福建省长汀县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0821民初207号 原告：中国银行股份有限公司长汀支行，住所地福建省长汀县汀州镇司前街**，统一社会信用代码91350821857903815E。 代表人：陈荣武，行长。 委托诉讼代理人：朱廷进，男，该行员工。 委托诉讼代理人：张琳，女，该行员工。 被告：王栋，男，1975年8月6日出生，汉族，住福建省长汀县。 被告：王红娣，女，1975年3月3日出生，汉族，住福建省长汀县。 被告：福建金华厦房地产开发有限公司，住所地福建省长汀县汀州镇西外街**,统一社会信用代码91350821770669210C。 法定代表人：李洪发，董事长。 委托诉讼代理人：戴求忠，福建古进律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴春华，福建古进律师事务所实习律师。 原告中国银行股份有限公司长汀支行（以下简称中国银行长汀支行）与被告王栋、王红娣、福建金华厦房地产开发有限公司（以下简称金华厦房产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年1月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国银行长汀支行的委托诉讼代理人朱廷进、张琳、被告王栋、金华厦房产公司的委托诉讼代理人戴求忠、吴春华到庭参加诉讼，被告王红娣经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中国银行长汀支行向本院提出诉讼请求：1.判令解除王栋、王红栋与中国银行长汀支行签订的《中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同》；2.判令王栋、王红娣向中国银行长汀支行偿还借款470041.99元，利息8248.56元、罚息493.97元，共计478784.52元以及支付自2017年12月22日起至款清之日止以本金470041.99元为基数按合同约定的逾期贷款罚息利率计算的利息；3.判令金华厦房产公司对上述债务承担连带清偿责任。4.判令中国银行长汀支行就拍卖、变卖王栋、王红娣所有的坐落于福建省长汀县产所得款项在上述债权范围内享有优先受偿权。事实和理由：2012年4月22日，王栋、王红娣与中国银行长汀支行签订《中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同》。合同约定：（1）王栋、王红娣向中国银行长汀支行借款人民币捌拾肆万元整（¥840000元）用于购买位于福建省长汀县产。（2）借款期限为120个月，贷款利率执行人行基准利率，利率定价方式为浮动利率；（3）采用等额本息还款方式，还款日期为每月10日；（4）王栋、王红娣应按期偿还贷款本息，如未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%；（5）王栋、王红娣未按期归还贷款本息，即构成或视为本合同项下违约，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，并依法及本合同约定对抵押房屋行使抵押权；（6）王栋、王红娣以其所购房产为本借款提供抵押担保；（7）金华厦房产公司按照合同的约定提供阶段性连带保证责任。2012年4月23日，原、被告前往长汀县城乡规划建设局办理了商品房抵押权预告登记。2012年4月24日，中国银行长汀支行依合同约定向王栋、王红娣发放贷款840000元，期限120个月，履行了合同约定的义务。王栋、王红娣自2017年5月起未按合同的约定如期偿还贷款本息，同年9月22日后未再还款，至今已逾期5个月。王栋、王红娣的行为已构成严重违约，金华厦房产公司也未履行保证责任，中国银行长汀支行依合同约定宣布贷款全部到期，行使抵押权。截至2017年12月21日，王栋、王红娣的贷款本息合计478784.52元。综上，中国银行长汀支行认为，中国银行长汀支行与王栋、王红娣、金华厦房产公司签订的《中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同》真实、合法、有效，王栋、王红娣连续多月未依约偿还借款本息，已构成违约，金华厦房产公司也未履行保证责任，中国银行长汀支行有权依约解除合同，提前收回全部贷款本息。王栋、王红娣以其所购的房屋为其贷款提供抵押担保，并办理了抵押登记手续，该抵押行为合法有效，中国银行长汀支行有权对抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得价款享有优先受偿权。 王栋辩称，对中国银行长汀支行提出的诉请及事实无异议。但关于办证的问题，一开始开发商说无法办理，直到去年，开发商叫业主去办证，由于其没有钱缴纳契税，故至今未办理不动产权证。会尽快还款，希望金华厦房产公司协助办证。 王红娣未作答辩，亦未提交任何证据。 金华厦房产公司辩称，王栋以抵押加担保的形式向中国银行长汀支行申请840000元的贷款购买福建省长汀县产，答辩人提供阶段性担保责任。现因王栋、王红娣未能依照《中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同》的约定履行还款义务，中国银行长汀支行要求答辩人承担连带保证责任，不符合事实和法律的规定。涉诉债务既存在人的保证也有物的担保，但《中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同》对人保和物保如何实现债权的顺序未作明确约定。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条的规定：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，……，没有约定的或者约定不明确的，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权”。王栋提供其购买的位于福建省长汀县产作为物的担保，中国银行长汀支行应当先就该物的担保实现债权，答辩人仅需对抵押物担保范围外的债务承担连带保证责任。因此，本案应先确认中国银行长汀支行的第四项诉请，其对位于福建省长汀县产享有抵押权。涉诉债务的清偿应先执行王栋提供的抵押物，在抵押物担保范围之外，答辩人承担连带担保责任。涉案房产未办理抵押权登记，根据合同约定应由借款人办理抵押权登记。涉诉小区有部分业主已经办理了不动产权证，答辩人也有通知王栋去办证，但是因为王栋没有缴纳契税，所以其至今未办理不动产权证。答辩人已经完成了办证的协助义务，取得竣工验收备案表，即完成了开发商办证的主要义务。 本院经审理认定事实如下：2012年4月22日，王栋、王红娣作为借款人、中国银行长汀支行作为贷款人、金华厦房产公司作为保证人签订了《中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同，合同约定：中国银行长汀支行向王栋、王红娣提供人民币捌拾肆万元整（¥840000.00元）的购房贷款，用于购买福建省长汀县产，贷款期限为120个月（2012年4月24日至2022年4月24日），合同项下贷款月利率为6.4625‰，利率定价方式为浮动利率，按月结息；还款方式采取按月等额本息还款方式，还款日期为每月10日，逾期还款的，从逾期之日起按逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%，罚息计算公式为：利息＝（本金+应付未付利息）×实际天数×年罚息利率/360；金华厦房产公司为上述借款提供阶段性连带保证责任。王栋、王红娣作为抵押人提供其所购买的福建省长汀县产作为上述借款的抵押担保。合同附件一《个人商业用房贷款合同通用条款》约定：借款人出现未按期归还贷款本息的违约事件时，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，终止或解除本合同，依法及本合同约定对抵押房屋行使抵押权和要求保证人承担保证责任；若保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或/及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或/及保证责任。2012年4月23日，中国银行长汀支行与王栋、王红娣前往长汀县城乡规划建设局办理了商品房抵押权预告登记。同月24日，中国银行长汀支行依合同约定向王栋发放贷款840000元。自2017年5月始，王栋、王红娣未按合同的约定如期偿还贷款本息，同年9月22日后未再还款。截至2017年12月21日，王栋、王红娣尚欠贷款本息合计478784.52元。 另查明，王栋、王红娣于1997年10月9日登记结婚，于2017年7月11日登记离婚。 认定上述事实的证据有中国银行长汀支行提供的王栋、王红娣的身份证、户口本、结婚证书各一份、金华厦房产公司的营业执照一份、三方签订的《中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同》一份、《个人消费贷款借款借据》一份、《房地产抵押预告登记证书》一份、贷款已还款明细清单一份及中国银行长汀支行、王栋、金华厦房产公司的庭审陈述等。 本院认为，中国银行长汀支行与王栋、王红娣、金华厦房产公司签订的《中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同》，是各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，属有效合同。王栋、王红娣未按合同约定如期偿还借款本息，其行为已构成违约，依法应承担违约责任。根据合同约定，中国银行长汀支行可解除与王栋、王红娣、金华厦房产公司签订的合同并提前收回全部借款本息。中国银行长汀支行按照合同约定要求王栋、王红娣归还到期和未到期借款，支付按合同约定利率计算的利息和罚息的诉讼请求，本院予以支持。关于中国银行长汀支行要求按合同约定对涉讼房屋行使抵押权，以折价、拍卖、变卖所得价款在上述债权范围内优先受偿的问题。根据《中华人民共和国物权法》的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。抵押权自登记时设立。即抵押权预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律效力，抵押权预告登记所登记的并不是现实的抵押权，中国银行长汀支行作为抵押权预告登记的权利人对涉案房产并无现实抵押权，其享有的是抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房产办理抵押权登记的请求权，是一种期待权。准确地说，作为债权人的中国银行长汀支行此时所享有的是请求债务人（抵押人）履行抵押权登记义务并使抵押权成立的请求权。涉案房产办理的是抵押权预告登记，并未办理抵押权登记手续，抵押权并未正式设立。假使支持中国银行长汀支行的诉请，就使其事实上实现抵押物权，既然已实现抵押权则又主张提供阶段性保证的金华厦房产公司承担保证责任就成了无源之水。故中国银行长汀支行关于就已办理抵押权预告登记的房产进行折价或变卖、拍卖并就所得价款应有优先受偿的诉请，于法无据，本院不予支持。正如前面所述，抵押权预告登记只是一种请求权，并不是现实物权，抵押物权并未设立。就本案而言目前并不存在对同一债权既有物的担保又有人的担保的的情形，金华厦房产公司据此主张适用《中华人民共和国物权法》第一百七十六条)“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权”的规定，要求应先实现物的担保的抗辩不能成立。根据合同约定，金华厦房产公司对上述债务提供的是阶段性担保责任，其保证责任终止于自借款人办妥所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，并不是其履行办证的协助义务，取得竣工验收备案表（该公司也未按本院要求提供相关证据证明已履行工程竣工验收备案手续）之日。本案中，各方均确认涉诉房产尚未办理抵押登记手续及不动产权登记，金华厦房产公司也未举证证明中国银行长汀支行存在阻碍办理抵押登记手续及不动产权登记条件成就之情形，其保证责任并不能免除，故中国银行长汀支行要求金华厦房产公司对王栋、王红娣所欠借款承担连带清偿责任的诉请，本院予以支持。金华厦房产公司承担保证责任后，有权向王栋、王红娣追偿。王红娣经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自行放弃抗辩权，本院依法缺席审理和判决。 综上，中国银行长汀支行要求王栋、王红娣提前返还借款并依合同约定支付利息，金华厦房产公司对王栋、王红娣所应履行债务承担连带保证责任的主张，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除中国银行股份有限公司长汀支行与王栋、王红娣、福建金华厦房地产开发有限公司签订的《中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同》（编号：2012年房字1**）。 二、王栋、王红娣应于本判决生效之日起五日内返还中国银行股份有限公司长汀支行借款470041.99元，支付利息8248.56元、罚息493.97元（计算至2017年12月21日止）以及自2017年12月22日起至款清之日止以470041.99为基数按合同约定方式计算的利息（最终支付的利息、罚息的总和以不超过年利率24%为限）。 三、福建金华厦房地产开发有限公司对上述第二项债务承担连带清偿责任。福建金华厦房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向王栋、王红娣追偿。 四、驳回中国银行股份有限公司长汀支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8482元，减半收取计4241元，由王栋、王红娣、福建金华厦房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。 审判员  刘曰祥 二〇一八年四月十日 法官助理张玫 书记员陈秀萍 附注：本案所引用的主要法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 二、《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 三、《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的按照约定。 当事人对保证合同的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 四、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 五、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。