上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0112民初9044号原告：张林金生，男，1954年4月28日出生，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人：袁凤桃，上海源孟律师事务所律师。被告：朱德娟，女，1966年1月3日出生，汉族，住上海市徐汇区。被告：王玉龙，男，1965年10月4日出生，汉族，住上海市徐汇区。上列两被告共同的委托诉讼代理人：李建英，上海市新闵律师事务所律师。上列两被告共同的委托诉讼代理人：王宇娟，上海市新闵律师事务所律师。原告张林金生与被告朱德娟、王玉龙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月6日立案受理后，依法由审判员水轶良适用简易程序进行审理。审理中，因被告朱德娟、王玉龙下落不明，本院于2017年6月15日作出民事裁定，将本案转为普通程序，依法组成合议庭，以公告方式向被告朱德娟、王玉龙送达起诉状副本及开庭传票，并于2017年10月20日、2018年2月7日两次公开开庭进行了审理。原告张林金生及其委托诉讼代理人袁凤桃，被告朱德娟、王玉龙共同的委托诉讼代理人李建英、王宇娟到庭参加了诉讼。另，原告张林金生于2017年4月6日向本院递交了财产保全申请书，本院经审核后，于2017年4月28日作出诉讼财产保全民事裁定。本案现已审理终结。原告张林金生向本院提出如下诉讼请求：1.被告继续履行与己方就上海市闵行区虹许路XXX号(1号)806室房屋(以下简称涉案房屋)所签订的《上海市房地产买卖合同》，己方协助原告将上述房屋的产权登记至己方名下；2.被告向己方偿付逾期过户违约金，以总房价人民币4,000,000元(以下币种均为人民币)为基数，按日万分之三计算，计自2013年10月30日起至本判决生效之日止。事实与理由如下：2013年10月21日，经中介公司居间介绍，己方与被告的委托代理人金某某就涉案房屋签订了《上海市房地产买卖合同》并办理了合同公证，合同约定由己方以总价4,000,000元购买涉案房屋。签约当日，己方按约给付购房款100,000元。2013年10月28日，己方又给付购房款2,500,000元及契税120,000元。当日，被告归还了私人借款，债权人注销了设定在该房屋上的抵押权后，己方与被告将办理房屋产权过户手续的全部材料送至交易中心办证窗口。2013年10月30日，己方与被告签订了《房屋买卖交接书》。经验收后，被告将涉案房屋钥匙交付给己方，同时，双方确认了水、电、煤、物业费等结算情况。2013年10月31日，己方付清尾款1,400,000元。同日，己方与被告同去小区物业公司办理入住手续。至此，己方实际占用房屋并经装修后居住至今。2013年11月4日，己方接到上海市闵行区房地产登记处寄出的《不予登记告知书》，被告知涉案房屋因出现了法律、行政法规规定不予登记的其他情形而不予登记。经己方查询，涉案房屋于2013年10月31日被上海市长宁区人民法院(以下简称长宁区法院)因财产保全而查封。嗣后，涉案房屋又先后被上海市徐汇区人民法院(以下简称徐汇区法院)、山东威海市环翠区人民法院(以下简称环翠区法院)轮候查封。此后，己方通过提起执行异议之诉等方式，陆续涤除了涉案房屋上的权利限制。目前，涉案房屋已无权利瑕疵，具备办理过户手续的条件。己方认为，由于被告对外负债累累，涉讼频繁，其个人财产不断被法院查封，致使己方全款购买的房屋至今无法办理产权过户手续，被告显然构成违约且有过错。涉案房屋现已具备办理过户手续的条件，故被告应协助己方办理过户手续并按合同约定偿付逾期过户违约金。现己方为维护自身合法权益，向法院提起诉讼，望法院判如诉讼请求。被告朱德娟、王玉龙共同辩称，关于原告第1项诉讼请求，己方不予同意，理由如下：首先，本案中，买卖合同涉及的《委托书》是王玉龙因需办理银行贷款，以新贷归还旧贷，故向案外人金某某出具了《委托书》。案外人金某某的确帮助被告归还了贷款，但未为王玉龙办理新的贷款，故《委托书》是己方受骗所签，己方并无出售涉案房屋的真实意思表示，实际亦未获得购房款。其次，原告与案外人金某某签订的《上海市房地产买卖合同》侵犯了己方的合法权益，当属无效合同。案外人金某某未经己方许可，擅自将涉案房屋出售给原告，且此后亦未得到己方的追认，该涉案合同的交易价格远低于市场价，原告并非善意第三人，合同存在恶意串通的事实，应当认定为无效。关于原告第2项诉讼请求，己方亦不予同意，理由如下：首先，己方对涉案房屋被出售一事全然不知，在逾期办理房屋过户环节中，己方未有过错，不应承担逾期过户违约金。其次，原告实际取得涉案房屋早于合同约定的时间，原告未有任何损失。最后，即使法院认为被告需承担逾期过户违约金，原告主张的违约金比例亦过高。本院经审理认定事实如下：被告朱德娟与被告王玉龙原系夫妻关系。被告朱德娟系涉案房屋的权利人。2013年4月23日，被告朱德娟作为借款人(抵押人)与案外人应伟民通过上海市杨浦公证处公证签订《房地产借款抵押合同》，合同约定朱德娟向应伟民借款4,700,000元，借款期限自2013年4月23日至2013年6月22日，朱德娟以上海市老沪闵路XXX弄XXX号XXX室及涉案房屋两套房产作抵押。同日，朱德娟、王玉龙(作为委托人)与案外人金某某(作为受托人)通过上海市杨浦公证处办理委托书公证，委托书内容如下：委托人(朱德娟、王玉龙)系夫妻，朱德娟名下有坐落在上海市虹许路XXX号(1号)806室之房地产，由于委托人无法亲自办理上述房地产出售事宜，故委托人委托金某某为代理人，办理如下事项：一、代为办理上述房地产提前还贷、领取房地产抵押权证、领取退保费及办理注销抵押登记事宜。二、代为签订所售房地产的房地产买卖合同及办理相关公证事宜。三、代为配合上述房地产买受方办理银行按揭贷款事宜，代为签订银行提供的相关文件资料等。四、代为前往房地产登记部门、税务部门等部门查阅、调取购买该房地产时的原始材料。五、代为向有关房地产交易管理、登记部门办理该房地产的产权转移登记等手续。六、代为交纳与办理上述事项有关的正当费用和税款。七、代为收取所售房地产的房价款。八、代为办理所售房地产的交付事宜及物业变更事宜。九、代为办理所售房地产水、电、煤气、有线电视、电话等设施的过户手续。十、代为办理上述房地产权证的领取、挂失、更改、补办及房产证的密码领取、挂失、更改、补办。代理人在代理权限内签署的一切法律文书本委托人均予以认可，并享受或承担由此而引起的权利和义务。代理人无转委托权。委托期限自2013年6月23日起一年止。2013年4月28日，案外人应伟民取得了涉案房屋的抵押权登记证明，证明上载明的债权数额为4,700,000元。2013年10月21日，案外人金某某作为朱德娟(卖售人、甲方)的代理人与原告(买受人、乙方)就涉案房屋签订《上海市房地产买卖合同》，上述合同中与本案相关的条款如下：一、双方通过上海住商房地产经纪有限公司居间介绍，由乙方受让属甲方所有的涉案房屋，房屋建筑面积158.49平方米，转让价款共计4,000,000元。二、付款方式：1.乙方于签约当日给付甲方第一笔房款100,000元整。2.待甲方办妥注销手续后，乙方以现金本票方式给付甲方第二笔房款2,500,000元整，同时甲方应配合乙方当日办理缴税过户手续。3.乙方于甲、乙双方至上海市闵行区房地产交易中心办理过户手续后12日内，支付甲方第三笔房款700,000元整。4.乙方于甲乙双方办妥交房手续当日支付甲方第四笔房款700,000元整。三、甲方将涉案房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志。甲、乙双方确认，在2013年10月29日之前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。上述房地产权利转移日期以上海市闵行区房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准。甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助，由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任。合同第十条第三款约定，甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，每逾期一日，甲方应向乙方支付总房款的万分之三作为违约金。四、合同补充条款(一)第5条约定，甲、乙双方应于甲方取得抵押注销材料且公证处出具本合同公证书后于2013年10月29日前至上海市闵行区房地产交易中心办理房屋过户手续。第6条约定，甲方于办妥以乙方为权利人的房地产证后3个工作日内将该房屋交付乙方，交付标志为甲方将该房屋的钥匙交付乙方，并对水、电、煤气、电话、有线电视、物业管理等费用(若有)进行结算。第12条约定，甲、乙双方中若有任何一方未按照本买卖合同中的约定(除补充条款1、2、3条外)全面履行自己的义务，则甲方应按本合同第十条第三款之约定违约金比例承担违约责任，乙方应按本合同第九条第三款之约定违约金比例承担违约责任。合同对双方其他的权利义务作了约定。上述《上海市房地产买卖合同》经上海市静安公证处公证。合同签订当日，原告给付房款100,000元。2013年10月28日，原告给付房款2,500,000元。2013年10月28日，涉案房屋上的抵押权被债权人应伟民注销。同日，原告与案外人金某某向上海市闵行区房地产交易中心提交房地产申请登记过户的相关文件并取得收件收据，原告缴纳了契税计120,000元。2013年10月30日，原告与案外人金某某签署了《房地产买卖交接书》，案外人金某某向原告交付了涉案房屋。2013年10月31日，原告给付房款1,400,000元。同日，涉案房屋被长宁区法院司法查封。2013年11月4日，上海市闵行区房地产登记处以涉案房产存在“法律、行政法规规定不予登记的其他情形”为由向原告出具《不予登记告知书》。2014年6月30日，涉案房屋被徐汇区法院轮候查封。2015年6月15日，涉案房屋被环翠区法院轮候查封。另查明，原告先向长宁区法院提起执行异议被裁定驳回，后原告于2015年1月7日向长宁区法院提起案外人执行异议之诉。长宁区法院经审理后于2015年10月16日作出停止执行涉案房屋的判决。该判决生效后，长宁区法院于2016年1月21日解除了对涉案房屋的查封。原告还向徐汇区法院提出执行异议，徐汇区法院于2016年6月29日裁定中止对涉案房屋的执行，后解除了对涉案房屋的查封。原告另向环翠区法院提出执行异议，环翠区法院亦采纳了原告的执行异议，并委托本院解除了对涉案房屋的查封。2017年10月18日，被告朱德娟向上海市公安局闵行分局新镇派出所报案。根据朱德娟提供的《上海市公安局案(事)件接报回执单》上载：“2013年朱德娟应前夫王玉龙恳求将上海市徐汇区老沪闵路XXX弄XXX号XXX室房屋及涉案房屋委托应伟民、金志祥办理抵押。朱德娟、王玉龙跟二人签署了委托书，并到杨浦公证处公证。2017年6月，朱德娟收到法院的传票称涉案房屋已经被他人买下，亦无法过户，对方在起诉朱德娟，要求交房。朱德娟才发现位于徐汇区的房产也被金志祥出售，朱德娟并没有收益(授意)金志祥出卖房产，朱德娟也没有收到房款。朱德娟意识到自己被骗，就来派出所报案。损失情况：徐汇区老沪闵路XXX弄XXX号XXX室及涉案房屋的售房款，具体数额不详。”审理中，原告变更诉讼请求如下：被告朱德娟协助原告将涉案房屋过户登记至原告名下。以上事实，由原告提供的《上海市房地产买卖合同》、《公证书》、《委托公证书》、《上海市房地产权证》及权利人房地产登记信息资料、购房付款凭证、收条、房地产抵押权登记证明及注销抵押登记收件收据、契税发票、房地产买卖登记收件收据、房屋交接书、不予登记告知书、长宁区法院执行裁定书、长宁区法院民事判决书、徐汇区法院执行裁定书、房地产权利限制状况信息，被告提供的《房地产借款抵押合同》、《上海市公安局案(事)件接报回执单》、公证书等证据及当事人的陈述在卷佐证。本案的争议焦点：原告与被告朱德娟、王玉龙的代理人金某某于2013年10月21日签订的《上海市房地产买卖合同》是否合法有效。本院认为，首先，从原告提供的公证委托书来看，被告朱德娟、王玉龙于2013年4月23日在上海市杨浦区公证处向案外人金某某出具的委托书中明确载明金某某享有以下委托权限，即代为签订房地产买卖合同、代为收取所售房地产的房价款、代为办理所售房地产的交付事宜等，且委托期限自2013年6月23日起一年止，故案外人金某某有权代表朱德娟、王玉龙就涉案房屋与原告签订《上海市房地产买卖合同》、收取购房款、办理房屋的交付手续等。其次，原告基于对公证委托书的信任，与案外人金某某签订《上海市房地产买卖合同》，并未违反法律规定。最后，朱德娟、王玉龙并未提供证据证明原告与案外人金某某有恶意串通的行为。综上，原告与案外人金某某于2013年10月21日签订的《上海市房地产买卖合同》系双方的真实意思表示，该合同并不违反法律、行政法规的强制性规定，故应为合法有效。至于被告提出公证委托书系基于案外人金某某的欺骗所出具的抗辩意见，本院认为，被告未就此主张向本院提供证据予以证明，且根据被告提供的《上海市公安局案(事)件接报回执单》记录显示被告朱德娟确实向案外人金某某出具了公证委托书，且被告朱德娟向公安机关报损的标的是涉案房屋的出售款项，故本院对上述抗辩意见不予采纳。被告朱德娟与案外人应伟民、金某某间的纠纷可另行处理。综上，本院认为，就本案而言，原告已按约给付了全部购房款，但在办理过户手续时，涉案房屋因两被告之原因被法院采取司法查封而无法办理过户。后经原告多次诉讼，将涉案房屋上的权利限制逐一涤除，故涉案房屋现已符合过户条件。现原告要求被告朱德娟协助原告将涉案房屋的产权登记至原告名下的诉讼请求，本院应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：被告朱德娟于本判决生效之日起十日内协助原告张林金生将上海市闵行区虹许路XXX号(1号)806室房屋的产权过户登记至原告张林金生名下。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费38,800元，财产保全费5,000元，合计43,800元，由被告朱德娟、王玉龙共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  林 霞人民陪审员  石定伟人民陪审员  尹 萍二〇一八年四月十六日书 记 员  朱 琳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。