安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）皖12民初226号 原告（案外人）：刘金鑫，男，1985年10月22日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。 委托诉讼代理人：张晓将，安徽亳乐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：巩曼利，安徽亳乐律师事务所律师。 被告（申请执行人）：丁敏，女，1955年10月4日，汉族，住安徽省阜阳市颍泉区。 委托诉讼代理人：王军，安徽灜拓律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李媛媛，安徽灜拓律师事务所律师。 第三人（被执行人）：亳州昊辉置业有限公司，住所地安徽省亳州市谯城区希夷大道友阳花园门面房**楼**701，统一社会信用代码9134160058301186XU（1-1）。 法定代表人：丁少辉，该公司执行董事。 原告刘金鑫与被告丁敏、第三人亳州昊辉置业有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2017年9月6日立案后，依法适用普通程序，于2018年3月2日公开开庭进行了审理。原告刘金鑫及其委托诉讼代理人张晓将、巩曼利，被告丁敏的委托诉讼代理人王军、李媛媛到庭参加诉讼。第三人亳州昊辉置业有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 刘金鑫向本院提出诉讼请求：停止对位于亳州市谯城区铺房屋的执行并解除查封；并由丁敏承担本案诉讼费用。事实和理由：刘金鑫与亳州昊辉置业有限公司于2015年2月6日签订《商品房买卖合同》，约定亳州昊辉置业有限公司将其开发的位于亳州市谯城区铺房屋以1640992元的价格出售给刘金鑫的相关事宜。刘金鑫依约支付了首付款820992元，余款正在办理按揭。2015年2月12日，刘金鑫在房地产登记机构办理了商品房买卖合同备案，并于2015年12月将该房屋装修后作为茶叶专卖店使用至今。刘金鑫与亳州昊辉置业有限公司之间签订的《商品房买卖合同》合法有效；刘金鑫实际占有涉案房屋，并办理了网上备案登记手续；且对该房屋未能办理过户登记手续不具有过错，故涉案房屋的实际所有权人应为刘金鑫，不能作为亳州昊辉置业有限公司的财产予以执行。 丁敏辩称，刘金鑫对执行标的物享有的是债权，而不是物权，没有足以排除强制执行的权利；刘金鑫没有支付全部购房款，不具有法律规定的不得查封、扣押、冻结需要办理过户登记的财产的情形；刘金鑫购买的案涉房屋用途为商用，而非用于居住，无法满足法律规定允许未办理过户登记的买受人来阻却对执行标的的执行的条件。刘金鑫对涉案房屋不能构成排除执行的物权或优先权，应依法驳回其诉讼请求。 亳州昊辉置业有限公司未予答辩。 为支持其诉讼主张，刘金鑫提交如下证据材料： 证据一、刘金鑫身份证复印件一份。证明刘金鑫的诉讼主体资格和身份信息情况。 证据二、阜阳市中级人民法院受理执行异议案件通知书和执行裁定书各一份。证明法院执行的房屋系刘金鑫早已购买并进行网上备案的房屋，刘金鑫在法定期限内提出了执行异议申请，被法院裁定驳回后提起执行异议之诉。 证据三、商品房买卖合同一份。证明2015年2月16日，刘金鑫与亳州昊辉置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，约定：亳州昊辉置业有限公司将其开发的位于亳州市谯城区铺房屋房屋出售给刘金鑫，房屋建筑面积157.97平方米，总房价款1640992元。 证据四、收据一组，银行贷款资料及审批记录一份。证明刘金鑫已经按照合同约定交付了50%以上首付款，也具备按揭条件并向银行提交了贷款申请材料，由于亳州昊辉置业有限公司土地被查封，所以银行暂时无法发放贷款，责任不在刘金鑫。 证据五、《商品房买卖合同》网上备案证明一份。证明2015年2月16日，刘金鑫在房地产登记机构成功办理了商品房买卖合同备案。 证据六、房屋交付证明一份。证明涉案房屋已由亳州昊辉置业有限公司正式交付给刘金鑫占有使用。 证据七、涉案房屋照片两张、营业执照一份。证明涉案房屋已经由刘金鑫实际占有，并装修后作为茶叶专卖店使用至今。 证据八、亳州昊辉置业有限公司营业执照、商品房预售许可证及从事房地产开发经营资质证书各一份。证明亳州昊辉置业有限公司对涉案房屋进行销售时已办理了商品房预售许可证，具有预售房屋的资质。 丁敏质证认为：对证据一、证据二、证据三不持异议；对证据五、证据八的真实性均不持异议，但对其证明目的均不予认可，认为其均不能证明涉案房屋同时满足足以排除执行的四个要件；对证据四中的收据提出异议，认为刘金鑫没有提供相应的银行流水，不能证明其真实付款情况。对银行贷款资料和审批资料真实性无异议，从中可以看出刘金鑫到银行贷款提交时间是在本案执行查封之后，后银行审查结果是贷款未通过，说明刘金鑫未履行按期支付房款的义务；对证据六房屋交付证明提出异议，认为该证明出具时间为本案执行查封之后，且涉案房屋没有经过竣工验收备案，不具备商品房交付条件；对证据七涉案房屋照片两张有异议，不能证明刘金鑫在查封前已占有使用房屋，营业执照注册时间是2017年7月13日，是在法院查封之后。 丁敏向本院提交如下证据： 证据一、（2017）皖12执异45号受理执行异议案件通知书及执行裁定书；证明丁敏诉讼主体适格，以及刘金鑫提出的执行异议，已经裁定驳回异议请求； 证据二、（2017）皖12执61号协助执行通知书，证明涉案房屋登记在亳州昊辉置业有限公司名下，已经丁敏申请查封的事实。 刘金鑫质证认为：对丁敏所举证据证据一、二真实性均无异议，对证明目的有异议。 亳州昊辉置业有限公司未举证、质证。 本院经审查，因丁敏对刘金鑫所举证据一、证据二、证据三、证据五、证据八的真实性不持异议，故对其证据效力予以确认；丁敏对刘金鑫所举证据四中的收据虽提出异议，但未能提供相反的证据予以反驳，故对该证据的效力予以确认；丁敏对刘金鑫所举证据六、证据七的异议理由成立，故对其证据效力不予确认；刘金鑫对于丁敏所举证据一、二的真实性无异议，本院予以确认。依据上述确认的证据，可以认定如下事实： 2015年2月16日，刘金鑫与亳州昊辉置业有限公司签订一份《商品房买卖合同》，双方约定：亳州昊辉置业有限公司将其开发的位于亳州市谯城区铺房屋出售给刘金鑫，房屋建筑面积157.97平方米，总房价款1640992元。买受人在签订合同时即向出卖人支付首期房款820992元，剩余房款820000元应在合同签订七日内办理银行贷款手续等。同日，该合同在亳州市房地产管理部门办理了网上备案手续。刘金鑫分别于2013年7月31日、2013年8月3日、2013年10月5日、2013年10月16日四次共支付亳州昊辉置业有限公司820992元，但未能办理银行贷款支付房款。 丁敏与亳州昊辉置业有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2016年10月8日作出（2016）皖12民初3号民事判决，判决亳州昊辉置业有限公司偿还丁敏38000000元及利息。该判决生效后，丁敏向本院申请强制执行。本院于2017年4月17日作出（2016）皖12执61号执行裁定，查封了涉案房屋。刘金鑫作为案外人提出执行异议，本院于2017年8月18日作出（2017）皖12执异45号执行裁定，裁定驳回刘金鑫的异议请求。刘金鑫遂提起本案诉讼。 本院认为：综合双方当事人诉辩意见，以及庭审举证、质证情况，本案争议焦点为：一、本案的法律适用问题；二、刘金鑫对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 一、关于法律适用问题 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》是为了规范人民法院办理执行异议和复议案件，维护当事人、利害关系人和案外人的合法权益，结合人民法院执行工作实际而制作的司法解释。本案属于案外人提出的执行异议之诉，应当适用该规定审理本案。该规定第二十八条与第二十九条相同之处为申请执行的债权都是金钱债权，均要求在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。不同之处在于，第二十八条是买受人对登记在被执行人名下的不动产提出的异议，而第二十九条则针对的是买受人对登记在被执行的房地产开发企业的商品房提出的异议。第二十九条的规定是专指房地产开发企业商品房出售的特殊情形。而涉案房屋系房地产经营者亳州昊辉置业有限公司所开发的商品房，故本案应适用第二十九的规定。 二、关于刘金鑫对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益问题 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，刘金鑫虽就涉案房屋与亳州昊辉置业有限公司签订书面买卖合同，并在房地产登记机构办理了备案手续，但其提供的付款凭证在上述商品房买卖合同签订之前，且不在合理期限内，不能证明其系为购买涉案房屋而支付的对价；刘金鑫购买的系商业性质的房屋，其在诉状中自述“刘金鑫将涉案房屋装修后作为茶叶专卖店使用至今”也印证了这一事实，涉案房屋应认定为经营性用房，不属于用于居住的房屋。故刘金鑫主张对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，依据不足，本院不予采信。 综上所述，刘金鑫的诉讼请求不能成立，应不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条的规定，判决如下： 驳回原告刘金鑫的诉讼请求。 案件受理费19569元，由原告刘金鑫负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。 审判长  蒋承光 审判员  马 杰 审判员  刘 伟 二〇一八年四月二十七日 法官助理姚莉 书记员王京阳 附：（2017）皖12民初226号民事判决书适用法律条文 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。