北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0108民初4085号原告（反诉被告）：辛昊洋，男，1989年3月6日出生，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：田野，北京威诺律师事务所律师。被告（反诉原告）：乔彦俊，男，1981年5月18日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：安卫东，北京市博十律师事务所律师。第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号办公楼1706室。法定代表人：左晖，董事长。委托诉讼代理人：孙凤起，男，该公司职员。原告（反诉被告）辛昊洋与被告（反诉原告）乔彦俊，第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月27日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。辛昊洋及其委托诉讼代理人田野，乔彦俊及其委托诉讼代理人安卫东，链家公司之委托诉讼代理人孙凤起到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。辛昊洋向本院提出诉讼请求：1．乔彦俊依照协议向辛昊洋交付北京市海淀区安宁庄上第摩码园X号房屋；2．乔彦俊依照协议向辛昊洋办理该房屋过户登记；3．乔彦俊向辛昊洋支付迟延交房违约金47376元；4．乔彦俊承担本案的诉讼费。诉讼过程中，辛昊洋变更诉讼请求为：1．解除《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》；2．乔彦俊、链家公司向辛昊洋共同返还定金100000元；3．乔彦俊向辛昊洋支付违约金4077000元；4．乔彦俊承担本案的诉讼费、鉴定费。事实和理由：2015年11月23日，辛昊洋和乔彦俊经链家公司居间，就北京市海淀区安宁庄上第摩码园X号房屋（以下简称X号房屋）签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称《房屋买卖合同》）、《补充协议》等协议。2015年11月24日，辛昊洋向乔彦俊支付了定金100000元。2015年12月24日，辛昊洋、乔彦俊及链家公司签订了《定金托管协议》，辛昊洋于同日将后续定金680000元存入托管账户。后乔彦俊以链家公司工作失误致其未收到定金680000元为由拒绝履行各项合同义务。诉讼过程中，X号房屋因乔彦俊原因导致被查封，已达到双方约定的解除条件，乔彦俊应承担相应违约责任。乔彦俊辩称，乔彦俊同意解除双方之间的《房屋买卖合同》和《补充协议》，但不同意辛昊洋的其他诉讼请求，理由是导致合同不能履行的原因在于辛昊洋，是辛昊洋违约所致，辛昊洋未按约定向乔彦俊支付定金，其应承担违约责任。乔彦俊向本院提出反诉请求：1．解除《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》；2．辛昊洋向乔彦俊支付违约金1189600元；3．由辛昊洋承担本案反诉费用。诉讼过程中，乔彦俊变更第二项反诉请求为：辛昊洋向乔彦俊支付违约金889600元。事实和理由：根据双方《补充协议》约定，辛昊洋应于2015年12月14日给付第二笔定金680000元，但其未按期给付，后双方签订了《定金托管协议》，约定一个工作日能收到定金，但此后一直没有消息。经了解之后，是辛昊洋示意链家公司不要支付定金680000元。在乔彦俊的催促下，链家公司的仲新海约定2016年1月3日进行谈话。乔彦俊要求辛昊洋支付定金，但被拒绝。辛昊洋的行为已构成违约，并导致乔彦俊资金周转困难，未能按期向他人给付款项，致使乔彦俊经济损失400000元，辛昊洋应依约承担违约责任。辛昊洋针对乔彦俊的反诉请求辩称，辛昊洋同意解除双方合同，但不同意乔彦俊的其他反诉请求，理由是：辛昊洋和乔彦俊通过签订《定金托管协议》的方式，对原有《补充协议》内容进行了变更，且按约定将定金680000元汇至了托管账户，完成了支付定金的义务，不存在迟延支付定金的违约行为，导致乔彦俊没有拿到定金的原因是链家公司的原因，不是辛昊洋的违约原因，乔彦俊以此为由拒绝履行合同，不符合合同约定和法律规定，需承担违约责任。链家公司述称，链家公司同意解除双方的合同，认可乔彦俊反诉所涉及的事实，辛昊洋应在2015年12月14日给付第二笔定金，但辛昊洋要求在购房资格审核通过后再支付，后拖延至2015年12月24日才签署《定金托管协议》，此后辛昊洋对于定金给付和房屋交付方面持有不同意见，辛昊洋要求在乔彦俊交付房屋后才能给付第二笔定金，但其此后一直没有明确定金支付的意见并一再表示要与乔彦俊协商，在链家公司经办人员向辛昊洋释明应该支付定金后，辛昊洋仍表示要和乔彦俊协商，故导致定金未支付的原因是辛昊洋，辛昊洋需承担相应法律后果。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并据此确认如下事实：2015年11月23日，经链家公司居间，辛昊洋（买受人）与乔彦俊（出卖人）签订《房屋买卖合同》，其中约定：X号房屋成交价为2350000元，家具、家电、装饰装修及配套设施等作价1598000元；买受人直接向出卖人支付定金780000元；出卖人保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让，若违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交总价的20%赔偿守约方的损失；本合同项下发生的争议，由双方协商解决，协商解决不成的，依法向房屋所在地人民法院起诉。同日，辛昊洋（乙方）与乔彦俊（甲方）及链家公司（丙方）签订《补充协议》，约定：第一条成交价格：甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为人民币3948000元，此价格为甲方净得价，不含税；第二条关于房屋交易具体事宜的约定：1、定金：乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分。（1）乙方于签约当日将第一笔定金人民币100000元以自行交付的方式支付甲方；（2）乙方于2015年12月14日将第二笔定金人民币680000元以理房通托管的方式支付甲方；……；3、关于购房款的支付，甲乙双方同意按照下述方式履行：乙方于过户前三个工作日将第一笔首付款人民币3158000（不含前期支付的全部定金）以理房通托管的方式支付甲方；4、权属转移登记：甲乙双方同意在2016年4月30日前，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续；……；6、物业交割：甲乙双方应在收到全部定金后五个工作日内自行办理物业交割手续，丙方陪同，甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存人民币10000元作为物业交割保证金，该保证金应在交房当日以资金托管的方式支付甲方；……；第五条：违约责任：1、甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；2、甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）甲方提供的该房屋所有权证等相关产权证明不真实等，导致乙方无法取得房屋所有权的；（2）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；（4）拒绝将房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；（5）该房屋出售给第三方的；（6）甲方承诺的学区情况、学区名额不属实，或甲方逾期迁出户口，致使乙方无法实现购买学区房之目的的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金，丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方；3、乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金，乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补，丙方收取乙方的所有费用不予退还；……；第六条：其他：……其他约定：经甲乙双方友好协商，在2016年3月10日前将首付款800000元，通过链家理房通监管后，链家再将钱垫付给业主，甲乙双方配合办理后期手续。2015年11月24日，辛昊洋向乔彦俊支付购房定金100000元。2015年12月24日，辛昊洋（乙方）、乔彦俊（甲方）及链家公司（丙方）签订《定金托管协议》，约定：“第一条定义：本协议项下的‘定金托管及划转’是指，在甲乙双方的存量房交易中，甲乙双方委托丙方及北京理房通支付科技有限公司（以下简称理房通）按本协议约定条件对定金通过专用资金托管账户进行托管及将托管资金划转至甲方，或退回到乙方。本协议项下的‘专用资金托管账户’（以下简称托管账户）是指，丙方在理房通开立的定金专用存款账户。该账户中的交易结算资金，独立于丙方的固有财产及其管理的其他财产，也不属于丙方的负债，交易结算资金的所有权属于交易双方。若有关部门对交易结算资金专用存款账户进行解冻和扣划，甲方、乙方、丙方均有义务出示证据以证明交易结算资金及其银行账户的性质。第二条定金的托管：甲乙双方同意在理房通开设相应账户，授权由丙方及理房通对托管账户进行管理，并按本协议约定的条件对托管资金进行划转。经协商一致，各方同意，乙方应于本协议签署时将定金陆拾捌万元整存入托管账户内。托管资金在托管期间内不计息。乙方选择POS机刷卡方式，托管资金存入如下托管账户：托管资金在托管期间内不计息。托管账户信息如下：账户名称：链家公司，账号：……第三条定金的划转：甲乙双方共同授权，在托管期内，托管资金已足额存入托管账户内，丙方收到该房屋核验结果且该核验结果与《买卖定金协议书》一致的，丙方应当在核验结果出具后1个工作日内将全部托管资金划转至甲方在理房通开立的账户。甲方有权选择甲方在理房通开立的收款账户或本人银行卡收取托管资金。甲方选择的本人银行卡信息如下：账户名称：乔彦俊，银行卡号：……。第四条定金的退回：甲乙双方共同授权，在托管期间内，托管资金已足额存入托管账户内，丙方收到该房屋核验结果且该核验结果与《买卖定金协议书》不一致的，丙方应当在核验结果出具后1个工作日内将全部托管资金退回至乙方在理房通开立的账户。乙方有权选择乙方在理房通开立的回款账户或本人银行卡收取托管资金。乙方选择的本人银行卡信息如下：账户名称：辛昊洋，银行卡号：……甲方双方共同授权，在托管期间内，甲乙双方协商一致书面解除或终止该房屋的定金协议或甲乙双方定金协议依法院裁决解除或终止，且向丙方提交书面解除、终止协议或生效裁判文书之日起5个工作日内，丙方应当将全部托管资金退回至乙方指定的上述回款账户或本人银行卡。各方同意，托管期限最长为：从乙方第一笔资金存入托管账户之日内10日止。最长托管期限届满后，无甲乙双方另行授权，丙方应当将托管资金划回至乙方指定的上述回款账户。第五条违约责任：因甲乙双方提供证件、定金协议等证明文件不真实、不完整或无效，造成资金不能按时划转或退回的，由此造成的损失，由责任方承担。……丙方应严格按照本协议的约定及时完成托管资金的划转及退回事宜。因丙方故意或重大过失导致托管资金划转或退回有误，造成的相关损失，由丙方承担。因不可抗力、法律法规变化等造成本协议不能履行或给他方造成损失的，各方免责，互不承担责任。本次房屋交易中定金责任由甲乙双方中的责任方承担，与丙方无关。第六条本协议的生效和解除：本协议自甲乙丙三方签字盖章之日起生效。除本协议约定的情况外，本协议的变更、解除、终止须经甲乙丙三方一致同意，并签署书面协议。因本协议的签署或履行发生的任何争议，三方应友好协商，共同寻求解决方案，如协商不成，三方同意直接交由北京市朝阳区人民法院审理解决。”2015年12月24日，辛昊洋通过POS机刷卡方式将定金680000元存入托管账户。后乔彦俊未收到该笔定金。2016年1月3日，辛昊洋、辛昊洋父母、乔彦俊、链家公司马明亮、仲新海等人在链家公司店面进行商讨，但未协商一致。2016年1月3日，乔彦俊提出书面《申请书》，主要内容为：“因买房人未按合同约定支付定金，本人申请在3个工作日内撤销房屋核验，以减少本人损失”。诉讼过程中，链家公司已将上述定金全额退回至辛昊洋账户。另查，双方就定金100000元签署了《买卖定金协议书》，但未就定金680000元签署相应《买卖定金协议书》。各方当事人对于该笔定金未划转的原因存有争议。辛昊洋主张系链家公司工作人员工作失误所致，而乔彦俊主张系辛昊洋不同意支付所致，链家公司则主张除了辛昊洋不同意支付之外，还有一个原因是《定金托管协议》所约定的划转条件不适用本案。辛昊洋就其主张向本院提交如下证据：1．2016年1月3日的各方商谈的录音及文字摘录稿；2．辛昊洋与马明亮的2015年12月30日的微信记录，显示的对话如下：“马明亮：你自己看着来把，我觉得这样不好。（马明亮给辛昊洋发了一张其与仲新海之间的聊天记录截图）我还没给业主回复，你赶紧商量一下，怎么给业主答复，别把事拖的不好解决啦。辛昊洋：房东电话一直没人接啊。”，其中聊天记录截图显示的内容为：“仲新海：你让张店点一下系统，把委托定金给乔哥吧，乔哥等急了。马明亮：我明天就回来啦。仲新海：商圈经理有权限解冻委托定金。马明亮：明天我就到店，到了以后再说。仲新海：好。小马，你一会儿给乔哥回个电话吧，他要追究客户的违约责任，要违约金！133XXXXXXXX。乔哥还没收到定金，急了。”经质证，乔彦俊对上述证据的质证意见为：对证据1，认可录音中乔彦俊的声音，但辛昊洋的文字摘录稿内容不完整；对证据2，认可真实性，但不认可证明内容；链家公司对上述证据的质证意见为：对证据1，无法确认录音中马明亮的声音，也不认可证明内容；对证据2，认可真实性，但不认可证明内容。乔彦俊向本院提交如下证据：1．马明亮与辛昊洋的微信记录，显示的对话如下：“马明亮：你跟业主商量好，什么时候转定金，什么时候交房了吗？辛昊洋：还没呢，最近太忙了，过两天我问一下他吧。马明亮：你自己看着来把，我觉得这样不好。（马明亮给辛昊洋发了一个聊天截图）马明亮：我还没给业主回复，你赶紧商量一下，怎么给业主答复，别把事拖的不好解决啦。辛昊洋：房东电话一直没人接啊。马明亮：打我给你截屏的那一个试试，方便的时候回个电话。辛昊洋：你打我手机吧。”；2．乔彦俊和仲新海的短信记录，显示仲新海在2015年12月30日向乔彦俊发送短信，内容为：“乔哥，刚才同事马明亮给我回信儿了，他明天上午到北京，他回来联系您，解决委托定金的问题！”经质证，辛昊洋对上述证据的质证意见为：对证据1和2的真实性均认可，且能够说明是马明亮的原因导致没有向乔彦俊划转定金；链家公司对上述证据的质证意见为：对证据1和2的真实性均认可，从证据1中能够看出，没有划转定金的原因是辛昊洋因交房问题拒绝划转。本院对辛昊洋和乔彦俊提交的证据的认证为：结合双方当事人陈述内容，本院对双方提交的证据的真实性均予以采信，相关证明力另行评述。经核实，乔彦俊提交的证据1与辛昊洋提交的证据2的内容一致。经询问，辛昊洋对上述微信记录解释称，双方在签署《定金托管协议》时，其曾询问乔彦俊能否交房，但乔彦俊没有明确答复，同时因《补充协议》约定了收到定金后五个工作日内交房，故其向马明亮说明，在划转定金时通知一下，但未拒绝划转定金，且根据《定金托管协议》的约定，其并无划转定金的权利。经询问链家公司，链家公司针对有关《定金托管协议》所约定的划转条件不适用于本案的内容具体解释为：X号房屋在2015年12月4日办理了房源核验，因该日是周五，则应当在2015年12月7日内将托管账户内的购房定金划转至乔彦俊名下，但此时账户里是没有定金的，而双方是在2015年12月24日签订的《定金托管协议》，签订时间晚于房源核验结果出具时间，故《定金托管协议》中所约定的定金划转内容无法执行，此时如何划转定金应当根据三方新的合意，但三方没有达成新的合意。另经核实辛昊洋提交的录音的完整内容，其中有如下对话内容：“乔彦俊：你们听清楚了，是他不让你来，那天您打电话我给您说了吧，他现在他，你们钱给链家了，别找我要，跟他要，打官司跟他打，给他了，没在我账上，按道理他应该到我账上，结果没到，他说了辛昊洋说的不让转的，他这么跟我说的，当然，现在都做在这了，他说的额，不让你转的。辛昊洋：我是说转之前通知我一声，我看看跟他们沟通没有，我没有说你扣着这钱你别转，我没有说这种话。乔彦俊：就他们账上，你找他要钱，你买不买房，不买房你也找他要钱。辛昊洋：我们肯定是想买房。……乔彦俊：我就按合同一条一条给你说，别的我也不说，你给买房人，这不买房的人一家子都搁这坐着，我的维护人也在这放着，你们也给我们讲讲违约了怎么执行，你们链家那里担什么责任，你担哪些责任，你们分清楚了，是不是？我说的没错吧，您说。链家现在是链家马明亮没给我转钱，真没给我转，他应该承认的，那天你们爷俩来交钱了，是吧？辛昊洋：对，我和我爸专门过来。乔彦俊：交完钱他没给我，后期定金多少钱？辛昊洋：68。乔彦俊：68万，没打我账上，也没冻结到我账上，冻结到链家了，他们的日期，所以什么损失你也得找他要，对吧？我说这话没错吧？马明亮：没错。乔彦俊：您得追他的责任，我也追他责任，你交中介那个，虽然是您交的，我那天电话里也跟您说过，是您交了钱，甭管你交10万8万，里面有我的一半，因为那是您替我交的，我也得享受着居间服务合同。……乔彦俊：但是他现在，链家没干事，你们也有责任，他也有责任，我那天问完马明亮了我有责任吗？我房没问题吧，你核完我房了吧？行。马明亮：我明白。乔彦俊：那就是你们俩把责任给我分清楚了，怎么给我算？马明亮：不，乔哥咱不说了，这个事咱从头到尾捋到尾，24号客户转定金，从14号咱就按那个14号到24号是违约了10天，然后中间我回家了，把这个时间给耽误了，27号的时候，我的确是该，就是我26号晚上走的，这是我影响的，从27号到31号这段时间，等到30号，这三天是我影响的，这个时间，等到30号我给你打电话的时候，31号晚上，后来是30号给你打电话31号？乔彦俊：30号。马明亮：30号给你打电话的时候，等于是这边没给你转这个钱，就是当时您说就违约了或怎么说，咱中间就，咱就这么说吧，乔哥，咱就从14号到30号这个责任。乔彦俊：我不跟你算这个，我拿着钱算，我按合同算，你不要跟我算这个。你们店长也给我打电话，我26号还给他打电话了，给我维护人打电话了，要办这个事。没事，我这还有短信，他没给我回电话，但是给我发了短信。没事，我让你们店长是谁。……乔彦俊：你看这条，我说我的，我的意见是咱们这违约不是您买方辛昊洋，是吧？辛昊洋单独的造成的违约，我认为，我以卖房人的角度，我认为链家公司有责任，从24号打来，当天晚上10点。辛昊洋父亲：链家不是随意那个，扣费的，这是不允许的。乔彦俊：24号当天，您交完钱，我也明确告诉您了，不行，就是不能提前交房，一定要付完钱再交房，我应该明确出我的意思了。我跟马明亮，你们没进去之前，我跟马明亮也说了，我说不行，按协议执行，我应该说得很清楚。马明亮：对。乔彦俊：我不知道你怎么跟辛昊洋反映的。马明亮：我也是这样。乔彦俊：反映的这个情况，然后结果现在你们，你给我的意见，现在造成的结果就是辛昊洋没有让链家公司，不按协议执行了，到现在20天已经过去了，就没有打这个钱。你虽然说他，你忘了也好，是他不让也好，反正现在的结果就是没有。马明亮：不是我忘了，是我家里有事我耽误了几天。乔彦俊：你耽误了，你是链家公司的职员，那你们链家公司承担这个，之后责任，那是他去跟你追究，不是我，我只能对你们两个总共违约这个说法，对吧？马明亮：明白，我现在是，就是你说多少钱，我就按这么说。……辛昊洋：乔哥，您让我说句话，行吗？乔彦俊：您说。辛昊洋：咱们这个情况，本来到30号他回来了，然后跟我说这个事，其实咱们那天，他回来这个钱实际上是可以划过去的，但是当时因为我跟您打电话，我是说看一下您什么意思，你跟我说咱先掰扯合同什么的，你有点不想卖那个意思，我看你挺生气的。乔彦俊：我跟你说的很明白，我说按协议执行，对吧？辛昊洋：对，这后面。乔彦俊：他们店长姓什么啊，那个？马明亮：张。乔彦俊：姓张的，好像也给我打过电话，我也说了按协议执行，你们链家公司，既然之前把这个所有要遇见的事和预期遇见的事已经写到合同里了，你就按合同执行。如果当时，打个比方，我只能现在是打一比方，我默认了您24号交钱，我去跟您签了一个叫什么？理房通。我以前放弃了之前那个，就是我没打算追究您责任，对吧？要不然我24号就不去跟他签，不去找那个，大失脸的，没事找马明亮，让你们签个理房通的协议，对吧？这个从情理上往上推就是这么回事，我当时不想追究这个事，我也没想要你违约金。结果，打完了他告诉我礼拜一，你们当时应该那阵子已经进去了，他告诉我可能赶一个礼拜六、礼拜日。马明亮：对，正好在周五。乔彦俊：他说礼拜一他给办这门事，25号。马明亮：26号，27号，24号做的，25、26号正好周六周日。乔彦俊：20几号？马明亮：27号。乔彦俊：27号。辛昊洋：27号是周日，25号是周五。马明亮：不是，24号是周五。乔彦俊：24号，你查查，查查日历，反正就那天，好像是礼拜五，圣诞节。马明亮：对，礼拜五，24号。乔彦俊：他说办不了，当天已经办不了，你也去了。你说下礼拜一给我办，当时他跟我说的。马明亮：28号给你打钱，到28号给你打钱，周一给你打钱。乔彦俊：你打了吗？马明亮：没有。乔彦俊：周二，周二我给他打的电话，他没给我回，但是给我回一短信，说你回家了，然后说让什么？让姓张的一个办这个事，姓张的给我打一个电话，肯定是在你打电话之前，我不知道是他们店里什么人，给我打一个电话，我说那你就按协议走呗，你该给我解，解，该转钱，转钱，就不了了之了。是一直到他，1号回来的吗？元月一号回来的，我记得。马明亮：我30号，30号就回来了。乔彦俊，不是，我几号跟你见的那天？昨天，1号，一直我才见到他了，那天，我把他们店长叫什么？张向东？辛昊洋：张耀东。乔彦俊：张耀东叫过来了，也掰扯这个事。辛昊洋：对。……乔彦俊：这起码马明亮还承认说我回家有事耽误了，当时这店长根本就没有那什么，所以我也没好气跟他聊，我就走了，没聊下去，我就走了，他还追出来，就是这么一情况，所以现在我要追究责任，我也不是说单纯冲你，你出门不？咱俩自己签，我都能给您办这事，过户没什么难的，但是现在这里是链家公司耽误了咱们的事，有他责任，他虽然是个人，但是他上头是链家，我是这么认为，所以我要追责。……马明亮：乔哥，我这么跟你说吧，就是如果说我要是说装孙子或怎么说，我就肯定不会说去承担责任去该什么，我琢磨说，我这人做事在这干了这么多年了，我也不是那种有责任不担，有事不往自己怀里揽的，这个事的确是我家里有事，耽误了那个事，我没有催昊洋，如果要催昊洋可能就不会出现这种情况，因为等我30号回来的时候，我才知道这件事情已经到这种地步了，我赶紧给昊洋打电话，就是说在家的时候真的接不了电话，要能接得了电话我肯定就接电话。乔彦俊：是，你家有什么事情，有急事。后来我给他打电话，你们店长应该也是按照，应该是按照合同去执行。没有做。马明亮：对，你现在不是追究马明亮，追究的是链家，我能理解你，我能理解你的意思。乔彦俊：对，他没有这么做，也没有及时做补救。一直等到你，把你叫回来，1号，元月一号。马明亮：我30号回来，30号回来就通知我。乔彦俊：就说咱们见面是元月一号，你约了我咱们见面我过来的，没错吧？马明亮：这玩意儿。乔彦俊：现在至于他们怎么追究你链家的责任，他们14天，14号开始到24号这段时间，怎么去分责，24号到之后怎么去分责，那是他找你打官司，跟我没关系。我说的没错吧？……辛昊洋：乔哥，我觉得吧，咱们，其实30号那天他回来了，然后那天其实就可以打钱的，但是因为不知道您这边还想不想卖了，您给我说的话里边，反正让我听得我觉得您跟我说这房子我都不想卖给你们了，这话反正您在电话里边确实说过。后来他们中介那边也跟我说，就是说您反正这交易做的挺生气的，就是不想卖了。然后我们根本不知道您到底想卖还是不想卖，所以这个钱我们也是参考了中介的意见，就是中介马明亮，马哥也觉得说这个钱，其实如果您。乔彦俊：那现在不卖了，怎么办？辛昊洋：如果您不卖的话，那这个钱我们打过去肯定是对我们来说是有风险的。……乔彦俊：那你们为什么没给我打钱呢？马明亮：是，如果说这件事咱这么说，硬说下去的话，肯定是我们这边绝对有责任的，我也不是说不去担这个责任，这个钱当时不给你打钱，的的确确也是有这方面的原因，就是说如果真的是合同要继续履行的话再打钱不打钱无所谓，如果真的不履行合同了，可能后期会出现很多的问题，就是说咱会不会涉到司法，到底做过啥，还能不能解约，肯定会出现这些问题，所以说这个钱没有给你打。咱可能想解决明白了或踏实了，具体怎么做，谁担主要责任，我们来承担责任，这件事来履行，如果要钱随时可以。我跟你说了，就是这个钱如果解冻的话，像今天解冻的话，两个小时左右，两个小时到五个小时就能到你账上，很快的，实打实说。……马明亮：对，你只是针对链家的公司嘛，现在的主要问题是在于当时我这个事情没有及时的去跟辛昊洋就是去协调这件事情，中间造成这么大的时间误差，说实话，因为我26号就走了，等到30号才回来，回来之后我赶紧通知辛昊洋，就这个事情，然而已经来不及了。就这么个情况，说实话，乔哥，咱实打实的说，因为当时给耽误了，我也没有办交接，问题就出在这。乔彦俊：你不用给我解释这个。……乔彦俊：我24号来，……我就之前没打算追究。辛昊洋：是。乔彦俊：可是后来那家公司没按合同去办，他走了他有事，是吧？天收人没办法，他走了，链家公司临到也没这么办事。马明亮：乔哥，这么说吧，我当天晚上我把当天24号当天晚上的情形给你还原一下，你们当时双方都在这，你当时就走了。我跟客户说了，我说这钱我1号就能划过去，就是周一，礼拜一。乔彦俊：周一，您别1号。马明亮：是，周一我就能给你划过去，然后辛昊洋说我收不了房，我说这个东西跟收房不收房没关系，我说这是定金，然后当时他说了一句话，如果要划定金你通知我一下，但是的确因为中间。乔彦俊：那人家没阻止你划啊，说白了，照你这么方向就是人家没说不允许你划。马明亮：因为是这样，我就告诉他说，当然这是后来的话了，然后我让他去找你协商。乔彦俊：出来聊过，我告诉他了不行。马明亮：对啊，然后回来之后他也没跟我说这件事情。乔彦俊：他说与不说，你们作为链家公司应该给人解释清楚了，不能这么做，你签了合同要按合同的程序走，你们也应该按照这么执行的。马明亮：这件事情，对，我的的确确也是重申过的，就是当时，这是我自己以为的事情，我以为他会去跟你协商这个交房的时间或怎么的，之后来交定金，等到我30号回来的时候，已经来不及了，乔哥，就这么个情况，现在的情况就是这么个情况，实话实说，因为当时客户那边说定金划给你的时候给我通知一下，因为家里那边有事真的打不了电话，如果能打电话我就催着他去办成了，的的确确因为这点事，……马明亮：理房通协议里边有明确的规定，这么说吧，因为他说链家有责任，有链家的责任在哪，那个上面就我们可以不通知您，直接把钱划过去，但是辛昊洋告诉我，补充协议上写的，那我有义务通知你们两，买卖双方各人一份，我都要通知昊洋之后再打。……马明亮：那个我们一个工作日之内肯定把钱就划过去，我告诉辛昊洋我说一个月划过去，他说不让划，然后划的时候通知他。辛昊洋：我没说不让划，我说你通知我。马明亮：你现在说，就像刚才一样，辛昊洋，你来的时候直接把我卖了，咱就这么说，我就理解了你们做事什么样的，所以说这个事你要跟我说，现在我不会说再去说什么东西了，你愿意这事怎么解决就怎么解决，什么定金我不让你划，还说什么中介。……”诉讼中，X号房屋因乔彦俊与案外人的民间借贷纠纷被本院查封，辛昊洋据此变更履约之诉为解除之诉，并申请对X号房屋的现值进行评估。评估程序中，乔彦俊对估价时点提出异议，主张应按照2015年12月14日为估价时点，理由是该时点系辛昊洋应当向乔彦俊给付定金的时间，但其未给付导致双方产生争议，进而导致乔彦俊无法按时清偿案外人债务并引发案外人主张债权而查封X号房屋。辛昊洋则主张应按实际勘验之日作为估价时点，理由是其一直诉请继续履行合同，在诉讼过程中才获知X号房屋被查封，因查封导致合同履行不能，故应评估现值。经本院释明，乔彦俊不对X号房屋在估价时点2015年12月14日的现值进行评估。后本院委托北京中建华房地产土地评估有限责任公司（以下简称中建华评估公司）对X号房屋的现值进行评估。2017年1月4日，中建华评估公司函告本院，称因被告乔彦俊告知其工作人员，涉案房屋实际使用人因临近春节过年回老家，需春节之后才能配合房屋实地查勘工作，其评估工作无法正常进行，要求本院联系原被告双方配合完成涉案房屋实地查勘工作。2017年2月20日，中建华评估公司再次函告本院，称其工作人员联系被告乔彦俊并约定于2017年2月13日星期一下午2点进行实地勘查，当日其工作人员到达现场后与被告方联系得知家中无人，未进入房屋室内勘查，要求本院协调当事人配合估价人员完成涉案房屋实地查勘工作。2017年5月22日，辛昊洋到庭表示因鉴定机关无法进入X号房屋进行现场勘查，鉴定机关需要其明确装修标准。经确认，辛昊洋表示按照一般装修标准进行评估。本院将此意见函告中建华评估公司。2017年6月5日，中建华评估公司出具《房地产估价报告》，该报告的《致估价委托人函》中载明：“X号房屋在2017年4月21日的市场价值为：房地产单价为73563元/平方米；房地产总价为8025000元”；该报告的《估价师声明》中载明：“本报告价值时点为2017年4月21日，报告出具之日为2017年6月5日。在市场无明显价格波动条件下，估价报告使用期限自报告出具之日起不超过一年，即2017年6月5日至2018年6月4日，随着时间的推移，该房地产的价格应作相应调整，甚至重估”；该报告的《估价结果报告》中载明：“本次估价对象为X号住宅用途房地产，所在建筑物总层数为10（-2）层，钢混结构，估价对象位于该建筑物的第2层，建筑面积为109．09平方米，建成年代约为2010年，估价对象的格局为两室一厅一厨两卫，朝向为西南向，本次评估房屋室内装修情况根据《北京市海淀区人民法院公函》，明确被鉴定房屋室内装修情况按一般装修标准进行评估，本次评估一般装修以室内地面为地砖，墙面及顶棚刷涂料，厨卫设施齐全为假设前提，根据现场勘察，估价对象所在建筑物结构施工质量良好，未发现基础沉降、结构变形等现象。估价对象区位状况：位置：估价对象地理位于北五环外，东临安宁庄西路，南临安宁庄西一条、当代城市家园，西临地铁13号线、京新高速，北临安宁庄路，地理位置较好。社区成熟度：社区成熟度较高。自然环境：估价对象周边有市政绿化、碧水风荷公园等，自然环境较好。公共服务配套设施：小区周边有北京农商银行、建设银行、美廉美超市、京客隆超市等商业金融配套设施，有海淀区第二实验小学（当代校区）、北京一零一中学（上地校区）、北京93462部队医院等，公共服务配套设施齐全。”辛昊洋支付评估费18000元。经质证，辛昊洋对该报告没有异议，乔彦俊则以X号房屋实际朝向为单西向、实际格局为一室一厅两卫无厨房空间利用率低、周围有北京市陶瓷耐火材料厂、安宁庄钢材厂的污染企业、小区学区划片中无重点学校等由主张评估价格明显过高。诉讼中，双方均以自身实际损失高于双方合同约定的违约金为由，申请提高违约金数额。经本院释明，双方均申请对违约金进行酌减。另查，辛昊洋在诉讼中已另行购房。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，各方之间签署的《房屋买卖合同》、《补充协议》、《定金托管协议》均系各方的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，各方均应根据约定全面履行各自义务。现辛昊洋与乔彦俊均同意解除《房屋买卖合同》和《补充协议》，本院对此不持异议，依法予以支持。合同解除后，乔彦俊应当将收取的定金100000元向辛昊洋退还。本案的争议焦点在于双方违约行为的认定。对此，本院论述如下：首先，根据《补充协议》的约定，辛昊洋应当在2015年12月14日以理房通托管方式向乔彦俊支付第二笔定金680000元，根据交易惯例，有关理房通托管的具体内容，需辛昊洋、乔彦俊及链家公司等托管各方的共同确认，而非辛昊洋单独确认，故在各方签署《定金托管协议》之前，辛昊洋并不具备向乔彦俊支付定金的条件。现各方实际签署《定金托管协议》的时间为2015年12月24日，已晚于辛昊洋应付款时间，故在没有充分证据证明此系辛昊洋原因所致的情况下，辛昊洋未在2015年12月14日向乔彦俊支付第二笔定金的行为并不构成违约；其次，根据《定金托管协议》的约定，辛昊洋应在该协议签署时，即在2015年12月24日将第二笔定金680000元存入托管账户内，而辛昊洋也于该日将定金680000元存入了相应托管账户，且根据《定金托管协议》的约定，相关定金划转事务由链家公司办理，无需另行征得辛昊洋的同意，辛昊洋对此并无划转义务，故辛昊洋将上述定金按期存入托管账户后，其已完成了相应支付定金的义务，不存在违约行为；第三，如前所述，根据《定金托管协议》的约定，定金的划转义务应当由链家公司完成，即在托管期内，托管资金已足额存入托管账户内，链家公司收到该房屋核验结果且该核验结果与《买卖定金协议书》一致的，在房屋核验结果出具后1个工作日内将全部托管资金划转至乔彦俊在理房通开立的账中，虽然各方签署《定金托管协议》时，X号房屋已先行完成了房屋核验，且双方并未就该笔定金签署《买卖定金协议书》，但此并不改变《定金托管协议》中所约定的链家公司应划转定金的条件，也即链家公司在辛昊洋将定金680000元存入托管账户后的1个工作日内将该笔定金划转给乔彦俊。因此，链家公司有关该《定金托管协议》所约定的定金划转条件在本案不适用的答辩意见，缺乏事实依据，本院不予采信。第四，现乔彦俊及链家公司均主张辛昊洋存在拒绝划转该笔定金的行为，但根据辛昊洋提交的录音、微信记录及乔彦俊提交的其和仲新海的短信记录，可以证实如下事实：一、辛昊洋在签署《定金托管协议》时与乔彦俊商谈过交房事宜，同时要求马明亮在划转定金时予以告知，但未向链家公司明确作出拒绝向乔彦俊划转该笔定金的意思表示；二、导致定金未能按时划转至乔彦俊处，系因马明亮在离京办事时未就定金划转事宜完成工作交接，其于2015年12月30日回京时，乔彦俊已就该笔定金划转事宜产生了异议。此外，乔彦俊提交的辛昊洋与马明亮的微信记录，其中虽显示马明亮询问辛昊洋有关是否与乔彦俊就转定金、交房事宜协商一致的内容，但根据本案查实的内容，该微信对话的时间为2015年12月30日，该时间处于马明亮未按期划转定金及乔彦俊对定金划转存有异议之后，且如前所述，链家公司在辛昊洋将定金680000元存入托管账户后，无需征得辛昊洋同意便有权划转定金至乔彦俊账户，再结合双方所签署的《补充协议》的约定内容，乔彦俊应在收到全部购房定金后5个工作日交房，故辛昊洋在依约存入该笔定金，且乔彦俊对于定金划转已存有异议的情况下，其作为买受人与乔彦俊进一步协商有关定金划转、房屋交接事宜，符合交易常理，也并未违反双方所签署的相关合同的约定内容，故仅凭马明亮与辛昊洋的单次对话内容，无法证明辛昊洋在存入相关定金后已明确表示拒绝向乔彦俊划转定金的事实。综合以上分析，现有证据不足以证明辛昊洋存在超过15天未向乔彦俊支付定金的根本违约行为，乔彦俊据此为由要求辛昊洋承担解约的违约责任的反诉请求，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。相反，乔彦俊在不具备单方解除合同的情形下提出单方解约，且X号房屋在诉讼过程中因其与案外人的诉讼导致查封，限制了本次交易，其行为已构成根本违约，应当承担相应违约责任。关于违约金一节，本院认为：第一，关于本案所涉的《房地产估价报告》：其一，关于X号房屋的估价时点，如前所述，本院认定辛昊洋在2015年12月14日未支付第二笔定金的行为不构成违约，且辛昊洋系在本案诉讼过程中得知X号房屋被查封的事实之后才变更履约之诉为解约之诉，故相应评估时点应为估价勘验之日，乔彦俊有关估价时点为2015年12月14日的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予采信；其二，关于乔彦俊以X号房屋实际朝向、实际格局、周围环境等为由对本案所涉的《房地产估价报告》提出的异议，本院认为根据本案查明的事实，导致评估报告所记载的房屋朝向、格局与实际不相符的原因在于乔彦俊在估价过程中未配合估价所致，且对室内装修按照一般装修标准进行估价，在X号房屋的实际装修现状非毛坯的情况下，并不实质损害乔彦俊的合法利益，而乔彦俊所提出的有关周围环境学校等因素，并未与估价报告所载明的内容完全相矛盾，不足以推翻估价报告的估价内容。因此，本院对《房地产估价报告》予以采信；第二，根据《房地产估价报告》，X号房屋的市值为8025000元，与辛昊洋与乔彦俊签署的《房屋买卖合同》、《补充协议》所约定的成交总价3948000元，差额为4077000元，而双方约定的根本违约情形下的违约金的计算方式为总成交价的20%，即789600元，该数额明显低于前述差额；第三，辛昊洋在诉讼过程中已另行购房，该行为属于避免其损失扩大的正当止损行为，应当予以肯定，该止损行为在客观上也降低了辛昊洋因解约而产生的实际损失。综合以上论述，对于辛昊洋申请增加违约金数额的请求，本院予以支持，对于乔彦俊申请减少违约金数额的请求，本院不予支持，具体违约金数额，由本院综合案情酌情判定为1560000元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、解除辛昊洋与乔彦俊于2015年11月23日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及辛昊洋与乔彦俊、北京链家房地产经纪有限公司于2015年11月23日签订的《补充协议》；二、乔彦俊于本判决生效后七日内向辛昊洋退还定金100000元；三、乔彦俊于本判决生效后七日内向辛昊洋支付违约金1560000元；四、驳回辛昊洋的其他诉讼请求；五、驳回乔彦俊的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费39416元，由辛昊洋负担20576元，已交纳；由乔彦俊负担18840元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费19192元，由乔彦俊负担，已交纳。评估费18000元，由乔彦俊负担，与本判决生效后七日内迳付辛昊洋。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  陆金伟人民陪审员  王小微人民陪审员  翟 彦二〇一八年四月二十日书 记 员  张璐萌书 记 员  刘小妹