成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川0104民初5308号 原告：张越，男，1975年2月15日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。 委托诉讼代理人:何娟，四川川胜律师事务所律师。 委托诉讼代理人:王震，四川川胜律师事务所律师。 被告：张德富，男，1951年4月22日出生，汉族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人:代正伟，四川博业律师事务所律师。 委托诉讼代理人:刘岑木彦，四川博业律师事务所律师。 原告张越与被告张德富房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月20日立案受理后，依法由审判员唐江适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张越及委托诉讼代理人何娟与被告张德富的委托诉讼代理人代正伟、刘岑木彦到庭参加诉讼。审理中，被告张德富向本院提起了反诉，本院受理后被告未在指定期限内缴纳诉讼费，本院按自动撤诉予以处理。本案现已审理终结。 原告张越向本院提出诉讼请求：1.判令被告于2017年6月8日单方面解除房屋租赁合同的行为无效；2.被告承担本案的全部诉讼费用、公告费等。 事实和理由：2013年5月8日，被告在其儿子张强的陪同下与原告签订了一份合同期限为20年的房屋租赁合同，合同约定被告将位于成都市锦江区房屋出租给原告使用。房屋租金一年为4万元。房屋租金每五年按合同租金总额的6%递增。原告每年5月1日前将租金打入张强的银行账户。合同签订后三年内（2013、2014、2015年），原告均按照合同约定将租金打入该账户。 但是在2016年4月28日，张强来到案涉房屋，告知原告直接将现金交付给他，并告诉原告以后都由他来收钱。于是在2017年交付房租时，原告认为张强会按约定来案涉房屋处收取现金。但是在2017年5月1日张强未出现。于是原告致电张强，让其来案涉房屋处收取租金。张强以有事推脱。2017年5月17日，原告出于对合同履行的责任感，再次以短信方式催促张强，并询问张强是否变更了银行账户。在张强一直未答复的情况下，原告只得于2017年6月7日，抱着忐忑的心情将租金打入合同约定账户。2017年6月8日，被告突然到案涉房屋贴公告，告知原告合同已经解除。 虽然合同约定：原告如未能按时付款，被告有权收回房屋合同自动终止。但此逾期支付并非原告责任，也非原告故意拖欠。故请求支持原告的诉讼请求。 被告张德富辩称，一、原告应当根据合同约定在2017年5月1日前通过汇款的方式向被告支付年度租金。1.被告与原告于2013年5月8日签订《租赁合同》，合同第2.1条明确约定，年租金为4万元，每五年按合同租金总额的6%递增，原告应在每年5月1日前通过银行汇款的方式将年度租金汇入合同中约定的被告银行账户。2.原告去年通过当面交付现金的方式支付租金，仅代表被告与原告对去年支付租金方式作出变更，此后租金应按照合同约定方式支付。3.合同第2.1条指定了租金的收款账户，被告从未通知原告变更收款账户且该账户一直正常使用至今，原告向该收款账户汇入租金不存在任何障碍，此后原告顺利向指定收款账户汇入租金也可证明。综上，被告未变更租金的支付方式，不存在原告所谓的“因被告一方原因，导致合同履行方式变更”的情况，原告应当根据合同约定在2017年5月1日前通过汇款的方式向被告支付年度租金。 二、原告未按约履行支付义务，被告有权解除合同。根据合同法第九十三条：当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。且根据合同第2.1条约定：“乙方如未能按时付款，甲方有权收回房屋，本合同自动终止。” 三、被告已通知原告解除合同，被告的解除行为合法有效。合同法第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。”被告在发现原告违约后通过当面及电话的方式告知原告解除合同并要求原告腾退房屋，但原告拒不腾退房屋，并在2017年6月7日通过汇款方式向被告支付租金。 四、原告已不是首次逾期支付租金，被告为维护自身权益解除合同。自被告与原告签订合同至今4年余的时间里，原告已多次未按约支付年度租金。由《个人活期明细信息》可知，2014年被告是在当年的5月22日才通过其配偶银行账户转账支付当年租金。且2016年原告向被告通过现金支付租金也存在逾期情况。对原告逾期支付租金一事，被告已多次与原告沟通，但原告今年仍就未按约支付租金。为了维护自身合法权益，被告在原告再次出现违约情形的情况下，选择解除合同。 综上，原告请求贵院判决被告解除合同的行为无效显然没有事实和法律依据，被告不予认可，为保护被告的合法权益，请求法院依法驳回。 经审理查明，2013年5月8日，原被告双方签订了《租赁合同》。合同约定，被告将其所有的位于成都市锦江区房屋（楼房底层2间共计52.82㎡、二楼2间共计55.46㎡、平房瓦房2件40㎡及院坝150㎡）出租给原告；租赁房屋可用原告自行居住。休闲、娱乐以及法律允许范围内的经营活动；年租金为40000元，租金每五年按合同租金总额的6%递增，承租人每年向出租人支付一次全年租金，出租人提供有效的银行账号，承租人提前一个月支付租金即5月1日前（具体转账时间已承租人银行转账时间为准）将租金转入出租人指定银行账户；合同指定收款人为张强，开户行为建设银行，银行卡号为434062********02，出租人保证收款银行账号的有效性，如账号发生变化，必须提前三个月以书面形式送达承租人，若承租人未能按时付款，出租人有权收回房屋；租赁期限从2013年6月1日起至2033年5月31日止。 合同签订后，原告对案涉房屋进行了装饰装修，并实际居住使用案涉房屋。2013、2014、2015年度的租金原告均已支付至合同指定账户，其中2014年度的租金于2014年5月22日支付。2016年度的租金系案外人张强向原告收取的现金。 2017年5月17日，原告向张强发送了短信，内容为“你银行账号开户行给我”。 2017年6月4日，原告与案外人张强进行通话。在通话中，张强认为张越已经违约，按合同约定就要收回房屋。但张越予以否认，认为并未违约，其中原告说道“我说给你转账，叫你把账号给我，你自己不把账号给我，你说要跟我去谈，后来我又催你几道账号给我”，案外人张强说道“关键是，你给我打电话的事已经是在该支付租金之后”。在后面通话中，原告提到“…去年本来抱着现金准时给你钱的，后来你给我说要多给几个月，我去筹，是在没筹到，我就迟了几天给你”。案外人张强说道“去年的事情，我们都不说，我们没有必要扯这些”。 2017年6月7日，原告再次向张强发送了短信，内容为“张强，因为去年给你房租是用现金模式，今年等你来拿，同时主动打电话问你来拿房租，你回答忙，过几天来找我谈事，到5月17号我发短信叫你给我新账号，你没有给，我现在只能用合同上规定账号把2017年6月1日至2018年5月31日的租金42400元转账给你，是否还能收到我不知晓，如没收到或账号取消，请书面形式通知我最新更改的交易账号”。同日，原告向合同指定收款账户转入42400元。以上两短信内容，案外人张强未立即回复。 2017年6月8日，案外人张强通过微信向原告发出短信，内容为“因双方租赁合同已于2017年5月1日自动终止，所以我没有理由收你租金，请你及时告知建设银行账户，我会尽快退回你的租金”。同日，案外人张强通过在案涉租赁房屋大门上张贴告知书的方式向原告发出通知，告知书载明，因原告未于租赁合同约定的2017年5月1日前支付房屋租金，该租赁合同已失效并自动终止，并要求原告于2017年6月15日前搬出案涉房屋。 2017年6月20日，案外人张强向原告发送了短信，短信内容为“张越你好，你已经违反租赁合同。合同在2017年5月1日已经终止。我已在2017年6月8日书面告知你，请你在2017年6月15日前搬出租赁房屋，但是你在2017年6月20日也没有搬出…”。 截止辩论终结，案涉已支付的租金42400元被告尚未退还。 另查明，被告与案外人张强系父子关系，案涉租赁合同事宜由被告委托张强负责，事实上也一直由案外人张强与原告沟通协商。 上述事实，有原告提交的原被告双方身份信息、租赁合同、告知书照片、短信记录、微信记录、租赁房屋现状照片，被告提交的原告与张强通话录音、微信记录、告知书、个人活期明细、授权委托书，以及原、被告庭审陈述在案为证。 本院认为，本案原被告双方建立合法有效的租赁法律关系，双方的争议焦点主要为被告是否享有合同解除权，以及案涉租赁合同是否已经解除。根据本案查明的事实来看，2016年双方实际采用的现金方式支付租金，该方式变化确会导致原告需要核实支付方式是否变化，2017年5月17日原告曾向案外人张强发送短信索要新的支付账户，可以看出原告并不存在主观违约意图，结合后期原告在双方沟通无果的情况下，将案涉租金支付原收款账户的事实，原告虽存在迟延支付租金但并不构成根本违约。本案租赁合同期限为20年，原告对租赁物进行了装饰装修投入，该租赁合同所承载的权利义务对双方均具有重大影响，尤其对承租人一方，因此维护合同履行的稳定性至关重要。本案虽然案涉租赁合同约定了迟延支付租金出租人有权收回房屋，享有合同解除权，但若仅因瑕疵履行而非根本违约，出租人据此就可任意解除合同，势必导致权利义务失衡。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案被告在未提交证据证明其在原告迟延支付租金的情况下进行了催告，直接因原告租金给付不符合合同约定而单方宣布合同终止，其单方意思表示并不能产生解除合同的法律效力，原告诉请确认被告单方解除租赁合同行为无效，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十六条、第二百二十七条（法律条文全文附后）之规定，判决如下： 确认被告张德富单方解除与原告张越于2013年5月8日签订的租赁合同的行为无效。 本案案件受理费减半收取50元，由被告张德富负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  唐江 二〇一八年四月十二日 书记员  余丹 速录员  郭佳 附：本判决所适用法律条文全文 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利，履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。