湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂01民终327号上诉人（原审原告）：鄢抗生，男，1943年11月28日出生，汉族，武汉啤酒厂退休职工，住武汉市武昌区（户籍地武汉市武昌区），委托诉讼代理人：鄢江莉，系鄢抗生之女，住武汉市武昌区。被上诉人（原审被告）：中国长江航运集团青山船厂，住所地武汉市青山区工业港船厂村。法定代表人：匡治国，该厂厂长。委托诉讼代理人：韩静，女，1972年4月3日出生，该厂工作人员。上诉人鄢抗生因与被上诉人中国长江航运集团青山船厂（以下简称青山船厂）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市青山区人民法院（2017）鄂0107民初1864号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。鄢抗生上诉请求：撤销一审判决，改判青山船厂返还房屋租金12,000元，赔偿间接租金损失34,900元，赔偿淹水损失24,000元，承担治安隔离墙、抢险救灾垫高层的施工费用27,000元，共97,900元。事实和理由：一、鄢抗生要求青山船厂关闭厕所，抢险救灾，青山船厂均不予理睬，鄢抗生自行垫资抢建了治安隔离墙和垫高层，这不属于装饰装修的范畴，一审当做装饰装修处理属适用法律错误。青山船厂的宿舍和办公地点就在出租屋旁边，每天都知道工程施工情况，鄢抗生抢修工程大大提高了出租屋经济价值。二、雨水倒灌对鄢抗生造成重大损失，致使其被迫关门，青山船厂应予赔偿。三、租赁合同无效，青山船厂应返还财产及赔偿损失。四、青山船厂提供的合同为格式条款，应作出对青山船厂不利的解释。五、青山船厂为骗取租金，将没有产权证，法律禁租且不能使用的“厕所屋”、“淹水屋”出租给鄢抗生并出具虚假的产权证明，鄢抗生不但无分文收益，反遭重大财产损失，一审判决明知鄢抗生未使用房屋，简单根据合同中的租金标准进行裁判，偏袒青山船厂。青山船厂辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。鄢抗生向一审法院起诉请求：一、青山船厂赔偿水渍损失24,000元，承担出租屋修缮费27,000元，返还房屋租金12,000元，赔偿停业租金损失34,900元。以上共计97,900元；二、青山船厂承担本案诉讼费。一审法院查明，2015年8月12日，鄢抗生（承租方、乙方）与青山船厂（出租方、甲方）签订《租房合同》。合同约定：甲方同意将位于武汉市青山区船厂村技校13号门面后房屋（即位于武汉市青山区青山镇向阳路8-13号后的房屋）出租给乙方经营；房屋租金为20元/平方米，按面积计算（即面积120㎡），每月租赁金额为2,400元。付款方式分两次付给甲方，共计12,000元。先付款后使用。乙方于每季度第一个月10日前向甲方交付。若乙方连续两个季度未付房租，甲方即收回乙方租房资格；租期为5个月，即自2015年8月12日至2015年12月31日止；乙方不得擅自转让、转租，如需转让或分租需提前一个月告知甲方征得同意，否则甲方有权收回房屋并罚款；有下列情形之一的，本合同终止，甲乙双方均不承担责任。①该房屋因城市建设列入房屋拆迁范围。②因地震等不可抗力致房屋损毁或造成其他损失；乙方应合理使用并维护承租的房屋及附属设施，如需装修门面，装修方案需报甲方同意，不得破坏房屋结构危及房屋安全。因乙方管理不善造成房屋及设备的损失，其费用由乙方负责并自付装修费用。合同签订当日，鄢抗生向青山船厂支付2015年8月至10月的房屋租金7,200元，青山船厂将上述房屋交付给鄢抗生使用，鄢抗生用于经营武汉市青山区水手长餐厅。2015年11月12日鄢抗生向青山船厂支付2015年11月、12月的房屋租金4,800元。合同租赁期限届满后，青山船厂未向鄢抗生交付涉诉租赁房屋，双方也未续签合同。鄢抗生称2015年8月中下旬，因为下大雨整条街道马路上均淹水，由于租赁房屋没有做门槛，且地势低于外面的街道，青山船厂也未尽合理提示义务，造成租赁房屋淹水。租赁房屋内的五台冰柜、干货、冻品等物品受损，鄢抗生经营的餐厅一直未正常开业。在一审中，青山船厂称位于武汉市青山区青山镇向阳路8-11号、8-13号房屋均属于青山船厂所有，青山船厂已将上述房屋出租给案外人，青山船厂对上述两处房屋转租给鄢抗生及鄢抗生用上述两处房屋开办餐馆均不清楚。鄢抗生称位于武汉市青山区青山镇向阳路8-11号、8-13号房屋均属于青山船厂所有，是案外人转租给鄢抗生的，涉诉房屋及上述两处房屋均用于开办餐馆，转租是经过青山船厂同意的。一审法院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。在本案审理中，青山船厂并未提交证据证明涉诉租赁房屋取得建设工程规划许可证，因此，鄢抗生、青山船厂签订的《租房合同》属于无效合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理”。青山船厂向鄢抗生交付了涉诉租赁房屋，且在约定的期限内由鄢抗生占有、使用租赁房屋，故鄢抗生要求青山船厂返还房屋租金12,000元，没有依据，不予支持。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条第（二）项规定“主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。鄢抗生认为由于淹水造成租赁房屋内的物品损失，鄢抗生应承担举证证明责任，鄢抗生提交的证据并不能证明淹水发生的具体时间，是否涉诉租赁房屋发生淹水以及淹水给其造成24,000元的损失，因此，鄢抗生要求青山船厂赔偿水渍损失24,000元，不予支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持”，鄢抗生称其修建了隔离墙及涉诉房屋的垫高层，鄢抗生提交的证据不能证明由鄢抗生进行了修建，也不能证明该修建行为经过青山船厂同意及修缮费用为27,000元，故鄢抗生要求青山船厂支付房屋修缮费用27,000元，不予支持。关于鄢抗生要求青山船厂支付停业期间租金损失34,900元的诉讼请求，鄢抗生自述因为下大雨整条街道马路上均淹水，淹水的原因并非在于青山船厂，且鄢抗生提交的证据不能证明因淹水造成其经营的餐馆停业，鄢抗生主张的该部分租金系位于武汉市青山区青山镇向阳路8-13、8-11号房屋的租金，鄢抗生并未向青山船厂交纳该两处房屋的租金，故鄢抗生要求青山船厂赔偿该两处房屋的租金损失，没有依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条第（二）项规定，一审判决：驳回鄢抗生的诉讼请求。本案减半收取的案件受理费1,124元，由鄢抗生负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：鄢抗生主张其出资修建隔离墙和垫高层，施工费用为27000元，但其提交的《装修工程协议书》表明装修工程还包括贴地砖、贴墙砖、封闭窗户、做地漏、下水管道、刮腻子粉等，收条载明费用12089元亦不能明确具体指向，故其证据不足以证明修建隔离墙和垫高层的具体费用，对鄢抗生的该项事实主张，本院不予采纳。一审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，青山船厂在本案中并未提交证据证明涉诉租赁房屋取得建设工程规划许可证，因此，鄢抗生、青山船厂签订的《租房合同》无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，鄢抗生占有、使用租赁房屋，仍应向青山船厂支付占有使用费，故一审法院对鄢抗生要求青山船厂返还房屋租金12,000元的诉讼请求不予支持，是正确的。鄢抗生认为由于淹水造成租赁房屋内的物品损失及间接租金损失，但下大雨淹水并不能归咎于青山船厂，而是因天气原因及地形低洼，鄢抗生应不能证明租赁房屋存在质量问题，故对鄢抗生要求青山船厂赔偿水渍损失24,000元及间接租金损失34,900元的诉讼请求，一审法院不予支持，并无不当。鄢抗生要求青山船厂支付房屋修缮费用27,000元，但其提交的证据不能证明具体修建的费用，也不能证明该修建行为经过青山船厂同意，一审法院不予支持，亦并无不当。综上，鄢抗生的上诉理由不成立，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,248元，由鄢抗生负担。本判决为终审判决。审 判 长 骆朝辉审 判 员 李斌成审 判 员 安林锋二〇一八年四月三日法官助理 申光伟书 记 员 舒 渲