浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙06民终1353号 上诉人（原审被告）：徐金夫，男，1947年12月26日出生，汉族，住浙江省绍兴市柯桥区。 委托诉讼代理人：吴壮、廖文燕，浙江六和律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：章国强，男，1951年8月20日出生，汉族，住浙江省绍兴市柯桥区。 委托诉讼代理人：杨国勤、徐燕芳，浙江慈益律师事务所律师。 原审被告：徐牛花，女，1932年10月8日出生，汉族，住浙江省绍兴市柯桥区。 原审被告：茅桂坤，男，1924年10月5日出生，汉族，住上海市普陀区。 原审被告：茅新美，女，1958年6月25日出生，汉族，住上海市普陀区。 原审被告：茅新华，男，1960年6月11日出生，汉族，住上海市黄浦区。 原审被告：茅新忠，男，1963年5月6日出生，汉族，住上海市普陀区。 原审被告：徐华锋，男，1981年2月19日出生，汉族，住浙江省绍兴市柯桥区。 上诉人徐金夫因与被上诉人章国强、原审被告徐牛花、茅桂坤、茅新美、茅新华、茅新忠、徐华锋房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市柯桥区人民法院（2017）浙0603民初9936号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月23日立案受理后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。 徐金夫上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审以非被继承人财产判令继承人履行过户义务，系事实认定错误。截止至一审判决之日，涉案房屋始终未登记在被继承人徐金友的名下，根据《物权法》规定，不动产系登记取得所有权，故该房屋的所有权人不是被继承人徐金友。根据《继承法》规定，继承人能够继承的应当是被继承人的合法所有财产，而本案所涉房屋并未登记在被继承人徐金友名下，故至今上诉人未因继承取得该房屋的所有权或共有权，无法协助办理过户登记手续，一审判决属于事实认定错误。二、一审判决多处证据采信不符合法律规定，应予纠正。（一）涉案房屋继承人众多，法院未经合法程序审慎查明，未经确权确认，证据采信不合法。本案中，被继承人徐金友未婚，无子女，兄弟姐妹共四人，另有同父异母兄弟姐妹，一审判决在双方未提供充分证据，且双方均未明确确定相关继承人范围，以及法院亦未出示公安机关相关证明的情况下，自行查明认定被继承人徐金友的继承人范围及其继承人的死亡时间，不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条规定。（二）电话录音为被上诉人单方录制，在原审被告徐华锋未能确认的情况下，一审法院未对该录音是否为债务人或承担义务的主体、录音是否真实完整、是否做技术处理，录音取得方式是否合法、是否反映双方的真实意思表示、当庭播放的录音是否为原始载体等影响该录音真实性合法性的情形进行严格的审查，且在无相关其它佐证的情况下，即认定该录音的证据效力，不符合民事诉讼证据采信的基本原则。（三）本案中，根据双方合同约定被上诉人应支付的第二笔款项是否实际支付予被继承人亦是影响其合同履行的重要条件，在2012年1月18日收款收条及被上诉人提供的转账凭证自相矛盾，不能予以确认的情况下，一审判决以被继承人及继承人以外第三人徐华锋的电话录音确认该笔款项的结算，属于证据采信瑕疵。 章国强答辩称：一审法院认定事实清楚。一审判决证据采信符合法律规定，首先，对于徐金友的继承人范围，一审法院法官亲自到徐金友所在村委、派出所进行调查核实，最终确定徐金友的法定继承人范围。其次，对于电话录音，在一审庭审中，徐华锋未提出异议，也就是确认了录音的证据效力。案涉房屋已交付给被上诉人的事实也印证了第二笔款项已交付。 六原审被告未到庭陈述意见。 章国强向一审法院起诉请求：1.依法确认原告与徐金友于2010年9月20日签订的《房地产买卖契约》有效；2.判令被告方协助原告办理柯桥区华舍街道人利安置小区8幢1603室的房屋过户手续；3.判令被告徐金夫、徐华锋承担担保责任；4.本案诉讼费用由被告方承担。 一审法院认定事实：2010年8月23日，徐金友（简称乙方）与绍兴县旧村改造投资开发有限公司（简称甲方）签订《绍兴县集体土地房屋拆迁产权调换协议》一份，约定甲方拆迁乙方座落于华舍人利房屋一处，确权建筑面积21.11平方米，安置乙方人口1人，安置房屋为人利安置小区8幢1603室一套、建筑面积130.46平方米，自行车库（8幢1603地下二层）一个、建筑面积8.81平方米，经结算产权调换后由乙方支付给甲方差价款为人民币336135.60元。双方还就其他事项进行了约定。被告徐华锋作为徐金友代表在协议上签字捺手。 同年9月20日，徐金友与原告签订《房地产买卖契约》一份，约定徐金友自愿将座落在华舍街道人利安置小区8幢1603室的房地产（房屋建筑面积130.46平方米）出售给原告，议定成交价格为人民币770000元，契约双方签字后，原告先支付房款380000元，交房时再支付330000元，余额60000元到房产过户办妥后支付；徐金友从房产开发公司拿到钥匙后五天内交付给原告；如在履行合同中卖方违约，应双倍返还买方交房款，如买方违约，应支付卖方前期已交付房款作为赔偿；房款包括车库在内；上述房地产办理过户手续所需缴纳的税费，由买方负责。被告徐华锋作为徐金友委托代理人在契约上签字。次日，徐金友向原告出具收条一份，确认收到原告购房款现金380000元。再次日，为保障上述房屋今后能顺利交付给原告及办理房产过户手续，被告徐金夫、徐华锋向原告出具《担保书》一份，承诺：一、如果在出卖房屋交付以前，徐金友因病亡故，此后由担保人负责把出卖房屋交付给章国强为业。如担保人无法做到，愿承担担保责任，章国强因此受到一切经济损失（按房屋契约的规定）由担保人负责赔偿支付。二、如果出卖房屋交付后，但房屋过户手续未办好，然后徐金友因病亡故，此后担保人应帮助章国强共同办理出卖房屋过户手续。如今后房屋产权过户手续因徐金友亡故而无法难以办理，担保人愿承担担保责任，章国强因此受到一切经济损失（按房屋契约的规定）由担保人负责赔偿支付。现案涉房屋已交付原告，且办理不动产登记手续条件成熟，但原告方经与被告徐华锋交涉无果，遂诉至法院成讼。 同时查明，徐金友于2014年12月5日死亡，生前未婚未生育，其父徐大生、其母谭云花均早于徐金友死亡。徐大生与谭云花夫妇生前生育二子、二女，长子徐金友，次子徐金夫，长女徐牛花，次女徐阿调。徐阿调于2016年11月10日死亡，其配偶茅桂坤，二人生育一女二子，长女茅新美，长子茅新华，次子茅新忠。还查明，徐金友另有同父异母兄弟二人，长兄徐友根，次兄徐建波，二人均早于徐金友死亡。 一审法院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行义务。合同当事人死亡，其继承人继承遗产的，应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务。案涉《房地产买卖契约》，系原告与徐金友真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方理应诚信履约。但因徐金友已于2014年12月5日死亡，其本人客观上不能继续履行合同，致使本案纠纷产生。结合原、被告诉辩意见，本案争议焦点在于：一、徐金友的继承人范围；二、继承人的合同义务；三、担保人的担保责任。基于上述争议，该院围绕原告诉请具体分述如下： 其一，关于继承人范围。根据《中华人民共和国继承法》第五条规定，继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。因被告徐华锋拒不回答关于“继承书”之相关问题，致使本案无法查明是否存在遗嘱或遗赠协议，对此被告徐华锋应承担举证不能的不利后果，该院依法按照法定继承办理。根据《中华人民共和国继承法》第十条规定，第一顺序继承人为配偶、子女、父母，第二顺序继承人为兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。根据本案查明事实，徐金友生前未婚未生育，其父母又先亡故，没有第一顺序继承人继承，因其祖父母、外祖父母也早已亡故，故其兄弟姐妹应为继承人。兄弟姐妹包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。徐金友的同父异母兄弟徐友根、徐建波，系与徐金友没有扶养关系的继兄弟，且均早于徐金友死亡，故不具备继承人资格。徐阿调则在继承开始后、遗产分割前死亡，故其继承遗产的权利移转给其合法继承人，即配偶茅桂坤及二人子女茅新美、茅新华、茅新忠。综上所述，徐金友的合法继承人为同父母兄弟姐妹徐牛花、徐金夫以及徐阿调的合法继承人茅桂坤、茅新美、茅新华、茅新忠。 其二，关于继承人的合同义务。根据《中华人民共和国继承法》第三十三条规定，继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和债务以遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。根据徐金友与绍兴县旧村改造投资开发有限公司签订的《绍兴县集体土地房屋拆迁产权调换协议》约定，人利安置小区8幢1603室系徐金友经房屋拆迁产权调换可得之房产，徐金友死亡后，其继承人可通过继承依法取得人利安置小区8幢1603室房产，即经不动产产权登记取得该房屋所有权。现徐金友的继承人均未表示放弃，应视为接受继承，继承遗产则应当继续履行案涉《房地产买卖契约》之义务。关于合同履行，案涉《房地产买卖契约》第十一条约定，房款于契约双方签字后先支付380000元，交房时再支付330000元，余额60000元到房产过户办妥后支付；交房时间为卖方从房产开发公司拿到钥匙后五天内。但双方未就房产过户时间作出约定。原告已支付首付款380000元的事实清楚，结合原告妻子王瑛与被告徐华锋的通话录音内容及案涉房屋已交付给原告的事实，原告已支付第二笔款项的事实也应予认定。双方虽未明确约定房产过户时间，但根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项之规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。现案涉房产办理产权登记手续的条件已经成就，故原告要求被告徐牛花、茅桂坤、茅新美、茅新华、茅新忠、徐金夫协助办理绍兴市柯桥区华舍街道人利安置小区8幢1603室房屋产权登记手续的诉请，于法有据，依法应予支持。上述协助办理产权登记手续的义务，包括先将绍兴市柯桥区华舍街道人利安置小区8幢1603室房屋初始登记到徐金友继承人徐牛花、茅桂坤、茅新美、茅新华、茅新忠、徐金夫名下，再将该房产变更登记到原告章国强名下。办理产权登记手续过程中产生的相关税费，根据《房地产买卖契约》之约定，则应由原告负担。 其三，关于担保人的担保责任。原告在庭审中明确，其要求被告徐金夫、徐华锋承担的担保责任内容为办理房屋产权过户手续。但因办理房屋产权过户手续须具备身份条件，而被告徐华锋并非徐金友法定继承人，故其实际不能单独办理房屋产权过户手续，即不能实现原告要求的担保责任内容。且根据被告徐金夫、徐华锋签订的《担保书》，二人虽承诺在徐金友因病亡故后帮助原告共同办理出卖房屋过户手续，但担保内容实为承担房屋产权不能过户时的损失赔偿责任，故原告要求被告徐金夫、徐华锋就办理房屋过户手续行为本身承担担保责任的诉请，该院不予支持。 综上所述，原告诉请合理部分，该院依法予以支持；不合理部分，该院不予支持。对于房产过户手续办妥后应支付的余款，利害关系人可在条件成就时另循合法途径救济。被告徐牛花、茅桂坤、茅新美、茅新华、茅新忠经该院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响该院根据案件查明的事实依法作出处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条，《中华人民共和国继承法》第五条、第十条、第二十五条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、确认原告章国强与徐金友于2010年9月20日签订的《房地产买卖契约》有效；二、被告徐牛花、茅桂坤、茅新美、茅新华、茅新忠、徐金夫应协助原告章国强办理绍兴市柯桥区华舍街道人利安置小区8幢1603室房屋的产权登记手续，将房屋产权登记至原告章国强名下，限于判决生效之日起三十日内履行完毕，办理产权登记手续过程中产生的相关税费由原告章国强负担；三、驳回原告章国强的其他诉讼请求。案件受理费80元，由被告徐牛花、茅桂坤、茅新美、茅新华、茅新忠、徐金夫共同负担，限于判决书生效之日起七日内向该院缴纳。 二审中，各方当事人均未向本院提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第一条规定：因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议，且人民法院一并审理的除外。第二条规定：当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。故对于不动产权属的判断，并不能完全依据不动产物权的登记，当事人有充分证据的，法院仍应根据实际情况确定相应权属。本案中，徐金友与绍兴县旧村改造投资开发有限公司签订《绍兴县集体土地房屋拆迁产权调换协议》后，人利安置小区8幢1603室的财产权利即为徐金友享有，徐金友死亡后，该房屋的相应财产权利属于徐金友的继承人享有，故上诉人关于涉案房屋未登记到被继承人名下故其不应承担协助办理过户登记义务的上诉理由不能成立。一审法院根据本案现有证据及当事人庭审陈述，并通过相应措施查明案件情况，在此基础上确定继承人死亡时间及继承人范围，并无不当，现亦无反证推翻相应事实认定，故本院认为上诉人关于一审对证据采信不合法的上诉理由不能成立。本案中，徐华锋作为徐金友房屋买卖的委托代理人在《房地产买卖契约》上签字，且一直参与房屋买卖过程，一审法院认定王瑛与徐华锋的电话录音证据，符合民事诉讼证据采信规则。如上所述，王瑛与徐华锋的电话录音为有效证据，通过该证据可以认定第二笔款项实际已经交付，且有其他证据予以佐证，故一审对该事实的认定亦证据充分，上诉人的该上诉理由亦不能成立。 综上，徐金夫的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人徐金夫负担。 本判决为终审判决。 审判长 张 靓 审判员 夏 鸿 审判员 李丹丹 二〇一八年四月十八日 法官助理张百元 书记员叶婷 ?*MERGEFORMAT?4? ?*MERGEFORMAT?3?