四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川01民终15045号 上诉人（原审被告）：孙海兰，女，1978年5月16日出生，汉族，住成都市青羊区。 被上诉人（原审原告）：刘剑飞，女，1975年3月16日出生，汉族，住四川省雅安市雨城区。 委托诉讼代理人：杨江文，四川蜀坤律师事务所律师。 上诉人孙海兰因与被上诉人刘剑飞房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院(2017)川0104民初1435号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 孙海兰上诉请求：撤销一审判决，改判驳回刘剑飞的诉讼请求。事实和理由：1.虽然案涉合同约定2015年租金为8万元，但根据市场价格变化，自己分别与刘剑飞的丈夫陈力和她的律师协商，将2015年的房屋租金调整为48500元，2016年租金为53500元。孙海兰事后将租金转给刘剑飞的事实，可印证刘剑飞已认可租金已作调整，因此，孙海兰未拖欠2015年31500元租金，也不应承担逾期利息2106元。2016年的租金53500元也已缴纳一年以上，刘剑飞未提出异议应视为默认。2.一审判决自2017年1月1日起支付每日260元的房屋占有费标准过高，应当予以改判。 刘剑飞辩称，自己于2016年11月19日已向孙海兰送达按期交还房屋的通知，如数支付2015年的租金，表明未同意2015年的租金按48500元收取。对于房屋占用费孙海兰应当按每日260元的标准支付。刘剑飞仅委托律师与孙海兰协商过2016年的租金，对2015年的租金进行过协商。 刘剑飞向一审法院起诉请求：1.判令孙海兰撤回对水电、招牌进行的改造并返还占有的门面；2.判令孙海兰支付尚拖欠的门面租金31500元和利息2106元;3判令孙海兰支付逾期交房所产生的门面使用费暂计18500元（从2017年1月1日暂计至2017年2月6日，500元/天，最终费用以实际返还门面为止）；4.判令孙海兰支付违约金70500元（根据合同约定总金额的30%计算）;以上共计152710.4元。5.诉讼费用由孙海兰承担。 一审法院认定事实：刘剑飞系成都市锦江区商业用房（权2367257，建筑面积16.33平方米）所有权人。2013年12月5日，刘剑飞（出租方）与孙海兰（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定，出租方将位于成都市锦江区门面（现为“复兴肥肠粉”使用）租赁给承租方；租赁期限三年，从2014年1月1日起至2016年12月31日止；承租方租用该门面的租金2014年为75000元，2015年为80000元，2016年为80000元，租金按年支付；承租方应在2013年12月5日前向出租方付清该门面2014年租金75000元，在2014年11月30日前向出租方付清2015年租金80000元，在2015年11月30日前向出租方付清2016年租金80000元。承租方未按照本合同规定的时间向出租方支付租金的，出租方有权提前终止本合同、提前收回该门面，并不予退还承租方已经交付的租金；租赁期满时，承租方如需继续租用该门面，承租方须在2016年11月15日前向出租方提出续租书面申请，如出租方未收到承租方的书面申请，出租方将视承租方放弃租赁该房屋，收回租赁权并另行出租。承租方如在2016年11月30日前未与出租方签订新的《房屋租赁合同》、未向出租方交付租金，也视为承租方不再续租，出租方将另行招租。如承租方不能及时返还房屋，每逾期一天（逾期时间：合同执行到期的从合同到期日的次日起开始计算，提前解除合同的以出租方通知的次日起开始计算）承租方应向出租方支付违约金500元，直至承租方迁出该门面并将该门面返还出租方为止，同时应向承租方支付赔偿金、承担其他责任等；任何一方未按本合同规定履行的均视为违约，违约方应向对方支付租金总额30%的违约金。 2015年10月31日，刘剑飞向孙海兰寄送《关于解除的通知》，表示2014年11月30日前应全额支付2015年租金，因孙海兰未全面履行支付租金义务，未通知刘剑飞擅自对外招租，已构成违约，按合同约定，孙海兰如未依约支付租金，或者未经书面通知擅自转租的，刘剑飞有权提前终止合同，已付租金不予退还，刘剑飞为维护对自有物业的合法支配权，故函告解除《房屋租赁合同》，请孙海兰于收到通知之日起10个日历日内搬离承租房屋，该邮件孙海兰于2015年11月1日签收。2016年11月19日，刘剑飞向孙海兰寄送《关于按照约定按期交还门面的通知》，明确涉诉门面的租赁期限自2014年1月1日起至2016年12月31日；2014年租金为75000元，2015年、2016年各为80000元，鉴于孙海兰在租赁期内两次未依约支付租金，两次违约，也未在合同约定的期限内提出书面续租申请，为维护刘剑飞对自有物业的合法权益，故函告孙海兰：1.该门面租赁合同期满刘剑飞按期收回并另行出租，要求孙海兰于2017年1月1日搬离承租门面并将该门面交还刘剑飞，按合同约定，孙海兰在2017年1月1日没有将该门面交还刘剑飞的，每逾期一天应向刘剑飞支付违约金500元，直至孙海兰迁出该门面并将该门面交还刘剑飞为止，同时应向刘剑飞支付赔偿金、承担其他责任等；2.自行在2016年12月31日前进行相应的改造或者完善，确保刘剑飞门面使用单独的招牌、水表、电表等；3.孙海兰所欠租金应如数支付。一审庭审中，孙海兰确认收到刘剑飞寄送的《关于按照约定按期交还门面的通知》。 孙海兰按约支付刘剑飞2014年租金75000元,于2015年1月6日支付刘剑飞租金48500元，于2016年3月8日支付刘剑飞租金53500元。一审庭审中，刘剑飞表示认可2016年租金经协商变更为53500元，不认可2015年的租金经协商变更为48500元。 另查明，孙海兰对涉诉门面的水电气设备进行了改造，将涉诉门面的水电气的管道、线路与相邻铺面的水电气的管道、线路合在一起，涉诉门面上挂有招牌。 一审法院认为，孙海兰、刘剑飞签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，符合法律规定，应属有效，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。 关于返还租赁物及对租赁物恢复原状。一审法院认为，根据《合同法》第二百三十五条规定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”，现租赁期限已满，承租人孙海兰应当向出租人刘剑飞返还租赁房屋，故刘剑飞要求孙海兰返还涉诉房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。为经营需要，孙海兰对租赁房屋的水电气设备进行了改造，将涉诉房屋的水电气的管道、线路与相邻房屋的水电气的管道、线路合在一起，在租赁房屋上挂有招牌，双方签订租赁合同时，刘剑飞同意孙海兰进行装修仅表明孙海兰在租赁期间对租赁物有权进行装修并予以使用租赁物，现租赁期已满，租赁合同终止，孙海兰对涉诉房屋的水电气设备的改造及在房屋上挂的招牌不一定符合下一个承租人的需要，故刘剑飞要求对涉诉房屋的水电气设备、招牌恢复原状的诉讼请求，一审法院予以支持。 关于租金及利息。一审法院，刘剑飞于2015年10月31日向孙海兰发出解除《房屋租赁合同》的通知，要求孙海兰于收到通知之日起10个日历日内搬离承租房屋，后于2016年11月19日向寄送《关于按照约定按期交还门面的通知》，要求孙海兰按合同约定于2017年1月1日搬离承租门面并将该门面交还刘剑飞。在此期间，孙海兰占有并使用该租赁物，故一审法院认定应按双方签订的《房屋租赁合同》约定时间向刘剑飞支付租金。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条关于“延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年”的规定，刘剑飞要求孙海兰支付租金的民事权利诉讼时效期间为一年。本案租赁合同中约定租金每年分期支付，因该合同项下的租金为同一债务的分期履行，刘剑飞主张的2015年租金的诉讼时效应从最后一期租金履行期限届满之日即2015年11月30日开始计算。根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算”，刘剑飞于2016年11月19日向寄送《关于按照约定按期交还门面的通知》，向孙海兰提出如数支付所欠租金要求，并于2017年2月20日向一审法院提起诉讼，故刘剑飞主张孙海兰尚欠2015年租金31500元未过诉讼时效，一审法院予以支持。孙海兰主张已与刘剑飞协商一致2015年租金由80000元变更为48500元，但未举证证明，故一审法院不予采纳。按租赁合同约定，孙海兰应在2014年11月30日前向刘剑飞付清2015年租金80000元，于2015年1月6日支付刘剑飞租金48500元。孙海兰未按时向刘剑飞支付租金，必然会对刘剑飞造成租金利息损失，故刘剑飞主张的2014年12月1日至2015年1月5日的租金利息364.4元（以80000元为基数，按年利率4.75%，逾期35天）及2015年1月7日至2016年3月7日的租金利息1742.2元（以31500元为基数，按年利率4.75%，逾期425天），共计2106元，一审法院予以支持。 关于门面使用费。一审法院认为，按《租赁合同》约定，如孙海兰不能及时返还房屋，每逾期一天（从合同到期日的次日起开始计算），应向刘剑飞支付违约金500元，直至迁出该门面并将该门面返还刘剑飞为止。因孙海兰在租赁期满后仍占用租赁物致刘剑飞未能按时收回房屋待租，孙海兰在租赁期满后占用租赁物期间给刘剑飞造成损失。一审法院综合考虑孙海兰在租赁期满后仍占用租赁物，致刘剑飞未能按时收回房屋待租以及合同的约定、履行等情况，以弥补损失为基准点，同时适度体现一定的惩罚性，一审法院酌情按日租金260元/天标准计算租赁期满后孙海兰占用租赁物的占用费，时间自2017年1月1日起计算至孙海兰返还租赁房屋之日止，对刘剑飞多主张部分，一审法院不予支持。 关于违约金。一审法院认为，刘剑飞要求孙海兰支付的逾期租金利息及租赁期满后占用门面的使用费，其实质是要求对孙海兰未按合同约定按时足额支付租金及未及时返还房屋的处罚，即要求孙海兰对其违约行为承担给付违约金的责任。孙海兰未按合同约定按时足额支付租金，租赁期满后未按合同约定及时返还租赁物，已构成违约，应向刘剑飞支付违约金，但违约方承担违约金的原则应以给守约方造成的实际损失为限，一审法院已支持了刘剑飞主张的租赁期间逾期付款利息及租赁期满后占用门面的使用费，对刘剑飞主张的按租金总额30%计算的违约金，一审法院不再支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决：一、孙海兰于判决发生法律效力之日起十日内向刘剑飞返还所承租的位于成都市锦江区商业用房（权2367257）；二、孙海兰于判决发生法律效力之日起十日内对承租的位于成都市锦江区商业用房（权2367257）恢复原状（具体内容为：确保该房屋内的水电气设备单独使用，拆除房屋上的招牌）；三、孙海兰于判决发生法律效力之日起十日内向刘剑飞支付尚欠2015年租金31500元及逾期利息2106元；四、孙海兰于判决发生法律效力之日起十日内向刘剑飞支付租赁商业用房占用费（按日租金260元／天标准，自2017年1月1日起计算至孙海兰返还上述租赁商业用房之日止）；五、驳回刘剑飞的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1677元，由刘剑飞负担477元，孙海兰负担1200元。 二审中，当事人没有提交新的证据。本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，孙海兰、刘剑飞签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。根据双方当事人的上诉和答辩情况，本案的争议焦点一是双方是否对2015年的房屋租金进行了变更，二是一审判决孙海兰每日支付260元房屋占用费是否过高。现结合事实证据分析认定如下： 一、关于双方是否对2015年的房屋租金进行了变更的问题，本院认为，当事人在合同履行中对房屋租金的调整属于对合同内容的变更。根据本案查明的事实，在孙海兰支付2016年的租金53500元后，刘剑飞在《关于按照约定按期交还门面的通知》中否认双方对租金进行过调整，但在一审庭审中又认可2016年的租金调整为53500元，其陈述前后矛盾；刘剑飞在收取2016年的租金较长时间内未对2015年租金提出异议，故本案不排除双方对2015年的租金进行调整的可能性。但是，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款关于“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任”的规定，由于孙海兰未提供双方变更2015年租金金额的证据，导致该事实真伪不明，应由其承担不利的法律后果，故一审判决按原房租标准认定孙海兰应支付租金余额31500元正确。孙海兰的该部分上诉理由不成立，本院不予支持。 二、关于一审判决孙海兰每日支付260元房屋占用费是否过高的问题，本院认为，因双方均认可在履行中将2016年的租金调整为53500元，确定孙海兰应支付的房屋占用费也应以此为基础，并体现适当的惩罚性。考虑案涉房屋仅有16.33平方米，以2016年实际履行的年租金计算每日租金为146.57元，本院酌情认定孙海兰按每日160元的标准向刘剑飞支付房屋占用费，至实际返还房屋之日止。 综上所述，上诉人孙海兰的上诉请求部分成立，成立部分本院予以支持；一审判决认定事实清楚，但认定孙海兰应支付的房屋占用费标准过高，本院予以调整。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持成都市锦江区人民法院（2017）川0104民初1435号民事判决第一、二、三项，即：孙海兰于本判决发生法律效力之日起十日内向刘剑飞返还所承租的位于成都市锦江区商业用房（权2367257）；孙海兰于本判决发生法律效力之日起十日内对承租的位于成都市锦江区商业用房（权2367257）恢复原状（具体内容为：确保该房屋内的水电气设备单独使用，拆除房屋上的招牌）；孙海兰于本判决发生法律效力之日起十日内向刘剑飞支付尚欠2015年租金31500元及逾期利息2106元。 二、撤销成都市锦江区人民法院(2017)川0104民初1435号民事判决第四、五项，即：孙海兰于本判决发生法律效力之日起十日内向刘剑飞支付租赁商业用房占用费（按日租金260元/天标准，自2017年1月1日起计算至孙海兰返还上述租赁商业用房之日止）；驳回刘剑飞的其他诉讼请求。 三、孙海兰于本判决发生法律效力之日起十日内向刘剑飞支付房屋占用费（按每日160元的标准，自2017年1月1日起计算至实际返还案涉房屋之日止）； 四、驳回刘剑飞的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取1677元，二审案件受理费3354元，共5031元，由上诉人孙海兰负担4031元，由刘剑飞负担1000元。 本判决为终审判决。 审判长  曾光勇 审判员张卫敏 审判员曹洁 二〇一八年四月八日 书记员方丽雯