浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）浙04民终365号上诉人（原审被告）：杭州申瑞置业有限公司，住所地：浙江省杭州市西湖区申花路392号。统一社会信用代码：91330106555191269Y。法定代表人：徐勇，董事长。诉讼代表人：浙江智仁律师事务所、浙江韦宁会计师事务所有限公司、江苏新天伦律师事务所。系杭州申瑞置业有限公司破产管理人。委托诉讼代理人：蒋凌云，浙江智仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：李斌，浙江智仁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱春富，男，1954年3月6日出生，汉族，住浙江省桐乡市。委托诉讼代理人：朱夷平，浙江诚献律师事务所律师。原审被告：徐勇，男，1971年6月5日出生，汉族，住浙江省瑞安市。上诉人杭州申瑞置业有限公司（以下简称申瑞公司）因与被上诉人朱春富、原审被告徐勇房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省桐乡市人民法院（2017）浙0483民初2562号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。申瑞公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回起诉或驳回朱春富的诉讼请求；一、二审诉讼费用由朱春富负担。事实和理由：一、一审法院认定证据错误。1.一审对朱春富提供的三份证据予以认定错误。购房款应开具正规的发票，朱春富提供的收据，实则是为了掩盖民间借贷事实，虚构作为购房款使用，本质是借款的收据。《浙江省商品房买卖合同》仅是虚伪的表象，《协议书》恰恰是双方通谋虚伪意思表示的载体，双方实际是民间借贷关系，并非该证据所体现的购房关系。2.一审对于申瑞公司提供的徐勇笔录、林琼笔录及往来款凭证不予认定错误。徐勇在笔录中陈述，“当时我们约定了回购，回购回来，申瑞钱还给他，不回购，房子给他”，充分显示了双方当事人之间民间借贷关系尚未转化，符合法律规定的流质情形。如果徐勇承认关系已经转化，其可以摆脱民间借贷关系的担保义务，否则其仍要承担担保义务。在此情形下，徐勇仍按照事实描述本案，是对自己不利之描述。且该笔录是管理人在破产程序当中所做，破产管理人是杭州市西湖区人民法院依法指定的，是维护全体债权人包括朱春富在内的利益开展工作，本身代表着一定的公权力和中立，法院应当尊重管理人的工作成果，认定该证据。如果认为被询问人陈述有错误或偏差，应要求相关被询问人员到庭阐述，况且该被询问人员也是本案原审被告。林琼与本案当事人均无利害关系，是普通员工，一审法院应对林琼的询问笔录予以认定。往来款项凭证恰恰说明申瑞公司一直将案涉款项作为借款记账的。如果是抵债房屋或真实销售房屋的款项，财务会列为预收款或购房款，只有非真实购房关系，才会列为往来款并计付利息。3.一审法院对于房屋产权信息查询记录和依职权调取的证据认定过于草率，导致事实认定错误。申瑞公司提供的房屋产权信息查询记录是从杭州市房产档案馆窗口正常途径调取的30套房产信息，该信息显示案涉房产2014年办理了网签，但未显示2015年是否办理过网签。一审法院依职权通过杭州市房产档案馆发送工作联系单至杭州市房产信息中心的形式，调取到申瑞国际金座1幢1201室的预售合同备案变更信息，该调取的方式并非常态，同时对于备案公示而言，普通利害关系人根本无法了解到变更后的内容，只能了解到2014年1月1日的备案信息。另外，纵然该证据内容属实，也仅代表1幢1201室的房屋已发生备案信息变更，无法证明其余29套房屋是否办理过合同变更备案。二、一审法院认定事实错误。1.朱春富与申瑞公司结算后的借款本息尚未转化为购房款。一审法院以结果为导向，忽略《协议书》第五条、第六条的明确约定，忽略民间借贷关系没有转化的事实，不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条，该认定与事实不符，也是适用法律错误。根据2015年11月19日朱春富与申瑞公司签订的回购《协议书》，本案并非是以物抵债之合意转化，朱春富与申瑞公司之间仍然是民间借贷关系，嗣后未能达成房屋买卖合意。根据《协议书》第五条，朱春富采取商品房回购的形式要求申瑞公司还本付息，且要求以2000万元为本金按年化12%计算投资收益，该形式违背商品房买卖关系的正常情理。由此可见，双方之间并无嗣后形成的关系转化之合意，仍然是以商品房买卖为名的民间借贷关系。根据《协议书》第六条约定，如有新买家，朱春富在收到新买家购房款的前提下同意解除商品房买卖合同。30套房屋不是从朱春富手上直接转售给他人，仍然是通过先解除合同、申瑞公司直接卖出后将购房款打给朱春富。朱春富本人的意思表示仍然是拿回本息即可，房屋买卖合同的签订只不过是对民间借贷本息的让与担保。双方的关系没有进行转化，本案仍然是民间借贷关系。如已真实转化关系，应当是以朱春富名义转售给新买家，朱春富尚能从中赚取巨额差价。该条款以避免高额的二手房交易税费为理由，掩盖回购后还本付息之事实，欲盖弥彰，更印证了本案关系尚未转化，仍是民间借贷关系的事实。朱春富签订该份《协议书》的目的，就是为了保障借款，在找到新买家的这段时间中，还以12%年化利率计算利息。任何真正的以房抵债协议或真正的购房人，都不可能同意签订这样的条款，更何况朱春富有律师代理的情况下。法院对商品房买卖合同关系或民间借贷关系的认定，不能受制于当事人签订的书面合同和表面条文外观，而应以当事人之间的真实意思及合同的实质性内容来决定，以当事人的履行意愿、方式等方面综合考量，以探究当事人之间真实意思表示所对应的法律关系。朱春富本身就是出借资金给申瑞公司，其所追求的是资金的利息回报。在2015年11月份朱春富所开发的申瑞国际项目出现资金问题，项目停滞的时候，案涉房屋何时能竣工、何时能交付、何时能办证，实际上处于一个极不确定的状态。作为追求资金利息回报的债权投资人，是不可能接受这么一个不确定的代偿方式，唯一能推断和解释的是，案涉的商品房买卖合同仅仅是朱春富收回出借资金本息的履约担保。这从《协议书》第五、六条的内容中可以清晰地予以证实，如果是真实的抵债关系，所抵的房屋之权属及利益就归属于朱春富。但朱春富却选择或接受了申瑞公司有权在15个月内另行出售的规定，同时对于出售后偿还给朱春富的本息总额，也是按照申瑞公司资金占用的期限（即计算到朱春富收到新买家购房款之日止）按年化12%的利息标准计算投资收益（即利息）。这样的条文约定内容，完全符合民间借贷交易的通常模式，即按照占用资金的时间长短计算资金的利息。从这样的条文来看，朱春富的本质目的仍然是希望能收回出借资金的本息，而不是想真的抵债或购房。况且其2015年11月11日已向申瑞公司出具过《同意回购承诺书》，进一步表明其在《协议书》签订时，并非是真实的抵债和购房关系。案涉商品房买卖合同约定的交房日期是2016年11月15日，而《协议书》签订的时间是2015年11月19日，同时约定申瑞公司在《协议书》签订后15个月内即在2017年2月20日前可以对案涉房屋进行转售或另行出售。假定在2016年11月15日，案涉房屋具备了交房条件，那申瑞公司是交房还是不交房呢？如果申瑞公司交房了，那么还有三个月的转售期没到，岂不是放弃了自己的权利；如果申瑞公司不交房，那么是否构成了迟延交房，如果构成，那么还有三个月的转售期又要如何解释，这些问题对于真实的购房关系来说，实则是相互矛盾的，但对于是作为民间借贷的担保来说，则是情理之中、应有之义。此说明《协议书》签订的真实目的是为了履行民间借贷出借资金本息的担保，而不是真实的购房或抵债关系。如果是真实的购房或抵债关系，朱春富是不可能同意在房屋交付后，仍允许申瑞公司转售，并按资金占用时间收取年化12%的利息占用成本，除非这样的房屋交付也是一种让与担保。从申瑞公司和徐勇角度来说，当时《协议书》所约定的13000元/㎡的价格，明显低于当时的市场价，也远低于徐勇及申瑞公司的心理预期价格，所以才会有《协议书》第五、六条规定，对于徐勇和朱春富而言，当时签订《协议书》真实目的也并非是抵债或出售房屋，而是用这些房屋作为偿还朱春富出借资金本息的担保。2.案涉房屋存在明显不合理低价情形。首先，申瑞公司以较大折扣将商品房出售给朱春富抵销债务不属实，双方并未抵销债务，而是约定了继续计算利息和以新买家购房款还朱春富借款，约定了民间借贷本息的现金清偿方式。其次，2014年1月，朱春富为保障其借款与申瑞公司签订50套房屋的买卖合同并办理了网签，50套房屋的单价均为22500元/㎡。2015年11月，朱春富退出原20套房屋的网签，并就另外30套房屋变更网签备案登记，30套房屋的单价均为13000元/㎡。一审法院在无数据参考的情况下，仅以朱春富单方陈述，就认定申瑞公司在2015年与朱春富达成的13000元/㎡价格合理，无法律依据。综合考虑杭州市的综合房价及案涉房屋所处的黄金地段，小区1000米以内有城西银泰商场及超市、地铁口、浙江大学、杭州保俶塔实验小学等优秀基础配套设施，案涉房屋13000元/㎡的价格显著低于市场价。申瑞公司所欠的借款本息总额与案涉30套房屋的市场总价相差悬殊，不符合《合同法》与《破产法》的公平原则，属于可撤销行为。参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条的规定，转让价格达不到交易时市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。债务人以明显不合理的高价收购他人财产，人民法院可以根据债权人的申请，参照合同法第七十四条的规定予以撤销。三、一审法院适用法律错误。1.本案符合让与担保的情形，应当按照民间借贷纠纷关系审理。2015年11月双方法律关系并没有转化，仍然是约定了回购的内容，是名为买卖实为借贷的让与担保情形，应当按照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定审理，即当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。2.本案属于物权法第一百八十六条禁止的流质情形。双方并没有合意转化购房或抵债法律关系，且仍旧是约定了“继续计算民间借贷利息，以新买家之购房款还民间借款本息，如无法联系到新买家，申瑞公司丧失本条所规定之权利”的条款，属于物权法第一百八十六条规定的抵押权人在债务履行期限届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的禁止流质条款情形，应属无效。流质的禁止，是为了保护其他债权人和债务人的共同利益，同时避免该债权人从中获得高于其债权的利益，构成不当得利，侵犯其他债权人和债务人的利益。3.本案亦属于通谋的虚假意思表示。民法总则第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。不管是2014年1月15日签订的《浙江省商品房买卖合同》还是2015年11月20日签订的《协议书》，从交易的实质来说，朱春富与申瑞公司之间实施了名为买卖，实为借贷的行为，朱春富获得了当时市场价值约40486475元的30套酒店式公寓房屋的网签，实际上是为借款2000万元作担保。涉诉房屋从未转移占有，双方虽然在合同形式上表象显示意思一致，但并不存在真实的房屋买卖意思表示，而是一种通谋的非真意表示。意思表示真实是民事法律行为应当具备的要件。表意人与相对人合意实施虚假意思表示的行为，即双方有意识的不真实意思表示和行为，为无效法律行为，应当按照民间借贷法律关系审理本案。4.本案应当为确认之诉。申瑞公司已经于2017年6月1日被杭州市西湖区人民法院裁定破产，在破产清算案件过程当中，所有债权人都需要经过债权申报程序，且破产企业无法立即清偿判决书中所确立的债权，必须待资产处置后统一进行清偿，本案应当为破产债权的确认之诉，一审法院未询问朱春富是否变更诉讼请求，直接以给付之诉请求判决，违背法律规定。四、其他相关情况。管理人接管申瑞公司后，经调查，初步确认申瑞公司网签的137套房屋存在以网签为民间借贷做让与担保的情形，依法应予撤销。现朱春富与申瑞公司房屋买卖合同纠纷一案尚审理中，若最终判决申瑞公司需要向朱春富交付房屋并办理产权证，将对其他100多套以房抵债问题的处理产生重大阻碍，直接影响其他近500名真实购房人和债权人的受偿，造成清偿率极低，极易引发重大群体性矛盾和社会维稳问题。而且，对于类似名为买卖实为借贷且尚未转化为房屋买卖合同关系的案件，如认定为买卖关系，将会对桐乡，乃至嘉兴、浙江地区的审判造成极其恶劣的影响，违背最高人民法院2015年指导案例72号所认可的嗣后形成、合意转化之主旨。最后，该案件原在2015年9月9日曾以民间借贷案由起诉，后朱春富撤回起诉，另以房屋买卖合同纠纷起诉，并在起诉状中虚构事实，且未提交朱春富与申瑞公司之间的《借款合同》，企图混淆法官视听，作出错误判决，该行为已经涉嫌恶意虚假诉讼，请求依法移送公安机关处理。朱春富辩称，本案是房屋买卖合同纠纷，申瑞公司混淆了先前的借款关系与本案房屋买卖关系，错误的引用了法律规定。双方先开收据后办证不违反法律规定，协议的约定是合法有效的。对调查笔录的三性均有异议，《协议书》是双方的真实意思表示，徐勇参加了《协议书》的起草，现在否认《协议书》，违背了事实。一审判决与《协议书》反映的意思一致，与变更手续的委托书相印证，根据法院调取的证据，案涉房屋已经办理了备案变更手续，且办理一套房屋可以体现30套房屋的变更情况。《协议书》约定注销掉20套房屋备案登记的前提是申瑞公司配合朱春富变更完备案。变更登记的委托书明确了是由徐勇办理变更手续。《协议书》中已经明确双方对借款本息进行结算并确认，很明确的确定了商品房买卖关系。投资与借贷是两种不同的法律关系。朱春富买的是毛坯房，楼房还是烂尾楼状态，之前做担保的50套房屋是精装修房屋，价格是申瑞公司单方面提供，而不是双方协商的市场价格。市房管局同意备案也说明房屋价格没有过低的情况。买卖合同关系和抵押担保没有关系。徐勇二审中未作答辩。朱春富向一审法院起诉请求：1.申瑞公司交付30套商品房（详见附件清单）、提供朱春富所购商品房初始登记的《土地使用权证书》和《房屋所有权证》，并配合朱春富办妥上述房屋所有权转移登记手续使朱春富取得上述房屋的所有权证和土地使用权证。徐勇承担履行上述义务的连带保证责任；2.申瑞公司和徐勇承担自2016年11月16日起至实际交付房屋手续之日的违约金；3.诉讼费用由申瑞公司和徐勇承担。一审法院认定事实：朱春富与申瑞公司间存在民间借贷关系。2015年11月19日，双方经结算确认：截至2015年11月14日，申瑞公司欠朱春富借款本金、利息及其他费用合计23286050元。为担保上述款项，双方曾于2014年1月15日签订有申瑞国际50套房屋的《浙江省商品房买卖合同》。基于上述事由，三方于同日签订《协议书》一份，约定：第一条申瑞公司自愿以杭州市西湖区申瑞国际金座1幢的1201室至1225室及1102室、1106室、1107室、1109室、1111室，共30套房屋作价抵偿其所欠上述借贷债务。第二条朱春富同意，除上述所列房屋外，朱春富与申瑞公司于2014年1月15日签订并在杭州市房管局网上备案登记的其他《浙江省商品房买卖合同》作废，申瑞公司应配合朱春富在本合同第三条第1、2款所涉合同内容变更登记完成后三日内办理注销登记手续。第三条本协议签订后朱春富与申瑞公司作为本协议第一条所涉房屋买卖双方当事人的权利义务，除相应房屋原《浙江省商品房买卖合同》中所约定的价款已变更为本协议第一条所约定的金额，以及原《浙江省商品房买卖合同》中所约定的交房时间延期至2016年11月15日，办证时间顺延至新的交房时间后90天，付款方式变更为以借款抵顶外，其他权利义务与原《浙江省商品房买卖合同》各项约定的内容相同。为本协议能方便快捷的得以执行，各方一致同意直接采用在本协议第一条所涉房屋原《浙江省商品房买卖合同》的基础上，通过变更相应条文内容并向房管局备案的方式处理。经房管局变更备案后的《浙江省商品房买卖合同》之内容即为朱春富与申瑞公司双方当前所建立的买卖关系之权利义务的内容。第四条本协议签订之日起，即视为已付清本协议第一条所涉房屋的相应购房价款。并且申瑞公司所欠朱春富的借贷债务即被视为已全部清偿完毕。申瑞公司应在本协议签订后五个工作日内开具购房款收据，并在办理产权证书前提供正式购房款发票。第五条就本协议第一条所涉房屋，申瑞公司或徐勇有权在本协议签订后的15个月内，要求朱春富将上述房屋再行转售给申瑞公司或徐勇联系的新买家，新买家所支付给朱春富的购房价款超出如下公式所计算出售房基准价款的，则超出的部分由朱春富负责退还给申瑞公司：基准价款=23286050元+自2015年11月15日起至甲方收到新买家的购房价款之日止的以2000万元为本金按年化12%计算的投资收益（如新买家系分批向朱春富购买的，则本金余额根据购房款到账进度相应扣减）。申瑞公司或徐勇未能在15个月内成功联系到新买家的，则申瑞公司或徐勇丧失本条所规定的权利。2015年11月11日朱春富出具的《同意回购承诺书》的内容按此条规定执行。第六条为规避二手房交易税费，各方同意在申瑞公司或徐勇找到新买家购买本协议第一条所涉抵债房屋时，朱春富与申瑞公司双方采用先解除双方本协议第一条所涉房屋的买卖合同，再由申瑞公司与新买家签订相应房屋的买卖合同的方式处理，但朱春富同意解除双方买卖合同的前提是：朱春富已收到新买家的相应的购房价款。第七条本协议约定内容与原《浙江省商品房买卖合同》以及双方之前所签订的其他相关协议内容不一致的，均以本协议约定内容为准。第八条徐勇完全同意本协议所约定之内容，并同意继续作为申瑞公司履行本合同义务的保证人承担连带保证责任，保证期限至本《协议书》申瑞公司履行义务期限届满之日起两年。徐勇亦同意，如本协议履行过程中，朱春富与申瑞公司新达成协议的，无论是否事先征求徐勇之意见，徐勇均继续承担保证责任。《协议书》签订后，2015年11月20日，朱春富依约将用作担保的除案涉30套房屋外的其余20套房屋在杭州市住房保障和房产管理局办理了网上备案注销登记手续，同时，对案涉30套房屋的《浙江省商品房买卖合同》在网上备案的基础上，对购房总价、单价、交房时间、办证时间、付款方式等作了相应变更。2015年11月15日，申瑞公司按约对案涉30套房屋开具了相应的30份收据，并加盖财务专用章，交款个人为朱春富，款项内容为购房款，30份收据总额为2339.259万元，与《浙江省商品房买卖合同》中约定的合同价总计相符。后案涉房屋并未在《协议书》约定的15个月内转卖他人。朱春富与申瑞公司签订的30份《浙江省商品房买卖合同》约定：1.房屋基本情况。位于杭州市西湖区申瑞国际金座1幢的1201室至1225室共25套及1102室、1106室、1107室、1109室、1111室，建筑层数为地上12层，地下1层；2.计价方式与价款。按建筑面积计算，单价均为每平方米13000元。3.交付期限及条件。出卖人应当在2016年11月15日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：（1）建设工程竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；（2）……；（3）……；4.出卖人逾期交房的违约责任……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。5.关于产权登记的约定。出卖人承诺于2017年2月15日前取得《土地使用权证书》和《房屋所有权证》的初始登记，并将上述证书交付给买受人，买受人自行办理商品房转移登记。出卖人不能在前款约定的期限内交付权属证书，双方同意按下列约定处理：……买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。《浙江省商品房买卖合同》附件八：补充协议内容第十四条第二项约定，若出卖人逾期交房的，则本合同中出卖人承诺取得土地、房屋权属证书的时间相应顺延、顺延期限与商品房交付的逾期期限相同，该顺延期限内出卖人不承担逾期办证的相应违约责任及赔偿责任。《浙江省商品房买卖合同》还就其他事项进行了约定。另查明，申瑞公司因不能清偿到期债务，明显缺乏清偿能力，2017年6月1日，杭州市西湖区人民法院裁定受理对申瑞公司的破产申请，并于同日指定浙江智仁律师事务所、浙江韦宁会计师事务所有限公司、江苏新天伦律师事务所为申瑞公司联合管理人。由于申瑞公司经营管理不善，案涉房屋至今未完工，更未通过竣工验收。一审法院认为，《协议书》、《浙江省商品房买卖合同》是当事人真实意思表示，未违反相关法律、行政法规规定，合法有效，当事人均应切实履行。朱春富已将经结算后的借款本息转化为购房款，申瑞公司也开具了购房款收据。至此，朱春富已按约履行了自己的义务，但申瑞公司却至今未履行交房及办证义务，故朱春富要求按约支付逾期交房违约金的诉请，予以支持。因申瑞公司于2017年6月1日起进入破产清算程序，故交付违约金的截止时间应为2017年5月31日。本案争议的焦点有三：一是本案法律关系性质是民间借贷纠纷还是房屋买卖合同纠纷，案涉房屋是当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保还是真实的买卖关系；二是案涉房屋是否存在明显不合理低价而应予撤销《浙江省商品房买卖合同》；三是徐勇是否承担连带保证责任。关于焦点一，民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。而民事交易活动过程中，当事人的意思表示发生变化，除为法律特别规定所禁止，均应予准许。对朱春富与申瑞公司间存在真实的民间借贷关系以及申瑞公司截至2015年11月14日尚欠朱春富本息23286050元这一事实，双方均无异议。现申瑞公司因不能按约归还借款本息，双方当事人经对账协商，决定终止借款合同关系并建立商品房买卖合同关系，将对账确认的借款本息转变为已付购房款，并在原《浙江省商品房买卖合同》基础上，对双方的相关权利义务重新进行了约定。该《浙江省商品房买卖合同》就已非为双方之间的借款合同履行提供担保了，而是借款合同到期申瑞公司难于清偿债务时，双方协商通过将申瑞公司所有的商品房出售给朱春富的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。因此，本案情形与《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款所规定的“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保”的情形并不相同，因而不能适用该条司法解释规定，本案亦不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条禁止流质契约的情形。《浙江省商品房买卖合同》内容也表明，朱春富有向申瑞公司购买房屋的真实意愿，申瑞公司也有出售案涉房屋的真实意愿。综上，本案法律关系性质应当按照双方对账后签订的《浙江省商品房买卖合同》确定为商品房买卖关系。关于争议焦点二，判断房屋价格是否过高或过低，既要参考同时同地段、同类型商品房价格，更要考虑出卖人当时的资信情况、信誉情况、楼盘的施工进度。申瑞公司在2015年11月期间，经营状况严重恶化，作为被告申瑞公司涉及多起诉讼，对已出售的商品房未能按期交房，虽已结顶，但对内部设施的安装，无力为继，处于烂尾状态，已引发业主群体性上访、信访，在此情形下，按当时正常的市场价购房，作为知悉此情况的朱春富几乎不可能。申瑞公司以较大折扣将商品房出售给朱春富以抵销债务，符合当时的实际情况。朱春富与申瑞公司签订的《浙江省商品房买卖合同》是双方真实意思表示，未违反相关法律规定，亦无证据表明双方存在恶意串通的情形。申瑞公司的管理人以“明显不合理的低价”为由，主张按照合同法的规定予以撤销《浙江省商品房买卖合同》，一审法院认为，撤销权应自债权人或当事人知道或应当知道撤销事由之日起一年内行使。故申瑞公司要求对30份《浙江省商品房买卖合同》予以撤销的请求，缺乏事实与法律依据，一审法院不予采信。关于争议焦点三，徐勇是否承担连带保证责任问题。纵观《协议书》全文，朱春富与申瑞公司并不存在金钱给付义务，双方约定的是如何将借款本息转化为购房款，对原《浙江省商品房买卖合同》内容的变更以及转卖他人后的房款处理。在《协议书》中，徐勇作为担保人，其实质是要徐勇作为法定代表人承担协助的义务。现申瑞公司已进入破产程序，相关协助义务应由其破产管理人承担。对申瑞公司逾期交房违约金问题，因徐勇并未在《协议书》及《浙江省商品房买卖合同》中承诺对此予以担保。故朱春富要求徐勇承担连带保证责任之诉请，不予支持。综上，朱春富要求申瑞公司交房及办证的诉请，一审法院予以支持。由于申瑞公司目前处于破产清算阶段，其交房及办证具有特殊性，除按合同约定交付房屋并办证这一方式外，对同一楼盘，经破产管理人认可并为大多数业主接受的交房条件及办证方式，朱春富也应予认可。对朱春富要求支付逾期交房违约金的诉请，一审法院也予支持，对其余诉请不予支持。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、申瑞公司应在具备双方签订的《浙江省商品房买卖合同》第九条约定的房屋交付条件后二十日内将案涉30套商品房（具体为杭州市西湖区申瑞国际金座1幢1201室、1202室、1203室、1204室、1205室、1206室、1207室、1208室、1209室、1210室、1211室、1212室、1213室、1214室、1215室、1216室、1217室、1218室、1219室、1220室、1221室、1222室、1223室、1224室、1225室以及杭州市西湖区申瑞国际金座1幢1102室、1106室、1107室、1109室、1111室）交付给朱春富，并在取得30套案涉商品房《土地使用权证书》或土地使用权证明、《房屋所有权证》初始登记或以其他方式可办证后的二十日内协助朱春富办理上述权证的过户手续；二、申瑞公司应在判决生效之日起十日内支付朱春富逾期交房违约金（以23286050元为基数，自2016年11月16日起按每日万分之一计算至2017年5月31日止）；三、驳回朱春富其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10879元，由朱春富负担3829元，申瑞公司负担7050元。二审中各方当事人均未提供新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审主要争议焦点为：一、关于本案是否属于破产债权确认纠纷；二、关于本案争议事实及法律关系的确定；三、关于案涉合同应否撤销。关于本案是否属于破产债权确认纠纷。《中华人民共和国企业破产法》第二十条规定：“人民法院受理破产申请后，已经开始而尚未终结的有关债务人的民事诉讼或者仲裁应当中止；在管理人接管债务人的财产后，该诉讼或者仲裁继续进行。”本案一审于2017年4月1日立案，杭州市西湖区人民法院于2017年6月1日受理对申瑞公司的破产申请并于同日指定破产管理人。可见，本案属于杭州市西湖区人民法院受理破产申请后已经开始但尚未终结的民事诉讼。故在管理人接管债务人的财产后，一审围绕朱春富的诉讼请求继续进行审理并无不当。申瑞公司有关本案应为破产债权确认纠纷的理由不成立。关于本案争议事实及法律关系的确定。本院注意到，本案争议的《协议书》签订前，申瑞公司与朱春富确实存在借款合同关系，且为履行借款合同，双方签订了50套商品房买卖合同作为担保，并办理了网签备案登记。但本案系争的30套商品房的买卖合同是在申瑞公司未偿还借款本息的情况下，经重新协商并对账后签订的，双方约定将借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，将借款本息转为已付购房款。《协议书》载明的签订协议的背景、目的等具体内容可以体现双方经协商一致终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系。申瑞公司对一审认定双方属于房屋买卖合同关系提出了以下几项异议，本院逐一评判如下：1.申瑞公司认为朱春富一审提供的证据是为掩盖民间借贷的事实，不能作为认定案件事实的依据，应以申瑞公司提供的徐勇笔录、林琼笔录及申瑞公司往来款凭证认定双方仍属于民间借贷关系。对此，本院认为，朱春富提交的购房款收据、《浙江省商品房买卖合同》及《协议书》在性质上属于原始证据、直接证据，其相对于传来证据、间接证据具有更高的证明力，可以作为确定当事人之间法律关系的逻辑起点和基本依据。申瑞公司一审中提供的徐勇、林琼的笔录系申瑞公司破产管理人单方制作，且被询问人对法律关系的陈述仅是其主观判断，何况徐勇本身与本案有利害关系，不宜基此通过解释和推断得出否定书面证据所反映的房屋买卖合同关系的结论。至于申瑞公司提交的记账凭证，是申瑞公司内部单方记账方式，且发生在申瑞公司与朱春富结算前，不能推翻申瑞公司与朱春富之后终止借款合同关系、建立房屋买卖合同关系意思变化的事实。2.申瑞公司认为一审法院依职权调取的申瑞国际金座1幢1201室的预售合同备案变更信息，调取方式非常态，普通利害关系人仅能调取案涉房屋2014年备案信息，无法了解2015年的变更情况，且1201室进行了变更备案不代表其余房屋也办理过变更备案。根据查明的事实，申瑞公司曾委托徐勇办理案涉房屋变更手续，至于杭州市住房保障和房产管理局对外是否公示备案变更信息及不公示的原因不属于本案民事纠纷案件审查范围。且备案系方便政府部门的统一管理，属于行政管理范畴，对合同进行备案的规定属于管理性强制性规范。双方当事人对案涉商品房买卖合同是否备案不影响本案民事法律关系的认定。3.申瑞公司认为根据《协议书》第五、六条约定，本案仍属于民间借贷关系。根据查明的事实，第五条约定，申瑞公司有权在15个月内要求朱春富将案涉房屋转售给申瑞公司或徐勇联系的买家，并约定若新买家支付的购房款超过双方约定的基准价款，则超过的部分归申瑞公司。第六条约定，若申瑞公司或徐勇找到新买家，为规避税费，在朱春富收到相应购房款后，朱春富与申瑞公司解除合同，由申瑞公司与新买家签订合同。从条文内容来看，该两条应系对商品房买卖合同具体履行即房屋转售等情况的特殊约定。双方虽然约定基准价款为房屋价款+相应的投资收益，但该部分投资收益应理解为申瑞公司不能按照《浙江省商品房买卖合同》约定交房日期交付房屋，对朱春富的补偿。根据该约定，申瑞公司作为开发商，若在协议签订后15个月内联系到新买家，且新买家支付的房款超过双方约定的基准价款，则超过的部分归申瑞公司所有。可见，协议签订时双方对转售条款的约定系基于各自利益的考量。虽然，申瑞公司现在已被申请破产，也未实际进行转售房屋，但其以此两条约定主张双方是民间借贷关系，理据不足。4.申瑞公司认为本案属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条名为买卖实为借贷的让与担保情形，亦属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定的禁止流押情形。对此，本院认为，双方变更后的法律关系并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是借款合同到期后申瑞公司难以清偿债务时，通过将30套商品房出售给朱春富的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。朱春富与申瑞公司在借贷关系履行期限到期后，终止借贷关系、建立商品房买卖合同关系的交易安排不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定的禁止流押情形，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的作为民间借贷的担保。5.申瑞公司认为本案属于通谋的虚假意思表示，双方并不存在真实的房屋买卖意思表示，本案应当按民间借贷法律关系审理，并认为朱春富未提交双方之间的借款合同，涉嫌恶意虚假诉讼，本案应移送公安机关处理。对此，本院认为，申瑞公司对于其与朱春富曾存在民间借贷关系及截至2015年11月14日其欠朱春富本息23286050元的事实无异议，其现仅以朱春富未提交借款合同为由主张朱春富恶意虚假诉讼，理由不成立。本院认为，一项民事交易并非一蹴而就且一成不变。民事交易活动过程中，当事人的意思表示发生变化，除为法律特别规定所禁止，均应予准许。根据在案证据显示，双方当事人终止民间借贷关系，建立商品房买卖合同关系是当事人变更法律关系性质的一致意思表示。申瑞公司有关双方系通谋的虚假意思表示且认为涉嫌虚假诉讼的陈述与事实不符，本院不予采信。6.申瑞公司认为一审判决违背了最高人民法院2015年指导案例72号所认可的嗣后形成，合意转化之主旨。根据查明的事实，申瑞公司该项主张的事实依据为《协议书》第五条及第六条的约定，本院对此已在上述第3点中予以评判分析申瑞公司的理由不成立。本院认为本案案情和法律适用方面与最高人民法院颁布的指导案例72号相类似，该指导案例裁判要点：“借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，该商品房买卖合同的订立目的，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的‘作为民间借贷合同的担保’。在不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定情形的情况下，该商品房买卖合同具有法律效力。但对转化为已付购房款的借款本金及利息数额，人民法院应当结合借款合同等证据予以审查，以防止当事人将超出法律规定保护限额的高额利息转化为已付购房款。”根据申瑞公司提供的徐勇的询问笔录可见，双方约定的年利率为18%，未超过法律规定的民间借贷利率保护上线。一审按照双方嗣后形成的房屋买卖合同关系审理本案，并无不当。关于案涉合同应否撤销。申瑞公司认为案涉合同约定房屋价款过低，不符合《中华人民共和国合同法》及《中华人民共和国企业破产法》的公平原则，属于可撤销合同，并请求按照《中华人民共和国合同法》第七十四条的规定予以撤销。对此，本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条规定：“一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”但同时第一百五十二条规定，撤销权自当事人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使而消灭。申瑞公司未提供充分证据证明案涉房屋约定价款过低，对此一审法院已作充分阐述，理据充分，本院不再赘述。且申瑞公司未在法定的除斥期间内行使合同撤销权，其撤销权已消灭。其再主张撤销合同，本院不予支持。案涉协议订立于2015年11月19日，至杭州市西湖区人民法院2017年6月1日受理对申瑞公司的破产申请已经过了一年多，故本案也不属于《中华人民共和国企业破产法》第三十一条、第三十二条规定的管理人有权撤销的情形。而《中华人民共和国合同法》第七十四条系对债权人撤销权的规定，申瑞公司作为合同当事人而非债权人主张依据该条行使撤销权，于法相悖，本院不予支持。综上所述，申瑞公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7050元，由上诉人杭州申瑞置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  金富祥审判员  毛 彦审判员  王世好二〇一八年四月二十七日法官助理周倩书记员赵婉沁