贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黔01民终8132号上诉人（原审原告）：郭明永，男，1966年8月30日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：万明鑫，贵州九紫星律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟英，贵州九紫星律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张雄星，男，1975年1月20日出生，汉族，住贵州省贵阳市小河区。被上诉人（原审被告）：贵阳市花溪区海伦娜幼儿园，住所地贵州省贵阳市花溪区小河黔江社区珠江路第六小学旁。负责人：李卉，该幼儿园园长。被上诉人（原审被告）：蔡敏，女，1976年7月20日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。原审第三人：李卉，女，1987年8月15日出生，汉族，住贵州省修文县。以上四当事人共同委托诉讼代理人：汪国庆，贵州匠心律师事务所律师。以上四当事人共同委托诉讼代理人：陈泓妍，贵州匠心律师事务所律师。上诉人郭明永因与被上诉人张雄星、贵阳市花溪区海伦娜幼儿园（以下简称海伦娜幼儿园）、蔡敏、原审第三人李卉房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市花溪区人民法院（2017）黔0111民初1622号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郭明永上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人的一审诉讼请求。事实与理由：一审法院认定张雄星将涉案租赁房屋擅自转租给蔡敏开办的幼儿园不是转租行为，属于认定事实错误；张雄星未经上诉人同意，擅自转租房屋给蔡敏，上诉人有权解除合同。张雄星、海伦娜幼儿园、蔡敏、李卉答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。郭明永向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除被告张雄星与原告签订的《爱心幼儿园房屋租赁协议》及被告海伦娜幼儿园与原告签订的《关于之补充协议》。2.判令被告张雄星、海伦娜幼儿园立即腾退爱心幼儿园房屋给原告。3.案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：原告郭明永以爱心幼儿园筹备处的名义向贵阳经济技术开发区经济贸易局进行立项申请，申请筹建爱心幼儿园。1999年2月9日，该局作出批复，同意在洛解村大源头修建爱心幼儿园的立项，批准的爱心幼儿园总投资人民币800000元（资金来源自筹），并要求资金落实后，凭资金证明申报年度建设计划，凭建设计划办理建设施工手续。2001年8月28日，以爱心幼儿园作为土地使用者，进行了土地使用权预登记，并取得了土地使用权预登记证，证号为筑经开预登（2001）字第05号，土地座落为贵阳市花溪区××村，批准面积为1788.30平方米。2002年8月14日，贵阳市原小河区发展计划局同意了爱心幼儿园所报的要求下达2002年建设计划的报告，同意幼儿园建设项目开工。2003年9月11日，原告郭明永与其他五名合伙人（阮思林、梁晖、喻世琴、刘勇、田应飞）共同签订《合伙合同》，约定六人共同出资创建爱心幼儿园。《合伙协议》对总投资金额，各个合伙人投资金额、所占投资份额、利润分配、退伙、人事安排、财务管理等事项进行了约定。各合伙人均在协议上签字确认，并对该《合伙合同》进行了公证。2003年11月7日，爱心幼儿园全体股份召开股东会议，同意阮思林退股，并明确了变更后的股东持有股权份额。2005年10月15日，爱心幼儿园向贵阳市原小河区发展和改革局申请调整幼儿园建设项目规模，对原报批的幼儿园面积、投资额等申请增加，该局于2005年11月29日进行批复，同意爱心幼儿园的建设项目规模调整申请。2006年12月5日，以爱心幼儿园作为建设单位，获得了建设工程规划许可证（编号为2006-193）。通过招投标方式，贵阳经济技术开发区多力建筑安装公司中标，成为了爱心幼儿园教学楼工程的承建方。2007年1月19日，原告与其他四名合伙人（梁晖、喻世琴、刘勇、田应飞）共同签订《股份转让协议》，约定梁晖、喻世琴、刘勇、田应飞将其所持的股份转让给原告持有，原告向该四人支付股份转让款。各方在《股份转让协议》上签字确认，自此原告郭明永成为爱心幼儿园的唯一股东。爱心幼儿园建成后，未办理民办学校办学许可证，也未取得民办非企业法人资格证。2013年7月24日，爱心幼儿园作为甲方（出租人），与作为乙方（承租人）的被告张雄星签订《爱心幼儿园房屋租赁协议》一份，由乙方向甲方租赁房屋。该《爱心幼儿园房屋租赁协议》主要内容约定：“房屋位置贵阳市小河区珠江路号，出租房屋的建筑面积2903.8平方米，规划许可证号筑经开预登（2001）字第05号；租期10年，自2013年10月24日至2023年10月24日止；本房屋1-2年免租金，第3-4年租金35万元/年，此后一年为一个计算周期，每一计算周期租金标准在上一计算周期租金标准基础上递增5%；租金在主道路直接通到幼儿园之前，每半年支付一次，乙方应当于当年3月30日、9月30日前向甲方支付当期租金，租金在主道路直接通到幼儿园时，每年10月24日之前一次性支付下一年租金，同时甲方向乙方开具收款收条；乙方与甲方签定合同之日，乙方向甲方支付履约保证金人民币200000元，待甲方完成本合同约定所有基础设施后再向甲方支付履约保证金人民币300000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金外，剩余部分应如数返还乙方；甲方有权按合同条款定期向乙方收取租金；甲方有义务提供相关材料协助乙方办理幼儿园许可证等相关手续；乙方在租赁期间将房屋转租和转让给第三方使用的需提前二个月告知甲方；甲方应在本合同签订之日起90日内，按乙方要求对该房屋做以下改善，改善费用由甲方承担，改善项目为：1、户外活动场地水泥平整硬化。2、变压器安装到位并接通电源至配电房。3、围墙整修。4、大门修建。5、传达室修建。6、水管、水表安装到水表房并接通水源。7、排水管道铺设完毕与畅通。8、消防管道铺设完毕与畅通。9、完成左侧未出租房屋与出租楼层间通道封闭；乙方出现利用承租房屋进行非法经营活动的，乙方出现无故拖欠房屋租金15天，经催告后仍不缴纳的，甲方可以解除合同，收回房屋使用权。该《爱心幼儿园房屋租赁协议》还对其他相关事宜进行了约定，爱心幼儿园、被告张雄星分别在协议上签章或签字。庭审中，原告郭明永认可该协议系由其侄子陈波与被告张雄星所签，但原告亦明确表示原告认可陈波与被告张雄星的签约行为。对于承租房屋的范围，原被告均认可为楼的主体和楼房右侧垂直部分，楼房左侧垂直部分不在出租范围内，由原告自行保留使用。原告将协议约定的出租房屋交付给被告张雄星使用。被告张雄星租赁房屋系为开办幼儿园使用，被告张雄星作为举办人及法定代表人，向贵阳市花溪区教育局申请设立海伦娜幼儿园。贵阳市花溪区教育局以花教发〔2013〕107号文件，同意设立海伦娜幼儿园，该文件上载明的幼儿园法人代表、举办者为被告张雄星，该文件还明确了幼儿园试办期为一年（从2013年11月1日至2014年10月31日）。2014年3月11日，以被告海伦娜幼儿园的名义向贵阳市花溪区教育局提出书面申请，申请将法定代表人、举办人由被告张雄星变更为被告蔡敏，并向该局提交法人、举办者转让更名协议。2015年1月16日，贵阳市花溪区教育局作出批复，同意设立贵阳市花溪区海伦娜幼儿园。该批复标明的幼儿园法人代表、举办人为被告蔡敏。2015年1月22日，被告海伦娜幼儿园取得民办学校办学许可证（编号为15201116001431），许可证上载明的校长、举办者为被告蔡敏，有限期限为2015年1月22日至2019年1月21日。第三人李卉系被告海伦娜幼儿园聘任的园长。2015年5月23日，爱心幼儿园作为甲方（出租人），与作为乙方（承租人）的被告海伦娜幼儿园签订《关于之补充协议》（以下简称《补充协议》）一份，对《爱心幼儿园房屋租赁协议》内容进行补充。该《补充协议》主要内容约定：“甲乙双方原签署的《爱心幼儿园房屋租赁协议》约定乙方承租甲方位于小河区珠江路房屋“贵阳经济技术开发区爱心幼儿园”用于开办幼儿园。现乙方所办海伦娜幼儿园已经正式开学，为能及时办理“办学许可证”等相关证照，同时开通幼儿园至珠江道路之间通道，本着互惠互利原则，甲乙双方在平等、自愿、互谅互让的基础上，达成如下补充协议，供双方共同遵守；原合同约定的房屋租金于2015年10月24日开始缴纳首次租金，现双方协商一致，2015年10月24日至2016年10月23日一年的租金甲方不收取，双方协商由乙方将该笔租金用于协调洛解村村委租赁洛解村土地修建接通幼儿园道路至珠江路、修建租赁房屋门前堡坎和完成幼儿园大门修建工作等，租赁期满所有权归甲方；甲方本着支持乙方幼儿园早日完善相关办园“办学许可证”、“非企业登记证”等幼儿园举办过程中所必须的各项证照手续，考虑到乙方资金困难，故甲方同意原《租赁协议》第四条所约定的300000元了履约保证金乙方不再支付，但乙方须配合甲方办理消防许可证等证件的办理；双方一致同意房屋原租赁期不变。《补充协议》还对其他相关事宜进行了约定，原告郭明永在甲方法人处签署姓名，并加盖了爱心幼儿园签章，被告海伦娜幼儿园在乙方处签章，第三人李卉在乙方委托代理人处签署姓名。截止于本案开庭审理之日，被告海伦娜幼儿园一直在租赁房屋内进行幼儿园教学活动，被告海伦娜幼儿园尚未取得民办非企业法人资格证。2016年12月28日，原告以爱心幼儿园名义向被告海伦娜幼儿园发出通知一份，该通知主要内容载明：现被告海伦娜幼儿园所租赁使用的房屋手续不完善，存在较大安全隐患，不具备办学条件，为防止意外发生，特通知被告海伦娜幼儿园于2017年3月1日前将全体师生撤离，停止招生，若继续招生办学，爱心幼儿园将采取断水断电等措施。被告海伦娜幼儿园仍继续教学活动，原告认为被告海伦娜幼儿园未取得民办非企业法人资格证、没有办理消防许可证，属于非法经营，同时认为被告海伦娜幼儿园未经原告同意私自将房屋转租给被告蔡敏，上述行为违反了《爱心幼儿园房屋租赁协议》的约定，故原告提起诉讼，诉请如前。另查，本案所涉的租赁房屋尚未办理不动产权证书，仅取得建设工程规划许可证，该房屋也未取得消防验收许可。对于《补充协议》中约定的“乙方须配合甲方办理消防许可证等证件的办理”之内容，原告认为原告虽是主办方，但是被告已经使用了房屋，很多手续应当由被告海伦娜幼儿园提供，因此是爱心幼儿园配合被告海伦娜幼儿园进行办理。被告认为原告是主办方，被告海伦娜幼儿园配合相关证照的办理工作。庭审中，原、被告双方对《爱心幼儿园房屋租赁协议》中约定房屋改善工作的完成情况确认为，除了“7消防管道铺设完毕与畅通”未完成外，其他房屋改善工作均已经完成。2013年8月2日，被告张雄星根据《爱心幼儿园房屋租赁协议》的约定，向爱心幼儿园交纳了履约保证金人民币200000元，爱心幼儿园向被告张雄星出具收款收据一份，该收据上加盖了爱心幼儿园的签章。庭审中，经双方确认，截止于本案开庭审理之日，被告海伦娜幼儿园应当支付的租金已通过第三人李卉的账户向原告交纳，被告海伦娜幼儿园没有拖欠租金未支付的情况。原告郭明永向一审法院提起民事诉讼后，在诉讼过程中以郭明永为原告，贵阳市花溪区教育局为被告，海伦娜幼儿园、蔡敏为第三人，向贵阳市南明区人民法院提起行政诉讼，认为海伦娜幼儿园未依法申报，未通过消防、卫生等安全检查情况，而贵阳市花溪区教育局向海伦娜幼儿园颁发民办学校办学许可证的行为侵犯了郭明永对幼儿园校舍享有的合法权益，诉请要求撤销贵阳市花溪区教育局向海伦娜幼儿园颁发的民办学校办学许可证。该行政诉讼案件经过审理后，贵阳市南明区人民法院作出（2017）黔0102行初第369号行政裁定书，以贵阳市花溪区教育局的行政许可行为与郭明永之间不存在行政法上的利害关系为由，裁定驳回郭明永的起诉。郭明永对该裁定不服，向贵阳市中级人民法院提出上诉，贵阳市中级人民法院以（2017）黔01行终648号行政裁定，驳回郭明永的上诉，维持原裁定。以上事实，有当事人的陈述、原告身份证、被告身份证、被告民办学校办学许可证、第三人身份证、《关于爱心幼儿园建设立项申请的批复》、土地使用权预登记证、建设工程规划许可证、《合伙合同》、《合伙合同公证书》、股东大会决议、《股份转让协议》、《爱心幼儿园房屋租赁协议》、《关于之补充协议》、《关于同意设立贵阳市花溪区海伦娜幼儿园的批复》、民办学校办学许可证、收款收据、通知、（2017）黔0102行初第369号行政裁定书、（2017）黔01行终648号行政裁定书等与本案有关联的相关证据及庭审笔录予以佐证。一审法院认为，公民、法人及其他组织在民事活动中应当遵循自愿、公平、诚实信用的原则。综合各方的抗辩意见及理由，结合庭审查明的案件事实，归纳本案争议的焦点为：一、被告海伦娜幼儿园是否具备民事诉讼主体资格？该幼儿园的相关责任应由谁承担？二、《爱心幼儿园房屋租赁协议》及《补充协议》是否应当解除？关于焦点一。根据《民办非企业单位登记管理暂行条例》之规定，被告海伦娜幼儿园属于民办非企业单位，应当按照该暂行条例的规定，向辖区民政部门申请办理民办非企业单位登记。本案中，根据查明的事实，无论是爱心幼儿园还是被告海伦娜幼儿园均未取得民办非企业单位法人资格证，其组织形式不符合《最高人民法院关于适用的解释》第五十二条关于“其他组织”所规定的情形，故被告海伦娜幼儿园不具备诉讼主体资格。同时根据该解释第六十二条之规定，法人或其他组织应当登记而未登记，行为人即以该法人或其他组织名义进行民事活动的，以行为人为当事人，因此本案中因签约行为产生的相关责任应当由原告郭明永、被告张雄星、被告蔡敏承担。关于焦点二。本案原告郭明永从1999年开始以爱心幼儿园筹备处的名义开始进行爱心幼儿园的立项申请等工作，原告通过与他人合伙的方式完成了筹资及幼儿园房屋建设等工作，期间又通过股份转让方式，原告成为了爱心幼儿园的唯一股东。被告张雄星为开设幼儿园而签订协议，《爱心幼儿园房屋租赁协议》虽是原告的侄子陈波与被告张雄星所签，但原告明确认可陈波的签约行为，该协议系双方真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定，该协议合法有效。被告张雄星以承租房屋作为地址，向贵阳市花溪区教育局申请设立被告海伦娜幼儿园，贵阳市花溪区教育局同意设立被告海伦娜幼儿园，并颁发了民办学校办学许可证。2015年5月23日，被告海伦娜幼儿园与爱心幼儿园签订了《补充协议》，对《爱心幼儿园房屋租赁协议》约定事项进行补充，因签约双方均未进行民办非企业单位登记，因此该《补充协议》签约当事人应认定为原告郭明永与被告蔡敏，《补充协议》亦系双方真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定，该《补充协议》合法有效。《爱心幼儿园房屋租赁协议》与《补充协议》的签约方（即原告、被告张雄星、被告蔡敏）均应按约履行合同义务。庭审中，原告认为上述两份协议应当解除的理由有三：其一、被告海伦娜幼儿园的民办学校办学许可证系贵阳市花溪区教育局违法颁发所获，被告海伦娜幼儿园未取得民办非企业法人资格证，且未办理消防许可证，被告海伦娜幼儿园属于非法经营；其二、被告张雄星未经原告同意私自将房屋转租给被告蔡敏，违反了协议禁止转租的约定；其三、被告海伦娜幼儿园作为承租人没有依约支付房屋租金。对于理由一。原告郭明永就贵阳市花溪区教育局颁证的行政许可行为提起行政诉讼，贵阳市南明区人民法院及贵阳市中级人民法院已通过（2017）黔0102行初第369号行政裁定及（2017）黔01行终648号行政裁定对原告的行政诉讼作出处理，驳回了原告郭明永的起诉，故一审法院对原告主张的因民办学校办学许可证系违法所获，两份协议应予解除的主张不予采信。根据《民办非企业单位登记管理暂行条例》之规定，民办幼儿园应当在民政部门进行民办非企业单位登记，未取得民办非企业法人资格证影响的是该幼儿园是否具备诉讼主体资格的问题，并不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的合同法定解除的条件。根据《爱心幼儿园房屋租赁协议》中“甲方完成消防消防管道铺设完毕与畅通工作”及《补充协议》中“乙方须配合甲方办理消防许可证等证件的办理”的约定内容，结合案涉房屋系由原告立项并组织修建的实际情况，一审法院认为在案涉房屋建成后，取得消防验收系原告郭明永的责任，被告张雄星、蔡敏作为房屋承租人，负有的是相关配合义务，因此未取得消防验收的责任并不在被告，被告海伦娜幼儿园的办学行为不能当然认定为“非法经营”，不符合《爱心幼儿园房屋租赁协议》中的合同约定解除条件。对于理由二。被告张雄星作为举办人及法定代表人，向贵阳市花溪区教育局申请设立被告海伦娜幼儿园。贵阳市花溪区教育局发文同意设立海伦娜幼儿园。后又以被告海伦娜幼儿园的名义向贵阳市花溪区教育局提出书面申请，申请将法定代表人、举办人由被告张雄星变更为被告蔡敏，并提交了法人、举办者转让更名协议。上述行为属于被告海伦娜幼儿园在经营管理过程中，负责人的变动情况，而不能认定为房屋转租行为。对于理由三。对于租金的交纳问题，庭审中双方已进行了明确，即截止于本案开庭审理之日，被告海伦娜幼儿园没有拖欠租金未支付的情况，原告的主张也不符合《爱心幼儿园房屋租赁协议》中的合同约定解除条件。原告认为的《爱心幼儿园房屋租赁协议》及《补充协议》应当解除的三项理由，法院不予采信，原告要求解除上述两份协议无事实及法律依据，一审法院对原告的诉请予以驳回。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条、第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第五十二条、第六十二之规定，判决如下：驳回原告郭明永的全部诉讼请求。案件受理费人民币100元，由原告郭明永负担。二审中，当事人均没有提供新的证据。二审查明事实与一审认定事实一致。本院认为，本案二审争议焦点为：被上诉人张雄星是否存在未经上诉人同意擅自转租行为以及上诉人是否有权据此解除合同。本案中，爱心幼儿园、海伦娜幼儿园未经非企业法人登记，不是独立享有权利与承担义务的民事主体。《关于之补充协议》（以下简称《补充协议》）的乙方（承租人）“贵阳花溪区海伦娜幼儿园”所对应的承租主体应认定为张雄星。《补充协议》中载明的法人代理人李卉，也只能认定为张雄星的代理人。本案中，教育主管部门批准的海伦娜幼儿园负责人变更为蔡敏，并不能视为民事主体变更为蔡敏，只能认定为该幼儿园的管理工作由蔡敏负责。且上诉人未能举证证实张雄星已将其自郭明永处承租的本案房屋已通过签订转租合同将房屋转租给自然人蔡敏，故上诉人以张雄星未经出租人同意擅自转租租赁房屋给蔡敏为由提出解除租赁合同并由承租人腾退租赁房屋的主张，并无事实依据，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由郭明永承担。本判决为终审判决。审判长 周 俊审判员 李云鹤审判员 姜彦宏二〇一八年十二月二十日书记员 赵 凤