浙江省绍兴市越城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）浙0602民初12511号 原告：绿城物业服务集团有限公司绍兴市分公司，住所地绍兴市胜利东路39号中兴商贸大厦9楼906室。 法定代表人：裘子健，系总经理。 委托诉讼代理人：马孙安、杜正江，浙江近山律师事务所律师。 被告：任建钢，男，1971年11月2日出生，汉族，住绍兴市越城区。 委托诉讼代理人：沈志清，绍兴市马山法律服务所法律工作者。 原告绿城物业服务集团有限公司绍兴市分公司（以下简称“绿城公司”）与被告任建钢物业服务合同纠纷一案，本院于2017年11月1日立案受理后，适用简易程序于2017年11月28日进行第一次公开开庭审理，后于2018年1月31日依法转为普通程序组成合议庭，于2018年2月27日进行第二次公开开庭审理。原告的委托诉讼代理人杜正江到庭参加第一次庭审，原告的委托诉讼代理人马孙安到庭参加第二次庭审，被告任建钢的委托诉讼代理人沈志清到庭参加两次庭审。本案现已审理终结。 原告绿城公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即支付2015年7月1日至2017年12月31日止的物业费17487.75元、车位管理费1500元，合计18987.75元，并支付逾期违约金3903.9元（暂算至2017年9月30日），合计22891.6元；二、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与绍兴绿城金昌置业有限公司签订了《绍兴百合花园前期物业管理合同》。合同约定，自物业交付之日起至绍兴百合花园第一届业主委员会成立，并与选聘的物业服务企业签订物业服务合同之日止，由原告为绍兴百合花园小区提供物业服务。物业服务费标准为高层住宅每月每平方米2.5元；排屋每月每平方米3.2元，地下车场车位每月每个50元。物业服务费每12个月预缴一次，缴纳费用的时间为每12个月的第一个月上旬；若逾期，原告有权收取按每日未交数额的万分之四的滞纳金。原告在签订物业服务合同后，依约履行了对绍兴百合花园小区的物业管理义务。被告购买了绍兴百合花园小区8-801室，建筑面积为233.17平方米的房屋一套。为此，被告在享受服务的同时理应履行交费义务，但被告自2015年7月1日至2017年12月31日未交纳物业服务费等合计18987.75元。期间，原告曾向其发送律师函的方式催交，但被告至今分文未付。为维护原告的合法权益，原告根据相关法律规定，诉至法院，望依法裁决。 被告任建钢答辩称：一、原告与被告之间没有签订物业服务合同；二、2014年6月13日收到房产公司的入户通知书、入户须知后，被告去房产公司办理相关手续，去了之后，一是办理业主身份确认手续。二是到房产公司财务处结清相关费用，交纳物业维修基金、垃圾短驳费、垃圾清运费、水电周转基金。三是到物业公司交了第一年（2014年7月1日至2015年6月30日）的物业费及车位费。最后是去验房，验房过程中发现有质量问题，所以没有交房，我们没有领取皮箱及钥匙，物业公司也说先不交房，等房产公司来修，所以房屋验收清单上没有签字，之后物业公司向房产公司提出整修，房产公司是否修好一直没有通知我们，到2016年我们多次催收后，房产公司让我们去看，我们看了修理不到位，就一直没有交房；三、房产公司没有提供说明书和住宅品质保证书，所以被告没有接收房屋，没有交付的过错并不在于被告，故请求法院驳回原告诉请。 本院经审理查明：浙江绿城物业管理有限公司（乙方）与绍兴绿城金昌置业有限公司（甲方，以下简称“金昌公司”）签订《绍兴百合·花园前期物业服务合同》一份，约定由乙方为本物业管理区域内全体业主和使用人提供服务，前期物业服务期限自物业交付之日起至第一届业主委员会成立，并与选聘的物业服务企业签订物业服务合同之日止，具体收费标准为高层住宅2.5元/月·平方米，地下车位50元/月·个。物业服务费每12个月预缴一次，缴纳费用时间为每12个月的第1个月上旬，物业买受人或物业使用人应在约定交费的时间内按时交费。前期物业服务费自本物业交付之日或甲方发出的交付通知指定的交付日期之次月起计收，前期物业服务费由物业买受人缴纳。如果甲方与相关物业买受人因房屋质量等问题对交付日期另行达成书面协议的（以下简称“实际交付”），自通知交付之次月起至实际交付之次月止的物业服务费由甲方承担，实际交付之次月起的物业服务费由物业买受人缴纳。已竣工但在集中交付期满尚未出售或者尚未交付给物业买受人的物业，前期物业服务费由甲方全额交纳，但商品房买卖合同已约定由物业买受人承担和交纳的除外。物业买受人或物业使用人违反本合同约定，逾期支付前期物业服务费的，乙方有权要求物业买受人或物业使用人支付，并按应付金额每日万分之四支付违约金。 原告（乙方）与绍兴百合花园业主委员会（甲方）签订《绍兴百合花园物业服务合同》一份，约定由乙方为本物业管理区域内全体业主和使用人提供服务，物业服务期限自2017年1月1日起至2019年12月31日止，具体收费标准为高层住宅2.5元/月·平方米，地下单个车位50元/月·个。物业服务费每12个月预缴一次，缴纳费用时间为每12个月的第1个月上旬，业主或物业使用人应在约定交费的时间内按时交费。业主、物业使用人违反本合同的约定，逾期支付物业服务费及相关费用的，乙方有权要求业主、物业使用人支付，并按应付金额每日千分之二支付滞纳金。 2011年10月16日，被告与金昌公司签订《商品房买卖合同》一份，约定被告购买百合花园8幢801室房屋一套，建筑面积为233.17平方米。同时对前期物业管理进行约定，出卖人已经选聘浙江绿城物业管理有限公司从事该商品房所在的物业管理区域的前期物业管理，买受人同意本合同附件七的《业主临时管理规约》、《前期物业服务合同》主要内容。合同还对房屋的交接作了约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，2014年12月30日为最后交付日期，商品房在该日期之前达到合同约定的交付条件的，出卖人有权书面通知买受人交房，买受人应在出卖人寄发的《入伙通知书》中规定的领房时间内前往办理领房手续，并从《入伙通知书》规定的领房之日的次月起交纳物业管理费。买受人未在出卖人《入伙通知书》规定的交付日期内办理房屋验收交接手续的，则自《入伙通知书》规定的交付日期之次日起，若有发生的责任及损失由买受人承担，包括但不限于承担领房期限届满之日起商品房及室内装饰设备的毁损、灭失的风险责任、前期物业管理费用等，出卖人有权按照其前期物业服务里的有关规定对该商品房进行管理，由此产生的费用由买受人承担。关于房屋的交接、质量异议处理，还补充约定商品房交付使用时，买受人与出卖人对房屋质量、公共设施、设备质量产生争议，可委托检测机构进行检测，双方仍应按本合同约定时间办理交房手续。 另查明，被告还购买了绍兴百合花园小区编号为1045号停车位一个。2011年4月14日，浙江绿城物业管理有限公司变更为绿城物业服务集团有限公司，授权由原告负责该绍兴百合花园小区的前期物业服务，享有并承担案涉《绍兴百合花园前期物业服务合同》项下的权利义务。 以上合同签订后，原告按约提供物业管理服务。根据同类案件，还查明，金昌公司于2014年6月向被告发送了《入伙通知书》，定于2014年6月16日办理入伙手续。现经原告依法催交，被告任建钢至今未交纳自2015年7月1日起至2017年12月31日的物业管理服务费及车位费。 以上事实由原告提交的前期物业服务合同1份、物业服务合同1份、工商变更登记及授权委托书各1份、商品房买卖合同1份、车位发票复印件1份、律师函复印件1份、追缴物业费公布清单复印件1份，被告提供的百合花园入伙通知书1份、百合花园入伙须知1份及庭审陈述所证实。 本院认为，原告绿城公司与金昌公司签订的前期物业管理服务合同及与被告所在小区业主委员会签订的物业服务合同，双方主体适格，系真实意思表示，合法有效。被告作为业主，应遵守合同约定。原告绿城公司已为被告所在小区提供了物业管理服务，被告至今拖欠物业费未付，现原告要求被告支付2015年7月1日至2017年12月31日的物业费17487.75元、车位管理费1500元，本院予以支持。关于原告主张的违约金计算标准，符合合同约定及法律规定，本院亦予以支持；关于逾期违约金的起算时间，本院认为，结合合同约定物业费每12个月预缴一次，被告自2015年7月1日起欠费，故可以推断收费周期的起始时间应为7月份，即被告应在2015年7月10日前支付2015年7月1日至2016年6月30日的物业服务费6995.1元、车位费600元，在2016年7月10日前支付2016年7月1日至2017年6月30日的物业服务费6995.1元、车位费600元，在2017年7月10日前支付2017年7月1日至2017年12月31日的物业费3497.55元、车位费300元。现其逾期支付，应按每日万分之四的标准，分别支付7595.1元自2015年7月11日起至2017年9月30日止的逾期违约金，支付7595.1元自2016年7月11日起至2017年9月30日止的逾期违约金，支付3797.55元自2017年7月11日起至2017年9月30日止的逾期违约金，结合原告的主张，逾期违约金确定为3903.9元。关于被告任建钢提出未与原告签订物业合同且案涉房屋因质量问题未交付而不应支付物业费的辩称，本院认为《前期物业服务合同》中虽约定尚未交付给物业买受人的物业，前期物业服务费由金昌公司全额交纳，但亦明确了在商品房买卖合同约定由物业买受人承担和交纳的除外。而在被告与金昌公司签订的《商品房买卖合同》中明确约定，作为商品房买受人的被告，同意金昌公司与原告签订的《前期物业服务合同》，且买受人应在出卖人寄发的《入伙通知书》中规定的领房时间内前往办理领房手续，并从《入伙通知书》规定的领房之日的次月起交纳物业管理费，该约定亦与《前期物业服务合同》中的约定一致，《商品房买卖合同》中还明确了关于买受人未在出卖人《入伙通知书》规定的交付日期内办理房屋验收交接手续的，则自《入伙通知书》规定的交付日期之次日起便发生了风险转移，其中包括了前期物业费的承担。同时明确买受人与出卖人对房屋质量产生争议，可委托检测机构进行检测，双方仍应按本合同约定时间办理交房手续。故被告是否应履行交纳物业费的义务均应受上述合同约束，是否领取房屋钥匙或是否在交付验收清单上签字与合同约定不符，亦不构成拒交物业费的法定理由。被告提出的房屋存在质量问题，但未提供相应的证据，亦未提供因质量问题与金昌公司已达成变更实际交付日期的书面协议，其前期物业费交纳时间仍应以发出的交付通知指定的交付日期之次月起计收。故被告的上述抗辩意见，依据不足，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 被告任建钢应支付给原告绿城物业服务集团有限公司绍兴市分公司自2015年7月1日起至2017年12月31日止的物业费17487.75元、车位管理费1500元，并支付逾期付款违约金3903.9元，合计22891.65元，于本判决生效之日起三十日内履行。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费372元，由被告任建钢负担，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 长  沈洁瑾 审 判 员  任少军 人民陪审员  范 红 二〇一八年四月十七日 书 记 员  李 丹 附页： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 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