贵州省清镇市人民法院民 事 判 决 书(2017)黔0181民初2626号原告：陈云凤，女，1974年8月2日生，彝族，住贵州省。系原告袁涛之妻。原告：袁涛，男，1974年11月7日生，汉族，住贵州省。二原告共同委托诉讼代理人：姚文云，贵州威清法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权代理。被告：汪尔贤，男，1971年9月4日生，汉族，住贵州省黔西县。被告：张仁会，女，1967年12月14日生，汉族，住贵州省黔西县。系被告汪尔贤之妻。被告汪尔贤、张仁会共同委托诉讼代理人：汪忠平，男，1966年6月17日生，汉族，住贵州省修文县。系被告汪尔贤之叔，代理权限为特别授权代理。被告：袁明才，男，1948年7月27日生，汉族，住贵州省。被告：方登秀，女，1951年10月17日生，汉族，住贵州省。系被告袁明才之妻。被告方登秀、袁明才共同委托诉讼代理人：方敏，女，1959年3月21日生，汉族，住贵州省。系被告方登秀胞妹，代理权限为一般授权代理。第三人：刘家祥，1960年6月23日生，汉族，住贵州省，系原告袁涛之姨父。原告陈云凤、袁涛诉被告袁明才、方登秀、汪尔贤、张仁会，第三人刘家祥房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月26日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告袁涛及袁涛、陈云凤的共同委托诉讼代理人姚文云，被告袁明才、方登秀及方登秀委托诉讼代理人方敏，被告汪尔贤、张仁会及其共同委托诉讼代理人汪忠平，第三人刘家祥到庭参加了审理。本案经合议庭评议后，现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令被告汪尔贤、张仁会与被告袁明才、方登秀于2016年9月22日签订的《卖房协议书》无效；2、本案案件受理费由被告承担。原告诉请的事实和理由：二原告在贵州省清镇市××方家寨村××组××房屋××层，并于2012年2月19日取得清镇市农村房屋确权办公室颁发的确权证，证号为清确权证号（2012）XXXXXXX号。2016年9月22日，被告汪尔贤、张仁会和袁明才、方登秀签订《卖房协议书》，将二原告的房屋及地基以98800元的价格卖给汪尔贤、张仁会。2017年4月29日，被告汪尔贤和张仁会与清镇市房屋征收局签订《S211鸭池河至清镇凤凰山段公路改扩建工程房屋拆迁安置补偿协议》（以下简称房屋拆迁安置补偿协议），房屋拆迁安置补偿协议约定原告方的房屋补偿款为550358.14元，该补偿款现已经被被告汪尔贤和张仁会领走。二原告认为，被告汪尔贤、张仁会与被告袁明才、方登秀于2016年9月22日签订的《卖房协议书》违反我国合同法相关条款规定，应属无效协议。原告多次找到被告，被告以各种理由为借口搪塞原告，原告为了维护合法权益，依法提起诉讼，请求人民法院支持二原告的诉讼请求。原告在举证期内向本院提交了如下证据：1、原告身份证复印件2份共2页，证明原告的诉讼主体资格；2、清镇市农村房屋确权办公室2012年12月19日颁发的确权证，证书编号为（2012）xxxxx号的复印件1份共2页，证明涉诉的房屋系二原告所有；3、《卖房协议书》复印件共两页，证明原告诉请主张的卖房事实；4、《S211鸭池河至清镇凤凰山段公路改扩建工程房屋征收安置协议》复印件1份共2页，及房屋征收货币补偿计算清单复印件及批量入账清单各1份共2页，证明涉诉房屋被征收，且征收款被被告汪尔贤、张仁会领取的事实。被告汪尔贤、张仁会共同辩称：《卖房协议书》是2016年9月22日被告与原告袁涛、陈云凤签订的，并且是在管辖村委会的参与下达成的买卖合同，是真实合法有效的。协议中约定的卖房款被告已经一次性支付给原告，也就是2016年9月22日签合同当日款项已结清，该合同已经履行完毕，不存在任何争议。被告汪尔贤与清镇市房屋征收局签订的S211房屋拆迁安置补偿协议与原告没有任何关系，补偿款和拆迁协议都是在原、被告双方买卖协议履行完毕后发生的，被告汪尔贤夫妇作为受益人符合法律规定，故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告在举证期内向本院提交了如下证据：1、被告身份证复印件2份共2页，证明被告的诉讼主体资格；2、《卖房协议书》复印件2页，证明房屋买卖的事实；3、《建房申请表》复印件1份共3页，建房费收据1张，证明第三人刘家祥是房屋准建受益人；4、《准建证》复印件1份2页，证明建房人是第三人刘家祥；5、《卖房契约》，证明2006年5月26日刘家强（第三人刘家祥曾用名）将房屋卖给原告袁涛。被告方登秀辩称：本案原告袁涛系被告方登秀、袁明才之子，讼争房屋的产权属原告袁涛、陈云凤所有，因原告夫妇平时主要在清镇市区居住，所以该房屋主要由被告方登秀、袁明才夫妇二人居住使用。因被告方登秀、袁明才身体都不太好，每年冬天都要去海南过冬，所以被告方登秀主张把讼争房屋卖掉，当时原告夫妇不知道，也没有经过原告同意。卖房时所有手续签名都是被告方登秀一人所为，原告夫妇并未到场。房屋出卖后1个月，被告方登秀听说要被征收，便与被告汪尔贤夫妇协商两家平均分割未果，以致产生矛盾，引起诉讼。被告袁明才辩称：因被告袁明才与被告汪尔贤闹过矛盾，签订房屋买卖合同时被告袁明才并不在场，卖房协议上的名字也并非被告袁明才所签。并且被告袁明才曾告诉被告汪尔贤，讼争房屋登记确权的名字是袁涛。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：本案诉争房屋系以第三人刘家祥名义于1991年左右修建，修建时因本案原告袁涛与第三人系亲戚，双方约定该房屋由第三人垫资修建，建好后两家各占一半。2006年第三人因工作调动搬走，于是将该房屋全部转让给原告袁涛所有。双方为此签订了《卖房契约》，该契约约定“2006年5月26日刘家强（又名刘家祥）已将所有的两间住房卖给袁涛。今后所有全部产权属袁涛本人所有，刘家强不得以任何理由索要该房屋。立据生效，刘家强、方敏，2006年5月26日下午”。2012年2月19日，清镇市农村房屋确权办公室依照《清镇市农村住房产权确认管理办法》有关规定将上述房屋以清确权证号（2012）xxxxxx号确权给了原告袁涛、陈云凤夫妇。根据该确权证记载，双方争议的房屋坐落于清镇市××××组，房屋四至关系为“东至004县道，南至舒文秀院坝，西至串户路，北至赵正珍地基”，房屋结构为砖混，层数为2层，占地面积为130㎡，建筑面积为150㎡。2016年9月，原告袁涛之母即本案被告方登秀与被告汪尔贤、张仁会协商买卖该房屋，并于2016年9月22日由被告方登秀与被告汪尔贤、张仁会签订了《卖房协议书》，协议约定“甲方：袁涛、陈云凤，袁明才、方登秀，乙方：汪尔贤、张仁会。一、甲方袁涛、陈云凤，将原告自己修建在马鞍村赵坝组，马鞍街上公路边的住房屋基地基卖给乙方汪尔贤、张仁会。二、经甲乙双方协商同意，甲方同意将房屋地基屋基产权的卖价为玖万捌仟捌佰元整（98800元）。三、房屋的四至界线为东抵004县道，南抵舒文秀院坝，西抵串户路，北抵赵正珍地基。四、甲方袁涛、陈云凤将自己的住房卖给汪尔贤、张仁会以后，汪尔贤、张仁会将房款一次性付清，房款付清后，甲方袁涛、陈云凤，包括袁涛的父母亲及妻子、子女，无权干涉汪尔贤一家的住房正常生活，如有干涉的情况发生后果自负。五、此协议为一式2份，甲乙双方各执一份，协议从2016年9月22日生效”。同时查明，合同签订时，本案原告袁涛、陈云凤均未到场，合同上袁涛、陈云凤的签名及捺印均为被告方登秀一人所为。合同签订后被告汪尔贤、张仁会按照协议约定向被告方登秀付清了所有购房款98800元，该房屋随即交由被告汪尔贤、张仁会居住使用。2017年4月，因S211鸭池河至清镇凤凰山段公路改扩建工程，该争议房屋被清镇市房屋征收局征收。2017年4月29日，被告汪尔贤、张仁会与清镇市房屋征收局签订了《S211鸭池河至清镇凤凰山段公路改扩建工程房屋征收安置协议》，根据该协议，被告汪尔贤、张仁会于2017年7月17日领取了房屋征收补偿款550358.14元。另查明，本案原告袁涛为被告袁明才、方登秀之子。第三人刘家祥（曾用名刘家强）系原告袁涛之姨父。原告陈云凤系原告袁涛之妻。认定上述事实，有原告、被告及第三人的陈述，原告方提交的身份证、户口簿复印件，清镇市农村房屋确权办公室2012年12月19日颁发的编号为（2012）xxxxxx号的房屋确权证，《卖房协议书》，《S211鸭池河至清镇凤凰山段公路改扩建工程房屋征收安置协议》、货币补偿计算清单及批量入账清单各1份。被告方提交的被告身份证，《卖房协议书》，申请人为刘家强的《建房申请表》、建房费收据、《准建证》各1张，2006年5月26日刘家强与袁涛的《卖房契约》等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以确认。根据当事人的陈述及抗辩，结合在案证据，本院认为本案的争议焦点是：方登秀与汪尔贤、张仁会签订的房屋买卖协议是否有效。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十二条规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定”。本案中被告方登秀虽系原告袁涛之母，但其对该讼争的房屋及宅基地并无所有权及使用权，其对讼争房屋显然没有权利处分，出让该房屋时原告袁涛、陈云凤均不在场，也未在该卖房协议书上签名，且事后也未对此处分行为进行追认。被告方也未能就原告袁涛、陈云凤授权方登秀、袁明才处分该房屋的行为提供证据。因此方登秀与被告汪尔贤、张仁会所签订《卖房协议书》的行为无效。同时根据本案庭审查明的情况，双方买卖合同的标的物为农村宅基地使用权及地上住宅房屋的所有权，根据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”。而根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案被告方登秀与被告汪尔贤、张仁会签订的房屋买卖协议的买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权，该买卖合同并非正常的可以在市场上流通交易的商品房屋买卖合同，本案被告汪尔贤、张仁会均非清镇市户籍，更非新店镇方家寨村村民，不具备在该村区域内进行购房的权利。双方签订的《卖房协议书》违反了《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定，该合同应认定为无效。同时根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”。因在本案中被告汪尔贤、张仁会并未提出购房款返还及协议无效造成损失的赔偿问题，对此其可另案提起诉讼。被告辩称，《卖房协议书》是2016年9月22日被告与原告袁涛、陈云凤签订的，该抗辩意见与事实不符，本院不予采信。被告辩称，该协议是在管辖村委会的参与下达成的买卖合同，是真实合法有效的，该抗辩理由与法不符，本院不予支持。被告汪尔贤提出本案原告袁涛、陈云凤也非该房屋所在村村民，不应享有该房屋宅基地问题。因该房屋现已经人民政府确权属原告所有，按照地随房转的原则，原告对该讼争房屋的宅基地享有使用权。被告汪尔贤、张仁会对此提出异议，因属另类法律关系，不属本案诉讼范围，本院对此不作处理。为此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条，《中华人民共和国物权法》第三十九条、第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第十二条、第六十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第一百三十二条之规定，判决如下：被告方登秀、袁明才与被告汪尔贤、张仁会于2016年9月22日签订的《卖房协议书》无效。案件受理费2270元，由被告方登秀负担1816元，被告汪尔贤、张仁会负担454元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。审判员 刘泽清人民陪审员周光俊人民陪审员兰国华二〇一八年四月二十二日书记员 饶        周        琴