广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书(2018)粤2071民初632号原告：杨德福，男，1961年8月27日出生，汉族，身份证住址河南省商城县，委托诉讼代理人：刘宏杰、黄彤瑶，广东万里海天律师事务所律师。被告：中山市腾祥精密电子科技有限公司，住所地广东省中山市石岐区第一城怡美****17、19、21卡，统一社会信用代码914420000751185648。法定代表人：伍坚华。被告：伍坚华，男，1975年6月28日出生，汉族，身份证住址广东省台山市，原告杨德福与被告中山市腾祥精密电子科技有限公司（以下简称腾祥公司）、伍坚华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月8日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨德福的委托诉讼代理人黄彤瑶，被告腾祥公司的法定代表人及被告伍坚华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨德福向本院提出诉讼请求：1.判令两被告向原告支付2015年10月至2017年9月期间租金408000元；2.判令两被告向原告支付2015年10月至2017年9月期间水电费10899.2元（其中电费10457.5元，水费441.7元）；3.判令两被告共同向原告支付承租期间拖欠物业管理费13697元（2014年1月1日至2017年9月期间）；4.判令原告无须向被告伍坚华退还合同保证金35000元；5.判令两被告向原告支付违约金51000元。事实与理由：2013年7月15日，原告与被告伍坚华签订《商铺租赁合同》，约定：原告将位于中山市石岐区第一城怡美7幢2层17/19/21/23/25/27卡内的部分商铺（租赁面积为200平方米）出租给被告伍坚华使用，合同期限从2013年8月20日起至2017年9月30日止，被告伍坚华需于每月5日前向原告支付租金；被告伍坚华需向原告缴纳合同保证金以及约定相关的违约责任。2015年2月1日，因被告生产经营需要，向原告增加租赁商铺，双方就新租赁商铺签订《商铺租赁合同》，约定增加商铺租赁期间为2015年2月1日至2017年9月30日，合同对新增加商铺的租金及违约责任进行了约定。上述合同签订后，被告伍坚华没有依约向原告支付租金及水电费、物业管理费。被告伍坚华系被告腾祥公司的法定代表人，该租赁物实际使用人为被告腾祥公司，故腾祥公司应与伍坚华共同承担本案清偿责任。经原告多次向两被告追讨欠款无果，为维护自身的合法权益，遂提起本案诉讼。被告腾祥公司、伍坚华辩称，腾祥公司从原告处租赁中山市石岐区第一城怡美7幢2层17、19、21卡商铺作为办公室，由于腾祥公司经营不善，没有资金缴付以后的租金，故告知原告腾祥公司从2015年10月开始不再租赁涉案商铺。腾祥公司确实单方违约，应依合同承担违约责任。腾祥公司的法定代表人伍坚华曾与原告回到涉案商铺现场清点公司的办公设备及办公用品，并口头通知原告可以有权处理现场物品折价抵偿违约金，余款退还腾祥公司，腾祥公司对不再租赁后产生的费用不负责。据了解，原告于2015年11月已将涉案商铺出租给3家工程公司，而原告主张被告两年未缴付房租仍可使用涉案商铺是不合理的，原告的诉讼请求超过诉讼时效。另外，对原告主张的物业费不予确认，不同意原告没收被告已缴纳的保证金。综上，请法院依法判决。本院经审理认定事实如下：陈思杨系中山市石岐区第一城怡美7幢2层13/15/17/19/21/23/25/27/29/31卡商铺的产权人，商铺建筑面积为765.48平方米，2013年，陈思杨（甲方）与中山市宏中消防机电设备有限公司（乙方，以下简称宏中公司）、杨德福（丙方）签订《房屋同意转租补充说明》，约定甲乙双方于2011年签订位于中山市石岐区第一城怡美7幢2层17/19/21/23/25/27卡商铺租赁合同（建筑面积为580平方米），甲方同意乙方将上述物业转租给丙方，由丙方继续履行甲乙双方签订的合同，合同到期后由甲方与丙方新签订租赁合同，续租合同期限为2013年10月1日至2017年9月30日共四年。合同还约定了其他事项。2013年9月30日，陈思杨（甲方）与杨德福（乙方）签订《办公室租赁合同》，约定：甲方同意将中山市石岐区第一城怡美7幢2层17/19/21/23/25/27卡商铺（建筑面积为580平方米）出租给乙方作办公场使用，租赁期限为2013年10月1日至2017年9月30日。合同还约定了其他事项。2013年7月15日，甲方为杨德福，乙方为腾祥公司、伍坚华，签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将位于中山市石岐区第一城怡美7幢2层17/19/21/23/25/27卡的部分商铺（面积200平方米）租赁给乙方使用；租赁期限为2013年8月20日至2017年9月30日共四年；2013年8月20日至2015年9月30日每月租金10000元，2015年10月1日起租金递增10%即2015年10月1日至2016年9月30日每月租金11000元，2016年10月1日起租金递增5%即2016年10月1日至2017年9月30日每月租金11550元，乙方于每月5日前以现金或转账方式汇入甲方银行账户；乙方于签订本合同后应向甲方交纳保证金20000元；商铺在租赁期间内发生经营活动发生的一切税、费由乙方支付；租赁期间，如甲乙双方需提前终止本合同，须使用缴费期满两年以上，并提前两个月以书面形式征得双方的同意，未经书面同意而单方终止本合同即属违约；乙方违约，甲方除依法向乙方追收欠款外，其租赁保证金不予退回，还要赔偿三个月租赁作为补偿；乙方签署租赁合同时起，所有电器、办公用品以所列清单为准，如有损坏照价赔偿；逾期缴纳租金的，乙方应按日千分之五向甲方支付滞纳金，若乙方超出交租期30天仍未缴纳租金的，则甲方有权暂停物业的水、电供给或解除本合同，收回上述物业，甲方有权以现场物品折价抵偿。合同还约定了其他事项。杨德福、伍坚华分别在合同甲、乙方处签名按捺指模确认。同日，杨德福、伍坚华共同签署《资产盘点表》确认杨德福向伍坚华交付了挂式空调等23项物品。2015年2月1日，杨德福（甲方）与伍坚华（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方同意将中山市石岐区第一城怡美7幢2层内部分商铺出租给乙方使用，租赁期限为2015年2月1日至2017年9月30日；2015年2月1日至2015年9月30日期间的租金按每月8000元缴纳，年增按甲方签订的主合同递增租金按月结算，乙方于每月5日前以现金或转账方式汇入甲方银行账户；乙方应承担总商铺电费的三分之二；乙方应同时向甲方交纳押金15000元；商铺在租赁期间内发生经营活动发生的一切税、费由乙方支付；租赁期间，如甲乙双方需提前终止本合同，须使用缴费期满两年以上，并提前两个月以书面形式征得双方的同意，未经书面同意而单方终止本合同即属违约；乙方违约，甲方除依法向乙方追收欠款外，还要赔偿三个月租赁作为补偿；逾期缴纳租金的，乙方应按日千分之五向甲方支付滞纳金，若乙方超出交租期30天仍未缴纳租金的，则甲方有权暂停物业的水、电供给或解除本合同，收回上述物业，甲方有权以现场物品折价抵偿。合同还约定了其他事项。杨德福、伍坚华分别在合同甲、乙方处签名按捺指模确认。2017年12月29日，陈思杨出具情况说明：对杨德福在上述合同租赁期限内先后于2013年7月15日、2015年2月1日与伍坚华签订《商铺租赁合同》知情并同意。上述合同签订后，杨德福依约将涉案厂房交付伍坚华使用，伍坚华亦依约向杨德福交付租金等费用，以及缴交了保证金35000元。伍坚华向杨德福交付租金、费用等至2015年9月，自2015年10月起未再向杨德福交付。杨德福经向伍坚华、腾祥公司追讨欠款无果，遂向本院提起诉讼，主张前述实体权利。为证明在租赁期间杨德福为伍坚华支付了水电费、管理费，提供了中山市威信物业管理有限公司出具的收款收据以及用水清单、用电清单、费用报销单。其中用水清单显示2015年9月4日至2017年5月18日中山市石岐区第一城怡美7幢2层23-25卡商铺水费为859.13元，杨德福主张其中441.7元为涉案商铺所使用。用电清单显示，2015年9月至2016年12月期间中山市石岐区第一城怡美7幢2层17/19/21卡商铺发生电费为17219.99元，杨德福主张其中10457.5元为涉案商铺所使用。收款收据显示中山市石岐区第一城怡美7幢2层17/19/21/23/25/27卡商铺已交纳2015年12月至2017年12月管理费7000元。费用报销单记载了2016年1月21日至同年8月5日期间租金、物管费、水电费数额，其中2016年1月21日显示的1月租金17000元、1月物管费258元、12月份水电费794元的领导审批人处有伍坚华的签名，其他费用报销单仅有会计主管签名，没有其他签字。为证明于2015年10月起没有使用涉案商铺，伍坚华、腾祥公司提供了清点物品清单明细，内容记载了红葡萄汁等物品及数量，杨德福确认抬头为“红葡萄汁”、“容办公室”清单内的物品仍存在涉案商铺内，但认为清点登记时间并非2015年10月，而是起诉前两个月，其他清单物品不予确认。又查，腾祥公司于2013年8月7日登记成立，经营地址为中山市石岐区第一城怡美****17、19、21卡，企业类型为有限责任公司，注册资本为50万元，投资者为张德伟、杨小娜、伍坚华，企业状态为登记成立。庭审中，杨德福、伍坚华、腾祥公司确认2015年10月之前的租金、水电费已缴清，2015年10月以后的租金按17000元/月计算，双方同意于诉讼中由杨德福协助伍坚华、腾祥公司将涉案商铺内的相关物品搬走。杨德福称于2017年9月30日合同期满时收回了涉案商铺；双方未就物业管理费承担进行书面约定。伍坚华、腾祥公司称2015年10月已没有使用涉案商铺，不应继续支付费用，其亦不同意支付物业管理费。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。涉案商铺为陈思杨所有，陈思杨同意杨德福将涉案商铺转租给伍坚华使用，故杨德福对涉案商铺具有合法出租权。杨德福与伍坚华签订的两份《商铺租赁合同》是双方真实意思表示，没有违反相关法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应按上述合同、补充协议全面履行。杨德福已按合同约定将涉案商铺交付伍坚华使用，伍坚华亦应依约向杨德福支付租金、水电费。杨德福主张伍坚华尚欠其2015年10月至2017年9月止的租金408000元、水电费10899.2元的事实，有杨德福提供的商铺租赁合同、用水用电清单等证据在案佐证，本院予以认定。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”规定，杨德福主张的租金并未超过法定的诉讼时效。但又根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十四条“当事人一方因另一方违反合同受到损失的，应当及时采取措施防止损失的扩大，没有及时采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”规定，杨德福在伍坚华拖欠租金后应在六个月内及时向伍坚华主张权利，现因杨德福的个人原因未及时主张权利导致租金损失扩大，扩大的损失应由杨德福承担。现杨德福要求伍坚华支付6个月租金102000元、水电费10899.2元，符合相关法律规定和双方合同约定，本院予以采纳。杨德福主张的其他租金损失，本院不予支持。伍坚华称其于2015年9月已告知杨德福不再租赁涉案商铺并进行了现场清点，其后并未再使用涉案商铺，伍坚华所提供的证据不足以证明其主张，杨德福不予确认，本院不予认定。关于违约金问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，……”规定，本案中，杨德福、伍坚华于《商铺租赁合同》中约定“逾期缴纳租金的，乙方应按日千分之五向甲方支付滞纳金，”，现伍坚华未依约向杨德福支付租金及水电费，已构成违约，杨德福有权要求伍坚华支付违约金，但违约金的标准应以102000元为基数按年利率24%从2016年4月起计算至清偿之日止，现杨德福仅要求伍坚华支付违约金51000元未超过上述标准，本院予以照准。对租赁保证金及押金共35000元，该款实为伍坚华违约时应支付给杨德福的违约金，也与杨德福的损失相当，杨德福在要求伍坚华支付违约金的同时，又主张一并没收伍坚华租赁保证金及押金于法无据，本院不予支持。伍坚华缴纳的租赁保证金及押金可抵顶其尚欠的租金，抵扣后尚欠的租金为67000元。关于管理费。因伍坚华与杨德福于涉案租赁合同中并未就此进行约定，而伍坚华除于费用报销单中的2016年1月物管费258元确认外，其他费用均未见确认，故本院认为杨德福要求伍坚华向其支付除258元以外的13439元于法无据，本院不予支持。关于腾祥公司责任问题。本案中，伍坚华以个人名义与杨德福签订涉案商铺租赁合同，现有证据未反映腾祥公司同意加入债务，故根据合同相对性，应由伍坚华承担合同付款义务。杨德福要求腾祥公司承担本案责任于法无据，本院不予采纳。综上，杨德福的诉讼请求有理充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民法通则》第一百一十四条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告伍坚华须于本判决生效之日起七日内向原告杨德福支付租金67000元；二、被告伍坚华于本判决生效之日起七日内向原告杨德福支付违约金51000元；三、被告伍坚华须于本判决生效之日起七日内向原告杨德福支付水电费10899.2元、管理费258元；四、驳回原告杨德福的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8986元，减半收取为4493元（原告已预交），由原告杨德福负担3513元，由被告伍坚华负担980元（两被告于本判决生效之日起七日内迳付原告,本院不另行收退）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于中山市中级人民法院。审判员  仇丽君二〇一八年四月十四日书记员  林文丽谭嘉怡