湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0124民初1063号原告：张彦彦,女,1984年4月9日出生,汉族,住湖南省益阳市赫山区。被告：宁乡县恒源房地产开发有限公司，住所地宁乡县玉潭镇一环北路408号。法定代表人：贺赛军。原告张彦彦与被告宁乡县恒源房地产开发有限公司（以下简称恒源公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年2月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张彦彦到庭参加了诉讼，被告恒源公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张彦彦向本院提出诉讼请求：1.判令被告交付原告所购商铺，并办不动产权证；2.判令被告支付原告逾期交房违约金20340元；3.判令被告支付原告未预告登记违约金12204元；4.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年10月28日，原、被告双方签订了合同编号为20140144A-2053a的《宁乡县商品房买卖合同》，由原告购买被告所有的位于宁乡县交汇处（义乌小商品批发城）第一幢2层A-2053a号商铺，建筑面积17.87平方米。合同约定被告于2015年5月30日前经竣工验收后交付，并于交付15日前书面通知交房。原告于2014年12月15日向出卖人全额付清房款203408元和代收费用3429元，但被告没有依约向原告交付房屋，直至2017年1月12日，房屋才竣工验收备案。依《合同》第11条1（2）项：“买受人要求履行合同的，合同继续履行，自交付届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部已付清款万分之三的违约金”，合同第20条：“自合同签订之日起，出卖人应于90日内向宁乡县房屋登记机构申请办理，如因出卖人的责任自合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人按日支付已付房款0.1‰的违约金”。现被告的行为已构成违约，应向原告继续履行合同，依约承担违约责任，故诉至法院。被告恒源公司未到庭应诉，未向本院提供证据，视为对其答辩、举证、质证权利的放弃。经审查，原告提供的《宁乡县商品房买卖合同》、宁乡县建设项目竣工联合验收备案合格证、工程验收记录、企业信用信息公示报告、销售不动产统一发票、宁乡市国土资源局不动产登记信息查询证明等证据均来源合法、内容真实，与本案相关联，本院予采信。根据采信的证据及到庭当事人的陈述，本院确认如下案件事实：位于宁乡县交汇处的“义乌小商品批发城”系被告开发的商品房。2014年10月28日，原告张彦彦与被告签订了合同编号为20140144A-2053a号《宁乡县商品房买卖合同》，由张彦彦购买被告开发的位于宁乡县交汇处的（义乌小商品批发城）第一幢A单元2层A-2053a号房屋。合同有如下约定：1、该商品房建筑面积17.87平方米，总房价款为203408元；2、买受人于本合同签订之日一次性付款203408元；3、出卖人应当在2015年5月30日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当已经竣工验收备案，且满足出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4、逾期交房的责任，除不可抗力，出卖人未按照第八条约定的时间和条件将该商品房交付买受人的，按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在30日之内，……（2）逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金；5、买受人购买的商品房为预售商品房的，自合同签订之日起，出卖人应于90日内向宁乡县房屋登记机构办理合同备案；买卖双方应于90日内（与合同备案的时间相同）向宁乡县房屋登记机构申请办理预告登记。商品房交付后365个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，580个工作日内办妥买受人的土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，买受人不解除合同的，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日为止，出卖人每日按已付房款的0.1‰支付违约金。合同签订后，原告于2014年12月15日按照合同约定一次性交纳了购房款203408元。截至开庭审理之日，被告恒源公司尚未就房屋与原告办理交接手续，亦未为原告购买的上述房屋办理不动产权登记。另查明，涉案房屋于2017年1月12日竣工验收合格。本院认为：1.原告张彦彦与被告恒源公司签订的《宁乡县商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，所售房屋现已取得商品房预售许可证明，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应按约定全面履行义务。依据原、被告双方签订的商品房买卖合同约定，恒源公司应在2015年5月30日前将已竣工验收备案的房屋交付给张彦彦，但涉案房屋直至2017年1月12日竣工验收合格备案，被告未依约定时间交付竣工验收合格的房屋构成违约，应依法承担违约责任。2.关于原告提出被告交付原告所购商铺，并办不动产权证的主张，因合同约定出卖人应当在2015年5月30日前向买受人交付已经竣工验收备案的商品房，案涉商品房已于2017年1月12日竣工验收合格，故对原告要求被告交付原告所购商铺的诉讼请求，本院予以支持。原、被告合同另约定商品房交付后365个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，580个工作日内办妥买受人的土地使用权证。现因被告至今未向原告交付房屋，故被告办理不动产权证书的期限尚未届满，故本院对原告要求被告恒源公司办理不动产权证的诉讼请求，不予支持。3.关于原告提出被告应以购房款203408元为基数、按照合同约定日万分之三的标准、自2015年5月31日计算至2017年1月12日支付违约金20340元的主张，本院认为，违约金的支付应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本院综合考虑具体案情及受诉法院所在地经济状况，本院酌情支持由被告恒源公司以购房款203408元为基数、按日万分之一点五的标准、自2015年5月31日起计算至2017年1月12日止向原告支付逾期交房的违约金18093元。4.原、被告签订的合同中约定，自合同签订之日起，出卖人应于90日内向宁乡县房屋登记机构办理合同备案，与合同备案时间相同，买卖双方向宁乡县房屋登记机构申请办理预告登记。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，买受人不解除合同，自本合同规定的期限次日起至实际办妥登记之日为止，出卖人每日按已付房款的0.1‰支付违约金。根据该约定，被告恒源公司应在2014年10月28日后的90日内（即在2015年1月26日前）为原告办理好合同备案和预告登记，截至2018年2月5日被告恒源公司尚未为原告购买的上述房屋办理预告登记已构成违约，应向原告支付逾期办理预告登记的违约金。现原告主张以203408元为基数，按照日利率万分之一的标准，自2015年1月27日计算至2018年2月5日，要求被告支付逾期预告登记、备案违约金，本院根据合同约定的违约金标准的原则，酌情支持被告恒源公司以原告已付房款203408元为基数、按日利率万分之零点六的标准、自2015年1月27日计算至2018年2月5日止向原告支付未预告登记违约金，经计算可得15292元，原告起诉要求被告支付未预告登记违约金12204元系其对自身权利的自由处分，不违反法律，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告宁乡县恒源房地产开发有限公司在本判决生效之日起三日内向原告张彦彦交付座落于交汇处的义务小商品批发城第1幢A单元2层A-2053a号房屋；二、被告宁乡县恒源房地产开发有限公司在本判决生效之日起三日内支付原告张彦彦逾期交房违约金18093元；三、被告宁乡县恒源房地产开发有限公司在本判决生效之日起三日内支付原告张彦彦未预告登记违约金12204元；四、驳回原告张彦彦的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费614元，减半收取307元，由被告宁乡县恒源房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  谢卫华二〇一八年四月二十日书记员  陶宁岳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。