黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)黑01民终8284号上诉人(原审原告）：王富升，男，1965年9月20日出生，汉族，哈尔滨电业局工人，住黑龙江省哈尔滨市道外区。委托诉讼代理人：崔瑾（系王富升妻子），女，1976年6月5日出生，汉族，哈尔滨道外电力分公司工人，住黑龙江省哈尔滨市道外区。被上诉人(原审被告）：哈尔滨中财物业管理有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市道里区经纬十二道街时代家园******。法定代表人：莫忠学，该公司董事长。上诉人王富升因与被上诉人哈尔滨中财物业管理有限公司（以下简称中财物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2018）黑0102民初6279号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王富升的委托诉讼代理人崔瑾、被上诉人中财物业公司董事长莫忠学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王富升上诉请求：撤销原判，改判支持其一审诉讼请求或发回重审。事实和理由：王富升于2009年7月13日购买42号车位一处，双方签订了《车位使用权转让协议》及《车位位置确认书》，约定车位物业服务费为1200元／年，2013年后由中财物业公司涨价至1500元／年。虽然王富升依据协议约定严格履行了付款义务，但中财物业公司一直没有按照协议中的条款提供相应的服务。依据哈尔滨市物价监督管理局和哈尔滨市住房保障局联合印发的《哈尔滨市物业服务收费管理办法》以及《哈尔滨市住宅物业服务定价成本标准》，涉案车位物业服务费应实行政府指导价80元／月、960元／年，远低于中财物业公司1500元／年的收费标准。一审法院采纳了中财物业公司的关于采取代收代缴钱款方式收取王富升供热、供电、供水费用的说法，但中财物业公司所陈述的上述费用根本没有按照《哈尔滨市物业服务收费管理办法》第二十五条、二十六条的规定，中财物业公司应在其服务区域内醒目位置公示：服务内容、服务标准、收费标准、收费依据向小区居民明示，同时更没有和王富升签署供热、供电、供水委托代收代缴钱款协议。本案的焦点在于车位物业服务费的收费标准是否合规、合法，而非包含了多少种收费的种类，中财物业公司的说法是混淆概念，而一审法院恰恰采纳了中财物业公司这种混淆概念的主张。同时在《车位使用权转让协议》及《车位位置确认书》中并没有约定关于供热、供电、供水费用的另附条款。中财物业公司服务身份、服务种类、收费名称在《哈尔滨市物业服务收费管理办法》第四、第六、第七条附件2中已明确用条款细则写明中财物业公司的服务为住宅物业服务内容的三部分之一的特有物业服务、实行政府指导价、服务项目为车库管理、收取项目为室内停车泊位物业服务费，文件中的三条确认了中财物业公司服务的身份，条款中没有对车库管理、室内停车泊位物业服务费要另收取额外的供暖、供电、供水费用的任何文字标注及收费标准细则。剩余三十条也没有任何一条文字标注要对特有物业服务中的车库管理、室内停车泊位物业服务费要收取任何附加的供热、供电、供水费用。中财物业公司诉讼请求的，各种缴纳费用成本高低与否及入不敷出与否，本应属于中财物业公司自己经营成本范畴，因《哈尔滨市物业服务收费管理办法》文件定义中财物业公司的服务为住宅物业服务内容中的特有物业服务、实行政府指导价，中财物业公司对于向王富升收费运营成本的涨价与否、降价与否应与政府指导价有关，与王富升无关，也与本案收费价格参考无关。哈尔滨恒祥城小区、海富御园小区、招商贝肯小区等小区地库至今都按照《哈尔滨市物业服务收费管理办法》细则规定，室内停车泊位物业服务费实行政府指导价，1、平面车位物业服务费80元／月；有塑胶或环氧树脂地膜加10元／月，进行的收取。判决书中“综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下。《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”依据《中华人民共和国合同法》第六十条，是中财物业公司违反《车位位置确认书》中约定的（费用标准随物价调整而调整），没有执行文件中特有物业服务应按照政府指导价格进行收费，而且《车位使用权转让协议》及《车位位置确认书》中也没有约定关于供热、供电、供水费用的另附条款，是中财物业公司违反了《中华人民共和国合同法》第六十条。综上，中财物业公司的主张并没有任何依据，一审法院依据中财物业公司的主张做出的判决适用法律错误、依据的事实错误，肯请二审法院改判或发回重审。中财物业公司辩称，其收取的每年1500元的费用是综合服务管理费用，不是单独的物业服务费，包含了物业服务费、供热及照明费，其中物业服务费每年收取960元。其他为供热费、电费的代收、代缴。费用的收取是严格按照物价局出台的规定收取的，没有违规和擅自提高物业收费标准即每个车位按80元每月标准收取。每年收取的每个车位1500元，包括代收的供热费及电费。请求二审法院维持一审法院判决。王富升向一审法院起诉请求：判令中财物业公司返还其超出标准收取的车位物业服务费2700元。一审法院认定事实：2009年7月13日，王富升购买了道外区中财雅典城3号车库42号车位，每年向中财物业公司支付车位管理费1500元，中财物业公司每年为王富升提供物业服务。另查明，中财物业公司管理的道外区中财雅典城地下车位共计726个，目前已售出556个。中财物业公司对该地下车库每年需向有关部门缴纳供热费共计476300元。一审法院认为，中财物业公司、王富升双方虽未签订书面的物业服务协议，但中财物业公司已连续数年向王富升收取包括管理、供热等费用在内的车位管理费用，并履行了物业服务合同义务，双方形成了事实上的物业服务合同法律关系。中财物业公司每年向王富升收取的1500元，包括车位管理费以及供热费、水、电、热等各项费用在内。王富升所购车位多年来已实际享受到了应有的水、电、热等服务，证明中财物业公司已对上述费用履行了代缴义务。中财物业公司收取的费用并未超出哈尔滨市物业服务收费管理办法的规定标准，故王富升主张中财物业公司收取的车位物业服务费超出标准并要求返还的诉讼请求，证据不足，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回王富升的诉讼请求。案件受理费50元，由王富升负担。二审中，双方当事人没有提交新证据。本院对一审法院审理查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。根据查明的事实，中财物业公司与王富升签订的《车位位置确认书》、《物业服务管理合同》系双方真实意思表示，且未违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行合同义务。王富升认为中财物业公司在提供物业服务的过程中收取的物业费违反规定，其提供的物业服务与收费标准不相符。中财物业公司每年向王富升收取车位管理费用合计1500元，其中物业服务费按照每年960元收取，另外代收车位的供热及供电费用。按照《哈尔滨市物业服务收费管理办法》以及《哈尔滨市住宅物业服务定价成本标准》的相关规定，平面车位物业服务费每月80元；物业服务区域内供水、供电供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。该车位服务费包括停车场综合管理、保洁、保安、公用设施设备日常保养维修，并不包括供热及供电费用。中财物业公司收取的物业费及向最终用户代收的供电、供暖费用，并不违反法律及行政法规的规定。车位管理费的收取属于业主与物业管理公司双方约定的事项，王富升在诉讼中亦明确自认双方约定的物业服务费标准为每年1500元，故其主张中财物业公司返还多收的服务费于法无据，本院不予支持。虽然每个业主均有权依据自己的主观标准对物业管理服务企业进行评价，但物业服务具有公共性，该公共性不仅表现为部分设施使用及服务内容不是针对某个业主，而且表现为服务费用的构成亦非由某个业主一人交纳，因此在衡量某个业主是否应当就某一项目交纳费用及是否应当减、免部分费用时，不能仅仅依据某个或某些业主的主观评价，更多的应当考虑全体业主的整体利益，以防止因保障少数人利益而损害大多数人利益现象的发生。如物业公司存在物业服务违反合同约定的情况，即是对小区全体业主公共权益的损害，应由业主委员会或全体业主共同主张权利，不能作为王富升要求减少、返还物业服务费的依据。应当指出，物业服务企业与小区业主之间存在相互依存的关系，物业服务企业应不断提升物业服务水平和质量，完善服务细节，以充分获取所在小区业主的支持和配合；同时业主也应对物业服务企业给予相应理解，尽可能地看到其在物业服务中的努力和付出。当小区业主发现物业服务企业在服务过程中出现瑕疵时，应当通过正当渠道提出合理化建议，物业服务企业亦应就存在的问题予以改正。中财物业公司存在收费不进行公示等服务缺失的现象，其应不断提高物业服务标准。希望通过双方的共同努力，营造更加和谐美丽的小区环境。综上所述，王富升的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王富升负担。本判决为终审判决。审判长  李庆军审判员  贾晋璇审判员  刘万福二〇一八年十二月五日书记员  孙英喆