文书内容广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初23064号原告：卢锦玲，女，1978年4月22日出生，汉族，住佛山市顺德区，委托诉讼代理人：张家敏，广东盈腾律师事务所律师。被告：文嗣成，男，1984年12月28日出生，汉族，住广西玉林市玉州区，委托诉讼代理人：陈江，玉州区玉城街道法律服务所律师。被告：李学良，男，1990年8月3日出生，汉族，住佛山市高明区，被告：梁彩芬，女，1994年11月24日出生，汉族，住广东省佛山市高明区，被告：佛山市高明区家业房产信息咨询服务部，住佛山市高明区。经营者：李学良。原告卢锦玲与被告文嗣成、李学良、梁彩芬、佛山市高明区家业房产信息咨询服务部房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月13日立案后，根据原告的申请依法追加佛山市高明区家业房产信息咨询服务部（以下简称家业服务部）为本案共同被告参加诉讼。本案依法适用简易程序分别于2019年1月22日、2019年3月1日公开审理了本案。原告委托诉讼代理人张家敏，被告文嗣成及其委托诉讼代理人陈江均到庭参加了两次庭审；被告李学良（同时是被告家业服务部的经营者）到庭参加了第二次庭审；被告梁彩芬经本院传票传唤无正当理由没有到庭参加两次诉讼。诉讼中当事人向本院申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告文嗣成于2018年5月31日签订的《房屋买卖合同》；2.被告文嗣成赔偿原告违约金156000元、中介按揭费12800元、律师费20000元；3.被告文嗣成返还定金50000元以及首付款150000元；4.被告李学良、梁彩芬、家业服务部对上述第二、三项诉讼请求承担连带责任；5.四被告承担本案的诉讼费。事实和理由：原告在家业服务部的促成下于2018年5月31日与被告文嗣成签订《房屋买卖合同》（以下简称涉讼合同），约定：原告以780000元的价格向文嗣成购买位于佛山市南海区XX房（以下简称涉讼房屋）；买方应于2018年8月30日前签订银行按揭贷款文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需资料；买方必须提供贷款所需资料并协助买方办理按揭；双方于2018年10月30日前办理交易过户手续。原告于2018年4月2日向文嗣成支付了定金50000元，向家业服务部支付了中介费及按揭费共12800元。后原告根据文嗣成的指示向被告李学良支付了首期款150000元，李学良出具了收据承认代收了该款。但文嗣成没有配合提供交易所需资料以及不配合办理过户手续，经原告多次催促，文嗣成仍没有按约履行，属于严重违约。根据涉讼合同第三条、第八条等的约定，原告有权单方解除合同并要求违约方承担相应的违约责任。原告因本案支出了律师费20000元。被告李学良代文嗣成收取了原告的定金及首付款，被告梁彩芬是李学良的妻子，应当与文嗣成对所收款项承担连带返还责任。被告文嗣成辩称：文嗣成不同意解除涉讼合同。文嗣成并无违约，要求原告继续履行涉讼合同。文嗣成并未收到原告支付的房款，也没有收到李学良的款项，不构成违约，也不同意支付违约金、按揭费、律师费予以原告，也未委托李学良向原告收取涉讼房屋房款。被告李学良、家业服务部辩称：一、原告有权解除合同。涉讼房屋存在抵押，买卖双方签订涉讼合同时，卖方称尚存的抵押贷款金额约20万元，所以当时约定该20万元由原告支付。签订合同后到银行查询，发现贷款未还金额约29万元，比预期多了约9万元，双方约定通过家业服务部找垫资公司支付，垫资公司的手续费由家业服务部承担。垫资公司的款项要等原告申请的同贷下来以后才会到位。上述200000元包括定金50000元在签订合同时支付，剩余150000元约定在银行同意提前还贷后由买方支付。在按揭过程中，卖方提供办理按揭资料不齐全，家业服务部与文嗣成电话沟通过程中，文嗣成的父母称不打算出售涉讼房屋，文嗣成也没有再提交按揭资料，故按揭银行及垫资公司不受理业务。二、由于与垫资公司的接洽是由家业服务部负责，按照一般的操作，这种情况下，买方支付的房款应由中介方掌控，故家业服务部要求原告将150000元先交由家业服务部保管。文嗣成的家人虽然曾提出不卖，但由于文嗣成和原告已签订按揭资料，所以家业服务部仍收取了原告的房款，但未料到之后因资料不齐全，大概在2018年6月中旬左右，银行告知原告的贷款申请不获批。其后，卖卖双方并未对涉讼合同不能履行问题进行协商，原告支付的150000元房款至今仍在家业服务部，但由于家业服务部将该款项挪作他用，故无法在短期内全部款项归还予原告。三、涉讼合同未能按约履行主要是家业服务部的原因，中介方有过错，家业服务部曾向原告提出另外赔偿10000元，但未果。200000元房款（包括50000元定金）应由家业服务部返还，该款至今仍在家业服务部。四、原告主张的违约金不合理，按照涉讼合同的约定，只需双倍返还定金。五、原告主张的中介按揭费12800元，按理说不应由文嗣成承担，家业服务部同意退还予原告。六、律师费用应由法院认定。家业服务部同意承担律师费，但不同意原告主张的律师费的金额。七、梁彩芬是李学良的妻子，其对本案不知情，本案的责任应由李学良承担。被告梁彩芬没有答辩。诉讼中，原告举证如下：1.原告、被告文嗣成、李学良身份证复印件各1份、被告梁彩芬广东公安人口信息查询资料打印件1份、家业服务部国家企业信用信息公示系统打印件1份，用以证明原、被告的诉讼主体资格。2.申请结婚登记声明书复印件2份、结婚登记审查处理表复印件1份、结婚登记告知单复印件1份、常住人口登记卡复印件2页，用以证明被告李学良与梁彩芬是夫妻关系。3.房屋买卖合同原件1份，用以证明原告在中介家业服务部的促成下于2018年5月31日与被告文嗣成签订了涉讼合同，以780000元的价格向被告文嗣成购买涉讼房屋，且约定了具体的交易时间、方式、违约责任以及维权费用的承担问题。4.收据原件4份，用以证明原告已付给被告文嗣成定金50000元、首付款150000元，支付中介机构中介费及按揭费用12800元，在本次房屋买卖交易中已支付212800元。5.民事委托代理合同原件1份，用以证明原告因本次维权诉讼需要花费。6.佛山市（南海区）不动产登记信息查询结果打印件1份，用以证明涉讼房屋是在文嗣成的名下。7.对账单原件2份，农行回单1份，支付宝转账记录3页，用以证明原告于2018年3月26日通过pos机转账10000元至李学良账户，同日通过支付宝转账10000元给李学良；2018年4月2日通过pos机分别转账20000元、22800元至李学良账户；2018年5月15日通过支付宝转账25000元、通过微信转账50000元给李学良；2018年5月31日通过银行转账75000元至李学良账户。经质证，被告文嗣成对原告举证1-3、5、6真实性无异议。对举证4只认可50000元定金的收据，对其余收据有异议。对举证7无异议，被告李学良出具2018年4月18日收据是，尚未有150000元的转账。被告李学良（家业服务部）对原告举证1-7均无异议。诉讼中，被告文嗣成举证如下：1.收据原件2份,用以证明2018年4月2日，被告李学良收取被告文嗣成的中介费20000元。2.微信转账记录打印件7份（原件载于庭前出示的手机上），用以证明2018年4月2日，被告文嗣成收到被告李学良转来的款项22000元；2018年6月16日，被告李学良和原告因办理银行还款手续时急需资金，被告文嗣成转款30000元给李学良。3.贷款查询信息复印件2份，用以证明2018年6月7日被告文嗣成到银行查询贷款情况，银行工作人员在信息表上写明一次性还款所需的资金，并提示2018年6月19日需存302200元，以便6月20日还贷。2018年7月30日被告文嗣成再次到银行查询到款，被告文嗣成已尽到合同约定应履行的义务，不构成违约。4.不动产登记权证复印件1份，用以证明涉讼房屋的产权人是文嗣成。5.房屋买卖合同原件1份，用以证明涉讼合同第二、四条对贷款等作出了约定，原告应将房款存入被告文嗣成还贷账户，不是付给被告李学良，被告文嗣成也没有要求原告将房款交给被告李学良。经质证，原告对被告文嗣成举证1真实性无异议，证明原告支付了50000元定金予被告文嗣成。对举证2真实性无异议，原告对文嗣成转账给李学良的款项的性质及与本案的关联性不清楚，从2018年4月2日的微信转账记录中看出文嗣成有让李学良代收房款。对举证3打印部分的真实性无异议，但对手写文字的真实性有异议，对证明内容有异议，文嗣成只是到银行查询贷款情况，但并未协助办理按揭也没有申请提前还贷，涉讼房屋至今仍处于抵押状态，文嗣成要求原告将房款交由家业服务部，其也未提供相应银行账号予原告，故原告把相应款项交给家业服务部。对举证4无异议。对举证5真实性无异议，虽合同约定原告将房款存入文嗣成的账户，但原告与文嗣成、李学良在2018年5月31日又达成口头协议，让原告直接将款项支付给李学良，再由李学良返还给文嗣成的，故原告又将剩余的75000元的购房款支付至李学良的账户中，若李学良与文嗣成有资金往来，也证明文嗣成同意且要求原告将购房款支付至李学良的账户的。被告李学良（家业服务部）对被告文嗣成举证1中的真实性无异议，2018年4月2日原告与文嗣成约定定金50000元，当天原告只将30000元交给文嗣成，并约定次日再转账支付20000元，因为文嗣成要赶回老家，所以当日先书写号50000元的定金收据，将该收据放在家业服务部处，并将所收到的30000元定金转交给家业服务部，由于原告与文嗣成约定由垫资公司过桥，故文嗣成应将50000元定金交给家业服务部，待原告支付剩余的20000元予文嗣成后，文嗣成就应将20000元支付予家业服务部；2018年4月2日家业服务部将20000元的定金收据交给文嗣成，但并未实际收取文嗣成的20000元的中介服务费。对举证2无异议，当天原告所支付的30000元定金是先支付给中介，再由中介转交予文嗣成，其中有8000元是转账给文嗣成，有22000元是通过微信支付给了文嗣成，至于为何不由原告直接转账支付予文嗣成的原因李学良已不记得；家业服务部转给文嗣成的22000元是家业服务部收到原告支付的定金后再转账给文嗣成；2018年6月16日，文嗣成转账予家业服务部的30000元是50000元定金中的一部分，当时是为了履行合同而由文嗣成将定金先交由家业服务部保管，另外的20000元差不多时间转给中介方。对举证3-5无异议。诉讼中，被告李学良（家业服务部）举证如下：婚后财产独立约定协议书原件1份。2.借记卡账户历史明细表原件3份。举证1、2，用以证明被告李学良与梁彩芬有签订夫妻财产独立协议。经质证，原告对被告李学良（家业服务部）举证1三性不予确认，是李学良事后制作的。对举证2三性予以确认，可以看出梁彩芬几乎没有其他收入来源，夫妻双方共同经营家业服务部，家业服务部的经营收入用于二人的家庭开支。被告文嗣成对被告李学良（家业服务部）举证1的真实性有异议，李学良与梁彩芬应退还涉讼款项给原告。对举证2，认为银行流水记录没有反映出由梁彩芬归还房贷。被告梁彩芬经本院合法传唤无正当理由不到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证的权利。经审查，原被告对对方举证无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1.原告举证4中除编号4089235收据以外的三张收据均为原件，被告李学良及家业服务部对其真实性予以确认，本院对其真实性予以采信。2.被告文嗣成举证3的打印内容，到庭各方均无异议，本院对该部分的真实性予以采信，至于手写部分的内容，原告有异议，本院将综合案件审理情况进行认定。综合采信的证据及到庭各方的陈述，本院认定事实如下：涉讼房屋位于佛山市南海区XX房，登记权利人为被告文嗣成，登记他项权权利人为中国工商银行股份有限公司佛山西樵支行。2018年5月31日，原告（买方）与被告文嗣成（卖方）、家业服务部（经纪方）签订《房屋买卖合约》（即涉讼合同），约定：买卖双方委托经纪方介绍、协助磋商同意购买及出售涉讼房屋，总楼价为780000元；涉讼房屋有抵押，由买方出资涂销抵押；买方须在签署本合同当天支付定金50000元予卖方；买方应于2018年8月30日前签订银行按揭贷款文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，卖方必须提供贷款所需资料并协助买方办理按揭；买卖双方同意于2018年10月30日前办理交易过户手续；首期房款（含定金）200000元，买方在银行通知提前还贷3个工作日内将款项付至买方还贷款账户；尾期房款580000元在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划入卖方账户；因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付或拒收房款等无故不履行本合同项下义务，逾期超过五天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任或支付等额于总楼价百分之二十的违约金，同时还须承担已经产生的房地产咨询及中介代理费；违约方须承担守约方为此产生的所有费用，包括但不限于诉讼费、律师费、保全费等。原告与被告李学良、家业服务部共同确认原告共向被告家业服务部支付了212800元（详见下表）。            日期              金额              支付方式              收款人                  2018年3月26日              10000元              刷卡              广东天福连锁超市南海罗村兴达店                  2018年3月26日              10000元              支付宝              李学良（注：中旅银湾3幢2504单元）                  2018年4月2日              20000元              刷卡              广东天福连锁超市雅居乐雅典店                  2018年4月2日              22800元              刷卡              佛山市高明区更合镇彭华冰鲜店                  2018年5月15日              50000元              微信              李学良（注：预付首付款）                  2018年5月15日              25000元              支付宝              李学良                  2018年5月31日              75000元              转账              罗安元转给李学良（李学良账号623052009003195277）      原告持有四份加盖了家业服务部印章的《收据》原件（内容详见下表）。                          日期              经手人              收据内容                  ①              2018年4月2日              文嗣成              收到原告购买涉讼房屋定金50000元                  ②              2018年4月2日              李学良              收到原告购买涉讼房屋中介费及按揭费12800元                  ③              2018年4月19日              李学良              收到原告购买涉讼房屋首付款150000元                  ④              2018年5月31日              李学良              收到原告购买涉讼房屋首付款（含订金）＋中介费212800元      2018年6月7日，被告文嗣成到银行打印涉讼房屋的个人一手住房购置贷款余额，显示的贷款余额为300569.75元。2018年11月5日,原告因本案纠纷委托广东盈腾律师事务所提供法律服务，并签订了《民事委托代理合同》，约定原告应于本合同签署之日起十日内向该所支付一审律师费20000元。被告李学良与被告梁彩芬于2015年3月4日登记结婚。诉讼中，被告李学良主张二人目前仍为夫妻关系。被告李学良持有一份日期为2017年3月6日的《婚后财产独立约定协议书》，内容反映：婚内购置的房产一处，由梁彩芬支付约9万余元首付款，其余办理按揭，按揭由梁彩芬负责承担；李学良与梁彩芬各自的工作收入由双方各自自行支配；等等。被告梁彩芬的6217232013001292108账户于2018年7月2日转账支付了90000元至被告李学良的6230520090003195277账户。被告梁彩芬的6217232013001292108账户在2017年1月1日至2019年3月8日期间的历史明细清单反映，该账户在2017年1-5月均有“工资”收入，2018年10月有一笔“下划工资”收入，2019年3月有一笔“工资2012”收入。诉讼中，原告陈述：三方约定文嗣成应于签订涉讼合同当天向银行申请提前还贷。被告文嗣成陈述：三方并未约定提前还贷的具体操作；文嗣成于2018年6月7日向银行申请提前还贷，银行已打印信息表给文嗣成，但因原告尚未办妥按揭手续，文嗣成不能确定具体还款日期，故没有提交书面申请；文嗣成未就原告的按揭提交材料，原告按揭申请未获批准。被告李学良（家业服务部）陈述：文嗣成没有提交房屋查册、房屋涂销证明给原告办理按揭。本院认为：原告与被告文嗣成、被告家业服务部签订的涉讼合同是双方真实意思表示，内容未违反法律的强制性规定，合法有效，各方应按约履行合同。涉讼合同约定由原告负责垫资赎契、首期款为20万元，但涉讼房屋尚余的抵押贷款金额约30万元，与各方签订合同时预计的贷款金额不一致，各方应就垫资赎契及提前还贷的具体操作再行协商。各方未能在涉讼合同约定的房屋交易期限（2018年10月30日）前就上述具体操作达成一致意见，现原告起诉要求解除涉讼合同项下的房屋买卖约定，本院予以支持。原告及家业服务部主张涉讼合同因被告文嗣成不配合办理按揭、不同意出售房屋而导致解除，但未能举证证实，本院对该主张不予采信。买卖双方未能在交易期限前就交易事项协商一致，被告文嗣成要求继续履行房屋买卖约定，原告不同意，本院对被告文嗣成该主张不予支持。合同解除，原告请求返还购房款，被告李学良及家业服务部均无异议，故被告李学良及家业服务部应返还所收取的购房款（含定金50000元）200000元予原告。原告直接将上述购房款支付予被告李学良、家业服务部，被告李学良、家业服务部、文嗣成均确认上述款项由李学良、家业服务部持有，原告主张由被告文嗣成返还该款，本院不予支持。涉讼合同项下的房屋买卖约定因双方未能协商一致解除，买卖双方及中介方均负有相应的责任，且主要责任在中介方即被告家业服务部，原告要求被告文嗣成赔偿违约金、中介按揭费、律师费，缺乏依据，本院不予支持。被告李学良、家业服务部自愿返还所收取的中介按揭费并表示愿意承担一定的违约金及律师费，故本院认定被告李学良、家业服务部应返还中介按揭费12800元、律师费20000元予原告。被告家业服务部挪用了原告所支付的购房款且不能及时归还，被告家业服务部提供的中介服务有瑕疵，应承担相应的违约责任，考虑到原告在提前还贷申请未获审批的情况下擅自将购房款150000元交给中介方的情况，本院酌定被告李学良、家业服务部应支付违约金20000元予原告，原告请求超出本院核定范围的，本院不予支持。被告家业服务部是起字号的个体工商户，被告李学良是其登记经营者，被告李学良与被告梁彩芬是夫妻关系，从本案现有的证据未能证实被告梁彩芬有固定的工资收入，且梁彩芬与李学良的银行账户之间有大额的款项往来，原告主张被告梁彩芬对被告李学良在本案的债务承担共同还款责任，本院予以支持。被告梁彩芬经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告卢锦玲与被告文嗣成于2018年5月31日签订的《房屋买卖合约》项下关于买卖双方权利义务的约定；二、被告佛山市高明区家业房产信息咨询服务部、李学良、梁彩芬应于本判决发生法律效力之日起十日内返还购房款200000元予原告卢锦玲;三、被告佛山市高明区家业房产信息咨询服务部、李学良、梁彩芬应于本判决发生法律效力之日起十日内返还中介按揭12800元予原告卢锦玲；四、被告佛山市高明区家业房产信息咨询服务部、李学良、梁彩芬应于本判决发生法律效力之日起十日内支付律师费20000元予原告卢锦玲；五、被告佛山市高明区家业房产信息咨询服务部、李学良、梁彩芬应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金20000元予原告卢锦玲；六、驳回原告卢锦玲的其他诉讼请求。被告家业服务部、李学良、梁彩芬如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7132元，减半收取计3566元，财产保全费2464元，合共6030元（原告已预交9208元），由原告负担1700元，被告家业服务部、李学良、梁彩芬负担4330元并应于本判决发生法律效力之日起十日内直接向本院缴纳。原告已预交的7508元（9208－6030＋4330），在本判决生效后十日内经原告书面申请，本院退予原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  梁惠妍二〇一九年五月十七日书记员  杨嘉瑜