云南省昆明市五华区人民法院执 行 裁 定 书（2018）云0102执异98号异议人：杨庆国，男，1963年9月3日出生，汉族，户籍地云南省昆明市盘龙区，现住昆明市都市。异议人：樊同喜，男，1962年2月2日出生，汉族，户籍地云南省昆明市盘龙区，现住昆明市都市。异议人:钱由斌，男，1976年7月28日出生，汉族，户籍地云南省昆明市盘龙区，现住昆明都市。异议人:陈文兴，男，1980年10月10日出生，汉族，户籍地云南省昆明市五华区，现住昆明市都市。异议人：胡幼南，男，1957年5月6日出生，汉族，户籍地云南省昆明市盘龙区，现住昆明市都市。委托代理人：兰云岭，云南鑫明律师事务所律师，特别授权代理。申请执行人：昆明龙鑫投资有限公司，住云南省昆明市五华区虹山东路**版筑翠园小区****，统一社会信用代码：915301025823767878。法定代表人：杨典，系公司执行董事兼总经理。委托代理人：金正中、罗琼，云南震中律师事务所，特别授权代理。申请执行人：昆明亚龙冶金有限责任公司，住昆明市林钢新村**，统一社会信用代码：91530100713437165A。法定代表人：朱宝平，系公司董事长。委托代理人：金正中、罗琼，云南震中律师事务所，特别授权代理。被执行人：云南长基房地产开发有限公司，住昆明市南屏街世纪广场********，统一社会信用代码：915301007785722029。法定代表人：马罗矶，系公司董事长。委托代理人：刘江涛、杨梦婷，北京盈科（昆明）律师事务所，特别授权代理。被异议人：昆明市五华区人民政府服务管理局，住云，住云南省昆明市五华区虹山东路**版筑翠园小区**div>法定代表人：袁萍。本院在执行申请执行人昆明龙鑫投资公司（以下简称龙鑫公司）、昆明亚龙冶金有限责任公司（以下简称亚龙公司）与被执行人云南长基房地产开发有限公司（以下简称长基房地产公司），第三人昆明市五华区人民政府服务管理局（以下简称五华政务局）房屋租赁合同纠纷一案中，异议人杨庆国、樊同喜、钱由斌、陈文兴、胡幼南向本院书面提出执行异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。异议人杨庆国、樊同喜、钱由斌、陈文兴、胡幼南（以下简称异议人）请求法院撤销（2016)云0102执保516号协助执行通知书，解除查封冻结的座落于昆明市盘龙区茨坝蒜村，证号为昆国用（2005)第0××7号，面积为78081.7平方米昆明市都市枫林小区全体578户业主的住宅用地。事实与理由：五华区人民法院受理的龙鑫公司、亚龙公司诉长基房地产公司、第三人五华政府局房屋租赁合同纠纷一案，案号为（2016)云0102民初2510号。在诉讼过程中，龙鑫公司和亚龙公司向五华区人民法申请财产保全，五华区人民法予以立案受理并于2016年5月12日作出昆明市五华区人民法院(2016)云0102民初2510号民事裁定书，2016年6月2日向昆明市国土资源管理局送达了昆明市五华区人民法院（2016)云0102执保516号协助执行通知书，查封冻结了登记在长基房地产公司名下座落于昆明市盘龙区茨坝蒜村的一宗土地，证号为昆国用（2005)第0××7号面积为78081.7平方米。该宗土地是长基房地产公司于2005年至2007年期间经昆明市国土资源局和昆明市住房与城乡建局批准用于开发建设昆明市都市枫林小区商品房住宅的建设用地。小区尚未落成，小区的578户业主就已向长基房地产公司购买了小区的预售商品房，并支付了全额的房价款和土地价款，该宗土地的使用权人依法已经变更为都市枫林小区全体578户业主，根据《中华人民共和国物权法》第147条“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”，以及2008年3月长基房地产公司交房后，陆续为小区户业主购买的商品房办理了“商品房买卖合同备案登记”，并合法取得了房屋所有权证书，足以认定：五华区人民法院在2016年6月2日在作出查封冻结昆国用（2005)第0××7号土地时，土地的使用权人已依法实际变更为昆明市都市枫林小区578户业主。都市枫林小区全体578户业主的土地使用权证之所以迟迟未办下来，是由于长基房地产公司与蒜村之间存在债务纠纷，土地的相邻四至边界蒜村不予配合确认，导致登记在长基房地产公司名下的大土地使用权证无法转换成小区578户业主的小土地使用权证，至今已10年。现经都市枫林小区维权委员会的多方奔走，通过法定程序，在没有蒜村签字配合的情况下，将相邻四至边界确认下来。之后小区578户业主、长基房地产公司共同委托昆明麦普测绘科技有限公司，测绘小区土地并办理更换不动产权证（含未办转移登记的土地使用权证）。昆明麦普测绘科技有限公司己将所有办证资料交到昆明市不动产权登记中心盘龙分中心，并收到盘龙分中心签发的资料收执凭证。昆明市不动产权登记中心盘龙分中心在办证过程中，发现都市枫林小区的住宅用地已被龙鑫公司和亚龙公司申请五华区人民法院保全查封，法律文书编号为（2016)云0102民初2510号民事裁定书和（2016)云0102执保516号协助执行通知书，才通知小区业主。该司法保全查封侵害了都市枫林小区全体578户业主房屋所有权人的合法权，明显违反《最高人民法院关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人己经支付部份或全部价款并实际占有该财产，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人己经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”以及《中华人民共和国物权法》第147条之规定，属违法查封。在龙鑫公司、亚龙公司诉长基房地产公司、第三人昆明市五华区人民政府服务管理局房屋租赁合同纠纷一案中，都市枫林小区全体578户业主没有任何过错，而且在2007年购买商品房时已全部交清了商品房及土地的全额价款，并早已实际占有商品房居住至今。现龙鑫公司和亚龙公司申请五华区人民法院保全查封都市枫林小区全体578户业主使用的土地没有任何实质意义并不能拍卖执行，但该查封将严重导致小区业主的房屋无法在市场上流转，侵害了小区578户业主的合法权益。现龙鑫公司、亚龙公司与长基房地产公司、第三人昆明市五华政务局的房屋租赁合同纠纷案件己审结，涉案金额仅为租金1820265.1元和违约金30万元，二项合计2120265.1元，而五华区人民法院查封的土地价值数亿元人民币，二者相差巨大。龙鑫公司和亚龙公司已向五华区人民法院申请执行长基房地产公司，案件号为（2017)五法执1187号，其2016年6月2日的保全查封已转为执行查封。为此，都市枫林小区全体578户业主为了维护自己的合法权益，一致推举我们5位异议人代表都市枫林小区全体578户业主，根据《民事诉讼法》第225条之规定，特向法院提出执行异议申请。异议人在庭审中补充道：2006年、2007年该房屋正在开发，至2009年大部分业主几乎办理了房产证，长基委托其他公司代办，我方业主都交付代办费办理土地证，蒜村将土地转给其他公司，其他公司又将土地转让给长基，但因蒜村未在土地相邻四至边界确认书签字造成土地证无法办理，后改为办理不动产证，在未办理该证时得知该土地于2016年被查封造成无法办理。2008年长基地产交付小区业主后，业主实际占有和使用了该土地，土地虽登记为长基名下，但实际所有人为小区业主，该土地在业主支付价款后，就已转移给小区全体业主，虽未在相关部门变更登记，但实际已为业主享有，根据最高法相关规定，第三人实际占有该财产并支付全款但未办理相关登记的，人民法院不得查封扣押冻结，我方已全部价款支付给长基，申请执行人龙鑫公司、亚龙公司与被执行人长基房地产公司产生的纠纷中，我方不存在过错，未办理登记不为我方造成，法院应中止查封，解除对长基房地产公司的相关财产查封，该查封实际只损害小区业主的权益，小区业主已全款交付，取得所有权证，该土地应为小区业主所有，与长基房地产公司已无任何关系，因此该查封对申请执行人龙鑫公司、亚龙公司没有意义。申请执行人龙鑫公司、亚龙公司辩称：涉案土地按照土地权属登记，2005至今都为长基名下，没有进行过转移或变更的登记，根据物权法规定，不动产以相关部门登记为准，2016年我方与长基发生纠纷，我方认为查封该土地符合法律规定，业主与长基的纠纷与我方无关，我方也未侵害业主的权益，因长基存在违约造成未进行变更或转移土地登记，造成业主损失，侵害了业主权益，业主于2008年购买长基房产，部分业主都已办理产权证，我方认为长基应及时办理转移或变更登记，但长基和业主均未进行转移或变更，存在行使权利的过错，我方与长基的纠纷，不仅只有业主了解到的200万标的，我方将名下房屋租赁给长基，2015年开始长基未支付租金，我方为一年一诉，业主了解的为2015年诉讼，后续还有其他诉讼，总共标的为900万左右，该土地登记为长基名下，因此我方有权申请查封，也未侵犯业主权益，并且未有证据显示该土地权益为业主所有，2016年五华法院查封土地，未侵害业主权益，也未违法，裁定查封该土地时，土地物权登记为长基名下，法院查封是属于合法行为。法院对长基的查封合法有效，整个执行过程都符合法律规定，根据物权法规定，物权变动以登记发生效力，长基为该土地登记的权利人，我方申请对长基进行查封也符合法律规定，根据最高法关于办理执行异议及执行复议的相关规定，关于案外人是否能够排除其他执行人的执行，需要审核案外人是否为权利人，该土地权利人为长基，符合法律规定，业主不为该土地的权利人，不能办理产权登记为开发商违约造成，与我方无关，因此我方不存在过错，长基若履行了支付款项义务，该案可以解决，同时我方合法权益应受法律保护，长基不仅未办理相关产权证，也未按约履行还款义务，不仅损害业主权益，也损害了我方权益，业主与我方没有任何关系，我们双方的权益都应受法律保护，并且业主也未具有可排除其他执行人执行的权利，因此我方对该土地的查封是合法有效的，我方不存在任何违法及过错行为，在未办理产权及该土地未登记在业主名下时，法院有权进行查封，若业主对执行行为提出异议，该行为是合法有效的，由法院裁决，业主只对保全行为提出异议，但该案已由法院由保全阶段转为执行阶段，是否解除执行应由法院裁决。被执行人辩称：本案为案外人对执行标的提出异议，排除其他人执行的合法途径，案外人具备该权益，查封标的的土地现法律登记为我方名下，2006、2007我方已将该土地上的合法建筑物进行出售，2008年基本已全部办理所有权登记，建筑物出售时视为一并将土地进行处分，业主购买了房屋内包含了土地价款，虽未办理土地登记，但业主为土地合法权益人，当时土地未办理分割时，因我方已办理全部手续只差一个周边村民四至确认即可办理完毕，但因村民提出无理补偿要求没有法律依据，我方未进行办理，因此导致涉案土地未办理土地分割，我方后委托其他公司代办，我方当时不知道土地被查封，只收到裁定，法院未向我方送达查封清单，我方认为根据办理执行异议的规定，578户业主为该土地合法权益人，有权对申请执行人龙鑫公司、亚龙公司的查封进行执行异议申请，可以排除其他执行人。虽物权法规定以登记人为基本原则，但物权法也规定了其他的物权取得方式，比如基于建设取得的原始取得物权，基于人民法院生效裁判文书取得物权，以及基于物权法第147条“房地一体”的原则取得房产的同时取得物权，本案涉案土地上构筑物已通过合法方式转让给业主，并办理了合法手续，该土地使用权也一并转让给业主，同时根据物权法解释第二条的规定，如业主有证据证明该土地实际所有与登记不符的，法院应适当支持，因此业主有权对本案提起异议，业主对涉案土地的权利足以排除本案的执行。本院查明，申请执行人龙鑫公司、亚龙公司与被执行人长基房地产公司，第三人五华政务局房屋租赁合同纠纷一案中，经本院（2016）云0102民初2510号民事判决书判决如下：“一、被告云南长基房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告昆明龙鑫投资有限公司支付自2015年8月27日起至2016年8月26日止的未付租金、管理费共计1820265.1元及延迟履行违约金30万元；二、驳回原告昆明龙鑫投资有限公司、昆明亚龙冶金有限责任公司的其他诉讼请求。”被执行人长基房地产公司不服一审判决提出上诉，经云南省昆明市中级人民法院审理，并于2017年2月28日作出（2016）云01民终5532号民事判决，判决维持原判。该案诉讼过程中，申请执行人龙鑫公司和亚龙公司向本院申请财产保全，经(2016)云0102民初2510号民事裁定书裁定，“查封、冻结、扣押被告云南长基房地产开发有限公司所有的价值人民币3729887元的财产”。依据该裁定，本院于2016年6月2日向昆明市国土资源管理局送达（2016)云0102执保516号协助执行通知书，查封、冻结登记在长基房地产公司名下座落于昆明市盘龙区茨坝蒜村的一宗土地的土地使用权，土地证书颁发号为昆国用（2005)第0××7号，土地面积为78081.7平方米（以下简称涉案宗地）。因被执行人长基房地产公司到期未履行法律文书确定的付款义务，申请人执行人龙鑫公司向本院申请执行，申请执行的债权为2141092.7元。2017年3月29日，本院依法予以立案执行，对前述涉案宗地的土地使用权的保全措施自动转为执行中的查封、冻结。再查，2005年12月，被执行人长基房地产公司取得土地证书颁发号为昆国用（2005)第0××7号的《国有土地使用证》，土地使用权人为长基房地产公司，对应土地坐落于昆明市茨坝蒜村，面积为78081.1平方米。2016年6月，本院执行(2016)云0102民初2510号民事裁定书时，涉案土地的土地使用权人为被执行人长基房地产公司。(2016)云0102民初2510号民事裁定书作出以前，长基房地产公司已将建设于涉案宗地之上的建筑物出售给异议人樊同喜、钱由斌、陈文兴及其他575户业主，后者支付完房款，办理了房屋所有权登记，并与昆明麦普房产土地评估评估咨询有限公司（以下简称麦普公司）签订《个人已购住房土地登记代理委托协议书》，委托麦普公司办理异议人所有的位于茨坝街道办事处辖区内蒜村都市枫林花园，即涉案宗地上房屋的土地使用权登记。根据昆明市国土资源局盘龙区分局的2016年7月26日调查回复，涉案宗地属“8·31”清非完善用地，被执行人长基房地长公司已向市清非办申请完善相关后续手续，但由于与涉案宗地相邻的茨坝街道蒜村居民小组不配合宗地地籍调查工作，影响新证换发，需被执行人长基房地产公司和茨坝街道蒜村居民小组协商解决，完成地籍调查，换发新证后才能办理业主的个人不动产登记。本院认为，本案争议焦点在于：1、异议人是否已取得昆国用（2005)第0××7号土地使用权；2、异议人是否有权请求对昆国用（2005)第0××7号土地使用权停止执行。对于第一点，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第一百四十五条规定“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记。”本院执行(2016)云0102民初2510号民事裁定书时，涉案宗地经登记的土地使用权人为被执行人长基房地产公司，并未变更为异议人。《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”被执行人长基房地产公司将涉案宗地上的建筑物转让给异议人的同时，应将相应的土地使用权转让给异议人，但由于涉案宗地的土地使用权转让并未办理登记，转让未发生物权效力，土地使用权人仍为被执行人长基房地长公司。对于第二点，涉案宗地的土地使用权虽然归属于被执行人长基房地产公司，但作为其所有的财产被执行，受有一定条件的限制。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”异议人虽未办理涉案宗地的产权过户登记手续，但已支付全部价款并实际占有。截止至本院执行(2016)云0102民初2510号民事裁定书之时，因被执行人长基房地产公司和茨坝街道蒜村居民小组未协商解决地籍调查问题，异议人无法办理土地使用权登记，故异议人对未办理产权过户登记手续无过错。因此，本院认为异议人的部分申请理由成立。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，裁定如下：中止对云南长基房地产开发有限公司所有的土地证书颁发号为昆国用（2005)第0××7号土地使用权的执行。如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  李兴元人民陪审员  张 莉人民陪审员  张 银二〇一八年十二月二十六日书 记 员  杨梦婕