广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2018)粤1971民初3891号原告方学娇（反诉被告，以下统称原告），女，汉族，1976年3月14日出生，住湖北省阳新县，委托代理人高仕良，系广东南天星律师事务所律师。被告李敏（反诉原告，以下统称被告），女，汉族，1987年5月13日出生，住湖北省公安县，被告黄帅，男，汉族，1987年7月17日出生，住武汉市江夏区，两被告共同的委托代理人张艳、曾奇峰，分别系广东展创律师事务所律师、实习律师。第三人东莞市惠居房地产咨询服务有限公司，住所地：东莞市万江区新城社区理想0769家园**商铺**，统一社会信用代码：914419003980132146。法定代表人王丽军。委托代理人祖达开，系该公司员工。原告方学娇诉被告李敏、黄帅、第三人东莞市惠居房地产咨询服务有限公司（以下简称“惠居公司”）以及被告李敏反诉原告方学娇、第三人惠居公司房屋买卖合同纠纷一案,本院立案受理后，依法适用简易程序，于2018年4月2日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人高仕良，两被告的共同委托代理人张艳、曾奇峰，第三人的委托代理人祖达开到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原被告及第三人签订的《房地产买卖合同》已解除；2.被告返还原告定金150000元及支付利息（利息以150000元为基数，从2018年1月16日起按每年6%标准计算支付给原告，计至被告全部定金返还之日止）；3.被告支付原告违约金167000元；4.被告赔偿原告律师费30000元及中介费30000元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年4月29日，原告、被告李敏及第三人签订了《房地产买卖合同》，约定被告将东莞市万江北大资源御城商住区4号楼303房出售给原告，并约定了交易价格、付款方式、房屋交付日期、违约责任等基本条款。原告依约向被告支付了定金15万元，合同约定被告将房屋交付给原告使用的时间为2017年10月29日。后因东莞房价一直上涨，至约定的交房时间前房屋已上涨了30多万元，故在合同签订后至房屋交付使用前，被告找各种理由希望不再出售案涉房屋，但原告不同意。至2017年10月29日被告仍不肯交付房屋给原告使用，经原告及第三人的多次催告，被告才于2017年11月2日晚上将房屋钥匙及小区出入卡给原告。但被告在第二天早上即以业主身份通知御城管理处将房屋的水电报停，导致原告根本无法使用房屋，原告及第三人多次要求被告重新开通遭到拒绝，管理处也拒绝原告开通水电的要求。原告实际上无法使用该房屋，视为被告没有实际交付房屋给原告使用，被告已严重违反了合同第七条逾期交付房屋给原告，至合同解除前仍未交付，且明显恶意。2017年12月6日，第三人通知双方于12月8日到工商银行办理贷款申请手续并告知需提交的资料，但被告夫妻双方均没有按要求提供户口本给银行，后经第三人多次催促，被告一直以各种借口拖延拒绝提供，直到2018年1月9日才通过微信提供黄帅的户口本，但李敏的户口本仍未提供，被告已违反了合同第七条拒不提供房屋交易所需资料，且远超15天。房屋涨价后被告为达到不出售房屋的目的，多次违约，严重违反合同第七条的约定，故原告于2018年1月10日向被告、第三人通知解除合同，并要求被告按照合同约定承担违约责任，但被告至今仍没有返还定金及支付相关违约金。两被告共同辩称，一、原告以被告停水停电为由主张房屋未实际交付没有事实和法律依据。合同中约定2017年10月29日交楼，被告已经于2017年11月2日将房屋含家私电器交付给原告，履行了合同约定的义务，且交房迟延时间未超过15天，不符合原告解除合同的前提条件。通水通电不是被告合同约定的义务，房屋交付时原告并未取得案涉房屋的不动产登记证书，无法与物业公司、电力公司、水务公司建立合同关系才导致不能使用水电，与被告方无关。被告在交付案涉房屋给原告以后，双方没有关于被告代为履行物业、水电合同的约定，因此被告方没有义务配合原告。原告单方向被告退回钥匙和门卡没有理由，被告也未实际收到原告退回的钥匙和门卡，应当认定被告方于2017年11月2日交付房屋。二、原被告及第三人三方约定交楼时间为2017年10月29日，原告可以因交付而正常使用案涉房屋是以一手不动产权登记证最晚能在2017年8月前办理完成为前提，但事实上被告领取不动产权登记证书是2017年12月4日。首先，根据《房地产买卖合同》第四条的约定可以看出，被告发给原告、第三人《律师函》的事实符合双方签订合同当日的实际情况。交楼后一个月还需要迁出户口，实际上意味着交易已经全部完成。其次，合同签订后促成涉案合同签订的第三人的工作人员陈先生已离开公司，导致涉案房屋的一手不动产权证办证时间严重滞后，双方约定交楼时间的前提条件并未成就且原告和第三人拒绝一起重新确认交楼时间。再次，在被告房产证未出具的情况下，被告考虑到涉案房屋交易中的不确定因素例如原告同贷书的出具、一次性付款的能力、房屋注销抵押等，被告在没有确认原告购房能力的情况下交楼给对方会承受很大风险。三、被告延期交付户口本已经过第三人的同意，且延期交付户口本并非被告本人原因，且未导致合同目的无法实现，不应当认定为根本违约，原告无权单方解除合同。首先，二手房交易流程漫长、手续繁琐导致二手房的履行期间无法明确具体，三方签订的合同关于房屋交易流程的约定很多地方不具体、不明确。由于第三人在申请银行贷款前未告知办理过户手续需要提交的材料，被告在领取不动产权证书后通知办理过户手续时才被告知需要提供的资料，被告的户口本放在老家，让亲戚寄了户口本过来后发现缺页，由于公安部门的原因导致户口本出具的时间延后至2018年1月9日。被告在2018年1月12日将户口本拍照提供给了第三人，不存在被告故意拖延的情形。其次，被告因客观原因无法及时提供户口本且获得了第三人的同意，故约定的履行期限应当顺延，被告延迟提交户口本的日期未超过约定期限。再次，被告是由于不可抗力（即公安政策原因）的非个人原因提交户口本稍许迟延但未导致合同目的不能实现，不应认定为违约。现银行贷款已于2018年1月25日通过。四、原告解除合同的原因是近期东莞市房管局关于涉案房屋的缴税备案价大幅上涨，导致案涉房屋办理过户登记需要交纳的税费增加了近20万元（约定由原告承担），因此原告不愿意再继续履行合同，但被告一直希望合同能够得以履行。2018年1月10日，原告以被告违约为由书面通知解除合同，但按照合同的约定被告并未构成违约，原告无权单方解除合同，其书面通知解除合同的行为导致合同目的不能实现，属于根本违约。第三人发表意见称，一、合同签订后，被告强行拿走了留存在第三人处有关本次正常交易的复印资料。二、三方签订的案涉合同条款非常明确，被告发出《律师函》称合同具体细节条款未明确约定及原告须承担的交易税费高达25万元导致合同无法继续履行不成立。三、合同约定的交房时间是2017年10月29日，在第三人催促下，被告于11月2日晚将房屋钥匙和小区出入卡交给原告，但于次日到物业管理处报停水电导致原告无法使用房屋。第三人知情后多次与被告协调，被告表示合同对此没有约定，不同意开通。四、第三人于2017年12月前后都有积极联系原被告到银行办理同贷申请，并明确告知了双方须提供的资料。2017年12月8日被告未提供夫妻双方户口本，第三人也多次催促。在原告发出解除合同通知书前，被告才通过微信在2018年1月9日发送黄帅的户口本，李敏的户口本没有提供。综上，第三人作为居间方已尽居间服务义务，依法依约应全额收取居间费用。被告李敏向本院提出反诉请求：1.确认原被告及第三人签订的《房地产买卖合同》已经解除；2.原告向被告支付违约金167000元；3.原告赔偿中介费30000元，直接支付给本案第三人；4.本案的诉讼费由原告承担。事实与理由：2017年4月29日，被告李敏和原告方学娇、第三人惠居公司签订《房地产买卖合同》，三方就房屋买卖的主要条款进行了约定，被告李敏收取原告定金15万元，于2017年11月2日将房屋交付给原告。2017年12月4日领取案涉房屋一手不动产权登记证书后立即通知原告及第三人，并于2017年12月8日配合办理按揭贷款申请手续。被告李敏由于客观原因无法提供户口本，经与第三人沟通后延迟提交户口本，现银行贷款已于2018年1月25日出具。原告因近期案涉房屋的缴税备案价大幅上涨，导致案涉房屋办理过户登记需要交纳的税费增加近20万元，原告不愿意承担高额的税费不愿意继续履行合同。2018年1月10日，原告以被告违约为由书面通知解除合同。但按照合同的约定被告并未构成违约，原告无权单方面解除合同，其书面解除合同的行为导致合同目的不能实现，构成根本违约。原告对被告李敏的反诉答辩称，一、原告没有表示不愿承担税费，由于合同签订后东莞房价不断上涨，两被告以各种理由阻碍合同履行。先是称税费、评估费及中介费高达29万元，后又委托律师发出《律师函》主张合同条款不明确及原告须交的税费超过25万元以上，如不再次签订补充协议合同无法继续履行。被告在交付房屋门卡和钥匙后，于次日早上恶意到管理处报停房屋水电。2017年12月8日两被告故意不提供其户口本导致银行无法上报审批贷款。原告于2018年1月10日向李敏发出解除《房地产买卖合同》通知书，李敏于2018年1月12日复函给原告同意解除之后才向工商银行递交户口本，合同解除后才于2018年1月25日取得同贷书，该事实证明原告没有违约。二、被告李敏交付案涉房屋钥匙后报停水电的做法导致房屋无法使用，也违反了《合同法》全面履行自己义务的规定。被告称交付房屋的前提是原告已领取房屋的房产证或已收取全款的说法没有依据，房屋交付时间应按照买卖双方自行约定。三、李敏认为因客观原因导致无法提交户口本的理由不成立。四、原告由始至终都要求继续履行合同，缴纳税费按规定执行即可。第三人发表意见称，合同第五条约定卖方应当在物业交付前缴清房屋的水电、物业等相关费用，相关费用结清的情况下不会导致停水停电，除非恶意停水停电。本院经审理查明认定事实如下：2017年4月29日，原告（买方）和被告李敏（卖方）、第三人（经纪方）签订《房地产买卖合同》，就买卖位于东莞市万江区万江路南10号华南摩尔主题购物公园御城商住楼达成一致意见，总楼价为167万元。合同第四条约定：买卖双方同意该物业交付使用的时间为2017年10月29日。合同第七条约定：因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需要资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产。逾期支付房款等无故不履行或怠于履行本合同项下义务，则：（2）逾期超过十五天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任或支付等额于总楼价10%的违约金，若守约方解除合同的，守约方应向违约方发出解除合同通知书，已收之房款应于解除合同发出之日起五天内退还。合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起五天为履行期限。合同第八条约定：买方应向经纪方支付房地产中介费3万元，任何一方不履行合同，守约方已支付中介费的，经纪方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方，应由守约方支付而尚未支付的，经纪方有权选择向守约方或违约方任意一方要求支付，守约方垫付后可向违约方追偿。合同第十二条约定：合同三方任何一方追究违约方违约责任的，违约方除按前述条款承担违约责任外，守约方为追究违约责任而发生的所有费用，包括但不限于律师费等均由违约方承担。合同尾部手写备注：2017.10.29买方可先入住，期限以业主拿到房产证为准一个月出同贷书，如同贷书不能办理买方要搬出来。2017年5月1日，被告黄帅和原告、第三人签订《家私家电清单》。合同签订后，原告按约定向被告支付了定金15万元，向第三人支付中介费15000元。关于房屋交付。被告于2017年10月23日向原告和第三人发出《律师函》，提出由于《房地产买卖合同》是第三人提供的格式合同，关于二手房交易的具体细节没有明确约定，希望对办理商品房房产证的实际时间、房款支付、交楼时间和税费的缴纳数额在收函后二天内协商予以明确，否则本合同的履行违背了各方的真实意思表示且无法继续履行。第三人于2017年10月30日向被告李敏发出《交付房屋给买方催告函》，要求被告在收函后三日内将上述房屋交付买方。原告也于2017年10月30日向被告李敏发出《要求立即交付御城房屋的催告函》，要求被告收函后立即交付房屋。被告于2017年11月2日将房屋的钥匙和门卡交付给原告。被告于2017年11月3日要求管理处对案涉房屋停水停电，理由是合同没有明确约定被告以三通的条件交付房屋，且原告使用房屋应当向被告支付房屋使用费，但原告和第三人拒绝就此协商确认。由于房屋停水停电，原告于2018年1月6日将案涉房屋的钥匙、小区出入卡交给第三人，第三人在庭审结束后提交法院，法院于2018年4月2日将钥匙和小区出入卡交给被告的委托代理人。关于提交贷款申请。被告于2017年12月4日取得案涉房屋的不动产权证。第三人通知原告和两被告于2017年12月8日到工商银行办理贷款申请手续，并明确告知被告作为出售方需要提供夫妻双方身份证、户口本、结婚证和房产证。两被告在2017年12月8日没有提交户口本。第三人分别在2017年12月12日、12月13日、12月19日、12月28日、2018年1月2日催促被告提供户口本。被告黄帅于2018年1月9日将其户口本拍照发送给第三人，于2018年1月12日将李敏户口本拍照发送给第三人。关于解除合同。2018年1月10日，原告向被告李敏和第三人发出《解除通知书》，以被告严重违反《房地产买卖合同》第七条的约定通知解除合同。被告和第三人在当天收到该通知书。被告于2018年1月12日向原告和第三人发出《关于的复函》，注明李敏户口本缺页无效需要到公安局重新出具才导致延迟，被告不存在违约，被告同意合同解除，原告单方书面解除合同构成违约。原告提交《民事委托代理合同》、发票及客户回执证明因本案诉讼委托律师代理支出律师费3万元。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷，结合《房地产买卖合同》、《家私家电清单》及合同履行情况来看，两被告是房屋买卖的卖方。案涉《房地产买卖合同》是各方的真实意思表示，合同内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对签约方具有法律约束力。根据二手房交易的惯例，二手房交易往往涉及申请贷款、注销抵押登记、办理过户手续等多项交易环节，每个交易环节涉及的部门不同及要求准备的资料也有所不同，因此二手房买卖合同一般难以事无巨细进行明确约定，但只要双方秉着诚实信用原则全面履行合同义务，不存在合同内容无法继续履行的客观情况。被告主张三方签订的合同内容不具体不明确导致合同不能继续履行没有事实和法律依据，本院不予采纳。原告和被告均诉请确认合同解除，三方对于案涉《房地产买卖合同》解除不持异议，本院予以确认。本案的争议焦点是原告解除合同是否合法有据。首先，合同第四条及合同手写备注内容明确约定被告应于2017年10月29日交付房屋给原告入住，被告直到2017年11月2日才交付房屋不符合合同约定。被告主张交房的前提条件是取得案涉房屋的不动产权证，与合同约定不相符，本院不予采纳。入住房屋的前提是房屋通水通电，被告在交付房屋后要求物业管理处停水停电，导致案涉房屋交付后无法入住使用，被告的行为构成违约。其次，两被告未按第三人的通知及要求在2017年12月8日提交办理银行贷款所需的户口本，经第三人多次催促，直到2018年1月9日才提供黄帅的户口本，在收到原告解除合同通知后才于2018年1月12日才提交李敏的户口本。合同明确约定须在被告拿到房产证一个月内出同贷书，被告迟延提交户口本的行为将导致原告无法在约定期限内取得同贷书，严重影响合同继续履行，两被告的逾期提交户口本的行为构成根本违约。再次，两被告逾期提交办理按揭手续所需要的户口本，超过十五天仍未履行，根据合同第七条第（2）项的约定，原告作为守约方有权解除合同。原告向被告发出书面解除合同通知书，符合合同该条款的约定，合法有据。被告李敏以原告单方解除合同为由主张原告违约不成立，被告李敏关于违约金、中介费的诉请，本院均不予支持。两被告违约应按合同约定承担违约责任，应将定金15万元返给原告。原告诉请两被告支付违约金167000元（167万元×10%）于法有据，本院予以支持。原告诉请中介费3万元符合合同第八条的约定，本院予以支持。原告诉请律师费3万元符合合同第十二条的约定，本院亦予以支持。原告主张已付定金的利息属于损失，原告未举证证明合同约定的违约金不足以弥补其损失，其主张定金利息于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告方学娇、被告李敏和第三人东莞市惠居房地产咨询服务有限公司签订的《房地产买卖合同》已经解除；二、被告李敏、黄帅应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告方学娇返还定金150000元；三、被告李敏、黄帅应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告方学娇支付违约金167000元；四、被告李敏、黄帅应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告方学娇支付律师费30000元；五、被告李敏、黄帅应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告方学娇支付中介费30000元；六、驳回原告方学娇其他诉讼请求；七、驳回被告李敏其他反诉请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3477.5元（原告已预交），由两被告负担。反诉费2120元（被告李敏已预交），由被告李敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  刘秋霞二〇一八年四月二十八日书记员  简凤娇张铃子（代）附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。