广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤06民终3620号上诉人（原审原告）：吴文琳，男，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：葛宏志，广东仲马律师事务所律师。上诉人（原审被告）：佛山市高明区欧浦置业投资有限公司，住所广东省佛山市高明区。法定代表人：麦满林。上诉人吴文琳因与上诉人佛山市高明区欧浦置业投资有限公司（以下简称欧浦公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市高明区人民法院（2017）粤0608民初2399号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。吴文琳上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判欧浦公司向吴文琳支付逾期交房违约金51012.69元、逾期办理房产证违约金15953.4元，合计66966.09元；2.欧浦公司承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：一、一审法院对诉讼时效认定不当，存在认定事实错误和适用法律错误。吴文琳和欧浦公司签订的《商品房买卖合同》第九条约定了逾期交房违约金计算方式为“自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金”，根据上述条款违约金应作为一个整体计算，一审法院将违约金作为每日个别债权分割，有违合同本意。上述合同条款虽约定了违约金的计算方式，但并未约定支付期间，对于没有约定期限的债务，债权人任何时候都可以主张。只有债务人明确表示不履行时，才能认定债权人“知道或应当知道权利受到侵害”，诉讼时效才依法起算。二、一审法院对办证情况的认定与客观事实不符。《不动产登记申请表》《不动产登记收件收据》以及一审法院调取的证据，均显示欧浦公司员工范某某是代为办理不动产登记申请的代理人。《不动产登记申请表》上申请义务人一栏填有单位名称，盖有欧浦公司公章和法定代表人私章，显示出欧浦公司是为吴文琳代为办理不动产登记的义务人。吴文琳于2016年9月14日，按欧浦公司的指引缴纳契税对欧浦公司指示行为的配合，没有达成新的合意。吴文琳是异地购房，不知道如何办理房产证，在整个办证过程中均一直配合欧浦公司，欧浦公司承担代办房产证的义务。故请求二审法院依法改判。欧浦公司二审期间未发表答辩意见。欧浦公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判欧浦公司无需承担逾期办理不动产登记违约金12657.65元；2.一、二审诉讼费由吴文琳承担。事实和理由：一、办理不动产权证并非欧浦公司的合同义务，一审判决欧浦公司支付逾期办证的违约金没有事实和法律依据。欧浦公司为吴文琳代办房产证并非对合同约定进行变更。欧浦公司已按约定将办理不动产证的相关资料提交给政府部门备案，吴文琳可自行到房管部门办理不动产证。二、欧浦公司已于2016年2月通过手机短信、微信等通知吴文琳的代理人陈某某可以办理不动产权证，但吴文琳一直拖延办理。三、吴文琳应注意办理房产证相关事宜，其怠于到房管局办证存在过失，一审法院将逾期办理房产证的责任全部归责于欧浦公司，显失公平。吴文琳二审期间未发表答辩意见。吴文琳向一审法院提出诉讼请求：1.欧浦公司向吴文琳支付逾期交付房屋的违约金51012.69元（从2015年1月1日计算至2015年9月24日）及逾期办理房产证违约金15953.4元（从2015年12月25日计算至2016年11月21日），合计66966.09元；2.欧浦公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2014年4月18日，吴文琳与欧浦公司签订一份《广东省商品房买卖合同》，约定吴文琳向欧浦公司购买位于佛山市高明区某号商铺，总价款477647元；欧浦公司应当在2014年12月31日前，将经验收合格和买受人付清购房款及相关费用的商品房交付吴文琳使用；欧浦公司如未按合同规定的期限将商品房交付吴文琳使用的，逾期超过60日后，吴文琳有权解除合同；吴文琳要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，欧浦公司按日向吴文琳支付已交付房价款万分之四的违约金；欧浦公司应当在商品房交付使用后60天内，将办理权属登记需要由欧浦公司提供的资料报产权登记机关备案，如因欧浦公司的责任，吴文琳不能在房屋交付后90日内取得房地产权证书的应按照已付房款的每日万分之一向吴文琳支付违约金。吴文琳已支付购房款477647元。吴文琳确定收到欧浦公司于2015年8月26日发出的收楼通知书，并在通知规定的期限内于2015年9月24日收楼。2015年10月26日，欧浦公司向佛山市高明区国土城建和水务局提交资料申请对案涉工程进行所有权初始登记。在案涉商铺完成所有权初始登记之后便具备办理不动产权证书的条件。吴文琳于2016年9月14日缴纳房屋契税。2016年11月15日欧浦公司以吴文琳委托人名义向佛山市高明区国土城建和水务局申请办理不动产权登记。2016年11月21日，案涉商铺完成了不动产权登记。2017年7月18日，吴文琳提起本案诉讼。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷，吴文琳、欧浦公司于2014年4月18日签订的《广东省商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力。本案的争议焦点为：一、吴文琳请求逾期交楼的违约金是否超过诉讼时效；二、吴文琳诉请逾期办理不动产权证是否有事实和法律依据。关于吴文琳请求逾期交楼的违约金是否超过诉讼时效的问题。由于本案逾期交楼违约金约定是按日计付，为继续性债权，故应以按日形成的每个个别债权分别单独适用诉讼时效。吴文琳于2017年7月18日提起诉讼，按照民法通则一般诉讼时效2年的规定，2015年7月19日起产生的违约金未超过诉讼时效。因吴文琳已于2015年9月24日收楼，故吴文琳可主张的欧浦公司逾期交楼违约金应从2015年7月19日计算至2015年9月24日，共68天，按已支付房款477647元每日万分之四计算违约金，为12992元。欧浦公司关于诉讼时效问题抗辩，部分成立，一审法院予以采纳。欧浦公司认为逾期交楼违约金应计算至其通知吴文琳收楼之日，一审法院认为欧浦公司向吴文琳发出的《收楼通知书》明确给出了收楼的期限，而吴文琳实际收楼的时间在该期限内，也就是说吴文琳收楼的时间是在欧浦公司给出的合理期限内，故违约金应计算至实际交付之日。欧浦公司的抗辩无理，一审法院不予采纳。关于吴文琳诉请逾期办理不动产权证是否有事实和法律依据的问题。吴文琳主张根据案涉合同第十五条和补充协议第八条“出卖人应当在商品房交付使用后60天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，导致买受人不能在商品房交付之日90日内取得房屋产权属证书的，出卖人应按照已付房价的每日万分之一向买受人支付违约金”的约定，欧浦公司作为出卖人有为吴文琳办理房屋权属证书的义务。一审法院认为，合同中关于产权登记的约定，应理解为作为出卖人的欧浦公司有义务向产权登记机关提交需要由出卖人提交的办理产权所需要的资料，完成房屋权属初始登记，并以合同约定或者其他合理的方式通知买受人可以自行前往办理产权转移手续，而非吴文琳主张的约定由欧浦公司为吴文琳办理个人产权登记。本案中，欧浦公司在商品房交付后60天内，向佛山市高明区国土城建和水务局提交资料，申请对案涉房屋进行所有权初始登记，2015年11月25日案涉商铺所有权初始登记确权完成，具备办理个人不动产权登记的条件；但欧浦公司没有证据证明其在完成初始登记后已经履行了通知吴文琳的义务，故欧浦公司应从合同约定取得产权证期限届满之日起承担违约责任。吴文琳主张签订合同时欧浦公司口头承诺代为办证，但未能举证。吴文琳主张2016年9月14日，其按照欧浦公司的工作人员的指引缴纳房屋契税。欧浦公司在吴文琳缴纳契税后以受托人的名义向产权登记中心提交不动产登记申请，为吴文琳办理产权证书。一审法院认为，吴文琳在2016年9月14日按欧浦公司的指引缴纳契税，应视为双方就办理产权证事宜达成新的合意。故欧浦公司因未履行通知义务导致吴文琳逾期办证的违约责任应计算至双方达成新的合意之日，即从2015年12月24日计算至2016年9月14日止，共266天。吴文琳主张从2015年12月25日开始计算，是其对自身权利的处分，一审法院予以确认。因此，逾期265天，按合同约定的已支付房款477647元的每日万分之一计算，共12657.65元。吴文琳请求逾期办证违约金计算至实际取得产权证之日，一审法院认为双方就欧浦公司代办产权证的权利义务、违约责任等均未明确约定，故一审法院对吴文琳主张的双方达成代办合意后的逾期办证违约金诉求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第八条第一款之规定，判决：一、欧浦公司应于判决发生法律效力之日起十日内向吴文琳支付逾期交房的违约金12992元和逾期办理不动产权登记违约金12657.65元；二、驳回吴文琳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1474元，由吴文琳负担909元，由欧浦公司负担565元。二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。经审查，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。吴文琳与欧浦公司签订的《广东省商品房买卖合同》及补充协议是当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应按约定全面履行合同义务。综合吴文琳、欧浦公司的上诉请求及相应的答辩意见，归纳本案的争议焦点为一审法院判决的逾期交楼违约金和逾期办证违约金数额是否正确。关于逾期交楼违约金问题。吴文琳上诉主张欧浦公司逾期交楼的违约金应作为整体债权处理，吴文琳于2015年9月24日收楼，故即使其于2017年7月18日才提起本案诉讼，亦未超过法定诉讼时效。对此，本院认为，吴文琳和欧浦公司签订的《商品房买卖合同》第九条约定“自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金”，即欧浦公司逾期向吴文琳交付涉案房屋时，其承担的违约金计算方式为按日给付，计至实际交付之日止。《商品房买卖合同》上述约定已明确了逾期交楼违约金为继续性债权，故应以按日形成的每个个别债权分别单独适用诉讼时效，一审法院对此认定正确，本院予以维持。由于双方对欧浦公司逾期交楼及吴文琳于2015年9月24日收楼的事实并无异议，结合民法通则中诉讼时效的规定，本院认定2015年7月19日起至2015年9月24日吴文琳收楼期间产生的违约金未超过诉讼时效。吴文琳于2017年7月18日才提起本案诉讼，对超过诉讼时效的部分违约金主张，应承担不利后果，一审法院据此判决欧浦公司按已支付房款477647元每日万分之四计算违约金12992元（477647元×68天×0.0004），并无不当，本院予以维持。关于逾期办证违约金问题。涉案合同第十五条和补充协议第八条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，导致买受人不能在商品房交付之日90日内取得房屋产权属证书的，出卖人应按照已付房价的每日万分之一向买受人支付违约金。欧浦公司认为，根据上述条款，涉案合同并未约定欧浦公司负有为吴文琳办理不动产权证书的义务；吴文琳则主张上述合同条款及《不动产登记申请表》等材料中注明的申请人为“吴文琳”、“佛山市高明区欧浦置业投资有限公司”的事实，均能显示欧浦公司负有为吴文琳代为办理不动产权证书的义务。双方的上述分歧属于对合同条款的理解发生争议，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一项的规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。对于双方的争议，本院结合房屋管理部门对新建商品房买卖的办证流程作综合判断。一般而言，新建商品房交付后，需开发商向房管部门提供资料进行确权的“初始登记”，经房管部门确权备案后，涉案房屋才具备办理不动产权证书（转移登记）的条件。除合同有明确约定或房屋权属人办理了委托手续等情况外，不动产权证书的申请办理人为该房屋的权属人。故在房屋交付后，开发商未能在合同约定的期限内提交材料进行“初始登记”备案或进行“初始登记”后没有及时通知权属人，必然会影响权属人申请办理不动产权证书的“转移登记”的时间。基于此，涉案合同第十五条和补充协议第八条约定应作如下理解：欧浦公司应在商品房交付使用后60天内，将办理权属初始登记需提供的资料报产权登记机关备案，如欧浦公司未能按期履行上述义务或履行上述义务后未能及时通知吴文琳，导致吴文琳不能在商品房交付之日90日内取得房屋产权属证书的，欧浦公司应按照已付房价的每日万分之一向吴文琳支付违约金。因此，根据该条款的真实意思，该合同仅约定欧浦公司提交材料进行初始登记的义务，并未约定欧浦公司负有为吴文琳代为办理不动产权证书的义务，故本院对吴文琳上诉称欧浦公司为涉案房屋的办证义务人的主张，不予采信。在本案中，吴文琳于2015年9月24日办理收楼手续，欧浦公司亦于2015年10月26日向产权登记机关递交了办理初始产权登记的材料，欧浦公司已完成了合同约定的提交办理权属初始登记材料的义务。涉案房屋于2015年11月25日完成了初始登记，具备了办理不动产权属证书的条件，但欧浦公司没有证据证明其在完成初始登记后已经履行了通知吴文琳办证的义务，根据常理，吴文琳作为购房者在未收到欧浦公司通知的情况下不可能知道涉案房屋已完成初始登记以及可申办不动产权属证书的具体时间，故欧浦公司未能及时通知吴文琳办理不动产权属证书，应视为上述合同约定中“因出卖人的责任，导致买受人不能在商品房交付之日90日内取得房屋产权属证书的”的情形，吴文琳主张欧浦公司承担相应的逾期办证违约责任，于法有据，本院予以支持。关于逾期办证违约金的具体数额问题。鉴于办理房屋权属证书的义务主体是买受人，欧浦公司仅仅负有协助义务，根据涉案合同约定，欧浦公司在交付房屋后60天内已向相关主管部门提交了涉案房屋确权资料并完成了初始登记，仅未履行告知买受人的义务，属于未履行合同附随义务或履行合同有瑕疵，并非不履行合同，其违约情形并不严重，故按合同将违约金计算至涉案房产取得不动产权属证之日有加重对欧浦公司惩罚之嫌，本院综合考虑合同的履行情况及双方的利益平衡，对逾期办证违约金计算截止日进行调整，一审法院将违约金计至吴文琳缴纳契税之日，虽与合同约定不符，但该最终违约金总额尚算合理，本院对此予以确认。对于吴文琳超出本院核定数额的主张，本院不予确认。综上所述，吴文琳和欧浦公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费949.35元，由吴文琳负担832.91元，由佛山市高明区欧浦置业投资有限公司负担116.44元。本判决为终审判决。审判长  陈笑尘审判员  钱 伟审判员  安 静二〇一八年四月二十八日书记员  周英洋