内蒙古自治区赤峰市红山区人民法院民事判决书（2018）内0402民初5096号原告：赤峰恒茂置业有限责任公司，住所地内蒙古自治区赤峰市红山区昭乌达路北段恒茂国际大厦14楼。法定代表人：陈玉杰，董事长。委托诉讼代理人：安西云，内蒙古百柳律师事务所律师。被告：刘杨，女，1986年4月29日出生，公民身份号码×××，汉族，个体工商户，住内蒙古自治区赤峰市。委托诉讼代理人：潘晓，内蒙古松洲律师事务所律师。被告：曹鑫磊，男，1987年9月15日出生，公民身份号码×××，汉族，赤峰恒茂置业有限责任公司销售经理，住内蒙古自治区赤峰市。委托诉讼代理人：李万苍，内蒙古松瑞律师事务所律师。原告赤峰恒茂置业有限责任公司（以下简称恒茂公司）与被告刘杨房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年12月29日作出（2017）内0402民初5830号民事判决。被告刘杨不服，提出上诉。赤峰市中级人民法院于2018年4月24日作出（2018）内04民终1061号民事裁定，裁定将该案发回本院进行重审。诉讼过程中，本院依法追加曹鑫磊作为本案被告参加诉讼。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告恒茂公司的委托诉讼代理人安西云，被告刘杨的委托诉讼代理人潘晓，被告曹鑫磊的委托诉讼代理人李万苍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恒茂公司向本院提出诉讼请求：请求人民法院判令被告刘杨立即给付原告房屋租金25万元，并自2017年8月24日起按月利率3%向原告支付利息至此款还清为止。诉讼过程中，其公司增加了：解除与被告刘杨签订的租赁合同的诉讼请求。事实与理由：2017年6月23日，其公司委托曹鑫磊与被告签订房屋租赁合同，将其公司所有的恒茂国际大厦一楼房屋租赁给被告使用，约定年租金27万元，在合同签订之日交清。被告只向其公司交付2万元租金，其余25万元被告为其公司出具了欠条，约定在2017年8月23日之前交清，若不能交清，则按月利率3%支付利息。但被告至今未向其公司支付剩余租金。被告刘杨辩称，1、其不认识原告，也没有和原告签订涉案的房屋租赁合同，其与原告没有就涉案房屋达成租赁的合意，并且曹鑫磊在与其签订房屋租赁合同时没有向其披露是受原告委托。在其出具的欠据中明确了是欠曹鑫磊个人房屋租金，而非原告。2、合同中的相对人是其与曹鑫磊，而非原告。在合同部分条款中明确表述了曹鑫磊将合法拥有的房屋出租给其，并且该份合同版本是曹鑫磊拟定提供给其的。这足以使其相信涉案房屋就是曹鑫磊个人合法拥有的，而非原告所称是委托曹鑫磊代为签订的合同。3、涉案房屋租赁合同的相对人曹鑫磊在其支付了2万元租金后，并没有按照合同约定将涉案房屋交付给其使用。现涉案房屋的实际经营和使用者并非其本人。即使其尚欠曹鑫磊房屋租金，但依据双方签订的租赁合同约定，租赁期内曹鑫磊（出租人）并没有将涉案房屋交付给其使用，曹鑫磊并没有履行合同义务，该行为严重违反了双方签订的合同，其保留向曹鑫磊主张违约责任的诉权。4、原告称曹鑫磊系其公司员工，应当举证证明，并提交备案的劳动合同。同时合同签订主体曹鑫磊并未将涉案房屋交付给其使用。综上，请求依法驳回原告的起诉。被告曹鑫磊辩称，其代表原告与刘杨签订租赁合同，是职务行为。经刘杨验收后交付2万元租金，剩下的25万元出具欠据一枚，并约定在2017年8月23日之前交清。被告刘杨没有交清剩余租金，应当承担给付租金的责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年6月23日，被告曹鑫磊与被告刘杨签订《赤峰恒茂国际商厅租赁合同》一份，约定将恒茂国际大厦一楼商厅1-105租赁给被告刘杨使用，租赁期限自2017年6月23日起至2020年6月22日止，租金为每年27万元，支付方式为年，先付后用，第一期租金签订合同当日支付，以后每期租金提前30日支付。被告刘杨在租赁期间内，使用的水、电费、电话、网络使用费、物业管理费、取暖费、物业费、房屋租赁税由被告刘杨承担。合同签订后，被告刘杨交纳租金2万元，余款25万元出具欠据一张，内容为：“今欠曹鑫磊房屋租金（2017.6月23-2018.6.22）贰拾伍万元整，恒茂蒙餐。此款于2017年8月23日还清。如到期未还清，此款自欠款日期起按月息3分计息，直至还清为止”。但被告刘杨至今未支付剩余租金。原告称，涉案商厅登记在其公司名下，曹鑫磊系其公司员工，涉案的《赤峰恒茂国际商厅租赁合同》系其公司委托曹鑫磊代为签订，曹鑫磊对此亦予以认可。原告称其已于2018年10月份将涉案房屋收回。现其主张被告刘杨给付尾欠租金及利息。原告提供营业执照及法定身份、曹鑫磊的身份证、租赁合同一份、不动产产权证、欠据一枚、物业费收据一枚予以证实。被告刘杨称，与其签订涉案的房屋租赁合同的是曹鑫磊，而非原告，其与原告之间不存在房屋租赁关系。被告曹鑫磊在其支付了2万元租金后，并没有按照合同约定将涉案房屋交付给其使用。现涉案房屋的实际经营和使用者并非其本人。曹鑫磊并没有履行合同义务，该行为严重违反了双方签订的合同，其保留向曹鑫磊主张违约责任的诉权。原告称曹鑫磊系其员工，并未举证证明。综上，请求依法驳回原告的起诉。被告刘杨提供租赁合同一份、收据一枚、照片和视频予以证实。被告刘杨在2018年1月17向本院提交的民事上诉状中称“此后，上诉人开始购买物品，装修餐室，招聘人员，两个月后，上诉人刚刚开业曹鑫磊带领社会闲散人员到上诉人处索要欠款”。被告曹鑫磊称，其是代表原告与刘杨签订租赁合同，是职务行为。被告刘杨没有交清剩余租金，应当承担给付租金的责任。本院认为，案涉商厅登记在原告恒茂公司名下，该商厅的租赁合同虽然是由被告曹鑫磊个人与被告刘杨签订的，但被告曹鑫磊自认其系原告公司员工，且原告亦认可被告曹鑫磊系其公司员工，并代其公司与被告刘杨签订了租赁合同，故应认定是原告与被告刘杨之间形成的房屋租赁关系。被告刘杨辩称合同签订后并未实际履行，原告没有实际交付房屋。经查，被告刘杨于合同签订当日交纳了房屋租金2万元，余款25万元于同日出具欠据一枚，并在其原审时提交的上诉状中称“此后，上诉人开始购买物品，装修餐室，招聘人员，两个月后，上诉人刚刚开业曹鑫磊带领社会闲散人员到上诉人处索要欠款”。在此情形下，对被告刘杨的辩解主张，不予采纳。被告刘杨主张未接收房屋、未继续履行合同，原告认可其公司自2018年10月份将涉案房屋自行收回，在此情形下，应认定双方以实际行为终止合同，故该合同已无解除之必要。该合同终止前双方应当按照约定全面履行自己的义务。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现被告未按约定支付租金构成违约。原告要求被告支付未付租金，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。被告逾期支付租金，按约应支付利息，双方约定的利息标准为每月3%，该标准明显过高，本院调整为按年利率24%予以计息。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条规定，判决如下：一、被告刘杨于本判决生效后十日内支付原告赤峰恒茂置业有限责任公司租金250000元及利息（利息自2017年8月24日起至欠款付清时止按年利率24%计付）；二、驳回原告赤峰恒茂置业有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5050元，邮寄送达费40元，合计5090元。由被告刘洋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审 判 长 褚 华人民陪审员 安文强人民陪审员 闫 岩 二〇一九年四月十九日书 记 员 刘振兴