中华人民共和国上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0112民初5601号原告：PITCHERDAVIDWILLIAM（中文姓名：彭德伟）。委托诉讼代理人：张雷，上海市金茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑清凯，上海市金茂律师事务所实习律师。被告：张靖坤。委托诉讼代理人：周某某。委托诉讼代理人：崔小峰，上海市君悦律师事务所律师。被告：上海福琳房地产经纪事务所。投资人：冯某某。原告彭德伟与被告张靖坤、上海福琳房地产经纪事务所（下称福琳房产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月24日立案后，依法组成合议庭适用普通程序于2017年5月18日、8月25日公开开庭进行了审理。原告彭德伟的委托诉讼代理人张雷、郑清凯，被告张靖坤及其委托诉讼代理人周某某、崔小峰，被告福琳房产投资人冯某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭德伟向本院提出诉讼请求：1、确认原告与两被告签订的《房地产买卖居间协议》于2017年2月5日解除；2、判令被告张靖坤返还原告购房定金100万元（人民币，下同）；3、判令被告张靖坤返还原告代为拆除违章建筑费35,000元。事实和理由：被告张靖坤系上海市闵行区×路×号×-×室房屋产权人。2016年11月11日，经福琳房产居间介绍，原告与张靖坤签订《房地产买卖居间协议》，约定房屋转让价格为1,100万元，首付款330万元，以银行贷款支付765万元，尾款5万元。双方另签订协议，约定于2017年1月20日前至福琳房产签订《上海市房地产买卖合同》，于2017年4月30日前办理过户手续。协议签订后，原告向张靖坤支付定金总计100万元。因张靖坤在涉案房屋上搭有违章建筑，在交易中心内有记录，房屋处行政查封状态。居间协议约定由原告负责拆除违章建筑，并解除查封，费用也由原告承担。原告于2016年11月28日前完成拆除，支付35,000元拆除费。在约定的网签合同日期到来之前，2016年11月28日本市房产新政出台，既认房又认贷，原告在本市名下无房但有贷款记录，故原告购买涉案房屋最多只能贷款30%，即330万元。原告显然在短时间内无力筹措差额部分440万元，导致合同目的无法实现，故要求解除合同。本案系因政策调整所致，未能签订《上海市房地产买卖合同》不能归责于任何一方当事人，故要求被告张靖坤返还已收定金100万元。原告承担拆违费用的前提是房屋过户至原告名下。因政策原因导致房地产买卖合同无法继续履行，而张靖坤是拆违利益的获得者，应返还原告拆违费。2017年1月22日原告发函给张靖坤要求解除合同，张靖坤于2017年2月5日回函确认同意合同解除，故要求法院确认于2017年2月5日为《房地产买卖居间协议》解除之日。被告张靖坤辩称：2016年11月出台的新政属于限贷措施，并非限购，不影响涉案房屋买卖协议的履行。原告在购房时，曾明确表示即使没有银行贷款，也有能力以现金支付。2016年11月28日新政出台的次日，福琳房产联系原告，原告明确回复资金不存在任何问题。之后，原告明确要求继续履行合同。2017年1月，原告以新政为借口要求解除合同，只是一种借口与托辞。原告于2010年就在沪购买一套价值2,000余万元的房屋，且在2016年5月能够一次性还贷1,100多万元，充分证明原告属于有实力的高端财富人士，有足够的付款能力。原告以新政出台不能获得银行贷款，支付能力不足的理由不成立。合同约定贷款不足部分，由原告以现金补足，而新政出台后的贷款成数的变化，属于贷款不足的情形。原告系外籍人员，合同已约定了交易风险且约定了解决方案，合同约定贷款不足现金补足的时间为交易之前，即2017年4月3日前，故原告以新政出台为由导致贷款比例下降无力付款的理由不成立。对合同于2017年2月5日解除无异议，但不能免除原告的违约责任，定金100万元应由被告没收。违章搭建非被告所为，被告购买该房屋时已搭附在涉案房屋上，在交易中心有违章搭建记录。原告于2016年11月已将违章搭建拆除完毕，但因原告的实质违约，导致买卖合同无法继续履行，故拆违费用不应由被告承担。被告福琳房产辩称：对《房地产买卖居间协议》于2017年2月5日解除无异议。原告曾有一套房屋已出售，有贷款记录，购涉案房屋时没有贷款，名下无房。合同约定首付款是房价款的30%，新政出台后首付需提高至70%。原告曾要求将网签时间延期至2017年2月，张靖坤不同意。原告确实拆除了涉案房屋上的违章搭建，但与被告公司没有关系。原告向本院提供的证据有：1、房地产买卖居间协议，证明合同约定原告向银行贷款765万元以支付房款，占房价的69.55%，双方还约定因政策原因导致合同无法继续履行，双方协商解决；2、定金支付凭证及收据，证明原告支付定金100万元；3、拆违费的收据，证明原告支付拆违费35,000元；4、房产新政，证明新政既认房又认贷，首付款比例上调至70%；5、备忘录、律师函、快递凭证及被告回函，证明原告已及时通知被告张靖坤，因政策原因导致合同无法继续履行，原告履行了通知义务，原告与被告张靖坤协商，希望能给予一段缓冲时间，但被告张靖坤不同意；6、还款计划书，证明原告曾有1,400万元的贷款记录，原告资信良好；7、沪府发【2010】34号文，证明原政策只认房不认贷，首套房可贷款70%；8、光大银行授信批复，证明原告资信良好，但贷款需结合房贷政策；9、光大银行上海分行还款通知单；10、原告活期账户交易明细；11、原告另一套房屋的补充协议，证明原告将该套房屋出售后，其中1,100万元用于还贷，2,300万元在境外支付，交易时间为2016年5月9日。经庭审质证，被告张靖坤对上述证据的真实性无异议，认为合同约定贷款不足的情况已合理预见，并约定了解决方案，且给予原告长达半年的现金补足时间。自2010年起，原告每月固定还贷额为8万余元，足以证明原告为高净值有实力的人士，不会因新政出台而丧失或履约能力下降。原告违约无权要求返还定金，并应向被告赔偿损失。房地产新政并不对原告造成履行障碍。原告违约，其主张解除合同无理，被告同意解除合同，但原告应承担违约责任。从原告之前的购房还贷情况看，原告绝对有能力付款。被告福琳房产对上述证据均无异议。被告张靖坤向本院提供的证据有：1、房地产买卖居间协议；2、还款计划书；3、客户贷款结清通知书；4、两被告间的微信联系记录，证明新政出台后，福琳房产问过原告，新政对其没有影响；5、涉案房屋出售前的照片；6、拆除违建后涉案房屋的照片；7、房屋租赁合同，证明房屋出租期间每月租金15,000元；8、物业公司出具的证明，证明违章搭建系小区的普遍现象，是历史遗留问题，被告在购买房屋时已存在违章建筑；9、2016年5月9日原告与案外人签订的房屋买卖合同，证明原告与两被告签订居间协议前半年，原告将其名下的房屋出售给案外人，得款3,200万元，有款项可支配，房产新政出台并不导致原告履行能力下降。经庭审质证，原告对证据1、2、3真实性无异议。认为证据4系两被告间的聊天记录，原告不清楚。关于新政出台后差额440万元贷款的问题，原告要求中介协调延后，但被告张靖坤没有答应。对证据7无法确认真实性，原告购房时该房没有租约。对证据8无异议，违章建筑确已拆除。对证据9无异议，但被告的证明目的系推断。被告福琳房产表示对证据7房屋租赁合同不清楚，对其余证据真实性无异议。被告福琳房产未向本院提供证据。对上述当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合当事人陈述，本院经审理认定事实如下：2016年11月11日，经福琳房产（丙方）居间介绍，被告张靖坤（出售方，甲方）与原告彭德伟（购买方，乙方）签订《房地产买卖居间协议》，约定乙方以人民币1,100万元向甲方购买上海市闵行区×路×号×-×室132.28平方米房屋，双方于签订买卖合同当日乙方支付首付款330万元（含定金）。在乙方贷款银行审批核准后按银行规定的形式和期限将乙方贷款款项765万元划入甲方账号，贷款金额不足部分，在乙方与甲方前往房地产交易中心办理产权转移申请时以现金方式支付给甲方。甲方收到除尾款外的款项及交易中心出具以乙方为权利人的产证5日内，甲方向乙方交付房屋，乙方向甲方支付房款5万元。在甲乙双方签署本协议原件后当日，乙方向甲方支付定金100万元。双方同意2017年1月20日前到丙方指定地点签订《上海市房地产买卖合同》，并于《上海市房地产买卖合同》生效后2017年4月30日内办理过户手续。如因甲方原因导致买卖合同最终未能签署的，则甲方应双倍返还定金给乙方，并向丙方支付该房屋成交总价2%的违约金。如因乙方原因导致买卖合同最终未能签署的，则定金归甲方所有，同时向丙方支付该房屋成交总价2%的违约金。甲方已告知乙方该房屋处于行政查封状态，双方协商，由乙方全权负责拆除违章并解封限制，费用全部由乙方承担。解封后2017年1月20日前甲乙双方前往福琳房产签订上海市房地产买卖合同。若因拆违章及解封事宜，影响签约时间，则双方同意延迟签订买卖合同时间，甲乙双方无异议。双方签订《上海市房地产买卖合同》之前，甲乙双方同意，任何一方违约，违约方向守约方支付违约赔偿金100万元。房屋交付时，以甲方拆除违法搭建拆除后的现状交付房屋，以卖方附赠的设备与设施，卖方不负保修责任。甲方承诺2016年11月10日前符合国家规定具备购房资格，若2016年11月10日后因国家相关法律法规调整导致乙方无法继续履行合同，甲乙双方协商解决。双方另对其余事项作了约定。上述协议签订后，彭德伟向张靖坤支付定金100万元。2016年11月25日，《上海市关于促进本市房地产市场平稳健康有序发展进一步完善差别化住房信贷政策的通知》出台，在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的居民家庭，购买非普通自住房，首付款比例不低于70%。2016年11月28日，彭德伟为涉案房屋拆除违章搭建物支付工程款35,000元。涉案房屋上的违章搭建物，自张靖坤买入该房时即已存在。2017年1月19日，张靖坤、彭德伟、福琳房产签署《备忘录》，因彭德伟的贷款额度达不到原预定金额，买卖双方经协商不能达成共识，无法签订《上海市房地产买卖合同》。1月22日，彭德伟向张靖坤发出律师函，通知《房地产买卖居间协议》于本函送达后五日解除，要求返还定金100万元和拆违费35,000元。2月5日，张靖坤亦向彭德伟发出解约通知函。另查明，2016年5月9日，原告与案外人林某某签订《上海市房地产买卖合同》，将原告所有的上海市闵行区×路×号×幢全幢花园住宅以3,200万元售出。其中部分款项归还了银行贷款，2,300万元在境外支付。审理中，张靖坤、彭德伟、福琳房产对《房地产买卖居间协议》于2017年2月5日解除均表同意。本院认为，张靖坤、彭德伟、福琳房产三方签订的《房地产买卖居间协议》合法有效，各方当事人均应恪守履行。原告彭德伟交付的定金100万元，系为担保买卖双方以《房地产买卖居间协议》约定之内容签订《上海市房地产买卖合同》。除非买卖双方协商一致变更，否则双方均应按照上述协议约定的条件签订《上海市房地产买卖合同》，包括付款方式、贷款方式等内容。本案的争议焦点为原告彭德伟是否有权以新政出台无法支付首付款为由拒绝签订房地产买卖合同，并主张免责。首先，买卖双方于《房地产买卖居间协议》中约定，若申请购房贷款未获得相应额度，原告应在办理房屋过户手续前以现金补足，既然双方作此约定，表明原告在签订上述合同时对可能存在的履约障碍已有充分预见，并且应当具备一定的资金保障。其次，在签订涉案协议之前半年左右，原告出售了一套花园别墅，所得款项除偿还银行贷款外，剩余款项足够支付本案房款。客观上原告具有一定的履行能力。再次，自2010年开始，房产调控政策不断升级，原告作为购房人对贷款不能或不足的情形，并非不能预见，对其中蕴含的商业风险应有清醒的认识。贷款不能或不足，亦非合同事实上无法履行的理由，故原告彭德伟与被告张靖坤未能按照约定的条件签订《上海市房地产买卖合同》，责任在于原告彭德伟。原告彭德伟所付之定金100万元，应按定金罚则由被告张靖坤没收。原告彭德伟签署备忘录、发送律师函，系以其行为表明其将不履行签订《上海市房地产买卖合同》的义务，故被告张靖坤于2017年2月5日提出解除《房地产买卖居间协议》，合法有据。鉴于张靖坤、彭德伟、福琳房产对《房地产买卖居间协议》于2017年2月5日解除均表同意，本院予以确认。关于违章搭建，虽非张靖坤所为，但张靖坤作为房屋产权人对房屋有管理义务，违章搭建违反社会公共管理秩序，理应由张靖坤负责拆除。彭德伟拆除了违章搭建并承担拆除费用，使张靖坤受益，故协议解除后，张靖坤应向彭德伟支付拆违费用。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十五条之规定，判决如下：一、确认原告PITCHERDAVIDWILLIAM（彭德伟）与被告张靖坤、上海福琳房地产经纪事务所于2016年11月11日签订的关于上海市闵行区×路×号×-×室的《房地产买卖居间协议》于2017年2月5日解除；二、被告张靖坤于本判决生效之日起十日内支付原告PITCHERDAVIDWILLIAM（彭德伟）拆违费35,000元；三、驳回原告PITCHERDAVIDWILLIAM（彭德伟）其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14,115元，由原告PITCHERDAVIDWILLIAM（彭德伟）负担14,065元，被告张靖坤负担50元。如不服本判决，原告PITCHERDAVIDWILLIAM（彭德伟）、被告张靖坤可在判决书送达之日起三十日内，被告上海福琳房地产经纪事务所可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  邹巧弟审 判 员  沈 群人民陪审员  石定伟二〇一八年四月二十八日书 记 员  缪丽丽附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。