安徽省蚌埠市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）皖03民终1219号上诉人（原审被告）：蚌埠市志成生物技术有限公司，住所地安徽省蚌埠市秦集镇九秦路九龙桥南侧，统一社会信用代码91340300575734558E。法定代表人：庞志成，该公司总经理。委托代理人：刘金瑞，北京盈科（合肥）律师事务所律师。上诉人（原审原告）：张安，男，1969年3月4日出生，汉族，住安徽省蚌埠市禹会区。委托诉讼代理人：孙敏华，安徽元方圆律师事务所律师。上诉人张安与上诉人蚌埠市志成生物技术有限公司（以下简称志成公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省蚌埠市禹会区人民法院（2016）皖0304民初2066号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月12日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人张安的委托诉讼代理人孙敏华、上诉人志成公司的委托诉讼代理人刘金瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张安上诉请求：撤销蚌埠市禹会区人民法院（2016）皖0304民初2066号民事判决第二、三项，依法判令志成公司支付张安租赁合同约定的第五年租金217677元。事实和理由：一审法院认定部分事实不清，张安不存在阻碍志成公司搬迁、扣押部分生产设备的侵权行为，不应承担协助搬迁的义务。首先，依据房屋租赁合同，志成公司应在2015年4月16日支付租金217677元，如果逾期两个星期，张安有权对该区域进行停水、停电、封存商品、禁止志成公司进入等自卫措施，直至志成公司缴清所欠费用，由此造成的损失应由志成公司自行承担。张安索要租金合理合法，不存在侵权；其次，两次报警记录都是索要房租产生的纠纷。路素云不存在阻碍志成公司搬迁，扣押志成公司生产设备的行为；志成公司至今仍侵占着租赁场地，将废弃物丢在租赁场地，至今仍未办理交接。志成公司辩称，1、一审法院认定租赁合同有效是适用法律错误。根据相关法律规定，张安并未提出有建设工程许可的证据，一审认定合同有效是违反法律强制性规定。基于合同无效，我公司请求驳回张安上诉请求及一审诉请；2、一审法院对张安阻挠搬迁承担法律后果这一事实的认定正确，应予维持。志成公司上诉请求：撤销蚌埠市禹会区人民法院（2016）皖0304民初2066号民事判决第一项，并改判驳回张安的诉讼请求。事实和理由：一审法院认定志成公司与张安2011年6月18日签订的《租赁合同》，系双方真实意思的表示，且不违反法律强制性规定，当属合法有效，判决志成公司按租赁合同约定第五年租金217677元的20％支付张安违约金43535.4元，缺乏事实与法律依据。事实和理由：1、一审法院根据郊经贸（2002）92号批复，认定该批文是主管部门批准建设，认定事实错误。该文发文单位蚌埠市郊区经济贸易发展委员会与右下角盖章单位蚌埠市禹会区秦集镇经济委员会主体不符，志成公司对该批文真实性有异议。一审法院把郊经贸（2002）92号同意“蚌埠市大众布业有限公司”扩建项目立项批复错误理解为主管部门批准建设，系错误认定。取得主管部门批准应是规划审批部门。2、张安在一审法庭辩论结束前并未取得涉案厂房的建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的证据证明，一审法院认定合同有效，违背法律强制性规定，依法应当认定双方签订的《租赁合同》无效。3、双方签订的《租赁合同》因违背法律强制性规定属无效合同，一审法院判决志成公司向张安按租赁合同约定的第五年租金217677元的20％支付张安违约金43535.40元缺乏法律依据。张安辩称，1、本案诉争房屋是集体土地上建设的房屋，按照当时对集体土地的管理、规定，由所在乡镇的经济委员会进行批复、建设，符合政策和法律规定。志成公司上诉所引用的司法解释和理由混淆了集体土地和国有土地建房的性质，而且司法解释是在张安建房多年后才出台颁布的。对于发生的建房事实没有法律溯及力；2、本案认定志成公司违约，承担相应违约责任，依据法律规定，违约方除承担违约责任外，还应当承担继续履行和支付租金的法律义务。一审判决除应当判决违约金外，还应当判令志成公司支付张安一年的租金。张安向一审法院起诉请求：志成公司支付租金217677元及违约金（自2015年4月17日起每日按未缴纳部分的20%支付违约金至支付全部租金为止）。志成公司向一审法院反诉请求：1、确认志成公司与张安的租赁合同已经解除；2、判令张安立即停止侵害，排除妨碍。一审法院查明事实:2011年6月18日，张安与志成公司签订房屋租赁合同一份，双方约定：志成公司（乙方）承租张安（甲方）位于禹会区龙集西南侧厂房及用房2000平方米，合同期限为5年，乙方租赁该场地前一次性付160000元，2012年4月16日付172800元、2013年4月16日付186624元、2014年4月16日付201553元、2015年4月16日付217677元…乙方未按合同约定向出租方缴纳有关费用，每逾一日，按未缴纳部分款项的20%支付违约金，并同意以下款项：2个星期，乙方依然未履行的，甲方有权对该区停水、停电，商品封存，禁止乙方进入该租赁区等自卫措施，直至乙方缴清所欠费用为止。由此所造成的经济损失，乙方自行承担。…如遇法律规定不可抗因素，致使其中一方不能继续履行本合同时，应在15日内，提供不可抗力的详情或者需要延期履行的理由证明。合同签定后，志成公司在该房屋内安装设备进行生产，并已向张安支付房屋租金共计720977元，至2015年6月17日止。2014年4月，张安与志成公司因租赁的厂房西侧道路修路，给志成公司的正常生产经营带来不便，志成公司欲搬离其租赁的厂房，双方发生纠纷。2015年4月22日志成公司报警，接处警情况登记表载明“接警地点九龙集西边志成生物公司，出警记录为鲍士丽租路素云的房子做厂房，现不租了，双方发生纠纷，告知到法院起诉处理，路素云”。2015年4月28日双方为搬迁问题发生纠纷并两次报警，蚌埠市公安局长青派出所指派民警到现场处理，接处警情况登记表载明“到现场经了解系志成生物有限公司因租赁厂房合同终止问题，搬家过程中与出租方发生纠纷，出租方不让该公司搬走设备等，经耐心调解双方同意到法院进行诉讼处理此事，鲍士丽、徐德科签名”。张安向志成公司催要租金217677元未果，提起诉讼要求志成公司支付尚欠租金217677元及违约金（自2015年4月17日起每日按未缴纳部分的20%支付违约金至支付全部租金为止）。一审法院另查明：2015年5月12日志成公司以特快专递向张安邮寄《解除合同及停止妨碍通知书》，该通知书内容为“张安：2014年4月份，租赁厂房门口路段修路，严重影响了我公司的生产经营，我公司为能正常生产经营，又另和他人签订了房屋租赁合同，我公司已口头向你提出解除合同，又另和他人签订了房屋租赁合同，2015年4月21日，我公司在搬迁过程中，你安排人（路素云，你的妻子）到现场阻挠搬迁，并发生纠纷，后110前来处理，但未果。为此，现特通知解除和你签订的《租赁合同》”，本特快专递邮件由张安本人签收。一审法院再查明，2002年9月23日原蚌埠市郊区经济贸易发展委员会以郊经贸字[2002]92号批复同意“蚌埠市大众布业有限公司”的扩建项目立项；该项目位于长青乡九龙村西侧，占地15亩，计划总投资300万元，资金全部自筹。一审法院认为，张安与志成公司签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，当属合法有效。涉案厂房经原蚌埠市郊区经济贸易发展委员会批准同意扩建，履行了建房审批手续，属于张安使用，张安对涉案厂房享有使用、收益、使用的权利。本案中，志成公司曾口头向张安要求提前解除合同，张安表示异议，并阻碍志成公司搬迁行为，上述行为表明，张安不同意志成公司提前解除租赁合同。志成公司虽以特快专递向张安邮寄《解除合同及停止妨碍通知书》，但志成公司非因不可归责的事由提前解除合同，另行租赁厂房进行生产，该行为属违约行为，应当承担违约责任，并按照租赁合同约定的20%向张安支付违约金。但张安在志成公司明确表示提前解除租赁合同后，仍多次阻碍志成公司搬迁，扣押志成公司部分生产设备阻碍搬迁，属侵权行为，应承担停止侵害、排除妨碍等民事责任，并应当对其阻碍搬迁的行为造成涉案租赁厂房租赁费的扩大损失，自行承担责任。志成公司撤回对张安赔偿因阻挠搬迁造成其经济损失的请求，是其对自己实体权利所作出的处分，符合法律规定，予以准许。本案因承租人志成公司提前解除租赁合同，出租人张安阻碍承租人搬迁财产并非法扣押承租人的财产，双方酿成双方纠纷，由于本案系同一事实、同一租赁法律关系引起的不同诉的合并审理，为减少诉累、节约司法资源、增加诉讼效益，对张安的诉辩解意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十九条第一款、《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条第一款第（一）项、第（二）项、第（四）项之规定，一审法院判决：一、本诉被告蚌埠市志成生物技术有限公司按租赁合同约定的第五年租金217677元的20%支付原告张安违约金43535.40元，该款于本判决生效后十日内一次付清；二、驳回本诉原告张安的其他诉讼请求；三、反诉被告张安于本判决生效后十日内协助反诉原告蚌埠市志成生物技术有限公司将其租赁的房屋内设备搬迁完毕；四、驳回反诉原告蚌埠市志成生物技术有限公司的其他反诉请求。本诉案件受理费4565元，由原告张安负担；反诉费用2444元由反诉原告蚌埠市志成生物技术有限公司负担。二审中，张安提交了两组照片，一组照片拍摄时间为2015年4月28日，证明志成公司当时使用房屋的情况，另一组照片拍摄时间是在张安上诉之前，证明志成公司现仍占用涉案房屋，没有腾退和交接。志成公司已经将生产设备、办公用品等全部搬迁，遗留在租赁房屋内的均为垃圾和废弃物。志成公司质证意见：该证据并不是新证据，对证据的三性与证明目的均有异议，该证据不能反映志成公司一直占用租赁房屋。根据报警记录及一审查明事实，足以认定房屋内设备是因张安阻挠搬迁导致，且该设备并不是废弃物，而是志成公司生产经营使用的，是完好的。两组照片并未有明确拍摄时间及形成时间，故照片不能作为定案依据。本院认证意见：从两组照片的内容分析判断，无法认定拍摄的时间以及拍摄内容是否系涉案房屋，志成公司对于两组照片的真实性也不予认可，故本院对该证据不予采信。双方当事人对一审法院查明事实均无异议，本院依法予以确认。本院另查明：志成公司与张安于2017年11月20日自行对于涉案房屋进行了交接，志成公司将房屋内物品全部搬离。本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，张安虽提交了原蚌埠市郊区经济贸易发展委员会郊经贸字[2002]92号文以证明涉案房屋经过政府部门审批建设，但经审查，该批复仅是关于“蚌埠市大众布业有限公司”扩建项目的立项批复，并非建设审批手续。因此，在张安未取得涉案房屋建设规划许可证及准建手续的情况下，与志成公司签订的房屋租赁合同属无效合同，对双方不具有法律约束力。张安一审诉请要求志成公司支付房屋租金及违约金。因涉案租赁合同无效，志成公司可随时要求终止事实租赁关系，张安无权按照合同约定要求志成公司支付下一年的房屋租金，而只能要求张安支付实际占有使用房屋期间的费用。故涉案房屋是否被志成公司实际占用，是认定志成公司是否应支付房屋占有使用费的关键问题。根据本案查明事实，志成公司于2015年4月期间即要求搬离涉案房屋，此时，志成公司已经支付了至2015年6月17日的房屋使用费，并不欠付张安房屋占用使用费。在此情况下，张安应配合志成公司完成搬迁及房屋交付，但张安实施了阻止搬迁行为，导致志成公司未能搬迁完毕。双方产生纠纷后，随即诉至人民法院，志成公司提出的反诉事项中依然要求张安停止侵害、排除妨害，这表明志成公司要求搬离，不再继续使用涉案房屋。基于上述事实能够认定，志成公司主观上没有继续使用房屋的意思表示，客观上由于张安的行为无法腾退交还房屋，张安对此应当承担不利的法律后果，故志成公司不应承担房屋占用使用费。关于张安所主张的违约金部分，因房屋租赁合同无效，合同中的违约金条款自然也不具备法律效力，张安仍依据合同约定主张违约金显然没有事实及法律依据，不应予支持。一审判决张安向志成公司支付43535.40元违约金不当，依法应予纠正。志成公司一审诉请要求确认涉案房屋租赁合同已解除，解除合同应当以合同有效为前提，无效合同不存在解除的问题，故志成公司要求确认涉案房屋租赁合同已解除的主张，依法不能成立。志成公司还要求张安停止侵害、排除妨碍，因二审审理期间双方已对涉案房屋进行了交接，志成公司也已将全部物品搬离，不再存在妨碍搬迁的事实，故志成公司的该项诉求所依据的事实已不存在，故对于志成公司的该项主张，本院不予支持。综上，志成公司上诉请求成立，张安的上诉请求不能成立。一审法院判决认定事实清楚，但适用法律部分有误，处理结果部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销安徽省蚌埠市禹会区人民法院（2016）皖0304民初2066号民事判决；二、驳回张安的诉讼请求；三、驳回蚌埠市志成生物技术有限公司的反诉请求。一审本诉案件受理费4565元，由张安负担，一审反诉案件受理费2444元，由蚌埠市志成生物技术有限公司负担;二审案件受理费4565元，由张安负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 凯审 判 员  张志荣审 判 员  胡松涛二〇一八年四月二十四日法官助理  李小芹书 记 员  刘津津附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。