四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川01民终1795号 上诉人（原审被告）：成都鸿雁万年劳务服务有限公司。住所地：成都市成华区万年场13号。 法定代表人：陈波。 委托诉讼代理人：赵鸿，四川鼎兰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：成都市民用建筑统一建设办公室。住所地：成都市西玉龙街2号。 法定代表人：郑尚钦。 委托诉讼代理人：周薇，四川亚峰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐怡，四川亚峰律师事务所律师。 上诉人成都鸿雁万年劳务服务有限公司（以下简称鸿雁公司）因与被上诉人成都市民用建筑统一建设办公室（以下简称民用统建办）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2017）川0108民初4353号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 鸿雁公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回民用统建办的诉讼请求。事实和理由：1.合同期满后，鸿雁公司未根据约定签订继续租赁的合同，双方之间的合同关系已经终止。因为案涉车位是开放式的，鸿雁公司未对地下室上锁，客观上也由业主一直使用，相关房产自然已归民用统建办占有控制。因双方从未办理的租赁物的交接手续，案涉房产于原合同到期后的2012年7月31日起回归由民用统建办自行管理的状态，在鸿雁公司未实际占有上述房产的情况下，不应由自己支付房屋占用费。因此，一审判决认定鸿雁公司享有绝对控制权，并实际占有案涉房屋，与客观事实不符。2.鸿雁公司无权阻止小区业主停放车辆，收取的费用仅是协助业主停车的非常微薄的劳务费，这一行为不能证明鸿雁公司继续使用租赁物，双方不存在不定期租赁合同关系。加之，民用统建办主张租金和违约金的诉讼时效应自2012年7月15日至2013年7月14日，因其未在该期间内起诉，本案也无诉讼时效中止和中断的情况，其诉讼请求已超过诉讼时效。3.本案属民用统建办未同意续租背景下发生的情况，鸿雁公司也未实际使用案涉房产，一审认定双方后期存在不定期租赁合同关系并判令解除，并责任退还案涉物业，属法律适用错误。 民用统建办辩称，合同期内双方的租赁合同关系合法有效，房屋也由鸿雁公司实际占有。对于2012年8月1日之后的租金，两份公证书已证明鸿雁公司在占有控制，在原合同第一条约定车位用于业主使用的情况下，鸿雁公司上诉提出没有实际管理与事实不符。双方未形成新的租赁关系的原因，是鸿雁公司未同意支付租金。基于案涉合同约定的目的是供用于小区业主使用，民用统建办未要求返还。根据合同法第二百三十六条规定，应认定双方形成了不定期租赁关系，鸿雁公司应支付相应租金，直到返还房屋之日止。关于合同是否解除，根据合同第8条约定，民用统建办有合同解除权。因鸿雁公司逾期支付租金的行为构成违约，民用统建办主张的按年利率24%支付违约金，远低于合同约定标准，不属于违约金过高的情形。因鸿雁公司前后欠付的租金和违约金基于同一份合同约定产生，前后呈连续状态，故属于同一债权，诉讼时效应自最后一期履行期满时起算，因而民用统建办的诉讼请求未超过诉讼时效。 民用统建办起诉请求，1、解除民用统建办、鸿雁公司于2009年7月28日签订的《房屋租赁合同》；2、鸿雁公司向民用统建办腾退位于成都市成华区（万年商寓Ａ座）地下车库的25个车位及地下室库房5间；3、鸿雁公司向民用统建办支付2010年2月1日至鸿雁公司腾退上述房屋之日止的租金；4、鸿雁公司向民用统建办支付租金的违约金（自2010年5月1日起，以当季度欠费金额为基数，按年利率24%的标准自每季度最后一天分别起算至2017年5月31日，金额为81776.6元）；并承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2009年7月28日，民用统建办与鸿雁公司签订《房屋租赁合同》（合同编号：成2009018号）（以下简称《租赁合同》），民用统建办（甲方）将其所有的位于成都市成华区（万年商寓Ａ座）的物业（包括：地下车库的25个车位；地下室库房5间，建筑面积约为104平方米）出租给鸿雁公司（乙方），乙方承诺承租的地下车库应为小区内业主提供停车服务、承租的地下室5件库房用于存放无毒无害无危险的物品；租期三年，自2009年8月1日起至2012年7月31日止，租期届满后乙方要求续租的，应于租期届满前3个月内向甲方提出续租房屋书面申请，双方重新协商租赁条件签订租赁合同；租金标准为：地下车库月租金为500元／月，地下室5间库房的月租金为520元，合计月租金为1020元；双方按照“先付租金、后用房屋”为原则，租金按季度支付，乙方应在合同签订之日起5日内向甲方支付2009年8月1日至2009年9月30日的首期租金2040元，之后乙方应在每季度最后一个月的后15日内支付下一季度全部租金；乙方应于签约之日起5日内向甲方缴纳房屋使用保证金5000元，该保证金用以抵扣合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分用于结清全部费用，如乙方拖欠房屋租金及其他费用，拖欠部分可由甲方在保证金中予以扣除。双方还在第八条“合同解除”中约定：“……8.5乙方逾期不支付房屋租金、物管、水、电、气等配套设施费用，且任何其中一项费用逾期支付累计超过一个月的。……”；第九条“合同终止”中约定：“……9.3因乙方违约导致合同终止，乙方须在合同终止后15日内无条件搬离该物业，……”；第十一条“违约责任”中约定：“11.1欠租处罚乙方如拖欠租金，则应向甲方支付违约金。即：（1）乙方每逾期一日未交租金，乙方应按当期季度应付租金总额的10%向甲方支付违约金；……（3）乙方累计逾期达30日或以上未交租金，甲方有权单方面解除本合同，并立即收回房屋，而乙方除应向甲方补交所欠租金外，还应按实际逾期日和本款第（1）条约定的比率向甲方支付违约金。……”。《租赁合同》签订后，鸿雁公司于2009年11月9日向民用统建办交纳房屋租金3060元（对应租期为2009年8月1日至2009年10月31日）及租房保证金5000元，又于2009年12月30日向民用统建办交纳房屋租金3060元（对应租期为2009年11月1日至2010年1月31日），之后再未履行过交纳租金义务。 一审法院审理过程中，民用统建办表示同意用鸿雁公司所交纳的保证金抵扣欠租租金，而鸿雁公司则以合同无约定及鸿雁公司未实际占有租赁物为由抗辩。 为证明案涉物业至今由鸿雁公司占有使用，民用统建办在一审庭审过程中还出示了两份由成都市中大公证处出具的《公证书》（时间分别为2017年4月28日、2017年7月13日，编号分别为（2017）川中证字第10585号、(2017)川中证字第11036号），主要内容为：2017年4月19日民用统建办代理人周薇在两名公证人员的陪同下前往万年商寓，在该公寓入口处询问两名在岗保安人员关于案涉物业的相关租赁及使用情况，被询问人称该公寓地下室开发商为民用统建办，由鸿雁公司提供物业服务管理，至今已十余年，业主在此停车需向鸿雁公司按每天5元的标准交纳租金，代理人并于物业办公室拍摄到悬挂的鸿雁公司营业执照；2017年7月11日下午14时许民用统建办代理人在该公证处两名公证人员的陪同下驾车前往“万年商寓”并驶入地下车库，见该停车场不时有车辆驶进驶出，民用统建办代理人等驶出时应要求向保安人员缴纳5元停车费并索要了发票，发票上加盖鸿雁公司发票专用章。鸿雁公司对上述两份《公证书》的真实性予以认可，但认为所收取的并非车位租金，而是基于维护小区公共秩序而产生的劳务费。 为证明自身主张，鸿雁公司在一审庭审过程中也出示一份由四川省成都市公证处作出的《公证书》（时间2017年8月11日，编号（2017）成证内民字第14273号），证明鸿雁公司工作人员颜静于2017年8月11日前往该公证处签署《声明书》一份，主要内容为：颜静系鸿雁公司保安，主要负责小区内包括停车秩序的维护，地下室停放的都是小区内业主和租房户的车辆户，但均无固定停车位，鸿雁公司并未在此停放车辆。民用统建办认可该《公证书》的真实性，但认为不能实现鸿雁公司的证明目的。 一审法院认为，民用统建办出示的两份《公证书》内容能够证明鸿雁公司以“管理”为名义，对他人能否使用、如何使用案涉物业享有绝对控制权、并结合《租赁合同》中双方对租赁物用途的约定及鸿雁公司针对停车人员的收费行为，应当认定鸿雁公司至本案一审庭审时对案涉物业仍实际占有，故一审法院对此予以采信；鸿雁公司出示的《公证书》实为证人证言性质，且其陈述内容并不足以推翻民用统建办所出示的相关证据，故该证据无法实现鸿雁公司的证明目的，一审法院对此不予采信。 一审法院认为，民用统建办与鸿雁公司签订的《租赁合同》系双方当事人作为平等民事主体之间真实、自愿的意思表示，内容并不违反法律、法规的相关规定，对各方均应产生约束力。据本案查明事实，《租赁合同》到期后至本案诉时租赁物仍由鸿雁公司继续使用，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定，双方原《租赁合同》继续有效，但租赁期限为不定期。又据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，当事人可以随时解除合同，故民用统建办关于解除双方《租赁合同》及鸿雁公司腾退案涉房屋的诉讼请求于法有据，一审法院予以支持。民用统建办作为出租人依约向鸿雁公司提供了房屋，鸿雁公司亦应按照合同约定向民用统建办履行缴纳租金的义务，故民用统建办有权主张鸿雁公司按约支付自2012年2月起至合同解除时所欠付的租金、并参照租金标准要求鸿雁公司支付至实际腾退房屋之日止的房屋占用费；鸿雁公司逾期缴纳租金的行为已构成违约，民用统建办有权要求鸿雁公司按《租赁合同》约定承担违约责任，现民用统建办主动降低违约金计算标准，以欠租金额为基数按照年利率24%的标准主张，一审法院认为该标准未超过法律法规的相关规定，应予支持;但鸿雁公司逾期交租的时间已长达七年之久，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条之规定，民用统建办应当采取适当措施防止损失扩大，故一审法院仅将违约金支持至2017年5月31日，对之后的违约金不再支持。鸿雁公司以未实际占有租赁物为由进行的抗辩缺乏事实依据，一审法院不予支持。关于鸿雁公司辩称民用统建办主张的租金及违约金已超过诉讼时效的意见，一审法院认为，租赁合同中约定租金分期支付的，应当认定该合同项下的租金为同一债务的分期履行，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的解释》第五条之规定，诉讼时效应从最后一期租金履行期限届满之日起开始计算，故鸿雁公司的此项抗辩意见不能成立。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十八条第一款、第二款、第三款之规定，判决：一、解除民用统建办与鸿雁公司于2009年7月28日签订的《房屋租赁合同》；二、鸿雁公司于判决生效之日起十五日内向民用统建办腾退位于成都市成华区（万年商寓Ａ座）地下车库的25个车位及地下室库房5间；三、鸿雁公司于判决生效之日起十五日内支付民用统建办支付所欠房屋租金（截至2017年5月31日为89760元，自2017年6月1日起按照每月1020元的标准支付至实际腾退之日止）、违约金81776.6元；四、驳回民用统建办的其他诉讼请求。本案受理费1915元，由鸿雁公司承担。 二审中，鸿雁公司向本院提交了如下证据材料：万年商寓业主大会业主委员会《证明》，载明：兹证明万年商寓Ａ座地下车库车位及地面空坝系小区配套设施，归全体业主所有，由全体业主遵循先到先使用的原则自发使用，鸿雁公司无管辖权，未收取任何停车费，只收取了秩序维护费、清洁费、场地维修费。拟证明鸿雁公司对案涉房产无管辖权，也未收取任何停车费。鸿雁公司、万年商寓业主大会委员会关于上述证明的说明，载明：万年商寓业主大会委员会的性质为代表全体业主的自治组织，成都锦江启明送变电安装工程有限公司、陈杨文、蒋建英等单位、个人名下房产位置、建筑面积及联系方式。拟证明参与上述证明签名的业主占全体业主的97%，代表的产权面积占所有物业面积的90%。证人傅某的证言，主要内容为：自己是万年商寓业主大会委员会主任，本案一审、二审中业委会都出具了关于小区车辆停放的证明，现有的证明是业委会找业主挨家挨户签字的，也是由业委会实际出具的，证明的内容与小区的实际情况相符。拟证明万年商寓业主大会委员会出具的关于小区车辆停放的证明符合客观情况。 民用统建办质证认为，证据1中的观点鸿雁公司一审中即提出过，现提交该证据不属于新证据。因参与签字业主的身份无法核实，鸿雁公司就是由业委会的成员开办的，二者存在利害关系，故不具有真实性。同时，说明内容也与合同约定为小区业主提供服务目的不符，故不能达到鸿雁公司的证明目的。证据2因无产权证证明相关业主名下的产权面积，也不能证明相关人员就是小区业主，故对真实性、关联性不予认可。证据3因傅某作为业委会主任，和鸿雁公司存在利害关系，故不具有真实性和关联性。 本院查明的事实与一审法院查明的事实相符，本院予以确认。另查明，案涉《房屋租赁合同》第二条之2.2规定：“租赁期届满，甲方有权收回该物业，乙方应如期返还”。鸿雁公司要求续租的，应于租期届满前3个月内提出续租房屋书面申请，经民用统建办同意后双方重新协商租赁条件签订租赁合同。鸿雁公司目前仍负责案涉房屋所在小区的物业管理工作。该事实有经过一审质证的《房屋租赁合同》、鸿雁公司在二审中的陈述予以证实。 本院认为，民用统建办与鸿雁公司于2009年7月28日签订的《租赁合同》系双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定合法有效。根据双方在二审中的上诉和答辩情况，本案的争议焦点一是案涉合同到期后鸿雁公司是否继续占有控制租赁物，双方当事人之间是否存在不定期租赁合同关系；二是民用统建办主张的租金和违约金的请求是否超过诉讼时效。现结合事实证据分析认定如下： 一、关于案涉合同期满后双方之间是否存在不定期租赁合同关系问题，本院认为，第一，鸿雁公司自2010年2月1日起未再支付合同履行期内的租金，根据案涉合同第二条的约定，租赁期满后鸿雁公司应如期返还案涉房产，故鸿雁公司在合同期满后应及时向民用统建办返还，以尽快终止双方之间的租赁合同关系。第二，鸿雁公司无证据证明已经向民用统建办返还了租赁物，应由其承担举证不能的法律后果。在鸿雁公司至今仍在负责租赁房产所在小区的物业管理工作，并就车辆停放对外收取停车服务费的情况下，一审判决认定案涉房产仍由鸿雁公司占用使用并无不当。由于民用统建办在合同期满后对鸿雁公司继续使用案涉房产未提出异议，一审判决认定双方当事人之后存在不定期租赁合同关系正确，本院予以维持。 二、关于民用统建办主张的租金和违约金的请求是否超过诉讼时效的问题，本院认为，房屋租赁合同中的租金是双方当事人根据权利义务的整体约定，基于房屋逐月使用的特征而由承租人分期缴纳，到期的每月租金虽有相对独立性，但不足以突破其对出租人所负所有到期债务的整体性，在计算诉讼时效时也理应随着房屋的连续使用而连续计算。因此，一审判决以最后一期租金履行期限届满之日起算诉讼时效正确，鸿雁公司关于民用统建办对租金和违约金的请求超过诉讼时效的上诉意见不能成立，本院不予采纳。 综上所述，上诉人鸿雁公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3830元，由上诉人成都鸿雁万年劳务服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  曾光勇 审判员张卫敏 审判员曹洁 二〇一八年四月九日 书记员方丽雯