北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京03民终15386号上诉人（原审被告）：北京聚能房地产经纪有限公司，住所地北京市通州区翠屏里**楼商11-04。法定代表人：高威，总经理。委托诉讼代理人：孙晓莉，北京邦文律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王棋，男，1965年9月4日出生。委托诉讼代理人：姜玉芬，女，1958年6月25日出生。上诉人北京聚能房地产经纪有限公司（以下简称聚能公司）因与被上诉人王棋农村土地承包合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2018）京0112民初27872号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。聚能公司上诉请求：撤销原审判决并依法改判。事实与理由:原审判决认定事实不清，适用法律有误，《北京聚能农业大棚承包合同》（中区A7号，以下简称《承包合同》）合法有效，聚能公司无需返还王棋承包费。王棋辩称：同意原审判决，不同意聚能公司的上诉请求。王棋向一审法院提出诉讼请求：1、确认王棋与聚能公司于2017年3月29日签订的《承包合同》无效；2、聚能公司返还王棋承包费26万元；3、本案诉讼费用由聚能公司承担。一审法院认定事实：2013年4月，案外人北京市长阳广汇科技发展有限责任公司（以下简称长阳广汇公司）与北京通州新世纪园艺农场（以下简称新世纪农场）签订《租赁合同》，约定长阳广汇公司租赁新世纪农场位于北京市通州区宋庄镇翟里村南150075平方米的土地及地上设施，租赁期限自2013年4月25日至2027年9月1日。2016年5月，长阳广汇公司又与聚能公司签订《合作协议》，将上述自新世纪农场租赁的土地及地上设施全部托管给聚能公司管理和使用，合作期限为2016年6月1日至2027年8月31日。聚能公司取得土地使用权后，在上述土地的空地上修建了部分大棚用于对外发包，本案王棋及其他案外人与聚能公司洽谈了大棚承包一事。2017年3月29日，王棋作为乙方与聚能公司作为甲方签订《承包合同》，合同约定：一、承包标的物与期限甲方将位于通州区宋庄镇翟里南村聚能农业文化园内中区×号大棚及其地上物给乙方作为种植承包使用，使用年限为10年，自2017年3月29日起至2027年5月31日止，10年后如甲方继续续租土地，乙方在同等条件下有第一承包权。二、占地面积与说明乙方承包的上述该大棚的占地面积400平方米。三、承包费用与付款方式双方同意上述农业大棚的承包费用为26万元，合同签订之日，乙方将上述约定承包费用一次性汇入甲方指定收款账户。四、交工日期：2017年4月30日。五、甲方权利和义务1、甲方有权按照合同的约定向乙方收取土地及地上物承包费；2、甲方的管理中心对乙方使用土地上的物业具有管理权，并收取相关费用，如乙方6个月未缴纳物业费，甲方有权利解除合同并收回大棚，承包费用不退；3、甲方按合同约定有偿为乙方提供服务义务；4、甲方有义务保障园区水电的正常供给，提供适当的服务设施；5、甲方有义务保障园区的环境卫生和安全；6、甲方有义务在乙方需要对所承包的土地及地上物进行转让时，积极协助乙方办理相关手续；7、甲方有义务保证建筑质量，按时交付使用；8、按照甲方设计装修标准，由甲方施工，装修费用按乙方选取装修规格材料收取相关费用；9、甲方有义务对乙方进行免费农业技术指导。六、乙方权利和义务1、乙方享有在约定的承包期内对上述土地及地上物在承包期内的使用权、收益权、转让权和遗赠的权利；2、乙方享有使用甲方园区提供的供给服务设施的权利；3、乙方如需转让、遗赠所承包的土地及地上物时，必须提前告知甲方并办理相关手续。4、乙方有义务按照《物业服务合同》的约定向甲方物业管理中心缴纳物业管理费、水电费等费用；5、乙方有义务按照本合同的约定及时足额交纳土地及地上物的租金；6、乙方自己不得随意改变大棚结构，大棚外形，如有更改提前和物业管理中心沟通告知，得到文字性批示后才允许更改，如擅自更改所有后果由乙方自己负责；7、乙方不得改变农业用地性质，不得进行违法经营；8、乙方不进行影响集体生活的种植项目和经营活动，不圈养大型宠物。七、物业收费项目及标准……八、甲方违约责任除本合同规定的不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定规定的时间将大棚交付乙方使用，按下列方式处理（不做累加）。1、逾期在30日内，自本合同规定的最后交付期限之第二日起至实际交付使用大棚之日止，甲方按日向乙方支付承包费万分之一的违约金，合同继续履行。2、逾期超过30日，乙方有权解除合同，甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按累计交纳费用的万分之一向乙方支付延期违约金。乙方愿意继续履行合同的，甲方同意合同继续履行，自本合同规定的应交付使用之第二日起至实际交付使用之日止，甲方按日向乙方支付承包费万分之一的违约金，合同继续履行。九、乙方的违约责任乙方如未按本合同的规定时间交纳费用，按下列方法处理（不做累加）。1、逾期30日内，自本合同规定的期限之第二日起至实际交纳费用之日止，乙方按日向甲方支付逾期应交纳费用万分之一的违约金，合同继续履行。2、逾期超过30日，甲方有权解除合同。乙方按累计应交纳费用的万分之一向甲方支付延期违约费用。乙方愿意继续履行本合同的，经甲方同意，合同继续履行，自本合同规定的应交纳费用止第二日起至实际交纳费用之日止，乙方按日向甲方支付延期应交纳费用万分之一的违约金。3、乙方出现违法行为并对甲方构成重大威胁时，甲方有权解除合同，不退还剩余承包金。十、不可抗力……十一、合同期满与续约……十二、征地拆迁与赔偿……十三、其他事项……十四、温室棚交付标准1、主体砌筑、内外抹灰饰面。2、温室棚内上下水及强弱电入户。《承包合同》签订当日，王棋向聚能公司交纳了承包费26万元，聚能公司为王棋出具了收据，后聚能公司向王棋交付了《承包合同》中约定的大棚。2018年5月18日，北京市通州区宋庄镇农业服务中心（以下简称服务中心）向新世纪农场发出通知，称根据相关规定，生产设施用地是指在设施农业项目区域内，直接用于农产品生产的设施用地，包括：1、工厂化作物栽培中有钢架结构的玻璃或PC板连栋温室用地等；2、规模化养殖中畜禽舍（含场区内通道）、畜禽有机物处置等生产设施及绿化隔离带用地；3、日光温室的看护房面积单层，小于15平方米。新世纪农场未达到上述要求，改变了设施农田的用途，限新世纪农场3日内完成整改。2018年5月25日，北京市通州区宋庄镇人民政府（以下简称宋庄镇政府）向包括王棋在内的承包大棚的人员及大棚的建筑所有权人发出公告，认为大棚建筑存在看护房超标、改变种植大棚外观、硬化地面、室内装有家电器材等，改变了种植大棚用途等情况，已构成违法大棚房行为，要求大棚所有权人及承租户在3日内自行拆除整改上述建筑，恢复种植用途，逾期不自行整改的，将予以强制拆除整改，导致的一切损失自行承担。2018年6月12日，宋庄镇政府向包括王棋在内的大棚承包人等发出《搬家通知》，该通知写明：“该建筑所有权人、承租户：经查明，你（单位）在位于北京市通州区宋庄镇翟里村南任李路西侧北京新世纪农场所（建设）承租的房屋，因存在看护房超标、改变种植大棚外观、硬化地面、室内装有家电器材等，改变了种植大棚用途，已构成违法大棚房行为。现我镇依据区规土委下发《关于抓紧依法处理通州区宋庄镇翟里村涉嫌“大棚房”项目的函》的工作要求，本机关将于近期对你（单位）个人违法“大棚房”行为进行整改拆除。现通知你（建筑人）及各承租户于2018年6月18日前自行将属于你自己的财产搬离此违法建设，逾期未自行搬离的在拆除过程中造成的一切财产损失由你自行承担。特此通知。”后王棋承包的大棚被拆除。另查，涉案大棚所在土地用途为设施农用地。本案在审理过程中，王棋称其通过路边广告宣传单得知聚能公司对外发包大棚的消息并看了聚能公司的样板间。当时聚能公司的销售人员在微信中宣传涉案大棚为“开发商国资委拿地，土地性质为设施用地”“中国宋庄艺术区农家院”“交通便利，环境优美，是度假、休闲、养生、居住、工作室的好去处”“园区天然气入户，三厢电，网线都有，另有仓储，厂房”。宣传照片中的样板间有房屋、家具以及地面硬化等。王棋为证明其所述事实，向法院提供了样板间照片及销售人员微信记录等证据。另王棋称聚能公司交付大棚后，王棋利用大棚种菜以及存放其画画所用材料及雕塑等。聚能公司对王棋提供的证据的真实性及证明目的均不予认可，称该公司将大棚的对外发包工作交给了案外人白宇负责，白宇如何对外宣传聚能公司不知情，且后期聚能公司失去了对宣传的控制。聚能公司针对其此部分陈述未向法院提供相应证据。上述事实，有《承包合同》、收据、微信记录、样板间照片、公告、通知、《合作协议》、《租赁合同》、开庭笔录、政府信息回复及双方当事人的陈述等证据材料，在案佐证。一审法院认为:我国实行土地用途管制制度，使用土地的单位和个人必须严格按照土地用途使用土地。涉案土地为设施农用地，依照法律规定，不得用于建造、出租、出售房屋。但根据王棋提供的证据，可以认定聚能公司在对外发包大棚时宣传其经营的是农家小院，具备居住、休闲、度假等功能。虽然聚能公司对王棋提供的证据的真实性不予认可，但微信上的相关宣传内容足以认定聚能公司进行了上述宣传，由此可以认定聚能公司系以出售、出租“农家小院”为目的对外发包大棚，亦可认定王棋与聚能公司以售买“农家小院”为目的签订《承包合同》，违反了法律的强制性规定，应属无效，故王棋要求确认其与聚能公司于2017年3月29日签订的《承包合同》无效的诉讼请求，证据充分，理由正当，法院予以支持。对于聚能公司有关《承包合同》有效的抗辩意见，因无事实及法律依据，法院不予采纳。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。《承包合同》被确认无效，聚能公司应返还王棋承包费用，现王棋要求聚能公司返还承包费26万元的诉讼请求，法院予以支持。据此，一审法院于2018年10月判决：一、确认王棋与北京聚能房地产经纪有限公司于2017年3月29日签订的《北京聚能农业大棚承包合同》（中区A7号）无效；二、北京聚能房地产经纪有限公司于判决生效之日起七日内返还王棋承包费人民币26万元。一审案件受理费2600元，由北京聚能房地产经纪有限公司负担，于判决生效之日起七日内交纳。本院经审理查明的事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为：本案二审的争议焦点是涉案合同的效力及其后续问题处理。关于合同效力问题，根据我国《合同法》第五十二条规定:有下列情形之一的，合同无效。……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，聚能公司与王棋之间的签订的《承包合同》因违反了国家关于严格按照土地用途使用土地的法律强制性规定而无效。关于合同无效后的处理。根据法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。具体到本案而言，由于涉案违建大棚房已被拆除无返还之可能，原审法院在认定合同无效的基础上，判令聚能公司返还王棋交纳的承包费，并无不当，本院予以维持。聚能公司主张合同有效并据此不返还承包费，于法无据，本院不予支持。综上，聚能公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理5200元，由北京聚能房地产经纪有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  林存义审判员  薛 妍审判员  杨 夏二〇一八年十二月六日法官助理李延昭书记员卢园园书记员王艳