陕西省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）陕民终38号 上诉人：张敬琪，男，汉族。 委托诉讼代理人：贺莉，女，汉族。 被上诉人：谢锦赞，男，汉族。 委托诉讼代理人：任大昕，陕西博硕律师事务所律师。 原审第三人：陕西新桃花源旅游经贸实业有限公司。住所地：陕西省西安市经开区草滩生态产业园尚稷路。 法定代表人：贺永宜，该公司董事长。 原审第三人：陈景民，男，汉族。 原审第三人：蔡丹梅，女，汉族。 以上三原审第三人共同委托诉讼代理人：周正虎，陕西海普睿诚律师事务所律师。 以上三原审第三人共同委托诉讼代理人：姚晓军，陕西海普睿诚律师事务所律师。 上诉人张敬琪与被上诉人谢锦赞、原审第三人陕西新桃花源旅游经贸实业有限公司（以下简称桃花源公司）、原审第三人陈景民、原审第三人蔡丹梅案外人执行异议之诉一案，不服陕西省西安市中级人民法院（2017）陕01民初504号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张敬琪的委托诉讼代理人贺莉，被上诉人谢锦赞的委托诉讼代理人任大昕，原审第三人桃花源公司、陈景民、蔡丹梅共同委托诉讼代理人姚晓军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张敬琪上诉请求：一、撤销西安市中级人民法院作出的（2017）陕01民初504号判决书；改判确认西安市莲湖区南二环西群贤路14号楼房产；西安市碑林区南二环东段68号的房产；西安市经开区凤城九路北侧海荣名城42-31703号房产3套房产所有权归上诉人所有；二、所有诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实证据不足。2012年因第三人陈景民作为大股东的桃花源公司开发的位于草滩六路的东晋桃园·晋福源商品房项目，由于团购销售进度没有达到计划的进度，建设资金短缺，急需支付农民工工资，因此，第三人陈景民为筹措资金与上诉人于2012年8月18日签订《房屋买卖合同》，将位于西安市经开区凤城九路北侧海荣名城**房屋以50万元卖给上诉人。上诉人按第三人陈景民的要求将现金50万元交给桃花源公司财务部，随后第三人陈景民将房屋交付给上诉人。2013年3月5日第三人陈景民还因筹措建设资金与上诉人签订《房屋买卖合同》以90万元将西安市碑林区南二环东段68号168.79平米的房产以90万元卖给上诉人,2013年4月7日上诉人按第三人陈景民要求将90万元现金交到桃花源公司，桃花源公司出具了收款凭证，随即第三人陈景民于将房屋交付给上诉人。2013年11月15日第三人陈景民又为筹措农民工工资与上诉人签订《房屋买卖合同》，将其位于西安市莲湖区南二环西群贤路14号一层225.62平米房屋以150万元人民币卖给上诉人。上诉人按第三人陈景民的要求先支付了100万元现金，随后第三人陈景民将该房屋交付给上诉人，另50万元通过招商银行转到桃花源公司账户。上诉人收房后不断催促第三人陈景民办理房产过户手续，第三人以工作繁忙等理由推脱，因此没有及时办理过户手续，过错在第三人陈景民。以上房产交房后上诉人进行了简单装修且一直由上诉人及其亲属居住至今,3套房产涉及的物业费、水电费、停车费等费用也由上诉人缴纳。综上，上诉人支付了购买3套房产的全部款项，并已实际占有居住至今，且对房产未能过户没有过错，实属善意取得人。根据相关法律及司法解释，请贵院依法支持上诉人的请求。 谢锦赞答辩称，原审法院审理查明的事实及适用法律正确，证据充分，上诉人张敬琪认为原审判决认定的事实与证据不足没有任何法律依据，二审法院应驳回上诉人的诉讼请求。涉案房屋所有权的确定不是法院审理的范围。首先，上诉人虽向法院提交了涉案三套房产的房屋买卖合同、第三人桃花源公司出具的收款收据及相关的物业费票据，不能证明上诉人向第三人陈景民支付了购房款，且原审法院审查发现涉案三套房屋的成交价均明显低于同期市场价格。第三人陈景民属于低价转让，上诉人张敬琪属于低价受让，存在张敬琪与陈景民恶意串通损害他人利益的可能。其次，位于莲湖区南二环群贤路**的第**房产，之前为陕西省拳击队队员作为员工宿舍，物业费自2009年至今未缴纳，目前处于空置状态；；位于碑林区南二环东段**的第**涉案房屋由张敬琪的亲属使用位；位于凤城九路的第**涉案房屋被冯继伟芳云家庭居住使用，且张敬琪并不能对其与冯继伟的关系予以说明，三套涉案房屋现状并不能证明上诉人张敬琪已经合法占有该不动产。因此，上诉人对三套涉案房屋主张自己实际占有使用说法不能成立。再次，上诉人明知涉案三套房屋从签订《商品房买卖合同》起至原审法院查封、冻结将近四年之久，但上诉人并未主动要求第三人陈景民为其办理房屋过户登记手续。可见，上诉人主观上具有一定过错，上诉人主张房屋过户没有过错，属善意取得人的说法不能成立。本案的争议焦点是张敬琪对人民法院查封的西安市莲湖区南二环西段群贤路14号房产、位、位于西安市碑林区南二环东段**房产于、位于西安市经开区凤城九路北侧海荣名城**房产是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益人与第三人交易的涉案三套房产采用明显低于市场价格交易，明知涉案房屋查封却时隔多年不积极主张办理过户手续，且对三套房屋并未实际占有使用。因此，上诉人张敬琪对三套涉案房产并不能主张权利，不享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项、第二十八条之规定，二审法院应当驳回上诉人张敬琪的上诉请求，依法对三套涉案房屋予以强制执行，依法保障谢锦赞的合法权益。 原审第三人桃花源公司、陈景民、蔡丹梅共同答辩称，上诉人的请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，涉案三套房买卖合同签署均早于查封之前，上诉人在人民法院查封该房产之前合法占有该不动产。第三人指示上诉人将房款支付给桃花源公司，且上诉人已支付了全部价款。未办理过户登记的过错在于陈景民，上诉人无过错。综上，上诉人的请求符合法律规定，请法院支持。 张敬琪向一审法院起诉请求：1、确认原告购买第三人陈景民名下位于西安市莲湖区南二环西群贤路14号楼房产、位于西安市碑林区南二、位于西安市碑林区南二环东段**的房产九、位于西安市经开区凤城九路北侧海荣名城**房产所有权归原告所有制执行，并解除对上述房产的查封；3、本案诉讼费用由谢锦赞负担。 一审法院认定事实：该院审理的张敬琪、谢锦赞与被告桃花源公司、陈景民、蔡丹梅民间借贷纠纷一案中，因张敬琪、谢锦赞向该院提出财产保全申请，该院于2016年1月21日作出（2016）陕01民初33-1号民事裁定书，裁定：查封、冻结被告桃花源公司、陈景民、蔡丹梅名下价值10135864.84元的财产。同日，该院向房管部门作出（2016）陕01民初33号协助执行通知书，办理了陈景民名下位于西安市莲湖区南二环西群贤路14号楼；位于西安市碑林区南二环东段68号；位；位于西安市碑林区南二环东段**4；位于西安市经开区凤城九路北侧海荣名城**等房产的查封手续6）陕01民初33号民事判决书，判决：一、被告桃花源公司于判决生效后15日内向原告谢锦赞偿还借款本金7088000元；二、被告桃花源公司于判决生效后15日内向原告谢锦赞支付借期内利息157353.6元；三、被告桃花源公司于判决生效后15日内向原告谢锦赞支付逾期付款利息（以7088000元为基数，按照月利率2%的标准自2014年7月4日起计算至判决给付之日止）；四、被告桃花源公司于判决生效后15日内向原告谢锦赞支付律师服务费262863元；五、被告陈景民对被告桃花源公司上述一、二、三、四项债务承担连带保证责任；被告陈景民承担保证责任后，有权向被告桃花源公司追偿；六、被告蔡丹梅对被告桃花源公司上述一、二、三、四项债务承担连带保证责任；被告蔡丹梅承担保证责任后，有权向被告桃花源公司追偿。桃花源公司不服，提起上诉。2016年9月29日，陕西省高级人民法院作出（2016）陕民终431号民事判决：驳回上诉，维持原判。因桃花源公司等未履行生效判决确定的付款义务，谢锦赞于2016年11月1日向该院申请强制执行。同日，该院立案受理。本案原告张敬琪作为案外人以涉案房屋为其所有为由提出执行异议。该院经审查认为，张敬琪虽主张其在法院查封之前与陈景民签订《房屋买卖合同》购买涉案三套房产，已向陈景民支付全部购房款并对未办理过户手续无过错。但张敬琪仅以桃花源公司的收据证明其实际向陈景民支付全部购房款不符合合同相对性，且陈景民对涉案房产自签订购房合同到法院保全查封期间无证据证明其曾主张权属过户或寻求法律救济，遂作出（2017）陕01执异160号执行裁定：驳回案外人张敬琪的异议请求。张敬琪遂提起案外人执行异议之诉即本案诉讼。 本案审理期间，张敬琪为主张其对位于西安市莲湖区南二环西群贤路14号楼享有可以排除执行的事由，向该院提交了：⒈张敬琪与第三人陈景民于2013年11月15日签订的《房屋买卖合同》，约定张敬琪购买第三人陈景民位于西安市莲湖区南二环西群贤路14号楼，房屋建筑面积225.62㎡的住宅用房，成交价格为人民币150万元整。并约定自合同签订后，由出卖人陈景民负责及时办理房屋权属转移登记手续，买受人张敬琪予以协助；⒉第三人桃花源公司于2014年6月18日出具的收到张敬琪交付群贤庄10102房款150万元整的收款收据；⒊2016年10月28日张敬琪通过招商银行给第三人陈景民转款50万元的银行转款票据一张；⒋西安汇馨物业管理有限责任公司出具的涉案房物业交费票据，票据显示交费人为陕西省拳击队、西安体育学院。 张敬琪为主张其对位于西安市碑林区南二环东段68号房产享有可以排除执行的事由，向该院提交了：⒈张敬琪与第三人陈景民于2013年3月5日签订的《房屋买卖合同》，该合同约定张敬琪购买第三人陈景民位于西安市碑林区南二环东段68号，房屋建筑面积160.79㎡的住宅用房，房价为90万元整。并约定第三人陈景民有义务协助张敬琪办理房产过户事宜的相关手续，办理过户手续所需费用由双方协商，未尽事宜双方协商解决；⒉第三人桃花源公司于2013年4月7日出具的收到张敬琪交付房款90万元整的收款收据；⒊西安建元物业管理服务有限公司出具的涉案房物业交费票据。 张敬琪为主张其对位于西安市经开区凤城九路北侧海荣名城42-31703号房产享有可以排除执行的事由，向该院提交了：⒈张敬琪与第三人陈景民于2012年8月18日签订的《房屋买卖合同》，约定张敬琪购买第三人陈景民位于西安市经济技术开发区凤城九路北侧海荣名城42-31703号，房屋建筑面积130.32㎡的住宅用房，房价为50万元整。并约定第三人陈景民有义务协助张敬琪办理房产过户事宜的相关手续，办理过户手续所需费用由双方协商，未尽事宜双方协商解决；⒉第三人桃花源公司于2014年6月6日出具的收到张敬琪交付涉案房款50万元整的收款收据；⒊涉案房屋所在物业西安北斗物业管理有限责任公司出具的业主为陈景民的物业费收款收据；⒋海荣名城物业管理处与陈景民、冯继伟签订的《供用热协议》；⒌涉案房屋装修报价单，报价单业主一栏记载为冯纪伟。 张敬琪用上述证据证明涉案三套房屋系由第三人陈景民卖给张敬琪，张敬琪已实际占有、使用多年。谢锦赞对张敬琪提供的证据真实性、证明目的均不予认可。桃花源公司、蔡丹梅、陈景民对张敬琪提供的证据真实性、证明目的均予认可。 另查明，张敬琪认可（2017）陕01执异160号执行裁定中查明的涉案房屋现状，即位于西安市莲湖区南二环西群贤路14号房产空置，物业登记业主为陈景民，原为陕西省拳击队队员作为宿舍使用，物业费从2009年至今未予交纳；位于西安市碑林区南二环东段68号房产由自称为张敬琪亲；位于西安市碑林区南二环东段**房产由自称为张敬琪亲属的陈惠英无偿居住使用号；位于西安市经开区凤城九路北侧海荣名城**房产为冯继伟向该院提交证据证明其与冯继伟之间的关系证明，亦未做任何说明。 一审法院认为，本案为原告张敬琪对该院（2017）陕01执异160号执行裁定不服提起的案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”的规定，本案审理的焦点问题为，张敬琪对人民法院查封的位于西安市莲湖区南二环西群贤路14号房产、位于西安市碑林区南二环东段68号房产、位于西安市经开区凤城九路北侧海、位于西安市碑林区南二环东段**房产以、位于西安市经开区凤城九路北侧海荣名城**房产是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益t; text-indent: 30pt; margin: 0.5pt 0cm; font-family: 宋体; font-size: 15pt"> 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否权利人；（二）该权利人的合法性与真实性；（三）该权利是否排除执行”、第二十五条“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用证登记簿、建筑工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……”、第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，案外人对登记在被执行人名下的不动产提出异议主张实体权利，如果要产生排除执行的效力，应当同时具备上述司法解释规定的四个要件。该标准虽是对案外人执行异议审查程序的标准，但在案外人执行异议之诉的审理程序中，人民法院亦可参照此标准对案外人主张的实体权利能否排除执行进行判断。 本案中，张敬琪举证其与第三人陈景民签订的《商品房买卖合同》、第三人桃花源公司出具的收款收据、物业费交费票据等，证明其已向第三人陈景民支付了全部购房款，实际占有使用涉案房屋，其对未办理过户手续无过错。经查，涉案三套房屋成交价格明显低于同期市场价格，且该三套房屋现状亦不能证明张敬琪已经合法占有该不动产。同时，张敬琪仅以桃花源公司的收据证明其实际向第三人陈景民支付全部购房款不符合合同相对性，亦未提交其他证据证明。就涉案三套房产签订《商品房买卖合同》至该院查封、冻结第三人名下财产近四年左右期间，张敬琪并未举证其曾要求第三人陈景民协助其办理不动产过户登记等，张敬琪主张其对未办理过户手续无过错，理由不能成立。 综上所述，原告张敬琪不享有足以排除强制执行的民事权益，对其要求确认涉案三套房产归其所有，停止对涉案房产的执行并解除查封措施的诉讼请求，该院依法不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第二条第三款、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十八条规定，遂判决驳回原告张敬琪的诉讼请求。案件受理费30000元，原告张敬琪已预交，由张敬琪负担。 本院经二审查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点为张敬琪对涉案三套房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条的规定，判决执行标的能否执行，需认定案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，应参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定进行审查。案外人对登记在被执行人名下的不动产提出异议主张实体权利，如果要产生排除执行的效力，应当同时具备上述四个要件。根据本案查明的事实，上诉人虽向法院提交了涉案三套房产的房屋买卖合同、第三人桃花源公司出具的收款收据及相关的物业费票据，但位于莲湖区南二环群贤路14号的房屋处于空置状态，物业费自2009年至今未缴纳；位于西安市碑林区南二环东段68号的房屋和西安市经开区凤城九路北侧海荣名城42--31；位于西安市碑林区南二环东段**的房屋和西安市经开区凤城九路北侧海荣名城**房屋并非由张敬琪本人占有使用屋从签订《商品房买卖合同》时间分别为2013年11月15日、2013年3月5日、2012年8月18日起至原审法院2016年1月21日查封，长期未办理过户登记，其以第三人陈景民繁忙为由主张未办理房屋过户登记其没有过错证据不足。因此，原审判决认定上诉人张敬琪对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，对其要求确认涉案房产归其所有，停止对涉案房产的执行并解除查封措施的诉讼请求不予支持，并无不当。 综上所述，张敬琪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费30000元，由上诉人张敬琪负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵学玲 审判员  胡晓晖 审判员  付 栋 二〇一八年四月二十三日 书记员  赵杨璇