山东省济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0102民初3995号原告：张爱芹，女，1978年3月14日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：于凤忠，山东舜通律师事务所律师。被告：邢光屏，男，1977年2月25日出生，汉族，住济南市。原告张爱芹与被告邢光屏房屋买卖合同纠纷一案，本院2017年7月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张爱芹及其委托诉讼代理人于凤忠，被告邢光屏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张爱芹向本院提起诉讼请求：1、判令邢光屏履行房屋买卖合同，协助张爱芹办理过户手续；2、判令邢光屏向张爱芹支付违约金200000元；3、本案全部诉讼费用由邢光屏承担。事实与理由：2016年5月10日，张爱芹与邢光屏通过济南玛雅卓越房产中介有限公司新生活家园分公司签订房屋买卖合同，合同约定邢光屏将位于济南市历下区花园路以南、化纤厂路以东万科城房产以总价1350000元的价格卖给张爱芹。张爱芹于合同签订时向邢光屏支付定金50000元,于2016年5月10日向邢光屏支付950000元，用于解除邢光屏名下此房产银行抵押贷款，双方约定解押当日邢光屏协助张爱芹进行房屋交接，张爱芹于2016年5月16日入住涉案房屋。双方同时约定该涉案房屋过户时间为下证后7个工作日内去房管局办理产权过户手续，过户当天张爱芹一次性支付剩余房款。但邢光屏在开发商万科地产2017年2月14日通知提交办理房产证的相关资料，张爱芹及中介多次催促的情况下，以各种理由推脱，拒绝办理房产证手续，导致张爱芹无法与其办理房产过户手续，其行为违反合同约定，应承担违约责任。为维护自身的合法权益，张爱芹无奈诉至法院，望判如所请。邢光屏辩称，已收到购房款，购房款用于归还贷款，房屋现在没有设定抵押，但因涉及其他诉讼，已被济南市历下区人民法院查封，不同意支付违约金。一直没有办理房产证是因为手续都在张爱芹手里，邢光屏向张爱芹要过合同，但是张爱芹没有交还邢光屏，契税证明也在张爱芹手里。双方约定下证费用由张爱芹先承担，但是张爱芹没有支付相应费用，导致邢光屏没有办理房产证。从邢光屏和张爱芹签订房屋买卖合同，到实际下证时，房屋涨价太多，邢光屏要求终止买卖合同，或者重新调整买卖价格。张爱芹支付的购房款用于归还银行贷款，但是由于下证时间较长，张爱芹尾款没有支付，导致邢光屏无法购买学区房。现邢光屏与妻子已经离婚，两人名下都没有房产，所以要求终止房屋买卖合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对张爱芹提交的通话录音，结合证人高建在庭审中的的证言，二者之间能够相互印证，本院对该证据予以认可。经对原、被告提交的证据进行质证和审核认定，结合当事人的陈述，本院综合确认事实如下：2013年10月22日，邢光屏（买受人）与济南万筑房地产开发有限公司（出卖人，以下简称万筑公司）签订了《商品房买卖合同》，合同编号：销售（字）20139012933。合同约定万筑公司将位于济南市历下区花园路以南、化纤厂路以东的万科城房屋（以下简称涉案房屋）出卖给邢光屏，涉案房屋建筑面积111.2平方米。2016年5月16日，邢光屏（甲方）与张爱芹（乙方）、济南玛雅卓越房产中介有限公司新生活家园分公司（丙方）签订《房屋买卖合同》（合同编号：XS0178），约定邢光屏将其所有的涉案房屋出售给张爱芹，涉案房屋建筑面积111.2平方米，房屋总价1350000元，张爱芹在买卖合同签订时向邢光屏支付定金50000元，邢光屏自本合同签订时将《房屋所有权证》交由丙方，用于办理房产交易的后续手续。第六条约定，甲、乙双方任何一方逾期30日以上未履约的，违约方应按本合同第七条规定承担违约责任。第七条第1款约定，若甲方违约，甲方双倍返还乙方购房定金，另外支付房屋实际成交价的20%作为违约赔偿金。第十一条约定，经甲乙双方协商一致：1、乙方于2016年5月10日前支付甲方1000000元整（含定金），此款用于解除甲方名下此房产银行抵押贷款；付款解押当日，甲方将此房交于乙方使用，交房当日之前产生的房屋使用费用由甲方承担，交房后的费用由乙方承担；2、双方约定于此房下证后（下证时间以万科城一期下证为准）7个工作日内去房管局办理产权过户手续，过户当天乙方一次性支付甲方购房款350000元整；3、此房的下证费用（证上名字为甲方）由甲方承担，下证费用包含维修基金和契税等。2015年5月10日，邢光屏（甲方）与张爱芹（乙方）、济南玛雅卓越房产中介有限公司新生活家园分公司（丙方）签订《补充协议》，该协议第一条载明上述《房屋买卖合同》（合同编号：XS0178）的生效日期为2016年5月10日，张爱芹于2016年5月10日后先交付邢光屏1000000元整用于邢光屏银行解押使用。解押当日邢光屏协助张爱芹进行房屋交接手续，并将与开发商签署的《房屋买卖合同》（合同编号：销售（字）20139012933）交于张爱芹。2016年5月20日，万科城物业服务中心出具《实际入住证明》，证实张爱芹为涉案房屋业主，已经实际入住。2017年2月14日，万筑公司出具《产权办理通知函》，通知邢光屏2017年2月14日开始办理涉案房屋的产权登记，邢光屏应在2017年5月14日前递交产权办理的相关资料并缴纳相关费用。邢光屏未在该通知规定的时间内提交产权办理的相关资料。2017年6月5日，济南玛雅卓越房产中介有限公司新生活家园分公司出具《证明》，载明：“乙方张爱芹购买甲方邢光屏位于济南市历下区花园路以南、化纤厂路以东的万科城住房壹套，双方于2016年5月10日签署《房屋买卖合同》，合同编号：XS0178。签合同后根据合同约定，甲方应在2017年2月14日接到济南万筑房地产开发有限公司的通知函后，办理此房产权证。中介方分别在2017年4月20日和2017年4月26日分别催促甲方办理产权证，甲方均表示拒绝办理，有录音为证”。另查明，张爱芹2016年5月5日至2016年9月10日期间向邢光屏支付购房款1033359元，剩余房款316641元未予支付。涉案房屋已被本院（2017）鲁0102民初3167号民间借贷纠纷一案在先查封，张爱芹为本案支出了诉讼费4400元、保全费5000元。本院认为，邢光屏与张爱芹签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思的表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。邢光屏主张因张爱芹拒绝提供邢光屏与万筑公司签订的《商品房买卖合同》及契税证明，且不支付办理产权证费用，而导致其未办理涉案房屋产权证。根据双方签订的《房屋买卖合同》第十一条第3款的约定，涉案房屋的下证费用应由邢光屏承担；《补充协议》第一条约定邢光屏将其与万筑公司签署的《商品房买卖合同》交于张爱芹，但其无法证明张爱芹拒绝提供该合同用于办理涉案房屋产权证，且邢光屏亦无证据证明契税证明原件在张爱芹处，故对邢光屏的上述主张，本院不予采信。邢光屏未在规定的时间内提交涉案房屋产权办理的相关资料，致使涉案房屋至今未办理房屋产权证，进而无法按《房屋买卖合同》的约定协助张爱芹办理涉案房屋产权过户手续，已构成违约，应承担违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计逾期贷款利息的标准计算。《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发[2003]251号）第三条关于罚息利率问题规定，逾期贷款(借款人未按合同约定日期还款的借款)罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％……。本案中，张爱芹并未能举证证明因邢光屏违约给其造成的实际损失的数额，关于该损失数额，本院参照上述规定，以张爱芹已付购房款总额1033359元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.4倍标准计算的利息，作为张爱芹的实际损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：……约定的违约金过分高于造成的实际损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失的30%为标准适当减少；……。《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十九条第二款规定：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。邢光屏以约定的违约金20万元数额过高为由，请求对违约金数额进行调整。本院结合《房屋买卖合同》的履行情况及当事人的过错程度，以当事人已付购房款为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.4倍标准计算的利息上调30%，即1.4倍×130%=1.82倍计算违约金。万筑公司通知邢光屏应于2017年5月14日前递交涉案房屋产权办理的相关资料并缴纳相关费用，《房屋买卖合同》约定了逾期30日以上未履约的，违约方应承担违约责任。邢光屏未在规定的时间内递交上述资料，导致涉案房屋未能如期办理权属登记，邢光屏如期办理涉案房屋的权属登记是张爱芹实现《房屋买卖合同》办理涉案房屋过户手续这一合同目的的前提条件，邢光屏未能如期办证，导致该合同目的无法按合同约定实现，应自逾期30日后，即自2017年6月13日起开始向张爱芹支付违约金。综上，本院认定邢光屏应向张爱芹支付违约金：以张爱芹已付购房款总额1033359元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.82倍为标准，自2017年6月13日起计算至邢光屏实际支付完毕之日止，上述违约金总额不超过200000元。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求继续履行，但法律上或者事实上不能履行的除外。由于涉案房屋因另案被本院在先查封，事实上无法过户，邢光屏无法履行涉案房屋权利转移的合同义务。在此情况下，张爱芹坚持要求履行合同，由邢光屏配合其办理涉案房屋产权过户手续的诉讼请求，本院难以支持。张爱芹可待涉案房屋的查封等限制解除后另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十一条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四、第一百五十二条，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第二款之规定，判决如下：一、被告邢光屏本判决生效之日起十日内支付原告张爱芹违约金（以1033359元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.82倍为标准，自2017年6月13日起计算至邢光屏实际支付完毕之日止，上述违约金计算的总额不超过200000元）；二、驳回原告张爱芹要求被告邢光屏协助办理位于济南市历下区花园路以南、化纤厂路以东的万科城房屋产权过户手续的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4400元、保全费5000元，均由被告邢光屏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长 刘 勇人民陪审员 秦 芳人民陪审员 修 芳二〇一八年四月八日书 记 员 王玉莺