安徽省滁州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）皖11民终2786号上诉人（原审被告）：姚尧，男，1988年12月1日出生，汉族，住安徽省滁州市琅琊区。被上诉人（原审原告）：安徽交运集团滁州汽运有限公司直属三分公司交通商城,住所地安徽省滁州市，统一社会信用代码9134110059865274X1。负责人：水庆海，该公司经理。委托诉讼代理人：邱程，安徽环滁律师事务所律师。上诉人姚尧因与被上诉人安徽交运集团滁州汽运有限公司直属三分公司交通商城（以下简称交通商城）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省滁州市琅琊区人民法院（2018）皖1102民初2078号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。姚尧上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回交通商城的诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用由交通商城承担。事实和理由：1.2017年7月15日，姚尧与交通商城签订租赁合同，交通商城承诺合同一年一签，合同到期后再予续签；2.姚尧没有故意拖欠房屋租金，交通商城在涉案商铺租赁权公开投标招租没有结果前解除合同、强行收回房屋，有违商业信誉和公平诚信原则。一审法院判决姚尧按照原租金的1.5倍支付赔偿金没有法律依据；3.交通商城一直未收取电费，姚尧同意支付电费并非故意拖欠；4.姚尧于2018年10月30日已搬离涉案房屋并将房屋交还于交通商城。交通商城辩称，1.交通商城与姚尧签订的房屋租赁合同明确约定合同到期时间，且不续租；2.一审法院认定姚尧承担损失的标准为原房租的1.5倍不违反法律规定。姚尧应当支付至实际办理交房手续之日止的房租。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。交通商城向一审法院起诉请求：判令姚尧返还位于滁州市南谯北路555号交通商城后2号、后3号、后4号三间门面房；姚尧赔偿损失（2018年1月1日至房屋返还之日止，按月租金2970元的3倍计8910元计算，截止2018年6月30曰的损失17820元）、电费257元。一审法院认定事实：涉案房屋的土地使用权人系滁州市运输公司下属的滁州市通源商业供销服务公司，1996年滁州市运输公司在该宗土地上建设了交通商城（原名为龙池商城），并于1998年1月1日办理了房地产租赁认可证（期限为一年）。2009年8月，滁州市运输公司的全部资产由安徽省交通投资集团有限责任公司接收重组，2010年1月变更为安徽交运集团滁州汽运有限公司直属三分公司，2012年6月11日，该直属三分公司设立安徽交运集团滁州汽运有限公司直属三分公司交通商城，并将交通商城内的房屋交给安徽交运集团滁州汽运有限公司直属三分公司交通商城租赁、管理。2017年1月9日，交通商城（甲方）与姚尧（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定交通商城将位于滁州市南谯北路555号交通商城内的后2号、后3号、后4号三间门面房出租给姚尧使用，租赁期限为一年，即从2016年12月31日到2017年12月31日，合同到期后不续租，甲方将滁州市交通商城的所有房屋全部收回，另行处理；每半年缴纳一次（5940元），乙方必须每月向甲方交纳当月的实用电费、水费。租赁期满乙方应如期交还该房屋，乙方逾期未归还，应按本合同约定的租金标准的三倍承担损失，甲方有权以停电、停水、锁门等一切手段自行收回出租房屋，乙方遗留在出租屋内的物品视为乙方已放弃，甲方可随意处置且不承担任何责任。双方在《安全责任书》中约定姚尧不私自乱拉乱接用电线路。责任书自2016年12月31日至2017年12月31日。合同签订后，双方按约履行。2018年1月1日，交通商城不再收取姚尧房租，并于2018年4月23日对商城停电，姚尧从他处拉电继续使用房屋至今，姚尧尚欠电费257元。一审法院认为，原滁州市运输公司取得规划认可并建设了交通商城（原龙池商城），后原滁州市运输公司变更为安徽交运集团滁州汽运有限公司直属三分公司，并将交通商城房屋的租赁和管理权委托给其设立的交通商城，故交通商城主体适格。交通商城与姚尧签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，合同明确约定了租赁期限自2016年12月31日至2017年12月31日，同时约定了违约责任，双方应严格按约履行。现合同租赁期限已届满，姚尧至今未返还房屋，已构成违约，交通商城要求姚尧返还涉案房屋、支付电费257元并赔偿损失，予以支持。交通商城主张按租金的3倍赔偿损失过高，姚尧申请调整，一审法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，将损失的标准调整为1.5倍，即姚尧自2018年1月1日至房屋返还之日止，按1485元/月（5940元÷6个月×1.5）赔偿损失。姚尧辩称不欠电费，但其未提供证据予以证实，对其辩解意见不予支持。因双方在合同中约定到期不续租，故姚尧提出的其有优先承租权的意见，亦不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第二百三十五条规定，判决：一、姚尧于判决生效后三十日内将滁州市南谯北路555号交通商城后2号、后3号、后4号三间门面房返还给安徽交运集团滁州汽运有限公司直属三分公司交通商城；二、姚尧于判决生效后三十日内向安徽交运集团滁州汽运有限公司直属三分公司交通商城赔偿损失（自2018年1月1日至房屋返还之日止，按1485元/月计算）、支付电费257元；三、驳回安徽交运集团滁州汽运有限公司直属三分公司交通商城的其他诉讼请求。案件受理550元，减半收取275元，由安徽交运集团滁州汽运有限公司直属三分公司交通商城负担35元，姚尧负担240元。二审中，当事人未提交新证据。除对一审查明的事实予以确认外，本院另查明，姚尧于2018年10月30日已将涉案房屋交还交通商城。本院认为，综合各方举证、质证及诉辩意见，本案二审的争议焦点是：姚尧是否存在逾期交房的违约行为，如果存在，违约金的数额如何确定。交通商城与姚尧签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效，双方当事人应当按照合同的约定履行自己的权利和义务。合同明确约定，租赁期限自2016年12月31日至2017年12月31日，现合同约定的使用期限已届满，交通商城有权要求姚尧按约履行合同约定的义务。姚尧上诉称，交通商城的管理人员口头同意合同租赁期限届满后再行续租。因姚尧未能提供其他有效证据予以佐证，交通商城对此不予认可，故姚尧该部分上诉理由不能成立，本院不予支持。合同期满后双方未续签房屋租赁合同，涉案房屋租赁合同已终止，交通商城有权要求姚尧交还涉案房屋。根据合同的约定，租赁期满后不续租，承租人逾期未归应按本合同约定的租金标准的三倍承担损失。姚尧上诉称姚尧不存在故意拖欠租金的行为，也未对交通商城造成损失，一审法院判决按租金标准的1.5倍承担赔偿责任没有法律依据。本案中，姚尧未按期交还涉案房屋已构成违约，应当按约支付相应的赔偿金。姚尧主张租赁合同约定的赔偿损失标准过高。一审法院根据公平原则、诚实信用原则及本案的具体情形，调整赔偿损失的标准为租金标准的1.5倍并无不当，本院予以维持。姚尧该部分上诉理由不能成立，本院亦不予支持。据此，姚尧应当支付的赔偿金为44550元（2970元×10个月×1.5倍）。交通商城提供的证据能够证实姚尧欠付电费257元，姚尧亦同意支付所欠电费，故一审法院判决姚尧支付欠付的电费正确，本院予以维持。综上所述，姚尧的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费252元，由上诉人姚尧负担。本判决为终审判决。审判长 高 奎审判员 桑泽祥审判员 刘 勇二〇一八年十二月二十日法官助理王敏书记员吴敬附：本案二审处理适用的主要法律规定第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。