北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京03民再91号再审申请人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：刘永利，男，1981年4月7日出生，住北京市朝阳区。被申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：曹聪，男，1966年6月10日出生，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：戎进，上海天安涌道律师事务所律师。再审申请人刘永利因与被申请人曹聪房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2017）京03民终14486号民事判决，向北京市高级人民法院申请再审。北京市高级人民法院于2018年6月29日作出（2018）京民申1299号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人刘永利、被申请人曹聪及其委托诉讼代理人戎进到庭参加诉讼。本院审判委员会于2018年12月25日研究讨论作出决定。本案现已审理终结。刘永利申请再审称，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定，请求依法撤销原二审判决，维持原一审判决结果，退还定金50万元，由被申请人曹聪承担本案全部诉讼费用。事实和理由：1.二审判决认定事实存在重大错误。房屋买卖合同明确约定了适用合同附件二的前提，买受人因“3.17”调控新政原因不能获得银行贷款，不属于自身原因，附件二不存在适用的前提；2.二审判决适用法律存在重大错误。《北京市高级人民法院民一庭关于妥当审理涉及房屋新政相关房屋买卖案件的会议纪要》（2010年）、《北京市高级人民法院民一庭关于妥善处理涉及“3.17新政”的房屋纠纷案件若干问题的会议纪要》（2017年）是审理此类案件的直接法律依据，二审判决在认定事实错误的基础上完全没有参照这两个重要法律文件进行审判，导致发生重大错误判决。曹聪辩称，二审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持原二审判决结果。刘永利向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的房屋买卖合同；2.判令曹聪返还已支付的购房定金50万元；3.判令曹聪支付前述定金自2017年3月5日至实际返还定金之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；4.判令曹聪支付刘永利因办理房屋买卖事宜支出的交通费5000元、误工费40000元。曹聪反诉请求：判令刘永利将剩余50万元定金支付给曹聪，合计100万元定金不再退还。一审法院认定事实：当事人双方对已付定金数额、房屋买卖合同的签订和履行情况、涉案房屋属于非普通住房没有争议的事实，法院予以确认。本案审理中，双方均同意解除房屋买卖合同，法院亦不持异议。就本案争议焦点即房屋买卖合同解除的原因，法院认定如下：根据双方签订的房屋买卖合同，购房总价款为1670万元，贷款支付部分为940万元，除应付定金100万元和物业保证金3万元外，剩余应当由刘永利自行筹集支付的购房款数额为627万元。刘永利提交的个人征信报告、刘永利与案外人余某签订的出卖刘永利名下北京市朝阳区某号院某号楼某层某号房屋（以下简称某房屋）的《房屋买卖合同》（合同载明的购房款支付方式为全款支付，无贷款）可以证明刘永利自行支付的627万元购房款主要来源于其出卖某房屋所得购房款。而根据涉案房屋的性质、刘永利的住房及贷款情况，“3.17新政”实施后，刘永利应付首付款的比例最低为80%即1336万元，扣除定金、物业保证金后，刘永利还应支付1233万元，远高于原房屋买卖合同约定的627万元，根据本案查明的事实，刘永利并无支付上述1233万元首付款项的履约能力，房屋买卖合同事实上已无法履行。刘永利丧失履约能力系因“3.17新政”导致，并非双方当事人原因，故刘永利关于解除房屋买卖合同原因的主张应予采纳。一审法院判决：1.解除刘永利与曹聪于2017年3月4日签订的《交易合同》（合同编号2016JJ0038661）及其补充协议；2.曹聪于判决生效后七日内退还刘永利定金五十万元；3.驳回刘永利的其他诉讼请求；4.驳回曹聪的全部反诉请求。曹聪不服一审判决，上诉请求：1.依法撤销一审判决第二项、第四项；2.依法改判曹聪无须返还刘永利定金50万元；3.依法改判刘永利另行支付违约金50万元；4.依法判令刘永利承担本案的全部诉讼费用。二审法院认定事实：2017年3月4日，曹聪（出卖人）与刘永利（买受人）签订《交易合同》（合同编号2016JJ0038661），其中的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版），约定：曹聪所售房屋坐落于朝阳区某号某号楼某，建筑面积161.57平方米，房屋总成交价1670万元。买受人的具体付款方式及期限的约定见附件二。《北京市存量房屋买卖合同》同时还约定逾期交房的违约责任、逾期付款的违约责任、税费负担、权属转移登记等相关事项均按照附件二的约定处理。曹聪（出卖人）与刘永利（买受人）于同日签订了《附件二》，买卖双方经友好协商就该房屋买卖事宜作如下具体约定：付款方式条款，定金为人民币100万元，买受人于2017年3月4日自行交接定金1万元，买受人于2017年3月5日自行交接定金49万元，买受人于房屋核验完成后1个工作日内支付定金50万元。若一方违约，守约方可选择按定金罚则或本附件约定的违约金条款追究违约责任；商业按揭贷款条款约定：（1）买受双方确保本人及配偶（如有）应于2017年7月10日前办理申请贷款手续，买受人拟贷款数额为人民币940万元；（2）贷款由银行直接支付给出卖人。买卖双方确保本人及配偶（如有）积极配合银行提交贷款所需的相关资料，贷款所需费用由买受人承担；（3）若贷款未获批准或批贷数额不足拟贷款额，买受人可于10日内再向其他银行申请，出卖人及其配偶应配合。买受人未再次申请、再次申请仍未获批准或批贷数额仍不足拟贷款额，则买卖双方应于贷款银行批复后20日内办理所有权转移登记手续。买受人于办理所有权转移登记手续前以银行资金监管方式支付不足部分房款，出卖人应配合办理资金监管手续。买受人于2017年8月1日前将剩余购房款627万元支付出卖人；所有权转移登记条款约定：买卖双方于2017年7月20日前办理缴税手续，于取得《契税完税凭证》后10个工作日内办理房屋所有权转移登记手续。《附件二》还约定了网签备案登记、所有权转移登记、房屋租赁及交付、税费负担、违约责任等条款。2017年3月4日，刘永利支付曹聪定金1万元。2017年3月5日，曹聪出具收条，确认收到刘永利支付的涉案房屋的购房定金50万元。2017年3月17日，北京市人民政府出台“3.17新政”。2017年3月21日，涉案房屋核验完成。2017年3月21日，刘永利委托北京市中伦文德律师事务所向曹聪发送《关于通知解除房屋买卖合同文件并要求返还已付50万元定金的律师函》，主要内容为因“3.17新政”出台，导致双方之间的《北京市存量房屋买卖合同》无法继续履行，函告通知：一、自本函发出之日起，刘永利先生与您之间的全部房屋买卖合同正式解除；二、请您及中介立即停止涉案房屋核验工作，无论核验工作进展如何以及是否取得核验结果，均不再对刘永利先生具有约束力，也不再构成合同履行内容，您更不能以此要求刘永利先生支付剩余定金50万元。三、请您在收到本律师函后1日内联系刘永利先生（联系电话：【135XX******】），并在该期限内返还刘永利先生已支付的合同定金人民币伍拾万元。2017年3月21日，曹聪收到律师函。在本案一审诉讼之前，刘永利与曹聪曾通过短信和微信进行沟通，刘永利以“3.17新政”导致合同不能继续履行为由主张解除合同，曹聪同意解除合同，但认为是刘永利违约，要求刘永利承担违约责任。上述事实，有《交易合同》（合同编号2016JJ0038661）、《附件二》、收条、《关于通知解除房屋买卖合同文件并要求返还已付50万元定金的律师函》、短信记录截图、微信记录截图等证据在案佐证。二审法院认为，依法成立的合同受法律保护。曹聪与刘永利签订的《交易合同》（合同编号2016JJ0038661）及《附件二》等协议均系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，不损害第三人权益，合法有效，双方均应按照约定全面履行各自的义务。本案中，刘永利诉求解除房屋买卖合同，曹聪同意解除房屋买卖合同，故一审法院判决解除双方于2017年3月4日签订的《交易合同》（合同编号2016JJ0038661）及补充协议，并无不当。本案双方争议的焦点在于合同解除是因刘永利主张的不可归责于双方的“3.17新政”还是曹聪主张的因刘永利违约导致其行使合同解除权。买卖合同《附件二》中对房屋价款、定金的数额及交付时间、银行贷款的数额及方式、剩余购房款的支付时间、逾期付款的责任等事项进行了明确的约定。《附件二》中明确约定刘永利采取银行贷款方式购买涉案房屋，同时约定了若贷款未获批准或批贷数额不足拟贷款额，刘永利将采取银行资金监管方式以现金形式支付不足部分房款。即，双方在合同中对不能按预期办理银行贷款是有预见的，对不能贷款或贷款额度不足如何处理亦有明确的约定。本案中，“3.17新政”的出台会导致刘永利贷款额度下降，但依据双方的约定，贷款额度不足部分应由刘永利以现金形式补足。故刘永利主张“3.17新政”出台导致其贷款额度不足、其无力支付剩余款项、合同应予解除，依据不足，法院不予采信。刘永利未按合同约定支付定金、向曹聪发函提出解除合同，构成违约，按合同约定其无权要求曹聪返还已经支付的50万元定金。刘永利诉求曹聪支付定金利息及因办理房屋买卖事宜支出的交通费、误工费，亦不应获得支持。因本案《交易合同》（合同编号2016JJ0038661）及补充协议已解除，合同不再继续履行，曹聪反诉主张刘永利支付剩余50万元定金，于法无据。曹聪上诉请求刘永利另行支付违约金50万元，超出其一审诉讼请求的范围，法院不予处理。综上所述，曹聪的部分上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实错误，二审法院予以纠正。二审法院判决：1.维持北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初26044号民事判决第一项；2.撤销北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初26044号民事判决第二、三、四项；3.曹聪已收取刘永利的500000元定金不予退还；4.驳回刘永利的其他诉讼请求；5.驳回曹聪的其他反诉请求。围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：本院再审期间，再审申请人刘永利提交证据材料：1.电话录音，证明刘永利因受“3.17新政”影响，贷款比例从60%降低至20%；2.个人征信报告，证明刘永利有住房贷款记录，新政后适用二套贷款比例。除此之外，刘永利就其上述证明目的还向法庭提交了离婚证、购房合同、购房资格审查表。被申请人曹聪对上述证据的证明目的均不予认可。被申请人曹聪提交了下列证据材料：北京某资本有限公司、富湘某有限公司、某投资有限责任公司、某有限责任公司企业信用信息公示报告各一份，用以证明刘永利的履约能力不同于普通人，其具备投资行业工作经历，对投资的预判能力、对市场的分析能力、对行情认知的敏感度都高于普通人，应承担高于普通人的注意义务。刘永利对上述证据的真实性没有异议，但认为上述报告均在原审期间提交过，不属于新证据，且和本案缺乏关联性。后，曹聪又提交户籍登记表一份，证明刘永利离婚后复婚。刘永利认可曾复婚，但表示现已再次离婚，其个人婚姻关系变化和本案无关。另，本院就本案相关购房及贷款政策分别向北京市住建委及北京市银监局进行了咨询。市住建委房地产事务中心工作人员表示：我单位负责核验购房人是否有购房资格，而是否享受首套购房的贷款政策，须由银行确定。市银监局法规处工作人员表示：购房人不能想当然确认自己没有首套购房的贷款资格，应按照流程办理贷款申请手续，以确定自己是否属于二套房的贷款资质。由于刘永利未进一步按照流程办理贷款申请手续，现无法审核确定其是否属于“3.17新政”所指的二套房贷款资质。双方当事人就相关部门上述答复内容均未提出异议。再审期间查明的其他事实与原一、二审查明事实一致，本院予以确认。本院再审认为，本案再审争议焦点为“3.17新政”的实施是否会影响刘永利对涉案合同的履行。一方面，在“3.17新政”发布后第3日刘永利即向曹聪提出解约，之后虽双方当事人曾有过沟通，且均同意解除房屋买卖合同。但对于解除合同的责任并未达成共识，刘永利以“3.17新政”导致合同不能继续履行为由主张解除合同，曹聪则认为刘永利属于违约。根据相关部门的解释意见，现无法确定刘永利是否属于“3.17新政”中确认的二套房贷款资质，且该资质审查问题亦不属于本案司法裁判范围，本院对此不予认定。对于买房人刘永利来说，其个人通过对“3.17新政”的理解，认为该新政导致其贷款额度大幅降低，合同无法继续履行。但对于卖房人曹聪来讲，其并不掌握刘永利的个人购房及贷款记录等相关信息，“3.17新政”的实施是否影响刘永利的贷款额度和履约能力，曹聪无从掌握。因双方当事人信息不对称，刘永利本应按合同约定及流程申请贷款或向曹聪提出明确的证据，证明其贷款额度将因新政而大幅降低且导致合同无法继续履行。在刘永利未能进一步举证情况下，其通过律师向曹聪发送《律师函》要求解除合同，该行为构成违约。另一方面，房屋买卖合同约定，“具体付款方式及期限的约定见附件二”。而《附件二》中明确约定，刘永利采取银行贷款方式购买涉案房屋，若贷款未获批准或批贷数额不足拟贷款额，刘永利将采取银行资金监管方式以现金形式支付不足部分房款。故，原二审判决认定刘永利未按合同约定支付定金、向曹聪发函提出解除合同构成违约，无权要求曹聪返还已经支付的50万元定金，并无不妥。双方当事人在本院再审期间所提交的证据与本案无直接关系，本院对此均不予采纳。刘永利的再审主张无事实及法律依据，本院再审不予支持。综上所述，刘永利的再审请求不能成立，二审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：维持本院（2017）京03民终14486号民事判决。本判决为终审判决。审判长  饶亚东审判员  张 明审判员  赵 晖二〇一八年十二月二十八日法官助理孙栋书记员刘佳