浙江省丽水市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙11民终1842号 上诉人（原审被告）：徐香华，女，1971年10月30日出生，汉族，住松阳县。 委托诉讼代理人：王欣月，女，1998年5月1日出生，汉族，住松阳县。 被上诉人（原审原告）：松阳县天元物业管理有限公司，住所地：松阳县西屏街道车站路**。组织机构代码：9133112476018392XF。 法定代表人：吴四大，系董事长。 委托诉讼代理人：杨美芝，女，1970年4月10日出生，汉族，系公司职员，住松阳县。 委托诉讼代理人：朱锦华，浙江论剑律师事务所律师。 上诉人徐香华因与被上诉人松阳县天元物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服松阳县人民法院（2018）浙1124民初2646号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 徐香华上诉请求：1、依法撤销（2018）浙1124民初2655号民事判决，发回原审法院重审，并由被上诉人承担一、二审诉讼费；2、要求被上诉人退还车辆识别卡费用60元及装修押金500元。事实与理由：一、原审查明事实不清，物业管理服务不到位，存在严重失管的事实客观存在，被上诉人计收物业服务费不合理，不公布收付账目，比如公摊电费问题：公摊电费应扣减设备平台电费，包括电信、移动、联通使用电费，在没有扣减该部分电费的情况下，将全部电费分摊给业主，充分证明一审法院查明的事实不清。另外对公益出租的收入，也没有分摊给业主，被上诉人明显损害上诉人的合法权益。依规、依理、依法该交的物业费，上诉人是不会拒交的，但对不合理的费用必须对账清楚后交纳。二、原审判决不公，显失公平合理。被上诉人物业服务不到位，没有履行维修养护管理等义务。上诉人曾多次要求被上诉人做好管理工作，被上诉人态度恶劣且不予处理。上诉人认为是被上诉人不按《物业服务合同》规定在先，属被上诉人先违约，上诉人不同意全额支付物业费，应扣减40%，按60%的标准收费，也不需要另案追究被上诉人违约失管的问题。被上诉人已经结束物业合同，撤出小区，交接手续必须同时进行。三、车辆识别卡既然是摆设，有与没有均可以进入小区，上诉人认为被上诉人应退还60元的车辆识别卡费用。综上所述，一审法院查明事实不清，判决不公，损害了上诉人的合法权益，请求二审法院公正判决，将本案发回原审法院重审。 被上诉人松阳县天元物业管理有限公司辩称：本案《物业合同》合法有效，上诉人应依约交纳物业费。上诉人拒交物业费的行为，已构成违约，应承担违约责任。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，恳请二审法院依法予以维持。 松阳县天元物业管理有限公司向一审法院起诉请求：请求判令（变更后）被告支付2017年1月1日至2017年12月31日物业费667元（包括柴间120元）、柴间电费3.5元、公摊电费145元（包括2016年电费51元），共815.5元。 一审法院认定事实：被告在松阳县西屏街道瑞阳大道松州家园小区内购买了该小区XX室房屋，房屋面积为75.97平方米，另有柴间一间。2015年12月12日，松阳县天元房地产开发有限公司与原告签订了物业服务合同，委托管理期限自2016年1月1日至小区业主委员会成立与新聘物业企业签订服务合同后止，关于物业管理服务费的收费标准，二级收费标准多层住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方0.6元向原告交纳，小高楼由业主按其每户每月0.8元向原告交纳，车库由业主按其每间每月20元向原告交纳。松州家园物业管理手册中约定了配套摩托车车库每月10元及小区内公共用水、电的分摊方法。合同还对其他事项进行了约定。被告的房屋按合同规定应按每月每平方米0.6元交纳，2017年的物业费为667元（包括柴间120元）、柴间电费3.5元、公摊电费145元（包括2016年下半年公摊电费51元），共815.5元。原告经催缴未果，遂成讼。另，原告已于2018年7月31日撤出该小区。 一审法院认为，原告与松阳县天元房地产开发有限公司签订的《物业服务合同》不违反法律、行政法规的规定，应认定合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，该合同对业主具有约束力。被告作为业主，应遵守合同约定。该案争议在于物业公司管理不善的情况下，业主是否有权拒缴物业费用。被告有按约支付物业管理费的义务，其在物业公司提供了相应的服务且对物业费进行催缴的情况下仍未按约支付物业管理费，已构成违约，应承担相应的民事责任。业主维护自身权益应当采取正确的方式，拒付物业费的做法对物业公司本身的正常运作、物业公司对小区进行正常的管理、维护等都会产生不良影响，不仅损害了原告的利益，对同小区内其他按时交纳物业费的业主亦存在损害，此种做法与法不符，不宜提倡。若被告认为原告怠于履行维修、养护、管理等合同义务致使自身遭受财产损失的，可以另行要求原告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以维护自己的权益，而非拒绝缴纳物业管理费。关于被告辩称，因原告失职导致涉诉小区存在大量违章建筑，该院认为，原告系物业服务公司，其对他人是否建造违法建筑的行为等无强制处置的权利。综上，原告的诉求应予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决：被告徐香华于本判决生效之日起十日内支付给原告松阳县天元物业管理有限公司物业费等各项费用815.5元。案件受理费减半收取25元，由被告徐香华负担。 二审中，被上诉人未提交证据。上诉人提交了联通、电信与松阳县天元物业管理有限公司分别签署的搭电协议，待证：松阳县天元物业管理有限公司将联通、电信、移动三家公司的设备平台电费全部分摊给业主。被上诉人质证认为：事情确实如上诉人所说，由于电信、联通、移动在小区安装设备的电费一直都是物业先行垫付的，三家公司到目前为止还没有支付电费，故将这笔电费公摊给了全体业主。本院认证认为：被上诉人对该证据予以认可，能够证实被上诉人所计算收取的公摊电费中包含了应由移动、电信、联通三家公司支付的设备平台使用的电费，予以采信。 二审经审查查明，松阳县天元物业管理有限公司向业主收取的公摊电费中包含了应由移动、电信、联通三家公司支付的设备平台使用的电力费用。本院认定的其余事实与一审认定的一致。 本院认为，双方当事人应当按照《物业服务合同》约定的内容履行各自的义务，现被上诉人按照案涉合同的内容向上诉人提供了物业服务，上诉人也应按约支付物业费。上诉人主张被上诉人提供物业服务不到位，即打扫卫生、公用设施维修等未及时提供，要求减少物业费，对前述事实是否存在，案涉证据尚不足以证明，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，上诉人所提供的证据不足以证明其主张的，应当承担举证不利的后果，故上诉人主张减少物业费的理由不能成立。对于公摊电费中包含了移动等三家公司使用的电费，被上诉人同意扣减，但对该项电费的具体数额还无法确认，此外，另案松州家园业主委员会诉被上诉人的案件尚在一审审理中且已就该项费用提出了诉讼主张，本院如果对这部分费用作出处理，会影响到另案对该项费用的整体处理，故移动等三家公司的设备平台电费在本案中不予扣减。对于上诉人提出的其他上诉请求，由于未在一审中提出反诉，故不属于本案的审理范围，上诉人可另行主张权利。 综上所述，上诉人的上诉主张不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人徐香华负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 洋 审 判 员  李伟峰 审 判 员  项伟杰 二〇一八年十二月二十五日 代书记员  刘丽俏