上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0101民初31015号原告(反诉被告)：顾成玉，女，1990年3月6日出生，汉族，住江苏省。委托诉讼代理人：孔德忠，江苏金匮律师事务所律师。被告(反诉原告)：铁晓敏，女，1980年9月28日出生，汉族，住上海市闵行区。原告顾成玉与被告铁晓敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月1日立案后，依法适用简易程序，于2017年12月15日公开开庭，铁晓敏当庭提起反诉，本院进行了合并审理，原告(反诉被告)顾成玉及其委托诉讼代理人孔德忠、被告(反诉原告)顾成玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。顾成玉向本院提出诉讼请求：1.双方签订的《合作经营协议》于2017年7月4日解除；2.铁晓敏返还押金30,000元、转让费70,000元；3.铁晓敏支付违约金30,000元。事实和理由：2016年7月4日，铁晓敏与上海席永记餐饮管理有限公司(以下简称“席永记公司”)签订《商铺承包合同》，实为租赁合同，约定铁晓敏向席永记公司承租上海市黄浦区云南南路XXX号大门右边一小间(面积约7平方米左右，以下简称“涉案房屋”)，经营鸡蛋仔、炸鸡、饮品，租赁期限为2016年7月5日至2019年7月4日，转租该房屋应事先取得席永记公司书面同意。2017年3月24日，顾成玉与铁晓敏通过中介签订合同，名为《合作经营协议》，实为转租合同，合同约定顾成玉向铁晓敏承租涉案房屋，租赁期限自2017年4月5日至2019年7月4日，租金为每月15,000元，违约金30,000元。顾成玉于签约当日向铁晓敏支付三个月的租金45,000元，房租押金30,000元、转让费70,000元。合同签订后，顾成玉在涉案房屋内开设了名为“莫沫南路”奶茶店。同年6月中旬，席永记公司得知铁晓敏擅自将房屋转租的事实，故于2017年7月3日向铁晓敏邮寄告知书一份，要求铁晓敏于2017年7月6日10点前与席永记公司终止《商铺承包合同》，如未达，则席永记公司将解除该合同。现席永记公司已解除《商铺承包合同》并收回房屋，顾成玉已搬离。因铁晓敏在与顾成玉签订转租合同时隐瞒了禁止转租的事实，导致顾成玉无法继续承租涉案房屋，合同目的无法实现，故顾成玉提起诉讼。铁晓敏辩称，不同意顾成玉的诉请。2016年7月4日，铁晓敏与席永记公司签订《商铺承包合同》，并支付转让费90,000元。2017年3月初，因个人原因无法全职经营店铺，故委托中介以出让设备、场地使用权、网络及设备、食品原料等方式，在与席永记公司签订《商铺承包合同》基础上，寻找合作经营伙伴。同年3月20日，顾成玉、中介前来洽谈合作事项，在核实相关文件，包括与席永记公司签订的《商铺承包合同》后，双方签订了《合作合同》。同月24日，双方及中介签订了正式的《合作经营协议》，收取合作金70,000元、3个月的租金、2个月租金的押金。基于双方合作经营关系，合作金收取的依据是铁晓敏支付的95,000元转让金、45,000元装修费及15,000元设备费用，双方协商后确定为70,000元。在双方合同中，铁晓敏负责提供场所使用权，并将所有店铺设备转让给顾成玉，并对网络使用负责；顾成玉需负责房屋租金及相应的水电煤费用。对于销售所得，双方未列出明确的分割方法。基于顾成玉的要求，铁晓敏给予10天的提前期，于3月25日将店铺使用权进行了移交，并约定25日为租金交付日期。自2017年3月24日至顾成玉搬离期间，双方一直保持合作经营关系。同年5月11日，顾成玉告知其有撤出合作的意向。同年6月21日，顾成玉打电话给铁晓敏，以席永记公司不允许转租、顾成玉事先不知情，故双方合作经营关系不成立为由，要求铁晓敏返还合作金、押金100,000元。铁晓敏未答应。同年7月4日，铁晓敏通过微信告知顾成玉，因顾成玉未能按时履行合同中的约定，单方面违约，故合同自动解除，并没收押金30,000元。铁晓敏向本院提出反诉请求：1.顾成玉支付违约金30,000元，以押金抵扣；2.顾成玉分摊设备费用5,250元；3.顾成玉支付因应诉而产生的误工费326元。事实和理由：详见本诉答辩意见。顾成玉对铁晓敏的反诉辩称，不同意铁晓敏的全部反诉请求。顾成玉不存在违约行为，铁晓敏无权主张违约金。设备款不是房屋的装修款，不应当由次承租人承担。误工费的主张缺乏合理依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.顾成玉提供的证人陈某某的证言，因顾成玉与证人系情侣关系，故证人证言的证明力低；2.铁晓敏提供的落款日期为2016年7月9日的收据、落款日期为2016年7月10日的收据、落款日期为2016年7月13日的收据，因与本案无关联性，亦无法核实其真实性，故本院对其证据属性不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：落款日期为2017年3月20日的《合作合同》，由铁晓敏、案外人李某某(甲方)与顾成玉(乙方)签订，内容为：经过双方商讨甲乙双方都同意由原先云南南路XXX号“宝记港式奶茶”改为“莫沫南路”，由甲方提供网络和财务统计支持，由乙方提供品牌授权和培训支持。门店一切运作已乙方全权负责，网络由甲方全权负责。诉讼中，顾成玉表示该份合同于2017年6月份签订，日期为倒签。2017年3月24日，铁晓敏(甲方)与顾成玉(乙方)签订《合作经营协议》，约定：关于涉案房屋，双方经友好协商，做出以下合作决定：一、乙方每个月定时向甲方支付15,000元，作为投资经营资金，甲方向乙方提供涉案房屋作为乙方经营办公的场所之用；二、双方合作经营时间自2017年4月5日至2019年7月4日；三、双方承诺，在合作期间，绝不干涉彼此的公司的一切经营活动，如果在此期间，双方发生的所有违反法律法规的行为，都与对方没有任何关系，双方自行承担责任；四、双方义务和责任：甲方义务：1.甲方应在双方合作期间，保证提供给乙方的经营场所能正常使用水、电、煤等设备；2.不得未经乙方同意擅自收回该房屋；乙方义务：1.每月应该准时支付投资经营资金，逾期超过10天，甲方可单方面解除与乙方的合作关系，并且收回该办公场所；2.不得从事违法犯罪活动；五、双方约定，若有一方未按本协议履行的，造成违约行为，无论哪方违约，则违约金为30,000元；六、双方共同声明，双方为合作经营关系；七、其他约定事项：壹、付款方式付三押二；贰、2017年4月5日起至2017年7月4日，月租金15,000元，2017年7月5日起至2018年7月4日月租金15,750元；2018年7月5日起至2019年7月4日，月租金为16,537.50元。同日，铁晓敏出具“租金收条”一张，其上载明：收到涉案房屋2017年4月5日至2017年7月4日租金45,000元；出具“押金收条”一张，载明：收到涉案房屋押金30,000元；出具“合作金”收条一张，载明：收到涉案房屋合作金70,000元。根据双方往来微信记录显示：2017年4月13日，顾成玉发微信给铁晓敏：“席永记那个经理来买东西”……“说什么不要骗她”，“他们又不是不懂，说她上次冒充问你转让多少什么的，然后我说不清楚，我和她合伙的”。2017年5月11日，顾成玉发微信给铁晓敏：“我可能要把店铺转了，要回去了(……)”。2017年6月30日，铁晓敏发微信给顾成玉：“因为按合约上的租金已超期了，所以也想善意提醒一下，会导致合约违约，我们就无法保证经营的条件，我想这是我们都不希望发生的，所以请尽快于7月3日前履行租金缴纳的程序，或者请告知是否继续合作，届时我们按合约收回场地。”顾成玉回复：“好的，我会及时付房租费的。”2017年7月4日，铁晓敏发送微信给顾成玉：“告知书顾成玉女士：你好，因未能在合作经营协议中准时缴纳投资经营资金，单方面违反协议造成违约行为，我方将单方面解除该协议，同时没收保证金30,000元。”另，2016年7月4日，铁晓敏与席永记公司签订《商铺承包合同》，约定，铁晓敏承包涉案房屋作经营鸡蛋仔、炸鸡、饮品使用，承包期限自2016年7月5日至2019年7月4日止；2016年7月5日至2017年7月4日的年承包金为180,000元，即月承包金15,000元；保证金为30,000元；承包期间，席永记公司有权监督铁晓敏合理使用房屋，铁晓敏改变房屋用途、转让、转承包或变相转让、转承包该房屋的，均应当事先经过席永记公司书面同意，如违反本条，铁晓敏需支付违约金30,000元，在保证金中抵扣。2017年7月3日，席永记公司向铁晓敏发送《告知书》一份，其上载明：您承包经营我方涉案房屋，经查实际经营人已变更，根据合同，我方向您明确如下：请您于2017年7月6日10：00前来我司终止双方2016年7月4日签定的商铺承包合同；如到时未达，我方将单方解除该合同，同时没收叁万元保证金及收回涉案房屋。铁晓敏确认收到该份《告知书》。诉讼中，顾成玉陈述，其于2017年7月9日搬离涉案房屋，将钥匙交给席永记公司。铁晓敏陈述，2017年7月8日，其与席永记公司工作人员在电话中解除了双方合同，之后铁晓敏未去涉案房屋办理交接手续。本院认为，本案的争议焦点是铁晓敏与顾成玉签订《合作经营协议》所建立的法律关系系合作经营还是转租。根据法律规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案当事人双方签订的《合作经营协议》，虽名为“合作经营”，实质上却符合“租赁合同”的构成要件，故应认定双方成立租赁合同关系。诉讼中，顾成玉、铁晓敏均确认双方合同于2017年7月4日解除，故本院依法予以确认。关于合同解除的事由，铁晓敏认为系顾成玉未按约支付租金，对此，本院认为，双方合同中并未明确约定租金的支付时间，铁晓敏也未能提供证据证明双方对租金支付时间进行了约定，故难以认定顾成玉违约且满足合同解除的条件。顾成玉认为因席永记公司解除了与铁晓敏的合同致其合同目的无法实现，故满足合同解除的条件，对此，本院认为，该解除理由有事实和法律依据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。就本诉部分，关于“押金”，《合作经营协议》约定付款方式为“付三押二”，《押金收条》中也写明为“房屋押金”，故铁晓敏收取顾成玉押金30,000元的性质应为担保租金的支付，现因《合作经营协议》已解除，顾成玉不存在欠付租金之行为，故该笔押金应当返还顾成玉。关于“转让费”，《合作经营协议》并未作出约定，《合作金收条》将该笔70,000元定义为涉案房屋合作金，诉讼中顾成玉认可铁晓敏收取该“合作金”系商铺租赁的惯例，包括有形无形的商业价值，如地段价值、前手装修对房屋的增值等，并认为考虑到双方合同履行期限较短，该笔费用应按比例由铁晓敏适当收取，剩余返还顾成玉。对此，本院认为，双方对该笔“合作金”的属性认定基本一致，顾成玉的意见属合理，本院按顾成玉实际经营租赁期间依法酌定该笔转让金的返还金额。关于违约金一节，因铁晓敏确存在违约行为，故应承担违约金，但铁晓敏提供的证据显示：顾成玉明知铁晓敏转租未取得席永记公司的书面同意，故顾成玉具有一定过错，故对该违约金，本院依法予以调整。就反诉部分，因双方合同于2017年7月4日解除，顾成玉未有欠租情形，故铁晓敏要求顾成玉支付违约金一节，本院亦难以支持；就分摊设备费用一节，因铁晓敏未提供相关证据证明该笔费用的支出，及由二人分摊的合理依据，故本院不予支持；关于误工费一节，铁晓敏的主张亦无法律和事实依据，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第一款规定，判决如下：一、确认原告顾成玉与被告铁晓敏就上海市黄浦区云南南路XXX号大门右边一小间(面积约7平方米左右)签订的《合作经营协议》于2017年7月4日解除；二、被告铁晓敏应于本判决生效之日起十日内返还原告顾成玉押金30,000元；三、被告铁晓敏应于本判决生效之日起十日内返还原告顾成玉合作金62,222元；四、被告铁晓敏应于本判决生效之日起十日内支付原告顾成玉违约金15,000元；五、驳回原告顾成玉的其余诉讼请求；六、驳回反诉原告铁晓敏的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2,900元，减半收取计1,450元，由顾成玉负担257元，由铁晓敏负担1,193元；反诉案件受理费344.70元，由铁晓敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  焦明静二〇一八年四月二十八日书记员  孙晓萍附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国合同法%26gt;若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。