广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤20民终6823号上诉人（原审被告）：中山市通大房地产有限公司，住所地广东省中山市三角镇旭日领裕园130卡（增设1处经营场所，具体为中山市东区起湾道38号永怡商城四层B区402卡之六）（一照多址），统一社会信用代码914420007783156010。法定代表人：孙通文，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王伟伟，女，该公司法务人员。委托诉讼代理人：王翠琴，女，该公司法务人员。被上诉人（原审原告）：刘斌，男，1975年11月16日出生，汉族，住湖北省阳新县。被上诉人（原审原告）：成春风，女，1982年2月2日出生，汉族，住湖北省阳新县。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：刘功荣，广东广健律师事务所律师。上诉人中山市通大房地产有限公司（以下简称通大公司）因与被上诉人刘斌、成春风商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2018）粤2072民初1448号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月1日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。通大公司上诉请求：撤销一审判决，并依法改判。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。1.因通大公司与刘斌、成春风已将买卖合同第八条约定的交楼时间由2012年5月30日推迟至2013年5月30日，双方约定交楼时间与逾期办证时间关系甚密，虽然通大公司与刘斌、成春风之间的确认书未就逾期办证责任达成意见，但不能改变双方将交楼时间推迟的真实意思表示及客观事实。故一审法院认定推迟交楼的时间不能作为逾期办证起算日，仍以双方原约定交楼时间2012年5月30日作为逾期办证起算日，显然与事实不符，对通大公司不公。2.根据补充协议第五条约定，如买受人委托出卖人办理房地产权证的，必须积极履行协助义务并在出卖人指定的时间将办证所需资料及费用交清予出卖人。涉案商品房交付使用后，通大公司于2016年12月1日向刘斌、成春风寄出《办理房产证通知函》，要求其于2016年12月10日前提交办证所需资料并签署《商品房交易登记申请表》。刘斌、成春风直到2017年4月26日才办理前述手续，通大公司已及时持办理权属登记所需资料到产权登记机关备案，故2016年12月10日后的延误是由于刘斌、成春风怠于履行义务造成的，不属于通大公司造成的逾期，通大公司即使存在违约行为也不应承担此期间的违约责任，依法应当扣除。二、一审法院认定的逾期办证违约金过高。通大公司已将涉案商品房交付给刘斌、成春风，不影响其使用、占有或处分房屋，另根据中山市的相关规定，也不会影响与产权人生活密切相关的户籍迁移及子女入学等问题。即使通大公司存在违约行为，该违约行为并未给刘斌、成春风造成实际经济损失。且通大公司无力支付多户业主高额违约金，请求法院适当减少违约金数额。刘斌、成春风辩称，一、针对通大公司主张调整违约金的问题。（1）本案违约金标准并不高，与中国人民银行同期贷款利率相近，远低于刘斌、成春风按揭贷款利率；（2）因通大公司的违约行为，业主迟迟未取得涉案商品房的完整物权，涉案商品房之处分受到严重限制，而根据日常生活经验可知，房屋是否具有房产证与产权人户籍之迁入及子女入学等事宜所具有之密切联系，业主因通大公司的违约受到的损失显而易见；（3）通大公司作为格式合同的制定提供者，应对因其违约行为而应承担之违约责任作出充分之考量及评估，其现主张违约金过高需要调整于法无据。二、针对通大公司主张双方已经推迟合同约定收楼日期的问题。（1）确认书仅仅是双方对逾期交房的违约责任达成的协议，并未对通大公司逾期办证的违约责任达成协议，更未对通大公司向国土房管部门递件办理房产证的时间进行变更，通大公司对此作扩大解释于法无据，因此推迟交楼的时间不能作为计算办证时间的起算点；（2）上述确认书均在业主已收楼的情况下还约定延长约定收楼时间，显然与常理不符，因此该确认书应当属于双方对逾期交房一事的处理方案，与本案逾期办证一事无关；（3）该确认书仍为格式合同，若如通大公司所主张，则限制了业主的权利，通大公司在无证据证实已采取合理方式向业主作了提示及说明的情况下，该条款不得用作减轻其逾期办证责任的依据。三、针对通大公司主张应扣除业主原因逾期办证时间的问题。（1）通知函件寄出时间均晚于通大公司要求业主提供材料时间，应当视为通大公司没有履行相关的通知义务，再者通大公司没有新证据证实其已尽到通知义务的情况下，由此造成的不利后果应当由其自行承担；（2）业主未收到通大公司所谓的“办证通知”，均是自行前去办理办证手续，不能减轻通大公司责任。综上，上诉人通大公司上诉请求没有任何事实和法律依据，请求二审法院依法驳回其上诉请求。刘斌、成春风向一审法院起诉请求：1.通大公司向刘斌、成春风支付房屋逾期办证违约金90324.77元（违约金以购房总金额520304元为基数，按日支付万分之二的违约金，自2015年4月17日起计至房屋产权证书出证之日2017年9月1日止）；2.本案诉讼费由通大公司负担。一审法院认定事实：2011年9月6日，刘斌、成春风与通大公司签订《中山市商品房买卖合同》（含合同补充协议一），约定刘斌、成春风购买通大公司所有的位于中山市XX镇旭日御华庭XX幢XXXX房，房价款为514189元；付款方式为银行按揭方式，其中现金155189元约定付款时间为2011年9月6日，商业贷款359000元的约定付款时间为2011年10月6日。合同第八条交付期限约定：“出卖人应当在2012年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4.该商品房经建设工程质量验收自检合格”；第十四条关于产权登记的约定第二款约定“出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第4项处理：4.买受人不退房，出卖人按买受人已付房价款每逾期一天向买受人支付万分之贰的违约金。如因买受人原因导致不能如期取得房地产权属证书，出卖人不承担任何责任”。合同补充协议一第三条约定“若买受人依照本合同第九条选择解除合同的，应该在合同解除条件达成后15日内书面通知出卖人，逾期则视为买受人放弃该项权利。并且出卖人按该条款约定退回买受人已付房价款及支付违约金后，买受人同意已付购房有关费用、已供银行按揭利息或其他损失出卖人不再另外赔偿或补偿，如客户选择银行按揭方式付款的，本合同内已付房价款均指首期款。”上述合同签订后，刘斌、成春风向通大公司支付了购房款514189元。刘斌、成春风与通大公司均确认刘斌、成春风实际于2012年9月22日收楼。2012年9月22日，刘斌、成春风签订确认书，确认书记载“本人购买了旭日御华庭XX幢XXXX房，现经与通大公司协商，双方一致同意推迟原《中山市商品房买卖合同》约定的收楼时间，即推迟至2013年5月30日，本人确认如下处理方式：通大公司代本人向大通公司支付本人上述房屋自2013年1月1日至2016年6月30日的物业管理费，作为逾期交楼赔偿金，就逾期交楼一事日后不再追究通大公司任何违约责任。”同日，大通公司出具收据，确认收到上述商品房2013年1月1日至2016年6月30日的物业管理费。2017年4月26日，刘斌、成春风与通大公司签订购房补充协议，因合同约定的套内面积与实测面积存在1.37平方米的差异，刘斌、成春风向通大公司补缴了6115元购房款。至此，上述商品房的购房款合计为520304元。2017年5月5日，通大公司将上述商品房办理权属登记需由其提供的资料交至中山市房地产交易登记管理所。刘斌、成春风以通大公司逾期办证违约为由，诉至一审法院，提出本案诉求。通大公司则称其于2016年12月1日通过挂号信向刘斌、成春风寄送《办理房产证通知函》，但刘斌、成春风怠于提交资料，导致逾期办证，刘斌、成春风对此存在过错及责任。通大公司为证实其主张，提交了一份邮寄通知函的清单一份。该清单显示收件人为刘斌、成春风，无签收记录，刘斌、成春风否认收到上述通知函。一审法院认为，刘斌、成春风与通大公司签订的《中山市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护，双方应恪守履行合同义务。根据诉辩双方意见，本案争议焦点为：一、逾期办证的责任方是谁？二、逾期办证违约金的起止时间如何确定？三、违约金的计算基数？四、合同约定的逾期办证违约金标准日万分之二是否应予调整？五、本案是否已过诉讼时效？关于焦点一。通大公司逾期将涉案商品房办理权属登记所需资料交至中山市房地产交易登记管理所备案属实，其行为已构成违约。虽然通大公司提交邮寄清单及《办理房产证通知函》，但未见有签收记录，且刘斌、成春风对此不予确认，上述证据不足以证实通大公司于2016年12月1日通知刘斌、成春风提交办证资料。故一审法院认为，导致逾期办证的责任方是通大公司，通大公司认为刘斌、成春风对涉案商品房逾期办证存在过错和责任，一审法院不予支持。关于焦点二。首先，关于起算时间。刘斌、成春风认为应按《中山市商品房买卖合同》约定交楼之日的次日起算720个工作日（即2015年4月16日前），通大公司则认为应按确认书约定的推迟交楼之日的次日起算720个工作日。对此，一审法院认为，虽然刘斌、成春风曾向通大公司出具确认书，就刘斌、成春风收楼事宜与通大公司进行协商，通大公司也按照确认书的内容代刘斌、成春风向物业公司履行了交纳物业管理费的义务。但从该确认书的内容可知，该确认书仅为双方对通大公司逾期交楼事宜的处理，双方在确认书中并未对通大公司逾期办证事宜进行约定，更未对通大公司向国土房管部门递件办理房产证的时间进行变更。故通大公司以刘斌、成春风已通过签署确认书的形式将合同约定的收楼时间推迟为由，主张递件办证时间应从2013年5月30日的次日起算720个工作日理由不成立，一审法院不予支持；刘斌、成春风主张按《中山市商品房买卖合同》约定交楼之日（2012年5月30日）的次日起算720个工作日，即通大公司应于2015年4月16日前办理递件手续，一审法院予以支持。因通大公司逾期递件，故逾期办证违约金的起算时间为2015年4月17日。其次，关于截止时间。根据双方约定，通大公司持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案即完成其合同义务。通大公司提交的商品房交易审核股收件回执明确记载产权登记部门受理涉案房产资料的时间为2017年5月5日，一审法院对该证据的真实性予以确认，通大公司认为逾期办证违约金的截止时间为该日，一审法院予以支持。刘斌、成春风要求逾期办证违约金计至产权证颁发之日，依法无据，一审法院不予支持。通大公司逾期办证期间为750天（2015年4月17日至2017年5月5日）。关于焦点三。双方于商品房买卖合同中明确约定，出卖人逾期办证按买受人已付房价款支付违约金。按通常理解，已付房价款应指买受人所支付的所有购房款，即既包括买受人所支付的首期款，亦当然包括买受人通过按揭等方式已实际支付的房价款。通大公司在补充协议一中对已付房价款作出“均指首期款”的解释有悖常理，据此赔偿显失公平，严重损害买受人的合法权益，一审法院对此不予支持，故逾期办证违约金应以买受人已支付的全部购房款520304元为计算基数，而非首期款155189元为计算基数。关于焦点四。因通大公司逾期办证的违约行为，买受人未能及时取得涉案房屋的完整物权，致使其对涉案房屋的处分受到限制。通大公司称交楼后，刘斌、成春风已占有、使用房屋，并可进行处分，没有损失，理据不足，一审法院不予支持。因双方在合同中已对逾期递件办证违约金的计算标准作出明确约定，在通大公司没有证据证明约定的违约金计算标准明显过高的情况下，应按双方约定的每日万分之二计算逾期办证违约金。通大公司要求调整违约金，证据不足，一审法院不予支持。关于焦点五。如上所述，通大公司递件办证的截止时间为2015年4月16日，故逾期办证违约时间应从2015年4月17日起计算至通大公司递件办证之日即2017年5月5日止。双方约定了逾期办证违约金的计算标准，在此期限内逾期办证违约金可按日计算。由于每逾期一天就产生一个单独的违约金债权，应按每日违约金单独计算诉讼时效期间。刘斌、成春风于2018年1月22日诉至法院，且未提供证据证实诉讼时效中止或者中断的情形，根据《中华人民共和国民法通则》及《中华人民共和国民法总则》关于诉讼时效的规定，一审法院支持刘斌、成春风自2015年10月2日起至通大公司持办理权属登记所需资料到产权登记机关备案之日止即2017年5月5日（582天）的违约金主张。据此，通大公司应付刘斌、成春风逾期办证违约金为60563.39元（520304元×0.0002×582天）。刘斌、成春风主张2015年10月1日之前发生的逾期办证违约金已超过诉讼时效期间，一审法院不予保护。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决：一、通大公司于一审判决生效之日起七日内向刘斌、成春风支付商品房逾期递件办证违约金60563.39元；二、驳回刘斌、成春风的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2058元，减半收取1029元，由刘斌、成春风负担372元，通大公司负担657元。二审中，当事人均未提交新证据。一审查明的基本事实清楚，本院予以确认。本院认为，根据民事诉讼的相对性审查规则，第二审人民法院应当针对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，当事人没有提出请求的，不予审理。但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。本案为商品房预售合同纠纷。根据双方当事人的上诉请求及诉辩意见，本案的争议焦点为：一、逾期办证违约金的起算时间应当如何确定；二、通大公司主张的业主提交办证资料的时间应否在通大公司计算逾期办证违约金的时间中予以扣除；三、合同约定逾期办证违约金标准是否应予调整。关于争议焦点一，即逾期办证违约金的起算时间应当如何确定的问题。涉案合同第十四条约定，通大公司应于商品房交付使用后720个工作日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。刘斌、成春风主张按合同约定的交楼之日的次日加上720个工作日作为逾期办证违约金的起算时间，通大公司则认为其递件义务应从确认书约定的交楼之日的次日起算720个工作日。对此本院认为，虽然买受人曾向通大公司出具确认书，就买受人收楼事宜与通大公司进行协商，通大公司也按照该确认书的内容履行了代买受人向物业公司交纳物管费的义务。但从该确认书的内容可知，该确认书仅为双方对于通大公司逾期交楼事宜的处理，双方在确认书中并未对通大公司逾期办证事宜进行约定，更未对通大公司向国土房管部门递件办理房产证的时间进行变更。故通大公司以买受人已通过签署确认书的形式将合同约定的收楼时间推迟为由，主张递件办证时间应从2013年5月30日起算720个工作日理由不成立，本院不予支持。因涉案《中山市商品房买卖合同》约定的最后交楼日期（2012年5月30日）是双方所共同预期，因此，通大公司递件义务的起算时间应按合同约定的最后交楼之日（2012年5月30日）起算，即从合同约定的最后交楼日期加上合同约定的办证期限（720个工作日），通大公司应在2015年4月16日前办理递件手续，故一审法院判决通大公司应向买受人支付自2015年10月2日起算的逾期递件办证违约金并无不当，本院予以维持。关于争议焦点二，通大公司主张的业主提交办证资料的时间应否在通大公司计算逾期办证违约金的时间中予以扣除的问题，通大公司认为该时间应予以扣除。本院认为，通大公司作为具备专业资质的开发商，其应当熟知办理商品房权属证书流程，包括买受人所需提交的办证资料，并应当在合同约定的办证期限内预留合理时间用于通知及接收买受人提交办证材料。且本案中通大公司主张业主逾期提交办证材料，却未能充分举证证明其已履行通知义务，因此，本院对通大公司主张在其逾期办证违约金的计算时间中扣除业主提交办证资料的时间的抗辩不予采纳，一审认定通大公司逾期办证违约金从约定的交房期限届满时起计算至通大公司持办理涉案商品房权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案之日止并无不当，本院予以维持。关于争议焦点三，即双方约定的逾期办证违约金计算标准是否过高的问题。本案中，因通大公司逾期办证的违约行为，买受人未能及时取得涉案商品房的完整物权，致使其对涉案商品房的处分受到严重限制。且根据日常生活经验可知，房屋是否具有房产证与产权人户籍的迁入及子女入学等事宜具有密切联系。因此，买受人因通大公司的违约受到的损失客观存在，通大公司应承担相应的违约责任。因双方在合同中已对逾期递件办证违约金的计算标准作出明确约定，在通大公司没有证据证明约定的违约金计算标准明显过高的情况下，应优先适用约定的违约金计算标准确定通大公司应支付的违约金。一审判决根据合同约定，确定逾期办证违约金计算标准为日万分之二，并无不当，本院予以维持。综上所述，通大公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2058元（中山市通大房地产有限公司已预交），由中山市通大房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  黄岳文审判员  赖晓筠审判员  陈爱玲二〇一八年十二月二十九日书记员  严贝贝