上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0101民初17180号原告：李雅君，女，1984年4月17日出生，汉族，户籍地上海市。委托诉讼代理人：顾勤，上海鼎城律师事务所律师。被告：上海五里置业有限公司，住所地上海市。法定代表人：陈军，该公司董事长。委托诉讼代理人：王瑞麟，上海市东方剑桥律师事务所律师。原告李雅君诉被告上海五里置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月3日受理后，依法适用简易程序，由审判员王巍琦独任审判，于2017年8月1日公开开庭进行了审理。在转为普通程序并依法组成合议庭后，于2018年1月23日公开开庭进行了审理。原告李雅君及其委托诉讼代理人顾勤，被告的委托诉讼代理人王瑞麟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李雅君诉称：原、被告双方于2016年9月30日签订《房屋认购书》(定金合同)和《房屋认购书补充协议》，《房屋认购书》(定金合同)主要约定：原告预订购买本市蒙自路778弄1幢5号1501室房屋，房屋总价人民币25,376,784元，首付款人民币7,626,784元于签订合同后7日内支付，贷款部分人民币17,750,000元于签订合同后7日内完成贷款审批手续，签订本合同时支付定金人民币300,000元，在2016年10月7日前签订《商品房预售合同》，在预订期限内，被告拒签《商品房预售合同》的，应双倍返还收取的定金，原告拒签《商品房预售合同》的，无权要求返还定金，被告有权将该房转售他人。在《房屋认购书补充协议》的第一条约定：若由于原告原因造成付款方式变化，原告同意被告取消优惠折扣并由此调整《房屋认购书》约定的房屋单价及总价，除符合《房屋认购书》第七条约定的情形外，原告未在预订期内签订《商品房预售合同》的，无权要求被告返还已收取的定金；第五条约定：原告已充分知悉近期不断出台的房地产相关政策和规定，并经对照自身状况，确认仍具备购买该房屋之资格。如被告发现，原告依法不能购买该房屋的，有权随时确认原告根本性违约并解除合同。原告的付款安排是在充分了解不断调整的相关贷款政策后，经综合考虑予以确定，原告承诺不会以无法贷款或无法足额贷款为由要求解除合同。《房屋认购书》(定金合同)和《房屋认购书补充协议》签订当日，其支付了定金人民币300,000元，并提出延期至2016年11月20日补足首付款和签订《商品房预售合同》的申请。之后，其于同年10月13日支付了人民币1,700,000元，同年10月30日支付了人民币3,075,357元。2016年11月28日因出台购房新政，致使影响其购置系争房屋，被告于2016年12月2日发函通知其终止履行《房屋认购书》并表示不予退还定金。其于同年12月5日以邮件方式回复被告，同意终止合同但不认可没收定金并要求及时返还已付房款。后被告于2017年3月14日在扣除人民币300,000元后才将剩余房款返还。现要求确认双方签订的《房屋认购书》(定金合同)于2016年12月5日解除、确认双方签订的《房屋认购书补充协议》中的第一条和第五条无效，要求被告返还定金人民币300,000元并偿付利息(自2016年12月2日起至判决还款之日止，按银行同期贷款利率计)、要求被告偿付逾期返还房款人民币4,775,357元的利息人民币87,075元、赔偿律师费人民币15,000元。被告上海五里置业有限公司辩称：双方签订的《房屋认购书》(定金合同)及《房屋认购书补充协议》均属有效，原告未按相关约定履行，被告有权按照合同约定终止合同并没收定金，在双方对合同解除后续事宜尚有争议情况下，被告已将定金外剩余房款返还原告，现原告主张相关协议条款无效及返还定金并偿付利息及赔偿逾期返还房款利息之诉请，缺乏合同和法律依据；原告主张赔偿律师费的诉请，亦缺乏合同和法律依据，故要求驳回原告的全部诉讼请求。原告提供的证据如下：1、《房屋认购书》(定金合同)，2、《房屋认购书补充协议》，证明双方对购置房屋的相关约定，其中补充协议的第一条和第五条加重原告的责任，应属无效；3、认购登记表，4、延期签约申请书，证明双方对延期付款和签约的约定；5、收据，证明原告付款情况；6、微信记录及公证书，证明原告与被告销售人员关于对签约时间达成新的合意；7、定金没收通知书，证明被告解约理由不符合双方约定；8、原告回复被告的邮件，证明因新政出台影响原告购房，原告同意解除合同但不同意没收定金并延期及时返还房款；9、网上查询情况，证明被告已将系争房屋另行出售；10、原告的签证情况，证明2016年11月21日至11月30日原告不在境内无法付款的事实；11、退款申请表，证明2016年12月8日原告对被告没收定金持有异议，延期协商解决；12、音频记录，证明原告对被告不及时退还房款向相关部门反映情况；13、帐户交易明细，证明被告退还房款的时间；14、聘请律师合同及律师费发票，证明聘请律师及支付费用的情况，作为赔偿律师费依据；15、偶丽萍、王思詒名片，证明两人系被告工作人员的身份；16、照片，证明原告申请退款时拍摄的有关材料照片，证明王思詒身份；17、社保宝山分中心的证明，证明王思逸系被告员工。被告未提供证据，其对原告提供的证据1、2真实性无异议，对相关购房条件约定明确，不存在原告所称相关条款无效的情形；对证据3、4系复印件，真实性有异议，显示的相关书写文字内容均系原告所写，不能证明被告同意原告申请；对证据5无异议；对证据6不能证明对话人真实姓名；对证据7无异议，因原告违约，故发函终止合同；对证据8真实性无异议，双方对定金处理确有不同意见；对证据9无异议；对证据10真实性无异议，但原告不能就此不履行合同义务；对证据11真实性无异议；对证据12认为与本案无关；对证据13无异议；对证据14真实性无异议，但认为主张律师费缺乏依据；对证据14认为不符合证据形式，但对偶丽萍身份无异议，对王思詒不予认可；对证据16中退款申请表不予认可，与原告之前提供的一份不一致，对合同退房申请单、付款审批单真实性无异议，证明已退剩余房款；对证据17真实性无异议，王思逸系其员工，对原告提供的王思詒名片，不能证明系同一人。经审理查明：原、被告双方于2016年9月30日签订《房屋认购书》(定金合同)和《房屋认购书补充协议》，《房屋认购书》(定金合同)主要约定：原告预订购买本市蒙自路778弄1幢5号1501室房屋，房屋总价人民币25,376,784元，首付款人民币7,626,784元于签订合同后7日内支付，贷款部分人民币17,750,000元于签订合同后7日内完成贷款审批手续，签订本合同时支付定金人民币300,000元，在2016年10月7日前签订《商品房预售合同》，在预订期限内，被告拒签《商品房预售合同》的，应双倍返还收取的定金，原告拒签《商品房预售合同》的，无权要求返还定金，被告有权将该房转售他人。《房屋认购书补充协议》中第一条、第五条分别约定：若由于原告原因造成付款方式变化，原告同意被告取消优惠折扣并由此调整《房屋认购书》约定的房屋单价及总价，除符合《房屋认购书》第七条约定的情形外，原告未在预订期内签订《商品房预售合同》的，无权要求被告返还已收取的定金；原告已充分知悉近期不断出台的房地产相关政策和规定，并经对照自身状况，确认仍具备购买该房屋之资格。如被告发现，原告依法不能购买该房屋的，有权随时确认原告根本性违约并解除合同。原告的付款安排是在充分了解不断调整的相关贷款政策后，经综合考虑予以确定，原告承诺不会以无法贷款或无法足额贷款为由要求解除合同。签署当日，原告支付了定金人民币300,000元。之后又于同年10月13日支付了人民币1,700,000元,同年10月30日支付了人民币3,075,357元。因原告未按约定时间支付剩余房款和签订《商品房预售合同》，被告于2016年12月2日向原告发出《定金没收通知函》，通知原告因其未按约签订《商品房预售合同》，故《房屋认购书》终止履行，已付定金依法不予退还，并有权将该房屋转售第三方。原告收函后，于同年12月5日以邮件方式回复被告，同意终止合同，但对没收定金持有异议并要求被告及时返还剩余房款。之后，双方协商未果，被告于2017年3月14日将扣除定金后的余款人民币4,775,357元退还原告。原告要求返还定金未果，于2017年7月3日起诉来院，要求判如所请。审理中，原告称其曾申请延期至2016年11月20日签订《商品房预售合同》，被告以《房屋认购书》约定期限主张终止合同没收定金，依据与事实不符，且其系因购房政策变化的客观原因而不再签约，不应承担违约责任。因其提供的延期签约申请表系复印件，被告对其真实性不予认可，并称即使该申请表真实，申请表中也无被告同意原告申请的记录，况且原告实际也未按延期申请的期限履行相应义务。本院认为：原、被告签订的《房屋认购书》(定金合同)和《房屋认购书补充协议》，系双方真实意思表示，其约定内容不违反法律、法规的规定，不存在原告所称加重其责任的情形，故所签《房屋认购书》(定金合同)和《房屋认购书补充协议》应属有效，原告要求确认补充协议中相关条款无效的诉请，缺乏依据。双方在合同履行过程中，原告未按《房屋认购书》(定金合同)约定的期限支付房款及签署《商品房预售合同》，即使按照延期签约申请书，原告也未在延期签约期限内履行签约义务。因原告未按约履行，被告依约向原告发出《定金没收通知函》后，原告于2016年12月5日以邮件方式回复被告同意解除合同，应视为双方对解除合同达成合意，故2016年12月5日应确定为双方签订的《房屋认购书》(定金合同)和《房屋认购书补充协议》解除之日。鉴于原告未按约定履行，被告有权依据约定没收定金并将所涉房屋另行转售他人。在合同解除后，被告除没收定金外，应将剩余房款及时退还原告，其未及时退款应赔偿原告相应利息损失。对于原告主张赔偿律师费的诉讼请求，因聘请律师非诉讼所必须，且双方合同亦无此约定，故原告主张赔偿律师费之诉请，缺乏依据。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告李雅君与被告上海五里置业有限公司于2016年9月30日签订的《房屋认购书》(定金合同)和《房屋认购书补充协议》，于2016年12月5日解除；二、被告上海五里置业有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告李雅君逾期返还房款利息人民币56,912元(自2016年12月5日起至2017年3月14日止，按同期银行贷款利率计)；三、原告李雅君其余诉讼请求，不予支持。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币7,370元，由原告李雅君负担人民币6，147元，被告上海五里置业有限公司负担人民币1,223元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  魏乐陶审 判 员  王巍琦人民陪审员  时 美二〇一八年四月二日书 记 员  周 琪附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。