海南省三亚市城郊人民法院民事判决书（2018）琼0271民初1022号原告：李广秋，女，汉族，1957年8月7日出生，公民身份号码：×××，户籍住址：辽宁省沈阳市大东区大什字街78号3-3-1。委托诉讼代理人：李寒松，北京岳成（三亚）律师事务所专职律师。被告：吕明星，男，黎族，1965年9月8日出生，公民身份号码：×××，户籍住址：海南省三亚市临春路临春村二组0035号。被告：吕桂忠，男，黎族，1968年7月2日出生，公民身份号码：×××，户籍住址：海南省三亚市临春路临春村二组0033号。被告：郑波，女，汉族，1962年11月13日出生，公民身份号码：×××，户籍住址：黑龙江省双城市双城镇和平街一委一组。原告李广秋与被告吕明星、被告吕桂忠、被告郑波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。2018年3月14日，原告李广秋及其原委托诉讼代理人许春珍、被告吕明星、被告吕桂忠、被告郑波到庭参加诉讼，因原告李广秋当庭变更诉讼请求，本案延期审理。2018年4月8日，原告李广秋及其变更后委托诉讼代理人李寒松，被告吕明星、被告吕桂忠、被告郑波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李广秋向本院提出诉讼请求：1.判令解除其与吕明星、吕桂忠签订的《房屋租赁合同》；2.判令吕明星、吕桂忠、郑波共同返还未租住期间的租赁费244,214元；3.诉讼费用由三被告承担。2018年3月23日，李广秋提交变更后的起诉状，提出诉讼请求：1.判令解除其与吕明星、吕桂忠于2013年10月1日签订的《房屋租赁合同》；2.判令吕明星、吕桂忠、郑波共同返还未租住期间的租赁费244,214元；3.判令吕明星、吕桂忠、郑波共同赔偿利息损失5822元（从2017年10月1日开始以同期银行贷款利息计算至实际支付日，暂计算至2018年4月1日）；4.诉讼费用由吕明星、吕桂忠、郑波共同返承担。事实及理由：2013年2月，其通过郑波认识吕明星、吕桂忠，约定租住吕明星、吕桂忠在三亚市××组自建楼401房，其根据吕明星、吕桂忠二人指示于2013年3月13日、3月18日、5月5日分别付向郑波支付1万元、20万元和5万元，租金合计26万元，郑波出具了相应收据。2013年10月1日，其与吕明星、吕桂忠签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2013年10月1日至2083年10月1日止共70年，租金共计26万元。合同签订后，其入住该房屋，并按时交纳物业、水电及有线电视等各项费用。2017年10月，该房屋因临春棚改被拆除，租赁合同无法继续履行，其有权要求解除租赁合同，吕明星、吕桂忠应退还其未租住期间的租赁费，郑波作为指定收款人也应承担租金返还责任。2018年4月8日本案第二次开庭，李广秋在法庭审理过程中第二次变更诉讼请求及理由，以承租房屋为未经获准建设为由，将诉讼请求第1项变更为确认其与吕明星、吕桂忠2013年10月1日签订的《房屋租赁合同》无效。吕明星、吕桂忠共同辩称，王某出钱在吕桂忠宅基地自建两栋楼，王某与吕桂忠各分得一栋，李广秋通过郑波购买王某的自建楼房间。其二人并不认识李广秋，并未将属于吕桂忠的楼房向李广秋出售或出租，与李广秋之间并不存在租赁关系，签订《房屋租赁合同》仅是为达到楼房不被拆除目的所虚构，26万元是郑波收取的购房款，其二人不曾收到租金。物业、水电及有线电视费等因使用费等因实际使用而发生，与租赁无关。郑波辩称，其受聘于王某代为销售和管理房屋，其收取李广秋26万元是职务行为，已将该26万元购房款支付给王某，其不应对此承担责任。根据《房屋租赁合同》第八条约定，政府行为导致房屋被拆除，李广秋应从吕明星、吕桂忠获得拆迁补偿的款项中获得赔偿。其不是《房屋租赁合同》的相对方，不应被列为被告。本院经审理认定事实如下：李广秋指称401号房间房屋原址位于三亚市××队，该房屋已于2017年10月拆除。2013年3月13日、3月18日、5月5日，李广秋分别付向郑波支付1万元、20万元和5万元，合计26万元，郑波出具相应收据确认收款。其中，2013年3月13日收据载明内容为“今收到李广秋交房款壹万元整￥10,000元401室83m×3200=265600.00”，其余二张收据均载明收到款项为“房款”。2013年10月1日，吕明星与吕桂忠为甲方、李广秋为乙方，签订《房屋租赁合同》，约定吕明星、吕桂忠向李广秋出租401号套间，面积约83平方米，租期自2013年10月1日起至2083年10月1日止共计70年，租金26万元应一次性支付。李广秋并不持有该合同原件。李广秋使用401房期间，申请安装有线电视线路并交纳使用费，水电费由吕桂忠收取。吕明星、吕桂忠、郑波为证明李广秋指称的401房系案外人王某出卖的事实，举证了2013年2月22日吕桂忠与王某签订的《联营建房协议书》作为证据，李广秋对该项主张不予认可。吕明星、吕桂忠、郑波未对王某的身份信息进行举证。另查明，李广秋于2018年1月11日向本院提起诉讼，起诉状列写被告身份信息中吕明星民族成分误作汉族，吕桂忠性别误作女性、民族成分误作汉族。2018年3月12日，本案第一次开庭审理，法庭核对当事人过程中对前述错误信息予以提示，李广秋确认其列写错误，随即在重新提交的起诉状中作出变更。在举证的证据中，李广秋不持有其与吕明星、吕桂忠于2013年10月1日签订的《房屋租赁合同》合同原件，仅提交复印件。本院认为，本案争议的焦点有二：一是《房屋租赁合同》的合同效力，二是租金返还的责任承担。一、合同效力及相对人《房屋租赁合同》由李广秋与吕明星、吕桂忠签订，双方对该合同相对的主体身份并无异议，该合同已于2013年10月1日成立。李广秋与吕明星、吕桂忠虽对《房屋租赁合同》签订的目的各执一词，但均确认所涉及租赁物为未取得建设工程规划许可房屋且在本案起诉前已拆除的事实，该合同内容违反法律法规的禁止性规定，应认定为无效。二、26万元的属性李广秋向郑波支付26万元的事实，双方均无异议。款项支付完成于《房屋租赁合同》签订前且收款人为郑波，该付款行为完成时，李广秋与吕明星、吕桂忠之间租赁关系尚未形成，李广秋并未对付款与租赁合同之间、郑波收款与租赁合同之间以及郑波与吕明星、吕桂忠二人之间的三组关联关系进行举证，不能证明李广秋先期向郑波支付的26万元系其为此后产生的《房屋租赁合同》义务对吕明星、吕桂忠所作履行。李广秋应承担举证不能的不利后果，本院对其主张已履行《房屋租赁合同》租金支付义务的理由不予采纳。由此，郑波所收取的26万元并非因《房屋租赁合同》所取得的财产，郑波该项收款行为亦非吕明星、吕桂忠授意或指令行为。三、租金返还责任《房屋租赁合同》签订后，李广秋并未对其支付租金的事实进行举证，其主张的租金交付事实并不存在。由此，李广秋诉求吕明星、吕桂忠以及郑波返还租金并承担利息损失赔偿责任的理由，没有事实根据。至于李广秋向郑波已支付的26万元，李广秋可在理顺法律关系之后，另行主张权利。综上，李广秋诉求确认《房屋租赁合同》无效的理由成立，本院亦应依职权作无效宣告；李广秋返还租金并承担利息损失赔偿责任的诉讼请求，没有事实根据和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、李广秋与吕明星、吕桂忠于2013年10月1日签订的《房屋租赁合同》无效。二、驳回李广秋的其他诉讼请求。案件受理费2481元，由李广秋负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审 判 员 李 祎 二○一八年四月十七日法官助理 冯欣意书 记 员 杜海燕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。