成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川0107民初11357号 原告：杨阳，男，汉族，1994年5月23日出生，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：张小东，四川蓉桦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王启毅，四川均鼎律师事务所律师。 被告：安虹好，男，汉族，1981年5月9日出生，住甘肃省金昌市金川区。 委托诉讼代理人：向家来，四川时来律师事务所律师。 委托诉讼代理人：安发林。 第三人：成都中置房地产经纪有限公司。住所地：成都市武侯区顺和横街2号附11、12号1层。 法定代表人：何付秋，总经理。 委托诉讼代理人：郝中奎。 原告杨阳与被告安虹好、第三人成都中置房地产经纪有限公司（以下简称中置经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员雷田怡适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨阳的委托诉讼代理人张小东、王启毅，被告安虹好的委托诉讼代理人向家来、安发林，第三人中置经纪公司的委托诉讼代理人郝中奎，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告杨阳向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《房地产买卖合同》；2.判令被告赔偿原告房屋增值损失30万元；3.判令被告向原告退还购房定金4万元；4.判令本案诉讼费、保全费、鉴定费、律师费由被告承担。事实与理由：2017年7月29日，原告杨阳、被告安虹好、第三人中置经纪公司签订了一份《房地产买卖合同》（合同编号：2005398），约定原告购买被告单独所有的位于武侯区潮音路109号4栋4单元4层412号房屋，成交价118万元，签订合同当日交付购房定金4万元，在原、被告双方向房地产交易中心递件过户手续的当日支付首付款40万元，尾款70万元通过向银行申请贷款支付，2017年10月19日前办理相关过户手续，卖方收到尾款后三日内配合买方和第三人完成房产交付，居间服务费由原告支付。合同签订当日，原告向被告支付购房定金4万元。后来由于房屋价格上涨，2017年10月11日至20日期间，被告的父亲安发林多次通过短信、电话，以各种理由向原告和第三人明确表示拒绝履行合同。被告行为根本违约，原告为维护自身合法权益，故诉至法院。 被告安虹好辩称，第一，经被告核实，原告初中没有毕业，是在KTV上班的服务员，月工资2000余元，原告不具备向银行贷款的资格，不可能通过贷款审批。合同明确约定，若原告不能成功办理贷款，违约责任由原告承担。第二，从签订合同之日到2017年10月，被告多次催促原告支付房款，原告有足够时间筹措资金，原告没有在合同约定的最后付款期限2017年10月29日前支付购房款，被告认为合同已经于该日解除。第三，被告出售案涉房屋的目的是另购商铺，但是原告至今只向被告支付了4万元定金，原告没有支付首付款，贷款也未审批通过，在2017年10月27日要求被告配合原告去办理过户，显失公平。被告一直积极履约，没有违约行为，不应当承担违约金和支付赔偿。 第三人中置经纪公司述称，合同约定2017年10月29日之前向房管局申请过户和支付首付款，贷款由银行在同一天向原告支付。首付款当时原告已经准备好了，因为银行审批需要资料完备，所以原告选择通过担保公司办理贷款。2017年11月，被告以需要自住为由告知第三人不再出售案涉房屋，之后被告又以合同是原告的母亲吴利君签订的为由，主张房屋要出售给吴利君，但是第三人明确告知被告吴利君不具备购房资格。 经审理查明,2017年3月17日，被告安虹好出具《委托书》，委托其父亲安发林出售位于成都市武侯区潮音路109号4栋4单元4楼412号房屋，包括“签订案涉房屋的买卖合同，办理递件手续或撤销递件手续，办理网签或撤销网签”等事项，甘肃省金昌市公证处出具（2017）金公字第288号公证书对该《委托书》进行了公证。 2017年7月29日，原告杨阳的母亲吴利君以原告的名义与被告安虹好的委托代理人安发林签订了《房地产买卖合同》，约定原告购买被告名下位于成都市武侯区潮音路109号4栋4单元4楼412号房屋，合同价款118万元；原告以贷款方式分三笔支付购房款，第一笔为原告于2017年7月29日交付定金4万元，第二笔为在房地产交易中心履行递件手续当日原告向被告支付44万元，第三笔为领取不动产证并协助银行办理抵押登记手续后由贷款银行划付剩余购房款70万元，同时约定“乙方不能达到贷款银行所要求的贷款条件、不能按银行要求完善所需的法律手续以及其他乙方原因造成乙方不能获取银行贷款，因此产生的违约责任由乙方承担”；合同约定原、被告应当在2017年10月29日前与中介即第三人中置经纪公司共同前往房地产交易中心办理相关过户手续；第七条违约责任中约定了原、被告出现约定违约情形，均按照定金罚则承担违约责任，其中被告违约的情形包括“因甲方自身原因导致不能办理过户手续或拖延约定办理时间……甲方拒绝提供过户手续资料以及提供资料不实或不按上述约定交易时间到场交易……甲方在签约后提出不出售此房……”，原告违约的情形包括“因乙方自身原因导致不能办理过户手续或拖延约定办理时间……乙方不按约定时间支付房款及相关办理费用……” 合同签订当日，原告支付的案涉房屋购房定金4万元，被告的委托代理人安发林向原告出具了《定金收条》予以认可。 2017年10月11日至2017年10月29日之间，第三人中置经纪公司的员工与被告的委托代理人安发林多次联系，安发林提出要求原告在2017年10月29日前一次性支付全部购房款，或者将案涉房屋出售给原告的母亲吴利君。 2017年10月27日，原告、被告和第三人约定在成都市房管局办理房屋过户手续，根据原告提供的当天通话录音，被告的委托代理人安发林以合同是吴利君签字为由要求将房屋过户给吴利君，第三人申明购房人是原告，被告无法做到的话，被告可以不用前往房管局办理过户手续。 庭审中，原告陈述，在2017年10月24日向本院提起本案诉讼后，为了了解被告态度、协商解决，故约被告于2017年10月27日共同前往房管局办理案涉房屋的过户手续，但是因为当时原告的银行贷款还未通过审批导致无法确定首付款金额，所以当天实际无法办理过户。 另查明，原告杨阳为购买案涉房屋而向银行提出的贷款申请未通过银行审批。 以上事实，有原、被告主体资格证明、委托书、（2017）金公字第288号公证书、房地产买卖合同、定金收条、通话录音、来往短信、证人证言以及庭审笔录等证据收集在案予以证实。 本院认为，原告杨阳的母亲吴利君在2017年7月29日代原告杨阳与被告安虹好签订了《房地产买卖合同》，虽然吴利君没有举证证明其当时取得了原告杨阳的授权，但是原告通过催促被告过户、提起本案诉讼等行为，明确表示原告对于其母亲吴利君的代理行为的追认，故依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条和第一百七十一条之规定，《房地产买卖合同》应当视为原告杨阳与被告安虹好之间订立的合同，该合同系原、被告双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，双方当事人均应当依照合同履行义务、享受权利。原告请求解除《房地产买卖合同》，而被告亦当庭主张合同已经于2017年10月29日解除，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，原、被告双方主张解除合同，即达成了解除合同的合意，对此本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，被告应当向原告返还4万元购房定金，故对于原告的该项诉讼请求，本院予以支持。 关于原告主张的30万元赔偿金，本院认为，虽然被告在履约过程中提出了一次性支付购房款、房屋应当过户给吴利君等合同外的要求，但是原告没有同意，双方没有达成对于合同的修改，仍然应当依照合同约定履行。原告当庭确认因为原告的贷款审批迟迟未能通过，因而无法确认首付款金额，导致案涉房屋在合同约定的2017年10月29日期限之前实际无法办理过户，即原告行为构成违约；同时，被告提出的变更合同主体和要求原告一次性付款，否则不出售房屋，属于被告违约。综上，案涉《房地产买卖合同》未能实际履行的责任应当归责于原、被告双方，且双方的违约行为均致使合同不能继续履行，因此原告主张赔偿没有事实和法律依据，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条之规定，本院依法不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百二十条之规定，判决如下： 一、解除原告杨阳与被告安虹好于2017年7月29日签订的《房地产买卖合同》； 二、被告安虹好于本判决生效之日起十日内，向原告杨阳返还购房定金4万元； 三、驳回原告杨阳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费18480元，减半收取9240元，保全费1020元，共计10260元，由被告安虹好承担5130元，由原告杨阳承担5130元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  雷田怡 二〇一八年四月二十三日 书记员  颜钰洪