福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽05民终6670号 上诉人（原审被告）：泉州东华百希达发展有限公司，住所地福建省泉州市洛江区万安工业开发区。 法定代表人：苏碧山，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘伟平，福建双鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡伶偲，福建双鼎律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：林灿飞，男，1980年9月28日出生，汉族，住福建省泉州市惠安县。 被上诉人（原审原告）：肖素琼，女，1981年10月5日出生，汉族，住福建省泉州市惠安县。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：康琼红，福建尚品律师事务所律师。 上诉人泉州东华百希达发展有限公司（以下简称东华百希达公司）因与被上诉人林灿飞、肖素琼商品房预售合同纠纷一案，不服福建省泉州市洛江区人民法院（2018）闽0504民初1435号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 东华百希达公司上诉请求：撤销泉州市洛江区人民法院（2018）闽0504民初1435号民事判决，发回重审或改判驳回林灿飞、肖素琼在原审时对东华百希达公司提出的全部诉讼请求；本案全部诉讼费用（包括但不限于案件受理费、财产保全费等）由林灿飞、肖素琼承担。事实和理由：一、原审判决认定事实不清，林灿飞、肖素琼未按约履行支付购房款的义务，东华百希达公司不构成逾期交房，无需支付逾期交房违约金：1.根据林灿飞、肖素琼在一审中提供的《个人贷款借款借据》可知，中国银行股份有限公司泉州鲤城支行于2017年9月11日才为林灿飞、肖素琼购买的房屋发放贷款，2016年11月2日时林灿飞、肖素琼仅支付了首付款342480元，尚未将购房款支付完毕，原审判决以总房款为基数计算逾期交房违约金明显不妥。2.林灿飞、肖素琼逾期支付购房款已构成违约，林灿飞、肖素琼于2017年9月11日才将购房款支付完成，根据上述合同约定及《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，在林灿飞、肖素琼未付清购房款之前，东华百希达公司享有先履行抗辩权，未交房不构成违约，根据合同约定东华百希达公司有权拒绝交房，不承担逾期交房的违约责任，无需支付林灿飞、肖素琼逾期交房违约金，即使构成违约，逾期交房违约金也应从购房款全部付清之次日（即2017年9月12日）起算；二、原审判决认为“买受人在办理交房手续时缴纳专项维修资金，不构成违约。本案中，诉争房屋尚未通过竣工验收，不符合合同约定的交付条件，东华百希达公司未能在约定的交房时间将房屋交付林灿飞、肖素琼使用，已经违约，依法应承担相应的违约责任，其以林灿飞、肖素琼未缴纳专项维修资金为由逾期交房，理由不充分，不予采纳。”我们认为该认定实属错误，请求二审法院依法予以纠正。在双方签订的《商品房买卖合同》中，专项维修资金的缴纳时间只与“合同确定的具体交房时间”有关，这一时间是明确约定的，因此，缴交专项维修资金的时间也是明确的，不存在着以“交付条件、交房手续”为前提条件，缴交专项维修资金与“交付条件、交房手续”无关，根据合同约定何时达到交付条件，是否达到交付条件，并不是判断购房者是否应当缴纳专项维修资金的先决条件或前提条件，原审判决违背双方当事人的合同约定，错误解读与理解“交付条件、交房手续”与“专项维修资金缴交”的因果关系或关联性问题实属错误，请求二审法院予以纠正；三、原审判决未将商品房买卖合同签订前所发生的工期延期天数计入顺延交房天数，认定东华百希达公司已构成逾期，认定事实与适用法律错误，请求二审法院予以纠正，并据实顺延天数，驳回林灿飞、肖素琼的全部诉求。 林灿飞、肖素琼辩称，林灿飞、肖素琼虽在2017年9月11日才得到中国银行贷款按揭审批，但时间拖比较久均是因为东华百希达公司因资金紧张、未能将款项存入预售专用监管账户，导致林灿飞、肖素琼银行按揭审批无法通过。因此，林灿飞、肖素琼在本案中没有逾期支付购房款的违约行为。专项维修资金一审判决有陈述过了，双方在合同补充协议第五条林灿飞、肖素琼应在交房时间内向东华百希达公司缴纳专项维修资金，时至今日，东华百希达公司未将该房产交付林灿飞、肖素琼。因此，林灿飞、肖素琼缴交专项维修资金的前提条件未形成。 林灿飞、肖素琼向一审法院起诉请求：判决东华百希达公司支付自2016年8月31日起至2018年4月30日止逾期交房违约金共计67350元，并按每日112.25元的标准计算支付自2018年5月1日起至实际交房日止逾期交房违约金。 一审法院认定事实：林灿飞、肖素琼与东华百希达公司于2015年11月28日签订《商品房买卖合同》及附件六《合同补充协议》。《商品房买卖合同》约定：林灿飞、肖素琼向东华百希达公司购买位于泉州市洛江区万荣街以南、吉源南街以北汇龙·大江盛世B区2号楼801号商品房，成交金额为1122480元。第八条约定：出卖人应当在2016年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：出卖人逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之零点五的违约金，合同继续履行；逾期交房超过180日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起到实际交付之日止，出卖人每日向买受人按已付款的万分之一支付违约金。第十八条约定：专项维修资金由买受人按有关规定缴交，于2016年3月31日前缴交到房地产行政主管部门委托的商业银行监管账户上。《合同补充协议》第四条约定：如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：因政府行为(如政府通知停工、政府公共重要活动或交通管制等造成施工延误等)以及市政配套设施延期或不完善而导致工程延期；遇日降雨量10㎜以上降雨、六级以上大风（含六级）、台风及其他自然灾害；停水、停电及其他突发事件而导致工程延期的（以相关部门提供或公示资料为准），若发生上述可以延期的事实，出卖人无需另行通知买受人。有异议的买受人可在交房时向出卖人提出查阅相关事实的要求，出卖人应当给予配合；买受人应付清总房款，违约行为产生的违约金、房屋物业管理费的相关费用、专项维修资金等，以及其他应付的所有费用后方可办理房产交接手续。否则，出卖人有权拒绝交房且不承担逾期交房违约责任。第五条约定：买受人应于合同约定的交房时间按产权建筑面积向出卖人缴纳专项维修资金，该专项维修资金出卖人在办理预售许可证时由出卖人代买受人缴纳，因此买受人在办理交房手续时应一次性归还给出卖人，出卖人另行开具专项维修资金代收款收据给买受人。合同及补充协议签订后，林灿飞、肖素琼已向东华百希达公司支付全部购房款。庭审中，东华百希达公司确认诉争房产尚未通过竣工验收，林灿飞、肖素琼确认尚未缴纳专项维修资金。上述事实，有双方当事人的陈述，林灿飞、肖素琼提供的《商品房买卖合同》、付款凭证，东华百希达公司提供的《停水检修施工统计表》、《天气证明》、《天气资料分析报告》、《紧急通知》等证据佐证，予以确认。 一审法院认为，林灿飞、肖素琼与东华百希达公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。1.关于东华百希达公司是否应承担违约责任问题。虽然《商品房买卖合同》第十八条约定，买受人应按有关规定于2016年3月31日前缴交专项维修资金，但双方又在《合同补充协议》第五条约定，买受人应于合同约定的交房时间向出卖人缴纳专项维修资金，出卖人在办理预售许可证时由出卖人代买受人缴纳，买受人在办理交房手续时应一次性归还给出卖人。上述约定存在矛盾，视为约定不明，格式合同应作出不利于制作者的解释。对于买受人未缴纳专项维修资金的，出卖人在办理预售许可证时应由出卖人垫付缴纳，买受人在办理交房手续时归还出卖人。买受人在办理交房手续时缴纳专项维修资金，不构成违约。本案中，诉争房屋尚未通过竣工验收，不符合合同约定的交付条件，东华百希达公司未能在约定的交房时间将房屋交付林灿飞、肖素琼使用，已经违约，依法应承担相应的违约责任，其以林灿飞、肖素琼未缴纳专项维修资金为由逾期交房，理由不充分，不予采纳；2.关于东华百希达公司可顺延交房的天数问题。双方约定东华百希达公司应于2016年8月31日前交房，又约定了东华百希达公司可据实延期交房的情形，包括遇停水、日降雨量10㎜以上降雨、六级以上大风（含六级）、台风等。根据东华百希达公司提供的泉州市自来水有限公司出具的《洛江万安自来水停水检修施工统计表》、泉州市气象信息服务中心出具的《天气证明》、《天气资料分析报告》、泉州市洛江区建设工程质量安全监督站出具的《紧急通知》，及一审法院依职权调取的泉州市洛江区行政执法局《建筑施工噪声污染行政指导意见书》，结合东华百希达公司关于中考、高考一年各4天需停工的意见，可知从2015年11月28日合同签订之后至合同约定的交房日期2016年8月31日止停水、中雨以上降雨、六级以上大风、台风、中高考，合计50天（已扣除重复天数），故东华百希达公司因天气等可延期交房50天，其可将交房时间延长至2016年10月20日。另据东华百希达公司提供的资料，可知自2016年9月1日起至2016年10月20日止出现上述可延期天数12天，故东华百希达公司可延长至2016年11月1日交房,故东华百希达公司可延期交房至2016年11月1日；3.关于逾期交房违约金如何计算问题。依约定，东华百希达公司应于2016年11月1日前将符合合同约定条件的商品房交付给林灿飞、肖素琼使用，但东华百希达公司至今未交付商品房，应承担相应逾期交房的违约责任。双方约定，交房逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已付款万分之一的违约金。故东华百希达公司应向林灿飞、肖素琼支付自2016年11月2日起至东华百希达公司将符合双方合同约定条件的商品房交付之日止按已付款1122480元的日万分之一计算的逾期交房违约金。综上所述，本案诉争房产尚未通过建设、设计、施工、监理等单位联合竣工验收，尚未符合交付条件。东华百希达公司未能在约定的交房时间将房屋交付林灿飞、肖素琼使用，已经违约，依法应承担相应的违约责任。双方约定了交房顺延情形，东华百希达公司可据合同约定延长交房时间。林灿飞、肖素琼的诉讼请求一审法院予以部分支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、泉州东华百希达发展有限公司应向林灿飞、肖素琼支付自2016年11月2日起至泉州东华百希达发展有限公司将符合《商品房买卖合同》约定条件的商品房交付之日止按已付款1122480元的日万分之一计算的逾期交房违约金（判决生效之前的违约金于判决生效后十日内一次性支付，判决生效之后的违约金每满一年支付一次，若未满一年则按实际天数于交房时支付）；二、驳回林灿飞、肖素琼其他的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1484元，减半收取计742元，由林灿飞、肖素琼负担78元，泉州东华百希达发展有限公司负担664元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：诉争房屋的楼盘建筑已于2018年2月9日通过“五方”验收，2018年7月17日通过建设工程消防验收，即日起具备交房条件。东华百希达公司于2018年7月26日邮寄通知林灿飞、肖素琼于2018年8月4日至8月7日交接房。房屋至今仍未交接。东华百希达公司曾致林司桥等47位业主《商品房买卖合同登记备案情况告知函》，对因公司出现短暂资金紧张，未能及时报送房地产管理处登记备案，望各位业主给予谅解备案配合办理，林灿飞、肖素琼在购房者栏签字盖指模。一审法院认定的本案其他事实正确，本院依法予以确认。 本院认为，一审法院认定在一审期间诉争房产尚未通过建设、设计、施工、监理等单位联合竣工验收，尚未符合交付条件，应承担逾期交房的合同约定违约责任，判决东华百希达公司支付林灿飞、肖素琼逾期交房自2016年11月2日起至商品房交付之日止按已付款1122480元的日万分之一计算的逾期交房违约金。有事实和法律依据。鉴于二审期间新证据证明诉争房屋具备交付条件，东华百希达公司通知林灿飞、肖素琼于2018年8月7日前交接房，逾期未交属于林灿飞、肖素琼的责任。因此本院认定逾期交房的违约期间为2016年11月2日起至2018年8月7日止。故一审判决应予以调整。 综上所述，泉州东华百希达发展有限公司的上诉请求部分成立，予以支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 撤销福建省泉州市洛江区人民法院（2018）闽0504民初1435号民事判决； 泉州东华百希达发展有限公司应向林灿飞、肖素琼支付自2016年11月2日起至2018年8月7日止按已付款1122480元的日万分之一计算的逾期交房违约金（判决生效之后十日内一次性支付）； 驳回林灿飞、肖素琼一审的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一、二审案件受理费各1484元，由泉州东华百希达发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  李金凤 审判员  黄有志 审判员  郑玉蒜 二〇一八年十二月二十二日 书记员  陈威鸿 附：本案适用的主要法条 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： …… （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； …… 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。