江苏省南京市浦口区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏0111民初8491号 原告（反诉被告）：南京齐福楼餐饮有限公司，住所地在南京市浦口区百润路4号天润城第十一街区26幢101室。 法定代表人：徐国梅，总经理。 委托诉讼代理人：张兴中，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许钟予，上海市锦天城（南京）律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：史文权，男，1959年7月22日生，汉族，住南京市鼓楼区。 委托诉讼代理人：吕佩芬，北京大成（南京）律师事务所律师。 被告：周德敏，女，1971年3月7日生，汉族，住南京市鼓楼区。 委托诉讼代理人：吕佩芬，北京大成（南京）律师事务所律师。 原告（反诉被告）南京齐福楼餐饮有限公司（以下简称齐福楼公司）与被告（反诉原告）史文权、被告周德敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月13日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）齐福楼公司的委托诉讼代理人张兴中、许钟予、被告（反诉原告）史文权、被告周德敏及委托诉讼代理人吕佩芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告齐福楼公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告史文权支付保证金350000元及利息（自2016年12月20日起至实际付款之日止，按同期银行贷款利率计算）；2.判令被告史文权返还质保金340000元及利息（自2017年1月22日起至实际付款之日止，按同期银行贷款利率计算）；3.判令被告史文权支付违约金400000元及利息（自2017年1月22日起至实际付款之日止，按同期银行贷款利率计算）；4.判令被告周德敏对上述费用承担连带责任；5.判令被告史文权、周德敏承担本案诉讼费。事实和理由：2016年8月10日，齐福楼公司与史文权签订《商铺租赁合同》，约定由史文权承租位于南京市浦口区苏宁天润城第十一街区26号商业楼101商铺。若因一方原因提前终止合同的，需承担相当于月标准租金三倍的违约金。史文权于房屋交接前一周向齐福楼公司支付保证金650000元。合同签订后，史文权随即对外招商，并陆续以齐福楼公司名义向所招商户收取质保金340000元。2017年1月22日，因史文权经营不善，提出终止合同并将承租的房屋移交给齐福楼公司，但就违约责任的处理双方未达成一致。史文权以齐福楼公司名义收取的质保金未能返还，约定的保证金尚有350000元未支付。另史文权、周德敏系夫妻关系，夫妻一方从事个体经营或承包经营，所负债务为夫妻共同债务，史文权、周德敏应承担连带责任。为维护合法权益，现诉至法院，请求判如所请。 被告史文权、周德敏辩称，1.双方的租赁合同已解除，不应再交纳保证金。2.质保金是齐福楼自行收取，与其无关。3.因涉案房屋未通过消防验收，未能领取卫生许可证，未接通天然气，致小吃城迟迟未能开业，经双方协商解除租赁合同，自己不存在违约行为，不应当支付违约金。4.史文权、周德敏系夫妻关系，夫妻一方与他人生意产生的债权债务与家庭生活无关，也未用于家庭日常生活，周德敏不应承担责任。 反诉原告史文权向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告齐福楼公司返还保证金300000元并支付利息（自2017年1月22日起至实际返还之日止，按同期银行贷款利率计算）；2.判令反诉被告齐福楼公司承担反诉费。事实和理由：其与齐福楼公司签订的《商铺租赁合同》于2017年1月22日解除，并办理了移交手续，但齐福楼公司未返还保证金300000元。现反诉至法院，请求判如所请。 反诉被告齐福楼公司辩称，双方的合同解除是由于史文权单方终止拒绝履行合同造成的，史文权应当承担违约责任。根据合同约定保证金不应当返还。请求驳回史文权的全部反诉请求。 经审理查明，2016年8月10日，齐福楼公司（甲方）与史文权（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：一、租赁商铺名称、位置、用途：甲方将位于南京市浦口区苏宁天润城第十一街区26号商业楼101商铺，建筑面积1510平方米租赁给乙方作为经营场地，从事餐饮类经营活动。二、租赁期限：乙方租赁期限为60个月，自2016年9月28日起至2021年9月27日止。三、租期内乙方支付甲方租金、费用及计收方法：1.商铺年租金700000元。2.甲方总投资额为3200000元，按5年分摊3200000元÷5=640000元/年。3.甲方总投资额利息回报3200000元×10%=320000元/年。以上乙方交纳租金和费用合计1660000元/年（优惠价1600000元/年）。4.租金和各项费用乙方按半年度交纳即800000元，第一次租金在甲方交付乙方房屋前一周内乙方一次性支付给甲方，先付款后租用，第二次租金和各项费用需提前一个月支付甲方。下一年度商铺租金在上一年度商铺租金的基础上递增6%（即第二年为742000元、第三年为786500元……），以此类推。5.甲方扶持乙方免租期三个月，从甲方装修完工并交付乙方使用时计算（以双方交接单为准）。乙方在支付第一次租金时减免一个半月租金（即800000-87500=712500元），在支付第二次租金时再减免一个半月租金（即800000-87500=712500元）。第二年开始租金按合约正常支付。四、保证金：1.签订本合同时乙方须向甲方交纳保证金650000元（含房租、装修、设施、水电等各项押金），用于乙方承担可能发生的赔偿、违约责任。本合同签订生效后一周内，乙方支付甲方合同定金300000元，在乙方支付保证金时，本定金转为保证金，保证金应在乙方支付第一笔租金的同时支付甲方。2.乙方存在提前解除合同等违约情形时，甲方所收取保证金不再退还给乙方。五、甲方的权利和义务：1.提供完整的装修和设施（不含厨房的具体操作设施），保证水、电、气、排烟交付时通畅。2.负责小吃城整体消防验收。……七、合同的续订、变更、终止和解除：在租赁期内，如遇特殊情况，甲乙任何一方要求提前终止合同，必须提前一个月书面通知另一方，提出合同终止的一方需承担违约责任，支付违约金后（违约金数额为乙方月标准租金的三倍）合同终止，如乙方违约，则已交租金和保证金不退。 2016年9月26日，齐福楼公司出具收条，记载收取李阳（史总）江北小吃城预付押金300000元。同年12月27日，齐福楼公司将涉案房屋交付给史文权。2017年1月17日，齐福楼公司开通开然气。2017年1月22日，史文权将涉案房屋交还给齐福楼公司，齐福楼公司与史文权均认可租赁合同已解除。 另查明，齐福楼公司至今未能办理出租房屋的消防审批手续。史文权与周德敏系夫妻关系。涉案房屋的产权人南京天华百润投资发展有限公司同意齐福楼公司对外出租房屋并收取租金。 庭审中，齐福楼公司陈述史文权以公司名义收取招租商户的质保金共计342000元。2017年1月22日，史文权单方要求解除合同，公司也同意了，但双方未对违约责任进行协商。为此，提供了质保金收据。 经质证，史文权表示收据的真实性合法性均不认可，收据一式两联，但第2联均没有给交款人，收据明显是后补的，且收据是齐福楼公司开具的，并加盖了齐福楼公司的财务专用章。如果342000元交给自己，收据应当由自己保管和持有，而不是齐福楼公司提供。收据上相关人员签名有李阳，该款是李阳与齐福楼公司向商户收取。 史文权陈述案外人李阳是实际承租人，其是受李阳委托签订租赁合同。因为商铺一直不能通气，李阳提出解除合同并要求解除时自己代为签字。保证金300000元不是自己交的，交款人是李阳。为此，史文权提供了下列证据：1.商户蒋超、栾振昆的书面说明，证明商户的质保金是齐福楼公司收取，由于商城一直未接通天然气，造成商铺迟迟未能开业。2.2017年1月14日张国庆的微信记录，证明2017年1月14日，小吃城开始通天然气，但因商铺的灶具不符合燃气公司的要求，一直到租赁合同解除，商铺仍未能用上天然气。3.证人胡某的证言，证明质保金是蒋超让其汇到一个帐户，后蒋超给了自己一张收据，自己不知道是谁开具的，收据上有齐福楼的章。商铺是2017年2月中旬左右才正式经营的。4.证人丁某的证言，证明自己在2016年9月1日到天润城商业楼工作，前期负责招商，后期负责食品管理和商铺的设备、安全管理。接通天然气应在2017年1月15日以后，商铺正式开业是2017年2月28日。9月1日招商时，有一些是其与王守法负责，李阳给了王守法一个公章，好像是齐福楼公司的，收钱后在收据上盖章给商户，商铺交钱是直接交给李阳。5.天然气客户信息，证明天然气开通时间为2017年1月17日。 经质证，齐福楼公司对证据1真实性不认可；对证据2表示张国庆不是公司的法定代表人，1月14日发的朋友圈，并非是指1月14日当天接通天然气，此前已接通到位；对证据3表示证人的所有款项是交给李阳的，与齐福楼公司陈述的相互印证；对证据4表示王守法、李阳均是史文权雇佣的人，证人陈述到齐福楼工作及李阳代表齐福楼没有其他证据印证；对证据5真实性无异议，关联性有异议。 以上事实，有原、被告当庭陈述、租赁合同、收据、天然气接通资料、证明等证据在卷证明。 本院认为，齐福楼公司与史文权签订的房屋租赁合同系当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，当事人均应按约履行各自的义务。史文权认为合同是李阳委托自己所签，李阳系实际承租人，因其未能举证，不予采信。齐福楼公司要求史文权支付保证金350000元及利息，本院认为双方均认可租赁合同已解除，此项诉请无事实和法律依据，不予支持。齐福楼公司要求史文权返还质保金340000元及利息，本院认为齐福楼公司主张此款是史文权收取，史文权不予认可。根据齐福楼公司提供的收据，该质保金是商户交纳的费用，且加盖了齐福楼公司的财务章。齐福楼公司未提供相反的证据推翻该份收据，其主张此款是史文权收取无事实依据，即使此款是史文权收取，也应由交钱的商户要求史文权返还，齐福楼公司无权要求返还，对此诉请不予支持。齐福楼公司要求史文权支付违约金400000元及利息（自2017年1月22日起至实际付款之日，按同期银行贷款利率计算），本院认为合同约定，齐福楼公司提供完整的装修和设施（不含厨房的具体操作设施），保证水、电、气、排烟交付时通畅。齐福楼公司负责小吃城整体消防验收。齐福楼虽于2017年1月17日接通天然气，但至今未能办理涉案房屋的消防审批手续，致史文权无法从事商业经营，合同目的无法实现，史文权将房屋退还齐福楼公司要求解除合同不构成违约。故对此诉请不予支持。齐福楼要求周德敏对上述费用承担连带责任，本院认为此项诉请无事实和法律依据，不予支持。史文权要求返还保证金300000元，本院认为史文权陈述租赁合同是受李阳委托签订，保证金也是李阳交付，不是自己所交，故其主张返还没有依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下： 一、驳回原告南京齐福楼餐饮有限公司的全部诉讼请求。 二、驳回反诉原告史文权的反诉请求。 本案受理费14610元，由原告南京齐福楼餐饮有限公司负担；反诉费2900元，由反诉原告史文权负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时向该院（该院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，帐号：43×××18）预交上诉案件受理费14610元、反诉费2900元。 审 判 长  黄 维 人民陪审员  陈慧云 人民陪审员  姜桂兰 二〇一八年四月十二日 书 记 员  蒋德萍