云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0111民初1392号原告杨猛刚，男，汉族，1980年2月10日出生，住云南省昆明市官渡区。委托代理人刘源雄，云南百姓律师事务所律师，特别授权代理。被告昆明兆丰房地产开发有限公司。住所昆明市官渡区福海乡吴井办事处佴家湾403号一幢6层。法定代表人罗杰，执行董事兼总经理。委托代理人师红斌，云南震序律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人李晖，云南震序律师事务所实习律师，特别授权代理。原告杨猛刚诉被告昆明兆丰房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月30日立案受理后，依法由审判员苏燕适用简易程序，于2018年3月23日公开开庭进行审理，原告杨猛刚及其委托代理人刘源雄、被告委托代理人师红斌、李晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨猛刚向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《兆丰-六千城（暂定名）认购资格确认协议》；2、判令被告返还原告购房款50000元，支付自2010年2月5日起至返还之日止按同期贷款利率计算的利息（暂计算至2018年2月5日为53600元）；3、判令被告按市场差价赔偿原告损失228660元，并承担已付购房款一倍50000元的赔偿责任；4、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告变更第3项诉请为违约金65000元及按市场差价约2000元/平方米计算的损失163660元，并承担已付购房款一倍50000元的赔偿责任。事实及理由：2010年2月5日，原、被告双方签订《兆丰-六千城（暂定名）认购资格确认协议》，约定原告认购被告开发建设“兆丰-六千城（暂定名）”，建筑面积约76.22平方米的商品房及车位1个，价格为5800元/平方米，合同签订后，原告向被告交付了购房款合计130000元。2013年12月15日，原告接到被告通知选房，双方确认原告购买的商品房，面积为76.22平方米，价格为7100元/平方米，总价541162元，并签署房源确认单。2016年，被告开发建设的房产陆续办理房产买卖备案等手续，原告为此要求被告办理房产买卖备案等手续，被告以等候通知为由予以推脱。2017年9月，原告再次要求被告办理房产买卖备案等手续，被告告知原告所购买的房产已出售，原告认为，被告一房二卖的行为严重侵害了原告的权益，导致合同目的不能实现。被告昆明兆丰房地产开发有限公司辩称：1、被告同意解除资格确认协议；2、被告愿意退还房屋认购款；3、被告不存在一房二卖行为，原告要求赔偿利息、一倍购房款及房屋差价损失没有法律事实依据。原告与被告签订资格确认协议后，被告已经通知原告来签订正式的商品房购销合同，是原告自己不来办理，因此被告不存在违约行为。原、被告双方签订资格确认协议是预约合同不是正式的商品房购销合同，被告是在通知原告前来办理商品房购销合同原告不来办理的情况下，被告为了减小自身损失，才将房屋出售给案外人，因此被告不存在一房二卖的行为。原告就其主张向本院提交如下证据：1、《兆丰-六千城（暂定名）认购资格确认协议》，欲证明2010年2月5日原、被告双方签订《兆丰-六千城（暂定名）认购资格确认协议》，约定原告认购被告开发建设的“兆丰-六千城（暂定名）”，建筑面积约76.22平方米的商品房及车位一个，价格为5800元/平方米；2、刷卡回单2份、收据，欲证明原告于2010年2月5日向被告支付首笔购房预付款50000元，于2010年6月27日向被告支付第二笔购房预付款80000元；3、房源确认单，欲证明2013年12月15日原、被告确认，原告购买的房屋，面积76.22平方米，单价7100元/平方米，总价541162元；4、商品房购销合同、刷卡回单、收据，欲证明原告认购的另一套房屋于2016年3月4日签订商品房购销合同，将原告于2010年6月27日支付的本案房源的第二笔购房预付款80000元冲抵首付款；5、商品房买卖合同登记备案表，欲证明被告于2017年8月5日将原告认购的房屋出售给他人。经质证，被告对原告提交的证据1、2、3、4真实性、合法性、关联性及证明目的均认可；对证据5真实性认可，证明内容不认可。被告未向本院提交证据。本院认为原告提交的证据内容真实，来源、形式合法，且被告对其真实性予以认可，故本院对此予以采证。根据庭审和举证质证，本院确认本案法律事实如下：2010年2月5日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《兆丰-六千城（暂定名）认购资格确认协议》，约定原告享有被告获准开发建设位于昆明市官渡区太和街道办事处佴家湾村“兆丰-六千城（暂定名）”项目第C组，建筑面积约76.22平方米的商品房一套的认购资格，甲方开发的兆丰-六千城（暂定名）商品房（住宅）按建筑面积每平方米均价5800元认定给乙方；乙方需向甲方支付资格确认金50000元；甲方在2010年4月30日前未取得《商品房销售（预售）许可证》，则乙方还需交纳所购商品房总价款（包括车位）的30%作为预付款（含已交纳的资格确认金）；乙方应按甲方约定的时限到指定地点办理相关购房手续及交付相关款项，否则视为违约，甲方有权另行处置乙方认购的商品房；甲方违反本协议约定或因其他原因造成无法开发本项目，需全额退还乙方交付的所有款项，并向乙方支付违约金（违约金为乙方已向甲方支付所有款项总额本息的50%，利息按银行同期活期存款利率计算），本协议自行解除。同日，原告向被告支付购房预付款50000元。2010年6月27日，原告向被告支付第二笔购房预付款80000元。2013年12月15日，原、被告在房源确认单上确认，原告购买的房屋房号为8-503，面积76.22平方米，单价7100元/平方米，总价541162元。2016年3月24日，原、被告就另一套案外房屋签订商品房购销合同，并约定将原告于2010年6月27日支付的购房预付款80000元冲抵首付款。2017年8月5日，被告将涉案房屋出售给案外人。原告现诉至本院主张上述诉请。庭审中，原、被告共同确认被告出售涉案房屋给他人的单价为8000余元。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：······（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；······”本案中，被告将原告预选的房屋出售给第三人，其行为已构成根本违约，根据法律规定，原告有权要求解除与被告签订的《兆丰-六千城（暂定名）认购资格确认协议》，故本院对原告要求解除与被告签订的《兆丰-六千城（暂定名）认购资格确认协议》的请求予以支持。对于原告要求被告返还购房款50000元并支付违约金65000元的诉请，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，原、被告双方签订的《兆丰-六千城（暂定名）认购资格确认协议》，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律规定，合同成立并生效。现被告一直未与原告签订《商品房购销合同》，并将原告预选的房屋出售给第三人，其行为已违反合同约定，构成违约，应当按约承担违约责任。另，因原、被告已于2016年3月24日约定用80000元的购房预付款冲抵其他房屋的首付款，故就涉案房屋而言，原告向被告支付的购房预付款为50000元。本院对原告主张的由被告返还其购房款50000元的诉请予以支持，对违约金的诉请予以支持25000元（50000元×50%）。对于原告要求被告支付自2010年2月5日起至返还购房款之日止按同期贷款利率计算的利息的诉请，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，原告以7100元/平方米的单价认购被告开发的商品房，现由于被告的原因导致双方不能建立正式的商品房买卖合同关系，进而导致原告签订商品房购销合同的目的及合同履行后原告可获得的利益不能实现，因此本院考虑本市房价现状，认为双方约定的违约金中利息按银行同期活期存款利率计算过低，原告现要求按银行同期贷款利率计算，本院予以支持。故本院认为被告应支付原告以50000元为基数，自2010年2月5日起至50000元清偿之日止按银行同期贷款利率计算的利息。对于原告诉请的被告按市场差价赔偿原告损失163660元的诉请，本院认为本院上述判处被告支付原告的违约金25000元以及已付款项50000元的同期贷款利息已能弥补被告违约给原告造成的损失，故本院不予支持。对于原告要求被告承担已付购房款一倍的赔偿责任的诉请，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”本案中，原、被告签订的《兆丰-六千城（暂定名）认购资格确认协议》并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，故本院认为上述协议并非商品房买卖合同，原告亦不能依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条主张被告承担已付购房款一倍的赔偿责任，故本院对原告的该项诉请不予支持。对于被告辩解的已于2016年电话通知原告签订正式的购房合同，因原告没有来办理，被告才将涉案房屋出售给其他人，被告不存在违约行为的意见，因被告未提交证据证实，故本院对此不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《商品房销售管理办法》第十六条之规定，判决如下：一、解除原告杨猛刚与被告昆明兆丰房地产开发有限公司于2010年2月5日签订的《兆丰-六千城（暂定名）认购资格确认协议》；二、由被告昆明兆丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告杨猛刚购房款50000元，并支付原告杨猛刚违约金25000元；三、由被告昆明兆丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内以50000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率向原告杨猛刚支付自2010年2月5日起至款项还清之日止的利息；四、驳回原告杨猛刚的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7034元，减半收取3517元，由原告杨猛刚承担2564元，由被告昆明兆丰房地产开发有限公司承担953元，剩余3517元退还原告杨猛刚。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后两年内向本院申请强制执行。审判员 苏 燕二〇一八年四月八日书记员 何婧琳