贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)黔01民终1307号上诉人（原审被告）：陈启林，男，1973年10月13日出生，土家族，住贵州省贵阳市观山湖区。上诉人（原审被告）：唐月琴，女，1979年8月18日出生，汉族，住贵州省贵阳市观山湖区。上列二上诉人共同委托诉讼代理人：萧云阳，贵州宇泰律师事务所律师。上列二上诉人共同委托诉讼代理人：萧蒙，贵州宇泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：董仕玉，女，1989年3月21日出生，汉族，住贵州省仁怀市。委托诉讼代理人：徐家丽，贵州黔鹰律师事务所律师。上诉人陈启林、唐月琴因与被上诉人董仕玉房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2017）黔0115民初2496号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人陈启林、唐月琴的委托诉讼代理人萧云阳，被上诉人董仕玉及其委托诉讼代理人徐家丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈启林、唐月琴上诉请求：一、撤销原判，依法改判；二、本案一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、双方签订的《房地产买卖合同》约定上诉人在7月1日交付房屋，但是被上诉人在7月1日前并未办理到银行贷款，被上诉人没有履行支付房款义务，违约在先，上诉人不得已才将房屋出卖给他人，一审判令上诉人承担全部责任，违反公平原则；二、对于双倍返还定金没有意见，但一审既判决上诉人双倍返还定金又判决赔偿损失170000元，适用法律不���，被上诉人仅支付了246000元，而一审却认定损失高达170000元，显失公平；三、一审庭审中，被上诉人变更诉请为律师费、差旅费2000元，已经放弃了律师费41000元的诉请，一审法院仍然判决，程序违法。董仕玉辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。董仕玉向一审法院起诉请求：一、被告按照合同约定立即履行交房义务，并配合原告办理房屋产权变更登记；二、被告承担原告律师费41000元，差旅费2000元。诉讼过程中变更诉讼请求为：一、解除原被告签订的房屋买卖合同；二、被告返还原告支付的首期购房款216000元，双倍返还定金30000元；三、被告承担原告律师费、差旅费2000元；四、被告赔偿原告损失170000元。一审法院认定事实：2017年3月13日，买受人董仕玉与出卖人陈启林签订《房地产���卖合同》，约定董仕玉以780000元的价格购买陈启林位于贵阳市××区××路××号贵阳世纪城B组团21号楼1单元24层3号的房屋，并对付款方式进行了约定:一、在合同签订时买方向卖方支付定金15000元；二、首期款185000元，用于偿还银行贷款，解除对房屋的抵押，多退少补；三、买方申请银行按揭贷款580000元支付给卖方。并约定于同年7月1日卖方将房屋交由买方使用。原告董仕玉分别于2017年3月13日和同年4月27日向被告陈启林转账15000元和216000元。另查明：2017年8月16日，陈启林与案外人钱海霞签订《房屋买卖合同》约定将上述房屋以总价为950000元出卖给钱海霞，双方已于2017年8月16日办理房产过户，原告为本次诉讼支付律师代理费41000元。一审法院认为，本案中双方当事人签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性、效力性规定，合法有效，双方均应按合同约定诚实信用地全面履行自己的义务。唐月琴代理陈启林签订《房地产买卖合同》，得到陈启林追认，唐月琴在本案不承担民事责任。被告陈启林收取原告董仕玉的房款后，应当依约将房屋交付给原告使用，但陈启林却将房屋再次出售他人并办理过户手续，致使原告合同目的不能实现，《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”,原告诉请解除《房地产买卖合同》予以支持,合同解除后陈启林应当返还原告支付的首期款216000元;《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付���金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”陈启林违反合同约定，依法应当双倍返还原告定金30000元；第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任……”被告陈启林应支付原告律师代理费41000元，原告未提交差旅费的相关证据，该2000元诉讼请求不予支持。关于原告请求被告赔偿其损失170000元，被告陈启林在履行过程中,违反诚实信用原则,在与原告合同未解除前与他人同时签订《房屋买卖合同》,其以950000元的价格将本案争议房屋卖给他人，属一房二卖行为,根据《最高人民法院》第二十九条“买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方主张赔偿可得利益损失的，人民法院应当根据当事人的主张，依据合同法第一百一十三条、第一百一十九条、本解释第三十条、第三十一条等规定进行认定”，原告在同等地段购买同样的房屋需另支出170000元，故原告的该项诉请予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百一十五条《最高人民法院》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告董仕玉与被告陈启林于2017年3月13日签订的《房地产买卖合同》；二、被告陈启林于本判决生效后十日内返还原告董仕玉购房款216000元,定金30000元，合计246000元；三、被告陈启林于本判决生效后十日内支付原告董仕玉律师代理费41000元;四、被告陈启林于本判决生效后十日内赔偿原告董仕玉170000���损失；五、驳回原告董仕玉其余诉讼请求。案件受理费4273元(原告预付），保全费4420元，合计8693元，由被告陈启林负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人董仕玉提交中国农业银行业务凭证复印件一份，拟证实2017年4月27日陈启林用董仕玉支付的216000元归还涉案房屋的银行按揭款，该房屋已解除抵押关系。上诉人陈启林、唐月琴经质证对该证据真实性不持异议，并认可该事实，本院对该事实予以确认。同时，上诉人在二审中自述称，在将涉案房屋出售给他人之前并未告知董仕玉。另查明，涉案《房地产买卖合同》第十条第2款约定：双方因本案发生纠纷，由买卖双方先各自承担本方的所有费用（包括但不限于诉讼费、保全费、律师费……等），并最终由买卖双方中的违约方承���守约方处理纠纷所支付的所有费用（包括但不限于诉讼费、保全费、律师费……等）。又查明，董仕玉向一审法院提交的增加、变更诉讼请求申请书中载明“请求判令被告承担原告律师费41000元、差旅费2000元，诉讼保全费8840元”。再查明，被上诉人董仕玉提交的2017年7月5日录音记录如下：董仕玉：“你如果哪天可以，我就全款给你”。陈启林：“现在能卖好多钱你们也了解了解得到，你们心中大概也有数，在这个基础上会给你们少一点，假如我现在九十五万卖出去，给你们九十万或者怎么样子,大家可以协商”。其余经审理查明事实与一审认定事实一致，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，上诉人陈启林、唐月琴与被上诉人董仕玉签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，系合���有效的合同，双方均应按照约定履行各自义务。本案争议焦点为：一、被上诉人董仕玉在本案中是否存在违约行为；二、上诉人是否应赔偿被上诉人董仕玉主张的损失170000元；三、一审判决上诉人承担律师费41000元是否程序违法。关于焦点一，双方签订《房地产买卖合同》后，被上诉人董仕玉支付了定金和首期购房款，上诉人陈启林、唐月琴也于2017年4月27日用董仕玉支付的款项归还了该房屋的剩余按揭贷款，解除该房屋所设的抵押关系。对于上诉人提出的董仕玉未在约定的房屋交付日期之前办理完购房尾款的银行按揭贷款构成违约的主张，首先，在双方签订的合同中并未对董仕玉办理银行按揭贷款580000元的时间作出约定，也未约定董仕玉所负该项义务与上诉人所负交付房屋义务的先后顺序；其次，在董仕玉一审中提交的2017年7月5日的录音记录中，董仕玉表示愿意全款付清剩余房款580000元,由此可以看出，董仕玉具有积极履行合同的意愿，且该合同在事实上是能够继续履行的，但上诉人却要求提高售房价格，致双方没有协商达成一致，之后上诉人在未告知董仕玉的情况下将涉案房屋另行出卖给他人。从本案合同的履行情况来看，董仕玉并不存在违约行为，上诉人也未提交任何证据证实董仕玉具有违约行为，故上诉人的该项主张，没有事实依据，本院不予采信。关于焦点二，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益”之规定，本案中，董仕玉在签订合同时，对房屋的升值属于其必然的期待，故房屋的升值为董仕玉订立合同时的一种期待利益。���上诉人完全履行合同义务，董仕玉将取得房屋所有权，房屋升值的利益即归属于董仕玉所有。但由于上诉人违反诚实信用原则，将房屋另行出卖给他人，导致双方签订的合同无法继续履行，董仕玉购房的合同目的不能实现。从维护合同诚信和保护守约方的合法权益考虑，涉案房屋前后两次出卖价格的差价170000元应作为董仕玉实际损失的一部分由上诉人予以赔偿。同时，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十八条“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失”之规定，本案中，因一审判决已适用定金罚则，董仕玉的部分损失已经在赔偿的一倍定金中得以弥补，故对董仕玉所主张的170000元的实际损失中应予扣减15000元，上诉人还需赔偿董仕玉的实际损失155000元。关于焦点三，双方签订《房地产买卖合同》已明确约定，律师费由违约方承担。根据董仕玉提交的《委托代理合同》与付款凭证，该款实际发生，应由上诉人承担。至于上诉人提出董仕玉在一审中已变更诉讼请求，放弃律师费41000元的主张，在董仕玉向一审法院提交的增加、变更诉讼请求申请书中已明确载明请求判令被告承担原告律师费41000元，故董仕玉并未放弃关于律师费41000元的诉请，一审予以支持该款项并无不当，本院依法予以维持。综上所述，上诉人陈启林、唐月琴的上诉理由部分成立，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百一十五条，《最高人民法院》第二十八条，《中华人民共和国��事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2017）黔0115民初2496号民事判决第一项、第二项、第三项；二、撤销贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2017）黔0115民初2496号民事判决第五项；三、变更贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2017）黔0115民初2496号民事判决第四项为：陈启林于本判决生效后十日内赔偿董仕玉损失155000元；四、驳回董仕玉其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费8155元，由上诉人陈启林、唐月琴负担5382元，由被上诉人董仕玉负担2773元。本判决为终审判���。审 判 长 刘妍审 判 员 韦娟审 判 员 龙珑二〇一八年四月八日法官助理 石敏书 记 员 田鹏