福建省龙岩市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽08民初184号 原告：刘远英，女，1982年7月2日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。 委托诉讼代理人：林传坤，福建亚太天正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：游路遥，福建亚太天正律师事务所实习律师。 被告：福建上杭农村商业银行股份有限公司，住所地福建省上杭县临江镇振兴路**，统一社会信用代码91350800557577XXXX。 法定代表人：袁秀英，董事长。 委托诉讼代理人：沈红，福建正廉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘新策，福建正廉律师事务所律师。 被告：龙岩市金宏房地产开发有限公司，住，住所地福建省龙岩市新罗区东城军民路**一社会信用代码91350800729730XXXX。 法定代表人：卢晓琴，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：潘文金，男，系龙岩市金宏房地产开发有限公司股东。 原告刘远英因与被告福建上杭农村商业银行股份有限公司（以下简称上杭农商行）、龙岩市金宏房地产开发有限公司（以下简称金宏公司）执行异议之诉一案，本院于2017年10月12日受理后，依法适用普通程序，由审判员吕敏担任审判长，与审判员李小东、张长生及人民陪审员温桂生、赖高贤、李国标、黄德华组成合议庭。依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权在部分地区开展人民陪审员制度改革试点工作的决定》的规定，人民陪审员全程参与庭审及合议庭评议，并就案件事实认定问题独立发表意见并进行表决，对法律适用问题发表意见但不参与表决。2017年11月16日，本院公开开庭审理了本案，原告刘远英及其委托诉讼代理人林传坤、游路遥、被告上杭农商行的委托诉讼代理人沈红、被告金宏公司的委托诉讼代理人潘文金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘远英向本院提出诉讼请求：一、请求终止对龙岩市新罗区东城军民路松涛花园2号楼2005单元房屋及地下室C层C352号车位的强制执行，并解除查封；二、请求确认龙岩市新罗区东城军民路松涛花园2号楼2005单元房屋及地下室C层C352车位的所有权归刘远英所有；三、本案诉讼费用由上杭农商行、金宏公司共同承担。事实和理由：2014年1月1日，刘远英与金宏公司签订《“松涛花园”商品房订购协议书》，约定刘远英认购龙岩市新罗区东城军民路松涛花园2号楼第2005号单元房屋（建筑面积169.59平方米，单元总价220万元）及地下室C层C352号车位（单价18万元）。同年3月10日，刘远英与金宏公司分别就讼争房屋和车位签订《商品房买卖合同》。2014年1月至8月期间，刘远英按照约定相继支付了全部购房款（含讼争房屋和车位）共计人民币238万元。2014年1月1日认购当日，刘远英与金宏公司办理交房各项手续：领取讼争房屋钥匙，签订装修管理责任书、房产验收确认书及住户手册，并向物业公司缴清物业相关费用。同年3月15日开始装修施工。同年12月底，刘远英及其家庭成员已全部入住讼争房屋并使用讼争车位。此后，刘远英家庭成员户口已经落户至松涛花园**楼**，该房屋的水电表均已过户于刘远英名下。另外，讼争房屋、车位未能及时办理备案登记和过户手续，系金宏公司因其资金紧张未缴纳税款导致，金宏公司隐瞒事实以讼争房屋和车位为上杭农商行设立抵押。对此，金宏公司存在显著过错。上杭农商行在讼争房屋已出售给刘远英后，于2014年6月23日办理抵押登记时没有到诉讼争房屋现场进行抵押物察看（当时刘远英已经在装修讼争房屋），因此，上杭农商行在办理抵押登记没有核实抵押物的占有、使用情况也存在明显过错。刘远英认为，刘远英与金宏公司签订的《商品房买卖合同》合法、有效，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，刘远英在人民法院查封讼争房屋和车位之前已经合法买受该房屋和车位并付清购房款，且合法占有使用房屋，其未能取得房屋权属登记系开发商过错所导致，并非其自身原因所致，足以确定其对讼争房屋享有足以阻却执行的实体权利。为维护刘远英的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，特向贵院提起诉讼，请求支持刘远英的诉讼请求。 上杭农商行辩称，一、刘远英对松涛花园二期2005号住宅、C352号车位不享有所有权。《物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”；第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。无论刘远英与金宏公司签订的房屋买卖协议是否真实有效，根据不动产物权登记生效的规定，由于刘远英与金宏公司买卖住宅和车位后至今未办理房屋权属变更登记，不能产生物权变动的法律效力，刘远英对讼争的房产不享有所有权。即使刘远英支付全部价款、实际占有，但未进行物权权属登记，刘远英对房产仍无法享有物权，只享有对金宏公司的债权。二、刘远英要求解除对松涛花园二期2005号住宅、C352号车位的查封并停止强制执行，没有事实和法律依据。1.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；”讼争房产系由金宏公司开发建设，不动产登记的权属人为金宏公司，至今未发生变更、转让和消灭等登记，法院依据相关法律规定查封金宏公司名下相关财产，符合法律规定。刘远英并非松涛花园二期2005号住宅、C352号车位不动产权利人，无权要求解除查封。2.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定:“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，无法确认刘远英与金宏公司签订的商品房买卖合同真实有效，且刘远英购买的松涛花园二期C352号房产为车位，并非刘远英用于居住的房产，同时，刘远英也未提供证据证明讼争房产是其唯一住房，所以刘远英主张的权利不能排除执行。3.上杭农商行对执行松涛花园二期2005号住宅、C352号车位享有的担保物权合法有效，依法具有优先于刘远英基于合同产生的债权的效力。上杭农商行依法享有抵押权，可以申请执行并就该房屋拍卖、变卖所得价款优先受偿，刘远英要求停止对该车位强制执行没有法律依据。综上，请求法院依法驳回刘远英异议之诉诉请。 金宏公司辩称，金宏公司对刘远英主张的事实和诉讼请求无异议。 刘远英为证明其主张，向本院提交以下证据： 证据一：龙岩市中级人民法院公告、龙岩市中级人民法院（2016）闽08执异41号执行裁定书。证明：刘远英对龙岩市中级人民法院对讼争房屋和车位的执行行为提出书面异议。但该异议已于2017年9月27日被龙岩市中级人民法院裁定驳回的事实。上杭农商行、金宏公司质证均认为，对该证据的真实性无异议。 证据二：“松涛花园”商品房定购书、购买房屋和车位分别签订的商品房买卖合同，证明：在上杭农商行取得讼争房屋和车位抵押权（2014年6月23日之前，即2014年1月1日，刘远英与金宏公司既已签订讼争房产买卖合同的事实。上杭农商行质证认为，对该证据的真实性不清楚，不能证明其主张。金宏公司质证认为，对该证据的真实性无异议。 证据三：中国建设银行DOC历史流水、个人活期交易明细、中国工商银行借记卡账户历史明细清单、中国农业银行账户历史交易清单、兴业银行账户交易明细清单、“松涛花园”商品房定购书、收款收据、结婚证、结算单、金宏公司出具的证明、内资企业登记基本情况表、费用报销单，证明：刘远英已严格按照合同约定及金宏公司的要求及时、全额支付了讼争房屋和车位的购房款的事实；同时证明金宏公司收到刘远英支付的全部购房款，并对此无异议的事实。上杭农商行质证认为，对该证据的真实性不清楚，不能证明其主张。金宏公司质证认为，对该证据的真实性无异议。 证据四：交房通知书、房产验收确认书、装修管理责任书、东城街道松涛社区居委会出具的证明、龙岩城市花园物业服务有限公司出具的收款收据、龙岩晟宇物业服务管理有限公司出具的收款收据、电费发票、户口簿、入住照片，证明：刘远英已于2014年1月1日受领了讼争房屋及车位，并于2014年12月入住讼争房屋、使用讼争车位的事实，同时证明刘远英及家人的户籍地户籍地已迁入讼争房屋的事实。商行质证认为，对该证据的真实性不清楚，不能证明其主张。金宏公司质证认为，对该证据的真实性无异议。 证据五：房屋登记信息查询结果，证明：讼争房屋是刘远英名下唯一住房的事实。上杭农商行质证认为，对该证据的真实性无异议，但不能证明其主张。金宏公司质证认为，对该证据的真实性无异议。 证据六：金宏公司出具的回函，证明：刘远英未能办理和取得讼争房屋和车位的不动产权证书系由于金宏公司的过错，同时证明刘远英已按合同约定足额向金宏公司支付了购房款的事实。上杭农商行质证认为，对该证据的真实性不清楚，不能证明其主张。金宏公司质证认为，对该证据的真实性无异议。 证据七：新闻网报道，证明：刘远英曾通过新闻媒体维护自身合法权益的事实。上杭农商行质证认为，对该证据的真实性无异议。金宏公司质证认为，对该证据的真实性无异议。 证据八：证林某城杨某甜的证言，证明刘远英向金宏公司购买讼争房屋和车位并交付购房款的事实。上杭农商行质证认为，证人证言仅能证明刘远英有到售楼部购房的意向，不能证明刘远英实际购房并交付了购房款。金宏公司质证认为，对该证据的真实性无异议。 上杭农商行、金宏公司均未向法院提交证据。 为核实相关证据及事实，本院对案外人吴迪进行询问，并作了《询问笔录》。吴迪陈述，潘文金于2010年9月、2013年5月分别向其借款30万元、50万元，至结算时共欠本息115万元。因潘文金无力清偿，而刘远英又向金宏公司购房，经协商，上述借款本息115万元就由刘远英代偿给吴迪。刘远英质证认为，对吴迪在《询问笔录》中陈述事实的真实性无异议，认为根据约定，其已向吴迪支付了该115万元。上杭农商行质证认为，对吴迪在《询问笔录》中陈述事实的真实性有异议，刘远英与吴迪之间存在其他经济往来，不能认定刘远英向吴迪支付的115万元是购买讼争房产的款项。金宏公司质证认为，对吴迪在《询问笔录》中陈述事实的真实性无异议，认为该115万元购房款是经协商一致后所作的约定。 经审查，本院认为，上杭农商行、金宏公司对刘远英所举证据一、五、七的真实性均无异议，且上述证据与本案有关联，本院予以采纳。虽然上杭农商行对刘远英所举证据二、三、四、六、八以及吴迪在《询问笔录》中陈述事实的真实性不清楚，或有异议，但金宏公司对上述证据的真实性无异议，且上杭农商行未提供证据否认上述证据的真实性，故本院对上述证据的真实性予以确认；对上述证据的证明力，本院将结合本案审理的争议焦点，作出认定。 经审理查明：2013年12月，刘远英与金宏公司就购买商品房事宜进行协商，2013年12月20日，刘远英通过转账支付金宏公司45万元。2013年12月21日，刘远英与金宏公司签订一份《“松涛花园”商品房定购书》，约定：刘远英向金宏公司定购龙岩市新罗区东城军民路松涛花园1号楼第109号单元房屋（建筑面积151.57平方米，总价138万元，建筑面积和总房价款按照实测面积据实结算）；付款方式为刘远英应于签订本定购书的同时向金宏公司交付第一笔款45万元，刘远英应于签订正式《商品房买卖合同》前3日内（具体以金宏公司电话通知的签约时间起算）向金宏公司交付第二笔款24万元，刘远英应于签订正式《商品房买卖合同》当天向金宏公司交付第三笔款69万元。2014年1月1日，刘远英与金宏公司经协商，一致同意终止双方于2013年12月21日签订的《“松涛花园”商品房定购书》，并重新签订一份《“松涛花园”商品房定购协议书》，约定：刘远英向金宏公司定购松涛花园2号楼第2005单元（建筑面积169.59平方米，总价220万元），另定购松涛花园地下室C层C352号车位（面积39.57平方米，单价18万元），刘远英定购房产的建筑面积和总价款等具体事宜以双方签订的《商品房买卖合同》为准，但商品房单价及车位单价不变。付款方式：刘远英于2013年12月20日向金宏公司支付松涛花园二期1号楼109单元的购房款45万元不退还，抵作本协议项下的购房款；由刘远英替潘文金偿还金宏公司向吴迪的借款债务合计165万元，本协议签订之日，潘文金与吴迪的债权债务关系消灭；刘远英在签订本协议之日已付210万元；刘远英应于2014年8月21日向金宏公司支付28万元，该款汇入潘云芬账户。同日，刘远英与金宏公司办理了交房手续，金宏公司向刘远英出具收到讼争房屋购房款2100000元的《收款收据》。2014年3月10日，刘远英与金宏公司就购买讼争房屋和车位分别签订《商品房买卖合同》。因潘文金实际向案外人吴迪借款80万元，至2014年1月双方结算时，潘文金尚欠吴迪115万元，因此刘远英分别于2014年3月10日、4月18日、5月8日向潘文金账户汇入10万元、20万元、20万元作为购房款。此后，根据合同约定，刘远英于2014年8月21日、22日分5笔汇入潘云芬账户20.8万元，于2014年8月22日汇7.2万元入潘文金账户，金宏公司于2014年8月22日向刘远英出具了两份收到上述款项共计28万元的收款收据。因刘远英实际向吴迪受让债权115万元，刘远英于2014年4月至2017年2月期间，分13笔向吴迪转账支付115万元，以清偿其因受让债权而产生的债务。刘远英接收讼争房屋后，即着手对房屋进行装修，并于2014年12月入住讼争房屋。2016年1月，刘远英及家人的户籍迁户籍迁入讼争房屋所在地。，龙岩市不动产登记中心于2016年9月27日出具的《房屋登记信息查询结果》载明：兹有刘远英提供的有关房产查询事项及资料，经中心房屋登记信息电子档案系统查询，截止于2016年9月27日15时33分51秒，查询无结果。2016年5月，刘远英对执行标的提出书面异议。龙岩市中级人民法院于2017年9月22日作出（2016）闽08执异41号执行异议裁定：驳回刘远英的异议。 龙岩市中级人民法院（2016）闽08执异41号执行裁定书认定的事实：申请执行人上杭农商行与被执行人金宏公司金融借款合同纠纷一案，本院于2016年2月3日作出（2016）闽08民初5号民事调解书，该调解书确认金宏公司应归还上杭农商行借款本金5900万元及相应利息，金宏公司“同意坐落于龙岩市新罗区东城军民路东西两侧2-32-100号地块“松涛花园二期”未售房地产复式住宅1645平方米（10套）、店面738.85平方米（10间）、地下、地下非人防车位8569平方米（236个）的折价、拍卖、变卖价款由上杭农商行优先受偿（附房地产抵押清单）”。因金宏公司未主动履行，上杭农商行于2016年3月9日申请强制执行，本院同日立案，执行案号（2016）闽08执35号。前述调解书确认的房地产抵押清单中包括本案讼争的松涛花园二期2幢2005单元房产及C352号车位。前述抵押财产登记于2014年6月23日，抵押登记权证号龙房建字第2014019号。本院在执行另案申请执行人黄新玉与被执行人金宏公司民间借贷纠纷一案中，于2014年8月21日以（2014）岩执行字第116号执行裁定书和协助执行通知书查封了金宏公司所有的前述房地产抵押清单所列10套房产、10间店面及236个车位。前述查封到期后，本院以（2016）闽08执35号执行裁定书和协助执行通知书继续查封了前述标的。另查明，根据国家企业信用信息公示系统查询，金宏公司成立于2011年8月3日，法定代表人为邱东良，2015年3月31日法定代表人变更为卢晓琴。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购房品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本院于2014年8月21日查封讼争房屋及车位，但刘远英与金宏公司于查封之前的2014年3月10日已就讼争房屋和车位签订了合法有效的书面买卖合同。刘远英购买讼争房屋系用于居住且刘远英名下无其他用于居住的房屋，讼争车位虽无单纯的居住功能，但其作为房屋的配套设施，满足人类生活居住所需，应视为用于居住房屋的一部分。刘远英从2013年12月20日即向金宏公司定购房屋开始至2014年8月22日止，向潘文金、潘云芬转账支付共计123万元，上述款项虽非直接支付给金宏公司，但金宏公司出具的收款收据可以证明刘远英的转账行为系基于金宏公司的指示，金宏公司已收到刘远英支付的上述购房款的事实。案外人吴迪将其对潘文金的债权115万元转让给刘远英，未违反法律规定，且事后刘远英也向吴迪支付了受让该笔债权的对价115万元。刘远英与金宏公司签订的“松涛花园”商品房定购协议书及金宏公司向刘远英出具的收款收据，可以证明金宏公司同意刘远英以其享有潘文金的债权115万元抵扣讼争房屋购房款的事实，该行为也未违反法律规定，应视为刘远英向金宏公司支付了购房款115万元。此外，刘远英在本院查封之前已经合法占有讼争房屋和车位，且根据刘远英提交的金宏公司出具的回函，双方未办理过户的原因系金宏公司欠税造成，刘远英对此并无过错。综上，刘远英请求排除执行的诉讼请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定情形，本院予以支持。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。刘远英与金宏公司签订《商品房买卖合同》后，虽付清购房款并占有讼争房屋和车位，但因未依法登记，刘远英对讼争房屋和车位并未依法取得所有权，而仅是依商品房买卖合同对讼争房屋和车位享有物权期待权，因此刘远英请求确认讼争房屋和车位归其所有的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判决如下： 一、终止对龙岩市新罗区东城军民路松涛花园2号楼2005单元房屋及地下室C层C352号车位的强制执行，并解除查封； 二、驳回刘远英的其他诉讼请求。 本案案件受理费25840元，由刘远英负担840元，福建上杭农村商业银行股份有限公司、龙岩市金宏房地产开发有限公司各承担12500元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。 审 判 长  吕 敏 审 判 员  李小东 审 判 员  张长生 人民陪审员  温桂生 人民陪审员  赖高贤 人民陪审员  黄德华 人民陪审员  李国标 二〇一八年四月八日 法官助理刘彬辉 书记员钟少娟