广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2071民初9938号原告（反诉被告）：朱玲会，女，1985年12月12日出生，汉族，户籍所在地广东省中山市**，现住广东省中山市**，原告（反诉被告）：李蕾，男，1985年5月13日出生，回族，身份证住址内蒙古赤峰市林西县，住广东省中山市**，上列两原告共同委托诉讼代理人：崔琼心，广东孚道律师事务所律师。上列两原告共同委托诉讼代理人：林嘉欣，广东孚道律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：陈桂云，女，1979年7月27日出生，汉族，住广东省深圳市福田区，委托诉讼代理人：罗新，广东圣天平律师事务所律师。第三人：中山市乐有家房地产经纪有限公司，住所地广东省中山市**中山五路**汇智大厦****6卡，统一社会信用代码91442000678855547H。法定代表人：李功镇，执行董事。委托诉讼代理人：傅煜，该公司法务专员。委托诉讼代理人：陈奕纯，该公司行政专员。原告（反诉被告）朱玲会、李蕾与被告（反诉原告）陈桂云房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，根据原告申请，依法追加中山市乐有家房地产经纪有限公司（以下简称乐有家公司）作为本案无独立请求权第三人参加诉讼，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告朱玲会、李蕾及其委托诉讼代理人崔琼心、林嘉欣，被告陈桂云及其委托诉讼代理人罗新到庭参加诉讼，第三人乐有家公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱玲会、李蕾向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行与两原告于2017年2月28日签订的中山市二手房买卖及居间服务合同；2.被告与两原告共同办理资金监管账户；3.被告将位于中山市××区××路××假日××房××至两原告名下；4.被告向两原告支付违约金（违约金从2017年5月23日起，按转让总价款的日万分之五计算，暂计至起诉之日为6750元）；5.被告向两原告支付律师费21000元。事实和理由：2017年2月28日，被告与两原告签订了编号为50301024378的中山市二手房买卖及居间服务合同，约定被告将自有的位于中山市××区××路××假日××房的房地产转让给两原告，购房总价款为90万元，其中合同签订当日支付定金5万元，合同签订后3个工作日内再支付定金5万元，上述定金由居间人托管。合同同时约定，两原告于2017年3月10日前向银行或公积金管理中心申请贷款，贷款金额为54万元，并于取得银行贷款批复函之日起七个工作日内支付首期款26万元至双方约定的银行监管账户。被告应在两原告取得银行贷款批复函后30个工作日内还清银行贷款，办妥注销登记手续，并在取得房地产原件之日起七个工作日内办理过户递件手续。合同签订后，两原告依约交付定金，申请贷款及取得银行贷款批复函等合同义务，但被告一直怠于与两原告办理银行监管账户及递件过户手续，导致合同未继续履行。原告认为，被告的行为已构成违约，依约承担违约责任。为维护自身合法权益，两原告特提起本案诉讼。诉讼中，原告撤回第2项诉讼请求，并明确第4项诉求为：违约金自2017年5月23日起计算至被告将涉案房地产更名至两原告名下之日止。两原告于2017年5月15日向被告发律师函催促被告七天内继续履行，期限届满之日为2017年5月22日，故违约金自2017年5月23日起计算。被告陈桂云辩称，原告没有按涉案合同约定支付首期款，且逾期已超过十五个工作日，已构成违约。原告要求被告支付违约金及继续履行合同没有法律和事实依据，应驳回原告的诉讼请求。反诉原告陈桂云向本院提出反诉请求：1.解除2017年2月28日签订的中山市二手房买卖及居间服务合同；2.反诉被告向反诉原告支付转让总价款20%的违约金即18万元；3.反诉被告向反诉原告支付律师费1.8万元。事实和理由：2017年2月28日，双方签订中山市二手房买卖及居间服务合同，约定反诉被告以90万元受让涉案房地产，付款方式为现金36万元，余款54万元通过银行按揭贷款方式予以支付，合同签订后，反诉原告依约收取了定金10万元，按合同约定首期款26万元应于反诉被告取得银行贷款批复函之日起7个工作日内支付到买卖双方约定的银行监管账户，反诉原告承诺在反诉被告取得银行贷款批复函后30个工作日内办妥注销抵押登记手续。2017年3月30日，反诉被告取得贷款通知书，反诉被告却未按合同约定于7个工作日内支付首期款26万元，且已逾期超过15个工作日，其行为已构成违约。涉案合同签订后，反诉原告严格按照合同履行义务，于2017年4月14日还清了涉案房产银行贷款，并于5月5日办理完成了涉案房地产的注销抵押登记手续。在此过程中，反诉原告多次要求反诉被告办理银行监管手续并依约支付首期款均无果，其应承担违约责任。反诉被告朱玲会、李蕾对反诉辩称，反诉原告的反诉请求没有事实及法律依据，请求驳回其反诉请求。第三人乐有家公司未到庭应诉，其提交了书面情况说明，就原、被告双方的交易过程陈述如下：双方于2017年2月28日签订中山市二手房买卖及居间服务合同及相关补充协议，由被告出售涉案房屋给原告。合同签订当日，原告依约将定金100000元托管于第三人处，并签署了放款申请书，约定第三人在3日内放定给被告。同年3月1日，第三人陪同被告前往国土局查档，涉案房产有抵押无查封，随后将已转为交房保证金的5000元除外的定金95000元支付给被告。在第三人的协助下，双方于合同约定的3月10日向建设银行申请办理按揭，并将首期款存到原告办理按揭的账号里，合同第四约定原告须于取得银行贷款批复函之日起七日内支付首期款至双方约定的银行监管账户。3月31日，第三人得知银行已出贷款批复函，立即联系被告督促其办理注销抵押登记手续。2017年5月初，第三人再次联系被告询问是否已办理注销抵押手续取得房产证并且原告已准备好首期款等被告取证过户时，被告表示还未领取房产证。因被告居住在深圳，签订合同曾告知第三人及原告希望首期款监管手续及过户能同一天完成，避免经常往来中山。2017年5月10日，第三人得知被告办理完注销抵押手续及取得房产证，遂通知原、被告双方安排首期款监管及第二天办理过户手续，此时被告表示原告未按合同约定做首期款监管拒绝继续履行合同，并且已收的定金100000元不予退还。因办理资金监管需要买卖双方都到场才可以签订监管协议，第三人于同年5月12日协助原告向被告寄送催告函，催告其尽快配合办理后续手续。同年5月15日，第三人配合原告前往浦发银行，将首期款转入新开的账户并签署资金监管的协议，之后第三人再次联系被告通知其配合办理相关手续时，被告仍表示不愿配合办理后续手续。经第三人多次协商，双方均无法就如何履行合同达成一致，遂引发诉讼。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2017年2月28日，被告陈桂云（卖方）、原告朱玲会、李蕾（买方）、第三人中山市家家顺房地产经纪有限公司（现变更为乐有家公司，居间方）签订中山市二手房买卖及居间服务合同，约定：买卖双方交易的房产位于中山市××区××路××假日××房，购房总价款为90万元，定金10万元，买方于合同签订当日支付定金5万元，合同签订后3个工作日内再支付定金5万元，买卖双方一致同意将上述定金交由居间人托管。买方意向贷款金额为54万元（具体贷款金额以银行批复为准），并于2017年3月10日前申请按揭，向银行或公积金管理中心提交按揭贷款申请的相关资料，配合银行办理按揭贷款审批手续。买方须于取得银行贷款批复函（具体形式和名称以各银行的实际为准）之日起七个工作日内支付首期款（不含定金）26万元至买卖双方约定的银行监管账户。该房产处于抵押状态，卖方承诺在买方取得银行贷款批复函（一次性付款的在办理完银行资金监管后）30个工作日内自行筹资还清银行贷款，办妥注销抵押登记手续并将房地产证原件交予居间方。在买方按约定将房款一次性打入买卖双方指定的银行监管账号或取得银行贷款批复函（具体形式和名称以各银行的实际为准），且买方已取得房地产证原件之日起七个工作日内，买卖双方需要签署广东省房地产买卖合同，缴清税费并办理递件过户手续，递件回执由居间方或第三方代为托管。买方自愿支付除担保赎楼费、提前还款短期贷款利息、提前还款罚息之外的其他税费。如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金，买方因维权所支出的律师费、诉讼费等由卖方承担。如买方逾期履行超过十五个工作日的，则卖方有权解除合同并可没收定金或支付转让总价款20%的违约金，卖方因维权所支出的律师费、诉讼费等由买方承担。合同还约定了其他事项，由陈桂云、朱玲会、李蕾签名捺印、家家顺公司盖章予以确认。当日，陈桂云、朱玲会、李蕾、第三人签订资金托管协议，约定由第三人托管定金10万元，其中包括交房保证金5000元。当日，朱玲会、李蕾向家家顺公司支付定金5万元，同年3月1日，朱玲会、李蕾支付定金5万元，定金合共10万元托管于第三人处。2017年3月3日，第三人向陈桂云支付其托管的定金95000元（另5000元作为交房保证金继续托管于第三人处）。2017年4月14日，陈桂云提前偿还涉案房产尚欠按揭贷款289419.59元。后双方未共同办理首期款资金监管手续，双方因支付首期款及房产过户产生纠纷，朱玲会、李蕾遂诉至本院，主张前述实体权利。诉讼中，朱玲会提出反诉，主张反诉请求。另查，中山市住房公积金政策性个人住房抵押贷款审批表显示，2017年3月21日，根据申请人李蕾缴纳住房公积金的状况，该中心同意办理住房公积金政策性个人住房抵押贷款，可贷金额40万元，购买房产为涉案房产。中国建设银行股份有限公司中山市分行个贷中心于2017年3月30日出具贷款通知书，载明借款申请人为李蕾，贷款金额为14万元，购买房产为涉案房产。2017年5月10日，陈桂云向李蕾、朱玲会发出解除合同通知书，载明：合同第四条约定买方须于取得银行贷款批复函之日起七个工作日内支付首期款26万元至买卖双方约定的银行监管账户。卖方经与中介人员沟通并取得银行贷款通知书图片后，得知李蕾、朱玲会于2017年3月30日取得银行贷款批复函，但截止2017年5月10日，李蕾、朱玲会未按合同约定如期做首期款监管，且逾期履行超过十五个工作日，卖于于2017年4月14日已到中山市农业银行办理还清银行贷款并申请办理注销抵押登记手续，卖方已按合同约定在买方取得银行贷款批复函后30个工作日内自行筹款还清银行贷款义务。买方未能按照合同约定履行义务，买方已经违约，需要承担违约责任。卖方于2017年5月10日依法通知李蕾、朱玲会，解除双方于2017年2月28日签订的中山市二手房买卖与居间服务合同，并没收买方支付的定金10万元。庭审中，李蕾、朱玲会称没有收到上述解除合同通知。陈桂云称已经按照合同载明的买方地址邮寄送达，但李蕾、朱玲会没有签收。2017年5月15日，李蕾、朱玲会委托广东孚道律师事务所向陈桂云发出律师函，称其已依约支付定金10万元及取得银行同意贷款通知书，依约双方共同到银行设定资金监管账户，并于李蕾、朱玲会取得银行贷款批复函30个工作日内还清银行贷款，办妥注销抵押登记手续并领取房产证。自李蕾、朱玲会取得银行贷款同意书之日起，至发函之日止已达31个工作日，陈桂云理应还清银行贷款。然而，李蕾、朱玲会多次要求陈桂云共同到银行办理资金监管手续及办理递件过户手续，但没有得到陈桂云的积极回应。据此，要求陈桂云在收到本函后5日内与李蕾、朱玲会共同到银行办理资金监管手续，陈桂云若不办理资金监管手续，应于收到本函之日起3日内，向李蕾、朱玲会提供银行账户以支付首期款。陈桂云应于收到本函之日起7日内，与李蕾、朱玲会共同办理产权过户手续。又查，中山市土地房产产权档案馆出具的不动产登记资料表显示，涉案案房地产登记的权利人为陈桂云，房产证号：**××28，土地证号：国（2009）易2179**，登记时间为2009年12月23日，2009年12月23日办理抵押登记，抵押权人为中国农业银行股份有限公司中山石岐支行，2017年5月5日注销抵押登记。再查，陈桂云于2017年4月28日与乐有家公司工作人员黎秀研的微信截图显示，陈桂云：“是不是买家那边都没有啥要弄的了，就等我这个注销抵押一出来当天就一起办理过户手续。”黎秀研：“嗯嗯，买家就准备好首期款，我已经跟他们说了，叫他们准备好首期款。”陈桂云：“让他们这几天准备好哦，节后一出来就可以去办理了。”黎秀研：“好。”陈桂云：“应该是会在5月3日至5日这个时间出来，你和买家说一声吧。”黎秀研：“好的。”陈桂云于2017年5月4日与乐有家公司工作人员黎秀研的微信截图显示，黎秀研：“嗯嗯，买家就等着你这边房产证注销了。”陈桂云：“好的，我这边一接到通知就联系你们吧，”“到时我再过去，需要一天吗？”“到时约好把所有的事一起办完吧。”李蕾于2017年5月14日与乐有家公司工作人员黎秀研的微信截图显示，黎秀研：“李先生，明天下午2：00浦发银行做资金监管，然后博览中心行政服务中心核税交税，国土局过户。请带上夫妻双方身份证、房口本，浦发银行卡（到浦发银行开卡，把首期款26万元转到浦发银行做监管）。”李蕾：“收到，明天我们会依时到场，谢谢。”次日李蕾向黎秀研发微信：“我已经按照约定将26万元存入浦发银行监管账号了。”李蕾并发了转账提交成功的信息提示显示，转账金额260001元，收款账户李蕾，账号尾数4455。上述微信聊天记录经质证，陈桂云确认真实性，合法性，不确认关联性，称乐有家公司未与陈桂云就资金监管事宜进行沟通。还查，李蕾、朱玲会为本案诉讼支付律师费21000元，陈桂云为本案诉讼支付律师费18000元。诉讼中，本院根据李蕾、朱玲会申请，依法查封了涉案房地产，朱玲会为此支付保全费3020元。诉讼中，经本院释明，李蕾、朱玲会明确表示将剩余购房款的支付方式变更为一次性付款，并提供李蕾名下中国农业银行账号尾数3479的银行流水以证明其具有相应的履行能力，该流水显示2018年1月2日账户余额为800393.55元。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。朱玲会、李蕾与陈桂云、中山市家家顺房地产经纪有限公司签订的中山市二手房买卖及居间服务合同系当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，当事人均应恪守履行。本案的争议焦点为：一、违约方的认定问题；二、涉案合同是否应当继续履行。关于争议焦点一。涉案合同约定首期款应支付至双方约定的银行监管账户，在朱玲会、李蕾支付首期款前，朱玲会应配合办理银行资金监管手续，即办理资金监管手续是支付首期款的前提。乐有家公司述称陈桂云在签订合同时曾告知第三人和朱玲会、李蕾，希望首期款监管手续及过户能同一天完成。对此，本院认为，第三人与双方当事人无利害关系，亦与各方当事人之间的微信聊天记录相印证，本院予以采信，并认定双方在签订涉案合同时已就首期款监管事项合意变更为涉案房产过户的当天办理资金监管手续。现朱玲会、李蕾已如约履行支付定金、取得银行贷款批复等合同义务，陈桂云经朱玲会、李蕾及第三人催告，未依约配合办理银行资金监管及递件过户手续，且单方要求解除合同，陈桂云的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。陈桂云以朱玲会、李蕾未支付首期款为由认为其违约的相关抗辩意见，理据不足，本院不予采信。关于争议焦点二。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”涉案房产的按揭贷款已由陈桂云清偿并注销抵押登记，消除了履行障碍，涉案合同亦不存在事实上或法律上无法继续履行的情形。同时，朱玲会、李蕾明确表示同意变更剩余购房款的支付方式为一次性付款，其亦提供了其名下银行流水，证实其具有支付剩余购房款的履行能力。因此，朱玲会、李蕾要求继续履行合同，将涉案房屋过户至朱玲会、李蕾名下的诉求，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。同时，根据权利义务对等原则，朱玲会、李蕾亦应履行支付剩余购房款80万元的义务，陈桂云需配合收取相应款项。至于交易过程中的税费问题，根据涉案合同约定，应由朱玲会、李蕾负担。关于违约金问题。本院认定陈桂云违约，故朱玲会、李蕾主张以总房价为基数自2017年5月23日起按每日万分之五支付违约金，符合合同约定及法律规定，本院予以支持，但违约金截止时间应以陈桂云协助办理递件过户手续之日为适宜。关于律师费问题。本院认为，涉案合同第十二条约定：“如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金，买方因维权所支出的律师费、诉讼费等由卖方承担。”支付律师费的前提系买方解除合同，朱玲会、李蕾已主张继续履行合同并获本院支持，又主张律师费，无事实及法律依据，本院不予支持。如前所述，朱玲会、李蕾没有导致本案合同无法履行的违约行为，故陈桂云反诉朱玲会、李蕾承担违约责任的相关诉求，没有事实及法律依据，本院予以驳回。综上所述，原告诉求合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告陈桂云于本判决发生法律效力之日起七日内协助原告朱玲会、李蕾将位于中山市石岐区岐关西路55号朗晴假日园3幢1座1002房[房产证号：**××28，土地证号：国（2009）易2179**]的权属变更登记至原告朱玲会、李蕾名下，过户所产生的税费由原告朱玲会、李蕾负担；二、原告朱玲会、李蕾于双方办理前述房地产权属变更登记递件手续当日向被告陈桂云一次性支付剩余购房款800000元；三、被告陈桂云向原告朱玲会、李蕾支付违约金（违约金计算方法：以900000元为基数，自2017年5月23日起按每日万分之五计算至被告陈桂云协助办理递件过户手续之日止）；四、驳回原告朱玲会、李蕾的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告陈桂云的反诉请求。若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13078元，诉讼保全费3020元，合共16098元（原告已预交），由原告负担1000元，被告负担15098元（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。反诉案件受理费2130元，由反诉原告陈桂云负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  李劲松审 判 员  董诗婷人民陪审员  郭绮文二〇一八年五四月一日书 记 员  陈 璐冼日飞