湖南省宜章县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)湘1022民初2030号 原告：彭益勇，男。 委托诉讼代理人：周小玲（系彭益勇之妻），女。 原告：周小玲，女。 被告：宜章玉溪河综合投资开发有限公司，住所地宜章县玉溪镇玉龙湾小区****，统一社会信用代码91431022745905832U。 法定代表人：刘晓峰，系公司经理，身份证号码4330011968********。 委托诉讼代理人：孙铭，1983年2月5日出生，湖南省常德市人，现住宜章县鑫源新村****，系被告办公室副主任，身份证号码4307231983********。 原告彭益勇、周小玲与被告宜章玉溪河综合投资开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月9日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周小玲兼彭益勇的委托诉讼代理人，被告宜章玉溪河综合投资开发有限公司的委托诉讼代理人孙铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告请求判令：被告按合同约定向原告支付逾期办理不动产权证的违约金共计12590元（至起诉日2018年11月2止1259天，10元/天），后续另计；被告退回多收的房契税1879元，退还房屋转让手续费386元。总计14855元。事实与理由：原告于2013年5月16日在玉溪河畔小区购买C3栋607房，至今产权证尚未办理。被告按总房款的2%向原告收契税，实际契税是按总房款的1.5%收取，被告应退还多收取的0.5%。被告收取的房屋产权转让费是无合法依据的收费，应退还给原告。2014年5月21日（交房之日），原告向被告支付该房屋办证所需契税、房屋转让手续费等费用后多次催促被告办理房屋所有权证，但被告以种种理由拖延至今未办，被告构成逾期办证，应按合同约定承担违约责任。 被告宜章玉溪河综合投资开发有限公司的答辩要点：一、被告早在2013年就将《商品房买卖合同》进行了备案，完全按履行了《商品房买卖合同》第十五条约定履行了备案义务。但2016年中旬宜章不动产登记中心成立，且长达半年以上工作人员配备不到位造成不动产登记中心工作停滞半年以上，也导致办理产权登记备案的相关机构不再接受备案手续，造成被告半年多的时间无法提交备案手续进行正常办证。因第三人的原因却要求被告承担违约责任明显不公平也不符合合同约定。二、原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求超过了诉讼时效。本案原告交房的时间为2014年5月21日，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，被告应当在商品房交付使用后的365日内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。也就是说原告在2015年5月就应知道自己的权利被侵害，但原告未在诉讼时效期限内向公司主张权利，而在2018年11月2日才向法院起诉，因此，原告要求被告支付违约金的诉讼请求已超过诉讼时效，应依法驳回其诉讼请求。三、原告诉请的支付逾期办理不动产权证违约金12590元不符合法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院或仲裁机构予以适当减少”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。被告已于2014年5月21日将涉案房屋交付原告使用，未造成原告实际损失。2014年收取的契税和转让手续费共计7914元，按同期贷款年利率4.75%计算，至2018年11月2日起诉之日的利息也只有1670元。违约金的基本性质为补偿性。根据上述规定，合同约定的逾期办证违约金过高，原告诉请的逾期办证违约金12590元，不符合法律的规定。四、双方在《商品房买卖合同》附件二约定了办证费被告只是代收代缴，收取标准最终以办产权证时相关部门的收费标准为准。现办证费用还未确定，原告现在要求退还多收取的费用不符合合同约定。 查明的事实 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院查明如下事实： 被告宜章玉溪河综合投资开发有限公司系经核准登记的有限责任公司，公司成立于2002年12月4日，经营范围为：房地产综合开发、经营，基础设施投资，产业投资，市场建设与营运。被告系宜章县玉溪镇玉溪河畔小区开发商。 2013年5月16日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定，原告购买被告开发的位于玉溪河畔的C栋6层607房，合同约定首付155781元，银行按揭220000元。原告按合同约定履行义务。合同约定被告交房期限为2013年10月31日。2014年5月21日，原、被告双方办理房屋交接手续。合同第十五条约定为：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付10元的违约金。对于办证及其他费用，合同附件二约定：房产证及土地证工本费由公司负责，公司代办手续；契税、产权登记费、转让手续费由被告代收代缴，收取标准最终以办产权证时相关部门的收费标准为准。交房当日，原告向被告支付该房屋办证所需契税7528元、转让手续费386元等费用。 另查明，被告于2018年8月3日将办理权属登记的资料报房屋产权登记机关备案，但房屋产权机关尚未发放房屋产权证书。 判决理由与结果 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，对双方具有约束力。本案的焦点如下： 一、原告的诉讼是否超过诉讼时效。双方签订的合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付10元的违约金。上述条款约定了逾期办证违约金按日计算至实际办妥登记之日。按日计算的违约金是一个整体债务，至实际履行义务后违约金数额才予以确定，故按日逾期办证的违约金诉讼时效期间应从办妥备案登记的次日起算。被告于2018年8月3日向房屋产权登记机关备案，诉讼时效期间三年，原告于2018年11月9日起诉尚未超过诉讼时效。被告主张逾期办证违约金超过了诉讼时效不符合合同约定和法律规定，本院不予支持。 二、宜章玉溪河综合投资开发有限公司是否存在逾期办证的违约行为。需要明确的是，签订《商品房买卖合同》后的备案与办理产权手续时向登记机关提交资料备案是不同阶段的不同行为，目的和资料内容均完全不同，被告以其已经将房屋买卖合同到房产部门备案为由主张其已经完成了合同第十五条所约定的办证备案行为，系偷换概念，本院不予支持。被告于2014年5月21日将涉案房屋交付给原告，按合同第十五条的约定，应在2015年5月21日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。2016年不动产登记中心成立前被告就已违约，被告主张因第三人的原因而要求被告承担违约责任与事实不符。原告主张被告逾期办证，本院予以支持。 三、原告诉请的逾期办证违约金如何确定。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，被告应在房屋交付使用的2014年5月21日后的2015年5月21日前将办理权属登记的资料报产权登记机关备案。被告于2018年8月3日才办理办证备案，被告逾期办证备案合计1170天，按合同约定的每日10元违约金计算，逾期违约金11700元。原告诉请的违约金12590元计算至2018年11月2日，不符合合同约定，本院不予支持。对于原告诉请的逾期办证违约金，被告根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院或者仲裁机构予以适当减少”，及《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，抗辩合同约定的违约金过高，请求予以调整。本院认为，原告未提供证据证明除了利息损失外，被告违约还造成了其他损失，根据上述法律规定，被告抗辩原告诉请的违约金过高，要求调整，符合法律规定，本院予以支持。本院根据当事人的过错程度、原告的实际损失及不动产登记机关成立期间停止办证等因素，兼顾守约方利益和体现公平原则，酌情对违约金进行调整。对原告主张的违约金本院按合同约定的70%予以确定，故2015年5月21日至2018年8月3日的违约金11700元的70%为8190元，原告诉请的12590元违约金本院予以部分支持8190元，超出部分不予支持。 被告多收取的契税1879元及房屋产权转让费386元是否现在退还。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》附件二的约定，契税、产权登记费、转让手续费等费用收取标准最终以办产权证时相关部门的收费标准为准，被告只是代收代缴。本案虽已办理产权备案登记，但产权证尚未办理，该费用尚未结算，原告可在产权证办理后与被告进行结算。原告要求退还契税1879元及房屋产权转让费386元，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款,《最高人民法院关于若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告宜章玉溪河综合投资开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告彭益勇、周小玲支付逾期办理不动产权证违约金8190元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告彭益勇、周小玲的其他诉讼请求。 案件受理费171元，减半计收85.5元，由被告宜章玉溪河综合投资开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  冯国玉 二〇一八年十二月二十日 法官助理曹伟 书记员蒋春艳 附：相关法律规定及司法解释 《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《最高人民法院关于若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能过调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。