云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2018）云29民终156号上诉人（原审原告、反诉被告）:张绍兰，女，白族，1960年4月28日生，云南省大理市人。上诉人（原审原告、反诉被告）:赵亚能，男，白族，1984年10月9日生，云南省大理市人。上诉人（原审原告、反诉被告）:赵亚敏，男，白族，1988年10月3日生，云南省大理市人。三上诉人共同委托诉讼代理人:何本研，云南德化律师事务所律师，特别授权代理。三上诉人共同委托诉讼代理人:张兴贵，云南德化律师事务所律师，特别授权代理。上诉人（原审被告、反诉原告）:王珊珊，女，汉族，1987年2月3日生，云南省大理市人。委托诉讼代理人:李涛,云南欣晨光(大理)律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人:刘正敏，云南欣晨光（大理）律师事务所律师，特别授权代理。上诉人张绍兰、赵亚能、赵亚敏与上诉人王珊珊房屋买卖合同纠纷一案，均不服大理市人民法院（2017）云2901民初2930号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。张绍兰、赵亚能、赵亚敏上诉请求：1.依法撤销原审判决第四项以及本诉案件受理费由上诉人张绍兰、赵亚能、赵亚敏承担，支持原审判决第一、二、三、五项；2.改判本诉案件受理费4540元，减半收取2270元，由张绍兰、赵亚能、赵亚敏承担；3.本案二审诉讼费由被上诉人王珊珊承担。事实及理由：一、一审法院将本案由定为确认合同无效纠纷错误；二、云南双雁司法鉴定中心出具的鉴定意见书是一份无效的司法鉴定意见，作为本案判决依据严重错误，理由如下：1.原审法院将集体宅基地委托评估鉴定不合法；2.云南双雁司法鉴定中心出具的鉴定意见书，是由不具有土地评估鉴定资质的司法鉴定人员作出的，属于超越资质作出的鉴定，是一份无效的鉴定；3.鉴定意见书是否收取鉴定费不明确，申请方未提供任何发票；三、本案属于房屋买卖合同纠纷，原审法院认定土地使用权价值为2162300元的评估鉴定结果作为判决结果错误，上诉人转让给被上诉人的土地使用权价值从转让前到转让后未曾改变，房屋建筑物价值也未曾改变过；四、原审法院对事实认定和责任划分严重错误，事实上，张绍兰、赵亚敏未参与交易行为；五、一审判决由上诉人承担本诉案件受理费4540元显失公平。王珊珊答辩称，云南双雁司法鉴定中心是大理市法院依职权委托的机构，鉴定人员具有相关的资质，该鉴定意见合法、有效。涉案房地产区位优势明显，存在巨大升值空间，现值已达700万元王珊珊上诉请求：1.撤销大理市人民法院（2017）云2901民初2930号民事判决；2.请求二审法院依法支持上诉人一审的全部诉讼请求；3.本案全部诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：2006年2月21日，上诉人王珊珊与被上诉人赵叔映、赵亚能签订《房屋转让契约》，约定将涉案房屋及附属物以216000元转让给被告王姗姗，合同签订后，上诉人支付了216000元的购房款。上诉人取得房地产后，对房地产进行了整体的修缮、装修、扩建。随着大理旅游业的发展，大理地价飞涨，经上诉人的精心经营和管理，该房屋及附属土地的价值已超过人民币700万元，但时隔十年之久，被上诉人却以其中的家人不知道与上诉人转让房地产为由，向法院提出诉讼主张合同无效，被上诉人实属不讲诚信，唯利是图。一审中，上诉人申请对该宗房地产进行评估，经过评估鉴定，房地产的评估鉴定价值为2378900元，该房地产紧邻古城南门，区位优势明显，与其同地段的房地产转让每平方米已超过2万元，现上诉人仅以土地使用证记载的面积374平方米计算价值，现价值已超过700万元，故鉴定机构的评估价值明显偏低，一审仅判决被上诉人赔偿上诉人房地产增值损失费180万元，该判决结果明显偏袒被上诉人。被上诉人张绍兰、赵亚能、赵亚a敏共同答辩称，云南双雁司法鉴定中心的鉴定是不合法的，上诉人提出300万元的损失无事实及法律依据，请求驳回上诉人的上诉请求。张绍兰、赵亚能、赵亚敏向一审法院提出诉讼请求：1.依法确认被告王珊珊与赵叔映、原告赵亚能2006年2月21日签订的《房屋转让契约》无效；2.判决被告王珊珊归还原告张绍兰、赵亚能、赵亚敏被转让的房屋、宅基地及附属物以及云南省大理市宅基地使用证一本（证号为No.0079044)（约定交易价21.6万元）；3.案件受理费由被告王珊珊承担。王珊珊向一审法院提出反诉请求：1.依法判令原告返还被告的购房款共计人民币21.6万元，并赔偿被告该笔购房款自2006年2月21日起至判决生效之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的计息；2.依法判令原告赔偿被告经济损失人民币300万元；3.本案全部诉讼费由原告承担。一审法院认定事实:原告张绍兰与赵叔映（又名赵淑映，已故）原系夫妻关系，原告赵亚能、赵亚敏系张绍兰与赵叔映的长子、次子。2006年2月21日，赵叔映、赵亚能与被告王珊珊签订一份《房屋转让契约》，约定赵叔映将坐落于大理镇南门村委会15社10号登记在编号为No.0079044宅基地证上的房产及附属物以216000元转让给被告王姗姗，双方还对其他权利和义务作了约定。《房屋转让契约》签订后，被告向赵叔映支付了转让款216000元，赵叔映将证号为No.0079044的大理市宅基地使用证一本及房产交予被告,后被告一直占有使用该房屋至今。原审中,被告申请对本案所涉房产即坐落于大理镇南门村委会15社10号，登记在编号为No.0079044宅基地证上的房产及附属土地价值进行评估。一审法院依法委托云南云平司法鉴定所进行鉴定，2015年10月26日云南云平司法鉴定所向一审法院发出《房地产评估鉴定报告函》，认为该鉴定项目目前尚不具备评估鉴定条件，希望双方当事人补充完善相关手续和资料。一审法院向双方当事人出示该函件后，被告仍坚持进行鉴定,因被告未在指定期限内向本院立案部门补充完善相关鉴定资料，未能进行鉴定。在本案重审中，被告再次申请对本案所涉房产即坐落于大理镇南门村委会15社10号，登记在编号为No.0079044宅基地证上的房产及附属土地价值进行评估。一审法院依法委托云南鸿诚司法鉴定所进行鉴定，2017年1月23日云南鸿诚司法鉴定所向一审法院发出《司法鉴定委托复函》，认为该鉴定项目未提供鉴定对象产权证明的相关资料，鉴定对象的产权、用途和范围不清晰，将鉴定委托退回一审法院。一审法院向双方当事人出示该函件后，被告仍坚持进行鉴定,一审法院依法委托云南双雁司法鉴定中心继续进行鉴定。2017年9月，云南双雁司法鉴定中心向一审法院出具了《地价值评估鉴定意见书》，该意见书说明截至2017年7月12日，位于大理市大理镇南门村委会玉溪村15社10号房地产的评估鉴定价值为2378900元，其中⑴土地使用权价值为2162300元；⑵房屋建筑物价值为216600元。一审法院认为，农村集体组织成员的住宅用地所利用的是该集体组织成员共有的土地，该组织成员仅对此宅基地享有使用权。房屋依附于其所在的土地而存在，其流转应一并进行。农村宅基地依法可以在同一农村集体经济组织成员之间流转，而被告王珊珊系城镇居民，与原告并非同一农村集体经济组织成员。被告与赵叔映、赵亚能签订的《房屋转让契约》违反了《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，该转让契约应确认为无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故对于原告要求确认被告与赵叔映、赵亚能于2006年2月21日签订的《房屋转让契约》无效及要求被告返还房屋及附属物、编号为No.0079044的云南省大理市宅基地使用证的诉求于法有据，予以支持。《房屋转让契约》无效，对于被告反诉要求原告返还购房款216000元的诉求于法有据，予以支持。本案中,原告在出卖该房产时即明知其所出卖的房屋及宅基地属禁止流转范围，因本地房地产价值上涨受利益驱动，出卖多年后又以违法出售为由主张合同无效，原告应对合同无效承担主要责任。被告作为成年人应当知晓土地管理法的相关规定，对于本案合同无效，也应承担次要责任。本案中，《房屋转让契约》签订后，被告对上述房屋及附属物进行了装修、添附，重审中被告方再次申请对争议房屋及附属物的装修、添附部分现有价值进行评估，经过依法评估鉴定，⑴土地使用权价值为2162300元，⑵房屋建筑物价值为216600元。房地产鉴定价值为2378900元。对于该房地产的溢价增值部分，根据双方当事人的过错程度，结合本案实际,一审法院酌定由原告赔偿给被告涉案房地产增值损失费人民币1800000元。被告提出的其他反诉请求于法无据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、第五十八条,《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条之规定，判决:一、被告（反诉原告）王珊珊与赵叔映、原告（反诉被告）赵亚能于2006年2月21日签订的《房屋转让契约》无效。二、被告（反诉原告）王珊珊在本判决书生效之日起三十日内归还给原告（反诉被告）张绍兰、赵亚能、赵亚敏编号为No.0079044的《云南省大理市宅基地使用证》及该宅基地使用证项下的房屋及附属物。三、原告（反诉被告）张绍兰、赵亚能、赵亚敏在本判决书生效之日起三十日内返还给被告（反诉原告）王珊珊购房款216000元。四、原告（反诉被告）张绍兰、赵亚能、赵亚敏在本判决书生效之日起三十日内赔偿给被告（反诉原告）王珊珊房地产增值损失费1800000元。五、驳回被告（反诉原告）王珊珊的其他反诉请求。本诉案件受理费4540元，由原告（反诉被告）张绍兰、赵亚能、赵亚敏承担；案件反诉费4540元，减半收取2270元，由被告（反诉原告）王珊珊承担。二审中，上诉人王珊珊向本院提交鉴定费发票一张，证实涉案的鉴定费为3万元，被上诉人认为开票来源不合法，本院经审查认为，该鉴定费发票系补开，形式要件合法，本院予以确认。上诉人张绍兰、赵亚能、赵亚敏未提交新证据。对一审法院认定的法律事实，二审予以确认。本院认为，关于云南双雁司法鉴定中心作出的鉴定意见书是否合法有效的问题。本案是根据当事人的申请，由大理市人民法院委托云南双雁司法鉴定中心所作的鉴定，鉴定人员具有资产评估的相关资质，资产评估已包含土地评估的资质，鉴定程序合法，该鉴定意见书合法、有效，本院予以确认，上诉人认为鉴定意见书无效的上诉理由不能成立。关于上诉人张绍兰是否应当赔偿王珊珊损失的问题，王珊珊与赵叔映、赵亚能签订的《房屋转让契约》违反《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，该转让契约为无效合同。本案中，张绍兰作为出卖人，在出卖时明知所出卖的房屋及宅基地属我国法律禁止流转范围，多年后又以违法出售为由主张合同无效，其应对合同无效承担主要责任，王珊珊作为买受人，也应对合同的无效承担次要责任。王珊珊作为买受人的经济损失，应当全面考虑出卖人因土地升值、拆迁、补偿所获的利益，并参照张绍兰出售的房地产鉴定价值予以确定。一审法院根据张绍兰出售的房地产的鉴定价值及当事人的过错程度，对于房地产的增值损失酌情确定为180万元并无不当，本院予以支持。综上，上诉人张绍兰、赵亚能、赵亚敏、王珊珊的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定的事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4540元，由上诉人王珊珊负担2270元，由上诉人张绍兰、赵亚能、赵亚敏负担2270元。本判决为终审判决。审判长 陈 涛审判员 杨剑丽审判员 杨 宏二〇一八年四月二日书记员 自莉香