四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)川01民终2989号上诉人（原审被告）：包耐琴，女，1964年4月22日出生，汉族，住上海市普陀区。委托诉讼代理人：余青莲，北京大成（成都）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑玮，北京大成（成都）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李志惠，女，1958年11月20日出生，汉族，住成都市锦江区。委托诉讼代理人：张德志，北京市法典航舰律师事务所律师。上诉人包耐琴因与被上诉人李志惠房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2016）川0104民初8681号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。包耐琴上诉请求：1.请求撤销（2016）川0104民初8681号民事判决第一项，改判驳回李志惠要求包耐琴将位于成都市锦江区房屋的产权过户登记至李志惠名下的诉讼请求；2.一、二审案件受理费由李志惠负担。事实与理由：1.一审认定双方签署的《定金协议》为买卖合同系认定事实错误。该协议系预约合同，而非本约合同。有的预约合同内容详尽，有的则很简略，故不能仅从内容是否全面来区分预约、本约合同而是应该根据双方签订协议时的真实意思来认定，即使通过合同解释，从预约合同中能够推导出本约的全部内容，也应当尊重当事人的真实意思，认定为预约合同。案涉《定金协议》虽然具备正式买卖合同的主要内容，但是因双方仍对合同内容进行磋商，合同价款处于未定状态，故案涉协议系预约合同。2.一审认定双方签署的《定金协议》未解除系认定事实错误，并导致适用法律错误。⑴案涉协议赋予双方任意解除权，包耐琴有权依据约定解除合同。⑵双方已通过微信解除《定金协议》。在包耐琴通过微信告诉杨茜将钱退给她，就是对解除《定金协议》进行确认。根据双方及杨茜之间的微信记录、庭审调查、现场协商来看，双方已就解除《定金协议》达成一致意见，只是对退还数额有争议，但是不能据此否认影响《定金协议》已解除的事实。综上，请求二审法院支持包耐琴的上诉请求。李志惠辩称，一审认定事实清楚，证据确实充分，依法应予维持。1.一审认定双方签的《定金协议》系买卖合同，正确。案涉协议中对房屋的位置、价格、定金、交易方式、违约责任等均有明确约定，故虽然名义上是《定金协议》，但实质上是买卖合同，双方后来对购房款重新达成一致意见，确认不赠送家具等，都是对合同条款的修正、补充，并未改变协议的性质。2.一审认定双方签订的《定金协议》并未解除，正确。本案并不存在包耐琴说的任意解除权的情况，包耐琴作为违约方无权选择以承担违约责任的方式来解除合同，李志惠作为守约方，有权选择履行合同追究违约方的责任。而且双方并未就解除合同达成一致意见。3.包耐琴恶意违约的根本原因在于房价上涨。综上，请求二审法院驳回包耐琴的全部上诉请求。李志惠向一审法院起诉请求：1.包耐琴将位于成都市锦江区的房产以77万元的价格出售给李志惠；2.包耐琴配合李志惠办理前述房产的产权过户手续，并将该房产交付给李志惠；3.包耐琴赔偿李志惠因本次诉讼产生的律师费及公证费22500元；4.本案诉讼及保全等费用由包耐琴承担。一审法院查明，包耐琴系位于成都市锦江区房屋所有权人。包耐琴欲出售上述房屋，以微信名“白雪”与中介方锦江区茜茜房屋咨询服务部（简称茜茜服务部）经营者杨茜沟通售房事宜。杨茜于2016年8月19日通过电子邮件向包耐琴发送《定金协议》，包耐琴回复邮件称“同意本协议”。该协议主要内容如下：包耐琴将上述房屋出售给李志惠，成交价为一次性付款755000元，该价格为卖方净收价，该价格包括房内家具家电；卖方因事务繁忙，不能亲自到场收取买方购房定金5万元，特委托杨茜收取买方定金，卖方予以认可，杨茜收到买方定金后存入卖方指定银行账户，以银行转账凭证为准；卖方保证收到定金后不得抬高房价，不得反悔，如不卖此房就双倍返还买方所交定金，如买方不购买此房所交定金不退；卖方承诺于2016年10月31日前来与买方办理买卖过户手续，卖方超过该时间未回来办理过户手续算卖方违约，该房屋卖方于2016年11月30日正式移交给买方；任何一方违约则赔偿对方违约金5万元；备注：买卖双方同意以电子邮件方式签订该协议，具有法律效力。2016年8月19日，李志惠向杨茜缴纳上述房屋购房定金5万元，杨茜通过银行转账向包耐琴指定的上述账户转入该款。2016年8月19日下午，包耐琴通过微信向杨茜确认收到上述款项。杨茜微信包耐琴，将协议打印出来签字按手印再发过来。包耐琴回复，星期一去公司打印传来。2016年8月22日至10月24日期间，杨茜与包耐琴的微信沟通售房相关事宜，部分内容如下：8月22日，杨：“请问协议打印出来没有呢？”包：“嗯，特意去打了，打不了，还有协议中送家具是啥时候加上的？”杨：“我们卖房子一般都包含家具家电。你找打字复印店肯定能打出来。”8月23日，包：“我这里没地方打哦，放心呢，家具不送哦。”8月24日，包：“不放心的话，我把钱退还。”杨：“你别多心，我们没有不放心哈，就等你十月回来办手续了。”9月12日，包：“我家人说不打算卖财富812房子。”杨：“那你说咋办呢？”包：“钱退还。”杨：“这个不是退还钱这么简单了，当时收定金时就给你说好了的哪方违约就赔偿对方5万元违约金。”包：“当时不是你说76万的话，我不会卖的。”包：“小杨，把账号给我。”杨：“我明天给客户说说，到时候给你打语音。”9月13日，杨：“你什么时候方便，给我说一声，我约客户过来给你通话谈谈。”9月14日，包：“谈啥。”杨：“我们之前都说好了的，你还是把房子卖给客户嘛。”包：“说实话，前面的操作很别扭，我不是不讲信誉的，现在78万一次付款都有。现在还是76万的话，也就算了。再跟家人说说。”杨：“你的意思是说我们这个客户如果能给到76万就卖给我们的客户，对吗？”包：“77万。”杨：“我已经给客户转达了你的意思。”9月25日，杨：“你上次说的要客户加1.5万，就是卖77万的事情给客户做了这么久的工作，终于差不多了。”包：“现在行情是多少了？”杨：“差不多嘛。”10月11日，包：“我这些天有点忙，你还是把银行账号给我吧。”杨：“包姐你什么意思？”包：“家人不打算卖了。把钱给你。给多少还多少。”杨：“给多少还多少，这个不叫定金哦，定金的意思你应该懂的。”包：“唉，当时就叫你不忙打定金的，搞的我也不好意思。”杨：“当时打定金是你同意了才给你打过去的，后来你说不包括家具家电客户也同意了，最后你说要77万客户也同意了，你怎么还要变？”10月12日，包：“现在不讨论谁对谁错，市场都在涨。问下客户87万能接受否。”杨：“你直接赔客户定金你再去卖87万，这样大家都满意。”包：“87能接受吗，还是跟客户说一下。”10月13日，杨：“我已经给客户说了，客户只能接受77万。”包：“那也没办法了，把钱还她吧。”杨：“还钱客户不同意，双倍还定金可以。”10月19日，杨：“我这几天也一直在给客户做工作，现在客户这边最多加价到80万，如果行，请你这个月底之前回来办过户手续。如果就这样还不行那就请你双倍返还客户所交定金，如果前面说的两个方案你都不同意，那客户就只有到法院起诉你了。”包：“还是把钱退给她吧，我已说几次退钱给你了。”杨：“退10万吗？”庭审后，经一审法院向杨茜核实，李志惠通过其与包耐琴沟通房屋买卖事宜，其在微信中提出的李志惠以80万元购买或包耐琴双倍返还定金的方案是由李志惠提出后其向包耐琴转告的，当时以及在2016年10月24日双方到门店协商时包耐琴都未同意双倍退还定金。2016年10月25日，李志惠委托四川省成都市成都公证处对杨茜与包耐琴的电子邮件、微信记录进行公证。后李志惠向四川省成都市成都公证处支付公证费2500元。李志惠委托北京市法典航舰律师事务所指派律师代理本案诉讼，签订《委托代理合同》，并向北京市法典航舰律师事务所支付律师费2万元。庭审后，李志惠提交情况说明称，其早已准备好购房全款，愿意在办理房屋产权过户当日一次性支付剩余购房款72万元。一审法院认为，本案的争议焦点主要是：《定金协议》的性质以及双方对解除该协议是否达成一致。关于第一个争议焦点。第一，从《定金协议》的内容来看，协议对房屋地址、价格、定金支付方式、房款支付方式、办理过户手续及交房时间以及违约责任等进行了明确约定。第二，包耐琴认为双方对家具是否赠送未达成一致，从包耐琴与中介杨茜的微信记录可知，包耐琴称不赠送家具而李志惠对此也予以认可，故双方对此已达成一致。第三，包耐琴认为双方对房款支付时间未进行约定，协议约定“成交价为一次性付款755000元”，即对付款方式进行了明确，为一次性付款。至于付款具体时间，根据交易惯例，一次性支付房款的二手房买卖，应在办理过户手续当日支付。且李志惠对此也无异议，故此项时间未约定并不影响合同履行。因此，《定金协议》已具备房屋买卖合同的基本要素，协议上备注“买卖双方同意以电子邮件方式签订该协议，具有法律效力”，包耐琴通过电子邮件也确认“同意本协议”，故该协议应认定为房屋买卖合同，而非定金合同。关于第二个争议焦点。从包耐琴与中介杨茜的微信记录可知，在双方签订《定金协议》后，双方就房屋价格进行了多次协商。杨茜于2017年10月19日向包耐琴提出李志惠的方案，“加价到80万，包耐琴这个月底之前回来办过户手续”或者包耐琴“双倍返还所交定金”，包耐琴称“把钱退给她”但并未同意双倍退还定金的方案，故包耐琴不能以其答复“不愿意过户”即认为双方对解除《定金协议》达成了一致意见。综上，双方签订的《定金协议》并未解除，该协议是双方当事人的真实意思表示，合同约定的内容不违反我国法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。根据合同约定，包耐琴应于2016年10月31日前办理买卖过户手续，故李志惠主张包耐琴配合办理产权过户手续，一审法院予以支持。李志惠自愿以总价77万元购买案涉房屋并在房屋产权过户当日一次性支付剩余购房款，扣除李志惠已支付的购房定金5万元，李志惠应于办理房屋产权过户手续当日支付剩余购房款72万元。李志惠主张包耐琴赔偿其因本次诉讼产生的律师费及公证费22500元，缺乏依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款（法律条文全文附后）之规定，判决如下：一、包耐琴应于判决发生法律效力之日起十日内协助李志惠将位于成都市锦江区房屋的产权过户登记至李志惠名下，由此产生的买卖双方的税、费均由李志惠承担；李志惠应于办理上述房屋产权过户手续当日向包耐琴支付剩余购房款72万元；二、驳回李志惠的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取5788元，保全费4295元，两项共计10083元，由包耐琴负担。二审中，双方当事人均未提交新的证据，二审查明的事实与一审相同。本院认为，本院对双方焦点问题作如下评析：一、《定金协议》是预约合同还是本约合同。预约合同需包含两个内容，第一是约定将来订立本合同的意思表示，第二是包含本约的“必要之点”。本案中，《定金协议》未在合同中明确将来订立本合同的意思，不符合预约合同的构成内容。双方在该协议中对房屋所在地、销售价格、定金支付方式、房款支付方式、办理过户手续、交房时间及违约责任等内容均进行了明确约定，具备买卖合同的基本要素，故《定金协议》系本约合同而不是预约合同，包耐琴上诉请求不能成立，本院不予支持。二、《定金协议》是否已经解除。在协议履行过程中，包耐琴与中介杨茜通过微信进行协商沟通，通过包耐琴与杨茜的聊天记录能够知道，包耐琴多次表示解除合同只退定金50000元，杨茜多次表示如果要解除合同需要双倍返还定金，双方并未就解除合同及返还金额达成一致意见，故包耐琴上诉认为双方已就解除协议达成一致意见的请求与事实不符，本院不予支持。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11576元，由上诉人包耐琴负担。本判决为终审判决。审判长 唐 骥审判员 唐云国审判员 冯 璐二〇一八年四月十二日书记员 谭小雨