河北省昌黎县人民法院民 事 判 决 书（2018）冀0322民初933号原告：昌黎县博鑫物业服务有限公司，住所地昌黎县碣阳大街南侧、国土局东侧（建设大厦十七层），统一社会信用代码91130322667709229A。法定代表人：陈春梅，经理。委托代理人：杨博伟，职工。被告：姜向林，男，1969年3月26日出生，汉族，住昌黎县。原告昌黎县博鑫物业服务有限公司（以下简称博鑫物业公司）与被告姜向林物业服务合同纠纷一案，本院于2018年3月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告昌黎县博鑫物业服务有限公司的委托代理人杨博伟、被告姜向林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告博鑫物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告给付物业管理费、生活垃圾处理费各项费用合计1326元，及逾期付款违约金363元，共计1689元(违约金继续计算，计算至实际给付之日)；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年4月5日原告与昌黎新润房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，合同约定由原告向其开发的小区提供物业服务，合同期限至该物业业主委员会与业主委员会选定的物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止。2013年3月12日被告在办理房屋入住手续时，原告又与被告签订了《前期物业服务协议》。协议约定由原告向被告提供物业服务，多层按建筑面积0.55元/月/平方米的标准缴纳物业服务费。并约定：“如违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金。”合同签订后原告即依约履行相应协议义务，被告系小区18-1-102号的业主，自2015年4月至2017年4月无故拖欠物业管理费、生活垃圾处理费等各项费用，违反了《前期物业服务协议》，导致原告正常运营困难，严重损害原告及其他业主利益。被告拒不履行自己的缴费义务，原告多次催缴，未有效果。故原告为维护自己的合法权益，依据《民事诉讼法》、《合同法》的相关规定起诉至贵院，望判如所请。被告姜向林辩称，一、被答辩人起诉答辩人“违反了《前期物业服务协议》，导致其正常经营困难，严重损害了物业公司及其他业主利益”，冤枉。首先，此协议实属被答辩人单方利益的霸王条款，从头至尾没有明确“出现合同纠纷时应由被答辩人承担的法律责任”，只硬性罗列业主的义务，没有维护业主合法权利内容，显失公平、正义，更不符合《合同法》第二、三、四、五、六条，不合法，从公开就不应成立，当时就应废止。再加上答辩人2009年被拆迁，身为农民回迁户，面临别无他处可住。2012年5月28日交完购房预付款后只能选择2013年3月12日回迁，面对当时不签此《前期物业服务协议》不给办入住手续的情况下，为领钥匙，被逼迫在被答辩人早有预谋备好的“业主手册”上签字，有“2013年3月7日物业交费通知书第一项5办理完毕各种手续及验房后，方可领取钥匙及相关资料”为证，所以此协议不是答辩人自愿、主动，应视为无效协议。其次，被答辩人提出1326元物业费能导致物业公司运营困难，说明此公司本身就是空手套白狼的空壳公司，没资格做服务，理应取缔，更谈不上损害公司利益。再者，答辩人损害哪位其他业主利益了？拿出证据来。总之，请判此协议无效。二、被答辩人诬告答辩人“无故拖欠物业费、生活垃圾处理费等各项费用”中的“无故”，是原告掩耳盗铃、陷害，欲造成答辩人冤上加冤的恶意行为。在2013年3月12日答辩人拿到房门钥匙前交维修基金3585元。不是答辩人“无故”，相反，正是有冤有故。答辩人装修后，2014年5月14日入住时上面只有五楼入住，就发现南卧室窗户左面墙壁有分散性小块墙皮脱落问题，当即找到门卫，并带维修人员来家里查看，得到的答复是等一等，整个小区一起找升降的吊车修楼外排水管，等来等去没人管，还反倒遭屡次污蔑说“是你家装修返碱返的，排水管坏了与物业公司无关，应找开发商”，当时找过孙建国经理。直到2015年楼上2、4层入住后，答辩人家此墙从房顶到地面墙皮全部剥落，东南墙交接处都连片脱落了，甚至早已漏水泥墙了，还是没人管。这种任由损失扩大的问题完全是被答辩人故意拖延超过2年甚至5年，一切后果应由原告独自承担。直到2016年10月底的一天答辩人再次找到被答辩人，一个维修工来查看后找到二楼住户，下午1点半从二楼阳台跨过去，锯掉坏的水管，换上新管，从此室外的水对答辩人家影响不大了，但是对于因公用排水管损坏造成答辩人家室内损失，原告不谈，只用多次恶意不收水费加停水的方式强征物业费。至今没有一次书面或者领导谈话，哪有“多次催缴”?另外由于粉不断，造成家人过敏，痛苦不甚其扰，原告怎么赔偿?怎么是“无故拖欠?”何谈“服务公司”?答辩人坚持：房屋室内粉刷本金4千元加4年利息2920元一起赔吧。三、被答辩人单方定价，违反《物业法收费标准》，违规、乱收费严重。1、每月每平米0.55元高于现实不合理，不符合《物业法收费标准》，3号院只有小片绿地，自始至终也没有建设不少于100平米的固定活动场馆，更没有娱乐健身器材，达不到三级收费标准，只勉强够四级0.35收费标准，所以要求变更收费标准而且物业费当中就已经包括生活垃圾费，被答辩人又重复收36元，严重违反《物业法收费标准》，根据国家标准每年向答辩人多收264元，2013年空置时及2014年就多收594.3元。答辩人决定拒绝交此超标费用，并要求返还2年多收的物业费总计5943元。2、关于“逾期违约金363元中每天万分之五的违约金”属于“高利贷”不存在丝毫“服务”理念，充分暴露被答辩人纯属不服务只拿钱的商业公司，答辩人没得到应有的服务，不认可，请贵院判令取缔其。3、被答辩人从开始每天都在加剧矛盾升级，现在翻翻旧账，把不合理帐目清算，最终到底谁欠谁，请法院一定支持答辩人的权利。在2013年3月7日《博鑫物业交费通知书》中第7项装修押金1000元和第8项防盗窗押金1000元，扣押了答辩人1年8个月(2014年11月7日)，给我利息了吗?那么现在按万分之5还利息，当时应有609天利息609元，至今3年5个月利滚利最少该379元，合计9885元被答辩人为什么没给利息，拖到啥时候给?要求马上返还。况且2013年3月12日当时拿到钥匙前，就在2013年3月7日《博鑫物业交费通知书》中第1项全额交627元物业费，第4项36元生活垃圾费，经过装修答辩人在2014年的五月中旬入住，原告给我退10%部分的663元及五年28天利息13元，合计79.3元了吗？返还赔偿吧。第2项二次供水运行费100元，不该收，供水本应在房产设施基本功能条件范围内，是被答辩人违法乱收费，应退赔最少191.3元。第3项装修管理费200元什么标准收费？强迫业主买材料什么行为？第5项二次粉刷费50元，至2018年3月12日全部住满，楼道粉刷了吗？没刷，该退给我五年零28天利息46.3元，合计963元退赔。第9项预存水费300元，直到2016年6月6日才续费，期间多少利息？第11项门禁系统100元，物业公司有权收此费吗？收费依据是什么？这是楼门本身应有的基本设施，被答辩人应退五年28天利息91.3元，总计191.3元。依法“假一罚十”不为过吧？综合上述几项陈年老账，连本带利被答辩人就2013年3月7日收费项目中最少返还答辩人1556.7元(200元装修管理费除外)，合计应该退赔答辩人2151元。算算吧！所以强烈要求法院判定被答辩人逐项公示、并按“假一罚十”21510元赔偿。四、被答辩人违反《自来水法》，越权非法停水、收水费，而且擅自每吨单价加价0.22元；10月至今单价高达3.5元，缴费单上从来没有单价和吨数，只是口头说欠多少费，面对高水费还强迫业主与物业费捆绑交费。我家曾多次被该物业非法停水，不是我不交水费，是不交物业费被答辩人就不收水费、停水。被答辩人为达到不尽义务白拿钱的目的违规操作，搞自来水与物业费捆绑收的非法勾当，尽人皆知。再者，谁给其倒卖高价水、停水、甚至不服务只单方面利用生活用水捆绑收物业费的权力？请被答辩人出具相关手续对比自来水公司的水费标准，5246吨水多交115.4元。五年28天多交的水费应连本带利赔偿答辩人，要求即刻撤销被答辩人非法倒卖高价水、停水、收水费的权力，并责罚且追究法律责任。五、被答辩人违反《物业法》越权单方出卖停车位，这种收入应该属于回迁户，因为此地没有产权，还是回迁户居民的宅基地，物业公司没有权力拿此收益。在2017年没经业主同意，被答辩人非法出卖2号院70个；连同3号院74个停车位，每年每位600元，收益8.64万86户均分，非法占有了回迁户的合法权益1004.7元，再加上一年的利息183.3元，每户总计1188元，请求贵院支持，并认定三倍罚责、返还。答辩人家房子至今没有产权证，说明此地还是享有集体土地宅基权利的原地回迁户，按物业法不应该交物业费、车位费，正相反卖车位的收益应该给回迁户所有，当然包括答辩人家，恳请法院给算算被答辩人该本利多少与答辩人？请判追究、查明，公示、发放。再就是1、2、3号院内都有商品房，材料、设备、楼层、格局、标准比我家回迁楼高档得不止一点半点，而是高得悬殊，一个标准交费，凭什么？我们的宅基地凭什么给商品房户廉价使用？六、答辩人家墙外泄水管道损坏，长期漏水，渗透造成屋内、外墙皮脱落、长黑毛至今没有粉刷，尤其严重的是交物业费时也从来没人过问，更没有维修，严重影响生活质量。七、自来水井长期滴、渗、漏造成院内、外额外水费转嫁给回迁户，原告不修理、不作为，“优质服务”、“业主至上”体现在哪里?综上原由，答辩人成为受极大冤屈的被告，故向贵院提出答辩，恳求贵院明察，主持公平、正义，依法驳回被答辩人的起诉，撤销其所谓的《前期物业服务协议》按《消费者权益保护法》第24、5、7、9、10、11、15、34、42、43、48、49、52、53、55、57条赔偿被答辩人一切经济损失32134元，并追究原告违反《物业管理条例》、《自来水法》、《民事诉讼法》，《合同法》准则诸多侵权、违法行为应承担的法律责任。总之，我的房子是回迁楼，没跟物业签订合同，物业把我的房子阴了，早就通知过物业公司了，他们没有给我修房子，所以没交物业费。物业公司多次给我停水，给我的生活造成了不便，物业公司没有权利给我停水。原告为支持其诉讼请求，提交如下证据：1、《前期物业服务协议》一份。记载：甲方昌黎县博鑫物业服务有限公司，乙方姜向林。乙方房屋坐落位置18-1-102，建筑面积94.97平方米，……。其上加盖有昌黎县博鑫物业服务有限公司印章，姜向林签名，时间2013年3月12日。2、2013年3月12日姜向林签名出具的《承诺书》一份，记载：本人同意遵守业主手册。3、昌黎县物价局文件［昌价字(2012)第17号］一份，记载：“一、物业服务费标准，多层0.55元/建筑平方米/月；二、你公司应严格按照《秦皇岛市物业服务收费分等定级管理办法》三星级物业服务等级标准要求执行。……。”4、《委托书》一份，记载：“委托方：昌黎县城市管理综合执法局，受委托方：昌黎县博鑫物业服务有限公司。时间期限：2017月1日至2019年1月1日，权限：代收缴城市生活垃圾处理费。.....。”5、《物业服务合同》一份。原告用以上证据证明原被告存在物业服务合同关系，原告依每平方米0.55元收取物业费，被告尚欠物业费的事实。被告姜向林经对原告证据质证，发表如下质证意见：原告证据1、2是在领钥匙时在我们不知情的情况下签订的，是霸王条款。证据3我没看到过，交钥匙和买楼时我都没看到过。对县政府文件我们不知道，同时这个不符合物业法三级收费标准，代收生活垃圾费36元属于重复性收费，物业法中明确规定属于重复收费的项目，物业没有代收水费的权利，且物业收费标准高于自来水公司的标准，不符合自来水法第34条第三款之规定。对其他没有异议。被告为支持其抗辩，提交如下证据：1、照片18张，证明房子被阴的情况。2、《交费通知书》（复印件）一份，证明原告收取了装修押金等费用。3、陈述：我的房子被阴了，原告不管，我的房子是回迁房，我没看到物业为我服务，物业多次停水，他没有这个权力，物业公司每平米0.55元服务费的标准没有依据。4、2017年4月15日《通知》（复印件）一份，证明物业公司没有多次催缴。5、丽京二期小区交费通知书（复印件）、交费通知（复印件）一份，昌政【2008】30号昌黎县人民政府文件（复印件）一份，证明我方被迫在业主手册上签的字，不知道前期物业协议的内容，也不知道前期物业协议的存在。6、水费收据两张（复印件），证明原告代收水费标准高于太平洋引供水有限公司水费标准。7、物业收费收据两张（复印件），证明2015年前的物业费已经交清。8、关于丽江花园小区3#院车位租赁的通知（复印件）一份、证明（复印件）一份，证明原告出卖车位，侵犯了业主的权利。9、证明（复印件）一份，证明我家排水管坏了。原告经对被告证据质证，发表如下质证意见：对被告证据1、3拍的照片中有八张与本案没有关系。还有水费的收据，有的不是他本人的，也不是我们物业出具的，与本案没有关系。有七张照片是室内墙体被水阴的情况，三张是排水沟的状况，我认可是这个情况。收费标准我方提交了物价局的收费标准，且物业办公室宣传栏上有收费标准及服务内容，返迁房的前期物业服务合同及承诺书被告都本人签字了。管道的三张照片是现状，但是物业公司派人看过了，你家渗水和管道没有关系，工程质量出现问题与物业公司无关，不是物业公司造成的。停水是因为物业公司垫付水费，被告没交物业费，所以物业公司没有帮被告垫付费用。对证据2无异议。对被告提交的证据4-9全是复印件，不能作为证据认定。我们小区不存在买车位的行为，是为了规范管理小区车辆，从办理入住之日起，车位就是对业主出租的，所产生的收入都用于小区摄像头、门禁系统等日常维护上。水费多收两毛二每吨是物业工作人员查水表时小区分表与总表产生的数值差异。36的垃圾处理费证明已经提交了。经审核，对原被告双方提交的证据作如下确认：原告证据1-5相结合，能够证实原被告间存在物业服务合同关系，原告依照双方签订的协议按每平方米0.55元收取物业费，以及被告尚欠物业费的事实，本院予以采信。被告证据1-3与本案不具有关联性，本院不予采信。被告证据4-9形式不符合法律规定，且原告不认可，本院不予采信。综合以上诉讼证据的认证情况，本院经审理认定事实如下：被告姜向林系昌黎县丽京花园小区18-1-102号(建筑面积94.97平方米)的业主。2013年3月12日被告姜向林在办理房屋入住手续时，原、被告签订了《前期物业服务协议》。协议约定由原告向被告提供物业服务，多层按建筑面积0.55元/月/平方米的标准缴纳物业服务费。并约定：“如违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金。”合同签订后原告即依约履行相应协议义务，被告自2015年4月至2017年4月间未缴纳物业管理费、生活垃圾处理费等各项费用。本院认为，被告姜向林作为昌黎县丽京花园小区18-1-102号的业主，在2013年3月12日办理房屋入住手续时，与原告签订的《前期物业服务协议》，系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告双方均应全面履行合同义务。原告依协议约定向被告提供物业服务，被告自2015年4月至2017年4月间未缴纳物业管理费、生活垃圾处理费等各项费用的事实清楚，原、被告间因物业服务合同形成的债权债务关系明确，被告应承担向原告缴纳物业管理费等费用的民事责任。原告按双方协议每月每平方米0.55元收取住宅房物业管理服务费，符合昌黎县物价局昌价2012第26号文件精神，故对原告主张被告给付2015年4月至2017年4月间的物业管理费物业管理费1253.6元(94.97×0.55×12×2)、生活垃圾处理费72元(36×2)的诉讼请求，本院予以支持。原告主张被告从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金，因被告迟延给付原告物业管理费、垫付的垃圾处理费确给原告造成一定的经济损失，原被告双方就违约金的约定不违反法律的相关规定，故对原告的该诉求本院予以支持。被告抗辩《前期物业服务协议》无效，因被告未提交符合《中华人民共和国合同法》第五十二条无效条款的相关证据，且《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，故对被告的该项抗辩不予支持。被告抗辩房屋内墙墙皮存在脱落、楼外墙排水管损坏等问题，因商品房存在质量问题系业主与开发商之间的商品房买卖合同纠纷，而物业管理费的交纳属于业主与物业服务企业之间的物业服务合同纠纷，两者不属于同一法律关系，故对被告的该项抗辩本院不予支持。被告抗辩原告按每月每平米0.55元收取物业管理费不符合《物业法收费标准》，无事实和法律依据，本院不予支持。被告抗辩原告违反《自来水法》，越权非法停水，擅自加价收取水费，因与本案不属于同一法律关系，本院不予支持。被告抗辩原告违反《物业法》越权单方出卖停车位，属于抗辩主体不适格，本院不予支持。被告抗辩自来水井长期滴、渗、漏，造成额外水费，原告不修理、不作为，因未提交相关有效证据证明，应承担举证不能的不利法律后果，故本院对其该项抗辩不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：被告姜向林于本判决生效之日起十日内给付原告昌黎县博鑫物业服务有限公司物业管理费人民币1253.6元、生活垃圾处理费人民币72元，及迟延交付物业费给原告造成的损失(损失计算方法：物业管理费、生活垃圾处理费662.8元自2016年5月1日起至2017年4月30日止；物业管理费、垃圾处理费1325.6元自2017年5月1日起至本判决确定的履行期限内实际给付之日止按合同约定的每日万分之五计算)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告姜向林负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。审判员  何友山二〇一八年四月十八日书记员  李鉴秋