广东省肇庆市高要区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1204民初41号原告：肇庆市高要区���景房地产代理有限公司，住所地肇庆市高要区南岸湖西路2号丽景花园第二幢首层27号商铺。法定代表人：赵镇民。委托代理人：卢玉婷，广东广岭律师事务所律师。委托代理人：王萍萍，广东广岭律师事务所律师。被告：钟少薇，女，汉族，1970年1月15日生，住广东省高要市，委托代理人:郑绮娜，肇庆市高要区司法局金渡司法所法律工作者。原告肇庆市高要区凯景房地产代理有限公司诉被告钟少薇居间合同纠纷一案，本院于2018年1月18日立案受理后，依法适用简易程序并于2018年3月1日公开开庭进行了审理。原告肇庆市高要区凯景房地产代理有限公司的委托代理人卢玉婷到庭参加诉讼，被告钟少薇及其委托代理人郑绮娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肇庆市高要区凯景房地产代理有限公司诉称：2017年6月8日，原、被告签订了《限时独家销售合同》，委托原告独家代理出售被告名下的南岸南亭北路丽江苑F幢606房（以下简称涉案房屋）。委托期限为2017年6月8日起至2017年9月8日。签订合同当天，原告向被告支付了2000元保证金，保证在上述委托期限内将房屋出售出去。同时，双方还约定若在委托期限内被告拒绝出售该物业的，被告应向原告支付等额于委托售价4%的违约金。2017年9月5日，原告为被告找到合适的买家梁杰能，梁杰能同意按照《限时独家销售合同》上所载条件购买涉案房屋，并支付了5000元购房定金给原告代为保管。原告找到合适买家后，通过各种方式通知被告与买家签署《房屋买卖合同》，但被告无故推脱，原告分两次书面发函通知被告，被告均拒不签订买卖合同。为维护原告的合法权益，特起诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付��约金14000元；2、被告退还原告保证金2000元；3、本案诉讼费由被告承担。被告钟少薇辩称：1、原告没有在约定的委托期限内促成房屋买卖合同的成立，依法不能收取任何居间佣金；2、原告没有在约定的委托期限内促成房屋买卖合同的成立，依法不能要求我方支付违约金；3、《限时独家销售合同》中第八项第二款的规定属于无效合同条款，且原告在合同约定的期限届满后没有被委托，无权代售物业；4、原告与《限时独家销售合同》中的合同主体不一致，原告不具备诉讼主体资格；5、原告存在不诚信行为，我方收取的保证金2000元不应退还。综上，原告的诉求缺乏事实和法律依据，应依法驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：钟少薇作为甲方，肇庆市高要区凯景房地产代理有限公司南岸第二分公司作为乙方，双方于2017年6月8日签订了《限时独家销售合同》，约定：甲方独家委托乙方代理出售甲方名下的南岸南亭北路丽江苑F幢606房（以下简称涉案房屋），委托售价350000元；委托期限从2017年6月8日起至2017年9月8日止；乙方支付2000元给甲方，作为委托期限内的保证金，交易成功后该保证金视为买方缴纳的定金，如经纪方超过委托期限未能按约定促成交易，则该保证金归卖方所有；如甲方违约，需支付委托售价4%的金额作为违约金给乙方。合同还约定了其他事项。之后，钟少薇收到乙方支付的保证金2000元。原告述称其为被告于2017年9月5日找到合适的买家梁杰能，梁杰能并支付了5000元购房意向金给原告代为保管，原告遂通知被告与买家签署《房屋买卖合同》，但被告无故推脱，拒不签订房屋买卖合同，原告认为被告的行为属于违约，应当向原告承担违约责任。针对原告通知被告与买家签署《房屋买卖合同》��宜，原告述称其分别于2017年10月13日和2017年10月28日以肇庆市高要区凯景房地产代理有限公司南岸第二分公司的名义向被告发出了《签约通知函》。被告反驳称其于2017年10月14日收到一份《签约通知函》，以肇庆市高要区凯景房地产代理有限公司南岸第二分公司的名义通知，时间为2017年10月13日，该通知函显示买家是于2017年9月12日向原告支付了壹万元购房意向金，并通知被告于2017年9月17日签订买卖合同。经本院核查，被告提供的通知函与原告提供的通知函内容不一致。另查明：肇庆市高要区凯景房地产代理有限公司南岸第二分公司为肇庆市高要区凯景房地产代理有限公司的分公司，肇庆市高要区凯景房地产代理有限公司对肇庆市高要区凯景房地产代理有限公司南岸第二分公司在本案中的民事行为予以确认。另，《限时独家销售合同》第八项空白处有手写部分“备注条件：1、叁拾伍万售价包含摩托车房壹个；2、若未能在合同期限内顺利成交，顺应延期。”庭审时，原告述称该手写部分的内容是其工作人员在合同签订时添加，被告述称原告的工作人员在合同签订时针对该添加的合同内容，并未作出释明，且该内容第二条与合同限时的性质相悖，应认定其为无效条款。以上事实，有起诉状、答辩状、身份证、营业执照、限时独家销售合同、收据、购房意向书、签约通知函、录音光盘等书面证据及本案开庭笔录在案证实。本院认为：本案为居间合同纠纷。本案的争议焦点有：1、关于《限时独家销售合同》的效力问题。本院认为，该合同为居间合同，对于合同的打印部分，系钟少薇与肇庆市高要区凯景房地产代理有限公司南岸第二分公司自愿签订，是双方真实意思表示，为依法成立的合同且已生效，对双方具有法律约束力，双方应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更。关于该合同第八项空白处手写部分的效力问题，该内容是原告的工作人员在合同签订时添加，但未有被告方的签名捺印予以确认，且被告对该内容不予认可，且书写的内容“顺应延期”有悖于双方签订合同时约定限时销售的目的，因此本院认为，该合同第八项空白处手写部分的合同条款不符合合同的生效要件，应认定为无效条款。2、关于肇庆市高要区凯景房地产代理有限公司在本案中的诉讼主体资格问题。根据《中华人民共和国公司法》第三条及第十四条的相关规定，公司是企业法人，公司可以设立分公司，分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。本案中，肇庆市高要区凯景房地产代理有限公司南岸第二分公司为肇庆市高要区凯景房地产代理有限公司的分公司，肇庆市高要区凯景房地产代理有限公司南岸第二分公司不具有法人资格，其在本案中的民事责任应由肇庆市高要区凯景房地产代理有限公司承担，因此，肇庆市高要区凯景房地产代理有限公司在本案中具有诉讼主体资格。3、被告钟少薇在履行《限时独家销售合同》过程中是否存在违约行为。首先对于原告述称其分别于2017年10月13日和2017年10月28日向被告发出《签约通知函》，用于证明其通知被告签约而被告拒不签约的情况，本院认为，按原告所述其为被告在2017年9月5日已找到交易机会，但直到2017年10月13日和2017年10月28日才书面通知被告签约，原告无故拖延时间且通知的时间已经超出双方约定的代理期限。再次根据被告提供的原告发出的《签约通知函》显示买家是于2017年9月12日向原告支付了壹万元购房意向金，并通知被告于2017年9月17日签订买卖合同，而原告发出该函的时间为2017年10月13日，且该通知函与原告提供的通知函内容不一致，原告对此并无合理解释。本院认为，被告提供的通知函时间节点相互矛盾，原告提供的通知函时间已超出被告委托原告的代理期限，被告有权拒绝原告提供的交易机会，因此，被告钟少薇在履行《限时独家销售合同》过程中不存在违约行为，原告请求被告支付违约金的诉求，理据不足，本院不予支持。另，由于原告未能在其约定的代理期限内促成涉案房屋的买卖交易，其无权要求被告支付报酬，且按合同约定原告支付的保证金2000元归被告所有。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十六条、第六十条、第一百二十五条、第四百二十四条、第四百二十七条，《中华人民共和国公司法》第三条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下��驳回原告肇庆市高要区凯景房地产代理有限公司的诉讼请求。本案受理费100元，由原告肇庆市高要区凯景房地产代理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按本案判决确定的一审案件受理费同等金额，向广东省肇庆市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤诉处理。代理审判员  贾书昌二〇一八年四月八日书 记 员  朱贤志