四川省武胜县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川1622民初3743号 原告：武胜百盛商业管理有限公司，住所地：四川省武胜县沿口镇嘉陵路东侧凯旋中央公园**楼，统一社会信用代码9151162234572029XR。 法定代表人：庄伟，公司负责人。 委托诉讼代理人：杨小涛，男，系公司员工。 委托诉讼代理人：蒋铭，北京大成（成都）律师事务所律师。 被告：袁杨，女，1986年9月8日出生，汉族，住四川省武胜县。 委托诉讼代理人：甘涛，四川兴恒平律师事务所律师。 第三人：重庆益恒物业管理有限公司武胜分公司，住所地：四川省武胜县沿口镇兴武大道**，注册号511622000024531。 负责人：祈春岩，公司经理。 原告武胜百盛商业管理有限公司与被告袁杨、第三人重庆益恒物业管理有限公司武胜分公司租赁合同纠纷一案。本院于2018年10月31日立案后，原告武胜百盛商业管理有限公司于2018年11月21日申请撤回对第三人重庆益恒物业管理有限公司武胜分公司的起诉，经审查符合法律规定，本院裁定予以准许。本院于2018年11月23日依法适用简易程序，公开开庭审理了本案，原告武胜百盛商业管理有限公司的委托诉讼代理人杨小涛、蒋铭与被告袁杨及其委托诉讼代理人甘涛到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告武胜百盛商业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认原被告签订的《房屋租赁合同》已于2018年9月21日依法解除；2、请求判决被告支付欠缴的租金9826.95元、逾期支付租金的违约金44541.93元、商场管理费4529.41元、逾期支付商场管理费违约金1653.23元、房屋占用期间使用费9898.21元、拆除墙体及玻璃门窗复原费18848.40元、房屋复原费16287.60元，共计105585.73元。3、请求判决被告立即履行如下合同义务：返还租赁房屋、办理租赁房屋上的工商注销登记、天然气注销或变更手续、电话及网络注销或变更手续、付清租赁期间的天然气费、水费、电费、电话费、网络费等。原告于2018年11月21日向本院申请放弃第3项诉讼请求中的判决被告立即履行办理租赁房屋上的工商注销登记、天然气注销或变更手续、电话及网络注销或变更手续、付清租赁期间的天然气费、水费、电费、电话费、网络费等部分。事实和理由：2016年12月6日，原被告签订《房屋租赁合同》(合同编号：092)，约定被告承租原告所有的位于四川省武胜县沿口镇兴武大道融恒时代广场1栋1号楼第2层2-32号至2-34号商铺。根据合同约定，被告应于2018年5月21日前支付2018年6月10日至2018年9月9日的租金，应于2018年8月20日前支付2018年9月10日至2018年9月21日的租金，2018年,6月19日前按约向第三人支付2018年7月9日至2018年9月21日的商场管理费。原被告签订合同后，被告实际向原告支付了租房保证金5万元，并缴纳了租金6次，共计78576.31元，缴纳租金的截止时间是2018年9月9日。被告在合同签订后按约对租赁房屋进行了装修，开设商铺经营至2018年9月底，目前租赁房屋处于闲置状态，装修没有恢复原样，房屋内还有被告未清理的产品，并由被告占有。因被告没有按合同约定返还给原告，原告为了基于商场美观和安全，对外进行了喷绘、包装。因被告一直未缴纳下欠的租金及商场管理费，已符合合同约定解除条件。原告于2018年9月20日向被告寄送了《解除房屋租赁合同通知书》，并于2018年9月21日送达被告。被告收到通知书后仍然未妥善处理合同解除及房屋返还等事宜。鉴于被告逾期支付租金等行为已经严重违约，并导致原告无法行使对租赁房屋的合法权利，特提起诉讼，望贵院判如所请，维护原告的合法权益。 被告袁杨辩称：1、被告对原告诉称的双方于2016年12月6日签订《房屋租赁合同》及被告于2018年9月21日收到原告发出的解除房屋租赁合同通知书的基本事实认可，被告认为该合同系格式合同，合同中存在扩大出租人的权利，加重承租人义务的条款，原告也未释明，该部分不公平。对违约金的计算已经严重高出法律规定，不具有合法性，对解除合同的原因归责于原告，原告没有按照合同约定使用租赁保证金扣缴租金来避免损失的扩大。因此，原告要求被告支付违约金的诉请不能得到支持。合同约定的物业管理费是向第三方物业公司缴纳，收费主体不是原告，同时标准过高，该费用的违约金收取主体也不是原告，原告的该项诉请不予认可。原告对墙体拆除和玻璃拆除主张的费用没有法律依据，是主观臆断的请求，该部分费用被告方在签约时缴纳的保证金进行处理，该恢复费用是原告争取的额外费用，新的商户进行装修时根本不需要恢复原样；2、被告方除向原告缴纳了保证金5万元外，还向原告缴纳了拆除墙体保证金2009元、拆除玻璃保证金463元，当时约定了保证金是用于恢复商铺原状的；3、案涉房屋于2018年9月21日解除后，2018年9月23日，原告将房屋进行了锁门，被告无法进入房屋，导致房屋无法使用。2018年9月25日，原被告与物业公司三方在场，被告将房屋内的东西搬离后，原告又将房屋进行封锁、喷绘，对外招商，种种行为证明案涉房屋被告已经交还给了原告，原告要求被告交还案涉房屋不认可；4、原被告签订合同后，被告向原告缴纳租房保证金5万元及原告陈述的被告缴纳租金的事实属实，被告于2018年9月21日收到原告方的解除租赁合同通知书属实，案涉铺面现室内装修未拆除属实，但房屋现是原告占有，被告从签订合同后经营到2018年9月22日止，2018年9月23日就发现房屋门被锁了。因此，被告对诉请的下欠租金事实认可，对诉请的违约金、商场管理费及违约金、房屋占用期间使用费等不予认可，被告向原告缴纳的保证金扣除被告下欠原告的租金9826.95元，余下部分要求原告退还给被告。 本案原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1、营业执照、被告身份证复印件。拟证明的事实：原被告具备诉讼主体资格；2、《房屋租赁合同》及附件、《房屋租赁合同》补充协议、房屋交付确认书、袁杨支付租金的记录及流水、催收记录、解除《房屋租赁合同》通知书及邮件回执、律师函及签收回执、租赁房屋现状图片。拟证明的事实：（1）、原被告存在房屋租赁合同关系，被告逾期支付租金违反合同约定，原告主张的租金、违约金等费用均有合同依据，且不违反法律规定，系原被告真实意思表示；（2）、原被告已于2018年9月21日解除了《房屋租赁合同》，被告至今未履行返还房屋等义务；（3）、目前案涉房屋现状；3、《前期物业合同》、《关于武胜融恒时代广场前期物业服务和武胜融恒时代广场临时管理规约的承诺书》、袁杨支付商场管理费的转账记录及银行流水，拟证明的事实：被告应按约向第三人重庆益恒物业管理有限公司武胜分公司支付商场管理费及违约金。 本案被告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1、房屋租赁合同两份（原告分别与被告及案外人余中配签订的房屋租赁合同各一份），拟证明的事实：两份合同的主体均为原告，合同条款除了空格部分其余内容均一致，该合同系格式合同。同时证明被告方按照合同约定交付的保证金5万元的用途是承租人没有及时缴纳租金时，用保证金扣除。原告没有按照合同约定履行，扩大了损失；2、照片四张，拟证明的事实：2018年9月23日，原告就案涉房屋进行了锁门，9月29日进行了喷绘、对外张贴招商广告。 以上证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，被告方对原告提供的律师函及签收回执、《前期物业合同》、《关于武胜融恒时代广场前期物业服务和武胜融恒时代广场临时管理规约的承诺书》等证据有异议，对原告提供的其他证据无异议。对有异议的证据质证意见：律师函被告方没有收到，需要提供EMS回执单，《前期物业合同》被告方不予认可，不是与被告签订的合同，即便缴纳物业服务费，也应向第三人物业公司缴纳，不是向原告缴纳，且标准过高。《关于武胜融恒时代广场前期物业服务和武胜融恒时代广场临时管理规约的承诺书》与本案没有关联性，同时承诺书载明案涉房屋已于2016年出售给他人，本案租金的权益应归实际权利人所有。 原告方对被告提供的房屋租赁合同、照片四张的真实性、合法性无异议，对其证明目的不予认可。对案外人余中配与原告签订的房屋租赁合同有异议。对有异议的证据质证意见：案外人余中配与原告签订的房屋租赁合同与本案无关联性，不予认可。照片形成时间为9月23日，证明当时没有进行喷绘，9月29日的照片才有喷绘，原告喷绘是为了维护整体形象，行为合法。并且原告对案涉房屋进行喷绘，房屋内堆放有被告经营剩下的物品。 经审查，本院对原、被告提供的证据认证意见： 被告方对原告提供的营业执照、身份证复印件、《房屋租赁合同》及附件、《房屋租赁合同》补充协议、房屋交付确认书、袁杨支付租金的记录及流水、催收记录、解除《房屋租赁合同》通知书及邮件回执、租赁房屋现状图片等证据无异议，本院予以采信并在卷佐证。对原告提供的律师函及签收回执、《前期物业服务合同》、《关于武胜融恒时代广场前期物业服务和武胜融恒时代广场临时管理规约的承诺书》有异议。本院认为，原告方提供的律师函，有被告签收的邮件回执佐证，该证据真实、有效，本院予以采信。原告方提供的《前期物业服务合同》、《关于武胜融恒时代广场前期物业服务和武胜融恒时代广场临时管理规约的承诺书》，依据合同约定，该物业服务费是被告向第三人重庆益恒物业管理有限公司武胜分公司缴纳，原告不是该物业服务费的权利主体，因该费用的纠纷不属于本案处理范畴。因此，该证据与本案不具有关联性，本院不予采信。 原告方对被告提供的房屋租赁合同、照片四张无异议，本院予以采信并在卷佐证。对案外人余中配与原告签订的房屋租赁合同有异议。本院认为，该证据系案外人与原告签订的合同，与本案不具有关联性，本院不予采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年12月6日，被告承租原告所有的位于四川省武胜县沿口镇兴武大道融恒时代广场1栋1号楼第2层2-32号至2-34号商铺，双方于同日签订《房屋租赁合同》（合同编号：092）。原告为合同中的甲方，被告为合同中的乙方，合同约定的相关内容：“第三条租赁期限及交付日期：3.1租赁期暂定自2016年12月6日起至2024年7月9日止，共7年7个月。若因甲方原因房屋交付日期延后，租赁期限自房屋实际交付之日起相应顺延。3.2交付日暂定为2016年12月10日，以甲方交付通知所确定的时间为准。第四条租金支付方式和期限、开业日：4.1租金的计算为月租金，租赁期内，乙方按照合同约定支付租金，其标准为：租赁期2016年12月10日至2017年12月9日，租金单价（元/月/㎡）15，租金（单位：元）41882；租赁期2017年12月10日至2018年12月9日，租金单价（元/月/㎡）21.27，租金（单位：元）59380；租赁期2018年12月10日至2019年12月9日，租金单价（元/月/㎡）28.25，租金（单位：元）78867；租赁期2019年12月10日至2020年12月9日，租金单价（元/月/㎡）35.99，租金（单位：元）100489；租赁期2020年12月10日至2021年12月9日，租金单价（元/月/㎡）38.19，租金（单位：元）106630；租赁期2021年12月10日至2022年12月9日，租金单价（元/月/㎡）40.50，租金（单位：元）113079；租赁期2022年12月10日至2023年12月9日，租金单价（元/月/㎡）42.92，租金（单位：元）119850；租赁期2023年12月10日至2024年7月9日，租金单价（元/月/㎡）45.47，租金（单位：元）74059。4.2租金支付时间：实行先支付租金后使用租赁物业的原则，第一年租赁分2次缴纳，签订本合同时乙方应支付自2016年12月10日起至2017年9月9日止的租金20941元，第二次乙方应于2017年8月20日前支付自2017年9月10日起至2017年12月9日止的租金20941元，之后每3个月为一期支付一次租金，乙方应于每一期租金到期前第20日或之前支付下一期租金。若本合同因乙方原因提起终止，则甲方可不予返还乙方已支付的下一期租金。5.1租赁保证金和其他费用，乙方应于签订本合同时向甲方支付50000元的租赁保证金，保证金不是预付的租金，仅作为乙方忠实履行所约定的义务保证，甲方有权使用保证金冲抵乙方欠付甲方的租金、其他费用、违约金和应由乙方赔偿甲方的损失或其他第三人的损失……。除租金与保证金外，乙方还应依据本合同所述之租赁该房屋相关的其他协议或安排支付如下费用：商场管理费、公共事业费、国家法律、法规、政策规定的相关费用由甲方、乙方按照法律、法规、政策规定各自承担。……第十条房屋返还：10.1除甲方书面同意乙方续租外，乙方应在本合同的租赁期满或提前终止的当日内返还该房屋，未经甲方书面同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按合同终止当日日租金的2倍向甲方支付该房屋占用期间使用费。若因乙方逾期不返还该房屋而造成甲方其他损失（包括但不限于甲方出租该房屋可获得的利益，以及甲方逾期向第三人交付房屋承担的违约责任等）的，乙方还应承担赔偿责任。10.2本合同租赁期届满或提前终止时，凡涉及乙方对该房屋进行了装修、增建或改建的，乙方应在返还时自费使该房屋及其附属设施设备恢复至交付时本合同附件二所列之状态或甲方书面认可的状态。返还时应由甲方进行验收，并且甲乙双方应相互结清各自应承担的费用…。10.3如该房屋未按照附件二所列明的装修、设备和设施的状态或者甲方另行书面认可的状态返还，或者发现乙方还有应向甲方或任何其他相关方支付的租金、商场管理费、违约金或者其他任何费用的，则甲方有权要求乙方支付所有相关费用并赔偿一切损失，上述费用甲方可以直接在保证金中扣除。……第十三条解除本合同的条件：13.3…甲方有权在下列任意事件之一发生后的任意时间停水、电…，有权随时单方解除本合同并提前收回该房屋或其任何部分，且无论本合同是否被解除，甲方均有权不予返还乙方已付的全部租金和租赁保证金，同时乙方应按季租金的3倍金额或本合同规定的租赁保证金金额的1/3（两者取高）向甲方支付违约金，违约金不足以弥补甲方损失的（损失包括但不限于本合同继续履行甲方可获得的利益，以及甲方因乙方违约行为向第三方支付的违约金和赔偿的损失等），乙方还应向甲方赔偿损失；……13.3.2乙方逾期向甲方支付租金或及本合同约定的应由乙方向甲方或商场物业管理公司支付的任何一项费用累计超过15日的；……第十四条违约责任，14.5在租赁期内对乙方违约行为的处理：14.5.2逾期支付相应费用的违约责任，除本合同另有约定外，乙方逾期支付租金、商场管理费、租赁保证金、公共事业费等乙方于本合同项下应当向甲方支付的任何一项费用，则每逾期一日，乙方应按各项欠付费用的0.5%支付各项费用的相应违约金，逾期累计超过10日，甲方有权停止公共事业供应。……若乙方逾期支付费用累计超过15日的，按照本合同第13.3条约定执行，租金、商场管理费及其他相关费用应当支付至本合同解除之日。…”2016年12月10日，原告将案涉房屋交付给被告，并签订房屋交付确认书。双方于同日签订《房屋租赁合同》补充协议，原告为协议的甲方，被告为协议的乙方，协议相关内容为：“乙方因经营需要对租赁房屋进行装修，现需局部拆除部分墙体、装修装饰系统整改，具体内容为：墙体拆除面积为100.44㎡，以上乙方向甲方缴纳拆除整改保证金（不计息）人民币2009元。在乙方退场后需对该部分拆除整改工程进行恢复，恢复完成经甲方验收合格后15个工作日内退还乙方保证金…。”2017年1月6日，原被告再次签订《房屋租赁合同》补充协议，原告为协议的甲方，被告为协议的乙方，协议相关内容为：“乙方因经营需要对租赁房屋进行装修，现需局部拆除部分墙体、装修装饰系统整改，具体内容为：整改范围有：拆除玻璃门面积为1.96×2.36=4.63㎡，按100元/㎡收取保证金，以上乙方向甲方缴纳拆除整改保证金（不计息）人民币463元。在乙方退场后需对该部分拆除整改工程进行恢复，恢复完成经甲方验收合格后15个工作日内退还乙方保证金。乙方须在甲方发出书面恢复通知后进行恢复，若乙方拒不恢复或租赁期间擅自撤场的，甲方有权使用本补充协议约定的保证金进行恢复，恢复费用不足的部分由乙方的租金保证金补足，以上保证金均不足抵扣的，乙方需补交相关费用…。” 原被告签订《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同》补充协议后，被告按约向原告支付了租房保证金5万元、房屋墙体拆除保证金2009元、房屋玻璃拆除保证金463元。同时对案涉房屋进行装修装饰，正常经营至2018年9月下旬停业。被告在经营期间，先后向原告缴纳租金6次，租金缴纳的截止时间为2018年9月9日，缴纳金额为78576.31元《具体如下：2016年12月7日缴纳20941元、2017年10月29日缴纳20941元（逾期69天）、2018年3月20日缴纳10000元（逾期120天）、2018年4月23日缴纳4847元（逾期153天）、2018年5月26日缴纳14847.31元（逾期96天）、2018年8月20日缴纳7000元（逾期90天）》。在此期间，原告分别于2018年5月25日、2018年7月11日、2018年8月30日向被告发出缴纳租金通知。被告停业后将案涉房屋内的部分物品搬离（留有少量物品），房屋内的装修装饰未拆除，双方没有办理交接手续，案涉房屋处于闲置状态。2018年9月20日，原告向被告发出解除《房屋租赁合同》通知书，相关内容为：“根据《房屋租赁合同》、《房屋交付确认书》约定，你方应于2018年5月21日前支付自2018年6月10日起至2018年9月9日止的租金7848.31元，你方应于2018年8月20日前支付自2018年9月10日起至2018年12月9日止的租金14847.31元，逾期支付的，你方应承担相应的违约责任。现你方逾期支付应付租金分别达到120日及31日，经我司多次催告，你方仍拒绝履行付款义务。……根据《房屋租赁合同》的约定及《中华人民共和国合同法》的相关规定，你方逾期付款的违约行为已经符合合同约定的解除条件，现正式书面通知如下：1、《房屋租赁合同》（合同编号：092）自本《解除通知书》到达你方时解除；2、你方支付的租赁保证金50000元不予退还；3、你方应于2018年9月25日前向我司以下指定银行账户支付欠缴租金22694.62元及违约金44541.93元，2018年9月25日前支付欠缴物业管理费5584.20元及拆除墙体、玻璃门窗复原费18848.40元，银行账号51×××899；4、你方应于2018年9月25日前返还承租房屋并通过我司验收，若你方未于前述日前内返还房屋，你方应按约向我司支付房屋占用期间使用费，并视为你方放弃屋内全部物品的所有权……由此导致的全部损失由你方自行承担；……”。2018年9月21日，被告收到该《解除通知书》。2018年9月29日，原告向被告发出《律师函》，相关内容为：“袁杨：2018年9月20日因你方逾期支付租金，已符合合同约定解除条件，我委托人遂向你方发出《解除通知书》，《房屋租赁合同》（合同编号：092）已于前述通知书送达你方时解除。《解除通知书》要求你方在指定期限内支付欠缴租金及违约金并返还房屋，同时要求你方按约注销或变更以承租房屋作为注册地址的工商登记并结清相关费用，经我委托人多次催告，你方仍然拒绝履行前述义务。鉴于上述情况，现函告如下：1、《房屋租赁合同》（合同编号：092）已于2018年9月21日依法解除；2、租赁保证金50000元不予退还；3、你方应于2018年10月8日前支付欠缴租金9826.95元及违约金44541.93元；4、你方应于2018年10月8日前支付欠缴物业管理费4467.36元及违约金；5、你方应于2018年10月8日前返还房屋并通过我委托人验收，否则我委托人有权自行或委托第三人对房屋复原，由此产生的复原费用、占用期间使用费等一切费用由你方承担……。”被告于2018年10月1日收到该《律师函》。事后，被告未按该《律师函》的内容履行，致使双方发生纠纷，2018年9月底，原告遂在案涉房屋外围喷绘、张贴招商广告。2018年10月31日，原告向本院提起诉讼，请求法院依法判决。 案在审理过程中，本院于2018年11月27日通知双方对案涉房屋内被告留有的物品清理及房屋交付等事宜进行协商，原告方的委托诉讼代理人杨小涛与被告袁杨达成了如下协议：被告将案涉房屋内属于被告的物品搬离，并将房屋钥匙交付给原告（该协议现已实际履行）。2018年11月28日，本院通知双方对案涉房屋室内的装修装饰恢复原状事宜进行协商，原告方的委托诉讼代理人杨小涛与被告袁杨达成了如下协议：案涉房屋室内的装修装饰由原告方自行恢复原状，恢复费用3万元由被告承担。 本院认为：原被告于2016年12月6日签订的《房屋租赁合同》（合同编号：092）合法有效。合同签订后，原告按约履行了相关的合同义务，将案涉房屋交付给被告使用。被告将案涉房屋装修装饰后经营至2018年9月，并按约向原告缴纳了合同约定的相关费用及部分租金，履行了部分合同义务。在合同履行过程中，被告存在逾期支付租金和下欠原告租金的情形，经原告书面催收，被告在合理期限内至今仍未完全履行，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。依据《中华人民共和国合同法》第94条第一款（三）项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”被告的行为符合合同解除条件。2018年9月20日，原告向被告发出《解除通知书》，被告于2018年9月21日收到该通知书。依据《中华人民共和国合同法》96条第一款规定：“当事人一方依照本法第93条第2款、第94条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”被告收到该《解除通知书》后，未请求人民法院或者仲裁机构确认该通知书的效力。因此，该《解除通知书》于2018年9月21日依法解除。原告请求确认原被告签订的《房屋租赁合同》已于2018年9月21日依法解除，本院予以确认。原告诉称被告现下欠2018年9月21日合同解除前的房屋租金9826.95元，被告对此无异议，本院予以认定。因此，原告要求被告支付欠缴的租金9826.95元的理由成立，本院予以支持。 关于原告诉请要求被告支付逾期支付租金的违约金44541.93元（季度租金14847.31元×3倍）问题。被告在合同履行过程中存在逾期支付租金和下欠租金的情形，其行为已构成违约。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少，当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”原告要求被告支付逾期支付租金的违约金的理由成立，本院予以支持。原被告在合同中约定，被告逾期向原告支付租金或及本合同约定的应由被告向原告或商场物业管理公司支付的任何一项费用累计超过15日的，无论本合同是否被解除，原告均有权不予返还被告已付的全部租金和租赁保证金，同时被告应按季租金的3倍金额或本合同规定的租赁保证金金额的1/3（两者取高）向原告支付违约金等，被告认为，对违约金的计算已经严重高出法律规定，不具有合法性。本院认为，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，在审理中，原告向本院提供的证据不足以证明被告的违约行为对其造成的实际损失。结合本案合同的履行情况、双方的过错程度以及原告的预期利益等综合因素，并从平衡双方利益的角度考虑，本院认定被告的违约行为给原告造成的实际损失为被告欠缴的租金利息和合同解除日（2018年9月21日）至原告接收案涉房屋日（2018年11月27日）期间的房屋租金，该损失额确认为被告的违约金。因此，原被告在合同中约定的被告逾期向原告支付租金或及本合同约定的应由被告向原告或商场物业管理公司支付的任何一项费用累计超过15日的，无论本合同是否被解除，原告均有权不予返还被告已付的全部租金和租赁保证金，同时被告应按季租金的3倍金额或本合同规定的租赁保证金金额的1/3（两者取高）向原告支付违约金等违约条款，不符合法律规定，超出法律规定的部分本院不予支持。 被告的违约金计算如下：欠缴的租金利息参照中国人民银行同期商业贷款利率标准计算，2018年银行商业贷款基准年利率一年以上（含一年）为4.35%，被告缴纳租金的截止时间是2018年9月9日，下欠租金金额为9826.95元。因此，被告下欠租金的违约金为：以本金9826.95元为基数，从2018年9月10日起按照年利率4.35%计算至原告主张权利之日（2018年10月31日）止，金额为60.9元（年利率4.35%÷365天×52天×9826.95元），该违约金增加30%后应为60.9元×130%=79.17元。被告逾期支付租金的违约金应为648.53元，其中2017年10月29日缴纳的租金20941元逾期69天，违约金为172.2元（年利率4.35%÷365天×69天×20941元）、2018年3月20日缴纳的租金10000元逾期120天，违约金为143元（年利率4.35%÷365天×120天×10000元）、2018年4月23日缴纳的租金4847元逾期153天，违约金为88.38元（年利率4.35%÷365天×153天×4847元）、2018年5月26日缴纳的租金14847.31元逾期96天，违约金为169.87元（年利率4.35%÷365天×96天×14847.31元）、2018年8月20日缴纳的租金7000元逾期90天，违约金为75.08元（年利率4.35%÷365天×90天×7000元）》，该违约金增加30%后应为648.53×130%=843.09元。依据原被告签订的合同约定，2017年12月10日至2018年12月9日期间的租金为59380元，由此推算2018年9月21日至2018年11月27日期间的房屋租金为10737.2元（59380÷365天×66天），该违约金增加30%后应为10737.2元×130%=13958.36元。被告应承担的违约金共计为14880.62元（79.17元＋843.09元＋13958.36元）。因此，原告要求被告支付逾期支付租金的违约金44541.93元的理由不成立，本院不予支持。 关于原告诉请要求被告返还案涉租赁房屋问题。被告辩称原告将房屋进行封锁、喷绘，对外招商，其行为证明案涉房屋被告已经交还给了原告。本院认为，被告接受案涉房屋后经营至2018年9月下旬停业，停业后虽将房屋内部分物品搬离，但实际未与原告履行房屋交接手续，且房屋内仍然留有被告的物品。因此，被告的该辩称理由不成立，本院不予支持。原告要求被告返还案涉租赁房屋的理由成立，本院予以支持。在审理过程中，经双方协商，被告已于2018年11月27日将案涉房屋交付给了原告，该项诉请的义务被告已实际履行。 关于原告诉请要求被告给付拆除墙体及玻璃门窗复原费18848.40元、房屋复原费16287.60元问题。2018年11月28日，经双方协商，达成了案涉房屋室内的装修装饰由原告方自行恢复原状，恢复费用3万元由被告承担的协议，该协议本院予以确认。因此，案涉房屋室内的装修装饰由原告自行恢复原状，由被告给付原告房屋恢复原状费用3万元。 关于原告诉请要求被告给付房屋占用期间（2018年9月22日至2018年10月21日期间）使用费9898.21元问题。本院认为，原告于2018年9月20日向被告发出《解除通知书》，被告于2018年9月21日收到该通知书时，双方签订的《房屋租赁合同》依法解除。合同解除后，被告已实际搬离，案涉房屋处于闲置状态，原被告双方均未实际占用。同时，原告于2018年9月底在案涉房屋外围处喷绘、张贴招商广告等，使案涉房屋基本处于封闭状态。综合上述因素考虑，原告诉称案涉房屋在2018年9月21日合同解除后仍然由被告实际占有的依据不足，本院不予采纳。同时，合同解除后（2018年9月21日）至双方交接房屋日（2018年11月27日）期间的房屋租金损失已经计入被告承担的违约金中，原告诉请要求被告给付房屋占用期间（2018年9月22日至2018年10月21日期间）使用费9898.21元的证据不足，理由不充分，本院不予支持。 关于原告诉请要求被告支付商场管理费4529.41元、逾期支付商场管理费违约金1653.23元问题。被告辩称该费用收取主体不是原告，对原告的该项诉请不予认可。本院认为，依据合同约定，该项物业管理费是被告向第三人重庆益恒物业管理有限公司武胜分公司缴纳，原告不是权利人，对该费用发生的纠纷不属于本案处理范畴。因此，原告的该项诉请的理由不成立，本院不予支持。 综上，原被告签订的《房屋租赁合同》解除后，原告收取被告的保证金52472元（其中租房保证金5万元、房屋墙体拆除保证金2009元、房屋玻璃拆除保证金463元）抵扣被告应支付原告下欠的租金9826.95元、恢复案涉房屋原状费用3万元、应支付的违约金14880.62元后，被告还应给付原告2235.57元（9826.95元＋30000元＋14880.62元－52472元）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第一款（三）项、第九十六条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十三条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百十五条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认原告武胜百盛商业管理有限公司与被告袁杨2016年12月6日签订的《房屋租赁合同》已于2018年9月21日依法解除； 二、被告袁杨返还原告武胜百盛商业管理有限公司所有的武胜县沿口镇兴武大道融恒时代广场1栋1号楼第2层2-32号至2-34号商铺（已经履行）； 三、被告袁杨给付原告武胜百盛商业管理有限公司下欠的房屋租金9826.95元、恢复房屋原状费用30000元、违约金14880.62元，共计54707.57元。抵扣被告向原告缴纳的租房保证金、房屋墙体拆除保证金、房屋玻璃拆除保证金52472元后，现被告实际支付原告房屋租金、恢复房屋原状费用、违约金等费用2235.57元； 四、驳回原告武胜百盛商业管理有限公司的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行给付完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 案件受理费2412元，减半收取1206元，由被告袁杨负担（原告武胜百盛商业管理有限公司已垫付，被告袁杨在履行义务时支付给原告）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审判员  陈道金 二〇一八年十二月十七日 书记员  苟激光