福建省三明市三元区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0403民初644号 原告：郑x涛，男，汉族，住福建省三明市三元区。 委托诉讼代理人：郑寿武，男，系郑x涛父亲。 被告：杜甫乐房地产（三明）有限公司，住所地福建省三明市三元区富兴堡长兴路**。 法定代表人：杨爱银，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈诒团、张保华，福建律慧律师事务所执业律师。 原告郑x涛与被告杜甫乐房地产（三明）有限公司（以下简称杜甫乐公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年5月2日立案后，原适用简易程序公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人郑寿武及被告杜甫乐公司的委托诉讼代理人陈诒团到庭参加诉讼，后因当事人争议大，变更为适用普通程序公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人郑寿武及被告杜甫乐公司的委托诉讼代理人张保华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郑x涛向本院提出诉讼请求：1.判令杜甫乐公司支付逾期交房违约金35140元（以487006元为基数，按日万分之五计算，从2016年5月31日起暂计至2017年5月2日为35140元，之后违约金仍按上述标准计算到杜甫乐公司按照政府相关部门出具的房地产项目综合验收合格证明的时间为止）；2.判令杜甫乐公司承担本案诉讼费。事实和理由:2014年9月28日，郑x涛与杜甫乐公司签订《商品房买卖合同》，购买杜甫乐公司开发的三明市三元区富兴堡长兴路23号86幢605号房产一处（购房款总额为487006元），用途为成套住宅，该合同主要约定了以下内容：1、（第八条）出卖人应于2016年5月30日前将符合交房条件的商品房交付郑x涛使用；2、（第九条第2项）出卖人逾期交房责任：逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之五的违约金。郑x涛与杜甫乐公司签订上述合同后，郑x涛依约支付给杜甫乐公司购房首付款147006元，并积极配合杜甫乐公司办理按揭贷款手续，于2017年3月2日办理完按揭贷款，将余款340000元交付给杜甫乐公司。中途由于杜甫乐公司自身的原因造成停业一年多时间，以致按揭贷款无法及时办理完毕，由此造成的后果应由杜甫乐公司自行承担。2017年1月份，杜甫乐公司通知郑x涛可以交房，但郑x涛在与杜甫乐公司工作人员沟通和现场查看后，得知该小区商品房仍存在未经消防验收、小区内部未进行绿化等不符合交房条件的问题，要求杜甫乐公司整改至符合交房条件后再交付商品房，并承担此期间的违约金，但杜甫乐公司推诿。 杜甫乐公司辩称：其与郑x涛于2014年9月28日签订的《商品房买卖合同》第六条约定郑x涛需于2014年9月3日前支付第一笔首付款147006元，剩余房款340000元郑x涛需在七日内向银行申请按揭贷款。合同附件八：合同补充协议第五条约定：在买受人未按合同约定履行付款义务或银行按揭手续未办理完毕前，出卖人有权拒绝向买受人交付房产且不承担逾期交房责任。合同签订后，郑x涛只支付了首付款，之后一直未按合同约定去办理按揭手续，在其一再要求下，至2017年3月2日才将剩余的340000元房款通过按揭的方式支付。其开发的房产已于2016年12月26日经有关参建单位验收合格，符合交房条件。郑x涛未按合同约定支付购房款，根据合同约定，在郑x涛未付清全款之前杜甫乐公司有权拒绝交房，其无需承担逾期交房责任，故应驳回郑x涛的诉讼请求。 双方对以下事实无争议，本院予以认定： 1、2014年9月28日，杜甫乐公司作为出卖人与郑x涛作为买受人签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：第三条买受人所购商品房的基本情况，买受人购买三明市三元区富兴堡长兴路23号86幢605号房产，用途为成套住宅，建筑面积89.56平方米；第四条计价方式与价款，房价款按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5437.7元，总金额为487006元整；第六条付款方式及期限，买受人须于2014年9月3日前支付第一笔首付款147006元，余下房款340000元在七日内由出卖人杜甫乐公司协助买受人向银行申请按揭贷款；第八条交付期限，出卖人应当在2016年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等竣工验收合格或消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；第九条出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金；第十一条交接，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；附件八：合同补充协议，第三条关于按揭付款的补充约定，买受人应根据银行的要求，在《商品房买卖合同》和本协议签订后七日内将按揭所需的资料及时、完整提交出卖人，由出卖人协助买受人向银行报送上述资料。若因买受人原因，提交的按揭材料不完整或有瑕疵，则买受人必须在接到出卖人或银行通知之日起七日内根据通知要求重新提交，如买受人逾期七天不能提供按揭所需材料的，即视同买受人逾期付款，则每延迟一日，买受人应按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。若逾期超过30日，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。若不解除合同，则买受人每延迟一日，应按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；第五条关于合同第九条之补充，在买受人未按合同约定履行付款义务或银行按揭手续未办理完毕前，出卖人有权拒绝向买受人交付房产且不承担逾期交房责任等。 2、郑x涛于2014年9月28日支付购房款147006元；2016年11月，杜甫乐公司短信通知郑x涛要求其配合办理公积金按揭贷款，同年12月，郑x涛的公积金按揭贷款材料送件，由杜甫乐公司送至中国建设银行股份有限公司三明分行审核。2017年1月19日该行审核同意，同月22日三明市住房公积金管理中心亦审核同意。同年3月2日，郑x涛通过公积金贷款支付购房款340000元，计487006元，已付清全部购房款。 3、2016年12月26日，“碧水蓝天”1#、2#、3#工程经地勘、设计、监理、施工单位验收合格。2017年1月，杜甫乐公司向相关买房人发出交房通知书。并与部分购买“碧水蓝天”商品房的业主达成延期交房补偿协议。郑x涛认为，约定购买的商品房未达交房条件，未接收约定的商品房。同年3月2日，郑x涛接收案涉商品房。同月27日，三明市公安消防支队向杜甫乐公司出具建设工程消防验收申请受理凭证。同年4月10日，三明市公安消防支队向杜甫乐公司出具建设工程消防验收意见书，综合评定本工程消防验收合格。 4、至2015年11月，郑x涛才符合公积金按揭贷款条件。 另查明，2015年，陈炳琪因与杜甫乐公司、王良森民间借贷纠纷向福建省三明市中级人民法院提起诉讼，并于同年5月25日向该院提出财产保全申请，同月28日，该院冻结杜甫乐公司相应账户。同年12月7日，陈炳琪以将采取其他方式解决纠纷为由申请撤回起诉，并申请解除财产保全，该院以（2015）三民初字第495号民事裁定书，裁定准许陈炳琪撤回起诉。 上述事实，有当事人提交的郑寿武、李冬香的身份证复印件、杜甫乐公司的营业执照及法定代表人身份证明、《商品房买卖合同》、首付款及按揭贷款发票、碧水蓝天交房通知书、《单位工程竣工验收证明书》、《建设工程消防验收申请受理凭证》、《建设工程消防验收意见书》、诉讼保全申请书、协助冻结存款通知书、解除保全申请书、福建省三明市中级人民法院（2015）三民初字第495号民事裁定书等证据予以证实，与当事人双方在庭审中的陈述能够相互印证，本院依法予以确认。 本案争议焦点： 一、杜甫乐公司是否承担逾期交房责任。 郑x涛认为，其支付首付款147006元后，因至2015年11月才能公积金按揭贷款，其找到杜甫乐公司办公室主任陈侃后，杜甫乐公司同意其延至2015年11月贷款。2015年11月，其到杜甫乐公司要办理公积金按揭贷款时，因杜甫乐公司于2015年9月解散（2016年4月复工），以致公积金按揭贷款无法办理。2016年4月，其到杜甫乐公司问公积金按揭贷款，杜甫乐公司以股东人员、资金未确定为由，告知无法办理，故公积金按揭贷款无法及时办理完毕，系杜甫乐公司自身的原因造成，杜甫乐公司逾期交房，应承担逾期交房违约金。并提供与邓薇的通话录音、签名为李凤丹等人的证明、网友网上诉求及三元区住房和城乡规划建设局、三元区富兴堡街道办事处回复截图等予以证明。 杜甫乐公司认为，合同签订后，郑x涛只支付了首付款，其没有同意郑x涛延至2015年11月办理公积金按揭贷款。2015年11月，郑x涛没到公司办理公积金按揭贷款手续，其也从没解散过。2016年4月，郑x涛没到公司问公积金按揭贷款。因郑x涛未按合同约定去办理按揭手续，在其一再要求下，至2017年3月2日才将剩余的340000元房款通过按揭的方式支付。根据合同附件八：合同补充协议第五条约定：在买受人未按合同约定履行付款义务或银行按揭手续未办理完毕前，出卖人有权拒绝向买受人交付房产且不承担逾期交房责任，在郑x涛未付清全款之前杜甫乐公司有权拒绝交房，其无需承担逾期交房责任。并提供杜甫乐公司企业信用信息公示、杜甫乐公司证明、富兴社区证明、劳动合同书、销售部考勤表、工资结算表、户名为杜甫乐公司的中国农业银行银行流水、交易明细、回单等予以证明。 本院认为，一、根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。郑x涛主张其至2015年11月才能公积金按揭贷款，其找到杜甫乐公司办公室主任陈侃后，杜甫乐公司同意其延至2015年11月贷款，但其提供的与邓薇的通话录音，因系邓薇转述杜甫乐公司领导同意郑x涛延至2015年11月贷款，属传来证据，无其他证据相印证，不足以确认杜甫乐公司同意其延至2015年11月贷款，故郑x涛的该主张因证据不足，不予采纳。郑x涛主张2015年11月，其到杜甫乐公司要办理公积金按揭贷款时，因杜甫乐公司于2015年9月解散（2016年4月复工），以致公积金按揭贷款无法办理，但未提供证据证实其有于2015年11月到杜甫乐公司要办理公积金按揭贷款；其提供的签名为李凤丹等人的证明，因未出庭作证，真实性无法确认，不予采信；其提供的网友网上诉求及三元区住房和城乡规划建设局、三元区富兴堡街道办事处回复截图等，仅能证实该期间杜甫乐公司建设项目有停工，而且杜甫乐公司提供的2015年11月17日中国农业银行三明三元支行对公账户交易明细，可以证实杜甫乐公司于当月支出保险费、公积金、医社保等费用，杜甫乐公司没有解散，仍在经营中，故郑x涛提供的证据不足以证实2015年11月杜甫乐公司处于解散状态。郑x涛提出2015年11月，其到杜甫乐公司要办理公积金按揭贷款时，因杜甫乐公司处于解散状态，以致公积金按揭贷款无法办理的主张，因无证据或证据不足，不予采纳。郑x涛主张其于2016年4月，到杜甫乐公司问公积金按揭贷款，杜甫乐公司以股东人员、资金未确定为由，告知无法办理，但未提供证据证实，故郑x涛的该主张因无证据，不予采纳。本案中，郑x涛没有提供证据证实其已按合同约定将按揭所需的资料及时、完整提交出卖人。而根据客户短信通知、郑x涛个人信用报告、三明市住房公积金贷款审批表等现有证据可以确认2016年11月，杜甫乐公司短信通知郑x涛办理按揭手续，郑x涛于同年12月30日将公积金按揭贷款材料送件，2017年1月经中国建设银行股份有限公司三明分行、三明市住房公积金管理中心审核同意，同年3月2日发放贷款。故之前郑x涛公积金按揭贷款未及时贷出，系郑x涛没有将按揭所需资料及时、完整提交的自身原因造成。郑x涛提出公积金按揭贷款无法及时办理完毕，系杜甫乐公司自身原因造成的主张，不予采纳。对于杜甫乐公司提供的富兴社区证明、劳动合同书、销售部考勤表、工资结算表等证据因真实性无法确认，不予采信；二、依照双方签订的《商品房买卖合同》和附件八合同补充协议的相关约定，郑x涛与杜甫乐公司互负债务，有先后履行顺序（郑x涛为先履行一方），但郑x涛未按约定将按揭所需的资料及时、完整提交出卖人，已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”的规定及《商品房买卖合同》合同附件八：合同补充协议第五条：“在买受人未按合同约定履行付款义务或银行按揭手续未办理完毕前，出卖人有权拒绝向买受人交付房产且不承担逾期交房责任”的约定，郑x涛作为先履行一方未履行合同的约定，杜甫乐公司作为后履行一方有权拒绝其履行要求，郑x涛于2017年3月2日缴清全款，杜甫乐公司于同日交付该房，郑x涛未缴清全款之前，因杜甫乐公司有权拒绝交房，不属逾期交房，不承担责任。2017年3月2日已缴清全款后，根据《商品房买卖合同》第九条自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金的规定，因杜甫乐公司已于2017年3月2日实际交付该房，杜甫乐公司自2017年3月2日之后也不承担相应逾期交房责任，故杜甫乐公司辩称成立，予以采纳。 综上所述，本院认为，郑x涛与杜甫乐公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人均具有约束力。双方均应按约定履行各自的合同义务。郑x涛作为先履行一方未履行合同约定的义务，杜甫乐公司作为后履行一方有权拒绝交房，且根据法律规定及合同约定不承担责任。故郑x涛要求杜甫乐公司按照合同约定承担逾期交房违约金的请求，无事实、法律依据，本院予以驳回。 依照《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第四十四条条、第六十条、第六十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第七十三条之规定，判决如下： 驳回郑x涛的诉讼请求。 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费679元，由郑x涛负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日之内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审 判 长  吴永宁 审 判 员  蔡章薛 人民陪审员  张 燕 二〇一八年四月二十八日 法官助理潘丽萍 书记员曾丽 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 1.《中华人民共和国合同法》 第二条本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。 婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议，适用其他法律的规定。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2.《中华人民共和国民法通则》 第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。 3.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第七十三条经人民法院通知，证人应当出庭作证。有下列情形之一的，经人民法院许可，可以通过书面证言、视听传输技术或者视听资料等方式作证： （一）因健康原因不能出庭的； （二）因路途遥远，交通不便不能出庭的； （三）因自然灾害等不可抗力不能出庭的； （四）其他有正当理由不能出庭的。 申请执行提示：《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。