福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0582民初4011号 原告（反诉被告）：何秀容，女，汉族，1973年12月7日出生，住四川省峨边彝族自治县。 委托诉讼代理人：郑燕燕、罗华秀，、实习律师。 被告（反诉原告）：黎文辉，男，汉族，1989年8月5日出生，住福建省明溪县。 委托诉讼代理人：庄明、蔡织凡，福建泉南律师事务所律师。 第三人：张凤刚，男，汉族，1970年9月4日出生，住四川省峨边彝族自治县。 第三人：晋江市池店镇起点房产中介服务部，住所地福建省泉州市晋江市池店镇百捷中央公园首府5栋21号店，注册号350582600454474。 经营者：林小阳，男，汉族，1989年5月7日出生，住福建省仙游县。 原告（反诉被告）何秀容与被告（反诉原告）黎文辉、第三人张凤刚、晋江市池店镇起点房产中介服务部（以下简称起点房产中介）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月2日立案后，依法适用简易程序后转入普通程序，分别于2017年8月18日、2018年3月19日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）何秀容及其委托诉讼代理人郑燕燕和被告（反诉原告）黎文辉的委托诉讼代理人庄明、蔡织凡到庭参加诉讼。第三人起点房产中介的经营者林小阳第一次庭审到庭参加诉讼。第三人起点房产中介经本院传票传唤未到庭参加第二次庭审，第三人张凤刚经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 何秀容向本院提出诉讼请求：1.确认何秀容与黎文辉签订的房产买卖经纪合同未生效；2.何秀容无需向黎文辉承担违约金。事实与理由：黎文辉欲向何秀容购买其与张凤刚共有的位于晋江市的房产。2016年12月22日，黎文辉与何秀容在起点房产中介签订房产买卖经纪合同。何秀容已告知黎文辉，该房产系何秀容与张凤刚共有的，需待张凤刚过来中介一起签字方可生效。后何秀容遂告知黎文辉因张凤刚不同意出售，房产买卖经纪合同不生效。黎文辉向何秀容发送律师函，并一再要求何秀容需承担违约责任，何秀容不堪黎文辉的种种骚扰，提起本案诉讼。 黎文辉答辩称，双方签订的合同是双方真实意思表示，且未违反法律法规强制性规定，是合法有效的。在合同的第5条第1款，何秀容明确保证自己有权出售上述房屋，有权签订合同，否则愿意承担因此产生的一切法律后果。且在产权证上也只有何秀容一人的名字，并未注明有共有权人，因此何秀容的主张不能成立。 起点房产中介答辩称，当时签订合同时，让双方仔细看过每一个条款，违约责任也让双方看过，合同一式三份，买卖双方及中介各持一份，三份合同都有盖骑缝章。 黎文辉向本院提出反诉请求：1.确认何秀容与黎文辉于2016年12月22日签订的房产买卖经纪合同有效；2.解除何秀容与黎文辉于2016年12月22日签订的房产买卖经纪合同；3.何秀容立即双倍返还黎文辉定金10万元；4.何秀容赔偿黎文辉于2016年12月22日至合同解除之日期间的房屋差价损失（双倍返还的定金款5万元从中扣除）金额以具体评估金额为准；5.何秀容支付黎文辉支付的律师代理费8000元。在审理中，黎文辉申请变更第四项诉讼请求为：何秀容赔偿黎文辉于2016年12月22日至合同解除之日期间的房屋差价损失575267元。事实和理由：根据房产买卖经纪合同约定，黎文辉以购房款总价876800元向何秀容购房本案诉争的房屋，并于签订合同当日支付购房定金5万元，交由起点房产中介保管，起点房产中介出具定金代管收据给黎文辉。合同签订后，何秀容以张凤刚不同意出售房屋为由毁约，拒不履行合同相关义务。黎文辉有权解除合同，因何秀容的违约导致合同解除，根据房产买卖经纪合同第十一条第一款、第四款的约定以及法律规定，何秀容应承担违约责任，并赔偿房屋差价损失。 何秀容针对黎文辉的反诉答辩称，房产买卖经纪合同未生效，何秀容不需要承担违约责任。房产买卖经纪合同也没有实际履行，黎文辉要求何秀容承担违约责任没有事实与法律依据。何秀容没有违约，也未给黎文辉造成任何经济损失，无需赔偿双倍定金，支付差价损失与律师代理费，请求驳回反诉请求。 起点房产中介针对黎文辉的反诉答辩称，当时签订合同时产权证办理尚未满两年，黎文辉与何秀容约定到2017年4月1日再去办理房产转移登记手续。 张凤刚未答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人真实性无异议的证据:居民身份证、结婚证、房屋所有权证、房产买卖经纪合同、律师函、定金保管条、委托代理合同及发票等证据，本院予以确认并在卷佐证。在审理中，依黎文辉申请，本院委托泉州仁达房地产评估有限公司对晋江市房产以2017年5月31日为评估基准日的市场价值进行评估，该估价公司于2017年12月8日作出闽泉州仁达（2017）评房（估）字Ｅ218号房地产估价报告。经审查，闽泉州仁达（2017）评房（估）字Ｅ218号房地产估价报告来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，予以认定。张凤刚、起点房产中介未到庭参加诉讼，又未书面提出质证意见并提交证据，视为自愿放弃相应诉讼权利。 经庭审举证、质证并认证，对本案的事实作如下认定： 2016年12月22日，何秀容与黎文辉在起点房产中介签订房产买卖经纪合同，约定:黎文辉向何秀容购买其名下座落于晋江市房产的套内面积123.96平方米，总购房款876800元；黎文辉于合同签订当日支付购房定金5万元，购房定金由起点房产中介保管；黎文辉应于产权过户当日向何秀容支付首付款146800元（含定金），黎文辉向银行申请贷款73万元，该贷款由银行直接转至何秀容账户；黎文辉与何秀容应于约定上述房产银行审批完五个工作日内前办理上述房产的过户受理手续；若何秀容违约，应在书面通知黎文辉，并自违约之日起两日内退还黎文辉所支付购房款、相当于双倍定金的违约金及追究何秀容违约责任而支付的合理费用（包括但不限于律师费、交通费、调查费等）等内容。签订合同当日，黎文辉支付何秀容购房定金5万元，黎文辉与何秀容、起点房产中介为此签订定金保管条，载明“我司受买卖双方委托，代为保管买方购买晋江市（房产证号码晋房权证池店字第××号）购房定金，委托保管定金为（大写）伍万元整（￥：50000.00元）。”2017年4月24日，福建泉南律师事务所受黎文辉的委托向何秀容发出律师函，要求其继续履行合同。2017年12月8日，泉州仁达房地产评估有限公司以价值时点为2017年5月31日出具闽泉州仁达（2017）评房（估）字Ｅ218号房地产估价报告，该估价报告载明“估价对象为晋江市池店镇兴霞路住宅，财产范围包括建筑物、分摊的土地使用权（含土地出让金）及室内装饰装修等附属配套设施，不包括债权债务、特许经营权等其他财产或权益；建筑面积123.96㎡，……估价对象在价值时点的价值为人民币壹佰肆拾伍万贰仟零陆拾柒元整（ＲＭＢ1452067元），单价11714元／㎡。”等内容。为主张本案债权，黎文辉支付福建泉南律师事务所律师服务费用8000元。2017年5月2日，何秀容提起本案诉讼。2017年5月31日，黎文辉提起本案反诉。 综上事实，本院认为，一、关于本案房产买卖经纪合同的效力问题。房产买卖经纪合同系何秀容与黎文辉的真实意思表示所形成的，其内容并不违反相关法律法规的强制性规定，应认定合法有效，依法受法律保护。何秀容在签约时是否具有权利转让诉争房产不影响本案合同效力。何秀容主张在签约时已告知黎文辉该房产系其与张凤刚共同共有，需待张凤刚共同签署后方可生效，但未提供证据证明房产买卖经纪合同存在附条件生效的约定，故本院对何秀容的上述主张，不予采信。合同签订后，黎文辉依约已支付购房定金5万元，但何秀容未能履行合同义务，已构成违约，应承担相应的违约责任。黎文辉请求主张解除房产买卖经纪合同及何秀容双倍返还购房定金10万元，于法有据，予以支持。二、关于经济损失及本案的诉讼费、律师费等问题。因何秀容的违约行为，造成黎文辉因房价上涨产生差价的经济损失，根据闽泉州仁达（2017）评房（估）字E218号房地产估价报告载明的2017年5月31日为评估基准日的市场价值1452067以及房产买卖经纪合同约定的总购房款876800元，房屋价值差额575267元，黎文辉请求何秀容支付实际经济损失575267元，符合事实和法律规定，予以支持。根据因双方在房产买卖经纪合同第十一条第1款约定，黎文辉请求何秀容支付其为主张本案债权而支出的律师服务费用8000元，符合法律规定，应予支持。何秀容主张本案房产买卖经纪合同未经张凤刚签署，合同未生效，无需承担违约金，与事实不符，不予采纳。张凤刚、起点房产中介经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十条、第一百零五条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、确认何秀容与黎文辉于2016年12月22日签订的房产买卖经纪合同有效； 二、解除何秀容与黎文辉于2016年12月22日签订的房产买卖经纪合同； 三、何秀容应于本判决生效之日起十五日内双倍返还黎文辉购房定金计10万元； 四、何秀容应于本判决生效之日起十五日内赔偿黎文辉房屋差价经济损失575267元； 五、何秀容应于本判决生效之日起十五日内支付黎文辉为主张本案债权而支出的律师服务费用8000元； 六、驳回何秀容的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉受理费12568元，由何秀容负担。反诉受理费10632元，因与本诉合并受理减半收取计5316元，由何秀容负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  洪新民 审 判 员  蔡燕萍 人民陪审员  尤春晓 二〇一八年四月十八日 书 记 员  黄钟越 书 记 员  洪雅玲 附件本案所适用的法律法规、司法解释 1.《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法(?javascript:SLC(12418,0)?)》约定一方向对方给付定金(?http:?/??/?205.0.0.29:8080?/?claw?/?ApiSearch.dll?ShowRecordText?Db=chl&Id=0&Gid=21651&ShowLink=false&PreSelectId=51652312&Page=0&PageSize=8&orderby=1&SubSelectID=66013216"l"m_font_2#m_font_2?)作为债权的担保。债务人履行债务后，定金(?http:?/??/?205.0.0.29:8080?/?claw?/?ApiSearch.dll?ShowRecordText?Db=chl&Id=0&Gid=21651&ShowLink=false&PreSelectId=51652312&Page=0&PageSize=8&orderby=1&SubSelectID=66013216"l"m_font_3#m_font_3?)应当抵作价款或者收回。给付定金(?http:?/??/?205.0.0.29:8080?/?claw?/?ApiSearch.dll?ShowRecordText?Db=chl&Id=0&Gid=21651&ShowLink=false&PreSelectId=51652312&Page=0&PageSize=8&orderby=1&SubSelectID=66013216"l"m_font_4#m_font_4?)的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金(?http:?/??/?205.0.0.29:8080?/?claw?/?ApiSearch.dll?ShowRecordText?Db=chl&Id=0&Gid=21651&ShowLink=false&PreSelectId=51652312&Page=0&PageSize=8&orderby=1&SubSelectID=66013216"l"m_font_5#m_font_5?)；收受定金(?http:?/??/?205.0.0.29:8080?/?claw?/?ApiSearch.dll?ShowRecordText?Db=chl&Id=0&Gid=21651&ShowLink=false&PreSelectId=51652312&Page=0&PageSize=8&orderby=1&SubSelectID=66013216"l"m_font_6#m_font_6?)的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金(?http:?/??/?205.0.0.29:8080?/?claw?/?ApiSearch.dll?ShowRecordText?Db=chl&Id=0&Gid=21651&ShowLink=false&PreSelectId=51652312&Page=0&PageSize=8&orderby=1&SubSelectID=66013216"l"m_font_7#m_font_7?)。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第一百零五条人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 法官提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释 第二十七条规定在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止，从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条规定申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。 第二十九条规定生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。 －10－ －11－