海南省三亚市城郊人民法院民事判决书（2018）琼0271民初1391号原告：周文堂，男，1939年4月20日出生，汉族，住海南省三亚市。委托诉讼代理人：周亚斌，男，1969年4月9日出生，汉族，住北京市海淀区，系原告周文堂儿子。被告：海南嘉鹏置业有限公司，住所地海南省三亚市榆亚大道时代海岸****。法定代表人：叶静鸣，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡青，海南落笔律师事务所律师。原告周文堂与被告海南嘉鹏置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年1月25日立案后，依法适用简易程序，于2018年3月13日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周亚斌以及被告的委托诉讼代理人胡青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告给付违约金233325元（以总房款1276739元为基数，自2015年6月25日起按总房款每日万分之二标准暂计算至2018年1月1日止，实际计算至被告提交办证资料给办证机关为止）。2.判决被告给付迟延办理房屋产权证导致占用原告12767元契税915天的银行同期贷款利息1490元。3.被告在30天内为原告办理房屋权属证书。主要事实和理由：原、被告于2014年3月28日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告出售的位于海南省三亚市××区房。合同签订后，原告依约支付了购房款。原告入住房屋时，向被告交付了500元房屋产权证代办费，但被告至今未按照合同第十五条约定，为原告办理产权证，应按合同约定承担违约责任，且被告占用原告契税款构成不当得利。综上，请求法院支持原告的诉讼请求。被告辩称：一、被告开发的香醍25度项目经过三亚市规划局批准，建设行为合法，原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效。二、合同约定的交房日期为2014年6月30日，涉案房屋的实际交付时间为2014年8月20日，在合同履行期间，因暴雨和台风无法施工22天，因政府拆迁涉及少数民族墓地造成项目延期施工5个月，且被告已向原告发出《致歉信》，原告并未提出异议，被告顺延至2014年8月20日交付房屋不构成违约。三、被告应在2015年8月20日提交办证资料，但合同履行期间，因部队限高致使项目停工495天，因业主阻扰报建致使项目停工440天，且三亚市城郊人民法院已经生效的（2016）琼0271民初3418号民事判决以及（2017）琼0271民初2909号民事判决已经确认上述停工期间属于不可抗力，被告提交办证资料的时间应顺延935天，即应顺延至2018年2月3日，被告不应承担违约责任。四、原告诉求超过诉讼时效，且办理权属证书仅为向第三人公示自己的物权权利，迟延办证未给原告造成任何损失，迟延办证违约金应调整至每日万分之零点五。五、被告已经按照国家法律规定，向地税局代原告缴纳了1%的契税，不存在占用原告契税费的问题。六、根据三亚市不动产交易中心的规定，购房人需自行前往交易中心提交海南、三亚首套房证明，如果不是首套房，需要按照3%缴纳契税，完税后方可办理权属证书。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理，本院认定事实如下：被告成立于2009年8月10日，经营范围为房地产开发经营，酒店管理，旅业开发。香醍25度项目系被告开发建设的项目。2013年11月5日，被告办理了建设工程规划许可证（临时）。2013年11月21日，被告办理了建设工程施工许可证，确定香醍25度项目的主要建设内容为5栋25-26层的住宅楼，3栋2层的商业楼和1栋19层的酒店式公寓。2014年3月28日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于原三亚市××区第1栋住宅18层1803号房，总价款1264980元。合同第八条约定，被告应在2014年6月30日前交付房屋，遭遇不可抗力，且被告在发生之日起30日内告知原告，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可以据实予以延期。合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关办理产权过户手续。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，逾期自第二天被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；被告将所有房屋登记资料，已提交相关登记部门窗口的，因相关部门的原因未予以办理的，被告不承担违约责任等内容。《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第1、2条约定，原告承诺并同意委托被告或被告指定的机构代为办理权属过户，原告同意在接受该商品房时提交办理房屋权属证书所需证件及相关资料，签署所需全部相关文件，同时交纳与办理产权登记相关的各项税费。原告同意若每延期提交一日，相应产权登记时间顺延。由于原告逾期提供资料或不积极配合办理而影响该商品房权属过户的，原告同意由其自行承担不能或不能及时办理房屋权属证书而产生的一切后果。合同签订后，原告实际支付的全部购房款为1276739元。2014年6月，被告向原告发出《致歉信》，告知原告由于三亚地区2013年受到有史以来最强台风等自然天气不可抗力影响，其购买的香醍25度项目房屋，延期至2014年8月20日交房。2014年8月20日，被告将房屋交付原告，原告同日签署《收楼确认书》，并交给被告契税12767.39元及产权证代办费500元。2014年11月12日，被告通过银行转账方式代原告向三亚市地方税务局缴纳房屋交易1%的契税12017.31元，三亚市地方税务局于2014年11月24日出具完税证明。另查明，2014年8月15日，被告接到南航部队通知，被告在建香醍25度项目严重影响南航部队飞行安全，限被告于18日之前全部停工。2014年10月10日，被告接到南航部队第二份通知称因被告在建香醍25度项目超出该部队机场净空限制高度，勒令被告立即停止有关建设，同日该部队派员包围香醍25度项目并进入工地阻止施工，该项目停止施工。2014年10月20日，被告向原告发出《告知函》，告知其购买的香醍25度项目因南航部队飞行限高问题而被要求停止施工，因此双方签订《商品房买卖合同》约定的交房日期可能因该突发不可抗力事件而有所推迟。涉案项目自2014年10月10日停工后，被告多次向市政府及有关主管部门反映情况，主管部门多次与南航部队协商处理未果。被告另于2015年1月26日、2015年11月21日两次向三亚市人民政府发函请求市政府协调南航部队解决项目停工问题。2015年12月15日，三亚市人民政府组织军地双方协调会，并形成“建议同意香醍25度项目按现状封顶装修，待南航部队机场搬迁后再按批准的规划方案进行续建”的会议纪要，该纪要于2015年12月22日印发。被告于2015年12月23日恢复涉案项目的施工建设。经三亚市规划局审批同意后，在不突破原规划指标按现状封顶的原则下，对项目进行了局部设计变更，将3号楼由原审批的26层变更为25层，减少3户住宅；将4号楼由原审批的26层变更为18层，减少57户住宅；将5号楼由原审批的20层变为16层，减少32户住宅；将6号楼由原审批的19层变更为15层。2015年12月23日，被告香醍25度项目准备开工，并按现现状封顶及原园林绿化和喷池拆除，但业主不同意也不认可该规划方案的实施。自2016年1月开始，业主阻挠项目施工，不间断投诉和举报，导致住建规划部门不同意被告施工。自2016年1月至12月，经被告与业主不断沟通，业主才同意不再投诉。三亚市园林环卫管理局也下发施工审核意见：该项目绿地指标符合相关审核要求，三亚国豪园绿化景观建设有限公司符合该项目园林绿化工程施工资质要求。后被告于2017年3月10日取得了正式的开工令。还查明，被告庭审确认，涉案房屋现已具备办理房屋权属登记证书的条件，但原告必须补交首套房证明及完税证明才可以办理。对于上述两项事宜，被告并未告知原告。以上事实，有原告提交的证据、被告提交的除（2017）琼0271民初6945号民事判决以外的其他证据以及双方庭审陈述佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方应依约履行。一、被告是否应支付原告违约金及违约金数额涉案房屋交付时间为2014年8月20日，按合同约定，被告本应在房屋交付后的360日内即2015年8月15日前将涉案房屋办理权属转移登记所需资料报产权登记机关备案，但被告抗辩南航部队限高以及业主阻挠构成不可抗力，办证期限应顺延935天，即至2018年2月3日。本院认为，本案中，被告在对香醍25度项目进行开发前，已取得相关部门颁发的规划许可证及施工许可证，其对项目的施工亦是按照许可证规定的建设内容进行，在施工过程中因南航部队限高致使被告无法按照原施工规划许可内容进行施工，是被告在订立合同是无法预见、不能避免且无法克服的事件，应属不可抗力。业主阻扰项目施工事件发生后，三亚市园林环卫管理局最终意见是项目的绿地指标符合审核要求及三亚国豪园绿化景观设计有限公司符合园林绿化工程施工资质的要求，可见被告规划实施方案并未违法，故施工过程中遭遇业主阻扰致使被告无法取得开工令，亦是被告在订立合同是无法预见、不能避免且无法克服的事件，应属不可抗力。因此，南航部队限高致使项目开始停工（即2014年10月10日）至政府协调妥当恢复项目施工（即2015年12月22日）期间的438天以及因业主阻扰施工开始停工（即2015年12月23日）至被告取得开工令（即2017年3月10日）期间的443天，被告均应予以免责。据此，被告将涉案房屋办理权属转移登记所需资料报产权登记机关的时间应顺延881天（443天+438天）。被告辩称南航部队限高应自2014年8月15日开始计算，本院认为，2014年8月15日被告仅是接到南航部队通知，项目的实际停工日期为2014年10月10日，对于被告该项辩称，本院不予采纳。顺延后被告应在2018年1月11日前将涉案房屋办理权属转移登记提供的资料报产权登记机关，被告逾期未履行义务，已构成违约，原告有权要求被告承担违约责任。原告主张违约金应以1276739元为基数，按每日万分之二的标准，自2015年6月25日起计算至被告将办理权属转移登记资料报产权登记机关之日止。本院认为，被告的办证义务履行期间已经顺延至2018年1月11日，故其违约责任应自2018年1月12日开始计算。被告至庭审之日即2018年3月13日方告知原告涉案房屋已具备办证条件且原告的办证资料欠缺完税证明及首套房证明，此期间被告未向产权登记机关报送相关资料的违约责任与原告无关，应由被告承担。自2018年3月13日起，被告已告知原告办理权属转移登记尚需原告配合，现因原告未举证证明已将相关资料提交被告，即自2018年3月14日开始至今，无法完成资料提交的责任不在被告，被告不应承担相应的违约责任，故被告违约责任期间应计算至2018年3月13日止。违约金按每日万分之二计算是《商品房买卖合同》的约定，且该合同因系被告提供的格式合同，每日万分之二并未明显过高。据此，被告应支付原告违约金数额为15320元（1276739元×0.2‰×60日），对于原告超过上述金额的诉求，本院不予支持。二、原告诉求违约金是否已过诉讼时效《中华人民共和国民法通则》第一百八十八条第一款规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。本案原告要求被告承担违约责任是基于合同之债所享有的债权请求权，诉讼时效应为三年。被告应在2018年1月11日前将涉案房屋办理权属转移登记所需资料报产权登记机关，原告于2018年1月23日起诉，并未超过诉讼时效，被告该项抗辩欠缺事实及法律依据，本院不予采纳。三、被告是否应支付原告契税占用期间利息损失1490元被告收到原告的契税款后，已于2014年11月12日代原告向三亚市地方税务局缴纳房屋交易1%的契税12017.31元，余下未缴纳也系按照税务机关要求暂时留存，并未存在占用原告契税款的问题，原告该项诉求欠缺事实及法律依据，本院不予支持。四、被告是否应在30天内为原告办理房屋权属证书办理房屋权属证书是产权登记机关的职能范围，不是被告职责范围以及双方合同约定的内容，原告该项诉求欠缺事实及法律依据，本院不予支持。综合，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院的解释》第九十条、第九十三条第一款第（五）项之规定，判决如下：一、被告海南嘉鹏置业有限公司在本判决生效之日起十日内向原告周文堂支付违约金15320元；二、驳回原告周文堂的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序审理，案件受理费减半收取2411元（原告已预交），由原告周文堂负担2254元，由被告海南嘉鹏置业有限公司负担157元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审判员 赖凯萍 二○一八年四月二十三日书记员 韦碧胜附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。......第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十三条下列事实，当事人无须举证证明：（一）自然规律以及定理、定律；（二）众所周知的事实；（三）根据法律规定推定的事实；（四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实；（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；（六）已为仲裁机构生效裁决所确认的事实；（七）已为有效公证文书所证明的事实。