湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0802民初285号原告：张春艳，女，1990年3月18日出生，土家族，住湖南省张家界市永定区。委托诉讼代理人：许子斌，张家界市永定区大桥法律服务所法律服务工作者，系原告张春艳的特别授权委托代理人。原告：罗晓攀，男，1990年1月25日出生，土家族，住湖南省张家界市永定区。委托诉讼代理人：许子斌，张家界市永定区大桥法律服务所法律服务工作者，系原告罗晓攀的特别授权委托代理人。被告：张家界高盛置业有限责任公司，统一社会信用代码91430800796892445E，住所地张家界市紫舞路（永定区教育服务中心六楼）。法定代表人：曾繁浪，董事长。委托诉讼代理人：李建华，湖南澧滨律师事务所律师，系被告张家界高盛置业有限责任公司的特别授权代理人。委托诉讼代理人：卓德芳，湖南澧滨律师事务所律师。原告张春艳、罗晓攀与被告张家界高盛置业有限责任公司（以下简称高盛置业）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月19日立案后，依法适用普通程序，于2018年3月5日公开开庭进行了审理。原告罗晓攀、原告张春艳、罗晓攀的共同委托诉讼代理人许子斌，被告高盛置业的委托诉讼代理人李建华、卓德芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告高盛置业签订的《商品房预售合同》继续履行，被告高盛置业给原告及时办理并发放不动产权证书；2.判令被告支付逾期办理并发放不动产权证书的违约金56242元，计算方式为购房款总额299800元×0.35‰×536天（2016年7月1日起至2017年12月18日，共计536天）。在审理过程中，原告变更诉讼请求为要求被告高盛置业及时为原告办理不动产权证书，并按购房款总额以日万分之三点五的标准计算支付自2016年7月1日起至不动产权证书办妥之日止的逾期办证违约金。事实与理由：原告于2015年10月2日与被告签订了《张家界市商品房预售合同》，拟购买的商品房位于14-3B18号房屋，房屋建筑面积49.1平方米，总价款299800元。合同第18条第3款约定：出卖人应在商品房竣工验收备案后90日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后180日内，办理买受人的房屋所有权证……如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定的期限内办理上述登记或手续，按照下列1、2、3项处理。其中第2项约定：买受人不解除合同，出卖人自合同约定期限的第二天起，至实际办妥（房屋所有权证）登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三点五的违约金。合同签订后，原告按照合同约定履行了义务，从未违约。在原告迟迟得不到产权证书要求被告办理不动产权证的时候，被告于2016年元月28日以书面形式作出承诺，承诺给14栋业主在2016年6月30日前办理完毕房产证。按照被告的书面承诺，被告应于2016年7月30日前办妥《不动产权证》，但被告至今没有办好。按照双方签订的合同的约定，被告应当承担违约责任。被告高盛置业答辩要点：1.合同没有约定不动产权证的办证事宜，被告没有违约行为；2.被告是按合同约定为原告代办房地产手续，双方是委托代办关系，而原告至今尚未给被告出具授权委托书，被告没有催告原告出具委托书的义务。3.张家界市2016年6月25日挂牌成立不动产登记中心。被告需要准备房屋所有权证和土地使用权证的全部材料。国家政策的变化属于情势变更，不应追究被告的违约责任。4.根据合同第十八条的约定，如果要追究被告逾期办证的违约责任，也应当将办理土地使用证的时间计入办理不动产权证期间。据此计算，被告没有违约。5.如法院认定被告违约，请求将违约金调减为按日0.1‰标准计算。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证、质证情况，本院确认如下法律事实：2015年10月2日，张春艳、罗晓攀与高盛置业签订《张家界市商品房预售合同》一份约定：原告购买高盛置业开发的位于张家界市永定区坪办事处高盛澧园住宅小区项目中的第14幢3B层14-3B18号房屋一套，房屋建筑面积49.1平方米，其中套内面积34.08平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积15.02平方米，商品房单价每平方米6105.91元，总价款299800元，首付款60800元于2015年10月2日支付，剩余房款23.9万元采用银行按揭方式支付。该合同第十条约定：出卖人应当在相关职能部门验收合格后90个工作日内完成项目综合验收并备案。出卖人应当在2014年02月28日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备第1种条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格并符合本合同附件三约定的装饰、设备标准；2.该商品房经综合验收并符合本合同附件三约定的装饰、设备标准……。合同第十八条约定，出卖人应在商品房竣工验收备案后90日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记180天内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后360个工作日内办好土地使用权证。如因出卖人的责任致使买受人未能在约定的期间内办理上述登记或者手续，双方同意按以下方式处理：即买受人不解除合同，自本合同规定的期限内第二天起至实际办妥之日止，出卖人按日向买收人支付已付房款万分之三点五的违约金。合同签订后，张春艳、罗晓攀按合同约定向被告高盛置业支付了购房首付款，办理了银行按揭手续，被告高盛置业按约定向原告交付了房屋。2016年1月28日，因第14栋业主的要求，被告出具了承诺书：“本公司承诺业主（14#栋）在2016年6月30日前给予办理完毕房产证（如果是业主自身原因不能交纳有关资料税费在此之外）。曾繁浪。2016年1月28日”。张家界市永定区住房和城乡建设局在高盛澧园住宅小区14#栋工程的竣工验收备案表上签署“备案文件于2016年1月26日收讫，文件资料齐全，同意备案时间为2016年1月27日”。至2018年3月5日本案开庭之日，被告尚未将25名原告房屋办理权属登记应由其提供的资料报送产权登记机关。2018年3月29日，张春艳、罗晓攀的不动产权证书已办妥，证号为湘（2018）张不动产权第0003031号。另查明，2016年6月7日，张家界市人民政府发布《关于张家界市市辖区实施不动产统一登记的通告》，内容摘录如下：因进行业务系统对接调试、人员上岗测试，2016年6月13日-24日，市辖区范围内不再受理各类不动产登记业务，自2016年6月25日挂牌成立不动产登记中心，开始按照新规办理不动产登记。上述事实，有当事人的陈述，《张家界市商品房预售合同》《建设工程竣工验收备案表》《张家界市人民政府关于张家界市市辖区实施不动产统一登记的通告》《不动产权证书》等证据证明，各方当事人对上述证据三性均无异议，本院确认为定案依据。对于原告所提供的《承诺书》，被告质证认为由于原告维权行动影响了正常营业才出具，对三性提出异议。本院认为根据被告提供的证人胡某的证言，不能证明被告是受胁迫情况下出具的承诺书，本院对该证据的证明力予以认可。判决的理由与结果本院认为，原告张春艳、罗晓攀与被告高盛置业签订的《张家界市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应当按照合同的约定履行各自的义务。原告张春艳、罗晓攀诉讼中提供了《承诺书》证明本案应当以被告承诺办证的次日作为计算办证违约的起算时间。该《承诺书》应视为原被告双方对《商品房买卖预售合同》关于房屋产权证的办理期限作出了变更，即被告高盛置业应予2016年6月30日前为原告办妥房屋产权证。因此，本院对原告“以2016年7月1日作为逾期办证起始日”的主张予以确认，即本案确认2016年7月1日作为被告高盛置业逾期办理房屋产权证书违约责任的起算日。但本案因国务院《不动产登记暂行条例》颁布以后，张家界市于2016年6月13日停止受理各类不动产登记业务，同年6月25日挂牌成立不动产登记中心，开始按照新规办理不动产登记。被告在2016年6月13日后不能为原告办理房屋所有权证，系政策变化不可抗力所造成，被告不能办理房屋产权证应予免责。由于诉讼中，被告已于2018年3月29日为案涉房屋办理了不动产权证，故应以该时间为违约金计算的截止日。同时，又因现有政策确认不动产权利归属于以不动产登记簿为准，该登记簿实际上已经包含原合同约定的房屋所有权和土地使用权权属证明，故被告逾期办理不动产权证书的违约时间也应扣除原合同约定的土地使用权证的办理时间360个工作日。综上分析，被告高盛置业为张春艳、罗晓攀办妥不动产权证的最后办证时限为2017年12月7日（双方约定房屋产权证办证最后期限的次日即2016年7月1日+办理土地使用权证的360个工作日），则2017年12月8日为计算逾期办证违约责任的起始日。由于高盛置业于2018年3月29日已经为张春艳、罗晓攀所购房屋办妥了不动产权证，则被告高盛置业逾期办证的违约期间为2017年12月8日至2018年3月29日，违约天数为112天。原告张春艳、罗晓攀主张按照合同约定的已付房价款299800元的日万分之三点五的标准计算违约金，被告高盛置业认为过高，要求按日万分之一的标准支付违约金。本院根据《最高人民法院关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》和《最高人民法院关于适用一、被告张家界高盛置业有限责任公司于本判决书生效之日起七日内向原告张春艳、罗晓攀支付违约金3357.8元；二、驳回原告张春艳、罗晓攀其他的诉讼请求。案件受理费1206元，由原告张春艳、罗晓攀负担1156元，被告张家界高盛置业有限责任公司负担50元。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。（本页无正文）审 判 长  苏格烈审 判 员  向金春人民陪审员  朱 霞二〇一八年四月十九日书 记 员  田晟昔附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。