浙江省温州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙03民终327号 上诉人（原审被告）：宁波银行股份有限公司温州瓯海支行，住所地浙江省温州市瓯海区过境路**长城大厦**，统一社会信用代码9133030005832717X0。 负责人：吴幸荣，该支行行长。 委托诉讼代理人：杨晓竹，系宁波银行股份有限公司温州分行员工。 被上诉人（原审原告）：王恋恋，女，1981年4月20日出生，汉族，户籍地浙江省文成县，现住浙江省文成县。 委托诉讼代理人：郭伟林，北京京师（温州）律师事务所律师。 原审被告：蔡明宗，男，1969年9月18日出生，汉族，户籍地浙江省文成县，现住浙江省文成县。 上诉人宁波银行股份有限公司温州瓯海支行（以下简称宁波银行瓯海支行）因与被上诉人王恋恋，原审被告蔡明宗案外人执行异议之诉一案，不服温州市瓯海区人民法院（2017）浙0304民初6781号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月2日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、庭询的方式进行了审理。本案现已审理终结。 宁波银行瓯海支行上诉请求：1.撤销瓯海区人民法院（2017）浙0304民初6781号民事判决第一项，改判为确认王恋恋与蔡明宗于2012年6月23日签订的《房屋买卖合同》无效或未生效；2.撤销瓯海区人民法院（2017）浙0304民初6781号民事判决第二项，改判继续对坐落于浙江省文成县黄坦镇兴华南路127-2号的房屋（房屋所有权证号：L-00385.L-00657）强制执行；3.一、二审案件诉讼费用由被上诉人王恋恋负担。事实与理由：1.一审法院事实认定不清，表现在款项支付的事实不清，根据王恋恋提供的五份“存款分户明细”无法认定其支付房款的事实，王翠绿未在2012年6月10日收到王恋恋的3.8万元定金，且王翠绿并非涉案房屋所有人，其收支情况与本案无关联；涉案房屋抵押注销的事实不清，一审法院是根据蔡明宗的口头表述作出涉案房屋抵押已注销登记的认定，但涉案房屋的房产证未记载抵押注销情况。2.一审法院适用法律错误，表现在蔡明宗向本集体经济组织以外的人转让农村宅基地使用权的行为无效，农村私有房屋买卖合同应认定为无效合同；涉案房屋已于2007年4月19日抵押给公积金中心文成分中心，蔡明宗在签订《房屋买卖合同》时未告知王恋恋，且王恋恋不知晓，本案设定抵押房屋的买卖合同应认定为无效合同；即使本案《房屋买卖合同》未违反法律规定，也因涉案房屋共有人蔡耀林在合同签署前过世，合同未生效；涉案房屋未过户系王恋恋自身过错所致，不符合《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条情形。 被上诉人王恋恋辩称：1.本人已支付购房款的事实清楚，在签订合同前支付了3.8万元定金，合同签订日的2012年6月23日向蔡明宗支付了两笔购房款共30万元，该款存入蔡明宗母亲王翠绿的银行账户，同年7月13日向蔡明宗支付了剩余购房款11万元，也存入王翠绿的银行账户；2.在涉案房屋发生买卖关系时，涉案房屋的抵押已经注销登记；3.农村私有房屋买卖，不涉及违反法律效力性强制性规定的问题；4.未办理登记是政策所限，非本人过错原因造成，本人对涉案房屋享有足以排除执行的民事权益。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确。请求本院驳回宁波银行瓯海支行的上诉请求、维持原判。 原审被告蔡明宗在本院二审期间未提供书面陈述意见。 王恋恋向一审法院起诉请求：1.确认原告与被告蔡明宗签订的《房屋买卖合同》合法有效；2.停止对坐落于浙江省文成县黄坦镇兴华南路127-2号房屋（房屋所有权证号：L-00385，L-00657）的强制执行。 一审法院认定事实：蔡耀林于2007年12月因死亡注销户籍，其生前与王翠绿生育二子一女，被告蔡明宗为长子。2006-2007年间，蔡耀林从周希文处购得位于浙江省文成县黄坦镇兴华南路127-2号房屋一间，并于2007年1月19日办理房屋所有权变更登记手续，登记权利人为蔡明宗、蔡耀林，该房屋土地使用权至今仍登记在周希文名下。2012年6月，原告王恋恋与被告蔡明宗就上述房屋达成交易意向，并向被告蔡明宗支付定金3.8万元。2012年6月23日，原告王恋恋向王翠绿账户存入30万元后，在邻居与村干部的见证下，与被告蔡明宗、王翠绿签订《房屋买卖合同》，合同抬头注明“甲方：蔡耀林蔡明宗，乙方：王恋恋”，约定：甲方将位于黄坦镇兴华南路27-2号（笔误，应为127-2号）房屋（房屋所有权证号：L-00657，土地使用权证号：2006第**）卖给乙方所有；商定成交价格为44.8万元，于2012年6月23日前支付30万元，房屋正式交付前支付11万元等内容。2012年7月13日，原告向被告蔡明宗支付剩余房款11万元，该款存入王翠绿账户。此后，案涉房屋交由原告并居住使用至今。2012年8月27日，案涉房屋电表由王翠绿过户至王恋恋名下。 一审法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条的规定，违反法律、行政法规的效力性强制性规定，方为无效合同。本案中，原告与被告蔡明宗虽非同一集体组织成员，但其购买涉案房屋，并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定。双方在买卖之初对彼此身份清楚，双方签订的《房屋买卖合同》表达了双方的真实意思，合同签订后，被告蔡明宗依约交付房屋并注销抵押登记，原告亦按约履行了付款义务，故《房屋买卖合同》形式上符合法律规定，内容上能够体现双方真实意思表示，应认定为合法有效。原告未及时将案涉房屋权属登记在己方名下，系依据现行政策无法办理过户手续所致，非属买受人过错。被告宁波银行辩称合同无效，缺乏依据，不予采信。合同签订时，蔡耀林已去世多年，系因其为登记的共有权人，故在合同甲方处将其身份列明。被告宁波银行以蔡耀林未签字为由辩称合同未生效，不予采信。案涉房屋系蔡耀林购买并重建，其将产权登记为蔡耀林、蔡明宗共有，各占1/2份额，表明其自愿将房产的1/2赠与给蔡明宗。蔡耀林享有的1/2份额为其与王翠绿夫妻共同财产，王翠绿享有1/4份额，剩余1/4待蔡耀林去世后，应由其配偶王翠绿与蔡明宗等子女继承，故蔡明宗与王翠绿就案涉房产享有的份额已超过2/3，其二人在《房屋买卖合同》上签字，有权处分案涉房产。 综上，原告对案涉房屋享有的实体权利足以阻却执行，其执行异议理由成立。但原告明知案涉房屋无法达到过户条件而予以购买，造成本案诉讼，仍应负担部分诉讼费。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决：一、确认原告王恋恋与被告蔡明宗于2012年6月23日签订的《房屋买卖合同》合法有效；二、停止对坐落于浙江省文成县黄坦镇兴华南路127-2号房屋（房屋所有权证号：L-00385，L-00657）的强制执行。案件受理费8020元，由原告王恋恋负担2670元、被告宁波银行、蔡明宗各负担2675元。 本院二审认定的事实除与一审判决认定的事实一致，另认定一审法院在执行申请执行人宁波银行瓯海支行与被执行人蔡明宗金融借款合同纠纷一案中，于2017年4月12日作出（2017）浙0304执45号执行裁定，查封了涉案房屋，王恋恋提出执行异议，该院于同年8月24日作出（2017）浙0304执异46号执行裁定，驳回王恋恋的执行异议，王恋恋仍不服，提起案外人执行异议之诉。 本院认为，本案的争议焦点是被上诉人王恋恋与原审被告蔡明宗签订的《房屋买卖合同》是否真实、有效，被上诉人王恋恋就涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，被上诉人王恋恋与原审被告蔡明宗签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且已实际履行，双方订立的合同真实。关于农村房屋买卖合同的效力问题，因农村私有房屋买卖的禁止性规定，属于管理性的强制性规定而非效力性强制性规定，故本案双方签订的房屋买卖合同没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定。关于涉案房屋的权属，根据房屋所有权证和房屋共有权证记载，涉案房屋系蔡明宗与其父蔡耀林按份共有，每人享有二分之一份额，蔡耀林于2007年去世后，未对其份额进行分割前，该部分的房产由各继承人共同共有，在处置该部分房产时，须经全体共同共有人同意，现有证据无法表明蔡明宗在出卖涉案房屋时，已征得全体共同共有人的同意，故蔡明宗出卖涉案房屋的行为属于无权处分行为。根据合同法和物权法的原理，在买卖合同法律关系中，买卖合同是物权变动的原因行为，所有权转移是物权变动的结果，因此，出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力，且王恋恋属于善意买受人，并无过错，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效，人民法院不予支持”的规定，涉案房屋买卖合同应认定为有效合同。同时结合被上诉人王恋恋提供的银行交易明细、电费发票、国网浙江省电力公司文成县供电公司黄坦供电所证明、文成县黄坦镇前巷村民委员会证明等证据，可以证明涉案房屋被人民法院查封之前王恋恋与蔡明宗已签订合法有效的书面买卖合同，王恋恋已经付清了全部购房款，并由王恋恋合法占有使用涉案房屋，而涉案房屋尚未办理过户手续是因政策原因所限，非因买受人王恋恋自身过错原因造成，故王恋恋提出对涉案房屋排除执行的请求，能同时满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件，原审法院据此判决予以支持正确。但原审将涉案房屋按照按份共有处理，并适用《中华人民共和国物权法》第九十七条的规定确有不当，本院予以指正。 综上所述，宁波银行瓯海支行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理得当，应予维持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8020元，由上诉人宁波银行股份有限公司温州瓯海支行负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈国庆 审 判 员 张 丹 审 判 员 叶 峰 二〇一八年四月二十六日 法官助理赵凌 代书记员 余文静