江苏省太仓市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0585民初4910号 原告：顾红健，男，汉族，1974年11月13日出生，住江苏省太仓市。 原告：陆芸，女，汉族，1975年5月23日出生，住江苏省太仓市。 被告：太仓中南世纪城房地产开发有限公司，住所地太仓市城厢镇朝阳西路****，统一社会信用代码91320585302196336N。 法定代表人：姚可，该公司总经理。 委托诉讼代理人：崇斯源，北京市炜衡（苏州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈丽，北京市炜衡（苏州）律师事务所律师。 原告顾红健、陆芸诉被告太仓中南世纪城房地产开发有限公司（以下简称：中南公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年8月10日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告顾红健、陆芸，被告中南公司的委托诉讼代理人陈丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告顾红健、陆芸向本院提出诉讼请求：要求被告支付原告逾期办理房屋不动产权证违约金66778元（以1168494元为基数，从2017年2月5日起至2018年5月23日止，并扣除90日，按照每日万分之1.5的标准计算）。事实和理由：2014年11月25日，原、被告签署《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告位于中南世纪城10号楼21层01号房屋，建筑面积96.64平方米，总房价1168494元。合同第二十条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书和土地使用权证的，按照下列方式处理，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权证登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付全部房款万分之1.5的违约金。合同生效后，原告履行了合同约定的付款义务。2017年2月5日，被告实际向原告交付涉案房屋，同日原告缴纳了契税及维修基金，并提交了办证所需的材料，但被告并未按照约定为原告办理房屋所有权登记。直到2018年5月23日涉案房屋登记至原告名下，故原告提出上述诉讼请求。 被告中南公司辩称：1、被告不负有办理房屋转移登记的义务。双方建立的是商品房买卖合同关系，作为出卖方履行的是房屋交付、维保等义务，涉及房屋转移登记证书的办理，买卖双方负有同等义务，各方需配合提交相应资料，买卖合同也明确双方共同提交资料办证的义务，不存在被告受托或有义务代表产证的情形。2、产证办理具体委托第三方产证代办公司办理，出卖人在房屋交付通知书中已经明确告知原告，产证是否办理不影响房屋交付，由此可见原告有自主选择是否委托办证的权利。原告基于产证办理向第三方交付代办费用、签署委托手续都说明二者之间存在委托代理关系，相应的延期应当由代理人承担。3、原告并未提供证据证明延期办证系因被告原因所致，举证不能的责任应当由原告承担。4、整个办证环节涉及出卖人初始登记、买受人提供资料、银行提交抵押贷款资料等诸多环节，涉及各方以及办理机关的时间协调，简单的把政府部门办证完成时间扣减90日就认定出卖人原因是违背客观事实的。即使按照合同约定因出卖人原因导致逾期办证，也应当计算至资料递交至政府部门，而不是证书出具为止。 经审理查明:2014年11月25日，原告顾红健、陆芸（买受人）与被告中南公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定：“原告向被告购买坐落于太仓市房屋，建筑面积96.64平方米，房款总价金额为1170310元。合同第二十条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书和土地使用权证的，按照下列方式处理，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付全部房款万分之1.5的违约金。”该合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按约向被告支付了购房款。 2017年2月5日，被告将涉案房屋交付给原告，并按照实际面积退还房款1816元。同日，原告向被告交纳了契税17527.41元及维修基金11578.8元。2017年2月23日，被告开具金额为1168494元的购房款发票。 2017年2月5日，原告向太仓市广信房地产经纪有限公司（以下简称：广信公司）交纳办证费600元。 2018年5月23日，坐落于太仓市的房屋登记至两原告名下。 2018年1月30日，本院向太仓市不动产登记中心工作人员严红萍进行调查，其陈述：“我在不动产登记中心主要负责一手房登记。一手房登记主要分两种情况，一种是个人办理，另一种是房产公司批量办理。流程是一样的，都是把规定的材料提交给我们，然后我们收件后在规定的时间内办理，再将产证发给申请人。办理不动产登记需要提交的资料包括不动产登记申请书、申请人身份证明材料、购房发票、商品房销售合同、房屋交易信息告知单、完税证明、不动产登记信息表原件、房屋测绘报告，如有购房贷款抵押的，必须一并提供不动产登记申请书（抵押类）、主债权合同、抵押合同、借款合同、评估报告或价格认定协议，其他相关证明材料。上述材料中，房产公司需要提供不动产登记申请书、购房发票、商品房销售合同、不动产登记信息表原件、房屋测绘报告。个人办理的时限，我们承诺是5个工作日。批量办理法律规定是30个工作日，经过批准可以延长15个工作日。办理主体方面，个人办理只能本人或者公证委托，批量办理的所有资料都要求房产公司盖公章、与原件核对一致章，具体是房产公司的人或者委托代办公司的人我们不清楚，敲了房产公司的章我们就认为是房产公司委托来办理的。批量办理只能房产公司来办，没有房产公司盖章是不能办理的。” 2018年7月17日，广信公司工作人员在本院所作调查笔录中陈述：广信公司是和中南公司签订的代办合同，没有和业主签订代办合同，广信公司在中南公司售楼处有办事点负责收业主的材料及代办费，业主的材料基本都是第一时间提交的。 以上事实有原告提交的商品房买卖合同、发票、收据、不动产登记证书，被告中南公司提供的房屋交易信息告知单、太仓市不动产登记申请表，本院调取的调查笔录及当事人陈述等在卷佐证，本院予以认定。 本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，双方均应按照合同约定履行各自义务。合同签订后，原告按约向被告支付了全部购房款。 关于案涉房屋的办证义务应由谁承担。原告顾红健、陆芸认为当时是按照被告中南公司指定的交房流程规定交纳了办证费及办证资料，故其一直认为是由被告中南公司负责办理房屋权属登记手续的。被告中南公司则认为在双方办理交房手续时，原告选择委托由第三方办证机构广信公司办理案涉房屋的权属登记证书并交纳了办证费用，故房屋权属转移登记手续的办理义务主体应为产证代办公司。本院认为，根据本院向太仓市不动产登记中心工作人员、广信公司工作人员所作调查显示，一手房登记分个人办理和房产公司批量办理两种情况，其中批量办理权属登记所需资料需由开发商盖章后方可提交，由此可以认定案涉房屋的办证义务主体只能是本案双方当事人。虽然在原告交纳了办证费后由广信公司出具了收据，但广信公司是中南公司指定的协作单位并由中南公司设置在案涉房屋的交房手续流程中，并非原告自主委托的第三方办证机构，原告与广信公司之间并未订立相应的委托代办协议或就相互之间的权利义务达成一致，因此在原告交纳了办证费并作出批量办证的选择后，被告中南公司即担负了案涉房屋的办证义务。至于被告中南公司之后将办证具体事务交由广信公司员工操作，是基于被告中南公司与广信公司之间的协作关系，并不能就此认定案涉房屋的办证义务应由广信公司承担。 关于逾期办理不动产权证违约金的计算标准。原、被告双方合同约定被告中南公司应于房屋交付之日后90日内将权属登记所需资料提交登记机关备案，同时《不动产登记暂行条例》第二十条规定“不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续”。原告实际于2017年2月5日收房，且于同日交纳了契税、维修基金，于同日交纳了办证费600元，原告主张从2017年2月5日起计算逾期办证违约金，故本院确定案涉房屋转移登记的办结时间应当在2017年6月19日前。而根据现有证据显示，案涉房屋至2018年5月23日才完成权属转移登记手续。另，中南公司在诉讼中既未能提供证据证明因原告原因造成办理转移登记的拖延，也未提供证据证明中南公司是何时将完整的办证资料交付广信公司的，故应认定系中南公司的原因导致了案涉房屋权属转移登记的延期。原告据此要求中南公司承担相应违约责任，证据充分，应予支持。依据商品房买卖合同第二十条中“自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止”的违约期间计算的约定，本案被告违约天数共计为338天，结合原告给付房款的基数1168494元及商品房买卖合同中违约金按每日房款万分之1.5标准计算的约定，被告应向原告支付违约金59242.65元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 被告太仓中南世纪城房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告顾红健、陆芸违约金59242.65元。 如采用汇款方式支付，原告确认如下银行账户为其款项接收账户：户名顾红健，开户行中国银行太仓支行，账号60×××11。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1470元，由原告顾红健、陆芸负担166元，被告太仓中南世纪城房地产开发有限公司负担1304元。该款原告已预交，本院不再退还，被告负担部分，由被告于履行本判决确定的付款义务时直接给付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审 判 长  汪 丹 人民陪审员  季鸣芳 人民陪审员  沈明其 二〇一八年十二月二十一日  书记员王小婷