黑龙江省黑河市爱辉区人民法院民 事 判 决 书（2018）黑1102民初2299号原告（执行案外人）:孙吴县海峰热电有限责任公司。统一社会信用代码：912311246729254951。住所地：黑龙江省黑河市孙吴县建华路南。法定代表人：何新亮，职务总经理。委托诉讼代理人：李永全，该公司副总经理。委托诉讼代理人：李琳，黑龙江启明律师事务所律师。被告（申请执行人）:于淑杰，1971年10月9日出生，女，汉族，无固定职业，现住黑河市爱辉区。第三人（被执行人）：黑河市鹏飞投资发展有限责任公司。统一社会信用代码：912311005561437874。住所地：黑河市合作区龙科街**。法定代表人：葛云飞，职务总经理。委托诉讼代理人：杨泽仁，爱辉区幸福乡法律服务所法律工作者。第三人（被执行人）：葛云飞，1971年9月2日出生，男，汉族，黑河市鹏飞投资发展有限责任公司总经理，现住黑河市爱辉区。委托诉讼代理人：杨泽仁，爱辉区幸福乡法律服务所法律工作者。第三人：葛云鹏（被执行人），1966年7月4日出生，男，汉族，医生，现住黑河市爱辉区。委托诉讼代理人：杨泽仁，爱辉区幸福乡法律服务所法律工作者。第三人：葛雪莹（被执行人），1965年2月14日出生，女，汉族，退休工人，现住黑河市爱辉区。委托诉讼代理人：杨泽仁，爱辉区幸福乡法律服务所法律工作者。原告孙吴县海峰热电有限责任公司（以下简称海峰公司）与被告于淑杰、第三人黑河市鹏飞投资发展有限责任公司（以下简称鹏飞公司）、葛云飞、葛云鹏、葛雪莹案外人执行异议之诉一案，本院于2018年12月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告海峰公司委托诉讼代理人李永全、李琳，被告于淑杰，第三人葛云鹏及四位第三人共同委托诉讼代理人杨泽仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。海峰公司向本院提出诉讼请求：1.要求确认原告与黑河市鸿禹房地产开发有限责任公司（以下简称鸿禹公司）2017年5月23日签订的《顶账协议》有效，原告对孙吴县馨园小区商品楼1号楼5单元601室、3号楼1单元401室享有所有权，应解除对该房屋的查封，判决不得执行该房屋；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：由于鸿禹公司开发建设的孙吴县馨园小区商品楼拖欠我公司供热费，经双方协商同意于2017年5月23日签订《顶账协议》，鸿禹公司将孙吴县馨园小区商品楼包括争议楼1号楼5单元601室、3号楼1单元401室共四套房屋抵顶供热费，并签订了商品房销售合同，我公司已取得该房屋钥匙，后公示销售，因考虑办理房屋过户手续会影响再次销售，故而未进行房屋登记。被告于淑杰与鹏飞投资发展有限责任公司等被告有债务纠纷，因而申请执行查封属于我公司顶账房产，我公司提出执行异议后被驳回。我公司有足够的证据证明就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，为此诉讼至法院，要求判决不得执行该执行标的。望人民法院公断，以保护法人合法权益不受侵犯。于淑杰辩称，不同意原告的请求，抵账协议是不真实的。买卖合同是原告为了隐匿房产制作，对合法性关联性均不认可。原告称鸿禹公司欠供热费，应当说明拖欠供热费是具体某一户房产，缴纳供热费是房屋所有权人的义务，葛云鹏和鸿禹公司称所有房产已出售，不存在拖欠供热费的可能性，所以原告提出的理由自相矛盾，是为了隐匿财产。鹏飞投资开发公司是挂靠鸿禹公司开发的馨园小区，且该小区属于廉租房简易装修，查封的房子也没有实际使用，没有办理预售登记手续，明显没有以买卖抵顶供热费的事实存在，即便原告对查封房屋拥有普通债权，也是不具备优先性的，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》二十四条和二十五条，应予以驳回原告的诉讼请求。四第三人述称，原告所阐述的均为事实，对主张的诉讼请求无异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.2017年5月23日，鸿禹房地产公司孙吴项目部（甲方）与海峰热电公司（乙方）签订《顶账协议》一份，双方约定甲方用孙吴县馨园小区商住楼抵付欠乙方供热费。协议载明，甲方2011年度-2016年度共欠乙方供热费795,710元，甲方顶账的商住楼共4户，价值694,370元，顶账楼房分别为3#141户、3#341户、1#561户、1#562户。签订《顶账协议》同时，鸿禹公司与海峰公司签订《孙吴县馨园小区商品住宅（商业用房）销售合同》两份，购销房屋名称分别为孙吴县馨园小区1号楼5单元601室和3号楼1单元401室。房屋价格为每平方米2,300元，付款方式均为顶账。《顶账协议》和房屋销售合同签订当日，海峰热电公司取得此两户房屋钥匙，已合法占有。馨园小区开发完毕后有部分税款未交齐；2.2018年5月18日，于淑杰申请执行鹏飞公司、葛云飞、葛云鹏、葛雪莹民间借贷纠纷一案，申请执行依据为（2017）黑1102民初731号民事调解书，执行标的332.4万元。执行过程中，本院于2018年9月29日作出（2018）黑1102执612号之一执行裁定书，裁定书中载明：“查封葛云鹏所有的登记在鸿禹房地产公司名下的位于孙吴县××小区××五户房屋，查封期限为三年”。本院认为，执行异议之诉案件中，不动产买受人基于所享有的合法的物权期待权，依法能够排除执行。海峰公司提出对本案涉及房屋孙吴馨园小区1号楼5单元601室和3号楼1单元401室享有所有权的诉讼请求，出示了两份《孙吴县馨园小区商品住宅（商业用房）销售合同》、海峰公司与鸿禹公司的对账单、双方签订的《顶账协议》以及鸿禹公司办公室主任尹树涛的证词加以证明。于淑杰辩称，海峰公司出示的两份合同所加盖的黑河市鸿禹房地产开发有限责任公司孙吴项目部公章是作废的，顶账协议是为了规避债务临时签订的，证人证言是不真实的，但未出具相关证据加以证明，故该辩解理由本院不予采纳。第三人对海峰公司出示的证据无异议。两份《孙吴县馨园小区商品住宅（商业用房）销售合同》及《顶账协议》是鸿禹公司与海峰公司达成合意后签订，内容不违反法律规定，合法有效。鸿禹公司将上述两户房屋以顶账的付款方式出售给海峰公司，两份合同签订时间均为2017年5月23日，此两户房屋查封日期为2018年5月18日。2017年5月23日，签订销售合同当天，海峰公司即取得上述两户房屋钥匙，已合法占有。鸿禹公司与海峰公司签订对账单中载明：“馨园小区……共计欠费995,710元……顶账房屋4户共计698,717元，抹去供热费50,000……剩余欠费46,993元”，由此看出4户房屋顶账不足所欠供热费，视为海峰公司已付清全部价款。由于鸿禹公司开发馨园小区项目竣工后，有部分税款未交齐，客观上不能依法办理产权登记，此原因非海峰公司自身原因造成。海峰公司对孙吴县馨园小区商品楼1号楼5单元601室、3号楼1单元401室享有物权期待权。于淑杰提出孙吴县馨园小区是由鹏飞公司挂靠鸿禹公司开发、建设的，并以此为依据查封争议房屋。第三人及鸿禹公司均否认二者存在挂靠关系，于淑杰提交的证据不足以充分证明第三人与鸿禹公司存在挂靠关系，且是否存在挂靠关系不影响海峰公司作为不动产买受人对争议房屋享有的物权期待权，即海峰公司对执行标的物享有足以排除强制执行的民事权益，故海峰公司提出不得执行争议房屋的诉讼请求，本院予以支持。《中华人民共和国物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”。不动产物权以登记发生变更，海峰公司对争议房产仅享有物权期待权，故海峰公司提出确认其对争议房产享有所有权的诉讼请求，本院不予支持。海峰公司提出解除对上述房屋查封的诉讼请求，属于执行措施，不属于执行异议之诉审理范围，故本院不予审理。综上，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，判决如下：一、不得执行孙吴县馨园小区商品楼1号楼5单元601室、3号楼1单元401室；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费6,495.70元，由被告于淑杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑河市中级人民法院。本院（2018）黑1102执异150号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审判长  尚庆斌审判员  吴 磊审判员  蒋申霞二〇一八年十二月二十八日书记员  王莹莹