江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)苏10民终342号上诉人（原审被告）：宝应金源置业有限公司，住所地宝应县经济开发区泰山东路86号。法定代表人：王龙英，公司执行董事。委托诉讼代理人：吕锋成，江苏淮左律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王薇薇，女，1988年4月8日生，汉族，住宝应县。委托诉讼代理人：谢保平，江苏苏浩律师事务所律师。上诉人宝应金源置业有限公司（以下简称金源公司）因与被上诉人王薇薇房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省宝应县人民法院作出的（2017）苏1023民初6137号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月30日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金源公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审;诉讼费用由王薇薇承担。事实和理由：1.一审法院错误认定金源公司于2017年8月26日向王薇薇收取的10万元的性质。2.一审法院对于证据的采信不符合证据规则的要求。金源公司对于王薇薇提供的录音证据的真实性并未认可；一审法院对于金源公司提供的证据亦未予阐述。3.致讼争双方未能签订《商品房买卖合同》的原因不能归责于金源公司。王薇薇答辩称：一审判���认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院维持原判，驳回上诉。王薇薇向一审法院提出诉讼请求：1.请求法院判令金源公司立即双倍返还定金20万元以及从2017年10月13日起按照银行同期同档贷款利率支付的利息；2、本案的全部诉讼费用由金源公司承担。一审法院查明：2017年8月，王薇薇因购房需要前往金源公司开发的“金源•华府”售楼处进行咨询，后分别于2017年8月23日、8月26日共向金源公司支付10万元，金源公司出具收款收据一份，在收款事由中载明：“借款无息”。2017年9月22日，王薇薇作为认购人与金源公司签订《金源•华府购房签约定单》一份，该定单载明：“认购单元为金源•华府3幢906室，建筑面积为105.69㎡，认购房总价为827341元，定金10万元。意向汽车库及意向自行车库均未注明，以签订合同为准。”定单第二条约定，王薇薇需于2017年10月15日前，携带签约首付款及购房定单等材料于售楼中心办理商品房买卖合同签订等相关手续，逾期办理或者虽未逾期但在上述期限前双方就合同条款不能达成一致的，视为认购方自愿放弃购买本认购房源，出卖方无需催告、通知，有权将认购商品房另行销售或签约给他人。本定单所载定金不予退还。王薇薇的丈夫姚广峰作为认购人，案外人戴娟作为业务代表，案外人宋玲玲作为公司经理在该签约定单下方签字确认，并加盖金源公司商品房销售合同专用章。2017年9月25日，王薇薇的丈夫姚广峰与戴娟进行通话，因是否在购房同时购买车库发生矛盾，2017年10月13日，姚广峰前往金源公司“金源•华府”售楼处与陈斐斐进行沟通，双方未能达成合意，导致原定于2017年10月15日签订的《商品房买卖合同》未能签订成功。一审法院认为，《最高人民法院关于审���商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人的双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”购房签约定单是本约订立之前先行订立的预约合同。订立预约合同的目的，是在本约订立前先行约定部分条款，并约定后续谈判的其他条款，直至本约订立。预约合同的意义，是在为公平、诚信原则下继续进行磋商，最终订立正式的、条款完备的本约创造条件。因此在继续进行的磋商中，如果一方违背公平、诚信原则，或者否认预约合同中的先决条款，或者提出令对方无法接受的不合理条件，都构成对预约合同的违约，应��承担预约合同中约定的违约责任。本案是因金源公司收取了王薇薇交付的10万元款项，双方未能签订正式商品房买卖合同引发的纠纷。王薇薇认为金源公司应双倍返还定金的理由，是金源公司要求王薇薇在购买房屋时同时购买车库，但该条款双方在签订购房签约定单时并未提及，该条件属于其不能接受，故双方未能签订正式商品房买卖合同，其所缴纳的10万元费用作为定金，适用定金罚则，金源公司应当双倍返还。由此，首先应认定王薇薇于2017年8月26日所缴纳费用的性质如何。王薇薇因购房需要前往金源公司开发的“金源•华府”售楼处进行咨询，在其工作人员的建议下，将10万元分两次缴入金源公司账户，金源公司出具收款收据一份，其载明收款事由为借款无息。2017年9月22日，讼争双方签订购房签约定单，载明定金10万元，王薇薇称该定单中载明的10万���即为2017年8月26日所交10万元。金源公司辩称2017年8月26日所收款项为借款，2017年9月22日签约定单中载明的10万元定金并未实际收取，如金源公司未收到王薇薇缴纳的10万元定金，其出具签约定单并载明定金不退，该解释明显不符合正常操作程序。故一审法院依法认定，王薇薇于2017年8月26日缴纳的10万元款项转为2017年9月22日签约定单中载明的10万元定金。其次，确定王薇薇与金源公司未能在约定日期前签订正式商品房买卖合同的原因。王薇薇与金源公司签订购房签约定单，该定单中载明了认购房屋的具体房号、建筑面积、房屋总价、正式商品房买卖合同的签订截止日期，但并未约定意向汽车库及意向自行车库。王薇薇在签订购房签约定单后，2017年9月25日案外人戴娟与王薇薇的丈夫姚广峰通话，戴娟表示需在购房时需购买车库，姚广峰表示不同意。2017年10月13日，姚广��前往金源公司开发的“金源•华府”售楼处与案外人陈斐斐进行沟通，亦得知购房时需购买车库的要求，故双方未能在约定时间签订正式的商品房买卖合同。金源公司对此辩称，案外人戴娟虽为其公司销售人员，但在该公司仅工作了几天，案外人陈斐斐只是公司现金会计，其言论不能代表公司意思。金源公司从未要求在购房时同时购买车库，由于王薇薇自身原因未能在约定时间之前与金源公司签订正式的商品房买卖合同。对此，一审法院认为，王薇薇作为一名普通的购房者，前往金源公司开发的楼盘售楼处进行咨询，由售楼处的销售顾问进行接待，直至签订正式商品房买卖合同前均由该销售顾问负责，该销售顾问即代表了金源公司，且王薇薇在与销售顾问即业务代表的戴娟电话沟通无果的情况下，前往金源公司的售楼处与自称经理的案外人陈斐斐进行沟通时，陈斐斐也称需同时购买车库，王薇薇已尽到了其作为一个普通购房者的注意义务，不能因戴娟、陈斐斐职位的问题而否认其言论，无论金源公司是否有该意思表示，作为王薇薇方足以认为该两人的言论代表了金源公司。故双方因金源公司要求在购房时同时购买车库的要求，未能在约定时间签订正式的商品房买卖合同，需要根据定金规则，收受定金的一方不履行约定的债务的，双倍返还定金。王薇薇另要求以20万元为本金从2017年10月13日起按照银行同期同档贷款利率支付的利息，无法律依据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、第九十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干条规定》第二条之规定，判决：一、宝应金源置业有限公司于判决生效之日起十日内双倍返还王薇薇定金20万元；二、驳回王薇薇的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，减半收取2150元，由宝应金源置业有限公司负担。二审审理过程中，当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。本案二审的争议焦点为：1.讼争所涉10万元性质如何确定？2.若上述10万元为定金，金源公司应否承担双倍返还定金的法律责任？关于争议焦点一，本院认为，讼争所涉10万元应为签约定单中的“定金”10万元。理由：讼争双方于2017年9月22日签订《金源•华府购房签约定单》，该定单载明王薇薇作为认购人向金源公司缴纳10万元作为“定金”。现金源公司主张王薇薇并未交纳签约定单中的10万元，王薇薇则主张2017年8月26日金源公司出具的收款收据中载明的10万元即为其交付的定金，金源公司又抗辩认为该笔10万元如借据所载应为“借款”。本院认为，因签约定单中明确载明王薇薇需支付定金10万元，且明确“……双方就合同条款不能达成一致的……本定单所载定金不予退还”，如此，金源公司在未曾收到王薇薇支付的10万元定金的情形下，却向王薇薇出具上述定单载明一定情形下“定金不予退还”，明显不合常理。而金源公司在诉讼中向王薇薇方送达的函件中，亦为催促其与金源公司依照签约定单内容与金源公司签约，并未提及其未曾缴纳定金一事。另一方面，虽金源公司向王薇薇出具的“收款收据”中载明10万元系“借款（无息）”，但王薇薇个人在有从金源公司购房意愿的情形下，向金源公司出借10万元借款且无息，亦有悖常理。综上本院认为，金源公司于2017年8月26日出具的收款收据中载明的10万元应为2017年9月22日讼争双方所签签约定单中载明的定金10万元。关于争议焦点二，本院认为，金源公司应当承担双倍返还10万元定金的法律责任。理由：最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案中，王薇薇主张在讼争双方签订签约定单后，金源公司单方要求王薇薇另行购买车库否则不能购房，故而双方未能依约签订商品房买卖合同，并提供了两份录音证据以证明金源公司单方改变售房条件的事实。金源公司庭审中对录音证据的内容真实性不予认可，本院认为，王薇薇提供的两份录音证据可听清基本内容，录音过程未侵犯他人合法权益，亦未违反社会公共利益和社会公德，可作为证据使用。而在上述两份录音内容中，金源公司工作人员明确提到不购买车库即无法购房，双方为此进行了较长时间的磋商，但金源公司仍未同意王薇薇可在不购买车库的情形下购房，而该“捆绑销售”在王薇薇与金源公司签订签约定单时，经王薇薇与金源公司确认，金源公司明确无需一并购买车库。金源公司虽对于第一份录音证据中对话人是否为销售人员戴娟提出质疑，但并未申请鉴定，亦未提供相反证据予以推翻；金源公司对于第二份录音证据中陈斐斐的身份提出质疑，认为其仅为公司会计无法代表公司就“捆绑销售”进行表态。���院认为，陈斐斐既作为金源公司工作人员与王薇薇商谈购房事宜，其在公司内部究竟承担何种职务并不影响其作为金源公司的代表向王薇薇传达金源公司的意思表示，王薇薇有理由相信陈斐斐的陈述即为金源公司的意思表示。而上述录音证据明确载有金源公司要求王薇薇另行购买车库才能购房。因王薇薇不同意金源公司在签约定单后增加的单方附加条件，致使双方未能如期签订商品房买卖合同。依据上述法律规定，金源公司应当向王薇薇双倍返还定金。至于金源公司在一审诉讼中向王薇薇送达函件表明王薇薇可依据签约定单购房，因该函件形成于王薇薇诉求金源公司双倍返还定金之后，故并不能改变金源公司已经实施了违约行为并致使双方未能如期签订商品房买卖合同这一事实。综上所述，金源公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人宝应金源置业有限公司负担（已交）。本判决为终审判决。审 判 长 陈明霞审 判 员 陈少君审 判 员 刘莉莉二〇一八年四月十七日法官助理 葛盈盈书 记 员 陆昱玥