湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂01民终1555号上诉人（原审被告、反诉原告）：唐勇，男，1983年3月7日出生，汉族，住武汉市洪山区，委托诉讼代理人：张帆，湖北国森律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：陈冰芬，女，1983年4月12日出生，汉族，住武汉市洪山区，委托诉讼代理人：张帆，湖北国森律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：彭娟，女，1986年12月4日出生，汉族，住武汉市武昌区，委托诉讼代理人：龚法章，男，1951年3月16日出生，汉族，住湖北省洪湖市，被上诉人（原审原告、反诉被告）：潘登，男，1977年4月25日出生，汉族，住武汉市武昌区，委托诉讼代理人：龚法章，男，1951年3月16日出生，汉族，住湖北省洪湖市，原审第三人：武汉吉家房地产经纪服务有限公司，住所地武汉市武昌区中北路118号复地东湖国际三期3幢1层1号。法定代表人：金莉，该公司总经理。委托诉讼代理人：张健，该公司员工。上诉人唐勇、陈冰芬因与被上诉人彭娟、潘登，原审第三人武汉吉家房地产经纪服务有限公司（以下简称吉家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院（2017）鄂0192民初76号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。唐勇、陈冰芬上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判确认上诉人与被上诉人签订的《存量房居间（买卖）合同》于2016年11月27日解除，或将本案发回重审；2、本案的一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。上诉人与被上诉人早在2016年6月19日就已签订《存量房居间（买卖）合同》，然而直到2016年11月27日长达5个多月时间，被上诉人仍未成功办理银行贷款审批手续，严重超出了双方约定的付款时间的预期，妨碍了上诉人卖房后再换购大房屋的目的，导致上诉人合同目的无法实现，且被上诉人已有两套住房，上诉人解除合同符合限购政策出台的目的，应得到法院支持。二、一审判决程序违法。本案一审是按简易程序立案，上诉人在一审中提出反诉，应转为普通程序审理，但一审法院并没有组成合议庭，实际上仍由审判员一人独任审理。彭娟、潘登共同辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。吉家公司述称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。彭娟、潘登向一审法院起诉请求：1、唐勇、陈冰芬继续履行双方签订的《存量房（居间）买卖合同》，将武汉东湖新技术开发区马湖路2号保利﹒心语三期8栋2单元2层04室（以下简称案涉房屋）过户到彭娟、潘登名下；2、本案诉讼费由唐勇、陈冰芬承担。唐勇、陈冰芬向一审法院反诉请求：确认《存量房（居间）买卖合同》于2016年11月27日解除。一审法院认定事实:1、合同的签订。2016年6月19日，卖方（甲方，唐勇、陈冰芬）、买方（乙方，彭娟、潘登）、经纪代理方（丙方，吉家公司）签订《存量房居间（买卖）合同》一份，主要内容为：唐勇、陈冰芬将本案涉案房屋出售给彭娟、潘登，房屋交易成交价为110万元。付款方式：合同签订当日，乙方支付定金2万元给甲方，甲方交2万元给丙方作为物业交接保证金，在甲乙双方物业交接完毕后当日内，由丙方打入甲方指定账户或以现金形式支付；乙方首付款50万元整，于过户当日打入甲方指定账户；尾款58万元，乙方委托丙方办理商业贷款，具体金额及年限以银行审批为准，在见到已是甲方房屋的他项权证后七日内（遇节假日顺延），由乙方在丙方陪同下，至贷款银行通知放款到甲方指定账户。如首次贷款金额、年限不足或因乙方原因银行拒签，乙方在得到银行或丙方通知后七日内，以更换贷款银行方式补齐；如乙方在更换贷款银行后，再次出现贷款金额、年限不足或因乙方原因银行拒签的情况，则乙方在得到银行或丙方通知后七日内现金方式补齐；本合同项下房产的过户、贷款、交易税费用乙方承担100%过户贷款交易税；乙方向丙方支付信息咨询服务费2.2万元。如因甲、乙方原因未能完成交易手续的，由违约方承担全部佣金损失的100%；甲、乙双方自行协商解除合同的，由双方平均负担佣金损失的100%；合同签订之日起三日内，甲、乙双方须提供相关证件及资料交由丙方，用于办理后期交易。丙方在甲乙方提供资料齐全后五日内为乙方办理贷款手续。合同还就其它事项进行了约定。2、合同的履行。合同签订后，彭娟、潘登向唐勇、陈冰芬支付了2万元定金，向吉家公司支付了2.2万元信息咨询服务费及8398元金融费用。因案涉房屋尚未办理产权登记，唐勇、陈冰芬于2016年7月28日在办理涉案房屋产权登记后，于2016年8月30日将不动产权证书交给吉家公司，用于协助办理银行贷款手续。吉家公司于同年9月1日向银行（中国农业银行）提出贷款申请，协助彭娟、潘登向银行申请贷款，未通过银行审批。吉家公司向彭娟、潘登及唐勇、陈冰芬均通报了该情况。同年2016年9月22日，吉家公司重新向中国工商银行洪山支行提出贷款申请，并将该情况向唐勇、陈冰芬通报。唐勇在与吉家公司工作人员的短信中询问“买家贷款是因为信用问题没有批下来吧？现在办工行，十月十五能付款吗？五十八万贷款都办不下来？”吉家公司工作人员回复“他的信用没有问题，办有信用卡有两次逾期其他的没问题，是银行那边因为九月武汉政策变化我们才改签其他银行，十月十五号左右还款应该没有问题，我这边尽量联系银行加急处理”。吉家公司工作人员将“二手房前期款收妥确认书”邮寄给唐勇，要求唐勇在该确认书上签名，唐勇表示未收到前期款，不同意签名，吉家公司工作人员表示“在单子上签字是银行的硬性要求，只是适用于客户的贷款审批，对您没有风险，首付款他会在过户当天打给您。当初银行的客户经理就给我们了这几张单子说让房东签字就好了，我们公司能把控您完全没有风险。如果您不签字他的贷款审批就下不来，接下来的过户流程也没法进行。”经双方沟通，至2016年10月13日，唐勇将申请贷款所须资料交给吉家公司，吉家公司向银行提交资料重新进行贷款审批流程。同年10月22日，唐勇向吉家公司工作人员发信息称“全部资料给你们两个月了，买方银行贷款还没办下来，我今天已经通知你们我的房子不卖了。”同年11月7日，吉家公司工作人员向唐勇发信息称“客户的贷款审批通过了，你抽个时间回来还款安排过户。”同年11月14日，吉家公司工作人员向唐勇发信息称“时间就安排在后天上午，也就是周三上午。”，唐勇回复“不好意思，临时工作任务，我可能要下周二才能去武汉了。”唐勇坚持要求解约，吉家公司向唐勇告知如解约，按合同约定应承担违约责任，唐勇在短信中表示“如果能按双倍定金和中介费赔偿解除合同当然最好了。”同年11月27日，吉家公司工作人员向彭娟、潘登通知唐勇要求解约，约双方于2016年12月4日到店面谈。2016年12月5日，唐勇向银行收回贷款资料，彭娟、潘登于2017年1月4日诉至一审法院。3、限购政策的影响。2016年10月2日，武汉市人民政府出台房地产调控政策（武政办[2016]131号）：在本市无住房的居民家庭，在上述区域购买首套住房申请商业性个人住房贷款的，最低首付款比例为25%；在本市拥有1套住房的本市户籍居民家庭，在上述区域购买第二套住房申请商业性个人住房贷款的，最低首付比例为50%。在本市拥有1套住房的非本市户籍居民家庭，在上述区域购买住房的，暂停发放商业性个人住房贷款。2016年11月14日，武汉市人民政府又出台新的房地产调控政策（武政办[2016]159号），规定：非本市户籍居民家庭在上述区域购买首套住房的，应当提供自购房之日前2年（含2年）连续在本市缴纳社会保险或者个人所得税证明，对补缴的社会保险或者个人所得税不予认定。对于申请商业性个人住房贷款的，最低首付款比例为30%，对在本市已拥有1套及以上住房的，在上述区域暂停向其出售住房。本案讼争的房屋在调控区域内。彭娟已于2011年购买商品房一套（合同编号：昌100505585），房屋用途为住宅；潘登于2012年购买商品房一套（合同编号：洪120251036），房屋用途为其他。本案在一审审理过程中，经询问，彭娟、潘登表示愿意缴付全款购房。一审法院认为，彭娟、潘登与唐勇、陈冰芬及吉家公司签订的《存量房（居间）买卖合同》系双方当事人真实意思的表示且不违反法律强制性规定，合法有效，双方当事人应按合同约定全面履行义务。在履约过程中，彭娟、潘登依约支付了定金、佣金等费用，积极办理贷款手续，没有违约情形。武汉市人民政府出台房地产调控政策后，唐勇认为彭娟、潘登已购买两套房，根据武汉市房地产调控政策，不符合申请贷款条件，解除合同系行使不安抗辩权。彭娟、潘登则认为潘登于2012年购买的商品房用途为其他，并非住房，不属于上述文件限购限贷范围；且根据合同约定，在第一次贷款审批未通过的情况下，可以通过变更贷款银行方式申请第二次贷款，如果第二次贷款审批仍未通过，则可以通过交付全款的方式购房。因合同约定的付款方式、时间、数额明确，彭娟、潘登并非未按合同约定迟延支付房款或拒绝支付房款，唐勇以行使不安抗辩权要求解约，缺乏事实依据，不予支持。在唐勇提出解约后，彭娟、潘登于三个月内向一审法院起诉，要求唐勇、陈冰芬继续履行合同，对唐勇要求解约提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，对于唐勇要求解约的效力应由人民法院确认。因彭娟、潘登在履约过程中无违约行为，在房地产市场行为变化的情况下，为保障守约方的合法权益，合同继续履行或解除应由守约方选择，唐勇要求解除合同，缺乏合同依据。对唐勇要求确认合同于2016年11月27日解除的请求，一审法院不予支持。且根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条的规定，唐勇明确表示不愿意出卖房屋，已构成违约，应承担违约责任。综上所述，彭娟、潘登的诉讼请求符合法律规定，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条、第一百零七条、第一百零八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、彭娟、潘登与唐勇、陈冰芬继续履行于2016年6月19日签订《存量房居间（买卖）合同》，彭娟、潘登于一审判决生效后三十日内支付唐勇、陈冰芬购房款108万元；二、唐勇、陈冰芬于一审判决生效后三十日内协助彭娟、潘登办理房产过户手续，将位于武汉东湖新技术开发区马湖路2号保利﹒心语三期8栋2单元2层04室房屋登记到彭娟、潘登名下；三、驳回唐勇、陈冰芬的反诉请求。如果未按一审判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费7449元、保全费5000元，由唐勇、陈冰芬负担（此款已由彭娟、潘登预付，唐勇、陈冰芬于一审判决生效之日起三十日内支付给彭娟、潘登）；反诉案件受理费50元，由唐勇、陈冰芬负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，彭娟、潘登与唐勇、陈冰芬及吉家公司签订的《存量房（居间）买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应依约全面履行义务。合同签订后，彭娟、潘登依约支付了定金、佣金等费用，积极办理贷款手续。根据合同约定，在彭娟、潘登第一次贷款审批未通过的情况下，可以通过变更贷款银行方式申请第二次贷款，如果第二次贷款审批仍未通过，则可以通过交付全款的方式购房。本案中，吉家公司工作人员已于2016年11月7日，向唐勇发信息称“客户的贷款审批通过了，你抽个时间回来还款安排过户”，但唐勇并未办理过户手续，并于2016年11月27日通知彭娟、潘登解除合同。一审法院认定彭娟、潘登在履约过程中无违约行为，唐勇要求解除合同缺乏合同依据，其明确表示不愿意出卖房屋已构成违约，具有事实和法律依据。唐勇、陈冰芬上诉要求确认《存量房（居间）买卖合同》于2016年11月27日解除，因其未提交充分证据证明彭娟、潘登存在违约行为，以致唐勇、陈冰芬有权行使合同解除权，且案涉《存量房（居间）买卖合同》签订在限购政策出台前，并不存在履行不能的情况，对其该项上诉请求，本院不予支持。综上所述，唐勇、陈冰芬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由唐勇、陈冰芬负担。本判决为终审判决。审 判 长  王 薇审 判 员  李 瑜审 判 员  胡丹丹二〇一八年四月十三日法官助理  汪丽玲书 记 员  Ｘ Ｘ