福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0203民初16385号 原告：陈江艺，男，1984年9月17日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 原告：杨伟华，男，1973年1月25日出生，汉族，住浙江省诸暨市。 原告：张贻云，男，1967年1月9日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。 上列原告共同委托诉讼代理人：李朝东，福建明鼎律师事务所律师。 上列原告共同委托诉讼代理人：周惠婷，福建明鼎律师事务所律师。 被告：兴业银行股份有限公司厦门分行，住所地福建省厦门市思明区湖滨北路78号兴业大厦，统一社会信用代码91350200854981367X。 法定代表人：洪枇杷，该单位行长。 委托诉讼代理人：杨洁，福建润金律师事务所律师。 委托诉讼代理人：洪建宏，福建润金律师事务所律师。 被告：刘伯楷，男，1972年5月5日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 被告：陈婷婷，女，1975年7月23日出生，住福建省厦门市思明区。 原告陈江艺、杨伟华、张贻云与被告兴业银行股份有限公司厦门分行（以下简称兴业银行）、刘伯楷、陈婷婷案外人执行异议之诉一案，本院于2017年10月23日立案后，依法适用普通程序于2018年3月15日公开开庭进行了审理。原告陈江艺、杨伟华、张贻云的共同委托诉讼代理人李朝东、周惠婷，被告兴业银行的委托诉讼代理人杨洁、洪建宏到庭参加诉讼；被告刘伯楷、陈婷婷经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈江艺、杨伟华、张贻云向本院提出诉讼请求：1．停止执行思明区人民法院于2017年8月8日作出的关于陈江艺、杨伟华、张贻云腾空并迁出厦门市湖里区房屋的执行决定（措施）；2．确认陈江艺、杨伟华、张贻云与刘伯楷、陈婷婷于2015年10月19日签订的《租赁合同》合法有效；3．确认在兴业银行申请执行刘伯楷、陈婷婷的财产厦门市湖里区房屋拍卖为带租约拍卖，该租约为陈江艺、杨伟华、张贻云与刘伯楷、陈婷婷于2015年10月19日签订的《租赁合同》；4．确认陈江艺、杨伟华、张贻云对租赁物厦门市湖里区房屋拥有优先购买权。 事实和理由：厦门市湖里区房屋（以下均称讼争房屋）系刘伯楷、陈婷婷所有，刘伯楷、陈婷婷于2015年1月8日办理公证委托手续，委托邓兴海对讼争房屋进行管理。2015年10月19日，陈江艺、杨伟华、张贻云通过代理人邓兴海与刘伯楷、陈婷婷签订《租赁合同》，承租讼争房屋，约定租赁期限至2034年10月止。陈江艺、杨伟华、张贻云已一次性付清了租金912000元和押金50000元，并占有使用讼争房屋至今。应兴业银行申请，思明区人民法院于2016年10月26日作出（2016）闽0203执5682号执行裁定，并冻结了被执行人刘伯楷、陈婷婷名下的讼争房屋。2017年8月8日，思明区人民法院公告要求刘伯楷、陈婷婷及陈江艺、杨伟华、张贻云等于2017年9月3日前腾空并迁出讼争房屋。由于思明区人民法院采取的前述执行措施已严重损害了陈江艺、杨伟华、张贻云的合法租赁权益，有损原告利益，故陈江艺、杨伟华、张贻云在接到法院的公告通知后，即向法院提起了执行异议。后思明区人民法院于2017年9月28日作出（2017）闽0203执异81号执行裁定，裁定驳回陈江艺、杨伟华、张贻云的异议请求。陈江艺、杨伟华、张贻云认为，陈江艺、杨伟华、张贻云与刘伯楷、陈婷婷之间的租赁合同真实、合法、有效，承租人已支付了全部租金并一直占有使用讼争房屋；且该租赁合同关系发生在法院采取执行查封措施之前。虽然兴业银行对讼争房屋拥有抵押权，但该抵押权的存在并不影响所有人对讼争房屋进行出租等使用。前述《租赁合同》既不影响对讼争房屋的拍卖变现，更不会有损于兴业银行的执行债权，因为讼争房屋面积高达293.04平方米，市场价值则高达1500万元以上，而兴业银行的执行债权本金仅为400万元。因此，思明区人民法院在执行拍卖程序中，理应依法确认前述《租赁合同》，以带租约的方式进行拍卖，并确认陈江艺、杨伟华、张贻云的优先购买权。 兴业银行辩称，1．讼争房屋已于2013年8月2日办理抵押登记，抵押权人为兴业银行。兴业银行与刘伯楷、陈婷婷金融借款合同纠纷一案，思明区人民法院于2016年4月22日作出（2015）思民初字第14350号民事判决，判决刘伯楷、陈婷婷应偿还兴业银行借款本息及相关费用，否则兴业银行有权从抵押物厦门市湖里区房屋的拍卖、变卖所得价款中优先受偿。因刘伯楷、陈婷婷在该民事判决生效后未履行还款义务，故兴业银行向思明区人民法院申请执行，思明区人民法院在执行中对讼争房屋进行腾空并要求陈江艺、杨伟华、张贻云限期迁出该房屋。2．尽管陈江艺、杨伟华、张贻云主张其于2015年10月19日与刘伯楷、陈婷婷就讼争房屋签订《租赁合同》，但讼争房屋抵押登记在先，兴业银行作为抵押权人有权优先受偿。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，陈江艺、杨伟华、张贻云与刘伯楷、陈婷婷之间的租赁合同关系不得对抗抵押权人兴业银行，陈江艺、杨伟华、张贻云对讼争房屋不享有足以排除执行的权益，故其要求停止腾空讼争房屋的要求没有事实和法律依据。3．根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条规定，登记在先的抵押权实现后，成立在后的租赁合同对抵押财产受让人不具有约束力，故陈江艺、杨伟华、张贻云要求将其与刘伯楷、陈婷婷签订的《租赁合同》纳入讼争房屋拍卖的请求，缺乏事实和法律依据。4．陈江艺、杨伟华、张贻云主张的租赁合同关系是否真实存在，兴业银行无法确认，该主张也无需在本案中予以确认。在租赁合同关系真实存在的前提下，陈江艺、杨伟华、张贻云对讼争房屋的优先购买权行使与兴业银行抵押权的实现并不冲突。综上，请求法院驳回陈江艺、杨伟华、张贻云的全部诉讼请求。 刘伯楷未作答辩。 陈婷婷未作答辩。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 厦门市湖里区房屋的登记权利人为刘伯楷。2013年7月18日，兴业银行与刘伯楷、陈婷婷签订一份《个人授信额度借款合同》，约定兴业银行向刘伯楷、陈婷婷提供最高本金限额为400万元整额度授信，有效期自2013年7月18日起至2023年7月18日止。同日，双方当事人还签订了一份《个人借款最高额抵押合同》，约定抵押人刘伯楷以其所有的讼争房屋为前述合同400万元借款提供担保。2013年8月2日，刘伯楷与兴业银行办理了讼争房屋的抵押登记。 2015年9月10日，兴业银行向本院提起金融借款合同纠纷诉讼，诉讼请求包括解除兴业银行与刘伯楷、陈婷婷签订的《个人授信额度借款合同》等事项。2016年4月22日，本院作出（2015）思民初字第14350号民事判决，判决：一、解除兴业银行与刘伯楷、陈婷婷签订的《个人授信额度借款合同》；二、刘伯楷、陈婷婷应于判决生效之日起七日内偿还兴业银行借款本金400万元及暂计至2015年7月21日的利息、罚息（含复利）……四、若刘伯楷、陈婷婷未履行上述债务，兴业银行有权从刘伯楷、陈婷婷提供的位于厦门市湖里区的抵押房产拍卖、变卖所得价款中优先受偿。 上述民事判决发生法律效力后，兴业银行于2016年9月向本院申请执行。2016年10月26日，本院作出（2016）闽0203执5682号执行裁定，并冻结了讼争房屋。2017年8月8日，本院公告要求刘伯楷、陈婷婷及陈江艺、杨伟华、张贻云等于2017年9月3日前腾空并迁出讼争房屋。后陈江艺、杨伟华、张贻云向本院提出书面异议，要求对讼争房屋予以带租约拍卖并确认其享有优先购买权。本院于2017年9月28日作出（2017）闽0203执异81号执行裁定，认为“案外人陈江艺、杨伟华、张贻云主张与刘伯楷、陈婷婷签订了《租赁合同》，据此要求带租约拍卖案涉房产，但该租赁合同签订时间在案涉房产抵押登记之后，不能对抗申请执行人兴业银行抵押权的实现，故案外人提出的执行异议理由不能成立”，据此裁定：驳回案外人陈江艺、杨伟华、张贻云的异议请求。陈江艺、杨伟华、张贻云在法定期限内提起本案诉讼。 另查明，2015年1月8日，刘伯楷、陈婷婷出具一份《委托书》，委托案外人邓兴海对讼争房屋进行管理、出租等事项，并在厦门市公证处办理了公证手续。 2015年10月19日，邓兴海作为代理人以被代理人刘伯楷、陈婷婷的名义与陈江艺、杨伟华、张贻云签订一份《租赁合同》，约定陈江艺、杨伟华、张贻云向刘伯楷、陈婷婷承租讼争房屋，建筑面积为293.04平方米，租赁期限自2015年10月至2034年10月，每月租金4000元，19年租金总计912000元应一次性付清。陈江艺分别于2015年10月19日、2015年10月23日、2015年11月5日转账支付给邓兴海50000元、400000元、500000元。2015年10月19日，邓兴海向陈江艺、杨伟华、张贻云出具一份《房屋押金收条》，载明“兹收到承租人陈江艺转账支付租赁厦门市湖里区房屋押金人民币伍万元整”。2015年11月5日，邓兴海向陈江艺、杨伟华、张贻云出具一份《房屋租金总收条》，载明“兹收到承租人陈江艺、杨伟华、张贻云支付租赁厦门市湖里区房屋总租金人民币玖拾壹万贰仟元整”。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中，刘伯楷、陈婷婷已将讼争房屋抵押给兴业银行，抵押登记时间为2013年8月2日，早于本案《租赁合同》的签订时间2015年10月19日，而生效的（2015）思民初字第14350号民事判决亦已经确认兴业银行基于抵押权对讼争房屋享有优先受偿权，故陈江艺、杨伟华、张贻云与刘伯楷、陈婷婷之间的房屋租赁合同关系不能对抗兴业银行对讼争房屋享有的优先受偿权。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”，可见后成立的租赁关系对先设立的抵押权无对抗效力，抵押权人在实现权利时，能以房屋并无租赁关系存在（即无权利瑕疵）拍卖而获得清偿；因此，本院在执行抵押权人兴业银行与被执行人刘伯楷、陈婷婷金融借款合同纠纷一案中，除去后成立的本案《租赁合同》，符合前述法律及司法解释的规定，故对陈江艺、杨伟华、张贻云要求停止执行关于其腾空并迁出讼争房屋的执行决定（措施）的诉讼请求，本院不予支持。 陈江艺、杨伟华、张贻云要求确认讼争房屋的拍卖为带租约拍卖，同时还要求确认其对讼争房屋享有优先购买权，这两项诉讼请求均以可以适用“买卖不破租赁”原则作为前提条件。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款规定“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”，结合上述分析认定，本院认为本案《租赁合同》已在抵押权人兴业银行申请执行案件中依法除去而无法适用“买卖不破租赁”原则，故对陈江艺、杨伟华、张贻云的前述两项诉讼请求，本院均不予支持。至于陈江艺、杨伟华、张贻云要求确认其与刘伯楷、陈婷婷之间的《租赁合同》合法有效，该项诉讼请求并不属于案外人执行异议之诉案件可以一并判决的事项，故本院不再予以审查处理。陈江艺、杨伟华、张贻云可依法另行主张权利。 依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，判决如下： 驳回陈江艺、杨伟华、张贻云的诉讼请求。 案件受理费12920元，由陈江艺、杨伟华、张贻云负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长 陈 彤 审 判 员 刘宪昌 人民陪审员 陈禄兴 二〇一八年四月十二日 代书记员 李 馨  附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国物权法》 第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》 第三十一条拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。 拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。