湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘10民终503号上诉人（原审原告）：永兴君鹏物业服务有限公司。法定代表人：许锐，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄日彬，湖南尊元律师事务所律师。上诉人（原审被告）：永兴县房地产开发有限公司。法定代表人：李文丰，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱小华，男，该公司职工。委托诉讼代理人：王武忠，永兴县阳光法律服务所法律工作者。上诉人永兴君鹏物业服务有限公司（以下简称君鹏公司）与上诉人永兴县房地产开发有限公司（以下简称永兴房地产公司）合同纠纷一案，不服湖南省永兴县人民法院（2017）湘1023民初1589号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人君鹏公司的法定代表人许锐及其委托诉讼代理人黄日彬、上诉人永兴房地产公司的法定代表人李文丰及其委托诉讼代理人朱小华、王武忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。君鹏公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判永兴房地产公司向君鹏公司支付前期物业服务费768,958元。事实和理由：1、一审判决认定事实不清。一审认定了双方签订的《永兴县建设小区前期物业管理服务委托合同》（以下简称《前期物管合同》）系有效合同，但却认定交纳前期物业服务费的主体是第三人，而非永兴房地产公司，并将永兴房地产公司认定为委托方不当；永兴房地产公司未支付前期物业服务费，而君鹏公司在前期物业管理中已实际支出186,927元，该费用实际是君鹏公司的损失，一审将君鹏公司已实际支出的费用视为永兴房地产公司应交的物业服务费不当；一审将交房后业主交纳的物业服务费等同于永兴房地产公司应交纳的前期物业服务费亦不当。众所周知，对于未出售以及出售后交房前的前期物业服务费应由建设方承担。2、一审判决适用法律错误。一审适用《中华人民共和国合同法》第八十四条、第三百九十六条以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定错误。永兴房地产公司辩称，1、永兴房地产公司已按双方签订的《前期物管合同》的约定支付了君鹏公司的前期物业服务费56,000元，至于业主与君鹏公司之间的物业费，应由业主缴纳；2、君鹏公司以其实际支出了186,927元来主张前期物业服务费无事实依据，既无合同，又无证据佐证；3、永兴房地产公司通知各住户从2017年1月1日起缴纳物业服务费并无不当；4、涉案房屋是行政单位团购房（集资建房），房屋建成后，经验收合格，统一交付给业主，不存在涉案房屋出售或未出售的事实；5、一审适用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，无不当，只是君鹏公司曲解了该条文内容。综上，虽然一审判决认定事实不清，证据采信不当，适用法律错误，但是君鹏公司的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回其上诉。永兴房地产公司上诉请求：撤销一审判决第一项；改判永兴房地产公司赔偿君鹏公司物业服务费186,927元，减去永兴房地产公司已交纳的56,000元，永兴房地产公司还应偿付君鹏公司物业服务费130,927元。事实和理由：1、永兴房地产公司根据双方签订的《前期物管合同》已于2015年7月21日付清了君鹏公司自2015年6月6日至2018年6月5日前期物业管理服务中所有管理人员和工作人员的工资福利等服务费用56,000元。由于双方签订《前期物管合同》涉案小区的房屋正在建设中，尚未竣工，君鹏公司仅安排2-3名保安看守小区大门，并未履行实际物业管理服务，直至2016年6月后，涉案小区少数住户陆续对房屋进行了装修，至2016年底入住。2、一审判决认定君鹏公司已实际支付服务费186,927元，但君鹏公司未提供费用支出证据证明，且未将永兴房地产公司已交纳的前期物业服务费56,000元核减应付君鹏公司款项不当。君鹏公司辩称，1、永兴房地产开发公司支付的56,000元服务费不是合同约定的物业服务费，是前期物业介入费用，该费用的用途在双方签订的《前期物管合同》第十六条第十三项第二款中已明确；2、房屋是否竣工是否完成相应的配套设施建设，业主是否入住等等，不是提供前期物业服务的前提条件，不能以君鹏公司仅派了2-3名门卫就否定其服务，君鹏公司事实上已提供了前期物业服务。君鹏公司向一审法院起诉请求：永兴房地产公司立即支付前期物业服务费768,958元；永兴房地产公司承担本案的诉讼费。一审法院认定的事实：2015年6月6日，君鹏公司（乙方）与永兴房地产公司（甲方）签订《前期物管合同》，约定：永兴房地产公司委托君鹏公司对其开发的永兴县建设小区提供前期物业管理服务，小区占地面积42941平方米，建筑面积65076平方米，其中住宅面积55490.16平方米（27栋402户），商业建筑面积4785.84平方米（门面55个）；物业管理服务期限为3年，自2015年6月6日0时起至2018年6月5日0时止。小区成立业主委员会后，一切管理权限归业主委员会；本物业管理区域的物业服务收费选择以下包干制方式，物业管理服务所发生的一切费用从所收取的物业服务费中列支。物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。根据省市有关物业服务收费指导价格，以及本物业的具体情况，双方约定物业服务费收取标准如下：1、住宅物业：0.6元/月﹒平方米，商业物业（门面商铺）：1.5元/月﹒平方米；3、小区生活用水用电用气等参照县城电气部门规定的统一标准由业主、物业人与物业管理部门签订物业管理服务收费协议，双方约定，按协议运作。业主向乙方交纳物业服务费后，乙方按本合同约定的服务内容和标准提供服务；业主应于房屋销售后并收到房屋验收合格交付使用通知之日起交纳物业服务费用（物业服务资金）；已办理交房手续，但未装修或入住的业主，根据国家有关规定，按闲置房类型，由业主向乙方按物业收费标准的90%交纳；纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用（物业服务资金）由业主全部交纳;在前期物业管理期内，经甲乙双方协商，甲方一次性补助给乙方前期物业管理费人民币56,000元，此费作为乙方在前期物业介入中所有管理员和工作人员的工资福利，以及乙方物业管理需配置的办公设备设施和绿化、保洁、水电维修需配置的专用工具、设备以及物业管理用房的装饰装修等费用；甲方违反本合同的约定，使乙方不便或无法实施前期物业管理的，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决，乙方有权终止合同，造成乙方经济损失的，甲方应给予经济赔偿。双方还就物业服务项目及内容、物业服务质量要求等其他事项进行了约定。合同签订后，君鹏公司按约于2015年6月11日进驻涉案小区提供前期物业管理服务。永兴房地产公司建设小区项目部（以下简称建设小区项目部）于2015年7月21日将56,000元前期物业管理费支付给君鹏公司。2016年6月2日，君鹏公司对涉案小区进行全面接管。2016年6月3日起，小区住户陆续装修并入住。住户付清集资购房款后到君鹏公司领取水表，交纳物业等费用，办理交房相关手续。经统计，从2016年6月3日至2016年12月31日，145户住户向君鹏公司交纳为期1年的物业服务费共计157,821元。期间，建设小区项目部单方面以公告方式向购房户承诺免交2017年1月1日之前的物业服务费，物业服务费从2017年1月1日起交纳。2016年12月31日，涉案小区项目部向购房户下达书面通知，从2017年1月1日起，正式将涉案小区移交给君鹏公司管理。截至君鹏公司起诉之日，涉案小区仍未完成相应的配套设施，车库、垃圾站未完工，房屋交付购房户时未经竣工验收。因永兴房地产公司向购房户承诺2017年1月1日之前免交物业费，住户由此向君鹏公司主张之前交纳的物业服务费，君鹏公司决定业主之前交纳物业服务费抵扣2017年1月1日至2017年12月31日的物业费。2017年3月26日，君鹏公司向永兴房地产公司请求解决补偿前期物业费。因永兴房地产公司在没有与君鹏公司协商情况下，通知住户物业费从2017年1月1日起算，造成君鹏公司自2015年6月10日至2016年12月31日共19个月的物业费无法向业主收缴，这19个月中君鹏公司已支出服务费用186,927元（包含人工费用、运营成本等），根据《湖南省物业服务收费办法》的规定，建设单位向业主承诺减免的物业费以及尚未出售房屋的物业服务费，由建设单位交纳，因此请求永兴房地产公司补偿从2015年6月10日至2016年12月31日共19个月的前期物业费用共计186,927元。建设小区项目部召开集资团购单位会议研究君鹏公司提出的补偿问题，最终双方没有达成补偿协议。为此，君鹏公司向人民法院提起诉讼。一审法院认为，本案争议焦点为：一、永兴房地产公司应否直接承担支付物业服务管理费的义务；二、交房前的物业服务管理费的标准如何确定；三、君鹏公司主张的物业服务费应否支持。关于焦点一。双方签订的《前期物管合同》约定由永兴房地产公司委托君鹏公司对涉案小区提供物业服务，君鹏公司提供服务的受益人为涉案小区的全体业主和物业使用人，故本案合同为《物业管理条例》所指向的前期物业服务合同。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案双方签订的合同中约定由全体业主和物业使用人对合同的履行承担责任，由此涉案小区的业主应承担本合同项下的义务，包括向君鹏公司交纳物业服务费的义务。同时，永兴房地产公司委托君鹏公司为第三人提供物业服务，由第三人支付服务费用，是合同当事人对非合同主体的第三人设定权利和义务的行为。基于上述法律关系，永兴房地产公司单方面承诺第三人从2017年1月1日起交纳物业费导致第三人不履行先前合同义务，君鹏公司予以抵扣后期物业费后，由此造成损失应由永兴房地产公司承担。其次，双方签订的合同中还约定永兴房地产公司一次性补助君鹏公司前期物业管理费56,000元，即永兴房地产公司承担直接支付义务。综合以上理由，永兴房地产公司应承担支付物业服务管理费的义务。关于焦点二、三。按照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，虽然双方在合同约定永兴房地产公司只补偿君鹏公司前期物业管理费56,000元，但君鹏公司于2015年6月就入驻涉案小区开展物业管理服务，在涉案小区迟迟未通过竣工验收，永兴房地产公司没有向购房户交付住房情况下，其实际已支付服务费用186,927元。在永兴房地产公司违反合同约定单方面向业主承诺物业费从2017年1月1日起交纳，由此造成君鹏公司的损失，应由永兴房地产公司承担，故对交房前的物业管理费应以君鹏公司的实际损失为计算依据。因涉案小区未办理竣工验收手续，永兴房地产公司未书面通知购房户办理交房手续，但君鹏公司于2015年6月对涉案小区已进行前期物业管理，于2016年6月2日对涉案小区实施全面物业管理服务，永兴房地产公司对此亦没有异议。虽然按照合同的约定，业主是于房屋销售后并收到房屋验收合格交付使用通知之日交纳物业服务费用，但小区建成后未通过竣工验收责任不能归咎于君鹏公司。在业主装修并入住，实际办理了交房手续享受了君鹏公司提供物业服务后应向君鹏公司交纳合同约定的物业服务费。永兴房地产公司单方面承诺免除实际入住住户2017年1月1日之前的物业服务费，君鹏公司予以抵扣后期物业费由此产生的损失应由永兴房地产公司承担。自2016年6月3日起至2016年12月31日，共有145户业主入住。君鹏公司提交该部分业主的缴费起始时间、应交费面积、交费标准及缴费数额，从住户实际入住之日计算至2016年12月31日，君鹏公司的损失共计67,570.3元。上述两部分损失共计254,497.3元（67,570.3+186,927）。需说明的是永兴房地产公司于双方签订合同后支付的56,000元是对君鹏公司介入前期物业管理费的补偿（助）费用。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第八十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第三百九十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：“一、限被告永兴县房地产开发有限公司于本判决书生效后十日内赔偿原告永兴君鹏物业服务有限公司物业服务管理费254,497.3元；二、驳回原告永兴君鹏物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5745元，由原告永兴君鹏物业服务有限公司负担3844元，被告永兴县房地产开发公司负担1901元。”本院二审期间，君鹏公司提交了新的证据，君鹏公司自制的永兴建设小区业主入伙资料，证明业主要单独签订前期物业服务合同才交纳前期物业服务费。永兴房地产公司对该证据的真实性、合法性、关联性有异议，认为该资料系君鹏公司单方制作的，没有经过永兴房地产公司的签名盖章确认。根据当事人举证质证情况，本院认定如下：君鹏公司提交的业主入伙资料系单方制作的，本院不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，根据君鹏公司在一审提交的月工资发放表，君鹏公司于2016年6月至2016年12月31日实际支出物管人员工资款93,653元。本院认为，双方当事人对一审查明的事实没有异议。本案争议焦点为：一、本案前期物业服务费标准如何确定；二、一审判决永兴房地产公司赔偿君鹏公司物业服务费254,497.3元是否正确。关于焦点一。本案双方签订的《前期物管合同》真实、合法、有效。合同中明确约定在前期物业管理期内，永兴房地产公司一次性补助给君鹏公司前期物业管理费56,000元；此费作为君鹏公司在前期物业介入中所有管理员和工作人员的工资福利，以及君鹏公司物业管理需配置的专用工具、设备以及物业管理用房的装饰装修等费用。永兴房地产公司在签订合同一个月后向君鹏公司支付了56,000元，至此，永兴房地产公司已按合同约定履行了支付前期物业服务费的义务。而君鹏公司亦按合同的约定于2015年6月11日进驻涉案小区提供前期物业管理服务，在涉案小区房屋未竣工交付的情况下，履行了治安巡逻、门卫管理职责。但君鹏公司主张，自其进驻涉案小区后，永兴房地产公司应按照涉案小区的总面积支付其物业服务费768,958元缺乏事实和法律依据，君鹏公司这一上诉理由不能成立，本院不予支持。关于焦点二。根据双方签订的《前期物管合同》第八条中约定业主应于房屋销售后并收到房屋验收合格交付使用通知之日起交纳物业服务费用。但是涉案小区建成后，在未通过房屋验收合格的情况下，从2016年6月3日起，部分业主已实际办理了交房手续并装修入住，为此，这些业主已享受了君鹏公司提供的物业服务，君鹏公司亦按《前期物管合同》中的约定收取了业主物业服务费，根据君鹏公司提交的收据，从住户实际入住之日计算至2016年12月31日，此期间君鹏公司收取的物业服务费为67,570.3元。由于永兴房地产公司单方面承诺业主物业服务费自2017年1月1日起交纳，导致君鹏公司提供了物业管理服务但没有获得物业服务费，由此还支出了2016年6月至2016年12月31日期间的员工工资款93,653元，因此，上述损失合计161,223.3元（67,570.3元+93,653元）应由永兴房地产公司承担。一审判决在没有考虑到永兴房地产公司已按合同约定以补偿的方式支付了前期物业服务费的情况下，将君鹏公司在前期物管期间的实际支出作为物业服务费来计算君鹏公司的损失不当，本院予以纠正。永兴房地产公司关于涉案小区的房屋未竣工验收交房，君鹏公司在未完全履行前期物管职责的情况下要求按涉案小区的总面积支付其前期物业服务费缺乏事实和法律依据的主张，本院予以支持；但永兴房地产公司对君鹏公司的损失的计算方法不当，本院不予支持。综上所述，君鹏公司的上诉请求不成立；永兴房地产公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省永兴县人民法院（2017）湘1023民初1589号民事判决；二、限永兴县房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿永兴君鹏物业服务有限公司损失161,223.3元；三、驳回永兴君鹏物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5745元，由永兴君鹏物业服务有限公司负担4540元，永兴县房地产开发公司负担1205元；永兴君鹏物业服务有限公司预交的二审案件受理费8945元，由永兴君鹏物业服务有限公司负担7070元，永兴县房地产开发公司负担1875元；永兴县房地产开发公司预交的二审案件受理费2771元，由永兴君鹏物业服务有限公司负担2190元，永兴县房地产开发公司负担581元。本判决为终审判决。审 判 长 李红兵审 判 员 王梅英审 判 员 黄小峰二〇一八年四月十日法官助理 肖露华书 记 员 魏小兰附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。