广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0606民初20450号原告：李培，男，1990年2月14日出生，汉族，住湖南省桃江县，原告：付亚枚，女，1990年9月9日出生，汉族，住湖南省，两原告共同委托诉讼代理人：梁刚培，广东聚理律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：梁刚垣，广东聚理律师事务所律师。被告：佛山市顺德区龙光骏腾房地产有限公司，住所地广东省佛山市顺德区勒流街道办事处勒流社区居民委员会政和中路**勒水名筑**（住所申报）。法定代表人：沈沛勇。委托诉讼代理人：邱国伟，男，系该公司员工。原告李培、付亚枚与被告佛山市顺德区龙光骏腾房地产有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2018年10月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。两原告共同诉讼代理人梁刚培，被告诉讼代理人邱国伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1.被告退还购房定金30000元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：两原告在2018年9月23日前往被告售楼部了解预售商品房详情，被告的销售人员称公司正在与贷款银行挂钩合作，若选择指定的贷款银行办理按揭购房，可享受购房折扣优惠，且保证会协助两原告通过银行的贷款审批。在销售人员的游说下，两原告支付购房定金30000元，并与被告签订一份《龙光-顺德玖誉府认购书》，约定被告将其开发的坐落于佛山市顺德区勒流街道冲鹤村委南国西路288号顺德玖誉府-1栋-2504房屋出售给两原告，套内建筑面积76.68平方米，认购价为964334元，两原告须于2018年9月26日前签订《商品房买卖合同》及其补充协议等相关购房文件。其中，购房定金30000元在签订本认购书时付清，首期购房款294334元（已含定金）须于2018年9月26日或之前付清并签署《商品房买卖合同》，剩余楼款670000元须于2018年10月26日前办妥银行按揭手续付清。此后，两原告前往被告指定的贷款银行处办理银行贷款手续时，贷款银行却以原告征信有问题为由拒绝两原告的贷款申请，最终导致双方未能按时签订《商品房买卖合同》。两原告认为被告的上述行为显然属于欺诈行为，其利用自身的优势地位诱使两原告签订认购书、支付定金后，却不协助两原告办理银行贷款手续，两原告无法接受被告的不诚信经营行为。被告佛山市顺德区龙光骏腾房地产有限公司辩称，因为两原告无法履行认购书的约定，未在约定的期限内签订《商品房买卖合同》，按照约定，被告有权没收缴纳的定金，请求法庭驳回两原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原、被告对对方提供的证据真实性没有异议，本院经审查后对真实性予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2018年9月23日，两原告前往顺德玖誉府销售中心，拟认购位于佛山市顺德区勒流街道冲鹤村委南国西路288号顺德玖誉府-1栋-2504号的房产。2018年9月23日，被告出示《顺德玖誉府购房须知》，载明：确认在签署《商品房认购合同》和本《购房须知》前，已经向政府相关部门、金融机构充分了解了国家和地方相关的购房限制性规定（限购、限贷、限外），并承诺具备相应的购房资格和贷款资格，亦承诺向发展商提交的全部资料均真实有效。如违反承诺导致《商品房认购书》无法继续履行，承担一切法律责任。购房须知还载明了办理银行按揭必须带齐的资料明细（含征信报告等）等，两原告在购房人处签名并捺印确认。同日，原、被告签订一份《龙光-顺德玖誉府认购书》，两原告为买受人，被告为出卖人，约定：两原告认购被告开发的位于佛山市顺德区勒流街道冲鹤村委南国西路288号顺德玖誉府-1栋-2504的物业，建筑面积98.91平方米，套内建筑面积76.68平方米，认购价为964344元；购房定金30000元在签订本认购书时付清，首期购房款294344元（已含定金）须于2018年9月26日或之前付清并签署《商品房买卖合同》，剩余楼款670000元须于2018年10月26日前办妥银行按揭手续付清；两原告选择银行按揭付款，应依上述约定付款方式按期如数缴付购房款，并自行与被告指定按揭银行办理按揭相关手续；两原告确认在签署认购书前，已充分阅读理解了购房特别提示（包括但不限于购房资格提示和项目红线内外不利因素说明和非标准户型说明）等相关文件；如两原告未在约定的期限内前去签署《商品房买卖合同》，视为两原告自动放弃所认购该物业的权利，被告有权没收定金，解除本认购书，并有权将该物业公开拍卖或另行出售，因转售该物业的一切收益归被告所有；本认购书经双方平等协商一致确定，不存在任何欺诈、胁迫、重大误解等不真实意思表示，双方均不得以前述理由主张本认购书无效、部分无效或要求撤销；两原告确认本人具备履行本认购书所相应的购房资格和贷款资格，如因两原告违反相关房地产调控政策导致本认购书无法继续履行的，被告有权即时解除本认购书，没收两原告的全部定金等。两原告签署《顺德玖誉府购房须知》及《龙光-顺德玖誉府认购书》后，于当日向被告支付定金30000元。之后，因原告李培提交的个人信用报告不符合被告指定的按揭银行发放按揭贷款的条件，双方未能依约在2018年9月26日签订《商品房买卖合同》。另查明，经本院释明，被告同意由两原告自行另找银行申请按揭贷款，继续履行《龙光-顺德玖誉府认购书》，两原告认为被告已于2018年10月12日单方解除合同。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。依据上述规定，本院认为认购书作为出卖人与买受人约定为将来订立《商品房买卖合同》而签订的协议，应属于《商品房买卖合同》的预约合同，当事人签订预约合同，承担的是为将来买卖合同成立而积极磋商的义务，被告收受的定金是作为订立《商品房买卖合同》担保的立约定金。本案的争议焦点在于：1.双方签订《龙光-顺德玖誉府认购书》是否有效；2.当事人是否存在违约行为。关于《龙光-顺德玖誉府认购书》的效力问题。两原告认为该认购书系被告利用其自身的优势地位诱使两原告签订，本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。首先，两原告是具有完全民事行为能力人，认购书内容并未违反法律禁止性的规定，也未涉及专业领域等常人难以理解的内容，也不存在对涉及认购书法律效果的重要事项存在认识上的显著缺陷，两原告应当清楚签订该认购书所产生的法律后果；其次，双方在签订《龙光-顺德玖誉府认购书》前，被告向两原告出示《顺德玖誉府购房须知》，告知其认购房屋的相关注意事项，两原告也在购房须知上签名确认已经向金融机构充分了解相关购房限制性规定，并承诺具备相应的贷款资格，可见双方在签订认购书前被告已履行了告知义务，并不存在故意隐瞒真实情况，陈述虚伪事实的行为。而且，双方签订的《龙光-顺德玖誉府认购书》中再次约定两原告确认本人具备履行认购书所相应的购房资格和贷款资格并用黑色字体加粗处理，因此两原告主张被告存在欺诈行为不成立；再次，两原告主张被告指定的贷款银行以原告李培的个人征信问题为由不审批贷款是导致双方未能依约签订《商品房买卖合同》的原因，不能归责于两原告，但两原告并未提交如期自行另找银行即可取得按揭贷款的相应证据，且按揭银行能否审批通过按揭贷款申请需视两原告提交的个人信用报告而定，并非与两原告无关，因此两原告的该主张不成立。综上，两原告与被告签订的《龙光-顺德玖誉府认购书》是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定全面履行各自的义务。关于双方当事人是否存在违约行为。两原告认为其未能如期支付首期款及前往销售中心签订正式合同的原因系因被告指定的按揭银行不能提供按揭贷款而导致，两原告不存在过错。对此本院分析如下：首先，依据《龙光-顺德玖誉府认购书》的约定两原告应于2018年9月26日之前支付首期款294344元，并自行与被告指定按揭银行办理按揭相关手续，并到被告的销售中心签订正式的《商品房买卖合同》及补充协议等相关文件。由此可见两原告应承担支付首期款及自行至银行办理按揭相关手续的义务。而根据被告提供的原告李培的《个人信用报告》显示，被告指定的贷款银行未能审批通过两原告的按揭贷款申请在于其提交的《个人信用报告》不符合贷款银行的征信要求，而《个人征信报告》的审查是银行发放贷款的重要程序，两原告有义务保障其个人征信符合贷款资格，故两原告未完成其办理按揭相关手续的义务。其次，经本院释明，被告同意由两原告自行寻找银行办理按揭贷款继续履行合同，而两原告却认为合同不存在继续履行问题，两原告也没有提交证据证明如期自行寻找银行办理按揭贷款必然可以取得贷款，因此双方未能依约如期订立商品房买卖合同的原因在于两原告，故被告有权解除合同，没收两原告支付的定金30000元。两原告的诉请依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第（四）项，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告李培、付亚枚的全部诉讼请求。案件受理费减半收取为275元（原告已预交），由原告李培、付亚枚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  程秀乾二〇一八年十二月十七日书记员  刘桂娴伍时昭