江苏省阜宁县人民法院 民 事 判 决 书 (2017)苏0923民初5977号 原告:阜宁县新沟供销合作社,住所地阜宁县新沟镇振新路10号。 法定代表人：郑士祥，该供销社主任。 委托诉讼代理人：刘亚飞，男，该供销社职工。 委托诉讼代理人：唐开前，阜宁县阜城法律服务所法律工作者。 被告:张必新,男,1968年12月24日出生，汉族,农民，住阜宁县。 委托诉讼代理人：常军，江苏一正律师事务所律师。 原告阜宁县新沟供销合作社（以下简称新沟供销社）与被告张必新房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月1日立案后，依法适用普通程序，于2018年1月10日、2018年4月20日公开开庭进行了审理。原告新沟供销社法定代表人郑士祥的委托诉讼代理人刘亚飞、唐开前、被告张必新及其委托诉讼代理人常军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告新沟供销社向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2006年9月1日签订的新沟供销社棉花收购站租赁合同无效；2.判令张必新将新沟供销社棉花收购站返还给新沟供销社；3.本案诉讼费用由张必新承担。诉讼过程中，新沟供销社变更第2项诉讼请求为：判令张必新返还现有的租赁物，对于已拆除的部分另行主张权利。事实和理由：2006年9月1日，新沟供销社前任领导班子成员在没有通过职工大会讨论，也没有经过主管部门批准的情况下，擅自与张必新签订棉花收购站租赁合同，合同约定租赁期限为60年，合同名为租赁，实为买卖，违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）、（三）、（四）项“（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益”的规定，应为无效合同。新沟供销社的部分职工发现后多次到上级部门信访，但至今无果，故向法院提起本案诉讼。 被告张必新辩称，1.租赁合同合法有效。（1）新沟供销社为农村集体经济组织，张必新为完全民事行为能力人，都是符合合同法规定的具有相应的民事权利能力和民事行为能力的适格主体；（2）合同的形式合法，合同双方采用了书面形式订立了合同，符合合同法第十条、第十一条的规定；（3）合同的内容合法，合同的内容由当事人约定，包括了合同法第十二条规定的各项条款；（4）合同的目的合法，双方订立合同的目的是为了积极响应县委、县政府关于深化企业改革的号召；（5）合同签订的主体形式合法，合同加盖了新沟供销社的公章，法定代表人余坤签章，全体领导班子成员以及张必新签字，该合同是在新沟供销社经营极端困难的情况下，为盘活存量资产，主动做张必新工作，张必新在十分被动的情况下签订并履行了涉案合同。2.合同中有关约定的瑕疵不能否定合同整体的有效。（1）合同中有关租赁期限的约定具有瑕疵，合同法第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年”。合同约定新沟供销社将棉花收购站整体租赁给张必新使用，期限为60年，合同在20年租赁期间内有效，涉案合同于2006年9月1日签订，有效期至2026年8月31日，还有近9年的合同有效履行期，张必新有权要求新沟供销社继续履行合同至租赁期间届满；（2）租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同；（3）造成合同中有关约定存在瑕疵的主要责任在新沟供销社，张必新是农民，新沟供销社作为农村集体经济组织对法律规定的了解和理解能力强于张必新。3.涉案合同依然处于租赁合同阶段，尚未构成买卖合同的要件。（1）租赁物的产权尚未过户给张必新，租赁合同第三条第四项约定，如果新沟供销社彻底改制，应将租赁物的产权和使用权归张必新所有，但至今租赁物的产权尚未过户给张必新，附条件的民事法律行为尚未达到条件成就，买卖关系并未成立；（2）新沟供销社依然存在，没有彻底改制，买卖关系同样不能成立。4.租赁合同应继续履行。（1）张必新在签订合同时一次性向新沟供销社交清了60年的租金350000元，并按照约定投入较大资金进行了维修；（2）在20年的有效履行期间内，张必新有权继续经营使用租赁物至2026年8月31日租赁期限届满。5.2016年张必新从政府规划的小中河向南拓宽拆迁中获取政府补偿，是行使租赁合同中明确约定的权利的行为，新沟供销社没有干预是对合同的自觉履行。6.如果法院判决终止租赁合同的履行，“新沟供销社应维护张必新的利益”，对张必新从被终止合同履行之日起，至2026年8月31日止的经营利润进行补偿，并对由此造成的经营设备、设施损失进行赔偿。新沟供销社要求张必新返还租赁物的行为是违约、毁约行为，张必新有权要求新沟供销社全额退还租金350000元，并承担张必新维修棉花收购站所花费的一切费用以及违约金100000元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院将结合证据规则、具体案情和法律规定予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 新沟供销社成立于1979年12月28日，企业性质为集体所有制。该社于1973年-1975年期间在原阜宁县集体土地上建设了棉花收购站，棉花收购站的房屋未在有关部门进行不动产登记。2001年，该社因改制需要，委托阜宁县乡镇企业财务咨询事务所对该社资产进行评估。阜宁县乡镇企业财务咨询事务所于2001年12月26日作出阜乡财评（2001）34号资产评估报告书，其中棉花收购站的房屋以2001年11月31日为评估基准日的评估价值为50084.90元。后棉花收购站一直未有进行改、扩、建，仅进行了适当的维修。 2006年9月1日，新沟供销社与张必新签订《阜宁县新沟供销合作社棉花收购站租赁合同》1份，合同约定：棉花收购站位于原阜宁县，新沟鑫富德制衣有限公司紧邻在其西边，东边与新沟鑫富德制衣有限公司合界，南边止水泥路北沿，西止新胜五组灌溉沟东沟边，北止小中河南河沿；新沟供销社将棉花收购站整体租赁给张必新使用，期限为60年，租金350000元，在签订协议时，张必新一次性交清给新沟供销社；张必新在经营期间所发生的一切费用都由张必新承担，双方各自的债权、债务与对方无关；张必新承租后，考虑到新沟供销社的棉花站房屋年久失修，破旧不堪，大部分房屋且要倒塌，张必新应立即维修，维修方案由张必新决定，维修的一切费用由张必新承担；在租赁期内，如果政府规划小中河向南拓宽，要拆除棉花收购站沿河房屋和围墙的，包括政府整体规划拆迁，考虑到张必新在房屋维修时投入资金很大，政府所给的所有补偿，均由张必新受益，新沟供销社不得干预；在租赁期内，如果新沟供销社彻底改制，棉花收购站自然将产权和使用权归张必新所有；新沟供销社不得违约毁约，一旦毁约，全额退还租金且承担维修一切费用，并处罚违约金100000元给张必新，还有考虑货币的通胀。新沟供销社在合同上加盖公章，原法定代表人余坤在合同上签章，原社领导许学会、王标、薛连荣以及张必新在合同上签字。合同签订后，张必新于次日向新沟供销社支付了租金350000元，后又按约对棉花收购站的场地进行了整理，房屋进行了维修。 2016年，因小中河向南拓宽，棉花收购站的部分房屋以及张必新家的码头被拆迁，补偿款被张必新领取。 本院认为，本案的争议焦点为：1.双方当事人所签合同的法律性质以及法律效力如何认定？2.新沟供销社要求张必新返还现有的租赁物应否支持？ 一、关于双方当事人所签合同的法律性质以及法律效力如何认定的问题。 涉案租赁合同约定租赁期限为60年，租金350000元一次性交纳，租赁期限内房屋的维修义务由张必新承担，房屋拆迁的补偿款均由张必新收益，上述约定均有悖于正常的租赁合同。且350000元相当于合同签订时涉案房屋的价值，双方当事人于2006年9月1日签订的《阜宁县新沟供销合作社棉花收购站租赁合同》更符合房屋买卖合同的基本特征，应当认定为房屋买卖合同。《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”即在房屋与土地的关系中，采取“房地一体主义”原则。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”因涉案棉花收购站的房屋均建设在农村集体土地上，涉案合同违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的强制性规定，故涉案合同无效。 二、关于新沟供销社要求张必新返还现有的租赁物应否支持的问题。 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，由于原、被告双方合同履行的时间较长，张必新也已对棉花收购站的场地进行了整理，房屋进行了维修，如果返还将给张必新造成更大的损失，所以，本案属于上述条款规定的不能返还的情形；又因在涉案合同签订后，张必新已按约支付了一定的对价，亦不存在折价补偿的问题。因此，新沟供销社要求张必新返还现有的租赁物的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，判决如下： 一、确认原告阜宁县新沟供销合作社与被告张必新于2008年10月18日签订的《阜宁县新沟供销合作社棉花收购站租赁合同》无效； 二、驳回原告原告阜宁县新沟供销合作社的其他诉讼请求。 案件受理费17460元，由原告阜宁县新沟供销合作社负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。 审 判 长 张 益 代理审判员 彭 艳 人民陪审员 周立稳 二〇一八年四月二十五日 书 记 员 曹金婷