河北省秦皇岛市山海关区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)冀0303民初701号 原告：秦皇岛宝叶物业服务有限公司，住所地秦皇岛市海港区光明**。 法定代表人：李冬宝，职务，总经理。 委托诉讼代理人：李光，男。 委托诉讼代理人：姜文辉，河北法润律师事务所律师。 被告：李振江，男，1977年11月24日出生，汉族，现住山海关区 委托诉讼代理人：李坤辉，河北渤海明达律师事务所律师。 原告秦皇岛宝叶物业服务有限公司与被告李振江物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告秦皇岛宝叶物业服务有限公司法定代表人李冬宝及委托诉讼代理人李光、姜文辉、被告李振江及委托诉讼代理人李坤辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告秦皇岛宝叶物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即缴纳2016年5月1日至2017年4月30日期间的物业服务费2357元及违约金（滞纳金）1443元（该数额是2017年5月1日至2017年11月20日期间的违约金数额，原告请求以欠缴物业服务费2357元为基数，从2017年5月1日始至实际给付之日止按照日3‰计算）2、判令被告立即缴纳2017年5月1日至2017年11月20且期间的物业服务费1333元。3、被告负担诉讼费等项费用。事实和理由：原告系山海关兴华公寓小区的物业服务企业，被告系山海关1-1-502小区的业主。2014年7月1日至2017年11月20日，原告为被告提供物业服务期间，被告拖欠原告物业服务费共计5133元。前述费用，原告数次上门收取，均遭被告拒付。为维护原告合法权益，无奈之下来院起诉，请求依法判决被告立即缴纳拖欠原告的物业服务费。并且按照《物业服务合同》的约定支付违约金。并负担本案诉讼费等项费用。诉讼过程中，秦皇岛宝叶物业服务有限公司变更诉讼请求为：滞纳金变更为以2357元基数，按照日千分之三的数额从2016年4月1日计算至实际给付之日止；以1333元为基数，从2017年4月1日开始至实际给付之日止按照日千分之三计算滞纳金。 被告李振江辩称，第一、被告没有按期支付物业服务费，是因为原告存在根本违约情形。在服务兴华公寓小区期间，物业服务不达标，服务质量差。期间小区内部管理混乱，出现过多起业主电动车被盗事件，公共设施长期得不到修复，卫生状况脏乱等情况，此外，原告还曾违法将小区电梯违法停电长达八个半月之久，严重影响了居民的正常生活秩序，其违法行为已经被秦皇岛电视台向公众播出。因原告根本违约，且存在诸多服务不达标的情况，故请求法院酌定减少物业费。 第二、物业费的数额计算依据有误，数额不符。原告主张的物业服务费包含了物业费、电梯运行费及卫生费三项。其中，物业服务费收取的依据标准不合法，物业费价格备案是收取物业费的法定前置条件，但原告的该法定条件已被撤销，因此不应当按照每平米一元计算物业费。根据山海关物价局的批复，其原价格备案文件《山价备字[2016]15号文件》已不再生效，因此原告四星级物业公司的标准评定不合法。根据山海关物价局的批复：2016年9月29日兴华公寓业主委员会成立，物业费已达到市场调节的条件，且业主委员会不接受现有标准，原收费备案标准不再生效，物业费价格应由双方协商。故2016年5月1日至2016年9月29日期间的物业费按照1元每平米支付，之后的物业费双方协商未果，结合原告的违约情况，被告只认可按照0.7元每平米计算物业费。 第三、电梯运行费应当按照实际发生的情况来确定，而不是原告主张0.9元/平米，该电梯运行费用过高，不符合实际情况，经计算，电梯运行费每平米的实际发生额应为0.63元每平米左右，并且在2016年、2017年间停电共计8个半月，该期间的电梯运行费应当扣除。 第四、因原告存在根本违约行为，被告不应当支付滞纳金。就滞纳金本身而言，原告所主张的以日息千分之三为标准计算违约金，其年息已高达200%，按复利计算。按此标准，其年利息总额经超过了原告所主张的一年物业服务费的总额的两倍。因此违约金额数额过高。如法院判决我方承担滞纳金，请求法院依法予以调整，按照中国人民银行同期银行贷款年利率为标准计算违约金数额。 本院经审理认定事实如下：2014年12月26日，秦皇岛海晨房地产有限公司与原告秦皇岛宝叶物业服务有限公司签订《山海关兴华公寓物业服务合同》一份，主要内容为：秦皇岛海晨房地产有限公司选聘秦皇岛宝叶物业服务有限公司为山海关兴华公寓小区全体业主提供物业服务工作，委托管理事项为物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备运行、维修、养护和管理；物业共用公共场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运、及雨污水管道的疏通等物业服务；物业服务收费，住宅按每月每平方米1元按业主拥有的物业建筑面积收取，商业物业按每月每平方米3.5元按业主拥有的物业建筑面积收取；合同期限为2015年1月1日起至2017年12月31日止；物业管理服务费按年交纳，业主或物业使用人应提前30天交纳下年物业费；如原告秦皇岛宝叶物业服务有限公司管理服务达不到约定的服务内容和质量标准，业主提出后，原告秦皇岛宝叶物业服务有限公司应在三个月内整改；业主未能按时足额交纳物业服务费、管理费的，每逾期一日按每年物业费的千分之三的标准向原告秦皇岛宝叶物业服务有限公司支付违约金。上述协议还约定有其他内容，原告皇岛宝叶物业服务有限公司即开始为山海关兴华公寓小区业主提供物业服务。之后原告秦皇岛宝叶物业服务有限公司与被告李振江签订《兴华公寓业主管理规约》，其主要内容为，被告李振江居住在兴华公寓1-1-502号房屋，建筑面积101.8平方米，约定综合收费为每平方米每月1.9元，综合收费包括物业服务费、电梯费。2016年6月15日在山海关区物价局关于物业服务收费进行了备案，备案服务期限2015年1月1日-2017年12月31日，合同约定收费标准高层每月每平方米1.0元。秦价费字[2011]50号秦皇岛市物价局关于调整城市区生活垃圾处理费收费标准的批复，我市城市区生活垃圾处理费收费标准为居民每月每户3元。2016年12月16日秦皇岛市山海关区兴华公寓业主委员会起诉原告秦皇岛宝叶物业服务有限公司请求解除原告秦皇岛宝叶物业服务有限公司与秦皇岛海晨房地产开发有限公司的《山海关兴华公寓物业服务合同》，秦皇岛市山海关区人民法院判决解除，原告秦皇岛宝叶物业服务有限公司上诉，河北省秦皇岛市中级人民法院判决，驳回上诉，维持原判，该判决于2017年11月20日原告秦皇岛宝叶物业服务有限公司签收生效。2016年11月24日兴华公寓业主委员会向秦皇岛市山海关区物价局提交关于宝叶物业对兴华公寓物业服务情况的报告，其内容为，现业主委员会经研究，不再接受物业每月每平方米1元的收费标准，请物价部门许可。2016年11月25日山海关区物价局对兴华公寓物业服务收费标准进行了答复，其内容为，原物业收费备案标准（山价备字[2016]15号）不再生效。物业收费事项由业主委员会代表业主与物业服务企业双方协商确定。被告李振江系兴华公寓小区1-1-502号房屋业主，该房建筑面积101.8平方米，一年的各项费用包括物业费、电梯运行费、垃圾处理费，合计2357元。经原告催缴，至今被告未向原告缴纳2016年5月1日至2017年11月20日期间的物业费原被告双方对被告李振江未交物业费无异议。 被告李振江开庭时申请证人张某出庭作证，证人张某依法在庭上出具了相应的证人证言，上述证人是兴华公寓小区房屋业主，也未缴纳相应的物业管理服务费，与本案有利害关系，其证言不予采纳。 本院认为，2014年12月26日秦皇岛海晨房地产有限公司与原告秦皇岛宝叶物业服务有限公司签订《山海关兴华公寓物业服务合同》系双方真实意思表示，有效，该合同适用该小区所有业主。且被告李振江也与原告秦皇岛宝叶物业服务有限公司签订了相应的物业服务合同，被告李振江作为山海关区兴华公寓小区房屋业主，应当履行合同约定义务，原告秦皇岛宝叶物业服务有限公司为被告李振江提供了物业服务，被告李振江应当按照约定向原告秦皇岛宝叶物业服务有限公司交纳物业管理服务费。虽然2016年11月25日山海关区物价局对兴华公寓物业服务收费标准进行了答复，其内容为，原物业收费备案标准（山价备字[2016]15号）不再生效。物业收费事项由业主委员会代表业主与物业服务企业双方协商确定。但兴华公寓业主委员会未与原告秦皇岛宝叶物业服务有限公司解除物业服务合同，亦未签订相应新的物业服务合同，被告李振江应依原来的物业服务合同确定的收费标准交纳物业管理费。原告秦皇岛宝叶物业服务有限公司主张被告李振江拖欠2016年5月1日至2017年11月20日期间的物业费用3690元（2357元+1333元），符合相关标准，本院予以支持；因被告李振江未按期缴纳物业管理服务费，原告秦皇岛宝叶物业服务有限公司主张被告向其给付滞纳金即违约金，本院予以支持，但合同约定违约金过高，本院予以调整，调整为按每逾期一日按每年应交纳费用的0.065%的标准予以计算。被告李振江的抗辩理由不足于成为不缴纳物业管理服务费的理由。被告李振江反诉原告秦皇岛宝叶物业服务有限公司退还装修管理费500元的请求，因其未在本院指定的期间内交纳反讼费，视为其自愿放弃反诉。综上所述，被告李振江应给付原告秦皇岛宝叶物业服务有限公司3690元并支付相应的违约金，违约金的计算：2016年5月1日至2017年4月30日期间的违约金为以2357元为基数按日0.065%计算；2017年5月1日至实际给付之日期间的违约金为以3690元为基数按日0.065%计算。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 被告李振江于判决生效后五日内给付原告秦皇岛宝叶物业服务有限公司物业费共计3690元；并支付违约金，2016年5月1日至2017年4月30日期间的违约金的计算，以2357元为基数按日0.065%计算。2017年5月1日至实际给付之日期间的违约金为以3690元为基数按日0.065%计算。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告李振江负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于秦皇岛市中级人民法院。 审判员  吕卓群 二〇一八年四月三日 书记员  刘 俏