北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京02民终1376号上诉人（原审被告）：郑金满，女，1951年11月9日出生。上诉人（原审被告）：刘建，男，1975年7月18日出生，汉族，个体工商户。上诉人（原审被告）：刘杰，男，1972年3月7日出生。三上诉人之委托诉讼代理人：刘小峰，北京市华实律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张书贵，男，1957年4月16日出生。委托诉讼代理人：蒋曼，北京市三维律师事务所律师。上诉人郑金满、刘建、刘杰（以下简称郑金满等三人）因与被上诉人张书贵农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2016）京0115民初8370号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月2日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。郑金满等三人上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项，驳回张书贵相应诉讼请求。事实和理由：一、一审法院没有查清本案诉争的被拆迁房屋的基本情况。2001年9月1日，刘某与张书贵签订协议中，约定出售房屋为四间。2002年8月13日，政府颁发的《集体土地建设用地使用证》显示用地面积为267平方米。之后郑金满与刘某增建了房屋，并于之后交纳了建房款5000元。拆迁时确认的用地面积380.7平方米。多出的113.7平方米与张书贵无关，即使为了平衡双方利益，也应在267平方米的基础上进行。二、一审法院认定定向安置房买卖合同（合同编号：魏B-1-2-1802）的权利义务由张书贵享有，没有事实与法律依据。首先，张书贵在庭审中明确表示仅要分割拆迁款，并没有主张定向安置房屋，一审法院判非所请，其次，本案中涉及的定向安置房屋还未实际建设，直接判决权利义务给张书贵没有法律依据；三、张书贵作为大兴区×××村村民，其在本村另有平房院落，其已经作为被拆迁人另行得到了安置房屋及拆迁款，一审法院的判决将导致张书贵获得两个宅基地院落的拆迁利益，不符合相关拆迁政策。张书贵辩称，同意一审判决，不同意郑金满等三人的上诉请求。张书贵向一审法院起诉请求：1．判决张书贵与刘某签订的房屋买卖合同无效；2．判令郑金满等三人向张书贵支付北京市大兴区×××11号院的拆迁利益767917.5元（其中交付购房清单中×××1802房屋一套，支付396509.5元）一审法院认定事��：刘某与郑金满系夫妻，婚后育有二子，分别为长子刘杰、次子刘建。刘某、郑金满、刘杰、刘建系北京市大兴区居民。张书贵系北京市大兴区×××村村民。2001年9月1日，张书贵作为卖房人（甲方）与买房人刘某（乙方）签订协议一份，约定：张书贵同意将自家的四间房卖给刘某，此房的四至为北边：吴某、西边：张某、南边：街道、东边：胡同，价格25000元。张书贵、刘某、经手人张某1分别在协议书签字。之后，双方各自履行了合同义务。2002年11月17日，北京市魏善庄镇人民政府为刘某颁发《集体土地建设用地使用证》。2006年1月10日，2007年8月13日，2009年2月12日，刘某、郑金满、刘杰先后将户口迁入涉案院落。2015年11月5日，刘某去世。2015年12月15日，北京兴福临空产业发展有限公司（甲方）与郑金满、刘杰、刘建（乙方）签订《拆迁补偿协议》和《拆迁补偿协议（补充协议）》，协议约定：甲方为推进2016年世界月季洲际大会周边配套土地一级开发项目工作的顺利进行，需拆迁乙方在拆迁范围内所有的房屋及附属物，根据国家及北京市相关法律法规、《2016年世界月季洲际大会周边配套土地一级开发项目集体土地房屋拆迁补偿实施方案》（以下简称：《实施方案》）以及北京市大兴区住房和城乡建设委员会签发的《房屋拆迁许可证》（京建大拆许字【2016】第5号），经甲、乙双方协商，乙方自愿实行房屋定向安置。被拆迁房屋位于北京市大兴区×××11号宅基地面积380.7平方米，房屋建筑面积为306.31平方米。被拆迁人按照定向安置选房方式确定选房指标为285.53平方米。经专业评估公司评估：1、房屋拆迁补偿金额：宅基地区位补偿价1657948元；房屋及其他按地上物补偿费483697元；其他房屋补偿费0元。总金额为2141645元。2、拆迁补助奖励及其他：甲方支付乙方拆迁补助奖励及其他费用共计为418080元。3、以上1+2共计拆迁补偿金额为2559725元。4、周转费及弃楼补贴另签订补充协议。双方在《拆迁补偿协议（补充协议）》中约定：双方签订的《拆迁补充协议》中确定乙方选房指标为285.53平方米，根据《2016年世界月季洲际大会周边配套土地一级开发项目计集体土地房屋拆迁补偿实施方案》的规定，乙方自愿在甲方指定的范围内选购定向安置用房，乙方选购期房4套（房号：魏B-1-2-1802，面积55.6平方米，价格371408元；房号：×××1003，面积89.72平方米，价格588563.2元；房号：魏B-9-2-103，面积89.72平方米，价格572413.6元；房号：×××1404，面积46.45平方米，价格294493元），建筑面积为281.49平方米，购房总价款为1826878元。乙方同意甲方在其拆迁款中直接扣除用于支付购买定向安置房的购房款。根据《实施方案》中相关条款的规定，甲乙双方签订《定向安置房买卖合同》后，甲方按选房建筑面积，发放45个月周转费共计316676元，即发放时间为自签订拆迁补偿协议起至通知入住后三个月止；弃楼面积为4.04平方米，弃楼补贴为20200元，甲方应向乙方支付拆迁补偿总金额﹦45个月周转费+弃楼补贴+《拆迁补偿协议》中约定的拆迁补偿金额，甲方向乙方支付的拆迁补偿总金额共计2896601元。2015年12月16日，郑金满以自己的名义与北京兴福临空产业发展有限公司签订《定向安置房买卖合同》四份，分别购买2016年世界月季洲际大会配套安置房项目×××103室一套（合同编号：魏B-9-2-103，建筑面积89.72平方米，合同购房款572414元），2016年世界月季洲际大会配套安置房项目×××1003室（合同编号：×××1003，建筑面积89.72平方米，合同购房款588563元），2016年世���月季洲际大会配套安置房项目×××1404室（合同编号：×××1404，建筑面积46.45平方米，合同购房款294493元），2016年世界月季洲际大会配套安置房项目×××1802室（合同编号：魏B-1-2-1802，建筑面积55.6平方米，合同购房款371408元）。2016年1月12日，郑金满与刘杰签订《房屋产权变更申请承诺书》，郑金满自愿将2016年世界月季洲际大会配套安置房项目×××1003室的房屋产权人变更为刘杰。2016年1月12日，郑金满与刘建签订《房屋产权变更申请承诺书》，郑金满自愿将2016年世界月季洲际大会配套安置房项目×××1003室的房屋产权人变更为刘建。上述四套房屋尚未办理房屋所有权证及入住手续。另查，《实施方案》第十六条定向安置房选房原则，在拆迁公告规定的期限内，被拆迁人可以任选下列一种方式计算定向安置房选房指标。逾期未签订拆迁补偿协议的，按照保护���拆迁人利益最大化原则确定选房指标。……2、按确权面积选房以被拆迁人宅基地内确权面积作为定向安置房选房指标，计算标准为：（1）宅基地面小于等于0.4亩的，以宅基地面积75%确定选房指标。（2）宅基地面积大于0.4亩的，以0.4亩宅基地75%确定选房指标。被拆迁人所选购的一套或多套定向安置房总面积不得超过选房指标。案件审理中，郑金满、刘杰、刘建针对涉案院落的选房指标确定方式提出异议，北京兴福临空发展有限公司针对选房指标确定方式作出回函：根据拆迁政策涉案院落按照确权面积的75%选房，可选房面积为285.53平方米。案件审理过程中，郑金满、刘杰、刘建认可涉案院落原有北房四间、东厢房三间，张书贵交付房屋后，刘某与郑金满出资对原有北房进行了装修并在北房西侧加建了北房一间，拆除东厢房三间中南侧一间改建为门道并进行了装修。2011年在北房前建了阳光房，并在院落南侧新建北房四间及储藏室、形成了南北两个院落，为此2011年向北京市大兴区魏善庄镇后大营村村民委员会交纳了建房款5000元；张书贵表示拆迁前原北房没有发生变化、东厢房三间在刘某与郑金满使用期间确实拆除了一间新建为两间。本案审理过程中，张书贵针对其诉讼请求当庭陈述其计算标准和依据为：按照拆迁补偿总金额2896601元扣除周转费后的拆迁补偿款2559725元的30%计算拆迁利益为767917.5元，根据拆迁协议显示的情况，现主张魏B-1-2-1802房屋（合同价款371408元）一套及拆迁补偿款396509.5元归其所有。一审法院认为，本案中，张书贵与刘某签订的房屋买卖协议，其所涉及的标的物系建筑于农村宅基地之上的房屋，对于此类房屋的买卖，势必涉及相应的农村宅基地。按照我国法律规定，农村宅基地的所有权属于集体所有，根据本案现已查明的事实，刘某、郑金满、刘杰、刘建均非北京市大兴区魏善庄镇后大营村集体经济组织的成员，无权取得该宅基地使用权，且宅基地使用权亦未经区县级以上人民政府土地行政主管部门批准变更登记为刘某或其家人，张书贵与刘某订立房屋买卖合同的行为违反了《中华人民共和国土地管理法》的有关规定，张书贵与刘某就此签订的协议属无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。张书贵违反诚实信用原则，出卖多年后又主张房屋合同无效，故其应对合同无效承担主要责任。因��诉房屋已经被拆迁，事实上已经不能返还，法院结合双方合同签订时间、履行情况及当事人各自过错等因素，对合同无效的法律后果即拆迁利益返还问题予以酌定。本案中，涉案院落的拆迁利益分为区位补偿款、原房屋重置成新价、装修附属物定额补偿以及拆迁补助奖励。根据拆迁政策及拆迁协议，本案中刘某一家自2001年就在此居住，刘某、郑金满、刘杰户口先后迁入涉案院落，故拆迁补偿款中，宅基地区位补偿款、房屋重置成新价、装修附属物定额补偿与涉案房屋密切相关，其他款项是补偿给实际居住的被拆迁人的，应均专属于三被告。为平衡双方的利益，根据拆迁协议中的宅基地区位补偿款、房屋重置成新价、装修附属物定额补偿、根据买卖合同的购房款及安置房屋的购买情况，结合买卖双方过错程度，酌定刘某、郑金满、刘杰给付拆迁款545381.7元。因涉案院落按照确权面积75%确定了285.53平方米的安置房指标，张书贵有权主张安置房利益，但因本案争议的拆迁安置房未取得房屋所有权证亦未办理入住手续，故本案仅处理协议下2016年世界月季洲际大会配套安置房项目×××1802室房屋的合同权益，在扣除上述房屋合同购房款后，郑金满、刘杰、刘建仍需给付张书贵拆迁补偿款173973.7元。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十二条第三款之规定，于2017年11月28日判决：一、张书贵与刘某签订的协议无效；二、郑金满签订定向安置房买卖合同（合同编号：魏B-1-2-1802）下的合同地址为2016年世界月季洲际大会配套安置房项目×××1802室房屋的权利义务由张书贵享有；三、于判决生效后十日内，郑金满、刘杰、刘建给付张书贵拆迁补偿款173973.7元���四、驳回张书贵的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。当事人对一审法院认定事实无异议，本院予以确认。本院认为，结合当事人上诉请求及庭审情况，本案的争议焦点为合同无效之后如何处理。由于合同相对方刘某去世，相关合同权利由郑金满等三人继承享有，所以无效之后赔偿问题也应在张书贵与郑金满等三人之间解决。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”首先，张书贵在出卖农村房屋多年之后主张合同无效，违反了诚实信用原则，对合同无效负有主要责任，所以在损失赔偿时时应基于该原则。其次，合同无效之后，通常情况下，合同相对方应将农村房屋及相应宅基地返还给张书贵，再解决双方之间的赔偿问题。但本案中，因涉诉房屋及院落已被拆迁，不具备返还的条件，所以在双方钱款往来前，应明确合同相对方应对该不能返还部分对张书贵折价补偿，但是考虑到张书贵所享有宅基地使用权的面积以及拆迁时宅基地使用权面积的不同，实际可支持的折价补偿应与相关拆迁协议中的宅基地区位补偿价进行区分。再次，考虑出卖人张书贵因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素，平衡买卖双方的利益，基于张书贵是主要责任的前提，判决张书贵赔偿郑金满等三人因此受到的损失。最后，张书贵要求承担安置房屋的权利义务，由于相关安置房屋系郑金满与北京兴福临空产业发展有限公司之间的合同，张书贵并非合同当事人，其要求承继合同一方的权利义务，郑金满不同意，同时也缺乏法律依据，所以张书贵可与郑金满等三人之间就返还以及赔偿在金钱给付上进行解决，要求享有安置房屋的权利义务，于法无据，一审法院判决失当，本院予以纠正。综上，根据郑金满等三人应向张书贵折价补偿的数额、张书贵应赔偿郑金满等三人因此受到的损失，本院酌定郑金满等三人应给付张书贵34万元。综上所述，郑金满、刘建、刘杰的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市大兴区人民法院（2016）京0115民初8370号民事判决第一项；二、撤销北京市大兴区人民法院（2016）京0115民初8370号民事判决第二项、第四项；三、变更北京市大兴区人民法院（2016）京0115民初8370号民事判决第三项为于本判决生效后十日内，郑金满、刘杰、刘建给付张书贵三十四万元；四、驳回张书贵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11480元，由张书贵负担6397元（已交纳），由郑金满、刘杰、刘建负担5083元（于本判决生效后十日内交纳）。二审案件受理费9254元，由郑金满、刘杰、刘建负担5769（已交纳），由张书贵负担3485元（于本判决生效后十日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 赵文军审 判 员 蒋春燕审 判 员 王艳芳二〇一八年四月二十七日法官助理 高 磊书 记 员 杨 竹