上海市崇明区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0151民初8230号原告：龚振元，男，1932年1月6日生，汉族，住上海市崇明区。委托诉讼代理人：曹洪洲。被告：龚毛郎，男，1946年7月30日生，汉族，住上海市崇明区。委托诉讼代理人：龚美娟，女，1975年8月4日生，汉族，住上海市崇明区。第三人：上海陈家镇建设发展有限公司，住所地上海市崇明区城桥镇北门路****。法定代表人：黄胜，董事长。委托诉讼代理人：文林，上海市申江律师事务所律师。第三人：上海博建房屋拆迁有限公司，住所地，住所地上海市崇明区城桥镇东门路****iv>法定代表人：陈向东，总经理。委托诉讼代理人：杨勇辉。原告龚振元诉被告龚毛郎、第三人上海陈家镇建设发展有限公司(以下简称“陈家镇公司”)农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月7日立案后，根据原告申请，于2017年8月23日对上海市崇明区陈家镇安若路XXX弄XXX号XXX室的拆迁安置房(以下简称“系争拆迁安置房”)采取了保全措施。本案依法适用普通程序，于2017年8月30日公开开庭进行了审理。因案情需要，本院于2017年10月9日追加上海博建房屋拆迁有限公司(以下简称“博建公司”)为本案第三人参加诉讼，并于2017年12月5日公开开庭进行了审理。原告龚振元及其委托诉讼代理人曹洪洲、被告龚毛郎及其委托诉讼代理人龚美娟、第三人陈家镇公司的委托诉讼代理人文林参加了上述两次庭审,第三人博建公司的委托诉讼代理人杨勇辉参加了第二次庭审。本案现已审理终结。原告龚振元向本院提出诉讼请求：1、判令系争拆迁安置房归原告所有，被告协助办理过户手续；2、本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求1为：判令系争拆迁安置房按照市场价值的70%补偿给原告，计人民币1,100,000元(以下币种均为人民币)。事实和理由：1996年8月5日，原告龚振元以3,000元的价格向被告龚毛郎购得位于上海市崇明区陈家镇毛家桥12生产队的房屋两间(以下简称“系争农村房屋”)，被告将系争农村房屋及其有关材料一并移交给原告。嗣后，因系争农村房屋年久失修，已成危房，故原告出资对该房进行了修缮。原告夫妻一直在该房内居住至今。2014年，系争农村房屋列入动迁范围，2016年被告获配了系争拆迁安置房一套。原告认为，原、被告双方订立的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，原告从被告处早已获得房屋并支付了对价，并出资修缮了房屋，该房屋的所有权属于原告，因此系争农村房屋动迁所得的拆迁安置利益及安置房应当属于原告所有，故向法院提起诉讼。被告龚毛郎辩称，其于1983年经社员大会一致通过，购买了毛家桥12队的两间拖拉机房。购买该房后经过修缮，由被告父母居住。1996年，被告将房屋以3,000元的低价卖给上海市区退休人员即原告龚振元，因为农村房屋是不能买卖的，所以当时卖房时就说明只卖房屋不卖地基，该房的地基也是用自留地置换来的。在卖房时，该房的地基等证件并未交给原告。2010年，系争农村房屋列入动迁范围，拆迁公司几次上门要求对系争农村房屋进行评估均遭原告拒绝，被告也曾主动和原告协商按照四分之一的拆迁权益分配给原告，原告未允。2016年12月，经被告亲属之间协商一致，由被告获配了系争拆迁安置房。被告认为，被告所取得的系争拆迁安置房是拆迁公司按照正常的拆迁手续分配给被告的，其只是享受了该享受的权利，即使该权利不该由被告享受，责任也不在被告而在相关部门，而且系争农村房屋至目前也未评估拆除，原告一直在居住使用。如果以后系争农村房屋确定要拆迁，也应当由拆迁办提出补偿安置协议。即便按照“房随地走”的原则，原告现在还在居住，却提出被告获配的系争拆迁安置房归原告所有，这既不合理也不合法，原告提出诉求的对象不应该是被告。故请求法院驳回起诉。第三人陈家镇公司述称，原告的诉请未针对第三人，由法院认定原告的诉讼请求。第三人不清楚原、被告之间农村宅基地房屋买卖事宜，其与被告方存在拆迁关系，根据被告父亲的农村宅基地使用权证及被告家庭内部的人民调解协议将系争拆迁安置房分配给被告，相关费用已结清。现系争拆迁安置房的大产证登记在上海崇裕发展有限公司名下，目前已符合办理小产证的条件。第三人博建公司述称，原告居住的房屋在其动迁范围内，但是否核定为安置对象不是由其认定，而是由陈家镇政府认定。其是根据镇政府核定的安置对象实施拆迁的，也只能和宅基地使用权证上的使用人签协议。原告不是安置对象也不是持证人，拆迁事宜与原告无关。因系争农村房屋有变动，故在拆迁过程中未评估，只是对原有房屋土地计价和价格补贴按照1,300元/平方米进行补偿。经审理本院确认如下事实：1983年，被告经社员大会一致通过，出资750元购得毛家桥12队的原两间拖拉机房，购买该房后由被告父母居住，1992年上海市农村宅基地使用证登记的土地使用者为被告父亲龚片林。1996年8月5日，被告将系争农村房屋以3,000元的价格卖给原告，原告出资对该房进行了修缮、翻建，原告夫妻一直在该房内居住至今。2007年，被告父亲死亡。2010年12月2日，被告家庭内部经陈家镇新桥村调解委员会调解，达成了被告父亲龚片林名下产权面积49平方米由被告继承的人民调解协议书，同日，被告与第三人陈家镇公司就上述宅基地签订了拆迁补偿安置协议一份。协议确定该宅基地房屋有证面积为49平方米，以该被拆除房屋同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价900元/平方米、价格补贴400元/平方米进行补偿计63,700元、奖励费2,450元，共计66,150元。2016年12月被告获配了系争拆迁安置房，面积为100.96平方米，房款261,513.2元，扣除补偿款及奖励费66,150元，被告支付了195,363.2元。庭审中，被告表示系争农村房屋的继承权由其享受，相关的义务由其承担，与他人无涉，原告对此无异议。另查明，原告系城镇居民，其购买了系争农村房屋后在原址上进行了翻建、扩建，拆迁时房屋等地上物未做评估、拆除，目前仍在居住、使用。原告表示待地上物评估、拆除时，另行处理。又查明，系争拆迁安置房目前单价在17,000元—19,000元/平方米之间。以上事实有原告提供的出售房屋收款凭证、出售房屋、地基的契书、上、地基的契书地使用证、2011年村委会证明、协议书、财政收据等证据，第三人陈家镇公司提供的征用集体土地拆迁补偿安置结算表、拆迁补偿安置协议、人民调解协议书、承诺书、可建建筑面积增补申请表、宅基地使用权证、交房单、配套商品房供应单、集体土地拆迁补偿安置结算书、龚判林(即“龚片林”)户安置房价格计算表、进户单、个人房屋拆迁补偿安置情况登记表、安置房户名确定表、上海博建房屋拆迁有限公司收据、安置房选房单、提前安置申请表、承诺书、2016年证明书等证据以及原、被告及第三人的当庭陈述予以证实。本院认为，原告购买被告父亲系争农村房屋后实际居住、使用多年，应视为被告对买卖系争农村房屋的行为无异议，且被告自认系争农村房屋的继承权由其享受，相关的义务由其承担，与他人无涉，对此原告表示认可，本院予以确认。被告提出当年出售系争农村房屋时只针对系争宅基地上的房屋而不包括宅基地的辩解，依据不足，本院不予采信。现系争农村房屋涉动迁，宅基地和地上物的权利均转化为货币补偿和安置房购房指标，依据诚实信用、维护交易安全的原则，应认定原告享有系争宅基地上房屋、建筑物等地上物的所有权，遇动迁时享有拆迁利益。尽管依照“地随房走”的原则，房屋等地上物转让直接导致系争宅基地实际使用人的变更，但宅基地使用权具有特定的人身属性，系集体经济组织无偿提供给本集体成员享有，其取得和转让应当符合相关法律规定。原告属城镇居民，并非系争农村房屋所在地的集体成员，系争农村房屋相对应的宅基地使用权转让未经有关部门批准同意，事后也未能办理相关更名手续，故原告并非实际成为系争宅基地的合法使用人，遇拆迁时不能完全享有宅基地的使用权补偿。现系争农村房屋遇拆迁，宅基地使用权已物化为系争拆迁安置房，原告提出的按系争拆迁安置房的市场价值按比例现金受偿的请求，本院予以支持。根据本案的实际情况，另参考系争拆迁安置房的市场价值，扣除被告支付的款项，补偿金额本院予以酌定。因系争农村房屋尚未评估、拆除，地上物的权益本，地上物的权益本案不作处理div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十八条之规定，判决如下：被告龚毛郎于本判决生效之日起十日内支付原告龚振元人民币1,000,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币11,930元，诉讼保全费人民币2,770元，共计人民币14,700元，被告龚毛郎负担人民币13,230元，原告龚振元负担人民币1,470元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  施 杰代理审判员  顾锦华人民陪审员  高士生二〇一八年四月三日书 记 员  马 腾附：相关法律条文附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。