广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0607民初5424号原告：潘婉平，女，1971年11月23日出生，汉族，住广东省佛山市三水区，委托诉讼代理人：杜泽洪，男，1970年11月22日出生，汉族，住广东省佛山市三水区，系原告潘婉平的丈夫。委托诉讼代理人：黄国新，广东翔途律师事务所律师。被告：江霖，男，1981年7月18日出生，汉族，住江西省上饶市婺源县，原告潘婉平诉被告江霖房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月10日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告潘婉平的委托诉讼代理人杜泽洪和黄国新、被告江霖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘婉平向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即向原告退回定金100000元并支付测图费300元；2.请求判令被告立即向原告支付违约金110000元；3.请求判令被告立即向原告支付为实现本次债权支付的律师费10000元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2018年8月12日签订了《房屋买卖合同》，约定被告将其名下位于佛山市三水区西南街道碧堤路8号雅居乐花园雅典居1座1904号房屋，以110万元价格出售给原告，合同签订当日原告需向被告支付定金10万元；2018年9月30日前原告向被告支付第一期楼款50万元（含定金），被告需于当天办理涂销抵押手续；办理过户手续并取得房地产中心收缴证件收据时支付完毕价款。如被告违约，需向原告支付房价款的10%作为违约金，逾期30天，原告有权不再购买该物业。合同签订后，原告依约向被告支付了10万元定金，被告向原告出具了收据。在办理手续期间，原告发现被告有房屋存在二押且租户未能按合同清场等违约行为，于2018年9月18日向被告发出《知会函》，要求与被告解除合同，并按照《房屋买卖合同》的约定于2018年9月28日前将已收的定金10万元退还给原告。被告与原告协商后，于2018年9月27日签订《按时还款协议》，确定被告在2018年9月28日16时前向原告退回定金10万元以及测图费300元，若逾期支付，违约责任按原合同条款约定执行。但至今被告未能向原告退还上述款项。原告认为被告屡次违约，应承担违约责任，故提起本案诉讼。被告江霖辩称，对原告的第一项诉请答辩人无异议；对第二项诉请，违约金可以适当支付；对律师费答辩人不予认可，应由原告自行负担；对诉讼费，答辩人无异议。涉案合同签订之后原告向答辩人支付了10万元，但房屋二押问题，原告陈述与事实不符，原告在支付定金之前已经发现的，当时答辩人与原告先去行政服务中心查册存在房屋二押情况，这并非办理期间发现，是之前就已经发现的，答辩人并未隐瞒。答辩人的房产并非不能办理过户手续，双方产生分歧主要是租户迁出的问题，合同约定9月15日前需对涉案房屋内的现租户进行迁出，答辩人于是帮租户另找了一个房间，但因为九月份天气比较热，答辩人答应租户将另外的房间里面的空调装好之后再搬，但是原告不同意坚持要求答辩人于9月15日前迁出租户。另外，签订《按时还款协议》后，在约定的退款当天答辩人有打电话给原告丈夫杜先生说要晚一点，但是当天晚上原告丈夫杜先生就告知不需要答辩人支付退款了，第二天又打电话给答辩人说看看如何支付。后10月15日在双方尚就退款协商处理中，答辩人就收到了法院的材料。原告潘婉平在诉讼中提交以下证据：1.不动产登记信息查询结果，证明涉案房屋登记在被告名下并可以进行买卖；2.《房屋买卖合同》、定金收据2张、测绘费收据1张、中介费收据1张，证明原、被告签订了《房屋买卖合同》，约定被告将涉案房屋按110万元的价格转让给原告，被告违约需要支付房屋总价款的10%即11万元违约金，原告如约支付了10万元定金并缴纳了中介费用，合同第十一条对违约金进行了约定；3.《知会函》及顺丰快递邮寄单、《按时还款协议》，证明因被告违约，原告与被告于2018年9月18日解除了《房屋买卖合同》，被告与原告协商后同意于2018年9月28日前向原告退还定金，违约需按《房屋买卖合同》支付违约金；4.律师费发票，证明原告为本案诉讼支出律师费用。被告江霖在诉讼中没有证据提交。经审查，原告提交的证据1-3，被告均无异议，本院予以确认采信；证据4，系原件，对其真实性，本院予以确认。根据本院采信的证据并结合当事人的庭审陈述，本院认定以下事实：8年8月12日，被告江霖作为卖方、原告潘婉平作为买方与案外人广州市誉辉房地产代理有限公司作为居间方，三方签订编号为ＭＭ00008的《房屋买卖合同》一份，约定被告江霖将位于佛山市三水区西南街道碧堤路8号雅居乐花园雅典居1座1904房产出售予原告潘婉平，房产证号佛0020627号，房屋建筑面积为95.16平方米，房产成交总价款为1100000元。合同附件中，买、卖双方一致同意由买方按涂销抵押一次性付款方式支付楼款并办理交易手续：1、签订本合同时支付人民币100000元整作为定金。2、买方于2018年9月30日前支付楼款（含定金）500000元整，卖方在收款当日须即时向抵押银行申请涂销抵押手续，并在完成涂销抵押登记及归档等手续60天内与买方到房屋管理部门办理过户递件手续，涂销抵押所产生的一切费用由卖方负责支付。4、于交易过户完成当天付清楼价余款共计人民币600000元整。交易过户手续需在2018年11月30日前完成（以付清双方交易税费为准）。合同第十条约定：卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作违约金，卖方并退回买方已付的所有费用。卖方未能按时签订《存量房买卖合同》并办理网上签约手续，或者逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金，逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的10%作为违约金。合同补充协议约定：卖方在2018年9月15日前将原租客迁出。上述上述合同签订后，被告与中介方于2018年8月13日就涉案房屋进行查册，显示涉案房屋除抵押给佛山市三水区农村信用合作联社芦苞信用社外，还抵押给代江汁，原告于当日知晓房屋存在二次抵押登记情况。原告分别于2018年8月13日、8月14日分别向被告支付购房定金10000元、90000元，合计支付购房定金100000元，被告江霖亦出具收据予以确认。2018年9月15日，涉案房屋的租客并未迁出。另，原告于2018年8月28日支出涉案房屋测绘费300元。2018年9月18日，原告向被告通过顺丰速运寄送《知会函》，告知被告，鉴于被告存在签订房屋买卖合同前没有阐明房产存在二次抵押情况、完成查册知晓二押情况后被告未按口头承诺的10天内涂销二次抵押、卖方亦未按补充协议约定于2018年9月15日前将原租客迁出等行为，已违反合同约定，要求卖方于2018年9月28日前退还定金并通知解除合同等。被告江霖确认收悉该《知会函》。2018年9月27日，原、被告签订《按时还款协议》，约定：兹有本人江霖（身份证：）承诺于2018年9月28日16时前退回潘婉平（身份证：）已交付给本人的拟购买位于佛山市三水区西南街道碧堤路8号雅居乐花园雅典居1座1904（合同编号NO:MM00008），定金壹拾万元整（￥100000）及叁百元测图费（收款帐户：62×××97，中信银行三水支行），如没能按时退款，则视为违约，买方会按照原合同条款进行法律诉讼。因被告未能如约退款，原告诉至本院，提起本案诉讼。本院认为，原告潘婉平、被告江霖签订的编号为MM00008的涉案《房屋买卖合同》及于2018年9月27日签订的《按时还款协议》，系双方当事人在平等、自愿的基础上达成，意思表示真实，内容合法，属有效合同，双方均应依约履行。房屋买卖合同签订后，原告已依约支付被告购房定金，被告却未在约定的2018年9月15日前迁出原租客，被告行为构成违约，在原告发出含有解除合同内容的《知会函》后，双方经协商一致签订《按时还款协议》约定被告于2018年9月28日16时前退还原告购房定金及测图费，被告至法庭辩论终结仍未退还上述款项，明显构成违约，原告现主张被告退回该购房定金100000元、测图费300元并支付违约金，合法有据，本院予以支持。但违约金的数额，原告按房屋成交总价的10%即110000元进行主张，被告认为过高，综合考虑合同履行程度、当事人的过错大小及原告损失等，本院将违约金按40000元予以酌定支持，原告超出部分主张，本院不予支持。至于律师费不属于必然支出的费用，且缺乏合同依据，对原告要求被告赔偿律师费损失10000元的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告江霖于本判决发生法律效力之日起十日内向原告潘婉平退回定金100000元及支付测图费300元；二、被告江霖于本判决发生法律效力之日起十日内向原告潘婉平支付违约金40000元；三、驳回原告潘婉平的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费减半收取即2302元、保全费1622元，合计3924元（原告已预交），由原告潘婉平负担1425元、被告江霖负担2499元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  周绪阳二〇一八年十二月六日书记员  陈惠玲