包头市中级人民法院   民事判决书   (2018)内02民终191号   上诉人（一审原告）：包头边防物业服务有限公司。   法定代表人：杜丽霞，该公司总经理。   委托诉讼代理人：赵丹，内蒙古字仁律师事务所律师。   被上诉人（一审被告）：吕敏，男，1978年12月19日出生，汉族，中国银行业监督管理委员会包头监管分局职工，住内蒙古自治区包头市。   上诉人包头边防物业服务有限公司（以下简称边防物业公司）因与被上诉人吕敏物业服务合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市青山区人民法院（2017）内0204民初2099号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月18日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。   边防物业公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判吕敏给付物业费5241.11元，并由其承担本案一、二审诉讼费用。其上诉主张的事实及理由为：一审法院判决按照70%的比例支付物业费没有事实及法律依据。小区中搭建鸽鹏这一事实不能作为认定边防物业公司未尽到服务管理义务、物业服务存在瑕疵的依据。该鸽棚是业主私自搭建，边防物业公司已经进行了多次劝阻，履行了相应管理义务，因无强制执行权而无法拆除。况且鸽棚搭建后也受到了小区小朋友的欢迎，鸽棚的存在也符合大部分业主的利益，边防物业公司的服务不存在瑕疵。双方在合同中已就服务收费标准做了明确约定，一审法院没有权利减少物业费。我们并非判例法国家，一审法院直接援引其他判决作为认定事实和判决的依据存在明显错误，且该份判决本身就认定事实不清，适用法律错误。第二，退一步讲，即使边防物业公司服务存在瑕疵，依法应当减少物业费，减少的期间也应当仅为2015年12月至2017年7月6日。该鸽棚在2015年11月底搭建，在2017年7月已被拆除，因此一审判决将2012年10月至2017年7月期间的物业费均按70%缴纳明显错误。第三，一审判决给小区物业服务带来极大的负面影响，不符合法律和社会效果的统一。业主拒缴物业费直接影响物业公司的服务水平和业主的生活质量，一审判决大幅度减少物业费对其他业主不公平，也加到了物业公司的工作难度，同时将导致物业公司经营困难，进一步影响物业服务能力，形成恶性循环，这样的判决不能保障任何人的利益，并不符合法律的社会价值。   吕敏答辩称：边防物业公司提出的上诉主张缺乏依据。双方签订的物业服务协议是约束双方行为的，物业公司及业主均应在平等自愿、公平正义的基础上履行各自的义务，而不是像物业公司这样只是单方要求业主缴纳物业费，而不履行义务。边防物业公司表示如果自己服务不到位，业主应当向其提出意见，要求整改，但是物业公司的服务现状是业主根本享受不到1.5元收费标准所对应的起码的服务，具体表现为电梯安全隐患极为严重、消防通道封堵、消防设施形同虚设、公共通道被私人占用、公共建筑被出租谋利、拒不公布财务收支账目、门禁系统无法正常使用、未能履行环境卫生的承诺、不履行安全保卫义务、不对公共设施进行日常养护、绿化承诺未能履行、不能提供社区文化娱乐活动、拒不返还装修押金。小区中搭建鸽棚损害了业主的利益这只是物业公司服务不到位中的一个方面，不能掩盖和淡化其余十多项违规事项。小区交费率只有20%，吕敏从未有所谓为首拒缴物业费的事实，物业公司如不能举证说明应当对本人进行道歉。   边防物业公司向一审法院起诉请求：吕敏支付边防物业公司2012年10月10日至2017年10月9日物业管理费8595.90元；本案诉讼费由吕敏负担。诉讼过程中，边防物业公司变更诉讼请求为：吕敏支付2012年10月10日至2017年7月9日物业管理费8166.11元；本案诉讼费由吕敏负担。   一审法院认定事实：2011年10月10日，边防物业公司（甲方）与吕敏（乙方）签订了《前期物业管理服务协议》，协议约定：吕敏将其位于包头市××区号房屋委托边防物业公司实行前期物业服务；委托物业管理服务期限：自包头香江置业投资有限公司与边防物业公司签订前期物业合同之日起至业主委员会与其聘用新物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止的物业管理。物业管理服务费标准：边防佳苑小区按合同建筑面积每月每平方米1.50元/月收取；交纳费用时间：物业管理费，按入伙通知书规定的交房截止时间开始计收，每一年为一个结算周期，业主应于每个结算周期到来十日前先交纳下一个计算周期的物业管理服务费，逾期则每日按欠费的3‰支付违约金，逐日递增。合同签订后，边防物业公司入住坐落于本市××区物业，提供物业服务。吕敏居住在包头市××区号房屋，该房屋建筑面积为95.51平方米，按双方签订的合同约定，物业服务费按每月每平方米1.50元标准收取，吕敏未向边防物业公司交纳2012年10月10日至2017年7月9日的物业服务费8166.11元。   包头市中级人民法院对边防物业公司起诉王磊物业服务合同纠纷的二审作出（2016）内02民终1572号民事判决，该判决就包头边防物业服务有限公司对边防佳苑小区物业服务情况作出认定：“边防物业公司对物业存在管理不到位，对其在办公室旁即建有鸽棚并饲养鸽子这一影响小区环境并可能影响业主身体健康的情形未予及时纠正或制止，明显违反了《前期物业管理协议》的约定，未完全尽到服务和管理义务，边防物业公司应当承担相应的民事责任，减少部分物业服务费。边防物业提供的物业服务虽然存在瑕疵，但其向王磊提供了物业服务，王磊不应拒绝交纳全部物业服务费。综合全案，王磊应当按照其未交纳物业服务费部分8055.14元的70%向边防物业公司缴纳2012年11月1日至2015年10月31日的物业服务费”。综上，边防物业公司的物业服务存在瑕疵。（2016）内02民终1572号判决生效后，边防物业公司的物业服务未有明显改观，在2017年7月6日第一次庭审后，清理了小区内饲养的鸽子及藏獒。   吕敏代边防物业公司缴纳电梯年检费2920元，双方均同意折抵物业管理服务费。   一审法院认为:边防物业公司与吕敏签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应确认为有效合同，对签约双方均具有约束力，双方应自觉履行。边防物业公司依约为吕敏所居住的边防佳苑小区房屋提供物业服务后，吕敏应依约向边防物业公司支付物业管理服务费。但边防物业公司提供的物业服务存在瑕疵，依据生效的（2016）内02民终1572号民事判决认定，吕敏仍按70%的比例向边防物业公司缴纳2012年10月10日至2017年7月9日物业管理服务费。截止2012年7月9日，按合同约定，吕敏欠边防物业公司物业管理服务费8166.11元，按70%的比例为5716.28元，吕敏代边防物业公司缴纳电梯年检费2920元，双方均同意折抵物业管理服务费，现吕敏尚欠边防物业公司2012年10月10日至2017年7月9日物业管理服务费2796.28元，现边防物业公司要求吕敏支付业管理服务费8166.11元，法院依法支持2796.28元，其余部分，不予支持。吕敏称其交纳的房屋装修押金3000元边防物业公司未及时退还，此款与本案的物业管理费不存在因果关系，本案不予审理；吕敏提出，边防物业公司物业服务存在瑕疵，在边防物业公司正确履行物业服务义务之前拒绝交纳物业管理费，虽然边防物业公司的物业服务有瑕疵，但其向吕敏提供了物业服务，吕敏可以要求其改进服务，不能以此作为拒绝交纳全部物业管理服务费的理由，故吕敏的该辩称，法院不予采信。   一审法院依据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决：一、吕敏支付边防物业公司物业管理服务费2796.28元，于本判决书生效之日起三日内付清；二、驳回边防物业公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，边防物业公司负担15元，由吕敏负担35元；吕敏负担的部分于本判决书生效之日起三日内随上款一并给付边防物业公司。   本院二审经审理查明，一审法院认定事实清楚，本院予以确认。   二审审理期间，吕敏提交八组证据材料，拟证实边防物业公司服务不到位，具体包括不公布财务收支情况、出租公共用地、封堵消防通道、电梯存在安全隐患、门禁系统不能正常使用、小区卫生差、常无人值班、小区业主提出要求更换物业公司等。边防物业公司质证认为上述证据均无法显示拍摄地点时间，与本案无关，且部分证据为一审结束之后收集，不能证实物业公司主张收费期间的服务情况。   本院认为：双方当事人形成物业服务合同法律关系，均应按照合同约定履行各自义务，物业公司应当依约提供符合约定的物业服务，而业主应当依约承担缴纳物业费的义务。第一，根据吕敏提供的证据显示，边防物业公司在服务过程中存在服务不到位的情形，对小区内业主搭建鸽棚等未能及时制止并处理，未能按时缴纳电梯检验费用，致电梯超期未检而被封停，上述问题都直接影响到业主吕敏的正常生活，故在其提供服务存在瑕疵的情况下，不能要求吕敏按照合同约定全额缴纳物业费，故其对该项问题提出的上诉主张不能成立。   第二，（2016）内02民终1572号生效判决（以下简称1572号案件）基于物业管理不到位、在物业办公室旁即搭建鸽棚等事实，认定业主应按照欠付物业费的70%向边防物业公司支付2012年11月至2015年10月期间的物业费。本案中，边防物业公司主张吕敏缴纳的为2012年10月至2017年7月期间的物业费，与上述1572号案件中主张的物业费期间并不一致。在客观上，不能以2012年11月至2015年10月期间边防物业公司的服务水平来评判其在2015年10月之后的服务质量。且随着社会经济的发展，物业公司在服务过程中的人工成本、经营费用等均会有所上升，一概按照70%来计算物业费客观上也不利于物业公司的正常经营，致其提升服务质量的意愿不足，最终影响广大业主的利益。   综合考虑公平原则及本案件处理的社会效果，本院认为，对吕敏欠付的2012年10月10日至2015年10月9日期间（与1572号案件所涉物业费重合的期间）的物业费5157.54元，其应按照70%的标准向边防物业公司支付3610.3元；对吕敏欠付的2015年10月10日至2017年7月9日期间的物业费3008.56元，本院酌定其按照90%的标准向边防物业公司支付2707.7元。核减吕敏代缴的电梯年检费2920元后，吕敏应向边防物业公司缴纳物业费3398元（3610.3+2707.7-2920=3398）。   综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：   一、撤销内蒙古自治区包头市青山区人民法院（2017）内0204民初2099号民事判决。   二、被上诉人吕敏于本判决生效之日起十日内给付上诉人包头边防物业服务有限公司2012年10月10日至2017年7月9日物业服务费3398元。   三、驳回上诉人包头边防物业服务有限公司的其他诉讼请求。   一、二审案件受理费100元，由上诉人边防物业公司负担58.4元，由被上诉人吕敏负担41.6元。   本判决为终审判决。   审 判 长 丰 悦   审 判 员 魏晓燕   审 判 员 董婷婷     二○一八年四月十日   法官助理 侯 丽   书 记 员 杨苏敦   附：本判决适用法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。