海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）琼96民终438号 上诉人（原审被告）：海南宝名置业有限公司，住所地海南省文昌市文城镇清澜开发区白金路白金海岸**楼。 法定代表人：吴冠昌，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张峻峰，海南昌宇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张淑婷，海南昌宇律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：季建平，男，1970年11月6日出生，汉族，住浙江省义乌市。 委托诉讼代理人:陈石，女，1984年4月24日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。 原审被告：麦哲伦豪景酒店管理（海南）有限公司，住所地海南省文昌市文城镇清澜开发区白金路白金海岸度假酒店。 法定代表人：徐相，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘建军，男，该公司职员。 上诉人海南宝名置业有限公司（以下简称宝名公司）因与被上诉人季建平及原审被告麦哲伦豪景酒店管理（海南）有限公司（以下简称麦哲伦公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服海南省文昌市人民法院（2017）琼9005民初2521号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月14日立案受理后，依法组成合议庭，于2018年4月2日公开开庭进行了审理。上诉人宝名公司的委托诉讼代理人张淑婷、被上诉人季建平的委托诉讼代理人陈石、原审被告麦哲伦公司的委托诉讼代理人刘建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人宝名公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项判决内容，驳回被上诉人对上诉人的一审诉讼请求；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院适用法律错误，应当根据《中华人民共和国担保法》（以下简称《担保法》）第二十六条之规定，认定上诉人的保证期间为6个月。纵观三方签订的《租金支付协议》中第5、6、7条关于担保内容的约定，上诉人仅针对提供担保的方式及担保数额进行约定，并未就担保期限做任何约定。因此，本案应当根据《担保法》第二十六条之规定，连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。而一审法院适用的《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》（以下简称《最高院关于适用担保法的解释》）第三十二条，是在保证合同中出现类似保证期限约定的才予以适用，但在本案中，三方所签订的《租金支付协议》并未约定任何保证期间，更不存在保证期限约定不明的情形，不符合上述第三十二条第二款的适用条件，所以本案应当适用《担保法》第二十六条之规定，认定上诉人的保证期间为6个月。二、即使一审法院适用法律正确，但其认定“宝名公司应对麦哲伦公司拖欠原告自2012年7月至2014年12月的租金16230元承担连带担保责任”也存在错误，属认定事实不清。一审之所以做出该认定主要是基于麦哲伦公司、宝名公司和文昌白金海岸一期业主委员会三方于2014年4月签订的《协议书》第二条及2015年2月1日签订的《租金支付协议》第7条之约定，《协议书》第二条约定的是对2014年全年租金提供全额担保，《租金支付协议》第7条约定的是对2014年前的欠款数额提供担保，显然上述两份协议书均对上诉人的担保数额进行明确约定，存在约定内容上的冲突。故根据后合同优于先合同的原则，对于两份协议约定内容一致的，应当以最后签订的《租金支付协议》约定的内容为准，即根据该《租金支付协议》中第5条及第7条的约定，均明确上诉人仅对原审被告拖欠被上诉人2014年以前的租金承担担保责任，显然是不包括2014年期间的租金。因此一审法院认定上诉人对2014年期间的租金承担担保责任有误。综上，一审法院认定事实有误，适用法律错误，恳请二审法院支持上诉人的诉请。 被上诉人季建平辩称,上诉人的保证期间不是6个月，应认定为两年。根据三方2014年4月签订的《协议书》第二条的约定，上诉人自愿为麦哲伦公司所欠的2014年全年租金提供担保，并提供同等价值的房产作为担保抵押。此外2013年12月26日所签订的《协议书》也明确约定上诉人自愿为麦哲伦公司所欠租金1900万元提供担保，并约定了具体的担保方式。2015年2月1日所签订的《租金支付协议》也约定了上诉人的担保责任，故上诉人应承担2014年全年及2014年以前的租金。 原审被告麦哲伦公司述称，麦哲伦公司对欠款的事实予以认可，并有意清偿所欠的租金，希望被上诉人能体谅麦哲伦公司的难处并达成调解。 季建平向一审法院起诉请求：1.判令麦哲伦公司立即支付拖欠的2012年7月1日起至2015年6月30日止的房屋租金19476元，以19476元为基数按年利率7%从2015年1月1日起到实际支付结清日止支付利息；2.判令被告立即向原告支付后续的2015年7月1日起至2017年7月31日的25个月的房屋租金13525元；3.判令被告一直在未付房租状态下占用原告房子，责成被告立即归还房子并必须保证房屋设施完好，配备无缺少无损坏；4.判令被告承担本案诉讼费和租赁合同中承诺履行的1500元机票往返费用，以及为本案支付的交通食宿费；5.判令被告宝名公司承担连带清偿责任。 一审法院认定事实：原告季建平将其名下的白金海岸4号楼542房出租给被告麦哲伦公司，2012年4月20日，原告季建平与被告麦哲伦公司签订《4号楼第二个三年经营收益标准补充协议》约定:“第二个三年（即2012年7月1日至2015年6月30日）的经营收益标准，按合同房价2.5%计算，每月经营收益为541元，三年经营收益总额为19476元。”在租赁期间被告麦哲伦公司一直存在拖欠文昌白金海岸一期小区业主租金的问题，为了解决这一问题，被告麦哲伦公司、被告宝名公司及文昌白金海岸一期小区业主委员会，于2013年12月26日签订《协议书》，该协议第一条约定:“被告宝名公司同意为被告麦哲伦公司让所欠租金承担担保责任。”第二条约定:“被告麦哲伦公司承诺在2014年1月28日前，向文昌白金海岸一期小区业主支付拖欠业主租金总额10%以上，余下所欠的租金争取在2014年12月31日前支付完毕。”第三条约定:“被告宝名公司自愿为被告麦哲伦公司所欠的租金约1900万元提供全额担保。具体担保方式如下：1.被告宝名公司自愿以2014年商品房销售款不少于10%房款用于被告麦哲伦公司支付租金，该款项直接打入指定的政府监管账户；2.被告宝名公司提供与租金同等价值的房产作为担保抵押；3.业主或业委会介绍销售的房款直接打入指定的政府监管账户用于支付业主租金；4.被告宝名公司向银行融资贷款成功后，代替被告麦哲伦公司一次性付清所欠的租金。”2014年4月份，被告麦哲伦公司、被告宝名公司及文昌白金海岸一期小区业主委员会三方根据2013年12月26日《协议书》的内容又签定一份《协议书》由被告麦哲伦公司承诺2015年12月31日前向业主支付结清2014年全年租金；被告宝名公司提供全额担保。2015年2月1日，被告麦哲伦公司、被告宝名公司及文昌白金海岸一期小区业主委员会三方再次签订了一份《租金支付协议》，该《租金支付协议》的第2条约定：“被告麦哲伦公司应在2016年12月30日前每季度向每个业主支付2014年底前所欠租金总额的15%，业主方同意被告麦哲伦公司可提前还款。”第4条约定：“从2015年1月1日起至实际支付日，以实际所欠租金金额按照年利息7%计算违约金，每季度由被告麦哲伦公司将利息支付给每个业主。”第5条约定：“担保方被告宝名公司提取二期房产销售款的10%专款专用，用于支付所欠2014年前业主的租金，由文昌市住房与城乡建设局对该笔房产销售进行监督执行。”第7条约定：“为保证该协议的履行，由被告宝名公司对协议中被告麦哲伦公司确认的2014年前欠款数提供担保。”之后，被告麦哲伦公司一直没有支付租金。 一审法院认为，原告季建平与被告麦哲伦公司签订的4号楼第二个三年经营收益标准补充协议系双方真实意思表示，合法有效，双方应按照约定全面履行自己的义务。原告主张被告麦哲伦公司支付拖欠的房屋租金19476元，并以19476元为基数按年利率7%计算违约金，被告麦哲伦公司表示没有异议，没有违反法律的强制性规定，法院予以支持。《关于终止房屋租赁合同的协议》约定所欠租金19476元包含了2015年1月至2015年6月份的租金，法院认为违约金应从2015年7月1日起计算至债务付清之日止。故原告主张以19476元为基数从2015年1月1日起至债务付清之日止支付违约金，法院不予支持。被告麦哲伦公司提出在2014年2月26日已向原告支付了一个季度的租金1623元，所欠租金应为17853元的辩解意见，由于被告麦哲伦公司没有提供证据予以证实，法院不予采纳。自原告与被告麦哲伦公司签订并履行《4号楼第二个三年经营收益标准补充协议》完毕后，原告与被告麦哲伦公司双方至今并未办理退房交接手续，故原告主张被告麦哲伦公司归还原告房屋，法院予以支持。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，原告主张被告麦哲伦公司支付后续2015年7月1日起至2017年7月31日止的25个月的房屋租金13525元，原告提交的《4号楼第二个三年经营收益标准补充协议》仅能够证实2012年7月1日至2015年6月30日双方签订了租赁合同，并不能证实2015年7月1日后，被告麦哲伦公司还在继续租赁原告房屋。故原告的该项主张，法院不予支持。原告主张被告麦哲伦公司承担本案支付租赁合同中承诺履行的1500元机票往返费用和交通食宿费，未能提交证据予以证明，于法无据，法院不予支持。本案的争议焦点之一：被告宝名公司是否应当对被告麦哲伦公司拖欠的租金承担担保责任。根据《物业管理条例》第十五条“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：(一)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；(四)监督管理规约的实施；(五)业主大会赋予的其他职责”之规定，文昌白金海岸一期小区业主委员会作为业主方代表与被告麦哲伦公司、被告宝名公司签订的二份《协议书》及《租金支付协议》对业主有效力。故被告宝名公司提出其与原告之间从未签订任何保证担保合同，不应承担担保责任的辩解意见法院不予支持。被告麦哲伦公司、被告宝名公司及文昌白金海岸一期小区业主委员会三方签订的二份《协议书》及《租金支付协议》均没有约定保证方式，根据《担保法》第十九条“当事人对保证方式没有约定或约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任”之规定，被告宝名公司的担保属于连带责任保证。本案的争议焦点之二：被告宝名公司对被告麦哲伦公司拖欠的租金承担的担保责任是否超过保证担保期限。法院认为，根据《最高院关于适用担保法的解释》第三十二条第二款“保证合同约定保证人承担保证责任直至主债务本利还清时为止等类似内容的，视为约定不明，保证期间为主债务履行期满之日起二年”之规定，结合被告麦哲伦公司、被告宝名公司及文昌白金海岸一期小区业主委员会三方签订二份《协议书》及《租金支付协议》的内容及签定协议书的本意，法院认定三方关于担保约定为保证人承担保证责任直至主债务还清时为止，应视为约定不明，保证期间应为主债务履行期满之日起二年。故被告宝名公司提出原告的请求已超过保证担保期限，被告宝名公司免除保证责任的辩解意见，法院不予支持。本案的争议焦点之三：被告宝名公司对被告麦哲伦公司拖欠的多少租金承担连带担保责任。从被告麦哲伦公司、被告宝名公司及文昌白金海岸一期小区业主委员会三方签订的《协议书》（2014年4月）第二条及《租金支付协议》第2条、第7条约定的内容，法院认为，被告宝名公司应对被告麦哲伦公司拖欠原告季建平自2012年7月至2014年12月的租金16230元（541元/月×30月）承担连带担保责任。故被告宝名公司的提出仅对2014年前不包含2014年的租金承担连带担保责任的辩解意见，不予支持。原告主张被告宝名公司对其2015年1月至2015年6月份的租金承担连带担保责任，法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国担保法》第十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三十二条第二款、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条、《物业管理条例》第十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告麦哲伦豪景酒店管理（海南）有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告季建平支付租金19476元及违约金（违约金计算期间及标准：以本金19476元为基数，从2015年7月1日起计算至债务付清之日止，按照年利率7%计算）；二、被告海南宝名置业有限公司对被告麦哲伦豪景酒店管理（海南）有限公司拖欠原告季建平的租金16230元，承担连带担保责任；三、被告麦哲伦豪景酒店管理（海南）有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内将白金海岸4号楼542房归还给原告季建平。四、驳回原告季建平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费331元，由被告麦哲伦豪景酒店管理（海南）有限公司负担196元，在判决生效之日起五日内向法院缴纳；由原告季建平负担135元，原告季建平预付的案件受理费196元，本判决生效后予以退还。 二审审理查明的事实与一审查明的事实基本一致，本院予以确认。 本院认为，文昌白金海岸一期小区业主委员会代表被上诉人与原审被告麦哲伦公司、上诉人宝名公司签订的二份《协议书》及《租金支付协议》，系各方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效合同，各方当事人均应按合同的约定全面履行义务。本案二审的争议焦点是：上诉人宝名公司应否对麦哲伦公司拖欠被上诉人的16230元租金承担连带担保责任。首先，关于保证期间的问题。三方签订的二份《协议书》及《租金支付协议》均未约定保证方式，根据《担保法》第十九条的规定，宝名公司应按连带责任保证承担保证责任。宝名公司主张因合同中未约定保证期间，根据《担保法》第二十六条的规定，应认定保证期间为六个月，因被上诉人未在保证期间要求其承担保证责任，故其免除保证责任。但根据查明的事实，三方2013年12月26日签订的《协议书》第二条第4项约定的内容为：“担保方自愿为甲方所欠租金约1900万元提供全额担保。具体担保方式如下：4.担保方向银行融资贷款成功后，代替甲方一次性付清所欠的租金”，由此可见，宝名公司承担的保证责任直至所欠租金还清时为止。此外，结合二份《协议书》和《租金支付协议》的其他内容及三方签订合同的本意，均可认定宝名公司承担的保证责任应直至主债务还清时为止。根据《最高院关于适用担保法的解释》第三十二条第二款“保证合同约定保证人承担保证责任直至主债务本息还清时为止等类似内容的，视为约定不明，保证期间为主债务履行期满之日起二年”之规定，应视为三方关于保证责任的约定不明，保证期间应为主债务履行期满之日起二年，即自2016年12月30日起二年。其次，关于宝名公司应否对2014年全年租金承担保证责任的问题。根据查明的事实，三方2014年4月签订的《协议书》第二条约定的内容为：“丙方（即宝名公司）自愿为甲方（即麦哲伦公司）所欠2014年全年租金提供全额担保。并提供同等价值的房产作为担保抵押”，该约定表明宝名公司自愿对2014年全年租金承担担保责任。此后，三方又于2015年2月1日签订《租金支付协议》，其中第5条约定：“担保方同意提取二期房产销售款的10%专款专用，用于支付所欠2014年前业主的租金，由文昌市住房与城乡建设局对该笔房产销售款进行监督执行”，第7条约定：“为保证该协议的履行，由担保方对本协议中甲方（即麦哲伦公司）所确认的2014年前欠款数提供担保”，上述约定表明宝名公司自愿对2014年以前的租金承担担保责任。综合以上，两份协议的约定表明，宝名公司既对2014年全年的租金，又对2014年以前的租金承担担保责任。两份协议的内容各不相同又互为补充，不存在冲突和理解歧义。宝名公司主张两份协议内容存在冲突，应以最后签订的《租金支付协议》的约定为准，缺乏事实和法律依据，本院不予采信，其请求仅对2014年以前的租金承担担保责任，本院不予支持。综上所述，宝名公司承担保证责任的保证期间为二年，宝名公司应对2014年全年及2014年以前的拖欠租金承担连带保证责任，故宝名公司应对麦哲伦公司拖欠被上诉人的16230元租金承担连带担保责任。 综上所述，上诉人宝名公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费662元，由上诉人海南宝名置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈海燕 审判员  刘 嘉 审判员  陈 杰 二〇一八年四月二日 法官助理  谢婷婷 书记员  李慧玲 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。