包头市中级人民法院   民事判决书   （2018）内02民终370号   上诉人（原审原告）：张鹤，男，1993年9月3日出生，住包头市。   委托诉讼代理人：贺洪兰（原告张鹤之母），住包头市。   被上诉人（原审被告）：包头中冶正盛置业有限责任公司。   法定代表人：魏志宏，董事。   委托诉讼代理人：万月苹，北京友恒律师事务所律师。   委托诉讼代理人：张慧东。   上诉人张鹤因与被上诉人包头中冶正盛置业有限责任公司（以下简称中冶公司）商品房销售合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院（2017）内0203民初4515号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人张鹤的委托诉讼代理人贺洪兰，被上诉人包头中冶正盛置业有限责任公司的委托诉讼代理人万月苹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   上诉人张鹤上诉请求:1、请求撤销原审判决，依法支持上诉人一审的诉讼请求；事实和理由：本案逾期交房利息的诉讼时效因业主代表与被上诉人的谈判而中断。另外违约金的起始计算与下调均错误。   被上诉人中冶公司答辩同意一审判决。   张鹤向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期办理房屋产权证违约金65346元；2.判令被告支付逾期交房利息1923元；3.诉讼费由被告承担。   一审法院认定事实：2012年9月29日，原告与被告签订《包头市商品房买卖合同》一份，合同约定原告购买被告开发的位于包头市××区房屋一套，总价款为880671元，被告应于2014年6月30日前交付房屋。合同第五条约定：除遇不可抗力外，被告如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，原告有权向被告追究已付款利息，利息自合同约定被告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。合同第十二条约定：出卖人应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，合同继续履行，出卖人应每日按商品房价款的1?向买受人支付违约金。原告按照合同约定履行了付款义务。2014年7月12日，原告办理了收房手续并交纳了契税、产权印花税、产权登记费、产权代办费等，被告向原告退还了房屋面积差价607元。   被告在庭审过程中提供了包头市人民政府办公厅于2014年出台的《包头市关于进一步简化房地产开发项目审批程序的意见》，意见指出成立包头市房地产开发项目联合验收委员会，由政府分管副市长任主任，办公室设在市住房保障局。该联合验收委员会办公室牵头组织开展联合验收工作，对工程规划执行情况、小区内基础设施配套和配建工程完成情况等进行综合验收。建设项目未通过验收的，不得交付使用，不予办理房屋产权初始登记。2015年12月11日包头市房地产开发项目联合验收委员会办公室下发包联验委办发（2015）3号文件，即《关于印发包头市房地产开发项目联合验收暂行办法的通知》。该通知指出：凡是2014年3月13日之前已办理项目施工许可的房地产开发项目可不执行联合验收程序，要按《房屋登记办法》（建设部令第168号）办理产权初始登记即可。截至2017年12月4日本案开庭审理之日，被告仍未取得本案诉争房屋的初始登记办结通知书，原告尚未取得不动产权证书。   一审法院认为，原告张鹤与被告中冶公司签订的《包头市商品房买卖合同》及其补充协议系双方真实意思表示，合同合法有效，双方应当依约定履行相关权利义务。按照合同约定，被告应于2014年6月30日前交付房屋，而原告实际收房日期是2014年7月12日。被告辩称其将入住通知单邮寄原告，并明确告知原告在2014年6月30日前收房，但被告并未提供邮寄回执，故对被告的该项抗辩，因证据不足，不予采信。原告起诉被告要求支付逾期交房利息的诉讼时效应从2014年7月1日起计算，时效为两年。原告于2017年8月23日起诉主张逾期交房利息，已过诉讼时效。故对原告主张逾期交房利息的诉讼请求，不予支持。合同第十二条约定，被告应在商品房交付使用后360日内，即2015年7月7日前将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，但从2014年3月13日至2015年12月11日，包头市房地产开发项目审批程序有调整。该情况非被告原因导致，被告对此并无过错。上述期间应当从被告报送产权登记资料的时间期限内扣除，即被告应自2015年12月12日起360日内，即2016年12月6日前将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，但被告未能及时履行上述报备义务，故原告要求被告履行备案义务的诉讼请求，予以支持。被告未履行备案义务，已构成违约，应承担违约责任。双方合同中约定的违约金过高，予以适当调整为日0.5?，时间从2016年12月7日起计算至原告主张的2017年7月5日止（共210天），以原告实际支付房款880064元（880671元-607元）为基数计算，违约金数额为9240.7元。被告同意协助原告办理不动产权证书，故对于原告的该项诉讼请求，予以支持。综上，对原告的诉讼请求，予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，判决一、被告包头中冶正盛置业有限责任公司于本判决生效后三十日内向原告张鹤支付自2016年12月7日起至2017年7月5日止的违约金9240.7元；二、驳回原告张鹤的其他诉讼请求。案件受理费1810元（原告已预交），由被告包头中冶正盛置业有限责任公司负担50元，原告张鹤负担1760元。   经二审审理查明的案件事实与一审法院审理查明的案件事实一致，本院予以确认。   另查明，2015年11月30日，杨龙、贺洪兰、郭丽、黄玉刚以业主代表名义与被上诉人签定了《中冶目前存在的共性问题及解决方案》，其中第4条载明：“晚交房补偿于2日内（12月2日）答复”。   本院认为，上诉人主张2015年11月30日杨龙、贺洪兰、郭丽、黄玉刚以业主代表名义与被上诉人签订了《中冶目前存在的共性问题及解决方案》，其中第4条载明：“晚交房补偿于2日内（12月2日）答复”，故从2015年12月2日起算至上诉人于2017年8月31日向原审法院提起诉讼主张逾期交房利息时，并未超过两年诉讼时效。2014年3月13日包头市人民政府办公厅出台了《包头市关于进一步简化房地产开发项目审批程序的意见》，2015年12月11日包头市房地产开发项目联合验收委员会办公室下发包联验委办发（2015）3号文件。根据以上文件规定，对此期间包头市房地产开发项目审批程序、建设项目验收层级等均有调整。原审法院认为该情况非被上诉人原因导致，被上诉人对此并无过错，上述期间应当从被上诉人报送产权登记资料的时间期限内扣除，符合客观情况，应予维持。被上诉人主张上诉人实际损失远低于违约金数额，认为双方合同中约定的日1?违约金过高，请求适当减少，原审法院将其调整为日0.51?，符合相关法律规定，应予维持。   综上所述，上诉人的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：   一、维持内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院（2017）内0203民初4515号民事判决第一项，即被告包头中冶正盛置业有限责任公司于本判决生效后三十日内向原告张鹤支付自2016年12月7日起至2017年7月5日止的违约金9240.7元；   二、撤销内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院（2017）内0203民初4515号民事判决第二项，即驳回原告张鹤的其他诉讼请求。   三、判决被上诉人包头中冶正盛置业有限责任公司于本判决生效后三十日内向上诉人张鹤支付逾期交房的利息（按已交房款880671元为基数，从2014年7月1日起算至2014年7月12日，按人民银行同期贷款利率计息）。   四、驳回上诉人张鹤的其他诉讼请求。   一审案件受理费1810元，二审案件受理费1810元，合计3620元，上诉人张鹤负担2534元，被上诉人包头中冶正盛置业有限责任公司负担1086元。   本判决为终审判决。   审判长 杜宏林   审判员 赵文革   审判员 李 梅     二O一八年四月二十五日   书记员 王晓菲