广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤19民终7711号抗诉机关：广东省东莞市人民检察院。申诉人（原审被告）：高霞霞，女，汉族，1982年1月20日出生，住内蒙古包头市九原区，委托诉讼代理人：毕海萍，内蒙古圣凯达律师事务所律师。被申诉人（原审原告）：郑跃元，男，汉族，1981年1月1日出生，住福建省华安县，委托诉讼代理人：李苑芬，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄文炜，广东法制盛邦（东莞）律师事务所实习律师。被申诉人（原审被告）：邓卫国，男，汉族，1975年9月13日出生，住四川省蓬安县，委托诉讼代理人：毕海萍，内蒙古圣凯达律师事务所律师。被申诉人（原审第三人）：东莞市尚亨房地产投资顾问有限公司。住所地：广东省东莞市大朗镇大朗社区银朗南路**敏捷春天花园**楼**商铺。法定代表人：邱俊燕。申诉人高霞霞因与被申诉人郑跃元、邓卫国以及东莞市尚亨房地产投资顾问有限公司（以下简称尚亨公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服东莞市第二人民法院（2016）粤1972民初5600号民事判决，向东莞市人民检察院申诉。东莞市人民检察院作出东检民（行）监[2018]44190000007号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院作出（2018）粤19民抗1号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。东莞市人民检察院指派检察员钟淑仪、冯文俊出庭。申诉人高霞霞与被申诉人邓卫国的委托诉讼代理人毕海萍、被申诉人郑跃元及其委托诉讼代理人李苑芬、黄文炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。广东省东莞市人民检察院抗诉认为：东莞市第二人民法院（2016）粤1972民初5600号民事判决存在认定案件的基本事实缺乏证据证明、适用法律确有错误的情形。理由如下：一、一审判决认定郑跃元享有合同的约定解除权，系认定案件基本事实缺乏证据证明。首先，郑跃元提供的证据无法证实高霞霞、邓卫国迟延履行，郑跃元不具备行使约定解除权的条件。郑跃元在一审中主张“被告以多种理由，拒不配合办理房屋相关手续，后高霞霞因另案债务纠纷，导致买卖房屋被法院查封，从而导致合同目的无法实现”，一审判决根据案涉《房地产买卖及居间合同》（以下简称案涉合同）中违约条款的约定，认定郑跃元有权解除合同。案涉合同第八条第二款约定“逾期超过十天仍未履行的，违约方被视为自动放弃继续履行本合同，守约方有权解除本合同，除要求违约方承担定金责任（卖方违约须双倍返还定金予买方，如买方违约则卖方可以没收定金）外，还有权要求违约方支付相当于该物业转让价款的20%的违约金”。该条款约定的解除条件是“逾期超过十天仍未履行”，具体分析应同时满足以下几个条件：一是交易已经达到了履行条件，即客观上履行义务一方可以履行。二是履行义务一方主观上不配合，即可以履行而不及时履行。三是超过履行期间十天。案涉合同第八条第五款约定“本合同未约定明确履行期限的，以守约方或居间方发出督促履行通知之日起五天为履行期限”。经查，郑跃元向一审法院提供了买卖合同、《定金确认书》、《公证书》、房地产登记信息查询结果等证据，但并未提供已发出督促履行通知的相关证明。而上述证据不足以证实高霞霞、邓卫国拒不配合履行合同，更不足以证实高霞霞、邓卫国逾期履行超过十天。因此，郑跃元提供的证据不足以证明高霞霞、邓卫国迟延履行合同。此外，根据案涉合同第四条第三款，买卖双方一致同意通过担保公司提供担保办理快速贷款，其中部分款项用于提前还贷。经查，郑跃元起诉时交易尚处于办理快速贷款阶段，房屋提前还贷手续尚未办结，客观上该房屋暂时不能办理过户，即高霞霞、邓卫国履行过户义务的条件尚未成就，郑跃元主张高霞霞、邓卫国迟延履行不存在客观基础。其次，本案属于合同的法定解除，应认定郑跃元享有法定解除权。《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条分别规定了合同的约定解除、法定解除。约定解除的解除条件由当事人在合同中事先约定，约定解除权以合同的约定为基础；法定解除的条件由法律直接规定，法定解除权由法律直接赋予。本案中，郑跃元与高霞霞、邓卫国、尚享公司于2016年1月8日签订案涉合同后，案涉房屋于2016年3月31日被东莞市第三人民法院因（2015）东三法常民一初字第1352号一案查封。故在本案一审辩论终结前，房屋仍处于被法院查封的状态，客观上无法办理所有权变更过户手续。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。现因案涉房屋被查封，郑跃元购买房屋的目的无法实现，其依法享有合同解除权，可以请求解除合同，但该解除权应认定为法定解除权而非约定解除权。二、一审判决依据合同的违约金条款判决高霞霞、邓卫国承担250000元违约金，系适用法律确有错误。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。由此可见，约定违约金是当事人针对特定违约行为的约定，只有发生约定的特定违约行为，才能适用约定违约金条款。本案中，郑跃元在一审庭审中确认其要求高霞霞、邓卫国支付250000元违约金的依据是案涉合同第八条第二款。根据现有证据及已经查明的事实，郑跃元提供的证据不足以证明高霞霞、邓卫国已构成案涉合同第八条第二款约定的“逾期超过十天仍未履行”。事实上，导致房屋买卖交易无法继续的原因在于房屋被查封，高霞霞、邓卫国的违约行为在性质上属于合同标的履行不能的根本违约而非合同约定的逾期履行违约。因此，本案不应适用案涉合同第八条第二款约定。尽管案涉合同第二条第七款中约定了“因卖方原因导致该物业无法办理产权变更登记手续的，卖方应赔偿由此而给买方及居间方造成的全部损失”，但该条款并没有关于违约金比例的任何约定，郑跃元解除合同后主张损失应举证证明其损失，而不能直接适用合同中关于逾期履行的违约金条款。综上，一审判决以合同约定迟延履行违约金的标准支持郑跃元关于违约金的诉讼请求没有事实和法律依据，属于适用法律错误。综上所述，东莞市第二人民法院（2016）粤1972民初5600号民事判决存在认定案件的基本事实缺乏证据证明、适用法律确有错误的情形。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）项、第（六）项、第二百零八条第一款的规定，提出抗诉。高霞霞称，第一，郑跃元不如实提供高霞霞的联系方式，导致一审法院找不到高霞霞而公告送达，剥夺高霞霞的答辩权、上诉权。高霞霞已经离开身份证地址近二十年，而东莞市大朗镇的地址在签订案涉《房地产买卖及居间合同》后搬离并将房屋钥匙交付给中介。高霞霞与邓卫国搬离案涉房屋后，将联系方式告知了郑跃元，但郑跃元没有将该联系方式告知一审法院，致高霞霞答辩权、上诉权被无情剥夺。第二，一审法院没有查清案件事实，作出错误判决。自2016年1月8案涉合同签订后，高霞霞便要求郑跃元支付首付款60000元，按照合同约定，2016年1月13日履行期限已过。逾期10天，即2016年1月23日，郑跃元已被视为自动放弃继续履行合同，高霞霞有权解除合同并要求郑跃元承担相应责任。第三，判决支付的高额违约金完全违背了我国民法的基本原则。郑跃元索要的违约金远远高于实际损失，签订合同仅三个月，即使房屋价格上涨也不会有这么大的幅度。第四，东莞市第二人民法院（2017）粤1972民申8号民事裁定驳回高霞霞的再审申请，其理由完全违背了事实。1.裁定书第四页倒数第十行“从该约定可见，对于6万元的支付时间双方并未进行明确的约定”。而该合同第八条第二款明确约定“本合同未约定明确履行期限的，以守约方或居间方发出督促履行通知之日起五天为履行期限”。因此该裁决内容违背事实。2.裁定书第四页倒数第七行“本案中，高霞霞并无证据证明其有要求过支付该6万元”。而本案中在再审审查时，郑跃元亲口陈述了高霞霞多次向其催要首期楼款，但其因高霞霞的急迫心情而感到不安，因此拒绝了支付，庭审笔录记载的非常清楚。裁决内容严重歪曲事实。3.裁定书第四页倒数第五行“鉴于自合同签订后至案涉房屋被查封时仅两个多月时间且适逢春节，故郑跃元在此期间没有支付6万元，并不构成迟延履行”。首先，卖方高霞霞为了偿还到期债务，时间紧迫，若双方积极履行合同，近三个月的时间是足够的。其次，合同约定了履行期限，应当按约定履行。另外需要强调的是，郑跃元是拒绝履行合同而并非是延迟履行，从这点出发，案涉房屋是否被查封对本案的影响已经没有意义了。综上，请求撤销东莞市第二人民法院（2016）粤1972民初5600号民事判决，依法再审。郑跃元于再审庭审中辩称，第一，本案的案涉房屋因为高霞霞与邓卫国隐瞒自身债务导致房屋被查封，高霞霞与邓卫国构成违约。根据另案房屋被查封的时间是2016年3月31日，不存在高霞霞积极解决另案查封纠纷，合同能够继续履行的事实。该案一审的开庭时间是2016年11月15日，出具判决的时间是2016年12月29日，相差半年的时间里，高霞霞根本无法清偿其欠他人的债务。另外，高霞霞除了上述40万元的债务，该房屋还有二次抵押。该房屋客观上已经被执行拍卖，该房屋根本不具备履行的可能。郑跃元诉讼的时候，另案的判决已经下达，并已进入执行程序，不存在履行的可能。第二，郑跃元不存在高霞霞所称的逾期支付首期款的行为。合同第四条第二款第一项中约定买方在卖方交楼前支付首期款6万元，该支付条件是高霞霞交楼或双方同时完成各方的义务，而郑跃元并未联系得上高霞霞。第三，关于双方找担保公司快速贷款，双方已经到担保公司要求办理担保快速贷款业务，但因高霞霞在东莞市第二人民法院大朗法庭已经有除了被查封的案件之外的大量被起诉在审的经济类案件，担保公司明确表示，该无法办理贷款的责任也在于高霞霞与邓卫国的个人征信问题。房屋提前还贷手续尚未办结或者中断的原因也在于高霞霞与邓卫国两人。最后，郑跃元认为原审法院根据案涉合同第八条以及案涉合同第二条第七款的约定，依法作出裁判并无不当，请求驳回高霞霞的诉讼请求，维持一审的判决结果。邓卫国的意见与高霞霞的一致。尚亨公司于再审期间经本院合法传唤，未到庭应诉。郑跃元向一审法院起诉请求：1.依法解除郑跃元与邓卫国、高霞霞于2016年1月8日签订的《房地产买卖及居间合同》；2.邓卫国、高霞霞向郑跃元双倍返还定金240000元；3.邓卫国、高霞霞向郑跃元返还购房款12000元；4.邓卫国、高霞霞向郑跃元支付违约金250000元（以转让价款1250000元为本金，按20%计付）；5.邓卫国、高霞霞向郑跃元支付居间费25000元、律师费6000元、公证费260元；6.邓卫国、高霞霞承担本案的诉讼费。以上合计413260元。诉讼中，郑跃元明确第二项诉请为邓卫国、高霞霞向郑跃元返还定金120000元。一审法院认定事实：一、《房地产买卖及居间合同》，签订时间为2016年1月8日，签订方有高霞霞、邓卫国（卖方）、郑跃元（买方）及尚亨公司（居间方），内容为高霞霞、邓卫国将其所有的位于东莞市大朗镇富民中路188号新世纪明上居8号楼1702号房，房产证号为粤房地权证莞字第**，以1250000元的价格转让给郑跃元；郑跃元于签订合同当日应支付120000元给高霞霞、邓卫国作为购买该商品房的定金；在签署合同当日，买方应以现金方式向居间方支付居间服务费25000元；因卖方或买方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭贷款等相关手续、逾期交付房产、逾期支付居间服务费、逾期支付楼款及不履行配合本合同项下其他义务的，则：逾期超过十天仍未履行的，违约方被视为自动放弃继续履行本合同，守约方有权解除本合同，除要求违约方承担定金责任（卖方违约须双倍返还定金予买方，如买方违约则卖方可以没收定金）外，还有权要求违约方支付相当于该物业转让价款的20%违约金；若一方违约导致合同解除，若居间服务费是守约方支付的，违约方还应赔偿守约方该笔费用；三方约定，如一方违约最终导致诉讼的，则守约方因主张权利产生的费用（该费用包括但不限于诉讼费、诉讼保全及担保费、律师费、交通费等费用）应由违约方承担。该房地产买卖及居间合同的落款处有郑跃元的签名及捺印、“高霞霞、邓卫国”字样的签名及捺印以及尚亨公司的盖章确认。郑跃元主张“高霞霞、邓卫国”字样的签名及捺印均是其本人所为，高霞霞、邓卫国对此未提出异议，尚亨公司对该合同亦予以确认，该院采信该份证据的真实性。二、《定金确认书》、《收据》，内容均显示高霞霞确认于2016年1月8日收到郑跃元购买东莞市大朗镇富民中路188号新世纪明上居8号楼1702号房的定金120000元，落款处均有“高霞霞”字样的签名及捺印。郑跃元主张“高霞霞”字样的签名及捺印均是其本人所为，高霞霞、邓卫国对此未提出异议，该院采信该两份证据的真实性。三、佣金收据，显示尚亨公司盖章确认收到郑跃元交来购买案涉房产的佣金即居间费20000元，对此，尚亨公司予以确认，该院亦予以确认。四、购房款收据两份，2016年1月29日的收据显示高霞霞、邓卫国收到郑跃元购买案涉房产的款项2000元，经手人处有“高霞霞、邓卫国”字样的签名及捺印；2016年3月10日的收据显示高霞霞确认收到郑跃元于2016年2月1日转账支付的楼款10000元，经手人处有“高霞霞”字样的签名及捺印。郑跃元主张“高霞霞、邓卫国”字样的签名及捺印均是其本人所为，高霞霞、邓卫国对此未提出异议，该院采信该两份证据的真实性。郑跃元主张该购房款是应邓卫国、高霞霞要求提前支付，邓卫国、高霞霞对此亦未提出异议，该院予以采信郑跃元该主张。五、公证书、公证费发票、委托合同、律师费发票，郑跃元向该院提供了原件予以核对，邓卫国、高霞霞对该组证据的真实性亦未提出异议，该院予以采信真实性。该组证据证实郑跃元为主张案涉权利产生的公证费260元、律师费6000元。六、房产登记信息查询结果，显示案涉房产于2016年3月31日被东莞市第三人民法院查封至2019年3月30日。郑跃元主张案涉房屋因高霞霞、邓卫国原因查封，导致无法继续办理银行贷款及房屋过户等手续，案涉的合同无法继续履行，合同目的无法实现。邓卫国、高霞霞对该证据的真实性以及郑跃元的主张亦未提出异议，该院予以采信。诉讼中，郑跃元向一审法院提起财产保全，要求查封高霞霞、邓卫国价值240000元的财产，该院依法于2016年5月27日作出财产保全裁定，并依法对高霞霞名下的位于东莞市大朗镇富民中路188号新世纪明上居8号楼1702（房产证号为粤房房地权证莞字第**）行查封以及冻结高霞霞于东莞农村商业银行大朗支行账户62×××52、中国建设银行中山分行账户62×××93。一审法院认为：本案系房屋买卖合同纠纷，郑跃元提供的《房地产买卖及居间合同》是买方郑跃元、卖方高霞霞、邓卫国以及居间方尚亨公司三方真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，合同当事人应受到该合同约束。根据该院上述认定的证据及事实可知，郑跃元已按合同的约定向高霞霞、邓卫国支付了120000元定金、向尚亨公司支付了20000元居间服务费等。现案涉房屋因高霞霞、邓卫国原因被查封导致案涉房屋买卖合同无法继续履行，高霞霞、邓卫国无法按合同约定办理相关手续，因此，根据案涉房屋买卖合同中违约条款的约定，郑跃元有权解除合同，并除要求高霞霞、邓卫国承担定金责任即双倍返还定金，还有权要求高霞霞、邓卫国支付相当于该物业转让价款的20%的违约金。故根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，郑跃元诉请解除案涉房屋买卖合同，该院予以支持。又根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，郑跃元要求高霞霞、邓卫国返还购房款12000元及定金120000元，依法有据，该院予以支持。至于郑跃元要求高霞霞、邓卫国按房屋价款的20%支付违约金即250000元的诉请，有合同约定，亦符合上述合同法第九十七条的规定，该院亦予以支持。关于郑跃元请求高霞霞、邓卫国支付居间服务费25000元，根据合同约定，本案应当由高霞霞、邓卫国承担该费用，但郑跃元仅向居间方支付了20000元，故该院仅支持高霞霞、邓卫国支付郑跃元居间服务费20000元。此外，关于郑跃元请求高霞霞、邓卫国赔偿因案涉交易产生的公证费260元、律师费6000元，双方合同中亦有约定，且郑跃元提供了相应的票据予以证实其损失，该院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，一审法院判决如下：一、解除郑跃元与高霞霞、邓卫国及东莞市尚亨房地产投资顾问有限公司于2016年1月8日签订的《房地产买卖及居间合同》；二、限高霞霞、邓卫国于判决发生法律效力之日起七日内返还郑跃元定金120000元；三、限高霞霞、邓卫国于判决发生法律效力之日起七日内返还郑跃元购房款12000元；四、限高霞霞、邓卫国于判决发生法律效力之日起七日内支付郑跃元违约金250000元；五、限高霞霞、邓卫国于判决发生法律效力之日起七日内赔偿郑跃元居间服务费20000元、公证费260元、律师费6000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件诉讼费共10852元，其中受理费9132元，保全费1720元，均已由郑跃元预交，由高霞霞、邓卫国负担。再审认定事实：对原审判决查明的事实，再审予以确认。再审另查明：关于总楼款1250000元的支付方式，《房地产买卖及居间合同》第四条约定，分为两笔，其中定金120000元于签订合同当日支付，余款1130000元以银行按揭支付，由担保公司提供担保贷款或银行按揭。对于余款办理情况，双方在再审庭审中确认交由担保公司办理快速贷款，买卖双方需配合担保公司，但担保公司实际并没有办理成功，亦无书面回复，双方对办理快速贷款一事也没有继续跟进。对此，作为买方的郑跃元解释系因卖方高霞霞、邓卫国涉债过多导致担保公司不愿办理，但未提供相关证据。关于高霞霞、邓卫国的交付义务，《房地产买卖及居间合同》第六条约定，买卖双方同意卖方即高霞霞、邓卫国在收到全部楼款的情况下向买方郑跃元交付物业。东莞市第二市区人民检察院依法向郑跃元、尚亨公司工作人员黄皓锐调查询问证实，郑跃元尚未完成银行贷款手续（即未取得银行的同贷书），案涉房屋已被查封，交易无法继续进行。另查，东莞市第三人民法院受理的（2015）东三法常民一初字第1352号原告朱辉如诉被告高霞霞、邓卫国民间借贷纠纷一案中，东莞市第三人民法院于2016年3月31日对案涉房屋进行了查封。2016年11月23日，案涉房屋进入评估拍卖程序。再审诉讼期间，郑跃元表示本案应适用定金罚则还是合同约定的违约条款，由本院依法裁决。以上事实，有一审卷宗材料及再审庭审笔录等附卷为证。本院认为，申诉人高霞霞与被申诉人郑跃元、邓卫国房屋买卖合同纠纷一案，发生法律效力的判决是由广东省东莞市第二人民法院作出的，现本院根据检察院抗诉按照审判监督程序提审，故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条的规定，本案应按照第二审程序审理。本案属于房屋买卖合同纠纷，依照《最高人民法院关于适用的解释》第四百零五条第一款的规定：“人民法院审理再审案件应当围绕再审请求进行。当事人的再审请求超出原审诉讼请求的，不予审查；符合另案诉讼条件的，告知当事人可以另行起诉。”结合双方当事人的诉辩主张及检察机关的抗诉意见，本案再审的争议焦点在于：一、案涉合同应否解除、解除的原因以及哪方违约问题；二、合同解除后的法律后果。关于焦点一，案涉合同应否解除、解除的原因以及哪方违约问题。对于案涉合同应否解除，再审分析如下：合同当事人订立案涉合同的目的是郑跃元支付房款、高霞霞与邓卫国将案涉房屋过户到郑跃元名下。该合同的主要内容就是案涉房屋所有权的转让，但在合同履行过程中，案涉房屋因另案被查封，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二项的规定，该房屋客观上无法办理过户登记，由此造成合同目的不能实现，郑跃元有权解除合同。对于案涉合同解除的原因，一审法院适用案涉合同第八第二款的约定认定案涉合同解除是由于郑跃元行使约定解除权。案涉合同第八第二款是关于逾期履行的违约条款，然而本案中双方对于案涉房屋过户的期限并无约定，也没有证据反映郑跃元或者居间方就办理过户手续向高霞霞、邓卫国发出督促履行通知，即高霞霞、邓卫国并没有逾期履行行为。案涉房屋因高霞霞、邓卫国不清偿对案外人的债务被查封，案涉合同无法继续履行，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定，郑跃元享有的解除权是法定解除权。因此一审法院适用该合同关于逾期履行的约定条款不当，再审予以纠正。对于哪方违约的问题，再审认为案涉合同解除的违约责任在于卖方即高霞霞与邓卫国。第一，高霞霞与邓卫国作为案涉房屋的出卖方，在订立合同之时，并没有向郑跃元披露其因无法偿还欠款而被起诉的事实，没有让郑跃元知悉案涉房屋有被法院强制执行之风险，违背了诚实信用原则。第二，关于郑跃元是否经催告后逾期履行支付60000元首期款，虽郑跃元自认高霞霞一方曾要求其支付60000元首期款，但该支付首期款60000元的义务并未约定履行期限，高霞霞与邓卫国亦未能提供证据证明其或居间方于何时向郑跃元发出支付首期款60000元的督促履行通知、是否有约定宽限期，因此对于郑跃元经催告后逾期支付60000元首期款的主张，本院不予认可。第三，根据《中华人民共和国合同法》第一百五十条的规定，高霞霞与邓卫国作为卖方，对案涉房屋负有权利瑕疵担保的义务。高霞霞、邓卫国因无法偿还对案外人的到期债务从而导致该房屋被查封，房屋所有权受到限制。卖方未能履行权利瑕疵担保义务，致使合同订立后标的物上的权利缺陷没有去除，属于卖方不履行债务的一种情况，因此，郑跃元请求高霞霞、邓卫国承担违约责任，本院予以支持。关于焦点二，合同解除后的法律效果。案涉合同解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，一审法院判令高霞霞、邓卫国向郑跃元返还购房款12000元及定金120000元，并无不当，再审应予以维持。案涉合同签订当天，郑跃元向高霞霞、邓卫国支付了定金120000元，现高霞霞、邓卫国因案涉房屋被查封客观上无法履行办理产权变更登记手续的义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，郑跃元有权要求高霞霞、邓卫国双倍返还定金，即高霞霞、邓卫国返还上述定金120000元外，还应当再向郑跃元支付120000元。至于案涉合同中约定的违约金，因高霞霞、邓卫国的违约行为不属于违反合同约定解除条件的违约行为情形，因此不能适用该约定。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，判令高霞霞、邓卫国依据合同的约定向郑跃元支付违约金250000元不当，再审予以纠正。另外，因案涉合同对居间服务费、公证费、律师费已有约定，一审法院判令高霞霞、邓卫国赔偿郑跃元居间服务费20000元、公证费260元、律师费6000元，有理有据，应予维持。此外，关于一审送达程序是否合法的问题。一审法院曾以邮寄、直接送达、委托高霞霞和邓卫国户籍所在地法院送达等方式向高霞霞、邓卫国送达诉讼文书，但均未果。在此情况下，一审法院对高霞霞、邓卫国采取公告方式送达本案诉讼文书，符合我国民事诉讼法相关规定，送达程序合法。从一审送达的相关材料来看，不存在高霞霞、邓卫国当时知晓本案而无正当理由不参加一审诉讼以及故意不提供证据的情形。综上所述，一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，再审予以纠正。郑跃元诉请解除案涉合同、高霞霞及邓卫国双倍返还定金240000元、购房款12000元、居间服务费20000元、公证费260元、律师费6000元，合理有据，再审予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条及前述援引法律法规条款的规定，案经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、维持东莞市第二人民法院（2016）粤1972民初5600号民事判决第一、三、五项。二、撤销东莞市第二人民法院（2016）粤1972民初5600号民事判决第四项。三、变更东莞市第二人民法院（2016）粤1972民初5600号民事判决第二项为：限高霞霞、邓卫国于判决发生法律效力之日起七日双倍返还郑跃元定金240000元。四、驳回郑跃元的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审诉讼费10852元，其中受理费9132元，保全费1720元（郑跃元均已预交），由高霞霞、邓卫国承担。本判决为终审判决。审判长  陈东超审判员  赵五宝审判员  陈彩玲二〇一八年十二月十九日书记员  叶肖萍附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百五十条出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二项第三十八条下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。《最高人民法院关于适用的解释》第四百零五条第一款人民法院审理再审案件应当围绕再审请求进行。当事人的再审请求超出原审诉讼请求的，不予审理；符合另案诉讼条件的，告知当事人可以另行起诉。第四百零七条人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更。