福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽05民终6551号 上诉人（原审原告、反诉被告）：刘阳升，男，1962年10月19日出生，汉族，住福建省泉州市洛江区。 上诉人（原审原告、反诉被告）：刘阳明，男，1964年11月3日出生，汉族，住福建省泉州市洛江区。 上诉人（原审原告、反诉被告）：刘阳耀，男，1968年1月23日出生，汉族，住福建省泉州市洛江区。 上述三上诉人共同委托诉讼代理人：陈腾育，福建尚品律师事务所律师。 上述三上诉人共同委托诉讼代理人：康琼红，福建尚品律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：林志民，男，1966年6月19日出生，汉族，住福建省泉州台商投资区。 上诉人刘阳升、刘阳明、刘阳耀与上诉人林志民房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省泉州市洛江区人民法院（2016）闽0504民初1756号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘阳升、刘阳明、刘阳耀上诉请求：一、维持一审判决第一、二、三、六项；二、撤销一审判决第四、五项，改判林志民应支付刘阳升、刘阳明、刘阳耀租赁房屋修复费294226.5元及户外广告牌拆除费7200元并驳回林志民一审的反诉请求；三、本诉、反诉案件受理费及鉴定费均由林志民承担。事实和理由：一、一审法院不支持刘阳升、刘阳明、刘阳耀关于房屋修复费的请求是错误的。1.刘阳升、刘阳明、刘阳耀请求房屋修复费有事实和法律依据。双方签订的租赁合同第三条约定，林志民对承租的房屋要进行应有刘阳升、刘阳明、刘阳耀的书面同意。林志民在未经刘阳升、刘阳明、刘阳耀书面同意的情况下擅自进行装修属违约行为。林志民承租后用于家具经营，是否装修并不影响其承租经营家具的目的，因此装修不属于使用租赁物的必要行为。林志民未经同意进行装修且在搬离时又对装修进行拆除，不修复根本无法继续使用。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十九条、第二百二十三条第二款、第二百三十五条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，刘阳升、刘阳明、刘阳耀关于房屋修复费的诉讼请求应得到支持。2.关于刘阳升、刘阳明、刘阳耀主张的房屋修复费金额。刘阳升、刘阳明、刘阳耀向一审法院提供了房屋修复的《工程预算书》，林志民在原一审第二次或第三次庭审时曾向法庭表示，如果认定林志民需要支付刘阳升、刘阳明、刘阳耀修复费的，可以按《工程预算书》确认的金额进行判决，无需再对修复费用进行评估。这一事实庭审笔录有记录在案。一审法院却错误认定林志民不认可该修复费用。即使林志民不认可，一审法院也应该向其释明，由林志民申请对该费用进行评估。3.刘阳升、刘阳明、刘阳耀自行雇佣人员拆除广告牌并支付了相关费用，该费用应由林志民承担。二、一审判决刘阳升、刘阳明、刘阳耀应支付林志明房屋剩余租赁期内装饰装修残值损失54172.5元错误。1.刘阳升、刘阳明、刘阳耀没有违约。林志民在未经刘阳升、刘阳明、刘阳耀书面同意的情况下对承租的房屋进行装修，违反了双方合同的约定，且未按期支付租金达10个月之久，构成根本违约。林志民在未与刘阳升、刘阳明、刘阳耀协商并达成一致的情况下擅自搬出中途毁约，并将房屋的装修物一同拆除，现遗留在刘阳升、刘阳明、刘阳耀房屋内的装修根本无法使用，没有任何价值且需拆除清理重新进行装修尚可重新使用。2.一审法院认定合同变更履行期限为5年后，双方租赁关系已经实际解除，双方并未对已形成附合的装饰装修物的处理再行约定错误。刘阳升、刘阳明、刘阳耀与林志民将租赁期限由10年变更为5年，但其他合同条款均未变更，对于装饰装修物的处理完全可以依据双方签订的合同来处理。根据双方签订的租赁合同第三条约定，林志民在搬离时不应该拆除装饰装修物。但林志民并没有按合同约定来做，而是将楼内的装饰装修物全部拆除。3.一审法院适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款第四项的规定错误。本案应当适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条及第十三条的规定。4.一审法院判决刘阳升、刘阳明、刘阳耀应承担现场残留的装饰装修物价值的30%没有事实和法律依据。 林志民辩称，一审判决清楚，请求驳回其上诉请求。 林志民上诉请求：维持一审判决第一、二、四、五、六项；撤销一审判决第三项，并改判林志民支付刘阳升、刘阳明、刘阳耀2013年6月2日起至实际付款日止的逾期支付租金违约金，以应付租金72329.14元为基数，按银行同期贷款利率计算的滞纳金。事实和理由：一、一审判决以91329.14元为租金基数，自2013年6月2日计算滞纳金错误。店面租赁合同未约定逾期支付租金应承担的违约责任，一审法院将其中店面租金19000元也按月利率2%计算滞纳金错误，实际可以72329.14元计算滞纳金。二、一审判决自2013年6月2日起，按月利率2%计算滞纳金不公平。本案双方纠纷诉讼长达四年之久，不是林志民的过错。如按初始的判决履行，林志民只要再支付刘阳升、刘阳明、刘阳耀租金及违约金约4万余元，案拖至现在，按月利率2%计算，林志民要多承担9万余元的违约金，对林志民是很不公平的。请求按银行同期贷款利率计算逾期支付租金的滞纳金。 刘阳升、刘阳明、刘阳耀辩称，一审关于租金、滞纳金的判决正确，请求维持该部分判决。 刘阳升、刘阳明、刘阳耀向一审法院起诉请求：一、解除双方于2008年5月4日签订的两份《租赁合同》；二、林志民支付刘阳升、刘阳明、刘阳耀租金计128560元，并按月10%的标准支付自2013年6月1日起至实际付款日止的违约金；三、支付刘阳升、刘阳明、刘阳耀房屋修复费294226.5元及刘阳升、刘阳明、刘阳耀代垫的水、电费3261.74元；四、由林志民承担本案的诉讼费用。在诉讼过程中，刘阳升、刘阳明、刘阳耀增加诉讼请求：一、判令林志民支付自2012年8月1日起至2013年6月1日逾期支付租金的违约金计93207元（具体计算方式：林志民于2012年8月15日前应交租金31069元，每日按3%计算，违约金计算至2013年6月1日为265640元；林志民于2012年11月15日前应交租金31069元，违约金计算至2013年6月1日为181753元；林志民于2013年2月15日应交租金31069元，违约金计算至2013年6月1日为97867元；上述共计545260元。刘阳升、刘阳明、刘阳耀提出先主张林志民支付违约金93207元，保留继续主张违约金的权利。）；二、判令林志民支付刘阳升、刘阳明、刘阳耀代为拆除林志民设立的户外广告牌费用7200元。 林志民向一审法院提出反诉请求：判令刘阳升、刘阳明、刘阳耀赔偿林志民装修损失197741.78元。诉讼过程中，林志民变更反诉请求为：刘阳升、刘阳明、刘阳耀应赔偿林志民装修损失评估价555882.23元。 一审法院认定事实：一、2008年5月4日，刘阳升、刘阳明、刘阳耀（甲方）与林志民（乙方）签订《租赁合同》，甲方将址在洛江区××道××大厦××楼的房屋租给乙方。合同第一条约定：“面积为1883平方米，月租金10356元。”合同第二条约定：“租期10年，乙方须付押金壹季度，前五年每月每平方租金为伍元伍角，后五年每月每平方租金为陆元伍角。自2008年6月1日起至2018年7月30日止。……在每季度头15天内付清本季度的三个月租金即31069元，超时每日按3%交付滞纳金。出租方应出具收据给承租方。”合同第三条约定：“甲方给乙方二个月的装修期，即从6月1日至7月30日止，装修期不收乙方租金，但乙方须在合同签订之日起付甲方三个月的租金。乙方不得破坏该大厦的建筑物，外面不得挂、打其他物件。装修图纸及外墙广告牌的方案，应与甲方参详，有文字依据，有制作安装方案供甲方签字确认方可施工。租期满时，装修在该楼的建筑物、材料乙方不可拆除。”合同第五条第约定：“甲方必须协助乙方申请变更水、电表于乙方名下。由乙方自行管理。整幢楼的水电费由乙方总管，负责每月给大楼其他用租户收缴水电费……”同日，刘阳明、刘阳耀与林志民签订《租赁合同》，刘阳明、刘阳耀将址在保美大厦西南面一楼三间的店面租给林志民，该合同除租金约定每季度为7500元（每月2500元）外，其他内容与前一份合同基本一致。二份合同签订当日，林志民支付刘阳升、刘阳明、刘阳耀2008年8月1日至10月31日的南面2-5楼房屋租金31069元、押金31069元，支付刘阳明、刘阳耀2008年8月1日至10月31日的店面租金7500元。2012年9月22日，林志民支付刘阳明、刘阳耀2012年8月至10月的店面租金6000元。现林志民尚欠刘阳升、刘阳明、刘阳耀2012年8月至2013年5月南面2-5楼房屋的租金计103560元（10356元／月×10个月）、店面租金计19000元（2500元／月×10个月-6000元），合计122560元。另，2008年5月1日，林志民与刘以成、刘以权签订了址在保美大厦西侧2-5楼的《租赁合同》，约定承租面积2000平方米，租期10年，自2008年8月1日起至2018年7月31日止。据现场勘查，保美大厦的南面与西侧相连，中间无隔墙，一部货梯位于南面（即刘阳升、刘阳明、刘阳耀一侧）。二、林志民承租上述房屋后用作经营家具，取名为“泉州市洛江万安皇朝家居广场”，并对承租的保美大厦进行了装修（包括1楼西南面的3间店面，以及2-5楼的西、南侧）。2008年8月28日，泉州市洛江区公安消防大队对泉州市洛江万安皇朝家居广场的装修设计进行消防审核，认为该工程消防设计基本合格。2009年4月27日，泉州市洛江区公安消防大队对被告林志民该经营场所进行消防安全检查，认为具备消防安全条件。三、2008年10月30日，刘阳升、刘阳明、刘阳耀向林志民发出《承诺声明书》，该声明书载明：“……根据租赁合同，皇朝家居广场林志民在装修期间所有的装修方案应该由我们同意确定，外墙不得随意做广告，随意破坏，结果他不尊重我们，无任何装修方案经我们同意。把大厦的牌号封闭，且打破大厦的楼板及框架梁。随意在外墙张挂广告牌，打破大厦的外墙砖，随便在窗框石头边上打洞，挂广告条时铁钉把我们装修好的砖缝水泥层打穿。多次阻止无效。林志民违约在先，考虑到他已经在营业，经我们共同研究决定五年之后（即2013年6月30日后）不继续租赁给林志民。特此声明！以上一式四份，三兄弟各持一份，抄送林志民一份。承诺声明人：刘阳升、刘阳明、刘阳耀2008年10月30日星期四。”四、2013年5月底，林志民腾退承租的保美大厦所有房屋，并拆回1-5层装修的活动木地板材料。2013年5月31日，刘阳升、刘阳明、刘阳耀为林志民代缴2013年5月份水费306.3元、电费2955.44元，合计3261.74元。在林志民搬离之前，刘阳升、刘阳明、刘阳耀（主要指刘阳明，因刘阳明在保美大厦一楼经营部分店面）尚欠林志民代垫的水费1017.6元、电费2406元，合计3423.6元。五、在诉讼过程中，林志民针对主张对方赔偿其剩余租赁期内装修残值损失的问题申请对其装修工程的成新率进行评估。本院准许后，委托泉州名城资产评估房地产有限公司进行评估，该鉴定机构作出的评估意见如下：在评估假设和限制条件下，皇朝家居广场在评估基准日2013年6月30日的房屋室内二次装修成新率为58%。林志民支付鉴定费4000元。因上述评估系结合林志民提供的《装饰工程预算表》的基础上作出，而刘阳升、刘阳明、刘阳耀对该预算表内的装修项目提出异议，且该预算表并未能体现实际装修项目及数额。经本院释明后，林志民申请重新鉴定，本院准许后，依法委托泉州闽南资产评估有限责任公司评估遗留在现场的装修物市场价值，评估基准日为2013年6月1日。该鉴定机构的评估意见如下：1、保美大厦西侧2-5楼室内装修评估值为212647元；2、保美大厦南面2-5楼室内装修评估值为165306元；3、保美大厦西南面三间店面及大厅室内装修评估值为16402元，合计394355元。其中，原被告之间纠纷的部分为第2、3部分，合计181708元。同时，鉴定机构作出评估收费说明如下：鉴定费按鉴定结论的三部分鉴定费分别为20000元、18830元、1170元。林志民支付鉴定费40000元。在庭审过程中，林志民表示放弃对木作装饰门（南侧第82项）1133元的诉求。 一审法院认为，第一，关于林志民应支付的租金数额，以及是否存在逾期支付租金的违约问题。1、林志民尚欠刘阳升、刘阳明、刘阳耀2012年8月至2013年5月南面2-5楼的房屋租金103560元、店面租金19000元，合计122560元。因签订合同之日刘阳升、刘阳明、刘阳耀收取一季度的租金31069元作为押金，可予以抵扣林志民尚欠的租金。2、2013年5月31日，刘阳升、刘阳明、刘阳耀为林志民代缴2013年5月份水费306.3元、电费2955.44元，合计3261.74元。根据合同第五条“……整幢楼的水电费由乙方总管，负责每月给大楼其他用租户收缴水电费。”的约定，可看出平常大楼的水电费由林志民负责缴纳，再向大楼其他用租户收回。而刘阳升、刘阳明、刘阳耀代缴的2013年5月份水电费，系林志民搬离之前产生，应由林志民返还刘阳升、刘阳明、刘阳耀。在庭审中，刘阳升、刘阳明、刘阳耀自认其他用租户包括刘阳明、刘阳耀，但双方都未能确认2013年5月份的水电费中刘阳明、刘阳耀使用的数额，故林志民应向刘阳升、刘阳明、刘阳耀收回的水电费问题本案不作处理。另在林志民搬离之前，刘阳升、刘阳明、刘阳耀（主要指刘阳明，因刘阳明在保美大厦一楼经营部分店面）尚欠林志民代垫的水费1017.6元、电费2406元，计3423.6元，刘阳升、刘阳明、刘阳耀应支付给林志民。上述两项对抵，则刘阳升、刘阳明、刘阳耀尚需支付林志民水电费161.86元，该项费用可于租金中抵扣。综上，林志民尚欠租金91329.14元（122560-31069-161.86）。3、林志民作为承租人，其主要的合同义务就是按照合同约定的期限交付租金。林志民抗辩刘阳升、刘阳明、刘阳耀拒收租金，并提出未收到刘阳升、刘阳明、刘阳耀的催款通知。根据举证规则，林志民举证责任在于提交其要支付租金而刘阳升、刘阳明、刘阳耀拒收的证据，但林志民未能提交该方面的证据，故其抗辩理由不充分，不予采纳。林志民也无法否认从2012年8月起未支付10个月大部分租金的事实，且10个月也超出交易习惯的合理期限，故林志民未按照约定的期限支付租金，需承担逾期支付的违约责任。4、关于违约金数额问题。刘阳升、刘阳明、刘阳耀主张林志民应支付自2012年8月1日起至2013年6月1日止的逾期支付租金的违约金93207元（只主张第一份租赁合同的违约金）及自2013年6月1日起至实际还款日止的违约金（以林志民应付租金128560元为基数，按月10%的标准计算）。第一份租赁合同约定：“在每季度头15天内付清本季度的三个月租金即31069元，超时每日按3%交付滞纳金”，该“滞纳金”的约定实为违约金的约定，为逾期支付租金需承担的违约责任形式。刘阳升、刘阳明、刘阳耀要求计算逾期支付违约金，林志民亦抗辩没有违约，如需承担违约责任，刘阳升、刘阳明、刘阳耀主张的违约金太高，应予减少。对于违约责任的承担方式，虽然双方当事人对于逾期付款违约金的支付问题在合同中有明确约定，但由于刘阳升、刘阳明、刘阳耀对于林志民上述违约行为对其造成的经济损失并未提交证据证实，现林志民抗辩违约金过高的情况下，本院予以调整，以拖欠租金数额为本金，从应支付租金日期作为起算点，至实际付款日止按照月利率2%计算。第二，关于林志民是否需要赔偿刘阳升、刘阳明、刘阳耀房屋修复费的问题。刘阳升、刘阳明、刘阳耀主张林志民存在破坏性装修问题，并提供工程预算书，证明租赁的房屋恢复原样需要的费用。上述工程预算书系刘阳升、刘阳明、刘阳耀自行委托评估机构所作，林志民不予认可。林志民根据其经营家具的需要进行装修，在装修过程中难免造成租赁物损耗，关键在于是否达到“破坏性装修”的程度。根据举证责任规则，刘阳升、刘阳明、刘阳耀需举证证明林志民存在破坏性装修，以及修复的费用。经本院释明后，刘阳升、刘阳明、刘阳耀未提出相关鉴定或评估申请。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十八条“承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。”的规定，林志民依其承租目的进行装修，在装修过程中致租赁物损耗的，若在合理范围内，不必承担损害赔偿责任。故刘阳升、刘阳明、刘阳耀主张林志民赔偿房屋修复费，理由不充分，不予支持。第三，关于刘阳升、刘阳明、刘阳耀是否存在违约，是否需要赔偿林志民装修残值损失的问题。1、双方签订的《租赁合同》，是建立在双方自愿、平等、诚实信用原则的基础上而订立的合同。合同第三条约定“甲方给乙方二个月的装修期，即从6月1日至7月30日止，装修期不收乙方租金，但乙方须在合同签订之日起付甲方三个月的租金”，并约定“装修图纸及外墙广告牌的方案，应与甲方参详，有文字依据，有制作安装方案供甲方签字确认方可施工”。合同订立后，刘阳升、刘阳明、刘阳耀将该出租房屋交林志民进行装饰装修设计、使用林志民支付了首期三个月的租金，及交付一季度租金作为押金。可见，林志民是经刘阳升、刘阳明、刘阳耀同意进行装饰装修的。虽刘阳升、刘阳明、刘阳耀提出林志民的装修方案未经其同意确定，但合同并未对林志民未经同意确定进行装修造成的后果进行约定，未约定以此作为解除合同的条件，且林志民的装修设计通过了相关消防安全审核，也顺利经营，说明装修方案未经刘阳升、刘阳明、刘阳耀同意确定的行为并不会致使合同目的不能实现，合同可以继续履行。2、刘阳升、刘阳明、刘阳耀于2008年10月30日共同向林志民发出的《承诺声明书》，通知林志民租期至2013年6月30日止。林志民在收到该声明书后虽未在合理期限内提出书面或口头的异议，但在声明书载明的期限即将届满前搬出承租房，以实际行动解除了合同,刘阳升、刘阳明、刘阳耀并不存在违约行为。3、刘阳升、刘阳明、刘阳耀向林志民发出《承诺声明书》，通知林志民租期至2013年6月30日止。而林志民实际上也于2013年6月30日前（2013年5月底）搬出承租房，合同事实上解除。虽然林志民逾期支付10个月的租金构成违约，并因此承担赔偿违约金的责任，但林志民搬出承租房的行为并不违背刘阳升、刘阳明、刘阳耀的真实意思，双方以林志民搬出承租房的行为确认了合同的解除，故林志民的该违约行为并非导致合同解除的原因，合同的解除不可归责于双方。原合同约定“租期满时，装修在该楼的建筑物、材料乙方不可拆除。”，但《承诺声明书》将合同期限截至2013年6月30日，双方租赁关系已经实际解除，双方并未对已形成附合的装饰装修物的处理再行约定。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担……”的规定，本案因不可归责于双方的事由导致合同解除，则剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。考虑到林志民拖欠了长达10个月租金这一迟延履行主要合同义务的行为，综合考虑林志民按10年的预期进行装修（实际只使用了5年）及遗留在现场的装饰装修物的利用价值，以林志民分担70%，刘阳升、刘阳明、刘阳耀分担30%为宜。4、残值损失数额。林志民提供其委托泉州市皇朝装饰工程有限公司进行装饰装修设计、工程预算表，证明装饰预算总造价1303541.68元，并在此基础上申请评估房屋室内二次装修的成新率。但《装饰工程预算表》并不能体现林志民实际的装修项目及数额，且刘阳升、刘阳明、刘阳耀亦对该预算表提出异议，故难以采信第一次的评估意见。重新鉴定前，本院对现场进行实地勘查，双方亦到现场确认林志民装修的项目，并对整个过程进行录像。第二次鉴定系评估遗留在现场的装修物市场价值，鉴定时双方均到现场再次确认装修的项目。经庭审质证，刘阳升、刘阳明、刘阳耀对第二次评估意见中的电施项目提出异议，但评估机构明确其针对房屋二次装修室内电路布线及安装进行评估，并非原始安装时的电施项目，故该电施项目的评估本院予以支持。在庭审过程中，林志民自愿放弃对木作装饰门（南侧第82项）1133元的诉求，不损害对方的利益，本院予以照准。因此，林志民主张的残值损失可支持的数额为（165306-1133+16402＝180575）×30%＝54172.5元。第四，关于林志民应否支付刘阳升、刘阳明、刘阳耀外墙广告牌（内容为“皇朝家居广场精品平价家具一站式购物体验”）拆除费用问题。刘阳升、刘阳明、刘阳耀主张外墙广告牌的拆除费用7200元,提供泉州市洛江区城市管理行政执法局《责令改正通知书》、收款收据、照片予以证明。但《责令改正通知书》并不表示该通知书中要求整改的广告牌是由刘阳升、刘阳明、刘阳耀组织工人拆除，林志民亦对收款收据持有异议，且本院依职权向泉州市洛江区城市管理行政执法局调取的证据表明，《责令改正通知书》中要求整改的广告牌（内容为“皇朝家居广场精品平价家具一站式购物体验”）系由泉州市洛江区城市管理行政执法局组织工人拆除，并未向刘阳升、刘阳明、刘阳耀收取任何拆除费用。故刘阳升、刘阳明、刘阳耀主张被告支付外墙广告牌拆除费用，与事实不符，不予支持。综上，双方于2008年5月4日签订的二份《租赁合同》，是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同，双方应当按照合同的约定严格履行。2008年10月30日，刘阳升、刘阳明、刘阳耀单方提出租期10年缩短为5年，林志民亦在5年将届满时搬出承租房屋。因此，本院确认原、被告双方签订的二份《租赁合同》已于林志民搬出时事实上解除。合同的解除并不导致刘阳升、刘阳明、刘阳耀丧失其对林志民逾期付款违约责任的追索权。本诉中，林志民未按合同约定按期向刘阳升、刘阳明、刘阳耀支付租金，已构成违约，应承担违约责任。刘阳升、刘阳明、刘阳耀主张被告支付房屋租金和逾期支付租金的违约金，本院予以支持；但已支付的押金及尚欠的水电费可予以抵扣。原被告签订的《租赁合同》约定的逾期支付租金的违约金过高，本院予以适当调整。反诉中，刘阳升、刘阳明、刘阳耀于2008年10月30日发出的《承诺声明书》，通知林志民租期改为5年，而林志民在5年将近届满时搬出，以实际行动解除了合同，刘阳升、刘阳明、刘阳耀并没有违约。林志民搬出承租房，又不违背刘阳升、刘阳明、刘阳耀的真实意思。林志民逾期支付租金构成违约，但该违约行为并未导致合同的解除，双方以承租人的搬出行为确认了合同的解除。本案因不可归责于双方的事由导致合同解除，则剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。根据本案的客观事实，反诉原被告分担比例为7：3较妥。林志民主张其向刘以成、刘以权承租的保美大厦西侧2-5楼部分的残值损失亦应赔偿的问题，因涉及到林志民与案外人的租赁合同履行情况，不宜在本案中合并处理，林志民可另行主张。对于第一次的鉴定费，因该鉴定意见未被采纳，故此鉴定费由申请人自行负担。对于第二次的鉴定费，按支持的部分分担。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百一十八条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、林志民应于判决生效之日起十日内支付刘阳升、刘阳明、刘阳耀租金91329.14元；二、林志民应于判决生效之日起十日内支付刘阳升、刘阳明、刘阳耀逾期支付租金的违约金12220.47元（以未付租金为基数，计算至2013年6月1日，按月利率2%计算的滞纳金；其中2012年8月-10月未付租金31069元以2012年8月15日作为起算点，2012年11月-2013年1月未付租金31069元以2012年11月15日作为起算点，2013年2月-4月未付租金31069元以2012年2月15日作为起算点，2013年5月未付租金10356元以2013年5月15日作为起算点）；三、林志民应于判决生效之日起十日内支付刘阳升、刘阳明、刘阳耀2013年6月2日起至实际付款日止的逾期支付租金违约金，以应付租金91329.14元为基数，按月利率2%计算的滞纳金；四、刘阳升、刘阳明、刘阳耀应于判决生效之日起十日内支付林志民房屋剩余租赁期内装饰装修残值损失54172.5元；五、驳回刘阳升、刘阳明、刘阳耀的其他诉讼请求；六、驳回林志民的其他反诉请求。 二审中，当事人没有提交新证据。一审判决认定事实正确，本院予以确认。 本院认为，刘阳升、刘阳明、刘阳耀与林志民之间的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应为有效。双方均应依约定履行合同义务。支付租金是林志民的合同义务，但自2015年8月后，直至租赁期限届满后林志民并未向刘阳升、刘阳明、刘阳耀支付租金，林志民此举已构成违约。刘阳升、刘阳明、刘阳耀起诉要求林志民支付拖欠的合同期限内租金及违约金，符合合同约定，应予支持。由于刘阳升、刘阳明、刘阳耀未能提供证据证明林志民的上述违约行为对其造成其他经济损失，且林志民在一审提出违约金过高的情况下，一审已对此予以调整，并无不当。林志民主张滞纳金计算有误，理由不能成立，本院不予采纳。关于刘阳升、刘阳明、刘阳耀主张林志民应支付房屋修复费的理由能否成立的问题。林志民向刘阳升、刘阳明、刘阳耀承租房屋后，根据其经营家具的需要进行装修，在装修过程中虽对租赁物造成一些损耗，但是否达到“破坏性装修”的程度，应由刘阳升、刘阳明、刘阳耀负举证责任。刘阳升、刘阳明、刘阳耀虽有提供工程预算书一份，欲证明租赁的房屋恢复原样需要的费用。但该工程预算书系刘阳升、刘阳明、刘阳耀自行委托评估机构所作出的结果，而林志民对此不予认可，且该工程预算书无法证明林志民在装修过程中存在破坏性装修的事实。经一审法院释明后，刘阳升、刘阳明、刘阳耀仍未提出相关鉴定或评估申请，应承担举证不能的后果。一审法院对房屋修复费不予支持，并无不妥。关于一审判决刘阳升、刘阳明、刘阳耀支付林志民房屋装修残值损失54172.5元是否正确的问题。根据双方于2008年5月4日签订的《租赁合同》第二条约定，租赁期限为10年；第三条约定“…装修图纸及外墙广告牌的方案，应与甲方参详，有文字依据，有制作安装方案供甲方签字确认方可施工。租期满时，装修在该楼的建筑物、材料乙方不可拆除。”本案中，因《租赁合同》约定的承租期限发生变化，致使双方当事人对房屋装修残值损失产生纠纷。刘阳升、刘阳明、刘阳耀虽在林志民对承租房屋装修后并进行经营期间即2008年10月30日发出《承诺声明书》，通知承租人林志民改变租赁期限为5年，而从该《承诺声明书》的内容分析对林志民的利益（以10年的经营期间进行装修，但实际仅经营5年）有受到一定损害。刘阳升、刘阳明、刘阳耀认为是在林志民装修时未提供装修图纸及制作安装方案供出租人签字确认的情况下所作出的该行为，且林志民对该行为愿意接受并在5年将近届满时搬出。对此，一审判决认定双方以承租人的搬出行为确认了合同已解除，并确认双方的行为均不构成违约是正确的。至于诉争房屋装修残值损失的数额，经一审法院依法委托泉州闽南资产评估有限责任公司评估，其评估意见：1.保美大厦西侧2-5楼室内装修评估值为212647元；2.保美大厦南面2-5楼室内装修评估值为165306元；3.保美大厦西南面三间店面及大厅室内装修评估值为16402元，合计394355元。其中，双方纠纷的2、3部分，合计181708元，扣除林志民自愿放弃对木作装饰门1133元，尚余房屋装修残值损失数额为180575元。一审根据评估意见，并结合本案客观事实等情况，确认刘阳升、刘阳明、刘阳耀对诉争房屋装修残值损失的数额承担30%即54172.5元，林志民自行承担70%并无不当。刘阳升、刘阳明、刘阳耀主张自行拆除广告牌，并支付费用7200元，与事实不符，一审不予支持，亦无不当。 综上所述，刘阳升、刘阳明、刘阳耀及林志民的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8134元，由刘阳升、刘阳明、刘阳耀负担6526元，由林志民负担1608元。 本判决为终审判决。 审判长  黄祥彪 审判员  傅嘉钦 审判员  李玮玲 二〇一八年四月二十八日 书记员  刘永坤 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； …… 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。