上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民再102号再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：王令勇，男，1972年3月9日出生，汉族，户籍地江西省九江市永修县，现住上海市长宁区。委托诉讼代理人：魏增明，上海市君志律师事务所律师。再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：杨智兰，女，1971年3月5日出生，汉族，户籍地江西省九江市永修县，现住上海市长宁区。被申请人（一审原告、二审上诉人）：王顺龙，男，1955年10月18日出生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：陈栋，上海罗业律师事务所律师。委托诉讼代理人：凌宏，上海罗业律师事务所律师。原审第三人：中国银行股份有限公司上海市长宁支行，住所地上海市长宁区延安西路2067号。法定代表人：顾力星，行长。委托诉讼代理人：李育芹，上海市佳信达律师事务所律师。再审申请人王令勇、杨智兰因与被申请人王顺龙、原审第三人中国银行股份有限公司上海市长宁支行房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2016）沪01民终7572号民事判决，向上海市高级人民法院申请再审。上海市高级人民法院于2017年8月24日作出（2017）沪民申442号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭公开开庭审理了本案。再审申请人王令勇及其委托诉讼代理人魏增明，再审申请人杨智兰，被申请人王顺龙及其委托诉讼代理人陈栋、凌宏，原审第三人中国银行股份有限公司上海市长宁支行的委托诉讼代理人李育芹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王令勇申请再审称：1、上海市长宁区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称涉讼房屋）买卖不是为了骗取贷款，王令勇已经付清了全部房款，且从2011年至今一直在归还房贷。房屋买卖的整个过程都是各方当事人自愿并亲自参与的，没有法律规定的无效行为。2、二审判决合同无效，但是没有对无效的后果进行处理，对于当事人之间房款的结欠是不公平的。3、孙某居住在涉讼房屋内是为了帮助办理居改非，后来是因为政策原因没有办成，但是王令勇一直将涉讼房屋作为经营用房。故请求再审撤销二审判决，维持一审判决。杨智兰申请再审称：王顺龙取得涉讼房屋是没有支付对价的，王顺龙在之前的庭审中也是确认的，房屋的实际权利人是孙某。孙某支配钱款是王顺龙同意的。故请求撤销二审判决，维持一审判决。王顺龙辩称，1、王顺龙不是合格的主体，双方之间的买卖不是真实意思的表示，双方之间的交易行为是不符合不动产交易习惯的。2、贷款发放的当天钱款就被孙某取出转给了杨智兰，王顺龙没有拿到一分钱。3、王令勇同意孙某居住在涉讼房屋内4年，孙某的户口至今都在涉讼房屋内说明房屋就是孙某的，王顺龙及王令勇之间的买卖不符合常理。故请求再审维持二审判决。中国银行股份有限公司上海市长宁支行称，对于各方之间的借贷买卖其是不知情的，望法院判决的时候保护银行的利益。王顺龙向一审法院起诉请求：1、依法确认王顺龙与王令勇于2010年3月4日签订的涉讼房屋的《上海市房地产买卖合同》无效，要求将涉讼房屋恢复登记至王顺龙名下；2、本案诉讼费由王令勇、杨智兰承担。一审法院认定事实：王顺龙与案外人孙某系常年好友关系。涉讼房屋原为案外人孙某所有。2005年2月2日，孙某与王顺龙签订《上海市房地产买卖合同》，约定孙某以1,300,000元的价格将涉讼房屋转让给王顺龙，并将涉讼房屋过户至王顺龙名下。王顺龙及孙某表述，2005年购买涉讼房屋贷款总计650,000元，该款项交给孙某，也由其进行还贷，只是利用王顺龙的名义归还。2010年3月25日前，上述贷款已经全部还清。最后一笔提前还贷的费用390,000余元，系由王令勇帮王顺龙垫付，具体由杨智兰通过银行取款398,661.07元后存入王顺龙账户中，取款代办人是杨智兰、付款人是王令勇。2010年3月4日，王令勇与王顺龙签订《上海市房地产买卖合同》，约定由王顺龙将涉讼房屋以1,800,000元的价格转让给王令勇；王顺龙应于2010年6月30日前腾出涉讼房屋并通知王令勇进行验收交接；2010年6月1日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续等。2010年3月4日，王令勇通过工商银行向王顺龙支付150,000元；同日，王令勇通过建设银行向王顺龙支付110,000元；同日，王令勇通过中信银行向王顺龙支付100,000元（该笔转账系杨智兰替王令勇代办，随后，案外人孙某又以现金方式从王顺龙账上取出）；2010年3月5日，王令勇通过招商银行向王顺龙支付130,001元；此外，王令勇以现金方式向王顺龙支付了30,000元。2010年3月31日，王令勇向王顺龙支付了房屋尾款20,000元。上述款项总计540,001元。2010年3月4日，王顺龙建设银行账户中的17,000元转账至案外人张某名下、93,000元转账至杨智兰名下；同日，王顺龙工商银行账户中由孙某卡取93,000元、从该账户中转账57,000元至案外人张某名下；2010年3月5日，王顺龙招商银行账户中的130,000元转账至杨智兰名下。2010年3月18日，王令勇（作为借款人、抵押人）与中国银行股份有限公司上海市长宁支行（作为贷款人、抵押权人）签订抵押借款合同，由王令勇向中国银行股份有限公司上海市长宁支行申请贷款1,260,000元。中国银行股份有限公司上海市长宁支行将1,260,000元的贷款发放至王令勇账户，其中800,000元由孙某代取后交付杨智兰，杨智兰确认收到，但认为是王顺龙归还的借款，剩余460,000元王顺龙表示已被其花用。中国银行股份有限公司上海市长宁支行在庭审中确认，贷款一直是由王令勇的账户在还款，王令勇表示贷款一直由其偿还。2010年4月6日，涉讼房屋权利人变更为王令勇。2012年8月23日，孙某与杨智兰签订《房地产抵押借款合同》一份，约定由孙某向杨智兰借款1,500,000元并以涉讼房屋作为抵押担保，孙某每月支付杨智兰利息75,000元，如本金没有归还时，孙某又不支付利息，杨智兰有权要求孙某出售涉讼房屋用来归还欠款等。王令勇、杨智兰称，因王令勇和孙某之间有协议约定，孙某为王令勇办理“居改非”，王令勇给付孙某1,200,000元。因此王令勇当时同意以涉讼房屋为孙某的借款抵押。2013年4月17日，王令勇出具收条一张，载明：今收到孙某9,830元整，用于归还贷款房子地址XX路XX弄XX号XX室（应为101室）。该收条落款人为王令勇。杨智兰表示该收条由其亲笔书写，并代签了王令勇的名字，内容系因孙某的要求而书写。关于涉讼房屋的使用情况，王顺龙表示，其于2004年起向孙某承租涉讼房屋，承租后便一直经营棋牌室，但孙某仍居住房屋内一间8平米的房间，直至被王令勇等赶走；王令勇表述，2010年之前的情况其不清楚，2010年购房后部分房屋由其出租，部分房间仍由孙某使用。因孙某表示可以为王令勇配合办理“居改非”的手续，故王令勇同意给其居住一年时间，但孙某实际居住了两年多仍不愿搬离，一直到2013年5月实际搬离。目前涉讼房屋已由王令勇控制并出租。一审另查明，涉讼房屋上存在抵押权利人为中国银行股份有限公司上海市长宁支行、债权数额为1,260,000元的抵押登记，截至2016年2月20日，贷款本金剩余951,949.62元。涉讼房屋上另有抵押权利人为杨智兰、债权数额为2,272,300元的抵押登记。一审再查明，在涉讼房屋交易之前的2009、2010年期间，王顺龙、案外人孙某与杨智兰有多笔经济往来，多为杨智兰向两人的打款，金额达数十万。另外，案外人孙某于2009年11月12日写下借条，言明向杨智兰借款98,700元；于2010年3月16日写下借条，言明向杨智兰借款10,000元。此外，2013年5月，案外人孙某曾起诉王顺龙、杨智兰、王令勇，要求确认孙某与王顺龙就涉讼房屋签订的房屋买卖合同及王顺龙与王令勇就涉讼房屋签订的房屋买卖合同均无效。该案经一审法院审理后依法作出判决，确认王顺龙与王令勇就涉讼房屋签订的房屋买卖合同无效，驳回孙某的其余诉讼请求。后杨智兰、王令勇不服，上诉于本院，二审经审理后认为孙某与王顺龙签订的买卖合同既然合法有效，涉讼房屋也已登记于王顺龙名下，孙某已非涉讼房屋权利人，其无权要求确认王顺龙与王令勇签订的买卖合同无效。故于2014年9月26日依法作出终审判决，改判撤销一审判决，驳回孙某的全部诉讼请求。一审法院判决：驳回王顺龙的全部诉讼请求。一审判决后，王顺龙不服，上诉至本院请求撤销一审判决，改判支持其一审全部请求。王令勇及杨智兰不同意王顺龙的上诉请求，中国银行股份有限公司上海市长宁支行未发表意见。本院二审经审理查明，2010年3月4日，孙某代王顺龙在中信银行开户，同日15时37分，杨智兰代王令勇通过中信银行向王顺龙转账支付100,000元，15时41分，孙某以现金形式从王顺龙该账户取款100,000元。同日16时35分，孙某代王顺龙在中国工商银行开户，16时40分，王令勇通过该行向王顺龙转账支付150,000元，16时47分，孙某代王顺龙从该账户取款93,000元，16时48分，孙某代王顺龙将该账户中57,000元转账至案外人张某名下。同日，孙某代王顺龙在中国建设银行开户，后王令勇通过该行转账110,000元至王顺龙账户，随后该账户中17,000元转账至案外人张某名下、93,000元转账至杨智兰名下。2010年3月5日，王令勇通过招商银行向王顺龙支付130,001元，随后该账户中的130,000元转账至杨智兰名下，交易摘要显示“还款”。另查明，2011年10月27日至2012年12月17日期间，杨智兰向孙某转账6笔合计2,204,000元。2013年4月21日，孙某（借款人）与杨智兰（抵押权人、贷款人）签订借款抵押合同，约定借款金额227.23万元，债务履行期限2013年4月21日至同年6月21日，抵押物系涉讼房屋，之后，王令勇作为抵押人在该合同上签名。同日，孙某出具承诺书，称借杨智兰227.23万元及利息在2013年6月21日前全部归还，若到时不归还，其搬离涉讼房屋。还查明，2013年5月16日至2014年5月9日期间，孙某先后5次以涉讼房屋内发生债务纠纷、被盗、与杨智兰发生纠纷、信箱被撬、邻里纠纷等为由报警。目前，涉讼房屋存在三项抵押登记：1、抵押权人为中国银行股份有限公司上海市长宁支行，债权数额为1,260,000元；2、抵押权人为杨智兰，债权数额为2,272,300元；3、抵押权人为徐某，债权数额为2,000,000元。本院二审认为本案的争议焦点在于王顺龙与王令勇签订涉讼房屋买卖合同是否为双方真实意思表示，亦即王顺龙所称的双方系以买卖之名套取银行贷款的主张是否成立。首先，就买卖主体而言。一方面，王令勇、杨智兰曾为夫妻关系，结合两人存在该特殊人身关系以及2010年王顺龙提前还贷费用390,000余元由杨智兰代王令勇办理、杨智兰曾代王令勇收取孙某还款并出具收条、杨智兰代王令勇通过中信银行向王顺龙转账支付首付款等事实可以认定在购买涉讼房屋的活动中杨智兰与王令勇实际存在主体的混同。另一方面，王顺龙与孙某系常年好友关系，孙某系涉讼房屋原产权人，后通过买卖形式将涉讼房屋过户至王顺龙名下，王顺龙亦表示涉讼房屋买卖合同是孙某让其签订的，其和孙某是配合王令勇及杨智兰实现套贷目的，同时，结合孙某代王令勇开设银行账户、代办取款、转账业务等事实，亦可认定在出售涉讼房屋的活动中王顺龙与孙某也实际存在主体的混同。其次，就房款支付而言。从本案查明事实看，王令勇虽在形式上完成了支付全部房款的义务，然而，一方面，关于首付款540,001元，其中绝大部分款项（490,001元）由王令勇先后分四家银行账户转账支付，而这些转账款项仅在王顺龙于转账当日在该四家银行开设的相应账户（其中三家银行账户已有证据显示系孙某代王顺龙办理）中短暂停留便转入杨智兰和案外人名下。另一方面，关于银行贷款1,260,000元，虽然该款由银行发放至王顺龙账户，但其中大部分款项（800,000元）亦由孙某代取后交付杨智兰。再次，就房屋交付而言。王令勇虽称因孙某表示可帮助办理“居改非”，故其同意孙某暂住涉讼房屋内一间8平方米的房屋，然而，王令勇始终未举出确凿证据证明该节事实，且王顺龙对此亦予以否认，故本院对王令勇关于孙某帮助办理“居改非”的说法实难采信。同时，王令勇称孙某在涉讼房屋一直居住到2013年5月实际搬离，王顺龙则表示孙某是被王令勇赶走的，从孙某于2013年5月即以房屋买卖合同纠纷为由向一审法院起诉王顺龙、杨智兰、王令勇以及孙某在2013年5月至2014年5月期间多次报警等事实看，孙某和王顺龙一方就涉讼房屋交付已及时向王令勇、杨智兰一方做出了积极干预。最后，就本案存在的一些特定情况而言。其一，2010年4月6日，涉讼房屋产权已登记至王令勇名下，而孙某和杨智兰于2012年8月23日签订的《房地产抵押借款合同》却约定以涉讼房屋作为抵押担保，并约定若孙某不归还本金和利息，则杨智兰有权要求孙某出售涉讼房屋用来归还欠款。其二，孙某和杨智兰于2013年4月21日签订的《借款抵押合同》亦约定以涉讼房屋作为抵押物，同时，孙某出具承诺书称若到时不归还欠款，其搬离涉讼房屋。其三，2013年4月17日，杨智兰代王令勇向孙某出具收条一张，载明：今收到孙某9,830元整，用于归还贷款房子地址XX路XX弄XX号XX室（应为101室）。鉴于本院对王令勇关于孙某帮助办理“居改非”的说法不予采信，以及杨智兰关于收条内容系按照孙某要求写的解释实在有悖常理，本院二审认为，王令勇和杨智兰对上述情况均未能给出符合常理的解释。综上，结合本案查明的事实以及各方的陈述，本院二审认为，涉案房屋买卖在交易主体、房款支付、房屋交付、抵押设置及贷款归还等方面均存在诸多不合常理之处，显不属于正常房屋买卖交易的范畴，王顺龙和王令勇之间并无买卖涉讼房屋的真实意思表示，故涉讼房屋买卖合同应为无效，对王顺龙的该项上诉主张，依法予以支持。合同无效后因该合同取得的财产应当予以返还，然而，由于涉讼房屋上目前存在分别由银行、杨智兰、案外人作为抵押权人的多项抵押登记，王顺龙亦在二审期间向本院表示其无能力涤除抵押，故涉讼房屋的过户客观上存在障碍，目前不具备办理过户手续的条件，故本院对于王顺龙要求将涉讼房屋过户至其名下的诉请在本案中不予处理。同时，王顺龙在一审已明确表示除了要求将涉讼房屋恢复登记至其名下外，合同无效的其余后果不要求在本案一并处理，因此，涉讼房屋买卖合同无效后的其余后果，双方可另行通过合法途径主张。需要指出的是，王顺龙、王令勇作为具有完全民事行为能力的个人，应当知悉签订房屋买卖合同及将涉讼房屋交易过户至他人名下可能产生的法律后果，双方对于本案纠纷的发生均负有相应责任，故本案一审及二审的诉讼费，由王顺龙、王令勇平均负担。本院二审判决：一、撤销上海市长宁区人民法院（2015）长民三(民)初字第1567号民事判决；二、确认王顺龙与王令勇于2010年3月4日就上海市长宁区XX路XX弄XX号XX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；三、驳回王顺龙的其余诉讼请求。本院再审期间，王令勇提供继续还款的证明，证明房屋买卖是真实的；其与案外人的结婚证，证明杨智兰和其的经济不是混同的；系争房屋用于经营的照片，证明系争房屋现在一直由王令勇在用于经营。杨智兰及中国银行股份有限公司上海市长宁支行对王令勇的证据不持异议。王顺龙对王令勇所提供证据的真实性没有异议，但认为王令勇作为名义的产权人通过其账户还贷，这是正常的，但不能证明该钱款是王令勇实际还贷及房屋买卖的真实性。另外，王令勇和杨智兰现在还是同居的关系，其与案外人是假结婚。王顺龙提供了招商银行个人账户开户申请书。证明该银行卡的开户人是王令勇，开户申请上的内容都是王令勇所写，王顺龙不知情，13万是在王顺龙不知情的情况下转给了杨智兰。房款的转账是虚假的，王顺龙没有拿到购房款。王令勇对王顺龙证据的真实性没有异议，但是认为开户的时候涉案四人均在场，对于谁签名已经不清楚了。杨智兰认同王令勇的意见。中国银行股份有限公司上海市长宁支行不发表意见。本院认证意见为：因各方当事人均对王令勇提供证据的真实性不持异议，故本院确认涉讼房屋的贷款至今仍由王令勇在归还。王顺龙提供的证据因王令勇、杨智兰对新证据的内容均不确认，故本院对该证据所证明内容不予采信。本案一、二审认定事实属实，本院予以确认。本院再审认为，本案的争议焦点为：系争房屋买卖合同性质是否“名为买卖实为套取银行贷款”、系争房屋买卖合同是否有效。第一，关于房款的支付情况。首先，依据本案查明的事实，系争房屋买卖合同签订后，王令勇已将全部首付款支付到了王顺龙账上，且是通过银行转账支付，故应当认定王令勇已支付了首付款。王顺龙称该款项系走账，但未提供充分证据证实，本院再审不予采信。至于有部分款项转账后由案外人孙某取走，属王顺龙自行处分自己的权利，与王令勇、杨智兰无关，不能据此否定王令勇付款的事实。其次，对于银行贷款，中国银行股份有限公司上海市长宁支行发放贷款至王顺龙账户后，王顺龙交由其好友孙某处置，由孙某取出80万元交杨智兰，也属王顺龙对自己财产权的处分，贷款中的剩余46万元王顺龙自认由自己花用，故应当认定王令勇已支付了房款。第二，关于还贷情况。一、二审中，王令勇已提交了充分证据证明银行贷款由其归还，对此，中国银行股份有限公司上海市长宁支行也予以确认，本院再审期间，王令勇提供的证据也能证明其一直在归还银行贷款，而孙某主张其归还了涉案房屋37个月贷款，则无充分证据佐证，故从还贷情况也能反映系争房屋买卖合同的真实性。第三，关于涉讼房屋占有情况。系争买卖合同签订后，王顺龙将涉讼房屋交付王令勇，尽管案外人孙某实际使用部分涉讼房屋至2013年，但王令勇也实际控制了部分房屋，2013年至今，涉讼房屋一直由王令勇控制至今。据此，应当认定系争房屋买卖合同的签订系双方真实意思表示，且已得到切实履行。至于杨智兰与案外人孙某的抵押借款合同，孙某确认涉讼房屋作抵押担保，且涉讼房屋也已过户至王令勇名下，但王令勇并未对此提出异议，故该节事实不能否定系争房屋买卖合同有效成立。综上所述，王顺龙与王令勇的房屋买卖虽有瑕疵，但不影响合同的效力。本院再审认定双方的房屋买卖系真实意思表示，也不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。一审判决据此驳回王顺龙要求确认合同无效，将涉讼房屋恢复登记至王顺龙名下的诉讼请求是正确的。二审判决确认系争合同无效有误，应予纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销本院（2016）沪01民终7572号民事判决；二、维持上海市长宁区人民法院（2015）长民三（民）初字第1567号民事判决。一审案件受理费10,500元，二审案件受理费21,000元，均由王顺龙负担。本判决为终审判决。审判长  蔡茜芸审判员  沈 洁审判员  王 伟二〇一八年四月八日书记员  宋宇佳附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；