广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤13民终4189号上诉人（原审原告）：洪霞，香港特别行政区居民，女，1969年9月13日住深圳市罗湖区，委托代理人：彭四根，广东百朋律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：惠州大亚湾东正房地产开发有限公司，住所地：惠州大亚湾澳头中心区北（东正公司综合楼）。法定代表人：唐从松。委托诉讼代理人：杜艳，系该公司工作人员。委托诉讼代理人：李弘，系广东商达（惠州）律师事务所律师。上诉人洪霞因与被上诉人惠州大亚湾东正房地产开发有限公司（以下简称东正公司）商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2017）粤1391民初3063号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。洪霞上诉请求：1、依法撤销（2017）粤1391民初3063号民事判决书，依法改判决被上诉人按银行逾期贷款利息标准支付是上诉人延期办证违约金人民币11670元整（按年息6%标准，从2016年12月27日起暂计至2017年12月26日），并以此标准支付至不动产权证书办理之日止；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定枚上诉人办理“新建商品房首次登记权籍调查”时间为2016年8月5日至2017年9月14日共计405天，属于事实认定错误。1、被上诉人在一审中提交的证据惠州国土资源局大亚湾经济技术开发区分局《关于请求提供华冠花园首次登记权籍调查和增量房转移登记权籍调查的复函》，本案涉案楼栋首次登记权籍调查申请时间为2016年8月5日，出具成果时间为2016年10月28日（期间84天）。2、被上诉人提交的不动产登记受理回执显示，被上诉人在2017年6月14日提交新建商品房首次登记申请，其中第22项资料《不动产权籍调查表》的出具时间为2016年10月28日；3、惠州国土资源局大亚湾经济技术开发区分局《关于请求提供华冠花园首次登记权籍调查和增量房转移登记权籍调查的复函》中回复，由于新登记系统上线的原因，2017年9月14日权籍调查部门对涉案楼栋权籍调查成果进行了数据完善。4、被上诉人提交的惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局2017年6月19日《关于暂停受理不动产登记业务的通知》，证明该局在2017年7月1日启用新的不动产登记信息平台，在2017年6月30日-月5日进行新旧系统数据整理和迁移，在此期间暂停受理不动产登记业务。5、被上诉人提交的不动产权籍调查表显示，被上诉人在2017年8月25日重新申请首次登记权籍调查，并在2017年9月14日取得权籍调查成果。根据上述事实，完全可以得出以下结论：1、被上诉人完成首次登记权籍调查时间为2016年8月5日至2016年10月28日；2、被上诉人在2016年10月28日取得首次登记权籍调查成果后，直到2017年6月14日，才向不动产登记部门提交涉案楼盘初始登记申请工作即在2016年10月28日-2017年6月14日期间，被上诉人完全停止了登记申请工作怠于履行办证法律义务；3、因登记机构在2017年7月1日起采用新登记系统，新旧系统对首次登记权籍调查成果数据有不同的要求，导致被上诉人在2017年6月14日提交的不动产权籍调查表未能被不动产登记部门采用，被上诉人只能在2017年8月25日重新申请首次登记权籍调查，并在2017年9月14日取得权籍调查成果。4、无证据证明2016年10月29日-2017年6月30日不动产登记部门停止不动产登记工作；鉴于上述客观事实和由此得出的结论，上诉人认为，涉案楼栋首次登记权籍调查时间应当认定为2017年8月25日-9月14日被上诉人怠于履行申请初始登记法律义务，由此产生的不利法律后果，应当由被上诉人自行承担。一审法院毫无依据的认定涉案楼栋首次登记权籍调查期限长达405天，与被上诉人提交的证据所反映的事实不符，认定事实明显错误。二、一审法院认定涉案楼栋首次登记权籍调查时间长达405天，并作为政策变化导致的办证期限延长予以扣除，认定事实及适用法律明显错误。1、《不动产登记暂行条例》明文规定，首次登记权籍调查办理时限为30个工作日。《不动产登记暂行条例》第20条规定，不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。一审法院认定涉案楼栋首次登记权籍调查时间长达358天，明显违反法律规定，适用法律错误。2、一审法院在不动产登记政策改革没有加重被上诉人办证合同义务的前提下，以政策变化为由扣除权籍调查时间，违反了上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》的约定，没有事实及法律依据。根据房屋确权的相关法律政策规定，商品房需要在完成竣工验收和办理了首次登记，才能申请办理不动产权证；若商品房未竣工验收和办理首次登记，就不具备办理不动产权证的条件。2016年6月30日惠州按照国家规定正式开展新的不动产登记工作，将原来的国土证和房产证统一合并成不动产权证，由此带来的变化是在办理不动产权证前需进行权籍调查。对作为被上诉人的房产开发商来说，其办理初始登记（即办理大产权证）需先办理新建商品房首次登记权籍调查；对于上诉人等购买一手商品房的众多业主来说，办理房屋所有权转移登记（即本案诉求的不动产权证）之前需办理转移登记权籍调查。上诉人与被上诉人签署的《商品房买卖合同》中第15条明确约定，被上诉人应当在180个工作日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的约定。实际上，如果被上诉人积极履行合同义务，即使政策变化，其取得初始登记所需办理时限最长为60个工作日（即首次登记权籍调查30个工作日+初始登记30个工作日），办理转移登记权籍调查最长为30个工作日，即被上诉人向产权登记管理部门提交办理转移登记资料所需最长时限为90个工作日。因此，所谓政策变化,并没有加重被上诉人的合同义务，《商品房买卖合同》关于办证时限的规定，已经给予了披上诉人充足的办理时限。一审法院扣除权籍调查的办理时限，没有事实及法律依据。三、披上诉人迟延提交办理不动产权证资料，应当承担违约赔偿责任。上诉人在签署《商品房买卖合同》时，依据被上诉人的要求，在缴纳房款同时缴纳了办理权属证书的各项税费，提供了办证所需的全部文件资料（与办理买卖合同各案资料一致），但是，因被上诉人怠于履行其法律义务，没有按照《商品房买卖合同》的约定时间向政府主管部门提交办理不动产权证的资料，导致上诉人没有及时取得《不动产权证书》，被上诉人违约行为明显，应当承担违约赔偿责任。被上诉人东正公司辩称：原审判决事实认定基本清楚，适用法律正确，被答辩人的上诉请求没有事实和法律依据，依法不能成立，应予驳回。一、原审法院对本案“权籍调查”环节相关事实的认定，属于政策变化因素，是不可归责于答辩人的情势变更，理应应将权籍调查所耗时间予以扣除。根据《关于大亚湾区实施不动产统一登记有关事项的公告》，惠州大亚湾区自2016年6月30日起全面实施不动产统一登记）（两证合一），自此在不动产登记过程中增设权籍调查环节。首先，办证新政策的实施为双方签订《商品房买卖合同》时不可预测、非答辩人可控制的客观因素，此为不可抗力，若由答辩人承担因权籍调查而额外增加延长办证时间的后果是不公平。其次，根据双方签订合同时的合意，180个工作日是答辩人办理涉案房产“新建商品房首次登记”、“新建商品房转移登记”两个环节的时限;因此，权籍调查环节所花费的时间不能计算在180个工作日内。最后，依据双方签订《商品房买卖合同》补充协议条款，非因答辩人原因导致被答辩人迟延取得房地产权属证书的，答辩人不承担任何责任。2、对于答辩人办理权籍调查的时限，既无法律规定，也无合同约定，亦即就办理权籍调查的时限而言，答辩人既无法定义务，亦无约定义务，何来答辩人“怠于”，“迟延”履行义务之说。再者，答辩人办理权籍调查所耗时间属于合理期限。各地政府办证部门在开始施行“两证合一”政策时，皆因办证流程改变、办证系统更换等因素而出现一个较长的磨合期，从而出现阶段性的出证缓慢现象。不动产权籍调查业务更由于是新业务，在技术上和实践上都存在诸多问题，还处在一个不稳定的状态。正是基于此，对于房屋出卖人办理权籍调查的时限目前并没有任何法律规定。同时，由于权籍调查环节是答辩人签订合同时没有预见的因素，所以涉案双方所签订的合同中也并没有对此进行约定。有鉴于此，在法律无规定，合同无约定的情况下，答辩人办理权籍调查并无时限要求或限制，又何来所谓的“怠于”或“迟延”呢?据初步了解，不动产权籍调查系新业务且大亚湾区业务量大，政府部门在开展权籍调查时，发现房屋与宗地不一致的现象较多，或出具的成果不符合新上线不动产登记系统要求，从而导致该环节耗费时间较长。本案中，答辩人在一审中提供的证据1显示答辩人于2016年9月21日申请办理涉案房屋“新建商品房首次登记权籍调查”，有关部门在20l7年9月l4日出具可以用于办理“新建商品房首次登记”的有效权籍成果。对于一个新生的不稳定的业务办理环境而言，本案“新建商品房首次登记权籍调查”环节耗时合法合理。二、本案“新建商品房转移登记”环节存在导致出证缓慢的不可抗力因素。1、大亚湾房管局限制转移登记业务日受理量对办证的影响。由答辩人在一审中提交的证据《关于全面推行大亚湾区一手房转移登记、预告登记、抵押权登记业务网上预约办理的通知》《有关办理一手房转移登记取号、受理的通知》可知，答辩人在申请办理转移登记业务时需在网上预约，且预约号源有限;同时，实行1项目1人1号，每个项目每天送件不多于15件，且两个窗口限受理10个项目一手房转移登记的申请。以本案的小区为例:华冠花园1-4栋、7-16栋共2829套房产需要办理不动产权证，依该公告，以最理想的每个工作日送件15份，需要l89个工作日，仅“转移登记”一个环节已超过合同约定的180个工作日。2、大亚湾房管局暂停受理不动产登记业务的时间。据答辩人在一审中提交的证据《关于暂停受理不动产登记业务的补充通知》显示，惠州大亚湾区房产管理局明确公告在2017年6月30日至7月10日暂停受理不动产登记业务，且恢复受理时间待定。事实上，大亚湾房产管从2017年6月30日开始更换系统，一直停办一手房业务，直至2017年9月初，才对外开始试收一手房业务，调试系统，每天整个大亚湾限号54份，这是同期办证的开发商们所共知的一个事实。三、对于履行办证相关义务答辩人一直都是积极主动的态度，并没有怠于履行。首先，在大亚湾乃至惠州的多数房地产开发商，在买卖合同中设定的履行办证相关义务的期限大多都远远多于180个工作日，普遍为360日-720日之间甚至更长，而答辩人在办证新政策出台前后仍坚持180个工作日的时限，也没有在政策变化后要求被答辩人签订补充协议以延长时限，由此可见答辩人对履行相关义务是持积极而非懈怠的态度。其次，在政策变化对答辩人办证进度不利的情况下，答辩人完成整个办证流程(截止至申请办理转移登记之日)的耗时仍在合理期限内，所以答辩人也不存在怠于履行办证相关义务的事实行为。最后，出证缓慢会直接影响答辩人的资金周转，答辩人作为开发商对被答辩人在内的购房者银行房贷需承担连带保证责任并将巨额资金置于银行监管户。出证越慢，保证期限越长，现金冻结时间也越长。因此答辩人从根本上就不存在怠于履行办证义务的可能。综上所述，原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确。上诉人的上诉请求没有事实和法律根据，依法不能成立。答辩人恳求二审法院依法驳回上诉人的全部诉讼请求，维持原判。洪霞向一审法院提出诉讼，请求：1、判令被告立即为原告办理不动产权证书；2、判令被告按银行逾期贷款利息标准向原告支付自2016年12月27起至办理完成不动产权属登记之日止期间的延期办证违约金；3、诉讼费由被告承担。一审法院查明的事实：2014年4月18日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：由原告购买被告开发的位于惠州××头××大道中××花园××单元××号商品房，建筑面积为42.83平方米，总价款为194500元；被告应在2016年6月30日前将房屋交付原告使用，在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案；如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意由原告自愿委托被告办理房屋产权手续。同日，原、被告签订《合同补充协议》，约定：原告办理所购商品房房屋产权证的，在签订商品房买卖合同时向被告提交办理房屋产权证所需的资料以及相关办证税费；原告超过7天仍未向出卖人提交办理房屋产权证所需的资料以及相关办证税费的，由此造成的契税违约金及办证责任由原告自行承担或自行办理房屋产权证；非因被告原因导致原告迟延取得房地产权属证书的，被告不承担任何责任。上述合同签订后，原告依约向被告付清了购房款，并按约向被告提交了办理房屋产权证所需的身份证信息资料及委托被告办理权属登记的手续。2016年4月10日，被告将房屋交付原告使用。2016年6月，惠州国土资源局大亚湾经济技术开发区分局和惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局联合发布的《关于大亚湾区实施不动产统一登记有关事项的公告》，规定：自2016年6月30日起，区土地、房屋、林地、海域等不动产登记业务，统一到区不动产登记中心，领取《不动产权证书》、《不动产登记证明》，停发原各类不动产权属证书；自2016年6月30日起，申请办理土地首次登记、新建商品房首次登记、一手房过户等业务的，需先行开展不动产权籍调查（以地块为基础，以房屋等定着物为基本单位，查清房屋等定着物涉及的地块信息，包括地块的权利人、权利类型、权利性质、土地用途、四至、面积等土地状况）。2016年8月5日，登记部门受理了被告提交的涉案房屋所在的华冠花园第1栋房屋的权籍调查申请。2016年10月28日，登记部门出具该栋房屋的权籍调查成果。此后，因新系统上线问题，2017年9月14日，登记部门对上述权籍调查成果进行了数据完善。至此，涉案房屋所在的华冠花园第1栋房屋的权籍调查工作由受理申请至最终办理完成，共用时405天。2017年11月17日，该栋房屋完成首次登记。2018年3月27日，被告向登记部门提交了本案房屋的权籍调查申请及相关资料，至本案2018年4月2日法庭辩论终结时，该房屋的权籍调查手续尚在办理过程中。一审法院认为,原告系香港居民，本案属于涉外民事案件，属于因不动产物权登记发生的纠纷，依法应当适用涉案房屋所在地的中华人民共和国法律。原、被告签订的商品房买卖合同，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同。当事人应当按约全面履行自己的合同义务。关于对合同条款“办理权属登记需由被告提供的资料”的理解问题。在不动产权登记新政策出台前，被告需要首先办理所售项目商品房产权的首次登记，然后再向登记部门提交所需资料，申请办理将原告所购房屋产权转移至原告名下的房屋产权转移登记手续。不动产权登记新政策出台后，被告在办理所售项目商品房产权的首次登记前，还需先行申请办理该商品房的权籍调查手续。在办理完成所售项目商品房产权的首次登记后，被告在向登记部门申请办理不动产权转移登记前，也需先行申请办理并完成原告所购房屋的权籍调查手续。虽然办理权籍调查手续工作是办理房屋不动产权转移登记的前置程序，但是，毕竟办理权籍调查和办理转移登记两项工作程序是互相独立的。权籍调查程序完成后，何时进入转移登记程序，依赖于被告的主观意愿。如果权籍调查程序完成后被告不提出申请，转移登记的程序也自然无法启动推进。因此，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条关于“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”的规定，以及被告须将原告所购房屋交付并让原告取得该房屋的不动产物权的合同目的理解，上述合同约定的资料应当是被告为办理原告所购房屋不动产权转移登记所需的资料。关于被告办理首次登记和申请转移登记前增加的权籍调查时间，是否应当予以扣抵而相应延长被告提交办证资料的期限的问题。不动产权登记政策调整后，被告办理自己的商品房首次登记和办理原告所购房屋的不动产权转移登记手续，均需先行申请办理完成权籍调查手续，由此的确会增加被告取得办理转移登记所需资料的时间和工作量。该项不动产权登记政策的调整发生在合同约定的履行期限内，并非原、被告在订立合同时能够预见。由此造成被告提交办证资料的迟延，也不是被告所能掌控克服的，不能归责于被告。由于原、被告在合同中有关于非因被告原因导致原告迟延取得权属登记证书不需被告承担责任的约定，也考虑到上述不可归责于被告的政策调整对被告履行合同义务的影响较大，影响时间较长，故在计算被告提交办证资料的期限时，应当相应延长被告提交办证资料的时间，延长的时间以被告申请办理两次权籍调查所需时间的总和确定。涉案房屋第一次权籍调查用时405日，应当在合同约定的180个工作日的履行义务期限内予以扣除而相应延长该期限。关于被告向登记部门提交办理不动产权转移登记资料的最后期限问题。合同约定是180个工作日，被告于2016年4月10日将房屋交付原告使用，以此推算，正常情况下，被告应当在2016年12月26日前向不动产权登记部门提交办理房屋产权转移登记所需资料。如前所述，被告申请办理权籍调查的时间应当在合同约定的180个工作日的履行义务期限内予以扣除而相应延长该期限。涉案房屋办理第一次权籍调查用时405天，被告向登记部门提交办理不动产权转移登记资料的最后期限应当相应顺延至2018年2月4日。涉案房屋的第二次权籍调查程序已于2018年3月27日启动，至本案法庭辩论终结的2018年4月2日止，已经用时6天。被告向登记部门提交办理不动产权转移登记资料的最后期限还应当从2018年2月4日，再延长6天，延长至2018年2月10日。故被告未能在2018年2月10日前向登记部门提交办理不动产权转移登记资料，其行为构成违约。在本案庭审结束时，被告的上述违约事实是可以确定的。但对于本案庭审结束后，被告是否仍然存在上述违约行为，未经审判无法确定。因此，对于原告要求被告承担本案庭审结束前期违约责任的诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求被告承担本案庭审结束后至办理完成不动产权属登记手续期间违约责任的诉讼请求，本院依法不予支持。本案中，被告本应在2018年2月10日前向登记部门提交办理不动产权转移登记资料，但被告直至2018年4月2日庭审结束时仍然没有履行，逾期51天。关于被告如何承担违约责任问题。原、被告双方签订的的《商品房买卖合同》并未就被告逾期办证明确约定计付违约金，且原告因逾期取得房屋权属证书所受损失也难以确定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在期限届满未能取得房屋权属证书的，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定及本地区审判实践。故本院按有关规定以总房价款为基数按年利率6%的标准计付逾期违约金，即本案被告应向原告支付的逾期违约金计为：194500元×6%/年÷365天/年×51天=1631元。关于原告要求被告立即办理权属证书的诉讼请求问题。根据合同约定，被告应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，被告只需完成将由被告提供的资料报产权登记机关备案即完成合同义务，不动产权证书的办理属不动产登记机关的事务，还需原告配合方能完成，故原告要求被告立即办理不动产权证书本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条规定，判决，（一）被告惠州大亚湾东正房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告洪霞支付违约金1631元；（二）驳回原告洪霞的诉讼请求。二审期间，被上诉人东正公司提交三组新证据。证据一、（2018）粤惠阳光第11774号公证书，证明内容为：（1）证明了“大亚湾房产开发商群”包含了房管局工作人员、天威系统工作人员以及开发商办证负责人员，且文件发布主体为天威系统工作人员及房管局工作人员（P4、P5以及P37-43）；（2）根据“大亚湾房产开发商群”于2016年10月28日发布的《确权申请时提示不动产房屋用途、访问性质为空操作解答》，证明在办理确权申请时必须在系统上对不动产房屋用途、性质等数据先进行维护，且如存在对应不上则必须退件后重新维护（P8-11）；（3）根据“大亚湾房产开发商群”于2017年12月20日发布的《房屋信息变更操作流程》，证明在办理确权申请时必须按要求先对房屋信息进行变更及数据完善(P14-18)；(4)根据“大亚湾房产开发商群”于2018年3月28日发布的《关于开发商在新系统中办理确权的步骤》，证明1.在新系统中办理确权时必须按要求先做楼栋合并再做楼栋变更再做房屋变更，并需经房管局工作人员分别审批。房屋变更需根据实测报告的房号对每一套房屋信息逐一修改。2.变更审批通过后再按要求进行实测数据导入。3.无论是楼栋变更、房屋变更还是实测导入均属于办理确权的步骤之一(P20-29)。证据二、（2018）粤惠阳光第11775号公证书，证明内容为：证明“惠州大亚湾商品房预销售系统”属于房管局要求各开发商在广东省网上办事大厅惠州分厅“网上办事”页面注册并办理预售管理、抵押登记、产权登记等业务的系统（P10-11）；证明1.惠州大亚湾东正房地产开发有限公司自2016年11月8日起对华冠项目分批申请了楼栋信息变更，该变更系根据实测报告进行。2.楼栋信息变更审批通过后，再根据实测报告对每套房屋进行数据完善及变更。3.房屋信息变更审批通过后，再进行确权楼栋实测维护并导入相关数据（P13-28）；证明惠州大亚湾东正房地产开发有限公司在2016年12月28日至2017年10月25日期间分11次对华冠花园进行了商品房确权申请，且经多次提交最终批核通过。（P29-30）。证据三、（2018）粤惠阳光第11776号公证书，证明内容：根据微信公众号“大亚湾房管”显示的账号主体为：惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局，功能介绍为大亚湾房产服务平台，证明了该微信公众号属于大亚湾房产管理局的官方账号，其发布内容具有公信力（P35）；证明了微信公众号“大亚湾房管”包含了民意直通车、网上办事预约、信息查询等服务内容，属于对外的宣传及业务办理平台（P38）；根据2017年9月8日来信以及房管局于2017年11月9日的回复，证明了因新系统启用原因，自2017年6月30日起至2017年8月27日房管局暂时关闭了网签系统和业务受理系统，影响了办证进度（P49-51）；根据2017年9月26日来信以及房管局于2017年10月18日的回复，证明了虽开发商于2017年6月30日申请了首次登记，但因新旧系统迁移及关闭等原因，至2017年10月18日（耗时近4个月）仍未办结首次登记（P79-82）。证据四、关于对惠州东正房地产开发有限公司《申请书》的回复，证明内容为：证明1.2016年6月30日至2016年8月25日期间因系统更换导致长达2个月的时间无法办理商品房首次登记业务；2.开发商在办理商品房首次登记时需在系统中进行楼栋、房屋信息等维护操作，工作量增加、耗时久；3.2017年7月1日至2017年9月1日因业务系统关闭导致两个月无法办理商品房首次登记业务；4.华冠花园项目因权籍数据、系统原因直至最终完善后（2017年9月14日）才符合商品房首次登记要求（P1-2）。证据五、《商品房预售款专用帐户监管协议书》、《关于《商品房预售款专用帐户监管协议书》的情况说明》，证明内容为：证明我司为自身利益考虑，不可能也不存在刻意拖延办证（P6、P1）。证据六、惠州大亚湾区不动产登记受理回执，证明内容为：证明新建商品房首次登记申请时间（P1-3）。证据七、签字时间表/不动产权证复印件，证明内容为：证明涉案房屋不动产权证已被领取或已出件（P1-8）。补充说明：因2016年6月30日不动产统一登记政策的实施，惠州大亚湾东正房地产开发有限公司自2016年1月、6月向业主交付房屋后，于2016年8月分别进行了不动产权籍调查申请，受新旧系统及办证环境的影响，待2016年11月取得实测报告后即按要求在系统中进行房屋楼栋数据变更完善及确权申请，直至2017年9月14日权籍调查数据最终完善后才正式批核完成。上诉人质证意见为：三份公证书的真实性、合法性没有异议，但关联性有异议，均是被上诉人的工作文件，并无证据证明是政府的公开性文件，而且双方约定的商品房工作人员，应该清楚办证时长，文件显示在2017年12月20日至2018年3月20日，与本案没有关系，本案的问题是在2016年10月28日至2017年6月14日，被上诉人在取得权籍调查结果以后，为何迟迟在次年六月份才提交材料？证据二、三和证据一一致，证据四真实性合法性没有异议，关联性有异议，本案开发商存在违约，一审已经判决认定，被上诉人也并未提出上诉，且无论被上诉人主观意愿如何，客观上已经存在了违约的情况，证据五充分证明被上诉人转移登记的时间是2018年5月10日。关于权权籍调查表，一审中被告证据已经显示了，只能证明被上诉人也是取得权籍调查后一个月才申请的转移登记，其他的没有异议，其他意见以书面为准。本院认为，各方当事人对证据的真实性、合法性表示认可，本院亦不持异议并予以采纳。上述证据是对办证过程的记录，与本案存在关联性，故对其关联性本院亦予以采纳。经审理查明，一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，结合当事人双方的上诉和答辩意见，本案二审争议焦点是：被上诉人东正公司是否要承担逾期提供资料报产权登记机关备案的违约责任，相应的逾期天数如何认定。被上诉人抗辩未按约定期限履行办证义务是因为不动产办证政策变动导致，主张不需承担逾期办证的违约责任，理由是否成立。具体评述如下：关于被上诉人是否要承担逾期提供资料报产权登记机关备案的违约责任，相应的逾期天数如何认定的问题。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。该约定并未违反法律、法规效力禁止性规定，应为有效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……”依照该司法解释的规定，只有基于“出卖人的原因”，出卖人对于逾期交房有过错的情况下，出卖人才需对逾期交房承担违约责任，至于因政策变化导致的办证流程延长，属于不可归责于出卖人的事由，只要出卖人按照政策需要积极履行了办证义务，对应因政策变化所导致增加的办证时间，应从出卖人的办证天数中扣除，免除相应的违约责任。本案中，据双方的约定，从被上诉人交付房屋之日起180个工作日内，被上诉人应将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被上诉人辩称，未按约定期限履行办证义务是因为不动产办证政策变动导致，主张不需承担逾期办证的违约责任。经查，2016年6月，惠州国土资源局大亚湾经济技术开发区分局和惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局联合发布的《关于大亚湾区实施不动产统一登记有关事项的公告》，规定：自2016年6月30日起，区土地、房屋、林地、海域等不动产登记业务，统一到区不动产登记中心，领取《不动产权证书》、《不动产登记证明》，停发原各类不动产权属证书；自2016年6月30日起，申请办理土地首次登记、新建商品房首次登记、一手房过户等业务的，需先行开展不动产权籍调查（以地块为基础，以房屋等定着物为基本单位，查清房屋等定着物涉及的地块信息，包括地块的权利人、权利类型、权利性质、土地用途、四至、面积等土地状况）。也即新政策出台后，被上诉人在办理所售项目商品房产权的首次登记前，增加了首次登记权籍调查手续；在办理完成所售项目商品房产权的首次登记后，增加了转移登记权籍调查手续。在办理涉案房产的权属转移登记过程中，新公布的部门规章对办理不动产权属登记的程序、要求发生了重大变化。原本已具备办理房产权属初次登记、转移登记条件的情形，因《关于大亚湾区实施不动产统一登记有关事项的公告》的出台，申请办理产权登记增加了两次的权籍调查的程序。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”此种办理房产权属转移登记过程中增加的程序，并非订立合同时当事人可以预测，被上诉人在有权办理机关新系统上线需要数据完善以及完成土地权籍调查前无法实现房产权属转移登记的合同目的，在此情况下，实际是因情势变更主张变更合同，推迟提供资料报产权登记机关备案的时间。且据双方签订的《合同补充协议》，非因被上诉人原因导致上诉人迟延取得房地产权属证书的，被上诉人不承担任何责任。因此，被上诉人的主张有事实和法律依据，被上诉人该抗辩理由二审予以采纳。一审认定被上诉人对于权籍调查程序增加的时间没有过错并无不当，二审予以确认。同时由于是批量进行权籍调查工作，现无充分证据证明在项目筹备权籍调查工作过程中，被上诉人存在明显因主观原因导致办证流程延误的事实，故此，办理不动产权证过程中新增权籍调查的流程时间，可从被上诉人逾期办证的天数中扣除，被上诉人不存在逾期提供资料报产权登记机关备案的情形。因此，被上诉人主张其不需承担逾期办证的违约责任，一审予以支持并无不当，二审予以维持。综上所述，上诉人洪霞的上诉请求不成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费660元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审判长  陈晓文审判员  刘天贞审判员  张佳誉二〇一八年十二月十三日法官助理曹国阳书记员朱梓昕