湖南省郴州市苏仙区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘1003民初2085号 原告：珠海某某物业管理服务有限公司郴州分公司。 法定代表人：丁某某。 委托诉讼代理人：何某某。 委托诉讼代理人：何某甲。 被告：郭某某，男，汉族，住湖南省郴州市苏仙区爱莲湖畔。 被告：黄某某，女，汉族，住湖南省郴州市苏仙区爱莲湖畔。 原告珠海某某物业管理服务有限公司郴州分公司与被告郭某某、黄某某物业服务合同纠纷一案，本院于2018年9月28日立案后，依法适用简易程序，于2018年10月24日公开开庭进行了审理。原告某某物业郴州分公司的委托诉讼代理人何某某、何某甲，被告郭某某到庭参加诉讼，被告黄某某经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告某某物业郴州分公司向本院提起诉讼请求：1、判令（两）被告（连带）向原告支付拖欠的物业服务费本金6588.19元（自2016年7月1日至起诉前的2018年8月31日止），车位管理费本金3550元（自2012年10月1日至起诉前的2018年8月31日止）；2、判令（两）被告（连带）向原告支付违约金人民币1879.92元；以上诉讼请求，总金额暂计12018.11元，之后的违约金继续请求，具体的计算方法详见后附的《爱莲湖畔某某某某欠费明细表》。事实与理由：2010年9月1日，原告与郴州某某投资有限公司签订了郴州市爱莲湖路某某·爱莲湖畔小区前期物业管理服务的委托合同，并从2010年9月1日起至今服务于某某·爱莲湖畔小区业主。被告郭某某、黄某某是郴州市爱莲路79号爱莲湖畔小区某某某某的业主，与原告形成了物业服务合同关系，物业服务收费标准为“按建筑面积每月每平米1.6元”，违约金计算标准为“自逾期之日起按欠费总和的每天1‰交纳”。被告郭某某、黄某某拥有的物业建筑面积为158.37平方米，每月应交物业服务费253.39元。自2012年10月起，被告郭某某、黄某某无故拖欠物业服务费以及其他费用，截至2018年6月30日，被告郭某某、黄某某恶意拖欠物业管理服务费及相关费用已高达12018.11元，经原告多次催缴，被告置之不理。被告作为某某·爱莲湖畔小区的业主，接受了原告的服务，理应按国家法律、法规及合同约定向原告按时交纳物业管理服务费及车位管理费。然而，被告在原告一再催缴，仍置之不理，故意恶意拖欠原告物业服务费，严重扰乱了原告的正常工作，给原告造成了重大损失，也严重损害了原告的社会声誉。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请判如所请。 原告就其诉称向本院提交如下证据： 证据第1组：前期物业管理委托合同。证明方向：拟证明珠海某某物业管理服务有限公司郴州分公司与郴州某某投资有限公司依法签订对郴州市爱莲湖畔小区前期物业管理委托合同之事实。 证据第2组：1、建设工程竣工验收报告，2、收房登报公告。证明方向：拟证明爱莲湖畔小区已竣工验收合格备案及珠海某某物业管理服务有限公司郴州分公司接管爱莲湖畔小区楼；并登报告之收房之事实。 证据第3组：1、郴州商品房买卖合同、收楼确认单，2、前期物业管理服务协议，3、锁匙领取签收单、物业验收交接表。证明方向：1、拟证明被告已与郴州某某投资有限公司办妥相关手续并缴清所有费用具备收楼资格之事实，2、拟证明被告与珠海某某物业管理服务有限公司郴州分公司签订协议并约定收取物业费标准之事实，3、拟证明被告在珠海某某物业管理服务有限公司郴州分公司已领取爱莲湖畔小区某某某某锁匙之事实。 证据第4组：被告2016年1月～2016年6月交物业费收据，证明方向：拟证明被告爱莲湖畔某某某某物业服务费已交至2016年6月30日止之事实。 证据第5组：爱莲湖畔某某某某2016年7月1日～2018年8月31日物业服务费欠费清单，2012年10月1日～2018年8月31日车位管理费欠费清单，证明方向：拟证明被告2016年7月1日～2018年8月31日未交物业费、车位管理费之事实。 证据第6组：2016年9月29日国内标准快递凭证及律师函。证明方向：拟证明珠海某某物业管理服务有限公司郴州分公司向被告发出催缴物业服务费律师函之事实。 证据第7组：证明，证明方向：拟证明珠海某某物业管理服务有限公司郴州分公司2010年10月1日～2018年4月20日为爱莲湖畔小区实际提供物业管理服务之事实。 证据第8组：珠海某某物业管理服务有限公司郴州分公司营业执照。证明方向：拟证明原告企业是经注册登记，依法合法经营的物业企业之事实。 证据第9组：湖南省服务价格登记证郴F-0305。证明方向：拟证明珠海某某物业管理服务有限公司郴州分公司在郴州市爱莲湖畔小区收取物业服务费的合法之事实。 证据第10组：1、法人代表证明书，2、法人身份证，3、授权委托书，4、员工身份证明书，5、员工身份证。证明方向：1、拟证明珠海某某物业管理服务有限公司郴州分公司授予公司员工办理本案一切事务权力之事实。2、拟证实被授权人之身份。 证据第11组：被告身份证明。证明方向：拟证明被告诉讼主体资格。 证据第12组：爱莲湖畔3-10栋地下室出口安装了反光镜，出去时风情路安装了减速带。 被告郭某某对原告提交的1-12项证据均无异议。 被告郭某某辩称：以前一直在交物业费的，后来感觉服务不到位，所以就没有交。二楼漏水，把我告了，无缘无故被人告心里很不舒服。广告费没有向我们公开过。车位管理方面有问题。摄像头有些地方都没安装。进出车库的墙没拆，导致车子撞到别人的车赔钱。 就上述辩称，被告郭某某向本院提交如下证据： 1、两个照片，证明广告到处有，收入没有向业主公开，地下车位有没买车位的乱停乱进。 原告质证认为：电梯出现故障，及时报修维保公司维修了。去年成立了业主委员会，与物业公司在协商广告费的问题。 被告黄某某未到庭答辩，亦未提交证据。 经庭审质证，本院对原告提交的1至12项证据，被告郭某某提交的1项证据的真实性、合法性、关联性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年9月1日，原告与郴州某某投资有限公司签订了郴州市爱莲湖路某某·爱莲湖畔小区《前期物业管理委托合同》，并从2010年9月1日起向某某·爱莲湖畔小区业主提供服务。2011年4月13日，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，《前期物业管理服务协议》约定：物业服务收费标准为“按建筑面积每月每平方米1.6元”，违约金计算标准为“自逾期之日起按欠费总和的每天1‰交纳”。被告系某某·爱莲湖畔小区5栋902号房业主，拥有的物业建筑面积为158.37平方米，每月应交物业服务费253.39元。2016年7月之前的物业服务费被告按约全部交清，从2012年10月1日至2018年6月30日，被告无故拖欠物业管理服务费及相关费用10138.19元，原告多次催缴，被告仍未交清，原告遂诉至本院，要求判如所请。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷。争议的焦点为：原、被告签订的《前期物业管理服务协议》是否有效；原告的诉请是否支持。 2011年4月13日，原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方当事人具有约束力。被告系某某·爱莲湖畔小区某某某某业主，拥有的物业建筑面积为158.37平方米，每月按协议约定应缴物业服务费253.39元，被告从2012年10月1日至2018年6月30日未交物业服务费，应承担补缴物业服务费和逾期缴纳违约责任。原告要求被告缴纳拖欠的物业服务费10138.19元（自2012年10月1日至2018年6月30日止），合理合法，本院予以支持。合同约定违约金自逾期之日起按欠费总和的每天1‰交纳，需支付违约金1879.92元，违约金约定过高，应调整按每日0.5‰计算违约金，被告需支付违约金939.96元（按欠费总和的每日0.5‰交纳，自2016年10月11日至2018年6月30日止,后段违约金计算至物业服务费支付完止）。 综上所述，被告违反合同约定，应支付原告物业服务费10138.19元（自2012年10月1日至2018年6月30日止），并支付违约金939.96元（按欠费总和的每日0.5‰交纳，自2016年10月11日至2018年6月30日止,后段违约金计算至物业服务费支付完止）。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条，《物业管理条例》第七条、第四十一条，《湖南省实施〈物业管理条例〉办法》第三十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、限被告郭某某、黄某某在本判决生效之日起三十日内向原告珠海某某物业管理服务有限公司郴州分公司支付物业服务费10138.19元（自2012年10月1日至2018年6月30日止），并支付违约金939.96元（按欠费总和的每日0.5‰交纳，自2016年10月11日至2018年6月30日止,后段违约金计算至物业服务费支付完止），合计11078.15元。 二、驳回原告珠海某某物业管理服务有限公司郴州分公司其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费100.45元，减半收取50.23元，由被告郭某某、黄某某承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  谭友元 二〇一八年十二月三日 书记员  刘 娜 附：法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： (一)遵守管理规约、业主大会议事规则； (二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； (四)按照国家有关规定交纳专项维修资金； (五)按时交纳物业服务费用； (六)法律、法规规定的其他义务。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《湖南省实施〈物业管理条例〉办法》 第三十六条物业服务收费应当按照国务院、省和市州人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门制定的收费办法，在物业服务合同中约定。 制定和修改物业服务收费办法，应当广泛听取社会公众的意见。 业主应当按照物业服务合同的规定交纳物业服务费。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。