北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0113民初16564号原告：侯成立，男，1971年6月6日出生，汉族，河北省保定市徐水区村民，现住北京市顺义区，身份号码×××。委托诉讼代理人：王璐，北京智勇律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹智勇，北京智勇律师事务所律师。被告：王海征，男，1982年5月19日出生，汉族，北京市顺义区村民，现住北京市顺义区，身份号码×××。委托诉讼代理人：安华，1980年5月10日出生，蒙古族，内蒙古呼伦贝尔市居民，现住北京市顺义区，身份号码×××。原告侯成立与被告王海征租赁合同纠纷一案,本院受理后,依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告侯成立及其委托诉讼代理人曹智勇,被告王海征及其委托诉讼代理人安华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告侯成立向本院提出诉讼请求：1．判令立即解除原告与被告于2017年4月15日签订的《场地租赁合同》、《房屋租赁安全协议》、《房屋场地租赁管理协议》；2．判令被告腾退位于北京市顺义区×镇×街×街×条×号×号楼的一层门厅、二层、三层房屋；3．判令被告向原告支付租金及占有使用费，租金自2018年5月1日起至合同解除之日止，占有使用费自合同解除之日起至房屋全部腾退完毕之日止，每天按2652元计算；4．判令被告给付原告自2018年5月1日起至房屋全部腾退完毕之日的物业管理费，每天按32．87元计算；5．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年4月15日，原告与被告签订《场地租赁合同》。合同约定由被告承租位于北京市顺义区×镇×街×条×号的×号楼一层门厅、二层、三层房屋。房屋用途为餐饮服务，被告如从事任何餐饮之外的项目都需要向原告提出申请，原告同意后方可经营。租赁期限为六年，自2017年5月1日起至2023年4月30日止。合同约定每年交纳租金时间为当年3月10日之前缴纳下一年租金，如不按时缴纳，本合同作废，合同自动终止，所缴纳的定金、租金不退并双方免签解除合同协议。合同签订后，原告将租赁房屋交给被告使用，被告在使用该房屋的前提下注册北京峪福楼餐饮管理有限公司（以下简称峪福楼餐饮公司）经营餐厅。依据合同截止到2018年3月10日，被告应该交纳下一年度的租金968000元，但被告在交纳100000元后，就拒不交纳剩余的租金，时至今日被告仍未交纳。后经原告多次催要，被告仍然拒绝交纳租金，被告的行为严重违反合同约定损害了原告的合法权益，为维护原告合法权益，故诉至贵院，望贵院依法裁判。被告王海征辩称，不同意原告的第一、二项诉讼请求，原告违约在先，故我方不同意解除合同，也不同意腾退，诉讼费由法院判决。我方到目前为止仍然使用涉诉房屋，除了2万元押金外，我方还交纳了10万元租金，原告租赁给我方的房屋总共三层,合计2100平方米。我方发现涉诉房屋系原告从部队租赁的军产房，但我方从工商档案调取的租赁许可证上的建筑面积是280平方米，两者面积差异巨大，原告代我方在涉诉房屋处办理了峪福楼公司的营业执照，该营业执照对应的类型为大型餐饮，我方与原告进行沟通，告知原告尽快把相关手续给我方补齐，比如说把租赁许可证上的面积从280平方米变为2100平方米，否则我方属于超限经营，但原告一直未配合我方。本院经审理认定事实如下：2017年4月15日,原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订了《场地租赁合同》,内容如下：第一条租赁场地,甲方向乙方提供顺义区××街×条×号（×院内×号楼一层门厅、二层、三层）,供乙方经营餐饮服务使用,乙方从事任何餐饮之外的项目都需要向甲方提出申请,甲方同意后方可经营,合同到期之日,本合同自动终止并免签解除合同协议。第二条租赁期限,租期陆年,自2017年5月1日起至2023年4月30日止。租金从2017年5月1日之日起计算,合同期限6年。第三条经营范围,乙方的经营范围为餐饮服务,乙方应严格按照经营范围从事经营活动。1、本合同租金实行年度支付制,第一年总额人民币880000．00(小写)元,大写捌拾捌万元整。第二年总额人民币968000．00(小写)元,大写玖拾陆万捌仟元整。第三年总额人民币1064800．00（小写）元,大写壹佰零陆万肆仟捌佰元整。第四、第五、六年，每年总额人民币1250000．00(小写)元,大写壹佰贰拾伍万元整。每年交纳租金时间，为当年的3月10日之前缴纳下一年租金，如不按时缴纳，本合同作废，合同自动终止。所缴纳的定金、租金不退并双方免签解除合同协议。2、电费、物业管理费：如需更换产品或品牌则须报经甲方同意。第四条租金及相关费用和缴纳方式，甲方提供用电设备供乙方使用,电费按走表计量，电费按每度1．6计取；水费按每吨10元,(根据情况变化,水电价随时调整)物业卫生费为每年12000元。以上费用每年按市场规定的时间缴纳。若乙方拒交水电费,甲方有权停水停电,一切后果乙方自负。3、税费按国家税务行政部门的有关规定、标准执行按量准时缴纳。第五条保证金,1、乙方在进入场地前按所定摊位象征性给甲方一次性缴纳质量保证金及合同质保金20000．00元（大写贰万元整），租期满后无违约、无产品质量投诉、没有造成不良影响，租赁的场所设施良好，须持合同原件、质保金原始发票（或收据）、法人营业执照注销证明原件及法人身份证到管理部办理相关手续，经管理部确认后，到财务部办理退款手续，若保证金票据丢失，票据自动作废，保证金不退。2、因所售产品质量问题给消费者造成损失的，销售者应按有关法律、法规进行赔偿，而商家拖延、拒绝或无力赔偿的（含撤场联系不上的），甲方有权动用保证金进行维护消费者的合法权益，乙方应有对保证金的使用知情权。3、合同到期以后不续租的商户，若在本院有营业执照，须到工商所办理注销手续，乙方把注销证明手续交给经甲方确认后，方能办理退款手续，否则甲方有权不退。第六条甲方权利义务，1、按约定为乙方提供经营场地。2、为了甲方的总体形象，乙方制作门牌、广告、宣传牌以及门面装修必须经过甲方按照统一的标准审批，经甲方同意后，方能施工，否则无条件拆除，损失自负。3、甲方提供水、电、打印、传真等服务，由甲方按有关标准合理收费；电表、灭火器由甲方统一购买，费用由乙方承担。4、甲方有权对乙方的经营活动是否合法是否遵守甲方的有关规章制度进行监督和管理。严禁采取不正当竞争的销售手段，欺行霸市，严禁聚众赌博，严禁与顾客发生争执或打架，违者将受重罚，情节严重将清除所承租的摊位。为了方便管理，乙方在经营期间，甲方有权会同管理部门（工商、税务、公安等）对违反有关规定的乙方进行教育、罚款、停业整顿直至清退。甲方有权要求乙方更换违纪营业人员。造成的损失由乙方承担。5、基于整体利益考虑及经营需要，甲方有权对商业布局进行重新规划调整、对设施进行改造；同时，为维护乙方利益，不影响其经营，甲方将给予乙方调整到相应位置，价位随调整后的价位浮动。第七条乙方权利和义务，1、乙方应严格遵守甲方制定的各项管理制度，任何对管理制度的违反即是合同的违反，均按违约行为予以追究责任。2、在租赁期内，乙方应具备合法的经营资格，开业之前办理完毕经营所需要的全部证照。乙方利用所租摊位，只能开展符合和工商执照规定范围和甲方营业规定允许内的经营活动。3、乙方必须在合同规定的席位所确定的范围内持证经营，并不得私自占有公共通道，其经营设备的设置必须服从甲方的安排；乙方如需自己另行装修的，应将装修方案书面形式报经甲方批准后方可实施。4、乙方应按时交纳租金，在合同规定期限的最后一日仍未缴纳下期租金者，甲方除有权要求乙方按实际拖欠金额每天支付0．5%的滞纳金外，也可视为乙方自动终止合同。合同终止，乙方必须在三日内撤出。5、乙方违约自动终止合同，甲方不负责办理任何手续，并有权另行安排其他客户租赁该场地。第十一条违约责任,1、甲乙双方的未履行合同规定的义务行为为违约行为,违约行为应根据有关法律、法规和本合同约定承担违约责任,每日违约金为日租金的30%。2、甲方对乙方的违约行为可选择下列补救措施：2．1甲方有权单方解除合同；2．2甲方有权在解除合同的前提下，终止乙方对承租场地的占有，并可将其财产移至公共储藏地；2．3甲方有权变卖乙方的财产，将变卖财产的收入冲抵租金、代扣代缴税费等；2．4甲方有权要求乙方赔偿损失；2．5甲方有权要求乙方履行合同的义务；2．6甲方的上述权利不妨碍其行使由乙方违约而被法律赋予的任何其他权利，不妨碍并追究违约责任的权利。2．7合同到期或乙方违约，乙方不能跟甲方索要任何赔偿及补偿。乙方违约同时解除租赁关系并双方互免签解除协议。第十三条出现以下情形，合同终止，1、经双方协商一致。2、合同履行期满。3、发生不可抗力，致使合同无法履行的。4、因政府要求，甲方必须停业的。5、因一方违约，对方按照本合同约定解除合同的。第十四条租赁场地的交还，1、在本合同期满而双方未予续签或本合同提前终止时，乙方应于本合同终止之日起三日内将承租场地及甲方提供的设施、设备等以良好、清洁始租时的状态交还甲方，若该场地已经过乙方装修，该装修物也应无偿归甲方所有，乙方也不得以该装修物为自己出资为由，（包括商户安装的门、防盗门、窗户及广告牌），不得予以拆除或恶意破坏。否则甲方有权不退还乙方剩余租金、保证金并追究违约责任。双方于当日还签订了《房屋场地租赁管理协议》和《房屋租赁安全协议》。被告提交了《补充协议》复印件一份，以证明其从原告处租赁的房屋面积合计约2100平米。原告称由于被告未提交《补充协议》的原件,故对《补充协议》复印件不予认可,但称出租房屋面积大概在2000平米左右。原告称涉诉房屋产权人系中国人民解放军×××八五部队后勤部，其系北京飞腾华冠建材经销部的经营者，其以北京飞腾华冠建材经销部的名义从中国人民解放军×××八五部队后勤部处租赁涉诉房屋，原告提交了北京飞腾华冠建材经销部与中国人民解放军×××八五部队后勤部签订的《租赁协议书》复印件，但坚持不作为证据提交，仅供法院参考。原告称其租赁了整个院子，租赁后对整个院子的房屋进行了翻建、加建，根据《租赁协议书》约定，租赁期满后其翻建、加建的房屋产权归部队所有，部队对于其转租知情，因为为被告办理营业执照时还让部队提供了《军队房产租赁许可证》。《军队房产租赁许可证》上有如下内容：出租人为中国人民解放军×××95部队房地产管理处，承租人为被告，房地产位置：北京市顺义区×地区×街×条×号，租赁用途：商业，租赁面积：建筑面积280㎡，场地面积：260㎡。经审查，该项目符合国家、军队有关房地产租赁政策规定，特发此证。原告提交中国人民解放军×××八五部队出具的证明一份，以证明中国人民解放军×××95部队系中国人民解放军×××85部队的上级管理单位。原告称在签订合同时知道被告要经营餐饮，也同意配合被告办理营业执照手续，但根据现有政策，一处地址只能办理一个营业执照。被告称当时口头协商原告至少为其办理两个营业执照，只是当时租房房屋中一、二层已经做过装修，故先办了一个营业执照。**当时是毛坯房，当时其缺少资金去经营**，原告答应后期会配合办理三楼的营业执照，但此后原告拒不配合办理，其到工商部门调取档案发现了《军队房产租赁许可证》，才得知《军队房产租赁许可证》的建筑面积与实际租赁房屋面积不一致。原告称《军队房产租赁许可证》仅系办理营业执照时提供住所证明使用，并非证明双方租赁房屋面积使用，且其已为被告办理了峪福楼的营业执照，也未影响被告的正常经营。被告称其一直在租赁房屋处经营，但属于违法经营状态，其称食药各部门多次进行检查，并未对其进行查处。由于原告未为被告另行办理营业执照，被告仅向原告交纳了2018年5月1日至2019年4月30日的租金10万元，其余未交纳，2018年5月1日至2019年4月30日的物业费12000元亦未交纳。被告交给原告保证金2万元。原告称同意从被告应付款项中予以扣减。原告提交由中国人民解放军×××85部队后勤部于2018年9月18日出具的证明一份，内容：北京市顺义区×镇×村×院基地（坐落号：军参顺国用（×）字第×号）16180平方米土地使用权归中国人民解放军×××85部队所有,该土地上现有全部建筑物属于中国人民解放军×××85部队军产（含新建、翻建、扩建等全部建筑物）。按照中央军委全面停止有偿服务通知要求，此项目按委托管理方式处置，整改租期签至2027年3月27日。承租人在承租北院基地期间可依法自主经营。被告称承租涉诉房屋后，加装了室内电梯，对二层整体进行了翻新，包括墙面、地面、还在二层做了地暖，三层未改动。原告认可被告承租涉诉房屋后加装了室内电梯，对二层进行了一些改动，但是具体不清楚，认可三层未改动，但称根据《场地租赁合同》第十四条的约定，如果合同提前终止，则乙方所做装修无偿归甲方所有，即甲方无需向乙方支付补偿款。被告称电梯其可以拆走。上述事实，有庭审笔录、《场地租赁合同》、《房屋场地租赁管理协议》、《房屋租赁安全协议》、《军队房产租赁许可证》、中国人民解放军×××85部队出具的证明等证据在案佐证，可以作为认定事实之依据。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《场地租赁合同》、《房屋场地租赁管理协议》、《房屋租赁安全协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规规定，双方均应依照合同约定履行。被告辩称双方在签订合同时口头约定原告至少为其办理两个营业执照，但原告对此不予认可，称一处地址仅能办理一个营业执照，且已经为被告办理一个营业执照，双方签订的合同对此并未有明确约定，被告虽称由于《军队房产租赁许可证》上使用面积与涉诉房屋的实际使用面积存在较大差异，其属于违法经营，但其自认食药各部门多次进行检查，并未对其进行查处，其一直在使用涉诉房屋。故本院对于被告的辩称意见不予采信。被告以此为由未按合同约定向原告足额交纳租金，已构成违约，故本院对于原告要求解除双方签订的《场地租赁合同》、《房屋场地租赁管理协议》、《房屋租赁安全协议》并腾退涉诉房屋的请求予以支持。本院以被告收到起诉状之日即2018年5月24日确定为解除的日期。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告应向原告支付自2018年5月1日至5月24日的租金63648元，并应向原告支付自2018年5月25日至实际腾退房屋之日的占有使用费，按照每日2652元的标准计算。被告应给付原告自2018年5月1日起至实际腾退房屋之日的物业管理费，每日按32．87元标准计算。在计算上述费用时应扣减被告已支付的租金10万元以及押金2万元，在进行折抵后，在被告应给付原告的占有使用费中再扣减56352元。关于被告在涉诉房屋内所做装饰装修部分，由于合同约定如提前终止，装修物无偿归原告所有，现由于被告违约导致双方合同提前解除，故原告无需对被告所做装修物进行补偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告侯成立与被告王海征于二〇一七年四月十五日签订的《场地租赁合同》、《房屋租赁安全协议》、《房屋场地租赁管理协议》于二〇一八年五月二十四日解除；二、被告王海征于本判决生效之日起七日内腾退位于顺义区×地区×大街×条×号×号楼一层门厅、二层、三层房屋；三、被告王海征于本判决生效之日起七日内支付原告侯成立自二〇一八年五月二十五日起至实际腾退房屋之日止的占有使用费，按照每日二千六百五十二元的标准计算（执行时应扣减被告王海征已支付的五万六千三百五十二元）；四、被告王海征于本判决生效之日起七日内支付原告侯成立自二〇一八年五月一日起至实际腾退房屋之日止的物业费，按照每日三十二元八角七分的标准计算。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费七十元，由被告王海征负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，于本判决生效之日起七日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陶小超人民陪审员  张宝玉人民陪审员  殷月清二〇一八年十二月二十日书 记 员  田小星