四川省达州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2018）川17民终117号上诉人（原审原告）：陈家波，男，1971年7月21日出生，汉族，四川省达州市达川区人，住四川省达州市达川区。委托诉讼代理人（特别授权）：孙汉宗，四川法之缘律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：四川兴昌房地产开发有限公司。住所地：渠县渠江镇后溪街**。法定代表人：刘银玲，该公司经理。委托诉讼代理人：王显成，四川银桥律师事务所法律工作者。上诉人陈家波因与被上诉人四川兴昌房地产开发有限公司（以下均简称兴昌公司）买卖合同纠纷一案，不服四川省渠县人民法院（2017）川1725民初2290号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈家波上诉请求：撤销原判，改判或发回重审；一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：1、刘自波的售房行为来源于被上诉人兴昌公司的授权，系职务行为，其法律后果应由被上诉人承担。2、刘自波虽下落不明，但刘以四川兴昌房地产开发有限公司渠县有庆镇福馨公寓项目部（以下均简称兴昌公司项目部）名义与上诉人签订《商品房买卖合同》，刘收款后出具收条并加盖兴昌公司项目部专用章，即使所盖的专用章与备案底的专用章不一致，也是其公司内部管理问题，其公司内部管理混乱不能对抗上诉人交款的事实，其法律后果应由被上诉人承担。3、一审法院认为上诉人不是渠县人，未到项目部查看建设进度，一次性交清购房款不符合常理错误。被上诉人兴昌公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。陈家波向一审法院起诉请求：1、解除原告陈家波与被告兴昌公司于2016年4月27日签订的商品房买卖合同；2、被告兴昌公司一次性退还原告购房款244000元并按合同约定支付违约金；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年4月7日案外人刘自斌与案外人刘自波达成投资协议，协议内容为：“投资项目为渠县有庆镇蒋家大院，刘自波于2015年5月20日到账200万元，刘自斌在该工程基础开挖时投入100万元，该工程的所有房款必须到刘江的专户，该工程按投资比例分红”。2015年7月21日刘自波为甲方、刘自斌为乙方，易军为丙方，三方签订了股份投资协议，其内容为：“渠县有庆镇福馨公寓项目建筑面积约5万平方米左右，三栋房；该项目投资约1800万元，刘自波投入400万元左右，刘自斌投入150万元左右，易军投入300万元左右。该项目均按投资比例分红，由刘自波主导工作，承担该项目的亏损责任，其亏损与刘自斌、易军无关”。2015年8月19日刘自斌、刘自波与达州市鸿兴房地产开发有限公司签订了责任合同书，其内容为：“刘自斌、刘自波开发的渠县有庆镇福馨公寓的房屋以鸿兴公司的名义对外办理建设规划手续，该项目的债权债务由投资人刘自斌、刘自波全权负责与该公司无关，该项目的资金归实际投资人所有，按该项目总的开发经费以4元／㎡向公司支付管理费。”2015年9月16日鸿兴公司授权刘自斌为该项目的负责人。2015年4月渠县城乡建设规划设计室出具了有庆镇新兴社区44号-89号片区商住楼的规划设计文本，文本主要内容为：“规划用地面积3493平方米，规划建筑面积不超过7820平方米，建筑楼层和高度：6F≤19.5米，11F/-1F≤33.6米”。2015年10月21日，兴昌公司与刘自波签订了《全额承包责任书》，其主要内容为：“兴昌公司对渠县有庆镇福馨公寓项目全额承包给刘自波，刘自波为项目经理，项目实行独立核算，全额承包。因质量、工期、安全、施工及各种违章造成的罚款均由项目部承担。在签订合同时刘自波、刘自斌向兴昌公司交纳管理费。刘自波未得兴昌公司授权不得私刻项目部印章，否则刘自波、刘自斌须承担一切法律责任和经济责任。公司授权雕刻项目部印章仅限于售房和报送资料，不得用于民间融资和借贷，不得以签订售房合同形式变相借贷，否则一切法律责任和经济责任由刘自波全部承担”。2015年10月21日，兴昌公司向刘自波出具了法人授权委托书，其内容为：“刘银玲系四川兴昌房地产开发有限公司法定代表人，现授权委托刘自波为公司的法定代表人的委托代理人，该代理人就渠县有庆镇福馨公寓项目权限范围内，有权处理与此相关的一切事宜”。2016年4月14日刘自波向兴昌公司出具了一份欠到管理费7万元的欠条一份。2016年4月27日，刘自波以兴昌公司项目部的名义与原告陈家波签订了《商品房买卖合同》，其主要内容为：“买受人陈家波购买兴昌公司修建的渠县福馨公寓2栋一单元八楼E号房，该商品房套内面积为106.37㎡，按套计算该商品房总价款为244000元，由买受人一次性付清总房款244000元。出卖人在2017年4月30日前将该经验收合格的商品房交付及买受人，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付给买受人使用，逾期不超过30天，自合同规定交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人向买受人支付总房款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日，买受人有权解除合同，出卖人应当自解除合同通知达到之日其10内退还全部房款，并按买受人累计已付款的3‰支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金”。该合同出卖人一栏中盖有“兴昌公司项目部专用章”，委托代理人刘自波签字捺印，买受人一栏中有陈家波签字捺印。同日，刘自波向陈家波出具收条：今收到陈家波交来渠县有庆福馨公寓2栋一单元8楼E号房购房款244000元。刘自波从2016年10月起失联。渠县有庆福馨公寓工程实际由郑成建等人以四川涵天建筑工程有限公司名义修建和完善后续事项，目前该工程的其中一栋楼（11F/-1F≤33.6米）主体工程已完工，另一栋楼（6F≤19.5米）至今仍未动工，但该工程至今未在相关部门办理用地许可证、建筑工程施工许可证和商品房预售许可证。同时查明，刘自波以兴昌公司项目部的名义与陈家波签订的《商品房买卖合同》及刘自波出具的《收条》，《合同》及《收条》所盖的《兴昌公司项目部专用章》与兴昌公司授权雕刻的《兴昌公司项目部专用章》不一致；在签订《商品房买卖合同》时，陈家波出具的法人授权委托书复印件的内容与兴昌公司所提供的法人授权委托书的原件不一致。一审法院认为，案外人即该工程的项目经理刘自波与被告兴昌公司签订全额承包责任书，以兴昌公司的名义对渠县有庆镇福馨公寓项目进行开发经营，刘自波被任命为项目经理，授权为该公司项目的委托代理人，就该项目权限范围内，处理与此相关的一切事宜，并向其公司交纳一定的管理费。因刘自波不属于该公司的职工，但利用被告公司的资质进行开发经营属挂靠关系。在该项目未取得用地许可证、建筑工程施工许可证和商品房预售许可证的情况下，刘自波以兴昌公司项目部的名义与原告陈家波签订了《商品房买卖合同》，约定将被告开发的有庆福馨公寓2栋一单元8楼E号商品房以244000元的价款出卖给陈家波，同时刘自波向陈家波出具收到244000元购房款的收据一份。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。因该项目至今未取得商品房预售许可证明，故该商品房买卖合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。”故兴昌公司或者项目经理刘自波应当返还原告陈家波的购房款。《中华人民共和国合同法》第一百三十条：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权人于买受人，买受人支付价款的合同。”第一百五十九条规定：“买受人应当按照约定的数额支付价款。”本案在一审时，原告仅向一审法院出示2016年4月27日，刘自波出具的购买渠县有庆福馨公寓2栋一单元8楼E号购房款244000元的收款收据，用以证明交款事实，但未提交银行转账凭证等依据。在审理中原告称在达州市达川区某一地点将现金244000元交给刘自波后刘出具收条。但原告陈家波未出庭，向一审法院出具的书面意见不能完全清楚交款的地点、款项来源、交付方式，在场证人。一审法院认为，2016年4月27日刘自波以兴昌公司项目部的名义与陈家波签订《商品房买卖合同》时，该项目还未实际修建，刘自波自2016年10月失联至今。渠县有庆福馨公寓工程实际由郑成建等人以四川涵天建筑工程有限公司名义修建和完善后续事项，至今该项目也未在相关部门办理用地许可证、建筑工程施工许可证和商品房预售许可证，不允许对外出售。原告本身不是渠县人，未到项目部现场查看和了解该商品房的建设进度的情况下，也未到该商品房售房部签订商品房买卖合同，便在达州市达川区某处以现金的方式一次性交清购房款的行为极不符合常理。刘自波因下落不明不能证实实际收到该购房款，兴昌公司和项目部的财务人员也未收到该购房款。并且刘自波以兴昌公司项目部的名义与陈家波签订的《商品房买卖合同》及《收条》上所盖的《兴昌公司项目部专用章》、与兴昌公司所授权雕刻的《兴昌公司项目部专用章》不一致；刘自波以兴昌公司项目部的名义与陈家波签订《商品房买卖合同》时，陈家波出具的法人授权委托书复印件的内容与兴昌公司所提供的法人授权委托书的原件也不一致。故原告所举出的证据不能形成高度盖然性，不能充分证明原告已实际交付了商品房购房款。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方请求所依据的诉讼，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其诉讼主张的，由负举证证明责任的当事人承担不利的后果。”故原告陈家波要求解除被告兴昌公司签订的商品房买卖合同，退还购房款244000元，并支付违约金的诉讼请求不予支持。综上，刘自波以兴昌公司项目部的名义与陈家波签订的《商品房买卖合同》无效，原告未能提供充分证据证明购房款已实际交付给被告兴昌公司，其诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，第一百三十条，第一百五十九条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：驳回陈家波的诉讼请求。案件受理费2480元，由陈家波承担。二审庭审中，被上诉人兴昌公司向法庭提交以下证据：该公司向渠县公安局举报信，证实案外人刘自波涉嫌犯罪。案外人刘自波以被上诉人兴昌公司项目部的名义与其他8人签订的《商品房买卖合同》，因未取得预售房许可证，一审法院均判决双方签订的《商品房买卖合同》无效。被上诉人对上诉人提交的证据发表以下质证意见：举报信是被上诉人的单方行为，八份判决与本案无关联性。本院对争议的相关证据认定如下：案外人刘自波的行为如涉嫌犯罪，被上诉人兴昌公司有权向有关部门报案及举报。八份判决均是刘自波以兴昌公司项目部的名义与其他8人签订的《商品房买卖合同》，均由刘自波出具收款收条，与本案具有关联性，应予采信。二审查明的其他案件事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，案外人刘自波以被上诉人兴昌公司的名义与上诉人陈家波签订的《商品房买卖合同》及刘出具的《收条》，其《合同》和《收条》所盖的《四川兴昌房地产开发有限公司渠县有庆福馨公寓项目专用章》与兴昌公司授权雕刻的《四川兴昌房地产开发有限公司渠县有庆福馨公寓项目专用章》不一致，且无证据证明兴昌公司知晓并同意刘自波使用该印章；且在签订《商品房买卖合同》时，陈家波出具的法人授权委托书复印件的内容与兴昌公司所提供的法人授权委托书的原件不一致。目前，被上诉人兴昌公司及其项目部均否认收到案涉房款，亦无其他证据证实该公司及其项目部收到案涉房款。因案外人刘自波有涉嫌伪造企业印章，虚构事实和隐瞒真相，用以骗取他人财物的犯罪嫌疑。根据最高人民法院《关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑人若干问题的规定》第十一条“人民法院作为经济纠纷受理的案件，经审理认为不属于经济纠纷案件，而有经济犯罪嫌疑的，应当裁定驳回起诉，将有关材料移送公安机关或检察机关”的规定，本案应裁定驳回上诉人陈家波的起诉，将有关材料移送有关机关处理。依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百三十条的规定，裁定如下：一、撤销四川省渠县人民法院（2017）川1725民初2290号民事判决；二、驳回上诉人陈家波的起诉。一审案件受理费2480元，退还陈家波；上诉人陈家波预交的二审案件受理费4960元予以退还。本裁定为终审裁定。审判长  胡光俊审判员  古 霞审判员  刘 伟二〇一八年四月十日书记员  高 兰