湖南省龙山县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）湘3130民初1534号 原告：龙山县湖湘商贸有限公司。 法定代表人：董清云，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张勇，湖南湘州律师事务所律师。 被告：来凤生森商贸有限责任公司。 法定代表人：陈时运，该公司总经理。 原告龙山县湖湘商贸有限公司（以下简称龙山湖湘公司）与被告来凤生森商贸有限责任公司（以下简称来凤生森公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月18日立案后，依法适用普通程序。于2017年12月19日依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告龙山湖湘公司的委托诉讼代理人张勇，被告来凤生森公司的法定代表人陈时运到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告龙山湖湘公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《*****广场商铺租赁合同》，被告将承租的商铺返还原告；2、判令被告按合同约定向原告支付商铺租金1092285元，并承担违约金884750元（租金按合同约定计算、违约金按逾期未交付金额每日千分之三计算，自2017年1月1日暂算至2017年9月30日，2017年9月30日至实际支付之日止的另行计算）；3、本案诉讼费由被告承担。诉讼中原告在第二项诉讼请求基础上增加诉讼请求，要求：被告支付合同解除后的房屋占用费（房屋占用费以租赁费为标准计算至交付之日止）。事实和理由：原、被告双方于2015年8月3日签订了《*****广场商铺租赁合同》，合同约定：原告将位于湖南省湘西自治州龙山县**路***-*号*****广场裙楼负一层建筑面积为8091平方米出租给被告，租赁期限15年，自2016年1月1日至2030年12月31日止，其中2016年1月1日至2016年12月31日为免租期，商铺起始租金单价为每平方米每月15元，季度租金暂定为364095元，年度租金暂定为1456380元。合同签订后，原告按照租赁合同约定交付了商铺，但被告严重违约，未按合同约定支付租金，经原告多次催缴，被告仍拒绝支付。综上，被告的行为严重侵害原告的合法权益，现为维护原告自身权益，特诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告来凤生森公司辩称：1、原告所诉主体错误，被告与原告签订租赁合同后，便依法成立了龙山生森商贸有限公司，龙山生森商贸有限公司系独立法人，应独立承担法律责任，且合同签订后就承租事宜与原告方的往来均是龙山生森商贸有限公司，故原告所诉来凤生森公司主体错误；2、原告所诉被告违约的理由不是事实，原告截止本案诉讼时仍未向被告提供完整的经营场地，根据租赁合同第五条第四款交付条件的规定，原告必须提供符合国家消防规范要求的消防系统的设计及安装。在被告使用租赁物期间，消防大队多次要求被告方停止经营，并对被告作出了罚款50000元的处罚决定，造成被告方蒙受重大经济损失。自被告方试营业至今，发出了很多要求原告方交付完整经营业态的函件，原告方均以各种理由一推再推，至今所有验收及证照均未办理交付。综上，原告所诉均不合法，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了当庭举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，经合议庭评议后，本院认定如下：原告提供的《国有土地使用权证》一份、《湖南省建设用地规划许可证》一份、《中华人民共和国建筑工程施工许可证》一份及《*****广场商铺租赁合同》一份符合证据的真实性、关联性、合法性，本院予以采信。被告提供的《*****广场商铺租赁合同》一份真实性本院予以认可，其证明目的无其他证据佐证，本院不予采信。被告提供的《业务回单》一份、《工程停止使用通知书》一份、《关于龙山项目超市经营情况报告》一份、照片十二张、《关于“7.20联络函”回复》一份、《工作联络函》六份、《工作联系函》二份、《工程联络函》二份及《联络函》二份，该组证据证明目的无其他证据佐证，本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年8月3日，原告龙山湖湘公司（甲方）与被告来凤生森公司（乙方）签订《*****广场商铺租赁合同》一份，合同约定：乙方租赁的甲方商铺坐落于湖南省湘西自治州龙山县**路***-*号*****广场裙楼负一层，商铺建筑面积为8091平方米，用途为互联网+商超经营；租赁期限为15年，从2016年1月1日起至2030年12月31日止，其中2016年1月1日起至2016年12月31日止为免租期，免租期内不计租金，租金从2017年1月1日起正式计算，按每月每平方米15元计算，季度租金暂定为364095元，从2017年1月1日起至2019年12月31日止，年度租金为1456380元，租金按季度支付，乙方应于每季度届满前七日内向甲方预付下季度租金；租赁保证金400000元，可用于抵扣乙方租金；甲方同意乙方在2015年10月31日前进入租赁场地施工；租赁期满后或因乙方责任导致终止租赁合同的，乙方按照“来修去丢”的原则，依附于商铺的装修及不可移动的设施、设备无偿归甲方所有；如乙方拖欠租金一个月或拖欠租金数额累计达1个月标准，甲方可依法追究乙方违约责任并终止合同、收回商铺，且乙方所交纳的租赁保证金抵作违约金不予退还；如乙方逾期未交付或未足额交付租金的，甲方有权每日按欠交租金的千分之三标准向乙方收取违约金。合同还对双方权利义务等事项进行了约定。合同签订后，被告向原告支付了400000元租赁保证金，并对租赁场地进行了装修。被告方在庭审中陈述，租赁场地用于开办超市，于2015年农历腊月24日对外营业，2016年农历腊月19日停止营业，现超市处于待开业状态。免租期结束后，被告未向原告支付租金。 另查明，案涉房屋于2015年4月17日取得建规〔地〕字第（2015）30号《湖南省建设用地规划许可证》，2015年8月18日取得《中华人民共和国建筑工程施工许可证》。 庭审中，本院向原告龙山湖湘公司释明，案涉房屋可能另有实际使用人，若龙山湖湘公司坚持只就本案当事人进行诉讼的话存在相应的法律风险。对此，龙山湖湘公司表示，坚持就本案当事人进行诉讼。另向被告来凤生森公司释明，因来凤生森公司在庭审中一直主张不构成违约，若本院不支持来凤生森公司的免责抗辩，是否需要调整违约金。对此，来凤生森公司表示，违约金过高，需要调整违约金。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告龙山湖湘公司与被告来凤生森公司签订的《*****广场商铺租赁合同》系双方真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。本案的争议焦点为：1、本案被告主体是否适格；2、案涉房屋是否已经交付，被告应否向原告支付租金；3、案涉《*****广场商铺租赁合同》解除条件是否成就。 关于本案被告主体是否适格问题。原告主张被告系租赁合同相对方，是本案的适格被告。被告主张案涉房屋另有实际使用人，原告应直接向实际使用人主张权利。本院对此认为，被告来凤生森公司是案涉房屋租赁合同的相对方，即便另有实际使用人，亦不影响原告依据房屋租赁合同要求被告承担相应的合同责任。庭审中，原告经本院释明坚持就本案当事人进行诉讼，是对其自身诉讼权利的处分。故被告主张其不是本案适格被告的理由，依据不足，本院不予采纳。 关于案涉房屋是否已经交付，被告应否向原告支付租金问题。原告主张案涉房屋已按租赁合同约定的时间向被告交付，被告应按照合同约定向原告支付租金。被告主张原告未向被告提供合同约定的完整经营场地，租赁房屋也未向被告移交完毕，租金应从租赁房屋移交完毕后开始计算。本院对此认为，双方签订租赁合同后，被告已于2015年10月31日进入租赁场地进行装修，其在庭审中也陈述租赁场地用于开办超市，于2015年农历腊月24日对外试营业，2016年农历腊月19日停止营业。因此，被告已实际使用租赁房屋。即便案涉房屋不符合合同约定的交房条件，被告在进场开办超市时应对租赁场地有感性认识，现被告辩称租赁场地不完整，仍然继续租赁使用房屋，说明合同双方对租赁物的交付达成了新的合意，事实上变更了合同中的相关条款。另，被告虽辩称在超市营业期间因租赁场地存在的问题多次发函与原告交涉，还因消防不合格被消防部门处罚，龙山县住房和城乡建设局也向原告下达了《工程停止使用通知书》，但从被告向原告发函、向消防部门缴纳罚款的业务回单及《工程停止使用通知书》下达的时间来看，前述时间段超市均在对外营业，并未受到停业的影响。此外，被告在庭审中也陈述，超市在停止营业后处于待开业状态，且被告向本院提供的证据不足以证明因原告方或是租赁物损坏等原因导致租赁物不能使用或有重大瑕疵，超市被迫停业。被告亦未向本院提供租赁期间维修过租赁物的证据，应承担举证不能的法律后果。故被告主张案涉房屋未实际交付，不应向原告支付租金的理由，依据不足，本院不予采纳。 关于案涉《*****广场商铺租赁合同》解除条件是否成就问题。本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方依照合同法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。原告与被告签订的《*****广场商铺租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。被告认可在免租期后从未向原告交纳租金的事实，根据前述租赁合同第十条的约定，截止本院向被告送达本案起诉状副本时，被告已拖欠原告长达11个月的房屋租金，故案涉《*****广场商铺租赁合同》解除条件已经成就，原告有权按合同约定解除《*****广场商铺租赁合同》。本案中，原告未向本院提供起诉前已向被告通知解除合同的证据，故原告解除合同的通知到达被告处的时间应为本院向被告依法送达起诉状副本之日，即2017年11月10日。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状。双方的《*****广场商铺租赁合同》解除后，被告龙山生森公司已无依据继续使用房屋，故对原告要求被告将承租商铺返还原告的诉讼请求，本院予以支持。另，由于本案系被告欠付租金导致双方租赁合同解除，根据合同约定，依附于案涉房屋的装修及不可移动的设施、设备无偿归原告所有。 合同于2017年11月10日解除，按照合同约定，被告应向原告支付从2017年1月1日至2017年11月10日止的租金为1254105元。被告已于双方签订合同时向原告支付了400000元租赁保证金，该笔租赁保证金应抵扣被告欠付原告的租金，因此，被告还应向原告支付854105元租金。 合同在2017年11月10日解除后，被告至今占用房屋没有依据，应向原告支付房屋占用费。房屋占用费可按合同约定的每月每平方米15元乘以案涉房屋面积计算。故原告要求被告支付房屋占用费至房屋实际交付止的诉讼请求，本院予以支持。 关于原告要求被告按照欠交租金的日千分之三支付违约金的诉讼请求。本院认为，被告使用案涉房屋至今未按合同约定向原告支付租金，已构成违约，应向原告支付违约金。但双方约定按照欠交租金的日千分之三支付违约金过高，故兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，本院酌定本案违约金为100000元。 此外，被告抗辩因消防不合格被罚款及原告施工给被告经营造成了损失，因被告未提起反诉，本案不予处理，被告可另行解决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条第一款第（二）项、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决如下： 一、原告龙山县湖湘商贸有限公司与被告来凤生森商贸有限责任公司2015年8月3日签订的《*****广场商铺租赁合同》于2017年11月10日解除； 二、被告来凤生森商贸有限责任公司于本判决生效之日起三十日内将案涉《*****广场商铺租赁合同》中确定的坐落于湖南省湘西自治州龙山县**路***-*号*****广场裙楼负一层，租赁面积8091平方米房屋腾空返还给原告龙山县湖湘商贸有限公司； 三、被告来凤生森商贸有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告龙山县湖湘商贸有限公司至案涉租赁合同解除日的房屋租金854105元； 四、被告来凤生森商贸有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告龙山县湖湘商贸有限公司案涉租赁合同解除后的房屋占用费（房屋占用费以8091平方米为基数，按每月每平方米15元从合同解除第二日即2017年11月11日计算至房屋实际交付止，不足一个月的，按日计算）； 五、被告来凤生森商贸有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告龙山县湖湘商贸有限公司违约金100000元； 六、驳回原告龙山县湖湘商贸有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费22593元，由原告龙山县湖湘商贸有限公司负担11000元，被告来凤生森商贸有限责任公司负担11593元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。 审 判 长 麻 莉 代理审判员 龚 卿 人民陪审员 马本厚 二〇一八年四月十一日 书 记 员 刘 倩