湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘10民终366号上诉人（原审原告）：林忠，男，1969年12月12日出生，汉族，医生。委托诉讼代理人：尹保财，湖南问由律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈勇泉，男，1971年11月19日出生，汉族，经商。上诉人林忠因与被上诉人陈勇泉租赁合同纠纷一案，不服湖南省永兴县人民法院（2016）湘1023民初2613号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人林忠及其委托诉讼代理人尹保财、被上诉人陈勇泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林忠上诉请求：1、维持一审判决第一项；2、依法判决陈勇泉将其在永兴县高亭司镇国道107旁实际承租使用的往郴州方向的二个门面及二个门面对应下方的地下室腾空，并返还给林忠；3、依法判决陈勇泉按租赁合同约定的租金标准向林忠支付房屋占有使用费35,000元，尚欠电费5800元；4、一、二审诉讼费由陈勇泉负担。事实和理由：（1）一审判决认定双方签订的房屋租赁合同无效，既然租赁合同无效，那么涉案租赁合同的标的物二个门面及对应下方向的地下室及五个地下室，应当全部腾空并返还给林忠，但一审判决部分返还，缺乏法律依据。根据《最高人民法院关于审理租赁合同纠纷有关问题解释》的规定，租赁合同无效，陈勇泉就应支付房屋占有使用费及所欠电费。对此，一审判决驳回该诉讼请求不当。（2）一审判决对当事人的诉讼请求之外的事项即对双方建房是否存在合伙关系进行审查认定不当。陈勇泉辩称，1、涉案五个地下室系从林忠处租赁属实，二个门面及对应下方的二个地下室属于陈勇泉所有，因此租赁合同无效；2、林忠使用了陈勇泉所有的二个门面及对应下方的地下室达两年时间，双方互有债务，陈勇泉不存在拖欠林忠的租金和电费；3、林忠长期侵占陈勇泉的房屋所有权，已经构成刑事违法，陈勇泉保留追究其侵占行为刑事责任的权利。林忠向一审法院起诉请求：1.解除林忠与陈勇泉于2014年11月15日签订的门面租赁合同,并判决陈勇泉于2016年12月31日前将门面和地下室腾空交还给林忠；2.陈勇泉向林忠支付租金35,000元、电费5800元。一审法院认定事实：2010年9月，林忠与永兴县油市镇人民政府协商购地建房，并于同年9月29日向永兴县油市镇人民政府缴纳499,900元。2010年10月10日，林忠与永兴县油市镇人民政府正式签订《油市新村购地建房协议书》，协议约定，永兴县油市镇人民政府将位于国道107线旁油市新村面积420平方米的土地交由林忠作建房使用，林忠缴纳土地使用费499,900元，永兴县油市镇人民政府负责办理好国土用地批复、城建规划手续，协调有关方面关系，并对建房进行监督。2011年6月，林忠将建房事务承包给他人，在前述土地上新建了一栋六层楼房，其中一楼为七个门面、二至六楼为住房，每个门面下对应建有地下室一个（七个地下室整体联通，均未隔断），建房造价约二百余万元。2012年9月，房屋竣工后，林忠为新建房屋添置了防盗网、楼梯扶手，并对七个门面进行了装修。新楼建成后，林忠将靠耒阳方向的五个门面作为药房（名为永兴县油市镇杏林健康大药房）及门诊室自用，将靠郴州市区方向的二个门面及七个地下室与他人合作经营家具生意，店铺取名“油市镇三友家俱家电城”。后因家具生意经营不善，林忠与他人散伙后于2014年11月13日将未销售完毕的家具盘点后清仓移交给陈勇泉。2014年11月15日，陈勇泉的女儿陈xx（成年人）代表陈勇泉与林忠签订了门面租赁合同，双方约定林忠将临郴州市区方向的二个门面及七个地下室（除已经使用的部分）出租给陈勇泉，房租每月1250元，租期自2014年11月15日至2019年11月14日，房租按月交付。随后，陈勇泉将前述门面及地下室用于家具销售。另查明，林忠为保障前述楼房的供电，向郴电国际永兴分公司缴纳了变压器的材料费、安装费合计42,000元，但该变压器系陈勇泉于2012年申请，变压器名称为“陈勇泉台区”。现前述楼房的全部用电系林忠统一向郴电国际永兴分公司购买，再由林忠根据住户用电量的多少收取电费。再查明，2013年4月至2017年2月期间，林忠将建好的十五套房屋中的十三套售出，另两套房屋自行占有使用，其中李xx、李xx与李xx夫妇、李xx、陈xx与李xx夫妇、李xx作为购买方的房屋售价均为135,486元，李xx与刘xx夫妇、黄xx、黄xx、黄xx与王xx夫妇作为购买方的房屋售价均119,124元，李xx作为购买方的房屋售价119,126元，邓xx作为购买方的房屋售价279,000元，黄xx作为购买方的房屋售价199,800元，李xx作为购买方的房屋售价238,000元，前述十三套房屋共售价1,989,848元，房款均系林忠收取。林忠与李xx、陈x李xx夫妇、李xx李xx夫妇三购房方签订购房合同时，合同的出卖方名称为“陈勇泉”，但合同落款的签名“陈勇泉”系林忠代写。本案在审理的过程中，陈勇泉认为前述三份合同虽非本人签名，但购买方保留的合同上签名处的指纹系本人所按，林忠对此予以否认，陈勇泉遂向人民法院申请对指纹进行司法鉴定，人民法院依法予以准许后，因购买方拒绝提供合同原件，以致鉴定不成。又查明，林忠与陈勇泉是朋友关系，林忠向相关部门申请建造上述房屋时，林忠、陈xx（林忠之妻）、陈勇泉、李xx系共同申请人。自林忠经政府许可建房后，陈勇泉便一直参与建房管理事务，直至第四层完工。房屋在建造的过程中，陈勇泉通过银行卡支付了部分建筑材料款，并将本人的银行存折交由林忠保管使用，林忠通过陈勇泉银行存折多次取现，累计十万余元，陈勇泉认为该款系合伙建房的投资款，但林忠认为该款系陈勇泉偿还的借款。2015年9月，林忠与陈勇泉就双方的债权债务关系进行结算，双方认可林忠拖欠陈勇泉100,000元，扣除陈勇泉应付2014年11月至2015年11月的租金10,000元及其他款项后，林忠还应支付陈勇泉63,000元。庭审中，林忠认为结算单上注明的100,000元系陈勇泉帮忙建房的劳务费，而陈勇泉认为该款系林忠出售一套房屋的房款。同年10月，林忠与陈勇泉产生矛盾，林忠认为双方并不存在合伙建房的关系，案涉房屋及门面与陈勇泉无关，而陈勇泉认为双方存在合伙建房的关系，并主张靠郴州市区方向的两个门面及地下室和门面之上的房屋五套均应归属陈勇泉。还查明，涉案的房屋建设虽然经当地政府的许可，但始终未取得合法审批手续，自始未取得土地使用权，也未取得建筑许可证。一审法院认为，本案是租赁合同纠纷。本案的争议焦点是：一、林忠与陈勇泉是否存在合伙建房的关系；二、陈勇泉是否应当向林忠返还案涉门面及地下室，并支付租金和电费。对于争议焦点一。林忠与陈勇泉之间虽然没有签订书面协议，但从陈勇泉实际参与建房管理、建房出资、房屋出售署名等情况综合判断，可以认定林忠与陈勇泉形成合伙建房的法律关系。具体理由如下：1.从申请建房的名义看，林忠向相关部门申请建房时，案涉房屋建设申请者，除了林忠，陈勇泉并未排除在外；2.房屋在建造的工程中，陈勇泉参与了建房事务，尤其在一至四层的建设过程中，陈勇泉是主要的管理者；3.陈勇泉在建房过程中，支付了部分建房材料款，并将存折交由林忠取现金十万余元，林忠对此无异议，但认为该款系陈勇泉偿还的借款，然而林忠并无证据证明之前曾借款给陈勇泉，此外，即便是偿还借款，林忠直接持陈勇泉的银行存折多次取现，陈勇泉以此种方式偿还借款，于常理不符，故认定陈勇泉有出资行为；4.房屋建成后，林忠以陈勇泉的名义作为出卖方与购房者签订房屋买卖合同，由此亦可推断林忠在签订房屋买卖合同时认可陈勇泉存在合伙建房的事实，且享有合伙利益，林忠辩称将陈勇泉作为出卖方与购房者签订房屋买卖合同，仅是给陈勇泉名分，与生活常理相悖，不予支持；5.案涉房屋的专用变压器名为“陈勇泉台区”，如陈勇泉仅仅是房屋建设的帮工人，以陈勇泉的名义申请变压器与日常生活经验相悖。综上，林忠主张双方没有合伙协议，自始至终没有形成合伙，不存在合伙关系的理由不符合常理，与查明的事实不符，不予采纳。对于争议焦点二。陈勇泉主张双方曾约定涉案门面及地下室归陈勇泉所有，但未提供书面的合伙协议，也未提供分配房屋使用权的凭证予以证实。涉案门面及地下室自房屋建成之后一直由林忠占有、使用，但自陈勇泉的女儿陈玲代表陈勇泉与林忠签订门面租赁合同后，陈勇泉才单独使用该门面及地下室从事家具销售，加之陈勇泉又依据租赁合同与林忠结算了租金，故认定双方存在租赁关系。因案涉门面及地下室未取得建设工程规划许可证，亦未经过主管部门批准，应属违章建筑，双方以此作为租赁标的物于2014年11月签订的门面租赁合同应为无效合同。合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还。本案中，林忠和陈勇泉作为属违章建筑共同出资人，在管理部门认定并限期拆除违章建筑之前，两人对所建楼房的占有，作为一种事实状态，受法律保护，可以对所建楼房为占有、使用和收益，禁止他人侵犯对其所建楼房的占有及任意侵害。从本案的事实可以看出，陈勇泉从2014年11月通过租赁关系，取得了二个门面和七个地下室的使用权，既然租赁合同无效，二个门面及七个地下室本应返还给林忠。但本案审理过程中，林忠全面否认了陈勇泉参与合伙建房的事实，而房屋出售的款项均由林忠收取，未出售的房屋也全部由林忠占有使用，这与本案查明的双方合伙建房的事实相差甚远。如将陈勇泉占有的二个门面及七个地下室全部返还给林忠，则陈勇泉在投资合伙建房中未获得与投资相匹配的收益，这对于陈勇泉显然是不公平的，亦不利于双方合伙清算后合伙财产的重新分配。故案涉的二个门面及相应的地下室在双方合伙清算之前不宜返回给林忠。至于其他五个地下室，陈勇泉未否认林忠享有使用权，陈勇泉应当将该五个地下室返还给林忠。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案双方签订的租赁合同被确认无效后，陈勇泉理应按照租赁合同约定的租金支付房屋占有使用费，但房屋占有使用费属于合伙建房产生的收益，在合伙未清算、合伙建造的房屋使用权未分割的情况下，该房屋占有使用费暂时不宜由一方收取。加之，林忠亦认可截至2015年9月还拖欠陈勇泉63,000元，陈勇泉也主张用该款冲抵欠付的房屋占有使用费，故对林忠要求陈勇泉支付租金35,000元的主张不予支持。至于林忠主张陈勇泉应支付拖欠的电费5800元，却未能提交充分证据证实拖欠电费的数额，故对该请求亦不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：“一、陈勇泉将其在永兴县高亭司镇国道107线旁实际承租使用的五间地下室（永兴县油市镇杏林健康大药房五个门面对应下方）腾空，并返还给林忠，限于本判决生效后三十日内履行完毕；二、驳回林忠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述义务，负有义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当支付迟延履行金。案件受理费766元，由林忠负担716元，陈勇泉负担50元。”本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了新的证据。林忠提交了以下证据：1、李华兵、黄艳芝夫妇出具的证明以及李华兵的税收完税证明，证明李华兵夫妇虽是购地建房申请人，但只是名义上的，实际购地建房人是林忠，完税交纳的费用是林忠支付的。2、陈素娥和刘生彩的户口簿及税收完税证明、林忠与陈素娥的结婚证、永兴县高亭司镇油市村民委员会的证明，证明陈素娥、刘生彩是购地建房申请人，其与林忠系亲属关系，购地款及完税款均由林忠支付的。陈勇泉提交了以下证据：三友家具城的营业执照，证明三友家具城的经营场所不是通过租赁取得的。陈勇泉对林忠提交证据的真实性无异议、关联性及证明目的有异议，认为刘生彩的税收完税证明不是涉案铺面的完税证明，而是其旧房的完税证明。林忠对陈勇泉提交证据的真实性无异议、证明目的有异议，认为三友家具城是由陈勇泉之妻代陈勇泉租赁了林忠的场所开办的。根据双方当事人举证质证情况，本院认定如下：对林忠提交的证据，陈勇泉虽对该证据的真实性无异议，但该证据与本案不具有关联性，不予采信；对陈勇泉提交的证据，林忠虽对该证据的真实性无异议，但该证据与本案不具有关联性，不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，湖南省郴州市中级人民法院（2018）湘10民终363号民事判决，确认林忠与陈勇泉存在合伙关系。本院认为，双方当事人对一审查明的事实均无异议。本案争议焦点为一审判决结果是否正确。本案陈勇泉之女陈玲代表陈勇泉与林忠签订了门面租赁合同后，陈勇泉依据该租赁合同向林忠结算了租金，因此，一审判决认定双方当事人存在租赁关系并无不当。因涉案租赁标的物未取得建设工程规划许可证，也未经过有关部门批准，一审判决涉案租赁合同无效，适用法律正确，应予维持。对无效合同的处理，人民法院应当根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，因该合同取得的财产，应予返还。但由于双方存在合伙关系，并经生效的民事判决所确认，而双方又没有进行合伙清算，且涉案出售房屋的款项均由林忠收取，未出售的房屋也全部由林忠占有使用。一审法院结合上述事实对涉案的二个门面及相应的地下室在双方合伙清算之前不宜返还；对其他五个地下室陈勇泉未否认林忠享有使用权则应予返回，无不妥，应予维持。林忠这一上诉请求及理由不能成立，本院不予支持。对于陈勇泉是否支付房屋使用费问题，如前所述，双方签订的门面租赁合同无效，但是，陈勇泉已实际使用租赁标的物，理应向林忠支付房屋使用费。鉴于房屋使用费属于合伙建房产生的收益，而林忠亦认可截至2015年9月尚欠陈勇泉63,000元，陈勇泉也主张用该款冲抵拖欠的房屋使用费。一审法院结合上述事实并考虑双方未进行合伙清算，对林忠要求陈勇泉支付租金35,000元的主张不予支持，亦无不妥。林忠上诉要求陈勇泉支付房屋使用费的主张，本院不予支持。对于林忠主张陈勇泉应支付拖欠电费5800元，但林忠并未提交充分证据证明，故林忠这一上诉请求及理由亦不能成立，本院亦不予支持。综上所述，林忠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费820元，由上诉人林忠负担。本判决为终审判决。审 判 长 李红兵审 判 员 黄湘南审 判 员 黄小峰二〇一八年四月三日法官助理 肖露华书 记 员 魏小兰附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。