浙江省舟山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）浙09民终42号上诉人（原审被告）：吴开伟，男，1969年7月27日出生，汉族，住舟山市定海区。委托诉讼代理人：周世忠，浙江六和（舟山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈佳敏，浙江六和（舟山）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中国人民解放军浙江省舟山警备区保障处，住所地舟山市定海区昌国路**。负责人：单伯勋，处长。委托诉讼代理人：单贤定，浙江海务律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：舟山百灵堂医疗企业管理有限公司东大医疗诊所，，住所地舟山市定海区都神殿******负责人：包德忠。委托诉讼代理人：蒋建美，女，舟山百灵堂医疗企业管理有限公司总经理。上诉人吴开伟因与被上诉人中国人民解放军浙江省舟山警备区保障处（以下简称警备区保障处）、舟山百灵堂医疗企业管理有限公司东大医疗诊所（以下简称东大医疗诊所）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省舟山市定海区人民法院（2017）浙0902民初3991号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。吴开伟上诉请求：发回重审，或者撤销一审判决，依法驳回警备区保障处的一审诉讼请求。事实和理由：1.涉案房产除东大医疗诊所在使用外，尚有舟山市海岛真味轩餐厅、天华古迹文物修复管理公司等机构在使用，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，本案需要追加这些次承租人参加诉讼，以便进一步查清案件事实，而一审未予追加，导致基本事实未查清，应当发回重审。2.警备区保障处系警备区内设机构，不具有独立的诉讼主体资格，应依法驳回其诉讼请求。3.吴开伟于2011年5月将《房地产租赁协议书》确定的权利义务概括性地转让给了案外人邵银宝，邵银宝在此后6年时间，一直持续稳定地履行承租人义务，警备区保障处也以默认形式，追认了上述承租权转让事实，足以认定警备区保障处与邵银宝之间构成了法律规定的“其他形式”租赁关系。4.从警备区保障处盖章确认的《房地产租赁证明》可见，警备区保障处直接与东大医疗诊所建立了租赁关系，且东大医疗诊所使用面积是否系800平方米无证据可以认定。5.其已将租赁权转让给邵银宝，与警备区保障处不存在租赁关系，一审仍认定其需要缴纳2015年1月1日起的租金以及逾期租金利息，缺乏法律依据。6.警备区保障处于2017年10月20日起诉，而其缴纳最后一笔租金时间为2011年5月，期间并不存在诉讼时效中断等情形，故该起诉已超过法定诉讼时效。警备区保障处辩称，1.根据现行司法解释规定，次承租人不是必须参加诉讼，一审未予追加，并无不当。2.涉案房产所有权证登记为“中国人民解放军总后勤部”，使用单位为“83351部队管理处”，随着军队机构调整，涉案房产的土地使用权登记为舟山警备区，出租主体为警备区后勤部，现警备区后勤部整编为保障处，故诉讼主体并无不当。3.根据其与吴开伟的合同约定，转租需经其书面同意以及签订转租合同，现其未收到过吴开伟的书面报告，亦未同意吴开伟转租。故其仍然与吴开伟存在租赁合同关系。4.基于不定期租赁合同关系，一审认定吴开伟应当缴纳相应租金和利息是正确的。5.第三人代缴租金，不存在超过法定诉讼时效的问题。故请求二审维持原判，依法驳回吴开伟的上诉请求。东大医疗诊所辩称，其已付清相应租金，要求驳回吴开伟的上诉请求。警备区保障处向一审法院起诉请求：1.解除其与吴开伟之间签订的《房地产租赁协议》，吴开伟立即腾空返还承租的房屋；2.判令吴开伟支付拖欠的租金1636600元，及自2015年1月10日起至2017年10月18日的利息393720元（按中国人民银行公布的同期银行贷款基准利率上浮30%计算）；3.判令东大医疗诊所支付租金811800元，及利息39554元。一审诉讼过程中，其变更第1项诉讼请求，要求解除其与吴开伟之间签订的《房地产租赁协议》、《军队房地产租赁合同》，要求吴开伟、东大医疗诊所立即腾退房屋；变更第2项诉讼请求中的租金金额为1390600元；变更第3项诉讼请求，要求东大医疗诊所对吴开伟拖欠租金中的811800元及利息39554元承担连带清偿责任。一审法院认定事实：2008年6月1日，警备区保障处通过招标，与吴开伟签订了《房地产租赁协议》。该协议约定，吴开伟租赁位于舟山市定海区招待所）建筑面积2200平方米的房屋及院内场地；租赁期限为2008年6月1日至2020年12月31日；为明确租赁期内双方的职责、权限和义务，双方须每三年签订一次总后勤部房地产管理局监制的《军队空余房地产租赁合同》；2008年6月1日至2008年12月31日期间，出租人给予承租人装修改造优惠期，免收租金，2009年1月1日至2014年12月31日期间，年租金492000元（中标价），2015年1月1日至2017年12月31日期间，年租金递增10%，为541200元；承租人按照“先付后用”原则，在每年1月份和7月份的前10天，支付半年租金。2012年3月1日，双方签订了《军队房地产租赁合同》。该合同约定，吴开伟租赁位于舟山市定海区都神殿建筑面积2200平方米的房屋及场地约300平方米；租赁用途为商业；租赁期限为2012年1月1日至2014年12月31日；租金每年492000元，总额1476000元，按半年结算，承租人于每年1月、6月的前十日内交付；承租人在合同签订后十日内向出租人支付房地产租赁保证金123000元；承租人不得擅自转租房屋；承租人逾期交付租金的，每逾期一日，出租人按滞交总额的千分之三加收违约金，逾期三十日，出租人有权解除合同。上述合同的出租人为“中国人民解放军浙江省舟山警备区后勤部”。涉案房产的房屋所有权证登记的所有权人为“中国人民解放军总后勤部”，使用单位为“83351部队管理处”，房屋面积为2094.04平方米。出租房屋所涉土地的使用人登记为“中国人民解放军浙江省舟山警备区”。随着军队机构调整，涉案房产的使用单位现为中国人民解放军浙江省舟山警备区，出租主体现为警备区保障处。吴开伟于2008年3月31日缴纳投标押金300000元，该款于2011年5月23日转为租金。吴开伟于2011年1月31日、5月13日分别支付租金315000元、738000元。案外人邵银宝、邵银玲于2011年10月24日至2016年3月24日期间，共为涉案房产缴纳租金1832000元。2009年1月1日至2011年12月31日期间，应付年租金492000元，总租金1476000元，吴开伟及案外人邵银宝共支付1599000元（含租赁保证金123000元）。2012年1月1日至2014年12月31日期间，应付年租金492000元，总租金1476000元，案外人邵银宝、邵银玲后期支付的1586000元，足以抵充，且尚剩余110000元。2015年1月1日后，年租金541200元，前述剩余租金110000元，按照《房地产租赁协议》约定的“先付后用”，半年一付，每年1月份和7月份的前10天支付的办法，尚不足以抵充第一期租金。东大医疗诊所于2013年8月23日提交《关于要求在都神殿开设中医门诊服务的报告》，该报告的落款处打印了“吴开伟、邵银宝、方福康”的名字，但该三人均未签名。后，警备区保障处批复同意开设中医门诊，并为东大医疗诊所向工商部门出具了房地产租赁证明。2016年10月28日，舟山百灵堂医疗企业管理有限公司和东大医疗诊所共同向警备区保障处提交申请书，要求直接向警备区保障处缴付诊所的租金。但警备区保障处收取申请书后未予答复。2017年6月23日，东大医疗诊所向警备区保障处汇付了租金39664元。审理中，各方对东大医疗诊所使用的涉案房产建筑面积为800平方米，均无异议。一审法院认为，关于吴开伟是否已将《房地产租赁协议书》的承租人权利和义务一并转让给案外人邵银宝。吴开伟本人最后一次缴纳租金发生于2011年5月13日，之后的租金均由案外人邵银宝、邵银玲缴纳确是事实。从警备区保障处提供的租金缴纳凭证看，警备区保障处对于涉案房产的租金由邵银宝、邵银玲在缴纳是知情的，吴开伟提供的发票则证明警备区保障处确实将邵银宝作为涉案房产的租金付款人。但是，上述情况尚不能证明吴开伟主张的其已于2011年5月将《房地产租赁协议书》的承租人权利和义务一并转让给案外人邵银宝，且警备区保障处对此已予同意的抗辩。承租人之外的第三人代缴租金，并不必然意味着合同转让，出租人收取第三人缴付的租金，亦不代表出租人同意合同转让。一审庭审后，吴开伟又补充了（2011）舟定民初字第321号民事调解书，以及吴开伟（出租方）与邵银宝等（承租方）于2011年4月15日签订的《房屋租赁框架协议书》、《房屋租赁补充协议书》作为证据。（2011）舟定民初字第321号中吴开伟作为承租人将涉案房产转租给陈建军，为此发生纠纷。但该民事调解书并不能证明合同转让给了邵银宝，从吴开伟以涉案房产承租人的身份起诉主张权利，调解协议中约定陈建军2011年9月30日向吴开伟腾退房屋来看，反而证明吴开伟当时仍是《房地产租赁协议书》的承租人。《房屋租赁框架协议书》、《房屋租赁补充协议书》的内容反映出吴开伟与邵银宝等人之间系转租关系，并不能证明合同转让给了邵银宝。即使吴开伟与邵银宝之间有合同转让的意愿，由于没有证据证明警备区保障处同意该项转让，亦无法认定合同转让已经成立。另，2012年3月1日的《军队房地产租赁合同》系吴开伟以承租人的名义签订，根据《房地产租赁协议书》的约定，该《军队房地产租赁合同》是确定出租人和承租人权利义务的重要合同依据。吴开伟主张该合同未实际履行，合同内容对双方不具有约束力，显然不能成立。该签约行为表明吴开伟仍认可其系涉案房产的承租人。由于之前邵银宝已经缴纳过租金，该签约行为反过来证明第三人代缴租金，不等于合同转让。当事人主张合同转让需要证据证明，而吴开伟吴开伟的证据显然不足。综上，确认吴开伟系《房地产租赁协议书》、《军队房地产租赁合同》的当事人，系涉案房产的承租人。警备区保障处与吴开伟于2008年6月1日就涉案房产签订的《房地产租赁协议书》合法、有效。由于该协议书言明双方需要每三年另签订一次合同来明确权利义务，故警备区保障处与吴开伟依据上述约定于2012年3月1日签订的《军队房地产租赁合同》亦合法、有效。双方应根据上述两份合同的约定履行各自的义务，其中关于租赁期限应依据《军队房地产租赁合同》确定。由于《军队房地产租赁合同》约定的租赁期限为2012年1月1日至2014年12月31日，该合同期满后，吴开伟继续使用涉案房产，但双方未签订新的书面合同，后续的租赁期限未予明确，故应视为双方之间形成不定期租赁关系。在不定期租赁阶段，原租赁合同继续有效。吴开伟应按原租赁合同的约定支付租金，即2015年1月10日前应支付2015年1月1日至6月30日的租金270600元，但即使算上2016年、2017年支付的租金，实际能抵充该期应付租金的只有149664元（含东大医疗诊所支付的39664元），显然已构成逾期支付租金，已违约。对于不定期租赁合同，当事人可以随时解除。且吴开伟已因逾期支付租金而违约。故警备区保障处要求解除租赁合同，予以支持。鉴于警备区保障处对于拖欠租金的支付请求延至2017年12月31日，故确认双方就位于舟山市定海区都神殿房屋及院内场地的租赁合同于2017年12月31日解除。警备区保障处要求吴开伟腾退房屋的诉讼请求，予以支持。由于东大医疗诊所是部分出租房屋的使用者，警备区保障处要求东大医疗诊所一并腾退房屋的诉讼请求，亦予支持。对于吴开伟未支付的不定期租赁阶段租金，警备区保障处依法可要求支付。对照原租赁合同的约定计算，不定期租赁阶段的租金至合同解除止，为1623600元（541200元×3年）。扣除可抵充的已付租金149664元、租赁保证金123000元，吴开伟尚需支付1350936元。租赁合同对于逾期支付租金约定需支付违约金，故警备区保障处依法有权要求吴开伟支付逾期付款利息。警备区保障处主张将后付的租金前移抵充欠付租金，并在此基础上按欠付租金总额自2015年1月10日起计算逾期付款利息至2017年10月18日，未加重承租人的责任，予以准许。租赁合同约定的逾期付款违约金过高，警备区保障处主动调整为按中国人民银行公布的同期银行贷款基准利率上浮30%计算，未超出法律允许范围，予以采纳。逾期付款利息的具体计算如下(以1至3年期银行贷款基准利率为利率基数)：2015年1月11日至2015年2月28日，为14342元（6%÷360天×1.3×49天×1350936元）；2015年3月1日至2015年5月10日，为19916元（5.75%÷360天×1.3×71天×1350936元）；2015年5月11日至2015年6月27日，为12879元（5.5%÷360天×1.3×48天×1350936元）；2015年6月28日至2015年8月25日，为15111元（5.25%÷360天×1.3×59天×1350936元）；2015年8月26日至2015年10月23日，为14391元（5%÷360天×1.3×59天×1350936元）；2015年10月24日至2017年10月18日，为168231元（4.75%÷360天×1.3×726天×1350936元）；合计244870元。警备区保障处同意在吴开伟承租的涉案房产中开设中医门诊，仅是对出租房产用途的许可，并未与东大医疗诊所之间建立直接的房屋租赁合同关系。东大医疗诊所虽曾于2016年10月28日向警备区保障处要求直接缴付租金，但警备区保障处当时未予同意。故警备区保障处现要求东大医疗诊所对吴开伟拖欠租金中的部分本息承担连带清偿责任，缺乏合同依据和法律依据，不予支持。但东大医疗诊所自行支付的39664元租金，视为代承租人吴开伟支付租金，警备区保障处无需退回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决：一、确认警备区保障处与吴开伟之间就位于舟山市定海区都神殿房屋及院内场地的租赁合同于2017年12月31日解除；二、吴开伟于判决生效后三日内向警备区保障处腾退承租的房地产；东大医疗诊所于判决生效后三日内腾退其所使用的房产；三、吴开伟于判决生效后三日内向警备区保障处支付租金1350936元，并支付逾期付款利息244870元；四、驳回警备区保障处的其他诉讼请求。一审案件受理费23043元，减半收取11521.50元，由警备区保障处负担1940.37元，吴开伟负担581.13元。二审中，吴开伟提交了两份证据：1.2012年11月20日案外人顾珍菊呈送给中国人民解放军浙江省舟山警备区保障部基建营房科的《关于在开设餐饮服务的报告》，该营房科回复“同意顾珍菊开设餐饮服务”，并加盖该营房科印章；2.舟山市海岛真味轩餐厅的工商变更登记资料，载明该餐厅的第一任投资人为案外人顾珍菊，后相继变更为案外人邵银宝、张国琴等。两份证据拟证明警备区保障处早在2012年11月就将部分涉案房产直接出租给案外人顾珍菊。经质证，警备区保障处对于两份证据的真实性和合法性均无异议，但认为上述证据不足以证明其绕开吴开伟直接与顾珍菊建立了租赁关系。警备区保障处提交了租金缴纳凭证及其银行存款凭证，拟证明其一直按照谁缴纳租金就向谁开具发票的惯例进行操作，发票上载明的交款主体并非就是其认可的承租人。经质证，吴开伟对该材料的证据三性均有异议，认为警备区保障处选择性提供发票，部分发票与一审提供的租金缴纳凭证无法一一对应。本院认为，对于吴开伟提供的两份证据三性，予以认可，但不足以证明警备区保障处直接与部分房产实际使用人建立了租赁关系。对于警备区保障处提供的材料，不属于新证据，只是对一审已经质证的证据补充说明。二审审理查明的事实与一审认定的事实基本一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点在于：一、吴开伟是否已经将《房地产租赁协议书》的承租人权利义务转让给案外人邵银宝，以及吴开伟是否应缴纳拖欠的相应租金与利息；二、程序方面，警备区保障处作为诉讼主体是否适格、应否追加其他当事人参与本案诉讼以及本案的诉讼时效问题。关于争议焦点一。1.根据《房地产租赁协议》和《军队房地产租赁合同》约定，吴开伟转租需经警备区保障处书面同意以及签订转租合同。现有证据无法证明吴开伟转租给案外人邵银宝征得了警备区保障处的书面同意或签订转租合同。反之，舟山百灵堂医疗企业管理有限公司和东大医疗诊所曾书面申请直接向警备区保障处缴付租金而未获准许，且警备区保障处未主动向邵银宝、邵银玲及东大医疗诊所催讨过租金，表明警备区保障处未同意吴开伟将承租权转让。2.根据现行法律规定，民事合同上的默认及其效力认定，必须要有明确的法律依据。本案中，案外人邵银宝、邵银玲以及东大医疗诊所虽然直接向警备区保障处缴付过租金，但在警备区保障处否认与上述主体建立租赁关系的情况下，吴开伟之外的第三人代缴租金，并不必然意味着涉案《房地产租赁协议书》权利义务转让给了案外人，警备区保障处收取第三人缴付的租金，亦不代表其同意吴开伟的转租行为。同时，警备区保障处在租金发票上记载的交款人系根据实际情况的客观记载，并不能推定交款人就系其认可的承租人。故根据现有证据无法认定警备区保障处以默认方式追认了吴开伟的承租权转让事实。3.从吴开伟一审提供的（2011）舟定民初字第321号民事调解书来看，吴开伟正是以涉案房产承租人身份主张有关权利的，另一方面印证了吴开伟始终将自己视为《房地产租赁协议书》的承租人，这与其二审主张相矛盾。4.从吴开伟二审提供的新证据分析，如果警备区保障处直接与案外人顾珍菊建立了租赁关系，顾珍菊无需提交该报告，即可直接依据与警备区保障处订立的租赁合同，向行政主管部门办理工商登记等手续。新证据从另一方面印证了警备区保障处未与案外人顾珍菊建立租赁关系。综合以上论证，一审认定吴开伟未将《房地产租赁协议书》的承租人权利义务转让给案外人邵银宝，即吴开伟仍系涉案房产承租人的事实，并无不当。鉴于吴开伟未按照原租赁合同缴纳不定期租赁阶段的租金，构成违约，一审据此认定吴开伟应支付相应租金和利息正确，本院予以维持。关于争议焦点二。1.诉讼主体问题。《房地产租赁协议书》和《军队房地产租赁合同》上记载的出租人均为“中国人民解放军浙江省舟山警备区后勤部”，涉案房产所有权证登记的所有权人为“中国人民解放军总后勤部”，使用单位为“83351部队管理处”。鉴于军队机构调整因素，涉案房产的使用单位现为中国人民解放军浙江省舟山警备区，出租主体现为警备区保障处。一审据此确认警备区保障处的诉讼主体资格，并无不当。2.追加其他诉讼主体问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，“因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。”现有证据不足以证明舟山市海岛真味轩餐厅、天华古迹文物修复管理公司等系涉案房产的次承租人，且法律规定并非必须追加次承租人参加诉讼，故一审未予追加，并未违反法定程序。3.诉讼时效问题。因吴开伟仍系涉案房产的承租人，邵银宝、邵银玲以及东大医疗诊所直接向警备区保障处缴付租金的行为，实质上是承租人之外的第三人代承租人缴纳租金。吴开伟本人最后一次缴纳租金系2011年5月13日，之后的租金均由其他人缴纳，而东大医疗诊所于2017年6月23日向警备区保障处汇付了租金39664元，一审立案时间为2017年10月20日，故不存在诉讼时效问题。综上所述，吴开伟的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11521元，由上诉人吴开伟负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈立东审 判 员 谢 佑审 判 员 方 燕二〇一八年四月十六日法官助理高嘉侃代书记员 毛 贇