山东省胶州市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0281民初11670号 原告：孙建军，男，1977年1月5日生，汉族，住胶州市。 委托代理人：李培江，北京市盈科（青岛）律师事务所律师。 委托代理人：刘扬，北京市盈科（青岛）律师事务所律师。 被告：禧徕乐（青岛）投资发展有限公司，住所地胶州市兰州西路**，统一社会信用代码91370281568586091J。 法定代表人：高云秀，总经理。 委托代理人：王军，山东海康律师事务所律师。 被告：青岛金胶州资产经营有限公司，住，住所地胶州市经济技术开发区一社会信用代码91370281334070340M。 法定代表人：张树礼，总经理。 委托代理人：王军，山东海康律师事务所律师。 委托代理人：高亚男，女，1988年12月22日生，汉族，住胶州市，公司员工。 原告孙建军与被告禧徕乐（青岛）投资发展有限公司、青岛金胶州资产经营有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告孙建军的委托代理人李培江、刘扬、被告禧徕乐（青岛）投资发展有限公司（以下简称禧徕乐公司）的委托代理人王军、被告青岛金胶州资产经营有限公司（以下简称金胶州公司）的委托代理人王军、高亚男到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原被告双方签订的青岛市商品房预售合同。2、依法判令被告返还原告的购房款235220元、房屋维修基金6294元及同期银行贷款利息67966元，共计309479元(同期银行贷款利息暂计至2018年12月31日，最终计算至被告实际履行之日)。3、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2013年9月24日，原被告双方签订了青岛市商品房预售合同，约定被告将其开发的位于胶州市兰州西路819号青岛禧徕乐国际家居博览城小区6号楼2单元1层1635户出售给原告，被告在其宣传资料和销售广告中作出明显承诺，对该商品房六年包租经营，合同签订后，原告恪守诚信分别向被告支付购房款235220元，而被告至今未交付房屋，且对该处商品房无任何经营迹象，造成原告购买该商品房的根本目的无法实现，被告已构成根本性违约。原告多次沟通未果，为维护自身合法权益，特起诉至贵院，请求依法判决支持原告诉讼请求。 被告禧徕乐公司辩称，一、本案合同不具备法定和约定的解除条件，且原告所购房屋已在房产部门办理了网签登记，未被查封，本案属于原告违约支付房款，被告禧徕乐公司认为原告应该继续履行合同，请求驳回原告的诉讼请求；二、被告禧徕乐公司未做任何虚假宣传和承诺，原告诉状所载明的事实与客观事实不符；三、假设是原告诉状中所称的包租，也应当是在原告支付全部房款后拥有了所有权才能使用、出租、处分，没有付清房款之前不属于包租范围，无权出租，被告禧徕乐公司的经营恰恰是由于部分客户违约未付清购房款，导致商铺无法连片使用，整个禧徕乐商场经营不景气，原告只交了部分房款，其不拥有所有权与使用权，当然无法实现合同目的，其责任应当由原告自行负担。 被告金胶州公司辩称，被告金胶州公司仅是通过公开拍卖取得了被告禧徕乐公司的股权，在原告诉状当中未列明起诉被告金胶州公司的理由，被告金胶州公司认为被告禧徕乐公司和被告金胶州公司是两个独立的法人，原告诉被告金胶州公司没有法律依据。 原告提交的证据和被告的质证意见： 证据一销售广告、宣传资料一组、胶州信息港中关于青岛禧徕乐国际博览城授牌的宣传报道，证明被告禧徕乐公司的销售广告和宣传资料中作出如下虚假承诺：“投资就该买旺铺，商铺就选禧徕乐”、“六年包租或长期托管，前三年24%一次性回报”、“限量加推、抢到就是赚到”、“集团连锁，厂商联动，目前招商签约面积已超过90%”、“你买铺我出钱”、“一楼沿街旺铺，国际精品地板、门业主题商业街区，有旭日东升广场、海上珍珠广场、海上明月广场南北错落分布，海螺大道、贝壳大道四面畅达贯通”等宣传标语及投融资营利规划表，上述销售广告和宣传标语属于商品房开发商对该房屋及相关设施所作的具体说明和允诺，并对商品房买卖合同的订立有重大影响，应当视为要约，且上述说明和允诺虽未载入商品房预售合同，也应视为合同内容，即对原告的承诺。 证据二企业工商登记信息，证明被告禧徕乐公司的唯一股东是被告金胶州公司，青岛禧徕乐国际家居博览城经营有限公司其唯一股东是禧徕乐（青岛）投资发展有限公司，上述两公司均系法人独资的一人有限责任公司，其两公司的股东与其控股公司存在主体和财产的混同性，故其公司与其唯一的股东应当承担连带责任，根据公司法相关法律规定被告应承担财产独立于股东的举证责任。 证据三统一经营管理合同，证明原、被告签订商品房预售合同是建立在被告的销售广告、宣传资料和统一经营管理合同的明确说明和允诺上，同时被告工作人员的口头承诺与上述完全一致，由此可见，原告购买该商铺的根本目的是投资营利，并基于被告上述承诺而签订的房屋买卖合同和统一经营管理合同，该合同的第二条也明确作出了约定。 证据四青岛市商品房预售合同、购房款收据，证明原被告之间的房屋买卖法律关系，原告为购买商铺已支付购房款，原被告合同中约定了房屋交付时间，但被告禧徕乐公司至2014年4月30日才取得综合验收备案，故被告存在交付的根本性违约。 证据五青岛市不动产登记信息，证明因被告的经营、管理不善、经营策略错误使青岛禧徕乐国际家居博览城大部分不动产已被青岛市中级人民法院及相关银行查封和抵押，由此导致该商场整体长期歇业、巨额资产闲置，合同目的无法实现是因被告的过错造成的，原告按照不安抗辩权的相关规定行使房屋买卖合同解除权。 被告禧徕乐公司质证称，原告提交的证据一，被告认为一、原告的证据一是否是被告禧徕乐公司制作发布的不清楚，不予认可，原告无证据证明是被告禧徕乐公司发布的，信息港报导中记者报导采访的是何人不清楚，有可能是网站进行的虚假宣传，不能证明是被告作出的宣传；二、双方权利义务应当以合同约定为依据；三、作为购房者只有取得所有权后，才拥有使用权，才享有开发企业所制定的各项优惠条件，而拥有所有权的前提是付清所有购房款；四、被告禧徕乐公司部分出售后的房屋在出售时，就与另一家服务公司约定由其进行租赁经营，至今租赁虽不景气，但仍按约支付租赁费，因此被告禧徕乐公司对于按合同约定支付了全部购房款的业主不存在任何违约行为。对原告提交证据二真实性无异议，证明事项有异议，原告主张被告金胶州公司与被告禧徕乐公司经营管理混同没有依据，被告金胶州公司在2017年购买了被告禧徕乐公司的部分股权，原告所主张的经营行为均发生在购买股权之前。对原告提交证据三真实性无法确认，与被告无关，双方确定了订立本合同的前提是“青岛禧徕乐国际家居博览城商铺，委托交由乙方统一经营管理”，合同签订时甲方也就是原告尚未取得该商品房的所有权，自然也就不能委托交由乙方经营管理使用，因此该合同属于一份提前签订的效力待定的合同，应当在甲方取得所有权之后交给合同的乙方进行经营管理，才能实现原告的合同目的，而原告一直未取得所有权，也自然未将该商铺交给合同的乙方，并且该合同与本案的两被告无关。对原告提交证据四真实性无异议，但是该合同第七条明确约定“乙方若未按本合同约定的时间付款，应向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之五计算”，虽经被告禧徕乐公司多次催促，原告一直没有履行付款及支付违约金的义务，现当庭催促原告支付剩余房款和违约金，该合同附件1约定的付款方式为按揭贷款支付，只约定首付款的时间，对于其他款项虽未明确约定付款时间，但被告认为其余款项应当在首付款后的合理期限内支付，一般贷款时间不会超过三个月，因此被告要求原告自首付款后三个月起开始承担违约责任，并且此贷款的办理义务应当属于原告。被告应当在原告付清商品房全款后才负有交付商品房的义务，本案原告违约未支付首付款外的其他款项，自然被告就不负有向其交付房屋的义务，至于商品房何时单体验收以及综合验收，在本案中也没有实际意义，并且被告已向法庭提交证据证实，该商品房于2014年3月4日通过单体验收，本案的合同中约定的交付前提是验收合格，并未约定是通过综合验收，因此即使是负有交付义务，承担违约责任的截止时间应当为2014年3月4日，而非通过综合验收的2014年4月30日。对原告提交证据五真实性无异议，证明事项有异议，被告禧徕乐公司正是由于类似原告这样的业主，只交纳了部分房款，而不交纳其他房款，没有取得所有权，导致整个禧徕乐无法连片招商，经营不景气，不交纳其他房款造成资金紧张，而出现了诉讼导致在建商品房被查封，而并非原告所主张的事实，原告所主张的该事实是没有任何依据的，而原告不完全履行合同导致该房没有使用权长期闲置，不履行付款义务导致被告禧徕乐公司出现债务造成整个资产被冻结，公司无法正常运营。 被告金胶州质证称，对原告提交证据一，因被告金胶州是2017、2018年购得的被告禧徕乐公司，其前期销售、租赁等行为不清楚。对原告提交证据二真实性无异议，证明事项有异议，原告主张被告金胶州公司与被告禧徕乐公司经营管理混同没有依据，被告金胶州公司是在2017年购买了被告禧徕乐公司的部分股权，原告所主张的经营行为均发生在购买股权之前。对原告提交证据三，在该合同的第一条之前，双方确定了订立本合同的前提，前提是“青岛禧徕乐国际家居博览城商铺，委托交由乙方统一经营管理”，合同签订时甲方也就是原告尚未取得该商品房的所有权，自然也就不能委托交由乙方经营管理使用，因此该合同属于一份提前签订的效力待定的合同，应当在甲方取得所有权之后交给合同的乙方进行经营管理，才能实现原告的合同目的，而原告一直未取得所有权，也自然未将该商铺交给合同的乙方，并且该合同与本案的两被告无关。对原告提交证据四真实性无异议，但是该合同第七条明确约定“乙方若未按本合同约定的时间付款，应向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之五计算”，虽经被告禧徕乐公司多次催促，原告一直没有履行付款及支付违约金的义务，现当庭催促原告支付剩余房款和违约金，该合同附件1约定的付款方式为按揭贷款支付，只约定首付款的支付时间，对于其他款项虽未明确约定付款时间，但被告认为其余款项应当在合理期限内支付，一般贷款时间不会超过三个月，因此被告要求原告自首付款支付后三个月起开始承担违约责任，并且此贷款的办理义务应当属于原告。对原告提交证据五的真实性无异议，证明事项有异议，被告禧徕乐公司正是由于类似原告这样的业主，只交纳部分房款，而不交纳其他房款，没有取得所有权，导致整个被告禧徕乐公司无法连片招商，经营不景气，不交纳其他房款造成资金紧张，而出现了诉讼导致在建商品房被查封，而并非原告所主张的事实，原告所主张的该事实是没有任何依据的，而原告不完全履行合同导致该房没有使用权长期闲置，不履行付款义务导致禧徕乐公司出现债务造成整个资产被冻结，公司无法正常运营。 被告禧徕乐公司提交的证据和原告、被告金胶州公司的质证意见。 涉案房屋的建设工程竣工验收备案证16份，证明竣工验收时间是2014年3月4日，该时间同原告约定交房的时间虽有逾期，但原因是由于2013年出现包括原告在内的部分业主违约支付房款，造成被告禧徕乐公司资金紧张，无法支付验收费用导致竣工验收逾期，在此情况下被告禧徕乐公司同意承担违约责任，并要求与原告各自承担各自的违约责任，继续履行双方约定的商品房预售合同。 原告质证称，对该证据真实性无异议，证明事项有异议，被告综合验收能否通过是一个综合性指标，并非被告禧徕乐公司所称因原告未交购房尾款所致，况且被告销售的商品房按照法律规定不得以房屋购买者的垫资予以办理建设及验收的手续，同时被告禧徕乐公司通过宣传页及其工作人员的承诺，原告的尾款支付是通过银行按揭来实现，但因被告原因银行不予办理银行贷款，致使原告无法支付购房款尾款，被告禧徕乐公司未尽到贷款协助义务，后来原告多次催促被告办理银行贷款手续，被告禧徕乐公司工作人员均以“贷款人员众多，需排队等候，静听通知”为由予以拖延，后来因被告禧徕乐公司财务状况恶化，银行不再为原告办理贷款手续。 被告金胶州公司质证称对该证据真实性与证明事项均无异议。 被告金胶州公司无证据提交。 经审理查明，原告提交的销售广告、宣传资料有“投资就该买旺铺，商铺就选禧徕乐”、“六年包租或长期托管，前三年24%一次性回报”、“限量加推、抢到就是赚到”、“集团连锁，厂商联动，目前招商签约面积已超过90%”、“你买铺我出钱”、“一楼沿街旺铺，国际精品地板、门业主题商业街区，有旭日东升广场、海上珍珠广场、海上明月广场南北错落分布，海螺大道、贝壳大道四面畅达贯通”等宣传标语及投融资营利规划表。 2013年9月24日，原告与被告禧徕乐公司签订了青岛市商品房预售合同（201500030564），约定购买被告位于胶州市兰州西路819号青岛禧徕乐国际家居博览城小区6号楼2单元1层1635户房屋，总价款465220元。 合同第六条约定原告支付房价款若采用银行贷款付款的，而银行未按合本约定的期限代原告向被告禧徕乐公司付款的，仍视为原告未按合同约定的时间付款，但因被告禧徕乐公司原因的除外。 合同第七条约定在被告禧徕乐公司收到原告全部房价款之日起30日内，向原告交付房屋。 合同第九条约定原告应在本合同第七条约定的房屋交接期限内到被告禧徕乐公司要求的地点办理验收交接手续。该房屋交付的标志为签订房屋交接书。 合同第二十条约定原告行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知被告禧徕乐公司，被告禧徕乐公司应当在收到原告的书面通知之日起30天内将原告已支付的房价款（包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算）合部退还原告，并承担赔偿责任。 合同附件一约定付款方式为商业按揭贷款支付，于2013年9月24日支付首付款235417元，未约定商业贷款的支付时间。 原告于2015年4月13日支付了235220元，于2015年4月13日支付了房屋维修基金6294元。 原告未提交关于被告禧徕乐公司应协助办理贷款的书面约定。 原告与被告禧徕乐公司未约定剩余购房款的支付时间。 合同所约定的房屋至今未交付原告。 青岛禧徕乐国际家居博览城商业楼于2014年3月4日进行了单体竣工验收。 青岛禧徕乐国际家居博览城经营管理有限公司的唯一法人股东是被告禧徕乐公司。被告禧徕乐公司的唯一法人股东是被告金胶州公司。 原告提交的其与青岛禧徕乐国际家居博览城经营管理有限公司签订的《统一经营管理合同》中约定，商铺统一经营管理，期限六年，前三年为商场培育期，无须支付租金，后三年统一对外招租，统一经营管理，租金的10%为托管费，租金的90%归原告，原告未在约定期限内办理商铺交付手续及房屋产权登记手续，则租金计算时间顺延。 原告提交的青岛市不动产登记信息中房屋查封的开始时间是2015年9月17日。 原告明确其主张解除合同的理由是原告按照不安抗辩权的规定以及合同法规定的合同目的无法实现的法定解除事由，因为本合同的目的并非为了购买房屋居住，而是投资商铺用于盈利，该合同目的在合同中没有约定，但在被告禧徕乐公司发行的宣传单页及工作人员的承诺均已体现。被告禧徕乐公司称华夏银行可以办理银行抵押贷款，合同可以继续履行。 上述事实，有原、被告提交以上证据及原、被告当庭陈述在案为凭，以上证据经本院当庭审查，可以采信。 本院认为，原、被告签订的青岛市商品房预售合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定履行各自义务。 就原、被告合同的履行过程中的问题分析认定如下： 一、合同目的。 原告与被告禧徕乐公司签订青岛市商品房预售合同购买了商铺，其购买商铺后关于投资收益如何分配在原告提交的其与青岛禧徕乐国际家居博览城经营管理有限公司签订的《统一经营管理合同》中作了相关的约定，因此原告所称投资收益的目的是否实现应当依其提交的《统一经营管理合同》的履行情况来确定，本案中原告以其《统一经营管理合同》的投资收益目的不能实现为由，请求解除与被告禧徕乐公司签订青岛市商品房预售合同没有事实和法律依据。 二、购房款的支付和房屋的交付。 原、被告签订的青岛市商品房预售合同中明确约定了原告应向被告禧徕乐公司支付首付款、银行贷款，且约定被告禧徕乐公司在收到原告全部房价款之日起30日内才向原告交付房屋，因此在原告未按照约定向被告禧徕乐公司支付全部购房款的情况下，被告禧徕乐公司没有先行向原告交付房屋的义务，因此原告以被告禧徕乐公司未向其交付房屋为由主张解除合同，不符合合同约定条件。 三、不安抗辩权行使。 原、被告合同约定支付首付款的时间是2013年，而原告提交房屋查封信息是2015年，不能证明2013年被告禧徕乐公司就存原告所称的经营状况严重恶化、丧失商业信誉等可以中止履行先履行债务的情形，因此原告以行使不安抗辩权并主张解除合同缺乏事实依据。 四、合同能否继续履行。 虽然原告未按照约定的数额、期限支付全部购房款，但被告禧徕乐公司要求继续履行合同，并且可以协助原告办理银行贷款的相关手续，因此依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，在合同履行没有障碍的情况下，可以继续履行。 综上，原告请求解除青岛市商品房预售合同不予支持，基于合同解除所主张支付的利息、返还的房屋维修基金也不予支持。但是双方合同第六条约定“原告支付房价款若采用银行贷款付款的，而银行未按合本约定的期限代原告向被告禧徕乐公司付款的，仍视为原告未按合同约定的时间付款，但因被告禧徕乐公司原因的除外。”，如果因被告禧徕乐公司未能协助办理贷款手续或者本案涉及商铺没有相关银行发放贷款，导致合同不能继续履行，原告可依相关证据和合同约定，另行主张。 根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下： 驳回原告孙建军的诉讼请求。 案件受理费5942元，因适用简易程序减半收取2971元，由原告孙建军负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判员  泮晓朋 二〇一八年十二月二十四日 法官助理刘鑫 书记员郭冉