大连市西岗区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）辽0203民初351号 原告潘莹，女，1983年10月28日生，朝鲜族，埃森哲（大连）有限公司数据分析员，住大连市西岗区。 被告王琪，女，1972年1月26日生，汉族，大连华润燃气有限公司职员，住大连市沙河口区。 委托代理人张成林，辽宁添赢律师事务所律师。 被告大连嘉城置业代理有限公司，住所地大连市西岗区黄河街********。 法定代表人沈成，该公司董事长。 委托代理人吕金秀，女，1983年7月19日生，汉族，该公司员工，住辽宁省普兰店市。 原告潘莹与被告王琪、大连嘉城置业代理有限公司（以下简称“嘉城置业公司”）房地产居间合同纠纷一案，本院于2018年1月9日立案，依法适用普通程序，于2018年4月3日公开开庭进行了审理，原告潘莹、被告王琪及其委托代理人张成林、被告嘉城置业公司委托代理人吕金秀到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2017年11月10日，原告通过被告嘉城置业公司介绍与被告王琪签订《房屋买卖居间服务合同》，原告购买位于大连市沙河口区房屋，根据合同约定，被告王琪应在签订合同5日内将办理房屋过户以及办理房屋贷款所需的相关文件资料准备齐全，并应在签订合同30内将尚欠银行贷款部分结清，抵押注销完毕。合同签订当日，原告便向被告嘉城置业公司支付中介费27000元，向被告王琪支付定金30000元，定金由被告嘉城置业公司保管。被告王琪在签订合同后未能履行上述合同义务，在原告多次催问下，原告才从被告嘉城置业公司处得知案涉房屋所有权人并未同意被告王琪将案涉房屋出售，被告王琪实际根本无法履行合同。根据合同约定，被告王琪应在毁约之日起两日内双倍返还定金60000元，且原告有权向被告王琪主张滞纳金10800元。此外，被告王琪应赔偿原告由此产生的中介费损失27000元。被告嘉城置业公司作为长期提供房屋居间服务的专业机构，明知案涉房屋产权证上记载的所有权人并非被告王琪，却既未要求由房屋所有权人来签署合同，也未要求被告王琪在签署合同时提供房屋所有权人出具给被告王琪的授权委托书，在提供居间服务时存在重大过错，导致原告无法实现与二被告签订房屋居间合同的目的。因此，被告嘉城置业公司在其收取的中介费金额内与被告王琪承担连带赔偿责任。故原告诉至法院，请求判令：1.被告王琪赔偿原告中介费损失27000元及利息（按中国人民银行同期贷款利率自2017年11月10日计算至实际履行之日止），被告嘉城置业公司对此承担连带赔偿责任；2.被告王琪双倍返还原告定金60000元，并向原告支付滞纳金10800元（1080000元/天×0.1%×10天），被告嘉城置业公司返还其中定金30000元。 被告王琪辩称，1.应当明确的是本案案由应是房屋买卖合同纠纷，居间条款只占合同10%不到，合同大部分是约定房屋买卖的，原告的诉讼请求也是按买卖合同纠纷主张的，所以案由应当确定为房屋买卖合同纠纷。2.本案房屋买卖合同无效，被告嘉诚置业公司没有促成原告与案涉出售房屋所有权人之间完成签订房屋买卖合同，被告嘉诚置业公司应当向原告返还其收取的中介费27000元及定金30000元。因合同无效，所以原告无权依据合同主张滞纳金。3.被告王琪没有因为签订案涉合同得到一分钱，故没有返还的义务，由于原告没有提供证据证明除定金30000元和中介费27000元外还有其他损失，因此不存在需由被告王琪分担的损失。4.原告与被告王琪、被告嘉诚置业公司均存在过错，对案涉合同无效均负有责任，其中被告嘉诚置业公司作为专门的房屋中介公司过错最重，所以原告主张的定金和中介费均应由收取人被告嘉诚置业公司返还；原告要求被告王琪双倍返还定金和赔偿中介费损失没有法律依据。 被告嘉城置业公司辩称，不同意对被告王琪赔偿原告中介费损失27000元及利息承担连带赔偿责任，同意向原告返还定金30000元。理由如下：首先，系被告王琪将涉案房屋另售他人造成根本性违约，故应由被告王琪承担全部违约责任，被告嘉城公司并未违约，不应承担任何责任。第二，居间合同第九条违约责任约定，由违约方赔偿守约方各项损失，被告嘉城置业公司也属守约方，不应承担责任。第三，嘉城置业属于中介服务机构，无法控制签订合同后任何一方不违约。第四，针对原告陈述的涉案房屋所有权人并未同意被告王琪将涉案房屋出售一节，与事实不符，居间合同第十二条中其他约定事项内容很清楚：“本合同甲方由产权人配偶王琪代签……”，在签订居间合同时，原被告均清楚居间合同产权人系配偶代签，故原告认为被告嘉城置业公司有重大过失与事实不符，如果原告当时认为被告王琪未取得授权或对签订合同的人有异议，可以在签订合同时一并提出。如果被告不存在违约，可以继续履行合同，按照大连市不动产登记中心的要求，夫妻双方均需要现场照相签字，待被告嘉诚置业公司带领各方办理商业贷款、报税、过户时再签订房屋买卖合同及补签居间合同均是可以的。最后，本案无法履行的根本原因在被告王琪，是被告王琪将案涉房屋另售他人才导致本案合同无法履行，并非被告嘉诚置业公司未向被告王琪索要授权而无法履行，也并不是被告嘉城置业公司原因导致原告无法实现合同目的。对于王琪关于因定金30000元按照合同约定由嘉城置业公司代为保管，王琪本人未收到，故不承担赔偿责任的答辩意见，被告嘉诚置业公司认为，如果合同能够正常履行，这30000定金元实际是支付被告王琪的，所以王琪签订居间合同合法有效，应承担违约责任。 经审理查明，2017年11月10日，原告与二被告签订《房屋买卖居间服务合同》，约定：出卖方简称为甲方：孙成达、王琪，买受方简称为乙方：潘莹，居间方简称为丙方：嘉诚置业，就丙方接受甲乙双方委托，并完成委托事项达成一致，订立本合同。关于委托事项：甲方将位于大连市沙河口区房屋转让给乙方，甲乙双方共同委托丙方提供以下服务：协助甲乙双方与银行签订履约保证合同（资金托管协议）；代收、代转定金；协助办理房屋产权过户手续；协助办理房屋贷款手续。关于佣金：基于居间方提供居间服务，由乙方支付佣金为成交价2.5%。关于结算方式：甲乙双方协商同意，房屋售价为1080000元，定金为30000元，乙方应在签署本合同之日支付，全部定金由丙方代甲方保管，交易完成后冲抵房款。关于甲方权利义务：甲方在签订本合同5日内将办理房屋过户所需的相关文件资料准备齐全；5日内将办理房屋贷款所需的相关文件资料准备齐全。关于丙方权利义务：丙方接受甲乙双方的委托，提示甲乙双方应提供相关的文件资料；丙方对甲乙双方提供的文件资料和出具的凭证应向委托人开具规范的收件清单，并妥善保管；完成委托代办事项后，应及时将上述证件、文件、资料退还委托人；丙方在乙方支付全部房款、部分房款或首付房款（含资金托管）及甲乙双方所提供的文件资料齐备三个工作日内，安排甲乙双方办理过户手续，按相关规定及丙方的通知，由甲方陪同有关人员到现场验房；协助双方进行交接，提醒甲乙双方结清本合同第六条第1款第（6）项及第2款约定的费用。关于违约责任：乙方中悔约，乙方交纳的定金归甲方所有，甲方有权将该房屋再转让给任何人；甲方中途悔约，甲方应在悔约之日起两日内，双倍返还乙方定金。甲乙双方任何一方未按合同约定时间履行义务的，每逾期一日由违约方向守约方支付房款总额的1%滞纳金；如逾期超过十日，则视为同意终止合同。合同签署后因甲乙双方或一方原因导致本合同无法履行，甲乙双方或一方将成为本合同的违约者。鉴于由丙方促成的《房屋买卖居间服务合同》合法有效，丙方已收取的佣金不予退还。守约方因此产生的佣金损失，由违约方承担；如甲乙双方自愿解除合同，甲乙双方各承担佣金的50%，丙方收取的佣金不予退还。关于其它约定事项。本合同由产权人配偶王琪代签，代理人承诺已取得授权出售此房，若因此房产权人不配合导致本合同无法履行，由产权人及代理人共同承担违约责任。合同签订当日，原告向被告嘉城置业公司支付中介费27000元，并交付定金30000元，该定金仍在被告嘉城置业公司处代管。 另查，被告王琪与孙成达原系夫妻关系，二人于2017年12月25日登记离婚。庭审过程中，原被告均认可系因案涉房屋所有权人不同意出售此房屋，导致《房屋买卖居间服务合同》签订后无法履行。被告王琪亦认可在签订案涉合同时并未取得房屋所有权人关于出售房屋的授权。庭审结束后，原告向本院确认其第2项诉讼请求中选择适用定金条款，放弃违约金（即滞纳金）部分。 本院所确认的上述事实，有房屋买卖居间服务合同、收款收据、个人购房借款合同、离婚证及双方当事人当庭陈述笔录在案为凭，上述证据已经开庭质证和本院审查，可以采信。 本院认为，原告与二被告签订的《房屋买卖居间服务合同》，是当事人之间达成的居间人为委托人提供房地产信息或交易信息和媒介服务的合同，是原被告真实意思表示，合法有效，均应按照合同约定全面履行自己的义务。被告王琪提出的本案案由应是房屋买卖合同纠纷的答辩意见，不符合案涉合同的性质，本院不予采纳。关于被告王琪提出的案涉合同无效的答辩意见，因案涉合同依法成立，自成立时生效，不存在合同无效的法定情形，该答辩意见无事实及法律依据，本院不予采纳。法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告王琪在合同中承诺已从房屋产权人处取得出售房屋的授权，若因房屋产权人不配合导致合同无法履行时与产权人共同承担违约责任。现因被告王琪签订案涉合同时尚未取得授权，且案涉房屋所有权人不同意出售该房屋，导致合同无法履行，故被告王琪应按合同约定承担违约责任。《房屋买卖居间服务合同》约定，被告王琪中途悔约，应在悔约之日起两日内，双倍返还原告定金。原告交付的定金30000元现在被告嘉诚置业公司处代管。故原告主张被告王琪双倍返还原告定金60000元，其中30000元由被告嘉城置业公司返还的诉讼请求符合双方约定，本院予以支持。关于被告王琪主张的不应双倍返还定金的答辩意见不符合合同约定，本院不予采纳。关于原告主张的被告赔偿中介费损失27000元及利息的诉讼请求。因该部分经济损失已被双倍返还的定金所涵盖，原告未能提交证据证明其因被告违约所造成的经济损失超过双倍返还的定金数额，故该诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条之规定，判决如下： 一、被告王琪于本判决生效之日起十日内双倍返还原告潘莹定金60000元，其中30000元由被告大连嘉城置业代理有限公司于本判决生效之日起十日内返还； 二、驳回原告潘莹其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2246元（原告已预交），由被告王琪负担。 如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如在上诉期限届满之日起七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。 申请执行的期限二年。 审 判 长 杨 多 人民陪审员 高 岩 人民陪审员 闫素菊 二〇一八年四月九日 书 记 员 艾 莎