浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙10民终2945号 上诉人（原审被告）：成领，男，1986年4月16日出生，汉族，住湖北省通山县。 委托诉讼代理人：叶俊，浙江嬴正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁琴凯，浙江嬴正律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：台州新港控股有限公司，住所地温岭市太平街道万泉东路**。 法定代表人：陈咏君。 委托诉讼代理人：陈晓忠，浙江天韵律师事务所律师。 委托诉讼代理人：夏千林，浙江天韵律师事务所律师。 原审第三人：陈光宇，男，1989年3月5日出生，汉族，住安徽省宿州市泗县。 上诉人成领因与被上诉人台州新港控股有限公司（以下简称新港公司）、原审第三人陈光宇房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省温岭市人民法院（2017）浙1081民初14472号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月7日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 成领向本院上诉请求：一、撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人主体不适格，一审程序违法。被上诉人提交的2013年5月15日的《补充协议》及2013年5月22日的《证明》不足以证明其对案涉房屋享有租金收益权；二、一审依职权追加第三人陈光宇，进而以陈光宇与本案有利害关系，其陈述无法作为证人证言，故对陈光宇出具的情况说明不予认定，程序违法。被上诉人未申请追加陈光宇为本案当事人，原审依职权进行追加，违背居中原则，也违背不告不理原则，并进而不认定上诉人提交的陈光宇出具的情况说明，排除了上诉人举证的权利，系程序违法。三、一审认定上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同于2017年9月30日解除是错误的，双方之间的合同于2016年8月29日解除，后被上诉人与陈光宇产生了新的租赁关系，与上诉人无关。四、一审法院认定陈光宇在案涉租赁合同中的法律地位为次承租人是错误的。本案陈光宇与上诉人直接签订了租赁合同，不符合转租的法律特征。陈光宇代替上诉人未履行的后续义务，上诉人退出租赁合同，本案应适用合同法中权利义务关系概括转让的相关法律规定。 新港公司答辩称：一、答辩人作为项目管理公司有权对外出租，是本案适格主体，根据新港物业顾问（上海）有限公司的补充协议的约定，答辩人享有项目的经营建设和场所出租的权利。二、根据房屋租赁合同，案涉场所是该项目其中一间房产。答辩人已经向一审法院提交建设规划许可证，与温岭市城乡规划局出具的文件是一致的。三、案涉合同是2014年签订的，一直履行到2017年，期间上诉人一直没有对答辩人作为房东提出异议。其他案件都认定了答辩人的主体地位。一审根据法律规定追加陈光宇为第三人合法有据，一审将情况说明作为了第三人的陈述，没有剥夺上诉人的举证权利。上诉人在一审提交的证据可以证明该协议没有实际履行的，答辩人与陈光宇之间不存在租赁关系。四、一审认定的转租关系并无不当。在合同履行过程中陈光宇和成领更符合合伙的法律关系，案涉场所的承租人是成领。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 陈光宇未做陈述。 新港公司向一审法院起诉请求：1、请求法院判令被告向原告支付第三年剩余租金及物业管理费60000元，以及按照每日千分之一支付自2016年10月23日起计算至实际付清之日止的违约金（其中截至2017年10月25日的违约金为22020元）。2、请求法院判令被告向原告支付免租期内的租金117889元。3、请求法院判令被告向原告支付扣除履约保证金后的违约赔偿金187778.5元。4、请求法院判令被告向原告支付律师费损失20000元。5、请求法院判令被告承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2013年5月15日，温岭市锦屏公园建设指挥部、温岭市风景旅游开发公司、新港物业顾问（上海）有限公司与台州新港投资顾问有限公司签订补充协议一份，确认由台州新港投资顾问有限公司为温岭市锦屏公园新天地项目的经营管理公司，负责温岭市锦屏公园新天地项目的建设、经营管理、招商引资和场所出租等相关事务。2014年6月26日，台州新港投资顾问有限公司与被告成领签订《房屋租赁合同》一份，该合同约定：被告承租锦屏公园新天地3-113室的房屋（建筑面积517.5平方米）用于经营蜀地时尚餐厅；租赁期限为5年3个月，自2014年7月1日起至2019年9月30日止；五年租金依次为471557元、471557元、495557元、520557元、546357元；五年物业管理费均为每年94443元；第一年装修期间，免收90天房屋租金；租金和物业管理费按年支付，自2014年10月1日起计算收取，依据先付后租原则，上一期租金和物业管理费到期日之前一个月将下期租金付至原告指定账户；合同签订当日支付60000元作为本合同的履约保证金；指定温岭锦屏新天地商业发展有限公司负责锦屏公园新天地的物业管理。该合同另?约定，若被告违反合同约定，擅自提前解除或终止本合同，则不享有装修期的免租权，应向原告支付相应的租金款项；被告合同期内应按时支付租金及物业、水电等相关费用，如不按时支付，原告有权要求被告按每日千分之五支付逾期付款违约金；如任一方单方面擅自终止合同，则按终止合同当年的6个月租金作为赔偿金支付给另一方；一方如违背本协议，另一方可向温岭市人民法院起诉，要求违约方赔偿因违反此约定给另一方造成的一切损失及主张损失产生的一切费用（包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全担保费、交通费、住宿费）。同日，温岭锦屏新天地商业发展有限公司与被告成领签订物业服务合同一份，合同约定：物业管理费每年94443元，垃圾清运费每年5175元。合同签订后，原告向被告交付了房屋，被告付清了第一、二年租金、物业管理费和履约保证金60000元。2016年8月29日，原告台州新港控股有限公司与第三人陈光宇签订房屋租赁合同一份，约定：原告将温岭市锦屏公园新天地B3-113室的房屋（建筑面积415平方米）出租给陈光宇用于经营蜀地；租赁期限自2016年8月29日起至2019年9月30日止；年租金为185185元。同时，原告与陈光宇签订租用住所（经营场所）协议书一份，载明：原告与陈光宇签订的租用协议为原告配合陈光宇办证办税所使用，协议约定租赁内容不做他用。关于该房屋的实际租用情况以2014年6月26日由原告与被告成领签订的房屋租赁合同为准。同日，温岭锦屏新天地商业发展有限公司与陈光宇签订物业管理服务合同一份。2016年8月29日，第三人陈光宇向原告申请租金及物业管理费优惠至530000元并分期支付，并承诺如未按照承诺时间支付，优惠作废，将按合同执行，此申请内容对外保密，否则承担因泄密产生的一切后果。第三人陈光宇分别于2016年9月25日、2016年10月12日向原告提出申请，申请分期支付尚余部分租金和物业费。申请提出后，第三人陈光宇分别于2016年8月30日支付150000元、9月25日支付180000元、10月12日支付130000元、10月22日支付70000元，并由原告出具相应的收款收据。2017年9月21日，被告成领以经营不善为由申请清场，并于2017年9月30日搬离了租赁房屋内的物品。另查明，被告成领于2015年6月23日登记成立温岭市太平蜀地餐厅，经营场所为温岭市太平街道万泉东路**（新天地**）并于2016年7月11日注销。第三人陈光宇于2016年9月12日登记成立温岭市太平食悦餐饮店，经营场所为，经营场所为温岭市太平街道万泉东路**（新天地**）港投资顾问有限公司于2015年11月20日变更企业名称为台州新港控股有限公司。原告因本案诉讼分别支付了律师代理费20000元。 一审法院认为，本案的争议焦点为：一、原告与被告成领之间的房屋租赁合同是否已经解除以及解除时间。原、被告于2014年7月1日签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示且不违反相关法律规定，依法应认定有效。依法成立的合同对合同双方当事人均具有约束力，无法定或约定的事项，不得擅自解除或变更合同内容。本案中，原、被告双方签订的房屋租赁合同的期限为2014年7月1日至2019年9月30日止。被告认为原被告之间的租赁合同实际已于2016年8月29日解除，对此，被告应承担相应的举证责任。至今，被告并未提供证据证明与原告就合同解除达成过相关合意，或存在其他致使合同目的无法实现的法定解除事项。相反，被告与原告签订合同时缴纳了60000元履约保证金，该保证金并未予以退还。且被告于2017年9月21日向原告申请清场，也就是说，案涉租赁物交还手续由被告作出。如原被告之间的租赁合同已于2016年8月29日经双方合意解除，并由原告实际转租他人，那么被告的行为显然不合常理。因此，被告提出其与原告之间的房屋租赁合同已于2016年8月29日实际解除的答辩意见，该院不予采纳。现被告于2017年9月30日清场，且未支付2017年9月30日之后的租金，已经以自己的行为表明不再履行合同，也就是说，在原告在收到被告清场申请时，被告单方解除合同的通知已经到达原告，原告对此并未在合理期限内提出异议。因此，该院确认，原被告之间的房屋租赁合同于2017年9月30日解除。二、第三人陈光宇在案涉租赁合同中的法律地位。原告认为，被告与第三人存在合伙关系，与第三人陈光宇签订的租赁合同系办证办税需要，并未实际履行。被告认为，其已将餐厅转让给第三人，由第三人自行与原告协商租赁事宜，陈光宇为实际承租人。该院认为，原告以及被告对于被告与第三人之间是否存在合伙经营或经营权转让的相关情形均未提供相应的证据予以证明。但从第三人陈光宇在情况说明中的陈述和2016年9月25日后租金的支付情况以及被告的清场申请表，能够看出，自2016年8月29日后，被告成领将“蜀地”餐厅实际交给第三人陈光宇经营管理，且在租赁场所中的物品亦仍属被告所有。被告成领作为承租人在租赁期间将其承租的房屋交给第三人陈光宇实际使用，即便系以承包经营或者经营权转让的方式进行，被告作为承租人对租赁物使用人的改变的行为，即为房屋的转租行为，第三人陈光宇为案涉租赁物的次承租人。虽原告与第三人陈光宇直接签订了房屋租赁合同，但比对原告与被告之间的租赁合同，该份合同对租赁双方权利义务的约定明显更为随意，仅仅约定了租金为185185元，而该约定的租金与第三人实际支付的租金及物业费不符，结合第三人陈光宇出具的租用场所（经营场所）协议书及工商登记信息，能够证明原告陈述的，原告与第三人之间的租赁合同仅为协助办理证照所需，而并未实际履行的事实。同时，从原告愿意配合第三人陈光宇办理相关证照的情况来看，原告对于被告转租的行为系知情且同意的。三、原告提出的各项诉讼请求是否合理。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条之规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。原、被告双方仍应按照2014年6月26日签订的房屋租赁合同的约定履行各自义务。如前所述，因被告单方提前解除合同，使合同的权利义务终止，因此，被告应当按照双方合同约定承担相应违约责任。1、关于第三年剩余租金及物业管理费及违约金。第三人陈光宇在减少租金申请中的承诺为“如未按照承诺时间支付，优惠作废，将按合同执行，每日按千分之一标准计收滞纳金。”另承诺“此申请内容对外保密，否则承担因泄密产生的一切后果，如日后违反合同约定，自愿补交减免的费用给新天地管理方并承担违约责任。”从该承诺的行文来看，自愿补交减免的费用这一违约责任制约的为“承诺此申请内容对外保密”。且从该申请表形式来看，应当属于原告方制作，现该条款从字面上存在歧义，按照公平原则，应当作出不利于原告方的解释。因此，现原告以被告提前解除合同为由，要求被告支付减免部分租金及物业费及违约金的诉讼请求，该院不予支持。2、关于装修期内的租金。双方在合同约定原告免收90天装修期间租金，若被告违反合同约定擅自提前解除或终止本合同，则不享有装修期的免租权，应向原告支付相应的租金款项。现因被告违约造成合同解除，故原告要求其支付该90天租金117889元的诉请，该院予以支持。3、关于赔偿金。双方在合同约定中，如任一方单方面擅自终止合同，则按终止合同当年的6个月租金作为赔偿金支付给另一方，本案中因被告违约导致合同解除，原告要求被告支付扣除履约保证金60000元后的赔偿金187778.5元的诉请合法有据，该院予以支持。4、关于原告主张的律师代理费。租赁合同中约定，如一方违约，另一方可起诉要求违约方赔偿因主张损失产生的包括律师费在内的一切费用。现合同因被告违约而解除，故对原告要求被告支付律师费20000元的诉请，该院予以支持。综上，原告依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十六条、第九十八条、第一百零七条、第二百二十四条之规定，判决：一、被告成领于本判决生效之日起十日内支付给原告台州新港控股有限公司免租期内的租金117889元、违约赔偿金187778.5元以及律师代理费20000元。二、驳回原告台州新港控股有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7415元，由原告台州新港控股有限公司负担1300元，由被告成领负担6115元。 二审中，上诉人向本院提交了工商局出具的陈光宇与新港控股有限公司的房屋租赁协议。被上诉人质证认为，一审时被上诉人提交了另外一份协议书，两份协议相差一个条款“双方协商以下事实”。这个协议书是拿到工商局备案登记的，租金比事实的租金低很多。本院审查认为，该协议与被上诉人一审时提交的另外一份协议书内容基本相同，综合本案租赁合同的履行情况，该协议并未得到实际履行，不能证明上诉人与被上诉人之间的租赁合同已经解除。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致，对原审法院认定的事实本院予以确认。 本院认为，本案二审中当事人之间的争议焦点在于：一、关于被上诉人的主体资格问题，被上诉人是否有权收取租金。本院审查认为，根据本案查明的事实，2013年5月15日，温岭市锦屏公园建设指挥部、温岭市风景旅游开发公司、新港物业顾问（上海）有限公司与台州新港投资顾问有限公司（2015年11月20日变更为台州新港控股有限公司）签订补充协议一份，确认由台州新港投资顾问有限公司为温岭市锦屏公园新天地项目的经营管理公司，负责温岭市锦屏公园新天地项目的建设、经营管理、招商引资和场所出租等相关事务，2013年5月22日温岭市住房和城乡建设规划局出具的《说明》也认可台州新港投资顾问有限公司负责本项目（温岭市锦屏公园新天地项目）的投资建设、运营（招商、经营管理、维护）以及移交工作。据此，被上诉人有权对涉案房屋进行出租并收取租金，在本案中不存在主体资格不适格问题；二、原审追加陈光宇作为本案第三人是否存在程序问题。本院审查认为，因上诉人一审中辩称其与被上诉人之间的租赁合同已经解除，并且被上诉人与案外人陈光宇直接成立租赁关系，故陈光宇与本案的处理结果有直接的利害关系，原审法院据此追加陈光宇为本案第三人，并不存在程序违法问题；三、上诉人和被上诉人之间的房屋租赁合同实际解除时间应该如何认定。上诉人认为与被上诉人之间的租赁合同已经于2016年8月29日解除。本院审查认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第五条的规定，在合同纠纷案件中，主张合同成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任，主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变更的事实承担举证责任。本案中，上诉人不能提供直接证据证明与被上诉人之间的租赁合同已经解除。相反，根据被上诉人出具的申请表，上诉人于2017年9月21日申请清场，表明上诉人认可其与被上诉人之间仍存在租赁关系，双方租赁合同并未解除；四、陈光宇在本案租赁合同中究竟处于何种地位，原审认定陈光宇为租赁合同的次承租人是否得当。本院审查认为，上诉人与陈光宇之间虽签有房屋租赁合同，但根据合同内容记载，该合同仅为陈光宇办理工商登记之用。且从陈光宇在情况说明中的陈述和2016年9月25日后租金的支付情况以及上诉人的清场申请表可以看出，自2016年8月29日后，上诉人将“蜀地”餐厅实际交给第三人陈光宇经营管理，在租赁场所中的物品亦仍属上诉人所有。上诉人作为承租人在租赁期间将其承租的房屋交给第三人陈光宇实际使用，第三人陈光宇为案涉租赁物的次承租人。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条之规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。因被上诉人对陈光宇实际使用讼涉租赁物并无异议，故被上诉人可依据与上诉人之间的租赁合同主张相应的权利。 综上所述，成领的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7415元，由上诉人成领负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李至坚 审 判 员 王文兴 审 判 员 汤坚强 二〇一八年十二月十三日 代书记员 包菲菲