浙江省温州市鹿城区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0302民初5623号原告：温州万达安邦物业服务有限公司，住所地：浙江省温州市鹿城区车站大道**恒隆商务楼**。法定代表人：蔡瑞云，总经理。委托诉讼代理人：刘政华，浙江晨达律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈智，浙江晨达律师事务所律师。被告：温州恒隆影城有限公司,住所地,住所地：浙江省温州市鹿城车站大道**恒隆商务楼iv>法定代表人：陈骞，董事长。委托诉讼代理人：吴梵弘，浙江和乐律师事务所律师。被告：陈阵，女，1991年12月25日出生,汉族，住浙江省温州市鹿城区，现在香港，具体地址不详。原告温州万达安邦物业服务有限公司与被告温州恒隆影城有限公司（以下简称恒隆影城）、陈阵物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告温州万达安邦物业服务有限公司的委托诉讼代理人刘政华，被告恒隆影城的委托诉讼代理人吴梵弘到庭参加诉讼。被告陈阵经本院合法传唤未到庭，依法作缺席审理，本案现已审理终结。原告温州万达安邦物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告恒隆影城支付恒隆商务楼4层2016年1月1日至2017年3月31日间的物业服务费人民币200656.5元及滞纳金人民币94870.92元；二、判令被告陈阵对上述物业服务费及滞纳金承担连带支付责任；三、本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：温州市鹿城区车站大道恒隆商务楼系温州市金阁房地产开发有限公司（以下简称金阁公司）开发建设的单体商业办公大楼项目。2009年4月1日，原告与金阁公司签订物业服务合同，金阁公司委托原告对该大楼进行前期物业管理服务，并约定：前期物业管理服务合同期限为签订之日起至业主委员会成立并与新选聘的物业服务企业签订物业服务合同生效时止；物业服务费1-5层参照财富中心、华盟广场商场的综合收费标准，6层以上按人民币5元/月/平方米标准收缴；业主应于收到房屋验收交付使用通知之日起计算交纳物业服务费用，金阁公司将物业出租时需从签订房屋出租协议生效之日起由承租方交纳，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任，业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方（即原告）；物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在每季度第一个月的十日前履行交纳义务，超过交纳物业服务费期限一个月（即每季度最后一个月的最后一天之日起一个月），加收每日千分之三的滞纳金。合同签订后，原告按约履行合同。6层以上的物业被告均先后出售给他人，原告分别向物业的业主或使用人收取物业管理服务费。1-4层被告未对外出售，为自持物业。2011年8月，金阁公司将4层2657.42平方米物业出租给恒隆影城经营电影放映业务，出租期限自2012年1月1日起至2022年12月31日止，租期10年。根据合同约定，金阁公司将物业出租时所租物业需从出租协议生效之日起由承租方交纳物业服务费，业主负连带交纳责任。但金阁公司及被告恒隆影城一年多来一直未缴纳物业服务费。2016年年初，原告无奈，向法院起诉，要求金阁公司及被告恒隆影城缴纳2011年9月至2015年12月31日期间的物业服务费，法院作出判决要求被告金阁公司缴纳物业费，该案物业费的计算时间截止2015年12月31日。2015年8月5日，金阁公司将4层物业过户至被告陈阵名下，陈阵系金阁公司两位大股东暨实际控制人陈骞、林晓红夫妻的女儿，金阁公司另一名股东系陈骞的妹妹陈默。4层物业变更所有人后，现仍然由被告恒隆影城继续租赁使用。恒隆商务楼在交付使用至今，仍未选聘新的物业服务企业，直至今日，原告仍在对该大楼提供物业服务。但两被告并未按约向原告缴纳物业服务费，原告遂诉至法院。被告恒隆影城辩称，被告恒隆影城主体不适格。被告恒隆影城不是涉诉物业的业主单位，出租人金阁公司与被告恒隆影城签订的租赁合同中并未就物业费支付达成一致。被告恒隆影城作为合同关系外的第三人无需支付物业服务费；其次，原告以人民币5元/平方米/月的价格收取物业服务费无法律依据。原告并未将收取的物业服务标准予以公示。且，被告从2015年起已全部按照人民币3元/平方米/月的标准向其他商户收取物业服务费，既然原告在实际履行过程中按照3元标准向其他商户收取，就应按照人民币3元/平方米/月收取，且原告提供的物业服务内容与人民币3元每平方米的标准不匹配。由于原告没有全面提供物业服务，导致被告恒隆公司需要自行聘用安保、保洁人员，花费了不少费用。原告要求的违约金标准明显过高。原告主张的每日千分之三的违约金，明显过分高于造成其所遭受的损失，法院应予以调整。被告陈阵未作答辩，亦未向本院提供证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、原告提供的证据：1.物业服务收费项目及标准，被告恒隆公司认为该证据真实性无法确认，被告恒隆公司不予认可，本院认为该证据需结合其他证据进行综合认定；2.华盟商务广场物业收费标准、网页打印材料，被告恒隆公司对华盟商务广场物业收费标准真实性无异议，对网页打印材料认为该材料无法证明原告的待证事实，本院认为，该证据需结合其他证据进行综合认定；3.证明、再次催缴物业费通知，被告恒隆影城对其真实性有异议，本院认为该证据需结合其他证据进行综合认定；4.租赁合同，被告恒隆影城认为其真实性无法核实，本院认为该证据与本案不具有关联性，本院不予采信；5.证明四份，被告恒隆影城对其真实性有异议，本院认为，该证据系证人证言，需证人出庭作证，不符合证据的形式，本院不予采信；6.物业委托管理协议，被告恒隆影城对其真实性有异议，本院认为该证据与本案不具有关联性，本院不予采信。被告恒隆影城提供的证据：1.物业费收费明细单，原告对其真实性、关联性有异议，本院认为该证据真实性无法核实，不予采信；2.保洁人员聘用文件、安保人员聘用文件，原告对其真实性无法确认，本院认为该证据与本案无关联性，本院不予采信。本院经审理查明事实如下：2009年4月1日，原告温州万达安邦物业服务有限公司（受托方，乙方）与温州市金阁房地产开发有限公司（委托方，甲方）签订《恒隆商务楼物业服务合同》，约定：甲方通过协议招标方式将车站大道恒隆商务楼委托给乙方实施物业管理服务；建筑面积（委托面积）：21173.7平方米（以房管实测为准）；前期物业管理服务合同期限，自合同签订之日起至业主委员会成立后，业主委员会与所选聘的物业服务企业签订物业服务合同生效时止；甲方按政府有关规定配置物业管理用房，乙方按政府有规定使用物业管理用房；物业服务费：大厦1-5层（包括5层）商场的物业服务费参照财富中心、华盟广场商场的综合收费标准，6层以上（包括6层）按人民币5元/月/平方米的标准进行收缴（不含电梯运行费、二次供水费、楼梯间等公共部位照明所产生的费用）；费用的支付：1.业主应于收到房屋验收交付使用通知之日起计算交纳物业服务费用；2.纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给买受人的物业，其物业服务费用不予交纳，但甲方将物业出租时需从签订房屋出租协议生效之日起由承租方负责缴纳；3.业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方；4.物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在每季度第一个月的十日前履行交纳义务；5.已交付业主（买受人）但未入住的物业服务费，由业主（买受人）全额交付（即每平方每月5元）。超过缴纳物业服务期限一个月（即每季度最后一个月的最后一天之日起一个月）的业主或非业主使用人，加收每日千分之三的滞纳金，乙方可采取但不限于停水、停电的方式催缴，直到业主或非业主使用人缴清所欠费用为止；甲方尚未出售的房屋出租的，甲方应协助乙方向承租人催缴物业服务费用。同年4月3日，双方就该物业合同向有关部门进行了备案。2012年2月1日，金阁公司与被告恒隆影城签订《租赁合同》，约定由金阁公司将坐落于温州市车站大道238号恒隆商务楼四层出租给恒隆影城，租赁期共10年，金阁公司从2012年1月1日起将出租房屋交付被告恒隆影城使用，至2022年12月31日收回。后被告未按约定缴纳物业管理费，原告于2016年2月17日向本院起诉要求支付恒隆商务楼4层2011年9月1日至2015年12月31日期间的物业服务费，本院于2016年9月7日作出（2016）浙0302民初1810号民事判决，确认被告恒隆影城所承担的恒隆商务楼四层的物业服务费标准为5元/月/平方米，金阁公司与被告恒隆影城不服，上诉至温州市中级人民法院，温州市中级人民法院作出（2017）浙03民终1620号民事判决，维持原判。后两被告未缴纳恒隆商务楼四层2016年1月1日至2017年3月31日期间的物业服务费，原告遂诉至法院。另查明，2015年8月5日，恒隆商务楼401室（建筑面积：2675.42平方米）由金阁公司名下转移登记至被告陈阵名下。被告恒隆影城后在庭审中自认需缴纳物业服务费，但缴纳的标准为人民币3元/月/平方米，且原告已经用其他费用抵扣物业服务费。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无须举证证明，当事人有相反证据足以推翻的除外。（2017）浙03民终1620号民事判决确认恒隆商务楼四层的物业服务费标准为5元/月/平方米，故原告主张人民币5元/月/平方米收取物业服务费，于法有据，被告自认需缴纳物业服务费，于法不悖，故其应缴纳物业管理费，但认为其已经通过其他费用进行抵扣物业服务费，本院认为，被告并未提供证据证实其用其他费用抵扣物业服务费，本院不予采信。故被告恒隆影城应向原告缴纳欠付的2016年1月1日至2017年3月31日期间的物业服务费人民币200656.5元（2657.42/平方米×5元/平方米/月×15个月，应被告逾期缴纳物业服务费，已构成违约，原告主张支付逾期缴纳违约金，本院予以支持，关于违约金的标准，原告主张的违约金计算标准过高，本院予以调整，酌情确定为日万分之二，结合原告提供的违约金明细的计算方式，经本院核算，原告主张的违约金为6325元。以上两项共计人民币206981.5元。被告陈阵作为恒隆商务楼四层的业主按照约定应承担连带支付责任，故原告主张被告陈阵承担连带支付责任，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告温州恒隆影城有限公司于本判决生效之日起十日内向原告温州万达安邦物业服务有限公司支付物业服务费及逾期缴纳物业费产生的违约金，共计人民币206981.5元；二、被告陈阵对本判决主文第一项所确定的债务承担连带支付责任；三、驳回原告温州万达安邦物业服务有限公司的其它诉讼请求。当事人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币5733元，由原告温州万达安邦物业服务有限公司负担人民币1328元，被告温州恒隆影城有限公司、陈阵负担人民币4405元。如不服本判决，原告温州万达安邦物业服务有限公司与被告温州恒隆影城有限公司可在判决书送达之日起十五日内，被告陈阵可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。本判决书生效后，负有义务的一方当事人如不履行判决确定的义务，另一方当事人应当在判决书确定义务履行之日起二年内向本院申请执行（此页无正文）审 判 长  张万星人民陪审员  郭笑春人民陪审员  钱文增二〇一八年四月九日代书 记员  朱艳月