重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2018)渝01民终245号上诉人（原审原告）：杨万财，男，1974年2月27日出生，汉族，住重庆市南川区。委托诉讼代理人：赵大坤，重庆百哲千行律师事务所律师。委托诉讼代理人：张斌，重庆百哲千行律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘小燕，女，1976年8月29日出生，汉族，住重庆市大足区。委托诉讼代理人：周艳，重庆德循律师事务所律师。原审被告：汪娅，女，1982年1月14日出生，汉族，住重庆市南川区。原审被告：侯俊川，男，1973年12月3日出生，汉族，住重庆市开州区。上诉人杨万财因与被上诉人刘小燕及原审被告汪娅、原审被告侯俊川案外人执行异议之诉一案，不服重庆市大足区人民法院（2016）渝0111民初6104号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人杨万财及其委托诉讼代理人赵大坤、张斌，被上诉人刘小燕的委托诉讼代理人周艳、原审被告汪娅到庭参加诉讼，原审被告侯俊川未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨万财上诉请求：请求撤销一审判决，改判解除对位于南川区东城街道办事处南涪路155号锦绣园1幢4-4号房屋的查封。事实和理由：上诉人实际购买了涉案房屋，在大足区人民法院查封涉案房屋前已经合法占有并装修了房屋，涉案房屋不应被法院查封，一审审理时上诉人提交的装修保证金和除渣费的收据及物管公司的证明，足以证明上诉人对房屋的实际合法占有；上诉人与房屋所有人汪娅签订房屋买卖合同及交付房款是符合交易习惯的，是真实的房屋买卖交易。刘小燕辩称，杨万财出具的收据及发票显示房屋所有人是汪娅，杨万财不是房屋的实际权利人，且没有办理过户的原因也是杨万财自己的原因导致，办理转移登记手续的申请人也并非杨万财。汪娅与侯俊川的离婚协议有逃避债务的嫌疑。汪娅述称，我确实把房屋卖给了杨万财，他也已经付清了房款。债务是侯俊川个人的，我确实不知情。侯俊川未作答辩。杨万财向一审法院提出诉讼请求：请求解除对登记在汪娅名下的位于南川区东城街道办事处南涪路155号锦绣园1幢4-4号房屋的查封措施。一审审理查明，2017年2月20日，汪娅与侯俊川在重庆市渝北区民政局办理了离婚手续，协议:“位于重庆市南川区住房一套（现产权人：汪娅），该房屋产权归女方所有。”2017年3月2日，杨万财通过久发商务信息咨询有限公司与汪娅签订了房屋买卖合同，由汪娅将其所有的位于重庆市南川区不动产第001006256号）房屋一套出售给杨万财，房屋价款为350000元。房地产买卖合同签订后，汪娅于2017年3月2日向杨万财出具了收到购房款100000元的收条。2017年3月3日，杨万财与汪娅在重庆市公证处办理了公证委托，由汪娅委托杨万财代为办理其所有的涉案房屋的买卖并代收售房款等相关事宜。汪娅又于2017年3月3日向杨万财出具了收到购房款245000元的收条，汪娅于2017年3月12日汪娅向杨万财出具了收到购房款5000元的收条。法院于2017年3月20日受理了刘小燕与侯俊川、汪娅、重庆凯莱帝投资有限公司（2017）渝0111民初2287号民间借贷纠纷一案，根据刘小燕诉讼保全申请，法院于2017年4月10日作出（2016）渝0111执保163号执行裁定书，对汪娅所有的位于重庆市南川区不动产第001006256号）房屋一套予以查封。案外人杨万财于2017年7月27日向法院提出书面异议，认为其与汪娅于2017年3月2日签订的房地产买卖合同合法有效，案外人杨万财支付了全部购房款350000元，房屋已交由案外人杨万财使用，案外人杨万财已对房屋进行了装修，2017年6月6日到重庆市南川区国土资源和房屋管理局办理房屋转移登记手续时，发现法院作出的（2017）渝0111执保163号执行裁定书，对该房屋予以查封。认为根据相关法律的规定，该房屋已归案外人所有，法院查封错误，请求法院中止对该房屋的执行，解除房屋的查封。法院于2017年8月16日作出（2017）渝0111执异82号执行裁定书，裁定：驳回案外人杨万财的执行异议。杨万财不服该裁定，遂提起诉讼，请求法院支持其诉讼请求。在本案庭审中，杨万财并未举示汪娅已向其交付了其所有的位于重庆市南川区房屋，并进行了装修的相关证据。一审法院认为，根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，杨万财提出案外人执行异议是否符合上述规定、是否能够异议成立，法院认为杨万财与汪娅签订了书面买卖合同，从汪娅出具的收条来看，杨万财应已支付了全部价款，但并无充分证据证明杨万财在法院查封之前已合法占有了该不动产，并已对其进行了装修。况且，杨万财与汪娅于2017年3月2日签订书面买卖合同并支付了全部价款后，而法院裁定对涉诉房屋采取保全措施的时间为2017年4月10日，杨万财在此期间本应有足够的时间办理不动产转移登记手续而怠于办理，应属买受人自身原因未办理过户登记的情形。同时，2017年6月6日到重庆市南川区国土资源和房屋管理局办理不动产转移登记手续时，申请人却又是张强、魏庆英与被告汪娅，该房屋的不动产变更登记的受让人为张强、魏庆英，而张强、魏庆英并未与汪娅签订房屋买卖合同，也未支付房屋购房款。因此，法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百条的规定：“人民法院对于可能因当事人一方的行为或者其他原因，使判决难以执行或者造成当事人其他损害的案件，根据对方当事人的申请，可以裁定对其财产进行保全、责令其作出一定行为或者禁止其作出一定行为。”的规定，依法查封登记在汪娅名下的房产并无不当，杨万财要求解除对登记在汪娅名下的位于南川区东城街道办事处南涪路155号锦绣园1幢4-4号房屋的查封措施的诉讼请求，法院不予支持。一审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条、第三百一十三条的规定，缺席判决如下：驳回原告杨万财的诉讼请求。案件受理费80元，由原告杨万财负担本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人杨万财提交了以下证据：第一组，物管公司的专用物管费收据；购买电器、冰箱等的收据、送货单；重庆市腾冠物业管理有限公司出具的证明；重庆市腾冠物业管理有限公司的营业执照和法定代表人身份证明；重庆市南川区苏维建材经营部的营业执照；涉案房屋照片六张，拟证明杨万财已合法实际占有涉案房屋。第二组，涉案房屋的产权证、拆迁补偿安置协议书、汪娅和侯俊川的结婚证，拟证明涉案房屋应属汪娅的个人财产。刘小燕质证后认为，物管费的收据一审已质证，权利人是汪娅，不能达到杨万财的证明目的；对物管公司的专用收据（2017年7月1日到12月31日）的三性均不认可，物管公司应开具发票；对购买电器、冰箱等的收据、送货单的三性不认可；物管公司出具的证明真实性存疑，没有具体经办人签名，对所盖公章的真实性无法核实；重庆市南川区苏维建材经营部的营业执照只能证明杨万财是经营该项目的，与本案无关；照片无法证实是涉案房屋的，与本案无关。汪娅质证后认为，认可证据的真实性，物管费确实是杨万财去交的，只是登记我的名字。照片显示的房屋装修确实是杨万财来装的；物管公司的证明如果要求物管公司负责人签字，负责人也是愿意补签的。产权证、结婚证、拆迁补偿安置协议书均是真实有效的，同意杨万财的证明内容。汪娅提交以下证据：重庆市第一中级人民法院（2017）渝01民终7378号民事判决书，拟证明侯俊川向刘小燕的债务是个人债务，汪娅对该债务不承担责任。另，杨万财在二审审理中明确其诉讼请求为中止对案涉房屋的执行。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为杨万财是否对本案中的执行标的即案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本院综合评析如下：首先，案涉房屋应认定为汪娅的个人财产。根据重庆市南川区国土资源和房屋管理作为拆迁人和汪娅作为被拆迁人于2013年12月31日签订的《重庆市南川区征地房屋拆迁补偿安置协议书》载明，汪娅选择的统建还房面积为176.00ｍ2,其中包括锦绣缘小区A幢4-4号住房（即案涉房屋）。汪娅与侯俊川于2014年2月14日登记结婚，虽然汪娅于2016年即其与侯俊川婚姻关系存续期间取得案涉房屋的产权证，但该房屋系汪娅婚前因房屋拆迁所得，在双方离婚协议书中亦约定案涉房屋归汪娅所有，故案涉房屋应为汪娅的个人财产。其次，本案中涉及侯俊川与刘小燕的债务系侯俊川的个人债务。根据已生效的重庆市第一中级人民法院（2017）渝01民终7378号民事判决书认定，刘小燕与侯俊川之间的债务实际系用于凯莱帝公司经营，并未用于侯俊川与汪娅夫妻共同生活，该债务为侯俊川个人债务。对该事实本院予以确认。最后，杨万财对本案中的执行标的即案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。大足区人民法院受理刘小燕与侯俊川、汪娅、重庆凯莱帝投资有限公司（2017）渝0111民初2287号民间借贷纠纷一案，并根据刘小燕诉讼保全申请对汪娅所有的案涉房屋予以查封。而根据现有证据可以认定案涉房屋为汪娅的个人财产，且刘小燕与侯俊川的债务为侯俊川的个人债务，刘小燕不应再基于与侯俊川个人的债务查封属于汪娅的个人财产。而杨万财通过久发商务信息咨询有限公司与汪娅系签订了书面买卖合同，也在案涉房屋被法院查封前支付了全部价款。根据重庆市腾冠物业管理有限公司出具的证明等证据及汪娅的陈述，可以认定案涉房屋是由杨万财进行装修即其在法院查封之前已合法占有了案涉房屋。至于案涉房屋尚未办理过户登记的问题，从全案的证据可以看出系因人民法院对该房屋进行查封所致，杨万财并无过错。虽然在2017年6月6日办理不动产转移登记手续时申请人并不是杨万财，但实属另一法律关系，并不影响杨万财就案涉房屋享有排除执行的民事权益。综上，杨万财就案涉房屋享有的民事权利符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，足以排除强制执行。杨万财请求解除对案涉房屋的查封的问题，因不属于执行异议之诉的审理范围，本院不予审理。但其在二审中明确其诉讼请求为中止对涉案房屋的执行，故在本院判决不得执行案涉房屋后，执行法院依法应当裁定解除已采取的执行措施。综上所述，杨万财的上诉请求成立，予以支持。因二审中出现新证据，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：一、撤销重庆市大足区人民法院（2016）渝0111民初6104号民事判决；二、不得执行重庆市南川区房屋。本案一审案件受理费80元，由刘小燕负担。二审案件受理费80元，由刘小燕负担。本判决为终审判决。审 判 长 付永雄审 判 员 师玉婷审 判 员 闫信良二〇一八年四月四日法官助理 张冀兮书 记 员 程 容