北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京03民再49号上诉人（原审原告）：何巧玲，女，1964年3月19日出生，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：王静，北京市万腾律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京美晟房地产开发有限责任公司，住所地北京市大兴区旧宫镇旧桥路25号院10-1105。法定代表人：张树申。被上诉人（再审第三人）：赵骏，男，1978年10月19日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：许强强，北京市尚公律师事务所律师。上诉人何巧玲因与被上诉人北京美晟房地产开发有限责任公司（以下简称美晟房地产公司）、被上诉人赵骏房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民再31号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭开庭审理了本案。上诉人何巧玲之委托诉讼代理人王静，被上诉人赵骏及其委托诉讼代理人许强强到庭参加了诉讼。被上诉人美晟房地产公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。何巧玲上诉请求：1.撤销（2017）京0105民再31号民事判决书；2.改判维持（2008）朝民初字第14405号民事调解书，并驳回赵骏的再审请求；3.本案全部诉讼费由二被上诉人承担。事实与理由：（2017）京0105民再31号民事判决认定事实错误。赵骏与美晟房地产公司之间的确认书经鉴定系伪造，没有法律效力，二者之间就北京市朝阳区某号院某号楼某号房屋（以下简称诉争房屋）不存在合法有效的买卖合同关系，也不存在事实买卖合同关系。赵骏所称其购买房屋过程有诸多不合理之处。在赵骏所称的购房时间，美晟房地产公司及北京美晟物业管理有限公司朝阳分公司（以下简称美晟物业公司）已因生效判决被法院强制搬离涉案小区，售楼处亦相应拆除，其不可能在售楼处签订合同、付款。赵骏提交的证据显示其先付款，后与美晟物业公司签订《临时协议》，再与美晟房地产公司签订确认书的交易过程不合常理，尤其是在其明知美晟房地产公司不给涉案小区业主办理过户的情况下进行了上述交易更不合常理。赵骏称全部购房款均系现金交付不合常理，也不符合交易习惯，其明知购买一手房开发商要开具发票，而其只提供了没有证明效力的收据。美晟房地产公司也未向赵骏交付房屋。留存合同原件是基本常识，其所称在取得房屋所有权证后其自己留存的与美晟房地产公司签订的一式六份的《房屋买卖合同》原件被售楼处员工收回备案根本不可能。房产证是在赵骏付清全款，支付契税、产权代办费之前办理的，不符合交易习惯及常理，该房产证并非美晟房地产公司所办。美晟房地产公司在此前除本案原审的所有诉讼中均陈述不知何人居住诉争房屋，说明美晟房地产公司未将诉争房屋出售给赵骏、未收到赵骏任何款项、未向赵骏交付房屋。（2017）京0105民再31号民事判决未确认美晟房地产公司于2005年2月23日向何巧玲交付房屋属于认定事实不清。美晟房地产公司在此前除本案原审的所有诉讼中均要求将案件转为刑事案件，何巧玲亦认为是赵骏与佟某某恶意串通伪造合同、票据等以达到非法占有何巧玲房屋的目的，（2017）京0105民再31号民事判决未进行调查核实，即认定原一审调解书内容损害了赵骏的合法权益，属认定事实错误。在事实认定错误的情况下，法律适用亦明显错误。被上诉人赵骏辩称，不同意何巧玲的上诉请求。何巧玲所持上诉事实和理由，多为推断、假设等词汇，没有证据支持，仅靠猜测不能认定为事实，其所说大部分不合理现象已经在一审及此前的诸多诉讼中查明，相关庭审及生效判决均能够给出合理解释。即使何巧玲所谓的假设前提成立，不能推断出应履行其与开发商签订的合同，而不履行赵骏与开发商签订的合同，其没有提出一条应当履行其购房合同的理由，其在2004年签订房屋买卖合同之后，并未接收房屋，至今也从未入住过诉争房屋，何巧玲从未提出异议。何巧玲在此前的诉讼中明确说明是支付了房价款，但在本案一审过程中，从（2008）朝民初字第14405号案件庭审笔录发现，其并未向美晟房地产公司支付任何房款，而且根据开发商所说用工程款折抵房价款，而其无法解释为什么开发商折抵工程款却由其享有房屋产权，赵骏怀疑其购房交易的真实性。而赵骏依法与开发商签订了房屋买卖合同，支付了全部购房款，取得了合法有效的房屋产权证。虽然产权证经诉讼被撤销，但赵骏是受害者。赵骏2006年9月即入住诉争房屋并居住至今，何巧玲从未提出异议，美晟房地产公司也从未提出异议。原审原告何巧玲向一审法院再审请求：我与美晟房地产公司所签关于涉案房屋的商品房买卖合同合法有效，我已经支付了全部购房款，并通过其他诉讼取得了房屋的所有权证，美晟房地产公司应当履行交付房屋的义务。原审调解书不违反法律规定，不应被撤销，要求美晟房地产公司交付房屋并支付迟延交房违约金112129.06元。原审被告美晟房地产公司在再审中未答辩。再审第三人赵骏向一审法院再审请求：原审调解是虚假诉讼，何巧玲并未实际支付购房款，也长期未入住诉争房屋，其所称与美晟房地产公司的买卖合同关系有诸多不合理之处，买卖合同应属无效。且原审调解书作出时，房屋的产权已经在我名下，调解书的内容不合法，应予撤销。我与美晟房地产公司就买卖诉争房屋存在真实的买卖合同关系，我实际支付了全部购房款且早已入住房屋并居住至今。我与美晟房地产公司的买卖合同有效、美晟房地产公司继续履行买卖合同，现提出诉讼请求，要求美晟房地产公司与何巧玲协助将诉争房屋所有权过户至我名下。一审法院再审认定：何巧玲与美晟房地产公司于2004年12月22日签订《商品房买卖合同》，约定何巧玲购买美晟房地产公司开发的诉争房屋，房屋建筑面积139.95平方米，套内建筑面积113.08平方米，按套内建筑面积计算，房屋单价为每平方4187.46元，总价为473518元。美晟房地产公司应于2005年1月31日前将符合约定的商品房交付何巧玲使用，该公司应于房屋交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同还对逾期交房、逾期取得所有权证等违约行为约定了违约责任的承担方式。本案再审中，何巧玲称签订合同之前没有看过房，只知道诉争房屋是样板间，那时候没有人住，到2008年的时候发现有人居住，才提起原审诉讼。经调取本案原审卷宗，发现庭审笔录中记载，何巧玲表示：“我方曾前往合同约定房屋看过房，该房屋有其他人在使用。我方就此一直和被告在交涉。”美晟房地产公司则表示：“合同房屋现状我方不清楚。”审理中，何巧玲称已经向美晟房地产公司交付了全部购房款，并提交了以下证据：一、美晟房地产公司开具的购房款发票，开票日期为2005年1月27日，金额为473518元；二、美晟房地产公司开具的装修费收据，日期为2005年5月，金额为10万元；三、美晟房地产公司开具的印花税收据，日期为2005年5月11日，金额为237元。何巧玲称购房款系以美晟房地产公司欠付何巧玲所在的北京某某园林股份有限公司的工程款冲抵。美晟房地产公司在原审中认可何巧玲的上述陈述并提交了以下证据：一、购房内部确认单，载明购房人为何巧玲，单位名称为“某某园林”，单价为5792元，总价为654959元。其中“转账款情况说明”一栏载明：“客服部房价95折抵工程款（622211+100000=722211.00）。某某园林李午生”。“预算部”一栏载明：“某某余款340万元，某某余款53万元，共计393万元中扣除房款722211.05元。同意用工程款冲抵房款：722211.05元。李某，2005.元.7”。“客服部”一栏载明：“房号：A1-2-1-504，单价：5792.-，总价：654959.-（样板间）打折后622211元，附加拾万元装修费（622211+100000），合计柒拾贰万贰仟贰佰壹拾壹元正。赵某22/12，黄某05.1”。二、北京某某园林股份有限公司于2005年1月21日出具的《证明》，载明：“我公司和北京美晟房地产开发有限责任公司（北京美晟建筑工程有限责任公司），于2004年7月9日签订关于某某新世界项目的园林景观工程合同，合同总金额为850万元，结算尚未完成，已付510万元，尚欠340万元，应保留68万元质量保证金，本次可冲抵工程款272万元，使用质保金297372元（详质量保证承诺），总计冲抵工程款3017372元。我公司与贵公司签订的某某动力街区A2区庭院工程合同总金额为100万元，结算价格为107.4868万元，某某动力街区A3区庭院工程合同总金额为178万元，结算价款为193.4494万元，某某动力街区A2、A3区庭院工程结算合价300.9362万元，我公司让利29362元，结算总价为298万元，已付245万元，尚欠53万元，保修已到期，无质量保证金，本次冲抵工程款53万元；我公司本次冲抵工程款总额为3547372元（大写：叁佰伍拾肆万柒仟叁佰柒拾贰元整），本公司同意将以上所有欠款项冲抵北京美晟房地产开发有限公司开发建设的某某动力街区项目的购房款，房屋具体情况及产权人确定如下，共五套：王某、江某、秦某、万某、何巧玲。购房合同签订后原工程合同涉及的相关债权债务全部结清（保留质量保证金的除外），但合同中规定的应由本公司履行义务我公司会继续履行，对以上方案本公司表示同意，特此证明！”三、北京某某园林股份有限公司于2005年1月21日出具的《质量保证承诺》，提及该公司与美晟房地产公司签订的景观工程合同中有保证金68万元，此笔保证金款项的一部分即297372元已冲抵购房款。2006年8月20日，赵骏与美晟物业公司签订《临时协议》一份，约定美晟物业公司将诉争房屋出售给赵骏，单价每平方米6800元、契税7103元、公共维修基金9470元、印花税237元，总价为951660元。赵骏称其签约时是在美晟房地产公司的售楼处，由于要交首付款，只能在美晟物业公司交钱，故与该公司签订了《临时协议》，之后又与美晟房地产公司签订了《确认书》和正式的《商品房买卖合同》。2006年9月3日，美晟房地产公司与赵骏签订《确认书》一份，内容如下：购房人赵骏，房号××，合同号××，建筑面积139.95平方米，套内113.08平方米，签约单价4187元，签约总价473466元，实际单价6800元，实际总价951660元。赵骏承诺所购房款按实际总价计算于2006年9月20日前全部交齐，如延期30日内，则按日支付总房款2‰的违约滞纳金，超过30日，则美晟房地产公司有权解除合同，并扣总房款5%违约金，房款交齐后，美晟房地产公司承诺90日内办理完毕房屋产权手续。在另案中经法院委托鉴定，确认上述《确认书》上“北京美晟房地产开发有限责任公司”的印章印文与美晟房地产公司印章印文不是同一枚印章盖印。何巧玲及赵骏对鉴定结论不持异议。赵骏称此后又与美晟房地产公司签有一式六份的《商品房买卖合同》，其曾保存一份合同原件，但售楼处工作人员说要收回备案，赵骏就将其手中的《商品房买卖合同》交给美晟房地产公司，其现在无法提供该合同。赵骏对其陈述未提交证据，何巧玲亦对此不予认可。对于赵骏支付购房款的情况，赵骏提交了以下证据：一、2006年8月19日，美晟房地产公司出具的首付款10万元的专用收据；二、2006年9月4日，美晟房地产公司出具的购房款24万元的专用收据；三、2006年11月8日，北京市朝阳区地税局某某税务所出具的契税完税凭证，载明赵骏购买诉争房屋的契税为9494.91元；四、2006年11月15日，美晟房地产公司出具的房款26万元的专用收据；五、2006年12月16日，美晟房地产公司出具的契税、公共维修基金、产权代办费、房屋测绘费合计16926元、房款351660元及印花税237元的专用收据。另外，为证明其购房款来源，赵骏还提交了以下证据：一、赵骏名下银行账户2006年交易明细，显示2006年11月15日支取26万元（与美晟房地产公司出具的购房款收据时间一致）；二、赵骏岳母郭某某出售房屋的契税及银行卡交易明细，售房款为25万元，银行交易明细显示2006年12月15日支取25万元，赵骏称该款用于向美晟房地产公司支付尾款；三、赵骏之父赵某某2006年8月19日与中介公司签订的《售房委托合同》及房管局备案材料，证明其父亲出售房屋取得35万元，用于购买诉争房屋。何巧玲对上述证据的真实性及关联性均不认可。对于房屋交付情况，何巧玲称美晟房地产公司于2005年5月23日将入住确认单和诉争房屋的钥匙交付何巧玲，因何巧玲房屋比较多，没有入住，而是于当日又将诉争房屋的钥匙交给美晟物业公司，让物业公司代为管理。何巧玲提交了“某某动力街区项目入住确认单”复印件。赵骏对该确认单的真实性不予认可。赵骏称其于2006年9月3日即入住诉争房屋并居住至今。目前，诉争房屋由赵骏居住使用。另查，诉争房屋的所有权人于2006年10月27日登记在何巧玲名下，于2006年11月8日变更为赵骏。北京市朝阳区房屋管理局依据“何巧玲”与“赵骏”于2006年11月6日签订的房屋买卖合同办理了权属变更登记手续。何巧玲与赵骏均否认曾经签署过上述房屋买卖合同。何巧玲于2010年1月将赵骏诉至法院，要求确认上述房屋买卖合同无效。法院追加美晟房地产公司作为第三人参加诉讼。经审理，该案件终审判决：以何巧玲及赵骏名义签订的在北京市朝阳区房屋管理局登记备案的关于诉争房屋的房屋买卖合同无效。另外，何巧玲于2011年6月1日对北京市住房和城乡建设委员会为赵骏颁发诉争房屋上赵骏的权属登记行为提起行政诉讼。经审理，该案件终审判决：撤销北京市住房和城乡建设委员会于2006年11月8日作出的所有权人为赵骏的房屋所有权证。2017年7月13日，诉争房屋所有权人变更登记为何巧玲。再审审理中，赵骏提出财产保全申请，申请对诉争房屋进行查封。法院于2017年11月8日作出民事裁定书，裁定查封诉争房屋。一审法院再审认为，本案首要争议在于何巧玲、赵骏分别就诉争房屋所签买卖合同的效力如何认定。首先，何巧玲与美晟房地产公司所签《商品房买卖合同》的效力。上述合同的签订系双方真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，合同已经部分履行，难言有恶意串通损害国家、集体、第三人合法权益的行为，故该合同合法有效。房屋价款虽较低，但通过美晟房地产公司提交的证据，基本可以证实因系样板间而给予折扣的情形。购房款虽非直接转账，但亦有证据证明系案外公司指定折抵欠付工程款的情形。故上述买卖合同真实有效。其次，赵骏与美晟房地产公司买卖合同的效力。赵骏虽系与美晟物业公司签订《临时协议》，但美晟房地产公司向赵骏出具了首付款10万元的专用收据，应认定美晟房地产公司对签订《临时协议》一事知情。美晟房地产公司随后与赵骏所签《确认书》上的公章虽与其备案公章不一致，但该公司此后向赵骏出具了契税、公共维修基金、产权代办费、房屋测绘费、购房款、印花税等各款项的收据，收据上的公章真实无误，故可以认定该公司接受了赵骏履行房屋买卖合同的行为。再结合赵骏提交的其购房款来源的各项证据，可以确认赵骏已经向美晟房地产公司交纳了全部购房款，赵骏也已入住诉争房屋。此外，在赵骏与美晟房地产公司的交易中亦没有证据证明存在恶意串通的情形。上述情况说明，赵骏与美晟房地产公司成立了事实上的房屋买卖合同关系且合法有效。综上，美晟房地产公司与何巧玲和赵骏就诉争房屋均存在合法有效的买卖合同关系。在此情况下，作为买受人的何巧玲和赵骏，均有权要求美晟房地产公司履行合同。但由于上述两个买卖合同标的物同一，故需判断哪一合同应当优先履行。从何巧玲与赵骏分别所签买卖合同的完成程度来看，何巧玲一直未入住诉争房屋，其所称美晟房地产公司已经交房、其自愿将钥匙交出等，没有充分证据证明。而赵骏已入住房屋多年。故在房屋交付的环节上，何巧玲所签买卖合同的履行程度显然不及赵骏所签的买卖合同。在产权登记方面，何巧玲和赵骏均曾被登记为诉争房屋的产权人，但从产权登记材料可知，二人分别取得登记的事实并非美晟房地产公司向二人履行买卖合同的法律后果，而是基于已被生效判决认定为无效合同的何巧玲与赵骏的买卖合同。故何巧玲与赵骏分别所签买卖合同，均没有履行所有权转移这一合同义务。综合上述情况，赵骏所签买卖合同在取得履行利益上具有优势，美晟房地产公司应当继续履行该合同，将所有权办理至赵骏名下。现诉争房屋产权人登记为何巧玲，其亦应当协助赵骏办理产权过户手续。原审调解书内容损害了赵骏的合法权益，应予纠正。赵骏在再审中的请求合法有据，应予支持。何巧玲的诉讼请求难以对抗赵骏的履行利益，不应支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款之规定，判决：一、撤销（2008）朝民初字第14405号民事调解书；二、确认再审第三人赵骏与原审被告北京美晟房地产开发有限责任公司就买卖北京市朝阳区某号院某号楼某号房屋成立的买卖合同合法有效；三、原审原告何巧玲、原审被告北京美晟房地产开发有限责任公司于判决生效后七日内协助再审第三人赵骏将北京市朝阳区某号院某号楼某号房屋的所有权转移登记至再审第三人赵骏名下。四、驳回原审原告何巧玲的诉讼请求。本院二审另查明：何巧玲对原判认定的赵骏之父赵某于2006年8月19日与中介公司签订的《售房委托合同》及房管局备案材料，证明其父亲出售房屋取得35万元提出异议，称应为31.5万元，并提供了李某与赵某于2006年9月22日签订的《房屋买卖合同》复印件以及当日由李某填写、赵某签字的《房屋所有权转移登记申请书》复印件，均记载成交总价为31.5万元。何巧玲提供了《某某动力街区项目入住确认单》原件，赵骏对该确认单不认可，称该确认单不能体现为美晟房地产公司提供，无开发商印章，甚至没有公司名称，确认单仅有起始日期，没有结束日期，对所有销售款项是否全部到账一栏写明“是”，而实际上何巧玲就诉争房屋并未实际支付款项，明显与事实不符。此外，确认单仅有两个部门签字，签字真实性以及签字人员的身份我们也无法核实，其他3、4、5、6项均无人签字，不认可该确认单的真实性、合法性及与案的关联性。本院认为，赵骏虽与美晟物业公司签订《临时协议》，但美晟房地产公司向赵骏出具了首付款10万元的专用收据，与赵骏签订《确认书》，向赵骏出具契税、公共维修基金、产权代办费、房屋测绘费、购房款、印花税等各款项的收据，收据上的公章真实无误，表明其对《临时协议》知情且无异议，行为上不仅接受了赵骏履行合同的行为，亦履行了作为合同卖方的义务。尽管《确认书》上的公章与美晟房地产公司备案印章不同，何巧玲另提出赵骏购房过程中存在诸多不合常理之处，但无法否定赵骏与美晟房地产公司之间存在的房屋买卖合同关系，且美晟房地产公司已将诉争房屋所有权转移登记至赵骏名下。诚然，何巧玲与美晟房地产公司所签合同是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，双方本应依约履行各自的合同义务。从两份合同的履行情况看，赵骏提供了收据等以证明付款情况，虽非何巧玲认为的买卖一手房时开发商应开具的发票，但从美晟房地产公司为赵骏办理了房屋所有权登记的履行结果看，应理解为美晟房地产公司确认了赵骏已履行付款义务。房屋所有权先行登记至何巧玲名下，再转移登记至赵骏名下，二次转移登记所依据的“赵骏”与“何巧玲”的买卖合同并非二人所签，现无证据证明赵骏在合同签订、履行过程中对何巧玲的购房行为知情，更无证据证明其对房屋转移登记的操作过程知情甚至于存在恶意串通，其履行合同义务后，入住房屋并取得房屋所有权具有正当性。反观何巧玲购房合同的履行情况，其所提供的《某某动力街区项目入住确认单》原件在内容上表明入住程序并未完结，实难认定其已完成了收房并实际占有该房屋，并积极办理所有权登记。在原审案件调解时，何巧玲已知有人入住诉争房屋，稍加谨慎，即能获知房屋已卖予他人且房屋所有权已转移至他人名下，美晟房地产公司对此亦应知晓，而在此情形下，双方以调解方式结案，意于继续履行双方之间的买卖合同，该调解内容损害了赵骏购买诉争房屋的履行利益。据此，一审法院再审支持赵骏诉求的处理正确，本院予以维持。需要指出的是，何巧玲在再审中提出要求美晟房地产公司交付房屋并支付迟延交房违约金112129.06元的诉求基础是撤销调解书后双方继续履行买卖合同，现该请求基础已确定不存在，其关于要求美晟房地产公司承担违约责任的主张，可根据情况另诉解决。美晟房地产公司经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席判决。综上，一审法院再审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。保全费五千元，由何巧玲负担（赵骏已预交，何巧玲于判决生效后七日内给付赵骏）。公告费六百元，由何巧玲负担（赵骏已预交，何巧玲于判决生效后七日内给付赵骏）。一审案件受理费五十元，由何巧玲负担（已交纳）。第三人诉讼请求受理费一千二百七十一元，由何巧玲负担（赵骏已预交，何巧玲于判决生效后七日内给付赵骏）。二审案件受理费一千三百二十一元，由何巧玲负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  王成审判员  张明审判员  赵晖二〇一八年四月二十六日书记员  刘佳