浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2017）浙0782民初17114号 原告：朱天华，男，1968年12月10日出生，汉族，住义乌市。 原告：刘惠兰，女，1976年1月31日出生，汉族，住义乌市。 两原告的共同委托诉讼代理人：吴晓坚，浙江律师事务所律师。 两原告的共同委托诉讼代理人：胡李钏，浙江律师事务所律师。 被告：刘加洪，男，1950年7月19日出生，汉族，住义乌市，现住义乌市。 被告：刘惠平，女，1968年10月5日出生，汉族，住义乌市。 被告：刘伟刚，男，1973年8月25日出生，汉族，住义乌市。 被告：卢亚敏，女，1977年9月26日出生，汉族，住义乌市。 被告：刘勇刚，男，1976年9月25日出生，汉族，住义乌市。 被告：卢孝民，女，1980年11月16日出生，汉族，住义乌市。 六被告的共同委托诉讼代理人：孙祥和，浙江律师所律师。 六被告的共同委托诉讼代理人：付璐，北京律师所律师。 原告朱天华、刘惠兰诉被告刘加洪、刘惠平、刘伟刚、卢亚敏、刘勇刚、卢孝民房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月12日立案受理后。依法由审判员王慧适用简易程序，于2018年3月13日公开开庭进行了审理。原告朱天华、刘惠兰的委托诉讼代理人吴晓坚，被告刘加洪、刘惠平、刘伟刚、卢亚敏、刘勇刚、卢孝民的委托诉讼代理人孙祥和、付璐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱天华向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2009年7月30日签订的转让协议书有效；2、判令各被告协助原告办理位于义乌市不动产的初始登记手续及过户手续；3、判令六被告支付原告违约金500000元。事实与理由：2009年7月30日，原告与被告刘加洪、刘惠平、刘伟刚、卢亚敏、刘勇刚、卢孝民及刘美法（已故）、赵田英（已故）签订《转让协议书》一份，约定被告方将位于义乌市总占地144平方米的四层半房屋转让给原告，约定转让款为人民币3200000元，在可以办理产权证时，被告应当积极配合办理，若拖延办理，视为违约。转让协议签订后，原告依约交付转让款，但被告未能及时配合原告办理过户手续，遂成讼。 被告刘加洪、刘惠平、刘伟刚、卢亚敏、刘勇刚、卢孝民辩称：2006年1月18日，刘美法因原集体土地上房屋被拆迁与义乌市铁路建设暨场站改造领导小组指挥部签订《房屋拆迁安置补偿协议》，以土地补偿方式被异地安置到八方创业园区块，被安置地块土地性质为国有划拨土地。2009年7月30日，原、被告签订转让协议书，此时，该土地上并未建成任何房屋，故本案讼争协议应为无效。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 原告就其诉请向本院提供如下证据： 一、转让协议书一份，证明六被告及刘关法、赵田英将涉案房屋转让给原告的事实，并约定双方的权利义务及违约责任。 二、证明、收条各一份，证明原告已付清全部转让款。 三、门牌证、证明各一份，证明义乌市后宅街道八方园区幢1号与义乌市后宅街道北站一区29幢1号系同一处房地产的事实。 四、协助办理不动产登记的通知、快递单、EMS快递单查询各一份，证明原告多次要求被告配合办理产权证件过户登记手续，而被告置之不理的事实。 五、户籍证明二份，证明刘美法、赵田英已故的事实。 六、建设用地项目呈报材料一份，证明涉案土地已被征用的事实。 七、当庭提供农村建房用地审批表二份，证明涉案房地产审批的具体情况。 八、当庭提供户籍证明一份，证明刘宝琴于2009年4月26日已故的事实。 九、当庭提供银行本票复印件一份、客户回单二份、收贷收息凭证一份，证明原告已交付转让款的事实。 十、当庭提供刘勇刚的土地使用权登记证复印件一份，证明本案涉及的土地使用权系国有划拨性质，涉案房地产已可办理初始登记手续的事实。 十一、当庭提供建设工程规划许可证二本，证明原告的建房行为已经过审批。 被告对原告提供的证据发表如下质证意见： 一、对证据1的真实性没有异议，对合法性不予认可，本协议应属无效协议，实际上本案中原告也承认双方转让的是国有划拨土地使用权，转让时并不存在房屋，被告是基于原集体经济组织成员身份因拆迁被安置了一块国有划拨土地，对于被安置的国有划拨土地在转让时根据相关法律规定是要符合一定条件及经过市县人民政府及土地管理部门批准，所以该份协议应属无效。协议中的交易价款与原告陈述相矛盾，协议约定价款为320万元，但被告实际收到209.5万元人民币，所以该份协议原告也意识到签订协议的风险所以提高了房屋价款的约定，也是违反相关法律法规的强制性规定。 二、对证据2中的证明三性均不予认可，转让协议第二条明确约定房地产总价格为320万元人民币，待甲方办妥过户给乙方一次性付清，现在房屋没有过户，原告只支付了209.5万元，余款并未支付，原告能够提供的被告签字收条也只有209.5万元。证据1、2相互矛盾，且原告也没有支付过余款。对收条没有异议，被告确实收到209.5万元。 三、对证据3的门牌证与本案没有关联性，门牌证只是对当时的房屋地块进行了登记，并不能证明房屋产权属原告所有，房屋产权登记要以办理不动产登记中心的不动产权证为准。对证明，刘美法、刘加洪在北站一区确有联建房屋四间，面积为144平方米，情况属实，但与本案无关。 四、对证据4的合法性、关联性不予认可，原、被告没有办理产权登记的基础，原告发出的协助办理通知没有任何法律效力。 五、对证据5-10没有异议，证据7能够证明只有被告对涉征的地块享有建房资格；证据10的权利人属刘勇刚所有，因为刘勇刚属原集体组织经济成员才拥有该地块的所有权。 六、对证据11没有异议，证明被告刘美法、刘加洪对建设项目旧村改造有资格对涉案地块建设房屋并经过相关部门批准。只是被告取得建设工程规划许可证之后就交给了原告保管，实际上原告对涉案地块是不享有建房资格的，也是存在借名建房的关系。 被告就其辩称向本院提供如下证据： 一、刘美法与义乌市铁路建设暨场站改造领导小组指挥部于2006年1月18日签订的《房屋拆迁安置补偿协议》复印件一份，证明被告等人被安置地块是基于原集体经济成员身份被拆迁安置补偿而来。 二、双方签订的《转让协议书》一份，证明双方于2009年7月30日签订了涉案地块的《转让协议书》。 三、刘美法等人的邻居王忠平、刘军刚、王国民出具的证明三份，证明2009年7月30日原告与被告签订涉案地块的转让协议书时还没有建设房屋，涉案地块上不存在占地面积144平方米的四层半房屋。原告也承认当时该地块上并不存在四层半房屋，四层半房屋由原告建设，存在借名建房的情况。当时实际上转让的是国有划拨土地使用权。 原告对被告提供的证据认定如下： 一、对证据1没有异议，反而进一步证明了涉案土地使用权为国有划拨性质，虽然被告以原集体组织经济成员取得的，但也不影响被告对此进行转让的事实。 二、对证据2没有异议。 三、对证据3，该证据属证人证言，根据相关法律规定，应当出庭接受当事人的询问，我方对此也不予认可。 本院对原、被告双方提供的证据认定如下： 一、原告提供的证据1、3、5-11，被告提供的证据1、2，经对方质证对其真实性均无异议，本院予以认定。 二、原告提供的证据2中的收条，被告质证对其真实性无异议，本院予以认定。被告质证对该组证据中的证明的真实性不予认可，但未能提供证明佐证，故本院对该证明的真实性予以认定。 三、原告提供的证据4的真实性本院予以认定。 四、被告提供的证据3所证明的事实原告已自认，故本院对该组证据的真实性予以认定。 经审理查明：刘美法（已故）、赵田英（已故）系夫妻关系，被告刘加洪、刘惠平与其系父母子女关系。被告刘加洪与刘宝琴（已故）系夫妻关系。因铁路移线拆迁安置，2006年12月4日，义乌市人民政府分别审批给刘美法为户主与赵田英为一户的二人计54平方米的建设用地使用权，给刘加洪为户主与刘宝琴为一户的二人计90平方米的建设用地使用权。2008年5月19日，刘美法户、刘加洪户取得建设工程规划许可证，确两户建设位置均为后宅八方园区地块75幢，建设规模为地上四层，地下一层。2009年7月30日，以刘美法（已故）、赵田英（已故）、被告刘加洪、刘惠平、刘伟刚、卢亚敏、刘勇刚、卢孝民为转让方（甲方），以原告朱天华、刘惠兰为受让方（乙方），签订转让协议书，载明：甲方将后宅八方园区75幢（东向四间）144平方米的四层半房屋转让给乙方，转让价320万元一次性付清，房屋转让后，如甲方所在村按转让房屋分摊的各种费用均由乙方负担，转让房屋由乙方按规划升层建造，甲方尽力协助乙方办理房地产过户相关的一切事宜，办理权证所需的所有应缴纳费用均由乙方支付。签订协议当日，原告支付给被告刘加洪转让款208万元，挖机费用6000元，工棚费用9000元，确认收到上述款项后，被告刘加洪向原告出具收条一份。2009年7月31日，被告刘加洪出具证明一份给原告，载明“义乌市后宅街道八方园区75号（东向四间）购房款全部结清”。后原告方出资在该地块上建成地下一层，地上四层半房屋，并由原告管业使用至今。 另查明，案涉地块于2003年由原义乌市统一征地事务所征收，浙江省人民政府于2003年5月30日批准征转用，批准文号为：浙土字B（2003）-10310号，案涉地块的土地性质为已依法被征收。涉案的不动产已具备办理初始登记及过户登记的条件。 本院认为，刘美法、赵田英、刘宝琴、被告刘加洪因拆迁安置享有144平方米的国有划拨住宅用地使用权。原、被告双方签订转让协议书后，原告出资在该144平方米土地上建成现有的房屋，故原、被告双方签订的转让协议书实为住宅用地使用权转让协议，该协议中除价款与实际转让价双方有争议外，其他内容系协议当事人的真实意思表示。另外，本案讼争合同签订时，刘宝琴已死亡，但其继承人均在合同上签字确认，同意转让该住宅用地使用权。综上，原告朱天华、刘惠兰与被告刘加洪等人签订的住宅用地使用权转让协议除转让价款外无合同法第五十二条规定的合同无效情形之一，本院确认其有效。被告主张协议无效的辩解，与本案事实和法律规定不符，本院不予采信。 本案另一争议焦点系原告是否已经全额支付合同价款。原、被告双方合同约定的总价款为人民币320万元，而根据庭审查明事实，原告实际支付的总价款为人民币209.5万元。原告陈述称双方实际约定的总价款为人民币209.5万元，合同载明总价款为320万元系因合同签订时，房屋尚未建成，不具备过户条件，才故意将总价款提高，防止双方将来反悔。本院认为，结合被告刘加洪出具的证明及双方交易情况，并参照义乌本地交易习惯，本院认定原、被告双方在合同签订时，约定的真实的交易总价为人民币209.5万元。原告已按合同约定全额支付价款，被告关于原告未按约支付合同价款的辩称不予采信。 办理涉案不动产权的初始登记及过户登记是被告刘加洪、刘惠平、刘伟刚、卢亚敏、刘勇刚、卢孝民的合同义务，被告方不履行该义务，已构成违约，依法应承担继续履行的责任。原告的第二项诉讼请求，本院依法予以支持。 因原告未能举证证明被告存在故意拖延不申办登记或过户手续的，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第五十二条、第一百零七条，《中华人民共和国继承法》第三条、第十条、第二十五条第一款、第三十三条的规定，判决如下： 一、确认原告朱天华、刘惠兰与刘美法、赵田英、被告刘加洪、刘惠平、刘伟刚、卢亚敏、刘勇刚、卢孝民于2009年7月30日签订的名为房屋转让协议书实为住宅用地使用权的转让协议除价款约定部分外（实际转让价为209.5万元）有效； 二、被告刘加洪、刘惠平、刘伟刚、卢亚敏、刘勇刚、卢孝民于本判决生效后十日内办理义乌市后宅街道后宅北站一区29幢1号（原后宅街道八方园区75幢1号）房屋的不动产权的初始登记，并协助原告朱天华、刘惠兰办理过户登记至其名下的手续。办理不动产权的初始登记及过户登记应缴纳的各项费用由原告承担。 三、驳回原告朱天华、刘惠兰的其他诉讼请求。 案件受理费18200元，由原告负担4400元，被告负担13800元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审判员  王慧 二〇一八年四月十日 书记员  周胜