安徽省芜湖市弋江区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）皖0203民初3464号 原告:鲍伦宇,男,1978年12月1日出生,汉族,芜湖市弋江区政府公务员，文化程度不详，住芜湖市弋江区。 委托代理人：赵艳，安徽繁阳律师事务所律师。 被告:王红,女,1988年2月10日出生,汉族,住芜湖市南陵县，公司员工，高中文化。 委托代理人：张珍，安徽闻海律师事务所律师。 第三人:中国工商银行股份有限公司芜湖城建支行,住所地芜湖市镜湖区镜湖路**,统一社会信用代码91340200766854915F。 负责人：莫青,行长。 委托代理人：赵牧，该行员工。 委托代理人：邓晓航，该行员工。 第三人:芜湖铭宇房地产经纪有限公司,住所地芜湖市弋江区中央城****,统一社会信用代码91340200MA2MRNW55C（1-1）。 法定代表人：杨俊龙,总经理。 委托代理人：谭啸，安徽纬纶律师事务所律师。 委托代理人：李玄，该公司员工。 原告鲍伦宇诉被告王红、第三人中国工商银行股份有限公司芜湖城建支行、芜湖铭宇房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院2017年9月26日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年12月19日公开开庭进行了审理，原告委托代理人赵艳，被告委托代理人张珍，第三人中国工商银行股份有限公司芜湖城建支行委托代理人赵牧、邓晓航，第三人芜湖铭宇房地产经纪有限公司委托代理人谭啸、李玄到庭参加诉讼。双方当事人申请调解期间在审限内予以扣除。本案现已审理终结。 原告诉称：2017年6月26日，经第三人芜湖铭宇房地产经纪有限公司居间介绍，被告与原告分别作为甲方、乙方签订《房屋买卖合同》，约定：甲方将其位于弋江区房屋出售给乙方，成交价125.8万元；乙方在合同签字当日向原告支付购房定金3万元；乙方在合同签订后的30个工作日内向银行提交按揭贷款申请及相关材料，甲方配合提交应由卖方提交签署的资料；甲方在60个工作日内去银行还清贷款并办理解除抵押相关手续，办理过户手续当日，乙方向甲方一次性付清首付款44.8万元（含3万元定金）；银行贷款81万元在双方办理过户提交手续银行取得他项权证后发放贷款至甲方银行账户；甲方收到全款当天将房屋交予买受人。合同签订当日，原告如约向被告交付购房定金3万元，并于2017年8月15日向银行提交了按揭贷款申请及相关材料，被告亦于当日积极配合提交签署了应由卖方提交签署的资料。因被告以案涉房屋作为抵押物向第三人中国工商银行股份有限公司芜湖城建支行提供了按揭贷款抵押担保，被告应按约定于合同签订后的60个工作日内即2017年9月19曰之前向第三人中囯工商银行股份有限公司芜湖城建支行清偿案涉房屋按揭贷款本息并解除抵押权，但被告至今未履行合同义务，且经第三人芜湖铭宇房产经纪有限公司多次催促后，被告明确表示拒绝。原告认为，《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，合同双方均应全面严格履约。现原告已按合同约定履行了义务，但被告却明示拒绝履行，显已构成违约。故诉至法院，请求判令一、被告继续履行原被告双方于2017年6月26日签订的《房屋买卖合同》项下义务，具体包括被告立即清偿涉案房地产所涉抵押债务并办理注销抵押登记手续，第三人中国工商银行股份有限公司芜湖城建支行协助办理上述注销抵押登记手续；如被告未在生效判决指定期间内清偿贷款本息并注销抵押登记，则由原告代为向第三人中国工商银行股份有限公司芜湖城建支行清偿并注销抵押登记（代为清偿款项由原告从应支付给被告的购房款中直接予以抵扣），第三人中国工商银行股份有限公司芜湖城建支行予以配合；被告于注销抵押登记次日配合原告办理弋江区房屋产权登记之原告名下的手续；被告于收到原告全部购房款当日将弋江区房屋交付给原告；二、被告向原告双倍返还定金6万元（由原告从应向被告支付的购房款中直接抵扣）。 原告为支持其诉讼请求及陈述的事实和理由提交证据如下：1、身份证复印件，证明原被告身份；2、工商信息复印件，证明第三人民事诉讼主体资格；3、房屋买卖合同复印件，证明原被告双方签订了房屋买卖合同法律关系以及双方权利义务内容；4、购房定金《收条》复印件，证明原告已经如约履行了交付购房定金3万元的义务；5、收据复印件，证明原告于2017年8月15日向银行提交了按揭贷款申请及相应材料，被告亦于当日积极配合提交签署了应由卖方签署的资料，原告已经完全按照合同约定履行了义务；6、个人购房担保借款合同复印件，证明原告为购买涉案房屋，向农行金桥支行贷款，并获得通过，双方于2017年10月2日签订个人借款担保合同，该合同第24条第2项，该借款用于购买本案涉案房屋，第28条证明银行贷款将直接划入被告指定的银行账户，但是本合同的借款必须等到涉案房屋过户到原告名下并在该行办理抵押登记后才能放款，该证据证明原告已经按照购房合同第五条履行了己方义务，被告违约。 被告在庭审中辩称：原告在诉状中陈述的内容不完整，并非全部购房事实，原告在起诉时提交的房屋买卖合同确系原始合同，但原被告双方在签订本合同后对合同中重要内容进行修改，现原告应当于合同签订之日起60个工作日内代被告偿还涉案房屋所欠剩余银行贷款约30万元，然后被告再办理涉案房屋抵押相关手续，因此本案原始房屋买卖合同中，关于偿还涉案房屋剩余银行贷款约定的条款已经被原被告双方协商一致进行变更，原告在起诉时故意隐瞒事实，虚假陈述，将导致本案客观事实无法查清；原告在诉状中，诉称被告存在违约行为，不属于客观事实，被告并不存在任何违约行为，更不承担任何违约责任，被告与原告达成房屋买卖合同是指修改后的房屋买卖合同，积极履行合同项下的法定义务，还积极敦促原告履行合同义务，尤其是偿还涉案房屋所欠剩余房屋银行贷款，这些不仅有我们提交的证据予以证明，原告在起诉时提交的聊天记录也恰恰证实被告积极履行的意思表示；本案客观事实上的违约方是原告，原告存在违约行为，合同明确约定，甲乙双方同意在签完此合同的30个工作日，向银行提交乙方按揭贷款所需要的全部材料，合同签订日期是2017年6月26日，从该日期计算30个工作日，原告应当最迟在2017年8月7日前向银行提交此材料，事实表明原告在2017年8月15日才向银行提交材料，属于违约，原告虽然承诺了偿还涉案房屋按揭贷款，但此后至今未予履行，这也是导致本案房屋买卖合同无法履行的关键所在，合同第七条第一项约定，甲乙双方应在60个工作日内，向芜湖市房地产市场管理处申请办理房地产交接手续和登记手续，但根据原告提供的证据，原告和银行的按揭贷款合同在2017年10月2日才得以审批通过，原告距离上述约定的房管部门申请办理相关手续的期限已经大大超过，根据合同第七条也构成违约；原告的违约行为不仅导致双方买卖合同无法履行，更使得被告不能达到其当初签订合同的目的，综上，我们认为在此次合同的履约过程中，原告违背诚实信用原则，隐瞒实际情况导致合同未能履行，故恳请法庭驳回原告诉请。 被告针对其抗辩及陈述事实和理由提交证据如下：1、微信聊天记录打印件43张，证明原被告对原始合同内容条款进行了变更，被告不仅不存在违约行为，还积极履行了合同义务；2、短信记录打印件，证明截止2017年9月18日下午6点半，第三人中介公司的店长吴传怀（原告提供的收条中中介收款人就是吴传怀）在和被告的通话中，依然表示买方帮你还款的问题，我帮你沟通，下个星期就能解决，此时已经是在合同中约定的在60个工作日内去银行还清贷款并解除抵押手续的最后一天，此时工作时间已过，原告已经构成违约；3、365淘房网截图打印件，证明涉案小区的房价在2017年11月份是9000-12000元，被告已经完全不能实现同原告签订买卖合同的目的，当初被告出卖涉案房屋也是筹措资金，购买新房。 第三人中国工商银行股份有限公司芜湖城建支行在庭审中陈述：我行认为是原被告之间的房屋买卖合同纠纷案件，应与我行无关，至于原告的诉讼请求中提到的协助办理注销抵押手续，我行认为办理注销抵押手续的前提是王红在我行所欠的贷款本息全额归还之后，我行再根据我行相关规定和业务流程，才予以办理；故请求驳回原告对我行的诉求。 第三人芜湖铭宇房地产经纪有限公司在庭审中陈述：依法判决。 第三人中国工商银行股份有限公司芜湖城建支行、芜湖铭宇房地产经纪有限公司均未提交证据。 经当庭举证、质证，被告对原告所举证据1、2、4无异议；证据3质证意见为真实性、合法性无异议，但该证据仅证明原被告双方达成房屋买卖合同的法律关系，不能达到证明原被告双方权利义务内容的证明目的，因为事实上合同项下的重要条款已经做了变更；证据5质证意见为真实性、合法性无异议，但不能证明原告已经完全按照合同约定履行了义务，恰恰相反，根据购房合同第五条第三款A项，甲乙双方同意在签完此合同30个工作日内向银行提供乙方按揭贷款的必须材料，合同签订的日期是2017年6月26日，原告应最迟在2017年8月7日前向银行提供相关材料，但原告在2017年8月15日向银行提交，已经超出了合同的履行期限，而此项提交申请全是原告的作为义务，被告只是配合，我方后面的证据将予以证明我方不仅配合原告履行此项义务，且通过中介方一再催促原告予以履行；证据6质证意见为真实性、合法性无异议，但不能达到原告证明目的，根据合同第七条第一项约定，双方应在60个工作日内向房地产部门申请办理交易手续登记手续，也就是原告最迟在2017年9月18日向房管部门申请办理，且在办理该手续时必须提交原告已经审批通过的个人购房担保借款合同，但根据原告提供的证据，原告和银行的按揭贷款合同在2017年10月2日才得以审批通过，原告距离上述约定的去房管部门办理相关手续的期限已经大大超过，根据合同第七条，原告已经构成了违约。第三人中国工商银行股份有限公司芜湖城建支行对原告所举证据1、2、5、6质证意见为无异议；证据3质证意见为与我行无关；证据4质证意见为不清楚。第三人芜湖铭宇房地产经纪有限公司对原告所举证据均无异议。原告对被告所举证据1质证意见为真实性有异议，微信属于电子证据，微信照片来源于被告手机，存在删减的可能，同时原告无法核实该聊天记录中对方的身份，不能确定对方系第三人的工作人员，该证据也不能证明原被告双方就合同条款进行了变更，同时双方在合同中约定了原被告在签订合同后30个工作日内即2017年8月7日前向银行提交原告按揭贷款所需要的材料，从该聊天记录的20页可以看出，2017年8月10日被告尚在外地，并且被告称下周一即2017年8月14日左右回去，由于原告向银行申请按揭贷款需要被告的配合，双方共同到场才能办理，从被告所提交的证据可以证明，是由于被告的原因未能及时办理，原告没有违约，因此不能达到被告证明目的；即使微信聊天记录是与第三人工作人员之间发生的，但第三人不能代表原告变更合同内容；证据2质证意见为真实性有异议，该手机号码不清楚是否是吴传怀的手机号码，短信内容帮忙沟通买方帮你还清贷款的问题证明原被告就原告替被告还款尚未达成一致意见，原始合同的条款没有变更，从该短信内容可看出被告在合同签订后60个工作日届满前就已经明确表示不愿出售涉案房屋，证明被告违约的事实；证据3质证意见为与本案无关，双方的合同是在2017年6月签订的，而且合同关于房屋单价的约定是双方的真实意思表示，应当按照合同约定履行。第三人中国工商银行股份有限公司芜湖城建支行对被告所举证据质证意见均为不清楚。第三人芜湖铭宇房地产经纪有限公司对被告所举证据1质证意见为真实性无异议；证据2质证意见为手机号码是我司员工吴传怀的号码，至于短信内容公司不知情；证据3质证意见为无异议。 经当庭举证、质证，本院对当事人所举证据认证如下：对原告所举证据1、2，由于对方无异议，本院经审查予以确认；对原告所举证据3、4、5、6以及被告所举证据1、2、3，本院经审查结合本案案情对其真实性予以综合认定。 经当庭举证、质证、认证及当事人陈述，审理查明的事实如下：2017年6月26日，经第三人芜湖铭宇房地产经纪有限公司居间介绍，被告王红（甲方、卖方）与原告鲍伦宇（乙方、买方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲方将其位于芜湖市弋江区房屋（建筑面积为162.07平方米）出售给乙方，成交价125.8万元，中介佣金为12600元，过户服务费1000元；乙方在合同签字盖章后当即向原告支付购房定金3万元；甲乙双方同意在合同签订后的30个工作日内向银行提供乙方按揭贷款所需要的必须材料；甲方在60个工作日内去银行还清贷款并办理解除抵押相关手续，办理过户手续当日，乙方即时一次性付清首付款44.8万元（含3万元定金）给甲方；银行贷款81万元在双方办理过户提交手续后，根据房管局规定时间取得房产证和他项权证，银行收到他项权证后发放贷款至甲方银行账户；甲方收到全款当天将房屋交予买受人；如在房屋买卖过程中产生违约，若违约方为甲方，甲方应双倍返还该定金给乙方，若违约方为乙方，则甲方不退定金给乙方。合同签订当日，原告即向被告交付购房定金3万元并取得被告开具的收条。2017年8月15日，原告向银行提交了按揭贷款申请及相关材料，2017年10月2日，原告与中国农业银行股份有限公司芜湖金桥支行签订《个人购房担保借款合同》。被告也一直未按约还清贷款并办理诉争房屋的解除抵押手续，故成讼。 另查明，涉案房屋芜湖市弋江区中央城Ａ14＃楼2-1802室登记为王红个人单独所有，不动产权证书号为皖（2016）芜湖市不动产权第××号，该房目前设有抵押权，抵押权人为本案第三人中国工商银行股份有限公司芜湖城建支行。 本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人对自己提出的主张有责任提供证据。本案中，原告鲍伦宇（乙方、买方）与被告王红（甲方、卖方）于2017年6月26日签订的《房屋买卖合同》合法有效，对双方当事人具有约束力。原告在2017年8月15日向银行提交了按揭贷款申请及相关材料，已超过该《房屋买卖合同》约定的“甲、乙双方同意在签完此合同后的三十个工作日内，向银行提供乙方按揭贷款所需要的必须材料”，该《房屋买卖合同》第七条第一项约定“甲、乙双方应在六十个工作日内向芜湖市房地产市场管理处申请办理房地产交易手续和房地产登记手续。在办理上述手续时，双方须积极给予配合，若因一方故意拖延或不及时提供相关材料，给对方造成损失的，视为违约。……”，本条款中双方约定需提供的材料包括原告与银行签订的借款合同，而原告于2017年10月2日才与中国农业银行股份有限公司芜湖金桥支行签订《个人购房担保借款合同》，已超过该《房屋买卖合同》约定的60个工作日。按照《房屋买卖合同》约定，被告应在合同约定的60个工作日内去银行还清贷款并办理解除抵押相关手续，而被告也未按约履行。故在本案中，原被告双方均未按《房屋买卖合同》约定履行，双方均有违约行为，原被告双方各自承担相应责任。被告已明确表示不再履行涉案《房屋买卖合同》，被告应返还原告定金3万元。根据弋江区近期房价上涨的事实，同时结合原告其他损失，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，并参考赶集网、58同城网、芜湖365淘房网上关于涉案房屋所在及周边小区近期平均房价的上涨幅度，本院酌定被告应另补偿原告15万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，第九十四条第二款第（四）项，第一百一十五条，第一百二十条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告鲍伦宇与被告王红于2017年6月26日签订的《房屋买卖合同》； 二、被告王红于本判决生效之日起十日内返还原告鲍伦宇定金3万元； 三、被告王红于本判决生效之日起十日内支付原告鲍伦宇补偿金15万元； 四、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16122元，由原告鲍伦宇负担8061元，被告王红负担8061元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审 判 长  苏元义 人民陪审员  王正发 人民陪审员  张邦旺 二〇一八年四月八日 书 记 员  沐先龙 附本案适用法律条款 1、《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 2、《中华人民共和国合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务、经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 3、《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 4、《中华人民共和国合同法》第一百一十五条：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵做价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；接受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 5、《中华人民共和国合同法》第一百二十条：当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 6、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。