重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2018)渝05民终382号上诉人(原审被告):王春树,男,汉族,1987年10月10日出生。委托诉讼代理人:涂勋焘,重庆中世律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:重庆腾祥购物中心管理有限公司,住所地重庆市大渡口区新山村街道文体路88号1栋,统一社会信用代码91500104790702866W。法定代表人：王红，总经理。委托诉讼代理人:陆曦,女，汉族，1984年2月24日出生，公司工作人员。被上诉人（原审原告）:重庆壹街物业管理有限公司,住所地重庆市大渡口区新山村街道文体路88号1栋,统一社会信用代码915001045540908029。法定代表人：李伟，总经理。委托诉讼代理人:刘偑洁,女，汉族，1986年8月13日出生，公司工作人员。上诉人王春树因与被上诉人重庆腾祥购物中心管理有限公司（以下简称腾祥管理公司）、重庆壹街物业管理有限公司（以下简称壹街物业公司）租赁合同纠纷一案，不服重庆市大渡口区人民法院（2017）渝0104民初423号民事判决，向本院提起上诉。本院2018年1月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。王春树上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判。事实和理由：腾祥管理公司和壹街物业公司与王春树在书面租赁合同以外还存在口头约定，王春树要在壹街购物广场C区开业后才缴纳租金和物管费以及公摊能耗费。而且从王春树接手商铺到腾祥管理公司向王春树发出欠费函，长达两年时间被上诉人都没有向王春树主张收费，明显不符合常理。二被上诉人为了将本案所涉房屋另行出租给他人经营健身房而违背口头协议。王春树租赁的房屋已被强制撤场，王春树同意解除合同，但不应支付相应费用。腾祥管理公司和壹街物业公司辩称，与王春树之间不存在免收相关费用的口头协议，一审判决正确，要求维持原判。腾祥管理公司和壹街物业公司向一审法院起诉请求：1.判令王春树向壹街物业公司支付物业服务费333622元；2.判令王春树向壹街物业公司支付公共能源分摊费193716元；3.判令王春树向壹街物业公司支付能耗费25206.74元；4.判令王春树向壹街物业公司支付自2013年9月1日至2016年10月30日的违约金共计225174.14元；5.判令王春树向壹街物业公司支付违约金（自2016年11月1日起，以552544.75元为基数，按合同约定标准支付至付清之日止）；6.判令解除腾祥管理公司、壹街物业公司和王春树签订的《壹街购物中心商铺租赁合同》；7.本案诉讼费由王春树承担。一审法院认定事实：2013年，腾祥管理公司（作为出租方、甲方）与王春树（作为承租方、乙方）、壹街物业公司（作为物业管理方、丙方）签订《壹街购物中心商铺租赁合同》一份，主要约定：1.由甲方提供坐落于重庆市大渡口区文体路89号的壹街购物中心B区第290标高层第1F37、38号商铺，套内建筑面积1076.20平方米作为乙方承租的经营场地，由乙方负责装修和经营，由乙方向甲方和丙方缴付承租经营场地的使用费用（即商业物业运营服务费、商铺租金等），乙方使用场地仅限于电玩、动漫、台球类经营活动，经营品牌为酷玩动漫娱乐城；2.合作经营期限为5年，自2013年4月1日至2018年3月31日（含装修期及免租期）止；3.本合同项下商业物业运营服务费包括物业管理费、公共能源费，商业物业运营服务费计提的标准为自2013年4月1日至2013年6月30日的金额为5.00元/平方米/月，自2013年7月1日至2018年3月31日的金额为24.00元/平方米/月，丙方有权根据国家公布的物价指数对运营服务费作合理调整；4.乙方应于本合同签署后十日内缴纳首月运营服务费，其后的服务费按期缴纳，每月为一期，交付首月实际天数不足一个月时，上述运营服务费根据当月实际天数计算，以后每期服务费按日历月须提前十五日之前缴交下个月的运营服务费；5.乙方单独使用的能源（水、电、气等）费用，实行挂表计量由乙方据实支付费用；6.以上租金、运营服务费等任意一项费用，乙方若逾期未交，每日应按乙方欠费总额的0.5‰向甲方或丙方支付违约金，逾期超过20天的，经甲方或丙方书面通知十日内，仍未足额缴纳该费用的，则甲方、丙方有权在无须预先通知乙方的情况下从履约保证金中扣除相关费用，并要求乙方在5日内补足，如乙方未能在该期限内补足所扣除部分，甲方或丙方有权停止租赁单元能源供应并解除本合同，没收乙方缴纳的履约保证金，并保留行使其他索赔权利；7.乙方于本合同签署时，应向甲方交付人民币50000元作为履约保证金，租赁期满，如乙方无违约行为，或其违约行为已经纠正并赔偿甲方或丙方损失，则甲方在下列条件同时满足后无息退还给乙方：1）乙方将租赁单元恢复原状交还给甲方；2）结清全部欠付款项；3）乙方已办理将营业场所变更至租赁单元外的其他场所的工商变更或注销手续；8.丙方同意在租赁期内给予乙方3个月的装修期（2013年4月1日至2013年6月30日），在装修期内，只支付当期实际使用的商业物业运营服务费及实际使用产生的能耗费，而无须支付租金给甲方；9.乙方将所有装修清除完毕且全部乙方工人及任何其指定的承包商在完成乙方工程施工均已离开租赁单元，经丙方验收合格后且乙方已向丙方递交了所有经审核的竣工图，包括所有相关部门的批文后，在三个月后的三十天内，丙方将装修保证金无息退还给乙方；10.甲方或丙方同意在第一个合同租赁年度自2013年7月1日开业之日起给予乙方9个月的免租期，实行缴一免一方式，即缴纳一个月租金，免租一个月，以此循环，直至免租期结束，在免租期内，乙方无须支付租金给甲方，但需承担在免租期内发生的包括但不限于商业物业营运服务费及乙方实耗水、电、煤、额外空调费、通讯费、停车等公用事业费及其他相关费用；11.本合同合作期限之终止日即为本合同自然终止日；12.合同期满，如三方未再续约，属乙方所有的可移动物品，由乙方期满前十日以内自行处理，超过十日，丙方有权处置，乙方所租赁的商铺内的固定装修不得拆除，无偿移交丙方；13.凡因执行本合同发生的包括与本合同有关的一切争议，三方应协商解决，协商不能解决的，由甲方所在地法院诉讼解决。2013年7月25日，腾祥管理公司（作为出租方、甲方）与王春树（作为承租人、乙方）、壹街物业公司（作为丙方）签订《壹街购物中心商铺租赁合同补充协议》，主要约定：1.实际交房时间为2013年8月1日，装修期为2013年8月1日至2013年10月31日；2.商业物业运营服务费计提的标准为自2013年8月1日至2013年10月31日的金额为5.00元/平方米/月，自2013年11月1日至2018年7月31日的金额为24.00元/平方米/月；3.甲方和丙方同意在第一个合同租赁年度自2013年10月1日开业之日起给予乙方9个月的免租期，实行缴一免一方式，即缴租一个月租金，免租一个月，以此循环，直至免租期结束；4.本补充协议作为原租赁合同之补充，与其具有同等法律效力，原租赁合同未修改条款，仍按原约定履行。另查明，2013年4月7日，王春树签字确认接收商铺。2015年4月10日，腾祥管理公司向王春树发出《欠费函》：王春树，贵方开业以来，一直拖欠贵我双方所签租赁合同约定的相关费用，给我司正常经营秩序带来严重影响，特致函贵方，截止2015年3月31日贵方欠费共计688437.83元，至今拖欠已近两年之久，请贵方于2015年4月20日前必须履行双方租赁合同所约定的义务，完清所欠我司的所有费用，逾期我司将停止对贵司的物业服务，并有权终止贵我双方所签《租赁合同》，同时，按照贵我双方所签订的《租赁合同》之约定，我司将进一步追究贵司违约责任，并视其情况保留司法诉讼的权利。2015年5月11日，腾祥管理公司向王春树发出《合同终止通知》：王春树，我司于2015年4月10日就贵方长期欠费，严重违约致函贵方，限期贵方于2015年4月20日完清所欠我司的所有费用，迄今贵方仍未缴纳相关费用，根据贵我双方所签《壹街购物中心商铺租赁合同》约定，我司决定终止贵我双方所签合同，请贵方在接到本函7日内到我司缴纳相关费用，并办理撤场手续，逾期未缴纳，根据合同约定，自2015年5月19日起我司将停止对贵方壹街店商铺物业服务，收回该商铺，处置贵方遗留在商铺内的物品，并追究贵方相关违约责任，同时，根据双方合同的约定，我司将保留司法诉讼的权利。2015年6月30日，腾祥管理公司将该通知进行登报公告。再查明，2015年7月2日，腾祥管理公司和壹街物业公司向重庆市大渡口区公证处提出申请，要求对位于重庆市大渡口区文体路89号壹街购物中心B区IF37、38号（“酷玩地带动漫游戏城”）房屋内清点物品的过程进行保全证据，该公证处指派工作人员于2015年7月6日来到现场，对房屋内的游戏机、游戏设施及物品进行清点，整个清点和记录过程均在公证人员的监督下完成，制作了《现场记录》，并将《现场记录》、《清点物品现场记录表》附卷，由此作出《（2015）渝渡证字第5385号公证书》。此后，腾祥管理公司、壹街物业公司和王春树完成了物品交接。还查明，2013年4月11日，王春树支付物管费5381元。2013年7月25日，王春树支付电费301.79元。此外，王春树还支付了合同履约保证金50000元和装修保证金30000元。庭审中，壹街物业公司同意将违约金的诉讼请求起算时间改为自2015年7月1日起，计算标准以拖欠金额为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对双方当事人均具约束力，双方应按照合同约定履行各自义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失、支付违约金等违约责任。本案中，腾祥管理公司、壹街物业公司与王春树签订的《壹街购物中心商铺租赁合同》、《壹街购物中心商铺租赁合同补充协议》是双方的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应全面履行各自的义务。因王春树逾期不支付租金、商业物业运营服务费等费用，故根据法律规定和合同约定，腾祥管理公司和壹街物业公司均有权要求解除合同，对于腾祥管理公司和壹街物业公司要求解除三方签订的《壹街购物中心商铺租赁合同》的诉讼请求，具有事实和法律依据，该院予以支持。对于壹街物业公司主张的物业服务费和公共能源分摊费的问题。根据《壹街购物中心商铺租赁合同补充协议》的约定，王春树应自2013年8月1日起支付商业物业运营服务费，其标准为自2013年8月1日至2013年10月31日的金额为5.00元/平方米/月，自2013年11月1日至2018年7月31日的金额为24.00元/平方米/月，又因双方于2015年7月完成物品交接，故王春树应当支付商业物业运营服务费至2015年6月30日。因商业物业运营服务费包含物业服务费和公共能源分摊费，王春树已支付了2013年8月的物业服务费5381元，故王春树拖欠的物业服务费的金额为（1076.2平方米×5元/平方米/月）×2个月+（1076.2平方米×15元/平方米/月）×20个月=333622元；王春树拖欠的公共能源分摊费的金额为（1076.2平方米×9元/平方米/月）×20个月=193716元。对于壹街物业公司主张的能耗费25206.74元，因未举示相应证据证明该金额，故对该笔费用，一审法院不予支持。综上所述，王春树共应支付壹街物业公司527338元，扣除壹街公司应当退还王春树的装修保证金30000元和合同保证金50000元，王春树还应支付壹街物业公司447338元。对于壹街物业公司主张的违约金问题，因合同中约定每日应按欠缴费总额的0.5‰支付违约金，但该标准过高，考虑到壹街物业公司产生的系资金占用损失，故该院依法以拖欠总金额447338元为基数，自2015年7月1日至付清时止，按照中国人民银行同期贷款利率予以支持。王春树辩称双方口头约定免除租金和物业费，但未举示充分证据予以证实，对该答辩理由不予采纳。一审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：“一、解除重庆腾祥购物中心管理有限公司、重庆壹街物业管理有限公司和王春树签订的《壹街购物中心商铺租赁合同》；二、王春树于本判决生效之日起十日内支付重庆壹街物业管理有限公司447338元及其资金占用损失（以447338元为基数，自2015年7月1日起至付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；三、驳回重庆壹街物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案受理费减半收取5789元，由壹街物业公司承担2459元，由王春树承担3330元（该费用已由壹街物业公司和腾祥管理公司垫付，由王春树于本判决生效之日起十日内支付壹街物业公司和腾祥管理公司）。”王春树在二审中出示了重庆市公安局大渡口区分局新山村派出所出具的证明，拟证明其与出租方曾有口头协议，免所有费用至壹街购物中心C区开业为止。腾祥管理公司和壹街物业公司质证后认为，对该证明的真实性和证明内容有异议，公安机关组织双方调解属实，但双方没有形成书面协议，对所谓免收费的口头协议不予认可。本院二审查明的其余案件事实与一审查明的相同。本院认为，本案争议焦点为王春树与腾祥管理公司和壹街物业公司之间是否存在关于“在壹街购物中心C区开业前免收所有费用”的约定，对此争议事实，重庆市公安局大渡口区分局新山村派出所出具的证明证实在该所召集本案租赁合同当事人协商过程中，壹街购物中心参与协商人员承认存在该（口头）约定，本院认为公安机关出具的证明中“壹街购物中心”即为“腾祥管理公司和壹街物业公司”；此外，在本案所涉《壹街购物中心商铺租赁合同及物业服务合同》签订且王春树于2013年4月7日接收租赁商铺后，腾祥管理公司直到2015年4月10日才向王春树发出欠费函，向其主张“完清所欠所有费用，否则将停止物业服务并终止租赁合同”，即腾祥管理公司和壹街物业公司在本案所涉《商铺租赁合同及物业服务合同》开始履行后两年时间内未向王春树主张收取相关费用，明显不符合常理。故认定王春树与腾祥管理公司和壹街物业公司之间存在关于“在壹街购物中心C区开业前免收所有费用”的约定具有高度盖然性，根据诚实信用原则，因为壹街购物中心C区至今未开业，王春树主张不应支付本案所涉商业物业运营服务费共527338元及违约金的理由成立，本院对其上诉请求予以支持。综上所述，一审判决认定事实不清，本院依据二审中新证据所证明的事实予以改判。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（三）项之规定，判决如下：一、维持重庆市大渡口区人民法院（2017）渝0104民初423号民事判决第一项；二、撤销重庆市大渡口区人民法院（2017）渝0104民初423号民事判决第二项、第三项；三、驳回重庆壹街物业管理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费5789元，由重庆壹街物业管理有限公司负担；二审案件受理费9073元由重庆壹街物业管理有限公司负担（二审案件受理费由王春树全部预交，重庆壹街物业管理有限公司于本判决生效之日起五日内将其应负担金额迳付王春树，本院予收金额不作清退）。本判决为终审判决。审判长 周 舟审判员 周海燕审判员 秦 敏二〇一八年四月九日书记员 余文韬