江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0213民初7389号原告：九龙仓（无锡）置业有限公司，住所地无锡市钟书路**国金中心**。法定代表人：陈国邦，该公司董事长。委托诉讼代理人：王淼（受该公司的特别授权委托），江苏金易律师事务所律师。被告:上海当天资产管理有限公司,,住所地上海市长宁区娄关山路****0607单位。法定代表人：郑洋，该公司总经理。原告九龙仓（无锡）置业有限公司（以下简称九龙仓公司）诉被告上海当天资产管理有限公司（以下简当天资产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月11日立案受理后，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2018年3月15日公开开庭审理了本案。原告九龙仓公司的委托诉讼代理人王淼到庭参加诉讼,被告当天资产公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院进行缺席审理。本案现已审理终结。九龙仓公司向本院提出诉讼请求：1、确认其与当天资产公司签订的《房屋租赁合同》于2016年5月18日解除；2、当天资产公司立即向其支付租金528290.34元（2015年11月15日至2016年1月14日免租期补交租金，及2016年4月1日至2016年5月18日的租金），管理费62721.58元（从2016年4月1日至2016年5月18日），并承担相应的滞纳金；3、当天资产公司立即向其赔偿房屋闲置期间的租金、管理费损失1115690.04元（自2016年5月19日至2016年11月18日，共计6个月的租金和管理费）；4、当天资产公司立即向其支付电费5216.2元、门禁卡工本费1580元；5、当天资产公司立即向其支付装修复原费339553元；6、当天资产公司立即向其支付因本案诉讼支出的律师费20000元。7、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：九龙仓公司与当天资产公司签订了《房屋租赁合同》一份，合同约定九龙仓公司将位于无锡市钟书路99-6206、6207、6208、6209、6210、6211、6212、6213的房屋出租给当天资产公司办公使用。租赁合同约定：租赁场地实测建筑面积为1507.73平方米，租赁期自2015年11月15日起至2018年11月14日止；租金3.2元/平方米（即146747.36元/月、146747.36元/月÷30＝4891.6元/天），管理费39200.98元/月（26元/平米/月*1507.73平方米，即1306.7元/日）；租赁期内，租金及管理费均须于每季度首个工作日或之前支付；免租期为自起租日起二个月，免租期内免交租金，但仍需交纳管理费，若因当天资产公司违约导致合同提前终止，则仍需补交免租期租金；租金及管理费滞纳金均为日利率0.03%。租赁合同同时对违约责任、合同解除等均进行了约定。合同签订后，九龙仓公司按约交付租赁场地，当天资产公司仅支付租金及管理费至2016年3月底。九龙仓公司于2016年4月28日向当天资产公司发送律师函催讨租金及管理费未着，后按约行使合同解除权，告知当天资产公司租赁合同于2016年5月18日解除。九龙仓公司支付了律师费2万元。合同解除之日，当天资产公司结欠租金528290.88元（4891.6元/日*18日+146747.36/月*3月）、管理费62721.58元（39200.98元/月*1月+1306.7元/日*18日）。合同解除后，其有权主张房屋空置期间的租金及管理费损失，自2016年5月19日至2016年11月18日，房屋闲置期间的租金及管理费为1115690.04元(146747.36元/月+39200.98元/月)*6月。房屋租赁期间其代当天资产公司支付的电费、当天资产公司向其领用门禁卡工本费、租赁房屋的装修复原费，应由当天资产公司负担。为实现债权，其聘请律师支付的律师费，亦应由当天资产公司负担。被告当天资产公司未作答辩。经审理查明：九龙仓公司与当天资产公司签订《房屋租赁合同》，合同中当天资产公司通讯地址载明为：上海市长宁区娄山关路533号22楼,合同约定：1.九龙仓公司将坐落于无锡市无锡太湖广场钟书路99号的办公楼62楼（名义楼层，即实际楼层为53楼）单元6、7、8、9、10、11、12及13出租给当天资产公司使用，建筑面积约为1507.73平方米，租赁期限为36个月，自2015年11月15日（起租日）至2018年11月14日（终止日）。2.当天资产公司每季向九龙仓公司预先支付租金，每季每平方米建筑面积租金291.99元（约每日每平方米3.2元），月租金总计约为146747.36元，季租金总计约为440242.08元。免租期2个月，为2015年11月15日至2016年1月14日，在此期间，当天资产公司无需向九龙仓公司支付租金，但仍须如期交缴管理费及其他杂费，若交付使用日期有任何提前或延迟，免租期将做相应调整。3.当天资产公司须按季向九龙仓公司或其当时聘用的物业管理公司支付管理费，管理费每月每平方米26元。当天资产公司须按管理单位规定支付与租赁场地有关之水、电、电话及其它开支费用及有关的保证金（如适用），而有关上述项目的安排与供应，则由当天资产公司自行向管理单位、有关之政府部门或其它机构（如适用）申请，所有开支一概由当天资产公司支付。4.在租赁期内，当天资产公司须于每季度的首个工作天或之前，向九龙仓公司预先支付该季度的租金、管理费及其它杂费。支付方式为：（1）以自动转账或从海外以汇款方式分别存入九龙仓公司指定的银行账户（租金账户为：九龙仓公司632501040013479账户；物业管理费账户为：北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司无锡分公司1103020109200074112账户）；（2）以现金或支票方式支付予九龙仓公司。当天资产公司须于每季度的首个工作天或之前向九龙仓公司支付租金及管理费，如未按期、未足额支付，当天资产公司须从当季度首天起按加付其欠款款项0.03%日息的滞纳金，直至付清所有欠付款项为止。5.若当天资产公司拖欠款项超过7天，九龙仓公司有权解除合同，收回租赁场地。除九龙仓公司同意续租外，当天资产公司应在本合同租赁期届满当日下午六时前返还租赁场地，未经九龙仓公司同意逾期返还租赁场地的，每逾期一日，当天资产公司应按本合同约定租金标准的两倍向九龙仓公司支付租赁场地占用使用费，当天资产公司不得对该市值租金有任何异议，此外，九龙仓公司有权向当天资产公司追讨因过期返还租赁场地而致的一切损失。6.当天资产公司须在租赁期结束或提前结束前，把租赁场地连同其所有的附属设施、装置、附加物，按租赁合同规定，以交付当天资产公司使用时的状态（合理损耗除外），交还九龙仓公司，交还时，需经九龙仓公司认可，并相互结清各自承担之费用。九龙仓公司有权要求当天资产公司于租赁期结束或提前结束前自行拆除及移去其商业附属设施及装置，当天资产公司须将引致的破坏部分复原至租赁期生效时交付当天资产公司的使用状态。九龙仓公司向当天资产公司发出的书面通知，表明九龙仓公司行使租赁合同赋予其提前收回租赁场地的权力，将构成九龙仓公司对该项权力已全面及充分的行使，九龙仓公司无须实际进入租赁场地行使该项权力。7.九龙仓公司因向当天资产公司催讨租金、管理费或当天资产公司须支付的其他费用而引起的所有费用和开支（包括但不限于律师费），或九龙仓公司因行使租赁合同项下任何权力而引起的一切合理损失、费用、开支，均由当天资产公司承担。倘当天资产公司违反或不履行租赁合同项下任何导致九龙仓公司有权提前收回租赁场地的条文以及当天资产公司单方面终止本合同时，九龙仓公司有权将当天资产公司向其支付的租赁场地的全部保证金作为违约金收归九龙仓公司所有。九龙仓公司在收取当天资产公司三个月租金及物业管理费的保证金的违约金后，还有权向当天资产公司追讨包括但不限于下述各方面作为其损失及赔偿：即截至租赁合同终止日时，当天资产公司欠付的租金，物业管理费及其他收费，停车费、水电费、电话费等；剩余租期内全部的租金及物业管理费的总额；租赁场地的复原费用；已使用的免租期的费用；租赁场地再出租的中介费用；租赁场地再出租前的空关期的租金及物业管理费的补偿费；律师费，公证费（如有）；其他杂费，手续费等。8.按照租赁合同须向一方送达的任何文件及通告，如以专人递送或留置在该一方的法定地址或该一方在租赁合同所述的通讯地址或以挂号的方式，寄往租赁合同所述的该一方的通讯地址或该一方以书面通知另一方的任何其他地址，将被视为已送达该一方。任何以挂号的方式寄出的通知，在寄出3个工作天后，将被视为已送达收件人。邮政局出具的挂号投送收据，证明该通知已送达收件人。2015年11月15日，九龙仓公司将上述租赁房屋交付当天资产公司使用。当天资产公司于向九龙仓公司支付保证金(四个月租金及管理费之总和)743793.36元，其中租金保证金为586989.44元，管理费保证金为156803.92元。2016年5月12日，九龙仓公司委托江苏金易律师事务所以EMS邮寄的形式向当天资产公司发出《律师函》，邮寄地址为：上海市长宁区娄山关路533号22楼06、07单元，内容为“截至2016年4月30日，当天资产公司尚欠租金373969.08元、管理费117602.94元，滞纳金另计。当天资产公司未按约向九龙仓公司支付租赁费用的行为，已严重违反了合同约定，给九龙仓公司造成了严重的损失。根据合同的约定，九龙仓公司依法享有解除租赁合同关系的权利。……九龙仓公司决定于2016年5月18日解除与当天资产公司签订的合同，并定于2016年5月18日下午2点办理租赁房屋返还手续。请当天资产公司在收到本律师函后立即向九龙仓公司付清所拖欠的全部租赁费用以及产生的滞纳金，并指派授权代表于2016年5月18日共同参与租赁房屋返还手续的办理”。另查明，江苏金易律师事务所与九龙仓公司签订《委托代理合同》，参与九龙仓公司与当天资产公司租赁合同纠纷一案的诉讼及执行，代理费20000元，江苏金易律师事务所于2018年1月3日向九龙仓公司开具了20000元增值税发票。审理中，九龙仓公司陈述：为本案所涉租赁房屋提供物业服务的公司系北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司无锡分公司，当天资产公司领取的门禁卡是物业公司工作人员发放。当天资产公司每个季度向物业公司缴纳管理费，电费由物业公司抄表告知承租户，然后当天资产公司向九龙仓公司缴纳。上述事实，有无锡市房屋初始登记表、房屋租赁合同、电费欠款情况表、当天资产公司租户单元门禁卡领用记录表、律师函、EMS邮寄回单、复原工程核算表、照片、委托代理合同、律师费发票等书证及当事人陈述附卷佐证，依法予以确认。本院认为：九龙仓公司与当天资产公司签订的房屋租赁合同，是双方真实意思表示，亦不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定的内容全面履行自己的义务。1.双方在合同中约定当天资产公司如未按期、未足额支付租金等款项超过7天，九龙仓公司有权解除合同，收回租赁场地。本案中，当天资产公司自2016年4月1日起即未支付租金，根据双方合同约定，九龙仓公司解除合同条件成就。九龙仓公司于2016年5月12日按当天资产公司在合同中确定的送达地址邮寄律师函，函告合同解除时间为2016年5月18日。当天资产公司在收到律师函后未作回应，亦未提出异议，故应确认九龙仓公司与当天资产公司所签租赁合同已于2016年5月18日解除。2.双方签订租赁合同后，九龙仓公司按约交付了租赁房屋，当天资产公司亦应履行支付租金等合同义务。现当天资产公司未按约支付租金，给九龙仓公司带来经济损失，其行为已构成严重违约，应承担相应的民事责任。因双方签订的租赁合同对违约责任作了详尽约定，故在不违反法律规定的情况下，本着有约定从约定的原则，当天资产公司除应支付拖欠租金及相关滞纳金外，还应支付场地占用使用费、免租期内租金、律师费等费用。因双方合同明确租金每月每平方米291.99元，每日每平方米约3.2元，故以此为基数计算上述需支付费用。根据双方约定，若当天资产公司违反或不履行租赁合同项下任何导致九龙仓公司有权提前收回租赁场地的条文，九龙仓公司有权将当天资产公司支付的租赁场地的全部保证金作为违约金收归九龙仓公司所有。本案中，九龙仓公司行使解约权系当天资产公司的违约行为所造成，在此情况下当天资产公司所交纳的586989.44元租金保证金按照约定已转化为违约金。至于赔偿损失金额，因双方合同于2016年5月18日解除，解约必然会使九龙仓公司利益受损，经综合衡量，对九龙仓公司主张的租金损失数额在合理范围内予以支持，同时在支持损失部分对违约金予以扣除。3.九龙仓公司主张的物业管理费及相应损失、门禁卡工本费以及当天资产公司向物业公司交纳的装修保证金等费用，因涉及物业服务企业的权益，在本案中不作处理。至于电费，九龙仓公司仅提供其单方制作的租户用电记录表，不足证明其主张；对于装修复原费，因场地尚未复原且该费用系九龙仓公司内部核算，未有相关证据予以佐证，本院对此不予支持。当天资产公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为对九龙仓公司主张的事实及诉讼请求自行放弃抗辩权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条之规定，判决如下：一、九龙仓（无锡）置业有限公司与上海当天资产管理有限公司就本案所涉租赁房屋所签订的《房屋租赁合同》及附件于2016年5月18日解除。二、上海当天资产管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付九龙仓（无锡）置业有限公司免租期2015年11月15日至2016年1月14日的租金293494.72元。三、上海当天资产管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付九龙仓（无锡）置业有限公司2016年4月1日至2016年5月18日的租金234795.62元及滞纳金（以234795.62元为基数，自2016年4月1日起至实际给付之日止，按每日万分之三计算）。四、上海当天资产管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付九龙仓（无锡）置业有限公司租金损失293494.72元。五、上海当天资产管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付九龙仓（无锡）置业有限公司律师费20000元。六、驳回九龙仓（无锡）置业有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23975元、公告费560元，两项合计24535元[已由九龙仓（无锡）置业有限公司预交]，由九龙仓（无锡）置业有限公司负担14915元，由上海当天资产管理有限公司负担9620元。上海当天资产管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内将所负担的诉讼费用直接支付给九龙仓（无锡）置业有限公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  卞跃武代理审判员  谢张真人民陪审员  张霞红二〇一八年四月二日书 记 员  刘艳婷本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。