陕西省西安市中级人民法院执 行 裁 定 书(2018）陕01执异672号案外人张福林，男，汉族，1953年12月13日出生，住西安市临潼区。委托代理人：倪雅婷，陕西恒达律师事务所律师。委托代理人：李捷，陕西恒达律师事务所实习律师。申请执行人:厦门市卓富商贸有限公司，住所地：厦门市翔安区马巷镇巷西路。法定代表人：颜裕朝，该公司执行董事。委托代理人：邝文清，男，汉族，1973年10月14日出生，住陕西省汉阴县，系该公司职工。被执行人：西安中汇（国际）发展有限公司，住所地：西安市碑林区南大街**。法定代表人：彭宏辉，该公司董事长。中国建设银行西安市朱雀路支行（后更名为中国建设银行西安朱雀路支行）与西安中汇（国际）发展有限公司（以下简称中汇公司）借款纠纷一案，陕西省西安市碑林区公证处分别于2002年1月9日、2003年6月24日出具的（2002）西碑证经字第18号公证书及（2003）西碑证经字第1060号执行证书已经发生法律效力，因义务人中汇公司未履行生效法律文书确定的义务，权利人中国建设银行西安市朱雀路支行于2003年6月25日向本院申请执行，本院于2003年6月30日依法立案受理。本案在执行中，本院于2003年10月16日作出（2003）西执证字第83号（裁）民事裁定书，裁定（2002）西碑证经字第18号公证书中止执行。2009年4月7日，第三人中国东方资产管理公司西安办事处依据中国建设银行西安市朱雀路支行与中国信达资产管理公司西安办事处于2004年6月28日签订的《债权债务转让协议》以及中国信达资产管理公司西安办事处与中国东方资产管理公司西安办事处于2005年2月4日签订的《债权债务转让协议》向本院申请变更其为申请执行人，并请求本院恢复对本案的执行。2009年6月24日，本院向被执行人中汇公司发出（2003）西执证字第83号恢复执行通知书，本院对本案恢复执行。2009年6月30日，本院作出（2003）西执证字第83-4号执行裁定书，裁定：变更中国东方资产管理公司西安办事处为本案申请执行人，原申请执行人中国建设银行西安市朱雀路支行的权利义务由中国东方资产管理公司西安办事处继受。2012年6月26日，中国东方资产管理公司西安办事处向本院申请变更第三人厦门市卓富商贸有限公司（以下简称卓富公司）为本案申请执行人，本院经审查，于2012年9月13日作出（2003）西执证字第83-4号执行裁定书，裁定变更被申请人卓富公司为本案申请执行人。本案在恢复执行过程中，案外人张福林以本院作出的（2003）西执证字第83号系列执行裁定书查封的位于西安市碑林区南大街1号建筑物第一幢地下一层85#A号房产为其所有为由向本院提出书面执行异议申请，并提供了相应的证据。就案外人张福林提出的执行异议，本院依法组成合议庭进行了书面审查，本案现已审查完结。案外人张福林的执行异议申请称，1997年8月30日，异议人与中汇公司签订《西安市商品房购销合同》（合同编号:97-00021），约定异议人购买中汇公司开发的位于西安市碑林区南大街1号（原为南大街3号）“西安唐城精品广场”第一幢地下一层85#A号房，建筑面积共6平方米，每平方米价格为10,600元，总购房款63,600元。该合同于1997年9月1日在西安市新城区公证处进行了公证[公证书号：（97)新证字第1367号]。合同订立后，异议人依约支付了全部购房款，合法占有上述房产并出租给陕西祥和珠宝有限责任公司经营至今，异议人是上述房产的实际所有权人。根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第七十条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条、第二十八条、第二十九条之规定，异议人向本院提出异议，望法院依法立即解除对该南大街1号建筑物第一幢地下一层85#A号房的查封，并终止对该标的物的执行。申请执行人卓富公司辩称：1、涉案房屋登记在中汇公司名下，人民法院有权查封，查封的执行行为合法。本案涉案房产位于西安市碑林区南大街1号地下一层，该层的房屋所有权证（证号：1100108005IV-81-1-1-地下1）自1999年9月至今登记在中汇公司名下；依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，人民法院有权查封。2、卓富公司对包括本案涉案房屋享有抵押权担保物权，依据《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定，法院应驳回异议人终止执行、返还房产的排除执行异议。本系列案件中，中汇公司自1996年12月即多次以在建工程抵押的方式对中汇大楼（即本案涉案房屋所在的大厦）相关的房地产办理了抵押登记，抵押合同和抵押登记效力已经生效判决所确认。现卓富公司已经西安中院（2004）西执证字第126号、（2002）西经执字第193号《执行裁定书》依法变更为申请执行人，对中汇公司名下的抵押财产（西安国用字021号国有土地使用权及该宗土地上的房屋即南大街1号中汇大楼）依法享有抵押权担保物权。依据《执行异议复议规定》第二十七条之规定，法院应驳回其异议。3、异议人与中汇公司签订的《西安市商品房购销合同》无法办理房屋产权证，且异议人负有过错，不属于《执行异议复议规定》第28条的保护范畴。法律赋予物权期待权特殊性保护的“合法有效的书面买卖合同”应指产生物权直接变更至合同一方的效力的合同，即该合同应属于可以办理过户登记的合同。本案中，异议人的《西安市商品房购销合同》因违反规划条件而根本无法实现办理房屋产权登记，不属于上述第28条规定的保护范畴。异议人提交的《西安市商品房购销合同》及合同附件（约定15%年保底受益的投资委托型用户）属于《商品房销售管理办法》（中华人民共和国建设部，二○○一年四月四日）明令禁止的分割拆零，售后包租。中汇大厦各楼层在规划和审批的时候都是作为一个整体，并未分割。异议人所购商铺系中汇公司不按照规划和批准的设计，擅自将整体开发的大型经营性用房分割成若干小面积的单元进行出售而来，违反了规划条件，事实上无法办理房屋分割产权登记，无法实际交付和办理房屋产权证。其次，对无法取得房屋产权证书，异议人应属明知且负有过错。因此，异议人与中汇公司签订的《西安市商品房购销合同》不属于执行异议复议规定第28条所规定“合法有效的合同”，异议人对办理产权证负有过错，其异议不符合第28条的条件，且其对中汇公司所享有的是债权，不得对抗卓富公司的抵押权，更不具有排除执行的权利。综上，请依法驳回张福林的执行异议。被执行人中汇公司辩称：1、西安市碑林区南大街1号地上共七层、地下共**产权一直登记在中汇公司名下，房屋性质为商业用途。中汇公司在1998年期间将地上三层、地下**分割成若干铺面，与409户小业主签订了《西安市商品房购销合同》，因分割销售违反了规划条件，至今无法办理房屋产权证。2、中汇大厦在异议人签订《西安市商品房购销合同》前就已经抵押，申请执行人卓富公司对中汇大厦享有抵押权担保物权。3、请求法院在案件执行中适当考虑小业主的利益。经查，中国建设银行西安市朱雀路支行（后更名为中国建设银行西安朱雀路支行）与中汇公司借款纠纷一案，陕西省西安市碑林区公证处出具的（2002）西碑证经字第18号公证书及（2003）西碑证经字第1060号执行证书已经发生法律效力，因义务人中汇公司未履行生效法律文书确定的义务，权利人中国建设银行西安市朱雀路支行向本院申请执行，本院依法立案受理。本案在执行中，本院作出（2003）西执证字第83号（裁）民事裁定书，裁定（2002）西碑证经字第18号公证书中止执行。2009年4月7日，第三人中国东方资产管理公司西安办事处依据相关《债权债务转让协议》向本院申请恢复执行，并申请变更其为申请执行人。本院于2009年6月24日依法作出（2003）西执证字第83号《恢复执行通知书》恢复执行。本案在恢复执行过程中，中国东方资产管理公司西安办事处于2012年6月26日向本院申请变更卓富公司为本案申请执行人，并提供了相关债权转让协议等证据，本院经审查依法于2012年9月13日作出（2003）西执证字第83-4号执行裁定书变更卓富公司为本案申请执行人。2009年6月30日，本院作出（2003）西执证字第83-1号执行裁定书，裁定查封被执行人中汇公司使用的位于西安市碑林区南大街1号国有土地4530.669㎡【国有土地使用证号：西安国用（外商）字021号】；查封被执行人中汇公司所有的位于西安市碑林区南大街1号8层楼房1栋【房屋所有权证号：1100108005IV-81-1-1；1100108005IV-81-1-2；1100108005IV-81-1-3；1100108005IV-81-1-4；1100108005IV-81-1-5；1100108005IV-81-1-7；1100108005IV-81-1-地下1；1100108005IV-81-1-地下2】。并于2009年7月1日向西安市房屋产权产籍管理中心送达（2003）西执证字第83-1号协助执行通知书，要求其协助本院查封上述财产。2011年6月29日，本院作出（2003）西执证字第83-2号执行裁定书，裁定：一、查封被执行人中汇公司使用的位于西安市碑林区南大街1号国有土地4530.669㎡【国有土地使用证号：西安国用（外商）字021号】。二、查封被执行人中汇公司所有的位于西安市碑林区南大街1号8层楼房1栋【房屋所有权证号：1100108005IV-81-1-1；1100108005IV-81-1-2；1100108005IV-81-1-3；1100108005IV-81-1-4；1100108005IV-81-1-5；1100108005IV-81-1-7；1100108005IV-81-1-地下1；1100108005IV-81-1-地下2】。并于2011年6月29日向西安市房屋产权产籍管理中心及西安市国土资源局送达了（2003）西执证字第83-2号协助执行通知书，要求上述两单位协助本院查封上述财产。2012年6月27日，本院作出（2003）西执证字第83-3号执行裁定书，裁定：一、继续查封被执行人中汇公司使用的位于西安市碑林区南大街1号国有土地4530.669㎡【国有土地使用证号：西安国用（外商）字021号】。二、继续查封被执行人中汇公司所有的位于西安市碑林区南大街1号8层楼房1栋【房屋所有权证号：1100108005IV-81-1-1；1100108005IV-81-1-2；1100108005IV-81-1-3；1100108005IV-81-1-4；1100108005IV-81-1-5；1100108005IV-81-1-7；1100108005IV-81-1-地下1；1100108005IV-81-1-地下2】。并于2012年6月28日向西安市国土资源局送达了（2003）西执证字第83-3号协助执行通知书，西安市房屋产权产籍管理中心送达了（2003）西执证字第83-4号协助执行通知书要求上述两单位协助本院查封上述财产。2013年6月24日，本院作出（2003）西执证字第83-5号执行裁定书，裁定：一、继续查封被执行人中汇公司使用的位于西安市碑林区南大街1号国有土地4530.669㎡【国有土地使用证号：西安国用（外商）字021号】。二、继续查封被执行人中汇公司所有的位于西安市碑林区南大街1号8层楼房1栋【房屋所有权证号：1100108005IV-81-1-1；1100108005IV-81-1-2；1100108005IV-81-1-3；1100108005IV-81-1-4；1100108005IV-81-1-5；1100108005IV-81-1-7；1100108005IV-81-1-地下1；1100108005IV-81-1-地下2】。并于2013年6月25日向西安市国土资源局送达了（2003）西执证字第83-5号协助执行通知书，向西安市住房保障和房屋管理局送达了（2003）西执证字第83-6号协助执行通知书要求上述两单位协助本院查封上述财产。2016年9月29日，本院作出（2003）西执证字第83-16号执行裁定书，裁定：一、继续查封被执行人中汇公司使用的位于西安市碑林区南大街1号国有土地4530.669㎡【国有土地使用证号：西安国用（外商）字021号地籍号：碑林BL2-17-1】。二、被执行人中汇公司负责保管被查封财产。在查封期间内，被执行人可以使用被查封财产，但因被执行人中汇公司的过错造成被查封财产损失的，由自己承担责任。三、查封期限为三年。并于2016年9月30日向西安市国土资源局送达了（2003）西执证字第83-16号协助执行通知书，向西安市住房保障和房屋管理局送达了（2003）西执证字第83-15号协助执行通知书要求上述两单位协助本院查封上述财产。另查，2017年12月21日，本院作出（2003）西执证字第83号之十七执行裁定书裁定：指定卓富公司负责保管上述被查封财产。在保管期间，卓富公司应当对被查封财产妥善保管，不得使用，不得有买卖、租赁、承办等处分行为，不得设定权利负担，也不得有其他妨碍执行行为。同时作出（2003）西执证字第83号之十八号公告，将上述裁定内容予以公告。再查，中汇公司作为借款人（甲方）与中国建设银行西安市朱雀路支行作为贷款人（乙方）于2001年10月31日签订合同编号为：2001-031《人民币资金借款合同》，合同约定甲方向乙方借款人民币4700万元，借款期限为2001年10月31日至2004年10月30日，贷款利率月息5.94‰，合同还对其他事项进行了约定。同日，中汇公司作为抵押人（甲方）与中国建设银行西安市朱雀路支行作为抵押权人（乙方）于2001年10月31日签订合同编号为：2001-031《抵押合同》，合同约定：甲方以合同第十六条抵押物清单所列之财产设定抵押，抵押担保范围约定为债权本金4700万元及利息（包括复利和罚息）违约金、赔偿金、乙方垫付的有关费用以及乙方实现债权和抵押权的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费等），抵押物清单作为附件载明：抵押物名称为：土地使用权：西安国用（外商）字021号。房产分别为：西安市房权证碑林区字第**（1100108005IV-81-1-1）；西安市房房权证碑林区字第**(100108005IV-81-1-2)；西安市房权房权证碑林区字第**(00108005IV-81-1-3)；西安市房权证房权证碑林区字第**(0108005IV-81-1-4)；西安市房权证碑房权证碑林区字第**(108005IV-81-1-5)；西安市房权证碑林房权证碑林区字第**(08005IV-81-1-7)；西安市房权证碑林区房权证碑林区字第**（8005IV-81-1-地下1）；西安市房权证碑林区字房权证碑林区字第**（005IV-81-1-地下2）。后双方依据该抵押合同向西安市房地产交易管理中心办理了房地产抵押登记，抵押登记证书为：市房抵登字第200112571号抵押登记证，载明：抵押人为中汇公司，抵押权人为中国建设银行西安市朱雀路支行，房屋产权证11001080IV-81-1-7层、5层、4层、3层、2层、1层、地下**、地下**共捌件，抵押范围为：国有土地使用证[西安国用（外商）字021号]所载土地使用权及上述房屋所有权证上所载房产，贷款金额4700万元。2016年3月3日，西安市碑林区人民法院分别作出（2016）陕0103民特4、5、6、7、8、9号民事裁定书，均裁定：对中汇公司名下的抵押财产[西安国用（外商）字021号国有土地使用权及该宗土地上的地下第一层、地下第**、地上第**、地上第**、地上第**、地上第**、地上第**、地上第**的房屋，房屋所有权证号依次为1100108005IV-81-1-F1；1100108005IV-81-1-F2；1100108005IV-81-1-1；1100108005IV-81-1-2；1100108005IV-81-1-3；1100108005IV-81-1-4；1100108005IV-81-1-5；1100108005IV-81-1-7]准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，由卓富公司对抵押物变现价款优先受偿，优先受偿的金额分别为：35668456.24元、3665252.69元、9243807.37元、1174902.66元、35562705.52元、64203221.85元。为支持其异议请求，案外人张福林向本院提交了以下证据：1、《西安市商品房购销合同》载明：中汇公司（甲方）与张福林（乙方）于1997年8月30日签订合同约定乙方向甲方购买商品房建筑面积共6平方米（其中实得建筑面积3.6平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积2.4平方米），共1间，商品房为项目中第一幢地下一层85#A号房。总金额为63600元整，应当于1997年8月30日前支付全部房价款100%，合同还对其他事项进行了约定。2、(97)新证字第1367号商品房购销合同公证书载明：中汇公司的法定代表人的代理人杨榕与张福林于1997年8月30日签订了《商品房购销合同》签字、盖章属实。3、收据载明：张福林于1997年8月30日现金缴纳63600元整购地下一层85#A号房全款。4、《摊位租用协议》载明：2017年1月14日，甲方陕西祥和珠宝有限责任公司与乙方张福林约定，一、租期为三年，从2017年1月1日至2019年12月31日止。二、双方约定租金以摊位投资额为基础。上述事实有谈话笔录、执行裁定书、西安市商品房购销合同、公证书、收据、西安市房地产抵押合同、抵押登记证书、民事裁定书等证据在卷予以佐证。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。据此，案外人张福林虽依据《西安市商品房购销合同》及《公证书》、收据、《摊位租赁协议》主张涉案查封的房产为其所有，但涉案查封的土地及房产现登记在被执行人中汇公司名下，且涉案房产及土地已抵押登记给申请执行人，申请执行人卓富公司通过债权转让成为本案债权人，亦即享有抵押权，抵押权及优先受偿金额已经人民法院生效法律文书确认。根据以上事实，本院对登记在被执行人中汇公司名下且已抵押登记给申请执行人房产的查封行为于法有据。案外人张福林主张涉案查封的房产为其所有，并排除执行的异议理由不能成立，本院依法不予支持。案外人张福林如对涉案查封的房产主张实体权利，可依法通过诉讼进行确认。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，裁定如下：驳回案外人张福林的执行异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  王庆九审 判 员  黄金华代理审判员  冯宝华二〇一八年十二月十四日书 记 员  张韵浛