北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0108民初32108号原告(反诉被告)：北京悦己家园房地产经纪有限公司，住所地北京市海淀区北三环西路**。法定代表人:肖国帅，总经理。委托诉讼代理人:王建霞，女，北京悦己家园房地产经纪有限公司职员，住北京市石景山区。被告（反诉原告）：魏海凤，女，1973年7月6日出生，汉族，教师，住北京市海淀区。原告（反诉被告）北京悦己家园房地产经纪有限公司（以下简称悦己家园房地产公司）与被告（反诉原告）魏海凤委托合同纠纷一案，本院于2017年7月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）悦己家园房地产公司之委托诉讼代理人王建霞、被告（反诉原告）魏海凤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。悦己家园房地产公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除2015年8月25日签署海淀区馨悦家园×房间出租合同；2、请求判令被告魏海凤退还原告2017年2月21日支付的房屋租金36000元，并支付违约金3000元；3、请求判令被告魏海凤支付房屋装修费用2000元、配货费用3000元。预存电费1453元，预存燃气费1390元。共计金额46843元。4、本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，悦己家园房地产公司变更全部诉讼请求为：1、请求判令解除2015年8月25日签署海淀区馨悦家园×房间出租合同；2、请求判令被告魏海凤退还原告2017年2月21日支付的房屋租金36000元，并支付违约金3000元；3、请求判令被告魏海凤返还预存电费1453元，预存燃气费1390元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：我公司于2015年8月24日与魏海凤签订物业地址为海淀区上庄镇馨悦家园×室的“北京市房屋出租委托代理合同”，将房屋委托我公司出租，合同期限为2015年8月25日起至2021年2月24日止，我公司按每年36000元租金标准支付给魏海凤工商银行卡号为：×××。合同履行期内魏海凤多次无理由要求加涨房租，并以收回房屋，已经终止合同为理由对屋内租户进行骚扰，对我公司声誉造成极为恶略的影响，我公司曾多次与魏海凤协商无果，并且魏海凤于2017年3月9日强行更换大门锁，导致房屋无法对外出租，致使我公司造成经济损失。魏海凤与我公司签订的《北京市房屋出租委托代理合同》第十条第三款第四小条中约定，因甲方或其亲属，邻居行为，影响乙方对外出租或影响承租人居住的，应按月租金的100%向乙方支付违约金。合同履行期间，我公司预存电费1453元，预存燃气费1390元，为维护我公司合法权益，故诉至法院。魏海凤辩称，不同意悦己家园房地产公司的诉讼请求。不是我违约而是悦己家园房地产公司违约，悦己家园房地产公司的合同出现问题，我已经和悦己家园房地产公司的经理以及业务人员沟通过此事，在2015年8月24日签订合同的时候，双方就口头约定租赁期限自2015年8月25日至2021年1月24日止，共计65个月，但是双方在签订委托代理合同时，合同里面的代理期悦己家园房地产公司写为2015年8月25日至2021年2月24日止，错写了一个月的时间，在签订合同的时候我没有发现，但是后来在2016年2月左右，我发现合同中的笔误，我要求悦己家园房地产公司更改，但是悦己家园房地产公司没有同意。2017年1月21日应当付租金的时候，我就提前和悦己家园房地产公司沟通过，在2017年1月21日应当付租金，但是实际上悦己家园房地产公司是在2017年2月24日才将租金给我，在此之后，我就给悦己家园房地产公司发出书面的解除合同通知，依据就是合同中第10条第4款第1小条的约定，悦己家园房地产公司未按规定划付租金达10日以上，我方享有单方解除权，当时悦己家园房地产公司的业务经理梁洪峰也是认可的，并且在我发解除合同通知之前，我去看房子的时候发现客厅以及门厅的天花板墙皮有大面积的脱落，我就向悦己家园房地产公司要求赔偿，要求其赔付我一个月的租金作为违约金以及修复房屋的费用、修复房屋期间损失的租金，悦己家园房地产公司当时承诺我2017年3月5日前将房屋修复好返还给我，但是并没有按照约定的日期返还房屋。2017年3月9日，悦己家园房地产公司的业务员把房屋钥匙返还给我，后来双方就返还租金的具体数额产生争议。魏海凤向本院提出反诉请求：1、请求判令被告支付违约金3000元；2、请求判令被告退还多收取的一个月租金3000元（自2016年1月25日至2016年2月24日）；3、请求判令被告支付由于乙方使用不当，使房屋严重损坏造成的损失10000元；4、请求判令被告由于没有按约定时间交付房屋，导致房屋不能出租而闲置半年造成的经济损失21600元（自2016年3月10日起至2017月8月1日止）；5、请求判令被告退还我的煤气卡、电卡；6、请求判令诉讼费由被告承担。事实和理由：我与悦己家园房地产公司于2015年8月24日，签订合同，双方达成一致。首先，5年5个月滞纳金，由于对方失误，合同第四条租金部分出现错误，我已经告知对方，希望对方及时改正，否则承担相应责任，但悦己家园房地产公司明知有错，却不愿更改，导致悦己家园房地产公司延迟一个月交付我的房租造成违约事实。其次，悦己家园房地产公司违反合同第十条，合同解除中的第（四）条，未按约定划付租金达十日以上，甲方有权单方解除合同。悦己家园房地产公司没有按约定房租划付租金，而且，由于其公司对房屋使用不当，导致天花板大面积脱落，造成我的经济损失。最后，由于悦己家园房地产公司修复房屋，未按约定时间（2017年3月5日）交还房屋，导致房屋闲置半年之久。悦己家园房地产公司对魏海凤的反诉辩称，不同意魏海凤的诉讼请求。我方不同意支付违约金，是魏海凤先提出与我方解除合同的，我方不存在违约行为，按期支付了租金。我方同意返还魏海凤诉请第二项多收取的一个月租金3000元。涉案房屋没有排风扇，所以屋内确实有一部分损坏，魏海凤于2017年2月24日给我方发出解除合同的通知，我方当天收到，但是我方已经在2017年2月21日将房租交付给魏海凤。而且魏海凤所述的损坏部分我方也已经完全修复完毕，所以房屋毁损的损失我方不同意支付。我方不同意支付房屋闲置期间的费用，我方在2016年3月9日已经将房屋钥匙归还给魏海凤，但是魏海凤并没有退还我方已经缴纳的租金，而且这个期间可能存在魏海凤故意不对外出租的情形，房屋已经不由我方控制，魏海凤实际更换了门锁，而且我方也未实际使用该租赁房屋，我方同意返还魏海凤的煤气卡以及电卡。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2015年8月24日，委托人（甲方）魏海凤与租赁代理机构（乙方）悦己家园房地产公司签订《北京市房屋出租委托代理合同》，双方约定如下：房屋坐落于北京市海淀区上庄镇馨悦家园×，建筑面积98平方米；租赁用途居住；乙方出租代理权限为：代甲方出租房屋并办理与承租人之间的洽商、联络、签约事宜，代甲方向承租人收取租金；出租代理期限自2015年8月25日至2021年2月24日，共计65个月；甲方应于2015年8月25日前将房屋交付给乙方；资金标准：每月叁仟元整，租金总计：拾捌万元整；甲方在工商银行开设账户，户名为魏海凤，账号为×××，乙方将各期租金划入甲方账户的日期如下：2015年8月26日付2015年8月25至2017年2月24日的房租36000元，2017年2月21日付2017年2月25至2018年2月24日的房租36000元，2018年2月21日付2018年2月25至2019年2月24日的房租36000元，2019年2月21日付2019年2月25至2020年2月24日的房租36000元，2020年2月21日付2020年2月25至2021年2月24日的房租36000元；租赁期内的电视收视费、物业管理费由甲方承担，其他由乙方承担；甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：因甲方或其亲属、邻居行为，影响乙方对外出租或承租人居住的；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：未按约定划付租金达十日以上的；甲方有第十条第三款情形之一的，应按月租金的100%向乙方支付违约金；乙方有第十条第三款情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。其中附件一约定：甲方同意在乙方第一次支付房租时不支付2015年8月25日至2016年1月24日房租，作为乙方寻找客户的免租期。2015年8月26日，悦己家园房地产公司支付了魏海凤自2015年8月25日至2017年2月24日的房屋租金36000元。2017年2月21日，悦己家园房地产公司通过银行转账形式支付了魏海凤自2017年2月25日至2018年2月24日的房屋租金36000元。魏海凤认可收到该笔费用，但其主张此笔费用并非租金，就此未向法庭提交相应证据。庭审中，魏海凤主张悦己家园房地产公司存在违约行为，双方约定的租赁期限应为2015年8月25日至2021年1月24日止，共计65个月，但是双方在签订委托代理合同时，悦己家园房地产公司错写为2015年8月25日至2021年2月24日止，存在笔误，其要求悦己家园房地产公司更改，该公司没同意，就其以上主张未向法庭提交相应证据。2017年2月24日，魏海凤给悦己家园房地产公司发出《解除合同函》，内容如下：由于乙方北京市悦己家园房地产经纪有限公司魏公村店，未按约定划付租金达10日以上，甲方有权单方面解除合同，特发此函。悦己家园房地产公司认可于当日收到《解除合同函》。庭审中，双方均认可因悦己家园房地产公司租赁涉案房屋期间，造成客厅、门厅的天花板墙皮脱落的情形，故双方口头约定由悦己家园房地产公司负责修复涉案房屋内客厅、门厅的天花板，且于2017年3月5日前将涉案承租房屋退还魏海凤。2017年3月9日，悦己家园房地产公司将涉案租赁房屋修复完毕交还魏海凤。另查，悦己家园房地产公司在2017年3月9日退还房屋之时，未退还魏海凤涉案房屋的电卡及燃气卡，其中电卡内留有电费1453元，燃卡内留有燃气费1390元。庭审中，魏海凤表示同意退还悦己家园房地产公司上述电费及燃气费，悦己家园房地产公司同意返还魏海凤涉案房屋的电卡、燃气卡。同时，魏海凤主张悦己家园房地产公司应返还其2016年1月25日至2016年2月24日多收取的一个月租金3000元，悦己家园房地产公司主张其认为免租期应当是2015年8月25日至2016年2月24日，多出来的一个月是魏海凤同意多给我方一个月免租期，就此未向法庭提交相应证据。魏海凤主张2017年3月10日至2017年8月1日的房屋闲置损失，就此提交其与案外人李剑锋签订的《北京市房屋租赁合同》为证，悦己家园房地产公司对其证据不予认可，表示房屋闲置与其公司无关。本院认为，魏海凤与悦己家园房地产公司签订的《北京市房屋出租委托代理合同》系双方当事人真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。现悦己家园房地产公司要求解除双方于2015年8月24日签订的《北京市房屋出租委托代理合同》，魏海凤表示同意解除，本院对此不持异议。庭审中，魏海凤主张悦己家园房地产公司违约，双方约定的租赁期限应为2015年8月25日至2021年1月24日止，共计65个月，但是双方在签订委托代理合同时，悦己家园房地产公司错写为2015年8月25日至2021年2月24日止，存在笔误，故第二次付款日期应为2017年1月21日，而不是合同中载明的2017年2月21日，悦己家园房地产公司于2017年2月21日向其转款，系未按约定划付租金达10日以上，构成违约，故魏海凤依此行使了单方解除权。关于笔误一节，悦己家园房地产公司不予认可，且魏海凤就租赁期限是否存在笔误未向法庭提交相应证据，本院对其主张不予采信。现魏海凤依据合同中就代理期存在笔误，实际付款日期应为2017年1月21日行使单方解除权，无合同及法律依据，故魏海凤单方行使解除权，收回房屋的行为，已构成违约，其主张悦己家园房地产公司依据合同约定向其支付违约金3000元，于法无据，本院不予支持。现悦己家园房地产公司依据合同约定，要求魏海凤支付违约金3000元，符合事实及法律依据，本院予以支持。关于电费1453元，燃气费1390元一节，魏海凤同意退还悦己家园房地产公司，本院对此不持异议，其中电卡、燃气卡，悦己家园房地产公司表示同意退还魏海凤，本院对此亦不持异议。鉴于双方明确约定免租期自2015年8月25日至2016年1月24日，共计五个月，故悦己家园房地产公司于2016年1月25日至2016年2月24日代为收取的一个月租金3000元应当予以返还。关于魏海凤主张的涉案租赁房屋内损坏造成的损失，双方均认可悦己家园房地产公司已经将客厅、门厅天花板脱落部位进行了修复，故魏海凤的主张无事实及法律依据，本院不予支持。关于房屋闲置损失部分，因魏海凤系单方违约，故房屋闲置的损失应由其自行承担，其主张悦己家园房地产公司负担，于法无据，本院不予支持。就悦己公司已支付的房屋租金36000元，魏海凤主张非房屋租金，就此未向法庭提交相应证据，本院对其抗辩不予采信。庭审中，悦己家园房地产公司同意支付2017年3月9日前实际搬离涉案租赁房屋产生的租金，故仅要求魏海凤退还其公司自2017年3月10日至2018年2月24日的租金34600元，鉴于双方均同意解除合同，故尚未履行的部分，应予退还，悦己家园房地产公司要求魏海凤退还其公司自2017年3月10日至2018年2月24日的租金34600元，于法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除双方于二〇一五年八月二十四日签订的《北京市房屋出租委托代理合同》；二、魏海凤于本判决生效后七日内退还北京悦己家园房地产经纪有限公司房屋租金三万四千六百元；三、魏海凤于本判决生效后七日内支付北京悦己家园房地产经纪有限公司违约金三千元；四、魏海凤于于本判决生效后七日内退还北京悦己家园房地产经纪有限公司电费一千四百五十三元、燃气费一千三百九十元；五、北京悦己家园房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内支付魏海凤自二〇一六年一月二十五日至二〇一六年二月二十四日房屋租金三千元；六、北京悦己家园房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内返还承租魏海凤房屋的电卡、燃气卡；七、驳回北京悦己家园房地产经纪有限公司其他诉讼请求；八、驳回魏海凤其他反诉请求。如果北京悦己家园房地产经纪有限公司、魏海凤未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费八百四十六元，由北京悦己家园房地产经纪有限公司负担二十八元（已交纳），由魏海凤负担八百一十八元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉费七百四十元，由北京悦己家园房地产经纪有限公司负担五十九元（于本判决生效后七日内交纳），由魏海凤负担六百八十一元（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  赵 倞人民陪审员  肖开恩人民陪审员  陈凤廷二〇一八年四月二十七日书 记 员  马 赫