贵州省高级人民法院民 事 判 决 书（2018）黔民终158号上诉人（原审原告、执行案外人）:郑青青，女，1984年3月15日出生，汉族，贵州省遵义市红花岗区。委托诉讼代理人：张伦贵，男，汉族，1965年9月13日出生，住贵州省遵义市汇川区。被上诉人（原审被告、申请执行人）：重庆耀祥实业有限公司，住所地：重庆市北部新区星光五路**C3-13-3、C3-13-4、C3-13-5、C3-13-6。法定代表人：周成荣，该公司董事长。委托诉讼代理人：夏彬，该公司员工。被上诉人（原审第三人、被执行人）：遵义中山房地产开发有限公司，住所地：遵义市白杨路三中住房******。法定代表人：张建生，该公司负责人。上诉人郑青青因与被上诉人重庆耀祥实业有限公司（以下简称耀祥公司）、遵义中山房地产开发有限公司（以下简称中山公司）案外人执行异议之诉一案，不服贵州省遵义市中级人民法院（以下简称一审法院）（2017）黔03民初144号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郑青青二审上诉请求：一、撤销遵义市中级人民法院（2017）黔03民初144号民事判决，查清事实重新认定审核，并依法合理将上诉人物权判给上诉人或将本案发回重审。二、判决被上诉人中山公司开发的位于遵义市××区××“××春”小区××号、××号房屋属于上诉人所有。三、判决立即停止（中止）对“南湖之春”小区5栋4栋2-23-5号、5栋1-7-4号房屋的执行，并解除查封。四、判决被上诉人耀祥公司承担本案诉讼费用及因诉讼产生的所有费用。事实与理由：一、上诉人与被上诉人中山公司之间就本案争议标的形成的合同关系实质是以房抵债合同关系，中山公司已不是争议房屋所有权人，上诉人对被上诉人中山公司所享有的债权巳特定并“物化”为对争议标的的物权，上诉人对争议标的享有所有权。二、即使上诉人与被上诉人中山公司之间就争议房屋形成的是商品房买卖合同关系，由于上诉人巳将借款转化为购房款，而且以物抵债协议巳提前将该房屋特定并“物化”为郑青青所有，应视为商品房买卖合同巳履行，上诉人巳享有该房屋所有权。三、即使认定上诉人与被上诉人中山公司之间就争议房屋形成的是商品房买卖合同关系，由于上诉人巳将借款转化为购房款，应视为上诉人巳交付购房款。鉴于巳将争议房屋特定化为抵债标的，应视为争议房屋巳交付上诉人，应判决立即停止（中止）对“南湖之春”小区4栋2-23-5号、5栋1-7-4号房屋的执行，并解除查封。四、非因上诉人（买受人）自身原因未办理过户登记。耀祥公司二审辩称：被查封的不动产物权不属于案外人，因此案外人与被查封不动产无直接关联，请求驳回案外人执行异议。一、被查封的不动产物权属于遵义中山房地产开发有限公司，与案外人无关。根据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”之规定，物权的区分以登记为准，而且，答辩人在2014年9月在房产部门保全查询时，被保全的不动产并无包括预告登记等在内的他项权利限制，因此，查封行为是正确的，与案外人无关。二、因不动产物权以登记为准，案外人签订《商品房买卖合同》的行为并不产生物权变动的效果，其法律关系为合同之债。根据《中华人民共和国物权法》第二十条：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”之规定。以及案外人与遵义中山房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》中也约定将合同备案并完成预告登记。但是，案外人与遵义中山房地产开发有限公司并未完成预告登记，因此所涉及的物权权属仍以登记为准。案外人与遵义中山房地产开发有限公司之间是否谁违约与答辩人查封的不动产物权无关，属于另一法律关系纠纷。三、答辩人对案外人提供的《商品房买卖合同》、《收据》等证据的真实性、合法性均无法确认。其中《收据》不是正式发票，案外人是否付款也无证据证明。而且，在签订买卖合同与法院查封间隔长达近两年的时间内，所涉房屋未完成预告登记、合同也未备案、未开具正式发票等行为均不符合真实的交易习惯。因此，案外人提供的证据并不能有效证明是否与遵义中山房地产开发有限公司存在真实的商品房买卖行为。也就是说存在遵义中山房地产开发有限公司有意规避执行的可能性。中山公司二审中未提交答辩意见。郑青青向一审法院提出诉讼请求：1.撤销贵州省遵义市中级人民法院（2016)黔03执异352号执行裁定书；2.要求立即停止对位于遵义市××区××“××春”小区××、××号房屋的强制执行，并解除查封；3.确认被执行标的即位于遵义市××区××“××春”小区××、××号房屋属于郑青青所有；4.判决原审被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2014年9月5日，因耀祥公司与中山公司借款合同纠纷一案，耀祥公司向一审法院申请仲裁前保全。一审法院于2014年9月9日作出（2014）遵市法诉保字第20号民事裁定，并于同年9月25日，查封了中山公司开发的包括本案争议房屋在内的，位于播州××龙坑镇的“南湖之春”小区有关房产。2015年1月28日，重庆仲裁委员会作出（2014）渝仲字第800号裁决书，已进入执行程序，在执行过程中，经耀祥公司申请，一审法院于2016年9月20日进行了续封。在续封过程中，郑青青以争议房屋是其购买为由，向一审法院提起执行异议，一审法院以（2016）黔03执异352号执行裁定书驳回其执行异议申请。郑青青遂向一审法院提起本案诉讼。另查明，因中山公司欠郑青青借款80万元未清偿，约定中山公司以正在修建的位于遵义市××区××“××春”小区××2-23-5（建筑面积134.85平方米，总价款404550元）、5栋1-7-4号（建筑面积138.94平方米，总价款416820元）房屋抵偿给郑青青，郑青青与中山公司签订两份《商品房买卖合同》，并填写了商品房买卖合同备案登记表，2012年8月3日,中山公司向郑青青出具购房款收款收据两张。郑青青提交了2015年6月8日与物业管理公司签订的《南湖之春前期物业服务合同》和《业主临时公约》。一审庭审中郑青青陈述两套房子是在2016年下半年装修，其中一套用于居住，一套用于出租。二审对一审认定的上述事实予以确认。一审法院认为，案涉房屋一直登记在被执行人中山公司名下，在不动产登记没有变更的情况下，案涉房屋物权变动并未完成，郑青青尚不能成为物权法所指的房屋所有权人，其要求确认对案涉房屋所有权之诉求，依法不能支持。郑青青虽然与中山公司签订《商品房买卖合同》，但其实质是中山公司用本案诉争房屋抵偿其差欠郑青青的借款。由于郑青青未提供证据证明其在一审法院查封前，已合法占有诉争房屋。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，郑青青不享有诉争房屋的物权期待权。由于郑青青既不享有争议房屋的物权，也不享有物权期待权，其对执行标的不享有排除执行的民事权益。故要求撤销贵州省遵义市中级人民法院（2016)黔03执异352号执行裁定书并判决立即停止对“南湖之春”小区4栋2-23-5、5栋1-7-4号房屋的执行请求不成立，一审法院不予支持。一审法院判决：驳回郑青青的诉讼请求。案件受理费100元，由郑青青负担。二审中，当事人未向本院提交新的证据。根据当事人的诉辩主张，本案二审涉及的争议焦点是：郑青青对诉争房屋有无排除强制执行的民事权益？根据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”之规定，中山公司通过与郑青青签订《商品房买卖合同》以诉争房屋抵偿其对郑青青所欠借款是中山公司对其建设的诉争房屋的处分，该处分行为未经产权变更登记不直接发生物权变动的法律效果，也不具有对抗第三人的法律效力。因诉争房屋的产权未发生变更登记，中山公司仍为诉争房屋的登记产权人，诉争房屋中的产权尚未变动至郑青青名下，故在中山公司尚存未履行债务的情况下，耀祥公司作为中山公司的债权人，要求对中山公司名下的财产予以司法查封并申请强制执行符合法律规定。郑青青依据《商品房买卖合同》、《收款收据》等证据要求确认房屋的所有权归其所有并要求解除对诉争房屋的司法查封、停止强制执行的诉讼请求于法无据，本院不予支持。综上所述，上诉人郑青青的上诉请求不成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费100元，二审案件受理费100元由郑青青承担。本判决为终审判决。审判长  朱仕芬审判员  刘珊涌审判员  罗 二二〇一八年四月二十八日法官助理田宇书记员肖亮