上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初18435号原告：黄伟方，男，1985年6月17日出生，汉族，住安徽省。委托诉讼代理人：潘婷，上海必和律师事务所律师。被告：倪东超，男，1988年12月16日出生，汉族，住辽宁省营口市。委托诉讼代理人：谭耀文，上海天闻世代律师事务所律师。第三人：蔡承坚，男，1989年7月24日出生，汉族，住上海市闵行区浦江镇北徐村****。委托诉讼代理人：谭耀文，上海天闻世代律师事务所律师。原告黄伟方与被告倪东超、第三人蔡承坚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄伟方的委托诉讼代理人潘婷、第三人蔡承坚、被告倪东超和第三人蔡承坚的共同委托诉讼代理人谭耀文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。黄伟方向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间的合同关系；2、被告及第三人共同返还原告转让费11万元；3、被告赔偿原告违约金11,000元。事实和理由：2015年5月7日，原、被告签订转让合同，约定被告将其承租的浦东新区海阳路XXX号店铺(以下简称系争房屋)转让给原告租赁经营。合同中约定系争房屋租期至2019年1月15日，转让后的房租由原告承担，店铺转让费为11万元。原告通过银行转账的方式将10万元款项支付至被告合伙人即第三人的账户，另有1万元现金支付给了被告，以上费用由被告于2015年5月14日出某了收款凭证。2017年5月底，原告发现系争房屋处被法院张贴了公告，责令限期搬离。至此才得知系争房屋已被法院列入强制执行，原告被强制搬离系争房屋。由于合同租期未届满，被迫搬离导致原告损失，故提起诉讼。倪东超、蔡承坚共同辩称，原、被告之间不存在房屋租赁合同关系，双方之间存在特许经营权转让关系，故本案案由应定为合同纠纷或债权债务概括转让纠纷。原告在系争房屋经营期间，被强制搬离的事实属实，对于该事实的发生，被告无法预知也没有过错，不应当承担责任。原告曾支付被告转让费11万元，双方约定该转让费包括“超级奶爸”品牌的经营使用费、系争房屋内所有设备及原料、电瓶车一辆、一年房租等。转让的设备均已经交付，系争房屋原告已使用“超级奶爸”品牌经营二年，原告不应将房东的行为导致的后果责任交由被告承担，请求驳回原告的诉请。本院经审理认定事实如下：2015年5月10日，被告(转让方、甲方)与原告(受让方、乙方)签订《转让合同》，约定就超级奶爸奶茶店转让事宜达成如下协议：一、甲方将自己位于海阳路XXX号的超级奶爸奶茶店转让给乙方使用。二、甲方已签订了租赁合同，租期至2019年1月15日止，年租金为3万元，租金为每年交付一次，并于约定日期提前一个月交。店转让给乙方后，乙方同意代替甲方履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且每年定期交纳租金及该合同所约定的应由甲方交纳的水电费及其他各项费用。三、转让后店现有的装修、装饰及其他所有设备全部归乙方所有，租赁期满后房屋装修等不动产归房东所有，营业设备等动产归乙方(动产与不动产的划分按原有租赁合同执行)。四、乙方在2015年5月10日前一次性向甲方支付转让费11万元，上述费用已包括第三条所述的装修、装饰、设备及其他相关费用，此外甲方不得再向乙方索取任何其他费用。五、转让内容包括超级奶爸品牌使用权及其他一切相关手续，店铺内所有设备及原料及电瓶车一辆，2015年至2016年1月期间房租费用，房东押金5,000元及品牌保证金5,000元全部包含在内。……七、如乙方逾期交纳转让金，除甲方交铺日期相应顺延外，乙方应每日向甲方支付转让费的千分之一作为违约金，逾期30日的，甲方有权解除合同，并且乙方按照转让费的10%向甲方支付违约金。如果由于甲方原因导致转让中止，甲方同样承担违约责任，并向乙方支付转让费的10%作为违约金。2015年5月14日，被告出具收据一份，确认收到原告支付的转让费11万元。《转让合同》签订后，系争房屋交由原告经营“超级奶爸”奶茶店。2017年5月23日，广东省乳源瑶族自治县人民法院在系争房屋处张贴限期搬迁的公告，内容为因申请执行人中国工商银行股份有限公司乳源支付与被执行人林永平、戴柳美金融借款合同纠纷案，因被执行人林永平、戴柳美未履行(2014)韶乳法民二初字第61号民事调解书，该院对被执行人名下的系争房屋变卖处置，责令系争房屋承租人自公告之日起三十日内迁出，逾期将依法强制执行。2017年8月左右，原告搬离了系争房屋。另查明，2015年5月7日，原、被告曾签订转店协议，约定将系争房屋内超级奶爸加盟品牌的使用权由被告转让给原告，并将保证金5,000元一并转让。该协议加盖了案外人上海街克食品销售管理有限公司的印章。审理中，原告确认被告原加盟的“超级奶爸”品牌经营使用权已经授权方上海街克食品销售管理有限公司同意转让至原告。审理中，被告向本院提交了“超级奶爸”加盟资料以及其与案外人上海街克食品销售管理有限公司签订的特许经营加盟合同、被告的银行账户明细、案外人出具的证明，以证明加盟“超级奶爸”品牌需支付加盟费、保证金等费用，被告为加盟该品牌，曾支付案外人加盟费3万元以及保证金5,000元，被告银行账户明细反映为经营奶茶店支付了经营设备购置费，被告于2013年为系争房屋花费装修费15,000元。经庭审质证，原告对被告曾加盟“超级奶爸”品牌的事实无异议，对加盟合同的内容表示不清楚，确认原告接手系争房屋时房屋内存在装修，但不清楚装修费用，且装修已经发生了折旧。审理中，被告确认针对系争房屋的租赁合同由被告与原产权人林永平签订，租赁期限自2013年1月至2019年1月。原、被告确认双方签订《转让合同》后，未与原产权人签订有关租赁合同主体变更的材料，2016年2月起的租金由原告直接向原产权人林永平支付。另第三人同意在本案中与被告共同承担涉案合同责任。本院认为，原、被告通过签订《转让合同》的形式约定被告将系争房屋以及房屋内加盟的“超级奶爸”品牌的经营权、经营设施等交予原告使用，并约定由原告代替被告履行与原产权人之间的房屋租赁合同，此后双方并未与原产权人签订租赁合同主体变更或合同权利义务概括转让等相关文件，被告称其与原产权人的租赁合同承租人已变更为本案原告的意见，因缺乏原产权人的确认，本院难以认同。虽然系争房屋自2016年2月起的租金由原告直接向原产权人支付，原告称其系代被告履行付款义务，本院予以确认。故原、被告之间签订的《转让合同》实则涵盖了双方间就系争房屋租赁使用的合同关系，期限至2019年1月15日止。同时该合同约定了被告将系争房屋处的经营设施、品牌使用权、装饰装修、保证金等转让予原告，原告为此支付被告转让费11万元。前述转让内容依附于房屋租赁合同关系而存在，现原告在使用系争房屋期间因产权人遭法院强制执行而系争房屋被收回，原告的合同目的未能完全实现，其诉请解除涉案《转让合同》，本院予以准许。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原、被告签订《转让合同》后，该合同已履行了二年有余，原由被告加盟的“超级奶爸”品牌的经营权已转移至原告，相关加盟权利包括品牌保证金可由原告行使，转让内容中的房租费用、设备及原材料已由原告实际使用，有关经营奶茶的设备已由原告搬离原承租房屋，具有再利用的价值，相对应的转让款原告无权再请求被告返还。鉴于被告与原产权人的租赁合同主体并未发生变更，原告支付被告转让费中的押金5,000元，被告应予退还。《转让合同》约定了转让费中包含系争房屋内原有装饰、装修，被告提交了有关装修的凭证，原告虽对该装修凭证记载的内容真实性有异议，但对装修事实予以确认，由于装修的实物已不复存在，故本院依据被告提交的装修凭据，扣除原、被告实际使用系争房屋的折旧期限，酌情由被告退还涉及装修的转让费4,000元，综上，被告合计应退还原告转让费9,000元。第三人同意和原告一并承担合同责任，上述款项，由被告和第三人共同退还原告。原、被告于《转让合同》中约定了违约责任，现该合同解除，解除责任应归于被告。至于被告称系产权人的原因致使涉案合同解除，其抗辩意见即使属实，亦不能免除其应向原告承担的合同责任。被告有权依据其与原产权人之间的合同关系向后者主张合同权利。原告诉请的违约金，具有合同依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第(四)项之规定，判决如下：一、解除原告黄伟方与被告倪东超于2015年5月10日签订的《转让合同》；二、被告倪东超、第三人蔡承坚于本判决生效之日起十日内归还原告黄伟方转让费9,000元；三、被告倪东超于本判决生效之日起十日内支付原告黄伟方违约金11,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2,720元，减半收取计1,360元，由原告黄伟方负担1,210元，被告倪东超负担150元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  何绍辉二〇一八年四月二十日书记员  沈 嬿