浙江省舟山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）浙09民终44号上诉人（原审被告）：黄其安，男，1963年9月28日出生，汉族，住浙江省舟山市嵊泗县。上诉人（原审被告）：周央芬，女，1965年4月22日出生，汉族，住浙江省舟山市嵊泗县。委托诉讼代理人：林德华，浙江泽大（舟山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：何瑛璐，浙江泽大（舟山）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈国成，男，1956年11月6日出生，汉族，住浙江省舟山市定海区。被上诉人（原审原告）：王春莲，女，1959年1月7日出生，汉族，住浙江省舟山市定海区。委托诉讼代理人：王良平，浙江六和（舟山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：盛周，浙江六和（舟山）律师事务所律师。上诉人黄其安、周央芬与被上诉人陈国成、王春莲因农村房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省舟山市定海区人民法院（2017）浙0902民初4069号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。黄其安、周央芬上诉请求：请求二审撤销一审判决，依法驳回陈国成、王春莲的诉讼请求。事实和理由：1.讼争房屋、宅基地及毗邻的承包地权属系黄其安、周央芬及黄其安父母共有，并非夫妻共同财产，在周央芬出卖讼争房屋前并未进行过分家析产，因此周央芬出卖讼争房屋未经共有权人的同意，该买卖行为应为无效。2.陈国成、王春莲不是天童村村民，上诉人将讼争房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同应属无效。且该买卖行为包括房屋、宅基地及毗邻承包地，属农村集体土地的非法买卖。退一步讲，即使法院认定房屋买卖有效，但受让人最多只能取得宅基地面积108m?，与讼争房屋毗邻的旱地、自留地、果树地必须无条件归还给上诉人等四承包人。3.陈国成、王春莲所提供的三份绝卖屋契均系伪造，事实上存在另外一份卖房卖地合同，该合同涉及非法买卖由上诉人一家四人共同承包经营的农村集体土地的情形。此外，上诉人与被上诉人均承认有一份由黄王荣代书的卖房卖地合同，但对于该三份绝卖屋契黄王荣核实后认为并非其本人所写。被上诉人缴纳契税是基于伪造的《绝卖屋契》，上诉人并不知情，且缴纳契税不等同于讼争房屋及土地权属的转移，也不能证明买卖行为合法。4.一审认定上诉人与被上诉人属于同一集体经济组织缺乏事实与法律依据。因为2005年7月成立浬溪社区，由天童村与百岁村等5个自然村合并而成，2008年成立浬溪社区村股份经济合作社，各自然村经济单独结算，可见天童村与百岁村无论在买房时还是现在均不属于同一集体经济组织，且被上诉人也未提供相应证据证明买房时户籍已落在天童村。5.被上诉人在购买房屋过程中存在重大过失和违法违规行为，依据《物权法》第一百零六条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十五条、第十六条，不符合善意取得的适用条件。陈国成、王春莲辩称,1.根据定海区不动产登记中心的土地登记申请书、地籍调查表等证据证明讼争房屋的土地使用者为黄其安，土地使用权面积为144m?，家庭人口为2人，可以确认周央芬为共同共有人，上诉人也无证据证明其父母系共同共有人，因此讼争房屋属上诉人共同财产。上诉人提出的承包地主张并不是答辩人的诉请范围。2.周央芬在一审时承认由黄王荣代书写过绝卖屋契，并在其中两份绝卖屋契上签过字，其中一份签的是“周央芬”，另一份签的是“黄齐（其）安”，说明双方在讼争房屋买卖时签订过买卖合同，双方对于讼争房屋的买卖价格为35000元也是一致，且答辩人已交付该房款，上诉人也向答辩人交付房屋及相关权证，到现在已过17年，黄其安也一直未对此提出过异议，对于讼争房屋的买卖是明知的。3.双方虽在房屋买卖时不属同一农村集体经济组织，但目前已属同一农村集体经济组织，且答辩人已缴纳了契税，双方之间关于讼争房屋的买卖合同应属有效。综上，一审判决事实认定清楚，法律适用正确，请求二审驳回上诉，维持原判。陈国成、王春莲向一审法院起诉请求：1.确认陈国成、王春莲与黄其安、周央芬1999年6月12日的《绝卖屋契》有效；2.黄其安、周央芬协助陈国成、王春莲办理坐落舟山市定海区双桥街道畈潮62号的不动产权利转移变更登记手续。一审法院认定事实：陈国成、王春莲系原紫微乡百岁村村民，系夫妻关系。黄其安、周央芬系原紫微乡天童村村民，系夫妻关系。1993年起，黄其安、周央芬居住嵊泗县。1999年6月12日，周央芬将坐落原紫微乡天童村畈潮62号的房屋出卖给陈国成、王春莲，并收取陈国成、王春莲房屋价款35000元。后陈国成、王春莲实际占有使用该房屋。黄其安称在三个月左右时间知晓讼争房屋被周央芬出卖给陈国成、王春莲。现讼争房屋已被列入征收范围，2017年6月，黄其安、周央芬向有关部门提出要求分得房屋征收款的50%。对有争议的证据和事实，认定如下：1.关于双方当事人之间是否有《绝卖屋契》的问题。陈国成、王春莲认为，双方之间有《绝卖屋契》，有周央芬的签名和周央芬代黄其安的签名。并举证落款为“黄其安”、房屋价格为9000元的《绝卖屋契》，落款为“周亚芬”、房屋价格为17000元的《卖屋契》，向定海区国土资源局不动产中心调取的落款为“黄齐安”、房屋价格为9000元的《绝卖屋契》各一份等证据。黄其安认为，其未在《绝卖屋契》上签过名，陈国成、王春莲提交的《绝卖屋契》是伪造的。周央芬质证时否认本人及代黄其安签名。法院认为，周央芬虽在质证时否认在《绝卖屋契》上签过名及代黄其安签名。但周央芬在回答法庭提问时，承认在黄王荣家中，由黄王荣书写的二份《绝卖屋契》上分别签有其本人名字、代黄其安签了名。案件中有多份《绝卖屋契》，因双方当事人均未向法院提出签名的笔迹鉴定，因此尚不能确定哪两份《绝卖屋契》系周央芬签名、周央芬代黄其安签名。虽《绝卖屋契》的形式略有不同，但除买卖价格不同外，其他内容基本一致。法院认定，1999年6月12日，周央芬将畈潮62号房屋出卖给陈国成、王春莲时，周央芬与陈国成、王春莲间有《绝卖屋契》，主要内容为讼争房屋出卖给陈国成，房屋的四址：东至旱地，南至本户自留地（道地围墙外），西至黄阿立屋，北至周祥华旱地等内容。讼争房屋买卖实际价格为35000元。黄其安未在《绝卖屋契》上签名。2.关于双方当事人是否属同一经济合作社成员的问题。陈国成、王春莲认为，其与黄其安、周央芬原虽系异村村民，但现百岁村、天童村等合并为浬溪村股份经济合作社，双方属同一集体经济组织。并举证户口簿、双桥街道办事处证明、股权证各一份等证据。黄其安、周央芬认为，陈国成、王春莲举证的户口簿系复印件，真实性有异议。双桥街道办事处的证明没有负责人及经手人签名，不符单位证明材料的形式要件，其与陈国成、王春莲的股权证上注有百岁或天童字样，说明双方仍属不同经济合作社。并举证股权证一份。法院认为，陈国成、王春莲的户口簿系复印件，不能作为定案依据。双方当事人的股权证上均载明股份经济合作名称为双桥街道浬溪村股份经济合作社，另分别注明“（百岁）”“（天童）”的字样，从字面上可证明双方当事人现同属同一经济合作社成员。双桥街道办事处的证明，虽形式要件不符，但与双方当事人的股权证载明的内容相一致，可以证明原百岁村、天童村，现已属双桥街道浬溪村股份经济合作社，故认定黄其安、周央芬与陈国成、王春莲现属同一经济合作社成员。3.关于畈潮62号房屋原所有权人的问题。黄其安、周央芬认为，该房屋是以黄其安、周央芬，还有黄其安父母名义审批建造，但未提供相关证据。陈国成、王春莲认为，该房屋属黄其安、周央芬所有，并以土地登记申请书予以反驳，举证定海区不动产登记中心的地籍调查表、权属证明单、证明等证据。法院认为，黄其安、周央芬的主张因未提供相关证据，定海区不动产登记中心出具的证明载明无黄其安的用地审批资料，且黄其安、周央芬的土地登记申请书载明土地使用者黄其安，家庭人口2人，故认定讼争房屋属黄其安、周央芬所有。4.关于陈国成、王春莲是否已缴纳房屋所有权转移的相关税费的问题。陈国成、王春莲认为，黄其安、周央芬将房屋出卖给其后，其向有关部门缴纳了税费。并举证房屋所有权转移申请表、房屋平面图、完税凭证、契证工本费等证据。黄其安、周央芬认为，上述证据真实性均没有异议。法院认为，上述证据均系陈国成、王春莲与黄其安共同向法院申请调取，客观真实，且有相关部门的印章，故认定陈国成、王春莲已缴纳了房屋所有权转移的相关税费。一审法院认为，陈国成与周央芬之间关于舟山市定海区双桥街道畈潮62号房屋的《绝卖屋契》系当事人真实意思表示真实，又未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效合同，双方应按合同的约定享有权利和承担义务。黄其安主张讼争房屋为周央芬、黄其安及其父母共有一节，因未提供相关证据，不予采信，讼争房屋为黄其安、周央芬夫妻共有财产。黄其安、周央芬主张双方当事人属不同的集体经济组织一节，虽陈国成、王春莲原属百岁村，黄其安、周央芬原属天童村，但因该二村及其他村现已合并为浬溪村股份经济合作社，故对黄其安、周央芬的主张不予采信，认定双方当事人现属同一集体经济组织。黄其安主张周央芬出卖房屋时，周央芬无代理权，陈国成、王春莲未尽合理审查义务，具有非善意性，房屋买卖合同的效力不能及于黄其安一节，因《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十九条规定，“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”一审法院认为，讼争房屋系黄其安、周央芬夫妻共同财产，虽以周央芬名义出卖给陈国成、王春莲，但陈国成、王春莲系善意、有偿取得该财产，应当维护其合法权益。周央芬出卖讼争房屋的合同对黄其安具有约束力。周央芬未经共有人同意出卖共有房屋，应由周央芬对黄其安承担赔偿责任。综上所述，陈国成、王春莲要求确认双方当事人1999年6月12日的《绝卖屋契》有效的诉讼请求，予以支持。陈国成、王春莲要求黄其安、周央芬协助办理讼争房屋的不动产权利转移变更登记手续的诉讼请求，鉴于定海区人民政府已实施征收，故不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第二十八条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条的规定，判决：一、确认陈国成与周央芬1999年6月12日的《绝卖屋契》有效；二、驳回陈国成、王春莲的其他诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由黄其安、周央芬负担。二审中，黄其安、周央芬向法院提交四组新证据，第一组为：案外人黄王荣在陈国成、王春莲向法院所提供的多份绝卖屋契、卖屋契复印件上均写明这些屋契不是本人书写，及黄王荣于2017年12月31日出具一份情况说明，载明：关于周亚芬与陈国成在大约18年前二户人家房屋买卖问题。当时二户人家都信托我，叫我写份买卖合同（只写壹份），别无它份。拟证明陈国成、王春莲向法院提交的绝卖屋契并不是黄王荣书写。第二组为：舟山市定海区双桥街道浬溪社区村民委员会于2018年1月4日出具的《证明》一份及由换地的八户人家出具的《一九八五年12月下山头建房调土地基本情况》，拟证明黄其安家庭4人承包的土地亩数有4.1亩，黄其安用其中的1.3亩与八户人家进行过交换，因此讼争房屋的占地面积为1.3亩。第三组为：讼争房屋及周边现场的照片复印件九张，拟证明陈国成、王春莲虽提出的黄其安、周央芬所出卖的房屋面积仅为144m?，实际情况是周边土地已由陈国成、王春莲私自搭建小屋等，但讼争房屋周边土地属农村个人承包地，属于黄其安所有。第四组为：舟山市定海区双桥街道浬溪社区村民委员会、舟山市定海区双桥街道浬溪社区村股份经济合作社于2017年12月27日共同出具的《证明》一份，拟证明天童村与百岁村是各自独立经济核算的，并不是属于同一个经济实体。陈国成、王春莲质证后认为，关于第一组证据，对真实性、合法性均有异议，另从该证据可以看出，黄王荣是代书过一份绝卖屋契，双方之间的买卖合同是真实的，其他的绝卖屋契属拓展本，其内容均是按照黄王荣代书的绝卖屋契基础上书写的。关于第二组证据，对真实性、合法性均有异议，舟山市定海区双桥街道浬溪社区村民委员会出具的《证明》无出具人签名，且内容仅涉及承包地，不属于本案的审理范围。对于换地基本情况说明，因不知道出具人的身份，对该证据的三性均不认可。关于第三组证据，对于照片复印件显示的房屋现状无异议，但对于关联性有异议。关于第四组证据，对真实性、合法性均有异议，该证据无证明人的身份，不符合证据形式要件，且天童村与百岁村目前已合并，属于同一集体经济组织。本院认证如下：第一组证据因黄王荣未出庭作证，无法证实是否为黄王荣本人所写，故对该证据的真实性不予认可。第二组证据、第四组证据的两份《证明》均仅有单位盖章，未有单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，不具备证据资格，第二组证据中的换地基本情况说明，因无其他证据予以印证，真实性不予认可。第三组证据因陈国成、王春莲对真实性无异议，本院予以确认。本院对一审查明的双方无争议的事实予以确认，有争议的事实在下文一并予以阐述。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，根据诉辩意见，归纳争议焦点为：一、陈国成、王春莲所提交的《绝卖屋契》及《卖屋契》的真实性问题，以及周央芬是否将讼争房屋出卖给陈国成、王春莲的事实；二、如确存在周央芬的出卖行为，该行为是否对黄其安发生法律效力；三、双方当事人目前是否属于同一农村集体经济组织。关于争议焦点一。1.根据现有证据，周央芬曾以自己名义与陈国成订立过一份书面买卖合同，由案外人黄王荣代书，周央芬亦在该合同上以自己名义签字，房屋价款为35000元，买卖标的物为讼争房屋，周央芬也收到陈国成、王春莲所交付的35000元，后陈国成、王春莲实际占有并使用讼争房屋。虽双方对于讼争房屋的四至存在争议，但可认定双方买卖讼争房屋的基本事实。至于讼争的《绝卖屋契》、《卖屋契》的合同真实性，系固定上述买卖事实的媒介，鉴于各方对买卖的基本事实无异议，故《绝卖屋契》、《卖屋契》的真实性审查与本案无涉。黄其安、周央芬在二审期间向本院申请对多份绝卖屋契的笔迹鉴定，因本院对买卖基本事实予以认定，该申请对证明待证事实已无必要，不予准许。2.关于讼争买卖房屋的四至及出卖范围。根据陈国成、王春莲的诉请及二审答辩意见，其明确买卖讼争房屋的四至及占地面积以《舟山市定海区地籍调查表》为依据，该调查表记载的宗地四至：东至旱地、南至本户自留地、西至黄阿立屋、北至周祥华旱地；土地使用面积为144m?，其中建筑占地面积为108m?，道地面积为36m?。黄其安、周央芬对《舟山市定海区地籍调查表》并无异议，且黄其安陈述在1992年的《舟山市定海区地籍调查表》后，其对该宅基地使用权无进行过变更。黄其安在一审时所提供的1992年3月22日《土地登记申请书》上所载明“城、镇、村土地（含宅基地）使用权面积（平方米）”一栏内“独自使用”项下面积144，其中建筑占地108，这与上述《舟山市定海区地籍调查表》的记载相互得以印证，故双方之间买卖的讼争房屋四至可据此确定，即：东至旱地、南至本户自留地、西至黄阿立屋、北至周祥华旱地；使用土地面积为144m?，其中建筑占地面积为108m?，道地面积为36m?。至于黄其安、周央芬提出的讼争房屋毗邻的承包地问题，因不属于本案的审查范围，不予评判。因此，一审认定双方之间的买卖合同成立并无不当，但对讼争房屋四至与《舟山市定海区地籍调查表》、《土地登记申请书》不符，予以纠正。关于争议焦点二。黄其安、周央芬上诉主张讼争房屋、宅基地系黄其安、周央芬及黄其安父母共有，并非夫妻共同财产，但其并未提供相应证据。《土地登记申请书》注明土地使用者为黄其安，并在共有使用权一栏明确记载家庭人员2人，一审据此确定讼争房屋属黄其安、周央芬夫妻共有，并无不当。至于周央芬的买卖行为是否对黄其安发生法律效力问题，陈国成、王春莲提供的证据尚不能证明周央芬在出卖讼争房屋时，经共有权人黄其安的同意，但周央芬的处分行为并非一概无效，存在例外情形，即陈国成、王春莲取得讼争房屋是善意、有偿的，现黄其安、周央芬虽认为陈国成、王春莲非善意，但其并无提供证据证明该项主张成立，且陈国成、王春莲已支付相应对价。故一审法院根据法律法规的规定认定周央芬出卖讼争房屋的行为对黄其安具有法律效力，并无不当。关于争议焦点三。根据2016年12月26日《中共中央、国务院关于稳步推进农村集体产权制度改革的意见》的规定：“有序推进经营性资产股份合作制改革。将农村集体经营性资产以股份或者份额形式量化到本集体成员，作为其参加集体收益分配的基本依据……农村集体经营性资产的股份合作制改革，不同于工商企业的股份制改造，要体现成员集体所有和特有的社区性，只能在农村集体经济组织内部进行。”经查，双方当事人的股权证所记载股份经济合作社名称、发证单位均系舟山市定海区双桥街道浬溪村股份经济合作社，可以认定双方当事人属同一经济合作社。故一审据此认定双方当事人已属于同一集体经济组织，并无不当，可予维持。综上所述，黄其安、周央芬的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决虽存在瑕疵，但判决结果可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人黄其安、周央芬负担。本判决为终审判决。审 判 长 谢佑审 判 员 褚炅审 判 员 方燕二〇一八年四月十六日法官助理王丽民代书记员 毛赟