江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏1322民初16360号 原告：沭阳县易网商业管理有限公司，住所地江苏省沭阳县蓝天国际商贸城负****。统一社会信用代码：91321322338833552J。 法定代表人：王辉，该公司经理。 委托诉讼代理人：程飞，江苏序阳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：仲波，江苏序阳律师事务所律师。 被告：朱志宝，男，1970年1月5日出生，江苏省铜山县人，居民，住江苏省铜山县。 委托诉讼代理人：夏新东，江苏禾嘉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨梦楠，江苏禾嘉律师事务所律师。 第三人：孙志东，男，1988年11月23日出生，黑龙江省巴彦县人，居民，原住江苏省沭阳县，现住河北省承德市平泉县。 原告沭阳县易网商业管理有限公司（以下简称易网公司）与被告朱志宝、第三人孙志东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月16日立案后，依法适用简易程序，于2016年10月12日公开开庭进行了审理，并于2017年2月15日依法作出（2016）苏1322民初12301号民事判决。被告朱志宝不服该民事判决，向宿迁市中级人民法院（以下简称宿迁中院）提起上诉。2017年8月3日，宿迁中院作出（2017）苏13民终1664号民事裁定，撤销（2016）苏1322民初12301号民事判决，并将该案发回我院重审。我院于2017年10月10日重新立案后，依法适用普通程序，并组成合议庭，于2017年12月5日公开开庭进行了审理。原告易网公司的委托诉讼代理人程飞，被告朱志宝的委托诉讼代理人夏新东、杨梦楠到庭参加诉讼，第三人经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告易网公司提出诉讼请求：1.判令被告给付原告2016年4月1日至7月1日的商铺租金99516元及利息（利息以99516元为基数,从2016年3月26日起按照年利率24%计算至付清款之日止）；2.被告赔偿原告占用房屋期间租金（从2016年7月6日起计算至腾空并交付房屋之日止，按正常日租金1105元的3倍计算）；3.被告将前期租赁的沭阳蓝天国际商贸城地下一层41-49号商铺恢复原状（原状是9间独立房间，现被改成广场和18间小房间）交付给原告，如果不予恢复，则赔偿原告恢复费用80000元；4.判令被告赔偿原告因被告没有及时恢复并腾空房屋交付，致原告无法交付房屋给第三人而造成的损失200000元；5.被告赔偿原告其他财产损失40000元；被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年10月13日，被告与原告签订《商铺租赁合同》，租赁原告所有的商铺用于餐饮活动。合同就租赁场地、期限、租金及物业管理费用等作出约定。2016年6月16日，被告因转向经营无法履行合同，提出终止合同的申请，原告同意终止该租赁合同，对被告的合同履约保证金及相关费用不予退还。被告尚欠原告2016年4-6月份的租金未付，也未将房屋恢复原状交付原告。导致原告无法向第三人交付房屋，造成原告巨大损失，故诉至法院，并提出如上诉请。 被告辩称：原、被告于2015年10月13日签订租赁合同，后于2016年6月16日协议终止合同，该合同与原告公司前总经理赵某,4、现任经理乔万里的电话通话内容相互印证，可以证实双方合同权利义务自2016年7月1日终止，合同终止前被告余付的全部租金，以被告预交的原租赁合同履约保证金抵扣，故被告不存在欠付原告租金问题，原告要求按年利率24%计算租金利息，也没有法律依据。 被告所承租商铺经原告同意一直转租他人实际经营，双方合同终止前被告已书面通知次承租人合同解除，被告与原告租赁合同终止时，被告也已通知所有次承租人解除合同的原因及要求，被告与次承租人的合同关系一并终止，至此，被告已经完成了对涉案商铺的交付行为，无论次承租人是否还在使用涉案商铺，仅是对原告物权的侵权而不能认定为被告仍在占用。事实上，被告与原告租赁合同终止后原告已实际占用了涉案商铺，原告对该商铺通过封锁通道、断水断电等方式予以实际控制，所有次承租人均已撤离现场，原告已对涉案商铺进行了装修，不存在原告所诉商铺未交付的事实。 双方合同约定“合同终止后甲方有权按照合同约定收回租赁场地，所有装潢不得拆除”，被告未将承租房屋恢复原状符合合同约定，原告主张恢复原状并赔偿损失，无事实和法律依据 综上，原告系恶意诉讼，请求驳回原告的诉讼请求。 第三人未作陈述。 原告为证明其诉讼请求向本院提交以下证据： 1.2015年10月13日原、被告签订的《商铺租赁合同》，证明双方就原告租赁被告商铺及租期、租金、物业费等作出约定，日租金为1105元； 2.2016年6月16日签订的《终止合同申请》，证明被告因转向经营，解除与原告于2015年10月13日签订的《商铺租赁合同》，合同从2016年7月1日起终止，保证金等已交付的费用被告自愿放弃，不需要原告退还； 3.2016年7月6日原告与孙志东签订的《商铺租赁合同》，证明第三人从原告处租赁的商铺为35-57号； 4.2016年7月28日，原告出具的《解除合同通知书》，证明因被告违约，原告于2016年7月28日向孙志东提出解除41-49号商铺的租赁合同； 5.照片23张，证明涉案商铺一直由被告占有。 原告在上诉期间向二审法院提交照片一组，证明被告的办公室、招商部都是被告的，由被告在实际控制。 被告对上述证据发表如下质证意见： 对证据1、2的真实性无异议，根据合同约定，合同终止后所有的装修被告不得拆除；对证据3的真实性，被告无法确认，且与被告无关，原、被告之间合同终止后，被告并未占用原承租商铺，商铺实际由原告占用和控制；对证据4的真实性无法确认，且与被告无关；对证据5的真实性有异议，与事实不符，不能确认是否为被告承租的商铺，对照片形成的日期有异议，对该组证据不予认可。原告在二审法院提交的照片可以证明涉案商铺没有人在经营，我是根据合同约定原封未动向原告交付商铺的，故照片中会出现留有被告商铺招牌的场景，不能据此认为由原告在实际控制商铺。 被告为证明其答辩意见向本院提交以下证据： 1.原、被告于2015年10月13日签订的《合同补充协议》，证明被告系经过原告书面同意对所承租的商铺享有转租权； 2.沭阳县要起餐饮管理有限公司于2016年6月30日通过张贴的形式向所有次承租人发出的通知书１份，证明被告在与原告解除合同前，已经告知各商铺终止合同，自2016年6月30日起，被告与各商铺之间已经不存在转租合同关系； 3.原告分别向各商铺签发的通知书14份，证明在被告签发通知之后，各商铺未搬离的情况下，原告向未搬离商铺签发通知书，告知原、被告之间合同已经终止，继续占用应为侵权； 4.收条１张（复印件），证明原、被告之间合同解除之后，被告积极处理与各商铺之间的转租合同关系，其中退还商铺业主王建房租26700元，双方合同解除； 5.涉案商场图片３张，证明原、被告解除合同后，被告已交付商铺，原告也实际进行了管理，封锁了车库的通道，招商宣传，并就商铺进行施工装修； 6.通话录音光盘４张，分别是被告与原告公司招商部经理乔万里、原告公司前经理赵某,4、商场装修负责人李安全的电话录音，可以证实原告交付给被告商铺的原状是一间通铺，并非原告主张的九个独立房间，赵某,4证实了双方在签订终止合同的同时还约定，被告未付的房租由原告以被告履约保证金予以抵扣，原合同项下的双方权利义务予以消灭，互不相欠； 7.保证金、装修押金、租金、物业管理费的收据共4张，证明被告已经按合同约定向原告交纳了租金、履约保证金、物业管理费等相关费用； 8、证人赵某,4证言，证人陈述其于2016年2月28日至2016年8月左右任易网公司的总经理，证人代表原告与被告就解除合同相关事宜进行协商，后双方达成一致意见，由朱志宝放弃押金，双方放弃原先签订合同的权利义务。 被告于上诉期间还向二审法院提交了其与乔万里的电话通话录音光盘、涉案商铺次承租人起诉被告的诉讼材料三份，证明原、被告双方约定好，被告未付的房屋租金从履约保证金中予以扣除。 原告质证意见为：对于被告提供的证据1、3、7的真实性无异议，证据1明确被告可以转租商铺；对证据2、4、5的真实性、合法性、关联性均有异议，其中证据4系复印件，没有说明是哪里的房租；对于证据6的真实性无法确认，李安全不是原告公司的员工，乔万里是原告公司的员工，但无权代表公司解除合同，赵某,4是公司的前员工；对于证据8，证人系对终止合同申请的内容作出扩大解释，证人不是公司法定代表人，无权对公司的重大事原告项作出处分，证人对公司情况不了解，对该证人的证言不予认可。对被告在二审中提交的证据不予认可。 第三人未向本院提供证据，也未对上述证据发表质证意见。 被告对原告提供的证据1.2无异议，原告对被告提供的证据1、3、7无异议，本院予以确认。对于有争议的证据，本院认定如下： 对原告提供的证据3、4，第三人虽未到庭进行质证，但结合原、被告陈述的相关事实，本院对其真实性予以确认，但原告是否已通知孙志东解除合同，原告未提供其他证据予以印证，本院不予确认；对原告提供的证据5，被告对其真实性有异议。原告提供该证据为了证实涉案商铺一直由被告占有，本院认为，该照片不能独立作为认定事实的依据。 对被告提供的证据2，原告对其真实性、合法性、关联性有异议，被告陈述朱志宝为沭阳县要起餐饮管理有限公司的股东，未提供其他证据予以印证，对该证据本院不予确认；对被告提供的证据4、5、6，原告对其真实性、合法性、关联性均有异议，被告未提供其他证据予以印证，本院不予确认；对被告提供的证据8，原告对证人系其原员工的身份无异议，但认为证人陈述系其个人意见，本院认为，赵某,4原系原告公司员工且系公司总经理，作为公司总经理，且有权代表原告公司就相关事宜作出决定，如原告对其曾任总经理的身份有异议，应提供相关的证据证实，现原告未提供证据，故对证据8的真实性及与本案的关联性，本院依法予以确认。关于被告在上诉时向法院提交的乔万里与其电话通话内容，本院认为，乔万里现仍在原告公司任职，原告如对该份录音内容的真实性有异议，可以与其进行核实并向法院提交证据证实，但其并未向本院提交相关的证据。而根据被告向法院提交的所有录音光盘的内容，并结合证据8，证据内容相互印证，可以达到被告的证明目的。 本院经审理认定事实如下： 2015年10月13日，原告易网公司（出租方，甲方）与被告朱志宝（承租方，乙方）签订《商铺租赁合同》，约定被告承租原告位于沭阳县蓝天国际商贸城地下一层41-49号商铺，套内建筑面积为779平方米。合同约定乙方保证租赁商铺仅作为商业用途使用，经营业态为餐饮，租赁期自该商铺免租装修期届满之次日2015年11月27日起至2020年11月26日止；乙方享有30日的装修免租期，自该商铺交付之日起计算；装修免租期内乙方不需交付租金，但须支付除租金外的装修管理费、装修押金及该商铺实际所发生的水、电、通讯等费用；第一个、第二个租约年日租金单价为人民币1.4元/平方米（套内建筑面积），年租金为人民币398069元，物业管理费8元/平方/月，全年物业管理费为107040元；第三个租约年日租金单价为人民币1.47元/平方米（套内建筑面积），年租金为人民币417972元，物业管理费8.4元/平方/月，全年物业管理费为112392元；第四个租约年日租金单价为人民币1.54元/平方米（套内建筑面积），年租金为人民币437876元，物业管理费8.82元/平方/月，全年物业管理费为118012元；第五个租约年日租金单价为人民币1.62元/平方米（套内建筑面积），年租金为人民币460623元，物业管理费9.26元/平方/月，全年物业管理费为123899元；租金及物业管理费采取先付后用原则向甲方支付（连续3个月为一个收费期），首期租金及物业管理费支付时间：店铺交付当日，乙方即应预支付第一个收费期的租金及物业管理费，之后每期租金及物业管理费乙方应于上一个收费期末月开始的5日前向甲方足额支付；如乙方未依约按时支付租金及物业管理费，每逾期一日，应按所欠付金额的0.5%向甲方支付违约金；乙方超过租金缴费期后30天仍未支付该款项，无论甲方有否向乙方作出任何形式的催讨，甲方均有权在任何时间内通知乙方终止本合同、收回该商铺；在甲方发出前述通知后7日内，乙方应及时转移店铺内财物并退出店铺，逾期则视同乙方放弃财产（含店铺内装修、货柜、货物等财物，下同）所有权，甲方有权处置该财产；乙方应于本合同签订之日向甲方缴纳商铺租赁履约保证金，保证金为人民币50000元；本合同终止时，经甲乙双方确认乙方无任何未结清费用和违约金后，该保证金将无息退还乙方，如乙方存在未结清费用或违约金等，甲方可直接在履约保证金中扣减；在租赁期限内，乙方如需要改造租赁场地结构、设施、设备（包括在场地内设置固定装置）或有其他影响商铺建筑结构安全或外观效果的行为，以及一切有关消防系统、电梯、用电增容以及给排水系统等工程之改造，应事先取得甲方或管理单位的书面同意；合同终止后，甲方有权按照合同约定收回租赁场地，所有装潢不得拆除；乙方不得擅自将租赁商铺转租或与第三方合作经营，如需转租，应以书面事先征得甲方同意，对转承租方或第三方因经营活动而产生的债权债务，乙方应承担连带责任，转承租方或第三方对租赁场地的使用期限不得超过本合同所定的租赁期限；如乙方要求提前解除合同的，乙方应在3个月前提出书面申请，经甲方同意后本合同可以解除，履约保证金不予退还；本合同终止后的5天内，乙方应交纳所有应缴费用并将该场地恢复原样，逾期不搬迁的，视为乙方放弃租赁场地内全部财产的所有权；乙方逾期缴纳租金或其它费用，每逾期一天，按逾期缴纳费用总额的5%支付违约金，逾期30天仍未交纳的，甲方可以解除本合同，停止供水、供电并关闭乙方所租赁场地，履约保证金不予退回；若因此给甲方造成损失的，乙方还应予以赔偿；本合同终止后，乙方应在5日内退场；逾期不退场的，甲方有权要求乙方限期迁出并补交占用期间租金，每日租金计算方式为：月租金×30%，水费、电费、水电公摊费等相关费用另计；所有违约金可以从履约保证金中直接扣除，不足部分可以向乙方追偿，违约金应在确定责任后10日内付清，否则按逾期付款处理；本合同自双方签署、盖章并在甲方收到全额履约保证金后立即生效，如乙方系自然人，则由乙方本人或经公证委托书指定的代理人签字即可，无需盖章……。 2015年10月13日，原、被告签订《合同补充协议》，约定：……乙方在不影响甲方整体的经营业态规划，有权转让（转让经营的业态必须是明档）；如乙方将其转让所经营的业态有改变，必须恢复原告的原始建筑结构；乙方在开业前三天将一年的物业管理费用全部交于甲方；乙方必须在不影响原告的开业进度，能够保证在11月27日正常营业，否则享受不到甲方免租一个月的优惠政策。原、被告双方均陈述《合同补充协议》中的转让为转租的意思。 被告朱志宝于同日交付原告装修押金10000元、保证金50000元，2015年10月19日给付原告截止2016年3月底的租金99517元，2015年12月30日给付原告物业管理费107040元。原告于2015年10月将涉案商铺交付朱志宝，后朱志宝将租赁的商铺转租给案外人使用。 2016年6月16日，原告（甲方）、被告（乙方）签订《终止合同申请》，载明因乙方转项经营无法继续履行合约，经过双方协议同意，该合同于2016年7月1日予以终止，不再履行，因乙方提前终止合同，不能继续履行合同的相关条款，故甲方不予退还乙方原有合同的履约保证金及相关费用。本协议由双方签字盖章后生效。原告在甲方处盖章，朱志宝在乙方签字。 2016年7月2日，原告与孙志东签订《商铺租赁合同》，约定原告将沭阳县蓝天国际商贸城地下一层035－057号商铺出租给孙志东经营休闲服饰百货。该商铺现由第三人孙志东实际控制使用。 2016年7月25日，原告向次承租人发出通知，载明：我公司于2015年10月13日与朱志宝就沭阳县蓝天国际商贸城地下一层41－49号商铺签订了租赁合同，租期为五年，后因朱志宝转项经营，朱志宝于2016年6月16日提出终止合同，我方表示同意。现我公司发现朱志宝未经我公司同意擅自将上述商铺中的商铺转租于你，依据合同约定与相关法律规定，转租行为是无效的。现你对我公司已经构成侵权，限你们接到通知之日起三日内自行腾空房屋退还我公司，否则我公司将通过诉讼的渠道维护我公司的利益。通知单位：易网公司，联系电话189××××9888仲律师，2016年7月25日。 本案在审理过程中，被告朱志宝提供沭阳县要起餐饮管理有限公司2016年6月30日通知一份，载明：各商铺，截止到六月底，因为你们违反了合同规定（逾期未交租金、未交物业费，擅自停业15天以上），你们美食城的租赁合同已自动终止，请你们在近日把你们的设备搬走，过期造成的损失由你们自己承担，特此通告。沭阳县要起餐饮管理有限公司，2016年6月30日。 原告提供《解除合同通知书》一份，载明：孙志东，我公司于2016年7月2日与你就沭阳蓝天国际商贸城地下一层35-57号商铺签订的租赁合同的商铺交付时间是2016年8月1日，现因其中41-49号商铺原承租人朱志宝违约，还没有将上述商铺交付给我公司，致使我公司无法于2016年8月1日向你交付商铺，导致我们合同无法履行。现特通知你：解除我们双方就沭阳蓝天国际商贸城地下一层35-57号商铺签订的租赁合同。通知单位：易网公司，2016年7月28日。 被告朱志宝向本院作出说明一份，辩称：2015年10月13日，其与原告签订租赁合同后将商铺分别转租给18家个体商户经营。2016年7月1日原、被告之间租赁合同终止后，被告朱志宝及原告均通知各商铺解除合同事宜。18家商铺仅有王建一家缴纳被告朱志宝5年承租金，合同解除后涉及朱志宝违约部分，朱志宝已退还相关租金，其他事宜均已处理完毕。另有三四家商铺仅缴纳三个月租金，在经营三个月后便关闭商铺不再经营。其他商铺大多经营半年左右就关闭，也没有缴纳租金。因此朱志宝与各商铺之间的租赁合同在实际履行中不存在违约情况，而各商铺在承租期内尚欠付朱志宝租金、物业费、水电费等费用，其行为构成违约。因与易网公司租赁合同已解除，亦不存在对其他商户违约行为，自离开沭阳后，朱志宝个人与各商铺经营者之间已不再联系，各商铺的经营者具体信息也无法提供。 现原、被告因租金给付及返还商铺、赔偿损失等问题产生争议，引起诉讼。 经原、被告双方确认，本案的争议焦点为：1.原、被告是否达成了以履约保证金冲抵应付尚欠租金的协议，被告是否还应给付原告2016年4月1日至7月1日的租金及利息；2.案涉房屋是否还由被告占有使用，是否存在交付障碍，被告是否应给付原告房屋占用费。 关于第一个争议焦点。本院认为：原、被告之间成立合法有效的房屋租赁合同关系，本院依法予以确认。原、被告双方签订的合同对租金有明确约定，朱志宝未按合同约定给付租金构成违约，被告朱志宝应按合同约定给付解除合同之前的租金。但结合被告提交的关于乔万里、赵某,4的电话录音内容、赵某,4出庭证言，可以证实被告因经营困难，无法继续履行合同，与时任原告公司就解除合同事宜进行协商，后原、被告双方协商一致，在各自放弃原合同权利义务的基础上签订了《终止合同申请》，并同意以被告交纳的履约保证金直接冲抵其尚欠应付租金。另从双方签订的《终止合同申请》内容来看，因被告不能继续履行合同的相关条款，故经过双方协商就履约保证金冲抵尚欠应付尚欠租金后，才在该申请书上明确原告不予退还履约保证金及相关费用。如果不是因为双方就履约保证金冲抵尚欠应付租金问题达成了一致意见，双方也没有必要在《终止合同申请》上就该项事宜进行明确，因为根据双方签订的租赁合同相关条款约定，原告完全可以不予退还。结合被告提交的证据材料，对被告主张双方已经达成以履约保证金冲抵应付尚欠租金的事实，本院依法予以确认。据此，原告要求被告再给付租金及利息，无事实和法律依据，本院依法不予支持。 关于第二个争议焦点。本院认为：双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》就转租有明确约定。《补充协议》系对《房屋租赁合同》的补充约定，《补充协议》就被告享有转租权作出约定，被告在商铺交付后将房屋转租案外人符合双方合同的约定。被告在履行合同过程中申请终止合同，原告同意，双方的合同已经解除。合同解除后，被告也未再实际占有涉案房屋，从原告向次承租人发出腾房通知的事实，也可以证实被告未再实际占有房屋。另查明，原告在与第三人签订租赁合同后，第三人已实际控制涉案房屋，并不存在原告所陈述的存在交付障碍的事实。据此，原告要求被告给付房屋占用期间租金，无事实和法律依据，本院依法亦不予支持。 根据原、被告双方合同约定：“合同终止后，甲方（原告）有权按合同约定收回租赁场地，所有装潢不得拆除”，故原告要求将房屋恢复原状或赔偿恢复费用80000元，无事实依据，对其该项诉讼请求，本院依法不予支持。原告主张因朱志宝未及时恢复并腾空房屋给其造成损失，亦无事实和法律依据，本院依法不予支持。 综上，调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回原告沭阳县易网商业管理有限公司的诉讼请求。 案件受理费9134元，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费9134元。 审 判 长  祝红娟 人民陪审员  王松生 人民陪审员  王育强 二〇一八年四月十五日 书 记 员  孟庆丰 附录法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。