甘肃省酒泉市中级人民法院民事判决书（2018）甘09民终1130号上诉人（原审原告）：邱旭东。被上诉人（原审被告）：马晓荣。上诉人邱旭东因与被上诉人马晓荣房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省敦煌市人民法院（2018）甘0982民初890号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年10月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邱旭东上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判解除合同，马晓荣承担延期占用商铺的房租费11700元；2.马晓荣承担违约金6500元；3.马晓荣承担恢复房屋原状、损坏物品及遗留的设备、杂物清运费用2590元；4.一、二审诉讼费用由马晓荣承担。事实和理由:一审认定事实错误，适用法律错误。2017年3月28日，邱旭东与马晓荣签订房屋租赁合同，双方对各项事宜约定明确。马晓荣在租期内恶意损毁水表一只，损坏新铺设地面砖10块，欠水费25元、电费5元，破坏室内二层吊顶及屋顶，在邱旭东提前一月的提醒下，仍然违法强占铺面房39天，拒不搬出。以上事实给邱旭东造成了极大损害，影响了铺面的重新出租。一审判决认定合同有效，却判令邱旭东退还押金，违反契约精神。综上，请求二审支持邱旭东的上诉请求。马晓荣辩称，邱旭东的上诉请求不能成立。一、邱旭东上诉请求第2、3、4项系新增诉请，应另行起诉。邱旭东在一审并未要求马晓荣承担房租费和清运费，且一审邱旭东要求马晓荣承担违约金2600元，上诉要求承担违约金6500元，马晓荣一律不承担。二、邱旭东存在违约行为，马晓荣并未违约，不应承担违约金。2016年3月28日，双方签订房屋租赁合同，约定租期自2016年4月5日至2017年4月4日。2017年3月28日，双方签订租赁合同，约定租期自2017年3月28日至2018年3月27日。显然第一年租赁期限至2017年4月4日到期，第二年租期若从2017年3月28日开始计算，会导致双方约定的第一年租期不够一年，且双方签订的是续租合同，续租合同的租期应从第一年租期届满后第二日，即2017年4月5日计算才符合实际。因此第二年租期应至2018年4月4日到期。2018年4月3日，敦煌市人民法院受理案件，合同期满后，马晓荣得知邱旭东已起诉，就将房屋钥匙交给主审法官转交，但因邱旭东不配合，才导致马晓荣于2018年4月15日在法官调解下，与邱旭东办理了房屋移交手续。所以，邱旭东在第二年合同期未满之时起诉至法院，单方解除合同要求马晓荣搬离房屋并承担违约金，属违约行为。三、邱旭东应向马晓荣退还押金1000元。双方签订的合同约定，只有马晓荣对租赁房屋私自转让，押金才不予退还。但马晓荣并未将租赁房屋私自转让，邱旭东应退还押金1000元。四、马晓荣认可并愿意赔付水表一个、瓷砖两块，同时承担第二年合同期满后实际占用房屋的房租（每天35.6元）。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。邱旭东向一审法院起诉请求：1.要求解除合同，判令马晓荣履行合同，限期搬出位于文庙巷23号原告的门面房；2.马晓荣交清该门面房所使用的水、电费用，并提供发票；3.赔偿直接损失4661元；4.根据合同法及双方签订合同的约定，1000元押金不退；5.根据合同法及双方签订合同的约定，马晓荣承担违约金2600元；以上费用合计8261元。6.本案诉讼费用由马晓荣承担。一审法院认定事实：2017年3月28日，邱旭东与马晓荣签订房屋租赁合同一份，合同约定：1.邱旭东将敦煌市沙州镇文庙巷23-1号铺面房及后面的住房一间租给马晓荣居住、经营酿皮加工销售，租期一年，自2017年3月28日至2018年3月27日，年租金13000元，于签订之日一次交清。由于水电费收缴与租期不同步，另收押金1000元，租期内若发生欠缴水、电等费用，押金不退......延期占用每日300元......；2.承租期间的水、电、卫生费及租房税均由马晓荣承担......；3.诚实守信，严格执行合同条款，单方违约租赁费总额的50%为违约金......。马晓荣在租赁房屋期间，损坏房内水表一个，价值86元，损坏地面瓷砖两块，价值136元，欠水费25元。2018年3月27日合同到期后，双方因装修、水电费等问题发生纠纷，邱旭东遂向法院提起诉讼。审理期间，经调解，马晓荣于2018年4月15日搬出租赁房屋。一审法院认为，邱旭东与马晓荣签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，应予保护，马晓荣在合同约定的租赁期满后，未与邱旭东达成新的租赁合同，邱旭东要求解除租赁关系，马晓荣同意解除，双方的租赁关系应予解除。因双方合同约定租金每年为13000元，每天35.6元，马晓荣应承担合同期满次日至交付房屋之日止实际占用房屋的租金641元（18天×35.6元＝641元）。马晓荣在租赁期间损坏租赁房屋内水表一个（价值86元）、瓷砖两块（价值136元），欠水费25元，马晓荣予以认可，马晓荣应当予以赔偿和交纳。邱旭东要求的其他损失，所提交的证据不符合证据规则，且相关证人未能到庭作证，又无其他证据印证，对其主张的事实不予确认。邱旭东请求的违约金，因马晓荣在租赁期满后及时交回了租赁物，并承担了实际占用租赁物期间租金，且马晓荣与邱旭东对水、电费的承担以及2017年的合同租期起始时间有争议，故对邱旭东要求的违约金不予支持。马晓荣租房时交纳的押金，马晓荣虽未提起反诉，为降低诉讼成本，减少当事人诉讼拖累，一并予以裁决有利于纠纷的化解，故马晓荣在支付上述款项后，邱旭东应当按照约定退还马晓荣交纳的押金1000元。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十七条、第二百二十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除邱旭东与马晓荣签订的房屋租赁合同；二、马晓荣给付邱旭东实际占用租赁房屋期间的租金641元；三、马晓荣偿付邱旭东财产损失247元（水表86元、地面瓷砖两块136元，欠水费25元）；四、邱旭东返还马晓荣押金1000元；上列二、三、四项相互抵顶后，由邱旭东退还马晓荣112元，限判决书生效后十五日内给付。五、驳回邱旭东其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元（邱旭东已预交），由马晓荣负担。本院二审期间，邱旭东提交以下新证据：1.劳务费发票一张，拟证明恢复房屋原状产生劳务费860元；马晓荣质证：对票据的真实性不予认可。经审查，邱旭东一审主张拆锅台、垃圾清运等费用820元，结合该票据，证明实际产生劳务费820元。2.室内吊顶修复后照片两张、损坏天窗新开屋顶通气孔修复照片四张、材料清单一张，拟证明材料花费603元。马晓荣质证：对照片及清单真实性不予认可，吊顶系邻居装修房子损坏，天窗是经过邱旭东同意开的，不是人为损坏。经审查，因无其他证据印证照片内容的真实性，清单与本案待证事实缺乏关联性，本院不予采信。3.照片八张，拟证明马晓荣租赁房屋期间损坏的地板砖不止两块。马晓荣质证：对真实性不予认可，不能证实地板砖系马晓荣损坏。经审查，因该组照片没有显示拍摄时间、地点，且无其他证据印证照片内容的真实性，故对该组证据不予采信。4.购买材料的销货清单三张，拟证明购买了地板砖、卷帘门门锁、U型锁、节能灯、水表接头配件等设施花费959元。马晓荣质证：U型锁系马晓荣损坏，其他都不是马晓荣损坏。经审查，对马晓荣自认U型锁85元予以确认，其他证据因与本案待证事实缺乏关联性，本院不予采信。马晓荣未提交新证据。另查明，2018年5月4日，邱旭东雇佣人员对案涉房屋进行清理，拆锅台、拆隔断、清垃圾等共产生劳务费820元。2018年6月27日，邱旭东出具领条一张，内容为"今领到马晓荣交回钥匙一串、4把,今领人邱旭东2018年6月27日"。二审中，邱旭东增加诉讼请求，要求依法判令马晓荣承担损失20790元，比一审诉请的损失7261元，增加13529元，其中包括：房租增加9564元、违约金增加3900元，其他财产损失增加65元。庭审中，马晓荣认可损坏U型锁一把，价值85元。二审查明的其他事实与一审查明的一致。本院认为，邱旭东将房屋出租给马晓荣使用，马晓荣支付租金，双方形成房屋租赁合同法律关系。本案争议焦点为：1.一审判决对马晓荣占用房屋期间的租金计算是否正确；2.邱旭东主张马晓荣承担违约金6500元是否应予支持；3.邱旭东主张的其他损失2590元是否应予支持；4.邱旭东增加的诉讼请求是否应予支持。关于马晓荣占用房屋期间的租金问题。经查，邱旭东与马晓荣签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。合同明确约定租期截止日期为2018年3月27日，依据合同约定的租期、马晓荣向法院交付钥匙的时间节点以及邱旭东对房屋进行清理的时间节点，邱旭东主张马晓荣延期占用39天与本案事实相符，一审认定18天不当，本院予以纠正。关于邱旭东主张延期占用房屋的租金应按每日300元计算的上诉理由，因一审中邱旭东主张租金按35.61元/天计算，一审依据诉请，结合双方约定的房屋租金，以35.6元/天为标准计算占用房屋的租金正确，故对邱旭东的该项上诉理由，属于二审增加的诉讼请求，本院不予支持。因此，马晓荣占用房屋期间的租金应为1388.4元（39天×35.6元），一审认定数额有误，本院予以纠正。关于违约金的问题。违约金系一方违约给对方造成的实际损失，对于房屋出租方而言，损失即为房租费用。本案中，邱旭东既主张了房屋占有使用费及其他损失，又主张违约金，于法无据。同时，租赁合同到期后，邱旭东及时向法院起诉，马晓荣及时交付了房屋钥匙，且马晓荣在合同到期后占用房屋也未有任何收益，故对邱旭东主张要求马晓荣赔偿违约金6500元的上诉请求，本院不予支持。关于邱旭东主张的其他损失2590元的问题。经查，马晓荣在租赁期间损坏租赁房屋内水表一个（价值86元）、U型锁一把（价值85元）、瓷砖两块（价值136元），欠水费25元，马晓荣认可，本院予以确认。关于邱旭东主张马晓荣给付拆锅台、垃圾清运等费用860元的上诉请求，经查，邱旭东在二审中提交有效证据证明该项费用的实际产生，但其一审主张该项费用为820元，因此，本院认定拆锅台、垃圾清运等费用为820元。关于邱旭东主张的其他损失，因无有效证据证实，本院不予支持。关于邱旭东二审中新增加诉讼请求的问题。《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条规定"在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解，调解不成的，告知当事人另行起诉"。本案中，邱旭东新增加的诉请请求，二审调解未果，本院不予处理。关于押金1000元是否应予退还的问题。《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定"第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理"。本案中，邱旭东针对押金1000元未提出明确的上诉请求，故本院不予审查。综上所述，邱旭东的部分上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条规定，判决如下：一、维持甘肃省敦煌市人民法院（2018）甘0982民初890号民事判决第一、四项；二、撤销甘肃省敦煌市人民法院（2018）甘0982民初890号民事判决第二、三项；三、被上诉人马晓荣给付上诉人邱旭东实际占用租赁房屋期间的租金1388.4元；四、被上诉人马晓荣给付上诉人邱旭东财产损失1152元（水表86元、地面瓷砖两块136元、水费25元、U型锁85元、垃圾清运等费用820元）；五、驳回邱旭东的其他诉讼请求。上述一、三、四项相互抵顶后，马晓荣给付邱旭东1540.4元，限判决书生效后十日内付清。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元、二审案件受理费320元，合计345元，由上诉人邱旭东负担319元，被上诉人马晓荣负担26元。本判决为终审判决。审 判 长 张耀泽审 判 员 赵建兵审 判 员 苏小红 二〇一八年十二月十七日法官助理 魏 珍书 记 员 李祥龙