广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初296号原告：何守明，男，1950年4月8日出生，香港特别行政区居民，住香港特别行政区，委托诉讼代理人：朱文萍，广东邦仁律师事务所律师。被告：中山市南朗镇榄边村民委员会，住所地广东省中山市南朗镇榄边四街5号，组织机构代码C0389326X。主要负责人：陈建彬，该村委会主任。委托诉讼代理人：阮玉怡，广东瀛嵪律师事务所律师。原告何守明诉被告中山市南朗镇榄边村民委员会（以下简称榄边村委会）宅基地使用权纠纷一案，本院于2018年1月3日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告何守明及其委托诉讼代理人朱文萍，被告委托诉讼代理人阮玉怡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何守明向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告赔偿土地差价损失40万元（因利息不足以弥补被告违法、违约给原告造成的损失）；2.判令被告向原告退还购地款48000元及利息[从1993年8月16日起至2015年8月31日，按中国人民银行同期同类贷款利率（五年以上）的4倍计算；从2015年9月1日起至付清之日止，按年利率24%计算；暂计至2017年12月19日止，利息共计373529.34元]；3.判令被告向原告支付精神损害费30000元。事实与理由:1993年8月16日，被告榄边村委会[原为中山市南朗镇人民政府榄边管理区(以下简称榄边管理区）]将位于南朗镇榄边村赤坎岐兴街一处的土地使用权（榄边村委会正对面）转让给原告，面积约为4分（即266.67平方米）。原告为此向被告支付购地款48000元，并由被告出具收款收据。原告支付款项后，原告、被告原负责人林子农、工作人员何玉成及国土所原负责人程康荣三方共同前往该土地所在地，对该土地四至进行丈量（丈量资料由被告登记在村委账册），并由被告将该土地交付给原告使用。但被告却未将其他相关办证资料交给原告，也未为原告办理土地证或告知原告。被告作为转让方，未尽应有的责任。市场普遍存在转让方多年才办证的情况，原告等了五年也未收到被告任何相关办证通知。被告也没有将办证资料交给原告。至2017年5月，原告发现有第三人竟然在自己购买的该土地上打桩,但原告从未聘请过相关人员进行打桩。原告为此向被告了解情况并交涉多次，被告却称已将该土地转让至案外人陈文旭名下，让原告走诉讼途径，去法院起诉。原告无奈又向政府、侨办等部门反映该情况，但均未得到妥善解决。原告已近古稀之年，实在没想到，自己已买了的土地使用权，在原告完全不知情的情况下，被被告擅自转让给案外人。原告认为，被告在未通知原告也未经原告同意的情况下，擅自将原告的土地使用权转让给第三方，被告的行为已严重违法、违约，导致原告失去该土地，严重损害了原告的合法权益，导致原告退休后无法在该土地上建房居住养老，给原告造成极大的精神损害。被告擅自把原告的土地转让他人，不当得利几十万元（按国土数据及市场价），且原告向被告询问该土地卖了多少钱，被告甚至都不敢回答。被告违反了土地转让的相关法律法规及合同法的相关法律的规定，除了向原告退还购地款外，还应向原告赔偿因被告违法、违约所造成的利息损失，土地溢价、土地重置差价损失（因利息不足以弥补被告违法、违约给原告造成的损失）及被告非法转让原告的土地给原告带来的精神损害。诉讼中，原告明确，将民事起诉状中事实与理由第5行“被告原负责人林子农”删除，将第5－6行中的“国土所原负责人程康荣”改为“被告原副村长阮帝寿”。原告何守明向本院提交的证据有：1.信息查询结果；2.收款收据；3.土地照片。被告榄边村委会辩称，1.被告认为时间久远，村委会人员变动很大，现任村委会人员无法确定当时48000元购地款的具体情况，也不能确定原告所说的交易地块是指哪一地块。假如地块就是原告诉状中所陈述的地块，据村委会人所知，现在地块的使用权人也不是原告在诉状中所说的案外人陈文旭，且涉案地块登记在现在使用人之前已经变更过很多人。若原告陈述属实，原告应该在第一次变更使用人的时候就知道该事情了，而现在是事隔25年才提起诉讼，已经超过了最长的诉讼保护时效。2.关于诉讼保护时效问题，在原告的诉状中也可以看到，原告诉状中提到当时原告等了5年也没有收到任何相关办证的通知，即大约在20年前的时候，假如当时的地块已经交给原告使用的话，原告应知道办理证照的，但原告并没有向被告申请办理，这么长时间也没有采取相应的法律途径要求被告办理相关的证照。据了解，当时办理证照是不需要原告所说的被告提前通知的，只要原告去办理就可以了，所以我方认为，现在这种情况的出现，完全是因为原告自己的行为让自己的权益处于一种睡眠的状态，法律规定的诉讼时效就是要促使当事人行使权利的，所以我方认为本案的过错方在于原告。3.关于法律方面，根据当时土地管理法的相关规定，依法改变土地所有权和使用权的，必须办理权属变更登记手续，如果不去办理变更手续，就不发生法律效力，现行的法律规定也是这样，且现在的土地管理法规定集体土地使用权不能转让或出让。4.鉴于我方承继了收款收据上的盖章单位“中山市南朗镇人民政府榄边管理区”，我方愿意将48000元退还给原告，但不应计算利息，因为我方认为过错在于原告方。退一万步来说，假如要计算利息也不应按原告主张的利率计算，因为原告主张的利率是民间借贷的相关利率标准，与本案不同。5.关于土地差价损失问题，原告没有提供相应的证据证明其实际损失的存在以及金额来源，现在原告所说的地块是经过好几手才到现在的使用权人，在变更第一个使用权人后，村委会已经没有权利转让给其他人了，不存在原告所说的“不当得利几十万元”的情形。6.关于精神损害问题，我方认为精神损害是基于人身损害而产生的，本案不是人身损害纠纷，所以原告主张精神损害没有依据。被告榄边村委会没有向本院提交证据。本院经审理认定事实如下：1.榄边管理区系榄边村委会的前身。1998年7月17日，中共中山市委员会、中山市人民政府印发《关于撤销农村管理区实行民主选举村民委员会的通知》，决定在中山市撤销农村管理区，实行民主选举村民委员会。2.1993年8月16日，何守明向榄边管理区交纳48000元购地款。榄边管理区为何守明出具收款收据，确认收到购地款48000元，并在收款收据上写明“4分”字样。双方没有签订土地使用权转让合同。3.诉讼中，何守明申请证人出庭作证，本院予以准许。证人阮帝寿作证称：⑴证人在上世纪九十年代任榄边管理区副书记，证人知道何守明在一九九几年有向榄边管理区购买一块地，该地块在现在榄边村委会的正对面，为集体土地，当时丈量土地时，证人有在现场，何守明未在现场，是其叔叔代理的。⑵何守明当时将购地款交给了榄边管理区，由出纳收取的。⑶本院询问：“是否清楚榄边管理区收钱后涉案地块有无实际给了原告？”证人回答：“当时原告在香港，十几年都没有回来，是原告叔叔帮原告购买地块的。”⑷面对榄边村委会“涉案土地当时卖给香港人能否办得了证？”的发问，证人答：“应该可以。”4.何守明在诉讼中陈述称：⑴其购买的涉案土地为集体土地。⑵其原为榄边管理区的居民，于1972年左右去了香港，并于次年成为香港永久性居民。⑶面对本院“当时丈量土地有无出图纸给原告？”的询问，何守明回答：“没有图纸，丈量后就在土地四个角打了四个桩确定范围。”⑷本院询问：“现在四个桩是否还在？”何守明回答：“早就消失没有了。”⑸何守明称购买土地是为了建房。对本院“既然在1993年就把购买土地的钱交了，为何一直没有办证？”的询问，何守明回答：“因为当时不清楚，以为只要购买了就行了，有钱就建房，没有钱就迟点建，当时很多人都是这样的，买了就出去了。”⑹本院询问：“购买了土地为何长时间不建房子？”何守明回答：“当时我有两个儿子，一个9岁，一个3岁，一个人挣钱养家，想建也没有钱建。”5.2018年1月3日，何守明向本院提起诉讼，主张上述实体权利。6.另外，双方当事人在诉讼中共同向本院提出申请，要求给予一个月时间让双方庭外和解，本院予以准许。期限届满之后，双方未能达成调解协议。本院认为，何守明向榄边管理区购买集体土地用于建房，本案系宅基地使用权转让纠纷。双方争议的焦点为：一、合同的效力问题；二、何守明的诉讼请求是否超过了诉讼时效。关于焦点一。根据《中华人民共和国土地管理法》（1988年修正）第二条第四款“国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让。土地使用权转让的具体办法，由国务院另行规定。”的规定，何守明于1993年8月16日与榄边管理区之间形成的宅基地使用权转让合同合法有效。关于焦点二。本院已认定何守明与榄边管理区之间的宅基地使用权转让合同合法有效。根据《中华人民共和国土地管理法》（1988年修正）第十条“依法改变土地的所有权或者使用权的，必须办理土地权属变更登记手续，更换证书。”的规定，涉案宅基地使用权的转让必须到相关部门办理土地权属变更登记手续。从何守明在诉讼中的陈述来看，没有及时到相关部门办理土地权属变更登记手续是因为何守明的自身原因造成的。之后的《中华人民共和国土地管理法》（2004年8月28日修正）第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”该法从公布之日（2004年8月28日）实施。依照新的法律规定，何守明所购买的宅基地由于之前一直没有办理土地权属变更登记手续，双方之间形成的宅基地使用权转让合同自2004年8月28日起已事实上无法继续履行。何守明从2004年8月28日起应当知道其权利受到损害，及时向榄边村委会主张退还购地款等债权。何守明直到2018年1月3日才向本院提起诉讼，要求榄边村委会退还购地款及其利息并赔偿损失。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，何守明的诉讼请求，明显超过了三年的诉讼时效，本院不予支持。鉴于榄边村委会自愿退还48000元，不违反法律法规的强制性规定，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告中山市南朗镇榄边村民委员会于本判决生效之日起七日内向原告何守明退还购地款48000元；二、驳回原告何守明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12315元，减半收取6158元（原告已预交），由原告何守明负担5811元，由被告中山市南朗镇榄边村民委员会负担347元（被告中山市南朗镇榄边村民委员会于本判决生效之日起七日内将该347元迳付给原告何守明）。如不服本判决，原告何守明可在判决书送达之日起三十日内，被告中山市南朗镇榄边村民委员会可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 周 逵二〇一八年四月十八日书记员 何浚欢杨丽燕