四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川0105民初9884号 原告：严尚平，男，1980年10月13日出生，汉族，住四川省巴中市巴州区。 委托诉讼代理人：宋涛，四川挺立律师事务所律师。一般代理。 被告：四川上雅红叶酒店管理有限公司，住所地：成都市青羊区。 法定代表人：余汆，执行董事。 委托诉讼代理人：黄春雨，国浩律师（成都）律师事务所。特别授权。 原告严尚平与被告四川上雅红叶酒店管理有限公司(以下简称上雅公司)相邻权纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告严尚平的委托诉讼代理人宋涛，被告上雅公司的委托诉讼代理人黄春雨，到庭参加了诉讼，本院依法进行了审理。本案现已审理终结。 原告严尚平向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付两年度公共区域占用费20万元；2.判令被告支付约定违约金3万元；3.判令被告每年按时支付公共区域占用费；4.判令被告支付诉讼费。庭审中，原告将第1项诉讼请求明确为：判令被告依据《承诺书》按每年10万元支付2016年至2017年共两年的公共区域占用费。事实与理由：2015年因被告在百花西路开设酒店，想要将该物业一楼大堂的公告区域改装成酒店接待大厅，需要改变原本是共同使用区域的一楼大厅格局以及使用用途，被告多次找到该建筑内201、202、203、204、205、304、501物业业主（原告）商讨对策，希望可以使用一楼大堂共同使用区域。经多次协商，被告承诺每年向原告支付大堂占用费100000元，支付期限自2015年其至2025年，具体支付方式为50000元现金，50000元被告公司的餐饮、住宿现金抵用券，于每年8月1日之前给付，被告出具承诺书一份。后被告依承诺支付了2015年—2016年的共同区域占用费，原本于2016年8月1日及2017年8月1日应支付下一度共同区域使用费的，时至今日未支付，原告多次催讨，被告均置之不理，按照承诺书约定违约金为每天本金的百分之五，即每天5000元，一年365天的违约金为1825000元，因违约金与本金相差过高，故只主张百分之三十的违约金。为维护原告合法权益，请求人民法院判如所请。 被告上雅公司辩称：原告与被告共处一栋建筑楼里，即青羊区百花西路，被告实际使用该栋建筑的70%的房屋，共计将近40套房屋，接近4312平方米，分布在1、2、3、4、5楼，原告主要在2楼的6套房屋及5楼一套房屋，还有10%的其他业主；本案双方争议的是该房屋一层上楼的通道，而一层没有原告的物业，但原告可以从该处通行；原被告所争议的面积约40平方米，整个面积的分摊应是1楼的承租人进行分摊；被告在使用案涉的一层上楼梯的通道；一层共有两个通道，一个是通往一环路的通道，一个是诉争的通道，但是通往一环路的通道由原告独占；原告在二层占用的公共区域的面积达150平方以上；原被告共处一栋大楼，双方对公共区域的使用应当互谅；由于原告20%的物业先行装修，被告方70%的物业后装修，原告百般阻拦，涉嫌敲诈，双方就此事还在本院的2017-9835号案件有案件，就装修的事，被告还在原告的威迫下写了三个承诺即2015年6月10日的一个承诺书和2015年7月10日的两个承诺书，由于原告要求被告写的这三个承诺书是涉嫌欺诈的，故该三个承诺书是无效的；原告在诉争的公共区域只有通行权，故其无权向被告收取占用费；被告做出的三个承诺是附条件的，并未改变共用大厅的格局及使用用途，故条件尚未成就，承诺无效；原告的行为违反了的公平公正、公序良俗的规定；本案系相邻关系的纠纷，故根据法律规定，有损害的赔偿损害，没有损害就不用赔偿。本案原告主张的通道，对原告是没有任何影响的，故不存在赔偿的问题。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。 经审理查明，2015年7月10日，被告出具《承诺书》一份，载明：因被告在百花西路开设酒店，需要在该物业一楼大堂共同使用区域设置酒店大堂接待台，为此改变共用大厅的格局及使用用途，给其他业主带来诸多影响，经共同协商，被告承诺自愿向201、202、203、204、205、304、501业主支付大堂共同使用区域占用费，以每年支付100000元的方式给付，具体为：三日内支付现金50000元，为2015年7月至2016年6月大堂使用费，剩余50000元于2015年8月1日前以上雅公司餐饮、住宿现金抵用券的方式给付；支付期限为2015年8月至2025年6月，第二年支付方式同上，即50000元现金支付，50000元代金券支付，于2016年8月1日之前支付，以后每年支付方式以此类推；被告承诺不得以任何理由和借口拒绝支付或延时支付该费用，如果未按承诺支付，上雅公司自愿承担每天总金额100000元百分之五的违约金。之后，被告并未向原告支付款项或交付抵用券，故原告起诉至本院。 另：1.2013年1月18日，原告与成都大发实业发展有限公司（以下简称大发公司）签订《房屋买卖合同》一份，约定原告向大发公司购买位于成都市青羊区。根据原告提交的《房屋所有权证》（七份），原告系位于青羊区房屋的房屋所有权人。 2.2014年8月28日，被告（乙方）与马永生、苟宏昕、贾峻杰（甲方）签订《物业租赁合同》一份，约定，乙方向甲方租赁位于成都市青羊区，3层305-312号，4层401号-409号房屋，物业范围包括房屋主体一层大堂、二层部分、三层部分及四层部分。 3.根据被告提交的店招照片，原、被告同在成都市青羊区百花西路物业处经营，被告对此予以认可。 以上事实有《承诺书》、《房屋买卖合同》、《房屋所有权证》（七份）、《物业租赁合同》、《店招照片》等证据及当事人陈述在案为证。 庭审中，被告还提交了以下证据：1.案涉房屋两处进出通道的照片（1页），以证明一处楼道由原告独占，争议处楼道畅通无阻；2.原告装修另一通道照片（1页），以证明争议楼道更加畅通无阻；3.原告独占和多占公共场地照片（5页），以证明原告独占和多占使用150平方米公共场地事实；4.一层争议楼道工程图，以证明争议共用部分40余平方房屋是租赁合同范围内，无原告房屋产权；5.二层共用部分和通大路楼道工程图，证明原告使用150平方米占用和独占通大路楼道事实。原告对前述五项证据的真实性予以认可，但认为与本案无关；6.起诉书及传票（2017-9835号案件），以证明原告就一个事实多次诉讼勒索事实。原告对上述第6组证据，的真实性均予以认可，但认为与本案无关；7.《承诺书》（复印件3份），以证明原告敲诈逼迫被告书写的三个非法的承诺书，从开始就无法律效力。原告对2015年7月10日的两份承诺书的真实性予以认可，对2015年6月10日的承诺书的真实性不予认可。 本院认为，本案系相邻关系纠纷案件，根据被告于2015年7月10日出具的《承诺书》，其确认因经营酒店改变共用大厅的格局及使用用途，给其他业主造成了影响，并因此承诺自2015年7月起，每年向原告支付共同使用区域的占用费100000元。该《承诺书》系双方就案涉楼栋一层大厅使用问题达成的补偿协议，该合同系双方真实的意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同。双方均应按约履行合同义务。但被告在出具上述《承诺书》后，未向原告支付任何费用，故原告有权主张被告继续履行前述付款义务，支付2015年7月至2017年6月期间，共两年的占用费。但是，根据《承诺书》约定，前述占用费100000元的支付方式为：以现金方式支付50000元，剩余50000元以被告的餐饮、住宿现金抵用券的方式给付。现原告主张全部以现金方式支付无合同依据，故本院对原告主张被告支付两年占用费200000元的诉讼请求部分支持100000元.（50000×2）。 关于违约金。根据《承诺书》约定，如被告未按约支付前述占用费，应以100000元为本金，按每日百分之五的标准支付违约金。现原告自愿仅主张30000元，此系其自行处分自身权利，本院予以确认，故对其关于违约金的主张本院予以支持。 被告抗辩称，上述《承诺书》是附条件的，因被告并未改变共用大厅的格局及使用用途，故条件尚未成就，承诺无效；本案系相邻关系纠纷，根据法律规定，有损害的赔偿损害，没有损害就不用赔偿。本院认为，基于前述查明的事实，被告在《承诺书》中明确确认其因经营酒店改变共用大厅的格局及使用用途，给其他业主造成了影响，现被告否认已确认内容，但其提交的照片和工程图等均不能证明其未对共用大厅的格局或使用用途进行任何改变，其主张上述约定系付款条件且并未成就的抗辩亦与事实不符，故本院不予支持。被告还抗辩称，由于被告装修在后，原告百般阻拦，涉嫌敲诈，案涉《承诺书》系原告要求被告出具，涉嫌欺诈，故《承诺书》无效。本院认为，被告提交的起诉书及传票不能证明案涉《承诺书》系被告在原告的敲诈或欺诈下出具，故对该抗辩本院不予支持。被告还提出，被告在案涉楼栋中的实际使用面积达到了70%，而案涉楼栋一层无原告的物业，但原告独占了一层另一通道，并占用二层公共区域150平米以上。本院认为，基于前述认定，案涉《承诺书》仅系原、被告就案涉楼栋一楼大厅使用达成的补偿协议，关于案涉楼栋一层另一通道及二层公共区域的划分使用与本案无关，故不予审查认定。 综上，原告严尚平的诉讼请求部分成立，本院部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告四川上雅红叶酒店管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告严尚平支付公共区域占用费100000元； 二、被告四川上雅红叶酒店管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告严尚平支付违约金30000元； 二、驳回原告严尚平的其余诉讼请求。 本案受理费4750元，由被告四川上雅红叶酒店管理有限公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长 张  陆  鹏 人民陪审员    高 萍 人民陪审员    蔡正银 二〇一八年四月四日 书记员吴颖瑜