呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2018）内0105民初3461号原告（执行案外人）：乔玉娥，女，1963年11月18日出生，汉族，住内蒙古自治区包头市。委托诉讼代理人：王新平，内蒙古铁恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：张齐家，内蒙古铁恒律师事务所律师。被告（申请执行人）：中国民生银行股份有限公司呼和浩特分行，住所地内蒙古呼和浩特市赛罕区敕勒川大街东方君座******。法定代表人：屈霆，该行行长。委托诉讼代理人：王永胜，内蒙古典泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：周连平，内蒙古典泽律师事务所律师。第三人（被执行人）：时建文，男，1968年3月6日出生，汉族，住内蒙古自治区包头市。第三人（被执行人）：刘福林，女，1959年10月2日出生，汉族，住内蒙古自治区包头市。第三人（被执行人）：杨时雨，男，1985年6月7日出生，汉族，住内蒙古自治区鄂尔多斯市。第三人（被执行人）：高占荣，男，1969年2月8日出生，汉族，住内蒙古自治区鄂尔多斯市。原告乔玉娥与被告中国民生银行股份有限公司呼和浩特分行（以下简称民生银行呼市分行）、第三人时建文案外人执行异议之诉一案，本院于2018年4月25日立案后，经原告乔玉娥申请追加刘福林、杨时雨、高占荣作为第三人参加本案诉讼，本案依法适用普通程序，于2018年10月25日公开开庭进行了审理。原告乔玉娥的委托诉讼代理人王新平、张齐家，被告民生银行呼市分行的委托诉讼代理人王永胜，第三人时建文到庭参加诉讼。第三人刘福林、杨时雨、高占荣经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告乔玉娥向本院提出诉讼请求：1.不得执行包头市九原区恒大华府5-903房屋；2.诉讼费由被告承担。诉讼过程中，乔玉娥增加诉讼请求：请求依法确认包头市九原区恒大华府5-903房屋归原告乔玉娥所有。事实和理由：贵院依（2013）赛民初字3459-1号民事裁定于2014年5月21日查封、依（2014）赛执字第00522-1号民事裁定续封的包头市九原区恒大华府5-903房屋的实际权利人系乔玉娥。乔玉娥于2017年年初得知贵院查封该房屋后，于2017年3月10日向贵院递交案外人执行异议书面申请，贵院于2018年4月10日作出（2018）内0105执异92号执行裁定书，裁定驳回乔玉娥的异议请求。乔玉娥认为其对涉案房屋享有的权利足以排除对该房屋的执行，乔玉娥于2013年8月9日与第三人时建文签订书面《房屋买卖合同》并经公证，以120万元购买涉案房屋，并支付全部购房款。乔玉娥自购买涉案房屋后，涉案房屋便一直由其儿子王光耀占有、居住至今。因涉案房屋一直不具备办理房屋过户手续的条件，原告一直未就该房屋进行过户登记，乔玉娥对此没有过错。综上，望贵院根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判如诉请。被告民生银行呼市分行辩称，一、乔玉娥并非争议房屋的实际权利人，无法排除执行。乔玉娥诉称情况明显与事实不符，根据《城市房地产管理法》第37条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，时建文及乔玉娥明知涉案房屋未办理产权证仍进行交易严重违反法律规定，应承担不利后果；另从乔玉娥提交的收据及银行交易明细单载明交款人王守智将购房款交于吴士克，吴士克并非房屋出卖人，与本案毫无关系，不符合交易习惯。同时，时建文于2010年以1,171,162元购买涉案房屋，三年后仅以乔玉娥诉称的120万元转卖给乔玉娥，明显不符合房屋增值市场规律，存在低价转卖、恶意转移财产的可能性，故对乔玉娥与时建文是否存在真实有效的房屋买卖法律关系无法明确。二、乔玉娥与时建文签订的房屋买卖合同系债权行为，房屋未变更物权登记，物权不发生效力。产权的归属受物权法调整，物权法第六条规定，不动产登记的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定进行登记，第九条又规定，不动产登记的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，根据该规定，不动产物权以登记作为权利享有与变更的公示办法，法律赋予登记的公信力，使社会公众知晓物权的享有与变动的情况。如果双方当事人就不动产转让达成协议并已履行，但只要未发生产权过户登记就不发生产权变更的效力，因此本案在未办理过户登记手续之前，房屋产权仍归时建文所有，乔玉娥只能基于合同向时建文主张债权和违约责任，故赛罕区人民法院的查封行为是有事实和法律依据的。三、（2018）内0105执异92号执行裁定书事实认定清楚，法律适用正确，应予维持。时建文与民生银行呼市分行存在借款合同法律关系，时建文欠款事实确实存在，有（2013）赛民初字第3462号民事判决书予以佐证，法院依据民生银行呼市分行提出的诉讼财产保全申请，依法查封时建文所有的包头市九原区恒大华府5-903房产有事实及法律依据，况且乔玉娥在收到赛罕区人民法院（2018）内0105执异92号执行裁定书后未提起审判监督程序而向法院起诉，就表明乔玉娥认可原判决、裁定正确无误。第三人时建文述称，2010年，时建文与恒大华府签订房屋买卖合同，以按揭方式购买案涉房屋，后时建文由于经营不善，付不起银行每个月5000多元的按揭贷款，正好赶上吴士克向其追讨欠款，无奈之下将房子卖给乔玉娥。乔玉娥的丈夫王守智把房款支付给时建文，因为吴士克当初怕时建文收款后不给其打款，就直接让王守智把一小部分钱给了吴士克，对此还作了公证。第三人刘福林、杨时雨、高占荣未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人举证、质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年6月18日，时建文（买受人、乙方）与恒大地产集团包头有限公司（出卖人、甲方）签订《包头市商品房买卖合同》（合同编号：2010-0009411），约定由时建文购买包头市九原区恒大华府5-903号房屋一套，建筑面积166.65平方米，每平方米7027.67元，价款为1,171,162元。付款方式约定为：银行按揭付款方式，2010年6月4日前支付首期房款361,162元，余款81万在2010年6月4日前办理完毕银行按揭手续。2010年6月30日，时建文（借款人、抵押人、甲方）、陈玲凤（共同借款人）与中信银行股份有限公司包头分行（贷款人、抵押权人、乙方）、恒大地产集团包头有限公司（保证人、丙方）签订《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》，时建文贷款金额810,000元用于购买案涉房屋，贷款期限300个月，自2010年6月30日起至2035年6月10日。三方就上述借款合同办理了具有强制执行效力的债权文书公证书。2013年8月9日，时建文（出卖方、甲方）与乔玉娥（买受方、乙方）签订《房屋买卖合同》一份，合同约定甲方将案涉903号房屋出卖给乙方，房屋面积166.62平方米，乙方需一次性付给甲方全额房款126万元（押金6万元，三方各2万元）；甲方应配合乙方办理房屋过户手续，更名费过户费甲乙双方各付一半；合同未尽事宜，双方协商解决。落款处甲方由时建文、陈玲凤签字，乙方由乔玉娥、王守智签字。同日，时建文、陈玲凤（转让方、甲方）又与乔玉娥（受让方、乙方）签订《协议书》一份。协议第一条约定，甲方夫妻所转让的房产权利为：甲方以时建文的名义与恒大地产集团包头有限公司于2010年6月18日签订的《包头市商品房买卖合同》（合同编号为2010-0009411），该合同项下的房产权利所涉房屋为坐落于九原区恒大华府5-903的房产，房屋建筑面积166.65平方米（房屋所有权证正在办理中）。甲、乙双方对上述房产权利及权利所涉房屋的权属及现状均已确认、无异议。第二条约定，转让价格共计1,200,000元，其中甲方银行按揭贷款现有760,000元，由乙方代替甲方一次性偿还，乙方代甲方清偿的银行贷款折抵为房产权利转让款，剩余转让款440,000元由乙方一次性向甲方支付。转让款具体支付时间由甲、乙双方协商确定。第四条约定，甲方有义务无条件协助乙方办理所交易房产权利的转移登记手续，及房产权利所涉房屋的产权转移登记手续。办理房屋所有权转移登记所产生的费用（包括税费）由甲方、乙方各承担一半。协议书还就其他事项作出了约定，同日，双方就该《协议书》在内蒙古自治区包头市路诚公证处办理了公证，由该公证处出具（2013）包路诚证内经字第5048号《公证书》。同日，乔玉娥的丈夫王守智向时建文卡号为×××的账户转账770,000元，时建文于2013年8月12日用上述卡内存款将其在中信银行股份有限公司包头分行的按揭贷款本息76万余元全部结清，同日，中信银行包头分行零售银行部出具《结清证明》。庭审过程中，乔玉娥与时建文均认可剩余43万元购房款，由时建文指示乔玉娥向案外人吴士克支付，其中28万元于2013年8月9日通过银行转账方式支付，该事实有乔玉娥提供的吴士克的中国农业银行银行卡交易明细清单在卷佐证；剩余15万元以现金形式向吴士克支付，有吴士克向王守智出具“收到王守智支付房款现金15万元”的收据在卷佐证，且上述事实有2017年3月7日乔玉娥、王守智、吴士克、时建文共同出具的《证明》在卷佐证，该证明载明：乔玉娥与时建文买卖时建文坐落在包头市九原区恒大华府5#-903室房屋一套，付款方式为：1、由王守智通过银行转账的方式支付中信银行付77万元（该77万元为本房屋的按揭贷款）；2、由于时建文欠吴世克欠款，王守智给吴世克43万元作为应支付房款的一部分（其中28万元以银行转账的方式转入吴世克账户，15万元以现金方式支付给吴世克）；3、时建文在王守智处押6万元用于支付过户手续的相关费用。庭审过程中，乔玉娥与时建文均认可案涉房屋于购房当日即向乔玉娥交付。乔玉娥提供的金碧物业集团防火责任书、金碧物业公司包头分公司出具的代收煤气费收费收据、内蒙古电力（集团）有限责任公司电力销售平推机打发票、内蒙古广播电视网络集团有限公司收费专用发票、包头市燃气有限公司燃气费通知单、内蒙古包头市华融热力有限责任公司热费专用微机发票等证据，证实乔玉娥已实际接收案涉房屋，防火责任书和内蒙古电力（集团）有限责任公司电力销售平推机打发票显示签署日期、缴费日期均为2014年4月22日。乔玉娥提供的包头市房地产档案馆出具的商品房买卖合同信息表载明，案涉房屋购房人为时建文，合同编号为2010-0009411，房屋坐落为恒大华府5-903，查封情况为：查封单位呼和浩特市赛罕区人民法院，查封文号为（2013）赛民初字第3459-1号，查封起始时间为2014年5月21日，查封终止时间2016年5月21日；查封文号为（2014）赛执字第00522-1号，续封起始时间为2016年5月22日，续封终止时间为2019年5月21日；查封单位包头市东河区人民法院（查封购房合同），查封文号为（2017）内0202执1454号。庭审过程中，乔玉娥、民生银行呼市分行、时建文均认可案涉房屋尚不具备办理房屋权属证书的条件。民生银行呼市分行与时建文、陈玲凤、高占荣、徐仙仙、杨时雨、乌兰、刘福林借款合同纠纷一案，诉讼过程中，本院依民生银行呼市分行的诉讼财产保全申请于2014年4月28日作出（2013）赛民初字第3459-1号民事裁定书，裁定查封时建文所有的位于包头市九原区恒大华府5-903的房屋。2014年5月13日，本院作出（2013）赛民初字第3462号民事判决书，判决主要内容为：时建文向民生银行呼市分行偿还借款本金3,446,885.68元及利息52,662.23元，并支付罚息；高占荣、杨时雨、刘福林对时建文的上述债务承担连带清偿责任，驳回民生银行呼市分行对乌兰、徐仙仙、陈玲凤的诉讼请求。判决生效后，民生银行呼市分行申请执行。2016年3月2日，本院作出（2014）赛执字第00522-1号执行裁定，继续查封时建文所有的案涉房屋。执行过程中，乔玉娥对查封案涉房屋提出书面异议，本院于2018年4月10日作出（2018）内0105执异92号执行裁定书，裁定驳回乔玉娥的异议请求。本院认为，对于乔玉娥主张不得执行案涉903号房屋的诉讼请求，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记，本案中，乔玉娥与时建文在查封之前已签订合法有效的房屋买卖合同，并就买卖及付款事宜另行签订《协议书》且办理公证，乔玉娥已于办理公证当日向时建文转账支付770,000元，同日向时建文指示的案外人吴士克支付剩余430,000元，现案涉房屋尚不具备办理房屋权属证书的条件，非因乔玉娥的原因一直未办理过户登记，故本院认为，乔玉娥对案涉房屋享有足以排除执行的权利，应停止对案涉房屋的执行，对其该项诉讼请求，本院予以支持。对于乔玉娥主张确认案涉903号房屋归其所有的诉讼请求，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，因乔玉娥未办理不动产权属登记，故对其该项诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《中华人民共和国物权法》第九条规定，判决如下：一、停止对位于包头市九原区恒大华府5-903房屋的执行；二、驳回原告乔玉娥的其他诉讼请求。案件受理费15,600元（原告已预交），由被告中国民生银行股份有限公司呼和浩特分行负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 高晓英人民陪审员 乌日娜人民陪审员 格日乐 二〇一九年四月三十日书 记 员 郝辰炜