安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）皖0191民初1039号原告：刘轩宇，女，1988年10月7日出生，汉族，住合肥市蜀山区。委托诉讼代理人：肖建国，安徽金亚太律师事务所律师。委托诉讼代理人：亓林，安徽金亚太律师事务所律师。被告：韩琳，女，1975年9月13日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。被告：高群，女，1970年7月12日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。两被告共同委托诉讼代理人：李影，安徽百大律师事务事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：张红霞，安徽百大律师事务所律师。原告刘轩宇与被告韩琳、高群确认合同无效纠纷一案,本院于2018年2月1日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘轩宇的委托诉讼代理人肖建国、亓林，被告韩琳，被告韩琳、高群的委托诉讼代理人李影、张红霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘轩宇向本院提出诉讼请求：一、判令韩琳、高群之间签订的《房屋租赁合同》无效；二、韩琳、高群立即搬离位于合肥高新技术产业开发区枫林路一号绿地乔治庄园2栋602室的房屋；三、韩琳、高群赔偿其非法占有期间的房屋租赁费5万元；四、本案的诉讼费用由两被告共同承担。事实和理由：2014年10月14日，韩琳提供案涉房产，为贾成来贷款240万元提供抵押担保，同时签署该房屋未出租声明书。2016年5月6日，蜀山区人民法院作出（2016）皖0104民初525号民事判决书，判决债权人杭州银行股份有限公司合肥分行（以下简称杭州银行合肥分行）对上述抵押房产的拍卖款优先受偿，韩林承担连带清偿责任。上述案件进入拍卖程序后，蜀山区人民法院于2016年8月30日委托安徽安和房地产土地评估有限公司，对上述抵押房产进行评估。同年9月5日，该评估公司作出《房地产估价报告》。该报告称，经现场勘查，双方当事人现场指认，该房屋豪华装修，目前该房屋产权人自用，并声明评估对象所处的房地产市场，或者评估对象本身，在本评估报告，报告评估结果的有效期内，发生了重大变化，该评估对象必须重新估价。2016年12月5日，蜀山区人民法院在合肥公共资源交易中心网站，发布案涉房屋第一次拍卖信息称，拍卖标的设有抵押（注：没有注明有租赁合同），成交后清场事宜，法院将按法律规定办理。同年12月20日，第一次拍卖活动流拍。2017年2月10日，蜀山区人民法院在合肥公共资源交易中心网站，发布第二次拍卖信息，与第一次内容一致。同年2月27日，即在第二次拍卖公告规定的拍卖日的前一天拍卖公司在公共资源交易中心网站发布公告称：该项目委托方蜀山区人民法院书面来函，案涉房产中止拍卖。同年3月14日，蜀山区人民法院在合肥公共资源交易中心网站，重新发布案涉房屋第二次拍卖信息，改称为：拍卖标的设有抵押，且案外人向法院提供租赁合同一份（租期起止日为2014年8月30日至2027年8月30日）。同年3月29日，原告竞拍成功，签订成交确认书。同年4月17日，蜀山区人民法院出具该房产的执行裁定书，将案涉房屋过户给刘轩宇。2017年7月4日、5日、7日，韩琳、高群指使他人，以案涉房屋承租人身份，多次带人到刘轩宇丈夫单位闹事，恶意阻止刘轩宇入住案涉房屋。同年7月9日，韩琳强行入住案涉房屋至今。2007年11月6日，刘轩宇委托律师到蜀山区人民法院调阅（2016）皖0104执2185号卷宗材料得知，韩琳、高群的《房屋租赁合同》只是复印件。综上所述，刘轩宇认为第一，韩琳于2014年10月14日，在提供贷款担保书时，曾书面承诺案涉房屋没有租赁是自用。2016年9月5日，在房屋评估公司进入案涉房屋现场勘验时，仍然指认房屋是自用。直到2017年2月27日，韩琳、高群才向蜀山区人民法院提供《房屋租赁合同》，这充分说明，韩琳、高群恶意串通，故意编制虚假租赁合同，企图借此阻止人民法院的执行活动，妨害刘轩宇依法行使物权。第二，韩琳已于2014年10月14日，在提供担保贷款时的书面承诺签名，与其在所谓的2014年8月30日《房屋租赁合同》中的签名，明显不是同一人所签，这仍然说明，韩琳、高群签署的该《房屋租赁合同》是双方恶意串通，故意编制的虚假合同。第三，依据两被告提供的《房屋租赁合同》，没有具体的租赁费用，更没有租赁费用如何支付，没有租赁用途，承租人高群没有实际使用租赁房屋，而且该《房屋租赁合同》在卷宗中只是复印件。这些情况充分说明，两被告的行为不仅明显违反生活常识及逻辑规律，缺乏合同的主要条款内容，缺乏合同基本权利义务的对等性，而且房屋租赁合同只有复印件，因此该房屋租赁合同明显不能成立。据此依据《中华人民共和国物权法》第一百五十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项的规定，应依法确认韩琳、高群签订的《房屋租赁合同》无效。被告韩琳、高群辩称：1、刘轩宇以评估报告证明《房屋租赁合同》无效，没有法律依据。《评估报告》作为对评估对象的价值结论，依法所起的作用只能证明评估对象的大概价值，不能用来证明评估报告以外的法律关系是否成立或合法的法律证据。《评估报告》作为一份专业的价值报告，即便是证明物品的价值多寡，也必须以整体的报告作为标准依据，不能仅仅采撷部分内容作为证明依据。评估报告第三页估价师声明第九条也有说明“本报告必须完整使用”。刘轩宇在起诉状中引用报告部分如“当事人现场指认房屋产权人自用”等只字片语，以来证明韩琳当时已经合法成立的《房屋租赁合同》无效，显然不具有证明效力。2、刘轩宇以法院拍卖公告未明确租赁关系，同样无法达到证明目的。法院的第一次公告没注明有租赁关系，并非当然推定没有租赁关系，更不能以此否定韩琳已存在的租赁事实。因为该份公告中在竞买人注意事项一栏中，明确注明了“竞买人须自行了解标的现状及相关政策”。法院出具的一切文件不但有法律效力，且严谨审慎。刘轩宇对法院的公告未明确的事情妄加推论，不但没有法律依据，也不符合逻辑。3、刘轩宇竞买该房屋前，已经明确知道房屋租赁关系存在的事实。这个事实通过刘轩宇的陈述也足以证实，法院出于严谨审慎保护案外人合法权益以及竞拍人的知情权，在查明到案涉房屋存在租赁关系的情况下，在竞拍前，已经依法采取了暂停中止拍卖。且通过第二次公告公示明确了房屋租赁关系的合同成立时间以及终止时间。刘轩宇明确竞买对象房屋有租赁事实的情况下，参加竞买，最终竞拍成功。刘轩宇的竞买价格远远低于评估报告价值的总额的40余万。因此，刘轩宇身份依法不符合受损害的第三人，因为是明确知道竞买房屋存在租赁事实，更明确知道租赁合同时间起止的情况下竞买的。另外，针对诉状中的几小点疑问予以解答。韩琳在银行贷款时书面签名的承诺问题。韩琳当时担保银行贷款时，已经向银行工作人员说明房屋出租给他人在住。但是银行的工作人员说租给他人也不影响抵押，但为了履行贷款抵押手续，得写份说明没有租赁，并让韩琳放心，不会影响承租人居住房屋。关于贷款合同和租赁合同韩琳签名问题，租赁合同当时是由韩琳的爱人代韩琳签的名字，韩琳是知道也是确认的。租金补充协议是韩琳签的名字，因为当时韩琳看到爱人签的租赁合同后，没有租金内容，又单独和高群补充了租金协议。关于租赁合同没有约定租赁费用等条款完备性问题，韩琳非专业法律人士，当时合同也是从网上打印的。双方当时签过租赁合同后，就租赁费问题专门和高群约定了补充协议。刘轩宇没有在蜀山区人民法院复印到《房屋租赁合同》的原件问题，法院的复印件是法官经过和原件核对的，说法院收取复印件，原件当事人保留。另外，韩琳想说明的一点是，刘轩宇的丈夫张路遥系本案的申请执行人杭州银行合肥分行的工作人员，在诉讼前，刘轩宇及丈夫在没有通过合法方式占有房屋的情况下，带领他人通过撬锁侵入承租人房屋，导致房屋实际承租人何金萍大量贵重金银饰品和现金丢失。目前何金萍已经向公安报案，且正在协调要求刘轩宇赔偿。最后，韩琳没有非法占有刘轩宇的房屋。《房屋租赁合同》签订成立在贷款担保抵押前，更远远成立于刘轩宇竞买以及过户房屋前。合同订立后，韩琳即将房屋交于高群。最重要的一点，刘轩宇目前虽是产权人，但并没有通过合法方式来与实际承租人何金萍进行合法方式的房屋交接占有，何金萍直到本案诉讼时候，都是在合法占有和使用房屋。因此，刘轩宇要求韩琳以及高群赔偿非法占有房屋租赁费没有任何法律依据和事实依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实：因（2016）皖0104民初525号民事判决书确定的债权，杭州银行合肥分行作为申请执行人申请强制执行，合肥市蜀山区人民法院执行局拍卖韩琳名下所有的位于合肥高新技术产业开发区枫林路1号南山郡B-02幢6层602室房产。安徽安和房地产土地评估有限公司接受委托对案涉房屋进行评估，评估价格为404.03万元。经过一次流拍后，二次拍卖公告拍卖底价为363.6270万元。蜀山区人民法院曾中止二次拍卖，后对拍卖公告进行修改并恢复拍卖程序。合肥市公共资源交易中心对案涉房屋的二次拍卖公告中竞买人须注意事项描述为：“竞买人须自行了解本次竞卖标的现状及相关政策，自行承担因政策变化带来的一切后果及责任，凡参与竞买均视同对拍卖标的完全了解，接受拍卖标的一切已知和未知瑕疵，同时，由竞买人自行承担移交、过户等相应风险，本中心对上述无义务承担任何担保责任”。安徽省人民法院涉诉资产交易网对拍卖标的现状描述为：“拍卖标的设有抵押且案外人向法院提供租赁合同一份（租期起止日为2014年8月30日至2027年8月30日）”。刘轩宇在拍卖交易前已经获知该《房屋租赁合同》存在的信息。2017年3月29日，刘轩宇以363.6270万元竞买成交。刘轩宇交纳相应价款后将案涉房屋过户至其名下。另查明，案涉的《房屋租赁合同》及《租金补充协议》描述内容为：“房主韩琳、承租方高群”、“租赁期156个月，2014年8月30日至2027年8月30日”、“租金前两年为每年3000元，每年一付，第三年起租金每年增长1000元”、“房屋押金1万元”等。本院认为：本案争议焦点为：一、韩琳、高群及承租人搬离房屋问题；二、《房屋租赁合同》的效力；三、韩琳、高群是否应当支付非法占有期间的房屋租赁费用。关于争议焦点一、根据《最高人民法院关于适用的解释》第五百二十一条，在执行终结六个月内，被执行人或者其他人对已执行的标的有妨害行为的，人民法院可以依申请排除妨害，并可以依照民事诉讼法第一百一十一条规定进行处罚。因妨害行为给执行债权人或者其他人造成损失的，受害人可以另行起诉。刘轩宇在2017年3月29日完成竞拍，在其后就案涉房屋完成过户，其陈述2017年7月9日韩琳强行入住案涉房屋，该时间尚在执行终结六个月内，刘轩宇应依法申请原执行法院认定并决定是否排除妨害，其另行起诉至本院要求韩琳、高群搬出房屋，无法律依据，本院不予支持。关于争议焦点二，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，有下列情形之一的，合同无效：……(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;……但在本案中，案外人先向蜀山区人民法院执行局提出异议并递交《房屋租赁合同》，刘轩宇在获知案涉房产已经有案外人提出存在租赁情况信息后，完成竞买。故在《房屋租赁合同》出现时，刘轩宇尚未进行房产交易，其交易意志自由，交易前即《房屋租赁合同》递交时，刘轩宇与案涉房产、韩琳、高群均无任何利害关系，可谓素不相识。韩琳、高群是否存在恶意串通，是否伪造《房屋租赁合同》均不会影响刘轩宇的利益。作为一个无利害相关的第三人，刘轩宇诉请要求确认《房屋租赁合同》无效，无法律依据。且房屋的现状及现状描述直接影响竞拍人数量、竞拍成交价格，刘轩宇在竞拍信息中已经明确写明存在长期租赁的《房屋租赁合同》的情况下，拍下案涉房屋，无法排除租赁描述对房屋拍卖成交价格的影响。同时，拍卖公告中存在对竞买人自行了解竞卖标的现状及相关政策的要求，并认为参与竞买均视同对拍卖标的完全了解并接受拍卖标的一切已知和未知瑕疵的推定，刘轩宇未向韩琳或高群中任何一人核实《房屋租赁合同》的情况，其未尽了解义务。故刘轩宇作为利益受损第三人诉请两被告间签订的《房屋租赁合同》无效，本院不予支持。关于争议焦点三，因刘轩宇缺乏足够证据证明非法占有事实，故对此项诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第五百二十一条之规定，判决如下:驳回原告刘轩宇的诉讼请求。案件受理费1050元，由原告刘轩宇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长  孙宗欣人民陪审员  张俊才人民陪审员  崇 椿二〇一八年四月十八日书 记 员  孙蕴韵附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第五百二十一条在执行终结六个月内，被执行人或者其他人对已执行的标的有妨害行为的，人民法院可以依申请排除妨害，并可以依照民事诉讼法第一百一十一条规定进行处罚。因妨害行为给执行债权人或者其他人造成损失的，受害人可以另行起诉。