湖南省长沙市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘01民终1253号 上诉人（原审被告）：长沙唯德医院有限公司，住所地长沙市天心区劳动西路****。 法定代表人：韦德举，执行董事。 委托诉讼代理人：张大荣，湖南耀银律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张薇，女，1981年1月20日出生，汉族，住湖南省石门县。 委托诉讼代理人：张慧，北京盈科（长沙）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：长沙唯德泌尿外科医院有限公司，住所地，住所地长沙市天心区芙蓉南路新路村韶峰星苑综合楼**iv> 法定代表人：郑凤林，执行董事。 上诉人长沙唯德医院有限公司（以下简称唯德医院）因与被上诉人张薇、长沙唯德泌尿外科医院有限公司（以下简称唯德泌尿医院）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2017）湘0103民初5066号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月1日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。 唯德医院上诉请求：撤销一审判决，改判驳回张薇对唯德医院的全部诉讼请求。事实和理由：1、涉案租赁房屋的实际使用人是唯德泌尿医院，一审判决唯德医院向出租人支付租金不当。韦德举、黄安平等人为筹建唯德泌尿医院才以唯德医院的名义与湖南融城时代酒店管理有限公司（以下简称融城公司）签订《收购合同》。唯德医院从未真正占有使用过涉案租赁房屋。当时真正想设立医院的是韦德举、黄安平、郑凤林等人，唯德医院股东会从未批准、同意投资设立新医院。由于新医院尚未注册，故韦德举利用自己是唯德医院董事长的便利与融城公司签订合同。唯德泌尿医院成立后，包括与业主关系协调在内的后期所有事宜都以唯德泌尿医院的名义进行。韦德举不仅是唯德医院的法定代表人，还是唯德泌尿医院的原始股东及唯德泌尿医院法人股东湖南唯德资产管理有限公司的法定代表人，韦德举接手涉案租赁房屋后，租金来源一直是韦德举的个人财产，其支付租金的行为不能片面理解为代表唯德医院，而应理解为代表唯德泌尿医院。2、涉案租赁房屋一直由新筹建医院即唯德泌尿医院占有、使用，从不曾在唯德医院的控制之下，一审判决唯德医院返还房屋不具有可执行性。3、融城公司与房屋业主的租赁合同要到2022年9月11日到期，一审判决认定转移租赁关系的合法有效，在合同到期前，返还租赁房屋于法不合。4、唯德泌尿医院的筹建已花费大量资源，如提前解除租赁关系，将令唯德泌尿医院损失惨重，造成社会资源的巨大浪费。5、唯德泌尿医院现已与多位投资伙伴进行洽谈，大家都很关注本案的最后处理结果。相对于一家医院的成本，涉案房屋的租金不算什么，唯德泌尿医院希望与业主进行协商并补交租金。6、融城公司在与涉案租赁房屋业主签订合同时，统一按12元/平方米的标准向业主预付了6个月的房屋押金，故即便判决解除合同，在计算拖欠租金时，押金也应抵扣租金。 张薇辩称：1、唯德医院应承担本案法律责任。唯德医院既是与融城公司签订涉案房屋租赁权收购合同的主体，也是实际占有、适用涉案房屋并支付租金的主体，应当承担支付租金、违约金、占有使用费以及返还房屋的法律责任。唯德医院关于应由唯德泌尿医院承担责任的主张，系逃避和转移债务的行为。2、唯德医院拖欠租金已经两年多，早已符合合同约定的解除条件，一审判决解除合同和返还房屋有充分的事实和法律依据，唯德医院关于合同期限至2022年才到期的主张没有依据。3、唯德医院关于押金抵扣租金的主张，未提交任何证据证明，业主也未收到押金，故唯德医院的该项主张不应得到支持。综上，唯德医院恶意拖欠租金侵犯了业主的权益，请求尽快驳回其上诉。 唯德泌尿医院未出庭，未答辩。 张薇向一审法院起诉请求：1、立即解除张薇与唯德医院、唯德泌尿医院之间的房屋租赁合同；2、唯德医院、唯德泌尿医院支付欠付租金21667元，并支付违约金4333元（后续应计算至实际腾房之日）；3、唯德医院、唯德泌尿医院立即腾房并返还租赁房屋；4、唯德医院、唯德泌尿医院付清租赁期间欠缴的物业管理费1102元（暂计至2017年5月，后续应计算至实际腾房之日）；5、唯德医院、唯德泌尿医院恢复租赁房屋原状（包括安装独立水表、电表、安装防盗门、拆除中央空调管道，恢复消防设施及已被更改的房屋结构等）或支付恢复原状费用10000元；6、唯德医院、唯德泌尿医院承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：张薇系长沙市天心区芙蓉南路新路村韶峰星苑综合楼栋**所有人（产权证号：长房权证天心字第××号），房屋建筑面积均为45.14㎡。 2010年9月，韶峰星苑4、5、6楼业主（甲方）与案外人融城公司（乙方）签订《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），出租人将上述房屋（个别业主不参与不影响本合同）共同租赁给融城公司使用，租赁期限从2010年9月12日至2022年9月11日。租金标准分六个阶段。合同对租金事项、相关费用、房屋变更与设立分项权利、双方权利义务、合同生效、违约责任等进行约定。租赁合同尾处甲方有甲方代表胡国杨、4楼代表何莎、5楼代表王云飞、6楼代表刘奇志分别签名，乙方由融城公司法定代表人尹斌签名并加盖公章，张薇亦在业主表格429房处签名。租赁合同签订后，韶峰星苑4、5、6楼业主按约交付房屋，融城公司收房使用并按约支付租金等费用。 2013年8月30日，融城公司与唯德医院签订《收购合同》，唯德医院收购融城公司与韶峰星苑综合楼房东的租赁权，及融城公司拥有的不动产建筑、设施设备、装潢等有形资产所有权，并要求所有房东改变酒店经营性质为医疗经营而收购融城公司订立本合同。融城公司在被收购后，即向唯德医院交付涉案房屋，并于2013年12月1日停止向韶峰星苑4、5、6楼业主支付租金等费用；2013年12月1日起唯德医院法定代表人韦德举以转账方式向张薇支付租金，在支付了2015年9月12日前应付租金后，韦德举未再支付后续租金。 一审庭审中，张薇认为，一、融城公司未经张薇等业主同意，在被唯德医院收购时将租赁权转让给唯德医院，唯德医院遂实际接收房屋，且唯德医院法定代表人韦德举数次向张薇等业主转账支付租金，应为履行职务行为；韦德举在2013年12月起支付租金时，唯德泌尿医院尚未成立，业主不可能视其为唯德泌尿医院代表；期间双方协商租金事宜时，因唯德医院与唯德泌尿医院部分工作人员存有混同，且业主法律意识不强，故在会议纪要中时而表述为“唯德医院”，时而表述为“唯德泌尿医院”，但业主一直系向唯德医院主张权利；融城公司作为承租人，唯德医院作为次承租人，均应承担支付租金、物业费等义务。现融城公司已注销登记，张薇等业主在本案中不再对融城公司主张权利，另谋途径解决。二、唯德泌尿医院系唯德医院的关联企业，与张薇无合同关系，也未使用过涉案房屋或向其支付租金等费用，只是借用其房屋名义申请办理医院并承诺支付租金，故应承担共同支付义务。三、张薇等业主在向融城公司交付房屋后，没有参与收购合同签订过程，大约在2013年12月，唯德医院需要变更房屋使用用途，就对融城公司之前进行的装修拆毁，之后没有进行重新装修或维护。虽然未看到唯德医院营业，但从唯德医院与物业公司签订物业管理协议并向物业公司缴费的情况来看，唯德医院实际控制并在使用房屋；租赁合同未约定预收6个月租金抵作押金事宜，唯德医院也未提交证据予以证明，张薇对此不予认可。张薇等业主要求恢复原状包括安装独立水表、电表以及相应的消防设施状况、中央空调管道等，如不能认定返还原状，请求酌情认定费用。唯德医院认为，一、唯德医院收购融城公司,涉案房屋租赁权亦转让给唯德医院；唯德医院与唯德泌尿医院系关联公司，收购之时，唯德泌尿医院尚未成立，故以唯德医院名义收购并签订《收购合同》；唯德医院与张薇等业主无直接关系，也未从医院账户向业主支付租金等费用，韦德举既是唯德医院的法定代表人，亦是唯德泌尿医院法人股东湖南唯德医院资产管理有限公司的法定代表人，其作为唯德泌尿医院的实际出资人，应承担支付租金、物业费义务；其次，从张薇提交的会议纪要可以看出，唯德泌尿医院监事熊富湘与业主就相关事宜进行协商，说明业主对唯德泌尿医院的法律地位知情并认可；韦德举是唯德医院法定代表人，其想个人成立唯德泌尿医院，但未经过唯德医院股东会同意，由于其法定代表人的特殊身份，其个人签订收购合同并交接房屋；故收购合同主体、承租主体均系唯德泌尿医院，相应的权利义务应由唯德泌尿医院承受。二、唯德泌尿医院因遇到环评手续、业主阻挠等问题致未能正式营业，现唯德泌尿医院已具备办院条件，唯德医院会督促唯德泌尿医院支付租金，请求与张薇等出租人进行调解。三、张薇等业主与融城公司签订租赁合同时，融城公司多支付6个月租金作为押金，该部分应予以抵扣后续租金；融城公司在承租张薇等业主房屋时，房屋属于毛坯房，未安装独立水、电表，不存在恢复原状。唯德医院从未使用房屋，房屋一直处于空置状态。 另查明，融城公司已于2017年5月24日因决议解散清算后注销登记。 一审法院认为：一、合法的租赁关系应受法律保护。融城公司与张薇等业主签订租赁合同，系双方真实意思表示，租赁合同合法有效。现融城公司已注销登记，公司的民事权利能力和民事行为能力归于消灭，租赁合同目的已不能实现，租赁合同权利义务终止。融城公司注销后的法律后果，与本案非同一法律关系，本案不宜处理，当事人可谋途径解决。 二、张薇认可唯德医院系次承租人，且韦德举为唯德医院的法定代表人，其与融城公司签订收购合同、收受房屋、向张薇等业主支付租金等行为，符合唯德医院正常经营之范围，上述行为产生的民事责任，应由唯德医院承担。唯德医院辩称韦德举系代表唯德泌尿医院或个人行为的意见，一审法院不予支持，一审法院认定唯德医院系次承租人。现唯德医院接收并实际控制房屋，但未与张薇另行签订合同，则租赁合同终止后，唯德医院占有房屋失去依据，张薇要求唯德医院腾房并返还房屋，一审法院予以支持。依据诚实信用原则，一审法院酌情认定在本判决生效之日起十日内返还。张薇认可唯德医院支付了2015年9月12日前租金，唯德医院未能提交证据予以反驳，一审法院对该事实予以认定。则2015年9月12日至2017年5月24日期间的租金22154.71元（其中2015年9月12日至2016年9月11日期间为11916.96元，即45.14㎡×22元/㎡/月×12个月，2016年9月12日至2017年5月24日期间为10237.75元，即45.14㎡×27元/㎡/月×8.4个月），唯德医院与融城公司应承担共同给付义务，融城公司已注销登记，唯德医院承担后可另行主张权利；2017年5月25日至房屋返还时，唯德医院应承担房屋占有使用费，参照租赁合同约定租金标准，结合当地房屋租赁市场价格，一审法院酌情认定按23元/平方米标准计算至房屋返还之日。唯德医院未能提交证据证明张薇收取保证金，且该笔款项应参与抵扣，其辩称意见，一审法院不予支持。融城公司、唯德医院未能按约支付租金，致张薇产生利息损失，结合案情，一审法院酌情认定唯德医院应承担张薇损失2200元。张薇未能提交证据证明房屋交付状态和现有状态，其要求恢复房屋原状的诉讼请求尚不明确，本案不宜处理。张薇可待收受房屋确定损失后另行主张权利。张薇陈述唯德医院与物业公司另行签订物业管理协议，且其并未代唯德医院先行支付物业费，则其要求唯德医院支付物业费，于法无据，一审法院不予支持。 三、张薇提交的会议纪要、唯德医院提交的行政公文等证据均不能证明唯德泌尿医院在本案中应承担责任，张薇要求唯德泌尿医院支付租金、腾房等诉讼请求，一审法院不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国民法通则》第三十六条、第四十三条、第四十五条和《中华人民共和国合同法》第九十一条、第二百二十四条之规定，判决：一、限唯德医院在本判决生效之日起十日内向张薇支付租金22154.71元（计算至2017年5月24日）和违约金2200元；二、限唯德医院在本判决生效之日起十日内向张薇返还天心区芙蓉南路新路村韶峰星苑综合楼栋429房；三、限唯德医院在本判决生效之日起十五日内向张薇支付房屋占有使用费（按房屋面积45.14㎡，以23元/㎡/月标准，从2017年5月25日计算至房屋返还之日）；四、驳回张薇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费728元，减半收取364元，由唯德医院负担。 二审过程中，双方当事人均未提交新的证据。 本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。 本院认为：张薇与融城公司就涉案租赁房屋之间的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且无法定无效情节，合法有效。唯德医院通过与融城公司签订《收购协议》取得了涉案房屋的租赁权后，又由其法定代表人直接向张薇支付租金，张薇对此应当知情且未提出异议，故根据《中华人民共和国合同法》第八十八条关于“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”的规定，融城公司已将涉案《房屋租赁合同》中的权利义务概括转让给唯德医院，唯德医院应按《房屋租赁合同》的约定全面履行按时支付租金等合同义务。唯德医院自2015年9月12日后即停止向张薇支付租金，构成违约，根据《房屋租赁合同》的约定，张薇有权解除合同，故本院确认张薇与唯德医院之间的《房屋租赁合同》已于起诉状副本送达唯德医院之日即2017年6月5日解除，一审法院基于融城公司已注销的事实认定《房屋租赁合同》的权利义务于2017年5月24日终止系适用法律错误，且一审判决基于合同终止而计算的房屋租金和占有使用费也略低于基于合同解除而计算的租金及占有使用费金额，但鉴于张薇并未就上述问题提出上诉，故本院不予调整。对于唯德医院提出的其并非合同主体，合同主体应为唯德泌尿医院的主张，本院认为，与融城公司签订《收购协议》的系唯德医院而非唯德泌尿医院，且唯德医院并非唯德泌尿医院的发起人，故唯德医院提出的该项主张没有事实及法律依据，本院不予支持。对于唯德医院提出的融城公司向业主支付的押金应抵扣租金的主张，因唯德医院未提供有效证据证明押金的存在，且张薇不予认可，故本院不予支持。 综上所述，唯德医院的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费728元，由长沙唯德医院有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  李浩波 审判员  周 坤 审判员  熊 伟 二〇一八年四月十九日 书记员  陈 娇 附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。