湖南省长沙县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）湘0121民初3801号 原告杨胜，男，1971年3月6日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。 委托代理人吴铁钢，湖南明城明律师事务所律师。 被告孟伟，男，1980年8月16日出生，汉族，住湖南省南县。 第三人长沙县榔梨海韵旅馆，住所地：长沙县榔梨街道高峰社区龙华小区****。 经营者李凯雯，女，1983年10月14日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。 被告孟伟及第三人长沙县榔梨海韵旅馆共同委托代理人杨建国，男，1978年10月26日出生，住湖南省长沙县。 第三人湖南省仁康泰大药房连锁有限公司，住，住所地：长沙县星沙街道望仙桥社区东二路**水岸世景****/div> 第三人湖南省仁康泰大药房连锁有限公司长沙县泰怡店，住所地，住所地：长沙县榔梨街道高峰社区龙华****iv> 以上两第三人负责人均为李旭。 以上两名第三人共同委托代理人彭登高，男，1971年11月12日出生，汉族，住湖南省长沙县，系该公司员工。 原告杨胜与被告孟伟、第三人长沙县榔梨海韵旅馆（以下简称海韵旅馆）、湖南省仁康泰大药房连锁有限公司及其长沙县泰怡店（以下简称仁康泰大药房）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理,本案现己审理终结。 原告杨胜请求判令，解除原告杨胜与被告孟伟之间的《租赁合同》；被告孟伟及三名第三人立即腾空房屋，支付所拖欠的租金1500000元和后续租金以及承担本案诉讼费用。 被告孟伟及第三人长沙县榔梨海韵旅馆委托代理人杨建国答辩称，海韵酒店目前的资产已经整体被杨建国本人受让，希望在本次诉讼中与原告杨胜整体协商解决之前的租金及之后的租赁问题。 第三人湖南省仁康泰大药房连锁有限公司及其长沙县泰怡店答辩称，其方与海韵酒店签订合同，并且一直按时交纳租金，现上手租户与房东存在矛盾，希望直接与原告杨胜达成租赁合同关系。 查明的事实 根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实： 一、原、被告双方无争议事实 1．2014年7月2日，原告杨胜与被告孟伟签订房屋租赁合同一份，主要内容有：原告杨胜为甲方，被告孟伟为乙方；租赁原告杨胜的长沙县榔梨街道龙华安置小区二期一栋1-4缝，用作酒店经营；约定计价面积为2410平方米，租期十二年（2014年12月20日至2026年12月19日）；房屋租金为26元/平方米，前三年不递增，从第四年起在上年租金价格基础上每年递增6%；签订合同三天内，被告孟伟应当向原告杨胜支付100000元。其中合同第六条双方还约定，“乙方因资金内部矛盾无法经营或者根据法律法规无法经营，未按合同支付房租，甲方无条件收回房屋”。 2．合同签订后，第三人海韵旅馆在涉案出租房屋上进行经营至今。另外，海韵旅馆还将部分房屋面积转租给另一第三人湖南省仁康泰大药房连锁有限公司用于开设长沙县泰怡店。仁康泰大药房及其长沙县泰怡店直接向海韵旅馆交纳租金，并未与原告即房东杨胜发生过直接经济往来。 3．经原告杨胜及其代理人与被告孟伟、第三人海韵旅馆代理人杨建国当庭确认，截止2017年10月19日，被告应付租金为2130440元，原告杨胜收到租金734600元以及合同签订时交纳的押金100000元，欠付租金为1295840元。 从2017年10月至今，第三人海韵旅馆按月向原告杨胜交纳40000元租金。但根据双方合同约定，2017年11月、12月，月租金应为62660元，2018年1月起至2018年12月，租金应为每月66420元。从2017年10月20日至截止本案裁判的2018年5月，海韵旅馆再次欠付租金177420元。 上述两时间段，海韵旅馆合计欠付租金为1473260元。 4．被告孟伟、第三人海韵旅馆代理人杨建国在庭审中确认，海韵旅馆营业执照登记为个体工商户，实为孟伟与案外人组成个人合伙进行经营，李凯雯仅为登记经营者，但对于具体合伙人员即酒店实际经营者，杨建国表示其并不清楚，无法举证，诉讼进行过程中，亦无案外人向本院申请以合法身份参加诉讼；代理人杨建国另表示，其本人之所以代理本次诉讼，是因为孟伟与其本人有债务关系，酒店现存资产已整体抵债转让给杨建国，但孟伟与杨建国之间并未就酒店还存在的债务（包括但不限于本案中的租金）进行概括性转让，并且杨建国在诉讼中提交了被告孟伟的委托代理手续，并未提交孟伟将资产抵债转让的有关合同。 庭审中，第三人仁康泰大药房及其长沙县泰怡店认可转租事实，但也未就其从海韵酒店处转租房屋提供相应的合同，其表示希望与原告杨胜直接签订租赁合同。 5．涉案房屋所在地块的土地使用权，由原告杨胜参与政府拍卖，并于2009年9月27日与长沙县榔梨镇人民政府签订土地使用权转让协议得来。但至本案辩论终结前，原告杨胜并未取得该土地的国有土地使用权证，原告方并未就涉案出租房屋提供报建或者其他不动产权证手续。 判决的理由和结果 本院认为，一、出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；涉案房屋出租合同即属于上述情况，因此原告杨胜与被告孟伟签订的房屋出租合同应属无效。二、就目前可以查明的事实而言，无法确定被告孟伟与第三人海韵旅馆、仁康泰大药房及其长沙县泰怡店的转租性质，但因涉案出租房屋未取得有关合法报建手续或其他不动产产权手续，并且原合同中原告杨胜并未同意被告孟伟可以转租，被告及第三人均未举证证明原告杨胜知晓转租关系存在，因此转租关系必然无效。第三人海韵旅馆、仁康泰大药房及其长沙县泰怡店应当在合理期限内腾空房屋，返还给原告杨胜。本院在本案中按照合同相对性原则，处理原告杨胜与被告孟伟之间的合同关系，其他可能存在的合同关系（如孟伟与他人可能存在的合伙经营关系、孟伟与杨建国的债务关系等），由相关权利人另行依法主张。三、房屋租赁合同无效，原告杨胜请求被告孟伟参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，上述请求符合法律规定，本院予以支持。因此，按照原被告双方约定标准欠付的1473260元，被告孟伟仍应当支付。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下： 一、确认原告杨胜与被告孟伟于2014年7月2日签订的《租赁合同》无效； 二、限被告孟伟在本判决生效后十日内向原告杨胜支付房屋占有使用费1473260元以及后段房屋占用费（后段房屋占用费从2018年5月20日开始，按照66420元/月的标准计算至实际腾空房屋为止）； 三、限被告孟伟、第三人长沙县榔梨海韵旅馆、第三人湖南省仁康泰大药房连锁有限公司、第三人湖南省仁康泰大药房连锁有限公司长沙县泰怡店在本判决生效后十日内腾空房屋，返还给原告杨胜。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费18059.34元，由被告孟伟承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 长  游宇 人民陪审员  高榕 人民陪审员  邓炼 二〇一八年四月二十八日 书 记 员  肖喆 附本判决引用条款： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。