上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0105民初5086号原告(反诉被告)：上海蟹煲轩餐饮管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：陈琪，职务总经理。委托诉讼代理人：何彬，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)：新世界百货集团上海汇妍百货有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：张辉热，职务董事长。委托诉讼代理人：潘凯文，上海原本律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱亮，上海原本律师事务所律师。原告上海蟹煲轩餐饮管理有限公司与被告新世界百货集团上海汇妍百货有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月9日立案后，依法适用简易程序。被告新世界百货集团上海汇妍百货有限公司提起反诉，本院依法受理，并于2017年6月5日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本院依法转为普通程序，组成合议庭进行审理。经当事人申请，本院依法启动司法评估程序，评估单位出具评估报告。本院遂于2018年3月29日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告，以下简称原告)上海蟹煲轩餐饮管理有限公司的法定代表人陈琪及委托诉讼代理人何彬、被告(反诉原告，以下简称被告)新世界百货集团上海汇妍百货有限公司的委托诉讼代理人潘凯文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海蟹煲轩餐饮管理有限公司向本院提出本诉诉讼请求：1.确认原告与被告签订的《租赁合同》于2016年11月17日解除；2.被告返还原告支付的租赁保证金197,114.15元；3.被告返还原告支付的商场管理费保证金72,540元；4.被告返还原告支付的2016年10月19日至2016年11月份的租金及商场管理费115,749.89元；5.酌情减免原告自2016年5月1日起至2016年10月18日的租金及商场管理费276,640.26元(租金减半)，即被告应向原告返还该段期间内的租金及商场管理费276,640.26元；6.被告返还原告支付广告费148,153.65元；7.被告支付原告违约金269,654.15元(3个月的租金及商场管理费)；8.被告赔偿原告装修损失1,353,264元；9.被告赔偿原告多支付的电费损失(自2016年2月至2016年10月)计70,000元；10.被告赔偿原告经营收益损失600,000元；被告赔偿原告其他损失(包括员工遣散，宿舍租赁房屋退租违约金)104,565元；12.被告赔偿原告行政处罚款30,000元；13.被告承担全部诉讼费用。审理中，原告变更第4项诉讼请求为：4.被告返还原告支付的2016年10月19日至2016年11月份的租金83,029.11元、商场管理费34,658元，共计117,687.11元。变更第5项诉讼请求为：5.酌情减免原告自2016年5月1日起至2016年10月18日的租金159,771.57元(租金减半)，酌情减免原告自2016年3月1日起至2016年10月18日商场管理费91,112.33元(管理费减半)，即被告应向原告返还租金及商场管理费250,883.90元。变更第6项诉讼请求为：6.被告返还原告已支付广告费46,920元，赔偿原告其他广告费支出101,888元，共计148,808元。变更第8项诉讼请求为：8.被告赔偿原告装修损失1,045,476元。变更第9项诉讼请求为：9.被告赔偿原告多支付的电费损失(自2016年3月至2016年10月18日)计75,000元。其他请求不变。事实和理由：2016年2月，原告与被告签订《租赁合同》一份，约定被告将上海市长宁区天山路XXX号上海巴黎春天天山路店项目的购物中心/百货商场之5层03号商铺(以下简称涉讼商铺)出租给原告使用。合同对租金、租赁期限、租赁用途、保证金等做了约定。后原告进场装修，2016年4月，上海市长宁区公安消防支队出具《建设工程消防设计审核意见书》，审核结果为不合格。经原告与消防部门沟通，得知未通过的原因在于被告提供的商铺5层顶端挑空空间进行隔层，并将隔层以上作为出租面积租赁给了案外人。后双方多次沟通，被告承诺妥善处理。2016年10月下旬，消防支队开展消防督查，约谈原告并明确告知原告审核不合格，要求原告停止营业，并作出处罚决定，包括停止营业及相应罚款。双方至消防部门沟通，被告承诺消防问题与原告无关，罚金由被告承担。2016年10月31日，原告发送律师函，要求被告采取措施，减少原告损失。双方于2016年11月3日进行了约谈，被告表示会对原告作出赔偿，并给予解决方案。但被告至今未解决，故涉讼。被告新世界百货集团上海汇妍百货有限公司本诉辩称，原告未能通过消防审核的原因是消防设计不过关，与被告无关，故不同意原告诉讼请求。被告新世界百货集团上海汇妍百货有限公司向本院提出反诉诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《租赁合同》及《修改/补充协议》；2.原告支付2016年12月1日至判决生效之日止的租金(2017年2月之前的月租金按照57,612.21元计算，2017年3月至2018年2月的月租金按照61,289.58元计算)；3.原告按照每月24,180元向被告支付2016年12月1日至判决生效之日止的商场管理费；4.原告支付被告代垫费用66,469.22元(其中2016年7月26日至2016年10月25日的水电费1,691.20元，2016年6月至2016年11月的灯箱费44,680.83元，2016年5月至7月的灯箱电费2,460元，2016年5月至11月的垃圾处理费14,637.19元，2016年9月促销活动推广费3,000元)；5.原告支付免租期租金116,329.31元；6.原告按照每日0.5%的标准向被告支付因欠付租金、管理费及水电费所产生的滞纳金至判决生效之日止；7.原告按照三个月租金和管理费标准支付违约金245,376.63元；8.原告于合同解除之日将租赁商铺恢复原状；9.案件受理费等全部由原告承担。庭审中，被告第6项反诉请求中租金的滞纳金计算方式为：2016年12月租金的滞纳金本金57,612.21元，自2016年11月6日起算；2017年1月租金的滞纳金本金57,612.21元，自2016年12月6日起算；2017年2月租金的滞纳金本金57,612.21元，自2017年1月6日起算；2017年3月租金的滞纳金本金61,289.58元，自2017年2月6日起算；2017年4月租金的滞纳金本金61,289.58元，自2017年3月6日起算，以此类推。商场管理费的滞纳金的计算方式为：每月商场管理费的滞纳金的本金为24,180元，自上月6日开始起算。代垫费用、水电费的滞纳金计算方式为：2016年7月26日至8月25日的费用862.40元，滞纳金自2016年8月26日起算；2016年9月26日至10月25日的费用828.80元，滞纳金自2016年10月26日开始起算。被告调整第8项反诉请求为：原告将租赁商铺恢复原状并返还。事实和理由：原告在签约后一直未按约定及时支付租赁费用，在消防设计审核未通过的情况下擅自开业经营，受到消防部门处罚。被告要求原告尽快通过验收后开业经营，但原告一直推脱，故提起上述反诉请求。原告上海蟹煲轩餐饮管理有限公司反诉辩称，消防未能通过的原因在于被告违章隔层，而非原告原因，故不同意反诉请求。本案原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于房屋租赁合同、租赁合同修改/补充协议、建设工程消防设计审核意见书、行政处罚决定书、律师函、复函、户外广告位租赁协议、POP广告位租赁协议、室内广告位租赁协议、餐饮垃圾处理协议、活动单及回执，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2016年2月1日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《租赁合同》一份，约定甲方将涉讼商铺出租给被告，租赁面积403平方米，业态限于餐饮，租赁期5年，自2016年3月1日起至2021年2月28日止；装修免租期61日，自2016年3月1日起至2016年4月30日止；租金先付后用，每个公历月的第5日之前支付下一期固定/保底租金；租赁保证金197,114.15元，合同期满或提前终止时，乙方付清所有应付款项，办妥以所租商铺为注册地址或营业地址的证照注销或变更手续(若有)，乙方所交还的所租商铺及其装修、设备和设施已按照合同交付条件之规定恢复原状，且三个月内未发生有关乙方的消费者投诉赔偿事件、诉讼、仲裁等的前提下，甲方应在乙方交还所租商铺后九十日内将保证金无息退还乙方。商场管理费保证金72,540元，所租商铺商场管理费每月24,180元。合同第5.3条约定，除租金、租赁保证金及商场管理费外，乙方还应当依据合同及商铺有关其他协议或安排支付如下费用：宣传推广费、广告招牌费用等。合同第6.3条约定，涉及政府相关部门(包括但不限于质检、消防、卫生部门)审批的各类手续由乙方自行申请办理并承担相应费用，如果政府相关部门在租赁期内对乙方的装修(包括但不限于消防设施)提出任何整改要求或意见，乙方均须按照政府主管部门要求修改并承担一切责任和费用，等。合同第6.6条约定，装修结束后须通知甲方或市场管理公司和政府相关部门(如需要)对装修进行验收，并提交装修竣工图纸一式二份，经甲方或商场管理公司和政府相关部门(如需要)验收合格后，乙方方可开始营业。装修押金80,000元。合同约定开业日为2016年5月1日。合同第12.1条约定，乙方应于租期届满或提前终止的当日返还商铺。合同第12.2条约定，无论何种原因导致合同提前终止或合同自然终止，凡涉及乙方对所租商铺进行了装修、增建或改建的，乙方必须在返还时自费拆除有关灯箱、广告招牌等(如有)，将所租商铺恢复至交付时本合同附件二所列明的甲方所属的装修、附属设施及设备之状态或甲方书面认可的状态。如乙方未能将所租商铺恢复原状，甲方有权代其恢复，因此导致的有关费用，由乙方负责。合同第19.4条约定，乙方逾期支付租金、商场管理费、宣传推广费、保证金、能耗及公用事业费及合同项下应当支付的任何一项费用，每逾期一日，乙方应按所欠款项的0.5%支付相应违约金；乙方逾期超过7日的，甲方有权停止提供商场管理服务和宣传推广服务，并有权停止水、电、煤气、通讯等公用事业供应。若乙方逾期支付相应费用累计超过30日的，甲方有权解除合同，前述违约金应计算至乙方实际支付之日止。合同第20.4条约定，有下列情形之一，甲方有权提前终止合同并提前收回所租商铺或其任何部分，并要求乙方补交免租期所免除的租金等费用，同时乙方应另行按月租金及商场管理费的3倍金额向甲方支付违约金，甲方不予返还乙方保证金，如前述违约金不足弥补甲方损失的，乙方应据实赔偿。其中第(2)款约定为乙方逾期向甲方支付租金、商场管理费、宣传推广费、保证金或/及本合同约定的应向甲方支付的任何一项费用累计超过30日的。第(3)款约定为乙方未能按照合同约定开业日正式对外开始营业逾期超过7日的。第(4)款约定，非合同约定情况，乙方累计擅自停业超过30日，或租赁期内不按甲方规定的正常营业时间营业(包括但不限于中断营业、迟开早收等)累计超过10次的。合同附件二为“蟹煲王所租商铺交付标准及分工”，该附件对外立面、建筑结构、吊顶、地面、隔墙等进行了详细约定，其中共用厨房通风一栏，载明提供厨房排油烟管道接驳端至租赁区域内，排风量18,000立方米/时。同日，双方签署《修改/补充协议》一份，约定保底租金标准为：2016年3月1日至2017年2月28日，月租金57,612.21元；2017年3月1日至2018年2月28日，月租金61,289.58元；2018年3月1日至2019年2月28日，月租金64,966.96元；2019年3月1日至2020年2月29日，月租金69,870.13元；2020年3月1日至2021年2月28日，月租金74,773.29元。2016年4月13日，上海市长宁区公安消防支队出具《建设工程消防设计审核意见书》，载明，原告送审的相关材料，工程消防设计文件的编制不符合要求，违反了《建设工程消防监督管理规定》第十八条第二项规定；如：提供的消防设计文件中改建内装修图纸不全，导致无法判定建筑室内装修实际情况。故此次申报装修工程消防设计审核结果为不合格。要求对设计文件进行修改后另行送审。2016年10月31日，原告委托律师向被告发送律师函，告知因被告违法将挑空空间隔层，导致原告消防审核未通过。消防部门近期督查时，明确告知原告不具备开业准许条件，将对原告作出停业并罚款处罚。被告存在故意隐瞒与合同签订有关的重要事实，出租商铺不符合租赁合同目的。原告要求被告承担停业期间损失及罚款，并向原告提供竣工图、大楼消防合格验收批文，一周内拆除隔层，等。2016年11月3日，上海市长宁区公安消防支队出具《行政处罚决定书》，因2016年10月19日，原告开设在天山路XXX号5F03单元的天山路分公司存在未经消防安全检查擅自投入使用行为，处以责令停止使用并处罚款3万元。2016年11月10日，被告委托律师向原告发送律师函，载明被告不存在隐瞒行为，原告提供图纸不全导致消防审核不合格，要求原告配合消防部门提供相关审核资料，取得审核、验收合格后恢复营业。2016年11月16日，原告再次发送律师函，要求被告就赔偿内容进行书面回复或协商。后原告提起本案诉讼。审理中，本院对涉讼商铺进行了现场查看，经双方确认，涉讼商铺顶部西侧环形窗向东至顶部第二根横梁处原为挑空空间，现以隔层将其封闭。经原告申请，本院经上海市高级人民法院委托，就涉讼商铺的装修残值进行司法审价，上海第一测量师事务所有限公司出具《司法审价鉴定意见书》，意见为涉讼商铺工程造价为1,045,476元。本院向上海市长宁公安消防支队进行调查，该支队工程师陈述，涉讼商铺仅进行到消防设计审核阶段，因蟹煲轩提供的图纸不全，遂限期二十日提交修改图纸，但在期限内未提交，故出具了不通过的审核意见。因当初是面谈，工程师无法确定当时具体缺少的是什么图纸，不排除设计图纸不符合要求的情况。经询问，工程师表示，若仅是五楼顶部挑空部分封闭，影响的是五楼商铺消防设施设备配备安装问题，仅是这个问题，通过整改可以通过审核。同时，涉讼商铺所在大楼确实存在改建问题，因弧形部位封闭问题，消防支队曾约谈过业主方，要求恢复原状。工程师介绍，消防审核的一般流程是装修之前需提交设计图纸进行审核，审核通过后进行施工，施工完成后进行消防验收，现场验收合格后出具验收意见书，之后才能投入使用。庭审中，双方确认，原告租金、商场管理费付至2016年11月。关于商铺的使用，原告陈述，2016年10月18日消防支队进行检查，口头要求原告停业，之后处于半歇业状态，故租金和商场管理费要求减免一半。被告对此不予认可，认为原告仍处于正常经营状态。双方确认2016年11月，原告不再经营，物业在涉讼商铺门上加了锁。关于商铺的交接，被告陈述，被告要求原告恢复原状，原告不予恢复，故被告不同意原告搬离。本院现场查看时，商铺内尚有原告的物品未搬离。经本院告知，双方同意在评估后尽快交接。但评估后双方未能交接。本院再次要求双方交接，双方均表示同意，但截至最后一次庭审双方仍未交接。关于广告费，原告陈述，原告截至2016年7月，共支付广告费66,920元，另外被告在返还原告装修押金时扣除了3,000元广告费，故共计69,920元。被告确认已收到上述原告支付的广告费，但装修押金中扣除的3,000元为装修管理费，而非广告费。为此被告提供装修工程竣工证明复印件、贷记凭证、发票，证明被告收取装修押金80,000元，退还77,000元，收取3,000元装修期间的物业管理费。原告对证据不予认可，认为收取装修期间物业管理费没有依据，应当退还全部押金。被告提供广告租赁协议4份，分别为：1、SH11-OD-D071号广告位租赁协议，租期2016年5月1日至2017年4月30日，租金每月4,000元；2、SH11-OD-D004号广告位租赁协议。租期2016年5月1日至2016年7月31日，租金每月8,000元，电费每月820元；3、SH11-OD-D069、SH11-OD-D070号POP广告位租赁协议，租期2016年5月1日至2016年7月31日，租金每月每个500元；4、SH11-ID-D058号广告位租赁协议，租期2016年5月1日至2017年4月30日，租金每月1,500元。被告欲证明，原告未支付2016年6月至11月的灯箱费44,680.83元，2016年5月至7月灯箱电费2,460元。被告同时确认，灯箱费即广告费。原告对上述证据真实性无异议，但主张原告已经支付了上述费用，原告支付的广告费已超出了被告主张的范围。关于电费损失，原告陈述，按照双方合同附件约定，厨房排风量为18,000立方米/时，实际被告提供的排风量达到30,000立方米/时，导致耗电量增加，原告为此多支出了电费。被告对此不予认可。经法庭询问，原告陈述，除排风设备外，电费中还包含灯等其他耗电设备，未作区分，但原告与被告曾进行过估算，每个月增加电费近10,000元。原告为此提供录音证据。被告不认可录音证据，认为实际排风量未进行测算，排风量若小于合同约定的标准，可能影响环评，但超过这个标准不构成违约。关于餐饮垃圾处理费、活动推广费，被告提供餐饮垃圾处理协议一份、活动通知及回执一组，欲证明，原告未支付餐饮垃圾处理费14,637.19元，活动推广费3,000元。原告对上述证据真实性无异议，但主张原告已经支付了上述费用。关于水电费，被告确认，被告主张的是2016年7月26日至8月25日的水费862.40元及9月26日至10月25日的水费828.80元共计1,691.20元。原告陈述，2016年7月26日至8月25日的水费用现金方式支付，9月26日至10月25日的水费因双方发生纠纷，故未支付。原告另提供录音资料一份，欲证明被告公司曹仁毅等向原告方确认消防审核由于违章隔层导致未通过，因排风量大导致原告电费损失，同时认可罚款由商场承担，消防无法通过与原告无关。被告对该证据无法认可真实性，被告公司没有员工向原告作出过上述陈述。双方各执己见，致调解未成。本院认为，双方签署的租赁合同，系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，应属有效，当事人均应恪守合同约定，全面履行合同义务。双方主要争议焦点在于：一、合同解除的原因。原告主张，系因为被告隐瞒涉讼商铺存在违章隔层，导致消防审核未通过，原告租赁目的无法实现。被告主张，系因为原告逾期支付租金、管理费等超过合同约定的30日。关于消防审核未通过的原因。从双方的陈述及本院向消防支队所作调查可知，涉讼商铺顶部靠近西侧环形窗的部分天花板并非原始建成，而是后期添加。消防部门出具的审核意见书载明，涉讼商铺审核未通过的原因系改建图纸不全，但工程师已无法确认具体缺少何种图纸，不排除设计图纸不符合要求的可能。因申请人未能在期限内提交新的图纸，故审核未通过。针对涉讼商铺客观上能否通过消防审核的问题，消防支队的意见认为，五楼顶部的隔层影响的是消防设施设备的配备安装，可以通过整改获得审核通过。同时也表示隔层问题消防支队已约谈业主，要求业主拆除恢复原状。因此，对于涉讼商铺未通过消防的原因，消防支队未排除系原告方设计图纸存在问题，同时也强调商铺所在楼层存在的隔层需要拆除。应当认为，消防职能部门未排除上述两方面可能对消防审核造成的负面影响。原告主张，被告承诺消防未通过的原因与原告无关。但原告提供的录音资料，系原告单方面制作，被告不予认可，本院难以认可其真实性。录音资料的内容与消防部门的意见并不一致，缺乏其他证据相互印证，故仅凭录音资料，不足以证明原告的该项主张。依据已查明的事实，因消防部门作出处罚，原告停业，此后被告在商铺门上加锁，依据当事人的陈述并结合现有证据，可以认定在2016年11月17日之后，双方未再实际履行租赁合同。本院认为，双方此后均无继续履行租赁合同的意愿，合同应于2016年11月17日解除。二、合同解除后，双方费用如何结算。本案合同的解除，究其原因是消防审核未能通过之故，依据消防部门的意见，无法确定消防审核未通过是由某一方原因单方导致。本院认为应系双方原因共同作用的结果，故双方的损失应各自承担。合同解除后，保证金应予返还。原告已支付的租金、管理费、广告费，系基于原告对涉讼商铺的实际使用，原告要求返还或减免，缺乏事实依据，本院难以支持。原告主张的违约金和遣散员工的损失等，缺乏法律依据，本院难以支持。关于装修损失，依照消防部门的要求，原告应当在消防审核通过后才能进行施工，且依据合同约定，不论何种情况合同终止，原告均应恢复原状。故原告要求装修损失的赔偿，本院难以支持。被告要求原告按照租赁合同附件二的标准恢复原状，具有合同依据，本院予以支持。关于原告要求被告承担电费损失、经营收益损失和行政处罚罚款的主张，缺乏证据证明，本院难以支持。合同解除后，原告应当搬离涉讼商铺。商铺已由被告方加装锁具，实际由被告控制。故原告搬离后，被告可以自行收回。本案审理过程中，双方在本院多次告知的情况下，仍未予以交接，被告对此存在扩大损失的情形。故被告主张的租金、免租期损失、管理费及滞纳金、违约金，本院不予支持。被告主张的水费，原告未能提供已缴纳的凭证，故应当继续缴纳。关于广告费，依据被告方提供的广告位租赁协议，截至2016年11月，依据广告位租赁协议原告需承担的广告费及电费共计67,960元。经双方确认的原告支付的广告费金额为66,960元，考虑到2016年11月原告未完全经营，故被告要求原告继续支付广告费，缺乏依据，本院不予支持。关于装修期间的管理费3,000元，被告收取没有提供约定依据，应予返还。关于餐饮垃圾处理费、活动推广费，被告的主张均有证据予以证明，而原告未提供已支付的相关凭证，故原告应当继续履行支付义务。考虑到双方在履行期间，费用的支付缺少规范的收据凭证或交款凭证，导致支付项目不清晰，支付时间也未完全按照合同约定进行，具有一定随意性。故被告要求原告支付水电费的滞纳金，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海蟹煲轩餐饮管理有限公司与被告(反诉原告)新世界百货集团上海汇妍百货有限公司于2016年2月1日签订的《租赁合同》及《修改/补充协议》于2016年11月17日解除；二、被告(反诉原告)新世界百货集团上海汇妍百货有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海蟹煲轩餐饮管理有限公司返还租赁保证金197,114.15元；三、被告(反诉原告)新世界百货集团上海汇妍百货有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海蟹煲轩餐饮管理有限公司返还商场管理费保证金72,540元；四、被告(反诉原告)新世界百货集团上海汇妍百货有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海蟹煲轩餐饮管理有限公司返还装修期间的管理费3,000元；五、原告(反诉被告)上海蟹煲轩餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)新世界百货集团上海汇妍百货有限公司支付水费1,691.20元、垃圾处理费14,637.19元、活动推广费3,000元；六、原告(反诉被告)上海蟹煲轩餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内搬离上海市长宁区天山路XXX号上海巴黎春天天山路店项目购物中心/百货商场之5层03号商铺，并按照《租赁合同》附件二的约定恢复原状；七、驳回原告(反诉被告)上海蟹煲轩餐饮管理有限公司其余本诉请求；八、驳回被告(反诉原告)新世界百货集团上海汇妍百货有限公司其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费30,093.80元，由原告(反诉被告)上海蟹煲轩餐饮管理有限公司负担29,115.50元，由被告(反诉原告)新世界百货集团上海汇妍百货有限公司负担978.30元。反诉案件受理费7,270.86元(已减半收取)，由原告(反诉被告)上海蟹煲轩餐饮管理有限公司负担129.83元，由被告(反诉原告)新世界百货集团上海汇妍百货有限公司负担7,141.03元。审价鉴定费38,100元，由原告(反诉被告)上海蟹煲轩餐饮管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  吴寅星审 判 员  张 沁人民陪审员  杨耀丰二〇一八年四月二十七日书 记 员  陶艾敏附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。