山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁08民终765号上诉人（原审被告）：田玉春，男，1948年1月9日出生，汉族，住济宁市兖州区。上诉人（原审被告）：马秀兰，女，1948年10月7日出生，汉族，住址同上。二上诉人共同委托诉讼代理人：颛孙拥军，山东华安御桥律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：申伟，男，1955年4月6日出生，汉族，住济宁市兖州区。被上诉人（原审原告）：赵广菊，女，1956年11月14日出生，汉族，住址同上。二被上诉人共同委托诉讼代理人：李莉，山东九州匡正律师事务所律师。原审第三人：张士芹，女，1955年7月8日出生，汉族，住济宁市兖州区。上诉人田玉春、马秀兰因与被上诉人申伟、赵广菊排除妨害纠纷一案，不服山东省济宁市兖州区人民法院(2017)鲁0812民初2160号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。田玉春、马秀兰上诉请求：一、撤销一审判决第一、二项，发回重审或依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、63万元的借款本息，上诉人均已还清，不存在以涉案房屋抵债的情形。上诉人于2010年1月向被上诉人借贷63万元，双方约定年利率24%。虽然双方约定了利息，但被上诉人并未按约定计算利息。在借款期间，上诉人时常纠集、利用社会闲散人员上门讨账，在上诉人无钱偿还的情况下，被上诉人每次都要求上诉人出具欠利息的借条或欠条，在后期出具借条或欠条时将前期利息计算复息后重新出具借条或欠条，以此类推。上诉人每次还款被上诉人均不出具收据，而是交还上诉人的欠条或借条。截止到2016年7月3日累计向被上诉人以现金（含银行转账）方式偿还借款本息共计215.9万元（不含涉案房屋），其中包括本案证人任某受委托支付的96万余元。另外，2016年7月被上诉人纠集多人强行与上诉人田玉春投资的济宁市三元投资咨询有限公司签订以房抵账的《售房合同》17份（17套房产），用以抵偿上诉人所欠被上诉人63万元所产生的本息2261779元。上述房、款合计5020779元，不难看出，上诉人所欠被上诉人借款均已还清，依据最高院民间借贷司法解释的规定，其中300余万为非法利息所得（年利率36%以上部分）。如法院认定涉案房产是偿还的63万元本息的话，那么两套房产为非法利息所得，不应受到法律的保护，被上诉人涉嫌“套路贷”诈骗的嫌疑。一审法院认定“借款合同关系以商品房买卖合同方式偿还的借款本息”是错误的。2015年1月上诉人田玉春所投资汶上县白马河社区应资金链断裂，向被上诉人借款，被上诉人以提供借款需以房屋抵押过户为条件。为此双方办理了房屋过户登记，被上诉人以提供借款需以房屋抵押过户为条件。为此双方办理了房屋过户登记，在房屋过户后，被上诉人反目以房屋是折抵的63万元借款的利息，拒绝向上诉人提供借款。被上诉人还是采用欺诈手段骗取了房屋所有权，并非一审法院认定的以房抵债。二、被上诉人是采取欺诈手段取得了涉案房屋的所有权，并非实现的抵押权。2010年3月25日双方因63万元的借款而签订的房屋抵押合同，抵押期限至2013年1月23日止。在抵押期限内，被上诉人并未实现抵押权，抵押权丧失。一审法院认定将抵押的商品房出售给被上诉人，实现权利平衡的认定无事实根据。三、《房地产转让合同》无效。根据被上诉人在一审中所述，《房地产转让合同》中写的房屋价格是为了逃税，一审法院在判决书也予以认定。根据《中华人民共和国合同法》第52条的规定《房地产转让合同》无效，被上诉人取得的涉案房屋无合法根据，其排除妨碍的诉讼请求无法律依据，应依法驳回被上诉人的诉讼请求。上诉人请求确认《房地产转让合同》无效的反诉请求符合法律规定。综上所述，当事人双方不存在以房抵账的情形，被上诉人以欺骗手段骗取了上诉人的房屋，且，《房地产转让合同》因损害了国家利益而无效，由于一审法院认定事实不清，请求二审法院将本案发回重审或依法驳回被上诉人的诉讼请求。申伟、赵广菊辩称，一、上诉人以其房屋折价抵偿向被上诉人所借的借款本金及利息是双方当事人的真实意思表示，双方签订的房屋买卖合同没有违反法律及行政法规的强制性规定，且已经办理过户手续，现被上诉人是涉案房屋的所有权人。二、上诉人与被上诉人在房屋买卖合同中约定了房屋交付的时间，即2015年1月份，而上诉人长期不交付房屋，严重侵犯了被上诉人合法占有、使用、受益、处分自己房屋的权利，上诉人应当将房屋交付给被上诉人。三、第三人占有被上诉人的房屋，没有事实依据也没有法律依据，应当依法搬出，综上一审法院在审理该案时认定事实清楚，适用法律正确，应当依法维持，请求驳回上诉人的上诉请求。张士芹述称，房屋的事情我一点不清楚。我和上诉人是亲家关系，我在2013年8月份搬进去的。房子是闺女的新房，闺女不住我去住了，住了几个月我觉得不踏实，毕竟是房子房本上写的上诉人田玉春的名字，我觉得我应该和闺女签个合同租他们的房子。后来我闺女同意签合同了，我们在2013年12月签订租房合同，我当时拿了五万元给我闺女，她只收了两万元，租期为十年。我不管上诉人与被上诉人双方怎么样，我必须住够十年。申伟、赵广菊向一审法院起诉请求：一、判令田玉春、马秀兰交付坐落于兖州区苇园东街55-1号10号楼232室房屋（房权证号：济宁市房权证兖州区字第××号），责令田玉春、马秀兰立即从该房屋搬出；二、依法判令田玉春、马秀兰交付坐落于兖州区韦园小区12号楼332室房屋（房权证号：济宁市房权证兖州区字第××号），责令第三人张士芹立即从该房屋搬出。一审法院认定事实：申伟、赵广菊系夫妻关系，田玉春、马秀兰系夫妻关系。田玉春、马秀兰与张士芹系亲家关系。2010年1月23日，田玉春向赵广菊借款63万元，并向赵广菊书写借条两张，其中一张借条内容如下：今借赵广菊现金330000元正，大写叁拾叁万元正，借款期叁年，利息79200元（柒万玖仟贰佰元正），借款人田玉春、马秀兰签名并按手印，2010年1.23。另一张借条内容如下：今借赵广菊现金300000元，大写叁拾万元正，借款期限叁年（年利息72000元柒万贰仟元正）借款人田玉春，马秀兰签名并按手印。田玉春、马秀兰对上述借款63万元的事实予以认可，主张所借63万元均用于田玉春实际控制的济宁市三元投资咨询有限公司在汶上县次丘镇白马河社区投资。现该上述借条原件均由被告持有。2010年3月25日赵广菊与田玉春、马秀兰签订了两份借款抵押合同，分别将田玉春、马秀兰所有的坐落于兖州区韦园小区12号楼建安公司院内房屋所有权证房改兖城字第314597号房屋一套、坐落于兖州韦园东街55-1号10号楼房屋所有权证房改兖城字第002545号房屋抵押给赵广菊，抵押物现值分别为叁拾肆万捌仟元、肆拾玖万柒仟元，抵押期限均为2010年1月23日起至2013年1月23日止，共计36个月。抵押期内，田玉春、马秀兰须保证抵押房屋的安全、完整，并接受赵广菊的监督、检查。如需出租、转让或房屋的翻、建、扩建，应征得赵广菊的书面同意。赵广菊、田玉春、马秀兰在济宁市兖州区房地产服务中心交易所做了房屋抵押登记申请，办理了房屋抵押登记。2015年1月5日，田玉春、马秀兰与申伟、赵广菊签订编号为201501050001的房地产转让合同，约定田玉春、马秀兰将坐落于苇园东街55-1号房屋所有权证号002545的房屋转让给申伟、赵广菊，房地产转让双方申报的价格为300000元，一次性付款，交易过户手续完毕后，于2015年1月5日移交房屋，办理转让手续所需交纳费用由申伟、赵广菊交纳，双方均签名按印，兖州市中顺房地产中介服务有限公司盖章。申伟、赵广菊提交了济宁市房权证兖州区字第××号房屋所有权证、兖国用（2016）第0179-597号国有土地使用证，证明办理完过户手续后，坐落于兖州苇园东街55-1号10号楼232室的房屋所有权人为申伟，共有人为赵广菊。2015年1月19日原、被告双方签订了编号为201501190004的房地产转让合同，约定田玉春、马秀兰将坐落于韦园小区12号楼（建安公司院内）房屋所有权证号314597的房屋转让给申伟、赵广菊，房地产转让双方申报的价格为300000元，一次性付款，交易过户手续完毕后，于2015年1月19日移交房屋，办理转让手续所需交纳费用由申伟、赵广菊交纳，双方均签名按印，兖州市中顺房地产中介服务有限公司盖章。申伟、赵广菊提交了济宁市房权证兖州区字第××号房屋所有权证、兖国用（2016）第0179-652号国有土地使用证，证明办理完过户手续后，坐落于兖州韦园小区12号楼（建安公司院内）332室的房屋所有权人为赵广菊，共有人为申伟。申伟、赵广菊主张在田玉春、马秀兰未能偿还借款本金及利息的情况下，经过协商以本案涉诉中抵押的2套房屋折价偿还借款，当时转让合同写的价格是为了逃税，房屋过户后，赵广菊去田玉春家中，把借条、利息的原件给了田玉春、马秀兰，赵广菊手中持有留存的复印件。田玉春、马秀兰对赵广菊提交的2份借款抵押合同、房产证、土地证的真实性无异议，但认为，该抵押合同抵押期限是2013年1月23日，在该期限后原告丧失抵押权，且借款抵押合同与房地产转让合同是截然不同的法律关系，2015年1月之前，田玉春、马秀兰已偿还申伟、赵广菊63万元本金及利息共计2141200元，将借款全部还清，2015年1月5日及1月19日双方签订房地产转让合同，申伟、赵广菊并未向田玉春、马秀兰支付房屋转让款60万元，申伟、赵广菊是采用欺骗手段与被告签订房屋买卖合同，并办理过户手续。张士芹对抵押合同、2份房权证和土地证真实性均无异议，张士芹确实在201500734号房屋内居住，但该房屋系田玉春所有，对双方发生房屋所有权转移后，所有权人变更，均不知情，该房权证对张士芹没有约束力，对该房屋记载的房屋所有权人不予认可。申伟、赵广菊提交2016年5月25日、7月1日手机短信记录打印件一份、2016年6月13日及2016年6月14日的2份短信截图及手机原件（庭审出示）、山东建安总公司出具的证明、中国移动通讯集团山东有限公司兖州分公司提供的证明，证明赵广菊和田玉春在同一个虚拟网内，2015年签订完购房合同后，田玉春于2016年5月25日承诺一个月的时间边筹钱边找房子，一月期满总能兑现其中一项，于2016年6月13日承诺次日打款1万元，以后会连续不断打款，证明截止2016年6月14日，田玉春仍欠赵广菊借款，不存在田玉春所说的申伟、赵广菊并未支付房屋购房款。田玉春、马秀兰对申伟、赵广菊提供的短信记录打印件真实性及关联性有异议，认为该证据是单方制作，不具有证据客观真实性。对短信记录截图、两份证明真实性及关联性均有异议，认为其提供的短信中无法体现双方之间是否存在债权债务关系，不排除是申伟、赵广菊向田玉春、马秀兰借款的可能。马秀兰主张，打款10000元不是欠赵广菊的钱，而是过户的时候，赵广菊答应如果有钱可以再将房屋买回来，打款是赎回房子的钱。赵广菊认可双方约定半年期限可以赎回房屋，如果赎不回去就折抵租金。张士芹不发表意见。田玉春、马秀兰提交的证据有：1、上述2015年1月5日及19日双方签订房地产转让合同，编号201501050001和201501190004，证明双方在合同中对房屋位置、面积、价格、付款方式、付款时间进行了约定，申伟、赵广菊没有付款。2、上述2010年1月23日田玉春、马秀兰向赵广菊出具的借条2份，借款共计63万元，年利率24%。3、提交田玉春、马秀兰借条、欠条原件11张、赵广菊收到欠条的收到条2张，主张2011年1月21日至2016年7月3日，田玉春、马秀兰向赵广菊每偿付一次借款和利息赵广菊就收回上一次田玉春给的借条，不足部分，赵广菊要求出具欠条并约定利息，以此类推，截止2016年7月，田玉春、马秀兰已通过各种方式向赵广菊偿还借款及利息共计2159000元。该数额远远超过借款本金，其利息部分已超出法律上限，证明田玉春、马秀兰所欠赵广菊全部款项及利息均已付清，且根据法律规定，其利息部分已超出法律上限，针对超出部分，田玉春、马秀兰保留诉权。4、济宁三元投资咨询公司售房合同书17份，证明2016年11月份，被告田玉春以汶上县次丘镇白马河社区以17套住房折价2261779元，以房抵账的方式偿还原告63万元的利息，其中，17份购房合同中，申伟、赵广菊以黄存祥、王伟等15人作为买方与济宁三元投资有限公司签订售房合同，以上证据证明截止2016年11月，田玉春、马秀兰累计向申伟、赵广菊偿还借款本金及利息共计5020779元，其中90多万元是济宁三元投资咨询公司任某代为支付。申伟、赵广菊质证认为，1、和田玉春、马秀兰的借款是私人借款，涉案房屋是田玉春、马秀兰的房子，和济宁三元投资咨询公司无关系。田玉春、马秀兰从来没有催要过房款，如果申伟、赵广菊欠其60万元房款，田玉春、马秀兰可以另行起诉申伟、赵广菊。2、田玉春、马秀兰说的付款5020779元不是事实，因为双方关系一直很好，并不是只有63万元这一次借款，申伟、赵广菊每次收到田玉春、马秀兰的钱会都出具收到条，田玉春、马秀兰提供的这些条和本案有关的是2010年1月23日33万元借条、2010年1月30日30万元借条，这是涉案的63万元。2014年5月1日72000元的条是涉案30万元借款的利息条。2014年5月1日79000元是33万元年息的利息条。2014年11月23日126000元的条是涉案63万元10个月的利息条。这五张条就是最初63万元借款的本金及部分利息，折抵了涉案两套房屋，分别以498000元和409200元的价格折抵过户，被告提交的其他借条、欠条是其他借款，和本案涉案的63万元无关，且这些借条、欠条很多是田玉春、马秀兰自己书写的，上面都没有申伟、赵广菊的笔迹，申伟、赵广菊不予认可。对证据4，认为和本案无关，本案与济宁三元投资咨询公司无关，不涉及本案2套房屋。张士芹对田玉春、马秀兰提交的证据不发表意见，表示对此都不知情。田玉春、马秀兰申请证人济宁三元投资咨询有限公司会计任某出庭作证，任某陈述知道田玉春与赵广菊之间存在借贷关系，曾经接受田玉春委托于2011年11月份-2014年6月份期间通过银行转账、现金支付、承兑方式向赵广菊支付利息96万元利息，其中通过银行转账方式转给赵广菊本人5万元、赵秀荣8万元、王敏10万元，其他是通过现金或者20万元承兑方式支付的，都是支付给赵广菊的，赵广菊未书写收到条，自己每次都做记录，连日期带金额都记账，虽然不符合会计规定，但因是特殊情况，是田玉春和赵广菊计算好田玉春要求的，支付的利息是田玉春借的赵广菊的钱的利息，具体是哪一笔钱不知道，只听田玉春说过借过赵广菊100多万元（包含利息），这笔借款在任某来三元公司之前就已经存在了，以前没打过条，田玉春说不用打条。申伟、赵广菊认为证人是田玉春的会计，自己记录的，没有申伟、赵广菊的签字，不认可，证人说的96万元钱，是南关的一套房子，还有济宁三元投资咨询有限公司向申伟、赵广菊借的钱，都和本案无关系。张士芹提交证据如下，1、2013年12月1日签订的房屋租赁合同一份，证明与田玉春存在租赁关系的事实，该租赁合同出租方田力（系田玉春之子），承租方张士芹（田力岳母），田力与田玉春在合同底部均签名按印。合同约定租赁期限10年，从2013年12月6日-2023年12月6日止，房屋年租金2000元，签订合同当天，张士芹交付了10年房屋租赁费2万元。2、物业管理费票据10张，缴费日期2016-2017年度，水费票据2张，日期2015年11月、2016年3月，维修暖气片保修卡3张，证明张士芹在涉案租赁房屋内实际居住的事实，对于申伟、赵广菊与田玉春、马秀兰双方的争议不清楚。申伟、赵广菊对此主张2016年上半年在自来水公司办理了水费过户手续，张士芹曾找到申伟、赵广菊，二人已将情况告诉张士芹，田玉春、马秀兰和张士芹是亲家关系，租赁关系是虚假的。田玉春、马秀兰对租赁合同及保修卡、相关单据真实性和关联性均无异议，主张该房户名是田玉春，但已给了儿子田力，只是没过户，这个房子实际是田力的房子，田力租给张士芹。2015年1月5日和1月19日，原、被告签订房地产转让合同时及以后，未告知张士芹。法庭辩论中田玉春、马秀兰表示申伟、赵广菊为了达到非法恶意占有被告房产目的，以借款需办理房产过户抵押方式提供借款，合同签订后，申伟、赵广菊未向田玉春、马秀兰提供借款，也未支付房屋对价款或转让款，提出反诉，请求确认双方所签订的房地产转让合同为无效合同，请求驳回申伟、赵广菊诉讼请求。申伟、赵广菊认为田玉春、马秀兰在长达三年的时间内并未以合同无效为由撤销房权证也未去公安机关报案，充分表明田玉春、马秀兰欠原告借款的事实，房地产转让合同并非无效合同，且合同有效与否并非本案审理范围。一审法院认为，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。一、合同效力及房屋交付问题。不动产物权的设立、变更转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。原、被告双方作为成年人，均具有民事行为能力，本案争议的商品房买卖合同签订前，申伟、赵广菊与田玉春、马秀兰之间确实存在借款合同关系，且为履行借款合同，双方签订了相应的抵押合同，并办理了抵押登记，根据原、被告庭审中的陈述综合分析，可以认定借款到期后，双方经重新协商，将借款合同关系以商品房买卖合同方式将借款本息转为已付购房款，并对房屋交付等权利义务作出了约定，办理了房屋所有权证、土地使用证，是通过将田玉春、马秀兰所有的抵押的商品房出售给申伟、赵广菊的方式，实现双方权利平衡的一种交易安排，该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，现坐落于兖州区苇园东街55-1号10号楼232室房屋（房权证号：济宁市房权证兖州区字第××号）、坐落于兖州区韦园小区12号楼332室房屋（房权证号：济宁市房权证兖州区字第××号）均在申伟、赵广菊名下，申伟、赵广菊现已取得两房屋的所有权，有权要求行使其所有权包含的占有、使用、收益和处分四项权能。双方合同中约定了房屋交付日期，现已超过原、被告约定的房屋交付日期，原告要求二被告交付上述两房屋，理由正当，一审法院应予支持。二、关于第三人张士芹所主张买卖不破租赁的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条规定：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的。原告申伟、赵广菊在实现抵押权后，已取得坐落于兖州韦园小区12号楼332室房屋（房权证号：济宁市房权证兖州区字第××号）所有权，属于上述买卖不破租赁的例外情形，二原告要求第三人张士芹从该房屋搬出，理由正当，一审法院应予支持。综上，田玉春、马秀兰所提出的要求确认房屋买卖合同无效的反诉请求实际系其抗辩及反驳内容，二被告所提供的其他借条、济宁三元投资有限公司签订的有关售房合同无法证实与涉案房屋有关，证明力不足以对抗房屋所有权证、土地使用证，其所持已清偿二原告的借款、本案商品房买卖合同无效的主张，一审法院不予采信。依照《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第三条、第十五条、《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，判决：一、被告田玉春、马秀兰于本判决生效后三十日内向原告申伟、赵广菊交付坐落于兖州区苇园东街55-1号10号楼232室房屋（房权证号：济宁市房权证兖州区字第××号）；二、被告田玉春、马秀兰于本判决生效后三十日内向原告申伟、赵广菊交付坐落于兖州区韦园小区12号楼332室房屋（房权证号：济宁市房权证兖州区字第××号），第三人张士芹于本判决生效后三十日内从该房屋搬出。案件受理费100元，由二被告负担。二审查明的事实与一审相一致，本院予以确认。本院认为，一、关于2015年1月签订的两份商品房买卖合同的性质和效力。一审法院2017年11月3日第二次开庭时马秀兰陈述：“原告说的短信打款1万元，不是像原告说的欠原告的钱，是赵广菊给我商量过户的时候，赵广菊答应如果有钱可以赎回来，我们给原告的钱是赎回房子的钱，而不是欠原告的钱。”被上诉人亦陈述同意上诉人赎回。根据当事人陈述，可以认定房屋过户是双方的真实意思表示，不是让与担保的意思表示。关于上诉人主张商品房买卖合同中的房屋价格是为了逃税，合同无效，本院认为商品房买卖合同中的房屋价格不真实，应当根据双方当事人的真实意思表示确定双方交易房屋的实际价格，并不因此确认合同无效。二、关于2015年1月签订的商品房买卖合同项下的两套房产是否为非法利息所得。本院认为，（一）从上诉人提交的欠条中的备注来看，商品房买卖合同约定两套房屋抵偿的是2010年借款合同项下的本金和利息。因借款合同和欠条都约定年利率24%，对2014年出具的到期利息按约定年利率24%计算利息后，2015年1月抵偿时计息计入本金计算利息亦未超过本金按年利率36%计算的利息，不存在超过年利率36%利息部分。（二）上诉人主张的济宁市三元投资咨询有限公司签订的以房抵债合同17份偿还63万元本金和利息，因上诉人主张的抵偿时间晚于本案两套房屋的签订时间，明显与认定涉案房屋是非法利息所得无关。（三）一审上诉人主张2015年1月5日前已支付63万元借款本金和利息共计2141200元，此时从整体上看，上诉人主张其归还数额为63万元本金和利息数额的2倍以上，此时上诉人与被上诉人再签订商品房买卖合同以两套房产抵偿63万元的本金和利息，明显不符合常理，对上诉人该项主张，本院不予采信。综上，上诉人主张涉案房产为非法利息所得，本院不予支持。三、关于上诉人是否已赎回房屋。被上诉人自认打给上诉人4万元及去上诉人家拿现金5000元是为了赎回房屋，但两套房屋的价值远远超过4.5万元，上诉人并未赎回房屋。综上所述，田玉春、马秀兰的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由田玉春、马秀兰负担。本判决为终审判决。审判长  闫先东审判员  张 杰审判员  张思平二〇一八年四月十一日书记员  李 冉