湖南省凤凰县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)湘3123民初983号 原告：田艾爱，女，1975年2月1日出生，土家族，湖南省凤凰县人，新场镇政府干部，身份证住址为湖南省凤凰县，现住湖南省凤凰县沱江镇。 委托代理人：滕国平，凤凰县明辩法律服务所法律工作者。 被告：凤凰县名城房地产开发有限公司。 住所：湖南省凤凰县沱江镇江北西路客运总站商住楼****。 法定代表人：周玉东，男，1968年9月15日出生，汉族，湖南省新邵县人，身份证住址为湖南省吉首市，系该公司总经理。 委托代理人：万学斌，湖南新世纪律师事务所律师。 委托代理人：张湘琼，女，1990年1月23日出生，汉族，湖南省凤凰县人，身份证住址为湖南省凤凰县沱江镇，系该公司工作人员。 原告田艾爱与被告凤凰县名城房地产开发有限公司（以下简称“名城公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年11月21日立案受理后，依法由审判员张青山独任审理，于2018年12月12日公开开庭审理，代理书记员欧晓英担任记录。原告田艾爱及其委托代理人滕国平、被告名城公司的委托代理人万学斌、张湘琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告田艾爱诉称，2015年原告被被告开盘的凤凰世纪城售房宣传的楼盘环境所吸引，被告在凤凰电视台及人工传发的广告中，声称将在小区内建设一组团3300平方米的幼儿园，二组团3600平方米的游泳池，由于受到被告在广告中的诱惑，于是原告在被告开发的小区选中了一套三居室143.43平方米的房屋。2015年5月19日原告以总金额518,430元与被告签订了商品房买卖合同，并交付了首付款168,430元，并办理了期房按揭贷款。在商品房买卖合同中约定房屋交付期限为2016年7月31日前。2016年7月28日被告向原告送达交房通知书，原告收到交房通知书后，并准备接房时，因被告没有提供合法的交房相关证件，以及在广告宣传中小区游泳池、幼儿园等设施也未见到，事后原告一直找被告协商此事，但均未果。被告为了谋取更大利益，利用在广告中宣传的小区环境设施来吸引原告等消费者的眼球，打虚假广告严重影响了原告的购房意愿，并造成了原告的经济损失。故原告诉至法院，请求依法判令：1、被告赔偿原告违约金80,000元整；2、被告承担本案的诉讼费用。 原告田艾爱为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据材料： 1、《商品房买卖合同》1份，拟证明原告向被告购房及合同约定的事实。 2、《个人购房借款/担保合同》1份，拟证明原告已付购房款及办理按揭贷款的事实。 3、《凤凰世纪城广告宣传资料》1份，拟证明被告存在虚假宣传的事实。 被告名城公司辩称，一、原告所诉要求赔偿违约金80,000元没有事实根据与法律依据；二、关于原告诉状中所称游泳池及幼儿园的广告属要约邀请，且属营销公司的行为，不构成答辩人违约。综上，恳请人民法院以事实为根据、以法律为准绳，依法驳回原告的诉讼请求。 被告名城公司为支持其答辩意见，向本院提交了《业主资料卡》、《入住声明》各1份，拟证明原告已收房入住的事实。 当事人的质证意见和本院对证据的认证： 1、对原告田艾爱提交的证据材料1、2，经庭审质证，被告对真实性、合法性无异议，但是对证明目的有异议。本院认为，这2组证据来源合法，内容客观真实，本院对其真实性依法予以认定。 2、对原告田艾爱提交的证据材料3，经庭审质证，被告有异议，该广告是公司的营销行为，该广告在性质上属要约邀请，是向不特定的多人发出，对原、被告双方不具有约束力，达不到原告诉讼证明的目的。经审查，被告对该份证据的真实性并无异议，故对其真实性依法予以认定。 3、对被告名城公司提交的证据材料，经庭审质证，原告田艾爱对真实性无异议，但对证明目的有异议，经审查，本院对该组证据依法予以认定。 依据本院认定的有效证据，结合当事人的当庭陈述，本院查明案件事实如下： 被告名城公司通过国有出让的方式，取得了位于凤凰县沱江镇北（编号为凤国用（2013）第XXXXXXX号）地块的土地使用权。土地使用面积为73139.5平方米，规划用途为住宅、商业用地，土地使用年限住宅2013年11月19日至2083年11月19日。经批准，被告在该地块上建设商品房，项目名城为凤凰世纪城。建设工程规划许可证号为凤规XXXXXX，施工许可证号为XXXXXXXXX。预售商品房批准机关为凤凰县房地产管理局，商品房预售许可证号为凤房预许字（2015）第XXXXX号。项目批准后，被告名城公司在营销宣传过程中，称其所开发的楼盘内建有3300平方米的幼儿园以及3600平方米的游泳池。 2015年5月19日，原告田艾爱与被告名城公司签订《凤凰县商品房买卖合同》（合同编号为：GF-2003-XXXXX），合同约定，一、房屋的基本情况：原告购买凤凰世纪城XX幢XXX号房，建筑面积为143.43平方米；二、计价方式及价款：该商品房单价为每平方米3,614.51元，总金额518,430元；三、付款方式及期限：首付款168,430元，于2015年5月19日支付，剩余房款采用银行按揭方式支付；四、交付期限：被告应当在2016年7月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，在该商品房验收合格并符合本合同约定的商品房交付原告使用；五、关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺：被告承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：通水、通电，开通费用由原告承担。达到本合同约定的交房标准。有线电视、宽带网络入户，开通费用由原告承担。公共配套基本到位。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意由原、被告协议完成。同时双方还签订了附件一、二、三、四以及五（合同补充协议），补充协议约定：被告对项目所作的广告宣传资料、沙盘、房型模型、设计效果图、样板房等仅供原告购房时参考，最终以政府相关部门批准的方案和双方签订的商品房买卖合同中约定的内容为准。被告在上述场合已明示不属于交付标准或交易条件的，以及双方的交易过程中口头表达的意向和信息，不构成合同内容，双方不受其约束。合同签订后，原告按约支付了首付款以及办理按揭贷款手续。2016年8月8日原告领取钥匙，入住其从被告处购买的房屋。现原告认为被告打虚假广告吸引消费者，对其造成经济损失，故诉至本院，请求依法判令被告赔偿违约金80,000元。 本院认为，本案的争议焦点为：被告在商品房销售广告和宣传资料中对幼儿园、游泳池等配套设施的描述属要约还是要约邀请。 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中，被告名城公司在房产营销过程中，宣传建有幼儿园、游泳池等配套设施。被告的此种宣传行为从其形式上来说，系要约邀请，被告希望通过发出的宣传资料，吸引不特定的人向自己发出要约（即买房）的意思表示；但从本质来说此种宣传行为是属于要约还是要约邀请，关键是被告的宣传资料是否是就房屋及相关设施所作的说明和允诺的具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。根据原告所提交的宣传单内容来看，被告是对整个小区的配套设施所作的宣传，而不是对房屋及相关设施所作的说明和允诺，故从宣传内容上看，此种宣传行为不符合要约的形式。同时，原、被告签订的《商品房买卖合同》附件五（合同补充协议）约定，被告所作的广告宣传资料、沙盘、房型模型、设计效果图等仅供原告购房时参考，最终以政府相关部门批准的方案和双方签订的商品房买卖合同中约定的内容为准。故根据原、被告该份补充协议可得知宣传资料中的幼儿园、游泳池仅是供原告购房时参考，是否属于合同内容应以政府批准的方案和双方在房屋买卖合同中约定的内容为准。然而原、被告在2015年5月19日签订的《商品房买卖合同》并未对幼儿园、游泳池作出相关约定，且原告也未提交相关证据证实政府的批准方案里包含幼儿园和游泳池，故被告对幼儿园、游泳池的宣传不属于要约，而属于要约邀请。被告的行为并不构成违约，原告诉请被告赔偿违约金80,000元的诉讼请求，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十四条、第十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，判决如下： 驳回原告田艾爱的诉讼请求。 案件受理费1,800元，减半收取900元，由原告田艾爱承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。 （本页无正文） 审 判 员  张青山 二〇一八年十二月十九日 法官助理颜雯 代理书记员  欧晓英 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第十四条要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定： （一）内容具体确定； （二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。 第十五条要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。