河南省漯河市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫11民终2625号上诉人（一审原告）：漯河昌建物业管理有限公司。住所地：河南省漯河市郾城区金山路北段双汇国际花园商业街**商铺。法定代表人：王运生，该公司董事长。委托诉讼代理人：翟佳佳，男，1983年9月10日出生，汉族，住河南省漯河市召陵区。委托诉讼代理人：赵莹，女，1983年1月25日出生，回族，住河南省漯河市郾城区。被上诉人（一审被告）：连心，女，汉族，1989年1月3日出生，住河南省漯河市召陵区。委托诉讼代理人：李钦宝，河南强正律师事务所律师。上诉人漯河昌建物业管理有限公司（以下简称昌建物业公司）因与被上诉人连心物业服务合同纠纷一案，不服河南省漯河市郾城区人民法院（2018）豫1103民初3156号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人昌建物业公司的委托诉讼代理人翟佳佳、赵莹，被上诉人连心的委托诉讼代理人李钦宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。昌建物业公司上诉请求：判决连心按照前期物业管理服务协议约定的支付标准向昌建物业公司支付物业费、违约金、分摊费共计2692.96元，诉讼费由连心承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。一审判决第4页已经认定昌建物业公司与连心签订的前期物业管理服务协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，应为有效合同，对合同各方均有法律约束，各方当事人均应按照合同约定履行自己的义务，该合同约定收费标准每月1.2元/㎡/月；但在第4页却认定昌建物业公司系二级物业管理资质，根据漯河市相关部门发布的物业服务收费管理办法，判决昌建物业公司的收费标准为0.9元/㎡/月。这一认定前后矛盾，属于认定事实错误。二、一审法院适用法律错误。首先，不应把物业管理资质与收费标准挂钩。根据2018年4月4日公布实施的《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》（国务院令第698号）附件1第九条，对《物业管理条例》的修改主要是取消了物业服务企业资质管理的相关规定。即在一审判决作出前，已经没有了物业服务资质一说。其次，一审法院将昌建物业公司的二级物业服务资质对应为漯河市相关部门发布的物业服务收费管理办法中普通住宅区物业服务收费二级指导标准，这种对应是错误的。如果按一审法院的划分依据，物业服务企业还应当有四级、五级资质，而事实上从来没出现过四级、五级资质。最后，根据漯发改收费[2010]447号文件规定，物业收费标准分别实行政府指导价和市场调节价，而并不是一审法院认定的必须按政府指导价。连心二审答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。一、昌建物业公司主张连心按照前期物业管理服务协议约定的标准支付物业费、违约金没有事实根据和法律依据。1、根据一审庭审中连心提供的相关证据及双方陈述，昌建物业公司在提供物业服务期间，在未经业主同意的前提下在小区利用业主公共部分进行广告宣传经营，并且从未将利用业主共有部分经营所得收益和支出情况在物业管理区域显著位置公示；昌建物业公司未按照建筑规划私自占用或放任其他单位占用业主共用部分建设幼儿园操场，对小区其他业主在小区内乱搭乱建、擅自拆除墙体等危害业主安全的行为不予制止。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”昌建物业公司作为物业服务协议的相对人，违反物业服务协议约定，没有尽到相应管理、维护、公示等义务，严重侵犯了业主的合法权益，应当承担相应的违约责任或相应减少连心物业服务费。2、昌建物业公司单方提供的前期物业管理服务协议中显示，一期和二期服务协议规定不同的违约金，违反合同法公平原则。该物业服务协议系格式合同，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条规定，昌建物业公司在物业服务协议中加重业主的责任，且没有尽到合理提示及说明义务，该合同条款应属无效，昌建物业公司主张的违约金没有事实根据和法律依据。二、昌建物业公司称一审法院判决涉案物业服务收费标准按照0.9元/㎡/月是认定事实错误的主张，没有任何事实根据和法律依据。1、一审法院判决涉案物业服务收费标准按照0.9元/㎡/月计算认定事实清楚，适用法律正确。昌建物业公司系二级物业管理资质，根据《漯河市普通住宅区物业服务收费指导价标准》，二级资质物业高层住宅准为0.9元/㎡/月、多层住宅收费标准为0.4元/㎡/月。《物业管理条例》第四十条规定：“物业服务收费应当道循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费管理办法，在物业服合同中约定。”《漯河市物业服务收费管理办法》第八条规定：“实行政府指导价的物业服务收费、由市、县价格主管部门会同房产主管部门根据物业服务内容和服务等级标准等因素在政府指导价标准范围内予以核准。”昌建物业公司主张物业管理服务费按照1.2元/平方米计算，超出政府指导价标准，并且物业管理服务费收费形式和标准并未报相关部门备案和未向业主公示，违反法律规定，一审法院判决涉案物业服务收费标准按照0.9元/㎡/月计算认定事实清楚，适用法律正确。2、《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的、其他部分仍然有效。”合同并不因为部分条款无效而否定整个合同的效力，因此，一审判决并无前后矛盾之处。三、昌建物业公司称一审法院适用《漯河市普通住宅区物业服务收费指导价标准》错误的主张，没有法律依据。根据《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》，删去《物业管理条例》第二十四条中的“具有相应资质的”。但此次修改仅是针对第二十四条物业服务企业的选聘方面不再有资质上的要求，并不是说取消了对物业服务企业资质的相关规定，更不是昌建物业公司说的“已经没有了物业服务资质一说”，这也是昌建物业公司对法律法规的误解。修改后的第二十四条第一款前提没变，前提是“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则”，这是对建设单位选聘前期物业管理的招投标规定，并不是说以后所有小区选聘物业服务企业就不再要求资质了，而是物业公司在聘用后，业主所缴纳的物业管理费用与物业公司的资质相关联。综上所述，昌建物业公司的上诉请求及理由没有任何事实根据和法律依据，请求二审法院查明事实后依法驳回其上诉请求。昌建物业公司向一审法院起诉请求：一、判令连心支付昌建物业公司物业服务费1587.69元及逾期付款违约金645.27元。二、判令连心支付昌建物业公司公共能源分摊费460元。三、诉讼费由连心承担。物业服务费、违约金、分摊费共计2692.96元。一审法院认定事实：连心系漯河市郾城区黄山路MOCO新世界小区业主，其房产位于漯河市郾城区××新世界小区××楼××单元××室，房屋建筑面积57.53平方米。2014年12月3日，昌建物业公司与连心签订《前期物业管理服务协议》，合同约定，昌建物业公司对该小区房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，5号楼公寓按建筑面积1.2元/㎡/月收取物业管理费，公共能源分摊费暂按20元/户/月收取，连心在接受物业服务的同时自2016年7月1日起未交纳物业服务费和公共能源分摊费。昌建物业公司催要未果。上述事实，有昌建物业公司提供的前期物业服务委托合同、物业费催缴通知、物业费收据及当事人陈述笔录在卷佐证，一审法院对此予以确认。一审法院另查明，昌建物业公司系二级物业管理资质。一审法院认为，昌建物业公司与连心签订的前期物业管理服务协议系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律规定，合法有效，对昌建物业公司和连心均具有法律约束力，双方应当按照约定履行自己的义务。连心已实际接受了昌建物业公司提供的物业服务，连心应依据合同约定向昌建物业公司支付物业服务费及公共能源分摊费。因连心自2016年7月1日起未向昌建物业公司支付物业服务费，已构成违约，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”故对昌建物业公司要求连心给付物业服务费和公共能源分摊费的诉讼请求，一审法院予以支持。连心提出墙体裂缝、屋顶漏水给其造成损失，但未提交相关证据予以证明，如确有该损失发生，可在明确相关责任主体后，另行主张权利，本案不予处理。关于昌建物业公司要求的违约金，经庭审调查，昌建物业公司提供的物业服务存在瑕疵，连心迟延给付物业服务费系因对物业服务内容及质量与昌建物业公司存有争议，并非恶意，故一审法院对昌建物业公司要求给付违约金的诉讼请求，不予支持。关于连心拖欠物业费的具体数额。昌建物业公司系二级物业管理资质，根据漯河市发展和改革委员会、漯河市住房保障和房屋管理局发布的漯河市普通住宅区物业服务收费指导价标准，昌建物业公司对连心的收费标准应为0.9元/㎡/月。据此，连心应支付昌建物业公司自2016年7月1日起至2018年5月31日止的物业服务费1190.87元（0.9元/㎡/月×57.53㎡×23个月）。根据昌建物业公司与连心双方签订的前期物业服务合同，公共能源分摊费为每月20元，故自2016年7月1日起至2018年5月31日止公共能源分摊费为460元（23个月×20元/月）。以上物业服务费和公共能源分摊费共计1650.87元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第七条、第四十条之规定，判决：一、连心于判决生效后十日内向昌建物业公司支付物业服务费和公共能源分摊费共计1650.87元。二、驳回昌建物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由连心负担。二审中，昌建物业公司提交两组证据：证据一，网站下载文件三份，分别为国家发展和改革委员会关于放开部分服务价格意见的通知、漯河市发展和改革委员会转发通知、漯河市发展和改革委员会[2010]447号文件，证明在一审法院作出判决前，其所依据的收费标准已通过以上三份文件明令废止，且一审法院依据昌建物业公司属于二级服务资质而参照二级收费标准的说法是错误的。证据二，昌建物业公司作为同类其他案件当事人的漯河市源汇区人民法院民事判决书一份，该生效判决是依据双方签订的物业协议作为裁判依据，本案一审法院的判决与此相矛盾。连心质证称，上述证据均系复印件，没有相关部门印章，对证据的真实性和证明目的均有异议。昌建物业公司主张物业费按1.2元/㎡/月收费没有向业主公示和备案，昌建物业公司提供的物业服务有瑕疵，一审法院判决适当。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本案二审的争议焦点为：一审判决认定的本案物业费标准是否正确，对昌建物业公司要求连心承担违约金的诉请应否支持。本院认为，昌建物业公司与连心签订的前期物业管理服务协议系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，对昌建物业公司和连心均具有法律约束力，双方应当按照协议约定履行各自义务。连心已实际接受了昌建物业公司提供的物业服务，应按协议约定向昌建物业公司支付物业服务费及公共能源分摊费。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”因连心自2016年7月1日起未向昌建物业公司支付物业服务费，已构成违约，故昌建物业公司关于连心给付物业服务费和公共能源分摊费的诉讼请求，应予支持。物业服务企业资质分三个等级，漯河市普通住宅区物业管理服务分为五个等级，二者并非一一对应关系，一审法院以昌建物业公司系二级物业管理资质为由，认定其应按普通住宅小区物业管理服务二级标准收取物业费没有法律和事实依据。一审法院所依据的漯河市发展和改革委员会、漯河市住房保障和房屋管理局制定的《漯河物业服务收费管理办法（试行）》第七条规定：“物业服务收费根据不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。”第九条规定：“实行市场调节的物业服务收费，其收费形式和收费标准由委托方、业主、业主大会（业主委员会）与物业服务企业在物业服务合同中约定，并报价格部门和房管部门备案。”昌建物业公司、连心签订的前期物业管理服务协议对高层住宅及公寓按建筑面积1.2元/㎡/月收取物业管理费约定明确，因此连心应按该协议约定向昌建物业公司支付自2016年7月1日起至2018年5月31日止的物业服务费1587.83元（1.2元/㎡/月×57.53㎡×23个月）。昌建物业公司诉请连心支付自2016年7月1日起至2018年5月31日止的物业服务费1587.69元，系对自己民事权利的处分，不超过连心应支付物业服务费的数额，本院依法予以支持。昌建物业公司对物业共用部位、共用设施设备经营所得收益和支出情况未在物业管理区域显著位置公示，对业主反应的问题未能及时处理，提供的物业服务存在瑕疵，连心迟延给付物业服务费系因对物业服务内容及质量与昌建物业公司存有争议，故对昌建物业公司要求连心给付违约金的诉请，本院依法不予支持。昌建物业公司作为物业服务企业，应切实提高物业服务的水平和质量，及时与业主沟通，为业主提供良好的生活环境。连心以及其他业主如认为昌建物业公司提供的物业服务与物业费标准不相符，应争取早日成立业主委员会，由业主委员会与其协商确定物业费标准或选聘其他物业公司提供物业服务，监督物业公司履行义务。综上所述，一审判决认定事实清楚，但判决结果有误，本院依法予以纠正；昌建物业公司的上诉请求部分成立，对成立部分本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省漯河市郾城区人民法院（2018）豫1103民初3156号民事判决。二、连心于判决生效后十日内支付漯河昌建物业管理有限公司物业服务费1587.69元、公共能源分摊费460元。三、驳回漯河昌建物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由连心负担。二审案件受理费50元，由漯河昌建物业管理有限公司负担25元，连心负担25元。本判决为终审判决。审判长 石  笑  云审判员 李    刚审判员 王  路  明二〇一八年十二月十一日书记员 王瑞珺（兼）