广州铁路运输第一法院行 政 判 决 书（2017）粤7101行初4099号原告：谢丽华，女，1960年5月4日出生，汉族，住广州市越秀区。委托代理人：黄兆强，广东穗智律师事务所律师。委托代理人：王炜越，广东穗智律师事务所律师。被告：广州市国土资源和规划委员会，住所地广州市越秀区吉祥路80号，统一社会信用代码114401003557431960。法定代表人：彭高峰，该委主任。委托代理人：衡旭标。委托代理人：罗斌，广东百思威律师事务所律师。第三人：广州快氪在线小额贷款有限公司，住所地广州市越秀区解放南路123号16层1604房，统一社会信用代码91440101MA59AXLP7R。法定代表人：张丽贤，该司总经理。委托代理人：刘庆娜，广东金轮律师事务所律师。第三人：张志洪，男，1961年3月24日出生，汉族，住广州市越秀区。第三人：张诗雅，女，1998年5月25日出生，汉族，住广州市越秀区。委托代理人：张志洪，系张诗雅父亲。原告谢丽华诉被告广州市国土资源和规划委员会（以下简称市国规委）、第三人广州快氪在线小额贷款有限公司（以下简称快氪公司）、张志洪、张诗雅撤销不动产抵押登记一案，原告于2017年11月10日向本院提起诉讼，本院于2017年11月17日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告谢丽华的委托代理人黄兆强、王炜越，被告市国规委的委托代理人衡旭标、罗斌，第三人快氪公司的委托代理人刘庆娜，第三人张志洪及第三人张诗雅的委托代理人张志洪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告谢丽华诉称：2017年5月2日，原告与第三人张志洪、张诗雅签订编号××《买卖合约》，约定双方通过中介买卖广州市越秀区××号房（以下简称涉案房屋）。2017年5月26日，原告与第三人张志洪、张诗雅办理了网签手续，签订穗存量房合字××号《广州市存量房买卖合同》。2017年8月16日，第三人张志洪、张诗雅与第三人快氪公司在原告不知情的情况下，向被告申请办理涉案房屋抵押权设立手续。2017年8月17日，被告在涉案房屋上设立最高债权额为620000的抵押权，并向第三人快氪公司核发他项权证。原告认为被告未尽审慎义务，为第三人就涉案房屋办理了抵押登记，造成涉案房屋无法过户到原告名下，损害原告权益，故诉至法院，请求：1、判决撤销被告在广州市越秀区××号房的不动产权登记证粤（2017）广州市不动产证明第××号（他项案号2017登记字××号）的登记行为；2、本案诉讼费由被告承担。被告市国规委辩称：一、我委依申请为第三人办理涉案房屋抵押登记，依据充分、程序合法，并无不当。2017年8月16日，第三人快氪公司、张志洪、张诗雅及中国工商银行股份有限公司广州西华路支行、中国对外经济贸易信托有限公司向我委申请办理涉案房屋的抵押权注销登记和抵押登记，其中，张志洪、张诗雅、中国工商银行股份有限公司广州西华路支行及中国对外经济贸易信托有限公司以贷款结清为由申请抵押权注销登记；第三人快氪公司、张志洪、张诗雅以担保未来连续发生的债务清偿为由申请最高额抵押权登记。上述申请人提交了不动产登记申请表、不动产权证、不动产登记证明、涂销证明、授信协议、最高额抵押合同、身份证明和授权委托书等材料。我委于2017年8月16日以17登记××受理。经审核，涉案房屋不动产登记簿上无查封、预告登记、异议登记等限制情况，申请人的申请符合《不动产登记暂行条例实施细则》第七十条、第七十一条及《广州市城镇房地产登记办法》第三十六条、第三十七条、第三十八条规定，我委于2017年8月16日核准涉案房屋的抵押权注销登记申请，于2017年8月17日核准第三人快氪公司、张志洪、张诗雅提出的最高额抵押权登记申请。二、原告办理了网上签约手续后并不能限制出卖人办理抵押登记，我委为第三人办理最高额抵押登记没有任何错误。为了加强存量房交易管理，广州市住房和城乡建设委员会制定了《广州市存量房网上交易规则》，要求本市行政区域内已取得产权证的存量房交易应当通过房屋交易信息化平台办理网上交易手续。《广州市存量房网上交易规则》第四条、第十二条、第十三条规定，存量房网上交易系统是广州市住房和城乡建设委员会负责房屋销售的管理系统，并非不动产登记系统，存量房买卖双方可以自行通过该系统办理网上签约、变更或解除存量房买卖合同，无需向我委提出申请或取得我委同意，其法律性质仅是为了便于房产交易监管部门对房屋买卖进行监管的一种措施，不具有创设物权权利的功能，不产生物权效力。与此相对应，根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定，买卖双方只有依法向不动产登记机关申请涉案房屋的转移预告登记，方能发生阻遏第三人办理抵押登记的法律效力。原告与第三人张志洪、张诗雅仅处于签订网签合同阶段，未就涉案房屋的买卖向我委申请办理不动产转移预告登记，且涉案房屋不存在其他任何限制处分情形，我委依第三人申请为其办理最高额抵押登记没有任何错误。三、原告以我委办理涉案抵押登记未尽审慎义务为由，要求撤销该登记没有事实和法律依据。未尽审慎职责是与登记错误紧密相连，登记未发生错误，未尽审慎职责就无从谈起。存量房网签系统与不动产登记系统分属不同行政管理部门，在技术上并不相连，也未有法律规定我委在办理抵押登记时必须查询存量房网签系统，我委在办理抵押登记时对涉案房屋已办理网签手续不知情并不构成违法。存量房网签手续并非预告登记，其仅反映签订双方存在债权关系，无法阻隔第三人再抵押名下房产，现行法律也未对网签后的房屋办理抵押作出禁止性规定，未将该情形纳入不予受理或不予登记的范围。因此，即便我委知悉涉案房屋已办理网签手续，我委不予受理第三人办理抵押登记的申请亦于法无据。综上，存量房网签手续不能起到限制第三人处分涉案房屋的效力，不管我委对涉案房屋办理网签手续知情与否，都不能成为我委拒绝为第三人办理抵押登记的理据，我委办理涉案房屋的抵押登记没有错误。四、原告以第三人之间的抵押民事法律关系无效为由，对房屋登记行为提起的行政诉讼，法院应告知原告先行解决民事争议，并裁定中止本案诉讼。第三人快氪公司述称：同意被告的答辩意见。第三人张志洪、张诗雅在授信协议下申请借款40万元，没有出现过逾期还款，我司与张志洪、张诗雅的授信协议合法有效，双方的抵押登记亦有效。第三人张志洪、张诗雅未向本院陈述意见。经审理查明：第三人张志洪、张诗雅是广州市越秀区××号房（即涉案房屋）的产权人。2017年5月2日，原告谢丽华与第三人张志洪、张诗雅及中介方广州市鼎瞻房地产代理有限公司签订了《买卖合约》，约定原告通过中介方向第三人张志洪、张诗雅购买涉案房屋，成交价为人民币590000元，双方应于签订本合同后60个工作日签订《广州市存量房买卖合同》并办理递件过户手续。2017年5月26日，原告谢丽华与第三人张志洪、张诗雅及中介方广州市鼎瞻房地产代理有限公司办理了网签手续，签订了编号为穗存量房合字××号《存量房买卖合同》，其中约定涉案房屋按总金额人民币340000元整套出售计价。原告于2017年6月5日向第三人张志洪、张诗雅支付了部分购房款388000元。2017年8月16日，第三人张志洪、张诗雅与第三人快氪公司签订《授信协议》，约定快氪公司同意在授信额度有效期内向张志洪、张诗雅提供本金累计余额不得超过人民币62万元整的授信额度，授信期间为120个月，自2017年8月16日至2027年8月15日。同日，双方签订《最高额抵押合同》，约定由张志洪、张诗雅提供涉案房屋作为抵押物为上述借款提供担保。2017年8月16日，第三人张志洪、张诗雅、快氪公司及中国工商银行股份有限公司广州西华路支行、中国对外经济贸易信托有限公司向被告市国规委申请办理涉案房屋的抵押权涂销登记和抵押登记，其中，张志洪、张诗雅、中国工商银行股份有限公司广州西华路支行及中国对外经济贸易信托有限公司以贷款结清为由申请抵押权涂销登记，第三人快氪公司、张志洪、张诗雅申请最高额抵押权登记，并提交了不动产登记申请表、不动产权证、不动产登记证明、涂销证明、授信协议、最高额抵押合同、身份证明和授权委托书等材料；被告市国规委于当日以17登记××予以受理；于当日对涉案房屋设定的抵押权人为中国工商银行股份有限公司广州西华路支行、中国对外经济贸易信托有限公司的抵押登记予以涂销；并于2017年8月17日对涉案房屋的抵押登记申请予以核准登记，向第三人快氪公司核发粤（2017）广州市不动产证明第××号《不动产登记证明》，房屋座落越秀区西华路××房，权利人为快氪公司，权利种类抵押权，权利部位全部，不动产义务人为张志洪、张诗雅，最高债权额人民币62万元。第三人快氪公司于2017年8月25日领取了上述《不动产登记证明》。原告以被告未尽审慎义务为第三人办理涉案房屋的抵押登记，损害原告利益为由诉至本院，要求撤销涉案房屋的抵押登记行为。以上事实，有买卖合约、广州市存量房买卖合同、不动产登记申请表、授信协议、最高额抵押合同、涂销证明、受理回执、广州市不动产登记查册表及当事人的陈述等证据证实。本院认为：《房屋登记办法》第十八条第一款规定：“房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留。”据此，被告作为房屋登记机构，在查验设立抵押申请的登记材料时，具有审慎审查义务，应该审查该房产是否存在争议。《中华人民共和国物权法》第一百八十四条第（四）项规定：“下列财产不得抵押：……（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；……”《城市房地产抵押管理办法》第八条第（一）项规定：“下列房地产不得设定抵押：（一）权属有争议的房地产；”《广州市房屋交易监督管理办法》第八条第一款规定：“新建商品房买卖合同、存量房买卖合同应当通过房地产行政主管部门建立的房屋交易信息化平台订立。新建商品房买卖合同、存量房买卖合同签订后，未办妥房屋转移登记手续或者解除合同的，不得再通过房屋交易信息化平台订立以该房屋为标的的买卖合同。”根据上述规定，房屋买卖应通过房屋交易信息化平台订立，该网签系统是维护交易安全，保证房屋交易正常秩序的重要手段，因此，申请房屋抵押登记时，该房屋是否进行了网上签约、是否存在出售的事实，应该成为房屋登记机构进一步核查“财产是否存在争议”的重要审查内容。本案中，原告与第三人张志洪、张诗雅签订了《买卖合约》并办理了网上签约手续，被告在第三人张志洪、张诗雅、快氪公司提交涉案房屋的抵押登记申请时，未尽审慎的注意义务，未核查涉案房屋出售的事实，在未进行必要的进一步核查的情况下，为第三人张志洪、张诗雅、快氪公司办理抵押登记，并核发不动产登记证明，不符合上述规定，其行为应予以撤销。综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项的规定，判决如下：撤销被告广州市国土资源和规划委员会于2017年8月17日作出的粤（2017）广州市不动产证明第××号《不动产登记证明》。案件受理费50元,由被告广州市国土资源和规划委员会负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广州铁路运输中级法院。审 判 长  蔡雅红人民陪审员  邓国权人民陪审员  陈海亭二〇一八年四月十二日书 记 员  肖曼菲