贵州省都匀市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔2701民初574号 原告：中国银行股份有限公司都匀分行，住所地贵州省都匀市。 负责人：柴亚平，系该行行长。 委托诉讼代理人：伍海童，系贵州行者律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王应辉，系贵州行者律师事务所律师。 被告：杨济菲，女，住贵州省都匀市。 第三人：伍隆葚，男,住贵州省都匀市。 委托诉讼代理人：谢德华，系贵州仁义律师事务所律师。 原告中国银行股份有限公司都匀分行（以下简称“中国银行都匀分行”）诉被告杨济菲、第三人伍隆葚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月29日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告中国银行都匀分行委托诉讼代理人伍海童、王应辉、被告杨济菲、第三人伍隆葚及其委托诉讼代理人谢德华到庭参与诉讼。本案现已审理终结。 原告中国银行都匀分行向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决被告向原告赔偿截至2018年1月17日的门面损失130800元；2、请求依法判决被告向原告赔偿从2018年1月18日起至实际返还门面之日止的损失（按每日1200元计算）；3、请求依法判决第三人立即向原告返还占有门面；四、本案受理费及实现债权的一切费用由被告承担。事实和理由：2015年8月24日，原、被告签订《房产租赁合同》，合同约定：原告将其名下所有的位于都匀市楼下）15间面积共计513.12平方米门面租赁给被告用于经营餐饮酒店，租期两年，即2015年7月16日至2017年7月15日，按建筑面积计算租金，每月租金28215元，按月缴纳，先交款后用房，每次提前5日交纳下一个月租金；被告向原告交纳履约保证金84645元；租赁期间被告不得将租赁房屋转租给第三人使用，并不得以合作经营、增加股东等形式将房屋转租给第三人使用，并不得以合作经营、增加股东等形式将房屋变相转租及转让，否则，视为违约，原告有权将租赁门面收回并全额扣收履约保证金；租赁期满或合同解除后，如被告逾期不搬迁，应当按照每日1200元赔偿原告损失。租期届满后，经原、被告多次协商，原告同意被告续租至2017年8月15日，并同意于2017年9月30日收回门面，2017年8月16日至2017年9月30日免收租金，但被告至今未返还承租门面。另被告于2015年12月7日与第三人签订《代管协议》，擅自将其所承租的门面中的6号门面交由第三人管理经营，并收取管理费。但第三人实际占有使用的门面为12、14、15号。依据该协议的内容，被告一方面不参与管理经营，另一方面却收取管理费。故该协议具有租赁合同的特征，应当认定为租赁合同。综上所述，原告认为，原、被告签订的《房产租赁合同》合法有效，被告未经原告同意擅自转租的行为无效，且已构成违约；另基于被告转租行为无效，故第三人对案涉门面的占有系无权占有，应当向原告返还案涉门面。因此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定向提起诉讼，以维护当事人权益。 原告为证明其主张，举证期限内向本院提交下列证据：1、原告营业执照、负责人身份证、负责人身份证明，拟证明原告诉讼主体资格。被告、第三人质证无异议；2、被告身份证，证明被告诉讼主体资格。被告、第三人质证无异议。 3、房屋所有权证，证明原告系涉案门面所有权人，具有出租的资格。被告、第三人质证无异议；4、房屋租赁合同，拟证明原告将涉案门面租赁给报告并收取租赁及相关权利义务的事实。被告质证无异议。第三人质证认为真实性无异议，但之前没有见到过；5、门面收回通知书，拟证明租赁合同期限届满后，原告通知被告返还涉案门面及同意续租一个月的事实。被告质证无异议，第三人质证认为未收到过门面收回通知书；6、2015年12月7日被告与第三人签订的代管协议，拟证明被告未经原告同意，擅自将涉案门面转租给第三人的事实。被告质证认为属实，第三人质证真实性无异议。7、现场照片一组，拟证明涉案门面现由第三人实际占有、使用的事实。被告质证无异议，第三人质证认为真实性没有异议，这个门面是一个大门面，不是代管协议中的门面。被告杨济菲辩称：我与原告于2015年7月签订租赁合同后，一直按时交清租金，虚心接受原告方监管。因租用门面费用过大，场地过宽，刚好有朋友找上门来急需一间门面，介于本合同签的是15间，银行便于管理也不同意单独分签，否则面临违约，造成损失，故没有得到原告书面同意的情况下，把一间腾让出来，租给他人，缓解了生意上的压力，就这样门面一间又一间的被朋友、熟人托管出来，本案第三人伍隆葚便是其中之一。我与第三人是多年的老朋友，当时文峰园入口处正在施工修路、挖坑、堆沙、摆放设备、噪音给门面带来了极大的影响，门面经营状况恶劣，其他商户纷纷要求退租，其中11号、12号、13号、4号陆续离场，在此情况下第三人自愿签下12号、14号、15号并给上方铺砖费后，得以使用至今。与原告的合同期满，2017年7月19号，原告现场办公，召集所有经营者开会，通知租金提高，并约定周一各自带上身份证到银行柜面开户交纳新的租金，有部分人觉得租金过高，开始闹情绪，闹意见，原告一次次到门面做工作，还答应免费使用一个月，最终无果，最后决定暂停营业，交钥匙后再议，可放存放各种货物，等候通知。至今除第三人还未执行外，其它门面的钥匙都已交回原告处。一直以来，水电费都是我交，请示原告，原告仍叫我先交，但连续多月出现收来的抵不了交出去的，与第三人多次协商未果，我与第三人沟通30多次，帮他们找到搬迁门面，并承诺新的门面如设备冰箱、茶几等如不适用，我都愿意承担帮第三人处理好，并借了4万元打到第三人账户承担了第三人交与的铺砖费，我已竭尽全力想处理好这次不愉快的合作，因为我在此经营的生意惨败，投资上百万血本无归。三方本着互谅互让原则，把这个表面复杂，其实并不复杂的问题简单处理好。应原告要求支付的租金、赔偿金、违约金应由合同终止后实际使用的第三方承担，为了支持第三方生意，请原告把门面继续租赁给第三方使用。 被告为证明其主张，当庭向本院提交证据如下：1、合同两份，拟证明现在实际使用门面的人是第三方。原告质证认为被告方提供的证据和本案审理没有关联性，被告与第三人签订的“代管协议”实际上是租赁合同，证明了本案被告转租给第三人的事实，并且约定的租赁期间是2015年12月7日至2017年7月31日，对附1-2门面的代管协议所签订的2016年7月5日变更为2011年7月4日这个变更不知道是什么原因变更的，因此对附1—2号门面的合同的真实性有异议，该协议主体是杨济珊不是本案被告杨济菲，不予认可。第三人质证认为对两份协议的真实性没有异议，1-2号门面签订的主体是杨济姗和杨军，二人是被告的弟弟和妹妹，三人合伙经营，2016年7月5日签订合同的时间并非像原告说的2015年的合同来修改，开始是2019年，后面又改为2011年，后面有写成2021年，这些都是杨军盖的手印。 第三人伍隆葚辩称：一、我根本不知道原、被告有房屋租赁合同，更不知道原、被告合同的租赁时间和内容，我是善意第三人。2016年7月5日被告杨济菲授权其妹杨济姗、其弟杨军将门面租赁给我，每月租金8000元，租期5年，租期为2016年7月5日起至2021年7月4日止。我与杨济姗、杨军签订了《代管协议》，实为房屋租赁合同，合同签订后，我付给杨军定金2万元，押金1万元，移交费2万元，共5万元，杨军将门面交给我使用。我是善意第三人，善意第三人的合法权利应受法律保护；二、原告应当知道被告转租的事实，但未在6个月内提出异议，本案转租合同有效，对原告依法具有约束力。从原告起诉书第2页第二、三段陈述的事实上看，原告在2016年就知道被告将门面转租他人，但未提出异议，并且于2017年8月15日协商，同意被告杨济菲续租门面。因此，原告应当知道转租事实。从客观情况上看，原告主管本门面的办公室王主任及其绝大部分职工都住在门面的楼上，每天经过门面，应当知道门面的经营状况，租赁门面开始开酒吧，后改为开饭店，最后我租来用作茶叶门面，经营者换了一批又一批，我转租门面卖茶叶后，原告领导及一般职工经常来本店购买茶叶、喝茶，原告应当知道门面转租的事实，未提出任何异议，直到2017年7月才提出异议，收回门面，时间超过6个月。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第16条：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在6个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”的规定，我与被告的转租合同有效，对原告具有约束力；三、退一万步讲，即使我与被告之间的转租合同无效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，现我请求按转租合同规定，交纳给原告8000元/月的门面使用费，门面53平方米，每平方米租金150元，是原、被告租赁合同每平方米55元租金约3倍，法院应予支持我的请求；四、我是茶叶商，为此门面购置了大量的设备、物品和对门面进行了装修，加上进货，投入了200多万元的资金。如果门面得不到使用，我将受到重大损失。根据5年合同期限和门面的尺寸，购置了大立式冰柜2个，价格8300元，卧式冰柜4个，价格12100元。购置了木制大茶桌一张1800元，木制长方形茶桌3张1500元，铁制取暖茶桌一张2600元，圆形玻璃茶桌5个650元，艺术根雕茶几22万元，铁四方长茶桌一张1200元。其他物品：私房玻璃展示柜3个1500元，炒冰机1台3200元，塑料凳20个2000元，铁凳10个1000元，不锈钢大圆桶4个800元，电脑桌一张360元。以上门面购置物品价值共计257010元。4、门面装修花费44440元。其中修理厕所2800元，装修里面间地板2100元，安装卷闸门2个3200元，装监控3300元，装联网报警1500元，装网线电脑3600元，里间外面四方伞980元，木架货柜6800元，室内电路线路安装380元，装修门头520元，装门锁460元，清理油污、及各种垃圾1200元，安装水池上水管、排水管、打地坪1300元，外间门面装饰装修19100元，合计44440元。5、近200万元茶叶，需要处理。以上投入200多万元，如果门面得不到使用，我将受到重大经济损失；五、原告收回门面的目的是要提高租金，而不是收回自用。因同一情况的其他门面到期，原告也与其他转承租人商谈租赁合同事宜，但因租金问题其他转承租人接受不了，合同才没谈成，门面关门等待解决。由此推断，原告收回门面不是自用，而是提高租金另外出租。我经常关门出去寻找门面，只因其他门面小了，这些大件设备放不进去，所以多天以来找不到恰当的门面；六、我出的租金是原、被告租赁合同租金的3倍，原告的利益大增。因此，为了使各方利益不受损失，请求法院组织三方协商，在确保原告利益的情况下，使我转租合同继续履行。 第三人为证明其主张，向本院提交如下证据材料：1、第三人身份证复印件，拟证明第三人身份情况。原、被告质证无异议；2、代管协议2份，拟证明2016年7月5日被告授权其弟、妹将本案门面转租给第三人，每月租金8000元，租期5年。原告质证认为：质证意见和被告举该份证据时意见一致，这两份的代管协议其中一份是杨军、杨济珊签的，不是被告杨济菲，协议中约定的租赁期间多次更改，并且针对同一标的和承租人出具了两份不同租期的协议，不排除是事后更改的假协议，不应该作为印证本案的证据。被告杨济菲质证认为没有授权给杨济珊和杨军签订协议，第三人举证的1-2号门面协议与被告掌握的协议不一致；3、2015年12月3日杨军签收的定金收条一份、2016年7月15日杨军签收的1-2号的定金收条一份，证明被告之弟杨军收取第三人定金20000元。原告质证认为两份收条的字迹不一样，对真实性有异议，收款人不是本案被告，不予认可。被告质证认为2016年7月15日不是杨军签的，手印是需要进一步去鉴定，2015年12月3日的是杨军所写的，他可能是想表示已经收到了租金；4、照片一组，拟证明第三人对门面装修及购置物品情况。原告质证认为真实性没有异议，印证了第三人占有、实际经营该门面的事实，第三人的证明目的与本案没有联系。被告质证认为真实性无异议，门面里面的东西都是动产，价值最高的茶几是之前就有的，冰柜冰箱也是通用的。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据当庭质证。对有争议的证据和事实，本院认定事如下：被告杨济菲及第三人伍隆葚提交的两份《代管协议》，其中关于附6号门面的《代管协议》双方当事人无异议；关于附1—2号门面（即12、14、15号门面）的《代管协议》，被告杨济菲提交的《代管协议》，签订的主体甲方为杨济姗，系被告杨济菲之妹、乙方为第三人伍隆葚，协议第三条约定管理经营时间为：2016年7月5日至2011年7月4日。第三人伍隆葚提交的《代管协议》签订的主体甲方为杨济姗，括号杨军，协议第三条约定管理经营时间为2016年7月5日至2021年7月4日。对此，原告质证认为附1—2号《代管协议》签订的主体不是本案被告杨济菲，且与本案无关联性；被告杨济菲质证意见为“没有授权给杨济姗、杨军签订《代管协议》到2021年”，故本院认为，被告及第三人提交的关于附1-2号门面的代管协议，签订主体为案外人杨济姗、杨军、第三人伍隆葚，涉及协议双方的权利义务及利益问题，由协议签订相对人另行主张，该代管协议与本案原告主张的诉请无关联性。 本院经审理认定事实如下：原告中国银行股份有限公司都匀分行与被告杨济菲于2015年8月24日签订《房产租赁合同》，原告将其所有的位于都匀市楼下）15间面积共计513.12平方米门面租赁给被告杨济菲用于经营餐饮酒店，合同约定租期为：2015年7月16日至2017年7月15日，租金按建筑面积计算55元／平方米，先交款后用房，每次提前5日交纳下一个月租金；被告向原告交纳履约保证金84645元；合同第五条约定：租赁期间，乙方不得将租赁房屋转租给第三人使用，并不得以合作经营、增加股东等形式将房屋转租给第三人使用，不得以合作经营、增加股东等形式将房屋变相转租及转让，否则，视为违约，原告有权将租赁门面收回并全额扣收履约保证金；合同第七条第五项约定：租赁期满或双方协商同意解除合同，乙方必须按时将租赁房屋在清洁、良好状态下交还给甲方，并同时交还租赁时甲方移交给乙方使用的租赁房屋内的设备、设施。合同第七条第六项约定：租赁期满或合同解除后，如乙方逾期不搬迁，乙方应当按照每日1200元赔偿甲方损失。合同第七条第七项约定：乙方保证承租甲方的租赁房屋作为经营餐饮酒店使用，遵守中华人民共和国法规和当地政府的各项政策，办齐相关手续，不得有违法违规行为。合同第八条约定：甲方在租赁期内有权对乙方按合同约定使用租赁房屋进行检查、管理，乙方应予以配合。合同第九条约定：租赁期间，因不可抗力导致乙方不能使用租赁房屋，乙方立即书面通知甲方，自不可抗力发生之日起乙方不需支付租金。如遇当地政府部门统一规划需拆迁及我行政策要求该门面资产需处置等，甲方需立即书面通知乙方，且本合同自然终止，双方互不承担责任，甲方须将剩余租金及履约保证金无息退还乙方。合同第十条违约责任及合同解除约定：乙方违反本合同约定义务，应向甲方承担违约责任。违约责任金额为本合同年租金金额的5%。合同签订后，原告将上述房屋交付被告杨济菲使用。 2015年12月7日被告杨济菲与第三人伍隆葚签订《代管协议》，将从原告处租赁的门面中的附6号门面（非案涉门面）交由第三人伍隆葚管理经营，双方约定管理经营时间为：2015年12月7日至2017年7月31日止，第三人伍隆葚在6号门面内经营茶叶。 2016年7月5日，被告杨济菲胞妹杨济珊、胞弟杨军与第三人伍隆葚签订《代管协议》，被告杨济菲将其从原告处租赁的门面中的12、14、15号门面，自行编号为“附1-2号”门面，面积53平方米，交由第三人伍隆葚经营管理，管理经营时间为2016年7月5日至不祥。 2017年8月24日，原告中国银行行都匀分行向被告杨济菲书面送达文峰园门面收回通知书，要求被告杨济菲于2017年8月31日将2017年7月15日到期的都匀市龙潭大道6号楼底层15间门面移交原告。被告杨济菲在签收回执上签字。 2017年9月5日，原告中国银行都匀分行向都匀市龙潭大道（花园路）6号底层15间门面租赁户书面送达门面收回通知书，告知各租赁户按照通知要求，于2017年9月30日前将所租赁的门面自行清理移交原告，第三人伍隆葚在通知签收表上门面编号为12、14、15号一栏签名。 2017年11月10日，原告中国银行都匀分行再次向被告杨济菲送达门面收回通知书，该通知书载明：15间门面于2017年7月15日到期，经与门面使用人多次协调，续租一个月至8月15日，考虑到搬迁及交回门面需时间，延期到9月30日交回门面，2017年8月16日-2017年9月30日此期间免租金，要求被告杨济姗接通知后于2017年11月15日前将其所租赁的15间门面移交原告，并按租赁合同约定交纳违约金按每日1200元从2017年10月1日起计算、以及结清水电费等。 2018年1月29日，原告中国银行都匀分行起诉来院请求判决被告杨济菲赔偿截止租赁合同最后履行期限届满之日2017年9月30日至2018年1月17日共计109天原告门面损失130800元（109×1200元），以及2018年1月17日起按每日1200元计算返还门面损失，请求判决第三人立即向原告返还门面，本案诉讼费及一切费用由被告承担。庭审调解中，原告同意给第三人伍隆葚一定的时间搬出占有门面，租金按每平方米55元计算。被告则认为原告要求支付的租金、赔偿金、违约金应由合同终止后实际使用的第三人承担。第三人认为其系善意第三人，其转租合同有效，租金每月8000元可以直接交给原告，并建议中止本案审理，待第三人另案起诉确认涉案门转租合同的效力判决生效后，再恢复本案审理。经调解三方未能达成一致意见。 上述事实有《房产租赁合同》、《代管协议》、门面收回通知书、双方当事人陈述等证据材料在卷佐证，以上证据来源合法、内容客观真实，与本案具有关联性，能够充分证明案件事实，本院依法予以认定。 本院认为：原、被告签订《房产租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律规定，系合法有效合同，原告中国银行都匀分行依约将其所有的都匀市龙潭大道6号楼底层15间门面交给被告杨济菲租赁后，被告杨济菲有按照合同约定管理使用租赁房屋的义务。但是，在租赁过程中被告杨济菲未经原告许可，将租赁房屋以代管的方式转给包括第三人伍隆葚在内的其他人使用，其行为违反原、被告签订的《房产租赁合同》约定，构成违约，应依法承担违约责任，租赁期限届满后，被告杨济菲亦未能完整交还租赁合同15间门面，虽然经原告多次与被告及门面实际占用人协商，并免除了门面实际占用人2017年8月16日-2017年9月30日期间租金，但至2017年9月30日起，第三人伍隆葚仍占有使用12、14、15号门面至今，现原告主张被告杨济菲承担违约责任赔偿损失，第三人返还门面的诉请，有事实和法律依据，本院依法予以支持。因原告第一项诉请的经济损失涉及租赁合同的全面履行，第二项诉请的经济损失仅涉及第三人门面的返还，考虑到因被告违约造成原告延期收回门面，而该门面实际占有人为第三人，以及未返还的门面共53平方米，为整个租赁合同15间513.12平方米的10.3%，故本院酌情予以调整为：2017年9月30日至2018年1月17日被告杨济姗按合同约定的违约赔偿数额1200元的30%即每日360元赔偿原告经济损失，2018年1月18日起至第三人实际返还门面之日按1200元的10.3%即每日123.6元的30%赔偿原告延期收回门面的经济损失。关于原告第三项诉请“要求第三人伍隆葚立即将占用门面返还原告”，第三人伍隆葚辩称不知原、被告杨济姗有租赁合同，其应系善意第三人转租人，并要求继续租用该门面，本院认为，第三人与被告签订的是《代管协议》，从字面上就应当知道该门面不属于被告杨济菲所有，第三人故第三人主张自己是善意转租人的理由不能成立，现原告主张第三人立即返还占用门面，是原告对其合法权利的处分，本院依法予以支持，因考虑到第三人门面搬迁需要时间，故酌情考虑给予一定时间给第三人搬迁门面。至于第三人与被告杨济菲及案外人杨济姗、杨军的利益纠纷，第三人应另案处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第二百二十四条、第二百三十五条之规定判决如下： 一、被告杨济菲赔偿原告中国银行股份有限公司都匀分行从2017年9月30日起至2018年1月17日共计109天（按每日360元计算）的违约损失39240元； 二、第三人伍隆葚于2018年6月30日前内将都匀市龙潭大道6号楼底层12、14、15号门面（面积53平方米）返还原告中国银行股份有限公司都匀分行。 三、被告杨济菲赔偿原告中国银行股份有限公司都匀分行从2018年1月18日起按每日37.08元计至本判决书指定期限内第三人伍隆葚实际返还门面之日的违约损失； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2916元，适用简易程序减半收取1458元，由被告杨济菲负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。 逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在二年内向本院申请强制执行。 审判员 罗  国  微 二〇一八年四月二十四日 书记员 周雨秋（代）