海南省东方市人民法院民事判决书（2018）琼9007民初393号原告：中国人民解放军95852部队，住所地：东方市八所镇东方大道**。法定代表人：史晨鹏，该部队部队长。委托诉讼代理人：邢孔保，海南遂良律师事务所律师。被告：陈庆阳，男，1957年7月29日出生，汉族，福建省泉州市人，无业，现住东方市。委托诉讼代理人：张达雄，海南大兴天泰律师事务所律师。原告中国人民解放军95852部队（以下简称95852部队）与被告陈庆阳土地使用权转让合同纠纷一案，本院于2018年2月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告95852部队的委托诉讼代理人邢孔保、被告陈庆阳的委托诉讼代理人张达雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告95852部队向本院提出诉讼请求：1.请求判决解除原告和被告于2007年6月30日签订的《项目合作合同书》；2.判决被告立即停止使用双方合作建设的位于东方市××镇被告占有的27间房屋及二环南路占有的30间房屋并予以腾退，将房屋返还原告。事实和理由：2007年6月30日，原告与被告陈庆阳签订了《项目合作合同书》，约定甲方（原告）出地、乙方（被告）出资合作建房，建好的房五五分成，被告获得50%房屋30年的所有权（实际上应当说是使用权），30年期满后被告把房屋交还原告。合作建设位于东方市××镇的楼房一幢共51间房屋（其中原告24间，被告27间）于2008年投入使用，目前被告实际占有27间；位于东方市××镇共60间房屋（其中原告30间，被告30间），被告实际占有30间；以上被告实际占有共57间房屋，由被告出租经营。原告认为，军队和武警部队全面停止有偿服务，是党中央、中央军委和习主席着眼强军兴军作出的战略决策，为此,中央军委于2016年2月16日专门下发了《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，后又作出《房地产租赁行业全面停止有偿服务活动试点政策指导意见》，要求部队营区周边的门面房等房地产项目租赁活动一律停止。根据《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》和中央军委的相关文件及军队和武警部队全面停止有偿服务工作领导小组办公室负责人答记者问的精神，自《通知》下发之日起，所有单位一律不得上新项目、新签合同开展对外有偿服务活动，凡已到期的对外有偿服务合同不得再续签，能够协商解除军地合同协议的项目立即停止，合同协议已到期的项目，除双方另有约定或司法裁判的外，不予补偿，合同协议未到期的，通过协商或司法程序终止的项目，确需补偿的，按照国家法律规定给予适当经济补偿，优先采取相应减免腾退过渡期租金的方式抵顶。原告认为，军队和武警部队全面停止有偿服务活动是国家战略需要，既是军令也是法令。原告请求判决解除《项目合作合同书》并收回被告占用的57间房屋有充分的事实和法律依据。为了做好清退工作，最高人民法院还下发了《关于军队和武警部队全面停止有偿服务提供司法保障工作的通知》，故请求法院判如所请。被告陈庆阳辩称：一、合同的效力由法院来依法裁决，根据国家跟军队的政策，如果原告认为这个合同要终止或者解除，都会出现补偿或者赔偿的问题，如果法院认定合同自始无效，也应该存在返还的问题。二、关于是否应当返还涉案房屋问题，在条件没有成就前，提到房屋的返还是违反合同法公平公正原则的，合同的解除或者无效并不必然导致合同标的物的返还，因此，如果原告要收回房屋，应该与被告陈庆阳及其他买主和商铺租户协商好退出路径，特别是补偿方案，才存在涉案房屋的返还问题。被告对应清退房屋的诉讼请求坚决反对。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：原告提交的《项目合作合同书》、95852部队绘制的现场图，被告提交的《证明》《协议书》《银行业务结算证》，本院调取的《工商登记证明》，本院予以确认并在卷佐证。对于被告提交的《房屋买卖合同书》《合同书》《公证书》，证明被告已将其分得的商铺和房屋转让给他人。因本案审理的是原、被告之间的合同关系，基于合同相对性原则，以上证据与本案审理无关联性，对该证据本院不予采信。本院经审理查明认定事实如下：2007年6月30日，陈庆阳以福建省三明市建筑公司海南第二分公司（乙方）的名义与95852部队（甲方）签订《项目合作合同书》，约定甲方将所拥有的坐落于海南省东方市××道）的临街两块土地：1、营区北侧大门至八七一电台，南北宽12米、东西长57米，土地面积684平方米；2、加油站至汽车班宿舍（现为东方市××镇旁）南北长85米、东西宽12米、土地面积1020平方米。甲方同意提供以上的土地使用权与乙方合作建房，乙方同意提供建房资金，负责施工建成商铺楼，并按双方商定的约定进行所有权分成。营区北侧建三层框架房，营区东侧建三层框架房。甲方应在本合同生效后1个月内交付建设用地，整个建筑工程应在本合同生效后第60天内开工，并在合同生效后第六个月内完成竣工验收工作。竣工验收工作由甲乙双方共同完成。房屋建成后，全部房屋的使用权由甲、乙双方按建成的房屋五五分成，但乙方对所分得的房屋只有30年的所有权。到期后，所有权（含房屋财产，不包括乙方二次投资的财产，如：生活用品等）交还甲方所有。双方应在工程竣工验收合格后15日内办理完双方的房屋使用划分。如因战争、自然灾害等不可抗力造成甲方无法继续履行合同义务，甲方不予赔偿。甲方如因其他原因无法继续履行合同义务，甲方应与乙方积极协商，并酌情按规定给予赔偿。合同签订后，被告作为实际合同履行人组织施工。房屋建成后，原、被告双方未按照相关程序进行竣工验收。2008年11月9日，95852部队出具一份《证明》，内容为依照原、被告双方于2007年6月30日签订的《项目合同书》第六条规定，原、被告双方对建好的房屋进行五五分成，房屋分成情况如下：1、95852部队营区北侧大门至八七一电台一栋（B栋），北边十四套（每套房屋包含1个铺面，2间房，共3间）、西边三套，共十七套。原告分得北边东起第一至第八套。被告分得北起第九至第十四套和西边小路三套（即第十五到第十七套），共9套27间房。第八套和第九套中间楼梯通道由双方共用。2、加油站至××宿舍）共有房屋二十套（每套房屋包含1个铺面，2间房，共3间）。从北起第一套至第五套，第十六套至第二十套，共10套30间房，分给被告所有。第六套至第十五套分给原告所有，第五套至第六套中间楼梯通道和第十五套到第十六套中间楼梯通道由双方共用。房屋分成后，被告将铺面及房屋转让或转租与他人使用。2016年3月，中央军委印发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，要求军队和武警部队全面停止一切有偿服务的工作。原告95852部队与被告陈庆阳协商终止合同未果后，向法院提起诉讼。另查，涉讼房屋并无不动产权证书，原告95852部队未向法庭提交其取得建设工程规划许可证或相关职能部门批准建设的证据。被告称福建省三明市建筑公司海南第二分公司不存在，经本院到海南省工商局查询，福建省三明市建筑公司海南第二分公司没有企业登记信息。还查明，原、被告双方对交房时间、双方协商终止合同的时间均未提交证据证明。本院认为，根据《最高人民法院》第二十四条规定:"合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同"。本案原、被告双方在合同中约定，原告提供土地使用权并不出资，在房屋建成后按比例收取固定利益。故本案案由应确定为土地使用权转让合同纠纷。本案争议的焦点为：一、合同是否有效；二、被告是否应当返还涉案的铺面和房屋给原告。一、关于合同是否有效的问题。审理中，经本院释明，原、被告均认为合同是否有效由法院认定。依据《最高人民法院》第十五条第二款规定："当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效"和第十六条规定："土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但在起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效"。本案中，被告陈庆阳加盖没有进行工商登记的福建省三明市建筑公司海南第二分公司的印章与原告签订《项目合作合同书》，从合同的内容和实际履行看，合同实际签订人、履行人均为陈庆阳，原、被告均不具备房地产开发经营资质。根据已查证的事实，原、被告双方既未依法办理合法的审批手续，亦未取得有批准权的人民政府针对涉案土地使用权由划拨土地转换为出让土地的批准。至本案起诉前，涉案土地的出让手续仍未办理，也未取得可以办理出让手续的批准。因此，原告与被告签订的《项目合作合同书》违反法律和行政法规的规定，应属无效。因此，原告请求解除合同的诉讼请求，本院不予支持。二、关于被告是否应当返还涉案的铺面和房屋给原告的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定："合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任"。根据无效合同的处理原则和党中央关于全面停止军队有偿服务的重大决策，被告应当将涉诉铺面和房屋返还给原告。被告认为原告未对被告腾退房屋进行补偿或者赔偿，不同意腾退房屋的辩解意见，本院不予采纳。关于被告因合同取得的财产问题，被告未能提供相应证据，也未提出反诉，经本院释明，被告称其与原告协商调解不成后，将另案提起诉讼。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院》第十五条第二款、第十六条、第二十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告陈庆阳于本判决生效之日起三十日内将位于海南省东方市××镇中国人民解放军95852部队营区北侧大门至八七一电台一栋三层商铺楼中从北起第九套至第十四套和西边小路三套（即第十五套至第十七套），共9套，每套3间房，共27间房,腾空并返还给原告中国人民解放军95852部队；二、被告陈庆阳于本判决生效之日起三十日内将位于海南省东方市××镇中国人民解放军95852部队营区东侧加油站旁一栋三层商铺楼中从北起第一套至第五套、第十六套至第二十套，共10套，每套3间房，共30间房,腾空并返还给原告中国人民解放军95852部队；三、驳回原告中国人民解放军95852部队的其他诉讼请求。案件受理费100元（原告中国人民解放军95852部队已预交），由原告中国人民解放军95852部队和被告陈庆阳各负担50元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。审判长 高筱妤审判员 郑海雄审判员 程亚奇 二○一八年四月二十三日书记员 李 静附：适用本案的法律条文内容《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。第十六条土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效。第二十四条合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。