江苏省昆山市人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏0583民初17621号 原告：杨其林，男，汉族，1942年12月6日生，住昆山市。 委托诉讼代理人：潘静亚，江苏沉浮律师事务所律师。 被告：林洪宝(曾用名：林宏宝），男，汉族，1951年3月24日生，住昆山市。 委托诉讼代理人：陆拥军，江苏嘉昆律师事务所律师。 原告杨其林与被告林洪宝确认合同无效纠纷一案，本院于2018年9月11日立案受理后依法由审判员李加好适用简易程序独任审判，于2018年12月6日公开开庭进行审理。原告杨其林委托诉讼代理人潘静亚、被告林洪宝及其委托诉讼代理人陆拥军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨其林向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认杨其林与林洪宝于2003年签订的房屋买卖合同无效；2、本案诉讼费由林洪宝负担。事实与理由：杨其林是原昆山市东西村**的村民，于1998年12月25日在村委会统一组织下办理了位于石牌镇东西村五组老宅的集体土地使用证。杨其林是一个文盲，没有结婚，也没有子女，是一个孤寡老人。2003年，杨其林在林洪宝的游说下，与林洪宝签订房屋买卖合同，把位于昆山市石牌镇东西村五组宅基地上的老宅以1.5万元的价格出售后林洪宝。杨其林原打算卖了老宅后去敬老院养老，但卖房后才得知：杨其林购买过养老保险，每月有养老金，不符合进入敬老院的条件。而林洪宝作为一个城市居民，之所以购买农村房屋，并不是要实际居住，而是其得知杨其林老宅要拆迁的消息，隐瞒事实，哄骗杨其林出售老宅以期获得拆迁利益。实际上，林洪宝自购买至今，从没有在老宅居住过，只是为了拆迁利益哄骗无知孤寡老人低价出让老宅。《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《中华人民共和国土地管理法》规定，农村宅基地属于农民集体所有，宅基地使用权是集体经济组织成员依法享有的权利。由此，农村房屋买卖的效力与房屋受让方的身份具体直接的关系，即农村房屋只能在同一集体经济组织内部成员之间转让，且受让的农村集体经济组织成员仅能享有一处宅基地的情况下才确认农村房屋买卖协议有效。本案中，因林洪宝不是案涉房屋所在集体经济组织成员，其与杨其林签订的房屋买卖协议应为无效。为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判如所请。 被告林洪宝辩称：杨其林在诉状中称林洪宝隐瞒有关事实哄骗杨其林出售老宅获取拆迁利益属不实指控。林洪宝出生于1951年，1969年插队到。1992年林洪宝夫妻离开凤凰村搬到石牌镇上居住生活，将原有在凤凰村的老宅出售给了其他村民，但林洪宝一直对曾经居住的农村深深怀念。2003年有机会得知杨其林有意将其老宅出售，后经协商与杨其林签订了房屋买卖协议。该协议在同一天经原石牌镇司法所见证。协议签订后，双方均履行了协议书的义务。杨其林将该房屋交付给林洪宝占有使用，林洪宝也支付了协议约定的购房款15000元。林洪宝对涉案老宅的占用使用一直到被拆迁为止。后林洪宝于2010年6月1日与民安公司签订拆迁补偿协议书，按约定将该房屋交付给民安公司，该房屋现已被拆除。林洪宝与杨其林之间签订的房屋买卖合同效力应当由法院根据查明的事实予以认定，但不论法院认定该合同的效力有效与否，林洪宝购买原老宅并已经实际占有使用至房屋拆迁为止，林洪宝对房屋的占有使用是相对稳定的。从诚实信用和维护交易稳定的角度出发，即使认定合同无效，林洪宝基于该合同所获得的财产不宜返还，因原有老宅已经拆迁，因拆迁所获得的收益也应当由林洪宝享有，无需返还杨其林。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和审查认定的证据，本院确定以下事实：林洪宝原系昆山县石牌公社东西大队八队插队青年。1979年6月24日林洪宝因统筹安排调回昆山养路段工作将户口从该队迁出。1998年12月25日昆山市国土管理局为杨其林办理了位于昆山市石牌镇东西村5组的集体土地使用权手续，使用权类型为划拨宅基地。1999年6月份杨其林在该土地上的房屋办理了产权登记手续。2003年5月17日林洪宝与杨其林签订《房屋买卖协议》，约定杨其林同意将所属房屋(位于卖给林洪宝，总计人民币壹万伍仟万整。杨其林负责办齐该房屋的所有产权等手续，费用由林洪宝负担。杨其林自该日起交付房屋，有关产权手续立即办理。林洪宝当日一次性付清现金人民币壹万伍仟元整。此协议一经签订，双方不得反悔。如单方解除合同，需经双方同意后，按合同法有关规定支付相当于卖房价二倍的违约金。该房屋的其他设施如打围墙等建设由林洪宝自行负责。上述合同系人工手写。当日，林洪宝还在原昆山市司法所见证下打印版的《房屋买卖合同》，该合同内容同前述合同内容基本一致，只是对房屋间数、面积作出了明确约定，并明确约定如遇到国家或镇、村需房屋动迁，一切赔偿费用及土地安排归林洪宝所有，杨其林无权干涉。但在动迁过程中，杨其林应配合林洪宝办理动迁和土地安排等有关手续。该合同甲方处由时弟观代签，并有颜阿二、杨卫英、丁卫林作为证明人签字。杨其林于当日出具收条，确认收到林洪宝支付的购房款15000元。2010年6月10日林洪宝与昆山市民安拆迁工程有限公司（以下简称民安公司）签订《巴城镇房屋拆迁补偿协议书》，约定对林洪宝购买的上述房屋进行拆迁，该房屋所有权人为林洪宝，房屋建筑面积225.124平方米，其中主房面积126.86平方米。民安公司拆除上述房屋应承担的补偿金为108105元，其中包括主房补偿48321元、未评估平价钢材店补偿24566元、房屋装修部分补偿35218元；民安公司应承担的其他补偿金为69895元，其中区位价补偿0元、附着物残余价值补偿53709元、搬家补助费800元、农具费600元、电话一部300元、宽带一条600元、太阳能一部600元、有线电视600元、楼房脚子补偿12686元。林洪宝自行过渡，过渡期限从林洪宝交出旧房钥匙日起至通知林洪宝交房日止，过渡费预计为10个月，到时多退少补，按实结算。过渡费标准按拆除主房面积每平方米3元共计3805元。民安公司超过18个月仍不能交付安置房给林洪宝，过渡费标准按照拆除主房面积每平方米6元结算。林洪宝选择房屋产权调换，安置房地点为凤栖园。协议签订后，民安公司对该房屋进行了拆除。2013年3月6日民安公司与林洪宝进行了巴城镇动迁房屋拆迁、安置结算，确认民安公司应支付的房屋补偿费用共计202745元，该费用并不包含区位补偿和区位补差；林洪宝的安置房为XX园X幢X室、X室以及XX园X幢9号汽车库、19号自行车库，安置房结算价格合计为242504元；以上两项折抵后林洪宝应支付民安公司39759元。昆山市阳澄湖房产有限责任公司于2013年3月15日出具收据，确认收到林洪宝支付的安置房款39759元。现上述房屋及车库已经交付林洪宝。2017年3月24日林洪宝办理了上述房屋及车库的不动产权登记手续。 庭审中，林洪宝陈述2003年签订合同时其户口已经迁至昆山，并不在该村。杨其林系其配偶时梅珍姐姐丈夫的弟弟，该房屋在出售时已经无法居住，当时杨其林已经居住在鱼塘上。该房屋四周都是菜地，其在买下该房屋后进行了整修后由其进行居住使用。2003年打印版的《房屋买卖合同》中代杨其林签字的系其妹夫，作为证明人签字的都是其亲戚。杨其林陈述林洪宝夫妻只是在老宅拆迁之前为了获得更多的拆迁利益，短暂的居住过一段时间，其余时间都在空关，没人居住。杨其林在向本院起诉民安公司、林洪宝作为第三人的确认合同无效案件中曾向本院申请财产保全，杨卫英、丁卫林为杨其林的财产保全申请提供担保。 本院认为，位于原昆山市东西村**的房屋系杨其林的个人合法财产，其有权对该房屋进行处分。其与林洪宝签订的房屋买卖合同系其真实意思表示，应当予以尊重。但根据不动产的房地关联性，双方的房屋买卖必然涉及土地使用权的转让，承载该房屋的土地使用权性质为划拨宅基地。根据国家法律有关规定，农村宅基地的流转必须在同一集体经济组织成员之间进行，且不得违反一户只有一处宅基地的基本原则。本案中，林洪宝在房屋买卖签订时和杨其林不属于同一集体经济组织成员，故双方之间的房屋买卖合同违反了国家法律和行政法规等强制性规定，应属无效。但鉴于林洪宝在合同签订后已经支付对价，并且合同签订后至房屋拆迁时，杨其林对房屋交易并未提出异议，且涉案房屋已经进行了拆除，而林洪宝所获得的拆迁安置补偿仅仅是涉案房屋价值的补偿，并不包括宅基地使用权的补偿。从诚实信用原则和维护交易稳定的角度出发，即使该房屋买卖合同无效，林洪宝也无需承担向杨其林返还财产的义务。 据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下： 原告杨其林与被告林洪宝于2003年5月17日签订的《房屋买卖协议》及《房屋买卖合同》无效。 案件受理费减半收取87.5元，由被告林洪宝负担。该费原告已经预交，本院不再退还，被告于本判决生效后十日内支付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行，中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。 审判员  李加好 二〇一八年十二月十日 书记员  王颂淼 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《中华人民共和国土地管理法》 第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。 农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。 农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。 农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。