云南省昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0102民初2085号原告：昆明轴承标准件有限公司。住所云南省昆明市盘龙区北京路**银海国际公寓，SOHO，******，统一社会信用代码：91530100216572577F。法定代表人：缪进，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：岳全林、王锋力，云南华度律师事务所律师，特别授权代理。被告：昆明腾信投资有限公司。住所云南省。住所云南省昆明市五华区黑林铺昭宗居委会小团山电信塔旁**用代码：91530102054686343X。法定代表人：王春林，执行董事。委托诉讼代理人：师洋，该公司法务，特别授权代理。被告：云南华诺股权投资基金管理有限公司。住所云南省昆。住所云南省昆明市南屏街**世纪广场******代码：91530000064260311F。法定代表人：徐知行，总经理。委托诉讼代理人：吴培肇、候杰，国浩律师（昆明）事务所，特别授权代理。原告昆明轴承标准件有限公司（以下简称轴承公司）与被告昆明腾信投资有限公司（以下简称腾信公司）、云南华诺股权投资基金管理有限公司（以下简称华诺基金公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，由审判员李韵桃适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告轴承公司的委托诉讼代理人岳全林、王锋力，被告腾信公司的委托诉讼代理人师洋，被告华诺基金公司的委托诉讼代理人吴培肇、候杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告轴承公司向本院提出以下诉讼请求：1.依法确认2017年1月21日，昆明轴承标准件有限公司与昆明腾信投资有限公司签订的《商品房购销合同》有效，位于昆明市五华区黑林铺街道办事处沙沟社区经典成明苑（A2地块）4幢33层3302号住房一套归昆明轴承标准件有限公司所有；诉讼标的785796元；2.判令被告开具正式购房发票并协助昆明轴承标准件有限公司办理相关产权登记手续；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：昆明腾信投资有限公司为了开发“经典明苑”地产项目，由华诺基金牵头并组织向社会发布投资产品说明书，该投资产品说明书注明投资项目的企业名称为云南华诺明苑投资合伙企业（有限合伙），合伙企业管理人为云南华诺股权投资基金管理有限公司。云南华诺股权投资基金管理有限公司对云南华诺明苑投资合伙企业本金及收益承担无限连带保证责任。该投资项目承诺给合伙企业20%的年化回报（合伙企业扣除4%管理费用后再分配给各合伙人）。2014年12月昆明轴承标准件有限公司与云南华诺明苑投资合伙企业签订《合伙协议》和《入伙协议》，投资期限为九个月。协议签订后，原告分别于2014年12月15日通过户名：昆明轴承标准件有限公司，账户：53×××43网银转账至收款人名称：云南华诺明苑投资合伙企业（有限合伙），收款人账户：11×××06，金额为500万元整。2014年12月31日通过户名：昆明轴承标准件有限公司，付款人账户：53×××43网银转账至收款人名称：云南华诺明苑投资合伙企业（有限合伙），收款人账户：11×××06，金额240万元整，以上共计740万元整。从2015年5月开始，被告未履行其约定义务，拒绝支付利息。投资到期后，被告又拒绝支付本息，经多次催要无果，2017年1月，无奈同意被告提出的，以单价6600元/平方米，将所欠款项转为购买位于昆明市五华区黑林铺街道办事处沙沟社区的“经典成明苑”房屋，并与昆明轴承标准件有限公司签订了《商品房购销合同》，并到昆明市住房和城乡建设局办理了《商品房买卖合同登记备案》。截止目前，被告依然不履行协议。综上所述，被告的行为已侵害了原告的合法权益诉至法院。被告腾信公司辩称：原告诉讼请求无法律及事实依据请求驳回。第一，我公司向云南华诺明苑投资合伙企业（有限合伙）借款3000万元，原告是云南华诺明苑投资合伙企业的合伙人之一，要求我公司支付利息的权利主体应该是云南华诺明苑投资合伙企业（有限合伙）。第二，委托销售协议虽名为销售协议但是基于我公司向云南华诺明苑投资合伙企业（有限合伙）借款产生的担保不是真实委托销售，原告并未支付购房款给我公司。依据《最高人民法院关于审理民间借贷若干问题的解释》第二十四条规定，我公司请求法庭向原告释明是否需要变更诉讼请求。第三，2017年8月5日签订的补充协议已将原委托销售协议办理变更为车位阶段性保证约定，将约定的保证责任直接变更房屋所有权性质的条款无效。被告华诺基金公司辩称：第一，原告请求法院确认原告与被告腾信公司的合同有效，与我方无关。第二，原告要求被告腾信公司出具发票，与我方无关。第三，原告陈述合伙企业扣除4%没有事实依据。第四，原告是我方曾经管理合伙企业的合伙人，在合伙企业成立后已将原告相应投资款转入到被告腾信公司，被告腾信公司不能按照返还投资款，经协商由合伙人包含原告与被告腾信公司签订商品房购销合同，将之前合伙企业转入被告腾信公司的款项转化为各个合伙人的购房款。原告与被告腾信公司签订商品房购销合同应视为各合伙人退伙，现原告已经同被告腾信公司签订商品房购销合同，即退出了合伙关系，合伙企业也已经注销。现本案系因原告与被告腾信公司之间对商品房购销合同产生的争议，与我方无关。请求法院驳回原告对我方的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，鉴于各方当事人均认可其他当事人提交的证据，仅不认可证明目的，故本院对各方当事人提交的所有证据依法予以确认，至于证明目的，将于后文中进行详述。经查明，本院认定以下事实：被告腾信公司为了开发“经典明苑”地产项目，向社会发布投资产品说明书，该说明书注明投资项目的企业名称为云南华诺明苑投资合伙企业（有限合伙）（已于2017年10月25日注销），合伙企业管理人为被告华诺基金公司。被告华诺基金公司对合伙企业本金及收益承担无限连带保证责任。该投资项目承诺给合伙企业20%的年化回报（合伙企业扣除4%管理费用后再分配给各合伙人）。2014年11月21日，投资项目即云南华诺明苑投资合伙企业（有限合伙）成立。2014年12月15日，原告通过交通银行网银系统向云南华诺明苑投资合伙企业（账户号：11×××06）支付了投资款500万元。同日，被告华诺基金公司向原告出具了《出资证明》，明确原告的500万元出资款已全部到位，投资收益支付方式为按月支付收益，投资年化收益为投资额的20%，该收益为有限合伙企业合伙人的投资净收益，以现金方式按月支付至合伙企业合伙人预留账户，收益起算日为2014年12月15日，第一次收益支付日为收益起算日的次月当日，以此类推，共计九次（九个月），最后一次收益支付日亦是投资款归还日，投资本金于当日一次性归还至合伙企业账户。另，原告还与云南华诺明苑投资合伙企业（有限合伙）签订了《合伙协议》和《入伙协议》，其中对收益、投资期等内容与《出资证明》一致，另还约定了有限合伙人和普通合伙人相互转变及其权利义务、入伙与退伙、争议解决、解散清算等主要内容。同日，云南华诺明苑投资合伙企业将其名下账户（账户号：11×××06）的2100万元（包含原告的500万元）资金转入被告腾信公司名下账户。2014年12月31日，原告通过交通银行网银系统向云南华诺明苑投资合伙企业（账户号：11×××06）再次支付投资款240万元。当日，被告华诺基金公司向原告出具了《出资证明》，明确原告的240万元出资款已全部到位，投资收益支付方式为按月支付收益，投资年化收益为投资额的20%，该收益为有限合伙企业合伙人的投资净收益，以现金方式按月支付至合伙企业合伙人预留账户，收益起算日为2014年12月31日，第一次收益支付日为收益起算日的次月当日，以此类推，共计九次（九个月），最后一次收益支付日亦是投资款归还日，投资本金于当日一次性归还至合伙企业账户。另，原告还与云南华诺明苑投资合伙企业（有限合伙）签订了《合伙协议》和《入伙协议》，其中对收益、投资期等内容与《出资证明》一致，另还约定了有限合伙人和普通合伙人相互转变及其权利义务、入伙与退伙、争议解决、解散清算等主要内容。同日，云南华诺明苑投资合伙企业将其名下账户（账户号：11×××06）的400万元（包含原告的240万元）资金转入被告腾信公司名下账户。2017年1月21日，因被告腾信公司未按约向原告支付收益，原告与被告腾信公司、案外人云南华诺明苑投资合伙企业签订了7份《委托销售协议》，约定原告与被告腾信公司就“经典成明苑”3幢3305号房屋、3幢3309号房屋、4幢1407号房屋、4幢2801号房屋、4幢3301号房屋、4幢3302号房屋、4幢3303号房屋签订《商品房购销合同》，原告委托被告腾信公司代为销售上述房屋，委托销售价为每平方米7200元，并将销售后的全部购房款支付原告，原告收款后配合被告腾信公司办理解除房屋备案登记的相关事宜，委托期限自合同签订之日至2017年7月31日，期满委托关系自动解除，被告腾信公司需为原告办理交接房所需的全部手续，同时在2017年7月31日前，按商品房购销合同向原告开具正式不动产销售发票，若被告腾信公司未按约办理交房手续及开具发票的满全额房款的20%承担违约责任。另云南华诺明苑投资合伙企业（有限合伙）用其项下的位于“经典成明苑”的20个车位承担保证责任，合同附件中明确20个车位均位于A2地块，且车位号为“191、192、193、195、196、199、200、205、206、219、220、256、403、405、406、407、412、415、417、418”。同日，原告也于当日向云南华诺明苑投资合伙企业出具《收条》及《收据》，明确原告自愿退出云南华诺明苑投资合伙企业，前期已退出资金2279200元，原告已确认收到上述款项，剩余出资款在原告与被告腾信公司签订《商品房购销合同》之日视为全额清退，原告与云南华诺明苑投资合伙企业合伙关系九次结清，再无其他经济往来。另，原告与被告腾信公司于同日签订了《商品房购销合同》及《合同补充协议》（合同编号：4-3302，合同登记号：KMXS2017012101366），约定原告购买经典成明苑4幢第33层3302号房屋，套内建筑面积为97.95平方米，单价为每平方米8022.42元，总房款为785796元，付款方式为一次性支付，付款日期为2017年1月21日，被告腾信公司应于2017年7月31日前将房屋交付原告。上述合同签订后，被告腾信公司向原告出具《收条》和《收据》，明确收到原告支付的用于购买经典成明苑A2地块4幢3302号房屋的购房款785796元。2017年8月5日，原告与被告腾信公司签订《补充协议》，约定就双方于2017年7月25日签订的《委托销售协议》内容进行补充，将委托期限延长至2017年10月30日，另约定将协议中明确的20个车位解除原备案后备案至原告名下承担委托期间的阶段性保证责任，双方就车位另行签订《商品房购销合同》，其他条款不变。原告认为，上述合同签订后，被告腾信公司未按约交房并完全履行合同义务，其行为侵犯了原告的合法权益，故诉至本院。本院认为：原告与被告腾信公司、案外人云南华诺明苑投资合伙企业签订的7份《委托销售协议》以及原告与被告腾信公司签订的《补充协议》，未违反法律的禁止性规定，内容合法有效。《委托销售协议》及《补充协议》中明确原告委托被告腾信公司代为销售涉案房屋（“经典成明苑”4幢第33层3302号房屋），委托期限至2017年10月30日，期满委托关系自动解除，且原告享有涉案房屋的所有权。即双方签订《商品房购销合同》系附条件生效的合同，现委托期限已届满，被告腾信公司未按约卖出涉案房屋并向原告支付房款，则《商品房购销合同》及《合同补充协议》的生效条件已成就，且合同内容系双方真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，从被告腾信公司向原告开具的《收条》及《收据》来看，购房款业已全额支付，故本院确定双方签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》（合同编号：4-3302，合同登记号：KMXS2017012101366）合法有效。但根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不产生效力，但法律另有规定的除外”的规定，现虽购房合同有效，但涉案房产未登记则所有权未设立，故原告要求确认涉案房屋归其所有的诉讼请求，本院依法不予支持。对于原告要求被告腾信公司开具购房发票的诉讼请求，本院认为从被告腾信公司向原告开具的《收条》及《收据》来看，被告腾信公司确认收到涉案房屋的全额购房款，何况，开具购房发票符合《委托销售协议》第三条“……2017年7月31日前，按商品房购销合同向乙方开具正式不动产销售发票……”及《商品房购销合同》第十二条第（一）款第3条“……甲方应于2017年7月31日前为乙方开具不动产销售发票……”的约定，故本院对原告的该项诉讼请求依法予以支持。对于原告要求被告腾信公司协助原告办理相关产权登记手续的诉讼请求，根据双方签订的《商品房购销合同》第十二条第（一）款第3条“……甲方应于2017年7月31日前为乙方开具不动产销售发票，承诺在180个工作日内将办理房屋产权证的资料报送产权登记机关，即视为完成了协助办理产权的义务”的约定，被告腾信公司应于开具不动产销售发票次日（2017年8月1日）起180个工作日内协助原告办理产权，故至2018年4月15日，协助办理期限已届满，被告腾信公司有立即协助原告办理产权登记手续的义务，但原告需要给被告腾信公司合理的准备时限。至于被告华诺基金公司，并非《商品房购销合同》及《合同补充协议》的相对人，该合同对其无约束力，原告针对被告华诺基金公司的全部诉讼请求，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条的规定，判决如下：一、确认原告昆明轴承标准件有限公司与被告昆明腾信投资有限公司于2017年1月21日签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》（合同编号：4-3302，合同登记号：KMXS2017012101366）合法有效；二、被告昆明腾信投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告昆明轴承标准件有限公司开具昆明市五华区“经典成明苑”4幢33层3302号房屋的不动产销售发票；三、被告昆明腾信投资有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告昆明轴承标准件有限公司办理位于昆明市五华区“经典成明苑”4幢33层3302号房屋的不动产权登记手续；四、驳回原告昆明轴承标准件有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11658元，减半收取为5829元，由被告昆明腾信投资有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行;申请强制执行的期限为二年。审判员  李韵桃二〇一八年四月二十三日书记员  李春梅