福建省泉州市丰泽区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0503民初8017号 原告(反诉被告)：泉州市丰泽区东海街道宝山社区居民委员会，住所地福建省泉州市丰泽区东海街道宝山社区大埔，组织机构代码76858964-1。 法定代表人：胡建端，该居委会主任。 委托诉讼代理人：李凯，福建天衡联合（泉州）律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：吴煌增，福建天衡联合（泉州）律师事务所执业律师。 被告（反诉原告）：泉州市丰泽区滨岛童装有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区宝盖工业区，统一社会信用代码913505037593653478。 法定代表人：李勤勤，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：杨伟良，福建瀛莱律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：杨进发，福建瀛莱律师事务所执业律师。 原告泉州市丰泽区东海街道宝山社区居民委员会（以下简称宝山居委会）与被告泉州市丰泽区滨岛童装有限公司（以下简称滨岛公司）合同纠纷一案，本院于2016年12月22日作出（2016）闽0503民初6034号民事判决书，宝山居委会不服判决并提起上诉。泉州市中级人民法院于2017年9月28日作出（2017）闽05民终2386号民事裁定书，将本案发回重审。滨岛公司于2017年12月27日提起反诉，本院依法将两案合并，并适用普通程序公开开庭进行了审理。原告宝山居委会的法定代表人胡建端及其委托诉讼代理人吴煌增、李凯，被告滨岛公司的委托诉讼代理人杨伟良、杨进发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宝山居委会向本院提出诉讼请求：判令终止宝山居委会与滨岛公司于2004年3月2日签订的《意向书》。发回重审后，宝山居委会变更诉讼请求为：判令确认宝山居委会与滨岛公司于2004年3月2日签订的《意向书》无效。事实和理由：2004年初，滨岛公司因生产经营需要，就土地使用权转让事宜与宝山居委会多次进行商谈。2004年3月2日，双方签订一份《意向书》，就宝山居委会所有的位于丰泽区东海宝盖工业区的一宗集体土地（土地四至为：东至东宝服装公司、西至东宝花苑，南至宝秀小区，北至联成房产置换地）转让给滨岛公司达成意向，该宗土地占地约21亩，其中10亩由宝山居委会保留作为该村的工业大楼，剩余部分约11亩，以每亩14万元转让给滨岛公司。上述《意向书》签订后，滨岛公司并未依约向宝山居委会支付土地使用权转让价款，宝山居委会亦未依约向滨岛公司交付上述集体土地。后在泉州市丰泽区宝秀小区周边市政道路项目的拆迁过程中，滨岛公司多次向泉州市丰泽区东海街道办事处以及该项目征迁指挥部主张权利，企图占有并使用该宗土地，致使宝山居委会无法充分行使对该宗土地拥有的合法权益。为此，宝山居委会于2016年7月向贵院提起诉讼【案号：(2016)闽0503民初6034号】，贵院于2016年12月22日作出一审判决，驳回宝山居委会的诉讼请求。宝山居委会不服该判决向泉州市中级人民法院提起上诉，泉州市中级人民法院于2017年9月28日作出(2017)闽05民终2386号民事裁定书，以“一审判决违反法定程序，认定基本事实不清”，裁定撤销一审判决，并将案件发回贵院重审。宝山居委会认为，上述《意向书》违反法律的强制性规定，根据我国《合同法》第五十二条的规定，该《意向书》自始无效。 滨岛公司辩称，该意向书是双方真实意思表示，真实合法有效。本案诉争土地已经泉州市规划局于2004年变更为滨岛公司企业用地，现滨岛公司是该土地使用权人。根据泉州市东海片区晋江北岸项目房屋征收与补偿工作指挥部《关于宝秀小区周边市政道路项目（5号路）征收工作遗留问题的会议纪要》，该公司的土地被征收用地6.381亩，该公司2004年9月份取得用地规划红线。根据《泉州市城东至北峰快速通道及两侧片区棚户区（石结构房）改造项目房屋征收补偿安置实施方案》“国有划拨土地使用权的企业用地，按实际征用地面积给予31万元/亩补偿”。集体土地补偿款是22万元/亩，虽然本案土地不是集体土地，本案土地补偿款是按照国有土地的标准，按29.4万元/亩进行补偿，虽然未办理土地使用权证，该土地性质属于国有划拨企业用地。指挥部的证明也确定该土地是国有企业用地。所以涉诉意向书并没有违反法律的强制性规定，是合法有效的。综上所述及相关法律，该意向书不违反法律的强制性规定，应认定为有效。 滨岛公司向本院提出反诉请求：1、请求确认滨岛公司与宝山居委会于2004年3月2日签订的《意向书》有效；2、请求判令《意向书》下被征收用地土地补偿款1876014元归滨岛公司所有；3、请求判令宝山居委会协助滨岛公司办理《意向书》下未被征收土地的土地使用权证。事实和理由：2004年3月2日，滨岛公司与宝山居委会签订《意向书》，宝山居委会同意将滨岛公司土地使用权转让给滨岛公司。2004年9月10日，泉州市城乡规划局出具泉规[2004]555号《关于泉州市东海镇法石海印工业大楼用地变更的通知》，同意将原鲤城区政府批准东海镇法石海印工业大楼用地(泉鲤政[1993]地(5)24号）变更为泉州市丰泽滨岛童装有限公司企业用地。后该《意向书》下所涉部分土地因市政项目被征收。2017年3月13日，泉州市东海片区晋江北岸项目房屋征收与补偿工作指挥部出具[2017]1号《关于宝秀小区周边市政道路项目（5号路）征收工作遗留问题的会议纪要》，根据该会议纪要记载：滨岛公司被征收用地6.381亩，鉴于滨岛公司已于2004年9月取得用地规划红线，但尚未取得土地使用权证，同意以29.4万元／亩进行补偿。根据泉州市丰泽区人民政府关于印发《泉州市城东至北峰快速通道及两侧片区棚户区（石结构房）改造项目房屋征收补偿安置实施方案的通知》第三部分第4点企业用地的补偿标准(2)“经批准并办理国有划拨土地使用权证的企业用地，按实际征收用地面积给予3l万元／亩补偿，并注销被征收面积；持有集体土地使用权证的企业用地，按22万元／亩给予补偿”，可以证实《意向书》下所涉的土地并不属于集体土地。综上所述，该《意向书》是双方真实意思表示，合法有效，滨岛公司系涉诉土地合法使用权人。该《意向书》项下土地被征收的部分，相应的补偿款应归滨岛公司所有。该《意向书》下土地未被征收的部分，宝山居委会应协助滨岛公司办理土地使用权证。 宝山居委会辩称，宝山居委会认为《意向书》无效，因此滨岛公司主张的请求均不能成立，应予驳回。 本院经审理认定事实如下：2004年3月2日，宝山居委会（甲方）与滨岛公司（乙方）签订一份《意向书》，约定：“甲方现拥有土地约21亩及有关土地批文手续，甲方同意保留10亩作本村的工业大楼，剩余部分约11亩，以每亩人民币14万元转让给乙方，并由乙方统一办理完善规划变更调整手续。另本村在该宗地块边有空地部分约20亩，以每亩人民币5万元由乙方自行争取并办理手续，该地地上物费用由乙方负责，地块西侧属甲方，东侧属乙方，手续费用以每亩人民币5000元计，由甲、乙双方共同分摊。土地用地手续办理完整后，双方签定正式协议，该意向书同时取消。”双方在庭审中确认，意向书中的空地20亩并不存在，且与本案无关。另查明，因泉州市丰泽区人民政府东海街道办事处（以下简称东海街道办）向泉州市城乡规划局提出申请报告，泉州市城乡规划局于2004年9月10日向东海街道办、滨岛公司发出泉规[2004]555号《关于泉州市东海镇法石海印工业大楼用地变更的通知》，该文件载明：“……经研究同意将原鲤城区政府批准东海镇法石海印工业大楼基建用地（泉鲤政[1993]地（5）24号）变更为泉州市丰泽滨岛童装有限公司企业用地。用地范围详见用地红线图。”另，从2004年1月3日东海街道办事处出具的泉丰东办【2014】16号企业用地报告及丰泽区东海街道办事处宝山社区居委会2016年9月19日出具的《说明》中均明确《意向书》中诉争的土地面积为14266平方米，面积为21.399亩。因宝秀小区周边市政道路项目，《意向书》中所涉土地有6.381亩被征用，鉴于被征用土地尚未办理土地使用权证，土地补偿标准按29.4万元/亩予以补偿，补偿金额为1876014元。以上事实有《意向书》、泉规[2004]555号《关于泉州市东海镇法石海印工业大楼用地变更的通知》、泉州市东海片区晋江北岸项目房屋征收与补偿指挥部《证明》及双方庭审陈述为证，本院予以认定。 本案的争议焦点为《意向书》的效力如何认定。 对于争议焦点，宝山居委会认为《意向书》无效。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”之规定及《中华人民共和国城市房地产管理法》第九条“城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让”。上述法律条款分别对农村集体所有的土地使用权以及城市规划区内的集体所有的土地使用权的出让、转让或者出租作了效力性的禁止性规定。本案《意向书》的内容违反了前述法律规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，双方签订的《意向书》无效。 对于争议焦点，滨岛公司认为《意向书》合法有效。诉争土地已经泉州市规划局在2004年变更为滨岛公司企业用地，现滨岛公司是该土地使用权人。且滨岛公司于2004年9月份取得用地规划红线。根据《泉州市城东至北峰快速通道及两侧片区棚户区（石结构房）改造项目房屋征收补偿安置实施方案》“国有划拨土地使用权的企业用地，按实际征用地面积给予31万元/亩补偿”。集体土地补偿款是22万元/亩，虽然本案土地不是集体土地，本案土地补偿款是按照国有土地的标准，按29.4万元/亩进行补偿，虽然未办理土地使用权证，该土地性质属于国有划拨企业用地。指挥部的证明也确定该土地是国有企业用地。所以涉诉意向书并没有违反法律的强制性规定，是合法有效的。综上所述及相关法律，该意向书不违反法律的强制性规定，应认定为有效。 对于争议焦点，本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”滨岛公司与宝山居委会签订《意向书》中内容明确体现宝山居委会除了保留10亩作为自己工业用地，另外11亩转让给滨岛公司，并由滨岛公司统一办理完善规划变更调整手续。而滨岛公司在《意向书》签订之后，陆续向相关部门申请办理用地手续，并获得泉州市城市规划局的相关批文，及取得用地红线图。故，《意向书》的内容符合《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的但书条款。纵观《意向书》的内容约定，双方签订《意向书》所要实现的合同目的为：由宝山社区居委会提供约21亩的用地批文手续，滨公司负责办理规划变更手续。从泉州市城乡规划局2004年9月10日的泉规[2004]555号文件通知可以表明，诉争土地面积14266平方米（约21.399亩）的规划用地已变更为泉州滨岛公司作为企业用地。至此，原、被告签订《意向书》的合同目的已实现。随后，由于宝秀小区周边市政道路项目而致诉争土地被纳入征用范围，致使《意向书》所指向的“正式协议”未能签订，该未能签订的事由不可归责于原、被告双方。故本院认为，《意向书》旨在完成诉争土地的规划变更，与是否改变土地性质没有关系，《意向书》的约定并未违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第九条的禁止性规定，该《意向书》应予认定为合法有效。另，从拆迁补偿的赔偿标准上看，现诉争土地的补偿款系按照29.4万元/亩的标准予以赔偿，该标准高于持有集体土地使用权证的企业用地赔偿标准22万元/亩，略低于经批准并办理国有划拨土地使用权证的企业用地赔偿标准31万元/亩。可见，在滨岛公司对于诉争土地办理土地规划变更的过程中，客观上致使土地增值，滨岛公司有权参与诉争土地补偿款的分配。鉴于宝山居委会及滨岛公司对被征收的6.381亩土地具体是属于约21.399亩中哪一部分均无法提供证据证实，故本院认为，双方对于上述土地补偿款的分配应按双方在《意向书》中对21.399亩土地中所占的份额（宝山居委会10亩，滨岛公司约11.399亩）按比例予以分配，即滨岛公司有权分得土地补偿款的53.27%，宝山居委会分得土地补偿款的46.73%。故，对于1876014元的土地补偿款，滨岛公司有权分得999352.66元，同时，依据权利义务相一致原则，滨岛公司应对《意向书》约定的每亩14万元向宝山居委会支付相应的土地转让款，对于滨岛公司要求宝山居委会协助其办理《意向书》下未被征收土地的土地使用权证，鉴于双方并未签订正式的协议，《意向书》中也没有明确约定，对于滨岛公司的上述请求，没有合同依据，本院不予支持。 综上，本院认为，《意向书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，应依法认定有效。滨岛公司依据《意向书》约定履行了主要义务，现《意向书》下部分土地被依法征收，滨岛公司有权参与到土地补偿款的分配，有权分得999352.66元的补偿款。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条规定，判决如下： 一、泉州市丰泽区滨岛童装有限公司与泉州市丰泽区东海街道宝山社区居民委员会于2004年3月2日签订的《意向书》有效； 二、泉州市丰泽区滨岛童装有限公司有权取得《意向书》下被征收用地的土地补偿款999352.66元； 三、驳回泉州市丰泽区东海街道宝山社区居民委员会的诉讼请求； 四、驳回泉州市丰泽区滨岛童装有限公司的其他诉讼请求。 案件本诉受理费27520元，由泉州市丰泽区东海街道宝山社区居民委员会负担。反诉受理费10843元，由泉州市丰泽区滨岛童装有限公司承担5163元，由泉州市丰泽区东海街道宝山社区居民委员会承担5680元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判长  张丽娥 审判员  陈建清 审判员  郭锡锋 二〇一八年四月十八日 书记员  吴淑珍 附注：本案引用的主要法律法规条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。