江苏省徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0311民初2301号原告：董刚，男，1963年8月3日生，汉族，个体户，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：董洪超，1943年1月5日生，汉族，徐州市物资局退休职工，住徐州市。被告：陈井华，女，1953年12月19日生，汉族，徐州压力股份有限公司退休职工，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：刘元，即本案被告刘元。被告：刘元，男，1976年1月1日生，汉族，无业，住徐州市泉山区。被告：刘勇，男，1977年2月10日生，汉族，无业，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：刘元，即本案被告刘元。以上三被告共同委托诉讼代理人：崔玉林，男，1938年8月15日生，汉族，江苏省高级人民法院退休职工，住南京市鼓楼区。原告董刚与被告陈井华、刘元、刘勇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月10日立案后，依法适用普通程序，于2017年7月17日、2018年2月7日、2018年2月23日公开开庭进行了审理。原告董刚及其委托诉讼代理人董洪超、被告刘元即被告陈井华、刘勇的共同委托诉讼代理人刘元、三被告的共同委托诉讼代理人崔玉林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告董刚向本院提出诉讼请求：1、判令三被告返还其继承的刘x法多收取原告的购房款17750元及利息（按照银行同期同类存款利率为标准，自2005年1月6日其计算至实际返还之日止）；2、判令三被告返还其继承的刘x法逾期交房给原告造成的房屋租赁费损失58750元（自2001年10月1日起计算至2005年1月5日计39个月零5天）、银行同期同类存款利息3005元；3、判令三被告返还原告因涉案营业房被法院强制执行给周x月给原告造成的房屋租赁费损失141000元及利息26879元（已计算至2015年1月6日，房屋租赁费损失及利息自2007年3月7日起计算至实际返还之日止，利息按照同期银行利息计算）；4、判令三被告赔偿原告未能取得房屋权属证明的违约金179846元（按照已付购房款总额的同期银行逾期贷款利息，计算至实际返还之日止）5、判令三被告立即归还原告购买的涉案营业房或赔偿原告涉案营业房的拆迁补偿款1589782元，或立即交付涉案营业房权属证明书；6、诉讼费及发生的一切费用（按实际发生额累计计算）均由三被告承担。事实和理由：董刚与刘x法（男，1955年生，已不幸病逝）是要好的朋友。刘x法是陈井华的丈夫，刘元、刘勇的父亲。2001年1月20日，董刚的父亲购买了刘x法位于工农路北路段庄小区x#商贸楼两套营业用门面房，其中自北向南数第二套一、二层约98平方米的营业房以董刚的名义签名，第三套一、二层约98平方米的营业房由董洪超签名购买。自2001年1月20日至2005年1月6日，董刚分八次全部付清购房款。刘x法在多次违约交房后于2005年1月6日将现状房x#商贸楼自北向南数第二套一、二层约98平方米和第三套一、二层约98平方米的营业房交付给董刚，由董刚经营管理，并承诺上房后发生的产权纠纷与购房户本人无关。2007年3月7日，泉山区法院以周x月与xx房地产开发有限公司（以下简称xx公司）拆迁赔付案生效判决为由，在董刚及家人毫不知情的情况下，将董刚名下第二套一、二层约98平方米的营业房错误地强制执行给周x月。董刚曾对此多次诉讼，至今未果。2013年12月6日，徐州市泉山区拆迁办通知董刚签署上述营业房拆迁合同，因上述第二套一、二层约98平方米的营业房被法院强制执行，产生产权纠纷，致使董刚无法交房而使上述营业房拆迁合同无法履行。依据刘x法2005年1月6日向董刚出具的关于发生产权纠纷与购房户本人无关的承诺，董刚特诉至法院。被告陈井华、刘元、刘勇辩称，请求法院驳回董刚的诉讼请求，理由：1、2001年1月20日，董刚与刘x法签订《售购房协议书》，载明刘x法将其建造的段庄小区x#、x#楼前沿街商业用房自北向南第三套一、二层80平方米以140000元价格卖给董刚。2005年1月6日，刘x法按协议约定交付房屋，产权转移给董刚，卖房人已完成应承担义务。2、2005年1月6日，刘x法交付房屋时出具《承诺书》，证明该房已交接完毕，至于“发生产权纠纷与购房人无关”一说，在“承诺书”中是存在的，但至今未曾发生产权纠纷。在江苏省高级法院（2005）苏民终字第0002号、（2012）苏民一初字第006号案件两份判决均明确“被告均承认沿街门面房为刘x法所建，并享有使用权、买卖权”，不存在产权纠纷，所谓产权纠纷是偷换概念，是把执行错误造成的纠纷当成产权纠纷不恰当。3、为xx公司拆迁案执行董刚门面房是没有法律依据的。段庄小区改造的拆迁人是xx公司，拆迁安置、补偿全部拆迁人的义务与刘x法无关。4、董刚购买的营业用房是刘x法的财产，董刚与刘x法签订的“购买协议”，刘x法健在时已经交付，刘x法的继承人也未收到争议房屋的拆迁补偿款，要求刘x法继承人承担赔偿拆迁费没有道理，应向实际收到拆迁补偿款的人索要。5、董刚购买的营业用房面积是80平方米，合同原件及复印件均写明80平方米，不是98平方米。6、董刚称刘x法多收取其购房款，没有证据。7、董刚称刘x法逾期交房，没有证据。8、董刚要求租赁费没有法律依据。9、董刚要求利息，根本就不存在。经原被告举证、质证，对于原被告双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并对无争议的事实确认如下：刘x法（又名刘宪法）与陈井华系夫妻关系，育有刘元、刘勇两子。徐州市工农北路建设及段庄小区拆迁安置项目原由徐州钟山房产开发有限公司（以下简称钟山公司）立项。1998年12月18日，钟山公司（甲方）与刘x法（乙方）之间签订《关于建设工农北路配套工程的协议书》一份，约定：一、甲方同意乙方承担工农北路配套工程，xx#综合商场，x#、xx#住宅楼三幢楼号的建设（见规划图示，包括该工程占地拆迁）和建成后产权属乙方所有，乙方享有销售权，同时乙方享受徐政发（1998）24号文件规定的各项优惠政策；二、甲方必须将该工程的各项手续提供给乙方（如拆迁范围、定点施工图纸等），甲方还给乙方提供水、电源，所需费用由乙方支付。该工程建成后，产权属乙方所有，甲方负责办理房屋所有权证和土地使用权证，其所需费用由乙方支付。三、为尽快施工建设，甲方必须协助乙方做好该项工程所涉及拆迁户的思想动员及拆迁工作，拆迁户的安置由乙方负责就地安置和补偿……六、本协议书自签订后十五日内乙方暂交甲方伍拾万元人民币的协议保证金、此款由甲乙双方控制支付……。该协议甲方由苗永超签字盖章并加盖了钟山公司公章。1998年12月26日，钟山公司（甲方）与xx公司（乙方）就该项目的转让达成协议，约定：甲方在徐州市建设工农北路房地产开发项目中，鉴于所需资金及其他原因，给该项目的开发带来一定困难，经慎重研究，决定将该项目转让给乙方，有关转上（让）的各项手续，双方及时配合解决；本协议生效后，甲方不再涉及上述开发项目……。该协议签订时，苗永超任上述两公司的法定代表人。1999年1月，经徐州市规划局定点通知书批准，工农北路拓宽履行工程中以废河塘开发建设段庄小区项目共计15幢，其中x单元xx幢楼为住宅楼，xx号楼为综合商场，x号楼、x号楼西侧沿街建设门面房。1999年12月29日，苗永超（甲方）与刘x法（乙方）之间签订补充协议一份，内容包括：关于甲乙双方因工农北路联合开发一事，在甲乙双方于1998年12月18日签订协议的基础上，经甲乙双方协商达成如下补充协议：一、现待建中的1x号、1x号楼座上有四户住户（拆迁面积约810平方米）由甲方承担拆迁安置，1x号楼由乙方承建，1x号楼由甲方承建不变……三、x号楼、x号楼西侧沿路待建门面房建设问题，从x号楼北正墙轴线向南22.5m为甲乙双方的分界线，分界线以南部分由乙方承建，分界线以北部分由甲方承建，建设手续由甲、乙方各自办理，谁建归谁所有，其他事宜按原协议执行；四、此协议一式叁份，甲乙双方及段庄村委会各持壹份。该协议除甲方由苗永超签字按手印、乙方由刘x法签字按手印外，徐州市泉山区奎山乡段庄村村民委员会（以下简称段庄村委会）也在见证单位处加盖了公章。2000年1月5日，xx公司（甲方）与段庄村委会（乙方）之间、段庄村委会（甲方）与刘x法（乙方）之间分别签订《协议书》各一份，上述两协议第十四项前的文字内容相同，其中第一条内容为：甲方同意由乙方承担工农北路配套工程xx号综合商场、x号、xx号住宅楼以及x、x号楼西侧从x号楼北正墙轴线向南22.5m以南门面房开发建设。其中x、x号楼西侧沿街房甲、乙方分得部分各自办理建房及一切相关手续。第二条内容为：上述楼号所座落地点的拆迁安置由乙方负责，其拆迁安置过渡费由乙方承担，原1x号楼由甲方投资开发、但1x号楼座上有4户住户涉及建筑面积810平方米由甲方负责拆迁安置，其拆迁安置过渡费由甲方承担。第三条内容为：乙方根据本协议第2条规定范围开发的商住楼享有所有权和销售权。除此范围之外均由甲方开发，产权归甲方，甲方享有销售和受益权（其中包括1x号楼）。第四条内容为：鉴于项目为甲方立项，乙方销售开发的商住楼应以甲方名义进行，由乙方开具销售发票……第五条内容为：乙方承担开发的部分，甲方提供相关手续协助办理房屋产权证和土地使用权证……。另外，xx公司与段庄村委会签订的《协议书》第十五条的内容为：本协议订立生效后，甲方在乙方见证下与刘x法订立的所有协议（包括在原以钟山公司名义订立的以及苗永超个人签字的）一律作废。乙方开发的范围和项目由乙方与刘x法订立协议确定其双方的权利和义务（包括已拆迁的和在建的工程），与甲方无关，甲方不予参与。第十六条的内容为：乙方应当协调和处理甲方在开发工作中与乙方村民发生的纠纷，有义务保证乙方的村民不干预甲方的正常施工。而段庄村委会与刘x法签订的《协议书》第十五条的内容为：本协议签订生效后，乙方在此前与苗永超订立的一切协议均作废（包括苗永超所在单位订立的协议）。不再履行。第十六条的内容为：甲方应当协调和处理乙方在开发工作中与甲方村民发生的纠纷。第十七条的内容为：该项工程所征用土地需要支付给段庄村及土地管理部门的费用，乙方按其实际占用的面积（规划面积及在定点外应分摊的面积），按土地部门指定的每平方米计费标准支付给甲方。徐州市房管局于2002年7月21日向xx公司颁发了《商品房预售许可证》，并于2002年8月27日在《徐州日报》刊登公告，允许该公司开发建设的段庄小区x#住宅楼、x#商住楼向社会公开出售。该公告载明销售负责人为刘x法。另查明，2000年6月20日，钟山公司（甲方）与周x月（乙方）签订《拆迁安置协议书》一份，约定甲方因建设需要拆除乙方所有的房屋（建筑面积216.89平方米、实用面积194平方米）；甲方将乙方安置补偿在段庄小区x号楼x单元xx1室、xx2室建筑面积为96平方米、门面营业房北头第二户（上下层）约80平方米，合计补偿给乙方建筑面积272平方米，实用面积230平方米，甲方负责办理产权证。刘x法代表钟山公司在该协议甲方落款处签字并加盖公司公章。后刘x法又代表钟山公司与周x月就上述协议书于2000年7月5日办理了公证。2001年1月20日，刘x法（甲方、售房方）与董刚（乙方、购房方）之间签订《售（购）房协议书》一份，内容为：乙方为经营需求，自愿购买产权属甲方所有的营业房，为此经甲乙双方共同商定达成协议如下：一、营业房地址在工农北路段××小区西××）。二、营业房面积约80平方米，价款共壹拾肆万元整。乙方自本协议双方签章之日付购房款伍万元整，下余购房款在乙方上房前一次性付清。三、该营业房在办理产权手续由甲方负责，所需费用乙方负责。四、上房日期暂定2001年7月31日前。五、本协议自甲乙双方签章之日起生效，生效期内任何单方不得毁约。本协议一式二份，甲乙双方各持一份。当日，董刚向刘x法交付购房款50000元，刘x法向董刚出具了相应《收据》。该《收据》上还加盖有钟山公司财务专用章。后董刚又分别于2001年3月31日、2001年12月18日、2004年11月13日、2004年12月8日、2004年12月17日、2004年12月19日、2005年1月6日向刘x法各交付购房款30000元、10000元、23000元、10000元、5000元、5000元、30000元。上述董刚交付给刘x法的购房款共计163000元。2001年11月21日，刘x法（甲方、售房方）还与董刚的父亲董洪超（乙方、购房方）之间签订《购（销）房屋协议书》一份，约定：乙方根据经营需求自愿购买产权属甲方的营业房，就有关事宜经甲乙双方商定达成如下协议内容：一、营业房地址在工农北路段庄小区1#楼西侧壹套（上下两层各壹间），建筑面积按自然间计算，共计人民币壹拾玖万元。二、付款方式：本协议生效之日乙方付给甲方购房款壹拾贰万元整，余款七万元交房前一次性付清。三、产权证、土地证等一切手续由甲方代办齐全，费用按国家规定甲乙双方各自承担。四、上房时甲乙双方再正式订立《房屋购销合同书》。五、未尽事宜甲乙双方共同商定。本协议书一式两份，甲方一份，乙方一份。当日，董洪超向刘x法交付购房款120000元，后董洪超又分别于2004年11月20日、2005年1月6日向刘x法各交付购房款23000元、40000元。上述董洪超交付给刘x法的购房款共计183000元。2005年1月6日，刘x法将上述工农北路段庄小区x号商贸楼楼自北向南第二套（上、下二层）营业房交付给董刚使用。2005年7月2日，董刚（出租方、甲方）与山东久安消防工程有限公司（承租方、乙方）之间签订《房屋租赁协议》一份，约定甲方把属于其所有位于工农北路段庄小区x号商贸楼自北向南第二套（上、下二层）面积98平方米的营业房出租给乙方，租期3年，自2005年7月7日至2008年7月6日等。2005年8月，刘x法以xx公司、徐州市泉山区段庄街道段庄社区居民委员（原段庄村委会，以下简称段庄居委会）擅自处分其投资、建设的段庄小区部分项目为由，将xx公司、段庄居委会列为共同被告诉至江苏省高级人民法院。经审理，江苏省高级人民法院于2010年7月6日作出（2005）苏民初字第0002号民事判决，驳回刘x法的诉讼请求。该民事判决中对工农北路配套工程中所涉xx号楼、x号、x号楼中间南半部沿街门面房作出如下认定：xx号综合商场因刘x法自身的原因，在完成地面基础后，并未继续施工，与徐州市泉山区段庄街道段庄社区居民委员会、xx公司无涉。x号楼、x号楼中间南半部沿街门面房已由刘x法建成，xx公司、徐州市泉山区段庄街道段庄社区居民委员并未投资建设，由刘x法享有产权，三方当事人均无异议。xx公司、段庄居委会亦未对该门面房进行处分，不存在侵权事实。因xx公司未能按《拆迁安置协议书》的约定向周x月交付安置门面房，周x月遂于2006年4月12日向本院提起诉讼，要求xx公司向其交付拆迁赔偿门面房80平方米、赔偿不能交付房屋的损失144000元。本院经审理，于2006年9月8日作出（2006）泉民一初字第842号民事判决书，判决xx公司于本判决生效后十五日内按《拆迁安置协议书》安置给周x月（上下层）约80平方米门面营业房（建成后的地址为：徐州市××北路段庄小区大门南侧第二栋北面第二户）；xx公司于本判决生效后十五日内给付周x月2003年7月15日至80平方米门面营业房上房之日止的延期上房过渡费（按延期上房每平方米每月20元计算）。因xx公司未按期履行上述民事判决，周x月即向本院申请强制执行，本院依法作出（2007）泉执字第166号执行令后，xx公司未按该执行令的期限履行义务，本院遂于2007年3月7日作出（2007）泉执字第166号民事裁定书，裁定：将被执行人xx公司安置给周x月座落在徐州市××北路段庄小区大门南侧第二楼北面第二户（上下层，约80平方米）（即刘x法2005年1月6日交付给董刚的位于工农路北段××＃××楼××向××、××层的营业房）过户给周x月所有。因董刚认为上述本院将位于工农路北段××＃××楼××向××、××层约98平方米的营业房强制执行给周x月错误，向本院申诉。经研究，本院于2014年11月18日作出（2014）泉执监字第0001号通知书，认为：徐州市工农北路建设及段庄小区拆迁安置项目原由钟山公司立项。1998年12月18日钟山公司与刘x法签订协议书，双方约定：刘x法承建工农北路配套工程，x号综合商场、x号、xx号住宅楼，三幢楼号的建设和建成后产权属刘x法所有，刘x法享有销售权；钟山公司协助刘x法做好拆迁户动员工作，拆迁户的安置由刘x法负责就地安置等。因此，按照协议约定，刘x法承建工程范围内的拆迁户均应由其负责安置。2000年6月20日，刘x法作为拆迁施工方（甲方）与周x月（乙方）签订拆迁安置协议书，双方约定因甲方建设需要，乙方所属房屋被列入拆迁范围，由甲方将乙方安置补偿在段庄小区x号楼x单元xx2室、xx1室及门面营业房北头第二户（上下层）约80平方米，由甲方负责办理相关权证。协议书加盖钟山公司公章是基于钟山公司（后转接xx公司）系该项目法律上的主体使然。刘x法与xx公司及段庄居委会对所开发房产如何划分或分成的协议是内部约定，不具有对抗第三人的效力，故，钟山公司（xx公司）与刘x法均负有按照拆迁协议安置周x月房屋的义务。你提出段庄小区大门南侧x#商贸楼由xx公司承建并享有所有权和销售权，x#商贸楼由刘x法承建并享有所有权和销售权、x#楼在北，上下层结构，x#楼在南，主体结构地上三层，局部六层，用于说明法院判决和裁定的第二楼北面第二户上下层约80平方米是指由xx公司承建的x#商贸楼第二户，而不是x#商贸楼第二户依据不足。你提出周x月与钟山公司签订的拆迁安置协议约定安置给周x月的营业房面积为80平方米，而涉案房屋实际面积为98平方米，面积不符。同样，拟于刘x法签订的售房协议约定的营业房面积约为80平方米，协议签订时约定的房屋面积与建成后的实际面积不一致并不能得出非一套房屋的结论。若拆迁安置补偿协议与商品房买卖合同发生冲突时拆迁安置协议的被拆迁人享有的债权具有优先效力。综上，本院执行并无不当，你的申诉请求不能成立，本院予以驳回，关于你和刘x法之间的房屋买卖合同纠纷，可通过其他途径解决。再查明，董刚持有其作为购房户与作为售房户的刘x法之间签订的落款日期为2005年1月6日的《承诺书》一份，内容为：应购房户要求，在付清欠款后同意按现状房，本人同意上房，发生产权纠纷与购房户无关[实际交付x#商贸楼自北向南数第二套（一、二层）约98平方米]。董洪超则持有其作为购房户与作为售房户的刘x法之间签订的落款日期为2005年1月6日的《承诺书》一份，内容为：应购房户要求，在付清欠款后同意按现状房，本人同意上房，发生产权纠纷与购房户无关[实际交付x#商贸楼自北向南数第三套(一、二层）约98平方米]。陈井华、刘元、刘勇持有的刘x法2005年1月6日分别与董刚、董洪超签订的《承诺书》中内容均为：应购房户要求，在付清欠款后同意按现状房，本人同意上房，发生产权纠纷与购房户无关。上述董刚、董洪超及陈井华、刘元、刘勇所持有的《承诺书》均由董刚、董洪超在“购房户”签字处签名并摁指模，并由刘x法在“售房户”签字处签名并摁指模。2011年8月22日，董刚将刘x法、xx公司列为共同被告诉至本院，请求判令刘x法、xx公司立即返还其购房款163000元并赔偿其逾期交房的经济损失。该案案号为（2011）泉民初字第1791号。在本院审理（2011）泉民初字第1791号案件期间，董刚于2011年8月22日向本院提出财产保全申请，本院遂于2011年8月23日作出（2011）泉民初字第1791号民事裁定书，裁定查封刘x法价值1600000元的财产，实际查封了刘x法位于徐州市××山区工农北路××楼前门面房××楼300平方米的房产，或冻结其拆迁补偿款1600000元。2011年12月30日，徐州市泉山区人民政府段庄街道办事处出具《关于段庄小区x号楼及x、x号楼西侧门面房产权属刘x法所有的情况说明》一份，其中提到钟山公司与刘x法于1998年12月18日签订的《关于建设工农北路配套工程协议书》、钟山公司与xx公司于1998年12月26日签订的协议书、苗永超与刘x法于1999年12月29日签订的协议书等能够证明段庄小区x号楼及x号、x号西侧门面房为刘x法投资所建。由于刘x法自身的原因，x号楼建成后，该楼在处分上存在着：由刘x法私自出售；刘x法委托xx公司出售；刘x法赔付被拆迁人拆迁安置房；因刘x法拖欠建设工程款，经人民法院调解或判决，以x号楼部分房产折抵工程款等多种处分形式，这也说明了刘x法对1号楼原始产权的拥有。另外，由于刘x法认为xx公司、段庄居委会侵犯了其合法权益，于2005年2月向江苏省高级人民法院提起诉讼。江苏省高级人民法院（2005）苏民初字第0002号判决书对本说明中所举文件及协议均作出真实认定，同时判决认定：x号楼、x号2号楼中间南半部沿街门面房为刘x法投资建成，由刘x法享有产权。据此，我们认为：待拆迁的段庄小区x号楼及x、x号楼西侧沿街门面房南半部分原始产权人为刘x法，涉及到该楼及门面房的用户，凡经刘x法同意或经过对价形式持有有效证明者，均应视为产权的合法所有者，为保障拆迁工作的顺利进行，应将持有房产证明（如协议、判决、收条等）者作为被拆迁主体，并与其签订拆迁协议。2012年2月21日，董刚向本院申请撤回上述对刘x法及xx公司的起诉。经审查，董刚的撤诉申请符合法律规定，本院口头裁定准予其撤回起诉。2012年12月25日，董刚又向本院提出诉前财产保全申请，要求保全刘x法价值1600000元的财产，并向本院提供了担保。本院经审查，于当日作出（2013）泉民诉保字第0010号民事裁定书，裁定查封刘x法价值1600000元的财产。2014年3月18日，徐州市泉山区人民政府（拆迁人、甲方）与董洪超（被拆迁人、乙方）之间签订《徐州市棚户区改造城市房屋拆迁货币补偿安置协议》一份，约定：因段庄棚户区改造建设项目需要，甲方根据徐州市泉山区人民政府第78号99号令等相关配套文件，现对乙方座落在段庄工农北路x#1-x07、x-x07号房屋进行拆迁；被拆迁房屋为商业用房，合法建筑面积98.24平方米；乙方应得拆迁补偿安置款为46.28×13662+51.96×7514，计1022704，附属物及室内装饰装璜补偿费29472，奖金3000元+98.24平方米×2元×30天=8894元，搬家费1次×98.24平方米×14元=1375元，货币补贴1022704×10%=102270元，乙方应得总补偿款1164715元。当日，徐州市泉山区人民政府段庄街道办事处（甲方）与董洪超（乙方）之间还签订《段庄棚户区改造项目拆迁安置补偿补充协议》一份，约定：经双方共同协商，就乙方位于段庄棚户区改造项目拆迁范围内的工农北路南商业房-x#1-x07、x-x07房屋，拆迁编号A2-7，房屋合法有效建筑面积98.24平方米，选择货币安置方式，一楼46.28×（18800-13662）+二楼（10340-7514）=386425元，其他10%补偿38642元，总计425067元。2014年5月22日，董刚以刘x法为被告向本院提起诉讼，要求刘x法归还《承诺书》中承诺的x#商贸楼自北向南数第二套一、二层约98平方米的营业房或拆迁补偿款1585000元；要求刘x法赔偿房屋自2007年3月7日被法院强制执行之日至起诉之日的租金129000元（按照每月租金1500元计算）。因刘x法在该案审理期间去世，董刚遂于2015年12月18日向本院申请撤回对刘x法的本案起诉。2017年4月，董刚再次以诉称理由起诉来院，请求判令：一、陈井华、刘元、刘勇将刘x法承诺书中承诺的x#商贸楼自北向南数第二套一、二层约98平方米的营业房或拆迁补偿款1585000元归还董刚；二、陈井华、刘元、刘勇赔偿董刚房屋租金129000元。后董刚在本案庭审期间变更并增加诉讼请求（最终诉讼请求详见诉称）。陈井华、刘元、刘勇则以辩称理由予以反驳。经调解无效。在本案审理期间，董刚为证实起诉请主张，还向本院提交以下证据：一、刘x法（甲方）与吴继德、董洪超、董刚、李杨（乙方）、赵祥平（丙方）于2004年10月5日签订的《补充施工合同书》复印件一份，内容为：经甲、乙、丙三方商定，在原施工合同书的基础上，作如下补充条款供三方信守。一、丙方按甲方提供的修改设计施工图和施工说明及补充施工合同书条款实施施工……二、乙方按甲方与丙方支付工程款的约定足额筹备工程款壹拾陆万元整，并按甲方批条支付给丙方。刘宪法、吴继德、赵祥平分别在该合同书甲方、乙方、丙方落款处签字。董刚以此证据证实六家购房户集资继续施工。二、吴继德、王金龙、李振龙、李杨、董洪超等出具的证明复印件各一份，内容均为：2004年元月份我们六家（吴继德、董洪超、董刚、李杨、王金龙、李振龙）购买刘x法开发的段庄小区南商场x#楼西侧门面房，每家壹套（一二层）售价25万元，签订购房合同时无房产纠纷，因交房时刘x法没给办房产手续，2005年元月给我们六家签订承诺书上房手续。董刚以此组证据证实刘x法交房时的实际情况。三、拆迁安置门面房一层给排水平面图复印件一张。董刚以此证据证实涉案门面房原设计面积80平方米，后因刘x法擅自变更设计，房屋交付时面积大概98平方米。两楼中间原有过道，后来建成了房屋。陈井华、刘元、刘勇对上述证据质证认为：1、对证据一补充施工合同有异议，系复印件。2、证据二系复印件。3、证据三是复印件，要求董刚提供原件。按照董刚所称原设计面积是80平方米后变更为98平方米。根据原协议，即使后来改大了也要按照协议来履行。关于董刚与陈井华、刘元、刘勇所持有的2005年1月6日的《承诺书》内容不完全一直的问题，董刚称其持有的《承诺书》之所以比陈井华、刘元、刘勇持有的《承诺书》多出最后一行字，是因为刘x法给董刚及其他五家购房户签订《承诺书》时还没有分房，刘x法给董刚分房后，在《承诺书》上添上最后一句话后，董刚才在其签字处摁的手印。对此，陈井华、刘元、刘勇则称《承诺书》系一式两份，经双方共同签字认可。董刚持有的《承诺书》中比陈井华、刘元、刘勇持有的《承诺书》中多出的一行字就是董刚添加的。本院认为，钟山公司2000年6月20日与周x月之间签订有《拆迁安置协议书》一份，约定钟山公司因建设需要拆除周x月所有的房屋（建筑面积216.89平方米、实用面积194平方米）；并安置补偿在段庄小区1号楼2单元301室、102室建筑面积为96平方米、门面营业房北头第二户（上下层）约80平方米，刘x法此时代表钟山公司在该协议甲方落款处签字并加盖公司公章。而钟山公司1998年12月18日即与刘x法之间签订《关于建设工农北路配套工程的协议书》，双方约定有：刘x法承建工农北路配套工程，xx号综合商场、x号、xx号住宅楼，三幢楼号的建设和建成后产权属刘x法所有，刘x法享有销售权；钟山公司协助刘x法做好拆迁户动员工作，拆迁户的安置由刘x法负责就地安置等。因此，按照上述协议约定，刘x法承建工程范围内的拆迁户均应由其负责安置。刘x法与xx公司及段庄居委会对所开发房产如何划分或分成的相关协议是内部约定，不具有对抗第三人的效力，故钟山公司（其后接手项目xx公司）与刘x法均负有按照拆迁协议安置周x月房屋的义务。刘x法2001年1月20日与董刚之间则签订有《售（购）房协议书》，内容包括为：乙方为经营需求，自愿购买产权属甲方所有的营业房，一、营业房地址在工农北路段××小区西××）。二、营业房面积约80平方米，价款共壹拾肆万元整。刘x法即负有按照上述协议书向董刚交付所购80平方米营业房的义务。刘x法2005年1月6日即将上述工农北路段庄小区x号商贸楼楼自北向南第二套（上、下二层）约98平方米营业房交付给董刚使用，此时，双方无论是实际交付购房款或实际交付营业房面积均无异议，应视为刘x法与董刚履行了《售（购）房协议书》的主要义务，刘x法今后仅需协助董刚办理营业房的产权登记手续即可。因xx公司未能按《拆迁安置协议书》的约定向周x月交付安置门面房，周x月向本院提起诉讼后，就本院2006年9月8日作出的（2006）泉民一初字第842号民事判决书申请强制执行，本院2007年3月7日作出（2007）泉执字第166号民事裁定书，裁定将被执行人xx公司安置给周x月座落在徐州市××北路段庄小区大门南侧第二楼北面第二户（上下层，约80平方米）（即刘x法2005年1月6日交付给董刚的位于工农路北段××＃××楼××向××、××层的营业房）过户给周x月所有。刘x法此时即负有按照工农北路段庄小区x号商贸楼自北向南第二套（上、下二层）约98平方米营业房相等价值赔偿董刚的义务。考虑到董刚之父董洪超与董刚同年也向刘x法购买了工农北路段庄小区x号商贸楼自北向南第三套（上、下二层）的营业房，刘x法也于2005年1月6日交付董洪超上述约98平方米营业房，董洪超的上述营业房至2014年3月18日政府拆迁时已获赔1550041元（1022704元＋102270元＋425067元，不含附属物及室内装饰装璜补偿费、奖金、搬家费），而此时董刚原购买的营业房因早于2007年3月被执行给周x月而无法获得拆迁补偿，故对董刚现诉请按照董洪超所得全部拆迁补偿款1589782元为标准赔偿其不能取得营业房的经济损失，从公平原则考虑，本院酌定予以支持，并由陈井华、刘元、刘勇在继承刘x法遗产的范围内向董刚承担相应责任。董刚的其他诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百三十条、《中华人民共和国继承法》第二条、第三十三条之规定，判决如下：一、被告陈井华、刘元、刘勇应于本判决发生法律效力之日起十日内、在继承刘刘x法遗产范围内向原告董刚赔偿营业房损失1589782元。二、驳回原告董刚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费22960元，财产保全费5000元，合计27960元，由原告董刚负担4500元、由被告陈井华、刘元、刘勇负担23460元（原告已预交，被告应于本判决发生法律效力后十日内直接给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  魏道升人民陪审员  牛太平人民陪审员  苏征社二〇一八年四月二十日书 记 员  程 美