福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽05民终3090号 上诉人（原审原告）：刘青青，女，1977年12月12日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。 委托诉讼代理人：刘彬彬（系刘青青之弟），男，1980年1月5日出生，汉族，住莆田市秀屿区。 上诉人（原审被告）：泉州市泉港城市住宅建设发展有限公司，住所地福建省泉州市泉港区泉五路投总大厦二楼。 法定代表人：汪永良，该公司负责人。 委托诉讼代理人：刘文革，福建协立人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吕梅灵，福建协立人律师事务所律师。 上诉人刘青青与上诉人泉州市泉港城市住宅建设发展有限公司（以下简称城市住宅公司）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省泉州市泉港区人民法院(2016)闽0505民初3564号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。刘青青的委托诉讼代理人刘彬彬、泉州市泉港城市住宅建设发展有限公司的委托诉讼代理人吕梅灵到庭参加诉讼，刘青青未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘青青上诉请求：一、判令城市住宅公司将符合合同约定交付条件的址在泉州市泉港区××街道1＃楼二层204号商品房交付刘青青使用；二、判令城市住宅公司向刘青青支付自2015年1月1日起至实际交付房屋之日止的逾期交房违约金（以400050元为基数，按日万分之一的标准计算）。事实与理由：一、《商品房买卖合同》第八条约定：交付条件与期限，出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：该商品房所在建筑物生活给排水，用电，管道燃气，电信，有线电视，消防，邮政信报箱等设施达到设计要求条件。截止上诉之日，建筑物排水管没做好，只要下雨，阳台的水会经厨房往各房间流。管道燃气是属于商品房的配套设施，买受人应免交天然气开户费，邮政信报箱未达到设计要求条件。在规定日期内未达到上述条件，买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任。二、2016年5月10日，刘青青去城市住宅公司售房部办理交房手续，城市住宅公司未能提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，2016年12月14日开庭，城市住宅公司也未能提供，直到2017年01月19日，城市住宅公司才提供。2016年5月10日城市住宅公司也拒付自2015年1月1日起至2016年5月10日逾期交房违约金，买受人办理交房须签城市住宅公司提供的协议书，协议书第二点：该协议签订后，买受人不得再追究城市住宅公司延期交房的违约责任。城市住宅公司拒付买受人逾期交房违约金又要求买受人签城市住宅公司自拟的协议书，才可交房，违背了法律的公平及诚信原则。三、城市住宅公司成立于1998年11月27日。刘青青在2016年5月3日收到《交房通知书》和《四季康城业主收楼须知》。交房通知书第四点：可视门铃600元／户，但在2016年5月10日可视对讲门铃内外机未安装，是在2016年12月26日才通知业主安装可视对讲门铃室内外机。城市住宅公司交房通知书第三点：代收公共维修基金（电梯房50元／平方米、楼梯房30元／平方米）。泉州市松柏物业管理有限公司业主收楼须知第二条交房须缴纳费用明细，车辆管理费60元／月，水电周转金100元，日常小维修金200元。泉州市松柏物业管理有限公司与城市住宅公司本为同一个公司，泉州市松柏物业管理有限公司要求业主交房须缴纳多种费用，显然是收取本合同约定范围以外的费用。4、《商品房买卖合同》第十一条约定：交接。出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。 针对刘青青的上诉，城市住宅公司辩称：一、本案的一审判决结果可知，一审法院已经支持了刘青青的第一项上诉请求，刘青青根本无需再提起此项上诉。二、本案诉讼系因刘青青为索要不合理的逾期交房违约金、拒绝配合办理交房手续所引起的，诉称商品房根本不存在刘青青上诉所称的存在质量问题。刘青青上诉所称的可视门铃的安装及物业费的收费问题，均与本案没有任何关系，不应作为其拒不办理交房手续的理由。诉争商品房在2016年1月6日就已验收合格，城市住宅公司于2016年5月3日通知刘青青办理交房手续。城市住宅公司认为，在商品房符合交付条件且已依法履行通知义务后的责任应当由刘青青自行承担，故刘青青没有理由要求城市住宅公司支付至实际交房之日止的违约金。 城市住宅公司上诉请求：撤销原判第一项，改判城市住宅公司仅需支付逾期交房违约金9521.59元（计算方式为400050元×0.0001/天×238天=9521.59元）。事实和理由：一、因天气原因（包含中雨以上降水及台风天）致使本案诉争工程无法正常施工的天数应当从开工之日（即2012年8月8日）开始起算，应认定为120天而非68天。双方签订的《商品房买卖合同》第八条明确约定，因天气原因致使案涉工程无法正常施工的天数，城市住宅公司有权予以顺延，并且该事件起止点是从开工之日即2012年8月8日起计算至商品房符合交房条件之日即2016年1月6日止。原判从合同签订之日即2013年5月24日开始起算上述天数，缺乏依据，依法应予纠正。二、原判未对城市住宅公司因遭受重大技术问题而导致无法正常施工的120天进行认定，明显不公。本案诉称的工程项目在桩基的施工过程中遭遇重大技术问题，严重影响到锦祥安置区13＃、14＃楼居民房屋的居住，该居民为索求补偿款问题而长期阻碍工程的正常施工。根据合同约定遇到重大技术问题造成工程延误，应按实际发生天数计算顺延，原判未对延误的120天予以认定有误。 针对城市住宅公司的上诉，刘青青答辩称，因天气原因扣除的天数应该从合同签订之日起计算到2014年12月31日，城市住宅公司对当地政策很了解，本案不存在着重大技术问题。 刘青青向一审法院起诉请求：一、判令城市住宅公司将符合合同约定交付条件的址在泉州市泉港区××街道1＃楼二层204号商品房交付刘青青使用；二、判令城市住宅公司向刘青青支付自2015年1月1日起至实际交付房屋之日止的逾期交房违约金（以400050元为基数，按日万分之一的标准计算）。 一审法院认定事实：2013年8月6日，刘青青与城市住宅公司签订《商品房买卖合同》（合同编号为201308060121）及《附件六：合同补充协议》（以下简称“补充协议”）各1份。其中，该买卖合同第三条约定的主要内容为：“由买受人即刘青青向出卖人即城市住宅公司购买204号商品房，建筑面积为114.3㎡，其中套内建筑面积98.95㎡，公摊面积15.35㎡。”第四条约定：按建筑面积计算，该商品房单价为3500元／㎡，总价款计400050元；除上述购房款外，其他由出卖人代收的费用项目按以下标准、时间收取。”第六条约定：“付款方式及期限：买受人按下列第1种方式按期付款：1、一次性付款买受人应于2013年8月6日一次性缴清购房款人民币肆拾万零伍拾元整（￥400050）。”第八条约定：“交付条件与期限。出卖人应当于2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合交房条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政、信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；4、如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第1种方式处理：1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；2、买受人同意接收，出卖人支付买受人元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的；2、市政重要活动及政府限制性规定造成无法正常施工的；在施工中遇到重大技术问题或市政配套延期造成的工程延误；中雨、台风、地震或停水、停电、排污造成无法正常施工的；以上各情形自开工之日起至（商品房符合交房条件之日）止按实际发生天数计算顺延。”第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。⑴逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之壹的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之壹（该比率应不小于本条第⑴项和第七条中的比率）的违约金。”第十一条约定：“交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续……由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人应在接到出卖人发出的办理交付该商品房手续通知之日起15日内到指定地办理该房屋交接手续。若买受人逾期办理房屋交接手续的，逾期交房的责任由买受人负担，并从逾期之日起每日支付给出卖人总房款万分之壹的代管金。”第二十条约定：“本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，此产生的法律责任由当事人自由承担。”补充协议第七条约定：“出卖人按买受人在本合同提供的通信地址向买受人寄发通知函、交房通知书等法律文件，按买受人提供的地址寄发后，即视为送达买受人。上述地址、联系方式如有变更，买受人应及时将变更后的书面告知出卖人，否则，出卖人按原地址发送的文件视同送达。”等等。另查明，2013年9月3日，城市住宅公司向刘青青出具了1张《销售不动产统一发票（代开）》，该张发票载明预收原告购房款的金额为400050元。又查明，城市住宅公司成立于1998年11月27日，主管部门核准的公司类型为有限责任公司（法人独资）；经营范围：房地产开发、小区物业管理。2006年12月9日，泉州市泉港区人民政府向城市住宅公司颁发泉港国用（2006）第0117号《国有土地使用证》，该证载明的座落地址为泉港区××街道办锦祥居委会，地类（用途）为商住，使用权类型为出让，使用权面积为4232㎡。2013年4月15日，城市住宅公司取得诉争商品房四季康城1﹟、2﹟、3﹟、5＃及地下室的《商品房预售许可证》。2016年1月6日，泉港区锦祥沿街商住楼二期1＃-5＃楼经建设单位即城市住宅公司、勘察单位即泉州工程勘察院、设计单位即湖南化工医药设计院、监理单位即福建阳胜工程项目管理有限公司、施工单位即福建省永嘉建工有限公司的竣工验收并出具《福建省建筑工程竣工验收报告》，竣工验收结论：经各参建单位在竣工验收会议上的一致认同，同意本工程的竣工验收，验收合格。2015年9月6日，泉州市泉港区公安消防大队经网上备案受理系统进行锦祥沿街商住二期—1＃、2＃、3＃、5＃及地下室工程竣工验收消防备案，备案号：350000ＷＹＳ150003804，该工程未被确定为抽查对象。2016年5月3日，城市住宅公司以ＥＭＳ方式向刘青青发出《交房通知书》，通知原告于2016年5月10日期间到投总售房部办理交房手续。但刘青青至今未与城市住宅公司办理该手续。2016年11月22日，刘青青诉诸法院。庭审时，双方一致确认：诉争楼盘址在泉州市泉港区××街道，与中学距离已超过500米。还查明，自2013年8月6日起至诉争房屋竣工验收之日即2016年1月6日止，诉争小区10㎜即中雨以上天数为58天（时间分别为：2012年度的8月21日、8月22日、10月8日、11月24日、12月15日、12月16日、12月17日、2014年度的2月5日、2月6日、2月9日、4月26日、5月4日、5月5日、5月15日、5月22日、5月23日、5月31日、6月2日、6月6日、6月15日、6月16日、7月23日、7月24日、8月1日、8月13日、12月4日、2015年度的1月13日、2月15日、2月21日、3月26日、4月10日、4月28日、5月3日、5月9日、5月19日、5月20日、5月23日、5月24日、5月30日、6月4日、6月11日、6月24日、7月2日、7月19日、7月20日、7月21日、7月23日、8月8日、8月9日、8月10日、8月11日、8月17日、8月24日、8月27日、8月28日、8月30日、8月31日、9月1日）；8级以上极大风力天数为10天（时间分别为：2013年度的9月21日、9月22日、10月12日、2014年度的9月15日、10月10日、10月27日、2015年度的1月12日、8月7日、8月8日、8月22日）；停水5天（时间分别为：2013年度的8月16日、9月6日、9月13日、12月27日、2014年11月17日）；停电14天（时间分别为：2014年度的4月17日、10月26日、11月4日、11月27日、12月10日、2015年的2月7日、7月14日、7月15日、8月26日、8月29日、10月22日、10月29日、10月30日、11月24日）。 一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第二款规定：“房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”本案中，诉争工程经竣工验收、合格后，始具备交付使用的条件。城市住宅公司具有开发销售商品房的资质，而且取得诉争商品房的预售许可证，其与刘青青签订的买卖合同和补充协议系双方真实意思表示，内容未违反我国有关效力性法律、法规的规定，合法有效，依法应受法律保护，双方均应依约履行义务。买卖合同签订于2013年8月6日，合同约定的交房时间为2014年12月31日前，诉争工程于2016年1月6日经竣工验收后，诉争商品房即可交付使用。城市住宅公司与刘青青均同意在判决生效之日起十日内交房手续，予以准许。对自开工之日起至买卖合同签订前存在的中雨、8级风力、停电、高考停工等情况，均不应作为本案顺延交房之情形。若在签订买卖合同后，遇到可据实予以延期的情形导致诉争工程延期交付，则城市住宅公司可以据实予以延期。由于诉争工程址在距离泉港一中500米以外，根据泉州市泉港区建设工程质量监督站分别于2014年6月4日、2015年6月1日发布的《关于加强高考期间我区建筑施工工地管理的通知》文件，诉争商品房不属于停止施工作业的单位，故城市住宅公司要求高考期间顺延交房时间的请求，不予采纳。城市住宅公司辩称本案工程项目在桩基的施工过程中遭遇重大基数，严重影响到锦祥安置区12＃、14＃楼居民房屋的居住及锦祥安置区13＃、14＃楼居民补偿款问题，导致长期阻碍工程正常施工应顺延120天，其提供了《关于拨付锦祥沿街商住楼二期工程桩基施工影响锦祥安置区13＃、14＃楼30户补偿款的函》、补偿款具体名单、工商银行业务回单、福建省行政事业单位（社团）往来结算凭证及《泉州市泉港经济开发投资总公司会议纪要》。经质证，刘青青对上述证据有异议，认为城市住宅公司成立于1998年11月27日，对当地的政策情况应了解，且该后果系城市住宅公司自身原因造成，故其不同意城市住宅公司提出的顺延交房时间。城市住宅公司主张锦祥安置区13＃、14＃楼居民补偿款而长期阻碍工程正常施工问题，不属于买卖合同约定可顺延之情形，且刘青青又不予认可，故对城市住宅公司的此项辩解，不予采信。结合本案实际，根据查明的事实以及城市住宅公司的辩解，自双方签订合同之日起至2016年1月6日止，诉争商品房小区工程遇到了10㎜以上降水天数合计58天；8级以上最大风力合计10天；遇到了停电天数合计14天；遇到了停水天数合计5天。以上合计85天（87天－重复2天），均符合买卖合同第八条约定的城市住宅公司可据实予以顺延交房的条件，故城市住宅公司实际逾期交房天数为410天｛495天（自2015年1月1日起至2016年5月10日止合计495天）-85天｝。城市住宅公司辩解本案诉争商品房科顺延交房274天，予以部分采纳。因刘青青主张以400050元为基数按日万分之一的标准进行计算违约金，符合合同约定，且城市住宅公司对该标准予以认可，予以采纳。因此，城市住宅公司应支付刘青青的逾期交房违约金数额为16402.05元（400050元×0.0001／天×410天）。刘青青主张城市住宅公司交付商品房，符合合同约定和法律规定，予以支持；刘青青主张城市住宅公司支付自2015年1月1日起至实际交付房屋之日止的逾期交房违约金（以400050元为基数，按日万分之一的标准计算），予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、城市住宅公司应于判决生效之日起十日内将符合合同约定交付条件的址在泉州市泉港区××街道1＃楼二层204号商品房交付刘青青使用；二、城市住宅公司应于本判决生效之日起十日内支付刘青青逾期交房违约金16402.05元；三、驳回刘青青的其他诉讼请求。 本院二审期间，刘青青提供新的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：刘青青二审提供诉争商品房照片三张，欲证明诉争房屋存在漏水问题，因该照片的真实性难以确定，且城市住宅公司不予认可，故对该证据不予认定。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，2012年8月8日至2016年1月6日止，中雨以上为89天，8级以上风力为13天，其中重复天数2天。 本院认为，城市住宅公司与刘青青签订《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，其主要内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定双方签订的《商品房买卖合同》关系有效。双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定“……2、市政重要活动及政府限制性规定造成无法正常施工的；在施工中遇到重大技术问题或市政配套延期造成的工程延误；中雨、台风、地震或停水、停电、排污造成无法正常施工的；以上各情形自开工之日起至（商品房符合交房条件之日）止按实际发生天数计算顺延。”，城市住宅公司上诉主张自开工之日起至商品房符合交房条件之日止按实际发生天数计算交房顺延时间，有合同依据，予以支持。一审对此处理不当，予以纠正。双方当事人对一审确认可影响诉争工程施工的停水天数5天、停电14天不持异议，予以确认。关于二审发生争议的因天气原因影响施工的天数。经查，2012年8月8日本案诉争工程开工之日至2016年1月6日诉争房屋竣工验收之日止，诉争工程遇到中雨以上为89天，8级以上风力为13天，扣除重复天数2天（2013年7月13日、2015年8月8日），应为100天；结合停水5天、停电14天，可据实予以顺延交房的天数为119天（100天+5天+14天），城市住宅公司实际逾期交房天数应确定为376天（495天-119天）。城市住宅公司上诉主张因重大技术问题导致工期延误120天应予顺延，缺乏依据，不予支持。城市住宅公司应支付的逾期交房违约金数额为15041.88元（400050元×0.0001／天×376天）。另，本案中，诉争工程于2016年1月6日经竣工验收后，诉争商品房即可交付使用。一审审理时，城市住宅公司与刘青青均同意在本判决生效之日起十日内交房，应予以准许。《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》均可在办理交房手续时，由城市住宅公司当场填写并提供给刘青青，可视门铃的安装、代收公共维修基金、物业费的收费问题等均与本案没有任何关系，刘青青以此为由上诉主张拒绝接收诉争商品房的理由不能成立。 综上所述，刘青青的上诉请求不能成立，城市住宅公司的上诉请求部分成立。一审对逾期交房违约金认定有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下： 一、维持福建省泉州市泉港区人民法院（2016）闽0505民初3564号民事判决第一项； 二、撤销福建省泉州市泉港区人民法院（2016）闽0505民初3564号民事判决第二项、第三项； 三、泉州市泉港城市住宅建设发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付刘青青逾期交房违约金15041.88元； 四、驳回刘青青一审的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一案案件受理费492元，减半收取计246元，由刘青青负担56元，由泉州市泉港城市住宅建设发展有限公司负担190元；二审案件受理费492元，由泉州市泉港城市住宅建设发展有限公司负担380元，由刘青青负担112元。 本判决为终审判决。 审判长  傅嘉钦 审判员  庄丽娜 审判员  谢火生 二〇一八年四月八日 书记员  朱尽忠 速录员  吴名冠 注：本案适用的主要法条及执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 1 15