济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2015）历商初字第1801号原告：王宪春，男，汉族，1958年11月19日出生，律师，现住济南市历下区。委托诉讼代理人周云泽，山东平正大律师事务所律师。委托诉讼代理人陈延伟，山东平正大律师事务所律师。被告：贵州醇酒厂，住所地贵州省兴义市。法定代表人刘俊玺，董事长兼总经理。委托诉讼代理人陈英，贵州心达律师事务所律师。委托诉讼代理人曾雯，贵州心达律师事务所律师。被告：山东金秋拍卖有限公司，住所地济南市。法定代表人刘杰，总经理。委托诉讼代理人赵振强，山东齐鲁律师事务所律师。被告：刘杰，男，汉族，1980年6月3日出生，山东金秋拍卖有限公司法人，住济南市。委托诉讼代理人赵振强，山东齐鲁律师事务所律师。被告：孙苗苗，女，汉族，1978年9月19日出生，户籍地山东省青岛市，现住济南市。原告王宪春与被告贵州醇酒厂、山东金秋拍卖有限公司、刘杰、孙苗苗拍卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭分别于2015年12月16日、2016年1月4日公开开庭进行了审理。原告王宪春及其委托诉讼代理人周云泽、陈延伟，被告贵州醇酒厂的委托诉讼代理人陈英，被告山东金秋拍卖有限公司法定代表人刘杰，被告山东金秋拍卖有限公司及被告刘杰的委托诉讼代理人赵振强均庭参加诉讼。被告孙苗苗经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王宪春向本院提出诉讼请求：1、请求被告支付原告款项222.5万元（包含竞买保证金、损失）以及逾期支付款项的利息54687.5元（暂计算至2015年7月30日），赔偿中法人损失120万元;2、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年12月27日，被告山东金秋拍卖有限公司对被告贵州醇酒厂的房子【济南市天桥区黄岗小区12号楼1单元（现为泉舜小区12号楼四单元）房产及西侧平房】进行拍卖，原告成功竞得拍卖标的。但是被告贵州醇酒厂和被告山东金秋拍卖有限公司却无法将拍卖标的过户至原告名下，给原告造成了重大的损失。为此，被告山东金秋拍卖有限公司、刘杰、孙苗苗承诺：2015年5月15日前支付原告22.5万元，2015年6月30日支付原告200万元，但是却并没有支付，给原告造成损失120万元，故要求被告承担责任。诉讼期间，原告主张因被告没有交付房屋，给原告造成损失120万元。原告提出增加诉讼请求，请求被告赔偿原告损失120万元。原告为支持其主张，向本院提交下列证据：证据1、兴义市财政局国有资产管理局文件（复印件），证明相关政府部门同意处分涉案房产；证据2、原告和被告山东金秋拍卖有限公司签订的竞买协议和成交确认书，证明原告参加了拍卖，并成功竞得拍卖标的；证据3、2014年5月14日，被告山东金秋拍卖有限公司法定代表人刘杰与原告签订的协议，该份协议是在办理测绘时原告在对涉案房产进行测量时发现，涉案房产的面积不对而且需要更换房产证才能进行房产过户，在与被告山东金秋拍卖有限公司协商处理此事时签订，证明因房产过户不能办理，将价格予以降低，并承诺测绘图纸在2014年5月16日拿到，其他手续由原告办理，因此产生费用在510万元中扣除；证据4、房产管理部门出具的证明，证明一、被告山东金秋拍卖有限公司并没有按照2014年5月14日签订的协议将测绘拿到，原告将其拿到的；二、涉案房产的原测量有错误；证据5、济南市房屋产权登记中心出具的档案资料两份，证明一、原告为其办理了房屋产权的分户手续，部分房屋产权的设计变更手续以及平方的产权证;二、原来的房屋测绘面积有误；三、被告贵州醇酒厂通过被告山东金秋拍卖有限公司将旧的房屋产权证交付给了原告，原告将其交付给了房屋产权局，也证明了被告贵州醇酒厂与被告山东金秋拍卖有限公司的委托关系；证据6、被告山东金秋拍卖有限公司与被告贵州醇酒厂签订的委托拍卖合同，证明该合同是原告在为涉案房产办理房屋产权证的时侯被告交付给原告的，主要用于说明被告山东金秋拍卖有限公司有权代理贵州醇酒厂的房产办理房产手续；证据7、房屋产权证复印件，原件由被告贵州醇酒厂拿走，证明原告为其拿出房屋产权证；证据8、被告山东金秋拍卖有限公司法定代表人在2015年2月13日出具的“欠条”以及在同年六月出具的书面材料1份。上述资料是原告要求被告办理房屋产权证时，其做出的承诺，证明一、涉案房产的产权证换证以及平方产权证由原告办理；二、损失以及办理测绘、数据挂接、换证、水电表所产生的费用100万元；三、上述书面资料以及欠条中损失60万元和50万元，根本没有与原告协商，原告认为上述110万元的损失根本不能弥补原告的损失；证据9、损失说明：1、房屋差价损失：二手房买卖合同以及房屋协议书。原告在购得涉案房屋后，将大部分房产卖给了第三人；2、更换、办理房产证所花费的费用说明：家庭装修合同以及收据（316050）、房地产居间合同（总价款95万元，我方支付了20万元。该20万元就是办理换证手续费用，另外75万元会在房屋手续变更到原告名下支付，是口头约定。）以及收据（20万元）、济南市住宅小区供电“一户一表”改造方案以及相关收据（3.46万元），催缴水费通知单以及收据（3950），还有两次数字挂接费用约50万元左右。3、贷款费用；证据10、转账支票，证明被告山东金秋拍卖有限公司支付款项，但是其银行账户没有钱，我方无法取得；证据11、被告刘杰（手机号13553196767、18653126767）给原告（13210599164、15508634164）发的短信，证明房屋测绘信息以及被告刘杰以贵州醇酒厂名义要求我方办理房产过户手续；证据12、原告发给被告短信，证明原告要求其支付117000元，原因为房屋面积与房产证不一致，被告提出封阳台增加面积，其实际支付17000元。被告贵州醇酒厂辩称，一、被告不是原告所述的适格主体，原告以山东金秋拍卖有限公司、刘杰、孙苗苗之间达成的付款承诺，被告不是该承诺的当事人，对此依法不承担任何责任；二、原告的诉讼请求依事实依法不能成立，不应得到支持和认可；三、被告当庭进一步明确因原告未按成交确认书履行义务故依法取消原告买受人资格；四、原告申请保全我公司财产明显错误并给我公司造成极大的损失，对此我方将依法定程序向原告主张权利。被告贵州醇酒厂未向本院提交证据。被告山东金秋拍卖有限公司、刘杰辩称，一、原告所诉与事实不符，原告已违反竞买约定，且已丧失买受人资格，原告诉讼请求应予驳回。2013年7月3日，山东金秋拍卖有限公司与贵州醇酒厂签订《委托拍卖合同》，由贵州醇酒厂委托山东金秋拍卖有限公司拍卖涉案房产（泉舜小区12号楼4单元房产及西侧平房（以下简称涉案房产）在内四宗资产。涉案房产在2013年7月18日流拍后，经贵州醇酒厂同意降价10%，于2013年12月27日进行了第二次拍卖。原告作为竞买人参加了此次拍卖，并以575万元的价格竞价成交。按照原告事先签署的《竞买协议》、《拍卖规则》以及竞买成交后签署的《成交确认书》，原告应于2014年1月27日前，将拍卖成交价款及拍卖佣金支付至山东金秋拍卖有限公司账户。然而，原告并未按约定履行付款义务。按照《成交确认书》及《拍卖法》第39条规定，买受人未支付价款的应承担约定及法定的违约责任，且已经丧失买受人资格。二、原告所诉违约事实不存在，涉案房产不存在“无法过户”的情形。1、涉案房产不存在需要“履行过户”的情形。在竞买成交后，按照约定原告应于2014年1月27日前履行付款义务。《成交确认书》第三条约定的“拍卖标的的交付或转移时间、方式”的条件为：买受人付清全部成交价款、拍卖佣金并经委托人书面确认后，买受人取得拍卖标的，委托人以现状交付。该条第二款约定，委托人提供过户资料后20个工作日内，买受人办理完毕过户手续。按此条约定，只有原告履行付款义务，并经贵州醇酒厂书面确认后，才取得标的物,并由贵州醇酒厂出具过户手续，原告自行办理过户。本案中原告并没有履行付款义务，贵州醇酒厂及山东金秋拍卖有限公司不存在应配合原告履行“房产过户”的义务，在无过户义务的情况下，贵州醇酒厂及山东金秋拍卖有限公司也就不存过户违约的事实。2、涉案房产不存在“无法过户”的情形。经山东金秋拍卖有限公司了解涉案房产在当时及现在都不存在过户障碍，原告也无任何证据证明涉案房产无法过户。因此，原告主张山东金秋拍卖有限公司及贵州醇酒厂就涉案房产无法过户存在违约，从根本上是不成立的。三、山东金秋拍卖有限公司在整个拍卖过程中，不存在违约行为。1、山东金秋拍卖有限公司已经与贵州醇酒厂签订《委托拍卖合同》，贵州醇酒厂提供了涉案房产的评估报告及房产权属证书。涉案房产具备合法的形式要件。贵州醇酒厂并无向山东金秋拍卖有限公司披露涉案房产的瑕疵问题，而是要求以现状拍卖。因此，山东金秋拍卖有限公司不存在标的物有瑕疵而未披露的情形。2、涉案房产拍卖是以实物现状进行，拍卖人及委托人不承担瑕疵担保责任。《竞买协议》、《拍卖规则》以及《成交确认书》都明确约定：拍卖标的以实物现状进行拍卖，并已经进行了公开展示；竞买人已经实地查看了标的物，并接受标的物现状，对标的存在的瑕疵及后果有充分的估计，愿意按标的物现状参加竞买；拍卖人提供资料仅供参考，委托人及拍卖人不承担标的物的瑕疵担保责任。拍卖公告已将标的物在2013年12月23日至26日进行了展示，原告也已经进行实地查看，并签署了各项竞买手续，说明原告认可并同意按涉案房产的现状参加竞买。因此，只要是涉案房产的实物现状没有发生变化，按照《拍卖法》第61条第二款规定，拍卖人、委托人事先已声明的，不承担标的物瑕疵担保责任。因此，即使涉案房产存在瑕疵，山东金秋拍卖有限公司及委托人也不承担瑕疵担保责任。四、山东金秋拍卖有限公司出具的承诺“欠条”应予撤销。1、本案中原告没有任何的合法的损害事实。在本案拍卖合同关系中，原告在2014年1月27日后因未按竞买约定履行付款义务违约，丧失买受人资格。原告因此应承担违约责任，而无任何权利可言。原告主张的违约事实及损害事实都不成立：第一：原告因未履行付款义务，无权主张过户，因此主张山东金秋拍卖有限公司及贵州醇酒厂过户违约不成立；第二：因原告未履行付款义务，原告在拍卖关系中没有合法取得涉案房产权利。在此情况下，原告针对涉案房产的任何行为都应取得房屋所有权人贵州醇酒厂的单独许可。然而，原告在没有取得贵州醇酒厂的授权许可情况下，竟然私自完成了涉案房产的换证（在2014年9月将贵州醇酒厂的持有的老房产证更换为两个新房产证）等手续。如果原告因此行为存在费用支出，也是原告个人在无合法授权情况下的侵权行为，此费用支出其无权要求山东金秋拍卖有限公司及贵州醇酒厂赔偿。另外，原告私自占有涉案房产，并对房产进行私自改造，以及对外转让等，原告主张存在损失没有任何事实依据。而即使上述情况存在部分损失，也都是原告无合法权利的侵权行为，应当原告自行承担。综上，原告的损失没有证据支持，其自身侵权行为造成的后果应由其自身承担，并且原告应当向贵州醇酒厂承担侵权责任。2、刘杰出具的“欠条”是在受胁迫的情况下出具的，且极其显失公平，申请予以撤销。在2014年1月27日后，原告不但不按约定履行付款义务，从2014年3、4月份开始，原告以涉案房产面积存在“误差”为由，多次到山东金秋拍卖有限公司处大闹、威胁，声称山东金秋拍卖有限公司欺骗了原告，给其造成了办证托人、装修改造、影响对外转卖房屋等巨额损失。原告曾有两次将山东金秋拍卖有限公司公司大门锁住，一次将公司大门锁孔堵死，不让公司经营，以此要挟山东金秋拍卖有限公司。原告的行为不仅严重影响了山东金秋拍卖有限公司的经营，而且也给山东金秋拍卖有限公司、刘杰造成了恐慌心理，害怕原告实施伤害行为。刘杰在迫不得已，并期望协调贵州醇酒厂能重新拍卖做出让步的情况下，连续几次为原告出具“承诺”。在屈服于原告近一年时间内，连续三次为原告出具赔偿“承诺”，而且还实际付款了45.2万元。可以看出，刘杰是被一步步逼迫做出的，而且“承诺”赔偿的内容极其不合理、显示公平，让正常人看都属于比较荒唐。在第一次2014年5月14日出具的“承诺”，主要内容是房价总款由580万变更为510万。房价的变更山东金秋拍卖有限公司实际是无权做出承诺的，这个原告也应当清楚，而刘杰当时是为了应付原告不再闹才不得已这样写的。在2015年2月13日第二次出具“欠条”（“欠条”的上半部分）。这次，原告已经开始无理要求山东金秋拍卖有限公司承担所谓的巨额损失。第一项损失60万元，原告声称山东金秋拍卖有限公司没有配合过户给其造成损失。原告当时并没有具体说明损失事项及提供资料。而过户问题是贵州醇酒厂来最终决定的，而非山东金秋拍卖有限公司。可原告并不听解释，称房子是在山东金秋拍卖有限公司处买的就找山东金秋拍卖有限公司负责。此项费用，山东金秋拍卖有限公司明知不合理，但当时迫不得已、委屈求全写的。第二项损失150万元中包含竞买保证金，测绘、数据、挂接等办证费用，以及水电费用。原告当时也没有提供任何损失证明材料，山东金秋拍卖有限公司虽然不认可数额，但当时想这些费用如果材料在顺利办理过户的情况下，应该是可以在房屋价款中冲抵的。而实际这种冲抵房款的承诺，山东金秋拍卖有限公司也是无权做出的。对于最后如无法过户，山东金秋拍卖有限公司负责承担的无理要求，完全是在原告当时逼迫下，无奈写的。第三次书写赔偿是在2015年4月份左右（2015年2月13日欠条下半部分）。这次起因是贵州醇酒厂要房产证进行重新评估拍卖，而此时山东金秋拍卖有限公司才得知原告已经办理新房产证，但原告扣着房产证不给。原告后提出给房产证可以，但又提出了无理要求50万的损失（无任何事实材料），并还要求山东金秋拍卖有限公司提供财产担保，否则原告就要接管公司（书写内容中有“王宪春有权进驻公司”），不让山东金秋拍卖有限公司干了。刘杰知道原告曾几次封过公司门，也为了尽快拿到房产证好给贵州醇酒厂。在此情况下，刘杰又一次被迫书写了赔偿“承诺”。综上所诉，第一：刘杰确实是在原告存在数次行为及言语的威胁情况下，书写了赔偿“承诺”。第二：赔偿“承诺”的数额加起来有260万之巨。然而，山东金秋拍卖有限公司即使顺利完成此次拍卖，按照约定包括委托人佣金在内也才能拿到10.75万元的佣金（原告5万元、贵州醇酒厂5.75万元）。这260万巨额赔偿，对于预期收益只有10.75万元（没有实际收取）的山东金秋拍卖有限公司来说，极其显示公平。第三：原告要求所谓的赔偿根本没有合法的损害事实依据。第四：山东金秋拍卖有限公司只是拍卖中介机构，完成委托拍卖活动，然后收取佣金。赔偿“承诺”的内容实际和山东金秋拍卖有限公司、刘杰都没有关系，即使存在内容所述损失也不应由山东金秋拍卖有限公司、刘杰承担。如果原告不存在胁迫的行为，刘杰也不可能写出这么不合理且荒唐的书面“赔偿”。何况，原告的行为本身就是违约、侵权行为在先，其损失主张没有任何事实及法律依据。基于上述事实理由，山东金秋拍卖有限公司、刘杰已经另案向贵院起诉撤销“欠条”全部内容，按照民事诉讼法有关规定，本案应中止审理。五、原告起诉主体不适格。1、在本案拍卖合同法律关系中，山东金秋拍卖有限公司是权利义务主体，刘杰因此实施的有关行为都是职务行为，包括出具赔偿“欠条”。因此，刘杰并不是本案适格被告。2、在2015年2月13日“欠条”下半部分最后书名“孙苗苗”是刘杰书写，并不是孙苗苗本人书写。孙苗苗对本案所有事情并不知情，对此事不应承担任何责任。综上所述，请求贵院在依法查明事实的基础上，驳回原告的诉讼请求。被告山东金秋拍卖有限公司、刘杰为支持其主张，向本院提交下列证据：证据1、《委托拍卖合同》（2013.7.3）；证据2、济房房易字第042-00006号房屋所有权证书；证据3、《关于调整保留价的函》；共同证明，1、原告拍卖涉案泉舜小区房产系受委托人贵州醇酒厂合法委托，且涉案房产有合法的权属证书；2、《委托拍卖合同》第五条第四款约定拍卖标的按现状拍卖，按现状移交。证据4、《竞买协议》；证据5、《拍卖规则》；证据6、《成交确认书》；证据7、视频一（2013年12月27日拍卖现场视频）；共同证明，1、涉案房产经山东金秋拍卖有限公司依法公开拍卖，原告以575万元价格竞价成交；2、原告在拍卖前签署了《竞买协议》、《拍卖规则》（无原件，但视频可以证明原告事先已经签署，拍卖现场也宣读了《拍卖规则》）及拍卖后签署了《竞买协议》；3、《竞买协议》、《拍卖规则》、《成交确认书》都明确约定，拍卖成交后，买受人应予2014年1月27日前支付拍卖成交价款575万元及拍卖佣金5万元；4、《竞买协议》第二条、第五条；《拍卖规则》第三条、第十五条；《成交确认书》第二条、第三条约定：拍卖标的以实物现状进行拍卖，并已经进行了公开展示；竞买人已经实地查看了标的物，并接受标的物现状，对标的存在的瑕疵及后果有充分的估计，愿意按标的物现状参加竞买；拍卖人提供资料仅供参考，委托人及拍卖人不承担标的物的瑕疵担保责任（包括证照变更、产权过户及标的物品质）。结合《拍卖法》第61条第二款规定，委托人、拍卖人事先已经声明不能保证标的物品质的，不承担瑕疵担保责任。5、《拍卖规则》第十三条、《成交确认书》第五条约定，买受人违约的，委托人、拍卖人有权取消买受人资格，竞买保证金不予以返还。结合《拍卖法》第39条规定，买受人未支付成交价款，应承担违约责任，委托人可以随时另行委托拍卖。可见，本案中原告未支付成交价款，应承担违约责任，其买受人资格丧失。证据8、《收条》一份；证据9、房屋所有权证书两份（济房权证天字第253711号、第253713号）；共同证明，1、因贵州醇酒厂一直向山东金秋拍卖有限公司索要涉案房产证原件，而房产证原件一直由原告扣留要挟山东金秋拍卖有限公司。直到2015年5月份，山东金秋拍卖有限公司才将涉案房产的两本新房产证原件交给了贵州醇酒厂的付辉。但该两本房产证原件是山东金秋拍卖有限公司以给原告书写赔偿“承诺”（见2015年2月13日“欠条”下半部分内容）为代价换回的。2、该两份新房产证是原告在未经贵州醇酒厂任何授权的情况下（贵州醇酒厂在开庭时已经确认没有授权）私自办理的，属侵权行为，原告因此支出的费用应自行承担。证据10、视频二（2015年8月20日在原告办公室），证明1、从视频中原告自己陈述可以体现以下内容：（1）卖房子、租房子损失不大就是办房产证损失大（约30秒处）；（2）办房产证送礼60多万，找中介150多万；（3）我不闹你给我写吗（指的是原告不闹，山东金秋拍卖有限公司能写赔偿吗。在视频2分30秒处）。2、上述视频体现的内容可以证实，山东金秋拍卖有限公司在2015年2月13日书写“欠条”上半部分：其中60万是原告送礼的损失；150万元是原告找中介办证的损失。而这两项损失只有办证会有部分费用支出(原告应当出示相关部门的收费单据），其他的都是毫无事实依据的原告的无理要求。另外，还可以证明原告自己也承认“不闹”山东金秋拍卖有限公司是不会写“赔偿”的，因此，原告确实存在胁迫山东金秋拍卖有限公司的情形。证据11、付款手续6份（补充交易明细2页），证明从2014年4月份开始，在原告的胁迫要求下，山东金秋拍卖有限公司一直给原告付款直到2015年6月份，总计付款45.2万元；证据12、受理通知书，证明我方就2015年2月13日欠条起诉申请予以撤销，本案应当中止审理。被告孙苗苗庭前提交书面答辩状辩称，原告起诉孙苗苗没有事实和法律依据，请求驳回其诉讼请求。1、本案属于拍卖合同法律关系，原告、山东金秋拍卖有限公司、贵州醇酒厂是各方合同权利义务主体，孙苗苗不是合同当事方，不应成为本案的被告。2、原告提供唯一和孙苗苗有关联的证据为2015年2月13日“欠条”。该“欠条”下半部分最后书名“孙苗苗”并不是被告本人书写，孙苗苗对本案所有事情不知情，也没有见过原告。因此，孙苗苗对此不应承担任何责任。综上所述，请求贵院在依法查明事实的基础上，驳回原告的诉讼请求。被告孙苗苗未向本院提交证据。综合分析上述证据，结合庭审中双方当事人的陈述，本院确认以下事实：经审理查明，2013年7月3日，贵州醇酒厂（委托人）与山东金秋拍卖有限公司（拍卖人）签订《委托拍卖合同》，其中第一条第一款约定，贵州醇酒厂委托山东金秋拍卖有限公司拍卖的标的：1、济南市天桥区黄岗小区12号楼1单元（现为泉舜小区12号楼4单元）房产及西侧平房；2、青岛市市南区团岛一路6号105、106号房产；3、青岛市市南区团岛一路6号12层1户房产；4、固定资产一宗。拍卖人应于2013年7月31日前，在被告公司拍卖厅对该拍卖标的进行拍卖。委托人应保证拥有委托标的物的完全所有权，并应将拍卖标的已知瑕疵如实向拍卖人做出说明。拍卖标的按现状拍卖，按现状移交。拍卖成交后，拍卖人按1%的比例收取佣金，拍卖未成交的，拍卖人不向委托人收取任何费用。拍卖成交后，拍卖标的交付由委托人负责、拍卖人协助。拍卖成交后，委托人向买受人提供房产管理部门认可的过户材料的同时，拍卖人将成交价款扣除佣金和预留委托人应缴过户税费的款额后，一次性将拍卖成交款交付委托人。委托人提供过户材料后20个工作日内，买受人应办理完毕过户手续，并凭相关税费发票到拍卖公司报销委托人应付税费（委托人应该承担税费应征得委托人同意后，买受人方可缴纳），逾期由买受人自行承担，与委托人无关。拍卖未成交的，双方可就继续拍卖事宜再行商定。2013年12月27日，山东金秋拍卖有限公司（甲方、拍卖人）与王宪春（乙方、竞买人）签订了《竞买协议》，协议双方就乙方报名参与购买济南市天桥区黄岗小区12号楼1单元（现为泉舜小区12号楼四单元）房产及西侧平房，建筑面积1002.48㎡及西侧平房（以下简称涉案房产）事宜达成如下协议，…二、乙方已在拍卖公告规定的展示时间内详细了解了拍卖标的现状，并实地查看了标的。拍卖标的以公开展示时的现状为准，甲方不承担瑕疵担保责任。…四、乙方同意缴纳人民币壹佰万元（大写）作为竞买保证金，如竞买不成功，委托人将于拍卖会结束后三日内将竞买保证金全额无息退还乙方。…六、若乙方竞买成功，则：1、乙方同意遵守甲方的《拍卖规则》，当场签署《拍卖成交确认书》和《拍卖笔录》。2、乙方同意在2014年1月27日前将拍卖成交价款及拍卖佣金汇至委托人指定的下列账户…4、若甲方违约，乙方有权依法追究甲方的违约责任。5、乙方未按约定支付成交价款及佣金，须依法承担违约责任。2013年12月27日，山东金秋拍卖有限公司（拍卖人）与王宪春（买受人）签订了《成交确认书》，内容为“其中第二条规定“拍卖标的名称、规格、数量：济南市天桥区黄岗小区12号楼1单元（现为泉舜小区12号楼四单元）房产及西侧平房，建筑面积1002.48㎡。本次拍卖按拍卖标的实物现状进行，并已公开展示，拍卖人对拍卖标的是否存在法律纠纷、能否办理证照变更、产权过户及标的品质可能存在的瑕疵不做任何保证，拍卖人不承担瑕疵担保责任”。第三条，拍卖标的交付或转移时间、方式：买受人付清全部成交价款、拍卖佣金并经委托人书面确认后，即可获取拍卖标的，委托人以现状交付。买受人承诺，如涉及证照变更、产权过户等相关手续或（和）相关手续的完善等由买受人凭拍卖文件及委托人出具的房产相关手续自行办理，委托人予以协助。因办理相关手续而产生和在办理相关手续过程中所必须缴纳或补缴的任何税金、交易费等税、费承担问题按照国家现行相关法律、法规等规定执行。竞买人应在拍卖前自行了解标的所在地关于该房产交易限购政策及过户时所应缴纳税费等相关问题。委托人提供经相关管理部门认可的的过户材料后20个工作日内，买受人应办理完毕过户手续，并凭相关税费发票到拍卖公司报销委托人应付税费（委托人应该承担税费应征得委托人同意后，买受人方可缴纳），逾期由买受人自行承担，与委托人无关。房产交付时，有关房产使用的前期欠费（物业费、水电费等）由委托人承担。第四条拍卖价款及拍卖佣金支付方式、期限规定“1、拍卖成交价款大写：伍佰柒拾伍万元整（小写￥5750000元）。买受人应在2014年1月27日前汇至委托人指定的下列账户…。2、拍卖佣金大写：伍万元整（小写￥50000元）。买受人应在2014年1月27日前汇至委托人指定的下列账户…。违约责任，买受人违约的，委托人和拍卖人有权取消其买受人资格，并有权不予返还其竞买保证金，因买受人违约，委托人另行出让该标的的，买受人还须根据《中华人民共和国拍卖法》第三十九条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十五条之规定承担责任。拍卖标的再行拍卖的，原买受人无竞买资格，并应当支付第一次拍卖中本人及委托人应当支付的佣金及相关费用，再行拍卖的价款低于原拍卖价款的，原买受人应当补足差额。”王宪春交纳保证金50万元。2014年5月14日，刘杰与王宪春签订了协议，内容为“关于泉舜小区房产过户事宜，迟迟未能办理，经刘杰与王宪春协商，拍卖总款由580万元改为510万元。房产测绘图纸由刘杰负责，于5月16日前拿到房屋过户手续。煤气、水电表等问题由王宪春负责协商解决，一切费用从510万元中扣除。未尽事宜，双方协商解决。”贵州醇酒厂所有的坐落在济南市天桥区黄岗小区12号楼1单元及西侧平房（1995年7月30日的济房房易字第042-00006号房屋所有权证登记的建筑面积为907.05平方米和95.43平方米，但房屋平面示意图显示总建筑面积为1002.48平方米）。2014年9月22日，济南市房屋档案馆出具证明1份，主要内容为“坐落于天桥区黄岗小区12号楼1单元及西侧平房，经现场勘察测量：变更为天桥区泉舜小区12号楼4单元及楼前平房，原测量有误，现予以更正，面积以实测为准（此证明仅限于办理房产证手续）”。经原告办理换证，涉案房产产权证变更为：贵州醇酒厂所有的天桥区泉舜小区12号楼前平房1-101室（济房权证天字第253711号），建筑面积为95.77㎡。贵州醇酒厂所有的天桥区泉舜小区12号楼4单元13套房屋（济房权证天字第253713号）建筑面积共计854.8㎡。2015年2月13日，刘杰向王宪春出具欠条1份，内容为“因山东金秋拍卖公司拍卖贵州醇酒厂济南办事处房产，由于过户问题配合不利，经与王宪春先生等同志协商，造成的损失赔偿陆拾万元整（600000元），尽最大努力于2015年2月16日前支付。竞买保证金、办理测绘、数据挂接、房产证换证、水表、电表等所产生的费用壹佰伍拾万元整（1500000元）（分证、过户税费不包含在内）。如房屋顺利过户，该壹佰伍拾万元列入房款；如房屋无法过户，该壹佰伍拾万元于2015年6月30日前还清”。此后，上述欠条下部又进行书面补充，补充内容为“赔偿款60万元已支付37.5万元，剩余22.5万元于2015年5月15日前支付。对于王宪春关于该房产的损失50万元，如房产过户手续无法办理，与上述费用150万元，共计200万元，于2015年6月30日前还清。如5月15日前不支付22.5万元，王宪春有权进驻公司。如6月30日前，无法办理房产过户手续，自愿用公司名下所有财产、鲁AB0672轿车及济南市建设路卧龙花园2区3A-3-501室房产及高新区雅居园2区2-1303室房产作为担保。如无法还款，以上担保财产归王宪春所有”。该补充部分由“刘杰、孙苗苗”字样及手印（孙苗苗辩称非其本人所签，刘杰辩称孙苗苗的签字系由其代签，并非孙苗苗的意思表示），并加盖了山东金秋拍卖公司的公章。2015年5月11日，贵州醇酒厂向金秋拍卖公司出具收条1份，内容为“今收到山东济南金秋拍卖公司刘杰交回贵州醇酒厂的济南房产证（新证）贰本，证书号分别是济房权证天字第253711号、济房权证天字第253713号，此贰本房产证是由原老房产证一分为二所得。经办人：付先军”。现山东金秋拍卖有限公司、刘杰已支付原告45.2万元。诉讼期间，被告山东金秋拍卖有限公司、刘杰起诉撤销2015年2月13日向原告出具的欠条，本院已受理该案，案号为（2015）历商初字第3243号，该案一审判决后，二审发回重审，现尚未审理完毕。本院认为，被告孙苗苗经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为自动放弃质证及答辩的权利。原告第一项诉讼请求主张被告赔偿损失，主要依据2015年2月13日刘杰向王宪春出具的欠条，现被告山东金秋拍卖有限公司、刘杰起诉撤销该欠条，由于（2015）历商初字第3243号案件经一审审理后发回重审，导致该部分事实短期内无法查清，故本案仅就已查明事实进行判决。关于原告主张四被告返还竞买保证金的请求，经审理认为，2013年12月27日，山东金秋拍卖有限公司与的原告签订的《成交确认书》约定，买受人付清全部成交价款、拍卖佣金并经委托人书面确认后，即可获取拍卖标的，委托人以现状交付。山东金秋拍卖有限公司与王宪春签订的《竞买协议》约定，原告同意在2014年1月27日前将拍卖成交价款及拍卖佣金汇至指定账户。被告贵州醇酒厂、山东金秋拍卖有限公司虽然辩称，由于原告未及时支付房款取消原告的购房资格，而从合同履行情况看，2014年5月14日，被告刘杰与原告签订协议。被告刘杰仍帮助原告协调办理过户事宜，并承诺于5月16日前拿到过户手续，被告刘杰也明知房屋测绘的事实，并称由原告负责处理煤气、水电表。至2015年2月13日，被告刘杰向原告出具欠条，仍称如房屋顺利过户，该150万元可列为房款。由于涉案房产已换发新证，故并不存在无法办理过户的法律障碍，可见至出具该欠条，被告山东金秋拍卖有限公司、刘杰仍未向原告提出解除合同。原告称，因房屋面积存在误差故未按约定时间支付价款，涉案房产老证及房产均由被告山东金秋拍卖有限公司交付，后一直与山东金秋拍卖有限公司、刘杰就过户事宜进行协商。现至原、被告签订《成交确认书》已过多年，在原告对所购买标的面积有异议的情况下，双方仍未能就房屋价款与贵州醇酒厂再次协商一致，并付清购房款项。现贵州醇酒厂明确表示不同意将涉案房产继续出售给原告，故本院对贵州醇酒厂、山东金秋拍卖有限公司抗辩的解除与原告的拍卖合同关系的意见，予以支持。由于贵州醇酒厂不再将涉案房产出售给原告，故山东金秋拍卖有限公司应将收到的原告交纳的保证金50万返还原告。原告主张被告山东金秋拍卖有限公司返还保证金的请求，符合法律规定，本院予以支持。由于原告未提交证据证明，被告贵州醇酒厂、刘杰、孙苗苗应共同返还该保证金，故原告对该三被告主张返还保证金的请求，本院不予支持。关于原告主张的第一项诉讼请求222.5万元（包含竞买保证金、损失）扣除50万元保证金的剩余部分，由于该部分事实需以另一案的审理结果为依据，故原告主张的该部分损失以及原告主张的其他损失，本案均不予处理，原告可待该部分事实清楚后，另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第三百九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定之规定，判决如下：被告山东金秋拍卖有限公司返还原告王宪春保证金50万元，于本判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币8800元，保全费5000元，由被告山东金秋拍卖有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长 李 飒人民陪审员 李 彥人民陪审员 曹 静二〇一八年四月十九日书 记 员 刘思思