广东省云浮市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤53民终87号上诉人（原审原告）：陈永斌，男，1979年8月15日出生，汉族，住罗定市。上诉人（原审原告）：卢章娣，女，1977年7月5日出生，汉族，住罗定市。上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：陈永恒，男，1978年6月8日出生，汉族，住罗定市。被上诉人（原审被告）：云浮市创宇贸易有限公司。住所地：罗定市。法定代表人：肖志均，总经理。委托诉讼代理人：彭志威，该公司员工。上诉人陈永斌、卢章娣因与被上诉人云浮市创宇贸易有限公司（以下简称“创宇公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服罗定市人民法院（2017）粤5381民初2666号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月22日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。陈永斌、卢章娣上诉请求：1、依法撤销一审判决，请求依法改判被上诉人违约并向上诉人支付违约金34119.47元（从2015年3月13日起至2017年5月24日止，按购房款424945元的万分之一标准计付，即每日42.49元，共803日）。2、全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人于2012年12月25日已经收取上诉人支付的代办土地使用权证、房产权证契税及工本费费用共13620元，被上诉人收取了上述费用，该行为表示接受上诉人要求其代为申办房地产权证的委托。同时，根据《合同补充协议》第四条：“乙方需在办理本合同签约手续同时缴清办理房地产证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续”的约定，上诉人已履行签约手续并同时缴清办证费用的义务，由此可见，上诉人已向被上诉人交付了办证资料及完善了有关手续，上诉人与被上诉人之间关于申办房地产权证的委托与被委托关系于2012年12月25日已经成立。二、上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十五条载明：“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、详见合同附件四《合同补充协议》第四条的约定。”该合同附件四《合同补充协议》第四条载明：“对《商品房买卖合同》第十五条的补充约定：1、甲方（出卖人）应在乙方（买受人）交齐房价款且办理收楼手续后180日内，将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案，但乙方须在办理合同签约手续同时缴清办理房地产权证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续；并委托甲方同意申办房地产权证的有关手续，否则办理房地产权证的期限相应顺延，甲方不再另行通知（有关部门办证费用或收费标准发生变更、查实乙方存在欠资料欠费的情况除外）。乙方履行完前述义务后，如因甲方的责任不能在上述期限内办妥房地产权证的，甲方应在逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款的0.1‰标准向乙方支付违约金，至房地产权证出证之日止，合同继续履行（乙方选择银行按揭付款方式的，办理房产证的起算日期为满足前述条件且按揭银行将办理房地产权证等相关资料移交甲方之日起算）。”上述补充协议约定，上诉人履行完前述义务后，如因被上诉人的责任不能在上述期限内办妥房地产权证的，被上诉人应自逾期之日的次日开始每日按该商品房总价款的0.1‰的标准向上诉人支付违约金至房地产权证之日止，合同继续履行。即表明被上诉人云浮市创宇贸易有限公司在上诉人履行完相应的义务后，其应在上诉人收楼后的180日内办妥房地产权证。但由于被上诉人的原因，致使在双方合同约定之收楼日期前，上诉人购买之商品房所在楼宇未能通过工程竣工验收。依据（2015）云罗法民初字第427号民事判决的查明：“涉案房屋于2013年8月16日竣工验收，2014年4月28日取得竣工备案验收表”（详见该判决书第4页最后一段），被上诉人应承担逾期交楼的违约责任，并应在通过工程竣工验收之日起（2014年4月28日）的180日内（即2014年10月25日前），为上诉人办妥房地产权证。三、被上诉人直至2017年5月24日才为上诉人办妥房地产权证，故逾期办证的原因不在于上诉人方面或在约定的期间内政府部门法规、政策变更及因政府办证部门方面造成，故被上诉人已构成违约。另依据（2015）云罗法民初字第427号案的判决结果，被上诉人亦履行逾期交楼违约责任至2014年9月14日，故被上诉人的逾期办理房地产权证的违约责任应从此时间起计180天后，即从2015年3月13日开始计算。综上所述，上诉人按《商品房买卖合同》的约定履行了支付购房款的义务，缴清办理房地产权证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续，且已委托被上诉人云浮市创宇贸易有限公司办证，故被上诉人未能按照《商品房买卖合同》约定的期限为上诉人办理房地产权证的，应承担逾期办证的违约责任。所以一审法院由于认定事实及适用法律错误，而作出错误的判决。恳请二审法院依法撤销一审判决，支持上诉人的诉讼请求。创宇公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应依法维持，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。陈永斌、卢章娣向一审法院起诉请求：一、依法判令创宇公司向陈永斌、卢章娣支付逾期办证违约金34119.47元（从2015年3月13日计至2017年5月24日，合计803日，按合同约定的商品房总价424945元的万分之一标准即每日42.49元计算）；二、创宇公司承担本案的所有诉讼费用。一审法院认定事实：创宇公司是位于罗定市××街道××路××号XX住宅小区的房地产开发商。2012年12月25日，陈永斌、卢章娣作为买受人与创宇公司作为出卖人，双方签订了《广东省商品房买卖合同》。该合同第三条约定买受人购买的商品房为预售商品房，为XX住宅小区第XX座XX层XX号房，用途为住宅。第四条约定了该商品房按套出售，按套内建筑面积计价，总金额为424945元。第八条约定出卖人应当在2013年3月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人未按出卖人书面通知确定的时间和地点办理收楼手续，以商品房交付通知书规定的收楼期限届满之日起，视为该商品房已符合交房条件并已实际交付买受人，此后产生的一切费用及该商品房的全部风险责任由买受人承担。第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方按第3项处理：3、详见本合同附件四《合同补充协议》第四条的约定。《合同补充协议》第四条约定：出卖人应在买受人交齐房价款且办理收楼手续后180天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但买受人需在办理本合同签约手续同时缴清办理房地产证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续；并委托出卖人同意申办房地产权证的有关手续，否则办理房地产权证的期限相应顺延，出卖人不再另行通知。买受人履行完前述义务后，如因出卖人的责任不能在上述期限内办妥房地产权证的，出卖人应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.1‰的标准向买受人支付违约金，至房地产权证出证之日止，合同继续履行。房地产权证因政府部门法规、政策变更及因政府办证部门原因造成房地产权证迟延的，出卖人无须承担责任……另查明：合同签订后，陈永斌、卢章娣按约定向创宇公司支付完全额购房款。涉案房屋于2013年8月16日竣工验收，2014年4月28日取得竣工备案验收表。创宇公司不能按约定时间交付房屋给陈永斌、卢章娣使用，陈永斌、卢章娣于2015年5月30日向一审法院提起诉讼[（2015）云罗法民初字第427号]，请求创宇公司支付逾期交房违约金。一审法院在该案审理查明，涉案商品房符合交付条件后，创宇公司已于2014年9月11日履行了通知陈永斌、卢章娣收楼的义务，根据合同约定，在规定的时间内，即使陈永斌、卢章娣没有按约定前往办理收楼手续，亦视为该商品房已符合交房条件并已实际交付陈永斌、卢章娣，依此判决创宇公司向陈永斌、卢章娣支付从2013年3月31日至2014年9月14日止的逾期交房违约金22583.57元。后陈永斌、卢章娣于2016年11月5日办理了收楼手续，创宇公司于2017年5月24日为陈永斌、卢章娣办妥不动产权证书。一审法院认为：本案是商品房销售合同纠纷。陈永斌、卢章娣与创宇公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方的真实意思表示，其内容并没有违反法律法规的禁止性规定，双方由此设立的商品房买卖合同关系依法成立，合法有效，一审法院予以确认。双方均应按合同约定履行各自相应的义务。本案的争议焦点是创宇公司为陈永斌、卢章娣办理不动产权证书的期限从何时起算？根据陈永斌、卢章娣与创宇公司双方签订的《商品房买卖合同》第十五条、《合同补充协议》第四条的约定，创宇公司应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由创宇公司提供的资料交产权登记机关备案。如因创宇公司的责任不能在陈永斌、卢章娣交齐房价款且办理收楼手续后180天内办妥房地产权证的，创宇公司应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.1‰的标准向陈永斌、卢章娣支付违约金，至房地产权证出证之日止，合同继续履行。即创宇公司须在陈永斌、卢章娣交齐房价款且办理收楼手续后的180日内办妥房产证，陈永斌、卢章娣于2016年11月5日才办理收楼手续，创宇公司应在陈永斌、卢章娣办理收楼手续后的180天内（即2017年5月4日前）为陈永斌、卢章娣办妥不动产权证书，本案创宇公司于2017年5月24日才为陈永斌、卢章娣办妥不动产权证书，且对逾期办证的原因，亦未能提供充分证据证明在于陈永斌、卢章娣方面或因政府部门法规、政策变更及因政府办证部门方面造成，故陈永斌、卢章娣请求创宇公司支付逾期办证违约金的主张，理据充分，一审法院予以支持，但陈永斌、卢章娣主张逾期办证违约金从2015年3月13日起算没有充分的理据，因为2014年9月14日当天只是按照约定视为涉案商品房已符合交房条件并已实际交付陈永斌、卢章娣，不再计付逾期交房违约金，但该日陈永斌、卢章娣并未办理收楼手续，而是直至2016年11月5日，陈永斌、卢章娣才办理了收楼手续，创宇公司逾期办证的起算日期应从陈永斌、卢章娣实际办理收楼手续当天即2017年5月4日起算，因此，创宇公司应支付陈永斌、卢章娣逾期办理房地产权证的违约金为807.40元（从2017年5月5日起至2017年5月24日止，共19天，每日按商品房总价款424945元的0.1‰的标准计付）。陈永斌、卢章娣的诉讼请求，一审法院在上述核定的范围内予以支持，超出部分，予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：一、限云浮市创宇贸易有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向陈永斌、卢章娣支付逾期办证违约金807.40元。二、驳回陈永斌、卢章娣的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费326元（陈永斌、卢章娣已预交），由云浮市创宇贸易有限公司负担8元，陈永斌、卢章娣负担318元。本院二审期间，上诉人陈永斌、卢章娣为支持其上诉请求向本院提交了以下证据：1、EMS快递单，拟证明被上诉人已经通知了上诉人收楼；2、物业管理费收据2份，拟证明上诉人从2013年6月份开始缴纳物业管理费；3、收楼通知书、收楼须知、收楼流程参考图复印件各1份，拟证明被上诉人通知上诉人收楼的情况。本院查明的案件事实与一审认定的一致，本院予以确认。另查明：陈永斌、卢章娣为涉案商品房交付了从2013年6月起计的物业服务费。本院认为：本案系商品房销售合同纠纷。陈永斌、卢章娣与创宇公司签订的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》，是双方真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。当事人双方在本案二审程序中的主要争议焦点在于：应从何时起计算逾期办证违约金。关于何时起计算逾期办证违约金的问题。根据双方签订的《合同补充协议》第四条：“出卖人应在买受人交齐房价款且办理收楼手续后180天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但买受人需在办理本合同签约手续同时缴清办理房地产证应交的费用、资料及完善办理房地产权证的有关手续；……买受人履行完前述义务后，如因出卖人的责任不能在上述期限内办妥房地产权证的，出卖人应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.1‰的标准向买受人支付违约金，至房地产权证出证之日止，合同继续履行……”的约定，创宇公司应在陈永斌、卢章娣收楼后的180天内，将办理权属登记需由创宇公司提供的资料报产权登记机关备案，并为陈永斌、卢章娣办妥房地产权证。根据一审法院作出的已生效法律文书（2015）云罗法民初字第427号民事判决，已认定2014年9月14日创宇公司以特快专递的形式向陈永斌、卢章娣送达了《收楼通知书》，创宇公司应支付从2013年3月31日至2014年9月14日止的逾期交楼违约金给陈永斌、卢章娣。即生效判决已确定创宇公司的逾期交楼终止之日为2014年9月14日，且确认该日已视为陈永斌、卢章娣收楼之日。陈永斌、卢章娣在与创宇公司签订《商品房买卖合同》时已依约向创宇公司缴纳了办证费用及相关办证资料，在认定陈永斌、卢章娣已经收楼的情况下，并不能以陈永斌、卢章娣是否办理收楼手续、何时办理收楼手续作为创宇公司的办证义务开始履行的依据。创宇公司应自2014年9月14日起计算180天内（即2015年3月13日前）为陈永斌、卢章娣办妥房地产权证。但创宇公司直至2017年5月24日才为陈永斌、卢章娣办理好房地产权证，创宇公司未在约定期限内履行义务，已构成违约。陈永斌、卢章娣上诉请求创宇公司支付从2015年3月13日起计算至2017年5月24日止的违约金，合理合法，本院予以支持。根据双方的合同约定，陈永斌、卢章娣所交房价款为424945元，故创宇公司应向陈永斌、卢章娣支付从2015年3月13日至2017年5月24日的逾期办证违约金34123.08元（424945元×0.1‰×803天）。陈永斌、卢章娣起诉主张创宇公司支付34119.47元，是其自身权利的处分，本院予以确认。创宇公司应向陈永斌、卢章娣支付逾期办证违约金34119.47元。综上所述，陈永斌、卢章娣的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销罗定市人民法院（2017）粤5381民初2666号民事判决。二、限云浮市创宇贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付从2015年3月13日起至2017年5月24日止的逾期办证违约金34119.47元给陈永斌、卢章娣。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费326元，二审案件受理费653元，由云浮市创宇贸易有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  邓建勇审 判 员  陈 阳代理审判员  尹 蕾二〇一八年四月十九日书 记 员  冯梓叶