福建省莆田市荔城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0304民初5164号 原告：林双全，男，1978年10月27日出生，汉族，农民，住所福建省莆田市秀屿区。 委托诉讼代理人：蔡娴、陈冬霞，福建百中律师事务所执业律师。 被告：莆田市华港房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市荔城区。统一社会信用代码。 法定代表人：林华清，总经理。 委托诉讼代理人：庄伟军，男，1987年7月27日出生，汉族，公司员工，住所福建省福清市。 原告林双全与被告莆田市华港房地产开发有限公司（以下简称华港公司）因商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年10月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告林双全的委托诉讼代理人蔡娴，被告华港公司的委托诉讼代理人庄伟军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林双全向本院提出诉讼请求：1.华港公司立即退还林双全公共维修资金11532.28元；2.华港公司立即退还林双全多收取的费用20213.3元；3.由华港公司承担本案的全部诉讼费用。诉讼过程中，林双全增加诉讼请求：华港公司立即支付给林双全自2015年10月1日起至2016年8月31日止的逾期办证违约金75635.18元。事实和理由：林双全购买华港公司开发的位于莆田市荔城区xxx路东侧、编号为xx号地块上建设的第xx幢xx号房屋，房款总价为1153228元。《商品房买卖合同》附件六：补充协议（一）约定，由华港公司统一办证，税费由林双全承担。林双全向华港公司交纳公共维修资金11532.28元。后华港公司通知办理商品房交接手续。2011年12月2日，林双全再次向华港公司交纳相关代收费用共计49044元，包括公共维修基金11532.28元及办理房产证、土地证等费用。华港公司承诺多还少补。根据莆田市建设局莆建房[2007]xx号文件，按购房款2%的比例交纳维修资金，在购房时交纳一半，另一半待业主委员会成立后，由业主委员会向业主代收。设立物业维修资金专户，由市房地产主管部门代为管理。2017年12月28日，莆田市住房和城乡建设局作出莆建物[2017]xx号《莆田市住房和城乡建设局关于及时归还东城一号小区业主住宅专项维修资金的通知》，通知华港公司将其中1%上缴莆田市住宅专项维修资金专户，还有另外1%维修资金仍截留在华港公司……现要求华港公司及时如数退还截留的住宅专项维修资金。根据政策规定，业主只需缴纳1.5%的契税。故此，林双全需要缴纳的契税为：1153228×1.5%=17298.42元。华港公司应返还林双全多收取的费用为：49044-17298.42-11532.28=20213.3元。华港公司无理拒不偿还款项。《商品房买卖合同》中未约定因出卖人原因导致逾期办证违约金的计算方式，根据相关法律规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。2011年12月2日，华港公司与林双全办理商品房交接手续。2016年8月31日，林双全才取得不动产权证。故华港公司应当支付逾期办证违约金为（336/365）×7.125%×1153228元=75635.18元。 华港公司辩称，一、逾期办证是政府政策造成的，并非是华港公司造成的，林双全诉求华港公司支付逾期办证违约金无事实和法律依据，华港公司不应支付逾期办证违约金，且该主张已超过诉讼时效。二、华港公司依法收取公共维修资金，不存在不当收取和非法收取情况，理由如下：1.《商品房买卖合同》附件六：补充协议（一）第四条约定，林双全应当缴纳2%的公共维修资金。2.华港公司依法代为收取费用交由莆田市住宅专项维修资金专户，收取该费用时业主委员会尚未成立且存在公修，导致部分公共维修资金尚未移交给莆田市住宅专项维修资金专户，故林双全要求退还无依据。三、关于交易费、办证等费用，在扣除林双全应当缴纳的费用后，法院认为不应当收取的，其承诺如数返还。理由如下：华港公司代林双全向各部门缴纳费用有：契税34568.64元、转移登记费80元、交易手续费404.88元、交易发证手续费100元、土地登记费、工本费100元、预存电费500元、公共维修资金11532.28元。综上所述，林双全的诉求无事实和法律依据，请求依法驳回。 林双全、华港公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据：身份证复印件1份、工商登记信息复印件1份、《商品房买卖合同》复印件1份、购房款发票1份、房屋所有权证书1份、土地使用权证书1份、《莆田市住房专项维修资金个人缴存凭证》复印件1份、《代扣税、费收据》1份、《莆田市住房和城乡建设局关于及时归还东城一号小区业主住宅专项维修资金的通知》复印件1份、《关于要求尽快予以业主结清相关费用的通知》复印件1份；NO.xxx票据、（141）闽地证xxx、NO.xxx票据、户主姓名及对应的办证费用明细表各1份。上述证据来源合法，内容真实，本院予以确认并在卷佐证。 对华港公司提供的、林双全持有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.《莆田市人民政府关于印发莆田市旧城改造和新建住宅小区配套幼儿园建设管理规定的通知》复印件、《莆田市人民政府办公室关于全市住宅小区配套幼儿园建设使用进度滞后处理意见的通知》复印件各1份，相关文件中记载“xxx……幼儿园已建但未与住宅小区同时竣工验收交付使用的项目，限于2016年5月31日前完成竣工验收并明确幼儿园举办者，确保2016年8月份正常招生。对逾期竣工验收交付使用的项目，规划部门不予办理住宅小区规划条件核实，住建部门不予办理项目竣工验收备案，不动产登记部门不予办理不动产权属登记，企业不得参加房地产用地招拍挂出让……”等，均与涉案商品房逾期办证的违约责任无关联性，故本院不予确认。 2.发票号码为xxx的发票1份，根据相关规定，因交易手续费属于转让方应承担的费用，不属于华港公司代林双全交纳的费用项目，故该证据与本案无关联性，本院不予确认； 3.地产交易交款通知单1份，可与华港公司提供的其他证据相互印证，经与原件核对无误，本院予以确认。 根据林双全、华港公司陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2011年3月8日，华港公司与林双全签订《商品房买卖合同》（合同编号为xxx）,约定林双全以总价款1153228元向华港公司购买“xx小区”第x幢x层xx号商品房一套（房屋登记坐落于莆田市荔城区xx街道xx街xx号x号楼x梯xx室）。上列合同第十四条关于产权登记的约定：出卖人(即华港公司)应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人（即林双全）。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人书面提出退房要求之日起30日内将买受人已付款退还给买受人，并按╱%利率付给利息，同时按已付款的╱%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的╱%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。上列合同附件六：补充协议（一）约定，买受人所购商品房的产权证由买受人委托出卖人统一办理，办理产权证的所有税费由买受人承担，在交房时由买受人预交给出卖人（此项税费按相关部门的收费标准代为预收，多还少补）……买受人应按照莆田市建设局关于执行建设部、财政部《住宅共用部位、共用设施维修基金管理办法》的实施意见（莆建局[2007]xx号）缴纳专项维修基金。华港公司于2011年3月9日向林双全出具金额为353228元的购房款发票一份，剩余款项系按揭贷款。2011年12月2日，华港公司将涉案商品房交付给林双全，并向林双全出具《代扣税、费收据》一份，记载：华港公司收林双全购买“xx”xx号楼xxx房公共维修基金及办理房产证、土地证等相关代收费用49044元，并注：1.以上收取费用为暂收费用，最终收费标准以相关部门收取为准，实行多还少补；2.以上收取费用的正式发票或凭证待相关部门出具后，可凭此收据到公司财务部兑换。2014年4月21日，涉案商品房的房屋所有权转移登记至林双全名下；2016年8月31日，涉案商品房的国有建设用地使用权转移登记至林双全名下。庭审中，林双全、华港公司对下列事实无异议：《代扣税、费收据》中的11532.28元用于交纳公共维修资金。截止目前，华港公司已代林双全交纳契税34568.64元、转移登记费80元、土地登记发证费100元，尚未将已收取的公共维修资金11532.28元缴存入涉案商品房公共维修资金专户。 另查明，2017年11月9日，莆田市荔城区住房和城乡建设局作出荔城建综[2017]xx号《关于要求尽快予以业主结算相关费用的通知》，通知华港公司：业主多次投诉称东城一号项目交房时，华港公司收取了3%的契税，按照政策规定，业主只需缴纳1.5%的契税，华港公司表示等房产证办理出来后予以退还多收的契税，但至今未予以结算退还代缴契税后的余款……（一）关于物业维修基金问题，根据2007年8月19日市建设局出台的《莆田市建设局关于执行建设部、财政部的实施意见》（莆建房[2007]xx号）文件，凡2007年9月1日（以《商品房买卖合同》登记备案为准）以后开发的商品房在预（销）售时，售房单位应该按维修资金缴纳标准，与购房者签订有关维修资金交纳约定，并按购房款2%的比例交纳维修资金。规定的维修资金交纳标准在购房时交纳一半，另一半待业主委员会成立后，由业主委员会向业主代收。该物业维修资金缴纳至市房地产主管部门设立的物业维修资金专户，由市房地产主管部门代为管理。请华港公司于收到文件起30日内将代收代缴的另外1%物业维修基金按照要求上缴至市住建局物业维修资金专户或者退还给业主。（二）关于代收契税余款以及其他相关费用结算问题，请华港公司于收到文件30日内按照相关政策规定以及合同约定，通知业主予以结清相关费用，多还少补。2017年12月28日，莆田市住房和城乡建设局作出莆建物[2017]xx号《莆田市住房和城乡建设局关于及时归还东城一号小区业主住宅专项维修资金的通知》，通知华港公司：其开发的位于荔城区东城一号小区，已交房多年且成立了业主委员会，该小区业主委员会及部分户业主反映购买商品房时，按购房款2%的比例交纳住宅专项维修资金，华港公司将其中1%上缴莆田市住宅专项维修资金专户，还有另外1%维修资金仍截留在华港公司……现要求华港公司及时如数退还截留的住宅专项维修资金，退还结果在一个月之内向全体业主公布，并在2018年1月28日前将处理结果反馈莆田市住房和城乡建设局物业科。 本院认为，林双全与华港公司签订的《商品房买卖合同》及合同附件六：补充协议（一），双方意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。华港公司向林双全收取公共维修资金11532.28元，但截至目前尚未提供相关发票，故林双全主张华港公司退还公共维修资金11532.28元，符合双方的约定，本院予以支持。林双全主张华港公司退还多收取的费用20213.3元，因华港公司在《代扣税、费收据》中约定以上费用为“暂收费用，最终收费标准以相关部门收取为准，实行多还少补”，且华港公司提供的证据仅可证实其已代林双全交纳涉案商品房的契税34568.64元、转移登记费80元、土地登记发证费100元，故经核算：华港公司尚应退还暂收费用49044元-公共维修资金11532.28元-契税34568.64元-所有权转移登记费80元-土地登记发证费100元=2763.08元。华港公司辩称其代为交纳了其他相关费用，但未提供有效证据予以佐证，应承担举证不能的法律后果，故对该辩解意见本院不予采纳。林双全已向华港公司付清涉案商品房的购房款，双方确认于2011年12月2日办理涉案商品房的交接手续。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，华港公司应于涉案商品房交付使用后60日内向当地房屋权属登记机构办理涉案商品房所有权初始预登记，在交付使用后90日内为林双全取得涉案商品房的房屋权属证书。2014年4月21日，涉案商品房的房屋所有权转移登记至林双全名下；2016年8月31日，涉案商品房的国有建设用地使用权转移登记至林双全名下，故华港公司逾期代为林双全申请办理房屋权属证书已构成违约，应承担相应的违约责任。鉴于林双全与华港公司对《商品房买卖合同》第十四条违约金约定的理解不同，林双全又未能举证证明逾期办证所造成的实际经济损失，根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，结合审判实践，本院酌定逾期办理房屋权属证书的违约金按日万分之一计算。林双全主张华港公司支付逾期办证违约金75635.18元，经核算：华港公司应以已付购房款1153228元为基数自2015年10月1日起至2016年8月31日止按日0.01%向林双全支付违约金，即38748.46元。华港公司辩称逾期办证未造成相应实质性损失及逾期办证系政府政策变动所致、不属于出卖人的原因，但其提供的证据不足以证实存在免除或减轻逾期办证的违约责任事实，故对上述辩解意见本院均不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第三十九条、第四十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、莆田市华港房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内向林双全返还代收的公共维修资金11532.28元； 二、莆田市华港房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内向林双全返还《代扣税、费收据》中多收取的费用2763.08元； 三、莆田市华港房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内支付给林双全逾期代为申请办理坐落于福建省莆田市荔城区xx街道xx街xx号x号楼x梯xx号商品房《不动产权证书》的违约金38748.46元； 四、驳回林双全的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2448元，减半收取计1224元，由莆田市华港房地产开发有限公司负担563元，由林双全负担661元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审判员  何志强 二〇一八年十二月十八日 书记员  陈赛芬 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -9-