北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0108民初37926号原告：顾闽，男，1964年9月24日出生，住北京市海淀区，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：王涛，北京市雍泽律师事务所律师。被告：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业**南二路**。法定代表人：谢勇，董事长。委托诉讼代理人：杜文娜，女，北京我爱我家房地产经纪有限公司法务专员。第三人：刘颖，女，1976年7月16日出生，住北京市海淀区，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人罗源，刘颖之夫，男，住北京市海淀区。原告顾闽与被告北京我爱我家房地产经纪有限公司(以下简称我爱我家公司)、第三人刘颖居间合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告顾闽的委托诉讼代理人王涛、被告我爱我家公司的委托诉讼代理人杜文娜、第三人刘颖的委托诉讼代理人罗源到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。顾闽向本院提出诉讼请求，请求判令我爱我家公司：1、赔偿损失668293元；2、承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年1月3日,顾闽与我爱我家公司签订《居间服务合同》，并经我爱我家公司提供居间服务，与刘颖签订了《北京市存量房屋买卖合同》，将顾闽所有之北京市海淀区xxx号房屋售于刘颖。顾闽与刘颖签订《买卖合同》当日，我爱我家公司明确告知顾闽应提供的材料都已齐全。但在买卖合同签订之后，我爱我家公司又告知顾闽，还需一份房屋开发商出具的“优更成”证明，才能办理房屋过户手续。顾闽随即联系涉案房屋开发商----北京海开房地产集团有限责任公司办理该事宜。海开集团告知：因涉及政策调整问题，“优更成”证明尚不能办理。但我爱我家公司则一再告知顾闽：该证明可以办，已经有其他客户都办下来了。基于对我爱我家公司的信任，顾闽以为海开集团还是能够办理“优更成”证明的，遂一直多方努力联系海开集团，请求尽快提供该证明。与此同时，顾闽也多次提醒我爱我家公司工作人员将“优更成”证明办理困难的情况及时告知刘颖。2015年3月初，刘颖在已知“优更成”证明仍未取得，房屋尚未过户情况下，通过我爱我家公司向顾闽提出要提前装修，免得又甲醛影响孩子健康。我爱我家公司也帮着劝说，并继续告知顾闽“优更成”可以办下来，没问题。鉴于此，顾闽于2015年3月17日将房屋交给了刘颖使用。但实际上，海开集团“优更成”证明出具工作一直处于停滞状态，并非我爱我家公司所称能办且已有其他客户办理。根据《中华人民共和国合同法》规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。我爱我家公司作为专门从事房屋买卖居间活动且规模较大的中介公司，熟悉各类房产交易程序及规则，其开展经营业务理应尽职尽力维护好委托人利益。《居间合同》也明确约定，我爱我家公司负有审查买卖双方提供资料的义务。且在此之前，顾闽已将涉案房屋交由我爱我家公司托管多年，并曾委托我爱我家公司代为销售房屋。我爱我家公司对涉案房屋情况非常熟悉，但其在明知“优更成”证明属于涉案房屋买卖交易基础资料的情况下，不仅从未向顾闽做过任何专业提醒，还将涉案房屋在其网站挂牌交易。并在《买卖类业务质量收件及补件清单》上，确认顾闽所需提供的基础资料齐全。顾闽与刘颖之《买卖合同》签订之后，我爱我家公司才告知此通知顾闽并一再误导顾闽该证明办理没问题，完全怠于履行其居间义务。2015年7月，因《买卖合同》目的无法实现，刘颖解除合同并向本院起诉，依据已经生效的判决顾闽向刘颖支付违约金60万元、逾期返还定金违约金50650元、评估费4141元、鉴定费2992元、案件受理费7528元、反诉案件受理费2982元，合计668293元。故顾闽诉至法院。我爱我家公司答辩称，不同意顾闽的诉讼请求。我爱我家公司以居间促成刘颖与顾闽之间房屋买卖合同，按照居间服务合同第一条向顾闽如实披露房屋信息，不存在隐瞒相关信息的情形。所以我爱我家公司不应承担赔偿责任。合同无法履行是顾闽未办理“优更成”手续。而办理“优更成”手续是顾闽作为出售方个人的义务，而非我爱我家公司的居间义务。因顾闽违约无法履行买卖合同，损失应由顾闽自行承担。刘颖述称，顾闽陈述的事实真实有效。涉案房屋“优更成”手续应该顾闽提前办理。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织了质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷作证。对事实认定如下：顾闽与刘颖、我爱我家公司之间就购买顾闽名下位于北京市海淀区xxx的房屋纠纷产生了诉讼，刘颖将顾闽作为被告、我爱我家公司作为第三人诉至本院，本院2018年3月31日作出（2015）海民初字第37484号民事判决书，顾闽不服提起上诉，北京市第一中级人民法院于2018年5月16日作出了（2018）京01民终3232号民事判决，维持原判。两份判决认定如下事实：“2001年5月21日，顾闽（买方，乙方）与北京海淀区房地产经营开发总公司（现为海开集团，卖方，甲方）签订《房屋买卖契约》，有关约定如下：一、甲方将涉案房屋以优惠价出售给乙方；三、甲、乙双方办完交易手续后应遵守以下规则。2.以成本价购房，产权归个人所有，可依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后收入归个人所有。3.以标准价购房拥有部分产权，可依法进入市场，在同等条件下，甲方有优先购买，租用权。售房款中相当于届时标准价部分归个人所有，超出部分归甲方所有。2001年5月30日，顾闽取得京房权证海私优字第XXXX号涉案房屋所有权证。房产证号上盖有“优惠价出售住宅”印章。2013年10月12日，顾闽办理公证委托书，委托顾忠全权代表其出售涉案房屋。2015年1月3日，刘颖（买受方）与顾闽（出售方）委托代理人顾忠、我爱我家公司（居间方）签署《房地产经纪服务告知和提示》，有关约定如下：第一条房屋基本情况确认：签署房屋买卖合同前，交易双方对房屋基本情况及周边社区情况等相关情况进行了确认，相互查验过身份证明及房屋权属证明等相关资料。第三条房屋买卖交易风险提示：（一）对出售方风险提示：1、请您如实告知出售房屋的权属状况、房屋属性，如未如实告知会产生承担违约责任及其他法律责任的风险；5、央产房、央产经济适用房、经济适用房、按经济适用房管理的房屋，需提前确认是否符合上市交易条件，以免承担合同不能履行的风险。（二）对买受方风险提示：2、合同签署前，请您详细了解房屋的权属情况并要求出售方提供相关证明；如果出售方的房产性质是央产房、央产经济适用房、经济适用房、按经济适用房管理的，在签约前需要出售方提供确认该房产符合上市条件的证明材料。刘颖与顾闽委托代理人顾忠签署的《买卖类业务资料收件及补件清单》上载明出售方提供了身份证、房产证（土地证）、原购房合同、房源核验委托书、房源核验申请表、资金监管账户、委托公证书。同日，刘颖（买受方，乙方）与顾闽（出售方，甲方）委托代理人顾忠签订房屋买卖合同，有关约定如下：刘颖购买顾闽名下涉案房屋，建筑面积62.5平方米，成交总价为354万元；乙方于签约当日向顾闽支付定金10万元，并选择组合贷款申办贷款，拟贷款金额100万元，乙方分2次向甲方支付除定金与拟贷款金额外的所有成交总价款，第一次于网签后三日内支付176万元，通过自行交接方式划转，第二次于过户前一天支付68万元，通过资金监管方式划转；甲方应当在产权转移当天将该房屋交付给乙方；第九条权属转移登记：（一）甲、乙双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。（二）因甲方原因致使乙方未能在合同签订之日起120日内取得房屋所有权证书的，乙方有权单方解除合同。1、如乙方选择解除合同的，适用本合同第十一条第二款约定。第十一条合同解除条款：（二）如乙方依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行。本合同自乙方向甲方发出的书面通知到达甲方之日起自动解除。甲方应于5个工作日内将其已经收取的乙方的全部付款返还给乙方，并按照房屋成交总价的20%向乙方支付违约金。如甲方逾期将乙方已经支付的款项返还给乙方，则每逾期一日，应按照未返还款项总额的万分之五/日向乙方支付违约金。在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由甲方承担。第十二条不可抗力：不可抗力：是指本合同签订后，发生了买卖交易双方无法预见、无法避免、无法控制、无法克服的意外事件或自然灾害，以致合同当事人不能依约履行职责或不能如期履行职责，发生意外事件或遭受自然灾害的一方可以免除履行职责的责任或推迟履行职责。但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起30日内向另一方当事人提供证明。第十四条其他：（一）本合同自甲乙双方签字或盖章之日起生效。甲乙双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充。本合同的补充协议与本合同具有同等法律效力。补充协议与本合同约定不一致之处以补充协议为准。同日，顾忠出具定金收据，载明收到刘颖购买涉案房屋定金10万元。同日，刘颖（买受方，乙方）与顾闽（出卖方，甲方）委托代理人顾忠、我爱我家公司（见证方，丙方）签订《补充协议》，有关约定如下：第三条：甲方承诺标的房屋万泉小学学区名额未被占用，否则乙方有权向甲方追究标的房屋总价款20%的违约金；第五条：经甲乙双方友好协商同意，约定最迟于2015年7月1日共同到房屋权属登记部门办理过户手续。同日，刘颖（买受方，乙方）与顾闽（出售方，甲方）委托代理人顾忠、我爱我家公司（居间方，丙方）签订居间服务合同，有关约定如下：第三条居间服务费：1、乙方向丙方支付居间服务费76000元；2、甲乙双方确认，在签署本合同时，甲方所售房屋不存在任何可以对交易造成实质影响的未披露情形。第四条权利义务：3、甲乙双方有如实向丙方及交易办理机关提供房屋交易资料的义务，丙方有审查双方提供资料的义务，但丙方该审查义务仅限于形式审查，提供资料方应对资料的真实及有效性负责。签约后，我爱我家公司业务员樊学正通知顾忠，涉案房屋需办理由海开集团出具的优更成证明，才能办理网签过户。樊学正陪同顾忠前往海开集团办理优更成证明，但海开集团称此项公司一直处于停滞状态，待此项工作正式启动时，通知其办理。2015年1月19日，顾忠拨打我爱我家公司客服电话，称涉案房屋其去年委托该公司卖过一次，卖完以后对方后来有一些别的问题退了，今年又给卖了，卖完之后通知其去办理优更成手续，当日是该公司的人陪着其去海开集团，但对方根本就不给其办，其投诉我爱我家公司如果这么清楚的话，应该在签合同之前要告诉其要办这个手续，现在如果办不下来，可能导致其违约。2015年3月17日，顾闽与刘颖签署涉案房屋《物业交验单》，将涉案房屋交付刘颖进行装修以便刘颖入住。该《物业交验单》载明：钥匙共计4套、每套1把。房屋交付时处于半装修状态，未达到入住条件。后刘颖对涉案房屋进行装修。2016年12月8日庭审中，刘颖称2015年5、6月份装修完，但涉及不能过户，律师协商后告诉其不能居住；顾闽称2015年3月份涉案房屋已经交付给刘颖使用，对方代理人与其协商，对方爱人称不光要住，还得支付违约金，不能收取租金等要求，未协商一致。2017年4月20日庭审中，刘颖称2015年6月底基础部分装修完成，7月底最终完成，装修结束后因为过不了户，对方拒绝其居住，所以导致酒店住宿费损失；顾闽称7月初刘颖要求居住，同时告诉其要收取违约金，所以其接受不了，对方隔了几日就解除合同，其从未拒绝对方居住，钥匙也在对方手里。2015年5月14日，顾忠与樊学正沟通，询问优更成证明办不下来的事跟买方说了没有；樊学正称告诉买方了，说可能办的有些费劲，不像以前那么顺利，买方让其催着点儿；顾忠称现在是都办不下来，让樊学正必须别隐瞒，把所有事情告诉买方，让买方心里有准备，尽快今天或明天告诉买方，同时还有一个多月时间，继续努力办证明；樊学正同意。2015年6月23日，顾忠再次与樊学正沟通，询问樊学正是否记得第一次去海开集团时间，其当时给我爱我家公司打过电话，记不清时间了；樊学正称想不起来了，记得是签完合同以后没多长时间；顾忠称现在优更成的事情办不下来，我爱我家公司在签约前没说有这个手续，对此有责任。2015年6月25日，刘颖与顾忠、我爱我家公司三方协商解决涉案纠纷但无果。2015年7月1日，刘颖向顾闽快递解除合同通知，载明由于顾闽原因，致使房屋不能办理过户手续，现已超过双方约定的最后过户期限2015年7月1日，况且顾闽明确表明过户手续无法办理，根据《买卖合同》第九条第（二）款第1项及第十一条第（二）款的约定，其选择解除该合同及《补充协议》，现书面通知顾闽，自该通知到达之日起，该合同及《补充协议》自动解除。希望顾闽接到该通知后，按照《买卖合同》第十一条的相关规定，向其支付房屋成交总价的20%的违约金，返还定金及赔偿其在交易过程中发生各项损失。顾闽于次日收到。庭审中，刘颖与顾闽均认可房屋买卖合同于2015年7月2日已解除。2015年7月20日，顾忠向刘颖快递对《解除合同通知》的复函，称签约后中介公司才通知其需开具优更成证明，才能办理过户手续，但海开集团一直不给出具证明，涉案房屋目前不能办理过户手续不是其造成，其一直在与海开集团交涉此事，并如实通报目前不能办理过户手续的具体原因和交涉情况；鉴于涉案房屋目前尚不能办理过户手续，学校对学生居住地又有时限要求，对于刘颖提出解除合同，不持异议，同意解除，并退还订金，不同意承担房屋价款20%的违约金和交易过程中的各项损失，认为造成房屋目前不能办理过户手续并非其责任。2016年8月29日，顾闽向法院提起反诉，要求刘颖返还涉案房屋并支付2015年3月17日至返还之日的房屋使用费。审理中，经顾闽申请，法院向海开集团出具公函，询问涉案房屋是否需要优更成证明，是否由该公司办理、如何办理、何时可以办理。2016年5月10日，海开集团出具复函，有关内容如下：2001年5月21日，海开集团与顾闽就涉案房屋签署了《房屋买卖契约》，住宅产权性质为优惠价，并取得的房屋所有权证为《京房权证海私优字第XXXX号》。去年5月，顾闽提出要改优惠价变为成本价，并提出为其开具海开集团放弃优先购买权的《证明》文件，以协助其完成优惠价改成本价手续。根据契约第三条第3款约定，即“以标准价购房拥有部分产权，可依法进入市场，在同等条件下，甲方有优先购买，租用权。售房款中相当于届时标准价部分归个人所有，超出部分归甲方所有。”由于涉及城镇居民上市出售按房改标准价购买的公有住房，可以按当年房改成本价的6%补交差价款后，即可按照房改成本价的有关政策上市出售已购公有住房。但对于在与产权单位签订的合同中有限制上市特殊约定的，应按照法律法规规定和与单位的约定执行。因双方就此项约定的政策解读原因，在处理过程中发现与居民在售房款分配上存在巨大分歧。在经咨询相关部委也未得到解决办法，致使该工作一直停滞，从而又引发居民的强烈不满。为避免激发矛盾、妥善解决问题，我司领导在经多次讨论研究后，已于去年9月、12月分别向海淀区国资委呈报了《关于解决已购公房优改成面临问题的请示》，并在其中阐述了工作方案。但由于欠缺相关历史资料及规范依据，目前仍未得到相关批复结果，我公司正在积极搜集相关资料，召开老同志回顾历史情况座谈会，积极推进该项工作。后经顾闽申请，法院向海开集团出具调查令，调查：1.该公司于2016年5月10日向法院出具的复函中所指居民是否为顾闽或包括顾闽；2.该公司不能开具优更成证明的原因是因为与居民的分歧还是涉及相关政策调整？涉及哪方面政策？2017年8月1日，海开集团出具关于法院调查令回函的补充说明，有关内容如下：2015年5月前后，顾闽其家人前来我司申请办理房产手续。经了解，其情况属于我司“优改成”工作范围。由于政策原因，此项工作一直处于停滞状态。因此在顾闽其家人申请后，我司答复为，待此项工作正式启动时，通知其前来我司办理。庭审中，关于优更成证明，刘颖称签约后2015年1月底，我爱我家公司告知其缺少优更成证明，但可以办理，三方一起办交割单时，其被告知优更成证明有小问题，但一直说能办，直到6月25日三方一起商议时顾忠明确告知其优更成证明无法办理；后又改称2015年3月交接房屋装修手续时才知道需办优更成证明。顾闽称签约后第二、三天我爱我家公司告知其缺少优更成证明，并一直告诉其很容易办；刘颖早在一月份就知道优更成证明的事情，其一直努力在办理，在装修之前也让中介业务员告知刘颖办不了；我爱我家公司称签约当时已经看到房本，提示双方需办成本价才能出售，签约后一周内也陪顾闽方一起去问，海开集团说先等等，没有明确回复，其询问过小区其他房子，有办理成功的，之后顾闽方也与海开集团协商过，但没有成功。关于租房损失和住宿费损失，刘颖称其于2015年5月12日将其房屋卖掉，住在酒店，2015年7月4日租了一套房屋；2015年3月份涉案房屋交付时根本达不到居住状态，后期装修至5、6月份完毕，但涉及不能过户，律师协商后告诉其不能居住；顾闽称2015年3月份涉案房屋已经交付给刘颖使用，对方代理人与其协商，对方爱人称不光要住，还得支付违约金，不能收取租金等要求，未协商一致。关于刘颖另行购房情况，刘颖称其2015年11月才另行购房；我爱我家公司称2015年7月20日刘颖已经再买房。”判决如下：“一、顾闽于本判决生效后七日内向刘颖返还定金10万元，并按日万分之五标准支付上述定金自2015年7月10日起至返还之日止的逾期违约金；二、顾闽于本判决生效后七日内向刘颖支付违约金60万元；三、刘颖于本判决生效后三十日内将位于北京市海淀区万泉庄7号楼5门510房屋腾空并交还顾闽，并按每月3000元标准向顾闽支付该房屋自2017年9月1日起至腾退之日止的房屋使用费；四、驳回刘颖的其他诉讼请求；五、驳回顾闽的其他反诉请求。”此外，在《居间服务合同》中还约定，我爱我家公司在提供居间服务过程中如实向委托人陈述其所获知的关于交易房屋的相关信息，不得有故意隐瞒和误导。但基于我爱我家公司为民事主体，对于交易房屋及交易对象的资质情况，只能进行形式审查，仅根据从业经验进行判断与预测，不作为我爱我家公司的约束性义务。庭审中，刘颖认可已经收到了顾闽支付的668293元。本院认为：顾闽与我爱我家公司签订的《居间服务合同》系双方真实意思表示，亦未违反相关法律法规的规定，应属有效，双方均应严格履行。在履行居间合同的过程中，顾闽被告知需要开具“优更成”证明，在房屋买卖合同签订后，2015年1月19日前，顾闽与我爱我家公司员工到海开集团办理“优更成”证明，被告知暂不能办理。在此情况下，我爱我家公司仍然继续促成顾闽与刘颖的房屋买卖合同交易，在2017年3月17日促成了顾闽与刘颖进行了房屋交接手续，造成了损失的扩大。此后，我爱我家公司仍然没有及时制止顾闽与刘颖买卖合同的进行，最终造成了顾闽的违约，向刘颖支付了668293元。因我爱我家公司的误导行为，构成违约，我爱我家公司应当向顾闽赔偿该损失。顾闽的诉讼请求于法有据，本院予以支持。我爱我家公司的抗辩意见于法无据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：北京我爱我家房地产经纪有限公司与本判决生效之日起十日内向顾闽支付损失款668293元。如果北京我爱我家房地产经纪有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10482元，由北京我爱我家房地产经纪有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并按不服部分交纳上诉案件受理费（按照普通程序计算），上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  高增播人民陪审员  张永慧人民陪审员  张 红二〇一八年十二月二十六日书 记 员  方天雯