海南省第一中级人民法院   民事判决书   （2018）琼96民初51号   -1-   海南省第一中级人民法院   民事判决书   （2018）琼96民初51号   原告：张某，男，1991年11月9日出生，澳门特别行政区居民，住澳门特别行政区，澳门身份证号码：1319845(2)，港澳居民来往内地通行证号码：M02028820。   被告：陵水骏高实业发展有限公司，住所地海南省陵水黎族自治县椰林镇椰林南干道旁。   法定代表人：耿某，该公司总经理。   委托诉讼代理人：陈某，海南昌宇律师事务所律师。   委托诉讼代理人：马某，海南昌宇律师事务所律师。   原告张某与被告陵水骏高实业发展有限公司（下称骏高公司）商品房预售合同纠纷一案，陵水黎族自治县人民法院于2018年1月9日作出（2018）琼9028民初12号民事裁定，本案移送本院处理。本院于2018年2月23日立案受理后，依法适用普通程序，于2018年4月24日公开开庭进行了审理。原告张某、被告骏高公司的委托诉讼代理人马某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   张某向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即为原告的房产办理房地产权属证书;2.判令被告承担违反《陵水县商品房买卖合同》约定的责任，因逾期为原告的房产办理房地产权属证书，向原告支付逾期办理房地产权属证书违约金直到原告取得该房产的房地产权属证书为止（违约金暂计至2017年11月27日为   155,551元）；3.判令被告按照《陵水县商品房买卖合同》约定，按照原告房产之房地产权属证书的产权登记面积向原告结算房价款，并且向原告退还多缴付的房价款；4.判令被告执行《托管经营合同书》约定，为海南乐龄酒店管理有限公司向原告支付的托管收益承担保证担保责任，海南乐龄酒店管理有限公司应向原告支付的托管收益款项及逾期付款违约金合共463,890元(暂计至2017年11月27日），其中海南乐龄酒店管理有限公司无法向原告支付的款项应由被告负责支付；5.法院判令原告为陵水黎族自治县乐龄中州国际大饭店（原珍珠大厦）B栋C单元5层612号房产产权的唯一合法拥有人，被告立即同意并配合海南乐龄酒店管理有限公司向原告交还房产及《委托装修协议书》内约定的房内所有财产；6.判令被告承担本案的诉讼费用和诉讼引致的相关法律及行政费用。事实和理由：2013年2月4日，原告与被告签订了编号为LSL000006369的《陵水县商品房买卖合同》和《托管经营合同书》，并且原告按照合同约定向被告支付了全部的房价款。根据约定，被告向原告出售陵水黎族自治县乐龄中州国际大饭店（原珍珠大厦）B栋C单元5层612号房产，被告应自该房产交付之日起720日内为原告办理该房产的房地产权属证书，并按照该房地产权属证书的登记面积向原告结算房价款，否则被告需自逾期之日起每日按原告己付房价款的万分之伍向原告支付逾期办理房地产权属证书违约金，直到原告取得该房产的房地产权属证书为止；根据《托管经营合同书》的约定，被告为海南乐龄酒店管理有限公司向原告支付的托管收益款项承担保证担保责任，海南乐龄酒店管理有限公司无法向原告支付的托管收益款项应由被告承担支付责任。2016年4月22日，被告未按照约定期限内为原告办理房地产权属证书，原告多次要求被告   办理该房产的房地产权属证书及支付违约金，被告始终不办理和不支付，也不向原告提供办理房地产权属证书的相关证明材料，导致原告一直无法要求被告按照该房产的房地产权属证书的登记面积结算房价款。2017年5月1日，海南乐龄酒店管理有限公司未按照《托管经营合同书》约定时间向原告支付托管收益的现金回报款项，原告根据《托管经营合同书》多次要求海南乐龄酒店管理有限公司和被告支付现金回报款项及逾期付款违约金，但海南乐龄酒店管理有限公司和被告始终不向原告支付现金回报款项及逾期付款违约金。2017年10月18日，海南乐龄酒店管理有限公司和被告通知原告要求解除《托管经营合同书》。根据被告和海南乐龄酒店管理有限公司分別违反《陵水县商品房买卖合同》及《托管经营合同书》的事实以及合同关于违约责任的约定，被告应当向原告支付逾期办理房地产权属证书的违约金、立即为原告办理房地产权属证书、按照该房产的房地产权属证书的登记面积向原告结算房价并退还多缴付的房价款，以及执行为海南乐龄酒店管理有限公司承担的付款保证担保责任，并向原告支付相关担保责任的款项。原告多次要求被告和海南乐龄酒店管理有限公司赔偿损失、支付违约金及履行相关责任，被告和海南乐龄酒店管理有限公司始终不赔偿、不支付及不履行责任。2017年10月29日，原告要求被告立即同意并协调海南乐龄酒店管理有限公司向原告交还房产，被告不但沒有配合原告的要求，更逼使原告离开该房产。综上所述，为维护合法权益，原告根据我国法律的相关规定，向贵院提起诉讼，恳请贵院支持原告的诉讼请求。   骏高公司辩称，请求判决驳回被答辩人张某的第一、二、三、六项诉讼请求，裁定驳回被答辩人张某的四、五项的起诉。一、案涉房产未及时办理不动产权登记证书系由于陵水法院、海南一中院违法查封、海南省人民政府出台相关政策限制的客观原因以及被答辩人张某拒绝履行配合义务的主观原因所致，答辩人不存在过错，张某诉请支付迟延办证违约金缺乏事实根据和法律依据，应予驳回。1.答辩人与被答辩人于2013年2月4日签订《商品房买卖合同》，约定张某购买珍珠大厦B栋5层C612房。2016年8月22日，海南一中院在执行申请执行人海南星禾装饰工程有限公司与骏高公司装饰装修合同纠纷案件过程中，裁定查封海南中州国际酒店（原珍珠大厦）A、B栋楼以及珍珠大厦附属商业楼，其中包括已经出售的房产。答辩人骏高公司提出异议被驳回。陵水法院在另案执行过程中，再次裁定查封海南中州国际酒店（原珍珠大厦）B栋所有房产，查封期限三年。骏高公司以B栋部分房产已经出售为由提出异议，陵水法院以骏高公司为被执行人，不应该提出所有权异议为由驳回骏高公司异议，要求各业主分别提出所有权异议进行权利救济。上述法院查封之后，骏高公司无法继续办理房屋产权证书。2.2016年8月23日，海南省人民政府印发《海南省产权式酒店建设销售管理暂行规定》。依照该规定，产权式酒店应该以客房套内建筑面积计价预（销）售产权式酒店客房，不得按含有公摊面积的套型建筑面积计价预（销）售。同时规定，在规定发布前产权式酒店客房已经分割销售，符合本规定要求，依法办理不动产登记；不符合规定，但经过整改后符合本规定要求的，依法办理不动产登记。本案中，答辩人骏高公司与被答辩人张某签订的商品房购买合同约定的张某购买的房屋为产权式酒店，受本规定影响，应当进行整改，即签订补充协议。只有整改完成之后，才可以办理产权证书。骏高公司通知张某之后，其拒绝履行配合义务。依照双方签订的商品房买卖合同附件七第六条第二款“如因买受人自身原因或贷款银行原因或产权登记机关办事程序的原因，造成房屋权属证书办理迟延的，出卖人不承担责任”。本案中，受海南省人民政府政策影响，骏高公司通知张某配合进行整改以满足办理产权证书条件，但其拒绝办理，是房屋产权证书无法办理的重要原因，依照双方合约之规定，应由张某自行承担责任后果，骏高公司不存在过错，不应当承担迟延办证违约责任。二、被答辩人张某诉请答辩人骏高公司退还多缴纳的房价款缺乏事实根据，应予驳回。本案中，由于陵水法院、一中院的错误司法查封、政策调整的客观原因及张某拒绝配合整改的主观原因，导致涉案房屋的产权证书至今无法办理，产权证书尚未颁发即不存在产权证登记面积与合同约定面积存在差异的情形，张某该项诉请缺乏事实根据，应予驳回。三、被答辩人张某诉请骏高公司对其托管经营收益承担担保责任及配合交房与本案商品房预售合同纠纷分属不同的法律关系，不应当在本案中主张，应驳回其诉请。本案为答辩人与被答辩人之间的商品房预售合同纠纷案，案件当事人为骏高公司与张某，至于被答辩人张某诉请骏高公司对其与海南乐龄酒店管理有限公司之间的债务承担担保责任并配合交房，与本案分属不同的法律关系。同时，如果张某诉请骏高公司承担担保责任，应当追加海南乐龄酒店管理公司为案件当事人。因此，张某该项诉请缺乏事实根据，与法律规定不符，不应该在本案中审查，应予驳回其诉求。综上所述，被答辩人张某诉请答辩人骏高公司承担迟延办证违约责任及退还多缴纳房款缺乏事实根据和法律依据，应予驳回其诉讼请求。张某诉请骏高公司对其与乐龄酒店管理公司之间的债务承担保证责任与本案分属不同的法律关系，本案纠纷中不应当审查，应裁定驳回其该项诉请。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。   原告张某向本院提交以下证据：1.《陵水县商品房买卖合同》；2.《托管经营合同书》；3.《委托装修协议书》；4.《陵水黎族自治县商品房买卖合同备案表》；5.收据。   被告骏高公司向本院提交以下证据：1.琼（2017）陵水县不动产权第0005044号《不动产权证书》；2.本院（2016）琼96执107号之一《执行通知书》；3.陵水黎族自治县人民法院（2017）琼9028执93号之二《执行裁定书》；4.《海南省产权式酒店建设销售管理暂行规定》5.骏高公司工作人员与张某的微信聊天记录；6.《产权式酒店客房买卖合同补充协议》。   对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对被告提交的证据1-3的真实性、合法性和关联性均予以确认；对被告提交的证据4，该证据系政府相关部门的规定，但是是被告网上打印而取得，对其真实性不予确认；对被告提交的证据5，无法确认系骏高公司的工作人员身份，对其真实性不予确认；对被告提交的证据6，由于该证据并无签名，对其真实性不予确认。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   2013年2月4日，原、被告双方签订一份《陵水县商品房买卖合同》，约定：1.原告购买被告开发的位于海南省××县（幢）5（层）C612房，建筑面积为59.19平方米，总金额为532710元；2.被告应于2014年5月1日前将已完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件的商品房交付给原告；3.约定的面积与产权登记面积发生误差的，按产权登记面积据实结算房价款；4.被告应当自房屋交付之日起720日内为原告办理房屋权属证书，如因被告的原因，原告不能在约定的期限内取得房地产权属证书的，被告自逾期之日起每日按已付房价款的万分之五支付违约金。同时，上述合同附件七第六条约定：被告在约定时间内将办理房屋权属证书所需要的完整资料递交给政府相关部门即视为在约定期限内履行了办理房屋权属证书的义务；如因原告自身原因或因产权登记机关办事程序的原因，造成房屋权属证书办理迟延的，被告不承担责任。   合同签订当日，原告一次性向被告支付了全部的购房款。2013年4月1日，案涉612房取得陵水黎族自治县商品房买卖合同备案表。案涉612房于2014年5月1日前已办理了交付手续。现案涉612房处于查封状态。   本院认为，参照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务一方最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同罪密切联系的法律”的规定，本案案涉当事人没有协议选择适用的法律，而合同履行地在内地，故本案应适用内地法律及其司法解释作为准据法进行审理。   双方签订的《陵水县商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，为合法有效合同，双方应各自履行自己的权利义务。   本案双方的争议焦点为：1.骏高公司是否存在逾期办证的违约行为及是否应当承担相应的违约责任。2.张某诉请骏高公司按产权登记面积结算房价款是否有事实根据。3.张某诉请判令其为案涉612房的唯一产权人是否有事实根据和法律依据。4.张某诉请骏高公司按照《托管经营合同书》的约定承担相应的责任是否应否支持。   1.关于骏高公司是否存在逾期办证的违约行为及是否应当承担违约责任的问题。庭审中，双方均无法确认案涉612房的具体交付时间，但均认可案涉612房的交付未违反案涉合同约定的2014年5月1日前，故本院确定案涉612房的交付时间为2014年4月30日。根据案涉合同的约定，骏高公司应自2014年5月1日起720日内为张某办理房屋权属证书，但骏高公司未能在约定的时间内为张某办理房屋权属证书，已构成违约，且未能提供证据证明非因其原因导致无法办理房屋权属证书，故应承担相应的违约责任。根据案涉合同的约定，违约金自逾期之日起每日按已付房价款的万分之五计算，故骏高公司截止2017年11月27日应支付的违约金为153420.48元（532710元×万分之五×576天）。从2017年11月28日起的违约金则每日按已付房价款的万分之五计算至案涉612房的产权证书办理完毕止。由于案涉612房处于查封状态，办理产权证书存在法律障碍，故本院对张某诉请骏高公司办理产权证书的请求不予支持，张某可另案提起执行异议之诉以维护自己的合法权益。   2.关于张某诉请骏高公司按产权登记面积结算房价款是否有事实根据的问题。本案中，至今为止，案涉612房的产权证尚未办理，无法确定登记的建筑面积具体是多少平方米，故张某诉请骏高公司按产权登记面积结算房价缺乏事实根据，本院不予支持。待案涉612房的产权证办理完毕后，张某可另行主张。   3.关于张某诉请判令其为案涉612房的唯一产权人是否有事实根据和法律依据的问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。该法第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依法法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。至今为止，案涉612房的产权登记并未办理，张某诉请判令其为案涉612房的唯一产权人缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。   4.关于张某诉请骏高公司按照《托管经营合同书》的约定承担相应的责任是否应否支持的问题。本案审理的是张某与骏高公司之间因商品房买卖合同引起的纠纷，与张某诉请骏高公司按《托管经营合同书》的约定承担相应的责任是不同的法律关系，不宜在本案中一并处理，张某可另案主张权利。   综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：   一、限被告陵水骏高实业发展有限公司自本判决发生法律效力之日起三十日内向原告张某支付逾期办证违约金（截止至2017年11月27日的违约金为153420.48元；从2017年11月28日起的违约金则每日按已付房价款的万分之五计算至案涉612房的产权证书办理完毕止）；   二、驳回原告张某的其他诉讼请求。   如果被告陵水骏高实业发展有限公司未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费9994.40元，由原告张某负担7519.03元，被告陵水骏高实业发展有限公司负担2475.37元。   如不服本判决，原告张某可在判决书送达之日起三十日内，被告陵水骏高实业发展有限公司可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省高级人民法院。   审判长 吴罗南   审判员 林芝静   审判员 王东史      二〇一八年四月二十四日   （法官助理 周忠胜   书记员 陈小娜   附适用的法律条文：   《中华人民共和国民法总则》   第一百七十九条承担民事责任的方式主要有：   （一）停止侵害；   （二）排除妨碍；   （三）消除危险；   （四）返还财产；   （五）恢复原状；   （六）修理、重作、更换；   （七）继续履行；   （八）赔偿损失；   （九）支付违约金；   （十）消除影响、恢复名誉；   （十一）赔礼道歉。   法律规定惩罚性赔偿的，依照其规定。   本条规定的承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。   《中华人民共和国合同法》   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。   人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。   《最高人民法院关于关于适用的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。