河南省三门峡市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫12民终436号上诉人（原审被告）：三门峡市湖滨区城市住宅开发公司，住所地：三门峡市六峰路中段。法定代表人：张社军，该公司经理。委托诉讼代理人：李娜，河南甘棠律师事务所律师。代理权限为特别授权。被上诉人（原审原告）：杨海霞，女，1976年7月1日出生，汉族，住三门峡市湖滨区。委托诉讼代理人：孙忠泽，河南宇萃律师事务所律师。代理权限为特别授权。上诉人三门峡市湖滨区城市住宅开发公司（以下简称住宅开发公司）因与被上诉人杨海霞商品房买卖合同纠纷一案，不服河南省三门峡市湖滨区人民法院作出的（2017）豫1202民初5041号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月23日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。住宅开发公司上诉请求：撤销一审判决，改判上诉人承担2602元违约金；被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1、上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同中约定的房屋建筑面积、房屋价款均不包含地下室，虽然合同约定购房时需配套购买地下室，但是合同未约定地下室的交付日期和违约责任，预期违约金的计算也约定为“按日以交付房价款万分之二”计算，因此计算逾期交房违约金时不应当包含地下室的款项。2、根据合同第八条的约定对于因修路、大气雾霾治理、扬尘治理等政府行为造成的逾期天数应当在计算逾期交房违约金时予以扣除。三门峡市天鸿市政工程有限公司从2016年2月5日开始修召公路，实际修路的工期至2017年7月31日才完工，逾期交房违约金应当从2017年8月1日起开始计算(32天)。杨海霞辩称：1、合同附件明确约定被上诉人购买房屋必须配套购买地下室，被上诉人也按约定支付了地下室款项，按照合同理解及公平原则地下室房款也应计入总房款计算违约金。2、一审没有支持上诉人辩称的应扣除天数的理由是因为其没有按照合同明确约定履行告知义务，上诉人一审时举出的证据也根本不能证明因修路确实影响了工期。杨海霞向一审法院提出诉讼请求:1.住宅开发公司支付逾期交房违约金直至交房前一日，暂自2017年2月1日计算至2017年9月15日19499元。2.住宅开发公司承担案件诉讼费用及其他费用。一审法院认定事实：2016年6月6日，杨海霞与住宅开发公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，主要约定，买受人购买的商品房位于商务中心区湖滨花园小区2号楼2单元7层706号房，建筑面积共125.49平方米（不包含地下室）。按建筑面积计算，单价为每平方米3240元，总金额406588元（约定金额126588元，付款方式为现金，约定付款时间为2016年6月6日，交纳比例为31.13%，约定金额为280000元，付款方式为商业贷款，交纳比例为68.87%）。交付期限约定为出卖人应当在2017年1月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将该商品房经分期综合验收合格后，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；但遭遇不可抗力，因交通管制、中招、高考期间禁止施工等政府行为或相关政策导致延期的，突发性公共事件等出卖人不能预防和控制的，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期。出卖人逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款的万分之二的违约金。买受人杨海霞在合同上签字确认，住宅开发公司在合同上加盖了公章及法人章，并办理了备案。合同附件四，补充协议第六条约定：买受人购商品房时，需配套购买地下室壹间。合同签订后，买受人支付了主合同约定的房款406588元，并按约支付了地下室房款22895元，住宅开发公司分别出具了购房发票和收据。住宅开发公司未按合同约定的期间向杨海霞交付房屋，因至今房屋未交，庭审中，杨海霞委托诉讼代理人明确逾期违约金计算至2017年9月15日，截止2017年9月15日，已逾期227天。庭审中，住宅开发公司提供召公路施工日志及政府文件等证据，欲证明因高考、修路、天气等不可抗力原因导致工地停工，以上期间在计算违约金时应予扣除，但未能提交证据证明其向买受人履行了告知义务。一审法院认为，杨海霞与住宅开发公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规定，合同真实有效，双方应遵照执行。杨海霞按合同约定缴纳了房款，住宅开发公司也已经确认收到房款，并为杨海霞开具了发票，但未按合同约定期间内（2017年1月31日前）履行交房义务，且逾期超过30日，故杨海霞主张逾期交房违约金，事实充分，符合合同约定，于法有据，应予以支持。关于杨海霞主张逾期交房违约金计算是否应包含地下室价款的问题，商品房买卖合同虽然约定的房屋建筑面积不含地下室面积，但是合同附件四的补充协议中约定买受人购商品房时，需配套购买地下室壹间。杨海霞也按约定缴纳了地下室款，住宅开发公司也确认收到地下室款，并开具了收据，庭上认可地下室没有交付，故杨海霞主张计算逾期交房违约金应包括地下室价款计算违约金，有事实和法律依据，应予以支持。综上所述，逾期交房违约金应当自合同约定的交房期限的第二天即2017年2月1日起，按合同约定的杨海霞已交付房款和地下室款总计429483元日万分之二计算违约金至2017年9月15日为227天，计算为：429483元×0.0002×227天=19498.53元。住宅开发公司辩称因政府行为导致的修路、治理雾霾等原因停工造成的停工期间应予扣除，因合同对此可以延期约定的前提是出卖人在发生之日起30日内告知买受人，但住宅开发公司未能提供证据证明在出现特殊原因导致停工时已告知买受人；故其辩解理由，不符合合同约定的延期条件，应对此不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十八条之规定，判决：三门峡市湖滨区城市住宅开发公司支付杨海霞逾期交房违约金19498.53元；限于判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费290元，减半收取145元，由三门峡市湖滨区城市住宅开发公司负担。本院二审查明的案件事实与一审相同。本院认为，住宅开发公司与杨海霞签订的房屋买卖合同中约定的房屋面积、房屋价款虽然不包括地下室的面积和价款，但合同约定购房时必须配套购买地下室，杨海霞按照约定支付了地下室的价款。基于公平，住宅开发公司应当参照房屋买卖合同关于逾期交房违约责任的约定承担逾期交付地下室的违约责任。一审法院判决住宅开发公司承担逾期交付地下室的违约责任正确，应予以维持。双方虽然在合同中约定因禁止施工等政府行为导致延期时住宅开发公司可以据实延期，但也约定了住宅开发公司应当在上述原因导致的停工事实发生之日起30日内告知杨海霞。告知是住宅开发公司可以延期的条件之一。住宅开发公司不能证明其履行了将停工事实及原因告知杨海霞的义务。故住宅开发公司“因修路、大气雾霾治理、扬尘治理等政府行为造成的逾期天数应当在计算逾期交房违约金时予以扣除”的上诉理由不能成立，应不予支持。综上所述，住宅开发公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费222元，由三门峡市湖滨区城市住宅开发公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  李福恒审 判 员  赵 曜代理审判员  齐晓丹二〇一八年四月十八日书 记 员  水漪荷