上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0116民初2642号原告：上某1，住所地上海市金山区。法定代表人：吴桂花，董事长。委托诉讼代理人：朱攀峰，上海沪融律师事务所律师。被告：上某2，住所地上海市金山区。法定代表人：蔡继远，经理。委托诉讼代理人：梅传平，男。委托诉讼代理人：华兴。原告上某1与被告上某2房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月27日立案后，依法适用简易程序，于2018年3月29日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人朱攀峰、被告委托诉讼代理人梅传平、华兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认被告与原告于2014年6月5日签订的《厂房租赁合同》于2018年2月26日解除；2.判令被告将位于上海市金山区松隐镇康发路XXX号的系争房屋(以下简称案涉厂房)及设施设备恢复原状并返还原告；3.判令被告支付原告尚欠的租金502,702.24元(自2017年11月5日至2月26日，按年租金1,942,500元除以365天为标准，即日租金5321.92元)；4.判令被告支付原告房屋占用费(按日租金，自2018年2月26日起计算至案涉厂房实际返还之日止)；5.判令被告支付原告违约金485,625元；6.判令被告支付原告逾期付款违约金(以各项逾期欠款为基数，按每日千分之五的标准，分别自逾期之日起计算至欠款付清之日止)；7.判令被告支付原告擅自占用原告三间房屋的使用费，按照合同租赁的房屋标准，即从2014年6月5日至计算至实际返还之日止，面积130平方(按照日租金除以建筑面积10,372.22乘以占用的天数130天)。庭审中，原告变更第三项诉讼请求为：判令被告支付原告尚欠的租金118,708元(自2018年2月5日至2月26日，按年租金1,942,500元除以365天乘以22天)。庭审后，原告变更第二项诉讼请求为：判令被告将上海市金山区松隐镇康发路XXX号的系争房屋及设施设备按现状返还原告。事实和理由：原告与被告于2014年6月5日签订《厂房租赁合同》,约定原告将占地20,964平方米,建筑面积10,372.22平方米的案涉厂房出租给被告使用(办公室三楼扶梯东面三间办公室由原告保留自用,不出租),该厂房年租金为1,850,000元,第四年起年租金为1,942,500元;租金支付方式为付三押二,被告必须提前5个工作日付下一期的租金,每逾期付款一日,则被告应按逾期未交租金总额的千分之五支付违约金;若被告逾期不支付全额租金累计超过三个月的,原告有权书面通知解除本合同,被告应按月租金的三倍支付违约金;双方还约定了其他事项。合同签订后,被告作为承租方未依约履行合同义务,屡次逾期支付或者拖欠租金、电费等各项应付费用。2017年8月至今,被告不仅多次逾期支付电费等费用,更是长期拖欠2017年8月5日起至2018年2月4日期间的租金,逾期不支付全额租金累计已超过三个月；在此期间虽经原告一再催讨,但被告仍未依约履行付款义务。2018年2月24日至同月26日期间,原告依照合同的约定,以书面函件、微信、电话等多种方式通知被告解除该租赁合同,且《解除合同通知书》已于2018年2月26日由邮政速递送达被告。原告认为,被告作为承租方未依约履行合同义务,屡次逾期支付并长期拖欠租金等各项应付费用,逾期不支付全额租金累计远超三个月,原告依照合同约定有权解除系争租赁合同;合同解除后,被告还应当依法、依约承担相应法律责任。故原告起诉。被告辩称：不同意解除合同。虽被告拖延支付租金，但至今被告已付至2018年5月4日，对诉讼请求2、3、4、5均不同意，第六项违约金过高，第七项使用的三间房屋已经包含在合同范围内，系基于原告同意才使用的，不应支付租赁费。本院经审查认定事实如下：原告系上海市金山区松隐镇康发路XXX号厂房的权利人。2014年6月5日，原、被告签订《厂房租赁合同》，约定原告将案涉厂房出租给被告使用。办公室三楼扶梯东面三间原告自留。2014年6月5日起至2014年8月5日为免租期。租赁期限自2014年8月5日起至2020年8月4日止。案涉厂房年租金为1,850,000元，第四年起年租金递增5%，即年租金1,942,500元。被告应在签订合同之日起五个工作日内，向原告一次性支付保证金300,000元，并于8月1日前支付3个月租金。被告必须提前5个工作日付下一次的租金，如逾期未支付的，原告有权停水、停电，对客户造成的损失由被告负责，同时每逾期一日，则被告应按逾期未交租金总额的千分之五支付违约金。原、被告双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的3倍支付违约金。1、原告交付的该厂房和有关设施设备不符合本合同约定的，致使不能实现租赁目的的；2、被告逾期不支付金额租金累计超过三个月的。非合同规定的情况，其中一方租赁期间要解除合同，需提前3个月告知对方，提出方按月租金的3倍向对方支付违约金。违约金不足以抵扣的，应补偿造成损失的差额部分。2017年11月20日及2018年1月26日，原告两次发《催款通知》给被告，要求被告支付2017年11月5日至2018年2月4日及2018年2月5日至2018年5月4日的租金。2018年2月24日，原告发《解除合同通知书》给被告，内容为：1、自即日起，解除双方于2014年6月5日签订的《厂房租赁合同》；2、被告应支付前部尚欠租金、电费及违约金等各项费用；3、合同解除后，被告应返还案涉厂房及有关设施设备；4、原告保留进一步主张各项违约责任等一切权利。该份通知书被告于2018年2月26日签收。庭审中，双方确认2017年8月10日被告支付的462,500元为2017年5月5日至2017年8月4日的租金,2017年8月31日被告支付的100,000元为2017年8月5日至2017年11月4日的部分租金，2017年11月10日被告支付的385,625元为2017年8月5日至2017年11月4日的部分租金，2018年1月8日被告支付的100,000元为2017年11月5日至2018年2月4日的部分租金，2018年3月1日被告支付的150,000元为2017年11月5日至2018年2月4日的部分租金，2018年3月8日被告支付的235,625元为2017年11月5日至2018年2月4日的部分租金。庭审中，原告对被告于2018年3月16日支付200,000元及2018年3月23日支付285,625元的事实认可，对付款性质不认可，认为该两笔均应认定为违约金。庭审中，原告表示被告支付的300,000元保证金可以冲抵违约金，多于应付的违约金则愿意返还。以上事实，由原告提供的上海市房地产权证、厂房租赁合同、催款通知及快递单两份、解除合同通知书及快递单一份、微信聊天记录、农行卡交易明细清单及当事人当庭陈述为证，并经本院查证属实。本院认为，原、被告之间签订的《厂房租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方均应按照合同切实履行自己的义务。现原告应于2017年5月1日支付的租金于2017年8月10日支付，应于2017年8月1日支付的租金于2017年8月31日及2017年11月10日支付，应于2017年11月1日支付的租金于2018年1月8日、2018年3月1日、2018年3月8日分别支付，均逾期不支付全额租金累计超过3个月，原告可按照合同行使单方解除权，原告于2018年2月24日发《解除合同通知书》，被告于2018年2月26日收到，自该通知书到达被告时双方签订的《厂房租赁合同》解除，故原告要求确认双方于2014年6月5日签订的《厂房租赁合同》于2018年2月26日解除的诉讼请求本院予以支持。关于合同解除的后果处理：1.案涉厂房，合同解除后，被告占用的案涉厂房应予返还。2.租金，2018年2月4日的租金双方当庭对账已结算完毕。2018年2月5日至2018年2月26日的租金应按照年租金1,942,500元为标准支付，合同解除后，原告继续占有涉案厂房的，应当按照租金标准支付占有使用费。被告于2018年3月16日及2018年3月23日支付的485,625元折抵2018年2月5日至2018年2月26日的租金和2018年2月27日至2018年5月4日的占有使用费。如2018年5月5日起被告继续占用案涉厂房，则应继续支付占有使用费。故原告要求支付租金的诉讼请求本院不予支持，原告要求支付占有使用费的诉讼请求本院对于起算时间予以调整。3.解除合同违约金，现本院确认该合同解除，原告诉请合法有据，本院予以支持。被告已经支付的保证金予以折抵后被告仍应支付违约金185,625元。4.逾期付款违约金，合同约定违约金为每逾期一日按逾期未交租金总额的千分之五支付，被告主张违约金过高且原告未提供相关证据佐证逾期付款造成的财产损失，故本院酌定违约金按逾期付款金额的日千分之一计算。462,500元(2017年5月5日至2017年8月4日租金)*101天(2017年5月1日至2017年8月10日)*1‰=46,712.5元，100,000元(2017年8月5日至2017年11月4日租金)*30天(2017年8月1日至2017年8月31日)*1‰=3000元，385,625元(2017年8月5日至2017年11月4日租金)*101天(2017年8月1日至2017年11月10日)*1‰=38,948.13元，100,000元(2017年11月5日至2018年2月4日租金)*68天(2017年11月1日至2018年1月8日)*1‰=6800元，150,000元(2017年11月5日至2018年2月4日租金)*120天(2017年11月1日至2018年3月1日)*1‰=18,000元,235,625元(2017年11月5日至2018年2月4日租金)*127天(2017年11月1日至2018年3月8日)*1‰=29,924.38元,113,312元(2018年2月5日至2018年2月25日租金)*43天(2018年2月1日至2018年3月16日)*1‰=4,872.42元，以上合计违约金148,257.43元。5.三间房间的占有使用费，原告无法提供证据证明该三间房屋的具体面积，该项诉请本院难以支持。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告上某1与被告上某2的《厂房租赁合同》(2014年6月5日签订)于2018年2月26日解除；二、被告上某2于本判决生效之日起十日内将位于上海市金山区松隐镇康发路XXX号的厂房及设施设备返还原告上某1；三、被告上某2于本判决生效之日起十日内支付原告上某1房屋占用费(按年租金1,942,500元为标准除以365天，自2018年5月5日起计算至案涉厂房实际返还之日止)；四、被告上某2于本判决生效之日起十日内支付原告上某1违约金185,625元；五、被告上某2于本判决生效之日起十日内支付原告上某1逾期付款违约金148,257.43元；六、驳回原告上某1的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取6842元，财产保全费5000元，合计11842元，由被告上某2负担，被告所负之款于本判决生效之日起七日内缴纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  钱静二〇一八年四月二十六日书记员  潘嫣附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。