广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2072民初1778号原告：中山市横栏镇西冲社区居民委员会五一股份合作经济社，住所在地广东省中山市横栏镇西冲社区。法人代表人：梁金梅。委托诉讼代理人：莫培刚，广东冠伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑琳，广东冠伦律师事务所实习律师。被告：诸敬良，男，1971年9月出生，汉族，住广东省东源县。被告：诸朝阳，男，1964年2月出生，汉族，住广东省东源县。上述两被告委托诉讼代理人：李新城，广东德元律师事务所律师。原告中山市横栏镇西冲社区居民委员会五一股份合作经济社（以下简称五一经济社）与被告诸敬良、诸朝阳确认合同无效纠纷一案，本院于2017年1月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告五一经济社的委托诉讼代理人莫培刚、郑琳，被告诸敬良、诸朝阳及其委托诉讼代理人李新城到庭参加诉讼。本案现已审理终结。五一经济社向本院提出诉讼请求：原告与被告签订的《土地租赁合同书》及《土地租赁合同补充协议书》超过二十年的部分即2024年8月1日至2039年1月30日租期无效。事实和理由：原告（出租方）与被告诸敬良（承租方）于2004年7月11日签订了《土地租赁合同书》，约定原告将其名下位于中山市西冲约2300平方米的土地出租给被告使用，租赁期限为2004年8月1日至2019年7月30日，共15年。后双方于2009年2月16日签订《土地租赁合同补充协议书》，同意被告诸朝阳作为承租方加入合同，三方将土地租赁期限变更为2009年1月30日至2039年1月30日。原告认为，三方约定的实际土地租赁期限为2004年8月1日至2039年1月30日，共计长达34年之久，根据合同法的相关规定，租赁合同的期限最长为20年，超过部分无效。五一经济社提供如下证据：1.《土地租赁合同》，证明原告与被告诸敬良签订土地租赁合同；2.《土租赁合同补充协议书》，证明原告与被告约定延长土地租赁期限；3.国有土地使用证（出证日期：2011年3月28日），证明涉案土地性质。诸敬良、诸朝阳共同辩称：一、原告的诉讼请求没有事实及法律依据。涉案合同、协议是双方协商一致自愿签订，符合等价有偿原则，依法成立，意思表示真实，不违反国家、政策、法律及法规的规定，是合法有效的，应受法律保护，所涉土地租赁期限并未超出法律规定。原告与被告诸敬良于2004年签订涉案合同书，约定租赁期限自2004年8月1日起至2019年7月30日，租期为15年，后原告与两被告于2011年5月16日对合同书进行变更，其中将原租赁合同约定的土地租赁期限变更为2009年1月30日起至2039年1月30日止。双方通过变更合同书，将涉案土地的租赁期限分割成两部分：15年和19年零6个月，即2004年8月1日起至2019年7月30日及2019年7月30日至2039年1月30日。二、本案名义上为土地租赁关系，而实质上有共同合作开发的法律关系。2011年经过相关的合法程序，原告与两被告达成共识，对涉案土地进行共同合作开发，由两被告全资兴建6000平方米三层以上商业楼，办理土地证和处理相关一切手续，总投资达3000多万元（不包括拆除经营中的百货商场）。涉案商业楼办理了相应的产权证明，载明产权人是原告，被告诸敬良为商业楼的负责人，这符合共同合作开发的法律关系，原告通过土地投入，由两被告斥资兴建规模巨大的商业楼，产权归属原告，原告负责商业楼的经营管理运作，收益所得按比例以土地租金名义支付原告。三、2004年双方签订合同时土地现状是鱼塘，是被告诸敬良投资40多万元三通一平，当时鱼塘年租金2000元一年，但是被告给的租金是20000元一年一亩，所以当时被告是以超过六倍的价格交租给村委。还有之后经营春天百货也是由被告建议将原来的春天百货拆除后重建6000平方米三层以上的混凝土建筑，这个建议得到了五一队村代表、党代表以及150户超八成以上的户代表签名同意并且按法规向村民进行公示。虽然之后有部分村民经过镇、市、省上访，上访后镇、市、省信访回复均认定本次合作不存在任何违规违法之处，被告经合法程序投资兴建现在达到11900多平方米的商业楼，也就是说如果不经过这些合法程序被告当时也可以不投资兴建商业大楼。综上所述，原告在本案中的诉讼请求，均无事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。诸敬良、诸朝阳提供如下证据：1.《土地租赁合同书》、《土地租赁合同补充协议书》及村民户代表同意补充协议方案签名的表格，证明原告与被告本次合作的程序合法；2.《告知函（2011年4月）》、《告知函（2011年5月16日）》、《告知函(2009年2月16日)》、《承诺书》复印件、《收据》，证明涉案商业楼由被告全程全资兴建的过程；3.信访事项复查意见书复印件3份，证明被告与原告合作的项目经过合法的程序和手续，没有任何违规违法的地方；4.中山市西冲社区居民委员会证明，证明原告与被告合作涉案项目。本院经审理认定事实如下：2004年7月11日，诸敬良与五一经济社签订《土地租赁合同书》，合同主要内容：“五一经济社（甲方），诸敬良（乙方），甲方将位于横栏××××队旧办公楼空地面积约2300平方米（东至中心小学围墙，南至横栏西冲派出所围墙，西至环镇南路，在路边东边留出13米地面可以使用，北至中横商住楼围墙，不含老师宿舍），出租给乙方作商业等经营使用，租期期限从2004年8月1日起至2019年7月30日止，共15周年；在租赁期间，前四个月清理平整期免租，租金从2004年12月1日起计，年租金70000元，在签订合同之日交付租金20%作为定金即14000元，合同期满，定金不计利息退还给乙方；租金缴交采用先交款后使用的形式，在2004年12月1日即交完2004年12月1日至2004年12月30日的租金5833元，在2005年1月1日前缴交完第一年上半年租金（提前一个月交付租金，按6个月为计租期）35000元，第一年下半年租金在2005年6月1日前缴交完毕，下年度按2005年度的时间依次类推；甲方同意乙方以合作、分租等方式进行经营，并同意在需要时协助办理有关手续。乙方中途整体转租，必须征得甲方同意，并办好一切转租手续。合同期满所有装修设备、乙方享有优先续约权，甲方擅自违约的，双倍退还定金给乙方，并赔偿乙方的一切投资损失；乙方擅自违约的，甲方没收定金，并赔偿甲方的一切经济损失。双方还就租赁期间使用事宜进行约定。合同签订后，五一经济社将上述涉案租赁物交付诸敬良使用。2009年2月16日，诸敬良、诸朝阳与五一经济社签订《土地租赁合同补充协议书》，并经中山市西冲社区居民委员会见证，合同主要内容为：甲方五一经济社，乙方诸朝阳、诸敬良，甲方同意诸朝阳加入，作为本协议的乙方共同签订本协议，并就甲方与诸敬良于2004年11月签订的《土地租赁合同书》（以下简称原租赁合同）达成补充协议，双方同意将原租赁合同中第二条“租赁期限由2004年8月1日起至2019年7月30日止，共15周年”变更为“租赁期限由2009年1月30日起至2039年1月30日止（即在原合同期限内再续期19年另6个月），租金标准及租金缴交方式为：1.在2019年7月30日前的租赁期限内按原租赁合同约定执行；2.在2019年7月30日后的租赁期限内租金按下列方式缴交：从2019年7月31日起第一个5年（2019年7月31日至2024年7月30日），每年的租金为10万元；第二个5年（2024年7月31日至2029年7月30日），每年的租金为11万；第三个5年（2029年7月31日至2034年7月30日），每年租金为121000元；最后一个收租期为（2034年7月31日至2039年1月30日），每年租金为133100元。租金缴交时间为租金按月缴交，于每月5号前缴交当月的租金。如乙方超过半年没有缴交已到期的租金甲方可以按违约取消协议。乙方在上述租期延长的前提下将在原租赁合同约定租赁的土地范围内拆除现有建筑物而兴建不低于三层的楼宇用于自营或转租于他人经营百货、旅业、写字楼等商业服务领域项目之用，该楼宇土地占用面积及建筑面积按政府部门批准报建面积为准（按政府允许的最大面积或不低于建筑面积6000平方米报建）。该楼宇乙方计划将于本协议签订后并由甲方按本协议约定提供兴建该楼宇相应的资料之日起5年内落成，甲方同意及知悉本协议签订目的，并保证本协议约定的土地权属性质适用于该楼宇上述使用目的，该楼宇产权证办于甲方五一经济社名下，该楼宇在上述期限内由乙方使用、收益（含出租及转租）和处分，甲方不得干涉乙方的自主经营权。在本协议期限届满后该楼宇主体建筑及不能拆除部分归甲方所有，剩余动产或其他财物由乙方所有及支配。本协议期限届满后，固定装修、门、窗、水电设施、消防施设不可拆除，无偿给予甲方。甲方无条件协助办理兴建该楼宇所需一切工程立项、报建等手续及所需提供的土地产权证照、图纸及其它所需一切有关资料。甲方在办理上述手续向政府行政管理部门缴交的行政费用，经甲方通知乙方后，由乙方承担。鉴于甲方已知悉及同意本协议约定的目的与用途，乙方也为履行本协议投入了巨额的投资，对甲方不履行本协议、中途终止租赁关系、中途要求收回上述租赁土地（含地上建筑物）或因上述租赁土地权属性质致使本协议不能继续履行而造成乙方的所有损失均由甲方赔偿。补充协议签订后，涉案土地于2011年3月28日办理了国有土地使用权证，土地使用权人为五一经济社，使用权类型为出让，地类（用途）为商业，诸敬良及诸朝阳亦按合同的约定在涉案土地上兴建五层楼房用于百货经营并按期支付费用。五一经济社认为双方所签订的《土地租赁合同》及《土地租赁合同补充协议书》约定的租赁期限超过法律规定的最长期限20年，遂向本院提出前述诉求。本院认为，五一经济社与诸敬良签订的《土地租赁合同》及五一经济社与诸敬良、诸朝阳签订的《土地租赁合同补充协议书》，均经过村民代表签名表决通过，符合法定程序，且是双方的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的规定，依法成立，合法有效，对双方具有约束力。五一经济社与诸敬良、诸朝阳为了获取更大的经济利益，对原来的《土地租赁合同》进行了重新的约定，签订合同的主体变更为诸敬良、诸朝阳与五一经济社,约定的租赁期限变更为从2009年1月30日起至2039年1月30日止，使用方式变更为由诸敬良、诸朝阳在涉案土地上拆除现有建筑物兴建不低于三层楼房用于商业服务领域项目之用，且约定在期限内由诸敬良、诸朝阳使用、收益和处分，诸敬良、诸朝阳按月向五一经济社支付租金，在期限届满后楼宇主体建筑及不能拆除部分无偿归五一经济社所有等，双方对原《土地租赁合同》的合同主体、使用年限、使用方式、租金缴交方式及违约责任等主要合同事项都进行了实质性变更，应视为双方对彼此权利义务进行重新约定，《土地租赁合同补充协议书》应视为双方对涉案土地用途进行重新约定。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，故租赁物应为确定且出租人对租赁物具有使用及收益的权利。《土地租赁合同补充协议书》约定由诸敬良、诸朝阳在涉案的土地上兴建不低于五层楼宇并规定经营项目，期限届满后相关的主体建筑及不能拆除部分无偿归五一经济社所有。上述补充协议签订时涉案土地尚未办理涉案土地使用权证，诸敬良、诸朝阳主张双方的法律关系应为共同合作开发的法律关系，本院认为，从签订合同的目的出发，双方签订补充协议时涉案的土地尚未办理土地使用权证，土地使用用途及类型均尚未确定，且双方约定在延长期限的情况下，诸敬良、诸朝阳才投资兴建涉案土地上的楼宇并且期限届满后楼宇的所有权及不能拆除部分无偿归五一经济社所有，应视为五一经济社投入土地，由诸敬良、诸朝阳出资兴建楼房并按期支付使用费，在双方约定的使用期限届满后涉案的不动产归五一经济社，应属于共同投资开发涉案土地项目的合作关系，双方的法律关系不属于租赁关系，双方对期限的约定不适用合同法中关于租赁合同的有关规定，故本院认定双方约定的期限并未违反法律的强制性规定而无效。综上所述，五一经济社主张原告与被告签订的《土地租赁合同书》及《土地租赁合同补充协议书》超过二十年的部分无效缺乏事实及法律依据，本院不予支持；诸敬良、诸朝阳抗辩有理，本院予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条的规定，判决如下：驳回原告中山市横栏镇西冲社区居民委员会五一股份合作经济社的诉讼请求。案件受理费100元，由原告中山市横栏镇西冲社区居民委员会五一股份合作经济社负担（受理费原告已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  石一夫审判员  陈玉珍审判员  黄俊慧二〇一八年四月十一日书记员  胡冬娴