云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）云01民终6769号上诉人(一审被告)：戴文，男，汉族，1973年10月4日出生，住云南省昆明市官渡区。委托代理人王洪，云南海合律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人(一审原告)：曾菊花，女，汉族，1979年9月28日出生，住云南省楚雄彝族自治州牟定县。被上诉人(一审原告)：刘国昌，男，汉族，1976年7月18日出生，住云南省楚雄彝族自治州牟定县。两被上诉人共同委托代理人向仍波、李加萍，云南治国律师事务所律师，特别授权代理。一审被告：昆明荣城房地产经纪有限公司，住所：云南省昆明市盘龙区北市区三竹营片区金色家园**。统一社会信用代码：91530100719458522F。法定代表人毕永国。委托代理人蔡恒，云南圣唐律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人张彩飞，云南圣唐律师事务所实习律师，特别授权代理。上诉人戴文因与被上诉人曾菊花、刘国昌、一审被告昆明荣城房地产经纪有限公司（以下简称：荣城公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服昆明市官渡区人民法院(2018)云0111民初2480号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。上诉人戴文上诉请求：1、撤销昆明市官渡区人民法院(2018)云0111民初2480号民事判决第三项；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决支持2万元违约金没有事实和法律依据。一审判决的违约金过分高于上诉人给被上诉人所造成的损失；被上诉人未能举证证明存在其他实际损失。2、一审法院采信未经当庭质询的证人证言，属程序错误及事实认定错误。被上诉人曾菊花、刘国昌在二审询问答辩称：一审判决结果正确，请求驳回上诉，维持原判。曾菊花、刘国昌起诉请求：1、判令解除原、被告签订的《荣城地产存量房屋买卖合同》（编号M3012624）；2、判令被告戴文退还原告支付的购房定金20,000元；3、判令两被告连带支付违约金136,000元；4、判令两被告承担本案全部诉讼费用；5、判令被告昆明荣城房地产经纪有限公司退还原告支付的中介费、贷款服务费17,400元。一审庭审中，曾菊花、刘国昌自愿放弃第五项诉讼请求。一审法院认定事实：2017年11月2日，原告曾菊花、刘国昌（买受人）与被告戴文（出卖人）、荣城公司（经纪方）签订一份《荣城地产存量房屋买卖合同》（编号M3012624），该合同约定由两原告购买被告戴文位于昆明市官渡区岔街（昆明铁路工程处）B幢1单元301号房屋（房产证号：昆明市房权证官字第**），房屋成交总价为68万元，原告采用首付款加商业贷款方式支付戴文该购房款，被告荣城房地产经纪有限公司系本次买卖的经纪方。因该房屋已于2014年7月21日设定抵押，合同约定被告戴文需于2017年11月13日前筹集资金办理该房屋还款赎证、抵押注销手续，并需于2017年11月16日前【出卖人解除抵押拿到自己的产权证（不动产权证书）后3个工作日内】经纪方协助买卖双方共同进行网上签约、公证、备案等手续，完成该手续后2个工作日内由经纪方协助买卖双方及时申请不动产权转移登记。同时合同约定任何一方违约，则违约方必须赔偿守约方房屋成交价格20%的违约金。合同签订当天，原告支付被告戴文购房定金20,000元，并由被告戴文向两原告出具了《定金收条》，两原告向被告荣城公司支付了中介费、贷款服务费17,400元。审理中查明，因被告戴文一直未按照合同约定筹集资金办理涉案房屋还款赎证、抵押注销手续，导致原、被告所签订的《荣城地产存量房屋买卖合同》未再按照约定继续履行。原告现诉至本院主张上述诉讼请求。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，两原告与被告戴文所签订的《荣城地产存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律规定，系合法有效的合同，双方当事人均应按照该合同的约定全面履行各自所负义务。按照该合同的约定，被告戴文负有在2017年11月13日前办理涉案房屋还款赎证、抵押注销手续，但被告戴文至今均未按照该约定履行义务，被告戴文的行为已经构成违约，且被告戴文的该违约行为直接导致双方所签订的合同无法继续履行。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，因被告戴文的违约行为导致两原告与被告戴文所签订的合同目的不能实现，故现两原告要求解除与被告签订的《荣城地产存量房屋买卖合同》的诉讼请求有相应事实及法律依据，一审法院予以支持。对于原告要求被告戴文返还定金20,000元的诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。根据上述法律规定，因系被告戴文的违约行为导致合同解除，两原告要求被告戴文返还定金20,000元的诉讼请求有相应事实及法律依据，一审法院予以支持。对于原告要求两被告连带承担违约责任的诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。本案中，因被告戴文存在违约行为，应按照合同约定承担相应违约责任，因庭审中被告戴文已经明确提出双方所约定的违约金过高，一审法院根据本案实际情况对原告主张的违约金进行调整为20,000元，该违约金应由被告戴文承担，被告荣城公司并非买卖合同的相对方，其仅系经纪方，且不存在违约行为，故被告荣城公司不应承担违约责任。对于庭审中被告戴文提出系因两原告征信存在问题可能导致两原告无法贷款其才未履行涉案房屋还款赎证、抵押注销手续的辩解意见，因无相应事实及法律依据，且与双方所签订的合同约定相悖，一审法院不予采纳。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十六条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告曾菊花、刘国昌与被告戴文于2017年11月2日签订的《荣城地产存量房屋买卖合同》；二、被告戴文于本判决生效之日起十日内返还原告曾菊花、刘国昌定金20,000元；三、被告戴文于本判决生效之日起十日内支付原告曾菊花、刘国昌违约金20,000元；四、驳回原告曾菊花、刘国昌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3768元，减半收取1884元，由被告戴文负担884元，原告曾菊花、刘国昌负担1000元，余额1884元退还原告曾菊花、刘国昌。二审中，各方当事人均无新证据提交。本院经审理查明，一审法院认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点在于上诉人戴文没有办理还款赎证、抵押注销手续的行为是否事出有因，是否构成违约行为。本案中，各方当事人对于上诉人戴文没有履行合同中约定的办理还款赎证、抵押注销手续的行为均无异议，但对于为何没有履行上述约定义务的原因各执一词。上诉人戴文认为其未履行合同约定的该义务是因为荣城公司告知其被上诉人的个人征信存在问题，要求暂缓履行上述义务所导致。被上诉人曾菊花、刘国昌不认可上诉人的上述观点，认为上诉人履行合同约定的该义务不需要被上诉人的配合。《中华人民共和国民事诉讼诉讼法》第六十四条：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”根据上述法律规定，上诉人戴文应对其主张的“被上诉人的个人征信存在问题，要求暂缓履行上述义务”的观点承担举证责任，因上诉人所举证据不能证明其主张成立，应承担举证不能的法律后果。对其该主张，本院不予支持。关于一审法院判决20000元违约金是否过高的问题，一审法院在上诉人已经明确提出双方约定违约金过高的情况下，根据本案实际将违约金由136000元调整为20000元，并无不当，本院予以认可。另外，对于上诉人提出的“一审法院采信未经当庭质询的证人证言，属程序错误”的意见，系上诉人对法律规定的错误理解，本院不予认可。综上，一审法院审判程序合法、认定事实清楚、适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币3768元，由上诉人戴文承担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  颜瑶瑶审判员  马 勇审判员  张 锐二〇一八年十二月十七日书记员  叶 倩