广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书2018)粤06民终7847号上诉人（原审原告）：佛山市恒卓投资管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区大良近良居民委员会延年路顺德雅居乐花园**商铺，统一社会信用91440606MA4UL0XY41。法定代表人：刘占垒。委托诉讼代理人：何耀文，广东一杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：何健杨，广东一杰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：蔡玲玲，女，1991年8月13日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区，委托诉讼代理人：朱甜甜，广东德先律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐才,广东德先律师事务所律师。上诉人佛山市恒卓投资管理有限公司（以下简称恒卓公司）因与被上诉人蔡玲玲物业服务合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2018）粤0606民初2819号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月7日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。恒卓公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，依法改判蔡玲玲立即向恒卓公司支付物业综合服务费34320元、水电费1486.74元及违约金（违约金自2016年12月6日起，以35806.74元为本金按日万分之五计至实际清偿完毕之日止，暂计至2017年10月31日为3307.5元）；2.依法判令蔡玲玲向恒卓公司支付本案律师费3000元；3.本案一、二审诉讼费由蔡玲玲承担。事实与理由：（一）恒卓公司与广州市卓凯房地产经营有限公司（以下简称卓凯公司）不存在任何关系，物业综合服务费保证金、首月物业综合服务费并非由恒卓公司收取。恒卓公司同意以首月物业综合服务费抵扣个别租户拖欠的物业服务费，系出于妥善处理前手物业公司遗留的问题及稳定已有商户的目的，并不代表恒卓公司有收取过该笔款项。一审法院认为物业综合服务费保证金、首月物业综合服务费的归属属于恒卓公司与卓凯公司之间的内部交接问题，并判令以物业综合服务费保证金抵扣物业服务费，严重损害了恒卓公司的合法权益，属于认定事实不清。（二）一审法院对涉案商铺停水停电时间的认定不符合逻辑，且对举证责任的分配存在严重不公，加重了恒卓公司的举证责任。（三）蔡玲玲存在违约行为，应支付违约金。（四）根据《物业服务补充合同》第九条的约定，恒卓公司因蔡玲玲的违约行为支出的律师费，应由蔡玲玲承担。恒卓公司在一审中亦已提交了证据证明其支出了律师费，一审法院却以恒卓公司没有证据证明已实际支付律师费为由不予支持该项主张，明显错误。综上，请求二审法院支持恒卓公司的全部上诉请求。蔡玲玲辩称，雅居乐都荟广场本由卓凯公司负责经营管理，但卓凯公司在收取首月物业综合服务费及物业综合服务费保证金后便失去联络，此后恒卓公司强行接管。但恒卓公司在接管后并未履行相关义务，亦不配合蔡玲玲办理营业执照的要求，整个雅居乐都荟广场的管理十分混乱，蔡玲玲并未享受到合格的物业服务。蔡玲玲交纳的首月物业综合服务费及物业综合服务费保证金与本案拖欠的物业综合服务费相抵后仍有盈余，因此恒卓公司的上诉无理，请求二审法院驳回其上诉请求。恒卓公司向一审法院起诉请求：1.判令解除恒卓公司与蔡玲玲之间的物业服务关系；2.判令蔡玲玲立即向恒卓公司支付物业综合服务费34320元、水电费1486.74元及违约金（自2016年12月6日起，以35806.7元为本金，按日万分之五计至实际清偿完毕之日止，现暂计至2017年10月31日为3307.5元）；3.判令蔡玲玲向恒卓公司支付本案恒卓公司支出的律师费3000元；4.本案全部诉讼费用由蔡玲玲承担。一审法院经审理查明：2016年2月27日，蔡玲玲与卓凯公司签订《物业服务补充合同》，约定：卓凯公司为蔡玲玲额外提供合同约定的商场物业服务，蔡玲玲每月应向卓凯公司缴纳物业综合服务费3120元，综合物业综合服务费从该商铺实际交付日起计收，出租方给予蔡玲玲的免租装修期内，商场整体开业前的装修期间综合服务费按6元/平方米/月计算，如蔡玲玲提前完成装修后经卓凯公司同意提前开业的，则装修期结束，综合物业费按正常收费标准计算；本协议期限内，蔡玲玲每月须向卓凯公司缴纳由卓凯公司代收代缴的该商铺的独立水、电费，水、电费的代收代缴最终按照供水、供电部门的要求执行；蔡玲玲在签订本协议时，应向卓凯公司交付相当于首年二个月的物业综合服务费合计6240元作为物业综合服务费保证金，由卓凯公司在蔡玲玲无违约，缴清全部应缴费用及撤场之日起十五天内无息退还给蔡玲玲；蔡玲玲于签订本协议时，向卓凯公司预付首月物业综合服务费3120元。蔡玲玲于2016年2月27日向卓凯公司支付首月物业综合服务费3120元、物业综合服务费保证金6240元。恒卓公司于2016年6月13日出具收据确认收到装修保证金8000元。蔡玲玲自2016年12月31日自行撤场，恒卓公司于2017年5月7日对涉案商铺清场。为追讨欠费，恒卓公司委托广东一杰律师事务所律师代理一审诉讼，约定律师服务费3000元，但恒卓公司尚未支付。以上事实，还有一审开庭笔录在案佐证。一审法院认为，恒卓公司与蔡玲玲没有签订物业服务合同，但恒卓公司在2016年6月13日出具装修保证金收据，可见恒卓公司此时已实际对涉案商铺进行物业管理，恒卓公司主张参照蔡玲玲与卓凯公司签订的《物业服务补充合同》约定的收费标准收取物业综合服务费有理，一审法院予以支持。蔡玲玲称其于2016年12月31日撤场，恒卓公司确认蔡玲玲在12月撤场，故一审法院采纳蔡玲玲的抗辩意见。恒卓公司主张其于2017年3月8日对商铺停水停电，但没有证据佐证，而恒卓公司作为商铺的管理者，对使用人停水停电必然要对使用人进行告知、记录等，恒卓公司无法提交相关证据，应承担举证不能的不利后果，一审法院采信蔡玲玲的抗辩意见，认定恒卓公司于2016年12月31日对商铺停水停电。恒卓公司对商铺停水停电以致蔡玲玲无法使用商铺，即恒卓公司已向蔡玲玲作出解除物业服务关系的意思表示，恒卓公司要求解除双方之间的物业服务关系有理，一审法院予以支持，物业综合服务费及水电费应计至2016年12月31日。因此，蔡玲玲尚欠恒卓公司物业服务费3120元。蔡玲玲从2016年12月撤场后再无使用商铺，再产生水电费不合理，一审法院不予支持。恒卓公司称此后收取每月120元的公摊水电费保底，但没有合同依据，一审法院不予支持。因此，蔡玲玲尚欠恒卓公司水电费为221.44元。关于蔡玲玲已支付费用的抵扣问题。蔡玲玲已向卓凯公司支付首月物业综合服务费和物业综合服务费保证金，现在恒卓公司已实际管理涉案商铺，关于首月物业综合服务费和物业综合服务保证金的归属应属于恒卓公司与卓凯公司的内部交接问题，对于蔡玲玲而言，无必要重复交纳。物业综合服务保证金的作用在于保证蔡玲玲足额支付应付的费用，故在恒卓公司与蔡玲玲解除物业服务合同关系且没有证据证明该费用已抵扣的情况下，首月物业综合服务费和物业综合服务保证金应先用于抵扣蔡玲玲尚欠的费用。恒卓公司出具收据确认已收取装修保证金8000元，现恒卓公司与蔡玲玲已解除物业服务关系，没有证据证明蔡玲玲有违反装修规定的情形，恒卓公司应予退还。抵扣该三笔费用后，蔡玲玲并没有欠费，恒卓公司要求蔡玲玲支付相关费用无理，一审法院予以驳回。基于蔡玲玲已不欠恒卓公司费用，恒卓公司要求蔡玲玲支付违约金和律师费无理，一审法院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，判决：一、解除恒卓公司与蔡玲玲之间的物业服务关系；二、驳回恒卓公司的其他诉讼请求。一审案件受理费426.43元，由恒卓公司负担。本院二审期间，恒卓公司围绕上诉请求依法提交了已退场“珂洛丽”商户物品（存放）盘点表及EMS邮单（日期分别为2017年11月6日及2018年5月9日），拟证明恒卓公司在收回涉案商铺前及收回涉案商铺后均通知了蔡玲玲取回其置于涉案商铺内的物品，但蔡玲玲至今仍未取回，物品仍存放在恒卓公司。蔡玲玲没有提交新证据。经审查，恒卓公司在二审中提交的证据均无法证明其所主张的证明内容，本院不予采信。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。另查明，一审中，恒卓公司陈述，装修保证金并非由恒卓公司收取，但为了妥善处理卓凯公司遗留的租户问题，恒卓公司后补了该收款收据，并确认款项按恒卓公司收取处理。另查明，恒卓公司在与涉案商铺同属于一个商场的另一商铺的物业服务合同纠纷案件[一审案号：（2018）粤0606民初3385号，二审案号：（2018）粤06民终6394号]中陈述，虽然该案中的物业综合服务费保证金系由卓凯公司而非恒卓公司收取，但由于卓凯公司不再进行经营，后来业主委托恒卓公司进行出租管理，恒卓公司与对方重新签订合同，为了安抚之前的承租户，在没有收取对方支付的保证金的情况下向对方出具了保证金收据，但注明是换收据。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。虽然恒卓公司与蔡玲玲之间并未签订书面的物业服务合同，但恒卓公司为蔡玲玲提供了物业服务，双方之间形成物业服务关系。一审判决解除恒卓公司与蔡玲玲之间的物业服务关系，双方当事人对此均未提起上诉，本院予以维持。根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：蔡玲玲欠付恒卓公司的物业综合服务费及水电费的数额应如何确定；蔡玲玲已支付费用的抵扣问题；恒卓公司上诉请求蔡玲玲支付律师费3000元及违约金是否应当得到支持。关于第一个争议焦点。恒卓公司上诉主张，蔡玲玲应向其支付自2016年12月起至交还涉案商铺之日止的物业综合服务费、水电费。一审中，蔡玲玲主张其于2016年12月31日撤场，恒卓公司确认蔡玲玲于2016年12月撤场，一审法院据此确认蔡玲玲于2016年12月31日撤场，理据充分，本院予以维持。双方对于恒卓公司对涉案商铺停水停电的时间存在分歧。本院认为，恒卓公司作为商铺的管理者，主张其于2017年3月对商铺停水停电，举证责任在恒卓公司，但其并未提交相关证据证明其主张成立，故一审法院采信蔡玲玲有关停水停电时间为2016年12月31日的抗辩意见，并无不当，本院予以维持。虽然蔡玲玲与恒卓公司之间并未签订书面的物业服务合同，但恒卓公司已为蔡玲玲提供了物业服务，根据公平原则，应当支付相应的费用。一审法院参照卓凯公司与蔡玲玲签订的《物业服务补充合同》的约定，认定截至2016年12月31日，蔡玲玲尚欠恒卓公司物业服务费3120元、水电费221.44元，有事实和法律依据，本院予以维持。因恒卓公司对涉案商铺停水停电后，蔡玲玲已无法使用涉案商铺，恒卓公司主张停水停电以后的物业综合服务费及水电费，于法无据，本院不予支持。关于第二个争议焦点。恒卓公司上诉主张，恒卓公司并未收取涉案商铺的首月物业综合服务费及物业综合服务费保证金，不应以上述费用抵扣蔡玲玲拖欠的物业服务费及水电费。本院认为，虽然恒卓公司并未直接收取涉案商铺的首月物业综合服务费及物业综合服务费保证金，但根据恒卓公司在本案及另案中的陈述，结合恒卓公司已实际管理涉案商铺的事实，一审法院认定首月物业综合服务费及物业综合服务保证金的归属应属于恒卓公司与卓凯公司的内部交接问题，应以上述费用抵扣蔡玲玲尚欠的物业服务费及水电费，并无不当，本院予以维持。恒卓公司确认已收取装修保证金8000元，双方现已解除物业服务关系，恒卓公司亦未提交证据证明蔡玲玲存在违反装修规定的情形，前述装修保证金应予返还。综上，以蔡玲玲支付的首月物业综合服务费、物业综合服务保证金、装修保证金，抵扣蔡玲玲应向恒卓公司支付的物业服务费、水电费后，蔡玲玲无需再向恒卓公司支付物业服务费和水电费。关于第三个争议焦点。本院认为，恒卓公司上诉主张蔡玲玲应按照其与卓凯公司签订的《物业服务补充合同》中约定的标准支付逾期违约金，但恒卓公司与蔡玲玲之间并未签订书面的物业服务合同，该主张缺乏依据，本院不予支持。恒卓公司并未实际支付律师费，其在本案中向蔡玲玲主张律师费，缺乏事实依据，本院不予支持。综上，恒卓公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费852.86元，由上诉人佛山市恒卓投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郑正坚审判员  邱程辉审判员  潘伟丹二〇一八年十二月六日法官助理黎嘉鸿书记员何智峰