浙江省湖州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙05民终1106号 上诉人（原审原告）：万向阳，男，1970年4月16日出生，汉族，住浙江省安吉县。 委托诉讼代理人：朱四明，浙江银湖律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘健慧，浙江银湖律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：安吉博大置业有限公司，住所地浙江省安吉县递铺镇天荒坪路。 法定代表人：林啸，该公司总经理。 委托诉讼代理人：颜强，上海市锦天城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王斑，上海市锦天城律师事务所律师。 上诉人万向阳因与被上诉人安吉博大置业有限公司（以下简称博大公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省安吉县人民法院（2017）浙0523民初7460号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月11日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人万向阳的委托诉讼代理人朱四明、被上诉人博大公司的法定代表人林啸和委托诉讼代理人王斑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 万向阳上诉请求：一、撤销一审判决；二、查清事实，依法改判或发回重审；三、博大公司负担一审和二审诉讼费用。事实与理由：1.一审判决认定“本案租赁合同期满时，博大公司已履行返还义务”，与事实明显不符。博大公司从未通知万向阳要返还商铺，也一直不肯配合正式移交商铺，不肯到现场查看商铺具体情况，不肯交出大门钥匙。为了避免进一步损失，业主委员会无奈强行撬开门锁进入商场。在业主委员会的不断交涉和要求下，博大公司直到2018年4月才勉强办理交接，当时在场参与移交的还有街道办事处和住建局的工作人员。2.一审判决认定万向阳“为自身利益不正当阻止商铺返还成就”与案情事实相悖。事实正好与此相反，万向阳所在的1-3层业主委员会多次向博大公司、相关职能部门反映情况，要求返还商铺、解决问题。其中1-3层全体业主代表于2016年10月26日召开会议并形成决议，要求博大公司做好交接前的相关工作。1-3层业主多次反映情况直至上访，昌硕街道于2016年11月23日和12月3日先后召集业主代表与博大公司协商返还商铺事宜，但终因双方分歧严重而未达成一致。2017年6月27日，业主委员会再次通知博大公司，要求其做好1-3层遗留杂物及场地清理，并要求对各商铺产权进行标注，做好四至界址和商铺编号，但仍然未获响应。2017年6月27日业主委员会的通知只是再次强调，一审判决却据此认定出租方要求拆除新增附合装饰装修的时间已明显超出合理期限，其实该要求已包含在2016年10月26日业主代表会议决议“在交接前对各位业主商铺位置进行区域分隔”的要求中。3.一审认定博大公司“作为承租人，根据1-3层作商场整体利用的性质和使用后的状况，其己尽到合理通知和协助义务”错误。房屋返还的通知应通知到每个业主，协助义务包括钥匙的交接、商铺位置的指定和拆除影响商铺使用的障碍。本案所涉商铺均是由万向阳等各业主独立享有产权，博大公司也是和各独立商铺的业主分别独立签订租赁合同，在租期届满之时，博大公司应分别向各出租人移交返还原状商铺，并确保不得影响各独立商铺价值的实现。现博大公司在租赁期满后只是简单地向业主委员会发出告知函，告知业主委员会其将“按期撤出”，而对如何履行其撤出时的义务只字未提，也未对业主委员会作其他任何交代。退一步说，即使博大公司告知业主委员会，要求其代表业主接收移交商铺，业主委员会也无权接收。 博大公司二审辩称，一、博大公司已尽到返还房屋的义务。1.博大公司已按合同约定，将租赁房屋返还给万向阳，在租期届满后从未再占用房屋，万向阳在租期届满后可自由占有使用租赁房屋。2.租期届满前，万向阳已明知博大公司不再续租，且在博大公司已按约撤出的情况下，仍然通过业主委员会向博大公司提出交付条件，其中的无理要求属于不正当阻止返还房屋。3.博大公司在租期届满前，积极筹备组建业主委员会并告知案涉房屋到期后不再续租，向业主委员会发函告知将按期撤出案涉房屋，积极参与所租赁房屋的交接，并向业主委员会移交钥匙，但业主委员会主任拒收。4.万向阳等业主在租赁开始交房时就并非有独立的封闭空间，而是连成一体，每个小业主均无独立钥匙，博大公司返还房屋时不具有交付专属部门房屋钥匙的合同义务和操作可行性。5.万向阳称2018年4月才办理交接与事实不符，事实上自2016年9月业主委员会成立以来，博大公司就作为开发商一直要求移交文件，但被包括万向阳在内的人员阻扰，直至2018年4月才以开发商的身份与业主委员会进行资料的交接。二、关于房租是否已原状返还。1.租期届满前，博大公司已根据租赁合同进行了恢复原状，万向阳出租的房屋不存在任何装潢即设施没有清理的问题。退一步讲，即使没有恢复原状，装潢及设施的所有权在租期届满时归万向阳所有，也不存在清理的义务，此时所有权已转移，万向阳若主张拆除应自负费用。2.从现状看，万向阳出租的房产不存在任何装潢及设施没有清理的情况。 万向阳向一审法院起诉请求：1.博大公司返还商铺并支付占有使用费51367元（从2016年11月16日起按租金标准暂算至2017年11月30日）；2.博大公司支付拆除装修产生的恢复原状费用1129元；3.本案诉讼费由博大公司承担。 一审法院认定事实：2010年12月21日，万向阳和案外人李亚琴与博大公司签订商品房买卖合同一份，双方约定：1.博大公司将安吉第一国际城二层2196号建筑面积37.88平方米的商铺以670000元转让给万向阳作商业使用；2.博大公司交付使用商铺的装饰、设备标准应符合附件四（1.外墙：干挂花岗岩石墙面2.内墙：乳胶漆3.顶棚：轻钢龙骨石膏板4.地面：地砖5.门窗：铝合金框，无色低反射玻璃6.厨房：无7.卫生间：防滑地砖、陶瓷墙砖、轻钢龙骨石膏板8.阳台：无9.电梯：品牌电梯10.其他：采用品牌中央空调）的标准。同日，双方当事人还签订《商业用房租赁合同》一份，双方约定：1.万向阳将安吉第一国际城二层2196号商业用房出租给博大公司，租期从万向阳购房款全部到位起至2016年11月15日止；2.每年度租金53600元；3.合同期限届满，承租人应恢复租赁商铺原状交付出租方。若不能恢复原状，则附属装潢及设施所有权归属出租方；4.博大公司承诺：如不能足额支付租金，其愿以商厦4-5层物业所得租金和产权（变现价值）补足差额部分。 上述合同履行过程中，为确保1-3层租期届满后顺利交接，博大公司在2016年3月至5月期间多方呼吁成立业主委员会。同年9月29日，安吉第一国际城业主委员会成立。2016年10月26日，第一国际城1-3层全体业主代表对租期届满后交接事宜讨论后，通过业主委员会向博大公司提出以下要求：1.在交接前对各业主商铺用防火防潮材料进行区域分隔，并按户安装好电表、电路、卷闸门；2.交接前必须整改好大楼内外的一切设备、设施。博大公司必须对整栋大楼的外墙清理；完成对消防通道、设施、水电（电线、电缆老化问题、电器设备老化问题、水管漏水破损）、区域安全、通信设施、电梯设施等问题的整改。确保相关设施完好畅通，且每个部分都必须经过相关职能部门验收合格并经全体业主代表签字同意，不得影响第二期招租工作；3.如在租赁期满后未及时完成以上整改工作而影响招租未能出租，所影响时间段内租金按原房价租金标准（房价8%）付给全体业主，否则全体业主拒绝接受交接。2016年11月10日，博大公司发函业主委员会告知其不再续租，并提出向业主委员会移交1-3层的商场钥匙，但遭拒收。2016年11月23日和12月3日，昌硕街道两次召集1-3层业主代表与博大公司协商返还事宜，双方分歧严重未能达成一致。 2016年12月3日，万向阳、蔡红等12位1-3层业主代表与业主委员会向安吉县人民政府和博大公司等发出“第一国际城业主与博大置业交房条件书”，要求政府在10天内帮忙解决问题。当月23日和30日，县信访局、昌硕街道、住建局两次召集**业主代表和博大公司协商，但双方仍未能达成一致。2017年1月18日，昌硕街道人民调解委员会向万向阳、蔡红等第一国际城业主代表发出调解不成告知书。2017年6月27日，业主委员会应1-3层全体业主要求，发函通知博大公司做好1-3层遗留杂物及场地清理，并对各商铺产权进行标注，做好四至界址和编号。 另查明，安吉第一国际城共29层，全体业主约425人，其中1-3层业主约386人。安吉第一国际城业主委员会在2016年9月成立，由钱敏强担任主任，副主任由1-3层业主代表万向阳、蔡红、余敏华担任。2016年9月14日，1-3层业主代表万向阳、蔡红网上发布第一国际城1-3层整体或分割出租广告。2017年12月5日，万向阳、蔡红在第一国际城东北大门内侧张贴招租广告。本案租赁合同期满后，博大公司未再继续占用和使用1-3层商铺，现博大公司已支付租金至租赁合同届满。 一审法院认为，本案一审争议焦点是，博大公司是否已履行商铺返还义务，应否承担拆除形成附和的装饰装修费用。关于商铺是否已返还的问题。本案租赁合同未明确约定商铺返还具体方式。因此，双方当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同性质、目的和交易习惯履行通知、协助等义务，并按照有利于实现合同目的的方式进行履行。对照本案案情，万向阳作为安吉第一国际城1-3层业主之一，其在租期届满前明知博大公司不再续租，但其通过业主委员会向博大公司提出对其商铺以防火防潮材料进行区域分隔等要求，否则明确拒绝办理交接，而包含万向阳在内的1-3层商铺买受时的交付标准中并未包含上述内容，故万向阳行为属为自身利益不正当阻止商铺返还成就。博大公司在收到1-3层全体业主通过业主委员会发出的有关办理交接的会议纪要后，其在租期届满前再次反馈不再续租，并向业主委员会提出移交1-3层的商场钥匙。博大公司作为承租人根据1-3层作商场整体利用的性质和使用后的状况，其已尽到合理通知和协助义务。此外，包括万向阳在内的1-3层业主专属部位并未涉及钥匙，博大公司返还时亦不具有交付专属部位房屋钥匙的合同义务。另外，本案租赁合同期满后，博大公司也未继续占用和使用第一国际城1-3层商铺。综上，本案租赁合同期满时，博大公司已履行返还义务，故对万向阳诉请的第一项内容不予支持。 关于博大公司应否承担拆除1-3层形成附和的装饰装修所产生的费用问题。本案租赁合同第十三条在装潢设施归属中约定“合同期限届满，乙方应恢复租赁商铺原状交付甲方。若乙方不能恢复原状，则租赁的附属装潢及设施所有权归甲方”。上述合同条款作为博大公司与第一国际城1-3层业主签约时重复使用的格式条款，依照合同法有关格式条款的解释规则，出租方有权选择恢复原状，也可选择接受形成附和的装饰装修归其所有，但出租方选择恢复原状，则应在合同期满前及时通知对方拆除，否则将导致双方权利义务关系处于不稳定状态。现包括万向阳在内的1-3层业主直至租赁合同期满半年后才通知对方将商场遗留杂物及场地做好清理，该要求中对形成附和的装饰装修是否进行拆除并不明确具体。退一步而言，即便该要求中包含对形成附和的装饰装修进行拆除，出租方主张拆除的时间也已明显超出合理期限。博大公司作为安吉第一国际城1-3层的整体承租方，其在租赁合同期满前未及时明确是否接受形成附和的装饰装修的情况下，虽可免除其拆除的义务，但形成附和的装饰装修最终是否拆除由出租方选择。因此，在出租方决定拆除时，由此产生的拆除费用承租方仍应予以负担。现本案所涉装饰装修部分附和于1-3层的共有部位，部分附和于业主的专属部位，由此产生的拆除事宜关乎1-3层全体业主的共同利益。因此，在未获绝大多数业主确认的情况下，简单将拆除决定权和拆除费处置权交由个别业主来行使，显然不利于保护1-3层全体业主的整体利益。此外，万向阳未举证证实其专属部位中存在装饰装修，也未证实其所主张的拆除费用存在合理性，故对万向阳诉请的第二项亦不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第二百三十五条之规定，判决：驳回万向阳的诉讼请求。一审案件受理费555元（已减半），财产保全费465元，合计诉讼费1020元，由万向阳负担（已预缴）。 二审过程中，双方当事人均未向本院提交新的证据。 本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审法院查明的事实，本院予以确认。 本院认为，本案二审中的争议焦点为：一、博大公司对不再续租及返还房屋等事项是否已进行合理的告知；二、博大公司是否尽到对案涉房屋恢复原状的义务；三、博大公司是否尽到返还案涉房屋的义务。 对争议焦点一，本院认为，第一，双方《商业用房租赁合同》已约定，案涉房屋租期至2016年11月15日止；合同期限届满需要续展的，应由博大公司提前三个月提出，并签订新的租赁合同。因此，在博大公司未提出续展要求的情况下，合同到期后双方基于该合同的权利义务自行终止，并不必须再额外发出不再续租的通知。第二，2016年10月26日《安吉第一国际城业主代表第三次会议决议》的内容，正是针对博大公司在租期届满后不再续租的情况而作出的。万向阳在一审质证时认可该决议可以证明博大公司“告知了不再续租”，只是认为“不续租并不免除返还原物的义务”，由此，应当认定万向阳已知晓博大公司在租期届满后将不再续租并返还房屋，故本院认定博大公司已就上述事项向万向阳进行了合理的告知。 对争议焦点二，万向阳上诉称博大公司没有恢复原状，主要理由有：一是博大公司未按2016年10月26日《安吉第一国际城业主代表第三次会议决议》要求，对案涉房屋进行“界址划定”和“区域分隔”；二是博大公司未进行对原装潢及设施的拆除。 本院认为，第一，双方租赁合同约定，在租期届满后博大公司应“恢复租赁房产原状”交还给万向阳。“原状”应当指博大公司在作为承租人接收案涉房屋时，案涉房屋所具有的原始状态，而不能超出这个原始状态再附加额外的要求。案涉商铺实为产权式商铺，即将大商场分割成若干个小面积并具有独立产权证的商铺，其特点是各个商铺的经营通常需要整体商业环境的烘托，多为整体性出租。万向阳等1-3层业主在作为出租人向博大公司交付各自的商铺时，其商铺本身就处于没有“区域分隔”的通间状态，出租时也没有进行过万向阳所要求的“界址划定”。因此，当博大公司返还案涉房屋时，其作为承租人，在房屋租赁合同关系中，只有义务去返还从万向阳等业主处取得过的房屋本身，而无义务去对房屋进行在其租赁时就不曾有过的“区域分隔”或“界址划定”。 第二，双方租赁合同约定，若租期届满时博大公司不能恢复原状，则租赁的附属装潢及设施所有权归属乙方（万向阳）。万向阳上诉称该条款属格式条款，应解释为只有当“法律不能”或“事实不能”时博大公司才可以不拆除装潢或设施，否则就是违约。本院认为，该条款确属格式条款，但由于该附属装潢及设施的价值并不一定低于拆除费用，因此“租赁的附属装潢及设施所有权归属乙方”的约定并不一定导致出租方权利受损，故不能作万向阳所主张的理解，否则将直接排除类似案件中其他出租人主张获取装潢及设施的权利。一审法院认为该格式条款应解释为，赋予出租方选择权，出租方既可以选择主张获取装潢及设施，也可以选择要求拆除装潢及设施。本院认为，相较之下，一审法院对该格式条款的解释更为合理，故对一审法院所作的解释予以确认，对万向阳所作的解释不予支持。本院认为，在保障万向阳选择权的同时，也应保障博大公司相应的信赖利益，故万向阳在行使选择权时不能无故拖延，应在合理期限内将其意思表示明确地告知博大公司。但是，万向阳并未在合理期限内提出明确的拆除装潢及设施的要求，也未举证证明在其专属的2196号商铺内存在装潢和设施，或举证证明其对公共区域内存在的装潢及设施具有处分权，故不能认定博大公司未尽到恢复原状的义务。万向阳上诉称其在2018年10月26日《安吉第一国际城业主代表第三次会议决议》中已提出了“区域分隔”的要求，但由于装潢及设施并不必然妨碍对案涉房屋进行区域分隔，因此其提出的“区域分隔”不能视为包含了要求博大公司拆除装潢或设施的意思表示。 综上，本院认为，不能认定博大公司未尽到对案涉房屋恢复原状的义务。 对争议焦点三，万向阳上诉认为博大公司必须向包括其在内的每一个1-3层业主都交付“大门钥匙”，才算尽到了返还义务。本院认为，包括万向阳在内的300余名1-3层业主在出租房屋时并未向博大公司分别交付过共300余把大门钥匙。因此，当博大公司返还案涉房屋时，只有义务去返还从万向阳等业主处取得过的房屋本身，而无义务去向各业主逐一返还其不曾得到过的300余把大门钥匙。博大公司曾向第一国际城业主委员会主动提出过移交1-3层的大门钥匙的要求，只是被业主委员会主任拒收，表明博大公司并无拒交钥匙的主观故意。另据现场勘查，案涉房屋除通过万向阳所称的“大门”外，另有多处其他通道可以进出，因此万向阳有无“大门”钥匙，均不影响其出入案涉房屋。本院认为，房屋的返还，一般以出租人是否取回对房屋的支配权为判断依据。本案租期届满后，博大公司未再继续占有和使用1-3层商铺，并未妨碍万向阳取回对案涉房屋的支配权。万向阳系因认为博大公司未能满足其提出的“区域分隔”等要求而自己拒绝收回房屋，但其提出的“区域分隔”等要求已超出了博大公司在房屋租赁合同关系中应尽的义务范围（具体理由前文已述），故一审认定万向阳的行为属“不正当阻止商铺返还成就”、认定博大公司在租期届满时“已履行返还义务”并无不当。 综上，万向阳的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1110元，由上诉人万向阳负担。 本判决为终审判决。 审判长 梁 帅 审判员 徐 晶 审判员 周辰晨 二〇一八年十二月七日 书记员 钱应祯 -12- -1-