重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）渝01民终2295号上诉人（原审原告，原审反诉被告）：邓章平，男，1964年5月8日出生，汉族，住重庆市北碚区。委托诉讼代理人：万科，重庆孟源律师事务所律师。被上诉人（原审被告，原审反诉原告）：周芋璋，男，1987年11月24日出生，土家族，住重庆市北碚区。原审第三人：重庆市尊信房地产经纪有限公司，住所地重庆市北碚区云华路359号，统一社会信用代码915001095520139186。法定代表人：曾世全，总经理。委托诉讼代理人：刘燕，女，该公司员工。上诉人邓章平因与被上诉人周芋璋、原审第三人重庆市尊信房地产经纪有限公司（以下简称尊信公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市北碚区人民法院（2017）渝0109民初9603号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月21日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人邓章平及其委托诉讼代理人万科，被上诉人周芋璋，原审第三人尊信公司的委托诉讼代理人刘燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。邓章平上诉请求：1.依法改判周芋璋立即向邓章平支付违约金55000元；2.依法改判周芋璋继续履行与邓章平、尊信公司于2016年5月4日签订的《房屋买卖（居间）合同》，并按约定承担合同义务；3.本案诉讼费由周芋璋承担。事实和理由：周芋璋的行为已构成违约，应当承担违约责任并继续履行合同。周芋璋辩称，邓章平未按约定支付款导致纠纷，应维持原判。邓章平向一审法院起诉请求：1.请求判决周芋璋向邓章平支付违约金55000元；2.请求判决周芋璋协助邓章平将位于重庆市北碚区房屋的不动产权登记至邓章平名下；3.本案诉讼费由周芋璋负担。事实和理由：邓章平与周芋璋、尊信公司于2016年5月14日签订了《房屋买卖居间合同》，约定邓章平以公积金贷款方式购买周芋璋所有的位于重庆市北碚区房屋。合同签订当日，邓章平向周芋璋支付购房定金2万元。2016年5月28日，邓章平与周芋璋按合同约定前往重庆市住房公积金管理中心办理公积金按揭手续。该中心根据规定告知需要暂时冻结周芋璋银行账户下邓章平给付的房屋首付款。周芋璋拒绝办理。后由于公积金按揭不再需要冻结首付款。邓章平与周芋璋在2016年11月前到中国建设银行北碚支行办理了公积金按揭手续。后邓章平到重庆市北碚区不动产登记中心等周芋璋前来办理房屋过户手续时，周芋璋无故一直未出现。周芋璋的行为构成多次违约，已严重侵害邓章平的合法权益，故邓章平起诉来院。周芋璋向一审法院反诉请求：1.请求法院判决解除周芋璋与邓章平于2016年5月14日签订的房屋买卖合同；2.要求邓章平支付违约金55000元；3.要求邓章平赔偿房屋空置的租金损失24000元；4.本案反诉费用由邓章平承担。事实和理由：根据房屋买卖合同约定，邓章平在签订《按揭贷款服务合同》后支付周芋璋25万元首付款，而《按揭贷款服务合同》早已生效，邓章平并未支付首期款25万元给周芋璋。周芋璋认为邓章平不履行合同义务导致双方的买卖合同关系不能继续进行，是邓章平违约在先。邓章平的违约行为已严重侵害周芋璋的合法权益，为了维护自身的合法权益，故周芋璋起诉来院。一审法院认定事实：2016年5月14日，邓章平作为乙方（买受方）与周芋璋作为甲方（出让方）、尊信公司作为丙方（居间方）签订《房屋买卖居间合同》，约定由邓章平购买周芋璋所有的位于重庆市北碚区房屋；成交总价为55万元；付款方式为甲、乙双方约定在2016年5月14日由乙方支付购房定金2万元给甲方，当甲方收到房屋定金之时起不得再将房屋转售第三方或作其他抵押，该购房定金为成交总价的一部分；按揭方式付款：1、甲、乙、丙三方约定于2016年5月28日前签定《按揭贷款服务合同》，乙方的贷款金额暂定为30万元（以银行审批为准），且双方约定在银行审批同意贷款后3个工作日内办理过户手续。2、乙方在签按揭贷款服务合同付首期款23万元给甲方（其中留1万元作为尾款，于接房之日付清）。注：若银行审批贷款金额小于乙方申请的贷款金额，则乙方应在银行审批后3个工作日内补足首付款。3、甲、乙、丙三方约定在贷款银行发放贷款3个工作日内将贷款金额30万元转付给甲方。4、交房约定：甲方应在收到银行发放贷款3个工作日内将房屋交给乙方。该合同第五条约定了按揭服务费：签定《按揭贷款服务合同》时，乙方需向丙方支付按揭服务费8250元，按揭相关费用由乙方承担，按揭相关事宜，详见《按揭贷款服务合同》。合同第九条约定了违约责任：甲、乙方双方从签订本协议之日起，自觉遵守本协议所约定事项，并按本协议约定履行双方的权利及义务，如一方未按本协议约定的内容履行，导致该交易失败，则视为违约，应向守约方支付房屋成交额10%的违约金，并承担丙方应收取的相关费用。第十条为其他约定：1、甲方承诺自筹资金到该上述房产相关银行去解押取证；2、甲方同意乙方以公积金贷款方式购买该上述房产；3、乙方承诺本人及家庭征信良好；4、乙方承诺本人及家庭购房为首次购房，符合经济适用房购买条件，并提供相关资料证明；5、甲方符合经济适用房出售的相关政策并提供资料证明。签订合同当日，邓章平向周芋璋支付了房屋定金2万元。另查明，位于北碚区柑子湾3号2-4房屋的不动产权于2011年3月24日登记至周芋璋名下；该房屋的房地产权证的记事一栏记载：经济适用住房，2012年8月9日内不得直接上市交易。该房屋已抵押，已于2016年6月15日注销房地产抵押登记。同时查明，邓章平于2016年5月28日向尊信公司缴纳了房屋按揭服务费8250元。庭审中，邓章平、周芋璋均陈述双方于2016年5月到重庆市公积金管理中心办理按揭贷款手续。尊信公司的经办人员告知周芋璋需要冻结邓章平支付给周芋璋银行卡上的款项，周芋璋表示不同意，因此，按揭贷款手续没有办理成功。2016年11月，邓章平、周芋璋以及尊信公司一起到建设银行办理按揭手续。邓章平陈述其与尊信公司未签订按揭贷款服务合同。周芋璋陈述其多次口头向邓章平催要支付首付款。邓章平举示了房屋买卖居间合同补充协议（打印件），拟证明该份补充协议虽未签订，但是由尊信公司转交我方，该补充协议改变了合同约定的首付款支付时间以及首付款金额；还举示了《重庆市住房公积金个人住房贷款借款合同》（打印件）、《重庆市房地产抵押合同》（打印件），拟证明邓章平以公积金贷款方式购买涉案房屋，经审批后，公积金贷款金额为35万元。邓章平还陈述在2016年5月时必须要冻结支付到周芋璋卡上的首付款，但周芋璋以此为由拒绝办理贷款手续。在2016年9月1日之后虽然不需要冻结首付款，但此期间经济适用房的土地出让金由原来的30多元/平方米涨至110元/平方米，同时又增加了一项增值税，导致邓章平需要多支出4万元至5万元的费用。由于周芋璋的行为打乱了邓章平的资金预算，因此，在办理公积金贷款时增加贷款金额至35万元，相应的首付款金额就降低至18万元；还举示了《重庆市国土房管局重庆市财政局关于主城区经济适用住房补缴土地收益等价款有关问题的通知》（渝国土房管规发[2016]5号），拟证明在2016年8月1日起施行的新政策导致邓章平多支出5万多元的费用。周芋璋对补充协议的真实性不予认可，三方均未签订该补充协议，虽然双方曾对降低首付款，提高贷款金额进行过协商，但最终均没有达成一致意见。对借款合同和抵押合同的真实性无异议，但双方签订的房屋买卖合同中约定了邓章平在签订《按揭贷款服务合同》就应当支付周芋璋首付款，但邓章平至今未支付首付款。对通知的真实性无异议，但所有的税费应当由邓章平负担。尊信公司对上述证据的真实性无异议。周芋璋举示了周芋璋母亲与尊信公司的经办人邓某2的微信聊天记录，拟证明在2016年11月30日双方还在协商补充协议的事情，但最终双方没有对补充协议条款达成一致；还举示了《房屋租赁合同》，拟证明房屋空置而产生的损失。邓章平对微信聊天记录的真实性无法确认，由尊信公司进行核实。从我方举示的空白合同来看是经过双方反复协商形成的，由周芋璋转发给尊信公司，再由尊信公司转给我方，但通知周芋璋签订时，周芋璋就没有出面了；对房屋租赁合同的真实性无法核实。尊信公司对上述证据的真实性无异议。邓章平还申请了证人邓某1、邓某2出庭作证。证人邓某1陈述其为尊信公司的员工，主要做银行贷款方面的工作。邓章平的公积金贷款是由证人在办理。并陈述第一次办理贷款的情况：当时公积金政策是要求冻结邓章平打到周芋璋银行卡上的首付款，要等到贷款放款3个工作日自动解除冻结。但当时周芋璋对冻结首付款表示不同意，认为资金不安全，因此，就没有办法继续下面的程序；第二次办理贷款的情况：双方到北碚建设银行办理公积金贷款手续，由买卖双方各自向银行提交相关的申请；银行审批的贷款金额为35万元，但合同签的贷款金额为30万元，当时证人以短信的方式告知了周芋璋。因买卖的房屋为经济适用房，中途增加了5万至6万元的费用。证人邓某1还陈述按揭贷款服务合同是指买方与中介公司签订的合同，由买方委托中介公司办理相关的按揭手续。证人邓某2陈述其为尊信公司的员工，涉案房屋买卖的经办人。当时双方签订合同是在学苑小区，签订合同时证人将公积金贷款的相关流程以及首付款需要冻结是告知了周芋璋的母亲。后来双方在北碚建设银行办理贷款时，经济适用房出了新政策，比以前增加5万元费用。后来双方协商首付款减少5万元，贷款增加5万元。当时双方对此达成了口头协议，在交易所过户时再签补充协议，但是在办理过户时周芋璋一直没有来。对于首付款的支付时间也是协商在过户时支付，周芋璋也是认可的。周芋璋还告知证人涉案房屋虽然登记的产权人是周芋璋，但购买该房屋是周芋璋的二姨。邓章平举示的空白补充协议是由周芋璋二姨发给中介公司的。证人曾发一份补充协议给周芋璋母亲，但周芋璋没有同意。邓章平对证人邓某1陈述的按揭贷款服务合同有异议，房屋买卖合同中第三条约定的按揭贷款服务合同是指在银行签订的相应按揭贷款服务合同；合同第五条约定的按揭贷款服务合同是指尊信公司与买方签订的银行按揭贷款代办服务合同；对其他证人证言没有异议。周芋璋对证人的身份无异议；对证人邓某1的证言无异议；对证人邓某2的证言有异议。尊信公司对证人证言的真实性均无异议。一审法院认为，邓章平与周芋璋于2016年5月14日签订的《房屋买卖居间合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，该合同合法有效。双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。根据双方的诉、辩称，本案主要争议焦点：第一，邓章平要求周芋璋协助其过户的请求是否成立；第二，周芋璋要求解除房屋买卖合同请求是否成立；第三，邓章平与周芋璋是否应向对方承担违约责任。关于邓章平要求周芋璋协助其过户的请求是否成立问题。根据《房屋买卖居间合同》第三条关于按揭方式付款的第二项约定，邓章平在签按揭贷款服务合同付首付款23万元给周芋璋（其中留1万元作为尾款，于接房之日付清）。从证人邓某1的陈述来看，合同中涉及的按揭贷款服务合同是指邓章平与尊信公司之间签订的合同。虽邓章平与尊信公司均陈述双方未签订按揭贷款服务合同，但邓章平已向尊信公司缴纳了按揭服务费，应当视为支付首付款条件成就。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，邓章平举示的证据不足以证明双方就首付款金额及支付时间达成一致意见。在邓章平未按照合同约定支付首付款的情况下，周芋璋有权行使先履行抗辩权，拒绝协助邓章平办理涉案房屋的过户手续。故邓章平要求周芋璋协助其将涉案房屋的不动产权登记至邓章平名下的请求，其条件尚未成就，该院不予支持。关于周芋璋要求解除房屋买卖合同请求是否成立问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行……”的规定，本案中，周芋璋认为邓章平迟延履行支付首付款，要求解除双方签订的房屋买卖合同。周芋璋诉称其多次口头催要邓章平支付首付款，但未举示证据证明，该院不予采纳。根据本案查明事实，邓章平与周芋璋在签订合同后一直在履行自己的义务，双方于2016年11月在银行办理了公积金贷款手续后，银行审批的贷款金额为35万元。之后双方在尊信公司的组织下积极协商关于涉案房屋首付款金额以及付款时间问题。在邓章平与周芋璋对该问题一直未达成补充协议的情况下，周芋璋也未向邓章平催告要求其支付首付款，故周芋璋要求解除双方于2016年5月14日签订的《房屋买卖居间合同》请求，不符合法律规定，也无事实依据，该院不予支持。关于邓章平与周芋璋是否应向对方承担违约责任问题。根据《房屋买卖居间合同》第九条约定的违约责任，即甲、乙方双方从签订本协议之日起，自觉遵守本协议所约定事项，并按本协议约定履行双方的权利及义务，如一方未按本协议约定的内容履行，导致该交易失败，则视为违约，应向守约方支付房屋成交额10%的违约金，并承担丙方应收取的相关费用。邓章平与周芋璋在银行贷款审批通过后一直在协商首付款的金额及支付时间。虽双方对该问题一直未能达成一致意见，但并未导致合同解除。故邓章平和周芋璋依据上述约定向对方主张违约金，不符合合同约定，本院均不予支持。周芋璋主张邓章平支付租金损失24000元，亦无事实依据，该院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第六十七条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、驳回原告（反诉被告）邓章平的诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）周芋璋的反诉请求。本诉案件受理费1176元，减半收取588元，由原告（反诉被告）邓章平负担；反诉案件受理费5050元，由被告（反诉原告）周芋璋负担。二审期间，周芋璋举示三份短信截图，拟证明周芋璋向邓章平催告款项并要求邓章平按合同约定履行。邓章平质证称，对该证据的真实性、合法性均无异议，该证据能证明邓章平在2016年11月3日催周芋璋去房交所过户。尊信公司质证称，三份证据的真实性和合法性均予以认可，认可周芋璋的证明目的。鉴于邓章平、尊信公司对该部分证据的真实性无异议，本院对短信截图证据予以采信。依据该证据可以认定，双方在合同履行中，以短信的方式进行沟通。本院查明的事实与前述一审审理查明的事实相同。本院认为，邓章平与周芋璋、尊信公司于2016年5月14日签订的《房屋买卖居间合同》房屋买卖部分系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。首先，根据该合同内容来看，买受人邓章平的主要合同义务是支付购房款，出卖人周芋璋的主要合同义务是交付房屋并配合办理过户手续。合同第三条第4项交房约定：“甲方应在收到银行发放贷款3个工作日内将房屋交给乙方”。该约定明确了甲方（周芋璋）履行其交付房屋的合同义务的前提要件为“收到银行发放贷款”。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。因邓章平并未举证证明其已完成支付房屋首付款、银行按揭贷款已发放给周芋璋的先履行义务，因此对于邓章平要求周芋璋继续履行《房屋买卖（居间）合同》交房义务的主张，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。其次，合同第九条约定了违约责任：“……如一方未按本协议约定的内容履行，导致该交易失败，则视为违约，应向守约方支付房屋成交额10%的违约金……”。在邓章平未按约向周芋璋支付首付款，周芋璋行使其先履行抗辩权的情况下，周芋璋未将案涉房屋过户给邓章平不属于合同约定的违约情形，邓章平亦未举示其他证据证明周芋璋存在未按合同约定的内容履行义务的违约行为。因此，邓章平关于周芋璋应向其支付违约金的上诉主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，邓章平的上诉请求不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1176元，由上诉人邓章平负担。本判决为终审判决。审 判 长 赖生友审 判 员 陈孟琼审 判 员 刘润荔二〇一八年四月十八日法官助理 陈紫薇书 记 员 陈嬿西