江苏省南京市浦口区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏0111民初8392号 原告：姚发洪，男，1970年11月1日生，汉族，住扬中市。 委托代理人：顾海燕，扬中市丰裕法律服务所法律工作者。 被告：李培炬，男，1973年4月14日生，汉族，住江苏省丰县。 委托代理人：刘军，江苏通雅律师事务所律师。 被告：南京一步到家房地产经纪有限公司，住所地在南京市浦口区天华东路99号2幢102室。 法定代表人：张国志，总经理。 委托代理人：朱华波，男，1986年7月9日生，汉族，住南京市六合区。 原告姚发洪与被告李培炬、南京一步到家房地产经纪有限公司（以下简称一步到家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员谢明适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姚发洪委托代理人顾海燕、被告李培炬委托代理人刘军以及被告一步到家公司委托代理人朱华波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告姚发洪向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告间房地产买卖中介合同；2、判令被告李培炬返还定金30000元，占用资金利息1894元，中介费40368元，占用资金利息2549元，合计74811元；3、被告李培炬承担违约金336400元，同期同地段房价上涨差价168000元，合计504400元；4、判令被告一步到家公司对被告李培炬应负债务承担连带责任；5、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2016年9月17日，原告与两被告三方签订房地产买卖中介合同，约定由原告购买被告李培炬位于南京市浦口区泰西路28号金泉泰来苑××室房屋作为其子姚钦元婚房。合同签订后，原告支付定金30000元，中介佣金40368元。2016年10月因南京购房限购政策出台，原告之子姚钦元因参加工作不足一年无法取得在南京的购房资格，原告与两被告在浦口区不动产交易中心张科长主持下签订补充协议，约定如涉案房屋在2017年7月1日前未出售他人，则原告将继续以其子名义在2017年7月31日后（取得购房资格）购房。协议签订后，被告李培炬拒不履行合同及协议约定，既不愿将涉案房屋以高价卖给他人，也不愿按原合同约定价款卖给原告。原告认为，被告一步到家公司没能履行合同约定义务就收取中介费，是造成原告与被告李培炬矛盾升级主要原因，给原告造成了巨大经济损失，理应对被告李培炬的违约责任承担连带责任，因此原告诉至法院，请求判如所请。 被告李培炬辩称，1、同意解除合同，但解除合同是因原告不具备南京市购房资格导致合同无法履行而解除，若原告之子具备购房资格，被告愿意继续履行合同，签订新的买卖协议，原告也应当承担未按原合同支付首付款的违约责任；2、违约方为原告，被告不存在违约。2016年9月17日签订房屋买卖合同后，虽然原告不具备南京市新出台的购房政策购房条件，无法继续购房，但被告愿意继续履行合同，所以与之签订补充协议，其后合同及补充协议无法履行，系因原告方不具备购房资格，且未按约支付首付款所致，与被告无关。综上，请求驳回原告诉求。 被告一步到家公司辩称，原、被告出现纠纷我方及时进行了沟通，我方已履行中介公司该履行的义务，不应承担连带责任，如果原、被告愿意协调，我方同意继续组织双方协商。 经审理查明,2016年9月17日，原告姚发洪（乙方）与被告李培炬、被告之妻陈瑞珍（甲方）以及中介一步到家公司（丙方）签订编号为××的《房地产买卖中介合同》，约定由被告李培炬将其位于浦口区泰西路28号金泉泰来苑××室房屋以168.2万元价格出售给原告姚发洪，合同约定乙方于2016年9月17日前支付甲方购房定金30000元，于2016年10月15日前支付甲方购房款97万元，并于当天办理产权交易过户手续。 2016年9月17日，被告出具收条，载明收到李培炬支付的购房定金3万元。 2016年9月21日，一步到家公司出具收据，载明收到姚发洪支付的中介佣金40368元。 2016年10月，南京市政府出台限购政策，原告因不符合购房政策，不具备在宁购房资格，2017年1月20日，原告姚发洪及其子姚钦元（乙方）、被告李培炬及其妻陈瑞玲（甲方）以及中介方员工徐门翠签订补充协议，约定2017年1月20日起至2017年7月1日前，李培炬可再次通过一步到家公司将涉案房产出售他人，房价由李培炬自由确定，若另售他人的房价高于甲乙双方主合同约定价款，甲方将退还乙方主合同定金，并将高出的部分全部或部分支付给乙方，作为主合同中乙方支付的中介费；若仍按主合同价款出售，一步到家公司将退还乙方中介费。若甲乙双方任何一方有违反补充协议的行为，违约方将按主合同总房款的20%承担违约责任。若乙方违反协议约定，中介费不予退还。 2017年7月4日，原告找到两被告，提出其子姚钦元已落户南京，已符合南京市购房政策，要求被告按原合同约定的168.2万元价款继续购买涉案房屋，被告李培炬妻子提出“卖可以卖，185万少一分都不行”；2017年7月31日，原告再次与被告协商购房事宜，李培炬妻子再次提出“（姚发洪）诚心想买的话180万元”，原告不同意。一步到家公司提议，三方可以继续履行补充协议，由一步到家公司以高于原合同的价格继续向他人出售涉案房屋，高出合同价款的部分补贴原告的中介费损失。李培炬妻子予以拒绝，双方再次协商未果。 2017年8月4日，南京市不动产档案管理中心向原告之子姚钦元开具购房证明。同日，原告分别向两被告邮寄律师函，要求两被告在收函后十日内履行编号为××的房地产买卖中介合同及2017年1月20日签订的补充协议。2017年8月14日，两被告签收律师函。 以上事实，有原告提交的《房地产买卖中介合同》及其补充协议、收条、收据、本市户籍成年单身人士购房证明、律师函、邮政特快专递查询截图以及原、被告当庭陈述等在卷证实，本院予以认定。 本院认为，原、被告三方签订的《房地产买卖中介合同》及其补充协议系当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，当事人均应按约定履行各自的义务。 关于原告的诉讼请求1：判令解除原、被告间房地产买卖中介合同。被告陈述同意解除合同，但认为合同解除系因原告不具备南京市购房资格，导致合同无法履行所致。本院认为，原、被告签订合同后，由于限购新政，原告不具备购房资格，双方的合同应当解除，对于原告要求解除合同的诉讼请求予以支持。原、被告补充协议约定系为了规避新政继续履行原合同，违反了法律法规禁止性规定，不发生法律效力。原告若以其子姚钦元名义购房房屋应在姚钦元取得购房资格后由姚钦元与被告签订合同，且由姚钦元主张合同权利，故对原告以被告未履行补充协议为由解除合同的观点不予采纳。 关于原告的诉讼请求2：判令被告李培炬返还定金30000元，占用资金利息1894元，中介费40368元，占用资金利息2549元，合计74811元。被告李培炬认为，原告未能按主合同约定履行支付首付款义务，系原告违约在先，涉案房屋无法过户系原告自身原因造成，原告要求被告承担中介费没有法律依据。原告认为，被告拒不同意按合同约定价款向原告出售涉案房屋，为被告根本违约，合同解除后，被告应当返还定金并承担原告支付的中介费损失。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。由于双方合同的解除系因政策的变更导致无法继续履行合同，原、被告双方均无过错，被告不应承担赔偿损失的责任，被告李培炬应当返还原告定金30000元。对于原告定金利息1894元、中介费利息2549元的诉讼请求不予支持。对于原告中介费40368元的主张，本院认为，涉案房地产买卖中介合同解除，中介公司应当返还中介费，不应由被告承担，故被告一步到家公司应当返还原告中介费40368元。 关于原告的诉讼请求3：判令被告支付违约金336400元、同期同地段房价上涨差价168000元，合计504400元。本院认为，原告的此项主张没有依据，不予支持。 关于原告的诉讼请求4：判令被告一步到家公司对被告李培炬应负债务承担连带责任。本院认为，原告的主张没有事实与法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 被告李培炬自本判决生效之日起五日内返还原告姚发洪定金30000元。 二、被告南京一步到家房地产经纪有限公司自本判决生效之日起五日内返还原告姚发洪中介费40368元； 三、驳回原告姚发洪其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费24890元减半收取12445元，由原告姚发洪负担11065元，被告李培炬负担500元，被告南京一步到家房地产经纪有限公司负担880元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时向该院（该院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，帐号：43×××18）预交上诉案件受理费24890元。 审判长  谢明 二〇一八年四月十日 书记员  胡颖