广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终19775号上诉人（原审被告）：广州璟鸿投资有限公司，住所地广东省广州市增城区新塘镇东进南路****。法定代表人：刘伯水，总经理。委托诉讼代理人：宋华，该公司员工。被上诉人（原审原告）：刘荣恩，男，1966年9月10日出生，汉族，住广东省云浮市郁南县。原审被告：广州景宏置业有限公司，住所，住所地广东省广州市越秀区中山三路**3126铺div>法定代表人：李胜文，副总经理。委托诉讼代理人：王威瑜，该公司员工。上诉人广州璟鸿投资有限公司（以下简称璟鸿公司）因与被上诉人刘荣恩及原审被告广州景宏置业有限公司（以下简称景宏公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市增城区人民法院（2016）粤0183民初6098号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人璟鸿公司委托诉讼代理人宋华、被上诉人刘荣恩、原审被告景宏公司委托诉讼代理人王威瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本案现已审理终结。璟鸿公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.一、二审诉讼费由刘荣恩负担。事实与理由：（一）璟鸿公司未收到一审法院开庭传票，一审法院缺席判决不合法。（二）刘荣恩未按照合同约定将通过消防验收的涉案商铺交付给璟鸿公司，璟鸿公司无须向刘荣恩支付租金，亦不同意解除《商铺租赁合同》。（三）虽然璟鸿公司与刘荣恩签订了《商铺租赁合同》，且已支付刘荣恩2013年8月1日至2015年7月31日期间的租金。但刘荣恩在收取租金后，未将涉案商铺交付给璟鸿公司使用。璟鸿公司承租涉案商铺，投入巨额资金，提前垫付租金给刘荣恩，但刘荣恩未按照上述合同第11.1条约定，在其支付完成涉案商铺对价后立即交付璟鸿公司使用。依照合同第9.3.2条约定，刘荣恩未交付涉案商铺，璟鸿公司有权要求刘荣恩支付租赁期限内租金总额及赔偿璟鸿公司损失，但璟鸿公司暂时保留追究刘荣恩的权利。（四）根据上述合同第1.3条约定，涉案商铺将具有合格消防设施，而涉案商铺直至2015年4月15日才消防验收合格，此前涉案商铺未达到合同约定的交付条件，且刘荣恩自始至终均未将涉案商铺交付给璟鸿公司使用。此外，涉案商铺于2015年4月17日才通过竣工验收备案，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条：“建设工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用”，即便刘荣恩已将涉案商铺交付给璟鸿公司，在未竣工验收合格前，璟鸿公司亦无法使用。因此，刘荣恩无权收取璟鸿公司已支付的2013年8月1日至2015年7月31日期间的租金。璟鸿公司与刘荣恩之间的租期应顺延两年，自刘荣恩将涉案商铺交付给璟鸿公司使用之日起计算两年。（五）刘荣恩违约在先，璟鸿公司无需向刘荣恩支付违约金。综上，请求二审法院支持璟鸿公司的上诉请求。刘荣恩辩称，同意一审判决，不同意璟鸿公司的上诉意见。景宏公司述称，景宏公司未收到一审法院的开庭传票，一审法院缺席判决不合法。景宏公司并非《商铺租赁合同》和《商铺租赁合同补充协议》的签约主体，无须承担返还履约保证金及租金和违约金责任。上述两份合同的签订主体为刘荣恩和璟鸿公司，根据合同相对性原则，景宏公司无须向刘荣恩承担任何违约责任，即使景宏公司代为收取了履约保证金，并不表明景宏公司是该合同权利及义务的承受主体，该合同所约束的主体为刘荣恩及璟鸿公司。而且由于刘荣恩商铺的一次消防不合格、商铺移交手续也没有办理完成，并且刘荣恩说的所谓履约保证金其实就是购房款，认购明细表和认购书中都写的很明确，并且有刘荣恩签名确认。所谓的履约保证金其实就是为了避税而将总房价分拆开来收取的款项，为此刘荣恩并没有实际交付履约保证金。因此景宏公司无需返还履约保证金及承担其他违约责任。刘荣恩主张要求景宏公司承担的责任无事实及法律依据，一审判决损害了景宏公司的合法权益，请求二审法院依法改判。刘荣恩向一审法院起诉请求：1.璟鸿公司违约，解除刘荣恩与璟鸿公司所签订的租赁关系；2.璟鸿公司一次性支付刘荣恩余下租赁期限的全部租金人民币138096元作为违约金；3.璟鸿公司一次性返还尚未退还给刘荣恩的履约保证金92065元；4.璟鸿公司赔偿刘荣恩诉讼费、律师费、差旅费、误工费等合计6000元；5.景宏公司对本案涉案金额负连带赔偿责任。一审法院经审理查明：2013年8月31日，璟鸿公司（甲方、承租方）与刘荣恩（乙方、出租方）签署《商铺租赁合同》，约定“鉴于：1、乙方已购买位于增城市××路××号商铺；2、甲方意向通过租赁方式租赁乙方商铺所在之整个首层商铺进行整体经营运作（包括但不仅限于重新对外招商招租、转租和自行经营等方式进行经营管理）；现：甲、乙双方经友好协商，乙方同意本合同项下的租赁商铺（下称该商铺）按本协议约定的条件租赁给甲方，双方为此达成以下协议条款：一、该商铺情况及租赁用途1.1、该商铺合同约定建筑面积共7.29平方米，其中套内建筑面积4.82平方米，公共部位与公共用房分摊建筑面积2.47平方米（面积如有差异，以《房地产权证》为准）。1.2该商铺位于甲方计划统一引入商家经营的区域，甲方承担该商铺用于本合同约定的商业经营。……二、租赁期限2.1、租赁期限为十二年，即从2013年8月1日起至2025年7月31日止。总租金额为160577元……三、租金及其支付3.1、双方明确：租金按下述租赁年度确定3.1.1、第1-4年租赁年度，即自2013年8月1日至2017年7月31日，每月租金为936.7元，前两年租金一次性支付22481元，在2013年8月11日付清。3.1.2、第5-8年租赁年度，即自2017年8月1日至2021年7月31日，每月租金为1070.5元；3.1.3、第9-12年租赁年度，即自2021年8月1日至2025年7月31日，每月租金为1338.1元；3.2租赁费用按月支付，甲方应于每月10号前支付乙方上一月份租金。3.3、每一租赁年度按十二个月计算。3.4租金的支付采用银行划账的形式支付，乙方提供的收租账号为……。四、双方的权利和义务4.1、甲方的权利义务4.1.1租赁期内，甲方有权对该商铺进行关、停、并、分、装修，有权与他人联营、入股、合伙、合作，有权向他人转租、委托他人经营、转包……4.2、乙方的权利义务4.2.1有权依约足额收取每月租金。……九、违约责任9.1、为保证合同的稳定性和顾及甲方经营的连续性和整体性，双方应诚信履约，任何一方都不得擅自变更和单方解除本合同。9.2甲方违约9.2.1、甲方逾期支付租金的，每逾期一天由甲方按逾期未付款的万分之五计付给乙方作为违约金；连续逾期超过90天的，乙方有权单方解除合同并要求甲方一次性支付余下租赁期限的全部租金作为违约金。9.2.2甲方单方提前解除合同的，乙方有权要求甲方一次性支付余下租赁期限的全部租金作为违约金。9.3、乙方违约9.3.1租赁期间，乙方不得中途以任何理由收回商铺或单方解除本合同，否则甲方有权要求继续履行租赁合同，乙方除赔偿甲方所受的经济损失（包括但不限于装修费用、被第三人索赔的损失等）外，还应按本合同在租赁期限内所约定的租金总额赔偿给甲方，甲方并有权要求乙方因此而造成整个首层商铺整体经营运作的损失承担赔偿责任。9.3.2若乙方违反本合同其他约定致使甲方或租赁第三方不能正常对商铺行使权利的，应按本条第9.3.1点的约定承担违约责任和赔偿损失。9.3.3如因乙方的原因（包括但不限于该商铺所有权变更之前或之后）造成该商铺无法正常经营，乙方应立即消除该原因。如因乙方的原因导致该商铺无法正常经营持续达3天，则甲方有权……十一、商铺的交付及撤场11.1乙方购买的该商铺在支付完此商铺总对价后立即交付给甲方，连同周围的商铺一起作为整体经营区域由甲方统一招商经营。11.2、甲方应在租赁期满或本合同解除之日起30日内撤场，将该商铺交还给乙方，届时乙方同意甲方交还无装修隔墙的商铺，乙方按图纸和测量标准验收。……”。2013年8月31日，刘荣恩（乙方、出租方）与璟鸿公司（甲方、承租方）签署《商铺租赁合同补充协议》，约定“就甲方租赁乙方所属的位于增城市××路××号商铺等事宜，双方签订了《商铺租赁合同》……，现经甲乙双方对相关事宜协商一致达成补充协议如下：一、履约保证金的支付及返还1.1为确保甲方可按月不间断地行使12年的租赁使用权，乙方同意在签订本合同当日向甲方支付人民币107052元作为履约保证金。1.2在乙方按原合同依约履行的情况下，履约保证金将由甲方按下述标准每月返还给乙方：1.2.1第1-4年租赁期内，每月返还624.5元；1.2.2第5-8年租赁期内，每月返还713.7元；1.2.3第9-12年租赁期内，每月返还892.1元。1.2.4履约保证金按月返还，当月应返还保证金的时间为次月10号前。1.2.5履约保证金的返还与原合同约定租金的支付时间同步。1.2.6乙方收取甲方返还的履约保证金应出具相应的收款收据。二、甲乙双方一致同意：2.1原合同及本补充协议签定之日（且乙方已依约向甲方支付履约保证金时）起3天内，甲方将乙方在租赁期限前两年的应收租金和应返还的履约保证金支付和返还给乙方。即甲方提前按原合同第三条的约定向乙方付清2013年8月1日至2015年7月31日的租金共22481元；甲方提前按本协议第一条的约定向乙方返还2013年8月1日至2015年7月31日履约保证金共14987元。2.2按前点所述，乙方则按原合同的约定在第3个租赁年度起向甲方收取租金，并按本协议的约定在第3个租赁年度起向甲方收取返还的履约保证金。三、甲方承诺及声明3.1为确保乙方在第三个租赁年度起至租赁期届满前，能依约收取租金收入及回收甲方返还的履约保证金，甲方承诺：在租赁期间的第三个租赁年度起每年向乙方提供由相关银行出具的银行保函文件，直至租赁期届满为止。3.2如甲方未能按上点约定提供由相关银行出具的保证函件的，乙方可按与甲方签订的《商铺租赁合同书》继续履行或选择将其所属的该出租铺位按267629元的总对价转让给甲方所有，因转让行为而产生的税费等均由甲乙双方各自承担，租赁关系自行终止。3.3在第五租赁年度起六个月内（即2017年8月1日至2018年1月31日），如乙方提出，将其所属的该出租铺位按267629元的总对价转让给甲方所有的，甲方明确表示同意受让，但因转让行为而产生的税费等均由甲乙双方各自承担。四、违约责任之补充合同期内，双方均应诚信履约，任何一方都不得擅自变更和单方解除租赁关系。若：4.1甲方违约，则甲方除应按原合同的约定承担违约责任外，还应一次性向乙方返还余下租赁期限的履约保证金。4.2乙方违约，则乙方除按原合同的约定承担违约责任外，其在余下租赁期限的履约保证金将不予退还并列为其中的违约赔偿金。五、其他5.1本协议的约定均不被视为与原合同的约定有歧义，并将与原合同的约定一同发生法律效力。……”。2013年8月11日，景宏公司开具收据，确认收到刘荣恩交来的名门广场1273号铺履约保证金107052元。2013年8月11日，刘荣恩出具收据载明收到璟鸿公司支付的位于名门广场1273号铺2013年8月1日至2015年7月31日房租37468元。增城市新塘镇东进南路1号1273号于2014年9月28日登记至刘荣恩名下，建筑面积为7.29平方米，套内建筑面积4.82平方米。另查明，璟鸿公司于2013年1月31日成立，景宏公司为璟鸿公司的股东。2016年10月27日，一审法院立案受理本案。刘荣恩于2016年10月27日、2016年11月30日向一审法院预交受理费合计4842元。庭审过程中，一、刘荣恩出具景宏公司、璟鸿公司于2013年8月1日共同出具的《声明书》复印件及景宏公司于2013年5月27日出具的《承诺函》复印件。1、《声明书》记载“广州市景宏置业有限公司与广州市璟鸿投资有限公司就名门广场商铺项目合作发表如下声明：1、广州市景宏置业有限公司已取得名门广场的包销权，前期与客户签订名门广场的《认购书》；2、由广州市璟鸿投资有限公司与客户签订名门广场《商铺租赁合同》及《租赁补充协议》；3、由广州市景宏置业有限公司收取名门广场相应的款项；4、将商铺项目二层一半商铺以及三层全部商铺转入广州市璟鸿投资有限公司名下，并由广州市璟鸿投资有限公司负责整个商铺项目的运营。”。2、《承诺函》记载“……刘荣恩：……名门广场由年前的《预售项目》升格为《现楼销售》（也就是即买即可办理房产证），现正办理相关的手续。受此影响，阁下购买名门广场的《商品房买卖合同》将顺延至2013年8月1日前签署……现我公司向阁下郑重承诺，阁下购买名门广场商铺如在以上时间内不能签署网签合同，仍于2013年8月1日开始计租（即自2013年8月1日起至2025年7月30日止，合计12年）。如在此时间之前签署网签相关合同，则从阁下支付完房款次日起开始计租……”。二、刘荣恩陈述：1、景宏公司成立了璟鸿公司，璟鸿公司的法定代表人是景宏公司的股东之一。2、涉案商铺是景宏公司出售给刘荣恩的，璟鸿公司返租12年，由璟鸿公司对外进行招租。璟鸿公司通知刘荣恩去办理手续后，刘荣恩就把案商铺移交给了璟鸿公司。3、涉案商铺没有装修也没有开张。4、第四项诉讼请求，包括已经预交的受理费4842元和律师费、差旅费、误工费，律师费、差旅费、误工费没有相关依据。5、刘荣恩按照《声明书》的要求交纳保证金给景宏公司，《承诺书》是景宏公司发出的，签署房屋买卖合同的是景宏公司，刘荣恩要求景宏公司承担连带责任。一审法院认为，刘荣恩与璟鸿公司签署的《商铺租赁合同》及《商铺租赁合同补充协议》，是刘荣恩与璟鸿公司真实意思的表示，并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人应恪守履行。刘荣恩表示其已收取璟鸿公司支付的37468元实际为租金22481元和退回的保证金14987元。结合《商铺租赁合同补充协议》第二条约定，璟鸿公司提前向刘荣恩支付2013年8月1日至2015年7月31日的租金共22481元及返还2013年8月1日至2015年7月31日履约保证金14987元，一审法院对于刘荣恩的上述收取款项37468元的陈述予以采纳。刘荣恩主张璟鸿公司未按时履行支付和退还2015年8月1日起的租金和履约保证金的义务，向一审法院提出解除其与璟鸿公司之间的租赁关系及要求璟鸿公司支付违约金和退还履约保证金。现璟鸿公司经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃相应的举证及答辩权利，一审法院依法采信刘荣恩提供的证据和陈述。根据刘荣恩与璟鸿公司签署的《商铺租赁合同》第3.2条约定及《商铺租赁合同补充协议》1.2.4条的约定，璟鸿公司应在每月10日前支付上月的的租金及返还上月的履约保证金。璟鸿公司未按时支付租金及退还履约保证金逾期超过90天，根据《商铺租赁合同补充协议》的第4.1条及《商铺租赁合同》的第9.2.1条约定，对刘荣恩主张解除合同及璟鸿公司应向刘荣恩一次性支付余下租赁期限的全部租金和一次性返还余下租赁期限的履约保证金的诉讼请求，一审法院予以支持。经计算，余下租赁期的租金及履约保证金分别为138096元和92065元。刘荣恩在庭审中陈述律师费、差旅费、误工费没有相关依据，故一审法院对于刘荣恩关于律师费、差旅费、误工费的主张不予支持。至于景宏公司在本案中是否应当承担连带责任，一审法院分析如下：一、本案为房屋租赁合同纠纷，《商铺租赁合同》及《商铺租赁合同补充协议》为刘荣恩与璟鸿公司签署，景宏公司并非《商铺租赁合同》、《商铺租赁合同补充协议》的合同相对方。二、刘荣恩以景宏公司为璟鸿公司股东为由主张景宏公司承担连带责任，但公司股东以其出资为限对公司承担有限责任，股东并非必然对公司的债务承担连带责任。三、《声明书》和《承诺函》中，景宏公司并未表示承担支付租金和返还履行保证金的义务，且2013年8月1日至2015年7月31日期间的租金及履约保证金实际为璟鸿公司支付。综上，对于刘荣恩主张景宏公司对本案涉案金额承担连带责任，理据不足，一审法院不予支持。景宏公司确收取了刘荣恩交纳的履约保证金，璟鸿公司、景宏公司应共同向刘荣恩返还履约保证金92065元。综上所述，景宏公司、璟鸿公司经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭，一审法院依法缺席判决，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2018年7月18日判决：一、解除刘荣恩与璟鸿公司之间的房屋租赁关系；二、璟鸿公司在判决发生法律效力之日起十日内向刘荣恩支付违约金138096元；三、璟鸿公司、景宏公司在判决发生法律效力之日起十日内向刘荣恩返还履约保证金92065元；四、驳回刘荣恩的其他诉讼请求。如未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4842元，由璟鸿公司负担3898元，景宏公司负担944元。二审期间，璟鸿公司提交以下证据：1.竣工验收备案表复印件2份、广州市增城区城乡建设管理局的函（增建函〔2015〕276号）复印件1份，拟证明广州新发实业有限公司（以下简称新发公司）被撤销了竣工验收备案表，在办理产权证之后重新核发了竣工验收备案表。2.建设工程消防验收意见书复印件3份（穗公消验〔2013〕第0442号、穗公消验〔2015〕第0528号、穗公消验〔2014〕第0832号）、增城市公安消防大队建筑工程消防设计的审核意见书（增公消（建）字〔2007〕第0047号），拟证明新发公司通知广州市御苑投资有限公司（以下简称御苑公司），御苑公司再通知景宏公司对涉案商铺进行销售时，涉案商铺尚未达到消防验收条件。3.景宏公司和御苑公司的商业用房包销合同1份，拟证明景宏公司是合法的包销方，因此在销售涉案商铺期间的房款、履约保证金、装修款等所有款项均是由景宏公司收取，景宏公司收取之后再将款项转给御苑公司。4.对外业务联络函1份，拟证明新发公司、御苑公司和景宏公司就购房款的分拆达成一致意见，景宏公司按照该意见执行。5.景宏公司与御苑公司的商业用房包销合同补充协议1份，拟证明御苑公司必须将涉案商铺进行报建并进行消防验收之后交给景宏公司。6.名门广场网签确认表，拟证明每个商铺的铺号、面积、单价、总金额。7.《广州市增城区住房和建设局关于公开商业用房信息申请的回复》，拟证明涉案商铺的竣工验收备案表被撤销，新发公司被警示约谈的记录，以及城乡建设局对新发公司的处罚的回复。8.新发公司与御苑公司签署的《补充协议》复印件，拟证明新发公司承认景宏公司作为第三方包销商铺。9.《广州市增城区城乡建设局关于盛世名门宏城汇（六组团）土建工程竣工备案表的回复》，拟证明涉案商铺消防不合格到合格的过程。10.催告函，拟证明景宏公司付款给御苑公司和新发公司的证明。11.网签延后处理方案，拟证明新发公司迟迟给不了网签时间，景宏公司将该情况告知业主。12.《有关装修公司配合事件及详情》，拟证明房款的分拆及装修公司配合的说明。13.销售宣传单复印件，拟证明当时的销售模式。14.御苑公司出具的《确认函》，拟证明御苑公司给景宏公司确认达到法定的网签及销售条件。15.消防楼梯占用面积表和新都盛世名门宏城汇商业加梯土建工程遗留现场图片，拟证明截至目前，因为先出证，再进行消防验收，导致消防楼梯占用部分商铺，面积约1600多平方米，导致商铺目前不能使用。16.《广州景宏置业有限公司付广州市御苑投资有限公司合同项下保证金明细表》、《广州景宏置业有限公司付广州市御苑投资有限公司合同项下款项明细表》（2013年1月25日至2014年6月7日）、《广州景宏置业有限公司付广州市御苑投资有限公司合同项下款项明细表》（2014年6月20日至2014年7月4日），拟证明景宏公司付给御苑公司1.8亿元。17.江苏银行网上银行电子回单打印件3张、兴业银行网上回单复印件，拟证明景宏公司的合伙公司支付房款给新发公司的凭证。18.收款收据37张、电子银行转账凭证17张、往来户明细表1张、银行流水1张、广州农商银行业务凭证1张、业务委托书2张、广州农村商业银行股份有限公司公平支行交易回单13张，拟证明景宏公司付给新发公司和御苑公司全部款项明细。19.《认购书》、《补充协议》及认购明细表，拟证明景宏公司将涉案商铺总价款分拆为三部分，一部分是房价款，一部分是装修款项，一部分是履约保证金。经质证，刘荣恩的意见为：证据1-18的真实性无法确认，璟鸿公司提交的证据与刘荣恩无关。对证据19《认购书》和明细表的真实性没有异议；根据认购明细表中的约定，合同金额为房款115080元，装修款45497元，履约保证金107052元，总额为267629元。鉴于璟鸿公司、景宏公司一审时无到庭应诉，本院二审期间组织璟鸿公司、景宏公司就刘荣恩一审提交的以下证据进行质证：1.《商铺租赁合同》，拟证明刘荣恩与璟鸿公司之间的租赁关系；2.《商铺租赁合同补充协议》，拟证明履约保证金的缴交及退还；3.《声明书》，拟证明璟鸿公司、景宏公司需共同承担责任；4.景宏公司出具的收据，拟证明景宏公司收取刘荣恩履约保证金；5.收据，拟证明刘荣恩已收取2年租金及回收2年保证金；6.房地产权证，拟证明涉案商铺的权属情况。璟鸿公司的质证意见为：对于证据1、2的真实性予以确认，合法性不予确认；证据3-6来自于景宏公司，无法确认真实性。景宏公司的质证意见为：关于证据1、2，因为景宏公司不是合同的一方当事人，所以无法对合同的真实性发表意见；证据3与本案没有关联性；对于证据4的真实性予以确认，但履约保证金其实就是商铺款的组成部分，并非担保合同所规定的履约保证金；对于证据5的真实性予以确认，但刘荣恩所收取的所谓两年租金实际上是从商铺的价款里面减了两年的租金，并非在刘荣恩完全支付景宏公司商铺价款之后再另行支付给刘荣恩的租金；对于证据6的真实性没有异议，对合法性有异议。经审查，本院对于一审判决查明的事实予以确认。本院二审查明，叶云因与广州新发实业有限公司（以下简称新发公司）、景宏公司、璟鸿公司、国基建设集团有限公司（以下简称国基公司）商品房预售合同、房屋租赁合同、装修合同纠纷一案向一审法院提起诉讼[(2015)穗增法民三初字第102号]，诉讼请求为：1.解除叶云与璟鸿公司签订的《商铺租赁合同》及《商铺租赁合同补充协议》；2.解除叶云与国基公司签订的《装修合同》，新发公司、景宏公司、璟鸿公司、国基公司共同向叶云返还装修款219971元；3.新发公司、景宏公司、璟鸿公司共同向叶云返还履约保证金71618元；4.新发公司、景宏公司、璟鸿公司向叶云支付违约金51156元；5.新发公司、景宏公司、璟鸿公司向叶云支付《商铺租赁合同》的违约金368324元；6.新发公司、景宏公司、璟鸿公司对上述第2至5项诉讼请求互负连带责任；7.本案诉讼费由新发公司、景宏公司、璟鸿公司、国基公司共同负担。一审法院经审理，关于租赁的问题认定如下：根据《商铺租赁合同》第三条第3.1.1款“第1-4年租赁年度，自2013年8月1日至2017年7月31日，每月租金为2566.3元；前两年租金一次性支付61591元，在2013年8月24日付清”以及《商铺租赁合同补充协议》第二条第2.1款“即甲方提前按原合同第三条的约定向乙方付清2013年8月1日至2015年7月31日的租金共61591元；甲方提前按本协议第一条的约向乙方返还2013年8月1日至2015年7月31日的履约保证金共10027元”的约定，叶云于2013年8月24日出具的收据所载明的已收租金71618元包括了璟鸿公司支付的前两年租金61591元以及返还的前两年履约保证金10027元。根据《商铺租赁合同》第三条第3.2款“租赁费用按月支付，甲方应于每10号前支付乙方上一月份租金”以及第九条第9.2.1款“甲方逾期支付租金的，每逾期一天由甲方按逾期未付款的万分之五计付给乙方作为违约金；连续逾期超过90天的，乙方有权单方解除合同并要求甲方一次性支付余下租赁期限的全部租金作为违约金”的约定，璟鸿公司未依约如期向叶云支付2015年8月份之后的租金，至今逾期已超过90天，其行为已构成违约，并已达到合同约定的解除条件，故叶云要求解除与璟鸿公司签署的《商铺租赁合同》和《商铺租赁合同补充协议》的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。基于璟鸿公司的违约行为导致合同解除，叶云可以主张璟鸿公司支付违约金。现叶云依据《商铺租赁合同》第九条第9.2.1款的约定要求璟鸿公司支付的违约金为余下十年租赁期限的全部租金368324元明显过高，且叶云并无证据证明其实际损失已达到368324元之高，故一审法院结合《商铺租赁合同》约定的租赁期限以及璟鸿公司的违约情形，酌定璟鸿公司应向叶云支付的违约金按余下十年租赁期限的租金总额378351元（《商铺租赁合同》第二条第2.1款约定12年租金总额439942元减去已收的前两年租金61591元）的30%即113505.3元。……。一审法院经审理，判决：一、解除叶云与璟鸿公司签订的《商铺租赁合同》和《商铺租赁合同补充协议》；二、解除叶云与国基公司签订的《装修合同》；二、璟鸿公司、景宏公司于该判决发生法律效力之日起十日内向叶云返还履约保证金61591元；三、璟鸿公司、景宏公司于该判决发生法律效力之日起十日内向叶云支付违约金113505.3元；等。景宏公司、璟鸿公司、国基公司不服一审法院该判决，遂向本院提起上诉。本院经审理，作出（2017）粤01民终1648号民事判决，驳回景宏公司、璟鸿公司、国基公司的上诉，维持原判。（2017）粤01民终1648号案所涉商铺与本案商铺属于同一楼盘中的同类物业。2013年1月10日，景宏公司（甲方，销售方）与刘荣恩（乙方，认购方）签署《认购书》，其中第五条“特别约定……2.本认购书签订后，在签订正式的买卖合同前，乙方须与甲方或甲方指定的公司签订《租赁合同》和《装修合同》并履行相应的支付义务……”关于一审法院开庭传票的送达情况，由于璟鸿公司、景宏公司一审期间下落不明，故一审法院依照法定程序向该两个诉讼主体公告送达了开庭传票。二审庭审中，本院向璟鸿公司、景宏公司出示了一审法院开庭传票的送达记录。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。关于璟鸿公司上诉称一审法院缺席判决不合法的问题，经审查，璟鸿公司该项上诉理由不成立。根据璟鸿公司的上诉及刘荣恩的答辩意见来看，本案的争议焦点问题为：（一）璟鸿公司主张刘荣恩尚未交付涉案商铺构成违约是否成立；（二）璟鸿公司在履约过程中是否存在违约行为；（三）璟鸿公司、景宏公司主张本案的履约保证金系涉案商铺款的一部分，依据是否充分。关于第一个争议焦点问题，根据本案查明的事实来看，璟鸿公司已依照与刘荣恩签订的《商铺租赁合同》《商铺租赁合同补充协议》的约定向刘荣恩支付了涉案商铺前两年的租金22481元并返还了相应的履约保证金14987元。由此可以证明，涉案租赁合同已实际履行，故本院对于璟鸿公司称刘荣恩尚未交付涉案商铺构成违约的上诉理由不予采纳。关于第二个争议焦点问题，依照合同约定，璟鸿公司应于每月10号前支付刘荣恩上一个月的租金，但根据本案查明的事实来看，璟鸿公司从2015年8月起就未再依约向刘荣恩支付涉案商铺的租金并返还相应的履约保证金，璟鸿公司违约。关于璟鸿公司应承担的违约责任，根据《商铺租赁合同补充协议》第4.1条及《商铺租赁合同》第9.2.1条约定，如璟鸿公司未按时支付租金及退还履约保证金给刘荣恩，逾期超过90天，刘荣恩就有权要求璟鸿公司一次性支付余下租赁期限的全部租金和一次性返还余下租赁期限的履约保证金，故一审法院在璟鸿公司及景宏公司未到庭抗辩的情况下，依照合同约定支持刘荣恩要求璟鸿公司支付违约金的诉请正确。对此，本院本应维持一审判决该认定，但鉴于璟鸿公司虽一审未到庭抗辩，但二审对此提起上诉，因此综合本案案情兼顾其余系列案情况，且为避免当事人之间利益失衡，故根据公平原则，本院依据合同法第一百一十四条第二款的规定对于一审判决违约金的计付标准予以调整。关于调整的标准，本院基于本案与（2017）粤01民终1648号案案情基本一致，并无特殊情形，故调整原则与该案亦一致，即酌定璟鸿公司应向刘荣恩支付的违约金按余下十年租赁期限的租金总额138096元（《商铺租赁合同》第二条第2.1款约定12年租金总额160577元减去已收的前两年租金22481元）的30%即41428.8元。璟鸿公司该项上诉理由部分成立，本院予以支持。关于第三个争议焦点问题，首先，景宏公司作为与刘荣恩签订涉案商铺《认购书》的销售方没有对于一审法院认定刘荣恩主张的履约保证金系租赁合同的履约保证金提起上诉。其次，璟鸿公司、景宏公司均没有提供证据证明在涉案商铺的行政机关备案合同价款中包含了该部分履约保证金。第三，刘荣恩已取得涉案商铺的产权证，如果该履约保证金系购铺款的一部分，那么理应不存在返还的问题。第四，璟鸿公司、景宏公司均没有提供证据证明由于该履约保证金的返还导致合同权利义务显失公平。因此，本院对于璟鸿公司、景宏公司该主张均不予支持。至于景宏公司称其不应与璟鸿公司共同返还该履约保证金给刘荣恩的问题，本院认同一审法院的认定，理由不再赘述。一审法院在查明事实的基础上认定璟鸿公司、景宏公司应共同返还刘荣恩剩余的履约保证金92065元正确，本院予以维持。综上所述，璟鸿公司部分上诉请求成立，本院予以支持。鉴于本案二审改判是基于璟鸿公司、景宏公司一审未到庭答辩而导致，故一审案件受理费本院不予调整，予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持广东省广州市增城区人民法院（2016）粤0183民初6098号民事判决第一、三项；二、撤销广东省广州市增城区人民法院（2016）粤0183民初6098号民事判决第四项；三、变更广东省广州市增城区人民法院（2016）粤0183民初6098号民事判决第二项为：广州璟鸿投资有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向刘荣恩支付违约金41428.8元；四、驳回刘荣恩的其他诉讼请求。二审案件受理费4852元，由广州璟鸿投资有限公司负担2856元，由刘荣恩负担1996元。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判长  王会峰审判员  黄春成审判员  闫 娜二〇一八年十二月二十五日书记员  甄雪皓肖晓桐