北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0108民初30241号原告：长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司，住所地北京市海淀区北洼西里**中海雅园。法定代表人：陈耀忠，董事长。委托诉讼代理人：李丽，女，该公司员工，住公司宿舍。委托诉讼代理人：沈硕，女，该公司员工，住公司宿舍。被告：佟北南，男，1985年4月20日出生，汉族，住北京市海淀区。身份证号码：×××。被告：王铁英，女，1961年1月1日出生，汉族，住北京市海淀区。身份证号码：×××。被告：佟玉祥（兼佟北南、王铁英之委托诉讼代理人），男，1953年12月12日出生，汉族，住北京市海淀区。身份证号码：×××。原告长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司（以下简称长城物业公司）与被告佟北南、王铁英、佟玉祥物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告长城物业公司之委托诉讼代理人李丽、沈硕，被告佟玉祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。长城物业公司向本院提出诉讼请求：1、佟北南、王铁英、佟玉祥立即支付我公司2013年2月26日至2017年2月25日物业管理费28812.76元、违约金2881.28元，共计人民币31694.04元；2、佟北南、王铁英、佟玉祥承担本案诉讼费。事实与理由：自从我公司入驻中海雅园小区以来一直积极履行相关权利义务，依法依约对佟北南、王铁英、佟玉祥居住的小区实施规范化的物业管理，为佟北南、王铁英、佟玉祥提供了完善的物业管理服务。但佟北南、王铁英、佟玉祥自2013年2月26日起便无故拖欠物业管理费。我公司曾多次以多种形式向佟北南、王铁英、佟玉祥催缴物业管理费，但佟北南、王铁英、佟玉祥均未予理睬。根据我公司与中海雅园小区业主委员会（以下简称中海雅园业委会）签订的《中海雅园物业服务合同》第二十七条规定，佟北南、王铁英、佟玉祥未能按时足额缴纳物业服务费，应当按应缴纳费用额10%的标准向业主大会支付违约金。佟北南、王铁英、佟玉祥辩称，长城物业公司入驻后我们没有接到物业变更通知。该公司催缴物业费时，我们表示入户的热水管、冷水管不能用，电和煤气都没有，希望派人给我们修。长城物业公司答应向管理层反映后再通知我们。但是2013年3月至2016年3月期间都没有为我们修理。2016年3月3日，我们找到长城物业公司，该公司于当日修好了热水，3月7日修了冷水和电。2016年3月17日，修好了厨房和厕所的户内水管。我们的房屋整整三年不具备入住条件。因此，我们不同意支付2013年3月至2016年3月期间的物业费，2016年3月后的物业费我们同意支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2013年2月20日，鉴于中海雅园小区的物业公司北京中海世纪物业管理有限公司（以下简称中海物业公司）将于2013年2月20日24时停止物业服务，北京市海淀区人民政府八里庄街道办事处（以下简称八里庄街道办）与北京市海淀区房屋管理局共同发布公告，宣布委托长城物业集团股份有限公司应急接管中海雅园小区物业管理，提供应急服务。应急期间，小区物业服务费由全体业主承担。具体应急服务费用，申请北京市物业服务第三方评估监理机构现场查验评估，确定应急物业服务费用标准后，从应急接管之日起开始收取。2013年2月25日，八里庄街道办发布公告，“中海雅园物业管理现状交接已于2013年2月25日上午9点举行……长城物业公司自即日起负责小区全面物业管理工作”。2013年2月25日，中海物业公司（甲方）与长城物业公司（乙方）签订《中海雅园项目移交协议》。协议第一条责任限定约定：“……2013年2月25日0时以前所有的债权债务由甲方承担，与乙方无关，自2013年2月25日0时起所发生的一切纠纷、责任及债权债务由乙方负责，与甲方无关”。2013年5月14日，北京金泊顿物业服务评估监理有限公司出具中海雅园小区《物业服务费用评估报告摘要》，中海雅园小区物业服务费用收费标准为：应急期间费用3.82元/㎡·月。2013年5月27日，中海雅园业委会于八里庄街道办登记备案。2013年8月8日，中海雅园业委会与长城物业公司签订《中海雅园物业服务合同》，委托长城物业公司为海淀区北洼西里路22号中海雅园小区提供物业管理服务。物业服务期限自2013年7月11日至2016年7月10日。物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅标准为2.95元/平方米·月。合同第二十七条约定，业主经长城物业公司书面催缴，未能按时足额缴纳物业服务费，应当按应缴纳费用额10%的标准向业主大会支付违约金。2016年7月，中海雅园业委会与长城物业公司签订《中海雅园物业服务合同》，委托长城物业公司为海淀区北洼西里路22号中海雅园小区提供物业管理服务。物业服务期限自2016年7月11日至2019年7月10日。物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅标准为2.95元/平方米·月。合同第二十七条约定，业主经长城物业公司书面催缴，未能按时足额缴纳物业服务费超过六个月的，应当自欠缴之日起，除缴纳所欠费用之外，还需按应缴纳费用额的千分之三的标准向业主大会支付违约滞纳金，由长城物业公司代收。佟北南、王铁英、佟玉祥系北京市海淀区×××房屋（以下简称×××号房屋）之所有权人。房产证载明建筑面积为205.47平方米。佟北南、王铁英、佟玉祥未交纳2013年2月26日至2017年2月25日物业管理费共计人民币28812.76元。另，佟北南、王铁英、佟玉祥主张因管道损坏造成的损失发生于长城物业公司入驻该小区提供物业服务之前。审理中，长城物业公司提交物业收费通知单，证明其多次向佟北南、王铁英、佟玉祥催缴物业费。佟北南、王铁英、佟玉祥承认收到过该通知单。认可长城物业公司于2013年2月26日开始提供物业服务，并确认其三人未交纳2013年2月26日至2017年2月25日期间的物业费。佟北南、王铁英、佟玉祥同意支付2016年3月以后的物业费。关于违约金依据，长城物业公司表示物业服务合同是酬金制，公司只收取固定的酬金，结余部分回归小区，公司与业主委员会共同管理。对此,佟北南、王铁英、佟玉祥对合同约定没有意见，但认为不应该支付违约金。本院认为，长城物业公司与中海雅园业委会订立的2013年《中海雅园物业服务合同》和2016年《中海雅园物业管理合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效协议，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。长城物业公司作为中海雅园小区的物业服务提供方，具有为该小区及业主提供物业服务的义务。佟北南、王铁英、佟玉祥作为中海雅园小区的业主，具有按照合同约定交纳物业服务费的义务。自2013年2月26日起，佟北南、王铁英、佟玉祥认为长城物业公司未及时修理管道导致冷水、热水、煤气、电力都无法使用，因而拒不支付物业费的抗辩缺乏法律依据，本院不予采纳。长城物业公司提交的缴费通知单可证明其确有催缴之事实，故对于长城物业公司要求佟北南、王铁英、佟玉祥支付拖欠的物业费之诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于长城物业公司诉讼请求中提出的违约金部分，本院认为，根据《中海雅园物业服务合同》第二十七条的约定，业主欠缴物业费后，支付违约金的对象是业主大会，故长城物业公司无权依该约定要求佟北南、王铁英、佟玉祥支付违约金，本院对长城物业公司该部分诉讼请求不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、佟北南、王铁英、佟玉祥于本判决生效之日起十五日内，给付长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司自二○一三年二月二十六日至二○一七年二月二十五日期间的物业服务费二万八千八百一十二元七角六分；二、驳回长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费五百九十二元，由长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司负担五十四元，已交纳；由佟北南、王铁英、佟玉祥负担五百三十八元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  陈穆颜人民陪审员  岳 维人民陪审员  李蜀晋二〇一八年四月二十日书 记 员  梁 贺