贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黔02民终530号上诉人（原审被告）：吴志江，男，1985年2月25日生，彝族，住贵州省六盘水市钟山区。被上诉人（原审原告）：沈萧，女，1980年12月7日生，汉族，住云南省宣威市。被上诉人（原审原告）：吴道珍，女，1968年2月6日出生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。二被上诉人特别授权委托诉讼代理人：杨庆，系六盘水市中心法律事务所法律工作者，证号：32409091103918。二被上诉人特别授权委托诉讼代理人：龙石虎，系六盘水市中心法律事务所法律工作者，证号：32409051102139。上诉人吴志江因与被上诉人沈萧、吴道珍租赁合同纠纷一案，不服贵州省六盘水市钟山区人民法院（2017）黔0201民初2165号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人吴志江，被上诉人沈萧、吴道珍的委托诉讼代理人杨庆、龙石虎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。吴志江上诉请求：1、撤销一审判决，将该案发回重审或驳回被上诉人的一审诉讼请求；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：首先，本案上诉人是与黄欣、肖磊两位战友合伙租用被上诉人经营的山庄，上诉人作为代表与被上诉人签订了2015年11月10日《租赁合同》，该合同对双方各自的权利和义务作出了明文规定，并对租用物进行盘点，上诉人经过核查后进行签字确认。没有签字确认的是不存在的物品，一审中被上诉人另提交了一份不实际的清单，一审法院居然判决支持了被上诉人的该项请求，显然为法不公。其二，上诉人在经营期间，已经出现亏损，于是行使自己的权利，电话通知被上诉人，要求双方协商解决终止租赁。被上诉人听到上诉人要终止合同时，找了个借口（我在云南装修房子带小孩读书）之后就不来水城。上诉人已经无法再经营，再次通知被上诉人，此时上诉人一拖再拖，以后干脆电话都不接，此种情况下，上诉人只能停业。上诉人停业的原因有以下两类：第一经营不善，亏损太大；第二经电话通知被上诉人被迫强行经营，无法实施后只能停业。以上事实，上诉人要求一审进行查清。然而，却未得到支持。综上所述：被上诉人出租的生活用品，原本就是陈旧的，只能计算旧物品的价格，进行返还的物品只能是经过双方计算盘存后签字确认的清单，上诉人没有签字的均不认可。关于租金的拒付是经电话通知后被上诉人有意强行租用，被上诉人同样要承担部分费用的责任，并且被上诉人没有收取该租金的主体资格，收取租金的人为业主方。因此，一审认定事实不清，判决错误。沈萧、吴道珍辩称，2015年11月10日上诉人与被上诉人签订租赁合同时约定上诉人必须于2016年1月1日前向被上诉人交付押金2万元，但上诉人至今未按合同第九条的约定交付押金，上诉人也未按合同第六条的约定于每年11月1日前提前30天交付第二年租金。根据该条约定上诉人需在2016年10月10日前付清租金，2016年11月10日至2017年11月9日的租金45800元至今未付，并停业关门走人。合同第五条约定2015年11月10日至2017年11月9日无论发生任何原因，上诉人均支付租金给被上诉人，以上事实足以表明上诉人的诉称与客观实际相悖。本案事实应为：1、被上诉人从未与上诉人协商解除合同；2、上诉人没有依法行使解除合同的诉讼权利；3、被上诉人在该案中无任何过错责任，在合同中也并未违约。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。沈萧、吴道珍向一审法院起诉请求：1、请求依法解除我们与被告于2015年11月10日所签订的租赁合同；2、要求被告付给我们租金45800元(从2016年11月10日至2017年11月9日，共计一年)；违约金20000元，合计65800元；返还我们租赁物：桌子16张(价格400元／张)；木凳子187张(价格40元／张)；铁凳子9张(30元／张)；大胶凳子6张（50元／张)；小胶凳子25张(12元/张)；大不锈钢桶2个(120元／个)；油钵4个(30元／个)；不锈钢调料盆14个(15元／个)；漏勺5个(10元／个)；小茶杯132个(2元／个)；保险盆76个(10元／个)；方托盘5个（20元／个)；塑料圆托盘10个(15元／个)；炒菜锅4个(60元／个)；炒菜勺5个(8元／个)；酒精锅5个(40元／个)；凤凰小花碗104个(4元／个)；凤凰小汤勺70个(3元／个)；凤凰小花盆167个(3元／个)；小白碗132个(3元／个)；大小沾水碗39个(5元／个)；花边方盘17个(6元／个)；方边小汤碗10个(6元／个)；八边汤碗8个(6元／个)，方盘11个(15元／个)；小圆汤盘12个(8元／个)；方圆汤盘12个(15元／个)；深圆盘12个(15元／个)；中型圆盘14个(15元／个)；四轮汤碗15个（20元／个)；双口小盘24个(10元／个)；双尖汤盘12个(1.5元／个)；圆宝汤盘12个(25元／个)；椭圆汤盘12个(20元／个)；花边汤碗中号24个(20元／个)；桃心盘10个(20元／个)；六角形汤碗9个(20元／个)；八角形汤碗8个（25元／个)；小深盘7个(15元／个)；三角形盘7个(15元／个)；小椭圆盘12个(20元／个)；大汤碗46个(2S元／个)；多花纹盘10个(25元／个)；梅花形盘9个(20元／个)；四角花纹盘11个(25元／个)；微波炉1台(600元)；心形盘11个(20元／个)；叶子花盘11个(15元／个)，小蒸笼10个(1.5元／个)；大甄子3个(100元／个)；小甄子12个(30元／个)；蒸笼(7层)一套(150元／套)；温瓶10个(20元／个)；汤罐12个(30元／个)；土汤罐5个(20元／个)；不锈钢托盘7个(30元／个)；小不锈钢盘7个（20元／个)；菜刀3把(45元／把)；砧板2个(150元／个)；铁床13张(200元／张)；小铁桌3张(150元／张)；桌套、椅套、洗衣机(4300元)；红酒6瓶(50元／瓶)；大圆盘18个(25元／个)；大小鱼盘21个(20元／个)；会议凳子20张(3.5元／张)；会议桌10张(200元／张)；大胶凳子4张(30元／张)；吧柜一套(2000元)；办公桌2张(2000元／张)；功放机一台(1200元／个)；煤炉子13个(690元／个)；发电机一台(8000元／台)；大冰柜、展示柜各一台(2400元／台)；案板2个(150元／个)；冷藏柜2台(2300元／台)；储藏柜2台(2000元／台)；不锈钢托盘5个(25元／个)；大火炉2台(290元／台)；货架3个(320元／个)；洗菜池、水池3个(1803／I+)；小火炉(猛火炉)1个(240元／个)；乒乓球台1个(240元／个)；电表底度数1340度(电费由被告承担)；电视机3台(16003／)；麻将机7张(2400元／张)；大消毒柜1个(1800元／个)；电脑全套1套(3800元／套)；角铁架柜2个(600元／个)；音响设备一套(3000元／套)；沙发、茶几、电视一套(7000元／套)；文件柜一个(360元／个)，以上物品若无原物，要求照价赔偿；3、要求被告恢复我们山庄的用电户名(头)及被损坏电线路；4、要求被告疏通山庄防洪排污管道；5、本案诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实：2015年11月10日，原告沈萧、吴道珍与被告吴志江签订了一份《租赁合同》，内容为：“出租方（以下简称甲方）：沈萧、吴道珍承租方（以下简称乙方）：吴志江……第一条：出租概况甲方将位于钟山区便道路，西抵三组村民临时房，北抵三组便道路，南抵南编组站护坡墙）的空地及地上附属房屋等设施租赁给乙方使用。第二条：出租用途乙方租赁甲方出租物其用途为经营餐饮，休闲娱乐项目。乙方不得从事传销和违法违纪违规等活动。第三条：出租期租赁期限自2015年11月10日起至2020年11月9日止，共计五年。第四条：租金租金从2015年11月10日起至2017年11月9日止，每年租金为肆万伍仟捌佰元整（45800.00元），租金从2017年11月10日起至2020年11月9日止，每年租金陆万伍仟元整（65000.00元）。如因不可抗拒的自然灾害、国家占用等原因造成无法履行合同时，乙方按实际使用时间计算交付甲方租金，甲方不承担乙方任何责任及经济损失。租赁期满后，乙方对该场地的装修、修缮、以及其他任何投资、附属设备、设施，甲方不给予任何补偿。第五条：2015年11月10日至2017年11月9日止，共计两年，这两年无论发生任何原因，乙方必须支付租金给甲方。2017年11月10日起至2020年11月9日止，共计三年，这三年如果乙方经营不走，可退租。可终止合同，如经营不走，提起半年通知甲方。第六条：租金付款方式及付款期限乙方应于每年11月1日前提前30天交付第二年租金，并以现金支付方式一次性付给甲方。第七条：维修养护责任甲方把租赁物一次性移交给乙方，乙方应妥善保管使用，乙方不得破坏房屋的主体结构和墙体结构，交付的实物如有损坏，乙方按照实物原价进行赔付给甲方……第九条：押金贰万元整（20000.00元），2016年1月1日前必须交清，如东西不损坏，租赁期满后，押金不计利息一次退还……”合同签订后，被告向二原告支付了第一年的租金45800元，开始经营“山野村夫”休闲山庄，但至今未支付押金。2015年11月27日，除向被告交付场地和房屋外，二原告还向被告移交了下列物品：桌子16张、木凳子187张、铁凳子9张、大胶凳子6张、小胶凳子25张、大不锈钢桶2个、油钵4个、不锈钢调料盆14个、漏勺5个、小茶杯132个、保鲜盒（塑料）76个、方托盘（塑料）5个、塑料圆托盘10个、炒菜锅4个、炒菜勺5个、酒精锅5个、凤凰小花碗104个、凤凰小汤勺70个、凤凰小花盘167个、小白碗132个、大小沾水碗39个、花边方盘17个、六边小汤碗10个、八边汤碗8个、方盘11个、小圆汤盘12个、方圆汤盘12个、深圆盘12个、中型圆盘14个、四轮汤碗15个、双口小盘24个、双尖汤盘12个、圆宝汤盘12个、椭圆汤盘12个、大圆盘18个、大、小鱼盘21个、花边汤碗中号24个、桃心盘10个、六角形汤碗9个、八角形汤碗8个、小深盘7个、三角形盘10个、小椭圆盘12个、大汤碗46个、多花纹盘10个、梅花形盘9个、四角花纹盘11个、微波炉1台、心形盘11个、叶子花盘11个、小蒸笼10个、大甄子3个、小甄子12个、蒸笼（7层）一套、温瓶10个、汤罐12个、土汤罐5个、不锈钢托盘7个、小不锈钢盘7个、菜刀3把、砧板2个、铁床13张、小铁桌3张、桌、椅套、洗衣机、红酒6瓶。2016年7月，因经营不善，被告停止营业至今，被告未向二原告支付第二年的租金。现双方因租赁合同的履行发生纠纷，故二原告诉至法院。审理中，一审法院于2017年11月10日到现场进行勘验，查明现场有被告未签字认可的原告提交的1号物品移交清单中的物品：会议凳二十张、麻将机三台、会议桌九张、大胶凳（大塑料凳）四张、吧柜一套、铁架柜两个、办公桌（写字桌）一张、电视机一台、煤炉（回风炉）七个、冷藏柜一台、炉子三个、洗菜池三个、案板两个、货架三个、大火炉两台等物品。一审法院认为，原告沈萧、吴道珍与被告吴志江于2015年11月10日签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。合同签订后，二原告将租赁物交给被告使用，被告也向二原告支付了2015年11月10日至2016年11月9日的租金45800元，但之后被告未继续支付租金，且经营的餐馆也已停业，二原告要求解除与被告签订的《租赁合同》，被告也同意解除，故对二原告要求解除双方于2015年11月10日签订的《租赁合同》的诉讼请求，予以支持。对二原告要求被告支付2016年11月10日至2017年11月9日的租金45800元的诉请，虽然被告经营的餐馆在该期间已停业，但租赁物仍处于被告占有和使用的状态。被告称其曾于2016年4月与原告联系要求解除合同，但二原告予以否认，被告对此未举证证明，根据《租赁合同》第五条的约定，被告仍应履行支付租金的义务，故对二原告要求被告支付租金45800元的诉请，予以支持。对二原告要求被告支付的违约金20000元，二原告认为合同第九条约定的押金20000元应作为被告违约的违约金支付给二原告，但第九条的约定并未体现一方违约时押金转换为违约金的含义，且押金至今未支付，合同签订后二原告怠于行使要求被告支付押金的权利，故对二原告要求被告支付违约金20000元的诉讼请求，不予支持。对二原告要求被告返还的租赁物，被告辩称租金已经包含前述物品的租赁费，但《租赁合同》并无相关约定，被告仅有使用权，即便包含，合同解除后也应返还给出租人。被告称原告沈萧曾拿走一些物品，但未举证证明，故对其上述辩称不予采信。在二原告提交的2、3、4、5号物品移交清单中被告签字并认可的物品，被告应返还给二原告。对5号清单所列的桌、椅套、洗衣机、红酒6瓶，二原告主张作价4600元给被告但被告未付款，被告辩称二原告未交付其物品，双方均没有证据证明，结合清单内容，二原告的主张更符合清单的表述，且被告在该内容处有签字，故应认定已一并移交给被告，被告应返还给二原告。被告未签字且不认可的1号清单中的物品，经现场勘验后查明其中的会议凳二十张、麻将机三台、会议桌九张、大胶凳（大塑料凳）四张、吧柜一套、铁架柜两个、办公桌（写字桌）一张、电视机一台、煤炉（回风炉）七个、冷藏柜一台、炉子三个、洗菜池三个、案板两个、货架三个、大火炉两台等物品确已移交给被告，故被告应一并返还给二原告。对于1号清单中的剩余物品四台麻将机、一张会议桌、一个大消毒柜、一套电脑、一张办公桌、一套音响设备、一个功放、一套沙发、一个茶几、三台电视机、六个煤炉、一个文件柜、一台发电机、一台大冰柜、一台展示柜、一台冷藏柜、两台储藏柜、五个不锈钢托盘、一台小火炉（猛火炉）、一个乒乓球台，因现场勘验时部分房间及厨房无法进入，无法核实是否在内，如确实在租赁场地内应一并返还。对二原告要求被告恢复用电户头与被损坏的电线路及要求被告疏通防洪排污管道的诉讼请求，二原告提交的照片不能证明用电户头被取消、用电线路被损坏系被告造成，二原告也未举证证明双方约定防洪排污管道由被告疏通，故不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、解除原告沈萧、吴道珍与被告吴志江于2015年11月10日签订的《租赁合同》；二、被告吴志江于判决生效之日起十日内支付原告沈萧、吴道珍2016年11月10日至2017年11月9日的租金45800元；三、被告吴志江于判决生效之日起十日内返还原告沈萧、吴道珍下列物品：桌子16张、木凳子187张、铁凳子9张、大胶凳子6张、小胶凳子25张、大不锈钢桶2个、油钵4个、不锈钢调料盆14个、漏勺5个、小茶杯132个、保鲜盒（塑料）76个、方托盘（塑料）5个、塑料圆托盘10个、炒菜锅4个、炒菜勺5个、酒精锅5个、凤凰小花碗104个、凤凰小汤勺70个、凤凰小花盘167个、小白碗132个、大小沾水碗39个、花边方盘17个、六边小汤碗10个、八边汤碗8个、方盘11个、小圆汤盘12个、方圆汤盘12个、深圆盘12个、中型圆盘14个、四轮汤碗15个、双口小盘24个、双尖汤盘12个、圆宝汤盘12个、椭圆汤盘12个、大圆盘18个、大、小鱼盘21个、花边汤碗中号24个、桃心盘10个、六角形汤碗9个、八角形汤碗8个、小深盘7个、三角形盘10个、小椭圆盘12个、大汤碗46个、多花纹盘10个、梅花形盘9个、四角花纹盘11个、微波炉1台、心形盘11个、叶子花盘11个、小蒸笼10个、大甄子3个、小甄子12个、蒸笼(7层)一套、温瓶10个、汤罐12个、土汤罐5个、不锈钢托盘7个、小不锈钢盘7个、菜刀3把、砧板2个、铁床13张、小铁桌3张、桌、椅套、洗衣机、红酒6瓶、会议凳二十张、麻将机三台、会议桌九张、大胶凳（大塑料凳）四张、吧柜一套、铁架柜两个、办公桌（写字桌）一张、电视机一台、煤炉（回风炉）七个、冷藏柜一台、炉子三个、洗菜池三个、案板两个、货架三个、大火炉两台。剩余物品四台麻将机、一张会议桌、一个大消毒柜、一套电脑、一张办公桌、一套音响设备、一个功放、一套沙发、一个茶几、三台电视机、六个煤炉、一个文件柜、一台发电机、一台大冰柜、一台展示柜、一台冷藏柜、两台储藏柜、五个不锈钢托盘、一台小火炉（猛火炉）、一个乒乓球台，如在租赁场地内应一并返还原告沈萧、吴道珍；四、驳回原告沈萧、吴道珍的其余诉讼请求。案件受理费1446元，公告费600元，共计2046元，由原告沈萧、吴道珍负担614元，被告吴志江负担1432元。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，对一审判决查明的事实本院予以确认。本案的争议焦点为：1、上诉人吴志江是否应支付被上诉人沈萧、吴道珍2016年11月10日至2017年11月9日的租金45800元。2、上诉人吴志江是否应返还被上诉人沈萧、吴道珍本案一审判决第三项的物品。本院认为，关于上诉人吴志江应否支付被上诉人沈萧、吴道珍2016年11月10日至2017年11月9日45800元租金的问题。涉案合同第五条明确约定，2015年11月10日至2017年11月9日止两年无论发生任何原因，上诉人必须支付租金给被上诉人，因此一审判决上诉人支付租金45800元，符合合同的约定，应予维持。关于上诉人吴志江应否返还被上诉人沈萧、吴道珍本案一审判决第三项物品的问题。虽上诉人对被上诉人提交的物品清单第1页中的物品有异议，认为该页其未签字、物品未接收，但根据一审组织双方进行现场勘验时查明的物品，清单1中载明的物品有部分在现场，对没有在现场的部分，因现场有部分房间和厨房打不开，因此判项中明确这些物品如果在租赁场地内应返还被上诉人，即这些物品如果没有在租赁场地内，应由被上诉人承担举证不能的责任不予返还。因此一审对第1页清单中所记载物品的处理是正确的，也应予维持。上诉人虽主张其购买了部分物品，但未提交相应证据证明，故不予采信。综上所述，上诉人吴志江的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费945元，由上诉人吴志江负担。本判决为终审判决。审判长  蒙彩虹审判员  周元军审判员  杨 梅二〇一八年四月十一日法官助理罗先勇书记员王凌