江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏05民终449号上诉人（原审被告）：常熟市正翔房地产开发有限公司，统一社会信用代码913205810831946553，住所地江苏省常熟高新技术产业开发区东南大道1号1005室。法定代表人：沈刚祥。委托诉讼代理人：吕季蔚，江苏俞晓华律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴徐晟，江苏俞晓华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：皇甫志伟，男，1993年12月11日生，汉族，住江苏省苏州市相城区。委托诉讼代理人：ＸＸ敏，江苏正大发展律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈晓益，江苏正大发展律师事务所实习律师。上诉人常熟市正翔房地产开发有限公司（以下简称正翔公司）因与被上诉人皇甫志伟合同纠纷一案，不服江苏省常熟市人民法院（2017）苏0581民初11424号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。正翔公司上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或改判，诉讼费均由皇甫志伟承担。事实和理由：双方当事人解除《商品房买卖合同》后，皇甫志伟未受到实际损失，双方虽然在《东南邻里生活广场原订购商铺保留协议》中约定了违约金，但该约定违约金明显过高，一审法院未进行调整，对我公司责任过重。我公司现在不对外出售商铺是为保证整体商业效果，如将商铺拆分出售将导致业主间矛盾，并非恶意违约。皇甫志伟辩称，双方解除《商品房买卖合同》后，我方损失十分严重，买卖合同的解除也是因为正翔公司答应在整体测量以后将涉案商铺重新出售给我方的前提下才同意的。商铺保留协议中的违约金是正翔公司提出的，该违约金相比我方受到的实际损失是偏低的。正翔公司在重新测绘后不愿意将商铺对外出售是其主动违约，因此应该承担违约责任。皇甫志伟向一审法院起诉请求：正翔公司支付违约金10万元。一审法院认定事实：2016年1月23日，皇甫志伟与正翔公司签订《商品房买卖合同》，约定由正翔公司将其开发的东南邻里生活广场的5号楼1050商铺以454307元的价格售与皇甫志伟，协议还约定了其他权利义务内容。2016年11月23日，双方签订《东南邻里生活广场原订购商铺保留协议》。双方确认：皇甫志伟定购东南邻里生活广场的5号楼1050商铺，建筑面积约21.89平方米，成交单价为20754元/平方米，成交总价约454307元；双方约定：考虑到东南邻里生活广场项目整体经营和发展需要，双方一致同意办理退商铺的相关手续，本协议签订后，双方原签订的关于东南邻里生活广场的5号楼1050商铺的《商品房买卖合同》解除，正翔公司在7日内退还已收房款并办理网签注销手续。本协议签订后，正翔公司承诺待东南邻里生活广场项目重新测绘后保留该商铺的位置以及套内面积的大小，并且按照本协议中的商铺实际成交单价再次销售给皇甫志伟。皇甫志伟在新的测绘报告出来的三个月内，有权选择放弃购买该商铺，正翔公司有义务保留皇甫志伟选择的该商铺房源不销售给第三方；如皇甫志伟在新的测绘报告出来后三个月内仍未与正翔公司重新签订《商品房买卖合同》，则视同皇甫志伟放弃再次购买该商铺的权利，将没有义务为皇甫志伟保留该商铺。双方还约定，任何一方不按照本协议约定及时履行相关义务，则由违约方承担违约金10万元。后正翔公司开发的东南邻里生活广场项目进行了重新测绘，项目所涉及的商铺进行了重新调整，双方原《商品房买卖合同》所涉及的5号楼1050商铺在调整后事实上已经不存在，正翔公司无法再次以原合同内容与皇甫志伟重新签订商品房买卖合同。为此，皇甫志伟于2017年7月18日向一审法院提起诉讼，要求正翔公司将东南邻里生活广场5号楼1050商铺出售给皇甫志伟且办理相应的房屋不动产，并承担违约金10万元。后皇甫志伟撤回了要求正翔公司承担违约金10万元的诉讼请求。该案经一审法院审理后认为，因东南邻里生活广场项目重新测绘、项目所涉及的商铺进行了重新调整，原东南邻里生活广场5号楼1050商铺事实上已不存在，重新签订关于东南邻里生活广场5号楼1050商铺的买卖合同客观上已经不可能，故于2017年9月作出（2017）苏0581民初7815号民事判决，驳回了皇甫志伟的诉讼请求。该民事判决现已生效。为此皇甫志伟起诉至法院，要求正翔公司支付违约金10万元。一审庭审中，皇甫志伟认为：其与正翔公司签订的保留协议内容真实，合法有效，协议对5号楼1050商铺再次出售进行了详细约定，且约定了10万元违约金，正翔公司再重新规划时没有对该商铺进行保留是对保留协议的违约，正翔公司应该承担10万元违约金。由于签订保留协议至今，房价上涨，正翔公司的违约行为导致皇甫志伟的损失远远不止10万元，10万元数额明显是低的。生活广场商铺也并非是整体出租的类型，商铺和商铺之间有明显的分割，能够独立分开，如果正翔公司履行该保留协议将商铺出售给皇甫志伟，那么皇甫志伟可以自行经营或者出租或者出售该商铺，可以得到相应经济收益，但现在因正翔公司的违约行为导致皇甫志伟利益遭到巨大损失。故坚持其诉讼请求。正翔公司认为：正翔公司现在不对外出售是为了能够将商铺进行盘活，如果在此情况下分拆将商铺卖给业主，会导致业主之间的矛盾，整体商业效果会陷入困境，因此正翔公司不是恶意损害皇甫志伟权益，皇甫志伟在解除合同后也未遭受损失，请求驳回皇甫志伟的诉请。并提出如果法院支持皇甫志伟诉请，请求对违约金进行调整。因双方意见不一，致庭审中调解未成。上述事实，由皇甫志伟提供的身份证、企业信息、商铺保留协议、（2017）苏0581民初7815号民事判决书及一审法院庭审笔录等证据予以证实。一审法院认为，皇甫志伟与正翔公司之间签订的《东南邻里生活广场原订购商铺保留协议》系双方真实意思表示，该协议合法有效。按照协议约定，双方原签订的关于东南邻里生活广场的5号楼1050商铺的《商品房买卖合同》解除；在新的测绘报告出来后三个月内，双方重新签订《商品房买卖合同》。任何一方不按协议约定及时履行，则由违约方承担违约金10万元。现根据一审法院（2017）苏0581民初7815号民事判决，因东南邻里生活广场项目重新测绘、项目所涉及的商铺进行了重新调整，原东南邻里生活广场5号楼1050商铺事实上已不存在，重新签订关于东南邻里生活广场5号楼1050商铺的买卖合同客观上已经不可能。因本案标的为经营性商铺，皇甫志伟并非违约方，双方之间未能重新签订《商品房买卖合同》，必然给皇甫志伟带来一定损失。结合违约主体和涉案商铺总价以及市场因素，现皇甫志伟主张要求正翔公司支付违约金10万元，符合双方约定，并不违反法律规定，应予支持。正翔公司以其不是恶意损害皇甫志伟权益，皇甫志伟在解除合同后也未遭受损失为抗辩理由，请求驳回皇甫志伟的诉请以及请求调整违约金数额的意见，与事实不符，皇甫志伟主张的违约金数额也在法律范围内，故一审法院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，一审法院判决：常熟市正翔房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向皇甫志伟支付违约金人民币100000元。案件受理费减半收取人民币1150元，由常熟市正翔房地产开发有限公司负担。二审经审理查明的事实与一审查明事实一致。二审中，双方当事人均无新证据提交。皇甫志伟二审中陈述，因为无法继续购买涉案商铺，导致其无法享受商铺涨价利益，也无法使用商铺经营或收取租金，损失严重。本院认为，皇甫志伟就购买涉案商铺已经与正翔公司签订买卖合同，后因商铺整体业态调整，双方协商一致达成商铺保留协议，约定解除原买卖合同，在涉案房产项目重新测绘后三个月内正翔公司需保留皇甫志伟以原价购买原商铺的权利。该商铺保留协议是双方真实意思表示，不违反法律法规，应属有效。但正翔公司在对涉案房产项目重新测绘后没有按照协议保留原涉案商铺，且不再对商铺进行出售，导致皇甫志伟丧失以原价购买原商铺的机会，产生损失。正翔公司的行为已经构成违约，双方在商铺保留协议中明确约定一方不履行约定义务的应承担10万元违约金，皇甫志伟据此主张正翔公司支付违约金应予支持。正翔公司认为其并非恶意违约，不应承担违约金于法无据。正翔公司认为约定违约金过高要求调整，对此，应由正翔公司举证证明约定违约金过分高于违约行为给皇甫志伟造成的损失，正翔公司未提供相应证据，故对其要求调整违约金的上诉请求本院不予支持。综上，上诉人正翔公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人常熟市正翔房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨恩乾审判员  黄学辉审判员  郭 锐二〇一八年四月十日书记员  朱冰丽