广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2071民初23970号原告：毕超，男，1982年5月4日出生，汉族，身份证住址北京市西城区，委托诉讼代理人：伍春风，北京德和衡（广州）律师事务所律师。被告：康利强，男，1973年10月7日出生，汉族，身份证住址广东省珠海市香洲区，第三人：中山市德基物业代理有限公司，住所地中山市南朗镇长平路**御海园95卡，统一社会信用代码914420000954469794。法定代表人：李斌，执行董事、总经理。委托诉讼代理人：柯伟港，该司员工。原告毕超诉被告康利强、第三人中山市德基物业代理有限公司（以下简称德基公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人伍春风、被告康利强、第三人德基公司的法定代表人李斌及委托诉讼代理人柯伟港到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出以下诉讼请求：一、被告双倍返还原告定金112万元；二、被告退回原告首付款4万元；三、被告偿还原告支付的定金和首付款共60万元的利息（其中30万元款项的利息自2017年10月l0日开始计算；另30万元款项的利息自2017年10月20日开始计算。均按同期银行贷款利率计算至被告付清之日止）；四、被告承担原告应向第三人支付的佣金4.2万元；五、原告因本案发生的8万元律师费由被告承担；六、原告因提起诉讼保全发生的保全担保费由被告承担。事实和理由：2017年10月10日，原、被告及第三人签订了《房地产买卖合同》，合同约定：原告购买被告名下的位于中山市××镇长××海××房的房屋（房产证号：粤房地权证中府字第**），建筑面积193.18平方米，房屋成交总价280万元；合同签订后原告应向被告支付定金56万元，作为第一部分楼款；第二部分楼款224万元，原告通过银行按揭贷款的方式付款，原告定于本合同签订之日起30日内递交按揭手续所需资料，若提交按揭手续之日起100日内未获银行批准，则原告应补足应付楼款；该房屋目前有银行抵押和担保公司贷款抵押登记，银行出具同意贷款通知书之日起3个工作日内被告应办理好注销抵押登记手续，10日内原被告双方应办理该房屋产权登记过户手续；若被告承诺该房屋契税填发之日至本合同签订之日己满5年，并以家庭为单位在中山市仅此一套住宅属实，则该房屋买卖的有关税费由原告承担；应付第三人的佣金根据《付佣通知书》由原被告分别承担；若原告未能履行本合同之条款以致本合同不能顺利完成的，原告足额交付定金的，被告无需退还定金，并承担被告因诉讼产生的律师费、诉讼费等损失；若被告未能履行本合同之条款以致本合同不能顺利完成的，被告足额签收定金的，被告须双倍返还定金，并承担原告因诉讼产生的律师费、诉讼费等损失。合同签订后，原告按约足额支付了定金56万元，并提前支付了4万元首期款；2017年11月23日，原告取得了银行同意贷款确认书。银行同意贷款180万元，该确认书有效期为60日，2018年1月22日失效。根据约定，银行出具同意贷款确认书后3个工作日内，即不晚于2017年11月28日，被告应办理该房屋的注销抵押登记手续。但经原告和第三人多次催告，被告一直没有办理相关手续，并明确拒绝继续履行合同。为此，2017年12月12日，原告根据被告提供的通讯地址向被告快递《催告函》，催促被告履行合同及告知不履行合同的法律后果，后函件被退回。由于被告单方的原因导致本合同不能继续履行，原告为维护自己的合法权益，特向法院起诉，要求被告承担违约责任，恳请法院判如所请。被告答辩称：被告一直诚心卖楼，只是被告在赎楼的过程中，赎楼公司要求办理赎楼过桥事宜需要原告和第三人一起详细沟通商谈，但原告及第三人始终没有配合，只是一味强调被告已违约，恶意曲解合同条款，对被告委托的第二债权人提出来的其它优化方案也置之不理。被告认为，合同关于银行出具同贷书后3个工作日内，被告应办理好注销抵押登记手续之原意是被告在此期限开始联系过桥赎楼公司，按要求办理过桥赎楼过户工作。原告忽略被告的积极赎楼行为，采用诉讼的方式解决问题，又查封了被告的账号和房产。第三人陈述称，原、被告双方到我司签约后，主要争议在于赎楼，被告在赎楼中没有尽到义务。经审理查明：2017年10月10日，原告毕超（买方）与被告康利强（卖方）、第三人德基公司（中介方）签订《房地产买卖合同》，约定：买方向卖方购买位于中山市××镇长××海××房，卖方将上述房屋以280万元的价格转让给买方；定金为56万元，买方应在卖方签署本合同之日起1个工作日内支付，该定金作为第一部分楼款；第二部分楼款为224万元，买方需办理银行按揭贷款手续，按揭金额以银行实际批准的金额为准；在银行出具同意贷款通知书之日起10个工作日内（如卖方赎楼则应同时满足卖方已注销抵押登记的条件之日起10个工作日内）买卖双方须办理该物业房地产权登记过户手续；买卖双方均应清楚，案涉房产在银行抵押中，并且在担保公司有二次抵押贷款；如卖方未能履行本合同之条款，导致交易不能完成，卖方足额签收定金的，卖方须双倍返还定金；若卖方签收未足额部分定金或拒绝签收定金，买方有权要求卖方按该物业成交总价的20%承担违约责任，并承担买方因诉讼产生的律师费、诉讼费等损失；买方或卖方任何一方未能履行本合同之条款，导致交易不能完成，则违约方须向经纪方支付买卖双方应付的佣金；备注栏主要约定：如本备注条款与本合同签署条款有冲突的，以本备注条款为准：买方申请银行贷款出具同贷书后三个工作日之内卖方须自行筹资赎楼或委托担保融资赎楼到该物业银行申请还款，并按银行和担保公司的操作程序规定的时间内如期进行还款两注销抵押；由于卖方在签署本合同之前要求买方支付定金60万元，但合同规定定金不能超出总房价的20%,现买方同意另将4万元以首期款的方式支付给卖方。合同还约定了其他事项。当日，毕超和康利强分别向德基公司出具地址确认书。同日，毕超向康利强转账30万元；同年10月20日，毕超再向康利强转账30万元。康利强分别于收款当日向毕超出具收据各一份，载明上述转账合计共60万元，其中定金56万元，购房首付款4万元。2017年10月10日，毕超与康利强各向德基公司出具《付佣通知书》确认，买卖双方应于办理案涉房地产权登记递件过户手续前分别向德基公司支付中介佣金42000元。2017年11月23日，中国工商银行股份有限公司中山分行南朗支行向毕超出具《二手房按揭贷款确认书》，主要载明：待房地产权过户到买房人名下、并办理了以我行为抵押权人的抵押登记手续后，我行同意向买房人发放期限为30年，金额为180万元的贷款。之后康利强因赎楼出现困难，向毕超发微信：毕先生，实在不好意思，合同实在没有办法，继续执行下去了，今天李经理那边谈的，要求我这边要预交20万，四个月的过桥的费用，而且李经理那边的中介费用，要求办过户就要付清。毕超：您不继续执行合同而违约的话，我相信你也知道违约的后果，知道定金的含义。康利强：这种情况下，我只能选择违约，我也不想的，实在不好意思，定金肯定要退回来给你的，不会赖你的。2017年12月12日，毕超通过EMS邮政特快专递向康利强寄送催告函（寄件单按康利强的《地址确认书》所载地址及电话填写）：要求康利强按合同约定的“买方申请银行贷款出具同贷书后三个工作日内卖方须自行筹资赎楼或委托担保融资赎楼到该物业银行申请还款，并按银行和担保公司的操作程序规定的时间内如期进行还款和注销抵押”，毕超对应银行出具同意贷款书为2017年11月23日，康利强本应于2017年11月28日前办理该物业还款和注销抵押，但经毕超与德基公司多次电话通知，康利强仍未前来办理上述手续；现正式通知康利强于2017年12月15日前来办理上述相关手续，否则将追究责任。2017年12月21日，毕超向本院起诉，提出前述诉求。庭审中，毕超确认尚未向德基公司支付中介佣金。另查：康利强名下的案涉房地产，于2015年9月29日抵押于中国工商银行股份有限公司珠海凤凰支行，抵押金额77万元；于2017年7月26日抵押给案外人杨锦耀，抵押金额140万元。截至2017年12月21日，上述两项抵押仍未注销。又查：2017年12月18日，毕超（甲方）与北京德和衡（广州）律师事务所（乙方）签订《委托代理协议》约定，甲方委托乙方的律师在甲方与康利强的房屋买卖合同纠纷案中担任甲方代理人，并约定甲方需向乙方支付一审诉讼阶段律师费8万元。2017年12月27日、2018年3月16日，北京德和衡（广州）律师事务所向原告开具了数额共8万元的律师费发票。再查：毕超（甲方）与中山银达融资担保投资有限公司（乙方）于2017年12月签订了《财产保全担保服务合同》约定，甲方因与康利强之间房屋买卖合同纠纷一案，甲方向法院申请财产保全，请求乙方提供诉讼财产保全担保，乙方收取4200元的业务担保费。2017年12月28日，中山银达融资担保投资有限公司向毕超开具了相应数额的诉讼保全担保费发票。本院依据毕超申请，于2017年12月25日对康利强的财产进行了保全，中山银达融资担保投资有限公司出具保函以其财产对毕超该项申请提供了担保。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。毕超与康利强签订的合同是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，双方应恪守履行。根据合同约定，康利强在毕超申请银行贷款出具同贷书后三个工作日之内，须自行筹资赎楼或委托担保融资赎楼机构到该物业银行申请还款。但在合同的履行过程中，截至2017年12月21日，即距银行出具同贷书近一个月，案涉房地产上的两项抵押仍未注销，且康利强在微信中明确表示选择违约，故本院认定康利强未依约赎楼注销抵押的行为构成根本违约，需向原告双倍返还定金112万元并退还首付款4万元，同时赔偿原告因诉讼所支付的律师费损失8万元及财产保全担保费损失4200元。对于毕超要求康利强支付定金及首付款共60万元的利息，本院认为，因双方在合同中对此未作出约定，且双倍定金已足以弥补毕超资金被康利强占用期间产生的利息及其他损失，故对该诉求，本院不予支持。对于毕超主张康利强承担原本应由毕超承担的中介佣金，因该费用尚未实际发生，故对该诉求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十五条之规定，本院判决如下：一、被告康利强于本判决发生法律效力之日起七日内向原告毕超双倍返还定金112万元及购房款4万元，合计116万元；二、被告康利强于本判决发生法律效力之日起七日内向原告毕超支付本案律师费8万元；三、被告康利强于本判决发生法律效力之日起七日内向原告毕超支付财产保全担保费4200元；四、驳回原告毕超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16500元，财产保全费5000元，共计21500元，由原告承担540元，由被告承担20960元（被告负担部分，原告已预交，被告于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长 李 芳审判员 叶迟玖审判员 王 珊二〇一八年四月十一日书记员 郑诗琳王静