广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0402民初9714号原告：庄田，女，1965年11月14日出生，汉族，住深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：马振宇（原告丈夫），男，1965年10月29日出生，汉族，住深圳市罗湖区。被告：中化方兴房地产开发（珠海）有限公司，住所地珠海市情侣北路。法定代表人：李从瑞，执行董事。委托诉讼代理人：职消寒，人和启邦（横琴）联营律师事务所律师。委托诉讼代理人：严舒琪，人和启邦（横琴）联营律师事务所实习律师。原告庄田与被告中化方兴房地产开发（珠海）有限公司(以下简称中化方兴公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人马振宇、被告的委托诉讼代理人职消寒、严舒琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告于判决发生法律效力之日起六十日内在小区会所设置阅览室、老年人活动中心、多功能厅、健身中心、棋牌室、瑜伽馆、桌球室、乒乓球室、洗浴中心功能；2.被告于判决发生法律效力之日起六十日内按照《每一间户外手册》载明的会所用途设置健身房、自助银行、书店、花店、咖啡屋、药店、宠物医院、美容美发、洗衣店、社区保健等功能。事实和理由：原告为每一间小区业主，原告于2007年7月21日与被告签订了商品房买卖合同，当时被告承诺小区有比较完善的配套设施，其中就包括4000多平米为业主提供健身、娱乐、康体活动的会所。然而每一间小区2008年入伙至今已近10年，入住率早已超过九成，小区会所除了夏天游泳池开放外没有提供其他服务项目。现原告知悉，被告未经业主同意，未经主管部门批准，擅自改变会所的规划使用功能，将会所出租给酒楼、超市、药店等获利。被告的行为违反了合同的约定和管理规约，也违反了《商品房销售管理办法》第24条，《广东省规划条例》第47条和珠海经济特区规划条例第65条的相关规定。为了维护原告的合法权益，特起诉至贵院，望判如所请。被告辩称，一、原告在本案中没有相应的诉讼利益，对涉案房屋不享有所有权、使用权，与涉案房屋不具有诉讼的利害关系，其诉讼请求应当予以驳回。首先，从被告提交的证据显示，涉案房产为被告单独所有的产权单位，被告对会所享有包含占有、使用、收益、处分在内的合法的、完整的、排他的所有权，且其所有权依法应当予以保护，不受任何其他人侵犯。其次，原、被告签订的《房屋买卖合同》的补充协议第十条第5项约定如下，会所由被告享有所有权和经营权，经营会所的收益归被告所有。再次，在销售房屋时，会所并未一并出售，属于被告的保留单位。原告签署并确认遵守的《管理规约》第四条第一项约定，被告可以全权出售、转让、抵押、出租、许可他人使用或者以其他任何方式处分其中的部分或者全部。因此，开发商对会所拥有独立的、不受任何干预的使用权。最后，《管理规约》第十条明确约定，办物业“会所”为“会员”提供收费服务。而非为“业主”提供收费服务。同时在该《管理规约》第12条的约定了获得会员身份的途径，“会所会员”需要申请后方可以获得相应资格，即会员不等同于业主，原告并未举证证明其为会所的会员，其并未获得会所的使用权，更没有获得会所提供的各项服务的权利。综上，原告既非会所的所有权人，亦非使用权人，其与会所之间不存在任何的诉讼利益，无权针对涉案房屋的用途提起诉讼。二、本案中，原告也没有提交证据证明被告变更会所的规划用途。首先，原告的第一项请求为按照小区规划功能恢复会所的用途，但原告并未提交证据证明涉案房屋的规划用途是什么内容，更未提交任何证据证明被告擅自变更涉案房屋的规划用途。其次，涉按房产的用途依法应确定为“会所”。《广东省城乡规划条例》第四十七条第一款规定：“房屋使用人应当按照建设工程规划许可证或者房地产权证书载明的用途使用房屋”。在本案中，涉案会所的用途应当以“建筑规划许可证”及“房地产权证书”中载明的用途均为“会所”。最后，原告并没有提交证据证明被告擅自变更规划用途。原告在庭审中提交珠海市住房和城乡建设局的回复中，也仅仅是对“涉嫌”变更功能做了描述性回复，并未确认“涉嫌”内容属实，更未确认被告擅自变更会所的使用功能。原告也没有提交其他证据证明被告变更会所规划的使用功能。综上，原告的诉讼请求没有事实依据，应予驳回。三、会所的具体使用功能在法律上没有明确规定，原、被告也没有约定会所的具体使用功能，目前会所的使用依据会员构成设置，原告的诉讼请求没有法律依据，也没有合同依据，应予驳回。首先，会所的具体的使用功能，法律上没有明确规定。根据国土资源部颁发的《单一版不动产权证书使用和填写说明》的要求，在不动产登记中，土地用途的主要依据是《土地利用现状分类》，房屋的规划用途依据《城市用地分类与规划建设用地标准》，但是在这两份文件中，均没有对会所的用途进行明确认定。其次，被告也没有与原告明确约定会所具体的使用功能。根据原告签署的《管理规约》第十二条约定，任何的自然人、法人或者其他组织均可以申请成为会所会员。目前，会所的会员构成符合双方的月约定，会员均有权依据自己的需求使用会所。目前会所的使用状态不仅没有违反法律规定，也符合《管理规约》中的约定。四、被告目前已经全面开放了会所的使用，其中会所的目前使用状态包含了健身房、泳池等娱乐设施，同时也包含便利店、药店、银行等生活配套设施，已经满足了会员的日常需求。据原告提交的管理规约的约定，涉案会所的使用方为会员，而非业主，在本案中原告并没有提交证据证明原告本人为会所会员。交楼手册是在交房的时候就已经交付给全体业主，而本案是一个合同之诉，关于合同之诉，关于会所的使用现状从原告的诉请可看到，原告认为从2008年至今，该会所的使用现状一直维持没有变化，我方认为原告的诉讼时效应当从2008年开始计算，时至今日已经超过了诉讼时效，因此原告的诉讼请求不应当得到法律的保护。经审理查明:被告系每一间花园的开发商，原告向被告购买每一间小区XX栋XX单元XX房，双方于2007年7月21日签订《商品房买卖合同》及补充协议。合同第十八条第二款约定，出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。补充协议第十条第五项约定，除规划设计要求规定必须配置的非营利性公用配套设施由买受人享有法定的权利外，其他由出卖人建设的盈利性质或非盈利性质配套设施（包括但不限于会所、车位、车库、游泳池）均由出卖人享有所有权和经营权。合同签订后，原告向被告支付了房款，被告建设房产并于2008年交付原告使用。被告依据规划在每一间小区XX栋建设会所XX栋，并于2011年2月24日办理产权登记，登记产权人为被告，建筑面积为4074.73平方米，规划用途为其他，房屋用途为会所。根据原告从珠海市城市建设档案馆调取的由深圳城脉建筑设计有限公司2006年5月绘制的每一间花园1#、9#楼及会所平面图显示：1栋会所一楼设计有会所大厅、办公室、会议室；二楼设计有咖啡厅、阅览室、老年人活动中心、多功能厅；三楼设计有健身中心、棋牌室、瑜伽馆、桌球室、乒乓球室；四楼设计有洗浴中心、蒸气室、男女更衣室、桑拿间、按摩间、休息间、泳池。原告提交房屋交付时被告发放的《户外使用手册》一份，该手册第27页记载，“为了全面发展社区住家们的德智体美劳，我们的中心会所还将设有：健身房、自助银行、书店花店、咖啡屋、药店、宠物医院、美容美发、洗衣店、社区保健等。原告认为上述设计图纸及《户外使用手册》中载明的有关会所的内容视为被告的承诺和约定，属于合同的内容。每一间花园于2008年10月投入使用，原告主张自小区投入使用至今除了夏天开放泳池使用外，没有提供其他会所的服务项目，且泳池以外的地方均由被告出租用于商业用途和企业办公用途。原告认为被告将会所出租给酒楼、超市、药店等获利的行为，擅自改变会所的规划使用功能，违反了双方合同的约定。被告认可会所由其出租，但抗辩会所的第4层出租给体育公司，开放对象为个人会员，内容包括泳池、多功能厅（舞蹈和瑜伽）、相配套的其他锻炼设备；第2、3层统一租给珠海集美设计工程有限公司使用作为香洲区中小企业的孵化基地，开放对象为单位会员；第1层有便利店、药店、餐厅等生活配套设施。经本院2018年3月13日现场查勘，小区会所使用现状为：1层现有户外运动店、药店、超市、餐饮店等；2层、3层为某设计工程公司、某装饰公司、某文化传播公司等多家公司的办公场所；4层设有户外泳池，在室内角落设有部分健身器材，一间房间作为某工作组办公使用，其他房间空置。另查明，由被告参与制定并交业主签署的《“每一间花园”管理规约》第六章“会所及其设施”规定内容包括：本物业会所为会员提供：1、运动及康乐活动的场所；2、相互社交的场所；3、与上述两项有关联或因而进行的活动场所；会所可就其附属园地、设施等向会员提供收费服务；任何自然人、企业、业主及本物业区住户和符合入会标准的人员均可申请成为会员，但十二岁以下儿童不予办理登记入会等。庭审中，原告明确第一项诉讼请求中的全面开放本意是4074.73平方米应该按照规划许可证及附件图纸载明的用途全面开放使用；原告认为被告有义务在履行第一项诉请的前提下积极的想办法落实第二项诉讼请求的内容。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》为有效合同，对双方具有拘束力。原告以房屋买卖合同纠纷提起本案诉讼的主要理由是认为被告将会所出租经营使用的行为擅自改变会所的规划使用功能，违反了合同的约定。故本案争议的焦点问题是，被告将会所出租使用的现状是否违反了原、被告间商品房买卖合同中被告应当履行的有关会所的合同义务。对此，本院分析认定如下:首先,《建设用地规划许可证》及规划设计图纸是房屋进行建设前的行政审批的行政性文件，用途是完成房屋建设的行政审批，并非是被告在销售过程中对开发规划范围内的房屋及相关设施所做的具体确定的说明和允诺，尤其是设计图纸中标注的室内各个房间的使用用途，仅是为建设房屋而拟初步设计的使用用途，在没有证据显示被告在收楼的宣传资料中明确承诺按照该图纸中标注的使用用途使用会所时，设计图纸中标注的会所的使用用途不能视为原、被告双方买卖合同中的内容。《户外使用手册》系被告在向原告交付房屋时发放给原告，主要功能是交付房屋时对买方使用房屋及小区内相关设施的指引，该手册制作发放时双方的合同已签订，故亦不能视为被告在销售房屋时作出的承诺。原告认为上述图纸及使用手册应视为被告的承诺，为合同的内容的主张，不能成立。被告是否依照建设规划许可证或规划设计图纸建设及使用房屋，是否改变建筑物的规划使用功能，系相关行政机关的行政职权，并非民事案件认定范畴。其次,涉案小区会所登记的规划用途记载为“其他”，并非是小区的公共部位和设施，故双方合同中对会所的有关约定，仅有补充协议第十条第五项中：“除规划设计要求规定必须配置的非营利性公用配套设施由买受人享有法定的权利外，其他由出卖人建设的盈利性质或非盈利性质配套设施（包括但不限于会所、车位、车库、游泳池）均由出卖人享有所有权和经营权。”的约定，该条仅是概括性的约定了被告应建设会所，被告对会所享有所有权和经营权等，对被告在使用会所中应履行义务的具体内容、履行期限、履行方式等均没有具体的约定。而根据双方合同补充协议中的约定，被告对会所享有所有权和经营权，故对于是否采取出租经营的方式使用会所、采取会员收费制还是免费服务等，被告均具有选择和决定权。且小区会所系全部开放使用或部分开放、设立哪些具体的店铺及服务场所等，是一种商业行为，需要投入经营成本，经营情况亦具有一定的商业风险和不确定性。原告认为被告将会所出租经营构成违约，无合同和法律依据，本院不予支持。再次，原告以房屋买卖合同纠纷为由，要求被告按照规划许可证及附件图纸载明的用途全面开放使用，并按照《户外使用手册》落实设置具体的店铺的诉讼请求，系原告作为单一的购房者对被告使用小区会所是否达到合同的约定的主观意思。本案中，被告的主合同义务已经履行完毕近十年，有关会所的义务作为原、被告双方的房屋买卖合同中的一项从合同义务，在合同未明确约定的情况下，以原告单一购房者的主观意思作为认定是否符合合同约定的标准，并且十年后仍要求被告履行义务符合该标准，明显扩大化了原告在房屋买卖合同中的权利，并对被告苛以了严格的合同义务，造成双方合同权利义务的不对等，有违合同的公平原则。综上，本院认为，原告认为被告将会所出租使用的现状构成违约，理据不足，以此为由的诉讼请求，没有合同及法律依据，应予以驳回。需要指出的是，本案纠纷发生的实质是原、被告是对会所如何提供服务、提供服务应达到何种程度等产生分歧。虽然本案中并未认定被告违反房屋买卖合同的约定，但被告对会所使用的现状与常规理解的会所的功能定位有一定差异。本案中原告的诉讼请求系作为购房者个人的期望，虽然并不能代表全体业主，但可以反映出一部分业主的期望，被告作为小区的开发商仍应尊重小区大部分业主对会所的期望，合理的使用和经营会所，发挥会所应有的为小区业主服务的功能。提供会所相应的服务需要一定的资本投入和运营维护成本，具体店铺的设立亦是商业行为，运营中具有一定的商业风险，所以如何使用会所以发挥会所的应有作用，并非一纸判决可以实现，建议被告与每一间小区业主委员会以实现共赢为出发点，就会所如何使用进行协商和约定为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第六十条、第六十一条、第六十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：驳回原告庄田的诉讼请求。案件受理费100元，由原告庄田负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  庞 博人民陪审员  黄建华人民陪审员  徐媛媛二〇一八年四月十九日书 记 员  李 幸周倩雯