呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2018）内0105民初1260号原告：朱立艳，住内蒙古自治区乌兰察布市。委托诉讼代理人：戴欣，内蒙古蒙晟睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾凯，内蒙古蒙晟睿律师事务所律师。被告：内蒙古新汇商业管理有限公司。法定代表人：王力，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵明程，内蒙古卓能律师事务所律师。被告：内蒙古维多利商业（集团）有限公司。法定代表人：卢小娟，该公司执行董事。委托诉讼代理人：福成，该公司法务职工。原告朱立艳与被告内蒙古新汇商业管理有限公司（以下简称新汇公司）、被告内蒙古维多利商业（集团）有限公司（以下简称维多利公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月5日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年3月16日公开开庭进行了审理。原告朱立艳及其委托诉讼代理人戴欣、贾凯，被告新汇公司的委托诉讼代理人赵明程，被告维多利公司的委托诉讼代理人福成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。朱立艳向本院提出诉讼请求：1.判令新汇公司支付拖欠租金66144元（2016年第二季度至2018年第一季度）；2.判令新汇公司支付违约金21256元（计算至2018年1月31日）；3.判令维多利公司对以上债务承担补充赔偿责任。事实和理由：2012年9月8日朱立艳与新汇公司（内蒙古维多利摩尔城商业管理有限公司于2015年7月20日变更公司名称为内蒙古新汇商业管理有限公司）签订实为租赁关系的《委托经营合同》，双方合同约定：朱立艳将位于内蒙古呼和浩特市××街4号商铺出租给新汇公司；新汇公司以商铺房款总价款为依据，第一年免收益，第2-3年每年回报11.05%，第4-7年每年回报12.28%，第8-10年每年回报13.5%；租金按季度返还，每年返还四次，每个季度首月第1日返还所属季度租金；合同期限内，若新汇公司未能按时向原告支付租金，除本合同规定支付原告的租金外，还应自第三十一天，每逾期一日按拖欠金额的千分之一，向原告支付违约金。合同生效后，原告将商铺承租给新汇公司并收取租金。但新汇公司自2016年第二季度（2016年4月1日）起并未向原告支付租金，新汇公司的行为已经构成实质违约，除向原告支付租金外，还应当依照合同规定承担违约责任。2014年8月5日，本案新汇公司增资4000万元，由维多利公司全部认缴出资，后于2015年3月20日新汇公司在未缴足注册资本的前提下，将所有股权及出资义务转让与无实际出资能力的自然人李鼎文和王然中。随后7月20日作为新汇公司的股东王然中、李鼎文违反《中华人民共和国公司法》第177条规定的法定减资程序，在既没有制作资产负债表和财产清单，也没有通知债权人并提供相应担保的前提下违法减资4000万元，而此时新汇公司对外拖欠债务高达235598738.02元。维多利公司在新汇公司对外拖欠大量债务的前提下，转移其尚未履行完毕出资义务的公司股权给无实际出资能力的自然人，侵害债权人的合法权益，其转让股权的行为实质上在逃避新汇公司对外拖欠的巨额债务，转让程序违反公司法的相关规定，应当向原告承担补充赔偿责任。原告认为，原告与新汇公司双方之间的《委托经营合同》系双方真实的意思表示，合法有效，应当受到法律保护。现原告已经依照合同约定履行了合同，可新汇公司自2016年第二季度起，拖欠原告商铺租金八个季度（截止2018年第一季度），拒不支付，以构成违约。维多利公司作为新汇公司的原始股东，为逃避巨额债务转让股权，其转让程序违法，依据《最高人民法院关于适用中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）》第13条第二款之规定，维多利公司应当对原告承担补充赔偿责任。现原告依法提起诉讼，请求依法裁决。新汇公司辩称，1.新汇公司认可欠付朱立艳租金的事实。但是对于朱立艳提供的数额及区间不予认可，应以新汇公司核实的为准；2.基于近年来呼和浩特市修建地铁，朱立艳与新汇公司签订的合同出现形式变更，双方均不存在违约的情况。新汇公司不应该向朱立艳支付违约金。退一步讲，双方在合同中约定的违约金标准过高，请求人民法院依法作出合理的调整。维多利公司辩称，1.本案涉及的委托经营合同及租赁关系主体为朱立艳与新汇公司，并没有维多利公司的实际性权利义务。维多利不承担任何合同约定及法定的责任；2.维多利公司作为股东，已经履行了出资义务，并经合法程序退出新汇公司的经营及管理；对此，工商部门也予以登记确认，合法有效，故维多利公司不承担连带责任及补偿责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2012年9月8日，朱立艳与新汇公司签订了《委托经营合同书》，原告将购买的位于呼和浩特市××街4号商铺租赁给新汇公司使用，期限为10年，自商铺开业之日（2013年1月1日）起算。双方以原告房款总额（269342元）为依据，新汇公司向朱立艳支付租金，第一年免支付，第2-3年每年支付11.05%，第4-7年每年支付12.28%，第8-10年每年支付13.5%，按季返还，每年返四次，每季度首月第1日返还所属季度租金。未按时向朱立艳支付约定金额的，应承担违约责任，拖欠租金自拖欠第三十一日起，每逾期一日按拖欠金额1‰，向朱立艳支付违约金。欠付2016年第二季度起至2018年第一季度的租金。另查明，2010年9月13日，由维多利公司和内蒙古金汇房地产开发有限责任公司（以下简称金汇公司）共同发起设立了内蒙古维多利摩尔城商业管理有限公司（即新汇公司），注册资本1000万元，由维多利公司出资700万元，金汇公司出资300万元，经过验资，注册资本已经实缴完毕，实收资本占注册资本的100%；根据《企业信用信息公示报告》中显示2014年8月5日新汇公司增资4000万元，注册资本达到5000万元。2015年3月20日，维多利公司和金汇公司分别将股份转让给自然人李鼎文和王然中，李鼎文和王然中各占50%的股份。而此时除实缴的1000万元外，其余未缴4000万元为维多利公司增资部分，缴付期限为2019年8月4日。转让股权后，李鼎文出资额2500万元（其中未缴数额1800万元，期限2019年8月4日止）、王然中出资额2500万元（其中未缴出资2200万元，期限2019年8月4日止）。同时，公司住所地进行了变更。2015年7月20日，内蒙古维多利摩尔城商业管理有限公司正式更名为新汇公司，同时，股东会决议公司注册资本由5000万元减资为1000万元。减资公告于2015年4月1日在《北方新报》进行刊登。同时，出具了《内蒙古维多利摩尔城商业管理有限公司有关债务清偿及担保情况说明》"截止2015年7月20日，公司对外债务为235598738.02元（两亿三千五百五十九万八千七百三十八元）。截止2015年7月20日，公司已向要求提供担保的债权人提供了相应的担保，为清偿债务，由公司继续负责清偿，并由股东王然中、李鼎文在法律规定范围内提供相应担保。"2016年6月18日，新汇公司再次股权变更，股东由李鼎文变更为王力，变更后新汇公司股东为王力、王然中，两股东各占50%的股权，由王力担任执行董事兼经理，任公司法定代表人。本院认为，该案的争议焦点包括：1.朱立艳与新汇公司签订的《委托经营合同》效力、新汇公司是否存在违约行为有无事实及法律依据；2.新汇公司辩称租金过高的理由是否成立；3.维多利公司是否为本案适格主体、朱立艳请求维多利公司承担补充赔偿责任是否有事实和法律依据。针对争议焦点,认定如下：2012年9月8日朱立艳与新汇公司签订的《委托经营合同书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。该合同书虽然名为《委托经营合同书》，但双方没有委托经营事项，并明确约定，朱立艳将购买的商铺交由新汇公司使用，期限为10年，而新汇公司以朱立艳购房款为基础，按季度支付相应的金额，故该合同应认定为朱立艳与新汇公司签订的租赁合同，租赁期限为10年，以约定的给付租金比例，按季度支付租金；根据朱立艳提供的银行账户交易明细，新汇公司自2016年4月1日起未向朱立艳支付租金，构成违约，按照合同约定，新汇公司应向朱立艳支付租金。按照双方约定给付租金，原告主张自2016年第二季度至2018年第一季度的租金应为66144元（269342×12.28%÷4×8）。新汇公司提出因修建地铁严重影响其商场经营活动，确属实际情况，应酌情将约定的租金适当调整。朱立艳主张违约金按照合同约定，以欠付租金数额按照日千分之一计算。而新汇公司欠付租金给朱立艳造成的实际损失主要体现为利息损失，双方约定的违约金比例过分高于实际造成的损失，故欠付租金的违约金应以人民银行同期贷款利率计算。维多利公司是否为本案适格主体、朱立艳请求维多利公司承担补充赔偿责任是否有事实和法律依据。首先，朱立艳与新汇公司形成房屋租赁法律关系，朱立艳为出租人，新汇公司为承租人。新汇公司作为独立的企业法人，由独立的法人财产，享有法人财产权，并以其全部财产对公司的债务承担责任。而维多利公司仅为发起设立新汇公司的法人股东。根据合同相对性原则，与朱立艳形成涉案房屋租赁法律关系的主体应为新汇公司，而非维多利公司。维多利公司于2010年9月13日与金汇公司共同发起设立了内蒙古维多利摩尔城商业管理有限公司（即新汇公司），2012年9月8日朱立艳与新汇公司签订《委托经营合同书》，2014年8月5日新汇公司增资4000万元，2015年3月20日维多利公司和金汇公司分别将新汇公司股份转让给自然人李鼎文和王然中，2015年7月20日内蒙古维多利摩尔城商业管理有限公司正式更名为新汇公司并将注册资本由5000万元减资为1000万元，2016年4月1日新汇公司出现违约行为。从上述时间段可以看出，新汇公司欠付朱立艳租金发生在2016年4月1日以后，故朱立艳成为新汇公司债权人的时间点应为2016年4月1日。虽然朱立艳与新汇公司签订了为期10年的租赁合同，但根据《合同法》第二百二十六条"租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付"和双方签订的合同约定每年返四次，按季度返还。因此，双方租金是按年度以季度返还的方式进行结算的，新汇公司作为承租人，在按规定支付租金后，即履行了法定义务。故在2016年4月1日以前新汇公司一系列股权变更行为和减资行为发生时，并没有侵害到出租人朱立艳的权益。因此，朱立艳主张新汇公司转让股权及减资时未通知到债权人，转让或者减资无效，本院不予支持。2012年9月8日朱立艳与新汇公司签订《委托经营合同书》时，被告新汇公司注册资本为1000万元，全部为实缴资本，2016年4月1日发生违约行为时，新汇公司注册资本依然为1000万元。虽然新汇公司在经营过程中经过一系列增资、转让股权、减资行为，但新汇公司对于朱立艳，在签订合同时和发生债务时其公司注册资本是一致的，对于朱立艳的债务偿还能力没有因转让行为发生变化。同时，朱立艳只提供了股权转让的工商登记档案，并没有提供虚假交易其他证据。因此，朱立艳主张新汇公司股东维多利公司转让股权合同无效，本院不予支持。朱立艳要求维多利公司承担补充赔偿责任，并未提供新汇公司资不抵债或者不能履行其还款义务的相关证据，而根据《企业信用信息公示报告》显示被告新汇公司登记状态为存续，核准日期为2016年7月1日，新汇公司仍具有独立承担民事责任的法人资格。综上所述，新汇公司与朱立艳签订《委托经营合同》合法有效，双方形成房屋租赁法律关系，应按照合同约定严格履行各自义务，但新汇公司自2016年第二季度起未按约定支付租金，构成违约，应向朱立艳支付租金及违约金。原告主张维多利公司承担补充赔偿责任，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国公司法》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、内蒙古新汇商业管理有限公司在本判决生效后十日内向朱立艳支付租金59530元(其中四个季度按80%计算)及违约金2714元（以本金8268元，自2016年5月1日、2016年7月31日、2016年10月31日、2017年1月31日、2017年5月1日、2017年7月31日、2017年10月31日起算，按照同期人民银行贷款利率分别计算至2018年1月31日止），共计62244元。二、驳回朱立艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费，减半收取计993元（原告已预交），由朱立艳负担315元，由内蒙古新汇商业管理有限公司负担678元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 谢和中 二○一八年四月二十六日书记员 何小娟