贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0112民初549号原告贵州泉铭商业投资管理有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区新添大道北段**，统一社会信用代码91520112322478517Y。法定代表人陈佳钰，该公司经理，委托代理人黄修忠，该公司法律事务部主任，特别授权代理。被告马浩然，男，1984年4月15日出生，仡佬族，住贵州省贵阳市乌当区。被告聂琼洁子，女，1986年7月10日出生，汉族，住址同上。原告贵州泉铭商业投资管理有限公司（以下简称泉铭公司）诉被告马浩然、聂琼洁子房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告泉铭公司的委托代理人黄修忠，被告马浩然、聂琼洁子到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告泉铭公司诉称，两被告系夫妻，因经营需要于2015年11月26日同原告签订泉城生活广场租赁合同租赁原告面积为150平方米的商铺以用销售经营。从开始经营到2016年5月都未拖欠租金。但从2016年至今一直拖欠，为此经原告催交后，两被告写下承诺书，承诺在2017年8月一次性全额支付，但还是未兑现承诺。后在2017年6月1日的支付租金的承诺中，聂琼洁子也在上面签字认同，所以理应共同承担支付所欠租金的责任。综上，由于被告的行为侵犯了原告的合同权利，导致租金迟迟不能收回，经多次催，被告以种种推托，现诉请法院：一、判令二被告支付租金174974.20元，暂计算至2017年11月30日止，直至付清，逾期付款违约金69989.68元；二、本案诉讼费用由被告承担。被告马浩然、聂琼洁子辩称，1.原告诉请的租金是计算到2017年11月30日，但是原告已经在2017年10月12日把商铺收回去了，并且原告另外找了个仓库把店里面的货架、货物都腾了出去，我找到原告要我的货物，原告一直没有还给我们，我们也不知道现在货物在哪里，原告说要货物就让我们去签一个协议，但是这个协议是不平等的,我们就没有去签；2.2017年10月12日一早，原告就来我们店铺把店铺锁起了,所以原告要求租金计算到2017年11月30日我方认为不合理；3.对于违约金，商场的赵阳经理没有和我们说过有违约金,因为商场招商也有困难，之前也一直没有说过违约金的事。赵阳经理在的时候也一直在商量免租期的事情，当时说的是免租3个月，但是没有写在合同里面，所以赵经理在的时候也没有说过欠房租的事情，现在对方换了商场的负责人就开始要求我们支付租金。经审理查明，2015年11月26日，泉铭公司与马浩然签订《泉城生活广场租赁合同》，约定泉铭公司将其所有的位于贵阳市××新××大道北段××号使用面积为150平方米的商铺出租给马浩然经营生活百货（店铺名称为“好东西”），合同期限为2015年12月18日至2018年12月17日，营业开始日期为2015年12月18日。合同约定，泉铭公司收取租金的方式为固定租金，每季度（按自然季度）支付一次，马浩然须于每次租金到期日前20日内一次性支付下季度租金，第一个租赁年度内每月租金为18900元，第一个租赁年度内年租金为226800元，从第三个租赁年度起，年租金的标准按上一个租赁年度租金的基础上递增10%，同时，马浩然应于2015年12月1日交纳租赁保证金5000元。合同约定，马浩然可根据需要，对租赁商铺进行装修，装修期内三个月内，马浩然无须支付该商铺租金，但需承担该商铺租赁期内有关一切的费用。合同还约定，泉铭公司有权依据合同约定按时足额收取租金，任何一方不履行或不完全履行合同约定的义务均视为违约，违约方应承担违约责任，赔偿由此造成的损失，同时，若马浩然未按期支付租金和支付保证金，每逾期1日，按逾期未支付租金的2%向泉铭公司支付逾期滞纳金，如滞纳金不足500元，按500元收取，逾期20天仍未支付上述费用及逾期滞纳金的，属严重违约行为，视为马浩然单方面毁约，泉铭公司有权解除合同并收回商铺，马浩然已支付的一切费用将作为向泉铭公司和物业管理公司支付的违约金，同时马浩然应赔偿由此给泉铭公司造成的一切损失，若上述滞纳金、违约金不足以弥补泉铭公司损失，由马浩然赔偿泉铭公司的一切损失。合同还对其他相关内容进行了约定。合同签订后，马浩然从2016年2月2日开始履行交纳租金义务，但其并未按合同约定期限及时交纳租金。由于长期拖欠商场租金及水电费，2017年6月1日，马浩然、聂洁琼子向泉铭公司出具了承诺书，承诺欠费161980.50元在2017年6月1日至2017年8月1日内支付，并承诺除正常交纳每月的租金外，承诺归还前期所有欠款。出具承诺书后，马浩然于2017年6月至9月每月的最后一日向泉铭公司各支付了租金18900元，但由于其前期经营过程中欠交租金过多，其在该期间交纳的租金不足以弥补前期欠费，泉铭公司遂于2017年10月13日收回马浩然经营的涉案商铺。2017年11月1日，泉铭公司向马浩然出具了欠费说明，在欠费说明的租金缴纳明细表中，载明2016年1月22日至2017年10月31日的租金总额为401981元（2016年1月22日至1月31日的租金为5081元，2016年2月1日至2017年10月31日的租金为369600元），押金为18900元。截止于2017年10月31日，马浩然陆续交纳的租金为244081元，未交纳的租金为157900元，扣除其活动购买礼品金额抵扣房租的1825.80元，所欠租金为156074.20元。次日，泉铭公司将该欠费说明送达给了马浩然，马浩然在泉铭公司留存的欠费说明中签名并注明原件已收，在收到该欠费说明后，马浩然并未就此向泉铭公司提出异议。由于之后马浩然仍未支付租金，泉铭公司在马浩然欠付租金156074.20元的基础上加计一月租金18900元诉至本院如前所诉。上述事实，有原、被告的当庭陈述，有原告提交的泉城生活广场租赁合同、欠费说明、租金交纳明细表、承诺书，被告提交的微信聊天记录在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，泉铭公司与马浩然签订了商铺租赁合同，虽然聂洁琼子未在租赁合同中签名，但商铺系其与马浩然共同经营，结合马浩然、聂洁琼子共同向泉铭公司出具的承诺书，应认定商铺租赁合同的效力及于聂洁琼子。因商铺租赁合同是合同双方的真实意思表示、其内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同，双方当事人均应按合同约定严格履行。合同履行过程中，马浩然、聂洁琼子未按合同约定时间及时、足额交纳租金，在收到泉铭公司的欠费说明后，马浩然、聂洁琼子也未与泉铭公司协商租金的支付事宜。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”、第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”、第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，泉铭公司就马浩然、聂洁琼子欠付租金尽到了催告义务，但马浩然、聂洁琼子未积极处理，已经构成违约，故泉铭公司要求马浩然、聂洁琼子支付租金于法有据，本院予以支持。关于泉铭公司主张被告马浩然、聂洁琼子支付租金174974.20元的诉请。首先，对于租金的起算时间，涉案商铺租赁合同签订于2015年11月26日，双方约定合同期限为2015年12月18日至2018年12月17日，租赁合同中明确载明商铺装修期内三个月马浩然无须支付该商铺租金，虽然双方就欠付房屋租金进行了结算，但根据《中华人民共和国民法总则》第六条“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。”、第七条“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”的规定及租赁合同约定，2015年12月18日至2016年3月17日期间为免租期，该期间的租金应当予以扣除。其次，对于支付租金的截止时间，泉铭公司与马浩然、聂洁琼子在庭审中一致认可商铺已由泉铭公司于2017年10月13日收回，2017年10月13日之后商铺已由泉铭公司实际控制，不应再计收租金，租金只应计算至2017年10月13日。故马浩然、聂洁琼子应当支付租金的起止时间为2016年3月18日至2017年10月13日，共计18个月又26天，根据双方约定的租金支付标准，该期间的租金为18个月×18900元+18900元÷30天×26天=356580元，扣除马浩然、聂洁琼子已经支付的244081元及其参加活动购买礼品金额抵扣租金的1825.80元，马浩然、聂洁琼子应当支付泉铭公司租金110673.20元。对于泉铭公司诉请马浩然、聂洁琼子支付逾期付款违约金的请求。庭审中，马浩然、聂洁琼子对此不予认可，认为不应支付违约金，但商铺租赁合同中对于支付违约金的情形进行了约定，而马浩然、聂洁琼子在履行同过程中逾期交纳租金的行为已经构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，其二人应当承担违约责任，故泉铭公司诉请马浩然、聂洁琼子支付违约金有法律依据和合同依据。庭审中，泉铭公司表示其主张的违约金系按诉请金额174974.20元的40%计算为69989.68元，但其主张过高，本院酌情予以调减，按马浩然、聂洁琼子未付租金110673.20元的20%计算支持22134.64元。对于马浩然、聂洁琼子在庭审中陈述的商铺中的货物被泉铭公司搬走以及装修保证金的问题，因与本案无关联性，本案中不作处理，其可另案解决。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、被告马浩然、聂洁琼子于本判决生效之日起十日内给付原告贵州泉铭商业投资管理有限公司租金110673.20元、违约金22134.64元，共计人民币132807.84元；二、驳回原告贵州泉铭商业投资管理有限公司的其余诉讼请求。案件受理费人民币4974元，由原告贵州泉铭商业投资管理有限公司负担2277元，被告马浩然、聂洁琼子负担2697元（此款原告已经预交，被告负担的2697元由被告在履行上述付款义务时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不上诉，本判决发生法律效力。当事人可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条、第二百三十九条的规定于判决书确认的履行期届满之日起两年内申请执行。审 判 长  梁国辉人民陪审员  舒 静人民陪审员  罗祯贵二〇一八年四月十一日书 记 员  孙 毅