广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2072民初381号原告：杨健光，男，1974年3月7日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：袁芝如，广东顺科律师事务所律师。原告：杨蓉，女，1977年11月20日出生，土家族，广东省中山市。委托诉讼代理人：袁芝如，广东顺科律师事务所律师。被告：中山市通大房地产有限公司，住所地广东省中山市三角镇旭日领裕园130卡。法定代表人：孙通文，该公司总经理。委托诉讼代理人：王伟伟，女，该公司法务人员。原告杨健光、杨蓉与被告中山市通大房地产有限公司（以下简称通大公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月22日立案后，依法适用简易程序，于2018年3月8日公开开庭进行了审理。原告杨健光、杨蓉的共同委托诉讼代理人袁芝如，被告通大公司的委托诉讼代理人王伟伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨健光、杨蓉向本院提出诉讼请求：1.通大公司向杨健光、杨蓉支付违约金326964元；2.本案诉讼费由通大公司承担。事实与理由：杨健光、杨蓉与通大公司于2011年1月9日签订《中山市商品房买卖合同》（以下简称《买卖合同》），杨健光、杨蓉以单价为4701.11元每平方米，总价为505980元的价格购买通大公司位于中山市××村的旭日御华庭22幢1203房。合同第八条约定通大公司应于2011年12月31日前将该商品房交付杨健光、杨蓉使用，但通大公司直至2017年8月12日才交付给杨健光、杨蓉，通大公司违约2046日。根据合同第九条第1款第2项约定，通大公司应自2012年1月1日起每日按照总房款的万分之二的标准支付违约金，即违约金：505980元×0.002%×2046天=207047元。再根据合同第十四条约定，通大公司应于2011年12月31日开始起720个工作日（2年又9个月）内办理房地产权证，但通大公司一直没有按照合同约定履行自己的义务，导致杨健光、杨蓉至今没有取得房产证，到起诉时通大公司已违约39个月（1185天），根据合同约定通大公司应每日以总购房款505980元的万分之二的标准支付违约金，即505980元×0.02%×1185天=119917元。综上，通大公司因没有按时交付房屋及没有及时办证的违约金共为207047元+119917元=326964元。通大公司辩称，一、关于逾期交楼违约金问题。杨健光已于2017年4月29日签署《确认书》，由通大公司代杨健光、杨蓉支付2016年6月1日至2016年5月31日的物业管理费，作为对其逾期交楼的赔偿金，就逾期交楼一事杨健光、杨蓉日后不再追究通大公司任何违约责任。上述确认书内容是杨健光、杨蓉的真实意思表示，合法有效，现通大公司已经按照确认书履行完毕代缴物业费义务，杨健光、杨蓉另行起诉要求通大公司承担逾期交楼违约责任有违双方约定及诚信原则，没有事实和法律依据。二、关于逾期办证违约金问题。1.关于逾期办证违约金的起算及截止时间。杨健光、杨蓉与通大公司已一致同意将《买卖合同》约定的交楼时间由2011年12月31日前变更为（即推迟至）2017年4月29日，同时放弃追究通大公司逾期交楼的违约责任，杨健光、杨蓉于2017年4月29日签署了《确认书》，对该事实进行了确认。根据双方签订的《买卖合同》第十四条约定“出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。”因收楼时间推迟至2017年4月29日且杨健光、杨蓉于该日收楼，因此通大公司持办理权属登记所需资料到产权登记机关备案的截止时间为2020年4月14日，故逾期办证违约金尚未开始起算；另根据《买卖合同》第十四条约定，因出卖人原因导致不能如期办理房地产权属证书的，违约金的截止时间应算至通大公司持办理权属登记需由通大公司提供的资料到产权登记机关备案之日止。2.关于逾期办证责任问题。由于杨健光、杨蓉自身原因导致涉案商品房于2016年4月11日被查封，至今仍未解封，导致通大公司无法为涉案商品房办理确权以及房地产权属证书。另通大公司已于2016年12月1日按合同约定通知杨健光、杨蓉于2016年12月10日前前往旭日御华庭住户中心办理房产证所需其办理的相应手续，包括签署《商品房交易登记申请表》等，现因杨健光、杨蓉尚未办理前述手续，导致通大公司无法持涉案商品房所需文件到产权登记机关备案。根据合同补充协议一第五条“如买受人委托出卖人办理房地产权证的，必须积极履行协助义务并在出卖人指定的时间将办证所需资料及费用交清予出卖人”、以及《买卖合同》第十四条的约定，涉案商品房未办理房产证是因杨健光、杨蓉的原因所致，不属于通大公司原因造成的逾期，通大公司不承担逾期办证的违约责任；3.关于违约金计算基数问题。根据双方签署的合同补充协议一第三条约定，按揭付款的已付房价款均指首期款。另根据合同第十四条的约定，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第四项处理，买受人不退房，出卖人按买受人已付房价款每逾期一天向买受人支付万分之贰的违约金。故逾期办证每日违约金应为205980元乘以万分之二，即41.2元，杨健光、杨蓉关于违约金的诉求计算金额明显错误。4.关于违约金过高问题。根据合同法第一百一十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，通大公司交楼给杨健光、杨蓉后，房地产权属证书只是起到证明该商品房属于杨健光、杨蓉所有的作用，不影响杨健光、杨蓉占有、使用、处分房屋，根据中山市的相关规定，也不会影响与产权人生活密切相关的户籍之迁及子女入学等问题，因此不会产生相应损失。若通大公司存在违约，请求法院减少通大公司承担违约金的数额；5.关于诉讼时效问题。根据我国相关法律的规定，如按杨健光、杨蓉的诉求，通大公司认为逾期办证违约金的起算时间应从起诉前两年起计，此段时间的逾期办证违约金未超过诉讼时效。2016年1月2日之前的违约金请求权已超过两年的时效期间，不应再受法律保护。6.根据《诉讼费用交纳办法》相关规定，请求法院综合双方权责及诉求，依法公平作出裁判，诉讼费由双方共同承担。本院经审理认定事实如下：2011年1月9日，杨健光、杨蓉与通大公司签订《买卖合同》（含合同补充协议一），约定：杨健光、杨蓉购买通大公司所有的位于中山市旭日御华庭22幢1203房，房价款为505980元；付款方式为银行按揭方式，其中现金205980元约定付款时间为2011年1月9日，商业贷款300000元约定付款时间为2011年2月9日。《买卖合同》第八条交付期限约定：“出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4.该商品房经建设工程质量验收自检合格”；第十四条关于产权登记的约定第二款约定“出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第4项处理：4.买受人不退房，出卖人按买受人已付房价款每逾期一天向买受人支付万分之贰的违约金。如因买受人的原因导致不能如期取得房地产权属证书，出卖人不承担任何责任”。合同补充协议一第三条约定“若买受人依照本合同第九条选择解除合同的，应该在合同解除条件达成后15日内书面通知出卖人，逾期则视为买受人放弃该项权利。并且出卖人按该条款约定退回买受人已付房价款及支付违约金后，买受人同意已付购房有关费用、已供银行按揭利息或其他损失出卖人不再另外赔偿或补偿，如客户选择银行按揭方式付款的，本合同内已付房价款均指首期款。”上述合同签订后，杨健光、杨蓉向通大公司支付了购房款505980元（现金支付205980元，贷款支付300000元）。杨健光、杨蓉及通大公司均确认杨健光、杨蓉实际于2017年4月29日收楼。2017年4月29日，杨健光与通大公司签订了一份《确认书》，约定：杨健光购买旭日御华庭22幢1203房，现经与通大公司协商，双方一致同意推迟原《买卖合同》约定的收楼时间，即推迟至/年/月/日，杨健光确认如下处理方式：通大公司代杨健光向中山市大通物业服务有限公司（以下简称大通公司）支付上述房屋自2012年6月1日至2016年5月31日的物业管理费，作为逾期交楼赔偿金，就逾期交楼一事日后不再追究通大公司任何违约责任等内容。同日，大通公司出具收据确认收到上述房屋自2012年6月1日至2016年5月31日的物业管理费。后杨健光、杨蓉以通大公司逾期交楼及逾期办证违约为由要求通大公司支付相应违约金，但经协商未果，遂诉至本院，请求判如所请。另查，通大公司提交的房地产查封证明表显示涉案商品房已于2016年4月11日被本院查封，裁定书文号为（2016）粤2072执1437号，申请执行人为中山农村商业银行股份有限公司东区支行。通大公司称其于2016年12月1日通过挂号信向杨健光、杨蓉寄送《办理房产证通知函》，但杨健光、杨蓉怠于提交资料，且因涉案商品房被查封，导致国土部门不予办理涉案商品房的确权以及房地产权证书。通大公司为证实其主张，提交了一份邮寄通知函的清单一份。该清单显示收件人为杨健光、杨蓉，无签收记录，杨健光、杨蓉否认收到上述通知函。通大公司至今未向国土部门递交办证资料。本院认为，杨健光、杨蓉与通大公司签订的《中山市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护，双方应恪守履行合同义务。根据诉辩双方意见，本案争议焦点为：一、通大公司是否应承担逾期交楼的责任？二、逾期办证的责任方是谁？三、逾期办证违约金的起止时间如何确定？四、违约金的计算基数？五、合同约定的逾期办证违约金标准日万分之二是否应予调整？六、本案是否已过诉讼时效？关于焦点一。通大公司提交《确认书》证实双方曾就交楼时间进行协商，约定通大公司以代杨健光、杨蓉交纳涉案商品房2012年6月1日至2016年5月31日的物业管理费的形式延迟交楼，且就逾期交楼一事日后不再追究通大公司的责任，虽杨健光、杨蓉辩称《确认书》是在通大公司的胁迫下签订，但并未提交证据予以证实，事后亦未予以撤销，通大公司亦已代杨健光、杨蓉履行了交纳物业管理费的义务，故本院对《确认书》的合法性予以采纳。杨健光、杨蓉现诉请要求通大公司承担逾期交楼的违约责任，理据不足，本院不予支持。关于焦点二。虽通大公司提交邮寄清单及《办理房产证通知函》，但未见有签收记录，杨健光、杨蓉对此不予确认，且通大公司辩称涉案商品房被法院查封导致无法办证，但根据合同约定，通大公司持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案即完成其合同义务，涉案房产被查封并不影响通大公司履行其递交资料备案的合同义务。故本院认为，导致逾期办证的责任方是通大公司，通大公司逾期将涉案商品房办理权属登记所需资料交至中山市房地产交易登记管理所备案属实，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。通大公司认为杨健光、杨蓉对涉案商品房逾期办证存在过错和责任，本院不予支持。关于焦点三。通大公司认为应按《确认书》约定的推迟交楼之日即2017年4月29日的次日起算720个工作日作为逾期办证违约金的起算时间，即逾期办证违约金的起算时间为2020年4月14日，故逾期办证违约金的起算时间尚未开始计算。杨健光、杨蓉则认为应按《买卖合同》约定交楼之日的次日起算720个工作日，且《确认书》是在通大公司胁迫下签订，应属无效。对此，本院认为，结合前述认定及从《确认书》的内容可知，该《确认书》仅为双方对通大公司逾期交楼事宜的处理，双方在《确认书》中并未对通大公司逾期办证事宜进行约定，更未对通大公司向国土房管部门递件办理房产证的时间进行变更。故通大公司以杨健光、杨蓉已通过签署确认书的形式将合同约定的收楼时间推迟为由，主张递件办证时间应从2017年4月29日的次日起算720个工作日理由不成立，本院不予支持。杨健光、杨蓉主张按《买卖合同》约定交楼之日（2011年12月31日）的次日起算720个工作日，本院予以支持。经核算，通大公司应在2014年1月20日前持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，即逾期办证违约金的起算时间为2014年1月21日。其次，关于截止时间。根据双方约定，通大公司持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案即完成其合同义务，故逾期办证违约金的截止时间应计算至通大公司持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案之日。本案中，杨健光、杨蓉要求计至2018年1月2日，本院予以支持，故本案的逾期办证违约金的计算期间为2014年1月21日至2018年1月2日，共1443天。关于焦点四。双方于商品房买卖合同中明确约定，出卖人逾期办证按买受人已付房价款支付违约金。按通常理解，已付房价款应指买受人所支付的所有购房款，即既包括买受人所支付的首期款，亦当然包括买受人通过按揭等方式已实际支付的房价款。通大公司在补充协议一中对已付房价款作出“均指首期款”的解释有悖常理，据此赔偿显失公平，严重损害买受人的合法权益，本院对此不予支持，故逾期办证违约金应以买受人已支付的全部购房款505980元为计算基数，而非首期款205980元为计算基数。关于焦点五。因通大公司逾期办证的违约行为，买受人未能及时取得涉案房屋的完整物权，致使其对涉案房屋的处分受到限制。通大公司称交楼后，杨健光、杨蓉已占有、使用房屋，并可进行处分，没有损失，理据不足，本院不予支持。因双方在合同中已对逾期递件办证违约金的计算标准作出明确约定，在通大公司没有证据证明约定的违约金计算标准明显过高的情况下，应按双方约定的每日万分之二计算逾期办证违约金。通大公司要求调整违约金，证据不足，本院不予支持。关于焦点六。如上所述，通大公司递件办证的截止时间为2014年1月20日，故逾期办证违约时间应从2014年1月21日起计算至通大公司递件办证之日止。双方约定了逾期办证违约金的计算标准，在此期限内逾期办证违约金可按日计算。由于每逾期一天就产生一个单独的违约金债权，应按每日违约金单独计算诉讼时效期间。杨健光、杨蓉于2018年1月2日诉至法院，且未提供证据证实诉讼时效中止或者中断的情形，故根据《中华人民共和国民法通则》及《中华人民共和国民法总则》关于诉讼时效的规定，本院支持杨健光、杨蓉自2015年10月2日起至2018年1月2日的违约金主张。据此，通大公司应付杨健光、杨蓉逾期办证违约金为83385.5元（505980元×0.0002×824天）。杨健光、杨蓉主张2015年10月1日之前发生的逾期办证违约金已超过诉讼时效期间，本院不予保护。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告中山市通大房地产有限公司于本判决生效之日起七日内向原告杨健光、杨蓉支付商品房逾期递件办证违约金83385.5元；二、驳回原告杨健光、杨蓉超出上述判项的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6204元，减半收取3102元，由原告杨健光、杨蓉负担2160元，被告中山市通大房地产有限公司负担942元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  金锋华二〇一八年四月二日书记员  黄立鹏