江西省兴国县人民法院民 事 判 决 书（2018）赣0732民初3602号原告：王建，男，1986年7月25日出生，汉族，江西省兴国县人，住江西省兴国县，委托诉讼代理人：吴佑官，江西国兴律师事务所律师，特别授权。被告：兴国长运房地产经纪服务有限公司，住所地兴国县平川大道（银盛花园一期大门左侧第二间）。法定代表人：张利珍，该公司经理。委托诉讼代理人：王绍锋，江西国兴律师事务所律师，特别授权。被告：刘世庚，男，1982年8月4日出生，汉族，江西省兴国县人，住江西省兴国县，原告王建与被告兴国长运房地产经纪服务有限公司（以下简称“长运公司”）、刘世庚确认合同无效纠纷一案，本院于2018年11月24日立案后，依法适用简易程序，于2018年12月12日公开开庭进行了审理。原告王建及其委托诉讼代理人吴佑官、被告长运公司的委托诉讼代理人王绍锋、被告刘世庚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王建向本院提出诉讼请求：1、依法判决原、被告签订的《定金收条》无效；2、依法判决被告刘世庚返还原告订金2万元、物业垃圾清运费1000元，被告长运公司对该2.1万承担连带返还责任；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告长运公司系房屋中介机构。2018年4月份，原告到被告长运公司看房，给原告介绍了被告刘世庚的二层半连体房屋一栋，位于兴国县××镇山塘××小区××号，属集体用地房屋。2018年4月28日，原告向被告长运公司支付了2万元订金，被告长运公司向原告出具了收款收据一张。付款时，原告与被告长运公司多次强调在未交房之前，原告不同意将款支付给被告刘世庚，也不愿意直接与被告刘世庚直接交易。向被告长运公司支付2.1万元后，原告要求出示交易房屋的建房手续和房屋来源的相关依据才能与其签订房屋买卖合同和支付购房款。2018年5月15日，被告长运公司要求原告支付1000元的物业垃圾清理费就会给原告提供交易房屋的建房手续和相关依据，原告向被告长运公司支付了1000元后，两被告一直没有出示相关手续。事后，原告发现交易房屋不是出卖人被告刘世庚所建，且是高兴镇人民政府的安置房屋。同时，交易房屋的左右邻居均有《房屋安置合同》，然而被告没有向原告出示该合同。因此，原告要求被告长运公司退款21000元，被告长运公司以其将款项转交给被告刘世庚为由拒不退款，经多次协商和房管局调解未果。原告认为，本案双方交易的房屋系集体用地房屋，位于兴国县××镇山塘村××新村，无产权登记，原告不是该村集体经济组的成员，双方的行为系无效行为。另该房屋系政府安置房，被告刘世庚未向原告出示安置合同。被告长运公司作为经纪机构，违反了《房地产经纪管理办法》第25条第9项“为不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供经纪服务”之规定，被告长运公司提供服务也系违法行为，违背了原告的意途，即在未交房之前不得将2．1万元转交给被告刘世庚，被告长运公司依法应当承担共同返还的赔偿责任。为此，诉请依法判决两被告返还原告2.1万元。原告王建对其诉讼请求和主张的事实向本院提供的证据有：1、原告身份证复印件一份，证明原告的诉讼主体资格及身份信息；2、被告刘世庚的身份证复印件一份，证明被告刘世庚的诉讼主体资格及身份信息；3、被告长运公司信息网络查询打印件一份，证明被告长运公司的身份信息；4、《定金收条》一张，证明被告长运公司盖了公章，提供了经纪服务，原告和二被告共同签订了购买兴国县高兴镇三塘村金叶新村集体用地房屋的事实；5、收款收据两张，证明被告长运公司收取原告王建21000元的事实。被告长运公司辩称，答辩人与原告王建、被告刘世庚未签订居间合同。王建付款时，长运公司法定代表人张利珍的丈夫李京亮、被告刘世庚均在场，钱已全部付给刘世庚。原告王建、被告刘世庚洽谈房屋时，明确知道房屋土地性质为集体所有，且王建还到实地察看房屋，答辩人不存在隐瞒的事实。答辩人不应承担本案的连带责任，请求法院驳回原告王建要求答辩人承担连带责任的诉请。被告长运公司对其主张的事实向本院提供的证据有：李京亮与原告王建的微信聊天记录，证明长运公司没有隐瞒交易房子的信息；李京亮和王建没有签订居间合同也没有收取居间费用的事实。被告刘世庚辩称，我收到原告王建的定金20000元和垃圾清理费1000元是事实。但是我和原告交易时说了房子没有房产证，说明了是高兴乡政府的安置房，当时说了没有任何手续，而且说好了原告不付剩余房款就不用退定金。所以现在我不同意退还21000元给原告。被告刘世庚未向本院提供证据。经审理查明的事实和认定依据：原告王建为兴国县潋江镇居民。被告长运公司成立于2017年8月29日，经营范围为房地产经纪服务等，法定代表人为张利珍，张利珍的丈夫李京亮帮助经营公司业务。被告刘世庚为兴国县高兴镇山塘村村民。2018年4月，原告王建到被告长运公司看房，被告长运公司给原告王建介绍了被告刘世庚的二层半连体房屋一栋。该房屋位于兴国县××镇山塘村××小区××号，属集体用地房屋，建房占用的土地为兴国县高兴镇山塘村的集体使用土地。李京亮同原告王建一同到实地察看了该房屋，期间李京亮明确告知原告王建该房屋为集体土地房屋。2018年4月28日，原告王建作为甲方、被告刘世庚作为乙方、李京亮代表被告长运公司作为丙方共同签订了一份《定金收条》。该《定金收条》载明：“今收到乙方王建交来购买房屋定金20000元。经双方协商约定该定金系乙方用于购买甲方房屋的购房定金。该房屋位于江西省赣州市××村××小区××号，建筑面积220平方米，房屋已装修。经双方协商一致同意：如甲方个人原因违约，定金双倍返还乙方，如乙方个人原因违约，甲方定金不返还。本协议甲、乙、丙各方各持一份，具有同等法律效力。备注：剩余房款伍拾伍万元在2018年5月22日前全部付清（如没付清定金不退）。收款人（甲方）：刘世庚。付款人（乙方）：王建。丙方（房地产经纪机构）：长运公司（已盖公章）”。同日，在李京亮、原告王建、被告刘世庚三人在场的情况下，原告王建通过微信转账的方式向李京亮支付了20000元定金，李京亮收到后当场又转给了被告刘世庚，被告长运公司向原告王建出具了收款收据一张，被告刘世庚也在收款收据上签了名。此后，原告王建要求二被告出示交易房屋的相关依据才能与其签订房屋买卖合同和支付购房款。2018年5月15日，被告刘世庚电话通知李京亮、原告王建，要支付1000元的物业垃圾清理费才能提供交易房屋的相关依据，原告王建向李京亮支付了1000元物业垃圾清理费，被告长运公司向原告王建出具了一张收款收据，李京亮又把该1000元转给了被告刘世庚。此后，因两被告一直没有出示交易房屋的相关依据，原告王建要求被告长运公司退款21000元，被告长运公司以其将款项转交给被告刘世庚为由拒不退款，经多次协商未果，遂于2018年11月24日向本院提起诉讼，要求二被告返还21000元。截至2018年12月12日开庭时，被告长运公司未收取原告王建、被告刘世庚的服务费用。上述事实，有原告王建、被告长运公司提供的证据及原告王建、被告刘世庚的当庭陈述予以证实。本院认为，所有人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，但其对自己财产的处分不得违反法律、行政法规的强制性规定。农村房屋买卖必然涉及宅基地转让，根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。被告刘世庚的房屋，虽属其所有，但所建房屋的土地是属村集体所有，村集体所有的土地由本村村民集体所有。原、被告签订的《定金收条》涉及的买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权，因原告王建是兴国县潋江镇居民，不是兴国县高兴镇山塘村村民，不具备在山塘村内购买集体土地房屋的资格。被告刘世庚将在村集体所有的土地上建设的房屋出售给不属于本村村民的原告王建，双方签订的《定金收条》违反了《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定，该买卖合同应认定为无效。合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。原告王建诉请要求被告刘世庚返还定金20000元和物业垃圾清理费1000元符合法律规定，本院予以支持。原告王建主张被告长运公司违反《房地产经纪管理办法》第25条的规定应承担连带还款责任，因《房地产经纪管理办法》系部门规章，明确了房地产经纪机构违反《房地产经纪管理办法》第25条应承担相应的行政责任，未明确应与房屋出卖人承担连带还款责任，故对该主张本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决如下：一、原告王建与被告刘世庚、被告兴国长运房地产经纪服务有限公司于2018年4月28日共同签订的《定金收条》无效；二、被告刘世庚返还原告王建购房定金20000元；三、被告刘世庚返还原告王建物业垃圾清理费1000元；四、驳回原告王建的其他诉讼请求；五、本案履行内容限本判决生效后3日内履行完毕。案件受理费163元（已按简易程序减半收取），原告王建已预交，由被告刘世庚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审判员  刘勇二〇一八年十二月十三日书记员  邱荣