福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0111民初4792号 原告：陈财安，男，汉族，1970年7月8日出生，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：董是强，福建振岳律师事务所律师。 被告：林明辉，男，汉族，1979年10月4日出生，住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：林珠玉（系林明辉姐姐），住福建省福州市仓山区。 第三人：福州迈成房产代理有限公司，住所地福州市台江区。 法定代表人:黄奇煜,总经理。 委托诉讼代理人：杨亚泉，福建力格律师事务所律师。 原告陈财安与被告林明辉、第三人福州迈成房产代理有限公司（下称迈成房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈财安及委托诉讼代理人董是强，被告林明辉及委托诉讼代理人林珠玉，第三人迈成房产公司的委托诉讼代理人杨亚泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈财安向本院提出诉讼请求：1.确认陈财安与林明辉于2016年4月21日签订的《房屋买卖合同》合法有效；2.判令林明辉继续履行合同，将其名下位于福州市晋安区某单元的房屋过户至陈财安名下；3.判令林明辉向陈财安支付违约金，日违约金为房屋买卖合同约定的成交价150万元的万分之五，从2016年4月30日起算至房屋过户至陈财安名下之日止；4.判令林明辉向陈财安支付因诉讼而产生的律师费5万元；5.判令福州迈成房产代理有限公司返还陈财安交付的购房保证金15万元，并支付利息。诉讼中，陈财安变更诉讼请求为：1.解除陈财安与林明辉于2016年4月21日签订的《房屋买卖合同》；2.判令林明辉赔偿陈财安房屋增值部分经济损失133.66万元，即涉案房屋在林明辉表示拒绝履行合同之日即2017年2月27日时点评估的涉案房屋市场总价283.66万元扣除成交价150万元的差价；3.判令林明辉向陈财安支付律师费5万元；4.判令福州迈成房产代理有限公司返还陈财安购房保证金15万元，并从2016年4月21日起至保证金还清之日止，按年利率6%计付利息。事实与理由：2016年4月21日，经迈成房产公司提供居间服务，陈财安与林明辉签订《房屋买卖合同》。合同约定：陈财安以总价150万元向林明辉购买其名下坐落于福州市晋安区某单元的房屋及附属配套设施；双方在签约后3个工作日内前往担保公司签订解押合同；林明辉应于2016年4月29日前向房屋抵押权人福建海峡银行福州黎明支行申请提前还款等条款。签约当日，陈财安将购房保证金15万元存入居间人迈成房产公司指定的账户。迈成房产公司出具收据予以确认。陈财安经林明辉同意后，委托迈成房产公司提供了担保公司，为涉案房屋解押。因涉案房屋系同他人的房屋共同为林明辉的外甥女严某某贷款提供抵押担保，而林明辉拒绝督促严某某提前还款,致使涉案房屋无法解押过户。后陈财安筹资150万元，该款足以解押房产，保障合同继续履行。林明辉却于2017年2月27日书面答辩时表态拒绝继续履行合同。因林明辉违反合同约定，拒绝履行合同义务,故林明辉应赔偿陈财安的损失。居间人迈成房产公司应退还购房保证金15万元，并支付资金占用期间得利息。 被告林明辉辩称，林明辉同意解除合同，但不应赔偿陈财安的损失、违约金及律师费,请求驳回陈财安全部诉讼请求。理由如下：1.福州市晋安区某单元房屋属于林明辉和其妻子郑某的共有财产。林明辉未经郑某同意与陈财安签订了的《房屋买卖合同》。该合同属于效力待定合同；2.2016年7月22日，林明辉妻子郑某经公证委托林某财全权办理还款解押及买卖过户手续。但当时郑某已神志不清，不能据此认定郑某同意以合同约定的价格出售房屋。3.签订合同时，林明辉已告知迈成房产公司，涉案房屋与案外人林某某的房屋共同为严某某的168万元贷款提供抵押担保。严某某的贷款中145万元由担保公司负责解押，剩余23万元由林明辉负责解押。依据《房屋买卖合同》约定：林明辉、陈财安签订《房屋买卖合同》后三个工作日内，林明辉、陈财安前往陈财安指定的担保机构签约解押合同。即陈财安负有提供担保公司解押的责任。林明辉的外甥女严某某已于2016年4月23日向涉案房屋的抵押权人福建海峡银行福州黎明支行申请提前还贷。但林明辉至今未收到陈财安或迈成房产公司的通知前往担保公司签约解押。另陈财安承诺支付的1万元解押费用，未依约交付给林明辉。故陈财安与迈成房产公司的行为已违反合同约定。合同约定：若因解押问题致使合同无法履行，合同可以终止。陈财安至今未提供担保公司，导致房屋无法解押，各方应无责解约，陈财安无权要求林明辉承担违约责任。 第三人迈成房产公司述称，请求法院驳回陈财安对迈成房产公司的诉讼请求。迈成房产公司作为居间人，已促成合同，并积极处理双方矛盾，不应承担责任。对于购房保证金，迈成房产公司主张购房保证金应扣除已产生的4.5万元居间服务费，剩余10.5万元部分愿意返还给陈财安。2016年7月23日，林明辉与妻子郑某通过公证委托担保公司人员林某财办理房屋解押及过户手续。涉案房屋与案外人林某某的房屋共同为严某某的贷款提供抵押担保。因严某某的贷款金额为168万元，已超过涉案房屋售价。故担保公司要求林明辉另提供一套房屋作为反担保，林明辉未能提供。且案外人林某某拒绝配合办理解押手续，导致涉案房屋无法解押过户。林明辉的征信经过担保公司初步审核，不存在信用问题，故本案不适用各方免责解约条款。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无异议的事实，本院予以确认。对双方有争议的证据，本院认证如下：陈财安提交的证据《委托书》系经过法定程序公证的文书,本院予以采信。陈财安提交的证据存款证明书、委托代理合同、发票经审查，均属于书证，符合证据采用标准,本院予以采信。林明辉对上述证据提出异议，但未提交相应证据予以推翻，本院对其异议不予支持。 本院经审理认定事实如下： 2016年4月21日，陈财安与林明辉、迈成房产公司签订《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《交易服务合同》。三方约定：陈财安以总价150万元购买林明辉名下坐落于福州市晋安区某单元（建筑面积145.2平方米、权证号Ｒ××0）的房屋；林明辉应在2016年4月29日前向抵押权人申请还贷；林明辉实收价为150万元，在交易过程中应缴纳的税费、应支付的居间服务费、交易服务费均由陈财安承担；房屋买卖合同解除的，陈财安在退回购房保证金前应付但尚未支付给迈成房产公司的费用应予以支付。迈成房产公司提供居间服务至房屋买卖合同成立时结束；自违约行为发生之日起，违约方应每日按本合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金。甲乙双方任何一方违约导致本合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金15万元及主张该违约责任所产生的律师代理费；双方在签订合同后3个工作日内前往陈财安指定的担保公司进行签约解押合同，解押费用45000元，由林明辉承担35000元、陈财安承担10000元，若因林明辉信用问题导致无法解押，居间服务方退还陈财安履约保证金，《房屋买卖合同》解除，各方免责等条款。签约当日，陈财安将履约保证金15万元存入居间人迈成房产公司指定的账户。2016年7月23日，林明辉与妻子郑某通过公证委托担保公司职员林某财办理涉案房屋申请还款、解押及过户等手续。2016年7月27日，郑某因病死亡。因涉案房屋系同他人房屋共同为案外人严某某的贷款提供抵押担保，有关担保公司要求林明辉增加担保物,林明辉未能满足该要求,担保公司拒绝提供担保解押款，导致涉案房屋未能顺利解押。双方引起纠纷，原告陈财安委托律师代理本案，支付律师费5万元，诉至本院。诉讼中，陈财安筹资150万元，该款足以解押涉案房屋。但林明辉未配合解押过户，并于2017年2月27日于书面答辩中表示拒绝继续履行合同。陈财安向本院申请评估涉案房屋有关时点市场价值。本院依法委托福建财经房地产评估有限公司进行评估，评估结果为2016年10月27日时点涉案房屋市场总价为222.05万元；2017年2月27日时点涉案房屋市场总价为283.66万元，陈财安为此支出上述评估费。 2016年10月20日，陈财安向本院提出财产保全申请。本院于同日作出（2016）闽0111民初4792号民事裁定书，查封、冻结林明辉名下福州市晋安区某单元房屋（权证号Ｒ××0）的产权转移手续，期限三年。查封、冻结担保人林康珍用于财产保全担保的福州市鼓楼区某单元房屋（权证号：Ｒ××1号）的产权转移手续，期限三年。 本院认为，1.关于陈财安、林明辉签订的房屋买卖合同是否属于有效合同。 林明辉主张涉案房屋系夫妻共同财产。其处置房屋的行为未经妻子郑某同意，属于效力待定合同。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。林明辉是否取得妻子郑某同意，不影响房屋买卖合同效力。且郑某经过公证委托他人代办解押及过户手续。林明辉主张公证时郑某的神志不清，显属无据，本院对其主张不予采纳。故陈财安、林明辉就福州市晋安区某单元房屋签订的房屋买卖合同有效。 2.关于林明辉是否违约。 房屋买卖合同约定：若因林明辉信用问题导致无法解押，居间服务方退还陈财安购房保证金，《房屋买卖合同》解除，各方免责。林明辉主张因其征信问题导致担保公司拒绝解押涉案房屋，依合同约定可无责解约。但未提交证据证明其征信存在不良记录。担保公司未解押涉案房屋与涉案房屋和其他房屋共同为案外人严某某的贷款提供抵押担保有关。而陈财安的150万元存款证明书证明原告已提供足够财力解押涉案房屋，保证合同可以继续履行。故林明辉表示拒绝继续履行合同，显属违约。 3.关于陈财安因房屋价格波动受到损失数额。 林明辉于2017年2月27日方明确表示拒绝继续履行合同，陈财安请求以当日涉案房屋的评估价，作为陈财安因林明辉违约而受到损失的依据。该请求于法有据，本院予以支持。依陈财安申请,本院依法委托福建财经房地产评估有限公司对涉案房屋进行评估，评估结果为当日涉案房屋总价为283.66万元。故陈财安的经济损失为283.66万元-150万元=133.66万元。 4.关于迈成房产公司是否应全额退还保证金，并支付资金占用期间利息。 《房产买卖合同》中约定：陈财安应于合同签订当日支付购房保证金15万元，购房保证金应存入迈成房产公司指定账户，由迈成房产公司无息代管。故陈财安请求迈成房产公司支付购房保证金的代管期间的利息，同约定不符，本院不予支持。《居间服务合同》中约定：迈成房产公司提供居间服务至房屋买卖合同成立时结束。林明辉应向迈成房产公司支付居间服务费金额为《房屋买卖合同》约定的该房屋的成交价的2%，陈财安应向迈成房产公司支付居间服务费金额为《房屋买卖合同》约定的该房屋的成交价的1%。《房产买卖合同》另约定：林明辉在交易过程中应缴纳的税费、应支付的居间服务费、交易服务费均由陈财安承担；房屋买卖合同解除的，陈财安在退回购房保证金前应负担尚未支付给迈成房产公司的费用等条款。现陈财安、林明辉已签订房屋买卖合同。迈成房产公司完成居间服务，按合同约定可向陈财安收取房屋成交价2%+1%=3%的居间服务费。故迈成房产公司主张15万元购房保证金应扣除150万元*3%=4.5万元居间服务费后，剩余部分退还陈财安，符合各方约定，本院予以支持。 综上所述，陈财安与林明辉、迈成房产公司签订的《房屋买卖合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。陈财安已提供足额资金可用于解押房屋，林明辉未按合同约定配合解押房屋过户，并表示拒绝继续履行合同。其行为导致合同目的无法实现。故陈财安请求解除《房屋买卖合同》，本院予以支持。因林明辉的违约行为致使陈财安未能享有涉案房屋升值利益且增加了另行购房的交易成本，陈财安请求林明辉赔付经济损失，本院予以支持。依据房屋买卖合同约定，陈财安应在签订《房屋买卖合同》后三个工作日内，指定担保公司对涉案房屋进行解押。陈财安未如期指定担保公司解押涉案房屋，该行为虽不影响合同履行，但违反合同约定，存在一定过错。故陈财安对其自身的损失应承担部分责任。综合林明辉违约情况和陈财安的过错情况，本院酌定林明辉赔付陈财安经济损失94万元。《房屋买卖合同》约定：守约方有权要求违约方支付因主张违约责任所产生的律师代理费。陈财安请求判令林明辉承担律师费5万元，于法有据，本院予以支持。迈成房产公司已依约完成居间服务。故其代管的履约保证金15万元，在扣除4.5万元居间服务费后，剩余10.5万元部分应退还陈财安。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第二款、第九十七条、一百一十三条、一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、解除原告陈财安、被告林明辉与第三人福建迈成房产代理有限公司于2016年4月21日就福州市晋安区某单元房屋签订的《房屋买卖合同》； 二、被告林明辉于本判决生效之日起十日内赔偿原告陈财安经济损失94万元、律师费5万元，共计99万元； 三、第三人福建迈成房产代理有限公司于本判决生效之日起十日内退还陈财安购房保证金10.5万元； 四、驳回原告陈财安的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费18570元，由原告陈财安负担5570元，由被告林明辉负担13000元；财产保全费5000元，由被告林明辉负担；评估费由原告陈财安自行负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  陈 阳 人民陪审员  陈淑勤 人民陪审员  陈建军 二〇一八年四月二十日 书 记 员  霍雨佳 附本案适用的主要法律条文及执行提示： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 …… 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。