广东省韶关市曲江区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0205民初18号原告（反诉被告）：深圳市众佳好物业管理有限公司。住所地：深圳市福田区沙头街道新洲九街158号新洲苑2栋G02，统一社会信用代码91440300746617242T。法定代表人：叶惠明，该公司董事长。委托诉讼代理人：程迎，女，汉族，1972年4月28日出生，住广东省韶关市曲江区，系该公司总经理助理。委托诉讼代理人：刘茵，女，汉族，1981年12月1日出生，住广东省韶关市曲江区，系该公司君悦华庭物业服务中心主任。被告（反诉原告）：陆艳梅，女，汉族，1972年9月28日出生，住韶关市曲江区，委托诉讼代理人：王建平，男，汉族，1968年4月1日出生，住韶关市曲江区，与被告系夫妻关系。原告深圳市众佳好物业管理有限公司（以下简称“众佳好物业公司”）诉被告陆艳梅及陆艳梅反诉众佳好物业公司物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告众佳好物业公司委托诉讼代理人程迎、刘茵，被告陆艳梅委托诉讼代理人王建平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告于2009年11月25日与原告签订了一份物业管理服务合同，该合同第三条明确约定：电梯住宅按建筑面积从2011年1月1日起每平方米1.0元/月计收物业费，每户每月收取上门收集袋装垃圾费5元，每户每月收取小区智能管理中心维护费1元；第六条约定：小区内公用路灯、公共水电费及楼梯灯由小区内所有业主共同分摊，每月随物业费同时缴纳，暂定公摊水电费为5元/月/户，电梯电费和给水加压费由电梯楼业主不分楼层相等分摊，电梯楼首层业主不分摊电梯电费，从2015年11月起每月按实际进行分摊。被告所有的房屋面积为191.11平方米，从2014年9月开始以物业管理服务合同到期为由拒缴物业费，但原被告双方签订物业管理服务合同特别约定：“协议期满由业主大会选聘，业主清缴物业服务费，否则本协议继续生效”。因该小区至今未成立业主大会，且于2015年初经原告向该小区全体业主征集续聘意见，占80%以上业主同意由原告继续提供物业服务。为此，在2016年9月期间，原告对被告提起诉讼，被告清缴费用后，又于2016年12月无理欠费，原告在2017年5月份对被告再次提起诉讼，经法院强制执行清缴费用后，2017年6月至今，经原告书面催缴，被告又再无理拒交物业费，以致原告蒙受了经济损失。为此，特向法院起诉请求：1、判令被告支付2017年6月至2017年12月的物业管理费1337.7元、智能费7元、上门收集垃圾费35元、公共场所照明公摊电费35元、电梯电费及给水加压费185.6元，共计1600.3元，并从本案起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息；2、由被告承担本案全部诉讼费用。被告辩称：原告不具备收取物业服务费等费用的资格，被告也不清楚原告收取公共电费的依据，原告主张的抽水加压费数据是不真实的，而且2009年9月至12月，小区有一户业主没有缴纳过电梯电费及抽水加压费，可见小区的电费不是平均分摊的。另原告在君悦华庭服务中，是在借服务之名行诈骗之实，要求原告赔偿9000元。反诉原告诉称：反诉被告收取小区智能管理中心维护费每月每户1元,共计全体业主275元/月,反诉被告应当提供小区智能管理中心的实物、小区智能管理中心正常运行及维护费的维护记录费用开支的证据，而反诉原告有证据证明小区智能管理中心早在2009年11月就已损坏，且从未修理过。此外，反诉被告还要求业主交智能管理中心的维护费，反诉被告应当提供曲江区物价局审批备案的批文及维修记录、维修费用证明。反诉人作为消费者依法享有在消费服务过程中的知情权、自主选择权、公平交易权等基本消费权利，但是被反诉人却忽视、践踏反诉人的基本权利。反诉原告请求法院查清君悦华庭小区各种用电是否各自有各自电表计量,业主承担的电梯用电、给水加压用电、公共场所照明用电与物业公司承担的物业公司办公室、前后门岗值班室及空调用电、B18-9车位之间外租按摩房照明及空调用电、开发商的车库楼用电、二类用电是否分开电表计算，查明是否将不是业主承担的用电，转移到了电梯费及给水加压费中让业主承担了。被反诉人没有提供公共场所照明电费实际使用的数据，也没有曲江区物价局备案批准文件，凭空要求反诉人分摊小区内公共路灯、共用水电费及楼梯灯费，凭空想出5元每月的数字，被反诉人应当提供君悦华庭小区2009年6月至2017年12月公共场所照明用电实际使用的数据，按实际使用公摊，并退回多收取反诉人的费用。2014年6月1日起，反诉人与被反诉人不存在服务合同关系，也就不存在拖欠物业费的情况，且被反诉人在君悦华庭借服务之名行涉嫌诈骗全体业主的住宅专项维修资金的事情。综上以上事实，请求法院：一、判令被反诉人退还2009年11月-2017年5月收取的小区智能管理中心维护费91元，并按照《消费者权益保护法》第45条、48条第一款、第55条赔偿9000元，并驳回反诉被告本案中要求收取的智能费7元；二、判令被反诉人退还2009年6月1日至2017年5月将华德17C用户的电梯电费及给水加压费乱摊给反诉人交纳的费用100元；三、要求被反诉人提供君悦华庭小区2009年6月至2017年12月公共场所照明用电实际使用的数据，并按实际使用公摊，退回多收取本人的费用；四、判令驳回被反诉人要求反诉人支付物业管理费1337.7元，上门收垃圾费35元，公共场所照明公摊电费35元、按实际使用公摊智能维护费7元，查明电梯电费及给水加压费185.6元的真实性，合计1600.3元的诉讼请求，并驳回该费用的利息；五、对被反诉人涉嫌诈骗君悦华庭全体业主的住宅专项维修资金26071.76元中不是用于住宅共用部位、共用设施设备的停车场新建监控系统，住宅小区监控改造中，涉嫌诈骗的业主住宅专项维修资金6580元一案启动刑事立案调查，罚处违法人员，吊销被反诉人的物业资质证书，退给反诉人从曲江区住建局本人个人账户划走的金额共233.1元；六、判令反诉人依法分享被反诉人非法将小区住宅共用部位挂广告等所得费用；七、判令被反诉人承担本案的全部诉讼费用。反诉被告辩称：第一、关于反诉人提出驳回原告现在收的原智能维护费的问题。答辩人认为实质原因是因为当时该指纹识别智能系统投入使用后,很多业主投诉(特别是年纪较大的业主)指纹因故模糊的、指纹纹路浅等等原因,经常无法识别,以至不能正常进出大门岗,所以顺应大多数业主意见,而没有继续使用该指纹识别智能机的,改用滴卡系统进出。据统计,涉案小区从2009年11月至2017年5月共收取智能费总金额为20207元,期间支付相关维护费用共为1400元,至今结余18807元的款项将用于日后小区出入门禁维护、维修、更新,答辩人收费台账设有专项收费项目,会计账亦有单独科目记账,该结余款项属小区全体业主共同共有的。第二,华德楼17C与18C为复式楼,均为同一户业主,该户大门开在17楼，18楼没有设置大门进出,故该户只收取一户电费等分摊费用。电梯电费用表是设置三相独立计量,专表专用没有外接。在分摊费用前已经向小区全体业主公示分摊费用总金额以及各业主应负担金额等。每月电梯电费和二次供水加压费用是由供电部门抄表确定实际确切数据。第三、答辩人根本不存在:“乱将别人(华德17C家)电梯电费及给水加压费乱摊给反诉人交纳,严重乱摊收的费用100元”的事实。第四、关于答辩人要求反诉人支付拖欠物业服务等费用的利息的问题,根据反诉人与答辩人签订的物业管理服务合同第十一条的约定，参照《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第三条关于物业费纠纷的处理第8项“业主拖欠物业费,物业服务企业可请求业主按照合同的约定支付滞纳金。当事人约定的滞纳金数额超过支付物业费造成损失的百分之三十的,业主可依照《合同法》第一百一十四条第一款的规定请求适当减少。迟延支付物业费造成的损失可推定为拖欠的物业费总额为基数,参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算的利息。”的规定，应从本案起诉之日即从2018年1月3日起按中国人民银行同期同类贷款利率计利息给答辩人。以上答辩观点请求人民法院予以审查采信,驳回反诉人的无理反诉请求。经审理查明：被告是韶关市曲江区马坝镇城东沿堤一路君悦华庭华德楼10D房的业主，住房面积191.11平方米。2009年11月25日，被告与原告签订了《君悦华庭物业管理服务合同》，合同约定：合同期限为5年，即自2009年6月1日至2014年5月31日，协议期满由业主大会选聘，业主清缴物业服务费，否则，本协议继续生效；第三条：物业管理服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用，不含电梯电费以及给水加压费）暂定收费标准：1、电梯住宅按建筑面积每平方米0.9元计收，2011年1月1日起按1.0元/平方米计收，首层住宅物业费八折计收……；3、每月每户收取上门收集袋装垃圾费5元计收；4、每月每户收取小区智能管理中心维护费1元计收……；第六条：小区内公用路灯、公用水电费及楼梯灯由小区内所有业主共同分摊，每月随物业费同时缴纳，暂定公摊水电费为每户5元/月。电梯电费和给水加压费由电梯楼业户不分楼层相等分摊，电梯楼首层业户不分摊电梯电费。合同到期后，因君悦华庭小区未能如期成立业主大会，故原告继续按照合同的相关约定履行物业管理服务，直至2017年6月被告依约缴纳相关的物业费用。2017年6月至今，因被告拖欠物业管理费用，原告多次书面催缴无果，遂诉至本院，要求解决。另查明：2006年10月15日韶关市谊业房地产有限公司与原告签订了《君悦华庭物业管理委托协议》，约定由原告为君悦华庭小区提供物业管理的服务，合同的期限为2006年11月1日至小区的业主委员会成立。原告于2010年和2013年分别向韶关市曲江区建设局、物价局进行了物业服务合同和服务收费合同的备案登记工作。2015年1月，因与广大业主签订的物业服务合同已到期，根据国家物业管理条例的相关规定，原告向广大的业主征集意见，最终241户住宅、34户商铺中有230户同意续聘，占到了总户数的83.6%。以上事实，有《君悦华庭物业管理服务合同》、《物业服务合同备案表》、《物业服务收费备案表》、《君悦华庭物业管理委托协议》、《君悦华庭续签物业服务合同意见征集表》、《物业服务费催缴通知单》、《律师函》、《电梯电费发票及分摊明细》、开庭笔录等证据证实在案，本院予以认定。本院认为：原告与被告于2009年11月25日签订的《君悦华庭物业管理服务合同》，双方应依该合同履行自己的权利与义务。该合同虽于2014年5月31日到期，但合同中所约定解除条件未成就，故此双方仍应履行合同中的相关权利和义务。本案中被告认为《君悦华庭物业管理服务合同》未经依法批准且签订合同主体的一方众佳好物业公司未到曲江区住建局进行相应的备案，同时在签订合同的过程中原告有欺骗的行为，因此该合同无效。因《君悦华庭物业管理服务合同》在2014年5月31日到期之前已在原、被告之间实际履行多年，双方都依约履行了相关的权利和义务，如原告有欺骗的行为，被告按照生活常理应及时发现。且本案中的被告不能提供相关证据证明原、被告签订合同时有欺诈事实的存在。关于该服务合同未经依法批准且众佳好物业公司未到住建局备案的问题，因被告未能出示相应的证据，且依据原告出示的证据，原告已于2010年5月到建设局进行备案，经审查，公章的名称为深圳市众佳好物业管理有限公司韶关曲江分公司，被告以手写的企业名称（深圳市众佳好管理有限公司韶关曲江分公司）作为抗辩的理由依法不能成立。依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条:“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，双方签订的物业服务合同与《中华人民共和国合同法》第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”相符。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”；第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”，及《广东省物业管理条例》第四十七条：“业主应当按照物业服务合同的约定，按时交纳物业服务费用……”的规定，《君悦华庭物业管理服务合同》对被告具有约束力，被告作为该小区的业主应按合同的约定向原告交纳物业费。现原告要求被告缴交2017年6月至2017年12月共7个月期间的物业管理费、上门收集垃圾费、公共场所照明公摊电费、智能费、电梯电费及给水加压费共1600.37元（物业管理费191.11平方米×1元/平方米×7个月+上门收集垃圾费5元/月×7个月+公共场所照明公摊电费5元/月×7个月+智能费1元/月×7个月+电梯电费及给水加压费185.6元=1600.37元），符合法律规定，本院依法应予支持，原告要求支付利息的请求理由不充分，本院依法不予支持。被告提出的关于电梯电费、给水加压费、智能管理中心维护费、收集袋装垃圾费等的质疑，这几项费用都在原告的诉请范围之内，但被告并不能提出实质性的证据证明众佳好物业公司存在乱收费用的情况，因此对其反诉请求，本院不予支持。关于被告主张原告不具备从事物业管理活动的资质的问题，因深圳市众佳好物业管理有限公司具有独立的法人资格，符合《物业管理条例》第三十二条的规定，其所设立的分公司依法可在全国范围内经营物业管理服务，故被告该主张本院依法不予采纳。原告在物业管理服务活动中存在各种瑕疵（如：小区车辆乱放无管理、楼道长期无人打扫、长期不养护绿化带、没有定期对阳台防护栏翻新油漆、将本小区的共用部位用于制作广告、利用对面屋顶喂养鸡、种菜等）应当予以整改，但这不能成为拒付物业费及相关费用的理由，因原告上述管理服务中的瑕疵并不足以使得合同根本目的不能实现，且被告在君悦华庭小区居住期间也实际接受了原告所提供的物业管理服务。根据合同的相对性原理，被告理应支付原告在物业管理过程中所产生的费用。对于原告在物业管理过程中所存在的各种问题，被告可向相关部门投诉或与原告在物业管理服务的过程中进行充分的沟通协调以促进原告的各项服务工作的改进；原告如果在物业管理服务的过程中存在涉嫌诈骗和挪用全体业主住宅专项维修资金、虚报物业服务资产、虚报价格等问题，被告也可向相关职能部门请求处理，但这些问题不属于本案审理范围，被告可另循法律途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第三十二条，《广东省物业管理条例》第四十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告陆艳梅在本判决生效之日起十日内支付物业管理费、智能费、上门收集垃圾费、公共场所照明公摊电费、电梯电费及给水加压费共计1600.37元给原告深圳市众佳好物业管理有限公司。二、驳回被告的反诉请求。三、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，反诉费25元，合计50元，由被告陆艳梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审判员  刘文正二〇一八年四月四日书记员  宋彩荣