四川省都江堰市人民法院民 事 判 决 书（2018）川0181民初803号原告：袁昊，女，1985年4月10日出生，苗族，住四川省都江堰市。委托诉讼代理人：袁兴福，男，1958年2月28日出生，苗族，住四川省都江堰市。委托诉讼代理人：戴皞昱，四川明炬（都江堰）律师事务所律师。被告：都江堰市国有资产投资经营有限公司。住所地：四川省都江堰市。法定代表人：王晋科，公司董事长。委托诉讼代理人：红天晓，中豪律师集团（四川）事务所律师。原告袁昊与被告都江堰市国有资产投资经营有限公司（以下简称国资公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告袁昊的委托诉讼代理人戴皞昱，被告国资公司的委托诉讼代理人红天晓到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告袁昊向本院提出诉讼请求：1、判令被告为原告办理“胥家镇高桥小区”的不动产权登记证；2、判令被告立即向原告支付逾期交房违约金90514元；3、判令被告立即向原告支付截止于2017年11月22日逾期办理产权证的违约金736668元；4、判令被告按每日661元，从2017年11月23日起至办理完毕本诉讼请求所载明房产的不动产权登记证之日止，向原告支付逾期未办理不动产权登记证的违约金；5、判令被告从起诉之日起，对第2、3、4项诉讼请求，按照银行同期贷款利率支付资金占用利息。事实和理由：2014年3月28日原告竞买，购得位于都江堰市胥家镇高桥小区商铺1间，双方于2014年5月15日订立房屋买卖合同，双方在合同中约定了原告购房款的支付内容、被告交房的时间和逾期交房的违约责任、被告为原告办理房屋的时间和违约责任。后原告按照合同约定于2014年7月15日支付完毕购房款，被告未按照合同约定交房，年后被告逾期137天，于2014年12月1日向原告交房。原告多次催促被告依然未在2014年10月10日前为原告办理房屋权属转移登记，后被告于2015年6月3日为原告办理了房产使用证，但至今未办理国土使用证，经原告多次催促和协商，被告依然未给原告办理不动产权登记证。因此，原告认为，被告已然违约，应当按照合同约定承担违约责任。因此为了保障原告的利益，敦促被告履行合同义务，根据原、被告双方签订的房屋买卖合同，依据法律规定诉至法院，望支持原告的诉请。被告国资公司辩称，被告认为原告所主张的延迟交付房产违约金过高，要求法院依法调整，被告实际迟延交房期间为131天，被告迟延交房导致原告的实际损失为19972.26元，合同约定延迟交房违约金过高，应当参照原告实际损失的130%予以调整。原告主张逾期办理产权证的违约金与双方合同约定、相关法律规定和事实不符，且违约金约定明显过高，违约责任计算期间与双方约定和法律规定不符，原告要求被告自2014年10月10日起至该房实际取得不动产登记证期间，向原告承担房产过户手续的违约责任与双方合同约定和法律规定不符，办理房产过户系双方共同行为，原告主张被告承担违约责任，应当承担相关举证责任，未办理过户手续，并未对原告的实际利益造成损失，约定违约金明显过高，请求依法调整。被告认为根据合同约定其并没有义务为原告办理不动产权登记证。依据上述答辩意见，请求法院驳回原告要求自2017年11月23日起至不动产登记证办理完毕之日的违约金的诉请。在买卖合同关系中，违约金应被视为对损害赔偿金额的确定，原告主张的利息系违约金的利息，其本质属于损害赔偿的范畴，已经包括在违约金之中，二者不可叠加适用，请求驳回原告该项诉请。同时，根据现在办证制度，原告可以自行去办理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理认定事实如下：2014年5月15日，原、被告签订《房屋买卖合同》，原告向被告购买位于都江堰市胥家镇高桥小区商业用房，原告向被告交纳了购房款3303444元，合同第六条第（一）项约定的交房时间为竟(拍)卖成功并签定《房屋买卖合同》后60日内，即2014年7月14日前，实际房屋交付时间为2014年12月1日，逾期137天交房。合同第六条第（二）项约定该房达到交付条件后，出卖人应通知买受人交接手续时间、地点以及应当携带的证件前来办理房屋交付手续，买受人应在接到交房通知后七个工作日前来办理。合同第七条第（2）项约定逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该房屋实际交付之日起五日内向买受人支付违约金。合同第十一条第（一）项约定竞买成功，按照第五条、第六条约定的期限和条件将房屋交付买受人，双方应于60个工作日内共同向权属登记机关办理房屋权属转移登记；合同第十一条第（二）项约定违约责任；由于出卖人原因未能于60个工作日内办理完毕房屋权属转移登记，出卖人按日计算向买受人支付已交房款百分之二的违约金，并于实际权属转移登记办理完毕之日起五日内向买受人支付违约金。由于买受人原因未能于60个工作日内办理完毕房屋权属转移登记的，由买受人自行承担相应责任。故原、被告双方应于2015年2月28日前共同向权属登记机关办理房屋权属转移登记。另查明，被告庭审中明确表示其于2015年6月3日向房管局提交了过户登记的相关资料。同时原告也于当日取得了房屋所有权证，实际迟延办证95天。上述事实有原、被告的陈述、商品房买卖合同、铺面移交单、银行转账、汇款凭证、收据等证据在案佐证。本院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，没有违反法律法规强制性规定，合同有效。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，合同签订后，原、被告双方应当按照约定履行合同义务，原告按照合同约定向被告支付了房款，被告应当按照合同约定的期限向原告交付房屋，但被告未按照合同约定的时间向原告交付房屋，违反合同约定，应按合同约定承担逾期交房的违约责任。对原告要求被告按照《商品房买卖合同》的约定给付违约金的诉讼请求符合法律的规定，本院予以支持；同时被告未举证证明被告向原告发出了交房通知及发出的时间，故对被告抗辩实际迟延交房为131天的主张，本院不予支持；被告认为约定的违约金过高，原告因逾期交房而造成的实际损失仅为商铺实际租金每平方米20元，请求法院以实际损失的130%违约金标准予以调整，没有事实依据，而原、被告约定逾期交房违约责任是双方的真实意思表示，符合法律规定，原、被告理应受此约定之约束，对于被告要求调整违约金标准的意见不予采纳。因此违约金计算方式为以已交购房款3303444元为基数，以日万分之二为标准计算，即3303444元×0.0002×137天=90514元。关于迟延办理产权证违约责任的问题，原告于2015年6月3日向房产部门提交办证手续所导致迟延办证，被告应当承担违约责任，对原告要求被告承担违约责任，本院予以支持，实际迟延办理房屋所有权证的天数为95天，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失。”的规定，原告未提供证据证明其实际损失，本院依法调整为按已付购房款日百分之一计算违约金，即3303444元×0.0001×95天=31383元。现原告并未举证证明双方就逾期取得国土证或被告逾期履行协助办理国土证应承担违约金达成一致，因此，原告要求被告支付违约金的主张，因无事实依据，本院依法不予支持。如原告认为被告的行为对其造成损失，可另行主张。同时原告出示的证据不能证明因被告逾期交房和办理权属转移登记给原告造成的损失，且双方约定的违约金可以弥补原告因此而造成的损失，故对原告要求被告承担逾期给付违约金资金占用利息的主张，本院不予支持。此外，都江堰市在2016年11月15日实施不动产统一登记政策，现已无法办理国有土地使用权证，故原告要求被告为其办理不动产权证的主张，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告都江堰市国有资产投资经营有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告袁昊办理位于四川省都江堰市胥家镇高桥小区房屋的不动产权证书;二、被告都江堰市国有资产投资经营有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告袁昊逾期交房违约金90514元；三、被告都江堰市国有资产投资经营有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告袁昊逾期办证违约金31383元；四、驳回原告袁昊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12072元，减半收取6036元，由原告袁昊负担4800元，被告都江堰市国有资产投资经营有限公司负担2036元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  谭伟二〇一八年四月二十五日书记员  魏立