贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)黔05民终407号 上诉人(原审原告)：袁昌朝，男，汉族，1964年1月15日出生，中专文化，住贵州省威宁县。 委托代理人(特别授权代理)：秦松梅，贵州圣谋律师事务所律师。 委托代理人(一般授权代理)：郑秋艳，贵州圣谋律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：肖贤兵，男，汉族，1957年6月27日出生，初中文化，住贵州省威宁县。 被上诉人(原审被告)：陈银，男，汉族，1994年10月13日生，住贵州省草海镇。 二被上诉人委托代理人(一般授权代理)：牛德全，贵州草海律师事务所律师，执业证号：15224199720409161。 上诉人袁昌朝因与被上诉人肖贤兵、陈银房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院(2017)黔0526民初2702号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 上诉人袁昌朝上诉请求：1、撤销州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院(2017)黔0526民初2702号民事判决，依法予以改判；2、由被上诉人承担一、二审案件受理费。事实及理由：1、被上诉人肖贤兵、陈银之间不是合伙关系，因被上诉人登记的营业执照为个体工商户，原判认定为合伙不当，另外，二被上诉人的《房屋出资合作协议》系二被上诉人提供，不能作为认定事实的证据；2、原判认定肖贤兵系威宁北大医院股东的事实错误，因该医院登记为独资企业，是林金波设立的。故被上诉人提供铁证据不足以证明其为股东的事实；3、本案涉案合同已达到法定解除条件，因被上诉人擅自改变租赁物的结构，已构成违约；4、上诉人要求被上诉人立即恢复原状，而原判判决被上诉人在合同届满前十日内恢复原状不当。请求二审依法处理。 被上诉人肖贤兵、陈银二审未作答辩。 原审原告袁昌朝向一审法院提出诉讼请求：1、解除我与被告肖贤兵的房屋租赁合同；2、将房屋恢复原状；3、由被告肖贤兵赔偿我房屋因承重墙被拆除造成的损失费(具体损失费以鉴定结果为准)。4、被告将我的三道卷帘门弄坏一道，有两道不知去向，请求按每平方米180元共50平方米计算赔偿9000.00元。事实及理由：2013年6月10日，我与肖贤兵协商，我将位于草海镇新光村双霞路的房屋一楼三个门面及二楼出租给被告肖贤兵使用，租期10年。当时肖贤兵说二楼自己住，一楼三个门面给他女儿堆货，我想堆点货也不损伤房子，就同意把房子租给被告肖贤兵使用。被告肖贤兵就一直住在二楼到2016年才搬家到奥体花园去住，肖贤兵搬走后又是他女儿在二楼居住，一楼一直由他女儿堆货。但是，今年三月份肖贤兵女儿没有在二楼居住了，2017年3月31日，我了解到，肖贤兵擅自将二楼转租给黄领、文会、耿米慧、耿娇居住，将一楼转租给陈银开馆子，陈银装修一楼房屋开馆子时将我房屋的承重墙拆除，严重影响我的房子的使用寿命。 一审法院经审理查明事实如下：1998年6月16日，原告袁昌朝及李显军通过转让方式向崔祥学转让取得位于威宁县草海镇管家弯路边东至便道路、南至管家弯路、西至管毓华通道、北至管毓华土墙房屋距土墙0.5米为界的土地，土地面积182.94平方米。2008年7月6日，袁昌朝与许定华签订建房协议，在该土地上修建二层房屋，一楼三个门面、二楼住房。2013年6月10日，袁昌朝将上述房屋一楼三个门面、二楼住房以每年30000.00元租金出租给被告肖贤兵使用。租期自2013年9月1日至2023年9月1日。前五年的租金150，000.00元被告肖贤兵已一次性付清，后五年租金每年一付。双方的房屋租赁合同没有约定房屋如何使用及违约责任。被告肖贤兵自租房便在二楼居住到2016年购买了奥体花园的房屋后搬出二楼，其女儿又在二楼居住一段时间搬走。肖贤兵作为北大医院的股东安排北大医院的聘用人员刘会、黄领、耿米慧、耿娇在二楼居住一段时间，一楼由其女儿堆放货物至2017年月3月。 2017年3月5日，被肖贤兵与被告陈银协商，肖贤兵以向袁昌朝租来的一楼三个门面折价每年租金50，000.00元，出资现金50，000.00元入股占25%股权、陈银出资300，000.00元入股占75%股权，合作经营威宁县海鲜大咖餐馆。并以陈银的名字于2017年3月22日办理了营业执照。 2017年3月19日，被告陈银在对餐馆进行装修过程中，将一楼的墙体拆除一部分后，原告认为被告肖贤兵擅自将房屋转租给他人使用并拆除了承重墙，诉至法院，要求解除与肖贤兵签订的房屋租赁合同并赔偿损失。本案在审理过程中，原告申请对房屋被拆除部分是否是承重墙及造成的损失进行鉴定，一审法院委托云南鼎丰司法鉴定中心对房屋鉴定，经鉴定中心于2017年9月14日现场勘验，发现六层位于墙体拆除部位，梁顶与屋面板交接处梁顶边渗水，有水印痕，泛白霜。靠内侧屋面板有一裂缝通至山墙间，有水印痕，泛白霜，缝宽0.1～0.2㎜，2-5层未发现开裂情况，一层部分，梁身未发现开裂情况，层高3.8m拆除砖砌隔墙长度1.43+3.7m，横断面.03×0.4m，基础部分独立钢筋混凝土柱基，毛石带形基础，钢筋混凝土地梁，室内地坪柱周边未发现沉降痕迹。经鉴定人员分析，六层屋面板底裂缝位于房屋梁边及墙体边沿处，由于施工过程中该部位混凝土浇筑不密实，混凝土水灰比较大，振捣不密实或过度振捣及漏振，屋面浇水养护不够，屋面板上层负钢筋时歪斜倒塌，或因支撑系统支护不牢固，在温差影响下产生裂缝而渗水。该屋面板底裂缝与一层墙体拆除无关。被鉴定房屋为钢筋混凝土框架结构，其各层楼板荷载由框架梁及框架柱支承，其各层楼板的荷载通过梁的传递，集中由框架柱支承，墙体皆为填充墙，不直接承受上部荷载。一层被拆除的墙体位于一层框架梁底部位，其两侧及中间各有一根框架柱，墙体拆除长度为3.7米段及1.43+1.6米段，该墙体为240毫米墙，系属填充墙不承受上部荷载。鉴于申请人房屋墙体被拆除时对房屋产生一定的影响，故采取按被鉴定房屋一层重置价值的5%赔偿损失。一层墙体拆除部分恢复费用综合按145元/㎡，145×〔3.4×﹙3.7+1.43+1.6﹚〕=3317.90元，恢复墙面刮双飞粉按12元/㎡，12×2×3.4×7.13=581.8元，房屋重置价值(一层)按1100元/㎡，1100元/㎡×145㎡=159500元，赔偿费159500元×5%=7975元。根据上述分析意见，形成如下鉴定意见：1、被鉴定房屋被拆除墙体为框架柱间填充墙不承受上部荷载；2、被鉴定房屋墙体被拆除后墙体造成房屋损失为11874.70元。原告袁昌朝支付鉴定费15，000.00元。现房屋已装修完毕，餐馆已营业。 袁昌朝于2013年将房屋在原有二层房屋的基础上又修建了4层，现房屋整体共6层。 一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定:有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定：承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不恢复原状、出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。本案中，原告袁昌朝与被告肖贤兵约定将袁昌朝位于威宁县双霞路的房屋一、二楼出租给被告肖贤兵使用10年，被告肖贤兵已按约定支付了5年的房屋租金，已履行了合同义务，且原告已将房屋付给被告使用，被告肖贤兵对承租所得房屋具有合法使用权。原告主张房屋二楼只能由肖贤兵及其家人使用，一楼只能堆放货物，双方在合同中并未对房屋如此使用进行特别约定，且出租房屋一楼系三个门面，具有商用价值，被告肖贤兵用于与被告陈银合伙经营餐馆属合理使用，对于原告主张被告陈银在装修房屋时拆除承重墙，造成房屋损害，经一审法院委托有资质的鉴定机构鉴定，被鉴定房屋被拆除墙体为框架柱间填充墙不承受上部荷载，不属于承重墙，原告主张被告肖贤兵将房屋二楼转租给他人居住也没有提供相关证据证实，故对于原告袁昌朝主张被告肖贤兵将房屋转租给他人未经其同意及使用过程中将承重墙拆除的主张，不予采纳，其请求解除与肖贤兵签订的房屋租赁合同不符合合同解除的法定条件，原告袁昌朝的此主张不成立，不予支持，双方签订的租赁合同应继续履行。 房屋承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。被告肖贤兵在与陈银装修房屋中拆除了房屋内的填充墙体，造成一定损失，应当赔偿损失或在合同期限届满后由承租人自行恢复原状，此为选择性的规定。结合本案合同不能解除的实际情况，且房屋已经装修完毕使用，应在合同期限届满即2023年9月1日后由承租人自行恢复原状较为合理。原告主张的三道卷帘门，原告未提交证据证实被破坏，且被告认可尚存在，对此诉讼主张，本院不予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、由被告肖贤兵于合同履行期限届满即2023年9月1日前10日内将拆除的墙体恢复原状。二、驳回原告袁昌朝的其他诉讼请求。 案件受理费60元，由原告袁昌朝负担。鉴定费15000元由原告袁昌朝承担。 二审经审理查明的事实与原判认定的事实一致，无新的事实、证据。 本院认为，上诉人袁昌朝与被上诉人肖贤兵形成租赁合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”之规定，双方当事人应根据合同约定承担义务，享有权利。因双方未约定解除合同的条件，原判根据相关法律及司法解释认定上诉人不具有法定合同解除权正确，本院予以确认。 上诉人袁昌朝提出被上诉人肖贤兵、陈银之间不是合伙关系，因被上诉人登记的营业执照为个体工商户，原判认定为合伙不当，另外，二被上诉人的《房屋出资合作协议》系二被上诉人提供，不能作为认定事实的证据的上诉主张，根据我国法律规定，合伙不仅包括进行了工商登记的合伙企业，还包括《中华人民共和国民法通则》规定的个人合伙，因此，不能单独从工商登记来否认二被上诉人的合伙关系。故上诉人提出的这一上诉主张与我国法律规定不符，本院不予支持。 上诉人袁昌朝提出原判认定肖贤兵系威宁北大医院股东的事实错误，因该医院登记为独资企业，是林金波设立的。故被上诉人提供的证据不足以证明其为股东的事实的上诉理由，因我国对于股东的规定还包括隐名股东，故单纯从工商登记的内容不能当然作出被上诉人不是医院股东的认定。而上诉人又不能提供其他证据证明自己的诉讼主张成立，故该上诉理由缺乏证据支持，本院不予采纳。 上诉人袁昌朝提出本案涉案合同已达到法定解除条件，因被上诉人擅自改变租赁物的结构，已构成违约的规定。根据我国合同法的规定，合同解除权包括约定解除权与法定解除权两种。因双方当事人未约定合同解除权，故上诉人要解除双的租赁合同，应提供证据证明其享有法定解除权。而上诉人在本案一、二审诉讼中所举证据不足以证明其享有《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”所规定的法定解除权。同时，在其向被上诉人主张恢复原状及赔偿损失时，被上诉人并未提出拒绝。因此，上诉人也不具有《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条“承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不恢复原状、出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理”所规定的解除权。故上诉人要求解除合同的主张，无事实与法律上的依据，本院不予支持。 上诉人袁昌朝提出上诉人要求被上诉人立即恢复原状，而原判判决被上诉人在合同届满前十日内恢复原状不当的上诉理由，因双方当事人合同未履行完毕之前，被上诉人有权继续使用房屋，原判判决被上诉人在合同届满前十日内恢复原状的判决结果并无不当，上诉人要求被上诉人立即恢复原状的上诉主张，缺乏法律依据，本院不予采纳。 同时，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，上诉人要求恢复原状、采取其他补救措施的，以解除合同为前提。本案中因双方合同仍未解除，原判判决“由被告肖贤兵于合同履行期限届满即2023年9月1日前10日内将拆除的墙体恢复原状”。将不可预见(2023年9月1日)的合同履行情况在判决中予以明确，且在双方合同履行期间，不适用恢复原状，上诉人可于合同履行期届满时向被上诉人另行主张权利。因此，原判适用法律错误，本院予以纠正。 综上，原判适用错误，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，判决如下： 一、撤销贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院(2017)黔0526民初2702号民事判决； 二、驳回上诉人袁昌朝的诉讼请求。 一审案件受理费60.00元，鉴定费15000元，二审案件受理费60.00元，共计15120元，由上诉人袁昌朝承担。 本判决为终审判决。 审判长  黄世军 审判员  唐 琳 审判员  殷 勇 二〇一八年四月十五日 书记员  陈 鑫