中华人民共和国广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0703民初2689号原告（反诉被告）：黄炳企，男，汉族，住广东省江门市蓬江区，委托代理人：陈国防，广东羊城律师事务所律师。被告（反诉原告）：黄长权，男，汉族，住广东省江门市蓬江区，委托代理人：赵一帆、李坚强，广东秉铨律师事务所律师。被告：王锡湛，男，香港居民，法定代理人：王某，女，香港居民，住香港，系被告王锡湛的女儿。委托代理人：梁美艳，广东永泽律师事务所律师。原告（反诉被告）黄炳企诉被告（反诉原告）黄长权、被告王锡湛土地租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月1日立案受理后，适用普通程序，依法组成合议庭进行审理。诉讼期间，被告黄长权于2017年8月11日提起反诉，本院决定合并审理，并分别于2017年10月16日、11月20日、12月4日公开开庭进行了审理，原告黄炳企（反诉被告）及其委托代理人陈国防，被告黄长权（反诉原告，其参加了12月4日的庭审）及其委托代理人赵一帆，被告王锡湛的法定代理人王某及委托代理人梁美艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄炳企诉称：被告黄长权于2008年8月将江门市蓬江区xxxx地块出租给被告王锡湛用于养猪。由于被告王锡湛管理欠佳，承租期间欠被告黄长权人民币119313.48元一直无法偿还。于是，两被告与原告在2011年5月1日协商并签订《协议书》，确定：由被告王锡湛将上述土地转租给原告，将该土地上的建筑物（通水电齐全砖墙瓦顶猪舍）及生猪一并转让给原告，被告王锡湛欠被告黄长权的119313.48元则由原告偿还，被告王锡湛自此与养猪场无关。2011年5月起，原告接手上述养猪场，并按约定向被告黄长权支付租金，同时分期向被告黄长权偿还119313.48元的欠款，该欠款于2015年还清。原告与被告黄长权于是在2015年11月30日补签《租赁合同》，再次确定原告为上述养猪场的承租人身份。2016年8月29日，江门市蓬江区杜阮镇人民政府（以下简称镇政府）【2016】23号《关于印发江门市蓬江区杜阮镇黑臭水体农业污染源专项整治工作方案的通知》（以下简称通知），通知明确在2016年年底前全面清理、关闭拆除生猪养猪场，并对自行拆除且通过验收的养殖户按养猪场栏舍面积给予30-270元/平方米的奖励。原告的生猪养殖场在此次清理范围内，为配合政府的整治工作，原告于2016年年底自行拆除养殖场，且通过验收，镇政府拟给予原告奖励款308397.6元。被告黄长权、王锡湛得知上述情况后，由被告王锡湛出面委托其女儿王某处理上述养猪场迁拆和安排作出补偿事宜。由于被告王锡湛对上述养殖场租赁关系向镇政府及龙榜村委提出异议，导致原告与镇政府及龙榜村委会关于养殖场的拆除奖励事宜处于停滞状态。原告认为，原告与两被告于2011年5月1日签订的《协议书》及原告与被告黄长权于2015年11月30日签订的《租赁合同》均是当事人各方的真实意思表示，其内容并没有违法法律强制性规定，合同合法有效，应受法律保护。根据《协议书》的约定，被告王锡湛于2011年5月1日退出上述养殖场的租赁关系，且原告替其向被告黄长权偿还全部欠款后，被告黄长权又再次与原告签订《租赁合同》确定原告的承租人身份。因此，被告王锡湛委托其女儿处理上述养殖场的拆迁及补偿事宜，明显是无权委托，是无效的民事行为。其目的是企图侵吞属于原告应得的奖励款。两被告的行为已严重侵犯了原告的合法权益，为此，原告向贵院提起诉讼，请求贵院判决：一、确认原告与两被告的《协议书》以及原告与被告黄长权的签订的《租赁合同》合法有效，并以此判令确认原告自2011年5月1日起是江门市蓬江区xxx养殖场的合法承租人及该地上的建筑物及其他附属物的所有权人及征收拆迁补偿款308397.6元归原告所有；二、本案诉讼费由被告承担。2017年11月20日，原告在庭审中申请撤回关于地上建筑物的所有权是原告的请求，并提出如下理由：确认合同是否有效与确认地上建筑物所有权是两个法律关系，不宜在本案一并处理。其次我方提起诉讼主要目的是要确认政府拆除涉案猪场的补偿款308397.6元的权属人是原告，而依据原告与被告黄长权签订的租赁合同已经有明确的约定，拆迁补偿款归承租人原告所有，因此主要确认涉案租赁合同合法有效的情况下，就可以确认该补偿款归原告所有与地上建筑物权属归谁没有关联。原告最后明确的诉讼请求为：一、请求法院确认原告与两被告签订的协议书，及原告与被告黄长权签订的租赁合同合法有效，并以此判令确认原告自2011年5月1日起江门市蓬江区xxx养殖场的合法承租人及征收补偿款308397.6元归原告所有；二、本案诉讼费由被告承担。原告黄炳企提供的证据有：证据1.《立字据》两份、《协议书》一份，证明2011年5月1日，原告与被告黄长权、王锡湛确定：（1）自2011年5月1日起，被告王锡湛将涉案土地的承租权及生猪养殖场一并转让给原告，涉案土地承租权与被告王锡湛再无瓜葛；（2）被告王锡湛欠被告黄长权119313.48元，由原告代被告王锡湛向被告黄长权偿还；证据2.《租赁合同》，证明原告是涉案土地的承租人及养殖场的所有者、经营者；证据3.《杜阮镇畜禽养殖场关停拆除协议》，证明江门市蓬江区杜阮镇政府拟奖励原告308397.6元的事实；证据4.《授权委托书》《居民身份证》，证明被告王锡湛在丧失涉案土地承租权及养殖场的经营权的情况下，委托其女儿处理养殖场地的迁拆补偿事宜，该行为明显侵犯了原告的合法权益；证据5.《立字据》，证明涉案租赁土地地上建筑物包括猪栏猪舍等，系由被告王锡湛支出建设；证据6.《证明》，证明被告黄长权在原告租赁后加建的部分猪栏所产生的费用，原告已全部付清给被告；证据7.《江门市政府服务热线登记表》，证明原告系涉案土地承租人及猪场的权属人、经营者；证据8.《录音》，证明被告王锡湛转让涉案猪场给原告产生的转让费119313.48元，原告已全部支付给被告黄长权，即原告代被告王锡湛向被告黄长权偿还债务的行为亦即是原告履行支付转让费的行为；证据9.《户口簿》，证明原告与张桂满系夫妻关系。诉讼中，原告申请证人黄某1、黄某2出庭作证。证人黄某1到庭接受法庭询问，其陈述“黄长权提供的2017年7月31日《证明》系其事前打印后交由xx村委会盖章，当时不清楚其在打官司；案涉猪场约为2008年建的，但是具体由何人建设不清楚；2017年3月3日的《证明》，事由系黄长权、黄炳企之间存在矛盾，不好意思面对面，由黄某1与黄某2去处理，丈量所得36.7平方米的猪栏系黄长权建设的，该建筑包括在1119.36平方米猪栏之中，双方按照270元/平方米补偿9909元，2017年1月至3月租金3000元，黄炳企已交2017年全年租金12000元，剩余9000元租金要退回黄炳企，在猪栏补偿中冲减剩余909元，余款909元由黄某1交给黄长权，黄炳企和黄长权是同意上述36.7平方米的建筑以及处理意见的；目前猪场已经拆除”。证人黄某2出庭作证，内容为：被告黄长权给电话黄某1要求到现场进行测量，后在原告的养殖地方，由黄某2进行测量，测量结果为36.7平方米，该建筑物包含在猪栏验收表显示的面积范围内，目前猪场已经拆除。被告黄长权答辩及反诉认为：涉案的土地及地上建筑物、附属物都属于被告黄长权所有，原告对诉讼中诉称由被告王锡湛将上述土地转租给原告，将该土地上的建筑物通水、通电齐全的砖墙瓦顶的猪舍一并转让给原告是不符事实的，地上建筑物至始至终是没有转让给原告的，所有请求法院依法驳回原告的诉讼请求。2004年，蓬江区征用了被告黄长权位于xx水库下的承包期尚未满的鱼塘及猪场，黄长权向xx村委会申请在水库尾及山边地，xx村委会同意黄长权的申请，安排鱼塘和场地给黄长权用于水面养殖，山地用于建设猪场、猪舍、养猪。因xx高速公路的建设，猪场、猪舍必须重建，2008年初黄长权重新建设猪场、猪舍等建筑物、架构物和附着物，用于养猪。一部分黄长权自己养殖，一部分租赁给王锡湛养殖。2011年5月1日黄长权、黄炳企、王锡湛三方协商，王锡湛租赁部分由黄炳企租赁养殖。2015年11月30日，黄长权与黄炳企补签订《租赁合同》，约定：黄长权将位于xxx山脚地块约1300平方米给黄炳企使用；租赁期限为13年，从2012年1月1日起至2025年12月31日止；第一至第六年每年租金12000元，第八年至第十三年每年租金在第一至第八年的基础上增加20%；黄炳企交纳基建、猪场使用设施押金12000元，用以保证使用期满，黄炳企如不续约未经黄长权同意，不能拆除地上所有建筑物及附着物（包括定位栏、120卡、产床20张、猪仔床100平方米、电线、水管等使用设施），并要在期满后一个月内将场内的一切交给黄长权处理，与黄炳企无关。黄长权与黄炳企是出租的法律关系，黄炳企承租黄长权的位于xx村xx水库尾一类猪舍1119.36平方米、二类猪舍34.28平方米建筑物和附着物，并且自2008年至2016年10月被拆除前，没有增加地上建筑物和附着物，也没有增加其他设施，所以，上述建筑物和附着物所有权属于黄长权，拆迁补偿费属于黄长权。综上所述，为了维护黄长权的合法权益，黄长权特提起反诉，恳请法院依法判令：一、位于江门市××龙××村民委员会xx村xx水库尾一类猪舍1119.36平方米、二类猪舍34.28平方米建筑物和附着物所有权、被拆迁受偿权属于黄长权；2、由黄炳企承担本案本诉、反诉费用。被告黄长权在诉讼期间提交的证据有：证据1.《申请书》《批复》《收据》，证明位于xx村xx水库尾及山边土地，是xx村委会租赁给黄长权使用的；证据2.《租赁合同》《租金明细》，证明位于xx村xx水库尾及山边土地地上所有建筑物及附着物（包括定位栏、120卡、产床20张、猪仔床100平方米、电线、水管等使用设施）属于黄长权，租赁给黄长权使用；证据3.《证明》《照片》，证明位于xx村xx水库尾及山边土地地上所有建筑物及附着物都是2008年建好并投入使用的，截至2016年拆除前都没有增加、加建过。被告王锡湛答辩认为：对于原告称王锡湛将地上所有建筑物转让给原告，被告王锡湛认为其是没有依据的。对于原告称11万多的偿还的情况，我方认为其证据不足，而原告称王锡湛转让建筑物是因为欠原告11万多，但没有相关证据证明。原告与被告黄长权签订的租赁合同，被告黄长权仅有对土地的处分权，由于涉案猪场是由被告王锡湛投资建立的，所有权归被告王锡湛所有，在原告与被告黄长权签订租赁合同时，被告黄长权未经被告王锡湛的同意处分被告王锡湛承建的猪场，是无权处分，也没有得到被告王锡湛的确认，所以被告王锡湛认为租赁合同中关于猪场涉及的赔偿的约定也不发生法律效力。被告王锡湛在诉讼期间提交的证据有：证据1.《立字据》两份，证明2008年8月份开始，猪场是由王锡湛投资的；证据2.《委托书》两份，证明王锡湛委托黄长权管理猪场，王锡湛作为老板投资经营猪场；证据3.《恒生银行客户回单》，证明涉案猪场在建期间王锡湛出资投建猪场，提取过程及提取额；证据4.《录音内容及光盘》，证明2017年3月21日在xx村委会会议室，涉案各当事人均确认涉案猪场是由王锡湛出资投建的。原告黄炳企对被告黄长权的反诉答辩认为：原告不同意被告提出的反诉请求，请求法院依法驳回其反诉请求，并支持原告的全部诉讼请求，理由如下：一、被告黄长权的反诉主张涉案猪场猪舍等建筑物是其出资建筑的，完全不符事实，没有事实依据。原告补充提交的立字据可以证实涉案猪场的猪舍等建筑物其实由本案被告王锡湛出资建造的，被告黄长权在该字据上签名，说明其对这一事实是充分确认的，其次被告王锡湛因为经营不善，在2011年5月1日将猪场的租赁权以及该地上的建筑一并转让给原告，原告因此代被告王锡湛向被告黄长权偿还欠款119313.48元，该费用实际就是原告付给被告王锡湛的转让费，因此自2011年5月1日起，涉案猪场的租赁权及该地上建筑所有权归原告所有，基于这一事实，原告与被告黄长权在2015年补签的租赁合同特别约定在租赁期间，若国家征收，在承包地上的厂房及附属建筑物等设施赔偿归乙方（即原告）所有，再次从原告补充提交的证据二《证明》可以看出对被告黄长权在原告租赁期间建设的36.7平方米的猪栏，被告黄长权尚且要向原告收回全部的建设款，何况涉案1119.36平方米的一类猪舍，被告黄长权怎么可能拱手相让给原告，这明显不符常理。综上，原告认为被告黄长权的反诉请求明显没有事实依据；二、被告黄长权主张拆迁补偿权归其所有也是没有事实及法律依据的，如前所述，涉案猪场等猪舍的建筑物权属归原告，因此被告主张拆迁补偿款归其所有没有事实依据。同时原告与被告黄长权签订的租赁合同也明确约定，对于地上建筑物的征收补偿款应归原告所有。因此，被告黄长权的主张没有法律依据。被告王锡湛对被告黄长权的反诉意见：我方不认同被告黄长权陈述的地上建筑物属其所有的说法。另外2015年11月30日签订的合同的1300平方租赁13年给黄长权使用，如不续约，未经许可，不得拆除地上建筑物。王锡湛认为建筑物的所有权归王锡湛。经审理查明，2004年10月，被告黄长权从xx村委会取得案涉地块的租赁权，于2008年将于江门市蓬江区xxxx村xx尾山边（xx山脚）地块出租给被告王锡湛,被告王锡湛在该地块建设猪舍用于养猪。2008年11月1日，被告王锡湛与被告黄长权签订《委托书》，王锡湛将猪场委托黄德安、黄长权管理；2009年2月6日，王锡湛与黄长权签订《委托书》，由王锡湛委托黄长权管理猪场。2009年4月2日，黄长权与王锡湛签订《立字据》，内容为“现王锡湛在xx山脚租黄长权地建设猪栏养猪、租地约三亩、鱼塘一口，现立字据写下每年上交租地和租鱼塘款及租地条件如下：1.每年上交租地款给黄长权12000元，2.每年上交塘款给黄长权6000元，3.由2009年1月1日开始计算，4.如上交款过期半年未交租地款和鱼塘款项，黄长权有权收回，5.王锡湛在租黄长权地上所建设建筑物在任何时间未经黄长权同意，王锡湛无权拆及定位栏和产床在内所有地上物，6.每年塘款及地款上交必须立字为据签名等内容。2011年5月1日，被告王锡湛向原告黄炳企出具《立字据》，内容为：因王锡湛在2009年借款未按时偿还给黄长权，现王锡湛把养殖场地租给别人养，现写明欠款和还款时间，王锡湛欠款共119313.48元，还款时间在2012年内还清，并注以上王锡湛欠款现119313.48元由黄炳企偿还，现王锡湛过目。同日，原告黄炳企与被告王锡湛、黄长权分别作为甲、乙、丙方签订了《立字据》和《协议书》各一份，《立字据》的内容为“因乙方租用甲方场地，从2008年8月份开始搞养殖，因管理欠佳，现乙方再租让给丙方搞养殖，甲方也同意现三方在座一起在猪场地方商量，三方同意在下面签名”、《协议书》的内容为“因王锡湛租用黄长权场地搞养殖，管理欠佳，现2011年5月1日转让给黄炳企，黄长权也同意，从签名日起以后猪场所有事情和王锡湛无关，三方签名”。2011年5月起，原告接手上述养猪场，并按约定向被告黄长权支付租金，同时分期向被告黄长权偿还119313.48元的欠款，该欠款于2015年还清。被告黄长权与原告分别作为甲、乙方在2015年11月30日补签《租赁合同》，约定：甲方出租xx山脚地块约1300平方米给乙方使用，租赁期限从2012年1月1日起至2025年12月31日止；乙方交纳基建、猪场使用设施押金12000元，用以保证使用期满后基建、猪场使用设施保留押金，第一年至第八年每年租金12000元，此后增加年租20%；乙方在租赁期间，拥有该地的使用权，若国家征收，在承包地建设的厂房及附属建筑物等设施赔偿属乙方所有；该地租用期满，乙方如不续约未经甲方同意，不能拆除地上所有建筑物及附着物（包括定位栏120卡、产床20张、猪仔床100平方米、电线、水管等使用设施），并要在期满后一个月内围内的一切设施交给甲方处理，与乙方无关。从2012年起至2017年期间每年的租金12000元，原告黄炳企已经向被告黄长权履行了支付义务。2016年8月29日，江门市蓬江区xx镇人民政府《关于印发江门市蓬江区xxx镇黑臭水体农业污染源专项整治工作方案的通知》，通知明确在2016年年底前全面清理、关闭拆除生猪养猪场，并对自行拆除且通过验收的养殖户按养猪场栏舍面积给予30-270元/平方米的奖励。原告所在生猪养殖场在此次清理范围内。原告自行拆除猪场，于2017年2月24日在《xx镇须关闭拆除的畜禽养殖场面积确认表》作为养殖场主签名，并经验收（猪场已经拆除），镇政府拟给予奖励款308397.6元（一类建筑1119.36平方米，按照奖励单价270元/平方米计算；二类建筑34.28平方米，按照奖励单价180元/平方米）。2017年3月3日，经黄炳企、黄长权的要求，由xx村委会主任黄某1、黄某2配合，对黄长权在该猪场所建建筑物进行丈量，建筑物为猪栏，建筑面积为36.7平方米，按照单价270元/平方米计算得9909元，与黄炳企应缴纳2017年1月至3月租金3000元，再与黄炳企已实际缴纳2017年租金12000元相抵后，黄炳企实付黄长权909元（9909元+3000元-12000元）。庭审中，原告黄炳企与被告王锡湛确认，自2011年开始至2016年10月，原告黄炳企每月向被告王锡湛支付2000元。原告认为该款项属于伙食费，被告王锡湛认为属于租金。本院认为，本案为确认之诉。根据原、被告的诉辩意见，本案争议焦点在于：第一、原告请求确认与两被告的《协议书》及原告与被告黄长权签订的《租赁合同》效力认定问题；第二、涉案的拆除畜禽养殖场奖励款应归属谁所有的问题。首先是关于案涉土地上的建筑物及其他附属设施的所有权人认定问题。根据被告王锡湛与原告黄炳企、被告黄长权签订的《立字据》、《协议书》和被告王锡湛与被告黄长权签订《委托书》以及原告黄炳企与被告黄长权签订的《租赁合同》、黄某1出具的《证明》、庭审记录等证据，可以得到案涉猪场为被告王锡湛所出资建设的事实，即《xx镇须关闭拆除的畜禽养殖场面积确认表》上记载的一类建筑1119.36平方米，二类建筑34.28平方米,以上上盖物为被告王锡湛所出资建设，但包含被告黄长权自己建设的36.7平方米的建筑物。被告黄长权认为案涉的全部建筑物属于其的反诉要求，被告黄长权与黄炳企的租赁合同约定出租标的为土地，虽然合同中有建筑物在租用期满后不续约未经同意不得拆除定位栏等建筑物的描述，双方已明知该猪场在客观上的存在，在通常的租赁合同中也会有租赁期满后不得拆除建筑物的约定，但黄长权与黄炳企之间的合同内容并不影响该建筑物原本由王锡湛所出资建设的客观事实，因而被告黄长权主张为猪场所有权人与事实不符，本院不予采纳。其次是关于原告请求确认其与两被告的协议书及其与被告黄长权签订的租赁合同效力问题。2011年5月1日，原、被告签订两份《立字据》和一份《协议书》，其内容包含王锡湛经营养殖场欠佳，并欠下黄长权119313.48元，由黄炳企负责偿还该债务，王锡湛将养殖场地租让给黄炳企搞养猪，黄长权也同意，自签名日起以后猪场所有事情和王锡湛无关等内容。在2011年5月1日，被告王锡湛系案涉猪场的建筑物的权属人，因而其签署处分财产的文件是行使处分财产的权利的体现，合法有效的。从上述文件分析，关键点在于其行为构成什么样的法律关系，无非为租赁合同关系或者买卖合同关系这两种法律关系。上述立字据和协议书中，有明确的主体、对价，签订协议后进行了场地移交，原告也与黄长权签订租赁合同明确关系，可见，王锡湛与黄炳企之间的关系符合买卖合同法律关系的特征，即双方通过买卖协议，并完成交接、支付对价的方式完成买卖合同的义务，由此所得出，自2011年5月1日，原告获得案涉猪场的所有权人的法律效果。因此，本院确认原告与两被告的协议书及原告与被告黄长权签订的租赁合同效力为合法有效的合同，自该日起原告为合法承租人，原告黄炳企其成为新的承租人，当时得到三方的一致认可。由此确定，拆除畜禽养殖场奖励款应归属原告黄炳企所有。被告王锡湛认为猪场的转让价低于市场价格以及后期黄炳企仍支付租金，该奖励款应属其所有的意见，本院认为，即使按照目前政府的奖励款接近31万元对照，猪场的转让价格接近120000元，此后王锡湛也每月收到黄炳企给予的费用2000元长达5年时间，款项接近120000元，两者相加接近240000元，并且原告也一直有向被告黄长权支付租金，可见原告黄炳企也是付出了一定的代价。据此，对被告王锡湛该抗辩意见，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百三十条、第一百三十三条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告黄炳企与被告王锡湛、黄长权于2011年5月1日签订的《协议书》和原告黄炳企与被告黄长权于2015年11月30日签订的《租赁合同》合法有效；自2011年5月1日起，原告为江门市蓬江区xxx养殖场的合法承租人；二、确认江门市蓬江区xxx养殖场的拆除畜禽养殖场奖励款归属原告黄炳企所有；三、驳回被告黄长权的反诉请求。本案本诉受理费5926元，由被告（反诉原告）黄长权、被告王锡湛共同承担；反诉受理费100元，由被告（反诉原告）黄长权承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  梁伟宁人民陪审员  吴国伟人民陪审员  黄惠琴二〇一八年四月八日法官助理王金玲书记员赵样能