山东省海阳市人民法院 民 事 判 决 书 (2015)海民重初字第4号 原告：于生虎，男，1954年2月1日出生，汉族，住海阳市。 被告：王晓峰，女，1968年9月30日出生，汉族，住海阳市。 原告于生虎与被告王晓峰租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2014年11月3日作出（2014）海民初字第1196号民事判决，原告于生虎不服一审判决提起上诉，烟台市中级人民法院裁定撤销原判，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告于生虎和被告王晓峰均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告于生虎向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告支付原告租金、违约金164736元；2、由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原、被告于2009年9月24日签订了海政路64号房屋的租赁合同，后来原、被告因租赁合同发生纠纷，经过烟台中院两次发回重审，最终作出(2013)烟民一终字第513号民事判决，被告仍认定合同有效，但却一直拒交2011年10月1日及之后的租金，据此，原告已单方面解除合同，于2014年4月27日收回房屋。自2011年10月1日起租金上调至20000元，一次性收取两年，被告应交40000元，自2013年10月1日租金上调为每年22000元，截止2014年4月27日共计206天应收租金12416元，租金合计52416元。依照合同违约责任第三条，乙方如不按规定的时间向甲方交纳租金，每延期一天按缺额部分的3%向甲方支付滞纳金。考虑到违约金较高，本人自愿部分放弃，只按3‰计算。2011年10月1日至2014年4月27日共计936天，40000元按3‰计算每日滞纳金120元×936天＝112320元。租金与违约金总计164736元。 被告王晓峰辩称，一、原告主张的房租数额过高。法院生效判决认定房租每年为14842元，因原告在与被告电话商讨房租价格时没有给出具体的房租数额，同时也不与被告协商，只让被告先使用。房屋租赁合同约定：租金每两年调整一次，双方依市场价格协商而定。原告不与被告协商而单方面将房租调整为20000元，被告不同意。被告认为在双方协商不成的情况下，自2011年10月1日起至2014年4月25日的房租被告应按照法院生效判决书认定的数额即每年14842元给付原告，共计37884元。二、被告不构成违约。2009年9月24日原、被告签订合同，后因合同履行事宜发生纠纷。先后经法院一审、二审、重审，最终以（2013）烟民一终字第513号终审息诉。被告已于2009年9月24日交给原告租金15万元。2011年8月8日被告通过电话联系原告，商讨后期租金的问题。原告讲等事情（诉讼）完了再说（附电话录音），此时，被告扣除以前的房租还有剩余12多万元在原告手中，这12多万元就是租金，法院现已另案判决由原告返还给被告，所以不存在被告欠原告租金的情况，原告还应根据法律文书返还上述剩余租金，因此被告不构成违约。三、按照合同约定被告没有违约，但是原告违约，按照房屋租赁合同认定租期为10年，即自2009年10月1日至2019年10月1日止，被告仅租用了4年多，合同尚未到期，原告便强迫被告交付房屋，原告单方面终止合同，构成违约，同时原告还应返还给被告下列费用：1、剩余房租120316元及利息(已另案处理)；2、按照合同第5条第2项的规定，支付2013年10月1日至2015年10月1日提前终止合同的违约金890.52元；3、吊顶、射灯、壁纸、地板、西面隔断装修、门头铁皮费共计9000元，对此被告方保留另行起诉的权利。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告王晓峰与周鑫、李庭武、王海明、宋明春是多年商铺邻居。该商铺位于海阳市海政路64号，共包括一楼5间、二楼2间，该商铺为门面房，原产权为海阳市无线电元件厂（以下简称无线电厂）所有，无线电厂因借原告于生虎的款未予偿还，1999年11月22日经本院审结后，执行中将无线电厂位于海阳市海政路15号房屋13间（认定价值38480元）、海政路64号房屋7间（认定价值127740元）用以抵顶于生虎债务166220元。2000年8月21日，于生虎到海阳市房管部门办理房屋产权登记手续。2009年9月24日，王晓峰与于生虎签订了房屋租赁合同。合同约定：于生虎将其座落在海政路64号房屋一楼5间、二楼2间出租给王晓峰管理使用，期限10年，自2009年10月1日至2019年10月1日止。租金数额为一年80000元，首次付两年租金，合计150000元，签订合同之日一次交清。于生虎于合同签订之日起3日内将房屋交付给王晓峰管理使用。于生虎如不按规定时间交付房屋，每延期1天，按租金总额的3%向王晓峰支付滞纳金。王晓峰如不按规定时间、数额向于生虎交纳租金，每延期1天按缺额部分的3%向于生虎支付滞纳金。租金每两年调整一次，依市场价格双方协商。合同订立后，王晓峰将150000元租金交付给了于生虎。 2009年9月29日，王晓峰因房屋租赁合同纠纷一案，以于生虎、周鑫、李庭武、王海明、宋明春为被告诉至本院，要求于生虎履行房屋租赁合同，周鑫、李庭武、王海明、宋明春迁出其租赁的房屋，并赔偿其合同约定的使用房屋之日至交付房屋之日的租金每天88元，保留对于生虎赔偿的诉讼请求权。诉讼中将周鑫、李庭武、王海明、宋明春变更为第三人，本院于2010年2月1日作出（2009）海民初字第2355号民事判决书，判决如下：第三人周鑫、李庭武、王海明、宋明春于判决生效后30日内将承租的房屋交付给于生虎，于生虎于同日将房屋交付给王晓峰。宣判后，于生虎、李庭武、王海明、宋明春不服提起上诉。烟台市中级人民法院于2010年6月16日作出（2010）烟民一终字第706号民事裁定书，以原审认定事实不清、证据不足为由，裁定撤销原判，发回重审。重审中，王晓峰的诉讼请求为：撤回对第三人周鑫、李庭武、王海明、宋明春的起诉，对位于海阳市海政路64号王晓峰现使用的1间房屋（一楼东数第3间）继续履行合同；对于生虎未实际交付的其余6间房屋与于生虎解除合同，并退回房租127144元，利息8766.81元(自2009年10月1日至2011年1月12日止)；按照合同约定于生虎应支付给王晓峰违约金1123.20万元(自2009年10月1日至2011年1月12日止)，由于生虎承担违约金80万元，多余部分放弃；赔偿因于生虎未履行合同致王晓峰产生的实际损失78万元。本院于2011年4月18日作出(2010)海民初字第2311号民事判决书，判决如下：一、解除王晓峰与于生虎于2009年9月24日签订的房屋租赁合同中约定的7间房屋中于生虎未交付给王晓峰的6间房屋的租赁合同，对于王晓峰租赁并使用的1间房屋继续履行合同；二、于生虎返还王晓峰6间房屋的房租127144元，付给王晓峰违约金80万元，合计927144元；三、驳回王晓峰要求于生虎支付利息8766.81元的诉讼请求。于生虎不服该判决，提起上诉。烟台市中级人民法院于2012年5月7日作出(2011)烟民一终字第591号民事裁定书，以原审判决程序违法为由，裁定撤销原判，发回重审。重审中，王晓峰的诉讼请求为：一、解除2009年9月24日与于生虎签订的房屋租赁合同中7间房屋中于生虎未交付王晓峰的6间房屋的租赁合同，王晓峰已经租赁并使用的1间房屋继续履行；二、要求于生虎返还未履行的6间房屋的租金128572元，赔偿因于生虎未履行合同而发生的各项损失78万元，预期可得利益362330元，支付利息56006.42元，以上合计1326908.42元，现只主张要求于生虎承担927144元，余额放弃。本院于2013年1月24日作出（2012）海民重初字第15号民事判决书，判决如下：解除王晓峰与于生虎于2009年9月24日签订的房屋租赁合同中约定的7间房屋中未交付给王晓峰的6间房屋的租赁合同，对于王晓峰原租赁并使用的1间房屋继续履行合同；二、于生虎返还给王晓峰不能交付6间房屋的房租120316元，并按同期银行贷款利率支付自2009年9月25日至判决生效之日的利息；三、于生虎赔偿王晓峰因不能交付其余6间房屋的损失69210元；四、驳回王晓峰其他诉讼请求。于生虎不服该判决，提起上诉。烟台市中级人民法院经审理认为：对于于生虎应返还的租金问题，双方当事人间的租赁合同中对于王晓峰原租赁使用的1间商铺的内容有效，因此，应确定王晓峰应支付的1间商铺的租金数额，余额于生虎则应返还。对于王晓峰应支付的租金数额及支付租金的周期，应考虑到7间商铺的具体不同情况，王晓峰当时交纳的租金是将7间商铺作为一个整体计价而非单独计价及双方在租赁合同中约定租金每两年应进行协商调整这些相关事实，由此可以看出原审按比例确定王晓峰应承担的1间房屋的最初两年的租金，并据此判决于生虎返还其余多收取的租金是公平合理的。对此后的租金标准问题，属双方意思自治范围，双方可依合同约定原则及法律规定进行协商确定。因此，于生虎对原审判决确定的相关租金数额所提上诉主张，理由不成立，不予支持。烟台市中级人民法院于2013年12月2日作出(2013)烟民一终字第513号民事判决书，判决：一、维持海阳市人民法院(2012)海民重字第15号民事判决第二项；二、撤销海阳市人民法院(2012)海民重字第15号民事判决第一、三、四项；三、于生虎与王晓峰2009年9月24日签订的房屋租赁合同中原由王晓峰租赁使用的1间房屋(一楼东数第3间)继续按租赁合同履行；四、驳回王晓峰其他诉讼请求。 (2013)烟民一终字第513号民事判决生效后，王晓峰向本院申请执行，2014年于生虎为履行上述判决将15万元交至本院，本院执行局在给双方协商6间房屋租金的返还和1间房屋租金的支付时，未协商成功，为此于生虎起诉本案，请求王晓峰支付使用的位于海政路64号东数第3间商铺（以下简称第3间商铺）的租金，并要求其按合同约定承担违约责任。 原、被告均同意解除租赁第3间商铺的合同，均认可2014年4月26日被告王晓峰将该房屋交给了原告于生虎。关于2011年10月1日至2014年4月26日第3间商铺的房租数额。原告主张年租金20000元和22000元，是根据同期原告租赁给别人每间的价格计算的。被告王晓峰则认为原告主张的房租标准过高，且没有依据，要求按照法院生效判决确定的每年14842元标准计算。关于违约，原告主张被告违约，被告主张其没有违约，理由：因合同签订满两年后，被告电话与原告商讨房租价格，原告没有给出具体的房租数额，同时也不与被告协商，只让被告先使用；并且原告手中尚有被告120316元房租没有返还给被告。为此被告向本院提交了2011年8月8日原、被告之间的通话录音光盘1张及书面整理材料1份，证明当时被告和原告协商第3间商铺租金的事情，原告没有说出具体数额，先让被告用，等诉讼案件处理完再说。该通话录音的主要内容为：被告讲对第3间商铺还想继续租用，问原告房租是多少，并问原告是另签订合同还是从15万元租金中扣除，原告同意被告继续租用第3间商铺，并说前面的事还没有处理完，先不用管，等那个事处理完再说，让被告先用着。原告对该通话录音无异议。 因双方对2011年10月1日之后的租金未重新约定，开庭时亦达不成一致意见，原告于生虎申请对第3间商铺自2011年10月1日起至2014年4月26日止的租金进行司法鉴定，本院委托山东誉华恒信资产评估事务所进行司法鉴定，花鉴定费3000元，鉴定结论：位于海政路64号东数第3间商铺年租金17055.24元。经质证，原、被告对鉴定报告均有异议，原告认为随便变更评估机构程序违法，评估过程违背常理，应在海政路64号为中心的左右百米内选择面积最接近的为依据，比如应参考百货大楼的门市房，申请鉴定人员出庭接受质询，同时增加诉讼请求，要求被告承担鉴定费3000元。鉴定人员出庭解释了其鉴定依据《资产评估执行准则－不动产》，说明了所参考的六家门市房的基本情况，六家参照物与鉴定的门市房在同一区位，用途一致，规模差距不大，建筑结构相似，都是有房权证的合法建筑，其中有一家是百货大楼的，但不能全部参照百货大楼的门市房，同时说明了六家参照物的面积、同时期的租金单价。被告对鉴定报告有异议，认为鉴定价格过高，但未提供相反证据证明。对变更鉴定机构一事，经向本院技术室了解，之前委托的鉴定机构因标的鉴定基准日距今相隔时间较长，对可比案例调查较困难，为不影响审判时间，申请退案，并不存在程序违法。鉴定人员对鉴定依据和鉴定过程做了详细解释，公正合理，本院对此鉴定报告予以采信。 经原告于生虎申请并提供担保，本院于2014年5月6日依法对(2014)海执字第848号执行案中于生虎交付给王晓峰的案款130000元予以冻结，保全期间暂停发放。 本院认为，原、被告于2009年9月24日签订的租赁合同经二审终审判决均认定，关于被告王晓峰使用的第3间商铺的约定合法有效。关于租金数额，租赁合同约定：“租金每两年调整一次，依市场价格双方协商。”因双方只对最初两年的租金进行了约定，对之后的租金未约定，双方主张的租金不一致原告申请对涉案房屋在诉争期间租金的市场价格进行司法鉴定，本院予以准许，对鉴定报告予以采信，被告应按鉴定报告鉴定的年租金标准向原告支付租金为17055.24元÷365天×936天＝43736元。关于违约责任，因被告打电话询问原告房租价格，并征求其意见是否可以从已交的15万元中扣除，原告没有说出具体的房租价格，只让被告先用着，二审结案后双方也未共同确定租金数额，被告无法向原告交付租金，并不构成违约。 综上，被告应按鉴定报告确定的标准向原告支付第3间商铺的租金，原告主张被告承担违约责任，本院不予支持。原告请求被告承担鉴定费3000元，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、被告王晓峰于本判决生效后十日内付给原告于生虎房租43736元； 二、被告王晓峰于本判决生效后十日内付给原告于生虎鉴定费3000元； 三、驳回原告于生虎的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3595元，由原告于生虎负担2702元，由被告王晓峰负担893元；保全费1170元，由原告于生虎负担710元，被告王晓峰负担460元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。 审 判 长  姜雪莲 人民陪审员  张爱华 人民陪审员  孙延祥 二〇一八年四月十六日 书 记 员  孙丽娜