广西壮族自治区贵港市港北区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)桂0802民初73号 原告（反诉被告）:廖相敏，男，1986年6月17日出生，汉族，住贵港市港北区。 原告（反诉被告）：王信洁，女，1986年2月7日出生，汉族，住贵港市港北区。 上述两原告共同委托诉讼代理人：黄立安、余予，分别系广西诚济律师事务所律师、实习律师。 被告（反诉原告）：朱运强，男，1963年7月10日出生，汉族，住贵港市港北区。 委托诉讼代理人：曾晖、周烨，分别系广西正大五星律师事务所律师、实习律师。 第三人：刘秀玲，女，1963年9月22日出生，汉族，住贵港市港北区。 第三人：黄保健，男，1972年4月20日出生，汉族，住贵港市港北区。 原告廖相敏、王信洁诉被告朱运强、第三人刘秀玲、黄保健房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月4日立案受理，朱运强于2018年1月25日提出反诉，本院一并受理依法适用简易程序公开开庭进行了审理。两原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人黄立安、余予，被告（反诉原告）的委托诉讼代理人曾晖、周烨到庭参加诉讼。现已审理终结。 原告廖相敏、王信洁向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告返还租金534950元（自2015年4月9日计至2018年1月10日止）。2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告(通过其母亲林志芬)将位于贵港市的商铺（房产证号：贵港房权证港北区字第××号）于2014年1月1日起至2016年12月30日以每月2万元的价格出租给第三人刘秀玲。2015年3月27日，原告受朋友请托，用上述商铺为借款人融水苗族自治县昇捷百贸易有限责任公司（下称昇捷公司）向贷款人融水苗族自治县农村信用合作联社融水镇信用社（下称融水信用社）贷款500万元业务提供抵押担保，并办理了抵押登记。原告的商铺设置抵押登记后，经原告、被告以及昇捷公司协商一致：由朱运强负责偿还融水信用社500万元贷款的本息，原告位于贵港市的商铺归被告所有。在这个背景下，原告与被告于2015年4月9日草签了《房屋转让协议1》，约定原告以房屋抵押担保的债权数额（以向银行实际偿还金额为准）为房价转让金额将位于贵港市的商铺转让给被告，被告从签订合同之日起即获得商铺的出租、收租权，还约定如被告违约需支付50万元违约金。2016年5月1日，第三人刘秀玲提前解除租赁合同，由第三人黄保健以每月13500元承租至2019年4月30日（2019年之后按每月14850元计至2022年4月30日）。2017年3月25日，昇捷公司的借款到期后，被告没有依约向融水信用社还款，也不向原告支付购房款，导致原告的房屋被债权人申请拍卖以实现债权。被告极不厚道、极不诚信的行为，导致原告方损失惨重，被告分文房款、借款本息未付却收取了原告的商铺2015年4月9日至2018年1月10日的房租高达534950元。综上，原告认为，被告没有履行还款义务和付款义务所收取的534950元应退还给原告，经多次交涉无效，为维护原告的合法权益，向法院提起诉讼，请法院依法判决。 被告朱运强辩称：1、被告已经履行支付购房款的义务。被告与原告廖相敏的父亲廖幼成系朋友关系，被告多次借款给廖幼成，金额超过400余万元。2015年4月，因廖幼成无法偿还被告的借款本金和利息，便与被告协商用其贵港市中海茗苑的商铺抵债给被告，用于抵销廖幼成欠被告的借款本息400余万元。由于该商铺登记在廖幼成儿子廖相敏名下，廖幼成便让廖相敏与被告签订合同。按照合同约定，被告在2015年4月9日前一次性付款给廖相敏，合同签订后，被告便将廖幼成的借条原件交给了廖幼成，廖幼成便带被告去到该商铺处，告知该商铺的租赁人刘秀玲、黄保健，该商铺已经转给了被告，以后由被告收租。至此，被告已经付完全部购房款。2、被告与廖相敏、王信洁和昇捷公司之间没有任何还款协议。廖相敏、王信洁称经被告与原告和昇捷公司协商一致，由被告偿还500万元贷款本息，原告的商铺归被告所有，这完全是捏造事实。被告与两原告和昇捷公司就如何偿还500万元贷款本息根本就没有达成过任何协议，该商铺价值当时不足400万元，被告怎么可能用五百多万元去购买该商铺呢。3、原告无权要求被告返还租金。前已述及，该商铺系原告廖相敏父亲廖幼成抵债给被告，被告将借条给回廖幼成以后，廖幼成告知了该商铺的承租人，该商铺已经是被告的了，以后由被告收租。被告收取租金完全是合理合法的，原告无权要求被告返还租金。综上所述，依法应驳回原告的诉讼请求。 朱运强向本院提出提出反诉请求：1、判令两原告向被告支付违约金50万元；2、诉讼费由原告负担。事实和理由：被告多次借款给廖幼成，金额超过400余万元。2015年4月，因廖幼成无法偿还借款本金和利息，便与原告协商用其贵港市中海茗苑的商铺抵债给被告，用于抵销廖幼成欠被告的借款本息400余万元。由于该商铺登记在廖幼成儿子廖相敏名下，廖幼成便让廖相敏与被告签订合同。2015年4月9日，被告作为乙方与原告廖相敏作为甲方签订了一份《房屋转让协议书2》，约定：甲方将坐落在贵港市中海茗苑的商铺（房产证号为：贵港房权证港北区字第××号）出售给乙方，该房屋成交价400万元，乙方于2015年4月9日前一次性付款给甲方，双方签字后，乙方交清该甲方房屋款后，任何一方违约的，违约方必须支付违约金（人民币）50万元给对方。合同签订后，被告便将廖幼成的借条原件交给了廖幼成，廖幼成便带被告去到该商铺处，告知该商铺的租赁人刘秀玲、黄保健，该商铺已经转让给了被告，以后由被告收租。在协商抵债时，廖幼成告知被告该商铺抵押在信用社，暂时不能办理过户手续，等他还清信用社的贷款后就马上过户给原告。现该商铺已被人民法院拍卖，无法过户给原告。被告认为，原告没有清理其债权债务导致该商铺被拍卖，无法协助被告办理过户手续，已经构成违约，应向被告支付违约金50万元。为此，特提起反诉。 廖相敏、王信洁就反诉进行答辩：1、被告并没有向原告或原告父母支付过任何购房款。被告与原告父亲廖幼成的债权债务在港南区人民法院（2015）南民初字第1799号民事判决书以及（2016）桂0803执265号执行裁定书已有处理。2、原告与被告商定本案商铺抵押贷款由被告偿还的情况下该商铺即归被告所有，现被告既不支付房款也不偿还贷款，其收取租金没有事实和法律依据，违约金不应当支付，违约方应当是被告而不是原告。 原告提供如下证据：1、身份证，证实原告是适格的民事主体。2、房产证，证实原告是房屋所有权人。3、《房屋转让协议1》，证实原告与被告达成了房屋转让协议，约定了违约责任。4、《房屋租赁协议书》，证实被告收取的租金情况；5、《商铺租赁合同》，证实被告收取的租金情况。6、裁定书，证实被告违约导致房屋被用于实现债权。 被告的质证意见：对证据1的真实性无异议。对证据2的真实性无异议。对证据3的真实性不予认可，因为原告无法提供原件佐证，原告所提交的协议时没有房屋价款的。对证据4的真实性无异议，但被告方手上并没有《房屋租赁协议书》。对证据5的真实性无异议。对证据6的真实性无异议，但对关联性有异议，无法证明贷款的本金和利息由被告朱运强来偿还。 被告提供如下证据：1、《房屋转让协议书2》，证明该房屋价款为400万元；2、房屋所有权证实，证明廖幼成交付给原告的房屋所有权证书；3、借条（复印件），证明被告将廖幼成的借条给回廖幼成，已经履行完支付房款的义务；4、农村信用社转账凭证，证明被告在2012年8月15日和2014年10月2日分别借给廖幼成45万元和90万元；5、农业银行取款凭证，证明被告在2013年1月20日借给廖幼成90万元；6、房屋租赁协议，证明廖幼成将房屋交给被告后被告开始收取租金；7、司法拍卖记录，证明该房屋已经拍卖，被告无法取得该房屋的所用权。 原告的质证意见：对证据1的的真实性无异议，但对转让房屋价款400万元有异议，是被告本人自己书写上去的。对证据2的真实性无异议。对证据3的三性均有异议，且被告与廖幼成之间的债权债务在港南法院已经有处理结果，与本案没有关联性。对证据4、证据5的真实性无异议，关联性不予认可。对证据6的真实性不予认可，该房屋租赁协议显然是被告近期补签的协议。对证据7的真实性无异议，侧面说明原告主张该房屋的转让价款以银行贷款本息为准更为可信。 综合双方的质证意见，原告提供的证据3《房屋转让协议1》是复印件，被告不认可，本院认定不作为本案的定案依据。被告提供的证据3、6，原告不认可证据的真实性，本院认定不作为本案的定案依据。其余证据的真实性，原、被告均无异议，作为本案的定案依据，并确认如下事实： 2014年1月1日，林志芬（廖相敏之母）与第三人刘秀玲签订一份《房屋租赁协议书》，约定林志芬将坐落在贵港市中海茗苑的商铺（编号10号、面积280平方米）出租给刘秀玲使用，租金每月2万元，租期从2014年1月1日至2016年12月30日。2016年5月1日，被告与第三人黄保健签订一份《商铺租赁合同》，约定被告将坐落在贵港市中海茗苑的商铺（1-110号、面积140平方米）出租给黄保健使用，租期自2016年5月1日至2019年4月30日，每月租金13500元。 2015年4月9日，被告朱运强作为乙方与原告廖相敏作为甲方签订了一份《房屋转让协议书2》，约定：甲方将坐落在贵港市中海茗苑的商铺（房产证号为：贵港房权证港北区字第××号）出售给乙方，该房屋成交价400万元，乙方于2015年4月9日前一次性付款给甲方，甲方同时协助乙方办理一切转让手续，甲方保证权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失由甲方负责赔偿，甲乙双方签字后，乙方交清该甲方房屋款后，任何一方违约的，违约方必须支付违约金50万元给对方。 协议签订的当天，原告廖相敏委托廖幼成（廖相敏之父）与被告一起到该商铺处，现场将该商铺交付给被告。 2015年3月27日，原告以坐落在贵港市中海茗苑的商铺（房产证号为：贵港房权证港北区字第××号）为借款人昇捷公司向贷款人融水信用社贷款500万元业务提供抵押担保，并办理了抵押登记。借款人昇捷公司在合同届满后没有履行债务，该商铺已于2018年1月10日被拍卖给他人，所得价款用于偿还融水信用社的贷款。 本院认为：原告与被告于2015年4月9日签订的《房屋转让协议书2》，是双方的意思真实表示，而且不违反法律规定，因此，依法成立并生效，对双方产生法律约束力。 关于本诉。签订该协议的当天（2015年4月9日），原告已将贵港市中海茗苑的商铺（房产证号为：贵港房权证港北区字第××号）交付给被告，被告接手了该商铺，至此，被告已实际上取得该商铺的使用权，对该商铺享有使用和收益的权利，因此，被告依法取得该商铺自2015年4月9日至2018年1月10日的租金，所以，原告请求被告返还该商铺自2015年4月9日至2018年1月10日的租金534950元，证据不足，理由不充分，本院不予支持。 关于反诉。关于支付房款，被告提供了证据（借条复印件、农村信用社转账凭证、农业银行取款凭证），原告对借条复印件真实性有异议，本院亦无法查清借条复印件的真实性，不作为本案的定案依据；原告对农村信用社转账凭证、农业银行取款凭证关联性不予认可，因农村信用社转账凭证、农业银行取款凭证是发生在被告与廖幼成之间的转帐，本院对该证据的关联性不予认可，综上，被告提供的上述证据无法证实其已向原告付清房屋款400万元，根据《房屋转让协议书2》约定被告于2015年4月9日前一次性付清房屋款400万元给原告，由于被告没有提供证据证实其在约定的时间付清房屋款400万元给原告，故构成违约，所以，被告反诉请求原告支付违约金50万元，理由不成立，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、驳回原告（反诉被告）廖相敏、王信洁的诉讼请求； 二、驳回被告（反诉原告）朱运强的反诉请求。 本案案件受理费9100元，减半收取计4550元，由原告（反诉被告）廖相敏、王信洁负担；案件反诉受理费8800元，减半收取计4400元，由被告（反诉原告）朱运强负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加六提出副本，上诉于广西贵港市中级人民法院。同时应在上诉期限届满之日起七日内预交上诉费9100元/8800元，款汇至户名为：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户；开户行：中国农业银行贵港分行；账号：20×××16。逾期不交也未提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  胡盛赋 二〇一八年四月十一日 书记员  余钰名