贵州省兴义市人民法院民 事 判 决 书（2018）黔2301民初403号原告：谭仕伟，男，1989年1月12日生，土家族，住贵州省兴义市。委托代理人：黄勋，贵州旺明律师事务所律师。特别授权代理。被告：兴义市吉祥房地产开发有限公司，住所地贵州省黔西南布依族苗族自治州兴义市黄草办盘江西路3号A栋2楼，统一社会信用代码91522301722140101E。法定代表人：钟国强，系该公司总经理。委托代理人：胡腾，贵州权衡律师事务所律师。特别授权代理。原告谭仕伟与被告兴义市吉祥房地产开发有限公司（以下简称吉祥公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2018年1月10日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员周祥红于2018年2月5日公开开庭进行了独任审理，原告谭仕伟的特别授权委托代理人黄勋，被告吉祥公司的特别授权委托代理人胡腾到庭参加诉讼。因双方申请庭外和解依法中止审理，后因双方和解未果恢复审理。本案现已审理终结。原告谭仕伟向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2016年8月1日起至2018年1月1日期间逾期交房违约金14815元。2、判决被告支付原告2016年11月1日起至2018年1月1日期间延期办证违约金21390元。3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告与被告于2016年4月27日签订《商品房买卖合同》，被告将其开发的99克拉城5幢18-3号商品房出售给原告。合同约定建筑面积为132.28平方米，房屋总价为354488元。交房时间为2016年7月31日前。交房时应符合：已取得建筑工程竣工合格证明文件；有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书等条件。同时约定被告负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。合同签订后，原告向被告支付购房款71488元。同时通过按揭贷款，向被告支付房款283000元。至此，原告已按照合同约定履行了付款义务。2016年末，被告通知交房。原告于2017年3月接收房屋后，多次催促被告将合同约定的符合交房条件的相关资料交付给原告，但是被告至今没有提供符合交房条件的相关文件资料。同时根据法律规定及合同约定，自交房之日起90日内被告应当对涉案楼盘办理大产权初始登记。然而至今被告不但未办理大产权初始登记，而且该房屋至今都未竣工验收，致使原告至今未能办理房屋产权证。被告的行为已违约，给原告带来了较大的经济损失，根据合同约定及相关法律规定，被告需支付逾期交房违约金和逾期办理房屋权属登记的违约金。但是合同中双方对逾期交房违约金约定过低，而对逾期办理房屋权属登记的违约金过高。原告根据法律规定请求人民法院对该两项违约金进行调整。逾期交房违约金按照同地段房屋租金进行计算，逾期办理房屋权属登记违约金按照银行同期贷款利率进行计算。经调整，2016年8月1日起至2018年1月1日期间的逾期交房违约金为132.28平方米×7元/月·平方米×逾期月数16=14815元。2016年11月1日起至2018年1月1日期间的逾期办理房屋权属登记违约金为已付购房款354488元×年利率5.57%÷12个月×逾期办证月数13个月=21390元。综上所述，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，望判决支持原告的诉讼请求。被告吉祥公司辩称：对原告诉称的双方签订合同的时间、相关约定、付款情况等无异议。但，一、被告交付房屋的时间应当扣除不可抗力因素和暴雨、节日、政府举行会议或活动、学生考试等依法顺延，被告在本案中依法不应当承担延期交房和延期办理房屋产权证的违约责任。购房合同第十三条约定应扣除不可抗力因素和暴雨、节日、政府举行会议或活动、学生考试、勒令停工及甲方不可抗力因素，交房时间应扣除上述约定期间相应顺延。在约定交房之前因暴雨、节日、政府举行会议或活动、学生考试等因素延误的工期为160天，按合同约定和法律规定应予扣除，交房时间应当顺延。另外，2014年4月、5月兴西湖水库倒虹管排泄不畅、爆裂，地下水渗漏、周边地表水下灌等原因导致九九克拉城楼盘地下室发生严重洪涝灾害，地下室板面爆裂、拱鼓、渗漏。为排泄地下室积水、清除淤泥，修复、重建地下室板面，处理爆裂倒虹管所耗费的施工期为2014年5月至2016年12月（共计31个月），这属于合同约定的不可抗力因素，按合同约定和法律规定应予扣除，交房时间应当顺延。二、原告未向被告提供交纳契税的凭证，违反了合同第十四条（四）项应由原告提供交纳契税凭证的约定，在原告未交纳契税之前，不可能办理房屋产权登记。三、原告请求的逾期办证违约金无事实和法律依据，不应当得到支持。首先，双方并未约定办理商品房转移登记的具体日期，且明确约定由双方共同申请办理商品房转移登记。因本案商品房的小区规模大、建设工期长、市场波动大，有关的资料准备、分部的验收等多项工作繁琐，而且必须按流程逐一办理。因此不确定性因素太多，故被告从慎重起见的角度出发，在《商品房销售合同》第二十二条第“三”款部分的第（一）项中，明确排除了具体的办理转移登记的日期。这是双方协商一致的意思表示。在《商品房买卖合同》第22条的第三款第（四）项中约定“双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记”。即按照双方在合同中的约定，办理房屋转移登记是双方当事人共同的义务，则有关后果由被告一方承担显然没有事实依据。其次，原告未向被告提供交纳契税的凭证，违反了合同约定，在原告未交纳契税之前，不可办理房屋产权登记。第三，交房时间扣除不可抗力因素和暴雨、节日、政府举行会议或活动、学生考试等依法顺延。四、以银行贷款利率为标准计算房屋办证逾期违约金的请求缺乏事实根据和法律依据。原告主张的逾期办证违约金计算标准过高。本案中，原告是以按揭贷款的方式支付购房款，该商品房已经抵押给了银行，至于办理产权证的早晚，并不会给其造成影响和实质损失。因此其主张的违约金，不但缺乏事实依据和法律依据，而且已经过分畸高，依法不应当得到支持。五、原告购买的99克拉城三栋有75户、四栋有76户、五栋74户、六栋39户、七栋60户共计324户存在擅自改变房屋结构、设施的情况，其中1号、4号户型私自封堵通风窗并将入户花园封闭后改造为房屋使用，破坏了消防自然通风的情况，2号、5号户型私自拆除防火门、安装防盗门，破坏消防设施，侵占公用面积的情况。导致99克拉城消防验收无法通过，无法进行房屋的整体验收。99克拉城房屋无法通过验收、无法办理产权证系由于99克拉城三栋、四栋、五栋、六栋、七栋共计324户擅自改变房屋结构、设施的行为导致的，吉祥公司对此不应当承担责任。六、原告已接收房屋并搬入居住，实现了签订商品房买卖合同的主要目的，被告不应当承担延期交房的违约责任。另外，商品房买卖合同第十三条对延期交房的违约责任进行了明确约定（100平方米以下每月150元，101平方米以上，每月200元），原告主张按房屋租金计算延期交房违约金无法律依据。综上所述，请人民法院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。本案争议焦点是：原告关于逾期交房和逾期办证违约金的诉请是否具有事实和法律依据。围绕争议焦点，原告向本院提交了《商品房买卖合同》，被告吉祥公司提交了2012至2015年放假天数统计、黔西南州2012至2015年放假安排、兴义2013年至2015年降雨日数、2014年4-6月兴义降水情况说明、兴义2013年至2015年降水、《证明》、《会议纪要》（2014年5月28日）、签到表、关于兴西湖灌区丰都倒虹管3#镇墩增设闸阀的申请、关于《关于兴西湖灌区丰都倒虹管3#镇墩增设闸阀的申请》的函复、范兴国和勾加谷的工程完工结算书、施工协议、收方记录、徐兰调查笔录、范兴国调查笔录、勾加谷调查笔录、同黔林调查笔录、建筑（水电）安装工程承包合同、水电安装工程总结算、附属工程量清单、领据、银行回单、杨礼荣和陈太文调查笔录、部分业主擅自改变房屋结构、设施情况统计表、照片、吉祥·兴义市99克拉城审查文件、审查意见书、审查合格书、装修保证金收款收据等。经本院审查认定事实如下：2016年4月27日，原告谭仕伟与被告吉祥公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发并取得预售许可的兴义市民航大道吉祥·99克拉城小区第5幢18层18-3号房，房屋建筑面积为132.28平方米，按套计价房屋总价款为354488元，付款方式为买受人于合同签订之日向被告支付首付款71488元，余款283000元以公积金贷款方式支付。合同第一条约定“建筑工程施工合同约定的开工日期为：2012-11-12，建筑工程施工合同约定的竣工日期为：2015-5-30”，第十一条约定“（一）出卖人应当在2016年7月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工验收合格证明文件；……”，合同第十三条约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第2种方式处理:……扣除不可抗力因素和暴雨、节日、政府举行会议或活动、学生考试、勒令停工及甲方不可抗力因素。除此之外，出卖人未按十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，甲方自愿赔偿住宅100平方米以下，每月每套150元；101平方米以上，每月每套200元”；第二十二条约定“出卖人负责在商品房交付使用后90日内申请该商品房所有权初始登记”，并对逾期办理并交付房屋转移登记的有关文书的违约责任约定为“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款千分之五的违约金”。原告按约定方式支付了全部购房款，于2016年7月1日接收了房屋钥匙。被告至今未取得涉案楼盘的建筑工程竣工验收备案，也未获得涉案楼盘的商品房大产权初始登记。另查明，2014年4月至9月期间，兴义市发生多次强降雨，导致兴义市兴西湖水库途经案涉楼盘处的倒虹管因年久失修发生爆裂及地下水位上涨，从而导致案涉楼盘地下负三层地板面拱鼓、爆裂、积水，为处理积水、淤泥，重建地下室板面和排水系统，被告费时约18个月（2014年6月20日至2015年12月），其中安水泵和抽排积水6.5个月(2014年6月15日至12月31日)，清理淤泥约3.5个月(2015年3月10日至6月下旬)；为解决兴西湖倒虹管安全隐患问题，被告从2014年6月30日起多次向兴义市兴西湖管理所提交申请增设闸阀，经该所报经其上级主管部门审批后，2016年6月30日该所作出函复，同意其在兴××灌区××＃镇墩增设闸阀，2016年10月闸阀安装完毕,其中实际安装耗时约1.5个月(2016年8月至10月)。审理中，1、被告自认其地下室原有板面强度不够，排洪系统不能满足需要；2、对原告主张的案涉房屋租金标准7元/平方米·月,被告未在本院指定期限内提交鉴定申请。经查询，2016年11月1日至2018年1月1日期间，中国人民银行公布的1-3年期人民币贷款基准利率为4.75%，至今未作调整。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案原告与被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应如约履行各自合同义务。本案原告已按合同约定履行了付款义务。根据审理查明事实，被告至今未取得涉案楼盘的建筑工程竣工验收备案，也未获得涉案楼盘大产权初始登记，本案原告虽已实际接收房屋，但根据双方合同约定商品房交付的条件之一系“已取得建筑工程竣工验收合格证明文件”，根据我国《建筑法》第六十一条“……建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收合格，不得交付使用”的规定，预售商品房合格的法定证明文件即是《建筑工程竣工验收备案表（证）》，可见，商品房经验收合格是商品房达到法定交付条件的最低标准，若未经验收合格，无论房开商在合同约定的交房期限届满后是否将商品房交付买受人，或者仅经其组织的验收会议验收合格，或者分项验收合格，均构成逾期交房。故被告未按合同约定在约定期限届满前履行交付符合约定的商品房，亦未按合同约定履行在房屋交付使用后90日内申请该商品房初始登记的合同义务，均构成违约，且被告至今未取得案涉楼盘的建筑工程竣工验收备案和商品房大产权初始登记，至今不能向原告交付符合约定的商品房和为原告办理房屋权属证书，依法应承担相应的违约责任。关于被告逾期交房是否存在不可抗力因素，应否扣除节日放假、学生考试、政府举行会议或活动等天数的问题，首先，根据双方合同第十三条约定“扣除不可抗力因素和暴雨、节日、政府举行会议或活动、学生考试、勒令停工及甲方不可抗力因素”，其中的暴雨属于法律规定的不可抗力因素，因暴雨天气延误的交房时间应予扣除，该条款虽系被告制作的格式条款，且其中的节日、政府举行会议或者活动、学生考试等因素系被告在合同签订前即可预见的因素，但该条款加上了下划线予以警示，原告在签署合同时应系明知，故该约定系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性、禁止性规定，被告关于应扣除前述天数的意见，本院予以采信。但在本案中，原、被告双方签订合同的时间系2016年4月27日，此时在合同约定的工程竣工时间之后，且被告所抗辩的暴雨等事由已经发生，案涉楼盘主体工程已竣工，被告承诺的交房时间为2016年7月31日，证明被告签订合同时已认为其能够如约交房，且原告已于2016年7月1日实际接收房屋，故不予扣除双方合同约定的暴雨等等天气。其次，对被告在案涉楼盘主体工程建设期间和完工后，因遇强降雨天气，兴义市兴西湖水库倒虹管途经案涉楼盘处发生爆裂，导致地下室积水、板面爆裂、地下水位上涨，为修复、重建地下室、安装倒虹管闸阀耗费时间，从而导致房屋竣工验收延后的问题，根据被告提交的相关证据，结合本院已审结的案涉楼盘其他案件查明事实，应予认定在2014年4月至9月期间，兴义市发生强降雨，5月底途经案涉楼盘的兴西湖水库倒虹管发生爆裂、地下水位上涨，导致案涉楼盘地下负三层板面爆裂、积水严重，被告为修复、重建地下室耗时约18个月，以及为解决倒虹管安全隐患问题，被告向有关部门提出申请并安装闸阀耗时约25.5个月的客观事实。经查，导致该后果的客观原因有二：一是兴西湖倒虹管老化、年久失修，暴雨天气导致其发生爆裂后洪水灌入案涉楼盘地下室；二是被告所建地下室板面强度不够、排洪系统不足以满足排洪需要，地下水位上涨引起地下室板面拱鼓、爆裂。本案诉讼中，被告提交《审查意见书》、《审查合格书》，拟证明案涉楼盘地下室不可能存在板面强度不够、排洪系统不能满足需要的问题，但该两份证据系复印件，且仅系对案涉楼盘施工设计图的审查意见，并非其地下室工程首次完工后的竣工验收报告，并与被告在审理案涉楼盘其他系列案件时的陈述相互矛盾，亦无其他证据相互印证，故不予采信。因此，案涉楼盘地下室板面爆裂的主要原因系被告勘察、设计及施工质量存在问题，由此导致其工期延后的风险不能成为被告对抗原告的理由。至于被告所提因兴西湖倒虹管爆裂对案涉楼盘地下室造成一定损害的问题，系被告与兴义市兴西湖管理所之间的另一法律关系，被告可另案主张权利，不宜在本案中一并处理，且前述问题均发生于案涉楼盘主体工程完工后，故对被告因处理地下室积水、板面爆裂、申请及实际安装倒虹管闸阀所耗费的18个月和25.5个月，依法不予扣除，对被告该项辩解意见，本院依法不予采信。此外，对被告辩称部分业主在装修房屋时擅自封堵通风窗、拆除并改建消防门，导致案涉楼盘未能如期通过验收的问题，本院认为此系另一法律关系，被告可另案主张权利，亦不宜在本案中一并处理。此外，对被告辩称部分业主在装修房屋时擅自封堵通风窗、拆除并改建消防门，导致案涉楼盘未能如期通过验收的问题，本院认为此系另一法律关系，被告可另案主张权利，亦不宜在本案中一并处理。故此，因双方约定房屋交付时间为2016年7月31日，本案被告逾期交房的违约时间即应从2016年8月1日起算。关于本案逾期交房违约金的计算问题，因违约金兼具损失填补和违约惩罚的双重性质，虽然双方合同关于逾期交房的违约责任的约定不违反法律法规的强制性规定，但因双方约定的逾期交房违约金过低，原告请求按照同地段房屋租金标准计算被告逾期交房违约金，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”的规定，审理中被告对原告提出的案涉房屋的租金标准（每月每平方米7元）有异议，但未在本院指定期限内申请司法鉴定，应视为其对原告所主张的租金标准予以认可，且该租金标准符合本市同地段同类房屋租金的实际，本院予以采信；同时，虑及原告已于2016年7月1日接收房屋，客观上已不存在租金损失，以及被告的违约行为至今仍在继续，被告取得案涉楼盘竣工验收备案的时间尚不能确定的客观事实，本案中即计算至原告主张的2018年1月1日止，此后的逾期交房违约金原告可另案解决，故本案中被告应支付原告的逾期交房违约金依法计算为：【132.28平方米×7元/月·平方米÷30天×518天（2016年8月1日至2018年8月1日）×30%】=4796.47元。关于本案逾期办证违约金的计算问题，双方合同约定被告应在交房后90日内申请该商品房初始登记，对办理转移登记的具体时间未进行约定，对办理转移登记的违约责任约定为“按日支付已交房价款的千分之五的违约金”，根据商品房房屋权属证书办理的行政程序，商品房大产权初始登记系办理原告房屋权属证书（即转移登记）的必需前提，且系被告的单方合同义务，如果被告未完成涉案楼盘的初始登记，即使原告提供了完备的个人资料、契税发票等，其房屋权属证书也根本不可能办理，被告辩称原告未如期交纳契税，无法办理转移登记即不应支付原告逾期办证违约金的辩解，与事实相悖，本院不予采信，故本案被告逾期办证违约金的止算日应以被告申请商品房大产权初始登记之日为宜。又因双方约定交房日为2016年7月31日，故本案被告逾期办证的违约时间亦应从2016年8月1日起后延90天，即从2016年11月1日起计算至被告申请案涉楼盘初始登记之日止，但因被告申请办理大产权初始登记的时间尚不能确定，故本案中即计算至原告诉请的2018年1月1日，此后的逾期办证违约金原告可另案解决。再因双方约定违约金过高，本案原告主动要求调减，诉请按人民银行贷款利率计算，基本符合法律规定，但虑及原告所付购房款中大部分系贷款支付，设置了一定的权利负担，故本院根据被告违约期间中国人民银行公布的1-3年期人民币贷款基准年利率4.75%计算本案被告应支付原告逾期办理房屋权属证书的违约金为：354488元×4.75%÷365天×426天（2016年11月1日至2018年1月1日）=19652.23元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、第十八条的规定，判决如下：一、由被告兴义市吉祥房地产开发有限公司支付原告谭仕伟2016年8月1日起至2018年1月1日止的逾期交房违约金4796.47元；二、由被告兴义市吉祥房地产开发有限公司支付原告谭仕伟2016年11月1日起至2018年1月1日止的逾期办证违约金19652.23元；三、驳回原告谭仕伟的其余诉讼请求。上列义务限判决生效后十五日内自动履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费352元，由原告谭仕伟承担141元，被告兴义市吉祥房地产开发有限公司承担211元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。审判员  周祥红二〇一八年四月二十日书记员  廖 雷