海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）琼96民终538号 上诉人（原审被告）：海南万宁市德宝公司，住所地海南省万宁市万城镇红专中街金鑫大厦西起第七格。 法定代表人：李泽春，总经理。 委托诉讼代理人：陈代敏，万宁市诚信法律事务所律师。 被上诉人（原审原告）：海南鸿新房地产开发有限公司，住所地海南省海口市海秀路**金桥大厦**。 法定代表人：陈东海，总经理。 委托诉讼代理人：胡振，海南万理律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王海祥，海南万理律师事务所律师。 上诉人海南万宁市德宝公司（以下简称德宝公司）因与被上诉人海南鸿新房地产开发有限公司（以下简称鸿新公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，不服海南省万宁市人民法院（2017）琼9006民初1219号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月2日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 德宝公司上诉请求：1.依法撤销万宁市人民法院（2017）琼9006民初1219号民事判决第二项，认定上诉人德宝公司对涉案土地的平整费用为555016.83元并予以改判；2.一、二审诉讼费用由被上诉人鸿新公司承担。事实和理由：一审法院认定合同签订后，上诉人德宝公司于2011年5月12日至6月30日对涉案土地进行三通一平，支出费用为1.751万元,而实际上被上诉人鸿新公司从2010年7月16日向上诉人德宝公司支付先期投资款100万元后，上诉人德宝公司从2010年7月26日开始对涉案土地进行平整，到2015年1月7日结束共支出费用555016.83元,以上费用有相关发票予以证实，应当依法认定。综上，一审判决适用法律正确，但认定事实部分不清，导致错判，恳请二审法院以事实为依据，以法律为准绳，依法作出公正处理。 鸿新公司辩称，上诉人德宝公司的上诉请求没有事实和法律依据。一、双方当事人签订的《房地产合作开发合同书》并没有约定由被上诉人鸿新公司承担土地三通一平费用，一审法院对此作出的认定存在问题。二、上诉人德宝公司根本没有实际履行上述《房地产合作开发合同书》，其所谓的三通一平工作是为了履行其与案外人万宁万泰投资有限公司2014年12月8日签订的《补充协议书》，所使用的资金也是向万宁万泰投资有限公司所作的借款，与被上诉人鸿新公司及鸿新公司预付的100万元无关，相关费用不应由被上诉人鸿新公司承担。综上，请求二审法院驳回上诉人德宝公司的上诉请求。 鸿新公司向一审法院起诉请求：1.解除原、被告双方于2010年7月10日签订的《房地产合作开发合同书》；2.判令被告德宝公司返还原告鸿新公司100万元，并向原告支付违约金200万元；3.诉讼费用由被告德宝公司承担。 一审法院认定事实：涉案土地位于万宁市万城镇环市二路南侧，占地2904．2平方米，土地使用权人为被告德宝公司（土地证号为万国用［2010］第XX**，土地性质为出让，用地性质为住宅用地）。2010年7月10日，被告德宝公司与海南聚富房地产开发有限公司（现名称为鸿新公司）签订《房地产合作开发合同书》。合同主要约定，由被告德宝公司（甲方）提供上述土地，原告鸿新公司（乙方）负责投资、建设和销售。双方按照比例分成。具体分成比例以双方认定的土地评估事务所评定的土地价格（评估价格不超过100万元／亩）占整个项目的投资比例来确定。合作期限为自该合同书签订之日起至该合同条款履行完毕为止。其中施工建设期为18个月，如遇政府原因或不可抗拒原因影响，则合作期限顺延。乙方同意先支付100万元给甲方，并于该合同签订后7天之内支付，该款项今后直接抵扣乙方的投资款；甲方同意以该宗土地（万国用［2010］第100248号）作为上述预支款的抵押物。甲方负责三通一平（即通水、通电、通路及拆迁平整工作），并承诺于收到款项后两个月内办妥所有的开工报建手续，以便乙方进场投资施工。甲方保证不存在任何纠纷，包括但不限于抵押、查封、诉讼、仲裁、无偿收回等。乙方保证甲方的分成收益；乙方负责全部的建设资金，包括设计、勘探、土建施工、装修（毛坯）以及竣工验收、房产证办理等全部手续。关于违约责任，双方约定：“本合同签订后，任何一方不得违约，若甲方不能按合同约定期限将三通一平后的土地交给乙方使用开发建设，无法正常施工作业，则就赔偿200万元；甲方若对公司的债权债务作任何隐瞒，由此造成乙方损失的全部由甲方承担，造成乙方重大损失工程无法进行的，则乙方有权中止合同要求甲方返还已付款和已投入资金并追究甲方赔偿损失。乙方若不按照合同约定支付款项投入资金施工建设的，超过一个月以上的，应赔偿甲方200万元。”合同签订后，原告鸿新公司于2010年7月16日向被告德宝公司支付先期投资款100万元。被告德宝公司于2011年5月12日至6月30日对涉案土地进行三通一平，支出费用1.751万元。被告德宝公司就涉案土地开发建设房地产项目向有关部门提交的报建申请至今未得到审批。被告德宝公司未能按期交付土地给原告鸿新公司开发建设。 又查明，被告德宝公司于2013年与万宁万泰投资有限公司签订《借款合同》借款300万元，双方于2016年因借款合同发生诉讼。后涉案土地于2017年3月10日被海南省第一中级人民法院委托海南长江拍卖有限公司挂牌进行拍卖。2017年7月4日，原告鸿新公司向一审法院提起诉讼，案经调解未果。 一审法院认为，本案的争议焦点：一、原、被告签订的《房地产合作开发合同书》是否应予解除；二、原告鸿新公司请求被告德宝公司返还100万元并支付200万元的违约金是否有依据；三、原告的起诉是否超过诉讼时效。 一、原、被告签订的《房地产合作开发合同书》是否应予解除。原、被告签订的《房地产合作开发合同书》系双方真实意思表示，未违反法律规定，属合法有效。原、被告双方应按照约定履行合同义务。双方签订合同，以被告德宝公司提供涉案土地，原告鸿新公司负责投资、建设和销售，双方按照比例分成的方式进行房地产合作开发。现涉案土地于2017年因被告德宝公司涉及他案纠纷已经被法院依法拍卖。原、被告之间签订的合同已经没有履行的现实条件和可能，无法继续履行。原、被告签订合同的目的无法实现。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。原告鸿新公司诉请解除合同，符合法律规定，该院予以支持。 二、原告鸿新公司请求被告德宝公司返还100万元并支付200万元的违约金是否有依据。（一）关于原告鸿新公司请求返还100万元。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”根据原、被告双方合同约定，被告德宝公司的合同义务是提供涉案土地，并负责三通一平工作。原告鸿新公司的主要合同义务是投资。从双方合同条款均未体现被告德宝公司负有出资的义务。原告鸿新公司主张三通一平费用由被告德宝公司承担，不符合双方合同约定。原告鸿新公司签订合同后向被告德宝公司支付先期投资款100万元，应当包含被告德宝公司为履行双方合同对涉案土地进行三通一平所支出的费用。双方合同解除后，扣减被告德宝公司已经支出的三通一平费用1.751万元后，余款98.249万元，被告德宝公司应当返还给原告鸿新公司。（二）关于原告鸿新该公司请求支付违约金200万元。涉案土地虽因政府原因未能通过审批报建，被告德宝公司未能按期交付土地给原告鸿新公司开发建设，过错不在于被告方。但由于被告德宝公司签订合同后涉及他案纠纷，致使涉案土地被拍卖，双方合同无法继续履行，被告德宝公司构成违约，应承担违约责任。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。原、被告双方合同约定的赔偿性违约金为200万元，被告德宝公司异议违约金过高，原告鸿新公司未提交相关证据证明其所造成的损失。被告德宝公司所提的异议，理由正当，该院予以采纳。原告鸿新公司因涉案合同所造成的损失应确认为已付投资款客观上所造成的利息损失，被告德宝公司应当按照中国人民银行同期一年期的贷款利率向原告鸿新公司支付占用资金期间的利息损失。 三、原告鸿新公司的起诉是否超过诉讼时效。签订合同后涉案土地虽因一直未通过审批报建长期未交付原告鸿新公司开发建设，但造成合同无法继续履行的原因是涉案土地于2017年3月被法院依法拍卖。涉案合同至此确定无法履行，故原告鸿新公司至2017年7月4日提起本诉，并未超过诉讼时效。被告德宝公司主张原告鸿新公司的起诉超过诉讼时效，理由不成立，该院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、解除原告海南鸿新房地产开发有限公司与被告海南万宁市德宝公司于2010年7月10日签订的《房地产合作开发合同书》；二、被告海南万宁市德宝公司于本判决生效之日起15日内返还原告海南鸿新房地产开发有限公司98.249万元并支付利息（利息以98.249万元为基数，自2010年7月16日起按照中国人民银行同期同类贷款一年期利率计算至付清为止）；三、驳回原告海南鸿新房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30800元，由原告海南鸿新房地产开发有限公司负担17540元，被告海南万宁市德宝公司负担13260元。 本院二审期间，上诉人德宝公司围绕上诉请求依法提交了11份发票、1份《调解协议书》及其付款《收据》、土地平整照片，拟证明其对涉案土地进行三通一平的支出费用为555016.83元。被上诉人鸿新公司提交了案外人万宁万泰投资有限公司诉德宝公司借款纠纷一案的起诉状、证据目录、法庭审理笔录、民事判决书及万宁万泰投资有限公司与德宝公司于2014年12月8日签订的《补充协议书》，拟证明上诉人德宝公司所进行的土地评估、整修围墙、土地平整等工作是在履行其与万宁万泰投资有限公司签订的《补充协议书》，所使用资金也是万宁万泰投资有限公司的借款，与被上诉人鸿新公司及鸿新公司预付的100万元无关，相关费用不应由被上诉人鸿新公司承担。本院组织当事人进行了证据交换和质证，双方当事人均对对方所提交证据的真实性、合法性没有异议，对关联性、证明内容存在异议，认为上述证据无法达到对方的证明目的。本院认为，综合本案事实，双方当事人争议的关于三通一平费用的相关事实与本案的处理没有直接关联，本院不予采纳，详见下文说理部分。 二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。 本院认为，涉案《房地产合作开发合同书》系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，依法有效。现因该合同所约定的土地被挂牌拍卖，合同标的灭失致使合同目的无法实现，被上诉人鸿新公司请求解除该合同，符合法律规定和合同约定，应予支持。涉案《房地产合作开发合同书》所约定的土地被挂牌拍卖，系上诉人德宝公司与他人发生借款纠纷所致，根据双方当事人在《房地产合作开发合同书》第五条“违约责任”中“本合同生效后，任何一方不得违约……甲方（德宝公司）若对公司的债权债务作任何隐瞒，由此造成乙方（鸿新公司）损失的全部由甲方承担，造成乙方重大损失工程无法进行的，则乙方有权中止合同要求甲方返还已付款和已投入资金并追究甲方赔偿损失”的约定，上诉人德宝公司的债务问题造成涉案房地产开发项目无法进行，被上诉人鸿新公司有权要求上诉人德宝公司返还已付款100万元并赔偿相应损失。一审判决认为被上诉人鸿新公司负有三通一平工作的出资义务，合同解除后应从返还的100万元款项中扣除三通一平费用，遂判令德宝公司返还98.249万元并支付相应利息。首先，涉案《房地产合作开发合同书》没有明确约定交付土地前的三通一平费用具体由谁负担；其次，涉案《房地产合作开发合同书》的解除是因上诉人德宝公司违约所致，被上诉人鸿新公司在履约过程中没有过错，上诉人德宝公司依法应向被上诉人鸿新公司承担恢复原状、赔偿损失的违约责任；再次，合同履行过程中被上诉人鸿新公司未曾取得任何合同对价，三通一平工作的实际价值亦附着于上诉人德宝公司的资产上，现要求被上诉人鸿新公司承担三通一平的费用没有任何依据。因此，一审判决关于从返还款项中扣除三通一平费用的处理不当，上诉人德宝公司应向被上诉人鸿新公司返还全部款项100万元并赔偿利息损失。鉴于被上诉人鸿新公司对一审判决没有提出上诉主张，一审该项判决亦未违反法律禁止性规定或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院二审对一审已扣除的费用不再另行处理。至于上诉人德宝公司提出的三通一平费用应由1.751万元改认定为555016.83元进而作出改判的上诉主张，如上所述，无论三通一平费用是多少，均不应由被上诉人鸿新公司负担，故，对该项主张，本院不予支持。 综上所述，上诉人德宝公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决存在瑕疵，但被上诉人鸿新公司没有提出上诉，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条、第三百三十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13624.9元，由上诉人海南万宁市德宝公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 白玉琳 审 判 员 梁振文 审 判 员 林 珍 二〇一八年四月二十七日 法官助理 王天石 书 记 员 陈新军 附：本案适用法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百二十三条第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。 第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。