四川省成都市青白江区人民法院民 事 判 决 书（2018）川0113民初347号原告：成都广聚源投资有限公司，住所地成都市青白江区。法定代表人：齐晓光，董事长。委托诉讼代理人：王涵，女，1988年1月21日出生，汉族，住成都市高新区新程大道119号4栋1单元2901号。被告：李世繁，男，1979年12月12日出生，汉族，住四川省珙县。被告：杨小艳，女，1981年9月29日出生，汉族，汉族成都市青白江区。以上二被告的委托诉讼代理人：雍永志，四川君仁律师事务所律师。以上二被告的委托诉讼代理人：徐家语，四川君仁律师事务所律师。本院于2018年1月9日受理了原告成都广聚源投资有限公司（以下简称“广聚源公司”）诉被告李世繁、杨小艳商品房预售合同纠纷一案，依法适用简易程序，于2018年3月13日、同年4月3日公开开庭进行了审理。原告广聚源公司的委托诉讼代理人王涵，被告李世繁、杨小艳的委托诉讼代理人雍永志、徐家语到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广聚源公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的恒大雅苑×幢×单元×层×号房的《商品房买卖合同》及《恒大雅苑商品房买卖合同补充协议》；2、判令被告协助原告到房产管理部门办理注销商品房买卖合同备案登记及预告登记手续；3、判令被告立即从涉案房屋中腾出并向原告返还房屋；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2013年11月29日签订了《商品房买卖合同》及《恒大雅苑商品房买卖合同补充协议》（以下简称补充协议）。合同约定，被告购买原告开发的位于青白江区大同镇凤凰东四路222号恒大雅苑小区×幢×单元×层×号商品房，房屋总价690568元。合同签订后，被告在农业银行办理房屋按揭贷款，贷款金额为48万元。根据合同约定，在房屋产权证办理完毕前，被告未按银行贷款合同偿还贷款，导致原告承担了保证责任的，原告有权单方解除商品房买卖合同，被告应当协助到房产管理部门办理解除合同相关手续。因被告连续逾期偿还银行贷款，银行在催告无效的情况下，要求原告承担保证责任。原告委托律师发函催告被告履约，并告知其违约的法律后果，但被告始终置之不理。迫于无奈，原告向银行承担了保证责任。原告认为根据双方合同约定，由于被告的逾期不还贷的行为导致原告承担了保证责任，原告有权依据合同约定解除双方签订的商品房买卖合同。被告李世繁、杨小艳辩称，1、被告中止还贷系因原告违约所致，被告并未违约，原告系真正的违约方。被告一直积极履行合同约定，但原告未按约定履行办理、交付房屋产权证及物业附属设施（如车位）的义务，因此被告曾告诫原告可能中止还贷，在办理房产证后方予恢复还贷；2、原告的诉请均于法无据，被告未有违约行为，而且即使被告同意解除合同，原告也应向被告退款、承担违约责任及赔偿损失等；3、原告提供的补充条款系格式条款，未尽到提示义务，根据相关法律规定，应属无效条款；4、案涉银行贷款的担保方式为抵押和保证，在双方未约定担保方式的，按照物权法第176条之规定，债权人应当先就物的担保实现债权，并不是由保证人先承担责任。综上所述，李世繁、杨小艳并未违约，也未出现合同解除的法定事由，请求法院驳回广聚源公司的全部诉讼请求。经审理查明，2013年11月29日，广聚源公司与李世繁、杨小艳签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定由李世繁、杨小艳购买广聚源公司开发的位于青白江区大同镇凤凰东四路222号×幢×单元×楼×号商品房一套，建筑面积143.61平方米，房屋总价690568元，合同备案号为49432，并办理了房屋预告登记。合同签订后，李世繁、杨小艳向广聚源公司支付了首付款210568元，其余480000元向中国工商银行股份有限公司成都青白江支行（以下简称工商银行青白江支行）申请办理了按揭贷款。在双方签订的《补充协议》3.5条中约定，买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了担保责任的，出卖人有权单方解除合同，收回该商品房，买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房产管理部门办理合同解除的相关手续；且在《补充协议》第16条中双方约定，若出卖人采用邮寄方式，则出卖人按照买受人所提供的通讯地址发出通知，即视为履行了通知义务；买受人确认合同正文前“买受人”项下约定的通讯地址为出卖人向买受人发出书面通知的送达地址；如买受人地址变更的，须在五日内书面通知出卖人，否则，出卖人按照上述地址发出通知，即视为已送达买受人。同时查明，2013年12月19日，广聚源公司、李世繁、杨小艳与工商银行青白江支行签订了《个人购房担保借款合同》（以下简称《担保借款合同》）约定由原告对被告在银行的按揭贷款承担连带责任保证。2017年11月2日，工商银行青白江支行向广聚源公司发出了《履行保证责任通知书》，通知书主要内容为李世繁、杨小艳未按合同约定归还个人按揭贷款本息，广聚源公司作为连带保证人应承担连带责任，或督促借款人偿还贷款本息。2017年11月10日，广聚源公司按照合同上载明的通讯地址向被告邮寄送达了《催款通知书》及律师函，要求被告于本通知发出后5日内到银行履行还贷义务，否则将通过法律途径追究责任。2017年11月29日，广聚源公司向工商银行青白江支行代为清偿了贷款本息共计438579.46元。2017年11月30日，广聚源公司按照合同上载明的通讯地址通过邮寄方式向被告发出了《关于解除〈商品房买卖合同〉的通知》并妥投，载明：自本通知到达对方后，双方所签订之《商品房买卖合同》及补充协议即行解除，公司有权向他人销售恒大雅苑12栋301号商品房。另查明，广聚源公司于2015年6月30日前通知李世繁、杨小艳收房，李世繁、杨小艳于2015年7月10日接收了案涉房屋，案涉房屋在青白江区不动产登记中心办理了预告登记，且至今未办理相关产权证书。上述事实有广聚源公司及李世繁、杨小艳双方当事人的身份信息、营业执照、《商品房买卖合同》及《补充协议》、《个人购房担保借款合同》、《关于履行保证责任通知书》、催款单、律师函及其快递单、结清证明、《关于解除〈商品房买卖合同〉的通知》及其邮寄记录、首付款票据、银行转账凭证以及当事人的当庭陈述等证据在案予以佐证。上述证据经本院审查，具备真实性、合法性、关联性，本院予以采信。本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件，在解除合同条件成就时，解除权人可依约解除合同。本案的争议焦点是广聚源公司解除《商品房买卖合同》及《补充协议》的行为是否有效。李世繁、杨小艳认为解除合同无效的理由是：（一）广聚源公司未按照《商品房买卖合同》及《补充协议》约定协助李世繁、杨小艳办理案涉房屋的所有权证书，其违约行为在先；（二）整个《商品房买卖合同》及《补充协议》均系格式条款，且补充协议中关于买受人未按照约定还款导致出卖人承担担保责任后，出卖人有权单方解除合同的条款，单方面加重了李世繁、杨小艳的责任，广聚源公司又未就该格式条款尽到提示说明的义务，应属无效；（三）根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条之规定，债权人应当先就物的担保实现债权，而非要求担保人先承担保证责任。针对李世繁、杨小艳主张合同解除无效的理由，本院作如下论述：（一）李世繁、杨小艳按时足额向银行缴纳贷款的义务，系李世繁、杨小艳与工商银行青白江支行签订的《担保借款合同》中约定的合同义务，而广聚源公司为买受人办理房屋权属证书的义务系广聚源公司与李世繁、杨小艳签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》中约定的义务。如广聚源公司逾期为买受人办理房屋权属证书，李世繁、杨小艳作为买受人可依据《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定及相关法律规定向广聚源公司主张继续履行、赔偿损失或支付违约金等违约责任，但并不因此获得违反《担保借款合同》约定不向银行按期缴纳贷款的抗辩权；（二）李世繁、杨小艳与广聚源公司双方签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》及补充协议中3.5.1条均系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效；（三）依据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条之规定，广聚源公司作为保证人虽拥有要求债权人先就物的担保实现债权的抗辩权，但李世繁、杨小艳作为买受人并不因此获得同样的抗辩权。综上，李世繁、杨小艳主张解除合同无效的理由，本院均不予采纳。本案中，依据原、被告所签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定，在李世繁、杨小艳未按银行贷款合同规定的期限偿还贷款，导致广聚源公司承担了担保责任的，广聚源公司可单方解除与被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》。又，广聚源公司依约在承担了担保责任后按照合同上载明的地址通过邮寄方式向被告发出了解除合同通知书，应视为已经履行了通知义务，依据《合同法》第九十六条之规定，对于原告主张的解除双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》的诉请，本院予以支持；广聚源公司与李世繁及杨小艳之间的合同解除后，李世繁、杨小艳应当依约协助广聚源公司到房产管理部门办理注销涉案商品房买卖合同备案登记及预告登记的全部手续，并向广聚源公司腾退案涉房屋。根据本案实际情况及双方约定，本院酌情确定由被告在本判决生效之日起三十日内履行上述义务。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、九十三条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告成都广聚源投资有限公司与被告李世繁、杨小艳签订的关于成都市青白江区大同镇凤凰东四路222号×幢×单元×楼×号房屋的《商品房买卖合同》及《恒大雅苑商品房买卖合同补充协议》；二、被告李世繁、杨小艳于本判决生效后三十日内协助原告成都广聚源投资有限公司到房产管理部门办理注销位于成都市青白江区大同镇凤凰东四路222号×幢×单元×楼×号房屋的商品房买卖合同备案登记手续及预告登记手续；三、被告李世繁、杨小艳于本判决生效后三十日内向原告成都广聚源投资有限公司腾退位于成都市青白江区大同镇凤凰东四路222号×幢×单元×楼×号的房屋。本案案件受理费50元，由被告李世繁、杨小艳负担。（此款已由原告成都广聚源投资有限公司垫付，被告李世繁、杨小艳于本判决生效后十五日内履行完毕）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  向煜暄二〇一八年四月三日书记员  吴 觅