广东省东莞市中级人民法院民 事 裁 定 书（2018）粤19民终10004号再审申请人（一审原告）：徐庚，男，汉族，1989年9月27日出生，住山西省太原市迎泽区，委托诉讼代理人：白录成，山东资通律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄松，国信信扬（东莞）律师事务所律师。被申请人（一审被告）：吴波，男，汉族，1970年4月19日出生，住辽宁省大连市中山区，委托诉讼代理人:郭敬，广东仁之仁律师事务所律师。委托诉讼代理人:郭克顺，广东星啸律师事务所律师。原审第三人:广东金信联行置业有限公司，住所地：东莞市东城区东泰社区四环路中信东泰花园会所**，注册号：9144190076158790X6。法定代表人:罗凤。再审申请人徐庚与被申请人吴波、原审第三人广东金信联行置业有限公司房屋（以下简称“金信公司”）买卖合同纠纷再审一案，广东省东莞市第一人民法院于2017年11月3日作出（2017）粤1971民初19974号民事判决。一审判决生效后，徐庚不服，向本院申请再审。本院于2018年6月28日作出（2018）粤19民申57号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。徐庚的委托诉讼代理人黄松、白录成，吴波的委托诉讼代理人郭敬、郭克顺到庭参加了诉讼。金信公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。徐庚申请再审称，一、本案的基本事实如下：2014年12月18日，徐庚与吴波通过金信公司签订了案涉的《房地产买卖及居间合同》。在买房合同履行过程中，由于吴波债务缠身，吴波不能履行过户义务，期间发生多次的违约行为。2016年8月5日，徐庚与吴波同案外人崔成林共同签署《房屋买卖合同》，其中约定了如果该房产处于查封状态的话，《房屋买卖合同》自行解除。结果该房产正是因为吴波拖欠案外人债务而被法院查封，使得《房屋买卖合同》不能生效。二、一审法院事实认定错误，徐庚和吴波之间签订的NO:124568《房地产买卖及居间合同》合法有效，尚未解除。首先，徐庚和吴波、案外人崔成林签署的《房屋买卖合同》自始没有生效，不能作为认定案涉合同解除的依据。《房屋买卖合同》第四条第2项约定“如该物业遭查封或者存在第三方追素，由丙方（徐庚）负责赔偿乙方（崔成林）已付首期款人民币（大写）叁佰万元整（￥3000000.00元）,该合同自行解除。”在三方当事人签订《房屋买卖合同》后，案外人崔成林查询得知涉案房产处于被查封状态，随即表示不再履行合同，也没有支付任何购房款。根据前述约定，《房屋买卖合同》已自行解除，自始没有生效。关于涉案房产在徐庚、吴波、崔成林三人签订《房屋买卖合同》期间是否处于查封状态成为本案作出判决的关键依据。徐庚的一审律师在一审期间多次提出申请调取涉案房产被查封的信息，但一审法院未予许可，严重损害徐庚合法利益。其次，《房屋买卖合同》是三方协议，其实质上对案涉的《房地产买卖及居间合同》的补充，是各方真实意思的表示，是将徐庚的涉案房产（只是没有过户而已）转让给崔成林，而非解除徐庚与吴波之间的买房合同，吴波在这个三方合同中间只是配合将涉案房产转移给崔成林的工作而已。其实质是:徐庚与吴波之间的房屋买卖合同的继续履行，是应徐庚的要求将涉案房产变更登记的主体由徐庚直接变更为崔成林而已。其目的就一个:减少房产交易成本。《房屋买卖合同》中第二条第2项约定由徐庚还清涉案房产剩下的银行按揭款，如果徐庚、吴波之间的《房地产买卖及居间合同》已经解除，而涉案房产依然在吴波的名下，《房屋买卖合同》只需吴波和崔成林签署即可，徐庚完全可以不参与，更没义务、没必要去偿还该房产剩下的按揭款。恰恰是因为徐庚正在履行和吴波之间的《房地产买卖合同及居间合同》。在该合同的履行过程中，徐庚已经支付购房款346万元，但因为吴波的债务原因，导致案涉房产被法院查封，迟迟不能过户至徐庚名下。在徐庚身心疲惫的情况下，决定将房产转让给崔成林。为节约交易成本，所以才和吴波协商一致请吴波配合将案涉房产直接转移至崔成林名下。在与崔成林的交易过程中，吴波已经认可徐庚为涉案房产的所有权人，也认可案涉房产尚未按揭完毕的银行贷款由徐庚来偿还，而不是吴波。在这份三方签署的《房屋买卖合同》中，徐庚正是在履行卖方应该履行的义务。当这份三方签订的《房屋买卖合同》自始未生效、未履行的情况下，等于《房地产买卖合同及居间合同》的补充协议并没有生效。从合同法的原理可知:徐庚要求履行《房地产买卖合同及居间合同》合情合法。一审法院认定徐庚和吴波之间签订的《房地产买卖合同及居间合同》已经解除，存在错误。三、崔成林与本案有重大利害关系，且对于查明案件事实有重大影响，一审时，徐庚已经申请追加崔成林参加诉论，但是一审法院并未采纳，属于遗漏重要的诉讼参与人，是程序错误。四、一审法院认定徐庚与吴波之间签订的《房地产买卖合同及居间合同》已经解除显失公平，将给徐庚带来巨大的经济损失。在徐庚、吴波、案外人崔成林之间签署三方的《房屋买卖合同》以后，徐庚一直在履行属于卖方的义务，并积极为继续履行该合同创造条件。本案讼争的形成，恰恰是因为吴波债务缠身致使涉案房产迟迟不能过户给徐庚，在诉讼的过程中，涉案房产的价格发生较大的变化，背离诚信原则，违反合同约定，致使涉案房产过户给徐庚更加困难。为了买到涉案房产，徐庚付出了巨大的代价（支付房款346万元，案涉房产不能过户，且陷于多件民事纠纷之中,）。五、徐庚的经济困难，没能及时缴纳二审诉讼费，而导致了二审驳回徐庚上诉的裁定，也依法应予一并撤销。综上，由于一审法院未调取案涉的关键证据、拒不追加应该参与诉讼的重要参与人，程序及适用法律均明显存在重大错误。徐庚再审请求：一、撤销本案一审判决。二、判令吴波继续履行编号为NO:0124568号《房地产买卖及居间合同》及其相关补充协议，并于判决生效后十日内为徐庚办理房产过户手续;三、判令吴波自2016年1月16日起至房产过户完成之日止，以7900000元为基数，按照日1‰的标准向徐庚支付违约金(暂计算至2018年7月16日为人民币4503000.00元)；四、依法判令吴波承担徐庚因维护合法权益而产生的律师费用20万元人民币;五、判令吴波承担本案全部诉讼、保全费、鉴定费、担保费等项费用。吴波在再审期间辩称，一、案涉《房地产买卖及居间合同》已合法解除，一审驳回徐庚的全部诉讼请求正确。(一)2016年1月11日，吴波与徐庚在金信公司协商一致达成的《终止协议》约定:双方终止《房地产买卖及居间合同》，徐庚已支付的定金40万不予退还(该约定也印证了徐庚违约的事实)，双方互不追究责任。因此，可以确认案涉《房地产买卖及居间合同》已经双方协商一致、合法解除;(二)2016年8月5日，吴波、徐庚及崔成林签订的《房屋买卖合同》已生效，没有失效或者解除的合法依据。该合同中约定:案涉房屋由“甲方(转让方)吴波”出让给“乙方(受让方)崔成林”，并且约定由甲方吴波收取转让款等内容，而徐庚针对上述内容的签字和手印也是真实意思表示，再次印证了案涉《房地产买卖及居间合同》已合法解除。(三)基于《房地产买卖及居间合同》已合法解除，在一审庭审中，经法庭释明，徐庚明确不改变诉讼请求，仍坚持其起诉的诉讼请求，故一审驳回徐庚的全部诉讼请求正确。二、徐庚诉求继续履行已解除的合同，并要求吴波承担该合同中约定的违约责任，没有事实和法律依据。吴波没有违约行为，而徐庚基于已合法解除的案涉《房地产买卖及居间合同》，再审请求继续履行已解除的合同，并要求吴波承担违约责任，是没有事实和法律依据的。更何况双方在《终止协议》中亦约定了徐庚已支付的定金40万不予退还，双方互不追究责任。三、徐庚的再审理由不成立，且自相矛盾。吴波没有违约行为，且在与崔成林签订《房屋买卖合同》前后，案涉房屋也没有被查封或者被第三方追索的情形。徐庚的再审理由有多处自相矛盾的地方:第一，徐庚在再审期间承认与案外人崔成林签订了《房屋买卖合同》，又称“自始至终没有生效，没有履行，根本不能作为认定徐庚与吴波合同解除的依据”;第二，徐庚申请再审称:“案外人崔成林查询得知案涉房产处于被查封状态，随即表示不再履行合同(至今徐庚没有任何证据证明其这一主张)，……《房屋买卖合同》已自行解除，自开始就没有生效”;第三，徐庚申请再审称:“徐庚、吴波、案外人崔成林之间签署的《房屋买卖合同》是三方协议，其实质上对原买房合同的补充，是各方真实意思的表示，是将徐庚的案涉房产(只是没有过户而已)转让崔成林，而非解除”。上述三点，一方面表示“没有生效，没有履行”，一方面又表示“已自行解除”，后又表示说“其实质上对原买房合同的补充，是各方真实意思的表示，是将徐庚的案涉房产(只是没有过户而已)转让崔成林，而非解除”。这些说法，不仅自相矛盾，而且也没有任何证据证明。相反，它足以证明案涉《房地产买卖及居间合同》早已解除或终止。四、一审诉讼程序合法。一审法院没有采纳调查取证案涉房屋是否被查封的申请，因该证据并非必须由法院调取的证据。即徐庚已委托律师，完全可以凭有关资料、证件依法向房管部门调查取证，而其没有依法举证，应当承担举证不能的不利后果。事实上吴波的案涉房屋，当时并没有被查封，至今也没有被查封。一审程序合法，没有违反法定程序。综上，吴波认为一审程序合法，认定事实清楚，判决驳回徐庚的全部诉讼请求正确，请求再审驳回徐庚的再审请求，维持原判。本院再审认为，本案为房屋买卖合同纠纷，依照《最高人民法院关于适用的解释》第四百零五条第一款的规定“人民法院审理再审案件应当围绕再审请求进行。当事人的再审请求超出原审诉讼请求的，不予审理”，结合再审申请人徐庚的再审请求，本案的争议焦点为：案涉的《房地产买卖及居间合同》是否已经解除，徐庚主张继续履行该合同是否合法有据。再审分析如下：一审判决结合徐庚、吴波与案外人崔成林于2016年8月5日签订的《房屋买卖合同》，认定三人约定由吴波向崔成林转让案涉房屋，进而认定徐庚与吴波签订的《房地产买卖及居间合同》已经协商一致解除。再审认为，《房屋买卖合同》的效力、真实性及履行的情况对于认定案涉《房地产买卖及居间合同》是否已经解除至关重要。案外人崔成林是《房屋买卖合同》中的买方，与本案有重大利害关系，但一审法院在没有将崔成林一方追加为第三人参加诉讼的情况下，直接认定《房屋买卖合同》的效力及真实性，存在不当。另外，《房屋买卖合同》第二条第2点及第四条约定，由担保方徐庚还清案涉房屋的余下银行按揭款；如吴波未能完成银行还贷手续导致不能办理过户手续，或如该物业遭查封或存在第三方追索，由徐庚负责赔偿崔成林已付首期款。结合《房屋买卖合同》约定由徐庚就案涉房屋的还款及产权瑕疵承担责任的情况，可见《房屋买卖合同》与《房地产买卖及居间合同》及《变更协议》的履行确有一定联系。因此，本院再审决定，撤销一审判决，发回东莞市第一人民法院重审。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第四项，《最高人民法院关于民事审判监督程序严格依法适用指令再审和发回重审若干问题的规定》第五条第一项的规定，裁定如下：一、撤销东莞市第一人民法院（2017）粤1971民初19974号民事判决；二、本案发回东莞市第一人民法院重审。审判长  赵五宝审判员  叶俏珠审判员  陈彩玲二〇一八年十二月十四日书记员  叶肖萍附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。……第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。《最高人民法院关于民事审判监督程序严格依法适用指令再审和发回重审若干问题的规定》第五条人民法院按照第二审程序审理再审案件，发现第一审人民法院有下列严重违反法定程序情形之一的，可以依照民事诉讼法第一百七十条第一款第（四）项的规定，裁定撤销原判决，发回第一审人民法院重审：（一）原判决遗漏必须参加诉讼的当事人的；……