四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)川01民终3024号上诉人（原审原告、反诉被告）：陈岚，女，汉族，1972年10月21日出生，住四川省成都市金牛区。被上诉人（原审被告）：北京华联商厦股份有限公司。住所地：北京市通州区永乐经济开发区永开路**。法定代表人：阳烽，董事长。委托诉讼代理人：施俊英，四川鼎立律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈廷麟，四川鼎立律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京华联商厦股份有限公司成都分公司。住所地：四川省成都市锦江区梨花街**盐市口广场**。负责人：赵国清，总经理。委托诉讼代理人：施俊英，四川鼎立律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈廷麟，四川鼎立律师事务所律师。上诉人陈岚因与被上诉人北京华联商厦股份有限公司（以下简称华联公司）、北京华联商厦股份有限公司成都分公司（以下简称华联成都分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2016）川0104民初8423号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈岚上诉请求：1、判令一审中上诉人要求被上诉人，因被上诉人单方面违约解除合同而给上诉人造成经济损失，要求被上诉人赔偿两年的租金作为上诉人经济损失的赔偿请求；2、增加判令被上诉人承担涉案房屋交付后至上诉人将房屋重新出租之日止的租金损失（按合同约定租金计算）；3、判令被上诉人承担二审费用。事实和理由：一、上诉人与被上诉人房屋租赁合同纠纷一案，锦江区人民法院以（2016）川0104民初8423号民事判决书，认定双方签订的租赁合同合法有效。判决被上诉人因单方面解除合同违约，被上诉人应承担相应的民事责任。而该合同涉及到未履行完合同的租金为：1、合同约定应于2016年7月1日前支付2017年7月1日至2018年6月30日止应支付而未支付的租金：131670元；2、2018年7月1日至2020年6月30日的租金：276507元；3、2020年7月1日至2021年9月30日的租金：181457.72元。以上为被上诉人单方面撤销合同违约给上诉人所造成的租金损失为589634.72元。二、在判决上诉人与被上诉人解除租赁合同庭审时。上诉人根据房屋租赁合同中第七条第1款之约定而明确提出，若一审法院判决解除合同，被上诉人应当承担赔偿上诉人的租金损失。而一审法院（2016）川0104民初8423号判决书中未支持上诉人提出的符合《中华人民共和国合同法》第九十七条规定的损失的诉讼请求。仅判决被上诉人支付从2017年7月1日起至实际交付涉案房屋之日止的租金损失（按131670元/年计算）。支付违约金（以年租金131670元为基数，按每日万分之五的标准计算，从2016年7月1日起至实际交付涉案房屋之日止）。并认定该违约金能够弥补上诉人的损失。一审法院将房屋租赁合同中第七条第5款关于被上诉人在支付租金时未按期支付而产生的违约金，作为被上诉人因单方面解除合同的违约而作为赔偿损失金是不正确的。这完全是两个条款，而一审法院的判决却混为一谈。该违约金实际是被上诉人在支付租金未及时而产生的滞纳金。被上诉人因撤销合同违约给上诉人造成589634.72元的租金损失。而根据判决书判决的违约金（按2018年3月31日交付涉案房屋止计算），仅为41805.22元，不能弥补上诉人的租金损失，有失公平和公正。在租赁合同中第七条第3款明确规定：若上诉人提前解除合同，应赔偿被上诉人剩余租期内的全部租金作为违约金，违约金不足以弥补损失的，应承担继续赔偿的责任。按照合同对等的原则，上诉人应要求被上诉人赔偿剩余租期的全部租金作为单方面违约赔偿金。为了表示上诉人诚意，仅提出了两年租金作为被上诉人违约赔偿金。被上诉人在履行合同中存在两次违约。一是违反合同中第四条第1款之约定，在2016年6月30日时应支付2016年7月1日至2018年6月30日的租金。实际只支付了2016年6月30日至2017年7月1日的租金，因此被上诉人违约。二是在上诉人提出诉讼要求被上诉人按时支付租金后，提出单方面解除合同的违约反诉，被上诉人再次违约。以此证明被上诉人在2016年6月30日时就已做好了单方面解除合同的准备。因而只支付了1年的租金而不是按合同应支付2年的租金。三、对判决解除合同后，在被上诉人向上诉人交付房屋以后，上诉人不可能立即将房屋出租。在交付房屋重新出租前，上诉人的损失是肯定会发生的，而且租金将大大低于合同租金。因此给上诉人造成经济损失。据此，一审法院认定事实不清，适用法律不正确，判决不当，请求二审法院支持上诉请求。上诉人陈岚补充上诉请求及理由称：一审法院（2016）川0104民初8467号判决书与（2016）川0104民初8423号判决书，两原审原告情况完全相同，判决结果大相迳庭，请求二审法院纠正一审法院（2016）川0104民初8423号错误判决。华联公司答辩称：1、原审判决中二被上诉人所需支付的租金及违约金已足以覆盖上诉人的实际损失；2、合同7.3条是针对甲方提前收回商铺的违约责任，而非针对乙方，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。华联成都分公司答辩称：1、原审判决中二被上诉人所需支付的租金及违约金已足以覆盖上诉人的实际损失；2、合同7.3条是针对甲方提前收回商铺的违约责任，而非针对乙方，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。陈岚向一审法院起诉请求：1、华联成都分公司、华联公司向陈岚支付从2017年7月1日起至2018年6月30日的租金131670元；2、华联成都分公司、华联公司向陈岚支付从2016年7月1日起至实际支付之日止的违约金（按日万分之五的标准计算，截止2016年10月24日违约金7636.86元）；3、本案诉讼费由华联公司、华联成都分公司承担。华联成都分公司向一审法院反诉请求：1、解除华联成都分公司与陈岚于2015年11月2日签订的《房屋租赁合同》，陈岚退还华联成都分公司提前支付的房屋租金65835元（2017年1月1日至2017年6月30日）；2、诉讼费及其他费用由陈岚承担。一审法院认定事实：陈岚系位于成都市锦江区梨商铺的所有权人，华联成都分公司系华联公司的分公司。2015年11月2日，陈岚（出租人、甲方）与华联成都分公司（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将其所有的位于成都市锦江区商铺（建筑面积18.37平方米）租赁给乙方使用，租赁期限为七年零三个月，即从2014年7月1日至2021年9月30日；乙方按照年租金方式向甲方支付税后租金，租赁期内的租金增长率为每两年递增5%，其中，2014年7月1日至2016年6月30日的租金为125400元/年，2016年7月1日至2018年6月30日的租金为131670元/年；本合同签订后15个工作日内，乙方将甲方2014年7月1日至2016年6月30日的租金共计250800元一次性转账支付至甲方留存的银行账户；2016年6月30日前，乙方将2016年7月1日至2018年6月30日的租金一次性支付至甲方留存的银行账户，以后年度，依此类推；乙方须按合同规定期限缴纳租金，逾期未缴的，每逾期一天，按当年度年租金标准的万分之五向甲方支付违约金，经甲方书面催告，无故逾期未缴超过90日的，甲方有权解除本合同，乙方应赔偿甲方有关损失，如甲方选择不解除本合同，则乙方仍应按照本款约定按天承担逾期付款的违约责任；乙方保证在三个月的恢复期内将甲方的商铺恢复到乙方从甲方租赁商铺时2002年的初始状态。合同签订后，陈岚将涉案商铺交付华联成都分公司使用。2016年7月4日，华联成都分公司向陈岚支付了2016年7月1日至2017年6月30日的租金131670元。现华联成都分公司已停止营业。2017年7月10日，成都川宏实业有限公司向华联公司出具一份《关于解除房屋租赁合同及其相关协议的通知》，主要内容为：华联公司承租成都市锦江区染房街负一层至五层房屋，因华联公司不愿再继续履行2001年7月18日《房屋租赁合同》及相关协议，该等合同及协议的继续履行已无可能和必要，现正式通知华联公司，从即日起解除双方之间的《房屋租赁合同》及全部与租赁房屋有关的相关协议。庭审中，陈岚、华联成都分公司、华联公司均确认，将案涉房屋恢复原状是按照报建图纸恢复到初始状态。一审法院认定以上事实，有原审原告（反诉被告）陈岚提交的陈岚的身份证、华联成都分公司和华联公司的工商信息查询单、《房屋租赁合同》、房屋所有权证及平面图；有华联成都分公司提交的成都银行电子银行交易凭证回单、《关于解除房屋租赁合同及其相关协议的通知》及当事人的陈述在案佐证。关于华联成都分公司提交的资产负债表、解除《房屋租赁合同》通知书及邮寄清单因与本案缺乏关联性，原审法院不予支持。原审法院认为，陈岚系涉案商铺的所有权人，陈岚将涉案商铺出租给华联成都分公司，双方签订了《房屋租赁合同》，该合同的签订系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。《房屋租赁合同》签订后，陈岚将涉案商铺交与华联成都分公司，华联成都分公司向陈岚支付了2016年7月1日至2017年6月30日的租金131670元，按照《房屋租赁合同》中“2016年6月30日前，华联成都分公司将2016年7月1日至2018年6月30日的租金一次性支付至陈岚留存的银行账户”的约定，华联成都分公司仅向陈岚支付了一年的房租，未按时向陈岚支付2017年7月1日至2018年6月30日的租金，其应承担相应的民事责任。华联成都分公司在本案中提起反诉要求解除合同，陈岚不同意解除合同，因华联成都分公司不愿继续履行租赁合同，该义务又不宜强制履行，且华联成都分公司租赁商铺的目的是开办商场，而染房街负一层至五层商铺的大多数业主已与华联成都分公司解除《房屋租赁合同》，商场已无法继续经营，华联成都分公司也实际停止营业，双方签订的《房屋租赁合同》无法继续履行，故华联成都分公司要求解除《房屋租赁合同》反诉诉讼请求，原审法院予以支持。华联成都分公司认为因受市场经济下滑因素影响，其经营店铺处于严重亏损状态，导致其不得已关闭店铺，华联成都分公司以该理由主张解除合同，不符合合同解除的法定条件，其系违约解除方，故华联成都分公司要求陈岚退还其提前支付的房屋租金65835元（2017年1月1日至2017年6月30日）的反诉诉讼请求于法无据，原审法院不予支持。关于陈岚主张的违约金。按照《房屋租赁合同》中“华联成都分公司须按合同规定期限缴纳租金，逾期未缴的，每逾期一天，按当年度年租金标准的万分之五向陈岚支付违约金”的约定，故陈岚要求华联成都分公司支付从2016年7月1日起至实际支付之日止的违约金（以年租金131670元为基数，按每日万分之五的标准计算）的本诉诉讼请求，原审法院予以支持。庭审中，陈岚表明若法院判决解除合同，则要求华联成都分公司赔偿因违约给陈岚造成的损失[除赔偿两年的租金外，还应将涉案房屋恢复原状并交付给陈岚，赔偿租金损失（从2017年7月1日起至其向陈岚交付涉案房屋之日止，租金标准按131670元/年计算），支付违约金（从2016年7月1日起至其向陈岚交付涉案房屋之日止，以年租金131670元为基数，按每日万分之五的标准计算）]。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，故华联成都分公司应将涉案房屋恢复原状并支付从2017年7月1日起至其向陈岚交付涉案房屋之日止租金损失（标准按131670元/年计算）。因双方在《房屋租赁合同》中未对违约解除合同的违约金进行约定，本案已支持陈岚主张的违约金，即华联成都分公司按每日万分之五的标准支付陈岚违约金（以年租金131670元为基数，从2016年7月1日起至实际支付之日止），该违约金能够弥补陈岚的损失，同时也判决驳回华联成都分公司要求陈岚退还其提前支付的房屋租金65835元的反诉请求，故对陈岚要求华联成都分公司赔偿其两年租金的诉讼请求，原审法院不予支持。华联成都分公司系华联公司的分公司，根据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照，分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”的规定，本案的民事责任由华联公司承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原审原告（反诉被告）陈岚与原审被告（反诉原告）华联成都分公司签订的《房屋租赁合同》；二、华联公司于判决发生法律效力之日起十五日内将位于成都市锦江区房屋恢复原状并交付原审原告（反诉被告）陈岚；三、华联公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向原审原告（反诉被告）陈岚赔偿租金损失（从2017年7月1日起至其向原审原告（反诉被告）陈岚交付涉案房屋之日止，租金标准按131670元/年计算），并支付违约金（从2016年7月1日起至其向原审原告（反诉被告）陈岚交付涉案房屋之日止，以年租金131670元为基数，按每日万分之五的标准计算）；四、驳回原审原告（反诉被告）陈岚的本诉其他诉讼请求；五、驳回原审被告（反诉原告）华联成都分公司的反诉其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1543元，由原审被告华联公司负担；反诉案件受理费4784元，由原审被告（反诉原告）华联成都分公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，根据上诉人陈岚的上诉请求以及被上诉人华联公司、华联成都分公司的答辩意见，本案二审争议焦点为：原审法院确定华联公司向陈岚给付的租金损失及违约金的金额是否恰当。现就上述争议焦点的认定做如下论述。根据本案查明的事实，上诉人陈岚在原审中针对华联成都分公司的反诉提出答辩意见为若要解除合同，则要求赔偿损失，即本案中华联公司向陈岚赔偿损失（除赔偿两年租金外，另要求从2017年7月1日起至其向陈岚交付案涉房屋之日止，租金标准按照131670元/年计算），并支付违约金（从2016年7月1日起至其向陈岚交付案涉房屋之日止，按照131670元/年为基数，按每日万分之五的标准计算）。原审法院认定案涉合同因华联公司的原因无法继续履行且不宜强制履行，故判决解除案涉合同、腾退房屋，并对陈岚提出的反诉答辩意见予以部分支持。一审判决后，双方对解除合同的判项均未提起上诉。陈岚在原审本诉的诉讼请求，均系基于继续履行合同的条件下提出，且并未提出给付两年租金为赔偿金的诉请。关于陈岚诉请给付两年租金作为损失，并提出合同依据为《房屋租赁合同》第7.3条。本院经审查认为，该约定系针对出租人（即陈岚）提前收回案涉商铺的情况下，应给付承租人（即华联成都分公司）剩余租期内的租金作为违约金。首先，该条约定系针对出租人违约而做出的约定，并不适用本案的情况；其次，该条款系针对违约金而做出，并非约定的具体损失。故陈岚诉请给付两年租金作为其损失，并无合同依据，本院不予支持。关于陈岚二审另提出案涉房屋交付后至重新出租期间的租金损失，该项诉请并未在原审中提出。经本院释明，华联公司、华联成都分公司均不同意调解，亦不同意在二审中进行审理，故根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉”之规定，在二审中本院对其该项诉请不作处理。另，关于上诉人陈岚主张的一审法院（2016）川0104民初8467号判决书与（2016）川0104民初8423号判决书，两原审原告情况完全相同，判决结果大相迳庭，经二审法院查明，（2016）川0104民初8467号判决书因存在笔误，一审法院已通过补正裁定的方式予以补正，且不影响本案一审判决结果，故本院对上诉人该项上诉理由不予支持。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费3086元，由上诉人陈岚负担。本判决为终审判决。审判长 赵 锋审判员 田 笛审判员 龚 耘二〇一八年四月十六日书记员 龙春光