北京市房山区人民法院民 事 判 决 书(2018)京0111民初6524号原告：刘兆奎，男，1961年6月14日出生，汉族，房山区教育委员会司机，住北京市房山区。委托诉讼代理人：李国路，北京市房山区城关街道第二法律服务所法律工作者。被告：孙贺男，女，1974年9月10日出生，汉族，无业，住北京市房山区。被告：戴秋波，女，1955年1月6日出生，汉族，无业，住北京市房山区。被告戴秋波之委托诉讼代理人：卫东，北京市房山区良乡镇第三法律服务所法律工作者。上述被告孙贺男、戴秋波之诉讼委托代理人：雷雨石，黑龙江彦学律师事务所律师。第三人：北京凯利门房地产经济有限公司，住所地北京市房山区良乡长虹西路翠柳东街**。法定代表人：王宁，总经理。委托诉讼代理人：兰娜，女，1990年8月17日出生，汉族，该公司员工。委托诉讼代理人：黄科，北京智远律师事务所律师。原告刘兆奎与被告孙贺男、戴秋波及第三人北京凯利门房地产经纪有限公司（以下简称凯利门房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员赵鹏杰独任审判，公开开庭进行了审理。原告刘兆奎的委托诉讼代理人李国路，被告戴秋波的委托诉讼代理人卫东，第三人凯利门房地产公司的委托诉讼代理人黄科、兰娜到庭参加了诉讼。本院第一次开庭时被告孙贺男之委托代理人雷雨石到庭参加了诉讼，其后的开庭孙贺男经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告刘兆奎向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告及第三人凯利门房地产公司于2016年8月27日签订的《房屋定购协议》；2、判令被告双倍返还定金10万元；3、判令被告及第三人共同赔偿原告损失67.74万元（评估价格283.74万元减去合同约定价格216万元所得），以上共计77.74元；4、本案诉讼费、评估费由被告承担。事实和理由：被告戴秋波系孙贺男的母亲。2016年8月27日，孙贺男委托戴秋波通过凯利门房地产公司与原告签订《房屋定购协议》，约定原告以贷款方式购买被告位于北京市房山区×地区×小区×号楼×单元×号房屋一套，建筑面积为106.91平方米，房屋总价款216万，原告向被告支付5万元定金，于2016年9月27日支付首付款，合同签订后，原告依约交付了定金五万元。当原告依约交付首付款时，被告拒收。为达到购买被告房屋条件，原告已经把原有住房出让。现被告的违约行为导致原告无房可住。故原告多次并通过各种方式与被告协商履行合同，但被告以种种理由拒不履行，并又在其他中介公司再次登出转让信息，价格高于原告与被告达成价格，这才是被告故意违约目的。为维护原告的合法权益，诉至法院，依法支持原告的诉讼请求。被告孙贺男辩称，我在北京房山区×小区确有一处房产系×号楼×单元×室，该房产也确是属于我的私有财产，可是我从来没有打算出售过，也没有委托任何人出售，关于原告刘兆奎在诉状中称购买的上述房屋，我不知情，也不同意出售该房屋。关于刘兆奎与戴秋波签订的房屋定购协议无效。请法院查明事实驳回原告的诉讼请求。被告戴秋波辩称，一、起诉书中称“被告孙贺男委托被告戴秋波通过凯利门房地产公司与原告签订《房屋定购协议》”这不是事实。因为被告孙贺男从来也没有委托过他人出售自己的房屋，包括答辩人，处理房屋的相关完全是答辩人的个人意思表示。二、本案涉及的《房屋定购协议》不能等同于《房屋买卖合同》。根据法律规定，在房屋买卖交易中，买受人与出让人签署的房屋买卖合同为产权交易中非常重要的法律要件，而本案中原、被告双方未签署房屋买卖合同，所以本案缺少形式要件。三、原、被告双方没有完成全部房地产交易要件。在原告没有如约交购房款时发生了情势变更，导致无法交易系双方的责任。四、原、被告双方在2016年8月27日签订的《房屋定购协议》由于未经产权人同意，应属于无效协议，也无法履行。五、原告在本诉中的第一项诉讼请求不合情理，同样也不符合法律规定，请求法庭对原告的诉请予以驳回。不同意原告的诉求，原告的诉求与事实不符，双方签订合同不产生任何法律效力，该合同并没有生效，所以不存在解除的问题，鉴于该合同处于待生效的状态，所以不存在违约和双倍赔偿定金的问题，故被告没有赔偿原告经济损失的缘由。但我同意将所收取的定金予以返还。第三人凯利门房地产公司述称，2016年8月27日，刘兆奎一家找到我司欲购买一套房子，我司刘兆奎至孙贺男房子看房，当时房主母亲和父亲在，刘兆奎相中房子想与房主签合同，戴秋波称房子是女儿名字，女儿现在人在日本，所有事情委托给她办理并出示房产证原件，但要和女儿说一声，于是我司就离开了。大约一个小时，房主母亲打电话，说房子可以卖，于是当天下午持房产证原件到凯利门公司进行签约。签约时，双方约定房屋以216万成交，戴秋波替女儿收取5万元定金，一个月内另附60万元，以贷款形式购买此房，孙贺男回国时办理委托书及公证。由于房屋核验需要孙贺男身份证原件、户口本原件，后由孙贺男快递回国，交由公司，客户准备好60万元后通知戴秋波，戴秋波以生病为由，未收，孙贺男回国后，曾多次上门打电话孙贺男均称有事，也未收取，期间我司把委托书模板发给戴秋波，后经孙贺男与戴秋波询问公证处办理此类公证需要回东北老家，但由于孙贺男有事，来不及办理，就没办成，直接飞回日本。后戴秋波称孙贺男在日本大使馆要做公证，让我司把公证格式给她。刘兆奎为了方便履行，想办法凑够了全款，因为全款只需要孙贺男再回来一次，2天时间就能办完，等通知双方网签时，戴秋波称告知女儿，但女儿一直没时间，直到12月份刘兆奎找到我司说看到孙贺男将房子在某公司外网上继续出售，价格也远远高出当时与刘兆奎签约的价格，我司到房屋核实，戴秋波才说不想卖房子了，而且当时女儿其实已经加入日本国籍，因怕买房麻烦才没有说明。后来上门店跟我司说，让我司通知刘兆奎涨到280万元，最后涨30万元，刘兆奎不同意，双方协商无法解决，以上为该房屋交易的全过程。对于原告所主张的第一项诉讼请求是否解除由法院确定。对于第二项诉讼请求，由法院确定。对于第三项诉讼请求，我司只是中间方，不应承担责任。戴秋波出示孙贺男的原件，证明其有出售的房屋的权利，有权出售房屋，该合同是真实有效的，被告是否要承担责任，由法庭确认。第三人不承担任何责任。经审理查明，2016年8月27日，戴秋波代孙贺男（出卖方、甲方）与刘兆奎（买方、乙方）在凯利门房地产公司居间下（居间方、丙方）签订《房屋定购协议》，约定：甲、乙双方协商一致，就乙方购买甲方房产事宜达成如下定购协议：甲方房屋位于北京市房山区×地区×楼×，所有权证书：京房权证房私字第XXXX号，房屋建筑面积为106.91平方米（以产权证上登记的建筑面积为准）。甲方保证该房屋符合国家及北京市有关房屋上市的规定及政策法规，且有权将房屋上市交易。甲方房屋售让总价为人民币216万元整。乙方向甲方支付人民币5万元整，作为购房定金，同时，甲方将房屋产权证质押于丙方，该笔定金可转化为甲方房屋出售总价的一部分，定金由甲方直接收取。双方约定乙方申请贷款当日签订《北京市存量房屋买卖合同》（网上签约）。双方约定采取以下付款方式：乙方于2016年9月27日前支付首付款60万元整后，剩余首付款76万元待甲乙双方产权过户之时结清。乙方申请住房公积金贷款支付剩余房款80万元整。甲、乙双方于2016年10月27日前相互配合申请贷款。如因乙方申请获批的贷款金额不足申请额，乙方有义务于银行或公积金中心通知之日起五个工作日内向甲方补足金额。如在乙方办理贷款期间由于乙方自身的原因导致银行或公积金中心不放贷，乙方可第二次向其他银行申请贷款，其间已发生的及要产生的各项费用由乙方自身负担；如第二次贷款仍未获得批准，则乙方应于得知贷款未获批准之日起二十个工作日内自行筹齐剩余房款，以现金形式支付给甲方。关于产权登记的约定：甲、乙双方于公积金中心通知过户之日起5个工作日内办理产权过户。双方应相互配合向房屋所在区（县）房地产交易所申请办理房屋买卖过户相关手续，按有关规定申领房屋所有权证。办理上述手续时产生的税费及相关费用，全部由乙方承担。甲方应保证向乙方出售的房屋没有产权纠纷和债权债务纠纷。如因甲方的原因，造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷，甲方应承担全部责任。房屋交付：甲、乙双方就房屋交付约定如下：1、甲方收到全款当日进行房屋交验。2、房屋交验时，甲、乙双方均应亲自到场。房屋交验完毕后，双方应签署《物业交验单》。3、房屋交验前，房屋所产生的各项费用：如水、电、燃气、物业、供暖等各项费用由甲方承担；房屋交验后，房屋所产生的各项费用：如水、电、燃气、物业、供暖等各项费用由乙方自行承担。房屋交验时，甲方须提供上述费用交纳的票据或其他证明。4、双方对房屋内留存物品和设施的约定：见附件二。5、公共维修基金随房赠送。为了促进甲、乙双方房屋买卖交易顺利进行，丙方作为中证方，提供居间服务、协助办理贷款及过户等相关事宜，三方约定如下：（一）甲、乙双方同意共同委托丙方作为上述房产交易的居间中证人；（二）丙方接受甲、乙双方的委托完成以下工作：1、提供房源信息、交易机会和订约媒介服务，撮合甲、乙双方签订《北京市存量房屋买卖合同》并保管其中一份，甲、乙双方签订本协议后，丙方的居间服务完成；2、代为保管买受人所付购房定金及相关费用，直至交易完毕；3、保管出卖人房屋产权证及原购房协议，作为办理过户之用。（三）甲、乙双方分别负有向丙方支付有关费用的义务：乙方支付的费用：居间服务费47520元，贷款服务费300元，权证办理服务费500元，其他物业交接200元，以上费用的支付时间为签订本协议之日。本协议一经签订，则视为在丙方撮合下，甲、乙双方房产交易关系已经成立。双方对本协议条款的任何变更，均需以书面形式确认。本合同签订后，乙方支付定金至支付首付款期间，甲、乙双方任何一方违反本协议条款，均视为违约；违约方应向守约方支付房屋总价款10%的违约金；同时违约方向丙方支付总房款2.2%的居间服务费。本合同签订后，乙方已支付了首付款后，甲、乙双方任何一方违反协议条款，均视为违约；违约方应向守约方房屋总价款20%的违约金；如造成其他损失，还应按实际损失赔偿；同时违约方向丙方支付总房款2.2%的居间服务费。如甲乙双方协商解除本合同，或者甲乙双方同时以明示或默示的方式表明不履行该合同中的约定，或者甲乙双方先后以明示或默示的方式表明不履行该合同中的约定，双方仍应向丙方支付居间服务费，居间服务费给付方案为：甲方向丙方给付总房款1.1%的居间服务费，乙方向丙方给付总房款1.1%的居间服务费。在本合同履行期间，如甲、乙任何一方违约导致合同履行不能的，只有在甲、乙双方协商或法院诉讼有结果的前提下，丙方才能将提存的定金、房产证及相关资料等按甲、乙双方协商的结果或法院的诉讼结果退还。乙方申请贷款的相关费用由乙方承担。地下室。地下室随房赠送，并且从交房之日起半年内交付地下室在履行过程中产生争议，应协商解决。协商不成的，任何一方均可向房屋所在地的人民法院提起诉讼。本协议一式3份，甲、乙、丙方各执一份。自三方签字或盖章之日起生效。协议落款处：甲方无孙贺男签字，委托代理人有戴秋波签字并捺印、乙方有刘兆奎签字并捺印，丙方有凯利门房地产公司经纪人签字并公司章等内容。签订协议当日，戴秋波代孙贺男出具《承诺书》。同日，戴秋波收取刘兆奎支付的购房定金5万元。后因戴秋波无法提供孙贺男授权其出售涉案房屋的相关手续，导致《房屋定购协议》无法继续履行。原告诉至本院，要求继续履行《房屋定购协议》。审理中，刘兆奎变更诉讼请求，要求解除双方签订的《房屋定购协议》，并要求孙贺男、戴秋波双倍返还定金、赔偿房屋差价损失等。另查，涉案房屋于2005年6月30日登记在孙贺男名下。审理中，刘兆奎申请对涉案房屋的市场价格依法评估。经摇号随机确定的评估机构为北京仁达房地产评估有限公司进行评估，经该评估机构评估，涉案房屋价值总额为283.74万元，为此刘兆奎支付了评估费7600元。后戴秋波对评估结果提出异议认为评估结果过分高于市场价格，但评估机构审查后认为评估结果客观合理，维持原结果。上述事实，有当事人的陈述，《房屋定购协议》、收条、不动产登记资料查询结果证明、微信聊天记录、房产中介登记信息截屏、房屋所有权证、《评估报告书》等证据在案佐证。本院认为：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。相对人可以催告被代理人自收到通知之日起一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，首先，因戴秋波代孙贺男与刘兆奎签订《房屋定购协议》时，刘兆奎知晓涉案房屋登记的所有权人为孙贺男，并应知晓在合同履行中戴秋波应取得孙贺男授权其出售涉案房屋的委托书，且刘兆奎提供的证据不足以证明戴秋波有权代孙贺男出售涉案房屋，且孙贺男不予以追认，故戴秋波代孙贺男与刘兆奎签订《房屋定购协议》对孙贺男不发生效力，由戴秋波承担责任；第二，因戴秋波在未取得权利人孙贺男的同意的情况下擅自出售涉案房屋，现原告要求解除签订的《房屋定购协议》的诉讼请求，理由正当、于法有据，本院予以支持；第三，因戴秋波在未取得权利人孙贺男的同意的情况下擅自出售涉案房屋导致协议无法继续履行，刘兆奎要求戴秋波双倍返还定金的诉讼请求，理由正当、于法有据，本院予以支持；第四，关于刘兆奎主张的可得利益损失，因合同签订后房屋的市场价值处于上涨态势，且经评估涉案房屋市场价值为283.74万元，高于合同中约定的房屋的总价款216万元，故刘兆奎要求赔偿可得利益损失，理由正当、于法有据，本院予以支持；第五，关于可得利益损失的具体数额，因合同签订后存在以下情形：（一）合同签订时，刘兆奎就应当知道涉案房屋涉及孙贺男的权益，不能擅自出售，（二）合同签订后，刘兆奎仅支付了5万元的定金，基于上述情形刘兆奎可以及时采取救济措施减少相应的风险和损失，换言之，戴秋波的行为以及刘兆奎已支付的购房款，尚不足以限制其经济能力导致其无法另行购买其他房屋，因此，本院将结合合同中约定涉案房屋的购买价格、评估的市场价值、刘兆奎已付定金及双方在合同签订、履行中各自存在的过错程度等酌情确定可得利益损失；综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条，《中华人民共和国合同法》第四十八条、第四十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告刘兆奎与被告戴秋波代孙贺男于二〇一六年八月二十七日就坐落于北京市房山区×地区×号楼×房屋签订的《房屋定购协议》。二、被告戴秋波于本判决生效后十日内双倍返还原告刘兆奎定金10万元。三、被告戴秋波于本判决生效后十日内赔偿原告刘兆奎经济损失356440元。四、驳回原告刘兆奎的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5787元，由原告刘兆奎负担1712元（已交纳），由被告戴秋波负担4075元（于判决生效后七日内交纳）。评估费7600元，由原告刘兆奎负担3040元（已交纳），由被告戴秋波负担4560元（于判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  赵鹏杰二〇一八年十二月二十一日书记员  李玉冰