广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2072民初11937号原告：吴杏欢，女，1970年8月12日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：杨燕芬，系广东凯行律师事务所律师。被告：中山市通大房地产有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：孙通文，董事长。委托诉讼代理人：王翠琴，系被告的法务。原告吴杏欢诉被告中山市通大房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年10月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨燕芬，被告委托诉讼代理人王翠琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.原、被告签订的《中山市商品房买卖合同》（中山市××镇旭日××191卡）已解除；2.被告退还已支付的购房款901395元；3.被告赔偿原告约定收房日（2015年8月30日）至合同解除前的损失137012.04元；4.被告赔偿原告税费损失27055.37元；5.被告赔偿原告房产溢价损失200310元；6.由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告于2015年7月31日签订《中山市商品房买卖合同》，原告购买被告位于中山市××镇旭日××191卡商铺，约定被告于2015年8月30日前把取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并符合约定的商铺交付原告使用。合同签订后，原告已交付相应的购房款，但交付期限到后，被告没有主动履行商铺交付义务，且经原告多次催促前往售楼部要求交铺及协商解除方案后，被告仍以各种理由拒绝交铺，亦无提供任何解决方案。2017年9月，原告发函给被告要求限期交铺，否则视为被告同意解除双方签订的《中山市商品房买卖合同》并追究被告的违约责任。被告的行为显然构成违约，理应承担赔偿责任。故原告诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。原告提交证据有：1.《中山市商品房买卖合同》（含附件六合同补充协议）；2.中山市商品房销售登记备案表；3.税收缴款书；4.关于促请贵司交付商铺的函；5.快递单；6.《中山市住房和城乡建设局建设工程竣工验收备案登记证信息公开的复函》；7.收款收据；8.借款协议；9.《个人住房（商业用房）借款合同》；10.快递妥投证明（EMS快递查询）；11.银行流水转账凭证（含个人活期明细信息表、建设银行个人账户支出交易明细、借记卡账户历史明细清单、农业银行卡交易明细清单）；12.购铺款收款收据、偿还购铺借款的收款收据。被告辩称，一、原告请求解除《中山市商品房买卖合同》及其补充协议无事实和法律依据。（1）本案商品房所在小区已竣工，供水供电等配套设施已全部安装完毕，具备了商品房入住的基本条件，被告不存在根本违约的情形。（2）即使在本案商品房未达到交付标准的情况下，原告享有的约定与法定解除权均已消灭。根据《合同法》第九十五条第一款规定、商品房买卖合同补充协议第八条第3点约定“若买受人依照本合同第九条选择解除合同的，应该在合同解除条件到达后15日内书面通知出卖人，逾期则视为买受人放弃该项权利。”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款“……解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”规定，原告享有的解除权均已消灭。二、基于第一点答辩理由，原告无权解除合同，故请求法院驳回原告的全部诉讼请求。三、即使本案商品房的《中山市商品房买卖合同》被解除，原告请求被告赔偿损失（包括约定收房日至合同解除前的损失、税费损失、房产溢价损失）无事实和法律依据。（1）关于逾期交房，双方约定了相应的违约金条款，根据《中山市商品房买卖合同》第九条约定，被告承担的逾期交房违约金累计总额最高不超过该商品房总价款的1%，即9013.95元。（2）根据《中山市商品房买卖合同》附件六补充协议第八条第14点约定，原告已同意被告按合同约定支付违约金后，被告无需再对原告因本次商品房买卖事宜已付的税费及其他损失作任何赔偿、补偿，故原告请求被告赔偿损失包括约定收房日至合同解除前的损失、税费损失、房产溢价损失，无事实和法律依据。综上，被告请求法院依法作出裁判，驳回原告不合理的诉讼请求。被告提交证据有：协议书。本院经审理认定事实如下：2015年7月27日，原告与被告签订协议书一份，约定：原告以901395元认购被告开发位于中山市××镇旭日××191卡房产；原告在买卖合同中约定的商品房交付期限届满之日起满五年后的30日内，同时原告满足本协议第二条回购前提条件的，可要求解除与被告签订的买卖合同，收回已支付的毛坯房购房款，按现状退还物业给被告，逾期未向被告申请回购的，该回购权利请求权消灭；回购前提条件是原被告签订了正式的买卖合同，原告已经依约付清全部购房款（选择按揭付款的，银行已经放贷并还清贷款），没有出现违约及银行按揭断供的情形，并按时支付物业管理等所有应支付费用等内容。2015年7月31日，原告与被告签订《中山市商品房买卖合同》一份，约定：原告以901395元认购被告开发位于中山市××镇旭日××191卡房产，现金付款451395元约定付款时间为2015年7月31日，商业贷款450000元约定付款时间为2015年8月31日。合同第八条交付期限约定出卖人应当在2015年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：出卖人如未能按本合同和补充协议约定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总价款的1%。合同第十一条约定交接，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。上述商品房买卖合同的附件六为合同补充协议第八条第3点约定：买受人根据法律规定或买卖合同约定有权解除合同的，应该在解除买卖合同条件成立后15日内书面退房要求，否则视为买受人放弃解除买卖合同的权利……。上述商品房买卖合同签订后，原告称已向被告付清购房款901395元，提交了收款收据、借款协议、《个人住房（商业用房）借款合同》、银行流水转账凭证证明。收款收据显示，被告收取原告上述商铺的购房款92000元；借款协议显示，被告同意原告向案外人孙玉眉借款359395元用于向被告支付上述商铺的购房款；《个人住房（商业用房）借款合同》、银行流水转账凭证显示，原告以上述商铺作抵押向中国建设银行股份有限公司中山市分行借取贷款451395元支付至被告的账户，被告每月向中国建设银行股份有限公司中山市分行偿还房贷。被告不确认原告已付清购房款901395元。然而至今，上述商铺未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》。原告又称被告在交付商品房期限后仍未交付符合合同约定的商铺，并于2017年9月25日向被告发出关于促请贵司交付商铺的函，要求被告于2017年9月29日前交付商铺并赔偿损失，否则视为被告默认同意解除双方签订的《中山市商品房买卖合同》并追究被告的违约责任，提供了关于促请贵司交付商铺的函、快递单证明。被告称其不存在违约，原告享有的约定和法定解除权均已消灭，不同意解除双方的商品房买卖合同，且原告购买商铺是用于投资。后原、被告协商未果。原告诉至本院，请求判如所请。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷，本院结合原、被告的陈述与证据，综合分析如下：关于原告是否有权解除合同的问题。《中华人民共和国合同法》第九十五条第一款规定“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。”商品房买卖合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任,仅约定了被告未能按合同期限交付商铺需承担逾期交房违约金，并未约定原告可解除合同的条件及行使合同解除权的时间。被告提交的协议书约定，原告在买卖合同中约定的商品房交付期限届满之日起满五年后的30日内，同时已经依约付清全部购房款（选择按揭付款的，银行已经放贷并还清贷款），没有出现违约及银行按揭断供的情形，并按时支付物业管理等所有应支付费用，可要求解除与被告签订的买卖合同，收回已支付的毛坯房购房款。商品房买卖合同约定被告应当于2015年8月30日前交付商铺给原告使用，约定的合同解除权行使时间至今未满五年，行使约定的合同解除权尚未达到协议书约定的条件。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”原告应当在合同约定交付商铺期限届满之日起一年内即2016年8月30日前行使法定的合同解除权，逾期不行使的，法定的合同解除权消灭。商品房买卖合同约定被告应当于2015年8月30日前交付商铺给原告使用，因涉案商铺至今仍未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，被告仍未将符合合同约定的商铺交付原告使用，确实存在逾期交付商铺的违约事实，但即使原告于2017年9月25日向被告发出关于解除买卖合同的函，原告行使合同解除权的时间已超过法定的合同解除权行使时间，故原告行使法定的合同解除权的权利已经消灭。因此，原告请求双方签订的《中山市商品房买卖合同》已解除，理据不足，本院不予支持。关于原告请求返还购房本金及赔偿损失的问题。如前所述，原告行使合同解除权的权利已经消灭，其请求返还购房本金及赔偿损失等，理据不足，本院不予支持。综上所述，原告诉请理据不足，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十五条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告吴杏欢的诉讼请求。案件受理费16192元，由原告吴杏欢负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  金锋华审判员  蒋伟成审判员  陈觉天二〇一八年四月九日书记员  曾晓佳