江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0213民初1783号原告：何正祖，男，1943年6月2日出生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：王轶，江苏文方律师事务所律师。被告：无锡住宅建设有限公司，住所地无锡市滨湖区东绛苏锡路557号，（统一社会信用代码：91320211136369552X）。法定代表人：马国祥，该公司董事长。第三人：何大祖，男，1946年4月17日出生，汉族，住无锡市梁溪区。第三人：何小祖，男，1946年9月15日出生，汉族，住无锡市梁溪区。原告何正祖与被告无锡住宅建设有限公司（以下简称住宅建设公司）、第三人何大祖、第三人何小祖房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何正祖及其委托诉讼代理人王轶、第三人何大祖、第三人何小祖到庭参加诉讼。被告住宅建设公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何正祖向本院提出诉讼请求：1.确认顾秋新与住宅建设公司之间存在购买无锡市梁溪区盛新里21号201室（原金星2#房中单元201室）的房屋买卖合同关系；2.判令住宅建设公司及何大祖、何小祖履行协助何正祖产权过户及办理房屋不动产权证书的义务；3.何正祖自愿承担本案诉讼费用。事实和理由：1994年3月17日，何正祖作为母亲顾秋新的代理人与无锡市房地产咨询服务公司（以下简称咨询公司）签订一份《商品房代购代销合同书》，约定顾秋新向咨询公司购买座落在金星2#房中单元201室（现盛新里21号201室，以下简称涉案房屋），面积47平方米，房价共计51700元等内容。由于顾秋新当时未及时办理房产证和土地证，并于1994年12月31日去世，办证遇到障碍。因咨询公司系代理住宅建设公司销售涉案房屋，顾秋新的三个法定继承人中的何大祖、何小祖均同意该合同的所有权利义务由何正祖继承，涉案房屋归何正祖所有，故何正祖诉至法院。住宅建设公司未作答辩。何大祖、何小祖共同述称，顾秋新签订的合同中所有的权利义务全部由何正祖享受和承担，房屋全部归何正祖所有。本院经审理认定事实如下：顾秋新（女，1916年11月17日出生），生育三子：何正祖（即本案原告）、何大祖（即本案第三人）、何小祖（即本案第三人）。顾秋新因死亡于1994年12月31日在无锡市公安局金星派出所注销户口。顾秋新的父母、配偶均早于顾秋新死亡。顾秋新死亡时，没有留下书面遗嘱。根据工商资料查明：1990年7月21日，无锡县东绛房产开发公司依法设立，1992年7月10日依法更名为无锡县住宅开发公司，1993年11月27日依法更名为无锡住宅建设公司，2001年12月20日依法转制更名为本案被告住宅建设公司。根据工商资料还查明：1993年3月29日，咨询公司依法设立，2009年3月30日依法注销。从咨询公司成立时起至1997年，徐明玮一直担任咨询公司的法定代表人。1994年3月17日，顾秋新与咨询公司签订一份《商品房代购代销合同书》，约定：顾秋新向咨询公司订购涉案房屋，共计47平方米，户型为单间1户，每平方米1100元，总房价51700元，代收托管费329元、大修费1292.5元，共计53321.5元，第一次付款1万元，第二次付款3万元，余款13321.5元在4月底前付清，交房日期在1994年3月等内容。在合同落款处，何正祖作为顾秋新的代理人签字，咨询公司的法定代表人徐明玮签字，并加盖了公章。合同签订前后，顾秋新分三次付清了53321.5元，咨询公司也按约向顾秋新交付了涉案房屋。另查明：2015年8月30日，何正祖向住宅建设公司出具一份《有关顾秋新购房的情况说明》，上面载明：住宅建设公司：上世纪九十年代无锡县东绛房产开发公司（系住宅建设公司的前身）开发了位于金星苑的房产，我母亲顾秋新购买了其中的金星2#房中单元201室。1994年3月17日，顾秋新与咨询公司签订了《商品房代购代销合同书》，该合同书约定顾秋新购买金星2#房中单元201室，面积为47平方米，顾秋新的购房款交付给了咨询公司，其购买的房产当时已经实际交付。无锡县东绛房产开发公司开发了上述房产后委托咨询公司销售。由于我母亲没有及时办理房产证，她自1994年12月31日去世后，我们子女也都没有及时去办理遗产继承手续，导致现在办理继承和申领房产证出现了困难，希望贵单位能够提供帮助证明当时的情况。我在此承诺，出具本情况说明仅仅是为了办理遗产继承和申领房产证的目的，我不会就顾秋新原购房事宜要求贵公司承担任何责任。恳请贵公司为我予以证明。2015年9月7日，住宅建设公司在该情况说明上写上“情况属实”字样，并加盖了公章。还查明：2015年9月29日，咨询公司原法定代表人徐明玮出具一份《证明》，上面载明：成立于1993年的咨询公司是无锡市房屋产权监理处下属的一个部门（三产）集体所有制性质。1993年底，该公司与住宅建设公司达成了委托代理销售金星2号房（现盛新里）住宅的协定。1994年3月17日，顾秋新与咨询公司签订了《商品房代购代销合同书》，该合同书约定顾秋新购买金星2号房中单元201室，面积为47平方米，顾秋新的购房款交付给了咨询公司，且当时咨询公司出具的是印有财政局监制章的收款收据。因为当时税务局还没有预收房款的发票，只能通过主管单位账务经市财政局同意后领取了该款式收据，所以，该幢大楼所有单元出售的对象有单位也有个人，收款凭证均为财政收据。本人作为当时咨询公司的法人代表，对所有销售房屋的合同都由本人签字后，方可加盖公章。因此，顾秋新该套房屋，确实是在咨询公司购买。特此证明！还查明：2015年2月6日，何大祖、何小祖出具一份书面材料，上面载明：原金星2号房中单元201室（现盛新里21号201室）房屋产权人顾秋新1994年8月26日死亡。现房屋产权遵嘱归长子何正祖所有。庭审中，何大祖、何小祖确认：顾秋新签订的合同中所有的权利义务全部由何正祖享受和承担，房屋全部归何正祖所有。本院认为，综合本案现有证据，可以认定咨询公司接受住宅建设公司的委托，代理销售涉案房屋，与顾秋新签订的《商品房代购代销合同书》的实际主体是住宅建设公司和顾秋新，该合同系双方的真实意思表示，依法成立、具有法律效力。顾秋新按约支付了房款等费用，住宅建设公司交付了涉案房屋，但是顾秋新不久后去世，未留下遗嘱，故其在合同中的权利义务应由三个法定继承人何正祖、何大祖和何小祖继承，何大祖、何小祖明确合同中所有的权利义务全部由何正祖享受和承担，涉案房屋全部归何正祖所有，故合同的主体变更为住宅建设公司和何正祖，何正祖要求住宅建设公司协助办理不动产权证书，符合法律规定，本院予以支持。至于办证过程中的税费等，按照国家规定进行处理。何正祖自愿承担本案的诉讼费用，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百三十条、《中华人民共和国继承法》第二条、第三条、第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、无锡住宅建设有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内协助何正祖办理无锡市梁溪区盛新里21号201室的不动产权证书；二、驳回何正祖的其他诉讼请求。案件受理费80元，减半收取计40元，由何正祖负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 员 唐宇明二〇一八年四月九日法官助理 周优育书 记 员 张红红本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国继承法》：第二条继承从被继承人死亡时开始。第三条遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括：（一）公民的收入；（二）公民的房屋、储蓄和生活用品；（三）公民的林木、牲畜和家禽；（四）公民的文物、图书资料；（五）法律允许公民所有的生产资料；（六）公民的著作权、专利权中的财产权利；（七）公民的其他合法财产。第十条遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。本法所说的子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。本法所说的父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。本法所说的兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。