广东省江门市新会区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0705民初5072号原告：广东碧桂园物业服务股份有限公司新会分公司，住所地广东省江门市新会区会城新会大道中与新港路交汇处东，统一社会信用代码：9144070078793691X6。负责人：李长江，是该分公司总经理。委托诉讼代理人：廖娟兰、刘红笑，均是该分公司员工。被告：余成威，男，1984年11月22日出生，汉族，住广东省江门市新会区，原告广东碧桂园物业服务股份有限公司新会分公司诉被告余成威物业服务合同纠纷一案，本院于2018年10月12日立案受理后，依法由审判员张松坚适用简易程序于同年11月6日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人刘红笑到庭参加诉讼，被告余成威经本院合法传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告购买了江门市新会区大泽碧桂园房地产开发有限公司开发的位于大泽碧××商品住宅区中××街××号商品房。原、被告双方于2013年5月27日签订《新会碧桂园前期物业服务协议》，约定由原告向被告提供物业管理服务，被告须按每月205.95元向原告缴纳物业服务费。合同签订后，原告依约向被告提供物业管理服务，但被告从2017年7月起至今一直未支付物业服务费，欠款2811.30元。原告多次向被告催收，被告均无理拒绝缴纳。被告的行为违反了《新会碧桂园前期物业服务协议》的约定，已构成严重违约。据此，原告起诉请求判令：1、被告向原告支付物业服务费2811.30元；2、被告支付从应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款项之日止的违约金，暂计至2018年8月2日为2388.31元；3、被告承担本案全部诉讼费用。原告在举证期限内提供如下证据：1、大泽碧桂园业主入住登记表一份，证明原告已将物业交付给被告。2、被告身份证复印件一份，证明被告的自然身份信息符合诉讼主体资格。3、大泽碧桂园物业及资料移交书一份，证明原告已将物业交给被告。4、业主委托代缴费用委托书一份，证明被告自愿委托银行从账户上代扣物业服务费、有偿服务费及其他约定服务费用。5、《新会碧桂园前期物业服务协议》一份，证明原告与被告之间存在物业服务事实及双方权利义务。6、欠费明细表一份，证明被告拖欠物业管理费及相应违约金的事实。被告没有答辩，在举证期限内没有提供证据。被告没有出庭辨认核对原告所举证据的真实性，应视为其放弃质证的权利。经审查，原告所举的上述证据来源合法，且无影响证明效力的因素存在，故本院对原告所举的证据予以确认。原告对被告提供的证据不予确认，且被告没有到庭出示证据原件，故本院对被告所举的证据不予确认。经审理查明：原、被告于2013年5月27日签订《新会碧桂园前期物业服务协议》，双方约定原告为被告名下的大泽碧桂园观澜一街2座1302号房屋提供物业服务。被告应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论被告是否居住或使用该物业均应全额缴纳物业服务费。被告应自房屋交付之日起每月15日通过银行代缴的方式支付物业服务费205.95元。若逾期交纳的，被告应从逾期之日起按日千分之五支付违约金。2014年5月25日，江门市新会区大泽碧桂园房地产开发有限公司将涉案房产交付给被告。被告从2017年7月起开始拖欠物业服务费。原告向被告催讨物业服务费未果，遂向本院起诉，要求被告支付2017年7月1日起至2018年8月31日止的物业服务费2811.30元及相应的违约金。因大泽碧桂园房地产开发公司赠送物业服务费，故2017年7月的物业服务费可进行扣减72元，即2017年7月的物业服务费为133.95元。另查明：原告于2006年3月28日登记成立，是广东碧桂园物业服务股份有限公司的分公司，广东碧桂园物业服务股份有限公司为一级资质物业服务企业。本院认为：本案是物业服务合同纠纷。结合原告提供的证据及陈述，本院对原告主张的事实予以确认。原、被告签订《新会碧桂园前期物业服务协议》，约定由原告为被告购买的涉案房屋提供物业管理服务，由被告按月支付物业服务费，该协议是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效。原、被告双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告为涉案房屋提供了物业服务，被告作为受益人理应按约定交纳物业服务费。物业服务费的计算时间，根据上述协议的约定，被告应自商品房买卖合同约定的该物业交付之日起，且不论是否居住或使用该物业均应全额缴纳物业服务费。被告没有依约缴交物业服务费，其行为已构成违约，依照《物业管理条例》第四十二条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定，原告请求被告支付2017年7月1日至2018年8月31日期间的物业服务费2811.30元，合法有据，本院予以支持。关于原告主张的违约金，原、被告签订的《新会碧桂园前期物业服务协议》约定物业服务费的缴交时间为每月15日，业主或物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金。因被告在原告提供物业管理服务期间逾期支付物业服务费，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”和第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，被告逾期支付物业服务费，应当向原告支付逾期付款违约金。但双方约定按日千分之五的标准计算违约金明显过高，根据物业服务费的违约金应以补偿为主、惩罚为辅的处理原则，本院对该逾期付款违约金依法予以调整。因此，本案中的逾期付款违约金应从2017年7月16日起至2018年8月15日止，以每月应交的物业服务费为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率上浮50%计算至物业服务费本金实际清偿之日止为宜。对原告主张超出本院认定范围的逾期付款违约金，本院不予支持。被告经本院合法传唤没有到庭参加诉讼，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”的规定，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，判决如下：一、被告余成威应于本判决发生法律效力之日起十日内支付从2017年7月1日至2018年8月31日期间拖欠的物业服务费2811.30元及逾期付款违约金（从2017年7月16日起至2017年8月15日止，以该月应交的物业服务费133.95元为本金，按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%计至实际清偿之日止;从2017年8月16日起至2018年8月15日止，以每月应交的物业服务费205.95元为本金，按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%计至物业服务费本金实际清偿之日止）给原告广东碧桂园物业服务股份有限公司新会分公司。二、驳回原告广东碧桂园物业服务股份有限公司新会分公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已按减半计算，原告已预交），由被告余成威负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江门市中级人民法院。审判员  张松坚二〇一八年十二月十八日法官助理李嘉华书记员邓莲芳