广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤19民终1360号上诉人（原审被告）：东莞市文和实业投资有限公司。住所地：广东省东莞市虎门镇博涌村博头人民北路路段中和百货**。法定代表人：邓忠旺，该公司总经理。委托诉讼代理人：钟小兰，广东腾锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟子文，广东腾锐律师事务所辅助人员。被上诉人（原审原告）:谢增阳，男，汉族，1981年5月8日出生，住湖北省安陆市，被上诉人（原审原告）:沈清清，女，汉族，1982年5月2日出生，住湖北省安陆市，二人共同委托诉讼代理人：黄英海，广东广健律师事务所律师上诉人东莞市文和实业投资有限公司（以下简称“文和公司”）与被上诉人谢增阳、沈清清房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2017）粤1972民初7608号民事判决书，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。谢增阳、沈清清一审诉讼请求为：1.文和公司支付谢增阳、沈清清逾期交房违约金19806.35元（按总房价853722元计算，自2017年1月1日起至2017年3月31日止的违约金按日万分之一计算，自2017年4月1日起至符合交楼条件之日止的违约金按日万分之二计算，暂计至2017年6月10日止）；2.文和公司支付谢增阳、沈清清小区内绿地不达标违约金1000元；3.文和公司承担本案诉讼费用。原审庭审中，谢增阳、沈清清变更第一项诉讼请求中的违约金为计算至符合交楼条件且实际交楼之日止。原审法院判决:一、限文和公司于判决生效之日起三日内向沈清清、谢增阳支付逾期交房违约金19635.61元；二、驳回沈清清、谢增阳的其他请求。本案一审受理费减半收取160元（已由沈清清、谢增阳预交），由沈清清、谢增阳承担9元，由文和公司承担151元。文和公司不服原审判决，向本院提起上诉，上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判文和公司无须向谢增阳、沈清清支付逾期交房违约金。二、一二审诉讼费用由谢增阳沈清承担。事实与理由：一、案涉商品房在2016年5月20日即已符合法定交付使用的条件。《中华人民共和国建设法》第六十一条规定商品房交付使用的法定标准是“竣工验收”，竣工验收的组织方是建设单位，竣工验收备案只是建设主管部门的一种行政管理手段，只有存在违反国家有关建设工程质量管理规定的行为时，才责令停止使用并重新组织竣工验收。案涉商品房在2016年5月20日竣工验收，即已符合法定交付使用的条件。二、案涉商品房逾期交付的原因为沈清清、谢增阳拒绝收楼。案涉商品房符合法定交付条件后，文和公司于2016年12月初向全部业主发出电话通知，要求办理收楼手续，有部分业主收到通知后办理了收楼手续，但沈清清、谢增阳拒绝收楼，导致案涉房屋无法依照合同约定在2016年12月31日前完成交付。三、一审判决超出了沈清清、谢增阳一审的诉讼请求范围。一审中沈清清、谢增阳要求的违约金计算至符合交楼条件之日止，一审判决认定：“案涉小区的建设已于2017年5月11日之前已达到涉案《商品房买卖合同（预售）》第十条第（二）款第1至第4项约定的交楼条件……”因此，按照法院认定的符合交楼条件日期，结合沈清清、谢增阳的诉讼请求，违约金只能计算至2017年5月11日止。一审法院判令文和公司支付2017年5月11日后的违约金超出了沈清清、谢增阳一审的诉讼请求范围。谢增阳、沈清清答辩意见：一、文和公司认为商品房竣工验收即符合法定交付使用条件完全是偷换概念，商品房竣工验收是商品房交付的必要条件而非充分条件。根据中华人民共和国住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》(建房〔2010〕53号)第十一条的规定，“商品住房交付使用条件应包括工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案、配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求、北方地区住宅分户热计量装置安装符合设计要求、住宅质量保证书和住宅使用说明书制度已落实、商品住房质量责任承担主体已明确、前期物业管理已落实。房地产开发企业在商品住房交付使用时，应当向购房人出示上述相关证明资料”。依据广东省高级人民法院印发《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》的通知第三十条规定，“根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》(建房〔2010〕53号)第十一条的规定,交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。合同约定的交付条件高于前款标准的，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于前款标准的，按前款规定认定”。由此可见，第一、商品房经验收合格是商品房交付的必要条件之一，并非充分条件；第二、取得《竣工验收备案证书》也是商品房交付的必要条件之一，根据文和公司一审提供的证据显示，东莞市住房和城乡建设局于2017年5月27日就涉案房屋颁发《竣工验收备案证书》，文和公司主张2016年5月20日即达到交付条件毫无法律根据；第三，商品房交付使用条件除工程经竣工验收合格、取得《竣工验收备案证书》，还需要符合配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求、住宅质量保证书和住宅使用说明书制度已落实、商品住房质量责任承担主体已明确、前期物业管理已落实等条件，合同约定高于该标准的，还要满足合同约定的交付标准。二、2016年12月初，文和公司根本没有电话通知谢增阳、沈清清收楼，案涉商品房逾期交付的原因是文和公司未获得《竣工验收备案证书》且未达到合同约定各项配套基础设施和公共设施的标准，而非谢增阳、沈清清等业主拒绝收楼。根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十一条第二款规定，出卖人（文和公司）应当将查验房时间、办理交付手续的时间地点以及携带的证件材料的通知书面送达买受人（谢增阳、沈清清）。由此可见，书面通知交楼是文和公司合同明确约定的义务，这也是我国商品房交付过程中开发商的习惯做法。2016年12月31日合同约定交楼前，包括谢增阳、沈清清在内的大部分业主均多次通过打电话或到文和公司售楼处询问收楼时间，得到的答复均为还不确定、会书面通知。2017年5月27日，东莞市住房和城乡建设局于就涉案房屋向文和公司颁发《竣工验收备案证书》后，文和公司收到证书后立即于2017年6月3日向案涉房屋所在小区所有业主发出《收楼通知书》，包括谢增阳、沈清清在内的小区绝大部分业主也在第一时间收楼，可见文和公司是因未获得《竣工验收备案证书》未通知收楼，逾期交楼的责任在文和公司而非谢增阳、沈清清。三、一审法院的判决没有超出谢增阳、沈清清一审诉讼请求的范围。谢增阳、沈清清一审已经将第一项诉讼请求变更为“符合交楼条件且实际交楼之日止”。因为谢增阳、沈清清委托代理人诉讼时尚未交房，且谢增阳、沈清清认为文和公司交楼时尚不具备交楼条件，违约金应当一直计算。其后，谢增阳、沈清清为了使诉讼请求更加明确，故作了补充和变更。谢增阳、沈清清一审原请求“计算至符合交楼条件之日止，暂计算至2017年6月10日”，很明显是一个整体请求，文和公司断章取义，将两者割裂的观点明显是站不住脚的。文和公司一审未提交充分证据证明，2017年5月11日已经达到交楼条件。文和公司于2017年5月27日取得《竣工验收备案证书》，且至今未提交住宅质量保证书和住宅使用说明书制度已落实的证据，以及配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求、合同约定等证据，实际上涉诉楼盘至今未达到交楼条件。四、文和公司上诉的目的完全是为了拖延支付时间。（一）文和公司是专业的房地产开发公司，不可能不清楚商品房交付的标准。文和公司迟迟未通知谢增阳、沈清清收房的原因很明显是因为未获得《竣工验收备案证书》且未达到合同约定各项配套基础设施和公共设施的标准。（二）文和公司在一审诉讼中明确主张违约金应当计算到实际交楼之日止，未按时收楼的违约金计算至收到收楼通知后10日止，一审法院基本按照该标准判决，文和公司还是以毫无法律依据的理由提起上诉，很明显是滥用诉权、拖延时间。经二审审理查明，对原审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，二审法院应当对文和公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。围绕文和公司的上诉，本案的二审争议焦点为：文和公司是否应向谢增阳、沈清清支付逾期交房的违约金。谢增阳、沈清清与文和公司签署的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，且不违反法律强制规定，合法有效，双方均应遵照履行。根据查明事实，按照双方合同约定，文和公司应当在2016年12月31日前向谢增阳、沈清清交付案涉商品房，且该商品房交付时应当取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告等文件。但一方面，根据文和公司提交的《东莞市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书》显示，案涉商品房于2017年5月27日取得竣工验收备案证书；另一方面，文和公司在原审庭审时确认其交楼条件以2017年5月27日取得竣工验收备案证书为标准，且文和公司亦确认其于2017年6月2日向谢增阳、沈清清发出交楼通知书，谢增阳、沈清清于2017年6月3日收到该通知书，并于2017年6月9日办理了收楼手续。综上，原审认定文和公司已经构成违约，应承担相应的违约责任，并无不当。原审结合《商品房买卖合同（预售）》相关约定，并依据谢增阳、沈清清的诉请，判决文和公司向谢增阳、沈清清支付相应的违约金，处理正确，本院予以维持。文和公司的上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。另，承前所述，结合谢增阳、沈清清的一审诉讼请求及原审庭审中文和公司亦确认违约金应当计算至2017年6月9日，故文和公司主张违约金只能计算至2017年5月11日，原审超出了谢增阳、沈清清的一审诉讼请求，没有事实依据，本院亦不予支持。综上所述，文和公司的上诉理据不足，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费291元，由东莞市文和实业投资有限公司负担（已预交）。本判决为终审判决。（本页无正文）审判长  林辉芳审判员  陈晓艳审判员  雷德强二〇一八年四月二十五日书记员  陈永钏张明明