文书内容成都市双流区人民法院民 事 判 决 书(2018)川0116民初400号原告:刘伟涛，男，1986年2月15日出生，汉族，住成都市武侯区。原告：何青霞，女，1988年10月1日出生，汉族，住遂宁市安居区。二原告委托诉讼代理人：李珂，泰和泰律师事务所律师。被告：陈婉如，女，1948年4月29日出生，汉族，住成都市武侯区。被告：刘世涪，男，1944年2月1日出生，汉族，住成都市武侯区。二被告委托诉讼代理人：杜勇，四川顶泰律师事务所律师。原告刘伟涛、何青霞与被告陈婉如、刘世涪房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘伟涛及二原告的委托诉讼代理人李珂、二被告的委托诉讼代理人杜勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘伟涛、何青霞向本院提出诉讼请求：1、判令被告于2017年11月28日向原告发函解除《预约合同》的解除行为无效。2、判令被告继续履行《预约合同》，配合原告办理房屋过户手续。3、判令诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2015年4月14日签订一份《预约合同》，约定被告自愿将共同共有的位于双流区西航港街道川大路川大文星花园20幢3单元2楼202号房屋以总价560000元的价款，预约出售给原告。双方于2015年4月24日将该合同在四川省成都市蜀都公证处进行了公证。合同第九条约定，被告应于该房屋能够办理房屋使用权证的30天内提交相关资料区办理产权证，在国家或其他有关部门、单位政策允许过户时起5天内通知原告办理产权过户手续。从被告通知原告办理产权过户之日起90天内办理完所有过户手续。合同签订后，原告支付了购房款，被告取得了房屋所有权，并符合办证条件，却不履行合同约定的过户义务，并于2017年11月28日向原告发送《关于解除的通知》，通知原告解除合同。鉴于合同系双方协商一致情况下，双方真实意思表示，被告应当履行合同约定的房屋过户义务。为了维护自身的合法权益，请求法院判如所请。被告陈婉如、刘世涪辩称：原、被告签订的是预约合同，不是正式合同，双方未签订正式合同，被告不负有协助办理过户登记的义务，法律也未规定法院有权强制要求被告缔结本约合同；被告根据合同约定有单方解除权，被告向原告发送的《解除预约合同的通知》合法有效；诉争房屋办有抵押权登记，现在抵押事项尚未消除，客观上无法办理房屋过户，合同目的无法实现，符合法定解除条件。经审理查明，2015年4月14日，原告刘伟涛、何青霞与被告陈婉如、刘世涪签订了《预约合同》。,合同约定：被告方自愿将位于双流县西航港街道川大路“川大文星花园”20幢3单元2楼6号房屋（建筑面积136.77平方米，其中套内面积118.4平方米，公摊面积18.37平方米，房屋用途为住宅）预约出售给原告（共有方式：共同共有）。合同第二条关于本合同性质约定：1、被告承诺待取得房屋所有权证后将该房屋转让给原告；双方应按本合同内容签订正式《房地产买卖合同》；双方自愿恪守本合同之约定，并在签订正式的《房地产买卖合同》文本后，完成双方之合同义务（本合同约定的交易条款为今后正式《房地产买卖合同》之必备条款，原、被告双方有完全履行的义务。除非双方在签订正式的《房地产买卖合同》时协商一致变更相关条款）。本合同不作为房屋产权转移的依据；2、正式合同内容包括但不限于本合同以下的范围。原、被告双方对正式合同内容中房地产转让价款、过户登记手续及费用承担的内容不得做任何变更。预约合同第六条付款方式约定:第一次付款：原告已于2015年2月15日支付给甲方首笔购房款人民币20000元；第二次付款：原、被告双方到公证处办理公证后的当日内原告须将第二笔购房款人民币：480000元支付给被告；第三次付款：被告取得房屋产权证后应无条件配合原告办理上述房屋产权过户手续，原告应在原、被告双方过户递件成功且办理单方领证当日内将售房尾款60000元支付给被告。第七条交付期限：被告应于本合同生效并收到原告第2次支付的款项后当日内将该房屋交付给原告，被告将该房屋移交给原告后，该房屋的水电、物管、光纤等费用由原告承担；预约合同第八条违约责任约定：1、原、被告双方在签订本合同后，任何一方因本方原因不能执行本合同，按照违约处理（除不可抗拒因素外）。2、原告前2次支付的购房款共计人民币500000元。如果被告在本合同签订后产权过户以前以任何理由反悔不卖该房屋，原告所支付的款项自动转为被告向原告的借款，借款时间以原告每次向被告支付房款的时间分别开始计算，到被告返还原告本息结束（时间不足一年按照一年计算）。被告须全额返还原告已经支付的购房款，并且支付利息。借款利息每年分别计算，然后每年利息相加得到应付利息，以原告支付每笔房款当月国家的一年期银行贷款基准利率的四倍计算利息，另外，被告因收回房屋给原告造成的装修等损失，由被告照价赔偿。预约合同第九条关于产权登记约定：1、被告应于该房屋能够办理房屋所有权证（以房屋开发单位的通知为准）的30天内提交相关资料去办理产权证，在国家或其他有关部门、单位政策允许过户时起5天内通知原告办理产权过户手续。从被告通知原告办理产权过户之日起90天之内办理完所有过户手续。预约合同第十一条约定：…4、如果被告不及时办理所有权证，不及时通知原告办理过户手续，或者在办理过程中不按有关规定致致使不能顺利过户，由此给原告造成的损失完全由被告承担…。2015年2月15日，原告向被告方支付了首笔购房款20000元。2015年4月14日《预约合同》签定当日，原告向被告方支付了第二笔购房款480000元。此后，被告也向原告交付了位于双流区西航港街道川大路三段266号20栋3单元2楼202号房屋。该房屋于2017年5月4日取得了不动产权证书并登记在被告陈婉如名下。之后，双方在合同继续履行过程中发生争议，被告以未签订正式合同等原因不愿继续履行合同。2017年11月28日，被告向原告发送了《关于解除的通知》，通知原告解除合同。本院受理本案后，于2018年1月17日向被告送达了民事起诉书副本等应诉法律文书，被告于2018年1月23日将案涉房屋抵押给案外人付秀芳，已在双流区不动产登记中心进行了不动产抵押权登记，认定上述事实的证据有：原、被告双方的身份信息，双方签订的《预约合同》，相关房屋信息摘要，收条，双方当事人的陈述等证据材料在案佐证。本院认为，上述证据材料经庭审质证，符合证据的真实性、合法性和关联性，能够证明案件的基本事实，本院予以采信。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条关于“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”的规定，本案原、被告双方签订的《预约合同》，系双方当事人的真实意思表示，且内容也不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属有效，双方均应当严格按照合同约定履行各自的义务。原被告双方均未在《预约合同》中及其他书面文件中就单方面解除合同的事项作出约定，故被告不享有约定解除权。就法定解除权而言，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的相关规定，本案也不存在行使法定解除权的情形，被告向原告发出《关于解除的通知》,单方面解除合同，缺乏法律依据，该通知对原告不发生法律效力，对原告请求法院判令被告于2017年11月28日向原告发函解除《预约合同》的解除行为无效的诉讼请求，本院予以支持。本案争议之焦点为双方签订的《预约合同》属于预约合同还是本约合同。本院认为，通常情形下，预约合同乃约定将来成立一定契约之契约。是相对于本约而言的一种特殊合同，其指向为本约的缔结。本案中，虽然原、被告双方签订的《预约合同》名为预约合同，但该《预约合同》已经具备了房屋买卖合同本约的全部要件且约定了确定的付款及房屋交付履行期限，双方当事人之间的合同权利义务具体、明确；签约后，原告已按照合同的明确约定向被告支付了大部分购房款，被告实际接受且按照合同明确约定也向原告实际交付了案涉的房屋，双方签订的《预约合同》已经具备了本约的全部要件及可履行性，且已经开始实际履行主要义务，该预约合同名为预约，实质为属于本约的性质。同时，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条关于形式不完备合同效力的规定，即当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立的规定，原、被告签订的《预约合同》虽未完全具备房屋买卖合同的全部要件，但由于双方当事人已实际履行了主要义务，该合同已依法成立。虽然案涉房屋在双方签订房屋买卖合同时尚未取得房屋权属证书，但双方在该房屋买卖合同中已明确约定“被告应于该房屋能够办理房屋所有权证（以房屋开发单位的通知为准）的30天内提交相关资料去办理产权证，在国家或其他有关部门、单位政策允许过户时起5天内通知原告办理产权过户手续。从被告通知原告办理产权过户之日起90天之内办理完所有过户手续”。由此可见，双方当事人在签约时均知晓案涉房屋本身尚没有办理权属证书且认可等待权属证书办理后再继续办理本案房屋买卖合同的过户手续，上述房屋买卖合同属于部分附履行条件的对于将来可能取得所有权房屋的买卖合同，也应属于本约的范畴。但本案被告方却在其案涉房屋已依法办理了房屋不动产权证书且双方签订的房屋买卖合同具备继续履行条件的情况下，以双方未签订正式合同等原因明确表示不再继续履行合同义务，该抗辩意见缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。原告在按约已支付大部分购房款且被告已实际交付了案涉房屋的情况下，要求被告继续履行《预约合同》，将案涉房屋（位于双流区西航港街道川大路三段266号20栋3单元2楼202号）过户登记至原告的诉讼请求，符合法律的规定。由于被告已于2018年1月23日将该案涉房屋抵押给案外人付秀芳，已在双流区不动产登记中心进行了不动产抵押权登记，在该抵押权登记尚未消除的情况下，涉案房屋目前无法过户，客观上不具备继续履行条件，故本院对原告的该项诉讼请求予以驳回。由于被告在本院向其送达起诉书副本后，将涉案房屋向案外人设置了抵押权登记，对涉案房屋目前无法过户给原告负有全部责任，本案诉讼费用应由被告全部负担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第三十六条、第六十条之规定，判决如下：一、确认被告陈婉如、刘世涪于2017年11月28日向原告刘伟涛、何青霞发函解除《预约合同》的行为无效。二、驳回原告刘伟涛、何青霞其他诉讼请求。案件受理费4700元及诉讼保全费5000元，由被告陈婉如、刘世涪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于成都市中级人民法院。审判员  王涛二〇一八年四月二日法官助理周杨书记员魏立莎