山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁06民终64号上诉人（原审被告）：招远市鲁鑫黄金机械总厂，住所地招远市阜山工业园。负责人：段江，厂长。委托诉讼代理人：兰丰占，山东嘉翔律师事务所律师。上诉人（原审原告）：招远市阜山镇吕家村民委员会，住所地招远市阜山镇吕家村。法定代表人：周桂宾，村委主任。委托诉讼代理人：刘世全，山东通昌律师事务所律师。原审被告：段江，男，1970年4月24日出生，汉族，住招远市。上诉人招远市鲁鑫黄金机械总厂（以下简称鲁鑫总厂）、上诉人招远市阜山镇吕家村民委员会（以下简称吕家村委会）因与原审被告段江租赁合同纠纷一案，不服招远市人民法院（2014）招玲民初字第157号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月5日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。鲁鑫总厂上诉请求：1.撤销一审判决，驳回吕家村委会的起诉或发回重审；2.若二审法院认定吕家村委会是适格诉讼主体，依法改判鲁鑫总厂支付房租305397元。事实和理由：一审主体不清，吕家村委会不是适格主体，其无权提起房屋租赁诉讼。鲁鑫总厂与吕家村委会签订承包合同后，招远市阜山镇经济贸易办公室主张其是租赁房屋和场地的所有权人，并与鲁鑫总厂又签订房屋租赁合同；一审认定租赁费为每年170000元没有事实和法律依据，吕家村委会将承包合同的部分厂房、场地再次对外出租；一审未查明涉案的租赁场所中西面车间另行租赁给谁、年租金数额。吕家村委会辩称，双方租赁确定的是一个车间还有部分办公楼，不存在两个车间，更不存在另行承包，租赁费在合同中明确约定为每年260000元，一审认定的年租赁费错误。吕家村委会上诉请求：撤销一审判决，改判支持一审全部诉讼请求。事实和理由：承包合同对租赁费标准约定清晰明确，一审应依据合同判决；双方承包合同至今未到期，也没有依法终止，鲁鑫总厂应承担合同履行至今的租赁费，一审认定双方合同于2012年5月5日解除没有事实依据；段江应承担偿还责任。鲁鑫总厂辩称，承包合同约定租赁费为每年260000元，租赁场地包括两处车间和一处办公楼，后吕家村委会将西边厂房另行租赁给案外人，违反合同约定。吕家村委会向一审法院起诉请求：要求鲁鑫总厂、段江支付2014年5月30日前的厂房租赁费1533000元。一审法院认定事实：1、鲁鑫总厂与吕家村委会于2007年8月2日签订的《承包合同》约定，由鲁鑫总厂承包吕家村委会的厂房及办公楼等见双方签字认可的清单（附清单和厂区平面示意图）。承包期间为2007年10月1日至2027年9月30日，每年承包费26万元。但双方在一审庭审中均称没有清单和平面图，因仅从合同约定看不出是否包括两个车间，一审法院通知双方可申请鉴定机构对租赁费的数额进行评估，鲁鑫总厂提出鉴定申请，但经一审法院委托烟台博方达价格评估有限公司现场查验、调查取证，因评估标的区域和评估基准日内无市场交易案例，缺少历史市场成交价格参考资料，该评估公司致函一审法院，确定不予受理，价格评估终止。2、鲁鑫总厂的证人刘某证明，他与段江是朋友，段江签完合同后付给吕家村委会10万元，整个大院两个车间和办公楼都包给了段江，共26万元。证人王某证明，他在阜山镇政府工作，听时任镇领导栾培东说，双方口头约定是两处房子，后来吕家村委会又把西面车间租赁给杜世杰，段江提出租金26万元不合理，要求调整，栾培东根据两方的面积和原来租赁费想协调到15万元，吕家村委会想要20万元，价格一直没协商好。3、段江主张，2012年5月5日吕家村委会因租金纠纷把鲁鑫总厂封了，并把工人赶走，7—8月份政府调解过一次，没有调解好。鲁鑫总厂当时的门卫彭瑞勇到庭作证，2012年5月5日吕家村委会工作人员将鲁鑫总厂的工作人员赶走，并对厂内设备录像，之后再没有去鲁鑫总厂工作。证人付某证明，2012年5月5日他在段江办公室打麻将，来了十几个人把他们赶走了，不让在那里打了。吕家村委会强占厂房，认可2012年因追要租金双方搞的不愉快，鲁鑫总厂撤离了厂区，但部分物资设备仍在厂内，留守人员在现场看守。2013年年底吕家村委会对厂内设备和物资情况进行了现场录像，当时鲁鑫总厂的留守人员也在现场，并且当场指明设备物资情况。但吕家村委会称录像资料找不到了，不能向法庭提供。一审法院认为，双方的合同虽然是承包合同，但实际是房屋租赁合同，合同内容真实合法有效，予以认定。双方争议的焦点：1、关于合同约定的租赁标的租金的认定问题。⑴双方签订的租赁合同约定，承包吕家村委会的厂房及办公楼等见双方签字认可的清单（附清单和厂区平面示意图）。但吕家村委会作为出租方和合同起草方并未提供清单，双方亦未签署清单，鲁鑫总厂未及时要求明确和交接，造成租赁厂区面积无法确定，对此双方均存在过失，应各自承担责任。⑵鲁鑫总厂提供两个证人证明租赁两个车间，但两证人均是在不同场合听他人说的事实，证明的效力较低。⑶鉴定机构无法评估承租时的价格。综合以上事实与证据，因双方约定租赁范围不明确，以适当调整租金为宜，考虑到镇政府工作人员对当时情况比较了解，参照当时协调数额，酌定为17万元/年为宜。2、关于解除合同的日期。鲁鑫总厂主张，2012年5月5日吕家村委会将其工人赶走并对厂内设备录像，有证人证明，且吕家村委会亦认可2012年双方发生纠纷后，鲁鑫总厂撤离现场。只是吕家村委会主张，鲁鑫总厂在厂内仍有留守人员，2013年底当着鲁鑫总厂的留守人员面，对厂内设备和物资情况录像，但吕家村委会未提供录像资料，不能确认其是2013年底录像。综合以上情况，2012年5月5日鲁鑫总厂因纠纷离厂，无法正常经营，可视为双方解除合同，因此租赁费以支付到2012年5月5日为宜。招远市鲁鑫黄金机械总厂系独立的民事主体，其租赁厂房的行为应由其承担相应的责任。2007年10月1日至2012年5月5日，吕家村委会应交租金为780300元(2007年10月1日至2012年5月5日为4年217天，每年17万元)，已付20万元，还应再付580300元。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，判决：一、招远市鲁鑫黄金机械总厂付给招远市阜山镇吕家村民委员会2012年5月5日前的租金580300元，于判决生效后十日内付清；二、驳回招远市阜山镇吕家村民委员会的其他诉讼请求；如果招远市鲁鑫黄金机械总厂未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18597元，由招远市阜山镇吕家村民委员会负担8994元，由招远市鲁鑫黄金机械总厂负担9603元。二审中，当事人没有提交证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，吕家村委会作为承包合同的签订主体，其依据该合同起诉主张权利符合法律规定，鲁鑫总厂主张吕家村委会不是本案适格主体没有事实和法律依据。承包合同约定，鲁鑫总厂承包吕家村委会位于方山线路北张炳堡村北阜山黄金加工区内的厂房，年承包费260000元，现双方当事人对租赁物的具体范围产生争议。鲁鑫总厂主张仅租部分厂房，吕家村委会将部分厂房另行出租，但不能提供证据证实。一审根据双方争议产生的原因及双方举证，对年租金进行调整，本院予以确认。双方当事人均确认2012年鲁鑫总厂撤离厂房，承包合同已无法正常履行，一审认定2012年5月5日双方解除合同符合合同履行的实际情况且不违反法律的规定。本案合同主体是鲁鑫总厂，段江是鲁鑫总厂的投资人，其不是合同主体，吕家村委会要求段江直接承担合同义务没有法律依据。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费共计24021元，由招远市鲁鑫黄金机械总厂负担5424元，招远市阜山镇吕家村民委员会18597元。本判决为终审判决。审判长  王守远审判员  王云龙审判员  衣振国二〇一八年四月十二日书记员  孙玉婷