贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔05民终250号 上诉人（原审被告）贵州毕节长弘房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区威宁路长弘大厦。统一社会信用代码：91520500745702090P。 法定代表人靳文祥，该公司总经理。 委托代理人（特别授权）李海龙，贵州本芳律师事务所律师。 委托代理人（特别授权）吴海，贵州本芳律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）王泽军，男，1964年3月3日出生，汉族，住贵州省毕节市。 被上诉人（原审原告）颜玉琴，女，1969年5月16日出生，汉族，住贵州省毕节市。 委托代理人（特别授权）王妍，贵州锐驰律师事务所律师。 委托代理人刘娟，贵州锐驰律师事务所律师。 上诉人贵州毕节长弘房地产开发有限公司因与被上诉人王泽军、颜玉琴商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2017）黔0502民初4442号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审原告王泽军、颜玉琴提出诉讼请求：1.判决被告为原告办理长弘花苑B2-13-4号房屋产权登记，并将权属证书交付原告；2.请求判决被告支付原告逾期办理房屋所有权证违约金暂计62001.27元（最终违约金数额以购房总额339733元为基数，每日按万分之二从2015年1月1日起计算至向原告交付产权证书之日止）；3.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：二原告系夫妻关系，2011年11月6日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的长弘花苑B2-13-4号住房一套，总价339733元，原告交纳了首付款202733元，余款137000元以公积金贷款支付。被告应于2013年6月30日前向原告交付商品房，被告承诺于2014年12月31日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的所有文书交给原告。若不能按约定交付相关文书，被告按已付房款的日万分之二承担违约责任。原告通过首付款及公积金贷款方式向被告支付了全部房款。而被告至今仍未为原告办理房屋所有权证书。根据合同约定，被告应承担相应的违约责任。 原审被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司辩称：根据双方补充约定，被告为原告代缴1年4个月物管费，原告不再向被告主张与商品房买卖合同有关的一切违约责任，包括逾期交房、逾期办证等。被告已履行补充协议约定的义务，请求驳回原告的诉讼请求。产权证被告正在积极办理，今年应该能够办理下来。 原审经审理查明：二原告系夫妻关系，2011年11月6日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的长弘花苑B2-13-4号住房一套，总价339733元，原告交纳首付款202733元，余款137000元以公积金贷款支付。被告应于2013年6月30日前向原告交付商品房，并承诺于2014年12月31日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的所有文书交给原告。若不能按约定交付相关文书，被告按已付房款的日万分之二承担违约责任。原告通过首付款及公积金贷款方式向被告支付了全部购房款，被告于2014年7月22日交付了房屋，但至今未为原告办理房屋所有权证书。2014年7月22日，被告在向原告交付房屋之时，因逾期交房，原、被告双方达成《补充协议》，约定被告向原告交付1年零4个月的物业管理费，双方的一切违约已一次性算清。 原审认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，双方签订的《商品房买卖合同》约定，被告承诺于2014年12月31日前取得该商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。根据上述规定及双方约定，应认定被告将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告中的“有关文书”应包含房屋所有权转移登记证书。原告已依合同约定向被告支付了房款339733元及相关契税等，但被告至今仍未将涉案房屋所有权转移登记给原告，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。故对原告请求被告办理长弘花苑B2-13-4号房屋产权登记，并将权属证书交付给原告的诉求，予以支持。原告要求被告支付以购房款339733元为基数，按日万分之二从2015年1月1日起计算至向原告交付产权证书之日止的违约金，予以支持。被告认为双方签订了补充协议，被告为原告代缴1年4个月物管费，原告不再向被告主张与商品房买卖合同有关的一切违约，包括逾期交房、逾期办证等的辩解理由，因补充协议是针对逾期交房的约定，签订该补充协议之时即2014年7月22日，约定办理产权登记的时间尚未届至（2014年12月31日），逾期办证违约行为尚未成就，故应认定补充协议中的“一切违约”不包括逾期办证行为，故对被告的该抗辩理由不予采纳。综上，原告要求被告将涉案房屋所有权转移登记给原告，并要求被告以购房款339733元为基数，按日万分之二从2015年1月1日起计算至向原告交付产权证书之日止向原告支付违约金的诉讼请求，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，原审判决：一、被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起90日内将毕节长弘花苑B2-13-4号房屋产权转移登记给原告王泽军、颜玉琴；二、被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司于判决第一项义务履行完毕之日起十日内向原告王泽军、颜玉琴支付逾期办证违约金（违约金以购房款339733元为基数，按每日万分之二从2015年1月1日起计算至被告向原告交付产权证书之日止）。案件受理费675元，由被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司负担。 宣判后，贵州毕节长弘房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉称：本案中，上诉人在实际向被上诉人交房时已预料到将不能如期向被上诉人办理房屋产权证，故在交房时上诉人遂与被上诉人就逾期交房及逾期办证等违约事宜达成《补充协议》，约定：上诉人为被上诉人交纳1年4个月物管费后，双方的一切违约责任一次性算清。既然上诉人与被上诉人约定的是“一切违约责任”而不是“逾期交房违约责任”，就应包括“逾期交房”及“逾期办证”等违约责任，上诉人向被上诉人交纳1年4个月物管费后，被上诉人就已丧失再次向上诉人主张包括逾期办证等违约责任的权利，一审支持被上诉人的诉讼请求认定事实错误，适用法律错误。请求撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。 被上诉人王泽军、颜玉琴二审答辩称：上诉人与被上诉人签订《补充协议》的时间为2014年7月22日，但双方约定办理房屋产权证的时间为2014年12月31日，逾期办证的事实在签订协议时并未发生，《补充协议》是针对逾期交房违约行为作出的约定，《补充协议》约定的一切违约并不包括逾期办证违约行为。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，逾期交房违约金为15627元，补充协议约定的物管费大约为3500元，由此可见，《补充协议》约定的违约责任不包括逾期办证的违约责任。 经审理查明：上诉人与被上诉人于2014年7月22日签订了两份《补充协议》，第一份补充协议约定的内容为：“经甲乙双方议商签订本协议如下：第一条：甲乙双方签订的与商品房买卖合同有关的一切违约已一次性算清。第二条：房屋面积增减变动以房管局核定的多退少补，乙方不再与甲方计算一切违约。第三条：本协议一式二份，甲乙双方各一份，双方签字生效。”第二份补充协议约定的内容为：“经甲乙双方商定由甲方给乙方代交一年零四个月物业管理费，乙方不再和甲方计算商品房买卖合同有关的一切违约。”二审庭审中，被上诉人陈述，违约金的数额系上诉人计算，大约为1万多元，具体如何计算其不清楚，违约金抵扣被上诉人应缴纳的税费及办证等费用后，剩余的用于抵扣一年零四个月份的物管费。另查明：案涉房屋消防验收至今未通过，不符合办理所有权初始登记及房屋产权转移登记的条件。上诉人与被上诉人均认可双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条约定的“办理商品房转移登记的有关书”系指产权证书。其余事实与一审查明的事实相同，予以确认。 本案二审的争议焦点是：《补充协议》中约定的已经一次性算清的违约责任是否包含逾期办证违约责任；一审判决上诉人限期将案涉房屋产权转移登记给被上诉人是否得当。 本院认为：上诉人与被上诉人于2014年7月22日签订的两份《补充协议》明确约定了上诉人与被上诉人签订的与商品房买卖合同有关的一切违约责任已一次性算清，被上诉人不再和上诉人计算商品房买卖合同有关的一切违约。被上诉人本案中主张的逾期办证违约责任也属双方签订的《商品房买卖合同》约定的违约责任，因此，应认定两份《补充协议》约定的与商品房买卖合同有关的一切违约责任包含逾期办证违约责任。因上诉人与被上诉人就双方签订的《商品房买卖合同》约定的违约责任已经结算清楚，被上诉人现起诉要求上诉人支付逾期办证违约金的请求应不予支持。一审认定《补充协议》约定的已结算清楚的违约责任仅指逾期交房违约责任，判决上诉人支付被上诉人逾期办证违约金无事实依据，本院予以纠正。 根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”之规定，因案涉房屋至今未通过消防验收，不符合办理房屋产权转移登记的条件，上诉人负有的办理案涉房屋产权转移登记的合同义务尚处于事实上不能履行的状态，该项合同义务不具备执行条件，亦不能采取其他方式替代履行，故被上诉人要求上诉人办理案涉房屋产权转移登记于法无据，应不予支持。原审在未查明案涉房屋是否符合办理产权转移登记条件的情况下，判决上诉人限期办理案涉房屋产权转移登记手续违反上述规定，本院予以纠正。 综上，上诉人的上诉理由成立，原审认定事实不清，适用法律错误,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十条第及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2017）黔0502民初4442号民事判决； 二、驳回被上诉人王泽军、颜玉琴的诉讼请求。 一审案件受理费675元，二审案件受理费1350元，由被上诉人王泽军、颜玉琴负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨孝春 审判员  王 云 审判员  罗 珣 二〇一八年四月九日 书记员  高 进