广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0306民初27219号原告深圳市前海高捷投资有限公司，住所地深圳市前海深港合作区前湾一路******（入驻深圳前海商务秘书有限公司），统一社会信用代码91440300334941636L。法定代表人张少通,该公司执行董事。委托代理人朱云燕，广东深天成律师事务所律师。委托代理人彭商翁，广东深天成律师事务所律师。被告深圳市聚合天地实业有限公司，住，住所地深圳市宝安区西乡街道世外桃源****0207一社会信用代码91440300734152441J。法定代表人董花梅。原告深圳市前海高捷投资有限公司与被告深圳市聚合天地实业有限公司排除妨害纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人朱云燕到庭参加了诉讼，本案被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，原告于2017年4月16日竞得由宝安法院委托拍卖的（2016）粤0306执恢814号案被执行人王惠、柴玮名下位于深圳市宝安区××街道××路东侧世外桃源文化艺术中心1栋301号房产。原告付清全部拍卖款后办理了上述房产的过户登记手续，成为上述房产的合法所有权人。在上述房产拍卖过程中，原告通过拍卖公告了解到上述房产均带有十五年租约，但“租赁的有效性和真实性无法核实”。经了解，涉案房产承租人（即被告）仅向法院提供了签订时间为2011年3月17日的《房屋租赁合同书》与两份收据。该租赁合同约定被告租赁案外人王惠、柴玮共有房产深圳市宝安区××街道××路东侧世外桃源文化艺术中心1栋101、201、301、401、501、601、11栋202、203、207、12栋203、204，总计4323.52平方米房产，租赁期限为十五年，自2011年12月15日起至2026年12月14日止，被告一次性缴纳十五年租金900万元。其后王惠、柴玮向被告出具收据,表明收到全部租金。原告认为，被告与案外人王惠、柴玮之间签订的《房屋租赁合同书》为恶意串通，以明显不合理的低价承租涉案房产，是虚假的、无效的合同，对原告不具有约束力。首先，该租赁合同载明的11套房产（共计4323.52平方米）十五年租金共计人民币900万元，该租金标准明显低于市场标准。其次，原告认为该租赁合同及收据为被告与王惠、柴玮为应对包括涉案房产在内的11套房产被拍卖而故意签订的虚假合同。因此，被告与案外人王惠、柴玮之间签订的《房屋租赁合同书》对原告不具有约束力，应当将涉案房产返还给原告。原告请求判令：1、被告将深圳市宝安区××街道××路东侧世外桃源文化艺术中心1栋301房产返还给原告；2、被告向原告支付房屋占用费199065.35元（自2017年4月16日起暂计至2017年9月21日，其后按每月38281.8元标准计算至返还房产之日止）；3、被告承担本案诉讼费用。被告未作答辩。经审理查明，2017年4月26日，本院作出（2016）粤0306执恢814号之二《执行裁定书》，在执行过程中依法委托淘宝网司法拍卖中心对该案被执行人王惠、柴玮名下位于深圳市宝安区××街道××路东侧世外桃源文化艺术中心1栋201、301、401号房产进行公开拍卖，本院原告竞得上述房产，本院依法裁定上述房产归原告所有，原告可办理上述房产转移登记手续。2017年6月20日，上述位于深圳市宝安区××街道××路东侧世外桃源文化艺术中心1栋201、301、401号房产转移登记至原告名下，，登记房屋类型为多层，房屋用途为商业金融业，建筑面积638.03平方米。原告提供的出租人柴玮、王惠与承租人深圳市聚合天地实业有限公司签订的《房屋租赁合同书》显示，出租人将位于深圳市宝安区西乡街道世外桃源文化艺术中心1栋101、201、301、401、501、601、11栋202、203、207、12栋203、204共4323.52平方米出租给承租人使用，租赁期限15年，自2011年12月15日至2026年12月14日止，出租人支付租金900万元，于合同签订当日支付90万元，支付定金后60个工作日内支付410万元，余款于2011年12月15日前付清，合同落款日期为2011年3月17日。原告提供的两份落款日期分别为2011年3月17日、2011年12月9日《收据》显示，柴玮、王惠确认收到深圳市聚合天地实业有限公司租金定金80万元、转账金额739万元、现金81万元。原告主张上述执行案件拍卖公告载明涉案1栋301房产带有十五年租约，但租赁的有效性和真实性无法核实，并主张在竞拍涉案房产时其曾到现场查看涉案房产的使用情况，当时由深圳市区域经济协作促进会使用，房屋现仍为该公司继续使用。以上事实，有经过庭审举证、质证的《执行裁定书》、《不动产权资料电脑查询结果表》等证据及本案庭审笔录在卷佐证。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。结合本案，原告提供的《房屋租赁合同书》、《收据》显示，涉案1栋301房屋原有产权人柴玮、王惠将房屋出租给被告使用，租期15年，有关租金已经全额支付。而涉案房产的法院拍卖公告已经载明该房产带有15年租约，原告于竞拍涉案房产时亦曾现场查看涉案房产，并主张该房产由深圳市区域经济协作促进会使用至今。上述证据及原告的陈述初步表明，涉案房产在拍卖前已经租赁给被告使用。按照“买卖不破租赁”的原则，原告在租赁期间内通过拍卖竞得涉案房产，不影响租赁合同的效力。原告主张涉案合同系为应对拍卖而故意签订的虚假合同，按照“谁主张谁举证”的民事诉讼证据规则，原告应当提供充分证据予以证实，原告提出该合同租赁价格低于房屋租赁指导租金价格以证明该主张，鉴于房屋租金与租赁市场、租赁年限、租赁面积、付款方式、当事人缔约情况等密切相关，而有关租赁合同显示签约日期为2011年，与房屋拍卖相隔时间较长，且原告在拍卖涉案房产时亦认可、接受法院拍卖条件的，带有租约的房产的拍卖可能直接影响拍卖成交价，因此原告提出的现有证据无法充分证实涉案租赁合同属被告与原产权人恶意串通而签订的虚假无效合同，原告应当承担相应不利后果。另外，对于原告提出的对《房屋租赁合同》、《收据》进行印章及签名形成时间的鉴定申请，鉴于原告的申请明显超过了举证期限，且本案为公告送达被告的案件，无法取得证据原件以供鉴定，且当事人也无法提供可以比照进行鉴定的样本，本案无法进行实质鉴定，按照证据规则，应由原告承担相应后果。综上，原告要求被告返还房屋、支付占有使用费的请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告深圳市前海高捷投资有限公司的诉讼请求。本案受理费4281元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长  冼晓莉人民陪审员  陈李芬人民陪审员  王斯武二〇一八年四月十七日书 记 员  董 宏书 记 员  李一军附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。