辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）辽01民终11183号上诉人（原审被告）：初晓涛，男，1983年6月28日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。委托诉讼代理人：李雪阳，辽宁欣合律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈阳圣罗伦斯物业管理服务有限公司，住所地沈阳市东陵区桃仙大街**2门。法定代表人：李旦华，该公司经理。委托诉讼代理人：苏雪娇，辽宁均秉晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴玲，辽宁均秉晟律师事务所律师。上诉人初晓涛因与被上诉人沈阳圣罗伦斯物业管理服务有限公司（以下简称“圣罗伦斯物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2018）辽0112民初1969号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月26日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。初晓涛上诉请求：撤销一审民事判决，判决驳回圣罗伦斯物业公司诉讼请求。事实及理由：一、物业公司并未取得物价部门的收费许可，未与业委会签订协议。物业公司在园区内以不同价格收费，收费标准于法无据。一审法院并未调查清楚，没有依法审案。二、本案起诉已过诉讼时效。三、物业公司没有合法有效的资质，且其工作人员均无从业资格证书，属于违法经营。四、物业公司违反法律规定，未进行合法的物业招投标，物业管理未取得合法资格，属非法经营。五、物业公司与开发商签订的物业服务合同中并未有物业费标准的约定。六、物业公司并未取得物价部门的收费许可，也未与业委会签订收费标准协议，物业费计算标准没有事实及法律依据。七、一审法院审理本案受到外界压力，被迫忽视物业公司的服务瑕疵，为求统一作出了与其他案件一致的判决，认定事实不清，金额计算混乱。圣罗伦斯物业公司辩称，维持原判。圣罗伦斯物业公司向一审法院起诉请求：判令初晓涛给付自2011年3月10日至2017年12月9日止物业服务费3186元，2011年9月1日至2017年12月31日止电梯费1824元，违约金3000元；由初晓涛承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：初晓涛系沈阳市浑南区桃仙大街6F2号F5幢3-7-1号房屋业主，房屋建筑面积49.16平方米。圣罗伦斯物业公司与辽宁香格蔚蓝房地产开发有限公司签订物业委托合同，约定圣罗伦斯物业公司对初晓涛房屋所在地圣罗伦斯F区提供物业服务，约定物业服务费按0.8元/平方米/月，电梯费按每人每月12元。现初晓涛拖欠圣罗伦斯物业公司2011年4月13日至2017年12月9日物业服务费、2011年9月1日至2017年12月31日电梯费未缴纳，圣罗伦斯物业公司起诉来院。一审法院认为，圣罗伦斯物业公司履行了服务义务即有权收取业主相应费用，初晓涛业主享受了圣罗伦斯物业公司提供的服务即应履行交纳相应费用的义务，故初晓涛应向圣罗伦斯物业公司给付物业费3141.9元（房屋面积49.16平方米×0.8元/平方米/月×79个月27天），电梯费912元（12元/月/人×1人×76个月）。关于初晓涛提出的物业服务质量存在瑕疵的问题，初晓涛作为业主，如果对物业公司的服务质量存有异议，可以直接向物业公司提出诉求及合理化建议，或者依法向相关主管部门反映情况，不宜直接采取拒交物业费的方式，此举不仅会严重影响小区内物业服务运行的稳定性，也将侵犯已交费业主的整体利益，造成恶性循环，故对初晓涛的抗辩理由，不予支持。关于初晓涛提出本案超过诉讼时效的答辩意见，圣罗伦斯物业公司通过张贴物业费缴费通知单等方式向初晓涛主张权利，诉讼时效因圣罗伦斯物业公司主张权利而中断，故初晓涛提出的该项答辩意见不予采纳。关于圣罗伦斯物业公司要求初晓涛支付违约金的诉讼请求，初晓涛没有按时交纳物业费是因为与圣罗伦斯物业公司在服务义务履行上存在争议，圣罗伦斯物业公司没有与初晓涛进行及时有效的沟通，初晓涛并非恶意欠费，故对圣罗伦斯物业公司该项诉讼请求，不予支持。一审法院依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条之规定，判决：一、初晓涛自本判决发生法律效力之日起10日内向沈阳圣罗伦斯物业管理服务有限公司支付物业费3141.9元（自2011年4月13日起至2017年12月9日止）、电梯费912元（自2011年9月1日起至2017年12月31日止）；二、驳回沈阳圣罗伦斯物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。如果初晓涛未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由初晓涛承担。二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案中，圣罗伦斯物业公司依据其与建设单位签订的物业管理委托合同为涉案园区提供物业服务，园区现有物业收费标准是否与圣罗伦斯物业公司提供的物业服务相符，涉及到园区业主的公共权益，应当由业主委员会和达到法定比例的业主按照法定程序决定，不宜由业主单独判定，也不能成为个别业主不交或少交物业费的理由。圣罗伦斯物业公司作为物业服务企业，也需要以收取的物业费保证园区物业服务的正常运行，故业主是否及时足额缴纳物业费影响园区物业服务的顺利进行和服务质量标准，涉及到园区内诸多业主的利益，尤其是已交费业主的合法权益。在圣罗伦斯物业公司未被依法解聘前，应当维持园区现有物业服务的正常运行，初晓涛作为园区业主应当及时向圣罗伦斯物业公司支付物业费。初晓涛提出圣罗伦斯物业公司没有合法有效的资质，工作人员无从业资格证书，以及未经过合法物业招投标，属于违法经营的问题。圣罗伦斯物业公司提交了资质证书和中标通知书，证明其具有资质，通过招投标被选聘。初晓涛提出的上述问题，也并不能否定圣罗伦斯物业公司为园区实际提供物业服务的事实，不影响本案对双方存在物业服务合同关系的认定，故不能成为初晓涛拒绝支付物业费的理由。对于初晓涛提出圣罗伦斯物业公司未取得收费许可，与开发商签订的物业服务合同未约定收费标准，且未与业主协商确定收费标准，收费标准缺乏依据，无权收取物业费等上诉主张。虽然开发商与圣罗伦斯物业公司签订的物业服务合同中并未约定具体的收费标准，但园区交付入住时案涉房屋的物业费标准即为0.8元每平方米每月，该收费标准一直持续至今，圣罗伦斯物业公司并无擅自提高价格的情况，也并未明显高于周边地区同期同类园区的物业收费标准。故此，在园区物业收费标准未进行统一调整之前，业主仍应当按照该标准支付物业费，不应以此为由拒绝支付物业费。对于初晓涛提出本案起诉超过诉讼时效的问题。圣罗伦斯物业公司作为权利人可以在其提供物业服务的期间内要求初晓涛支付物业费，结合物业公司向业主催缴物业费的惯例，在初晓涛未支付物业费，且对于缴费存在争议的情况下，圣罗伦斯物业公司有权通过诉讼方式主张权利解决纠纷，本案不宜认定超过诉讼时效期间。一审判决未支持初晓涛的此项抗辩主张并无不当，本院予以维持。此外，初晓涛提出圣罗伦斯物业公司未尽责履行义务有过错，应减免收取物业费的问题。因初晓涛提供的证据不能反映园区的持续及整体服务水平，且一个园区整体环境的好坏与物业公司的服务规范程度、业主整体素质、园区的自然老化程度、园区的预期整体规划及相关配套设施的完善程度、房屋建筑质量、业主的交费率、物业费标准的高低及运营成本等多重因素密切相关，无论哪个因素出现问题都会影响园区良好环境的运转，业主拒付物业费会使物业服务标准随之降低，造成恶性循环，对物业公司本身的正常运作以及对小区的正常管理都会造成影响，影响小区全体业主的利益。综上所述，上诉人初晓涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25元，由上诉人初晓涛负担。本判决为终审判决。审判长  史明箭审判员  金 鑫审判员  丁广昱二〇一八年十二月六日法官助理姜博书记员路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。