四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川01民终14636号 上诉人（原审原告）：郑博文，男，1988年8月30日出生，汉族，住四川省成都市郫都区。 委托诉讼代理人：方延龙，四川达民律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张雪彬，四川达民律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都郫县蓝光和骏置业有限公司，住所地四川省成都市郫都区犀浦镇恒山大道中段金犀庭苑。 法定代表人：余驰，职务：执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：郭军伟，四川商信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：魏源，四川商信律师事务所律师。 上诉人郑博文因与被上诉人成都郫县蓝光和骏置业有限公司（以下简称蓝光公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市郫县人民法院（2018）川0124民初1981号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 郑博文上诉请求：请求撤销原判，改判蓝光公司在二审判决生效之日为郑博文办理案涉房屋不动产登记证并按照每日10元的标准向郑博文支付自2016年12月21日起至办理完毕房屋权属登记之日止的违约金。 事实和理由：1.一审判决既然认定双方未约定不动产权证书的办理时间，根据最高院相关司法解释规定，对于合同没有约定办理权属登记期限的，应在合同签订或者房屋交付之日起90日内办理，即便不动产登记新政实施在2016年8月31日前，双方无法预见，但蓝光公司也应在不动产登记新政实施之日起90日内为郑博文办理权属登记；双方在合同中已经明确约定蓝光公司的义务是代郑博文办理房屋权属登记；一审法院关于不动产登记改革导致办证所需内容、程序发生变化，逾期办证责任不在蓝光公司的认定缺乏证据证实和事实依据。2.根据不动产登记中心不动产改革前后的商品房分户权属办理指南对比，不动产登记改革前后所要求提交的资料及办证流程并没有明显变化，未增加蓝光公司的办证负担。一审法院主管臆测认为不动产登记改革导致所需内容、程序发生变化缺乏事实依据。即便不动产登记改革可能导致所要求提供的资料有变化，但蓝光公司也应在政策发布后及时通知郑博文，但本案中并无证据证明蓝光公司通知过郑博文。3.根据最高院相关司法解释的立法精神可知，蓝光公司为郑博文办理权属登记的起算时间应是实际交房之日。本案案涉商品房买卖合同补充协议由蓝关公司单方制定并与不特定的多数购房者签署，属于格式合同。在该合同中约定的免除蓝光公司责任的条款应属无效条款，因此郑博文认为蓝光公司为郑博文办理房屋权属登记的起算时间应该是实际交房之日。 蓝光公司答辩称，1.蓝光公司不存在逾期办理房产证的情形，不应承担违约责任。因双方约定的办证到期时间在不动产登记改革时间之后，不动产登记改革导致办证所需内容及程序发生变化，蓝光公司在事实及法律上履行不能。2.郑博文与蓝光公司在合同中没有关于办理不动产权证的相关约定，故郑博文主张蓝光公司迟延办理不动产权证违约金不存立。3.蓝光公司已向不动产登记机构递交相关办证资料，已履行卖方合同义务。4.案涉合同系双方真实意思表达，真实有效。即使合同中存在为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，蓝光公司也尽到了提醒义务。 郑博文向一审法院起诉：1、蓝光公司立即为郑博文办理所购房屋的不动产权证书；2、蓝光公司按每日10元的标准向郑博文支付自2016年12月21日起至办理完毕房屋不动产登记证为止的逾期办理房屋所有权证书的违约金。 一审法院认定事实：2014年5月23日，蓝光公司与郑博文签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同（补充协议）》。《商品房买卖合同》约定，郑博文（买受人）购买蓝光公司（出卖人）开发的坐落于四川省成都市郫都区犀浦镇国宁东路299号7栋2单元23楼2304号房屋，套内建筑面积63.74平方米；房屋总价款为549913元；买受人采取贷款方式支付房款等内容。该合同第十条第一款约定，出卖人应当在2015年8月30日前向买受人交付该商品房。第十九条约定，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，合同继续履行，出卖人按10/日向买受人支付逾期办证违约金，直至买受人房屋所有权证书办理完毕。《补充协议》第六条约定，1、合同第十条约定的房屋交付期限截止日晚于实际交房日期，则以合同约定的交房期限届满日之次日为买受人办理房屋产权转移登记的初始日期；2、买受人办理完毕房屋验收并向出卖人交清全部代收税费、维修基金及全部所需办证的申请资料之日开始计算；3、买受人所购房屋的国有土地使用权分户权证书，由出卖人协助买受人在该房屋的所有权证办理完毕后720日内办理（买受人采用贷款方式购房的，则其国有土地使用分户权证书办理期限自前段所述他项权证书办理完毕后开始计算），因出卖人原因逾期未办理的，则每逾期一日，出卖人向买受人支付10元的违约金，直至分户国有土地使用权证办理完毕。上述合同及补充协议约定了其他内容。 合同签订后，郑博文依约付清了全部房款。郑博文向蓝光公司支付了房屋转移登记费、房屋交易手续费、维修资金、契税、印花税、工本费。蓝光公司于2015年4月1日向郑博文交付了房屋。 另查明，2016年8月31日郫县国土局发布通告，停止受理房屋登记，进行不动产登记。 原审法院认为，依法成立的合同受法律保护。郑博文与蓝光公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同（补充协议）》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，一审法院予以确认。根据《商品买卖合同》及《商品房买卖合同（补充协议）》的约定，蓝光公司应在房屋交付之日（约定交房时间晚于实际交房日期，以约定交房日期为准；并同时结合业主交齐所有资料开始起算）起720日内为郑博文办理完毕房屋所有权证书，并在办理房屋他项权登记或直接交银行或担保公司或住房公积金中心办理房屋他项权证书后720日内协助郑博文办理国有土地使用权分户权证书。关于第一项诉讼请求，因不动产权证书具有房屋所有权证和国有土地使用权证合二为一的功能，双方未约定不动产权证书的办理时间，结合不动产权证书办理的内容及程序，以及本案的实际情况，一审法院酌情确定蓝光公司在判决生效后的合理时间90日内办理不动产权证书。关于第二项诉讼请求，因约定办理房屋所有权证的到期时间在不动产登记改革时间之后，不动产登记改革导致办证所需的内容、程序发生变化，不动产登记改革后蓝光公司也无法办理房屋所有权证，不应归责于蓝光公司，蓝光公司不应当认定为违约，因此郑博文要求蓝光公司支付逾期办理房屋所有权证书违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、成都郫县蓝光和骏置业有限公司在本判决生效后90日内为郑博文办理所购房屋的不动产权证书。二、驳回郑博文的其他诉讼请求。一审案件受理费人民币25元，由郑博文承担。 本院二审期间，郑博文向本院提交了以下证据：1.2015年10月3日成都市公共企事业单位办事公开网站发布的商品房购买（分户）登记；2.2018年5月9日成都市不动产登记中心网站公布商品房购买转移登记。郑博文拟以此证明不动产登记条例实施前后对比，办理房屋分户登记的资料并没有明显变化，一审法院认定的不动产登记新政导致商品房分户登记产生重大变化没有事实依据。3.2018年5月8日成都市不动产登记中心网站公布单位新建（国有建设用地上房屋所有权）首次登记，拟证明单位新建房屋办理初始登记的法定时间为20个工作日，办事机构承诺时间为7个工作日。 蓝光公司发表质证称：对上述证据的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议。 本院经审查认为，上述证据来源合法，真实有效，故本院对证据的真实性、合法性予以确认。但是否能达到郑博文的证明目的，本院在下文予以论述。 经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据上诉人郑博文的上诉请求与被上诉人蓝光公司的答辩意见，本案二审的争议焦点为：蓝光公司是否应向郑博文支付逾期办理房屋所有权证书的违约金。现就上述争议焦点的认定论述如下。 根据本院查明的事实，蓝光公司应在房屋交付之日（约定交房时间晚于实际交房日期，以约定交房日期为准；并同时结合业主交齐所有资料开始起算）起720日内为郑博文办理完毕房屋所有权证书，并在办理房屋他项权登记或直接交银行或担保公司或住房公积金中心办理房屋他项权证书后720日内协助郑博文办理国有土地使用权分户权证书。案涉房屋应由蓝光公司在2015年8月30日前向买受人交付该商品房，故办理房屋所有权证书的时间应在2017年8月19日前取得。在2016年8月31日郫县国土局发布通告，停止受理房屋登记，进行不动产登记。故在合同约定的办理房屋所有权证书办理截止时间之前，郫县实施不动产登记，对房屋所有权证和国有土地使用权证进行统一登记，故蓝光公司在事实上已经不能单独申请办理房屋所有权证书。且在二审庭审中，郑博文也认可在不动产统一登记实施后，蓝光公司不能单位申请对国有土地使用权证和房屋所有权证进行办理。故原审法院认定未按合同约定的时间为郑博文办理房屋所有权证书不应归责于蓝光公司并无不当，本院予以维持；郑博文在二审中所提交的证据不能达到其证明目的，本院不予采纳。郑博文的上诉请求不能成立，本院不予支持。 关于郑博文另提出人民法院应当判决蓝光公司在判决生效当日即办证的问题。根据本案查明的事实，合同约定办理案涉房屋所有权证书的时间是在交付之日起720日、办理国有土地使用权证书的时间为房屋的所有权证办理完毕后720日，故案涉房屋国有土地使用权证书的办理时间并未届满。因二证合一政策系对房屋所有权证和国有土地使用权证进行统一登记，当事人双方约定了办理国有土地使用权证书的时间应当作为办理不动产权属证书的时间。原审法院判决蓝光公司在判决生效后90日内协助案涉房屋的不动产权证书，蓝光公司并未对此上诉，应当视为对其认可原审法院确定的办证期间。故虽国有土地使用权证书的时间并未届满，但蓝光公司认可提前办证的判决，原审判决第一项确定的办证时间给与蓝光公司的准备时间恰当，本院予以维持。郑博文的该项上诉主张不能成立，本院不予支持。 综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费50元，由上诉人郑博文负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 锋 审判员 白福群 审判员 何广智 二〇一八年十二月十四日 书记员 龙春光