广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0783民初2206号原告：麦荣兴，男，瑶族，1965年2月16日出生，住广东省阳春市。委托诉讼代理人：邱亦庭，是广东华南律师事务所律师。被告：关仲伦，男，汉族，1950年9月27日出生，住广东省开平市。委托诉讼代理人：关仲慈，男，汉族，1953年7月25日出生，住广东省江门市蓬江区。被告：关仲慈，男，汉族，1953年7月25日出生，住广东省江门市蓬江区。委托诉讼代理人：邓岳伦，是广东广能律师事务所律师。被告：关仲桥，男，汉族，1955年6月25日出生，住广东省开平市。被告：关仲仪，男，汉族，1960年4月15日出生，住广东省开平市。被告：关丽卿，女，汉族，1964年12月3日出生，住香港九龙。委托诉讼代理人：关仲慈，男，汉族，1953年7月25日出生，住广东省江门市蓬江区。被告：黄惠萍，女，汉族，1956年7月9日出生，户籍地广东省江门市蓬江区，现住,11368U.S.A.（美国）。委托诉讼代理人：关仲慈，男，汉族，1953年7月25日出生，住广东省江门市蓬江区。被告：关敬业，男，汉族，1985年8月13日出生，户籍地广东省江门市蓬江区。现住,11368U.S.A.（美国）。委托诉讼代理人：关仲慈，男，汉族，1953年7月25日出生，住广东省江门市蓬江区。被告：关秋花，女，汉族，1983年8月31日出生，户籍地广东省深圳市龙岗区。现住广东省深圳市罗湖区，委托诉讼代理人：关仲慈，男，汉族，1953年7月25日出生，住广东省江门市蓬江区。被告：关瑞锋，男，汉族，1994年3月11日出生，住广东省开平市。原告麦荣兴与被告关仲伦、关仲慈、关仲桥、关仲仪所有权确认纠纷一案,本院于2017年7月12日立案。因关丽卿、黄惠萍、关敬业、关秋花、关瑞锋是涉案房产（遗产）的法定继承人，本院于2017年12月7日通知五人作为本案的共同被告参加诉讼。本案依法适用普通程序公开开庭进行审理，原告麦荣兴及其委托诉讼代理人邱亦庭，被告关仲慈、关仲桥、关仲仪、关瑞锋及被告关仲伦、关丽卿、黄惠萍、关敬业、关秋花的委托诉讼代理人关仲慈，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告麦荣兴向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行《转让房屋协议书》，要求被告协助原告办理相关的房屋过户手续，原告向被告支付余下的购房款人民币2000元（房屋地址：开平市赤坎镇新民街新民巷9号，房屋价值：122.24平方米×3900元/平方米=437736元）；2、判令被告承担本案的诉讼费。原告于2018年2月5日向法院提出增加诉讼请求：确认开平市赤坎镇新民街新民巷9号为原告所有。2007年10月3日，原告通过司徒实爱的介绍下，与四被告的母亲司徒银签订《转让房屋协议书》，购买司徒银已去世的丈夫关荣乐名下的座落于开平市赤坎镇新民街新民巷9号的房屋，双方约定房屋转让款为人民币85000元，先由原告支付75000元，余下10000元在完成房屋过户手续后支付。该《转让房屋协议书》由司徒银的儿子被告关仲慈起草，在签订该《转让房屋协议书》时，司徒银及其四名儿子即本案四被告均向原告明确表示被告的丈夫关荣乐已去世，该房屋由四被告的母亲司徒银继承，关荣乐和司徒银的儿子即本案四名被告均放弃对该房屋的继承。在签订《转让房屋协议书》当天，原告已按约定，向司徒银支付购房款人民币75000元。同时，司徒银及四被告将房屋的房产证、土地证、水电用户证等交付给原告。原告在签订《转让房屋协议书》至今一直居住在开平市赤坎镇新民街新民巷9号，在未办理产权过户手续的情况下，经司徒银和四名被告的多次要求，原告支付余下购房款，原告为了司徒银及其四名儿子即本案四被告能协助办理产权过户手续，而分别于2008年9月2日、2009年10月30日向被告关仲慈支付人民币5000元和3000元，但司徒银及四被告至今仍不协助原告办理产权过户手续。因开平市人民政府开展赤坎古镇房屋征收，原告购买居住的房屋属于政府征收的范围内。经原告了解，司徒银于2014年7月死亡，原告多次联系四被告要求协助办理房屋过户登记或到政府征收办办理相关确权手续，但四被告拒不履行。原告认为被告拒不协助的行为已侵害原告的合法权益，因此，原告特向贵院提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。原告在庭审中补充事实理由如下：当时签订涉案的房屋转让协议时被告关仲伦、关仲慈、关仲桥、关仲仪是在场的，是有份参与的，原告提出为何房屋登记在关荣乐名下，需要关荣乐本人签名，四被告解释称关荣乐没有到场。原告向本院提交以下证据：1、房屋所有权证复印件1份、国有土地使用证复印件1份，证明座落于开平市赤坎镇新民街新民巷9号的房屋现登记在关荣乐名下，总建筑面积为107.54平方米；2、常住人口信息表复印件1份，证明司徒银于2014年7月8日死亡；3、被告关仲伦、关仲慈、关仲桥、关仲仪的身份证复印件各1份，证明被告关仲伦、关仲慈、关仲桥、关仲仪主体适格；4、介绍费欠款书1份，证明2007年10月3日，原告通过司徒实爱的介绍下，购买司徒银丈夫关荣乐名下座落于开平市赤坎镇新民街新民巷9号的房屋，在原告付清介绍费的情况下，司徒实爱将该《介绍费欠款书》原件归还原告；5、转让房屋协议书1份，证明2007年10月3日，原告与司徒银签订由被告关仲慈起草的《转让房屋协议书》，司徒银将其丈夫名下的座落于开平市赤坎镇新民街新民巷9号的房屋出售给原告，该房屋出售价格为人民币85000元，司徒银并于当日收到原告支付的购房款人民币75000元，约定余下的人民币10000元在完成过户手续后支付，司徒银及被告关仲伦、关仲慈、关仲桥、关仲仪于2007年10月3日将该房屋的房产证、土地证、水电用户证等交付给原告；6、收据1份，证明被告关仲慈分别于2008年9月2日和2009年10月30日分别代司徒银收取原告支付的购房款人民币5000元和人民币3000元；7、开平市供水集团有限公司用水户管理卡复印件1份，证明原告以户主身份为本案房屋在开平市供水集团有限公司缴交水费；8、账号为62×××18的中国农业银行银行卡1份，证明被告交付该账号银行卡给原告使用支付开平市赤坎镇新民街新民巷9号房屋的电费；9、房屋移交证明1份、交证收据1份、中国农业银行个人明细对账单1份、广东电网有限责任公司电费情况明细1份、用户水费清单1份，证明原告购买涉案房屋后一直由原告使用的事实。被告关仲伦、关仲慈、关仲桥、关仲仪辩称，一、本案买卖合同属无效合同。涉案房产登记在答辩人父亲关荣乐名下。关荣乐生有六子一女，除答辩人外，还有女儿关丽卿。另有关仲行[已经于2004年去世，其生有儿子关敬业（又名关先森）、女儿关秋花（又名关艳彤）]、关仲儒[已经于1997年去世，生有儿子关瑞锋（又名关巨矗）]。关荣乐于2000年去世，而签订买卖合同的是答辩人的母亲司徒银。根据继承法的有关规定，在未齐集所有继承人及代位继承人并签署有效文件的情况下，处分了继承人的财产，该买卖合同无效。二、被答辩人从未要求答辩人协助办理相关房屋的过户手续。被答辩人与答辩人母亲司徒银签订转让房屋协议书是事实，合同签订后，被答辩人前后交付房款83000元是事实，而被答辩人收下房产证并搬迁至涉案房屋居住也是事实。但被答辩人为了省下过户手续所需的税费，一直没有主动提出到有关部门办理过户。2014年答辩人母亲去世后，被答辩人仍未提出要答辩人协助办理过户手续。三、未办理过户登记责任不在答辩人。按常理，及时到有关部门办理过户的主动方是买方。但本案买方被答辩人为了省下办理过户的税费，十年了都不去办理过户手续，直到近来涉案房屋要被征用了，这才紧张起来，但此时再去办理过户手续，有关部门表示不能办理了。因此，被答辩人的诉请不可能实现。根据上述事实和理由，答辩人认为，造成涉案房屋未能过户的根本原因是被答辩人怠于办证，过错责任在被答辩人方。现有关部门不给办理过户手续，被答辩人应自己承担合同不能履行的责任。请一审法院依据事实和法律，驳回被答辩人的诉讼请求。被告关仲慈在庭审中补充答辩意见如下：因为原告将诉讼请求变更为确认产权，根据物权法第九条的规定，本案涉案房产至今未进行过户登记，因此原告的诉讼请求是不成立的。根据法律理论，双方的买卖合同是属于债权，但是物权是大于债权的，所以本案法律适用应适用物权法。本案在立案后，被告方发现其兄弟及父母于1994年9月4日签订了一份“分约”，“分约”约定涉案房产归关仲儒所有，关仲儒于1997年病故，关仲儒有一独生子关瑞锋也是本案的被告，所以被告关仲慈认为将自己列为被告是诉讼主体不适格。被告关丽卿、黄惠萍、关敬业、关秋花、关瑞锋在答辩期限内没有提交答辩意见，在庭审中口头辩称，与被告关仲慈的意见一致。被告关仲慈向本院提交以下证据：1、家庭成员关系证明1份，证明被告家庭成员情况；2、开平市长沙街三江社区居民委员会证明1份，证明关瑞锋是关仲儒的独生子，具有代位继承资格的事实；3、开平市赤坎镇灵源村民委员会证明1份、分约复印件1份，证明涉案房产已于1994年分配给关仲儒所有的事实。被告关秋花向本院提交以下证据：亲属关系证明书复印件1份、出生证明书复印件2份、被告黄惠萍身份证复印件1份、结婚证复印件1份、江门市居民死亡证复印件1份（被告关秋花庭后向本院提交原件核对，复印件与原件均核对无异），证明关仲行的家庭成员情况，关仲行已经死亡。被告关仲伦、关仲桥、关仲仪、关丽卿、黄惠萍、关敬业、关瑞锋在举证期限内均没有证据提交。原告麦荣兴提交的证据1、2、3、4、5、6、7、8、9的真实性本院予以确认；证据5的证明内容不予确认。被告关仲慈提交的证据1、2的真实性本院予以确认；证据3的真实性本院不予确认。被告关秋花提交的证据的真实性本院予以确认。本院依职权向开平市不动产登记中心调取了开平市房地产登记信息查询1份，原、被告对此证据的三性均无异议。经审理查明，座落于广东省开平县（现开平市）赤坎镇新民街新民巷**的房屋产权登记在关荣乐名下。房屋所有权证的填发日期为1988年8月26日。房屋四至为：东至新民巷、南至空地、西至新民巷10号、北至堤围。层数为三层，基底面积为44.75平方米，三层的建筑面积合计为107.54平方米。关荣乐于1989年8月27日对此房屋办理了国有土地使用证。房屋所有权证及国有土地使用证均没有登记共有人的相关情况。2007年10月3日，原告麦荣兴（乙方、买方）与司徒银（甲方、卖方）签订《转让房屋协议书》一份，主要内容如下：现由甲方转让赤坎镇新民街新民巷9号一幢给麦荣兴，价格为85000元，甲方不包含所有的税收及转让手续费，而所有的税金及转让手续费均由乙方负责。于2007年10月3日已收乙方交来的房款75000元，余下仍欠10000元在办完转手续后即付给甲方。同时于2007年10月3日甲方已给乙方房产证、土地证、水电用户证等。同日，原告麦荣兴向司徒实爱出具《介绍费欠款书》一份，主要内容如下：司徒实爱受麦荣兴委托已完成为麦荣兴介绍购买赤坎新民街新民巷9号房屋。现麦荣兴同意给司徒实爱介绍费1500元人民币，现写下欠条两天内付给司徒实爱。2008年9月2日，被告关仲慈代司徒银收取购房款5000元。2009年10月30日，被告关仲慈代司徒银收取购房款3000元。此后，该房屋由原告麦荣兴居住。因涉案的房屋涉及赤坎古镇房屋征收，原告麦荣兴分别于2017年6月27日、2017年10月9日将涉案房屋的房产证、土地使用权证、钥匙等交给赤坎古镇房屋征收办公室。（赤坎古镇房屋征收办公室的房屋征收补偿明细表中载明的房屋价值为437736元）。因此房屋涉及产权纠纷，赤坎古镇房屋征收办公室未向麦荣兴支付征收款。另查明，关荣乐（于2000年死亡）与司徒银（于2014年7月8日死亡）是夫妻关系，双方婚后于1950年9月27日生育儿子关仲伦，1953年7月25日生育儿子关仲慈，1955年6月25日生育儿子关仲桥，1957年8月25日生育儿子关仲行（于2004年9月25日死亡），1960年4月15日生育儿子关仲仪，1964年12月3日生育女儿关丽卿，1968年11月9日生育儿子关仲儒（1997年死亡）。关荣乐的父母先于关荣乐死亡，司徒银的父母先于司徒银死亡。关仲行与黄惠萍于1982年7月25日登记结婚，1983年8月31日生育女儿关秋花，1985年8月13日生育儿子关敬业。关仲儒与陈洁红于1994年3月11日生育儿子关瑞锋。2017年7月12日，原告麦荣兴向本院起诉，请求：1、判令被告履行《转让房屋协议书》，要求被告协助原告办理相关的房屋过户手续，原告向被告支付余下的购房款人民币2000元（房屋地址：开平市赤坎镇新民街新民巷9号，房屋价值：122.24平方米×3900元/平方米=437736元）；2、确认开平市赤坎镇新民街新民巷9号为原告所有；3、判令被告承担本案的诉讼费。本院认为，本案属所有权确认纠纷。关荣乐的父母先于关荣乐死亡。关荣乐的儿子关仲儒先于关荣乐死亡，关仲儒的儿子关瑞锋是其代位继承人。关荣乐于2000年死亡后，涉案的房屋应属其配偶司徒银，子女关仲伦、关仲慈、关仲桥、关仲仪、关仲行、关丽卿及代位继承人关瑞锋的共有财产。关仲行于2004年9月25日死亡后，其相应的遗产份额由其配偶黄惠萍及子女关秋花、关敬业继承。从被告方各自的身份登记信息可知，被告方均各自独立生活。涉案的房屋在2007年10月3日转让时，房产证仍登记在关荣乐的一人名下，没有登记其他共有人。根据房产证的物权法定和公示原则，此房产应为关荣乐名下的财产。按照常理，房屋转让人与房屋登记所有权人不一致时，原告应当审慎审查此房屋的转让是否经过登记的所有权人同意。若登记的所有权人死亡，存在哪些合法继承人，是否所有的继承人均同意转让房屋，并取得其书面同意等相关手续。而涉案的转让房屋协议中只有司徒银及麦荣兴签名，没有其他权利人的签名同意，损害了其他共有人的权益。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”及《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第八十九条的规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”涉案的房屋转让没有经全体共有人同意，且此房屋的转让现仍没有进行产权变更登记，原告不属于善于取得，故原告请求确认涉案房屋归其所有、被告方协助办理房屋过户及向被告方支付余下的购房款2000元，均不符合法律相关规定，本院依法不予支持。原告麦荣兴若认为被告方损害其他的民事权益，依法可通过法律途径另行解决。综上，依照《中华人民共和国继承法》第二条、第三条、第九条、第十条、第十一条、《中华人民共和国物权法》第九十七条、第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条和《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第八十九条的规定，判决如下：驳回原告麦荣兴的诉讼请求。本案受理费7866.04元（原告已预交），由原告麦荣兴负担。如不服本判决，原告麦荣兴、被告关仲伦、关仲慈、关仲桥、关仲仪、关秋花、关瑞锋可在判决书送达之日起十五日内，被告关丽卿、黄惠萍、关敬业可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  张勇坚人民陪审员  黄武宁人民陪审员  黎幸宁二〇一八年四月十一日书 记 员  许荣俭