安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)皖01民初418号原告：许保永，男，1969年6月25日出生，汉族，住安徽省宿州市泗县。委托诉讼代理人：查曼，安徽点赞律师事务所律师。被告：安徽国贸联创投资有限公司，住所地合肥市祁门路**天和园**，统一社会信用代码91340000060806292F。法定代表人：何传友，该公司董事长。委托诉讼代理人：卫民，男，系该公司员工。委托诉讼代理人：韦大文，安徽众城高昕律师事务所律师。被告：泗县南虹棉业有限公司，住所，住所地安徽省宿州市泗县刘圩镇潼南村社会信用代码9134132474307836X8。法定代表人：曹达龙，该公司执行董事。原告许保永与被告安徽国贸联创投资有限公司（以下简称安徽国贸公司）、泗县南虹棉业有限公司（以下简称泗县棉业公司）因案外人执行异议之诉一案，本院于2017年7月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告许保永及其委托诉讼代理人查曼，被告安徽国贸公司的委托诉讼代理人卫民、韦大文到庭参加诉讼。被告泗县棉业公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。许保永向本院提出诉讼请求：1、依法确认位于泗县房屋归原告所有，并停止对该财产的执行，解除查封措施；2、本案的诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2013年2月，本人与泗县棉业公司签订了商品房卖合同，约定将位于泗县刘圩镇轧花厂西侧第3套（即4号楼第3套）房屋出售给本人，房屋总价款26万元，本人先后共向泗县棉业公司支付24万元，泗县棉业公司收到第一笔房款后，将房屋交付给本人使用，一直居住至今，余款2万元因未办理房产证，依协议没有支付。2014年9月22日，合肥市中级人民法院就安徽国贸公司与泗县棉业公司、安徽南虹纺织（集团）有限公司、高秀丽、曹媛媛等主体之间的借款合同纠纷一案作出（2014）合民二初字第00115号民事判决，判决泗县棉业公司偿还安徽国贸公司借款本金2000万元及利息、罚息。上述判决生效后，安徽国贸公司向合肥市中级人民法院申请执行，2015年2月16日，该院作出（2015）合执字第00124号执行裁定书和协助执行通知书，查封了登记在泗县棉业公司名下位于泗县虹棉业商住1#、2#、3#、4#房产，并于2017年2月27日作出（2015）合执字第00124-4号执行裁定，拍卖房产。2017年3月，本人对执行标的提出书面异议，该院于2017年6月25日作出（2017）皖01执异51号执行异议裁定，驳回本人的执行异议申请。对此，本人不服并诉至法院，请求判如所请。安徽国贸公司辩称，依法驳回许保永的全部诉讼请求。诉讼费用由许保永负担。理由如下：一、许保永与泗县棉业公司之间并未形成房屋买卖合同关系。首先，许保永虽提交了商品房买卖合同，但该合同根本不具真实性，不能证明两者之间形成了商品房买卖合同关系。其次，许保永提供的收据以及付款说明，不能证明其已经向泗县棉业公司支付了房款，特别是许保永提供的收据，并没有加盖泗县棉业公司的公章或者财务印章，不足采信。第三，许保永提供的所谓买卖合同并没有办理网上备案，不仅不具有真实性，亦不具有对抗第三方的效力。第四、迄今为止，案涉房屋仍然登记在泗县棉业公司的名下，许保永并非案涉房屋的合法权利人。二、本公司对案涉房屋享有优先受偿权。首先，2013年9月22日，本公司与泗县棉业公司签订抵押合同一份，由泗县棉业公司将其所有的位于泗县刘圩镇街北包括案涉房产在内的南虹棉业商住楼1#、2#、3#、4#楼抵押给了本公司，并办理了抵押登记，他项权号为房地产他证皖泗字第11097号。其次，合肥市中级人民法院（2014）合民二初字第00115号民事判决书已经判决本公司对泗县棉业公司抵押房产（包括案涉房产）享有优先受偿权。第三、案涉房产迄今也没有登记在许保永名下，涉案房屋的所有权人仍然是泗县棉业公司。因此，退一步讲，假设许保永提供的房屋买卖合同属实，那么，许保永基于房屋买卖合同与泗县棉业公司之间形成的是债权债务法律关系，而本公司基于案涉房产的抵押登记事实，与泗县棉业公司形成了担保物权法律关系，依据担保物权优先于债权的原则，在泗县棉业公司不履行偿还贷款义务时，本公司可对该抵押房屋拍卖、折价、变卖的价款优先受偿。综上，本公司与泗县棉业公司订立的抵押合同应为合法有效，许保永主张确认对案涉房屋享有所有权，并主张停止对案涉财产的执行、解除查封措施，没有事实和法律依据。泗县棉业公司未予答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年2月4日，许保永作为买受人与出卖人泗县棉业公司签订一份《商品房买卖合同》，约定泗县棉业公司将位于刘圩轧花厂西侧地段的第3套房屋出售给许保永，总价26万元，买受人分期付款，2013年2月4日付定金9万元，7月份付15万元，余额2万元房屋产权证办好付清。该合同出卖人落款处加盖泗县棉业公司印章，经办人一栏有曹坤山签字。就房款交纳事宜，许保永提交二份收据：①2013年2月4日，许玉梅以现金方式交纳9万元购房款，该收据未加盖印章，仅有曹坤山签字；②2013年7月20日，许保永以现金方式交纳14万元购房款，该收据未加盖印章，仅有曹坤山签字。许保永庭审中陈述许玉梅与其系夫妻关系。许保永提交一份由曹坤山签署“情况属实”的《说明》，内容为：1、我房屋所处位置在4号楼自北向南第3套；2、在2013年2月4日付定金9万元，2013年7月份付清开始入住。安徽国贸公司认为许保永的付款不属实，不予认可。许保永提交一份2011年9月28日由泗县棉业公司出具的《聘书》，内容为：经公司股东会研究决定，兹聘请曹坤山负责泗县棉业公司在刘圩轧花厂房屋销售，自2011年10月1日起至2016年10月1日止。在此期间由于房屋销售等产生一切经济责任和法律后果由泗县棉业公司承担。许保永亦提交一份曹坤山于2017年6月19日出具的书面材料，说明其受泗县棉业公司授权出售刘圩轧花厂商品房，收取买房人房款并出具收据，由泗县棉业公司根据买房人付款票据在商品房买卖合同上盖章确认，并说明其出具的收据不存在泗县棉业公司印章。安徽国贸公司对于曹坤山的《聘书》不认可。许保永主张其于2013年7月入住案涉房屋至今，并提交刘圩镇刘圩村村民委员会出具的《证明》加以证实。安徽国贸公司对于许保永入住案涉房屋的事实不认可。另查明：泗县虹棉业商住楼4#房产（包括案涉房产）产权于2013年9月11日登记在泗县棉业公司名下，房地权证：皖泗字第**。安徽国贸公司因与泗县棉业公司、安徽南虹纺织（集团）有限公司、高秀丽、曹媛媛、曹晓芳、曹晓天、曹海洋借款合同纠纷案件，经本院审理后作出（2014）合民二初字第00115号民事判决书，判决：泗县棉业公司偿还安徽国贸公司借款本金2000万元、利息344413.78元和罚息；安徽国贸公司对泗县棉业公司抵押的房产（他项权证号为房地产他证皖泗字第11097号）在泗县棉业公司上述债务范围内享有优先受偿权等。该判决生效后，因泗县棉业公司等债务人未能履行，安徽国贸公司遂向本院申请强制执行，案在本院执行期间，本院作出（2015）合执字第00124号执行裁定书和协助执行通知书，查封了泗县棉业公司名下位于泗县虹棉业商住1#、2#、3#、4#房产（包括本案争议房产），并于2017年2月27日作出（2015）合执字第00124-4号执行裁定拍卖上述房产。许保永遂提起执行异议申请，经本院审查后，作出（2017）皖01执异51号民事裁定书，驳回许保永的执行异议申请。许保永遂提起本案诉讼，要求判如所请。诉讼期间，许保永向本院提交一份书面《承诺》，载明对于剩余房款2万元，其承诺随时按照人民法院的要求交付执行，否则自愿承担相应的法律责任。本院认为，许保永提起本案诉讼，要求排除对案涉房产的强制执行措施，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”故本案主要争议焦点为许保永对人民法院查封的案涉房屋是否存在满足上述规定的相关权益。许保永与泗县棉业公司于2013年2月4日签订《商品房买卖合同》，就买卖案涉房屋相关事宜进行了约定，相关合同条款未见违反强制性法律、行政法规规定的情形，应合法有效。在合同签订后，泗县棉业公司聘请的经办人员曹坤山出具了收取许保永房款的收据及《说明》，确认收取了许保永房款24万元，刘圩镇刘圩村村民委员会出具了证实许保永自2013年7月起就入住案涉房屋的《证明》，反映许保永与泗县棉业公司已经实际履行了上述房屋买卖合同，并支付了绝大部分房款且在人民法院查封之前已经实际占有案涉房屋。安徽国贸公司否认许保永与泗县棉业公司之间存在真实的房屋买卖关系，否认许保永支付房款，但因其未能提交相应证据推翻许保永所举的上述证据，对其该节意见，本院不予采信。因本院在执行（2014）合民二初字第00115号民事判决书过程中，于2015年2月16日查封案涉房屋，在查封之前许保永已经与泗县棉业公司签订合法有效的书面买卖合同，也已实际占有该房屋，并根据双方的合同约定支付了24万元房款，也承诺随时按照人民法院的要求将剩余2万元房款交付执行，对于未能及时办理房屋产权变更登记也无过错，故许保永在本次诉讼中提出的执行异议的相关事实，已经满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，具有足以排除人民法院查封的物权期待权，对许保永所购房屋的权益应当优先保护，不得执行案涉房屋。因许保永与泗县棉业公司之间形成的是房屋买卖合同关系，取得了要求泗县棉业公司办理房屋所有权转移登记手续的债权请求权，可通过行使该债权请求权取得对案涉房屋的所有权，其主张直接确认案涉房屋归其所有，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、不得执行位于泗县房屋；二、驳回许保永的其他诉讼请求。案件受理费5200元，由安徽国贸联创投资有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。审 判 长  张 勇审 判 员  王 莉人民陪审员  王永清二〇一八年四月二十八日书 记 员  贾柏轩附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。