宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书 （2018）宁0122民初7151号 原告：宁夏海亮物业服务有限公司，住所地宁夏回族自治区银川海亮国际社区**地**，统一社会信用代码×××。法定代表人：宣建岭，该公司总经理。委托诉讼代理人：牛彬，女，汉族，1987年9月21日出生，身份证号码×××，宁夏回族自治区西吉县人，大学本科文化，系宁夏海亮物业服务有限公司员工，现住宁夏回族自治区贺兰县。委托诉讼代理人：胡文静，女，汉族，1987年3月14日出生，身份证号×××，宁夏回族自治区银川市人，大专文化，系宁夏海亮物业服务有限公司项目经理，现住宁夏回族自治区银川市兴庆区。被告：刘洋，女，汉族，1974年6月29日出生，陕西省定边县人，高中文化，个体经营户，现住宁夏回族自治区贺兰县。委托诉讼代理人：武军，男，汉族，1967年7月4日出生，身份证号×××，山西省原平县人，高中文化，个体经营户，现住宁夏回族自治区贺兰县，系被告刘洋丈夫。原告宁夏海亮物业服务有限公司与被告刘洋物业服务合同纠纷一案，本院于2018年11月27日立案后，依法适用简易程序于2018年12月13日公开开庭进行了审理。原告宁夏海亮物业服务有限公司的委托诉讼代理人牛彬、胡文静，被告刘洋的委托诉讼代理人武军到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告宁夏海亮物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2014年12月1日至2018年10月31日期间的物业费，共计人民币11368元；2、判令被告向原告支付逾期物业费所产生的违约金，共计人民币5051元（暂计算至2018年10月25日，按每日万分之五计算，实际应算至被告实际交费之日止），以上两项合计人民币16419元；3、本案诉讼费用均由被告承担。事实和理由：原告系被告所在小区海亮国际社区二期的物业服务公司。2013年10月1日，原告与该小区开发商签订了《前期物业服务合同》，委托由原告为银川海亮国际社区二期提供物业管理服务，管理期限为2013年10月1日至2015年9月30日，《前期物业服务合同》约定，本合同期满前90天，业主大会尚未成立的，乙方应就物业服务合同解除或合同续签事宜书面通知甲方，如甲乙双方无异议，本合同期满后自动续约。同时，合同约定物业服务费由业主按其拥有的建筑面积缴纳，高层住宅区域内的物业费标准为1.5元/月/㎡，费用按年支付，业主或物业使用人应在下一年度提前一个月履行缴费义务。被告系海亮国际社区业主，其房屋建筑面积为161.25㎡，每年应付物业费2902.5元。原告已按约定提供了物业服务，但被告一直未支付2014年12月1日至2018年10月31日的物业费共计人民币11368元，产生违约金5051元。就欠费事宜原告多次催讨未果，现原告提起诉讼，望依法支持诉请。被告刘洋辩称，欠费属实。理由：房屋交付后发现房屋有严重质量问题，有一块玻璃是破的，卫生间暖气片不热，纱窗不能正常推拉，房顶有淹过的痕迹。本院经审理认定事实如下：被告刘洋系宁夏回族自治区银川海亮国际社区业主，房屋建筑面积为161.25㎡，原告系该小区的物业管理公司。2013年10月1日，原告与宁夏海亮房地产有限公司签订《塞上名居续建工程（二期）前期物业服务合同》，约定原告为海亮国际社区4号地提供物业服务，物业服务的内容为1、物业共用部位的维修、管理和养护；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4.公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。合同约定高层住宅物业服务费为1.5元/月/建筑平方米，物业费按年交纳，业主或物业使用人应在下一年度提前一个月履行交费义务。同时约定本合同期满前90天，业主大会尚未成立的，乙方应就物业服务合同解除或合同续签事宜书面通知甲方，如甲乙双方无异议，本合同期满后自动续约。前期物业服务合同于2013年开始在贺兰县物业管理中心进行备案。2015年6月15日，原告与宁夏海亮房地产有限公司签订塞上名居续建工程二期《前期物业服务合同》续签协议。被告刘洋于2014年1月21日办理入住手续，并签署了海亮物业临时管理规约。规约约定，业主不按规定缴纳物业管理费用的，自违约之日起，物业服务企业可按每日万分之五向被告主张违约金。被告刘洋未交纳2014年12月1日至2018年10月31日期间的物业费。原告分别于2017年10月28日、2018年11月3日以律师函的方式向被告催缴物业费，并于2018年11月3日以邮寄物业费催缴函的方式向被告催缴物业费，被告至今拒缴物业费。现原告诉至法院，请求判如所请。以上事实，有原告提交的前期物业服务合同及续签协议各1份、贺兰县物业管理中心前期物业服务合同备案表3份、海亮国际社区二期物业费受理备案通知书、业主临时管理规约、入住申明、房屋查验记录表各1份、照片打印件14张、物业费催缴律师函、催缴邮寄单打印件各2份、催缴函邮寄送达状态打印件1份予以证实，本院予以采信。被告提交的照片12张及收据1张，与本案无关联性，本院不予采信。本院认为，原告宁夏海亮物业服务有限公司具备物业管理的合法资质，其与被告所属小区的开发商宁夏海亮房地产有限公司签订了“前期物业服务合同”，其行使物业管理的行为合法，且原告实际履行了为被告所居住的小区提供物业管理服务的义务，被告亦享受了原告提供的物业管理服务，双方已经形成了物业服务合同关系，原、被告双方应按照合同约定履行各自的义务。原告在提供了相应的物业管理和服务的情况下，有权向该小区的业主收取相应的物业费，被告在享受了原告提供的物业管理和服务后，有义务向原告交纳物业费。关于本案物业费的计算数额，前期物业服务合同约定高层住宅物业服务费为1.5元/月/建筑平方米，被告欠缴 2014年12月1日至2018年10月31日期间的物业费，应支付原告物业费11368元（161.25㎡×1.5元/月/㎡×47个月）。被告辩称房屋有严重质量问题，有一块玻璃是破的，卫生间暖气片不热，纱窗不能正常推拉，原告维修下水管道时将其橱柜淹坏，房顶有淹过的痕迹，墙体倾斜、裂缝，屋内没有安装电源线，上述事项不属于原告提供物业服务的范围，不属于本案审理范围，应另行主张权利，不能成为被告拒绝交纳物业费的正当理由，其辩称的理由不成立，本院不予支持。故对原告要求被告支付物业费11368元的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金，被告享受了原告提供的物业服务后未按期缴纳物业费，已构成违约，应向原告支付违约金。因《临时管理规约》约定，业主不按规定缴纳物业管理费用的，自违约之日起，物业服务企业可按每日万分之五向被告主张违约金。按此标准计算出的违约金数额高于欠款总额的30%，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定，属于过分高于造成的损失，故应酌情调整为按照欠费总额的30%支付违约金。被告应支付违约金为3410元（欠费总额11368元×30%），故对原告要求被告支付违约金5051元的诉讼请求，本院在3410元的范围内予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第四十一条第一款之规定，判决如下：被告刘洋向原告宁夏海亮物业服务有限公司支付2014年12月1日至2018年10月31日期间的物业服务费11368元，违约金3410元，合计14778元，于本判决生效之日起十五日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费105元（已减半收取），由被告刘洋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。   审 判 员尹晓 静  二O一八年十二月十七日 书 记 员  刘艳丽   附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二款当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第四十一条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。   已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关时效中止、中断的规定。前款规定的期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。