河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫15民终444号上诉人（原审被告）信阳华银房地产开发有限责任公司。住所地：信阳市文化街华银玫瑰园*号楼。法定代表人周文，该公司董事长。委托诉讼代理人詹俊，男，汉族，1970年2月7日出生，住信阳市浉河区，该公司员工，特别授权。委托诉讼代理人陈以德，河南以德律师事务所律师，一般代理。被上诉人（原审原告）翟丽萍，女，1966年6月5日出生，汉族，住信阳市。委托代理人陈传勤，住信阳市浉河区，特别授权。上诉人信阳华银房地产开发有限责任公司（以下简称华银公司）与被上诉人翟丽萍因房屋买卖合同纠纷一案，不服信阳市浉河区人民法院（2017）豫1502民初554号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人华银公司的委托诉讼代理人詹俊、陈以德，被上诉人翟丽萍的委托诉讼代理人陈传勤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华银公司上诉称：一、原审判决认定事实错误，且缺乏证据，判决错误。本案纠纷发生在10年之前，已经经过诉讼时效，而原审却在毫无证据的情况下认定未过诉讼时效显然属于违法认定。原审凭空捏造虚假事实，并用捏造的虚假事实来认定是华银公司拆除翟丽萍的房屋，判令华银公司承担翟丽萍房屋拆除的侵权责任，系杜撰。二、原审程序违法。原审拒绝华银公司提出的追加国瑞公司为被告，和追加翟丽萍丈夫（从国瑞公司已领取拆除房屋赔偿款人）陈诗德为第三人参与诉讼的申请，违反法律规定，且刻意阻碍事实的查明。翟丽萍在一审辩论终结后提出“变更诉讼请求”，原审法院依法应当驳回，但原审判决却刻意“张冠李戴”适用没有任何关系的《最高院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条和第三十五条关于“举证期限”的规定，来曲解法律、歪曲事实，对翟丽萍提出的“变更诉讼请求”审理并判决。三、本案涉嫌刑事犯罪，原审应当将犯罪线索移交公安机关，而违法不移交，存在渎职行为。翟丽萍答辩称：原审判决认定事实的证据充分。1、原告诉请未超过诉讼时效，因为本案原告2016年3月11日才得知侵权主体。原审适用民法通则137条规定正确。2、原审认定被告将出售给原告的房屋又卖给国瑞公司并收取拆迁款的行为未征得原告同意已构成侵权事实清楚，证据充分。因为华银公司提供的其与国瑞公司的合同显示，房屋整体转让给国瑞公司，国瑞公司支付给华银公司价款，然后再由华银公司转给各业主。但是华银公司未能证明其已经将钱款给付被上诉人。3、原审程序并不违法，原告有权选择任一侵权人作为本案的被告。上诉人认为遗漏被告的理由不成立。4、上诉人认为被上诉人重复索要房款涉嫌犯罪，但是无证据提供，且刑事案件应当另行向有关机关举报，不在本案的审理范围。翟丽萍向一审法院起诉要求：1，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算原告已付购房款41万元的利息损失（自2005年8月2日计算至2008年4月止）；2，赔偿原告财产损失7526449（房屋损失737151元，其他费用损失15493元）及利息损失（按中国人民银行规定的金融机构贷款利率计算，自2008年4月1日计算至履行完毕时止），逾期时加倍计算利息；3，本案诉讼费用由被告承担。原审查明：2004年春，原告翟丽萍与被告华银公司签订一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于信阳市××乡××丹桂××别墅区××别墅房××（××层，199.23平方米）出卖给原告，价款41万元。2004年5月8日，原告预付购房款5万元。2005年8月2日，原告付清了余下购房款36万元及支付了购房契税等税费15493元。2005年9月6日，被告华银公司协助原告办理了“信房权证浉河区字第××号”房屋产权证书。2007年11月20日，被告华银公司与河南国瑞置业有限公司（以下简称国瑞公司）签订《房地产转让合同》，合同约定甲方（被告华银公司）拟转让的房地产丹桂园小区位于南湾××××大道北侧紧邻信阳市成人教育学院，其中包扣已出售的B型别墅4套，A型别墅3套由甲方负责其中6套的回收，即B型3套。B型业主罗玉成一套，由乙方（国瑞公司）处理。A、B型各3套的回收款共计283万元，由乙方支付给甲方，甲方支付给各业主，而后甲方将六套房产证交给乙方。其中被告华银公司负责回收3套B型别墅之一就是原告翟丽萍所有的房屋。2008年1月16日，被告华银公司与国瑞公司签订《国有土地使用权转让合同》，合同约定甲方（被告华银公司）自愿将其原意出让方式取得的国有土地使用权（土地证号：信市国用（1998）字第12**号）转让给乙方（国瑞公司）使用，甲方转让的土地使用权位于信阳市××桥村，总面积27333.3平方米。其中转让给乙方土地使用权面积为21798.8平方米，转让价款1002.74万元。2015年，原告得知丹桂园别墅群被拆。2016年3月11日，原告获知其所买的房屋于2007年11月20日已被被告华银公司卖给了河南国瑞置业有限公司。另查明，河南省高级人民法院作出的（2012）豫法民一终字第52号民事判决书，判决书认定：“关于罗玉成所购房屋价值认定的问题，罗玉成在2004年购买房屋是是每平方米1957元，因本案房屋已拆除，原审法院在鉴定机构拒绝鉴定的情况下，综合考虑了罗玉成2008年被拆除房屋所处地段、户型、环境、房屋价格涨幅等因素，依据罗玉成购买房屋时的价格，参考信阳市当时同地段商品房的价格，酌定每平方米3700元较为合理，本院予以支持”。以上事实有《商品房买卖合同》、《房地产转让合同》、《国有土地使用权转让合同》、河南省高级人民法院作出的（2012）豫法民一终字第52号民事判决书、收据、发票等证据在卷予以佐证。原审法院认为，原告翟丽萍与被告华银公司签订了《商品房买卖合同》，该合同时双方真实的意思表达，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应为合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。原告按照合同要求全部支付了购房款及相关税费，被告也按照合同要求为原告办理了房屋所有权证书。本案的争议焦点一，被告华银公司是否履行了交付房屋的义务。依据《商品房销售管理办法》第三十四条“房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记”的规定，办理房屋产权登记的前提是必须进行房屋测绘，当事人拿到测绘图才可以交纳契税，之后才能办理房屋登记证书，办理房屋产权证书的房屋也必须是验收合格的房屋才能办理产权登记。本案中原告依据交纳了测绘费、房屋契税等费用，足以证明被告已向原告交付房屋，否则原告的测绘费、房屋契税等费用也不会产生。同时本案所涉房屋的房屋产权证书已于2005年9月6办理完毕，由原告翟丽萍持有，如果被告未向原告交付房屋，同样也不会交付房屋产权证书，且长达十几年原告怠于行使自己的权利未索要房屋也不符合常理。本案的争议焦点二，被告华银公司是否必须为原告翟丽萍办理土地使用权证书。原告与被告签订的《商品房买卖合同》第十三条规定出卖人应当在商品交付使用后，将办理权属登记需要出卖人提供的资料包产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能规定期限内取得房地产权属证书的…”，该条明确规定被告华银公司的义务是将相关资料报产权登记机关备案，原告在被告交付使用后已取得房屋产权证书，证明被告已将相关资料交付产区登记机关备案。在日常房屋产权交易中，只要有房屋产权登记证书，足以证明房屋所有权人，也可以完成房屋交易行为。至于土地使用权证书，只是证明土地的使用权归属，并不影响房屋所有权人的利益。故原告要求被告承担返还购房款410000元及利息诉讼请求不予支持。综上，原告请求被告承担违约之诉，本院不予支持。本案的争议三，原告诉请是否已过诉讼时效。依据《中华人民共和民法通则》第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护”，本案原告2016年3月11日才得知侵权的主体，故原告诉请未超过诉讼时效。本案的争议焦点四，原告翟丽萍是否可在法庭辩论终结前变更诉讼请求。原告于一审辩论终结后，提出变更诉讼请求的申请，要求被告承担违约与侵权责任，被告辩称法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，可以合并审理，法庭辩论终结，人民法院应当作出判决，原告于法庭辩论终结后突出变更诉讼请求，应当予以驳回。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求”，原审法院认为现案件事实与原告最早的主张法律关系不一致，本院在告知当事人后，原告据此提出变更诉讼请求是符合法律规定，被告抗辩理由不成立。本案的争议焦点五，被告华银公司是否应该承担侵权责任及赔偿损失数额。被告华银公司将在建的房屋出售给原告翟丽萍后，又与国瑞公司签订《房地产转让合同》，将原告翟丽萍在内的土地出让给国瑞公司，并收取国瑞公司拆迁款，负责拆除包含原告翟丽萍在内的三套房屋，其行为未征得原告同意，已构成严重侵权，应承担侵权赔偿责任。关于赔偿金额，本院参照河南省高级人民法院作出的（2012）豫法民一终字第52号民事判决书中认定罗玉成房屋价格每平米3700元计算，原告翟丽萍房屋199.23平方米，房屋价格737151元，故被告应赔偿原告房屋损失737151元，原告请求房屋损失本院予以支持。被告辩称该房屋拆迁款以赔偿给原告，但未提供相关证据，其抗辩理由不成立。原告请求其他费用15493元，该房屋是实现房屋所有权必须的支出，已体现在房屋价格中，再次请求被告赔偿没有法律依据，本院不予支持。被告拆迁原告房屋后，应立即将拆迁赔偿款支付给原告，故原告请求自2008年4月1日按中国人民银行同期贷款利率支持，符合法律规定，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第三条、第六条、第十五条第（六）项、第十九条、第二十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第三十五条之规定判决如下：一、被告信阳华银房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告翟丽萍赔偿房屋损失737151元及利息（利息自2008年4月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算至本息还清之日止）二、驳回原告翟丽萍的其他诉讼请求。二审查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，本案争议的焦点是翟丽萍的起诉是否已过诉讼时效，华银公司是否存在侵权行为，原审法院是否应该审理法庭辩论终结后翟丽萍变更的诉讼请求，是否应当追加国瑞公司及陈诗德为当事人。本案中，翟丽萍与华银公司于2005年签订《商品房买卖合同》，且2005年9月6日办理完毕房屋产权证书。翟丽萍持有房屋产权证书并享有该房屋的所有权。2007年11月20日，华银公司与国瑞公司签订《房地产转让合同》，约定将包括翟丽萍的房屋在内的土地出让给国瑞公司，合同约定由华银公司负责回收已经出售的A型别墅3套、B型别墅3套（翟丽萍的房屋即为该3套B型别墅其中一套），回收款共计283万元，由国瑞公司支付给华银公司，再由华银公司给付各业主。华银公司上诉称，翟丽萍房屋的回收款已经由其丈夫领取但是未提供任何的证据证明，且涉案房屋的产权证书登记的产权人为翟丽萍。华银公司在未征得翟丽萍同意的情况下将涉案土地整体转让给国瑞公司，且导致翟丽萍的房屋被拆除，其具有过错应当承担侵权责任。本案的诉讼时效问题，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。本案中，翟丽萍举证证明其在2016年3月11日才得知侵权主体为华银公司。且华银公司也未提供证据证明涉案土地转让及房屋拆除时告知了翟丽萍并取得其同意。所以，一审法院适用《中华人民共和国民法通则》第137条的规定并无不当，本案并未超过诉讼时效。原审判决认为案件事实与翟丽萍最初主张的法律关系不一致，告知后，翟丽萍据此变更诉讼请求，符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求”。原审审理翟丽萍变更后的诉讼请求并无不当。另上诉人认为其原审时要求追加国瑞公司与陈诗德为当事人，原审法院未予许可属程序错误，本院认为，国瑞公司与华银公司作为共同侵权人，应当承担连带责任，翟丽萍作为被侵权人有权选择请求部分侵权人即华银公司承担侵权责任。上诉人认为陈诗德应当作为第三人参加本案诉讼，但是其未提供证据证明陈诗德与本案有利害关系。上诉人认为被上诉人重复索要房屋拆迁款涉嫌犯罪，但是未提供证据证明翟丽萍虚构事实，隐瞒已经领取赔偿款。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12154元，由上诉人华银公司承担。本判决为终审判决。审判长  陶加峰审判员  马 勇审判员  文 刚二〇一八年四月十三日书记员  高 星