江苏省泰兴市人民法院民 事 判 决 书（2018）苏1283民初1236号原告：陈辉，男，1973年5月9日出生，汉族，住泰兴市。委托诉讼代理人：张骏（特别授权），江苏卓为律师事务所律师。被告：泰兴市乾诚房地产开发有限公司，住所地泰兴市姚王镇澄江路888号。法定代表人：周春圣，总经理。委托诉讼代理人：葛云（特别授权），江苏信尊律师事务所律师。原告陈辉与被告泰兴市乾诚房地产开发有限公司（以下简称乾诚公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2018年1月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈辉的委托诉讼代理人张骏、被告乾诚公司的委托诉讼代理人葛云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈辉向本院提出诉讼请求：判令被告返还原告诚意金1万元，赔偿原告损失30万元，并承担本案诉讼费。事实和理由：2016年4月7日，原、被告签订《皇家水岸花园社区认（筹、购）协议书》（4号地块）（以下简称协议书），由原告认购被告开发的皇家水岸花园社区香榭湖玫瑰园8号楼101室。协议约定，双方于认购协议签订后7日内至甲方案场签订《商品房买卖合同》，协议签订后，原告缴纳诚意金1万元。后经原告多次催告，被告以种种理由回避签订《商品房买卖合同》，直至2017年11月6日，被告才通知原告前去签订《商品房买卖合同》，根据被告的销售价格，8号楼101室的房屋价格已涨至13455元/m2，房屋总价涨至3009884元（面积223.7m2）。而双方在签订协议时，同地段同类型房屋仅为8000元左右/m2。原告认为，被告的恶意行为导致原告损失巨大，严重破坏市场诚信体系，故原告依法起诉。乾诚公司辩称，1.原、被告于2016年4月7日签订的协议书不具备合同效力，也不具备认购协议书或商品房预约合同的合同效力和法律性质。原告所缴纳的1万元只是用于锁定所选房号的诚意金，也不具备预约定金的法律性质，被告公司同意返还诚意金1万元；2.原告诉称不属实，被告公司的置业顾问在原告缴纳诚意金时已经明确告知楼盘取得预售许可证的大概时间，且原告从楼址处可以清楚看到所选楼盘尚未开工的状态，即原告明知认购协议签订后7日内至甲方案场签订《商品房买卖合同》不可为。事实上原告缴纳诚意金后从未催过被告公司签订《商品房买卖合同》，直至2017年11月1日正式开盘，原告到现场看到价格无法接受，因而一直拒绝签订《商品房买卖合同》，也拒绝办理退还诚意金的手续。开盘时的房屋价格是根据市场行情所定，且经过物价局核准，故被告公司没有过错。原告要求被告公司赔偿其损失30万元，没有事实和法律依据，请求法庭驳回原告该项诉讼请求，并判决原告承担该30万元所涉诉讼费。本院经审理认定事实如下：2016年4月7日，原告陈辉（乙方）与被告乾诚公司（甲方）签订《皇家水岸花园社区认（筹、购）协议书》（4号地块），协议书载明，物业情况：8幢楼01室号1层01室，物业形式：住宅；暂测建筑面积：（最终以测绘公司实测面积为准）。付款方式：1.乙方认购该物业需支付定金共计人民币（大写）壹万元整（小写：￥10000），该定金乙方须在签订本认购书的同时付清；乙方逾期付清定金及相应房款的，视为违约并放弃本认购书中所有权益，甲方有权不予退还乙方支付的所有定金和房款，并有权将该物业另行处理。其他约定2.乙方（包括全部买受人）须于签署本认购书后7日内携带身份证、本协议书及定金发票原件至甲方案场签署《商品房买卖合同》并依约支付房款，乙方逾期签署《商品房买卖合同》，或逾期付清相应房款的，视为乙方违约及放弃本认购书中约定的所有权益。甲方有权不予退还乙方已支付的所有定金和房款，并有权将该物业另行出售，甲方无需另行通知乙方。8.如甲方拒绝与乙方签订《商品房买卖合同》，将无息返还乙方已交付的房款（不含定金）及双倍定金。协议签订后，原告依约向被告公司缴纳1万元，被告公司于2016年6月3日补出具相应收据一份，其中收款事由注明：诚意金8#101室（4#地块）。2017年10月27日，被告公司取得皇家水岸花园32、33、34、35、36、37、38、39、40幢的商品房预售许可证[（泰）房销证第（2017）044号]，预售总建筑面积15609.66平方米，共68套。2017年11月6日，被告公司向原告发出《催告函》一份，载明：根据您与我司于2016年4月7日签订的《香榭湖玫瑰园VIP客户排卡》，您有意向购买我司开发的香榭湖玫瑰园项目8号楼101室房屋（以下简称“该房屋”），面积为223.7m2（以实际测绘面积为准）。现香榭湖玫瑰园项目已于2017年11月1日正式开盘销售，请您在2017年11月9日前尽快前往我司位于皇家水岸香榭湖玫瑰园售楼处签订《认购协议书》或《商品房买卖合同》，购买该房屋并支付相应的定金/购房款。如您逾期至我司售楼处签订《认购协议书》或《商品房买卖合同》且未取得我司书面许可的，我司将另行出售该房屋，不再专门为您保留，相关责任由您自行承担。另查明，2016年4月28日，被告公司开发的皇家水岸花园3号地块在泰兴市物价局备案价格为：本期普通多层住宅商品房销售平均价格8631元/m2。至皇家水岸花园4号地块8-9号楼开盘时，备案价格显示：39幢101室建筑面积223.7m2，单价为13455元/m2。本院认为，当事人在订立合同过程中有违背诚实信用原则的行为，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。原、被告于2016年4月7日签订协议书，该协议书中约定：“乙方（包括全部买受人）须于签署本认购书后7日内携带身份证、本协议书及定金发票原件至甲方案场签署《商品房买卖合同》并依约支付房款，乙方逾期签署《商品房买卖合同》，或逾期付清相应房款的，视为乙方违约及放弃本认购书中约定的所有权益”，被告公司辩称，该条款系通用文本，因疏忽而未划掉，本院认为，被告公司此辩称意见不应予以采信。被告公司作为专业房屋开发企业且系该格式条款的提供方，应当对双方协议内容负更严格的审慎义务，现双方对该条款理解产生歧义，依法应作出不利于提供格式条款一方的解释。该格式条款对原告设定义务的同时，也使得原告对其利益产生期待。被告公司辩称其销售人员已经明确告知原告楼盘取得预售许可证的大概时间，原告对此未予确认，被告公司应依法承担举证不能的法律后果。现因被告公司未及时取得案涉房屋预售许可证，时隔一年有余方通知原告签订《商品房买卖合同》，损害了原告的信赖利益，违反了先合同义务，应当对原告因此产生的损失予以赔偿。此外，原告作为商品房买受人，在签订案涉协议书时，应当充分了解案涉房屋预售许可相关情况，且原告对于签署认购书后7日内双方应另行签署《商品房买卖合同》的约定是明知的，在被告公司逾期未与其签署正式的《商品房买卖合同》的情形下，原告未及时依法主张权利，放任巨额损失发生，也有悖诚实信用原则，对扩大的损失也负有相应的责任。考虑双方实际情况，对原告的损失，本院按照原、被告1:2的比例予以分担。关于原告损失的数额，根据原告现有举证，案涉同类同地段房屋于双方签订协议书时备案价格为8631元/m2，至案涉房屋开盘时备案价格为13455元/m2，原告现仅主张其可期待利益损失30万元，本院依法不持异议。至于原告所缴纳的1万元诚意金，原告主张如数返还，本院亦予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第四十二条规定，判决如下：一、被告泰兴市乾诚房地产开发有限公司返还原告陈辉购房诚意金1万元，并赔偿损失20万元，以上合计21万元，限于本判决生效之日起十日内给付；二、驳回原告陈辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5950元，减半收取计2975元，由原告陈辉负担975元，被告泰兴市乾诚房地产开发有限公司负担2000元（此款原告已预交，被告于给付上述款项时一并加付给原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员  吴建党二〇一八年四月二十四日书记员  杨非雪