广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1322民初4433号原告：卢扶枝，男，汉族，1989年3月7日出生，身份证住址：广东省博罗县，委托代理人：吴勇宏，广东粤诚律师事务所律师。被告：博罗县恒业房地产开发有限公司，住所地：博罗县石湾镇兴业中路北侧7、8号三楼。法定代表人：李名柱，总经理。委托代理人唐金秀，广东砝码律师事务所律师。原告卢扶枝与被告博罗县恒业房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年11月6日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人吴勇宏、被告的委托代理人唐金秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付逾期办理房地产权证违约金33543.5元（以总房款507467元为基数，按照每日万分之一计算，暂从2016年1月11日计至2017年11月1日的违约金为33543.5元，2017年11月1日后的违约金按照上述计算方式计算至房地产权证办理完毕为止）给原告。二、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年2月21日，原告与被告签订了《广东省商品房买卖合同》，合同约定，被告将其开发的位于博罗县××岗、××大道西侧××商业城××区××房出售给原告，房屋总价款为507467元，合同第八条约定被告应在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的规定将经验收合格的商品房交付使用；合同第十五条约定被告应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告从房屋交付使用之日起12个月办好原告房地产权证，从逾期的第二天起被告每日按总房价的万分之一支付违约金，直至办好原告的房地产权证之日止。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款507467元和办理房地产权证费用，并于2015年1月10日进行了收楼，但被告却未按照合同约定的期限办理出案涉的房地产权证书，截至原告起诉为止，该房屋的房地产权证书还未办理出来。被告辩称：1.原告诉请的违约金计算方式错误，本案中被告已于2017年5月22日将办证所需由被告提交的资料报送产权登记机关，自后被告的办证义务已履行完毕，客观上原告也已经取得涉案房产不动登记证明，出证的日期是2017年12日19日，由此可见被告已于2017年5月22日全面履行被告的办证义务，最终获得产权登记机关的确认和登记。依据广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引第三十四条规定，原告要求被告支付2017年5月22日后的逾期办证违约金没有事实及法律依据，应当予以驳回。2.依据双方所签订的房屋买卖合同第十五条约定可知，本案当中的办证期限应当从实际交房之日起算，而不是从约定的交房日期起算。3.原、被告双方在合同约定的违约金过高，应当予以调低，客观上逾期办证没有给原告造成经济损失，原告在本案中也没有举证证明其因此而存在经济损失，依据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释第十六条之规定，应当调低至30%。综上所述，原告诉请的违约金金额过高、计算方式错误，对于不合理部分应当驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告提交的证据2，因收据上的物业费收款人名称与原、被告在商品房买卖合同中约定的前期物业管理公司一致，本院予以采信。对原告提交的证据3，不能证明涉案房屋的实际交楼和办理好房屋产权证时间，本院对其关联性不予采信。对被告提供的证据1，其是房管部门出具的，本院予以采信。对被告提交的证据2不动产证清单，系被告单方制作，且原告不予认可，本院对该证据三性不予采信。被告提交的证据3，证明了涉案房屋不动产权证的办理时间，本院对其三性予以采信。经审理查明，被告是于2012年9月5日在博罗县工商行政管理局注册成立的有限公司，经营范围：房地产开发经营。2014年2月21日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：13101112，合同包括附件一、二、三、四），约定被告将其开发的位于博罗县××岗、××大道西侧××商业城××区××号商品房以总价507467元出售给原告，合同第三条约定出卖人委托深圳市彩生活物业管理有限公司全权负责前期物业管理；第八条约定出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格条件的商品房交付买受人使用；第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人从房屋交付使用之日起12个月内办好买受人房地产权证，从逾期的第二天起出卖人每日按总房价的万分之一支付违约金，直至办好买受人的房地产权证之日止。合同签订当天，原告支付首期房款人民币152467元，剩余房款人民币355000元以银行按揭支付。2015年1月10日，原告向商品房买卖合同第三条约定的涉案房屋前期物业管理人深圳彩生活物业管理有限公司交纳了2015年1月10日至3月30日管理费。2017年12月19日，博罗县国土资源局为涉案房屋颁发了《不动产登记证明》[粤（2017）博罗县不动产权第5054282号]。本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷，原告与被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：13101112，合同包括附件一、二、三、四）系当事人真实意思表示，且未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，本院予以确认，双方均应按合同履行各自的义务。结合原告的请求及被告的答辩，本案争议焦点：1、被告是否逾期办证，被告是否应当承担违约责任；2、涉案的违约金应从何时开始计算，计算至何时；3、原告诉请的违约金是否过高。对争议焦点1，被告是否逾期办证，则涉及至案涉房屋的交付时间及办证时间即不动产权证登记时间。关于涉案房屋实际交付时间，原告于2015年1月10日起向前期物业管理公司交纳物业费及公摊费，且原、被告双方对实际交楼时间一致认可，本院确认涉案房屋交付使用时间为2015年1月10日。按照合同第十五条的约定，被告应于2016年1月10日前为涉案房屋取得不动产权证书，现涉案房屋于2017年12月19日进行不动产权登记，已逾期，应按合同约定承担违约责任。对争议焦点2，涉案违约金从何时开始计算，计算至何时。被告于2015年1月10日交楼，按合同约定，应于2016年1月10日前办理好涉案房屋不动产权证，逾期办理违约金应从2016年1月11日起，计算至涉案房屋不动产权证登记之日2017年12月19日止。被告答辩称违约金应计算至被告报送资料至产权登记机关之日止，不符合原、被告双方签订的商品房买卖合同第十五条第3项“直到办好买受人的房地产权证之日止”的约定，本院对其答辩意见不予采纳。对争议焦点3，原告诉请的违约金是否过高的认定。《商品房买卖合同》系由被告制定并提供给原告的，该合同第十五条关于违约金的内容系由被告拟定的，且按日万分之一的计算标准亦未超过中国人民银行同期同类贷款基准利率，因此本院认定合同约定的违约金计算标准并无过高。被告辩称违约金过高，缺乏依据，本院不予采纳。按照合同第十五条的约定，违约金应从2016年1月11日起计算至2017年12月19日，为708天，违约金为35928.66元（507467×708×0.01%）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告博罗县恒业房地产开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日内支付逾期办证违约金35928.66元给原告卢扶枝。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费638元，由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。（以下空白）审 判 长  朱友良审 判 员  钟伟志人民陪审员  黎国全二〇一八年四月二十五日法官助理刘燕琼书记员姚丽霞