海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）琼96民终501号 上诉人(原审原告)：陈贵云，男，1965年7月14日出生，汉族，住海南省海口市龙华区。 被上诉人（原审被告）：海南多林置业开发有限公司，住所地：海南省海口市龙昆南路长兴大厦**。 法定代表人：黄世华，该公司执行董事。 上诉人陈贵云因与被上诉人海南多林置业开发有限公司（以下简称多林公司）商品房销售合同纠纷一案，不服海南省澄迈县人民法院（2017）琼9023民初2177号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月20日立案后，依法组成合议庭，因本案没有新的事实和证据，本院决定不开庭审理。本案现已审理终结。 陈贵云上诉请求：1、撤销海南省澄迈县人民法院（2017)琼9023民初2177号民事判决第一、二、四项，直接予以改判或发回重审；2、判令多林公司30日内，将己收取但未交纳给澄迈县产权登记机关的办证税费25367元退还给陈贵云，并赔偿逾期利息损失26923.95元，同时应提供开发商需提供的办证材料，协助陈贵云办理海南省澄迈县金江镇金马花园小区1号楼2单元302房和1号楼3单元401房的房屋权属证书；3、判令变更《商品房买卖合同》第十五条，按已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，多林公司赔偿陈贵云违约金及贷款利息损失611516.52元；4、判令多林公司承担一、二审诉讼费用。陈贵云在二审诉讼中将其第一项上诉请求明确为撤销一审判决第一、二、四项，直接予以改判。事实和理由：第一，多林公司收取了陈贵云交纳的房屋办证税费25367元，却没有移交给澄迈县产权登记机关进行办证，一审判决未对这一事实进行认定，从而导致一审法院仅判决多林公司协助陈贵云办理房屋权属证书，却未判令多林公司将办证税费退还陈贵云并赔偿损失，以致陈贵云还需再次支付办证税费。因此，一审判决第一项错误，在多林公司违约的情况下，应判令多林公司退还陈贵云的办证税费25367元，并赔偿逾期利息损失26923.95元（依按揭贷款利率计算）。第二，购房合同中约定多林公司违约，应按己付房价款的0.05%支付违约金，按照该约定，多林公司支付的违约金仅有223元，该违约金的约定过低，无法弥补陈贵云的损失，应予增加。陈贵云的损失具体为：①因不能办证导致错失转让房屋而不能回笼资金，无法偿还208000元的按揭贷款，自2010年12月30日至2017年11月30日止共计83个月，比照本案房屋按揭贷款利率标准计算（2010年为6.831%、2011年为7.36%、2012年为8.10175%、2013年至2014年为7.5325%、2015年为7.0725%、2016年至2017年为5.635%)，利息损失共计137800元。②陈贵云先后25次处理、交涉办证事宜造成差旅费、误工费损失62075元(25×400元+25×2083元)。③因不能办证错失转让房屋而不能回笼资金，资金应得合理收益和利息损失3183500元。按房屋售价每平方米6500元计算，可回笼房款1164280元，剔除应偿还银行贷款208000元后，剩余房款净收入956280元，按利息加合理投资收益每月2%计算（小贷公司贷款利率为月2%-3%，陈贵云急用钱向外借贷利率也己经达到月2.5%),自2011年10月30日至2017年12月30日共74个月，共计3183456元。④因不能办证不敢装修房屋，造成房屋空置，产生自2010年10月30日以来的物业管理费等损失14215元。⑤陈贵云为处理办证纠纷一事耗费了巨大精力和时间，严重影响和妨碍了自身的正常工作和生活，需要赔偿的精神损失、时间损失和边际收益损失是难以确定的。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，多林公司需支付的违约金应从交房后60天开始计算，按照己付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，多林公司应赔偿陈贵云违约金和贷款利息损失共计611516.52元。第三，购房合同的第十五条属格式合同条款，系陈贵云在多林公司要挟不退6万元购房定金的情形下被胁迫签订的条款，并非陈贵云的真实意思表示。根据该条约定，多林公司违约仅需支付违约金223元，而陈贵云逾期7天不签订购房合同就要扣收6万元购房定金，该约定明显不公，而且该条关于“出卖人应在365日内向产权登记机关提交资料备案”的约定违反国家住建部颁布的《商品房销售管理办法》第三十四条关于“应在60日内提交资料、90日内办好房产证”的规定，一审判决未对该条款进行变更，明显错误。第四，多林公司在办理售房手续时告知陈贵云，由多林公司负责办理房屋权属证书，并要求陈贵云将办证税费和办证资料全部交给多林公司。陈贵云己于2011年3月8日前将两套房屋的办证税费25367元（12927元+12440元）和办证个人资料全部交给了多林公司，由多林公司负责办证。虽然购房合同第十五条没有明确说明多林公司负责办证，但陈贵云己经陈述并提交了多林公司收取办证税费的证据，足以证明事实上是由多林公司负责办证。一审判决只根据购房合同第十五条内容，而不是根据事实和证据，认定“陈贵云请求判决多林公司在25日内办好陈贵云所购两套房屋的产权证，并非双方合同约定的内容，依法不予支持”错误。第五，一审判决引用习**总书记在中国共产党第十九次代表大会中讲到的“房子是用来住的，不是用来炒的”作为不支持陈贵云的诉讼请求的依据，认定陈贵云的购房投资属于炒房，完全不符合法理，是错误的。习**总书记的讲话，只是对2017年至2018年期间房地产行业发展的指导意见，并不涉及2010年的情形。陈贵云投资购买房产，是在国际金融危机后，国家、地方政府政策鼓励和法律允许下进行的，目前并没有法规禁止房产投资。购房投资是陈贵云在当时人民币贬值较快的时期对私人财产的保值增值，而非炒房，一审判决认定陈贵云炒房明显错误。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律不当，以致判决结果不公，请求二审依法予以改判。 多林公司未进行答辩。 陈贵云向一审法院起诉请求：1、判决多林公司履行《商品房买卖合同》约定，限在25日内办好陈贵云所购两套房屋的产权证。若不能办理房屋产权证，则判决多林公司10日内提供办理房产证的一切手续、文件和相关税费，并协助陈贵云办理。2、判决变更《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记约定中的违约时间和违约金计算标准，赔偿陈贵云违约金和贷款利息损失638440.47元和其他损失，其中：赔偿违约金500670.69元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，自2010年12月30日起至支付违约金之日止（暂计至2017年11月30日,共83个月），按已交购房款和税费款共471718元，比照陈贵云在澄迈工行申请的房屋按揭贷款利率标准，按逾期利息加收50%，分段复利计算；赔偿按揭贷款利息损失137769.78元（贷款利率和计算方法同上）。3、判决多林公司向陈贵云交付缺少的212031元销售房款发票和26067元办证税费发票。4、本案诉讼费由多林公司承担。 一审法院认定事实：陈贵云与多林公司于2010年1月28日签订两份购房合同，约定：陈贵云购买多林公司开发的位于海南省澄迈县金江镇金马花园小区的1号楼2单元302房（建筑面积88.75平方米，单价2528元/平方米，总价224360元）和1号楼3单元401房（建筑面积88.75平方米，单价2448元/平方米，总价217260元）。合同中还约定：多林公司应于2010年10月30日前交房，并于交房后365日内，将办理权属登记需由多林公司提供的资料报产权登记机关备案；如因多林公司的责任，陈贵云不能在规定期限内取得房地产权属证书的，陈贵云不退房，多林公司按已付房价款的0.05％向陈贵云支付违约金。两套房屋经实测，面积均为89.56平方米，陈贵云补交了房款4031元（302房补交2048元，401房补交1983元）。陈贵云已交纳两套房产总房款445651元，多林公司开具4张发票合计233620元给陈贵云，尚有212031元发票未提交给陈贵云。另外，陈贵云向多林公司交纳了办理房产证税费等款项共26067元，分别为：302房有线电视安装费350元及契税、印花税、房屋维修基金、房产证档案管理、工本费12927元，401房有线电视安装费350元及契税、印花税、房屋维修基金、房产证档案管理、工本费12440元，但多林公司未提交发票给陈贵云。陈贵云已收房并自2010年11月1日开始缴纳涉案两套房屋的物业管理费。一审法院再查明，双方签订购房合同时涉案房屋系预售商品房，涉案金马花园小区已取得《澄迈商品房预售许可证》，证号为［2009］澄预字第014号。2010年12月8日，涉案金马花园小区房屋已取得房屋所有权证，证号为澄房权证金公字第XXXX号。 一审法院认为，陈贵云与多林公司经平等协商后签订的商品房买卖合同，系双方的真实意思表示，应属合法有效，对双方均具有法律约束力，双方均应严格依照合同约定行使权利、履行义务。陈贵云已依约支付了购房款，多林公司已向陈贵云交付房屋，双方均部分履行了合同约定的义务。根据合同约定，多林公司应于交房后365日内，将办理权属登记需由多林公司提供的资料报产权登记机关备案，陈贵云请求判决多林公司在25日内办好陈贵云所购两套房屋的产权证，并非双方合同的约定内容，依法不予支持，但多林公司仍应依照合同约定，将办理权属登记需由多林公司提供的资料报产权登记机关备案，协助陈贵云办理涉案两套房屋的权属证书。关于陈贵云请求判决变更合同第十五条关于产权登记约定中的违约时间和违约金计算标准，以及判决多林公司赔偿陈贵云违约金、贷款利息损失638440.47元和其他损失的问题。购房合同是双方在平等协商的情况下签订的，即使是格式合同，陈贵云已经签订，视为已对格式条款的认可，如果陈贵云认为购房合同第十五条显失公平，则应在双方签订合同的当场就提出，现陈贵云未提交证据证明签订合同时存在受胁迫等情形的情况下，请求判决该条显失公平，无任何依据，一审法院不予支持。多林公司应向陈贵云支付违约金的数额，应依照双方约定，根据购房合同第十五条规定计算为223元。另外，习**总书记在中国共产党第十九次代表大会中讲到：“房子是用来住的，不是用来炒的”，陈贵云称自己购买涉案两套房屋是用来投资的，因多林公司拖延不办理房屋权属证书，导致造成的各种损失，陈贵云亦未就此提交任何证据，一审法院对此不予支持。对于陈贵云请求判令多林公司交付缺少的212031元销售房款发票和26067元办证税费发票的问题。《中华人民共和国消费者权益保护法》第二十二条规定：“经营者提供商品或者服务，应当按照国家有关规定或者商业惯例向消费者出具发票等购货凭证或者服务单据；消费者索要发票等购货凭证或者服务单据的，经营者必须出具。”陈贵云要求多林公司向陈贵云交付缺少的212031元销售房款发票和26067元办证税费发票，于法有据，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国消费者权益保护法》第二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、多林公司应于本判决生效之日起三十日内，协助陈贵云办理海南省澄迈县金江镇金马花园小区1号楼2单元302房和1号楼3单元401房的房屋权属证书；二、多林公司应于本判决生效之日起五日内，向陈贵云支付违约金223元；三、多林公司应于本判决生效之日起五日内，向陈贵云交付缺少的212031元销售房款发票和26067元办证税费发票；四、驳回陈贵云的其他诉讼请求。案件受理费10185元，减半收取5093元，由多林公司负担。 本院二审期间，陈贵云围绕上诉请求提交了以下证据：1、涉案房屋的物业管理费发票及收据，拟证明其物业费的损失；2、涉案房屋的按揭贷款利息清单，拟证明其偿还房贷的利息损失；3、涉案房屋的认购书，拟证明一旦交纳涉案房屋的定金，逾期签订或不签订购房合同都不退定金，陈贵云系受多林公司的胁迫而签订的购房合同；4、涉案房屋的现状照片，拟证明房屋因不能办证而空置。多林公司未对上述证据发表质证意见，亦未提交新证据。本院认为，根据陈贵云的上诉主张，陈贵云应举证证明多林公司逾期办证给其造成的损失高于双方在购房合同中约定的违约金数额，而陈贵云提交的涉案房屋的管理费发票及按揭贷款利息清单，所证明的是其为涉案房屋交纳物业费以及向银行偿还涉案房屋贷款的情况，上述费用均属于陈贵云购买涉案房屋后应当支付的费用，并不属于多林公司逾期办证给陈贵云造成的损失，上述费用与本案待证事实之间缺乏关联性；至于陈贵云提交的涉案房屋的现状照片，因多林公司已将涉案房屋交付给陈贵云，陈贵云可对涉案房屋进行装修入住，涉案房屋是否办理房屋产权证书并不影响陈贵云对房屋的使用和居住；因此，陈贵云在二审中提交的上述证据，均与本案缺乏关联性，故本院对上述证据的关联性均不予采纳，上述证据均不属于二审新证据。陈贵云在二审中提交的涉案房屋的物业费收据及认购书，其在一审中已作为证据提交，并不属于二审新证据。 陈贵云对一审判决认定的事实无异议，多林公司未参加一、二审的诉讼活动，多林公司放弃其参加诉讼进行抗辩的权利，视为多林公司对一审判决认定的事实无异议，本院对一审判决认定的事实予以确认。 本院认为，根据陈贵云的上诉主张，本案二审的争议焦点为双方在购房合同中约定的违约金是否过低，是否应予调整。 陈贵云与多林公司所签订的两份商品房买卖合同，系双方的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，双方应依照合同约定履行各自义务。陈贵云在二审询问中述称其仅是受多林公司胁迫签订了违约金部分的合同条款，而非全部合同，本院认为违约金条款属于合同条款的一部分，违约金条款并非独立存在的合同部分，陈贵云的主张自相矛盾，且陈贵云作为负有完全民事行为能力的成年人，其对签订合同的行为享有充分的自主权，故陈贵云上诉主张其是受多林公司胁迫签订违约金条款的主张不成立，本院不予采纳。 根据涉案合同的约定，多林公司应于2010年10月30日前交房，并于交房后365日内将办理权属登记所需的资料报产权登记机关备案，如因多林公司的责任，导致陈贵云不能在规定期限内取得房地产权属证书的，则多林公司按已付房价款的0.05％向陈贵云支付违约金。多林公司已将陈贵云所购买的两套房屋交付给陈贵云使用，但至今仍未协助陈贵云办理涉案房屋的房屋产权证书，违反合同约定，多林公司应承担逾期办证的违约责任。陈贵云已向多林公司支付购房款445651元，多林公司应按合同约定向陈贵云支付逾期办证的违约金223元（445651元×0.05%）。陈贵云主张双方在合同中约定的违约金远远低于其实际损失，应对违约金进行调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”根据上述法律规定，若当事人认为合同中约定的违约金低于其损失，可以请求人民法院予以调整，人民法院可以根据违约行为给当事人造成的损失来确定违约金的金额。陈贵云主张因多林公司的逾期办证行为给其造成办证税费的逾期利息损失26923.95元以及违约金及贷款利息损失611516.52元。本院认为，陈贵云主张多林公司向其赔偿的上述损失，均不属于多林公司因逾期办证行为给陈贵云造成的损失。一者，陈贵云作为购房者，其负有向多林公司支付购房款的合同义务，陈贵云选择按揭贷款的方式向多林公司支付购房款，系双方对付款方式达成的一致选择，陈贵云应履行按时向银行偿还贷款的义务，陈贵云以按揭贷款所产生的利息作为多林公司逾期办证给其造成的损失，并要求多林公司赔偿其贷款利息，缺乏事实根据和法律依据。二者，多林公司向陈贵云收取了办理房产证的相关税费，多林公司应履行向陈贵云交付相关税费发票的义务，一审已判决多林公司向陈贵云交付26067元的办证税费发票，陈贵云又以办证税费的逾期利息损失26923.95元作为多林公司逾期办证给其造成的损失，并要求多林公司赔偿其办证税费的逾期利息损失，亦无事实根据和法律依据。三者，陈贵云主张多林公司应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，按照己付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算自交房后60天的违约金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”根据上述规定，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金的前提是合同没有约定或者损失数额难以确定，而陈贵云与多林公司已在购房合同中对违约金作出了明确约定，本案不符合上述法律规定的适用条件。综上，陈贵云未能提供充分的证据证明多林公司逾期办证的行为给其造成的损失低于双方合同约定的违约金数额，陈贵云对违约金进行调整的上诉主张不成立，本院不予支持。一审判决按照双方的合同约定，判令多林公司向陈贵云支付违约金223元并无不当，本院予以维持。 另外，陈贵云上诉主张多林公司应于30日内协助其办理涉案房屋的房屋权属证书，陈贵云的这一上诉主张在一审判决中已得到支持，陈贵云却上诉要求撤销该判决内容后再次作出同样的判决，明显自相矛盾，本院不予采纳。至于陈贵云上诉主张多林公司应退还其税费25367元，该上诉主张已超出陈贵云诉讼请求的范围，属于其新增的诉讼请求，根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百二十八条第一款“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉”的规定，因多林公司未参加二审诉讼，本院无法在二审中对陈贵云的这一上诉请求进行审理。 综上所述，陈贵云的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10185元，由上诉人陈贵云负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈小燕 审 判 员 吴党恩 审 判 员 蔡于干 二〇一八年四月二十七日 法官助理 魏 榕 书 记 员 王 超 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》 第三百二十八条在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。 双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。