广东省清远市清新区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤1803民初2528号原告:潘李木，男，汉族，1967年12月27日出生，住清远市清新区，委托代理人：廖志球，广东贤兴律师事务所律师。委托代理人：金秀芳，广东贤兴律师事务所工作人员。被告：黄烈锋，男，1959年11月19日出生，汉族，住清远市清新区，原告潘李木诉被告黄烈锋房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月15日受理后，依法适用简易程序，于2017年10月9日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法转为普通程序进行了审理。原告潘李木及其委托代理人廖志球到庭参加诉讼。被告黄烈锋经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘李木向本院提出的诉讼请求：1.确认原告与被告签订的关于清远市清新区滨江路东三街后三巷3号805房的购房合同是有效合同；2.判令被告为原告办理清远市清新区滨江路东三街后三巷3号805房的产权证；3.由被告承担本案的诉讼费。事实与理由:1998年8月9日，被告黄烈锋以清新县高奇房地产开发部和清新县高奇房地产开发公司的印章与原告签订一份购房合同，约定被告将其建设的清新县太和镇滨江路通利综合大楼805房出售给原告。现通利综合大楼办证时房管部门确定的地址为清新县太和镇东三街三巷3号。合同约定的房屋面积为91.5平方米，总价款为33000元。合同签订后，原告付清了房款给被告，被告将房屋交付给原告装修使用至现在。原告一直催促被告办理产权证，并支付了办理费用，但被告一直没有办理，故提起诉讼。经向工商局查询，清新县高奇房地产开发部和清新县高奇房地产开发公司均没有办理工商登记。被告黄烈锋答辩称：1、《合同》系真实的，原告无履行合同交房款以及按《合同》第五条办事。2、《合同》标的房号楼房共45套，2002年3月办理了该楼房的总证〔粤房地证字第〔1223111号〕。之后贴出办理过户广告和上门通知。2002年间凡按《合同》第五条约定前来缴纳测量、评估费和到地方税局交纳税费的（如黄日升、李国辉、张水树等26户）己办结了客户房产证。余下未办理的，认为无钱或无需要证，抗拒答辩人的工作。2010年2月间，清新县国土资源局通知答辩人缴费办理该栋楼的国土证。2012年5月份间，地方税务局通知答辩人前去按新政策缴纳未去办理税费的**〔**房）。当时原告方均拒绝，而答辩人又无多余钱款，只能同当时税局的办事员商议，先办理了十套房完税，之后按清新县房产局的新规，将己完税的原告的房屋办到答辩人的名下后再与原告办理二手房交易。鉴此，引起原告方的不满，决不履行《合同》第五条的约定，返还答辩人己支付的营业税5.5%、建筑费5.9%、土地交易税3%以及土地办证费1.5%等费用，一直对峙至今。2017年1月23日，答辩人因急于用钱，将上述号案的房屋契证抵押（办理他项证〕，向黄可劲（男，441802197206280214）借款60万元作周转金。2017年8月1日，黄可劲不让回赎上述号案房屋，答辩人为了维护原告和自己的利益，7日向清远市清新区和清城区人民法院提出民事诉状，并申请对上述号案的房屋查封，均被称答辩人的事实依据为个人行为，不予受理。之后，并通知了805号房的户主配合起诉答辩人，追加黄可劲为被告，查封和终止黄可劲对本案房屋的交易，挽回被告的利益不受侵犯。原告潘李木围绕诉讼请求提交的证据：1.身份证、人口信息，证明原告及被告的主体资格；2.购房合同，证明原告向被告购买了房屋，被告没有按合同的约定为原告办理产权证；3.房款单据，证明原告已经支付全部购房款给被告；4.水电费清单，证明原告购房后在此房屋一直居住；5.工商资料，证明清新县高奇房地产开发公司和开发部并没有办理工商登记；6.不动产登记查询证明，证明涉案房子已由被告将产权登记在莫天洪名下。被告黄烈锋没有向本院提交证据。经审理查明，本院认定事实如下：1999年，被告黄烈锋作为法人代表，以清新县高奇房地产开发部和以清新县高奇房地产开发公司作为卖方，与原告潘李木作为买方签订《购房合同书》，约定被告将其建设的清远市太和镇滨江路通利综合大楼五楼805房出售给原告，总价为33000元。原告合同签订后，被告将房屋交付给原告装修使用至今。对于支付购房款事宜，原告述称在1999年帮被告在清远市清城区松鹤西街修建一栋房子，由于被告没有资金付工程款给原告，所以用涉案房屋抵偿工程款，但没有向本院提供证据证明，且被告不认可已经收到原告的购房款，因此本院不予采信。另查明，清新县高奇房地产开发部和清新县高奇房地产开发公司均没有办理工商登记。涉案房屋现登记在莫天洪名下，房管部门办证时确定的涉案房屋地址为清远市清新区太和镇东三街三巷3号805。涉案房子已由被告将产权登记在莫天洪名下，黄天洪于2017年8月29日将涉案房屋抵押给阮炳权，债权数额为10万元。本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。一、合同效力问题。由于清新县高奇房地产开发部和清新县高奇房地产开发公司均没有办理工商登记，不具备民事主体资格，被告黄烈锋以清新县高奇房地产开发部和清新县高奇房地产开发公司名义签订的购房合同，权利义务应由黄烈锋承担。黄烈锋对与潘李木就涉案房屋签订的《购房合同书》无异议，是双方的真实意思表示，合同的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同。二、房屋办证问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第三款规定：“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。”《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”本案中，被告将其投资修建的涉案房屋出售给原告，应协助原告办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。但原告提供的证据不能证明已经付清购房款，现要求被告办理产权证，理由不足。且根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”由于涉案房屋已经登记在莫天洪升名下，黄天洪又于2017年8月29日将房屋抵押给阮炳权，现被告无处分权，原告要求被告为其办理涉案房屋的产权证，存在事实和法律上不能继续履行的情形，因此本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告潘李木与被告黄烈锋于1999年签订的关于清远市清新区太和镇东三街后三巷3号805房的《购房协议合同》是有效合同；二、驳回原告潘李木的其他诉讼请求。案件受理费100元，由原告潘李木负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  邝正兵人民陪审员  梁沛新人民陪审员  蓝志萍二〇一八年四月十九日书 记 员  黎昊明附件：法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。