河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0303民初652号原告：潘淑敏，男，1972年4月2日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。委托诉讼代理人：张楠、闫文豪，河南天基律师事务所执业律师。被告：洛阳楠江房地产开发有限公司，住所地河南省洛阳市西工区中州中路275号三楼。法定代表人：张建华，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘喜，河南永晖律师事务所执业律师。原告潘淑敏与被告洛阳楠江房地产开发有限公司（以下简称楠江公司）买卖合同、租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告潘淑敏的委托诉讼代理人张楠、闫文豪，被告楠江公司的委托诉讼代理人刘喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。潘淑敏向本院提出诉讼请求：1．判令解除潘淑敏与楠江公司2013年12月16日签订的合同编号为000026、000027、000028、000029、000030的五份《商铺使用合同书》；2．楠江公司返还潘淑敏商铺认购金3038000元；3．楠江公司向潘淑敏支付2015年度至2017年度商铺租金共计1736388元，并以该1736388元为基数自起诉之日起至楠江公司实际清偿完毕之日止按照同期人民银行贷款利率计算资金占用期间的债务利息；4．本案诉讼费用由楠江公司负担。事实和理由：2013年楠江公司宣传洛阳万象地下商业街商铺，向潘淑敏发出投资地下商铺的要约，并承诺由楠江公司实际经营并支付租金，不需要潘淑敏经营管理。潘淑敏基于楠江公司承诺的租金收益，与楠江公司达成了商铺使用及整体包租的交易意愿。双方签订了五份《商铺使用合同书》，潘淑敏受让洛阳市纱厂南路步行商业街地下商铺A50号、A51-1号、A51-2号、B13号、B16-2号商铺，约定合同签订当日支付商铺总价款的50%，2014年1月1日前交付商铺。双方约定楠江公司每年按照商铺总价款的8%向潘淑敏支付租金，在潘淑敏支付首付款时已扣减2014年度应付租金578796元。但楠江公司未按约定时间交付商铺，而是自行处置经营并产生收益，也未按约定支付2015年至2017年的租金。五份《商铺使用合同书》及楠江公司承诺整体包租并支付租金的契约具有不可分割性，潘淑敏的交易目的是通过购买商铺使用权并返租给楠江公司获取租金收益，现因楠江公司未支付租金的违约行为导致合同目的不能实现，给潘淑敏造成经济损失，楠江公司应当承担违约责任。楠江公司辩称，应驳回潘淑敏的诉讼请求。一、潘淑敏未按照双方签署的《商铺使用合同书》完全履行支付购房款的义务，违约在先。潘淑敏仅支付了50%的购房款（含商铺交付后第一年租金冲抵部分），后经多次催促，拒不支付剩余购房款，也不按照合同约定办理银行贷款，给楠江公司造成了重大经济损失，严重公司正常生产经营活动。二、考虑到双方的友好关系，楠江公司在潘淑敏承诺配合办理贷款手续和完全支付购房款后，即按时交付了商铺，但潘淑敏拒绝履行合同义务，提出各种不合理的要求，企图无限期拖延支付购房款，以达到不再履行合同的目的，违反诚实信用原则。三、本案商铺不存在履行不能的问题，潘淑敏违约在先的行为所引发的租金未能按时支付的后果应当由潘淑敏承担，楠江公司有权行使先履行抗辩权暂不支付相应租金。四、潘淑敏主张的租金金额、计算时间和标准错误，应由潘淑敏完全履行购房款支付义务后，双方据实结算。根据当事人陈述和提交的证据，本院确认事实如下：2013年12月16日，楠江公司（甲方）与潘淑敏（乙方）签订合同编号为000026、000027、000028、000029、000030的《商铺使用合同书》五份。合同主要约定：一、纱厂南路步行商业街是洛阳市人民政府批准建设，甲方全额投资兴建的项目，地下部分是平战结合的人防工程，甲方拥有该项目地下商铺50年的经营使用权，经营期内甲方可以自营、出租或转让等；二、乙方受让的五间商铺为纱厂南路步行商业街地下商铺A50号、A51-1号、A51-2号、B13号、B16-2号，使用期限均为50年，自2014年1月1日至2063年12月31日，商铺转让价款分别为1079760元、936760元、936760元、936760元、3344950元，合计7234990元；三、合同第五条约定，付款方式为一次性付全款或者首付款加贷款方式，乙方选择首付款加贷款方式，即在签订合同之日，乙方向甲方支付每间商铺使用费总价款的50%；剩余50%价款，乙方符合银行贷款条件并要求贷款的，由甲方提供担保从银行贷款，乙方凭合同和甲方出具的收款收据到甲方合作银行办理贷款手续，贷款期限为十年；乙方同意出具书面反担保手续，以商铺使用权向甲方提供反担保；在商铺交付之前，乙方须办理完毕贷款手续，具体时间由甲方通知乙方；乙方贷款最高不超过100万元，超过部分由乙方另行提供抵押担保并经贷款银行认可；四、甲方应当在2014年1月1日前将竣工后的商铺交付乙方使用，双方签署《商铺交接单》；五、乙方受让取得的商铺可以自己经营，也可以出租营利，或在符合相关规定的情况下出售获利；六、本合同生效后，甲、乙任何一方违约的，应按商铺总价款20%承担违约责任，条款已有约定的按条款约定。2013年12月16日至2014年1月24日，潘淑敏陆续向楠江公司支付首付款3038000元。该3038000元与合同约定的50%的首付款即3617495元相差579495元，约占商铺总价款的8%。诉讼中，双方均认可该差额款项已作为2014年度的租金冲抵了相应的首付款。2017年11月2日，楠江公司向潘淑敏发送手机短信，通知潘淑敏办理贷款手续以及需要提交的材料；如不需要办理贷款手续，应于2017年11月30日前支付购买商铺的余款。本院认为，一、楠江公司与潘淑敏之间的法律关系。楠江公司与潘淑敏签订的五份《商铺使用合同书》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律及行政法规强制性规定，双方关于五间商铺使用权的买卖合同关系合法有效。张剑向楠江公司支付了购买商铺的首付款，楠江公司向张剑支付了2014年的商铺租金，该行为表明双方在2014年还存在商铺租赁合同关系，即张剑将购买的商铺返租给楠江公司获取租金；还表明楠江公司将商铺交付给买受人张剑与张剑再将商铺交付给承租人楠江公司的两个交付行为均已完成。二、潘淑敏的诉讼请求是否成立。楠江公司与潘淑敏之间存在商铺买卖合同关系和商铺反租合同关系，双方当事人应当按照合同约定全面履行各自义务，不得擅自解除合同。潘淑敏有支付剩余50%商铺价款的义务，楠江公司有支付租金的义务，该两个义务分属两个不同的合同法律关系。《商铺使用合同书》签订后，双方当事人为商铺余款和租金问题陷入僵持状态，但两个合同均不存在履行不能及不能实现合同目的问题。潘淑敏要求解除《商铺使用合同书》及返还首付款，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于商铺反租及租金问题，双方没有签订书面的商铺返租合同，虽然2014年的返租已经履行，但2014年之后是否返租、由谁返租以及返租期限、租金标准均未约定，市场行情客观上也会有所变化。楠江公司辩解，2014年之后双方再无任何约定，楠江公司不再负责返租。上述事实表明，双方对2014年之后的返租没有达成一致意见。潘淑敏主张按商铺总价款8%支付2015年至2017年租金，证据不足，不予支持。综上所述，潘淑敏的诉讼请求不成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百三十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回潘淑敏的诉讼请求。案件受理费44995元，因适用简易程序，减半收取计22497.5元，由潘淑敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  李东晓二〇一八年四月十六日书记员  史向丹