河南省夏邑县人民法院民 事 判 决 书（2018）豫1426民初992号原告：孔建起，男，汉族，1969年11月12日出生，住所地河南省夏邑县。委托诉讼代理人：高景亮，夏邑县法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权。被告：夏邑县康业房地产开发有限公司，住所地河南省夏邑县中心商务区**。统一社会信用代码：914114266999808575。法定代表人：王红旗，系该公司经理。委托诉讼代理人：马森，河南言华律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告：杜岳炫，男，汉族，1963年1月11日出生，住，住所地浙江省上虞市/div>原告孔建起与被告夏邑县康业房地产开发有限公司（以下简称康业公司）、杜岳炫房屋买卖合同纠纷一案，本院2018年1月31日受理，依法适用简易程序，2018年3月12日和2018年4月9日两次开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人、被告康业公司委托诉讼代理人到庭参加诉讼，被告杜岳炫经传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求为：要求宣告原告孔建起与被告康业公司签订的商品房买卖合同无效，二被告返还原告购房款2765200元，并赔偿原告购房款的利息（按同期人民银行贷款利率计算），诉讼费、保全费由被告负担。事实与理由：原告孔建起与被告康业公司签订了商品房买卖合同，约定把被告开发的位于南环路中段北侧的英伦首府商铺C3幢04-07号房，建筑面积共446平方，以276.52万元的价格卖给原告，原告支付了全部房款，被告给原告出具了收据。但被告却迟迟未给原告办理房产证。另查明原告购买的房屋系被告杜岳炫承建，其应承担相应的责任。被告康业公司辩称，原告起诉被告主体不适格，双方不存在买卖合同关系，该买卖合同的法律责任应由被告杜岳炫负担。被告杜岳炫系夏邑县人民政府招商的投资商，2011年杜岳炫在筹备建设夏邑县银邦化纤有限公司，作为奖励夏邑政府让杜岳炫参与拍得一块土地搞房地产开发。因杜岳炫没有房地产开发资质，经政府协调让杜岳炫借用康业公司的开发资质和营业执照，拍得的土地由杜岳炫个人出资交付土地出让金，单独办理土地使用证。2011年8月20日杜岳炫与康业公司的股东签订了合作协议。另被告杜岳炫在与原告签订的商品房买卖合同，康业公司不知情，其所用的印章也非康业公司的印章。康业公司也未收取原告的任何房款，因此原告的房款应由杜岳炫退还，并承担房款的损失责任，康业公司不应承担任何责任。原告为支持其主张向本院提交的证据材料有：1、2014年3月22日，原告与康业公司签订的商品房买卖合同一份，证明原告购买被告方的商铺四间，编号为C3幢04-07，总面积为446平方米，合同单价为6200元/每平方，合同总价款为2765200元，房屋结构为砖混结构，建筑层数为上下两层。2、交款票据2份，交款时间为2014年3月22日，交款数额分别为1965200元、800000元，合计2765200元。证明原告履行了交款义务。被告康业公司质证对证据1真实性有异议，原告提交该组证据不能证明原告与被告康业公司存在商品房买卖合同。该合同上的印章并不是康业公司的印章，康业公司印章经夏邑县公安局备案，仅有一枚，不带有数字“2”，原告提供的买卖合同上印章带有“2”；且康业公司没有收到原告的购房款。被告康业公司为支持其主张向本院提交的证据材料有：1、房地产开发协议一份，证明原告购买的英伦首府小区商铺的投资人、收益人均为杜岳炫，英伦首府系挂靠在被告康业公司名下，原告应与被告杜岳炫成立房屋买卖合同关系；2、公告一份，证明被告康业公司仅有一枚印章，2015年3月13日被告康业公司即在商丘日报以公告的方式向公众告知康业公司仅有“夏邑县康业房地产开发有限公司”字样的公章，原告在应当知道的情况下仍与冒用康业公司名义的人签订合同，其签订的合同责任不应由康业公司承担。3、2014年8月28日，康业公司营业执照一份，证明在2014年8月28日，康业公司法定代表人变更为王红旗，原告持有的合同签订时间及交款时间在2014年8月28日之后，合同上康业公司法人代表仍使用“马海灵”，故原告持有的合同不是与被告康业公司签订的。原告质证对证据无异议，但被告杜岳炫系借用康业公司的营业执照和开发资质，根据《民事诉讼法司法解释》第六十五条之规定，我方认为应由二被告对原告方的主张承担连带责任。该协议系内部协议，对外不具有公示效力。被告杜岳炫未向本院提交证据。经本院审查确认，原告的证据商品房买卖合同被告康业公司虽提出异议，但该证据与被告提交的第一份证据相印证，该合同中的印章虽与康业公司使用的印章不一致，但康业公司也未举证该印章系康业公司的私自行为。鉴于二被告双方的房地产开发行为，该商品房买卖合同客观真实，应予确认。原告的证据2印章齐全，应予确认。被告康业公司提交的证据1杜岳炫虽未到庭，但自本院审理的其他案件中，杜岳炫对该合作协议予以认可，该协议真实，可作为认定本案事实的依据。被告康业公司提交的证据2、3系该公司的单方行为，不能对抗原告。本院依据当事人陈述及有效证据确认以下案件事实：原告孔建起与被告康业公司签订了商品房买卖合同，约定把被告康业公司开发的位于南环路中段北侧的英伦首府商铺（编号为C3幢04-07，总面积为446平方米，合同单价为6200元/每平方，合同总价款为2765200元，房屋结构为砖混结构，建筑层数为上下两层）卖给原告孔建起，2014年3月22日，原告交款数额分别为1965200元、800000元，合计2765200元。被告未给原告办理房产证。另查明英伦首府小区实际投资人、收益人为被告杜岳炫，英伦首府系挂靠在被告康业公司名下。本院认为，原告孔建起与被告康业公司签订的商品房买卖合同，系双方真实意思的表示，双方商品房买卖关系成立。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。孔建起与康业公司签订的商品房买卖合同，康业公司没有取得英伦首府小区商品房预售许可证，双方的买卖合同无效。该解释第九条规定：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销的、解除的，买受人可以请求返还已付的购房款及利息，赔偿损失。孔建起虽与被告康业公司签订商品房买卖合同，但该商品房的实际投资人系被告杜岳炫，被告杜岳炫也是实际受益人，且该房款由被告杜岳炫的销售人员收取，因此原告所交房款应由被告杜岳炫退还。原告主张利息符合法律规定，应予支持。原告因此取得的商铺也应一并退还给实际投资人杜岳炫。原告放弃对被告康业公司的权利主张，系原告对其权利的处分，不违反法律规定。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、原告孔建起与被告夏邑县康业房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同无效；二、被告杜岳炫退还原告孔建起购房款2765200元及利息（从2014年3月22日按同期人民银行贷款利率计算至房款付清之日）于判决生效后十日内付清；三、原告孔建起返还房屋实际投资人杜岳炫英伦首府商铺（编号为C3幢04-07，总面积为446平方米）于判决生效后十日内履行；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14460元（已减半收取）、财产保全费5000元由被告杜岳炫负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审判员  张艳二〇一八年四月十八日书记员  邵雷