湖北省武汉市江夏区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0115民初7307号原告：曾志远。委托诉讼代理人：张超，湖北山河律师事务所律师。被告：武汉东湖科技创业农庄有限公司。法定代表人：吴迪，总经理。委托诉讼代理人：雷建新，公司员工。委托诉讼代理人：李业，公司员工。原告曾志远诉被告武汉东湖科技创业农庄有限公司（以下简称“东湖农庄公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年9月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告曾志远的委托诉讼代理人张超，被告东湖农庄公司的委托诉讼代理人雷建新、李业到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。曾志远向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即将符合约定交房标准的商品房交付给原告。2.判令被告依据《违约赔偿协议书》第三条按照日万分之二的标准向原告支付逾期交房违约金，直至其实际交付日止（自2014年3月30日开始暂计算至2018年8月23日，为1047764元）。3.判令被告按照同期银行贷款利率支付违约金利息损失，直至实际支付之日止（暂计算至2018年8月23日，为138元）4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：1.曾志远与东湖农庄公司签订《武汉市商品房买卖合同》，约定由曾志远购买东湖农庄公司开发的丰泽园三期第1幢05座D1a号商品房一套，房屋总价款为326万元，被告应于2014年3月30日前交付房屋。合同签订后，原告依约支付了全部房款，但由于被告原因造成涉案房屋未能按约交付。后经原、被告友好协商，双方于2017年3月20日就逾期交房赔偿事宜达成《违约赔偿协议书》，约定被告在2018年1月31日前完成工程竣工验收备案手续，并在取得工程竣工验收备案证后一周内将符合约定标准的商品房交付原告方，但被告至今仍未按期交付满足交房标准的房屋，亦未办理房屋交付手续，存在逾期交房的违约事实。被告虽主张其已经于2018年4月19日取得案涉房屋的竣工验收备案、满足交房标准，但并未按照合同约定和法律规定办理交房手续，未口头或书面通知原告收房，更未提交相关的证明材料以及《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，因此案涉房屋并未交付。2.原告基于双方签订的《违约赔偿协议书》入住房屋，但因该房屋未办理竣工验收手续，根据法律规定，该房屋的交付属于无效交付，且协议明确约定原告在案涉房屋完成竣工验收备案手续前入住房屋的，不视为被告已履行了交房手续，不免除被告的逾期交房责任，被告应当按照双方协议约定进行赔偿。3.《违约赔偿协议书》约定被告如未在2018年1月31日前交付符合交付标准的房屋，应以全部房款为基数按照日万分之二的标准支付违约金，支付时间从《武汉市商品房买卖合同》约定的交房日至实际交房止，逾期支付的应按照同期银行贷款利率支付利息损失，该协议是双方真实意思表示，且不存在胁迫情形，不违反法律禁止性规定，属于有效协议，被告应当按约支付违约金及逾期支付利息。4.被告未办理房屋竣工验收、任意变更房屋规划，其违约行为严重降低了房屋品质。案涉房屋周边面积300平米以上的房屋租金约为20000元／月，原、被告约定以房屋总价日万分之二标准计算违约金，折合成租金约为19500元／月，低于周边房租价格，不存在过高的情形，原告依约主张的违约金不应调整。东湖农庄公司辩称，1.原告于2015年4月22日向我方提交装修入住的申请，故其房屋在2015年4月已经交付。即便存在未按交房标准取得竣工验收备案证，也没有给原告造成实际损失，故违约金标准应该予以调整减少，即按照合同约定的日万分之一的标准，自合同约定之日计算至2015年4月22日。2.双方确实签订了《违约赔偿协议书》，是因我方需要做规划设计变更，业主拒绝签字，原告要求签订该补充协议后才同意做设计变更，该补充协议是在被胁迫的情况下签订的，我方现主张协议无效。本院经审理认定事实如下：曾志远（买受人）与东湖农庄公司（出卖人）签订《武汉市商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发建设的武汉市江夏区经济开发区江夏大道东丰泽苑三期第1幢05座D1a号商品房，建筑面积共311.35平方米，总价款326万元，付款方式为贷款。合同第九条交付期限及条件：出卖人应当在2014年3月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用。1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用功能；3、供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续；5.供电……6.给水……。因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其它原因，需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起30日内书面告知买受人。第十条出卖人逾期交房的违约责任：出卖人未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十一条交接：商品房达到本合同第九条约定的交付使用条件后，出卖人应当将办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件等内容书面通知买受人。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第二十一条：本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议（见附件六）。第二十二条：合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内、空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。双方同时签订附件六《合同补充协议》，对前述合同作出修改和补充如下：四、关于基础设施、公共配套建筑的交付及推迟交付（补充合同第九、十、十一条）5、出卖人在本合同第九条约定交房期限前取得武汉市城市开发管理办公室颁布的《武汉市商品房项目竣工交付使用备案证》，即达到本合同第九条约定的交付条件。……7、买受人应当按照出卖人书面《交付通知书》中约定的交付时间办理收房手续。如果买受人未收到交付通知的，均以本合同约定的时间截止日为交付时间，以房屋所在地为交付地点。十、关于补充协议的效力（补充合同第二十一条）19、补充协议与合同正文内容冲突时，根据法律效力规则，以后补充条款为准。合同及补充协议签订后，曾志远按约支付了全部购房款。2015年4月22日，曾志远向东湖农庄公司提交申请如下：本人因家庭居住之所需，特向贵公司申请提前交付使用在贵公司购买的海悦天地号房，对因此交付所造成的物业管理缺失和工程维保等责任由本人全部承担，相关权益的受损部分，一并由本人负责，与贵公司无关。但鉴于贵公司安排的物业公司暂未进场，不能提供相应的物业服务，因此，本人承诺于物业公司进场之时向其支付物业费用。本人保证装修范围符合贵公司和政府相关部门的要求……。东湖农庄公司向曾志远发出《别墅提前进场装修的特别提示》，曾志远在该提示上签名捺印确认，后曾志远将该房屋进行装修后入住至今。2017年3月20日，东湖农庄公司（甲方，出卖人）与曾志远（乙方，买受人）签订《违约赔偿协议书》：鉴于1.甲、乙双方共同签订了《武汉市商品房买卖合同》，乙方购买甲方开发的商品房（以下简称“房屋”），乙方已向甲方支付房款。2.甲方应于买卖合同第九条约定的交房日期前向乙方交付商品房。3.因甲方原因造成该房屋至今未竣工，甲方未能按买卖合同约定期限向乙方交付房屋。现甲乙双方经友好协商，就逾期交房赔偿事宜达成以下协议，以兹双方共同执行。一、甲方保证在2018年1月31日前完成工程竣工验收备案手续，并在取得工程竣工验收备案证后一周内将符合买卖合同约定标准的商品房交付乙方，2018年1月31日前符合交房标准的可以提前交房，违约金计算至交房之日止。二、甲方同意自买卖合同第九条约定的交房日起至甲方按本协议书第一条约定交付房屋之日止，按日以乙方已支付的全部房款的万分之一的标准向乙方支付违约金。该违约金在甲方实际交付房屋之日起40日内（最晚不超过3月12日）支付给乙方。三、甲方违反本协议第一条或第二条的任何约定，乙方如选择不解除买卖合同的，则甲方应自买卖合同第九条约定的交房日起至实际交付之日，按日以乙方已支付的全部房款的万分之二的标准向乙方支付违约金，该违约金应于实际交付房屋之日支付给乙方，逾期按同期银行贷款利率支付利息损失。四、甲方同意，乙方如在甲方完成工程竣工验收备案手续之前选择入住房屋的，不视为甲方已按买卖合同约定交付房屋，甲方仍应履行本协议第一条和第二条的约定……。2018年4月19日，东湖农庄公司取得案涉房屋的《工程竣工验收备案证明书》（编号：08-18-0149）。后双方因逾期收房违约金赔偿事宜协商未果，曾志远遂诉至本院。上述事实，有当事人提交的武汉市商品房买卖合同及附件、违约赔偿协议书、装修申请、特别提示、工程竣工验收备案证明书等经庭审质证和本院核实的证据证实，结合当事人当庭陈述，足以认定。本院认为，曾志远与东湖农庄公司签订的《武汉市商品房买卖合同》及附件系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应依据合同约定全面履行义务。双方争议焦点为房屋交付时间及逾期交房违约金标准。合同约定交房时间为2014年3月30日前，曾志远于2015年4月22日向东湖农庄公司提交装修申请，实际接收案涉房屋并装修入住，但当时东湖农庄公司并未完成合同第九条第6款约定的“商品房项目竣工交付使用相关手续”，直至2018年4月19日取得案涉房屋的工程竣工验收备案证明书，才达到双方补充协议第四条第5款约定的房屋交付条件。2017年3月20日，双方就房屋交付时间及违约金事宜签订《违约赔偿协议书》，对案涉房屋竣工验收备案手续办理、违约金支付时间及标准等进行了详细约定，将原合同约定的逾期交房违约金标准提高了一倍，且第四条明确约定如曾志远在工程竣工验收备案手续完成之前入住房屋不视为东湖农庄公司已按合同约定交付房屋。东湖农庄公司对于上述加重己方违约责任的内容及违反后果应当具备明确的认知，在协议上签章即表示对协议内容完全认可和接受。其辩称该协议系被胁迫签订而主张协议无效，但未提交证据予以证实，对其该项辩称意见，本院不予采纳，确认《违约赔偿协议书》合法有效。因东湖农庄公司未能在该协议约定的时间内交房，现曾志远依据协议第三条标准主张逾期交房违约金和逾期支付违约金的利息损失，符合双方约定和法律规定，本院予以支持。关于逾期交房违约金计算期间，本院认定自合同约定的交房日次日起即2014年3月31日计算至案涉房屋取得工程竣工验收备案证明书之日即2018年4月19日。该房屋虽已达到法定和约定的交付标准，曾志远也已实际接收并入住案涉房屋，但东湖农庄公司尚未按照合同第十一条的约定全面履行交付义务，故其仍应按约定向曾志远提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款之规定，判决如下：一、由被告武汉东湖科技创业农庄有限公司于本判决生效之日起十日内向曾志远提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。二、由被告武汉东湖科技创业农庄有限公司于本判决生效之日起十日内向原告曾志远支付逾期交房违约金964960元（以3260000元为基数，按日万分之二标准自2014年3月31日计算至2018年4月19日）。三、由被告武汉东湖科技创业农庄有限公司于本判决生效之日起十日内向原告曾志远支付逾期交房违约金的利息损失（以964960元为基数，按中国人民银行同期贷款利率标准自2018年4月20日计算至债务实际清偿完毕之日止）。四、驳回原告曾志远的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费14731元，由原告曾志远负担10000元，由被告武汉东湖科技创业农庄有限公司负担4731元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  郑保民二〇一八年十二月六日法官助理王苑书记员梅慧琴