河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫01民终2368号上诉人（原审被告）：河南盈瑞置业有限公司，住所地郑州市金水区郑花路90号6号楼2单元66号。法定代表人：陈玉东，总经理。委托诉讼代理人：马新春，河南公为律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙靖洁，河南公为律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘海涛，男，1986年11月7日出生，汉族，住河南省永城市。委托诉讼代理人：刘节，河南裕达律师事务所律师。上诉人河南盈瑞置业有限公司（下简称“盈瑞置业”）因与被上诉人刘海涛房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院(2017)豫0191民初17911号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年01月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人盈瑞置业的委托诉讼代理人孙靖洁、被上诉人刘海涛的委托诉讼代理人刘节到庭参加诉讼。本案现已审理终结。盈瑞置业上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判。一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人未按照约定支付剩余房款，已构成根本违约。双方签订合同的目的无法实现，被上诉人无权要求上诉人与其签订预售《商品房买卖合同》，并办理合同登记备案手续。2、一审认定双方签订的《房屋买卖预约买受合同书》合法有效，应继续履行，超出原告的诉请，违反不告不理原则。3、涉案房屋、土地已经被查封，无法办理网签备案手续，一审判决作出一个与当事人所签合同并无二至且义务无法确定的判决，未从根本上解决的当事人的纠纷，有违民诉法的立法目的。刘海涛辩称：1、双方签订合同后，被上诉人已经按照约定在签约当日支付了大部分的购房款。自签订合同以来，被上诉人的联系方式从未改变，一直未接到上诉人关于按照约定进行后续合同签订的通知。2017年7月15日在未与被上诉人作任何沟通的情况下，上诉人发布《至翰林华庭项目全体购房业主的通知》，上诉人的行为构成预期违约。2、对合同效力的认定是审理本案的前提，上诉人称一审超出诉请判决，是对法律的曲解。依法成立的合同对当事人具有约束力，任何一方不得随意变更和解除，一审判决合同继续履行，合法有据。综上，一审判决正确，应予维持。刘海涛向一审法院起诉请求判令：1、被告按照《房屋预约买受合同书》约定的条件及相关法律、法规、规章的规定与原告签订《商品房买卖合同》(预售)，并到房屋管理部门和土地管理部门办理合同登记备案手续；2、本案诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实：2015年6月25日，原告作为买受人（乙方）、被告作为出卖人（甲方）签订编号为2015盈预字第20150625033号《房屋预约买受合同书》一份，合同约定：乙方向甲方预约购买位于翰林华庭项目5号楼14层东南户房屋一套，建筑面积共90平方米(该面积为暂定面积，最终以房管局测量后的实测面积为准)；预约买受的车位(有使用权，无产权)为A3#-1013号；甲方确认乙方预约买受的房屋单价按照5944元每平方米计算，总价为人民币534960元，预约买受的机械车位优惠后单价为79000元一个；乙方在本合同签订后当日，即应向甲方支付房屋买受预约金427968元，乙方持本合同及交款收据，在具备签订正式商品房买卖合同时,与甲方签订正式商品房买卖合同及车位使用权合同;乙方承诺在签订正式房屋买卖合同前，向甲方支付完毕剩余购房款106992元及认购车位款79000元,如无力支付的，乙方承诺通过按揭贷款方式支付；甲方负责在取得预售证并能够签订《商品房买卖合同》时，及时通知乙方办理相关手续；因甲方自身原因导致项目无法推进或其他原因，甲方提出终止或解除合同的，甲方除返还乙方已支付的预约保留金外，还应赔偿乙方损失，赔偿损失的标准为已付预约金总额的百分之十。上述合同签订后，原告分别于2015年6月25日、2015年7月13日分两次向被告支付预约金合计427968元，被告向原告出具有收据。经查，被告公司于2015年11月10日取得商品房预售许可证，预售许可证号为（2015）郑房管预字第3639号。另查明，郑州市中级人民法院依据被告公司债权人红岭创投电子商务股份有限公司申请，于2017年8月16日出具执行裁定书，查封了被告名下位于郑州市金水区××、翰林路北、××路南北××预售证××【（××）郑××字××】××区××楼、××楼未网签房屋。2017年9月14日，市房管局房地产市场调控领导小组办公室发布关于暂停部分项目商品房联机备案系统的通知，涉案楼盘房管局系统被全部封盘。庭审时经法庭询问，原告称其符合郑州市当前限购政策，签订正式合同前原告可按照合同约定的方式如期支付剩余房款。鉴于被告提交的郑州市中级人民法院查封裁定中部分涉诉房产目前仍处于查封状态，如将来因法院执行处置，导致标的物不复存在，或者查封时间过长，无法预测签订正式商品房买卖合同的时间，本院当庭向原告释明相关情况及风险，原告仍坚持诉请，并陈述称愿意承担继续履行合同可能承担的法律风险。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人应遵循诚实信用原则，依据合同的性质、目的和交易习惯，按照合同约定全面履行各自的义务。当事人一方不履行义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告双方签订的《房屋预约买受合同书》系双方真实意思表示，由双方签字、盖章予以确认，合同内容不违反法律法规的强制性规定，自签订之日起即成立并生效，对双方均具有法律约束力，双方均应按照合同约定和有关法律规定履行各自的义务。经查，涉诉房屋预售许可证已于2015年11月10日下发，鉴于原告已经履行了合同约定的前期付款义务，被告公司应依法履行自己的合同义务，按照约定与原告签订《商品房买卖合同》。因涉案房屋涉及其他案件现仍处于查封状态，直接履行存在障碍，法庭向原告释明后，原告仍坚持其诉请，要求被告继续履行《房屋预约买受合同书》，与原告签订预售《商品房买卖合同》，并到房屋管理部门和土地管理部门办理合同登记备案手续。综合考虑以上案件情况，酌定被告在该涉案房屋解封后三十日内，与原告签订预售《商品房买卖合同》，并配合原告到相应房管部门和土地管理部门办理合同登记备案手续。如出现履行不能的后果，由原告自行承担。故对原告的上述诉请，该院据实予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告刘海涛与被告河南盈瑞置业有限公司之间于2015年6月25日签订的《房屋预约买受合同书》合法有效，应继续履行；二、被告河南盈瑞置业有限公司于郑州市金水区洛阳路东、翰林路北、西湖路南北两侧、翰林华庭项目5号楼14层东南户房屋【预售证号：（2015）郑房管预字第3639号】解封后三十日内，与原告刘海涛签订预售《商品房买卖合同》，并配合原告刘海涛到房管部门和土地管理部门办理合同登记备案手续。案件受理费9150元，减半收取4575元，由被告河南盈瑞置业有限公司负担。本院二审期间，上诉人提交土地登记情况说明一份，证明涉案土地已经被查封，何时解封不确定，不能办理网签等备案手续。被上诉人认为上述证据不属于新的证据，也不能证明上诉人的证明目的，一审判决已经考虑到查封的状态，故判决的是解封后办理。本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。本院认为：依法成立的合同对当事人具有约束力，任何一方不得随意变更或解除。当事人一方不履行义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被上诉人的诉请实质上是请求继续履行合同，而对合同效力的审查是审理合同应否继续履行的前提和基础，一审不存在超诉请的问题。双方签订的《房屋预约买受合同》系双方的真实意思表示，不存在合同无效，可变更、可撤销的情形，故一审认定上述合同合法有效并无不当。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，合同应当继续履行。一审根据本案情况，判决待解封后办理网签手续，亦无不当之处。若因客观原因无法办理，被上诉人自愿承担不利后果。综上，盈瑞置业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9150元，由上诉人河南盈瑞置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 朱 梅审判员 钟晓奇审判员 邵晓斐二〇一八年四月十一日书记员 米 彦