广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0606民初12736号原告：何雯珊，女，1973年8月9日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，委托诉讼代理人：岑宇安，广东凤南律师事务所律师。被告：裴丽敏，女，1981年9月18日出生，汉族，住湖南省临澧县，被告：陈钢文，男，澳门特别行政区居民，1981年11月13日出生，住广东省珠海市，两被告共同委托诉讼代理人：陈婷婷，广东沛宇律师事务所律师。原告何雯珊诉被告裴丽敏、陈钢文因房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月14日立案后，依法适用普通程序，于2017年10月30日、2018年3月5日公开开庭进行了审理。两次庭审时，原告何雯珊及其委托代理人岑宇安及两被告的共同委托代理人陈婷婷到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告何雯珊向本院提出诉讼请求：1.解除原告、被告之间签订的《房地产买卖合同》；2.判令两被告向原告双倍返还购房定金80000元；3.判令两被告向原告支付违约金100000元；4.判令两被告向原告赔偿房价差额损失970000元（以上三项合计：1150000元）；5.本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：被告裴丽敏代表两被告与原告于2017年3月23日签订了《房地产买卖合同》，约定把两被告共同所有的坐落在佛山市顺德区大良街道办事处XXXX的房屋出售给原告，该物业成交价为人民币1930000元。合同确定签约当天被告已收到原告给付的定金40000元。裴丽敏先是在微信中承诺等其配偶回顺德过清明节时办理相关手续，后来因房价上涨就以多种理由推搪，最终在7月29日通过微信向原告发出一份《解除原合同的协议》，表明不再履行《房地产买卖合同》。根据《房地产买卖合同》的约定，两被告应当双倍返还定金给原告并且向原告赔偿100000元违约金。另外，由于两被告的违约行为，令原告错失买房的时机，至原告起诉当日，该房屋的售价为2900000元，即已经上涨了970000元，两被告应当赔偿房价差额损失。原告为维护合法权益，特向人民法院提起诉讼，请依法判决。被告裴丽敏、陈钢文共同辩称，第一，两被告同意解除案涉《房地产买卖合同》。因原告何雯珊不能按约定支付案涉房屋购房款，根据案涉《房地产买卖合同》第五条第二款约定，应予以解除，解除时间为原告逾期支付购房款之日，即2017年7月2日。第二，两被告不存在过错，原告要求两被告赔偿1150000元无事实和法律依据。具体如下：1.被告裴丽敏与原告何雯珊签订案涉《房地产买卖合同》时，已将案涉房产的产权证出示给原告并由原告亲自查看案涉房产，不存在隐瞒案涉房产真实状况的行为。2.两被告按照案涉购房合同履行义务，案涉合同不能继续履行的根本原因系原告严重违约不能如期支付购房款。按照案涉购房合同约定，案涉房产合同价格为193万，付款方式为4万元定金加58万首期款和银行按揭款余下购房款，税费由原告承担，过户期限为自合同签订之日起100日内，即2017年7月2日前。两被告在案涉购房合同签订后，积极履行合同，不但在签合同当日已将案涉房产钥匙交原告，并且在2017年6月16日办妥案涉房产注销抵押手续，取得可供交易的房产证，使得案涉房产具备过户条件。然而直至今日，原告既没有依约支付58万元的首期购房款，也未能提供相关银行同贷书，导致案涉购房合同不能继续履行。3.裴丽敏发给原告的《解除原合同的协议》，只是一种要约，而不是解除案涉购房合同的通知，证明双方正在协商和解过程中，而不是两被告恶意不履行案涉购房合同。4.按照合同法第116条规定，违约金和双倍定金不能同时适用，原告要求两被告同时支付双倍定金及违约金无法律依据，因原告违约，其已支付的定金不应退还，也无权要求两被告赔偿97万元房屋差价损失。第三，原告何雯珊存在过错，应自行承担相应损失。具体如下：1.原告在签订案涉《房地产买卖合同》时，已清楚知道案涉房产的真实状况。2.案涉《房地产买卖合同》第二条明确约定：“裴丽敏提供可交易房产证后15天内，原告何雯珊支付房款三成（定金在此抵扣），共人民币58万元。”两被告在2016年6月16日已注销案涉房产抵押，拿到该房产证原件，并通过微信通知原告，依约提供了可供交易的房产证，按照约定，原告何雯珊最迟应在2016年7月1日向两被告支付首期58万元购房款，然而原告至今仍未支付58万首期购房款，明显系原告严重违约。3.原告何雯珊自认，其在购买案涉房产时本身已有住房，购买案涉房屋的，需依靠按揭贷款，本身付款能力不足。可见，原告购买案涉房屋目的是借钱炒房投资。房子是用来住的，不是用来炒的，法律支持差价损失赔偿，保护的是无违约的自住房购房者，而非以小博大的炒房客。本案原告只支付了4万元的定金，并且严重违约，58万首期款未支付，银行同贷书等也没有出具，在此情况下，如支持其房屋差价损失赔偿的诉求，即是鼓励借钱炒房，以小博大的投机行为，明显与法律保护的法益相悖。综上所述，原告严重违约，存在过错，其要求两被告赔偿115万元的损失无事实和法律依据，请求法院查清事实，驳回原告诉讼请求，维护两被告的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落在佛山市顺德区大良街道办事处XXXX房屋（以下简称案涉房产）由被告裴丽敏和陈钢文共同所有，两被告是夫妻关系。2017年3月23日，被告裴丽敏（甲方）与原告何雯珊（乙方）签订《房地产买卖合同》，约定：二、案涉房产成交价为193万元；具体付款时间及方式：1.2017年3月23日甲方收到乙方订金4万元正；2.甲方提供可交易房产证后十五天内，乙方支付房款3成（订金在此抵扣），共人民币58万；3.乙方办理银行按揭后，由银行直接支付给甲方。三、甲、乙方双方同意于本合同签订之日起100日内携带有关资料到房地产管理部门办理房地产过户手续。同意于2017年8月30日由甲方将该房地产交付给乙方使用。五、甲方决定中途不卖或逾期100天未交付房地产时，作甲方中途悔约处理，本合同即告解除，甲方应在悔约之日起15日内双倍返还定金给乙方，并同时把所收的购房款退还给乙方，另赔偿人民币10万元的违约金给乙方。乙方决定中途不买或逾期100天仍未付清所缴购房款时，作乙方中途悔约处理，本合同即告解除，乙方所付定金，甲方不予退回。合同签订当日，原告向被告支付了4万元；2017年6月16日，被告办理了案涉房产的抵押注销登记，并微信告知原告其已拿到房产证，但双方一直未到房管部门办理过户手续，亦未到银行办理房贷申请。2017年7月29日，被告裴丽敏通过微信向原告发出一份《解除原合同的协议》，表明不再履行《房地产买卖合同》。诉讼中，原告确认其向被告支付4万后未再支付过任何购房款。经原告申请，深圳市世联土地房地产评估有限公司佛山分公司于2017年12月12日出具《房地产估价报告》，评估报告指出涉案房屋在2017年8月14日的市场交易价格为2724000元。原告垫付鉴定费9000元。本院认为，被告陈钢文为澳门居民，故本案属涉澳民事纠纷。本院属于在本辖区内对涉澳民事案件有管辖权的人民法院，且符合级别管辖的规定，且本案案涉房屋位于广东省佛山市顺德区，故本案应由本院管辖，并适用中华人民共和国法律审理。本院认为，第一，原被告之间签订的《房地产买卖合同》系原被告双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的权利义务。合同签订后，被告裴丽敏以微信发出《解除原合同的协议》的方式向原告明示其不再履行合同，虽然原告对此未作出书面回复，但原告向法院提起诉讼要求解除案涉《房地产买卖合同》，被告裴丽敏、陈钢文在诉讼中亦明确同意解除案涉合同，故应当视为双方对解除合同形成合意。本院确认何雯珊与被告裴丽敏、陈钢文于2017年3月23日签订的《房地产买卖合同》在起诉之日即2017年8月14日依法解除。第二，关于原告、被告的责任。原告主张被告发出《解除原合同的协议》已构成违约；被告认为原告未按合同约定支付首期款的行为构成违约在先。双方的分歧集中在对“甲方（被告）提供可交易房产证后十五天内乙方（原告）交付房款3成”的理解，对此分析如下：（一）原告的责任1.根据合同文义，被告已拿到房产证且办理完毕有关抵押注销登记，该房产证处于随时可办理交易过户手续的状态，应当视为已实现合同约定的“可交易房产证”的条件；同时，被告将此情况告知原告，原告也表示知晓，此时原告支付房款的条件已成就，应当按约支付房款。2.原告陈述其理解“提供房产证”的意思应当是“被告拿着房产证跟我一起去办理申请房贷，而非口头通知”，被告“协助我办理了房贷后，我就支付58万给被告”，纵观合同全文，双方对被告协助办理房贷的义务并未作出约定，反而约定了原告办理银行按揭后由银行直接支付款项给被告。原告对“提供房产证”的理解属于扩大解释，单方加重了被告的协助义务。被告关于原告未按合同约定支付首期款构成违约的抗辩，本院予以采信。（二）被告的责任案涉《房地产买卖合同》第五条约定了原告逾期100天未付清购房款时的合同解除权。对于原告逾期未支付房款的行为，被告既未进行合理催告，也未按合同约定（合同签订之日起100日内）办理房地产过户手续，更未待合同约定的解除条件成就，就于2017年7月29日向原告发出《解除原合同的协议》，单方要求解除合同，违反了合同约定。被告的行为亦构成违约，应当承担违约责任。第三，关于定金。虽然案涉《房地产买卖合同》中对4万元的性质表述为“订金”而非“定金”，但根据合同第五条对于原被告双方若违约应当适用的定金罚则之约定可知，该4万元的性质实为“定金”，原被告在诉讼中亦确认该4万属于定金。结合上文分析，原告逾期未支付购房款，违约在先，原告无权要求被告双倍返还定金。但考虑到本案中被告亦存在违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”案涉《房地产买卖合同》已经依法解除，被告收取4万元的法律依据和合同依据均已不存在，故被告收取原告支付的4万元应当予以返还。第四，关于违约金、差价损失。原告主张被告应按照《房地产买卖合同》约定赔偿违约金10万元和差价损失97万元，对此分析如下：首先，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。本案中，虽然《房地产买卖合同》约定如被告违约，需向原告赔偿违约金10万元，但由于2017年佛山部分地区实施限购政策，二手房市场价格迅速上涨，原被告双方对市场价格变化形势预见不足，继续沿用房价相对稳定时期的合同版本，导致合同约定的违约金远远不足以补偿原告的损失，对此应予以调整。原告要求被告赔偿差价损失有事实法律依据，本院予以支持。其次，赔偿差价损失作为一种违约责任形式，主要是针对二手房交易中缺乏市场交易诚信意识而出现失信违约行为，其与违约金一样，同具补偿性功能，旨在补偿受害人的损失，制裁违约行为人。基于此，虽然案涉合同对于违约金进行了约定，但原告既主张违约金，又主张差价损失，存在重复补偿的可能。原告主张的违约金和差价损失的总额不得超过原告的实际损失和应承担的责任。再次，根据深圳市世联土地房地产评估有限公司佛山分公司出具的《房地产估价报告》可知，涉案房屋在2017年8月14日的市场交易价格为2724000元，差价损失为794000元（2724000-1930000元）。《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”。本案中，原告、被告均存在违反合同的情形，应对各自损失承担相应责任。原告逾期支付购房款在先，被告未催告并违约解除合同在后，考虑到被告的违约行为确实造成原告购房成本的增大，本院酌定原告、被告的违约责任比例为6：4，故原告应承担的损失为476400元，被告应向原告赔偿317600元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十六条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告何雯珊与被告裴丽敏、陈钢文于2017年3月23日签订的《房地产买卖合同》于2017年8月14日解除；二、被告裴丽敏、陈钢文应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告何雯珊返还定金40000元；三、被告裴丽敏、陈钢文应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告何雯珊赔偿违约损失317600元；四、驳回原告何雯珊的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费15150元，保全费5000元，鉴定费9000元，合共29150元，由原告何雯珊负担17490元，被告裴丽敏、陈钢文负担11660元。如不服本判决，陈钢文可在判决书送达之日起三十日内，其他当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  刘兴人民陪审员  刘虹人民陪审员  黄琰二〇一八年四月三日书 记 员  钟贵