浙江省绍兴市越城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0602民初993号 原告：绍兴国贸大厦物业管理有限公司，住所地绍兴市柯桥区夏履镇埠头村。 法定代表人：俞妙兴。 委托诉讼代理人：陈斌，浙江近山（上海）律师事务所律师。 被告：宋宏，男，1974年12月12日出生，汉族，户籍地绍兴市越城区，现住绍兴市越城区。 委托诉讼代理人：许华娣，浙江剡城律师事务所律师。 原告绍兴国贸大厦物业管理有限公司（以下简称“国贸物业公司”）与被告宋宏物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月17日立案后，依法适用简易程序独任审理，于2018年3月5日公开开庭进行了审理。原告国贸物业公司的委托诉讼代理人陈斌，被告宋宏的委托诉讼代理人许华娣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告国贸物业公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付拖欠的2016年6月1日起至2018年1月17日的物业管理费共计140065元及相应的违约金36755元；二、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告受业主浙江恒景置业发展有限公司（以下简称“恒景公司”）的委托，为涉案物业恒柏商厦提供物业服务管理服务。约定物业管理费标准为3元/㎡·月，业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，原告可以从逾期之日起按应缴纳费用千分之三加收滞纳金。2008年6月4日，被告与恒景公司签订《租赁合同》，合同约定被告承租涉案物业第二、三层的房屋及附属设施、物业管理费用为每年8.6万元，由被告在每年的5月1日、11月1日向原告支付下半年度的物业管理费。上述合同签订后，原告依约提供了物业管理服务，被告也依约支付了2008年至2015年的物业管理费。但是自2016年6月1日起被告无理由拒付物业管理费，截至起诉日被告拖欠2016年6月1日至2018年1月17日的物业管理费共计人民币140065元。原告认为被告为涉案物业的实际物业使用人，在《租赁合同》中明确约定承租物业的物业管理费由被告直接向原告支付。为维护原告的合法权益，原告根据相关法律规定，诉至法院。 被告宋宏辩称：一、原、被告间不存在物业合同服务关系，本案所涉合同相对方为原告与恒景公司，原、被告之间未签订任何书面物业服务合同，也没有形成口头的物业服务合同，所以原告主张与被告存在物业服务合同缺乏合同依据；根据被告与恒景公司签订的租赁合同第一条第三项显示物业费的支付方式日期同租金支付方式一致，也就是说物业费要支付给恒景公司的，第四条中，直接证明物业管理费是由恒景公司指令宋宏支付给原告，并不能证明原被告之间存在物业服务合同关系。二、退一万步讲，如果原、被告存在物业服务合同关系，原告的主张超过诉讼时效，租金诉讼时效为一年，而本案不存在不可抗力或其他可延长诉讼失效的情形；原告主张的违约责任也是与合同不符的，合同仅月约定滞纳金为千分之三并没有说是年千分之三还是日千分之三，所以原告主张调整至年24%没有依据，也是与客观事实不符。三、如果认定原、被告存在物业服务合同关系，本案物业服务应酌情减少，2014年5月开始原告就没有使用房产，从水费、电费使用情况，也可以看出原告没有使用房产，原告可以提交该方面的证据；根据该院（2014）绍越民初字第1910号提交证据第12项，可以证明原告在使用过程中有失窃。鉴于被告没有使用该房产，原告在提供服务中存在不当情形，恳请法院基于房屋使用情况酌情予以扣减。四、根据被告与恒景公司达成的协议书，案涉房屋的所有问题已一并全部解决，原告与恒景公司又系关联企业，现被告已按照协议书全部履行完毕，双方的权利义务已经终结。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2008年6月4日，被告与恒景公司签订《租赁合同》一份，约定被告租赁恒景公司坐落于绍兴市县附属物，租赁期限自2008年6月15日起至2018年1月17日止，租金不包括物业管理费用，物业管理费用为每年8.6万元，物业费的支付方式、日期同租金支付方式一致（即在每年的5月1日、11月1日前支付下一半年的物业费）。租赁期内，物业费由被告直接向物业公司交纳。后该《租赁合同》经双方协商，于2017年8月17日解除。 2013年11月17日，原告与恒景公司签订《物业管理服务合同》一份，约定原告向业主和物业使用人收取物业管理费为3元/㎡·月，委托管理期限为2013年11月18日起至2016年11月17日。对业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，原告可以从逾期之日起按应缴费用千分之三加收滞纳金。2016年11月18日，原告与恒景公司签订《物业管理服务合同》一份，委托管理期限为2016年11月18日起至2019年11月17日。物业费的收费标准及滞纳金如前述《物业管理服务合同》约定一致。原告陈述被告已向其缴纳2016年5月30日以前的物业管理费。 以上事实由原告提供的物业管理服务合同2份、租赁合同1份、（2014）绍越民初字第1910号民事判决书1份、物业费催讨函1份、律师函1份、物流凭证1份，被告提供的协议书复印件1份，以及当事人的庭审陈述予以证实。 本院认为，原告与恒景公司签订的物业管理服务合同，被告与恒景公司签订的租赁合同，双方主体适格，系真实意思表示，合法有效。租赁合同已明确约定物业费由作为承租人的被告直接向物业公司缴纳，现原告国贸物业公司已为被告所租赁的商场提供了物业管理服务，被告至今拖欠物业费未付，根据恒景公司与被告达成的协议书，其租赁关系已于2017年8月17日解除，故现原告要求被告支付2016年6月1日至2017年8月17日止的物业费104378元，本院予以支持，对租赁合同解除后的物业费本院不予支持。关于原告主张的违约金，物业服务合同中虽约定了滞纳金，但对具体的收取标准约定不明，本院酌情将违约金的计算标准调整至按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算。对于原告主张的2017年6月1日至2017年8月17日期间物业费产生的违约金，因被告与恒景公司的租赁合同存在提前解除之情形，该部分物业费金额在租赁合同解除前无法具体计算，故对相应的违约金，不予支持。关于被告宋宏提出根据《协议书》已将物业费一并处理并履行完毕的辩称，本院认为，根据被告与恒景公司签订的《租赁合同》，物业费由被告直接向原告缴纳，现被告未提供证据证明原告已委托恒景公司就物业费的收取一并在《协议书》中予以处理或由恒景公司代被告向原告支付物业费，故对该辩称，本院不予采纳。关于被告提出本案超过诉讼时效、案涉房屋因未实际使用和物业服务存在不当行为而减免物业费的抗辩意见，于法无据，本院亦不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告宋宏应支付给原告绍兴国贸大厦物业管理有限公司自2016年6月1日起至2017年8月17日止物业费104378元及按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率支付以43000元为基数自2016年5月1日起至2018年1月17日止的违约金，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率支付以43000元为基数自2016年11月1日起至2018年1月17日止的违约金，上述款项均于本判决生效之日起三十日内履行； 二、驳回原告绍兴国贸大厦物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取1918元，由原告绍兴国贸大厦物业管理有限公司负担720元，由被告宋宏负担1198元，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  沈洁瑾 二〇一八年四月十四日 书记员  李 丹 附页： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《物业管理条例》 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 ?*MERGEFORMAT?2?