安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）皖01民终639号上诉人（原审被告）：汤磊，男，汉族，1987年2月10日出生，住安徽省合肥市蜀山区。委托诉讼代理人：黄伟，安徽力澜律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：合肥高新股份有限公司，住所地安徽省合肥市高新区创新大道2800号创新产业园二期H2楼，统一社会信用代码91340100746754861N（1-1）。法定代表人：刘铭，董事长。委托诉讼代理人：吴仝美子，北京德恒（合肥）律师事务所律���。委托诉讼代理人：王倩，北京德恒（合肥）律师事务所实习律师。上诉人汤磊因与被上诉人合肥高新股份有限公司（以下简称高新公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院（2017）皖0191民初2552号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。汤磊上诉请求：1、撤销一审判决第一、二项，改判解除B112号房屋租赁合同，同时支付高新公司房屋租赁费587858.29元；2、本案一、二审诉讼费用由高新公司负担。事实和理由：1、高新公司重大违约在先，应承担相应的违约责任。2016年3月25日前的所有房屋双方均已结清，后期由于高新公司提供的电压不稳定，多次造成汤磊承租的房屋停电，给汤磊的经营带来不便。汤磊多次与高新公司沟通，要求予以��决，均未予理睬。所以，高新公司应对汤磊的实际损失进行赔偿或减免部分房租。2、汤磊于2017年1月正式向高新公司要求解除B112号房屋租赁关系，根据合同约定，汤磊有单方解除权，B112号房屋租金应支付到2017年1月，一审判决多计算的房屋租金120613.45元应当予以扣除。3、汤磊愿意继续承租B110、B111号房屋，该部分租赁关系不应解除。因汤磊一直在与高新公司协商，要求解决电压不稳及带来的损失问题，高新公司迟迟不愿意协商，导致汤磊没有按时缴纳房租。汤磊愿意积极缴纳房租，故依法不应解除B110、B111门面房租赁合同。综上，高新公司违约在先，汤磊享有同时履行抗辩权，有权拒绝继续支付租金，汤磊也不应为解除过的合同继续支付租金，请求依法改判。高新公司辩称，1、汤磊主张合同期间房屋电压不稳、多次停电，给其带来损失，没有证据证明，且其已经支付了2016年3月26日之前的租金，也印证不存在所谓电压不稳的事宜。高新公司不存在违约行为，汤磊主张行使同时履行抗辩权而不支付租金没有事实及合同依据。2、B112门面房没有提前解除。汤磊没有向高新公司送达过解除B112合同的通知。高新公司没有违约行为，汤磊未经高新公司许可不享有单方解除权，且B112号房屋仍由汤磊使用，未返还给高新公司，故其主张B112号房屋租金计算至2017年1月，没有事实和法律依据。汤磊应当支付租金或房屋占有使用费至返还之日止，并承担违约责任。3、根据合同约定，汤磊迟延履行给付租金义务，高新公司有权单方解除合同，一审判决解除合同并无不当。综上，请求驳回汤磊的上诉请求。高新公司向一审法院起诉请求：1、解除2013年1月22日签订的三份《房屋租赁合同》，汤磊立即将位于合肥高新区兴园小区公建门面房B110号（1-2层）、B111号（1-3层）、B112号（1-3层）房屋返还高新公司；2、汤磊向高新公司支付直至实际返还房屋之日欠缴的房屋租赁费或占有使用费（截至2017年5月15日为577504.82元）、自延期支付租金之日至实际支付全部房屋租赁费之日的延期支付租金违约金（截至2017年5月15日为101906.7元）及房屋租赁合同解除后迟延返还房屋期间的违约赔偿金（每日按照最后一期日租金标准计算）;3、汤磊承担案件诉讼费用。一审法院认定事实：2013年1月22日，高新公司（房屋出租方、甲方）与汤磊（房屋承租方、乙方）签订了《房屋租赁合同》三份，约定内容主要有，1、高新公司将位于合肥高新区兴园小区公建门面房B110号（1-2层，建筑面积281.34㎡）、B111号（1-3层，建筑面积561.82㎡）、B112号（1-3层，建筑面积453.09㎡）出租给汤磊使用，用途为商业门面；2、租赁期限���2013年2月1日起至2018年7月31日止（其中装修免租期6个月，具体租赁起始日以甲方交房时间为准，实际租赁期及装修期相应顺延，房屋移交单作为合同附件）；3、房屋租金，第一年年租金B110号为94530元，B111号为168546元，B112号为135928元，自租期第2年起每年租金递增10%；4、租金支付，租金每6个月支付一次，先付租金后使用房屋，每期终了日10天前付清下一期租金；5、合同的解除，乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的，甲方有权单方面停水停电，提前终止协议，责令乙方限期清场搬离；6、违约责任，乙方未按约定时间支付租金，除须补交租金外，每迟付一天应按当期应付租金的日万分之五承担违约赔偿金；合同解除后，乙方未按约定时间清场并返还房屋的，除须按最后一期租金标准补交延迟交房时间段内的租金外，每延迟一天还应按最后一期日租金标准承���违约赔偿金。合同签订之后，高新公司于2013年3月26日将合肥高新区兴园小区公建门面房B110号、B111号、B112号房屋交付给汤磊使用，汤磊也支付了高新公司截至2016年3月25日之前的房屋租金。2016年6月14日，高新公司向汤磊发出了《关于限期缴纳租金及停水、停电的通知》一份，通知内容为：截至2016年6月13日，你已累计欠缴兴园公建B110、111、112商铺房屋租赁费241396.8元，我司多次通过电话、短信通知你缴清所有费用，但你至今仍未缴清。现通知你于2016年6月15日前将所欠缴的房租和滞纳金支付我司银行账户。逾期或者拒绝缴纳，我司将于2016年6月15日下午16时对你进行停水、停电，直到你缴齐费用。2016年7月5日、7月27日，汤磊向高新公司分别支付了房屋租金50000元、14000元。之后，汤磊没有再付高新公司任何房屋租金。一审法院认为，高新公司与汤磊���2013年1月22日签订的三份《房屋租赁合同》，均系双方真实意思表示，依法应为有效，对合同双方均有法律约束力。汤磊在2016年3月15日后没有按照合同约定期限支付高新公司相应房屋租金，构成违约，依法应当承担相应的违约责任。高新公司要求解除其与汤磊于2013年1月22日签订的三份《房屋租赁合同》，要求汤磊立即向其返还位于合肥高新区兴园小区公建门面房B110号（1-2层）、B111号（1-3层）、B112号（1-3层），由于合同约定了“乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的，甲方有权单方面停水停电，提前终止协议，责令乙方限期清场搬离”，故高新公司的该项诉请符合法律规定和合同约定，该院依法予以支持。高新公司要求汤磊支付直至实际返还房屋之日欠缴的房屋租赁费或占有使用费（截至2017年5月15日为577504.82元），该院按照合同约定的房屋租金标准计算，汤磊应付高新公司2016年3月26日至2016年9月25日的房屋租赁费为241397.42元[（94530元+168546元+135928元）×1.1×1.1÷2]，汤磊应付高新公司2016年9月26日至2017年9月25日的房屋租赁费为531074.32元[（94530元+168546元+135928元）×1.1×1.1×1.1]，上述合计772471.74元，在扣除汤磊于2016年7月5日、7月27日合计已付的64000元后，汤磊应当支付高新公司2017年9月25日之前的房屋租赁费708471.74元，并且应自2017年9月26日起按照合同约定租金标准一直计付高新公司房屋占有使用费直至房屋实际返还之日为止。高新公司要求汤磊支付自延期支付租金之日至实际支付全部房屋租赁费之日的延期支付租金违约金（截至2017年5月15日为101906.7元），由于合同约定的日万分之五的延期付款违约金标准过高，且汤磊当庭要求降低，故该院依法确定由汤磊按照中国人民银行同期同类贷款利率标准的两��分段计付高新公司延期支付租金违约金（自2016年3月16日至自2016年9月15日以241397.42元为基数，自2016年9月16日至2017年3月15日以442934.58元为基数，自2017年3月16日至2017年9月25日以708471.74元为基数，之后以实际欠付房屋租赁费或占有使用费为基数一直计至款清时止）。高新公司要求汤磊支付房屋租赁合同解除后迟延返还房屋期间的违约赔偿金（每日按照最后一期日租金标准计算），由于该违约赔偿金目前尚未达到约定支付条件，故高新公司的该项诉请缺乏事实依据，该院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决:一、解除合肥高新股份有限公司与汤磊于2013年1月22日签订的三份《房屋租赁合同》，汤磊于判决生效之日起十五日内向合肥高新股份有限公司返还位于合肥高新区兴园小区公建门面房B110号（1-2层）、B111号（1-3层）、B112号（1-3层）房屋；二、汤磊于判决生效之日起十日内向合肥高新股份有限公司支付房屋租赁费（占有使用费）708471.74元（截止2017年9月25日房屋租赁费计为708471.74元，房屋占有使用费自2017年9月26日起按照合同约定租金标准一直计至房屋实际返还之日为止）及延期支付租金违约金（按照中国人民银行同期同类贷款利率标准的两倍分段计算，自2016年3月16日至自2016年9月15日以241397.42元为基数，自2016年9月16日至2017年3月15日以442934.58元为基数，自2017年3月16日至2017年9月25日以708471.74元为基数，之后以实际欠付房屋租赁费或占有使用费为基数一直计至款清时止）；三、驳回合肥高新股份有限公司的其他诉讼请求。案件受理费10594元，由汤磊负担。二审期间���双方未提交新证据。对一审法院查明的案件事实，本院予以确认。本院认为，高新公司与汤磊于2013年1月22日签订的三份《房屋租赁合同》，均系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。高新公司将B110、B111、B112号房屋交付给汤磊后，汤磊应当按照合同约定支付B110、B111、B112号房屋的租金，现汤磊未按约支付2016年3月25日之后的租金，构成违约，应当承担相应的违约责任。因汤磊构成违约，一审根据三份《房屋租赁合同》的约定支持高新公司主张的支付拖欠租金、违约金及解除三份《房屋租赁合同》并返还房屋的请求并无不当，本院依法予以维持。汤磊的上诉请求无事实及法律依据，本院不予支持。综上，汤磊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2712元，由汤磊负担。本判决为终审判决。审判长 张 勇审判员 张 怡审判员 董江宁二〇一八年四月八日书记员 林 森附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。（三）原判决认定基本事实不清的，裁��撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。