西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2018）陕0113民初266号原告：张湘英，女，汉族，1965年7月4日出生，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：邢超，陕西德伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁国安，陕西德伦律师事务所律师。被告：绿地集团西安置业有限公司。住所地：西安市高新区丈八东路都市之门****。法定代表人：李蓟，该公司董事长。委托诉讼代理人：巨少帅，北京金诚同达（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩明珠，北京金诚同达（西安）律师事务所律师。原告张湘英与被告绿地集团西安置业有限公司（以下简称：绿地西安公司）商品房预约合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告张湘英及其委托诉讼代理人邢超、被告绿地西安公司委托诉讼代理人巨少帅均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张湘英诉称，其与被告于2013年9月28日签订商品房《认购协议书》，约定原告认购被告开发的绿地中心B座B栋1单元19层11905号商品房一套（写字楼），建筑面积286㎡，单价17446元/㎡，房屋总价款4989560元。原告于2013年11月28日前一次性交付50%购房款，即2499560元，待被告取得房屋预售证后15日内通知原告签订《商品房买卖合同》并办理银行按揭。该合同已具备了商品房买卖合同的主要内容。合同签订后，原告先后向被告付购房款2506856.26元，具体付款情况如下：2013年9月28日付1499560元、2014年1月26日支付1000000元、2016年3月29日支付6635元。原告付清上述房款后，被告向原告出具了收据，至此，原告已经履行完购房协议的全部义务。合同履行过程中，原告获悉被告已经于2016年3月4日取得商品房房屋预售证，但该房屋被告已经整栋转卖第三人，无法向原告交付。被告表示不向原告出售该房屋并要求原告向被告出具解除合同关系的退房申请，否则不予退还购房款，原告与被告多次协商未果。《认购协议书》具备商品房买卖合同的主要内容，应当认定为商品房买卖合同。被告在商品房销售过程中一房二卖，导致原告的合同目的不能实现，原告有权请求解除合同、返还已付购房款及利息并赔偿损失，有权要求被告承担已付购房款一倍的赔偿责任。现同地段该类房屋每平方米已经涨价至26000元左右，原告的差价损失在2500000元，原告故诉至法院，请求依法判令：解除双方签订的《认购协议书》；被告立即返还已付购房款2506195元；被告按照中国人民银行同期贷款基准利率支付占用原告购房期间的利息损失并向原告承担已付购房款一倍的损失赔偿责任，共计2506195元；被告承担本案诉讼费。被告绿地西安公司辩称，原、被告签订的《认购协议书》属于预约合同，该协议书不具备房屋面积、产权办理时间、前期物业、房屋户型等核心条款，不具备法律规定的属于商品房买卖合同的情形，原告主张的不超过房款一倍的损失赔偿，没有法律依据，请求驳回原告诉讼请求。经审理查明，2013年9月28日，原告张湘英与被告绿地西安公司签订《认购协议书》，约定：原告认购被告开发的绿地中心A座B栋1单元19层11905号，建筑面积约286平方米（房屋最终面积以政府核准文件为准），单价为17446元/平方米，房屋总价为4989560元；付款方式为一次性付款，原告于2013年11月28日前缴纳房屋总价的50%，即2499560元，并于被告取得该房屋预售证三日内，将全部剩余房款一次性交清；原告需向被告缴纳认购款1499560元，于本协议签订时，向被告交纳认购款1499560元，剩余款项于2013年11月28日前全额缴清，上述认购款在双方日后签订《商品房买卖合同》后，计入购房款；被告将在项目取得预售许可证15日内按照本协议原告提供通讯方式通知原告签订《商品房买卖合同》，原告未按被告通知的时间签订《商品房买卖合同》的，被告有权单方解除本协议，原告应支付被告已付认购款6%的违约金，同时被告将原告已交认购款无息返还原告，退款相关事宜，原告认同并严格按照被告公司财务流程办理相关退款手续。2013年9月28日，原告向被告支付认购款1499560元；2014年1月26日，原告向被告支付认购款1000000元；2016年3月29日，原告向被告支付认购款6635元；原告共计向被告支付认购款2506195元。被告同时向原告出具收款收据三张，付款内容载明“绿地中心B-11905号房款”。原告明确其诉请中的利息计算方式为：以1499560元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2013年9月29日计算至被告实际付款之日；以1000000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2014年1月27日计算至被告实际付款之日；以6635元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2016年3月30日计算至被告实际付款之日。另查明，2016年3月4日，被告取得西安市住房保障和房屋管理局颁发的绿地中心B座商品房预售许可证。被告取得商品房预售许可证后并未按照《认购协议书》的约定通知原告签订《商品房买卖合同》，而是将涉案房屋整栋出卖给案外人西安天寿宏景商业运营管理有限公司，且已经网签。庭审中，原告提供申请人为安良的（2017）西莲证民字第6103号公证书，用于证明其所购绿地中心写字楼至2017年5月均价已涨至25000元-26000元/平方米。被告认为该公证书与本案无关。以上事实，有《认购协议书》、收款收据、签购单、公证书、追记笔录及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，本案的争议焦点为：（一）涉案《认购协议书》的性质应如何认定；（二）原告张湘英与绿地西安公司签订的《认购协议书》是否应当解除；（三）原告张湘英因绿地西安公司违约所主张的赔偿损失应如何计算。本院评判如下：（一）关于涉案《认购协议书》性质的认定一节。本案中，双方于2013年9月28日签订的《认购协议书》，不仅有绿地西安公司的单位名称，还有张湘英的姓名、身份证号码、联系电话及住所；该协议明确约定了张湘英购买商品房的项目名称、房屋坐落位置、房号、建筑面积、房屋单价、房屋总价、付款方式等相关出售房屋的基本状况。绿地西安公司将张湘英分三笔交付的款项作为购房款向张湘英出具了金额共计2506195元的收据三张，该收据的付款内容明确为绿地中心B座-11905号房款。可见双方签订的《认购协议书》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且绿地西安公司已按照约定收受了张湘英支付的房屋总价超过50%的购房款2506195元，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，应认定双方签订的《认购协议书》为商品房买卖合同。故绿地西安公司辩称双方签订的《认购协议》为预约合同，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。（二）关于张湘英与绿地西安公司签订的《认购协议书》是否应当解除。因绿地西安公司已经将绿地中心B幢整体出售给他人，并已经网签，不再履行该《认购协议书》，构成违约，致使张湘英买房的合同目的无法实现，故原告要求解除双方签订的《认购协议书》于法有据，本院予以支持。（三）关于张湘英主张的赔偿损失的计算一节。本案中，双方当事人签订的商品房《认购协议书》，系商品房买卖合同性质，因绿地西安公司违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条以及《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第八条之规定，在涉案《认购协议书》解除后，绿地西安公司不仅应向其返还已购房款、支付资金占用期间的利息，还应向张湘英赔偿损失。因绿地西安公司的违约行为，导致张湘英再重新购买同地段相同的房屋必须多支付购房款，给原告造成重大损失。参照原告提供的公证书显示该地段房价，本院酌情认定被告另应赔偿原告损失60万元。综上所述，兹依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、解除原告张湘英与被告绿地集团西安置业有限公司签订的《认购协议书》。二、被告绿地集团西安置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张湘英返还认购款2399683元，并支付利息损失（其中包括三部分：以1499560元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2013年9月29日计算至被告实际付款之日；以1000000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2014年1月27日计算至被告实际付款之日；以6635元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2016年3月30日计算至被告实际付款之日）。三、被告绿地集团西安置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张湘英赔偿损失60万元。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告张湘英的其余诉讼请求。本案案件受理费46887元，由原告张湘英承担11887元，被告绿地集团西安置业有限公司承担35000元；本案保全费5000元，由原告张湘英承担1300元，被告绿地集团西安置业有限公司承担3700元。因原告已预交，故被告在履行判决付款义务时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  孟元元人民陪审员  胡均安人民陪审员  王瑞长二〇一八年四月二十四日书 记 员  刘琳娜打印：相丽华校对：王达2018年月日送达