黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黑01民终7681号上诉人（原审被告）：李明中，男，1956年4月29日出生，汉族，哈尔滨均信投资担保股份有限公司董事长，住黑龙江省哈尔滨市松**。委托诉讼代理人：刘颖茹，女，住黑龙江省哈尔滨市松**，由黑龙江省哈尔滨市松北区松安街道办事处宜和园社区居民委员会推荐。委托诉讼代理人：渠鸿濛，女，住黑龙江省哈尔滨市松**，由黑龙江省哈尔滨市松北区松安街道办事处宜和园社区居民委员会推荐。被上诉人（原审原告）：哈尔滨市先锋物业管理有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市南岗区先锋路**。法定代表人：张伟，该公司董事长。委托诉讼代理人：田野，男，该公司员工。委托诉讼代理人：杨洁，黑龙江佛艾尔律师事务所律师。上诉人李明中因与被上诉人哈尔滨市先锋物业管理有限公司（以下简称先锋物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院（2018）黑0109民初1402号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李明中的委托诉讼代理人刘颖茹、渠鸿濛，被上诉人先锋物业公司的委托诉讼代理人田野、杨洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李明中上诉请求：撤销原审判决第一项，改判驳回先锋物业公司一审诉讼请求。事实和理由一、一审法院认定事实错误，先锋物业公司并未给李明中提供物业服务。1.李明中自2016年入住案涉商服以来，门前杂草丛生、泥泞不堪，根本不具备使用条件，李明中多方主张权利后未果，于2016年7月自行雇佣工人清理门前卫生，并铺设门前步道板、修理排水沟。同时，先锋物业公司并未对李明中房屋所在的2号楼外墙进行维修，导致雨季时，房屋漏水、墙面起皮，也未对商服门前的垃圾、杂物进行清理，小区门禁损坏后先锋物业公司也一直不予修理，先锋物业公司并未履行物业服务义务，导致案涉商服现在仍不具备使用条件，目前处于闲置状态，先锋物业公司无权向李明中收取物业服务费。2.李明中在一审中已经向法院提交过案涉房屋外墙漏水的照片及视频，能够证明案涉房屋外墙漏水，先锋物业公司未进行维修，且先锋物业公司对于其提供物业服务负有举证责任，但先锋物业公司未能举证证明，一审判决中却认定先锋物业公司给李明中提供过物业服务，属于事实认定错误。二、一审法院适用法律错误，先锋物业公司与案外人哈尔滨电业物业管理有限公司签订的《物业服务移交合同书》的程序、内容违反相关法律规定，无权向李明中收取物业服务费。1.《物业管理条例》第三十九条规定，物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同属于无效合同，业主请求确认合同无效或相关条款无效的，人民法院应予支持。依据上述规定可知，先锋物业公司与案外人签订的《物业服务移交合同书》应属无效合同，先锋物业公司擅自接管宜和园小区的物业服务，且从未与李明中等业主签订过任何书面形式的《物业服务合同》，无权向李明中收取物业服务费。2.双方之间并未对物业服务费的计算标准进行过约定，原审判决的收费标准无法律依据。《哈尔滨市物业管理条例》第三十五条规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。普通住宅的物业服务收费实行政府指导价；别墅等高档住宅以及写字楼、酒店、商场等其他非住宅的物业服务收费实行市场调节价。实行市场调节价的，具体收费标准由当事人自主协商后，在物业服务合同中约定。李明中购买的房屋用途为商服，属于实行市场调节价的范围，收费标准应由业主与物业服务企业协商确定，先锋物业公司并未与李明中签订《物业服务合同》，也并未对收费标准进行过约定，原审法院按照先锋物业公司自行确定的标准主张收费，无法律依据。先锋物业公司辩称，李明中上诉请求没有事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判决。先锋物业公司向一审法院起诉请求：1.判令先锋物业公司给付李明中物业费人民币125,455.68元，逾期付款利息16,950.90元，合计142,406.58元。先锋物业公司当庭变更诉讼请求，向李明中主张产权证号为哈房权证松字第**房产的物业费，按使用面积225.54平方米，每月每平方米3元计算，自2016年4月21日起至2018年12月31日的物业费21,874.29元，利息自2016年4月21日起至2017年12月31日止，按年利率4,85%计算，共940.42元，合计22,814.70元。一审法院认定事实：李明中系哈尔滨市松北区宜和园小区2栋1-2层1A06号房屋业主，房屋使用面积225.54平方米，其于2016年4月21日与案涉小区开发商哈尔滨龙成房地产开发有限公司松北分公司签订《商品房买卖合同》。并于2016年5月26日登记取得证号为哈房权证松字第**的房屋所有权证。2013年8月13日，哈尔滨电业物业管理有限责任公司与先锋物业公司签订了《哈尔滨电业局家属小区物业服务移交合同书》，约定：将哈尔滨电业物业管理有限责任公司提供物业服务的哈尔滨电业局家属区在哈市的31处建筑面积448,560平方米，5075户家属楼部分供热等物业服务移交给先锋物业公司。先锋物业在提供物业服务期间，对小区的报修投诉提供过维修服务。案涉小区同类商服类住宅按使用面积每月每平方米3元收取物业服务费。自2016年5月26日至2018年12月31日止的物业费21,106.18元，李明中至今未缴纳。上述事实，有《商品房买卖合同》、案涉房屋所有权证、《哈尔滨电业局家属小区物业服务移交合同书》及当事人陈述等证据在案佐证。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。先锋物业公司一直对该小区进行物业服务，至今该小区运转正常，据此可以确认先锋物业公司基本履行了物业服务协议约定的义务，李明中作为小区内的业主，享受了物业管理服务，理应向先锋物业公司交纳物业服务费。对于李明中主张先锋物业公司未与其签订物业服务合同，先锋物业公司与案外人哈尔滨电业物业管理有限公司签订的《物业服务移交合同书》违法，物业收费标准无依据的抗辩，因落实相关政策之需要，先锋物业公司与案涉小区原物业公司哈尔滨电业物业管理有限公司签订了《物业服务移交合同》，系承接原物业服务合同，自2013年8月13日以来，由先锋物业公司为该小区继续提供物业服务。且案涉小区其他部分业主已按该物业服务合同，全额缴纳了物业服务费，案涉房屋系商服，先锋物业公司按使用面积每月每平方米3元的标准收取物业费，不违反法律及相关法规的强制性规定，故对李明中关于合同效力及物业费收费标准有异议的抗辩，不予采纳。先锋物业公司当庭变更诉讼请求，要求李明中给付产权证号为哈房房权证松字第**产自2016年4月22日至2018年12月31日期间的物业服务费21,874.29元，系其合法处分自己的权利，不予干涉，该项诉请针对的房屋与李明中抗辩中主张的房屋相一致，但李明中主张其进户时间为合同约定交付时间，即2016年6月30日，依据谁主张谁举证的原则，先锋物业公司主张物业费应举证证明李明中实际进户时间，其未能举证证明，虽李明中自认应按照双方合同约定的交付时间确定为进户时间，但合同中的交付时间为2016年6月30日“以前”，先锋物业公司提供的案涉房屋产权证登记时间为2016年5月26日，其于该日已取得房屋所有权，即有权入住案涉房屋，故一审法院认为，确定2016年5月26日为物业费收费起算日期为宜，故对李明中的抗辩，不予采纳，对先锋物业公司的主张，部分予以支持。李明中抗辩称其所住房屋外墙漏水致使其房屋渗水的情况，其仅提供了室内照片，未提供体现外墙漏水的相关证据，其提供的房屋室内照片不能显示出与物业服务之间的因果关系，且根据《建筑工程质量管理条例》相关规定，屋面防水工程，外墙面的防渗漏的最低保修期限为5年，故案涉房屋尚在质保期内，若其认为其合法权益受到侵害，可另行主张权利。因李明中不予交纳物业费是因其认为物业服务不到位而非恶意，故先锋物业公司主张利息的诉讼请求，无合同和法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定判决：一、李明中于一审判决生效之日起十日内给付先锋物业公司自2016年5月26日起至2018年12月31日止的物业管理费21,106.18元；二、驳回先锋物业公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1574元，由先锋物业公司负担19元，退回先锋物业公司1322元，由李明中负担233元，李明中须于一审判决生效之日起十日内将此款给付先锋物业公司。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。李明中提交了收据两份。意证明，2016年7月李明中自行雇人铺设门前步道板，修理排水沟花费17,928.30元。先锋物业公司质证意见：对该份证据真实性、合法性、关联性均有异议。该证据不是合法收据，不具有证明效力。该份证据内容是修步道板，步道板在院外不在先锋物业公司服务范围内，没有承担该笔服务费用的义务。本院认证：该份证据非正式财务票据，且无相关证据佐证，真实性无法核实，故本院不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系因物业服务及物业费收取而引发的纠纷。本案中，哈尔滨电业物业管理有限责任公司因改革等原因将案涉商服所在小区的物业服务移交给先锋物业公司。先锋物业公司接受案涉小区的物业服务虽未事先征得该小区业主同意，未与案涉小区业主签订书面物业管理服务合同，但先锋物业公司接管案涉小区以后，该小区绝大部分业主能够按时交纳物业管理费用，接受了先锋物业公司的服务。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；……。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”、《物业管理条例》第十一条规定：“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业；……。”依据上述法律规定，业主对物业服务企业有权更换，但应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。在李明中未举示有效证据证明先锋物业公司提供物业服务期间案涉小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主一致同意要求更换先锋物业公司的情况下，一审根据先锋物业公司为案涉小区提供服务的情况以及案涉房屋的用途，参照对其他相似房屋的收费标准，对先锋物业公司要求李明中支付物业管理费的诉请所作裁判，并无不当。对于李明中所提有关案涉商服门前步道板、排水沟以及垃圾清理等问题，其未能提供充分有效的证据予以证实，且未提起反诉，一审对此未予支持，亦无不当。因李明中所举示的证据不能证实案涉商服漏水的原因是房屋质量问题还是物业服务不到位所致，一审告知其认为其合法权益受到损害，可另行主张权利，亦属合理。故对李明中上诉所提一审判决认定事实及适用法律错误的主张，本院不予支持。综上所述，李明中的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费328元，由上诉人李明中负担。本判决为终审判决。审判长  蔡耘耕审判员  刘万福审判员  付玉林二〇一八年十二月三日书记员  赵春莹