河北省沧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀09民终207号 上诉人（原审被告、反诉原告）：裴亚芳，女，1969年1月13日出生，汉族，住沧州市新华区。 委托代理人：于超，河北子帅律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘颖，女，1992年9月27日出生，汉族，住沧州市运河区。 委托代理人：宫经亮，河北经航律师事务所律师。 上诉人裴亚芳因与被上诉人刘颖房屋买卖合同纠纷一案，不服运河区人民法院（2017）冀0903民初1725号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 裴亚芳上诉请求：依法撤销运河区人民法院（2017）冀0903民初1725号民事判决第四项，支持上诉人的反诉请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、被上诉人违约在先，依法应承担给上诉人造成的损失。被上诉人通过其丈夫明确表示不再购买上诉人名下房屋，同时，上诉人在与赵宝凯沟通中保留了继续履行合同的权利，被上诉人对此并没有提出异议。被上诉人的行为致使上诉人欲以280万元出售房屋的目的无法实现，造成上诉人26余万元损失，被上诉人的行为已构成违约，其应当赔偿上诉人各项损失。2、虽然双方当事人签订的房屋转让协议中约定房产不能存在抵押情形。但是双方当事人已经以行为变更了合同内容，并且办理了房屋抵押按揭贷款手续。上诉人也从未隐瞒房屋存在抵押情形，被上诉人也未因此情形主张解除合同。 刘颖答辩称：1、上诉人主张双方以行为变更了合同内容，没有事实及法律依据，本案房屋买卖合同也有明确约定，如需变更合同内容应书面通知对方并签订变更协议，合同明确约定本案交易的房屋不得存在抵押情况，但上诉人隐瞒了这一重要事实，显然属于违约行为。2、上诉人主张的所谓26万元损失根本不存在，上诉人是以一份自身违约而应当依法解除的合同价格与后来其自愿转让给案外人郭红杰的价格之间的差额作为其经济损失的依据，显然没有法律依据。 刘颖向一审法院起诉请求：依法解除刘颖与裴亚芳签订的房屋转让协议；责令裴亚芳立即返还刘颖缴纳的购房款50万元及定金1万元及逾期利息2万元；诉讼费用由裴亚芳承担。 裴亚芳向一审法院反诉请求：判令刘颖赔偿裴亚芳损失26万元及自反诉之日起至执行完毕之日的利息；本案诉讼费用均由刘颖承担。 一审法院经审理认定事实如下：2016年10月30日，原告刘颖支付被告裴亚芳购房订金10000元，被告裴亚芳为原告出具了收条一张。2016年11月，原告刘颖（乙方）、被告裴亚芳（甲方）签订房屋转让协议书一份，该合同约定刘颖购买裴亚芳所有的坐落于沧州市运河区，转让价格为280万元，付款方式为：裴亚芳已收到定金10000元，办理过户手续当日之前刘颖交付裴亚芳首付款49万元，余款230万元由银行直接划拨给裴亚芳。在该协议书第七条中约定，裴亚芳保证本协议转让之房产不存在任何形式的转让、抵押、变卖等事宜。在第八条中约定，裴亚芳保证出售房产产权清晰，无抵押、查封和任何纠纷，保证所提供的材料真实有效，不含虚假内同，若有违反上述约定造成的责任由裴亚芳承担。在协议签订后，刘颖于2016年11月9日又支付裴亚芳房屋首付款50万元。在刘颖办理银行贷款用于支付裴亚芳剩余房款时，刘颖发现裴亚芳出售给自己的楼房在中国建设银行股份有限公司沧州分行存在抵押，抵押时间为2015年4月15日，类别为一半抵押，债权金额为180万元。后该抵押于2016年11月18日注销。后刘颖要求解除合同，其丈夫赵宝凯与裴亚芳进行了协商，双方均同意解除合同，由裴亚芳另行出卖涉案房屋，但就刘颖已支付给裴亚芳的订金及购房款的返还问题双方发生争议，协商未果。后裴亚芳于2016年12月13日与案外人郭红杰达成房屋买卖合同，将涉案房屋另行出售卖给郭红杰并于2017年1月12日为郭红杰办理了过户更名手续，该合同中显示房屋的成交价格为2540000元。沧州市不动产登记中心出具的产权及预告权业务信息表显示，该房屋的交易价格为1500000元。 一审法院认为，原、被告之间签订的房屋转让协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法予以确认。因涉案房屋已转卖并登记在案外人郭红杰名下，原、被告之间的房屋转让行为无法继续履行，合同目的已无法实现，因此对原告刘颖解除房屋转让协议的诉讼请求，依法予以支持。因本案合同已无法继续履行，被告裴亚芳对原告向其交付购房款50万元及订金1万元的事实均认可，故对原告刘颖要求返还其缴纳的购房款50万元及订金1万元的诉讼请求，依法予以支持。对原告主张被告给付逾期利息2万元元的诉讼请求，无合同依据和法律规定，依法不予支持。 对反诉原告裴亚芳请求反诉被告刘颖赔偿损失26万元及利息的诉讼请求，其提交的录音证据没有明确表明反诉被告刘颖不购买房屋的真实原因。损失赔偿的前提是要证明存在违约行为、存有损失、违约行为与损失之间存在因果关系及违约人有过错或者虽无过错，但法律规定应当赔偿。反诉原告裴亚芳与案外人郭红杰签订房屋买卖合同，是双方真实意思表示，其价款的约定不存在胁迫、乘人之危的情形。两次房屋买卖合同虽存在价格差异，但该差异并非法律规定的损失。另原、被告之间签订的房屋转让协议明确约定房屋不应存在抵押等情况，被告裴亚芳在未告知原告其房屋存在抵押的情况下与原告签订房屋转让合同，其行为亦存在违约。综上，对反诉原告裴亚芳请求反诉被告赔偿损失26万元及利息的诉讼请求，理据不足，依法不予支持。本案经调解无效，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）刘颖与被告（反诉原告）裴亚芳签订的房屋转让协议书。二、被告（反诉原告）裴亚芳返还原告（反诉被告）刘颖已付定金10000元、购房款500000元，限判决生效后十日内履行完毕。三、驳回原告（反诉被告）刘颖的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9100元、反诉费2600元、保全费3170元，由原告刘颖承担200元，被告裴亚芳承担14670元。 二审经审理查明事实与一审认定事实一致。本院二审期间，双方当事人未提交新证据。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）……；（二）……；（三）……；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）……”。第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案中，上诉人与被上诉人签订的房屋转让协议书第二条约定：甲方（裴亚芳）不得隐瞒与转让房产相关的重要事实，……，保证上述房产没有设定担保、没有权属纠纷及债权债务纠纷，保证该房屋不受他人合法追索。上诉人在未告知被上诉人其房屋存在抵押的情况下与被上诉人签订房屋转让协议书，其行为存在违约。上诉人主张其与被上诉人以行为变更了合同内容且上诉人从未隐瞒房屋存在抵押情形，被上诉人从未因此情形主张解除合同，但其并未提供证据证明，故对上诉人的该项主张不予支持。上诉人已将房屋转卖案外人郭红杰，上诉人与被上诉人之间的房屋转让行为无法继续履行，合同目的已无法实现，上诉人应返还被上诉人购房款50万元及订金1万元。上诉人主张被上诉人违约在先，应赔偿上诉人的损失，但上诉人提交的证据不能证明被上诉人存在违约行为，故上诉人要求被上诉人赔偿其损失26万元及利息的主张不应支持。 综上所述，上诉人的上诉请求均不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2600元，由上诉人裴亚芳负担。 本判决为终审判决。 审判长 冉 旭 审判员 张 珍 审判员 陈素培 二〇一八年四月九日 书记员 姚胜男