西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2016）陕0113民初4298号原告：侯小红，女，1967年9月4日出生，汉族，住西安市周至县。委托诉讼代理人:张品刚，陕西博义律师事务所律师。被告：闫素珍，女，1964年9月4日出生，汉族，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：孙平云，男，1956年10月19日出生，汉族，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：李宝秦，女，1956年5月30日出生，汉族，住西安市莲湖区。被告：吴淑芸，女，1962年2月2日出生，汉族，籍住山西省太原市迎泽区。被告：段玉涛，男，1979年8月27日出生，汉族，因涉嫌刑事犯罪被羁押。委托诉讼代理人：刘晓，男，1972年6月1日出生，汉族，住西安市周至县。原告侯小红与被告闫素珍、吴淑芸、段玉涛执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告侯小红及其委托诉讼代理人张品刚，被告闫素珍及其委托诉讼代理人孙平云、李宝秦，被告段玉涛委托诉讼代理人刘晓均到庭参加了诉讼。被告吴淑芸经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告侯小红诉称，2014年5月27日，原告与被告吴淑芸经过协商就位于西安市××区长××路××单元××室房屋买卖一事达成协议。合同达成后，原告将约定的购房款交给被告吴淑芸、李凤明的代理人段玉涛，此事实有购房合同书及收款收据等证据为证。原告将购房款交付后，立即取得了该房屋的使用权，并且一直合法占有、使用该房屋。原告在占有使用期间，多次要求被告为其办理过户手续，被告段玉涛以被告吴淑芸、李凤明找不到，房管所不能过户为由而未为原告过户。2016年3月8日，原告得知该房屋被西安市雁塔区人民法院强制拍卖，故在次日提出执行异议，但被雁塔法院作出陕0113执异35号执行裁定，驳回了执行异议。原告现诉至法院，请求判令：1、撤销对位于西安市××区长××路××单元××室的拍卖，并解除对该房屋的强制执行；2、确认原告与被告吴淑芸于2014年5月27日签订的房屋买卖协议书合法有效；3、被告吴淑芸及其代理人段玉涛为原告办理该房屋的过户手续；4、本案诉讼费由被告承担。被告闫素珍答辩称：1、原告向法院提交的房屋买卖合同为虚假合同，实际情况是吴淑芸在2013年11月25日向闫素珍借款时已将房屋买卖合同提交了闫素珍，并由双方在公证机构办理了公证文书。2、2014年1月18日，吴淑芸逾期未归还闫素珍的借款，闫素珍遂向法院申请强制执行。人民法院对该房屋进行了现场查封，并通过开锁公司开锁后进入现场实地查验，该房中无任何人居住，未存放任何物品。此后又对该房屋进行两次公开拍卖，均未发现买受人。3.吴淑芸的房屋是通过银行按揭贷款的方式购买，银行按揭贷款至今未还清。该房屋产权不完全归吴淑芸所有，吴淑芸无出卖该房屋的权利。综上，提起法庭驳回原告的诉讼请求。被告吴淑芸未作答辩。被告段玉涛通过刘晓提交答辩状称：1、2014年2月，段玉涛受吴淑芸的委托将涉案房屋于2014年5月27日转让给吴淑芸，并于同日将房屋所有手续证件一并移交给侯小红本人。因涉案房屋在卖给侯小红之前由吴淑芸租赁给王某等人使用，通过协商，王某的租房协议终止，租金退还王某。取得侯小红同意后，王某继续租住。2015年4月底前，王某搬出。其间，侯小红的房租在房价中已减少1.5万元。因而，侯小红和王某双方互不在承担房租等任何费用。2、房产交给侯小红后，侯小红多次通过中间人让段玉涛办理房产过户手续，吴淑芸的手机在2014年6月初后无法接通，也无法找到吴淑芸本人，致使侯小红房产过户无法办理。经审理查明，本院在执行以吴淑芸为被执行人的其他执行案件中，于2014年7月22日查封了吴淑芸位于西安市雁塔区长延居4幢2单元22102号房屋（以下简称涉案房屋）。2016年3月，原告侯小红在执行案件中就涉案房屋权属问题提出了异议，但被本院裁定驳回执行异议。侯小红遂提起本案诉讼。侯小红向法庭提交的《房屋过户协议》载明：甲方（卖方）吴淑芸将位于长延居4号楼2单元22102号房屋，房屋建筑面积为109.77平方米，以53.5万元的价格出售给乙方（买方）侯小红。《房屋过户协议》未载明签署日期，协议正文除房屋房号、建筑面积、价格、签名为手写内容外，其余内容均为打印文本，协议甲乙方栏处的“吴淑芸”“侯小红”的签名均为手写笔迹，并捺有手印。侯小红提交的《房屋买卖协议书》载明：落款日期为2014年5月27日，年月日处的阿拉伯数字均为手写内容，买卖协议甲乙方栏处的“吴淑芸”“侯小红”的签名均为手写笔迹，并捺有手印，协议正文除房屋房号、建筑面积、价款、收房日期、违约金金额为手写内容外，其余内容均为打印文本；该买卖协议约定的房屋信息、面积、价款的内容与《房屋过户协议》相同，约定的收房日期为2014年5月27日，违约金为15万元。侯小红提交的《收条》正文内容为“今收到侯小红购买吴淑芸位于雁塔区长安南路196号4幢二单元22102号房款伍拾叁万伍仟元整（小写535,000.00元）收款人：段玉涛2014年5月27日”。该收条上捺有指印。侯小红提交的《委托书》除委托人、受托人、房屋房号、落款日期为手写签名外，其余被均为打印字体。该委托书载明的委托人为吴淑芸、李凤明，受托人段玉涛，委托事项签订涉案房屋买卖合同等，落款日期为2014年2月28日。庭审中，侯小红主张房款支付情况如下：30万元系通过侯小红丈夫向段玉涛出借款项的形式支付，20万元系通马某霞向段玉涛出借款项的方式支付，前述50万元通过债权转移的形式支付；剩余的3.5万元系以现金的形式支付给段玉涛。侯小红向法庭提交了书面合同复印件：1、第一份合同载明的情况如下：合同主体为吴淑芸（借款人）、出借人（乙方）武元明、管理人（丙方，法定代表人段玉涛）西安鼎昊投资管理有限公司，借款金额为30万元，借款期限自2014年2月28日至2014年5月27日，合同签订时间为2014年2月28日。该书面合同第6.7条约定，甲方未依约还款或者出现约定的借款提前到期情形时，乙方或者丙方即有权依法、依约行使抵押/质押权；丙方根据甲方出具的《委托书》，自行处置或者申请法院处置抵押/质押物。2、第二份合同载明的情况如下：合同主体为崔天魁（借款人）、出借人（乙方马某霞、管理人（丙方，法定代表人段玉涛）西安鼎昊投资管理有限公司，借款金额为20万元，借款期限自2013年8月28日至2013年10月27日，合同签订时间为2013年8月28日。该书面合同第6.7条约定内容与借款人为吴淑芸的书面合同内容相同。侯小红提交的结婚证复印件显示，侯小红与武元明于2016年11月2日登记结婚。在本院审理期间，侯小红提交了三张交通银行转账电子回执打印件，欲证明该款为侯小红通过段玉涛向吴淑芸支付的购房款的事实，并称电子回执汇款人王丹王某立系段玉涛亲属。前述打印件载明：汇款人为王丹王某立，收款人为吴淑芸，在2014年2月28日至2014年3月1日分三次共汇款234,000元。闫素珍对前述汇款单的真实不予认可。侯小红申请证人马某出庭作证。庭审中，马某作证称侯小红在2014年向其借款，当时其在段玉涛那里有钱，就把钱转给了侯小红，是通过顶账的方式给的，所以没有转账记录；侯小红在2015年5月前通过现金的形式给其还清了款项，还款的具体细节记不清了，其在用钱的时候就向侯小红要。在本院针对涉案房屋的执行过程中，证人王某于2015年4月3日就涉案房屋查封问题向本院执行法官陈述称，涉案房屋是吴淑芸租赁给其和姜周坤（音）的房屋，租赁期限为20年，涉案房屋由其和姜周坤使用，在姜搬走后，现由其实际占有使用；因吴淑芸、李凤明向其借款10万元，签订了借款合同，其担心吴淑芸无法还款，就签订了租赁合同，以现金的形式分多次向吴淑芸支付了二十年的租金30万元。王某随后向本院执行法官提交了落款日期为2014年5月27日，出租人为吴淑芸，承租人为王某、姜周坤，租赁期限自2014年5月27日至2034年5月27日的《房屋租赁合同》。本院执行工作人员遂指定王某暂时保管该房屋，配合执行。侯小红申请证人王某出庭作证。王某在庭审中作证称，其向执行法官陈述涉案房屋系从吴淑芸手中承租时，未提及从侯小红租赁房屋的事宜；因吴淑芸欠段玉涛钱，吴淑芸于2014年5月底通过段玉涛将房子卖给了侯小红，侯小红要求腾房，所以三方协商变更了合同，其在2015年4月底从涉案房屋搬出；段玉涛是其表叔，其在2013年5月在段玉涛在周至的鼎昊公司待了两个月，之后在段玉涛西安的其他公司任职，一直到2014年底。庭审中，侯小红提交了《三方协议》，欲证明其已将房屋出租给王某的事实。该协议内容全部为书写笔迹。落款日期为2014年5月29日，署名人分别为段玉涛、侯小红、王某、姜周坤等人。侯小红还向法庭提交了2015年4月24日、2016年3月25日的用户名称为吴淑芸的天然气收据以及2015年4月至2016年4月的物业费收据，欲证明其实际占有使用房屋的事实。庭审中，侯小红还申请证人李某出庭作证，欲证明房屋买卖交易过程、房屋占有等事实。另查明，涉案房屋系吴淑芸在2012年以76万元余元的价格从开发商处购买，其中，吴淑芸通过银行按揭贷款方式支付了20万元。侯小红未偿还涉案房屋的银行按揭贷款。还查明，公安机关于2014年7月23日以吴淑芸涉嫌集资诈骗犯罪而对其予以立案侦查，后于2016年5月16日对涉案房屋进行了轮候查封。上述事实，有执行裁定书、委托书、房屋过户协议、房屋买卖协议书、收条、委托书、三方协议、商品房买卖合同、借款合同、抵押合同、执行证书、债权文书公证书、银行交易记录、立案决定书、查封材料、证人王某、李某的证言、庭审笔录等相关证据在卷佐证。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持，其中第（二）项、第（三）项规定的情形为：在人民法院查封之前已合法占有该不动产；已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。本案中，原告侯小红应当对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的事实承担举证责任。综合本案证据情况来看，原告侯小红提交的证据材料不足以证明其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益的事实。理由如下：1、原告侯小红提交的证据材料不足以证明其已支付了涉案房屋的购房款。第一、原告侯小红称其通过顶账的方式向段玉涛支付了收条所载金额53.5万元中30万元，并提交了书面借款合同复印件。因该书面借款合同无原件供核对，本院在本案中对其真实性不予认定。退一步来看，即使原告侯小红所提交的借款合同属实，原告侯小红所称的款项并不是购房款，而是借款合同项下的出借款项。另外，原告侯小红亦未就已履行了出借款项的义务的事实向本院提交充分确实的证据材料。原告侯小红所提交的转账回执材料不能说明该款项就是其出借的款项，退一步来看，该汇款单所载金额与原告侯小红主张抵账金额亦相差较大。原告侯小红也未提交其与吴淑芸已就所谓借款抵充购房款项事宜达成了合意的证据材料。再退一步来讲，从借款合同第6.7条的约定内容以及借款合同的借款期限、借款合同签订时间与原告侯小红提交的《房屋买卖协议书》《收条》《委托书》所载时间高度一致的情形来看，原告侯小红主张的房屋买卖合同关系也应属于当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保的情形，双方之间的法律关系仍然应为借款合同关系，而不是房屋买卖合同关系。第二、原告侯小红所称的通过顶账证人马某在段玉涛处的20万元的主张，不能成立。因该书面借款合同无原件供核对，本院在本案中对其真实性不予认定。退一步来看，即使该借款合同属实，合同所载的借款人也不是被告吴淑芸、段玉涛，更不能说明该款项是出借给段玉涛或吴淑芸的款项。且原告侯小红提交的借款合同复印件所载时间与本案涉及的时间不是同一时期的款项，不足以说明该款与原告侯小红所称的购房款之间存在关联性。另外，本案亦无证人马某已实际履行了出借了20万元的证据材料。第三、原告侯小红亦未偿还涉案房屋银行按揭贷款。2、原告侯小红提交的证据材料不足以证明其在本院查封前已合法占有了涉案房屋。根据本院执行裁定书及王某庭前言词内容来看，本院于2014年7月22日查封了涉案房屋，直至2015年4月，证人王某才向本院主张涉案房屋的承租权利，陈述称出租人为吴淑芸，并提交所谓的其、姜周坤与吴淑芸的租赁合同，此时并未提及原告侯小红，亦未提交其在庭审中所称的三方租赁合同。王某在本案审理期间出庭作证的证言改变了其向本院执行法官的陈述内容，又无合理解释。且王某在被告段玉涛的公司任职且有亲属关系，而被告段玉涛所代表的公司又与原告侯小红亲属之间存在其他经济利益牵连，证人王某与原告侯小红有利害关系。而原告侯小红提交的《三方协议》与证人王某在庭前向执行法官陈述内容相互矛盾，真实性存疑，本院不予认定。基于前述，证人王某在本案审理期间形成的证言内容在无其他客观性证据材料印证的情况下，不足以采信。由此来看，原告侯小红并未在本院查封涉案房屋前合法占有涉案房屋。至于原告侯小红提交的物业费、水电费票据的问题，考虑到原告侯小红与证人王某之间存在利害关系，持有物业费、水电费票据并不足以充分说明原告侯小红已合法占有了涉案房屋。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（二）项、第（三）项之规定，判决如下：驳回原告侯小红的诉讼请求。本案案件受理费100元，由原告侯小红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  栗德亮人民陪审员  孙英花人民陪审员  师永红二〇一八年四月三日书 记 员  李 瑶打印：扈艳红校对：李兴梅2018年月日送达