南京市栖霞区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0113民初664号 原告：栾世芝，女，1937年11月20日出生，汉族，住江苏省南京市玄武区。 委托诉讼代理人：叶立斌，南京市秦淮区光大法律服务所法律工作者。 被告：刘焕荣，女，1960年11月26日出生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。 委托诉讼代理人：王国弟，江苏法德永衡律师事务所律师。 原告栾世芝与被告刘焕荣确认合同无效纠纷一案，本院于2018年1月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告栾世芝的委托诉讼代理人叶立斌，被告刘焕荣及其委托诉讼代理人王国弟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告栾世芝向本院提出诉讼请求：1、请求判令原告丈夫刘某某与被告签订的《购房协议》无效，并腾空原告的坐落于南京市××街道××水××城××室房屋；2、被告承担本案诉讼费。审理中，原告增加诉讼请求，主张被告返还原告办理房屋产权和登记的相关资料，具体为：经济适用房的购房通知书原件1份、客户确认书原件1份、2006年6月24日交款单位为原告丈夫刘某某的、交款金额为162092.24元的收据原件1份，这些资料是原告丈夫当时交给被告的。事实和理由：被告于2006年在原告不知道情况下，就拆迁安置分得1套经济适用房与原告丈夫签订了1份《购房协议》，并以购房的实际价格出卖给被告。原告丈夫于2007年2月28日去世，原告与丈夫确定过上述房屋为两人共有，被告与原告丈夫签订购房协议时没有经过原告同意，原告一直认为是亲戚关系房屋是租给被告居住的，现被告据不搬出该房屋。原告认为：案涉房屋系经济适用房，具有身份性质，原告作为共同共有人，任何一方不得在五年内向他人转让、出售，否则违反相关规定；该房屋在五年以外进行处分时，也应由原告享有优先购买权，被告与原告丈夫签订协议也侵犯了原告的合法权益；被告购买此房不属于善意取得，被告给付的不是房屋对价，仅支付购房款及部分钱款，从中企图获得更大的利益；案涉房屋没有在规定的期限办理产权过户，不符合婚姻法司法解释三第十一条第一项的相关规定。因此，原告认为被告与其丈夫签订购房协议应当属于无效行为，导致该协议无效，故原告诉至法院，请求支持原告的诉请。 被告刘焕荣辩称：原被告系亲戚关系。2005年原告丈夫刘某某的坐落于本市××号房屋拆迁，分得数套南湾营拆迁房，刘某某打算转让部分拆迁安置房，当时被告需要买房，经与其协商一致后，被告以承担全部购房成本并另向刘某某支付3万元购房款的方式，向其购买了1个中套拆迁安置房。2006年选房时，被告选了案涉房屋，并凭交费单据交纳了购房款162099.24元，另向刘某某支付了3万元，被告共支付购房款192099.24元，2007年7月29日被告办理了该房屋入住手续并一直使用至今。被告认为：虽然案涉房屋登记为经济适用房，但是实际上该房屋来源于拆迁安置，为拆迁房屋的整体补偿具有对价性，性质上实际是拆迁安置房，不应当适用国家对经济适用房的管理规定；基于该房屋性质是拆迁安置房，故关于五年后才能上市交易的说法，并不影响双方签订转让房屋协议的效力；被告取得案涉房屋是基于善意取得，被拆迁房屋产权人系刘某某，刘某某也是被拆迁人，以其名义与被告签订购房协议可视为有权处分其名下的房产，签订协议后被告支付了全部购房成本并多支付3万元购房款，原告已从中获益；根据证人证明，交易过程原告在场，并未对购房行为提出任何异议，故被告认为原告对房屋转让的事实是明知和同意的。关于原告主张返还的3份房屋资料原件当初刘某某都已交付给被告了，现被告持有，原告该诉请系原告诉请确认无效之后的履行行为，被告认为购房协议有效无需返还相关购房资料。因此，原告主张购房协议无效没有事实和法律依据，请求驳回原告的诉请。 本院经审理认定事实如下： 双方当事人没有争议的事实如下，本院予以确认： 2005年9月14日南京市玄武区房地产管理局（拆迁人）与原告栾世芝的丈夫刘某某（被拆迁人）签订南京市征地房屋拆迁补偿协议（以下简称拆迁协议），约定坐落于本市××××房屋及附属物系刘某某所有，已列入拆迁范围，被拆迁人同意拆迁人拆除，并约定了补偿和安置。同日双方签名确认的拆迁补偿费用表载明该房屋产权人为刘某某，共有产权人一栏为空白。南京市住房制度改革办公室于2006年5月26日向刘某某家庭发出南京市经济适用住房购买通知书，载明同意购买坐落于南湾营二期的经济适用住房1套，建筑面积为80平方米。2006年6月10日刘某某署名的客户确认书载明，刘某某购买坐落于南湾营二期A组团XX幢X单元XXX室（系工程编号，以下称案涉房屋），建筑面积为84.12平方米，购房款为162099.24元，于2016年6月25日前支付，逾期房源将安置其他拆迁户。2006年6月24日南京商贸房地产开发有限责任公司出具收据，载明刘某某支付案涉房屋购房款162099.24元。2006年6月25日，被告刘焕荣（乙方，买方）与刘某某（甲方，卖方）签订购房协议，该协议载明刘某某原韦陀巷26号房屋拆迁，所分配的经济适用房因某些因素需买卖，现卖给刘焕荣，双方经协商达成协议如下：甲方将案涉房屋卖给乙方，房屋总价为192099.24元，乙方承担该房屋的领房手续费、办证费和以后过户费、办证费及其所产生的所有费用。甲方有义务配合乙方办理该房屋领房办证和以后过户办证手续，所产生费用由乙方承担。同日，刘某某向被告出具收条，载明收到被告购买案涉房屋的购房款192099.24元，刘某某女儿刘某甲作为证明人签名。2007年7月10日南京商贸房地产开发有限责任公司发出的入住通知书抬头为刘某某，载明刘某某所购买的案涉房屋（名称为宁康苑XX幢X单元XXX室）已具备入住条件，请于2007年7月29日办理入住手续。2007年7月29日由被告办理了案涉房屋的入住手续并并领取了房屋，被告居住此房屋至今。刘某某于2007年2月28日死亡，死亡注销户口证明载明的刘某某住址为本市××室。 庭审中，被告刘焕荣申请刘某甲出庭作证，该证人当庭陈述如下：证人系原告与刘某某的女儿、被告的小姑子；当时父亲刘某某打电话给证人问被告是否要购买房屋，说有1套房屋可以卖给被告，她要多付3万元，房屋建设单位收多少就由被告去交多少，证人和被告说过后被告就同意买这套房屋；选房时父亲和证人、证人弟弟刘某乙及被告共同到现场选了这套房屋，父亲将华夏银行的存折给了被告，被告将交给建设单位的购房款存到该存折上；第二天证人和被告到父亲××栋，具体门牌号记不清楚了，当时父亲他们住在这套房屋，当时在场人有证人的父母亲、证人和被告，证人给了3万元，父亲和被告签订了1份购买这套房屋的协议，同时父亲还打了1份收条给刘焕荣，证人在收条也签字了；证人母亲一直在场，母亲没有签名的原因是当时大家包括母亲都同意，所以认为只要有父亲1个人签名就可以了；卖房原因是当时母亲和弟弟想要买晏公庙西村这套房屋，没有那么多钱，所以就放弃1套拆迁房和卖掉这套拆迁房，用相应的款项来买晏公庙西村的这套房屋。经质证，原告表示：原告具有小学水平又在现场，完全可以在购房协议上签字，被告没有让原告签字有违常理；证人与被告有利害关系，由于证人在父母亲拆迁过程中没有得到利益，从而可以推定证人对获得拆迁利益的其他兄弟姐妹及父母心存芥蒂，故而为其小姑子刘焕荣出庭作证，故原告认为证人证言不能作为定案依据。被告表示：原告代理人陈述证人出庭的目的完全是主观臆断，没有任何事实依据，证人身份和原被告均有利害关系，实际上与原告更近，之所以愿意出庭作证，无非是反映事情的本来面目，况且案涉房屋的买卖证人从中有穿针引线和证明的作用；根据证人陈述，2006年6月25日在原告位于晏公庙的家中双方履行了支付余款、签订购房协议及出具收条，虽然购房协议上没有原告的签名，证人给出的解释被告认为是合理的。因此，被告认为该证人证言真实可靠，可以作为证明案件事实的重要证据。 本院认为：案涉房屋系原告栾世芝的丈夫刘某某原所有的房屋被拆迁而取得的拆迁安置房。拆迁安置房与《经济适用住房管理办法》规定的经济适用房属于不同性质房屋，两者的政策目的及保护的法益不同。从性质上看，拆迁安置房系对被拆迁人的整体补偿，具有对价性；而该办法所规定的经济适用房系保护城市低收入人群利益，具有保障性。从保护群体看，拆迁安置房包括农村房屋安置和城镇房屋安置，而经济适用房立足于对城市低收入人群的安置。故对于拆迁安置房买卖合同，不论其签订时间与第一次购买拆迁安置房的时间间隔多久，均应当认定有效。只是不满五年转让的，具有不能履行的情形，如买受人主张五年内过户的则不予支持，如买受人在五年后主张过户的，应当予以支持。这里的是否满五年的判断依据，为买受人主张过户时距离第一次购买拆迁安置房的时间的间隔是否满五年。因此，被告刘焕荣与原告栾世芝丈夫刘某某签订的案涉购房协议，并未违反我国法律、行政法规的强制性规定，也不存在损害社会公共利益的情形。关于原告根据被告所支付的购房款数额主张被告购买案涉房屋不属于善意取得的理由，本院经审查认为，原被告经协商一致确定了案涉房屋的交易价格，并签订购房协议予以明确约定，原告未能提供证据证明此非合同当事人真实意思表示，所约定的价格在当时已高出被拆迁人购买拆迁安置房的价格3万元，刘某某通过转让案涉房屋已获得利益，该价格符合交易常理。故原告主张的该理由缺乏依据，本院不予采信。关于原告主张原告作为案涉房屋的共有权人，案涉房屋买卖未经其同意，故案涉购房协议无效的意见。本院经审查认为：原被拆迁房屋的产权人、相关拆迁协议载明的被拆迁人以及案涉房屋选购人、付款人等均为原告丈夫刘某某1人，原告主张其系共有权人系基于夫妻共同财产关系；原告在本案中陈述其不知道被告与其丈夫刘某某签订的案涉购房协议，但本案查明的事实表明，刘某某于2007年2月去世，案涉房屋于2007年7月才通知领房办理入住手续，原告作为刘某某的遗孀如对案涉房屋的领取入住多年来不闻不问、放任不理，显然不合常理；原告还表示一直以为案涉房屋是租给被告居住的，但其丈夫刘某某在案涉房屋领取前已经去世，原告该主观认识也不合常理，且与事实不符；结合原告的女儿刘某甲当庭所作出的证言内容，在签订购房协议时，原告在场知情且未提出异议，故原告主张的该意见缺乏依据，本院不予采信。因此，原告主张判令案涉购房协议无效、被告腾空案涉房屋并返还相关房屋资料的请求，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告栾世芝主张的诉讼请求。 案件受理费4142元，减半收取2071元，原告栾世芝负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员  程前葆 二〇一八年四月二十四日 书记员  郑佳玲