重庆市云阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）渝0235民初3366号 原告：刘文彬，男，汉族，1975年1月7日出生，户籍地重庆市云阳县。 委托诉讼代理人：毛华、邹佳，北京盈科（武汉）律师事务所律师，特别授权。 被告：重庆云铠商业管理有限公司,住所地：重庆市云阳县滨江大道**,统一社会信用代码:91500235305222886J。 法定代表人:王列卡，系公司董事长。 委托诉讼代理人：王若竹、潘兴旺，重庆坤源衡泰律师事务所律师，特别授权。 原告刘文彬与被告重庆云铠商业管理有限公司（以下简称云铠公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月14日立案受理后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。后因本案重大，转为普通程序进行了审理。由于涉及当事人众多，影响较大，相关部门正在协调处理中，本案于2018年9月3日裁定中止诉讼。原告刘文彬及其委托诉讼代理人毛华、邹佳，被告重庆云铠商业管理有限公司的委托诉讼代理人王若竹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘文彬向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的两份《商铺租赁合同》；2.判令被告返还原告履约保证金33120元，装修保证金5000元，赔偿原告商铺装修损失30000元。3.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实及理由:原告根据被告对外的招商广告宣传，与其签订了《城中城广场商铺租赁合同》（以下简称合同）。该合同约定：被告将城中城广场的商铺出租给原告用于经营。双方约定从商场正式开业日起计租。同时，被告承诺原告正式开业条件为开铺率达到80%以上。 合同签订后，原告依据合同约定向被告支付了履约保证金等费用，并按被告要求进行了装修。被告却始终未能兑现招商承诺的15000平米的大润发旗舰超市及知名品牌的入驻，未能进行统一规划、招商、经营、推广、管理，未按照招商规划的业态落位图进行招商管理，随意打乱业态布局规划，导致招商不利。因被告一直无法达到其承诺的开铺率，商场一直未能正式开业，无法达到计算承租费的前提条件。 经全体商家与被告多次协商，2017年3月29日被告承诺“项目开铺率达到75%开始计租，何时达到就开始计租。如开铺率未能达到75%，则至少2017年12月31日前不计租”。2018年4月8日，被告停止了城中城公共区域水电，电梯全部停止运营，卫生无人打扫，被告办公室关门，导致商户电卡无法充电，商铺持续无法经营。在商户多次至信访办及商务局反映情况后，被告于4月20日才恢复电梯运营。被告的虚假宣传及上述违约造成原告无法正常经营，无法实现原告订立合同的目的。为维护原告合法权益，特起诉来院，望判如所请。 被告云铠公司辩称，1、依据双方的租赁合同，原告诉称的不是事实，应当以商铺的租赁合同租赁时间为准。城中城至2015年对外招商租赁，给予每一家都有免租期，免租期最长半年或一个月，不管继租的日期应当严格按照租赁合同。2、关于开业和招商，原告诉称的没有开业是拖欠租金的一个借口，原告诉称大润发超市已经签订了租赁合同，但是大润发超市何时入驻不是招租的必要条件。关于开铺率，早就达到了80.9%，同时开铺率是继租的前提条件。3、关于原告诉称的2018年4月被告公司员工罢工，原因是承租人拖欠租金，被告公司无力支付工人工资，且停电的区域是公共区域，时间只有一天、二天的时间。4、关于拖欠租金，被告公司已经在追讨租金事宜。2015年招租以来，承租人只是缴纳了第一期的租金，正是承租人一个很大的免租期，导致承租人以各种借口拖欠租金。综上原告诉称的客观事实没有法定解除合同的理由。综上，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，综合双方的质证意见，本院经审理认定事实如下：位于云阳县青龙街道滨江大道**城中城广场商业商铺由重庆云嘉置业发展有限公司于2015年8月28日取得城中城广场竣工验收备案登记证，2015年9月2日取得不动产权证书。 原、被告均向本院提供了《重庆市房产面积测绘测算报告书》,云铠公司提供的制作时间是2015年9月6日，系重庆市国土资源和房屋勘测规划院云阳县土地房屋勘测所交给云铠公司；刘文彬提供的时间是2015年8月21日，系从重庆市国土资源和房屋勘测规划院云阳县土地房屋勘测所复印而来。两份《重庆市房产面积测绘测算报告书》相同的部分是指城中城广场第1幢第1单元负一层至第五层商铺，套内面积为52894.595平方米。不同部分是：云铠公司提供的建筑面积是79648.06平方米，刘文彬提供的建筑面积是79601.96平方米；云铠公司提供的《重庆市房产面积测绘测算报告书》上载明的户数为766户，刘文彬提供的《重庆市房产面积测绘测算报告书》上载明的户数为769户，相差3户。诉讼期间，本院主持双方当事人到城中城广场进行了现场查看，通过现场商铺与图纸对比，云铠公司对原规划的商铺位置进行了改动，即将通道（含消防通道、过道）改为商铺，将原商铺改为通道。 重庆云嘉置业发展有限公司发行的《城中城广场一站式购物中心招商手册》涉及本案的“云阳首个大润发（15000㎡）旗舰超市档次规模前所未有”；大润发是一家台湾的大型连锁超市。2014年已在中国大陆地区成功开设268家综合性大型超市，营业额约918.55亿元居业界首位。在插图的最右下角以五号字体标注“意向图”；最后一页以最小字体标注“本资料中的所有图片、文字、数字仅供参考，非合同邀约，具体标准以政府有关部门最后批准文件、图例及买卖合同约定为准”。 云铠公司（甲方）与刘文彬（乙方）于2016年2月20日、2月24日分别签订《商铺租赁合同》，两份合同均约定：1.释义1.1出租人（甲方）：指重庆云铠商业管理有限公司，系根据中华人民共和国法律在重庆市注册成立并存续的经济组织，拥有《城中城广场》的合法出租权。1.4本合同：指甲乙双方订立的本《城中城广场》商铺租赁合同，包括合同正文、所有附件及双方修订本合同所订立的书面补充协议。1.7承租费：指出租人因出租应向承租人收取、承租人因承租应向出租人支付的商铺使用费，承租费包含商铺租金、推广费和物业管理费（其中物业管理费的收费主体为甲方委托的物业管理单位），但不包括乙方使用商铺发生的水、电、气、通讯等费用和按合同约定应当向甲方缴纳的其他费用。1.8承租面积：指按本合同附件A《铺位平面图》标注的承租人承租铺位的套内建筑面积，包括其中墙柱、墙身及甲方提供乙方使用之专用机电设备设施所占的面积（最终面积以实际测量为准）。1.11铺位（商铺）：指商场内可被出租用于进行商业零售经营及提供商业服务的某一（或些）部分，包括其附属设施设备在内。3.承租：甲方同意出租，乙方同意承租《城中城广场》第B1层I-B1F-06号、第B1层I-B1F-07号（暂定编号，仅作识别）铺位及其设施（见附件B《商铺交付确认书》），承租面积为套内建筑面积28平方米、18平方米（该面积若有变化，以实际测量为准，铺位位置参见本合同附件A《铺位平面图》所示的特定部分，该平面图仅作识别示意用途）。4.承租期：4.1承租期均自2016年3月1日起至2018年9月30日止。5.1.1承租费按套内建筑面积计价，双方约定承租费标准为：（第B1层I-B1F-06号）2016年3月1日至2016年4月30日不支付承租费。2016年6月1日至2017年5月31日，月承租费3360元；2017年6月1日至2018年5月31日，月承租费4704元；2018年6月1日至2018年9月30日，月承租费5460元。（第B1层I-B1F-07号）2016年3月1日至2016年5月31日不支付承租费。2016年6月1日至2017年5月31日，月承租费2160元；2017年6月1日至2018年5月31日，月承租费3024元；2018年6月1日至2018年9月30日，月承租费3510元。5.1.2承租费应按期足额缴纳，每6个月为一期。在2016年6月1日之前，乙方须足额缴纳首期承租费20160元、12960元给甲方，以后每期承租费须于当期首月首日之前10个工作日内足额缴纳。5.2.1乙方同意在承租期内，每月按独立安装的计量或流量或其他甲方出示的票据向甲方缴纳乙方实际使用的水、电、燃气、电话、闭路电视系统等甲方代收代支费用（包括能源损耗费和代理代办费）。所有因商场公用或共用管道、线路所发生的正常消耗或损耗的分摊应合理计取，所有代理代办费用的收取不违反国家有关规定。6.2.1乙方同意在承租期内，任何时候对铺位的使用均应满足双方对该铺位用途的如下约定：乙方经营范围为零售，经营品牌为苏家爱华，商铺店名为苏家爱华。6.3.1乙方同意，乙方应在2016年4月30日前完成装修工程及其它开业准备。并保证在2016年5月1日开始试营业。6.3.2双方约定乙方正式开业日为2016年6月1日，双方同意乙方承租商铺从正式开业起计算租金。8.1乙方在承租期内应负责及保障甲方不用承担乙方承租铺位范围内的乙方及第三者的财产损失、人身伤亡及其所导致的一切开支及索赔、诉讼等一切法律责任。乙方应就装修及开业期间可能遇到的风险向国家核定的保险机构以自己的费用购买涵盖上述责任范围的保险。8.2乙方应以自己的费用向国家核定认可的保险机构就（或因）乙方承租铺位范围内所发生的任何第三者财产及人身伤亡责任等购买第三者责任险或公众责任险，保险期应不短于承租期，保单中应注明甲方为共同被保险人。9.1乙方须在合同签订时向甲方缴纳等同于三个月承租费（不计优惠）的履约保证金20160元、12960元。鉴于履约保证金的担保性质和作用，乙方同意履约保证金自缴付之日至按本合同约定退还乙方之日不计任何利息。9.2履约保证金最迟于合同签署后三日内缴纳。9.3在本合同有效期内，乙方应始终保证履约保证金之数额等于或不低于三个月的承租费。若在任何时候未能或不能达到本合同约定之数额，乙方应在甲方发出履约保证金调整通知之日起10日予以补足。9.4除非本合同另有约定，本合同期满，甲方应在乙方退还所承租铺位及结清应缴承租费、其它费用及相关手续后，最长不超过30天内，如数退还乙方所缴纳之履约保证金。11.1.4甲方应对商场中央机电系统、扶梯、电梯及其它共用设备和公共场地及其附属设施妥善予以管理和维护。12.1本合同将因下述任一事件之发生而解除：12.1.1在承租期内，一方向另一方书面申请或请求，并经另一方书面确认和同意。12.1.2在承租期内，一方因出现本合同约定的违约行为致使本合同不能履行或不能完全履行或继续履行已无必要，并由另一方给予书面通知。12.2本合同将因下述任一事件之发生而终止。12.2.1承租期届满。12.2.2在承租期内，因本合同约定的不可抗力事件出现而致使本合同无法或不能履行。12.3.1乙方应自本合同解除或终止之日起10日内将所承租铺位及其设施恢复到铺位交接时的原貌，或在甲方认可的情况下保持完好无损状态下退还甲方，并办理铺位退还手续和工商迁出手续。12.3.2若乙方不能或无法履行本条12.3.1款规定，乙方应自本合同解除或终止之日起10日内，与甲方认可的未来的承租人就装修形成的所有增添物或附属物自行协商转让；或在此期限内，无甲方认可的未来的承租人存在，乙方仍应履行本合同12.3.1条款的约定。如乙方不能及时办理工商迁出手续，甲方有权暂扣其履约保证金，并且乙方应自本合同解除或终止之日起第11日（含本数）起，承担以履约保证金总额每日万分之五计的违约金，直至其完善工商迁出手续为止。12.3.3若乙方未能履行本条12.3.2款规定，甲方有权自行决定在拆除或不拆除因乙方装修形成的全部或部分增添物或附属物的情况下，采取适当的措施收回并处置铺位（包括但不限于另行出租）；若甲方决定拆除，所发生的全部拆除费用由乙方承担；若甲方决定不拆除，甲方无义务向乙方给予任何补偿。13.1下述任一事件的发生构成甲方违约。13.1.2非因本合同约定的不可抗力事件、或本条第13.4款所列事件、或乙方原因，甲方在乙方承租期内之任意一个月内，连续不能提供或保障乙方以所承租铺位进行经营的基本条件致使乙方停业达48小时。13.1.3乙方无违约行为而甲方单方面解除合同。13.2下述任一事件的发生构成乙方违约。13.2.1乙方未能按照本合同约定向甲方全额缴纳、或追补履约保证金或未能按甲方书面通知指定的期限前往甲方接收铺位、或未能按时足额缴纳承租费及其它费用。13.2.3承租期内，乙方擅自关闭铺位停止营业累计达三日以上，或乙方多次违反商场统一营业时间经甲方提醒后仍未整改，或乙方未经甲方书面同意私自撤离商场。13.3一方因上述违约，违约方应向守约方承担如下违约责任。13.3.2甲方因本条第13.1.2款违约，应向乙方赔偿，赔偿的金额应以不少于乙方停业期间所应缴纳的承租费为标准计算，但最多不超过该标准计算金额的两倍。13.3.3甲方因本条第13.1.3款违约，应向乙方支付相当于履约保证金两倍金额的违约金。13.3.4乙方因本条第13.2款发生的一切违约，应向甲方就其所欠缴的任何部分支付按所欠缴金额每日万分之五计算的滞纳金或向甲方赔偿一切违约所发生的损失。此外，若乙方欠缴任何费用或违约后经甲方合理催告仍未能自行纠正，甲方则有权采取如下一项或多项救济措施：(1)甲方可以在提前三日向乙方发出书面通知的前提下，采取停止一切服务（包括并不限于中止承租铺位之水电及中央空调等的供应）的救济措施，直至乙方已经完全纠正其违约的行为。（2）解除合同并没收乙方已交的履约保证金作为违约金。甲方由此遭受的损失和发生的费用，甲方仍有权向乙方追偿。13.3.5甲方根据本合同采取上述违约救济措施期间导致乙方发生的损失由乙方自行承担，同时，在此情况下：如甲方采取违约救济措施并解除本合同后，乙方除赔偿损失外，还应在甲方限定的日期内自行拆除和搬走在承租铺位内的所有装修和物品，将承租铺位及其设施恢复原状交与甲方。14.1.1甲方接受乙方的承租费及其款项，不被视为甲方放弃追究乙方违反、不遵守、不履行本合同项下乙方责任与义务的权利。14.1.2乙方交付的承租费或其他款项不足本合同约定金额且甲方接受时，不视为甲方同意乙方少付承租费或其他款项，不影响甲方追索欠款的权利及根据本合同约定和法律法规规定的其他权利。14.1.3甲方未行使及延迟行使本合同项下的任何权利时，不视为甲方放弃该等权利。甲方对任何权利的放弃均且以甲方的书面表示为准。14.3本合同到期或因其他原因解除和终止时，与乙方支付欠款和违约赔偿损失的义务有关的条款继续生效。14.4本合同履行期间，如遇不可抗力事件致使本合同不能或无法继续履行，双方互不追究对方责任。不不可抗力事件包括：自然灾害、战争、动乱或骚乱、罢工、示威、政府主管部门的行政行为以及其它一切非一方所能控制的突发事件、紧急事件或非涉及甲乙双方任何一方的疏忽或过错的人为事件等。14.5甲乙双方因履行本合同所发出的通知或其它函件均须采用书面形式，并以双方在本合同中列明的通讯联系地址或号码为正式传送地址。或一方发生名称、通讯联系地址及代表人之变更时，变更方应及时书面通知另一方，在其通知前，相对方按本合同列明地址发送的通知仍被认为有效。14.6本合同若有未尽事宜，经双方协商后以书面方式补充约定，补充约定与本合同具有同等法律效力。 合同签订后，刘文彬向云铠公司交付履约保证金共计33120元、装修保证金5000元。云铠公司也将商铺交给刘文彬装修使用。原告至今未交纳承租费。 因城中城商户联名向云铠公司提出书面建议书，2016年12月30日云铠公司作出书面工作回复函，就8个方面进行了回复，其中：6.关于漏水问题。对于漏水给大家带来的不便与损失我们深表歉意!针对商家反映漏水维护问题，我司一直非常重视。对突出个例，我司已从物业报事保修流程上已明确规定：出现商家反映漏水问题，24小时内查找原因，48小时内安排维修。对于漏水造成商家的装修或经营损失，我们一直安排专人在公平合理的基础上进行沟通、核实、处理，我们有损失核实赔付流程，请商家理解、支持。7.关于中央空调与能源费问题。现中央空调制热调试已完成，可正常使用。但前期制冷空调费用有商家仍未缴清，使得我司资金压力过大。在此我司希望尚未缴纳空调电费的商家主动结清欠费，我司将与各商家沟通确认后开启制热空调；同时，空调供热后，希望大家按时缴纳空调费用，避免出现因商家缴费不及时，我司被迫停止中央空调供应的局面。水电费我司实行代收代缴制度，按照国家规定标准+税费收取，经营水费为5.05元/吨，经营电费为0.95元/度，缴费期限为每月20日后至次月20日前。 2017年3月30日重庆云铠商业管理有限公司以云铠纪（2017）1号会议纪要作出以下内容：时间：2017年3月29日下午15：00点；地；地点阳城中城广场营销中心二楼会议室；会议主题：云阳城中城广场项目一期开业商家协调会；会议主持：苏丹；参会人员：苏丹、李志强、费勤勇、邬小波，商家代表：罗马假日-贾文翔、袁建波，哈蒙班尼-乔兴江，GUC-王洁蓝，两个小朋友-向燕燕，炸鸡情侣-黄凤；会议记录：邬小波。2017年3月29日下午15：00点，重庆云铠商业管理有限公司总经理苏丹主持召开了城中城广场项目一期开业商家协调会，会上各商家代表纷纷发表意见，一致认为目前工程停滞、招商率及开铺率未达到招商入住承诺的80%开始计租，目前计租还不具备条件，从2017年5月1日起开始计租不合理，鉴于公司与商家的分歧，双方友好协商，达成如下统一意见：1.暂停原计收租金时间及政策；2.在招商开铺率达到75%时，次月开始计收租金；如果开铺率未能到达75%，则至少在2017年12月31日前免收租金；3.尊重合同约定，商家按时缴纳首期费用即享受以上优惠政策。同时，公司将跟进以下事项：1）在2017年4月17日前完善优惠政策的具体细节方案；2）按装修管理规定及时退返装修保证金；3）在2017年4月30日前落实商业美陈和导视。 有部分承租户向云阳县政府网站、云阳县商务局反映，回复均以云铠纪（2017）1号会议纪要给予答复。 2018年1月31日云铠公司张贴告示，内容为：尊敬的租赁户：云阳城中城广场自2016年5月商户入住以来，为培育市场，逐步提升商业氛围，除了签约时您已交纳的首期租金及管理费之外，我司一直未再向您收取租金及管理费。但上述免费政策已经难以持续，广场建设资金的本息归还、公司运行的各项费用支出，以及本广场公共区域的能耗费用、商业宣传推广活动、公共设施设备的维护、物业管理人员的工资和费用等等，均需依靠收回租金和管理费来维护。如若再不收取租金和管理费，必然导致城中城广场难以继续。现商铺入驻面积已达29279.4平方米，开铺率达75%以上，为更好地运营广场、改善服务品质和持续经营，我司已经向政府各级主管部门报备，决定进行租金和管理费的收取，具体通知如下：1.自2018年1月1日起按租赁合同约定收取租金和管理费，在此之前的应收租金和管理费作为我司给广大租赁户的优惠而全部免除；2.请您在接到我司的缴费通知单后3日内，到我司财务部缴纳本期应缴费用；若逾期，您将不能享受免费优惠，我司将依法全额催收。 2018年4月12日，因云铠公司拖欠物业人员工资，导致物业管理人员停止公共区域的供电、保洁等物业服务。后经云铠公司协调处理后恢复。 本院认为，云铠公司通过重庆云嘉置业发展有限公司出具授权委托书，取得了云阳城中城广场商铺的经营权、管理、收益权，故云铠公司与刘文彬于2016年2月20日、2月24日签订《商铺租赁合同》，是双方的真实意思表示，故《商铺租赁合同》合法有效，对双方具有约束力。至于刘文彬提出云铠公司出租的是未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋，本院认为云铠公司出租的是按照建设工程规划许可证规定建设的房屋，只是对房屋内部构造进行了相应改动，不影响《商铺租赁合同》效力。 本案争执的焦点： 1.《城中城广场一站式购物中心招商手册》是要约邀请或者是要约？ 《中华人民共和国合同法》第十四条规定，要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。第十五条规定，要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。按照前述规定，本院认为《城中城广场一站式购物中心招商手册》是要约邀请而不是要约。是针对不特定的多数人发出的以吸引或邀请相对方发出租赁商铺的要约邀请，并不是要约。要约邀请不形成合同关系，故大润发（15000㎡）旗舰超市不引进对云铠公司不构成合同的违约行为。 2.刘文彬解除合同是否符合合同约定或法律规定？ 原告刘文彬起诉要求解除原、被告双方签署的两份《商铺租赁合同》，因双方签订的两份《商铺租赁合同》均已于2018年9月30日到期，两份《商铺租赁合同》按约定在租赁期满后自然终止，对于已终止的合同不需要进行解除，故原告要求解除已没有事实依据，本院对该请求不予支持。 3、刘文彬要求云铠公司返还履约保证金、装修保证金是否符合法律规定？ 被告收取原告的履约保证金，因原告至今占有租赁的商铺，且庭审表明若不支持原告的诉讼请求，不同意将到期租赁的商铺交还给被告，违反了《商铺租赁合同》第12.3.1条的规定，故被告根据《商铺租赁合同》第12.3.2条的规定有权暂扣其履约保证金，直至其完善工商迁出手续为止。故原告请求被告退还履约保证金33120元没有法律依据且不符合合同的约定，本院不予支持。但被告收取原告装修保证金5000元，现被告无证据证明原告在装修过程中有损坏公用部位、共用设施等行为，被告应退还原告装修保证金。故对原告主张被告返还装修保证金5000元，本院予以支持。 4、刘文彬要求赔偿装修损失是否符合法律规定？ 刘文彬主张商铺的装修损失，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条关于“承租人经出租人同意装饰装修，承租期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”的规定，原、被告在合同中未对装饰装修进行约定，现租赁合同届满，原告请求被告赔偿装修损失，本院不予支持。 据此，本案经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一第、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定，判决如下： 一、被告重庆云铠商业管理有限公司在本判决生效之日起三日内返还原告刘文彬装修保证金5000元； 二、驳回原告刘文彬的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1504元，由原告刘文彬负担1454元，由被告重庆云铠商业管理有限公司负担50元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。 审 判 长  陈俊太 人民陪审员  侯燕明 人民陪审员  唐清英 二〇一八年十二月二十六日 法官助理徐巧 书记员解坤 李斌