云南省开远市人民法院民 事 判 决 书（2018）云2502民初1213号原告：李光明，男，1958年4月17日生，汉族，住云南省开远市。原告：腾英（系李光明之妻），女，1963年2月20日生，汉族，住云南省开远市。原告：李宗（系李光明之子），男，1984年10月19日生，汉族，住云南省开远市。三原告共同委托诉讼代理人：张郑屏，开元法律服务所法律服务工作者。代理权限为特别授权代理。被告：段宝章，男，1969年5月31日生，汉族，住云南省开远市。被告：开远市同心养老中心。住所地：云南省开远市同心养老中心内。法定代表人：段宝章，该中心主任。被告：朱玉花（系段宝章之妻），女，1973年4月29日生，汉族，住云南省开远市。三被告共同委托诉讼代理人：熊国芬，开远市灵泉办事处法律服务所法律服务工作者，代理权限为特别授权代理。被告：云南文斌市政建筑工程有限公司。住所地：云南省昆明市富民县款庄镇人民政府办公楼****。法定代表人：彭莲华，该公司经理。原告李光明、腾英、李宗诉被告段宝章、开远市同心养老中心（以下简称开远同心中心）、朱玉花、云南文斌市政建筑工程有限公司（以下简称云南文斌公司）买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月6日立案受理，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李光明及李光明、腾英、李宗的共同委托诉讼代理人张郑屏到庭参加了诉讼。被告段宝章、开远同心中心、朱玉花的共同委托诉讼代理人熊国芬到庭参加了诉讼，被告云南文斌公司经本院传票传唤无正当理由未到庭。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告李光明、腾英、李宗共同向本院提出诉讼请求：1、判令四被告支付原告房屋买卖尾款200,000元及利息21,000元（暂计利息：从2017年12月8日至2018年7月8日，共计7个月，以200,000元为基数，利率为每月1.5%），两项合计221,000元；2、判令被告支付从2018年7月9日至还清本息之日止的利息；3、本案诉讼费、律师费由被告承担。事实和理由：2016年6月15日原告与被告段宝章、开远同心中心签订了《房屋买卖协议》，原告将所属的位于开远市南郊南洞路的房屋卖给被告段宝章、开远同心中心，双方约定价格为850,000元，该款于2016年6月16日付清，并对双方的权利义务进行了约定。付款期限届满，被告仅支付原告600,000元，剩余250,000元未支付。经双方协商，未付款由被告支付利息，直到2017年3月8日经双方再次结算确认：将剩余购房款以借款形式签订了《借贷协议》，确认尚欠尾款为200,000元，约定利率为每月1.5%，被告云南文斌公司盖章确认，被告按照约定支付了8个月的利息后（至2017年12月8日以前），从2017年12月9日后被告就没有按约定支付利息，经催要，被告既不支付利息也不支付购房尾款。另外，我们认为被告段宝章与被告朱玉花系夫妻关系，房屋购买后用于夫妻共同居住及共同经营，故被告朱玉花应对段宝章所欠债务承担连带偿还责任。被告云南文斌公司确认被告段宝章、开远同心中心所欠购房尾款，应视为债务加入，故应与被告段宝章、开远同心中心共同承担偿还责任。被告段宝章、朱玉花、开远同心中心共同辩称，原告与被告段宝章、开远同心中心签订房屋买卖协议是实事，尚欠购房尾款200,000元也是事实，但朱玉花和云南文斌公司与原告之间不存在买卖合同关系；对于2017年3月8日的借款协议，被告朱玉花、开远同心中心、云南文斌公司与原告也不存在借贷关系，云南文斌公司不属于债务加入，不是本案的适格当事人。本案被告段宝章与原告李宗经营的公司有业务往来，李宗的公司尚欠被告段宝章开办的同心纸箱厂货款70,000元。我们要求抵扣这70,000元。原告主张的律师费协议中没有约定，该项请求不应得到支持。综上，云南文斌公司与本案没有任何关系。应驳回原告不合理的请求。被告云南文斌公司未提交任何答辩意见。原告李光明、腾英、李宗为证明其主张向本院提交以下证据：第一组证据、《三原告居民身份证》复印件三份，证明原告的主体适格。第二组证据、《房屋买卖协议》复印件一份，证明原、被告双方买卖房屋的事实。第三组证据、《借款协议》复印件一份，证明原、被告双方协商，将剩余购房款以借款的形式签订了《借款协议》，确认尾款为200,000元，约定利息按月利率1.5%计息。被告云南文斌公司盖章确认。第四组证据、《对账单》复印件一份，证明被告于2016年6月16日向原告支付了购房款600,000元，余款250,000元未支付。第五组证据、《借记卡明细清单》复印件一份，证明原、被告签订了《借款协议》后，被告每月按照约定支付了从2017年3月8日至2017年12月8日的利息，每月利息3,000元。经质证，被告段宝章、朱玉花、开远同心中心对原告提交的证据认为：对证据一组《三原告居民身份证》的三性无异议；证据二组《房屋买卖协议》的真实性、合法性无异议，但对其证明目的有异议，因与原告签订买卖协议的是被告段宝章、开远同心中心，而非被告朱玉花、云南文斌公司；证据三组《借款协议》的真实性、合法性无异议，但对其证明目的有异议，因被告朱玉花未在《借款协议》上签字，其对此也不知情，被告开远同心中心也未在《借款协议》上签字，被告云南文斌公司法定代表人也未在《借款协议》上签字，其不知道借贷的事实，故按合同相对性原则《借贷协议》对朱玉花、开远同心中心没有法律约束力；证据四组《对账单》的真实性、合法性、关联性无异议，但对其证明目的有异议，因该《对账单》只能证明被告段宝章向原告支付了购房款600,000元，而不能证明该款是其他被告支付的；证据五组《借记卡明细清单》的真实性、合法性、关联性无异议，但对证明目的有异议，因该协议不能证明被告朱玉花、开远同心中、云南文斌公司现原告支付了利息，也不能证实其签订过协议，只能证明被告段宝章向原告支付了利息。被告段宝章、朱玉花、开远同心中心为证明其主张向本院提交了以下证据：1证、《营业执照》复印件一份、《组织机构代码证》复印件一份、《居民身份证》复印件二份，证明被告段宝章、朱玉花、开远同心中心的自然情况及诉讼主体资格；2证、《欠条》复印件一份，证明原告李宗经营的公司尚欠被告段宝章货款70,000元的事实。经质证，原告李光明、腾英、李宗对三被告告提交的证据认为：证据1《营业执照》、《组织机构代码证》、《居民身份证》的三性无异议；证据2《欠条》的真实性、合法性、关联性均有异议，因该欠款是开远市众搏纸业有限责任公司欠的款，不是原告李宗个人欠的。被告云南文斌公司经本院传票传唤无正当理由未到庭，视为放弃举证、质证的权利。通过双方当事人对上述证据的举证、质证，本院认为：三原告提交的证据1组《三原告居民身份证》、证据2组《房屋买卖协议》、证据4组《对账单》均真实、合法、有效，能够证实原告李光明、腾英、李宗与被告段宝章、开远同心中心存在买卖房屋的关系，被告段宝章以银行转账的方式支付原告购房款600,000元的事实，对此本院予以采信。证据3组《借款协议》系原告李光明与被告云南文斌公司之间的借款协议，该借款协议虽不违反法律、法规的强制性规定，但原告李光明并未将借款200,000元交付借款人（本案被告）云南文斌公司，即借款的事实并未发生，故该借款协议尚未发生法律效力，故原告以此证实买卖欠款转换成借款，且被告云南文斌公司该行为是债务加入，对此本院不予采信。证据5组《借记卡明细清单》真实、合法，能够证实被告段宝章向原告支付每月3,000元的利息，但该支付行为并不是对借款协议的履行，因被告段宝章并不是借款协议中的借款人，原告方以此证实签订的借款协议约定的利息确实已经履行，原告方出现了履行对象的错误，故本院对此不予采信。被告段宝章、朱玉花、开远同心中心提交的证据1《营业执照》、《组织机构代码证》、《居民身份证》真实合法有效，本院予以采信；证据2《欠条》系开远市众搏纸业有限责任公司向开远市同心纸箱厂出具的欠条，虽真实、合法，但与本案缺乏关联性，因《欠条》所涉及的主体与本院当事人不一致，被告以此主张抵扣，于法无据，故本院不予采信。根据庭审及证据的审查核实情况，本院确认以下法律事实：原告李光明与原告腾英是夫妻关系，原告李宗是原告李光明、腾英的儿子。被告开远同心中心系从事养老、康复、护理的社团法人，其法定代表人为被告段宝章。被告段宝章与被告朱玉花是夫妻关系。被告云南文斌公司系从事建筑行业的企业法人，被告段宝章以该企业的名义承建建筑工程。2016年3月至4月期间，被告段宝章因经营被告开远同心中心需要，与原告李光明、腾英、李宗协商购买三原告所有的房屋。经协商达成一致，双方于2016年6月15日签订了《房屋买卖协议》，该协议约定：“一、甲方（原告李光明、腾英、李宗）自愿将其坐落于开远市南郊南洞路房屋及其附属设施出售给乙方（被告段宝章、开远同心中心），乙方已对该房地产做了充分了解并同意购买。二、甲乙双方议定上述房地产成交价格为人民币850,000元。款项于2016年6月16日一次性付清。……五、违约责任：……（二）乙方不能如期付款，或者乙方在办理过户过程中违约，并导致最终不能办理过户手续的；在得到确认后，甲方退还乙方所缴纳购房款项。但对已办理完的过户手续所产生的费用，乙方应全部承担，并向甲方支付总房款10%的违约金。……甲方李光明、腾英、李宗（签字、捺印），乙方段宝章、开远同心养老中心（签字、盖章）。”合同签订后，被告段宝章于2016年6月16日通过银行转账方式向原告支付了购房款600,000元。合同签订两个月后，原告李光明、腾英、李宗与被告段宝章、开远同心中心办理完毕房屋过户手续，该房屋现已过户至被告开远同心中心名下。事后，被告段宝章又向原告支付购房款50,000元，共计支付650,000元，尚欠购房款200,000元未支付。2017年3月8日原告李光明与被告云南文斌公司签订了《借款协议》，该协议约定：“经甲（原告李光明）、乙（被告云南文斌公司）双方协商一致，由甲方借款给乙方使用，乙方按时支付甲方利息，现达成以下协议：一、借款金额人民币200,000元；二、月利率1.5%月息3,000元，一个月付利息一次。三、借款期限从2017年3月8日乙方收到甲方借款起。……甲方李光明（签字）、乙方云南文斌公司（盖章）负责人段宝章（签章）。”协议签订后，原告李光明未向被告云南文斌公司交付借款200,000元，被告云南文斌公司也未向原告支付借款利息。但从2017年3月8日至2017年12月8日期间，被告段宝章通过其侄女账户每月向原告支付利息3,000元，共计支付利息24,000元。事后，被告段宝章、开远同心中心未向原告支付任何款项。经原告多次向被告催收未果，原告遂起诉至本院。另查明，2018年1月5日原告李宗与他人共同开办的开远市众搏纸业有限责任公司向开远市同心纸箱厂出具《欠条》一张，该欠条写明开远市众搏纸业有限责任公司欠开远市同心纸箱厂一底一愣瓦楞片款70,000元。本院认为，买卖合同是指出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，被告段宝章、开远同心中心与原告协商约定由被告段宝章、开远同心中心向原告李光明、腾英、李宗购买房屋，被告段宝章、开远同心中心向原告支付价款的行为，符合买卖合同的构成要件。原告李光明、腾英、李宗与被告段宝章、开远同心中心之间的买卖合同法律关系成立。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定“依法成立的合同，自成立时生效。”本案原告李光明、腾英、李宗与被告段宝章、开远同心中心签订的买卖合同未违反法律、法规的强制性规定，应合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第一百六十一条之规定“买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。”本案原、被告双方在《房屋买卖协议》中已经约定购房款于2016年6月16日一次性付清，被告段宝章只支付原告650,000元，尚欠200,000元的行为，显然不符合合同的约定，故原告主张由被告段宝章、开远同心中心支付其购房款200,000元的诉讼请求，本院予以支持。至于原告主张该笔债务系被告段宝章、朱玉花夫妻共同债务。根据《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条之规定“夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻共同意思表示的除外。”本案被告段宝章以个人名义向三原告购买房屋尚欠原告购房款200,000元，该笔债务虽发生于被告段宝章与被告朱玉花夫妻关系存续期间，但三原告作为债权人需举证证明该笔债务是用于被告段宝章、朱玉花夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻共同意思表示，原告方未能举证证实。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款规定“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。”本案因原告方未能举证证明该笔债务构成夫妻债务，故对于原告主张由被告朱玉花承担支付购房款及其利息的责任，本院不予支持。至于被告云南文斌公司是否构成债务加入的问题，因原告李光明与被告云南文斌公司签订的《借款协议》，原告李光明作为出借人尚未向借款人被告云南文斌公司交付借款200,000元，借款事实并未发生，该协议尚未生效，尚未生效的协议不能够构成债务加入；虽然原、被告都承认该借款协议中的借款200,000元与被告段宝章、开远同心中心尚欠购房款200,000元是同一笔款，但借款人主体与欠购房款主体不一致，理论上虽有欠款转换成借款，但那是发生在欠款双方当事人之间，不会涉及第三人，若涉及第三人一般是债务转移。故原告主张由被告云南文斌公司承担支付购房款及其利息的责任，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款之规定“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”本案《房屋买卖协议》中虽约定按照购房总额10%支付违约金，但该违约金的约定是附条件的，即“乙方不能如期付款，或者乙方在办理过户过程中违约，并导致最终不能办理过户手续的；在得到确认后，甲方退还乙方所缴纳购房款项。”而本案所买卖的标的物（房屋）已经办理完毕过户手续，不存在退还全部购房款的事由，故违约金所附条件未成就，再者，原告也未主张支付违约金，而是主张按照《借款协议》约定计算利息，但因该借款协议尚未发生法律效力，不应视为生效的约定，故对于原告的主张按月利率1.5%计算逾期利息的诉讼请求，本院支持按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算利息，较为公平，即在中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率上上浮30%计算逾期付款利息。综上所述，本案事实清楚，证据充分。依照《中华人民共和国合同法》第四十四款、第一百六十一条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：一、被告段宝章、开远市同心养老中心于本判决生效之日起五日内支付原告李光明、腾英、李宗购房款200,000元。二、被告段宝章、开远市同心养老中心还应支付原告李光明、腾英、李宗从2017年12月9日起至本判决确定的履行期限届满之日止的利息，利息按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率上上浮30%计算。三、驳回原告李光明、腾英、李宗的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,615元，由原告李光明、腾英、李宗共同负担461，由被告段宝章、开远市同心养老中心共同负担4,154元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请强制执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。审 判 长  黄健秋人民陪审员  谢裕恒人民陪审员  江 磊二〇一八年十二月十八日书 记 员  罗文淇