贵州省兴仁县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）黔2322民初1852号 原告：胡小宗，男，1964年02月16日生，汉族，住浙江省永嘉县，现住贵州省兴仁县。 被告：卢祥兰，女，1962年2月28日生，汉族，户籍地:重庆市璧山县，现住贵州省兴仁县。 委托诉讼代理人：谢连靖，男，1986年10月1日生，汉族，现住贵州省兴仁县。 原告胡小宗与被告卢祥兰房屋租赁合同纠纷一案，原告胡小宗于2015年7月22日起诉到我院，我院审理后作出（2015）仁民初字第1362号民事判决书，原告胡小宗、被告卢祥兰不服提起上诉，贵州省黔西南州中级人民法院经审理作出（2016）黔23民终528号民事裁定书发回本院重审。本院于2017年5月10日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告胡小宗，被告卢祥兰及其委托诉讼代理人谢连靖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告胡小宗向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2013年6月1日起到2015年6月1日两年的租金160000元；2.被告向原告支付以下迟延履行金：第一，2014年6月1日起至2015年6月1日止的迟延履行金，以本金80000元计算，每日为同期银行最高贷款利率的2倍，共计10000元。第二，2015年6月1日起至履行完毕之日止的迟延履行金，以本金160000元计算，每日为同期银行最高贷款利率的2倍，共计3000元。以上利息合计为13000元；3.解除原告与被告签订的房屋租赁合同；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告从兴仁县土产公司（后统一收归县供销社管理）承租其仓库使用。由于业务量少，原告用不完这些仓库，被告从原告处转租了六间仓库（此六间仓库是原告以前就自行装修好的）用于出售家具，至今已有十多年。2010年6月7日，原告与被告签订了《仓库转租协议书》，以书面形式明确了双方的权利义务，约定租期自2010年6月1日至2011年6月1日，每年租金80000元，支付租金以收条为证。合同期满后，双方未重新签订合同，但是被告继续承租，租金数额及支付方式比照上述合同执行。2013年6月1日至2014年6月1日的租金仍比照执行上述合同约定为80000元。合同到期后，被告以双方之间存在借贷关系争议（注：原告向被告借款72000元，是有利息的，这与2013年6月1日前的房租有关）及其承租的房屋破损为由，拒绝向原告支付租金。原告多次找被告协调均发生争吵而未果。2014年6月1日至2015年6月1日期间的租金也比照上述合同执行，为年租金80000元，但被告仍以双方存在借贷关系争议而拒绝支付。2015年6月25日，原告及妻子去找被告追索结清租金，被告的儿子故意将原告妻子打伤，被告拒付租金已从抵赖上升到使用暴力。被告不履行合同主要义务，已严重违约，故请求人民法院支持原告的诉讼请求。 庭审中，原告增加诉讼请求：责令判决被告从2015年8月25日后占用原告房屋至实际交房给原告时止，每年按房租100000元，并以此类推支付迟延履行金的两倍给原告。 被告卢祥兰辩称，第一，原告要求被告支付2013年6月1日至2015年6月1日两年的租金完全没有道理。因2010年6月7日，被告与原告签订协议，约定被告承租原告位于兴仁县土产公司的仓库，年租金为60000元。从2012年12月1日到2013年4月28日，原告就分四次从被告的丈夫谢泽明处借走137000元，原告从被告处借钱时，明确声明所借的钱作为2013年6月1日至2015年6月1日两年的租金120000元。多余的部分冲抵2015年6月1日以后的租金。被告实际上已经完全支付了2013年6月1日至2015年6月1日两年的租金，现在原告再请求支付此期间的租金完全没有道理，是无理取闹。第二，原告于2013年4月28日向被告的丈夫谢泽明借款人民币50000元，月利息2%，从2013年4月28日起到2015年7月5日，一共有26个月零7天，原告应给被告利息26000元。原告从被告处借款的本金加利息一共有163000元。除去2013年6月1日至2015年6月1日两年租金120000元，现在还剩下43000元，原告应将剩余款项返还给被告。原告要求被告支付迟延履行金更没有依据，被告已经通过冲抵租金的形式，向原告完全支付了2013年6月1日至2015年6月1日两年的租金120000元，因此被告不存在迟延履行的问题。第三，原告主张双方的年租金为80000元毫无根据。双方议定的年租金是60000元，而不是80000元，双方在2010年6月7日签订的协议中有约定，年租金是60000元。综上，由于双方在签订的协议中约定的年租金是60000元，被告已经通过借款冲抵租金的方式完全支付给原告2013年6月1日至2015年6月1日两年的租金120000元，现在原告尚欠被告43000元。关于2015年8月25日后占用原告房屋租金，我们已经2015年12月30日开始把房租交给土产公司，每年60000元，半年交一次30000元，先交钱后租房子，没有签订合同，只有收据。请求人民法院查清事实后依法公正作出判决。 原告胡小宗向本院提交下列证据予以证明： 1.身份证复印件，证明原告的诉讼主体资格。 2.仓库转租协议，证明双方签订合同的租期及租金约定情况。 3.视听资料，证明原告向被告追索租金发生吵架，被告认可租金为每年80000元。 4.原告之妻郑美珠的病历资料，证明原告之妻郑美珠因向被告追索债务，遭被告家殴打到州、县医院诊治。 5.照片，证明被告还在使用原告转租的房屋，双方签订的转租协议还处于继续履行状态。 6.借条一张，证明2010年后的房租是80000元一年。 被告卢祥兰向本院提交下列证据予以证明： 1.身份证复印件，证明被告的诉讼主体资格。 2.仓库转租协议书，证明原、被告双方约定转租的租期和租金；原告提交的转租协议上面手写字体除了时间“2010年6月2日至2011年6月1日止”和“已付清，年租金”，以及原、被告双方的签字外，其他的手写字体均为胡小宗自行添加。 3.借条三张，收条一张，证明原告向被告的丈夫谢泽明一共借款137000元。 4.通知一份，证明2013年6月1日以前的房租费已经付清。 5.收据一张复印件，证明2016年6月至12月的租金是30000元，已交给兴仁县供销资产管理中心。 经庭审质证，当事人的质证意见和本院对证据的采信情况为： 1.关于原告提交的证据。被告的质证意见是：对证据1、5无异议；提出证据2转租协议上手写的字体除被告的名字外，全是原告自己写的；对证据3有异议，原告说的不符合事实；对证据4与本案无关，公安机关已经做出处理，对证据6与本案无关。 2.关于被告提交的证据。原告的质证意见是：对证据1无异议；对证据2的真实性、合法性、关联性无异议，但是该转租协议只能证明2010年6月2日至2011年6月1日期间的租金，不能证明2011年6月2日之后的租金；对证据3中56000元这张收条有异议，时间是卢祥兰改过的，把2011年改成2014年，“后”字也是卢祥兰添加的。对其他收条和借条无异议；对证据4真实性有异议，这个通知是假的；对证据5无异议，但是土产公司为我代收部分租金。 原告提交的证据1、5，因被告无异议，本院予以采信；原告提交的证据2、3，因被告提出异议，该证据宜结合案情予以综合认定；原告提交的证据4、6因被告有异议，且该证据与本案无关，故不予采信。被告提交的证据1、2、3、5因原告对真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以采信。被告提交的证据4，因被告提出异议，该证据宜结合案情予以综合认定。 经审理查明，原告胡小宗将其向兴仁县供销资产管理中心承租的，属于兴仁县供销资产管理中心管理，位于兴仁县城南街道办事处的原兴仁县土产公司仓库的部分房屋转租给被告卢祥兰使用，已有多年时间。 2010年6月7日，原告胡小宗与被告卢祥兰就上述转租房屋签订转租协议一份。约定：租赁期限为2010年6月2日起至2011年6月1日止；用途为做家俱展厅；未约定付款方式；租赁期满后，被告如需继续租用，必须提前六个月用书面方式通知原告，重新订立新协议，否则原告另行处理；如遇政府拆迁重建，原告只负责退还给被告未满的租金，不承担其他一切损失。被告胡小宗在上述协议书第三条空白处手写“已付清年租金”。上述租期届满后，双方未再签订新的转租协议，但被告一直承租原告的上述转租房屋至今。 2011年4月18日，原告向被告之夫谢泽明出具收条一张，收条的主文内容为:“今收到谢泽民2011年6月份房租款伍万陆仟元正（56000.00）正”。 2012年12月1日，原告向被告之夫谢泽明出具借条一张，借条的主文内容为:“今借到谢泽民人民币现金壹万贰仟（12000.00）元正。” 2013年1月22日，原告向被告之夫谢泽明出具借条一张，借条的主文内容为:“今借到谢泽民人民币现金贰万贰仟（22000.00）元正。” 2013年3月24日，原告向被告之夫谢泽明出具收条一张，收条的主文内容为:“今收到谢泽民房租款伍万叁仟（53000）元正。” 2013年4月28日，原告向被告之夫谢泽明出具借条一张，借条的主文内容为:“今借到谢泽民人民币伍万元（50000.00）正，从2013年6月2日开始按元二分利息开始计算。” 事后，双方为租金发生争议，以致原告于2015年7月22日向本院提起诉讼。 另查明：被告于2016年5月23日将2016年1月至6月期间的租金30000元交给兴仁县供销资产管理中心。 本院认为，原、被告双方在平等、自愿、等价有偿的基础上达成的转租协议，是合法有效的合同，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”之规定，原告将合同约定的转租房屋交付给被告使用后，被告理应按约支付租金，故原告要求被告按照双方约定支付尚欠租金的诉讼请求，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”之规定，原告与被告于2010年6月7日签订的转租协议，约定的租赁期限2010年6月2日至2011年6月1日届满后，虽双方未继续签订书面的转租协议，但原告在此租赁期限届满前，于2011年4月18日已收取被告的租金56000元，后又向被告丈夫谢泽明借款并收取租金，且经谢泽明同意后，原、被告协商可用原告所欠谢泽明的借款，冲抵被告应支付原告的租金，双方之间的租赁合同事实上已转化为不定期租赁合同，双方当事人均可随时解除合同，故原告要求解除双方达成的不定期租赁合同的诉讼请求本院予以支持。 被告在审理中认可2010年6月2日至2011年6月1日期间的租金系用原告在2010年6月7日前所欠的借款本金加利息进行冲抵，租金额为53000元，原告也认可被告系用其所欠借款本息冲抵租金的事实，但提出此期间的租金为80000元。因原告提交的转租协议上手写添注的年租金额被告不予认可，并提交了原告与其签订的转租协议说明原来签订转租协议时并未在协议上明确约定租金数额，而原告未充分举证证明双方曾以其他方式明确约定此期间的租金为80000元，或其针对此租赁期间实际收取被告的租金为80000元，故原告主张其与被告的租赁合同从此期间开始租金为每年80000元的诉讼主张本院不予支持。 被告认可2010年6月2日至2011年6月1日期间的租金为53000元，2011年6月2日至2012年6月1日期间的租金为56000元，2012年6月2日至2013年6月1日期间的租金为60000元，此后，因双方租赁的房屋位于拆迁区域，故未再对年租金标准作出明确约定，故此后的年租金应按60000元计算。原告也认可双方租赁的房屋所在的区域是在政府确定的拆迁区域，并提出2012年6月2日后的年租金双方曾约定按80000元计算，但原告未充分举证证明，故双方租赁房屋的租金宜从2012年6月2日起，按被告认可的年租金60000元计算被告应支付原告的租金。 原、被告双方在庭审中均认可2013年6月1日前的租金已结清，原告请求被告支付2013年6月2日至2015年6月1日期间的租金，因原、被告双方在2010年6月7日签订转租协议中未约定付款方式，在该协议上已明确2010年6月2日至2011年6月1日期间的租金已付清，故原告主张其在2011年4月18日收取被告56000元租金应为2010年6月2日至2011年6月1日期间的租金的诉讼主张本院不予支持。此56000元应视为原告收取被告2011年6月2日至2012年6月1日期间的租金。虽在该转租协议后双方未再签订协议，但可以推定双方是按照先付房租后租房的方式支付租金，故原告于2013年3月24日收取被告的53000元租金应为2013年6月2日至2014年6月1日期间的租金，按照年租金60000元计算，双方均认可原告所欠被告丈夫的借款，可用于冲抵被告应支付原告的租金，故原告于2012年12月1日向被告借款12000元，其中7000元用于抵扣原告收取53000元后差欠的租金。原告提出其于2013年3月24日收取被告的53000元租金应为2012年6月1日前的租金的诉讼主张，因与上述认证相悖，本院不予支持。原告于2013年1月22日向被告借款22000元，于2013年4月28日向被告借款50000元加之扣抵租金后剩余的2012年12月1日的借款5000元，合计77000元。因2013年4月28日的借款50000元，双方约定从2013年6月2日起原告应按月利率2%支付利息，且双方约定的利率未违反法律规定，故遵从当事人的约定，此50000元借款从2013年6月2日计算至2014年6月1日所发生的利息为12000元，故原告在2014年6月1日尚欠被告的借款本金为77000元，利息12000元。优先以原告应支付被告的利息和未计算利息的借款本金，冲抵被告应在2014年6月1日支付给原告2014年6月2日至2015年6月1日期间的租金60000元。余下的计息借款本金29000元，从2014年6月2日起计算利息至被告向兴仁县供销资产管理中心支付房租的起算时间前一天，即2015年12月31日止，利息计算为10440元，原告所欠被告的借款本息合计为39440元。按照年租金60000元计算，2015年6月2日至2015年12月31日期间的租金为30000元，扣减原告差欠的借款及利息39440元，原告现尚欠被告借款9440元。故原告请求被告支付2013年6月2日至2015年6月1日期间的租金及2014年6月1日后的迟延履行金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告胡小宗与被告卢祥兰之间的不定期租赁合同。 二、驳回原告胡小宗的其他诉讼请求。 案件受理费3760元，由原告胡小宗负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 审 判 长  何厚高 审 判 员  但 艳 人民陪审员  乔应高 二〇一八年四月三十一日 书 记 员  汪成汛