包头市中级人民法院   民事判决书    (2018)内02民终568号   上诉人（一审被告）王晓燕，女，1960年9月6日出生，汉族，无固定职业，住内蒙古自治区包头市。   委托诉讼代理人：李文佩，男，1956年12月29日出生，汉族，包钢给水厂退休职工，住址同上。   被上诉人（一审原告）：包头市东港物业服务有限责任公司。   法定代表人：苏永祥，总经理。   委托诉讼代理人：石敏娜，内蒙古东方玉德律师事务所律师。   上诉人王晓燕因与被上诉人包头市东港物业服务有限公司（以下简称东港物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市青山区人民法院（2017）内0204 民初1856号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月15日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。   王晓燕上诉请求：撤销一审判决，改判给付物业费200元，东港物业公司承担诉讼费用。其上诉主张的事实及理由为：第一，张鹏起既是业务会主任，又是物业公司的工作人员，故东港物业公司与业委会签订的合同无效。第二，物业服务人员配置与实际服务人员不符。第三，东港物业公司的物业服务收费标准是三级，但其服务没有达到标准，且高于国家收费标准的0.5元/平米。第四，东港物业公司的服务不符合三级物业服务标准。具体有以下方面：基本条件不具备。包括小区未全部封闭、无固定管理服务、无绿地、无休闲中心、无活动场馆；公共秩序维护不具备条件。包括门岗室不整洁、人员着装不统一、无立岗、未对机动车登记换证、无巡逻、无娱乐设施水池、车辆停放混乱、无消防器材及消防通道标志、公共财产无人看管；保洁服务不到位。包括对公共区域、楼道的清扫和擦拭未达要求、小区内无果皮箱垃圾袋、未按规定收集垃圾、未对垃圾桶清洗、对公共区域玻璃清洗不达标、道路清扫不达标、未消杀害虫夏天蚊蝇多。综上，物业公司的硬件设施不符合条件，服务不到位，单方收费0.6元，违反物业法的规定。   东港物业公司答辩称：一审判决正确，王晓燕应当依约履行义务，请求维持一审判决。   东港物业公司向一审法院起诉请求：王晓燕支付2015年1月1日至2016年12月31日的物业服务费1664元，及拖欠物业服务费的滞纳金1822元；诉讼费由东港物业公司负担。   一审法院认定事实： 2015年1月1日，东港物业公司作为乙方与作为甲方的包头市××区业主委员会签订《物业管理服务合同》，双方就瑞景嘉苑小区物业管理服务达成协议，东港物业公司为王晓燕所在的坐落于本市青山区幸福南路瑞景嘉苑小区提供物业服务。合同约定物业服务费标准为：由乙方根据业主产权证核定建筑面积按月收取。住宅每月每平方米0.8元，普通底店每月每平方米1.5元，饭店每月每平方米2.0元，物业服务费标准可根据发改委文件和劳务市场用工费变化情况友好协商，每3年调整一次；业主无特殊原因，逾期不缴纳物业费，责令限期缴纳，并按日加收应缴纳费用千分之三滞纳金；空置房已交房的，由业主缴纳；未售房，由开发商缴纳；物业使用人或租房户恶意拒不缴纳物业费，将追究房屋业主的连带法律责任。该物业合同的委托服务期限为5年，自2015年1月1日起至2019年12月31日。甲乙双方约定合同签字盖章后生效。同日，东港物业公司与包头市青山区瑞景嘉苑业主委员会又签订《补充协议》，双方就车棚的管理、物业服务费收费标准等作出新的约定。其中物业服务费收费标准重新约定为：小区物业费暂定为每月每平方米0.8元，实际按每月每平方米0.6元收取；前三年按每月每平方米0.6元收取，第四、五年根据物价变化做合理的调整。王晓燕坐落于包头市青山区育才小区二段11栋7号瑞景嘉苑小区房屋，建筑面积为115.63平方米，王晓燕未向东港物业公司交纳2015年1月1日至2016年12月31日的物业服务费，按每月每平方米0.6元标准收取，王晓燕总计欠东港物业公司物业服务费1665.07元。东港物业公司多次向王晓燕索要，王晓燕未如期支付。2017年2月16日，包头市青山区瑞景嘉苑业主委员会向本院出具书函一份，表示对东港物业公司的物业服务满意，支持东港物业公司起诉不缴费业主。   一审法院认为: 东港物业公司与包头市青山区瑞景嘉苑业主委员会签订的《物业管理服务合同》及《补充协议》系签约双方真实意思表示且不违反法律的强制性规定，应确认为有效。以上合同对全体业主具有约束力，故双方均应受上述合同的约束。王晓燕提出，东港物业公司无权负责本小区物业服务，业主委员会成立不合法且无权选聘物业服务企业；另外，东港物业公司对王晓燕所在的小区提供物业服务未征得王晓燕本人的同意。对其抗辩，王晓燕未提交相关证据佐证，王晓燕对业主委员会成立过程存在异议不影响物业服务合同的效力；业主委员会对外签订物业服务合同，无须征得每一个业主的同意，王晓燕的该抗辩理由，依据不足，本院不予采信。东港物业公司依约为王晓燕所居住的小区提供物业服务，王晓燕应依约向东港物业公司支付物业管理服务费。王晓燕未向东港物业公司交纳2015年1月1日至2016年12月31日的物业服务费1665.07元，现东港物业公司要求王晓燕支付该期间的物业服务费1664元，本院支持1664元，其余部分，视为东港物业公司自愿放弃。东港物业公司要求王晓燕支付所欠物业服务费的滞纳金1822元，虽然包头市青山区瑞景嘉苑业主委员会对东港物业公司的物业服务满意，但东港物业公司是否完全按物业服务合同的约定尽善尽美地履行了合同，东港物业公司未举证，故东港物业公司关于滞纳金的诉讼请求，法院不予支持；王晓燕辩称东港物业公司的物业服务不达标，该院认为，结合双方所签物业服务协议，权衡双方权利义务，东港物业公司已经尽到维持小区各项基本功能正常运转的义务，上述问题的存在应属于合同一方的瑕疵履行，尚未构成根本违约，不能免除业主缴纳物业费的义务，王晓燕据此拒不缴纳全部物业费有违诚实信用、公平公正原则，该院不予支持。   一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决：一、王晓燕给付东港物业公司物业服务费1664元，于本判决书生效之日起十五日内付清；二、驳回东港物业公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，由王晓燕负担。   本院二审经审理查明，一审法院认定事实清楚，本院予以确认。   二审中，王晓燕向法庭提交照片24张(打印件)，拟证明东港物业公司服务不到位，存在严重问题。东港物业公司质证对有东港物业公司标识的照片真实性认可，对其余照片真实性不认可，认为该组证据不能证实服务质量存在问题。东港物业公司向法庭递交了两组证据材料：第一组是业主委员会出具的情况说明及备案证明各一份，拟证明业委会组成合法。第二组是中共青山区委青党发（2016）42号《中共青山区委员会青山区人民政府关于表彰青山区住宅小区物业管理服务工作先进集体的决定》（以下简称42号文件）及业主委员会出具的《对东港物业公司日常工作业绩评价和综述》。拟证明东港物业公司服务到位，得到政府和业主认可。王晓燕质证对区委文件真实性认可，其余证据真实性不认可，对两组证据的证明目的均不认可。   本院认为：包头市青山区瑞景嘉苑业主委员会与东港物业公司签订的《物业管理服务合同》及《补充协议》真实有效，双方当事人形成物业服务合同法律关系，均应按照合同约定履行各自义务。东港物业公司对瑞景嘉苑小区提供物业管理服务，王晓燕作为该小区业主，在客观上已经享受了物业服务，故应当按照上述合同约定的0.6元/月/平米的物业费标准，缴纳相应的物业服务费。   王晓燕主张东港物业公司提供的服务不到位，主要包括人员配置不符合实际、基本条件不具备、公共秩序维护不符合约定、保洁服务不达标等方面，故其不应当全额缴纳欠付的物业费。客观上，每位业主对物业服务的直观感受不尽相同，东港物业公司诉讼过程中提供的瑞景嘉苑小区业主委员会出具的《致青山法院的函》及对物业服务的评价材料显示该小区大部分业主对物业公司的服务质量是认可的，42号文件表明中共青山区委员会、青山区人民政府对东港物业公司的物业服务还进行了表彰。王晓燕诉讼过程中提供的证据并不足以证实东港物业公司提供的物业服务不到位。且一审法院对东港物业公司提出的滞纳金请求未予支持，已对双方的权利义务作出合理合法的平衡。因此，一审判决认定王晓燕缴纳物业费1664元并无不当。   综上，王晓燕的上诉主张依据不足，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费50元，由上诉人王晓燕负担。   本判决为终审判决。   审判长  丰    悦   审判员  魏晓燕   审判员  董婷婷   二○一八年四月二十三日   法官助理  侯    丽   书记员 杨苏敦   附：本判决适用法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。