重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0110民初1335号原告：罗德香，女，1952年1月7日出生，汉族，住重庆市綦江区。委托诉讼代理人王帮敏，原告之女。被告：李代凤，女，1964年3月12日出生，汉族，住重庆市綦江区。委托诉讼代理人庞均，重庆市綦江区文龙法律服务所法律工作者。被告：周道元，男，1970年8月6日出生，汉族，住重庆市綦江区。委托诉讼代理人李世洪，重庆市綦江区文龙法律服务所法律工作者。第三人：重庆市綦江区人民政府三江街道办事处，住所地重庆市綦江区三江街道雷园路。统一社会信用代码：115002227659185936。法定代表人：潘德全，该办事处主任。委托诉讼代理人李劲松，重庆市言实律师事务所律师。原告罗德香与被告李代凤、周道元、第三人重庆市綦江区人民政府三江街道办事处（以下简称三江街道）物权保护纠纷一案,本院于2018年2月1日立案受理后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗德香及委托诉讼代理人王邦敏、被告李代凤及委托诉讼代理人庞均、周道元及委托诉讼代理人李世洪、第三人重庆市綦江区三江街道办事处之委托诉讼代理人李劲松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗德香本院提出诉讼请求：1、判令第三人（中铁十八局三南铁路工程指挥部一分部）与被告周道元签订的《三南铁路Ⅰ标过渡协议》无效；2、判令第三人三江街道与被告李代凤签订的《綦江区三南铁路房屋拆除补偿协议》无效；3、判令被告李代凤、被告周道元对原告罗德香房屋恢复原状，赔偿损失，或将被告李代凤与第三人三江街道签订的《綦江区三南铁路房屋拆除补偿协议》所得补偿费232,805.30元代为赔偿给原告；4、本案案件受理费由二被告及第三人三江街道承担。事实和理由：被告周道元系贵州省遵义市红花岗区海龙镇龙泉村人。被告周道元趁罗德香外出务工寻找外出的儿子期间，从贵州投亲靠友回到原綦江县三江大山村老家，在此地居住期间，便对原告罗德香的土墙房屋进行了违法拆除重建。并以被告李代凤的名义办理了房产证（房地证号为：207房地证2010J字第7900号）。该证已经重庆市綦江区人民法院（2016）渝0110行初106号行政判决和重庆市第五中级人民法院（2017）渝05行终118号行政判决予以撤销。李代凤对涉案房屋自始没有物权。被告周道元违法拆除原告所有的农房，进行了重建，但不能因修建取得物权。被告周道元拆除原告的土墙房，修建为土石砖混房，但其多年未向原告支付房屋使用费，这相当于原告对被告周道元的建设施工支付了对价。原告罗德香的房产证（綦建乡字第X号）自始没有丧失效力，原告罗德香始终对涉案房屋有宅基地用益物权。因此，中铁十八局三南铁路工程指挥部一分部与被告周道元签订的《三南铁路Ⅰ标过渡协议》无效，李代凤无权与第三人三江街道签订房屋拆除协议，第三人三江街道与被告李代凤签订的《綦江区三南铁路房屋拆除补偿协议》无效。为维护原告合法权益，诉至人民法院。原告并未在诉状中将中铁十八局三南铁路工程指挥部一分部列为本案第三人，故在审理中原告自愿放弃诉状中第1个诉讼请求。被告李代凤辩称，本案争议房屋原告在2002年以1,500.00元的价格卖给了被告周道元，2004年周道元将在原告处购买的房屋进行了拆除重建，周道元重建时占用了原告丈夫王显奎同胞兄弟王显春12平方米的宅基地，且对王显春的宅基地支付了相应的对价。因周道元从小被父母送养至贵州，故户籍为贵州省遵义市红花岗区海龙镇龙泉村。后为了回出生地居住生活，才购买的原告的房屋，并进行了重建，但一直无法办理产权过户手续和房屋建造手续。因周道元与李代凤系叔嫂关系，在解决两证遗留问题时，周道元以李代凤的名义申请办理了207房地证2010J字第7900号《重庆市房地产权证》。原告向法院提起行政诉讼，法院以李代凤名下的产权证未经相关职能部门对宅基地的用地作出批复而撤销了该产权证。原告的产权证已交给周道元，产权证和收条因时间久远，保管不善而遗失。周道元在2006年办酒，原告都去吃酒的。至少从2006年起，原告就知道或者应当知道原告出售的房屋被周道元拆除重建，到2015年才提起诉讼，超过了诉讼时效。原告原房屋为土瓦结构，一层，李代凤与第三人三江街道签订的房屋拆除补偿协议书的房屋为砖混结构，二层，根本不是同一标的物。故应当驳回原告诉讼请求。被告周道元辩称，1、诉讼时效问题，周道元于2002年4月21日购买了原告的房屋，于2004年9月进行重建，2005年6月初八，原告在周道元处吃酒，已经知道周道元修建了房屋而没有提起诉讼，2015年后才提起诉讼，超过了法律诉讼时效；2、原告没有提交第二轮、第三轮的房屋备案登记材料，也没有提供第一轮的房屋产权证，同时，在（2016）渝0110行初106号判决书上第六页，周道元举示的证据原告予以认可的，证明原告的起诉无理；3、赔偿问题，赔偿是针对现行房屋的赔偿，现行房屋系周道元修建，而产权人系李代凤，原告的土瓦结构的房屋于2004年灭失，宅基地应当属于集体不应当属于原告，周道元修建的房屋产权属于李代凤，政府把补偿款给李代凤合理合法合情。第三人三江街道辩称，三江街道与李代凤签订的协议合法有效，原告不是该协议的相对方，不能指明该协议无效，协议应该补偿给谁，补偿多少也与原告无关。该房屋是因为三南铁路施工过程滑坡而对李代凤的房屋损毁，而拆除补偿不是原告诉称的征地补偿，也不是因为地票调整而获得的补偿。第三人三江街道已将补偿款支付给被告李代凤。本案争议的焦点有：1、罗德香原有房屋是否已经卖给被告周道元；2、第三人三江街道与被告李代凤签订的《綦江区三南铁路房屋拆除补偿协议》协议是否侵犯了罗德香的合法权益。针对争议焦点，原告提交的证据有：1、重庆市綦江区人民法院（2016）渝0110行初106号行政判决书和重庆市第五中级人民法院（2017）渝05行终118号行政判决书，用以证明原告的房屋没有出卖给被告周道元。2、王显奎、罗德香的《村镇房屋产权申请登记审批表》，用以证明诉争房产是原告的。被告周道元提交的证据有：1、2010年11月29日李代凤的承诺书，用以证明周道元在大山村购买罗德香的房子，由于不能办理产权证，由李代凤代办产权证。2、2004年10月5日证明一份，证明周道元以1,500.00元购买了罗德香的房屋，于2004年9月对房屋进行了重建，得到当地人和政府的认可。3、2005年6月初八周道元的婆婆罗开华去世情薄，用以证明罗德香在2005年6月就知道周道元重建了房屋。4、陈大立的证言，用以证明房子是罗德香卖给周道元的。第三人三江街道提交的证据有：1、《綦江区三南铁路房屋拆除补偿协议书》、现场勘丈登记表、房屋拆迁评估补偿明细表、房屋残值放弃申请、承诺书各一份，用以证明拆除补偿是针对在李代凤名下，周道元重建房屋进行的赔偿，赔偿内容不包含宅基地，第三人三江街道已按协议并且已经发放了补偿款。庭审质证时，原告对被告周道元提供的3号证据无异议外，对其余证据均有异议。但原告认为周道元情薄的礼金是亲戚帮忙送的，罗德香本人没去，不能证明罗德香2005年已经知道房屋重建。第三人三江街道对被告周道元提供的证据无异议。庭审质证时，被告周道元、李代凤对原告提供证据无异议，但认为原告的证据不能证明拟证明的问题，恰好证实了因三南铁路施工过程滑坡拆除房屋是周道元重建的。第三人三江街道同意二被告意见。第三人认为原告房屋已经灭失，拆除补偿的房屋是周道元所修建，登记在李代凤名下。庭审质证时，原告对第三人三江街道提供的证据有异议，原告认为房屋权利人是罗德香，钱应当赔偿给原告。二被告对第三人三江街道提供的证据无异议。经庭审质证，本院认为，原告罗德香提供的1、2号证据，被告周道元提供的1、2、3、4号证据，第三人三江街道提供的1号证据，具有真实性、关联性，且合法有效，依法予以确认。本院根据前述有效证据及质证意见认定如下事实：原告罗德香与被告李代凤同属重庆市綦江区三江街道大山村**村民，被告周道元系系贵州省遵义市红花岗区海龙镇龙泉村人，告周道元与被告李代凤属叔嫂关系。原告罗德香及丈夫王显奎在原重庆市綦江县三江镇圈河村一社（即现在的綦江区三江街道大山村12组）有祖业房屋一套，1991年7月21日，原告罗德香夫妇以王显奎的名义申请登记乡村房屋所有权证，登记审批表记明产权人为王显奎，共有权人为原告罗德香，村镇房屋产权登记卡中记载该户房产建筑面积为85.74，其中1幢土瓦结构、1层、4间、建筑面积62.74㎡，修建于解放前；另1幢土瓦结构、1层、1间、建筑面积23㎡，修建于70年代。原告罗德香的丈夫王显奎于2001年2月28日因病去逝。2002年5月19日，因原告罗德香外出寻找外出的儿子，便将该房屋以1,500.00元的价格卖给被告周道元。2004年，被告周道元对原告罗德香的土墙房屋进行了拆除重建。因周道元并非三江街道大山村集体经济组织成员，便委托叔嫂李代凤为其办理产权登记。2010年12月8日李代凤分别向三江国土所和三江城建科缴纳了1,754.00元和500.00元的罚款。2010年12月8日被告李代凤向原綦江县土房局申请办理了产权登记，其中申请事由载明经过处罚建房。经原綦江县土房局以该房已经过处罚为由，于2010年12月24日向被告李代凤颁发了207房地证2010J字第7900号《房地产权证》,该证登记房屋为砖混结构、二层、占地面积87.7㎡，建筑面积163.9㎡。2014年4月3日，被告周道元与中铁十八局三南铁路工程指挥部一分部签定了《三南铁路I标过渡协议》，嗣后，原告罗德香便与被告周道元、李代凤发生争执，经协商双方未达成一致意见。2017年11月28日，李代凤与第三人三江街道签订了《綦江区三南铁路房屋拆除补偿协议》，约定“一、房屋及建（构）筑物的补偿：经甲乙双方现场勘丈并经公示复核后确认，乙方应拆除房屋面积240.4㎡（其中住房面积167.2㎡，隔热层面积73.2㎡）。通过评估作价，①住房补偿费150,480.00元；②隔热层补偿费12,553.8.元；③装饰装修补偿费25,876.00元；④构筑物补偿费5,915.20元；⑤水电等附属设施补助费1,228.00元（含水、电、闭路、宽带、电话等）。以上合计196,053.00元。二、奖励：签订协议奖：乙方在2017年11月30日前签订房屋拆迁安置协议，甲方按拆除的房屋面积计算，每平方米奖励30元，应奖励7,212.00元；拆迁房屋奖：乙方在2017年12月15日前自行拆除房屋（含声明放弃旧房残值），甲方按拆除房屋面积计算，每平方米奖励20元，应奖励4,808.00元。合计奖励12,020.00元。三、残值处理：乙方在规定期内签订协议并放弃残值的，甲方将按照房屋补偿标准购买残值计5,532.30元，房屋拆除工作由甲方负责处理。四、搬家补助费：乙方在2017年12月15日前搬迁的，按每人每次400.00元发放搬家补助费，甲方按两次计发共4,800.00元。逾期未搬迁的，不发搬家补助费。五、搬迁补助费：乙方在2017年12月15日前搬迁的，甲方一次性发给搬迁补助费，每人2,400.00元，计14,400.00元。以上一至五项费用共计232,805.30元（大写：贰拾叁万贰仟捌佰零伍元叁角）”。第三人三江街道已将上述补偿款支付给被告李代凤，李代凤已转付给周道元。原告罗德香认为李代凤无权签订该协议，遂诉至法院要求确认该协议无效，并要求二被告将补偿费赔偿给原告。另查明，原告曾于2016年6月6日向本院提起行政诉讼，请求撤销重庆市綦江区国土资源和房屋管理局颁发的207房地产证x字第x号《房地产权证》。本院于2016年11月30日作出（2016）渝0110行初106号行政判决：撤销重庆市綦江区国土资源和房屋管理局颁发的207房地产证x字第x号《房地产权证》。重庆市第五中级人民法院于2017年5月10日作出（2017）渝05行终118号行政判决：驳回上诉，维持原判。上述事实，除当事人陈述外，有判决书、证人证言、《綦江区三南铁路房屋拆除补偿协议书》、房屋拆迁各项评估补偿款明细表、现场勘丈登记表、证明等在案为凭，经庭审质证及本院审查，可以认定。本院认为，国家、集团、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。本案中，被告周道元为证明在原告罗德香处买房，举示在修建房屋申请办理产权登记时的承诺书，该承诺书中有“周道元在大山村购买罗德香房子”等内容且有三江街道大山村村民委员会作为见证单位盖章、罗德香丈夫胞弟等人作为在场人签字；被告周道元举示的情薄证实在2005年、2006年办酒时，罗德香送了情，虽然原告罗德香陈述本人未到场是别人代送的，但至少证明罗德香或其较为亲近之人在此期间与被告周道元是有来往的；在周道元将房屋拆除重建之后，罗德香并未对此提出异议且还同被告周道元保持较为友好的往来。上述事实与原告陈述是被告强占其房屋并私自拆除重建相矛盾，原告的陈述不能自圆其说。被告周道元举示的证据相互印证，本院予以采信。因此，原告罗德香将房屋卖给被告周道元的事实本院予以确认。被告周道元在购买原告罗德香的房屋后以被告李代凤的名义进行重建，后因三南铁路修建导致该区域滑坡，需对房屋进行拆除搬迁，故三江街道与李代凤签订了《綦江区三南铁路房屋拆除补偿协议》，该协议补偿内容针对周道元所建房屋的面积、装修情况、水电等附属设施给予了补偿，根据实际在该房屋内居住人员给予了搬迁补偿。该房屋拆除补偿协议不是针对已经拆除的原告罗德香的房屋进行的补偿，亦未包含宅基地的补偿。故对原告罗德香要求作为房屋权利人享受拆迁补偿利益的诉求，本院不予支持。因周道元是该房屋的实际修建人和使用人，故该协议的权利应当由周道元享受。关于罗德香的宅基地使用权问题，三江街道与周道元签订的《綦江区三南铁路房屋拆除补偿协议》中，因周道元不是该宅基地使用权的权利人，故协议中没有对宅基地占用的补偿。该房屋对应的宅基地使用权已经回归该集体经济组织。若原告罗德香需再申请宅基地，可在符合相关规定的情况下依法申请。关于二被告提出本案已过诉讼时效的辩解意见，因本案原告诉求的是不动产物权保护，不适用诉讼时效的规定，故对二被告的辩解理由不予采信。为此，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百九十六条、《中华人民共和国物权法》第三十九条、第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，判决如下:驳回罗德香的全部诉讼请求。本案案件受理费2,396.00元，由原告罗德香负担（原告在本判决生效后15日内向本院交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  李智二〇一八年四月二十六日书记员  陈思