海口市龙华区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）琼0106民初1242号 原告（反诉被告）：陈红，男，1973年2月10日出生，汉族，住海南省海口市龙华区南沙路。 被告（反诉原告）：王凤，女，1980年11月15日出生，汉族，现住海南省海口市国兴大道。 委托诉讼代理人：郭涛，男，1975年10月19日出生，汉族，住址同上，是王凤丈夫。 被告（反诉原告）：郭涛，身份信息同上。 被告（反诉原告）：李玲（曾用名：李妍），女，1976年6月6日出生，汉族，住海南省乐东黎族自治县大安镇大安村委会六队。 委托诉讼代理人：丘贤通，男，1966年8月3日出生，汉族，住广东省大博县大东镇富溪村水井窠，现住海南省海口市石山镇兴隆村。 被告（反诉原告）：丘贤通，身份信息同上。 原告（反诉被告）陈红与被告（反诉原告）王凤、郭涛、李玲、丘贤通房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。陈红、郭涛（暨王凤委托诉讼代理人）、丘贤通（暨李玲委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈红向本院提出本诉请求：1.被告向原告交还房产证；2.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2010年1月26日，原告陈红与被告代表王凤签订了编号JF-91-010《房地产买卖契约》坡博东村鑫和家园X栋XXX房，房产的面积为89.5平方米，总价为25.5万元人民币。根据该合同的约定，原告乙方一次性支付了房款20.5万人民币给甲方。按约定余尾款5万元人民币，等到过户给乙方以后，才能把尾款5万人民币付清给甲方。如乙方不能付清尾款视为违约。可是甲方并没有按相关的约定履行义务，也没有给原告过户。是甲方故意违约不遵守诺言，导致到乙方没有办法履行约定，也没有办法付清5万元人民币的尾款。这是甲方的过错所造成的后果，应该由甲方承担全部的责任。由于2016年8月30日，海口市龙华区政府开始起动征收坡博坡巷片区(城中村)棚改项目。本人为了配合政府的征收工作，在2016年12月9日跟龙华区政府坡博坡巷片区指挥部签订了征收房屋的买卖协议。由于房产证还在开发商的手中，原告为了履行签订协议的相关责任和义务，找来开发商郭涛进行商量，要求甲方郭涛归还鑫和家园XXX房的房产证，甲方答应乙方的请求，乙方同意把尾款5万元人民币一次性付清给甲方。原告乙方通过中国银行自助存取款机把5万元人民币转帐给甲方郭涛。当甲方郭涛收到原告乙方的5万元余款后，甲方郭涛迟迟不愿意归还属于乙方的房产证，导致到乙方不能正常履行征收局房屋征收的签订手续，损害了乙方的合法权益。根据合同法107条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救的措施或者赔偿损失等违约责任。请法院支持原告的诉讼请求。 王凤、郭涛、李玲、丘贤通就本诉辩称，被答辩人诉答辩人交还房产证的请求无事实根据应予驳回。被答辩人从未交过任何房产证给答辩人(被告)，答辩人也从未拿过被答辩人(原告)任何房产证(包括坡博东村鑫和家园X栋XXX房的房产证)，被答辩人诉答辩人交还房产证无任何事实根据，应予驳回。二、被答辩人诉答辩人应为其办理海口市坡博东村鑫和家园X栋XXX房的房产证过户手续的请求，因鑫和家园已为海口市龙华区政府征收作为棚改项目，办理房产过户成为不必要。2010年1月26日，被答辩人与答辩人之一的王凤签订了《房地产买卖契约》(下称契约)。契约约定乙方购买王凤座落于坡博东区花园鑫和家园XXX房，面积89.5平方米，价格25.5万元。当时答辩人付了20.5万，“余款伍万元，房产证过户时，乙方一次性付清给甲方(王凤)”。随后被答辩人即搬入居住或出租。尔后，答辩人丘贤通等为追回五万元，多次到被答辩人的店里提出付5万元即将房产证过户到其名下，被答辩人均不同意，答辩人王凤等因收不到余款伍万元也无法将房产过户至被答辩人名下。2016年9月，海口市龙华区征收坡博坡巷片区(城中村)进行棚改，鑫和家园亦属棚改拆迁范围。被答辩人的鑫和家园XXX房亦按规定按标准将获约50万元的补偿。2016年12月11日，被答辩人与答辩人在坡博巷指挥部签订了《协议书》。协议双方确认了鑫和家园XXX房是被答辩人陈红所有，该房产的征收补偿权益归被答辩人陈红所有。当时为妥善解决XXX房的补偿问题，在指挥部全体工作人员和鑫和家园全体业主(共13户)及答辩人、被答辩人在场的情况达成了协议：全部欠房款户均支付了购房余款，并按指挥部与出售房人、购房人达成欠款按月利率7厘的标准支付了欠款期间的利息的口头协议。当时共有11户按约定支付了利息。仅有被答辩人支付了5万元欠款后，不同意支付约3万元的利息，为此，答辩人也不同意在赠与协议上签字，致被答辩人也无法获得约50万元的征收补偿款。因此，所谓的房产证过户实属不必要。综上，被答辩人诉请交还房产证的请求无事实根据，纯属乌有，应予驳回。被答辩人诉请XXX房屋过户，因棚改征收被答辩人可获50万元的补偿款成为不必要，只要被答辩人按当时在指挥部的约定，支付5万元自2010年1月26日至2016年12月9日止月利率为7‰的利息28700元，即可获得约50万元征收补偿。 王凤、郭涛、李玲、丘贤通向本院提出反诉请求：1.反诉被告向反诉原告支付2016年12月间在海口市龙华区坡博巷棚改指挥部主持调解下，双方约定所欠房款按7厘的利率付利息，共计人民币28700元。(计息时间自2010年1月26日起2016年12月14日止)。2.反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：2010年1月26日，反诉原告与反诉被告签订了《房地产买卖契约》(下称买卖契约)，该契约约定王凤与李玲将名下位于海口市坡博东村XXX房(房产证号：海口市房权证海房字第HKXXXX、HKXXXX号)以25.5万元出售给反诉被告。反诉被告当即付了20.5万元后，即搬入居住。尚欠的5万元，双方约定房产证过户时乙方一次性付清给反诉原告(甲方)。 2016年9月，海口市龙华区人民政府发布《关于海口市龙华区坡博坡巷棚户区(城中村)征收决定》，反诉被告所购房屋坡博东村XXX房属于被征收范围，经指挥部丈量测算，反诉被告应得补偿款约50万元。反诉原告与反诉被告亦于2016年12月11日在坡博巷指挥部符彪、李焕武的见证下签订了《协议书》，确认坡博东村XXX房(即鑫和家园XXX房)征收补偿权益归反诉原告陈红所有。反诉被告也支付了余款5万元，并在指挥部人员的主持下反诉原告与13户购房欠款户约定：所欠房款均按月利率7厘计算利息给反诉原告，其中11户均按约定支付了利息，反诉原告也按约为11户购房者签字办理了11户购房者的征收补偿款。唯有2户不同意付利息而无法办理签字领取补偿款，反诉被告就是其中的1户。可见只要反诉被告按约支付了其自2010年1月26日至2016年12月欠反诉原告五万元的利息共28700元，反诉原告即为反诉被告签字办理领取征收补偿款的手续，反诉被告即可领取约50万元。由此可见，因情势变更，棚改征收，办理房产过户已成为不必要。综上所述，反诉被告不愿支付5万元欠款的利息，违反双方在指挥部约定，实属不诚信行为。请求法院支持反诉请求。反诉原告收到利息后即为反诉被告办理征收补偿手续。 陈红就反诉辩称，我跟开发商甲方的《房地产买卖契约》签订合同条约中，甲方清楚而明确的说法是：(余款5万元人民币整，房产证过户时乙方一次性付清给甲方，否则视为违约，这话是甲方亲手写的原话，也是我们双方互相签订，互相认可的房地产的买卖契约。)这买卖契约是具有法律效力的约定，契约的承诺甲乙双方都应该互相遵守和互相履行。如果甲方没有给乙方办过户房产证，那甲方已经构成事实的违约行为。甲方的违约行为是单方面造成的过错，这样故意造成违约的后果，违约的所有责任应该由甲方全部来承担。乙方没有过错，没有构成违约，所以乙方没有任何的理由为甲方违约的错误买单。甲方故意在违约，不肯履行买卖契约信守承诺，想占乙方便宜，把自己的无理要求强加给乙方。甲方违约，手里拿着鑫和家园X幢XXX房的房产证，对乙方进行要挟。当乙方跟坡博坡巷棚改指挥部签订房屋协议之时，甲方就故意难为我，叫乙方付余房款和利息钱，才同意把房产证交给乙方。甲方这样的无理要求和不厚道的做法，是趁火打劫。关于甲方提出付清房产余款的要求，乙方也没有异议就把房产余款转账给甲方郭涛的中国银行账户中。甲方也确认已经收到乙方支付的5万元房产余款，有中国银行转账的记录为证明。甲方提出这5万元人民币房产余款，要按月利息的7‰来结算，没有任何的约定和凭据，甲方没有法律的依据，就擅自收取乙方房产余款的行为是完全违法的，也是不正当的，更是不公平、不合理的。所以乙方坚决反对和拒绝甲方擅自收取房产余款利息的违法行为。假如甲乙双方有借贷关系，按照合同法的211条规定，自然人之间的借款合同对支付利息没有约定或者约定不明确的，视为不支付利息。更何况不是借贷关系，就算是借贷关系，双方没有合同的约定，甲方是不能收取乙方利息的。乙方在双方的合同契约中，认真履行和遵守契约中的所有约定，也履行乙方该负的全部责任和义务。在甲方没有过户之前乙方都没有构成违约，所以甲方没有任何理由和没有任何权利扣留乙方的房产证。甲方扣留房产证的行为，是违背道德、违背法律的做法。坡博东村鑫和家园A幢701房是乙方所有的。甲乙双方签订的《房产买卖契约》合同书可以有力证明产权就是乙方的。是海口晚报2016年10月10日征收产权公告中，可以证明X幢XXX房是乙方陈红所有。甲方四人在坡博坡巷棚改指挥部律师的见证下，与乙方签订了协议书，甲方四人亲自签名捺印，承认鑫和家园X幢XXX房的产权属于乙方陈红的，协议书可以加以证明。甲方赖着不肯归还乙方的房产证，侵犯了乙方合法权益，乙方有权利要求甲方按照合同法第107条的规定，承担继续履行合同的义务，停止违约行为，把坡博东村鑫和家园X幢XXX房的房产证交还给乙方。 陈红围绕诉讼请求提交了以下证据：1.协议书，2.房地产买卖契约，3.公示，4.银行转账凭证及流水清单，5.房产信息表，6.坡巷片区的安置协议须知。 王凤、郭涛、李玲、丘贤通共同提交以下证据：《证明》。 根据证据并结合当事人陈述、庭审笔录等，本院查明、认定事实如下：2010年1月26日，王凤（甲方）与陈红（乙方）签订一份《房地产买卖契约》，主要约定：甲方将坡博村东区花园鑫和家园XXX房，建筑面积89.5平方米的房产出售给乙方，房屋总价25.5万元；余款5万元在房产过户时乙方一次性付清给甲方，否则视为乙方违约；双方同意于房产过户时甲方将上述房产正式交付乙方，该建筑物范围内的土地使用权一并转移。上述契约签订后，陈红向王凤、郭涛、李玲、丘贤通支付了购房款20.5万元。 2016年10月10日，海口市龙华区坡博、坡巷片区棚户区（城中村）改造项目指挥部（以下简称指挥部）在海口晚报刊登《公示》，相关内容为：位于海口市龙华区鑫和家园（现场编号：E82）XXX号房，房屋产权人为陈红。对上述房屋产权确认情况有异议的，于2016年10月26日前携带相关证明材料到本指挥部进行申报或提出异议，如在规定期限内未有人进行申报或提出异议的，本指挥部将依据相关规定与上述调查确认的房屋产权人签订征收协议并进行补偿安置。2016年12月11日，陈红（乙方）与王凤、郭涛、李玲、丘贤通（四人同为甲方）共同签订一份《协议书》，主要约定：甲方同意海口市坡博东村XXX房的房产按照《房地产买卖契约》执行，该房产的征收补偿权益归乙方陈红所有，甲方承诺不再就上述房产向乙方或指挥部及海口龙华区政府等相关部门主张任何权利；双方共同承诺，如上述房产存在产权纠纷，引起的法律责任，由甲乙双方共同承担，与指挥部及政府无关；本协议自甲、乙双方签字盖章之日起生效。甲、乙双方在该《协议书》上签名、捺印，符彪、李焕武在该《协议书》见证人处签名并捺印。2016年12月13日，陈红通过中国银行向郭涛转账支付了购房余款5万元。 另查，位于海口市坡博东村XXX房登记在李玲（曾用名：李妍）、王凤名下，产权证号：HKXXXXX、HKXXXXXX，房屋面积89.45平方米。2018年3月20日，指挥部工作人员符彪向郭涛出具一份《证明》，主要内容为：该部在项目征收入户调查摸底时发现E82编号的房屋购买人与开发商郭涛、丘贤通、王凤、李玲之间存在购房款未付清的问题，为顺利推进征收签约，该部曾召集房屋购买人与开发商来指挥部协商购房尾款的支付及利息问题。经他们双方自愿协商达成一致后，其他购买人已与指挥部签署征收协议，只有XXX房购买人陈红及另一户因没有提交房屋所有权证而使签订的征收补偿协议未生效。 在本案2018年3月22日庭审过程中，陈红表示指挥部需要收回房产证原件，由其签字就可以拿到征收补偿款。 王凤、郭涛、李玲、丘贤通表示其在2010年底多次找陈红支付购房尾款，陈红不予理会，且当时陈红已经入住涉案房屋，所以陈红存在逾期付款的事实。支付利息是整栋楼业主及拆迁指挥部协商的结果，也是基于业主同意支付尾款及利息的条件，王凤等四人才同意签订协议书。如不签订，业主将领不到1.9倍的奖励，征收款就会减少。所以如果当时陈红不同意一并支付尾款及利息，王凤等四人是不会同意与陈红签协议的。王凤等四人与全体业主都签订了协议书，签订当天，大部分业主当场交清了购房尾款和利息，也有在第二天交付的。指挥部称协议由其保管，付完尾款和利息后再交给陈红。当时未在协议书上约定购房尾款及利息是因为协议书是给拆迁办的，购房款是另外一回事。利息都是统一标准，从房屋买卖合同签订开始至协议书签订之日止即2016年12月11日，陈红的利息之所以计算至2016年12月14日是因为其在该日才支付购房尾款。 2018年3月28日，本院依职权前往海口市龙华区坡博坡巷片区棚户区（城中村）改造项目指挥部进行调查，在场被询问人有：陈红、郭涛、符彪、席君。符彪是海口新家园拆迁安置工程有限公司工作人员，其答复询问的主要内容为：鑫和家园涉及18户拆迁，因该小区属于有房产证的，拆迁赔偿按照房地合一的标准，业主需要上交房产证才能领取补偿款。2016年12月11日是政府规定对积极配合拆迁者享有1.9倍奖励的最后一天，为方便业主，当晚该小区18户业主与开发商郭涛、丘贤通、王凤、李玲均到指挥部商议及签订协议。关于购房利息的标准，指挥部没有统一，是其中一个住户有朋友在建行工作，电话询问该朋友银行利率，当时他朋友说一般按七个点，因为是住户自己问的，所以最后住户都同意按这个标准给付。因当时要在晚12点之前签订拆迁征收补偿协议才有奖励，为赶时间，同意按该标准支付利息的住户就与开发商签订了赠与协议，并与拆迁办签订了拆迁征收补偿协议。购房尾款有些是当场支付的，有些是第二天才支付的。只有开发商交来房产证，材料齐全后，指挥部才能将签好的拆迁协议以及相关资料上报审核，审核通过后拨付拆迁补偿款。当时陈红与开发商就尾款的支付及利息问题已达成了协议，当时陈红说钱在股票上，过几天再给。收到房产证的相应业主已经拨付了征收补偿款，房产证大部分是业主提交的，因他们还要来签字。协议当晚没有看到不同意支付尾款或利息的业主，他们都是统一后才签订征收补偿协议和赠与协议的。1.9倍奖励是按每平方米285元支付，以房产证面积计算。 陈红认为符彪陈述的基本情况没有问题，当时其也签订了征收补偿协议和赠与协议，大家来商量的情况也是真实的，但事后其与XXX房业主都觉得不合理。当时签协议大家都是没办法，因为是1.9倍奖励的最后一天，不签奖励就没有了。 席君是鑫和家园XXX房业主，其答复询问的主要内容为：指挥部召集业主到场，给每个业主一张表填写个人及家庭信息，当时其参与了协商，按七厘的利率，其支付了2640元的利息，购房尾款是1万元。当时其腿部出了事故，到场时间短，大家签协议其就签了，很多细节的东西不知道。其已拿到XXX房补偿款。 本院认为，一、关于违约责任。根据陈红与王凤签订的鑫和家园XXXX房《房地产买卖契约》之约定，房屋过户、房屋交付以及房屋尾款的支付属同时履行，本案中，房屋交付已先予履行。虽陈红与王凤等四人分别抗辩是因对方的违约行为导致己方不予继续履行，但双方均未能提交证据证明曾向对方积极主张过合同权利，即陈红未能举证证明其曾要求王凤或其他三人办理房屋过户手续，王凤等四人也未能举证证明其曾要求陈红支付购房余款并予以过户。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”，以及第七条“在法律没有具体规定，依本规定及其他司法解释无法确定举证责任承担时，人民法院可以根据公平原则和诚实信用原则，综合当事人举证能力等因素确定举证责任的承担”的规定，双方应各自承担举证不利的后果。据此，本院认定陈红及王凤、郭涛、李玲、丘贤通在本案中均存在怠于行使权利的过错，互负违约责任。 二、关于本诉请求。王凤等四人与陈红于2016年12月11日签订的《协议书》已明确约定该协议自双方签字盖章之日起生效，故在当日，王凤等四人已明确鑫和家园A701房的拆迁补偿收益归陈红所有。根据《协议书》见证人即指挥部工作人员符彪的陈述，收取房产证为领取拆迁补偿款的前置程序，据此，陈红诉请王凤等四人交付涉案房屋房产证，有事实依据，本院予以支持。 三、关于反诉请求。虽购房余款利息在《房地产买卖契约》及《协议书》中均未作出约定，但根据陈红、郭涛、符彪，以及鑫和家园901房业主席君的陈述，王凤等四人与包括陈红在内的18户鑫和家园业主曾在2016年12月11日晚就购房余款及利息的支付作出过协商，且王凤等四人将支付购房余款及利息作为与业主签订《协议书》的条件。据此，陈红与王凤等四人在当晚签订《协议书》，应视为陈红同意支付购房余款及利息，其相应取得1.9倍拆迁补偿奖励的既得利益，王凤等四人也同意涉案房屋拆迁补偿收益归陈红所有，双方达成合意。鉴于鑫和家园18户业主系共同协商，且有其他业主已按照支付购房余款及七厘利息的方式取得了拆迁补偿款，结合符彪对利息计算方式来源的陈述，本院认可王凤等四人自《房地产买卖契约》签订之日即2010年1月26日起，按月利率七厘收取陈红购房款余款利息的主张。根据本院上述查明的事实，陈红支付购房余款5万元的时间为2016年12月13日，计息期间折合2513天，利息计为29318元（50000元×7‰/月÷30天×2513天）。现王凤等四人反诉请求支付28700元，本院以其诉请为准。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十六条规定，判决如下： 一、限被告（反诉原告）王凤、郭涛、李玲、丘贤通于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）陈红交付海口市坡博东村（鑫和家园）XXXX房（房产证号：HKXXXXX、HKXXXX）的产权证原件； 二、限原告（反诉被告）陈红于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）王凤、郭涛、李玲、丘贤通支付购房余款利息28700元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2525元，由被告（反诉原告）王凤、郭涛、李玲、丘贤通共同负担；反诉案件受理费258.75元，由原告（反诉被告）陈红负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至海南省海口市中级人民法院。 审 判 员  赵 越 二〇一八年四月十一日 法官助理  周慧慧 书 记 员  陈家芬 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。