广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0607民初4331号原告：袁成金，男，1978年3月28日出生，汉族，住四川省犍为县，委托诉讼代理人：徐育超，广东安国律师事务所律师。被告：李文彪，男，1958年2月27日出生，汉族，住广东省佛山市三水区，被告：黄志强，男，1961年12月31日出生，汉族，住广东省佛山市三水区，两被告的共同委托诉讼代理人：林婷，广东华生律师事务所律师。原告袁成金与被告李文彪、黄志强土地租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月24日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告袁成金的委托代理人徐育超、被告李文彪、被告黄志强的共同委托诉讼代理人林婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告袁成金向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与二被告签订的土地租地合同；2、判令二被告向原告返还押金30000元；3、判令二被告向原告返还租金110000元；4、判令二被告向原告赔偿各项损失183251元；5、判令被告承担本案一切诉讼相关费用。事实和理由：原告在2017年6月14日与二被告签订《土地租地合同》（以下简称《租地合同》）。租赁期为2017年6月14日至2026年12月31日，租期为九年半。约定二被告将位于木棉村谷围岭的旱地租���原告建猪场养猪使用，每年租金为十一万元。二被告预收原告三万元押金及第一年租金十一万元，二被告已经出具收据予以证明。原告在签订租赁合同后，推山、兴建猪舍、修建沼气池，投资巨大。2017年8月10日，佛山市三水区南山镇政府对原告刚兴建好的猪舍及沼气池进行拆除。拆除的依据是南山镇辖区除禁养区外，全部为限养区，不设造养区，全镇范围内禁止新建、扩建畜禽养殖棚舍。由于政府政策原因导致双方约定的合同目的无法实现，原告投入巨大，均已亏损。二被告明知政府相关政策，故意隐瞒，仍然租地给原告兴建猪舍，造成原告巨大损失。原告在猪舍被拆除后，发函告知二被告解除双方签订的土地租地合同。望人民法院依法支持原告的合理请求。两被告辩称：一、两答辩人不同意解除土地租赁合同。原告以两答辩人欺瞒原告及政府政策原��导致合同目的无法实现为由，要求解除合同，显然是毫无依据的。原告与答辩人在签订《租地合同》之前，涉案的土地即木棉村谷围岭的旱地便一直是用于畜禽养殖及农业种植。而且，答辩人在使用该地进行畜禽养殖时一直没有受到政府的相关阻挠及拆除，且南山镇政府当时也从未发文告知答辩人该地是限养区。即使涉案土地被划为限养区，但三水区关于禁养及限养区的规定是在公布的三府[2017]38号《佛山市三水区人民政府关于印发佛山市三水区畜禽养殖分区划定方案的通知》一文中。值得注意的是，原告所建猪舍在2017年8月被强制拆除，而该政府文件的公布却是在2017年11月6日，在此之前，其实是没有明确涉案土地是否为限养区的。因此，两答辩人不存在欺瞒原告的情形。另《租地合同》中约定原告承租涉案土地是作猪场养猪使用的，而在此之前两答辩人为了方便���禽养殖，在该地上早已经搭建了多个卡棚以及建有砖面墙体的地上建筑物并一直使用，因此，原告在承租该地时，就可以直接使用涉案土地及地上建筑物，并且在当时便已经能够满足原告作为养猪场养猪的需求。可以说，两答辩人在与原告签订合同前便已经为合同履行的可能打下了夯实的基础。而且，从38号文中便可以知道，限养区内已经存在的畜禽养殖场其实是不受影响的，原告仍然可以养猪。基于此，答辩人认为仍有履行合同的可能，故不同意解除合同。二、由于原告与答辩人之间仍有履行合同的可能，故无需返还押金及租金。三、答辩人无须向原告赔偿损失。从南山镇政府所下达的《责令限期拆除违法搭建禽畜养殖场通知书》中可以清楚知道，原告被强制拆除棚舍，主要依据的是土地管理法第44条及城乡规划法41条的规定。原告在承租涉案土地时，在未征得��辩人的同意之下，便将答辩人所搭建的棚舍等建筑物擅自拆除，将涉案土地中答辩人所种植的数百棵秋枫树等砍掉，而自己另行兴建猪舍，擅自改变了土地的性质，正是原告的自作主张才会出现棚舍、沼池被拆除的后果。因此，原告应该对此承担全部的责任。故答辩人无须向原告赔偿损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供的收据四份，本院经审查后认为，原告提供的四份收据，虽然有收款人签名，但不足以证明原告投入建造猪舍等成本的真实情况，原告无其他证据佐证证明上述收据记载内容的真实性，本院不予确认。经审理查明：2017年6月14日，原告袁成金与被告李文彪、黄志强签订《租地合同》，约定两被告将位于木棉村谷围岭的旱地出租给原告投资兴建猪场，合同中约定：一、双方清楚租地范围，面积约30亩，鱼塘一口约7亩由双方共同使用。另鱼塘一口约3.8亩由原告独立使用。二、租地时间从2017年6月14日起到2026年12月31日止，共9年半。三、租金为每年11万元，租金续年缴交，实行先交款后经营。四、签订协议时由原告一次性交给被告押金叁万元，原告无违约期满由被告返还给原告（押金不计利息）。签订上述合同后，原告向被告支付了11万元租金以及30000元押金。另查明，原告在涉案土地建造猪舍后，佛山市三水区国土城建和水务局于2017年7月25日作出《责令停止违法行为通知书》，指令原告停止在涉案土地上进行建设。2017年8月3日，佛山市三水区南山镇人民政府作出《责令限期拆除违法搭建禽畜养殖场通知书》，责令原告于2017年8���10日拆除所建棚舍。2017年9月14日，原告委托律师向两被告发送《律师函》，要求解除合同。再查明，佛山市三水区人民政府于2017年11月6日作出了《佛山市三水区人民政府关于印发佛山市三水区畜禽养殖分区划定方案的通知》（以下简称《通知》），按照该《通知》的规定，原告承租的土地属于限养区，在限养区范围内限定畜禽养殖数量，禁止新建、扩建或改建畜禽养殖场的区域。本院认为，原、被告的争议焦点为：一、涉案《租地合同》是否符合解除条件；二、被告是否需要返还押金、租金以及赔偿损失。争议焦点一：原、被告签订的《租地合同》明确约定涉案土地用于投资兴建猪场，这是原、被告订立合同的目的。由于佛山市三水区人民政府于2017年11月6日作出了《通知》，该行政行为将原告租赁的土地划分为限养区，禁止新建、扩建或改建禽畜养殖场。该行政行为对于原告养殖的经营行为构成了限制，原告客观上已经不能充分使用租赁土地新建禽畜养殖场来饲养猪只，原、被告双方订立合同的目的已无法实现。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”由于佛山市三水区人民政府作出的上述行政行为，对于原告而言，属于不可抗力，原告依法享有解除合同的权利。原告诉请解除双方签订的《租地合同》，其主张符合法律规定，本院���以支持。争议焦点二：1、《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”依照上述规定，原、被告对于《租地合同》未履行的部分，终止履行。原告已经预先支付了一年的租金，租金当中未履行完的，依法应该予以返还。原告虽然于2017年9月向被告送达解除合同的通知书（律师函），但佛山市三水区人民政府的《通知》于2017年11月6日作出，原告发出解除合同通知时，尚未符合单方解除合同的条件。鉴于原告已经提出解除合同的请求，并且的确出现了无法实现合同目的的情况，本院按照公平原则，酌定原告须缴纳从原、被告签订合同之日起，至佛山市三水区政府作出《通知》之日止的租金，即从2017年6月起计算至2017年10月期间共计5个月的租金。根据原、被告《租地合同》的约定，年租金为110000元，扣除5个月租金后，被告应当向原告返还租金64167元[110000元÷12×（12-5）]。另外，原告向被告所交的押金30000元，被告依照上述规定，也应一并返还原告。2、关于被告是否须要赔偿损失183251元的问题，本案原、被告于2017年6月份签订《租地合同》，而佛山市三水区人民政府于2017年11月6日作出《通知》，原告诉称被告在订立合同时明知涉案土地属于限养区范围无事实依据。此外，原告所建猪舍于2017年8月份因违法被拆，原因是原告搭建猪舍的行为违法了《中华人民共和国土地管理法》以及《中华人民共和国城乡规划法》的有关规定。被告对于原告猪舍被拆的结果没有过错，不应承担赔偿责任。原告诉请被告赔偿损失183251元无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十七条的规定，判决如下：一、解除原告袁成金与被告李文彪、黄志强签订的《土地租地合同》；二、被告李文彪、黄志强于本判决生效之日起十日内向原告袁成金返还租金64167元、押金30000元（以上共计94167元）；三、驳回原告袁成金的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16124元，由原告袁成金负担3020元，被告李文彪、黄志强共同负担13104元[以合同未履行部分标的额（以90万元计算）加上原告获得支持的金额，与本案诉讼标的额的比例，确定本案诉讼费的负担]。如不服本判决，可在判决书送达之日���十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  卢泽辉审 判 员  陆志珊人民陪审员  莫志辉二〇一八年四月九日书 记 员  麦倩雯