江苏省沭阳县人民法院民 事 判 决 书（2017）苏1322民初14944号原告：章健，男，1973年6月10日出生，江苏省泗阳县人，居民，住江苏省泗阳县。委托诉讼代理人：陆兴明，江苏华脉律师事务所律师。被告：江苏京杭建筑工程有限公司(统一社会信用代码91321311704021790R)，住所地宿迁市宿豫区财富广场A座18楼。法定代表人：王立权，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘德明，该公司职工。第三人：江苏盛唐置业有限公司(统一社会信用代码91321322669614135C)，住所地沭阳县沭城街道上海南路。法定代表人：席小芳，该公司董事长。委托诉讼代理人：陆辉龙，该公司员工。原告章健与被告江苏京杭建筑工程有限公司（以下简称京杭公司）、第三人江苏盛唐置业有限公司（以下简称盛唐公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2017年9月11日立案后，依法适用普通程序，于2017年10月12日、2018年4月19日两次公开开庭进行了审理，第一次庭审原告的委托诉讼代理人陆兴明、被告委托诉讼代理人刘德明、第三人委托诉讼代理人陆辉龙到庭参加诉讼；第二次庭审原告章健及其委托诉讼代理人陆兴明、被告委托诉讼代理人刘德明到庭参加诉讼，第三人盛唐公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告章健向本院提出诉讼请求：停止对盛唐小区6-106、6-107两套商铺的查封执行。事实和理由：原告在人民法院查封前就购买并实际占有了包括涉案两套商铺在内的九间房屋，并付清了全部款项，另七套房屋已办理产权登记手续，涉案两套因法院查封无法办理产权登记手续，请求停止对涉案两套商铺的执行。被告京杭公司辩称：原告与第三人盛唐公司的法定代表人席小芳是亲兄妹关系，原告与第三人之间涉案房屋的买卖合同及收款收据均是虚假的，双方之间不存在涉案房屋的买卖合同关系，请求驳回原告的诉讼请求。第三人盛唐公司述称：原告所述属实，同意原告的请求。通过双方当事人陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下：被告京杭公司与第三人盛唐公司建设工程施工合同纠纷一案，宿迁市中级人民法院受理后，依京杭公司的申请于2012年8月3日依法作出（2012）宿中民初字第0079号民事裁定，查封第三人盛唐公司所有的位于沭阳县盛唐世家东朝向门面房7套（即亚诺咖啡正在装修的部分，门牌号为：××、6-105、6-106、6-107、6-108、6-109、6-110），并于2012年8月15日向第三人盛唐公司送达该民事裁定书。后宿迁市中级人民法院依法裁定本案指定由沭阳县人民法院审理。本院受理后，于2013年11月4日作出（2012）沭民初字第3739号民事判决，判决第三人盛唐公司于本判决生效后十日内给付原告京杭公司工程款7355015.67元及利息。第三人盛唐公司不服提起上诉，宿迁市中级人民法院于2016年7月21日作出（2014）宿中民终字第0216号民事判决驳回上诉，维持原判。在二审期间，依京杭公司的申请，宿迁市中级人民法院于2014年8月4日作出（2014）宿中民终字第0216-1号民事裁定，继续查封第三人盛唐公司所有的位于沭阳县盛唐世家东朝向门面房7套。判决生效后，因第三人盛唐公司未能自觉履行已生效民事判决所确定的给付金钱义务，被告京杭公司于2016年8月8日向本院申请执行。在该案的执行中，本院继续查封涉案房屋。2016年10月17日，原告章健向本院提出书面异议，停止对涉案房屋的查封执行。2017年8月24日，本院作出（2016）苏1322执异145号裁定：驳回异议人章健的异议请求。2017年9月7日，章健对该裁定不服，向本院提起案外人执行异议之诉。另查明，2012年7月20日，原告章健向第三人盛唐公司交付盛唐世家小区6-106、6-107两套商铺的首付款分别为246744元，同日还支付了盛唐世家6幢03、05、06、07、08、09、10办公室的首付款。2012年7月25日，原告章健与第三人盛唐公司签订该两套商铺的买卖合同及另七间办公用房的买卖合同，涉案两份合同及另七间办公用房合同的第六条第三款均记载买受人于2012年9月1日付清余款245000元，取消银行按揭贷款的内容。2012年10月30日，原告章健付清了涉案两套商铺及另七间房屋的余款。同年11月22日，第三人盛唐公司向原告出具涉案两套商铺及另七间办公用房的销售发票，同年12月13日，原告章健缴纳了涉案两套商铺及另七间办公用房的契税。2013年9月29日，原告章健取得七间办公用房的产权登记手续。另查明，2012年7月25日，原告与第三人签订涉案两套商铺及另七间办公用房合同后，第三人即将上述房屋租赁给张卫泓经营亚诺咖啡店的合同权利转让给原告章健。再查明，2012年8月6日宿迁市中级人民法院在向沭阳县房地产管理处送达（2012）宿中民初字第0079号民事裁定书时，沭阳县房地产管理处在送达回证备注栏注明：经查档，江苏盛唐置业有限公司开发的盛唐世家东朝向门面房（6-106、6-107）两套门面房已备案给章健，特此说明。本案的争议焦点为：原告对涉案房屋是否享有足以排除执行的民事权益。本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，其权利能够排除执行的，应具备下列条件：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告章健与第三人盛唐公司签订了涉案两套商铺的买卖合同，该合同不违反相关法律法规的规定，系双方真实意思表示，合法有效；因涉案两套商铺及另七间办公用房之前已被第三人租赁给张卫泓经营亚诺咖啡店，在原告与第三人于2012年7月25日签订买卖合同当日，第三人将涉案房屋的租赁合同权利转让给原告章健，应属在人民法院查封前原告实际占有了涉案房屋。原告章健在法院查封涉案房屋前支付涉案房屋的首付款，余款在2012年10月30日付清，虽然支付余款在人民法院查封之后，但原告在支付余款时并不知晓涉案房屋被法院查封，人民法院也并未通知原告涉案房屋被查封或通知原告将涉案房屋余款交付人民法院，因此原告给付购房余款并无过错，应视为原告付清了涉案房全部款项。因涉案房屋被法院查封，原告无法办理所有权登记手续，原告对此没有过错。综上，原告就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其要求停止对涉案房屋执行的请求有事实和法律依据，本院予以支持。被告的辩解理由被本院查明的事实所否定，本院不予采纳。第三人盛唐公司第二次开庭经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，不影响本案正常审理。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：不得执行沭阳县南路盛唐世家东朝向6-106、6-107两套门面房。案件受理费13743元，由被告江苏京杭建筑工程有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费13743元。本院（2016）苏1322执异145号执行裁定书于本判决生效时自动失效。审 判 长  左东旺人民陪审员  徐巧梅人民陪审员  张加彬二〇一八年四月二十五日法官助理王红枝书记员姜祖华书记员孙沭娟附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。