山东省济南市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0103民初3296号 原告（执行案外人）：孔祥泉，男，1964年11月3日生，汉族，无业，住山东省平阴县，山东兰坤律师事务所律师。 被告（申请执行人）：孙英，女，1988年12月28日生，汉族，山东福韵文化传媒有限公司员工，住济南市，女，山东福韵文化传媒有限公司员工，住济南市。 第三人（被执行人）：邓学强，男，1983年6月25日生，汉族，山东拓普建筑装饰工程有限公司总经理，住济南市，女，1983年8月12日生，汉族，无业，住济南市，男，1984年3月10日生，汉族，山东拓普建筑装饰工程有限公司法定代表人，住济南市，住所地济南市。 法定代表人：邓学亮，经理。 原告孔祥泉与被告孙英、第三人邓学强、张少华、邓学亮、山东拓普建筑装饰工程有限公司案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年4月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孔祥泉的委托诉讼代理人李殿涛，被告孙英及其委托诉讼代理人郭丛到庭参加诉讼。第三人邓学强、张少华、邓学亮、山东拓普建筑装饰工程有限公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孔祥泉向本院提出诉讼请求：不得执行位于济南市历城区经十路299号保利花园10号楼1单元2703室房屋。事实和理由：2016年10月19日，济南市市中区人民法院对孙英诉邓学强、山东拓普建筑装饰有限公司、张少华、邓学亮民间借贷纠纷一案作出（2016）鲁0103民初6014号民事调解书：“（1）被告邓学强于2016年10月31日前偿还原告孙英借款本金58.3万元。（2）如果被告邓学强未能按照上述约定偿还借款，需另支付原告孙英违约金：以58.3万元为基数，自2016年6月6日起至2016年10月31日止，按照年利率24%计算。（3）被告山东拓普建筑装饰工程有限公司、张少华、邓学亮对上述债务承担连带还款责任。（4）本纠纷一次性调解解决，其他双方互不追究。”上述调解书生效后未履行，孙英申请强制执行。济南市市中区人民法院在执行过程中决定拍卖邓学强网签的位于济南市历城区经十路299号保利花园10号楼1单元2703室的房屋。2018年3月17日，原告孔祥泉对执行标的提出异议，济南市市中区人民法院于2018年3月29日作出（2018）鲁0103执异24号裁定书，裁定驳回原告的异议。原告不服。原告已于2016年9月9日与邓学强及中介公司签订了上述房屋的买卖协议，且已按照协议约定向邓学强支付了房款。买卖协议签订后，原告通过中介公司将房屋出租给他人居住。由此，原告已在济南市市中区人民法院执行该房屋之前签订买卖合同，依约支付了购房款并实际占有了房屋，原告愿将剩余购房款交付到济南市市中区人民法院。根据最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议的有关规定第28条之规定，应判定涉诉房屋归原告所有。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求依法判如所请！ 孙英辩称，一、被告申请查封、执行涉案房产的行为符合法律规定及法院正当办案程序，查封、执行行为无任何不当。被告与第三人邓学强等民间借贷纠纷一案(案号（2016）鲁0103民初6014号)，济南市市中区人民法院于2016年10月19日出具民事调解书，确认第三人邓学强等应向被告偿还借款本金、利息、违约金及相关诉讼费用等，被告在案件诉讼阶段申请法院查封了涉案房产。依据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋”、第十八条“预查封的效力等同于正式查封”。后因第三人邓学强等拒不履行民事调解书确定的义务，被告于2017年2月8日向济南市市中区人民法院申请强制执行，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十七条规定“财产被查封、扣押后，执行员应当责令被执行人在指定期间履行法律文书确定的义务。被执行人逾期不履行的，人民法院应当拍卖被查封、扣押的财产”，在第三人邓学强等人不履行生效民事调解书规定的义务的情况下，被告向济南市市中区人民法院申请执行、拍卖涉案房产并无不当。二、该案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。1、在法院查封前未签订合法有效的书面买卖合同。（1）涉案房产只办理了房屋网签手续，一直未办理不动产权证，现涉案房产产权应为开发商（即山东保利花园房地产开发有限公司）所有，第三人邓学强无权处分，因此邓学强、孔祥泉签订的《房屋买卖合同》损害开发商的利益，属于无效合同。2018年4月4日，山东保利花园房地产开发有限公司就涉案房产提起过执行异议，由此也可以看出山东保利花园房地产开发有限公司就涉案房产拥有所有权。（2）就《房屋买卖合同》本身而言，合同未成立。原告提供的《房屋买卖合同》第一条写明：涉案房产为第三人邓学强、张少华共同所有，且依据编号为HY10012703的《商品房买卖合同》显示涉案房产的买受人为邓学强和张少华。现《房屋买卖合同》签署处仅有邓学强一人的签字。第三人邓学强仅以自己签署《房屋买卖合同》的方式单独处置涉案房产属于无权处分行为，且第三人张少华在被告查封前未对该无权处分行为进行事后追认，即使第三人张少华在查封后追认，该追认行为亦损害被告的权利，应属无效行为。（3）被告在收到原告民事起诉状等相关材料后，实地去21世纪不动产济南中柱加盟店了解情况，依据21世纪不动产济南中柱加盟店的王经理（以下简称中介）介绍：邓学强与孔祥泉就涉案房产签署《房屋买卖合同》后，一家小贷公司告知他们，因涉案房产没有办理不动产权证，邓学强已经将涉案房产的《商品房买卖合同》原件以及建筑平面图纸等交给小贷公司用作担保，在小贷公司进行贷款。小贷公司现场出示他们手中的《商品房买卖合同》，与邓学强曾交给中介的那份《商品房买卖合同》比较发现，中介手中的那份《商品房买卖合同》是邓学强伪造的，公章等均不一致。而签订《房屋买卖合同》需要买房人提供真实有效的《商品房买卖合同》，因此可以看出在法院查封前原告与第三人邓学强未签订合法有效的书面买卖合同，邓学强的行为属于诈骗行为。2、在法院查封前未合法占有该不动产。（1）依据邓学强、孔祥泉、21世纪不动产济南中柱加盟店三方签订的《房屋买卖合同》，房屋转移占有的标志为：甲方于收到全部房款三日内，通知乙方进行房屋验收交接；乙方应在收到通知之日起当日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后签订《物业交割单》作为房屋转移占有的标志。孔祥泉未交付全部房款，双方亦未签订《物业交割单》，因此该房屋未转移占有，原告孔祥泉未合法占有涉案房产。（2）根据原告提交的《房屋租赁合同》显示原告孔祥泉与第三人邓学强签订无效的《房屋买卖合同》后，曾将涉案房产进行出租，但根据《房屋买卖合同》第十一条“交付之前发生的费用由甲方结清，自交付的次日起，房屋及其配套设施物品损坏或发生费用由乙方自行承担”，即涉案房产交割前发生的费用、损坏皆由邓学强一方承担。因此涉案房产出租时所有权尚未归属于原告，原告无权出租涉案房产，《房屋租赁合同》不发生效力。且小贷公司在告知中介相关情况后，当天就去涉案房产处将租户赶走了，租户被赶走后，原告即已在中介知晓事情的全过程，包括《商品房买卖合同》为伪造的等相关事实。（3）被告至保利花园小区现场调查显示：涉案房产门锁、猫眼已被严重破坏，不具备住人条件。且通过猫眼向屋里看，屋内没有任何正常生活起居的设施，即涉案房产至今仍是空置状态，所以原告并未实际占有涉案房产。三、被告认为原告与第三人邓学强之间应为“名为买卖实为借贷”的借贷关系。原告事后明知第三人邓学强未将已收取的定金偿还银行贷款、出具假的《商品房买卖合同》，无法办理涉案房产过户等相关手续，在第三人邓学强严重违约的情况下，原告未按《房屋买卖合同》第十三条的约定，要求邓学强双倍返还捌拾万元定金，与常理不符，且第三人邓学强、张少华民间借贷涉诉较多，因此被告有理由推断，被告与第三人邓学强之间应为“名为买卖实为借贷。”的借贷关系。综上，原告对涉案房屋无任何权利，被告的执行、拍卖行为无任何不当，恳请法院驳回原告的诉讼请求，维护被告的正当权益。 邓学强、张少华、邓学亮、山东拓普建筑装饰工程有限公司未作陈述。 本院经审理认定事实如下：位于济南市历城区经十路**保利花园**楼**房屋登记在山东保利花园房地产开发有限公司名下。 2016年9月9日，原告孔祥泉（乙方）与第三人邓学强（甲方）签订《房屋买卖合同》一份，约定第三人邓学强将位于济南市历城区经十路299号保利花园10号楼1-2703室房屋以110万元的价格出售给原告孔祥泉。合同第一条“房产状况”处载明：房屋所有权人为邓学强，共有权人为张少华。合同约定：原告孔祥泉于合同签订时向第三人邓学强支付定金10万元，于2016年9月30日前向邓学强支付30万元，剩余70万元房款于邓学强房产证办理完毕且过户当日支付给邓学强，邓学强于收到全部房款三日内通知原告进行房屋验收交接。 2016年9月9日，第三人邓学强向原告孔祥泉出具定金收条一张，载明：今收到孔祥泉支付定金10万元，所购物业地址为保利花园10号楼1-2703室。2016年9月14日，原告孔祥泉的妻子张红向第三人邓学强转账支付30万元。同日，第三人邓学强出具收条一张，载明：“本人已于2016年9月14日收到张红购房款￥300000.00元（叁拾万元整）。” 2016年9月22日，本案被告孙英因与本案第三人邓学强、张少华、邓学亮、山东拓普建筑装饰工程有限公司有民间借贷纠纷，将邓学强、张少华、邓学亮、山东拓普建筑装饰工程有限公司诉至本院，案经调解，当事人达成如下协议：“一、被告邓学强于2016年10月31日前偿还原告孙英借款本金58.3万元。二、如果被告邓学强未按上述约定偿还借款，需另支付原告孙英违约金：以58.3万元为基数，自2016年6月6日起至2016年10月31日止，按照年利率24%计算。三、被告山东拓普建筑装饰工程有限公司、张少华、邓学亮对上述债务承担连带还款责任。四、本纠纷一次性调解解决，其他双方互不追究。五、案件受理费11530元，减半收取5765元，财产保全费4420元，均由被告邓学强、山东拓普建筑装饰工程有限公司、张少华、邓学亮负担。”本院于2016年10月19日作出（2016）鲁0103民初6014号民事调解书予以确认。在该案审理期间，因孙英申请财产保全，本院于2016年9月22日作出（2016）鲁0103民初6014号民事裁定书，裁定：“一、冻结被申请人邓学强、山东拓普建筑装饰工程有限公司、张少华、邓学亮银行存款78万元或查封、扣押其相应价值的财产。……”并于同日向济南市国土资源局发出协助执行通知书，预查封邓学强、张少华购买的山东保利花园房地产开发有限公司名下所有的位于济南市历城区经十路299号保利花园10号楼1-2703室房产，查封期限自2016年9月22日起至2019年9月21日止。 后因本案第三人邓学强、张少华、邓学亮、山东拓普建筑装饰工程有限公司未主动履行调解书中确定的支付义务，本案被告孙英向本院申请了强制执行。在该案执行过程中，本院启动涉案房屋房产拍卖程序，并于2018年3月17日拍卖成交。 该案执行过程中，本案原告孔祥泉作为案外人向本院提出执行异议，本院于2018年3月21日作出（2018）鲁0103执异24号执行裁定书，裁定驳回了孔祥泉提出的执行异议。裁定书送达后，原告孔祥泉在法律规定的期限内向本院提起了案外人执行异议之诉，即本案。 庭审中，原告孔祥泉主张其向第三人邓学强支付40万元房款后，邓学强就将涉案房屋交付给了原告。原告于2016年11月6日与案外人朱绍尾签订房屋租赁合同，将涉案房屋租赁给了朱绍尾，说明原告已实际占有了涉案房屋，原告提交房屋租赁合同、佣金确认单、银行交易流水、微信支付记录截图、物业费发票、物业费收取台账为证。被告孙英对原告提交的房屋租赁合同、佣金确认单、银行交易流水、物业费发票的真实性无异议，其认为物业费收取台账、微信转账记录、物业费发票与本案无关，且原告与邓学强签订的房屋买卖合同中载明房屋转移占有的标志为“甲方于收到全部房款三日内通知乙方进行房屋验收交接，乙方应在收到通知单之日起当日对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后签署《物业交割单》作为房屋转移占有的标志”，原告尚未支付全部房款，原告与邓学强亦未签署物业交割单，因此涉案房屋未转移占有，原告孔祥泉未合法占有涉案房屋，原告孔祥泉亦无权出租涉案房屋，房屋租赁合同不发生效力，且邓学强曾在向一家小贷公司贷款时将其购买涉案房屋的商品房买卖合同等全部交给了该小贷公司，该小贷公司在得知涉案房屋租赁情况后已去涉案房屋处将该租户赶走，原告已知晓该情况。 庭审中，被告孙英主张涉案房屋应为开发商即山东保利花园房地产开发有限公司所有，该公司亦曾在案件执行过程中提出执行异议，第三人邓学强无权处分涉案房屋，且从商品房买卖合同来看，涉案房屋系第三人邓学强与张少华共同购买，邓学强无权单独处置涉案房产，且邓学强曾在向一家小贷公司贷款时将其购买涉案房屋的商品房买卖合同等全部交给了该小贷公司，该小贷公司已去涉案房屋处将租户赶走，涉案房屋为空置状态。被告提交山东保利花园房地产开发有限公司执行异议书、商品房买卖合同、咨询笔录、微信聊天记录、涉案房屋现场照片为证。原告称其大概是于2017年底或者2018年初听租户说有一个叫苏斌的人将其强行赶出房屋，对被告提交的证据，原告认为：1、对执行异议书真实性无异议，但如果确如被告所述涉案房屋为山东保利花园房地产开发有限公司所有，那么法院对涉案房屋的拍卖行为有误。2、商品房买卖合同为复印件，无法判断其真实性。3、咨询笔录及微信聊天记录均属于证人证言性质，证人应当出庭接受质询。4、照片与现实不符，实际涉案房屋是有门锁的。 庭审中，原、被告均称第三人邓学强购买涉案房屋时办理了按揭贷款，至今尚未还清。 以上事实，有房屋买卖合同、收条、银行转账凭证、结婚证、民事调解书、民事裁定书、执行裁定书、协助执行通知书及当事人的陈述等证据予以证实。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，涉案房屋尚未登记在第三人邓学强名下，庭审时原、被告均陈述第三人邓学强购买涉案房屋时办理了按揭贷款，至今该贷款尚未还清，且原告孔祥泉与第三人邓学强约定的涉案房屋总价款为110万元，原告孔祥泉仅向第三人邓学强支付了40万元，本案不符合上述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定的应予支持的情形，故原告孔祥泉要求不得执行涉案房屋，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定，判决如下： 驳回原告孔祥泉的诉讼请求。 案件受理费19650元，由原告孔祥泉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  宋 芳 人民陪审员  乔永欣 人民陪审员  关晓军 二〇一八年十二月五日 代理书记员  王倩倩