湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂01民终2071号上诉人（原审被告、反诉原告）：戴胜桥，男，1983年11月21日出生，汉族，住湖北省武汉市江岸区，被上诉人（原审原告、反诉被告）：武汉市武华苑小区第三届业主委员会，住所地湖北省武汉市江岸区正义路7号。负责人：吴三六，主任。委托诉讼代理人：江世芳，系该委员会委员。上诉人戴胜桥因与被上诉人武汉市武华苑小区第三届业主委员会（以下简称武华苑业委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2017）鄂0102民初2436号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月7日立案后，依法组成合议庭，因一审判决认定事实清楚，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。戴胜桥上诉请求：l、撤销一审判决；2、改判武华苑业委会支付戴胜桥垫付停车棚前期经营者投资费用人民币40000元整；3、改判武华苑业委会赔偿因解除协议给戴胜桥造成的损失共计人民币34490元；4、判决一审装修残值鉴定费用2000元由武华苑业委会承担；5、请求依法判令本案一审、二审诉讼费用全部由武华苑业委会承担。事实与理由：一、戴胜桥在入场停车棚前垫付了40000元前期经营者退场费用，戴胜桥与武华苑业委会前任业委会主任签订协议约定，此费用为戴胜桥替业委会向前期经营者垫付退场费用，该费用经由前任业委会主任转交前期经营者，具体该费用如何使用并非与戴胜桥无关，且双方协议约定“若因乙方原因不再为停车棚服务，则此费用由新的停车棚经营者按服务期限逐年递减，将剩余费用支付给乙方”，本案并非因戴胜桥的原因解除合同，系武华苑业委会先行起诉要求解除合同，并多次干扰戴胜桥，使其无法正常经营，故戴胜桥不再为停车棚提供服务的原因在于武华苑业委会，戴胜桥为前任业委会垫付的40000元费用的损失应当由武华苑业委会予以返还；二、案涉租赁合同纠纷系武华苑业委会提前无故终止协议，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项的规定，“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”，一审法院委托鉴定机构确定案涉租赁物的装修残值为34490元，应当判令武华苑业委会以该鉴定报告确定的数额赔偿戴胜桥装修损失；三、装修残值鉴定费用为人民币2000元，由戴胜桥先行垫付，该鉴定费用为人民法院审理查明本案事实过程中必须支出的费用，且一审判决采信了该鉴定意见，故该鉴定费用应当由武华苑业委会承担。武华苑业委会答辩称，一、请求法院依法维持原判决第一条：戴胜桥在判决生效后撤出武华苑1群楼架空层。1、戴胜桥违反停车棚管理服务协议，一直未尽到合同约定的义务对停车棚进行服务，存在根本违约行为。2、戴胜桥对停车棚进行大肆违法改建并擅自改变房屋使用用途，将停车区域近一半场所改建成集体宿舍、仓库、住家公寓。3、戴胜桥擅自改变停车棚使用目的给小区带来重大安全隐患。4、架空层属于小区全体业主公共空间，戴胜桥这种行为严重侵害全体业主的合法权益。武华苑业委会请求法院判决戴胜桥自行拆除违建部分并将停车棚恢复原状，此费用由戴胜桥承担。对房屋造成的损失武华苑业委会保持另行起诉的权利；二、请求二审法院依法驳回戴胜桥要求武华苑业委会支付4万元的不合法诉求。1、武华苑业委会从来没有收到过戴胜桥所提到的4万元，原审中戴胜桥未举证证明曾支付过该款项，戴胜桥应承担举证不利的法律后果。2、戴胜桥存在违约行为，戴胜桥的违约行为导致合同无法继续履行，武华苑业委会不应承担合同无法继续履行的法律后果；三、请求二审法院驳回戴胜桥提出的装修残值34490元的不合法诉求。1、戴胜桥于2015年5月30日与杨军签订停车棚管理服务协议中明确约定因小区非机动车停车棚路面施工造成停车棚经营者离场、乙方受甲方委托为停车棚进行服务方便规范管理，充分说明戴胜桥进入本小区前已经由武汉永乐物业有限公司对停车棚进行了整修，已经足够具备停放非机动车的条件。2、戴胜桥提供的报价单是虚假证据。（1）武汉永盛世纪装饰工程有限公司成立时间是2016年8月12日，而戴胜桥提供的该公司公章的报价单是在2015年。（2）戴胜桥没有提交与该装饰公司之间的书面合同及正式发票。（3）戴胜桥没有提交任何与该装饰公司转账的证据。（4）戴胜桥对停车棚的停车区域只是进行了简单刷白处理。（5）该装饰公司制作虚假报表，武华苑业委会保留向其追究法律责任的权利。四、请求二审法院依法维持原判，由戴胜桥承担鉴定费用2000元；五、请求法院依法判令一审、二审诉讼费用全部由戴胜桥承担。武华苑业委会向一审法院提出诉讼请求：1、确认2015年5月30日武华苑小区前业委会与戴胜桥所签订协议为无效协议；2、戴胜桥支付从2015年6月1日起至实际腾退之日止的场地占用费（为方便计算诉讼费用，暂按每月5000元，计算至2017年2月1日，共计100000元）；3、戴胜桥退出武华苑小区1#楼架空层；4、本案一切诉讼费用由戴胜桥承担。戴胜桥向一审法院提起反诉请求：1、武华苑业委会返还戴胜桥垫付停车棚前期经营者投资费用40000元；2、武华苑业委会赔偿因解除协议给戴胜桥造成的损失54860.5元；3、本案诉讼费用全部由武华苑业委会承担。一审法院认定事实：武汉市武华苑小区系单位集资房，2005年交付业主使用。该小区1号楼有处架空层，面积约400㎡，作小区业主停放非机动车使用。2005年5月起，案外人郑友香租赁该场地，每月向物业公司交纳场地租赁费80元。郑友香租赁该场地后，隔出了两间房自用，并安装了车棚、水电、监控，加装了围墙等。小区业主将非机动车停放该处，郑友香按台（辆）收取管理费。武汉市武华苑小区第一届业主委员会成立于2007年10月29日。武汉市武华苑小区第二届业主委员会成立于2015年6月23日。武汉市武华苑小区第三届业主委员会成立于2016年2月26日。案外人杨军自2007年起至2015年期间，任小区业主委员会委员，后担任业主委员会主任。2015年5月30日，杨军（甲方）与戴胜桥（乙方）签订《协议》。双方约定，因小区非机动车停车棚（一号楼架空层）路面施工，造成停车棚经营者离场。为规范管理，经双方协商，甲方委托乙方垫付停车棚前期经营者投资费用肆万元整（40000元），并由乙方为停车棚服务，经营年限为捌年。若乙方因故不再为停车棚服务，则此费用（40000元）由新的停车棚经营者按服务期限逐年递减，将剩余费用支付给乙方。一、乙方从2015年8月1日起，按100元/月支付甲方场地租赁费；二、停车棚水电费按表计支付给小区物业管理部门。该《协议》尾部左边盖有“武汉市武华苑小区第一届业主委员会”印章。《协议》签订后，戴胜桥向杨军交纳40000元，杨军向郑友香转交40000元后郑友香离场。2015年6月中旬，戴胜桥委托案外人陶志强对小区1号楼架空层进行改造。改造内容包括：板房（4间）、厕所（1间）、水电、油漆、窗户（5樘）、门、电、监控设备、雨棚。改造完毕后，戴胜桥向陶志强支付工程款54860元。2015年8月至同年12月，戴胜桥每月向小区物业服务公司缴纳场地租赁费100月，合计500元。此后，因小区业主委员会改选等原因，自2016年1月起，戴胜桥未再缴纳场地租赁费。一审审理中，戴胜桥提出申请，要求对“武汉市武华苑小区1号楼架空层装修的剩余价值”进行鉴定。一审法院依法委托天地源评估公司鉴定。该公司出具《资产评估报告》，意见为“经过测算，得出纳入评估范围装修的市场价值为34490元。”装修评估明细表记载“1、隔板（房间1、轻质隔热彩钢夹板，下同），1198元；2、隔板（房间2），317元；3、隔板（房间2），548元；4、隔板（车棚房间3），601元；5、隔板（车棚厕所），964元；6、隔板（车棚房间4），555元；7、厕所（不含厕所隔板、水电），887元；8、车棚整体水电，18378元；9、居住区电，1020元；10、油漆（房间1、2，车棚，4039元；11、窗（房间1），395元；12、窗（房间2），340元；13、窗（房间2），455元；14、窗（房间2），617元；15、窗（房间2），810元；16、监控设备，2140元；17、雨棚，581元；18、门，645元。”本案一审审理中，双方均同意解除租赁关系。一审法院认为，武汉市武华苑小区第二届业主委员会主任杨军代表业委会与戴胜桥签订《协议》，双方意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。一审审理中，经询问，双方均同意解除租赁关系，故予以照准。关于本诉，《协议》解除后，戴胜桥继续占有武华苑小区1号楼架空层已无事实和法律依据，戴胜桥应腾退该场地并交由武华苑业委会管理、使用。武华苑业委会主张戴胜桥按每月5000元的标准从2015年6月1日起支付场地占用费。一审法院认为，武华苑业委会未在除斥期内行使撤销权，且《协议》已被确认为合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。武华苑业委会要求戴胜桥按上述标准支付场地占用费的诉讼请求，缺乏法律依据，不予支持。戴胜桥从2016年1月起未支付场地租赁费，应从2016年1月起至实际腾退之日止，按100元/月的标准计算场地租赁费支付给武华苑业委会。关于反诉，戴胜桥向杨军交纳的40000元实际收取人是案外人郑友香。从查明的事实可知，郑友香系武华苑小区1号楼架空层的前一任承租人和车棚的经营者。从2005年5月起至2015年6月止，郑友香在此地租赁和经营长达10年之久。在这10年间，郑友香同样对车棚进行了装修、改造和添附。因此，郑友香收取的40000元实际包括了车棚的装修、改造和添附残值费用和经营权转让费用。又，《协议》中约定“若乙方因故不再为停车棚服务，则此费用（40000元）由新的停车棚经营者按服务期限逐年递减，将剩余费用支付给乙方”，故武华苑业委会并无义务向戴胜桥退还此40000元。但武华苑业委会系1号楼架空层的管理人，武华苑业委会提前终止协议势必造成戴胜桥的车棚经营权落空，因无法区分装修、改造和添附残值费用和经营权转让费用，故根据公平原则，酌定武华苑业委会向戴胜桥补偿10000元。戴胜桥的该项反诉请求，予以部分支持。戴胜桥租赁架空层后再次进行了改造，武华苑业委会无证据证明不同意戴胜桥改造。《协议》解除后，双方对架空层内的装修残值可参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第四项的规定来分担。架空层内的隔板、窗、监控设备、门（装修评估明细表，序号1-4、6、11-16、18）可由戴胜桥自行拆除，剩余部分的装修残值25869元（装修评估明细表，序号5、7-10、17）由双方各分担50%。即武华苑业委会应向戴胜桥补偿12934.5元（25869元÷2）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十三条第一款、第九十七条、第九十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、戴胜桥于本判决生效之日起十日内腾退位于武汉市江岸区武华苑小区1号楼架空层（约400㎡），交由武华苑业委会管理、使用；二、戴胜桥于本判决生效之日起十日内向武华苑业委会支付场地租赁费（从2016年1月起至实际腾退之日止，按100元/月计算）；三、驳回武华苑业委会的其他诉讼请求；四、武华苑业委会于本判决生效之日起十日内向戴胜桥补偿10000元；五、武华苑业委会于本判决生效之日起十日内向戴胜桥补偿装修残值12,934.5元；六、驳回戴胜桥的其他反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费2300元、邮寄费20元，合计2320元，由武华苑业委会负担2220元，戴胜桥负担100元。反诉受理费1086元（已减半），由武华苑业委会负担163元，戴胜桥负担923元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审审理查明：一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，针对戴胜桥的上诉请求，本院评判如下：关于戴胜桥上诉认为涉案合同的解除并非戴胜桥的原因，其为武华苑业委会垫付的40000元是否应予全额退还的问题。双方签订的《协议》中约定该40000元费用由新的停车棚经营者按服务期限逐年递减，将剩余费用支付给戴胜桥，并未约定武华苑业委会有退还义务，现双方均同意解除该协议，因该费用无法区分装修、改造和添附值费用及经营权转让费用，故一审法院根据公平原则，酌定武华苑业委会向戴胜桥补偿10000元，并无不当。戴胜桥的该项上诉理由，本院不予采纳。关于戴胜桥上诉认为其不存在违约行为，武华苑业委会主张解除合同，则武华苑业委会是否应向戴胜桥全额返还装修残值的问题。因该装修残值的返还问题，双方的协议中并未约定，且双方均同意解除协议，则一审法院参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第四项的规定来分担装修残值正确，故戴胜桥的该项上诉理由，本院亦不予采纳。关于戴胜桥上诉主张因鉴定装修残值，而发生的鉴定费由武华苑业委会承担的问题。该费用系为戴胜桥的主张产生的费用，一审法院判决书中虽未有表述，系一审判决书对该费用的漏写。事后，一审法院对鉴定费的承担作出了补正裁定。且一审法院根据案件的审理情况作出对鉴定费承担的认定符合相关规定，戴胜桥的该项上诉理由不成立。综上所述，戴胜桥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费832元，由戴胜桥负担。本判决为终审判决。审 判 长  丰 伟审 判 员  张文霞审 判 员  申 斌二〇一八年四月十八日法官助理  严 洁书 记 员  陈佳佳