广东省鹤山市人民法院民 事 判 决 书(20168)粤0784民初3229号原告：中国工商银行股份有限公司鹤山支行，地址：广东省鹤山市沙坪镇新鹤路**，统一社会信用代码：91440784194321151U。负责人：陈国光，该支行行长。委托诉讼代理人：梁忠辉，男，该支行职员。委托诉讼代理人：钟燕平，女，该支行职员。被告：余万豪，男，1996年11月22日出生，汉族，住武汉市蔡甸区。被告：鹤山新华汽车城有限公司，住，住所地：广东省鹤山市沙坪镇新华路**（**办公室）一社会信用代码：91440700770155500T。法定代表人：杨远明。委托诉讼代理人：李兆雄，男，该公司员工。原告中国工商银行股份有限公司鹤山支行（下简称工行鹤山支行）与被告余万豪、鹤山新华汽车城有限公司（下简称新华汽车城公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年11月12日立案后，依法适用普通程序，于2018年12月28日公开开庭进行了审理。原告工行鹤山支行的委托诉讼代理人钟燕平与被告新华汽车城公司的委托诉讼代理人李兆雄到庭参加诉讼，被告余万豪经传票传唤未到庭参加诉讼。故本案是缺席审理，现已审理终结。工行鹤山支行向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决解除原告与被告余万豪签订的《个人购房借款/担保合同》（编号：2017年鹤住自第876号）；2.请求法院判决被告余万豪立即偿还贷款本金653333.28元及利息、罚息、复利（利息、罚息、复利暂计至2018年12月26日为8918.75元，从2018年12月27日起至该笔贷款还清之日止的利息、罚息、复利，按照双方签订的编号为：2017年鹤住自第876号的《个人购房借款/担保合同》的约定计算）；3.请求法院判决被告不能按时偿还欠款的，原告对拍卖、变卖被告抵押物鹤山市沙坪新华城5栋B梯3001房的房屋的所得价款享有优先受偿权；4.请求法院判决被告鹤山新华汽车城有限公司对被告余万豪的上述债务承担连带保证责任；5.请求法院判令各被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告余万豪于2017年5月2日与原告签订合同编号为：2017年鹤住自第876号的《个人购房借款/担保合同》一份，向原告借款700000元，用于购买位于鹤山市沙坪新华城5栋B梯3001房的商品房。双方约定借款期限为20年，自2017年5月2日起至2037年5月2日止，被告余万豪同意将所购上述房屋为本次借款提供抵押担保并签订编号为［江门分］行［鹤山］支行［2017］年房抵字第［882］号的《抵押合同》并办妥预购商品房抵押权预告设立登记手续。上述合同签订后，原告依照合同约定，于2017年5月2日向被告发放了贷款700000元，履行了合同义务。截至2018年12月26日，被告余万豪尚欠原告借款本金653333.28元，利息、罚息、复利8918.75元。根据以上事实，被告的行为已构成违约，应承担违约责任。原告认为，原告与被告余万豪所签订的合同内容合法，形式有效，依法具有法律效力。按照2017年鹤住自第876号《个人购房借款/担保合同》第十四条关于违约及违约责任的约定，原告宣布本合同提前到期，解除本合同并要求被告立即提前偿还全部贷款本息（包括逾期利息）。同时根据2017年鹤住自第876号《个人购房借款/担保合同》第十九条关于抵押担保范围、第二十一条抵押物的处分的约定。［江门分］行［鹤山］支行［2017］年房抵字第［882］号《抵押合同》第一条和第二条关于被担保的主债权以及抵押担保范围的约定，第七条关于原告实现抵押权的约定，要求被告余万豪就上述债务承担抵押担保责任，原告对抵押物的处置所得享有优先受偿权。另被告鹤山新华汽车城有限公司于2015年1月19日与原告签订了《按揭贷款业务合作协议》（编号：江门[2015]001号），同意在借款人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记），并将《房屋他项权证》交甲方（原告）收押之前，乙方（被告鹤山新华汽车城有限公司）同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证。因上述被告未能依法履行合同义务，根据有关法律规定，为防止国有银行资产损失，特向法院提出诉讼，请法院依法判决。余万豪未作答辩。新华汽车城公司辩称，对诉讼请求没有异议，因涉案房屋已办理抵押预告登记，请先优先处理房屋，不足部分由新华汽车城公司承担。本院经审理认定事实如下：2015年1月19日，工行鹤山支行作为甲方、新华汽车城公司作为乙方，双方签订了《按揭贷款业务合作协议》（编号：江门[2015]001号），约定在借款人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记），并将《房屋他项权证》交甲方收押之前，乙方同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证。如借款人在乙方提供阶段性连带责任保证期间未按约定履行还款义务，乙方保证在接到甲方书面催款通知后30日履行还款义务。2017年4月14日，新华汽车城公司与余万豪签订《商品房买卖合同》，约定由余万豪向新华汽车城公司购买位于鹤山市沙坪新华城5栋B梯3001房的房屋（以下简称涉案房产）。余万豪就该房产向新华汽车城公司申请按揭贷款。2017年5月2日，工行鹤山支行为贷款人，余万豪为借款人和抵押人，双方签订了一份编号为2017年鹤住自第876号的《个人购房借款/担保合同》，约定：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置住房贷款人民币700000元，用于购买涉案房产；贷款期限为20年，实际放款日与到期日以借据为准；贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，下浮10%；贷款发放后遇基准利率调整，贷款利率作相应的调整；借款人采用按月等额本金还款法（按月计息）偿还贷款本息；借款人未按合同约定日期偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按约定的利率基础上加收50%确定；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放本合同项下的贷款；宣布本合同未偿还的借款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，并可以请求解除本合同。合同还约定余万豪以其购买的涉案房产作抵押担保。此外，借款合同还对借款的发放与支用、计息、结息、还款、借款人与贷款人的主要权利与义务、违约责任等条款进行了约定。签订上述合同后，2017年5月2日，工行鹤山支行依约向余万豪发放了贷款700000元，余万豪在《个人贷款借据》上签名确认。借款初期，余万豪尚能按合同约定每月向原告还本付息，自2018年2月1日开始出现逾期，经工行鹤山支行催收后仍未能还清。截至2018年12月26日，余万豪尚欠工行鹤山支行借款本金653333.28元、利息、罚息、复利合计8918.75元。就余万豪的欠款，工行鹤山支行曾于2018年10月17日向新华汽车城公司发出《催收通知函》，要求新华汽车城公司履行担保责任，但无果。为此，工行鹤山支行于2018年11月12日诉至本院。另查明，2017年5月2日，工行鹤山支行与余万豪签订了一份《抵押合同》，约定余万豪以涉案房产为《个人购房借款/担保合同》项下的全部债务作抵押担保。2017年8月15日，工行鹤山支行与余万豪在鹤山市国土资源局不动产登记部门为上述涉案房产办理了预购商品房抵押权预告登记，权利人为工行鹤山支行。但至本案法庭辩论终结时，涉案房产尚未办理正式的抵押登记和《房地产他项权证》。本院认为，本案为金融借款合同纠纷。工行江门分行与新华城汽车公司签订的《按揭贷款业务合作协议》、工行鹤山支行与余万豪签订的《抵押合同》、《个人购房借款/担保合同》，均是各方当事人真实意思的表示，并无违反法律、法规的强制性规定，合法有效，受法律保护，合同各方应依约定和法律规定履行各自的义务。借款合同签订后，工行鹤山支行已依约履行了出借款项的义务，但余万豪并没有依合同约定每月按时足额偿还借款本息。余万豪自2018年2月1日起未按期还款，工行鹤山支行有权依照《个人购房借款/担保合同》的约定，宣布贷款立即到期、要求余万豪立即清偿借款本息和相关费用，并解除本案的借款合同。为此，工行鹤山支行请求判令解除涉案的《个人购房借款/担保合同》，并要求余万豪立即偿还借款本金653333.28元和利息、罚息、复利（利息、罚息、复利暂计至2018年12月26日为8918.75元，自2018年12月27日起至被告付清款日止的利息、罚息、复利，依《个人购房借款/担保合同》约定的方法另行计算）的诉讼请求，事实清楚，理据充分，本院予以支持。关于工行鹤山支行对涉案房产是否享有优先受偿权的问题。直至本案法庭辩论终结时，涉案房产只办理了预购商品房抵押权预告登记，并未办理正式的抵押登记，工行鹤山支行尚未取得《房地产他项权证》。预购商品房抵押权预告登记属于《中华人民共和国物权法》第二十条规定的预告登记的一种，其设立目的是为保障将来实现物权、维护交易安全，法律赋予预告登记权利人以预告登记的形式使不动产所有权人未经预告登记权利人同意而处分不动产不发生物权效力，但是涉案房产上设立的预购商品房抵押权预告登记不属于抵押权登记，并不产生优先受偿的效力，即该预告登记并未使工行鹤山支行获得现实的抵押权，工行鹤山支行不能对涉案房产行使抵押权，故工行鹤山支行对涉案房产亦不享有优先受偿权。为此，工行鹤山支行请求对拍卖或变卖涉案房产所得价款优先受偿的诉讼请求，理据不充分，本院不予支持。关于新华汽车城公司的担保责任问题。由于工行鹤山支行尚未取得《房地产他项权证》，工行鹤山支行已于2018年10月17日向新华汽车城公司发出书面催收函，依照双方签订的《按揭业务担保合作协议》的约定，新华城汽车公司应对余万豪所欠工行鹤山支行的全部债务承担连带清偿责任，工行鹤山支行的该诉讼请求，事实清楚，理据充分，本院依法予以支持。新华汽车城公司主张优先处理涉案房屋，不足部分由新华汽车城公司承担，理据不足，本院不予采纳。综上所述，本案纠纷是余万豪向工行鹤山支行借款后没有依约还款，新华汽车城公司也未能履行担保责任所致，各被告应承担相应的法律责任。余万豪经传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第一百零九条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十三条、第十八条、第二十一条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第二十条、第一百七十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告中国工商银行股份有限公司鹤山支行与被告余万豪于2017年5月2日签订的编号为2017年鹤住自第876号的《个人购房借款/担保合同》自本判决发生法律效力之日起解除；二、被告余万豪于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国工商银行股份有限公司鹤山支行归还借款本金653333.28元及利息、罚息、复利（暂计至2018年12月26日利息、罚息、复利为8918.75元，自2018年12月27日起至被告付清款日止的利息、罚息、复利，以实欠款为基数，依编号为2017年鹤住自第876号的《个人购房借款/担保合同》约定的方法另行计算）；三、被告鹤山新华汽车城有限公司对本判决第二项所确定的被告余万豪所欠原告中国工商银行股份有限公司鹤山支行的债务承担连带清偿责任；四、驳回原告中国工商银行股份有限公司鹤山支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10471.60元、保全费4020元，合共诉讼费14491.60元，由被告余万豪、鹤山新华汽车城有限公司负担（诉讼费原告已预交14491.60元，本院应退回原告诉讼费14491.60元，另被告余万豪、鹤山新华汽车城有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向本院交纳诉讼费14491.60元）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  黄锦锋审 判 员  吕铁城人民陪审员  黎建新二〇一八年十二月二十八日书 记 员  傅淑贞