辽宁省黑山县人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0726民初58号原告：李某某，男，1948年2月24日出生，汉族，住黑山县某某镇。委托诉讼代理人：梅志余，辽宁曌益律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵某某，男，1978年9月13日出生，汉族，住黑山县某某镇。被告：锦州某某制衣有限公司，住所地黑山县中大东路13号。法定代表人张某，系该公司经理。被告：张某，男，1955年10月1日出生，汉族，住沈阳市苏家屯区红某某镇。委托诉讼代理人：郭凌霞，系黑山县法律援助中心律师。被告：马某，男，1982年2月4日出生，回族，住黑山县某某镇。委托诉��代理人：滕丹丹，系辽宁紫泰律师事务所律师。第三人：中国某某银行股份有限公司锦州凌河支行，住所地锦州市古塔区某某路。负责人张某1，系该行行长。委托诉讼代理人：黎某某、王某某，系该行职工。第三人：锦州市某某国有企业管理中心，住所地锦州市凌河区。法定代表人刘某1，系该中心负责人。委托诉讼代理人：马某、苏某，系该单位职工。原告李某某与被告锦州某某制衣有限公司（下称某某制衣公司）、张某、马某，第三人中国某某银行股份有限公司锦州凌河支行（下称农行凌河支行）、锦州市某某���有企业管理中心（下称某某管理中心）合同纠纷一案，本院于2018年1月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李某某委托诉讼代理人梅志余、赵某某，被告某某制衣公司法定代表人张某及其委托诉讼代理人郭凌霞，被告马某及其委托诉讼代理人滕丹丹，第三人农行凌河支行委托诉讼代理人黎某某、王某某，第三人某某管理中心委托代理人马某、苏某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李某某向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法确认张某与马某签订的房屋买卖合同无效；要求继续履行租赁合同，并主张对该房产优先购买权。2、请求判令张某和马某承担连带赔偿责任。3、被告承担诉讼费。事实和理由：2015年3月，原告与被告张某签订了《房屋出租修改协议书》，约定将座落在原外贸局院内办公楼及附属建筑租给原告使用，租期10年，即2015年至2025年（详见协议书）。按照合同约定，原告已付清了前5年租金。2017年11月21日，原告得知被告张某已将原告承租的房产转让给马某，而后，马某强行将该处房门上锁，致使原告开办的万博少年学堂停业至今。由于马某是在抵押权人（锦州农行）为了实现抵押权的前提下，通过与张某协商把该处房产卖给马某的，且出售该处房产时并未通知原告，故根据相关法律规定，原告有权主张对此房产的优先购买权及继续履行未到期的承租合同，马某无权干涉。所以，原告请求法院判令二被告房屋买卖无效，确认原告具有优先购买权，判令马某停止侵害并与张某承担连带赔偿责任。被告锦州某某制衣有限公司法定代表人张某辩称，原告不享有优先购买权，继续履行租赁合同与我无关，我已经将房屋出售，让我承担连带责任没有事实和法律依据。被告马某辩称，不同意原告全部诉讼请求，张某与马某签订的房屋买卖合同真实有效，原告要求继续履行租赁合同没有法律依据，原告不享有优先购买权，且该权利同被告马某无法律关系，张某同马某之间签订房屋买卖合同在交易过程中马某没有任何过错，并且支付购房款，马某不应承担任何赔偿责任，本案诉讼费用应由原告自行承担，理由如下：原告作为承租人要求确认被告张某与被告人马某之间的房屋买卖合同无效，不符合租赁合同的相关法律规定。本案中原告作为承租人于2015年承租了被告张某所有的房屋，因被告张某于2003年将该房屋抵押给本案第三人直至2017年未予以偿清贷款，涉案房屋于实现债权时出卖给本案被告马某。马某作为买受人购买了���案房屋，并已完成过户登记。原告李某某作为承租人主张被告张某与被告马某签订买卖合同，不符合法律规定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任，人民法院应予支持。但请求确认出租人和第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院则不予支持。本条规定了承租人优先购买权受到侵害时的救济措施。具体到本案，如果原告认为自己的权益受到侵犯，只能要求出租人即本案被告张某承担责任。但不能要求确认出租人即本案被告张某与买方即本案被告马某签订的房屋买卖合同无效。故本案原告主张请求确认被告张某与被告马某之间签订的买卖合同无效，于法无据，应该予以驳回��二、原告请求继续履行租赁合同和主张对房产优先购买权的两项请求存在矛盾，只能择一选择作为诉请。原告要求继续履行合同，原告诉请的目的是为了维护其作为承租人继续使用涉案房屋的权利；而原告如果诉请请求维护其优先购买权，其主张实现优先购买权的目的是为了获得其对房屋的所有权。因原告如通过其主张优先购买权获得了对涉案房屋的所有权，那么就没有必要主张继续履行租赁合同。故原告将继续履行租赁合同和主张对房产优先购买权同时作为诉请进行主张，存在矛盾。故为方便法庭方便及高效审理，请求原告自己选择其中的一项或者由法院对其明示由原告选择其中一项作为诉请。三、因被告马某购买房屋系通过实现抵押权来获得涉案房屋所有权，故不适用“买卖���破租赁”原则，故对原告提出的要求继续履行租赁合同不受法律保护。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外。其中一项就是：房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的。本案被告马某购买本案涉案房屋，系因涉案房屋在原告承租之前就已经存在抵押，且在后来实现抵押权时被告马某购买了本案涉案房屋，故原告主张继续履行租赁合同不符合法律依据，应该予以驳回。依据《中华人民共和国担保法解释》第六十六条，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担。即依据该条规定因被告马某取得房屋是实现抵押权时取得的，故原告与被告张某签订的租赁合同对房屋的受让人马某不具有约束力。故原告主张继续履行租赁合同已经客观不能，且不受法律保护。四、原告主张对涉案房屋的优先购买权，因被告张某与被告马某之间已经签订买卖合同并已办理过户登记手续，及其主张优先购买权不符合法定要件，故该项请求亦不能得到支持。在第一项事实与理由论述部分，已经充分论述了原告作为承租人要求确认被告张某与答辩人马某之间的房屋买卖合同无效，不符合租赁合同的相关法律规定。即被告张某与被告马某之间的房屋买卖合同是有效的，原告不能主张无效。故原告再通过优先购买权的方式取得涉案房屋所有权不能得到支持。除此之外，优先购买权的主张需要符合法定要件，即原告应该在被告张某出售房屋时主张以同等条件购买，但在当时原告李某某已经明确表示不予购买房屋。涉案房屋已经过户到被告马某名下后，原告再行主张优先购买权不符合法定要件，故不能得到支持。五、原告请求被告马某承担赔偿责任亦无事实依据及法律依据。被告马某通过正当合法手续购买涉案房屋后有权对该房屋进行相应的使用和处置，原告无权进行干涉，故原告主张马某承担赔偿责任的诉请无事实依据及法律依据，应该予以驳回。综上所述，因原告主张确认被告张某与答辩���马某之间的房屋买卖合同无效，违反了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定和《中华人民共和国担保法解释》第六十六条、主张继续履行租赁合同因不能适用在抵押权实现情形、主张房产优先购买权不符合法律要件、主张被告马某承担赔偿责任没有事实及法律依据，故请求驳回原告对被告李闯提出的诉讼请求。第三人农行凌河支行述称，一、原被告的租赁关系，第三人不清楚。二、我行在2016年已将债权转让给锦州市政府（不良资产打包处理）。三、我行不是债权人，该案件与我行没有关系。第三人某某管理中心述称，对原告的起诉没有意见。经审理查明，2015年3月，原告李某某（乙方、承租方）与被告张某（甲方、出租方）签订《房屋出租修改协议书》，张某将上述已抵押的房屋租给李某某使用，双方约定：“一、租赁期由2015年至2025年共计十年，具体日期以交付钥匙时间为准。二、前五年每年租金为人民币十万元整，首次交付甲方五年租金五十万元，2020年后每年租金人民币十五万元。三、协议生效后所有部门所有费用以及税金全部由乙方承担。四、房屋租期满十年后，所有权归甲方所有，与乙方不再有关系……”原告租赁该处房屋后用以经营“少年学堂”培训服务。2017年4月5日，张某（甲方）经中间人赵某某与马某（乙方）签订房屋转让协议，将涉及本案的房屋（房照号为黑房权证某某镇字第31684、31685、31686、316**号）以人民币400万元价格卖予在隔壁经营饭店的马某，四邻为：东-西内环路、南-住宅、西-住宅、北-住宅。张某出售房屋时，未书面通知原告。2017年12月，上述房屋已转移登记至马某和郭涛名下。另查明，张某是锦州某某制衣有限公司（2011年8月31日被吊销营业执照）的法定代表人，因与第三人农行凌河支行存在贷款业务，于2005年与农行凌河支行签订抵押合同，将座落于黑山县原外贸局院内办公楼及附属建筑（面积约1700平方米）抵押给了第三人农行凌河支行。2016年12月13日，农行凌河支行又将该债权转让给锦州市政府，锦州市政府又授权第三人某某管理中心处置该资产。2017年4月之前，某某管理中心催促张某偿还债务，2017年4月19日左右，该债务由马某分两次进行还清，共计400万元。2017年11月23日，马某将其从张某处��买的房屋（即李某某承租的房屋）锁上，导致原告经营的“万博学堂”培训业务停止，经营损失为100627元。庭审中，张某对该损失数额没有意见。马某购买房屋后，在锁门前几天曾告知原告，其已将房屋买下。上述事实，有原被告、第三人陈述，《房屋出租修改协议书》，房屋所有权证，汇款记录，债权回购协议等证据在卷佐证，经公开质证、认证，可以做为认定上述事实的依据。本院认为，出租人出卖设有抵押权的已出租的房屋，应提前通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按法律规定出卖房屋的，承租人可以请求法院宣告该房屋买卖合同无效。本案被告张某在出卖房屋偿还债务时未通知原告，侵犯了原告的优先购买权，进而导致原告经济��失100627元；被告马某在本案出租房屋隔壁长期经营饭店，根据原告经营“万博学堂”每天学生流动量，其表示不知情有悖常理，其向第三人支付张某贷款行为、购买房屋的行为，并非善意，侵犯了原告的优先购买权，其将房屋锁上，造成原告经济损失，亦应承担赔偿责任。第三人农行凌河支行、某某管理中心没有实施侵犯原告优先购买权的行为，不承担赔偿责任。据此，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十二条，《最高人民法院关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见》第118条，《中华人民共和国合同法》第二百三十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第二款，《中华人民共和国合同民法总则》第一百七十九条第（八）项之规定��判决如下：一、被告张某、马某之间签订的房屋买卖合同无效；二、被告张某赔偿原告李某某经济损失100627元；三、被告马某对第二项赔偿款项承担连带赔偿责任；四、驳回原告李某某的其他诉讼请求。上述款项于本判决生效后10日内一次性给付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2362元，由被告张某、马某共同负担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。审 判 长  张铁军审 判 员  李 岩人民陪审员  代 华二〇一八年四月十六日书 记 员  李天姣