广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初2155号原告：佛山市南海区大沥镇河西村溪一股份合作经济社，住所地：广东省佛山市南海区。负责人：梁棣铨，社长。委托诉讼代理人：孔羡芬，广东巨能律师事务所律师。委托诉讼代理人：范思舒，广东巨能律师事务所律师。被告：麦振雄，男，1958年8月16日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：陈小华，广东陈小华律师事务所律师。原告佛山市南海区大沥镇河西村溪一股份合作经济社诉被告麦振雄土地租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月2日立案后，依法适用简易程序于2018年4月9日进行了公开开庭审理。原告委托诉讼代理人孔羡芬、范思舒，被告麦振雄及其委托诉讼代理人陈小华，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于1999年1月1日签订的《合作投资企业合同书》；2.被告拆除上述《合作投资企业合同书》项下土名“大肚”的566.95平方米土地（以下简称涉讼土地）上的建（构）筑物，恢复土地原状；3.被告将涉讼土地腾空退还给原告；4.被告承担本案的诉讼费。事实与理由：一、原被告于1999年1月1日签订《合作投资企业合同书》（以下简称涉讼合同），约定将涉讼土地提供给被告作投资企业使用，使用期自1999年1月1日起至2047年6月30日止。该地块系农民集体所有的土地，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，涉讼合同违反了法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，涉讼合同无效。由于原告仅提供土地，无上盖物，被告应拆除上盖建（构）筑物，恢复土地原状，腾空退还土地给原告。被告在承租土地上违规建设厂房，没有办理任何报建手续，严重违反了《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国建筑法》，其违法使用土地的行为导致原告土地被覆盖违法建筑，土地附加值减少，原告对合同期满后回收土地的可期待利益（土地盖有合法建筑，原告获得相应物权，能提高土地出租效益）也无法实现。故被告不正当使用租赁物的行为损害了租赁物，并损害了原告的村民集体利益，原告有权解除租赁合同关系。被告未经原告同意将地上构筑物转租给佛山市××有限公司，现又擅自将构筑物转租给摩拜自行车公司作仓库，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定，原告有权解除租赁合同关系。二、涉讼合同未经村民会议表决，48.5年的月均租金3元每平方米，夸张地低于正常的租金水平，损害村民集体的利益。村民集体不可能同意该合同。涉讼合同是被告伙同当时的村长签订的，被告因该合同不当获利，村民集体利益因该合同严重受损，不应放任当时的违法处分行为以及双方利益严重失衡状态继续存在。三、《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点会（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》仅在2017年12月31日前试行，法院曾经赖以支持租赁合同超过20年有效的决定现已不适用。更何况该决定只是暂时调整实施《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地管理制度的有关规定，并没有调整《中华人民共和国合同法》，《中华人民共和国合同法》与该决定本身不存在冲突，根据该决定确认《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》、《佛山市南海区农村集体经营性建设用地入市管理试行办法》对上位法《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的修改过于牵强。该决定关于“暂时调整实施集体建设用地使用权不得出让等的规定在符合规划、用途管制和依法取得的前提下，允许存量农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、入股，实行与国有建设用地使用权同等入市、同权同价”的内容，只是授权集体建设用地使用权三种入市方式，及与国有建设用地使用权同等的市场地位，并没有授权变更《中华人民共和国合同法》关于租赁期限的限制。事实上，国有建设用地出租也受《中华人民共和国合同法》的限制，出租和转让是两个不同法律关系，参考《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》来确认集体土地的租赁年限系张冠李戴。本案系租赁合同纠纷，应适用《中华人民共和国合同法》的规定。四、关于被告未正当使用租赁物的原因：1.涉讼合同第2、6条约定，被告在租赁物上有义务依法报建，但被告没有按照约定使用租赁物，违法建设，未能正当使用租赁物。2.被告的违法建筑行为导致原告多次收到群众的投诉，最新的投诉发生在2018年3月26日，法院可调查核实。3.被告违法建筑的厂房没有通过施工竣工验收及投入使用，存在严重的结构消防安全隐患，导致原告产生事故风险，现原告通过本案积极阻却被告违法使用租赁物，防止损害的扩大，若法院纵容违法行为，万一发生安全事故，法院也难逃其责。被告辩称：一、被告建造厂房有合同约定。被告是在1999年1月1日与原告签订涉讼合同，该合同属于《厂房场地续期承包合同书》和《延长承包期补充合同》的补充部分。在签订涉讼合同之前，原告就非常明确地告诉被告，原告在1997年就已经取得原南海市××局对原告“大肚”地段16亩土地可以兴建五金工厂的批复。而涉讼合同所涉及的地块就包括在这16亩土地之中，不然原告也不敢与被告签订涉讼合同和收取被告的承包金。原告对被告建造厂房一事不但是知情的，而且是同意的，被告建造厂房的行为符合涉讼合同中的约定。二、被告没有违反法律建厂房。被告建造厂房的手续是齐全的。因为土地的产权属于原告，所以根据涉讼合同约定被告的各项报建手续都必须有原告的协助才可以完成。被告有以原告的名义领取“建设工程规划许可证”、“建设工程施工许可证”、“广东省乡（镇）村建筑许可证”，被告有以原告的名义做“消防登记手续”，被告的厂房是由有资质的南海市××院设计的。现在原告说被告的这些建筑物都是违章违法建筑物，但上述文件中建设单位一栏和施工图纸上均加盖了原告的公章。三、被告出租厂房没有违约。被告没有将涉讼土地转租给他人使用。被告只是依据涉讼合同将自己出钱兴建的厂房出租给他人使用。而涉讼合同中并没有限制被告出租厂房的条款，所以被告出租厂房的行为没有违反合同。四、关于49年期限问题。首先，涉讼合同从标题上就可以看出是承包合同，没有一条法律、法规限定承包经营权只有20年。最近召开的“二会”中还放出消息说将要延长30年土地的承包经营权。其次，即便是土地租赁，法院依照人大常委会决定驳回了超过20年无效的诉讼请求，是正确的。涉讼合同在2017年12月31日前签署，应属上述决定的调整范围。综上所述，原告的诉讼请求与事实不符，适用法律不当，应当予以驳回。五、关于提出实际面积与报建面积不一致，被告认为无论是建筑面积还是报建面积不是本案的调整范围。六、原告指责被告串通当时的村长和村民委员是没有证据予以证明的，原告若有证据可以另案投诉的，若无，本案不应考虑该点，当时签名的有原村长陈汉权也有现村长梁×铨，若原告认为有串通的，应是现村长提出。原被告签订合同时土地价值不高，且承包款是一次性支付的，不存在减低收取租金的情况，当时的村长也是为村集体利益出租土地的。当年并没有要求签约前要进行村民表决，村民表决与否对合同的另一方没有约束力的。七、撤销合同的期限是一年，即使有不正当的地方也已超出法定期限。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织各方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1.被告举证1佛山市建设工程规划许可证报批表、举证2南海市建筑工程施工许可证申请审批表、举证3建筑消防报建登记表、举证4消防报建审核登记表、举证5广东省乡（镇）村建筑许可证及附图，均为原件，原告有异议，本院将综合案件审理情况进行认定。2.被告举证6南海市盐步区行政事业单位收据、举证7统一收据、举证8南海市镇（区）建设项目环境保护验收意见书，从证据的内容无法反映其与本案的关联，原告有异议，本院在本案中对其真实性不作认定。根据上述采信的证据及原被告的陈述，本院确认以下事实：涉讼土地位于佛山市南海区××村土名“溪头工业区”地段，土地面积566.95平方米，已办理集体建设用地使用权证，土地使用权人是原告。1999年1月1日，原南海市盐步区河西村溪头经济合作社（甲方、发包方）与被告（使用方、乙方）签订《合作投资企业合同书》（即涉讼合同），约定：甲方提供涉讼土地给乙方使用，使用期为48年6个月，即从1999年1月1日起至2047年6月30日止，使用费总额为996457.2元；如乙方使用报建、扩建、水电报装等，由乙方自行办理有关手续及负责全部费用，与甲方无关。其后，涉讼合同中原南海市盐步区河西村溪头经济合作社的权利义务由原告承接。被告还另外承租了位于佛山市南海区××村土名“溪头工业区”地段的4.25亩土地，被告在该土地及涉讼土地上建造构筑物，被告先是将该构筑物出租予佛山市××有限公司使用，后从2017年10月起出租予摩拜公司，该构筑物的屋顶架有“双秀内衣模杯”字样的招牌。2017年8月23日，被告向广东电网有限责任公司佛山南海供电局申请将上述构筑物的原客户“佛山市××有限公司”更名给新客户“麦振雄”，原告在申请表格上加盖了公章。另查，佛山市××有限公司在2015年、2016年的登记营业地址均为佛山市南海区××之二厂房。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。2015年2月27日全国人民代表大会常务委员会会议通过的《关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》中，允许存量农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、入股，实行与国有建设用地使用权同等入市、同权同价，广东省佛山市南海区在试点范围内，现上述试点期限已延长至2018年12月31日。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条的规定，国有工业用地土地使用权出让最高年限为50年。本案中，涉讼土地位于佛山市南海区，已办理集体建设用地使用权证，该土地可作非农业经营性建设使用，涉讼合同中约定涉讼土地使用年限自1999年1月1日起至2047年6月30日止，共48年6个月，并未超过国有工业用地使用权出让的最高年限，涉讼合同中有关土地使用年限约定并不受《中华人民共和国合同法》中有关租赁期限规定的约束，原告主张土地使用年限超过20年部分（2019年1月1日起至2047年6月30日止）无效没有事实与法律依据，本院依法不予支持。被告建造的构筑物的屋顶架有“双秀内衣模杯”的招牌，佛山市双秀内衣模杯有限公司早于2015年已对该构筑物进行经营使用，并办理了用电客户名称变更，原告应当早已知道原告将该构筑物进行了出租，原告未举证证实其在知道被告进行出租的六个月内向被告提出了异议，现原告以被告未经同意转租为由请求解除合同，理据不足；目前涉讼土地在正常经营使用中，土地上是否存在违章建筑属于行政部门处理事项，并不影响原被告之间合同的履行；因此，原告请求解除合同、被告拆除构筑物及返还涉讼土地，缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回佛山市南海区大沥镇河西村溪一股份合作经济社的全部诉讼请求。案件受理费11702.65元，减半收取计5851.33元（佛山市南海区大沥镇河西村溪一股份合作经济社已预交），由佛山市南海区大沥镇河西村溪一股份合作经济社负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  梁惠妍二〇一八年四月二十六日书记员  郭文静