福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽01民终10242号 上诉人（原审被告、反诉原告）：永泰县上一房地产开发有限公司，住所地福建省永泰县樟城镇南湖路**（工会大厦**）。 法定代表人：刘必东，总经理。 委托诉讼代理人：何山，福建建达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈彧，福建建达律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：董世灵，男，1981年6月26日出生，汉族，住福建省永泰县。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：赵亦钗，女，1984年2月20日出生，汉族，住福建省永泰县。 上述二被上诉人共同委托诉讼代理人：吴浩，北京市盈科（福州）律师事务所律师。 上诉人永泰县上一房地产开发有限公司（以下简称上一公司）因与被上诉人董世灵、赵亦钗商品房销售合同纠纷一案，不服福建省永泰县人民法院（2018）闽0125民初1940号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上一公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一、上一公司已申请一审法院向有关部门调取案涉房屋所在楼栋业主违章搭建、产权冻结的行政处罚决定书及由此导致上一公司无法取得竣工验收备案登记、办证拖延的相关会议纪要，但一审法院未予准许，违反法定程序，亦导致本案事实认定错误。二、由于案涉房屋所在楼栋业主违章搭建导致首次备案登记迟延，属于《商品房买卖合同》补充协议第八条第3款约定的“因为其他非出卖人自身原因（包括但不限于相关部门办理迟延或暂不予办理）导致未能按约定时间备案”的情形，上一公司依约无需因此承担违约责任，该期间的逾期办证违约金不应由上一公司承担，应予以扣除。三、一审判决错误分配了举证责任，本案应由董世灵、赵亦钗承担逾期办证所导致实际损失金额的相应举证责任。四、根据《商品房买卖合同》约定，上一公司办理案涉房屋产权备案登记的起始时间为商品房交付使用后的365日内，而根据上一公司提交的物业费收款收据，董世灵、赵亦钗于2016年1月6日才正式接收房屋，上一公司逾期办理产权备案登记的起始时间应为2017年1月7日，一审判决认定为2016年12月30日是错误的。五、董世灵、赵亦钗一审庭审中自认上一公司已于《商品房买卖合同》约定的交房时间前向其发出书面交房通知书，而董世灵、赵亦钗直至2016年1月6日才正式接收房屋，上一公司依约有权向董世灵、赵亦钗计收相应天数的钥匙保管金。六、一审法院在上一公司与其他业主之间的商品房销售合同纠纷案件中，将业主方提交的物业费收款收据记载的时间作为认定业主实际接收房屋的时间，但在本案董世灵、赵亦钗故意隐瞒不提交物业费收款收据的情况下，以上一公司提交的物业费收款收据具有滞后性为由不予采纳，是错误的。七、一审判决认定的逾期办证违约金数额过高，二审应予以合理调整。 董世灵、赵亦钗辩称，请求驳回上一公司的上诉请求。一、上一公司申请调取的证据与本案没有关联性，一审法院不予准许是正确的。二、本案业主不存在违章搭建，若其他案外业主存在违章搭建，也与本案没有关联性，亦不能证明该违章搭建导致本案办证时间拖延，上一公司主张应扣除案涉房屋所在楼栋业主违章搭建导致首次备案登记迟延期间的逾期办证违约金，应不予支持。三、一审法院对于上一公司逾期办证违约金数额的认定及举证责任的分配是正确的，上一公司认为违约金过高主张调整，但未提供任何证据佐证。四、上一公司提供的证据并不能证明董世灵、赵亦钗逾期提交办证所需资料、费用和应补交的房价款，上一公司主张董世灵、赵亦钗支付违约金没有事实和法律依据。五、董世灵、赵亦钗按约接收房屋，物业费收款收据的开具时间具有滞后性，不能以此证明董世灵、赵亦钗逾期接收房屋，上一公司无权向董世灵、赵亦钗计收钥匙保管金。一审法院对上一公司逾期办理产权备案登记的起始时间认定正确。 董世灵、赵亦钗向一审法院起诉请求：1.判令上一公司向董世灵、赵亦钗支付迟延办理房屋权属证书的违约金，每日按已付购房款897766元×0.01%计算，从2016年12月30日计至2018年7月23日，违约金总计51173元；2.由上一公司承担本案的诉讼费用。 上一公司向一审法院反诉请求：1.判令董世灵、赵亦钗向上一公司支付至实际收房之日钥匙保管金350元（按每日50元的标准，自2015年12月30日计至2016年1月6日）；2.判令本案全部诉讼费用由董世灵、赵亦钗承担。 一审法院认定事实：2013年10月21日，董世灵、赵亦钗与上一公司签订了《商品房买卖合同》及《合同补充协议》等相关附件，约定董世灵、赵亦钗向上一公司购买位于永泰县樟城镇樟树坂的日出东方第20号楼6层604单元号房，建筑面积为119.91平方米。其中，套内建筑面积98.65平方米，公共部位共有分摊建筑面积21.26平方米，每平方米7487元，总价为897766元。签约当日董世灵、赵亦钗应支付277766元作为首付款，余款620000元向银行办理按揭贷款。《商品房买卖合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任约定“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人已付款的月息2％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之五[该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率]的违约金”；第十一条交接约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住房质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用。买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：自出卖人发出的“交房通知”上注明的交房日期截止日起，不论买受人是否有验收或使用该房产，均视同出卖人已按本合同约定的条件交付房屋，该房屋的义务、风险随之转移给买受人，该房屋的相关费用，包括各项税费，以及自交付之日起的物业管理费和任何其他杂费应由买受人承担，因此造成出卖人损失或给出卖人增加的其他费用由买受人承担；买受人每逾期一日接收房屋买受人向出卖人支付钥匙保管金50元”；第十四条关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01％向买受人支付违约金”；双方另在附件六还就《商品房买卖合同》进行补充协议，其中第一段“买受人已详细阅读和理解了出卖人与买受人签订的《商品房买卖合同》的文本内容，……”；第八条约定“《商品房买卖合同》第十四条之补充约定：1.出卖人与买受人经协商同意将《商品房买卖合同》第十四条约定修改为出卖人应当在商品房交付并由买受人接收后365日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付给买受人。2.在《商品房买卖合同》中出卖人关于办理产权证的全部责任和义务仅限于：按时将需由出卖人提供的办理该商品房所在楼宇或项目的初始登记所需资料（即办理产权主件或大产权证备案所需资料）报送产权登记机关备案。出卖人履行上述义务后，即视为出卖人履行完毕产权登记中的全部合同责任和义务。3.如因为其他非出卖人自身原因（包括但不限于相关部门办理迟延或暂不予办理等），导致未能按约定时间备案，则《商品房买卖合同》第十四条有关产权登记备案时间相应顺延，出卖人并不需因此承担违约责任。4.买受人须在出卖人送达通知后七日内将办理产权所需的有关资料、费用和应补交的房价款送交出卖人，由出卖人统一向房管部门申请办理该商品房的产权证书。买受人如逾期提交上述办证资料、费用和应补交的房价款，自逾期之日起每日按购房款总额的万分之五向出卖人支付违约金，同时《商品房买卖合同》第十四条有关产权登记备案时间相应顺延”；附件六补充协议最后一段“买受人特别声明：买受人已与出卖人就《商品房买卖合同》及本补充协议协商取得一致，买受人已认真审阅了《商品房买卖合同》及其附件（包括本协议）之全部条款，并已清楚理解其含义，自愿同意接受”。2013年10月21日，董世灵、赵亦钗支付首付款277766元。董世灵、赵亦钗办理按揭贷款支付剩余购房款620000元。2014年3月22日，上一公司出具《销售不动产统一发票（自开）》（发票号码：00429032），金额620000元，款项性质为其他（按揭款）。董世灵、赵亦钗于2018年7月27日诉至一审法院请求判令上一公司支付逾期办证违约金。上一公司于2018年8月21日向一审法院提起反诉，请求判令董世灵、赵亦钗支付钥匙保管金350元。另查，上一公司于2015年12月30日将讼争房屋交付董世灵、赵亦钗使用。 一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。董世灵、赵亦钗与上一公司签订的《商品房买卖合同》及合同附件是双方的真实意思表示，双方在合同及合同附件中已就付款方式及期限、买受人逾期付款的违约责任、交付条件与期限、出卖人逾期交房的违约责任、交接、产权登记等进行了约定，双方应当按照约定全面履行自己的义务。双方当事人于2015年12月30日进行了交房，依照约定上一公司应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由其提供的资料交付董世灵、赵亦钗，然而上一公司却未能完成上述约定事项引发纠纷，上一公司存在违约，应承担违约责任。故一审法院对上一公司逾期协助办理产权备案登记的起算时间认定为2016年12月30日，截止时间认定为上一公司办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由其提供的资料交付给董世灵、赵亦钗之日。上一公司反诉请求董世灵、赵亦钗支付至实际收房之日钥匙保管金350元。因上一公司提交的《收款收据》具有滞后性，不足以证明董世灵、赵亦钗逾期接收房屋，且董世灵、赵亦钗对《收款收据》证明的接收房屋时间有异议，故一审法院不予支持。上一公司关于法院应结合讼争房屋所涉楼栋实际情况，依法扣除由于业主自身原因导致办证拖延的时间，对上一公司逾期协助办理产权备案登记的具体违约时间进行综合认定的辩称理由，因无法律事实依据，一审法院不予采纳。另对上一公司请求调整逾期办证违约金数额和损失赔偿额的计算方法，应当由主张调整的一方就违约金过分高于或低于的损失承担举证责任，否则应承担不利后果，故一审法院对上一公司未提供证据佐证的此主张不予支持。为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项的规定，判决：一.永泰县上一房地产开发有限公司于本判决生效之日起六十日内向董世灵、赵亦钗支付从2016年12月30日起按每日0.01％的标准以897766元为基数计付逾期办证违约金至2018年7月23日止共570天，计51173元；2018年7月24日起至永泰县上一房地产开发有限公司办理房屋所有权初始预登记及将办理权属登记需由其提供的资料交付给董世灵、赵亦钗之日止的逾期办证违约金于截止日后六十日内付清；二.驳回董世灵、赵亦钗的其他诉讼请求；三.驳回永泰县上一房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1079元，减半收取计539.5元，由永泰县上一房地产开发有限公司负担；反诉受理费25元，由永泰县上一房地产开发有限公司负担。 二审中，上一公司向本院提交：1.永泰县城建监察大队对案外人作出的通告一份、20#楼现场照片四张；2.董世灵、赵亦钗等22户业主的《福建省新建商品住宅使用说明书》、《福建省新建商品住宅质量保证书》。本院经审查认为，1.上一公司未提交通告及照片的原件核对，且该通告系对案外人作出，并非针对董世灵、赵亦钗，亦无法证明案外人的违建行为系导致案涉房屋延迟办理不动产权登记的原因，本院不予采纳；2.董世灵、赵亦钗对22户业主的《福建省新建商品住宅使用说明书》、《福建省新建商品住宅质量保证书》真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。 根据在案证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，关于是否存在非上一公司原因导致逾期办证的情形及是否应对逾期办证违约金予以调整的问题。上一公司主张由于案涉房屋所在楼栋业主违章搭建导致首次备案登记迟延，属于非因出卖人原因导致未能按约定时间备案的情形，此期间的逾期办证违约金应予以扣除，但上一公司提交的照片，不足以证明系因业主违章搭建导致首次备案登记迟延，应承担举证不能的不利后果，对上一公司该主张，本院不予采纳。上一公司未能在约定时间内办理房屋所有权初始登记，应依约承担相应的违约责任。上一公司主张合同约定的逾期办证违约金过高、要求调整，作为主张调整的一方，其应就违约金过分高于造成的损失承担举证责任，但上一公司未对此进行举证，其关于应由董世灵、赵亦钗对逾期办证造成的损失进行举证及调整逾期办证违约金的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。 关于上一公司逾期办证违约金的起算时间问题，也即董世灵、赵亦钗实际收房时间问题。上一公司主张实际收房时间应以上一公司提交的物业费收款收据载明的时间为准。本院认为，收款收据的开具时间存在一定的滞后性，不能证明案涉房屋在董世灵、赵亦钗缴纳物业费之前未进行过交接，且董世灵、赵亦钗对以该时间作为收房时间不予认可，一审判决依据上一公司向董世灵、赵亦钗发出的《交房通知书》上的交房时间认定双方实际交接房屋的时间为2015年12月30日，并依据双方合同关于“出卖人应当在商品房交付并由买受人接收后365日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记”的约定，认定上一公司逾期办证违约金的起算时间为2016年12月30日，并无不当。上一公司主张一审判决对实际收房时间及逾期办证违约金起算时间认定错误，缺乏依据，本院不予采纳。鉴于此，上一公司以其提交的物业费收款收据上的时间主张董世灵、赵亦钗逾期收房，董世灵、赵亦钗应向其支付钥匙保管金，亦证据不足，本院不予采纳。 关于一审法院对上一公司的调查取证申请未予准许是否违反法定程序的问题。上一公司申请一审法院调取的是其所主张的因业主违章搭建造成首次登记迟延的相关会议纪要等，不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第二款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十四条规定的当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，一审法院对其调查取证申请未予准许，符合法律规定。 综上所述，上一公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下: 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1079元，由永泰县上一房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 杰 审判员 吴筱洲 审判员 张 敏 二〇一八年十二月二十七日 法官助理陈奇 书记员王惠