山东省青岛市李沧区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0213民初657号 原告：青岛维德物业管理有限公司，住所地青岛市李沧区隆昌路**，统一社会信用代码91370213073268622J。 法定代表人：王松梅，职务经理。 委托诉讼代理人：臧来收，青岛李沧金旭法律服务所法律工作者。 被告：王晓东，男，1975年7月10日出生，汉族，住青岛市李沧区。 委托诉讼代理人：李孝英（被告王晓东妻子），女，1977年11月3日出生，汉族，住青岛市李沧区。 原告青岛维德物业管理有限公司与被告王晓东物业服务合同纠纷一案，本院于2018年2月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告青岛维德物业管理有限公司的委托诉讼代理人臧来收，被告王晓东的委托诉讼代理人李孝英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告青岛维德物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告给付原告物业服务费4537元；2、依法判令被告给付违约金（计算标准为从逾期之日起每日按未付款项0.05%的标准支付）；3、诉讼费用由被告负担。事实与理由：自2012年7月至2017年12月止，被告欠原告物业服务费4537元。此款虽经原告多次索要，未果，原告的合法权益受到了侵害，为了维护原告的合法权益，特诉至法院。 被告王晓东辩称，不同意补交欠交的物业费。涉案房屋从2011年4月30日收房之日起每到雨季的时候就漏雨，每年10月份爱康物业去维修，但是一到雨季又开始漏雨，到2015年物业公司一直给维修，在维德物业接收小区之前爱康物业一直去维修，维德物业要物业费，被告要求物业查看家中漏雨情况，但是维德物业一直没有人去。现在小区的绿化已经成为个人的花园，小区树木维修和管理不到位，有枯死的树木，苗圃任由杂草丛生，小区的公共道路划为了停车位，也没有见到任何的公示，是哪个物业划的也不知道。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证：1、《前期物业服务合同》两份；2、《物业服务合同》1份；3、《青岛市物业服务合同》备案表1份；4、交接协议书1份；5.物业催费通知3张。 对有争议的证据，本院认定如下： 1、原告提交《对物业公司服务质量的综合考评》1份，证实小区业主委员会对原告的物业服务进行了认可。被告称对综合考评的真实性不予认可，称怎么考评的也不清楚，而且现在已经是2018年了，考评上的相关内容应该由物业公司进行管理。 原告提交的《对物业公司服务质量的综合考评》上加盖有青岛市李沧区瑞丰馨苑小区首届业主委员会公章，真实性本院予以采信。 2、被告提交照片七张，证实被告的房屋存在漏水现象及小区管理不到位。原告称房屋漏雨不是物业公司的责任，被告应该找开发商处理；小区绿化照片有些是冬天照的，有些是夏天照的，冬天的照片草地肯定是枯萎的，枯树原告也肯定会补种；车位是经业委会批准划出的，为小区业主停车方便。 原告对照片的真实性并未提出异议，本院予以采信。 根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下： 2010年1月9日，青岛沙建房地产开发有限公司（甲方）与青岛爱康物业管理有限公司（乙方，以下简称“爱康物业”）签订《前期物业服务合同》，约定由乙方对甲方开发建设的瑞丰馨苑小区提供前期物业管理服务。合同约定：住宅服务费每平方米每月0.45元；业主未能按时足额交纳物业服务费用的，从逾期之日起每日按未付款项0.05%的标准向乙方支付违约金；合同期限自2009年起至首户业主入住一年止，在合同有效期内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。 2013年9月29日，青岛沙建房地产开发有限公司（甲方）与原告青岛维德物业管理有限公司（乙方）签订《瑞丰馨苑小区前期物业服务合同》，约定由原告对甲方开发建设的瑞丰馨苑小区提供前期物业管理服务。合同约定：住宅服务费为每平方米0.52元；业主未能按时足额交纳物业服务费用的，从逾期之日起每日按未付款项0.05%的标准向乙方支付违约金；合同期限自2013年10月1日起至2014年9月30日止，在合同有效期内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。 2013年11月20日，原告与青岛爱康物业管理有限公司签订《协议书》，约定瑞丰馨苑小区2013年9月30日之前尚未收取的物业服务费由原告收取并归其所有。 2016年1月17日，青岛市李沧区瑞丰馨苑小区首届业主委员会（甲方）与原告青岛维德物业管理有限公司（乙方）签订《瑞丰馨苑小区物业服务合同》，约定选聘原告对瑞丰馨苑小区提供物业管理服务。合同约定：服务期限自2016年1月1日起至2020年12月31日止；2016年3月31日之前，住宅服务费按原来收费标准执行，自2016年4月1日起，住宅服务费为每平方米每月0.60元；业主不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权依法要求业主或物业使用人补交所欠费用，赔偿因此造成的损失并从逾期之日起按所欠费用每日0.05%支付违约金。 被告王晓东系李沧区四流中路5号瑞丰馨苑小区4号楼1单元601户业主，涉案房屋为住宅，房屋面积为122.31平方米，按照0.45、0.52、0.6元/月/平方米的不同标准分段收取物业服务费，被告未缴纳2012年7月1日至2017年12月31日期间涉案房屋物业服务费。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”原告及爱康物业作为物业服务企业与青岛沙建房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》，及原告与青岛市李沧区瑞丰馨苑小区首届业主委员会签订的《物业服务合同》合法有效，被告作为该小区的业主，应当受此合同的约束。原告为被告提供物业服务，被告亦应履行按时交纳物业费的义务。原告与青岛爱康物业管理有限公司约定，2013年9月30日前所欠物业服务费由原告收取并归其所有，该约定不违反法律相关规定，故本案中原告有权向业主主张2013年9月30日前所欠物业服务费用。 根据《前期物业服务合同》及《物业服务合同》的约定，被告应给付原告自2012年7月1日至2013年9月30日的物业服务费825.59元（122.31平方米×0.45元/月/平方米×15个月=825.59元）、自2013年10月1日至2016年3月31日的物业服务费1908.04元（122.31平方米×0.52元/月/平方米×30个月=1908.04元）及自2016年4月1日至2017年12月31日的物业服务费1541.11元（122.31平方米×0.6元/月/平方米×21个月=1541.11元），上述费用共计4274.74元。原告主张被告给付上述期间的物业服务费4537元，本院予以部分支持。 物业服务合同系持续履行的合同，具有长期性、复杂性、琐碎性等特征，服务质量不易量化，由于物业服务企业自身能力限制、小区内众多业主对物业服务质量的评判标准不一等原因，物业服务本身具有一定的难度。物业公司与业主需共同努力，不断提出质疑、不断改进，才能创建良好的小区环境。被告主张房屋质量问题不在物业服务合同范畴内，小区绿化及停车等问题，均不足以构成被告拒交物业服务费的合法抗辩理由。被告以此抗辩拒交物业服务费，本院不予支持。原告在提供物业管理服务过程中亦存在不及时，不到位或其他可以改进的情形，故原告主张被告给付违约金的诉讼请求本院亦不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下： 一、被告王晓东于本判决生效之日起10日内给付原告青岛维德物业管理有限公司自2012年7月1日至2017年12月31日止的物业服务费4274.74元； 二、驳回原告青岛维德物业管理有限公司对被告王晓东的其他诉讼请求。 被告王晓东如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告王晓东负担。被告王晓东于本判决生效之日起10日内给付原告50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 长  韩雪梅 人民陪审员  魏春香 人民陪审员  宋兆庆 二〇一八年四月二十四日 法官助理王萌 书记员王妍