上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0117民初17823号原告：张蓓，女，1969年1月14日生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：胡守纯，上海深度律师事务所律师。被告：刘江平，男，1969年8月28日生，汉族，住浙江省。委托诉讼代理人：郭艳萍，北京盈科(上海)律师事务所律师。原告张蓓与被告刘江平房屋买卖合同纠纷一案，于2017年10月12日受理后，依法适用简易程序进行审理。后经双方当事人同意，并经本院院长审批，本案延长适用简易程序三个月进行审理。本案于2017年11月28日公开开庭进行审理，原告张蓓的委托诉讼代理人胡守纯、被告刘江平的委托诉讼代理人郭艳萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张蓓向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方就上海市松江区郎亭路XXX弄XXX号房屋所签订的房地产买卖合同及补充协议；2.判令被告返还原告支付的房款10万元及利息(以10万元为本金，自2014年12月19日起至判决生效之日止，按同期银行贷款利率计算)；3.判令被告赔偿原告经济损失和违约金合计10万元。事实与理由：2014年12月18日，原、被告签订《房地产买卖合同》一份，约定被告将本区朗亭路XXX弄XXX号的房屋(以下简称“涉案房屋”)以510万元的价格出售给原告。合同签订后，原告向被告支付房款10万元。之后原告发现，被告故意隐瞒涉案房屋已于2014年6月19日被上海市黄浦区人民法院查封的事实，导致双方无法按约于2014年12月31日前签订网签合同。双方因此发生纠纷，并诉至法院。上海市松江区人民法院及上海市第一中级人民法院均判决双方继续履行合同。因房价发生变化，双方在继续履行过程中又发生争议，被告单方提出解除合同，原告表示同意，并要求被告返还房款10万元，但被告拒不返还。被告的行为构成违约，应支付合同房款20%的违约金，现原告自愿降低为仅主张合同解除违约金10万元。故原告诉至法院，请求判如诉请。被告刘江平辩称：1.同意解除房地产买卖合同及补充协议，但解除时间应该是被告的解除通知到达原告之日即2016年1月21日。2.不同意其余诉讼请求，因为合同解除不是被告而是原告的原因。2014年12月30日，原告向法院提出解除买卖合同的诉请，但是涉案房屋已经于2014年12月29日解除查封，即买卖合同不存在履行障碍，因此被告不存在违约行为。法院判决合同继续履行后，被告要求原告洽谈、履行合同，但是原告一直不予理睬，且其代理人于2016年1月16日明确拒绝购买涉案房屋，并要求被告退还10万元。鉴于此，被告遂于2016年1月20日向原告发送解除通知书，并要求没收原告支付的10万元。经审理查明：位于本区朗亭路XXX弄XXX号1-3层的房屋登记的权利人为刘江平。2014年7月25日，经浙江省玉环县公证处公证，刘江平、潘巧云委托林小红代为签订房地产买卖合同、收取购房定金等出售系争房屋的事宜。2014年12月18日，原告与被告的委托代理人林小红签订上海市房地产买卖合同一份，约定：原告购买被告位于本区朗亭路XXX弄XXX号1-3层的房屋，房屋总价510万元；被告保证已如实陈述房屋权属状况、设备、装饰情况和相关关系，原告对房屋具体状况充分了解，自愿买受该房地产；原告未按本合同付款协议期限付款的，应支付被告违约金，违约金按逾期未付款日万分之五计算，违约金自应付款之第二日起算至实际付款之日止，逾期超过15天后仍未付款的，除支付15日违约金外，被告有权单方解除合同；被告单方解除合同的，应按书面通知原告，原告承担总价款的20%赔偿金，被告可从原告已付款中扣除相对于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还原告；被告未按本合同约定的期限将房屋交付给原告，应当向原告支付违约金，违约金按已付款日万分之五计算，违约金自应当交付之日起至实际交付之日止，逾期超过15天后仍未交付的，除支付15日违约金外，原告有权单方解除合同；原告单方解除合同的，应按书面通知原告，被告承担总价款的20%赔偿金。该合同补充条款约定：被告应于2014年12月31日前与抵押权人申请预约还贷，并将抵押人确定的还贷日期通知原告，双方应于还贷日同时前往办理还款手续；双方于2014年12月31日前至中介方以本合同约定的交易条件补签网络备案版的买卖合同；关于原告贷款的特别约定，原告于付清第三笔房款之日起10内，备齐贷款资料办理银行贷款手续，若自原告申请贷款起满45个工作日，原告的购房贷款仍不足本合同约定的额度，则应与被告至房地产交易中心办理过户手续前，现金补足不足部分。该合同附件三付款协议约定：原告于签约时支付房款10万元，于签订网络版买卖合同后并于2014年12月31日前支付房款112万元，于2015年3月31日前支付房款235万元，上述款项用于提前归还被告尚欠抵押权人的贷款及注销抵押权人对房屋上设有的抵押权；原告以购房贷款的形式向被告支付房款150万元，该款由贷款银行转入被告账户；双方办妥房地产交接手续当日，支付3万元。合同另对其他事宜作出约定。同日，原告与被告的委托代理人林小红又签订补偿协议一份，约定，双方签订的买卖合同约定的成交价为510万元，现原告同意就装潢、厨卫设施等另行补偿被告38万元，于双方签订网络版买卖合同后于2014年12月31日前支付被告。上述协议签订后，林小红代刘江平收到原告房款10万元。另查明：系争房屋登记的抵押权人为中国建设银行股份有限公司上海市分行，登记的债权数额为352万元。后因涉中国建设银行股份有限公司上海市分行起诉刘江平等金融借款纠纷，系争房屋于2014年6月19日被上海市黄浦区人民法院财产保全裁定查封。同月30日，系争房屋被查封。同年12月29日，黄浦区人民法院裁定解除对系争房屋的查封。次日，系争房屋的解除查封裁定及协助执行通知书送达松江区房地产交易中心。2014年12月30日，原告诉至本院，要求：1.解除原、被告签订的上海市房地产买卖合同及补偿协议；2.被告向原告返还房款10万元及利息(自2014年12月19日开始计算至判决生效之日止，按照同期银行贷款利息计算)；3.被告向原告支付违约金10万元。本院于2015年4月29日作出(2015)松民三(民)初字第66号民事判决书,认为系争房屋现不存在继续履行的障碍，从维护合同稳定性，促使合同有效，鼓励、促进交易的合同法立法目的看，双方可结合房屋买卖合同的相关约定，协商后续履行事宜。故原告基于系争房屋被查封而解除合同的相关诉讼请求本院不予支持，并判决驳回原告张蓓的诉讼请求。原告张蓓不服提起上诉，上海市第一中级人民法院于2015年7月28日作出(2015)沪一中民二(民)终字第1506号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该判决为终审判决，已发生法律效力。2015年9月11日，刘江平向法院起诉张蓓，要求判令张蓓继续履行合同，并向刘江平支付违约金315,855元。因刘江平未按规定缴纳诉讼费，故本院于2015年11月9日作出(2015)松民三(民)初字第3566号民事裁定书，裁定该案按刘江平撤诉处理。2016年1月16日，原告的委托代理人胡守纯与被告的委托代理人林小红相约协商房屋买卖事宜。胡守纯表示，原告不想要房屋，双方可以签订解约协议，被告将10万元返还给原告。对此，被告表示不合理。胡守纯再表示，原告回去再考虑，若认为房屋物有所值，就通知被告将房屋交付原告，原告可以付房款。对此，被告表示其另外还损失了律师费20万元。胡守纯回复称原告不会赔偿被告20万元律师费的。该日，双方协商未果。2016年1月20日，被告向原告出具《房地产买卖解除函》，言明原告于2014年12月30日起诉要求解除合同，在一审判决驳回的情况下又上诉坚持要求解除合同。法院二审判决驳回后，被告多次联系原告，原告表示不愿意继续履行合同，并要求被告退还10万元定金，即原告以实际行动明确表示不履行合同。故被告现要求解除与原告签订的上海市房地产买卖合同及补偿协议，并没收定金、要求原告赔偿违约责任。该函件于次日送达原告。以上事实，有上海市房地产买卖合同、民事判决书、房地产买卖合同解除函、民事裁定书、协助执行通知书、录音、短信以及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：原、被告签订的上海市房地产买卖合同系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规关于效力性的强制性规定，应属有效，双方均应按约履行。前案中，原告基于系争房屋被查封而要求解除合同的相关诉讼请求已被本院和上海市第一中级人民法院依法判决驳回，故原告前案要求解除合同的行为系以自己的行为表明不履行主要债务，被告因此依法有权解除合同。至于合同解除的时间，鉴于被告已发送《房地产买卖合同解除函》，故应以该函件送达原告之日即2016年1月21日作为房地产买卖合同及补充协议的解除之日。原告主张被告发送《房地产买卖合同解除函》的行为构成单方解除合同而违约，缺乏事实依据，本院对此不予支持。原告基于此要求被告赔偿经济损失、违约金合计10万元，缺乏合同和法律依据，本院对此不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同既已解除，被告应返还原告房款10万元。但如前所述，合同解除的原因在于原告违约，故被告基于此而没收10万元的行为，并无不当，本院予以准许。相应的，原告要求被告支付房款利息的诉请，缺乏合同和法律依据，本院对此不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(二)项、第九十六条第一款、第九十七条的规定，判决如下：一、原告张蓓与被告刘江平签订的《上海市房地产买卖合同》、《补偿协议》于2016年1月21日解除；二、驳回原告张蓓的其余诉讼请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,300元，减半收取计1,150元，由原告张蓓负担(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 孜二〇一八年四月十二日书记员 邵玲玲附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。