上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0113民初3901号原告：上海铭羽物业管理有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：黄静，总经理。委托诉讼代理人：郁文烨。被告：广州市立熏电子商务有限公司，住所地广州市。法定代表人：聂咏琴，总经理。委托诉讼代理人：杨剑。原告上海铭羽物业管理有限公司与被告广州市立熏电子商务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海铭羽物业管理有限公司的委托诉讼代理人郁文烨，被告广州市立熏电子商务有限公司的委托诉讼代理人杨剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海铭羽物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告租金26,422.67元、管理费6,488.87元、电费705.90元、拆除复原费5,000元；2、判令被告支付拖欠租金及管理费的滞纳利息18,372.87元、违约金107,276.04元。事实和理由：2017年7月1日，原被告签订《汇暻食尚街房屋租赁合同》，约定由被告向原告承租宝山区顾北路XXX-XXX号XXX层东侧部分的房屋(以下简称“系争房屋”)，租期自2017年7月1日起至2020年5月31日止。原告于签约当天向被告交付了房屋，但被告仅支付了三个月的租金和管理费，随后即向原告发函要求提前退租、解除租赁合同。原告对于被告单方解约行为不予认可，经多次联系沟通无果后，于2017年11月14日发出《合同终止通知书》，确认双方租赁关系终止，并要求被告支付欠款及违约金、办妥房屋返还交接。2017年11月24日，原被告签署了《退租确认表》，就双方租赁合同解除及房屋返还做了交接，但被告拒不支付相关欠款及违约金，故原告提出诉请如上。被告广州市立熏电子商务有限公司辩称，被告租金及管理费付至2017年9月30日。2017年9月18日，被告发出提前解除租赁的通知，9月28日已经全部撤场。发出解除通知函后，被告多次和原告沟通，但原告不予理睬。被告自10月份开始已经不再使用系争房屋，不同意支付10月份以后的租金和管理费。原告关于违约金的诉请缺乏事实依据。被告支付的押金可以冲抵违约金。本院经审理认定事实如下：系争房屋产权人为上海福地投资管理有限公司。2015年7月1日，原告(承租方)与上海福地投资管理有限公司(出租方)就上海市宝山区顾北路XXX-XXX号依云湾商业街内房屋签订《依云湾商业街房屋租赁合同》，约定由原告承租上述房屋，租期自2015年10月1日起至2035年9月30日止。2017年7月1日，原告(出租方)与被告(承租方)签订《汇暻食尚街房屋租赁合同》，约定由被告承租系争房屋，用途为零售；租期自2017年7月1日起至2020年5月31日止；2017年7月1日至2018年5月31日，每月租金17,879.34元，每月管理费4,390.80元；乙方应以3个月为一期向甲方支付租金、管理费，先付后用；首期之外的各期租金、管理费均提前10日支付；乙方应于合同签署当日向甲方一次性支付履约保证金44,566.62元；乙方逾期支付应付的各项费用，每逾期一日，应按未付金额的千分之五向甲方支付滞纳利息。合同第14.2条约定，下列情况发生后，视为乙方提前终止本合同，甲方有权发出书面通知予以确认并按照合同约定收回房屋，乙方除应按实付清各项费用外，还应当按照合同约定支付相应的违约金：乙方拖欠各项费用(包括但不限于租金、管理费、履约保证金等)超过15日，经甲方书面催告后仍不付清的；乙方不愿履行本合同的(包括并不限于明确表示不履行合同义务或提出中止本合同的履行或提前终止/解除本合同、未依约办妥交房手续的、未严格遵守本商业街开店/闭店或连续停业达72小时、非经甲方同意逾期开业达3日……)。第14.4条约定，本合同第14.2条所涉之违约金相当于双方租赁关系消灭时月租金金额的6倍。第16.1.9条约定日租金按照月租金总额除以当月天数或30.45天得出当月乙方应付的租金标准。2017年9月18日，被告向原告发出《提前解除租赁合同通知函》，载明，因本公司经营不善无力继续履行该合同，遂决定提前退租及解除《房屋租赁合同》，本公司以书面形式向贵公司提出退租及解除租赁合同，本公司将尽快搬空财物，将房屋归还。2017年11月8日，原告向被告发出《催款通知书》，要求被告于2017年11月13日前支付2017年10月1日至2017年12月31日的租金、管理费及滞纳利息共计82,844.92元。被告于2017年11月9日签收。2017年11月14日，原告向被告发出《合同终止通知书》，载明，被告欠付租金及管理费的行为构成根本违约，原告正式确认双方租赁合同于本函发出之日，即2017年11月14日提前终止，被告最迟于2017年11月20日补足欠费差额155,219.92元，最迟于2017年11月25日办妥各项返还手续。被告于2017年11月17日签收。2017年11月24日，原被告签订《汇暻食尚街退租确认表》，载明，费用结算：电705.9元；甲方(出租方)与乙方(承租方)已于2017年11月24日完成相关商铺的退租交接手续。另查明，被告租金及管理费付至2017年9月30日，另支付履约保证金44,566.62元。庭审中原被告一致确认，履约保证金抵扣被告欠付的租金、管理费及违约金等费用。审理中，被告向本院提供了以下证据：1、被告员工与原告员工的聊天记录，证明被告与原告协商撤场事宜，原告一直不理会；2、被告员工内部聊天记录，证明被告于2017年9月1日就开始停业撤场。原告表示，真实性不认可，无法确认聊天对象是原告公司员工，且员工之间的聊天不能证明两个公司的意见，原告对被告单方提前要求撤场的行为是不认可的。本院认为，原被告就系争房屋签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方当事人均应当严格履行。根据租赁合同约定，被告提前终止合同，原告有权发出书面通知予以确认并按照合同约定收回房屋，被告除应按实付清各项费用外，还应当按照合同约定支付相应的违约金。原告在收到被告《提前解除租赁合同通知函》并向被告发出《催款通知书》后，于2017年11月14日向被告寄送《合同终止通知书》，确认双方租赁合同于2017年11月14日终止，该行为符合合同约定。故双方租赁合同已于2017年11月14日解除。被告租金及管理费付至2017年9月30日，原告要求被告按合同标准支付2017年10月1日至11月14日的租金及管理费，具有合同依据和法律依据，本院予以支持。原被告在退租确认表中明确电费705.9元，原告要求被告支付该笔电费，合法有据，应予以支持。关于拆除复原费，原告未能提供证据证明，本院不予支持。被告辩称已于2017年9月28日全部撤场，无需支付10月起的租金及管理费，相关主张缺乏合同依据及事实依据，本院不予采信。被告辩称原告主张的违约金及滞纳金计算标准过高，请求法院调低，本院综合考虑被告的违约程度，系争房屋已另行出租等因素兼顾公平合理原则，酌情确定被告支付原告滞纳利息及违约金共计8万元。原被告一致同意履约保证金44,566.62元用以抵扣被告欠付的租金、管理费及违约金，与法不悖，本院予以确认。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告广州市立熏电子商务有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告上海铭羽物业管理有限公司租金26,422.67元、管理费6,488.87元、电费705.90元；二、被告广州市立熏电子商务有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告上海铭羽物业管理有限公司违约金8万元；三、被告广州市立熏电子商务有限公司已支付的履约保证金44,566.62元，用以折抵本判决主文第一、二项中的金额；四、驳回原告上海铭羽物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1,793元，由原告上海铭羽物业管理有限公司负担500元，被告广州市立熏电子商务有限公司负担1,293元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  童翔燕二〇一八年四月二十五日书记员  朱 丹附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。