内蒙古自治区库伦旗人民法院 民 事 判 决 书 （2018）内0524民初415号 原告：通辽市金泰物业服务有限公司，所在地内蒙古通辽市科尔沁区。 法定代表人：高扬，职务总经理。 委托代理人：王占玉，系通辽市金泰物业服务有限公司库伦旗祥嘉新苑小区物业经理。 被告：吴力吉木仁，男，蒙古族。 原告通辽市金泰物业服务有限公司诉被告吴力吉木仁物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月24日立案受理后，依法适用简易程序,于2018年3月23日公开开庭进行了审理。原告通辽市金泰物业服务有限公司的委托代理人王占玉、被告吴力吉木仁到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出如下诉讼请求：1、依法判令被告立即支付物业管理服务费4904.08元（自2014年8月28日至2018年8月28日），违约金9960.53元，共计14864.61元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年，被告购买库伦旗xxxx小区的房产（xx），面积为93.21平方米。原告收取物业费的标准为住宅每平方米每月1.00元，原告按照双方签订的物业服务合同约定履行了义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理服务，为被告提供了物业管理服务。原告自每年8月28日开始收取新一年度的物业费，限业主在两个月内交清物业费。但被告吴力吉木仁拖欠四年的物业管理服务费4904.08元（包括公摊电费自2015年度至2017年度止，每年120.00元，2018年度的公摊电费70.00元），违约金9960.53元，共计14864.61元。经原告多次催要被告拒不支付物业费，原告为维护自己的合法权益诉至法院，请求贵院依法判决。在审理过程中，原告变更诉讼请求，要求被告支付违约金自每年10月1日起至被告清偿之日止。 被告辩称，我于2012年购买库伦旗xxxx小区的房产，房屋面积为93.21平方米。原告于2012年9月21日收取了两年（24个月）的物业费1990.00元。我欠原告三年的物业费。我未缴纳物业费的理由是物业公司的服务不到位，收费标准高，消防安全不合格、原告不制止小区内私搭乱建行为。 本案的争议焦点为：1、原告通辽市金泰物业服务有限公司的收费标准是否合理？2、原被告之间物业服务合同履行过程中原告的服务是否达标？3、原告要求被告吴力吉木仁支付物业费4904.08元及违约金9960.53元的事实根据和法律依据是什么？ 围绕本案的争议焦点原告向法庭出示了以下证据：1、库伦旗xxxx小区物业管理委托合同和合同补充条款各一份，证明被告欠物业费、物业费及违约金的收取标准和物业费收费期限。2、图片26张，证明原告物业公司的服务达标。3、关于xxxx小区私搭乱建的整治的工作报告，证明物业公司是服务公司，对违章建筑不具有执法权。4、催缴物业费的通知单，证明原告每年催缴物业费。 被告质证认为，证据1（合同）我不清楚，我们小区有没有业主委员会我不清楚。原告出示的证据2证明的是2017年原告物业公司服务行为，不能证明前几年的原告服务达标。被告对证据3和证据4无异议。 本院认证意见为，库伦旗xxxx小区物业管理委托合同是业主委员会与物业公司依法签订，对其真实性及证明力予以确认；补充条款是合法签订，对其真实性及证明力予以确认；证据2，证明原告物业公司的工作人员在小区内的物业服务情况，被告对该证据的真实性无异议，本院对证据2的真实性、关联性予以确认。被告对证据3和证据4的证明力无异议，本院予以确认。 被告围绕争议焦点向法庭出示了以下证据：1、2014年新物业法收费标准，证明原告的物业服务都达不到三级管理服务标准，原告按一级管理服务（住宅每平米每月1.00元）标准收取物业费是没有根据，原告的收费标准高。2、照片6张，证明原告提供的消防安全服务达不到标准，楼道防盗门锁不上，存在安全隐患，小区内乱停放车辆，在商店门口乱放东西。3、照片4张，证明2013年7号楼一单元三楼的大热管道已坏，物业公司没维修。 原告质证认为，没有一部法律明确规定收费标准，原告根据业主委员会与物业服务公司签订的委托合同和物业管理条例的规定收取物业费。被告提供的《2014年新物业法收费标准》不具有法律效力。被告出示的照片中的提示牌能够证明物业公司进行管理过乱停放车辆的行为。对证据3有异议，2016年11月2日该小区7号楼三单元302室发生燃气爆炸，因燃气爆炸后被损坏的部分不是原告维修的范围，应由住建局负责。 本院认证意见，证据1，不是规范性文件，又不能证明原告物业公司的管理服务等级，该证据的证明力不予确认。证据2和3，未能证明被告的所要证明的问题，不予确认。 本院经审理认定的事实如下：被告吴力吉木仁于2012年购买库伦旗xxxx小区的房产（xx），房屋面积为93.21平方米，原告收取物业费的标准为住宅每平方米每月1.00元。原被告签订的《库伦旗xxxx小区物业管理委托合同及补充条款》第二条中约定，7号楼的物业费收费日期为每年8月28日开始收取新一年度的物业费，限业主在两个月内交清物业费，逾期不交，物业公司根据合同约定收取日千分之三的违约金。被告吴力吉木仁自2014年8月28日起至2018年8月27日止，拖欠四年的物业管理服务费共计4904.08元（包括公摊电费）。 本院认为，原、被告签订的库伦旗xxxx小区物业管理委托合同合法有效，受法律保护。被告吴力吉木仁作为小区业主，应按合同约定及时交付物业管理服务费用，双方约定物业费交纳周期为一年，因此本院对原告要求被告给付自2014年8月28日至2018年8月27日止的物业费予以支持。原告主张按日3‰支付违约金，其约定的违约金过高，不符合法律规定，本院予以调整，原告要求的违约金应以其实际损失为基础，在不超过其实际损失的30％以内予以支持，实际损失就是利息损失，违约金调整为同期银行贷款月利率计算。被告吴力吉木仁对其主张未能提供有效的证据证明，故不支持其主张。故依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《物业管理条例》第四十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下： 被告吴力吉木仁于本判决生效后立即给付原告通辽市金泰物业服务有限公司自2014年8月28至2018年8月27日止物业费4904.08元及其违约金（每年拖欠物业费的违约金自每年10月1日起至实际清偿之日止按同期银行贷款月利率计算）。 案件受理费减半收取86.00元由被告吴力吉木仁负担。 如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于通辽市中级人民法院。 审判员 桂  花 二〇一八年四月二十日 书记员 其力木格 附法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二） 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 《物业管理条例》 第四十条物业服务收费应当遵循合理、公开以 及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。