四川省绵阳市涪城区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川0703民初4330号 原告：何兵，男，汉族，生于1977年12月1日，住四川省绵阳市涪城区。 委托诉讼代理人：侯习敏，四川道融民舟律师事务所律师。 被告：绵阳市涪城区城郊乡南河社区居民委员会一组，地址：绵阳市涪城区一环路南段197号。 负责人：黄科吉，该组组长。 委托诉讼代理人：唐莎娜，四川法丛律师事务所律师。 第三人：徐瑞峰，男，汉族，生于1977年6月11日，住四川省绵阳市涪城区。 第三人：成姝璇，女，汉族，生于1984年5月3日，住四川省绵阳市涪城区。 原告何兵与被告绵阳市涪城区城郊乡南河社区居民委员会一组（以下简称：南河一组）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年8月23日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。2017年10月11日首次开庭原告委托诉讼代理人侯习敏、被告委托诉讼代理人唐莎娜到庭参加诉讼。庭后因追加第三人徐瑞峰、成姝璇参加诉讼，案件于2018年4月10日二次开庭，原告委托诉讼代理人侯习敏到庭参加诉讼，被告南河一组经本院传票传唤，第三人徐瑞峰、成姝璇经本院公告送达传票及相关诉讼文书，均逾期未到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。 原告何兵向本院提出诉讼请求：1.请求绵阳市涪城区人民法院解除对位于绵阳市经开区三江国际丽城13幢1单元14层2号（权证号：监证01××82）商品房的查封；2.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2016年9月12日，绵阳市涪城区人民法院以（2016）川0703民初3233-1号民事裁定书对南河一组诉四川鹏瑞投资有限公司、徐瑞峰、成姝璇民间借贷纠纷一案裁定对徐瑞峰所有的位于绵阳市经开区三江国际丽城13幢1单元14层2号住宅（房屋所有权证编号：权01××82）予以查封，同年12月16日，该院查封了上述房屋。2017年6月19日，原告针对上述保权行为提出书面异议，该院于2017年7月13日作出（2017）川0704执异40号执行裁定书，驳回了原告的执行异议，现依法提起诉讼。原告与徐瑞峰2014年6月13日即签订《房屋买卖合同》，以370000元购买案涉房屋，同日即已通过银行转账方式将购房款370000元支付徐瑞峰，徐瑞峰同日向原告出具了收条，且在法院查封房屋之前原告即已入住该房屋，因徐瑞峰逃避债务、无法联系，导致原告至今无法办理房屋过户手续。2017年6月29日，该院已依法作出（2016）川0703民初6061号民事判决书，判决“一、确认原告何兵与被告徐瑞峰于2014年6月13日签订的《房屋买卖合同》有效；二、被告徐瑞峰于判决生效后三日内协助原告何兵将位于绵阳市经开区三江国际丽城13幢1单元14层2号住宅（权证号：01××82）转移登记到何兵名下”），故房屋所有权归属原告，亦符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，原告异议符合法律规定，具备排除执行的效力。综上，原告对执行标的涉案房屋享有合法权利，足以排除被告对该财产的执行。 被告南河一组首次开庭辩称：房屋所有权仍属于徐瑞峰，原告与徐瑞峰签订的房屋买卖合同未到房产管理部门履行变更手续，因此该房屋买卖合同未发生物权变更效力。原告在购买此房屋时，明知该房屋仍设置抵押不能办理产权，而没有尽到谨慎义务。因此不能办理产权的责任应该在原告，且原告未对办理产权事项对徐瑞峰进行催告，消极的行使催告权；原告并没有充分的证据证明已经入住该房屋，房屋的交付需要办理房屋交接手续，原告仅以缴纳物业服务费、垃圾清运费等相关费用证明已经入住房屋是不可取的；原告支付的购房款明显低于市价，且当时汇款凭证用途一栏填写的是货款，与购房款这一事实不吻合。不能证明此笔货款就是原告支付给徐瑞峰的房款。综上，房屋所有权仍属于徐瑞峰，被告对徐瑞峰房屋的查封有法可依，请求驳回原告的诉请。 第三人徐瑞峰未作答辩。 第三人成姝璇未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年6月13日，原告何兵与第三人徐瑞峰签订《房屋买卖合同》，合同约定徐瑞峰自愿将位于四川省绵阳市经开区三江国际丽城13栋1单元14楼2号的房屋及土地使用权出售给案外人何兵，房屋建筑面积115.08平方米，总价376000元，一次性付款，签合同当日付清376000元。徐瑞峰应当于过户后且收到全部房款后90日内将房屋交付何兵并将户口迁出，徐瑞峰应保证房屋产权明晰无纠纷，如违约则承担总房款20%的违约金，即75200元。合同签订当日，何兵向徐瑞峰转款376000元，电汇凭证用途栏注明“货款”。同日，徐瑞峰向何兵出具收款条，表明收到购房款376000元。2016年12月16日，本院依据被告南河一组的申请查封案涉房屋。2017年6月19日，原告向本院提出案外人执行异议，认为原告在法院查封之前即与第三人徐瑞峰签订房屋买卖合同并支付房款合法入住，房屋至今未能办理过户是因徐瑞峰的原因，原告系案涉房屋真正的所有权人，本院不应查封，本院以（2017）川0703执异40号执行裁定书裁定驳回异议，原告遂起诉来院。 原告委托诉讼代理人当庭陈述，案涉房屋于2011年办理中国农业银行涪城支行按揭抵押，第三人徐瑞峰购买案涉房屋房款不足50万元，其中25万元系按揭款，银行因未收到按揭款也已向法院起诉。原告在购房时因与徐瑞峰是很好的朋友，信任徐瑞峰，且当时徐瑞峰急于用钱，故原告未审查房屋产权是否存在瑕疵。2016年12月7日，原告因徐瑞峰未协助办理办理过户手续，向本院起诉徐瑞峰、成姝璇商品房买卖合同纠纷，诉讼过程中财产保全方才发现案涉房屋存在按揭、查封情况，因诉讼费用已缴纳故未撤回起诉。本院就该案所做（2016）川0703民初6061号民事判决书判令：“一、确认原告何兵与被告徐瑞峰于2014年6月13日签订的《商品房买卖合同》有效；二、被告徐瑞峰于本判决生效后三日内协助原告将位于绵阳市经开区三江国际丽城小区13栋1单元14楼2号的房屋（权证号：监证01××82）转移登记到何兵名下。”，判决已于2018年1月15日发生效力。 上述事实有当事人信息及其当庭陈述、收据、商品房买卖合同、执行裁定书、协助执行通知书、送达回证、转款凭条、收条、民事判决书等证据在卷佐证，事实清楚，足以认定。 本院认为：本案争议焦点为原告何兵是否系案涉房屋权利人及其权力能否排除执行。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，原告符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应支持其异议：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。该房屋徐瑞峰购房房款近50万元，以376000元售与原告如不披露按揭的存在显属不合理的低价；本案中2014年6月13日何兵银行转款376000元至徐瑞峰账户的电汇凭证附加信息及用途备注的是“货款”，原告解释货款即是房款，“房款”表述为“货款”亦与常人书写习惯不符，不排除原告与徐瑞峰之间另有交易；原告将房屋不能办理过户归责于徐瑞峰，但本案中房屋不能办理过户的客观原因是农行抵押的存在，原告在购房时疏于对房屋产权瑕疵的审查亦是至今未能办理过户的原因，导致其自身权利受到影响。故本院认为，在案涉房屋存在抵押的情况下，抵押人徐瑞峰未经抵押权人中国农业银行涪城支行同意转让抵押房屋，与原告何兵签订的房屋买卖合同效力虽不受影响，但抵押权未消灭的情况下，原告作为买受人不能取得房屋所有权，依据房屋买卖合同所享有的权利应是债权，不具备排除强制执行的效力，不能对抗被告南河一组。原告依据（2016）川0703民初6061号民事判决书提出排除执行异议，因该判决在案涉房屋查封后作出，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款之规定，本院不予支持。 综上，原告何兵的诉请不能成立，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款、第二十八条之规定，判决如下： 驳回原告何兵的全部诉讼请求。 本案案件受理费100元，由原告何兵承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审 判 长  李红英 人民陪审员  罗志川 人民陪审员  雍李霞 二〇一八年四月十日 书 记 员  许 晗