广西壮族自治区南宁市邕宁区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)桂0109民初186号 原告:龚文正，男，壮族，1983年12月10日出生，户籍地址南宁市江**，现住南宁市。 原告：黎银，女，瑶族，1981年9月16日出生，户籍地址南宁市青秀区，现住南宁市。 以上原告共同委托诉讼代理人：林思聪，广西律翔律师事务所律师。 被告：广西凯天房地产开发有限公司，住所地南宁市青秀区望园路**时光公寓****房，统一社会信用代码91450100779135047M。 法定代表人：顾家海，该公司总经理。 委托诉讼代理人：龚朝光，广西刘晰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王文千，广西刘晰律师事务所律师。 原告龚文正、黎银诉被告广西凯天房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月25日受理后，依法适用简易程序于2018年3月22日公开开庭审理。两原告委托诉讼代理人林思聪，被告委托诉讼代理人龚朝光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 两原告向本院提出诉讼请求：1.被告向两原告支付违约金10909.14元；2.被告承担本案的诉讼费。 事实和理由：原告于2015年4月12日与被告签订《南宁市经济适用房买卖合同》，购买由南宁市保障住房资格审核和管理中心代表政府出资建设的位于南宁市邕宁区，该房总面积为64.51平方米，单价为每平方米2780元，合同价格为179337.80元，加上补交超面积差价款10057元，该房的总价格为189394.80元。原告已按合同约定履行了付款义务。根据合同第十条第一款约定，甲方应在2016年9月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的经济适用房交付乙方使用；2.房屋经建设、施工、监理、设计、勘察五方签字单体验收合格。”根据合同约定，被告应在2016年9月30日前交房，但是被告在2017年7月18日才交房，逾期了288天，已构成违约，应依法承担违约责任，根据双方签订的合同第十一条第一款第一项（2）的约定：“逾期超过90日后，乙方有权退房。乙方退房的，甲方须在乙方提出退房要求之日起90日内将乙方已付款及按中国人民银行同期活期存款利率计算的利息退还给乙方，并按总价款的1%赔偿乙方损失。乙方应配合甲方办理退房的有关手续，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第十条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房款万分之二（该比例应不小于第（1）项中的比例）的违约金”按照该条约定，被告应向原告支付的违约金为189394.80元×2÷10000×288天=10909.14元。原告多次找被告协商，被告拒绝承担违约责任。为维护原告的合法权益，特向法院起诉。 两原告提供的证据有：1.两原告身份证复印件；2.企业信用信息公示报告；3.《南宁市经济适用住房买卖合同》《补充协议》《南宁市经济适用房补交超面积差价款通知书》《个人购房借款/担保合同》《个人借款凭证》及交款收据；4.商品房买卖合同登记备案证明及缴纳契税收据；5.交房凭证。 被告辩称：被告不存在逾期交房的违约情形，应驳回两原告的诉请。理由如下：一、两原告所购买的涉案房屋不是普通的商品房而是经济适用房，因此双方在签订《南宁市经济适用住房买卖合同》时就预见到水电气等市政设施在合同约定的2016年9月交房时可能难以完工而影响交房，故双方在合同第十条第二款除了约定被告因政府通知停工、禁止车辆进出施工现场、还特别约定了被告“因供水、电、管道燃气等市政工程施工未能到位及完工的”之特别原因可以延期交房，而这一约定是双方自愿真实意思的表示，且未违反法律、法规的强制性效力性规定，是合法有效的，对双方都有约束力的；二、被告提交证据证实由政府部门规划、建设的滨江幸福小区周边的供水、供电、管道燃气、市政道路、排水排污等市政工程截至2017年6月19日尚未完工，致使被告无法向两原告交房，但按《南宁市经济适用住房买卖合同》第十二条的规定可以延期而不构成违约；三、由于南宁绿城水务公司负责供水工程于2017年6月底完工而使滨江幸福小区房屋工程具备竣工验收条件后，被告即组织有关单位于2017年7月10日完成了竣工验收及符合交房条件，被告按《合同补充协议》第七条的约定在2017年7月10日《南国早报》第16版上刊登了交房通知，两原告也于当年7月18日收房。四、由于江滨幸福小区周边的供水、供电、道路、排水排污工程迟迟未能完工而制约着江滨幸福小区的房屋工程无法进行竣工验收，按照《南宁市经济适用房买卖合同》第十条第二款“如遇下列特殊原因，除甲、乙双方协商同意解除合同或变更合同外，甲方（即被告）可据实予以延期：。6、因供水、供电、管道燃气等市政工程施工未能到位及完工的；。”之约定，被告延期至2017年7月17日开始交房并不存在逾期交房的违约，因此无需向两原告支付逾期交房的违约金。综上，请求法院作出公正判决。 被告提供的证据有：证据1《关于邕宁区滨江幸福小区项目延期交房完善周边市政基础配套设施的意见函》；证据2《关于邕宁区滨江幸福小区经济适用住房延期交房的复函》；证据3《关于调整邕宁区滨江幸福小区经济适用住房建设项目交房日期的报告及附件一》；证据4《关于调整邕宁区滨江幸福小区经济适用住房项目交房日期的复函》；证据5《滨江小区保障房配套设施建设现场协调会会议纪要[2017]1号》；证据6《滨江小区保障房配套设施建设现场协调会会议纪要[2017]2号；证据7《建设工程质量竣工验收意见书》；证据8交房通知；证据9交房凭证；证据10《经济适用房买卖合同补充协议》（合同附件8）。 本案的争议焦点为：被告是否存在逾期交房行为，违约金如何计算？ 经庭审举证、质证，两原告及被告提交的全部证据合法有效，与本案有关联性，可以作为本案定案依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年4月12日，两原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《南宁市经济适用住房买卖合同》及附件七、附件八《合同补充协议》，约定：两原告购买被告开发建设的南宁市邕宁区，总房价为189394.48元，建筑面积为64.51平方米。两原告已经支付完全部购房款。 双方在《南宁市经济适用住房买卖合同》第十条关于交付期限及交付条件约定如下：出卖人应当在2016年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备建设、施工、监理、设计、勘察五方签字单体验收合格，并符合合同约定的经济适用住房交付买受人使用。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：（6）因供水、供电、管道燃气等市政工程施工未能到及完工的。 双方在《南宁市经济适用住房买卖合同》第十一条关于出卖人逾期交房的违约责任约定如下：除合同第十条规定的特殊原因外，出卖人如未按合同规定的期限将经济适用住房交付买受人使用，逾期不超过90日，自合同规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权退房……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之二的违约金。 双方在《南宁市经济适用住房买卖合同》第十三条关于房屋交接的约定如下：经济适用住房到达交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单，向买受人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。如出现以下情况，视为房屋已交接给买受人，与房屋有关的风险、责任及相关权利义务自交房通知书内载明的交付之日起转移到买受人，该房屋的保修期从交房通知书内载明的交付之日起开始计算…其自行承担延期收房的全部责任：（2）买受人未按照交房通知指定的时间、地点前来、地点前来办理交接手续的房屋经建设、施工、监理、设计、勘察五方单位验收合格的情况下，买受人拒不验收房屋或拒绝签署房屋交接书的。 双方在附件七《合同补充协议》第七条关于通知送达约定如下：出卖人发给买受人与本合同有关任何通知、付款要求等材料由出卖人按买受人提供的本合同首页的地址以信函、电话或以报纸公告形式告知，即应视作被送达。不论买受人或其授权代表是否实际收到出卖人发出的信函，只要出卖人按合同首页地址发送，则应当视作在下列日期被送达，由此产生的后果由买受人承担：(3)如果是报纸公告形式告知的，则为报纸公开发行之日。 2015年5月29日，双方为《南宁市经济适用住房买卖合同》向有关部门办理了备案手续。 2017年6月19日，南宁市保障性安居工程建设工作领导小组办公室出具南保障办纪要[2017]2号《滨江小区保障房配套设施建设现场协调会会议纪要》，主要内容：一、关于经适房、限价房项目一户一表供水安装问题。由绿城水务公司加快施工进度，确保滨江小区经适房、限价房项目于2017年6月23日前证实通水，请配套道路项目业主邕宁区住建局给予配合。二、关于滨江阳光水岸限价房项目供电安装问题。请邕宁供电公司加快关于滨江·阳光水岸限价房项目供电一户一表安装进度，市地产业开发总公司于6月18日前对影响供电安装的消防问题整改完毕，确保该项目2017年6月23日前一户一表正式通电。三、关于幸福小区经适房、关于滨江·阳光水岸限价房项目燃气安装问题。请中燃公司加快施工进度，提前向邕宁区城管局申请办理道路挖掘手续，邕宁区城管局及时审批，市地产开发总公司、凯天房地产公司给予配合，确保2017年7月20日前正式通气。四、关于经适房、限价房项目配套道路竣工验收问题。请滨江小区1号、2号、3号市政道路项目业主邕宁区住建局加快项目施工进度，确保配套道路2017年7月25日前完工并申报竣工验收。 2017年7月10日，被告组织建设、施工、监理、设计、勘察五方对讼争房屋进行验收并验收合格。 2017年7月10日，被告通过《南国早报》发布交房通知，交房办理时间为7月17日至20日。2017年7月18日，两原告接收了争讼房屋。 本院认为：两原告与被告均有缔约能力，双方签订的《南宁市经济适用住房买卖合同》及附件7、附件8《合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方对在合同中约定出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的逾期交房违约金并无异议，本院予以确认。 双方对交付房屋的条件约定为经建设、施工、监理、设计、勘察五方签字单体验收合格，该约定没有违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以确认。根据房屋交接约定，被告在争讼房屋2017年7月10日符合交付条件后通过报纸完成书面通知交房义务，原告于2017年7月18日接收房屋，房屋的权利义务转移至两原告。 双方在《南宁市经济适用房买卖合同》第十条中对交房期限及延期交房情形即“（6）因供水、供电、管道燃气等市政工程施工未能到及完工的。”作出约定，该约定没有违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以确认。被告按合同约定应当在2016年9月30日前交房，但根据被告提交的南宁市保障性安居工程建设工作领导小组办公室出具南保障办纪要[2017]2号《滨江小区保障房配套设施建设现场协调会会议纪要》可以证明在2017年6月19日之前涉案楼盘没有正式通水、通电、通气，因此被告违约交房期间为2017年6月20日至2017年7月18日共29天，被告应向两原告支付逾期交房违约金1098.48元（189394.48元×0.02%×29天）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 被告广西凯天房地产开发有限公司支付原告龚文正、黎银违约金1098.48元。 案件受理费36元，（原告已经预交）由被告广西凯天房地产开发有限公司负担25元，由原告龚文正、黎银负担11元。 上述款项，义务人定于本判决生效后十日履行完毕。义务人如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。 审判员 韦 希 二〇一八年四月十七日 书记员 黄振航