河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2017)豫0191民初6703号原告栗杨，男，1981年9月13日出生，汉族，住河南省平顶山市新华区。委托代理人张艳琴，河南程功律师事务所律师。委托代理人张廷廷，河南程功律师事务所实习律师。被告韦保峡，男，1965年11月11日出生，汉族，住上海市徐汇区。被告韦楷凡，男，1996年5月3日出生，汉族，住上海市徐汇区。二被告委托代理人王胜利，上海市建纬（郑州）律师事务所律师。第三人河南真二房产经纪有限公司，住所地郑州高新技术产业开发区科学大道****楼****。法定代表人邓鹏，首席运营官。委托代理人孙延旭，该公司员工。原告栗杨诉被告韦保峡、韦楷凡及第三人河南真二房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人张艳琴、张廷廷，二被告委托代理人王胜利、第三人河南真二房产经纪有限公司委托代理人孙延旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2016年6月14日，栗伟鹤分别代原告及河南登海正粮种业有限公司与二被告、第三人签订三份《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》（合同编号分别为：010003361号、010003362号、010003363号）及三份《补充协议》，约定被告将其所有的位于郑东新区商务内环路8号5层的0502号、0503号、0504号房屋分别出售给原告及河南登海正粮种业有限公司。其中编号010003361号合同约定0502号房屋出售给原告，房屋总价款2227610元，房屋建筑面积202.51平方米，合同签订后原告以银行按揭贷款方式向被告支付定金（首付）20万元，具体贷款金额以银行审批金额为准，其余房款（减去已交的20万元）在网签时候直接支付给被告，原告支付被告20万元用于房屋解押，有任何一方未按合同约定履行义务，每逾期一日，违约方应向守约方支付总房价款1‰的违约金。另外，就0502号房屋，《补充协议》约定原告向被告支付的首付款20万元即为解押款，房屋解押后如因被告原因导致房屋无法过户，被告应在15日内双倍退还首付款，若15日内未双倍赔付的，房屋由原告使用、居住，且被告应赔付原告双倍首付款和首付款产生的利息（利息按每日千分之一计算）。另外0503、0504号房屋出售给河南登海正粮种业有限公司，房屋价款均为全款购买，因同一天签订三份购房合同，被告承诺三套房屋总房款优惠18万元。上述合同签订后，原告代理人栗伟鹤向被告支付三套房屋的定金（首付款）共计80万元，其中本案所涉房屋0502号房屋定金（首付款）20万元，被告韦保峡出具了收条。因被告韦楷凡出国，两被告于2016年7月29日到河南省××洛市公证处办理公证，被告韦楷凡委托被告韦保峡全权办理涉案0502号房屋的解押、出售、过户、收取房款等事宜。被告韦保峡于2016年8月初履行了三套房屋的交付义务，并将0502号房屋的房产证交于原告代理人栗伟鹤保管。目前0502、0503及0504号房屋均已装修完毕，并投入使用，且0503及0504号房屋的过户手续已于2016年7月26日办理完毕，0502号房屋已于2016年8月初解押，贷款审批手续也已于2016年9月份审批通过。贷款手续审批通过后，因房管局要求将公证书寄回洛阳市洛市公证处再寄回以证实公证书的真实合法性方可办理手续，而被告韦保峡又急于出国，时间有限，导致双方商定的2016年9月22日未能办理网签事宜。双方遂约定待被告韦保峡回国后于2016年10月20日再继续办理房屋网签、过户事宜，在被告出国期间原告也多次联系被告，通知其及时回国继续办理手续，但被告一直予以推托，拒不配合。因恰逢郑州市房屋价格猛涨，被告回国后以房价上涨，自己损失过大为由拒绝继续办理0502号房屋的网签、过户手续。后原告多次与被告协商无果，故诉至法院，请求法院判令被告继续履行原、被告及第三人签订的《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》（合同编号：010003361号），立即将0502号房屋过户至原告名下；判令被告向原告支付违约金294044元（违约金自2016年10月20日开始计算，每逾期一日按照房屋总价款的千分之一暂计算至2017年3月1日，以后顺延计算至0502号房屋过户手续办理完毕时止）；本案的诉讼费由被告承担。被告辩称，诉争双方所签订的合同已经合意解除，并未另行签订书面买卖协议，被答辩人主张履行合同并依据原合同主张违约责任不能成立。诉争双方所签订的涉案房屋买卖合同在履行过程中，因同时签订三份合同，导致涉案合同的履行受到影响，诉争双方对涉案房屋的买卖合同初于2016年7月20日、终于2016年9月合意解除。答辩人如再行购买涉案房屋，需另行达成协商一致意见，即重新签订买卖合同或者达成买卖合意。被答辩人在诉状也自认于2016年9月双方就涉案房屋买卖合同的履行另行达成合意，是对原合同的解除。新的合意在无违约责任约定的情况下，被答辩人的诉讼请求无事实基础和法律依据。被答辩人无权占用答辩人涉案房屋，其行为已经构成侵权，根据原合同第十七条补充条款的约定，只有被答辩人全部付清包括按揭款项后，才有权占用涉案房屋。答辩人已经向物业交涉、取证，要求被答辩人承担侵权即损害赔偿责任。第三人辩称，当时一共有三套房子，其中两套房子已经办理完过户手续了，第三套贷款因为银行审批没有通过，一直没有办下来，后来原告称他们自己找银行办理贷款，以后就听原告说被告的房子不卖了。原告为支持诉讼请求，向法庭提交如下证据：第一组证据：证据1、栗杨身份证1份；证据2、韦保峡、韦楷凡身份证各1份；证据3、河南真二房产经纪有限公司企业信息1份。证明原、被告及第三人主体资格。第二组证据：证据4、公证书1份。用于证明：韦楷凡授权韦保峡办理郑州市郑东新区商务内环路8号5层0502号房屋解押、出售、过户、收取房款等事宜的事实。第三组证据：证据5、郑州市不动产登记中心于2017年6月6日出具的不动产登记资料查询结果证明1份；证据6、原、被告及第三人于2016年6月14日签订的《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》（合同编号：010003361号）1份；证据7、原、被告及第三人针对涉案房屋0502号签订的《补充协议》1份；证据8、栗伟鹤中国农业银行银行卡交易明细清单及中国农业银行个人结算业务申请书各1份；证据9、被告韦保峡出具的收条1份；证据10、原、被告及第三人于2016年6月14日签订的《委托代办协议》（编号：050061993）1份；证据11、第三人于2016年6月14日出具的收据（编号：0120653）1份。证明1、原、被告与第三人之间针对涉案0502号房屋签订《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》及补充协议并就购房款、定金、解押款、首付款、合同当事人相关权利义务及违约责任等进行约定的事实；2、原告依约向被告韦保峡支付0502号房屋首付款（定金）20万元的事实；3、《补充协议》约定原告向被告支付的首付款20万元即为解押款，房屋解押后如因被告原因导致房屋无法过户，被告应在15日内双倍退还首付款，若15日内未双倍赔付的，房屋由原告使用、居住，且被告应赔付原告双倍首付款和首付款产生的利息（利息按每日千分之一计算）的事实。4、原告依约向第三人缴纳代办费9500元的事实。第四组证据：证据12、中国农业银行个人信贷业务申请表2份（编号：41300201600107476）；证据13、个人购房贷款面谈笔录1份；证据14、面谈笔录1份；证据15、同意房产抵押承诺书1份；证据16、个人二手住房贷款资金划转授权委托书1份；证据17、中国农业银行未来路支行贷款审批通知书1份。证明1、原、被告于2016年8月31日在中国农业银行未来路支行申请办理按揭贷款审批手续的事实；2、贷款于2016年9月8日经中国农业银行审批通过的事实；3、原告为办理贷款支出手续费1000元的事实。第五组证据：证据18、河南日康物业有限公司工作人员出具的证明1份；证据19、河南登海正粮种业有限公司与河南宏翰装饰工程有限公司签订的建筑装饰装修工程施工合同（附图纸）1份；证据20、河南登海正粮种业有限公司出具的情况说明1份；证据21、河南日康物业有限公司出具的河南增值税发票1份；证明1、被告2016年8月份将涉案房屋郑州市郑东新区商务内环路8号5层0502号房屋交付于原告使用的事实；2、涉案房屋已进行装修并投入使用的事实。第六组证据：证据22、通话详单1份；证据23、郑虹、韦保峡弟弟于2016年11月18日电话录音清单1份；证据24、郑虹、韦保峡于2016年11月21日电话录音清单1份；证据25、郑虹、韦保峡于2016年12月1日电话录音清单1份；证据26、与韦保峡短信记录1份。证明被告韦保峡在银行贷款审批手续通过后拒绝履行合同义务，要求加价，最后明确表示不再卖房子的事实。第七组证据：证据27、栗伟鹤代河南登海正粮种业有限公司与被告、第三人于2016年6月14日签订的《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》（合同编号：010003362号）1份；证据28、栗伟鹤代河南登海正粮种业有限公司与被告、第三人于2016年6月14日签订的补充协议1份；证据29、客户首付款入账通知2份；证据30、栗伟鹤、被告及第三人于2016年6月14日签订的《委托代办协议》（编号：050061994）1份；证据31、第三人于2016年6月14日出具的收据（编号：0210655）1份。第八组证据：证据32、栗伟鹤代河南登海正粮种业有限公司与被告、第三人于2016年6月14日签订的《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》（合同编号：010003363号）1份；证据33、栗伟鹤代河南登海正粮种业有限公司与被告、第三人于2016年6月14日签订的补充协议1份；证据34、客户首付款入账通知1份；证据35、栗伟鹤、被告及第三人于2016年6月14日签订的《委托代办协议》（编号：050061981）1份；证据36、第三人于2016年6月14日出具的收据（编号：0210655）1份；证据37、房屋产权证2份。第七组、第八组证据共同证明1、栗伟鹤代理河南登海正粮种业有限公司购买被告韦保峡位于郑州市郑东新区商务内环路××级××号房屋的事实；2、0503及0504号房屋现已过户至河南登海正粮种业有限公司的事实。3、栗伟鹤分别代理河南登海正粮种业有限公司及栗杨于2016年6月14日与被告韦保峡共签订3份房屋买卖合同的事实。被告对上述证据发表如下质证意见：一、对第一组证据真实性没有异议。2、对第二组证据的真实性没有异议，对证明目的有异议。该证据可以证明在签订买卖合同之后，经双方达成一致意见韦保峡已于2016年7月20日将涉案房屋购房定金退还给买受人栗杨，诉争双方已合意解除买卖合同。3、对第三组证据的真实性没有异议，对证明目的有异议。《买卖居间合同》及《补偿协议》已经解除，且栗杨未按照合同约定支付购房首付款。4、对第四组证据的真实性无异议，对证明目的有异议。其一，此时买卖居间合同已经解除，且双方并未另行达成交易协议。其二，因栗杨原因，导致其办理贷款手续反反复复，中介公司亦认可该事实，栗杨亦认可其因办理银行手续一再拖延、延误，导致合同解除。5、第五组证据中证据18的真实性有异议，该证据未盖章且无法定代表人签字，不能作为认定案件事实的依据。对证据19，恰好可以证明栗杨及河南登海正粮种业有限公司侵害原告合法权益的事实。即使根据买卖居间合同，栗杨有权使用该房屋的前提是根据该合同第17条之规定结清全款方得以使用。6、对第六组证据的真实性、合法性及证明目的均有异议。该证据不能证明合同不能履行的原因系韦保峡涨价，而系栗杨办理银行手续一再延误导致韦保峡受有损失，且双方合意退还定金解除合同。即使录音属实，也非诉争双方之间的录音，即使我方被非法录音，在录音中对方（非合同当事人）承认因其延误导致韦保峡受有损失且栗杨未按照合同约定交付购房款及解押款。录音中对方（非合同当事人）一再表示征求韦保峡意见，愿意对韦保峡受有损失予以补偿。故该证据即使属实，也仅能证明栗杨违反合同约定，导致合同解除及后来双方对交易未达成一致意见。7、对第七组、第八组证据的真实性没有异议，但与本案无关。第三人对原告提交的上述证据无异议。依据被告质证意见，原告发表如下质辩意见：一、对第一点质证意见无异议。二、针对第二点质辩意见，出具公证书是因为韦楷凡急于回美国无法处理卖房事宜，故委托韦保峡代办涉案房屋的解押、出售、过户以及收取房款等事宜。公证书是公证处固定模板，且公正目的是为方便房屋买卖，被告的质证意见是在强词夺理、扭曲事实。三、针对第三点质证意见，第一，剩余房屋首付款依约于办理网签手续时支付，因被告一直不配合办理网签手续，且不配合收取剩余首付款，目前还未到达支付剩余首付款的条件，原告无任何违约行为；第二，涉案合同并未解除，也并无解除合同的合意，被告辩称没有事实依据，被告支付给原告的18万元并非被告辩称的退还定金，而是属于优惠款（见被告提供的证据背面）。四、针对第四点质证意见，被告辩称涉案合同已于2016年9月份合意解除并非事实，因第一次交通银行贷款审批未通过（因房屋原因），所以买卖双方在2016年8月底又分别去其他银行办理银行贷款审批手续，其中买卖双方在2016年8月31日共同到农业银行办理了银行贷款审批手续，且该贷款通过了银行审批，故被告辩称不合理且无证据印证。且依据双方约定若被告违约导致合同无法履行，被告应双倍返还原告已支付的首付款，被告辩称其退还了定金18万元无依据。五、针对第五点质证意见，栗伟鹤作为代理人同时购买了被告0502、0503及0504号共三套房，此三套房相邻且属于大通间，购买目的是为统一装修后用于公司经营场所。因原告同时购买三套房，故被告予以优惠18万元，在原告支付三套房款后当日被告将18万元优惠款支付给原告（见被告证据），故被告在交付0503号、0504号房屋时一并将0502号房交付给原告，原告系合法占用0502号房，并非被告辩称的侵占。六、第一，原告提交的录音证据系购房时栗杨的委托人所录，且录音内容完整无剪辑，属合法取得，录音内容系双方真实意思表示。故被告辩称的录音不合法没有依据。第二，录音以及微信、短信记录中均表明被告韦保峡在贷款审批手续通过后，拒绝履行合同义务，以要求损失的行为变相加价。原告代理人鉴于郑州房价上涨的事实，同意给卖方涨价，因卖方要求以2分利率支付全部购房款利息的过高要求，导致双方未能协商一致，最终卖方表示不再卖房，构成违约。第三，在银行贷款审批通过后，卖方一直拖延履行合同义务，拒绝配合办理房屋网签手续，并非买方拖延。七、针对第七点质证意见，原告购买房屋时的代理人栗伟鹤从被告处共购买三套房屋，被告给予优惠18万元（见被告证据），被告支付给原告的18万元系三套房屋的优惠款，并非因解除合同返还给原告的定金。且0502号房屋的房产证在原告处保存，足以证明原被告之间并未达成解除合同的合意。经本院审查，原告提交的证据均真实、合法，本院予以综合认定。被告为支持其答辩意见，向法院提交如下证据：招商银行个人转账汇款业务受理回单一份。证明原被告之间关于涉案房屋的买卖合同已经解除。原告发表质证意见如下：18万元是被告支付的三套房子的优惠款，因为当时栗伟鹤作为代理人在韦保峡那买了三套房子，再签订合同时已经约定好，如果买三套，就优惠18万元或者送一个车库，后期原告方选择了要优惠款18万元，被告在将0503、0504手续办完后，将此款直接转给了原告，被告提供回单的背面明确显示了此款18万元的用途，背面显示有栗杨的亲笔签名，回单背面显示，18万元系优惠款，如果不购买第三套房子，需将18万元退还给韦保峡。此款项并不是被告辩称的退定金，况且被告在502房屋后期履行中配合原告到浦发银行农业银行分别办理了贷款审批手续，涉案合同并未解除。第三人对被告提交的上述证据无异议。经本院审查，被告提交的证据真实、合法，但无法达到其证明目的。结合双方举证、质证及庭审调查，本院认定事实如下：2016年6月14日，栗伟鹤作为原告的代理人（买方）与被告韦楷凡、被告韦保峡（卖方）、第三人（居间方）签订《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》（合同编号为：010003361号）一份，约定将被告韦楷凡、韦保峡名下位于郑东新区商务内环路8号5层的0502号房屋出售给原告，总价款2227610元，建筑面积202.51平方米，付款方式为按揭贷款，合同签订后7个工作日内买方（原告）向卖方（被告）支付定金20万元。被告名下有0502号、0503号以及0504号三套房屋。2016年6月14日，河南登海正粮种业有限公司与二被告、第三人签订两份《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》（合同编号分别为：010003362号、010003363号）及二份《补充协议》，购买了被告名下0503号、0504号房屋，约定合同签订后7日内向卖方（被告）支付首付款（定金、解压款）共60万元。被告韦保峡系被告韦楷凡的父亲，代理韦楷凡办理房屋出卖事宜。2016年6月27日，被告韦保峡收到河南登海正粮种业有限公司支付的被告名下位于商务内环路8号楼0502号、0503号及0504号三套房屋的首付款（定金）共计80万元整，并出具收条一份。2016年7月20日，被告韦保峡通过招商银行向原告栗杨汇款18万元，银行回单背面载明该笔款项为购买0502号、0503号及0504号三套房屋的优惠款。2016年8月31日，原告与被告韦保峡、韦楷凡去中国农业银行未来路支行共同签署面谈笔录，同意将涉案房屋以2227610元的价格出售给原告，且向银行提供的资料声明真实。原告向中国农业银行未来路支行申请个人二手房贷款。原告同意将涉案房产抵押，为银行借款所产生的债务提供抵押担保。原被告双方同意银行将涉案房屋贷款资金直接划入韦保峡账户（卡号62×××78）。2017年7月13日，中国农业银行出具了贷款审批通知书，同意原告办理二手房贷款150万元。2016年8月8日被告将涉案房屋0502号同0503号及0504号房屋一同交付原告，原告对涉案房屋进行了装修。后被告拒绝配合办理网签、过户手续，原告未支付剩余购房款，引发本案纠纷。本院受理该案后，经多次调解未果。本院认为：依法成立的合同依法受法律保护，对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯，按照约定全面履行各自的义务。当事人一方不履行义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原被告之间签订的《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》、《补充协议》均系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，已经成立并生效。合同签订之后，原告依照合同约定支付了0502号房屋首付款（定金、解压款）20万元，而被告并未在合同约定的时间内配合原告办理房屋网签及过户手续，故对原告要求被告继续履行房屋买卖合同并配合办理过户手续的诉讼请求予以支持；鉴于该房产目前已经解押，剩余房款尚未支付完毕，已不存在继续履行上的障碍，故被告韦楷凡、韦保峡应协助原告栗杨办理房产变更登记手续，为减少当事人诉累，本院酌定变更登记完成当日原告付清剩余房款。关于原告要求被告向原告支付违约金（每逾期一日按照房屋总价款2227610元的千分之一计算，自2016年10月20日开始计算至涉案房屋过户手续办理完毕时止）的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。故对于违约金是否应当调整的问题，本院认为：从我国合同法关于违约金的规定看，违约金的规定兼顾惩罚性和补偿性，将其作为一种违约救济措施，能有效起到促进形成社会主义市场经济诚信经营环境、保护债权人利益和鼓励当事人积极从事交易和经济流转的作用。根据合同法第114条第二款关于“约定的违约金过分高于实际损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少”的规定看出，我国法律对违约金条款是可以干预的，人民法院可以根据当事人的过错程度以及对双方利益的衡平，从保护守约方利益和体现公平原则出发，酌情对违约金进行调整。本案中，双方为履行合同，约定了违约金的计算方式，鉴于被告早已把房屋交付原告使用，原告也没有证据证明其直接损失的金额，综合考虑被告的违约时间、违约程度、原告的可期待利益，承担债务的能力等因素，原告起诉主张的违约金过高，本院酌情确定违约金1万元，该数额足以弥补原告损失，也体现了对被告违约行为的适当惩罚，故对原告关于违约金的请求本院予以部分支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告栗杨与被告韦保峡、韦楷凡于2016年6月14日签订的《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》继续履行，被告韦楷凡、韦保峡于本判决生效后三十日内协助原告栗杨办理位于郑东新区商务内环路8号5层的0502号房产的产权变更登记手续，将房产过户至原告栗杨名下，原告栗杨于过户完成当日付清被告韦保峡、韦楷凡剩余房款；二、被告韦保峡、韦楷凡于判决生效后十日内向原告栗杨支付违约金1万元；三、驳回原告栗杨其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26973元，由被告韦保峡、韦楷凡负担24700元，由原告栗杨负担2273元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判长  李建涛审判员  刘红丽审判员  胡向楠二〇一八年四月二十日书记员  鲁洪文