江苏省泗洪县人民法院民 事 判 决 书（2017）苏1324民初6927号原告：巩胜发，男，1969年3月10日出生，农民，住泗洪县。委托诉讼代理人：杨本乾，泗洪县泗州法律服务所法律工作者。被告：胡亭，男，1979年2月24日出生，个体户，住泗洪县。委托诉讼代理人：徐士明，泗洪县朱湖法律服务所法律工作者。被告：徐玉峰，男，1970年11月10日出生，建筑工，住泗洪县。原告巩胜发诉被告胡亭、徐玉峰案外人执行异议之诉一案，本院于2017年8月24日立案后，依法适用普通程序，分别于2017年12月27日、2018年4月13日公开开庭进行了审理。原告巩胜发及委托诉讼代理人杨本乾，被告胡亭及其委托诉讼代理人朱某1参加诉讼。被告徐玉峰经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告巩胜发向本院提出诉讼请求：1、依法解除对位于泗洪县青阳镇某小区房屋的查封，停止对该房屋的执行，并确认该房屋归原告所有；2、诉讼费用由被告负担。事实和理由：2008年，被告徐玉峰因房屋拆迁取得拆迁安置证，安置房屋为泗洪县青阳镇某小区房屋。徐玉峰将拆迁安置证以5000元转让给原告，并签订转让协议，约定涉案房产归巩胜发所有。后原告按照规定交清所有购房款，并取得房屋，进行装修、使用。由于该房屋属于安置房，土地使用证一直未能办理，房屋不符合过户条件。2015年因两被告之间存在经过纠纷，涉案房屋被泗洪县人民法院裁定查封。后原告提出执行异议，泗洪县人民法院于2017年8月17日作出（2017）苏1324执异92号民事裁定书，驳回原告的执行异议申请。原告认为，第三人拆迁证转让给原告后，原告已支付全部房款，并实际占有使用6年多。因涉案房屋属于安置房，依据相关政策不能及时办理过户手续，原告对此没有过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国物权法》第十五条规定，涉案房屋归原告所有，不应被查封。被告胡亭辩称：涉案房屋登记在被告徐玉峰名下，属于徐玉峰所有，原告与徐玉峰之间并无房屋买卖协议，原告提供的拆迁协议及拆迁证转让协议仅能证明是对拆迁协议的转让，而非对涉案房屋的转让。同时，原告未提供出资证明，不能证明其系涉案房屋的所有权人。即使存在安置房五年才能过户的规定，在法院查封前，涉案房屋也已符合过户条件，原告未及时变更登记，存在一定过错。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告徐玉峰未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据，本院认定如下：证据1系原告提供的拆迁证买卖协议，胡亭对其真实性不予认可。本院认为，买卖协议有徐玉峰的签字确认，虽没有落款时间，但结合证据2证人姚某、卢某的证言，能够证实原告与被告徐玉峰之间存在拆迁证转让的合意。证据3系原告提供的天星花园物业管理办公室证明一份、证人朱某2的证明一份以及邻居赵某的证人证言，物业公司、朱某2虽未到庭接受质证，但结合赵某的证言来看，能够证实巩胜发在2009年左右涉案房屋进行装修，并一直居住至今。证据4系原告提供的水电费发票6张、物业费收据6张，虽然载明的缴款单位均是原告，不能直接证明由原告缴纳。但是结合原告的当庭陈述以及证据2，能够证实涉案房屋一直由原告占有使用至今。证据5系原告提供的涉案房屋的现金缴款单2份（复印件）、不动产统一发票和契税完税证明各一份，被告胡亭对其真实性无异议，本院予以确认，能够证实涉案房屋的购房款和契税已经交清，虽然载明的缴款单位系徐玉峰，但结合原告对于款项交付事实的陈述，以及原告长期居住的事实，能够推定涉案房屋的购房款由原告实际缴纳，因被拆迁人系徐玉峰，故只能以徐玉峰的名义缴纳。本院认为，原告作为普通居民购买房屋，单纯的想法就是交钱获得房屋，对于安置房的政策以及以及面临的法律风险，可能并无具体了解和防控意识。证据6系原告提供的涉案房屋房产证、国有土地使用证，本院对其真实性予以确认，能够证明涉案房屋属于安置房，房屋证取得时间为2010年8月6日，登记所有人为徐玉峰，土地证取得时间为2016年1月5日，土地使用权人为徐玉峰，土地性质为划拨。本院认为，涉案房屋被查封时，土地证并未取得，并不符合过户的条件。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年，被告徐玉峰的房屋被拆迁。后徐玉峰与巩胜发签订买卖协议，约定徐玉峰将拆迁安置证以5000元转让给巩胜发，购买泗洪县青阳镇某小区安置房。后巩胜发陆续付清该安置房的全部购房款80150元。并对涉案房屋进行了装修，一直居住至今。涉案房屋于2010年8月6日取得房产证，2016年1月5日取得土地使用证，土地使用权人为徐玉峰，土地性质为划拨。胡亭与徐玉峰之间因借款而产生纠纷，2015年10月14日，本院立案受理，经胡亭申请，2015年11月10日，本院作出（2015）洪界民初字第00535号民事裁定书，裁定查封徐玉峰所有的位于泗洪县产，2016年2月16日，徐玉峰签收该民事裁定书，同日，本院作出（2016）苏1324民初3506号民事调解书，依据该调解书，徐玉峰应于2016年3月31日前偿还胡亭借款本金150000元及利息10000元，如徐玉峰不按期足额履行，胡亭有权要求自逾期之日起，以尚未偿还之本金作为本金，按年利率24%计算利息至实际还款之日止，徐玉峰负担案件受理费2900元、诉讼保全费2020元。后因徐玉峰未能按期履行付款义务，胡亭向本院申请强制执行，2016年4月20日，本院立案执行。2017年8月7日，因巩胜发提出执行异议，本院作出（2017）苏1324执异92号民事裁定书，驳回巩胜发的异议请求。经当事人确定，本案争议焦点为：1、原告是否为涉案房屋的实际购买人，是否应停止对涉案房屋的执行；2、原告是否有权要求确认涉案房屋归其所有。本院认为：案涉天星花园房屋为政府投资建设的拆迁安置房，安置对象是被拆迁户。巩胜发并非被拆迁户，不具备购买天星花园安置房的资格，其与徐玉峰签订的拆迁证买卖协议，实质上是转让徐玉峰购买某小区安置房的资格，而购房款系巩胜发自行支付，巩胜发系某小区安置房的实际购买人。涉案房屋属于安置房，销售对象仅限于被拆迁户，体现的是对被拆迁户的补偿，区别于属于社会保障性质的经济适用房或社会保障房，故巩胜发与徐玉峰之间的拆迁正买卖行为未损害国家利益或社会公共利益。同时，该买卖行为不存在欺诈、胁迫的手段，目的也不属于非法，虽然违反了当地政府的限购政策，但不属于违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同有效。虽然涉案房屋登记在徐玉峰名下，但其并非实际购房人，未支付房屋对价，故不能享有房屋的财产权，当然也不应以该房屋偿还其所欠债务，对原告要求对涉案房屋停止执行的诉讼请求，本院予以支持。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。虽然巩胜发与徐玉峰之间存在借名买房的情形，但涉案房屋仍登记在徐玉峰名下，并未办理产权变等登记，故巩胜发仅享有要求徐玉峰协助办理产权转移登记的债权，在转移登记完成之前，所有权不能依据双方之间的拆迁证买卖协议发生变动，故巩胜发并不享有涉案房屋的物权，故对其要求确认所有权的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第三十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条，规定判决如下：一、不得执行位于泗洪县房屋；二、驳回原告巩胜发的其他诉讼请求。案件受理费1929元，由原告巩胜发与被告徐玉峰各负担一半。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省宿迁市中级人民法院预交上诉案件受理费1929元。审 判 长  胡 风人民陪审员  韩继祥人民陪审员  韩其峰二〇一八年四月二十三日书 记 员  杜致诚附录：本案适用法律条文《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第三十一条有下列情形之一的，人民法院应当作出解除查封、扣押、冻结裁定，并送达申请执行人、被执行人或者案外人：（一）查封、扣押、冻结案外人财产的；（二）申请执行人撤回执行申请或者放弃债权的；（三）查封、扣押、冻结的财产流拍或者变卖不成，申请执行人和其他执行债权人又不同意接受抵债的；（四）债务已经清偿的；（五）被执行人提供担保且申请执行人同意解除查封、扣押、冻结的；（六）人民法院认为应当解除查封、扣押、冻结的其他情形。解除以登记方式实施的查封、扣押、冻结的，应当向登记机关发出协助执行通知书。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。