海口市龙华区人民法院  执 行 裁 定 书 （2018）琼0106执异39号 案外人：李强，男，1973年10月27日出生，汉族，住三亚市河**南边海路。 申请人：赖娇燕，女，1982年10月25日出生，汉族，住海口市金贸西路。 委托诉讼代理人：黄修强，海南法立信律师事务所律师。 被申请人：陈鸿发，男，1971年4月6日出生，汉族，住海南省三亚市儋州南一巷。 被申请人：海南积汇实业有限责任公司，住所地三亚市河**儋州村横南一巷。 法定代表人：陈鸿发，该司董事长。 本院在执行申请人赖娇燕与被申请人陈鸿发、海南积汇实业有限责任公司（以下简称积汇实业公司）民间借贷纠纷[案号为（2017）琼0106民初16269号]一案中，案外人李强对本院查封被申请人积汇实业公司名下位于海南省三亚市河西区南边海路福海花园培训中心综合楼521房的执行行为不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2018年3月26日举行了听证。案外人李强、申请人赖娇燕的委托代理人黄修强参加了听证。现已审查终结。 案外人李强称，2017年10月27日，李强与积汇实业公司签订《福海花园购房协议书》，约定李强以2162643元的价格购买积汇实业公司位于海南省三亚市河西区南便海路福海花园培训中心综合楼XXX房。李强分三次将全部购房款支付给积汇实业公司，积汇实业公司于2017年11月30日将钥匙交付给李强后，李强入住该房。综上，涉案房屋为李强所有，按照相关法律规定，李强申请法院解除对涉案房屋的查封。 申请人赖娇燕辩称，案外人的异议申请无事实和法律依据：一、涉案房屋在查封时，登记在积汇实业公司名下，根据物权变动公示原则，不动产的物权变更未经登记不发生效力，故案外人主张涉案房屋系其所有无事实和法律依据；二、涉案房屋在案外人主张购得之前就已经作为抵押担保物抵押给了银行，案外人未尽到合理的注意义务，购买过程中也没有进行网上备案登记，故案外人在购买房屋时有过错。综上，申请法院驳加案外人的申请。 被申请人陈鸿发、积汇实业公司未作陈述。 本院查明，赖娇燕与陈鸿发、积汇实业公司民间借贷纠纷一案，赖娇燕于2017年12月5日向本院申请诉讼财产保全，本院同日作出（2017）琼0106民初16269号民事裁定，裁定：查封被申请人海南积汇实业有限责任公司名下的位于海南省三亚市河西区南边海路福海花园培训中心综合楼XX、XX、XX、XX、XXB、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XXA、XXA、XXC、XXA、XXB、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XXB、XXA、XXB、XXB、XXB、XXA、XXB、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX、XX号房及一层商铺（面积为1532.34平方米），上述房产查封的期限为三年。本院于2017年12月6日将上述裁定及协助执行通知书送达三亚市不动产登记中心。2018年1月3日，本院作出（2017）琼0106民初16269号民事判决，判决：一、限被告陈鸿发于本判决生效之日起十日内向原告赖娇燕偿还借款本金600万元及利息（利息计算方法：以600万元为本金，按月利率1.5%计算，自2015年2月26日起到该款项实际清偿之日止，已偿还的利息2214000元应予扣减）；二、被告海南积汇实业有限责任公司对被告陈鸿发的上述债务承担连带清偿责任；被告海南积汇实业有限责任公司承担保证责任后，有权向被告陈鸿发追偿。案件受理费59092元、保全费5000元，由被告陈鸿发负担（被告海南积汇实业有限责任公司连带承担）。该判决现已发生法律效力。2018年3月5日，李强以被查封的XX房为其所有为由，向本院书面提出执行异议，请求解除对涉案房屋的查封。 另查明，2017年10月27日，李强与海南润泽联盟房地产营销策划有限公司签订《海南润泽联盟团购登记单》，约定李强以437357元的价格从海南润泽联盟房地产营销策划有限公司购买福海花园XX房的购房优惠权，可享受在开发商对外公布的销售价格基础上每套房屋总价减免746458元，减免后购房总价为2162643元，于2017年10月27日前支付212643元，于2017年11月10日前支付1000000元，剩余尾款950000元于2017年12月15有付清，如客户违约，恢复房屋原价2909101元。同日，李强与积汇实业公司签订《福海花园购房协议书》，合同载明：李强购买积汇实业公司名下位于三亚市南边海路福海花园培训中心综合楼XX房，建筑面积109.35平方米，总价2162643元；李强签署本购房协议当日向积汇实业公司支付购房款2162643元，余额1950000元于2017年12月15日前付完；2017年12月17日前积汇实业公司将该房产交给李强入住，李强于签订本购房协议书之日起对该套房产享有所有权。2017年10月28日，李强通过银行转账方式向海南润泽联盟房地产营销策划有限公司支付600000元，积汇实业公司同日向李强出具一张收款收据，收据载明：收到李强交来福海花园XX房购房款212643元。2017年11月13日，积汇实业公司向李强出具一张收款收据，收据载明：收到李强交来福海花园XXX房购房款1000000元。2017年12月14日，积汇实业公司向李强出具一张收款收据，收据载明：收到李强交来福海花园XX房购房款950000元。李强现已入住涉案房屋。 再查明，位于三亚市河**南边海路福海花园培训中心综合楼（二层仅确权XXA、XXXB、XXA、XXB、XX号房）[土地房屋权证号：三土房（2014）字第0XX**]登记在积汇实业公司名下。2015年5月22日，积汇实业公司与三亚农村商业银行股份有限公司对位于三亚市河西区南边海路福海花园培训中心综合楼一层商铺及73套未销售房屋及相应分摊土地使用面积（其中包括涉案房产XX房）到三亚市住房和城乡建设局进行了抵押登记，证号为三房押字第2XXXX号，担保债权为6000万元，抵押期间为2015年5月18日至2020年5月18日。 以上事实有民事裁定书、协助执行通知书、民事判决书、送达回证、海南润泽联盟团购登记单、福海花园购房协议书、银行转账凭证、收款收据、三亚市房地产抵押商品房按揭登记卡、听证笔录等证据证明。 本院认为，本院（2017）琼0106民初16269号民事裁定已发生法律效力，本院对登记在积汇实业公司名下的房产采取相关执行措施，符合法律规定，并无不当。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”李强在本院查封前，虽与积汇实业公司签订合法有效的书面买卖合同，但涉案房产在李强与积汇实业公司签订买卖合同前，已办理抵押登记，故李强对涉案房产未办理过户登记存在过错。综上，李强的异议理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项规定，裁定如下： 驳回案外人李强的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定有错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 王 敏 审判长 赵 越 审判长 冯平山 二〇一八年四月四日 书记员 余红梅 附：相关法律及司法解释条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； ……