黑龙江省绥芬河市人民法院民 事 判 决 书（2018）黑1081民初240号原告（执行案外人）：关万城，女，1953年5月6日出生，满族，黑龙江省大庆市让胡路区龙井小学退休教师，住黑龙江省大庆市。被告（申请执行人）：李波，男，1962年12月28日出生，汉族，绥芬河市房产局科员，住黑龙江省绥芬河市。第三人（被执行人）：张萍，女，1969年12月8日出生，汉族，无职业，住黑龙江省哈尔滨市。原告关万城与被告李波、第三人张萍案外人执行异议之诉一案，本院于2018年1月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告关万城、被告李波、第三人张萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。关万城向本院起诉请求：一、不得执行绥芬河市迎新街农行集资楼17单元502室，并解除查封；二、依法确认绥芬河市迎新街农行集资楼17单元502室归原告所有；三、本案诉讼费用由被告李波承担。事实和理由：2018年1月10日，原告对执行标的提出书面异议。绥芬河市人民法院于2018年1月22日作出（2018）黑1081执异8号执行裁定书，裁定：驳回原告的执行异议。原告认为（2018）黑1081执异8号执行裁定书认定的事实错误，适用法律错误。一、原告与第三人之间的《房屋买卖合同》合法有效，并通过以房抵债的方式支付了全部购房款，应认定房屋的所有权归原告所有。原告与第三人于2016年2月5日签订了《房屋买卖合同》，并约定以债权冲抵购房款的方式支付了全部购房款，该《房屋买卖合同》不违反法律强制性规定，应认定合法有效。因《房屋买卖合同》订立时该房屋已设立抵押登记，故约定原告偿还全部银行贷款后再办理房产过户。二、（2018）黑1081执异8号执行裁定书以该《房屋买卖合同》约定每平方米5000元、购房款450000有悖常理为由否定《房屋买卖合同》的效力，与事实严重背离。1.《房屋买卖合同》的签订背景是原告持有对第三人的债权，而第三人的偿还能力又严重不足的情况下，原告自愿与第三人协商后的特殊安排，不能等同于正常公开市场的市场价值，原告自愿接收以房抵债行为不损害任何第三方利益，也不违反法律强制性规定。而（2018）黑1081执异8号执行裁定书既未对2016年2月房屋市场价格进行评估鉴定，也无视《房屋买卖合同》特殊的签订背景，而简单以“因为最近几年绥芬河房屋交易市场始终处于低迷状态，该房屋所在区域没有这个价格”为由否认《房屋买卖合同》的真实性，属于事实认定错误。2.原告与第三人之间有亲属关系（原告系第三人的姨妈），正是基于有亲属关系的信任，故此才有较多的资金出借往来；同时，也正因为如此，在原告本身人不在绥芬河市居住的情况下，委托第三人对租赁房屋进行管理，这完全符合常理。（2018）黑1081执异8号执行裁定书据此认为原告的执行异议没有真实性，没有法律依据。三、拍卖过程中的违法情形。原告向第三人了解，第三人在诉讼、执行过程中，从没有收到任何法院通知，也未收到房屋评估报告，（2018）黑1081执异8号执行裁定书称“2017年3月本院启动对张萍所有的位于绥芬河市迎新街××集资楼××单元××室房产的拍卖程序，经两次拍卖后流拍”，但原告在淘宝网司法拍卖频道仅查询到2017年9月21日第一次流拍的记录，在2017年8月18日报纸公告上也显示2017年9月21日系该房屋的一拍，并未查询到二拍记录。第三人在法院除了与被告的债务纠纷外，曾有其他诉讼案件，其他案件的承办法官一直和第三人保持联系。本案中，第三人从未收到法院任何诉讼、执行的通知，也未收到法院的任何诉讼、执行相关法律文书。现该房屋评估211297元（建筑面积89.99），折合评估单价每平方米2348元，严重背离市场价值。如以流拍总价169037.6元由被告接收，折合单价将达到惊人的每平方米1878.4元。综上，法院对涉案房屋执行程序中有严重的违反法定程序情形，且在房屋已经抵债给原告，原告通过抵债的方式支付的全部购房款，法院如继续执行，将严重损害原告的合法权益。李波辩称，法院已经将争议房屋执行给李波，该房屋是李波的。张萍述称，该房屋是单位集资的，2014年的时候张萍借李波的钱还不上了，张萍和李波协商过说把该争议房屋给李波，但是李波没同意。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：关万城向法庭提供房屋买卖合同1份。意在证明2016年2月5日张萍已经把该房屋抵账出售给关万城。经质证，被告对以上证据有异议，第三人无异议。本院经审查认为，关万城主张通过以房抵债的方式购买了张萍的房屋，并明确表示不能提供银行往来转账明细和借据，关万城无证据佐证支付购房款的方式和借据。且李波提供的证据能够证明2016年争议房屋所在区域房屋交易价格每平方米大约2500元左右。因为最近几年绥芬河市房屋交易始终处于低迷状态，该争议房屋所在区域没有每平方米5000元的交易价格，故对原告提供的证据不予确认。李波向法庭提供证据二组。证据一、销售不动产统一发票2张。意在证明2016年4月27日绥芬河市农行集资楼10单元2层01室每平方售价2423.50元，2016年8月11日绥芬河市农行集资楼21单元4层02室每平方售价2338.40元。2016年绥芬河市当时房屋交易价格没有每平方米4500元。证据二、黑龙江省普华同信房地产司法鉴定意见书一张。意在证明该争议房屋价格是每平方2348元。经质证，原告、第三人对证据一形式要件无异议，对证明问的题有异议。原告、第三人对证据二形式要件及证明问题均无异议。本院经审查认为，原告提供的证据一、证据二只能证明2016年争议房屋所在区域房屋交易价格没有每平方米4500元；不能证明2016年绥芬河市当时房屋交易价格没有每平方米4500元。故本院对该证明问题不予确认。对证据一、证据二证明的其他问题予以确认。被告所举上述证据具有客观性、关联性、合法性，本院对上述证据予以确认。张萍向本院提给房屋买卖合同2份。因张萍未在举证期限内提供，经询问李波是否同意质证，李波明确表示不同意质证。根据最高人民法院关于《民事诉讼证据的若干规定》的有关规定，本院对张萍提交的证据未进行质证。本院调取的证据如下：诉讼财产保全申请、（2016）黑1081民初247号民事裁定书、送达回证、（2016）黑1081民初第247号民事判决书、（2016）黑1081执607号执行案件立案登记表、（2016）黑1081执607号之一民事裁定书、司法鉴定意见书、公告、执行笔录、第一次拍卖说明、（2018）黑1081执异8号执行案件立案登记表、执行异议申请书、（2018）黑1081执异8号执行裁定书、王化英社保卡复印件、收条。本院认为，原告、被告、第三人对以上证据的形式要件均无异议，本院对上述证据的形式要件予以确认。根据当事人举证、法庭调查及本院对上述证据的认证意见，本院确认本案事实如下：本院于2016年3月4日立案受理了原告李波与被告张萍民间借贷纠纷一案。2016年3月7日，申请人李波向本院提交诉讼财产保全申请。本院于2016年3月7日作出（2016）黑1081民初247号民事裁定书，裁定：查封被告张萍名下所有的房产（房产证号**）；查封被告张萍名下所有的房产（备案登记编号B20150206001536）；查封被告张萍名下所有的房产（备案登记编号B20150206000222）；查封李波名下所有的房产（房房产证号**）查封担保人李鹏洋名下所有的房产（房产房产证号**）封担保人李鹏洋名下所有的房产（房产证房产证号**）于2016年7月19日作出（2016）黑1081民初247号民事判决书，判决：被告张萍于本判决生效之日起三日内偿还原告李波借款本金39万元、给付2014年11月16日至2016年3月16日期间的利息12.48万元，本息合计51.48万元。案件受理费8948元、保全费3040元、公告费750元由被告张萍负担。2016年11月7日，本院受理了申请人李波与被执行人张萍（2016）黑1081执607号执行案件。2017年6月23日，本院委托黑龙江普华同信房地产评估有限公司对被执行人张萍所有位于绥芬河市产权证号为24996房产进行评估。2017年7月11日，黑龙江普华同信房地产评估有限公司作出黑普华同信房评[2017]SF评字第020号司法鉴定意见书，绥芬河市迎新街农行集资楼17单元502室建筑面积89.99平方米，评估单价每平方米2348元，评估价值211297元。2018年1月2日，案外人关万城提出执行异议。案外人关万城称，2016年2月5日，房屋所有权人张萍与异议申请人签订房屋买卖合同，合同约定房屋所有权由张萍转让给异议申请人，异议申请人关万城作为房屋买受方已经按照合同的约定支付了全部价款。后异议申请人关万城在淘宝网上发现房屋正在被绥芬河市人民法院实施网络拍卖，异议申请人关万城认为，人民法院继续拍卖房屋，将损害异议申请人关万城的合法权益，依据最高人民法院相关司法解释，请求法院依法终止对房屋的拍卖与执行，并解除对房屋的查封。本院经审查认为，案外人关万城称按每平米5000元购买此房，共付房款450000元有悖常理，因为最近几年绥芬河市房屋交易市场始终处于低迷状态，该房屋所在区域没有这个价格。此外，该房屋的出租始终是张萍联系招租、管理等事宜。综上所述，案外人关万城的异议理由没有真实性，本院对被执行人张萍所有的房屋采取的执行措施并无不当。案外人关万城的执行异议不能成立。本院于2018年1月22日作出（2018）黑1081执异8号民事裁定书，裁定：驳回案外人关万城的执行异议。另查明，关万城是张萍四姨，张晓龙是张萍弟弟。关万城主张通过以房抵债的方式购买了张萍的房屋，每平方米5000元，房款450000元，购房款是张萍向关万城借款，关万城称自2000年起张萍陆续向关万城借款大约9000000元，支付方式现金和银行转账。法庭让其提供证明有借贷关系的银行转账明细和借据时，关万城明确表示不能提供银行往来转账明细和借据。争议房屋的出租始终是张萍联系招租、管理等事宜。2016年11月19日，张萍弟弟张晓龙收取了2017年1月4日至2018年1月4日期间争议房屋的租金8500元。2016年4月27日，绥芬河市农行集资楼10单元2层01室交易价格为每平方2423.50元。2016年8月11日，绥芬河市农行集资楼21单元4层02室交易价格为每平方2338.40元。2017年7月11日，黑龙江普华同信房地产评估有限公司作出司法鉴定意见书绥芬河市迎新街农行集资楼17单元502室评估单价为每平方米2348元。本院认为：虽然关万城主张通过以房抵债的方式购买了张萍的房屋，每平方米5000元，房款450000元，但是关万城明确表示不能提供银行往来转账明细和借据，关万城无证据佐证已支付购房款。李波提供的证据能够证明2016年争议房屋所在区域房屋交易价格每平方米大约2500元左右。且绥芬河市迎新街农行集资楼始建于2003年，关万城与张萍签订房屋买卖合同的时间为2016年，出售时已使用十几年。因为最近几年绥芬河市房屋交易始终处于低迷状态，该争议房屋所在区域没有每平方米5000元的交易价格。此外，争议房屋的出租始终是张萍联系招租、管理等事宜。张萍弟弟张晓龙收取了2017年1月4日至2018年1月4日期间争议房屋的租金8500元。综上所述，关万城的主张不能成立。关万城就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。故应驳回关万城的诉讼请求。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项规定，判决如下：驳回关万城一、不得执行绥芬河市迎新街农行集资楼17单元502室，并解除查封；二、依法确认绥芬河市迎新街农行集资楼17单元502室归原告所有的诉讼请求。案件受理费8050元，由关万城负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。审 判 长  赵庆玉人民陪审员  赵长青人民陪审员  徐景财二〇一八年四月二日书 记 员  宿 桃