内蒙古自治区巴林左旗人民法院 民 事 判 决 书 （2017）内0422民初2355号 原告：吴增成，男，1955年9月24日出生，汉族，农民，现住内蒙古赤峰市。 委托诉讼代理人：王立国，内蒙古兴林律师事务所律师。 被告：巴林左旗林东镇宏伟庄村民委员会，住所地为赤峰市。 负责人：陈永林，系宏伟庄村民委员会主任。 委托诉讼代理人：潘殿梅，内蒙古富河律师事务所律师。 第三人：巴林左旗光华福利有限责任公司，住所地内蒙古赤峰市。 法人代表人：吴春华，经理。 原告吴增成与被告巴林左旗林东镇宏伟庄村民委员会（以下简称宏伟庄村委会）、第三人巴林左旗光华福利有限责任公司租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月19日以（2015）巴民初字第03142号民事判决书审结，被告宏伟庄村委会不服，上诉于赤峰市中级人民法院。赤峰中院以事实不清、违反法定程序，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告吴增成及其委托诉讼代理人王立国，被告宏伟庄村委会的委托代理人潘殿梅到庭参加了诉讼，第三人光华公司的法定代表人吴春华经合法传唤未到庭，本案现已审理终结。 原告吴增成向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法终止原、被告之间的房屋租赁合同；2.判令被告给付原告建设的厂房、仓库及配电设施费用按评估后价值给付；3.被告承担诉讼费用。事实与理由：2003年8月7日，原、被告签订房屋租赁合同，约定：一、甲方（被告）自愿出租其所有的村小学教学楼及整个院落及原潘喜良猪场，学校包括村小学教学楼、厕所及院落，以学校围墙为界；二、租赁期限10年，自2003年9月1日起至2013年9月1日止；三、每年租金为11000元，10年租赁费110000元；……六、租赁期满，乙方（原告）所建的厂房、仓库及配电设施，应由有关中介机构作价，所做价格由甲方给付乙方价款后，乙方的建筑物归甲方所有……。合同到期后，原告找到被告要求解除合同，但被告称无法将原告建设的附属设施的价款兑现给原告，为此原告诉至法院，请求人民法院依法支持原告诉讼请求。 被告宏伟庄村委会辩称，1、原告与被告在签订房屋租赁合同未召开村民大会或村民代表大会，违反了村民委员会组织法规定的民主议定程序；2.被告对原告在租赁期间建设了房屋等建筑设施无异议，但上述房屋未取得相关准建手续，属于非法、违章建筑，第三人取得涉案房屋所有权证的程序不合法，被告将另行提起行政诉讼要求撤销此房屋所有权证，故被告不应支付原告建筑设施款；3.原告与被告于2003年8月7日签订的房屋租赁合同，租赁期限为十年，合同到期后原告未如期将租赁房屋院落返还给被告，存在违约行为，应按照合同约定给付被告违约金100000元。租赁期满后原告延期交房，应按照市场价格支付延期交房租金每年50000元，两年半租金合计为125000元；4.人民法院委托赤峰华天房地产评估有限公司以及赤峰大信资产评估有限公司对于房屋、配电设施等资产评估价格过高，被告提出重新评估申请。综上，原告诉请无法律依据，人民法院应依法驳回原告诉讼请求。 第三人光华公司未出庭进行答辩。 原告为支持自己的诉讼主张向本院提交如下证据： 1.房屋租赁合同1份，证明2003年8月7日，原、被告签订该租赁合同，约定原告租用被告所有的村小学教学楼、院落以及原潘喜良猪场，租赁期限十年（2003年9月1日至2013年9月1日），每年租金11000元，并约定租赁期满，乙方（原告）所建的厂房、仓库及配电设施，应由有关中介机构作价，所作价格由甲方（被告）给付乙方（原告）价款后，乙方（原告）的建筑物归甲方（被告）所有； 2.收款收据12枚，证明原告向被告支付租金97000元，承担租赁物维修费13000元，该维修费折抵租金； 3.赤悦法估字〔2017〕第116号评估报告1份赤峰悦诚房地产价格评估有限公司对原告在租赁期间增建、增添的建筑物的现有价值进行了评估，其中房屋、彩钢棚、水泥硬化、大门砖墙等建筑物评估价值合计为729744元。 4.赤峰大信资产评估有限公司赤大信评报字〔2015〕88号评估报告1份，对原告增设的变压器及电力设施、电机、配电盘等资产评估价格合计为78541元。 被告为支持其答辩主张，向本院提交了以下证据： 1.行政判决书一份，证明经被告依法提起行政诉讼，人民法院于2016年7月2日作出（2016）内0422行初37号行政判决书，撤销了巴林左旗人民政府于2005年8月17日为第三人巴林左旗光华福利有限责任公司颁发的蒙D-050901355号房屋所有权证，故原告所建房屋为非法建筑。 第三人光华公司未向本院提交证据。 经庭审质证，对于原告提交的房屋租赁合同，被告认为村委会出租该财产未召开村民会议或村民代表会议，故该合同无效；对于原告提交的租金收据及维修费无异议，对维修费折抵租金认可；对赤悦法估字〔2017〕第116号评估报原告提交评估报告认为增建的房屋属于违法建筑，不应给予补偿；对赤峰大信资产评估有限公司赤大信评报字〔2015〕88号评估报告被告认为以过期，不能使用。原告对被告提交的证据无异议；第三人未进行质证。 对于原、被告双方提交的证据，本院认证如下： 对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对原告提交的房屋租赁合同，被告虽质证称该合同未经召开村民会议或村民代表会议同意，但未就主张提交证据予以证明，该合同加盖被告村委会公章，且有时任村党支部书记、村委会主任、副主任、村委会委员及村民组长签字，故对该证据效力予以确认；对原、被告间存在租赁合同法律关系的事实应予认定。对赤悦法估字〔2017〕第116号评估报告本院认为该证据取得合法，应为有效证据。对赤峰大信资产评估有限公司赤大信评报字〔2015〕88号评估报告被告认为已过期，不应作为证据使用，本院认为，该证据是在本院立案后，经本院委托的中介机构作出的，只是由于案件审理时间长而造成的，同时该价格也体现出当时的价值，所以应该对该报告予以采信。所以对评估价格予以认定。对被告提交的（2016）内0422行初37号行政判决书的证明效力予以确认。 经审理本院认定事实是：2003年8月7日，原告吴增成与被告宏伟庄村委会签订了《房屋租赁合同》，约定原告（乙方）租用被告（甲方）所有的村小学教学楼、院落以及原潘喜良猪场，租赁期限十年（2003年9月1日至2013年9月1日），每年租金11000元，并约定乙方承租的房屋院落用于工业产品生产，现猪场院内的房屋猪舍乙方有权随时拆除，并且可以在租用的院落内修建符合要求的厂房、仓库等建筑物。同时约定租赁期满后，乙方所建的厂房、仓库及配电设施，应由有关中介机构作价，所作价格由被告给付原告价款后，原告所建的建筑物归甲方所有。 合同签订后，原告按约定向被告支付了租赁期间的租金97000元，并承担了租赁物的维修费13000元（该维修费双方同意折抵租金），并在租赁的院落内建设了厂房、仓库以及增添了相关电力设施、设备等。其中增建彩钢结构房屋5幢（合计建筑面积1574.41平方米）、砖木结构房屋2幢（合计建筑面积302.99平方米）、混合结构1幢（合计建筑面积339.9平方米）铁皮棚11.96平方米、彩钢简棚37.67平方米、半封闭棚舍2处52.08平方米、水泥地面1000.28平方米、铁栅栏们10.1平方米、砖墙32.28立方米、爬梯7.3平方米、经评估机构鉴定，总价值人民币72.9744元。增添变压器2台及电力设施（100米线路、3根电线杆），糊精锅5个及附带电机5台，配电盘2个，数控变频卧式锅炉1台及相关暖气管道、暖气片。上述资产经评估机构鉴定折合人民币78541元，上述两项原告支付评估费14000元。被告对上述建筑物及相关设施设备系原告在租赁期间增建、增添无异议。 租赁期满后，原、被告双方因租赁期间增建建筑物及相关设施的费用负担发生纠纷，故原告诉至本院，要求终止双方的房屋租赁合同，并要求被告按照评估价格给付原告建筑物、设施设备款。 另查明，2005年8月17日，巴林左旗人民政府为第三人光华公司颁发了蒙D号房屋所有权证，该房权证登记的房屋产权含原告在租赁期间增建的部分建筑物及原村小学教学楼。被告在本案诉讼期间另行提起行政诉讼，要求人民法院撤销该房权证，本院于2016年7月2日作出（2016）内0422行初37号行政判决书，撤销了巴林左旗人民政府于2005年8月17日为第三人巴林左旗光华福利有限责任公司颁发的蒙D号房屋所有权证。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。本案中，原、被告双方的争议焦点为：一是双方签订的房屋租赁合同的效力问题；二是原告对于租赁物的改扩建费用的数额及承担问题；三是原告是否构成违约问题。 关于争议焦点一，被告主张村委会租赁处分村集体财产未召开村民会议或村民代表会议研究决定，违反民主议定程序。首先，被告未就该主张提交证据予以证明，且双方所签订的租赁合同中明确写明系“经本村村民代表大会和全体党员会议超三分之二以上村民代表同意”；其次，涉案合同系经时任宏伟庄村党支部书记、村委会主任、副主任、村委会委员及村民组长签字并加盖村委会公章，原告对被告是否进行民主协商无法审查；第三，合同签订后原告作为承租人使用租赁物并支付租金，被告作为出租人收取租金，双方已实际履行至合同期满，被告在租赁期间并未对合同履行提出异议，现就合同效力提出异议有违诚实信用原则。综上，涉案房屋租赁合同系双方真实意思表示，且合同内容不违反法律法规的强制性、禁止性规定，合同合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行义务。 关于争议焦点二，原告作为承租人，为实现租赁物的使用、收益目的，在出租人即被告同意以及合同约定的前提下，对租赁物进行改善、扩建所支出的费用，系属于使租赁物改善以及价值增加的有益费用，根据合同约定合同期满增加、增添的建筑物及设施应归被告，该建筑物及设施的剩余价值（建造时付出的对价的公允价值基础上扣减折旧的剩余价值）应由被告给付原告。对于被告主张原告增建的建筑物系非法建筑，其无给付责任的主张与合同约定相悖，本院不予支持。 关于争议焦点三，被告提出原告在租赁期满后，未按约定将租赁物返还给被告，构成违约，应向被告支付违约金的主张。本院认为，租赁期满后，原告作为承租人继续使用租赁物，被告作为出租人并未提出异议，故应视为不定期租赁，被告主张原告的续租行为构成违约无事实根据与法律依据，本院不予支持。原告在租赁期间届满后继续使用租赁，被告要求原告支付租金的请求属于反诉请求，本院已示明其缴纳反诉费用，但是被告在规定的时间内未缴纳，本院对此不予审理。 一、被告巴林左旗林东镇宏伟庄村民委员会于本判决生效之日起十日内给付原告吴增成对租赁物的扩建造价费用808285元。 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费17625.04元，原告负担5934.69元，被告巴林左旗林东镇宏伟庄村民委员会负担11690.35元。评估费24000元，原告负担5000元，被告负担19000元。 如不服本判决，可在判决书送达后15日内向本院提出上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。 审 判 长  扈成军 人民陪审员  格日乐 人民陪审员  秀 英 二〇一八年四月十八日 书 记 员  王敏娜