北京市高级人民法院执 行 裁 定 书（2018）京执复25号复议申请人（被执行人）：北京金丰科华房地产开发有限公司，住所地北京市丰台区南四环西路188号十六区20号楼8层A区（园区）。法定代表人：储小晗，董事长。委托诉讼代理人：李文静，女，该公司工作人员。申请执行人：李俊瑛，女，1984年5月16日出生，汉族，住河北省邢台市邢台县。委托诉讼代理人：李沐珣，上海中建中汇（北京）律师事务所律师。被执行人：三洲隆徽实业有限公司，住所地北京市丰台区南四环西路188号十六区20号楼8层A区（园区）。法定代表人：储小晗，董事长。委托诉讼代理人：李文静，女，该公司工作人员。被执行人：中辉世纪传媒发展有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区地盛中路3号1号楼。法定代表人：王奎权，执行董事。委托诉讼代理人：吴振，男，该公司工作人员。被执行人：储小晗，男，1969年12月2日出生，汉族，住海南省海口市美兰区蓝天路15号海口场站4栋402房。复议申请人北京金丰科华房地产开发有限公司（以下简称金丰公司）不服北京市第二中级人民法院（以下简称北京二中院）（2017）京02执异952号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。北京二中院在执行李俊瑛与金丰公司、三洲隆徽实业有限公司（以下简称三洲公司）、中辉世纪传媒发展有限公司（以下简称中辉公司）、储小晗公证债权文书一案[（2015）二中执字第00308号]过程中，被执行人金丰公司对该院拍卖北京经济技术开发区地盛中路3号1幢房产（以下简称涉案房产）提出书面异议。北京二中院查明，天津宝迪农业科技股份有限公司（以下简称宝迪公司）申请执行中辉公司、储小晗、金丰公司、三洲公司公证债权文书一案，该院于2015年1月30日以（2015）二中执字第00308号立案。执行过程中，该院于2015年2月5日轮候查封了涉案房产，现已发生法律效力。后该院委托北京东华天业房地产评估有限公司对涉案房产进行了评估。2016年5月19日，该评估公司出具京东华估（2016）字第3040号《房地产估价报告》。报告中载明涉案房产在2016年3月23日的价值为25930万元。2016年12月22日，该院在淘宝网司法拍卖平台发布拍卖公告，对涉案房产进行公开拍卖。此后，多位案外人提出案外人异议。审理过程中，该院中止了对涉案房产的拍卖。上述案外人异议审理完毕后，该院于2017年6月23日在淘宝网司法拍卖平台发布拍卖公告，拟于2017年7月24日对涉案房产进行公开拍卖。此后，又有多位案外人以利害关系人身份提出执行异议。审理过程中，该院再次中止了对涉案房产的拍卖。后因申请人提供有效担保，该院于2017年10月20日发布拍卖公告，拟于2017年11月12日10时至11月13日10时对涉案房产进行公开拍卖。2017年11月9日，金丰公司向该院提出执行异议，请求中止对涉案房产的拍卖，撤销涉案评估报告。2017年11月22日，该院出具司法拍卖成交确认书，确认买受人北京浩轩飞扬科技有限公司于2017年11月13日通过淘宝网司法拍卖网络平台以最高价竞得涉案房产，成交价为28240万元。本案审查过程中，金丰公司提交了如下证据：1．涉案评估报告；2．自”房天下”网站下载打印的涉案房产周边的房地产市场价格；3．北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司于2017年11月15日出具的《房地产估价报告》。报告载明涉案房产在2017年11月14日的市场总价为50087万元。上述三份证据均用于证明涉案评估报告载明的评估价格明显低于当前市场价格。另查，执行过程中，李俊瑛向该院提出变更申请执行人申请，该院于2016年12月28日作出（2016）京02执异515号执行裁定，裁定该院（2015）二中执字第00308号执行案件申请执行人由宝迪公司变更为李俊瑛。金丰公司、三洲公司不服，向北京市高级人民法院提出复议。北京市高级人民法院于2017年3月30日作出（2017）京执复26号执行裁定，裁定驳回金丰公司、三洲公司的复议申请，维持北京二中院（2016）京02执异515号执行裁定。北京二中院认为：评估报告的有效期按照评估报告载明的期限确定。进入拍卖程序后，评估报告有效期届满不影响后续拍卖程序的继续进行。本案中，该院于涉案评估报告有效期内启动对涉案房屋的拍卖，后因多位案外人、利害关系人提出执行异议，导致拍卖程序一再中止。因此，虽然本次拍卖时涉案评估报告的有效期已届满，但并不影响拍卖工作的进行。金丰公司关于该院未经重新评估便委托拍卖违反法定程序的主张，于法无据，该院不予支持。金丰公司关于评估价格、评估方法等评估报告内容的异议，不属于执行裁决机构进行审查的范围，对此不予审查。金丰公司的其他理由，亦不能成为其要求认定拍卖行为无效、撤销涉案评估报告、对涉案房产重新评估的正当理由，该院对此亦不予支持。综上所述，金丰公司的异议请求，缺乏事实及法律依据，应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项之规定，裁定驳回金丰公司的异议请求。金丰公司申请复议称，请求依法撤销（2017）京02执异952号执行裁定，依法裁定对涉案房产的拍卖无效，重新对涉案房产进行评估，主要事实及理由：涉案房产出具的编号为京东华估（2016）字第3040号《房地产估价报告》存在严重违背《房地产估价规范（GB/T50291-2015）》基本估价原则与基本估价方法的根本性错误。一、关于评估报告缺少”估价技术报告”。由于评估报告缺少估价技术报告部分，因此复议申请人无从得知估价计算过程、估价基础数据，也无法了解估价参数的合理性，更无法根据评估报告第17页了解估价师如何”根据估价经验……对成本法、收益还原法估价结果赋予不同权重”从而确定房地产价值？二、关于违反估价原则。1．违反最高最佳利用原则。《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》明确规定，最高最佳利用原则是房地产评估的基本原则，但本案估价师违反该原则，借口估价对象所在区域类似整幢房地产交易实例较少就摈弃比较法。实际上人民法院并未在委托评估鉴定合同单上记载评估对象的拍卖方式为整体拍卖！估价师违反谨慎原则主观臆断评估对象将整体拍卖进而采用成本法低评估价对象，造成我司房产比同地段相同物业的价值低评一半。2．违反替代原则。评估对象与类似的房地产在同等条件下价值或价格的偏差巨大超出合理范围。估价师所得出评估对象的评估价值仅为同等区位的成交价格的一半，违反了《房地产估价基本术语标准》第2．0．13估价原则规定。三、关于评估报告错误使用估价方法。本次投诉的焦点在于估价师所用的估价方法与《房地产估价规范（GB/T50291-2015）》所规定的基本估价原则与估价方法从根本上是背道而驰的，且严重违反了法律、法规的相关规定，使用上述方法得出的结论存在根本性错误，严重侵害了复议申请人的合法权利。1．该报告采用”成本法”估价的理由不足。涉案房产位于北京市经济技术开发区，且周边毗邻诸多商务写字楼，周围可比实例很多，并不适用成本法！2．评估方法违反评估规范相关规定。A收益还原法、成本法使评估报告遵循替代原则成为空话。B”整幢房地产交易实例较少”假设使评估报告遵循谨慎原则成为评估报告中的文字游戏。C评估师执意的采用收益还原法和成本法作为评估方法，违反《房地产估价规范》2．0．5条款的有关最高最佳利用的具体规定。四、关于评估报告的评估期限违反法律规定。北京东华天业房地产评估有限公司就涉案房产出具的评估报告严重违背了北京二中院委托评估鉴定合同单所列明的评估鉴定期限为一个月的委托要求，应属于无效评估，使复议申请人非因自己的原因为一亿一千万元的债务多承担了26天的利息和迟延履行期间的双倍利息，系严重违法，我司将择时要求其承担赔偿责任。李俊瑛陈述意见称：对复议申请人的复议申请不予认可，其依据的事实和理由与事实不符。我方认同评估报告。关于评估报告的实质内容，不属于执行阶段的执行行为异议处理的范围。关于评估报告的有效期问题，北京二中院依法进入执行拍卖程序时，是在评估报告有效期内，符合规定。请法院驳回复议申请人的复议申请。经审查，本院对北京二中院查明的事实予以确认。本院补充查明如下事实：2016年5月30日，执行法院将评估报告送达金丰公司，并告知金丰公司对评估报告如有异议应在十日内提出，期限内未提出或逾期提出均视为无异议。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第一款的规定，人民法院收到评估机构作出的评估报告后，应当在五日内将评估报告发送当事人及其他利害关系人。当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告后十日内以书面形式向人民法院提出。本案中，执行法院于2016年5月30日将评估报告送达金丰公司，并依据法律规定告知其于十日内可提出异议。金丰公司未在期限内对评估报告提出异议，至2017年11月9日针对评估报告提出异议，对该异议应当从程序上予以驳回。对金丰公司的复议请求，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项之规定，裁定如下：驳回复议申请人北京金丰科华房地产开发有限公司的复议申请，维持北京市第二中级人民法院（2017）京02执异952号执行裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长 齐立新审 判 员 张文斌审 判 员 禹明逸二〇一八年四月十七日法官助理 王利群书 记 员 闫 玥