湖南省汝城县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘1026民初1027号 原告（反诉被告）：朱爱球，女，1964年10月21日出生，汉族，住湖南省汝城县。 原告（反诉被告）：范晓春，男，1964年6月20日出生，瑶族，住湖南省汝城县。 以上二原告共同委托诉讼代理人：蒋阳丹，湖南泓锐律师事务所律师。 以上二原告共同委托诉讼代理人：陈耀明，湖南锐杰律师事务所律师。 被告（反诉原告）：湖南丰贵商业管理有限公司，住所地湖南省郴州市苏仙区人民东路与统一路交汇处绿之园大楼**。 法定代表人：曹国华，该公司执行董事。 被告：郴州市今朝房地产开发有限公司，住，住所地湖南汝城县卢阳镇锦堂村陈家组/div> 法定代表人：刘叔华，该公司总经理。 以上二被告共同委托诉讼代理人：蔡振华，湖南民浩律师事务所律师。 以上二被告共同委托诉讼代理人：卢思琪，湖南民浩律师事务所律师。 原告（反诉被告）朱爱球、原告（反诉被告）范晓春与被告（反诉原告）湖南丰贵商业管理有限公司（下称丰贵公司）、被告郴州市今朝房地产开发有限公司（下称今朝公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月27日立案后，依法适用普通程序，与刘丽安等23人分别诉丰贵公司、今朝公司23案合并审理，公开开庭进行了审理；上列当事人的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 朱爱球、范晓春向本院提出诉讼请求：一、判决丰贵公司支付朱爱球、范晓春合同第四年度租金58354.38元；二、判决丰贵公司向原告支付逾期付款违约金1811.77元(以29177.19元为基数，按日万分之三计算自2018年1月5日计至2018年6月31日，共1549.31元；以58354.38元为基数，按日万分之三计算自2018年7月5日暂计至2018年7月20日，共262.46元，要求支付至实际支付止）；三、本案诉讼费丰贵公司承担；四、判决今朝公司对丰贵公司债务偿还承担连带责任。事实与理由：2015年2月28日，朱爱球、范晓春、丰贵公司双方签订《君莲国际购物中心商铺委托经营及管理协议书》（下称《委托管理协议》），协议约定：朱爱球、范晓春将其购买的君莲国际购物中心项目X层编号为DXX号铺位委托给丰贵公司经营管理10年，丰贵公司分期支付租金，即前三年租金一次性支付，第四年、第五年租金每半年一付，于当年1月5日前支付上半年租金，7月5日前支付下半年租金。签订协议后，丰贵公司只付了前三年租金，第四年（2018年）租金逾期未付。同时根据《委托管理协议》第十五条约定，丰贵公司逾期交付租金，应当按应交租金额的日万分之三承担违约责任。今朝公司与丰贵公司签订《君莲国际购物中心商业用房租金支付担保协议》（下称《担保协议》），为朱爱球、范晓春等购房户收取租金提供担保，因此今朝公司应对丰贵公司的债务偿还承担连带担保责任。 丰贵公司辩称：一、丰贵公司与朱爱球、范晓春签订的《委托管理协议》实为租赁合同，但朱爱球、范晓春并未将租赁物交付给丰贵公司，且租赁物所在地为汝城县的新城区，客流稀少，约定的租金高昂；在丰贵公司与第三方进行招商谈判时，朱爱球、范晓春等人一并到租赁物现场进行吵闹，导致丰贵公司与第三方的招商谈判终止；综上，丰贵公司无法实现该合同目的，要求解除合同；二、朱爱球、范晓春计算租金的起止时间不正确，按照朱爱球、范晓春所提交的《商品房买卖合同》第八条的交付日期，由今朝公司在2015年10月31日之前将租赁物交付，故第四年的租金起算时间是2018年11月1日；三、朱爱球、范晓春的诉讼请求存在重复计算逾期付款违约金，与合同约定不符。综上所述，请法院对朱爱球、范晓春不合法的诉请予以驳回。 今朝公司辩称：一、今朝公司不是适格被告，《委托管理协议》的合同双方是朱爱球、范晓春与丰贵公司，今朝公司并未在合同上以担保人身份签字盖章，《担保协议》的合同双方是今朝公司与丰贵公司，本案不适用于突破合同相对性原则的例外情形；二、朱爱球、范晓春不能依据《担保协议》要求今朝公司违反国家法律规定从事相关行为，朱爱球、范晓春要求丰贵公司承担租金连带支付义务明显是要求丰贵公司对其售后包租，明显的违反了国家的法律规定及国家政策，汝城县房管局的回复意见对此予以明确了；三、《担保协议》的相关内容分析：1、担保协议的受益人不确定，缺乏担保的基本要素，也并非是朱爱球、范晓春；2、从担保协议第一条可以看出，今朝公司是在丰贵公司不能向商铺业主交付租金的时候，向商铺业主补足租金部分，强调的是“不能”，而不是“不”，是一般保证，而非连带责任保证；3、担保协议替第三方君莲国际大酒店设定义务，而君莲国际大酒店是独立的管理公司经营，侵害了第三方的利益。综上，请法院驳回朱爱球、范晓春对今朝公司的起诉及诉讼请求。 丰贵公司向本院提出反诉请求：一、请求依法解除丰贵公司与朱爱球、范晓春签订的《委托管理协议》；二、诉讼费用由朱爱球、范晓春承担。事实与理由：一、《委托管理协议》第七条第1项“甲方（朱爱球、范晓春）应于上述商铺的出卖人公告的日期办理商铺交付手续，并在与出卖人办理完毕交付手续的当日将商铺移交给乙方经营及管理”，但朱爱球、范晓春至今未将商铺移交给丰贵公司；2、商铺租金单价过高，丰贵公司无力承受，另因实体经济遭遇下滑，在如此高额的租金情况下，丰贵公司无法实现招商进行经营，导致无法实现丰贵公司的合同目的；3、协议第十五条有丰贵公司单方解除合同的规定。 朱爱球、范晓春针对反诉辩称：《委托管理协议》不应该解除，协议是合法有效的，应当继续履行。虽然在汝城县房产局的回复中提到今朝公司开发的君莲大酒店商业综合体实行返本销售，违反了《商品房销售管理办法》第11条的规定，但该规定是部门规章，且是管理性规定，而非效力性强制性规定，不能作为解除合同的理由，也不能导致合同无效，请驳回丰贵公司的反诉请求。 朱爱球、范晓春围绕诉讼请求依法提供的证据：1、《商品房买卖合同》，2、《委托管理协议》，3、《担保协议》，4、汝房信访复字（2018）2号意见书。丰贵公司、今朝公司对证据1的关联性有异议，对证据2、4的证明方向有异议，对证据3的合法性和关联性有异议，认为协议不能履行，一旦履行将违反国家法律及政策，朱爱球、范晓春也不是合同主体。本院认证意见：《商品房买卖合同》与《委托管理协议》涉及的标的相同，丰贵公司的答辩意见也引用了《商品房买卖合同》条款，证据1与本案的关联性是明显的；当事人对证据证明方向的理解，是各方对证据内容、条款的各自认识，不影响证据本身的三性；证据内容是否合法（有关证据内容方面下文再述），不必然影响证据本身的合法性，上述证据均符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。 本院经审理认定事实如下：今朝公司开发建设了君莲国际购物中心后向社会出售商铺，商户所购商铺由今朝公司担保委托丰贵公司经营，朱爱球、范晓春购买了其中的第X层编号为DXX商铺，约定租期10年，前五年每年的租金为朱爱球、范晓春购买商铺总金额的7%，即每年58354.38元，前三年租金折抵商铺首付款，第四年、第五年租金每半年一付，每年的1月5日付上半年的租金，7月5日前付下半年的租金。2015年2月28日今朝公司与朱爱球、范晓春签订了《商品房买卖合同》，同日朱爱球、范晓春与丰贵公司签订《委托管理协议》，同时今朝公司、丰贵公司向朱爱球、范晓春等购房户出具《担保协议》。《商品房买卖合同》的相关内容有“第二条、买受人购买的商品房为现房。…第八条、出卖人应当在2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人”；《委托管理协议》相关内容有“第二条：甲方（朱爱球、范晓春）自愿将上述商铺委托给乙方（丰贵公司）经营和管理的期限共计十年，自签订本协议起至2025年2月28日止…第七条：商铺的移交，1、甲方应于上述商铺的出卖人公告的交付日期办理商铺交付手续，并在与出卖人办理完毕交付手续的当日将商铺移交给乙方经营及管理。2、甲乙双方签订此协议后，将视为甲方将上述商铺移交给乙方3、若甲方因出卖人的原故而延迟向乙方移交商铺，则由出卖人今朝公司承担相应的责任。…第十五条：乙方的违约责任，乙方逾期向甲方交付租金的，应按当期应交租金额的日万分之三承担违约金，逾期达六十日的，甲方可提出解除本协议书。因乙方原因单方解除本协议书或乙方未按照本协议约定支付租金超过六十日由甲方提出解除本协议书的，乙方应向甲方支付违约金，违约金为本协议所涉年租金的3倍”；《担保协议》相关内容有“甲方：今朝公司，乙方：丰贵公司；为切实保障君莲国际购物中心一层商铺各业主的利益，就乙方与各位业主签订的《委托管理协议》中第三条'租金以及租金支付'的事宜，甲方同意为此担保，担保条款如下：一、甲方对上述《委托管理协议》中丰贵公司向君莲国际购物中心一层各位商铺业主按时交付租金的义务承担担保责任。即若丰贵公司未能按时足额履行《委托管理协议》中约定向君莲国际购物中心一层各位商铺业主交付租金时，甲方以君莲国际购物中心其他楼层的经营收入和甲方君莲国际大酒店的收入作为保证金，向一层各位商铺业主补足应付租金部分…三、本协议一式四份，甲方今朝公司两份，乙方丰贵公司一份，君莲国际购物中心一层商铺业主一份”。合同签订后，因丰贵公司、今朝公司未向朱爱球、范晓春等购房户付第四年租金，朱爱球、范晓春等人信访反映到汝城县房产管理局，该局作出汝房信访复字[2018]2号答复意见书，认为今朝公司开发的君莲大酒店商业综合体（君莲国际购物中心）实行以返本销售、售后包租形式出售商业体，违反了《商品房销售管理办法》第十一条。 本院认为，本案的争议焦点是：一、《委托管理协议》应否解除；二、丰贵公司应否支付朱爱球、范晓春第四年租金，违约金计算是否准确；三、今朝公司应否承担连带责任。 丰贵公司提出的解除合同的理由不具备法定或约定解除合同的情形，本院对丰贵公司要求解除《委托管理协议》的反诉请求不予支持。理由是：1、丰贵公司认为商铺未移交问题与事实不符，涉案商铺是现房买卖、租赁，《委托管理协议》明确约定租赁期自签订协议起，同时在商铺移交条款规定“甲乙双方签订此协议后，将视为甲方将上述商铺移交给乙方”，根据双方上述约定，应视为协议签订之日（2015年2月28日）涉案商铺已移交丰贵公司；2、丰贵公司主张租金过高、租赁物所在地为汝城县的新城区、客流稀少，无法实现合同目的；双方约定的租金是以房价的7%计年租金，该租金与商业银行贷款利率基本相当，明显低于一般民间借贷利率，不足以得出租金过高的结论；至于商铺地段问题，丰贵公司签订协议时是明知的，任何新区市场的培育发展都必然有一定的时间性，属于商业活动本身的风险性，因此丰贵公司所列举的不能实现合同目的的理由既不属于不可抗力也非合同对方原因；3、关于丰贵公司提出的合同第十五条问题，该条规定的是丰贵公司单方解除协议应向朱爱球、范晓春支付年租金的3倍的违约金，并不存在反推的意思表示，且依据法律规定，一方违约应承担的义务并不局限于双方约定的违约金，丰贵公司也并没向朱爱球、范晓春支付违约金，因此丰贵公司以该条规定作为解除合同的理由亦不成立。 丰贵公司应向朱爱球、范晓春支付第四年租金及相应的违约金。双方签订的《委托管理协议》系双方真实意思，合法有效，双方应依约履行，虽然《商品房买卖合同》第八条规定涉案商铺为2015年10月31日之前交付，但不是具体就指2015年10月31日，根据上文对《委托管理协议》的分析，双方约定的商铺移交日为2015年2月28日，合同第四年租金的起算点为2018年2月28日，按合同约定上、下半年的租金分别应于2018年1月5日、7月5日前支付，现均已逾期，丰贵公司理应承担支付业务，并承担相应的逾期付款违约金。丰贵公司主张租金是每半年一付，朱爱球、范晓春的请求中有按照全年租金计算违约金的情况，系重复计算；而朱爱球、范晓春诉讼请求中只有2018年7月5日后按全年租金计算违约金，该时段全年租金均已逾期未付，朱爱球、范晓春的计息方式与合同约定一致，不属重复计算；朱爱球、范晓春诉讼请求中未计算2018年7月1日—5日利息，是自行对其权利的放弃，本院予以照准。 今朝公司应对上述丰贵公司债务承担连带责任。1、关于今朝公司提出朱爱球、范晓春不是《担保协议》当事人、受益人问题。合同当事人的确定不仅要看形式，更要看实质内容，《担保协议》的内容很明确担保的是商铺各业主的利益，标的为“租金以及租金支付”，朱爱球、范晓春作为商铺业主，显然是《担保协议》中的债权人，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十二条对此作出了具体规定，内容为“第三人单方以书面形式向债权人出具担保书，债权人接受且未提出异议的，保证合同成立”。2、关于今朝公司提出朱爱球、范晓春是要求其从事违法行为的问题。朱爱球、范晓春请求的是要求今朝公司承担担保协议合同义务，与汝城县房管局回复中指出今朝公司的销售行为违反《商品房销售管理办法》第十一条系两回事，不应因其前期的违法行为而规避其后期的义务；且《商品房销售管理办法》第十一条是管理性强制规定，不是效力性强制性的法律、法规规定，违反该规定应依据该法接受行政处罚，但并不必然导致民事主体之间的合同无效。3、关于今朝公司提出担保责任属于一般保证问题。首先，《担保协议》名称上未明确是一般保证还是连带责任保证，内容上约定保证人（今朝公司）承担保证责任的前提是债务人（丰贵公司）“未能”履行债务；而法律上规定一般保证保证人承担保证责任的前提是债务人“不能”履行债务，是经审判或仲裁进行强制执行后“不能”。从语义上“未能”比“不能”包含更广，“未能”体现未履行的状态，“不能”更强调未履行的客观原因，此正是一般保证与连带责任保证之区别。其次，《中华人民共和国担保法》第十九条规定“当事人对保证方式没有约定或约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任”，该规定表明一般保证应明确具体，不适用推定，约定不明推定为连带责任保证。第三，《担保协议》是今朝公司、丰贵公司签订好之后提供给朱爱球、范晓春的格式合同，如存在两种以上的解释，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。综上，本院认为协议约定的保证属于连带责任保证，今朝公司认为是一般保证的意见不予采纳。4、关于今朝公司提出《担保协议》涉及第三方君莲国际大酒店利益问题。协议确有“甲方君莲国际大酒店的收入作为保证金”用语，但协议是今朝公司、丰贵公司签订好之后提供给朱爱球、范晓春，今朝公司若不能实际控制君莲国际大酒店，那么今朝公司、丰贵公司作此用语就具有欺骗性，有明显过错，而非朱爱球、范晓春过错，今朝公司、丰贵公司依法亦应对朱爱球、范晓春承担连带赔偿责任。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第十七条第一、二款、第十八条、第十九条、第二十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）湖南丰贵商业管理有限公司给付原告朱爱球、范晓春合同第四年度（2018年2月28日至2019年2月27日）租金58354.38元及相应的违约金，2018年7月20日前的违约金为1811.77元，2018年7月21日后的违约金以58354.38元为基数，按日息万分之三计算至实际支付止，限判决生效后十日内履行； 二、被告郴州市今朝房地产开发有限公司对第一项湖南丰贵商业管理有限公司债务承担连带清偿责任； 三、驳回被告（反诉原告）湖南丰贵商业管理有限公司的反诉请求。 本案本诉案件受理费1304元，由湖南丰贵商业管理有限公司、郴州市今朝房地产开发有限公司负担；反诉案件受理费40元，由湖南丰贵商业管理有限公负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 长  李雄飞 人民陪审员  曹普权 人民陪审员  李柏京 二〇一八年十二月十八日 法官助理朱萍 书记员张贝茜 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： (一)因不可抗力致使不能实现合同目的; (二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务; (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行; (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的; (五)法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证。 一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或者仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，对债权人可以拒绝承担保证责任。 有下列情形之一的，保证人不得行使前款规定的权利： （一）债务人住所变更，致使债权人要求其履行债务发生重大困难的； （二）人民法院受理债务人破产案件，中止执行程序的； （三）保证人以书面形式放弃前款规定的权利的。 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释》 第二十二条第三人单方以书面形式向债权人出具担保书，债权人接受且未提出异议的，保证合同成立。 主合同中虽然没有保证条款，但是，保证人在主合同上以保证人的身份签字或者盖章的，保证合同成立。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。