河北省三河市人民法院 民 事 判 决 书 （2017）冀1082民初8540号 原告：郭义，男，1969年5月4日出生，汉族，现住三河市。 委托诉讼代理人：张金龙，天津康友律师事务所律师。 被告：孙广东，男，1983年6月15日出生，汉族，现住河北省保定市雄县。 第三人：任庆辉，男，1978年1月28日出生，汉族，现住辽宁省铁岭市锦州区。 委托诉讼代理人：杨宏飞，河北唤民（北京）律师事务所律师。 第三人：廊坊福地房产经纪有限公司，住所地河北省三河市燕郊开发区上上城理想新城住宅小区润泽园G4幢1单元1层101号，统一社会信用代码91131082MA07UTNU8F。 法定代表人：秦宝会，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：杨赢，北京东燕律师事务所律师。 原告郭义与被告孙广东及第三人任庆辉、廊坊福地房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。被告孙广东经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案其他当事人的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郭义向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令原、被告双方所签订的《存量房屋买卖合同》及其《补充协议》解除；2、请求法院依法判令被告返还定金、首付款24万元；3、请求法院依法判令被告返还原告涉案房屋装修款68500元；4、请求法院依法判令第三人任庆辉返还原告12万元；5、本案的全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年12月26日，原、被告双方在廊坊福地房产经纪有限公司的居间下签订《存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》，及其《补充协议》。双方约定：被告将自己位于三河市燕郊开发区青年社区二期10-1-1702的房屋出卖给原告，被告为房屋出售人、原告为房屋购买人、廊坊福地房产经纪有限公司为居间人。房屋总价180万元，定金、首付款共计24万元，合同就房屋的基本情况、交易价格、定金支付、房屋过户、违约责任等进行了基本的约定。另外，在与原告签订合同前，被告已经将涉案房屋出售与第三人任庆辉，因任庆辉个人原因，其同意解除与被告买卖合同，由被告将涉案房屋另行出售给原告，第三人任庆辉从原、被告双方的房屋交易中抽取12万元，这样房屋的实际价值就成了192万元。合同生效后，原告充分履行了自己的合同义务，如期、足额向被告支付了定金、首付款共计36万元。其中12万元由第三人任庆辉抽走，被告得24万元。在签订合同后，由于当时涉案房屋没有产权证，故双方并没有办理任何过户的手续。如今，燕郊及廊坊地区甚至是环北京周边，政府相继出台了史上最严厉的限购政策。这样，原告再想以原合同首付款比例购买涉案房屋，便不能被政策所允许。因为，原告名下已经有了住房，按照现有政策，购房首付比例不得低于百分之50。而原告购买房屋的首付本就是七拼八凑借来的、根本没有经济能力提升首付比例。故，原、被告双方对于涉案房屋的交易便无法履行。原告认为：原、被告就涉案房屋于限购政策出台前所签订的合同，因原告不具备相应的购买能力、贷款资质，在客观上已经无法履行。而政府的限购政策属于不可抗力，不能完全预见、完全避免，故三方均无需承担违约责任。现经过三方协商，均不能解决实质性的问题。原告无奈诉至法院，请法院判如所请、依法维护支持原告的诉讼请求。 被告孙广东未作答辩。 第三人任庆辉述称，我方并未收到原告任何费用，原告要求我方退还12万元没有任何依据。此外，我方认为双方的房屋买卖合同不具备履行条件，房产证尚未办理，不存在无法继续履行的情形。原告因资金不足无力支付首付款，责任应当归责于原告，不属于情势变更，原告无权要求解除合同。 第三人廊坊福地房产经纪有限公司述称，合同是否解除由法院依法裁决，我方认为合同履行是有条件的，房屋产权证尚未下发，履行条件尚未成就。 本院经审理认定事实如下：1、2016年12月26日，原告郭义（委托签约代理人为苏亚峰）与被告孙广东签订存量房屋买卖合同和补充协议，约定被告孙广东将位于三河市燕郊开发区房屋以180万元的价格卖给原告郭义，约定在签订存量房屋买卖合同时交付定金24万元，被告承诺于2017年5月30日前取得房屋所有权证，向该房屋的原贷款机构一次性还清剩余贷款并办理完毕解除抵押登记手续。双方约定于2016年12月26日自行办理物业交割手续。被告孙广东的配偶李楠于2016年11月5日出具了同意出售房屋证明；2、2016年12月26日，被告孙广东为原告郭义出具收到房屋定金24万元的定金收条；第三人任庆辉为原告郭义出具收到房屋定金36万元的定金收条；3、原告郭义提交的借记卡明细显示于2016年12月26日支付第三人任庆辉355000元，于2017年1月24日支付第三人任庆辉5000元；4、原告郭义提交的2016年11月5日卖方为孙广东，买方为任庆辉的补充协议载明，孙广东将涉案房屋以180万元的价格出售给任庆辉，双方并约定了其它内容；5、2016年12月26日，孙广东和任庆辉签订解约协议，终止就涉案房屋的买卖合同；6、原告郭义提交的于2017年1月24日原告与任庆辉签订的补充协议载明，“今收到郭义交来用于购买三河市燕郊开发区青年社区二期10-1-1702房款36万元整，因此房产没有房屋所有权证，现做不了任何后期手续如：（银行面签打首付款房管局过户抵押不动产过户抵押）故：原购买人任庆辉承诺开发商通知办理房屋所有权证开始，如原业主孙广东不配合现购买方郭义做以下后期手续如：（银行面签打首付款房管局过户抵押不动产过户抵押）那原购买人任庆辉出面帮现购买方郭义说服原业主配合做后期手续。如需打自司，原购买方：任庆辉将配合出庭。”7、原告郭义提交的签约代理人苏亚峰与任庆辉签订的意向协议载明“现有苏亚峰购买三河市燕郊开发区青年新城房屋10-1-1702房屋意向，因没有房本只有购房合同。原购买方：任庆辉有意出售此房，现在原购买方：任庆辉与现购买方：苏亚峰商议决定，192万此房成交，从新签订买卖合同。价格不变，在业主同意的情况下，与苏亚峰从新签订买卖合同。”8、原告郭义提交的原告与三河市玺钊装饰设计有限公司签订的涉案房屋的装修合同约定的装修费用为65000元，三河市玺钊装饰设计有限公司出具的收据载明的装修费用金额为65000元；原告郭义提交的三河市匠心装饰工程有限公司出具的水电改造确认单载明的改造费用为2070元；原告郭义提交的其它票据载明的费用包括装修许可证工本费100元，暖气押金1800元，采暖费（2017.11.15日-2018.3.15日）1808.31元，物业费2066.64元、垃圾清理费689元、水费90元、电费102元、水电卡工本费20元、出入证工本费20元、燃气用户保险费20元；9、原告郭义与苏亚峰系夫妻关系，共同拥有三河市燕郊开发区福泽御园16-4-1004号房屋一处。 本院认为，从本案相关证据材料综合分析，虽然原告郭义与被告孙广东签订了存量房屋买卖合同和补充协议，但实为第三人任庆辉将从被告孙广东处购买的房屋转卖给原告。限购政策出台后，原告交纳的首付款比例从原来的30%提高到50%，原告以无力支付首付款为由，要求解除存量房屋买卖合同及补充协议的主张，本院应予支持。因合同的解除系限购政策影响，当事人相互不承担违约责任。被告孙广东应将收取原告郭义的购房定金予以返还，第三人任庆辉收取的原告购房款实为房屋转卖差价款，应退还原告。本院根据原告郭义提交的汇款凭证及被告孙广东和第三人任庆辉所写收条能够认定被告孙广东收取购房定金24万元，第三人任庆辉收取购房款12万元。原告郭义提交的房屋装修费相关证据不足以确认装修费的具体数额。原告郭义支付的其它费用不应由被告孙广东全部承担。本院为避免诉累，酌定由被告孙广东共计补偿原告郭义损失费40000元，原告支付的相关费用由原告自行负担。 综上所述，对于原告郭义合理的诉讼请求，本院予以维护。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除原告郭义与被告孙广东签订的存量房屋买卖合同及补充协议； 二、被告孙广东于本判决生效后三日内返还原告郭义购房定金24万元； 三、第三人任庆辉于本判决生效后三日内返还原告郭义购房款12万元； 四、被告孙广东于本判决生效后三日内赔偿原告郭义经济损失4万元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7727元，减半收取计3863元，由原告郭义和被告孙广东及第三人任庆辉各负担1287.83元（于本判决生效后三日内向本院交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审判员  兰景贺 二〇一八年四月十九日 书记员  王京丽