浙江省桐庐县人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0122民初4488号原告：杨芳芳，女，汉族，1969年1月10日出生,住浙江省杭州市滨江区。被告：应建红，男，汉族，1975年7月27日出生，住浙江省杭州市西湖区。被告：杭州嘉威房地产开发有限公司，住所地：浙江省桐庐县江南镇三联东路1号。法定代表人：徐子权，该公司总经理。二被告共同委托诉讼代理人：陈明仁，浙江威亚律师事务所律师。原告杨芳芳与被告应建红、杭州嘉威房地产开发有限公司(以下简称嘉威公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年8月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨芳芳，被告应建红、嘉威公司的共同委托诉讼代理人陈明仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨芳芳向本院提出诉讼请求：1、判令被告因逾期交房和逾期交付权属证书而承担违约金219745元(自2016年1月1日起至2017年8月31日止)；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2010年12月21日购买被告所开发的位于桐庐县房屋，购房金额为1807115元，双方约定被告应于2014年6月30日前交付房屋，并于2014年12月31日前交付权属证书。同时约定，如被告未在约定时间内交付房屋或权属证书，约定之日起按万分之一承担违约金。现因被告资金周转出现问题导致房屋至今不能交付，房屋交付逾期608天，权属证书交付逾期608天。按照合同约定，被告应承担违约金219745元。由于被告拒绝支付违约金，原告诉至法院，请求依法支付原告的诉讼请求。原告杨芳芳为支持其诉讼主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：1、商品房买卖合同、销售不动产统一发票、付款凭证，证明原告与被告嘉威公司之间的商品房买卖合同关系及双方之间的权利义务；2、承诺书，证明被告应建红应与被告嘉威公司共同承担违约责任；3、本院（2015）浙0122民初1703号民事判决书，证明涉案纠纷的部分违约金已经法院处理；4、桐庐县人民政府城镇建设办公室关于江南水乡房产项目施工许可证审批的情况说明，证明涉案房产项目未办理工程施工许可证变更手续；5、赵宝军名片及其出具的说明书和声明、微信聊天记录，证明原告与被告嘉威公司签订的协议书无效；6、限期整改通知书，证明被告嘉威公司未在约定期限内复工；7、江南水乡业主关于违约金协议的说明，证明原告与被告嘉威公司签订的协议无效。被告应建红、嘉威公司共同答辩称：一、原告对被告嘉威公司的诉请事项缺乏事实及法律依据。根据原、被告于2016年11月签订的协议书之约定，案涉房屋的交付期延后至2018年4月，现双方约定的交付期尚未届满，被告不存在违约行为。原告诉请事项缺乏事实及法律依据，依法应予驳回。二、原告对被告应建红的诉请事项缺乏事实及法律依据。首先，该份承诺书系原告等江南水乡楼盘业主逼迫被告应建红所写的，非被告应建红之真实的意思表示。其次，即便法院经审理确认该份承诺书之法律效力，那么根据该份承诺书所记载之内容，被告应建红所承担的责任是为补充赔付（一般担保）责任而非连带担保，被告应建红依法就案涉纠纷享有先诉抗辩权。此外，被告需说明的是，案涉房屋未能按原《商品房买卖合同》约定的期限交付，被告诚以为歉。被告也一直在资产，以便早日施工、建设并交付房屋。被告也希望原告等业主能够保持必要的理性、冷静、克制和耐心，积极配合被告的施工、建设工作，以便被告能按期交房。被告应建红、嘉威公司为支持其诉讼主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：1、协议书，用以证明原告与被告嘉威公司就交房问题重新达成了协议；2、交接书，用以证明原告与被告嘉威公司签订的协议书已生效。对于原、被告的证据，双方的质证意见和本院认证如下：原告杨芳芳证据1、3，被告应建红、嘉威公司无异议，本院予以认定。证据2，被告应建红、嘉威公司对形式真实性无异议，对内容真实性、合法性不予认可，认为该承诺书系被告应建红在受胁迫的情况下所签，并非其本人真实意思表示。本院认为被告应建红、嘉威公司未提供证据证实其主张，故对证据2予以认定。证据4、6，被告应建红、嘉威公司对真实性、合法性无异议，对关联性不予认可，认为被告嘉威公司是否办理施工许可证系行政责任问题，并不影响认定被告嘉威公司已进场施工的事实。本院对该证据予以认定。证据5，被告应建红、嘉威公司对真实性、合法性和关联性不予认可，认为即便材料真实，赵宝军在未经被告嘉威公司授权的情况下单方面作出的意思表示对被告嘉威公司不具有法律约束力，微信聊天记录是原告等业主单方面主张，与当事人陈述无差别，不符合证据规范要件。本院认为该证据属于证人证言，证人应出庭作证，不予认定。证据7，被告应建红、嘉威公司对真实性、合法性和关联性不予认可，认为即便材料真实，该材料性质上仅为当事人陈述，不符合证据规范要件。本院认为该证据属当事人陈述，内容缺乏其他证据予以佐证，不予认定。对于被告应建红、嘉威公司的证据1-2，原告杨芳芳对真实性无异议，但对证明内容有异议。本院对被告应建红、嘉威公司证据1-2的真实性予以认定，证明内容系当事人的争议焦点问题，在本院认为部分予以分析论证。根据以上有效证据和当事人在庭审中的陈述，本院认定事实如下：2010年12月21日，原告杨芳芳与被告嘉威公司签订商品房买卖合同，约定原告杨芳芳向被告嘉威公司购买位于桐庐县，房屋总价款为1807115元。原告杨芳芳于2010年12月21日前付清首付房款907115元，余款于2010年12月31日前在被告嘉威公司指定银行办完（按揭）贷款手续。被告嘉威公司于2014年6月30日前交付房屋。出卖人逾期交房超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自2014年6月30日的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。被告嘉威公司承诺于2014年12月31日前取得土地、房屋权属证书，交付给买受人。约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日支付已交付房价款万分之一的违约金。合同还对保修责任等其他事项作了约定。合同签订后，原告杨芳芳按约支付了房款1807115元，但被告嘉威公司至今未向原告杨芳芳交付合同约定的房屋。2014年8月9日，被告应建红出具承诺书，内容为：本人应建红为嘉威公司的创始股东和首任法定代表人，在2014年7月，因为基于各种原因，转让股权并同时辞去法定代表人一职。但是本人仍然是嘉威公司的实际控制人，为此本人承诺，对在本人担任嘉威公司法定代表人期间销售的桐庐窄溪江南水乡楼盘商品房，本人愿意以投资、家庭财产等相关资产作为担保，承担后续的一切法律和经济责任，包括房屋延期交付后产生的业主购房补充赔付责任。因被告嘉威公司未履行合同约定的义务，原告杨芳芳于2015年12月11日诉至本院，要求判令被告嘉威公司因逾期交房和逾期交付权属证书而承担违约金164900元(计算至2015年12月底)。本院于2016年4月6日作出（2015）浙0122民初1703号民事判决书，支持了原告杨芳芳的诉讼请求。2016年11月14日，原告杨芳芳等人与被告嘉威公司达成协议书，内容为：乙方（原告杨芳芳等人）分别在江南水乡购买了商品房，根据商品房买卖合同约定的时间，甲方（被告嘉威公司）已经延误，今为了江南水乡项目重新复工并能顺利开发完毕，甲、乙双方经友好协商达成如下协议：一、甲方争取在2016年11月底之前能正式复工，如果在此时间复工，甲方承诺排屋和1号楼、2号楼在2018年4月底之前交房，3号楼、4号楼在2018年12月底之前交房，如果由于其它原因复工延迟一、二个月的话，交房时间同时顺延。甲方愿意在交房时适当补偿乙方因甲方延期交房对乙方造成的损失，补偿标准为：从延期交房日开始算到2015年12月30日止应承担的违约金金额的10%补偿，补偿款在交房后2个月内付清。二、乙方愿意接受甲方的上述补偿标准，同时乙方自愿放弃因甲方违约而要求甲方支付其他违约金、要求甲方回购房屋、要求甲方支付其他利息等要求，如甲方之后交房又延期，乙方要求甲方承担2016年之后的违约金，每日的违约金按购房款的万分之一计算。三、如果甲方没有复工，此协议作废，乙方原先的一切权益可照常行使，不再受此协议约束。四、此协议双方签字盖章后生效。2017年4月19日，桐庐建筑业管理处向珠海中晟华南建筑工程有限公司发出限期整改通知书，通知书内容如下：经检查，你公司施工的江南水乡工地存在如下问题：1、未办理施工许可证施工，立即停止施工；2、如违法施工，将承担相应法律责任……2017年8月22日，被告嘉威公司（甲方），珠海中晟华南建筑工程有限公司、黄凤明（乙方），桐庐县人民政府（丙方）出具交接书，内容为：2016年7月，甲方与乙方签订建筑工程施工合同，2016年11月正式进入江南水乡工地施工，根据2017年8月10日四方协议，甲方600万款打入江南镇政府帐户之日3日内，乙方移交江南水乡施工现场，今在江南镇政府牵头下，甲方与乙方黄凤明进行交接工作，江南水乡施工现场状况以视频录像为准！生活区暂不移交，等双方工程量审计结束后再移交。本院认为：根据原告杨芳芳等人与被告嘉威公司于2016年11月14日签订的协议书，被告嘉威公司争取在2016年11月底之前能正式复工，并承诺分别在2018年4月底、2018年12月底之前交房；如果没有复工，此协议书作废，原告杨芳芳等人原先的一切权益可照常行使等内容。协议书中约定的正式复工，通常理解为工程进入正常施工状态。被告嘉威公司虽于2016年11月组织施工单位进入江南水乡项目工地进行施工，但因未办理施工许可证被建设主管部门于2017年4月19日责令停工，之后涉案江南水乡项目一直处于停工状态，无法达到建筑行业主管部门可办理施工许可证的要求，因此该情形不属于正式复工。因此，根据上述协议书第三条的约定，原告杨芳芳可依双方之前签订的商品房买卖合同主张权利。被告应建红称承诺书系受胁迫所写，但未提供证据证实其主张，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告杭州嘉威房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告杨芳芳逾期交房和逾期办证违约金219745元；二、被告应建红对第一项给付义务承担补充赔偿责任。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4596元,减半收取计2298元，由被告杭州嘉威房地产开发有限公司、被告应建红负担。原告杨芳芳于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告杭州嘉威房地产开发有限公司、被告应建红于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审判员  楼柯柯二〇一八年四月十六日书记员  徐尔迅?附：相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。·??10?··??11?·