在异议，故本院仍按照合同法相关规定，对违约金标准进行调整；(三)自合同解除之日起，双方应进行结算、清理，逾期付款违约金计算至合同解除之日止。被告在合同解除后仍占用租赁物，原告要求按照租金标准支付占用期间的使用费，符合法律规定，本院予以支持。如前所述，锦肴公司主张就餐人数不符合承诺人数，并无证据证明，不能认定出租方违约。另外，《承租协议》约定甲方提供正常使用的能源，并未约定必须为被告单独开户，实际履行中原告已向被告提供了相应的能源，不存在违约行为。因此，锦肴公司以浦房物业公司没有提供水电煤、就餐人数不符合事实为由，认为浦房物业公司的过错导致其不能经营，并要求浦房物业公司赔偿装修损失和设备损失的理由不能成立。值得说明的是，本案租赁合同租期已经届满，租期届满后形成的不定期租赁关系也因被告违约而最终解除，按照法律规定和合同约定，锦肴公司均无权要求浦房物业公司对相应的装修和设备进行赔偿或补偿。本院也注意到，《承租协议》中针对乙方投入的餐饮设备和设施作出了特别约定，即：第一个五年租赁期满后乙方将优先承租，如由于甲方原因造成乙方无法继续租赁的，甲方须协助乙方完成(餐饮设备设施)的转让及受让资金到位，或申请法院判定对乙方餐饮设备设施价值评估后由甲方直接补偿乙方。而本案实际情况是租期届满后，被告继续使用租赁物，原告未提出异议，双方形成了不定期租赁关系，之后是因为被告拒不支付租金而导致合同解除，而不是甲方原因导致乙方不能继续承租，故本案无法适用上述特别约定，不能判决由浦房物业公司就餐饮设备设施进行补偿，餐饮设备设施可由锦肴公司自行搬离。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海浦东房地产集团物业管理有限公司与被告(反诉原告)上海锦肴餐饮管理有限公司之间的《汤臣商务中心大厦食堂场地租赁协议》于2017年3月31日解除；二、被告(反诉原告)上海锦肴餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内自上海市浦东新区张杨路XXX号汤臣商务中心大厦C栋BM地下半层迁出，并将房屋交付原告(反诉被告)上海浦东房地产集团物业管理有限公司；三、被告(反诉原告)上海锦肴餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日给付原告(反诉被告)上海浦东房地产集团物业管理有限公司租金1,300,000元；四、被告(反诉原告)上海锦肴餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日给付原告(反诉被告)上海浦东房地产集团物业管理有限公司逾期付款违约金(以160,000元基数自2010年12月1日起，以180,000元为基数自2011年12月1日起，以200,000元为基数自2012年12月1日起，以220,000元为基数自2013年12月1日起，以240,000元为基数自2014年12月31日起，均按每日万分之二的标准，计算至2017年3月31日止)；五、被告(反诉原告)上海锦肴餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日给付原告(反诉被告)上海浦东房地产集团物业管理有限公司自2017年4月1日起至实际交还房屋之日止的使用费(按每日657.53元计算);六、驳回被告(反诉原告)上海锦肴餐饮管理有限公司全部诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费23,704.88元，反诉案件受理费7,800元(已减半收取)，合计31,504.88元，由被告(反诉原告)上海锦肴餐饮管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张卓郁人民陪审员  曹 璐人民陪审员  高天明二〇一八年四月十日书 记 员  陈倩茹附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。