四川省乐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川11民初2号 原告：钟晓霞，女，1967年11月12日出生，汉族，居民，住四川省乐山市市中区。 委托诉讼代理人：周攀，四川双荣律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王美顺，四川双荣律师事务所律师。 被告：乐山鸿德房地产开发有限公司，住所地：四川省乐山市市中区通江镇茶坊村4组。 诉讼代表人：乐山鸿德房地产开发有限公司管理人。 委托诉讼代理人：龚伦，四川高贸律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张鹏礼，四川高贸律师事务所实习律师。 第三人：范开勇，男，1972年6月20日出生，住四川省井研县。 委托诉讼代理人：曾晓群（范开勇之妻），住四川省井研县。 原告钟晓霞与被告乐山鸿德房地产开发有限公司（以下简称鸿德房开司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月2日立案后，依照鸿德房开司的申请，于2018年1月10日追加范开勇为第三人，并依法适用普通程序，分别于2018年2月26日、2018年3月13日公开开庭进行了审理。原告钟晓霞的委托诉讼代理人周攀、王美顺，被告鸿德房开司的委托诉讼代理人龚伦、张鹏礼，第三人范开勇及委托诉讼代理人曾晓群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 钟晓霞向本院提出诉讼请求：1.确认钟晓霞与鸿德房开司签订的《商品房买卖合同》（合同编号068800号）有效；2.鸿德房开司交付《商品房买卖合同》（合同编号068800号）项下的×1幢2单元3楼1号住房给钟晓霞，并由鸿德房开司协助办理该房屋过户手续到钟晓霞名下；3.由鸿德房开司承担诉讼费用。事实和理由：2012年5月18日，钟晓霞与鸿德房开司签订《商品房买卖合同》（合同编号068800号），约定：鸿德房开司向钟晓霞出售其开发的×1-2-3-1号住房，套内面积100.87平方米，单价3,469.81元/平方米，总价为35万元。同日，乐山市房管部门对该合同进行了备案。合同签订后，钟晓霞向鸿德房开司支付了全部购房款，但鸿德房开司未按约向钟晓霞交付房屋。且钟晓霞发现本案涉诉房屋被他人使用，钟晓霞多次向鸿德房开司和有关部门反映，均未得到处理。2014年1月21日，人民法院裁定受理案外人对鸿德房开司的破产清算申请，并指定四川高贸律师事务所担任鸿德房开司管理人。钟晓霞向鸿德房开司管理人申报债权，要求履行前述合同。2017年12月5日，鸿德房开司管理人发出《债权审核表》载明：“钟晓霞的债权100万元属于普通债权……属明为购房实为购房提供担保且担保物权不成立，故管理人对其主张不予认定”。钟晓霞认为双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号068800号）真实、合法有效，鸿德房开司管理人对本案债权性质认定错误，请求人民法院依法纠正其错误审核内容，判令鸿德房开司履行合同，支持钟晓霞的诉讼请求。 鸿德房开司辩称，首先，在钟晓霞与鸿德房开司签订《商品房买卖合同》（合同编号068800号）前，本案涉诉房屋已通过土地置换转让给了杨某1，并履行了交付手续，后来杨某1又将该房卖给了范开勇，亦已交付使用。其次，根据鸿德房开司财务资料反映，钟晓霞向鸿德房开司提供的100万元款项属于借款，双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号068800号）是为该笔借款提供的担保，故双方并无买卖房屋的真实意思表示。在本案涉诉房屋已交付给杨某1的情形下，钟晓霞与鸿德房开司仍然就本案涉诉房屋签订《商品房买卖合同》（合同编号068800号），并在房管部门骗取合同备案登记，属于互相串通，恶意损害本案涉诉房屋权利人利益的行为，该《商品房买卖合同》（合同编号068800号）应为无效合同。即使钟晓霞与鸿德房开司签订的《商品房买卖合同》（合同编号068800号）有效，因本案涉诉房屋尚未办理所有权转移登记，范开勇已经合法占有该房，故范开勇对该房屋的权利应优先得到保护。综上，钟晓霞要求履行其与鸿德房开司签订的《商品房买卖合同》（合同编号068800号）的主张不能成立，请求依法驳回钟晓霞的诉讼请求。 范开勇述称，一、本案所涉位于四川省乐山市市中区×1-2-3-1号房屋所有权属于范开勇。杨某1、杨某2与鸿德房开司于2009年9月16日签订《土地合作开发协议》，约定将本案涉诉房屋分配给杨某1、杨某2。之后鸿德房开司将本案涉诉房屋交付给了杨某1。2012年8月29日，杨某1与范开勇通过中介公司乐山圣丰房地产营销策划有限公司签订了《房屋买卖合同》，约定杨某1将本案涉诉房屋卖给范开勇。因鸿德房开司尚未将本案涉诉房屋过户至杨某1名下，为了范开勇能顺利办理该房屋的产权手续，鸿德房开司与范开勇就该房屋签订了《商品房买卖合同》。虽然鸿德房开司向范开勇出具了收到购房款的收条，但杨某1才是实际收款人。范开勇及家人从2014年开始在本案涉诉房屋居住至今。二、鸿德房开司管理人出具的《债权审核表》已明确认定本案涉诉房屋系×项目拆迁还房户杨某1的还房，杨某1将该房转让给范开勇，范开勇实际占用该房屋。综上，请求驳回钟晓霞的诉讼请求。 本院经审理查明：2007年4月5日，杨某1、杨某2（杨某1之兄）取得×号《国有土地使用证》，该证载明：用地坐落于四川省乐山市市中区×，性质为出让，用途为综合，面积为1,443平方米。2009年9月16日，杨某1、杨某2（甲方）与鸿德房开司（乙方）签订《土地合作开发协议》，将前述土地使用权以400万元价格转让给了鸿德房开司。该协议载明：一、关于本协议地块（一）双方拟合作开发的地块，宗地编号×号，《国有土地使用证》编号：×号，面积1,443平方米，用途为综合（商业、住宅），使用期限到2051年5月7日止。二、关于土地价值与资金结算、给付（一）双方商定本协议地块1,443平方米的税后总价值为肆佰万元整（税费由乙方全部承担）。乙方按照本协议约定向甲方的结算方式为：或向甲方支付部分现金，或在土地合作开发完成并负责交清全部税费后将总价值400（肆佰）万元的剩余部分用分配房屋来支付。本院作出的（2016）川11民初19号民事判决认定前述协议合法有效。前述协议签订后，鸿德房开司向杨某1、杨某2支付共计250万元转让款。杨某1和杨某2约定，对于《土地合作开发协议》约定的土地转让款400万元，两人各享有200万元的权利，杨某2已取得200万元转让款，该协议约定的其余款项、房产、门市均归杨某1所有。此后，鸿德房开司对前述土地在内的土地进行了房屋开发建设，开发名为×小区，并于2010年6月29日取得了该项目的《商品房预售许可证》。鸿德房开司已将×1-2-3-1号住房交付杨某1。2012年8月29日，杨某1（甲方）、范开勇（乙方）与乐山圣丰房地产营销策划有限公司（丙方）签订《房屋买卖合同》，该合同约定：甲方自愿将坐落于四川省乐山市中心城区×1幢2单元3楼1号房屋出售给范开勇。甲、乙双方商定后的实际成交价格为45万元。甲、乙双方各支付丙方成交价的1%作为服务佣金。合同签订后，范开勇向杨某1支付了大部分购房款，杨某1将房屋交付给了范开勇，范开勇已入住于该房屋。为便于办理本案涉诉房屋权属证书，范开勇与鸿德房开司就本案涉诉房屋签订了《商品房买卖合同》。×小区的房屋至今未获得竣工验收备案。 2012年5月18日，钟晓霞与鸿德房开司签订《商品房买卖合同》（合同编号068800），约定：鸿德房开司将位于四川省乐山市中心城区×1-2-3-1号住房出售给钟晓霞，购房款为35万元。同日，鸿德房开司向钟晓霞出具收款收据一份，载明：今收到钟晓霞交来购房款（1-1-6-3、1-2-3-1、1-2-3-2）人民币壹佰万元整。钟晓霞于2012年5月19日向鸿德房开司的法定代表人武某转账60万元，于2012年5月21日向鸿德房开司的法定代表人武某转账40万元。 2014年1月21日，本院作出（2014）乐民破预字第1-1号民事裁定书，裁定：受理四川仁寿华南建筑有限公司对鸿德房开司的破产清算申请。同日，本院作出（2014）乐民破字第1-1号决定书，指定四川高贸律师事务所担任鸿德房开司管理人。2014年4月25日，本院作出（2014）乐民破字第1-1号民事裁定书，裁定：宣告鸿德房开司破产。 2017年11月，鸿德房开司管理人在对债权人申报的债权进行审核中，认为钟晓霞申报的对×1-1-6-3号、1-2-3-1号、1-2-3-2号房屋享有所有权属于对借款100万元的担保，且前述房产已经实际销售给杨某1、范开勇、葛某，该三人已实际占有房产，故认定钟晓霞主张的债权性质为普通债权。对范开勇申报主张的×1-2-3-1号房屋所有权认定该房属于×项目拆迁换房户杨某1的还房，杨某1将该房转让给范开勇，且范开勇实际占用该房屋，同意办证。 审理中，本院告知钟晓霞，因本案涉诉房屋已被范开勇合法占有、使用，且该房屋尚未竣工验收备案，故其要求鸿德房开司交付本案涉诉房屋并办理过户手续的诉讼请求实际无法履行，并征求其意见是否变更诉讼请求，钟晓霞明确答复拒绝变更诉讼请求。 前述事实，有《商品房预售许可证》《商品房买卖合同》（合同编号068800）、鸿德房开司出具的收款收据、存款历史交易明细清单、《债权审核表》（债权人钟晓霞）、《×业主债权审查表》《土地合作开发协议》、杨某1还房一览表、《国有土地使用证》《房屋买卖合同》、定金收条、中国邮政储蓄银行取款凭单、中国邮政储蓄银行存款凭单、《商品房买卖合同》（范开勇与鸿德房开司签订）、乐山市知音物业服务有限公司出具的收款收据、证明、《债权审核表》（债权人范开勇）、（2016）川11民初19号民事判决书、询问笔录及各方当事人的陈述予以证实。 本院认为：本案的争议焦点为：一、钟晓霞与鸿德房开司签订的《商品房买卖合同》（合同编号068800）是否有效？二、钟晓霞要求继续履行合同的诉讼请求能否得到支持？ 关于钟晓霞与鸿德房开司签订的《商品房买卖合同》（合同编号068800）的效力问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，鸿德房开司主张其与钟晓霞签订的《商品房买卖合同》（合同编号068800）名为买卖实为借贷提供担保，且双方存在互相串通，恶意损害本案涉诉房屋权利人利益的行为，其对此应当承担举证责任，但其提供的证据不足以证明其主张，故对其此项抗辩意见，本院不予采纳。钟晓霞与鸿德房开司签订的《商品房买卖合同》（合同编号068800）是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规效力性强制性规定，应属合法有效，故本院对钟晓霞要求确认该合同有效的诉讼请求予以支持。 关于钟晓霞要求继续履行合同的诉讼请求能否得到支持的问题。杨某1、杨某2与鸿德房开司签订的《土地合作开发协议》已经被人民法院生效民事判决认定为合法有效，杨某1基于该协议取得本案涉诉房屋，符合法律规定。随后，杨某1将本案涉诉房屋出售给范开勇，系双方真实意思表示，且未违反法律、法规效力性强制性规定，故范开勇基于购买而占有、使用该房亦符合法律规定。钟晓霞主张范开勇并非合法占用本案涉诉房屋，但未提供证据予以证明，故对其此项主张，本院不予支持。因本案涉诉房屋尚未竣工验收备案，且已被范开勇合法占有、使用，故钟晓霞要求鸿德房开司交付该房并办理过户手续的诉讼请求，在客观上已经无法履行。经本院依法释明后，钟晓霞拒绝变更诉讼请求，故对其要求继续履行合同的诉讼请求，本院依法予以驳回。 综上所述，钟晓霞的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第十一条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、钟晓霞与乐山鸿德房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号068800）有效； 二、驳回钟晓霞的其他诉讼请求。 案件受理费6,550元，由原告钟晓霞负担3,275元，由被告乐山鸿德房地产开发有限公司负担3,275元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审判长  吴维维 审判员  黎 琳 审判员  王建强 二〇一八年四月二十六日 书记员  沈晓琴 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人； （二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。 第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。 房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。