安徽省宿州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）皖13民终3117号上诉人（原审原告）：刘雪勇，男，1974年3月15日出生，汉族，住江苏省徐州市泉山区。委托诉讼代理人：李伟华，江苏彭城律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：宿州国购广场商业管理有限公司，住所地安徽省萧县龙城镇中山路与交通路交汇处龙城国购广场**。法定代表人：张之亮，该公司经理。被上诉人（原审被告）：宿州华安置业有限公司，住所，住所地安徽省萧县龙城镇中山路与交通路交汇处div>法定代表人：朱长安，该公司总经理。上述两被上诉人共同的委托诉讼代理人：孙贤武，该公司工作人员。上述两被上诉人共同的委托诉讼代理人：齐霁，江苏金合律师事务所律师。上诉人刘雪勇因与被上诉人宿州国购广场商业管理有限公司（以下简称国购公司）、宿州华安置业有限公司（以下简称华安公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省萧县人民法院（2018）皖1322民初3858号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘雪勇上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求或发回重审；一、二审案件受理费由国购公司和华安公司负担。事实和理由：1.租赁意向书是国购公司与华安公司向刘雪勇出具，同时也是刘雪勇与其他小业主之间意向书的范本，故在文本上统一列明三方主体。具体至刘雪勇与国购公司、华安公司之间的租赁意向书，因签订该意向书时张永代表国购公司与华安公司宣称该部分物业为开发商自持且委托国购公司进行管理，实际出租人应当是国购公司与华安公司。张永无需在丙方处签字，刘雪勇对租赁意向书的内容确认后将自己签字的意向书交给张永，双方已经达成合意。按照约定，租赁意向书经甲乙双方签字生效，与正式租赁合同具有同等法律效力，刘雪勇也实际履行了租赁意向书的义务。同时为了履行付款义务，向国购公司与华安公司邮寄了催告告知付款信息通知。2.国购公司与华安公司明确国购公司是按照华安公司授权对案涉物业进行出租管理，张永是国购公司的法定代表人，其有权代表国购公司对案涉物业进行出租。无论是华安公司还是小业主均对国购公司进行授权，刘雪勇有理由相信张永有权代表国购公司处分案涉物业。3.国购公司与华安公司实际已经履行了租赁意向书确定的出租义务。在（2018）皖1322民初3480号案件中，国购公司与华安公司明确原租赁合同履行期间应为2012年12月7日至2017年12月7日，按照其观点2017年12月即应收回房屋，但国购公司提起要求刘雪勇支付租金的诉讼将租金计算至2018年6月7日。上述事实说明国购公司与华安公司对张永代表其签订租赁意向书确定新的租赁关系及其他小业主将房屋出租给刘雪勇的事实是知的悉且履行了租赁内容。鉴于国购公司与华安公司不诚信，对张永的代表行为提出异议，刘雪勇申请一审法院传唤张永到庭，一审法院未予准许导致查明事实不清。国购公司与华安公司共同辩称，1.刘雪勇提交的租赁意向书只有张永签字，不符合双方约定签字生效的条件；2.案涉房屋的所有权属华安公司，张永是国购公司的法定代表人，刘雪勇混淆对出租房屋的管理权和租赁处分权，张永无权对案涉房屋行使租赁权；3.刘雪勇在租赁合同到期后拒绝交付房屋，国购公司要求其支付占有租赁物期间的租金符合法律规定，并不代表国购公司与华安公司同意继续租赁。租赁意向书缺少当事人受其约束的意思表示不具备租赁合同的法律效力。刘雪勇向一审法院起诉请求：1.请求确认其与国购公司、华安公司之间就萧县金街C栋301-306、308-310等共计16间房屋存在合法有效的租赁合同关系，刘雪勇有权租赁使用；2.请求判决国购公司与华安公司履行出租义务并承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：龙城国购广场商业步行街由华安公司开发建设，委托国购公司经营管理。2013年9月26日，国购公司与刘雪勇签订《租赁合同》，约定将国购广场C区整栋共计19间租给刘雪勇经营《金色畅想量贩KTV》，租赁期五年，自2012年5月1日起至2017年4月30日止。合同还对租金的缴纳、双方的权利义务、违约责任等事项进行了约定。合同依约履行过程中，2017年期间刘雪勇与国购公司协商继续承租事宜。时任国购公司的法定代表人张永在《萧县国购金街C栋1-3层门面租赁意向书》上甲方即持购房合同书的业主处签字，但该意向书上乙方即萧县金色唱响歌厅法人、丙方即售房开发商及物业管理公司均未签字，也无签约日期。现案涉房屋刘雪勇继续使用，因刘雪勇要求与国购公司重新签订租赁合同未果，故刘雪勇诉至法院。一审法院认为，当事人依法享有自愿订立合同的权利。刘雪勇与国购公司签订的《租赁合同》约定的租赁期限至2017年4月30日，合同履行期限已经届满，现刘雪勇虽继续使用案涉房屋，但因其拖欠租金，国购公司已另案起诉，且国购公司明确表示不同意与刘雪勇续签租赁合同。根据合同自由原则，刘雪勇提供的租赁意向书，仅有张永一方在甲方处的签字，刘雪勇虽对该意向书予以认可，但无合同第三方当事人丙方的签字，也无签约日期，且刘雪勇未能提供证据证明张永系代表国购公司和华安公司签字，当事人之间存在继续租赁的意思表示。故刘雪勇要求确认其与国购公司和华安公司就萧县金街C栋16间房屋存在合法有效的租赁合同关系，其有权租赁使用及要求国购公司和华安公司履行出租义务，缺乏事实和法律依据，不予支持。一审依照《中华人民共和国合同法》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回刘雪勇的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取为40元，由刘雪勇负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘雪勇提供国购公司与张文成签订商业用房委托投资经营合同影印件，以证明部分业主委托国购公司进行统一招商出租，国购公司有权以自己名义出租案涉房屋，该公司认可张永当时系其法定代表人，案涉租赁意向书已经生效。国购公司与华安公司质证认为，真实性请求二审法院予以核实，不属于法律规定的新证据。国购公司与华安公司提供（2018）皖1322民初3480号民事判决，以证明刘雪勇违反约定，拖欠租金。刘雪勇对证据真实性无异议，但该判决尚未生效，刘雪勇已经提起上诉。刘雪勇提供的证据系影印件，无其他证据印证，真实性本案不予认定。国购公司与华安公司提供的民事判决尚未生效，且与本案无关。一审查明事实属实，本院予以确认。另查明，刘雪勇提供的租赁意向书第三条第5项约定“在此意向书签订的基础上，甲乙丙三方均无异议后，丙方应尽义务主动撮合甲乙双方尽快签订具有法律效应的租赁合同书”。国购公司以刘雪勇拖欠租金为由诉至法院。本院认为，刘雪勇提供一份租赁意向书欲证明其与国购公司、华安公司之间就案涉房屋的租赁达成合议，国购公司与华安公司应当按照意向书约定内容履行。国购公司与华安公司虽对张永签字行为代表国购公司的事实无异议，但认为租赁意向书并不能作为确认双方存在租赁合同关系的依据。审理认为，虽刘雪勇提供的租赁意向书涉及租赁物、租赁费用、租赁期间等内容，但同时约定在该意向书基础上，三方均无异议后，丙方应尽义务主动撮合甲乙双方尽快的签订具有法律效应的租赁合同。从本案查明事实显示，刘雪勇与国购公司在履行原租赁合同时存在争议，国购公司以其拖欠租金为由已诉至法院，并表述不愿与刘雪勇就租赁意向书载明的内容重新签订租赁合同。上述情形不符合租赁意向书约定“三方均无异议”的情形，故刘雪勇以与国购公司、华安公司签订租赁意向书为由，要求确认双方另行达成新的租赁合同的上诉请求不能成立，不予支持。综上，刘雪勇上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律及判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由刘雪勇负担。本判决为终审判决。审判长  吴昊彧审判员  丁 伟审判员  赵 路二〇一八年十二月七日法官助理王珊珊书记员朱贝贝附：本案适用的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。