山东省菏泽市牡丹区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁1702民初5555号原告：山东菏泽万特电子信息科技有限公司，住所菏泽市和平路**。法定代表人：侯美鲁，总经理。委托诉讼代理人：程国胜，男，该公司经理。委托诉讼代理人：李强，山东自胜律师事务所律师。被告：李洲，男，1976年8月25日出生，汉族，住，住所菏泽市牡丹区/div>委托诉讼代理人：常艳萍，山东信法律师事务所律师。委托诉讼代理人：牛美静，山东信法律师事务所律师。第三人：菏泽市大元置业有限公司，住，住所菏泽市人民路**（开发区管委会****）/div>法定代表人：殷春，董事长。委托诉讼代理人：黄洪伟，男，该公司员工。委托诉讼代理人：董鹏，山东诚维律师事务所律师。原告山东菏泽万特电子信息科技有限公司（以下简称万特电子公司）与被告李洲、第三人菏泽市大元置业有限公司（以下简称大元置业公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年11月6日立案后，依法适用普通程序，于2017年12月26日公开开庭进行了审理。原告万特电子公司的委托诉讼代理人程国胜、李强、被告李洲的委托诉讼代理人常艳萍、牛美静、第三人大元置业公司的委托诉讼代理人黄洪伟、董鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万特电子公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决立即停止对位于中华路以南、和平路东侧国贸中心A3幢1单元的47处房产强制执行，并解除对以上房产的查封扣押；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年7月1日，原告与第三人大元置业公司就A3号楼签订房屋租赁协议，后双方于2016年2月4日就A3号楼签订房屋购房协议，原告一直实际占有使用房屋至今。原告对本案的房产享有合法所有权。被告李洲申请执行第三人大元置业公司的以上房产的行为严重侵犯了原告的权利，原告保留追究李洲申请执行给原告造成经济损失给予赔偿的权利，及追究大元置业公司违反房屋购房协议违约责任的权利。为了维护原告的合法利益，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告李洲辩称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据。依法应当驳回原告的诉讼请求。被告申请查封涉案房产前，原告未办理涉案房产的变更登记手续。并不享有涉案房产的所有权，不能阻却法院的执行。被告申请查封前，原告未付清涉案房产的全部购房款，且原告与第三人签订购房协议时明知涉案47处房产已登记备案在被告名下。故不能阻却法院的执行。根据原告在提起案外人执行异议时提交的证据显示，原告与第三人签订的购房协议中约定涉案购房款总价为34661640元，而原告仅支付了定金790万元，不符合法律规定的已经支付全部价款的条件。即使原告在查封前签有购房协议也不能阻却法院的执行。2014年8月29日，被告与第三人签订借款协议，第三人向被告借款600万元。第三人将涉案47处房产登记备案在被告名下。原告从2014年7月1日开始租赁涉案47处房产，2016年2月4日与第三人签订所谓的购房协议，期间原告一直知晓涉案47处房产登记备案在被告名下的事实，原告也直接向被告支付其租赁涉案房产的租金，因此，原告在明知涉案47处房产备案登记在被告名下的情况下，仍与本案第三人签订购房协议，由此导致不能办理变更登记手续自身存在过错。综上。原告万特电子公司未支付全部价款，且不符合非因买受人原因未办理过户登记的情形，不符合法律规定的足以排除强制执行的民事权益的构成要件，应当自行承担相应的不利后果，应驳回原告的诉讼请求。第三人大元置业公司述称，2014年8月29日第三人向李洲借款600万元,并签订借款协议一份。协议约定第三人向李洲借款600万元,借款期限为三个月,自2014年8月29日至2014年11月28日止,月息1.5%。2014年11月29日第三人又与李洲达成补充协议,将借款本金的利息自2014年11月29日由月息1.5%调整为3%。因第三人没有按时偿还借款,李洲在2016年3月29日将第三人诉至菏泽市牡丹区人民法院,第三人与李洲达成调解协议,菏泽市牡丹区人民法院作出(2016)鲁1702民初1488号民事调解书。因第三人经营困难,第三人同意积极筹措资金偿还该笔借款。在2014年7月1日第三人与万特电子公司侯美鲁就国贸中心A2-A3号楼裙签订《租赁经营协议》，协议约定了租赁房屋的位置、租赁期限等相关租赁事宜。后在2016年2月4日第三人与万特电子公司就购买国贸中心A3楼1-3楼部分房产的相关事宜签订《购房协议》后，在2016年4月22日双方又针对2016年2月4日的购房协议签订《补充协议》，协议约定将原购房协议中的付款方式等内容作出了修改。原告已付790万元购房款。综上所述,请人民法院依法审理,作出公正判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2014年7月1日，第三人大元置业公司（甲方）与原告的法定代表人侯美鲁（乙方）签订租赁经营协议，协议约定，甲方决定将菏泽国贸中心A2—A3号楼裙房租赁给乙方或乙方为此组建新的运营公司经营，国贸中心A2-A3号楼裙房共计四层。建筑面积约9244平方米（一楼面积约1816平方米、二楼面积约2452平方米、三楼面积约2488平方米、四楼面积约2488平方米。具体以房管局实测面积为准），目前商铺已由甲方分割销售并返租，返租协议的截止时间为2023年12月31日。租赁期限自2015年1月1日起至2023年12月31日止。租金平均每平米每月人民币伍拾元整,年租金5546400元等。合同签订后，双方均按协议约定履行。2014年8月29日，被告李洲与第三人大元置业公司签订借款合同，合同约定，大元置业公司（甲方）向李洲（乙方）借款600万元，并与乙方签订网上备案商品房买卖合同后三日内，由乙方一次性支付给甲方。借款期限为三个月，从2014年8月29日起至2014年11月28日止。借款利息为月息1.5%。甲方同意在签订本合同的同时与乙方签订商品房买卖合同，乙方以借款本金和利息抵房款的形式购买甲方开发建设的位于菏泽市和平路的国贸中心房产（房号为A3-A1001、1002、1006、1007、1008、1009、1010、1011、1012、1013、1014、1015、1016、1017、1018、1019、1030、1033、1034、1035、1038、1039、1040、1042、1076、1077、1081、1082、1083、1084、1086、1087、1088、1089、1090、1091、1092、1104、1113、1114、1115、1116、1117、1118、1119、1120、1121.面积为785.66平方米)47处，作为甲方偿还借款本金和利息的保证，双方约定该房产单价为9993.17元/平方米。甲方到期未能偿还借款本金及利息，借款本金及利息自动转化为乙方购房款。合同签订后，被告李洲支付第三人大元置业公司600万元。2016年2月4日，原告万特电子公司（乙方）与第三人大元置业公司（甲方）签订了购房协议，协议约定，甲乙双方经过友好协商。乙方购买甲方A3楼1-3楼部分房产，面积共计5776.94平方米，共计408套（附图），单价6000元/平方米，共计34661640元。首付定金790万元，190万元为租房定金转为购房定金，其余为现金或汇票等600万元，2016年春节前支付。待能够网签时，2个月内能办理按揭部分交付至总房款的50%，余款办理按揭支付；因乙方或其分别购买人原因不能办理按揭的。其部分全款由乙方或其分别购买人支付。购买人员为乙方股东或员工团购。具体面积及单价由甲方根据位置不同分别指定。各分别购买人购房总额与本协议房款总金额一致，乙方协助甲方与分别购买人分别签订购房合同，分别购买人各自承担本人购房权利义务等。2016年4月22日，原告与第三人又签订补充协议，协议约定，2016年2月4日签订购房协议时，出卖方已告知买受人合同所涉的部分房产已与第三方（李洲、孙晓、孟翔、杨旭东、吕立强、孟祥斌、高红霞、王国华等）网签合同，双方同意出卖人解除与第三方的网签合同后，甲乙双方再签订正式的网签购房合同。双方变更2016年2月4日签订购房协议付款方式条款中其余为现金或汇票等600万元2016年春节前支付，修改为“其余为现金或汇票等600万元。2016年4月28前支付，其中495350元为空调返款。至此出卖人已全部返完剩余物业应承担的743025元空调款(495350+247675出卖人已付部分）,如后期剩余物业第三方再行购买，仍由其返还相应部分，已返回的空调款买受人须退还出卖人。原告按照合同约定，自2016年2月5日至2016年4月22日，先后用原告万特电子公司或侯美鲁的名义通过银行转帐、银行转帐支票、承兑汇票、空调抵款等方式支付第三人大元置业公司790万元。第三人大元置业公司予以认可。2016年2月21日，原告万特电子公司（乙方）与第三人大元置业公司（甲方）、被告李洲（丙方）签订协议，协议约定，甲乙丙三方针对于甲方开发A3号楼的房屋买卖和租赁问题。经各方协商，达成如下协议，各方共同遵守：1、各方确认以下事实。甲方与乙方针对于A3号楼于2014年7月1日签订房屋租赁协议及甲乙及孟令燕于2015年5月22日签订的物业移交协议；甲方与丙方针对于A3号楼于2014年8月29日签订的房屋购房协议（购房面积为785.66平方米)；甲方与乙方对于A3号楼于2016年2月4日签订的房屋购房协议（购房面积为5776.94平方米）;2、甲方未能给乙方办理购买房屋网签手续。在签订网签合同前，除乙方购买房屋之外的房屋所产生租赁费乙方按照双方约定支付给甲方。甲方指定乙方开户行：工行，户名：李洲,该帐户每月支付金11784.9元(2016年6每月1日至至2017年5月31日）;乙方支付至以上账户即视为乙方向甲方支付房租，支付起始日期为2016年6月1日，签订网签合同后，乙方不再支付房租。3、甲方最迟于签订本协议之日6个月内给乙方针对于A3号楼于2016年2月4日签订的房屋购房协议办理网签手续。2016年3月29日，因大元置业公司未能及时偿付借款本金和利息，李洲诉至本院，要求李洲偿还借款本金600万元及利息。本院于2016年6月12日作出(2016)鲁1702民初1488号民事调解书，内容为：1、被告菏泽市大元置业有限公司于2016年12月1前付清原告借款人民币600万元及利息(利息自2015年2月1日起按月息2%计付)，被告菏泽市大元置业有限公司偿还全部借款后，原告李洲同意解除与被告签订的商品房买卖合同；2、其他无争执。因李洲未履行调解书确定的义务，李洲向本院申请强制执行。本院在执行申请执行人李洲与被执行人菏泽市大元置业有限公司民间借贷纠纷一案中，于2017年7月28日作出(2017)鲁1702执681之一执行裁定书，裁定“拍卖登记备案在申请人李洲名下的位于中华路以南、和平路东侧国贸中心A3幢1单元的房产(房号为A3-A1001、1002、1006、1007、1008、1009、1010、1011、1012、1013、1014、1015、1016、1017、1018、1019、10301033、1034、1035、1038、1039、1040、1042、1076、1077、1081、1082、1083、1084、1086、1087、1088、1089、1090、1091、1092、1104、1113、1114、1115、1116、1117、1118、1119、1120、1121面积为785.66平方米)47处以清偿被执行人所欠申请人的债务”。原告向本院提出执行异议，请求：终止对登记在李洲名下位于中华路以南、和平路东侧国贸中心A3幢1单元的房产47套的拍卖、执行程序，解除对案外人所有的涉案房屋的查封。本院于2017年10月20日作出（2017）鲁1702执异106号裁定书，裁定：驳回案外人山东菏泽万特电子信息科技有限公司的异议请求。在诉讼中，原告答复按购房合同继续履行，其意见为：我公司同意将应支付给菏泽市大元置业有限公司的涉及李洲案相应剩余购房款，共计5733170.62元交法院执行，作为支付给大元置业公司的购房款。至此我公司已足额缴纳涉案购房款。计算方法，涉及李洲案的所购房产为李洲总抵押房产785.66减去我公司未购买的1086号房产42.61平方米，共计743.05平方米，房款7425424.97元〔743.05平方米（785.66－42.61）×9993.17元/平方米〕，已缴纳房款790万元，占应交总房款34661640元的22.79%，涉案房款还有5733170.62元未交。该房款5733170.62元，原告保证在法院指定的期限内交付，并有其他公司担保。本院认为，原告的法定代表人侯美鲁与第三人签订的租赁经营协议、被告李洲与第三人签订的借款协议以及原告与第三人签订的购房协议和补充协议、原告、被告和第三人签订的三方协议，均是当事人的真实意思表示，不违背相关法律规定，为有效合同。被告李洲与第三人大元置业公司签订的房屋买卖合同，并进行了网签，双方的真实意思表示是借款，而非房屋买卖，李洲起诉大元置业公司也是按民间借贷处理的。在原告万特电子公司与第三人大元置业公司签订、履行合同过程中，有时是原告万特电子公司，有时是侯美鲁，公司与侯美鲁使用了不同的名称，在本案中，虽说原告万特电子公司使用的主体名称不一致，实际是原告万特电子公司为主体，侯美鲁履行了原告万特电子公司法定代表人的权利义务，第三人大元置业公司未提出异议，应认定原告万特电子公司的具备诉讼主体和履行义务的主体资格。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告万特电子公司与第三人大元置业公司签订了租赁合同，在履行过程中，又签订了购房合同，原告万特电子公司在使用占有房屋的基础上，通过变更成购房协议，应视为完成了不动产的简易交付。原告与第三人签订的购房协议约定房价为6000元/平方米，是约定的1－3楼的价格，现本案诉争的房产是一楼，原告同意按被告李洲与第三人签订的网签合同约定的房价9993.17元/平方米履行，本院予以许可。被告辨称应按现在的房产评估价格来计算，因该房产是根据原告与第三人购房协议来确定的，用现在的评估价格来确定原告与第三人购房协议的履行，与协议约定不符，本院不予采纳。原告同意按被告李洲与第三人所签订网签合同的价格，并按所交定金790万元在所占总房款的比例，交付剩余房款的请求，符合法律的规定，原告要求停止对国贸中心A3幢1单元的除1086号房产42.61平方米的46处房产强制执行，并解除对以上房产的查封扣押的请求，本院应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条、第三百一十二条的规定，判决如下：一、诉争国贸中心A3幢1单元(房号为A3-A1001、1002、1006、1007、1008、1009、1010、1011、1012、1013、1014、1015、1016、1017、1018、1019、10301033、1034、1035、1038、1039、1040、1042、1076、1077、1081、1082、1083、1084、1087、1088、1089、1090、1091、1092、1104、1113、1114、1115、1116、1117、1118、1119、1120、1121)46处房产不得执行。二、驳回原告山东菏泽万特电子信息科技有限公司要求对国贸中心A3幢1单元的1086号房产停止执行的诉讼请求。案件受理费44510元，由原告负担4510元，被告负担40000元。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。本院（2017）鲁1702执异106号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 员  刘永生人民陪审员  郭学海人民陪审员  赵明勇二〇一八年四月二十六日书 记 员  邢 琳