江苏省南京市浦口区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)苏0111民初7305号 原告：南京苏宁环球天润广场有限公司，住所地在南京市浦口区柳州东路3号天润城第七街区045幢101室。 法定代表人：施丽，总经理。 委托诉讼代理人：潘宁炜、胡大清，江苏国泰新华律师事务所律师。 被告：南京圣高商业管理有限公司，住所地在南京市浦口区泰山街道泰西路2号浦东大厦二楼220室。 法定代表人：孙雯雯，执行董事。 被告：汪新贵，男，1978年10月18日出生，汉族，住南京市鼓楼区。 被告：孙雯雯，女，1981年6月4日出生，汉族，住南京市鼓楼区。 以上三被告委托诉讼代理人：陈刚，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。 原告南京苏宁环球天润广场有限公司（以下简称苏宁环球天润）与被告南京圣高商业管理有限公司（以下简称圣高公司）、汪新贵、孙雯雯房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月28日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告苏宁环球天润的委托诉讼代理人潘宁炜、被告圣高公司、汪新贵、孙雯雯的委托诉讼代理人陈刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告苏宁环球天润向法院提起诉讼请求：1.判令圣高公司支付2016年6月26日至2016年12月27日免租期租金2000000元；2.判令圣高公司支付2016年12月28日至2017年8月10日租金1982192元及利息（其中以500000元为基数，自2016年9月29日起；以1000000元为基数，自2017年3月29日起；以482192元为基数，自2017年6月29日起按每天万分之五的标准，计算至实际给付之日），并支付2017年8月11日至12月31日的房屋占用费，标准按21918元/日；3.判令圣高公司支付解约赔偿金2089726元；4.判令圣高公司交纳的500000元履约保证金不予退还；5.判令圣高公司支付律师费70880元；6.判令汪新贵、孙雯雯对上述债务承担连带责任；7.判令圣高公司、汪新贵、孙雯雯承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2016年7月15日，苏宁环球天润与圣高公司签订《房屋租赁合同》，将浦口区百润路4号天润城十一街区××室和××室房屋出租给圣高公司，建筑面积4847.2平方米，房屋用途为休闲娱乐、百货、宾馆、早教等用途；租赁期限自2016年6月26日至2026年12月27日，其中免租期6个月，期限自2016年6月26日至2016年12月27日，双方对免租期租金的支付/补交作了明确约定。租金标准：自2016年6月26日至2016年12月27日为免租期，租金合计2000000元，暂不缴纳；2016年12月28日至2017年12月27日租金合计4000000元，首期租金为1000000元（自2016年12月28日至2017年3月27日），圣高公司应于2016年9月28日前交清，租金每季支付一次，圣高公司应当在每年的3月28日、6月28日、9月28日、12月28日前，向苏宁环球天润一次性交付清下个租期租金。签订合同时，圣高公司支付履约保证金500000元，圣高公司未经同意擅自变更该房屋用途，欠缴租金或本合同约定的其他费用累计超过15天或累计金额达到10000元的，以及未经书面同意，将该房屋整体转租、转让、转借给第三方或许可第三方经营和管理等等，圣高公司应支付4个月租金的违约金，同时苏宁环球天润有权解除本合同；苏宁环球天润解除本合同的，圣高公司应按剩余租期租金总额的5%支付解约赔偿金，已缴纳的履约保证金不予退还，已缴纳租金按实结算。合同另对房屋归还、物业费、水电费等其他事宜作了约定，汪新贵作为保证人在合同上签字。圣高公司签订合同后，未支付房租。汪新贵、孙雯雯出具担保函，为圣高公司按时履行本合同全部义务向苏宁环球天润提供不可撤销的连带责任保证。经苏宁环球天润催告后，圣高公司未支付拖欠的租金。2017年8月5日，苏宁环球天润向圣高公司送达房屋租赁合同解除通知书，告知房屋租赁合同于2017年8月3日解除，并要求圣高公司在七日内返还租赁房屋。圣高公司收到该通知后，未返还租赁房屋。经了解涉案租赁房屋他人实际使用，用于餐饮经营、汽车修理。苏宁环球天润认为房屋租赁合同合法有效，圣高公司未征得苏宁环球天润书面同意改变房屋用途，违反合同约定未支付租金、且他人实际使用租赁房屋未得到苏宁环球天润同意，苏宁环球天润有权解除合同，圣高公司应支付拖欠的房租包括免租期内的房租。双方合同已解除，圣高公司继续占有房屋，还应返还房屋并支付房屋占用费。圣高公司违反合同约定，应承担违约责任；汪新贵、孙雯雯作为连带责任保证人，应承担连带保证责任。现诉至法院，请求判如所请。 被告圣高公司、汪新贵、孙雯雯辩称，1.苏宁环球天润不是房屋产权人，主体不适格。2.苏宁环球天润主张的2016年12月28日至2017年8月10日欠付租金金额计算有误。3.因房屋门前修路，苏宁环球天润曾承诺给予4个月的免租期以及补偿，故在计算欠付租金时应当扣减4个月的免租期租金。4.合同解除后已经履行的部分主要指苏宁环球天润承诺给予的半年免租期，苏宁环球天润不应当再主张。5.由于房屋本身存在严重瑕疵，主要是消防问题导致公司以及公司转租之后实际承租商户在经营中无法正常营业。6.合同解除后，公司没有占用房屋，不应支付房屋占用费。7.苏宁环球天润未提供解除合同后实际损失的证据，解约赔偿金不应得到支持。8.律师费没有证据，不应支持。9.保证金应当退还或用于冲抵公司应支付的款项。10.苏宁环球天润要求汪新贵、孙雯雯承担连带责任不予认可。 经审理查明，2016年7月15日，苏宁环球天润（甲方）与圣高公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：由圣高公司承租位于南京市浦口区百润路4号天润城第十一街区××室和××室房屋，建筑面积4847.2平方米（××室为2417.1平方米、××室2430.1平方米）。房屋用于经营休闲娱乐、百货、宾馆、早教等用途。 3.1条约定：租赁期限自2016年6月26日至2026年12月27日止，其中免租期6个月，分别为2016年6月26日至2016年12月27日。除非另有特别明确的约定，免租期不因任何原因而延长。 3.2条约定：免租期内乙方无需支付房屋租金，但本合同及其附件中规定由乙方履行的其他一切义务和约束，均不得免除。……乙方有下列行为之一的，则乙方不享受免租期的免租金优惠，租金不予免收，乙方仍应按合同约定标准向甲方支付/补交免租期内的全部租金：……（5）租赁期内，乙方未按时足额支付租金、违约金等任何费用的……。 4.1条约定：租赁期内，该房屋采取先付费后使用方式，则乙方需支付应缴租金、履约保证金及其他相关费用后方可使用该房屋。 4.2条约定：租金标准：自2016年6月26日至2016年12月27日为免租期，租金2000000元暂不缴纳；自2016年12月28日至2017年12月27日租金4000000元；自2017年12月28日至2018年12月27日租金4000000元；自2018年12月28日至2019年12月27日租金4200000元；自2019年12月28日至2020年12月27日租金4200000元；自2020年12月28日至2021年12月27日租金4410000元；自2021年12月28日至2022年12月27日租金4410000元；自2022年12月28日至2023年12月27日租金4630000元；自2023年12月28日至2024年12月27日租金4630000元；自2024年12月28日至2025年12月27日租金4860000元；自2025年12月28日至2026年12月27日租金4860000元。 4.3条约定：租金支付方式：租金每季支付一次，乙方应当在每年的3月28日、6月28日、12月28日前向甲方一次性付清下个租期租金。首期租金为1000000元（自2016年12月28日至2017年3月27日），应于2016年9月28日之前向甲方交清。 5.1条约定：本合同签订时，乙方应向甲方支付履约保证金500000元。 5.2条约定：履约保证金的用途：确保甲方在房屋受损和乙方不支付延迟支付租金或其它应付费时能得到补偿等。双方同意，甲方有权但无义务以履约保证金抵作租赁期内任何时间乙方所欠的租金、其他费用、任何违约金、滞纳金、损害赔偿金及其它任何应承担的费用。 6.1条约定：与该房屋有关的物业管理服务的相关权利义务，以乙方与物业管理公司签订的物业管理合同、该房屋所在物业管理区域的管理规约及相关法律法规规定等为准。乙方承诺自愿接受物业管理公司的管理，并按照物业管理合同的约定及相关管理规定履行相应的义务。 6.2条约定：乙方应自行承担并按时缴纳与该房屋有关的水电费、燃气费、电话费、宽带费、有线电视费、公共能耗费等及有关政府部门或公共事业单位可能不时征收的实际使用人应承担的其它相关费用。 12.1条约定：本合同因任何原因终止的，乙方应在本合同终止后10日内归还该房屋，每逾期一天，乙方应按合同终止时日租金（年租金÷365）的2倍向甲方支付房屋占用费。乙方在归还该房屋时应做到：（1）搬走、拆除其所做的所有的装修、分隔、设计、改建、安装；（2）自费将该房屋原有设施、设备恢复至本合同附件二列明的原始状况，完整地归还给甲方；（3）对于乙方对房屋进行装修、改建、改造、变动的部分以及增设的附属设施和设备等，无论是否经过甲方的事先同意，乙方均应自行恢复原状并承担因此产生的费用。如果乙方未能遵守本条款的约定，则甲方有权自行恢复，费用由乙方承担。乙方如在清场过程中对甲方或第三方造成损害和损失，乙方负全部赔偿责任。 12.3条约定：在规定的归还期限届满时，乙方仍不能搬出该房屋的物品、设施、设备及装修等并恢复至本合同附件二列明的原始状况或仍未与甲方或后续承租方对承接事宜处理完毕的，则视为乙方放弃在该房屋内的一切物品、设施、设备及装修等的所有权及一切权利，甲方有权任意处置（包括作为垃圾予以处理等等），而无需给予乙方任何补偿，乙方因此造成的任何损害或损失，甲方均不承担任何责任；同时，乙方还应向甲方支付清场费50000元。 13.2条约定：乙方有下述行为之一的，应向甲方支付等同于违约行为被甲方书面指出时该房屋4个月租金的违约金，同时甲方有权解除本合同；甲方解除本合同的，乙方应按剩余租期租金总额的5%向甲方支付解约赔偿金，已缴纳的履约保证金也不予退还，已缴纳的租金按实结算。上述违约金和解约赔偿金不累加适用。如乙方下述行为造成甲方和第三方损失的，乙方仍需承担赔偿责任：……乙方欠缴租金或本合同约定的其他费用累计超过15天或累计金额达到10000元的……。 13.4条约定：一方违约，合同其他当事人为维护自身权益（包括但不限于催收任何费用、解除合同、收回房屋、追究违约责任等）而发生的律师费、送达费、公证费、差旅费、诉讼费、评估费、公告费等全部费用均由违约方承担。 13.5条约定：乙方逾期支付租金、补足履约保证金或本合同约定的其他费用，应按逾期支付金额的万分之五/日向甲方支付违约金，至乙方缴清之日止。 汪新贵作为保证人在上述合同上签字，承诺保证人自愿为乙方按时履行本合同全部义务向甲方提供不可撤销的连带责任保证。 合同签订当日，圣高公司支付履约保证金500000元。 2017年6月21日，苏宁环球天润向圣高公司邮寄《关于限期付款等相关事宜的催告函》，圣高公司已收到该函。同年6月22日，苏宁环球天润向汪新贵邮寄《催告函》，要求汪新贵承担连带保证责任，汪新贵已收到该函。 2017年6月23日，汪新贵出具承诺书，表示本人同意2016年7月15日苏宁环球天润与圣高公司签订的房屋租赁合同项下由本人承担的连带保证责任期间为两年。 2017年7月3日，汪新贵、孙雯雯出具担保函，表示本人自愿作为保证人为圣高公司履行上述《房屋租赁合同》项下的债务（包括本担保函出具前发生的债务）提供不可撤销的连带保证责任，保证期限自债务发生之日起两年，保证范围包括《房屋租赁合同》约定的主债权及利息、罚息、违约金、赔偿金及苏宁环球天润为实现债权所发生的诉讼费、律师费、差旅费等一切费用。 2017年7月14日、7月19日，圣高公司向苏宁环球天润分别支付租金200000元、300000元。 2017年8月3日，苏宁环球天润向圣高公司邮寄《房屋租赁合同解除合同书》，同年8月5日，圣高公司收到该通知书。 另查明，2016年4月21日，苏宁环球天润将涉案房屋交付圣高公司使用。涉案房屋的产权人南京天华百润投资发展有限责任公司同意苏宁环球天润对外出租房屋并收取租金。 苏宁环球天润与江苏国泰新华律师事务所签订委托代理合同，约定律师代理费70880元，合同签订后支付50%，判决或调解金额全部执行到位后支付50%。苏宁环球天润现已支付律师代理费35440元。 苏宁环球天润与圣高公司均确认双方的房屋租赁合同于2017年8月5日解除。 上述事实，有房屋租赁合同、商业楼交付单、收据、承诺书、担保函、催告函、电子凭证、委托代理合同及苏宁环球天润、圣高公司、汪新贵、孙雯雯的当庭陈述等证据在卷证实。 本院认为，苏宁环球天润、圣高公司双方签订的房屋租赁合同是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，当事人均应按约履行各自的义务。 关于苏宁环球天润主张支付2016年6月26日至2016年12月27日免租期租金2000000元。本院认为合同约定租赁期内，乙方未按时足额支付租金，乙方不享受免租期的免租金优惠，租金不予免收，仍应按合同约定标准补交免租期内的全部租金。免租期租金为2000000元。圣高公司自2016年12月28日起未交纳租金，不享受免租期的免租金优惠，故应当补交免租期租金2000000元。 关于苏宁环球天润主张2016年12月28日至2017年8月10日租金1982192元及利息（其中以500000元为基数，自2016年9月29日起；以1000000元为基数，自2017年3月29日起；以482192元为基数，自2017年6月29日起按每天万分之五的标准，计算至实际给付之日），并支付2017年8月11日至同年12月31日的房屋占用费，标准为21918元/日。本院认为合同约定租金每季支付一次，乙方应当在每年的3月28日、6月28日、12月28日前一次性付清下个租期租金。合同约定首期租金为1000000元（自2016年12月28日至2017年3月37日），乙方应于2016年9月28日之前向甲方交清。2016年12月28日至2017年12月27日租金4000000元。现圣高公司自2016年12月28日起开始拖欠租金，双方合同已于2017年8月5日解除，扣除圣高公司2017年7月14日、19日已付的租金200000元、300000元，故圣高公司拖欠2016年12月28日至2017年8月5日租金共计1931963元。关于利息，本院认为乙方逾期支付租金，应按逾期支付金额的万分之五/日支付违约金，至乙方缴清之日止。故圣高公司应当支付欠付租金1931963元的利息（其中以500000元为基数，自2016年9月29日起；以1000000元为基数，自2017年3月29日起；以431963元为基数，自2017年6月29日起按每天万分之五的标准，计算至实际给付之日）。关于房屋占用费，本院认为合同约定本合同因任何原因终止的，乙方应在本合同终止后10日内归还该房屋，每逾期一天，乙方应按合同终止时日租金（年租金÷365）的2倍向甲方支付房屋占用费。双方租赁合同于2017年8月5日解除，圣高公司一直未交还房屋，根据合同约定的占有使用费标准为21918元/日（4000000元/年÷365天×2），圣高公司应支付2017年8月6日至同年12月31日房屋占有使用费3243864元。 关于苏宁环球天润主张解约赔偿金2089726元。本院认为合同约定，乙方欠缴租金或本合同约定的其他费用累计超过15天或累计金额达到10000元的，甲方有权解除合同，乙方应按剩余租期租金总额的5%向甲方支付解约赔偿金。圣高公司自2016年12月28日起欠缴租金超过15天且金额超过10000元，构成违约，应承担违约责任。但违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，本案中合同约定的违约金明显过高，本院酌情调整为30000元。 关于苏宁环球天润主张律师费70880元。本院认为合同约定一方违约，合同其他当事人为维护自身权益而发生的律师费等全部费用均由违约方承担。圣高公司因未按约支付租金，导致合同解除，构成违约，应当承担违约责任。苏宁环球天润因本案纠纷而支付律师费35440元，故圣高公司应当支付律师费35440元。 关于苏宁环球天润主张履约保证金不予退还。本院认为合同约定，乙方欠缴租金或本合同约定的其他费用累计超过15天或累计金额达至10000元的，甲方有权解除合同，已缴纳的履约保证金不予退还。圣高公司自2016年12月28日起欠缴租金超过10000元，双方于2017年8月5日解除租赁合同，故圣高公司缴纳的500000元履约保证金应当不予退还。但履约保证金是承租人为保证合同的履行预先交付给出租人占有的金钱，其性质是对履行租赁合同的担保，其担保的范围包括欠付的租金、费用以及承担相应的违约责任。对圣高公司已交付的履约保证金应与其应支付的租金、房屋占有使用费、律师费、解约赔偿金等相折抵。 关于苏宁环球天润主张汪新贵、孙雯雯对上述债务承担连带责任问题。本院认为当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。汪新贵、孙雯雯均承诺对涉案房屋租赁合同项下的债务承担连带责任，故汪新贵、孙雯雯均应对涉案房屋租赁合同项下的全部债务承担连带责任。 关于苏宁环球天润是否为适格主体问题。本院认为苏宁环球天润虽不是涉案房屋的产权人，但其已取得产权人的同意对外出租房屋收取租金，故圣高公司主张苏宁环球天润不具备原告主体资格缺乏依据，不予采信。 关于圣高公司主张免租期延长4个月、房屋严重瑕疵，消防问题导致商户无法正常经营。本院认为圣高公司对此未能举证，不予采信。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条之规定，判决如下： 一、被告南京圣高商业管理有限公司于本判决生效之日起三十日内给付原告南京苏宁环球天润广场有限公司免租期租金2000000元。 二、被告南京圣高商业管理有限公司于本判决生效之日起三十日内给付原告南京苏宁环球天润广场有限公司2016年12月28日至2017年8月5日租金1931963元及利息（其中以500000元为基数，自2016年9月29日起；以1000000元为基数，自2017年3月29日起；以431963元为基数，自2017年6月29日起按每天万分之五的标准，计算至实际给付之日）。 三、被告南京圣高商业管理有限公司于本判决生效之日起三十日内给付原告南京苏宁环球天润广场有限公司2017年8月6日至2017年12月31日的房屋占用费3243864元。 四、被告南京圣高商业管理有限公司于本判决生效之日起三十日内给付原告南京苏宁环球天润广场有限公司解约赔偿金30000元。 五、被告南京圣高商业管理有限公司于本判决生效之日起三十日内给付原告南京苏宁环球天润广场有限公司律师费35440元。 六、被告南京圣高商业管理有限公司向原告南京苏宁环球天润广场有限公司支付的履约保证金500000元不予退还，用于抵扣上述第一、二、三、四、五项给付款项。 七、被告汪新贵、孙雯雯对上述第一、二、三、四、五项给付款项承担连带责任。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费77506元，由原告南京苏宁环球天润广场有限公司负担17826元，被告南京圣高商业管理有限公司负担59680元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时向该院（该院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，帐号：43×××18交上诉案件受理费77506元。 审 判 长  黄 维 人民陪审员  喻长友 人民陪审员  周德清 二〇一八年四月二十六日 书 记 员  蒋德萍