广东省高级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤民终1944号上诉人（原审原告）:赵刚，男，1965年10月20日出生，汉族，住广东省惠州市惠城区。委托诉讼代理人：王恒，广东方正联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：林立枢，广东方正联合律师事务所律师。上诉人（原审原告）:赵睿思，女，1992年11月26日出生，汉族，住广东省惠州市惠城区。委托诉讼代理人：王恒，广东方正联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：林立枢，广东方正联合律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吴锦鸿，男，1968年5月16日出生，汉族，住广东省惠州市惠城区。委托诉讼代理人：吴泽通，系吴锦鸿侄子。一审第三人：惠州市家华置业发展有限公司。住所地：广东省惠州市。法定代表人：梁见水，总经理。上诉人赵刚、赵睿思因与被上诉人吴锦鸿、一审第三人惠州市家华置业发展有限公司（以下简称家华公司）案外人执行异议之诉一案，不服广东省惠州市中级人民法院（2018）粤13民初29号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。赵刚、赵睿思上诉请求：撤销一审判决，改判支持赵刚、赵睿思原审诉讼请求，立即停止对案涉房产的强制执行，撤销（2017）粤13执异162号执行裁定并解除对案涉房产的查封，确认赵刚、赵睿思与家华公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，家华公司继续履行合同为赵刚、赵睿思办理案涉房产备案登记并将案涉房产的产权证办理至赵刚、赵睿思名下，吴锦鸿承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：（一）赵刚、赵睿思与家华公司已签订合法有效的商品房买卖合同，且双方均有履行行为。原审以赵刚、赵睿思未将款项存入专用账户、未能提供发票为由不予确认商品房买卖合同关系的真实性，属于认定事实错误。首先，所谓商品房项目预售款专用账户只是政府监管房地产开发企业资金流向的一个行政手段，并不是对购房者的约束。虽然案涉《广东省商品房买卖合同》第六条约定“将商品房预售款直接存入该商品房项目预售款专用账户”，但在实际履行过程中双方对上述内容进行了实质变更，在赵刚、赵睿思付款时，家华公司同意赵刚、赵睿思采用POS机刷卡方式支付，不再要求赵刚、赵睿思必须将款项存入专用账户。在赵刚、赵睿思完成每一笔刷卡后，家华公司均当即开具相应的收款收据予以确认。赵刚、赵睿思已如约付清了首期款242360元（余款目前暂无法办理按揭手续）。赵刚、赵睿思提供的刷卡小票、借记卡账户历史明细、银行转账凭证以及收款收据能形成完整证据链，还原交易过程。其次，收款收据与发票都是收取往来款的原始凭证，发票较收据仅多了作为报销凭证列入成本费用的功能，在体现款项收支上并无差异。原审以赵刚、赵睿思未能提供发票为由否定收款收据、转账凭证的证明力，不仅没有法律依据，而且违背市场交易习惯。（二）赵刚、赵睿思已实际占有案涉房产，原审以《收楼满意书》以外没有其他相关证据、未经消防验收合格办理收楼手续为由否认占有，属于认定事实错误。首先，《收楼满意书》是开发商交付房屋之后才产生的文件，表明业主对交付房屋品质的认可。房屋交付应视为业主对房屋取得实际控制。《收楼满意书》载明内容足以说明占有事实。其次，未经消防验收即收楼，只能说明案涉房产存在瑕疵及隐患，赵刚、赵睿思作为购房者收楼是房产被占有的事实状态。之间并不矛盾，不存在排斥关系。赵刚、赵睿思与家华公司签订的《广东省商品房买卖合同》第八条约定的交房条件只要求竣工验收合格，并不要求消防验收合格，消防验收合格并非必须的交房条件。消防验收主要是用来规范建设单位的行为，是行政管理关系，并非开发商与购房人之间的房屋买卖关系。未经消防验收的房屋一样可以交付。原审认为未经消防验收合格办理收楼手续不合常理，质疑占有的真实性，不仅无视双方合同的约定，也混淆了行政管理和民事合同的关系。吴锦鸿辩称：（一）吴锦鸿申请执行的依据合法有效。（二）赵刚、赵睿思依法不享有足以排除强制执行的实体权利，其诉讼请求没有事实和法律依据。1、根据《商品房买卖合同》的约定，赵刚、赵睿思应举证证明将购房款存入家华公司指定银行专用账户，赵刚、赵睿思提供的交易明细并不能证明收款账户为家华公司指定的银行专用账户，完全不能证明其已完成案涉房产的真实付款。家华公司未按照合同约定登记备案，赵刚、赵睿思也未举证曾向家华公司询问备案登记事宜，不能证明其已积极履行办理过户手续。赵刚、赵睿思称其已入伙装修并实际占有案涉房产，但未提供房屋装修费、物业管理费、水电气费等票据，仅凭家华公司单方出具的质量保证书、房屋装修须知、收楼满意书等材料不能证明实际占有，与合同约定相矛盾，合同约定的交付期限明确载明交付前要经建设、监理、施工、勘察、涉及五个单位验收合格并出具《工程竣工验收报告》。2、赵刚、赵睿思称其为案涉房产合法所有人，主张与家华公司签订了案涉房产预售合同，但未向有关主管部门办理网签、预告登记和备案，根据《物权法》第十四条、第二十条的规定，至今案涉房产的所有权人并非赵刚、赵睿思，其无权主张本案执行异议。3、根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条的规定，赵刚、赵睿思未充分举证证明其对案涉房产享有足以排除执行的实体权利，无权请求停止对案涉房产的强制执行、撤销裁定并解除查封。赵刚、赵睿思的第二项诉讼请求与本案无关，不应在本案中处理。（三）赵刚、赵睿思与家华公司有串通、虚假诉讼的嫌疑。请求驳回上诉、维持原判。家华公司未到庭，也未提交书面意见。赵刚、赵睿思原审诉称：请求：1.立即停止对被执行人家华公司名下即赵刚、赵睿思购买的案涉房产的强制执行，撤销（2017）粤13执异162号执行裁定并解除对案涉房产的查封；2.确认赵刚、赵睿思与家华公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，家华公司应继续履行合同义务，为赵刚、赵睿思办理案涉房产备案登记并将产权证办理至赵刚、赵睿思名下。事实和理由：赵刚、赵睿思于2016年9月16日与家华公司签订《商品房买卖合同》，合同总价为792360元，已支付242360元，余款银行按揭支付。现在赵刚、赵睿思已经办理了入伙装修并实际占有案涉房产。现在因家华公司的原因，房屋不能解押，因此不能到房管局办理网签登记手续。赵刚、赵睿思是案涉房产的合法所有人，合法权利应该予以维护，不能因其他第三人的债权债务关系而受到限制和侵犯。吴锦鸿原审辩称：一、本案赵刚、赵睿思提起异议之诉的日期已超过15日法定期间，应依法予以驳回。二、吴锦鸿申请执行的依据合法有效。2016年吴锦鸿与家华公司产生合同纠纷，并根据双方合同约定向惠州仲裁委员会提请仲裁，惠州仲裁委员会作出（2016）惠仲裁字第591号裁决书。仲裁中吴锦鸿就案涉房产向惠州市惠城区人民法院申请保全查封。该裁决生效，家华公司未履行相应义务，吴锦鸿依法向惠州市中级人民法院申请强制执行。惠州市中级人民法院对家华公司名下包括案涉房产在内的查封财产进行处置，符合法律规定，应予支持。三、赵刚、赵睿思依法不享有足以排除本案执行的实体权利。1.从赵刚、赵睿思的主体身份来看，至今案涉房产的所有权人并非赵刚、赵睿思，其依法无权主张本案的执行异议。2.从赵刚、赵睿思提交的证据材料来看，首先，赵刚、赵睿思与家华公司签订的《商品房买卖合同》存在诸多瑕疵，连最基本的购房备案都未办理，不能证实该房屋买卖的真实性。其次，赵刚、赵睿思的付款，既没有依法依约按照专款专户的规定进行支付，不能证明其真实地进行了支付，又没有办理按揭贷款的相关银行手续，完全不符合房屋买卖的基本逻辑,故赵刚、赵睿思完全不能证明已实际完成案涉房产的真实付款。再者，赵刚、赵睿思的入伙手续资料无非是家华公司单方面出具的收楼满意书等，且赵刚、赵睿思连按揭手续都未办理，竟然于2017年1月18日办理了收楼，明显有悖于购房交楼逻辑。最后，赵刚、赵睿思的不动产登记信息，并不具有真实性，更不能证明其名下无其他房产的唯一性。四、赵刚、赵睿思与家华公司有串通、虚假诉讼的嫌疑。综上，请求法院依法驳回赵刚、赵睿思的全部诉讼请求。家华公司原审述称，赵刚、赵睿思已经支付30%购房款，请求法院撤销案涉房产的查封，并备案给赵刚、赵睿思。经审理，原审法院查明如下事实：吴锦鸿与家华公司建设工程施工合同纠纷一案，惠州仲裁委员会受理后，于2017年4月21日作出（2016）惠仲裁字第591号裁决书，裁决由家华公司应向吴锦鸿支付工程款13134364元及利息。该案仲裁期间，因吴锦鸿认为惠州市惠城区人民法院作出的（2016）粤1302财保887号民事裁定书冻结家华公司的财产价值不足13868848.76元，为此向惠州市惠城区人民法院申请追加查封家华公司的其他财产。2017年4月6日，惠州市惠城区人民法院作出（2016）粤1302财保887-1号裁定，查封登记在家华公司名下位于惠州市科××路××“东信××”商住楼××商铺、××商铺、××商铺、××单元××住房、××单元××住房、××单元××住房、××单元××住房、××单元××住房、××单元××住房、××单元××住房、××单元××住房、××单元××住房、××单元××住房、××单元××住房、××单元××住房、××单元××住房、××单元××住房、××单元××住房、××单元××住房、××单元××住房、××单元××住房、××单元××住房、××单元××住房、××单元××住房、××单元××住房、××单元××住房、××单元××号住房。赵刚、赵睿思向原审法院提出案外人执行异议，原审法院于2017年12月16日以（2017）粤13执异162号执行裁定驳回赵刚、赵睿思的异议请求。赵刚、赵睿思遂向原审法院提起本案诉讼。2016年9月16日，赵刚、赵睿思与家华公司签订《商品房买卖合同》，约定赵刚、赵睿思购买案涉房产，建筑面积110.05㎡，合同约定售价792360元。合同约定买受人签订该合同的同时付首期款242360元，剩余款额55万元在银行做贷款，将商品房预售款直接存入该商品房项目预售款专用账户，开户银行为广发银行惠州分行营业部，专用账户为10×××02，凭银行出具的存款凭证，向出卖人换领交款收据。根据赵刚、赵睿思提交的银行卡客户交易明细清单及银行刷卡凭证显示，2016年9月12日，赵刚、赵睿思向“惠州市家华置业发展有限公司”支付2万元（银行刷卡凭证由赵刚签名确认）；2016年9月16日，赵刚、赵睿思分三笔向“惠州市家华置业发展有限公司”支付162360元、1万元、1万元（银行刷卡凭证均由赵睿思签名确认），以上四笔款项共计202360元，收单银行均为“东莞银行”。购房余款赵刚、赵睿思至今未支付或办理银行贷款手续。家华公司分别于2016年9月12日向赵睿思出具金额为2万元的定金收款收据、2016年9月16日向赵睿思出具金额为4万元、182360元的收款收据，共计242360元。赵刚、赵睿思向原审法院提交了家华公司于2017年1月18日向赵刚、赵睿思出具的收楼满意书，用于证明家华公司已向赵刚、赵睿思交付案涉房产。2018年5月2日，经惠州市不动产登记信息查询结果显示，赵刚、赵睿思名下尚无房产登记信息。案涉房产直至开庭审理时尚未网签、备案。原审法院于2018年6月20日向惠州市房产管理局去函，调查关于案涉房产的权属登记、查封以及抵押情况。惠州市房产管理局于2018年7月3日作出复函显示，案涉房产因在建工程抵押目前仍处于抵押状态，抵押权人系广发银行股份有限公司惠州分行。原审认为：本案系案外人执行异议之诉，争议焦点是赵刚、赵睿思对执行标的（案涉房产）是否享有足以排除强制执行的民事权益。赵刚、赵睿思与家华公司于案涉房产查封前签订了《商品房买卖合同》，依照合同的约定，买受人签订该合同的同时付首期款242360元，剩余款额55万元在银行贷款支付，将商品房预售款直接存入该商品房项目预售款专用账户，开户银行为广发银行惠州分行营业部，专用账户为10×××02。但从赵刚、赵睿思提交的收款收据、银行消费凭证、银行交易明细来看，不足以证明赵刚、赵睿思已经按约定将购房款存入专用账户。同时，由于赵刚、赵睿思未能提供购房发票，收款收据、银行消费凭证、银行交易明细也不足以证明该款项系用于房屋买卖，且赵刚、赵睿思支付首付款后，并未支付余款或办理银行贷款手续。另外，赵刚、赵睿思提交了《收楼满意书》用于证明其已占有该房屋，但赵刚、赵睿思支付首期款后并未支付余款或办理银行贷款手续，在此情况下，家华公司将案涉房产交付赵刚、赵睿思使用，有悖于生活及交易常理。另外，从《收楼满意书》的签收时间看，2017年1月18日，案涉房产仍未经消防验收合格。在买受人仅支付首期款，未支付余款及办理银行贷款手续，且房屋未经消防验收合格的情况下，作为开发商的家华公司与购房者的赵刚、赵睿思办理收楼手续，其真实性存疑，且无其他相关证据证明赵刚、赵睿思已合法占有该房屋，赵刚、赵睿思主张其已合法占有案涉房产，依据不足。综上，赵刚、赵睿思主张其对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益，依据不足。综上所述，赵刚、赵睿思仅凭《商品房买卖合同》、《收款收据》、银行消费凭证、银行交易明细、《收楼满意书》主张排除对案涉房产的强制执行，理由不充分，依法应予驳回。原审法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项规定，判决驳回赵刚、赵睿思的诉讼请求。本院二审过程中，赵刚、赵睿思提供了《入住证明》、电费发票、收费明细表的复印件。吴锦鸿对赵刚、赵睿思二审提供证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。对原审认定的事实，本院予以确认。本院认为：本案为案外人执行异议之诉，争议焦点是赵刚、赵睿思对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”案涉房产登记在被执行人家华公司名下。《商品房买卖合同》签订于2016年9月13日，在案涉房产被查封之前，可认定在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。赵刚、赵睿思所购案涉房产系用于居住且名下无其他用于居住的房屋。赵刚、赵睿思已支付的购房款未超过合同约定总价款的百分之五十。综上，赵刚、赵睿思对案涉房产不具备上述司法解释规定的全部三种情形，不享有足以排除强制执行的民事权益，其要求停止对案涉房产的执行的诉讼请求不应得到支持。原审驳回赵刚、赵睿思的诉讼请求并无不当。综上所述，赵刚、赵睿思的上诉主张不成立，不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11723.6元，由赵刚、赵睿思负担。本判决为终审判决。审判长  陈良军审判员  刘涵平审判员  王 庆二〇一八年十二月二十四日书记员  邹健君