广东省罗定市人民法院民 事 判 决 书（2018）粤5381民初306号原告：罗定市龙宇置业发展有限公司。住所地：罗定市迎宾路国道324线旁（即罗定市农村信用合作联社旁），统一社会信用代码：91445381661524733T。法定代表人：陈灿光，总经理。委托诉讼代理人：阮永成，公司员工。委托诉讼代理人：陈波，男，1973年2月24日出生，汉族，住罗定市。被告：邓林荣，男，1988年7月18日出生，汉族，身份证住址：郁南县，现住罗定市。被告：张思美，女，1989年4月30日出生，汉族，身份证住址：罗定市，现住罗定市。上列两被告共同委托诉讼代理人：沈小杰，男，1975年9月15日出生，汉族，住罗定市。原告罗定市龙宇置业发展有限公司（下称“龙宇公司”）与被告邓林荣、张思美商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年1月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告龙宇公司的委托诉讼代理人阮永成、陈波，被告邓林荣、张思美的委托诉讼代理人沈小杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙宇公司向本院提出诉讼请求：一、请求法院判令被告补缴购房款8654元给原告。二、诉讼费用由被告承担。事实和理由：我公司于2013年6月26日与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：被告购买我公司位于罗定市××城街道××小区××楼××单元××房，计价方式按套内建筑面积计算，合同套内建筑面积80.78平方米，单价为每平方米5408.54元，总金额436902元。在面积确认与面积差异处理方面，双方约定合同计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，差异值±0.6%以上至±3%以内的，买卖双方按合同约定的房屋单价多退少补，差异值超过±3%以上的，买方可选择多退少补或退回所购商品房。2017年6月1日，我公司办理了涉案房屋的房屋产权初始登记，商品房屋产权权属证明书上载明案涉房屋所登记套内建筑面积为82.38平方米，较合同套内建筑面积多出1.60平方米，以每平方米5408.54元的单价计算，被告须补缴我公司购房款8654元。被告邓林荣、张思美辩称：一、原告与被告所签订的《商品房买卖合同》第四条明确约定该商品房“按套出售”，总房价为436902元，合同套内建筑面积80.78平方米，单价为每平方米5408.54元。在面积确认及面积差异处理方面，约定当事人选择按套计价的，不适用合同第五条约定，故涉案商品房存在面积差异原告也无权向被告追补房款。二、在原告所递交的证据5不动产权证书上所载涉案商品房的套内建筑面积确与合同约定的套内建筑面积存在差异，但在该证附记上所登记的契价与合同约定的总房价数额一致，契税金额与原告完税金额一致，并不存在需要补缴房款的问题。并也佐证了前面第一点所述内容正确。由于总房款不存在差异，合同中所说的“按套内建筑面积计算”只是对每平方米的单价造成影响，不会增加不动产权证上已经锁定的契价（总房价）。三、被告与原告达成并签订面积差异补充协议，此协议约定原告对被告的涉案商品房面积差异不作追偿。此协议为合法生效的协议书，双方都必须遵守。四、涉案商品房原设计图中，客厅、主人房、客房窗台面积均为飘窗，按规定飘窗不得计算面积，而原告违规建设，致使这些设计为飘窗的面积改变，变成了可计算面积，这造成面积差异的责任应该由原告负责，其要求被告补偿面积差异款实属恶人先告状。五、××小区商品房一、二期住宅于2015年1月21日经云浮市公安消防局消防验收合格，于2015年1月23日经罗定市建设规划局备案验收合格。按合同法、民事诉讼法等相关法律法规，开发商对商品房是否存在面积差异理应在2017年1月23日前提起诉讼，另外开发商对商品房是否存在面积差异比谁都清楚，但当时并没有要求业主补交面积差异房款。现在才起诉，已经超过了二年的诉讼时效。综上，原告没有任何理由要求被告补交房款。本院经审理认定事实如下：原告龙宇公司是位于罗定市××城街道××城区迎宾路××商住小区的房地产开发商。2014年4月30日，原告作为出卖人与被告作为买受人，双方签订了《广东省商品房买卖合同》。该合同第三条约定买受人所购买商品房的基本情况：买受人购买的商品房为预售商品房，为××商住小区××房，用途为住宅，层高为3米。合同约定建筑面积共102.08平方米，其中，套内建筑面积80.78平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积21.30平方米。第四条约定计价方式与价款：该商品房属预售，按【套】出售，按【套内】建筑面积计算，单价为每平方米5408.54元，总金额为436902元。第五条约定面积确认及面积差异处理：该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内(含本数)的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上(不含本数)至±3%以内(含本数)的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3%以上(不含本数)的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。面积差异百分比=（产权登记面积-合同约定计价面积）/合同约定计价面积×100%。2017年6月1日，罗定市国土资源局出具了涉案房屋的商品房屋产权权属证明书，权属人为罗定市龙宇置业发展有限公司。据商品房屋产权权属证明书记载，涉案房屋建筑面积105.2平方米，套内建筑面积为82.38平方米。另查明，根据本院到罗定市不动产登记局调取的不动产登记簿记载，涉案房屋产权登记的专有面积是82.38平方米。以上事实，有原告提交的营业执照、法定代表人身份证明、身份证、商品房买卖合同、商品房屋产权权属证明书以及本院调取的不动产登记簿以及本案的开庭笔录等证据材料证实。本院认为：本案是商品房销售合同纠纷。原、被告于2014年4月30日签订的《广东省商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，是有效合同，对当事人具有法律效力，双方均应依约履行自己的义务。根据双方的诉辩，本案争议的焦点是：一、原告提起本案诉讼时是否已超过法律规定的诉讼时效？二、案涉商品房是否按套计价出售？三、案涉商品房合同约定计价面积与产权登记面积有差异时，被告是否需要补缴房款，补缴金额如何计算？一、关于原告提起本案诉讼时是否已超过法律规定的诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案中，涉案商品房的初始权属登记时间，即《商品房屋产权权属证明书》出具的时间为2017年6月1日，从这时起原告才能明确知道涉案商品房在合同约定的计价面积是否与产权登记面积存在差异。因此，原告提起本案诉讼的时效应从2017年6月1日起计算三年。现原告于2018年1月30日提起本案诉讼，并未超过上述规定的诉讼时效期间。因此，被告提出原告的起诉已超过了二年的诉讼时效的抗辩意见，理据不足，本院不予采纳。二、关于案涉商品房是否按套计价出售的问题。根据《商品房销售管理办法》第十八条的规定，商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。本案中双方所签订的《广东省商品房买卖合同》第四条约定“该商品房属预售，按【套】出售，按【套内】建筑面积计算，单价为每平方米5408.54元，总金额为436902元”，首先，条款中仅载有“按套出售”，而并没有被告所称的按套计价的约定，根据《商品房销售管理办法》第十二条的规定“商品住宅按套销售，不得分割拆零销售”之规定，商品房理应按套销售；其次，条款中已明确约定案涉商品房按套内建筑面积计价出售，非按套计价出售。综上，被告认为该商品房按套计价出售的主张，没有事实依据，本院不予采纳。三、关于案涉商品房合同约定计价面积与产权登记面积有差异时，被告是否需要补缴房款，补缴金额如何计算的问题。庭审中，原、被告均确认《广东省商品房买卖合同》约定的套内建筑面积与商品房屋产权权属证明书登记的套内建筑面积存在差异，《广东省商品房买卖合同》约定的套内建筑面积为80.78平方米，商品房屋产权权属证明书上所载的套内建筑面积为82.38平方米，不动产登记簿上所载的专有面积也是82.38平方米，相差1.60平方米，差异值为1.98%。根据《广东省商品房买卖合同》中第五条“该商品房交付使用后，合同约定的计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。如有差异(含误差，下同)，双方同意按以下原则处理：1.差异值为±0.6%以内(含本数)的，买卖双方不作任何补偿；2.差异值为±0.6%以上(不含本数)至±3%以内(含本数)的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3.差异值超过±3%以上(不含本数)的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房”的约定，双方对存在面积差异时如何多退少补已经作出明确约定，差异值在三种不同范围内时选择适用不同的方式处理，双方当事人应根据出现的情况适用对应的计算方式。案涉房屋面积差异值为1.98%，属于差异值为±0.6%以上(不含本数)至±3%以内(含本数)的情形，被告应按买卖合同约定的房屋单价多退少补。即被告应以差异面积1.60平方米按套内建筑面积每平方米5408.54元向原告补缴房款8654元（5408.54元/平方米×1.60平方米）。被告提出面积差异值为±0.6%以上(不含本数)至±3%以内(含本数)的，应扣减0.6%以内的面积后再计算的抗辩意见，理据不足，本院不予采纳。另，对于被告提出的商品房屋产权权属证明书上登记的契价与合同约定的总房价数额一致，契税金额与原告完税金额一致，并不存在需要补缴房款的抗辩主张，本院认为，在涉案商品房办证过程中按合同约定的总房价缴纳契税并无不妥，但并不能因此而否定合同中关于面积差异处理的约定，因此，被告该主张理据不足，本院不予采纳。对于被告提出原告违规建设，致使本来设计为飘窗的客厅、主人房、客房窗台面积改变，变成了可计算面积，故原告无权要求被告补偿面积差异的抗辩主张，只有被告的陈述，没有提供足够的证据予以证实，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，判决如下：限被告邓林荣、张思美于本判决发生法律效力之日起十日内向原告罗定市龙宇置业发展有限公司补缴房款8654元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告已预交），由被告邓林荣、张思美负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员  陈志苹二〇一八年四月二十六日书记员  谭丽颜