成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川0107民初8765号 原告：成都罗浮物业服务有限公司，住所地：成都市中新街“锦贸大厦”19层A座。 法定代表人：徐钟，董事长。 委托诉讼代理人：覃方云，四川尚上律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵庆，四川尚上律师事务所律师。 被告：何咏竹，女，1975年2月1日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：杨超，四川英特信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马卿瀚，四川英特信律师事务所律师。 原告成都罗浮物业服务有限公司与被告何咏竹物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告成都罗浮物业服务有限公司的委托诉讼代理人覃方云、赵庆，被告何咏竹委托诉讼代理人杨超、马卿瀚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告成都罗浮物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠的2012年9月1日至2017年6月30日期间的物业服务费13309.64元；2.判令被告支付延期违约金3992.89元。事实和理由：2002年1月，原告与成都罗浮世家小区开发商成都达义物业有限责任公司签订了《罗浮世家前期物业管理委托合同》，约定原告为成都罗浮世家小区提供前期物管服务，服务期限至罗浮世家小区业主委员会聘请新的物业服务企业止。后原告与小区各业主签订《罗浮世家二期前期物业管理服务协议》。2008年1月，罗浮世家小区依法成立业主委员会，但由于各种原因未重新选聘新的物业服务企业，亦未与原告重新签订《物业服务协议》，原告按照《罗浮世家前期物业管理委托合同》约定继续为罗浮世家小区提供物业管理服务，该服务亦被广大业主接受。前述《罗浮世家前期物业管理委托合同》和《罗浮世家二期前期物业管理服务协议》均约定了原告所有的住宅物业服务费标准为每月1.5元/㎡，被告应在每季度第1月15日前交纳物业服务费；逾期交纳的，每逾期一日按逾期金额的1‰向原告支付违约金。由于经济发展、人员工资、材料设备、设备老化维修等成本的大幅增长，原物业服务费标准已不能维持原物业服务标准。2012年6月，广福桥社区居委会在武侯区双楠街道办事处指导下依法组织召开罗浮世家小区书面形式的业主大会，该大会依法形成了将物业服务费标准调整为每月1.85元/㎡的决议。原告依照《罗浮世家前期物业管理委托合同》的约定全面谨慎履行全部合同义务，但被告从2012年9月1日起拒不向原告物业服务费，截止2017年6月30日累计拖欠13309.64元，根据合同约定应支付的违约金过高，原告根据被告欠款时间按欠款本金的30%即3992.89元主张违约责任。 被告何咏竹辩称，1.原、被告之间的物业服务合同已经于2008年终止，原告无权依据该合同主张物业费；2.原告按照1.85元/㎡计算物业费缺乏依据，即使原、被告存在事实物业服务合同关系，也应当按照1.5元/㎡计算物业费。因为业主大会就物业费上涨形成的决议存在虚假，属于无效协议；同时该决议在业主委员会与原告没有签订新的物业服务合同前，不能作为物业费上涨的依据；3.原告提供的物业服务不符合合同约定标准，应当减免收费；4.被告因原告提供的物业服务不符合合同标准，故行使先履行抗辩权，原告主张的违约金不应得到支持；5.即使法院认为被告应当支付违约金，原告主张的违约金标准也过高，请求予以调整。 本院经审理认定事实如下： 原告是位于成都市武侯区的物业服务企业，被告是罗浮世家小区5栋1单元13楼2号房屋的业主，建筑面积为125.8㎡。 2002年1月15日，原告与罗浮世家小区的开发建设单位成都达义物业有限责任公司签订《罗浮世家前期物业管理委托合同》，约定原告为罗浮世家小区提供物业管理服务，合同期限为5年，从2001年5月26日至2006年5月30日，物业服务费标准为带电梯住宅按建筑面积每月1.5元/㎡；一方违约的，应给付守约方合同总额30%的违约金。2005年11月2日，原告与成都达义物业有限责任公司签订《补充协议》，约定《罗浮世家前期物业管理委托合同》继续有效，合同期限为住宅部分（罗浮世家小区一、二期）、商业楼宇部分（罗浮广场）分别至业主大会与物业管理企业签订物业服务合同生效时止。 2003年11月26日，原、被告签订《罗浮世家二期前期物业管理服务协议》，约定原告为被告所在小区提供物业服务，期限至业主委员会成立之日止，收费标准为1.5元/月/㎡。缴纳时间可按季（每季度第一月的5日至10日）或按半年（每半年第一个月的5日至10日），逾期缴纳，原告有权要求被告补交并从逾期之日起每天按照1‰支付违约金。 2012年6月5日，广福桥居委会发布《关于召开业主大会会议的公告》，载明：“……确定于2012年6月19日至2012年6月23日在罗浮世家小区，以书面形式召开业主大会会议”。2012年6月18日，广福桥居委会发布《关于召开罗浮世家业主大会投票表决的公告》，载明：“……确定于2012年6月19日在本建筑区划，以书面形式征求全体业主意见形式召开罗浮世家业主大会会议；投票表决《维持住宅物业一级服务标准》、《上调物业管理费》等二个事项”。2012年7月20日，广福桥居委会发布《关于罗浮世家业主大会表决结果公告》，公告本次业主大会的表决结果为专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意小区物业服务费涨价至每月1.85元/㎡或2元/㎡。 原告从2012年9月1日起按建筑面积每月1.85元/㎡的标准向罗浮世家小区业主收取物业服务费。2012年9月1日至2017年6月30日期间，经原告催收被告未交纳物业服务费。 另查明，1.2007年11月15日，经成都市工商行政管理局审批成都达义物业管理有限公司名称变更为成都罗浮物业服务有限公司；2.罗浮世家小区第一届业主委员会于2008年1月1日成立，任期至2011年12月31日，其成立后一直未与原告签订物业服务合同，而原告为该小区提供物业管理服务至今。在2012年1月至2013年7月21日期间，罗浮世家小区未成立新一届业主委员会。第二届业主委员会于2013年7月21日成立，任期至2017年7月20日；3.本院受理的（2014）武侯少民初字第32号成都罗浮物业服务有限公司诉李悦霜、李松物业服务合同纠纷一案，本院于2015年1月15日作出（2014）武侯少民初字第32号民事判决，判决李松自2013年9月1日至2013年12月31日按每月1.85元/㎡的标准缴纳物业服务费并支付违约金。李松不服一审判决，上诉至四川省成都市中级人民法院，四川省成都市中级人民法院作出（2015）成民终字第7376号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。李松不服二审判决，向四川省高级人民法院申请再审，四川省高级人民法院作出（2016）川民申1037号民事裁定，裁定驳回李松的再审申请。现（2014）武侯少民初字第32号民事判决、（2015）成民终字第7376号民事判决均已生效。 以上事实有当事人身份信息、《罗浮世家前期物业管理委托合同》、《罗浮世家二期前期物业管理服务协议》、《关于召开业主大会会议的公告》、《关于召开罗浮世家业主大会投票表决的公告》、《关于罗浮世家业主大会表决结果公告》、《成都市业主大会业主委员会换届备案记录》、（2014）武侯少民初字第32号民事判决书、（2015）成民终字第7376号民事判决书、（2016）川民申1037号民事裁定书、企业名称变更核准通知书、房屋信息摘要、欠缴告知函、EMS快递单、照片以及双方当事人的庭审陈述笔录等证据收集在案予以佐证。 本院认为，虽然《罗浮世家二期前期物业管理服务协议》约定的合同期限已届满，但合同到期后，原告继续为该小区提供物业服务合同，业主委员会并未明确拒绝接受服务。原、被告双方之间的物业服务合同关系并未终止，在未经过法定程序变更合同内容的情况下，双方权利义务仍然应当沿用《罗浮世家二期前期物业管理服务协议》约定，故对于被告提出的双方没有物业服务合同关系的抗辩理由，本院不予采纳。 关于物业服务费标准，依据《物业管理条例》第十二条第一款和《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条的规定，在罗浮世家小区尚未选举产生新一届业主委员会之前，其所在地的广福桥居委会代行业主委员会职责以书面征求意见形式召开业主大会合法。此次业主大会中，首先，有占建筑物总面积和占总人数过半数的业主参与书面投票，符合《物业管理条例》规定的召开业主大会的人数要求；其次，一方面从《关于罗浮世家业主大会表决结果公告》的内容来看，对于罗浮世家小区住宅的物业服务费收取标准在是否涨价问题上，选择同意的业主人数占业主总人数与专有部分面积占建筑物总面积两项占比均已过半数，表明该小区住宅业主大多数是同意提高住宅物业服务费收费标准，另一方面原告按投票表决确定的每月1.85元/㎡标准收取物业服务费符合《成都市物价局成都市房产管理局关于进一步规范物业服务收费的通知》（成价费[2007]268号）相关规定，并未损害该小区业主的合法利益，故此次业主大会的表决结果合法有效。（2014）武侯少民初字第32号民事判决、（2015）成民终字第7376号民事判决、（2016）川民申1037号民事裁定三级法院的生效法律文书均对罗浮世家小区物业服务费从1.5元/㎡上涨到1.85元/㎡的合法性进行了确认，故对被告提出的收费标准相关抗辩意见不予采纳。 关于物业服务是否符合合同标准问题。被告抗辩原告提供的物业服务不符合合同标准，并提供了照片若干予以佐证。本院认为，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，业主如认为物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定或者物业服务企业不履行法律、法规规定以及相关行业规范规定的义务，有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但业主据此主张减免物业费没有法律依据以及合同依据。故被告提出的要求减免物业费的抗辩理由，本院不予采纳。 综上，本院对原告要求被告从2012年9月1日起按每月1.85元/㎡交纳物业服务费的主张予以支持，经本院核算，2012年9月1日至2017年6月30日的物业费为13498.34元（125.8㎡×1.85元/月·㎡×58个月），原告要求被告支付物业服务费13309.64元的诉讼请求，不超过合同约定，本院予以支持。 关于违约金，被告逾期交纳物业服务费已构成违约，原告有权依据合同的约定要求被告支付违约金，但合同约定的逾期交纳物业服务费的违约金计算标准过分高于被告违约给原告带来的损失，而被告逾期交纳物业服务费给原告造成的损失实际是资金利息的损失，故本院以实际损失为基础，考虑本案实际情况、双方当事人对物业服务合同的履行情况等因素，根据公平原则和诚实信用原则对原告主张的违约金予以调整，酌定按原告主张物业服务费的10%计算违约金，即13309.64元×10%≈1331元，对原告主张的违约金予以部分支持。另，本院希望原告能够将业主满意程度作为衡量自身服务是否到位的标准，尽力的提高物业服务质量，减少服务瑕疵，加强与业主的协调沟通，提升业主对物业服务的满意度，以此获得业主的信任、理解与支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条、第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条规定，判决如下： 一、被告何咏竹于本判决生效之日起十日内向原告成都罗浮物业服务有限公司支付2012年9月1日至2017年6月30日的物业服务费13309.64元； 二、被告何咏竹于本判决生效之日起十日内向原告成都罗浮物业服务有限公司支付违约金1331元； 三、驳回原告成都罗浮物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费233元，因适用简易程序减半收取116.5元，由被告何咏竹负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  杜伟 二〇一八年四月十八日 书记员张晓霜