山西省方山县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）晋1128民初74号 原告：赵全相，男，汉族，1944年12月1日生，户籍北京市朝阳区，住方山县。 原告：王春香，女，汉族，住方山县，系原告赵全相之妻。 委托代理人：崔巍，男，山西晋凯律师事务所律师。 委托代理人：穆改萍，女，山西晋凯律师事务所律师。 被告：山西昆仲房地产开发有限公司，地址：方山县检察院家属院二号楼一单元三层301室。 联系电话0358-2177117、15034291700。 法定代表人：闫雪峰，男，职务，执行董事兼总经理，联系。 委托代理人：刘雪卿，男，山西昆仲房地产开发有限公司工作人员。 原告赵全相、王春香诉被告山西昆仲房地产开发有限公司财产损害赔偿纠纷一案，本院于2018年1月31日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵全相、王春香、委托代理人崔巍、穆改萍、被告山西昆仲房地产开发有限公司执行董事兼总经理闫雪峰、委托代理人刘雪卿到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告赵全相、王春香诉称：原告系位于方山县圪洞镇圪洞街63号建房注册号为14050的房屋所有权人，2015年被告在紧挨原告所有的房屋进行房地产开发建设，被告在建设基础过程中，在原告房屋西墙往原告房屋和院子地下十多米深处侧向打开多处护坡眼孔，使原告房屋严重受损，主体整体倾斜，墙体下沉，门窗变形，地面塌陷，地下管线泄露，室内外墙体、地面多处裂缝，房顶漏雨，房屋有明显的倾倒迹象，受损面积达350多平米，形成重大安全隐患。之后原告多次找被告协商处理，双方于2016年9月6日达成《赔偿协议》，协议第一条约定：“被告在其开发的山西昆仲.御花园项目竣工后的一个月内开始对原告受损的房屋进行建设，将房屋东侧已损坏的3间平房、西侧的1间平房拆除重建；中部2层小楼进行局部结构加固和装饰装修；其中产生的拆除费用、渣土清运、房屋重建、室内外装修，对不拆除房屋的结构加固、装饰维修以及因修建产生的水电费用均由被告承担。”；第二条约定“建设项目实施期间，同意为被告就近提供良好安全的周围房屋，并协助搬离和搬回，同时承担搬运过程中的损失”；第四条约定“被告在协议约定时限满一年内因自身原因未履行相关义务，则原告可拒绝被告延期履行，并自动获得担保物的所有权。其担保物为山西昆仲.御花园2号楼2单元501、502、503等三套房屋”，但直至目前，在双方约定的开工期限届满，被告仍无履行协议之意，后原告经上访调解等多种渠道与被告交谈未果。根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》之规定，“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。原告赵全相、王春香向本院提出诉讼请求：1、被告如不履行《赔偿协议》内容进行房屋修缮，则判令被告以其所有的山西昆仲·御花园2号楼2单元501、502、503三套房屋的价值承担违约责任。2、判令被告赔偿原告房屋租赁费、搬离、搬回费用及搬运造成的财产损失，原告误工损失等6.7万元。3、请求被告承担律师代理费3万元。4、本案诉讼费用由被告承担。 原告在庭审中提供了下列证据材料： 1.房屋所有权证书；2.被告施工损害原告房屋照片2张；3.原告房屋受损现状视频资料光盘一张；4.原告房屋受损的现状照片10张；5.赔偿协议一份；6、被告房屋已竣工交付，业主开始装修照片4页；7、《商品房买卖合同》及收款收据。 被告山西昆仲房地产开发有限公司执行董事兼总经理闫雪峰辩称，御花园项目正式动工是2015年11月25日，开发昆仲御花园项目手续都有，五证齐全，都是合法建筑，有中华人民共和国房地产开发企业暂定资质证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、成交确认书。现在从法律意义上还没有竣工，竣工程序还没有完成，理由是尚未完成竣工验收的法定程序。请求法庭认定我和原告赵权相之前签订的合同无效，理由有二个，一是我损害原告的房屋，姑且不说原告的房屋是否需要拆除重建，原告原有的房屋是170平米左右，协议约定重建的作为赔偿的有240平米，大大超出了法律限度内的可能的最大赔偿范围，属于显失公平；二是这份协议的签订从始至终不是我真实意思的表达，是在受到胁迫的情况下做出的权宜之计，胁迫的具体表现是原告夫妇向我的施工进行阻挠，对项目的工程进度产生了极大的影响。鉴于这两点和相关的法律规定，对于一份协议出现了受到胁迫或者是显失公平的任何一种情况，该合同都应当认定为自始无效。鉴于这种情况，我承认昆仲御花园项目在施工过程中确实对原告的房屋造成了影响，但这种影响的程度以及相对应的赔偿方式，应该以司法鉴定的结论作为依据，以相关法律法规作为标准，由法庭进行裁定。 被告在庭审中提供了下列证据材料： 1.中华人民共和国房地产开发企业暂定资质证书、2.建设用地规划许可证、3.建设工程规划许可证、4.建筑工程施工许可证、5.成交确认书。 经审理查明：被告山西昆仲房地产开发有限公司于2015年11月25日正式动工修建昆仲·御花园项目，在施工过程中，昆仲御花园项目对原告位于方山县圪洞镇圪洞村63号房屋造成了损害，原告赵全相、王春香提供了位于方山县圪洞镇圪洞村63号房屋所有权证书，证明房屋为赵全相所有，建筑面积为183.75平方米。原被告双方于2016年9月6日签订了赔偿协议。协议第四项“乙方同意将昆仲·御花园项目2号楼2单元501、502、503等3套房屋作为履约担保物与甲方共管，具体共管原则如下：2.如乙方在本协议约定时限期满一年内因自身原因未履行相关义务，则甲方拒绝乙方延期履行，并自动获得担保物的所有权。”原告没有对协议中的三套房屋进行预告登记，2016年9月11日，被告把2号楼2单元501号房出卖给马海英，之后2号楼2单元502号房出卖给闫伟，2号楼2单元503号房出卖给张龙。 另查明，2018年3月15日原告赵全相向我院提交鉴定申请书，请求委托鉴定机构对被损害房屋进行鉴定，2018年3月21日撤回申请鉴定材料，放弃鉴定。 本院认为，当事人订立合同，履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德。《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。本案中，原被告双方于2016年9月6日签订了《赔偿协议》，协议第四项内容违法了《中华人民共和国物权法》第一百八十六条的规定，不受法律保护，原被告双方没有约定违约金条款，而原告房屋受损害的实际金额也不明确，原告诉请被告以其所有的山西昆仲·御花园2号楼2单元501、502、503三套房屋的价值承担违约责任，本院不予支持。原告赵全相于2017年10月3日租住刘金平的房子，租金每年5000元，依据《赔偿协议》第二项内容，原告诉请被告赔偿原告房屋租赁费，本院予以支持。原告王春香于2003年入职“慈铭健康体检管理集团有限公司”，于2017年11月1日正式解除聘用关系，原告王春香系退休工作人员，王春香退休后又入职慈铭健康体检管理集团有限公司，系该公司员工，王春香因请假而被解除聘用关系受到损失，和山西昆仲房地产开发有限公司没有必然的因果关系，应当向慈铭健康体检管理集团有限公司主张权利，对于原告王春香主张误工损失本院不予支持。原告主张被告承担律师费3万元，原告委托律师是为了弥补自己法律知识的欠缺，且我国民事诉讼不强制要求委托律师，原告要求被告承担律师费没有法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十六条、《中华人民共和国担保法》第四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告山西昆仲房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内支付原告赵全相、王春香房屋租赁费5000元。 二、驳回原告赵全相、王春香的其他诉讼请求。 案件受理费2225元，减半收取1113元，由原告赵全相、王春香负担556元，被告山西昆仲房地产开发有限公司负担557元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省吕梁市中级人民法院。 审判员  冯俊保 二〇一八年四月二十七日 书记员  周亚芝