浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙10民终211号 上诉人（原审原告）：天台县柑桔场，住所地：天台县赤城街道北门外三角坦。组织机构代码：70471410-8。 法定代表人：许益星，场长。 委托诉讼代理人：吕文兴，浙江天城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许尚孝，浙江天城律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：姜五一，男，1965年5月1日出生，汉族，住天台县。 委托诉讼代理人：谢小明，浙江钟声律师事务所律师。 上诉人天台县柑桔场因与被上诉人姜五一确认合同效力纠纷一案，不服天台县人民法院（2017）浙1023民初3285号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 天台县柑桔场上诉请求：撤销认定事实有误、适用法律不当的一审判决，依法改判上诉人与被上诉人签订的《房屋出售协议书》无效。事实和理由：一、原判认定的关键事实错误。一、原判认定的关键事实错误。虽然《房屋出售协议书》约定，上诉人将坐落在城关北门枫树头1幢5间平房出售给被上诉人价计人民币55000元，但从其四至反映出，包括5间房屋及周边国有划拨土地约60平方米也转让给了被上诉人。被上诉人在2017年8月3日一审开庭中亦明确以四至为准，四至范围内空基建了附属屋出租掉。那么根据原国家土地管理局（1995）国土（籍）字第26号《确定土地所有权和使用权的若干规定》第56条的规定，上诉人将由其管理60平方米国有划拨土地无偿送给了被上诉人。原判认定事实有误，因为双方签订的房屋出售协议书四至就证明了上诉人将5间平房及周边国有土地都转让给了被上诉人。现场实地测量，房屋周边国有土地面积113.5平方米，所以这样计算出来的价值总计为95337.5元，转让价格是55000元，所以差额有40337.5元，只占评估价的57.95%，是明显不合理的低价。二、原判适用法律不当。1、《全民所有制工业企业法》第28条规定，企业有权依照国务院规定出租或者有偿转让国家授予其经营管理的固定资产，所得的收益必须用于设备更新和技术改造。根据庭审调查，上诉人将讼争的厂房及土地出售给被上诉人是为了解决职工的困境，根本没有用于扩大再生产，违反了全国人大制订的基本法之原则性规定，应属无效。2、讼争的土地权属性质系划拨，根据《城市房地产管理法》第四十条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的规定，上诉人至今未经有批准权的人民政府批准转让划拨国有土地使用权，被上诉人更未过户，此转让协议无效。上诉人的主管部门天台县农业局在2001年6月6日就发文通知上诉人与被上诉人包括本宗房地产在内上诉人擅自出卖国有土地、变卖国有财产一律无效的决定，并对上诉人的责任人员进行了处分，是依法行政。3、中央多年来三令五申保护国有资产不得流失，凡需转让国有资产的，经有批准权的机关批准后进入拍卖程序，而绝非议价暗箱操作转让。《关于依法保护国有农场土地合法权益的意见》第3条第1项规定，对违反法律规定程序将国有农场所属土地确定给其他单位或个人的，除宣布其批准文件和证书无效外，还要按照我国《土地管理法》等有关规定对直接责任人进行严肃处理。 姜五一辩称，一、上诉人一审明确主张产权证书中载明的房地产。二、上诉人在改制时已停业好几年，无法再生产，天台县人民政府对上诉人进行改制，改制时企业资产进行评估，上诉人经授权可自行出售企业部分财产，且上诉人是独立民事主体。因此，一审认定《全民所有制工业企业法》第28条规定和天台县人民政府（1998）6号文件是内部管理行为，不能作为认定合同无效的依据正确。上诉人经授权，可以进行房产交易，同时上诉人是独立民事主体，因此一审法院确认本案房屋买卖合同有效适用法律正确。综上，请求驳回上诉，维持原判。 天台县柑桔场向一审法院起诉请求：1、依法确认原、被告在2001年3月12日签订的房屋折价协议书无效；2、由被告承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：原告系国有企业，2001年3月12日，原、被告签订房屋出售协议书，约定原告将其所有的坐落于城关北门枫树头一幢平房【土地证号（99）第0588号，房产证号：房权证天字第××号】出卖给被告，转让价格为55000元。涉案房屋的用地面积和建筑面积均为182平方米，房屋四至：东邻空地、南邻沟、西邻赤城路、北邻路。2001年4月18日，被告支付给原告购房款55000元。2001年6月6日，天台县农业局发文【天农经（2001）42号】，以原告转让包括涉案厂房在内四宗房屋、土地出让未经主管局审批，未报国有资产管理部门批准，也不经公开招标竞拍，实行暗箱操作擅自出卖为由认定转让行为无效，并酌情对相关直接责任人给予纪律处分。另查明，涉案房屋至今未办理产权过户登记手续，房屋评估价格28800元；房屋所占用土地权属性质为划拨，评估价格为41000元。 一审法院认为，本案当事人双方均具备相应的民事行为能力，且协议内容系当事人双方真实意思表示又不违反法律禁止性规定，应为有效。原告在庭审中所提及的据以认定协议无效的意见，不予采纳，具体理由如下：1、原告称涉案房产系国有资产，在转让时未经主管部门批准且未经评估，违反法定程序，加上原告转让所得款项也未依照法律规定用于扩大再生产，故协议应为无效，但是原告上述意见所依据的规范性文件均系管理性规范，不能作为认定合同无效的依据。2、原告称按照协议约定的房屋四至范围，其实际已经将涉案房屋周边近60平方米土地也无偿送给了原告，但是原告在庭审中明确其仅主张产权证书中载明的房地产，对周边的土地并不主张权利，因此，涉案房地产评估价格（28800元+41000元=69800元）与实际成交价格55000元之间的差价并未超过评估价格的30%，涉案房地产的转让价格不存在所谓的“明显的不合理低价”的问题。此外，原告在庭审原告称本案房屋买卖过程中存在暗箱操作、双方恶意串通的情况，但是未提交充分有效的证据予以证明，不予采信。3、本案涉案厂房所占用土地虽系划拨土地，但是《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》规范的是国有土地使用权的出让，而房屋买卖合同并不属于该司法解释的调整范围。此外，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条实际上也只是为了避免来源不清、归属不明的房地产进入流通领域，其是行政管理上的规范，是对物权结果变动的规定，物权最后是否可以变动并不影响合同的效力。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第十九条第二款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决：驳回原告天台县柑桔场的诉讼请求。本案受理费收取人民币100元，由原告天台县柑桔场负担。 本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致，对原审法院认定的事实本院予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第十四条的规定，只有违反效力性强制性规定的合同才无效。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”因此，债权合同的效力是独立的，是否登记或者交付，影响到物权变动的效力，但对债权合同的效力不产生影响。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。但该条款并未直接规定违反后的行为即为无效，该审批行为仅是物权变动的必要条件，也即未经审批，将无法办理房产所有权登记，房屋所有权不发生转移，但这并不影响房屋买卖合同的效力。且登记、审批并非房屋转让协议生效的条件。因此，该条款属于管理性强制性规定。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。该规定规范的是直接以国有土地使用权为合同标的的买卖行为，而非划拨土地上的房地产转让，故该规定不适用于本案合同效力的认定。《中华人民共和国全民所有制工业企业法》第二十九条规定，企业有权依照国务院规定出租或者有偿转让国家授予其经营管理的固定资产，所得的收益必须用于设备更新和技术改造。该规定规范的是对国有资产的管理，没有对合同的行为本身进行规制，因此该规定并非效力性强制性规定。据此，讼争的合同并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第十四条规定的情形，一审据此驳回上诉人要求确认合同无效的请求于法有据，本院二审依法维持。而上诉人二审提供了相应的证据，以证明涉案房屋转让的价格属于不合理的低价。但在无证据证明签订合同时双方存在恶意串通的情况下，即使存在该情形，也属于《中华人民共和国合同法》第五十四条规定的可撤销或可变更的合同，并非合同无效的理由。故上诉人的该主张于法无据，本院对此亦不予支持。 综上所述，天台县柑桔场的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人天台县柑桔场负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 邬卫国 审 判 员 吴 谦 审 判 员 陈文敏 二〇一八年四月九日 代书记员 严 凌 ·8··1·