镇江经济开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏1191民初932号 原告：袁爱华，男，1976年9月14日出生，汉族，住南京市高淳区。 原告：章兰花，女，1981年10月1日出生，汉族，住址同上。 上述两原告共同委托诉讼代理人：张建宏，江苏同盛律师事务所律师。 被告：镇江优盛置业有限公司，住所地镇江新区丁卯谷阳路**镇江食品商城******。 法定代表人宣光磊，该公司董事长。 委托诉讼代理人：高莉，该公司职员。 被告：镇江优盛食品商城经营管理有限公司，住所地镇江，住所地镇江新区丁卯谷阳路**> 法定代表人：李伟，该公司经理。 委托诉讼代理人：刘胜红、高莉，该公司职员。 原告袁爱华、章兰花与被告镇江优盛置业有限公司（以下简称优盛置业公司）、镇江优盛食品商城经营管理有限公司（以下简称优盛管理公司）合同纠纷一案，本院于2017年4月6日立案受理，依法由审判员刘沫适用简易程序于2017年6月6日第一次公开开庭进行审理。后转为普通程序，由审判员刘沫任审判长，与人民陪审员吴和芳、黄陆林依法组成合议庭于2018年3月14日第二次公开开庭进行审理。两原告的共同委托诉讼代理人张建宏，被告优盛管理公司的委托诉讼代理人刘胜红及两被告的共同委托诉讼代理人高莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告袁爱华、章兰花向本院提出诉讼请求：1、判令两被告连带给付原告袁爱华、章兰花第五年度下半年商铺租金7410.13元，并支付违约金（自2016年6月28日起按每日千分之五的标准计算至实际给付之日）；第六年度上半年商铺租金7410.13元，并支付违约金（自2016年12月28日起按每日千分之五计算至实际给付之日）；2、本案诉讼费由两被告承担。 事实和理由：被告优盛置业公司开发了位于镇江市的优盛食品大卖场，并分割成若干小块商铺分别出售，对外承诺统一招商、出租及管理，年租金不低于7%。为此，被告优盛置业公司于2010年4月22日成立了被告优盛管理公司，并指派其单位监事陈亦飞担任被告优盛管理公司的法定代表人，专门负责涉案房屋的包租及管理。 2010年9月3日，根据被告优盛置业公司提出的前三年租金折抵房款的承诺，两原告分别与两被告签订了《商品房买卖合同》及《商铺委托管理合同》各一份，约定原告将在被告优盛置业公司处购得的位于镇江市丁卯谷阳路东、纬一路北镇江（食品大卖场）1层1511号商铺一间交由被告优盛管理公司统一管理；第四年、第五年的年租金标准应不低于商铺买卖合同价款的7%，第六年之后的租金标准根据当时市场行情确定，租金每半年结算支付一次；被告优盛管理公司逾期支付租金的，每逾期一日，向原告支付逾期金额千分之五的违约金。合同签订后，两原告依约将案涉商铺交由被告管理，但被告未依约支付第五年度下半年（2015年11月30日至2016年5月29日）及第六年度上半年（2016年5月30日至2016年11月30日）租金。经两原告多次索要未果，故现诉至法院，请求判如所请。 被告优盛管理公司辩称：第一，其对两原告主张的第五年度下半年租金金额没有异议。第六年度上半年的租金标准应当依据双方合同约定以商铺的实收租金计算，因第六年度上半年涉案商铺均为空置，没有租金收益，故两原告主张第六年度上半年的租金及违约金无事实及法律依据。第二，因受到市场大环境影响，商铺没有任何收益，其无偿支付业主租金，目前最后一期尚且支付困难，根本无力承担违约金。且两原告主张的违约金的标准过高，请求由法院酌情降低，应按银行同期贷款利率计算较为合理。第三，诉讼费应当由双方共同承担。 被告优盛置业公司辩称：其仅是依据房管局、物价局等相关部门的许可合法销售商铺，其并非合同相对方，不应承担租金及违约金的给付义务。现两原告要求其承担租金及违约金无事实及法律依据，应依法予以驳回。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。两原告提交的《商品房买卖合同》及《商铺委托管理合同》，双方对真实性均无异议，能够证实两原告购买涉案商铺并委托被告优盛管理公司经营管理的相关事实，本院予以确认并在卷佐证。有争议的证据及事实，本院认定如下： 1、两原告提交的《商铺管理授权委托书》复印件，拟证明相关合同均为两被告提供的格式文本，故不应降低约定的违约金计算标准。另该份证据材料中加盖有被告优盛管理公司公章及被告优盛置业公司的法定代表人宣光磊的法人印鉴，足以表明两被告应共同履行合同义务。两被告对该份证据材料的真实性无异议，但认为宣光磊当时亦系被告优盛管理公司的法定代表人，其上宣光磊的法人印鉴代表的是被告优盛管理公司而非被告优盛置业公司。 2、被告优盛管理公司提交的其与案外人签订的《优盛生活广场商铺租赁合同》复印件三份，拟证明案涉商铺所在市场的租金标准。两原告对该组证据材料的真实性不予认可，认为与本案争议的租金标准无关联性。两被告对市场进行管理，其以何种价格对外出租是其对市场行情的把握，不应将此风险强加给两原告，不能因此免除两被告给付租金的义务。被告优盛置业公司对该组证据材料真实性无异议。 3、被告优盛管理公司提交的工商登记资料查询表、工商设立及变更登记书、股东会及董事会决议复印件各一份，拟证明宣光磊曾系其单位法定代表人，在《商铺委托管理授权书》上的宣光磊的法人印鉴是代表其单位加盖。两原告对该组证据材料的真实性无异议，但认为在签订购房合同时，两被告之间存在控股及投资关系，法定代表人均为宣光磊，两被告之间实际就是一套人马，两块牌子，两原告也是基于该种关系才与被告优盛管理公司签订委托管理合同。合同签订后，两被告进行的内部调整及变更，不能免除两被告的连带责任。被告优盛置业公司对该组证据材料真实性无异议。 本院认为，两原告提交的《商铺管理授权委托书》及被告优盛置业公司提交的工商登记材料，双方对真实性均无异议，本院予以确认。《商铺管理授权委托书》中载明的受托方主体为被告优盛管理公司，宣光磊法人印鉴加盖于被告优盛管理公司公章边，结合宣光磊系被告优盛管理公司法定代表人身份，不足以达到两原告提出的宣光磊系代表被告优盛置业公司签订授权委托书的证明目的。至于两被告之间是否存在关联关系，应否承担连带责任，本院将结合其他证据材料及案件事实综合予以认证。被告优盛置业公司提交的租赁合同一定程度上反映了市场租金情况，本院将综合认证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年9月3日，两原告与被告优盛置业公司签订《商品房买卖合同》一份，与被告优盛管理公司签订《商铺委托管理合同》一份，约定：两原告购买被告优盛置业公司开发的位于镇江新区丁卯谷阳路东、纬一路北镇江（食品大卖场）1层1511号（建筑面积为18.31平方米）商铺一间，并将上述商铺交给被告优盛管理公司经营管理，委托管理期限为2011年5月30日至2021年5月29日；前三年无偿交由被告优盛管理公司统一招商、经营、管理，第四年开始的租金收益在扣除商铺因出租而产生的税费后，原告与被告优盛管理公司按照8/2的比例进行分配；被告优盛管理公司承诺，第四年、第五年的年租金标准应不低于商铺买卖合同价款的7%，第六年及之后的租金标准根据当时市场情况确定；租金收益的支付每半年结算一次，即每年6月中旬和12月中旬前对之前的租金收益进行结算，结算完毕后7个工作日内一次性付清；若被告优盛管理公司逾期支付租金，应向原告支付逾期金额每日千分之五的违约金，逾期三个月以上的，原告有权单方终止协议并收回商铺。 合同签订后，被告优盛管理公司经营管理涉案商铺至今，但未支付两原告第五合同年度下半年（2015年11月30日至2016年5月29日）和第六合同年度上半年（2016年5月30日至2016年11月29日）租金。 另查明，案涉商铺登记于两原告名下。 本案争议焦点：1、第六合同年度的租金标准如何确定；2、两原告主张的违约金的计算方法是否过高；3、被告优盛置业公司是否需对被告优盛管理公司的给付义务承担连带责任。 本院认为：原告与被告优盛管理公司签订的《商铺委托管理合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应确认合法有效，双方应按照合同约定确定各自权利义务。被告优盛管理公司经营管理涉案商铺至今，应依约支付两原告租金。因双方对第五合同年度下半年租金金额无异议，故被告应支付两原告第五合同年度下半年租金7410.13元。 关于第六合同年度上半年租金标准的问题。双方合同约定第六年及之后的租金标准根据当时市场情况确定。根据近两年被告优盛管理公司对外出租一、二期商铺的租金收取标准，结合涉案商铺所处地理位置、往年的出租情况，本院酌定涉案商铺第六合同年度上半年的租金标准为0.57元/平方米/天。扣除商铺因出租而产生的税费和约定的分配比例（8/2）后，被告优盛管理公司应支付两原告第六合同年度上半年租金1447.6元（0.57元/平方米/天×18.31平方米×365天/2×95%×80%）。对两原告主张第六合同年度上半年租金参照第五合同年度给付的诉请，无事实和法律依据，本院不予支持。 关于违约金的问题。根据合同约定，被告优盛管理公司应于2016年6月29日前支付两原告第五合同年度下半年的租金，于2016年12月29日前支付两原告第六合同年度上半年租金。现被告逾期给付，故违约金应分别自2016年6月30日、2016年12月30日起算至实际给付之日，另因双方合同约定的违约金标准过高，本院结合案情酌减为按中国人民银行同期贷款利率四倍计算。 因两原告未能提供充分证据证实两被告间人格混同，故对两原告提出被告优盛置业公司应对被告优盛管理公司的上述给付义务承担连带清偿责任的诉称意见，依据不足，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定,判决如下: 一、被告镇江优盛食品商城经营管理有限公司于本判决生效后十日内给付原告袁爱华、章兰花第五合同年度下半年租金7410.13元及逾期付款违约金2335.2元（暂计算至2018年4月12日，自2018年4月13日起至实际给付之日止的违约金按中国人民银行同期贷款利率四倍计算）。 二、被告镇江优盛食品商城经营管理有限公司于本判决生效后十日内给付原告袁爱华、章兰花第六合同年度上半年租金1447.6元及逾期付款违约金328.1元（暂计算至2018年4月12日，自2018年4月13日起至实际给付之日止的违约金按中国人民银行同期贷款利率四倍计算）。 三、驳回原告袁爱华、章兰花的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费830元，由被告镇江优盛食品商城经营管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。 审 判 长  刘 沫 人民陪审员  吴和芳 人民陪审员  黄陆林 二〇一八年四月十二日 书 记 员  王 璐 附：上诉须知