贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)黔05民终4248号 上诉人（原审原告）：何卫，男，土家族，1984年5月19日出生，住贵州省毕节市七星关区。 上诉人（原审原告）：路艳冰，女，汉族，1987年2月17日出生，住贵州省毕节市青场镇青场米粮组10-1，现住毕节市七星关区。 二上诉人委托诉讼代理人（特别授权）：徐松，毕节市七星关区杨家湾法律服务所法律服务工作者。执业证号：32406181100053。 被上诉人（原审被告）：毕节创美房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区市西办事处翠西社区，统一社会信用代码：9152050259418407XN。 法定代表人：张明会,毕节创美房地产开发有限公司董事长。 委托诉讼代理人：赵波，贵州本芳律师事务所律师。执业证号：15224201610386291。 委托诉讼代理人：赵文媛，贵州本芳律师事务所实习律师。 上诉人何卫、路艳冰因与被上诉人毕节创美房地产开发有限公司（以下简称：创美地产）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初3744号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 原审原告创美地产提起诉讼，请求判决：被告支付原告自2016年6月30日起至2018年5月8日期间逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金21628.20元，并从2018年5月9日起，每日支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金31.90元，至被告办理商品房转移登记有关文书并交付原告之日止；本案受理费由被告承担。事实及理由：2014年8月11日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：被告向原告出售其以出让方式取得的位于毕节市××区××大道旁、土地编号为毕节七星国用（2014）第773号地块上的建造的商品房1栋1单元10层3号住房一套，总价款为319480元。合同签订之日，原告向被告交付首期房款99480元，余款220000元以银行按揭支付。《商品房买卖合同》第八章第三条约定：被告承诺于2016年6月30日前取得该房屋初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，否则约定日期起180日内按已交房款1%承担违约责任，180日后按日向原告支付已交房款1%违约金。合同签订后，原告按照合同约定履行了相应义务，共计向被告支付购房款319480元（首期99480元+累计按揭款220000元），被告至今未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，损害了原告的合法权利。 原审被告创美地产答辩称：一、涉案《商品房买卖合同》及其《补充协议》约定的办理“商品房转移登记”是指《房屋登记办法》规定的“房屋所有权证”，并非现行政策、法律下规定的“不动产权属证书”。《商品房买卖合同》及补充协议签订时，无论是合同中约定由答辩人取得的初始登记还是需交付原告的有关文书，都属于按照《房屋登记办法》规定的单独房屋所有权初始登记证及办理单独房屋所有权转移登记所需的材料。而在涉案合同履行期限内，2015年3月1日《不动产登记暂行条例》施行，直接改变了原有商品房所有权初始登记和转移登记证书单独办理的办证模式，规定必须将同一房屋的“房屋所有权”及所占土地的“土地使用权”合并登记于不动产权利证书上，该房屋登记政策的变更属于不可抗力因素，直接否决了按照涉案合同约定单独办理房屋所有权初始登记和转移登记的履行方式。正因如此，涉案《商品房买卖合同》及补充协议约定应由答辩人按照原《房屋登记办法》规定取得房屋所有权初始登记及交付有关文书的义务，在事实上已经履行不能。答辩人惟有依据新规，同时履行房屋所有权和土地使用权的初始登记及转移登记义务。而按照《补充协议》第九条第三款：“出卖人已经以出让方式取得商品房买卖合同第一条所述地块的《国有土地使用证》，根据国务院【1998】第248号令《城市房地产开发经营管理条例》规定，买受人应当办理土地使用权变更手续，出卖人提供协助。在本项目办理完商品房分户产权证后二年内出卖人协助买受人办理分户国有土地使用证”之约定，分户国有土地使用证的办理时间在房屋分户产权证办理后两年内办理。据此，答辩人亦应基于房屋所有权和土地使用权的粘连登记获得相应的两年履行期限，即答辩人在2018年6月30日前履行房屋和土地的转移登记义务，则视为答辩人未违反合同约定。二、就涉案房屋转移登记的办理而言，无论是按照原《房屋登记办法》和《土地登记办法》确立的分别登记原则还是按照《不动产登记暂行条例》确立的“一体登记”原则，原、被告中的任何一方都不能单独完成，需要相互配合和协助。作为买受人的原告，在办理转移登记过程中必须向答辩人提供资料及出具授权文书，否则答辩人无法履行相应义务。本案中，原告一直拒绝提供办证所需资料，截至目前原告尚有办证所需的必要资料未提交，为此，答辩人曾通过电话、张贴通知等方式催告原告，但其未予配合。由此可见，原告违反先履行合同义务，答辩人享有先履行抗辩权。三、依据《商品房买卖合同》第二十二条第三款第1、2项之约定，答辩人逾期办理转移登记违约金的时间起算点应当在2018年6月30日之后，且须根据超期时间分别计算违约金，超期在180日内的，系按照已交总房款的万分之一支付被答辩人；超期180日外，才按照日万分之一支付违约金。本案中，答辩人超期时间尚在180日内，只需承担已交总房款万分之一的违约金，而非原告主张的自2016年6月30日起按已付房款每日万分之一的标准计算。综上所述，原告的诉讼请求于法无据，请求予以驳回。 原审经审理查明：2014年8月11日，原告何卫、路艳冰作为买受人与被告创美地产作为出卖人签订《商品房买卖合同》，约定：“买受人购买出卖人修建的位于七星关××××大道旁创美·世纪城第1幢1单元10层3号房，房号为1-1-10-3；商品房总价款为319480元；转移登记：（一）出卖人承诺于2016年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1项或第2项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照同期银行贷款利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按照国家标准收取，由买受人承担。本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或者补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同约定应当由出卖人承担的责任或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。对本合同的解释，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。”当日，双方又签订《补充协议》，该补充协议第九条约定：“出卖人已经以出让方式取得商品房买卖合同第一条所述地块的《国有土地使用证》，根据国务院（1998）第248号令《城市房地产开发经营管理条例》规定，买受人应当办理土地使用权变更手续，出卖人提供协助。在本项目办理完商品房分户产权证后二年内，出卖人协助买受人办理分户国有土地使用证。”第十八条约定：“本补充协议作为《商品房买卖合同》的附件，经双方签字、出卖人盖章生效，凡补充协议与《商品房买卖合同》不一致或有抵触之处，均以补充协议为准。”合同签订后，原告依约向被告支付了房款、房产证工本费、国土证工本费、契税、产权交易手续费、维修基金等费用。原审另查明，《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日起施行，2015年6月29日国土资源部第3次部务会议通过的《不动产登记暂行条例实施细则》第二条第二款规定：“房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与其所依附的土地、海域一并登记，保持权利主体一致。”第六条规定：“不动产登记簿以宗地或者宗海为单位编成，一宗地或者一宗海范围内的全部不动产单元编入一个不动产登记簿。”涉案房屋已具备办理商品房权属转移登记基本条件。 原审认为：本案争议的焦点为被告应否承担因逾期交付办理涉案商品房转移登记的有关文书的违约金以及违约责任期限如何认定。 原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方均应当依照合同约定履行其义务。虽然原、被告签订的《商品房买卖合同》约定被告创美地产应当在2016年6月30日前取得商品房登记初始证书，并将办理商品房产权转移登记的有关文书交付原告，且约定了违约责任。但是双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第九条又约定：“出卖人已经以出让方式取得商品房买卖合同第一条所述地块的《国有土地使用证》，根据国务院（1998）第248号令《城市房地产开发经营管理条例》规定，买受人应当办理土地使用权变更手续，出卖人提供协助。在本项目办理完商品房分户产权证后二年内，出卖人协助买受人办理分户国有土地使用证。”，因此，被告将办理商品房产权转移登记的有关文书交付原告的时间应当在2016年6月30日之后的二年内，即2018年6月30日之前。理由为：因《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日起施行后，土地使用权证与房屋所有权证合并为统一的不动产权证，实行“二证合一”。因此，本案《商品房买卖合同》约定于2016年6月30日前取得的商品房所有权初始登记以及交付办理商品房产权转移登记的有关文书的内容已随房地产登记政策的改变而发生变化，被告办理涉案商品房所有权初始登记以及交付办理商品房产权转移登记的有关文书增加了办理土地使用权的相关资料。由于双方对办理土地使用证的期限约定为办理完商品房分户产权证后二年内，故被告取得涉案房屋所有权初始登记以及交付办理商品房产权转移登记的有关文书的时间应为自《商品房买卖合同》约定的2016年6月30日往后推迟两年，即2018年6月30日前。故本案被告承担逾期交付办理涉案房屋转移登记的有关文书违约责任的时间应从2018年7月1日起开始计算。因涉案房屋已具备办理商品房权属转移登记基本条件，被告应通知原告并将办理商品房转移登记有关文书交付给原告，但被告并未举证证明其已通知原告交付上述文书，故在本案开庭时视为被告通知原告可以交付上述文书。而根据合同约定，本案系原告委托被告办理不动产权属转移登记证书，且被告已收取原告相关税费，基于此，被告应直接向不动产登记机关提交办理商品房权属转移登记有关文书，不需再向原告交付，即被告从通知原告可以交付上述文书之后不再承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任。故其逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金应从2018年7月1日起计算至本案开庭之日（2018年7月20日），共计19日。因被告的违约天数未超过180日，根据合同约定，被告应当支付给原告的违约金为31.95元。 综上所述，原审依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告毕节创美房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告何卫、路艳冰逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金31.95元。二、驳回原告何卫、路艳冰的其他诉讼请求。案件受理费170元，由被告毕节创美房地产开发有限公司负担。 原审宣判后，何卫、路艳冰不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，依法改判；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.依据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》，被上诉人负有在2016年6月30日前取得涉案商品房初始登记，并将商品房转移登记的有关文书交付给上诉人的义务，但被上诉人至今未向上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书，被上诉人的行为已经构成违约，应当依据《商品房买卖合同》的约定，向上诉人承担相应的违约责任；2.《不动产登记暂行条例》和《实施细则》分别于2015年3月1日和2015年7月1日施行，但上述规定在毕节××××区的实际施行时间是2015年7月1日，该施行时间晚于合同约定的办理商品房转移登记的时间，被上诉人所称政府原因导致逾期办证的理由不成立，被上诉人逾期办证构成违约。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条之规定，被上诉人应当承担的逾期办证违约责任不能免除；3.依据合同约定，办理商品房转移登记所需的登记申请书、已登记备案的商品房预售合同等材料，均应由被上诉人提供，被上诉人辩称因上诉人未提供上述材料导致逾期办证，与本案事实不符；4.被上诉人于2015年8月31日交付涉案房屋，则被上诉人应于2015年11月1日前办理商品房初始登记，但被上诉人实际办理初始登记的时间是在2018年，其未按期办理商品房转移登记的真正原因是被上诉人未在法定期限内办理商品房初始登记；5.《补充协议》第九条第三款约定：“在本项目办理完商品房分户产权证后二年内，出卖人协助买受人办理分户国有土地使用证”，该条款内容减轻了被上诉人逾期办证应承担的违约责任，也颠倒了出卖人应尽的合同义务（办证义务而非协助办证义务）。依据双方约定，被上诉人接受上诉人委托向房屋登记机关申请办理商品房权属转移登记。故《补充协议》第九条第三款不合理地排除了上诉人的主要合同权利。综上所述，一审判决认定事实错误，损害了上诉人的合法权益。 被上诉人创美地产答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉缺乏事实和法律依据，应予驳回。 经审理查明：二审认定事实与原审认定事实一致。 本院认为：本案系商品房买卖合同纠纷，基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，出卖人一方还负有协助买受人办理并取得房屋权属证书的义务。具体到本案中，《商品房买卖合同》第二十二条系双方就被上诉人所负协助办证义务及违约责任的具体约定。依据该条款，被上诉人于2016年6月30日前取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给上诉人，系被上诉人履行协助办证义务的具体方式。根据一审查明的事实，《商品房买卖合同》签订后，双方另行协商签订《补充协议》。其中，《补充协议》第九条第三款约定被上诉人协助上诉人办理商品房所涉土地使用权变更手续，具体协助方式是由被上诉人在办理完商品房分户产权证后2年内协助上诉人办理分户国有土地使用证。从条款内容看，该条款系双方就《商品房买卖合同》未尽事宜的补充约定，未排除上诉人依据合同要求被上诉人履行协助办证义务的主要权利，亦未免除被上诉人自身责任，不属于《中华人民共和国合同法》第四十条规定的“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利”的无效格式条款。协议内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方当事人具有约束力。商品房买卖合同项下，双方权利义务应当依据《商品房买卖合同》及其《补充协议》予以认定。 依据《商品房买卖合同》第二十二条，被上诉人应于2016年6月30日前将办理案涉商品房转移登记的有关文书交付给上诉人，逾期交付则应依据违约金条款承担违约责任。依据《补充协议》第九条，被上诉人在办理完商品房分户产权证后2年内协助上诉人办理分户国有土地使用证。在案证据显示，《商品房买卖合同》及其《补充协议》约定的履行期限内，《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日起施行。根据该条例对商品房所有权登记及土地使用权登记作出的调整性规定，土地使用权证与房屋所有权证合并为统一的不动产权证，实行“二证合一”。基于此，被上诉人依据《商品房买卖合同》应当向上诉人交付的办理商品房转移登记的有关文书，事实上应当包含办理土地权属证书所需的相关资料。结合《补充协议》就被上诉人协助办理土地权属证书期限的约定，被上诉人关于其依约交付办理商品房转移登记的有关文书的期限，应予相应顺延至2016年6月30日起的2年内的抗辩意见，具有事实和法律依据，应予支持。截至2018年6月30日前，被上诉人仍不能交付办理涉案商品房转移登记的有关文书，则应当依据《商品房买卖合同》确定的违约金条款承担违约责任。综上所述，一审法院根据被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书的实际履行情况，判令被上诉人自2018年7月1日起承担违约责任至2018年7月20日，事实和法律依据充分，予以确认。 综上，上诉人何卫、路艳冰的上诉理由均不能成立，对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费340元，由上诉人何卫、路艳冰负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨孝春 审判员  王 云 审判员  罗 珣 二〇一八年十二月七日 书记员  何婷婷