广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0606民初2817号原告：佛山市恒卓投资管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区大良南华居委会果栏路****之九。法定代表人：任小俊。委托诉讼代理人：何耀文，广东一杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：何健杨，广东一杰律师事务所律师。被告：梁少丽，女，1988年10月15日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，委托诉讼代理人：朱甜甜，广东德先律师事务所律师。原告佛山市恒卓投资管理有限公司（以下简称恒卓公司）与被告梁少丽物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告恒卓公司的委托诉讼代理人何耀文、被告梁少丽的委托诉讼代理人朱甜甜到庭参加诉讼。本案已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告之间的物业服务关系；2.判令被告立即向原告支付物业综合服务费13296.99元、水电费4140元及违约金（自2016年10月6日起，以17436.99元为本金，按日万分之五计至实际清偿完毕之日止，现暂计至2017年10月31日为1928.77元，计算方式见附表）；3.判令被告向原告支付本案原告律师费3000元；（以上各项暂合计22365.76元）4.判令本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告因承租都荟广场一层290号商铺，于2016年4月25日与广州市卓凯房地产经营有限公司（以下简称卓凯公司）签订《顺德雅居乐都荟广场物业服务补充合同》，约定由卓凯公司向被告提供综合性的物业服务，被告应在每月5号前向卓凯公司支付物业综合服务费1099元，且合同已约定双方的权利义务及违约责任。后由于卓凯公司退出经营都荟广场，将经营权转让给原告承接，由原告负责涉案商铺的出租、管理等。涉案商铺的经营管理主体变更为原告后，被告认可并接受原告的经营管理，原被告之间形成事实的物业服务合同关系，原被告之间仍按照被告与卓凯公司签订的《顺德雅居乐都荟广场物业服务补充合同》约定的内容执行，被告负有向原告支付物业管理费及水电费的义务。但自2016年10月起，被告便开始拖欠物业综合服务费及水电费。截止2017年10月，被告拖欠原告2016年10月至2017年10月物业综合服务费共13296.99元、2016年11月至2017年10月水电费共4140元。后经原告催收，被告仍不支付。原告认为，被告拖欠物业综合服务费及水电费的行为已构成根本违约，原告有权解除双方的物业服务关系。另根据《顺德雅居乐都荟广场物业服务补充合同》的约定，被告应承担支付物业管理费违约金、诉讼费、原告律师费等违约责任。诉讼中，原告将诉讼请求第二项变更为：判令被告向原告支付拖欠的物业综合服务费、水电费（物业综合服务费、水电费计至被告交还案涉商铺之日止，现暂计至2017年10月31日，物业综合服务费为13296.99元、水电费为4140元）及违约金（根据欠款金额，自欠费之日起按日万分之五计至被告实际清偿完毕之日，现暂计至2017年10月31日为1928.77元）；事实与理由第二段存在笔误，漏了“业主”，应是“业主委托…”。被告辩称，一、原告所提交的《物业服务补充合同》是被告与案外人卓凯公司签订的，恒卓公司并非合同的相对方，不是本案适格的诉讼主体。首先，被告与原告并不是直接的合同相对人，被告也没有收到任何有关卓凯公司转让或者授权给原告管理案涉商铺的书面材料。其次，大良都荟广场一至三层的商铺雅居乐公司已经整体以抵扣工程款形式出售给卓凯公司，卓凯公司再将商铺销售给其他人，卓凯公司为了促进商铺销售，由其与第三方（业主）签订了《合作经营协议书》，受业主委托经营商铺5年（从2016年7月1日开始计算），并向业主支付投资收益，该投资收益已经在购房款中予以抵扣，业主已经将该期间对商铺的除处分权以外的其他所有权利都独家授权给卓凯公司，卓凯公司基于该独家授权对商场进行整体招租，也就是说业主在2016年7月1日至2021年6月31日对商铺是没有出租权、使用权或者收益权的，更不能另行委托其他第三方出租，所以业主授权给原告的行为也是无效的民事行为，因此原告无权对外收取案涉费用以及主张任何权利。二、被告承租商铺是开设花店，在2016年8月5日已经预先核准了个体工商户名称，因为欠缺业主授权给卓凯公司的材料一直未能办理营业执照，因此被告多次与到雅居乐都荟广场经营管理服务中心要求协助，并且在2016年10月27日委托律师寄发律师函，2016年11月21日再一次书面要求协助办理营业执照均未果，因为卓凯公司“消失不见”无法联系，导致店铺不能正常营业，在此期间整个都荟广场经营十分混乱，经常有治安人员包围整个广场，有时候又无缘无故要求整个广场的商铺关门歇业，多种原因导致被告不知向谁支付费用，如何支付费用。再者案涉店铺在2016年11月中旬无故被挂锁无法进入，卓凯公司也一直下落不明，无奈之下被告在2016年11月25日邮寄《解除合同通知书》，同时也将该《解除合同通知书》张贴在案涉商铺门上，目前案涉店铺早已被清空另租他人。基于上述种种情况卓凯公司以及原告均未提供合同所约定的物业服务，并且明显违约，被告有权行使同时履行抗辩权以及不安抗辩权，拒绝支付相关费用。三、因为被告店铺被停水停电，被告从铺面拿走一些花瓶，遭到保安及社会人员的恐吓，随后案涉店铺被挂锁，被告铺内的大量物品没有搬离，被告发出解除通知后，都没有任何回应，更没有人与被告办理退租手续，经了解，案涉店铺在2017年上半年被原告出租出去，现原告主张被告支付直至交还铺位的物业服务费，属于重复获利。综上所述，在被告与卓凯公司所签订的合同合法有效的情况下，原告主张被告向其支付相关费用，但是对其如何厘清“进场管理”前与卓凯公司的法律关系以及卓凯公司与租户之间的法律关系，没有提供证据证明，卓凯公司也未书面承认或者事后追认，因此原告并非案涉合同的相对方。即使法院认定原告与卓凯公司是承接关系，那么权利与义务相辅相成，协助办理营业执照是合同附随义务，在卓凯公司以及原告均未履行相关义务，严重违约的情况下，如上所述被告有权依法行使同时履行抗辩权以及不安抗辩权，拒绝支付相关费用。因此原告无权以案涉合同向被告主张任何权利，其主张的全部诉讼请求均没有事实及法律依据，请求法院依法予以全部驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，本院对当事人提交的证据作如下认证：原告提交的证据1，被告无异议，本院予以采信。证据2、6，被告对真实性无异议，本院予以采信。证据3、4，没有证据证明被告已收到相关函件，本院不予采信。而欠费金额为原告单方制作，应由本院审查后认定。证据5，本院对真实性予以采信，可以证明业主向原告授权的事实。被告提交的证据1，与本案无关，本院不予审查认定。证据2，原告对真实性无异议，本院对真实性予以采信。证据3，原告对《个体工商户名称预先核准通知书》、场地使用证明真实性无异议，本院予以采信；对都荟广场运营管理服务中心发出的通知，本院予以采信；对被告发出的两份函件，没有证据证明相关公司已收到，本院不予采信。证据4，没有证据证明相关公司已收到，本院不予采信。证据5，本院对真实性予以采信，可以证明被告支付相关费用的事实。经审理查明：2016年4月25日，梁少丽与卓凯公司签订《物业服务补充合同》，约定：卓凯公司为梁少丽额外提供合同约定的商场物业服务，商铺面积54.92平方米，梁少丽每月应向卓凯公司缴纳物业综合服务费1099元，综合物业服务费从该商铺实际交付日起计收，出租方给予梁少丽的免租装修期内，商场整体开业前的装修期间综合服务费按6元/平方米/月计算，如梁少丽提前完成装修后经卓凯公司同意提前开业的，则装修期结束，综合物业费按正常收费标准计算；本协议期限内，梁少丽每月须向卓凯公司缴纳由卓凯公司代收代缴的该商铺的独立水、电费，水、电费的代收代缴最终按照供水、供电部门的要求执行；梁少丽在签订本协议时，应向卓凯公司交付相当于首年二个月的物业综合服务费合计2198元作为物业综合服务费保证金，由卓凯公司在梁少丽无违约，缴清全部应缴费用及撤场之日起十五天内无息退还给梁少丽；梁少丽于签订本协议时，向卓凯公司预付首月物业综合服务费1099元。梁少丽于2016年4月29日向卓凯公司支付首月物业综合服务费1099元、物业综合服务费保证金2198元，恒卓公司于2016年6月15日出具收据确认收到装修保证金2000元。案涉商铺的产权人于2016年11月25日出具《授权委托书》，委托恒卓公司对案涉商铺进行出租、经营和管理，委托期限自2016年7月1日至2021年6月30日。恒卓公司于2016年11月25日对案涉商铺上锁，并在2017年12月将商铺重新出租。为追讨欠费，恒卓公司委托广东一杰律师事务所律师代理一审诉讼，约定律师服务费3000元，但恒卓公司尚未支付。以上事实，还有本案开庭笔录在案佐证。本院认为，原、被告没有签订物业服务合同，但案涉商铺业主授权原告对案涉商铺进行管理，原告也实际对案涉商铺进行物业管理，原告主张参照被告与卓凯公司签订的《物业服务补充合同》约定的收费标准收取物业服务费有理，本院予以支持，物业服务费自2016年7月1日起向原告支付。原告主张其于2017年3月9日将商铺上锁，但没有证据佐证，而原告作为商铺的管理者，对商铺上锁必然要对使用人进行告知、记录等，原告无法提供相关证据，应承担举证不能的不利后果，本院采信被告的抗辩意见，认定原告于2016年11月25日对商铺上锁。原告对商铺上锁以致被告无法使用商铺，即原告已向被告作出解除物业服务关系的意思表示，原告要求解除双方之间的物业服务关系有理，本院予以支持，物业服务费及水电费应计至2016年11月25日。因此，被告尚欠原告物业管理费1025元（108.99+1099÷30×25）。商铺于2016年11月25日上锁，被告无法使用，再产生水电费不合理，本院不予支持。原告称此后收取每月120元的公摊水电费保底，但没有合同依据，本院不予支持。因此，被告尚欠原告水电费为1020元。关于被告已支付费用的抵扣问题。被告已向卓凯公司支付首月物业综合服务费和物业综合服务费保证金，现在原告已实际管理案涉商铺，至于首月物业综合服务费和物业综合服务保证金的归属应属于原告与卓凯公司的内部交接问题，对于被告而言，无必要重复交纳。该费用的作用在于保证被告足额支付应付的费用，故在原、被告解除物业服务合同关系且没有证据证明该费用已抵扣的情况下，首月物业综合服务费和物业综合服务保证金应先用于抵扣被告尚欠的费用。原告出具收据确认已收取装修保证金2000元，现原、被告已解除物业服务关系，没有证据证明被告有违反装修规定的情形，原告应予退还，被告主张用于抵扣应支付的物业服务，本院予以支持，抵扣后被告无需再向原告支付物业服务费和水电费。基于被告已不欠原告费用，原告主张违约金及律师费均无依据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，判决如下：一、解除原告佛山市恒卓投资管理有限公司与被告梁少丽之间的物业服务关系；二、驳回原告佛山市恒卓投资管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费179.57元（已减半收取并由原告佛山市恒卓投资管理有限公司预交），由原告佛山市恒卓投资管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  宁瑞红二〇一八年四月十一日书记员  梁秀雯