广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2072民初8369号原告：中山市润昌置业管理有限公司，住所地广东省中山市小榄镇北区北秀路43号百汇广场1号楼2层2F088-1房。法定代表人：卢炎枝。委托诉讼代理人：刘玉兰，北京天驰君泰（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭嘉文，男，1986年1月10日出生，汉族，住广东省中山市，系原告的员工。被告：张娟娟，女，1987年10月30日出生，汉族，住湖北省蕲春县。原告中山市润昌置业管理有限公司与被告张娟娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘玉兰、谭嘉文到庭参加诉讼。被告张娟娟经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付拖欠的租金31545.96元；2.被告支付拖欠的场地占用费4451.54元；3.被告支付拖欠的二次消防费10000元；4.被告支付拖欠上述费用产生的逾期付款利息（按年利率24%计算，自合同解除日即2017年3月11日起计算至清偿之日止）；5.被告支付未完租期租金及物业服务费总额10%的违约金9826.45元。事实和理由：被告于2015年9月1日与原告就位于中山市小榄镇××时代广场××楼××号商铺（以下简称涉案商铺）签订百汇时代广场商铺租赁合同。合同约定被告应于每月5日前向原告支付当月租金，逾期支付的应按应缴纳金额每日千分之一的标准缴纳违约金；逾期超过15天的，原告有权单方解除合同、没收被告缴纳的各项保证金并要求被告按未完租期租金总额的10%支付违约金。除此外，被告应在合同终止当天向原告返还商铺，否则自合同终止后第二日起，被告应按合同约定最后一个租赁年度的月租金标准200%缴纳场地占用费及物业服务费(不足一个月按一个月计算)直至被告按约定交还商铺为止。截至目前，被告已拖欠该商铺租金、场地占用费等合共45997.5元。经原告多次催缴未果，被告的行为已构成根本违约。为维护自己的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求法院依法判决。被告未出庭，亦未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：原告提交的不动产权登记资料证明表[粤（2016）0110207号]反映，位于中山市小榄镇××时代广场××区××层的房地产登记的权利人为中山市弘昌置业有限公司（以下简称弘昌置业公司）。委托出租证明反映，弘昌置业公司将中山市小榄镇北区北秀路43号百汇时代广场全权委托给原告进行管理和出租，期限自2015年3月25日起至2035年3月24日止。原告提交的落款日期为2015年9月1日的百汇时代广场商铺租赁合同反映，原告为出租方（甲方），被告为承租方（乙方），主要约定：甲方将涉案商铺出租给乙方，乙方对甲方所要出租的商铺作了充分了解，愿意按现状承租该商铺；租赁期限为3年（自商场开业之日起计算）；第1年的租金为每月4199.66元，第2年的租金为每月4451.54元，第3年的租金为每月4718.42元；租金起算日为商场开业日；首月租金应与保证金同时缴纳，自第二个月起乙方应于每月5日前支付当月租金；合同签订后7日内，乙方应向甲方支付8399.32元作为租赁保证金，合同期满后90天内，若乙方无欠费、没有违反本合同以及双方其他约定以及无其他损害赔偿的前提下，甲方无息退还履约保证金；乙方未能依照合同所约如期缴纳租金的，每逾期一天按应缴纳金额每日千分之一缴纳违约金；逾期超过15天，视为乙方根本违约，甲方有权单方解除合同，乙方缴纳的各项保证金不予退还，并有权要求乙方按未完租期租金总额的10%向甲方支付违约金；如合同因解除而提前终止的，乙方应于本合同终止当天内返还该商铺。乙方逾期返还该商铺的，乙方同意自本合同终止第二日起，按合同约定最后一个租赁年度的月租金标准的200%按月缴交场地占用费（不足一个月按一个月计算）；甲、乙双方任何一方根据本条约定的联系方式向另一方邮寄文件、资料，因另一方原因无法收到或自寄出之日起3日内仍未收到的，自文件或资料寄出之日起3天后视为收到[任何一方不得拒收相关文件，拒收视为送达]；合同还对其他事项进行了相关约定。商铺交接确认书反映，被告于2015年10月20日对涉案商铺进行验收，认为完全符合租赁合同中约定的交铺标准，确认接收涉案商铺。商户开业确认书反映涉案商铺已于2015年12月24日正式开业。上述商铺租赁合同、商铺交接确认书、商户开业确认书落款处均有“张娟娟”签名。原告提交的欠费催缴函反映，原告于2017年3月7日致函被告，称被告拖欠了涉案商铺自2016年8月1日至2017年3月31日的租金34142.78元，2017年1月1日至2017年3月31日的物业服务费4654.8元、推广费775.8元，2016年11月21日至2017年2月20日水费8.96元、2016年11月21日至2017年3月6日电费863.5元，二次消防费10000元，要求其在五天内付清欠费。原告提交的百汇时代广场商铺租赁合同、物业服务合同解除通知书、EMS邮单及邮单查询结果反映，原告于2017年3月11日致函被告，称被告拖欠原告该项费用合计50720.98元，已构成严重违约，双方签订的租赁合同及物业合同自本函发出之日起予以解除。请被告在本函发出之日起3日内撤离商铺内所有物品并办理商铺交接手续，否则视为放弃所有权，原告有权自行处理（包括但不限于视为垃圾处理）并将该商铺另行出租。通知书还要求被告在通知函发出起3日内向原告清缴欠款，并按欠款金额日千分之一标准支付违约金（计至付清欠款之日）；按未完租期租金及物业服务费总额10%另行向原告支付违约金；原告没收被告缴纳的保证金；对原告遭受的其他损失（包括但不限于：原告预期利益损失、另行招商的损失、诉讼费、律师费等），原告保留追索的权利。该邮单因收件人拒收被退回。2017年4月5日，原告向被告寄出关于限期缴纳二次消防费用的通知函，称因被告未对商铺的二次消防工作施工完毕并交原告备案，为确保商铺能同步开业，特将包括被告承租商铺在内的所有小商铺的二次消防接入安装工程统一委托百汇时代广场开发商（中山市弘昌置业有限公司）发包给第三方施工及委托开发商代为向第三方支付工程款，工程已于2015年12月24日前竣工并取得建设工程消防设计审核意见书、建设工程消防验收意见书、公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，现开发商已代原告支付工程款，被告应在收到通知的5天内向原告支付二次消防费用10000元。该邮单被退回。原告为此还提交了广东天科建设工程有限公司开具的金额为2149680元的发票，付款方为中山市弘昌置业有限公司。2017年7月19日，原告以被告拖欠租金等费用为由诉至本院，提出上述请求。原告当庭述称，商铺租赁合同、商铺交接确认书、商户开业确认书中的相应签名均为被告所签；被告拖欠2016年8月1日至2017年3月11日即合同解除之日的租金；被告已支付了8399.32元的租赁保证金，因被告长期拖欠租金及擅自逃场，该保证金已由原告依约予以没收；原告于2017年3月11日按合同约定地址向被告发出解除合同通知书，虽被退回邮件，但仍应认定被告已收到上述材料，故租赁合同已被解除；合同解除后，涉案商铺于2017年3月11日至7月一直空置，故要求按租金标准计算2017年3月12日至3月31日的占用费；明确第五项诉讼请求中按未完租期租金总额的10%计算违约金。因原告起诉主张的其与被告之间就涉案商铺存在租赁合同关系的事实以及原告当庭就双方履行合同的相关事实所作陈述有上述证据佐证，故在被告未到庭提出相反的抗辩意见，且原告当庭保证所作陈述及提交证据的真实性，并保证不存在虚假诉讼或有损第三人利益之情形的情况下，本院经审查后予以确认。同时，本院亦对上述证据反映的其他相关事实予以确认。本院认为，原、被告签订商铺租赁合同，双方由此形成租赁合同关系，该租赁合同关系不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守，本院予以认定。现原告主张被告逾期未交2016年8月1日至2017年3月11日的租金，但被告未提供证据证明其已交纳该费用，依法应承担举证不能之责任,故本院依法采信原告的主张，认定被告未按约交纳上述费用，构成违约。鉴于此，原告诉请被告支付租金有理，本院予以支持。经本院核实，被告拖欠的2016年8月1日至2017年3月11日的租金应为31539.73元（4199.66元/月×4个月+4199.66元/月÷30天×23天+4451.54元/月÷30天×7天+4451.54元/月×2个月+4451.54元/月÷31天×11天）。现原告要求被告支付31545.96元部分有理，本院予以支持为31539.73元，超出部分无理，本院不予支持。至于2017年3月11日后的占用费，因双方在合同中已有明确约定，现原告仅要求被告支付2017年3月12日至2017年3月31日的占用费，并未违反合同约定，故本院予以支持。经本院核算，2017年3月12日至2017年3月31日的占用费应为2871.96元（4451.54元/月÷31天×20天），原告诉讼请求被告支付场地占用费4451.54元部分有理，本院予以支持为2871.96元，超出部分无理，本院不予支持。同时，因被告根本违约导致合同解除，故原告按合同约定诉讼请求被告支付未完租期租金总额10%的违约金有理，本院予以支持。按双方合同约定的租期计算，未完租期为2017年3月12日至2018年12月23日，即未完租期租金总额10%的违约金应为9851.82元[（4451.54元/月÷31天×20天+4451.54元/月×8个月+4451.54元/月÷30天×23天+4718.42元/月×12个月）×10%]。现原告仅要求被告支付9826.45元，是其自身权利的合法主张，本院予以准许。故被告应向原告支付未完租期租金总额10%的违约金9826.45元。另外，原告诉讼请求被告支付拖欠租金的逾期付款利息，应认为该逾期付款利息是指在双方合同未解除的情形下因被告逾期支付租金所导致的原告利息损失。而对于因被告根本违约导致原告单方解除合同情形下的违约责任，双方合同已另有约定。现原告因被告根本违约单方解除合同，并已依照合同约定的相应违约责任没收了保证金，同时主张被告支付未完租期租金总额10%的违约金且已获本院支持，故原告诉讼请求被告支付拖欠租金的逾期付款利息缺乏依据，本院不予支持。至于原告主张被告支付二次消防费10000元。因合同及补充协议均未对二次消防费的金额进行约定，亦未约定原告可代被告进行办理，且原告所提供的发票是百汇广场所有商铺二次消防费用的工程款金额，而非单独为被告租赁商铺的二次消防费，故原告要求被告支付二次消防费10000元，理据不足，本院不予支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃抗辩和质证的权利，由此产生的法律后果应由其自己承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条规定，判决如下：一、被告张娟娟于判决发生法律效力之日起五日内向原告中山市润昌置业管理有限公司支付拖欠的租金31539.73元、场地占用费2871.96元、未完租期租金总额10%的违约金9826.45元，合计44238.14元；二、驳回原告中山市润昌置业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1280元，由原告中山市润昌置业管理有限公司负担323元，被告张娟娟负担957元（该款已由原告垫付，被告应在判决生效之日起五日内一并迳付给原告，本院不另行收退）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  文国盛审判员  梁春燕审判员  伍执娟二〇一八年四月二十五日书记员  陈嘉欣书记员  侯艺喆