辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）辽01民终11973号上诉人（原审原告）：九牧王股份有限公司，住所地泉州市经济技术开发区清蒙园区。法定代表人：林聪颖，该公司董事长。委托诉讼代理人：许思思，女，1991年6月7日出生，汉族。委托诉讼代理人：付琳，女，1989年6月8日出生，汉族。被上诉人（原审被告）：沈阳中驰房地产开发有限公司，住所地沈阳市和平区太原南街**。法定代表人：胡定海，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李林，男，回族，1960年9月28日出生，该公司员工。原审第三人：沈阳中鼎致远资产管理有限公司，住，住所地沈阳市和平区南五马路****/div>法定代表人：董珂，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈浩，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。上诉人九牧王股份有限公司（以下简称“九牧王公司”）与被上诉人沈阳中驰房地产开发有限公司（以下简称“中驰公司”）、原审第三人沈阳中鼎致远资产管理有限公司（以下简称“中鼎致远公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2018）辽0102民初5373号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。九牧王公司上诉请求：一、改判被上诉人继续履行合同，办理房屋初始登记批复，协助上诉人办理房屋所有权证；二、改判被上诉人向上诉人支付逾期办证违约金，自2015年9月11日起至取得房屋所有权证之日止，暂计算至2018年2月28日，即7149.5元（397,195×900天×0.02‰）。事实与理由：一、案涉房产在上诉人购买之后才办理抵押登记，该抵押行为无效，所有权应属于上诉人。上诉人于2014年6月7日签订了《商品房买卖合同》，支付了全部购房款，并实际占有使用房屋。抵押权登记时间为2014年12月17日，被上诉人隐瞒了抵押的事实且在未经上诉人同意的情况下，擅自办理了抵押登记，依据担保法规定，所有权、使用权不明或者有争议的财产不得抵押，故本案抵押行为无效。另，根据担保法解释的规定，抵押物未经登记的，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任。二、《商品房买卖合同》约定在房屋交付使用后360日内办理初始登记批复，否则被上诉人应支付0.02‰已付房款的违约金，合同继续履行，故被上诉人应承担违约责任。综上，原审法院以权属不明驳回上诉人违约金的请求适用法律错误。被上诉人中驰公司辩称：原审判决事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。原审第三人中鼎致远公司述称：一、案涉房产办理抵押登记时间早于上诉人购买房屋。案涉房产办理抵押登记的时间是2012年，2014年12月17日的《在建工程抵押登记证》系抵押工程范围发生变化后的重新发证，不存在先出售后抵押的问题。二、上诉人与中驰公司是否存在商品销售合同关系，缺少购房款支付凭证。上诉人对于购房事实，仅提供了合同及发票，未提供任何付款凭证，一审中中鼎致远公司曾要求上诉人提供付款凭证，但上诉人始终不提供。因此，中鼎致远公司认为上诉人与中驰公司之间不存在商品房销售合同关系，其无权依据所谓的商品房销售合同主张权利。九牧王公司向一审法院起诉请求：1、确认原、被告商品房买卖合同合法有效；2、判令被告继续履行合同，将办理房屋权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，协助原告办理房屋所有权证；3、判令被告向原告支付逾期办理房屋所有权证的违约金（自2015年9月11日至原告取得房屋所有权证之日止，暂计算至2018年2月28日，为7149.5元）；4、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告购买了案涉房屋后一直使用至今，被告未按照商品房买卖合同第十五条之约定履行，因此应继续履行合同，为原告办理房屋所有权证，并应按合同约定向原告支付自2015年9月11日起逾期办理房屋所有权证的违约金。原告于2017年12月获知，原审第三人对于被告提供的位于沈阳市和平区昆明南街152号（等601户）、面积27,094.95平方米的在建工程及该在建工程占用范围内的建设用地使用权享有抵押权、并已通过诉讼程序申请执行，而原告购买的该房产亦包含在其申请执行优先受偿的抵押物中。原告是基于被告具备合法销售商品房资质的情况下购买的该房产，第三人实现抵押权的行为不应影响原告的合法权益，故请求其协助原告办理房屋所有权证。一审法院认定事实:2014年6月7日，原告九牧王公司（买受人）与被告中驰公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发建设的位于沈阳市和平区南五马路3号第3幢1-26层12号房，建筑面积41.81平方米，总价款397,195元，买受人于2014年6月7日前一次性付清全部房价款397,195元。合同第十五条关于产权登记的约定为出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.出卖人按日向买受人支付万分之零点贰已付房价款的违约金，合同继续履行。2014年6月16日被告为原告出具金额为397,195元的销售不动产统一发票。2014年9月10日，被告向原告下发商品房准住通知单，原告办理入住使用至今。另查明，被告以其坐落在沈阳市和平区昆明南街152号（等601户）、面积27,094.95平方米的在建工程办理了抵押权变更登记手续。2014年12月17日沈阳市房产局向中国东方资产管理公司大连办事处出具《在建工程抵押登记证明》。2017年7月21日辽宁省高级人民法院作出（2017）辽民初18号民事判决，判决“一、被告中驰公司于本判决生效之日起十日内，偿还原告中鼎致远公司欠款155,408,669.22元及自2016年6月1日起至欠款还清之日止，按照中国人民银行规定的同期同类流动资金贷款利率标准计算利息；二、原告中鼎致远公司对被告中驰公司提供的坐落在沈阳市和平区昆明南街152号（等601户）、面积27,094.95平方米的在建工程及该在建工程占用范围内的建设用地使用权享有抵押权，并在上述第一项债权额度范围内就抵押物享有优先受偿的权利……”。此案正在法院执行过程中，诉争房屋包含在该601户当中。一审法院认为，原告九牧王公司与被告中驰公司签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，故对于原告要求确认该合同合法有效的诉请予以支持。关于原告要求被告办证及支付逾期办证违约金的诉请，现涉案房屋已设定抵押权，房屋权属不明确，故对于原告该项诉讼请求，暂不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认2014年6月7日原告九牧王公司与被告中驰公司就位于沈阳市和平区南五马路3号第3幢1-26层12号房屋签订的《商品房买卖合同》合法有效；二、驳回原告九牧王公司其他的诉讼请求。案件受理费7258元，由原告九牧王公司负担128元，由被告中驰公司负担7130元。本院对一审查明的事实予以确认。另查明：葫芦岛中院于2018年11月5日作出执行裁定书，记载：案涉房屋于2012年10月30日办理了抵押权登记，2013年5月10日抵押权转移登记至中国东方资产管理有限公司大连办事处，2014年12月10日中国东方资产管理有限公司大连办事处将抵押标的物申请变更为601户，同年12月17日办理了抵押权变更登记。该裁定驳回了九牧王公司的执行异议，九牧王公司未提起案外人执行异议之诉。本院认为，九牧王公司与中驰公司签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，故一审法院认定该合同合法有效正确，但因案涉房产在上诉人与中驰公司签订商品房销售合同前即已设定抵押权，且被法院予以查封，在葫芦岛市中级人民法院执行裁定驳回九牧王公司的异议之后，九牧王公司未提起案外人执行异议之诉，该裁定已发生法律效力，故案涉房屋仍旧处于查封及继续执行状态，现房屋权属尚不明确，因此上诉人诉请中驰公司继续履行合同，为其办理房屋初始登记批复、房屋所有权证书及给付逾期办证违约金，本院暂不予支持。综上所述，九牧王股份有限公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7258元，由九牧王股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  孙悦审判员  王虹审判员  单立二〇一八年十二月十九日法官助理唐屾书记员石胜男本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。