山东省乳山市人民法院 民 事 判 决 书 (2017)鲁1083民初1786号 原告：李薇，女，汉族，1980年2月23日生，住北京市海淀区。 委托诉讼代理人：张大庆，河南绿城律师事务所律师。 被告：乳山市恒信房地产开发有限公司，住所地乳山市海阳所镇驻地。 法定代表人：刘战胜，经理。 委托诉讼代理人：宫涛，山东闻远律师事务所律师。 原告李薇与被告乳山市恒信房地产开发有限公司（以下简称恒信公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月23日作出(2016)鲁1083民初4067号民事判决，恒信公司不服该判决，向威海市中级人民法院提起上诉。威海市中级人民法院于2017年3月27日做出（2017）鲁10民终308号民事裁定，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李薇之委托诉讼代理人张大庆、被告恒信公司之委托诉讼代理人宫涛到庭参加了诉讼。现本案已审理终结。 原告李薇诉称：2012年夏，原告母亲董玉枝听信了被告恒信公司经销商负责人陆志萍到郑州做的宣传，将325315元购房款汇入陆志萍指定的陈军账户。2013年6月29日原告母亲董玉枝到乳山市交接房屋，又将剩余房款50000元（其中10000元是定金）交给被告，且一并补齐了房屋面积差价款、专项维修基金、房屋配套费、契税款。购买了嘉盛苑15幢2单元1113号房屋，但被告至今没有给原告办理房产证，现原告起诉要求：1、解除编号为0004055《商品房认购书》，2、被告退还原告购房款375315元、契税款5741元、房屋面积差价款194元、专项维修资金款3476元、房屋配套费3280元，合计388006元及利息。 被告恒信公司辩称：1、董玉枝转账325315元给陈军个人，原告却起诉被告退还转账款，原告不具有本案诉讼主体资格，且也没有证据证明该转账325315元是购房款；2、董玉枝转账325315元给陈军，但是原告却无法提供被告出具的收款收据，说明被告没有收到该款项，并且涉案房产是北京蓝色经典房地产经纪有限公司（以下简称蓝色经典公司）代理销售，并不是陆志萍、陈军夫妻个人代理销售，董玉枝汇款给陈军个人，而不是被告指定的账号和开户行，因此该行为与代理销售无关；3、原告提交的《商品房买卖合同》系伪造，是无效的，原告没有付清购房款，所以被告并没有与原告签订《商品房买卖合同》，此外原告提供的《商品房买卖合同》文本并不是房管部门网站公布的通用备案文本，且该合同记载的涉案房产的基本情况与被告的信息错误，说明该合同是伪造；4、对于涉案房屋买卖行为的效力，蓝色经典公司代理涉案房屋买卖行为无效，因为没有成功让当事人签订房屋买卖合同，且是陈军个人收取董玉枝325315元汇款，故负有返还义务的是陈军个人或蓝色经典公司而不是被告；5、原告拖欠涉案房款，却缴纳了物业费、契税、配套费、面积差价款等费用，是因为被告同意让董玉枝先入住体验，并且董玉枝想将涉案房产的房主变为其女儿李薇，交足相关费用是被告同意变更的前提条件；6、原告李薇的诉讼请求不成立，没有任何事实及理由，应予驳回。 经审理查明：原告李薇委托其母亲董玉枝办理购房相关事宜，原告母亲董玉枝于2012年11月19日向陈军个人账户打款325315元。2013年6月29日原告与被告签订《商品房认购书》，约定原告购买被告开发的嘉盛苑小区15号楼2单元1113号房产，房屋面积57.91平方米，成交价为6481元每平方米，房款共计375315元。认购书上约定收款单位：乳山市恒信房地产开发有限公司，开户行：中国建设银行乳山支行，账号：37×××75。对于原告提交的该认购书，被告予以认可。原告提交的2013年6月29日双方签订了《商品房买卖合同》，合同第一条约定：……在上述地块上建设商品房现定名为：嘉盛苑……第三条：买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的：第15幢2单元1113号房……该商品房合同约定建筑面积共57.91平方米……第四条：出卖人与买受人预定按第一种方式计算该商品房价款：按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米6481.00元，总金额人民币375315.00元。合同补充协议第四条约定：本合同中的一切款项均应由出卖人的财务人员使用甲方专用收款收据收取，或直接汇入到出卖人指定的账户（1、单位：乳山市恒信房地产开发有限公司开户行：中国建设银行乳山支行账号：37×××75。2、开户行：中国工商银行乳山支行姓名：马风兰账号：52×××86免手续费），否则，视为买受人未履行付款义务，且出现的损失，均由买受人负责承担。对于原告提交的该房屋买卖合同，被告不予认可。 原告提交了被告出具的编号为3116004、7109327、7109347、7109447、3115809、0051379六张收款收据，证实原告向被告交付房款50000元（其中10000元为定金）、契税5741元、配套费3280元（液化气2800元、有线300元、宽带180元）、物业费116元、面积差价款（57.94-57.91）*6481＝194元、住宅维修资金3476元，共计人民币62807元。被告对上述收据予以认可。原告称编号为3116005的收款收据为原告付款给被告325315元房款的收据，后原告将该收款收据交被告换单，因此原告手中没有该份收款收据，对此被告不予认可，在庭审中提交了该份收款收据所在的、编号连续的整本收款收据，该本收款收据中显示编号为3116005的收款收据为被告收取他人的房款86674元，并非原告所称的付款给被告325315元房款的收款收据。 庭审中，被告恒信公司申请对原告李薇提交的2013年6月29日《商品房买卖合同》中恒信公司财务专用章、收款收据上恒信公司财务专用章与恒信公司在银行预留的财务专用章印鉴是否一致进行鉴定。本院依法委托潍坊鑫诚司法鉴定所进行鉴定，该鉴定所出具鉴定意见书：三份收款收据中的财务专用章印文与银行预留的印鉴财务专用章是同一枚印章所盖印。合同书中的财务专用章与三份收款收据以及银行预留的印鉴财务专用章均不是同一印章所盖印。被告为此支出鉴定费14000元。原告对该鉴定意见不予认可，认为即使合同上的财务专用章和收款收据上的财务专用章与银行预留印鉴不一致，也不排除被告有作为检材的财务专用章之外的另一枚财务专用章的存在，并且该份买卖合同是被告的代理销售商北京蓝色经典公司提供的，原告没有任何过错，不应承担相应后果。被告对该鉴定意见没有异议。 另查明，2012年3月26日蓝色经典公司与被告恒信公司签订商品房销售代理合同，被告委托蓝色经典公司代理销售嘉盛苑小区15、20号楼。该代理销售合同约定：蓝色经典公司不得以任何理由私自直接收取封房金、购房定金、购房款等款项；客户交付定金或购房款等款项时，蓝色经典公司须告知其存入被告指定账户（单位：乳山市恒信房地产开发有限公司；开户行：中国建设银行乳山支行；账号：37×××75）并将该款项的银行回执传真给被告，被告凭此开具收据；没有被告的收款手续的，蓝色经典公司独自所收款项给购房户造成的后果，由蓝色经典公司负责，与被告无关。2014年4月21日前陈军系蓝色经典公司法定代表人。 本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告提交的合同书中的恒信公司的财务专用章与三份收款收据中恒信公司的印章、恒信公司在银行预留的印鉴财务专用章经鉴定均不是同一印章所盖印，原告对该鉴定意见有异议，但未提交足以反驳的证据予以证实，故该鉴定意见本院予以确认，可以作为本案的定案依据，据此可以认定原、被告之间不存在商品房买卖合同关系。原告称编号为3116005的收款收据为原告付款给被告325315元房款的收据，但被告提供了包含该编号收款收据在内的编号连续的整本收款收据，其中并没有收取原告325315元的收款收据，原告称可能是原告母亲没有记清收据的前后位置及编号，但未提供证据予以证实；被告与蓝色经典公司虽存在商品房代理销售合同关系，但对购房款并未指定由蓝色经典公司或陈军代为收取，综上，原告要求被告返还325315元购房款及利息之诉讼请求证据不足，本院不予支持。对于原告支付给被告62807元房款及物业费、契税等相关费用，原告提供了被告出具的收款收据，被告对此无异议，本院予以确认，故被告收取原告62807元的购房款应予返还。对于原告主张返还购房款利息的问题，原、被告签订涉案《商品房认购书》后，未签订商品房买卖合同的原因，不可归责于原、被告双方任何一方，本院认为原告主张的利息，应自其主张权利之日即起诉之日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至给付之日止。 综上，依据《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第三十二条、九十三条、九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、解除原告李薇与被告乳山市恒信房地产开发有限公司于2013年6月29日签订的编号为0004055《商品房认购书》； 二、被告乳山市恒信房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告李薇购房款62807元及利息（以62807元为本金，自2016年10月17日始至给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）； 三、驳回原告李薇要求被告乳山市恒信房地产开发有限公司返还购房款325315元及利息的诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3370元，由原告李薇负担2275元，被告乳山市恒信房地产开发有限公司负担1370元；鉴定费14000元，由原告李薇负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审 判 员  周炳东 人民陪审员  于世祯 人民陪审员  郑友林 二〇一八年十二月二十六日 书 记 员  孙 艳