浙江省湖州市吴兴区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)浙0502民初3956号 原告：八方建设集团有限公司,住所地浙江省诸暨市陶朱街道艮塔西路**。 法定代表人：周才明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：沈根健、周锋，浙江六和（湖州）律师事务所律师。 被告:上海澳博资产管理有限公司,住,住所地上海市闵行区珠城路****/div> 法定代表人：张碧峰，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：项庆宇，该公司法务。 委托诉讼代理人：林行杭，浙江滔腾律师事务所律师 被告：湖州鸿堪建材有限公司，住所地浙江省，住所地浙江省湖州市和盛家园**** 法定代表人：蔡晓敏，该公司经理。 委托诉讼代理人：吴荣根，该公司员工。 原告八方建设集团有限公司（以下简称八方建设公司）与被告上海澳博资产管理有限公司（以下简称澳博公司）、湖州鸿堪建材有限公司（以下简称鸿堪公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2018年6月6日立案受理后，依法由审判员孔剑萍适用简易程序进行审理。因被告澳博公司在提交答辩状期间对管辖权提出异议，本院裁定驳回澳博公司对本案管辖权提出的异议，澳博公司不服上诉，后湖州市中级法院作出了驳回上诉，维持原裁定的裁定。本院继续对案件进行审理，于2018年12月20日公开开庭审理了本案，原告八方建设公司的委托诉讼代理人沈根健和周锋、被告澳博公司的委托诉讼代理人项庆宇和林行杭、鸿堪公司的委托诉讼代理人吴荣根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告八方建设公司起诉称：原告为鸿堪公司位于湖州市西南分区地块开发建设项目的施工单位。因鸿堪公司未能依约支付工程款，原告分别于2016年和2017年向法院提起诉讼。后法院出具（2016）浙0502民初3684号《民事调解书》和（2017）浙0502民初1785号《民事调解书》。因鸿堪公司未能按照《民事调解书》确定的内容履行付款义务，八方建设公司向法院申请执行，案号:(2017）浙0502执522号，鸿堪公司未履行完毕执行款项。2014年5月6日，案外人薛义学向案外人上海松江区新桥镇妍倩不锈钢经营部（以下简称妍倩不锈钢经营部）借款，由鸿堪公司提供连带保证。因案外人薛义学未能按期还款，案外人妍倩不锈钢经营部向上海法院起诉，要求鸿堪公司对上述债务承担连带担保责任，案号（2016）沪0112民初12055号。为达成上述案件的调解，鸿堪公司与被告澳博公司签订了21份《商品房买卖合同》用于对上述债务的担保。后案外人妍倩不锈钢经营部将对鸿堪公司的债权中的14976620元转让给了澳博公司。2018年1月，澳博公司向湖州仲裁委员会提起仲裁，要求鸿堪公司履行上述部分《商品房买卖合同》的交付及开具发票的义务，仲裁案号：湖仲（2018）裁字第2号，该仲裁案件尚在审理过程中。原告认为，两被告签订的21份《商品房买卖合同》系为鸿堪公司与案外人的债权债务提供担保，两被告之间不存在房屋买卖的意思表示，且两被告的行为对八方建设公司的债权实现造成妨害，应当确认上述21份《商品房买卖合同》无效。原告诉至法院，请求判令：1、确认两被告签订的21份《商品房买卖合同》〈备案合同编号：2016预（0007205、0007207、0007212、0007216、0007219、0007221、0007223、0007224、0007226、0007227、0007246、0007247、0007248、0007249、0007251、0007259、0007264、0007269、0007274、0007281、0007296）〉无效。2、本案诉讼费用由两被告承担。 被告澳博公司答辩称：1.八方建设公司不具有该案原告主体资格。涉案的《商品房买卖合同》系澳博公司与鸿堪公司签订，合同关系只存在于双方之间。八方建设公司并非合同相对人，无权要求确认合同无效。2.《商品房买卖合同》系签约双方真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，故合法有效。澳博公司与鸿堪公司协商后，于2016年8月1日-2日签订了《商品房买卖合同》，涉及110套总计价值为14976620元的预售商品房并办理了网上登记备案。澳博公司全资拥有慈利澳顺酒店管理有限公司等子公司，具有酒店管理资源和经验，购买该110套商品房正是为了满足开展酒店经营业务的需要。澳博公司与鸿堪公司曾于2016年7月27日签订的《协议书》第二条、第三条约定，一层大厅分割一半面积给乙方无偿使用，电梯安装方向朝向澳博公司部分，2幢1单元从最高层开始往下的5层外立面以及楼顶，由澳博公司独有使用，用于广告宣传、放置配套设施等。澳博公司与鸿堪公司于2016年8月3日签订的《补充协议》第三条亦清楚载明，2幢楼顶及13、14、15、16、17层外立面广告使用、冠名权归澳博公司所有，由澳博公司自由安排用于广告宣传、冠名、放置配套设置等。以上条款澳博公司为开设酒店与鸿堪公司磋商签订，足以证明澳博公司购买110套预售商品房系用酒店经营，有真实明确的购房目的。3、澳博公司的起诉严重违背事实，且无法律依据。涉案的《商品房买卖合同》签订时间系2016年8月1日-2日。妍倩不锈钢经营部与薛义学、鸿堪公司、湖州亿丰怡家商业管理有限公司之间的（2016）沪0112民初12055号《民事调解书》获得司法确认的时间系2016年8月10日。而八方建设公司与鸿堪公司之间的两份《民事调解书》产生的时间系为2016年9月27日和2017年7月5日，均在《商品房买卖合同》和（2016）沪0112民初12055号《民事调解书》之后，故不存在针对八方建设公司而为的可能性，绝非八方建设公司捏造的所谓表意人与相对人实施虚假意思表示的行为。八方建设公司在起诉状中称该些《商品房买卖合同》系为妍倩经营部与鸿堪公司之间的债权债务提供担保，这完全缺乏事实和法律依据。澳博公司与鸿堪公司签订的《商品房买卖合同》不属于《担保法》第二条规定的任何一种担保方式。澳博公司从未与鸿堪公司及妍倩经营部磋商过担保事宜，也未就妍倩经营部对鸿堪公司享有的债权提供过任何方式的担保。澳博公司仅具有购买110套预售商品房的目的，不存在为妍倩经营部与鸿堪公司之间债权债务提供担保的意思表示。综上，请求法院依法驳回八方建设公司的所有诉讼请求。 被告鸿堪公司在庭审中答辩称：1、妍倩不锈钢经营部与澳博公司实际上就是同一家公司，二者是利益共同体。在妍倩不锈钢经营部与薛义学、亿丰怡家公司、鸿堪公司民间借贷一案过程中，澳博公司参与了相关处理。2、其公司与澳博公司签订的协议书、商品房买卖合同、补充协议都是为了妍倩不锈钢经营部这笔借款提供担保。当时民间借贷的案子已经在审理了。为了解决这个案子的事情就由澳博公司出面签订的这些协议。当时说好的等案件的债务还清之后，这些房子还是要归还鸿堪公司的。3、在签订商品房买卖合同的时候，鸿堪公司资金状况已不是特别好，又要支付八方公司的工程款，还面临要归还湖州银行的借款，所以鸿堪公司不可能以3000元一平方的价格真正的把房子卖掉。其公司的实际销售这些房子一般最多打个97、98折的样子。4、因为这些商品房买卖合同不是真正的销售合同，其公司也要求法院确认这些合同无效。 原告八方建设公司为支持其诉讼请求，向本院的举证，对方当事人的质证和本院的认证。 证据1-3（2016）浙0502民初3684号民事调解书、（2016）浙0502民初1785号民事调解书、（2017）浙0502执522号执行裁定书，用于证明因鸿堪公司未能向八方建设公司支付工程进度款，八方建设公司起诉后，已有民事调解书--八方建设公司对本案所涉商品房买卖合同项下的不动产享有工程价款优先受偿权，但至今八方建设公司的工程款也未能得到执行的事实。澳博公司质证意见为对真实性、合法性无异议，但认为八方建设公司与鸿堪公司的纠纷，不影响21份商品房买卖合同的效力。鸿堪公司质证意见为无异议。本院审核后认为，此3份证据均为生效文书，故对此予以确认。 证据4、5仲裁通知书、仲裁申请书，用于证明澳博公司已经向裁委员会提起仲裁，要求鸿堪公司交付房屋、开具发票，其目的在于侵害鸿堪公司可供偿付八方建设公司工程款的优先受偿权资产减少。澳博公司质证意见为对真实性、合法性无异议，但认为不侵害八方建设公司的权益，且商品房买卖合同行为在先，八方建设公司两份调解书在后。鸿堪公司质证意见为无异议。本院审核后认为，该2份证据内容真实，来源与形式合法，与本案具有关联性，对其证明效力本院予以确认。 证据6、2016沪01**号民初字案件的卷宗材料--庭审笔录、民事调解书，证据7、商品房买卖合同21份，证据8、商品房备案售价表，证据9、执行裁定书，证据10、协助执行通知书，证据11、送达回证，证据12、2018浙05民初42号民事判决书，证据13、妍倩不锈钢经营部申请执行信息，证据14、2017沪01**号执1063号执行裁定书，证据15、2017沪01**执1063号终本案件信息，上述证据用于证明澳博公司与鸿堪公司签订商品房买卖合同的时间在妍倩不锈钢经营部、薛义学、鸿堪公司民间借贷纠纷一案第二次庭审之后，调解书形成之前，系为妍倩不锈钢经营部的债权提供担保所签。商品房买卖合同约定的内容明显有违正常的商品房的交易习惯。商品房总售价与妍倩不锈钢经营部在上海法院形成的调解书中载明的债务金额接近，该案件的债务未按调解书履行后，妍倩不锈钢经营部申请执行后在未对鸿堪公司财产采取保全措施的情况下，即终结了该案的执行。印证了本案所涉的商品房买卖合同的担保性质。进而证明本案所涉商品房买卖合同是基于虚伪意思表示的民事行为，当属无效。澳博公司质证意见为对关联性及证明目的都有异议，澳博公司与鸿堪公司签订商品房买卖合同不存在担保性质；也不违背商品房交易习惯；且双方签约是在G20之前，当时房价还没有上涨，是最低迷的时候；事实上的市场价，由司法拍卖价可以印证，故不存在着内容明显违背商品房交易习惯的这样一种行为。双方商品房买卖合同总价的金额1497万元与妍倩不锈钢经营部的债权1795万元，相差300多万元。原告的证据不能推导出双方签约的时候是虚伪意思表示。鸿堪公司质证意见为无异议。本院审核后认为，上述证据能证明鸿堪公司对妍倩不锈钢经营部存在担保之债务，在案件审理期间，澳博公司与鸿堪公司达成商品房买卖合同，随后担保之债案件调解结案，之后妍倩不锈钢经营部将享有的部分债权转让给澳博公司，对此过程本院予以确认。 被告澳博公司为证明其诉讼主张，向本院的举证，对方当事人的质证和本院的认证。 证据1.慈利澳顺酒店管理有限公司企业信用信息公示报告，用于证明澳博公司全资拥有慈利澳顺酒店管理有限公司子公司，具有酒店管理资源和经验。原告质证意见认为该公司的设立时间是2018年7月12日，而双方签订商品房买卖合同的时间是2016年的8月2日，故不排除澳博公司在应诉之后，创设具备酒店经营管理资源和经验公司的一个表象。鸿堪公司同意原告质证意见。本院审核后认为，该证据内容与本案缺乏关联性，对其证明效力本院不予确认。 证据2.协议书和证据3补充协议，用于证明澳博公司与鸿堪公司于2016年7月27日签订的《协议书》第二、三条约定，一层大厅分割一半面积给乙方无偿使用，电梯安装方向朝向澳博公司部分，2幢1单元从最高层开始往下的5层外立面以及楼顶，由澳博公司独有使用，用于广告宣传、放置配套设施等；《补充协议》第三条亦清楚载明，2幢楼顶及13、14、15、16、17层外立面广告使用、冠名权归澳博公司所有，由澳博公司自由安排用于广告宣传、冠名、放置配套设置等，澳博公司购买110套预售商品房系用酒店经营，有真实明确的购房目的。原告质证意见认为协议书签订时间是在2016年7月27日，是上海法院案件的审理过程中，是开庭之后以及调解书形成之间。故双方签订该份协议的目的为鸿堪公司将房产作抵押，是一个担保，且协议书中约定的条款明显和房产交易管理不相符合，售价极低，无需支付任何的预付款。无需承担任何的物业费用。成交的金额和调解书载明的债务金额十分接近，符合变相担保的客观事实。鸿堪公司同意原告质证意见。本院审核后认为，该两份证据能证明澳博公司与鸿堪公司的补充约定，对其证明效力本院予以确认。 证据4、司法拍卖的价格，用于证明周边类似房屋的价格。原告质证意见为司法拍卖的时间与本案两被告签订买卖合同的时间差一年半以上，不能作为本案的参考价格。鸿堪公司同意原告质证意见，认为2016年下半年房价已上涨。本院审核后认为，该证据与本案缺乏关联性，对其证明效力本院不予确认。 被告鸿堪公司未向本院提交证据。 本院经审理，认定事实如下：原告与鸿堪公司有建设工程合同关系，原告是鸿堪公司位于湖州市西南分区地块开发建设项目的施工单位。因鸿堪公司未能依约支付工程款，原告于2016年和2017年向法院提起诉讼。后法院出具（2016）浙0502民初3684号和（2017）浙0502民初1785号两份《民事调解书》。其中（2016）浙0502民初3684号《民事调解书》调解主文中载明“鸿堪公司应支付原告工程价款和利息54723596元……；原告对其承建的湖州市西南分区03-D号地块1-6号楼就工程价款50250700元享有工程价款优先受偿权……”；（2017）浙0502民初1785号《民事调解书》调解主文中载明“鸿堪公司应支付原告工程价款和利息42841101元……；原告对其承建的湖州市西南分区03-D号地块1-6号楼就工程价款39618787元享有工程价款优先受偿权……”。因鸿堪公司未能按照（2016）浙0502民初3684号《民事调解书》确定的内容履行付款义务，八方建设公司向法院申请执行，执行案件案号:(2017）浙0502执522号，鸿堪公司未履行完毕执行款项。 另查明，案外人妍倩不锈钢经营部与薛义学、湖州亿丰怡家商业管理有限公司和被告鸿堪公司民间借贷纠纷案件（以下简称妍倩不锈钢经营部借贷案件）于2016年4月25日至同年8月10日在上海市闵行区法院审理，案号（2016）沪0112民初12055号。经审理，当事人达成如下协议：薛义学、湖州亿丰怡家商业管理有限公司归还妍倩不锈钢经营部借款本金12301200元、利息280万元并支付妍倩不锈钢经营部律师费30万元，分期偿还；鸿堪公司对薛义学、湖州亿丰怡家商业管理有限公司的应付款承担连带清偿责任。 2016年8月1-2日，鸿堪公司与被告澳博公司签订了21份《商品房买卖合同》，双方约定，澳博公司向鸿堪公司购买亿丰国际装饰城的房屋共110套。其中价格的约定为单价7000多元的在补充协议中约定了单价3000元，15000元以上的在补充协议中约定了单价5000元。合同补充约定的付款时间为在本幢楼建筑工程竣工验收后取得条件30日内付款。合同约定的交房时间是2017年10月31日前依法取得商品房交付使用的批准文件后，出卖人发出交房通知书，买受人应要通知书送达5日内办理交房手续。上述《商品房买卖合同》于2016年8月3日在湖州市住房和城乡建设局备案登记。2017年10月31日到来后，鸿堪公司未交房，而被告澳博公司也一直未付房款。 2017年7月26日八方建设公司为申请执行人的(2017）浙0502执522号执行案件，对涉案房屋在内的湖州市西南分区03-D号地房屋进行了查封。 2017年12月20日，妍倩不锈钢经营部将（2016）沪0112民初12055号中对薛义学、湖州亿丰怡家商业管理有限公司和被告鸿堪公司债权17959752元中的14976620元转让给澳博公司。同日，澳博公司向被告鸿堪公司、薛义学、湖州亿丰怡家商业管理有限公司邮寄抵捎权行使通知书，通知其受转让的债权与其应向被告鸿堪公司支付的购房款14976620元相互抵销。 2018年1月12日澳博公司以鸿堪公司为被申请人向湖州仲裁委员会提起仲裁，要求鸿堪公司履行上述部分《商品房买卖合同》的交付及开具发票的义务，仲裁案号：湖仲（2018）裁字第2号。该仲裁案件尚在审理过程中。原告认为，两被告签订的21份《商品房买卖合同》系为鸿堪公司与案外人的债权债务提供担保，两被告之间不存在房屋买卖的意思表示，且两被告的行为对八方建设公司的债权实现造成妨害，应当确认上述21份《商品房买卖合同》无效。 本院认为：2016年8月，被告鸿堪公司与被告澳博公司签订了21份《商品房买卖合同》，双方约定，澳博公司向鸿堪公司购买亿丰国际装饰城的房屋共110套。合同补充约定的付款时间为在本幢楼建筑工程竣工验收后取得条件30日内付款。合同约定的交房时间是2017年10月31日前依法取得商品房交付使用的批准文件后，出卖人发出交房通知书，买受人应要通知书送达5日内办理交房手续。上述《商品房买卖合同》于2016年8月3日在湖州市住房和城乡建设局备案登记。2017年10月31日到来后，鸿堪公司未交房，而被告澳博公司也未付房款。针对双方争议的问题，本院作如下评判。 关于八方建设公司是否具备原告主体资格问题。对此本院认为，涉案的《商品房买卖合同》的合同相对方是澳博公司和鸿堪公司，但八方建设公司对鸿堪公司有到期债权，且对鸿堪公司承建的湖州市西南分区03-D号地块1-6号楼就工程价款50250700+39618787元享有工程价款优先受偿权……，故八方建设公司是存在直接利害关系的法人。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，八方建设公司具备诉讼主体资格。 关于澳博公司与鸿堪公司签订的《商品房买卖合同》是否为当事人真实意思表示。在本案诉讼中，澳博公司列举了大量证据来证实交易真实成立；而鸿堪公司和八方建设公司则主张鸿堪公司与澳博公司的商品房买卖合同关系是为了妍倩不锈钢经营部借贷案件，是为了那个案件的借款提供担保，由妍倩不锈钢经营部的利益共同体即澳博公司出面与鸿堪公司签订协议，当时说好那个案件的债务还清之后，这些房子还是要还给鸿堪公司的。双方意思相佐，对此本院认为，首先妍倩不锈钢经营部借贷案件的诉讼时间是2016年4月开始，而澳博公司与鸿堪公司签订的《商品房买卖合同》是2016年8月1-2日，随后，妍倩不锈钢经营部借贷案件即于2016年8月10日调解结案。其次，妍倩不锈钢经营部借贷案件中鸿堪公司担保债务为1540万余元，澳博公司与鸿堪公司的《商品房买卖合同》价款约1490万余元，二者数字接近。第三，澳博公司与鸿堪公司的《商品房买卖合同》关于合同的价款，单价7000多元的在补充协议中约定了3000元，15000元以上的在补充协议中约定了5000元，明显低于正常价格的60%以上，而总的价款为1490万余元，与妍倩不锈钢经营部借贷案件中鸿堪公司担保债务接近。第四，关于付款方式的约定是“在本幢楼建筑工程竣工验收后取得条件30日内付款”，交付时间存在不确定性。第五，2017年12月20日，妍倩不锈钢经营部将借贷案件债权17959752元中的14976620元转让给澳博公司。同日，澳博公司又向被告鸿堪公司、薛义学、湖州亿丰怡家商业管理有限公司主张抵捎权行使。综上，本院认为，澳博公司与鸿堪公司的《商品房买卖合同》是在鸿堪公司作为担保人案件的诉讼中签订，后续又欲以购房款来抵偿担保之债，其目的是为了实现妍倩不锈钢经营部借贷案件即（2016）沪0112民初12055号案件债权17959752元中的14976620元债权部分。 关于妍倩不锈钢经营部转让债权，澳博公司是否能行使抵销权问题。对此本院认为，2017年7月26日因鸿堪公司未按执行（2016）浙0502民初3684号《民事调解书》履行，本院执行案件对涉案房屋进行了查封。法院查封房产时，澳博公司根本未支付涉案房屋的任何价款，亦未占有涉案房屋，仅作了备案登记。而妍倩不锈钢经营部却在法院查封房产后即2017年12月20日将对薛义学、湖州亿丰怡家商业管理有限公司和被告鸿堪公司和债权17959752元中的14976620元转让给澳博公司，后由澳博公司来抵销与鸿堪公司的房屋价款。生效调解书载明八方建设公司对鸿堪公司承建的湖州市西南分区03-D号地块1-6号楼就工程价款50250700+39618787元享有工程价款优先受偿权，而涉案商品房包含在西南分区03-D号地块1-6号楼中；且在执行过程中法院已经查封了房屋，故妍倩不锈钢经营部转让的债权（普通债权），澳博公司不能进行购房款抵销来实现对商品房物权的控制。 综上，澳博公司在被告鸿堪公司为他人担保之债的审理过程中与被告鸿堪公司达成《商品房买卖合同》，在法院查封了涉案商品房后，又通过对他人担保之债权的受让以此欲来抵偿商品房买卖合同的房款，并欲以此实现从担保之债权到商品房物权，侵害到他人的利益。本院确认，澳博公司与鸿堪公司签订的《商品房买卖合同》无效。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，判决如下： 确认上海澳博资产管理有限公司与湖州鸿堪建材有限公司签订的21份《商品房买卖合同》〈备案合同编号：2016预（0007205、0007207、0007212、0007216、0007219、0007221、0007223、0007224、0007226、0007227、0007246、0007247、0007248、0007249、0007251、0007259、0007264、0007269、0007274、0007281、0007296）〉无效。 本案受理费100元，由上海澳博资产管理有限公司和湖州鸿堪建材有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审判员  孔剑萍 二〇一八年四月三十日 书记员  杨 菊