南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0113民初4421号原告：莫然，男，汉族，1983年11月24日生，住江苏省南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：莫来荣（系原告莫然父亲），男，汉族，1955年8月4日生，住江苏省南京市鼓楼区。原告：姜天玥，女，汉族，1987年3月4日生，住江苏省南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：姜新立（系原告姜天玥父亲），男，汉族，1958年3月8日生，住江苏省南京市玄武区。以上二原告共同委托诉讼代理人：汪恩华，江苏天听律师事务所律师。被告：南京恒工房地产开发有限公司，统一社会信用代码：913201006673666924，住所地江苏省南京市栖霞区迈皋桥创业园1-342号。法定代表人：张方明，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨焘，江苏法德永衡律师事务所律师。原告莫然、姜天玥与被告南京恒工房地产开发有限公司（以下简称恒工公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月9日受理后，依法由审判员朱悦适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告莫然的委托诉讼代理人莫来荣、原告姜天玥的委托诉讼代理人姜新立、二原告共同委托诉讼代理人汪恩华，被告恒工公司的委托诉讼代理人杨焘到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告莫然、姜天玥向本院提出如下诉讼请求：1、判决被告立即交付坐落于南京市栖霞区××单元××室房屋（以下简称案涉房屋）；2、被告赔偿拖延办理购房手续期间的租金12万元（5000元/月×24个月）；3、被告支付迟延交房违约金（自2017年4月28日至实际交房日止按总房款每天万分之三，约957.30元/天）；4、撤销《恒基金满庭样板房出售合同补充协议》第2条；5、被告返还精装修款90万元；6、判决被告承担本案全部诉讼费用。二原告在法庭辩论终结后，要求增加诉讼请求：1、被告支付租房损失135000元（5000元/月×27个月）；2、被告支付机动车车位违约金（按已收车位价款135000元每天万分之三计算至实际交付之日止）；3、被告承担拆除房屋破旧装饰物人工费（按实际费用支付）。因上述二原告增加的诉讼请求超出了法律规定的期间，故本院不予处理。事实和理由：二原告为购置婚房，于2014年10月21日在被告处选定了作为样板房（现房）的案涉房屋。2014年10月27日，被告向二原告出具了可售房源确认单，明确二原告以按揭付款方式购买案涉房屋、建筑实测面积258.21㎡、购买总价430万元、购买单价16653.11元、成交价410万元（优惠20万元）、毛坯价格签约、补充协议签约精装修。2014年10月28日，二原告向被告支付了定金2万元。双方原约定是在2014年11月3日签订合同，因案涉房屋为物业用房需要产权置换，原告多次向被告的负责人催交房屋，在产权置换的过程中都是原告陪着被告的办事人员去相关部门办理的。2017年1月13日，被告要求原告在补充协议上先签字再办理正式合同，迫于无奈，原告签了字。后按照约定的交房时间，被告并未向原告交房。后原告发现，案涉房屋的现状并非合同约定精装修的交付标准。故原告诉至法院，请求判如所请。被告恒工公司辩称，案涉房屋是现房销售的房屋，现房在销售时随时可以交付，原告作为买受人在购买房屋时对房屋的现状予以认可。补充协议明确约定如买受人履行全部付款义务后在没有收到收房通知时应自行办理房屋接收手续。由于原告单方无理拒收，被告于2017年7月13日以书面形式向原告发出入伙通知书，原告在收到入伙通知书后至今仍拒绝接收。原、被告之间在2014年10月21日签订的选房单及2014年10月27日签订的可售房源确认单只是双方就房屋标的物、总价、价格构成进行约定，且选房单上写的是姜新立的名字，两份文件不是房屋买卖合同也不是房屋认购书，并没有约定双方签约时间，被告不存在因拖延交付给原告造成损失的情况。原告既提出延期交付的违约责任，又要求退还装修款，系重复主张。《恒基金满庭样板房出售合同补充协议》系双方充分磋商以后缔结，是双方真实意思表示，不具备撤销的条件。原告最后一笔款项的贷款在2017年6月7日下款，在原告未付清款项前是可以不向原告交付房屋。合同约定违约金的标准是万分之一，原告主张被告按照万分之三支付违约金没有合同依据。补充协议对于精装修没有约定。综上，请求法院依法驳回原告诉请。经审理查明，案涉房屋原为该小区样板间。2014年10月21日，二原告以案外人姜新立名义就案涉房屋与被告签订《恒基•九珑天誉（金满庭）选房单》一份（选房单客户签字载明为姜新立、被告的置业顾问载明为郑某）。2014年10月27日，二原告就案涉房屋又与被告签订《恒基•九珑天誉（金满庭）可售房源确认单》一份，该确认单载明：“客户姓名：莫然、姜天玥，定金：2万元，付款方式：按揭付款，建筑实测面积：258.21㎡，购买总价：430万，购买单价：16653.11元，成交价410万，毛坯价格签约，补充协议签约精装修”。2014年10月28日，二原告向被告支付了定金2万元。2015年12月24日，原、被告之间签订了《南京市机动车位销售专用合同》，后二原告按约支付了车位款购买了金宁新路8号A区地下车库负一层145号车位并办理了145号车位的产权证书。2016年8月24日，被告因原告的申请内部形成《恒基•九珑天誉客户特殊要求申请表》一份，该申请表载明:“申请客户姓名：莫然、姜天玥，确认单位：4幢101室，公示价：430万，目前成交价：410万（目前享受单价优惠20万元），交付标准：精装，认购金：已付2万元，认购协议：现售无认购协议，申请内容：延期付款，兹有客户莫然、姜天玥于2014年10月27日认购恒基九珑天誉4幢101室，原定于2014年11月3日签约，因当时九珑天誉项目样板间物业用房未能及时置办，导致客户一直无法签约，现客户申请于2016年9月30日付三成首付123万元。营销中心意见、跟进部门意见、营销部总监批复、项目负责人批复均为同意、请领导批示”。2017年1月13日，原、被告先签订了《恒基金满庭样板房出售合同补充协议》（以下简称《样板间补充协议》），后于当日再签订了《南京市商品房现售合同》。《样板间补充协议》约定：“出售方：恒工公司（甲方），买受方：莫然、姜天玥（乙方），1、乙方所购房屋为甲方恒基金满庭项目销售推广之用的样板房，房屋总价为3190959.18元，装修价为909040.82元，合计410万元。乙方声明其在签署原合同、本补充协议前已经视察过该房屋及其所在场地，对该房屋及室内装修等现有状况充分了解并表示满意。2、乙方同意在本协议生效后，除本协议另有规定之外，不得以任何理由对该房屋的室内装修部分（包括但不限于装修之外任何部分的颜色、式样、规格、质量等）提出异议或要求甲方予以更换、补偿、赔偿、维修等。3、乙方应于签订原合同当日向甲方支付房屋首期款并一次性支付装修全部价款。4、乙方应于支付首期款当日，先行签署本协议，本协议签订后再签署原合同。5、乙方逾期付款的，甲方可按照房屋总价款每天1%追究乙方相应违约责任，并可顺延该房屋交付的时间。6、如原合同解除或失效，则本协议解除或失效”。《南京市商品房现售合同》约定：“出卖人：（甲方）恒工公司；买受人：（乙方）莫然、姜天玥；定金及其处理办法：乙方应于2014年10月27日前向甲方支付定金2万元，签订本合同时，抵充合同首付款；计价方式与价款：单价12358元/平方米，总价款3190959.18元；付款方式、时间和迟延付款的责任：商品房抵押贷款方式，买受方须于2017年1月13日之前支付首付款960959.18元，除首期房款外，剩余房款金额223万元，由买受方申请办理银行按揭。贷款银行按约发放贷款的，贷款金额实际支付至甲方账户的日期，视为乙方实际付款的日期；房屋交付时间、条件和迟延交付的责任：甲方应于2017年4月28日前向乙方交付该商品房，甲方迟延交付该商品房的，应承担下列违约责任，但乙方解除本合同的除外，按照已收价款的万分之三/天计算，向乙方支付迟延期间的违约金；房屋交付和接收手续：该商品房具备第六条第二款约定的交付条件后，甲方应当在确定的交付日期前7天，书面通知乙方办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。甲方通知确定的交付日期应当给乙方必要的准备时间和必要的方便。甲、乙双方签署商品房交接单，交接钥匙后即为交付。该商品房已满足交付条件，但乙方收到甲方书面交房通知后，拒绝接收该商品房或未如期办理交接手续的，乙方按每天50元向甲方支付逾期交接期间的违约金，该房屋损毁、灭失的风险自书面交房通知确定的交付日起由乙方承担。乙方未如期履行责任，乙方以非法定或约定事由拒绝收房的，自甲方通知的交付日起视同已交付”。二原告于当天支付了装修款909040.82元及首付款960959.18元（含定金2万元冲抵首付款）。2017年5月16日，南京市国土资源局向二原告下发了案涉房屋的不动产权证书。2017年7月13日，被告向二原告发出《恒基•九珑天誉（金满庭）入伙通知书》（落款被告、加盖南京恒学房地产有限公司公章）通知交付，2017年7月14日二原告至案涉房屋发现案涉房屋原有的家具、空调、电器等已被被告搬走，并存在墙体渗水、墙纸脱落、地下室渗水等现象，故原告拒绝接收案涉房屋。在审理过程中，本院曾至案涉房屋进行查验并查明：案涉房屋现留有西门子冰箱一台、灶具、嵌入式的微波炉及消毒柜各一台、安装完毕的抽水马桶及浴缸若干个、简易洗手柜一个、吊灯若干。案涉房屋现存多处家具、电器、装饰画等拆卸后的打孔痕迹，并存在严重的墙体发霉、地板起翘、背景墙残缺、墙纸脱落及地下室渗水等现象。庭审中，对于有争议的事实：围绕案涉房屋的交付标准，二原告举证了案涉房屋认购时精装修的照片证明应以此为交付标准，举证了被告销售员郑某证人证言证明认购时被告许诺以现有的精装修标准交付，并申请案外人小区业主冯某出庭作证证明被告在2015年上半年拆除了案涉房屋的部分装修物，二原告还提交了装修清单复印件证明案涉房屋原有的装修标准及应以此标准交付。被告认可案涉房屋照片的真实性，但坚持二原告在2017年1月13日签订合同时就已知晓案涉房屋当时的状况，原、被告双方就精装修交付标准应以《样板间补充协议》的约定就现状进行交付，被告否认郑某、冯某证人证言及装修清单复印件的真实性。围绕案涉房屋的交付时间，被告另举证了《合同补充协议》，并称该协议中第9条第2款约定了房屋交付的补充规定。因该份《合同补充协议》中未有被告的签名及盖章，对于此份证据本院不予采信。综上，对于有争议的事实，本院认定如下：案涉房屋原有装修为家具、电器齐全（包括空调等电器），在2014年10月份，二原告认购案涉房屋时，被告销售员郑某向二原告告知以案涉房屋现有的现状交付。2015年，被告对案涉房屋的部分装修物进行了拆除。上述事实，有双方当事人陈述、《南京市商品房现售合同》、《样板间补充协议》、证人证言、发票、收据、《恒基•九珑天誉（金满庭）选房单》、《恒基•九珑天誉（金满庭）可售房源确认单》、《南京市机动车位销售专用合同》、《恒基•九珑天誉客户特殊要求申请表》、《恒基•九珑天誉（金满庭）入伙通知书》等证据在卷佐证，本院予以认定。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告双方于2014年10月份签订的《恒基•九珑天誉（金满庭）选房单》、《恒基•九珑天誉（金满庭）可售房源确认单》仅为二原告对案涉房屋的认购，并未产生案涉房屋所涉买卖的法律关系。而原、被告之间于2017年1月13日签订的《南京市商品房现售合同》及《样板间补充协议》，该合同系双方当事人真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，该合同依法成立且合法有效。二原告主张撤销《样板间补充协议》第二条的约定，因案涉房屋自二原告于2014年10月份起认购时起空置至今，二原告主张2017年1月13日《样板间补充协议》系在他处签订即二原告在签订该合同前后并不知晓案涉房屋状况，被告对此也无证据进行反证，被告作为案涉房屋的开发商充分知晓案涉房屋的具体情况，而在合同约定时并未向二原告充分告知，作为优势地位的被告在与原告签订《样板间补充协议》时，该合同显失公平。现原告主张撤销《样板间补充协议》第二条的约定，本院予以支持。关于二原告主张被告退还装修款90万元，就案涉房屋精装修的交付标准问题，二原告举证了案涉房屋认购时的照片、被告置业顾问郑某及小区业主冯某的证人证言和装修清单证明案涉房屋的精装修交付标准包含的内容，而被告则坚持2017年1月13日签订两份合同时，二原告已充分知晓案涉房屋的状况。因合同载明的交付标准为精装修，且被告并无证据证明案涉房屋的精装修交付标准即为2017年1月13日时的现状，被告亦无证据证明二原告已对案涉房屋于2017年1月13日的现状充分知晓并确认，故本院认定案涉房屋精装修的标准应为2014年10月二原告认购时的装修标准。案涉房屋在2014年10月二原告认购时，系装修考究、电器家具完备的样板房，水电路畅通，被告销售顾问郑某亦在证人证言中陈述当时告知二原告“现状交付”。老百姓对于房屋精装修的认知，必然是一个温馨的、满意的居所，并能在装修后即行入住。但案涉房屋的现状是墙体发霉并多处孔洞、地板起翘、背景墙残缺、墙纸脱落、地下室渗水，室内仅留有部分不可拆卸的家具、电器，无有任何即行入住的可能性。基于上述原因，综合本案证据，本院对二原告主张被告退还装修款90万元的诉请予以支持。关于房屋交付，因被告于2017年7月13日以《恒基•九珑天誉（金满庭）入伙通知书》（落款被告、加盖南京恒学房地产有限公司公章）的形式已通知了二原告接收案涉房屋，二原告也已于2017年7月14日至案涉房屋。虽二原告称入伙通知书并非明确的交房通知书、落款也并非被告公章，但入伙通知书的内容已明确了案涉房屋交付的相关事项且二原告也自认收到该通知书后进入了案涉房屋，只是因案涉房屋的精装修交付存在严重瑕疵致二原告不同意接收，故本院对二原告主张被告立即交付案涉房屋的诉讼请求不予支持。关于二原告主张被告自2014年10月起拖延办理购房手续期间的租金12个月共计24万元，因2014年10月二原告认购了案涉房屋，并缴纳了定金2万元。在2014年10月至2017年1月，二原告如明确表示放弃购买，可以适用定金罚则向被告主张，但二原告坚持选择购买案涉房屋并于2017年1月13日与被告签订了《南京市商品房现售合同》和《样板间补充协议》，同日向被告缴纳了首付款（定金抵充首付款）及装修款，现上述两份合同合法有效，应作为原、被告之间权利义务关系的依据，故原告的此项主张于法无据，本院不予支持。关于二原告主张被告支付延迟交房的违约金，因《南京市商品房现售合同》约定了交房时间为2017年4月28日，同时2017年7月13日被告业已向二原告书面通知交房事宜。《南京市商品房现售合同》还约定了原告的贷款银行按约发放贷款的，贷款金额实际支付至被告账户的日期，视为原告实际付款的日期，该商品房已满足交付条件，但原告收到被告书面交房通知后，拒绝接收该商品房或未如期办理交接手续的，原告按每天50元向被告支付逾期交接期间的违约金，该房屋损毁、灭失的风险自书面交房通知确定的交付日起由原告承担。《样板间补充协议》中则约定原告逾期付款的，被告可按照房屋总价款每天1%追究原告相应违约责任，并可顺延该房屋交付的时间。现被告抗辩二原告贷款银行最后一期贷款在2017年6月7日付清所以被告有权顺延交付时间，而二原告并未提交反证予以证明，考虑到商品房的现售性质及房款的全额付款时间，故本院对原告的此项诉讼请求亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十五条第一款第二项、第五十八条、第六十条、第一百二十条之规定，判决如下：一、撤销原告莫然、姜天玥与被告南京恒工房地产开发有限公司于2017年1月13日签订的《恒基金满庭样板房出售合同补充协议》中第二条的约定。二、被告南京恒工房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内退还原告莫然、姜天玥装修款90万元。三、驳回原告莫然、姜天玥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费40568元，减半收取为20284元，由原告莫然、姜天玥负担3000元，被告南京恒工房地产开发有限公司负担17284元（此款原告已预交，本院不予退还，由被告于本判决生效之日起十日内直接给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员 朱 悦二〇一八年四月八日书记员 沈易茜