河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）冀01民终12272号上诉人（原审原告、反诉被告）：河北怀特集团股份有限公司，住所地:石家庄市槐岭路**。法定代表人：陈玉信，董事长。委托诉讼代理人：陈国新，河北中宇律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：河北星星点点餐饮有限公司，，住所地:石家庄市长安区中山东路**法定代表人：赵英，总经理。委托诉讼代理人：王荣金，河北勤有功律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘从欣，河北勤有功律师事务所律师。上诉人河北怀特集团股份有限公司（以下简称“怀特公司”）与上诉人河北星星点点餐饮有限公司（以下简称“星星点点公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省石家庄市裕华区人民法院（2018）冀0108民初2229号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。河北怀特集团股份有限公司上诉请求：1、依法撤销一审判决第二项；2、依法改判被上诉人向上诉人支付租金损失453600元；3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：一审判决认定事实不清，一是判决赔偿上诉人租金损失的数额计算错误；二是认定双方对租金损失“承担同等责任”错误，应依法一并纠正，改判赔偿的租金数额。一、一审关于租金损失的数额计算错误。1、上诉人诉请的是解除双方签订的“房屋租赁合同和场地租赁合同”，故本案案由不应为“房屋租赁合同纠纷”，而应为“租赁合同纠纷”。一审判决书第一项：解除双方“2017年4月24日签订的《房屋租赁合同》及《租赁合同书》”，可见，该两份租赁合同均已判决解除，但在计算租金损失时，一审判决书只计算了《房屋租赁合同》的5个月租金，而未计算《租赁合同书》中场地租赁的5个月租金。两份租赁合同系同一租赁场所的房屋和场地，系同一天签订，当事人相同，租赁期限相同，租金支付方式每月交纳一次相同，既然一审判决把两份租赁合同都予以解除，房屋和场地又属于同一整体，不可分割，计算租金损失就应合并计算，且租金数额明确，损失客观存在。2、在按两份合同计算租金损失的前提下，应依据上诉人与许学华签订的两份租赁合同的租金标准计算5个月租金损失为453600元，而不应依据上诉人与被上诉人签订的两份合同的5个月租金403200元计算，两者相差50400元。因前后两个承租方承租的是同一租赁场所，且物价和租金的上涨是大势所超，故应本着以事实为依据和客观、公平原则，按上涨后的租金确定损失数额为453600元。二、一审认定双方对租金损失“承担同等责任”，与事实不符。被上诉人的违约行为构成了根本性违约，是导致合同不能履行的直接原因，应承担造成损失的全部责任。一审判决书已经认定，“双方就中央空调的使用发生争议，本应按照合同约定协商解决，被告方以此为由，在接到原告通知后不积极行使共同验收场地的义务，而径直提出终止合同，对此原告并未书面予以认可，而是继续向被告发出继续履行合同的通知。故被告主张的双方协商终止合同的理由不成立，被告终止合同的行为系违约行为”。需要明确的是，该违约行为导致其单方终止合同，构成根本性违约，依据我国《合同法》的归责原则严格责任原则，而不仅仅是过错责任原则确定责任承担，应由被上诉人承担全部责任。另在原一审判决书（2017）冀0108民初4377号“本院认为”，全面表述了被上诉人存在的四点违约事实：一是“被告在接到原告通知后，未积极行使共同验收场地的义务”；二是“以使用空调存在纠纷为借口，不履行合同义务”；三是“在原告退回费用后，并未积极协商交纳；而且使用空调并非合同约定履行的内容；”四是“原告于2017年9月22日再次通知被告继续履行合同，并同意被告使用自己安装的空调的情况下，被告仍未履行共同验收房屋的义务及交纳第一期租金，因此被上诉人在履行合同过程中，存在过错。”据此，被上诉人应承担造成损失的全部责任。另外，一审判决错误认定上诉人将租金退回。上诉人退回的不只是租金，因为被上诉人交纳的106848元包括了物业费26208元，与合同约定不符，属于其不按合同履行义务，故将其支付的该款项包括租金和物业费退回其账户，一审据此认定上诉人“在履行合同义务过程中，存在过错”，明显与事实不符，怡怡相反，不按合同约定付款的正是被上诉人。综上，一审判决以双方均有过错、各打五十大板的方式，认定双方“承担同等责任”，明显有失公平公正，请二审法院查明事实，依法改判。星星点点公司答辩称，我方认为我方不存在任何违约行为，不应当支付怀特公司的任何损失以及违约金。理由如下，一、我方没有拖欠租金，我方依约缴纳租金后，怀特公司无故退回且未向我方告知，我方对此并不知情，所以我方不存在拖欠租金的问题。二、怀特公司的出租房屋没有竣工验收合格证以及消防验收合格证，不具备交付使用条件，不能对外出租，如果对外出租就违反了国家的法律强行性规定，应当认定为无效合同。三、怀特公司称多次通知我方进场，但其并未提供任何的证据，且其不能提供房屋竣工验收合格以及消防验收合格的手续，没有该手续，我方无法获得装修消防验收合格证，根本无法进场装修，所以不存在其通知我方进场而我方不予进场的情形。事实上，是怀特公司违反合同约定，未向我方提供消防验收合格的手续，导致我方根本无法进场，所以违约的责任在怀特不在我方。四、怀特公司根本不存在任何的损失，因为前述已说明该房屋根本无法交付使用，不得对外出租，所以其根本没有赚取租金的前提条件，且其后来将房屋出租给许学华本身就违反了法律的强制性规定，其行为不应当得到支持。五、双方首先是协商一致终止合同，那么退一步讲，即使是我方单方解除合同，也不存在违约行为，也完全符合法律的规定。因为合同法233条规定，因出租物危及生命安全时，承租方可随时解除合同。那么对于一个没有竣工验收合格证，也没有消防验收合格证的房屋，那么它的危险性可想而知，更何况我方租赁该房屋是为了经营饭店，饭店乃是公众聚集场所，我方要对公众的安全负责，在没有任何消防手续的前提之下，不能对外营业。否则既违反了法律的强制性规定，又会存在重大的安全隐患，对社会大众不负责任，所以该房屋根本不具备出租以及使用的条件。六、怀特公司在一审及原一审及二审、本审的过程当中也应当主动提交齐竣工验收合格证以及消防验收合格的证明，如果其始终未提供我方请求法庭予以认定其消防以及竣工验收不合格，其房屋属于不得、不能交付使用的房屋，所以我方提醒法庭要求其提供该项证据。七、怀特公司存在多种违约行为。1、无故退还租金，2、擅自主张变更合同违背诚实信用原则。3、没有竣工及消防合格手续，无法交付使用。虽然怀特公司存在多种违约行为，但是本着友好合作的原则，我方并未追究其违约责任，并且同意了其要求终止合同的请求。但是怀特公司也因此获得了巨大的利益，而并没有产生任何的损失。如其所说，如果其真的将房屋租赁给许学华，而许学华的租金比我方要高，如果按其租赁年限的话，其多出的利益远远超过跟我方签订合同的合同利益。所以我方认为从事实上讲，怀特公司也不存在任何的损失。不应当支持其损失的请求。八、怀特公司一直称只有特殊建筑物才需要进行验收，这是违反法律规定的。但凡是所有建成的房屋都应当通过竣工验收以及消防验收，否则不能交付使用，这是法律的明文规定，所以我方认为该房屋并没有验收合格，这是对于本案有着严重影响的情节，提请法庭予以注意。九、我方认为双方签订的合同存在无效的情形，我公司的违约无从谈起。因为怀特公司的房屋未经验收合格，消防安全也未达到法律规定的条件，属于不得对外出租的情形。根据合同法第52条第四项损害社会公共利益、第五项违反法律行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法若干解释一》第四条合同法实施以后，法院确认合同无效。应当以全国人大及常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规行政规章为依据。那么如何认定合同无效应当是违反了效力性强制规定。我方认为根据消防法第十条第三款、第13条以及第15条以及商品房屋租赁管理办法第六条均列明了如果没有竣工验收合格，如果没有消防验收合格，该房屋不得使用以及不得对外出租，我方认为怀特公司的行为违反了法律的强制性规定，应当认定无效。综上，根据中华人民共和国消防法第十条不得使用的强制性规定，以及商品房房屋租赁管理办法第六条不得出租的强制性规定，以及怀特公司房屋消防设施未经验收合格的，事实上我方认为该房屋存在严重的安全隐患，并且该房屋属于公共场所，危及承租人以及社会大众的生命安全。所以我方认为双方协商一致解除合同，是对双方均有利而没有弊的一项行为，并且双方的合同属于协商一致解除。我方虽然没有追究怀特公司的违约责任，但是我方保留向其追究违约责任的权利。综上，请求二审法院驳回怀特公司的上诉请求，支持我方的上诉请求。星星点点公司上诉请求：一、请求法院依法判令上诉人不应支付被上诉人租金损失；二、请求法院依法判令被上诉人返还5万元保证金；三、请求法院判令本案的一、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：2017年4月27日，上诉人与被上诉人签订了《房屋租赁合同》，约定由上诉人承租位于育才街与槐岭路路口西南角怀特文化广场一层房屋及场地，面积1008平方米，租赁期限10年，自2017年12月1日起至2027年11月30日止，租赁用途是经营饭店。合同签订后，上诉人依约向被上诉人支付了5万元保证金及第一期租金。但被上诉人的房屋一直未经验收合格无法正常交付，以致于上诉人迟迟不能进场装修，不能实现饭店按时营业的计划，导致合同目的无法实现。一审判决书中称“对被告提出的原告房屋未经竣工验收合格，不具备消防验收合格方面的手续的理由，因其未提交证据予以证明，故对该抗辩理由，本院不予采纳，被告可在能够提供有效证据后另行主张”是错误的，属于适用法律错误。理由为：房屋竣工验收合格证与消防验收合格证书是被上诉人在所建房屋验收时应当取得的合法证件，该证件在租赁过程中上诉人一直要求被上诉人提供该证件，所以该证件为被上诉人所有。《中华人民共和国建筑法》第六十一条，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。《中华人民共和国消防法》第十条第三款：按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用。第十二条，歌舞厅、影剧院、宾馆、饭店、商场、集贸市场等工种聚集的场所，在使用或者开业前，应当向当地公安消防机构申报，经消防安全检查合格后，方可使用或者开业。第十三条，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用，其他建设工程地抽查不合格的，应当停止使用。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条，有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人只装该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。根据前述法律规定，房屋竣工验收合格证以及消防验收合格证应由被上诉人申报获得，应由被上诉人提供，庭审中上诉人也提请法庭要求被上诉人提供该类证件，但被上诉人对该类证件一直未予提供，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条，被上诉人持有该类证据却拒绝提供，应当承担不利后果。一审法院却要求上诉人能够提供证据后另行主张，属于适用法律错误，应予纠正。怀特公司答辩称，被答辩人的请求缺乏事实依据和法律依据，请求二审法院一并纠正，依法驳回上诉请求。理由有以下几点：一、被答辩人主张返还5万元保证金无依据。一是按照租赁合同14条第一按照租赁合同第四条第一项约定，保证金作为乙方履行义务的保证乙方在合同期间无非有事件发生，或未造成甲方损失时，如数无息返还乙方。因本案被答辩人拖欠租金和单方终止租赁合同已构成违约，该保证金不应予以返还。二是在原一审裕华区法院判决驳回其要求返还保证金的反诉请求之后，其已认可该判决，未就该判决提出上诉。也就是2017冀01**民初4377号判决书，并且在我方提出上诉之后，其在二审答辩中因为主张返还保证金应视为其已放弃该项权利。根据最高法院关于民事诉讼证据第74条诉讼过程中，当事人在答辩状陈述及其委托代理人代理词中对己方不利的事实人民法院应当予以确认。而且本案被答辩人的反悔并无相反证据或新的证据，足以推翻。三是二审发回重审的裁定中明确指出了违约金的计算期间但并未提及保证金进行返还。表明二审期间双方对保证金均无异议。二审法院对此予以确认。二、被答辩人另外合同履行义务其所称未经竣工验收和消防验收是在为其单方终止合同制造借口。合同第九条第二项明确约定验收是双方共同参与，如对装修器物等硬件设施设备有异议，应当当场提出，当场难以检测判断的，应于7日内向对方主张。既然合同已经约定了验收方式和提出异议的期限，就应通过验收提出异议。而被答辩人却拒不到场，答辩人先后多次包括2017年9月21日、9月22日先后以短信方式通知被答辩人按合同第九条关于房屋交付的条件条款共同验收交付房屋和场地，以便确保按合同自2017年是6月1日起计租，如15日内你方未书面回复我方或未会同我方验收交接房屋视为贵司单方终止合同，我司将按乙方违约追究责任，以维护公司的正当权益。被答辩人收到该短信之后，以快递方式向我方邮寄的回信，表示仍拒绝到场接收房屋和场地，并正式明确提出终止所签订的房屋租赁合同，我方于9月22日当天15:37发给被答辩人短信再次重申继续按原合同执行，尽快安排进场，但被答辩人仍拒绝到场，仍坚持单方终止合同，其违约事实显而易见，应依法赔偿租金损失。三、房屋的交付验收以合同效力无关。一是根据合同法解释第14条规定，合同法第52条第五项规定的强制规定，是指效力性强制性规定，被答辩人适用建筑法第61条，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用的内容。这条规定属于管理性强制规定，而不属于效力性强制规定。不影响合同效力，双方仍应按合同履行。二是关于消防验收，因被答辩人承租该租赁场所的用途是经营饭店，故双方在合同第二条第三项约定，乙方也就是被答辩人装修方案须经甲方同意后按期完成装修和设备安装，必须符合装修情况开展规定，遵守国家有关部门和甲方的消防安全管理规定，所以消防安全属于被答辩人的义务。另依据消防法第11条13条规定，应当向公安机关消防机构申请消防验收的建设工程为大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，而被答辩人开办饭店不属于大型的人员密集场所，属于本条规定的其他建设工程，但也应符合消防安全规定，并备案抽查不影响其履行合同，更不应以此为借口单方终止合同。综上，因被答辩人的主张缺乏依据，故答辩人请求依法驳回其上诉请求。怀特公司向一审法院起诉请求：1、依法解除双方签订的房屋租赁合同和场地租赁合同；2、依法判令被告承担违约责任向原告支付违约金3208226元；3、由被告承担本案诉讼费用。星星点点公司向一审提出反诉请求：1、依法判令原告返还被告保证金5万元；2、本案的诉讼费用由原告承担。一审法院认定事实：2017年4月24日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将其自有的位于石家庄市角，怀特文化广场一层房屋出租给被告作为饭店使用，面积共1008平方米，租赁期限10年，自计租日2017年12月1日起至2027年11月30日止。合同第四条第1项约定被告签订本合同时向原告交纳保证金5万元，该保证金作为被告履行义务的保证，在其违约或因过错需要赔偿时该保证金用于违约金先行偿付；租赁期满，被告全部履行义务后，且合同期间无违约事件发生或未造成原告损失，该项保证金于租赁期满后如数无息返还被告。租金价格为每平米50元/月，月租金50400元，租金前两年不递增，从第三年起，租金每两年环比增长5%。租金交纳采取上述方式，每月交纳一次，签订合同时，被告向原告交付首期租金（自计租日起1个月的租金为首期租金），以后每次租金到期前五个工作日向原告交付下一期租金，以此类推。合同第八条第1项约定：经双方协商同意签订补充协议后可以变更或终止本合同。第2项和第3项分别约定了双方有权单方解除合同的情形。合同第九条约定原告保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态。验收时双方共同参与，如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当场提出，当场难以检测判断的，应于七日内向对方主张。合同第十条还约定了违约责任。同日，原被告双方签订了一份《租赁合同书》，约定被告使用原告场地作为停车使用，月租金为30240元。2017年4月27日，河北怀特集团股份有限公司物业服务分公司与被告签订了《物业管理合同书》，约定被告使用的摊位的物业费每月每平方米26元，月物业费26208元，年物业费314496元。物业费按月交纳，上达费用。2017年4月24日，被告向原告交付保证金5万元，原告给被告出具了收款收据。2017年6月6日，被告向原告账户转款106848元，附交纳第一期租金及物业费。2017年7月1日，原告将上述106848元退至被告账户，备注为退款。合同履行过程中，双方因中央空调的使用问题发生争议。2017年9月8日，被告方以短信的方式向原告方提出终止合同，但双方未签订书面合同终止协议书。2017年9月15日，原告向被告邮寄书面通知，要求被告于收到通知之日起15日内到原告公司共同验收交付房屋（含场地），被告未签收。原告主张于2017年9月21日通过短信的方式将上述通知告于被告方。对上述邮寄和短信通知，被告方不予认可，称未收到。2017年9月21日，被告向原告发出终止合同的书面函，提出被告方不能接受原告方要求的必须使用原告提供的中央空调，故通知原告终止合同。原告方于2017年9月22日向被告方发送短信，称原告方同意按原合同执行，用被告公司空调，并要求被告尽快安排进场装修。2017年10月23日，原告与许学华签订《租赁合同书》，经本案涉诉房屋租赁给许学华，租赁期限自2018年5月1日起至2026年4月30日止。一审法院认为，原被告签订的房屋租赁合同及场地租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，本院予以确认。现原被告双方均要求解除上述合同，该要求不违反法律规定，本院予以准许。关于合同解除后违约责任的认定，原告方主张被告存在未按期交纳租金、不按通知进场验收并单方提出解除合同的违约行为，要求被告承担违约责任。本院认为，被告已于2017年6月6日向原告交纳租金，后原告又退回给被告，且原告未提供证据证明其退回原因及解决方案，因此原告在履行合同义务过程中存在过错，不能因此认定被告违约。双方就中央空调的使用发生争议，本应按照合同约定协商解决，被告方以此为由，在接到原告通知后不积极行使共同验收场地的义务，而径直提出终止合同，对此原告方并未书面予以认可，而是继续向被告发出继续履行合同的通知，故被告主张的双方协商终止合同的理由不成立，被告终止合同的行为系违约行为，应承担相应的责任，其交付原告的5万元保证金因此存在违约行为依法不予退还。对被告提出的原告房屋未经竣工验收合格，不具备消防验收合格方面的手续的理由，因其未提交证据予以证明，故对该抗辩理由，本院不予采纳，被告可在能够提供有效证据后另行主张。关于违约损失问题，因合同不能履行致使案涉房屋产生2017年12月1日至2018年5月1日期间的租金损失252000元。合同不能履行双方均存在过错，对产生的房租损失应承担同等责任，故被告应向原告支付的租金损失为126000元。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条的规定，一审判决如下：一、解除原告河北怀特集团股份有限公司与被告河北星星点点餐饮有限公司2017年4月24日签订的《房屋租赁合同》及《租赁合同书》；二、被告河北星星点点餐饮有限公司支付原告河北怀特集团股份有限公司租金损失126000元；三、驳回被告河北星星点点餐饮有限公司反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费32466元，由被告负担1275元，原告负担31191元；反诉受理费525元，由被告负担。经审理查明，二审查明事实与一审查明事实一致。二审期间，双方均未提交新证据。本院认为，关于违约责任，一审法院认为合同不能履行双方均存在过错，对产生的房租损失应承担同等责任，认定事实清楚，本院予以确认。关于怀特公司租金损失，根据双方签订的《房屋租赁合同》、《租赁合同书》以及庭审中星星点点公司的陈述，双方约定的租金包括房屋租金及场地租金，故违约损失应包括房屋租金及场地租金，一审法院只计算房屋租金损失不妥，应予纠正。《租赁合同书》约定，场地月租金为30240元，因合同不能履行致使案涉场地2017年12月1日至2018年5月1日期间的租金损失为151200元。故，星星点点应赔付怀特公司违约损失（50400元/月×5月+30240元/月×5月）÷2=201600元。另，《房屋租赁合同》第四条第1项约定，星星点点公司签订本合同时向怀特公司交纳保证金5万元，该保证金作为星星点点公司履行义务的保证，在其违约或因过错需要赔偿时该保证金用于违约金先行偿付；租赁期满，星星点点公司全部履行义务后，且合同期间无违约事件发生或未造成怀特公司损失，该项保证金于租赁期满后如数无息返还星星点点公司。依据合同约定，保证金应用于违约损失的先行偿付，一审法院判决怀特公司不退还保证金5万元欠妥，故，应在星星点点公司赔付数额的基础上扣减5万元，为201600元-50000元=151600元。综上所述，河北怀特集团股份有限公司的上诉请求部分成立，河北星星点点餐饮有限公司的上诉请求不成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持河北省石家庄市裕华区人民法院（2018）冀0108民初2229号民事判决第一项、第三项；二、撤销河北省石家庄市裕华区人民法院（2018）冀0108民初2229号民事判决第二项；三、本判决生效之日起十日内河北星星点点餐饮有限公司支付河北怀特集团股份有限公司租金损失151600元；四、驳回河北怀特集团股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费32466元，由河北星星点点餐饮有限公司负担2466元，河北怀特集团股份有限公司负担30000元；一审反诉受理费525元，由河北星星点点餐饮有限公司负担。二审案件受理费35811元，由河北怀特集团股份有限公司负担30000元，河北星星点点餐饮有限公司负担5811元。本判决为终审判决。审判长  靳建军审判员  李秀云审判员  高瑞江二〇一八年十二月十一日书记员  王 琪