重庆市铜梁区人民法院民 事 判 决 书(2018)渝0151民初1544号原告：重庆泰祥物业管理有限公司，住所地重庆市铜梁区巴川街道办事处滨河西路95号，统一社会信用代码：91500224790708424B。法定代表人：王红梅，总经理。委托诉讼代理人：唐菁(特别授权)，公司员工。被告：吴玉兰，女，1974年4月3日出生，汉族，住重庆市铜梁区。被告：王小东，男，1975年12月24日出生，汉族，住重庆市铜梁区。原告重庆泰祥物业管理有限公司(以下简称泰祥物业)诉被告吴玉兰、王小东物业服务合同纠纷一案，本院于2018年3月8日受理后，依法由审判员李强适用小额诉讼程序于2018年4月2日公开开庭进行了审理，原告泰祥物业的委托诉讼代理人唐菁与被告吴玉兰、王小东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告泰祥物业向本院提出诉讼请求：1、被告给付原告物业服务费合计3676.30元、公摊水电费150元、违约金1100元，合计4926.30元;2、诉讼费由被告承担。事实和理由：重庆泰祥物业管理有限公司于2015年5月29日与铜梁区XX街道办事处XX小区业主委员会签订XX物业服务合同，合同约定高层住宅物业服务费为1.25元/月/平方米，公摊水电费5元/户/月，15A-3-1是高层。被告自2015年9月至2018年1月欠物业服务费3676.30元，公摊水电费150元，以及从2015年9月1日至2018年1月31日按日利率3‰计算的违约金1100元，共计欠费4926.30元。根据物业服务合同的约定，被告居住的房屋应当向原告缴纳物业服务费，但被告一直未缴纳，原告多次催收未果。被告吴玉兰、王小东辩称，物管公司管理不到位，物管费涨价我们也不清楚。物管费应该缴纳，但是管理不到位，小区监控也是坏的，物管公司管理不到位应给予业主赔偿。物管公司如果改变管理方式，我们愿意缴纳。2014年7月1日预缴纳1560元。经审理查明，被告吴玉兰、王小东系重庆市铜梁区XX15A幢XX号房屋的业主，该房屋建筑面积98.91㎡。2008年4月9日，泰祥物业(乙方)与重庆皓宏实业有限公司（甲方）签订了《重庆市前期物业服务合同》，合同约定：第四章物业管理费用第五条本物业管理区域的物业管理费实行包干制方式。（2）高层住宅1.00元/月·平方米（不含电梯运行费），电梯运行费按每月0.25元/平方米计算；(4)公摊费：5元/月·户（含公共区域供电水费，设备维修维护费）；（5）无负压供水电费：1.00元/吨（含无负压供水电费，设备维修维护费）。第六条共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，据实向业主分摊计收。第七条业主应于每月的10日之前交纳物业管理费用，逾期未交按每日千分之三收取违约金。第八章合同期期限第二十条本合同期限为6年，自2009年5月1日起至2015年4月30日止。合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止。2015年5月29日，泰祥物业（乙方）与铜梁区XX街道办事处XX小区业主委员会（甲方）签订了《重庆市物业服务合同》，合同约定：第四章物业管理费用第五条本物业管理区域的物业管理费实行包干制方式。（1）高层住宅1.25元/月·平方米（含电梯运行费）;(5)其他：水电费公摊费5元/户·月，无负压供水能耗1.00元/吨。第六条共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，据实向业主分摊计收。第七条物业管理费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月前10日内履行交纳义务。业主也可以按季或年度交纳，预交物业费最长时间不超过一年。过期不交纳的按千分之三的违约金收取。第八章合同期期限第二十条本合同期限为叁年，自2015年6月1日起至2018年5月31日止。合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止。第九章违约责任第二十七条甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业管理费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。泰祥物业为被告向明洪提供了物业管理服务。被告吴玉兰、王小东于2015年9月至2018年1月，一直未交纳物业服务费。从2015年9月至2018年1月，被告吴玉兰、王小东一直欠交29个月的物业服务费，按合同约定按1.25元/月·㎡计算为3585.49元。该物业服务费，经泰祥物业多次催收后，被告向明洪至今仍未交纳。上述事实，有原、被告的陈述，原告提交的《重庆市前期物业服务合同》、《重庆市物业服务合同》、房屋权属登记审核表、催费通知、图片等证据材料在案，这些证据材料的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，泰祥物业与重庆皓宏实业有限公司签订的《重庆市前期物业服务合同》，泰祥物业与铜梁区XX街道办事处XX小区业主委员会签订的《重庆市物业服务合同》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。被告吴玉兰、王小东作为该小区15A幢XX号房屋的业主，有向泰祥物业交纳物业服务费的义务。被告吴玉兰、王小东拒绝交纳2015年9月至2018年1月期间的物业服务费，应当承担违约责任。经查明被告于2015年9月至2018年1月期间共欠物业服务费3585.49元，因此本院依法予以支持被告吴玉兰、王小东向原告支付物业服务费3585.49元。对泰祥物业要求被告吴玉兰、王小东支付2015年9月至2018年1月的公摊水电费150元的请求，两份合同均约定公摊费按照5元/月·户收取，经计算共计145元，因此本院依法予以支持被告吴玉兰、王小东向原告支付公摊水电费145元。对泰祥物业要求吴玉兰、王小东支付从2015年9月1日至2018年1月31日按日利率3‰计算的违约金1100元的请求，原告具体计算过程不明确，且该约定明显过高，本院依法支持被告吴玉兰、王小东从2015年10月11日开始以上月累计欠交的物业服务费为本金向原告支付按年利率24%计算至2018年1月31日的违约金。因被告吴玉兰、王小东于2014年7月1日预缴纳费用1560元，经计算，2014年8月至2015年8月，物业服务费共计1360元(1元/月/平方米×98.91平方米×10月＋1.25元/月/平方米×98.91平方米×3月)、公摊水电费65元（5元/月/户×13月），以上费用总计1425元，因此，截止2015年8月，被告预缴纳款中结余135元，本院予以主张从应缴纳的物业服务费中扣除135元，扣除后应缴纳的物业服务费为3450.49元（3585.49元－135元）。关于被告吴玉兰、王小东辩称因原告提供的物业服务不到位而拒绝交纳物业服务费的意见，根据法律规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。为此物业公司若存在物业服务不到位或者侵犯业主权益的情形，业主可要求其承担违约责任，而交纳物业服务费是业主的义务，不能以此作为冲抵，因此对被告的该辩称意见本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告吴玉兰、王小东于本判决生效之日起十日内给付原告重庆泰祥物业管理有限公司2015年9月至2018年1月物业服务费3450.49元，公摊水电费145元，并从2015年10月11日开始以上月累计欠交的物业服务费为本金向原告支付按年利率24%计算至2018年1月31日的违约金。二、驳回原告重庆泰祥物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告吴玉兰、王小东负担。本判决为终审判决。审判员  李强二〇一八年四月二十日书记员  王越