陕西省宝鸡市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）陕03民终1355号上诉人（原审被告）：陕西佳恒房地产开发有限公司，住所地宝鸡市渭滨区文化路**，统一社会信用代码916103022213206144。法定代表人：侯懿珉，任公司总经理。委托诉讼代理人：侯利民，女，生于1960年6月26日，住宝鸡市金台区，该公司员工。被上诉人（原审原告）：宝鸡中燃城市燃气发展有限公司，住所地宝鸡市金台区马营路**，统一社会信用代码91610300783669834X。法定代表人：马金龙，任公司董事长。委托诉讼代理人：王小刚，陕西秦川律师事务所律师。上诉人陕西佳恒房地产开发有限公司（以下简称佳恒公司）因与被上诉人宝鸡中燃城市燃气发展有限公司（以下简称中燃公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服宝鸡市渭滨区人民法院（2018）陕0302民初563号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人佳恒公司上诉称：1、撤销原审判决主文第二项；2、查明事实后依法改判或者发回重审；3、案件受理费依法判决。事实与理由：1、一审判决对8间房屋一律自2015年1月1日起至2017年10月30日止支付房屋占用费，计算错误。311房使用期为2015年1月1日至2017年4月30日；302、304房使用期为2015年1月1日至2017年5月30日；303房使用期为2016年10月1日至2017年5月30日；只有301房使用期是2015年1月1日至2017年10月30日止。2、一审判决计算租赁费不应按后面中标价计价，应参照上诉人与被上诉人签订合同租赁价款确定每间的月租费。被上诉人中燃公司答辩称，1、一审法院对上诉人占用房屋数量及时间认定正确；2、对占用房屋期间费用我们认可。请求驳回上诉人请求。被上诉人中燃公司向一审法院提出诉讼请求：1、被告立即返还非法占用原告的房屋10间；2、被告向原告支付房屋占用费245000元（10间房，每间每月700元，自2015年1月1日起至2017年10月30日共35个月。）；3、被告承担本案诉讼费用。一审查明事实：原、被告于2002年9月28日签订《房产租赁合同》，约定被告承租原告位于本市文化路4号院内北楼、西楼房屋以及车库。自此，原、被告建立房屋租赁合同。此后，2006年1月10日、2011年12月28日，双方分别续签《房屋租赁合同》。其中2006年1月10日合同的承租方为“陕西佳恒房地产开发有限公司牵头共13个单位”，2011年12月28日和合同的承租方为“陕西佳恒房地产开发有限公司牵头等19个单位”。该两份合同除出租房屋的面积、租金有变化外，其余内容基本一致。两份合同中均约定“承租方单位的房屋分配由牵头单位负责”。2011年12月28日所签《房屋租赁合同》约定：1.出租方为原告，承租方为“陕西佳恒房地产开发有限公司牵头等19个单位”；2.出租房屋为文化路4号大院内的北楼二至五层全部共80间2476.464㎡，西楼、一楼门厅、二层、三层全部1116.43㎡，共计面积3592.894㎡。2.承租方的房屋分配由牵头单位负责。3.租期三年，自2012年1月1日至2014年12月31日止。4.年租金280000元，分两次付清。其余两年在总租金基础上每年增长8%。5.租期内，承租方所租房屋用于办公、培训、商用、写字房等，因经营需要将房屋对外转租或出租，责任由承租方承担，出租方只认同与承租方签订的合同。合同期满，原租房（方）有优先承租权。合同还对双方的责任、水电暖供应及违约责任等做出约定。原、被告双方在该合同上签字、盖章。被告整体承租涉案房产后，除自己使用部分房产外，通过招租将剩余房产转租他人或单位使用。2014年年底，因原、被告之间的租赁合同即将到期，原告对文化路4号院租赁房屋进行招标。2014年12月22日，被告向原告出具委托书，12月23日向原告提交了投标报价书，并参与了开标会议。后因被告未能中标，原告向各租户发出通知，说明原、被告之间的租赁合同已经终止，要求北楼、西楼各租户与新承租人魏某办理2015年1月起的承租手续。被告至今未与新承租人签订租赁协议。2017年5月23日，原告向被告发出《收房通知》，该通知载明：“陕西佳恒房地产开发有限公司：你单位所租我公司房屋已于2014年12月31日租赁到期并已解除合同，到目前为止还有12间房屋占用没有交回，我公司要求收到通知一周内搬离交房，并承担占用期房屋租赁费及水电等费用，否则，我公司将采取必要手段，并根据事态进展通过法律途径解决。未交房屋明细：北楼（9间）：301室3间、303室2间、304室、306室、308室、311室。西楼（3间）：302室2间、310室。”。该通知上有被告员工李新生签字。同日，李新生向原告出具便条，便条载明：“宝鸡市中燃城市燃气发展有限公司：佳恒公司2015年元月1日使用房屋如下：北楼：301室、303、304、306、311室。西楼：302室、310。”。此后，原、被告因房屋装修、添附等问题协商无果，2017年10月30日，原告将被告占用的房屋进行了封堵。案件审理过程中，一审法院依法对涉案房屋的现状进行了现场勘察，原、被告对北楼301室为3间、303室为2间，西楼302室为2间均无异议。被告自认在北楼其使用了301室、303室、304室共计6间房子，未占用西楼的302室、310室。现场勘察时，西楼未封堵，西楼302室为原告客户服务部使用，并悬挂标牌。原告自认，在2015年1月1日前，西楼的302室、310室由被告下属的餐厅使用，2015年1月1日后移交给了新承租人魏某。另查明，涉案的出租房屋中，北楼二至五层全部共80间，每间房屋的面积基本相同，总面积为2476.464㎡。2015年原告招投标后与案外人魏某所签《房屋出租合同》北楼2-5层及西楼2-3层建筑面积为3592.894㎡，年租金为820000元。一审认为，2011年12月28日原、被告所签订的《房屋租赁合同》中载明的承租方为“陕西佳恒房地产开发有限公司牵头等19个单位”，根据原、被告双方对自2002年度建立租赁关系后租赁合同履行方式的陈述，被告整体承租原告的房产，除自己使用部分外，再将其余部分进行转租并收取租金。故涉案租赁合同的合同主体应为本案的原告与被告。原、被告所签订的《房屋租赁合同》当事人意思表示真实一致，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，双方应按照合同约定履行各自义务。合同约定的租期于2014年12月31日届满，依照法律规定，被告应在租期届满后将出租房屋返还原告。故原告要求被告返还房屋的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。涉案租赁合同期限届满前，原告告知被告房屋出租招投标的信息，被告并进行了投标。虽被告最终未能中标，但原告保障了被告同等条件下的优先承租权。故被告辩称原告未保障其优先承租权的理由，与案件查明事实不符，不予采信。被告在租期届满后仍占用原告房屋，其应向原告支付房屋占用费，原告要求被告支付房屋占用费的理由成立，应予支持。原告主张被告在租期届满后占用原告10间房屋，并提交了《收房通知》及被告单位员工出具的便函予以证实。被告辩称其在租期届满后共占用原告房屋6间，且有部分房屋占用期间因原告阻挠未能正常使用，但租期届满后腾退房屋是承租人的义务，故对被告的此辩称理由不予采信。被告工作人员签字确认被告使用房屋为“北楼：301室、303、304、306、311室。西楼：302室、310。”，共计11间房屋。原告诉称被告占用房屋10间。但现场勘察时，原告自认西楼302、310室共3间房屋在2015年1月1日之后移交给了新的承租人，该自认与现场勘查事实相符，应予确认。故被告辩称租期届满后未使用西楼302、310室的理由成立，予以采信。被告自认合同租期届满后未交还306室房屋钥匙给原告，故应视为被告未交还该房屋。证人李新生明确在2015年之前起租赁使用311室房屋，在房屋重新招租后其便在被告处打工并使用该房间，因证人系被告工作人员，故311室应为被告占用。被告辩称北楼306未使用，311室李新生使用、被告未占用的理由不能成立，不予采信。故被告在合同租期届满后占用原告的房屋应为北楼的301室3间、303室2间、304室1间、306室1间、311室1间，共计8间。原告提交2015年1月1日以后新承租人与他人转租的租金收据证明租金为每间每月700元，并以此标准要求被告承担占用费，被告认为应按照原租赁合同约定承担占用费。因近年来本地房地产租赁市场房屋租金标准上涨是客观现实，故被告辩称按照原租赁合同租金标准支付房屋占用费的理由不能成立。原告提交北楼80间房屋中3间的租金收据作为占用费计算标准的证据，但该证据不够充分。原、被告之间租赁合同与原告招标后与新承租人所签出租合同中关于北楼的出租范围一致，且原、被告均认可北楼房屋面积基本相同，故按照新承租人的投标单价19.02元/月·㎡（[820000元/年÷3592.894㎡]÷12月）与8间房屋面积计算占用费对原、被告双方是为公平。原告按照35个月计算占用费与其主张及查明事实不符，不予支持。被告应向原告支付8间房屋自2015年1月1日起至2017年10月30日止共34个月的占用费160148.00元（[2476.464㎡÷80间]×8间×34个月×19.02元/月·㎡＝160148.00元）。被告辩称的租赁期间装修、添附问题已另案提起诉讼，本案不予审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决：一、被告陕西佳恒房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告宝鸡中燃城市燃气发展有限公司位于宝鸡市文化路4号院北楼的301室3间、303室2间、304室1间、306室1间、311室1间，共计8间房屋。二、被告陕西佳恒房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告宝鸡中燃城市燃气发展有限公司上述房屋自2015年1月1日起至2017年10月30日止的房屋占用费160148.00元。三、驳回原告宝鸡中燃城市燃气发展有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4980元，由原告宝鸡中燃城市燃气发展有限公司负担1700元，被告陕西佳恒房地产开发有限公司负担3280元。二审审理中，上诉人申请孔广军作为证人，出庭证实涉案303房间系广东太阳神有限公司租赁，与上诉人无关。被上诉人中燃公司对证人出庭所陈述不予认定。二审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》意思表示真实，且内容不违反国家法律和法规之规定，应认定为有效。本案争议焦点一、北楼303室是否系上诉人租赁。二审审理中上诉人虽申请证人孔广军出庭证实303房间系广东太阳神有限公司租赁，与上诉人无关，但从双方合同约定租赁房屋数量、间数中包含北楼303室。同时，双方在履行合同期间，2017年5月23日上诉人工作人员签字确认“佳恒公司2015年元月1日使用房屋为北楼：301室、303、304、306、311室。西楼：302室、310室”中也明确有303室。因此，对上诉人称303室系案外人租赁与事实不符，本院不予支持。焦点二、一审判决认定起算的租赁费时间是否正确。2017年5月18日被上诉人向上诉人出具“收房通知”，要求其交还12间房屋，上诉人工作人员于5月23日签收后，又向被上诉人出具了便条。2017年10月30日因上诉人未向被上诉人交房也未支付房租，被上诉人封堵了上诉人占用的房屋。一审判决由上诉人支付被上诉人房屋占用费自2015年1月1日至2017年10月30日符合本案事实，且在二审审理期间，上诉人未提交证据证实一审判决起算租赁费的时间错误，依据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。故上诉人的该项上诉理由本院不予支持。焦点三：被上诉人占用期间费用如何计算。本案双方签订的合同于2014年年底到期，被上诉人将涉案的房屋对外进行招标，上诉人也向被上诉人提交了投标报价书，并参与了开标会议，后因其报价低未中标。一审判决依据招标后的租赁费计算上诉占用期间的费用并不违反法律规定，本院予以支持。综上，一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4980元，由上诉人陕西佳恒房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  李宝萍审判员  邱有前审判员  马 林二〇一八年十二月三日书记员  王 慧