山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)鲁06民终395号上诉人（原审原告）：程华，女，1977年12月30日出生，汉族，住海阳市。委托诉讼代理人：安启军，男，1978年1月2日出生，汉族,公务员，系上诉人之夫。委托诉讼代理人：迟春岷，海阳琴剑法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：海阳日升置业有限公司，住所地海阳市方圆街道办事处147号。法定代表人：邱有义，该公司董事长。委托诉讼代理人：江洪明，山东海宇清律师事务所律师。上诉人程华与被上诉人海阳日升置业有限公司（以下简称日升置业）商品房销售合同纠纷一案，不服山东省海阳市人民法院（2016）鲁0687民初732号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月24日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人程华的委托诉讼代理人安启军、迟春岷及被上诉人日升置业的委托诉讼代理人江洪明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。程华上诉请求：依法撤销海阳市人民法院作出的（2016）鲁0687民初732号民事判决，改判被上诉人给付上诉人逾期交房违约金54000元。事实与理由：一审法院认定事实错误。一、本案中上诉人与被上诉人于2013年2月23日签订商品房买卖合同，约定上诉人购买被上诉人开发的日昇山水苑第0023幢11层2单元1101号房屋，房屋总价为556691元，被上诉人于2014年6月30日前将验收合格的商品房交付上诉人使用，上诉依约交付房款后，被上诉人却未能按时交付房屋，直至2015年4月20日才通知上诉人办理房屋交接手续，已经构成违约，应按合同第九条约定的违约金条款向上诉人支付违约金。二、本案中上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同中约定的免责条款第二条“由于政府对房地产政策的重大调整，或因其它历史遗留问题而导致工程无法按期施工造成工程延误”可延期交房，是被上诉人提供的格式条款，是被上诉人为了免除自己的责任，排除对方主要权利而制定的，根据《合同法》第四十条之规定，该条款应属无效条款。并且本案中海阳市水文站搬迁本身也不属于历史遗留问题，这只是被上诉人与案外人之间的合同关系，与上诉人无关。被上诉人与案外人海阳市方圆街道办事处新兴村村民委员会签订的合同约定，山水苑项目应于2011年12月31日向被上诉人交付净地，但双方却未能按期交付净地，本案上诉人与被上诉人商品房买卖合同签订时间为2013年2月23日，而山水苑项目交付净地时间应为2011年12月31日，之间时隔两年之久该宗土地一直存在纠纷，被上诉人明知此情况，仍然在与上诉人签订的商品房买卖合同中约定于2014年6月30日前交付房屋，并且也未如实告知上诉人这一情况，这是一种默示行为，即被上诉人认可2014年6月30日为双方最后的交房期限。因此，本案不属于法定的免责事由，被上诉人应当承担因违约给上诉人造成的损失。日升置业辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，请求维持一审判决，驳回上诉。本案涉及到的水文站搬迁延误导致被上诉人开发的房屋地下管网及配套设施无法连接造成延迟交房属于合同约定的历史遗留问题，应予认定。程华向一审法院起诉请求：1、请求被告支付逾期交房违约金54000元（自2014年7月1日至2015年4月19日按已付房款556691元每日万分之三计）；2、被告承担诉讼费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，一审法院予以确认并在卷佐证。1、2013年2月23日，原告程华与被告日升置业签订合同编号为201302230003商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的日昇山水苑第0023幢11层2单元1101号房，建筑面积126.78平方米，房产按套计价为556691元。合同第六条付款方式及期限约定，签署本合同时付清现金256691元整，余款300000元整，买受人于15日内办理银行按揭贷款。合同第八条交付期限约定，出卖人应当在2014年6月30日前，将验收合格的商品房交付买受人使用，但遇下列特殊原因，除双方同意解除或者变更合同外，出卖人可以据实延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、由于政府对房地产政策的重大调整，或因其它历史遗留问题而导致工程无法按期施工造成工程延误；3、法律法规的影响，相关市政配套施工，政府政令禁止施工或实施交通管制影响正常施工……合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：逾期不超过30日的，……；逾期超过30日的，买受人有权解除合同，……，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。2、合同签订后，原告实际交纳房款556691元。2015年4月20日，被告将房产交付原告。3、原告主张违约金的计算方法是以556691元为基数按万分之三计算293天(自2014年7月1日到2015年4月19日)，被告无异议。4、日昇山水苑18#楼、23#楼的预售许可证号为201262(开工日期为2012年3月10日，竣工验收时间为2014年11月18日)。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：被告主张因为海阳水文站历史上座落于所开发地段上，紧邻原告购买的楼房之北(楼房主体工程已于2014年5月之前建设完工)，但由于该单位业务的特殊性，管理权限几经调整，目前不归地方政府管辖，而是隶属于烟台市水文局，烟台市水文局也不隶属于烟台政府，而是隶属于山东省水文局，对于搬迁等事项应当层报山东省水文局批准，这些具体情况均应当由土地提供方即海阳市方圆街道办事处新兴村委会报请方圆街道办事处以及海阳市政府协调才可(被告在与土地提供方新兴村委签订合作协议时对此并不知情)，经过土地提供方(村、街道、政府)层层协调，山东省水文局在2013年底同意搬迁，2014年9月底实际搬迁。该情况确属历史遗留问题，系延期交房的免责事由，提供以下证据证明：1、海阳市方圆街道办事处新兴村委会于2015年6月30日出具的证明，内容：据双方合同约定，山水苑项目原定于2011年12月31日前交付净地，因为海阳水文站搬迁延误以及本村拆迁延误(本村村民修敬玉一直到2014年9月8日才拆除原来房屋)，导致本村委直至2014年9月10日才向海阳日昇置业有限公司交付净地，造成18#、23#楼配套及地下管道工程无法施工，导致18#、23#交房延误。2、烟台市水文局于2016年7月1日出具的证明，内容：海阳水文站原定于2013年12月30日搬迁完毕，因为涉及权限等因素，需要经过请示上级等待批准等一系列程序，实际搬迁时间为2014年9月10日。原告对两份证明均提出异议，称：对于方圆街道新兴村委的证明，原告认为该地块是以出让方式取得，被告在开发该土地时已经拥有了该土地的使用权，跟村民修敬玉延期拆除房屋导致无法交付净地没有关系，这也不是合同第八条约定的可以延期交付的情况；对于烟台市水文站的证明，原告认为与本案无关。因为该土地的开发与应用和水文站的搬迁有无因果关系，被告没有提供证据证明，单纯的情况说明不足以证明系合同第八条约定的可以延期交付房屋的情况。另外即使发生了被告所主张的相关延期的事实，被告也应该在合理时间内书面通知原告，并取得原告的同意才可以免责，被告在开发房屋的时候明知该地块系房屋拆迁纠纷地块，但是与原告签订合同的时候并没有如实告知，应该承担对其相应的不利后果。被告称并不存在必须经双方协商同意或者原告同意为条件，只是遇到了特殊原因，而导致了原告所购买楼房地下管网无法建设，无法连接，其他相关配套也无法建设，逾期交房的后果并非被告造成，而是属于合同条款中的特殊原因。一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规规定，且被告取得了日升山水苑23#楼的预售许可证，该合同合法有效，原、被告均应按合同约定履行各自的义务。合同约定，被告应于2014年6月30日前交付房屋，同时约定由于政府对房地产政策的重大调整，或因其它历史遗留问题而导致工程无法按期施工造成工程延误，出卖人可以据实延期的免责条款。被告提交的证据证实，导致延期交房的原因是海阳市水文站的搬迁滞后，即水文站的搬迁直接导致海阳方圆街道办事处交付该区域的净地延迟，造成地下管网及配套无法建设连接，致使被告延迟交房，该事由被告认为属于合同约定的“历史遗留问题”并无不当，且合同没有约定必须告知合同相对人，该事由属于延期交房的免责事由。被告要求免责，证据充分，理由正当，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决：驳回原告程华要求被告日升置业支付逾期交房违约金54000元的诉讼请求。案件受理费1150元，减半收取为575元，由原告程华承担。二审中，被上诉人提交了加盖有海阳市住房和规划建设管理局、海阳方圆街道办、海阳方圆街道办新兴村委会公章的《情况说明》一份，但该证据的形式不符合《最高人民法院关于适用的解释》第115条规定的证据形式要件，本院不予采纳。在本院审理的（2017）鲁06民终2580号一案，经本院调查海阳市住房和规划建设管理局办公室人员，该局在上述情况说明中加盖公章系因了解到涉案项目存在征迁延迟的情况，但征迁延迟是否系因水文站搬迁导致的该局工作人员表示不清楚，对于涉案土地交付是否为净地亦不清楚，对于水文站与本案地块的位置关系也表示不清楚。二审查明的其他事实同一审。本院认为，《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”本案中，双方订立的房屋买卖合同系由被上诉人提供，为其销售开发涉案日昇·山水苑房屋而重复使用的格式合同。其中合同第八条规定“历史遗留问题而导致的工程无法按期施工造成的工程延误，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。”中的“历史遗留问题”，其字面含义较为宽泛。现双方对于海阳市水文站拆迁问题是否属于合同约定中的“历史遗留问题”解释不一致。《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款规定“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”2013年2月23日，上诉人与被上诉人签订商品房买卖合同时，海阳市水文站搬迁问题尚未解决，被上诉人作为房地产开发公司应当预见海阳市水文站搬迁导致的工期延误进而可能导致房屋延迟交付这一情况。被上诉人在订立合同时应将上述事实如实告知上诉人并对可能因此产生的逾期交房的问题以及免责事由进行明确的约定，体现合同缔约双方对己方所享有的权利和义务进行了选择，以彰显合同之公平。但被上诉人在未向上诉人如实告知的情况下，依据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”，即应当作出不利于提供格式条款一方被上诉人的解释。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”。故，被上诉人主张其由于海阳市水文站搬迁的历史遗留问题可以延期交付房屋的理由不成立。上诉人要求被上诉人承担逾期交房违约责任理由正当，证据确凿，本院依法予以支持。双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定出卖人应当在2014年6月30日前将房屋交付买受人。被上诉人于2015年4月20日才交付房屋构成违约，应承担自2014年7月1日起至2015年4月19日止逾期交房违约金54000元。综上，上诉人的上诉请求理由正当，证据确凿，本院依法予以支持。原审判决认定事实错误，所作判决不当，依法应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十一条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、撤销山东省海阳市人民法院（2016）鲁0687民初732号民事判决。二、被上诉人海阳日升置业有限公司于本判决生效后十日内向上诉人程华支付逾期交房违约金54000元。如果被上诉人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1150元，减半收取为575元，二审案件受理费1150元，合计1725元，均由被上诉人海阳日升置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  曲振涛审判员  鲁晓辉审判员  李 安二〇一八年四月十日书记员  王 萌