广东省惠州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2018）粤13执异32号 异议人（被执行人）：惠东县金河湾置业有限公司，住所地：广东省惠东县平山镇广发新村四栋148号。 法定代表人：吴大河，总经理。 申请执行人：汕头市潮阳建筑工程总公司，住所地：广东省汕头市潮阳区东山大道平北路段汕潮大厦。 负责人：庄加兴，总经理。 委托代理人：宋振鹏，广东伟伦律师事务所律师。 委托代理人：李乐意，广东伟伦律师事务所实习律师。 本院在执行申请执行人汕头市潮阳建筑工程总公司与被执行人惠东县金河湾置业有限公司执行一案中，异议人惠东县金河湾置业有限公司向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。 异议人惠东金河湾置业有限公司称，请求中止执行对（2017）粤13执36号案的拍卖，事实与理由：惠州市中级人民法院作出（2017）粤13执36号案的执行案件《执行裁定书》，并且委托惠州市博邦土地房地产评估有限公司对异议申请人位于XXXXX地段的在建工程进行评估，后出具了博邦房估字（2017）第BB20171367号《评估报告书》。异议人认为，上述《评估报告书》的出具违反法定程序，以该评估价作为拍卖价不合法，应当中止拍卖程序。一、此评估报告书的注册资产评估师不符合法定资格条件。因此，该《评估报告书》作出的评估拍卖价无效。根据《全国人民代表大会常务委员会关于司法鉴定管理问题的决定》（2015年修正）第4条之规定：“具备下列条件之一的人员，可以申请登记从事司法鉴定业务：（1）具有与所申请从事的司法鉴定业务的高级专业技术职称；（2）具有与所申请从事的司法鉴定业务相关的专业执业资格或者高等院校相关专业本科以上学历，从事相关工作五年以上；（3）具有与所申请从事的司法鉴定业务相关工作十年以上经历，具有较强的专业技能。”第5条规定：“法人或者其他组织申请从事司法鉴定业务的，应当具备下列条件：（4）每项司法鉴定业务有三名以上鉴定人的。”1.博邦房估字（2017）第BB20171367号《评估报告书》参加评估项目的谭伟红的注册资产评估师证书，显示有效期是2017年3月20日，而本评估报告作业期是2017年4月11日至2017年5月12日，报告签名出具日期是2017年5月12日。由此可见，作为本报告签字的估价师谭伟红在整个报告期间内注册资产评估师证已过有效期，其不具有参与司法鉴定法定资格条件。2.而另一参与评估项目的徐成龙注册资产评估师证书，经查证，初次注册时间是2012年8月31日，其从事注册资产评估师业务不足5年就参与本次司法鉴定业务，其根本就不具备司法鉴定人资格。3.本次参与评估的注册资产评估师只有2名，也违背了对于法人从事司法鉴定业务的，司法鉴定业务有三名以上鉴定人的规定。可见，博邦房估字（2017）第BB20171367号《评估报告书》违反了《全国人民代表大会常务委员会关于司法鉴定管理问题的决定》第4条和第5条第4款的规定，该资产评估报告书不具有法律效力。二、评估所采用依据不全面、正确，因而此次评估无效。根据中华人民共和国资产评估法（2016）第四章评估程序中第二十五条规定：“评估专业人员应当根据评估业务具体情况，对评估对象进行现场调查，收集权属证明、财务会计信息和其他资料并进行核查验证、分析整理，作为评估的依据”。1.XXXXX栋-XXXXX栋及地下室的工程（即XXXXX项目）是属于开发的在建项目，在前期规划开发时已经支付设计费及报建审批、测量、防雷、排污等相关前期开发成本费用，高达几千万元。但本次评估并没有尽到应有的调查、收资资料的责任，遗漏了前期投入的成本费用这一重要财务会计信息作为评估依据。2.本次评估中对涉及地下桩基及隐蔽工程仅以惠州市建筑基础总公司案件的判决结果总价值1260万元认定不符合规定。惠州市建筑基础工程总公司案件诉求的仅是桩基款，而隐蔽工程还应包括水、电、消防等项目的投入，评估结果以偏概全。3.评估报告在评估过程中没有充分收集资料，涉及的商业部分面积以惠州市中级人民法院的复函：未能测绘到估价对象商业部分的面积为由，将《建筑工程规划许可证》附件记载的建筑基底面积做为首层商业部分的建筑面积是不充分的。根据《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）估价程序中的3.0.10：“对估价对象的房屋安全、质量缺陷、环境污染、建筑面积、财务状况等估价专业以外的专业问题，经实地查勘、查阅现有资料或向相关专业领域的专家咨询后，仍难以做出常规判断和相应假设的，应建议估价委托人聘请具有相应资质资格的专业机构或专家先行鉴定或检测、测量、审计等。再以专业机构或专家出具的专业意见为依据进行估价，并应在估价报告中说明。”而本次评估中并没有任何专业机构及专家参与进行商业部分建筑面积的测量，已然违背了《房地产估价规范》。三、《评估报告书》采用成本法评估的依据不足，所作出的评估价不准确。本评估项目位于惠东县城，毗邻西枝江，拥有惠东城最好的开发地理位置，周边房地产市场活跃，有充分可调研的市场依据。而《资产评估报告》以“在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法”为由，而单一选择成本法，无事实与法律依据。根据《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）评估方法中的4.1.1：“当估价对象仅适用两种或两种以上估价方法进行估价时，宜同时选用所有适用的估价方法进行估价，不得随意取舍。”以及根据中华人民共和国资产评估法（2016）第四章评估程序中第二十六条规定：“评估专业人员应当恰当选择评估方法，除依据评估职业准则只能选择一种评估方法的外，应当选择两种以上评估方法，经综合分析，形成评估结论，编制评估报告”。四、评估价格与实际价格严重背离。惠东县城近年来土地及房地产市场成交十分活跃，XXXXX项目共规划有可开发建筑面积为147745.03平方米，共7栋13个单元，多层住宅约120330.48平方米。若按惠东发布的普通住宅商品房销售平均单价6550元/平方米计算，单单住宅销售收入可达约8亿多元人民币，另有商铺及车位销售收入，销售总收入可达10亿元。本次评估过程没有秉承客观、公正的事实原则，在没有对市场进行充分的科学调研依据的情况下做出的《评估报告书》，评估的价值与事实完全不相符，甚至低于本公司应支付的前期开发成本总和，评估偏低差值达到了100%以上。 2018年4月16日，异议人惠东金河湾置业有限公司向本院提交补充意见称，不仅是惠州市博邦土地房地产评估有限公司出具的博邦房估字（2017）第BB20171467号《评估报告书》违反法定程序，并且在进行网络司法拍卖时也违反了规定，根据《最高人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十六条规定：“网络司法拍卖的事项应当在拍卖公告发布三日前以书面或者其他能够确认收悉的合理方式，通知当事人、已知优先权购买权人。权利人书面明确放弃权利的，可以不通知。无法通知的，应当在网络司法拍卖平台公示并说明无法通知的理由，公示满五日视为已经通知。”但本次进行网络拍卖程序，并没有在拍卖公告公布三日前以书面形式通知异议申请人。 申请执行人汕头市潮阳建筑工程总公司答辩称，一、涉案评估报告书中评估师谭伟红的注册资格评估师证书，虽然过了有效期一个月，但是不代表其没有资格和能力参与涉案项目评估。谭伟红已从事资产评估工作多年，有丰富的评估经验，完全有资格、有能力对涉案项目进行评估；另一参与评估项目的徐成龙注册资产评估师证书，虽然注册时间不满5年，但不代表其从事评估相关工作不满5年，被答辩人故意混淆概念，因此徐成龙符合评估涉案项目的资格是不容置疑的；评估报告上只有两位评估师签字，是完全符合《中华人民共和国资产评估法》第二十七条和《房地产估价机构管理办法》第三十二条法律规定的，因此该资产评估报告书是有效的，具有法律效力。（一）涉案评估报告书上参加评估项目的谭伟红的注册资产评估师证书，虽然过了有效期将近一个月，但是鉴于谭伟红已经参加评估工作多年，实战经验丰富，完全有能力对涉案项目做评估，可以说评估报告的出具离不开谭伟红评估员的专业付出。（二）另一位参与评估项目的徐成龙，其资产评估师证书初次注册是2012年8月31日，也就是说在进行评估涉案项目时，徐成龙的证书注册时间不到5年，但不等于说徐成龙从事评估相关工作不到5年，这属于两个概念。被答辩人故意混淆概念，意图阻碍本案的执行。（三）评估报告书上只有两位评估师签字，依据《中华人民共和国资产评估法》第二十七条“评估报告应当由两名承办该项业务的评估专业人员签名并加盖评估机构印章……”和《房地产估价机构管理办法》第三十二条“房地产估价报告应当由房地产估价机构出具，加盖房地产估价机构公章，并有至少2名专职注册房地产估价师签字”，该资产评估报告书是有效的。二、财务会计信息是评估机构出具评估报告的主要依据之一，依据《中华人民共和国资产评估法》第十八条和《房地产估价机构管理办法》第三十条，该信息是由委托人提供，因此评估机构对于该信息已经尽到了法律规定的义务；评估机构虽然未能测绘到估价对象商业部分的面积，但是依据《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）估价程序中的3.0.10，经过查阅现有资料等就可以做出判断：将《建筑工程规划许可证》附件记载的建筑基底面积做为首层商业部分的建筑面积，那么也就无需聘请专业机构或专家参与测量，因此此次评估所采用的依据是全面、准确的，评估有效。（一）依据《中华人民共和国资产评估法》第十八条“委托人拒绝提供或者不如实提供执行评估业务所需的权属证明、财务会计信息和其他资料的……”和《房地产估价机构管理办法》第三十条“委托人及相关当事人应当协助房地产估价机构进行实地查勘，如实向房地产估价机构提供估价所必需的资料，并对其所提供资料的真实性负责”，说明财务会计信息是由委托人提供给评估机构的，评估机构对委托人提供的财务会计信息进行专业分析，已经尽到了法律规定的义务。（二）估价机构由于未能测绘到估价对象商业部分的面积，在经过查阅现有资料等，可以对此作出判断：将《建筑工程规划许可证》附件记载的建筑基底面积做为首层商业部分的建筑面积。依据《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）估价程序中的3.0.10“对估价对象的房屋安全、质量缺陷、环境污染、建筑面积、财务状况等估价专业以外的专业问题，经实地查看、查阅现有资料或向相关专业领域的专家咨询后，仍难以作出常规判断和相应假设的，应建议估价委托人聘请具有相应资质资格的专业机构或专家先行进行鉴定或检查、测量、审计等。再以专业机构或专家出具的专业意见为依据进行估价，并应在估价报告中说明”，既然估价机构可以做出判断，那么就无需建议估价委托人聘请具有相应资质资格的专业机构或专家先行鉴定或检测、测量、审计等。三、评估机构在评估涉案项目过程中，在无市场依据或者市场依据不充分而且不宜采用比较法、收益法、假设开发法进行估价的前提下，依据《房地产估价规范》4/1/1,4/1/2，采用成本法是符合法律规定的。涉案评估项目，属于开发的在建项目，自2015年进入诉讼程序之后就停止了施工，建筑面积远远大于一般的楼盘项目，涉及众多的债权债务纠纷，情况非常特殊，因此能参考估价的楼盘微乎其微，依据《房地产估价规范》4/1/1“选用估价方法时，应根据估价对象及其所在地的房地产市场状况等客观条件，对比较法、收益法、成本法、假设开发法等进行实用性分析”和4/1/2“估价方法的选用，应当符合下列规定：……3.估价对象可假定为独立的开发建设项目进行重新开发建设的，宜选用成本法；当估价对象的同类房地产没有交易或交易很少，且估价对象或其同类房地产没有租金等经济收入时，应选用成本法”，评估机构在无市场依据或者市场依据不充分而且不宜采用比较法、收益法、假设开发法进行估价的前提下，采用成本法是符合法律规定的。 经审理查明，本院立案的申请执行人汕头市潮阳建筑工程总公司与被执行人惠东金河湾置业有限公司执行一案，执行依据为广东省高级人民法院（2016）粤民终440号及本院（2015）惠中法民一初字第4号民事判决。2017年2月15日，本院向被执行人惠东金河湾置业有限公司发出执行通知书，责令被执行人履行给付工程款98340480元及利息、补偿款1000000元等，被执行人未履行生效法律文书确认的义务。 2017年4月5日，本院作出（2017）粤13执36号之一执行裁定书，查封被执行人惠东金河湾置业有限公司名下位于XXXXX两宗国有土地使用权及所建XXXXX期（XXXXX-XXXXX栋及地下室）工程项目，证号：惠东国用（XXXXX）XXXXX号、（XXXXX）XXXXX号、建筑工程施工许可证XXXXX、建设工程规划许可证惠东规建证字（XXXXX）XXXXX号。 2017年5月15日，惠州市博邦土地房地产评估有限公司作出博邦房估字（2017）第BB20171367号《房地产估价报告》，被执行人惠东金河湾置业有限公司名下的上述土地使用权及工程项目的评估价值为203784706元。 2017年6月1日，本院作出（2017）粤13执36号之二执行裁定书，拍卖被执行人惠东金河湾置业有限公司名下的上述土地使用权及工程项目，并在淘宝网司法拍卖平台公开拍卖上述财产。 本院将上述《房地产估价报告》送达异议人惠东金河湾置业有限公司后，异议人分别对查封、评估、拍卖提出书面异议。对于评估的异议，本院向评估公司惠州市博邦土地房地产评估有限公司转交了异议人的评估异议材料。惠州市博邦土地房地产评估有限公司于2017年6月7日作出书面答复，维持原出具的评估结论。本院将评估公司的《答复》送达异议人惠东金河湾置业有限公司。 2017年6月28日，异议人惠东金河湾置业有限公司向本院提出书面异议，以本案查封行为与刑事案件相冲突、本案执行涉及到处置刑事查封裁定，根据刑事先于民事案件处理的原则，应当裁定中止执行等为由，请求中止（2017）粤13执36号案的执行。本院于2017年10月17日作出（2017）粤13执异63号执行裁定书，裁定驳回异议人惠东金河湾置业有限公司的异议申请。其后，异议人惠东金河湾置业有限公司不服（2017）粤13执异63号执行裁定书，向省法院申请复议。 2018年2月7日，异议人惠东金河湾置业有限公司向本案书面反映评估人员的资质问题。本院将异议人惠东金河湾置业有限公司的反映材料转交评估公司惠州市博邦土地房地产评估有限公司作出答复。2018年2月8日，惠州市博邦土地房地产评估有限公司书面答复，主要内容：一、关于评估报告的注册师不符合法定资格条件的问题。根据《中华人民共和国资产评估法》第27条规定“评估机构开展法定评估业务，应当指定至少两名相应专业类别的评估师承办，评估报告应当由至少两名承办该项业务的评估师签名并加盖评估机构印章”。该报告由两名注册房地产估价师签名并盖评估机构印章，符合相关法律及房地产估价规范。注册房地产估价师谭伟红于2017年1月20日批准延续注册，2017年2月4日公告，有效期到2020年1月19日，该公司在装订报告中疏忽用了旧的注册证书，之后发现装订错误后重新装订了报告并送达惠州市中级人民法院。作为本次估价报告的签字估价师在估价时点（2017年4月11日）证书已通过延续注册，是完全有效的。注册房地产估价师徐成龙于2006年考取土地估价师资格，2011年考取房地产估价师。2012年注册，且有十年以上评估工作经验，同时满足条件二、三，具备司法鉴定资格。该《复函》也回复了异议人提出的评估依据不全面、成本法评估依据不足、评估价格与实际价格严重背离等问题。2018年3月7日，本院将该《答复》送达异议人惠东金河湾置业有限公司。 2018年2月23日，广东昊晖实业投资有限公司通过淘宝网司法拍卖平台以281222894.28元的最高价竞得上述财产。 2018年3月5日，本院作出（2017）粤13执36号之二执行裁定书，裁定被执行人惠东金河湾置业有限公司名下的上述土地使用权及工程项目按现状归买受人广东昊晖实业投资有限公司所有。 2018年3月13日，本院向申请执行人汕头市潮阳建筑工程总公司支付99248737元。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十五条规定：“当事人、利害关系人对同一执行行为有多个异议事由，但未在异议审查过程中一并提出，撤回异议或者裁定驳回异议后，再次就该执行行为提出异议的，人民法院不予受理。”本案中，异议人惠东金河湾置业有限公司曾向本院书面申请中止（2017）粤13执36号案的执行，本院对该异议请求立案审查，并作出（2017）粤13执异63号执行裁定书，裁定驳回异议人惠东金河湾置业有限公司的异议申请。异议人惠东金河湾置业有限公司不服（2017）粤13执异63号执行裁定书，向省法院申请复议。现异议人惠东金河湾置业有限公司又提出对中止执行本执行案件的拍卖，中止执行和中止拍卖，实质上是针对同一执行行为的请求，异议人惠东金河湾置业有限公司对本案中止执行的请求被本院裁定驳回异议申请，又以其他理由再次对同一执行行为提出异议，应当不予受理。受理后，应当驳回其申请。同时，就异议人惠东金河湾置业有限公司提出的评估评估师资格的问题，评估公司对相关依据及评估师的资质作出了答复。关于评估依据、评估方法、评估价格等问题，也并不是执行异议审查的范围。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条、第十五条的规定，裁定如下： 驳回异议人惠东县金河湾置业有限公司的异议申请。 如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内向广东省高级人民法院申请复议。 审判长  黄陈谦 审判员  郑松荣 审判员  唐荣平 二〇一八年四月十九日 法官助理胡亚婷 书记员陈铁洪