广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0107民初7157号 原告：王成才，男，1992年8月16日出生，汉族，住广西平果县。 原告：王成干，男，1994年8月16日出生，汉族，住广西平果县。 两原告之共同委托诉讼代理人：黄成春，广西中名律师事务所律师。 被告：广西金悦房地产开发有限公司，住所地南宁市江**菠萝岭中六街**。 法定代表人：覃春凯。 原告王成才、王成干与被告广西金悦房地产开发有限公司（以下简称金悦公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月8日立案后，依法组成合议庭，于2018年4月2日公开开庭进行了审理。原告王成干以及原告王成才、王成干的共同委托诉讼代理人黄成春到庭参加诉讼。被告金悦公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王成才、王成干向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《“金悦•阳光里”合作建房合同》（编号：0000187）无效；2、被告向原告返还购房款106586元及利息25012元（利息计算：以购房款106586元为基数，从2014年2月13日起按照中国人民银行同期流动资金贷款利率6.40%计算至被告付清购房款本金之日止，暂计至2017年10月13日为25012元），两项共计131598元；3、本案诉讼费由被告负担。 事实和理由：2014年2月12日，被告与原告签订一份由被告预先起草的格式合同《“金悦•阳光里”合作建房合同》，约定原、被告在南宁市集体所有的，位于南宁市产用地上合作开发房地产。原告分四期向被告支付房款，以取得项目2号楼C单元18层01号房面积为112.79平方米70年的使用权。此外，双方还对合作建房的土地基本情况、建房项目概况、房屋基本情况、付款方式、房屋的交付期限及条件、逾期交房的违约责任、房屋的装修标准等内容进行了约定。同日，原告依约支付了第一期房款106586元，被告开具了收据。但截至起诉之日，被告仍未能按照合同提供该地块相应开发手续。 原告认为，原、被告签订的格式合同《“金悦•阳光里”合作建房合同》名为合作建房合同，实为商品房买卖合同。被告在未办理相关土地变更手续的情况下，在农村集体土地上开发商品房并出售给具有城镇户口的原告，违反了《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、法规的强制性规定，依法应为无效合同。被告作为具备房地产开发资质的公司，应当知道房屋建设和销售需要依法办理用地、规划、销售等手续，但其明知未依法办理前述相关手续，仍向社会销售房屋，主观恶意较大，是合同无效的过错方，应承担过错责任，将购房款返还给原告并支付相应利息。 被告金悦公司未作答辩。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告未到庭质证，也未提交证据，视为放弃举证和质证的权利。 根据原告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告是具备房地产开发资质的有限责任公司。2014年2月12日，原告王成才、王成干作为乙方，被告金悦公司作为甲方签订《“金悦·阳光里”合作建房合同》（合同编号：0000187），项目位于南宁市北面的“金悦·阳光里”。合同第一条“合作建房模式”约定，由案外人南宁市（丙方）负责提供自用集体三产建设用地供合作建房，不承担合同建房费用；甲方负责合作建房的审批手续、建造事宜，寻找合作建房的出资单位或个人，合作建房款在支付开发、建设成本、费用后的结余归甲方所有；乙方支付合作建房款并按约定享有约定房屋在约定年限内的使用权。第四条约定乙方参与合作建房的房屋位于2号楼C单元18层01号房，建筑面积112.79平方米。第五条约定乙方享有70年房屋使用权，自2015年7月1日至2085年7月1日，如土地变更为国有建设用地的，在乙方承担土地出让金及税费情况下，丙方同意将房屋所有权及相应的国有建设用地使用权无偿转让给乙方。第六条约定乙方按建筑面积承担合作建房款，该房的合作建房款单价为3150元/平方米，总金额355286元。第七条约定乙方分期付款，第一期房款30%即106586元，应于签署本合同时付清；第二期房款30%即106586元，应于该房屋楼栋建到十层时付清；第三、四期房款各20%即71057元，分别于房屋楼体封顶时、房屋交付使用前5日内付清。第八条约定交付期限为2015年6月30日。第九条第2项约定逾期交房超过90日后，乙方有权解除合同，乙方解除合同的，甲方应当自办完解约手续之日起90日内将合同款退还，并依据乙方付款时长为基准，按银行同期流动资金贷款利率的2倍向乙方支付利息。合同还对其他内容进行约定。 2014年2月12日，被告向原告出具《收据》一份，上载“兹收到王成才交来金悦阳光里2号楼C单元1801号房第一期房款……￥56000元。”2014年2月20日，被告向原告出具《收据》一份，上载“兹收到王成才交来金悦阳光里2号楼C单元1801号房第一期房款……￥50586元。”上述房款共计106586元。 截止法庭辩论结束，未见被告提交项目所依附的土地通过行政审批转为国有建设用地的相应证据。经本院登陆南宁市住房保障与房产管理局网站查询，截至2018年4月8日，被告未申请办理“金悦·阳光里”项目的预售许可证明。 本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告金悦公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩和质证的权利。 原、被告签订的《“金悦·阳光里”合作建房合同》（合同编号：0000187），以合作建房之名，约定原告提供建房资金不承担风险，只分配2号楼C单元18层01号房给原告使用，待土地经过行政审批转为国有建设用地后房屋产权归原告。依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条之规定，双方形成的是房屋买卖合同关系。 《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十一条规定：“具体建设项目需要使用土地的，建设单位应当根据建设项目的总体设计一次申请，办理建设用地审批手续；分期建设的项目，可以根据可行性研究报告确定的方案分期申请建设用地，分期办理建设用地有关审批手续。”被告未依法办理相关土地利用、规划和销售等手续，即在集体土地上建设房屋并向社会销售。并且，被告又在未取得商品房预售许可证明的情况下即向原告出售房屋，违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损失国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”之规定，原告与被告签订的《“金悦·阳光里”合作建房合同》因违反法律、行政法规的强制性规定并损害社会公共利益而无效。 关于合同无效的过错责任问题。被告作为具备房地产开发资质的公司，应当知道房屋建设和销售需要依法办理用地、规划、销售等手续，但其明知未依法办理前述相关手续，仍向社会销售房屋，主观恶意较大，应承担合同无效的主要责任。原告作为房屋购买者，应该审查房屋建设及销售是否具备法定条件，即原告未尽到审慎注意义务，亦应对合同无效承担相应责任。依据双方的过错程度，本院确定被告承担合同无效70%的责任，原告承担30%的责任。 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，被告收取的购房款106586元应返还给原告。原告因本案合同无效而产生的损失即为106586元的利息，应由被告负担70%，原告自担30%。利息计算方法为：1、以原告已付购房款56000元为基数，按照中国人民银行同期流动资金贷款利率，从2014年2月13日计算至被告退还该购房款之日止；2、以原告已付购房款50586元为基数，按照中国人民银行同期流动资金贷款利率，从2014年2月21日计算至被告退还该购房款之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第（四）项、第（五）项、第五十八条、第一百三十条、《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十一条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告王成才、王成干与被告广西金悦房地产开发有限公司签订的《“金悦·阳光里”合作建房合同》（合同编号：0000187）无效； 二、被告广西金悦房地产开发有限公司向原告王成才、王成干返还购房款106586元； 三、被告广西金悦房地产开发有限公司向原告王成才、王成干支付利息（计算方法：1、以56000元为基数，按照中国人民银行同期流动资金贷款利率，从2014年2月13日计算至被告退还之日止；2、以50586元为基数，按照中国人民银行同期流动资金贷款利率，从2014年2月21日计算至被告退还之日止，按上述方法计算得出利息总额后，由被告广西金悦房地产开发有限公司承担其中的70%）。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费2932元，公告费350元，两项合计3282元（原告王成才、王成干已预交），由原告王成才、王成干负担167元，被告广西金悦房地产开发有限公司负担3115元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  韦月玲 人民陪审员  朱进德 人民陪审员  黎细石 二〇一八年四月八日 书 记 员  黄黎欣 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。 第五十二条第（四）、（五）项有下列情形之一的，合同无效： （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《中华人民共和国土地管理法》 第四十三条任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。 前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。 《中华人民共和国土地管理法实施条例》 第二十一条具体建设项目需要使用土地的，建设单位应当根据建设项目的总体设计一次申请，办理建设用地审批手续；分期建设的项目，可以根据可行性研究报告确定的方案分期申请建设用地，分期办理建设用地有关审批手续。 《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第二十五条合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。