福建省安溪县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0524民初5527号 原告：李松坚，男，1981年6月15日出生，汉族，住福建省安溪县。 委托诉讼代理人：林家宝，福建冠德律师事务所律师。 被告：安溪县新湖房地产开发有限公司，住所地福建省安溪县湖头镇前进路。统一社会信用代码：913505245 934693800。 法定代表人：赖永元，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王锦隆，福建天衡联合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡欣然，福建天衡联合律师事务所实习律师。 原告李松坚与被告安溪县新湖房地产开发有限公司（以下简称新湖房地产）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年11月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李松坚的特别授权委托诉讼代理人林家宝、被告新湖房地产的特别授权委托诉讼代理人王锦隆、胡欣然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李松坚向本院提出诉讼请求：1.新湖房地产向李松坚支付逾期交房违约金65,829.9元（按已付总房款437,990元为基数，按照每日万分之三的标准自2016年7月1日起计至实际交付符合合同约定及法律规定的房产之日止，暂计至2017年11月13日为501天）；并自2017年11月14日起至新湖房地产实际交付符合合同约定及法律规定的房产止按年向李松坚支付逾期交房违约金；2.由新湖房地产承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2014年10月5日李松坚与新湖房地产公司正式签订《商品房买卖合同》，订明：新湖房地产以出让方式取得位于安溪县的地块的土地使用权，规划用途为商住，在上述地块上建设商品房，现定名“蓝溪国际*翠湖城”；李松坚以总价437,990元向新湖房地产购买“蓝溪国际*翠湖城”第5#幢五层601室；并约定新湖房地产应于2016年6月30日前，交付符合约定条件的商品房。合同签订后，李松坚依约支付了全部购房款，但新湖房地产未依约将讼争房产交付李松坚使用。按照《商品房买卖合同》第九条约定逾期交房的新湖房地产应按日向李松坚支付总房款的万分之三的违约金。 新湖房地产辩称，1.李松坚计算逾期交房违约金时未扣除可顺延天数，直接按照合同书面约定自2016年7月1日起算是错误的。新湖房地产根据合同约定可以顺延的天数应当从李松坚主张逾期天数中予以扣减。①根据李松坚与新湖房地产签订的《商品房买卖合同》第八条以及《补充协议》附件六第三条第5款的约定，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期交房：（1）非出卖人原因造成的市政配套工程引致的延误；包括但不限于停电（以安溪县电力公司提供的资料为准）等情况造成无法正常施工的；（2）为配合政府的法规、规章、命令（含高考、中考、重要领导视察）或市政建设（如道路施工等）而引起的延误；（3）施工中遇到的异常困难或重大技术问题不能及时解决；（4）气象原因（台风、中雨或以上降水、6级或6级以上大风）；（5）非出卖人原因导致或引起工人停工或罢工；（6）政府原因导致竣工验收手续延误以及其他非出卖人原因造成的延误。②根据湖头镇政府文件、安溪县水利局文件，新湖房地产开发建设商品房的整体进度需要配合河道改造工程，同时，湖头镇政府需先将规划区内的高压电力线杆迁移及排洪沟改道之后才能将建设用地交付给新湖房地产，新湖房地产需配合迁移、改道工程。根据湖头镇政府出具的《蓝溪国际·翠湖城高压电力杆线路迁移及排洪沟改道工程进度情况说明》，高压电力线杆迁移及排洪沟改道直到2015年7月30日才完工并交付建设用地。因此，自商品房买卖合同签订之日2014年10月5日起至2015年7月30日共计298天属于可以顺延的时间。③原新湖房地产于2014年10月5日签订合同，截至2015年7月30日因市政配套工程可顺延298天（该期间还发生中雨以上及6级以上大风天气27天）；2015年7月31日至约定的交房期限2016年6月30日期间，因中雨以上、6级或6级以上大风天气可顺延56天。即，在合同签订后至合同约定的交房时间2016年6月30日期间合计可以顺延交房354天，顺延至2017年6月19日前交房。在2016年7月1日至2017年6月19日顺延交房期间，因中雨以上、6级或6级以上大风天气可顺延60天，顺延至2017年8月18日前交房。在2017年6月20日至2017年8月18日顺延交房期间，因中雨以上、6级或6级以上大风天气可顺延7天，顺延至2017年8月25日前交房。在2017年8月19日至2017年8月25日顺延交房期间，因中雨以上、6级或6级以上大风天气可顺延2天，即，新湖房地产经过多次合理的顺延可在2017年8月27日前交房；2.2017年11月16日，李松坚已经接收标的房产。因此，即使存在逾期交房的情形，逾期交房违约金也仅应当计算到2017年11月16日止。3.案涉房产实际购房款为在《商品房买卖合同》约定的价款的基础上优惠了50,000元，李松坚实际支付的购房款比合同约定减少50,000元，总购房款为387,990元。该款项的性质并非是由政府部门提供的困难补助，而是新湖房地产给予符合条件的业主减免的购房款，实际由新湖房地产承担并支付给业主。因此，即使新湖房地产存在逾期交房的情况，逾期交房违约金的计算也应以李松坚实际支付购房款387,990元为基数，而不是以合同约定的437,990元为基数。4.李松坚主张按照已付购房款每日万分之三的比例计算违约金，虽有合同约定，但与其因此而遭受的损失相比，明显过高，新湖房地产特依法申请法院调减违约金。新湖房地产虽然延期交房，但是新湖房地产延期交房给李松坚造成的损失并不大。从逻辑上而言，逾期交房给业主造成的损失，实际上是房屋在逾期交付期间，业主无法对房屋行使占有、使用和收益的权利而受到的损失，按市场化标准衡量，即为房屋的租金损失（因为房屋租金也是房屋在一定期间占有、使用和收益权利的货币形式体现）。这一观点，在最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条中可以得到印证，该条规定逾期交付使用房屋的，损失可以按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。为证明李松坚的损失大小，新湖房地产已委托泉州名城资产评估房地产估价有限公司对案涉商品房的房屋租金标准进行了评估。根据泉名城评（询）[2017]68号《评估咨询报告》，已完成评估的7#702房产的月租金市场价为985元、10#701房产的月租金市场价为707元、5#802房产的月租金市场价为786元、9#702房产的月租金市场价为847元。根据该评估结果，讼争项目所涉房产的月租金普遍在1,000元以下，远远低于李松坚所主张的损失，应当参照租金予以调减。 当事人围绕诉讼请求、答辩及争议焦点依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的李松坚提供的身份证复印件、新湖房地产的企业信用信息复印件等证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.李松坚、新湖房地产提供的合同编号为201410020039《商品房买卖合同》及《合同》补充协议，李松坚欲证明其向新湖房地产购买商品房，双方存在买卖合同关系，新湖房地产对此无异议。新湖房地产欲证明李松坚、新湖房地产签订的《商品房买卖合同》第八条以及《补充协议》附件六第三条第5款约定，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期交房的情形。李松坚经质证认为《合同补充协议》包含格式条款，新湖房地产没有对延期交房的特殊原因尽到解释义务，该条款应为无效条款。本院认为，《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律规定，且李松坚作为成年人，具有完全的民事行为能力，尤其是对与自身具有直接利害关系的合同条款，更应该持有审慎的注意义务，故该证据本院予以采信。2.李松坚向本院提供的销售不动产发票及《个人住房借款合同》复印件，欲证明商品房购房款总金额437,990元已付清，以及新湖房地产未按约履行合同约定的义务，逾期未交房，已构成违约事实。新湖房地产质证对证据的真实性没有意见，对关联性和证明内容有异议,认为该证据无法证明新湖房地产逾期交房及李松坚已在合同约定期限内足额交付购房款。由于新湖房地产对证据的真实性没有意见，故本院予以认定，但对李松坚是否在合同约定的期限内足额交付购房款、新湖房地产是否未按约履行合同约定的交房义务并构成违约，待结合其他证据加以认定。3.新湖房地产向本院提供安溪县湖头镇人民政府《关于要求组织评审安溪县湖头镇横山溪蓝溪国际·翠湖城河段河道改造工程规划报告》的函件复印件、安溪县水利局《关于安溪县湖头镇横山溪蓝溪国际·翠湖城河段河道改造工程规划报告》的批复文件复印件及安溪县湖头镇人民政府《关于蓝溪国际·翠湖城高压电力杆线路迁移及排洪沟改道工程进度情况说明》，欲证明新湖房地产在涉案商品房开发整体进度需要配合政府河道改造工程，同时，湖头镇政府需先将规划区内的高压电力线杆迁移及排洪沟改道后才能将建设用地交付给答辩人，该工程至2015年7月30日才完工。李松坚经质证，对证据的真实性和证明对象均有异议，认为商品房周围没有河道需要改造，新湖公司也没有提供证据证实河道改造确实影响到施工建设，不能成为延期交房的理由。同时认为双方签订的买卖合同是在2014年10月5日，河道改造及高压电力杆线路迁移及排洪沟改道在2013年年底完成前期施工设计及预算，2014年2月18日提交了财审，新湖房地产在合同签订日时即已明知该项目需要四个月时间及征地拆迁受阻的情况下，对工期作出安排，约定好2016年6月30日为交房日，因此该组证据不能成为新湖房地产顺延交房的事由。本院认为，三组证据均为行政机关出具，来源合法，内容客观真实，可证明涉案商品房开发过程中伴随着政府河道改造工程进行的事实，且与本案涉案商品房的开发建设具有相应的关联性，但该证据并无法完全排除新湖房地产逾期交房的责任，故对证据的证明力，本院予以相应确认。4.新湖房地产向本院提供福建省安溪县气象局的气象证明（雨水及大风天气）复印件，欲证明2014年10月5日原、新湖房地产签订合同后，因中雨以上及6级以上大风天气的原因，可顺延至2017年8月27日交房。李松坚经质证，对证据的“三性”均有异议，认为气象台出具的《气象证明》用于何种场所均应当是合法有效的，但新湖房地产提供的文件中指明“仅限于申请人（即新湖房地产）本次申请特定需要使用，转作他用无效”字样，具有针对性，对其真实性有异议。李松坚认为合同签订前以及约定的交房日期后所发生的任何可能影响施工的气象状况都不应当与本案有关，签订合同前相关气象情况早已发生，新湖房地产应当明知，所以依法不能据此延期。而约定的交房日期后发生的气象异常情况导致工期延误，是因为新湖房地产违约逾期交房在先，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。因此，新湖房地产迟延交房后的任何气象情况都不可能成为新湖房地产主张不可抗力并据以延期交房的合法理由。中雨、大雨或者台风的天气有实际影响到工程施工也不能直接计算出其影响的程度，且新湖房地产提出的扣除期限存在重复计算，无法证明必需停工的具体情形。本院认为该证据是福建省安溪县气象局依法定程序提供，具有足够的证明力，本院依法予以采信。5.新湖房地产向本院提供的湖头人民政府《关于开展帮助无房户、住房困难户解决住房问题专项活动的通知》和说明、彭天才的个人身份证、银行流水和代付款说明，该五组证据欲证明新湖房地产通过政府支付50,000元，是给李松坚的购房补助。李松坚经质证，对证据有异议，认为李松坚按合同约定总价款支付了全部购房款，新湖房地产并未对李松坚减免购房款，其收到的湖头镇政府的补贴50,000元，与本案争议焦点无关，无法证明新湖房地产的证明目的。本院认为该证据与本案不具有关联性，不予采信。6.新湖房地产向本院提供的泉州名城资产评估房地产估价有限公司的《评估咨询报告》，欲证明所涉房产的月租金普遍在1,000元以下，远远低于李松坚所主张的损失，应参照租金予以调减。本院认为，该组证据与本案无关联性，不予采纳。7.新湖房地产向本院提供的入伙合约及业主入住验房签收单，欲证明2017年11月16日新湖房地产已交房，李松坚经质证，对真实性无意义，认为在验收房屋之时，卫生间等存在问题，新湖房地产没有提供进一步的证据证明其已经完善房屋，且验收当时并没有相关的消防验收，因此不能证明有效的交房时间。本院认为该组证据可证明新湖房地产已完成房屋交付，李松坚对此的质证意见，本院不予采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年10月5日，新湖房地产作为出卖人与李松坚作为买受人签订《商品房买卖合同》（合同编号：201410020039）及合同补充协议。合同及合同补充协议约定：李松坚向新湖房地产购买址在安溪县湖头镇蓝溪国际·翠湖城第5#幢五层601室房屋，建筑面积123.1平方米，每平方米3,558元，总价款437,990元。合同第八条约定：出卖人应当于2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合各项约定条件的商品房交付给买受人使用……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……2.详见附件六。合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金。附件六《合同补充协议》第三条第5款约定：本合同第八条所指的“特殊原因”，除包括人力不可抗拒的火灾、水灾、飓风、地震等自然灾害、战争及其他不可抗力外，还包括如下：（1）非出卖人原因造成的市政配套工程引起的延误：包括但不限于停电(以安溪县电力公司提供的资料为准)等情况造成无法正常施工；（2）为配合政府的法规、规章、命令（含高考、中考、重要领导视察）或市政建设（如道路施工等）而引起的延误；（3）施工中遇到的异常困难或重大技术问题不能及时解决；（4）气象原因（台风、中雨以上降水、6级或6级以上大风）；（5）……（6）政府原因导致竣工手续延误以及其他非出卖人原因造成的延误。该合同及合同补充协议同时对讼争房屋的其他权利义务、违约责任等事项进行了约定。合同签订后，李松坚于2015年10月13日、2015年10月26日、2015年11月02日、2016年4月19日共计支付给新湖房地产购房款437,990元，并由新湖房地产出具四张发票给李松坚收执。后李松坚就本案讼争房屋与中国建设银行股份有限公司安溪支行、新湖房地产（作为保证人）签订《个人住房借款合同》，由中国建设银行股份有限公司安溪支行将按揭贷款287,000元支付给新湖房地产。李松坚已支付全部购房款，但新湖房地产未在约定期限内交房，直至2017年11月16日才将涉案房屋交付给李松坚使用。 另查，1.新湖房地产在开发建设涉案房屋所在楼盘的过程中，涉及到河段河道（排洪沟）改道工程及高压电力杆线路迁移，经政府多方协调审批，于2015年4月完成征地动工、2015年7月完工。2.双方签订《商品房买卖合同》后，安溪2014年10月起中雨以上2日（分别为11月28日、12月4日）；2015年中雨以上43日（分别为1月13日、3月27日、4月11日、4月21日、4月28日、5月3日、5月6日、5月19-20日、5月23日、5月26日、5月30-31日、6月1日、6月6日、6月12日、6月19-20日、6月24日、7月9日、7月20-21日、7月23-24日、8月9-10日、8月17日、8月23-25日、8月28日、8月30-31日、9月1日、9月4日、9月7日、9月17日、9月21日、9月29日、10月8日、10月30日、12月6日）；2016年中雨以上69日分别为1月5日、1月11日、1月21-23日、1月27-29日、2月1日、2月14日、3月10日、3月12-13日、3月17-18日、3月20-21日、3月23日、4月10日、4月13日、4月17-18日、4月23-25日、4月27-28日、5月21-22日、5月28-29日、6月5日、6月12-14日、6月17-18日、6月28日、7月9日、8月1日、8月7日、8月11-14日、8月17-18日、9月7日、9月9日、9月11日、9月15-16日、9月28-30日、10月3日、10月8-11日、10月21日、11月21日、11月23日、11月26-27日、12月22日；2017年1月-9月中雨以上35日（分别为1月12日、2月19日、2月21日、2月23-24日、3月9日、3月18日、3月21-22日、3月30日、4月19-20日、4月22日、4月26-27日、5月6日、5月15-16日、6月3日、6月7日、6月14-18日、7月1日、7月3日、7月8日、7月30-31日、8月1日、8月20日、9月4日）。 本案的争议焦点：新湖房地产是否已经构成逾期交房；新湖房地产是否应当按照合同约定支付给李松坚逾期交房违约金？ 对上述争议焦点，本院分析如下： 1.根据新湖房地产提供的证据，可看出涉案房产所在楼盘的开发建设伴随着河道河段（排洪沟）改道及高压电力杆线路迁移等市政配套工程的进行。楼盘所在地的安溪县湖头镇人民政府于2013年10月12日就开始对该市政配套工程进行函复请示，但由于该工程所涉部门较多、程序较为繁琐、工程量较大，所以直至2015年7月才完工，由此也导致整个楼盘的开发建设进度，从而影响竣工验收，故根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条及附件六《合同补充协议》第三条第5款第（1）、（2）、（6）项约定，该情形属于开发商(出卖人)可据实予以延期的情形，结合双方签订《商品房买卖合同》的时间是在2014年10月5日，约定交房的时间为2016年6月30日前，故新湖房地产可据实予以延期的时间为2014年10月5日起至2015年7月（期间为九个月），即新湖房地产对涉案房地产的交房时间可延期至2017年3月30日前。其次，根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条及附件六《合同补充协议》第三条第5款第（4）项约定，气象原因虽也属于开发商(出卖人)可据实予以延期的情形，但结合本案，由于新湖房地产所提供的气象天气均已包含在上列的期限内，故新湖房地产主张应将天气原因引起的日数应予扣除的意见不能成立。据此，由于新湖房地产至今尚未将涉案房产交付给买受人李松坚，其行为显然已构成逾期交房。 2.根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条第一款第（2）项约定，由于新湖房地产至2017年11月16日才将涉案房产交付给买受人李松坚，逾期已超过90日，李松坚要求继续履行合同的，故新湖房地产理应按合同约定支付给李松坚逾期交房违约金。 本院认为，李松坚与新湖房地产签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，合法有效，应受法律保护。合同签订后，李松坚依约支付了全部购房款。根据《商品房买卖合同》第八条、《合同补充协议》第三条第5款的约定，新湖房地产可延期至2017年3月30日前交房，但新湖房地产至今未交付，其行为已构成违约，依约应承担逾期交房的民事责任。因新湖房地产逾期交房已超过90日，李松坚选择继续履行合同，故新湖房地产应支付给李松坚逾期交房违约金（违约金自2017年3月31日起至2017年11月16日止，按日并以李松坚已付购房款437,990元的万分之三计算）。综上所述，李松坚请求新湖房地产支付逾期交房违约金中于法有据的部分，本院予以支持；新湖房地产辩解中符合法律规定的部分，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、安溪县新湖房地产开发有限公司应支付给李松坚逾期交房违约金（违约金自2017年3月31日起按日以购房款437,990元的万分之三计算至2017年11月16日止〕。 二、驳回李松坚的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费456元，由安溪县新湖房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  林王敏 人民陪审员  谢志忠 人民陪审员  苏汉阳 二〇一八年四月十日 书 记 员  陈 洁 附：本案引用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。