杭州市下城区人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0103民初724号原告：朱**龄，女，1986年5月13日出生，汉族，户籍所在地广西省柳州市柳**，现住浙江省杭州市下城区。委托诉讼代理人：黄怡泉、贾正雨，浙江方仁律师事务所律师。被告：孙斌，男，1972年10月6日出生，汉族，住浙江省杭州市下城区。被告：宋琼，女，1976年12月25日出生，汉族，住浙江省杭州市下城区。被告：杭州我爱我家房地产经纪有限公司。住所地：浙江省杭州市西湖区保俶北路****。法定代表人：陆斌斌，该公司副总裁。委托诉讼代理人：吴苏华、李妮，女，该公司工作人员。原告朱**龄与被告孙斌、宋琼、杭州我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月29日立案后，依法适用简易程序，于2018年3月6日公开开庭进行了审理。原告朱**龄及其委托诉讼代理人黄怡泉、贾正雨、被告孙斌、宋琼、被告我爱我家公司的委托诉讼代理人吴苏华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告朱**龄向本院提出诉讼请求：1.判令被告孙斌、宋琼共同赔偿原告经济损失20600元；2.判令被告孙斌、宋琼共同向原告赔偿因房屋质量问题导致装修延误而产生的损失50元/天（从2018年1月5日起为起点计算）；3.判令被告我爱我家公司对上述第1项和第2项诉讼请求承担连带赔偿责任；4.判令三被告共同承担本案的诉讼费。事实和理由：2017年9月16日，原告与被告宋琼签订了《杭州市房地产经纪服务合同》；同日，原告与被告孙斌、宋琼签订了《杭州市房屋转让合同》（被告我爱我家公司作为居间方）。该合同约定：被告孙斌和宋琼作为出卖方，将他们共同共有的住房一套转让给原告，该住房建筑面积53.97平方米，住房住址为：杭州市下城区朝晖七区115幢2单元601室，转让价格为1850000元。因涉诉房屋存在出租的情形，因此，直到2017年12月1日，原告与被告孙斌、宋琼完成了房屋交接手续，嗣后，原告委托装修公司对房屋进行重新装修。在装修过程中，装修公司发现房屋的主卧、次卧、厨房、卫生间等部位出现严重的雨水渗漏现象，为防止可能造成更大的损失，原告同意了监理的停工意见，通知装修公司暂停施工三个月（装修工程已全部停止）。同时，原告也及时与三被告取得联系，协商解决房屋屋顶的漏水问题，然，被告孙斌和宋琼对此置之不理。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；第一百一十一条规定：……受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。原告认为，涉诉房屋存在重大的隐蔽瑕疵，作为卖方，在销售房屋时并未先行申明该房屋的质量问题（即渗水），应该对涉诉房屋的质量问题承担全部责任；同时，被告我爱我家公司作为专业的房屋经纪人，也未尽到应有的谨慎义务，未及时向原告方做出任何提示，也未组织买卖双方对房屋按照约定进行实际的质量查验，致使原告方购买了存在严重质量瑕疵的房屋，因此应该承担连带责任。被告孙斌、宋琼共同辩称，一、答辩人已全部履行合同义务，不存在违约欺瞒行为。答辩人出让的房屋系上个世纪八十年代所建的房屋顶层，原告购买时对此情况非常清楚。在签订房屋转让合同前，原告就多次实地查看了房屋，是对房屋作了充分了解后才购买房屋。签订转让合同后原告又多次实地考察过，并且于2017年12月1日交房时，双方与中介经办人徐浩然又最后一次在案涉房内进行验房，原告对转让的房屋进行了验收并写下了书面《物业交割单》，第三条写明“本物业校验单三方签字后，视为物业交验顺利完成，乙方同意支付剩余房款给甲方。物业交割完成，双方因费用问题和房屋本身的问题不再有任何纠纷。”且根据《房屋转让合同》、《房地产经纪服务合同》及《物业校验单》，答辩人应该履行的义务已全部履行完毕。《房地产经纪服务合同》第一条第一款载明“乙方对甲方要转让的房屋做了充分了解，愿意购买该房屋”，说明原告对案涉房屋情况已充分了解，包括存在或有可能出现渗水问题。另外，原告认为答辩人应履行告知义务不符合实际也不符合法律规定。答辩人在交付房屋时及之前都没有发现房屋渗漏现象，且房屋一直委托我爱我家公司正常出租使用，期间并无任何房屋质量问题导致租客退房、退租；原告在签订合同前对房屋进行多次实地考察，没有发现任何房屋渗水及其他质量问题，且签字同意合同所有条款；原告收房装修后说房屋存在渗漏问题，由于装修敲打破坏导致渗漏可能性更大。二、原告的诉讼主体错误。我国《建筑法》第62条规定：建筑工程的保修范围应当包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等项目；保修的期限应当按照保证建筑物合理寿命年限内正常使用，维护使用者合法权益的原则确定。具体保修范围和最低保修期限由国务院规定。我国《物权法》第70条规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。我国《物业管理条例》第53条第2款规定：专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。根据上述法律法规规定，商品房楼顶屋面漏水应属于开发商或物业公司应维修的义务。如果答辩人转让的房屋确实存在漏水问题，由于原告现在是业主，完全可以找开发商或物业公司进行维修或赔偿。综上，请求法院查清事实，依法驳回原告的诉讼请求。被告我爱我家公司辩称，2017年9月12日原告经答辩人居间服务实地看了下城区朝晖七小区115幢2单元601室房屋。次日，原、被告就案涉房屋签订了《购房意向合同》，9月16日，顺利签订了《杭州市房屋转让合同》。答辩人按照正常程序办理完按揭手续，过户手续，并将案涉房屋新的不动产登记证书交于原告，且2017年12月1日，在原告、被告孙斌、答辩人在场的情况下，办理了房屋交接手续。答辩人已完成所有居间服务。2018年1月4日，答辩人经纪人接到原告反馈，表示案涉房屋内天花板上面出现大面积的渗水，答辩人第一时间联系被告孙斌，要求见面协商。被告孙斌明确拒绝，不同意承担责任。事后，答辩人经纪人与原告一同前往被告孙斌住处，经多次调解，仍无果。答辩人认为，案涉房屋属于二手房，经装修和装饰，并已使用过一定年限，针对原告提及的房屋质量瑕疵，绝大部分属于隐蔽的房屋质量瑕疵，同时，案涉房屋的原始装修也并非由答辩人提供，答辩人仅作为居间方，事先并不知情，更不存在刻意隐瞒该瑕疵的情况。答辩人作为居间方，主观上并无过错，同时客观上已履行了相关居间义务，因此答辩人不应承担连带责任。综上，请法庭驳回原告对答辩人的所有诉请。在审理过程中，本院依法组织双方当事人进行举证并当庭质证。根据质证意见及证据审核认定的有关规定，本院认证如下：对原告朱**龄提交的证据：1.杭州市房地产经纪服务合同1份；2.买方告知书1份，证据1-2证明原告与被告我爱我家公司存在居间合同关系；3.协议1份，证明涉诉房屋在实际交付前有租客（租期至2017/11/30），致使原告无法及时发现房屋的质量瑕疵；4.杭州市房屋转让合同1份，证明原告与被告孙斌、宋琼存在买卖合同关系；5.税收缴款书1份，证明原告已完成付款义务；6.装修施工合同1份，证明原告已对案外人违约，造成了经济损失；7.照片1组，证明涉诉房屋存在严重的渗漏而导致停工；8.停工通知1份，证明涉诉房屋被发现渗水严重，导致施工暂停；9.预算表1份，证明涉诉房屋防水处理费用约20600元；10.视频、涉诉文件1份，证明涉诉房屋交付后，原告拆开天花板后发现房屋存在严重的渗漏，在主卧已经存在滴水状态。对证据1-5，三被告对真实性、合法性、关联性均无异议，本院对其证据效力予以确认。对证据6-8，被告孙斌、宋琼认为与本案无关，被告我爱我家公司认为证据6-8真实性无异议，但对证明对象有异议，认为不能证明原告的实际损失，也无法证明滴水是何原因造成。本院结合原告提交的证据10，对于案涉房屋在交付后，进行装修过程中发现渗、漏水的事实予以认定。对证据9，被告孙斌、宋琼认为与本案无关，且数额与诉讼请求不一致，被告我爱我家公司对真实性、合法性均有异议，证据系手写，实际费用与诉讼请求不一致，经审查，因该费用并未实际产生，对所列费用的真实性、合法性无法确认，不予确认该证据的证明力。对被告宋琼提交的证据：1.杭州市房屋转让合同1份，证明正常买卖，房屋无任何纠纷；2.2011年-2017年租房材料1组，证明房屋在宋琼所属期间一直委托我爱我家公司出租，租客正常使用，无任何房屋质量投诉；3.购房意向合同1份；4.杭州市房地产经纪服务合同1份；5.协议1份；6.杭州市房屋转让合同1份；7.监督支付协议书1份；8.物业交验单1份；9.卖方告知单1份，证据3-9证明原告已充分了解该房屋，房屋在此期间未发生任何房屋渗漏问题。被告孙斌、我爱我家公司对上述证据均无异议。原告提出质证意见：对证据1、2真实性无异议，但与本案无关，对证据3-9的真实性无异议，但恰恰说明被告没有对房屋漏水的风险向原告进行提示，也没有说明案涉房屋的屋顶是预制板建造的，对于证据8，系对房屋物品的交接，未涉及房屋质量，所谓的瑕疵，原告认为指的是表面瑕疵，不包含隐蔽瑕疵，屋顶漏水系隐蔽瑕疵，原告对屋顶漏水情况没有进行查验。本院经审核对证据1-9的真实性均予以确认。被告孙斌向本院提交2018年2月7日拍摄的建筑垃圾照片1组，证明案涉房屋已经被大幅破坏，推测房屋已经在进行大幅度装修。对该份证据，原告认可有部分垃圾是案涉房屋装修过程中拆出来的，被告宋琼对该份证据无异议，被告我爱我家公司对真实性、关联性存疑，对于漏水是否跟装修有关不清楚。本院经审核，结合原告提交的证据7，对案涉房屋已经进行过部分装修工程的事实予以确认。本院经审理认定事实如下：2017年9月16日，原告朱**龄与被告孙斌、宋琼通过被告我爱我家公司签订《杭州市房屋转让合同》一份，约定被告孙斌、宋琼将坐落于杭州市下城区朝晖七小区115幢2单元601室房屋出卖给原告，建筑面积53.97平方米，房屋转让总价1850000元，原告于2017年9月21日前支付首期款555000元至双方约定的银行监管账户，余款1295000元由原告申请银行贷款，原告须于2017年9月21日前向银行等有关部门提交抵押贷款申请的相关资料，办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行发放贷款金额为准，银行贷款人民币1295000元发放至双方约定的银行第三方监管账户，待银行放贷后5个工作日内，原告同意向被告支付房款1295000元。合同签订后，原告（乙方）、被告孙斌（甲方）及我爱我家公司（丙方）于2017年12月1日签订《物业交验单》，对案涉房屋进行交付，《物业交验单》载明，本物业交验单三方签字后，视为物业交验顺利完成，乙方同意支付剩余房款给甲方；物业交割完成后，双方因费用问题或房屋本身的问题不再有任何纠纷，同时丙方已履行全部居间和协助义务，甲乙双方与丙方之间不再有其他任何争议。同时，原告亦按照《杭州市房屋转让合同》的约定支付了全部购房款，案涉房屋的所有权人已变更为原告朱**龄。嗣后，原告于2017年12月10日与杭州楚邦上易装饰工程有限公司签订《杭州市住宅装饰装修施工合同》一份对案涉房屋进行装修，2018年1月4日杭州楚邦上易装饰工程有限公司在拆除案涉房屋原有装修后发现房屋阳台梁下、朝北小房间的窗边及卫生间等存在渗、漏水情况，认为需要对房屋顶面进行防水处理，建议暂停施工。同日，原告将这一情况通过我爱我家公司工作人员告知被告孙斌、宋琼，双方未就漏、渗水问题达成一致协议。另查明，2010年3月14日，被告孙斌、宋琼与案外人鲁子鸿签订《杭州市房屋转让合同》一份，购买案涉房屋。房屋购买后，被告孙斌、宋琼将案涉房屋用于出租，其中2011年11月10日至2013年11月14日、2014年2月15日至案涉房屋出卖之日委托杭州爱家物业服务有限公司负责出租。本院认为，“二手房”买卖中的标的物一般已使用一定年限，并存在装修、装饰等现状，买受人对房屋的瑕疵状况应有理性的判断。出卖人对其在装潢、使用过程中所产生的瑕疵，未如实告知买受人的，应承担赔偿责任；对于房屋存在并非出卖人在装潢、使用过程中所产生的隐蔽瑕疵，若没有证据证明出卖人对此是知晓的，出卖人不承担责任。本案所买卖的房屋房龄老旧且系顶楼，结合原告陈述，房屋在装修过程中发现存在渗水、漏水系该房子本身是顶楼以及房龄较老等原因造成的，原告未提交证据证明案涉房屋存在楼顶漏水的隐蔽瑕疵系被告孙斌、宋琼在装潢、使用过程中产生，亦不能证明被告孙斌、宋琼明知房屋漏水而故意隐瞒原告；另结合二手房屋交易的习惯，原告对二手房屋的瑕疵应有理性的判断且应当负有一定的注意义务和验收义务，而根据双方于2017年12月1日签订的《物业交验单》显示，原告于当日交接房屋时对房屋进行了验收，并确认就房屋本身的问题不再有任何纠纷。综上，原告针对被告孙斌、宋琼的诉讼请求因缺乏事实与法律依据，本院不予支持。关于被告我爱我家公司是否需要承担责任的问题，本院认为，二手房买卖中，中介公司主要的责任在于促成交易成立，如实告知买卖双方自己了解的信息，至于房屋质量问题应由买房者自行核实判断，故原告要求被告我爱我家公司承担因房屋质量问题产生的赔偿责任缺乏事实和法律依据。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告朱**龄的全部诉讼请求。案件受理费315元，减半收取计157.5元，由原告朱**龄负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知。审 判 员 杨雪娟二〇一八年四月二十四日代书记员 孙晓淼?*ArabicDash?-10-??*ArabicDash?-11-?