云南省昆明市西山区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）云0112民初5957号 原告（反诉被告）向明银，男，1983年3月28日生，汉族，居民身份证登记住址：云南省昭通市镇雄县， 委托诉讼代理人关亚兰、时伟，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。 被告（反诉原告）昆明竹池商贸有限公司。 统一社会信用代码。 住所：云南省昆明市西山区。 法定代表人肖永生，该公司总经理。 委托诉讼代理人张继焕、周文佳，云南八谦律师事务所律师，特别授权代理。 原告向明银与被告昆明竹池商贸有限公司（以下简称：竹池商贸）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月28日立案后，被告竹池商贸向本院提出了反诉和事实理由，本院分别于2017年9月22日、2018年3月21日、2018年8月15日依法适用普通程序公开开庭进行了合并审理。原告向明银的委托诉讼代理人关亚兰、时伟，被告竹池商贸的委托诉讼代理人张继焕、周文佳到庭参加第一次诉讼；原告向明银的委托诉讼代理人关亚兰，被告竹池商贸的委托诉讼代理人张继焕、周文佳到庭参加了第二次诉讼；原告向明银的委托诉讼代理人关亚兰，被告竹池商贸的委托诉讼代理人张继焕到庭参加第三次诉讼。另，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十九条之规定，本案由本院院长批准，延长审限六个月。本案现已审理终结。 原告向明银向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《租赁协议》，并判令被告向原告赔偿装修店铺产生的损失322700元；2、判令被告向原告退还保证金20000元、水电押金2000元、综合管理费8518元；3、判令被告按照已付租金30%标准向原告支付违约金125895元；4、本案诉讼费、律师费8000元由被告承担。事实及理由：2015年4月10日，原、被告签订《亚泰美食城租赁协议》，由原告向被告承租位于处亚泰美食城内一号地块上36号商铺作为经营餐饮使用，租赁期限3年零6个月，约定租金第一年235872元、第二年254742元、第三年275122元。协议签订后，原告依约缴纳了租金及管理费，装修后开始经营“滇味石磨坊”。经营期间，被告经常无故通知原告及其他商家关门并贴上“转让”字样通知，后原告经了解发现“关门”是为了配合有关部门检查，且被告出租的美食城项目因没有获得环保验收，是禁止进行餐饮经营的，被告隐瞒事实，导致原告无法正常经营，损失惨重，原告就此特提起诉讼。 被告竹池商贸答辩并反诉称：1、双方签订合同有效，被告同意解除合同；2、被告已按约履行义务，原告在两年期间正常使用铺面，未受到任何阻碍。被告经营是否合法属于政府行政管理层面的问题；3、原告在合同履行过程中经常拖欠租金和各类费用，多次书面承诺付款，但至今未付，基于原告的恶意拖欠行为，被告已向原告发送律师函催促其履行义务；4、被告不存在违约行为，因此不需要向原告支付违约金、赔偿装修损失、律师费等，按照合同约定，相关费用也不应返还。被告据此提出反诉，请求判令：1、原告按合同约定标准支付拖欠的租赁费及管理费直至退还商铺时止；2、原告向被告支付楼梯搭建费25184元；3、原告向被告支付拖欠的水电费3926元；4、原告向被告支付违约金及闲置商铺损失137560.8元；5、原告承担反诉费用。 原告向明银针对反诉答辩称:被告违约在先，导致原告投入资金进行装修，产生损失，被告主张原告支付各项费用无事实及法律依据，不应得到支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有争议的证据，本院认定如下： 原告提交证据二中的租金支付收据，没有加盖被告印章的收据被告不予认可，原告未提交证据佐证费用支付情况，故对没有加盖印章的租金支付收据，本院在本案中不予确认。证据二中的装修发票及收据，原告欲证明其装修费用支付情况，本院就此已委托鉴定机构进行鉴定，装修费用的认定，本院将以鉴定意见书为准。证据三中西环管发2015年86号文、安全生产工作目标管理责任书、昆明市河道管理条例、地图截图，形式符合民事诉讼证据规则的要求，本院对其真实性予以确认。证据四（律师函、发票），原告无正当理由未提交证据原件，也没有提交与之相佐证的证据，故对该证据，本院在本案中不予确认。 被告补充提交的催款函，被告未提交证据佐证原告签收情况，故对该证据，本院在本案中不予确认。 云南天禹司法鉴定中心（2018）司鉴字第132007号司法鉴定意见书、补充鉴定以及鉴定人员当庭所作陈述，本院认为，鉴定机构及鉴定人员资质符合法律规定，鉴定依据充分、所适用的鉴定程序及鉴定方法得当，故对鉴定意见，本院予以采信。鉴定意见书与补充鉴定有冲突的，以补充鉴定为准。需要说明的是，补充鉴定中对于商铺实际使用时间，鉴定机构是以本院确认的2015年6月1日至2017年12月4日为准，起始时间经原、被告于2018年3月21日庭审共同确认，截止时间本院是以原、被告实际交接房屋日期为准。原告主张应以其关门未经营的2017年6月15日为准，但未提交证据证实，故对原告该项主张，本院不予采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 一、2015年4月10日，原告向明银（乙方、承租方）与被告竹池商贸（甲方、出租方）签订《租赁协议》，约定鉴于处的亚泰美食城由甲方整体打造、经营、管理，而乙方已经对该美食城的状况作出充分了解。乙方租用甲方位于美食城的36号商铺，面积约为187.2平方米，乙方租用该商铺的经营项目为中餐，品牌名称为农家石磨坊。租用该商铺的期限为3年零1个月，即2015年6月1日至2018年6月30日止，免租期1个月，即2016年6月1日至2016年6月30日（免租期内免租金不免综合管理费），装修期1个月，即2015年5月1日至2015年5月31日止；第一年租金19656元每月，年租金235872元。第二年租金21228.5元每月，年租金254742元。第三年租金22926.8元每月，年租金275122元。租金按年支付，乙方应于本合同签订之日向甲方支付一年租金235872元，此后的租金乙方应提前3个月即每年4月1日向甲方一次性支付下一年度租金；为确保乙方守法诚信经营，确保本协议的顺利履行，乙方须向甲方缴纳该商铺保证金20000元，在协议签订之日一次性向甲方付清。如甲方提前终止合同，甲方全额退还乙方缴纳的保证金，如乙方提前终止合同，甲方不退还乙方缴纳的保证金；水电费押金2000元，在协议签订之日一次性向甲方付清，如乙方未按时缴纳水电费，甲方有权从水电押金中扣除，协议终止后，乙方结清水电费用后，甲方不计息退还乙方水电费押金。电费1.3元每度（不含耗损）、水费6元每吨，如价格调整，以调整的价格为准。综合管理费每月655.2元，协议签订之日乙方一次性向甲方交纳13个月综合管理费8518元，即2015年6月1日至2016年6月30日，此后乙方应提前3个月即每年4月1日向甲方一次性支付下一年度综合管理费。垃圾清运费根据相关部门对该美食城收取的费用进行分摊。有偿服务采用即时服务即时付费的方法；甲方保证乙方所使用的商铺正常使用，乙方应按本协议规定按期向甲方足额交纳租金、保证金、综合管理费、水电费、垃圾清运费等。乙方应爱护使用房屋，不得擅自改变房屋结构，如乙方确因需要对商铺进行装修，乙方须书面向甲方提出装修方案及申请，获准后方可在允许范围内进行装修，装修费乙方自理。无论任何原因导致本协议终止、解除时，因考虑拆除乙方的自行固定装修，会影响交付商铺时原有固定设施及装修的结构及外观，所以乙方的自行固定装修遵循“来装去丢”的原则，并归甲方所有，且甲方不作任何经济补偿；甲方在协议期限内不得提前收回该商铺，否则按违约处理。乙方有权解除协议，并有权要求甲方返还乙方缴纳的保证金、剩余租金和综合管理费。如乙方有确切的证据证明产生了直接经济损失的，甲方予以赔偿。在协议期内，乙方因各种原因无力经营，需提前退租的，均按违约处理，甲方有权解除协议，乙方已缴纳该商铺的剩余租金及综合管理费作为违约金赔偿给甲方，另赔偿甲方相关的经济损失…如相关经济损失暂时无法计算，闲置时间的损失以该商铺闲置给甲方造成的损失为准。商铺闲置损失的计算方式为：闲置时间×本合同租金标准=甲方的相关损失，该损失由乙方赔偿给甲方，如闲置时间无法准确计算，则以六个月计算…上述合同签订后，被告即将商铺交由原告，由原告进行装修，用于经营“滇味石磨坊”。在协议履行过程中，原告曾因拖欠租金及其他费用向被告出具过《欠条》及《还款计划》，其中还款计划当中载明，2016年8月25日，2016年8月14日-9月14日租金及物管费21883.7元；2016年9月15日，2016年9月14日-10月15日租金及物管费21883.7元；2016年9月30日，15年所剩所有欠款71820元；2016年10月15日，2016年10月14日-11月15日租金及物管费21883.7元；2016年11月15日，16年度至17年度剩余半年的租金及物管费65651.1元；2016年12月31日，16年度至17年度剩余下半年的租金及物管费131302.2元。在上述“15年所剩所有欠款71820元”项目中，有“2015剩余租金37936元未交、楼梯搭建费25184元未交、4096+4604+4400（电费已交，2017年5月15日）”手写内容。 庭审中，原、被告一致确认，原告现已向被告支付的费用为：租金419650元、楼梯搭建预付金20000元、保证金20000元、水电押金2000元、综合管理费8518元。 本案在审理过程中，经本院释明，原、被告于2017年12月4日共同签订《滇味石磨坊腾房时间确认书》，其中确认原告于2017年12月4日腾空承租房屋，并交还被告。 二、就亚泰美食城项目，昆明市西山区环境保护局于2015年8月18日作出西环管发（2015）86号“关于昆明竹池商贸有限公司亚泰美食城建设项目环境影响报告表的批复”，对项目建设当中需要注意的环境问题进行了明确批复。2017年10月9日，昆明市西山区环境保护局作出西环罚字（2017）61号行政处罚决定书，确认：“经调查核实，昆明市竹池商贸有限公司于2015年2月投资2000000元在西山区交汇处建设亚泰美食城项目。2015年9月底建成投入营业。2017年9月6日，因群众投诉，西山区环境监察大队行政执法人员在工作中发现，项目建设与环评批复不相符，该公司未进行环境影响评价后评价”。处罚决定为：“1、立即停止环境违法行为（停止项目地块所示1号、3号建筑物内餐饮项目）；2、处以罚款项目投资额百分之五共计100000元”。 2017年9月20日，云南省昆明市真元公证处作出（2017）云昆真元证字第14863号公证书，其中载明2017年9月19日，该处公证人员到亚泰美食城所在位置，对“滇味石磨坊”现状、美食城现状及美食城内商户经营情况现状进行了拍照保全，照片中显示，“滇味石磨坊”处于关闭状态，大门贴有“休年假三天”字样。与其相邻商铺大部分正常营业，小部分关闭，贴有“休假”字样。 三、本案在审理过程中，经原告申请，本院依法委托云南天禹司法鉴定中心就“位于昆明市西山区处的亚泰美食城**铺面新装修时投入的价值以及现剩余残值”进行鉴定，2017年1月2日，云南天禹司法鉴定中心作出（2018）司鉴字第132007号司法鉴定意见书，鉴定意见为：：位于昆明市西山区处的亚泰美食城**铺面新装修投入的价值为322700元上述铺面现剩余残值为119400元（2015年8月28日至2017年6月15日）。后本院认为上述鉴定意见存在瑕疵，要求鉴定机构进行补充鉴定，云南天禹司法鉴定中心于2018年6月13日作出（2018）司鉴字第132007号司法鉴定意见书补充鉴定，其中明确，若起止时间从2015年6月1日起算至2017年12月4日，装修剩余残值取整为61150元，其中固定部分价值42903.41元，可移动部分价值18242.12元。原告为此支付鉴定费20000元。 本院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。原告向明银与被告竹池商贸于2015年4月10日签订的《租赁协议》系各方当事人的真实意思表示，且合同内容未违反法律、法规的强制性、禁止性规定，合法有效，各方当事人均应按合同约定履行各自的义务。对于该份合同的解除，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”本案审理过程中，原、被告于2017年12月4日共同签订了《滇味石磨坊腾房时间确认书》，确认原告于2017年12月4日腾空承租房屋，并交还被告。也就是说，原、被告已经以实际行动表明不再继续履行合同，诉争《租赁协议》已于2017年12月4日原告离场时即解除，原告现再次主张解除合同已无实际必要，故对原告该项诉请，本院不再支持。至于被告是否违约，是否应赔偿及返还原告各项损失，本院认为，原告主张被告的违约行为系亚泰美食城项目未取得环保验收手续，不具备投入运营的条件，根据本院查明的案件事实，被告确存在“项目建设与环评批复不相符，未进行环境影响评价后评价”的违法事实，也确基于该事实，受到了昆明市西山区环境保护局的行政处罚。但租赁合同系用物合同，合同目的系承租人使用租赁物，出租人收取租金，被告存在行政违法且受到行政处罚的事实是否真正影响到了原告的正常经营以及实际影响程度，均需要原告进一步举证证明，而原告就此并未提交确凿、充分证据证实；另一方面，被告提交的公证书反而能够在一定程度上佐证，至迟于2017年9月19日，亚泰美食城大部分商铺还处于正常经营状态，原告主张被告隐瞒重大事实，造成其无法正常经营无事实及法律依据，本院不予采纳，故对原告要求被告赔偿其装修损失及支付违约金、律师费的诉请，本院不予支持。关于保证金、综合管理费及水电押金，根据双方合同约定，原告应按时缴纳租金及综合管理费等费用，原告逾期未缴纳构成违约，双方《租赁协议》中约定如原告违约，被告有权解除协议，原告已缴纳的商铺剩余租金及综合管理费作为违约金赔偿给被告，基于原告逾期支付租金的违约行为，原告现无权要求被告退还保证金；水电费押金，被告未举证证明截至移交商铺时止，原告存在拖欠水电费的行为，故该笔费用应由被告退还原告；综合管理费，根据庭审中查明的案件事实，原告已向被告缴纳的是2015年6月1日至2016年6月30日的综合管理费8518元，而原告实际移交房屋时间是2017年12月4日，故被告不应再向原告退还，同时被告还可向原告主张自2016年7月1日至2017年12月4日综合管理费，故对原告要求被告返还保证金、综合管理费的诉请，本院不予支持。对原告要求被告返还水电押金2000元的诉请以及被告要求原告支付综合管理费11203.92元的反诉请求，本院予以支持。对被告要求原告支付拖欠水电费3926元的反诉请求，本院不予支持。 针对被告要求原告支付移交房屋时止拖欠租金的反诉请求，本院认为，庭审已查明，原告共计向被告支付过租金419650元，按照双方合同约定，原告应支付的租金为607540.69元（2015年6月1日至2016年5月31日，年租金235872元；2016年6月1日至6月30日为免租期，2016年7月1日至2017年6月30日，年租金254742元；2017年7月1日至2017年12月4日，按每月22926.8元计算），扣除已支付部分，原告现还应向被告支付的租金为187890.69元；楼梯搭建费，被告主张该笔费用的依据是原告出具的还款计划，但在该还款计划中，对于剩余搭建费25184元的内容系手写添加，被告也未提交证据证实手写部分费用明细经原告确认，故对该笔费用，本院不予支持；违约金及闲置商铺损失，该两项损失均是基于原告逾期支付租金的违约行为，本院认为，本诉中，原告所支付的保证金20000元已经作为违约金赔偿给被告损失，在被告就其实际损失未进一步举证证明的情况下，保证金已基本能够弥补被告，故对被告上述反诉请求，本院不再支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）昆明竹池商贸有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告（反诉被告）向明银水电费押金2000元； 二、原告（反诉被告）向明银于本判决生效之日起十五日内支付被告（反诉原告）昆明竹池商贸有限公司租金187890.69元、综合管理费11203.92元，共计199094.61元； 三、驳回原告（反诉被告）向明银的其它诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）昆明竹池商贸有限公司的其它反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费8552元（原告已预交），由被告（反诉原告）昆明竹池商贸有限公司承担50元，剩余8502元由原告（反诉被告）向明银自行承担。 反诉案件受理费2347元（被告已预交），由原告（反诉被告）向明银承担2140.5元，剩余206.5元由被告（反诉原告）昆明竹池商贸有限公司自行承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年。 审 判 长  葛吟秋 人民陪审员  郭一入 人民陪审员  钱 新 二〇一八年十二月二十六日 书 记 员  毛乐飞 张悦