呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2018）内0105民初1092号原告：内蒙古新大新房地产开发有限公司。法定代表人：付志忠，总经理。委托诉讼代理人：王春林，北京策略（呼和浩特）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晓凤，北京策略（呼和浩特）律师事务所律师。被告：宋文明，住呼和浩特市。原告内蒙古新大新房地产开发有限公司（以下简称新大新公司）与宋文明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月29日立案后，依法适用简易程序，于2018年3月12日公开开庭进行了审理。原告新大新公司的委托诉讼代理人王春林、王晓凤，被告宋文明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新大新公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付剩余购房款127,980元；2.被告支付2012年10月1日至2018年1月25日逾期利息187,721元以及自2018年1月26日起至清偿之日止，以127,980元为基数，年利率24%计算的逾期利息。事实和理由：2012年9月4日，原、被告签订《商品房购买协议》，约定被告购买呼和浩特市金桥开发区炼油厂生活区对面美地家园6#-310室的房屋，总价为342,576元，并约定了付款方式。因案涉房屋手续仍在办理，无法申请银行贷款，被告与原告协商，就余款支付问题签订《补充协议》。《补充协议》第五条约定，如被告未能按本协议规定日期付款，每逾期一日，被告向原告支付应付款项千分之三的违约金。签订上述二协议后，被告支付了首付款202,576元，原告将房屋交付于被告。然而，到《补充协议》约定的付款时间，被告并未向新大新公司及时、足额支付余款，仅在2014年10月24日支付了12,020元，剩余127,980元至今未付。原告认为，双方签订的《商品房购买协议》及《补充协议》系双方的真实意思表示，双方都应依约履行自己的义务。原告已向被告交付房屋，但被告未依约支付剩余款项，其违约行为给原告造成了较大的经济损失,请求法院支持原告的诉讼请求。宋文明辩称，第一，《商品房购买协议》及《补充协议》因缺乏《商品房销售管理办法》第十六条规定的内容，应为预约合同，原告不能依据预约合同请求被告支付剩余购房款，只能等五证办理齐全、双方签订本约合同之后，被告支付剩余购房款。第二，被告等业主就类似案件已经提起再审，正在等待结果。第三，并非被告拒不缴纳房款，被告认为原告的首要任务是配合相关部门办理土地手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据--《商品房购买协议》、《补充协议》、收据，本院予以确认并在卷佐证。2012年9月4日，新大新公司（卖方）与宋文明（买方）签订《商品房购买协议》一份，约定美地家园位于呼和浩特市××区对面，房号6#-310室，建筑面积78㎡，单价4392元，总价342,576元；付款方式为分期付款，签订协议当日付202,576元，2013年6月30日付2万元，余款12万元作分期付款。2012年9月4日，新大新公司（甲方）与宋文明（乙方）签订《补充协议》一份。第一条约定，乙方已付甲方房款202,576元，2万元2013年6月30日付，尚有12万元购房款未付；第三条约定，乙方将剩余款项按月向甲方指定账户支付3973元，还款日期为每月5日前，还款时间自2012年10月1日开始至2015年9月1日结束，共计36个还款月，利息不计入购房款内；第七条约定，本协议为《商品房购买协议》的补充协议，与《商品房购买协议》具有同等法律效力，本协议条款与《商品房购买协议》中的条款有相抵触之处，以本协议为准。2012年9月4日，新大新公司出具收据一张，载明收到宋文明购房款202,576元；2014年10月24日，新大新公司出具收据两张，载明收到宋文明购房款共计12,020元。另外，新大新公司及宋文明均认可，新大新公司已将案涉房屋交付给宋文明使用。对当事人有争议的证据，即呼和浩特市赛罕区经济计划贸易局文件（2004年9月16日）、呼和浩特市赛罕区人民政府文件（2004年7月9日）、呼和浩特市规划局文件（2006年5月22日）、《呼和浩特市挂牌出让国有土地使用权成交确认书》（2008年10月17日）、呼和浩特市人民政府市长办公会议纪要（2008年4月1日）、《国有建设用地使用权出让合同》（2015年12月24日）、征地款相关收据11份、呼和浩特市赛罕区省道102征地拆迁建设总指挥部文件（2008年11月12日）、《协议书》（2009年6月2日）、转让费收据12份及借条2份、2012年7月10日"公告"、呼和浩特市处理建设项目历史遗留问题和解决群众回迁安置问题领导小组办公室文件（2016年6月18日、2016年8月2日）、内蒙古新大新房地产开发公司业主入住花名册、（2016）内0105民初8005号民事判决书、（2017）内01民终1504号民事判决书。本院对其中的政府或政府部门文件、人民法院生效判决、《呼和浩特市挂牌出让国有土地使用权成交确认书》、《协议书》、《国有建设用地使用权出让合同》的真实性予以确认，该证据能够如实反映本案所涉项目的立项、开发以及土地手续的办理过程，故本院对其关联性予以确认。依据该证据，本院查明以下事实：2004年7月9日和2004年9月16日，呼和浩特市赛罕区人民政府和呼和浩特市赛罕区经济计划贸易局分别向呼和浩特市人民政府和呼和浩特市发改委做出报告文件，就包括本案所涉地块在内的"省道102线赛罕区段金桥开发区南入口至大黑河桥约2.5公里的道路及两侧"的改造、建设事宜进行上报。2006年5月22日，呼和浩特市规划局向呼和浩特市土地收购储备拍卖中心作出《关于兴安南路以东、102省道以南地块及102省道以东、城市南三环路以北两地块规划设计条件批复》，就本案所涉地块的规划设计条件予以批复。2008年3月27日，呼和浩特市人民政府召开市长办公会暨市土地管理委员会会议，并形成《关于研究国有土地使用权招拍挂中有关问题的市长办公会议纪要》，就包括本案所涉地块在内的相关土地遗留问题的解决提出了明确意见。2008年10月17日，呼和浩特市土地收购储备拍卖中心和呼和浩特市福灵房地产开发有限公司（以下简称福灵公司）签订《呼和浩特市挂牌出让国有土地使用权成交确认书》，由福灵公司竞得位于"102省道以南、兴安南路以东"、宗地编号为"呼土收储挂[2007]100-3号"的72.46亩的国有土地使用权，宗地用地性质为"居住兼容商业"，成交地价款为20,288,814元。2009年6月2日，福灵公司（甲方、转让人）与新大新公司（乙方、受让人）签订《协议书》，约定甲方转让给乙方的项目位于呼和浩特市金桥开发区，转让项目土地占地面积约为33.6亩，四至为北至102省道、南至计生委职工住宅、西至24米规划路、东至内蒙古技术监督局住宅地界。转让价格为2260万元；甲方同意在乙方缴纳了约定的转让价款后将土地交付给乙方；甲方负责取得该宗土地的使用权，并将土地使用权证及相关手续过户给乙方等。且新大新公司就该《协议书》中转让价款的履行情况提交相关票据予以证明。2015年12月24日，呼和浩特市国土资源局（出让人）与福灵公司（受让人）签订《国有建设用地使用权出让合同》，出让宗地编号为"呼土收储挂[2007]100-3号"，坐落于"102省道以南、兴安南路以东"，出让价款为20,288,814元。新大新公司就该出让价款的支付情况提交相关票据予以证明。上述证据综合证明，福灵公司通过招拍挂方式竞得了案涉土地并与呼和浩特市国土资源局签订了《国有建设用地使用权出让合同》，该地块上现建有"计生委住宅小区（众和家园）"和本案所涉"美地家园"等房地产项目，"美地家园"系新大新公司通过与福灵公司签订《协议书》的方式受让部分国有土地使用权并开发建设的项目。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定，商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。在商品房买卖合同法律关系中，房地产开发企业的主要义务为保证房屋竣工并向买受人转移房屋所有权，买受人的主要义务则为依约按时向房地产开发企业交付购房款。具体到本案中，新大新公司已将房屋建成并实际交付给宋文明使用，宋文明亦已交付了部分购房款，合同内容和主要合同义务均已开始实际履行。故本案所涉合同并非双方当事人就将来事项进行磋商、规划的预约合同，应认定为本约合同。因案涉房屋已为现房并实际交付，故其合同效力不受是否取得商品房预售许可证的约束。新大新公司提交的证据能够证明其为取得案涉房屋的国有土地使用权已履行了相应的义务，房屋的相关手续亦在积极办理之中。而之所以形成"房屋建成并交付后补办相应手续"的不正常状态，除新大新公司自身原因外，主要还是由于当时特殊的开发、建设背景造成的，该区域内同时开发建设的项目大多存在同样的问题，而作为历史遗留问题，政府相关部门亦在积极处理、解决。故本院认为，案涉合同截至目前尚不具备法定的生效条件，可参照认定为效力待定。在此状态下，宋文明选择接收并使用房屋，应视为对房屋现状的认可。同时，作为合同相对方，宋文明在合同订立及履行过程中，应尽到基本的审查义务和注意义务，并有权选择是否购买、接收或使用。但其在订立合同、交纳部分购房款以及接收、使用房屋时，均未就合同效力、案涉房屋的状态等问题提出异议，亦未积极主张权利，在新大新公司要求其支付房屋剩余价款时，却以此作为抗辩理由，显然有失诚实信用，亦不符合公平原则，故本院对此不予支持。需要特别说明的是，即使认定案涉合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。在双方当事人并未要求互相返还，且宋文明继续占有、使用案涉房产的情况下，宋文明亦应依照"折价补偿"原则向新大新公司支付剩余购房款。故关于新大新公司主张宋文明支付剩余购房款的诉讼请求，事实清楚、于法有据，本院予以支持。关于新大新公司主张宋文明按照年利率24%支付逾期付款利息的诉讼请求，本院认为，基于上文认定的付款义务，本院酌定宋文明向新大新公司支付以欠付购房款为本金，自新大新公司起诉之日（2018年1月29日）至宋文明实际支付之日，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算的利息。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告宋文明于本判决生效之日起十五日内向原告内蒙古新大新房地产开发有限公司支付剩余购房款127,980元及利息（以127,980元为本金，自2018年1月29日起至实际给付之日止，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算）；二、驳回原告内蒙古新大新房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取3018元（原告已预交），由原告负担1588元，由被告负担1430元。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 李丽萍 二〇一八年四月十七日书记员 王桢清