广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1972民初2836号原告：申寅杰，男，1986年9月2日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区，委托诉讼代理人：黄维升，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。被告：东莞礼顿花园房地产开发有限公司。住所地：广东省东莞市沙田镇齐沙村。统一社会信用代码：914419005900710430。法定代表人：莫海荣，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李健豪，广东名成律师事务所律师。委托诉讼代理人：江水，广东名成律师事务所律师。原告申寅杰与被告东莞礼顿花园房地产开发有限公司（以下简称礼顿房地产公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2018年2月23日立案后，依法适用简易程序，于2018年3月28日公开开庭进行了审理。原告申寅杰的委托诉讼代理人黄维升，被告礼顿房地产公司的委托诉讼代理人江水到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告申寅杰向本院提出诉讼请求：1.被告向原告双倍返还购房定金100,000元；2.被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2017年12月24日签订了《礼顿·金御海湾认购书》，约定被告向原告出售东莞市沙田镇礼顿住宅小区第12栋704号房。原告于签订《认购书》时已支付定金50,000元，被告也向原告出具了收取定金的收据。然而，东莞市人民政府在2017年4月11日发布的住房限购政策明确规定非本市户籍居民家庭无法提供购房之日前2年内在本市逐月缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的，暂停向其销售新建商品住房；已有一套住房、无法提供购房之日前3年内在本市逐月连续缴纳2年以上个人所得税或社会保险证明的，暂停向其销售新建商品住房，且通过补缴的个人所得税或社会保险缴纳证明不予认定。原告并非东莞市户籍人员，也没有在东莞缴纳过个人所得税或者购买社保，故原告没有资格在东莞购买商品房。被告作为商品房销售专业人士，有义务了解相关的限购规定及审核原告的购房资格，被告在原告无购房资格的情况下仍与原告签订涉案的认购书，存在明显过错，将导致合同无法继续履行，已构成预期违约，应承担违约责任。原告认为由于原告支付的款项性质为定金，现因被告违约行为导致合同无法履行，原告有权要求被告双倍返还定金共计100,000元。原告为维护自身合法权益，遂诉至法院，请求法院判如所请。被告礼顿房地产公司辩称，一、涉案的《认购书》属预约合同，原、被告双方自愿签订，不存在欺诈、胁迫或者损害国家利益的情形，也没违反法律、行政法规的强制性规定，该《认购书》已生效，双方均应遵照执行。二、《东莞市人民政府办公室关于进一步完善我市住房限购政策的通知》已于2017年4月11日实施，销售现场公示了该限购政策，并通过相关管理部门的验收及抽查监督。原告签订《认购书》前，对该限购政策已完全知悉，故原告认购时同意由第三方代缴个税，以获得东莞市购房资格，后因原告担心其按揭贷款可能出现问题，不能一次性付款而未办理任何申请贷款手续并有意解除《认购书》。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予以支持。”因此，原告拒绝履行《认购书》约定的义务，被告有权不予返还原告所交定金。三、2018年1月24日，在原告故意不提供购房按揭贷款所需的银行流水、资产证明等材料并有意退房的情况下，被告的销售代理仍然答应帮助原告申请退还所交定金50,000元。在《认购书》约定的签订购房合同期限届满前，无论原告要求退还认购定金的理由是否合理合法，被告均没有在2018年3月5日前退还原告定金的义务。原告以其不符合东莞市购房资格为借口要求双倍返还定金，其真正的理由系对所签的《认购书》反悔，属于明示违约，被告有权解除《认购书》并没收原告支付的定金。四、东莞市住房限购政策规定的购房资格或条件是以家庭为单位，并根据户籍、学历、职称、劳动合同、缴交社保等情况而规定不同的购房资格或条件，原告并没有证据证明其本人及家庭成员完全不符合东莞购房资格或条件。五、退一步讲，即使原告及家庭成员不具备现阶段东莞购房资格，但原告作为完全民事行为能力人，应当对其已知悉相关限购政策后仍自愿签订《认购书》的行为负责。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月24日，原告申寅杰与被告礼顿房地产公司签订了一份《认购书》，约定申寅杰购买礼顿房地产公司开发的位于东莞市××镇礼顿住宅小区××房，建筑面积为73.08平方米，成交价为1,700,000元；申寅杰应在签订该《认购书》当日支付定金50,000元，首付680,000元（含定金）在2018年3月5日交付，并在当天签订正式的《商品房买卖合同》。关于签订《认购书》的过程：申寅杰在中介的带领下前去礼顿房地产公司销售处购买商品房，接待的销售人员了解其个人情况后，明确告知其不符合东莞市购买商品房的资格，但可以帮其代缴个人所得税（曾经有人通过补缴取得了购房资格），取得东莞市商品房购买资格，申寅杰同意该方案后，双方签订了涉案的《认购书》。礼顿房地产公司主张其销售人员提及的代缴个税实为通过第三方补缴一年个人所得税的方式取得购房资格，申寅杰则认为系由被告为其补缴一年个人所得税以取得购房资格。另查，2017年4月10日，东莞市人民政府发布了东府办[2017]46号文件《东莞市人民政府办公室关于进一步完善我市住房限购政策的通知》，该通知明确从2017年4月11日起购买东莞市新建商品住房的限购对象及条件为：（一）本市户籍及非本市户籍居民家庭在本市拥有两套及以上住房的，继续暂停向其销售新建商品住房。（二）非本市户籍居民家庭无法提供购房之日前2年内在本市逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的，暂停向其销售新建商品住房；已有一套住房、无法提供购房之日前3年内在本市逐月连续缴纳2年以上个人所得税或社会保险证明的，暂停向其销售新建商品住房。（三）非本市户籍居民家庭成员具有全日制本科以上学历或初级以上职称，能提供本市工作单位劳动合同以及购房之日前2年内在本市逐月连续缴纳半年以上社会保险证明的，可在我市购买首套新建商品住房；购买第二套新建商品住房的，执行以上第（二）点规定。（四）通过补缴的个人所得税或社会保险缴纳证明不予认定。庭审中，原告申寅杰明确其要求解除《认购书》的原因系如果银行不批准其申请贷款支付涉案商品房的购房款，其尚无能力一次性支付购房款；被告迟迟未帮其补缴个人所得税，且原告得知东莞市政府限购政策明确规定不认可补缴的个人所得税。被告礼顿房地产公司主张申寅杰要求解除《认购书》的原因系其自身不想购买涉案房产，故意不履行《认购书》。以上事实有《认购书》、收据、刷卡记录、东莞市人民政府办公室文件、律师函、EMS快递单、微信聊天记录及本案一审庭审笔录附卷为证。本院认为，申寅杰与礼顿房地产公司签订的涉案《认购书》属预约合同，是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。本案为商品房预约合同纠纷，主要的争议焦点为：原告要求被告双倍返还定金100,000元是否合法。关于原告提出被告双倍返还定金的诉请实际暗含要求解除双方签订的《认购书》，且认为《认购书》解除的过错在于被告。对此，本院分析如下：（一）关于《认购书》是否解除。如上所述，该《认购书》是合法有效的，其性质属于预约合同，目的是签订正式的《商品房买卖合同》。但东莞市人民政府于2017年4月10日发布的《东莞市人民政府办公室关于进一步完善我市住房限购政策的通知》已经明确可以在东莞市购买新建商品住宅的条件。原告从签订《认购书》至今仍未取得购买东莞市新建商品住房的资格，故双方签订《认购书》的合同目的无法实现，原告要求解除《认购书》，于法有据，本院予以支持。（二）关于《认购书》解除的过错在哪一方。众所周知，国家及各级人民政府为了让房地产市场健康有序地发展，制定了一系列的调控措施。东莞市人民政府在2017年4月10日已发布了《东莞市人民政府办公室关于进一步完善我市住房限购政策的通知》，并于2017年4月11日开始施行。原告申寅杰并非东莞市户籍人口，且在深圳工作，也未在东莞市缴纳社会保险或者缴纳个人所得税，其欲购买与其关联度不大的城市新建商品住房时，有义务了解所在城市的相关购房政策。同理，被告的专业销售人员，亦有义务了解新建商品住宅的相关政策。双方均清楚申寅杰无购买东莞市新建商品住宅的资格，但双方均同意通过补缴个人所得税的方式尝试取得购房资格。而东莞市人民政府2017年4月10日发出的限购政策已经明确不承认通过补缴个人所得税的证明，即实际上申寅杰即使补缴了一年的个人所得税也无法取得购房资格，涉案的《认购书》仍然无法实现签订正式商品房买卖合同的目的。双方试图通过非正常手段让申寅杰取得购房资格，对《认购书》的解除均存在过错，相抵后，无需向对方支付违约金，但被告应向原告退还定金50,000元。原告要求被告双倍返还定金，于法无据，本院予以驳回。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、限被告东莞礼顿花园房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内退还原告申寅杰定金50,000元；二、驳回原告申寅杰的其他诉讼请求。本案收取诉讼费1,150元，由原告申寅杰负担525元，被告东莞礼顿花园房地产开发有限公司负担525元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员 詹 杰二〇一八年四月二十八日书记员 林香瑜附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。