北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0102民初4359号原告（反诉被告）：北京麦田房产经纪有限公司，住北京市朝阳区朝阳北路**楼**2302。法定代表人：缪寿建，总经理。委托诉讼代理人：李宇，女，北京麦田房产经纪有限公司职工。被告（反诉原告）：北京漫云永利科技有限公司，工商登记地北京市丰台区南四环西路186号一区1号楼3层3235，营业地北京市丰台区城南嘉园益明园2号楼5单元203室。法定代表人：高阁，经理。委托诉讼代理人：李白，北京市商安律师事务所律师。北京麦田房产经纪有限公司（以下简称麦田公司）与北京漫云永利科技有限公司（以下简称漫云公司）居间合同纠纷一案，本院于2018年1月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。麦田公司的委托诉讼代理人李宇及漫云公司的委托诉讼代理人李白到庭参加诉讼。本案现已审理终结。麦田公司向本院提出诉讼请求：1、判令漫云公司支付麦田公司居间费269920元。2、判令漫云公司支付逾期违约金，从2017年1月18日起至实际支付之日止，按照未付部分的每日百分之一，即每日为2699元计算违约金，计算三个月的违约金为250000元，要求至实际支付之日止。3、诉讼费用漫云公司承担。事实和理由：漫云公司、案外人于2017年1月17日委托麦田公司就坐落于北京市西城区陶然亭路XXX房屋提供居间服务，各方签订了《居间服务合同》。合同第二条约定“买卖合同成立时，居间服务完成，支付方应按本合同约定向居间方支付居间服务费。买受人向居间方支付居间服务费人民币肆拾陆万玖千玖佰贰拾元整（￥469920．00）。”漫云公司已通过麦田公司提供的居间服务于当日签订了上述房屋的《北京市存量房屋买卖合同》，现已经办理完毕上述房屋的权属转移登记手续，但是截止今日，漫云公司仍有居间服务费用人民币269920元尚未支付。麦田公司工作人员多次联系漫云公司并且于2017年11月10日给漫云公司送达了书面履约通知函，要求支付未付款项，但是其至今仍未支付。现诉至法院，请求法院判决：漫云公司辩称，不同意麦田公司的全部诉讼请求。双方签订合同的过程如麦田公司所述，我方已经交纳了20万元中介费。对于居间服务费的构成标准有争议，我方认为麦田公司收取的标准超过了京发改2011年1468号所规定的差额征收办法，该文件规定了500万元以下的部分收取2%，500万元以上的部分收取1．5%，2000万以上的部分收取1%，而麦田公司利用其市场优势地位签订的居间服务合同中约定的价格是总价的2．5%。实际向我方收取的时候，要求支付总价的2．7%。按照建委对中介的管理，没有贷款的情况下最高收取2%，而且在行业习惯里大宗的购房，都是收取1%的中介费。这个居间服务合同于法无据，应当予以撤销，并且核算麦田公司应该收取的实际费用。另外，根据服务保障合同，麦田公司应自始至终提供服务，但是买卖双方进行的是自行交易，所以麦田公司的保障服务没有完成。另外，由于麦田公司的工作存在疏漏，给我方造成了损失，其工作人员不了解个人独资的有限责任公司不能购买住宅房屋，在房屋核验的时候，耽误了两个月的时间，导致我方因购房而借款产生了利息。对于违约金，认为这是麦田公司利用自己优势地位签订的制式合同。即便认为我们承担违约责任的话，认为违约金标准过高，应该按照实际损失承担。现漫云公司向本院提出反诉请求要求：解除《居间服务合同》，并要求麦田公司返还漫云公司已经支付的居间费20万元。事实和理由：双方之间签订的居间服务合同系存量房买卖合同的组成部分，合同目的是麦田公司为我方与案外人之间的房屋买卖提供有效的居间服务。然而合同签订后，因为麦田公司工作人员的不专业及违规收费操作，致使房屋买卖延迟交易，给我方带来经济损失和交易的不确定性。无奈之下，我方与案外人于2017年4月26日以508万的价格自行完成交易。期间并未获得麦田公司的有效居间服务，因此，在本案中不同意其本诉的同时，请求法院解除双方的居间服务合同，并退还已收取的费用。麦田公司具体的违约违规事实如下：1、服务资质不合规。合同中，记录的经纪人为代XX和崔XX，其中代XX并无经纪人资格；崔XX更是在公示资格查询中显示查无此人，从未参与交易。不符合应有至少一名房地产经纪人参与的法规最低要求。2、费用计算标准不合规。合同中约定的服务费469920元，计算无据，亦未按规定列明服务项目和收费、完成标准，属于违规混合捆绑标价，且明显未依据交易实际价格508万进行计算，超出了市场定价及交易惯例。交易过程中，更是对房屋买卖双方叠加收费。3、服务内容不合规。房屋买卖双方系自行交易完成，并未产生居间服务行为，应履行交易未果，佣金退还的服务保障。综上诉至法院。麦田公司对漫云公司的反诉辩称，双方及案外人三方签订的合同是各方真实意思表示，应该受到法律保护。漫云公司提出解除该合同，并没有提出证据证明其观点，漫云公司理应按照合同约定支付相关费用。居间服务合同约定居间费用为469920元，该房屋成交总价是2136万元，我们收费的标准是2．2%，不是2．7%，且居间服务合同对居间范围存在明确约定，对于居间服务完成的标志进行了明确约定，合同第二条，买卖合同签订完成即居间服务完成。居间服务内容也约定了，麦田公司不需要为漫云公司办理后续手续。存量房的交易系大宗买卖，需要政府各个部门配合办理，漫云公司说后续办理不顺畅，没有证据证明。即便有证明不顺畅，我们也不认为是我们造成的，我们也没有过错。在2017年5月2日，漫云公司给我们出具了一份佣金欠条，佣金欠条上，其同意在取得房产证后30日内支付全部居间费用，否则按照合同承担违约责任，即在该时间的时候，漫云公司也知晓应该负担该笔费用。对于代理资格问题，代XX和崔XX都具有协理的资格，而且是否具有经纪资格，是行政部门行政管理的范畴，不影响合同效力。对于收费的标准，发改委的2011（1468）号文件在北京市发展改革委员会关于废止有关收费文件的通知（2015．11．10）中的废止目录中载明113个条目内废除了该文件。北京市定价目录里面并没有关于经纪服务收费标准的规定，经纪收费是按照市场调节价格的，不存在违规收费的问题。实际成交价格不是508万元，买卖合同中对于成交总价有明确约定。买卖双方不是自行成交的。我们是有交易未果，佣金退还的保障，需要具体看情况，本次情况不符合我们规定的情况。从2016年漫云公司委托我们购房时起，我们按照其要求筛选合适的房源，安排看房，洽谈交易的各个环节，前后看房不少于7至8次，每次都有专人陪同。2017年1月17日在原告提供的居间服务下，漫云公司与案外人对于交易房屋的价格、解押、定金及购房款的数额条件、交房缴税、过户等事项达成了一致意见，漫云公司和案外人签署了北京市存量房屋买卖合同，双方和案外人也签署了居间服务合同，我们的居间服务完成。对于个人独资有限公司的资质能否购房的问题，在签订合同的时候，不存在要将公司购买房屋的时候必须要将个人独资的变更为其他公司的情况。现在购房的时候个人独资公司购房，也不需要如此办理。在2017年3月的时候，北京市出台了一系列的新政，再加上建委的系统升级，这些因素混杂在一起，建委的工作人员对过户有了新的要求。过了这个时间之后，这个规定就取消了。但该规定是建委工作人员口头表述的，没有文件规定，当时建委窗口人员可能需要考虑到自然人审核购房资质的问题，并且还涉及到建委窗口人员的业务专业性问题。综上，不同意漫云公司的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2017年1月17日案外人董X与漫云公司在麦田公司居间下签订北京市存量房屋买卖合同，合同约定，漫云公司购买董X名下位于北京市西城区陶然亭路XXX室房屋一套，成交总价为2136万元。同日，三方签订居间合同，约定麦田公司就上述房屋交易提供居间服务，居间服务范围为：提供房屋买卖市场行情咨询；寻找、提供并发布房源、客源信息；引领买受人看房；协助出卖人、买受人协商、洽谈，确定成交意向；协助出卖人、买受人签署房屋买卖合同。合同第二条对居间服务费进行了约定“买卖合同成立时，居间服务完成。买受人向居间方支付居间服务费人民币469920元整。”合同第四条违约责任约定，“本合同约定的支付方迟延向居间方支付居间服务费的，除应向居间方支付居间服务费外，还应按未支付部分的每日百分之一支付违约金。”合同还对三方权利义务进行了其他约定。2017年4月26日，案外人董X与漫云公司签订补充协议，约定双方自行办理涉案房屋的网签备案手续，不由麦田公司办理。同日，双方还签订了另一份补充协议，对房屋价款、缴税手续、剩余款项的支付方式做了约定。2017年4月26日，案外人董X与漫云公司在建委签订网签备案的存量房屋买卖合同（自行成交版），合同编号：CW384007。约定董X将涉案房屋出售给漫云公司，成交价格为508万元。2017年5月2日，漫云公司做出声明：“本人及出卖人董X为交易坐落于西城区陶然亭路XXX号的房屋委托北京麦田房产经纪有限公司提供居间服务，三方签署了《居间服务合同》，其中约定本人应向麦田房产支付居间服务费人民币肆拾陆万玖仟玖佰贰拾元整。现本人及出卖人董X于2017年1月17日签署了《北京市存量房屋买卖合同》，交易顺利进行。本人承诺，本人将于取得不动产（房屋）之后30日内支付全部居间费，否则本人将按《居间服务合同》承担违约责任。具书人：北京漫云永利科技有限公司（盖章），时间：2017年5月2日。”2017年5月4日漫云公司取得涉案房屋的不动产权证书。现麦田公司诉至本院要求漫云公司交纳拖欠的剩余居间服务费269920元并支付迟延交纳费用的违约金。漫云公司到庭答辩称麦田公司违规收取费用、中介人员欠缺服务资质且服务存在疏漏、房屋买卖合同系自行成交并未产生居间服务行为，故不同意支付该笔费用，并反诉要求解除居间合同、返还已交纳的20万元中介费。上述事实，有双方当事人陈述、居间服务合同、北京市存量房屋买卖合同、不动产权证书、服务保障协议、北京市定价目录、补充协议两份、声明、存量房屋买卖合同（网签）、房产经纪信用档案、证人证言等材料在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方及案外人签订的《居间服务合同》，系当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。当事人协商一致，可以解除合同，未能协商一致的，属于法律规定的解除情形，当事人可行使法定解除权利。漫云公司认为麦田公司存在服务资质不合规、费用计算标准不合规、服务内容不合规等情况并以此为由要求解除合同一节，本院认为合同中并未对合同解除情形作出约定，亦未存在符合法定解除的情形，且原被告及第三人凭藉该合同及房屋买卖合同已实现交易房屋的目的，合同目的已然达成，故对漫云公司要求解除合同并要求退还已交纳的中介费用的反诉请求，本院不予支持。依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。居间服务合同中对居间行为的达成及居间费用作出了明确的约定，麦田公司提供居间服务，漫云公司应按合同约定向麦田公司支付中介费用。对于漫云公司辩称未按规定收取费用一节，本院认为中介费用属在市场经济条件下的双方合意行为，政府部门现行有效的文件并未对中介费用作出规制，如漫云公司认为麦田公司在中介人员资质及收费标准等方面存在违反行政规范的行为，可以依法向有关行政部门反映。对于漫云公司认为麦田公司提供的中介服务存在瑕疵一节，本院结合双方当事人陈述及证人证言认为，在个人独资有限公司能否购买房屋方面，麦田公司作为专业的中介机构，对购房政策和购买流程存在了解不足的情况，致使漫云公司需要另行改变公司性质，存在一定的过失。虽然居间服务合同约定房屋买卖合同签订时，居间合同完成，但提供咨询、协助过户属于中介公司应当履行的后合同义务。麦田公司在提供中介服务时存在一定的过失，应当减少相应的服务费用，故本院对漫云公司应向麦田公司交纳的剩余中介费用中予以适度减少。漫云公司在出具声明承诺后，仍未按约定履行义务，麦田公司要求漫云公司支付违约金的诉讼请求正当。但由于麦田公司在中介服务中确实存在一定的过失情节，漫云公司以此为由不交纳剩余居间服务费用，并不属恶意违约的行为，且漫云公司主张违约金过高，请求予以减少。故对麦田公司要求漫云公司支付逾期违约金的诉讼请求，本院结合双方合同履行的程度、当事人双方的过错程度，损失程度，以中国人民银行同期贷款利率四倍标准予以支持，对麦田公司要求超出上述标准的部分，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起十日内，北京漫云永利科技有限公司支付北京麦田房产经纪有限公司剩余居间服务费229920元。二、自本判决生效之日起十日内，北京漫云永利科技有限公司支付北京麦田房产经纪有限公司因拖欠剩余居间服务费而产生的违约金，自2017年1月18日起至实际支付之日止，以229920元为基数，按中国人民银行同期贷款利率四倍标准计算。三、驳回北京麦田房产经纪有限公司的其他诉讼请求。四、驳回北京漫云永利科技有限公司的全部反诉请求。如果北京漫云永利科技有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4500元，由北京漫云永利科技有限公司负担1990元（自本判决生效后七日内交纳），由北京麦田房产经纪有限公司负担2510元（已交纳）。反诉案件受理费4175元，由北京漫云永利科技有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内，未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  田晓昕二〇一八年四月十五日书记员  王运佳