江苏省南京市浦口区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏0111民初10188号 原告：江苏金禾贸易有限公司，住所地在南京市浦口区沿江街道京新社区服务中心二楼。 法定代表人：金加宝，执行董事。 委托诉讼代理人：孙建春，北京市炜衡（南京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：于莽，北京市炜衡（南京）律师事务所律师。 被告：任慧，女，1982年8月11日生，汉族，住南京市浦口区。 原告江苏金禾贸易有限公司（以下简称金禾公司）与被告任慧房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年12月21日立案受理后，依法由审判员王宠俊适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金禾公司委托诉讼代理人孙建春、于莽及被告任慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金禾公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的租赁合同、补充协议及空调电费补充协议；2.判令被告支付原告拖欠的租赁保证金92892元；3.判令被告支付自2017年12月18日至其迁出之日期间的租金；4.判令原告有权没收被告的全部租赁保证金；5.判令被告支付原告自2017年5月18日起至其迁出之日期间的电费；6.判令被告支付原告因被告违约而支出的律师费9000元；7.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年9月1日，原、被告签订《租赁合同》及《补充协议》，约定原告将位于南京市浦口区柳州东路189号京新广场二层F2-04、F2-06、F2-08（共计509平方米）商铺租赁给被告使用，租赁期限自2016年10月10日至2022年10月9日，租金557355元/年。根据双方《补充协议》，被告应于合同签订后5日内支付原告租赁保证金139338元，被告至今尚拖欠租赁保证金92892元。根据双方合同及2017年9月5日签订的《空调电费补充协议》，被告应按季度支付原告空调电费18324元，但被告至今尚拖欠两个季度的空调电费36648元。根据合同约定，被告应支付免租期内的物业管理费15000元，综上，为维护原告的合法权益，请求判如所请。 被告任慧辩称，1.不同意解除合同，所有费用我们同意缴纳，但不同意原告单方制定的价格，我租赁的房屋空调一直是坏的，还存在漏水现象，但原告一直没有予以维修；2.对支付租赁保证金92892元无异议；3.因原告提出诉讼，我们自2017年12月18日至今没有缴纳房租，我们同意按照合同约定的标准交纳，但原告主张交纳至迁出之日，我们认为合同没有解除，我们也没有要求迁出。另外，原告主张商场2017年5月18日开业，我们不认可，因为没有达到合同约定的70%开业率，到目前为止商场还没有达到该开业率，我们是2017年6月17日正式营业的；4.因本案现在没有得到合理的解决，原告提出没收租赁保证金不合理，且不是我们违约在先，原告无权没收租赁保证金；5.我们不欠原告电费，电费是充卡的，空调电费一开始跟我们约定是独立结算，后来单方制定0.8元/平方米/天，我们对原告单方制定的空调电费不认可，在此期间原告多次用不合法的手段威逼我们签订空调电费补充协议，我们要求与原告协商解决空调电费的事情；6.我们没有违约，空调到目前为止是坏的，不能正常使用，我们多次提出要整改空调原告都不予理睬，本案诉讼是原告不与我方协商解决问题引起的，诉讼费和律师费不应由我方承担。 本院经审理认定事实如下：2016年9月1日，原告金禾公司（甲方）与被告任慧（乙方）签订南京京新广场商铺租赁合同，该合同通用条款约定：“1.1.9‘租赁保证金’是指乙方按本合同之约定向甲方缴纳的用于保证履行本合同中乙方所有义务而向甲方缴纳的款项，在符合本合同第4.2条规定时甲方将该款项退还乙方；4.1若乙方违反本合同的规定，则甲方有权以租赁保证金抵付乙方所欠款项及甲方损失赔偿，或按本合同约定没收租赁保证金；4.5租赁期内有关该商铺的水费、电费、燃气费、通讯费等公共事业费用由乙方承担，乙方应按本合同约定和甲方书面通知要求支付上述费用；7.2甲、乙双方同意，由下列情形之一的，一方有权书面通知另一方解除合同。同时违约方应按本合同约定承担违约责任：7.2.6乙方逾期支付租金或本合同规定的其它任何应付款项超过十五天的；8.2租赁期间，甲方不及时履行本合同约定的维修、养护责任，致使商铺毁损、灭失，造成乙方或/和第三方财产损失或人身伤害的，甲方应承担赔偿责任；9.3甲方按本合同约定行使合同解除权的，乙方已支付的所有保证金、租金（无论该等租金所对应的租赁期间是否届满）等款项均不予以退还；9.4在租赁期内，乙方逾期支付本合同约定的应交款项的，每逾期一天，则应按逾期之款项的0.1%支付滞纳金。逾期支付上述任何款项超过7天的，甲方有权经提前1个工作日通知乙方后停止有关能源、设施、设备等的供应或禁止有关使用，因此造成的一切后果由乙方自行承担，甲方对乙方采取停止有关能源、设施、设备等的供应或禁止有关使用的措施后，不免除乙方缴纳相关款项的义务；19.6本合同受中国法律管辖和解释。与本合同有关的争议，双方应先通过友好协商解决。协商解决不成的，双方同意将共提交该商铺所地在人民法院诉讼解决，违约方承担守约方因主张权利产生的律师费等”。专用条款约定：“20.1甲方商场座落于江苏省南京市浦口区柳洲东路189号，由甲方自主决定名称为京新广场；20.2甲方出租给乙方的商铺是座落在甲方商场内第二层编号为F2-04、F2-06、F2-08的商铺；20.3甲乙双方同意，该商铺用于计算租金及其他费用的租赁面积为509平方米；21.1乙方向甲方承诺，租赁该商铺用于经营艺术类培训品类东方童品牌；22.1甲方应于2016年10月10日（约定交付日）向乙方交付该商铺；22.3甲方享有自约定交付之日起150天的交付宽限期。乙方同意，甲方在交付宽限期内交付该商铺，不承担违约责任；22.4该商铺的租赁期为六年（即自2016年10月10日至2022年10月9日止），自交付日起计算；23.2租金按照先付后用的原则，按年度支付租金，下述租金不含税；乙方首期租金应于本租赁合同签署后5个工作日内支付给甲方，之后每期租金乙方应提前30日向甲方支付。甲方应于收到租金后5个工作日内向乙方提供收据。具体租赁费用金额如下（含物业管理费和空调使用费人民币1.0元/平米/天，中央空调所产生的电费需另行支付）：第一年应付人民币278677.5元、第二年应付人民币557355元、第三年应付人民币557355元、第四年应付人民币601943.4元、第五年应付人民币601943.4元、第六年应付人民币601943.4元；23.3甲乙双方约定，乙方应于本合同签订后5个工作日内，向甲方支付该商铺的租赁保证金人民币139338元；23.5乙方应于双方签署本合同后5日内向甲方交纳物业管理费和空调使用费（人民币1.0元/平米/天），该费用的交纳方式和时间与租金保持一致……上述物业管理费和空调使用费包含在租金中，且不含税；23.6水、电费收费标准（按乙方餐厅的计量表计量）：水费6元/吨、电费1.15元/度”。 同日，原告金禾公司（甲方）与被告任慧（乙方）签订补充协议，对原《租赁合同》的部分条款进行修订或补充，原合同3.2条增加条款：“如甲方商场开业时，商场商铺开业率小于70%（其中包含乙方租赁面积），则免租期顺延；在乙方租满本合同规定的租赁期并遵守本合同各项条款的前提下，甲方同意在租赁期内给予乙方自该交付之日起6个月的免租期，即自2016年10月10日至2017年4月9日（含装修免租期和经营免租期）。免租期期间乙方无需支付租金，但乙方应承担经营免租期内的物业管理费和空调使用费（人民币1元/平米/天），乙方应于开业前5个工作日内向甲方支付该款项”。原合同第23.2条增加条款：“乙方第1年租金总计为人民币557355元，扣除免租期期间的租金人民币278677.5元，故乙方第一年实际应付租金为人民币278677.5元，经营免租期物业费需另行支付”。原合同第32.2条修订为：“租金按照先付后用的原则，第一年按季度支付租金，第二年起按半年支付。首期租金（3个月租金，合计：人民币139338.75元乙方应在双方签署租赁合同后5日内支付给甲方，之后每期租金乙方应提前30日向甲方支付。甲方应于收到租金后向乙方提供相应票据”。原合同第23.3条修订为：“甲乙双方约定，乙方应于本合同签署后5日内，向甲方先支付该商铺的部分租赁保证金人民币46446元，乙方已支付的租赁意向金全额转为部分租赁保证金。剩余租赁保证金人民币92892元于乙方进场装修日起算，第6个月底前交予甲方……”。 上述《商铺租赁合同》及《补充协议》签订后，被告缴纳了首期租金139338.75元、租赁保证金46446元，并于2016年12月16日正式接收商铺（铺位号F2-04、F2-06、F2-08）并开始装修，于2017年2月13日完成商铺装修施工，施工工人撤出场地。 2017年7月12日，原告金禾公司（甲方）与被告任慧（乙方）签订施工完成撤场日期确认书，对以下内容进行确认：“乙方商铺装修施工总计60天，按原租赁合同约定乙方经营免租期为123天（2017年5月18日至2017年9月17日止），正式计租日为2017年5月18日。乙方须于2017年7月19日前向甲方支付物业管理费和空调使用费（中央空调电费需另行支付）总计人民币62607元”。 2017年9月5日，原告金禾公司（甲方）与东方童民族艺术教育（乙方）签订空调电费补充协议，双方对原《租赁合同》的部分内容做出修订或补充，未在该《补充协议》中涉及的，仍以原《租赁合同》约定为准。修订或补充内容如下：“1、根据合同计租日2017年5月18日始至2023年5月17日止，每合同周期按照商铺180天×0.8元×509/㎡，合计费用为73296元，费用按季度支付，费用为18324元，空调电费单价根据市政单价同比例调整，乙方应于签订5个工作日内向甲方支付该款项；2、商场空调主机开启时间为9：30-21：00，如若乙方需要调整门店营业时间，增加空调使用时间相关费用另行协商”。任慧作为乙方代表在该补充协议上签名。 2017年9月4日，任慧出具交费计划，内容为：“本校区因运营和招生困难，故商场相关费用申请安计划交纳：1、免租期内物业管理费剩余30000元于2017年10月15号交完；2、剩余租赁保证金92892元于2017年12月31日交一半，2018年2月28日交剩余部分”。2017年9月5日，任慧出具交费承诺书，内容为：“东方童承诺于2017年9月15日前将物业费剩余部分30000元交完。租赁保证金剩余部分于2017年11月10日前交纳46446元，于2017年12月底交纳剩余部分46446元，空调费电费第一期费用18324元于10月底前交完”。 2017年9月20日，原告向被告发出律师函，向被告催缴租赁保证金、物业管理费、空调电费等费用，并依据《租赁合同》及相关补充协议的约定，通知被告自律师函通知到达之日起与被告解除F2-04、F2-06、F2-08共计509平方米商铺的租赁合同及相关补充协议，要求被告于收到律师函之日将上述商铺归还给原告。庭审中，被告陈述没有收到该律师函，原告未能提交证据证明向被告送达了该律师函。 另，原告金禾公司为本起诉讼共支付律师费9000元，该款已汇至北京市炜衡（南京）律师事务所北京银行股份有限公司南京分行帐户内。 上述事实，有《南京京新广场商铺租赁合同》、《补充协议》、京新广场商铺装修申请表、商铺交付确认书、京新广场商铺装修撤场申请表、施工完成撤场日期确认书、《空调电费补充协议》、交费计划、交费承诺书、律师函、南京银行借记通知、律师费发票及原、被告陈述等证据在卷证实。 本院认为，原、被告签订的《南京京新广场商铺租赁合同》、《补充协议》、《空调电费补充协议》是双方真实意思的表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，当事人均应按约履行各自的义务。本案中，双方的争议焦点为被告拖欠租赁保证金、电费的行为是否构成违约。根据原、被告于2016年9月1日签订的《南京京新广场商铺租赁合同》第23.3条约定：“乙方应于本合同签订后5个工作日内，向甲方支付该商铺的租赁保证金人民币139338元”。后双方在同日签订的《补充协议》中对该条进行了修订，内容为：“乙方于本合同签署后5日内，向甲方先支付该商铺的部分租赁保证金46446元……剩余租赁保证金人民币92892元于乙方进场装修日起算，第6个月底前交予甲方”。根据上述约定，原告主张被告支付剩余租赁保证金92892元的支付期限应为“乙方进场装修日起算至第6个月底前”，结合原告提交的商铺装修申请表，被告装修开始时间为2016年12月16日，因此剩余租赁保证金92892元的最后给付期限应为2017年6月30日前。被告抗辩认为，因空调无法正常使用，且一直未得到解决，为维护自身权利，所以没有按时缴纳租赁保证金。本院认为，如果存在空调无法正常使用的情况，被告可依据合同约定主张原告进行维修和保养，如原告拒绝维修和保养，被告可通过诉讼的方式主张原告承担违约责任。被告不应怠于行使自己的权利，而用拖延缴纳租赁保证金的方法消极处理，因此对该抗辩理由本院不予采信。关于电费，根据双方于2017年9月5日签订的《空调电费补充协议》，空调电费为18324元/季度，于签订协议5个工作日内支付。被告抗辩认为，该《空调电费补充协议》是在受到原告胁迫的情况下签订的。本院认为，当事人应就自已的主张提供相应的证据，被告并未就受胁迫的事实提交证据，因此，对该抗辩理由本院不予采信。综上，被告拖欠租赁保证金、电费的行为，违反《南京京新广场商铺租赁合同》、《补充协议》、《空调电费补充协议》的约定，构成违约。 关于原告的诉讼请求：1.解除原、被告签订的租赁合同、补充协议及空调电费补充协议。本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，根据双方所签《南京京新广场商铺租赁合同》第7.2、7.2.6条约定，被告逾期支付租金或本合同规定的其它任何应付款项超过十五天的，原告有权书面通知解除合同。现被告超过合同约定的期限十五天仍未缴纳租赁保证金及电费，解除合同的条件已成就，原告据此要求解除与被告签订的租赁合同、补充协议及空调电费补充协议符合合同约定及法律规定，本院予以支持。关于合同解除时间，本院认为，当事人依据合同约定主张解除合同，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，原告虽提交律师函证明曾书面通知被告解除合同，但该律师函并无向被告送达的相关手续，无法证明律师函到达被告的时间。因此，本院认定合同解除时间为2018年3月6日原告在庭审中明确主张要求解除与被告签订的租赁合同、补充协议及空调电费补充协议之时。 判令被告支付原告拖欠的租赁保证金92892元。本院认为，原告的该项诉讼请求符合合同约定，被告对数额不持异议，且同意缴纳，故本院予以支持。 判令被告支付自2017年12月18日至其迁出之日期间的租金。本院认为，在原、被告签订的施工完成撤场日期确认书中，双方对经营免租期及正式计租日均进行了确认，其中经营免租金为123天，自2017年5月18日至2017年9月17日。正式计租日为2017年5月18日。根据庭审时被告的陈述，被告已缴纳了首期租金（3个月租金）139338.75元，即被告已缴纳了2017年9月18日至2017年12月17日的租金。2017年12月17日后，涉案房屋仍在被告的占用、使用、控制之下，并未交还原告，因此原告主张被告支付自2017年12月18日至迁出之日期间的租金符合合同约定，本院予以支持。 判令原告有权没收被告的全部租赁保证金。本院认为，根据原、被告所签商铺租赁合同第9.3条约定：“甲方按本合同约定行使合同解除权的，乙方已支付的所有保证金、租金（无论该等租金所对应的租赁期间是否届满）等款项均不予以退还”。原告据此主张没收被告的全部租赁保证金符合合同约定，本院予以支持。 判令被告支付原告自2017年5月18日起至其迁出之日期间的电费。庭审中原告陈述该电费为中央空调电费。本院认为，根据原、被告所签商铺租赁合同4.5条约定：“租赁期内有关该商铺的水费、电费、燃气费、通讯费等公共事业费用由乙方承担，乙方按本合同约定和甲方书面通知要求支付上述费用”。原告据此主张被告支付中央空调电费符合合同约定，对合理部分本院予以支持。关于应支付的空调电费金额，双方在空调电费补充协议中约定空调电费标准为18324元/季度。原告认可自2017年11月28日后停止被告使用商场中央空调，因此被告应支付原告2017年5月18日至2017年11月28日期间的空调电费38684元（18324元/季度×2季度+10×0.8元/天/㎡×509㎡÷2）。 判令被告支付原告因被告违约而支出的律师费9000元。本院认为，根据原、被告所签商铺租赁合同第19.6条约定：“违约方承担守约方因主张权利产生的律师费”。本案中，被告拖欠租赁保证金、电费的行为已构成违约，原告主张被告支付律师费符合合同约定，且该律师费已实际发生，故对该项诉讼请求本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 原告江苏金禾控股集团有限公司与被告任慧签订的《南京京新广场商铺租赁合同》、《补充协议》、《空调电费补充协议》于2018年3月6日解除。 被告任慧于本判决生效之日起五日内给付原告江苏金禾控股集团有限公司租赁保证金92892元、2017年5月18日至2017年11月28日期间的空调电费38684元、律师费9000元。 被告任慧于本判决生效之日起五日内按年租金557355元的标准向原告江苏金禾控股集团有限公司支付2017年12月18日起至被告任慧实际迁出涉案房屋时止的房屋租金。 原告江苏金禾控股集团有限公司不予返还被告任慧已向其交纳的租赁保证金。 案件受理费5587元，减半收取2793.5元，由被告任慧负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费5587元（该院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，帐号：43×××18）。 审判员  王宠俊 二〇一八年四月十九日 书记员  钱 颖