天津市河西区人民法院民 事 判 决 书（2018）津0103民初1474号原告:天津新塘物业管理有限公司，住所地天津市和平区睦南道72号4楼401室。法定代表人：梁洁，执行董事。委托诉讼代理人：张涛，天津三凯律师事务所律师。委托诉讼代理人:吴波，天津三凯律师事务所律师。被告:霍丽琴,女,1973年11月13日出生,汉族，无职业，住天津市河西区。委托诉讼代理人：刘艳光，天津津一律师事务所律师。委托诉讼代理人：后平平，天津津一律师事务所律师。原告天津新塘物业管理有限公司与被告霍丽琴物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天津新塘物业管理有限公司委托诉讼代理人张涛，被告霍丽琴委托诉讼代理人刘艳光、后平平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天津新塘物业管理有限公司向本院提出如下诉讼请求：1、请求依法判令被告支付拖欠自2011年11月1日至2013年12月31日、2015年3月1日至2017年10月31日期间的物业管理服务费14369.76元，滞纳金3324元（以上合计17693.76元）;2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2007年10月30日与天津市河西区溪水园小区开发商天津新塘投资有限公司签署《天津市前期物业管理服务合同》，约定原告自2007年11月18日起为该小区提供物业管理服务。合同约定物业收费标准为：住宅房屋按建筑面积每月每平米1.6元由业主交纳，非住宅房屋按建筑面积每月每平米1.8元由业主交纳，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平米0.8元由业主交纳。交纳费用时间为，业主每月25日前交纳，业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应缴服务管理服务费的万分之三交纳滞纳金。被告作为该小区XX房产的业主，其房产计费面积为88.05平方米，每月应交物业管理服务费为211.32元。被告在2011年11月1日至2013年12月31日、2015年3月1日至2017年10月31日期间未按约定交纳物业管理服务费。截至2017年10月31日，被告已累计拖欠物业管理服务费17693.76元。虽经原告多次催讨，被告始终拒绝给付拖欠的费用。原告天津新塘物业管理有限公司就其主张提交如下证据:１、《天津市前期物业管理服务合同》一份、天津市前期物业管理服务合同补充合同》一份，证明原告为小区提供物业服务的依据、收费标准、服务期限及逾期缴费滞纳金的约定；２、确认书一份、业主档案一份，证明被告对天津市前期物业管理服务合同及入住等事宜的已知认可及确认；3、律师函一份及律师函EMS快递回单一份，证明原告一直通过法律程序向被告催要物业服务费；4、证明一份，证明天津市新塘物业管理有限公司与深圳市彩生活物业管理有限公司天津分公司的关系；5、关于溪水园小区物业交接联席会议纪要一份，证明自2007年11月18日至2017年11月6日期间，物业费由原告负责收取；6、2016年度天津市物业管理住宅小区物业服务等级化考核结果一份，证明原告在溪水园小区提供的物业服务考核结果为良好，有权全额收取物业费及滞纳金；7、房屋权属信息一份，证明房屋权属及面积。被告霍丽琴辩称，不同意原告诉讼请求。首先，原、被告之间不存在物业服务合同关系，原告仅是前期物业服务合同中的签约一方，其并未实际履行该合同，溪水园近几年的物业服务是深圳市彩生活物业管理有限公司天津分公司提供的，业主缴纳物业费及停车费均是向深圳市彩生活物业管理有限公司天津分公司缴纳，深圳市彩生活物业管理有限公司天津分公司也实施实际管理，故原告无权向业主收取物业费。同时前期物业服务合同中不能显示是否备案，其签订的相对方是开发商并非业主，综上，原、被告之间不存在物业服务合同关系，原告无权收取物业费；其次，溪水园的物业服务企业在服务中，存在诸多服务不到位损害业主权益的行为：小区内部设施设备全部属于被损坏状态，包括土建系统、供配电、排水系统、门禁系统、消防系统、监控系统、道闸及电梯系统，特别是电梯安全隐患严重，经常出现坠梯伤人事件；小区内卫生环境质量差，楼道、机房等公用部位杂物堆放现象严重，道路清扫不及时，环境脏乱差；小区绿化系统破坏严重，草坪无人打理，绿植基本枯死；停车系统混乱，缴纳高额停车费却经常出现外来车辆占用车位，划车盗车事件频发；小区安保系统混乱，无人定期维护安保秩序，出现多起盗窃事件无人问津，鉴于物业服务质量极差，业主与物业公司矛盾较大，业主拒绝交纳物业费；前期物业合同中约定的物业费价格过高，物业合同中表明天津新塘物业管理有限公司系三级待定资质物业，深圳市彩生活物业管理有限公司天津分公司物业早已被天津市物业办纳入黑名单没有资质，依据物业服务价格管理办法，最多按四级物业0.5元每平米收费；关于滞纳金问题，物业公司没有正常催缴物业服务费，因此，不存在滞纳金；原告所主张的部分物业费已过诉讼时效，2016年1月30日至2018年1月30日是在诉讼时效之内。综上，请求法院驳回原告诉讼请求。被告霍丽琴就其主张提交如下证据：证据1、深圳市彩生活物业管理有限公司天津分公司市场主体信息和天津新塘物业管理有限公司市场主体信息各一份，证明深圳市彩生活物业管理有限公司天津分公司与天津新塘物业管理有限公司系两个不同的民事主体；2、深圳市彩生活物业管理有限公司天津分公司业主卡一份、深圳市彩生活物业管理有限公司天津分公司梧桐公寓管理处照片一份、2013年《梧桐公寓小区功能用房租赁合同》三份、《冲抵停车费凭证》一份、《冲抵停车费续投凭证》一份、深圳市彩生活物业管理有限公司天津分公司公司泊位费收据一份、深圳市彩生活物业管理有限公司天津分公司物业费收据一份、中国工商银行业务回单两页，证明梧桐公寓由深圳市彩生活物业管理有限公司天津分公司实施物业管理；3、深圳市彩生活物业管理有限公司天津分公司致梧桐公寓全体业主的公开信一份，证明深圳市彩生活物业管理有限公司天津分公司就其对梧桐公寓实施物业管理不到位的情形向全体业主致歉；4、梧桐公寓业主大会致河西物业办《电梯故障频发求助函》一份，证明梧桐公寓电梯问题频发，存在严重安全隐患，多次发生坠梯事故；5、业委会就梧桐公寓项目设施设备排查报告一份，证明项目设施设备存在多种问题；6、梧桐公寓现状图片16张，证明梧桐公寓破坏严重。被告针对原告提交的证据发表如下质证意见：对原告提交的证据1合同的真实性、关联性、证明目的均不认可，无法看出该合同是否经物业办备案；2、对业主档案和确认书的真实性、关联性及证明目的均不认可，无法确认出处；3、对深圳市彩生活物业管理有限公司天津分公司证明的真实性、关联性及证明目的均不认可，公章的真假无法确认，深圳市彩生活物业管理有限公司天津分公司如想说明问题应以第三人参加诉讼，且证明中深圳市彩生活物业管理有限公司天津分公司对天津新塘物业管理有限公司进行管理违反物业费的相关规定，且深圳市彩生活物业管理有限公司天津分公司不具有相关资质，该份证明深圳市彩生活物业管理有限公司天津分公司是利害关系人，因此证明的真实性无法确认，同时因深圳市彩生活物业管理有限公司天津分公司收取业主多年物业费，业主对深圳市彩生活物业管理有限公司天津分公司保留诉讼权利；4、对等级化考核结果的真实性、关联性及证明目的均不认可，该份证明系打印件，没有加盖公章；5、对律师函的真实性、关联性及证明目的均不认可，业主没有收到且证据仅显示邮寄信息没有签收信息。原告针对被告提交的证据发表如下质证意见：对证据1、真实性没有异议，对于关联性和证明目的不认可；对证据2中物业费收据的真实性认可，对其他证据的真实性不认可，关联性及证明目的均不认可，物业费收据中收款单位是原告进行盖章，说明被告是在向原告交纳物业费，并接受提供的物业服务；对证据3的关联性及证明目的不认可，该公开信表明的是原告在提供物业服务中与业主就管理问题进行的一些沟通，不能体现出提供的物业服务不达标；对证据4、5的真实性不认可，该求助函的落款时间是2017年12月7日，是在原告退出溪水园小区之后，所以该函件所反映的问题也是在原告撤场之后，另外该函出具单位是溪水园业委会，业委会的性质决定其代表的是被告的利益，所以其与本案存在直接利害关系，该函不能作为证据使用；证据6的照片显示的拍摄时间是在原告撤场之后，所以不能反映出原告在物业服务中的问题。本院审查原、被告提交的证据，认证意见如下：对原告提交的证据客观、真实，与本案待证事实具有关联性，上述证据本院予以采信。对被告提交的证据，证据1虽具有真实性但与本案不具有关联性，本院不予采信；证据2具有真实性，但证据显示票据抬头虽为深圳市彩生活物业管理有限公司天津分公司，但其加盖的为原告公司公章，故不足以证明被告的证明目的，本院不予采信；证据3具有真实性且与本案待证事实具有关联性，但足以证明原告公司就其对梧桐公寓实施物业管理不到位的情形向业主致歉；证据4、5与证据3相互印证，该证据具有真实性，客观性，与本案具有关联性，故本院本予以采信；证据6具有客观性、真实性，与本案待证事实具有关联性，故上述证据本院予以采信。经审理查明，原告于2007年10月30日与天津市河西区溪水园小区开发商天津新塘投资有限公司签署《天津市前期物业管理服务合同》，约定原告自2007年11月18日起为该小区提供物业管理服务。合同约定物业收费标准为：住宅房屋按建筑面积每月每平米1.6元由业主交纳，非住宅房屋按建筑面积每月每平米1.8元由业主交纳，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平米0.8元由业主交纳。交纳费用时间为，业主每月25日前交纳，业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应缴服务管理服务费的万分之三交纳滞纳金。经查，原告已于2017年11月6日撤出小区。被告系天津市河西区溪水园XX室房屋产权人，房屋建筑面积88.05平方米，被告自2011年11月1日至2013年12月31日、2015年3月1日至2017年10月31日期间的物业服务费未缴纳。经原告向被告催讨物业管理费无果后，遂于2018年1月19日诉讼来院。本院认为，公民、法人的合法民事权益应予保护。本案中，原告于2007年10月30日与天津市河西区溪水园小区开发商天津新塘投资有限公司签署的《天津市前期物业管理服务合同》，系双方真实意思表示，内容符合法律规定，本院就上述合同的法律效力依法予以确认。物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。业主在物业管理活动中，应当按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务，并按时交纳物业管理费，业主大会或者业主委员会的约定对业主具有约束力。依照《中华人民共和国合同法》，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告所主张原告并非适格诉讼主体，从其提供的证据显示原告在为溪水园小区提供物业服务期间，确实存在允许其他物业公司参与物业服务的情况，违反了《物业管理条例》关于“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理”的规定，但此行为不足以说明原告未实际对小区提供物业服务，也难以认定其他物业公司与被告之间成立事实上的物业服务合同关系。另撤场前原告作为溪水园小区物业公司参加了物业交接联席会，故原告为适格诉讼主体，有权向被告主张物业费。关于被告抗辩原告主张2011年11月1日至2013年12月31日、2015年3月1日至2015年9月30日物业费已过诉讼时效的主张，符合相关法律规定，故被告应自2015年10月1日起至2017年10月31日止缴纳物业费。本案中，结合被告提交的证据可证，原告曾以公开信的方式，自认其在团队管理、小区车辆管理、安保管理工作等方面存在服务瑕疵，业主大会出具的书面证明亦可佐证上述事实，直接反映出原告物业合同履行存在一定瑕疵，本着按质论价、质价相当的原则，鉴于该小区实际情况，故对被告应交物业服务费的数额予以酌减30%，即被告应给付原告2015年10月1日起至2017年10月31日物业服务费3698.1元。关于原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，该滞纳金性质为违约金，虽然物业服务合同约定业主逾期交纳物业管理服务费应交纳违约金，且被告欠交物业服务费已经构成了违约，但原告在履行物业服务中存有瑕疵，亦有未妥善履行合同义务的情形，被告并非无故拖欠物业服务费，故对于原告要求被告支付违约金的主张，本院不予支持。综上所述，依照《民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起十日内，被告霍丽琴给付原告天津新塘物业管理有限公司自2015年10月1日至2017年10月31日期间的物业服务费共计3698.1元；二、驳回原告天津新塘物业管理有限公司其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取121元，由被告霍丽琴负担25.3元，原告天津新塘物业管理有限公司负担95.7元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状（上诉费向天津市第二中级人民法院交纳）,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员 姜 涛二〇一八年四月十三日书记员 陈龙龙本案引用的法律条文《民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。法律另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。