中华人民共和国广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0304民初16439号原告（反诉被告）傅志超，男，香港居民，1965年1月31日出生，委托代理人侯丽，广东嘉国律师事务所律师。被告（反诉原告）陈刚，男，汉族，1972年11月17日出生，住址湖北省鄂州市鄂城区，委托代理人刘阳，广东尚图律师事务所律师。委托代理人侯莹，广东尚图律师事务所实习律师。上列原告傅志超诉被告陈刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月31日受理后，被告提起反诉，本院经审理后，做出（2016）粤0304民初7915号民事判决书，后原被告均不服该判决，上诉于深圳市中级人民法院。该院做出（2017）粤03民终1412号民事裁定书，认为本案为房屋租赁合同纠纷，涉案租赁合同约定实际月租金应在实际测量房产面积后，按每平方米105元的单价予以确认，而一审法院对于涉案租赁房产实际面积这一基本事实并未查清，致使本案无法对涉案房产的月租金标准及实际租金数额予以认定。并裁定撤销本院做出的7915号民事判决书，将7915号案件发回本院重审。本院受理后，依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理，原告委托代理人侯丽、被告陈刚及其委托代理人刘阳、侯莹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2015年11月17日，原告与被告签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定被告承租原告所有的位于深圳市福田区××大厦中××楼半层物业（1201、1202、1206、1207房），租赁房屋用途：办公，租赁期限从2015年11月21日起至2020年11月20日止，共五年租期。合同约定月租金为40621元，被告应于签署合同日3天内交付首期租金40621元，以后每月20日前交清当月租金，逾期交租金每日加收5%的滞纳金。被告向原告缴纳二个月租金数额的租赁保证金，双方约定如被告违反本合同及补充协议约定的，原告可不予返还保证金，须合同期满，原告方向被告返还租赁保证金。合同签订后，原告依约将租赁物业交付给了被告，被告于2015年11月21日接收了承租物业，并安排了员工在承租物业内办公，但被告在使用租赁房屋后，既不按合同约定在签署合同日3天内交付首期租金，每月20日前应当交清的当月租金也从未缴纳，租赁物业所产生的物业管理费等杂费也为缴纳，并且被告还在未得到福景大厦物业管理处批准的情况下，就擅自拆除承租物业原装修，破坏了承租物业原结构，原装修损坏极其严重，至今未恢复原状，已给原告造成重大损失；原告多次向被告催交租金等费用未果后，为了维护自己的合法权益，原告遂于2015年1月26日向被告发出了通知函，要求其在接函后三日内缴纳租金等费用和将损坏的装修进行修复，否则原告可按合同约定追究被告的全部违约责任。但被告收函后仍不予理会，原告至今未收到分文租金，损坏的装修也依然未恢复原状，被告的行为已完全违反了合同约定、被告不履行合同义务，理应承担全部违约后果。综上所述，原告认为，原、被告之间的房屋租赁合同是合法有效的，原告按合同约定将租赁物业交付给了被告，被告理应依约及时缴纳租金等费用给原告，但是被告却无理拒不支付租金，还不将损坏的装修恢复原状，已给原告造成重大损失，致使原告无法实现合同目的。被告的单方毁约行为显然已严重损害了原告的合法权益，原告有权依照合同约定解除该租赁合同并要求被告承担违约责任。故请求判令：1、解除原、被告双方于2015年11月17日签订的《房屋租赁合同》；2、被告支付原告房屋租金162484元及日5%的逾期交租滞纳金10000元（从2015年11月21日起暂计至2016年3月20日，应计至双方租赁关系判决解除生效之日止）；3、被告赔偿破坏租赁房屋装修的装修损失155054元；4、被告支付原告代缴的租赁期间的租赁物业管理费及维修基金6576元；5、被告缴纳的租赁保证金89124.20元不予返还；6、被告承担本案全部诉讼费用（包括评估鉴定费等）。此后，在7915号案件庭审过程中，原告明确诉讼请求第三项为被告支付恢复房屋装修损失80468.19元。被告答辩称：1、原告根本没有履行交付的义务，从未将房屋真正交付给被告；2、原告的律师已单方终止合同，实际违约方是原告，被告自支付定金，进场拆除后从未使用过房屋。且原告于2015年12月28日发出单方终止合同的意思表示，合同自然终止。被告于2016年1月4日退还房屋并交还钥匙，也发短信通知了原告代理人，由此可见违约方是原告；3、原告代理人和律师明知道被告退还了房屋，还提起非法诉讼，以达到其非法占有的目的，被告保留追究其诈骗及违反职业道德的相关责任的权利。租赁合同解除自原告意思表示送达后合同才终止，合同终止后由违约方双倍退还保证金。原告违约造成被告为此所支付的装修成本，应由原告支付。被告并提起反诉称，被告在租赁合同签订后，于2015年11月19日聘请了专业的装修公司准备进场装修，并支付了相应的装修费用，但原告强制被告承担安全消防责任，被告应原告要求多次出具《承诺书》并多次提交装修图纸，但原告不向有关部门办理开工手续致使被告无法获得装修所需的开工证，造成被告无法进场装修。2015年12月28日，原告单方面表示终止租赁合同。故反诉请求判令：1、确认租赁合同已于2015年12月28日解除；2、原告双倍退还租赁保证金178248.4元；3、原告赔偿被告装修所付人工成本等费用49000元。原告针对被告的反诉答辩称，原、被告的房屋租赁关系至今未解除；被告不交租金等费用构成违约，根据租赁合同约定保证金不予退还；被告擅自装修造成原告重大损失,被告履行合同过程中支付的相关费用应由被告自行承担。经审理查明，2015年11月17日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定甲方将位于深圳市福田区××大厦中××楼半层的房屋（以建筑图纸划分为准）出租给乙方使用，租赁房屋建筑面积暂计为386.87平方米（具体以实际测量为准）；房屋权利人为原告，房地产权利证书号码为：xxxx（按房地产权证书填写。刘岩）；租期5年，自2015年11月21日到2020年11月20日止；月租金暂计40621元，实际月租金待租赁房屋面积实际测量后，以105元/平方米乘以实际面积确定；乙方应于签署合同日3天内交付首期租金，金额暂定为40621元，待双方确定实际月租金金额后，采取多退少补的方式结清已付租金；免租期两个月，即自2015年11月21日起至2016年1月20日止免收租金，租金自2016年1月21日开始计收；乙方应于每月20日前交清当月租金，逾期每日加收5%的滞纳金；甲方应于2015年11月21日前将涉案房产交付乙方使用，甲方迟延交房乙方可要求租赁合同有效期顺延，双方应书面签字确认；甲方交付涉案房产时可向乙方收取两个月租金的保证金，即89124.2元，如乙方违约，甲方可不返还保证金；未经甲方书面同意及有关部门批准，乙方擅自对涉案房产进行装修，甲方可就造成的损失向乙方请求损害赔偿，并不予退还租赁保证金，除追究乙方责任外，甲方有权变更合同条款或解除合同；甲方迟延交付租赁房屋30天以上或甲方无正当理由，单方要求提前解除（终止）合同的，乙方可就因此造成的损失向原告请求损害赔偿，并请求原告双倍退还租赁保证金；租赁期间，租赁税款各付50%，乙方负责租赁管理费、缴纳物业管理费、水电费、卫生费、空调费（详见补充合同）。次日，被告向原告支付了81242元租赁保证金,但未在3日内支付首月租金，双方也未签署补充合同。被告提交签订日期为2015年11月19日的装修合同，该合同约定由案外设计公司为被告对涉案办公室进行装修，该装修合同所附报价单对于工程各项目名称、数量、面积及价格作出了详细的约定。2015年11月21日，被告在未取得书面装修开工证情况下对涉案房产进行了原装修的部分拆除。庭审中，被告主张其进行拆除是经过原告助理罗xx同意的，拆除当天也是原告方人员为被告开门允许被告进行拆除的。2015年11月25日，原、被告签署《物业资产明细表》，该明细表载明双方对涉案物业内的物品及钥匙进行了交接。被告主张该日原告才向其交付房产钥匙，原告则主张签订合同时钥匙就已经交给被告，25日当天只是补签了明细表。此后，2015年11月底至2015年12月期间，被告与罗xx之间通过短信对于房产租赁的相关事宜进行了多次协商，短信内容中被告提出以下问题：1、原告一直拒绝向物业公司出具承诺函，要求原告尽快出具承诺函，配合被告办理装修开工手续；2、30平米左右的库房部分被告不要了，理由是一没布空调管线，二还要承诺交空调费，三要承担消防责任。原告方则提出：1、被告没有经过原告同意从原告同事处骗取了钥匙，没有经过原告及管理处同意，擅自拆除墙体并进行装修；2、要求被告实测涉案租赁房产面积，以便最终确认；3、要求被告出具完整的施工图纸以及装修消防承诺书，以便报物业管理处审批同意进行装修。在上述短信交流的过程中，2015年12月24日，被告向原告出具了一份承诺书，内容为：被告承租涉案房产作为办公室用途，未来承租单位为深圳市律团科技有限公司和广东尚图律师事务所。因涉案房产部分面积为原告公司展厅，现经业主及管理处同意，将装修间隔为若干办公室，如因被告没有遵守管理处批准的装修设计图纸和方案装修，新增消防隐患或消防事故，导致业主被有关部门或管理处处罚，被告愿意承担相应的法律责任，并依法赔偿给业主造成的损失。同月28日，被告向涉案物业管理处也出具了一份承诺书，内容为：对于涉案房产，被告承诺装修期间及之后承租期间所有的安全消防责任由被告全部承担，如涉及消防安全罚款，也由被告全权负责，并保证消防通道功能正常使用、不堵塞。被告主张应原告的要求多次出具承诺书，但原告一直拒绝向管理处出具业主承诺书，导致被告无法办理装修开工手续。原告则主张系被告提供给物业管理处的图纸显示被告装修占用消防通道，导致管理处不同意被告的装修方案。因短信交流未果，被告称原告代理人刘x律师致电被告，并向被告作出解除租赁合同的意思表示，被告随即于2016年1月4日向原告返还了涉案房屋的钥匙。对此，原告否认其委托刘x处理解除合同的相关事宜，也未收到被告返还的钥匙。2016年1月25日，原告向被告寄送《通知函》，主要内容是：1、被告未在签署合同3日内交付首期租金，已逾期2月，要求被告接函后3日内交纳；2、被告未在物业公司批准情况下擅自拆除涉案房产原装修，要求被告立即开始修复工作，3日内不开始进行修复工作则赔偿装修损失；3、3日内交清从未支付的物业管理费、维修基金及水电费4千余元；4、被告接函后仍不履行上述合同义务单方毁约，原告将没收被告的租赁保证金并将起诉，要求被告赔偿其他一切损失。同年1月28日，被告签收了上述《通知函》。2016年2月18日，原告委托深圳公证处前往涉案房间内部进行现场拍照。深圳公证处出具（2016）深证字第30593号《公证书》，公证书所附现场照片显示拍摄照片当日涉案房产部分面积装修已被拆除，地面遗留装修垃圾，室内并无家具家私及办公用品。2016年6月，被告另行承租福景大厦其他楼层的房产。另查，被告方证人芮某出庭作证证明：签订合同后，其受被告的委托去找原告的助理罗xx取涉案房产的钥匙，拿到钥匙后将部分办公家私家具搬进涉案的房屋内。在随后的一个星期六，经罗xx头一天的准许，被告进入涉案房屋内拆除了部分的装修。拆除装修当天是被告的同事（被告有几个同事都有钥匙）开门允许装修人员进入拆除的。关于交还钥匙的问题，芮某则陈述称：2016年1月4日其亲手将涉案房产的钥匙交还给罗xx，但罗xx未出具收条。原告对此不予认可，并主张至7915号案件第三次开庭之日止，被告仍未将涉案房产恢复原状并向原告返还涉案房产。再查，涉案大厦物业管理处于2016年8月29日给被告出具的《证明》称：管理处已于2015年12月11日收到被告缴纳的涉案房产装修保证金8000元，后因被告未继续承租涉案物业，将上述装修保证金转为承租福景大厦其他物业的租金；租赁房屋的装修开工手续由承租人提交图纸和装修保证金、业主出具承诺书可办理，原告作为业主，未提交过任何承诺书。2016年9月6日上述管理处向原告出具一份《情况说明》，载明：涉案房产申请进行装修一事，承租方多次提交装修施工图纸，改变原来用途，堵塞消防通道，导致管理处不能同意此装修申请。又查，2016年3月31日，原告提起7915号案件诉讼，同时申请本院对涉案房产恢复原状所需费用进行鉴定。开庭前，本院组织当事双方经协商一致，委托深圳市鹏信工程造价咨询有限公司进行鉴定。2016年6月20日深圳市鹏信工程造价咨询有限公司出具《工程造价报告书》：涉案房产修复工程造价为80468.19元，修复原状所需时间30天左右。在本案庭审过程中，原告自认已经将涉案物业出租给案外人使用。又再查，涉案福景大厦3号楼12层整层建筑面积为773.74平方米，无1201.1202.1206.1207房单独的产权证书。12层整层每月需缴纳管理费3094.96元、本体维修基金193.43元。本院认为，原告与被告签订的房屋租赁合同系当事人真实意思表示，没有违反法律强制性规定，合法有效，双方均应按照房屋租赁合同的约定履行各自的合同义务。被告虽主张原告出租给被告的部分面积系占用消防通道，但并未提交相应的证据予以证实，应承担举证不能的法律后果。综合上述本院查明的事实，本案争议焦点如下：1、被告是否存在逾期支付租金的违约行为；2、原告有无向被告交付涉案房产，何时向被告交付涉案房产；3、被告是否存在未经原告及管理处准许擅自装修的情形以及原告是否未能配合被告向管理处出具承诺书导致被告实际无法装修；4、租赁房产的面积；5、原告是否存在擅自提前解除合同的行为；6、被告何时向原告返还涉案物业。对于上述争议焦点，本院分述如下：（1）被告是否存在逾期支付租金的行为。根据合同约定，被告应于签署合同3天内支付首期租金，也就是说被告至迟应于2016年11月20日之前向原告支付首期租金40621元，被告超过该日未向原告支付租金，构成违约。被告主张原告助理罗xx口头同意在交付房产之后被告再向原告支付首期租金，但该主张没有得到原告的确认，也无证据予以佐证。被告应承担举证不能的法律后果。二、关于房产交付问题。被告主张原告实际并未向被告交付涉案房产，构成违约。但被告在7915号案件中先是答辩称原告根本没有履行房产交付的义务，未将房屋真正交付给被告。后又主张原告于2016年11月25日才与被告办理了房产交接手续，被告的陈述存在自相矛盾之处。被告申请的证人出庭作证称在2016年11月21日，即被告入场进行拆除部分装修之前，被告的原同事已取得涉案房产的钥匙，且被告已实际将部分家具家私及办公用品搬至涉案房产内。也就是说2015年11月21日之前，被告已实际取得对涉案房产的支配权。虽然双方并未在当时签订书面的房屋交接确认书，但房屋的交付应以取得实际占有使用为基础，在被告已取得对涉案房产的控制权的情形下，应认定原告在2015年11月21日之前已向被告交付涉案房产。被告主张原告延迟交付房产，甚至从未实际交付房产，明显与事实不符，本院不予确认。三、被告是否存在擅自装修及原告是否履行配合办理开工许可的附随义务的问题。根据合同约定，被告对涉案房产进行装修应当经原告书面同意及有关部门批准，被告擅自将租赁房屋进行装修，原告可解除合同并有权不予退还租赁保证金及向被告请求损害赔偿。被告在2016年11月19日委托案外公司对涉案物业进行装修，11月21日派人入场进行拆除之前，无证据证明已取得原告的书面同意以及物业公司的批准。从事后被告与原告助理罗xx的短信往来可以看出，被告虽一直陈述已提供符合物业公司要求的图纸，但该主张一直未得到罗xx的确认，且物业公司向被告出具的证明也未明确注明被告提交的图纸符合物业公司的要求。相反，物业公司之后向原告出具的《情况说明》明确表示被告的装修施工图纸不符合物业公司的要求，导致物业公司不能同意被告的装修申请。对此，被告应承担举证不能的法律后果。被告主张原告未能配合出具承诺函导致被告无法办理开工手续，但如前所述的，被告未能提交证据证明其已向物业公司出具符合物业公司要求的图纸，无法得出如原告出具承诺函，物业公司就一定会为被告办理开工许可的结论。且合同也未明确约定原告必须就被告的装修行为向物业公司出具承诺函以及具体承诺的事项。不能据此认定原告存在拒绝配合被告办理装修许可的违约行为。四、租赁房产的面积问题。合同约定租赁房屋为12楼的半层，建筑面积暂计为386.87平方米（建筑面积773.74平方米÷2），月租金暂计40621元（具体以实际测量为准），但双方此后并未对涉案房产共同进行测量。在涉案房产目前已出租给他人并由他人装修使用后，已不具备测绘条件，且双方当事人也未向本院提交测绘申请，申请对涉案房产的面积进行测绘的情况下，无法确切得出房产的实际建筑面积。但被告实际占用了原告的房产，根据合同约定应向原告支付需支付租金期间的租金。综合考虑到首先，合同约定的房屋为12楼的半层，建筑面积刚好为386.87平方米；其次，对涉案房产进行实际测量系双方当事人共同的合同义务。现有证据显示原告已催促被告进行测量，被告未能配合测量；再次，被告已委托设计公司进行设计，而通常情况下设计公司在向被告报价并收取设计费用之前，会对需要装修的位置进行测量，而法庭询问被告是否有测量时，被告对此未给出确切的答复。故本院确定被告应按照386.87平方米的面积向原告支付应付的租金及管理费、本体维修基金。五、原告是否存在擅自解除合同的违约行为。被告主张原告多次通过短信或委托律师告知被告要求解除合同，但被告提交的短信中原告助理罗xx只是陈述如被告不想继续履行合同，请被告与原告公司法律顾问谈善后事宜，并未明确表明原告拒绝继续履行合同。被告提交的电话录音也无法得出原告已授权该被录音的人员处理合同解除的相关事宜，转述原告提前解除合同的意思表示。且即便原告确实委托该被录音人员表达解除合同的意思，也因为被告存在逾期支付租金、未经原告书面准许及物业公司同意擅自装修的违约行为，而不导致产生被告所主张的原告存在提前解约的违约行为的法律后果。六、被告何时向原告返还涉案物业。被告及被告的证人均主张2016年1月4日已向原告返还涉案房产的钥匙。但被告并未提交证据证明该返还钥匙的行为发生在2016年1月4日，原告对此予以否认。原告主张被告一直未能返还涉案房产的钥匙，但原告提交的公证书中载明2016年2月18日原告委托公证人员前往涉案房产进行拍照公证。该委托行为表明在2016年2月18日前，原告已取得对涉案房产的控制权。本院确认至迟在该日原告已实际收回房产，双方合同在该日前已实际解除。综合上述本院做出的认定，涉案合同因被告违约而解除，原告据此有权没收租赁保证金并有权要求被告支付自2016年1月21日至2016年2月18日的租金38000.29元（40621元÷31天×29天）以及2015年11月21日至2016年2月18日的物业管理费4542.6元【每月每平方米物业管理费及本体维修基金为4元（整层物业管理费及本体维修基金的支付数额为3094.96元÷773.74平方米）×386.87平方米×2个月+（4元×386.87元÷31天×29天）】、本体维修基金283.89元【（386.87平方米×0.25元）=96.718元，原告主张本体维修基金每月为96.71元，没有超过其可主张的范围，本院予以照准。则被告应付的本体维修基金计算公式为：（96.71元×2个月）+（96.71元÷31天×29天）】。至于2015年11月21日至2016年1月20日的租金，因该期间属于合同约定的免租期，原告主张要求被告支付该段期间的租金，没有合同依据，本院不予支持。原告诉请要求被告支付逾期交付租金的滞纳金10000元，但本院已认定原告有权没收被告支付的租赁保证金，该没收行为足以弥补原告的损失。对于该滞纳金的诉讼请求，本院予以驳回。原告主张管理费及本体维修基金应计算至2016年3月19日，但如前所述的，原告实际已于2016年2月18日取回涉案房产，原告主张要求被告支付收回房产之后的物业管理费及本体维修金，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于原告诉请被告赔偿房屋装修损失的问题。7915号案件审理过程中虽对修复费用进行了鉴定，但当时该项费用属于尚未发生且有可能发生的费用，而在本案诉讼过程中，原告自认已另行将涉案房产出租给他人使用，且未提交证据证明在将涉案房产另行出租给他人使用之前，原告实际对涉案房产的装修进行了修复以及修复所实际支出的费用。对于原告该项诉讼请求，因属于并未实际发生的损失，本院予以驳回。但考虑到原告在收回房产之前，被告并未依照合同约定保证租赁房屋及附属设施的完好，而原告收回的房产中原装修已被部分拆除，被告未能按照合同约定履行完毕交房的全部手续。7915号案件中原告支出的评估费用4100元，应由被告负担。被告反诉要求原告双倍返还租赁保证金及赔偿人工成本，因导致原被告之间租赁合同未能继续履行的违约方为被告，被告的上述主张均无事实及合同依据，本院予以驳回。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告傅志超与被告陈刚签订的《深圳市房屋租赁合同书》于2016年2月18日解除；二、被告陈刚应于本判决生效之日起十日内向原告傅志超支付物业管理费4542.6元及维修基金283.89元；三、被告陈刚应于本判决生效之日起十日内向原告傅志超支付2016年1月21日至2016年2月18日的租金38000.29元；四、原告傅志超有权没收被告陈刚支付的租赁保证金81242元；五、驳回原告傅志超的其余诉讼请求；六、驳回被告陈刚的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费9657元（已由原告预交），按规定收取8913元，由原告负担6750元，由被告负担2163元。工程造价评估费4100元（已由原告预交），由被告负担。反诉案件受理费2354元（已由被告预交），由被告负担。如不服本判决，被告可在判决书送达之日起十五日内，原告可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知次日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不预交的，将按自动撤回上诉处理。审 判 长 吴    颂人民陪审员 杨  海  涛人民陪审员 叶  钧  如二〇一八年四月二十三日书 记 员 俞婷婷（代）茶丽梅