上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0117民初9723号原告：李宜，男，1963年10月20日生，汉族，住上海市松江区。被告：尹吉新，男，1973年11月6日生，汉族，住湖南省。委托诉讼代理人：张斌，上海诚德律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄越，上海诚德律师事务所律师。原告李宜与被告尹吉新房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月19日受理后，依法适用简易程序进行审理。审理中，经当事人申请，本院依法委托鉴定机构进行司法鉴定。原告李宜、被告尹吉新及其委托诉讼代理人黄越到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李宜向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间签订的《上海市居住房屋租赁合同》；2.判令被告返还租用房屋；3.判令被告支付租金、使用费(按5,500元/月的标准计算，从2017年8月21日起至被告返还房屋之日止)；4.判令被告支付逾期付款违约金(每逾期一日按照月租金5%的标准，实际计算至被告返还房屋之日，暂计至2017年4月1日为42,075元);5.判令被告支付解约违约金11,000元(按照两个月租金的标准)。审理中，原告增加诉请：判令被告支付2016年6、7月份的欠付租金11,000元。事实与理由：2014年8月，原、被告签订房屋租赁合同一份，约定原告将位于本区泗泾镇泗陈公路XXX弄XXX号XXX室的房屋(以下简称“涉案房屋”)出租给被告，租期自2014年8月20日起至2019年8月19日止，月租金5,500元，每三个月支付一次，本合同签订后7个工作日内支付首期租金，以后每年的2、5、8、11月份的13日前支付，逾期支付租金的，每逾期一日按月租金的5%支付违约金。合同签订后，被告未按期支付租金，原告多次催讨后被告逾期超过15日仍未支付，原告遂诉至法院，请求判如诉请。被告尹吉新辩称：1.原告的诉请缺乏依据，不同意解除合同。2016年6、7月份的租金11,000元系被告委托案外人王某通过ATM机于2016年6月18日向原告账号存款的方式支付的；被告迟延支付2017月2月份的租金是因为当时原告要求解除合同，之后原告没有再要求解除合同，被告就支付了；被告迟延支付租金均已经过原告同意，故被告亦不应支付逾期付款违约金。2.被告已将涉案房屋转租案外人，被告不存在返还房屋的可能性。3.逾期付款违约金标准过高，且与解约违约金二者存在重合，不应当全部得到支持。经审理查明：原告与被告签订《居住房屋租赁合同》一份，约定原告将涉案房屋出租给被告，租期自2014年8月20日起至2019年8月19日止，租金5,500元/月，三个月支付一次，先付后用，于每期开始的7天前向原告支付当期租金，逾期支付的，每逾期一日按月租金的5%支付违约金；签订合同当日支付租赁保证金5,500元，于双方租赁关系终止时除用以抵充合同约定由被告承担的费用外，剩余部分无息归还被告。合同第六条约定，有下列情形之一的，一方可书面通知对方解除本合同，并要求对方承担违约责任：……7.被告逾期不支付租金连续超过15日的；……。合同第七条约定，租赁期间，被告中途擅自退租，包括发生第六条所述被告违约责任的，被告应按当月租金的双倍向原告支付违约金，若违约金不足抵付损失的，被告还应负责赔偿，原告可从租赁保证金抵扣，保证金不足抵扣的，不足部分由被告另行支付。合同补充条款约定，2014年8月20日起至2017年8月20日租金为5,500元/月，2017年8月21日起至2019年8月20日租金为6,000元/月，原告准许被告装修和转租。合同另对其他相关事宜进行了约定。2014年8月6日，被告向原告支付租赁保证金5,500元，原告出具了相应收据。之后，除双方争议的2016年6、7月份租金外，被告支付了截至2018年5月19日的租金，其中多笔付款均逾期超过15日。另查明，涉案房屋于2009年9月4日登记于案外人贺某某、李某某名下。原告称其系贺某某的丈夫、李某某的父亲。审理中，对于未形成附合的装饰装修原告同意由被告拆除和搬离，对于已形成附合的装饰装修同意经过评估后赔偿被告。经被告申请，本院依法委托上海大华工程造价咨询有限公司进行司法鉴定。2018年1月27日，该鉴定机构出具《鉴定意见书》，载明涉案房屋的装饰装修在剩余租期内的残值为31,700元(未计入顶面乳胶漆施工费)，同时被告为此预付司法鉴定费5,356元。对此，原告又表示不同意赔偿被告装饰装修。鉴于此，被告表示另行主张赔偿损失。审理中，被告为证明其主张，提交了如下证据材料：1.建筑装饰工程施工合同、预算表、收据、承诺书，拟证明被告对原系毛坯房的涉案房屋进行了装修和添附，支出了98,000元装修费。原告对此不予认可，认为装修合同是伪造的，涉案房屋在交付给被告前已经进行了部分装修，被告提交证据也超过了举证期。2.短信，拟证明被告迟延支付租金是经过原告同意的。原告对此不予认可，表示原告虽然曾经同意被告延迟支付，但并不同意被告多次迟延支付。3.房屋租赁合同，拟证明被告已将涉案房屋转租给案外人王某。原告表示其经实地了解，涉案房屋实际居住的人员中没有王某。4.案外人王某的银行明细，拟证明王某于2016年6月18日取款19,000元，之后将其中11,000元存入了原告的账号。原告认为王某的取款情况与本案无关。同时，双方均对保证金抵扣解约违约金没有异议。原告表示对于次承租人的问题不在本案中进行处理，以上事实，有银行明细、居住房屋租赁合同、上海市房地产权证、租赁保证金收据、司法鉴定意见书以及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，被告逾期支付租金已超15日，原告依约有权解除合同。被告辩称其已经支付2016年6、7月份的租金11,000元，原告对此不予认可，被告亦未提交充分证据证明原告收到的该笔款项系被告所支付；被告辩称其逾期付款均经过原告的同意，亦缺乏相应依据，故本院对于被告的辩称意见均不予采信。至于合同解除的时间，鉴于原告并未向被告发送书面解除通知，本院以诉状副本送达被告之日即2017年6月22日作为合同解除之日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同既已解除，被告应返还原告房屋，支付2016年6、7月份的欠付租金11,000元，并参照合同约定的租金标准支付自2018年5月20日起至实际返还房屋之日止的使用费，现原告仅主张按5,500元/月的标准计算，并无不当，本院予以支持。原告主张逾期付款违约金，符合合同的约定，但被告主张违约金标准过高，且原告亦未提交证据证明其实际损失，故本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情确定按每日万分之三的标准计算。经计算，被告已实际付款(但逾期支付)的租金的逾期付款违约金为232.65元，另外，被告还应支付未付的2016年6月20日起至2016年8月19日的租金11,000元的逾期付款违约金(以月租金5,500元为本金，自2016年5月14日起至实际付清之日止，按每日万分之三的标准计算)。至于合同解除违约金，符合合同的约定，本院予以支持。对于保证金5,500元，双方均同意抵扣合同解除违约金，本院对此一并予以处理，并无不当。经抵扣，被告还应支付原告合同解除违约金5,500元。至于被告的装饰装修损失、司法鉴定费用，被告未在本案中对此提起反诉，并表示将另案处理，于法不悖，本院予以准许。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第二十九条第一款之规定，判决如下：一、原告李宜与被告尹吉新签订的《居住房屋租赁合同》于2017年6月22日解除；二、被告尹吉新于本判决生效之日起十日内搬离并返还原告李宜位于上海市松江区泗泾镇泗陈公路XXX弄XXX号XXX室的房屋；三、被告尹吉新于本判决生效之日起十日内支付原告李宜自2016年6月20日起至2016年8月19日的欠付租金11,000元；四、被告尹吉新于本判决生效之日起十日内支付原告李宜房屋使用费(自2018年5月20日起至实际搬离返还上述房屋之日止，按5,500元/月的标准计算)；五、被告尹吉新于本判决生效之日起十日内支付原告李宜已实际付款(但逾期支付)的租金的逾期付款违约金232.65元以及自2016年6月20日起至2016年8月19日的租金11,000元的逾期付款违约金(以月租金5,500元为本金，自2016年5月14日起至实际付清之日止，按每日万分之三的标准计算)；六、被告尹吉新于本判决生效之日起十日内支付原告李宜合同解除违约金5,500元(已抵扣保证金5,500元)。案件受理费1,335元，减半收取计667.50元，由被告尹吉新负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 孜二〇一八年四月八日书记员 邵玲玲附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。……