四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0114民初8757号 原告：宋玉霞，女，1972年5月23日出生，汉族，住四川省丹棱县。 委托诉讼代理人：袁正洪，四川宗华律师事务所律师。 被告：四川荣德投资有限公司，住所地成都市新都区大丰街道太平村一社。 法定代表人：王玙。 委托诉讼代理人：杨心一，四川韬世律师事务所律师。 原告宋玉霞诉被告四川荣德投资有限公司（以下简称荣德公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年10月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。宋玉霞及其委托诉讼代理人袁正洪和荣德公司的委托诉讼代理人杨心一到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宋玉霞向本院提出诉讼请求：1.判令荣德公司继续履行合同，向宋玉霞交付其购买的商品房；2.判令荣德公司向宋玉霞支付逾期交房违约金，以14元/月/建筑平方米为准从合同约定的交房之日计算至房屋实际交付之日）;3.本案诉讼费用由荣德公司承担。事实和理由：2014年10月17日，宋玉霞与荣德公司签订《商品房买卖合同》，约定宋玉霞购买荣德公司开发的位于成都市新都区三河街道三木路二段26号五龙山屿府小区X幢X单元X层X号房屋一套，总房价款541512元。合同还约定，除不可抗力外，荣德公司应于2016年5月30日前交付房屋，否则应当按照日万分之零点五支付违约金至实际交房之日止。合同签订后，宋玉霞向荣德公司履行了付款义务，荣德公司未按照约定交付房屋，给宋玉霞造成极大损失。但合同中约定的违约金过低，故请求根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、《2017年成都市住房市场平均租金水平信息》中14元/月/建筑平方米增加违约金数额，因此提起诉讼。 被告荣德公司辩称：1.公司资金链断裂后，案涉工程已经停工3年有余，没有进行过竣工验收，实际上继续履行合同已经不可能；2.宋玉霞没有付完全部房款，根据合同约定荣德公司不应当承担违约责任，因此其主张的违约金没有合同依据，不符合法律规定，应当驳回其诉讼请求。即使荣德公司应当向宋玉霞支付违约金，也应当按照合同约定标准计算。 本院经审理认定事实如下：2014年10月17日，宋玉霞与荣德公司签订《商品房买卖合同》（以下简称合同）及补充协议。约定宋玉霞向荣德公司购买位于新都区三河街道三木路二段26号“五龙·山屿府”小区X幢X单元X层X号房屋1套（以下简称案涉房屋），总价款为541512元。合同第五条付款方式及期限约定：“买受人采取下列第3种方式付款。……3、贷款方式付款。买受人可以首期支付购房总价款的30%，其余价款可以向中信银行股份有限公司成都分行或住房公积金管理机构借款支付。抵押权人：中信银行股份有限公司成都分行，期限：20年……”；第十条交付条件约定:“（一）出卖人应当在2016年5月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅适用说明书》。1.该商品房已取得规划验收合格证；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书；……”。合同第十二条逾期交房责任约定:“除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在90日之内（该时限应当不小于第九条第（1）项中的时限），自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金（该违约金比率应当不小于第九条第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金”。补充协议第七条约定：“关于《合同》第十条房屋交付的特别约定：1、交付时的房屋为清水房；2、在买受人没有按照《合同》及本协议之约定付清房款或者违约金之前，出卖人有权抗辩买受人提出的房屋交付请求并且保留房屋的所有权，并无须承担延迟房屋交付的一切责任”。宋玉霞向荣德公司支付了首付款50000元，中信银行股份有限公司成都分行向荣德公司支付370000元，共计420000元。 另查明，2014年10月17日，宋玉霞（乙方）与荣德公司（甲方）签订《借款协议》，约定：“一、借款方式：甲方以现金方式支付给乙方。乙方收款后向甲方出据收条，并将借款直接支付给甲方用于购房首付款。二、还款时间约定：1、乙方须在2015年6月1日前向甲方归还所借款项60756元；2.乙方须在2015年12月1日前向甲方归还所借款项60756元”。庭审中双方均陈述签订该《借款协议》系用于银行发放贷款，并未实际履行。荣德公司亦未向宋玉霞出具相应借款数额的购房票据。 再查明，荣德公司所售五龙山屿府房屋在四川省成都市新都区房地产管理局办理了商品房预售许可证。案涉项目主体工程虽然已完工，但自2015年2月停工。2015年3月30日，荣德公司发布《公告》，载明“致“五龙·山屿府”分期付款购房的业主：鉴于，我司经营中发生重大意外事件，项目目前处于暂时停工状态，分期付款购房的业主申请的延期付款、免除违约责任之事宜，现，我司针对此事处理方案公告如下：一、分期付款购房的业主可以暂缓支付购房款，暂缓期间自即日起至项目恢复施工之日止，我司承诺豁免暂缓期间未付房款的违约责任，即不追究业主的违约责任。二、待项目恢复施工之日，分期付款购房的业主应按约继续履行合同及付款义务，并支付暂缓期间应付购房款……”。庭审中，宋玉霞主张《公告》中的分期付款是指《借款协议》中的首付分期方式，而荣德公司予以否认，认为是《商品房买卖合同》中第五条约定的分期付款方式。 以上事实，有《商品房买卖合同》及补充协议、《借款协议》、《公告》等证据在卷佐证。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，宋玉霞与荣德公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效。本案争议焦点为：一、荣德公司是否应当向宋玉霞交付案涉房屋；二、荣德公司是否应当承担违约责任的问题。 关于荣德公司是否应当向宋玉霞交付房屋的问题。根据法庭查明的事实，荣德公司因资金问题造成“五龙·山屿府”小区工程自2015年2月起停工，至今未能复工，目前案涉房屋的状态不符合《商品房买卖合同》第十条约定的交房条件。根据《中华人民共和国合同法》第二百七十九条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条未经竣工验收的商品房不得交付使用的规定，荣德公司属于事实上暂不能履行合同的情形，故本院对宋玉霞要求交房的诉讼请求不予支持。待涉案房屋符合交付使用条件时，宋玉霞可另行主张权利。 关于荣德公司是否应当承担违约责任的问题。本案中，宋玉霞与荣德公司签订了《借款协议》，荣德公司未向宋玉霞支付借款121512元，也未向其出具相应数额的购房款收据，故双方未实际履行该协议，宋玉霞未足额支付购房款。但2015年2月案涉工程停工后，荣德公司发出《公告》载明分期付款的业主可以暂缓支付购房款至项目恢复施工之日止，后宋玉霞未向荣德公司支付剩余购房款121512元。由此可见《公告》中载明的“分期付款”系首付分期，双方在事实上协商一致变更了付款期限，将宋玉霞付款期限延长至案涉工程复工之日。故本院对荣德公司不承担违约责任的主张不予支持，荣德公司应当承担逾期交付房屋的违约责任。关于违约责任的承担标准问题。宋玉霞主张违约金按照租金计算，本院认为，首先根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。宋玉霞虽提交了租金标准作为其诉请依据，但并未向法庭提交相应证据证明其损失实际存在；其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条明确规定，适用租金标准计算违约金的前提是商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方式的情形，本案中，双方在《商品房买卖合同》第十二条中已经约定了违约金的计算方式。综上，荣德公司应按照合同约定向宋玉霞支付从2016年5月31日起至本判决生效之日止的违约金，本院对宋玉霞的主张部分予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百七十九条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告四川荣德投资有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告宋玉霞支付逾期交房违约金（以已付房款420000元为基数，按每日万分之零点五的标准从2016年5月31日起计算至本判决生效之日止）； 二、驳回原告宋玉霞的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费447元（已减半收取），由被告四川荣德投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  李冯 二〇一八年十二月十四日 书记员  张娜