山西省晋中市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）晋07民终2595号上诉人(原审被告)：山西铸鑫房地产开发有限公司，住所地：山西省太原市晋源区义井街道办事处吴家堡村村北。法定代表人：张华刚，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：赵世立，北京德恒（太原）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭强，北京德恒（太原）律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：冀俊杰，男，1986年1月10日出生，汉族，山西省寿阳县人，住寿阳县。委托诉讼代理人：郑海英，男，1963年2月8日生，汉族，山西省寿阳县人，住寿阳县。上诉人山西铸鑫房地产开发有限公司（以下简称铸鑫房地产开发公司）因与被上诉人冀俊杰合同纠纷一案，不服山西省寿阳县人民法院（2018）晋0725民初627号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。铸鑫房地产开发公司上诉请求：撤销原审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求;二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:一、本案诉讼时效已经经过,被上诉人的诉讼请求应依法予以驳回。1、根据《商品房买卖合同》的有关约定，本公司应当在2014年7月31日前向被上诉人交付房屋，交付期限屈满后，被上诉人未收到房屋,权利即受到侵害,诉讼时效自2014年8月1日起计算至2016年7月31日止,被上诉人于2018年5月10日向人民法院提起诉讼，显然诉讼时效期间已经经过。2、根据“谁主张，谁举证”的基本证据规则,被上诉人应当就其在2014年8月1日至2016年7月31日期间曾向本公司主张逾期交房及违约金的事实承担举证责任。被上诉人向贵院提交的信访证明并不能证明被上诉人向本公司主张过权利。首先，该份证明出具日期为2018年3月9日，注明仅供7月26日、7月27日开庭使用，但实际被上诉人起诉时间为5月10日，前后相互矛盾，真实性存疑。其次，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十五条之规定:单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。该份证明并不具备上述证明必备要件，不应作为本案事实认定的依据。二、本公司提交的证据足以能够证明寿阳县人民政府及其所属部门责令本公司停止施工长达一年零八个月之久的事实,根据合同约定，本公司无需承担违约责任。1、根据《商品房买卖合同》的约定:因政府原因造成的停工，本公司可以据实予以延期。2012年3月12日，本公司以协议形式取得寿阳县滨河新区21号地块开发权，同时应寿阳县政府部门要求在2012年4月1日前开工，建设手续边开发办理，然而，寿阳县人民政府在本公司按约履行协议过程中,强行断电要求本公司所建项目停工，导致1#、2#、3#、4#楼的建设在2012年8月26日至2014年4月26日期间一直处于停工状态，本公司根据合同约定延期向被上诉人交付房屋，并不违反合同约定。三、被上诉人本身应对迟延接房承担主要责任,被上诉人违约金计算依据有误。根据上诉人出示的通知显示,被上诉人所住小区已在2015年6、7月份具备房屋交付条件，并且已有小区业主接房入住，其中不乏与被上诉人情况相似的业主。但被上诉人却在小区房屋具备交付条件后近一年内拒不接房，由此造成的损失理应由被上诉人自身承担，本公司不应为被上诉人的过错买单。综上，被上诉人的诉讼请求无事实依据，也无法律依据，请求人民法院依法驳回被上诉人的诉讼请求。冀俊杰辩称，一、本案未超过诉讼时效。因根据双方约定的《协议》及《合同》，在交房期限届满时，铸鑫房地产开发公司尚不具备法定的交房条件，故以从实际交房时间至一审立案之日止，根据《中华人民共和国民法总则》的规定：“民事案件的诉讼时效为三年。”本案被上诉人均向县信访局等有关部门主张过诉求，故一审法院认定事实清楚，本案未超过诉讼时效。二、铸鑫房地产开发公司在一审中提交的证据未有佐证予以证明铸鑫房地产开发公司停工期限，铸鑫房地产开发公司不具备法定的免责事由。铸鑫房地产开发公司在一审中虽提交了相关证据说明政府责令停工导致逾期交房的事由。但本人认为，在铸鑫房地产开发公司一审中未提供交房验收等相关手续与停工期限予以佐证，不能证明铸鑫房地产开发公司主张其目的，根据《中华人民共和国合同法》及《商品房销售管理办法》的规定：“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合条件的商品房按期交付给买房人，未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。”故铸鑫房地产开发公司不具备法定的免责事由。根据《最高人民法院关于民事诉讼的若干规定》：没有证据或者不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。三、冀俊杰签订了《商品房买卖合同书》，已履行了购房付款的义务，合同约定交房日期为2014年7月31日前，铸鑫房地产公司实际向本人交房期限己逾期。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，在二审中铸鑫房地产开发公司又未提交新的证据予以反驳的情况下，请二审法院依法驳回铸鑫房地产开发公司的上诉请求。冀俊杰向一审法院起诉请求：请求人民法院依法判令铸鑫房地产开发公司因违约逾期交房向冀俊杰支付违约金29746.82元；由铸鑫房地产开发公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2013年6月28日，铸鑫房地产开发公司与冀俊杰签订了《商品房买卖合同》，冀俊杰购买铸鑫房地产开发公司寿阳县公园国际滨河城1-1-1802室商品房一套，建筑面积88．56平方米，每平米3199元，总价283303元。冀俊杰已付了首付房款，剩余100000元办理了按揭贷款。合同约定房屋交付期限为2014年7月31日前；逾期冀俊杰要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，铸鑫房地产开发公司按日向冀俊杰支付已付房价款万分之二的违约金。但铸鑫房地产开发公司未能按期交房，以该公园国际滨河城住宅小区工程项目因新港煤化有限责任公司液化气站重大安全隐患，政府相关部门先后三次要求停工，并采取了相关措施为由，认为属于合同中约定的政府原因导致。铸鑫房地产开发公司于2016年1月7日向冀俊杰交付所购买商品房，比约定的交房期限2014年7月31日前延迟525天。冀俊杰向一审法院起诉，请求判令铸鑫房地产开发公司向其支付从2014年8月1日起至实际交房日止逾期交房的违约金为本案事实。一审法院认为，冀俊杰、铸鑫房地产开发公司之间签订的《商品房买卖合同》为有效协议，双方应按约定履行。冀俊杰已经依约支付铸鑫房地产开发公司首付房款，剩余款办理了银行按揭贷款，铸鑫房地产开发公司应依约按期交付冀俊杰所购商品房。《商品房买卖合同》中约定房屋交付期限为2014年7月31日前；逾期自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，铸鑫房地产开发公司按日向冀俊杰支付已付房价款万分之二的违约金。铸鑫房地产开发公司于2016年1月7日才向冀俊杰交付了所购买商品房，比约定的交房期限延迟525天。铸鑫房地产开发公司所述政府相关部门原因造成停止施工长达一年零八个月，仍缺乏其他证据佐证，一审法院酌情适当核减此原因导致的停工期间为90天，属于合同约定的可以顺延工期的事由。剩余435天铸鑫房地产开发公司应依合同承担相应的违约责任。冀俊杰诉讼请求判令铸鑫房地产开发公司向其支付从2014年8月1日起至交房之日逾期交房的违约金，以冀俊杰房款为基数，按每日万分之二给予赔偿，应计算435天，共24647元。铸鑫房地产开发公司申请追加寿阳县人民政府为本案第三人，一审法院也不予采纳。一审法院判决：铸鑫房地产开发公司于判决生效之日起十日内支付冀俊杰逾期交房的违约金24647元。二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。本院认为，双方二审期间的争议焦点是：一、冀俊杰的诉讼请求是否超过诉讼时效；二、是否存在因政府原因导致停工的事实存在，停工期限，铸鑫房地产开发公司是否应承担逾期交房违约责任；三、冀俊杰是否应对延迟接房承担责任。本院评判如下：一、按照法律规定，诉讼时效期间从权利人知道或应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。诉讼时效中断的，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算。本案中，双方合同对逾期交房违约金的起算时间作出约定，铸鑫房地产开发公司确迟延交付房屋。交房后，铸鑫房地产开发公司未支付交房前的逾期交房违约金，结合一审证据，可以看出公园国际滨河城的业主在交房前直到2017年，曾在法定的诉讼时效期间内向政府有关部门反映问题主张权利的事实。因此，冀俊杰的诉讼请求没有超过诉讼时效。铸鑫房地产开发公司主张冀俊杰的诉讼请求超过诉讼时效，依据不足，本院不予支持。二、结合一审双方提供的证据，可以证实在双方合同履行过程中，存在政府让铸鑫房地产开发公司停工的事实，符合顺延工期的合同约定，但铸鑫房地产开发公司没有政府有关部门下令停工及复工的相关手续，无法充分证实其主张的停工一年零八个月的事实，一审法院酌情扣减90天的停工期，较为妥当。三、铸鑫房地产开发公司称冀俊杰在小区房屋具备交付条件后近两年内拒不接房，由此造成的损失理应由冀俊杰自身承担，但铸鑫房地产开发公司未能提供冀俊杰所购房屋在2015年具备交付条件的证明，也未能提供冀俊杰所购房屋具备交付条件后在2015年通知冀俊杰收房的证明，故对铸鑫房地产开发公司该项主张不予采纳。综上，一审认定事实清楚，法律适用准确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费544元，由山西铸鑫房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  韩锦芬审判员  侯建伟审判员  范光伟二〇一八年十二月十九日书记员  李 静