江西省南昌县人民法院民 事 判 决 书（2017）赣0121民初字3274号原告（反诉被告）：南昌大丰村镇银行有限责任公司，住所地：江西省南昌市南昌县莲塘镇华林桃源丰景****商铺。统一社会信用代码：9136012156088268G。法定代表人：袁炎初，该公司董事长。委托代理人：陈雪瑶，女，该公司职员。委托代理人：胡春庆，上海市锦天成（南昌）律师事务所律师，执业证号：13601200211839296。被告（反诉原告）：刘丽萍，女，1976年5月6日出生，汉族，住南昌市青云谱区。委托代理人：范建兴，江西华邦律师事务所律师，执业证号：136012010105411819。委托代理人：朱红玲，江西华邦律师事务所律师，执业证号：13601201811040815。原告南昌大丰村镇银行有限责任公司（以下简称大丰银行）诉被告刘丽萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月19日立案受理，被告刘丽萍在审理期间提出反诉，本院决定合并审理，并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）大丰银行的委托代理人陈雪瑶、胡春庆，被告（反诉原告）刘丽萍及其委托代理人范建兴、朱红玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）大丰银行诉称：原告因布设营业网点，急需租赁营业用房。2016年10月14日，原、被告签订《转租合同》，约定：甲方（被告）将其承租的坐落于南昌县东新乡八月湖路2888号南昌小商品城13栋一单元101/102/103/104/201/202/301/302室房屋转租给乙方（原告）；转租期84个月，自2016年10月15日至2023年10月15日；租金为每月78元/平方米（不含税），每年递增12%；按年支付租金；免租装修期两个月，从起租日起计算，免租期内无需支付租金。合同签订后，被告向原告提供了其与房屋所有权人喻蓉蓉、张纹、徐莉签订的《租赁合同》复印件，但隐去了有关租金的约定。2016年10月25日，原告通过银行转账向被告支付了第一年含税租金共计515684.87元。原告随后发现，上述房屋市场租赁价格远低于转租合同的价格，经江西新源洪城房地产土地评估有限公司评估，面积共计536.56平方米营业用房月租金28元/平方米，租金浮动以25－35元/平方米为宜。根据法律规定，价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，为明显不合理高价。78元/平方米相对于28元/平方米，已高出近三倍，明显畸高，违反了公平、等价有偿原则，导致双方利益严重不均衡，属显失公平。为维护原告合法权益，提起诉讼，请贵院查明事实，判令撤销原、被告签订的《转租合同》，被告向原告返还已付租金（含税）人民币515684.87元，并赔偿原告的全部经济损失；本案诉讼费由被告承担。被告（反诉原告）刘丽萍辩称：被告与原告在2016年10月14日签订的《转租合同》，是先由原告工作人员联系被告，进行租赁物现场考察，双方多次就租金、租期及其它相关条款协商，被告才将原本经营酒店要对外转租的商铺与原告签订正式合同。原告是在充分了解租赁物现状、租赁物周边发展前景以及自身网点定位后，自愿作出的理智判断。《转租合同》系双方当事人真实意思表示，不存在显失公平可撤销情形，合法有效，应受到法律保护。原告单方委托形成的咨询报告主张显失公平没有事实依据，租赁物周围租赁市场行情尚未形成，咨询报告中列举的三家商铺，有的已关闭，有的旁边主干道在改造，有的离主干道上百米，与本案租赁物的位置没有对比性，作出的结论明显依据不足，不足以认定转租合同成立时租赁物当年的租金情况及租赁期间七年的租金情况。若洪城大市场实施搬迁，租金每月可达几百上千元。被告委托的咨询机构对租赁物的市场行情进行的调查，认定目前租金数额与转租合同约定租金相近，符合市场行情，不存在法律规定的显示公平情形。且一旦实施老洪城大市场整体搬迁，商铺租金不排除隔年翻翻，甚至更多。原告在签订转租合同并支付第一期租金后，因内部决策变动等原因，需要变更网点位置，但又不愿意承担违约责任，不顾商业信誉、契约精神，提起本诉。原告租赁的网点与本案租赁物相隔仅100米，租金远高于本案租赁合同约定的租金。综上，原告主张没有事实和法律依据，双方签订的合同合法有效，不存在显失公平，恳请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。被告（反诉原告）刘丽萍反诉诉称：反诉人于2016年10月14日与被反诉人签订《转租合同》，约定：反诉人将位于南昌市南昌县东新乡八月湖路2888号南昌小商品城13栋一单元101/102/103/104/201/202/301/302室房屋转租给反诉人，转租期限为84个月，即自2016年10月15日至2023年10月15日止。租金按租赁房屋的建筑面积536.56平方米计算，每月每平方米78元，该租金数额不包含税款。第一期租金在扣除两个月的装修免租期后，应付租金数额418516.8元，此后每年租金在上一年租金的基础上递增12%。转租合同签订后，反诉人将租赁房屋交付给被反诉人使用，且于2016年10月19日按转租合同约定向被反诉人开具了房屋租金税票。被反诉人也按租赁合同向反诉人支付了第一年的租金418516.8元以及支付了应承担的税款97168.07元，共计515684.87元。被反诉人因其单方原因意图解除转租合同，并于2017年4月在没有任何事实和法律依据的情况下向南昌县人民法院提起诉讼，要求反诉人返还其已付租金（含税）515684.87元。经过开庭审理后，被反诉人于2017年8月又自行向法院申请撤诉。2017年10月底，反诉人收到本案本诉有关诉讼文书，被反诉人再一次书面表示不愿意向反诉人履行转租合同约定的义务，且拒不向反诉人支付第二年租金。另外，被反诉人至今未支付2016年10月15日至2017年10月15日期间的物业费9658.08元。根据《转租合同》第四条第一款约定，反诉人本应在每年10月15日之前开具发票，其后由被反诉人支付下一期租金及税款。现由于被反诉人明确表示不愿意向反诉人支付第二年租金，已丧失商业信兴誉，根据《中华人民共和国合同法》第六十八条规定，反诉人有权暂不予垫付税金向被反诉人开具税票，应由被反诉人先向反诉人支付租金后，反诉人再向被反诉人出具发票。综上，被反诉人未按时向反诉人支付第二年租金的行为已违反《转租合同》第四条约定，为此，反诉人根据《中华人民共和国合同法》第六十六条规定以及《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条规定向贵院提起反诉，请求判令被反诉人立即向反诉人支付2017年10月15日至2018年10月15日期间的租金562485.6元、支付违约损失3500元（违约损失暂计算至反诉之日，实际应按人民银行公布的同期银行贷款利率计算至租金付清之日止），以及支付2016年10月15日至2017年10月15日期间的物业费9658.08元，共计575643.68元。反诉费用由被反诉人承担。原告（反诉被告）大丰银行反诉辩称：反诉人的反诉请求缺乏事实和法律依据，就本案所涉《转租合同》显失公平，被反诉人已向法院起诉要求撤销涉案合同。因此在合同效力没有确定情况下，合同应当中止履。根据合同约定，应该是由反诉人先交税金，反诉人以被反诉人起诉为由，述称被反诉人丧失商业信誉没有法律依据，被反诉人从开业至今一直正常经营，根据合同法68条规定，只有在合同相对方出现丧失履行合同能力的情况下，才能行使不安履行抗辩权，反诉人要求被反诉人支付租金属适用法律错误。合同法68条规定，行使不安履行抗辩权，只产生两个法律后果，一是中止，二是解除，不产生继续履行合同效力。因被反诉人不存在违约行为，也没有使用涉案房屋，因此反诉人要求我方支付违约损失及物业费，没有事实和法律依据。综上，请求法院依驳回反诉人的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，本院对双方无异议的证据记录在卷，并经核实予以采纳，对本案无关联的证据，本庭不予认证，对本案有关联有异议的证据认证如下：原告证据：江西新源洪城房地产土地评有限公司于2016年11月17日对涉案房屋2016年11月16日时点租金作出的赣洪房（2016）（房）咨字第0059号报告书，结果单位月租金为20－35元/平方米较为适宜，建议为28元/平方米，系其单方制作，被告不予认可；被告证据：江西瑞源房地产评估咨询有限公司于2017年12月11日对涉案房屋2017年12月8日时点租金作出的调查评估报告，结果建议单位月租金为70元/平方米，系其单方制作，原告不予认可。由于原、被告提供的上述证据，结论明显相佐，直接会影响到本案的实体处理，本庭均未采纳，并根据原、被告对涉案房屋租金鉴定申请，委托江西居易房地产估价有限公司于2018年10月24日对涉案房屋2016年10月15日时点租金作出赣居易[2018]（司鉴）字第062号房地产估价报告，结果为单位月租金为36.97元/平方米。原告对该鉴定报告未提出异议，认为鉴定结果足以能够认定涉案合同显失公平，应予以撤销；被告对该鉴定结果提出异议，认为应对租赁物2016年10月至2023年10月的租金进行鉴定，否则不能客观反映案件事实，且对鉴定人员进行了当庭质询。本院认为，该鉴定并未违反法律规定，可以反映原、被告签订《转租合同》时涉案租赁物的租金金额，本院予以采纳，可以作为本案评判依据。查明：2016年10月14日，原告（反诉被告）大丰银行（乙方）与被告（反诉原告）刘丽萍（甲方）签订《转租合同》，约定：甲方将其依法承租的位于南昌市南昌县东新乡八月湖路2888号南昌小商品城13栋一单元101／102／103／104／201／202／301／302室房屋转租给乙方，转租期限为84个月，即自2016年10月15日至2023年10月15日止。租金按租赁房屋的建筑面积536.56平方米计算，每月每平方米78元。租金每年递增12%，每年为一个递增周期。第一年租金在扣除两个月的装修免租期后，租金金额418516.8元；第二年年租金为562486.6元。乙方每年付租金一次，第一年租金甲方在签订合同后的7个工作日内开具正规增值税普通发票，乙方在收到甲方开具的发票后于30个工作日内付清租金及税款，以后每年的租金甲方在每年的10月15日之前开具正增值税普通发票能，乙方收到发票后于30个工作日内付清租金及税款；在房屋转租期间，乙方使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯等费用由乙方承担；在房屋转租期间，非本合同约定情况，甲方擅自解除全同，提前收回该房屋的，甲方按当年年租金的两倍向乙方支付违约金；乙方中途擅自退租的，乙方按当年年租金的两倍向甲方支付违约金等。合同签订后，被告（反诉原告）刘丽萍将租赁房屋交付给原告（反诉被告）大丰银行，并于2016年10月19日按合同约定向原告（反诉被告）大丰银行开具了房屋租金税票。原告（反诉被告）大丰银行于2016年10月25日按合同向被告（反诉原告）刘丽萍支付了第一年的租金418516.8元及税款97168.07元，共计515684.87元。202017年4月，原告（反诉被告）大丰银行以涉案房屋租金高于市场价格近三倍，属显失公平，并致函被告要求解除合同，返还已付租金，与被告协商未果情况下，向本院提起诉讼，此案在审理过程中，原告（反诉被告）大丰银行在2017年8月23日向本院申请撤诉，本院作出了（2017）赣0121民初1456号民事裁定书，准许其撤回起诉。同时查明：涉案的南昌市南昌县东新乡八月湖路2888号南昌小商品城13栋一单元101/102/103/104/201/202/301/302室房屋业主为张纹、喻蓉蓉、徐莉，产权证号分别为南房权证东新乡字第**、南房房权证东新乡字第**、房权房权证东新乡字第**、权证房权证东新乡字第**；告（反诉原告）刘丽萍承租，经业主授权同意由被告（反诉原告）刘丽萍转租给原告（反诉被告）大丰银行，并由被告（反诉原告）刘丽萍向原告（反诉被告）大丰银行提供了上述业主与其签订的《租赁合同》，但均隐去了租赁金额。又查明，原告（反诉被告）大丰银行一直未使用涉案租赁房屋。庭审中，被告（反诉原告）刘丽萍提出因原告（反诉被告）大丰银行未支付租金，构成违约，请求法院确认本案租赁合同于2018年10月16日解除，由原告（反诉被告）大丰银行按年租金两倍支付违约金1124971.20元；原告（反诉被告）大丰银行则认为其已向法院申请撤销涉案合同，有理由不支付第二年租金，不存在违约行为。双方当事人意见分歧较大，案经调解未能协商一致。上述事实有原、被告提供的《转租合同》、《房屋租赁授权委托书》、《租赁合同》、《咨询报告书》、江西银行网银电子回单、涉案房屋业主身份证及房产权证、税收完税证明、《调查评估报告》、2017年4月份的民事诉状、（2017）赣0121民初1456号民事裁定书、涉案房屋物业收费标准等及双方无异议的陈述予以证实。本院认为：原告（反诉被告）与被告（反诉原告）争议的焦点在于双方签订的《转租合同》中约定的租赁金额是否明显高于市场价格、存在显失公平。根据最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第72条“一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平”的规定，被告（反诉原告）将承租来的涉案房屋转租给原告（反诉被告），且将与业主签订的《租赁合同》约定的租金隐去，存在利用优势或者利用对方没有经验的主观故意，且《转租合同》成立时，约定的第一年年租金明显高于市场价格两倍有余，应认定该《转租合同》权利义务失衡，存在显失公平。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条“一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方在权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销”的规定，原告（反诉被告）要求撤销双方签订的《转租合同》，于法有据，本院予以支持，被告（反诉原告）要求确认原告（反诉被告）违约，支付2017年10月15日至2018年10月15日期间的租金562485.6元及按租金两倍支付违约金1124971.20元和物业费9658.08元的反诉请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国民法总则》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，被告（反诉原告）在签订涉案合同时虽存在主观故意，但原告（反诉被告）作为法人企业，应负有谨慎审查合同的义务，双方签订的《转租合同》存在显失公平，双方均存在过错，应各自承担相应的责任。涉案房屋是由被告（反诉原告）承租而来，原告（反诉被告）仅向被告（反诉原告）支付第一年租金，未支付第二年的租金。本案在审理过程中已向双方释明诉讼风险，双方损失计算标准依据合同实际履行情况、参考涉案房屋2016年10月至2018年10月租凭市场价格及双方过错程度，根据公平原则和诚实信用原则，以原告（反诉被告）已支付给被告（反诉原告）第一年租金（含税费）515684.87元为基数，原告（反诉被告）承担40%，即515684.87元*40%＝206273.95元，被告（反诉原告）承担60%，即515684.87元*60%＝309410.92元。据此，依照《中华人民共和国民法通总则》第一百五十一条、《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条，最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第72条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、撤销原告（反诉被告）南昌大丰村镇银行有限责任公司与被告（反诉原告）刘丽萍在2016年10月14日签订的《转租合同》；二、被告（反诉原告）刘丽萍在本判决书生效后10日内归还原告（反诉被告）南昌大丰村镇银行有限责任公司租金（含税费）309410.92元；三、驳回原告（反诉被告）南昌大丰村镇银行有限责任公司其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）刘丽萍反诉的诉讼请求。（如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息）案件受理费34914元（原告预交），反诉费12240（被告预交），合计47154元，由原告南昌大丰村镇银行有限责任公司承担4426元，被告刘丽萍承担42728元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  邓小强人民陪审员  李 娟人民陪审员  王 燕二〇一八年十二月十三日书 记 员  熊文丽