湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘10民终223号上诉人（原审被告）：何运国，男，1964年3月24日出生，汉族。委托诉讼代理人：李文飞，湖南人和人（郴州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：廖兴国，男，1979年8月19日出生，汉族。委托诉讼代理人：李兴，郴州市正和法律服务所法律工作者。上诉人何运国因与被上诉人廖兴国物权保护纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2017）湘1002民初2589号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月29日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人何运国的委托诉讼代理人李文飞，被上诉人廖兴国及其委托诉讼代理人李兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何运国上诉请求：1、依法撤销一审判决，驳回廖兴国的诉讼请求；2、本案的诉讼费由廖兴国负担。事实和理由：（1）何运国占有的门面系何运国向郴州市众意房地产公司（以下简称众意公司）合法购买的门面，廖兴国未取得该门面的物权，廖兴国无权以物权纠纷向何运国主张权利；（2）廖兴国明知涉案门面为何运国所购，且已经被查封，重审过程中在法院还未作出判决，廖兴国与众意公司均不知能否履行合同的情况下，廖兴国仍坚持与众意公司签订《郴州市商品房买卖合同》，并据此与何运国争夺涉案门面的所有权，显然属于恶意，该合同应属无效合同。即使廖兴国与众意公司签订的《郴州市商品房买卖合同》有效，廖兴国也只能向众意公司主张权利；（3）廖兴国与众意公司办理预告登记时，涉案门面的案件还在审理中，依据《城市房地产管理办法》第三十八条的规定，房地产公司与房产管理部门在争议未解决之前不能为涉案门面办理预告登记，因此廖兴国与众意公司办理的预告登记不合法，不能作为房屋交付的依据。一审法院以办理预告登记的时间为交付时间来计算廖兴国的损失，显然与法不符；（4）何运国对（2015）郴北民二重字第11号民事判决和（2016）湘10民终1847号民事判决一直在申诉，这两份判决书不能作为定案的依据，而且（2015）郴北民二重字第11号民事判决当时并未生效，廖兴国在一审时并未将该份判决书作为证据提交，一审法院却仍以此作为认定事实的依据，显然是在偏袒廖兴国；（5）至今众意公司仍没有将竣工验收合格的门面交付给廖兴国，廖兴国依然没有取得门面的所有权，何运国在此期间未获取任何利益，也未侵害廖兴国的物权，何运国不应赔偿廖兴国的损失。综上所述，一审判决认定事实和适用法律均存在错误。廖兴国辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，判决公正，何运国的上诉请求与上诉理由缺乏事实和法律依据。请二审法院依法驳回上诉，维持原判。廖兴国向一审法院起诉请求：1、依法判令何运国立即将侵占廖兴国购买的门面返还给廖兴国；2、依法判令何运国赔偿侵占廖兴国购买的门面所造成的经济损失177,752元（损失从2014年9月何运国侵占门面之日起按5228元/月计算至2017年7月，以后的损失按每月5228元计算至何运国返还门面之日止）；3、依法判令何运国负担本案诉讼费用。一审法院认定事实：湖南省郴州市北湖区人民法院生效的（2015）郴北民二重字第11号民事判决认定如下事实：“1、2003年2月19日，郴州市煤炭局和华新房地产公司签订《万花冲房地产联合开发合同》联合开发万花山庄。2、2007年12月12日，市煤炭局和华新房地产公司签订《终止‘万花冲房地产联合开发合同’协议书》。3、2007年12月12日，众意公司有意参加万花小区土地竞拍并继续开发，和郴州市煤炭局签订《万花小区后续开发意向协议》。4、众意公司取得万花山庄地块国有土地使用权后，对万花山庄地块进行了商业开发，并对华新房地产公司设计的图纸进行设计变更，重新编排了房屋栋号、房号。5、2013年1月，众意公司取得开发的万花山庄商品房预售许可，何运国遂要求众意公司交付万花山庄门面，因万花山庄开发设计变更后并无何运国与华新房地产公司约定的2号门面1、2层，何运国遂要求众意公司交付2幢105号门面。因众意公司不认可何运国与华新房地产公司的门面购销合同，故一直未将万花山庄2幢105号交付给何运国。何运国遂于2013年8月5日向法院提起诉讼，要求众意公司交付门面，并向一审法院申请对涉案门面进行财产保全。一审法院向郴州市房产局下达‘协助执行通知书’查封了位于郴州市107国道万花山庄2幢105号门面（预售许可证号：2013-0019），期限为2013年8月22日至2015年8月22日止。本案在郴州市中级人民法院原二审发回一审法院重审过程中，诉讼保全到期。众意公司遂于2015年9月11日与廖兴国签订《郴州市商品房买卖合同》，约定将万花山庄2、3栋1层105号门面出售给廖兴国，建筑面积79.66平方米，单价3800元/平方米，总价302,708元。廖兴国于同日缴纳物业专项维修资金6532元。众意公司与廖兴国还于2015年9月15日向郴州市房产局申请预告登记，证号为郴房预北湖区字第415013422号。6、本案原一审诉讼后，何运国强行占用了万花山庄2幢105号门面至今”。该判决并认定，“何运国与华新房地产公司签订的《万花山庄门面购销合同》虽然属合法有效的合同，但因众意公司变更了设计，致合同约定的门面实际上并不存在。何运国以与华新房地产公司签订的《万花山庄门面购销合同补充协议》附件图纸的大致位置来主张万花山庄二期2幢105号门面即何运国与华新房地产公司约定的2号门面，并要求众意公司向何运国交付万花山庄2幢105号门面，无事实依据，不予支持。众意公司更改设计致何运国签订合同的目的无法实现，属根本违约行为，何运国因此造成的损失可另案主张权利。众意公司与廖兴国签订的《门面购销合同》属合法有效的合同，众意公司与廖兴国应按合同约定履行各自的义务。何运国占用万花山庄2幢105号门面属侵权行为，利害关系人可另案主张权利。”并确认，何运国购买的2号门面1、2楼与廖兴国购买的万花山庄2幢105号门面面积、楼层、位置均不同，属不同的门面。另查明，由于何运国占用廖兴国购买的涉案门面，众意公司为弥补廖兴国的损失，于2015年4月24日将消防通道改成一间门面，由廖兴国对外出租获取收益。一审法院认为，本案属物权保护纠纷。双方当事人争议的主要焦点是：一、何运国是否侵占了廖兴国的门面以及是否应将侵占的门面返还给廖兴国；二、何运国是否应赔偿侵占门面所造成的损失。关于焦点一。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”据此，廖兴国（买受人）和众意公司（出卖人），双方均按《商品房买卖合同》履行了各自的义务，且办理了“万花山庄2幢105号门面”的预告登记手续。依法应当认定廖兴国已经取得“万花山庄2幢105号门面”房屋所有权。何运国提出的“廖兴国没有举出任何已经获得门面所有权的证据，只有取得所有权后才能起诉要求保护物权”的抗辩理由，无事实和法律依据，不予采信。另何运国提出廖兴国与众意公司对该争议门面进行预告登记属恶意串通，经审理查明廖兴国取得该房屋预告登记，何运国强行占有“万花山庄2幢105号门面”系郴州市北湖区人民法院、郴州市中级人民法院两级法院生效法律文书认定的事实，并不存在双方有“恶意串通”情形。故何运国的该项抗辩理由不能成立，不予采纳。《中华人民共和国物权法》第三十四条：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”据此，廖兴国主张的何运国立即将侵占廖兴国购买的门面返还给廖兴国的诉讼请求于法有据，予以支持。二、关于焦点二。如前所述，何运国侵占“万花山庄2幢105号门面”事实已经进行认定。《中华人民共和国物权法》第三十七条规定：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”故廖兴国主张损害赔偿的诉讼请求，亦于法有据，予以支持。但廖兴国主张按同路段门面出租收益标准进行赔偿的诉讼请求，不予支持。廖兴国的实际损失应为购买该门面款项的银行同期贷款利息，且自廖兴国取得商品房预告登记之日起即从2015年9月15日起至2017年7月31日止（起诉之日）。该项损失为34,622.23元（计算方式：302,708元×6.1％×22.5月/12），廖兴国超出该部分损失的诉讼请求，于法无据，不予支持。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：“一、被告何运国于本判决生效后五日内将“万花山庄2幢105号门面”房屋返还给原告廖兴国；二、被告何运国于本判决生效后五日内支付损害赔偿费34,622.23元（自2015年9月15日起至2017年7月31日止，此后按此计算方式计算至房屋归还之日）给原告廖兴国；三、驳回原告廖兴国其他诉讼请求。如果被告何运国未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3855元，由被告何运国承担”。本院二审查明，众意公司已将万花山庄2幢105号门面的钥匙交给廖兴国。二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：何运国是否侵占了廖兴国购买的“万华山庄2栋105号门面”以及应否返还该门面。对该争议焦点，本院作如下评判：何运国主张，廖兴国在一审时未提交湖南省郴州市北湖区人民法院（2015）郴北民二重字第11号民事判决，该案经郴州市中级人民法院作出（2016）湘10民终1847号民事判决后，何运国已申诉，以上民事判决未生效，不能作为定案的依据。本院认为，虽然廖兴国未将湖南省郴州市北湖区人民法院（2015）郴北民二重字第11号民事判决作为证据提交，但是何运国在一审时提交了该判决书并进行了质证，而且湖南省高级人民法院在受理何运国的再审申请后，并未裁定中止原判决的执行，因此上述判决仍为生效判决，可以作为本案的定案依据。故何运国该项主张，本院不予支持。根据以上两份生效判决予以确定廖兴国与众意公司就涉案门面签订的买卖合同合法有效，并且廖兴国支付了合理的对价，廖兴国与众意公司不存在恶意串通的行为，而且该合同明确约定廖兴国所购买的门面为“万花山庄2栋105号门面”，何运国应当将其所占有的“万花山庄2栋105号门面”予以返还。何运国认为廖兴国未办理相关的不动产权登记，未取得诉争门面的物权，廖兴国与众意公司办理的涉案预告登记不合法，不能作为房屋交付的依据。但廖兴国和众意公司依合同履行了各自的义务，众意公司将诉争门面的钥匙交付给廖兴国，并办理了“万花山庄2幢105号门面”的预告登记手续，该房屋的预告登记具有排他效力，可保障廖兴国实现“万花山庄2幢105号门面”的物权。何运国占用诉争房屋门面，造成廖兴国损害，应当承担损害赔偿责任，一审法院以办理预告登记的时间为交付时间来计算廖兴国的损失，并无不当。预告登记是否合法，不属于本案审理范围。综上所述，何运国的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费666元，由何运国负担。本判决为终审判决。审 判 长 李红兵审 判 员 王梅英审 判 员 黄小峰二〇一八年四月十三日法官助理 肖露华书 记 员 魏小兰附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。