广东省广州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2018）粤01执异159号案外人：陆文聪，男，1983年5月24日出生，汉族，住广东省德庆县。委托代理人：谭钧宋，广东山丰律师事务所律师。原告：东亚银行（中国）有限公司广州分行，住所地广东省广州市天河区天河北路183号大都会广场1-4层。负责人：聂穗云，该分行行长。委托代理人：张德明，广东法制盛邦律师事务所律师。委托代理人：谭启耀，该分行职员。被告：肇庆市国民大药房连锁有限公司，住所地广东省肇庆迎宾大道125区肇庆鑫华电子陶瓷材料科技有限公司厂房首层西侧107室、二楼东202-203室、三楼东304-306室。法定代表人：陈建斌。被告：肇庆市民康大药房连锁有限公司，住所地广东省肇庆市迎宾大道125区肇庆市鑫华电子陶瓷材料科技有限公司厂房三楼东301室。法定代表人：陈永洪。被告：陈爱芬，女，1974年6月1日出生，汉族，住广东省肇庆市鼎湖区。被告：陈建斌，男，1961年2月5日出生，香港特别行政区居民，现住广东省肇庆市。被告：李洁玲，女，1976年6月10日出生，汉族，住广东省肇庆市鼎湖区。委托代理人：曾炳灿，广东七星律师事务所律师。本院在受理原告东亚银行（中国）有限公司广州分行（以下简称东亚银行广州分行）诉被告肇庆市国民大药房连锁有限公司（以下简称国民公司）、肇庆市民康大药房连锁有限公司（以下简称民康公司）、陈爱芬、陈建斌、李洁玲金融借款合同纠纷一案【（2018）粤01民初45号】中，于2018年2月8日查封了李洁玲名下位于肇庆市西江北路百花园桂花苑15幢首层5-10卡商铺（以下简称涉案商铺）。案外人陆文聪对此向法院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2018年3月29日举行了听证。现已审查终结。案外人陆文聪称，2018年2月8日，广州中院查封了原属于李洁玲名下的涉案商铺，但该商铺早在2017年12月31日李洁玲就以250万元的价格转让给其，双方也于2018年1月2日到肇庆市房产交易管理所签订了《房地产买卖合同》，并办理房产交易申报及备案。同日李洁玲将涉案商铺交付其占有使用，且其早在签订买卖合同前就已向李洁玲支付了全部购房款250万元。之后，其将涉案商铺的首层5-9卡租赁给国民公司，并收取2018年1-2月的租金共18000元，并将涉案商铺的第10卡租赁给毕平，并收取2018年1-2月租金共3200元。2018年2月11日，肇庆市房产交易管理所对其与李洁玲的房产交易办理完毕，并发出房屋交易告知单给其，告知凭此告知单到肇庆市国土资源局不动产登记局办理有关手续，2月12日肇庆市房屋测绘所出具房屋分房平面图，2月13日其与李洁玲到肇庆市不动产登记中心办理房地产过户登记申请时，才被告知涉案商铺已于2018年2月8日被（2018）粤01执保33号查封，从而不能办理过户登记。但其已合法购买并实际占有使用涉案商铺，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第227条的规定，故请求解除对涉案商铺的查封。陆文聪为证实其主张，向本院提交以下证据：1、《房地产买卖合同》；2、房地产权证（房地产权证号：粤房地权证肇字第××号）；3、土地使用权证（土地证号：肇府国用2012第00101**号）；4、2018年1月2日不动产档案详细资料；5、购房收据及中国银行交易流水明细清单；6、中国邮政储蓄银行明细查询；7、房地交易申报单；8、税收缴款书；9、中国邮政储蓄银行明细查询及交易明细；10、房屋交易告知单及附表；11、存量房补图收件凭证及房屋分户平面图；12、肇庆市不动产登记申请表；13、2018年2月13日不动产档案详细资料；14、（2018）粤01民初45号《民事裁定书》；15、铺位租赁合同书；16、中国农业银行银行卡交易明细清单；17、租赁店铺合同书、租金收据及承租方毕平的身份证复印件；18、《商铺转让协议》；19、企业机读档案登记资料；20、端州地税与其方的手机通讯短信。申请执行人东亚银行广州分行答辩称：一、根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第二十八条、第三十条的规定、《依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第九条的规定以及《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定可知，登记是物权设立或变更的生效要件，未核准登记的房屋法院可以查封。本涉案商铺在查封时尚未核准产权变更，因此，案外人并不属于涉案商铺的产权人，法院的查封行为符合法律规定。二、案外人在未签订买卖合同的情况下，就先行向李洁玲支付全部房款，这不符合交易惯例，与买卖合同约定的付款方式明显不一致。假如是正常交易，也不应该在付款后长达两个月的时间里不去办理过户手续，而是在法院查封后第三天才去办理。且案外人主张的租户国民公司与李洁玲为关联方，而李洁玲为该公司的经理，又是本案的债务人，且该商铺之前也是由该公司使用，现变更产权后仍由该公司使用，这明显是逃避债务的行为，即使案外人享有与李洁玲签订买卖合同的权利，该权利也是不真实、不合法的，不应予以支持。故请求法院驳回案外人的异议请求。在听证中，申请执行人向法庭提交以下证据：一、民事起诉状、受理案件通知书及当时向法院起诉时提交的证据：1、《人民币贷款合同》【合同编号：2013东亚（人贷）字第193号】、《人民币贷款合同》变更协议（一）、《人民币贷款合同》变更协议（二）；2、《最高额保证合同》【合同编号：2013年东亚（保证）字第170号】；3、《最高额抵押合同》【合同编号：2013年东亚（抵押）字第47号】、《最高额抵押合同》【合同编号：2015年东亚（抵押）字第20号】；4、变更协议；5、房屋他项权证；6、《应收账款质押合同》【合同编号：2013年东亚（账质）第43号】；7、《应收账款质押登记协议》【协议编号：2013年东亚（账质）第43号-1】；8、中国人民银行征信中心动产权属统一登记；9、《不可撤销提款通知书》。二、催收通知(六张)及中国邮政快递单和快递送达详情。三、国民公司的工商登记。被执行人李洁玲答辩称：对案外人的异议请求没有意见。在听证中，被执行人向法庭提交以下证据：1、国民公司提供的广东省农村信用社网银交易凭证三份；2、《商铺转让协议》、《委托书》、广东省农村信用社网银交易凭证及账户明细查询；3、中国银行交易流水明细清单；4、核准变更通知书。本院查明，本院受理原告东亚银行广州分行诉被告国民公司、民康公司、陈爱芬、陈建斌、李洁玲金融借款合同纠纷一案后，根据原告东亚银行广州分行的申请，于2018年2月1日作出（2018）粤01民初45号民事裁定，冻结国民公司、民康公司、陈爱芬、陈建斌、李洁玲38119545.2元的银行存款或查封、扣押其他等值财产。2018年2月8日，本院以（2018）粤01执保33号查封了包括涉案商铺在内的财产。陆文聪遂提出本案异议。根据陆文聪及李洁玲提交的证据，2017年12月，李洁玲与陆文聪签订《商铺转让协议》，约定李洁玲将涉案商铺产权带租约转让给陆文聪，转让总价为250万元。陆文聪须于该协议签订后三日内向李洁玲支付履约订金5万元，2017年12月31日前支付首期转让款200万元，余款50万元（含履约订金5万元）在办理好过户房产证后支付给李洁玲。2017年12月20日，陆文聪通过中国银行向李洁玲银行账户转账200万元,2017年12月李洁玲向陆文聪出具了200万元的收据，2017年12月19日，陈建斌将收取陆文聪的履约订金5万元转给李洁玲银行账户，2018年1月2日，陆文聪通过中国邮政储蓄银行向李洁玲的银行账户转账45万元,李洁玲确认收到上述铺位转让款250万元。2018年1月2日，李洁玲与陆文聪签订《房地产买卖合同》，同日，肇庆市房产交易管理所办理了该合同的登记备案。目前，涉案商铺由陆文聪出租使用。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产物权的变动以登记为生效要件。因涉案商铺至今登记在李洁玲名下，故本院在本案执行中查封涉案商铺并无不当。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，在本院查封前，陆文聪与李洁玲签订合同购买涉案商铺并办理了备案登记，支付了全部款项，且实际接收使用该商铺。目前无证据证明陆文聪对涉案商铺未能在查封前办理过户登记手续存在过错。因此，陆文聪对涉案商铺享有足以阻止执行标的转让的实体权利，其异议请求本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：中止对肇庆市西江北路百花园桂花苑15幢首层5-10卡商铺的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 刘  审判长 刘皓二〇一八年四月二十日书记员 叶迪