福建省安溪县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0524民初24号 原告：陈美卿，女，1979年7月9日出生，汉族，住福建省安溪县。 委托诉讼代理人：林宝成，福建信海律师事务所律师。 被告：泉州市金盾房地产开发有限公司，住所地：泉州经济技术开发区金盾商住花苑娱乐综合办公室。统一社会信用代码：91350502705195207Y。 法定代表人：庄学金，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：徐栋，福建顺济律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭杰锋，福建顺济律师事务所律师。 原告陈美卿与泉州市金盾房地产开发有限公司（以下简称金盾房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈美卿的特别授权委托诉讼代理人林宝成、金盾房地产公司的特别授权委托诉讼代理人徐栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈美卿向本院提出诉讼请求：1、金盾房地产公司向产权登记机关办理金盾豪庭2号楼1415室商品房的所有权初始登记，并将办理权属登记需要由金盾房地产公司提供的资料交付陈美卿。2、金盾房地产公司向陈美卿支付因其违约导致逾期办证的违约金,自起诉之日前2年起每日按已付款465,722元万分之零点三五的标准，支付至办证之日为止。3、金盾房地产公司承担本案诉讼费用。 事实与理由：2011年7月28日，陈美卿与金盾房地产公司签订《商品房买卖合同》，陈美卿购入金盾豪庭2号楼1415室商品房，购房总价款465,722元,已全部付清。合同第十四条关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不能退房。出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的银行同期活期存款%向买受人支付违约金”，合同约定交房最后期限为2014年3月31日，90天后即2014年6月30日开始逾期办证，按逾期180日内交房违约金标准，每日按已付款465,722元万分之零点三五的标准向陈美卿支付逾期办证违约金。 金盾房地产公司辩称，1、本案逾期办证的过错不在金盾房地产公司，因涉案房屋的施工方泉州市中泉建筑工程有限公司、福建省惠房建设工程有限公司拒不配合办理备案手续，导致没有办法如期办理房产证，金盾房地产公司没有任何过错的，应由施工单位承担相应的责任。 2、陈美卿认为双方签订的《商品房买卖合同》第十四条的约定为格式条款显然是错误的。该《商品房买卖合同》系由福建省建设厅、福建省工商行政管理局监制的。双访在签订《商品房买卖合同》时，便约定逾期办证按银行同期活期存款向买受人支付违约金，这是双方特别的约定，将其认定为格式条款显然是不当的。 3、根据《中华人民共和国民事诉讼法合同法》第四十一条规定，对于格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。具体到本案，陈美卿在签订《商品房买卖合同》时，并不认为第十四条第二款应当理解是万分之0.35，因为银行同期活期存款是根据央行的规定进行变化的，所以在签订时陈美卿根本不可能在签订时对第十四条第二款有不同的理解。 4、《商品房买卖合同》第十四条第二款的约定，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款银行同期活期存款%支付违约金。该条款是不存在任何的歧义的，条款中约定的很明确是“银行同期活期存款”，而不是“银行同期活期存款年利率”，原告故意将“银行同期活期存款”曲解成“银行同期活期存款年利率”,误导法院的理解，本条款根本不存在两种以上的解释。 5、“银行同期活期存款”和“银行同期活期存款年利率”是有本质区别的，“银行同期活期存款”是一个时间数量概念，而“银行同期活期存款年利率”才是一个数量概念。既然双方约定按日计算违约金，那么相应的银行同期活期存款的利率也应是参照日利率，是大众对该条款通常的理解。 6、陈美卿实际也装修入住，已经合法的占有使用该商品房，逾期办证的行为并不会给陈美卿带来损失，故而约定逾期办证的违约金按照银行同期活期存款是十分合理的，但陈美卿在约定后又曲解该约定，无理提出主张，如果法院支持陈美卿的这种行为，必然给金盾房地产公司造成损失。 陈美卿围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的陈美卿提交的身份证明、金盾房地产公司登记信息公示表等证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 1陈美卿提供的《商品房买卖合同》、不动产专用发 票复印件，以此证明陈美卿向金盾房地产公司购买讼争商品房，合同购房款465,722元付清，金盾房地产公司逾期没有交房及逾期没有履行办证义务的事实。逾期办证日期应自2014年3月31日90天后起算。金盾房地产公司质证认为,合同没有提供完整，真实性没有意见，陈美卿已付清房款，金盾房地产公司没有替陈美卿办证的义务。2014年3月31日90日后起算是错误的，应自2014年9月10日交房后90日即2014年12月11日计算才准确，已超诉讼时效。 本院认为，陈美卿提供的《商品房买卖合同》、不动产专用发票，符合证据的采信条件，可以证明双方约定买卖商品房、房款支付、房屋交付、违约责任等事项，依法予以采信。涉案房屋于2014年9月10日交付，金盾房地产公司最迟应于2014年12月9日让陈美卿取得房屋权属证书。由于合同约定的违约金支付方式为每日支付，属于继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效，陈美卿于2018年1月2日向本院提起诉讼要求金盾房地产公司支付自起诉日前2年起的逾期办证违约金，并未超过诉讼时效期间。 本案的争议焦点：1.金盾房地产公司是否应当承担违约责任？2、如应承担违约责任，违约金如何计算问题？ 对上述争议焦点，分析如下： 1.金盾房地产公司是否应当承担违约责任？ 根据《商品房买卖合同》第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理……2、若买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的银行同期活期存款%向买受人支付违约金。金盾房地产公司至今未办理房屋所有权初始预登记，也未将办理权属登记需由其提供的材料提供给陈美卿，系属违约行为，依约应承担逾期办理房屋权属证书的民事责任。 2.如应承担违约责任，违约金如何计算问题？ 根据《商品房买卖合同》第十四条约定，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的银行同期活期存款%向买受人支付违约金。该合同条款系格式条款，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。合同中未有其他非格式条款或补充约定，2014年银行同期活期存款年利率为0.35%，因此应当做出不利于提供格式条款的一方即金盾房地产公司的解释，即逾期办证违约金应按已付购房款日万分之零点三五计算。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2011年7月28日，陈美卿（买受人）与金盾房地产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份（合同编号：041535）。合同约定：陈美卿向金盾房地产公司购买安溪县金盾豪庭第2幢14层15号房屋，价款为465,722元。合同第八条约定：出卖人应当于2014年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用……。第十四条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的银行同期活期存款%向买受人支付违约金。合同同时约定了讼争房屋的其他权利义务、违约责任等条款。合同签订后，陈美卿向金盾房地产公司支付了全部购房款。2014年9月10日，金盾房地产公司将涉案房屋交付给陈美卿使用。至今，金盾房地产公司未办理房屋所有权初始预登记，也未将办理权属登记需由金盾房地产公司提供的资料交付给陈美卿，陈美卿也未能取得房屋权属证书。 本院认为，陈美卿与金盾房地产公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，应受法律保护。合同签订后，陈美卿依约支付了全部购房款。根据《商品房买卖合同》第十四条约定，金盾房地产公司至今未办理房屋所有权初始预登记，也未将办理权属登记需由其提供的材料提供给陈美卿，系属违约行为，依约应承担逾期办理房屋权属证书的民事责任。鉴于双方庭审确认涉案房产的交房时间为2014年9月10日，依合同约定，金盾房地产公司应在商品房交付使用后60日内，履行向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由金盾房地产公司提供的资料交付给陈美卿的合同义务，但金盾房地产公司未能依约履行上述义务，致陈美卿未能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，因陈美卿选择不退房，故金盾房地产公司应按合同约定支付违约金。陈美卿于2018年1月2日提起诉讼主张支付自起诉日前2年起的逾期办证违约金，故金盾房地产公司应自2016年1月2日按已付购房款465,722元的日万分之零点三五向陈美卿支付逾期办证违约金。 综上所述，陈美卿请求支付逾期办证违约金中于法有据的部分，依法予以支持。金盾房地产公司辩称中符合法律规定的部分，本院予以采纳；不符合法律规定的部分，依法不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十一条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、泉州市金盾房地产开发有限公司应于本判决生效之日起30日内办理房屋所有权初始预登记并向陈美卿提供办理安溪县金盾豪庭第2幢14层15号房屋权属登记需由泉州市金盾房地产开发有限公司提供的资料； 二、泉州市金盾房地产开发有限公司应自2016年1月2日起按已付购房款465,722元的日万分之零点三五向陈美卿支付逾期办证违约金（其中截至本判决生效之日止的违约金应于本判决生效之日起10日内支付，此后的违约金每满一年支付一次，直至泉州市金盾房地产开发有限公司将办理涉案房屋权属证书需由其提供的材料提供给陈美卿之日止；若未满一年按实际天数计算）； 三、驳回陈美卿的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费97元，由泉州市金盾房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  陈琳冰 人民陪审员  谢志忠 人民陪审员  苏汉阳 二〇一八年四月十二日 书 记 员  谢亚锦 附：本案引用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就延迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民法通则》 第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为二年，法律另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 执行提示：《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -5-