济南市槐荫区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁0104民初5019号 原告（反诉被告）：徐震，女，1976年7月23日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：谷吉泉，山东垠鹏律师事务所律师。 被告（反诉原告）：徐焱，女，1988年9月15日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：候伟（被告徐焱之夫）男，1985年1月12日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：孙可心，山东强源律师事务所律师。 原告徐震与被告徐焱房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月15日立案受理后，徐焱提出反诉，本院准予合并审理。本院依法适用简易程序，于2017年12月19日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）徐震及其委托诉讼代理人谷吉泉，被告（反诉原告）徐焱的委托诉讼代理人候伟、孙可心到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 徐震向本院提出诉讼请求：1.确认双方签订的房屋买卖合同解除；2.判令徐焱返还房屋所有权并承担所有过户登记费用；3.判令徐焱承担违约责任并依约支付违约金5万元。事实和理由：2017年3月19日，双方通过中介服务，依法签订房屋买卖合同。约定徐焱自愿购买我所有的涉案房屋一套，房屋总价款130万元。付款方式为徐焱于网签当日支付我首付款50万元，剩余房款80万元由徐焱贷款银行发放贷款之日直接向我支付。合同签订后，我依约履行了合同义务，房屋所有权已于2017年4月15日变更登记在徐焱名下。2017年7月3日，我通过贷款银行得知，贷款银行已经具备发放贷款的条件，徐焱完全有条件和能力履行支付剩余房款的义务。但在徐焱的阻止下，银行无法完成上述履约义务。此后，经多次催促但徐焱始终拒绝支付余款。徐焱的上述行为显属违约，属于法律规定的迟延履行债务，经催告后在合理期限内仍未履行的违约行为，该行为已经导致我无法实现合同目的，并造成经济损失。为避免损失扩大，我决定解除合同并依法向徐焱送达解除合同通知。请法院查明事实，判如所请。 徐焱辩称，1.双方签订合同后，我一直积极履行合同，按照合同约定支付首付款50万元，向招商银行申请贷款80万元并签订借款合同及办理了过户登记手续，不存在违约情形。2.我之所以要求银行暂缓发放贷款是因为得知徐震无法按照约定交付房屋。涉案房屋存在违章建设情况被部分拆除，我与徐震多次协商，徐震的配偶已同意对我进行适当补偿。可见徐震及其丈夫认可因违章建设情况对我造成了损失，但徐震在协商过程中突然不同意继续协商。3.徐震在合同签订过程中存在欺诈行为，以明显不合理的高价出售房屋。徐震知道我为做生意购买门头房，但从未向我说明其门头房为违章建筑。徐震与本案中介多次表示门头房是完全合法的并正在从事经营活动。我在6月27日收到拆违拆临通知才知道房屋系违章建筑，徐震因其丈夫为政府公务人员需报家中违章建筑情况，怕影响工作才出售房屋。合同签订时涉案房屋市场价值不足100万元，我看中了门头房可用于个体经营才同意以130万元的价格购买房屋。且徐震也正在开设印务部，多次到房屋中进行考察并拍摄图片。徐震在完全可以提示我注意房屋系加盖的情形下从未进行说明，并通过中介向我表示房屋为合法建设，有合法手续。徐震在明知房屋为违章建筑的情形下，向我及房产中介做虚假陈述，使我进行了错误的意思表示购买了房屋，构成了欺诈。请求驳回徐震的诉讼请求，支持我的反诉请求。 徐焱向本院提出反诉诉讼请求：1.判令徐震继续履行双方签订的房屋买卖合同；2.判令其向徐震少支付购房款30万元。事实和理由：2017年3月19日，我为经营需要购买徐震及其丈夫（国家公务人员）正用于经营印务部的门头房。其夫妇向我保证门头房已经办理合法手续，可以继续经营和使用。房屋（含门头）经银行评估为115万元，我认为此房屋地段较好，适于经营，遂以高出评估价15万元的价格与徐震签订了买卖合同，并支付首付款50万元。余款向招商银行申请了贷款，已审批通过并与我签订了借款合同。双方于2017年3月22日办理了房屋过户登记手续，但房屋一直由徐震占有并使用。2017年6月27日，我收到拆违拆临通告告知所购房屋系违章建筑，后所购房屋的沿街部分在我不知情的情况下被拆除。我找徐震了解情况并要求对合同进行协商。徐震亲口承认当时之所以卖房是因为其丈夫为政府公务人员，涉及政府部门要求公务人员申报财产及有无违章建筑的情况，怕影响其前途才隐瞒实情将房屋出售，以便不再申报。同意降低房款以补偿我损失，但徐震坚决不同意并表示违章建筑已经拆除，对其丈夫不会再产生影响，要求自付相关费用，我将房屋再过户回去。徐震违背诚实信用原则，隐瞒房屋是违章建筑的实际情况，骗取我高价房款，通过不正当手段，利用我以掩盖其丈夫违法违规逃避国家相关部门的追究，现看到有利可图，又要求解除合同，行为极其恶劣。其骗取我多支付了房款，鉴于我已经交付被拆除部分的房屋，我要求降低房款，按照实际交付房屋的面积及合同签订日的价值支付购房款。 徐震针对徐焱的反诉请求辩称，1.我与徐焱之间签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，合同中双方约定的权利义务内容不存在合同法规定的无效及可变更的法定情形，合法有效，徐焱的第一项反诉请求要求双方继续履行合同这一事实也可确认徐焱对合同合法有效并无异议。2.合同签订后，我已按照合同约定在2017年3月22日配合徐焱办理了房屋过户登记手续。登记部门在2017年4月15日进行了权属过户登记。我国物权法规定不动产以登记为物权转移的原则，涉案房屋自2017年4月15日起已归徐焱及其丈夫所有。2017年7月3日银行已具备发放80万元贷款的条件，但由于徐焱阻止，导致80万元至今不能向我支付，合同目的不能实现。徐焱的行为属于根本性违约，依法应承担违约责任。3.徐焱反诉称为经营需要购买门头房的说辞实属混淆视听、偷换概念。合同第一条明确载明双方交易的标的是徐震个人所有的房屋，该房屋的用途为住宅，并非经营用途的门头房，建筑面积77.54平方米，合同中注明以上内容以房屋所有权证登记为准，产生的面积误差不影响成交价款，附属设施部分明确写明固定装修、天然气。在地下室和小房面积一栏中斜划线。结合双方变更登记前后的不动产权证中后附的平面图更能说明双方交易确认的标的实际状况和范围，并不包含徐焱诉称的经营用途的门头房。4.徐焱称我隐瞒房屋建筑的实际情况，骗取其高价购房这一说辞与事实不符。徐焱曾通过链家中介公司与我商谈购房事宜，但最终考虑到当时的拆违形势，担心院落中的自建房被拆除，没有与我达成购买意向。后来我也不同意中介公司擅自将自建房作为宣传卖点，所以链家中介就将该房源停售下架，这一事实在徐焱提交的证据中可以体现。虽然双方最终在天桥区房产咨询中心达成购买意向，但是我自始至终并没有向徐焱隐瞒实际情况，也没有任何弄虚作假欺骗徐焱。徐焱自始至终对该房源的实际情况是了解和明知的，对济南市采取的拆违行动和形势也是心知肚明的。之所以决定购买其实是徐焱的一种侥幸心理，明显属于投机取巧，并非合同法规定的显失公平、重大误解。任何一方在签订合同前主观上形成的单方心理预期只有体现在合同确定的条款中才属于合同双方当事人真实意思的一致体现，否则对双方均无效力和约束力。5.徐焱的两项反诉请求相互矛盾，且没有事实和法律依据。其第一项请求要求继续履行合同，第二项却要求少支付徐震30万元购房款，前后两项诉讼请求带来的法律后果完全不同，第一项要求继续履行合同，徐焱就应该按双方合同约定支付徐震80万元的购房款。第二项要求少付30万元，徐焱就等于要求变更合同。第一项诉讼请求实现的前提是合法有效，不存在可变更可撤销的情况。第二项诉讼请求必须存在法定的可变更情况才可以实现，但徐焱并不存在其签合同时主观上的重大误解或合同条款显失公平的实际情况，更不存在我有欺诈、胁迫或趁人之危的情形，不可能产生变更合同的法律后果。请求驳回其反诉请求。 当事人围绕诉讼请求和答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，包括徐震提交的《房屋买卖合同》、户籍证明、房屋权属状况信息、解除合同通知复印件、2017年7月4日徐焱与徐震的通话录音、徐震丈夫与徐焱丈夫的对话录音，徐焱提交的房屋买卖合同复印件不动产权证、定金收条、首付款收条、房产证复印件、拆违拆临通告复印件、6月29日徐焱与刘扬的录音、支付宝电子回单、中介费收据等证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 房屋于2012年登记在徐震名下，房屋所有权证显示为徐震单独所有，建筑面积77.54平方米，套内建筑面积70.49平方米，规划用途为住宅。 2017年3月19日，徐震作为卖方、甲方，徐焱作为买方、乙方，双方在中心的见证下，签订《房屋买卖合同》一份，编号0021353。合同约定：一、甲方将涉案房屋出售给乙方，所有权人为徐震，产别私有房产，房屋建筑面积77.54平方米，地下室/小房面积（空白）平方米。（以上内容以《房屋所有权证》登记为准，产生的面积误差不影响成交价格），附属设施包含固定装修、天然气，房屋有抵押、无租赁。甲方承诺和保证此房产无任何权属纠纷，并如实陈述房产权登记状况、设备、装饰情况及相关关系；乙方对甲方上述转让的房产具体状况已做充分了解，自愿购买上述房产。二、合同项下房产及其配套设施总价款为130万元。三、乙方在买卖合同签订时向甲方支付定金2万元，甲方自合同签订时将房屋所有权证交由丙方，用于办理房产交易的后续手续，并作为对房产交易安全性的担保。四、乙方于网签当日将首付款50万元存入甲方指定银行账户，剩余房款80万元在银行发放贷款之日由银行向甲方直接支付，以上款项具体金额以贷款银行确定的金额为准，如按揭贷款不能办理或贷款银行确定的贷款金额少于本合同约定的贷款金额，乙方应一次性补足；待该房屋权属过户手续办理完毕及物业交割后（空白）日内，乙方向甲方结清全部房款。五、办理过户手续产生的相关费用甲方承担无营业税，乙方承担个税、契税、土地出让金及其他过户费用。七、双方在合同签订之日起五日内委托并协助济南区域金融中心办理包括但不限于房产过户、评估、贷款等相关手续，应相互配合协助其税费的交纳；由于任何一方故意拖延或不及时提供相关材料，不配合缴纳税费的，按照合同第十条规定追究违约责任；若因不可抗力或政府、银行原因导致合同不能履行的除外。九、甲方于收到全部房款后七日内通知乙方进行房屋验收交接；乙方应在收到通知之日起当日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后签订房屋交接书作为房屋转移占有的标志，交付之前发生的费用由甲方结清，自交付的次日起，房屋及其配套设施物品损坏或所发生的费用由乙方自行承担。十、违约责任：2.在签订合同后，如任一方未按合同约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向相对方支付本合同总房款3‰的违约金并赔偿相对方因此所造成的损失；3.若甲方违反第八条、第九条的规定，乙方有权依前述之约定获取违约金；4.若乙方违反第四条的约定逾期15日仍不履行义务，甲方有权解除合同，且有权依前述约定获取违约金……十一、其他约定事项：（4）乙方于网签当日向甲方支付首付款，剩余房款由银行以贷款形式一次性支付甲方。十二、如果本合同第十一条的约定与其他条款的约定不一致，以第十一条约定的内容为准。合同还约定了其他事项。 合同签订当日，徐焱向徐震支付购房定金2万元。2017年3月22日、3月23日，徐焱向徐震分别支付首付款33万元、15万元。 2017年4月5日，徐焱、侯某作为借款人，与招商银行股份有限公司签订《个人购房借款及担保合同》，合同编号8170327532009，向银行贷款80万元用于购买涉案房屋，贷款人同意提供此贷款用于支付购房款。合同显示涉案房屋的评估值为115万元，合同第6条贷款发放及贷款资金支付约定，借款人按照贷款人的有关规定办妥贷款手续后，贷款人监管贷款划入借款人第一扣款账户内。合同项下贷款资金的支付申请、支付方式、支付对象、支付金额等以借款借据为准。对符合国家法律法规规定及贷款人相关规定的，贷款人可采取借款人自主支付方式支付。除此之外，合同项下贷款资金的支付均须采取贷款人受托支付方式支付。在采用受托方式支付的情况下，借款人在此同意并确认，贷款人将贷款资金转入借款人第一扣款账户后立即根据借款人再次的事先委托将贷款转入符合合同约定用途的借款人交易对象名下的账户。采用借款人自主支付方式支付的，借款人应按贷款人要求报告或告知贷款人贷款资金支付情况。合同还约定了其他事项。 2017年4月15日，涉案房屋办理产权变更登记在徐焱名下，显示房屋权利人为徐焱，共有情况为共同共有，房屋用途为住宅。 诉讼中，徐震和徐焱均陈述在双方买卖房屋时，涉案房屋包含与涉案房屋共用南墙的一间20平方米左右的自建房。 2017年6月27日，徐焱收到《拆违拆临通告》一份，主要内容为根据拆违拆临整治要求，责令于2017年7月2日前将违法建设自行拆除等内容，该通告加盖济南市槐荫区依法整治违法违章建设领导小组办公室及济南市槐荫区人民政府道德街街道办事处的印章。此后，上述自建房被拆除。 双方遂产生争议，徐焱通知贷款银行不向徐震支付剩余房款80万元。徐震未向徐焱交付涉案房屋。 2017年7月31日，徐震做出《解除合同通知》一份，并于2017年8月10日向徐焱送达，主要内容为其于2017年7月3日通过徐焱的贷款银行得知已具备发放贷款的条件，但在徐焱的阻止下银行无法发放贷款，该行为属于明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务，经多次催告仍拒绝履行合同义务。徐焱的上述违约行为导致其无法实现合同目的，为避免损失扩大，决定解除双方签订的房屋买卖合同。双方对以上事实没有争议，本院予以确认。 诉讼中，双方围绕自建房存在以下争议: 一是房屋买卖合同价款是否包含自建房的价款。徐震主张合同约定价款仅指涉案房屋，自建房系赠送给徐焱。徐焱主张合同价款包含涉案房屋和自建房两部分，基于自建房能够用于经营的想法，其才以超过评估价值115万元的合同价款达成房屋买卖合同。 二是徐焱是否知晓自建房及其性质。徐震主张签订合同时既已告知徐焱自建房属于违章建筑，有可能拆除。徐焱主张其于2017年6月27日收到拆违拆临通告次日去找徐震，徐震才告知其中20平方米是自建房。 三是哪方违约及房屋买卖合同是否解除。徐震主张徐焱逾期付款构成根本违约，其依据合同第十条第四款的约定，于2017年8月10日向徐焱送达解除合同通知书之日合同解除。徐焱认可其于该日收到解除合同通知，但其已于2017年7月31日告知徐震系徐震不能按照约定交付原房屋构成违约，此后其在2017年8月31日与徐震的丈夫重新协商价格后再履行，合同并未解除。 为证实各自主张，除了上述相应证据以外，双方还提交以下证据： 徐震提交：1.其与贷款银行工作人员2017年7月3日的通话录音，显示贷款银行告知其已经具备发放贷款的条件，徐焱不让银行放款。徐焱对真实性不予认可。2.徐震与徐焱2017年7月4日的电话录音，显示其质问徐焱不让放款。徐焱对真实性没有异议。3.徐震与徐焱双方配偶之间的录音。徐焱认可收到解除合同通知书。 徐焱提交：1.其与百川代理2017年6月28日的录音，显示徐震陈述其丈夫为公职人员身份，为了避免违建登记卖房。徐震对该证据不予认可。2.徐焱与中介工作人员刘杨2017年6月29日的电话录音，显示其陈述对方当时说门头手续合法，其才购买，如不包含自建房，房屋价格太高等内容。徐震对该证据真实性不予认可。3.双方配偶之间2017年8月31日的录音。徐震认可真实性，对关联性不予认可。4.催告函（未备注落款时间）及2017年7月3日快寄单复印件，徐震不认可收到催告函。 对于上述证据，催告函及快递单均为复印件，徐震不予认可，在证据真实性无法核实的情况下，本院不予采信。此外其他证据均为录音，对方认可真实性的，本院予以采信；对方不认可真实性的，因录音的真实性无法确认，亦没有其他证据能够相互佐证，本院对相应录音不予采信。 本院认为，徐震、徐焱、中心于2017年3月19日签订的《房屋买卖合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。各方均应该依约履行权利义务。 对于双方争议事项，本院逐项分析如下： 对于房屋买卖合同价款是否包含自建房的价款。双方在房屋买卖合同中约定买卖房产的状况为涉案房屋及其对应房屋建筑面积、房屋所有权证等信息，并注明没有地下室或小房，房产状况以房屋所有权证登记为准，面积误差不影响成交价格，附属设施包含固定装修、天然气。因此，本院认定房屋交易价格并不包含双方争议的自建房。徐焱辩称合同价款中包含自建房的意见，在房屋买卖合同中并未体现，徐焱对此也没有提交相应证据加以证明，本院不予采纳。徐焱主张其为了购买自建房用于经营，以高于市场价值购买涉案房屋，但对其该项主张没有提交证据予以证实，本院不予采纳。 对于徐焱是否知晓自建房及其性质。首先，房屋所有权证及房屋买卖合同明确载明涉案房屋的建筑面积，徐焱陈述其在签订房屋买卖合同时也去现场看房，其对于根本没有看出20平方米左右属于自建房的陈述不符合常理，且与其为了自建房用于经营多付出价款购买涉案房屋的抗辩意见相互矛盾。涉案房屋的权属登记信息中并不包含自建房，房屋自建部分并没有相应的单独的权属登记，双方对于自建部分也均没有提供相应规划、建设、审批等手续。基于以上事实，对徐焱所述买卖当时不知存在自建房及自建房性质的抗辩意见，本院不予采纳。其次，在涉案房屋办理产权转移登记时，徐焱应该对房屋的具体情况进行了更进一步的了解。房屋权属状况信息显示涉案房屋办理权属转移登记的时间早于徐焱收到《拆违拆临通告》的时间。双方的聊天记录也表明徐焱在购买涉案房屋时基于对自建房性质的了解从而对买卖事宜存在犹豫。基于以上分析，徐焱在签订合同、履行合同的过程中应该知晓自建房的性质及可能面临被拆迁的风险，其签订合同并办理转移登记的行为意味着住宅以外，其对自建房自愿承担风险。 对于违约责任及合同解除问题，按照合同约定，徐焱应将剩余房款80万元以贷款形式一次性支付给徐震，但在贷款具备发放条件时，徐焱通知银行暂缓发放贷款，理由为其在2017年6月27日收到《拆违拆临通告》后，才知道自建房属于违法建设需要拆除。如上所述，其该项抗辩事由并不是其拒绝继续履行合同的合理事由。徐焱未按照合同约定向徐震支付尾款属于违约，徐震以该项事由要求解除房屋买卖合同，符合合同约定。徐震将解除合同函已经于2017年8月10日送达徐焱，徐焱已经收到对方解除合同的意思表示。对徐震主张合同已经于该日解除的请求，本院予以支持。因涉案房屋已经办理房屋产权转移登记至徐焱名下，现徐震要求徐焱将涉案房屋变更登记至其名下的诉讼请求，本院予以支持。办理房屋变更登记产生的相关费用系由徐焱违约引起，亦应由徐焱负担。 因徐震已经依照合同约定收取了徐焱的房屋定金及首付款合计50万元，现合同已经解除，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，徐焱已经支付的款项，徐震应予返还。本案诉讼中，徐震表示其同意将该笔款项退还给徐焱。为减少当事人的诉累，本院对此予以准许。 徐震要求徐焱支付逾期付款违约金5万元，其在诉讼中明确系依据合同第十条第四项的约定，以130万元为基数，自2017年7月3日贷款具备发放条件之日至2017年11月15日本案立案之日共计132天进行计算，该数额高于5万元，其仅主张5万元，符合合同约定，本院予以准许。 对于徐焱要求解除合同及减少房款30万元的反诉请求，如前所述，没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，徐震的诉讼请求，符合合同约定，于法有据，本院予以支持。徐焱的反诉请求，没有证据证明和合同依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、徐震、徐焱、济南市天桥区邦尼房产信息咨询中心于2017年3月19日签订的《房屋买卖合同》（编号0021353）于2017年8月10日解除； 二、徐震于本判决生效之日起十日内向徐焱返还房款500000元； 三、徐焱于本判决生效之日起十日内将房屋办理产权变更登记至徐震名下；变更登记的相关费用由徐焱负担； 四、徐焱于本判决生效之日起十日内向徐震支付逾期付款违约金50000元； 五、驳回徐焱要求徐震继续履行上述房屋买卖合同的诉讼请求； 六、驳回徐焱要求少向徐震支付购房款300000元的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16500元，减半收取计8250元，由徐焱负担。 反诉费8250元，由徐焱负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员 夏 珍 二〇一八年四月二十四日 书记员 裴立红