四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2016)川13民终1433号 上诉人（原审原告谭素芳，女，生于1958年11月22日，汉族，住四川省阆中市。 被上诉人（原审被告）四川明兴集团房地产开发公司，住所地四川省广安市兴安街**。 法定代表人关祖明，该公司董事长。 委托代理人杨书鹏，公司原工。 被上诉人（原审被告）鲜开广，男，生于1945年3月13日，汉族，住四川省阆中市。 被上诉人（原审被告）邓明雄，男，生于1966年12月18日，汉族，初中文化，农民，住四川省阆中市。 委托代理人梁永学，男，生于1970年3月3日，汉族，教师，住四川省阆中市，(系被告邓明雄妻弟)。 被上诉人（原审被告）阆中市房屋征收与补偿安置办公室，住，住所地四川省阆中市合璧井**/div> 委托代理人郑涛，四川源正律师事务所律师。 上诉人谭素芳因与被上诉人四川明兴集团房地产开发公司（下称：明兴公司）、鲜开广、邓明雄、阆中市房屋征收与补偿安置办公室房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服四川省阆中市人民法院（2015）阆民初字第117号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 谭素芳的上诉请求：依法撤销一审判决，依法改判。事实及理由：一、原审认定的事实错误。1、上诉人给胡炳云出具的委托书，仅仅是委托其办理拆迁，而不是委托其出售和处理房屋的产权。同时，该委托的权限不明确应该视为授权不明，其代理行为在没有得到上诉人追认的情况下，属于无效代理行为。因此，胡炳云以上诉人名义于2001年8月22日与邓明雄签订的房屋拆迁安置补偿协议系无效协议。故上诉人主张被上诉人交付还房90.87平方米的请求，应当得到支持。2、原审认定:“邓明雄购买房屋的事实，在2002年5月23日《房屋拆迁补偿安置补偿协议》中明确记载，该协议书有上诉人本人签名，视为原告予以认可”。事实上2002年5月23日签订的《房屋拆迁安置补偿协议》所拆迁的房屋是上诉人与胡炳云各自所有的房屋，而不是上诉人和胡炳云共有的房屋。至于胡炳云将其所有的房屋出售，上诉人无权干涉和过问，但并不代表上诉人认可其处分上诉人的房屋。二、一审判决适用法律错误。胡炳云将登记在上诉人名下的住房出售且未得到上诉人的追认，系无权处分。同时，在1999年3月案涉房屋尚存在抵押，胡炳云出售房屋时上诉人不知道且未收取售房款。故一审认定被上诉人善意取得房屋错误。 被上诉人鲜开广辩称：1、2000年10月26日，谭素芳、胡炳云以夫妻名义将寿山寺东街33号旧城改造项目转让给被上诉人，双方签订了改造转让协议。2002年5月23日，谭素芳、胡炳云仍以夫妻名义与明兴公司鲜开广签订《拆迁还房安置补偿协议》，对其名下房产进行货币补偿及产权调换进行了安置。直到2003年12月见到法院的判决书才知道其不是夫妻关系，而是非法同居关系。此时，转让协议及拆迁协议已经签订，无法挽回。1999年，胡、谭二人同样以夫妻之名出售赵光元等7户房产。随后引发一系列诉讼，该责任应当由其承担。2、该片区拆迁户胡炳云、谭素芳及其子彭欢的房屋在拆迁中进行了安置。2001年6月明兴公司对该片区实施拆迁，签订拆迁还房安置协议时，谭素芳于同年8月21日出具委托书，委托胡炳云全权处理房产事宜。10月22日，明兴公司与邓明雄签订房屋拆迁安置补偿协议书，实行产权对换90.87平方米，协议补充甲方还乙方邓明雄的房屋与胡炳云、谭素芳无关，该协议邓明雄、胡炳云签字生效。因谭素芳出具委托授权胡炳云签字，所以该协议即生法律效力。另胡炳云底层房产332平方米，其先后与张仁勇、李清瑞等签订拆迁安置补偿协议，均约定签字生效。其中，李清瑞售房协议有谭素芳的签字，足以证明胡、谭二人系以夫妻名义出售房产。3、2002年5月23日，明兴公司鲜开广与被拆迁人胡炳云、谭素芳基第三人阆中沙溪信用社签订了房屋拆迁补偿安置协议书，协议中明确了邓明雄、赵光元等人的房屋面积共计681.71平方米，谭、胡二人剩余面积171.71平方米，并对各购房人的房屋差价款予以了明确，谭素芳、胡炳云均签字认可。说明其对1999年出售给赵光元等7户及2001年明兴公司与赵光元等7户签订的房屋拆迁安置补偿协议的认可，两份协议均具有法律效力。4、根据与邓明雄签订的拆迁安置补偿协议，邓明雄已于2003年4月21日办理了房屋所有权、土地使用权证书，拆迁协议履行完毕。同时，已向谭素芳、胡炳云支付了转让费及拆迁费用。其名下的房产证已于2003年被阆中市房管局注销。综上，请求驳回谭素芳的上诉请求。 被上诉人明兴公司辩称：同意鲜开广的答辩意见。请求驳回谭素芳的上诉请求，维持一审判决。 被上诉人邓明雄辩称：一、1999年3月签订购房协议时，胡炳云、谭素芳二人以夫妻关系同吃住，并一再对购房人宣称是夫妻。在合同签订现场，定金及部分购房款由谭素芳收取，胡炳云签字确认。证明其一直以夫妻名义进行房地产开发，所签订的一切手续，均系其二人的共同行为。被上诉人事后知道其不是夫妻关系时，但合同已经履行完毕。被上诉人以不低于市场价购买此房，并付清了购房款，已取得了房屋的所有权权属证书。另谭素芳亲自分多次在鲜开广出领取该处购房人下欠款及拆迁补偿款，故其称不知道房屋出售的事实，缺乏依据。其全程参与了整个房屋买卖过程，并收取了购房款，得到了此房出售的收益。在被上诉人办理产权登记时其仍未提出异议。因此，被上诉人在购房过程中并无恶意，反而是谭素芳隐瞒同居事实，欲达到损害购房人合法权益的目的。二、因为拆迁，谭素芳于2001年8月出具委托书，委托胡炳云全权处理此处房产事宜，被市拆迁办、明兴公司及房屋购买人所认同。胡、谭二人均在2002年5月23日与明兴公司所签订的补偿协议上亲笔签名，谭素芳签名后并未对胡炳云的代理权提出异议，直到胡炳云去世后才提出，明显恶意。虽然胡炳云、谭素芳在拆迁、产权登记于被上诉人之后解除同居关系，但并不影响胡炳云之前的代理人身份及代理行为的效力。三、在被上诉人与明兴公司所签订的房屋拆迁安置补偿协议书中，为避免日后出现争议，进行了特别补充：“甲方还乙方（邓明雄）房屋时和胡炳云、谭素芳无关”。亦说明被上诉人已完成了与胡、谭的房屋买卖，其不应对此房屋产权归属有争议。综上，谭素芳故意隐瞒非法同居关系等事实，在胡炳云去世后否认其代理权，属于投机取巧的恶意行为。被上诉人善意取得讼争房屋，理应受到法律保护。一审判决完全合理、正确，请求驳回谭素芳的上诉请求，以彰显法律的公平正义。 被上诉人阆中市房屋征收与补偿安置办公室辩称：1、2001年8月22日房屋拆迁协议签订前，谭素芳已经将本案诉争的被拆迁房屋出卖给了邓明雄，仅是未办理过户手续，而真实的房屋所有权人系邓明雄。同时，谭素芳给胡炳云出具的委托书是其真实意思的表示，且授权事项明确，即便授权不明，也应由谭素芳承担不利后果。2、2001年8月的房屋拆迁安置补偿协议签订后，2002年5月，谭素芳再次与鲜开广、明兴公司又签订了房屋拆迁补偿协议书，并对出售给邓明雄的房屋拆迁等事实及法律后果予以认可。而且现多份生效法律文书已经确认该拆迁安置补偿协议合法有效。3、本案讼争的被拆迁房屋在拆迁后，已由邓明雄取得了拆迁补偿收益，多年来谭素芳均未提出异议。另阆中市房征办非合同主体，不是本案适格的当事人。综上，请求维持一审判决，驳回谭素芳的上诉请求。 谭素芳的一审诉讼请求：1、确认2001年8月鲜开广、胡炳云、拆迁事务所签订的协议无效；2、被告向原告交付还房90.87平方米并赔偿未取得房屋造成的损失；3、本案诉讼费由被告承担。 原审查明，1998年，谭素芳和胡炳云(已死亡)购买位于阆中市寿山寺东街33号锦山绸厂服装大楼一楼及二楼部分(包括扩建部分)房屋共计面积885.5平方米。分别将其中332平方米房屋产权登记在胡炳云名下,320平方米房屋产权登记在原告名下，233.5平方米房屋产权登记在原告之子彭欢名下。1999年3月31日胡炳云作为甲方与作为乙方的邓明雄签订《购房协议》一份，约定将上述房屋中的登记在原告名下的西一单元二楼两室两厅面积约为90平方米。住房**以每平方米500元的价格出售给邓明雄，该房屋交付后未办理过户登记手续。 2001年，明兴公司(实际投资人鲜开广)对该片区实施拆迁。2001年8月21日，谭素芳向胡炳云出具书面“委托书’’一份，该委托书载明“本人位于寿山寺东街33号服装楼二楼砖混结构房屋房产证号**××60号，现因拆迁即委托胡炳云全权处理房产事宜。委托人：谭素芳。”2001年8月22日，明兴公司为甲方，邓明雄、谭素芳为乙方，签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，鲜开广、胡炳云分别作为甲方和乙方谭素芳的委托代理人在该协议上签名，阆中市房屋征收与补偿安置办公室的前身阆中市房屋拆迁事务所作为代组织拆迁部门在该协议上签章。该协议约定乙方同意将自己座落在寿山寺街33号砖混结构房屋建筑面积90.87平方米及其附属物由甲方拆除，甲方按规定的标准对乙方给予补偿、安置。并同时约定甲方还乙方(邓明雄)房屋时与胡炳云、谭素芳无关。该协议签订后，明兴公司对上述该房屋进行了拆除，并按协议约定对邓明雄进行了安置补偿。 2002年5月23日，明兴公司、鲜开广作为甲方与作为乙方的胡炳云、谭素芳和作为丙方的阆中市沙溪农村信用社签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，该协议书载明“一、乙方1998年购买锦山绸厂服装大楼底层及二层部分(包括扩建部分)共856.63平方米。其中底层为537平方米，二层为319.63平方米。1999年乙方售与赵光元110.76平方米，李清瑞90.87平方米，张仁勇115.92平方米，马玉芳84.53平方米。廖雪清110.76平方米，邓明雄90.87平方米，梁付金78平方米，等七户共681.71平方米，下余174.71平方米为胡、谭所有。二、乙方售与赵光元等七户购房户681.71平方米。至五月三十日，购房户下差乙方房款54,160.30元。其中赵光元6600.00元、李清瑞9967.60元、张仁勇14.500元、马玉芳(清)、廖雪清6200.00元、邓明雄13.800元、梁付金3092.70元及资金利息3200元，共计57.360.30元。…九、甲方应付乙方的各项款项(包括三楼作价款、彭欢名下房款、七户购房户欠乙方款等)一律先偿付乙方在沙溪信用社抵押贷款及彭某(已故)、李某抵押借款，提取抵押物，以保证甲方房屋正常拆除。在抵扣中金额数量各算各账，不超出甲方应付乙方的应付款…)。”2002年5月27日，明兴公司将应补偿给原告和胡炳云的拆迁补偿款160,959.47元转给了阆中市沙溪农村信用社偿还了部分借款后，于2002年5月29日阆中市沙溪农村信用社在谭素芳、彭欢的房屋他项权证附记栏载明“退本人房产，贷款已还清”，解除了对谭素芳、彭欢房屋的抵押，谭素芳、彭欢并同时取回了抵押房屋的所有权证书。随后，明兴公司对该片区房屋进行了拆迁改造，于2003年8月该工程竣工，2002年第33号商品房预售许可证办好后，该公司对外预售房屋。 2014年12月16日，原告以被告依据2001年8月22日所签《房屋拆迂补偿安置协议书》将拆迁还房安置给不享有房屋产权的邓明雄侵犯其合法权益为由提起诉讼，并同时提出上列诉讼请求。 庭审中谭素芳陈述，1999年3月31日所签《购房协议》上没有其的签字，本人没有卖房，也没有收取房款。因为当时该房屋的产权还抵押在阆中市沙溪农村信用社：2001年8月21日向胡炳云出具的委托书上，没有胡炳云作为接受委托人的签字认可，胡本人没有接受委托，且也没有载明具体委托事项，是未生效的委托；2001年8月22日的《房屋拆迁补偿安置协议书》其未参与签订；2002年5月23日的《房屋拆迁补偿安置协议书》是其在未仔细阅读协议内容情况下签的字。 上述事实，有购房协议复印件、委托书复印件、2001年8月22日《房屋拆迁补偿安置协议书》复印件、2002年5月23日《房屋拆迁补偿安置协议书》复印件、收据复印件、房产证及国有土地使用证复印件、结算单复印件及当事人陈述等为据。 原审认为，1999年3月胡炳云将登记在谭素芳名下的面积约为90平方米住房一套出售给邓明雄，邓明雄在不知胡炳云非产权人的情况下，支付了合理的对价，胡炳云也向邓明雄实际交付了该房屋，邓明雄符合善意取得原则，取得该套房屋的所有权。邓明雄购买该房屋的事实，在2002年5月23日《房屋拆迁补偿安置协议书》中有明确记载，该协议书有谭素芳本人签名，谭素芳应当知道这一事实，签名时其未对此提出异议，视为谭素芳予以认可。因该房屋涉及拆迁，胡炳云依据2001年8月21日谭素芳向其出具的委托书，代理谭素芳与明星公司及邓明雄于2001年8月22日签订《房屋拆迁补偿安置协议书》。委托书虽没有胡炳云签字和载明具体的委托事项，但胡炳云事实上按此委托行事，表明已实际接受委托，该委托书产生委托的法律效力，且授权不明的法律后果应由委托人承担。2001年8月22日《房屋拆迁补偿安置协议书》系各方当事人真实意思表示，内容不违反相关法律、法规的禁止性规定，合法有效。明星公司依据2001年8月22《房屋拆迁补偿安置协议书》对邓明雄进行安置还房，并无不当。原告诉请确认2001年8月22日《房屋拆迁补偿安置协议书》无效，不符合合同无效的法定情形，法院不予支持；原告诉请被告交付还房90.87平方米，并赔偿未取得房屋造成的损失，无事实及法律依据，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十五条第三款、第六十六条第一款、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，遂判决：驳回原告的全部诉讼请求。案件受理费6700元，由原告负担。 本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为：首先，2002年5月23日的《房屋拆迁补偿安置协议书》中邓明雄房屋90.87平方米及下欠房款有明确记载，此协议上有谭素芳的签名，能够证明其知晓邓明雄购房的事实。谭素芳主张其是在不知道内容的情况下签的字，但其作为一个具有完全民事行为的成年经营者，按生活常理及交易习惯判定，其应当阅读或通过其他方式知晓协议内容后才会签字确认，故其辩解理由，不能成立，本院不予采信。一审判决认定谭素芳知晓并认可该协议内容，并无不当。其次，谭素芳出具委托书后，胡炳云按其委托的事项处置相关房屋。邓明雄在购买该房时有理由相信胡炳云具有处分权，并支付了合理价款及实际得到交付，且现已取得房屋的权属证书，符合善意取得的基本要件，理应受到法律的保护。第三，明兴公司依据2001年8月22日的《房屋拆迁安置补偿协议书》，将房屋安置给邓明雄系履行合同义务，并无过错。 综上，上诉人谭素芳的上诉请求及理由，缺乏相应的事实和法律依据，其上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定的事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6,700元，由上诉人谭素芳负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  杨 辉 审 判 员  郭 锐 代理审判员  蒲文博 二〇一八年四月八日 书 记 员  杨天生