山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁06民终4694号上诉人(原审被告、原告)：烟台市芝罘坚实仪表器件厂，住所地烟台市芝罘区海特路5号。法定代表人：杨景显，总经理。委托诉讼代理人：邵树平，山东鲁石律师事务所律师。上诉人（原审原告、被告）：烟台三好家纺有限责任公司，住所地烟台市芝罘区海特路6号。法定代表人：黄少华，董事长。委托诉讼代理人：盖素敏，山东信力源律师事务所律师。上诉人烟台市芝罘坚实仪表器件厂（以下简称坚实仪表厂）、烟台三好家纺有限责任公司（以下简称三好家纺公司）租赁合同纠纷一案，不服烟台市芝罘区人民法院（2013）芝民一初字第235号民事判决，向本院提起诉讼。本院于2017年11月10日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。现已审理终结。坚实仪表厂上诉请求：撤销一审判决，驳回三好家纺公司的诉讼请求，支持我方的反诉请求。事实和理由：判决书已认定事实错误，主要事实认定不清；判决书审理程序违法，法院未依法查明反诉事实，三好家纺公司增加诉讼请求后未给上诉人答辩期和未通知缴纳诉讼费，其判决无效。三好家纺辩称，对于本诉，一审认事实清楚，证据充分，坚实仪表厂的上诉没有证据支持；对于反诉，一审判决事实清楚，证据充分；对于程序问题，一审卷宗中对答辩期和诉讼费均有明确记载，一审程序合法。三好家纺公司上诉请求：撤销一审判决，改判坚实仪表厂自2012年4月1日起至2015年3月31日期间承担违约金167480元；坚实仪表厂对破坏的保湿墙体需恢复原状并请有资质的验收单位验收，修复要达到合格标准。事实和理由：坚实仪表厂存在两种违约行为，一审将擅自占用租赁厂房之外的场地排除在承担违约金之外，不符合双方约定，更没有法律依据；一审驳回我方恢复原状的请求属适用法律不当，我方的请求合理、客观、科学。坚实仪表厂辩称，我方没有违约，租赁房屋已交付。三好家纺公司向一审法院起诉请求：1、解除三好家纺公司与坚实仪表厂签订的《工业厂房租赁合同》；2、坚实仪表厂修复破坏的保温墙体，并请有资质的验收单位验收，修复要达到合格标准；3、坚实仪表厂支付2012年4月1日至2013年3月12日期间的违约金52767.75元，并自2013年3月12日至坚实仪表厂搬离之日仍按此计付违约金。坚实仪表厂向一审法院起诉请求：判令三好家纺公司支付坚实仪表厂违约金108747.45元（根据合同约定，年租金30590元×5‰×2013年3月13日至2015年3月31日违约天数711天）。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下:2009年4月15日烟台市芝罘区建设管理局颁发编号烟芝建开补字［2009］第008号建筑工程施工许可证，载明建设单位为三好家纺公司，工程名称为宿舍楼（食堂），建设地址为卧龙园区。2012年3月9日三好家纺公司与坚实仪表厂在签订的《工业厂房租赁合同》中约定：坚实仪表厂承租三好家纺公司的坐落在烟台市卧龙工业园海特路6号南楼一层、建筑面积332平方米的厂房，租赁用途为机器配件加工。租赁期限自2012年4月1日至2015年3月31日。年租金为30590元，采用先付后租形式，租金每年提前两个月一次性缴清（不含税，租赁期间所发生的房产税及其他生产经营税金由坚实仪表厂承担），如违约拖欠租金，三好家纺公司有权单方终止合同并收回房屋。合同第五条第3项约定，坚实仪表厂另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得三好家纺公司书面同意，按规定须向有关部门审批的，还应由三好家纺公司报请有关部门批准后，方可进行；第4项规定，租赁期满后，厂房归还时应符合正常使用状态，坚实仪表厂应如期搬迁否则由此造成的一切损失和后果，都由坚实仪表厂承担。第六条规定，合同有效期内，除不可抗力的原因，若一方想提前终止合同，需提前两个月通知对方，合同终止后需支付对方合同年租金总金额10%的违约金以补偿对方相应损失。第七条约定，合同有效期内，除不可抗力的原因，若其中一方违约，须向另一方支付违约金（违约天数×合同年租金额×5‰），同时未违约方可以终止合同。第八条第3、5项约定，坚实仪表厂未在合同要求期限内付款，拖欠三好家纺公司租金或其他费用；坚实仪表厂未经三好家纺公司同意擅自占用租赁建筑以外的任何场地，均属违约，三好家纺公司可以终止合同并收回房屋。2012年3月中旬双方在签订的《工业厂房租赁合同补充协议》中约定，除《工业厂房租赁合同》中三好家纺公司出租给坚实仪表厂使用的厂房外，坚实仪表厂额外从三好家纺公司处租用院内面积1.8（1.2×1.5）平米，详细位置为南楼后院，租赁用途为放水箱及冷却塔，租金为500元/年，租金缴纳方式同厂房租金一致。（一）关于三好家纺公司主张的2013年4月1日至2015年3月31日的房屋租金。双方当事人认可坚实仪表厂交纳了2012年4月1日至2013年3月31日的房租，但对坚实仪表厂是否应交纳2013年4月1日至2015年3月31日的房屋租金有争议。三好家纺公司称，坚实仪表厂使用租赁房屋至2015年3月31日，合同期满终止。坚实仪表厂搬走后没有向三好家纺公司交付房屋，三好家纺公司砸开了租赁房屋的门锁才进入房屋。坚实仪表厂表示，租赁合同属未到期终止。2013年3月4日三好家纺公司拉电后，三好家纺公司朱班长称是老板让给拉电，坚实仪表厂报案后三好家纺公司也未送电，坚实仪表厂只好另找他地办公。2013年3月6日前后坚实仪表厂口头告知朱班长要搬走。3月12日坚实仪表厂搬走，因当时三好家纺公司法定代表人黄少华出差，坚实仪表厂要将钥匙交给朱班长，但朱班长拒收，坚实仪表厂搬走后将钥匙邮寄给黄少华。之后的庭审中，坚实仪表厂又称2013年3月12日搬走时，当面告知黄少华、朱班长和崔主任，并要向黄少华交付租赁房屋的钥匙，但黄少华拒收，坚实仪表厂将钥匙邮寄给黄少华。坚实仪表厂对其陈述的房屋交付过程未提交证据。为证明坚实仪表厂于2013年3月搬离租赁房屋，坚实仪表厂提交了以下证据：1、坚实仪表厂法定代表人杨景显与山东新昕资产管理经营有限公司烟台市管理中心（以下简称新昕公司）于2013年3月28日、2014年4月9日、2015年4月9日签订的房屋租赁合同三份，合同约定杨景显为车床加工租用新昕公司坐落于烟台市芝罘区海特路5号院内7号厂房东侧（建筑面积约330平方米），租赁期限自2013年4月10日开始，延续至2016年4月9日。证明坚实仪表厂于2013年3月搬离租赁三好家纺公司的房屋。2、2013年4月11日、2014年3月28日新昕公司出具给杨景显的房屋租赁费发票两张、收据两张，证明坚实仪表厂从三好家纺公司处搬离后，租用了新昕公司的房屋并缴纳了房租。3、2013年3月10日坚实仪表厂与烟台市金刚起重搬运签订的装卸搬运吊装合同、2013年3月12日烟台市金刚起重搬运出具的搬运费2000元收款收据各一份，证明搬运公司将坚实仪表厂的冲床、炉于2013年3月12日从三好家纺公司院内搬至新华书店仓库院内（坚实仪表厂称即是坚实仪表厂租赁的新昕公司场地），坚实仪表厂花费搬运费2000元。三好家纺公司质证称，对证据1、2真实性没有异议，但租赁合同载明的起租时间为4月10日，坚实仪表厂所谓的3月12日搬离了三好家纺公司出租的厂房不属实。即使坚实仪表厂取得了合同载明的房屋使用权，也不能证明坚实仪表厂从2013年3月12日终止了坚实仪表厂与三好家纺公司的租赁合同，坚实仪表厂始终未将其所租赁的房产交付给三好家纺公司。坚实仪表厂租赁新昕公司的厂房做什么与本案无关。对证据3的真实性有异议，坚实仪表厂是从2013年4月才取得新昕公司出租的房屋使用权，但在3月12日就将设备搬至该房屋内，存在矛盾。（二）关于三好家纺公司主张的修复墙体和违约金。三好家纺公司称，坚实仪表厂未经三好家纺公司同意，在租赁房屋的院外擅自安装空气压缩机，并在租赁房屋的南面外墙墙体上打了7个直径约8厘米的洞，破坏保温墙体，至今未修复；2013年2月1日坚实仪表厂应当交下一年度的房租，但未依约交付；坚实仪表厂未按时缴纳应缴纳的税款；坚实仪表厂安装的空压机占有三好家纺公司场地，坚实仪表厂以上行为构成违约，应支付违约金。对此，三好家纺公司提交以下证据予以证明：1、2012年12月9日拍摄的坚实仪表厂租赁厂房内的照片六张、室外录像两份，证明坚实仪表厂租赁厂房的内部部分情况。坚实仪表厂对证据1的真实性无异议，认可2012年3月9日签订租赁合同后至4月1日之前在租赁厂房的室外安装了冷水塔、水箱和空气压缩机，并为走管线在墙体上打了四个洞，但称只有两个洞直径约8厘米，其余均为小洞，三好家纺公司另称的三个洞在坚实仪表厂租赁厂房前已存在。安装上述设备时，坚实仪表厂口头告知了黄少华和朱班长，三好家纺公司同意对水箱和冷却塔按照每年500元收取场地租金，因为空压机占地面积小，就不收场地租金。坚实仪表厂已于2013年3月12日前后将室外设备搬走，将坚实仪表厂开凿的四个洞用水泥灌死，在墙体表面抹了水泥。2、收寄日期为2012年12月10日的未开封的特快专递一份（详情单载明寄件人为三好家纺公司、收件人为坚实仪表厂、内件品名为“《通知》，内容为请三日内纠正违约行为，否则解除合同”，该邮件因拒收被退回）。当庭拆开特快专递后，内有2012年12月10日三好家纺公司出具给坚实仪表厂的通知一份（三好家纺公司要求坚实仪表厂缴纳税金5429.64元、修复墙体、清理非法占用的场地和厂房、缴纳违约金，若未按要求纠正违约行为，缴纳税费、违约金，《工业厂房租赁合同》在坚实仪表厂收到此通知后第4天自动解除，并要求坚实仪表厂在收到此通知后5日内搬离租赁厂房）、代扣代收税款彩印件四份、出租房屋缴税通知单复印件两份。三好家纺公司称黄少华在2012年10、11月份左右才发现坚实仪表厂安装了空气压缩机，遂向坚实仪表厂发函，但是函件因坚实仪表厂拒收被邮局退回。该证据证明三好家纺公司要求坚实仪表厂依约交付税款、修复破坏的墙面，坚实仪表厂的部分设备，主要是指空压机，坚实仪表厂违约占用三好家纺公司场地。坚实仪表厂称，不知道这份快递，也不知道是谁拒收的，收件人处不是杨景显的电话，收件人签名处有被划掉的不是杨景显本人书写的“杨景显”签字，与该退批条中的拒收矛盾；没有见过快递中的材料，不予评论。3、视频资料三份（三好家纺公司称拍摄于2012年12月17日），证明当时坚实仪表厂租赁厂房内的情况，还证明三好家纺公司于当日张贴通知要求与坚实仪表厂解除合同，还按照合同约定提前三天通知坚实仪表厂2012年12月21日因为维修要停水、停电，坚实仪表厂的工作人员也看到了，因坚实仪表厂对上述通知未作反应，三好家纺公司遂起诉。视频资料中拍摄的张贴的证明（落款日期为2013年12月17日，三好家纺公司向坚实仪表厂出具）显示：1、因坚实仪表厂违约，按三好家纺公司快递发给坚实仪表厂12月10日通知，三好家纺公司已收回租赁给坚实仪表厂的322平米厂房。请坚实仪表厂立即搬离。2、从2012年12月21日起，三好家纺公司将对南楼厂房进行全面检查、养护、维修，重点是检修线路，更换漏水管道，届时将停水停电。庭审中，三好家纺公司称通知中的已收回厂房是文字错误，应为三好家纺公司要求解除合同、收回厂房。坚实仪表厂质证称，对视频的真实性无异议，但不能证明拍摄时间。坚实仪表厂看到通知的工人未告知坚实仪表厂，坚实仪表厂没有看到该通知，租赁合同在这之后继续履行了三个半月，该通知对本案没有意义。庭审中，关于修复墙体的事宜，三好家纺公司表示坚实仪表厂应找有资质的人维修墙体且维修后应由鉴定机构鉴定符合国家标准，坚实仪表厂同意找人维修，但认为不需要由鉴定机构鉴定，双方对坚实仪表厂自行维修不能协商一致。三好家纺公司亦表示不申请对修复费用进行司法鉴定。另，关于房屋租赁税款问题。三好家纺公司称，2012年11月底芝罘区地税局电话通知三好家纺公司缴纳租赁税，三好家纺公司依据合同约定多次催促坚实仪表厂缴纳，坚实仪表厂拒缴，三好家纺公司自行垫付了税款，坚实仪表厂直至2013年1月底才缴纳税款。坚实仪表厂表示，三好家纺公司缴款后，坚实仪表厂于2012年12月19日将税费全额缴纳给三好家纺公司，并提交了崔玉春（坚实仪表厂称是三好家纺公司工作人员）于2012年12月19日出具的收条复印件一份予以证明。三好家纺公司对该收条不予认可。（三）关于坚实仪表厂反诉主张的违约金。坚实仪表厂称，坚实仪表厂是对电子设备零部件进行热处理加工，断电一次损失一炉电子零件，每次损失为23400元，因坚实仪表厂无法证明每次损失为23400元，故要求三好家纺公司依据合同约定支付违约金。为证明三好家纺公司私自拉电、多次违约，坚实仪表厂提交以下证据：1、录音一份。坚实仪表厂称是2013年1月23日9时坚实仪表厂法定代表人之子吕庚泉、三好家纺公司崔主任、三好家纺公司刘姓工作人员在坚实仪表厂办公室的谈话录音。三好家纺公司质证称，对坚实仪表厂提供的录音材料真实性有异议，谈话人员没有三好家纺公司员工，坚实仪表厂整理的文字资料与录音内容不符。2、坚实仪表厂称，因三好家纺公司私自拉电，坚实仪表厂于2012年上半年、2012年12月8日、2013年3月4日均向烟台市公安局芝罘分局卧龙派出所报过案。经坚实仪表厂申请，本院自烟台市公安局芝罘分局卧龙派出所调取了2012年12月8日处警记录材料一份（报警内容为“有人打仗”，出警情况为“经济纠纷，没有打架，已调解”）、2013年3月4日的110处警现场情况登记表一份（警情名称为房屋纠纷，当事人为吕庚泉）、2013年3月4日的处警记录材料一份（报警内容为“报称有人闹事”，出警情况为“因房租发生纠纷，让双方协商解决，协商不成至法院起诉”），并调取了2012年12月8日、2013年3月4日出警的视频资料。三好家纺公司质证称，对自派出所调取的书面材料和视频真实性没有异议，但不能证明三好家纺公司私自给坚实仪表厂断电，坚实仪表厂整理的文字资料与视频内容不符。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。双方当事人签订的《工业厂房租赁合同》和《工业厂房租赁合同补充协议》是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为有效。（一）关于三好家纺公司主张的租金。坚实仪表厂虽称早在2013年即将涉案房屋交付给三好家纺公司，但三好家纺公司对坚实仪表厂陈述的交付房屋情况不予认可，坚实仪表厂提交的与案外人的租赁合同、收据等证据仅能证明坚实仪表厂租赁了案外人的房屋，不能证明坚实仪表厂将租赁三好家纺公司的涉案房屋交付给三好家纺公司，在坚实仪表厂未提交充分证据证明已将房屋交付给三好家纺公司的情况下，认定坚实仪表厂使用涉案房屋至2015年3月31日租赁合同期满。三好家纺公司现要求坚实仪表厂支付拖欠的2013年4月1日至2015年3月31日的租金62180元于约有据，于法相合，予以支持。（二）关于三好家纺公司要求坚实仪表厂修复保温墙体并请有资质的验收单位验收的诉讼请求。坚实仪表厂称为走管线在墙体上打了四个洞，但未提交证据证明其已将墙体修复，故坚实仪表厂应修复其所破坏的墙体。但双方对坚实仪表厂自行维修不能协商一致，三好家纺公司亦不申请对修复费用进行司法鉴定，故对三好家纺公司该项诉讼请求，在本案中依法不能支持。三好家纺公司可另行向坚实仪表厂主张相关权利。（三）依据《工业厂房租赁合同》第八条第3、5项的约定，坚实仪表厂拖欠三好家纺公司租金及坚实仪表厂擅自占用租赁建筑以外的场地均属违约行为，坚实仪表厂应支付违约金。庭审中，坚实仪表厂虽自认于2012年3月自行安装了空压机，但空压机是安装在室外场地且占用面积较小，故坚实仪表厂此行为不属于根本违约，三好家纺公司要求坚实仪表厂自2012年4月1日起支付违约金依据不足；根据《工业厂房租赁合同》第三条第3项约定，坚实仪表厂应每年提前两个月一次性缴清租金，但坚实仪表厂未缴纳2013年4月1日至2015年3月31日租金的事实清楚，故支持三好家纺公司主张的自2013年2月2日至2015年3月31日期间的逾期交纳租金的违约金120524.60元（30590元/年×5‰×788天）。三好家纺公司的过高要求，不予支持。三好家纺公司起诉后，双方当事人之间的纠纷处于未决状态，坚实仪表厂主张三好家纺公司诉请均已过时效，理由不当，不予采纳。（四）关于坚实仪表厂反诉要求三好家纺公司支付违约金的请求。坚实仪表厂虽主张三好家纺公司多次私自断电给坚实仪表厂造成了损失，但三好家纺公司对坚实仪表厂主张不予认可，坚实仪表厂提供的录音和法院自派出所调取的出警材料、出警视频中，均未有三好家纺公司方人员明确认可三好家纺公司私自断电，故坚实仪表厂的主张，证据不足，不予采纳，对坚实仪表厂要求三好家纺公司支付违约金108747.45元的反诉请求，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、限烟台市芝罘坚实仪表器件厂于本判决生效之日起10日内支付烟台三好家纺有限责任公司租金62180元；二、限烟台市芝罘坚实仪表器件厂于本判决生效之日起10日内支付烟台三好家纺有限责任公司违约金120524.60元；三、驳回烟台三好家纺有限责任公司的其他诉讼请求；四、驳回烟台市芝罘坚实仪表器件厂的反诉请求。案件受理费4945元，由烟台三好家纺有限责任公司负担1011元，由烟台市芝罘坚实仪表器件厂负担3934元。反诉案件受理费1238元，由烟台市芝罘坚实仪表器件厂负担。二审中，当事人没有提交证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，坚实仪表厂未按合同约定支付租金一审判决其支付租金并承担违约责任符合法律规定。2015年7月27日庭审中，法庭对三好家纺公司增加的诉讼请求，告知双方当事人诉讼权利，并当庭依法作出处理，保护了坚实仪表厂的诉讼权利。坚实仪表厂上诉又称未给答辩期，三好家纺公司未缴纳案件受理费，该主张没有事实依据。坚实仪表厂2012年3月双方签订租赁合同后即安装空压机，三好家纺公司并未提出异议并要求坚实仪表厂承担违约责任。此后双方因租赁费等因素产生纠纷，三好家纺公司以坚实仪表厂安装空压机为由主张违约金，一审未予支持符合法律规定，且有利于化解双方纠纷。三好家纺公司起诉要求坚实仪表厂修复破坏的保湿墙体，并请有资质的验收单位验收，修复要达到合格标准。该请求本身就不符合诉讼请求具体明确的条件，同时在一审中，坚实仪表厂同意双方协商维修墙体，也同意三好家纺公司自行维修，坚实仪表厂承担维修费用。但三好家纺公司对维修提出双方维修房屋事项之外的条件，致使双方不能达成一致，一审对三好家纺公司的该项请求不予支持符合案件事实和法律规定。上诉人上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费共计9833元，由烟台市芝罘坚实仪表器件厂负担6183元，烟台三好家纺有限责任公司负担3650元。本判决为终审判决。审判长  王守远审判员  王云龙审判员  衣振国二〇一八年四月十一日书记员  孙玉婷