新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）新01民终371号上诉人（原审原告）：张莹莹，女，1987年1月12日出生，汉族，乌鲁木齐高新技术产业开发区久禾子餐厅经营者，住乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：牛卫东，新疆赛德律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨亮，新疆赛德律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：王凯，男，1990年4月12日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：袁红军，北京大成（乌鲁木齐）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈曦，北京大成（乌鲁木齐）律师事务所律师。上诉人张莹莹因与上诉人王凯房屋租赁合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市新市区人民法院(2017)新0104民初4457号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月22日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人张莹莹及其委托诉讼代理人牛卫东、杨亮，上诉人王凯的委托诉讼代理人袁红军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张莹莹上诉请求：1、依法撤销一审判决第三项，改判王凯向我赔偿物品损失98，333元；2、本案一、二审诉讼费用及邮寄送达费由王凯承担。事实与理由：我在一审中出示的自行统计的《久禾子餐厅损失物品一览表》，以证明承租涉案房屋经营餐厅期间所购置的店内物品的名称、数量和价格及购买凭证号，物品总金额为163，888.38元，并提交了照片、淘宝记录、收款收据、发票及销货清单、转账付款照片及录音资料等证据可以充分证明我的实际损失。王凯于2017年1月27日口头通知我解除租赁合同并暂停了百信钻石美食街的营业，我并不同意，后王凯将涉案房屋另行出租于案外人，2017年4月30日，我发现涉案房屋有人装修，我的店内物品不翼而飞，经报案后，派出所调取监控显示2017年4月26日晚，有车辆拉走了我的店内物品，这也可以印证我在经营餐厅期间购置物品的事实是属实的，王凯单方提出解除合同，在未通知我的情形下，擅自搬走我的店内物品，应当承担我的物品损失。且我也仅主张剩余租赁期间的物品残值损失，合法有据。我提交了证明损失的相应证据，完成了举证责任，一审法院应当以我的店内物品是否超出市场价值且是否符合生活常理为原则对物品价值予以认定，一审判决对此未予支持违背基本事实和公平原则。王凯针对张莹莹的上诉请求辩称，根据我们双方所签订合同的约定，张莹莹欠付房屋租金，构成违约，且我们双方在出现纠纷后进行过通话，通话的录音资料可以反映我们之间已经就解除合同的事宜达成了一致意见，即合同解除，互相不再追究责任，不是张莹莹不欠我房租，我同意承担损失的意思。百信钻石美食街被政府要求停业整顿，是政府行为，不是我的行为导致的。我在和张莹莹的通话中表示可以不再支付欠付租金，但现在张莹莹要求我承担损失与其之前的意思表示相悖。张莹莹提交的淘宝记录及收据不足以证明其物品价值和损失，我对此不予认可，物品的折旧及损失程度也未能举证说明。综上，张莹莹的上诉请求不能成立，请求二审法院予以驳回。王凯上诉请求：1、依法撤销一审判决第二项，改判驳回张莹莹要求我赔偿装修损失的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用及邮寄送达费由张莹莹承担。事实与理由：根据双方所签《美食广场商铺租赁合同》第三条的约定，张莹莹应向我支付2016年1月26日至2017年1月26日期间的租金25万元，张莹莹现认为后期变更了合同，但其所举证的《补充协议》没有双方的签字确认，未发生效力，我认可可以按15%给予租金优惠，但张莹莹认为应按22%给予优惠，双方对房租租金优惠比例并未达成一致，不发生变更合同的法律效力。我出具收据的行为仅表示我收到的租金数额，不能证明我默认租金已全部付清。张莹莹仅支付19.5万元租金，存在严重违约行为，我享有约定和法定的合同解除权，一审判决认定本案不存在约定和法定的解除事由，属认定事实不清。张莹莹为经营餐厅，对所租赁房屋进行了装修，合同解除后，张莹莹应当将房屋恢复原状，事实上是我花费5万余元代张莹莹进行了拆除装修物的工作，我也存在实际损失。另，装修装饰物会随着使用年限的增加而陈旧，价值也会相应贬损，因此核定装饰装修物的残值时应当计算折旧率，一审法院将装修装饰物的价值按租赁年限均摊，未考虑装修装饰物的折旧比例，导致最终结果超出了实际损失。因张莹莹违约导致合同解除，我有权对其逾期遗留的装修物进行处理，张莹莹无权主张损失。张莹莹针对王凯的上诉请求辩称，我一审中出示的票据可以证明，我已经全额缴纳了租金，不存在欠付情形，本案导致合同解除的原因是王凯擅自单方终止了所有经营户的经营，违约方是王凯，不是我，因此王凯应当向我赔偿装修损失。王凯的上诉请求不能成立，请求二审法院驳回王凯的上诉请求。张莹莹向一审法院起诉请求：1、判令解除我与王凯签订的《美食广场商铺租赁合同》；2、判令王凯向我赔偿装修损失98，130元、物品损失98，333元，违约金10万元，合计296，463元；3、本案的诉讼费由王凯承担。一审法院认定事实：2014年7月9日，张莹莹与王凯签订《协议书》，王凯将小西沟钻石苑百信美食街B3建筑面积为175平米的房屋，以每天每平米4.68元，折合年租金为30万元出租给张莹莹，租期五年，期满由张莹莹优先承租。现有张莹莹预交定金伍万元整，剩余租金在正式合同签订之日一次性付清。注：在定金交付日起，如张莹莹违约则王凯不予退还5万元定金，如王凯违约则由张莹莹双倍赔偿王凯违约金10万元，此协议双方签字生效。2014年12月，张莹莹与王凯就苏州路小西沟文博酒店二楼钻石美食广场餐饮场地租赁事宜达成《美食广场商铺租赁协议》，租赁场地使用面积138平米，含25%公摊后面积为172.5平米；租赁场地价格按4.5元/日计，按含公摊后面积核定年租金为25万元，第一年2015年1月26日至2016年1月26日租金25万元，第二年2016年1月26日至2017年1月26日租金25万元，第三年2017年1月26日至2018年1月26日租金26.25万元，第四年2018年1月26日至2019年1月26日租金27.56万元，第五年2019年1月26日至2020年1月26日租金28.93万元。张莹莹拖欠租赁费达15天，经王凯催缴后10天内仍未支付，王凯有权单方面解除及终止本协议，按张莹莹违约处，扣除保证金并按两个租赁费追缴……。租赁合同签订后，王凯将租赁物交付张莹莹使用，张莹莹于2014年11月15日、11月19日分别向王凯转账支付租金8万元、2万元，2015年9月9日向王凯转账支付2015年剩余全年房租95，000元。2014年8月23日，张莹莹与案外人新疆今美居装饰装修设计有限公司签订《家庭居室装饰装修工程施工合同》，由今美居装修公司对张莹莹的小西沟家乐福久禾子餐厅进行装饰装修，张莹莹支付装修工程款134，260元。2015年1月、6月间，张莹莹再次装修，向新疆交换空间装饰工程有限公司支付装修工程款30，950元。王凯对上述装修造价价值认可。2016年1月27日，张莹莹支付王凯2016年上半年度105，000元，王凯出具收款收据。同年8月10日，张莹莹支付王凯2016年下半年房租9万元，王凯也出具了收据。审理中，张莹莹出示了一份《2016-2015年美食街补充协议》，载明：鉴于2015年乌市整个餐饮市场低迷，同行业竞争激烈，给予以下优惠措施：1、甲方（王凯）决定对原合同收取乙方（张莹莹）2016-2017年的年房租总额的15%予以减免；2、原合同规定的一次性年付房租，该为两期支付，一期2015年12月26日支付全年房租70%，二期2016年6月26日支付剩余房租30%。该协议自签订之日生效，七日内按协议支付房租，逾期支付视为违约自动放弃合同甲方有权收回房屋，另乙方将承担违约期间为甲方造成的损失，乙方如未在2015年12月26日前签署该协议，视为自愿放弃此补充协议里的所有条款，甲方将按原合同继续执行，此协议只对2016年1月至2017年1月有效。该协议中双方均未签字。王凯对该份协议真实性认可，也同意按该协议继续给张莹莹优惠，但张莹莹尚欠房租17，500元。张莹莹认为王凯实际按22%给予其2016年度租金优惠，王凯在2016年8月10日出具2016年下半年房租的收据即表示其认可张莹莹付清全年房租。另外，2017年4月30日张莹莹的丈夫胡杨与王凯通话录音中，王凯认可张莹莹没有欠其钱，但张莹莹不同意解除合同。2017年1月26日，王凯口头通知张莹莹解除租赁合同，要求张莹莹搬离。王凯及康普物业公司将整个百信钻石美食街上锁。同年4月25日，王凯将该区域装修拆除并出租给乌鲁木齐智尚学业有限公司。审理中，张莹莹出示久禾子餐厅购置物品淘宝记录、收据、照片、录音资料等佐证王凯搬离其价值163，888.38元物品，要求王凯赔偿物品损失98，333元。一审法院认为，张莹莹与王凯签订的《美食广场商铺租赁协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合同有效，双方均应认真履行。依据《2016-2015年美食街补充协议》，王凯减免15%租金的承诺、2016年8月10日出具2016年下半年房租的收据及通话录音可以综合认定双方对2016年租金作出变更，王凯已默认张莹莹交清2016年房租。《合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条规定，有下列请求之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表明或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。2017年1月26日，王凯口头通知张莹莹解除《美食广场商铺租赁协议》，但张莹莹不同意解除，王凯的请求既不符合约定解除合同，也不符合法定解除，故不发生解除租赁合同的法律后果。同年4月25日，王凯将久禾子餐厅场地另行出租他人，致使租赁合同目的不能实现，故张莹莹主张解除《美食广场商铺租赁协议》的请求符合法定解除合同要件，应对该项请求予以准许。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求回复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。王凯在未与张莹莹协商一致的情况下，强行拆除张莹莹的装饰装修存在过错，应当赔偿张莹莹装修残值损失。因装饰装修物灭失，一审法院按装饰装修造价费用在租赁期间摊销完毕的原则，装饰装修工程造价扣减房屋占有使用期间消耗的装饰装修价值来确定装修残值损失。双方确认装饰装修工程造价为165，210元，租期5年，张莹莹实际占有使用房屋2年，则摊销造价费用为66，084元，未摊销费用为99，126元，故王凯应当赔偿张莹莹装修残值损失99，126元。现张莹莹主张王凯赔偿98，130元装修损失于法有据，应予以支持。张莹莹主张王凯赔偿物品损失98，333元，一审法院认为张莹莹所举购置物品淘宝记录、收据、照片、录音资料等证据不能证实物品的种类、数量、价值，也不能证实是否系王凯搬走并侵占上述物品，故一审法院认为张莹莹的证据不足以证实其主张，对张莹莹主张王凯赔偿物品损失98，333元的请求不予支持。张莹莹主张王凯支付违约金10万元，一审法院认为双方在《美食广场商铺租赁协议》中并未约定违约责任，双方虽在《协议》中约定违约金10万元，该约定实际是为了促成正式租赁协议所约定的违约条款，属于缔约过失责任条款。既然双方已订立了正式《美食广场商铺租赁协议》，那么《协议》权利义务已履行完毕，张莹莹不能再以该《协议》条款向王凯主张违约责任。故张莹莹主张王凯支付违约金10万元的请求无合同依据，不予支持。判决：一、解除张莹莹与王凯2014年12月签订的《美食广场商铺租赁协议》；二、王凯赔偿张莹莹装修损失98，130元；三、驳回张莹莹的其他诉讼请求。本院二审期间，王凯围绕上诉请求依法提交了乌鲁木齐高新技术产业开发区久禾子餐厅企业信息一份，证明张莹莹提交的装修款发票上的企业注册号与企业信息等级中的不一致，装修款发票的真实性不应确认。本院组织当事人进行了质证，张莹莹的质证意见为：对企业信息的真实性、合法性认可，对关联性不认可，企业注册号和税号是两个注册系统，涉案发票中的纳税识别号和注册号本来就是不同的两个号码，王凯出示的证据不能证明装修发票不真实。本院对乌鲁木齐高新技术产业开发区久禾子餐厅企业信息的真实性、合法性认可，对关联性和证明力将结合本案其他证据予以综合认定。本院对一审法院查明的事实及认定的证据予以确认。本院认为，张莹莹与王凯签订的《美食广场商铺租赁协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按协议的约定履行各自义务。双方虽未在《2016-2015年美食街补充协议》中签字，但王凯在一审庭审中认可其同意按15%的标准减免租金，即张莹莹应向王凯交纳的2016年1月26日至2017年1月26日期间的租金数额应为212，500元，王凯上诉认为双方约定的租金数额并未变更的上诉理由与事实不符，本院不予采信。根据《美食广场商铺租赁协议》中的约定，张莹莹拖欠租赁费达15天，经王凯催缴后10天内仍未支付，王凯有权单方面解除及终止本协议，现王凯认为张莹莹拖欠房屋租金，其根据合同约定，拥有单方解除合同的权利，但并未提交充分有效的证据证实其按合同约定对张莹莹拖欠租金的行为进行了催缴，故王凯不享有单方解除权。2017年1月26日，王凯口头通知张莹莹解除《美食广场商铺租赁协议》，张莹莹未予同意，后王凯在未与张莹莹协商也未告知张莹莹的情形下，即将涉案房屋再次出租于案外人，该行为导致张莹莹的合同目的无法实现，最终导致《美食广场商铺租赁协议》解除，王凯应当承担相应责任，王凯上诉认为张莹莹的违约行为导致合同解除，其有权处置张莹莹遗留的装修装饰物，张莹莹还应当承担恢复原状的拆除费用的上诉理由不能成立，本院不予采信。一审庭审中，王凯对张莹莹出示的两份装修合同的装修造价认可，现涉案装修已被拆除，王凯上诉称核定装饰装修物的残值时应当计算折旧率，但其未能提供充分有效的证据证实涉案装饰装修物折旧后的残余价值，且导致涉案装修被拆除，无法委托专业鉴定机构进行评估的原因系王凯在《美食广场商铺租赁协议》未解除的情形下，即将涉案房屋再次出租于案外人，故一审判决按装饰装修造价费用在租赁期间摊销完毕的原则，以装饰装修工程造价扣减房屋占有使用期间消耗的装饰装修价值来确定装修残值损失并无不当，与当事人的过错程度相适应，也符合公平原则，王凯认为一审判决确定的装修残值损失超出了实际损失的上诉理由不能成立，本院不予采信。张莹莹主张物品损失，则其应当对物品的种类、数量、价值及与涉案合同的关系提交充分有效的证据予以证实，张莹莹虽提交了照片、淘宝记录、收款收据、发票及销货清单、转账付款照片及录音资料等证据，但上述证据不足以证实其在淘宝商家所购买的物品均用于涉案餐厅的经营，也不足以证实其所主张的物品的实际价值和折旧后的剩余价值，且在王凯向其通知解除合同后，张莹莹应当积极采取措施防止损失扩大，现张莹莹认为其已完成了举证责任，一审法院应当以其店内物品是否超出市场价值且是否符合生活常理为原则对物品价值予以认定的上诉理由没有法律依据，本院不予采信。综上，张莹莹与王凯的上诉请求均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费，上诉人张莹莹已预交2，258.33元，上诉人王凯已预交2，253.25元，由双方各自负担。本判决为终审判决。审判长 陈 琛审判员 冯 宁审判员 卫 杨二〇一八年四月十七日书记员 马恒雯