湖南省桑植县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）湘0822民初1312号 原告：刘开敏，男，1972年9月27日出生，白族，居民，住湖南省桑植县。 委托诉讼代理人：王劲松，湖南风云律师事务所律师。（特别授权） 被告：桑植县城市建设综合开发有限公司，住所地桑植县澧源镇南门峪。 法定代表人：王梅，该公司总经理。 委托诉讼代表人：谷鸣国，湖南源阳律师事务所律师。 被告：湖南裕丰米业有限公司，住所地桑植县利福塔镇赤溪工业园**。 法定代表人：邹敬彬，该公司董事长。 委托诉讼代理人：肖大福，湖南威陵律师事务所律师。（特别授权） 原告刘开敏与被告桑植县城市建设综合开发有限公司（以下简称“桑植城建公司”）、湖南裕丰米业有限公司（以下简称“裕丰公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月1日立案后，依法适用普通程序于2018年4月12日公开开庭进行了审理。原告刘开敏的委托诉讼代理人王劲松，被告桑植城建公司的委托诉讼代理人谷鸣国，被告裕丰公司的委托诉讼代理人肖大福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘开敏向本院提出诉讼请求：1.判决限期由被告给原告办理房屋产权证；2.判令被告支付原告逾期办证违约金132000元；3.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年1月13日，原告与被告桑植城建公司签订《桑植县商品房买卖合同》，原告购买被告开发的裕丰家园小区3幢3层301号房，面积113.68平方米，1930元/平方米，总价款245284元。2014年2月11日取钥匙时，被告收取办证费20911元，补收房屋面积款328元。但时至今日，该小区房屋没有通过行政主管部门验收合格，也没有办理房屋产权证，为此，被告多次出具《承诺书》承诺限期进行房屋登记发证，但一直没有兑现。 被告桑植城建公司口头辩称：一、原告诉请支付违约金标准过高，也未提交其经济损失的依据；二、该项目系被告裕丰公司挂靠桑植城建公司开发，裕丰公司应该承担连带责任；三、关于原告的房产证办理事宜，目前还在协调办理过程中。 被告裕丰公司口头辩称：一、房产证未能得到及时办理不是被告的原因，是因为项目的承建方负责人避债失联，无法提供施工资料导致，并不是被告违约，不应该承担违约责任；二、原告所诉已经超过诉讼时效，应驳回其请求；三、合同约定违约金标准过高，且未能办证并未给原告造成经济损失，原告诉请支付违约金没有法律依据；四、裕丰公司与被告桑植城建公司系内部合伙关系，不是本案适格被告，裕丰公司不是合同相对方，不应该承担法律责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据采信的证据，结合当事人的陈述，本院认定如下事实: 2012年1月13日，原告与被告桑植城建公司签订《商品房买卖合同》。合同约定：一、被告将在建房屋裕丰家园小区3幢3层301号房卖给原告，面积113.68平方米，房屋总价款245284元，首期付款75284元，剩余房款采用银行按揭方式支付；二、被告应在商品房交付使用后200日内，由被告持有关资料统一到产权登记机关办理房屋权属登记，因被告的责任致使原告未能在约定期限内办理产权登记手续的，自合同规定期限的第二天起至实际办妥之日止，被告按日支付原告违约金100元。合同签订后，原告按期交付了房款245284元，2014年2月11日，原告按《裕丰家园客户入住前房屋办证、物业等相关税、费缴费表》所列费用向被告交纳，同时向被告桑植城建公司补缴房款328元，双方履行了交房手续。时至2017年11月1日本案立案审查之日，原告所购房屋产权证书仍未办理。2015年，被告桑植城建公司先后两次向裕丰家园的购房业主承诺限期办理房屋产权登记手续。庭审中，原告提交了被告桑植城建公司于2015年先后两次出具的书面承诺书，后一次承诺内容是被告桑植城建公司在2016年1月31日之前给裕丰家园业主把房产证办好。 另查明，2010年6月10日，被告桑植城建公司与被告裕丰公司签订《房地产联合开发协议书》。裕丰家园系桑植城建公司开发的商住两用小区，位于桑植县，2011年10月11日取得《商品房预售许可证》。该工程由湖南盛泰建筑有限公司承建，2011年4月开工建设。同年5月25日在基础开挖过程中因山体滑坡工程停工125天。2012年12月，承建商项目负责人王希政因债务纠纷不知去向，致该工程未能办理竣工验收和办理产权登记手续。中国人民银行发布的现行贷款基准年利率为4.35%；逾期贷款利率在原利率上加收30%-50%。 本院认为，原告与被告桑植城建公司签订的《桑植商品房买卖合同》系各方真实意思表示，合同约定没有违反法律禁止性规定，合法有效，依法受法律保护。根据诉、辩各方观点，本院归纳本案原、被告争议的焦点：一是原告诉请是否超过诉讼时效规定；二是被告裕丰公司应否承担法律责任；三是本案违约金具体数额应如何确定，对此分别评述如下： 一、关于诉讼时效问题。本院认为原、被告对本案所涉《商品房买卖合同》效力并无争议，纠纷引发系被告桑植城建公司迟延履行合同约定办证义务所致，原告诉请被告限期办证，同时承担违约金损失，系先有迟延履行办证义务，后才产生逾期办证的违约金，其违约金请求依附于办证请求，而被告桑植城建公司迟延办证违约行为时至今日始终处于持续状态，原告主张的办证请求与一般债权请求权不同，具有极强的物权属性，故本案原告诉请不适用诉讼时效规定。 二、关于被告裕丰公司责任问题。本院认为本案所涉商品房开发项目唯一市场经营主体系被告桑植城建公司，整个项目的经营均以被告桑植城建公司名义进行，原告并不知晓两被告之间的契约关系，原告以桑植城建公司为被告，符合民法中有关转承责任及合同相对性原理；两被告签订的《房地产项目联合开发协议书》是否存在违反行政法规的内容，应由相关行政部门查处，不在本起民事案件审理范围之内，该协议书仅约束合同双方即两被告，对本案原告不具有约束力，故本案应由合同相对方被告桑植城建公司承担责任，被告裕丰公司在本起商品房买卖合同纠纷中主体不适格。被告桑植城建公司承担责任后可根据自身利益受损情况依据《房地产项目联合开发协议书》另行寻求救济。 三、关于违约金数额确定问题。对于逾期办证违约金时间的起算问题，原告提交的被告桑植城建公司承诺书载明“本公司承诺给裕丰家园业主在2016年元月31日之前把房产证办好”，原告对被告的承诺行为知晓并认可，此承诺书系原、被告对延长被告桑植城建公司办证期限达成的补充约定，该承诺书在裕丰家园小区之内已众所周知，对裕丰家园的所有业主均有约束力，故被告桑植城建公司逾期应从2016年2月1日起算至本案辩论终结之日止，本院认定为801天。对于违约金标准问题，违约金的主要功能在于补偿因合同一方当事人的违约行为给合同相对方造成的损失，现被告逾期办证给原告造成的损失数额难以确定，原告也未能提交相应证据，本院认为原、被告在合同中约定每天100元过高，被告抗辩请求减少的意见予以采纳，酌定按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算为宜，即30507元[（245284+328）×0.0566×801÷365]。 综上，被告桑植城建公司未按约定给原告办理产权登记即构成违约，理应继续全面履行合同约定为原告办理所购房屋的产权登记并承担相应的违约责任，故原告诉请被告桑植城建公司限期办理房屋产权登记，本院予以支持；对于原告诉请被告桑植城建公司支付违约金的主张，根据前述确定的期间和标准，本院部分支持。为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第一款第（一）项，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条第四项的规定，判决如下： 一、被告桑植县城市建设综合开发有限公司于本判决生效后90日内为原告刘开敏办理位于桑植县澧源镇裕丰家园小区3幢3层301号房的房屋所有权证； 二、被告桑植县城市建设综合开发有限公司于本判决生效后30日内支付原告刘开敏逾期办证违约金30507元； 三、驳回原告刘开敏其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2721元，由原告刘开敏负担1721元，由被告桑植县城市建设综合开发有限公司负担1000元。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。 审 判 长  陈 勇 人民陪审员  李卫兵 人民陪审员  郑晓红 二〇一八年四月二十五日 法官助理李湘晋 书记员张强 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）《商品房买卖合同》约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）《商品房买卖合同》的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）《商品房买卖合同》的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》 第一条当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩，但对下列债权请求权提出诉讼时效抗辩的，人民法院不予支持： 支付存款本金及利息请求权； （二）兑付国债、金融债券以及向不特定对象发布的企业债券本息请求权； （三）基于投资关系产生的缴付出资请求权； （四）其他依法不适应诉讼时效规定的债权请求权。