江苏省连云港市海州区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏0706民初5496号 原告：王光照，男，1994年11月22日生，汉族，住江苏省连云港市海州区。 委托诉讼代理人：李新民、郑东亚，江苏同科律师事务所律师。 被告：王某,4，女，1962年11月25日生，汉族，住江苏省连云港市海州区。 被告：王志强，男，1973年12月28日生，汉族，住山东省宁津县。 被告：王桂红，女，1974年10月16日生，汉族，住江苏省连云港市海州区。 三被告共同委托诉讼代理人：刘世军，江苏永信律师事务所律师。 三被告共同委托诉讼代理人：谢恩祥，男，1965年1月1日生，汉族，住江苏省连云港市海州区。 第三人：连云港市新港城房产经纪有限公司，住所地江苏省连云港市海州区苍梧路30号明珠皇冠花园1号楼8号商铺。 法定代表人:李云峰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：欧阳潇敏，该公司职工。 原告王光照与被告王某,4、王志强、王桂红、第三人连云港市新港城房产经纪有限公司（以下简称新港城公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月5日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王光照及其委托诉讼代理人郑东亚、被告王某,4、王志强、王桂红的共同委托诉讼代理人刘世军、谢恩祥、第三人新港城公司的委托诉讼代理人欧阳潇敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王光照向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间签订的《二手房买卖合同》；2、判令三被告连带返还双倍定金64000元；3、判令三被告连带赔偿损失房屋增值差价30000元（评估为准）；4、判令三被告连带赔偿中介费4000元；5、诉讼费用由三被告承担。诉讼中，原告撤回第4项诉求；原告将第3项诉求明确为：判令三被告连带赔偿房屋增值差价7500元。 事实和理由：原、被告经第三人居间于2017年5月31日签订了《二手房买卖合同》，合同约定被告王桂红、王志强所有的坐落于海州区（丘号：02501153-116）建筑面积79.14平出售给原告，并就成交价格、付款方式、税费约定等房屋买卖合同必备要素达成合意。原告依约当日即缴纳了购房定金32000元，但被告故意撰杜事由，企图提价售房。虽经原告多次善意提醒和请求，被告恶意违约，导致合同履行已属客观不能。 被告王某,4、王志强、王桂红共同辩称，1、本案系原告主张解除合同，被告从未以任何理由终止合同的履行，现尊重原告选择，同意解除合同，但被告不存在任何违约行为。2、被告为涉案房屋交易支付了全年物业费、公摊水电费，多次督促原告配合办理相关按揭贷款手续，但原告拒不配合，至今尚未将首付款支付我方。3、根据合同约定，税费全部由原告承担。但原告至今未支付相关税费，在交易过程中由我方全部垫付。现原告单方终止协议的履行，违约在先，定金不予退还。4、原告主张赔偿损失无事实和法律依据，原告是违约方。请求法院驳回原告的诉求。 第三人新港城公司辩称，没有意见。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了公证书、二手房买卖合同、收据、微信聊天记录、录音、存量房交易资金监管协议、转账凭条、照片、不动产权证书、票据、物业费收据等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 本院经审理认定事实如下：涉案的位于连云港市海州区房屋（丘号02501153-116;建筑面积79.14平方米）及茗馨花园H9号楼23号自行车库（丘号02501153-23;建筑面积10.22平方米）系经济适用住房，于2017年5月22日登记在被告王志强、王桂红名下，系两被告按份共有，各占50%份额。经本院调查了解，涉案房屋及自行车库系被告王桂红、王志强于2010年7月24日购买。 2017年5月23日，被告王志强、王桂红（委托人）与被告王某,4（受托人）签订《委托书》一份，载明：“……委托人王志强和王桂红于2017年5月22日向不动产登记中心申请坐落于海州区和海州区茗馨花园H9号楼23号自行车库两处不动产的转移登记手续……委托人王志强和王桂红欲出售上述房屋及车库……现委托受托人王某,4代为办理出售上述房屋及车库的相关手续，委托事项具体如下：1、签订房屋买卖、合同契约……2、办理与上述房产有关的所有过户手续……4、收取上述房屋的售房款，办理全部资金监管事宜……5、缴纳相关税费；6、协助买方办理该房屋有关的贷款手续……7、鉴于出售的房产为经济适用房，委托人均同意接受市住房保障中心、不动产管理、交易部门的审核，并按照本市相关规定，办理保障性住房上市交易、变更为全部产权缴纳增值收益金额等等相关手续……”。 同日，江苏省连云港市连云港公证处作出（2017）连港证经内字第4953号《公证书》一份，载明：“兹证明王志强、王桂红于二Q一七年五月二十三日来到我处，在本公证员的面前，在前面的《委托书》上签名”。 2017年5月31日，原告王光照（买方）、被告王某,4（卖方）及第三人新港城公司（经纪方）签订《二手房买卖合同》一份，约定：一、转让标的房屋地址：连云港市海州区茗馨花园H9号楼4单元402。二、成交价成交价为人民币632000元，该成交价含家用电器留部分，家具留部分，自行车库10.21平方米。三、付款方式：购房定金：买方在签署本合同书前向中介方支付定金32000元，在查档无误后两个工作日内无息转给卖方且自动转为房款。买方于签署本合同书时委托经纪方代办该手续。向银行申请30年50万元的银行按揭贷款（以银行批准的结果为准）……五、该房屋产权为王桂红和王志强共同所有。六、税费约定：双方经约定房屋交易过程中产生的税费按下述第2条执行。2、由买方全部承担；车库所产生的税费。十二、其他约定：1、因产权人王志强、王桂红未到现场，由其公证人王某,4代签，王某,4承担所有违约责任。2、双方约定过户前给卖方取首付款。3、交房时间2017年7月24日之前。4、车库所产生费用由买方承担。合同还对其他事项进行了约定。 2017年5月31日，被告王某,4出具《定金收据》一份，载明：“今收到买受方某购买本人（出售方）位于连云港市海州区而支付的定金计人民币叁万贰仟元整，本人确认已收到此笔定金”。 同日，甲方王桂红、王志强（卖方）与乙方王光照、周某（买方）、丙方连云港市云某房产置业担保有限公司（以下简称云某公司）签订《存量房交易资金监管协议》，王某,4作为王桂红、王志强的代理人在该协议上签字。协议约定：第一条2017年5月31日，甲乙双方签订《存量房买卖合同》，甲方将坐落海州区（丘号02501153-116）建筑面积79.14平方米出售给乙方，合同价格630000元，监管总金额600000元。甲、乙双方将房款委托丙方监管，待房屋过户手续全部办结束后，由丙方负责甲、乙双方办理资金交割手续。第二条甲、乙双方委托丙方监管购房房款方式为：（3）（3）首付款加贷款。第三条乙方自本协议签订之日起应当将监管房款人民币100000元存入监管账户；乙方贷款金额转入以下指定账户，开户名称：连云港市云某房产置业担保有限公司……第五条乙方在取得《不动产权证书》后，甲方凭《监管协议》、身份证，填写《连云港市存量房监管资金领款申请书》，办理监管资金领款手续，资金领款手续由丙方审核后直接划至第三条规定的卖方开设的结算账户……第十条甲、乙双方保证因房屋买卖产生的任何纠纷与本协议无关，不影响本协议履行。合同还对其他事项进行了约定。 同日，原告王光照向云某公司转账10万元，系支付的房屋首付款。 2018年4月23日，案外人周某向本院出具《说明》一份，明确本案所有权利均由原告王光照一人行使。 另查明，2017年6月9日，被告王桂红向连云港市财政局缴纳涉案房屋的“其他非税收入数量79.14收缴标准971金额76844.94元暂存款数量79.14收缴标准9金额712.26元，合计77557.2元经济房增值收益（其中暂存款转为土地出让契税）”。同日，王桂红向连云港市财政局缴纳涉案自行车库“其他非税收入数量10.22收缴标准197金额2013.34元暂存款数量10.22收缴标准3金额30.66元合计2044元经济房车库增值收益（其中暂存款转为土地出让契税）”。 经原告申请，本院依法委托对涉案房屋及自行车库的市场价格进行评估（评估时间节点为本案起诉之日2017年7月5日）。2018年3月7日，连云港中信土地房地产评估咨询有限公司作出《房地产评估报告》，“确定评估对象在价值时点2017年7月5日的市场价值为人民币63.95万元”。 再查明，原、被告合同签订当日，双方口头约定“车库的上市费用2044元由原告承担”、“房屋上市费用77557.2元由被告承担”。 第三人新港城公司的委托诉讼代理人欧阳潇敏系新港城公司的职员，参与、见证了原、被告合同的签订、履行。新港城公司在庭审中陈述：“被告举证的证据4两张单据中，其中房屋缴纳暂存款712.26元，车库缴纳暂存款30.66元，共计742.92元，票据中说明暂存款转为土地出让契税，原被告就742.92元由谁支付承担产生争议……后原告也同意了支付该笔款项”。 新港城公司在庭审中陈述：“合同签订且原告同意支付700多元之后，被告将证据4中的两笔费用缴纳之后，我们三方到银行，由被告将贷款需要的所有材料交给银行之后在当天下午三方共同去云某担保，准备提首付款10万元，被告称见不到现款，不同意签字（云某担保要求双方签字后三个工作日内房款给被告），当天被告没有见到现金。第二天，被告称当天没见到现金，是原告违约，让我通知原告支付1万元违约金，贷款暂停”。“但是当时被告不同意签字，他说合同上有约定，（他说）当时是支付首付款现金的最后一天，如果当天收不到现金就是原告违约”、“没有约定首付款必须要现金支付及付款的时间”。 诉讼中，被告辩称：“原告支付我违约金之后继续履行合同，如果不给违约金32000（元），我方不同意继续履行”。 本院认为，本案争议焦点为：1、涉案经济适用房是否具备上市交易条件、《二手房买卖合同》及《存量房交易资金监管协议》效力如何。2、原、被告在履行合同过程中，谁违约。3、涉案《二手房买卖合同》是否具备解除条件，能否解除。4、本案是否适用定金罚则。5、原告诉求被告连带赔偿房屋增值差价损失，能否得到支持。6、被告王某,4对原告的第2、第3项诉求，是否应承担责任。 针对第一个争议焦点，本院认为，申购经济适用房5年后，申购人再行转让房屋的，此时经济适用房已可以流通，因此，经济适用房房屋买卖合同有效，当事人要求办理经济适用房过户手续的，应当按照政府相关规定补交土地收益。本案中，被告王志强、王桂红申购涉案经济适用房已满5年，涉案房屋及自行车库可以流通，且被告王志强、王桂红已向连云港市财政局缴纳相关增值收益，具备办理过户条件。 根据《委托书》及《公证书》，被告王某,4作为被告王志强、王桂红授权的代理人，有权处置王志强、王桂红所有的涉案房屋及自行车库。被告王志强、王桂红作为被代理人对代理人王某,4的代理行为，承担民事责任。原告王光照与被告王某,4签订的《二手房买卖合同》及《存量房交易资金监管协议》，系双方当事人真实意思表示，合法有效，上述合同对被告王志强、王桂红有约束力。 针对第二个争议焦点，本院认为，第三人新港城公司作为涉案合同的居间方，其本案中的委托诉讼代理人系涉案房屋居间事宜的的具体经办人，参与、见证了涉案合同的签订及履行，其在法庭的陈述具有客观性，本院结合原、被告的当庭陈述及查明的事实，认定第三人的陈述具有客观真实性，予以采信。 原告已按照合同约定支付定金32000元、转账首付款100000元至云某公司进行资金监管，且原告经与被告协商也同意支付涉案房屋及自行车库的暂存款742.92元（被告举证的证据四中，暂存款转为土地出让契税），原告按照合同约定履行了自己的合同义务。 原、被告及第三人在将银行贷款所需手续提交给银行后，三方到云某公司办理提取首付款100000元的相关手续。在新港城公司向被告明确说明“云某公司要求双方签字后三个工作日内房款给被告”的情况下，被告以双方口头约定首付款必须现金支付且当天是首付款现金支付的最后一天为由，拒绝在云某公司签字办理首付款领取手续，且在第二天以原告违约为由要求原告支付违约金并通知新港城公司贷款暂停，导致合同无法继续履行。 结合现在银行贷款政策在首付款支付比例及贷款利率等方面已经调整，及被告辩称的“（原告）如果不给违约金32000（元），我方不同意继续履行”的实际情况，本院认定系被告违约，导致合同无法继续履行。 针对第三个争议焦点，本院认为，在认定系被告违约、导致合同无法继续履行的情况下，原告诉求解除双方签订的《二手房买卖合同》，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）款的规定，本院予以支持，该《二手房买卖合同》应予解除。 针对第四个争议焦点，本院认为，原告王光照向被告王某,4支付的32000元定金，结合合同约定分析，在性质上应认定为履约定金，系一方当事人向另一方当事人交付定金，作为双方当事人履行主合同义务的担保方式。 尽管《二手房买卖合同》第三条约定“买方在签署本合同书前向中介方支付定金32000元，在查档无误后两个工作日内无息转给卖方且自动转为房款”，但鉴于系被告违约、导致合同无法继续履行，该履约定金应予适用。根据定金罚则，被告王志强、王桂红应双倍返还原告定金64000元。 针对第五个争议焦点，本院认为，1、鉴于《二手房买卖合同》合法有效，系被告违约导致合同解除，原告在合同履行过程中未有过错。2、若合同能够继续履行，房屋增值部分的收益归属于原告，现合同解除，原告对合同履行后的预期收益应予以保护。3、综上，对于房屋增值部分的差价7500元（评估价639500元-合同价632000元），应由被告王志强、王桂红承担损失赔偿责任。 针对第六个争议焦点，本院认为，《二手房买卖合同》第十二条中约定：“因产权人王志强、王桂红未到现场，由其公证人王某,4代签，王某,4承担所有违约责任”。对于该条款，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条的规定，应理解为由于被代理人王志强、王桂红未到场签字，王某,4作为代理人若因代理权限有瑕疵、出现无权代理等情形时，由被告王某,4对此承担责任。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为；被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。故被告王某,4在本案中不应承担责任。 综上，依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百二十五条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告王光照与被告王志兰于2017年5月31日签订的《二手房买卖合同》已被解除； 二、被告王志强、王桂红于本判决生效后十日内向原告王光照连带双倍返还定金64000元； 三、被告王志强、王桂红于本判决生效后十日内向原告王光照连带赔偿房屋增值差价损失7500元； 四、驳回原告王光照的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2250元、评估费5400元，合计7650元（原告已预交），由被告王志强、王桂红连带负担，于给付上述款项时一并给付原告。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：44×××94（汇款后将汇款凭证交本院随卷移送）。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。 审 判 长  李玉杰 代理审判员  董延磊 人民陪审员  董永彩 二〇一八年四月二十三日 书 记 员  李冬玲 法律条文及上诉须知附录 一、法律条文 （一）《中华人民共和国民法通则》 第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。 代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。 依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。 （二）《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。 合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。 （三）最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第二十八条买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。 （四）《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 二、上诉须知 根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。应自上诉人递交上诉状之日起7日内交纳上诉案件受理费、同时将缴费凭证提交本院，逾期未交纳或未将缴纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本“上诉须知”与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。 收款人：连云港市中级人民法院 开户行：连云港市农业银行苍梧支行