上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0113民初19832号原告：刘国平，男，1973年12月28日生，住江苏省江都市。委托诉讼代理人：沈浓，上海白玉兰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晔，上海白玉兰律师事务所律师。被告：上海鑫力农副产品市场经营管理有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：刘洪守，总经理。委托诉讼代理人：沈云如，上海养和律师事务所律师。原告刘国平与被告上海鑫力农副产品市场经营管理有限公司(以下简称“鑫力公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘国平的委托诉讼代理人沈浓，被告鑫力公司的委托诉讼代理人沈云如到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘国平向法院提出诉讼请求：1、确认双方合同于2017年3月1日解除；2、判令被告支付违约金173,055.5元；3、判令被告返还押金5,000元。事实与理由：原被告于2010年签订《租赁协议》，原告承租被告位于宝山区真大路XXX号厂房，租期自2010年11月15日至2018年11月14日。2017年2月，原告接到政府的整改通知称，如不整改将停水停电。2017年3月22日，原告收到大场镇政府拆违办公室及中路股份有限公司的通知，称厂房存在违章建筑需要拆除。由于停水停电，原告自2017年3月1日起无法正常经营，停产至今。被告的违约行为给原告造成了巨大的损失。故原告向法院提起诉讼。被告鑫力公司辩称，同意解除合同，但解除的时间为3月底。被告没有违约，是由于政府规定导致的，政府的政策超出原被告双方的预测的，被告对此不应承担责任。不认同原告的损失，且损失不是被告造成的，不同意赔偿。同意退还押金。本院经审理认定事实如下：上海市宝山区真大路XXX号厂房系案外人中路股份有限公司所有。原告(乙方)与被告(甲方)于2010年签订《租赁协议》，协议约定，被告将宝山区真大路XXX号厂区内面积179平方米的房屋(以下简称“系争房屋”)出租给原告，租期自2010年11月15日至2018年11月14日；租金每天每平方米0.84元，年租金54,000元，每三年递增5%；甲乙双方在合同期间不得以任何理由退约，如甲方违约合同不能履行应向乙方支付违约金，违约金按每提前一年10万元作为损失费，如乙方违约应向甲方支付每提前一年10万元的违约金，如不支付违约金乙方所有设备归甲方所有。协议签订后，原告支付被告押金4,500元。2017年2月14日，上海市宝山区区域生态环境综合治理领导小组、中路股份有限公司共同向宝山区真大路XXX号厂区内经营户、承租户发告知书：经公安、消防、环保、市场监管、安监、规土等部门检查，上述区域内存在违法建筑、违法经营、违法排污、违法居住、安全隐患等严重的违法问题，必须立即开展整治。一、宝山区区域生态环境综合治理领导小组、大场镇人民政府已经书面责令中路股份有限公司对厂区内存在的违法搭建等严重违法问题立即开展自行整改，自行整改时间自告知日起至2017年3月1日；二、逾期，宝山区区域生态环境综合治理领导小组、大场镇人民政府将牵头政府相关职能部门采取强拆、查封、清场、取缔、扣压等强制措施，从速、从重、从严查处，由此造成的一切损失由你单位自行承担；三、3月1日开始，厂区内将由第三方特保进行封闭式管理，限制涉违场所人员进出，货物只出不进，并将采取停水、停电等措施。请各经营户、承租户积极主动配合区域生态环境综合治理工作，尽快将涉违物品、设备搬离厂区，涉违人员全部撤出。另查明，2009年6月，中路股份有限公司(甲方)与鑫力公司(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将宝山区真大路XXX号厂房出租给乙方作仓储、物流办公及租住使用，租期自2009年6月30日起至2014年6月30日止。2014年9月28日，甲乙双方再次就上述厂房签订《房屋租赁合同》，双方达成续租的合意，继续租赁给乙方使用。2016年4月，中路股份有限公司向本院起诉鑫力公司【案号(2016)沪0113民初7234号】，要求解除双方就宝山区真大路XXX号厂房签订的《房屋租赁合同》，要求鑫力公司立即迁出厂房等。2016年11月17日，本院依法做出判决：解除中路股份有限公司与鑫力公司之间的房屋租赁合同；鑫力公司于判决生效之日起十日内迁出并返还厂房；另判决双方结算服务使用费等。该案经二审维持后已生效。审理中，经法院与双方现场确认，系争房屋已被拆除。原被告确认原告租金支付至2017年2月15日，剩余租金在押金中直接抵扣。原告表示，系争房屋自3月1日起停水停电，大门被关，无法进行生产经营。被告表示，停水停电发生于2017年3月底。本院认为，原被告就系争房屋签订的《租赁协议》系双方真实意思表示，合法有效。由于系争房屋已被拆除，《租赁协议》客观上已经无法继续履行，现双方均同意解除合同，本院予以确认。被告作为出租方，有义务确保原告在租期内正常使用租赁房屋。根据本案及前案查明的事实，被告从中路股份有限公司承租宝山区真大路XXX号厂区后管理混乱，在厂区内存在违法建筑、违法经营、违法排污、违法居住、安全隐患等严重的违法问题，导致中路股份有限公司解除了与被告的租赁合同，政府相关部门亦严令对厂区进行整治。因此，原告作为实际承租人，被告作为出租人对此均不能排除责任，原被告对租赁合同解除均有责，但被告作为整个区域的出租管理者，应当承担主要责任。关于合同无法履行的时间，根据告知书的内容，2017年3月1日起厂区内将由第三方特保进行封闭式管理，限制涉违场所人员进出，货物只出不进，并将采取停水、停电等措施。可以认定，原告于2017年3月1日起即无法正常使用系争房屋，自该日起应视为合同无法履行。原告的租金已经支付至2017年2月15日，故原告还需向被告支付2017年2月16日至2017年2月28日之间的租金2,155.03元(179*0.84*1.05*1.05*13)。合同解除后，被告应当将收取的押金4,500元返还给原告。扣除应付的租金后，被告应返还原告押金2,344.97元。关于违约金。根据合同约定，如一方违约导致合同不能履行应向另一方支付违约金，违约金按每提前一年10万元计算，自2017年2月底至合同期满还剩20个月零14天，违约金为170,833元，根据双方的责任，本院酌情确定被告支付原告违约金102,500元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款之规定判决如下：一、解除原告刘国平与被告上海鑫力农副产品市场经营管理有限公司就上海市宝山区真大路XXX号厂区内面积179平方米的房屋签订的《租赁协议》；二、被告上海鑫力农副产品市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘国平返还押金2,344.97元；三、被告上海鑫力农副产品市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘国平支付违约金10,2500元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1,930元，由原告刘国平承担732元，被告上海鑫力农副产品市场经营管理有限公司承担1,198元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  侯利兵二〇一八年四月二十三日书记员  鲍仲钰附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。