山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁06民终4544号上诉人（原审原告、反诉被告）：何芳，女，1973年11月21日出生，汉族，酒店经营业主，户籍地黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区，现住烟台经济技术开发区。委托诉讼代理人：姜希扬，山东中亚顺正律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：烟台鸿韵娱乐有限公司，住所地烟台经济技术开发区泰山路50号。法定代表人：王瀚程，经理。委托诉讼代理人：王强文，北京观韬中茂（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：王约文，男，1966年6月21日出生，汉族，烟台鸿韵娱乐有限公司执行董事，住烟台经济技术开发区。委托诉讼代理人：王强文，北京观韬中茂（上海）律师事务所律师。上诉人何芳因与被上诉人烟台鸿韵娱乐有限公司（以下简称鸿韵公司）、王约文房屋租赁合同纠纷一案，不服烟台经济技术开发区人民法院（2016）鲁0691民初3203号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人何芳上诉请求：1.撤销原判，依法改判支持上诉人的诉讼请求，驳回被上诉人的反诉请求，或者发回重审；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、本案基本事实。1、合同签订情况。2013年9月10日，以上诉人为乙方与被上诉人为甲方，双方签订《房屋租赁合同》，约定：上诉人租赁烟台市开发区泰山路50号（原国防大学教学楼）一至四层，建筑面积约2700平方米（一楼入口走廊由双方共用），以及七楼两间宿舍：租期自2013年9月10日至2021年11月9日止，租期8年;房屋用途经营七天连锁酒店；2013年9月10日至2013年11月9日共贰个月为装修期，不计算租金：自2013年11月10日至2015年11月9日年度租金为60万元，自2015年11月10日至2016年11月9日止，年度租金为63万元，以后每年递增5%;以年度为单位预付房屋租金，乙方须在每年的9月31日前缴纳下一年度租金，乙方承担水、电费。拖欠交付房屋租金超过30天的，甲方有权解除合同。2、合同签订后情况。合同签订后，上诉人已支付租金90万元，并花费约400万元对租赁房屋进行了装修，购买了酒店经营用品，准备经营。2014年12月，上诉人突然得知租赁房屋的所有权人与被上诉人解除了房屋租赁合同，被上诉人无权转租，上诉人多次要求被上诉人解决此事，但一直未果。2015年10月15日房屋所有权人烟台国大置业有限公司（以下简称国大公司）函告上诉人，对上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同不予追认。此期间，上诉人暂停了房租的交纳。上诉人提起本案诉讼后，被上诉人在开庭时出示了其与房屋所有权人的续租合同，上诉人才得知双方之间的转租可以继续履行，因此，本案发回重审时，上诉人才变更诉讼请求，要求继续履行转租合同。二、一审法院认定事实及适用法律错误。1、一审法院认定上诉人暂停支付租金构成违约，认定事实错误；适用合同法确认双方之间的房屋租赁合同已经解除，适用法律错误。上诉人是在得知房屋所有权人解除与被上诉人的租赁合同，并对上诉人和被上诉人转租合同不予追认的情况下，暂停租金的支付，暂停支付理由正当，一审法院在对该行为认定时，没有考虑暂停支付的客观理由，系认定事实错误，据此适用法律，也是错误的。2、因为一审法院的上述事实认定及法律适用错误，因此，一审法院判令上诉人搬尚涉案房屋、支付被上诉人违约金、支付房屋占有使用费、驳回上诉人诉讼请求（一审判决第二、三、四、五项）就没有事实和法律依据。综上，一审法院认定事实及适用法律错误，请求二审法院查明事实，依法改判或发回重审。被上诉人鸿韵公司、王约文辩称:1.上诉人与被上诉人于2013年9月10日签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，也未违反法律的强制性规定，属于合法有效。上诉人与被上诉人之间的合同与被上诉人与国大公司签订的合同是两个合同关系。上诉人与被上诉人签订房屋租赁合同之后被上诉人按照合同约定将房屋交付给上诉人占有使用，然上诉人却未按照合同约定向被上诉人支付租金，且逾期超过30天，在被上诉人向其发出催款函之后，其仍未支付，违反合同第五条第四款第4项规定，属于严重违约，被上诉人于2015年3月19日向其寄发解除房屋租赁合同通知，上诉人于2015年3月21日签收，上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同于上诉人2015年3月21日收到之日起已经解除。2.被上诉人与国大公司的租赁关系一直延续，从未解除。且双方于2015年10月30日又续签了房屋租赁合同。被上诉人与国大公司之间的补充协议中只是说明被上诉人已经将房屋部分转租给上诉人使用，只是说明了这一点事实。双方之间签订的房屋租赁合同，合法有效，合同双方之间应按约履行，本案中被上诉人作为出租人已经按照合同约定将涉案房屋交付给上诉人使用，上诉人作为承租人却未按照合同约定的期限于2014年8月31日前向被上诉人支付租金，且逾期近半年。被上诉人根据合同约定向上诉人寄发解除合同通知，合同自通知到达上诉人时解除。3.上诉人占有使用房屋却不支付租金和使用费具有主观恶意，上诉人2016年2月以被上诉人未经房屋所有权人同意向其转租房屋为由诉至法院要求确认房屋租赁合同无效，诉讼过程中又变更为请求撤销该合同，且上诉人至今拖欠房租和占有使用费已经长达两年之久，上诉人根本无诚意继续履行合同。4.上诉人与被上诉人签订的合同解除后，应将房屋返还给被上诉人，并支付拖欠的租金违约金房屋占有使用费。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序也无不当，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求依法驳回上诉，维持原判。何芳向一审法院起诉请求：1.判令双方继续履行2013年9月10日签订的房屋租赁合同。2.判令鸿韵公司、王约文赔偿何芳停业损失，包括2015年9月20日至2016年5月1日期间房屋停水停电产生的营业损失；自原一审判决书送达第二日即2016年7月14日起至鸿韵公司、王约文日后将房屋实际交付何芳之日的实际损失。3.鸿韵公司、王约文承担本案诉讼费和评估费。鸿韵公司、王约文向一审法院提出反诉请求：1.确认双方签订的房屋租赁合同于2015年3月21日已解除；2.判令何芳立即搬离所承租的烟台经济技术开发区泰山路50号一至四层及七层的两间房屋；3.判令何芳支付鸿韵公司、王约文自2014年11月10日起至2015年3月20日止期间的房屋租金216666.67元；4.判令何芳支付鸿韵公司、王约文逾期支付租金的违约金297000元（自2014年9月1日起至2015年3月20日合同解除之日止，每逾期一日按年租金的千分之五计算，即60万乘以千分之五乘以逾期天数199天减去已支付的违约金30万元）；5.判令何芳支付鸿韵公司、王约文自2015年3月21日起至实际搬离之日止的房屋占有使用费2373333元（按现租金的两倍暂计至2017年2月20日，自2017年2月21日起继续计算房屋占有使用费至实际搬离之日止）。一审法院认定事实：当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：涉案房屋的产权人为国大公司。2012年9月11日，王约文与国大公司签订房屋租赁合同，约定由王约文租用位于烟台开发区泰山路50号二至六层的房屋（含一楼入口大厅部分），面积约4300平方米，用于经营办公、酒店、公寓或歌厅，租赁期限自2012年9月20日起至2015年9月19日止，租赁期内，王约文在及时缴纳房屋租金的情况下，经国大公司同意，可以对外转租、转借该租赁房屋。2013年2月6日，烟台铭邸娱乐有限公司注册成立，经营歌厅娱乐，法定代表人为王瀚程，王约文为该公司执行董事。2016年6月14日变更为现名称，即烟台鸿韵娱乐有限公司。2013年9月10日，烟台铭邸娱乐有限公司作为出租方（甲方）与何芳（乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方将位于烟台开发区泰山路50号一至四层房屋和七层的两间房屋（一楼入口走廊由双方共用）租赁给乙方用作经营七天连锁酒店，租赁期限为八年，自2013年9月10日起至2021年11月9日止。2013年9月10日至2013年11月9日为两个月装修期，不计算租金。自2013年11月10日起至2015年11月9日的年租金为60万元，2015年11月10日至2016年11月9日年租金为63万元，以后每年递增5%。租金支付方式约定：以年度为单位预付房屋租金，即乙方须在每年8月31日前向甲方缴纳下一年度的租金。乙方承担租赁期间发生的出租房屋的所有水费、电费、卫生、治安、管理费等与乙方经营有关的费用。乙方应支付给甲方三万元作为履约保证金，本合同签订时，乙方支付壹万元，剩余贰万元乙方须于2014年8月31日前补交给甲方。在合同终止时，经甲方确认乙方没有违约或欠费等情况后，七个工作日内将保证金原额返还。第三条约定本合同终止时乙方不得拆除装修，否则，甲方有权要求乙方恢复原状或承担恢复原状的费用。第五条约定本合同生效期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除本合同，收回房屋，并且所收租金和履约保证金不予返还。其中第（4）项为拖欠交付房屋租金超过30天的，所有乙方新装修的产权无偿归甲方所有，乙方不得拆除或毁坏。第六条违约责任第2项约定乙方逾期缴纳房屋租金的，每逾期一日应按年租金的千分之五另行支付违约金。第3项约定租赁期满，如乙方不能按时归还房屋，则每逾一日应向甲方支付现日租金2倍的违约金，并承担逾期年租金2倍的违约金，并承担逾期归还房屋给甲方造成的其他损失。合同落款处出租方有烟台铭邸娱乐有限公司印章和王约文签名，承租方由何芳签名。上述合同签订后，鸿韵公司、王约文将涉案房屋交付给何芳，何芳经营宾馆期间，未取得特种行业许可证。何芳于2013年9月6日、2013年9月28日、2013年10月11日向鸿韵公司、王约文支付了5万元、40万元、16万元，合计61万元（包含履约保证金1万元和首年度租金60万元）。后何芳于2014年11月9日、2014年11月14日、2014年12月5日、2015年1月1日向鸿韵公司、王约文支付了5万元、5万元、5万元、10万元、5万元，合计30万元。之后，何芳未再向鸿韵公司、王约文支付租金。2015年3月12日，鸿韵公司、王约文向何芳发送一份《催款函》，内容为何芳未按双方签订的房屋租赁合同约定于2014年8月31日前一次性付清第二年的房租，要求何芳于2015年3月15日前付清剩余房租，否则鸿韵公司、王约文将按合同约定解除合同并收回房屋。2015年3月13日，何芳向鸿韵公司、王约文回复一份《函》，内容为近日国大公司向我宣称其为上述房屋的所有权人，其与你签订的房屋租赁合同中约定的房屋租期为三年，将于2015年9月到期，并向我出具了一份与你解除房屋租赁合同的通知书，而你在与我签订2013年9月10日房屋租赁合同时并未告知我上述情况，希望你于2015年3月15日前向我提供与国大公司之间的房屋租赁合同，并书面确认该合同现在是否仍然有效，否则我只能暂时停止支付房屋租金直至相关事项落实清楚。2015年3月14日，鸿韵公司、王约文向何芳发送一份《关于我方给何芳所下催缴函、何芳回函的复函》，内容为我方与房屋产权人国大公司之间的房屋租赁合同仍然有效，我方现仍是房屋的使用权人。因我方与国大公司所签房屋租赁合同涉及商业机密，我方不能、也没有义务向你方提供该合同的复印件。目前，我方在正常履行合同，你方也在正常使用房屋。我方已把所需办理工商执照的所有材料全部提交给你方，还积极出面帮你办理了消防验收手续，望你方接函后严格按合同和催缴函内容履行，否则后果自负。2015年3月19日，鸿韵公司、王约文向何芳发送《解除房屋租赁合同通知书》，内容为因何芳未按合同约定付清房租，也未在鸿韵公司、王约文通知的期限内补交，已构成严重违约，鸿韵公司、王约文决定解除与何芳的房屋租赁合同，限何芳于2015年3月25日前搬离所租房屋。何芳于2015年3月21日收到该通知，并于2015年3月23日向鸿韵公司、王约文发送一份《回复函》，称对鸿韵公司、王约文解除房屋租赁合同的决定和理由不认同，我暂停支付房租并非恶意违约，而是无奈之举，我作为房屋实际使用人，有权对鸿韵公司、王约文可转租期限知情。鸿韵公司、王约文在与我签订房屋租赁合同时不提供与国大公司签订的房屋租赁合同，现在又以涉及商业机密为由拒绝提供，这使我面临巨大的经营风险，且自签订合同后，鸿韵公司、王约文一直未向我提供办理酒店营业执照所需的材料，对于房屋使用过程中出现的各种问题也没有及时解决，只要鸿韵公司、王约文及时处理房屋问题和明确可转租期限，房租我会及时缴纳的。但鸿韵公司、王约文不处理房屋的转租期限问题，却以拖欠房租为借口执意提出解除合同，鸿韵公司、王约文违约在先，应向我赔偿损失500万元，如不赔偿，我有权继续使用该房屋。之后，何芳给国大公司发函要求该公司对鸿韵公司、王约文与何芳之间的房屋租赁合同进行确认。2015年10月15日，国大公司向何芳出具《对催认函的复函》，明确表示何芳与鸿韵公司、王约文签订的房屋租赁合同，一是超出了王约文的租期，二是未经过我公司同意，我公司对此不予追认，你们双方的合同是无效的。2016年1月27日，鸿韵公司、王约文向何芳发函，要求何芳从即日起三日内缴清所欠房屋租金、占有使用费及违约金，逾期不缴清上述款项，则须于2016年2月2日前搬离所占用房屋，同时必须保证房屋和原有设施、附属设施完好无损，新装修产权自行归鸿韵公司、王约文所有。2016年1月30日，何芳向鸿韵公司、王约文回函称，鉴于你公司在与我签订房屋租赁合同时存在欺诈，导致合同无法履行，并对我造成重大经济损失。因此，如你公司及王约文能够切实保证我对涉案房屋拥有合法的使用权利，并能够向我提供有关房屋的有效合同文件，我仍愿意按照房屋租赁合同的约定承租房屋并支付租金。2016年2月，何芳以鸿韵公司、王约文未经房屋所有权人同意向何芳转租房屋为由诉至法院，要求确认双方2013年9月10日签订的房屋租赁合同无效，诉讼过程中变更为请求撤销该合同，本案重审过程中，何芳又变更请求继续履行合同。关于何芳在2015年3月13日给鸿韵公司、王约文回复的《函》中提到的国大公司发给鸿韵公司、王约文的解除房屋租赁合同通知书，时间是2014年12月25日，内容是“截止本通知书发出之日，你已经逾期96天未按合同约定向我公司支付房屋租金共计32万元，另你未经我公司同意，擅自在院内开设农贸市场，虽经我公司多次交涉至今仍未拆除该农贸市场的相关设施，未恢复院内场地原状。基于你的以上违约行为，我公司根据合同约定解除与你2012年9月11日、2012年12月20日签订的房屋租赁合同。限你于收到本通知书之日起15日内自动搬离，将房屋按原状交还我公司。”鸿韵公司、王约文认可通知书的真实性，并提供了与国大公司继续约定租赁的两份合同。一是2015年10月30日鸿韵公司、王约文与国大公司续签的《房屋租赁合同》，内容约定由鸿韵公司、王约文继续承租涉案房屋，租赁期限自2015年9月20日起至2018年9月19日止，房屋租金每年度为60万元，以一个租赁年度为单位预付房屋租金，下一个租赁年度起算日前15日，支付下一个租赁年度的租金。租赁期间，鸿韵公司、王约文在及时缴纳房屋租金的情况下，经国大公司书面同意，可以对外转租、转借该房屋。经国大公司书面同意转租、转借后，转租、转借期限不得超过本合同的租赁期限。二是2015年11月18日鸿韵公司、王约文与国大公司针对2015年10月30日房屋租赁合同签订的《补充协议》，内容约定租房面积延续双方此前2012年9月11日及2012年12月20日所签的两份房屋租赁合同，租赁期内鸿韵公司、王约文因经营需要可变更公司名称，之前签订的房屋租赁合同及补充协议由变更后的公司承继；现鸿韵公司、王约文已将该房屋部分转租给何芳使用，在鸿韵公司、王约文足额缴纳房租并严格履行合同各项条款的情况下，国大公司同意鸿韵公司、王约文将房屋转租。何芳主张2015年9月至2016年4月出租房屋被国大公司停水停电，这期间的房屋租金不应支付，鸿韵公司、王约文应赔偿何芳此期间的营业损失。何芳提供以下证据：证据1、照片七张，用以证明房屋存在漏水情况，且一直持续。证据2、鸿韵公司、王约文于2015年9月19日、2016年5月15日向何芳出具的代收水电费收据及水电费缴纳通知单各两张，其中2015年9月19日的缴费通知单中水表数为4101，2016年5月15日对应的水表数为4680，近八个月的时间用水量仅为500吨，而何芳经营的七天酒店在2015年9月之前每月用水量在400到500吨，多时达600吨左右，何芳主张由此说明此期间确实出现了长期停水的状况。证据3、建筑机械设备租赁合同一份，用以证明因涉案房屋于2015年9月20日下午4时停电，何芳于2015年10月4日与烟台连伟建筑机械租赁有限公司签订合同，租赁该公司的发电机组一台，结合证据2水电费单据记载的电表数和金额，可看出一直停电到2016年4月下旬。说明鸿韵公司、王约文在履行合同过程中未按合同约定供水供电，导致何芳不能正常使用房屋，在此期间不仅不应当收取何芳房屋租金，同时还应当赔偿给何芳造成的营业损失。经质证，鸿韵公司、王约文称，对证据1照片的真实性无法确认，不知道这些照片拍摄于什么地方、什么时间。假使照片是真实的，房屋存在漏水也不构成何芳不支付房屋租金的理由，而且对于房屋漏水何芳从未向鸿韵公司、王约文反映过，鸿韵公司、王约文也未收到过何芳维修的要求。对证据2水电费单据的真实性无异议，但对何芳的证明内容有异议，该水费、电费收据恰恰能证明何芳占用房屋并使用水、电的情况，根据双方签订的房屋租赁合同第3条第7款规定，何芳负责所租用房屋的市政自来水总表及该房屋这段水电连接线路设施的正常维护保养，一至四层的电表、水表是由何芳独立安装的，何芳用水、用电少只能证明其营业情况不好，不能表明停水停电，王约文经营的铭邸娱乐公司是照常营业的。对证据3租赁合同的真实性无法确认，假使该合同是真实的，也不能证明停电，何况该合同是在2015年10月4日签订的，此时鸿韵公司、王约文已于2015年3月21日解除房屋租赁合同，所以何芳说2015年10月份停水、停电更无法成为其不按合同约定缴纳租金、违约金及房屋占有使用费的依据。何芳主张原一审民事判决书送达后第二日即2016年7月14日，鸿韵公司、王约文强行占据了涉案房屋，由此给何芳造成经营损失。鸿韵公司、王约文不认可占据了房屋。何芳提供如下证据：证据1、何芳申请法院调取其向公安机关报案后的调查材料。一审法院依法调取了相关询问笔录等。经质证，笔录中无鸿韵公司、王约文占据房屋的内容。证据2、2016年7月13日鸿韵公司、王约文向何芳发出的因水电改造即日停水停电的通知。鸿韵公司、王约文对通知无异议，并提供2016年6月14日企业名称变更信息、维修说明、消防维修现场照片等以证明因企业名称变更需重新申请消防安全检查合格证，涉案房屋消防存在问题所以停水停电进行维修。证据3、何芳录制的2016年7月22日、2016年9月7日何芳报警后的出警现场视频，用以证明鸿韵公司、王约文在2016年7月13日组织人员霸占何芳经营的宾馆，擅自对何芳的宾馆进行经营。经质证，视频内容中没有显现何芳所称的鸿韵公司、王约文占用宾馆的情况。证据4、王约文与案外人姜景元2017年4月27日签订的房屋租赁合同一份及照片，何芳主张王约文将涉案房屋一楼大堂外门厅西侧的门头房租赁给姜景元用于经营成人用品，进而证实鸿韵公司、王约文霸占房屋。鸿韵公司、王约文称此门头房位于一楼大厅的玻璃门外，非一楼大厅,不属于双方的合同范围。何芳又提供其与案外人左全2014年11月签订的一楼东侧门头租赁合同，用以证明其主张。鸿韵公司、王约文称此位置也不属于双方的合同范围。本案审理过程中，何芳申请对承租房屋自2015年10月20日至2016年5月1日期间因停水停电产生的经营损失和2016年7月14日鸿韵公司、王约文占据后的经营损失进行评估，一审法院依法委托后，评估机构因据何芳提供的资料无法评估予以退卷。一审法院认为，本案争议焦点问题是双方的租赁合同是否已于2015年3月21日发生解除的效力，鸿韵公司、王约文应否赔偿何芳经营损失，何芳应否支付鸿韵公司、王约文租金、违约金及占有使用费。本案涉及两个法律关系，一个是出租人国大公司与鸿韵公司、王约文的房屋租赁合同关系，另一个是鸿韵公司、王约文与何芳之间的转租合同关系。承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。未经出租人同意的转租合同实际上是效力未定的合同，出租人不行使解除权的，租赁合同与转租合同仍然存续有效。从出租人国大公司给何芳催认函的复函中可知，国大公司知道鸿韵公司、王约文将涉案房屋已转租给何芳使用的事实，其后2015年10月30日仍与鸿韵公司、王约文续签三年租赁合同并增加租金、保持长期租赁关系，在2015年11月18日补充协议中对鸿韵公司、王约文转租房屋给何芳使用予以确认，应当认定是出租人国大公司同意转租的追认。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。鸿韵公司、王约文与出租人国大公司签订的两份房屋租赁合同，租赁期限自2012年9月20日起至2018年9月19日，因此，鸿韵公司、王约文与何芳于2013年9月10日签订的房屋租赁合同，除租期超过2018年9月20日之后（2018年9月20日至2021年11月9日）的约定无效外，其他内容形式合法，意思表示真实，也未违反法律强制性规定，且该转租行为已得到国大公司的追认，何芳称鸿韵公司、王约文存在欺诈行为与事实不符，该租赁合同依法应认定合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”何芳与鸿韵公司、王约文在合同中约定了拖欠租金超过30天，出租方有权解除合同，收回房屋，所收租金和履约保证金不予返还。合同履行过程中，按合同约定，何芳应在2014年8月31日前缴纳2014年11月10日至2015年11月9日的租金，但是何芳在正常使用房屋的状态下拖欠该年度租金且超过了30天，鸿韵公司、王约文通过发送催款函进行了催告，但何芳仍未支付。虽然存在国大公司通知鸿韵公司、王约文解除双方的合同及国大公司与鸿韵公司、王约文的租赁合同即将到期这一事实，但实际状况是鸿韵公司、王约文与国大公司的租赁合同并未解除，租赁关系一直持续，也未影响鸿何芳与韵公司、王约文之间租赁合同的履行，2015年3月21日何芳收到鸿韵公司、王约文的解除合同通知前，何芳一直在正常使用房屋，鸿韵公司、王约文没有违约行为，所以何芳拒付租金非有正当理由，何芳存在违约行为，依据双方的合同约定和上述法律规定，鸿韵公司、王约文有权解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”鸿韵公司、王约文在有权解除合同的情形下于2015年3月19日书面通知何芳解除合同，何芳于2015年3月21日收到通知，据前述法律规定，何芳收到时合同即解除，所以依法确认何芳与鸿韵公司、王约文的租赁合同于2015年3月21日解除。从2015年3月21日合同解除时起，何芳应停止经营，交付房屋给鸿韵公司、王约文，无权继续占用房屋，所以何芳要求鸿韵公司、王约文赔偿2015年9月20日至2016年5月1日期间的经营损失及2016年7月14日起的经营损失，不应支持。因何芳至今未交付房屋，鸿韵公司、王约文请求何芳立即搬离，应予支持，并且据合同约定，何芳不得拆除或毁坏房屋装修。何芳主张鸿韵公司、王约文已强占房屋，证据不足，不予采信。合同解除后，因何芳未交付房屋给鸿韵公司、王约文，由此给鸿韵公司、王约文造成租金损失，何芳应从于2015年3月21日合同解除之日起至实际搬离之日止按双方约定的租金标准支付鸿韵公司、王约文房屋占有使用费，鸿韵公司、王约文主张按年租金的2倍支付系双方对合同期满不按时归还房屋的约定，不适用于合同解除情况，该主张与合同约定不符，不予支持。因合同解除后何芳已没有房屋使用权，何芳以停水停电为由主张不应支付租金不应支持。关于鸿韵公司、王约文请求支付2014年11月10日至合同解除之日2015年3月21日的租金，因第二年度2014年11月10日至2015年11月9日的租金60万元，何芳已支付30万元，而2014年11月10日至合同解除之日2015年3月21日的应付租金为216666.67元，所以何芳实际已付清合同解除前的租金，鸿韵公司、王约文该主张不应支持。关于鸿韵公司、王约文主张的逾期支付租金的违约金，据合同约定，何芳应在2014年8月31日支付第二年度的租金，何芳未按期缴纳，存在拖欠的违约行为，应承担违约责任。合同约定每逾期一日，何芳应按年租金60万元的千分之五支付违约金，因该约定明显高于给被告造成的实际损失，据何芳的抗辩，依法应予降低调整，何芳的违约时间系从2014年9月1日起至2015年3月20日合同解除之日止，共199天，据本案情况，酌定违约金标准按60万元的年利率24%计算，共79600元。综上所述，一审法院依法确认何芳与鸿韵公司、王约文的合同于2015年3月21日解除，何芳的请求依法不应支持，鸿韵公司、王约文的合法请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条规定，一审法院于2017年8月12日判决：一、确认何芳与鸿韵公司、王约文签订的房屋租赁合同于2015年3月21日解除；二、何芳于本判决生效之日起十日内搬离所承租的烟台经济技术开发区泰山路50号一至四层房屋及七层的两间房屋；三、何芳于本判决生效之日起十日内支付烟台鸿韵娱乐有限公司、王约文逾期支付租金的违约金79600元；四、何芳于本判决生效之日起十日内支付烟台鸿韵娱乐有限公司、王约文自2015年3月21日起至实际搬离之日止的房屋占有使用费1525749元（暂计算至2017年8月21日；2015年11月10日前按年租金60万元计算，此后按年租金63万元计算）；五、驳回何芳的诉讼请求；六、驳回烟台鸿韵娱乐有限公司、王约文的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费30900元，由何芳负担；反诉案件受理费10210元，由何芳负担9624元，烟台鸿韵娱乐有限公司、王约文负担586元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人何芳提交以下证据：证据一、案外人左全经营的烟台开发区洪全烧烤店营业执照及涉案房屋一楼门头照片一张，拟证明案外人左全是从上诉人处承租的该房，该房是上诉人与被上诉人之间租赁合同约定范围之内的；证据二、涉案房屋一楼门头内外部照片两张及2016年1月29日被上诉人向北大仓酒销售店面发送的通知一份，内容是被上诉人要求限2016年2月2日前该店面经营人搬出房屋，拟证明北大仓酒销售店面是被上诉人经营的，所用房屋也在上诉人和被上诉人合同范围之内。被上诉人鸿钧公司质证称上诉人提交的上述证据均不属于证据规则所规定的二审中的新证据，不予质证。被上诉人王约文质证称上诉人提供的照片更加说明酒店现在仍归上诉人占有使用。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条规定，二审程序中的新的证据包括：一审庭审结束后新发现的证据；当事人在一审举证期限届满前申请人民法院调查取证未获准许，二审法院经审查认为应当准许并依当事人申请调取的证据。本案中上诉人提交的两组证据，均不属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》中的新证据，且被上诉人不予认可，本院不予采信。二审期间，上诉人何芳主张：根据双方合同约定，2013年9月10日至2013年11月9日为装修期，不计算租金，2013年11月10日至2015年11月9日年度租金为60万元；被上诉人通知上诉人2015年3月21日解除合同，解除合同通知前上诉人共交付租金等91万元，解除合同通知时上诉人共使用房屋1年4个月10天，其中2013年11月10日至2014年11月9日租金60万元，2014年11月10日至2015年3月20日，4个月10天计130天，租金为60万元×130天÷365天＝213698.6元，上述租金共计为813698.6元，解除合同时剩余租金为910000元－813968.6元＝96031.4元，一审重审判决计算的房屋占有使用费1525749元，没有扣除剩余租金，扣除剩余租金后应为1525749元－96031.4＝1429717.6元。二审期间，被上诉人鸿韵公司、王约文认可涉案房屋已于2018年4月2日收回，何芳应向鸿韵公司、王约文支付自2015年3月21日起至2018年4月1日止的房屋占有使用费，其中：1、2015年3月21日至2015年11月10日期间计230天，按年租金60万元计算为60万÷365×230＝378082元；2、2015年11月11日至2017年11月10日期间计2年，按年租金63万元计算为63万×2＝126万元；3、2017年11月11日至2018年4月1日期间计141天，按年租金63万元计算为63万元÷365×141天＝243369元；综上，自2015年3月21日起至2018年4月1日止的房屋占有使用费合计为1881451元（378082元＋126万元＋243369元），同意扣除截止至2015年3月20日合同解除时何芳剩余的租金及其他费用共计111451元，何芳应向鸿韵公司、王约文支付自2015年3月21日起至2018年4月1日止的房屋占有使用费177万元。本院审理查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，关于上诉人与被上诉人之间租赁合同效力及违约责任，虽然上诉人与被上诉人签订房屋租赁合同时租赁期限超过被上诉人与国大公司之间的承租期限，但是因国大公司与被上诉人续签了租赁合同且被上诉人的转租行为亦经过国大公司追认，故一审认定上诉人与被上诉人之间签订的房屋租赁合同除了2018年9月20日至2021年11月9日期间的租期无效以外，其他内容合法有效，双方应按照合同约定履行义务。该房屋租赁合同约定了房屋租金为2013年11月10日至2015年11月9日年度租金60万元，支付方式为“以年度为单位预付房屋租金，乙方（何芳）须在每年8月31日前向甲方缴纳下一年度的租金”，上诉人应于2014年8月31日前向被上诉人支付2015年度租金60万元。上诉人于2014年11月9日至2015年期间先后共计向被上诉人支付了租金30万元。上诉人虽然辩称未支付剩余租金的原因系2014年12月其得知房屋所有权人国大公司与被上诉人解除了房屋租赁合同，但是截止到2014年12月时上诉人已拖欠2015年度租金达4个月，并且当时租赁合同仍在有效期内，根据合同约定“本合同生效期内，乙方（何芳）有下列行为之一的，甲方（鸿韵公司）有权解除本合同：（4）拖欠交付房屋租金超过30天的”以及“甲乙双方在本合同有效期内均不得有违约行为，否则应按本合同约定赔偿对方损失”，经被上诉人2015年3月12日发函催告以后，上诉人仍未支付欠付租金，上诉人违约的事实清楚，被上诉人根据合同约定有权解除合同并已书面通知上诉人，故一审认定双方于2015年3月21日解除房屋租赁合同并无不当。上诉人拖欠房屋租金的理由，没有事实和法律依据，本院不予支持。被上诉人要求上诉人支付违约金，符合双方约定及法律规定，应予支持。一审法院根据双方当事人的诉辩意见，依法予以调整，酌定违约金标准按60万元的年利率24%计算2014年9月1日至2015年3月20日期间违约金79600元，并无不妥。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，关于上诉人提出的经营损失，上诉人主张因被上诉人断水断电造成其经营损失，但是其提供的证据不足以证实其主张，并且一审期间法院委托评估部门进行评估，但是因根据上诉人提交的资料无法评估而评估机构予以退卷，故上诉人应承担举证不能的法律后果，一审法院对此请求不予支持亦无不当。关于房屋占有使用费，上诉人主张涉案房屋2016年7月13日以后已经由被上诉人占有使用，但是提供的证据并不足以证实其主张，本院不予支持。被上诉人二审中认可涉案房屋于2018年4月2日收回，上诉人应从2015年3月21日合同解除之日起至2018年4月1日止，按照双方合同约定的租金标准支付被上诉人房屋占有使用费。因2014年11月10日至2015年3月21日上诉人应付租金为216666.67元，而上诉人实际已支付300000元，83333.33元应作为房屋占有使用费予以扣减。被上诉人自愿扣除截止至2015年3月20日合同解除时何芳剩余的租金及其他费用共计111451元，主张何芳应向鸿韵公司、王约文支付自2015年3月21日起至2018年4月1日止的房屋占有使用费177万元，不超过合理部分，其请求于法有据，本院予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持烟台经济技术开发区人民法院（2016）鲁0691民初3203号民事判决第一、二、三、五、六项；二、变更烟台经济技术开发区人民法院（2016）鲁0691民初3203号民事判决第四项为：上诉人何芳于本判决生效之日起十日内支付被上诉人烟台鸿韵娱乐有限公司、王约文自2015年3月21日起至2018年4月1日止的房屋占有使用费1770000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费30900元，由上诉人何芳负担；反诉案件受理费10210元，由上诉人何芳负担9124元，由被上诉人烟台鸿韵娱乐有限公司、王约文负担1086元。二审案件受理费30900元，由上诉人何芳负担30400元，由被上诉人烟台鸿韵娱乐有限公司、王约文负担500元。本判决为终审判决。审判长  孔祥顺审判员  王家国审判员  陈晓彦二〇一八年四月二十日书记员  于红科