海南省文昌市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）琼9005民初705号 原告：贺绅，男，1985年2月5日出生，汉族，吉林省吉林市××××区人，住该市×××××。 委托诉讼代理人：丛凤茹，女，1961年2月24日出生，汉族，吉林省吉林市人，住该市×××××。 被告：文昌海石投资有限公司，住所地：海南省文昌市×××××。 法定代表人：宫兴禾，总经理。 委托诉讼代理人：田国建，海南外经律师事务所律师。 原告贺绅与被告文昌海石投资有限公司（以下简称海石公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年3月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贺绅委托诉讼代理人丛凤茹，被告海石公司委托诉讼代理人田国建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告贺绅向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期交房违约金57,935元（278,000元×0.0001×90天+278,000元×0.0002×252天+278,000元×0.0005×298天）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年12月17日，原、被告双方签订了《文昌市商品房买卖合同》（以下简称《合同》）。原告按照合同约定履行了付款义务。原告分别于2012年10月19日向被告付款20,000元，于2012年11月4日向被告付款258,000元，原告两次共向被告支付房款278,000元。按照合同约定被告应于2013年11月30日交房给原告。被告于2013年11月30日向原告承诺交房时间为2014年1月20日，被告又于2014年1月26日向原告承诺交房时间为2014年4月30日后，被告又于2014年6月30日向原告通知2014年10月20日交房，又于2014年12月8日向原告承诺交房时间为2015年1月31日。该承诺书中承诺如因被告原因导致交房日期无法交付房屋，且原告不进行退房则按照购房总额的万份之五进行赔偿等。被告于2015年7月15日才向原告通知交房，但原告欲于2015年7月15日进行接房时发现，房屋阳台铝合金窗无法正常使用，楼梯不稳，过门石断裂等多种原因根本无法正常使用。被告又于2015年10月9日才向原告交房。被告的行为已构成违约责任，应按照合同约定及承诺对原告的损失进行赔偿。原告为了维护自身权益，特向法院提起诉讼。原告明确其计算方式如下：2013年11月30日起至2014年2月28日止，共计90天，按合同约定的每日万分之一予以计算；2014年年3月1日起至同年12月8日止，共计252天，按合同约定的每日万分之二予以计算；2014年12月9日起至2015年10月9日止，仅主张298天，按承诺书约定的每日万分之五计算。 被告海石公司辩称，1、原告的违约金主张已超过诉讼时效或部分超过诉讼时效。2、根据合同补充协议第四条第1款及合同第16条和22条的约定，原告至今没有交付面积差异款及物业维修基金等相关费用，被告有权不支付违约金不承担违约责任。3、假如存在违约金，违约金也只能计算至原告实际入住涉案房屋之日止。自2000年前后，商品房项目已实行备案制，不需要再取得文昌市建筑质量监督站出具的工程竣工验收文件再交房。被告项目早已具备交房条件，且一直有用户居住。被告通知原告于2015年7月15日办理房屋交接手续，且原告承认其于2015年10月9日实际入住，视为其对交房条件的认可。3、原告主张每日万分之五的违约金计算没有依据，日万分之二及万分之五的标准均过高，请求法院按照银行同期贷款利率进行降低。原告从被告处已领取租赁补贴，应从违约金中扣除。4、被告于2015年6月6日通知原告接收房屋，原告于同年10月9日才办理交接手续，2015年6月16日至同年10月9日止的违约金应由原告自行承担，应相应扣除。综上所述，原告的主张无事实依据和法律依据，应依法驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，包括：一、原、被告共同提交的证据：《文昌市商品房买卖合同》及其附件；二、原告提交的证据：1.涉案房屋购房发票；2.被告公司分别于2013年10月31日、2014年1月26日作出的《延期交房通知书》、于2014年6月30日、2015年6月16日作出的《交房通知书》；3.交房流程单；4.原告于2015年10月9日向被告支付代收费收据一张、税收证明一张、海南省住宅专项维修资金专用收据；三、被告提交的证据：1.2015年10月12日《业主档案表》、《承诺书》、《龙禧湾.偶寓业主手册》、原告于2015年10月9日至2018年2月5日期间的购买水电凭证，证实被告已向原告交付涉案房屋。 对两原告提交的有争议的证据，本院认定如下：1.被告公司于2014年12月8日、2015年7月16日作出的《承诺书》，该证据系被告通知原告办理房屋交接手续后做出的书面承诺，与本案具有关联性，本院予以确认。2.文昌市住房和城乡建设局于2015年8月10日作出的《关于丛凤茹等3位业主反映“龙禧湾.偶寓”项目延期交房问题的回复》，拟证实被告通知原告于2015年7月15日接收房屋时，涉案房屋仍存在质量问题。被告不予认可。该证据客观真实，来源合法，丛凤茹系原告的委托代理人，该证据系文昌市住建局对涉案房屋业主反映问题后做出的回复，与本案具有关联性，本院予以确认。3.租赁协议二张，拟证实因被告逾期交房，原告等待接收房屋产生的租赁费。被告不予认可。该证据无租金支付票据予以佐证，不能证明原告所主张的事实，与本案不具有关联性，不可作为认定本案事实的依据。 根据原告的陈述、被告的答辩及本院认定的证据，确认案件事实如下：2012年12月17日，原告贺绅与被告海石公司签订《文昌市商品房买卖合同》（以下简称《合同》），购买被告开发的位于文昌市×××××号房，合同总价款267,000元。《合同》第八条约定：出卖人应当在2013年11月30日前，将验收合格（文昌市建设工程质量安全监督站出具的工程竣工验收合格文件），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十一条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未能按本合同约定的期限交房，按下列方式处理（按逾期时间分别处理，不作累加）：1、逾期在90日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之一支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，买受人有权单方面解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款的万分之二的违约金。第十六条约定：买受人委托出卖人代缴相关税款。第二十二条约定物业专项维修基金的应缴金额及缴付账户和用户名。同时该合同附件七补充协议第四条第1款约定，出卖人在买受人全部应付款（包括但不限于全额房款、面积差异退补款、物业专项维修基金、政府规定的相关税费及其他代收费等）支付完结之后才予交房，否则出卖人有权不予交房，买受人不得进场装修。由此导致出卖人不能交房的不视为逾期交房，由买受人承担一切责任……。《合同》签订后，原告已依约向被告支付购房款278,000元。被告未依合同约定的时间交付房屋，分别于2013年10月31日、2014年1月26日制作《延期交房通知书》，于2014年6月30日、2015年6月16日制作《交通通知书》，最后通知原告于2015年7月15日接收房屋。因延期交房，被告于2014年12月8日向原告出具《承诺书》，承诺：1、定于2015年1月31日交房；2、如因被告原因未能按期交房，原告不退房的，则每日按购房总额的万分之五进行补偿，并同时按承诺书第四条执行，即自2014年12月1日起至2015年1月31日止，每月给予原告租赁补贴1500元；3、由于延期交房减免两年物业费。同时，原告委托代理人在该承诺书上签名领取了2014年12月份至2015年2月份的租赁补贴，被告公司公司工作人员在承诺书中签名予以同意。原告共已领取租赁补贴4500元。2015年7月16日，被告再次向原告出具《承诺书》，承诺：坚决履行合同，并按合同约定的违约责任予以承担；目前偶寓房屋未达到交房的相关标准，此次不作正式交房，但公司不承担从即日起产生的违约金责任；物业管理费暂由公司协调代付，其他按物业管理办理相关手续。原告于2015年10月9日与被告办理房屋交接手续，居住使用涉案房屋，并于同日向被告支付代收费1209元（不含契税）。原告于2017年12月26缴付涉案房屋契税款2780元，于2015年8月27日缴付房屋专项维修基金2062元。原告涉案商品房至今未经文昌市建设工程质量安全监督站验收合格，未向监管部门备案，未取得《文昌市建设工程竣工验收备案登记证》。 本院认为，本案的争议焦点是：一、原告要求被告支付逾期交房违约金的主张是否已过诉讼时效；二、原告主张的违约金数额是否应予以支持。 一、关于原告要求被告支付逾期交房违约金的主张是否已过诉讼时效的问题。原告主张逾期交房违约金属于债权请求权，应适用诉讼时效的规定。被告未依《合同》约定于2013年11月30日前将涉案商品房交付原告使用，本案诉讼应自权利人知道或者应当知道权利受到损害及义务人之日起算即2013年12月1日起算。根据《中华人民共和国民法总则》（以下简称《民法总则》）第一百九十五条：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；……”的规定，本案诉讼时效因被告同意于2015年7月15日履行义务向原告交付房屋而引发中断，本案的诉讼时效应自2015年7月16日起重新计算。《中华人民共和国民法通则》（以下简称《民法通则》）第一百三十五条规定的普通民事诉讼时效为二年。《民法总则》于2017年10月1日施行，其第一百八十八条规定的普通民事诉讼时效为三年。对于新旧法施行前后的诉讼时效问题，中断、有关程序终结在《民法总则》施行之前，诉讼时效期间重新计算，但重新计算之日起至《民法总则》施行之日已超过二年的，诉讼时效期间按《民法通则》的二年计算，诉讼时效期间已届满的，人民法院不予保护；尚未超过二年的，诉讼时效期间按《民法总则》的三年计算。《民法总则》施行时，原告主张的2013年12月1日起至2015年7月15日止的违约金诉讼时效，自2015年7月16日起算已满二年，应适用《民法通则》二年的普通时效，截至原告2018年3月5日起诉时止，该诉讼时效期间已届满。根据《中华人民共和国房地产管理法》第二十七条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”及《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当约定全面履行自己的义务。”的规定，被告应当向原告交付经验收合格的房屋。被告开发的涉案商品房项目应当取得合同约定的经文昌市建设工程质量安全监督站出具的工程竣工验收合格文件及《文昌市建设工程竣工验收备案登记证》。被告虽书面通知原告于2015年7月15日接收涉案商品房，但被告至今未办理涉案商品房的备案登记，未取得涉案商品房项目的《工程竣工验收备案登记证》，不具备交房条件，违约行为仍在继续。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”的规定，原告于2015年10月9日居住使用涉案房屋，视为房屋已交付使用，视为原告对交房条件的认可。原告主张涉案房屋的违约金计算至2015年10月9日止有误，应计算至2015年10月8日止。原告主张的2015年7月16日起至同年10月8日止的违约金，其中2015年7月16日起至同年10月1日的违约金时效在《民法总则》施行时诉讼时效已超二年，应适用《民法通则》关于二年的诉讼时效，截至原告起诉时止，该部分主张的诉讼时效期间已届满。2015年10月2日起至同年10月8日期间的诉讼时效在《民法总则》施行时未满二年，应适用《民法总则》三年的普通时效，截至起诉时止，该部分主张的诉讼时效期限未届满。 二、关于原告主张的违约金数额是否应予以支持的问题。原告与被告签订的涉案《合同》，系双方的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，故该《合同》合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。《合同》附件及其《承诺书》均系双方当事人的真实意思表示，对合同的部分条款予以补充约定，系合同的组成部分，双方应按约定予以履行。原告已依合同约定向被告支付房款，被告应依约履行交付房屋的义务。被告未按合同约定将商品房交付原告使用，应向原告承担相应的违约责任。对原告诉讼时效期间已届满的违约金主张，本院不予支持。被告应向原告支付自2015年10月2日起至同年10月8日止的逾期交房违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，本案中，原告未以实际造成的损失主张违约金，而以双方的约定为计付标准，被告应依照合同约定承担相应的违约责任。涉案合同对被告逾期交房的违约责任予以明确约定，即按逾期日数每日向原告支付已付房价款的万分之二的违约金；被告于2014年12月8日出具的《承诺书》中对违约金数额予以变更，同意自逾期未能交付房屋之日起按逾期日数每日向原告支付已付房价款的万分之五的违约金。被告未能按承诺书约定的交房时间向原告交付房屋，应按《承诺书》的约定按每日万分之五向原告计付违约金，即向原告支付2015年10月2日起至同年10月8日期间的违约金为973元（278,000元×0.0005×7天）。原告超出上述数额的违约金主张，本院不予支持。被告辩称违约金数额过高，应予以调整。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”及参照《最高人民法院关于审理民间借贷纠纷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。”的规定，原告主张按每天万分之五的标准计算违约金未超过年利率24%，违约金数额也未超过合同总价款的30%。故，对被告违约金过高应予以调整的辩解，本院不予采信。被告在《承诺书》中同意违约金及租赁补贴一并执行，原告已领取的租赁补贴与违约金不属于重复计算。因此，对被告要求违约金应相应扣减原告已领取的租赁补贴4500元的辩解，本院不予采信。被告辩称，因原告未依约履行交付相应税款、物业维修基金等义务，被告依《合同》附件7补充协议第四条应免于支付违约金。《合同》附件7补充协议第四条虽约定因买受人未支付物业专项维修基金、税费等义务导致出卖人不能交房的不视为逾期交房，及《合同》中虽载明相应税款由出卖人代缴、专项维修基金的金额和收款账户，但未约定上述款项原告应何时缴付，且被告也未提交其通知原告缴付而原告拒绝缴付及因上述税款未缴付导致逾期交房的证据。故，对被告该辩解，本院不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告文昌海石投资有限公司应向原告贺绅支付逾期交房违约金980元，应于本判决生效之日起五日内一次性付清。 二、驳回原告贺绅的其他诉讼请求。 如果被告文昌海石投资有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币574.19元（该款项原告已预缴），由原告贺绅负担549.19元，原告多缴付部分，本院予以退还；由被告文昌海石投资有限公司负担25元，应于本判决生效之日起五日内一次性向本院缴付。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。                                                                                                        审 判 员 符 娟                                                 二〇一八年四月二十三日                         法 官助 理 吴 清 岳             书 记 员 邢 益 善