贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0502民初7768号原告：鞠倩，女，汉族，1985年10月9日出生，住贵州省毕节市七星关区，委托诉讼代理人：陈浩（特别授权代理)，贵州锐驰律师事务所律师，执业证号：15224201710493737。委托诉讼代理人：张露（一般授权代理)，贵州锐驰律师事务所实习律师。被告：贵州毕节长弘房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区威宁路长弘大厦。统一社会信用代码：91520500745702090P。法定代表人：靳丽梅，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人:吴海（特别授权代理），贵州本芳律师事务所律师，执业证号：15224201610146568。原告鞠倩与被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司（下称：长弘房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年9月14日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告鞠倩之委托诉讼代理人陈浩、张露，被告长弘房开公司之委托诉讼代理人吴海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告鞠倩向本院提出诉讼请求：1、判决被告长弘房开公司为原告办理七星关区迎宾路“长弘星苑”第C幢1单元11层3号房屋权属证书并交付给原告;2、判决被告长弘房开公司向原告支付逾期办理商品房转移登记的有关文书并交付买受人的违约金暂计10000元(违约金以已购房款425225元为基数，按每日万分之二从2014年7月1日起计算至实际交付有关文书之日止)3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2011年7月13日，原告与被告长弘房开公司签订《商品房买卖合同》，向被告购买了其开发的位于毕节市××区迎宾路交汇处“××”××单元××的房屋一套，合同约定该房屋总价款为425225元。后原告按照合同约定将购房款全部付清。此外，在双方签订的《商品房买卖合同》第八章第二十二条第三款中约定:“被告承诺于2014年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，约定日期之后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。”据此，被告应于2014年6月30日前向原告办理商品房转移登记。原告已按合同约定向被告付清了425225元购房款，但被告至今未向原告办理产权转移登记，被告的行为已然构成违约，应当承担违约责任，按合同约定向原告支付违约金。综上所述，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，原告已履行了付款义务，被告未按合同约定为原告办理商品房产权转移登记，应当承担违约责任，原告为维护其合法权益，诉至法院，请求依法公判。被告长弘房开公司辩称，一、部分违约金已超过诉讼时效；二、原告签订了承诺书，承诺商品房买卖合同有关的违约一切责任已经结清，原告主张违约金已经丧失事实依据。本院经审理查明：2011年7月13日，原告为买受人，被告长弘房开公司为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》（合同编号：0045），合同约定，买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市迎宾路××“××”××单元××房，该房号为C1-11-3；商品房价款为425,225.00元；出卖人承诺于2014年6月30日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的所有文书交付给买受人，约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按实际发生由买受人承担。合同还对原、被告双方的其他权利义务作了约定。合同签订后，原告依约通过支付首付款及向银行按揭贷款的方式向被告支付了全部购房款。被告于2014年5月12日向原告交付了房屋，同日，鞠天林代原告鞠倩给被告出具了一份《承诺》，载明：业主鞠倩的房屋面积以办证时房产局核定的实际面积为准多退少补，商品房买卖合同所涉及款项事宜及相关办证税费、维修金等双方已全部结清（物管费除外），今后不再另行计算。因被告未按照合同的约定于2014年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并为原告办理房屋权属转移登记，故原告以上述诉请诉来本院。另查明，被告至今未取得涉案商品房所有权初始登记，不具备办理不动产权属证书的条件。本院认定上述事实有原被告的陈述，原告提交的身份证复印件、《商品房买卖合同》及收据三张、收款收据三张、个人借款凭证、证明、证人证言，被告提交的购房户办产权证费预计、《承诺》。原被告提交的这些证据已经庭审举证质证，已收集在卷为凭。本院认为，综合原被告的诉辩意见和本案事实，本案争执的焦点为：一、被告是否应当向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金？二、原告向被告主张违约金，是否超过诉讼时效？关于焦点一，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，……”原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定于2014年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告。被告至今未取得涉案房屋所有权初始登记的行为，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。根据《商品房买卖合同》约定，若被告未能履行前述义务，则从约定日期起超过30日，原告不退房的，被告应自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。同时，因原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，被告将办理商品房转移登记有关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完权属证书已不在被告的控制范围内，故计算违约金的截止时间应当为被告提交完毕办理涉案房屋商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。对于原告主张被告为其办理房屋权属证书的诉请，因被告至今未取得涉案商品房所有权初始登记，不具备办理不动产权属证书的条件，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；”的规定，对原告的该诉请，本院不予支持。原告待涉案商品房取得初始登记，具备办理不动产权属证书的条件时，可再行主张。对于被告提出《承诺》表明就涉案《商品房买卖合同》有关的一切违约责任已经结清，原告主张的逾期办证违约金已经丧失了事实依据的抗辩，因《承诺》出具时间为2014年5月12日，《商品房买卖合同》约定的交付办理商品房转移登记的有关文书的时间为2014年6月30日，此时被告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约行为尚未发生，且《承诺》中没有对逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任进行约定，故被告的抗辩理由不成立，本院不予采纳。关于焦点二，根据《商品房买卖合同》的约定，被告应当于2014年6月30日之前履行交付办理商品房转移登记的有关文书义务，但被告未在合同约定的期限内履行该义务，已构成违约，应当承担相应的违约责任。则从2014年7月1日起，被告已构成违约，且开始计算原告享有的违约金给付请求权的诉讼时效。由于被告的该种违约属于一种持续性违约行为，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，原告2015年9月30日以前的违约金请求权诉讼时效期间至2017年9月30日已经届满，被告已确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权作为被告已确定取得的可期待法律利益，不因《中华人民共和国民法总则》的施行而消灭。而原告2015年10月1日及以后的违约金请求权诉讼时效期间至2017年10月1日尚未届满，且《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日施行后，将诉讼时效期间调整为三年，基于新法施行及新法关于诉讼时效规定有利于保护权利人等因素的考虑，对于至2017年10月1日诉讼时效期间尚未届满的违约金请求权（即2015年10月1日及以后的违约金请求权），应当适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定，依照其规定。”之规定，适用三年的诉讼时效。对于2015年10月1日起至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的有关文书之日止的违约金，因未超过三年的诉讼时效期间，应予以支持。因此，对被告抗辩原告提起诉讼的逾期办证违约金已部分超过诉讼时效的理由，本院予以采纳。原告为证明其诉讼时效中断，向本院提交了《证明》及证人证言，因证明系涉案小区业主委员会出具，证人均为与被告产生商品房预售合同纠纷的当事人或当事人的亲属，且无其他证据予以佐证，故上述证据不能达到原告的证明目的，本院不予采信。故被告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金应从2015年10月1日起，以原告已付购房款425,225.00元为基数，按日万分之二的标准计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条、第一百二十一条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告鞠倩支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，违约金的计算方式为：以425,225.00元为基数，按日万分之二的标准从2015年10月1日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止；二、驳回原告鞠倩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币25.00元，由被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  陆云二〇一八年十二月三日书记员  高立