山东省济宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)鲁08民终5899号 上诉人（原审被告）：山东金泰华房地产有限公司(以下简称金泰华)，住所地鱼台县王鲁镇政府门西(民生服务大厅**)。 法定代表人：高山，董事长。 委托代理人（特别授权）：王群，山东鲁鼎律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：田从峰，男，1976年8月25日出生，汉族，住鱼台县。 委托诉讼代理人：张军（特别授权），山东英辩律师事务所律师。 上诉人山东金泰华房地产有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服鱼台县人民法院（2018）鲁0827民初1688号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 上诉人山东金泰华房地产有限公司上诉请求：请求二审法院依法查明上诉事实后依法发回重审或直接改判；依法判决撤销鱼台县人民法院（2018）鲁0827民初1688号民事判决书第一、二项。事实与理由：一、关于未能按照合同规定提交办理产权登记的事实以及理由如下，上诉人早已履行向不动产登记机关报送材料的行为，只不过因为下列原因该机关不予收取材料，法院无需判决上诉人履行此义务。由于鱼台县规划局，鱼台县房管局，鱼台县不动产局等部门在进行房屋建筑面积的计算方法及正常或者建筑面积超规划处理方法等方面存在争议，上诉人报送的关于购买人办理不动产证件的资料不动产局等部门予以拒收。为此，鱼台县人民政府专门成立了鱼台县房地产开发违法行为专项领导小组，在该部门的协调下，2018年7月2日出台了《关于房地产开发建设项目超建筑面积问题处置的若干意见》，该意见很好的解决了一些老问题。现在这些部门正在核实建筑面积，待该工作完成后，再接受报送的材料。上诉人获得的此文件是从鱼台县规划局电脑上获得的，没有盖章。因此，一个没有办理不动产登记程序协调好的政府各部门，上诉人也只能等待。存在以上情况，对双方当事人来说，一是应当认定为不可抗力的行为，二是买卖合同中没有料想到的问题，不能认为任何一方违约。二、一审法院审理程序错误，上诉人已经向一审法院提交了上诉资料，由于缺公章，诉讼期间书面请求该院调查资料的真实性以及上诉人存在哪些符合文件的情况，一审法院违法法定程序，不予调查，并且以以往类似的判决书加以判决，以往的判决是因为没有出台上述文件，致使当时的上诉人无法举证，现在是有新的证据，法院懒政，不予调查，实属违法行为。三、本案的基本事实一审法院认定错误。基本事实如下：田从峰与山东金泰华房地产有限公司签订购房合同，合同号为20160226004,2016年2月26日签订购房合同，房号6—1—1101总房款492995元，首付182995元，贷款金额31万元，根据购房合同第四章第九条房屋交付前提要求第三条规定，买受人购房款已经结清，贷款全部发放才可交房，根据中国银行放款凭证（2016年4月06日放款凭证）放款，所以交房时间应顺应至2016年4月07日交房。山东金泰华房地产有限公司执行交房违约金应从2016年4月7日开始计算，山东金泰华房地产有限公司通知田从峰2016年4月7日交房，田从峰称要等周永茂放款以后一起交房，所以田从峰实际交房时间为2016年4月23日。田从峰、周永茂是一起买房一起办理各项手续，延期交房也是其个人行为造成，山东金泰华房地产有限公司不存在违约行为。请求二审法院依法查明事实后发回重审或改判。 被上诉人田从峰未提交书面答辩意见。 被上诉人田从峰向一审法院起诉请求：1.判令被告将办理房屋权属登记所需的全部资料报产权登记机关备案，协助原告办理房屋产权登记；2.判令被告支付逾期交房违约金3401.67元及利息。 一审法院查明：2016年2月26日，原被告签订济宁市商品房买卖合同。合同约定：原告购买被告建设的金泰华城小区第6幢01单元1101号房，总金额492995元；买受人以贷款方式付款的，首付款182995元，贷款310000元；出卖人应当在2016年3月31日前将验收合格的房屋交付；除不可抗力外，出卖人未按约定交房的，逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应出示约定的证明文件（验收合格文件）、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并签署交接单；双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。2016年4月23日，被告通知原告入住，超出约定交房时间22天。该小区目前尚未办理不动产首次登记。 一审法院认为：被告在其开发的商品房取得销售权后与原告签订的济宁市商品房买卖合同为有效合同，约定的条款，双方应当遵守和履行。关于原告主张被告为其办理不动产登记，是否予以登记，其决定权在于登记机关，办理登记的前提是被告应提交符合登记条件的资料。因此，原告此项主张包含被告履行提交资料义务和完成办理登记两部分。合同约定双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。本院函询负责不动产登记的鱼台县国土资源局，该局回复:涉案小区未办理首次登记，土地存在超容积率问题，需开发商完善有关手续，并提交符合首次登记要求的相关资料，申请首次登记，之后再办理相关转移登记。从回复中看出，被告目前尚缺办理登记的材料。被告认为房产未完成登记是登记部门工作不衔接所致，该小区2015年12月25日、2015年12月26日竣工验收，即使按被告陈述的登记机关出现了工作中的不衔接，此时办理也已处在违约中，被告应在此前提交资料，克服以后出现的登记障碍。综上，原告依约履行了交纳购房款的义务，被告也应依约将符合登记条件的资料报产权登记机关备案。关于原告主张被告支付逾期交房违约金3401.67元的问题。原被告约定被告应当在2016年3月31日前，将验收合格的房屋交付。合同逾期交房的约定：除不可抗力外，出卖人未按约定交房的，逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。由于原告按约定履行了交纳购房款的义务，合同履行中未出现不可抗力，故被告2016年4月23日通知原告入住，迟于约定的2016年3月31日的交房日期，已构成违约，被告应支付逾期交房违约金1085元（492995×22×0.0001＝1085）。原告主张的逾期交房违约金3401.67元，高出部分本院不予支持。综上所述，原告要求判令被告办理所购房产的不动产登记中被告应履行部分、支付逾期交房违约金1085元，应予支持。原告要求支付利息的诉讼请求，无合同约定和法律规定，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，判决如下：一、被告山东金泰华房地产有限公司于本判决生效后一个月内向不动产登记机关为原告田从峰的涉案房屋提供符合登记条件的资料；二、被告山东金泰华房地产有限公司于本判决生效后3日内支付原告田从峰逾期交房违约金1085元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告山东金泰华房地产有限公司负担。 二审中，上诉人提交田从峰向中国银行贷款房款回单，证明2016年4月6日，田从峰的贷款才发放。 被上诉人认可上诉人提交证据的真实性，但是其辩称上诉人在2016年3月31日前已经办理了相关的贷款手续，贷款的发放并不是被上诉人所能决定的，应当是上诉人与银行之间的相关手续没有办理完毕，造成了贷款的发放时间晚于2016年3月31日，其责任应当在于上诉人。被上诉人办理完贷款手续后应当视为贷款办理完毕。该证据不能证明上诉人没有违约。即使上诉人的理由成立，也是在二审中提供的新证据，已超过了举证期限。 经二审审查，上诉人提交的证据能够证明其主张证明的观点，对该证据的真实性及证明内容本院予以采信。 二审审理查明，田从峰与山东金泰华房地产有限公司签订的购房合同第四章第九条约定房屋交付的条件第三项为买受人购房款已结清，贷款已全部发放。被上诉人贷款2016年4月6日发放，上诉人2016年4月23日交房存在逾期交房违约行为。 二审审理查明其他事实与一审审理查明事实相一致。 本院认为，上诉人具有商品房销售资格，其与被上诉人签订的《商品房买卖合同》中约定的条款系双方当事人真实的意思表示，不违反法律强制性规定，系有效合同，双方应当遵守和履行。现上诉人上诉称因不动产登记部门的问题导致涉案小区未能办理不动产登记，上诉人并不存在过错。根据合同相对性的基本原则，本案的购房合同的签订双方为上诉人与被上诉人，关于上诉人建设涉案小区是否存在超容积率的问题及不动产登记机关是否怠于履行行政行为的问题，在不存在不可抗力的情形下，均不是本案法律关系的审查范围。上诉人与被上诉人约定的期间内没有向被上诉人提供符合登记条件的资料，上诉人构成违约，应承担相应的法律责任。关于一审法院审理本案是否存在程序错误的问题。民事诉讼的举证原则是谁主张谁举证，本案上诉人要求法院调取的证据并不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十七条之规定，一审法院审理本案程序并不违法。对于上诉人提出的其不应承担逾期交房违约金的问题。根据上诉人与被上诉人签订的购房合同第四章第九条第三项约定的内容，被上诉人贷款2016年4月6日发放，上诉人应于2016年4月7日交房，2016年4月23日交房存在逾期交房违约行为，违约天数为16天。一审对该部分的认定错误，本院予以变更。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、撤销鱼台县人民法院（2018）鲁0827民初1685号民事判决的第二项； 二、维持鱼台县人民法院（2018）鲁0827民初1685号民事判决的第一项； 三、上诉人山东金泰华房地产有限公司于本判决生效后3日内支付被上诉人田从峰逾期交房违约金788.8元（492995×16×0.0001＝788.8）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费维持不变；二审案件受理费50元，由上诉人山东金泰华房地产有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  张阿梅 审判员  王衍琴 审判员  张 婕 二〇一八年十二月二十八日 书记员  黄 灿