青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2018）青01民终1481号上诉人（原审被告、反诉原告):西宁振海装饰有限公司（统一社会信用代码:×××），住所地：西宁市城中区。法定代表人：张秀红，该公司经理。委托诉讼代理人：丁振海，该公司员工。委托诉讼代理人：刘晶，青海润君律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）:西宁龙盛国际旅行社有限公司（统一社会信用代码：×××），住所地：西宁市城中区。法定代表人：吴卫平，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄震,青海晨雨阳律师事务所律师。上诉人西宁振海装饰有限公司（以下简称振海公司）因与被上诉人西宁龙盛国际旅行社有限公司（以下简称龙盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服青海省西宁市城中区人民法院（2018）青0103民初327号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月19日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人振海公司委托诉讼代理人丁振海、刘晶、被上诉人龙盛公司委托诉讼代理人黄震到庭参加诉讼。本案现已审理终结。振海公司上诉请求：1.维持一审判决第二项；2.撤销一审判决第一项，改判驳回龙盛公司的诉讼请求；3.撤销一审判决第三项，改判龙盛公司返还振海公司多收的租金38080元、物业费6102.32元、采暖费5140.8元并赔偿振海公司装修损失302159元，合计351482.12元；4.一、二审案件诉讼费用由龙盛公司承担。事实和理由：一审法院判决认定事实不清，适用法律错误，双方于2016年3月31日签订了11楼的《房屋租赁合同》约定租赁期限自2016年4月1日至2019年3月31日，振海公司对11楼进行了装修，在2016年12月合同未到期的情况下，龙盛公司要求振海公司由11楼搬至12楼，因合同未到期且振海公司在11楼装修费用巨大，龙盛公司承诺11楼的装修费用折抵12楼的租金，双方才签订了12楼的租赁合同，一审法院却未对以上事实进行认定。因振海公司认为龙盛公司会依据承诺用11楼的装修费用折抵12楼的租金，故搬至12楼未缴纳租金。2017年6月，振海公司收到了龙盛公司的《律师函》，同时龙盛公司切断了振海公司的水、电，致使振海公司在2017年6月底搬离了租赁房屋，一审法院判决振海公司承担房屋租金违约金无事实依据。振海公司装修11楼、12楼共花费302159元，一审法院依据《房屋租赁合同》约定“乙方未按约定时间支付租金达30日的，甲方不承担乙方的装修损失”，驳回了振海公司要求支付装修费的反诉请求，本案中双方签订了2份《房屋租赁合同》，分别针对11楼和12楼。振海公司并未欠付11楼的租金，故龙盛公司理应承担11楼的租金损失，一审法院混淆了2份合同，判决驳回振海公司的反诉请求无事实和法律依据。龙盛公司租给振海公司的11楼实际面积远小于约定面积，11楼办公室实际面积287平方米，现振海公司要求龙盛公司依照406平方米的面积向振海公司收取房屋租金、物业费、采暖费，多收取的49323.12元应予返还，振海公司在一审时提交了双方2017年1月7日签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》，拟证明本案的基本事实及双方之间的权利义务关系，一审法院称该证据无其他证据印证，不予采信，却又在认定事实部分引用上述协议的相关条款，又依据合同内容判决驳回振海公司反诉请求，属于认定事实错误。故请求依法改判。龙盛公司辩称，振海公司的上诉没有法律依据，其与振海公司在2016年就11楼签订的合同，因2017年签订12楼合同时已经作废了，双方在2017年重新做了约定。振海公司在2016年的合同履行期内从来没有收到振海公司所说的面积不符的异议，双方在2017年对有关事项重新做了约定，对振海公司所述面积不符不予认可。振海公司所称装修费用达三十多万与事实不符，其只是做了展示台，装修款没有那么多，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回振海公司的全部上诉请求。龙盛公司向一审法院起诉请求：1.振海公司清偿拖欠龙盛公司的房屋租金89669.8元、采暖费19000元、物业费7913.2元、水电费6780元、清理消防通道人工费及运费4100元、物品保管费16800元；2.振海公司承担违约金15674.4元；3.本案诉讼费由振海公司承担。振海公司向一审法院反诉请求：1.龙盛公司返还多收振海公司的房屋租金38080元、物业费6102.32元、采暖费5140.80元，合计49323.12元；2.龙盛公司承担振海公司11楼、12楼装饰装修损失302159元（2016年装修费用101252元、2017年为200907元）；3.本案诉讼费由龙盛公司负担。一审法院认定的事实：2017年1月7日，龙盛公司（甲方）与振海公司（乙方）签订《房屋租赁合同》及《补充协议》，双方约定：甲方将坐落于西宁市城中区长江路93号鸿宇宾馆12层左右办公房出租给乙方，办公总面积为：622平方米。房屋租赁用途为综合办公。租赁期限自2017年1月1日至2019年3月31日止。房屋租金：2017年1月1日至2018年1月1日及2018年1月1日至2019年1月1日房屋每年度租金为261240元(不含水、电、暖、物业管理等费用），2019年1月1日至2019年3月31日，房屋租金为65310元（不含水、电、暖、物业管理等费用）。租金结算方式：合同生效后初次房屋租金按每一年结算一次租金（十二个月的房屋租金）。结算时间为第一年的入住之日前（2016年12月30日之前）以现金或银行转账形式，将租金缴纳到甲方财务账内。乙方在合同签订之前必须向甲方交风险抵押金10000元作为租赁风险抵押，租赁期届满经甲方查验确认房屋及屋内设施完好后，退还全额风险抵押金。乙方前期在11楼租赁办公剩余房租费在现需要增加房租费的基础上给以减除。首期需要付房费人民币：261240元减去11楼剩余房费48030.2元扣除风险抵押金10000元，实际付款213209.8元。乙方在承租期限内承担所租房屋发生的水费、电费、采暖费物业管理及社会公益费用、门前三包等费用。双方对合同的解除进行了约定：┈┄乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，合同终止，甲方不承担乙方的装修损失和经营损失：1.未按约定时间支付租金达30日的。2.擅自改变房屋用途的。3.不积极缴纳自身产生的相关费用如：物业费、水电费、采暖费拖延不缴60日的┈┄。乙方不得以任何理由拖欠房屋租金，每逾期一个月按年租金的6%向甲方支付违约金。随后，双方又签订了《补充协议》，约定：乙方应在1月10日前付甲方房屋租赁费80000元预交费用。乙方在2017年4月15日前结清2017年全年房费。具体款数以合同签订数额为准。乙方须在2017年1月26日之前将11楼所有房间恢复原貌如期交还甲方。12楼所有物业费、采暖费、水电费自合同签订之日起全部由乙方负责承担。合同签订后，振海公司向龙盛公司预交房租80000元、风险抵押金10000元。2017年6月16日,龙盛公司以振海公司拖欠租金、物业费、水电费等，向其发出律师函,内容为:┄┈龙盛公司解除与贵司于2016年12月30日签订的《房屋租赁合同》；贵司于收到本函之日起10日内将租赁房屋内所涉物资、设备搬迁腾退完毕并与龙盛公司办理书面移交确认手续。贵公司未在上述期限搬迁腾退的，视为贵公司放弃对置放在租赁房内物资设备的全部权利，龙盛公司依据相关规定对尚未搬迁腾退的物资设备进行单方处置，由此发生的一切费用均由贵公司承担。贵公司在收到本函之日起10日内结清差欠龙盛公司的全部款项（包括物业服务费、水电费、采暖费、租金等）。2018年7月19日，青海省通讯服务有限公司新安居物业管理分公司出具的证明内容为：兹证明振海装饰2017年1月至2017年6月租住的鸿宇宾馆12楼的物业费已由西宁龙盛国际旅行社代缴，但振海装饰的水、电费3086.43元，暖气费11941.83元，2017年7月至2017年10月物业费7657.44元，合计22685.7元未交纳，特此证明。一审法院认为，龙盛公司与振海公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案双方在合同履行过程中，因振海公司未能在合同约定的时间缴纳房屋租金和物业费，龙盛公司以《律师函》的方式提出解除合同，振海公司未提出异议，应视为双方的《房屋租赁合同》及《补充协议》已于2017年6月解除。合同解除后，根据青海省通讯服务有限公司的代付款通知单及该公司新安居物业管理分公司的证明，能够证实振海公司自2017年7月至2017年10月止仍在使用涉案房屋，并产生了相应的水电费和物业费，故龙盛公司主张在此期间的房屋租金，并无不妥，一审法院予以支持。振海公司抗辩提出其在2017年6月收到龙盛公司的《律师函》后，搬离了涉案房屋，但未向一审法院提交双方交接及搬离的证据，其抗辩理由不能成立，不予支持。龙盛公司主张的房屋租金，应为10个月的房屋租金217700元（622平方米×35元/平方米×10月=217700元），扣除11楼房屋租金余款48030.2元、已缴纳预付房租80000元及风险抵押金10000元后的金额，即79669.8元。关于违约金，合同约定每逾期一个月按年租的6%向龙盛公司支付违约金，该约定明显过高，一审法院酌定按年利率6%计算违约金，即13062元（261240元×6%÷12月×10月）。关于物业费（2017年7月至10月）、水电费、采暖费应由涉案房屋的物业公司收取，上述费用龙盛公司并未代为缴纳，现其主张权利，无事实依据，不予支持。关于龙盛公司主张的清理消防通道人工费、运费、物品保管费，其提交的证据不足以证实上述费用是否实际发生，故不予支持。关于振海公司提出龙盛公司给其交付房屋面积与实际不符，反诉请求返还房屋租金、物业费、采暖费的主张，振海公司向法庭提交了安全通道示意图，该示意图不能有效证实涉案房屋面积，其证明效力，不予采信，振海公司的该项反诉请求，不能成立，不予支持。关于振海公司反诉要求龙盛公司承担装修损失的主张，根据双方的合同约定，乙方未按约定时间支付租金达30日的，甲方不承担乙方的装修损失，故振海公司的该项反诉主张，不予支持。据此遂判决：1.振海公司于判决发生法律效力后十日内支付龙盛公司房屋租金79669.8元、违约金13062元，共计92731.18元;2.驳回龙盛公司的其他诉讼请求;3.驳回振海公司的反诉请求。本诉案件受理3157元，由龙盛公司负担1107元，振海公司负担2050元；反诉案件受理费3286元，由振海公司负担。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。振海公司向本院提交证据:1.收据一张、微信转账截图，拟证明振海公司2017年7月23日搬离租赁房屋，并向搬家公司支付搬家费的事实;2.11楼平面图，拟证明振海公司实际使用房屋面积远小于合同约定的406平方米;3.（2017）青0103民初2129号案件的卷宗材料，拟证明该案中双方对解除合同没有约定，诉讼时振海公司已经搬离租赁房屋，双方未对11楼房屋租赁面积的大小及遗留问题进行处理，振海公司在该案中已经提出其租赁面积远小于合同约定面积，龙盛公司多收取了房租、物业费和取暖费；4.七份收据，拟证明振海公司向装修人员支付装修工资225000元。龙盛公司质证对证据1不予认可，龙盛公司并不清楚振海公司什么时候搬离，其搬离没有通知龙盛公司也没有办理交接手续；对证据2的真实性不能确定，该图纸看不出是案涉房屋的图纸；对证据3的真实性无异议，振海公司即使搬离也并非法律意义上的合同解除，11楼的合同因12楼合同的签订而废止，振海公司对11楼面积的诉求是在龙盛公司起诉后提出的，但双方对11楼剩余租金已经做了结算，龙盛公司现主张的是12楼的租金；对证据4收条的真实性有异议，该收条全部是一人出具，不是当时出具的，收条的金额225000元与其诉求中的装修材料费用相加超出了主张的装修损失额。龙盛公司向本院提交证据：1.租赁合同，拟证明龙盛公司从青海省电信实业公司租赁的楼层总面积为1314.4平方米；2.情况说明，拟证明其给振海公司出租的楼层面积及区域。振海公司质证对证据1无异议；对证据2有异议，认为阳台不能算面积，不能计算租金。本院对一审已经查明的事实予以确认。另查明：2016年3月31日，龙盛公司与振海公司签订《房屋租赁合同》约定龙盛公司将坐落于鸿宇宾馆11层右面办公房出租给振海公司，办公建筑面积为：右406平方米。租赁期限自2016年4月1日至2019年3月31日止。2016年4月1日至2017年3月31日，房屋每年度租金为194880元（此租金含办公家具使用费2000元／年，不含水、电、暖、物业管理费等费用），在该合同中双方就剩余年份的租金数额、租金结算方式、承租方的义务、合同解除方式、违约责任等均作了约定。合同签订后龙盛公司依约交纳了租金，后因龙盛公司与振海公司协商，改由龙盛公司将鸿宇宾馆12层出租给振海公司，双方于2017年1月7日重新签订了租赁合同，振海公司搬至12层。2017年8月1日龙盛公司向一审法院起诉要求解除与振海公司签订的租赁合同，要求振海公司清偿拖欠的房租及暖气费、水电费、物业费，因振海公司未腾房，龙盛公司在2017年9月25日增加诉讼请求要求振海公司支付截止在2017年10月10日前的各项费用。2017年9月24日振海公司提出答辩状请求驳回龙盛公司的全部诉讼请求，并提出龙盛公司哄骗振海公司从11楼搬至12楼造成其经济损失168000元，出租的实际面积与合同面积不符，因此多支付租金、物业费、取暖费等费用4万多元，在2017年5月至8月期间多次撵振海公司搬走，7月份停电，导致振海公司被迫停业造成经济损失数十万元。2017年10月26日振海公司与龙盛公司达成协议，内容为1.同意解除龙盛公司、振海公司双方于2017年1月7日签订的房屋租赁合同；2.关于租金等事宜，双方先行协商，协商不成的，向法院诉讼；3.关于2017年1月7日签订的房屋租赁合同具体解除时间双方未达成一致意见，对此，如协商不成法院裁决。同日龙盛公司以其与振海公司协商解决案件为由，向法院提出撤诉请求，一审法院以（2017）青0103民初2129号民事裁定准许龙盛公司撤回起诉。因振海公司对11楼的出租面积有异议，本院组织振海公司和龙盛公司前往实地测量，除封闭阳台外有部分阳台面积没有测量外，经初步大致测量室内面积，振海公司租赁的办公室面积、走廊面积、电梯门厅的一半面积、已测的阳台面积、一间卫生间面积之和为291.13平方米。本院认为，振海公司在一审及上诉状中均主张其已经在2017年6月搬离租赁房屋，一审判令其承担房屋租金及违约金无事实依据，二审中振海公司向本院提交了2017年7月其支付搬家费用的票据，及西宁市城东区顺意搬家出具的证明，该证据虽能证明振海公司在2017年7月搬家的情况，但不能证明其已经在2017年7月向龙盛公司腾退移交租赁房屋，且在2017年8月龙盛公司起诉解除租赁合同时，振海公司答辩主张驳回龙盛公司的诉讼请求，陈述龙盛公司“在2017年5月至8月期间多次撵振海公司搬走”，而龙盛公司提交的物业证明2017年7月至10月案涉房屋仍在产生相应的水电费，因此振海公司主张在2017年6月已经搬离涉案房屋，没有依据，其未向龙盛公司腾退房屋应当依照租赁合同支付7月到10月的房屋租金，一审法院计算欠付的租金数额正确。对于龙盛公司主张的违约金，一审法院认为双方约定违约金过高，酌定按年利率6%计算并无不妥，本院予以维持。对于龙盛公司在一审主张的其他费用，一审法院没有支持，龙盛公司就此并未上诉，本院予以维持。振海公司上诉认为龙盛公司租赁给其的11楼面积为287平方米，远远小于合同约定的406平方米，因此要求退回多收房屋租金、物业、采暖费49323.12元。振海公司在二审提交的图纸，不能证明是案涉楼层的图纸，其据此计算的287平方米的面积因此不能被认定。本院组织双方当事人进行现场测量，对龙盛公司出租的室内面积大致测量为291.13平方米，该面积不含公摊面积，还有部分区域没有测量，而龙盛公司在合同中表述的又是建筑面积，如果考虑建筑面积，根据测量结果更接近合同表述的406平方米而非振海公司主张的287平方米。龙盛公司与振海公司约定将11层的右面整体租赁给振海公司，振海公司认为右侧区域内的阳台不应计算租赁面积，该主张与合同约定不符，本院不能支持。且振海公司与龙盛公司在2016年签订的租赁合同中，对租金并非按单位面积的租金计算，而是整体约定了一个租金数额，振海公司主张租金是每平方米40元没有合同依据，据此主张龙盛公司退还多收取的费用，本院不予支持。振海公司上诉还主张龙盛公司应赔偿其装修损失302159元，该项损失包括11楼的装修费用及12楼的装修费用，振海公司在与龙盛公司签订12楼《房屋租赁合同》时还签订了补充协议，在补充协议中明确约定“乙方必须在2017年1月26日之前将11楼所有房间恢复原貌如期交还甲方”，故振海公司主张11楼的装修损失本院不予支持。对于12楼的装修损失，因12楼《房屋租赁合同》已经约定如果振海公司不按照约定时间支付租金达30日的，龙盛公司不承担其装修损失和经营损失。现振海公司逾期支付租金已经超过30日，依照合同约定龙盛公司可不支付装修损失，故本院对振海公司主张的12楼的装修费用亦不予支持。综上，振海公司的上诉请求不能成立应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3157元，由西宁振海装饰有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 宋敏芳审 判 员 李宏宁审 判 员 靳 玲 二○一八年十二月十四日法官助理 杨家俊书 记 员 程世超书记员程世超附：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。第一百九十九条当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。