北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初18342号原告：虞某，女，1957年2月17日出生，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：冯爱娣，北京法绳律师事务所律师。被告：赵某，男，1992年8月23日出生，户籍地河南省许昌市。被告：北京天泰置地房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区南新园西路****3A3。法定代表人：魏艳文。原告虞某（以下简称原告）与被告赵某（以下简称姓名）、北京天泰置地房地产经纪有限公司（以下简称天泰置地公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人冯爱娣到庭参加了诉讼，被告赵某、天泰置地公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《北京市房屋租赁合同》；2、二被告向原告支付租金120000元；3、二被告向原告支付违约金19200元；4、天泰置地公司退还我中介费4000；5、判令二被告赔偿我损失41000元；6、诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年9月5日，我通过天泰置地公司将坐落于北京市朝阳区十里堡甲x号楼x层x座x房屋出租，天泰置地公司谎称赵某租赁我房屋，由赵某与其母亲两人居住。同日，我与赵某、天泰置地公司签订《北京市房屋租赁合同》，之后，我得知承租人赵某系天泰置地员工，双方恶意串通以赵某的名义租赁，并将房屋擅自隔断转租给多人。我的房屋主体结构和装修不仅被破坏，房屋内的家具、吊灯等附属设施也被丢弃。我认为被告擅自拆改变动、损坏房屋主体结构，擅自将房屋转租给他人，已构成违约。为了维护我的权益，特诉至法院，请依法裁判。被告赵某、天泰置地公司未出庭应诉，亦未提交书面答辩状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年9月5日，原告作为委托人与天泰置地公司作为租赁代理机构签订《北京市房屋出租委托代理合同》，约定：原告委托天泰置地公司出租原告所有的位于北京市朝阳区十里堡甲x号楼x层x座x房屋，天泰置地公司的代理权限为，代原告出租房屋并办理与承租人之间的洽商、联络、签约事宜；代原告办理与房屋租赁有关的备案、登记手续；代原告向承租人收取租金；代原告向税务部门缴纳税费；监督承租人按照房屋租赁合同的约定履行义务。出租代理期自2017年9月20日至2019年9月19日，共计贰年。租金标准为第一年8000元/月，第二年8000/月，以季付的方式支付，租金共计192000元。天泰置地公司将各期租金划入原告账户的日期为第一次2017年9月20日，第二次为2017年12月20日，第三次为2018年3月20日，第四次为2018年6月20日。原告将房屋交付天泰置地公司后，无论该房屋实际出租与否，天泰置地公司应按约定的租金标准向原告支付租金，原告允许天泰置地公司适当浮动出租价格，如天泰置地公司出租该房屋的价格高于原告约定的租金标准，则高出部分归天泰置地所有。原告应于2017年9月20日将房屋交付给天泰置地公司。出租委托代理期限届满或本合同终止后，天泰置地公司将房屋交回。因天泰置地公司保管不当或不合理使用，导致房屋及附属设施发生的损毁或故障，天泰置地公司应负责维修或者承担赔偿责任。天泰置地公司如有未按约定划付租金达七日以上、擅自改变房屋用途、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿、擅自拆改房屋主体结构、放任承租方的上述行为等情形的，原告有权单方解除合同，天泰置地公司有未按约定划付租金达七日以上、擅自改变房屋用途、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿、擅自拆改房屋主体结构、放任承租方的上述行为等情形的，应按年租金10%向原告支付违约金。同日，原告作为出租人，天泰置地公司作为代理机构与赵某作为承租人签订《北京市房屋租赁合同》，约定赵某承租位于北京市朝阳区十里堡甲x号楼x层x座x房屋，租赁用途为居住，居住人数最多不超过5人，房屋租赁期自2017年9月20日至2019年9月19日，天泰置地公司应于2017年9月20日前将房屋按约定条件交付给赵某。租赁期满或合同解除后，天泰置地公司有权收回房屋。租金标准及支付方式为8000元/月，租金总计为192000元，租金支付为按季支付，各期租金支付日为2017年9月20日、2017年12月20日、2018年3月20日、2018年6月20日、2018年9月20日、2018年12月20日，此房租金为天泰置地公司代原告收取。本合同签订之日起，赵某向天泰置地公司支付一个月房屋租赁押金，人民币8000元，房屋租赁押金仅作为担保用途，不可用于抵充赵某迟交房租的滞纳金、中途解除合同违约金、屋内设施人为损坏赔偿金，未结清的屋内租赁使用等任何费用。租赁期限内，赵某应爱护房屋及附属物品、设备设施，并处于适用的状态，因赵某保管不当或者不合理使用，致使该房屋及其附属物品，设备设施发生损坏或故障的，赵某应负责维修或承担赔偿责任，造成人员伤亡的赵某应承担全部责任，对于该房屋及其附属物品、设备设施在合同签订之日起15日之后出现的问题由承租人承担维修责任和维修费用。赵某有下列情形之一的，天泰置地公司有权单方解除合同、收回房屋：不按照约定支付租金达七日的；擅自改变房屋用途的；擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒绝赔偿的；超过居住人数的。赵某如有不按照约定支付租金达七日、擅自改变房屋用途、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒绝赔偿、超过居住人数等违约情形的，应按年租金的20%的租金标准向天泰置地公司支付违约金，赵某应在承担违约责任后将房屋恢复原状或赔偿相应损失。合同后附有房屋交割清单，写有电视1台、冰箱1台、洗衣机1台、空调2台、热水器1台、抽油烟机1台、双人床2个、大衣柜2个、沙发1个、餐桌1个。上述合同签订后，原告收取了首期租金，首期租金中扣除了原告应给付天泰置地公司的4000元中介费用。庭审中，原告称，其主张的120000元租金为2017年12月20日至2019年3月20日的租金；因二被告恶意串通且未依约支付租金，故二被告应当支付年租金20%作为违约金；因出租房屋内的物品，包括电视、沙发、红木餐桌、红木椅子、冰箱、洗衣机、2个书柜、DVD播放器、家庭影院、吊灯以及装修被破坏，故二被告应当赔偿损失41000元，原告提交照片若干，以证明二被告在涉案房屋内打隔断并将家具搬走的事实。原告另称，因二被告将涉案房屋群租，八里庄派出所拆除了隔断，2018年2月二被告搬离涉案房屋，但未通知原告，原告于2018年3月底发现并接收回涉案房屋。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告与天泰置地公司签订有《北京市房屋出租委托代理合同》，与赵某、天泰置地公司签订有《北京市房屋租赁合同》。关于《北京市房屋出租委托代理合同》，该合同虽名为委托代理合同，但合同中明确写明了无论房屋是否实际出租，天泰置地公司均应按照指定的时间向原告支付租金，原告应向天泰置地公司交付涉案房屋等权利义务条款，根据上述条款所述，原告与天泰置地公司之间形成了出租人将租赁房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的租赁合同关系，故原告与天泰置地公司间并非委托代理合同关系，而是房屋租赁合同关系。关于《北京市房屋租赁合同》，该合同虽然写有原告为出租人，但合同中亦有房屋由天泰置地公司交付赵某使用，赵某将租金支付给天泰置地公司的约定，且合同中约定的违约责任等条款均仅约束赵某与天泰置地公司，故从《北京市房屋租赁合同》的内容看，该合同实际为天泰置地公司作出出租人与赵某作为承租人订立的房屋租赁合同。综上，本案原告与二被告的关系为，原告将房屋出租给天泰置业公司，天泰置业公司又将房屋转租给赵某，原告虽主张赵某系天泰置业公司的员工，赵某与天泰置业公司存在恶意串通，但其提供的证据并不足以证明上述主张，故根据合同相对性原则，原告仅可向天泰置业公司主张租赁合同的相关权利义务，而无权向赵某主张权利。关于原告主张解除其与赵某、天泰置地公司签订的《北京市房屋租赁合同》的诉请，根据查明的事实，赵某、天泰置地公司已搬离涉案房屋，原告于2018年3月底已收回涉案房屋，《北京市房屋出租委托代理合同》、《北京市房屋租赁合同》自2018年3月底已不再履行、已经解除，故原告主张解除其与赵某、天泰置地公司签订的《北京市房屋租赁合同》的诉请，本院予以支持。关于原告主张天泰置地公司支付2017年12月20日至2019年3月20日租金的诉请，根据原告所述，天泰置地公司自2017年12月20日后未再支付租金，原告实际于2018年3月底收回涉案房屋，故天泰置地公司应支付2017年12月20日至2018年3月31日的租金，合计为27200元。关于原告主张天泰置地公司支付违约金的诉请，原告与天泰置地公司签订的《北京市房屋出租委托代理合同》中约定了天泰置地公司应在2017年12月20日支付第二笔租金，但至今天泰置地公司未履行上述义务，原告可依据《北京市房屋出租委托代理合同》之约定向天泰置地公司主张年租金的10%作为违约金，天泰置地公司应支付的违约金数额为9600元。关于原告主张天泰置地公司赔偿损失的诉请，根据《北京市房屋租赁合同》中房屋交割清单的记载以及原告提交的照片等证据，原告收回房屋时，其原有装修和家具、家电等设施部分丢失、破坏，本院结合《北京市房屋租赁合同》中房屋交割清单中记载的物品情况，综合考虑受损物品种类、价值、使用年限及房屋原装修情况等，对损失酌情认定为20000元。关于原告主张天泰置地公司返还中介费4000元的诉讼，因其与天泰置地公司签订的《北京市房屋出租委托代理合同》中并未对中介费用的收取和返还存在约定，且天泰置地公司亦将涉案房屋转租给了赵某，原告主张天泰置地公司返还上述费用缺乏合同依据，本院不予支持。天泰置地公司、赵某经本院依法传唤未到庭应诉，本案依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四之规定，判决如下：一、原告虞某与被告北京天泰置地房地产经纪有限公司、赵某签订的《北京市房屋租赁合同》已于二〇一八年三月三十一日解除；二、被告北京天泰置地房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内向原告虞某支付房屋租金二万七千二百元；三、被告北京天泰置地房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内向原告虞某支付违约金九千六百元；四、被告北京天泰置地房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内向原告虞某赔偿损失二万元；五、驳回原告虞某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4140元，由被告北京天泰置地房地产经纪有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。公告费560元，由被告北京天泰置地房地产经纪有限公司负担（原告虞某已预交，被告北京天泰置地房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内支付原告虞某）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 马 潇审判员 吴 娜审判员 黄雪芹二〇一八年十二月二十日书记员 祁文然