江苏省如皋市人民法院 民 事 判 决 书 (2017)苏0682民初12749号 原告：王剑，男，1973年11月25日生，汉族，户籍地如皋市，住如皋市。 原告：黄祁斌，女，1978年7月4日生，汉族，户籍地如皋市，住如皋市。 两原告共同委托诉讼代理人：周浩，江苏希言律师事务所律师，特别授权。 两原告共同委托诉讼代理人：丁霞娟，江苏希言律师事务所律师，特别授权。 被告：祝鑫，男，1971年2月11日生，汉族，住如皋市。 被告：何晓云，女，1972年5月22日生，汉族，住如皋市。 两被告共同委托诉讼代理人：周欣欣，江苏张峰律师事务所律师，特别授权。 原告王剑、黄祁斌与被告祝鑫、何晓云房屋买卖合同纠纷一案，本案于2017年11月23日立案后，依法先适用简易程序审理，后转为普通程序并组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王剑、黄祁斌及其委托诉讼代理人周浩、丁霞娟，被告祝鑫、何晓云及其委托诉讼代理人周欣欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王剑、黄祁斌向本院提出诉讼请求：1.判令被告祝鑫、何晓云给付原告欠款848000元并支付自2017年7月21日起至实际给付之日止的逾期利息（以1798000元为基数，按每日千分之一计算）；2.诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：原告将位于如皋市如城镇益寿北路66号秀水庭A10幢02室房屋出售给被告，双方于2017年6月7日签订购房买卖合同一份，约定了购房价款、支付方式及违约责任等。之后双方又签订购房买卖合同补充协定书一份，并由两被告出具欠条一份，载明今欠两原告购房款捌拾肆万捌仟元整，见证方叶子中介公司李蓉叶在欠条下方签字盖章。但经原告方多次催要，两被告均未按合同约定给付上述欠款。审理中，原告变更违约金标准为按照年利率24%计算。 被告祝鑫、何晓云辩称，1、两被告购买位于如皋市房屋是事实，但原告述称欠款84.8万元并非事实，双方虽于2017年6月7日签订购房买卖合同一份，但在同年6月19日又签订了存量房买卖合同，该合同中将购房款数额变更为140万元，被告已给付95万元，仅余45万元未给付。2、根据双方签订的存量房买卖合同，该合同对购房款的付款方式、付款期限并没有约定，故原告主张逾期付款利息的请求不能成立。3、两被告之所以尾款未付清的原因在于两原告违约，从双方2017年6月7日签订的买卖合同看，合同约定两原告应在2017年6月16日前为两被告办理产权变更手续，但两原告拖至6月19日才办理。另外合同还约定两原告在将房产交付给被告使用前还必须将物业费结清，但在被告多次催促下两原告至今都未能付清物业费用。4、不同意以179.8万元为基数计算利息，即使支付违约金也是以被告实际欠款为基数计算，另外对于违约金的计算标准偏高，请求法庭调整为以未付购房款为基数按照年利率6%计算违约金。5、实际上两被告在2017年7月就已将所欠房款准备好，只是因两原告存在违约，未能将房屋上的物业费结清，导致原告出卖的房屋上存在权利瑕疵，故未按照合同约定的期限交付原告。另外，原告诉讼到法院后将案涉房屋及两被告名下所有银行存款均进行了冻结，导致被告无法将所欠款项提前支付给原告，且房屋价值及账户远远超过诉讼请求。 本院经审查认定事实如下：2017年，原被告双方通过如皋市叶子信息中介服务部商谈房屋买卖事宜。同年6月7日，原告王剑、黄祁斌（甲方）与被告何晓云（乙方）签订购房买卖合同一份，约定：甲方将其坐落在如城镇益寿北路66号秀水庭A10幢02室的房屋出售给乙方，建筑面积287.37平方米，房屋出售价为人民币壹佰柒拾玖万捌仟元整（￥179.8万元），并约定乙方付款方式为签约当日支付购房款定金伍万元，2017年6月10日前支付首次购房款贰拾伍万元，6月16日前支付购房款柒拾万元，7月20日前付清余款捌拾肆万捌仟元整，房屋过户及各配套设施过户产生的费用由乙方承担，中介服务费用10000元由乙方承担。双方同意于2017年6月16日前办理房地产产权过户。同时约定甲方交房日期：款清交房，双方协商2017年7月20日前付清余款，不可抗拒因素除外，甲方将名下房产正式交付给乙方使用前必须将水电、管道煤气费、有线电视费、物业费等费用结清等。合同第八条约定了违约责任，乙方不能按期向甲方付清房款或者甲方不能按期向乙方交付房地产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款千分之一的滞纳金，如逾期超过一日，则视为违约并承担违约责任。本合同一式三份，甲乙双方各执一份，见证方（中介）一份。中介方李蓉叶在合同见证方处签名并加盖如皋市叶子信息中介服务部印章。上述合同签订后，被告祝鑫、何晓云按约定先后向两原告支付购房款95万元，包含定金5万元。 2017年6月19日，原被告双方签订房屋买卖合同补充协议一份，约定买方须向卖方出具未付款的欠条，卖方将房屋产权过户给买方并取得不动产权证书后，必须当即交由卖方保存，买方在如期付清房款后，卖方将此证交予买方。同时约定买方给付卖方装修保证金、垃圾清运费等合计6543元。补充协议签订后，两被告向两原告出具欠条一份，载明：“今欠王剑、黄祁斌购房款人民币捌拾肆万捌仟元正(￥848000.00)。祝鑫、何晓云。”尾部由中介经办人李蓉叶签名并加盖如皋市叶子信息中介服务部印章。同日，双方与中介方前往如皋市不动产登记中心办理了案涉房屋的不动产权变更手续，将案涉房屋登记在两原告名下，证号为苏（2017）如皋市不动产权字第001938号。此后，原被告及中介方李蓉叶为房屋尾款未付及被告未能结清物业费等问题发生多次微信联系，原被告之间发生较大分歧，协商未果，两原告遂于2017年11月向本院起诉，要求判如所请，并申请财产保全。 另查，案涉房屋的不动产登记证书及钥匙在两原告处，案涉房屋在两原告控制下，至今未正式交付给两被告使用。 审理过程中，案涉房屋的中介方经办人李蓉叶向本院反映：我从2009年开始做中介，原告王剑是我以前同事，他的秀水庭别墅A10幢02室房屋挂在网上，我就帮他出售。被告何晓云看中了房子就约他们来谈。他们在庭审中陈述的买房过程基本是事实，合同是我提供的格式文本，一般购房合同都是这个范本。合同上的款清交房就是款付清之后才可以交付房屋，因卖方不可能无限期等买方贷款，所以本合同约定的是7月20日最后交款时间，因为本案是毛坯房，所以款清和交房可以一天进行。主要交房前有一个物业费的问题，本案主要问题是卖方想用承诺书的方式将这个物业费缴纳，但被告并不接受。2017年7月初被告就将钱准备好，让我联系原告交接，但原告没有同意将物业费结清，所以就产生矛盾了，直至原告起诉前，我一直在做双方工作，但是因为原告一直要求被告承担违约金使得双方未能协调成功。关于存量房买卖合同，并不是原被告双方商谈的合同，是为了过户少交税由我提供的交易所网上备案的格式合同，关于本案的违约责任没有额外谈，因为合同有约定。原告对此质证认为从李蓉叶的谈话可以证明双方的合同应以2017年6月7日签订的为准，且款清交房是指房屋的交付以款清为前提，同时两原告已经将房屋过户到被告名下，法律上已经交付，物业费是否结清不影响所有权。另外李蓉叶单方所说按照未付款项承担日千分之一的违约金，无原告签字认可且与合同约定不符。被告质证认为法院与李蓉叶的谈话可以证明款清及交房可以一天内进行，合同约定2017年7月20日付款，意味着交房时间也可以在当日。但合同约定原告交房前需将相关费用结清，但原告并未将这些费用结清。正是原告未能结清费用，导致双方矛盾产生，笔录中确认了被告在2017年7月初就将房款准备好，并主动联系中介办理房屋交接，因原告作为先履行合同一方未在规定时间内履行义务才导致被告未在规定时间在交付款项。对于存量房买卖合同是事实，对于违约金也是约定按照未付款为基数计算。 审理中，依原告方申请，本院依法进行诉讼保全，对案涉房屋进行了查封并对两被告的银行存款进行了冻结。被告祝鑫、何晓云于2018年4月8日将原告主张的购房欠款84.8万元汇至本院执行款账户，两原告同意违约金的计算截止日期至2018年4月8日止。 以上事实，有原被告及委托代理人的陈述、购房买卖合同、补充协议、欠条、民事裁定书、缴款书以及谈话笔录等证据在卷作证，可以认定。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，并对合同当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，履行义务时应当遵循诚实信用原则。本案中，原、被告双方于2017年6月7日签订的房屋买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。被告已按该合同履行了部分付款义务，原告亦已按照约定履行了办理产权变更登记的手续，故双方应按上述合同继续履行义务。关于被告抗辩的双方在之后签订的存量房买卖合同中变更了房款数额，无事实和法律依据，本院不予采纳。关于给付房款及办理交房的先后顺序，根据合同及补充协议约定，结合市场交易习惯，且双方对于付清余款有明确履行时间，故被告应先将款项付清，原告再将房屋交付给被告使用。被告辩称的给付房款及交付房屋应当同时进行，无事实和合同依据，本院不予支持。现双方结账后被告尚欠原告购房款84.8万元，两被告出具欠条确认欠款事实，但却未能按照合同约定的期限履行义务，构成违约，故原告主张被告给付尚欠的84.8万购房款，于法有据，本院予以支持。因两被告审理中已履行上述欠款给付义务，两原告可凭有效手续领取。 关于违约金，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，原被告双方在合同中约定如乙方不能按期付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房地产，每逾期一日由违约方向对方给付相当于上述房地产价款千分之一的滞纳金。该条实则是约定了因一方违约产生损失赔偿的计算方法，该违约金性质主要用于守约方因对方违约造成的损失的弥补。因被告未能及时履行剩余房款84.8万元的给付义务，实际造成了原告逾期收款的利息损失，现原告主张按照合同约定的房屋总价款为基数按照年利率24%的标准主张违约金，被告提出该计算标准偏高要求调整，本院准许。原被告双方通过中介方达成房屋买卖合同，并在合同中约定交房日期为款清交房（双方协商2017年7月20日前付清余款），同时卖方需在将房屋正式交付给买方前有将水电煤气、有限电视费及物业费等费用结清的义务，被告抗辩中介方当时提出付款与交房可以在同一天进行，被告之所以未能按时付款是因原告违约，自2017年7月双方发生争议起至目前为止被告方均未将案涉房屋的物业费结清以便交付房屋，该辩解与原、被告当庭陈述及中介公司经办人李蓉叶在本院反映的合同磋商过程具有一定的吻合性，本院认为原告未能按照诚实信用原则履行双方的合同，亦存在一定的责任，故本院根据审理查明事实并结合双方履行合同的实际情况及原告的实际损失综合考虑，酌定以被告未付款84.8万元为基数按年利率12%计算的违约金。因原被告双方均表示继续履行合同，且该房屋已办理产权过户登记手续，为减少讼累，被告履行给付义务后，原告有义务将案涉房屋达到合同约定的交付条件，并交付给被告使用。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、被告祝鑫、何晓云给付原告王剑、黄祁斌违约金73044.16元（以84.8元为本金，自2017年7月21日起至2018年4月8日止，按年利率12%计算），于本判决生效后立即履行。 二、驳回原告王剑、黄祁斌的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费12280元、保全费5000元合计17280元，由两被告负担（此款原告已垫付，两被告在履行判决给付义务时一并给付两原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交本案上诉案件受理费12280元（该院户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65，开户行：中国银行南通市濠南路支行）。 审 判 长  马 跃 代理审判员  宗爱萍 人民陪审员  曹梅芳 二〇一八年四月十六日 见习书记员  陈 娟