西安市莲湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）陕0104民初1684号 原告：陕西隆丰物业有限公司，住所地西安市高新区。 法定代表人：王卓剑，公司经理。 委托诉讼代理人：王玮，陕西索骥律师事务所律师。 被告：魏延波，女，1981年7月23日出生，汉族，住西安市莲湖区。 委托诉讼代理人：杨晓斌，男，1974年1月14日出生，汉族，住址同上，系魏延波之夫。 原告陕西隆丰物业有限公司（以下称隆丰公司）与被告魏延波物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告隆丰公司委托诉讼代理人王玮，被告魏延波及其委托诉讼代理人杨晓斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告隆丰公司向本院提出诉讼请求，1、判令被告向原告支付拖欠的自2015年5月1日至2017年12月25日（31.8个月）的物业费5830.8元（每月每平方米1.2元）、电梯费1895元（每月每平方米0.39元）、垃圾费254.4元（每月每户8元）、水费889.2元（每吨3.8元）、公摊电费971.8元（每月每平方米0.2元）、采暖基础费3190.5元（按照每月每平方米5.8元的30%计算），共计13031.7元；2、判令被告向原告按照第一项诉讼请求收费标准支付自2017年12月26日至原告实际提供服务期间的物业费、电梯费、垃圾费、水费、公摊电费、采暖费或者采暖基础费（从下一供暖期开始）等费用；3、判令被告支付逾期交纳物业费、电梯费、垃圾费、水费、公摊电费、采暖费或者采暖基础费等费用的违约金15803.5元（以每季度欠付数额为基数，按照合同约定的每日千分之三的标准，时间自2015年5月1日计算至2017年12月25日，分段计算）及至实际给付之日的违约金；4、本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：原告是兰空西安桃园路小区二号院的物业管理服务公司，具体管理服务工作由原告西安第二分公司进行。2014年2月25日，原告和作为兰空西安桃园路小区二号院1号楼1单元1501室业主的被告签订了《物业服务签约书》，并向被告交付了《物业服务签约书》和《物业使用手册》。原告按照协议约定提供了相关物业服务，相关物业费用按季度收取。但被告自2015年6月1日起拖欠物业费、电梯费、垃圾费、水费、公摊电费、采暖基础费等费用，至2017年12月25日拖欠数额已达13031.7元。《物业管理服务协议》第四条第一款约定，逾期缴纳本协议约定的相关费用的，按照3‰/天的标准支付违约金，违约金分段计算共计达15803.5元。原告多次派工作人员多次催交，并与被告多次沟通，被告认为其存在房屋面积缩水、公摊面积过高等情形，故而未付物业费。原告提供服务需要支出成本，被告拒付理由属于另一法律关系，拒付物业等费用无法律依据。为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法支持原告诉请。 被告魏延波辩称，原、被告签订的物业服务合同不真实，签合同的时候，原告告知我们服务标准与其管理的丰登路一号院一致，实际提供的服务是桃园路91号院，两地收费标准相同，但我小区服务质量极差，业主多次和物业公司协商要求降低物业费，却无法得到解决。小区物业费每平方米1.2元，原告一直未予公示，也未取得物价部门批准备案。入住前一年原告收取物业费、电梯费、垃圾费、水费、公摊电费、采暖基础费等费用，公摊电费过高，收费标准没有公示。2014年5月业主装修时，院子无门，闲杂人员随便出入，垃圾无人清理，业主集资安装小区大门。现楼宇外墙体脱落无人解决、单元入户门禁系统长期损坏，院内车辆经常被砸、财物被盗，消防通道不通、消防监控形同摆设，摄像头数量少、绿化杂草丛生，服务人员不到岗、维修人员迟迟不到场。小区大门无门卫，一楼虽设有7平米左右值班室，但门卫、保安经常脱岗，安保监控、消防监控均设置在一楼值班室。故不同意原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据和事实，本院认定如下： 原告隆丰公司提供如下证据：1、2015年5月至2017年12月《兰空西安丰登小区收费通知》，证明被告拖欠此期间税费800.2元、电费1344.64元、电梯费1906.88元、垃圾费256元、物业费5867.5元，证明被告拖欠的除采暖基础费以外的费用。 2、《催缴通知单》三份，证明原告多次催促被告交纳费用。 3、2014年2月25日，原被告签字盖章的《签约页》，证明原被告之间存在物业服务关系，兰空西安丰登小区一、三号院和兰空桃园小区二号院物业管理公司均系原告。 4、物业服务企业《资质证书》、《经营性服务价格（收费）证》，证明原告具有三级资质等级，高层住在收费每平方米1.2元。 经质证，被告认为其与原告签订的是《兰空西安丰登小区物业服务签约书》，其居住的小区是桃园南路91号院小区，与其他小区收费标准相同，服务质量、环境卫生相差悬殊，且服务人员不到位、责任心不强，收费价格不公开透明。 被告魏延波提供如下证据： 1、《军队经济适用住房买卖合同书》、《兰空西安丰登小区物业服务签约书》、公安机关《立案告知书》、照片、光盘，证明服务合同约定服务标准与实际的服务标准不相符，表现为：小区内有堆放垃圾、楼宇外墙体、公用层地脚线脱落、单元入户门禁系统经常损坏，消防通道不通、消防监控形同摆设，摄像头数量少、绿化杂草丛生，服务人员不到岗、门卫、保安经常脱岗，被告停放在院内车辆被砸、财物被盗等。 经质证，原告认为国家规定对物业服务实行市场调整价格，由双方约定价格和服务内容。原告配备了小区的负责人、维修人员、保安、保洁人员，有些服务人员办公场所虽在其他小区，但经常在被告小区工作。因院内停车场不属于原告管理且未收取费用，双方并未签订车辆保管合同。楼宇南墙通道为南邻所有，由南邻使用。监控、消防设施系开发商交付时的现状，其仅在保修期外进行维修、护理；门禁系统经常损坏，被告进行了积极维修；院内绿化带狭长，占用楼宇东面消防通道；开发商仅提供一间约8平方米物业办公用房，保安、门卫、监控同在一室。地下层设备间原告正常维护。小区弱电为公变用电，由业主从国家电网直接购电，电费中未包含公摊，故每平方米每月公摊0.2元；水费增加公摊后每吨3.8元，原告按照物价部门规定终端水价执行。电梯费以基础价每平方米0.26元为标准，根据不同的层次递增。物业服务属于动态过程，被告提供的照片、光盘不能证明原告物业服务未达到标准。 本院认定双方提供证据真实，可以认定被告所购房屋建筑面积152.8平方米，2014年2月25日双方建立物业服务关系，被告于2015年5月至今未交纳物业费、电梯费、垃圾费、水费、公摊电费、采暖基础费。小区内曾存在过建筑垃圾堆放、门禁系统损坏、楼宇外墙体、公用层地脚线脱落、保安、门卫未按照规范执勤等的现象。 本院认为，原被告签订的物业服务合同，不违反法律及相关规定，系有效合同。物业服务系物业公司针对全体业主所提供的一种全天候、不间断的服务，物业公司提供的服务与业主的个体主观感受或物业服务标准有出入在所难免。如物业公司所提供的服务与合同约定标准差距并不明显且不影响合同目的之实现，业主还需按时足额交纳物业费。业主以物业公司所提供的服务具有瑕疵为由就拒绝交纳物业费或物业公司以部分业主不交纳物业费为由拒绝提供服务的做法均不可取，均会侵害到已交费业主的利益并进而影响小区正常运转。原告为被告居住的小区提供了相应的物业管理服务，虽然原告在服务中存在一些瑕疵，但已经基本履行了物业服务义务，被告作为物业管理服务的受益人应履行向原告交纳物业管理费的义务，但是原告在以后的物业服务中也应不断改进其服务质量，积极与业主沟通。鉴于原告在物业服务中有一些小的瑕疵，其要求支付违约金的请求本院不予支持。因以后的物业费、水电费、采暖费等价格存在不确定的变化因素，且尚未发生，故原告主张以后的相关费用本案不予处理。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、本判决生效后七日内，魏延波支付陕西隆丰物业有限公司自2015年5月1日至2018年4月30日共计36个月的物业费6600.96元（152.8平方米×1.2元×36月）、电梯费2145.31元（152.8平方米×0.39元×36月）、垃圾费288元（8元×36月）、公摊电费1100.16元（152.8平方米×0.2元×36月）、采暖基础费3190.46元（152.8平方米×5.8元×30%×4个月×3个采暖季）； 二、本判决生效后七日内，魏延波支付陕西隆丰物业有限公司自2015年5月1日至2017年12月25日水费889.2元（每吨3.8元）； 三、驳回陕西隆丰物业有限公司要求魏延波支付逾期交纳物业费、电梯费、垃圾费、水费、公摊电费、采暖费或者采暖基础费等费用违约金15803.5元的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费521元（原告已预交），减半收取260.5元，陕西隆丰物业有限公司承担60.5元，魏延波承担200元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审判员 王 援 二〇一八年四月三十日 书记员 孙盼盼