广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0306民初2206号原告（反诉被告）：深圳市鑫辉达塑胶五金有限公司，住所地深圳市宝安区沙井街道沙头社区金沙头工业区民福路35—****A，统一社会信用代码91440300074387834T。法定代表人：李永，职务执行董事。委托诉讼代理人：万仰韬，广东中熙律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔琳娜，广东中熙律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：陈玉琇，女，汉族，住址中国台湾省台北县，委托诉讼代理人：解连瑞，广东瑞丰律师事务所律师。上列当事人房屋租赁合同纠纷一案，原告诉讼请求：1、确认双方于2017年4月11日签订的《合同书》为无效合同；2、被告返还原告合同押金人民币570000元；3、被告支付电梯维修保养费9310元；4、被告支付原告垫付的电费暂计4000元（自2017年9月11日开始计算，计算至供电扣款账户变更至被告名下为止实际发生的电费，2017年9月11日后的电费暂为6000/30×20=4000元）；5、被告协助原告将涉案的房产的供电扣款账户变更回转到被告名下；6、被告承担本案的诉讼费。被告反诉请求：1、原告支付所欠被告两个月租金（占用费）人民币380000元，并按中国人民银行同期贷款利率支付从反诉之日起至付清之日止相应的利息；2、原告支付2017年4月15日至2017年5月14日期间租金190000元；3、判决原告补偿被告支付的中介费95000元；4、本案的诉讼费由原告承担。本院受理后，依法进行审理，原告委托代理人万仰韬、崔淋娜和被告陈玉琇及其委托代理人解连瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本案相关情况经审理查明，原、被告于2017年4月11日签订了《合同书》。另，原、被告双方均未就涉案的租赁场所提交房产证或者合法的报建手续等证据，且被告当庭亦确认涉案房屋并无房产证或者规划许可证等。双方约定的合同主要内容如下：1、被告将位于深圳光明新区公明楼村荔都路32号内一栋厂房及宿舍楼总面积9000平方米左右租给原告作为生产经营使用；2、本合同租期为陆年，从2017年4月15日起至2019年4月14日止。租金为每月190000元，原告必须于每月15号前向被告支付当月租金（前期）。2019年4月15日至2023年4月14日租金为209000元，免租期为一个月即2017年5月15日起租；3、被告提供一台2T电梯给原告使用，原告应该正确使用电梯，定期保养维修，在使用电梯过程中产生的一切费用由原告负责，除电费之外，供电部门一切费用包括押金由被告提供，免费提供一台315K**的变压器给原告使用，自来水部分，除水费外，自来水部分的一切费用及押金由被告承担；4、在合同期限内，原告必须依法履行应有的义务，应自觉遵守国家的政策、法律、法规，服从被告和政府部门的合法监督管理，原告未经被告同意不得擅自改变房屋结构和改变用途，否则按原告违约处理，原告未经被告同意不得转租给第三方，被告需协助原告办理三分租赁合同；5、原告签约当日支付被告3个月押金570000元，一个月租金190000元作为押金，若原告未按时缴付押金，本合同视为无效；6、原告必须按时向被告交纳租金，如原告逾期交租，即按租金总数额每一天0.1%作为滞纳金，如拖欠满一个月，视为原告违约，被告有权解除本合同，并有权终止厂区内供电，原告的一切相关损失原告自行承担，如拖欠两个月以上，视同原告放弃厂区内所有设备及物品的所有权，被告有权处理。一、关于合同书的效力问题根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。根据上述法律规定，涉案房屋未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证，故原、被告于2017年4月11日签订的《合同书》自始无效。二、关于押金的问题原告提交的网上银行电子回单和收款收据足以证实其已经支付了570000元押金给被告，因涉案合同自始无效，被告应当返还原告押金570000元。三、关于电梯维修保养费用的问题根据原、被告关于此项的约定是：被告提供一台2T电梯给原告使用，原告应该正确使用电梯，定期保养维修，在使用电梯过程中产生的一切费用由原告负责。由此可以看出电梯维修保养费用应由原告自行承担，故原告关于此项的诉求，本院不予支持。四、关于电费的问题被告当庭认可原告关于4000元电费的诉求，且被告当庭承若如果原告为此支付了相应电费，虽然本案中没有增加诉求，只要见到单据被告同意现场给予报销支付。故被告应支付原告电费4000元。五、关于涉案房产供电扣款账户变更的问题原告在本案中主张指定涉案房产供电扣款账户变更被告名下是没有法律依据的，综合考量本案实际情况，实际上只要将涉案房产供电扣款账户变更为不在原告名下就达到了原告的目的。另，被告已经将涉案房产供电扣款账户的账户名进行了实质的变更，故原告的该项诉求本院不予支持。六、关于中介费的问题首先，根据合同法的相关规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中被告主张的中介属于居间合同范畴，案外人事实上已经促成了本案原、被告签订了租赁合同，即案外人已经为签订合同提供了媒介服务，被告再支付报酬给案外人。本案中，被告就此主张该费用由原告承担并没有法律依据；其次，原、被告亦未就此进行约定承担问题。故被告的该项主张，本院不予支持。七、关于2017年4月15日至2017年5月14日期间的租金问题因涉案合同自始无效，加之原告在该期间又实际占用使用被告的场地，故原告应当支付该期间的占用使用费190000元。八、关于2017年7月15日至2017年9月10日租金的问题根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。依照上述司法解释的规定，原、被告签订的租赁合同自始无效，原告理应支付被告房屋占有使用费。本案中，被告并不存在过错，原告应支付被告房屋占有使用费，至于支付的时间段，从原告的起诉状关于电费的主张（截止到2017年9月11日）、被告关于该段时间场地占用费的主张以及双方在庭审中的陈述，可以确定该时间段为2017年7月15日至2017年9月10日。故原告应当支付被告2017年7月15日至2017年9月10日的场地占用费354666.67元（190000元/月÷30天×56天）。判决结果综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、被告陈玉琇自本判决生效之日起十日内返还原告深圳市鑫辉达塑胶五金有限公司押金570000元；二、被告陈玉琇自本判决生效之日起十日内支付原告深圳市鑫辉达塑胶五金有限公司电费4000元；三、原告深圳市鑫辉达塑胶五金有限公司自本判决生效之日起十日内支付被告陈玉琇2017年4月15日至2017年5月14日期间的场地占用费190000元；四、原告深圳市鑫辉达塑胶五金有限公司自本判决生效之日起十日内支付被告陈玉琇2017年7月15日至2017年9月10日的场地占用费354666.67元；五、驳回原告深圳市鑫辉达塑胶五金有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告陈玉琇的其他反诉请求。本案案件受理费9633元，由被告陈玉琇承担9479元，原告深圳市鑫辉达塑胶五金有限公司承担154元；本案反诉费4817元，由被告陈玉琇承担872元，原告深圳市鑫辉达塑胶五金有限公司承担3945元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 陈 锐 钊人民陪审员 黄   芳人民陪审员 吴 汉 明二〇一八年四月十六日书 记 员 肖蓉（兼）书 记 员 何 孝 剑附相关法条如下：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。