广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1972民初5870号原告：肖爱红，女，1983年3月22日出生，汉族，住广东省东莞市，委托诉讼代理人：程园，广东来复律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢柏荣，广东来复律师事务所律师。被告：东莞市创丰贸易有限公司。住所地：广东省东莞市虎门镇虎门大道富民服装双子城第二十层2001室。统一社会信用代码：914419007238278292。法定代表人：梁志彬。委托诉讼代理人：钟国才，广东南国德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘俊杰，广东南国德赛律师事务所律师。被告：麦建威，男，1985年10月5日出生，汉族，住广东省东莞市，委托诉讼代理人：钟国才，广东南国德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁穗龙，广东南国德赛律师事务所律师。被告：东莞市富民双子城市场开发有限公司。住所地：广东省东莞市虎门镇虎门大道创丰商业大厦七楼702之705B室。统一社会信用代码：914419006904504384。法定代表人：朱巧玲。委托诉讼代理人：袁穗龙，广东南国德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘俊杰，广东南国德赛律师事务所律师。被告：东莞市虎门镇博涌社区居民委员会。住所地：广东省东莞市虎门镇博涌社区居委会。组织机构代码：77186317-0。负责人：欧子杰。委托诉讼代理人：邬超，广东林德律师事务所律师。委托诉讼代理人：李海欣，广东林德律师事务所辅助人员。原告肖爱红与被告麦建威、东莞市创丰贸易有限公司（以下简称创丰公司）、东莞市富民双子城市场开发有限公司（以下简称双子城公司）、东莞市虎门镇博涌社区居民委员会（以下简称博涌居委会）租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月25日立案后，适用简易程序进行审理，后发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2018年3月21日公开开庭进行了审理。原告肖爱红的委托诉讼代理人程园、谢柏荣，被告创丰公司的委托诉讼代理人钟国才、潘俊杰，被告麦建威的委托诉讼代理人钟国才、袁穗龙，被告双子城公司的委托诉讼代理人潘俊杰、袁穗龙，被告博涌居委会的委托诉讼代理人邬超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肖爱红提出诉讼请求：1.解除原告与被告创丰公司签订的《富民服装双子城商铺租赁及管理合同》及其与被告创丰公司、双子城公司签订的《富民服装双子城委托经营管理协议》；2.被告创丰公司、双子城公司向原告返还商铺租金431332.82元及利息（按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，以431332.82元为本金从2009年5月1日起计至付清之日止）；3.被告麦建威、博涌居委会对上述债务承担连带责任；4.本案诉讼费由四被告共同承担。事实和理由：2009年7月20日，原告与被告创丰公司签订了《富民服装双子城商铺租赁及管理合同》（以下简称《租赁及管理合同》），与被告创丰公司、双子城公司签订了《富民服装双子城委托经营管理协议》（以下简称《委托经营管理协议》），约定被告创丰公司将“富民服装双子城”二楼B2090号商铺出租给原告并由原告委托被告双子城公司经营管理。合同签订后原告向被告创丰公司支付了租金431332.82元，但被告却从未向原告实际交付商铺。第一，原告与创丰公司、双子城公司的关系名为租赁，实为买卖，案涉《租赁及管理合同》以及《委托经营管理协议》应当认定为无效合同，被告创丰公司开始就使用零风险购铺、购铺即收取16%回报、即买即收租等对外宣传，有处分案涉商铺的意思表示，诱导原告与其订立相应合同。原告与创丰公司交易过程中，先签订富民服装双子城销售选铺确认单，该确认单对商铺面积、单价、总价、销售模式等内容进行约定，并且有销售顾问、经理、财务等人员签名确认，完全是买卖商铺而先签订的意向书、认购书，在签订销售选铺确认单并向创丰公司支付了案涉商铺的全部购铺款后，原告才与被告双子城公司签订《委托经营管理协议》。在《租赁及管理合同》中，约定租赁期限为45年，明显超过合同法关于租赁期限上限20年的规定，而且该合同约定的是房屋面积及总价，而不是租金，合同价款也是一次性支付或者通过银行按揭支付，并不符合一般租赁合同的要件。所以，案涉《租赁及管理合同》以及《委托经营管理协议》实为买卖合同，其依法应认定无效。第二，即使案涉《租赁及管理合同》以及《委托经营管理协议》被认定为租赁合同并有效，亦应当予以解除，理由如下：1.因被告创丰公司的违约行为致使合同目的无法实现，合同根本未履行也没有履行的客观条件。案涉合同的标的为商铺，商铺是用于商业经营的房地产，是经营者对消费者提供商品交易服务及感受体验的场所，原告购买案涉商铺的目的是为了享有案涉商铺的使用权、收益权，但案涉商铺所在的商场只进大门紧闭并上锁，从未开门营业，被告也从未向原告实际交付商铺，原告不能进入案涉商铺，更不能对消费者提供商品交易服务及感受体验。2.被告创丰公司一直使用“富民”品牌对外宣传，承诺由富民集团统一招商、统一经营、统一管理、统一推广，原告基于对富民集团及其品牌的信任，向通过富民集团的经营管理获取收益而与被告创丰公司及双子城公司订立合同，但实际上被告创丰公司及双子城公司与富民集团并无关系，也没有获得富民商标的使用权，富民集团也从未参与对案涉商场的经营管理及推广，被告创丰公司连起码的开门、经营都未能做到，更不用说管理。被告创丰公司的行为涉嫌虚假宣传及欺诈，也由此导致了合同目的无法实现。3.案涉商铺均在商场内，而不是临街商铺，原告并不能单独对商铺进行经营管理，按照案涉合同的约定，被告创丰公司应当为原告提供良好的经营环境，但被告创丰公司从未将案涉商铺的商场开门开业，也没有提供任何经营环境，明显违反了合同约定的义务，致使原告无法使用案涉商铺，也无法通过经营案涉商铺而取得收益。第三，案涉商铺所在的富民服装双子城从2016年4月22日开始被东莞市第二人民法院查封，查封日期为2016年4月22日至2019年4月21日，又分别于2016年11月7日、2016年11月30日先后被东莞市中级人民法院、东莞市第二人民法院轮候查封。原告认为被告创丰公司一直未对案涉商场开门经营以及原告至今无法使用案涉商铺与该商场被查封存在因果关系，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定，现原告要求解除案涉租赁合同的请求应得到支持。另经查，被告创丰公司为一人有限责任公司，被告麦建威系被告创丰公司的唯一股东，持有被告创丰公司100%股份，应当对被告创丰公司的债务承担连带责任。因案涉商铺所在楼宇“富民双子城”（创丰大厦A幢商业楼）是被告创丰公司与博涌居委会共同开发的，被告创丰公司与博涌居委会是案涉商铺的共同共有人，被告博涌居委会与本案具有直接的法律上的利害关系。庭审中，原告明确表示，即使案涉《租赁及管理合同》、《委托经营管理协议》无效，亦坚持其诉讼请求不变更。被告创丰公司辩称：一、原告与创丰公司、双子城公司签订的《租赁及管理合同》、《委托经营管理协议》是双方真实的意思表示，上述两份合同对双方均有约束力并已实际履行。二、关于合同性质问题。日常商业行为中使用的词语与法律术语不一定一致，本案中双方最后签订的《租赁及管理合同》、《委托经营管理协议》是结论性文件，无论之前双方如何协商，最后应以《租赁及管理合同》的约定为准，该合同的效力覆盖之前的行为。另，案涉《租赁及管理合同》约定租期为20年，并免费赠送25年的使用期，并未超过法律规定，而且案涉商铺的租赁过程与一般租赁合同的建立过程并无太大区别，一次性收取租金亦不鲜见，无法由此推出案涉合同的性质为买卖合同。三、案涉两份合同并未约定原告有权单方解除合同。《委托经营管理协议》履行期限届满后，原告未向双子城公司主张收回商铺，由此产生的后果与创丰公司无关，创丰公司不应为其怠于行使权利的后果负责。原告单方无故提出解除《租赁及管理合同》、《委托经营管理协议》不符合法定的解除条件，不应予以支持。四、即便认为应当解除《租赁及管理合同》、《委托经营管理协议》，创丰公司也不应当全额返还租金，应当根据原告已使用的租赁期限按比例扣除。五、原告要求创丰公司与双子城公司因解除《租赁及管理合同》、《委托经营管理协议》而应返还的租金承担连带责任，不具有事实及法律依据，即既没有行使法定解除权的情形，也没有行使约定解除权的条件。根据《民事诉讼法》第六十四条的规定，原告应进一步提出证据证明其诉讼请求，否则原告应自行承担举证不利的责任。创丰公司与双子城公司并非关联公司，创丰公司与双子城公司的股东、管理人员并不存在混同的情形，两者是独立的民事法律关系主体。被告麦建威辩称：一、原告与创丰公司、双子城公司签订的《租赁及管理合同》、《委托经营管理协议》是双方真实的意思表示，上述两份合同对双方均有约束力并已实际履行。二、上述两份合同并未约定原告有权单方解除合同。《委托经营管理协议》履行期限届满后，原告未向双子城公司主张收回商铺，由此产生的后果与创丰公司无关，创丰公司不应为其怠于行使权利的后果负责。原告单方无故提出解除《租赁及管理合同》、《委托经营管理协议》不符合法定的解除条件，不应予以支持。三、即便认为应当解除《租赁及管理合同》、《委托经营管理协议》，创丰公司也不应当全额返还租金，应当根据原告已使用的租赁期限按比例扣除。四、原告要求创丰公司与双子城公司因解除《租赁及管理合同》、《委托经营管理协议》而应返还的租金承担连带责任，不具有事实及法律依据，即既没有行使法定解除权的情形，也没有行使约定解除权的条件。根据《民事诉讼法》第六十四条的规定，原告应进一步提出证据证明其诉讼请求，否则原告应自行承担举证不利的责任。五、麦建威与创丰公司的关系不符合《公司法》第六十三条规定的构成要件，二者财产独立清晰，且行为具有独立性，原告要求麦建威对创丰公司的债务承担连带清偿责任缺乏事实及法律依据。被告双子城公司的答辩意见与被告创丰公司答辩意见一致。被告博涌居委会辩称：一、原东莞市虎门镇博涌村大卢向北村民小组与创丰公司签订的《合作兴建商贸大厦合同》，名为合作合同，实为租赁合同。按照土地租赁法律关系，博涌居委会不应承担本案民事责任。2000年6月13日，原东莞市虎门镇博涌村大卢向北村民小组与创丰公司签订的《合作兴建商贸大厦合同》约定“乙方以自有资金负责将大厦修建至八层以上，并负责兴建中的一切风险”。根据该合同的内容，原东莞市虎门镇博涌村大卢向北村民小组提供土地，收取固定利润，但不承担经营风险，其实质是由原东莞市虎门镇博涌村大卢向北村民小组将土地出租给创丰公司，由创丰公司出资兴建案涉“富民服装双子城”，并由其负责将合同约定的物业以继承、抵押、转让、出租等方式处理。二、根据合同相对性原则，合同只对缔约当事人具有法律约束力，博涌居委会对案涉《租赁及管理合同》、《委托经营管理协议》并不知情，无需承担任何民事责任。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、关于《租赁及管理合同》、《委托经营管理协议》的约定内容原告（乙方）与被告创丰公司（甲方）于2009年5月1日签订了《租赁及管理合同》，约定：创丰公司将其开发的项目“富民服装双子城”商场二楼B2090号商铺出租给原告，商铺面积29.82平方米，租赁物用途为服饰经营；租赁期限从合同生效之日起计算，共20年，合同期满后甲方再将此铺位25年使用权免费赠送予乙方，使用权赠送期与租赁期限内甲乙双方的权利及义务一致。合同第三条约定，乙方向甲方共缴纳513491.45元作为该商铺45年期内（即20年经营权租赁期及25年经营权赠送期）的租金和前期设施费，在租赁期及经营赠送期内，甲方不再向乙方另外收取租金，乙方仍须按规定向甲方缴纳管理费、水电费、卫生治安费、广告宣传费等其他必须的费用，其中市场管理费按建筑面积算，开业三年内每月10元/㎡，满三年以后，甲方有权根据经济增长进行适当的调整，商场自用电费及公用电费根据实际使用情况交纳，除租金及前期设备费外，本条所约定的其他相关费用为每季度交付一次。合同第四条约定，如乙方转租、转让或者与第三方合伙经营案涉商铺，须向甲方提出书面申请，经甲方书面批准后方可。合同第七条约定，甲方应为乙方提供良好的经营环境，乙方除春节商场统一休市外，其余时间均不得停止开门营业，每天的开门营业不得少于8小时。合同第十四条约定，本合同经甲方签字盖章，乙方签字盖指模，且甲方收齐乙方商铺租金后生效。2010年10月12日，原告（委托人、甲方）与被告双子城公司（受托人、乙方）、被告创丰公司（担保方、丙方）签订《委托经营管理协议》，约定：甲方将其自丙方处承租的二楼B2090号商铺委托给乙方统一经营管理，协议有效期5年，自2010年10月10日起计；前3年的收益共计为商铺租金及前期设施费用的16%，第4、5年的收益由乙方根据市场情况进行适当的调整；前3年收益由乙方一次性预付给甲方，共计82158.63元，即一次性扣除商铺租金及前期设施费用的16%，在甲方认租商铺总款中一次性扣除，在前3年的委托经营时间内，该商铺的实际经营收入归乙方所有，甲方第四、五年的收益由乙方根据市场情况进行适当的调整，乙方每半年支付一次给甲方，在每满半年后的30天之内支付；丙方有义务根据本合同约定，对乙方支付甲方的收益金作担保；如果乙方连续三个月无法按期向甲方交纳收益金，则丙方应代乙方向甲方交纳应付收益金；本协议书经甲乙丙三方签字盖章后生效。2009年5月1日，创丰公司开具收据确认收到原告交付的B2090号商铺租金及前期设施费513491.45元。该收据“（单位盖章）”一栏盖有“东莞市创丰贸易有限公司财务专用章”字样的印章。根据原告提交的《富民服装双子城销售选铺确认单》扣除房租冲抵金额82158.63元，原告实付431332.82元。庭审中，本院要求创丰公司与双子城公司就其双方之间对前述“前3年的收益共计为商铺租金及前期设施费用的16%”进行结算的情况进行核实，但其逾期未复。二、关于案涉商铺宣传情况原告提交了富民服装双子城的宣传单、外墙照片以及招商PPT以证明案涉商铺的宣传情况，其中：1.宣传单上载有“‘0’风险购铺10万元做蓝筹铺主”、“广东发展银行提供5成8年按揭45年经营权”、“返租5年第6年原价回收”、“发展商按一定返租回报率支付相应的租金给商家，作为5年内租赁该商铺的回报。商铺5年返租保障结束后，第6年后头一个月内，在该商铺正常折旧的情况下，商家有权要求发展商按双方签订的《富民双子城租赁及管理合同》中约定的总商铺原价免息折旧回收该铺位。5年返租收益不用退还（正常折旧是指合同商铺总款项/合同租赁期限*剩余使用时间。）、“保租3年购铺即收租16%”等内容。2.外墙照片显示，富民服装双子城外墙曾悬挂大型宣传海报，海报上载有“20年富民品牌再造服装新旗舰”、“22个月超长免租期”、“0风险购铺”、“3年保租购铺即收租”、“5年返租6年回购”、“16%稳定收益”等内容。3.招商PPT强调了富民服装双子城系“富民东进”、“续写富民财富新传奇”、“携富民品牌强大优势及精英团队，震撼登陆虎门新商圈”、“由富民自身管理团队负责全面运营管理”。被告麦建威称因时间太久，已无法核实上述宣传材料的真实性。被告创丰公司、双子城公司则称上述材料属于宣传资料，缺乏操作性，亦不构成合同的约定内容。另，创丰公司抗辩称其已取得“富民”商标的使用权，不存在虚假宣传的行为，对该抗辩主张创丰公司提交了案外人东莞市虎门富民服务有限公司（以下简称富民服务公司）与陈复欣、蔡泽辉于2008年1月21日签署的《有偿使用品牌协议》为证，该协议约定富民服务公司同意将其拥有的“富民”品牌授权给陈复欣、蔡泽辉发展的富民服装双子城有偿使用，使用期限为协议签订之日至2028年1月20日止。根据中华人民共和国国家工商行政管理总局“中国商标网”查询结果可知，“富民”商标的申请人为东莞市富民投资有限公司。被告创丰公司解释称“富民”商标实际由富民服务公司使用及管理，双子城公司每年向该公司支付商标使用费，多年来也没有任何其他权利人对案涉商标使用行为提出异议，足以证明《有偿使用品牌协议》合法有效且正在执行中。对于本项查明内容中原告提交的案涉商铺的富民服装双子城的宣传单、外墙照片以及招商PPT等证据，本系列案中二十多名原告均予以确认，且与本系列案中的《租赁及管理合同》、《委托经营管理协议》以及《富民服装双子城销售选铺确认单（一次性返租）》等证据可以相互印证，被告亦未能提供证据予以反驳，故本院对该组证据的真实性予以确认。三、关于签约及付款情况本案属系列案件[（2017）粤1972民初5840、5845、5848、5850、5856、5857、5858、5862、5864、5868、5869、5870、5871、5872、5874、5875、6865、6866、6867、6868、6870、6871号]其中之一。在该系列案件中查明除5840号、5862号、5868号、6865号、6866号案件之外，其他原告均提交了《富民服装双子城销售选铺确认单（一次性返租）》，该确认单签署于《租赁及管理合同》之前，其中的“返租充抵”一栏显示创丰公司已将《租赁及管理合同》中双子城公司应向原告支付的前3年租金收益直接从创丰公司向原告收取的一次性租金中按16%的比例扣减，即原告实际支付给创丰公司的租金比约定的数额少16%。四、关于创丰公司与博涌居委会的关系2000年12月12日，东莞市虎门镇博涌村大卢向北村民小组（以下简称向北村民小组）与创丰公司签订一份《合作兴建商贸大厦合同》，约定向北村民小组以位于东莞市××镇港口××一块约5100平方米土地的使用权为条件，与创丰公司合作兴建商贸大厦，合作期限自2000年12月15日起至2070年12月15日止，向北村民小组自2002年12月15日起按5100平方米逐月向创丰公司收取固定利润，合同期内房产所有权归创丰公司所有，合同期满后，房产权归向北村民小组所有。2011年3月23日，中共东莞市虎门镇委员会做出《关于同意博涌社区开展撤销居民小组和股份经济联合社工作的批复》（虎委[2011]71号），批复同意博涌社区依法定程序开展撤销居民小组和股份经济联合社工作。庭审中，博涌居委会承认，向北村民小组已被撤销，其相关的权利义务由被告博涌居委会承担。五、其他应予查明的事项：1.创丰公司与双子城公司的工商登记情况：创丰公司系自然人独资有限责任公司，唯一股东为被告麦建威，案外人梁志彬为其法定代表人、执行董事及经理。双子城公司系自然人独资或控股有限责任公司，其股东为朱巧玲、陈复欣，蔡泽辉为该公司前股东（2017年4月6日变更）。2.案涉建筑的报建及验收情况：案涉《租赁及管理合同》中所指向的建筑物“富民服装双子城”，其建设项目名称为“创丰大厦A幢商业楼”，该建设工程已办理建设工程规划许可证，建设单位为被告创丰公司及“虎门镇博涌村大卢向北村民小组”。根据东莞市公安消防局于2010年9月30日出具的东公消验[2010]第131号建设工程消防验收意见书显示，案涉创丰大厦A建设工程已进行消防验收，该工程1栋地下一层、地上20层，其中地下一层4883.69平方米，作设备用房及汽车库；地上一至五层（含一层夹层）为裙楼，作商铺及商场使用，装修了商铺、商场外的公共部分；第六至二十层为2栋塔楼，塔楼A、B分别作公寓和办公用途。3.被告麦建威提交了以下证据拟证明创丰公司与麦建威财产相互独立：（1）创丰公司验资报告、资产清单、资产负债表、2013年-2016年审计报告（其中2013年的审计报告由东莞市万思特会计师事务所于2014年4月4日出具、2014年至2016年的审计报告由东莞市和惠会计师事务所均于2017年5月11日出具），证明创丰公司的注册资本充足，其与麦建威的财产相互独立、产权清晰，亦不存在抽逃资金和关联交易的情形。原告仅对验资报告的真实性予以确认，并主张资产清单、资产负债表系被告创丰公司单方制作的，其真实性存疑，审计报告的出具时间为2017年5月，系事后制作的材料，并不能反映创丰公司当年的财务状况。另，根据创丰公司的审计报告显示，创丰公司的财务负责人为朱巧玲。（2）房屋查册资料、创丰公司章程、法定代表人及监事身份证复印件、2014-2015年部分费用报销单、创丰公司财务人员身份证复印件、劳动合同及社会保险个人对账单，证明创丰公司与麦建威的住所地相互独立，以及创丰公司具备完善的公司治理机构并一直处于良好的运营状态。原告对房屋查册资料、法定代表人及监事身份证复印件的真实性予以确认，但不确认其关联性，对于创丰公司章程、2014-2015年部分费用报销单、创丰公司财务人员身份证复印件、劳动合同及社会保险个人对账单的真实性及关联性均不予确认。另，根据房屋查册资料显示，案涉创丰大厦A栋商业楼于2016年4月22日被本院查封，后于2016年11月7日及2016年11月30日先后被东莞市中级人民法院及本院轮候查封；劳动合同显示，朱巧玲曾于2016年12月30日与创丰公司签订劳动合同，合同期限自2017年1月1日至2018年12月31日，岗位为财务。再根据原告提交的由东莞市中级人民法院做出的(2017)粤19民终4919号民事判决书显示，在该案中麦建威亦提交了审计报告、法定代表人及监事身份证复印件、费用报销单、财务人员合同及社保对账单、验资报告、资产清单、资产负债表、房地产权证、公司章程等拟证明其个人财产与公司财产独立，但该判决认定“麦建威二审提供的审计报告等证据仅能证明创丰公司资产负债情况，不足以反映创丰公司在经营过程中财产交易与麦建威个人财产是否存在混同，上述证据并不足以证明麦建威个人财产与创丰公司财产相互独立。”4.系列案件中，双子城公司曾于2017年向部分原告邮寄《关于立即办理商铺回收手续并取回商铺通知》，该邮件显示寄件单位名称为“创丰集团”。5.本院于2018年1月22日到富民服装双子城进行现场勘验，勘验结果显示：1.该商场负一楼已找平，地面划线对商铺进行区分，并已标识对应编号，但未进行物理围蔽及提供接通至商铺的水电设施；2.一楼、二楼及两层之间的夹层的商铺已建造完毕，目前处于毛坯状态，但尚未进行装修及使用；3.案涉商场正门、侧门均有上锁，商场内部未见任何经营行为或经营痕迹。本院认为，本案为租赁合同纠纷。综合双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、案涉《租赁及管理合同》的性质及效力如何认定；二、创丰公司与双子城公司的关系如何认定；三、如合同有效，其解除条件是否成就（主要为被告创丰公司是否存在导致合同解除的根本违约行为）；四、如合同解除，则被告创丰公司及双子城公司是否应向原告返还租金及支付损失，该两项费用的数额如何认定；五、被告麦建威与被告创丰公司的财产是否存在混同，被告麦建威是否应对案涉债务承担连带责任；六、被告博涌居委会应否对本案债务承担连带责任。关于第一个争议焦点。原告主张案涉《租赁及管理合同》名为租赁合同实为商铺买卖合同，对此本院分析如下：其一，从原告提交的宣传资料、选铺确认单等证据的内容来看，双方在协商的过程中并未能明确区分“租铺”与“购铺”，虽然宣传内容中提到了“购铺”的字眼，但同时也提及签订租赁合同的内容，因此仅从宣传内容无法判断双方存在建立买卖合同关系的合意。其二，尽管双方此前对合同关系的协商可能存在多种可能，但该《租赁及管理合同》系双方最终签订的合同文本，也是双方实际履行的合同内容，应作为认定双方法律关系性质的主要依据。其三，案涉《租赁及管理合同》的名称已明确指向双方之间法律关系的性质为租赁合同关系，原告作为合同主体，依据该合同名称，结合普通人的理解和注意即可作出判断。再从《租赁及管理合同》的内容来看，双方明确约定租赁期限、租赁费用等与租赁合同关系密切相关的内容，但双方并未约定买卖合同中核心的商铺所有权转让的内容，而是约定原告支付对价换取该商铺一定年限的使用权，且在使用商铺的过程中，原告对商铺进行转租、转让、合伙经营、装修等事项均需取得被告创丰公司的同意，上述约定内容显然更符合租赁合同的特点。其四，虽然一次性支付租金的约定并非租赁合同的典型特点，但上述约定是双方真实意思的表示，并未违反法律的规定，且市场交易活动中承租人一次性支付全部租金的行为亦不鲜见，故该行为显然不足以证明双方之间实为买卖合同关系。其五，至于合同的期限为45年。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”，现案涉《租赁及管理合同》约定租赁期限为20年，并未违反上述规定，即使将赠送的25年视为租赁期限，亦只发生超过20年部分的租赁期限无效的法律后果，并不能导致合同的性质发生根本改变。综上，本院认定原告与被告创丰公司之间建立租赁合同关系。由于案涉富民服装双子城已办理建设工程规划许可证，且《商铺租赁及管理合约》系双方真实意思的表示，其内容及形式亦不违反相关法律及行政法规的强制性规定，故本院认定案涉《商铺租赁及管理合约》合法有效，双方均应遵守其约定，真实全面地履行各自的合同义务。关于第二个争议焦点。从案涉租赁关系的建立及履行过程来看，两家公司在本案中存在法人人格混同情况，理由如下：其一，创丰公司开发的案涉项目名称为“富民服装双子城”，而被告双子城公司的全称为“东莞市富民双子城市场开发有限公司”，基于上述名称的关联以及双子城公司在案涉租赁关系中的地位和作用，并结合本市市场活动实践分析，双子城公司系创丰公司为开发案涉“富民服装双子城”项目而设立的关联公司这一事实具有高度可能性。其二，原告提交的案涉商铺的宣传单、海报等宣传材料载明，“发展商按一定返租回报率支付相应的租金”，即承诺从承租人处回租商铺的主体应为案涉项目的开发商创丰公司，且从词义上分析，“返租”一词本身隐含出售或出租方再从买受人或承租人处回租的意思，即从案涉项目的宣传情况来看，《委托经营管理协议》的相对方本应为创丰公司，但实际上签订协议的却是双子城公司，说明两家公司在业务上存在混同。其三，根据《委托经营管理协议》的约定，双子城公司应向原告支付案涉商铺前3年租金收益，但该租金收益却直接从原告应向被告创丰公司支付的租金及前期设施费用中进行抵扣，而且创丰公司为双子城公司支付租金收益这一事项提供担保，在本院释明后，双子城公司与创丰公司亦未能提交双方之间曾就上述费用进行结算的凭证，由此可以推出两家公司在财务上亦存在混同。其四，双子城公司向原告邮寄《关于立即办理商铺回收手续并取回商铺通知》时，该邮件显示寄件单位却显示为“创丰集团”，可见双子城公司在处理对外业务时并未与创丰公司进行明确区分。其五，再根据被告麦建威提交的创丰公司资产负债表、劳动合同显示，朱巧玲为创丰公司的财务人员，但根据双子城公司的工商登记信息载明，朱巧玲亦为双子城公司的法定代表人及股东。可见两家公司在人员上亦存在混同。综上，本院认为创丰公司及双子城公司在案涉富民双子城项目中存在人员、业务、财务等多项混同情况，故在履行案涉租赁合同过程中任一方的行为均应视为双方之行为，双方应就履行合同所产生的债务承担共同清偿责任。关于第三个争议焦点。如前所述，原告与创丰公司建立租赁合同关系，创丰公司作为出租方，其主要的合同义务为将租赁物交给原告使用和收益。本案中，创丰公司主张已向与原告签订《委托经营管理协议》的双子城公司交付租赁物，但双方并未提交相应的交接材料予以佐证，虽然双子城公司承认接收了案涉商铺，但基于前述分析可知，双子城公司与创丰公司之间存在混同，故双子城公司的陈述并不能作为认定案件事实的主要依据。况且，目前并无证据显示原告委托双子城公司代为接收商铺，而且在系列案件中，如（2017）粤1972民初5840号案件中，《租赁及管理合同》的生效时间为原告付清租金之日即2009年8月1日，而《委托经营管理协议》的有效期自2010年10月10日起计算，即在2009年8月1日至2010年10月10日期间，商铺应径自交付给承租人，可见双子城公司代为接收商铺的主张亦难以成立。在此情况下，创丰公司或双子城公司均未能提交证据对已交付商铺这一事实加以补强，其理应承担举证不能的不利后果。退一步说，即使双子城公司确已接收商铺，根据双方合同约定及法律规定，被告创丰公司交付的商铺应符合使用和收益的要求，根据现场勘验结果可知，案涉商铺所在的富民服装双子城自始未开门营业，甚至承租人在正常工作时间内不能进入案涉商铺，目前亦无证据显示双子城公司在《委托经营管理协议》生效期间对案涉商铺进行实质的经营管理活动，因此，本院认定案涉租赁物不符合约定及法定要求，承租人无法正常使用该商铺及获得收益。综上，创丰公司未能向原告交付符合正常使用目的的商铺，导致合同目的无法实现，其行为已构成根本违约，现原告要求解除《租赁及管理合同》合法有据，本院予以支持。至于《委托经营管理协议》，由于创丰公司与双子城公司存在混同关系，而创丰公司未能交付符合正常使用要求的租赁物，故该《委托经营管理协议》亦无法履行，现原告一并要求解除该协议，亦合法有据，本院予以支持。关于第四个争议焦点。由于原告已一次性向被告创丰公司交付全部租金，而被告创丰公司自始未能交付符合条件的租赁物，故在《租赁及管理合同》及《委托经营管理协议》合同解除后，被告创丰公司理应向原告返还租金431332.82元及其孳息即利息，利息应以431332.82元为本金，从2009年5月2日按中国人民银行同期同类贷款基准利率计至付清之日止。关于第五个争议焦点。被告创丰公司为一人有限责任公司，被告麦建威系该公司的唯一股东，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”的规定，被告麦建威应举证证明其个人财产与创丰公司的财产相互独立。虽然本案中被告麦建威抗辩称其与公司之间财产独立，并提交了创丰公司验资报告、资产清单、资产负债表、2013年-2016年审计报告、房屋查册资料、创丰公司章程、法定代表人及监事身份证复印件、2014-2015年部分费用报销单、创丰公司财务人员身份证复印件、劳动合同及社会保险个人对账单等证据为证，但是：（1）其中除审计报告之外的证据均系公司日常经营所需的材料，仅能证明公司的经营情况及负债情况，不足以证明股东个人财产与公司财产相互独立。（2）2013年至2016年的财务报告，除2013年的财务报告外，其他财务报告均系在2017年5月才形成的，具有事后性，其真实性存疑，亦不符合《中华人民共和国公司法》第六十二条“一人有限责任公司应当在每一会计年度终了时编制财务会计报告，并经会计师事务所审计。”的规定，由此还可以推出创丰公司并未遵守严格的会计制度及审计制度，故上述财务报告也不足以证明股东个人财产与公司财产相互独立。（3）被告麦建威提交的财务报告仅体现了创丰公司2013年至2016年的财务状况，并不能覆盖创丰公司自成立以来至本案诉讼整个期间，故即使该报告属实，亦不足以证明股东个人与公司财产自始未发生混同。综上，本院认为，被告麦建威未能证明创丰公司的财产独立于其自己的财产，其应承担举证证明不能的不利后果，本院对其抗辩主张不予采纳，被告麦建威应对被告创丰公司的债务对外承担连带责任。关于第六个争议焦点。本案为租赁合同纠纷，被告博涌居委会并非案涉租赁合同的相对方，原告以租赁关系向被告博涌居委会主张权利，缺乏合同依据。需要指出的是，虽然向北村民小组与创丰公司签订了《合作兴建商贸大厦合同》，以及向北村民小组系案涉创丰大厦A幢商业楼的共同建设单位，但从该合同的内容以及实际履行情况来看，创丰大厦A幢商业楼建成后由创丰公司经营、管理、承担风险及享受收益，被告博涌居委会仅收取固定收益，创丰公司与向北村民小组或博涌居委会在案涉租赁关系中并不构成合伙或合作关系，故博涌居委会无需就创丰公司在案涉租赁关系中产生的债务承担连带责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告肖爱红与被告东莞市创丰贸易有限公司签订的《富民服装双子城商铺租赁及管理合同》；二、解除原告肖爱红与被告东莞市富民双子城市场开发有限公司、东莞市创丰贸易有限公司签订的《富民服装双子城委托经营管理协议》；三、限被告东莞市创丰贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告肖爱红退还租金431332.82元及利息（利息以431332.82元为本金，从2009年5月2日按中国人民银行同期同类贷款基准利率计至付清之日止）；四、被告东莞市富民双子城市场开发有限公司对上述第三判项确定的债务承担连带清偿责任；五、被告麦建威对上述第三判项确定的债务承担连带清偿责任；六、驳回原告肖爱红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10172元，由被告东莞市创丰贸易有限公司、被告富民双子城市场开发有限公司及被告麦建威承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  李佩玲审 判 员  陈 波人民陪审员  李秋月二〇一八年四月二十四日书 记 员  钟家明附：相关的主要法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国公司法》第六十二条一人有限责任公司应当在每一会计年度终了时编制财务会计报告，并经会计师事务所审计。第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。