苏州市吴中区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)苏0506民初5447号 原告（反诉被告）:许福男，男，1981年9月29日生，汉族，住苏州市虎丘区。 委托诉讼代理人：余家义，江苏恒渊律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张禹轩，江苏恒渊律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）:苏州市金沙湾投资管理有限公司，住所地苏州市吴中区木渎镇金山南路412号。 法定代表人：叶栋杰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：宋婷婷，该公司员工。 原告许福男诉被告苏州市金沙湾投资管理有限公司（以下简称金沙湾投资公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月21日立案受理，审理中，被告金沙湾投资公司提起反诉，本院依法将本诉和反诉合并审理。该案由审判员吴宁剑适用简易程序公开开庭审理，后依法裁定转为普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。原告许福男的委托诉讼代理人余家义、张禹轩,被告金沙湾投资公司的委托诉讼代理人宋婷婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 许福男向本院提出诉讼请求：1、要求金沙湾投资公司返还其360868元并赔偿其损失3067962元，合计3428830元；2、本案诉讼费由金沙湾投资公司承担。审理中，原告变更第一项诉讼请求为，要求金沙湾投资公司返还其360868元并赔偿其损失3066962元，合计3427830元。事实和理由：2015年10月，双方签订房屋租赁合同，约定金沙湾投资公司将位于苏州市吴中区木渎镇金山南路房屋出租给其，要求其办理有关卫生、环保等许可证照，并承诺如因非法出租房屋导致合同无效，则赔偿其损失。现金沙湾投资公司非法出租房屋且不能提供相关证照，已导致其产生重大损失，故提起诉讼。 金沙湾投资公司辨称，涉案房屋是军产，有部队正式批文，不是非法出租。其向许福男出租涉案房屋时，已如实说明涉案房屋没有产权证及规划许可证，故双方于2015年10月25日签订的房屋租赁合同不具备无效情形。许福男诉称无法办理相关证照是没有依据的，其提供的部队批文是可以代房屋产权证明办理相关证照的，金沙湾经营餐饮业的租户众多，有些店面已经办理了相关营业证照，许福男无法经营的原因系其经营不善导致。退一步讲，即便租赁合同无效，许福男也应当按照约定的租金金额支付房屋占有使用费，故请求法院驳回许福男的诉讼请求。同时，因许福男一直拖欠其租金,故提出反诉请求：1、许福男向其支付截至2017年11月30日的租金764867元并由其退还许福男充值卡金额20000元；2、许福男支付其应交租金截至2017年9月13日的滞纳金200000元；3、解除双方签订的租赁合同，许福男向其返还租赁房屋；4、本案的反诉费用由许福男承担。审理中，金沙湾投资公司申请撤回要求退还许福男充值卡20000元的诉讼请求；并自愿将自2015年12月1日至2017年5月31日的滞纳金调整为自2016年11月1日起计算，2017年6月1日后的滞纳金按原约定计算。 针对金沙湾投资公司的反诉，许福男辩称，首先，双方签订的房屋租赁合同无效，因此，金沙湾投资公司主张房屋租金及滞纳金并无事实和法律依据。同时，金沙湾投资公司向许福男完全交付房屋的时间为2016年1月10日，免租期180天，即便支付租金，起算时间也应为2016年7月11日。而且，许福男向金沙湾投资公司租用的房屋是两层楼，许福男已于2016年4月将所租用的一层房屋退还给金沙湾投资公司，而后又于2016年8月搬离了二层房屋。故其对金沙湾投资公司所主张的房屋租金及滞纳金计算方法和起止时间均不认可。其次，双方签订的合同是无效合同，无效合同自始没有法律效力，无需解除，金沙湾投资公司主张解除合同的请求有所不当。金沙湾投资公司已于2016年8月完全占有涉案房屋，许福男无返还房屋之义务，请求驳回金沙湾投资公司的全部反诉请求。 经本院审理认定事实如下：2015年10月25日，金沙湾投资公司（甲方）与许福男（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将苏州市吴中区木渎镇金山路xxx号x号楼x楼xxx室（建筑面积368平方米）及x号楼x楼西面房屋（建筑面积1009平方米）出租给乙方使用，乙方承诺房屋用途为餐饮（朝天门火锅）。甲方于2015年12月1日向乙方正式交付房屋，甲方自房屋交付之日起给予乙方180天免租期（装修期）。合同约定租赁期限为10年（含免租期），即自2015年12月1日起至2025年11月30日止。合同第三条约定房屋租金及支付方式：一楼日租金3.2元/天/平方（建筑面积），合计年租金429824元；二楼日租金1.3元/天/平方（建筑面积），合计年租金478771元，总计年租金908595元，实际收优惠价870000元。每二年环比递增5%。具体租金支付日期及金额如下：2015年10月25日支付2015年12月1日至2016年5月31日租金217500元；2016年5月1日支付2016年6月1日至2016年11月30日租金217500元（以上为免租期180天，故折半计算）；2016年11月1日支付2016年12月1日至2017年5月31日租金435000元；2017年5月1日支付2017年6月1日至2017年11月30日租金435000元；2017年11月1日支付2017年12月1日至2018年5月31日租金456750元（上述租金不含税金，如乙方需开具发票，税费由乙方承担）。租金支付方式为乙方应在甲方交付房屋之日支付第一期租金217500元，之后每期租金一次性支付，每期租金提前30天交纳，先付租金后用房。合同第五条约定，因乙方责任导致提前退租或提前解除本合同的，除双方另有约定外，依附于出租房屋的装修、装饰等不可移动设施无偿归甲方所有，乙方不得以其投资为由要求甲方赔偿。合同第七条约定，乙方逾期未交纳各项租赁费，经催告超过10天仍不交纳的，甲方有权解除合同，收回出租房屋。合同第九条约定，为保障本合同履行，乙方应在签订本合同时向甲方缴纳80000元履约保证金。本合同履行期间，乙方发生违约行为的，履约保证金不予返还，归甲方所有。合同第十条就违约责任进行了约定。租赁期间，乙方逾期交纳其应承担费用（含水费、电费等）的，每逾期一天，则应支付上述费用总额1%的违约金；乙方如逾期支付租赁费，每逾期一天，则乙方须支付按日租赁费两倍的违约金。合同第十三条第二项约定，甲方应提供房产证明等文件，乙方应提供身份证明或营业执照等文件。合同还就其他事项进行了约定。合同签订后，许福男向金沙湾投资公司支付80000元押金，向涉案房屋物业公司苏州市金山营物业管理有限公司（系独立法人，以下简称金山营公司）支付能源押金20000元、装修押金50000元、垃圾管理费15000元及相应物业管理费。许福男还于2015年10月25日向金沙湾投资公司支付房屋租金50000元；于2016年6月给予金沙湾投资公司50张消费金卡，每张卡值1000元，共计卡值50000元用于抵付房屋租金，之后再未支付过租金。 2016年4月27日，许福男经营的苏州市朝天门餐饮有限公司向金沙湾投资公司递交朝天门火锅店房屋租金减免的申请，其称，苏州市朝天门火锅店从2015年12月1日起租用金沙湾商业广场9号楼，投入近5000000元装修并引进重庆老字号。自2016年2月20日试营业以来，营业情况不理想，平均每天亏损近万元，公司压力很大，现恳请金沙湾投资公司的领导帮助解决其目前面临的困境，特递交申请报告如下：1、要求退租一层368平方米的店面房；2、要求贵公司领导照顾免交房租金和物业管理费；3、贵公司帮助解决员工宿舍三间（或优惠低价出租给其使用）。2016年11月5日，金沙湾商业广场的物业公司苏州市金山营物业管理有限公司向许福男寄送催交租金和物业费的函件，其中对许福男租赁的一层房屋备注为2016年4月27日提出将一楼368平方米退还给开发商，实际退还日期为2016年8月20日。 又查明，金沙湾投资公司曾于2017年4月21日向本院提起诉讼，要求许福男支付自2015年12月1日至2017年5月31日的租金及相应滞纳金，后撤回该起诉，并于2017年7月24日向许福男送交解除合同通知书，以许福男逾期不交纳租金为由，要求与许福男解除房屋租赁合同，并于收到通知书后5日内将房屋内物品清空、恢复原状。许福男收到该通知书后，于2017年7月25日回函金沙湾投资公司，其认为，金沙湾投资公司出租房屋无房屋产证和规划许可证导致其无法办理经营所需证照，其未付租金系依法维权，涉案租赁合同应属无效，金沙湾投资公司无权解除合同。双方一致确认，金沙湾投资公司于2017年10月4日将许福男在涉案房屋二楼的可移动物品全部搬离。 再查明，涉案房屋的土地系军产性质，金沙湾投资公司通过竞价取得涉案房地产经营使用权，所在的金沙湾商业广场项目从设计、施工及租赁经营均得到南京军区装备部直属工作部的批准。双方一致确认，涉案房屋无房产证。本院实地调查了金沙湾商业广场及涉案房屋的目前情况，金沙湾商业广场体量较大，大中小商户较多，商业范围主要为批发、零售、餐饮、住宿等。涉案房屋即苏州朝天门火锅所经营的一楼、二楼相对独立，一楼退租以后可以通过两个楼梯、一个电梯直接通行至二楼。 以上事实，有金沙湾投资公司提供的《房屋租赁合同》、《苏州金山北路房地产使用协议书》、《关于苏州金山北路建设方案的批复》、《关于金山北路营区租赁项目经营性分租的批复》、《关于苏州金山北路设计方案调整的批复》、中国人民解放军七三九一六部队出具的函，许福男提供的证明、领用消费卡记录及本案庭审笔录、谈话笔录、调查笔录等予以证实。 关于许福男承租涉案房屋的租金，金沙湾投资公司认为，许福男应按合同约定的租金标准支付租金，因许福男已于2016年9月1日将所租一楼退还，金沙湾投资公司对此予以确认，故许福男应支付所租一、二楼房屋自2015年12月1日起计算至2016年8月31日的租金及其所租二楼房屋自2016年9月1日起计算至2017年11月30日的租金。滞纳金应从2015年10月25日计算，标准为逾期一天支付逾期总额的百分之一。合同约定的房屋租金为优惠价，但许福男退租一楼后，对涉案房屋二楼许福男应按原基价1.3元/天/平方支付租金。此外，许福男虽向其提供了50张消费卡用于抵付房租，其中有30张消费卡已作为福利发放给员工，但还有20张消费卡计20000元因许福男经营的朝天门火锅停业而无法使用，故抵付房租金额仅能视为30000元。为此，提供了其持有的尚未消费的20张苏州朝天门火锅店VIP卡。 许福男称，消费卡内的金额应以刷卡系统显示的金额为准，若未消费完毕，可办理退费；当初双方之间发生的消费卡是买卖消费关系，于本案的租赁合同无关；要求将该50000元消费卡直接抵付房租。其还称，金沙湾投资公司于2016年1月10日才交付涉案房屋，免租期为180天，则房屋租金的起算时间应为2016年7月11日，而在此之前许福男已将涉案房屋一楼退还给金沙湾投资公司，后又于2016年8月20日不再租用房屋，其所有的装修及其他物品还在涉案房屋内。为此，许福男提供如下证据：金沙湾投资公司招商部负责人张庆东于2016年4月20日向其出具的证明一份，载明：“金沙湾朝天门火锅店一层四周玻璃于2016年1月10日装好，特此证明。”经质证，金沙湾投资公司称，张庆东向许福男出具的证明没有公司盖章，不能代表公司意见，该证据亦不能证明房屋交付时间为2015年12月1日；其称，其仅于2016年9月1日接收了许福男承租的一楼房屋，许福男并未向其交付二层房屋，为此，提供严凤仙于2016年9月18日向其出具的情况说明一份，载明：“兹有金沙湾九号楼商户朝天门火锅所租赁的一楼于2016年9月1日退还甲方。”并称，严凤仙是许福男经营苏州朝天门火锅的合伙人。经质证，许福男称，其对该证据真实性不清楚，严凤仙不是合伙人，仅系许福男的朋友，受许福男的委托和金沙湾投资公司法定代表人就停止房屋租赁一事进行谈判，金沙湾投资公司让严凤仙出具情况说明是便于金沙湾投资公司法定代表人和其他股东进行商量。 关于许福男主张的损失，其为证明相应损失提供如下证据：一、涉案房屋装修工程款。1、许福男与苏州至善建筑装饰工程有限公司（以下简称至善公司）于2015年11月29日签订的涉案房屋工程施工合同，双方约定的工程总价款为暂定1450000元；至善公司向许福男开具的1450000元装修款收据。2、相应公司开具的涉案房屋门头装修款及门头广告费收据，金额分别为70000元和105000元。二、涉案房屋店内设备装修款及设计费。3、高新区振兴家电维修部开具的涉案房屋通风系统、厨房冷库收据及空调安装销货单，金额分别为85000元、35000元和95900元。4、苏州高新区赛格电子顶然电子经营部出具的网络安装费用收据，金额为61500元。5、互诚信息技术公司出具的技术服务费及购买窗帘收据各1份，合计金额10500元。许福男称，涉案房屋窗帘系向该公司购买并由该公司安装。6、苏州弘一广告出具的收款收据2张计36000元，金沙湾投资公司称用于室内火锅经营的广告设计。7、苏州邦美一品文化公司出具的菜单设计费发票2张，金额共计17500元。8、苏州平江苏港厨具经营部出具的厨具设备收据1张，金额为127292元，其中载明已收100000元，还欠27292元。9、姑苏佳华酒店用品商城出具的厨房用具设备收据1张，金额为14170元。10、苏州金山营物业管理有限公司出具的电缆补贴费收据2张，金额为10000元。许福男称，供电处和涉案房屋实际供电处需要铺设电缆，该电缆由金山营物业管理有限公司铺设，由我方出补贴费。三、其加盟朝天门火锅的费用。11、其与重庆市朝天盟餐饮管理有限公司于2015年10月29日签订的特许经营加盟合同，其与渝中区盛茂酒店用品经营部于2015年10月29日签订的店铺营运服务合同。12、重庆市朝天盟餐饮管理有限公司向其出具的主城区特许经营费、特许经营定金、专有品牌保证金及权益金，金额分别为350000元、50000元、30000元和20000元。四、预期利润499100元。许福男要求金沙湾投资公司赔偿的损失即由以上款项组成。此外，许福男要求金沙湾投资公司返还的360868元由以下项目组成：履约保证金80000元、能源押金20000元、装修押金50000元、垃圾清理费15000元、预付房租50000元、物业管理费95868元、消费卡50000元。 经质证，金沙湾投资公司称，对证据1金额的真实性均有异议。对装修合同的真实性无异议，但是其中载明工程款多退少补，因此具体装修的款项不能以该合同作为依据。对证据2的真实性持有异议，对关联性无异议，应以实际转账为准。对证据3中冷库建造、通风系统及空调安装收据的关联性予以认可，但对真实性、合法性有异议，应以实际转账为准。对证据4的关联性无异议，对真实性、合法性有异议，应以实际转账为准。对证据5的真实性有异议。许福男提供的两份票据完全不一样，其有理由怀疑5000元的票据与窗帘无关联性。对证据6的真实性有异议。对证据7的关联性无异议，真实性、合法性有异议，应以实际转账为准。对证据8和证据9的真实性均有异议，厨房设备有一部分已经被许福男于2017年9月6日卖给第三方。对证据10的真实性无异议。对证据11，许福男与加盟公司签订的合同，16条中约定朝天门火锅的地点不局限于金沙湾，所以其认为这不属于许福南的损失范围。对证据12的关联性无异议，真实性、合法性有异议，应以实际转账为准。 关于该租赁合同的其他履行情况，许福男称，因涉案房屋没有房产证和规划许可证，故其曾于2016年4月向金沙湾投资公司提出终止合同。其将一楼退租后，将除空调和硬装外的可移动物品全部搬至二楼继续使用，二楼的全部物品再未搬运过。后其于2016年8月不再租用涉案房屋，其于2017年1月至现场查看，发现金沙湾投资公司已在店门上加了一把锁。且金沙湾投资公司于2017年10月4日将其二楼物品全部搬走，其还为此报警。同时，金沙湾投资公司无法配合办理环评手续，隔壁承租方因此被环保部门采取了停止经营的行政措施，其也不愿违法经营。金沙湾投资公司称，其不清楚许福男何时离开涉案房屋，现许福男确不在涉案房屋内经营。涉案房屋二楼店门钥匙双方各有一把，其未曾再在店门上加锁，2017年10月初，其将许福男所租二楼的可移动物品搬到金沙湾投资公司的仓库，并于同日将二楼的门锁换掉，后将涉案房屋于2017年11月出卖给案外人。对此，许福男称，2016年8月，金沙湾投资公司将至二楼的电梯、通道全部封闭，自此之后其已失去了对涉案房屋内全部物品的掌控，目前涉案房屋内许福男所有的可移动物品确实不存在了。 本院认为,涉案房屋的土地系军产性质，金沙湾投资公司通过竞价取得涉案房地产经营使用权，其经营的金沙湾商业广场从设计、施工到租赁经营均取得部队的批准，金沙湾投资公司就涉案房屋与许福男签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，故该房屋租赁合同合法有效，双方理应按照约定全面履行自己的义务。根据双方合同约定，许福男逾期未交纳各项租赁费，经催告超过10天仍不交纳的，金沙湾投资公司有权解除合同，收回出租房屋。金沙湾投资公司曾于2017年4月21日通过诉讼方式要求许福男支付租金，后虽撤回起诉，但许福男仍未交纳租金，金沙湾投资公司有权根据双方约定解除涉案房屋租赁合同。现金沙湾投资公司已于2017年7月24日向许福男送交解除合同通知书，故双方的房屋租赁合同于该日解除。根据合同约定，许福男发生违约行为的，履约保证金不予返还，归金沙湾投资公司所有。涉案房屋租赁合同因许福男未交纳租金而解除，故许福男要求金沙湾投资公司返还80000元履约保证金，本院不予支持。许福男现尚欠金沙湾投资公司房屋租金，而其却要求金沙湾投资公司返还其已付租金及消费卡共计100000元，于法无据，本院不予支持。此外，许福男主张返还的能源押金、装修押金、垃圾清理费及物业管理费均是向金山营公司交纳，而其却向金沙湾投资公司主张返还上述费用，于法无据，本院不予支持。 关于租金及房屋占有使用费支付的期间。涉案房屋租赁合同约定的房屋交付时间为2015年12月1日；许福男向金沙湾投资公司递交的房屋租金减免申请中亦自认苏州市朝天门火锅店从2015年12月1日起租用金沙湾商业广场9号楼。现许福男为证明涉案房屋于2016年1月10日交付，仅提交金沙湾投资公司工作人员张庆东所作证明，但该证明仅体现该火锅店一层四周玻璃的安装时间，许福男系租用涉案房屋后再行装修，故该玻璃安装时间无法佐证房屋交付时间，故本院认定涉案房屋于2015年12月1日起交付。许福男称于2016年4月将所租用的一楼房屋退还给金沙湾投资公司，但并未提供证据予以证明，本院不予采纳。虽金山营公司向许福男寄送的催交物业费和租金的函件中备注一楼实际退还日期为2016年8月20日，但该内容为涉案房屋物业公司记载，金沙湾投资公司对此并不认可，而受许福男委托和金沙湾投资公司法定代表人就停止房屋租赁一事进行谈判的严凤仙向金沙湾投资公司作出朝天门火锅所租赁的一楼于2016年9月1日退还金沙湾投资公司，应系代表许福男所作的意思表示，故本院认定涉案房屋一楼的退还时间为2016年9月1日。故许福男须向金沙湾投资公司支付涉案房屋自2015年12月1日至2016年8月31日、涉案房屋二楼自2016年9月1日至2017年7月24日（扣除免租期后）的租金。此外，许福男未提供证据证明其停止经营后向金沙湾投资公司交还涉案房屋二楼并搬迁涉案房屋内的物品，其称金沙湾投资公司于2017年1月对涉案房屋二楼加锁控制，但未提供证据予以佐证，现双方均确认金沙湾投资公司于2017年10月4日将涉案房屋二楼遗留的可移动物品搬离，金沙湾投资公司亦自认对店门换锁，故许福男须向金沙湾投资公司支付涉案房屋二楼自2017年7月25日至2017年10月4日的房屋占有使用费，金沙湾投资公司要求许福男支付截至2017年11月30日房屋租金的诉请，本院不予支持。关于租金及占有使用费的支付标准。金沙湾投资公司称许福男退租一楼后，涉案房屋二楼房租按原基价执行，但双方未就此签订补充协议，故涉案房屋二楼仍以双方约定的优惠价的标准计算，经核算，许福男应支付金沙湾投资公司欠付租金及房屋使用费共计718625.15元。虽许福男向金沙湾投资公司提供了50000元消费卡，但据其自述已于2016年8月不再营业，现金沙湾投资公司提交了尚未使用的20张消费卡，其主张上述卡内现存价款20000元，因该消费卡由其经营者负责发放、刷卡，故许福男对卡内金额负有举证责任，故仅能视为许福南交付的消费卡抵付了30000元租金，结合许福男已付的50000元租金，许福男还需向金沙湾投资公司支付房屋租金及房屋占有使用费共计638625.15元。因金沙湾投资公司已于2017年10月4日自行将涉案房屋二楼的可移动物品搬至公司仓库，故其已实际控制涉案房屋，其要求许福男返还涉案房屋的请求，本院不予支持。 金沙湾投资公司主张滞纳金标准为逾期一天支付逾期总租金的百分之一，标准过高，本院考虑许福男的违约情况及金沙湾投资公司的实际损失酌定滞纳金标准为每日万分之三。金沙湾投资公司自愿将滞纳金调整自2016年11月1日起算，本院尊其自愿，结合许福南其他租金及房屋使用费应交纳的时间，本院核定许福男应交纳的租金滞纳金为52140.3元。 承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。对已形成附合的装饰装修物，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。本案中，许福男系自行停止经营，其并未提供证据证明其停止经营与当时是否取得环评手续有因果关系。而双方签订的房屋租赁合同因许福男拒不支付租金而解除，故许福男要求金沙湾投资公司赔偿装修装饰损失及相应加盟费用、预期利润损失，于法无据，本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十条、第十一条之规定，判决如下： 一、许福男与苏州市金沙湾投资管理有限公司签订的房屋租赁合同于2017年7月24日解除。 二、许福男于本判决生效之日起十日内向苏州市金沙湾投资管理有限公司支付房屋租金及房屋占有使用费638625.15元、滞纳金52140.3元，以上合计人民币690765.45元。 三、驳回苏州市金沙湾投资管理有限公司的其他诉讼请求。 四、驳回许福男的全部诉讼请求。 上述履行款如采用转帐方式支付，请汇入原告指定账户；或汇入苏州市吴中区人民法院，户名：苏州市吴中区人民法院；开户银行：中国建设银行股份有限公司苏州市吴中经济开发区支行；账号：32×××48。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费34232元、反诉费7340元，合计人民币41572元，由金沙湾投资公司负担2375元、许福男负担39197元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行营业部，账号：10×××76。 （此页无正文） 审 判 长  朱 巍 审 判 员  吴宁剑 人民陪审员  华火泉 二〇一八年四月十九日 书 记 员  沈 昀