福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0203民初16558号 原告：叶莲英，女，1970年11月27日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：陈源成，福建闽佑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林高翠，福建闽佑律师事务所律师。 被告：林美凤，女，1967年12月14日出生，香港居民，现住福建省厦门市。 委托诉讼代理人：何凌云，福建天衡联合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏梅溪，福建天衡联合律师事务所律师。 被告：陈艺民，男，1966年8月9日出生，香港居民，现住福建省厦门市。 被告：陈泳麟，男，1988年7月26日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 原告叶莲英与被告林美凤、陈艺民、陈泳麟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告叶莲英的委托诉讼代理人陈源成，被告林美凤的委托诉讼代理人苏梅溪到庭参加诉讼，被告陈艺民、陈泳麟经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 叶莲英向本院提出诉讼请求：1.林美凤、陈艺民、陈泳麟共同向叶莲英支付租金3万元；2.林美凤、陈艺民、陈泳麟共同向叶莲英支付房产占用费暂计189000元（按每日300元标准，自2016年2月1日暂计至2017年10月31日，应计至实际搬离之日）；3.林美凤、陈艺民、陈泳麟共同向叶莲英支付物业管理费和水电费暂计13171元（应自2015年8月1日计至实际搬离之日）；4.林美凤、陈艺民、陈泳麟共同向叶莲英支付律师费12000元。事实和理由：2015年7月31日，叶莲英与林美凤签订一份《协议书》，约定：位于厦门市思明区叶莲英名下之日后的第二个月起每月20日前，林美凤应向叶莲英支付房屋租金每月6000元。如林美凤有拖欠租金逾期连续或累计超过50天，叶莲英发书面催款函件给林美凤，林美凤不改正则视为林美凤自愿放弃本协议约定的房产赎回权和赎回期间的使用权（甲乙双方同意在赎回期内该房屋由林美凤使用，因使用该房屋所产生的各项费用，包括但不限于物业管理费、水电费，由林美凤承担），林美凤应立即结清使用该房的各种费用并按现状将该房交给叶莲英。如林美凤不及时搬离该房屋，则自愿按每日300元的标准向乙方赔偿房产占用费。如因本协议产生纠纷，守约方由此产生的律师代理费、诉讼费、保全费等由违约方承担。《协议书》签订后，上述房屋产权于2015年8月5日登记至叶莲英名下，但林美凤至今均未支付叶莲英任何租金。2015年12月28日，叶莲英发出书面通知函，通知林美凤必须于2016年1月5日前结清拖欠款项，并应于2016年1月31日前搬离诉争房屋。但至今林美凤、陈艺民、陈泳麟仍居住于诉争房屋内。林美凤及其配偶陈艺民和两人儿子陈泳麟一直居住于该房屋处，因此应共同向叶莲英支付房产占用费，并承担相应的物业费和水电费。林美凤与陈艺民系夫妻关系，应共同承担债务。故向法院起诉并提出如上请求。 林美凤辩称，一、讼争《协议书》的内容表明林美凤与叶莲英之间并非房屋买卖关系，而是借款抵押关系。该《协议书》约定：因林美凤曾向叶莲英借款，林美凤将陈智智名下（挂名产权人，实际所有权人为林美凤）位于厦门市产暂时过户至叶莲英名下，叶莲英只有代管权，林美凤继续居住于该房屋；过户手续完成之日起两年内，林美凤有权随时赎回前述房屋，期间叶莲英不得转让该房屋。该房屋虽已于2015年8月5日登记至叶莲英名下，但从《协议书》内容看，双方之间的真实意思不是转移房屋，而只是将房屋作为抵押物。二、《协议书》中关于林美凤在债务履行期届满前将房屋过户登记到叶莲英名下的约定违反《物权法》第186条及《担保法》第40条的规定，该约定无效。林美凤仍是该房屋实际所有权人，叶莲英无权要求支付租金或占用费。三、林美凤作为涉案房屋的实际权利人，理应支付叶莲英已代付的物业管理费及水电费。但《协议书》的性质属于借款合同，支付前述费用并非《协议书》的主要义务，不能仅因林美凤未支付该费用，就要求林美凤承担律师费。四、叶莲英向思明法院起诉林美凤、陈艺民、陈泳麟【（2016）闽0203民初17226号】，主张其已取得涉案房屋产权，请求判令林美凤三人将涉案房屋交付给叶莲英。在思明法院支持叶莲英诉讼请求后，林美凤已依法申请再审，该案已由厦门中院受理并组织听证，目前正等待再审结果。综上，林美凤同意支付叶莲英代付的物业管理费及水电费，并请求驳回叶莲英的其他诉讼请求。 陈艺民、陈泳麟未作答辩。 叶莲英围绕其诉讼请求提交了《协议书》、厦门市土地房屋权证、《证明书》、《公证书》、（2016）闽0203民初17226号民事判决书、物业费票据及证明、律师代理合同及发票等证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人没有争议的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。 根据当事人的到庭陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 讼争房产位于厦门市思明区，原产权人登记为案外人陈智智，于2015年8月5日过户登记至叶莲英名下。现该讼争房产由林美凤、陈艺民、陈泳麟一家共同居住使用；林美凤、陈艺民系夫妻关系，陈泳麟系林美凤、陈艺民之子。 2015年7月31日，叶莲英（乙方）与林美凤（甲方）签订一份《协议书》，载明主要内容如下：基于甲方于2015年7月8日之前共计向乙方借款305万元等事实，双方达成协议如下：1、甲方声明，陈智智名下位于厦门市思明区产权实际所有人为甲方个人所有的房产（无共同产权人），陈智智为挂名产权人；甲方保证其与陈智智均未对前述房产设置任何租赁行为，陈智智完全同意本协议中甲乙双方对上述房产的处置约定。2、甲方自愿将上述房产以547.2万元总价暂时过户至乙方名下，乙方只有代管权；同时双方约定，自上述房产过户手续完成之日起两年内，甲方有权随时赎回该房屋，期间乙方不得转让房屋；甲方以向乙方支付租金方式继续居住该住房，直到回赎后不交房租或者交付房屋给乙方之日；若约定的两年赎回期间届满，甲方若未付清借款本息，则丧失赎回权，乙方对该房屋享有完整的所有权，但乙方有违约行为之外，乙方有违约需向甲方赔偿250万元。3、协议第五条约定，从该房产过户至乙方名下之日后的第二个月起每月20日前，甲方应向乙方支付租金6000元；若甲方有拖欠支付利息、或租金连续或累计超过五十天，乙方发书面催款函件给甲方，甲方不改正则视为自愿放弃本协议约定的房产赎回权和赎回期间的使用权（甲乙双方同意在赎回期内该房屋由甲方使用，因使用该房屋所产生的各项费用，包括但不限于物业管理费、水电费，由甲方承担），乙方有权立即收回该房屋，甲方应立即结清使用该房的各种费用并按现状将该房交给乙方；如甲方不及时搬离该房屋，则自愿按每日300元的标准向乙方赔偿房产占用费。双方并约定，如因本协议产生纠纷，守约方由此产生的律师代理费、诉讼费、保全费等由违约方承担。 前述《协议书》签订后，林美凤以陈智智代理人身份与叶莲英就讼争房屋签订一份《存量房买卖合同》；2015年8月5日，讼争房屋产权登记至叶莲英名下，但林美凤至今均未向叶莲英支付任何租金；林美凤、陈艺民、陈泳麟现居住于讼争房屋内；叶莲英于2017年11月1日向本院提起诉讼，为此支付律师代理费12000元，并代为缴交讼争房屋的物业管理费及水电费共计13171元。审理中，林美凤对前述叶莲英缴交的物业管理等费用共计13171元的事实予以确认，并同意支付该费用。 又查，2015年12月28日，叶莲英向林美凤作出一份《通知函》，通知林美凤因违约已经丧失对讼争房屋的赎回权和赎回期间的使用权，要求林美凤必须于2016年1月5日前结清各项拖欠款项及违约金，并应于2016年1月31日前搬离讼争房屋。2016年1月5日，厦门市鹭江公证处作出一份（2016）厦鹭证内字第00305号《公证书》，就前述叶莲英拟邮寄《通知函》给林美凤的行为及过程给予保全证据公证。2016年11月1日，叶莲英向本院提起诉讼；2017年3月14日，本院作出（2016）闽0203民初17226号民事判决书，判决林美凤、陈艺民、陈泳麟将讼争房屋腾空交付给叶莲英。该判决生效后，因林美凤等未履行腾房义务，叶莲英向本院申请强制执行。在本院执行中，林美凤提出异议，本院于2017年10月23日作出（2017）闽0203执异93号执行裁定书，驳回林美凤的异议申请；2017年12月20日、12月24日，厦门市中级人民法院先后作出（2017）闽02民申363号民事裁定书和（2017）闽02执复67号执行裁定书，驳回林美凤、陈艺民、陈泳麟不服本院（2016）闽0203民初17226号民事判决的再审申请、驳回林美凤的复议申请，维持本院（2017）闽0203执异93号异议裁定。 综上事实，本院认为，陈艺民、陈泳麟经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，应视为自动放弃诉讼权利。叶莲英针对陈艺民、陈泳麟主张权利所提供的证据和陈述的事实，在没有相反证据情况下，本院予以认定。本案中，叶莲英与林美凤签订的《协议书》，系双方当事人的真实意思表示，内容并未违反相关法律规定，应为有效合同。根据前述《协议书》约定：从该房产过户至乙方名下之日后的第二个月起每月20日前，甲方应向乙方支付租金6000元；如因本协议产生纠纷，守约方由此产生的律师代理费、诉讼费、保全费等由违约方承担。鉴于讼争房屋产权已于2015年8月5日登记至叶莲英名下，但林美凤至今未支付叶莲英任何租金，林美凤的行为已构成违约，理应承担相应的违约责任。故叶莲英诉请支付自2015年9月至2016年1月31日的租金3万元及律师费12000元的主张，本院予以支持。关于房产占用费，因叶莲英已就本院（2016）闽0203民初17226号判决林美凤、陈艺民、陈泳麟将讼争房屋腾空交付的事项申请法院强制执行，故叶莲英主张的讼争房产占用费仍应参照每月租金6000元的标准计算为宜。关于物业管理费及水电费共计13171元，因林美凤对此无异议并表示同意支付该费用，本院予以准许；至于之后产生的相关费用，若已垫付，叶莲英可另行主张。此外，根据合同相对性原理，叶莲英要求陈艺民、陈泳麟共同承担讼争《协议书》项下合同义务的主张，证据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告林美凤于本判决生效之日起十日内向原告叶莲英支付租金3万元及房屋占有使用费（自2016年2月1日计至实际腾空搬离之日止，按每月6000元的标准计算）； 二、被告林美凤于本判决生效之日起十日内向原告叶莲英支付物业管理费和水电费共计13171元； 三、被告林美凤于本判决生效之日起十日内向原告叶莲英支付律师费12000元； 四、驳回原告叶莲英的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延误履行期间的债务利息。 案件受理费4963元，由原告叶莲英负担1548元，被告林美凤负担3415元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，原告叶莲英、被告陈泳麟可在判决书送达之日起十五日内，被告林美凤、陈艺民可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  林月蓉 人民陪审员  叶建来 人民陪审员  张晨昀 二〇一八年四月十日 代书 记员  陈伟萍 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。