广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0114民初1695号原告：广州大运物业管理有限公司，住所地广州市花都区新华街永发大道12号A-E栋，统一社会信用代码91440114056567153Y。法定代表人：远勤山，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴小庆，广东合拓律师事务所律师。被告：李梦娜，女，汉族，1990年2月7日出生，住广州市白云区，委托诉讼代理人：李林州，男，汉族，1963年6月6日出生，住广州市白云区，系原告的父亲。原告广州大运物业管理有限公司诉被告李梦娜物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月26日立案受理后，依法适用简易程序于2018年3月19日公开开庭进行审理，原告广州大运物业管理有限公司的委托诉讼代理人吴小庆、被告李梦娜的委托诉讼代理人李林州到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2016年4月至2017年12月的物业服务费5031.44元及违约金（各月的逾期违约金以当月欠缴的物业服务费为本金，每日按千分之三的比例，自欠费当月的11日起计算至被告还清全部欠款之日止）给原告；2、判令被告支付2016年4月至2017年9月的各项公共用电公摊费426.68元给原告；3、判令被告支付2016年4月至2017年12月的垃圾处理费84元给原告；4、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：被告于2012年5月11日购买了花都区新华街凤凰路以东大运家园（自编8栋2座）801房。《前期物业服务合同》合同约定由原告为该涉案房屋所在的小区提供物业服务，涉案房屋的物业服务费标准为￥2.5元／月·平方米。开发商依照《商品房买卖合同》约定履行交付义务，被告办理了房屋收楼手续，原告也依约提供了物业服务，但自2016年4月至今，被告无正当理由一直拖欠物业服务费及公共用电公摊费用、垃圾处理费，原告多次书面催缴无果。原告认为，被告享受原告提供的物业服务，却不履行交纳物业服务费的义务，侵犯了原告及其他按时足额缴纳物业服务费的业主的合法权益。根据《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条规定，业主或物业使用人应当根据合同约定履行按时交纳物业服务费用的义务；根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，被告应当按合同约定向原告支付拖欠的费用及其违约金。基于以上事实与理由，为维护原告及全体业主的合法权益，现依据《民事诉讼法》第一百一十九条的规定特向法院提起诉讼。被告李梦娜答辩称：不同意本案适用小额诉讼程序进行审理。其是涉案小区迎宾大道105号大运家园8栋2座801房的权属人。被告购买涉案房屋时与港联物业有限公司签订了前期物业管理合同，不欠原告的物业服务费。被告不清楚原告什么时侯对小区进行管理，从未与原告签订过物业服务合同，所以不欠原告的物业服务费。原告对小区进行管理没有经过60%的小区业主同意，属不合法进入；小区业主委员会成立后，原告也不与业主委员会签订物业服务合同，并长期占有业主公摊面积和收入，擅自将物业服务费从1.6元/平方米提高到2.5元/平方米，违法使用维修基金两笔，侵占公用面积的广告等其他的收入，侵吞因建地铁口小区被征用土地的征地款，服务极差，没有责任心，不作为。经审理查明：被告李梦娜为广州市花都区新华街迎宾大道105号大运家园8栋2座801房的权属人，房屋建筑面积为95.83平方米。大运家园小区的开发商为广州大运实业有限公司。2012年5月11日，被告作为乙方与作为甲方的广州大运实业有限公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》第五条物业服务约定：甲方已按照国务院《物业管理条例》及《广东省物业管理条例》规定的方式和条件选聘具有相应资质的港联物业（广州）有限公司物业服务企业进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同……物业服务费为每月每平方米建筑面积(人民币)2.5元，由乙方自收楼之日起按月按时交纳。2013年12月25日广州大运实业有限公司与港联物业（广州）有限公司解除双方签订的前期物业服务合同，并于2014年2月13日将涉案小区移交给广州大运物业管理有限公司管理。广州大运实业有限公司作为甲方与广州大运物业管理有限公司作为乙方签订的《物业管理委托合同》第一条约定：甲方将大运家园（物业名称）委托于乙方实行物业管理；第二条约定：物业座落位置广州市花都区××镇迎宾大道××号；第三条约定：乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人应遵守本合同所涉及的《业主公约》、《物业管理制度》，并承担相应的责任；第十七条约定：委托管理期限为大运家园小区成立业主委员会止；第二十一条约定：本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积，一期每月每平方米1.6元，二期每月每平方米2.5元向业主或物业使用人收取；非住宅房屋由乙方按建筑面积一期每月每平方米3.5元；二期每月每平方米3.8元向业主或物业使用人收取。被告否认欠原告物业服务费。庭审中，原告提交了一份落款日期为2014年3月15日的《大运家园前期物业服务合同》，称该份合同是与被告李梦娜签订的，该合同约定“前期物业服务是指：自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止期间的物业服务”。其中第十条第3款约定：“甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间足额交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起按每日应交费用的千分之三的标准向乙方支付违约金”。被告否认与原告签订该物业服务合同。另查明，原告广州大运物业管理有限公司是于2012年11月5日向工商行政管理局注册并取得营业执照的物业管理公司。2015年8月30日涉案房屋所在大运家园成立了大运家园业主委员会。大运家园业主委员会从成立之日至诉讼，都没有与原告签订物业服务合同。本院认为：原告与建设单位广州大运实业有限公司签订的《物业管理委托合同》，是双方真实意思表示，内容没有违反法律法规的规定，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干法问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，上述《物业管理委托合同》合法有效，因此合同所涉物业的全体业主或物业使用人应按合同履行义务。原告提供的《大运家园前期物业服务合同》，因被告不予认可，原告也未能提供其他证据证实有与被告签订该份合同，故对该合同本院不予采纳。根据该委托合同第十七条约定“委托管理期限为大运家园小区成立业主委员会止”。大运家园小区于2015年8月30日成立了业主委员会，虽涉案小区成立了业主委员会，但至原告提起诉讼仍是由原告为涉案小区提供事实上的物业服务，故被告对业主委员会成立之日前原告提供的物业服务应按照《物业管理委托合同》履行缴纳物业服务费的义务，对业主委员会成立之后原告提供的物业服务参照《物业管理委托合同》履行缴纳物业服务费的义务。又因被告在庭审中亦承认自业主委员会成立后有缴费至2016年3月，之后一直未向包括原告在内的任何物业公司缴纳物业服务费，因此对原告要求被告支付物业服务费的主张本院予以支持。经计算，自2016年4月起至2017至12月止共21个月，按每月2.5元/平方米计算，被告应向原告缴纳的物业服务费为95.83平方米×2.5元/平方米×21月=5031元。关于原告向被告主张各项公共用电公摊费问题。涉案小区每月产生的公共用电电费是由小区的全体业主或物业使用人共同承担的，原告作为小区的管理者每月代小区缴纳公共用电的费用，且实际缴纳了电费，然后再按“公共用电公摊办法”公摊给小区全体业主或物业使用人，并向全体业主或物业使用人收取该费用合法合理，被告未缴纳该公摊费用，故原告要求被告支付2016年4月至2017年9月间的各项公共用电公摊费426.68元的主张有事实和法律依据，本院予以支持。对每月每户应缴纳的垃圾处理费的问题，在庭审时，被告对每月每户按4元标准缴纳垃圾处理费的收费标准没有异议，本院予以认定，故被告应向原告缴纳垃圾处理费4元/月×21月＝84元。对于被告是否应支付因迟缓缴交物业服务费而产生的违约金。原告与建设单位广州大运实业有限公司签订的《物业管理委托合同》的条款中，对迟缓缴交物业服务费是否应支付违约金没有进行约定，故原告要求被告支付违约金的主张，本院不予支持。对被告的抗辩其不是《物业管理委托合同》的当事人，也未与原告签订过服务合同，且原告在管理小区中未能提供干净整洁的环境给业主，服务态度差，私自挪用维修资金，侵占征地款，才导致其不向原告缴纳物业服务费，并要求原告退出管理的意见，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干法问题的解释》第一条“业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”、第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，因此被告所陈述的未签订过服务合同及原告提供的服务存在瘕疵不能成为被告不交物业服务费的理由，故对其该抗辩本院不予支持。对被告的其他抗辩意见，因不属本案审理范畴，本院不作审理，被告可另循途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下:一、被告李梦娜于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州大运物业管理有限公司支付自2016年4月起至2017年12月止的物业服务费人民币5031元；二、被告李梦娜于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州大运物业管理有限公司支付自2016年4月起至2017年9月止的各项公共用电公摊费人民币426.68元；三、被告李梦娜于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州大运物业管理有限公司支付自2016年4月起至2017年12月止的垃圾处理费人民币84元；四、驳回原告广州大运物业管理有限公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费37.5元，其中被告李梦娜负担25元，原告广州大运物业管理有限公司负担12.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  郑玮玲二〇一八年四月二十三日书记员  沈佩珊