海南省文昌市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）琼9005民初97号 原告：骆云英，女，1955年4月16日出生，汉族，成都市×××区人，现住该区×××××。 委托诉讼代理人：马云方，男，1955年7月16日出生，汉族，成都市×××区人，现住该区×××××。 被告：文昌海石投资有限公司，住所地：海南省文昌市清澜开发区文府路8号。 法定代表人：宫兴禾，总经理。 委托诉讼代理人：田国建，海南外经律师事务所律师。 原告骆云英与被告文昌海石投资有限公司（以下简称海石公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年1月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告骆云英委托诉讼代理人马云方，被告海石公司委托诉讼代理人田国建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告骆云英向本院提出诉讼请求：1.被告尽快将符合购房合同所列条款的房屋交付给原告；2.被告因逾期交房向原告支付违约金137,821元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2012年12月26日签订了《文昌市商品房买卖合同》（以下简称《合同》），合同约定：被告将位于文昌市清澜开发区第三中学东侧（清澜开发区新港路8号）的龙禧湾.偶寓×××××房屋一套卖给原告，房屋用途为产权式酒店，建筑面积34.37平方米，房屋总价283,000元，双方约定交房时间为2014年6月30日前，合同第十一条第二款规定：逾期超过90日，被告每日按己付房价款的万分之二向原告支付违约金。合同签订后，原告依约定将全部房款支付给了被告。因延期交房，2015年3月23日被告对原告书面承诺：定于2015年6月30曰交房，若到期无法交房，即从原定交房之日起，每天按购房总额的万分之五赔偿原告，且减免两年物业费。但时至今日，被告仍未交付合格的房屋，且未履行任何承诺。2016年1月12日，被告在该工程项目没有通过任何竣工验收的情况下，强行通知原告办理接房手续。这是严重违反国家的有关法律规定和政策的。原告对所谓的交房不予承认。综上所述，被告必须按合同约定及承诺给予原告赔偿。原、被告就赔偿事宜协调未果，特向法院提起诉讼。原告主张违约金的计算方式如下：1,从2014年7月1日起到2015年6月30日止，每日按购房总额28.3万的万分之二计算365天应为20659元；2015年7月1日起至2017年12月31日止，每日按购房总额283,000元的万分之五计915天应为129,472.5元。两段违约金计时段合计为161041.2元。2,由于每年的台风等因素确实给施工带来了一定的影响，因此在这里为被告每年免责30天。第一时段免责30天为1698元，第二时段免责75天为10,612.5元，两项合计免责12,310.5元。3,因此被告应向原告支付违约金20,658元+129,472.5元-12,310.5元=137,821元。庭审时，原告明确第一项诉讼请求为：被告尽快将取得验收合格文件的房屋交付给原告。 被告海石公司辩称，1、原告的逾期交房违约金的主张已过诉讼时效或部分过诉讼时效。2、被告从未向原告出具过承诺书，在未查明承诺书的真实性之前，原告的起诉没有依据。3、被告在2016年1月12日将房屋交付给原告，至此原告一直居住使用至今，故被告认为不应当支付逾期交房的违约金。现在房屋施行备案制，不需要再取得质量监督站出具的工程竣工验收合格文件再交房。涉案商品房早已具备居住条件，且一直有完善的物业管理并有数百户在居住生活。原告取得钥匙实际上取得房屋，即为对房屋交付条件的认可，故原告所谓的逾期交房没有事实依据。4、根据合同补充协议第四条第1款及第八条第1款原告也存在违反补充协议的事实，综上，原告的起诉没有事实和法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，包括：1.《龙禧湾.偶寓》认购书、《文昌市商品房买卖合同》及其附件；2.《关于装修的补充协议》；3.被告于2015年3月23日作出的《承诺书》。 对有争议的证据和事实，本院认定如下：《收款收据》二张（复印件），被告不予认可。该证据系原告交付涉案购房款的票据，原告虽未能提交原件，但被告对原告已依约交付购房款的事实予以认可，故本院对该证据予以确认。 根据原告的陈述、被告的答辩及本院认定的证据，确认案件事实如下：2011年3月21日，原告骆云英与被告海石公司签订《龙禧湾.偶寓》认购书，购买被告开发的位于文昌市清澜开发区第三中学东侧（清澜开发区新港路8号）的龙禧湾·偶寓×××××号房，总价款283,000元（其中房款215,000元，装修款68,000元）。2014年4月24日，双方签订《文昌市商品房买卖合同》（以下简称《合同》）就上述房屋购买事宜予以确认，合同房价款为215000元。原告就房屋装修事宜与海南百居乐装饰工程有限公司（以下简称百居乐公司）签订《关于装修的补充协议》予以确认。《合同》第八条约定：出卖人应当在2014年6月30日前，将验收合格（文昌市建设工程质量安全监督站出具的工程竣工验收合格文件），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十一条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未能按本合同约定的期限交房，按下列方式处理（按逾期时间分别处理，不作累加）：1、逾期在90日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之一支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，买受人有权单方面解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款的万分之二的违约金。第十六条约定：买受人委托出卖人代缴相关税款。第二十二条约定物业专项维修基金的应缴金额及缴付账户和用户名。同时该合同附件七补充协议第四条第1款约定，出卖人在买受人全部应付款（包括但不限于全额房款、面积差异退补款、物业专项维修基金、政府规定的相关税费及其他代收费等）支付完结之后才予交房，否则出卖人有权不予交房，买受人不得进场装修。由此导致出卖人不能交房的不视为逾期交房，由买受人承担一切责任……。2014年3月21日，原告已依约向被告支付购房款215,000元，同时向百居乐公司支付装修款68.000元。2015年3月23日，被告向原告出具《承诺书》，承诺：1、定于2015年6月30日交付涉案商品房；2、对业主赔偿问题按原购房合同进行，同时被告公司工作人员在承诺书中签名对该条进行补充，即如未能按期交房，每天按万分之五进行赔偿；3、同意给予原告来回路费补偿2000元。原告分别已领取被告支付的来回路费补偿2000元。被告通知原告于2015年7月16日接收房屋，原告于2016年1月12日入住涉案商品房。涉案商品房至今未经文昌市建设工程质量安全监督站验收合格，未向监管部门备案，未取得《文昌市建设工程竣工验收备案登记证》。 本院认为，本案的争议焦点是：1、原告要求被告支付违约金的主张是否已过诉讼时效；2、原告主张的违约金数额及要求被告免除两年物业费是否应予以支持。 一、关于原告要求被告支付违约金的主张是否已过诉讼时效的问题。原告主张逾期交房违约金属于继续性债权，应分别适用诉讼时效的规定。被告未依《合同》约定于2014年6月30日前将涉案商品房交付原告使用，本案诉讼时效应自权利人知道或者应当知道权利受到损害及义务人之日起算即2014年7月1日起算。根据《中华人民共和国民法总则》（以下简称《民法总则》）第一百九十五条：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；……”的规定，原告未向本院提交其向被告主张逾期交房违约金的证据，违约金的诉讼时效因被告同意于2015年7月16日履行义务向原告交付房屋而引发中断，本案违约金的诉讼时效应自2015年7月17日起重新计算。《民法总则》于2017年10月1日施行，该法律施行时，原告于2014年7月1日起至2015年7月16日止的违约金时效已满二年，应适用《中华人民共和国民法通则》（以下简称《民法通则》）关于普通时效的规定，即根据《民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的，依照其规定。”的规定，故，截至起诉时止，原告要求被告支付2014年7月1日起至2015年7月16日的违约金的主张已超过诉讼时效。根据《中华人民共和国房地产管理法》第二十七条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。被告应当向原告交付经验收合格的房屋。”及《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当约定全面履行自己的义务。”的规定，被告开发的涉案商品房项目应当取得合同约定的经文昌市建设工程质量安全监督站出具的工程竣工验收合格文件及《文昌市建设工程竣工验收备案登记证》。被告虽书面通知原告于2015年7月16日接收涉案商品房，但被告至今未办理涉案商品房的备案登记，未取得涉案商品房项目的《工程竣工验收备案登记证》，不具备交房条件，违约行为还在继续。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”原告于2016年1月12日居住使用涉案房屋，视为房屋已交付使用，视为原告对交房条件的认可。故，原告要求被告支付房屋交付使用后即2016年1月12日违约金的主张，本院不予支持。原告主张的2015年7月17日起至2016年1月12日止的违约金，其中2015年7月17日起至2015年10月1日的违约金时效在《民法总则》施行时诉讼时效已超二年，应适用《民法通则》关于二年的诉讼时效，该部分主张已过诉讼时效。2015年10月2日起至2016年1月12日期间的诉讼时效，应适用《民法总则》三年的普通时效，截至起诉时止，该部分主张未过诉讼时效。 二、关于原告主张的违约金数额及要求被告免除两年物业费是否应予以支持的问题。原告与被告签订的涉案《合同》，系双方的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，故该《合同》合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。《合同》附件及其承诺书均系双方当事人的真是意思表示，对合同的部分条款予以补充约定，系合同的组成部分，双方应按约定予以履行。原告已依合同约定向被告支付房款，被告应依约履行交付房屋的义务。原告于2016年1月12日居住使用涉案房屋，视为房屋已交付使用，应视为其对交房条件的认可。故，原告诉讼请求第一项要求被告将取得验收合格文件的房屋交付给其使用的主张，没有事实依据，本院不予支持。对原告已超过诉讼时效的违约金主张，本院不予支持。被告应向原告支付2015年10月2日起至2016年1月12日期间的逾期交房违约金。原告支付的涉案购房款为215,000元，应以该数额为基数计算违约金。对原告要求按268,000元为基数计算违约金的主张，本院不予支持。原告同意每年扣减30天违约天数作为台风等因素对被告施工造成的影响，本院照准。被告应按《承诺书》的约定按每日万分之五向原告计付违约金，即向原告支付2015年10月2日起至2016年1月12日期间的违约金为9675元（215,000元×0.0005×102天-30天）。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”及参照《最高人民法院关于审理民间借贷纠纷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。”的规定，原告主张按每天万分之五的标准计算违约金未超过年利率24%，违约金数额也未超过合同总价款的30%。故，对被告要求违约金过高应予以调整的辩解，本院不予采信。被告在《承诺书》中同意给予原告来回路费补贴2000元，与违约金不属于重复计算。因此，对被告要求违约金应相应扣减已支付的2000元的辩解，本院不予采信。 涉案商品房的物业服务公司为乐雅居文昌分公司，原告与该公司存在物业服务合同关系。根据合同的相对性，涉案商品房物业费的缴付应由乐雅居文昌分公司收取，而非被告。原告要求被告免收两年物业费的主张，于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二））》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告文昌海石投资有限公司应向原告骆云英支付逾期交房违约金9675元，应于本判决生效之日起五日内一次性付清。 二、驳回原告骆云英的其他诉讼请求。 如果被告文昌海石投资有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币1684.03元（该款项原告已预缴），由原告骆云英负担1634.03元，原告多缴付部分，本院予以退还；由被告文昌海石投资有限公司负担50元，应于本判决生效之日起五日内一次性向本院缴付。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。                                                                                            审 判 员 张 鹏                                                 二〇一八年四月二日                         法 官助 理 吴 清 岳             书 记 员 邢 益 善