湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂01民终3884号上诉人（原审被告）：湖北建业物业管理有限公司，住所地武汉市洪山区珞喻路6号。法定代表人：吴少军，该公司总经理。委托诉讼代理人：段汉岚，该公司员工。委托诉讼代理人：况寿元，湖北光谷律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中国人民解放军95037部队，住所地武汉市洪山区鲁巷特2号。负责人：边江，该部队旅长。委托诉讼代理人：余根根、陈威良，湖北九畴律师事务所律师。上诉人湖北建业物业管理有限公司（以下简称建业公司）因与被上诉人中国人民解放军95037部队（以下简称95037部队）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2017）鄂0111民初8524号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月17日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。建业公司的上诉请求为：一、撤销原判，依法改判。二、本案的诉讼费和律师费由95037部队承担。其上诉的理由为：一、审判人员在审判过程中没有依法公正进行审判，且未将建业公司的主要关键的答辩事实、理由和核心证据写进判决书。中央军委出台了“全面停止有偿服务”的政策，作为建业公司积极响应，积极配合。但是在整个庭审过程中，审判人员却没有依法公正进行审判，始终偏袒95037部队，甚至公开的毫不顾影响的以95037部队的口气讲话。建业公司在收到法院的应诉通知书后，依法立即提起了反诉，但主审法官始终以标的额过大为借口，强求我公司另案起诉，在我公司再三坚持下，才勉强接受了反诉，但是又迟迟不予通知交纳反诉费，经建业公司再三催促下，直至2018年3月5日上午法官才通知交纳反诉费，没想到并令人费解的是刚刚交纳反诉费，就收到了驳回反诉的裁定书，更令人气愤的是裁定书的日期是2018年3月6日。2018年3月23日又判决解除合同。但是在整个审判活动过程中并没有对建业公司答辩的事实、理由和核心证据进行审理。（2017）鄂0111民初8524号民事判决书中对事实的认定也完全是按照95037部队的一面之词，双方于2006年4月18日签订的《军队房地产租赁合同》是按照95037部队的招标书要求所签，该合同中的房屋也是建业公司依据招标要求所建，所有资金全部由建业公司投资，建业公司曾三令五申该合同并不是单纯的房屋租赁关系。而是由建业公司出资建房，用资金购买的房屋租赁关系。该判决书对建业公司陈诉的事实上述事实只字未提。二、一审判决事实不清，证据不足。l、95037部队与建业公司签订的《补充协议》，该协议建业公司在答辩中多次强调该协议是95037部队强制建业公司签订的不公正不平等的结果，但是审判人员在整个审判活动中都没有审查该协议的有效性。2、该判决书中认定的2016年4月5日95037部队向租赁项目项下的48户租户发布了公告，说48户租户签收了该公告的数据是错误的。并非48户，而是28户。且公告签收单很多并不是租户本人签收的，多家租户表示对此事并不知情。3、该判决认为2017年9月27日，95037部队收取建业公司2017年8月1日至2018年7月31日的租金，建业公司与95037部队之间的合同变为不定期租赁的事实错误。95037部队于2016年7月25日向建业公司发出《解除合同函》，建业公司立即发出了《异议函》，军委全面停止有偿服务的政策并不是不可抗力，95037部队不享有法定解除权，双方的《军队房地产租赁合同》并没有解除，也不存在不定期租赁关系。三、一审判决适用法律不当。（2017）鄂0111民初8524号民事判决书中有两处法律适用错误。第一处：该判决书适用了《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款的规定、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条的规定。这两条规定的是法定解除权的问题，但是在本案中“军委全面停止有偿服务”的政策并不能赋予95037部队法定解除权。第二处：是关于反诉的规定，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百三十三条：“反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围。反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。反诉应由其他人民法院专属管辖，或者与本诉的诉讼标的及诉讼请求所依据的事实、理由无关联的，裁定不予受理，告知另行起诉。”根据该条法律规定，建业公司提起的反诉完全符合应当合并审理的情形，但是法院并未引用该条法律规定，而是直接裁定驳回反诉请求。对此，建业公司没有对该裁定提出上诉完全是为了响应党和国家的号召，顾全大局为处理本案争取时间。四、法院对停水停电问题没有制止。在法院裁定驳回建业公司的反诉请求后，没有提出上诉还有一个理由是因为95037部队和法官均表示：95037部队已经撤回了“10日内腾退房屋”的诉求，先解除合同，并不要求腾退房屋。同时也是出于对人民法院和法官的信任。可是95037部队却出尔反尔，在（2017）鄂011l民初8524号民事判决书尚未生效的情况下，就强制停水停电，给建业公司及其项下的28户租户造成了重大的经济损失。使建业公司感受到了欺骗，无法接受95037部队这样违法行为的事实。无法接受审理法官“解除合同，不要求腾退”的说法，无法接受审理法官对于95037部队通知停止经营和停水停电的行为不予制止，任由95037部队损害建业公司及其项下28户租户的合法权益。被上诉人95037部队答辩则要求维持原判。2017年11月，95037部队向一审法院提起诉讼，请求判令：1、解除95037部队、建业公司之间的租赁关系；2、建业公司自本案判决生效之日起十个自然日内，向95037部队归还其租赁的房屋、配套建筑、附属设施；3、建业公司承担本案诉讼费用。一审审理过程中，95037部队撤回第2项诉讼请求。一审法院查明，2006年4月18日，95037部队与建业公司签订《军队房地产租赁合同》一份，合同约定：甲方（95037部队）将坐落在武汉市鲁巷特2号营区临卓豹路一侧的新建房产及一处配套停车场地出租给乙方（建业公司）使用，用途为商用，租赁期限自2006年8月1日至2026年7月31日，租赁期满租用的房产及地面的配套建筑、附属设施等一并交还甲方。合同签订后，95037部队将涉案房产交付给建业公司使用。2009年1月9日，95037部队与建业公司签订《补充协议》一份，约定：本补充协议约定总期限不得超过18年，自签字生效起18年后协议自动废止。此后，因中央军委要求军队和武警部队全面停止有偿服务，95037部队于2016年4月5日向涉案租赁项目项下租户发出公告，要求任何单位和个人禁止擅自对外转分租场地或房屋，禁止擅自装饰装修，并做好离场准备工作，涉案租赁项目项下48户租户签收了该公告。2016年7月12日，95037部队向建业公司发出《解除合同函》，要求解除双方于2006年4月18日签订的《军队房地产租赁合同》。2016年7月25日，建业公司对《解除合同函》提出书面异议，认为建业公司在合同履行期内恪守约定，从未违约，95037部队于2015年11月27日、2016年7月12日发送《告示》和《解除合同函》的行为属于违约。2017年9月27日，95037部队收取建业公司2017年8月1日至2018年7月31日的租金330，750元，并向建业公司出具收据，95037部队与建业公司之间至此变更为不定期租赁关系。一审法院认为，95037部队与建业公司于2006年4月18日签订的《军队房地产租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应全面履行合同义务。因中央军委要求军队和武警部队全面停止有偿服务，建业公司承租的涉案项目属于必须终止关停的项目，此系因军队政策法规发生重大调整导致合同目的不能实现，双方的合同无法继续履行。95037部队于2016年7月12日向建业公司发出《解除合同函》，行使合同法定解除权，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项，第九十六条第一款之规定。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”，建业公司虽在约定异议期间向95037部队提出了书面异议，但并未向人民法院起诉请求确认合同解除的效力。故95037部队与建业公司于2006年4月18日签订的《军队房地产租赁合同》已于2016年7月12日解除。此后，95037部队与建业公司之间未就租赁期限另做约定，双方之间变更为不定期的租赁关系。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”，95037部队就解除双方租赁关系事宜已多次与建业公司沟通，符合在合理期限之前通知承租人的规定。故95037部队要求解除95037部队与建业公司之间的租赁关系，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十六条第一款、第二百三十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决：解除中国人民解放军95037部队与湖北建业物业管理有限公司之间的租赁关系。案件受理费200元，由湖北建业物业管理有限公司负担。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，案涉房屋在建设之前及建设过程中均未办理建设施工规划审批及备案手续，在建成后也未办理权属登记手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，案涉房屋未取得建设工程规划许可证，也未取得房产管理部门的权属证书，故95037部队与建业公司于2006年4月，签订的《军队房地产租赁合同》以及2009年1月签订的《补充协议》违反法律的禁止性规定，该租赁合同应认定为无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。根据以上规定，该合同被确认无效后建业公司应当向95037部队返其还租赁的房地产。关于建业公司对租赁的房地产新建部分的投入，其已向人民法院另案主张权利，故本案中不一并处理。因此，建业公司的上诉请求及理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，应予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销湖北省武汉市洪山区人民法院（2017）鄂0111民初8524号民事判决。二、中国人民解放军95037部队与湖北建业物业管理有限公司于2006年4月18日签订的《军队房地产租赁合同》以及2009年1月9日签订的《补充协议》无效。一审案件受理费200元，由湖北建业物业管理有限公司负担。二审案件受理费200元，由湖北建业物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 阳审判员 张立新审判员 陈继红二〇一八年四月二十七日书记员 余文婷