广东省仁化县人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0224民初82号原告（反诉被告）：韶关市粤运汽车运输有限公司仁化汽车站。住所地：仁化县城建设路135-2号。负责人：张燕珊。委托诉讼代理人：叶景春，广东韶大律师事务所律师。被告（反诉原告）：朱珍玲，女，汉族，1984年10月2日出生，住韶关市浈江区。委托诉讼代理人：林松武，广东天行健律师事务所律师。原告（反诉被告）韶关市粤运汽车运输有限公司仁化汽车站（以下简称“仁化汽车站”）诉被告（反诉原告）朱珍玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月16日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告仁化汽车站的委托诉讼代理人叶景春、被告朱珍玲的委托诉讼代理人林松武到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告仁化汽车站向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即清偿所欠原告租金772000.00元;2、依法判令被告立即清偿所欠原告滞纳金311036.66元;以上两项（租金、滞纳金）合计1083036.66元。3、由被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原告与被告于2014年12月27日签订《房屋（物业）租赁合同》（以下简称合同）。合同明确约定了各自权利和义务。其中，第五条明确约定了合同的租赁期限为：2015年1月1日起至2017年12月31日止；租金按每年递增壹万元（10000.00元）的递增方式递增租金（即：2014年租金为22万元：2015年为23万；2016年24万元；2017年25万元）。双方约定按月付租金。被告每月10号前向原告支付当月租金。如被告逾期支付该款，则每日按逾期付款数额的百分之一累计向原告支付违约金。合同签订后，原告按照合同约定向被告履行了交付租赁物的义务。然而，被告在履行过程中，被告只支付了四个月的租金，共计40000.00元。之后，原告无次的催促，被告却以种种理由，拒绝履行支付租金的义务。时至今日，被告仍欠原告租金772000.00元。根据合同中关于租金条款的相关约定，以及《合同法》第二百二十六条规定承租人应当按照约定的期限支付租金。被告应当承担支付租金和违约金的义务。为了维护原告的合法权益，保证国有资产不流失，保证国有资产的保值增值。根据我国民事法律法规的相关规定。特向贵院提起诉讼，请求依法判令，以支持原告的上述诉请。被告朱珍玲口头辩称：原告起诉租金和滞纳金没有事实法律依据，请求驳回原告诉请，理由如下：1、原告于2015年4月份发出了解除房屋租赁合同，2015年7月份又提起了解除租赁合同的诉讼，从法律上导致被告无法占有使用。2、原告在起诉后又封锁并控制了物业，用铁皮封住了入口，致使被告至今无法占有使用。3、原告发出解除通知后，被告多次主动请求原告的总公司协商解决都被以各种理由回绝，原告甚至发文给次承租人，强迫次承租人停止营业和改造，并迫使被告停止装修，给被告造成了巨大的经济损失，因此，原告的诉求的事实理由不充分，没有法律依据，请求驳回原告诉求。反诉原告朱珍玲向本院提出诉讼请求：1、请求判决反诉被告赔偿反诉原告经济损失1136666元及利息（以1136666元为计算基数从2015年5月6日起按6%标准计算利息至清偿之日止）；暂计至起诉之日止为187549元;2、由反诉被告承担本案所有受理费用。事实与理由：2007年反诉被告与彭金华签订了10年租期的《房屋（物业）租赁合同》。合同履行到第7年的6月（即2014年6月份）起彭金华开始无力向反诉被告支付租金。彭金华找到反诉原告接手，反诉原告要求物业至少要有8年租期，而且可以转租。反诉被告当时口头答应可以转租，且合同到期后可以续签，因此反诉原告才敢以63万元转手费接手彭金华的租赁物业投资酒店。反诉被告口头称可以转租及续租，但反诉被告称因其身份特殊，书面合同不能更改，一定要使用上面原合同版本，反诉原告基于对反诉被告的信任，所以双方于2014年12月27日签订的《房屋（物业）租赁合同》没有约定可以转租及续租事宜。合同签订后，反诉原告就开始着手谈酒店加盟事宜，同时着手酒店装修，并将一楼极少部分转租。其中汉庭酒店加盟费花了22.5万元，拆除工程20万元，支付酒店装修定金20万元，酒店设备购买10万多元，预订电梯费用2万元，其他材料费10多万元。2015年4月30日反诉原告向反诉被告支付了2015年1月至4月的租金76666元，2015年5月5日支付了保证金3万元。反诉原告在已经进行巨大投资后，万万没想到反诉被告会否认口头同意转租的事实。反诉被告于2015年7月17日向仁化县人民法院起诉确认解除合同、恢复租赁物原状、返还租赁物及赔偿损失，以及通知次承租人停止向反诉原告交租。反诉被告提起诉讼前还将租赁物进行了全面封锁和控制，不让反诉原告继续进场装修。因此反诉原告只能积极应诉，一审判决解除合同，二审改判撤销一审判决并驳回反诉被告的诉讼请求。现反诉原告还没来得及起诉反诉被告，没想到反诉被告竟然恶人先告状，起诉反诉原告支付2015年4月份至合同期满的租金。综上所述，反诉被告言而无信，出尔反尔，在反诉原告投入巨额资金后起诉要求解除合同，并封锁和控制租赁物，导致反诉原告一直无法使用租赁物，给反诉原告造成巨额损失：其中转手费63万元，保证金3万元，汉庭酒店加盟费22.5万元，拆除工程20万元，支付酒店装修定金20万元，酒店设备购买10万多元，预订电梯费用2万元，其他材料费10多万元。2015年4月30日反诉原告向反诉被告支付了2015年1月至4月的租金76666元，以上损失共计约150万。现有证据支撑的共1136666元，其他损失因票据还没找到等原因保留追诉权。因此，反诉原告的损失是反诉被告的不诚信行为和野蛮封场控制租赁物所造成，现反诉原告为维护自身的合法权益特提起反诉，请判如所列！反诉被告仁化汽车站口头辩称：1、反诉原告的事实理由不成立，诉求没有事实依据以及法律依据。首先，广东省韶关市中级人民法院民事判决书2016粤02民终421号终审判决反诉原告继续履行双方于2014年12月27日签订的《房屋（物业）租赁合同》。2、既然该判决是一份生效判决，有反诉原告继续履行该合同，那么反诉原告依法应当履行合同约定的支付租金以及在没有依约支付租金的情况下应当承担支付违约金（滞纳金）的民事法定责任，因此，反诉被告在本诉当中所主张的诉求包括要求反诉原告支付租金以及滞纳金于法有据。3、反诉原告主张反诉被告支付或者承担赔偿责任没有事实依据以及法律依据，既然2016粤02民终421号判决反诉原告履行合同，已经确认的事实，那么在履行合同过程中毫无疑问反诉原告应当依照合同的约定承担合同义务。综上，请求法庭驳回反诉原告的诉求。当事人围绕诉讼请求及反诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、对原告提交的证据：证据1租赁合同、租金、滞纳金计算表，原告用以证明双方的合同关系。被告对租金及滞纳金的计算有异议，认为2015年4月，原告已经发出解除合同通知，并且向法院提起解除合同诉讼，诉讼期间导致被告无法占有使用且原告在事实上没有将租赁物交付被告。本院认定：租金及滞纳金的计算结果，被告是否应给付，将在本院认为中简述。二、对被告（反诉原告）提交的证据：证据2（2015）韶仁法民一初字第234号民事判决书，被告用以证明原告曾经起诉解除租赁合同。原告对其关联性有异议，认为判决书内容以及所要证明的事实与反诉原告主张赔偿损失没有关联性。本院认定：该证据由本院作出，对原告曾向本院起诉要求解除租赁合同的事实予以确认。证据3（2016）粤02民终421号民事判决书，被告用以证明被告的转租行为是征得原告同意的事实。原告对其关联性有异议，认为判决书内容以及所要证明的事实与反诉原告主张赔偿损失没有关联性，恰恰证明原告已经使用了租赁物。本院认定：该证据是韶关市中级人民法院作出，本院予以确认。证据4图片，被告用以证明原告封锁租赁物的事实。原告对其客观性合法性无异议，对其关联性有异议，图片说明由于被告擅自改变租赁物的结构以及未经出租人同意擅自转租，导致整个建筑物在当时的情况下，影响了整个丹霞大门口一带的市容市貌，所以仁化县创文办要求整改，而不是被告所证明的事实。本院认定：对该证据的真实性予以确认。证据5转让协议、收款收据、转账凭证、丹霞酒店拆除合同、收据，被告用以证明被告的损失。原告对其三性有异议，认为被告与案外人之间的关系与本案没有关联性。本院认定：该证据是被告与案外人之间关系，能否作为经济损失要求赔偿将在本院认为中简述。证据6解除租赁合同通知书、关于要求恢复物业设施的函，被告用以证明原告于2015年4月解除与被告的租赁合同，并要求被告恢复原状。原告对其客观性合法性无异议，对其主张的证明事实有异议。本院认定：对该证据的真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月27日，被告朱珍玲经与仁化县丹霞山新山门湘园酒店经营者彭金华协商，彭金华将该酒店的经营权及相关设施转让给被告。同日，原告仁化汽车站同意被告朱珍玲接手彭金华租赁其的韶关市丹霞山新山门外的丹霞山客运站房屋，即湘园酒店房屋，双方签订《房屋（物业）租赁合同》，其中合同第五条约定：“乙方（朱珍玲）接原承租人彭金华的房屋租赁合同期为2007年9月1日起至2017年12月31日止，今年为承租的第七年，乙方从2014年12月起接原合同期（即房屋租赁期）自2015年1月1日起至2017年12月31日止。租金按每年递增壹万元（￥10000元）的递增方式计递增租金（即：2014年租金为22万元；2015年租金为23万元；2016年租金为24万元；2017年租金为25万元）。双方约定按月付租，乙方每月10号前向甲方支付当月租金。如乙方逾期支付该款，则每日按逾期付款数额的1%累计向甲方支付违约金。”第六条：“本合同签订之日，乙方应向甲方支付房屋租赁合同保证金：叁万元……”第八条：“乙方不得将租赁房屋转租或变相转租他人使用（包括以各种形式将房屋交给他人使用）和改变房屋用途，亦不得发生侵害或可能侵害甲方对房屋所有权和管理权的一切行为。如需转租，应经甲方同意并交清房租、水电等各项费用后，由甲方与其签订新合同。否则，作违约论处，甲方有权解除本合同，并不对乙方作任何赔偿或补偿。”第九条：“乙方对租赁房屋进行装修、改造，必须符合国家关于房屋装修，改造以及安全、环保、消防要求的规定，取得消防验收合格证明，并向甲方提供消防验收合格证明复印件后方可开业……。”第十条：“房屋租赁期间或乙方使用房屋期间，房屋的维修、保养和管理由乙方负责，因此所产生的费用亦由乙方承担……。”第十二条：“租赁期满或本合同终止、解除、撤销时，乙方对租赁房屋进行的装修，除空调、冰箱、电视等设备外，其他包括地板、墙壁、天花、门窗以及消防设施等，不得拆除，甲方亦不给乙方任何补偿，否则作违约论处。”第十六条：“租赁期间，乙方连续或累计三个月拖欠或不依约如期向甲方支付租赁房屋租金，甲方有权解除本合同，乙方须赔偿甲方损失。”第十七条：“甲乙双方如发生违反本合同条款的行为，则每发生一项（次）违约行为，违约方应因每一项（次）违约行为向对方支付违约金壹仟元（￥1000元）；发生多项（次）则累计支付违约金。”合同签订后，被告当天替原承租人彭金华交清拖欠的6个月租金，随后被告对房屋按酒店的设计要求开始进行装修。2015年3月28日、4月12日、4月23日，被告将涉案房屋一楼的3-6号门面分别转租给第三人朱祖华、李胡亮、许华钦三人。2015年4月24日，原告以被告将租赁房屋转租他人使用、连续4个月拖欠租金为由通知被告解除双方签订的《房屋（物业）租赁合同》，并要求被告10天内腾退房屋、交清相关费用、将房屋恢复原状，以及承担违约责任。2015年4月30日，被告朱珍玲汇入原告仁化汽车站帐户76666元。同年5月1日，原告再次向被告下达通知书，要求被告立即停止违约行为，同时要求被告：1、支付合同保证金3万元；2、停止转租、分租的违约行为，停止一切涉及转租、分租广告宣传，拆除在房屋外悬挂的转租、分租广告，终止与已转租、分租的关系，妥善处理好转租、分租方；3、停止对房屋的主体、外观的破坏施工，对房屋一楼外立面、外墙、隔断按原貌恢复；4、物业附属的停车场仅限双方车辆停车，停止对停车场及人行道违规占用的行为，清除违规占用停车场及人行道的摊位、物品等。同年5月5日被告向原告缴纳了合同保证金3万元。2015年7月17日，原告向本院提起诉讼，请求法院判令：一、解除原、被告签订的《房屋（物业）租赁合同》；二、被告立即对租赁物恢复原状；三、被告立即返还租赁物；四、赔偿原告经济损失605000元；五、本案诉讼费由被告负担。本院于2015年12月8日以（2015）韶仁法民一初字第234号作出民事判决：“一、确认原告韶关市粤运汽车运输有限公司仁化汽车站与被告朱珍玲于2014年12月27日签订《房屋（物业）租赁合同》于2015年4月27日解除。二、限被告朱珍玲于本判决生效之日起七日内将韶关市丹霞山新山门外的丹霞山客运站房屋返还给原告韶关市粤运汽车运输有限公司仁化汽车站。三、限被告朱珍玲于本判决生效之日起七日内支付原告韶关市粤运汽车运输有限公司仁化汽车站违约金6000元。四、驳回原告韶关市粤运汽车运输有限公司仁化汽车站的其他诉讼请求。”被告朱珍玲不服判决，上诉于韶关市中级人民法院（以下简称：韶关中院）。韶关中院于2016年6月15日以（2016）粤02民终421号作出民事判决：“一、撤销仁化县人民法院（2015）韶仁法民一初字第234号民事判决。二、驳回韶关市粤运汽车运输有限公司仁化汽车站的诉讼请求。”2018年1月16日，原告仁化汽车站向本院提起诉讼，请求判决支持其诉求，2018年2月24日被告朱珍玲向本院提起反诉请求。另在2016年仁化县在创文期间，原告将租赁的房屋大门用铁皮进行了封锁。本院于2018年3月27日现场观察，所租赁的房屋已是空荡无物，墙体到处有拆除的痕迹。本院认为，本院争议的焦点是原告仁化汽车站的诉求和反诉原告朱珍玲的诉求是否支持问题。一、关于原告仁化汽车站的诉求是否支持问题。原、被告双方于2014年12月27日签订《房屋（物业）租赁合同》后，被告对房屋按酒店的设计要求开始进行装修。从原告向被告发出的《关于要求恢复物业设施的函》、《解除租赁合同通知书》、《通知》、原告于2015年7月17日向本院提起的诉讼请求、房屋大门铁皮封锁至2017年12月31日合同到期的此段期间，原、被告双方已存在不履行合同的意向，被告亦未实际占有、使用所租赁的房屋，造成《房屋（物业）租赁合同》未能按约履行。对此，原、被告双方存有过错，也就是说双方的行为促成合同不能履行。故原告仁化汽车站的诉求，本院不予支持。二、关于反诉原告朱珍玲的诉求是否支持问题。原、被告双方签订《房屋（物业）租赁合同》后，虽然反诉原告朱珍玲对租赁房屋按酒店的设计要求开始进行装修，但从朱珍玲所提交的证据中，难以确定所花费的金额。从《房屋（物业）租赁合同》第十条：“房屋租赁期间或乙方使用房屋期间，房屋的维修、保养和管理由乙方负责，因此所产生的费用亦由乙方承担……。”第十二条：“租赁期满或本合同终止、解除、撤销时，乙方对租赁房屋进行的装修、除空调、冰箱、电视等设备外，其他包括地板、墙壁、天花、门窗以及消防设施等，不得拆除，甲方亦不给乙方任何补偿，否则作违约论处。”来看，目前反诉原告朱珍玲已对房屋的装修设施、设备等进行了拆除，房屋已空荡无物，房屋已由仁化汽车站实际掌控。故反诉原告朱珍玲的诉求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、驳回原告韶关市粤运汽车运输有限公司仁化汽车站的诉讼请求。二、驳回反诉原告朱珍玲的反诉请求。本案受理费7274元，由原告韶关市粤运汽车运输有限公司仁化汽车站负担;反诉费8359元，由反诉原告朱珍玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审判员  林树鸿二〇一八年四月二日书记员  肖 锋