青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2018）青01民终1951号上诉人（原审原告）：高琴，公民身份号码××××××，女，汉族，1981年9月5日出生,个体工商户，住西宁市，住西宁市。委托诉讼代理人：芦林俊、杨海峰，西宁市城西区中心法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：西宁金座房地产开发有限公司，统一社会信用代码××××××（1-1），住所地西宁市城**西川南路**。法定代表人：洪金界，董事长。委托诉讼代理人：周黎军，该公司副总经理。委托诉讼代理人：祁金辉，该公司法务部员工。上诉人高琴因与被上诉人西宁金座房地产开发有限公司（以下简称金座公司）商品房预售合同纠纷一案，不服西宁市城北区人民法院（2018）青0105民初2595号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。高琴上诉请求：撤销原审判决第二项，改判支持其全部诉讼请求；本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认为“金座公司已积极履行了自身义务，开发商并无过错，不能归因于‘由于出卖人的原因’，故开发商可不承担逾期办证的违约责任”不当。《国有建设用地使用权出让合同》是金座公司与西宁市国土资源局于2012年9月20日签订的，该合同补充条款约定：“该宗地配建不少于总建筑规模5%的廉租房219套，套型建筑面积50平方米，总建筑面积10950平方米；配建5%的公共租赁住房2018套，套型建筑面积50平方米，总建筑面积10900平方米。该宗地容积率为2.5,按10%保障性住房总建筑面积21850平方米应配建保障性住房用地面积8740平方米以划拨方式供地，出让用地面积78685.13平方米（最终面积以市规划局批准的总平面图进行核算）。”而西宁市城乡规划局于2012年10月31日确定了上述土地规划方案，并出具了《建设用地规划许可证》。故金座公司自2013年年底与小区业主签订《商品房预售合同》时就已经确定了小区内商品房与保障性住房的套数及面积，也已排除了不可预见的因素的发生，从而金座公司对高琴作出了有效承诺。“金座公司于2013年6月7日向西宁市住房保障和房产管理局申请将其另行开发的金座雅园三期保障性住房调整至金座呈璟小区，得到该局的同意和要求，该局向西宁市政府上报《关于落实“金座雅园三期”原配建保障房土地变更事宜的函》，至2016年10月26日，西宁市政府作出《关于金座房地产开发有限公司保障性住房用地调整的批复》，对金座呈璟小区的廉租房和公租房建设用地及总建筑面积进行调整，至2017年3月24日，西宁市政府作出《关于西宁金座呈璟小区公租房和廉租房建设成本价格的批复》，确定了金座呈璟小区廉租房和公租房的总建筑面积和房屋套数，并于同年5月将上述房屋交付西宁市住房保障和房产管理局。”从上述事实中可以看出，早在2013年6月7日时，金座公司就已向行政机关申请将其他小区内的保障性住房调整至金座呈璟小区内，但直到2016年10月26日西宁市政府才作出批复同意，不能成为减免金座公司违约责任的事由。第一，这是金座公司因自身情况提出的申请；第二，金座公司向行政机关提出申请是对合同内容的变更，依然属合同法调整的范围；第三，金座公司向行政机关提出申请后与高琴签订《商品房预售合同》，其已明知向行政机关提出了保障性住房调整的申请，但依旧与高琴签订合同，属于商业风险，应由金座公司自行承担；第四、本案涉及的所有行政机关的批文都不是行政机关的规范性文件，并不具有行政强制力。金座公司于2016年10月26日与西宁市国土资源局签订了变更土地出让的合同，补充条款约定：“依据西宁市人民政府《关于金座房地产开发有限公司保障性住房用地调整的批复》（宁政土[2016]21号）文件要求，该宗地内增加保障性住房用地面积10338.48平米（系金座雅园三期建筑面积25846.2平米保障性住房统一配建在该宗地内），则该宗地保障性住房用地面积调整为19080.99平米，拟划拨方式供地，出让用地调整为68344.14平米，土地用途为住宅，该宗地需退还出让金374.5335万元。”该证据说明，行政机关在与金座公司变更合同约定的内容后，给金座公司作出了补偿。因此，金座公司没有理由将自身要求调整保障性住房建设导致不能按期办理产权证的风险转移给小区业主承担。金座公司与高琴签订的《商品房预售合同》第十五条约定：出卖人出售的房屋为预售商品房，出卖人应当在房屋建成并竣工验收后90日内向房屋登记机构申请办理初始登记。双方约定在出卖人完成初始登记后，按买卖双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》”及“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办理产权登记的，双方同意出卖人按已付房价款的同期活期存款利息向买受人支付违约金”。故应当适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称商品房买卖司法解释）第十八条：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”向史玉英承担违约责任。金座公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。未完成规划验收是政府多次变更金座呈璟小区内保障性住房的面积和套数造成的,政府的具体行政行为是造成至今未办理房屋产权证的原因。现该小区正在进行规划验收，金座公司也在积极配合进行规划验收，规划验收完成以后即可进行初始登记，办理房屋产权证。在本案中，已经有合同约定，所以应排除适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。且金座公司已经依约履行了全部义务，对于不能办理房屋产权证不存在过错及违约行为，不应承担违约责任。高琴向一审法院起诉请求：1.判令金座公司立即协助高琴办理不动产权登记手续；2.判令金座公司给高琴违约金3460元；3、本案诉讼费由金座公司承担。一审法院认定事实如下：金座公司与高琴于2013年12月4日签订了《商品房预售合同》（YS0170378）。合同涉及到争议的主要约定有：1、商品房基本情况：位于西宁市××区位于西宁市××区，建筑面积105.17平方米；2、房屋价款：单价每平方米3890元，总价款为409111元；3、产权登记：出卖人出售的房屋为预售商品房，出卖人应当在房屋建成并竣工验收后90日内向房屋登记机构申请办理初始登记。在出卖人完成初始登记后，双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》。因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内办理产权登记的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的同期活期存款利息向买受人支付违约金。又查明，2012年7月2日，西宁市城乡规划局对涉案建设用地进行招拍挂时，作出《土地招拍挂规划设计条件》，“…配建不少于总建筑规模5％的廉租房及5％的公租房，请与房产管理部门签署廉租房及公租房配建协议”。后金座公司通过竞拍，取得该建设用地的使用权，于2012年9月18日与西宁市住房保障和房产管理局签订《西宁市保障性住房配建合同》，合同主要约定：“配建要求：…按照规划总建筑面积10％配建保障性住房。配建廉租住房219套、套型建筑面积50平方米，总建筑面积10950平方米；配建公共租赁住房218套、套型建筑面积50平方米，总建筑面积10900平方米。”并于2012年9月20日与西宁市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，合同主要约定：“按西宁市城乡规划局土地招拍挂规划条件及西宁市住房保障和房产管理局《西宁市保障性住房配建合同》的约定，该宗地配建不少于总建筑规模5％的廉租房219套，套型建筑面积50平方米，总建筑面积10950平方米；配建5％的公共租赁住房218套，套型建筑面积50平方米，总建筑面积10900平方米…。”2013年6月7日，金座公司向西宁市住房保障和房产管理局递交申请--《关于置换配建廉租经济适用房地址变更的申请》：“为满足设计需求和统一规范管理，申请将原雅园三期保障性住房置换到呈璟项目建设中…”，西宁市住房保障和房产管理局也予以同意，并向西宁市人民政府上报《关于落实“金座雅园三期”原配建保障房土地变更事宜的函》。2015年7月6日，金座公司向西宁市国土资源管理局递交申请--《关于金座雅园三期保障性住房土地置换事宜的申请》：“为了便于保障性住房集中管理，市房产局主管领导在省四建危旧房安置的专题会议上，要求将雅园三期保障性住房在呈璟小区统一配建…。”2016年9月29日，西宁市人民政府作出《关于金座房地产开发有限公司保障性住房用地调整的批复》（宁政土〔2016〕21号）文件“…为便于保障性住房集中管理，将金座雅园三期宗地范围内保障性住房统一配建在柴达木路134号（金座呈璟）宗地内，”为此，金座公司再次于2016年10月26日与西宁市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，合同主要约定：“…该宗地内增加保障性住房用地面积10338.48平方米（系金座雅园三期建筑面积25846.2平方米保障性住房统一配建在该宗地内），则该宗地保障性住房用地面积调整为19080.99平方米…。”2017年3月24日，西宁市人民政府作出《关于西宁金座呈璟小区公租房和廉租房建设成本价格的批复》（宁政〔2017〕50号），“西宁市金座房地产开发有限公司承建的西宁市保障性住房金座呈璟公租房、廉租房项目，建设总规模50133.22平方米，其中公租房507套，廉租房469套，建设成本价格标准为每平方米3420.49元。”由于原确定的廉租房及公租房总建筑面积由原来的21850平方米增加至50133.22平方米，金座公司于2017年5月，按照文件对廉租房及公租房建筑面积及套数要求，对小区内部分房屋进行结构改造，于2018年3月底完成改造，并于2018年5月18日将改造后的廉租房及公租房交付西宁市住房保障和房产管理局，后金座公司及时向西宁市不动产权登记中心申请办理初始登记，同年7月2日，金座公司与西宁市国土勘测规划研究院签订了《测绘合同》，委托该院对小区房屋进行实测，8月25日，测绘报告完成，金座公司及时向西宁市城乡规划和建设局申请进行规划验收，并承诺保证在2018年年底完成初始登记。再查明，2012年10月31日，金座公司取得《建设用地规划许可证》；2013年8月1日，金座公司取得《建设工程规划许可证》；2013年10月11日，金座公司取得《建设工程施工许可证》；2013年11月12日，金座公司取得《商品房预售许可证》；2015年8月14日，涉案房屋经建设、监理、施工、设计、勘察5单位验收合格；2015年10月30日，金座公司向史玉英交付涉案房屋。2015年12月12日，案涉房屋通过人防工程验收，2017年4月11日，涉案房屋通过消防工程验收。2018年3月21日，呈璟小区物业管理处向业主出具《情况说明》：“目前，由于公租房、廉租房改造问题，测绘工作有些滞后，但测绘单位正在对小区进行实测面积的测绘，待实测面积测绘工作全部完成后即可办理不动产证。”一审法院认为,金座公司与高琴签订的《商品房预售合同》是双方在自愿、平等基础上的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，故该合同合法、有效。双方均应按合同的约定履行各自的义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条明确规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。”规定，本案争议的焦点为：房屋产权证逾期办证中“出卖人原因”的认定。在本案中，双方约定“在竣工验收后90日内向房屋登记机构申请办理初始登记。”目前该小区已取得了《建设工程用地规划许可证》《国有土地使用权证》《建设工程施工许可证》《商品房预售许可证》《建设工程消防验收意见书》《质量监督报告》等手续，但至今开发商未完成规划验收和权属登记。主要原因为：金座公司开发的金座呈璟小区配建有保障性住房，在建设过程中，为满足设计需求和统一规范管理，金座公司早在2013年6月7日（2013年12月4日与高琴签订《商品房预售合同》）就向西宁市住房保障和房产管理局申请将其另行开发的金座雅园三期保障性住房调整至金座呈璟小区，并得到了该局的同意和要求，该局向西宁市人民政府上报《关于落实“金座雅园三期”原配建保障房土地变更事宜的函》，至2016年10月26日，西宁市人民政府作出《关于金座房地产开发有限公司保障性住房用地调整的批复》，对金座呈璟小区的廉租房和公租房建设用地及总建筑面积进行调整，至2017年3月24日，西宁市人民政府作出《关于西宁金座呈璟小区公租房和廉租房建设成本价格的批复》，确定了金座呈璟小区廉租房和公租房的总建筑面积和房屋套数。金座公司按照市政府的批复对呈璟小区内部分房屋进行结构改造以满足廉租房及公租房套型及总建筑面积，至2018年3月底完成改造工程，并于同年5月将上述廉租房及公租房交付西宁市住房保障和房产管理局。后金座公司及时委托西宁市国土勘测规划研究院对小区进行实测，测绘报告完成后，又及时申请进行规划验收。该小区至今未能完成初始登记，在于该小区保障性住房进行了调整，致使规划变更，故未能及时完成规划验收，无法进行初始登记导致逾期办证。上述一系列行为，均证明金座公司已积极履行了自身义务，开发商并无过错，不能归因于“由于出卖人的原因”，故开发商可不承担逾期办证的违约责任。关于高琴要求金座公司立即办理不动产权证的主张。目前，由于金座公司因规划调整致使未能及时完成初始登记的客观原因已经消除，故应当及时向有关部门申报完成初始登记，并协助高琴办理房屋产权证书。遂判决：一、金座公司自判决生效之日起90日内完成房屋初始登记并协助高琴办理房屋产权证书。二、驳回高琴要求金座公司承担逾期办证违约金的诉讼请求。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。双方当事人对一审法院查明的事实均不持异议，本院对双方当事人无异议的事实予以确认。本院认为，对于金座公司未按约定完成初始登记导致至今未能办理不动产权证的事实双方当事人均不持异议，对金座公司应否承担违约责任问题持有异议，故双方的争议焦点仍为：逾期办证是否系出卖人的原因造成。本案中，金座公司在2013年12月4日与高琴签订《商品房预售合同》前，金座公司已于2013年6月7日向西宁市住房保障和房产管理局申请将其另行开发的金座雅园三期保障性住房调整至金座呈璟小区，并经该局同意向西宁市人民政府上报，至2016年10月26日，西宁市人民政府作出《关于金座房地产开发有限公司保障性住房用地调整的批复》及2017年3月24日西宁市人民政府作出《关于西宁金座呈璟小区公租房和廉租房建设成本价格的批复》，才确定了金座呈璟小区廉租房和公租房的总建筑面积和房屋套数。金座公司按照市政府的批复对呈璟小区内部分房屋进行结构改造以满足廉租房及公租房套型及总建筑面积，至2018年3月底完成改造工程，并于同年5月将上述廉租房及公租房交付西宁市住房保障和房产管理局。该小区至今未能完成初始登记，在于政府管理部门对于该小区公益性保障住房进行了调整，致使规划变更，未能及时完成规划验收，无法进行初始登记导致逾期办证，此客观原因不能归责于金座公司。故金座公司对于涉案房屋没有进行初始登记导致逾期办证不应承担违约责任。综上所述，高琴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，裁判结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由高琴负担。本判决为终审判决。审判长 靳 玲审判员 王 鹏审判员 李 娟 二〇一八年十二月二十五日书记员 王芳盛附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。第一百九十九条当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。