江苏省南京市六合区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0116民初8388号原告:王津，男，汉族，1985年7月27日出生，住南京市。委托代理人:武源，江苏当代国安律师事务所律师。被告：杨文卿，男，1996年10月28日生，汉族，住南京市。委托代理人:任俊，江苏信棠律师事务所律师。被告：杨杰玉，女，1969年6月19日生，汉族，住南京市。委托诉讼代理人：倪有俊，男，1965年12月6日生，住南京市沿江工业开发区。原告王津诉被告杨文卿、杨杰玉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王津及其委托诉讼代理人武源，被告杨文卿的委托诉讼代理人任俊，被告杨杰玉的委托诉讼代理人倪有俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王津向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与两被告之间的房屋买卖合同，两被告退还购房定金及购房款60万元，支付原告中介费损失2.4万元；2、两被告赔偿不能办理房屋所有权转移造成的购房差价损失43.8万元，承担律师费3.6万元；3、诉讼费及鉴定费由两被告承担。事实与理由：原告与两被告及南京某某某某职业顾问有限公司于2016年3月16日签订《房地产买卖中介合同》一份，约定由两被告将其共有的位于六合区XX路XX幢XXX室出卖给原告，价款120万元。原告2016年3月16日支付购房定金10万元，同年3月17日支付购房款20万元，同年4月10日再次支付购房款30万元。被告杨杰玉出具了收条。涉案房屋已于2016年12月18日交付两被告，但两被告拒绝按照双方合同约定办理房屋产权转移手续。被告杨文卿辩称：本被告与原告之间不存在买卖合同关系，原告要求与本被告解除合同并要求本被告承担各项费用无事实和法律依据，故请求判决驳回原告的诉讼请求。同时，原告保全查封本被告房屋错误，要求尽快解除对本被告房屋的保全，以免造成不必要的损失。被告杨杰玉辩称：原告要求退还购房定金及购房款合计60万元无异议；关于房产差价损失，因2016年12月20日房屋尚未交付，实际现房和期房价格评估上应该区别对待；原告主张43.8万元的房屋差价损失，必须是在其已付购房全款、承担税费的情况下，而本案原告仅支付了部分购房款，不应获得这么多的差价；涉案房屋价格评估时间节点是2016年12月20日，而根据法律规定，追任期限为一个月，本被告不是房屋的产权人或共有权人，没有代理权，如果当时杨文卿不卖房，原告应在一个月内追认，逾期原告就应该解除合同，那时的房价与后来的房价是不一样的；原告要求本被告承担律师费、中介费无事实和法律依据，而且如过认定损失为43.8万元，其他费用作为损失也不应重复承担；本被告既不是产权人也不是共有权人，原告在签订合同时是知道的，故中介费不应该由本被告承担；原、被告之间的合同无法履行，原告与本被告都有责任。本院经审理认定事实如下：2016年3月16日，原告王津（买方、委托方、乙方）、被告杨杰玉并作为被告杨文卿的委托代理人（卖方、委托方、甲方）与案外人南京某某某某置业顾问有限公司第一分公司（受托方、中介方、丙方，以下简称某某某公司第一分公司）签订《房地产买卖中介合同》一份，其中约定：标的基本情况：所有权人杨文卿，共有人杨杰玉，房屋坐落六合区××路××室；房屋售价120万元；付款方式为：乙方2016年3月16日前支付甲方购房定金10万元，同年3月17日前支付甲方购房款20万元，同年4月10日前支付甲方购房款30万元。余款59万元乙方以贷款方式支付甲方，由银行直接下款至甲方账户，具体时间以银行下款时间为准；尾款1万元由甲方迁出该房屋内所有户口，结清水、电、气等费用后与乙方交接该房屋时，由乙方支付甲方；丙方认真履行甲乙方委托的后续服务，具体包括产权转移、房屋交付、产权证、土地使用证、贷款、抵押登记等相关事宜；守约方以向丙方支付的佣金等视为守约方的损失，由守约方直接向违约方主张，丙方不在退还；因违约行为引发损失而产生的诉讼费、律师代理费均由违约方承担。合同签订后，原告按约定支付被告杨杰玉购房定金、购房款合计60万元、支付某某某公司第一分公司中介服务费2.4万元。2016年9月16日，涉案房屋可办理相关产权登记时，原告请求两被告办理房屋产权转移登记手续遭拒。2016年12月22日，原告诉至本院。另查明，2014年12月1日，被告杨文卿（乙方）与南京福基置业有限公司（甲方，以下简称福基公司）签订《商品房预售合同》一份，约定由甲方预售六合区××路××室商品房总价款894391元。被告杨杰玉与被告杨文卿系母子关系，杨杰玉与原告及某某某第一分公司签订协议时，被告杨文卿在武警广州医院服兵役。原告为证明被告杨杰玉具有代理权，属于表见代理，提供了某某某第一分公司出具的证明、涉案房屋预售合同复印件、杨文卿的身份证复印件、录音等，证明杨杰玉与原告签订合同时，带有杨文卿的身份证原件，预售合同原件，杨杰玉具有代理资格，属于表见代理，且杨文卿事后未表示撤销杨杰玉的代理行为。被告杨文卿对前述证据的真实性无异议，质证表示当时身份证、预售合同放在家里，但未表示要出售涉案房屋，也未委托杨杰玉出售房屋。诉讼中，为确定房屋差价数额，原告申请以立案前、某某某公司第一分公司出具说明的2016年12月20日为时间节点对涉案房屋价值进行价值评估；经南京大陆土地房地产评估有限公司评估，结果为：房地产评估总值取整为163.8万元；为证据支付律师费3.6万元，原告提供增值税发票一张。以上事实，有原、被告的陈述，原告提供的房地产买卖中介合同、定金或购房款、中介费收据、增值税发票证实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告王津与被告杨杰玉及案外人某某某公司第一分公司签订的房地产买卖中介合同是各方当事人的真实意思表示，合法有效。关于房屋买卖合同部分，被告杨文卿与福基公司签订了商品房预售合同，支付了购房款，虽然涉案房屋尚未办理产权登记，但不影响杨文卿系涉案房屋的所有人，其对房屋享有所有权和处分权。而被告杨杰玉对涉案房屋没有所有权和处分权，其代理行为没有得到权利人杨文卿的授权，其后也未得到杨文卿的追认，故被告杨文卿与原告之间不存在房屋买卖合同关系。被告杨杰玉作为房屋出卖人，与涉案房屋不存在真实的共有关系，不能依约履行房屋交付义务，也不能协助原告办理产权转移手续，但收取了原告支付的购房定金和购房款合计60万元，故原告要求解除双方之间的买卖合同关系，并要求被告杨杰玉退还购房定金及购房款合计60万元，有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告要求被告杨杰玉赔偿损失的请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案房屋评估价为163.8万元，与合同约定的房屋价款相差43.8万元，杨杰玉以委托代理人身份与原告签订合同时，仅持有杨文卿的身份证和杨文卿与福基公司之间的商品房预售合同，前述证据不能证明杨杰玉系涉案房屋的共有权人，原告在签订房屋买卖合同时，未尽到足够的注意义务，对双方合同的履行不能存在过错；同时，合同签订后，原告只支付了部分购房款，相应的贷款部分59万元尚未办理完成并进入原告账户，由此，关于原告主张的损失部分，本院结合合同履行的程度、当事人的过错及合同签订后房屋市场价格上涨的实际情况，根据公平和诚实信用原则，酌定确定原告的损失部分为房屋评估价与合同价之间差额的90%即39.42万元。双方合同约定律师费由违约方承担，故原告主张律师费3.6万元，有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告主张的中介费即居间服务费2.4万元，中介公司的居间义务，不仅包括促使买卖合合同的签订，还包括协助办理抵押登记、房屋交付、产权的过户手续等，鉴于中介公司已履行了主要合同义务，本院酌定原告交付的中介费由被告杨杰玉承担2万元。原告要求解除与被告杨文卿之间的买卖合同并要求被告杨文卿退还购房定金、购房款、赔偿损失、承担律师及中介费的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、九十八条、第一百零七条、第一百零八条、第一百三十条、第一百六十一条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告杨杰玉于本判决生效之日起十日内向原告王津退还购房定金及购房款60万元，赔偿房屋差价损失39.42万元，支付律师费3.6万元、中介费2万元，合计105.02万元；二、驳回原告王津的其他诉讼请求。案件受理费14682元，保全费5000元，评估费9800元，由原告负担430元，被告杨杰玉负担29482元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费14682元。审 判 长  黑长保人民陪审员  李鸿云人民陪审员  李经峰二〇一八年四月二十八日书 记 员  姚萍萍