广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤06民终1672号上诉人（原审原告、反诉被告）：梁倩卉，女，汉族，1988年5月19日出生，住广东省广州市海珠区，委托诉讼代理人：黄彪，广东唯杰律师事务所律师。上诉人（原审原告、反诉被告）：陈香兰，女，汉族，1958年12月7日出生，住广东省广州市海珠区，委托诉讼代理人：黄彪，广东唯杰律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：佛山市圆方房地产有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人:邓兆堃，广东源浩律师事务所律师。委托诉讼代理人:陈嘉雯，广东源浩律师事务所律师助理。被上诉人（原审被告）：广州置佳商业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：周记南，广东金腾律师事务所律师。上诉人梁倩卉、陈香兰因与被上诉人佛山市圆方房地产有限公司（以下简称圆方公司）、广州置佳商业管理有限公司（以下简称置佳公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2017）粤0604民初13868号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。梁倩卉、陈香兰上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持梁倩卉、陈香兰一审全部诉讼请求；2.依法驳回圆方公司一审的全部反诉请求；3.本案一、二审诉讼费用由圆方公司、置佳公司承担。事实和理由：一、一审法院依据《补充协议》第三条第2款认定银行按揭贷款并非案涉房屋交易余款的唯一付款方式，在未能取得银行贷款时，梁倩卉、陈香兰有义务以自有资金支付余款的方式继续履行合同。但该条实际上属于格式条款，且根据文意的理解并非一审法院所述。梁倩卉、陈香兰对该条款的理解为，在银行同意贷款且银行延期将贷款划入出卖人账号或划入款项不足以清偿时，梁倩卉、陈香兰应一次性补足相关房款；如果银行不同意贷款，双方并没有约定，梁倩卉、陈香兰无需一次性付清余款，更无需向圆方公司支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，在对格式条款理解发生争议时，应当按照通常理解予以解释，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。因此，对于前述条款的理解应以梁倩卉、陈香兰的为准。由于至今银行仍不同意办理按揭贷款，在未约定的情况之下，应该适用法律规定解除案涉房屋买卖合同。二、案涉《广东省商品房买卖合同》为按揭贷款方式交易，不能办理贷款的原因在于圆方公司，故梁倩卉、陈香兰当然有权解除合同。梁倩卉、陈香兰提交的银行录音录像可以证明梁倩卉、陈香兰到相关银行咨询，并得知不能贷款的原因系圆方公司自身原因，而且贷款业务系由圆方公司帮助梁倩卉、陈香兰办理。一审法院对该录音录像内容不予采信是错误的。同时，一审法院驳回梁倩卉、陈香兰关于对贷款不能的原因向相关银行进行调查取证的申请，处理不当。三、一审法院无权判决梁倩卉、陈香兰以合同约定之外的方式履行合同。《广东省商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，一审法院判决以约定之外的付款方式要求梁倩卉、陈香兰履行合同，是以判决的方式改变合同约定，以公权力干涉正常的经济交易，没有法律依据。退一步而言，即使要履行也应该以银行按揭贷款的方式履行。四、由于合同未能履行的原因在于本次交易未能成功办理银行按揭贷款，梁倩卉、陈香兰无需承担逾期付款违约责任。根据一手房交易惯例，办理银行贷款是由开发商或者其人员代为办理，假设没有开发商在购房之初办理贷款的承诺，业主根本不可能同意购房。签订购房合同后，梁倩卉、陈香兰按照圆方公司的要求提交了相应的材料，由其代为办理按揭贷款。圆方公司一直有跟银行合作办理，但后来因为其原因导致银行不能再发放贷款。退一步而言，2017年6月12日，圆方公司向梁倩卉、陈香兰发出《通知》，明确由于银行政策性原因导致一直未能成功办理按揭贷款。根据《补充协议》第三条第3款关于“银行按揭批复放款，造成买受人以银行按揭贷款迟延划入出卖人账户的，出卖人不追究逾期付款责任”的约定，由于圆方公司已放弃向梁倩卉、陈香兰追究因银行原因导致逾期付款的违约责任，一审法院判决梁倩卉、陈香兰至迟应于合同签订之日起97天内付清余款，否则从第98天起应承担违约责任，实属错误。即便梁倩卉、陈香兰应承担违约责任，违约金起算日期也应当是收到该通知的次日（即2017年6月13日）。五、团购金应由圆方公司、置佳公司共同归还给业主。根据双方签订的《认购书》上可见，团购金的支付约定加盖了开发商公章（开发商要求支付，但出具收据是中介公司），而梁倩卉、陈香兰与置佳公司之间没有任何中介合同，更没有享受过任何中介服务，相应的费用应退还梁倩卉、陈香兰。六、圆方公司没有按照政府部门批准的规划、设计建设商铺，应当解除合同。涉案楼盘负一层的部分买家申请政府信息公开，取得圆方公司负一层的规划图，发现与合同图纸完全不同，实际建设出来的商铺数量多于规划图中的商铺数量，严重减少商铺面积，改变了商铺的户型，并且一直没有告知买家。根据《商品房销售管理办法》第二十四条的规定，梁倩卉、陈香兰有权解除合同。圆方公司辩称，双方签订的合同对各自的权利义务作出明确约定，梁倩卉、陈香兰提起本案诉讼违背合同约定，请求驳回其上诉，维持原审判决。置佳公司在二审期间没有发表答辩意见。梁倩卉、陈香兰向一审法院起诉请求：1、解除梁倩卉、陈香兰与圆方公司于2015年5月22日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：1501009576），购房款总额：174854元；2、圆方公司返还梁倩卉、陈香兰购房定金5000元以及相应利息（从起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计算至圆方公司实际返还之日止）；3、圆方公司返还梁倩卉、陈香兰首期购房款89854元以及相应利息（从起诉之日2015年5月22日起按中国人民银行同期贷款利率计算至圆方公司实际返还之日止）；4、圆方公司返还梁倩卉、陈香兰专项维修费用1748元，印花税87.43元，契税5245.62元，签约律师费900元并支付自起诉之日起至圆方公司实际返还之日的利息（以7981.05元为本金，从起诉之日起以中国人民银行同期贷款利率计算至圆方公司实际返还之日止）；5、圆方公司返还梁倩卉、陈香兰团购金30000元，并支付利息（以30000元为本金，从起诉之日起以同期银行贷款利率计算，至实际返还之日止）；6、置佳公司对上述第5项请求承担连带清偿责任；7、案件诉讼费由圆方公司、置佳公司共同承担。圆方公司向一审法院提出反诉请求：1、梁倩卉、陈香兰向圆方公司支付购房款余款80000元；2、梁倩卉、陈香兰向圆方公司支付违约金19056元(暂计至2017年10月30日,并主张计至实际付清之日)；3、梁倩卉、陈香兰承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2015年5月22日，陈香兰、梁倩卉（买受人）与圆方公司（出卖人）签订《广东省商品房买卖合同》，合同约定由陈香兰、梁倩卉向圆方公司购买位于佛山市禅城区xxx广场项目负一层xxx号商铺即涉案商铺，该商品房按套出售，按套内建筑面积计算，总价款174854元。合同包括以下内容：第六条付款方式及期限。买受人按下列第3方式付款：3、银行按揭（1）结算方式：现金；约定金额94854元；付款比例：54%；约定日期：2015年5月22日；（2）结算方式：商业贷款；约定金额80000元；付款比例：46%；约定日期：2015年5月22日；第七条买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同时间付款，按下列第1种方式处理。1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第八条交付期限。出卖人应当在2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用：……4、该商品房经竣工验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、政府部门负责的市政配套安装之延误及政府部门对项目验收之延误。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金……第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。……同日，陈香兰、梁倩卉与圆方公司签订《补充协议》，主要约定：三、按揭付款的方式及期限。1、买受人须在本合同签订后的七日内与银行签订抵押款协议，并提供银行按揭所需的全部资料，否则视为逾期付款，买受人按本合同第七条之规定承担相应的逾期付款的违约责任。2、买受人申请银行按揭的年限、金额以银行最终批复为准。在本合同签订之日起90天内，按揭银行未将贷款划入出卖人账户或者划入款项不足以付清买受人应付商铺价款的，买受人应在上述期限届满之日起七日内以现金方式向出卖人付清全部应付商铺价款，否则视为逾期付款，买受人按本合同第七条和本补充协议第四条之规定承担相应的逾期付款的违约责任。……四、买受人逾期付款的违约责任。买受人逾期付款超过60日后，出卖人不解除本合同的，买受人应当继续履行本合同，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。五、交接。如买受人未按本合同约定期限、金额足额支付本合同总价款的，出卖人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由买受人承担。六、备案。根据佛山市相关规定，合同登记备案前，买受人应当缴纳专项维修资金和契税，买受人逾期缴纳专项维修资金和契税的，出卖人不承担逾期办理合同登记备案和逾期办理产权登记等一切相关责任。……十、其他。……2、除本合同另有约定外，买受人在本合同项下所享有的解除权行使期限为三个月，自解除事由发生之日起算。……5、本补充协议与《商品房买卖合同》具有同等法律效力，若两者不一致，以本补充协议内容为准。同日，陈香兰、梁倩卉（甲方，委托方）与案外人佛山市xxx商城经营管理有限公司（乙方，受托方，下称xxx公司）签订《委托经营协议书》,委托乙方经营管理案涉商铺，并载明：三、委托经营期限1、委托经营期限，甲方同意委托乙方经营该商铺期限为三年，自商城正式开业之日起至三年期满之日止。2、甲、乙双方约定该商铺的委托经营期为三年，自2015年10月1日起至2018年9月30日止。本合同于2015年10月1日后签订的，委托经营期满日仍为2018年9月30日，双方对委托经营期进行相应的调整。……4、委托经营期内，双方同意本合同为不可撤销合同。5、委托经营方式、收益；委托经营期三年，该收益已在甲方支付该商铺使用权总额中予以折扣。6、商铺交接；甲方全权委托乙方处理该商铺交接事宜。7、装修；（1）甲方同意，乙方或向乙方承租该商铺的实际使用人可以根据经营的需要对该商铺进行全装修与整体布局改造，相关费用有乙方承担。（2）委托经营期限届满，双方未就委托经营事项达成一致的，乙方交还甲方房产应当保持房产及设施的正常使用状态。8、委托经营期满后，乙方将该商铺交还给甲方，若甲方需委托乙方继续经营管理该商铺，双方可以重新协商并另行签订委托经营协议。如双方未就继续委托经营达成一致的，甲方可于期满后15日内收回商铺的经营权。……诉讼中，圆方公司提供了一份案外人xxx公司于2015年8月23日出具的《通知函》和《移交确认函》，《通知函》内容为：佛山市圆方房地产有限公司：贵公司位于佛山市禅城区江湾一路2号“xxx广场”负一层商铺，因该层商铺业主已与我公司签订《委托经营协议书》，由我司全权办理商铺交接手续，现我公司需要对商城进行策划、行业分布、招商、装修等事项工作，请贵公司予以协助。《移交确认函》内容为，今收佛山市圆方房地产有限公司移交位于佛山市禅城区江湾一路2号“xxx广场“负一层商铺，特此确认。2015年10月31日，圆方公司发出《延迟交房通知书》，称原定于2015年10月31日为交房时间，现由于以下原因：……三、因项目工程的分项验收及综合验收事宜，需与政府相关职能部门进行预约并排期，为此会推迟交房时间……以上原因造成项目延迟交房，现交付时间定于2015年12月下旬，具体时间将以邮寄方式通知；该公司将按合同有关规定进行赔偿……另查明一，2015年5月16日、5月22日，圆方公司分别向陈香兰、梁倩卉出具（预收款）收据，确认收取陈香兰、梁倩卉支付的定金5000元及首期房款89854元。另查明二，涉案佛禅（挂）2011-004号地块xxx广场项目于2015年12月8日竣工验收，于2015年12月11日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。另查明三，2015年5月22日，置佳公司向陈香兰、梁倩卉出具收据，确认收到陈香兰、梁倩卉购买案涉商铺的团购金30000元。另查明四，陈香兰、梁倩卉还缴纳了专项维修费用1748.54元，印花税87.43元，契税5245.62元，签约律师费900元。另查明五，2014年9月18日，圆方公司（甲方）与置佳公司（乙方）签订《电商联动合作合同》，约定甲方委托乙方作为合同期内（2014年9月19日至2015年12月31日）xxx广场项目的电商团购推广商。合同还约定：“……第三条：合作方式及服务费用收取。1、甲方委托乙方为该项目的电商团购推广商，即乙方在本合同约定的合同期限内以电商平台方式组织房产电商团购销售，以提前锁定客户之形式为甲方推广、销售该项目。2、甲方同意，乙方按团购优惠口径向客户收取电商团购服务费。第四条关于团购的相关约定。1、甲方承诺给予持有乙方电商团购服务费收款证明之用户（以下简称持收款证明用户）在参加团购活动、购买该项目之物业单位时享受该项目团购之优惠，具体优惠根据每批推出房源及市场情况由甲方确定，持收款证明用户与甲方签约时即由甲方兑现该优惠。2、团购优惠活动在合同期内有效，逾期作废。3、甲方承诺该项目的房源在合同期限内仅允许以本合同约定的团购方式销售，甲方的明源价格亦仅限于乙方的团购客户享受，没有参与团购活动的客户不得享受团购价格。在合同期限内，若客户不支付电商团购服务费给乙方，则甲方承诺不得以低于团购价格与客户成交。……”一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。陈香兰、梁倩卉与圆方公司签订的《广东省商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。关于合同是否应当解除的问题。陈香兰、梁倩卉认为因不可归责于当事人双方的事由,即银行政策性原因导致其无法贷款，依照法律规定符合解除合同的条件。经审查，双方在《补充协议》中明确约定：在本合同签订之日起90天内，如果按揭银行未将贷款划入出卖人账户或者划入款项不足以付清买受人应付商铺价款的，买受人应在上述期限届满之日起七日内以现金方式向出卖人付清全部应付商铺价款，否则视为逾期付款。即双方约定如果按揭付款方式不能实现，则买受人应以现金方式支付余款。支付购房款系购房人的主要合同义务，陈香兰、梁倩卉在签订《补充协议》时应对自己的付款能力充分预估，对支付方式的条款应谨慎注意，在无证据证明补充协议违背陈香兰、梁倩卉真实意思的情况下，一审法院对陈香兰、梁倩卉关于补充协议中付款方式的约定为无效条款的主张不予支持；在陈香兰、梁倩卉承诺不能按揭付款则现金支付的情况下，其以不能办理按揭付款为由要求解除合同，显然缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持；其相应的要求圆方公司返还首付款及利息、返还专项维修基金及其他费用等诉讼请求，一审法院亦不予支持。因此，陈香兰、梁倩卉庭后申请向有关银行调查案涉房产不能办理贷款的原因及办理并提交贷款抵押材料人员的身份，缺乏关联性和必要性，一审法院不予准许。关于团购金。本案团购金30000元的收款方为被告置佳公司，该费用与圆方公司就商品房买卖合同收取的房款没有关联，故一审法院对于陈香兰、梁倩卉诉请圆方公司返还该费用不予支持。至于置佳公司是否应该返还该费用，首先，根据已查明的事实及陈香兰、梁倩卉在诉状中陈述的事实，陈香兰、梁倩卉是在签订认购书、交纳团购金后，与圆方公司签订商品房买卖合同及补充协议，确认涉案房屋总价为174854元，据此可知，陈香兰、梁倩卉在缴纳团购金时即应知道其参加了团购优惠活动，若其不认可案涉房屋优惠后的价格为174854元，则其应于签订商品房买卖合同及补充协议时提出异议。由此可认定陈香兰、梁倩卉在购买涉案房屋时，应当知道双方所约定的价款174854元已是置佳公司收取团购金后承诺优惠之价格。其次，根据圆方公司与置佳公司签订的《电商联动合作合同》可知，圆方公司委托置佳公司对案涉房产项目进行推广，圆方公司亦承认对支付团购金的客户兑现了优惠，陈香兰、梁倩卉在参与团购，接受置佳公司服务的过程中自愿向置佳公司支付团购金，系其真实意思表示，其在接受服务并根据优惠价格签订买卖合同后，要求置佳公司返还团购金理据不足。综上，一审法院对陈香兰、梁倩卉主张置佳公司返还团购金的诉讼请求亦不予支持。关于圆方公司反诉陈香兰、梁倩卉付清购房余款及支付违约金问题。如上所述，陈香兰、梁倩卉请求解除合同不成立，合同应继续履行。根据案涉商品房买卖合同及《补充协议》的约定，陈香兰、梁倩卉最迟应于合同签订之日起97天内支付全部购房款，但陈香兰、梁倩卉至今未支付，已构成违约，根据《补充协议》的约定，陈香兰、梁倩卉应向圆方公司支付购房余款80000元并自2015年8月28日起按照日万分之三的标准支付违约金。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、陈香兰、梁倩卉于判决发生法律效力之日起十日内，向圆方公司支付购房余款80000元及违约金（违约金以80000元为本金，自2015年8月28日起按日万分之三的标准计算至实际清偿日止）；二、驳回陈香兰、梁倩卉的全部诉讼请求。如果未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费1630元，反诉受理费1138元，均由陈香兰、梁倩卉负担。本院二审期间，梁倩卉、陈香兰提交了《拟调整方案地下一层平面图》一份；圆方公司没有提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，圆方公司对梁倩卉、陈香兰提交的《拟调整方案地下一层平面图》真实性无异议，本院对其真实性予以确认。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，针对梁倩卉、陈香兰的上诉，本案二审的争议焦点在于：1.案涉《广东省商品房买卖合同》及《补充协议》是否应继续履行；2.梁倩卉、陈香兰应否支付购房余款80000元以及违约金；3.圆方公司、置佳公司应否退还梁倩卉、陈香兰团购金30000元。对于争议焦点一。首先，梁倩卉、陈香兰以因圆方公司的原因导致无法办理按揭贷款为由主张解除案涉《广东省商品房买卖合同》及《补充协议》。对此，本院分析如下：1.双方签订的《广东省商品房买卖合同》约定付款方式为现金94854元及商业贷款80000元，同时在《补充协议》第三条第2款约定，买受人申请银行按揭的年限，金额以银行最终批复为准，在本合同签订之日起90天内，按揭银行未将贷款划入出卖人账户或者划入款项不足以付清买受人应付商铺价款的，买受人应在上述期限届满之日起七日内以现金方式向出卖人付清全部应付商铺价款，否则视为逾期付款。梁倩卉、陈香兰上诉主张《补充协议》第三条第2款约定为格式条款，应作出不利于提供格式条款一方的解释，按照梁倩卉、陈香兰的理解，双方仅约定了按揭方式支付购房余款，如果银行不审批贷款，梁倩卉、陈香兰亦无需以现金方式支付购房余款及承担逾期付款的违约责任。经审查，虽然《补充协议》是圆方公司为了重复使用而预先拟定的格式条款，但该协议第三条第2款约定并不存在免除提供格式条款一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，属于合法有效的约定。至于对该条的理解，从其字面含义及通常理解解释，一审法院认定银行按揭贷款并非案涉房屋买卖交易中购房余款的唯一支付方式，在不能取得银行贷款时，梁倩卉、陈香兰有义务以自有资金支付余款的方式继续履行合同，并无不当。梁倩卉、陈香兰作为买受人，应对自身的付款能力充分预估，对支付方式的条款谨慎注意，故其在诉讼中对前述条款的理解有违交易习惯及市场交易主体的惯常理解，本院不予支持。2.双方并未约定由圆方公司负责办理银行按揭贷款，因此，在梁倩卉、陈香兰未能提供证据证明是由于圆方公司的原因导致银行不予审批贷款申请的情况下，梁倩卉、陈香兰将未能如期办理按揭贷款的责任归结于圆方公司，缺乏事实和法律依据。综合上述原因，梁倩卉、陈香兰以案涉商铺无法办理按揭贷款为由申请解除案涉《广东省商品房买卖合同》及《补充协议》，缺乏法律依据，本院不予支持。其次，梁倩卉、陈香兰以圆方公司没有按照政府部门批准的规划、设计建设商铺为由，主张解除合同。经审查，2015年12月11日，案涉商铺所在的xxx广场项目办理了竣工验收备案，符合交付使用的条件。梁倩卉、陈香兰于签订案涉《广东省商品房买卖合同》的同时将案涉商铺委托xxx公司经营管理，委托经营期限尚未届满，梁倩卉、陈香兰提供的证据不足以证明其购买的商铺在结构型式、户型、空间尺寸、朝向上存在变化，故梁倩卉、陈香兰根据《商品房销售管理办法》第二十四条之规定主张解除合同，理由不成立，本院亦不予支持。对于争议焦点二。如前述分析，梁倩卉、陈香兰应按照《广东省商品房买卖合同》及《补充协议》的约定履行支付剩余购房款80000元的义务，由于梁倩卉、陈香兰存在迟延付款的情形，一审法院根据《广东省商品房买卖合同》第六条第3款及《补充协议》第三条第2、3款的约定，认定梁倩卉、陈香兰以购房余款130000元为本金、按日万分之三的标准自2015年8月28日起至实际清偿之日止计算违约金，并无不当，本院予以维持。梁倩卉、陈香兰上诉主张圆方公司于2017年6月12日向其发出《通知》表明，圆方公司已放弃向梁倩卉、陈香兰追究因银行原因导致逾期付款的违约责任。经审查，该通知仅表明圆方公司要求梁倩卉、陈香兰尽快支付剩余房款，并没有作出免除梁倩卉、陈香兰此前逾期付款违约责任的意思表示，故本院对梁倩卉、陈香兰的该项上诉主张不予采纳。对于争议焦点三。首先，梁倩卉、陈香兰于2015年5月22日向置佳公司交纳团购金30000元后，由置佳公司出具了收据，收据中注明“参加5万抵15万活动”。同日，梁倩卉、陈香兰与圆方公司签订《广东省商品房买卖合同》及《补充协议》，确认涉案房屋总价为174854元。根据以上事实可知，梁倩卉、陈香兰在交纳团购金时即应知道其参加了5万抵15万的优惠活动，若其不认可案涉房屋优惠后的价格为174854元，则其应于签订《广东省商品房买卖合同》及《补充协议》提出异议。据此可认定梁倩卉、陈香兰在购买涉案房屋时，应当知道双方所约定的价款174854元已是置佳公司收取团购金后承诺优惠之价格。其次，根据圆方公司与置佳公司签订的《电商联动合作合同》可知，圆方公司委托置佳公司对案涉房产项目进行推广，圆方公司亦承认对支付团购金的客户给予了优惠，梁倩卉、陈香兰在参与团购，接受置佳公司服务的过程中自愿向置佳公司支付团购金，系其真实意思表示，梁倩卉、陈香兰在接受服务并根据优惠价格签订买卖合同后，要求置佳公司返还团购金理据不足，本院不予支持。综上所述，梁倩卉、陈香兰的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5536元，由上诉人梁倩卉、陈香兰负担。本判决为终审判决。审判长  温万民审判员  翁丰好审判员  徐允贤二〇一八年四月二十四日法官助理张晓航书记员钟伊发