内蒙古自治区阿尔山市人民法院民事判决书（2018）内2202民初372号原告（反诉被告）：郭杰，女，1973年2月27日出生，汉族，个体，现住阿尔山市。原告（反诉被告）：张庆海，男，1974年12月25日出生，汉族，个体，现住阿尔山市。委托诉讼代理人：刘美玲，内蒙古圣泉（阿尔山）律师事务所律师。(系二原告共同委托)被告（反诉原告）：突泉县高蒲房地产开发有限公司，地址：内蒙古兴安盟突泉县突泉镇吉瑞小区院内。法定代表人：胡发林。职务：董事长委托诉讼代理人：田凤银，女，汉族，1962年9月23日出生，突泉县高蒲房地产开发有限公司副经理。现住内蒙古自治区兴安盟突泉县突泉镇吉瑞小区。委托诉讼代理人：赵玉霞，内蒙古磬声律师事务所律师。原告（反诉被告）郭杰、张庆海诉被告（反诉原告）突泉县高蒲房地产开发有限公司拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年7月5日受理后，依法适用普通程序公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）郭杰、张庆海委托代理人刘美玲，被告（反诉原告）突泉县高蒲房地产开发有限公司委托诉讼代理人田凤银、赵玉霞到庭参加诉讼，现已审理终结。原告（反诉被告）郭杰、张庆海向本院提出诉讼请求：一、请求依法解除二原告与被告兴安盟突泉县高蒲房地产开发有限责任公司于2013年10月4日签订的《拆迁补偿协议》，并依法判令被告给付二原告门市赔偿款3150000.00元及150.00平方米车库赔偿款750000.00元（450平方米*7000元=3150000.00元；150*5000=750000.00元）合计：3900000.00元。2、判令被告给付逾期交房违约金420000.00元（从2015年1月1日起暂计至2018年7月1日止，计42个月，实际应计算到给付之日止，450.00平方米的门市按每月租金10000.00元）3、受理案件的一切费用由被告承担，上述赔偿款合计4320000.00元。原告陈述的事实和理由为，二原告系为夫妻关系，被告兴安盟突泉县高蒲房地产开发有限责任公司在阿尔山市新城街开发盛达家园小区。2013年10月4日，被告与二原告经商议签订一份《拆迁补偿协议》，约定被告对二原告位于阿尔山市新城街380号商住砖木结构房屋，建筑面积500.00多平方米进行征收，二原告自行安排过度，期限为2014年12月末，被告给二原告补偿方式为回迁清水楼门市东数第一户1至3层挑空梁分两门建筑面积450.00平方米，地下车库上下一体，建筑面积150.00平方米，附属补偿款100000.00元。合同签订后，二原告如约履行协议内容，将被拆迁房屋交付给被告，被告对其进行了拆除，同时被告将附属补偿款100000.00元支付给二原告。可协议约定的回迁楼房至今都未开工建设，致使合同已无法继续履行。被告的违约行为给二原告造成严重的经济损失，现就赔偿事宜协商未果，故诉至法院。后原告将诉讼请求变更为：一、请求依法解除二原告与被告兴安盟突泉县高蒲房地产开发有限责任公司于2013年10月4日签订的《拆迁补偿协议》。并依法判令被告给付二原告门市赔偿款3389000.00元及150.00平方米车库赔偿款750000.00元（450平方米×7531元=3389000.00元；150×5000元=750000.00元），合计：4，139，000.00元。二、判令被告给付逾期交房违约金395,010.00元。三、鉴定费91800.00元由被告承担。四、受理案件的一切费用由二被告承担，上述赔偿款合计：4625810.00元。被告（反诉原告）突泉县高蒲房地产开发有限公司答辩称，不同意原告的诉请，因原告违约没有按照拆迁补偿协议履行合同，另外，门市房我们没有给拆迁，还在继续营业，违约租金索要没有法律依据。我们不同意给付。合同只是部分履行，我们现在拒绝继续履行这个合同。拆迁的时候只把后面的倒出来了，前面的没有倒出来。他们违约。而且阿尔山门市租金没有10000.00元的，而且二原告继续营业没有影响。我们并没有盖过车库，我们是要盖门市房。我们当初约定只约定为地下室。我们盖1、2、3层，不可能盖车库，要的赔偿只能按照地下室要，不能按照车库进行赔偿。附属设施我们已经给付100000.00元了，包括前后楼的附属设施了。但是前面的门市没有盖，所以我们给的附属设施的钱已经超过解除我们也是同意的，赔偿应当依据责任划分，应该就责任进行鉴定，不存在赔偿车库的问题，整个协议里没有车库的字样，也不可能存在150.00平车库，门市房下面都是地下室。不能开工建设的原因在于原告没有及时交付49.00平门市房，原告一直经营使用。另外请求法院追加第三人，华宇公司和阿尔山市政府，我们的合同不是买卖合同，而是房屋拆迁补偿合同。实际拆迁人是华宇公司，它应该承担相应的后果。由于市政府和我们签订了投资协议，我们才将这个地块的房屋进行了拆迁，并签订了拆迁协议。但是阿尔山市政府将3658.00平方的土地以3180000.00元转让给了华宇公司。被告（反诉原告）突泉县高蒲房地产开发有限公司反诉称，1、依法确认双方签订的《拆迁补偿协议无效》；2、诉讼费被告负担。反诉原告陈述的事实和理由为，原告于2011年4月与阿尔山市人民政府签订了《投资合作协议书》，于2012年开发建设了阿尔山市新城街盛达家园一期，并于2013年以征收拆迁主体身份与包括郭杰在内的14户签订了《拆迁补偿协议》，但当时该拆迁区域并未完成实际挂牌出让手续，阿尔山市征收局更无批准委托事宜。由于2014年阿尔山市政府变更了伊尔施整体规划，导致原被告诉争房屋区域建设停滞。2016年阿尔山市国土资源局以381万元价格将该地块有偿转让给阿尔山市华宇房地产开发有限公司，最终导致原告不能依《投资合作协议书》完成开发建设。本案被告于2018年7月15日向阿尔山市人民法院起诉要求解除与突泉县高蒲房地产开发有限公司签订的《拆迁补偿协议》。原告认为2013年10月4日原、被告签订的《拆迁补偿条例》因违反了《国有土地上房屋征收与补偿》关于房屋征收主体只能是政府部门的强制性规定而无效。该条例系由中华人民共和国国务院颁发，符合我国《合同法》第52条第5款之规定，故提起反诉。反诉被告辩称，1、反诉应该在反诉期限届满前提出，现在时间已经过去一个多月了，反诉诉请没有事实和法律依据，应该予以驳回，本案案由应该定为商品房买卖合同纠纷，本案与行政部门的拆迁行为有着本质区别；2、即使本案适用条例也不能证明合同无效，本案中双方签订的协议是平等主体经双方签订的，是双方真实意思的表示，有别于政府为了公共利益的拆迁，也无法定无效情形，故应依法驳回反诉原告的请求。经审理查明：2013年10月4日，拆迁人突泉县高蒲房地产开发有限公司与被拆迁人郭杰、张庆海签订拆迁补偿协议，约定拆迁位于阿尔山市新城街五委郭杰和张庆海的房屋，补偿方式为回迁门市东数第一户1-2-3层450.00平方米，地下150.00平方米上下一体合计600.00平方米，被拆迁人在2013年10月14日前将被拆迁房屋腾空和附属设施一并交给拆迁人拆除等，签订完协议后，郭杰、张庆海将相关的房屋手续交付给突泉县高蒲房地产开发有限公司，后被告（反诉原告）拆除了一部分原告（反诉被告）的房屋，并给付原告（反诉被告）人民币100000.00元，后被告（反诉原告）因故无法在此地段进行房地产开发建设，双方协商无果后原告（反诉被告）诉至法院，被告（反诉原告）也提起反诉。另查明，原告（反诉被告）申请鉴定的回迁门市450.00平门市按2018年11月份市场价值和地下车库市场价值共为413.90万元，其中门市每平方米7531.00元，合计3389000.00元，地下车库每平方米5000.00元，合计750000.00元。原告（反诉被告）申请鉴定的在2015年1月1日到2018年8月23日地上门市和地下车库的租金为395010.00元。被告（反诉原告）申请鉴定的49.00平门市和75.00平住宅的市场价值为481500.00元，其中门市每平方米6000.00元，住宅每平方米2500.00元。再查明，二原告（反诉被告）系夫妻关系。根据原被告双方的诉辩意见，法庭总结的争议焦点为1、导致逾期安置的原因；2、原告诉请的依据；3、合同是否具有无效的法定情形。原告围绕争议焦点出示下列证据：1、出示拆迁补偿协议原件。证实约定回迁450.00平门市，地下150.00平，合计600.00平，附属设施100000.00元。现被告未履行交付房屋的义务，所以原告按照回迁楼的面积和市场价进行补偿证明原告的诉请依据。回迁完毕时间为2014年12月末，我们还要申请逾期交房的补偿金。被告质证认为对合同真实性没有异议，但对证明内容有异议，2013年拆迁没有完毕，被拆迁房没有交付我们进行拆迁。因原被告对拆迁协议的真实性没有异议，本院对其真实性予以认定。2、出示房屋买卖协议原件一份，证明现在房屋已经被郭杰购买，原告是被拆迁房所有人。被告质证认为对合同真实性没有异议，但对证明内容有异议，因为2013年拆迁没有完毕，被拆迁房没有交付被告进行拆迁。因原被告对拆迁协议的真实性没有异议，本院对其真实性予以认定。3、出示7张照片证实，当初协议按照盛达家园一期的房型对原告进行的回迁，按照房型来看，地下应该属于地上的一个车库。以及被告已经大部分对原告房屋进行拆迁，被告已经准备施工。不存在因为原告不让被告拆迁而被告没有拆迁，不存在原告不让建设导致整个楼房没有建设。被告质证认为针对4张盛达家园照片这个房型是住宅楼不是门市房。车库都是住宅的车库，是地上的。门市房没有车库，协议明明写着地下150.00平，我们要盖的门市是在临街，并没有准备盖车库。照片显示的是真楼，但是二期我们盖的门，因为照片为原件，本院对其真实性予以认定。4、出示通话录音一份，证实当时项目部经理与原告的通话，胡国华说了二期和一期的房型是一致的，地下应该按照盛达家园1期房型来确定，地下就是地上的一个车库，不能建的原因是政府不让建设，并不是因为原告不让拆了不能建。被告质证认为录音内容所说不能证实原告的意见，对于地下室是原告自己的，原告可以当作地下室用也可以当作车库用，根据合同交易，一会地上一会地下不合常理。因被告认可为胡国华的声音，本院对于录音的真实性予以认定。5、出示一份2018年3月9日原告与胡国华的录音，证实现在原告所住的49.00平的房子是开发商照顾我们让我们先住，并不是我们违约不给腾房。现在不能建设的原因是政府不让建设，和我们无关。被告质证认为录音时间不对。18年时候胡国华已经不在我们公司干了。录音显示胡国华反问一句你们也没有拆除房子。证明你们没有拆房子我们没有继续施工。你们14年就已经违约，录音形成时间是2018年3月9日。你们声称是政府不让盖，你们需要拿出证据，不能说是政府不让盖的。你们前面没有拆除，我们没有办法进行设备进地。因原告认可为胡国华的声音，本院对于录音的真实性予以认定。6、出示鉴定报告原件两份即（内衡正通（兴）评字(2018)490号和乌兰浩特市华润鉴字（2018）第025号证实地上门市的价格和地下车库的价格以及逾期交付门市和车库租金价格。出示发票两张（一张为原件、一张为影印件）证实房屋租金和实际价格等和鉴定费用等。被告质证认为对于第一份报告，在这份报告里，第三页第三行，依据的事实不存在，这个合同顺利的履行了，评估的结论不符合实际，评估的面积我们认为是错误的，参照的价格没有在这份评估里面见到，我们在这份报告里面并没有见到司法部或司法厅给他的评估资质，对他的评估结论我们不认可。只是价格协会出具的，不符合法律规定。第二份报告我们也不认可，他的房子的属性就是住宅，不存在商业房的问题，而且没有车库，参照价格的依据是不公平的，商品楼和住宅楼没有可比性，要求扣除已经装修的房屋的价格，并没有一处车库的价格对比，本案不涉及地下车库，这份报告的评估也没有司法厅给予的评估资质。对两张发票的真实性没有异议，价格上我们不认同，发票的真实性没有异议。本院对于鉴定报告予以认定，对发票的真实性予以认定。7、房屋租赁合同原件三份，证实与被告签订房屋拆迁协议之后进行租房。被告质证认为这个合同不真实，是伪造的，这个房屋租赁的目的我们不清楚和本案无关。我们申请对法院对这三份房屋租赁合同的笔墨的形成时间进行鉴定。上述三份报告与原告签订相对方未出庭，被告质证有异议，本院不予认定。8、出示（2016）民初138号民事判决书一份，诉状一份，证明本案案由是商品房买卖合同纠纷，应该按照商品房解释有关规定办理，这个判决里项目负责人也是胡国华，与通话录音相吻合。9、出示工商营业执照复印件、档案登记资料复印件一份证实，房屋是商业用房。被告质证认为这俩个案件有一样的地方也有不一样的地方，门市房没有车库，只有对应的地下室。现我方申请确认双方合同无效，因为我方没有获得土地使用权，没有作出规划的时候，我们的行为没有准确的法律依据，相关国有土地应该由国家进行征收，开发商缴纳土地出让金，因为土地不可以买卖。我们提出反诉，我们将在庭后提交反诉状和反诉费。对于工商营业执照复印件和档案资料复印件因为是复印件不予质证，也与本案无关。本院对于民事判决书和诉状的真实性予以认定。对工商营业执照复印件和档案资料复印件因为反诉原告有异议且为复印件，本院不予认定。被告（反诉原告）围绕争议焦点提交下列证据：1、出示三张照片，证实原告还在继续营业，照片拍摄时间是近期；出示工商档案资料复印件两张，证明原告还在营业；出示原告未拆迁房屋原始照片5张，拍摄日期2013年10月证明原告以前的房子没有600.00平；原告质证认为对商店照片的真实性没有异议，商店的确是在经营，原告经营的房屋不是本案涉案的房屋。这个照片也恰恰证实了原告借用的别人房屋进行经营，已经给被告腾出房屋了。那个未拆迁的49.00平的房屋，是在经营房屋的隔壁。原告已经把房屋交给被告，原告不存在违约的事实，对房屋原始照片照的不全，也能证明原告告把房屋交给，对于档案是怎么来的没有盖公章，不符合证据的合法形式，这个真实性有异议。另外原告将房屋交付给被告的时候，工商登记是否注销和本案没有关系。因为照片原被告均认可，本院对于其真实性予以认定。2、出示收据原件一份（向法庭提交复印件）证明我们给付附属设施100000.00元，我们给原告100000.00元，原告还没有进行拆迁；出示吴守军的房产证一份（向法庭提交复印件）证明所拆的房屋75.00平；原告质证认为对收据的真实性没有异议，对被告的举证目的有异议。这个收据也能够证据原告被告合法已经履行协议，对房产证的真实性没有异议对真实性有异议，同时也证实原被告已经履行了协议及被告将原告的房屋拆除，原告也已经将房屋的合法手续交给了被告，履行了合同的义务。因为原被告对收据和房产证的真实性没有异议，本院对其真实性予以认定。3、出示购房协议两份（孙爱民和郭杰的购房协议）证明，一期房屋价款时5880.00元，地下室是1500.00元。卖别人房子都是按照地下室卖的。在原告这不能按照车库来确定。原告质证认为对购房协议的真实性有异议，对举证目的有异议。购房协议没有卖方的签章，协议的内容和本案没有直接的关系，无法确定协议是否履行。因原告质证有异议，与原告签订协议相对方也未出庭，本院不予认定。4、出示房产证原件两本，证实一个是郭杰名下临街的49.00平方米房屋，认可它的属性，也证实原告拒绝交付我们房屋，登记在吴守军的房屋是75平方米，产权登记为住宅和49.00平房屋之间有个巷道并非连接。5、土地使用证原件一份，证实他的房屋仅有108.50平方米；房屋照片原件四张，证实这个房子是住宅，非常紧凑，没有实施经营，只有堆放了杂物，只有石棉瓦和瓦。6、照片复印件一份、情况说明复印件一份、土地市场网打印材料3页证实我们是在2018年12月17日才知道这块地已经在2016年由阿尔山市政府土地局，征收局通过招牌挂出让给华宇公司，出让金为3180000.00元。7、突泉房地产土地出让外拆迁情况说明、情况说明复印件各一份证实拆迁14户，包括郭杰门市后侧75平方住宅，但不包括49平方米门市。8、企业档案登记材料复印件2页证实我们登陆工商网直接下载的信息大庆机油商店一直没有发生变更，也说明这个房子没有交付给我们一直在使用经营。9、平面位置图一页及附表一页（均为复印件）、用地范围图复印件一页、俯瞰图复印件3页，上述证据证明被告的意见及追加的理由。10、征收办请示报告及后附批示复印件各一份，证明2014年已经全市规划调整了，所以没有建设成，不是因为我们没有建设而是因为形势变更导致我们不能建设。原告对4-10号证据质证认为：吴守军也有土地使用权证，都在被告手里，我们完成了交付义务，相应的土地使用权证在被告手里，证实了我们已经完成了交付义务。对商店照片的真实性没有异议，商店的确是在经营。原告经营的房屋不是本案涉案的房屋。这个照片也恰恰证实了原告借用的别人房屋进行经营，已经给被告腾出房屋了。那个未拆迁的49.00平的房屋，是在经营房屋的隔壁。原告已经把房屋交给被告，原告不存在违约的事实；对房屋原始照片照的不全，不能证明被告的陈述。对于档案没有盖公章，不符合证据的合法形式，这个真实性有异议。另外原告将房屋交付给被告的时候，工商登记是否注销和本案没有关系。对征收请示报告是复印件，无法核实真实性，与本案没有关联性，只是请示不是最终处理意见，也能证明不是原告没有交付造成的不能开工建设。原告也已经将房屋的合法手续交给了被告，其余证据与本案无关，不予质证。对于上述证据中的房产证、照片的真实性予以认定，其余因为是复印件，且原告有异议或未质证，本院不予认定。11、董月波的证明原件及身份证复印件一份，证明大庆机油用途是仓库，他在自己家的房子经营着，他用的地址还在自己家的房子，而且现在还在经营，也证实他们并没有达到给付义务，对原告上次开庭提交的七张照片补充质证，照片可以看出门市又有车库，只有相对应的地下室。原告质证认为董月波的证明无效，证人应该出庭作证才有效，原告是在董月波的房子经营的，不是用做仓库，没办法证实工商登记的房子还在使用，事实房屋已经交付给被告了，与本案没有直接关系。因董月波未出庭，原告质证有异议，本院对上述证据不予认定。12、投资合作协议原件一份，证明被告和阿尔山市政府签订协议，由被告进行开发，涉案房屋在开发范围内。13、出示乌兰浩特市华润房地产评估报告（2018）024号一份，证实拆迁房屋价格一共是481500.00元，其中住宅是187500.00元。原告对12-13号证据质证认为合法性和关联性都有异议，鉴定依据是房产证复印件，没有对双方提供的房产证复印件进行质证，属于程序违法的。鉴定报告5页没有评估人员实际丈量，鉴定的价格缺少客观性，与本案没有关联性，不能作为本案的定案依据。鉴定报告采用的是市场法，但未提供依据，没有实例，本院对于投资合作协议和鉴定报告的真实性予以认定。14、民事调解书复印件9份证实，本案的性质为拆迁补偿争议。反诉被告质证认为对于真实性认可，但对于关联性等不认可。本院对上述调解书的真实性、合法性予以认定。本院认为，拆迁补偿协议系双方当事人意思一致的结果，合法有效，双方当事人应依约履行，现原告在签订完合同后已经将房屋手续交付被告，被告应按照协议履行，现被告未能履行，应当依法承担责任，原告诉请解除合同，被告也明确表示不能继续履行合同，故对双方的协议依法解除，同时被告应给付原告450.00平门市补偿款3389500.00元，因原告诉请3389000.00元，故支持3389000.00元，对于原告诉请地下车库的价值，因无法从协议上看出当时约定的是地下车库，且被告对此有异议，故不予支持。对于原告诉请的违约金，因450.00平门市价格每平方米7531.00元的价格是按照2018年11月份市场价格评定的，同时也未约定被告向原告给付违约金,对于原告诉请的鉴定费用91800.00元，其中8400.00元为租金价格的鉴定，本院不予支持，另83400.00元为地上450.00平门市和地下车库150.00平共同的鉴定费用，无法单独算出450.00平门市的鉴定价格，故原告关于鉴定费的诉讼请求证据不足，本院不予支持。对于反诉原告提出的《拆迁补偿协议》无效的反诉请求，因协议不具有无效情形，是双方当事人意思一致的结果，故不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、依法解除原告（反诉被告）郭杰、原告（反诉被告）张庆海与被告突泉县高蒲房地产开发有限公司签订的拆迁补偿协议；二、被告突泉县高蒲房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）郭杰、原告（反诉被告）张庆海房屋拆迁赔偿款人民币3389000.00元。三、驳回原告（反诉被告）郭杰、张庆海其余诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）突泉县高蒲房地产开发有限公司的诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费43806.48元（原告已经缴纳），减半收取21903.24元，由被告（反诉原告）突泉县高蒲房地产开发有限公司负担16046.94元，由原告（反诉被告）郭杰、张庆海共同负担5856.31元，反诉案件受理费100.00元（反诉原告已缴纳），减半收取50.00元，由被告（反诉原告）突泉县高蒲房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及上诉费，并按对方当事人人数提交副本，上诉于兴安盟中级人民法院。审判长 王丽慧审判员 王广宇审判员 王 磊 二〇一九年四月八日书记员 马 腾判决所依据的法律条文《中华人民共和国民法通则》第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：因不可抗力致使不能实现合同目的；在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的；法律规定的其他情形；第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对于自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。承办法官：王磊