广东省深圳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）粤03民终1689号 上诉人（原审被告）:文亚珍，女，汉族，1980年8月21日出生，住所地：江西省瑞昌市湓城办事处杨林中路惠民家园小区。 委托诉讼代理人：何带勇，广东国晖律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李刚，广东国晖律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）:深圳市豪屹投资有限公司，住所地：深圳市龙华新区民治大道横岭皇嘉公寓。 法定代表人：杨爱，总经理。 委托诉讼代理人：黄锦辉，广东宝城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李剑锋，广东宝城律师事务所律师。 上诉人文亚珍因与被上诉人深圳市豪屹投资有限公司（以下简称豪屹公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2017）粤0306民初4482号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 文亚珍上诉请求：1、撤销深圳市宝安区人民法院（2017)粤0306民初4482号民事判决书。2、驳回豪屹公司全部诉讼请求。3、本案一审和二审案件受理费由豪屹公司承担。 事实和理由：一、涉案商铺已经被政府依法没收，且没收决定已经生效，豪屹公司和深圳市民治水尾股份合作公司均非涉案商铺的合法权利人，无权收取商铺使用费，使用费应当由国家依法收取。理由是：根据宝安区规划土地监察大队作出的《停止违法行为通知书》和《行政处罚决定书》，认定涉案商铺所在的U.ONE优城（水尾宜水商业广场）因未取得建设规划许可证是违法建筑而被政府依法没收，被没收人深圳市民治水尾股份合作公司既未提起行政复议，又未提起行政诉讼，该行政没收决定已经确定发生法律效力。由此可知，豪屹公司和深圳市民治水尾股份合作公司均非涉案商铺的合法权利人，无权收取商铺使用费，因为涉案商铺已经因没收而变更为国有，商铺使用费应当由国家依法收取。例如，位于深圳市罗湖区金光华广场被政府依法没收，目前由国资委依法管理并收取租金。故，一审判决认定事实不清，适用法律错误，理应撤销改判。 二、双方律师函均主张自2016年12月22日终止履行房屋租赁合同，且豪屹公司在22日后切断了涉案商铺的水电供应导致文亚珍无法使用商铺，一审判决要求文亚珍支付被切断水电后的商铺使用费、推广费、空调费截止至2016年12月31日，缺乏事实支持，理应撤销改判。理由是，2016年12月22日切断水电后文亚珍无法使用商铺,豪屹公司未再向文亚珍提供推广、空调等服务，且因为豪屹公司的原因拖延与文亚珍办理商铺交接手续，因此豪屹公司无权就扩大的损失向文亚珍主张权利。 三、一审判决在没有任何证据的前提下支持豪屹公司水电费3568元属于认定事实错误，理应撤销改判，理由是，即使是豪屹公司2016年12月22日发出的律师函，也仅仅向文亚珍主张“10月份电费662元、11月份电费1022元，12月份电费1081元”(合计只有2765元），且22日以后商铺水电被切断，不可能再新增水电费用。但是一审判决在没有任何证据的前提下支持豪屹公司水电费3568元，比豪屹公司律师函所述的水电费还多出803元，明显没有任何证据支持。因为在22日的律师函中，豪屹公司并未主张文亚珍拖欠其他任何水电费用。 四、一审判决计算文亚珍欠缴涉案商铺各项费用的开始日期错误，即便文亚珍要支付欠缴费用，计算费用开始时间应为开始计算租金的“起租日”，截止时间应为租赁合同终止履行之日即2016年12月22日，理由是，(一）租赁合同中约定交纳物业管理费的4.4.1条、支付空调费的4.5.1条和支付推广费的4.6.3条，均约定文亚珍支付上述费用的开始日期为“起租日”，“起租日”应理解为开始计算缴纳租金之日，即应为合同约定的“30天经营免租期”到期日的第二天。因涉案商铺所在商城实际上是2016年9月19日统一开业，因此涉案商铺的经营免租期为2016年9月19日至2016年10月18日，开始计算缴纳租金的“起租日”应为2016年10月19日，因此开始计算物业管理费、空调费和推广费的时间也应该是2016年10月19日。由于文亚珍已经支付了首月的租金、物业管理费、空调费和推广费，因此文亚珍欠缴租金、物业管理费、空调费和推广费的日期应自2016年11月19日开始统一计算，而不是一审判决认定的从2016年10月19日起欠缴空调费、推广费，不是从2016年10月18日起欠缴物业管理费。如果双方对“起租日”的理解和认定发生分歧，因租赁合同是豪屹公司提供的格式合同，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条之规定“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”，因此本案应对“起租日”作出不利于豪屹公司的解释，法院应当采纳文亚珍方的解释。因此，一审判决对“起租日”的认定明显错误，对文亚珍欠缴费用开始日期的认定也同样错误。(二）综上，即便文亚珍需要支付欠缴费用，参照租赁合同约定的租金和费用的标准，文亚珍实际欠缴租金及各项费用计算如下：1、2016.11.19-2016.12.22,欠缴的房屋占有使用费人民币13402.80元（11826元/月+30天/月×34天）；2、2016.11.19-2016.12.22,欠缴的空调使用费人民币1675.07元(1478元/月+30天/月×34天）；3、2016.11.19-2016.12.22,欠缴的推广费人民币557.60元（492元/月+30天/月×34天）；4、2016.11.19-2016.12.22,欠缴的物业管理费人民币1116.33元(985元/月+30天/月×34天）；5、2016.10.19-2016.12.22，欠缴的水电费2765元（按照豪屹公司律师函主张的金额）。 五、一审判决剥夺文亚珍主张债务抵销的权利，属于适用法律错误，理应撤销改判，理由是，即便文亚珍要支付欠缴的各项费用，文亚珍在一审中也已经主张以保证金“抵销”，一审判决应当支持从豪屹公司应向文亚珍退回的各项保证金中扣除，而不是要求文亚珍另行支付。因为文亚珍在签约时向豪屹公司缴纳了2个月的租金23652元、空调费2956元和推广费984元作为合同履约保证金，向深圳市皇嘉物业管理有限公司（以下简称皇嘉物业公司）缴纳相当于2个月物业管理费保证金1970元、水电保证金2000元以及装修保证金5000元。因涉案商铺签订的租赁合同是无效合同，故，豪屹公司和皇嘉物业公司民治分公司应当及时向文亚珍返还所有保证金，即便文亚珍要支付欠缴费用，也应当从保证金中予以扣除。文亚珍合法行使抵扣权的行为法院应当支持。对于文亚珍欠缴的上述租金和费用，文亚珍在起诉豪屹公司和皇嘉物业公司的（2017)粤0306民初6190号案件和本案中，均已经主张从租赁的合同保证金、物业管理费保证金、水电保证金和装修保证金予以抵扣，但是本案一审判决对文亚珍要求债务抵销的主张置之不理。 六、物业管理费保证金、水电保证金、物业管理费及水电费实际上是皇嘉物业公司收取的,该案件应追加皇嘉物业公司为本案第三人，一审判决在不追加皇嘉物业公司为本案第三人的前提下，判决皇嘉物业公司应收取的物业管理费及水电费由豪屹公司收取，理应撤销改判，理由是，皇嘉物业公司系豪屹公司关联公司，租赁合同中约定的物业管理费、水电保证金、物业管理费及水电费实际上是豪屹公司委托皇嘉物业公司民治分公司收取，该公司与本案的审理有密切联系，其审理结果对其也会有影响。因分公司不具有独立法人资格，故，为了便于法院查明案情更好的审理此案，文亚珍在一审过程中已经申请法院追加皇嘉物业公司为本案第三人。而且，在本案中，豪屹公司也未出具任何证据证明皇嘉物业公司授权豪屹公司向文亚珍收取物业管理费和水电费用。 七、一审判决不将本案与（2017)粤0306民初6190号案合并审理，难以查清案件事实，理应撤销改判，理由是，宝安区人民法院已经受理文亚珍起诉豪屹公司和皇嘉物业公司(2017)粤0306民初6190号房屋租赁合同纠纷一案且已开过庭，诉讼请求中包含了本案中涉及到的各类款项，一审中文亚珍已经请求法院将两个案件合并审理，但是本案一审判决对文亚珍要求合并审理的主张置之不理。因本案与文亚珍起诉豪屹公司和皇嘉物业公司的（2017)粤0306民初6190号案件有密切关系，故，为了法院更好的审理案件，避免裁判冲突，文亚珍再次向二审法院申请合并审理上述两个案件。为此，文亚珍特依据有关法律规定提起上诉，请法院依法判决，支持文亚珍以上上诉请求。 豪屹公司辩称，一、豪屹公司从2015年1月1日起才向案外人深圳市民治水尾股份合作公司承租涉案建筑物，豪屹公司对于发生在2010年2013年期间，也就是豪屹公司承租涉案建筑物之前的行政机关针对涉案建筑物对深圳市民治水尾股份合作公司作出的相关行政处理并不知情，即使被行政处罚一事属实，也与本案的处理并无关联，因为并不影响本案双方实际存在的房屋租赁关系，即豪屹公司仍然有权依据双方合同约定主张租金、推广费、空调费、物业管理费以及水电费等房屋占有使用费。二、关于本案租金、推广费、空调费、物业管理费的计算应以双方合同约定以及最终结算确认的为准，在2016年12月28日文亚珍在豪屹公司出具的欠款单上签字确认欠费起止时间和欠费金额，并未对具体的欠费金额表示异议，因此以该《欠费单》以及双方合同约定计算文亚珍的实际欠费金额符合事实和法律规定。三、由于文亚珍在另案中已提起返还保证金的诉求，一审对保证金部分不予处理符合诉讼程序规定。四、豪屹公司与皇嘉物业公司民治分公司之间是涉案物业的委托管理关系，豪屹公司是涉案租赁合同的出租方，是收取物业管理费保证金、水电保证金、物业管理费及水电费的实际权利人，因此皇嘉物业公司民治分公司与本案的处理并无关联，无须追加为本案第三人。综上，一审查明事实清楚、适用法律正确，请求驳回文亚珍的上诉请求。 豪屹公司向一审法院起诉请求：1、判令解除豪屹公司与文亚珍双方签订的《U.ONE优城租赁合同》；2、判令豪屹公司无需退还文亚珍保证金31562元（其中租赁保证金23652元、空调费2956元、推广费984元、物业管理费保证金1970元、水电保证金2000元）；3、判令文亚珍向豪屹公司支付商铺使用费27305元；4、本案诉讼费用由文亚珍承担。 一审法院认定事实：2016年7月6日，豪屹公司与文亚珍签订了一份《U.ONE优城租赁合同》，约定豪屹公司将位于龙华新区民治大道水尾村水尾商住大厦南区XX层XX商铺出租给文亚珍使用，租赁期限从2016年8月28日至2018年8月27日，2016年8月28日至2018年8月27日期间的租金为每月11826元，免租期30天，自2016年8月28日起至9月27日止。双方签订上述租赁合同后，因商铺所在商城开业时间实际为2016年9月19日，豪屹公司与文亚珍将免租期变更为2016年9月19日至10月18日，即从2016年10月19日起计算租金。除租金外，文亚珍每月还需负担物业管理费985元、空调费1478元和推广费492元。 2016年12月22日，豪屹公司委托广东宝城律师事务所向文亚珍发送了一份《律师函》，以文亚珍拖欠管理费、空调费、推广费、水电费等拒绝缴纳为由，解除与文亚珍所签订的《U.ONE优城租赁合同》。文亚珍收到该解除通知后，于2016年12月26日委托广东国晖律师事务所向豪屹公司发送一份《律师函》，确认双方租赁合同于2016年12月22日终止履行，并要求豪屹公司退回收取的全部保证金、租金，赔偿装修损失，并允许文亚珍搬走物品。 2016年12月28日，文亚珍搬离租赁商铺，并对尚未支付的租金、空调费、推广费、水电费、物业管理费进行结算。经文亚珍签订确认的欠费明细显示文亚珍尚欠费用包括以下项目：1、2016年11月19日至12月31日期间租金16556元；2、2016年10月19日至12月31日期间的空调费3576元和推广费1190元；3、2016年9月25日至12月28日期间的电费3568元；4、2016年10月18日至12月31日期间的物业管理费2415元。上述欠费合计27305元，文亚珍尚未支付给豪屹公司。 另查明：1、豪屹公司与文亚珍签订的《U.ONE优城租赁合同》所约定的租赁商铺所在建筑物并未取得相应的建设工程规划许可证。2、文亚珍已另案向原审法院提起诉讼，要求确认豪屹公司与文亚珍所签订的《U.ONE优城租赁合同》无效，并要求豪屹公司向文亚珍返还各项保证金，并赔偿相关损失。以上事实有庭审举证、质证的《U.ONE优城租赁合同》、欠款明细等证据和庭审笔录予以证实。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，豪屹公司与文亚珍所约定的商铺所在的房屋并无相应的建设工程规划许可证，现有证据也不能证明该房屋经过主管部门批准建设，因此豪屹公司与文亚珍就租赁上述商铺所签订的《U.ONE优城租赁合同》应当认定为无效。故豪屹公司请求解除豪屹公司与文亚珍双方签订的《U.ONE优城租赁合同》，原审法院不予支持。 另根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，房屋租赁合同无效，当事人可以请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。关于文亚珍在占有使用租赁商铺期间产生的各项费用，在文亚珍搬离租赁商铺时豪屹公司文亚珍已进行过结算，并由文亚珍在相应的欠费明细上签字确认。现有证据并不能证明文亚珍在对确认上述欠款时存在可撤销或无效的情形，则应当以此欠费明细作为认定文亚珍应负担费用的依据。豪屹公司要求文亚珍支付使用费合计27,305元的诉讼请求，原审法院应予以支持。 一审法院判决：一、文亚珍于本判决生效之日起五日内向豪屹公司支付商铺使用费27,305元；二、驳回豪屹公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费636元，由文亚珍负担295元，豪屹公司负担341元。 本院经审理查明：涉案租赁合同3.2.1条款约定，装修免租期30天，自商铺交付之日起算。装修免租期内，乙方（文亚珍）无需支付租金、推广费、空调费，但仍需承担物业管理费以及装修或经营活动而产生的政府税费及其他费用（如水、电、燃气、电话费等）。3.2.2条款约定，经营免租期30天，即自2016年8月28日至2016年9月27日止，自装修免租期届满之次日起算。经营免租期内，乙方无需支付租金，但仍需承担物业管理费、推广费、空调费以及经营活动而产生的政府税费及其他费用（如水、电、燃气、电话费等）。4.4物业管理费条款约定，管理费由甲方（豪屹公司）指定管理公司负责统一管理。乙方须在签订本合同后同时与管理公司签订《物业管理服务协议》，并向管理公司支付物业管理费、水电费、公共设施费用和其他费用（有关管理标准及服务范围等详见管理协议的约定）。如乙方拖欠前述任何费用，甲方或管理公司均有权向乙方追索。双方一审开庭时确认，双方约定免租期自2016年9月19日至10月18日，自2016年10月19日起开始计算租金。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷案件。根据双方的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为：一、豪屹公司是否有权收取涉案商铺的占有使用费；二、计算各项费用的起止日期是否正确；三、本案应否追加深圳市皇嘉物业管理有限公司为第三人；四、一审是否剥夺文亚珍主张债务抵销的权利，本案是否应与（2017）粤0306民初6190号案件合并审理。 关于第一个争议焦点，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。根据一审查明的事实，涉案商铺未取得建设工程规划许可证，一审认定涉案房屋租赁合同无效，认定正确，本院予以维持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。据此，豪屹公司有权要求文亚珍参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。文亚珍关于涉案商铺已被政府没收，豪屹公司无权收取占有使用费的主张，本院不予支持。 关于第二个争议焦点，文亚珍于2016年12月28日在豪屹公司制作的欠费明细上签字确认，没有证据证明文亚珍对上述欠费明细的确认存在可撤销或无效的情形，因此该欠费明细可以作为计算文亚珍应支付费用的依据，一审处理正确，本院予以维持。 关于第三个争议焦点，根据涉案租赁合同4.4的约定，如文亚珍拖欠物业管理费、水电费、公共设施费用和其他费用，豪屹公司或管理公司均有权向文亚珍追索，故本案豪屹公司要求文亚珍支付物业管理费、水电费具有合同依据，无需追加深圳市皇嘉物业管理有限公司为第三人。文亚珍上诉理由不成立，予以驳回。 关于第四个争议焦点，关联案件是否合并审理，应根据案件的具体情况来决定，且案件是否合并审理并不会影响案件的处理结果，因此，文亚珍的该项上诉理由对本案的争议解决没有实质影响，本院不予采纳。 综上，上诉人文亚珍的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费483元，由上诉人文亚珍负担。 本判决为终审判决。 审判长 赖  秋  姗 审判员 吴  思  罕 审判员 邓    媛  二〇一八年四月十八日 本件与原本核对无异 书记员 罗愉婷(兼) 附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更； （三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。