湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂01民终2079号上诉人（原审原告、反诉被告）：武汉紫菘房地产建筑集团股份有限公司，住所地武汉市洪山区南湖千家街188号。法定代表人：谢迎庆，该公司董事长。委托诉讼代理人：张政权，北京金台（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李文丽，北京金台（武汉）律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：武汉天翔物业发展有限公司，住所地武汉市硚口区顺道街特2号。法定代表人：王万祥，该公司董事长。委托诉讼代理人：李明祥，湖北民本律师事务所律师。委托诉讼代理人：王继锋，该公司副总经理。被上诉人（原审被告）：武汉天祥灯饰商城，住所地武汉市硚口区顺道街***号。法定代表人：王万祥，该公司董事长。委托诉讼代理人：李明祥，湖北民本律师事务所律师。委托诉讼代理人：田苗，湖北民本律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王万祥，男，1951年2月18日出生，汉族，武汉天翔物业发展有限公司董事长，住武汉市硚口区，委托诉讼代理人：李明祥，湖北民本律师事务所律师。委托诉讼代理人：田苗，湖北民本律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吴金秀，系王万祥之妻，1961年3月3日出生，汉族，住武汉市硚口区，委托诉讼代理人：李明祥，湖北民本律师事务所律师。委托诉讼代理人：田苗，湖北民本律师事务所律师。上诉人武汉紫菘房地产建筑集团股份有限公司（以下简称紫菘公司）、上诉人武汉天翔物业发展有限公司���以下简称天翔公司）因与被上诉人武汉天祥灯饰商城（以下简称天翔商城）、王万祥、吴金秀租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2017）鄂0111民初617号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。紫菘公司上诉请求：1.撤销一审判决第四项、第五项。2.改判天翔公司支付租金利息损失（按照中国人民银行同期贷款利率自2015年7月1日计算到实际支付日止）。3.改判天翔公司支付相应的滞纳金、财产损失（解除合同后的房屋占用费）4571705.455元（参照租赁合同约定的租金标准，自2016年10月28日解除合同之日起暂计算到2017年5月5日）。4.改判天翔商城、王万祥、吴金秀对本案涉及的租金及利息损失、违约金、滞纳金、财产损失等承担连带责任。5.本案一、二审诉讼费用由天翔公司、��翔商城、王万祥、吴金秀承担。事实和理由：1.涉案房屋的装修及添置的设施设备投资应由天翔公司自行承担处置，不应由紫菘公司补偿，一审法院判令紫菘公司补偿天翔公司中央空调等装修残值损失500万元与事实和法律不符。根据双方签订的商用房屋租赁合同约定，合同解除后紫菘公司无需补偿天翔公司的装修残值损失。租赁合同的解除系天翔公司拒不支付租金违约导致，对其提出的装修残值损失应不予支持。2.天翔公司长期拖欠紫菘公司租金，属根本违约，不及时缴纳租金的行为导致紫菘公司现金收入减少，由此导致的利息损失应由天翔公司承担。根据租赁合同的约定，违约责任确定后10日内应付清违约金，否则每逾期一日，按应付金额的10%支付滞纳金。3.天翔公司与天翔商城实际为同一单位，天翔公司认可天翔商城的隶属性质，天翔商城为实际使用房屋的��体，且两者的财产、税务混同。天翔商城是王万祥出资设立的个人独资企业，个人独资企业的财产不足以清偿债务的投资人应当以其个人财产清偿。王万祥与吴金秀系夫妻，其夫妻财产为共有财产，应当共同承担租金、违约金等。因此天翔商城、王万祥、吴金秀对本案涉及的租金、违约金等承担连带责任。4.紫菘公司对天翔公司提供的建设、装修装饰明细及合同均有异议，一审判决描述紫菘公司无异议与紫菘公司在庭上的表述不符，与事实亦不符。天翔公司对紫菘公司的上诉辩称，第一，一审判决紫菘公司支付500万元残值损失是对的，但认定残值数额偏少，天翔公司投入了一千多万，合同期限25年，只经营了三年，折旧后应该是700万元至800万元。第二，紫菘公司要求支付利息，一审没有支持其该项诉请，是正确的，双方不是借贷法律关系，不存在利息。第三，紫菘公司要求支付滞纳金、财产损失，没有依据。第四，紫菘公司要求天翔商城、王万祥、吴金秀承担责任是法律关系混乱，租赁主体是紫菘公司和天翔公司，天翔公司是有限责任公司，根据公司法规定，只以出资为限承担有限责任，不能追溯股东财产，也不能追溯股东妻子的责任。请求驳回紫菘公司的上诉请求。天翔商城、王万祥、吴金秀同意天翔公司的辩称意见。天翔公司诉讼请求：1.撤销一审判决第二项，改判天翔公司向紫菘公司支付租金3570798.76元（17289.56平方米*36元/平，即每个月租金622424.16元，时间从2015年7月至2016年10月共十六个月，十六个月的租金即9958786.56元）。2.撤销一审判决第三项、第四项，改判紫菘公司支付天翔公司中央空调等装修残值损失740万元。3.判令紫菘公司赔偿天翔公司因停业利润损失300万元和商户退租损失170万��。4.本案二审诉讼费用由紫菘公司承担。事实与理由：1.一审判决认定事实不清，适用法律错误。武汉市洪山区城管委出具的处理意见书明确，案涉房屋整体建筑不涉及违法建设，但具体建设过程中有擅自改变房屋结构，违反规划许可的行为，据此紫菘公司未按照建设工程规划许可证的规定建设房屋。案涉房屋自2011年1月27日双方签订租赁合同至2013年11月底天翔公司开门营业均未取得消防合格证，至今该房屋第三、四层依然没有消防安全检查合格证。根据消防法第十三条和最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第二条，本案合同依法当属无效。2.天翔公司于2012年10月1日开始依约交付租金，应于2013年6月28日开业，但消防部门因该租赁房屋超层加建而拒绝验收不准开业，天翔公司于2013年11月28日才开业，天翔公司迟延开业的五个月���租金311万元仍在支付，故一审判决第二项应扣减311万元。同时，2016年5月26日紫菘公司向天翔公司发出断电通知至2016年10月28日紫菘公司向天翔公司送达解除合同通知书，期间的五个月零八天的租金3275867元也应予以扣减，共计扣减6385867元。3.紫菘公司作为出租方提供的房屋未取得完整建筑规划许可证和消防安全验收，紫菘公司违约在先，租赁合同无效，天翔公司无需支付违约金。4.一审判决第四项紫菘公司向天翔公司补偿装修残值损失应为740万元。5.紫菘公司应返还天翔公司100万元的履约保证金，赔偿天翔公司商户退租损失170万元和停业利润损失300万元。紫菘公司对天翔公司的上诉辩称，1.第一，一审认定诉争房屋不存在违建等系认定事实清晰，适用法律正确。涉案房屋不属于不按照许可证建设的房屋，天翔公司在各个时间段均知晓房屋是市政规划的两层，不是在租赁过程中才发现违建，因为房屋的内部结构符合天翔公司要求才使用，现在没有任何部门认定该房屋是违法建筑，因此天翔公司的主张站不住脚。其次，改变房屋内部结构不等于未按照建设工程规划许可建设，没有改变建筑物的长宽高，洪山城管委的处理意见明确表明整体建筑不涉及违法建设，仅仅是改变了房屋内部结构，显然不等同于改变了建设工程规划许可，也没有任何机关认定紫菘公司属于违建，天翔公司混淆了两者概念。第三，涉案房屋建好后交给天翔公司使用之前已经取得了建设工程消防意见书，该意见书明确认定建筑消防合格，进场后还要进行第二次消防验收是公共场所营业消防验收，天翔公司取得了洪山出具的消防安全许可证，可以看出两次消防验收都是合格的，房屋没有违反消防安全的情况，洪山消防也说明从来没有因为消防问题阻止���开业。一次消防验收的责任是紫菘公司，已经取得文件，二次消防验收的责任是天翔公司，二次延迟验收合格是因其内部装饰装修问题，与紫菘公司没有关联。2.一审判决天翔公司支付五个季度的租金完全正确，不应有任何扣减，合同签订后即生效，不存在合同无效情形。即使存在租赁合同无效也要支付房屋占用费，天翔公司一直在占有使用房屋，是否停业、延期开业都不能扣减，紫菘公司无违约行为。双方协商约定以实际交房时间为准，不存在延迟交房，洪山消防从来没有阻止其开业或要求其整顿，如果当时存在这种情况他们当时就不会再支付租金。天翔公司的请求无证据支持。关于电费问题是与物业公司的事情，与紫菘公司无关。天翔公司一边向下游收取租金，一边又不向紫菘公司交租，所以紫菘公司发出合同解除函，使用房屋应当支付租金。关于房屋租金问题，是天翔公司计算错误。根据合同约定，2016年6月30日之前房屋租金每平米36元，之后是40.68元每平米，一审判决计算是准确的。3.一审判令天翔公司支付违约金没有错误，且天翔公司拒绝支付租金紫菘公司有权收回房屋，解除合同不退还保证金，合同约定明确。4.紫菘公司不应承担装修残值损失740万，因为租赁合同解除的根本原因是天翔公司拖欠租金，折旧没有依据，合同约定也是不得拆下装修且不补偿，天翔公司亦未提供充足的证据进行相关证明。天翔公司根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、第二项主张装修补偿，但紫菘公司没有利用其装修物。5.关于商铺退赔损失，使用房屋就应支付租金，拖欠租金就应知道或预见该后果，其责任自负。请求驳回天翔公司的上诉。天翔商城、王万祥、吴金秀同意天翔公司的上诉请求及理由。紫菘公司向一审法院起诉请求：1.确认紫菘公司与天翔公司于2011年1月27日签订的《商用房产整体租赁合同书》及相关补充协议已经解除；2.天翔公司、天翔商城、王万祥、吴金秀立即连带支付拖欠紫菘公司的房屋租金10214382.03元及利息损失（按照中国人民银行同期贷款利率自2015年7月1日计算到实际支付日止）；3.天翔公司、天翔商城、王万祥、吴金秀立即连带支付给紫菘公司违约金3115855.34元及相应的滞纳金；4.天翔公司、天翔商城、王万祥、吴金秀承担本案的全部诉讼费用。天翔公司提出反诉请求：1.确认双方2011年1月27日签订的《商用房产整体租赁合同》及此后签订的补充协议无效；2.紫菘公司赔偿天翔公司房屋装修、添置设施设备投资1154.3万元；3.紫菘公司返还天翔公司已交纳的租金2039.3万元、保证金100万元��4.紫菘公司赔偿天翔公司停业利润损失300万元、商户退租损失170万元。5、案件受理费及反诉案件受理费由紫菘公司承担。一审法院查明，2009年1月12日，紫菘公司有意将武昌关山一路逸景华庭小区裙楼房产租赁给天翔公司，与天翔公司签订了《商用房产整体租赁协议书》。2011年1月27日，紫菘公司（出租方，甲方）正式与天翔公司签订《商用房产整体租赁合同书》。将坐落于武汉市武昌关山一路逸景华庭9号楼裙楼的房产租赁给天翔公司（承租方，乙方）。约定：第一条租赁面积暂定20000㎡，按实际面积计算。第二条租赁期限25年，自2011年7月1日起至2036年6月30日止。第三条租金标准及缴纳期限1.租金分阶段递增；2.按季度缴纳，在每季度第一个月的五日前支付；3.乙方在合同签订之日5个工作日交纳履约保证金100万元，合同期满25日内无息退还。第四条9.中央空调设施设备系统由乙方负责购置并安装，甲方承担60万元，以抵减租金方式支付给乙方。第五条1.按时缴纳租金。每逾期1日，按当月租金总额的1%向甲方支付违约金，逾期10日及以上，甲方有权解除合同，收回房屋，保证金不予退还。2013年3月12日，双方签订《补充协议》。约定：一、房屋租赁面积为17289.56㎡；二、租赁期限25年，乙方自2013年10月1日起向甲方支付租金。2014年5月9日，双方为了避免装修后发生拆改等重复施工，签订了《商用房产整体租赁的补充协议》。合同签订后，紫菘公司将房屋交付给天翔公司装修施工并使用。天翔公司亦按照租赁合同及补充协议约定支付租金至2015年7月。此后，天翔公司认为紫菘公司出租房产消防安全不合格、存在违建，不再向紫菘公司履行交付租金的义务。2016年10月28日，紫菘公司决定解除上述合同，向天翔公司邮寄��解除合同通知书》。同年10月30日，天翔公司对《解除合同通知书》作出回函：不同意解除合同，并拒绝补足租金。一审另查明，双方争议房屋竣工后于2011年12月28日经消防验收合格，2014年6月3日取得营业前武汉市公安局洪山区分局消防大队颁发的消防安全检查合格证；紫菘公司出租场地逸景华庭9号建筑规划一、二层为商业裙楼，紫菘公司进行内部改造后租赁给天翔公司。双方对实际租赁面积进行测算后，签订补充协议并进行了约定。一审法院认为，首先，双方争议的租赁房屋，紫菘公司于2010年4月14日取得建设工程规划许可证，后经竣工验收合格并取得消防验收合格证明。天翔公司承租后亦于2014年6月3日取得营业前消防验收合格证明。武汉市公安局2011年12月28日建设工程消防验收合格的意见，虽表明双方租赁房屋地下一层为汽车及设备用房，地���1—2层为商业裙房，3—18层为办公综合楼。经调查，消防验收是消防部门根据建设规划，对租赁物消防整体工程予以消防验收。出具的消防验收意见的表述与规划设计一致。并不表明紫菘公司出租的一、二、三层楼商用房违反规划设计，未经消防验收。本案中，紫菘公司虽有将租赁房屋1-2层房屋改变内部结构，违反规划设计的行为，天翔公司对此曾进行举报，但紫菘公司整体建筑不涉及违法，有关部门亦未认定紫菘公司出租房屋为违法建筑。紫菘公司出租的房屋经消防验收合格。武汉市公安消防局出具的《武汉市公安消防局建设工程消防验收意见书》（武公消验[2011]第0332号）“综合评定该工程此次消防验收合格”。天翔公司提出消防检验不合格，与事实不符。天翔公司认为紫菘公司整体出租的商用房是违反规划设计的违章建筑，未经消防验收的主张，不能成立。其次，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。因此，民事行为只有违反法律、行政法规的效力强制性规定，才能认定为无效。《中华人民共和国消防法》第十三条规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用;其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。该规定是对房屋使用、管理的强制性规定，不是针对租赁行为本身的效力强制性规定。此外，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三项“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用的，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的”规定，对未经消防验收或验收不合格的房屋进行出租，可以作为解除租赁合同的情形，而非认定合同无效的情形。租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的，仅是租赁合同解除的法定事由，而非合同无效的事由。天翔公司认为紫菘公司整体出租的商用房未经消防验收，租赁合同无效的意见，不予采纳。第三，紫菘公司有意将逸景华庭裙楼房产租赁给天翔公司，2009年1月12日，与天翔公司签订《商���房产整体租赁协议书》。双方经协商于2011年1月27日签订《商用房产整体租赁合同书》。此后签订《补充协议》及《商用房产整体租赁的补充协议》。双方自愿协商一致，且实际予以执行。紫菘公司虽在第二层进行了内部结构改造，但天翔公司明知房屋状况，在签订合同时对此事实充分认识、了解并接受，在补充协议中进行了确认。双方租赁合同约定逸景华庭9号楼裙楼一、二、三层，天翔公司认为紫菘公司有欺诈行为，此后以胁迫手段以及乘人之危，迫使天翔公司违背真实意思与其签订合同。但天翔公司并未根据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条的规定申请撤销。此后因长时间拖欠租金，致使紫菘公司解除合同。现称紫菘公司欺诈及乘人之危，不能成立。综上所述，紫菘公司与天翔公司签订的《商品房产整体租赁合同书》及补充协议，���双方自愿协商签订，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应严格遵守。天翔公司认为紫菘公司故意以违反规划设计的商用房出租，自始采用欺诈、胁迫等手段和乘人之危，继而采取停电、关门，强行驱赶及解除合同等手段，为牟取高额利润而不惜损害被告利益，根本不履行合同，不能成立。其合同无效及相应责任应由紫菘公司承担的意见，不予采纳。双方签订的房屋租赁合同明确约定逾期缴纳租金的违约责任，天翔公司违约拖欠租金，应承担相应责任。紫菘公司与天翔公司于2011年1月27日签订的《商用房产整体租赁合同书》及相关补充协议已实际解除。紫菘公司要求判令解除上述合同及补充协议，要求天翔公司支付拖欠房屋租金10214382.03元，支付违约金3115855.34元，承担本案的全部诉讼费的诉讼请求，予以支持。天翔公司非一人有限责任���司，应独立承担民事责任。紫菘公司认为天翔商城、王万祥之间存在财产混同，要求天翔商城、王万祥、吴金秀承担连带责任的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。紫菘公司对天翔公司中央空调、消防设施等实际使用，对残值部分应予以适当补偿。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第四十六条、第六十条、第九十四条第四项、第九十六条、第一百〇七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国公司法》第三条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项规定，判决：一、解除武汉紫菘房地产建筑集团股份有限公司与武汉天翔物业发展有限公司于2011年1月27日签订的《商用房产整体租赁合同书》及相关补充协议；二、武汉天翔物业发展有限公司于本判决生效之日起十日内，支付武汉紫���房地产建筑集团股份有限公司租金10214382.03元；三、武汉天翔物业发展有限公司于本判决生效之日起十日内，支付武汉紫菘房地产建筑集团股份有限公司违约金3115855.34元；四、武汉紫菘房地产建筑集团股份有限公司补偿武汉天翔物业发展有限公司中央空调等装修残值损失500万元(包括武汉紫菘房地产建筑集团股份有限公司应在空调系统承担、抵减租金的60万元)；五、驳回武汉紫菘房地产建筑集团股份有限公司其他诉讼请求；六、驳回武汉天翔物业发展有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费101782元，反诉费229980元由武汉天翔物业发展有限公司负担。二审中，紫菘公司提交了新证据，即紫菘公司2017年6月21日出具的关���清点物品腾退房屋通知函及2017年6月28日天翔公司的回函，上述两份证据材料证明天翔公司拒绝清点屋内物品。天翔公司对上述证据真实性无异议，称天翔公司一直不愿意解除合同。对紫菘公司提交的新证据本院予以采信。经审理查明，一审判决认定的事实属实,本院予以确认。本院认为，本案应围绕上诉人上诉请求进行审理。紫菘公司与天翔公司自愿签订的《商品房产整体租赁合同书》及补充协议，系双方真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，应为有效合同。案涉房屋建成后经竣工验收合格并取得消防验收合格证明，租赁房屋并非未取得建设工程规划许可证或者未按建设工程规划许可证的规定建设的房屋。紫菘公司虽改造了租赁房屋内部结构，但并没有被有关部门认定为违法建筑，案涉房屋于2014年6月3日亦取得了营业前消防安全检查合格证，故天翔公司称合同无效的上诉理由不能成立。天翔公司上诉称因消防问题延误了开业时间，相应的租金应予扣除，但并无直接证据证明消防部门不准天翔公司营业，且天翔公司接受房屋现状后，应根据房屋状态合理利用，而不应提出超出房屋现状的要求，事实上天翔公司已于2014年6月3日前实际开业经营，并非不能经营。故对天翔公司要求扣除延误开业期间的租金的上诉请求，本院不予支持。天翔公司上诉称租赁房屋自紫菘公司2016年5月26日通知停电至2016年10月28日紫菘公司通知解除合同期间的租金3275867元也应扣减，但天翔公司并无证据证明系紫菘公司断电，亦无证据证明2016年5月26日通知断电至2016年10月28日期间不能经营及损失数额，故对该上诉请求，本院亦不予支持。天翔公司拒付租金，构成违约，一审判决天翔公司支付违约金有合同及法律依据，天翔公司上诉请求撤销一审判决第三项的主张，本院不予支持。天翔公司上诉请求改判紫菘公司支付中央空调等装修残值损失740万元。天翔公司认为设备装修实际花费1000余万元，合理折旧应为740万元。紫菘公司认为因天翔公司拒交租金构成根本违约导致租赁合同解除，依合同约定紫菘公司无须支付补偿费。考虑本案合同解除主要是因天翔公司拒交租金所致，依合同约定紫菘公司本无须支付补偿费，而中央空调设备及装修使用时间不长，紫菘公司可合理利用，紫菘公司虽对天翔公司提出的实际费用数额不予认可，但其又不申请鉴定，根据公平原则，一审判决酌定紫菘公司向天翔公司支付中央空调及装修残值损失500万元并无不当。故对天翔公司请求改判紫菘公司支付中央空调等装修残值损失740万元和紫菘公司请求撤销一���判决第四项的主张，本院均不予支持。天翔公司上诉请求判决紫菘公司赔偿利润损失300万元和商户退租损失170万元，紫菘公司上诉请求判决天翔公司支付租金利息损失、滞纳金、财产损失及判决天翔商城、王万祥、吴金秀承担连带责任的主张，均缺乏相应的事实和法律依据，本院均不予支持。综上，一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费152673元，由武汉紫菘房地产建筑集团股份有限公司负担101782元，由武汉天翔物业发展有限公司负担50891元。本判决为终审判决。审判长  李斌成审判员  安林锋审判员  骆朝辉二〇一八年四月九日书记员  杜 文