浙江省苍南县人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0327民初850号原告苍南县国有资产投资集团有限公司，统一社会信用代码91330327717675363Y，住所地苍南县灵溪镇玉苍路163-177号。法定代表人倪志楚，董事长。委托代理人何晓群，浙江望舟律师事务所律师。被告张祖权，男，1964年8月11日出生，汉族，户籍所在地苍南县，现住苍南县。委托代理人张安友，蔡思亮，均为浙江豪江律师事务所律师。原告苍南县国有资产投资集团有限公司（以下简称国资公司）为与被告张祖权房屋租赁合同纠纷一案，于2018年1月24日向本院提起诉讼，本院于同日立案后，依法由审判员范则共适用简易程序独任审判，于2018年3月30日公开开庭进行了审理。原告委托代理人何晓群、被告委托代理人张安友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告国资公司诉称，苍南县医药公司（以下简称医药公司）于2000年就坐落于苍南县房屋办理了土地使用权证和房屋所有权证。之后，由于医药公司改制，根据苍南县人民政府、苍南县国有资产管理办公室相关文件规定，将涉案房屋无偿划拨给苍南县国有资产运营有限公司，苍南县国有资产运营有限公司后更名为本案原告，2014年2月26日办理了国有资产移交，现已办理不动产权证，权利人为原告。不料，被告至今仍占有使用其中的501室套间，并从未缴纳租金。为保障原告的合法权益，现特提起诉讼，请求依法判令：一、被告立即向原告支付自2009年4月1日起至判决确定履行之日止坐落于苍南县房屋的租金暂计52000元，年租金按6000元计算；二、被告立即腾空上述房屋并交付给原告；三、诉讼费、评估费等费用由被告负担。在举证期限内，原告向本院提供了下列证据材料：1.营业执照、法定代表人身份证明书、身份证，证明原告主体资格的事实；2.身份证，证明被告主体资格的事实；3.（2013）3号苍南县人民政府常务会议纪要、苍国资办（2013）150号文件、苍政发（2013）301号文件、国有资产移交书，证明资产移交原告的事实；4.土地使用权证、房屋所有权证、县地名办证件、不动产权证，证明房屋权属的事实；5.水费清单、照片，证明被告占有使用房屋的事实；6.民事裁定书，证明原告已经起诉过的事实。在审理过程中，原告申请对坐落于苍南县房屋自2009年4月1日起的年租金予以评估。据此，本院依法委托温州宏平房地产估价有限公司进行评估，该公司于2018年1月2日向本院发来退件函，认为由于缺乏估价对象实际分户建筑面积及相对应的平面图，因原告无法提供相关信息资料，在资料缺失的条件下，无法做出正确的评估结果，故作退件处理。被告张祖权辩称，1992年间，医药公司与被告等人签订职工建房协议书，为解决职工住房困难，根据上级有关房改政策，由被告投资10000元建造，约定房屋所有权归医药公司，使用权归被告，共建造五间房屋。但之后一直到医药公司改制之前的二十多年，医药公司没有按约定返还给被告10000元，被告也没支付租金给医药公司。如果没有出现企业改制政策，涉案房屋将按现状继续由被告长期使用。1991年11月23日，《国务院办公厅转发国务院住房制度改革领导小组关于全面推进城镇住房制度改革意见的通知》第（六）条规定，“各地政府应大力支持单位或个人的集资、合作建房”，全国各地展开城镇住房制度改革，但从1992年双方签订职工建房协议书以来，医药公司一直没有按当时国家政策规定执行，导致被告一直没有享有国家规定的房改政策。被告在国家政策中享有的房改权利，不属于民法总则规定的最长诉讼时效，且上述协议是医药公司为了落实有关国家政策而与被告签订的，因此协议的内容应当在国家政策范围内执行。国务院在1994年7月18日颁布《关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发【1994】43号），其中第18、21条规定，职工按成本价购买公有住房，产权归个人所有，按照该规定，双方在1992年签订的职工建房协议书中约定的“医药公司享有所有权”违反了该规定，应当及时更改；同时，该决定第三十五条规定“对不执行国家统一政策、低价售房、变相增加优惠和以权谋私等违法、违纪行为要严肃查处”。特别是，按照2004年5月13日《经济适用房住房管理办法》(建住房【2004】77号)第29-34条规定“集资、合作建房应当纳入当地经济适用住房建设计划和用地计划管理”，因此，本案发生在1992年的合资建房行为在2004年之后应当纳入苍南县经济适用房政策来处理。根据以上事实和国家政策，答辩如下：一、本案不属于人民法院受理范围。1.按照2004年5月13日的《经济适用房住房管理办法》第二十九条第二款规定，本案合作建房应当纳入当地经济适用房建设计划和用地计划管理，同时应当按照该规定第十七条的规定进行政府定价，按照被告出资10000元的价格比例购买涉案房屋。2.本案不是平等主体之间的民事法律关系。二、假如认定属于人民法院管辖案件，原告要求支付租金和腾空没有事实和法律依据，且已经超过诉讼时效。1.企业改制属于国家政策，企业改制的国家政策并没有规定类似本案事实的医药公司有权主张物权，职工建房协议书中并没有约定医药公司可以随时收回涉案房屋使用权，有关改制行为是职工建房协议书签订时不可预见的。2.职工建房协议书签订后，医药公司既没有将10000元退还给被告，被告也没有支付租金，这种状态足以证明医药公司也认可被告本身系涉案房屋所有权人。3.按照《经济适用房住房管理办法》规定，本案合资建房在纳入经济适用房政策之后，应当对医药公司提供土地的价格、建筑成本价格、建筑房屋管理费用、税费等按照政府定价之后，按照各自投资比例分配涉案房屋；即使认定所有权属于医药公司，也应当对被告因丧失永久使用权进行合理、公正补偿，补偿的居住时间应当按照住房70年为限。4.租金要求已经超过诉讼时效。5.在企业改制过程中，苍南县商务局、苍南县国有资产管理办公室曾经在2014年6月17日对涉案房屋提出处置方案，说明涉案房屋产权如何处置还在协商过程之中，之后在2016年12月23日再次签订协议书，也未能确定最终处置方案，双方约定继续协商处置，后续的处置行为并没有约定租金支付和腾空行为。另外，关于合同解除问题，原告单方不具备解除合同的权限，有关会议纪要当中并没有明确说明医药公司将解除合同权利转移给原告，且合同解除需要履行通知行为，因此原告要求解除合同没有法律依据。综上，请求依法予以驳回。在举证期限内，被告向本院提供了下列证据材料：1.苍商务（2014）14号文件，证明苍南县商务局、苍南县国有资产管理办公室在2014年6月17日对涉案房屋提出处置方案，说明双方对于涉案房屋如何处置，依然处于协商过程中，应当按照国家相关政策规定处置，原告无权单方收回或者主张其权利的事实；2.协议书，证明在2016年12月23日，涉案房屋处置、协商过程中，尚未最终确定具体方案，尚未确定涉案房屋的产权处置和归属问题的事实；3.职工建房协议书、收据，证明双方于1992年根据当时国家房改政策签订协议的事实。原、被告提供的证据材料，经庭审质证，对原告提供的证据，被告质证认为：对证据1、2，没有异议；对证据3没有讲到合同解除的问题，双方只是在申报和协商之中；对证据4的真实性没有异议，但办证行为是双方协商的行为；对证据5的真实性没有异议，应当按照经济适用房的有关政策进行调整；对证据6的真实性无异议，撤诉的时间是在双方协商过程当中，原告进行撤诉，双方对涉案资产的处置还在协商当中，原告现无权重新提出诉讼。对被告提供的证据，原告质证意见如下：对证据1、2，不动产登记已证明涉案房屋权属归原告所有，并不是如被告所说的房屋权属问题还在协商；对证据3的真实性没有异议，但对待证事实有异议，涉案房屋归属于原告。根据原告、被告的举证、质证情况，本院认证如下：原告提供的证据1、2，系双方当事人身份情况方面的证据材料，来源合法，与本案也有关联性，本院对其证明力予以确认；原告提供的证据3、4，可以证明医药公司改制后将涉案房屋移交给原告，以及该房屋的不动产权现登记在原告名下的事实；原告提供的证据5、6，双方对真实性没有异议，符合证据的基本特征，本院对其证明力也予以确认。至于被告提供的证据，其中证据1、2可以证明原、被告双方对涉案房屋如何处置正在协商之中，且至今尚未有结果的事实；证据3的真实性双方均无异议，本院对其证明力予以确认。经审理本院认定事实如下：医药公司鉴于其自身资金紧张，为了解决职工住房困难，根据上级有关房改政策，同意由公司职工投资建造宿舍住房，为此，医药公司与其公司员工即被告张祖权于1992年间签订了一份职工建房协议书，约定：建房职工投资10000元，分到约60㎡套间居住；房屋所有权属医药公司，职工拥有使用权；房屋竣工后五年医药公司将10000元退还给职工，按房管部门房租费结合公司具体情况向职工收取房租；如果五年后医药公司还不能将10000元退还给职工，应按银行利息付给职工，职工可继续居住，但必须向医药公司交房租费；房屋竣工后五年内职工不能借故将房屋退还给医药公司，不能私自转租；职工分期付款：协议签订之日交1000元，二层顶浇好交6000元，瓦盖好2000元，余款到房屋竣工验收后全部付清；房屋分配办法：房屋竣工验收后由职工抽签决定。上述协议签订后，被告张祖权先后向医药公司交纳了10000元，并分到了501室套间居住至今；此后，医药公司没有将10000元退还给被告，也没有向被告收取租金。2000年期间，医药公司办理了上述房屋的土地使用权证和房屋所有权证。之后，由于医药公司企业改制，根据苍南县人民政府、苍南县国有资产管理办公室相关文件规定，将涉案房屋无偿划拨给苍南县国有资产运营有限公司接收管理；2013年9与24日，经苍南县人民政府决定，苍南县国有资产运营有限公司更名为本案原告，并在2014年2月26日办理了国有资产移交手续。2014年4月29日，本院受理了医药公司诉张祖权排除妨碍纠纷一案；同年10月16日，本院裁定准许医药公司撤回起诉。2014年6月17日，苍南县商务局、苍南县国有资产管理办公室向苍南县人民政府提交了苍商务（2014）14号请示文件，就涉案房屋的土地使用权类型由划拨转为出让、职工宿舍由商业转为住宅、房产设计用途由非居住转为居住，并分割分别办理土地证及房产证、再过户至六户职工等事项请求苍南县人民政府予以协调。2016年12月23日，原告与包括被告张祖权在内的六位职工签订了一份协议书，双方就医药公司职工投资建房宿舍处置问题，达成以下共识：双方同意按照苍商务（2014）14号文件的方案一执行，其中利息按一年期基准利率计付；原告负责办理坐落于苍南县灵溪镇玉苍路275-279号六个套房的不动产登记证申领工作，办证过程中，职工有义务无条件配合；上述条款建立在苍南县人民政府同意原告申请的基础上方可继续执行，若苍南县人民政府未予批复同意，双方另行协商；办理不动产登记证相关费用由职工承担，原告得到苍南县人民政府批复同意后，职工需在收到通知5日内缴清所有应补费用；本协议以苍商务（2014）14号文件为附件，具有同等法律效力。2017年8月9日，原告办理了涉案房屋的不动产权登记手续。现上级有关部门尚未对上述的请示文件作出答复。另认定，在审理过程中，原告申请对坐落于苍南县房屋自2009年4月1日起的年租金予以评估。据此，本院依法委托温州宏平房地产估价有限公司进行评估，该公司于2018年1月2日向本院发来退件函，认为由于缺乏估价对象实际分户建筑面积及相对应的平面图，因原告无法提供相关信息资料，在资料缺失的条件下，无法做出正确的评估结果，故作退件处理。本院认为，本案系原医药公司与职工集资联建职工宿舍，并因原医药公司企业改制而引发的租赁合同纠纷，有别于一般的租赁合同纠纷；原告诉称本案属排除妨碍关系不当，本院不予采信。首先，被告投入部分建房资金，并拥有不定期的使用权，被告分到涉案套间后，双方并无按协议约定履行，即原医药公司到期没有退还职工的建房投资款或支付利息，职工也没有支付租金。其次，在原医药公司企业改制后，苍南县商务局、苍南县国有资产管理办公室发文就原医药公司“职工投资建房”宿舍处置方案向苍南县人民政府进行请示；后原告又与职工达成了协议，原告按协议办理了不动产权证书，说明双方对“职工投资建房”宿舍的处置方案仍在协商过程中，但原告至今未告知职工请示结果。故原告的诉讼请求没有事实与法律依据，本院依法不予支持。另外，双方之间的租赁关系属于不定期的租赁合同关系，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。原告主张已经向被告发出解除租赁合同的通知，但未提供充分证据证实。鉴于原告未实际行使解除权，其诉讼请求本院也不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第二百三十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回苍南县国有资产投资集团有限公司的诉讼请求。案件受理费1100元，减半收取550元，由苍南县国有资产投资集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审判员  范则共二〇一八年四月四日书记员  黄瑶瑶相关法律条文链接：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。《中华人民共和民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……附件：苍南县人民法院民事裁判后续释明一、对不具有强制执行内容的裁判文书：1、裁判文书系确权判决的，确认的权利自判决生效时即具有法律效力，无需申请本院强制执行；2、裁判文书系撤销或解除合同判决的，无需申请执行即具有法律效力，合同撤销或解除后相关财产权益纠纷未一并处理的，可另行起诉；3、裁判文书准予离婚判决的，双方当事人在判决正式生效前不得与他人另行结婚；二、对具有强制执行内容的裁判文书：4、负有义务的一方当事人可在判决确定的履行期限内将应履行的款项汇至苍南县人民法院执行款专户，开户行：浙江苍南农村商业银行股份有限公司，账号：20×××37，并注明案号和汇款人；5、负有义务的一方当事人拒不履行或迟延履行裁判文书主文确定内容的，享有权利的另一方当事人应当在判决确定的义务履行之日起二年内向本院申请执行；申请执行的应提交强制执行申请书、申请人身份证明、裁判文书及生效证明（由原案件经办人出具）。三、对裁判文书内容不能完全理解或有误解等情况的，可向经办法官咨询，由经办法官负责解答释疑。四、本院作出裁判后，各方当事人有和解意愿的，可自行和解或在执行程序中申请法院执行和解。