成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0106民初1735号 原告：华润城市交通设施（成都）有限公司，住所地：四川省成都市青羊区。 法定代表人：赵卓英，董事长。 委托诉讼代理人：梁光超，四川中一律师事务所律师。 被告：陈洁，男，汉族，1971年2月16日出生，住成都市温江区。 原告华润城市交通设施（成都）有限公司（以下简称“华润交通公司”）与被告陈洁房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月1日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年3月19日公开开庭进行了审理。原告华润交通公司的委托诉讼代理人梁光超到庭参加诉讼，被告陈洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 华润交通公司向本院提出诉讼请求：1、解除华润交通公司、陈洁于2013年11月25日签订的《房屋租赁合同》；2、陈洁自《房屋租赁合同》解除之日起三日内将租赁的房屋恢复原状并腾退给华润交通公司；3、陈洁支付违约金794179.24元；4、陈洁承担本案全部诉讼费用。事实与理由：华润交通公司、陈洁于2013年11月25日签订《房屋租赁合同》，约定华润交通公司将其所有的位于成都市红花西路16号第一、第二层共计2868.62平方米的房屋出租给陈洁作农贸市场使用。合同第二条约定：“乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为经营农贸市场用途，不会擅自改变其用途”第六条第二款约定：“乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，需事先经过甲方书面同意，按规定需向有关部门审批的，则应在有关部门批准后，在甲方备案后方可进行。”第八条约定“乙方欲将该房屋使用权进行部分转租的，需将签订的《房屋租赁合同》原件一份交甲方备案，且转租合同约定的租赁期不得超过本协议第三项第1条约定的租赁期限。乙方将该房屋分层进行转租的，须取得甲方的书面认同，并重新签订《房屋租赁合同》，乙方对新使用人如约履行合同项下相关义务承担连带保证责任。”第十条第二款约定：“甲、乙双方同意，乙方擅自改变房屋主体、承重结构，可能影响物业质量或物业安全的，甲方可书面通知乙方解除本合同，并有权不退还乙方已支付的租金及履约保证金。”第十一条第七款约定：“若一方依据本合同第十条行使解除权的，违约的一方应当向守约的一方支付相当于当年度六个月租金的违约金，如违约金不足以弥补守约一方实际损失的，违约的一方补足赔偿”。华润交通公司将租赁房屋交付给陈洁后，陈洁未经华润交通公司同意并报相关部门审批，擅自将租赁房屋第一层搭建成2层，陈洁未经华润交通公司书面同意，将租赁的第二层全部转租给他人，陈洁将其租赁的第一层进行分租后，未按约定将分租合同交华润交通公司备案，陈洁及其次承租人违反承诺，将租赁房屋用作了商场、快递收发件场所甚至易燃品仓库。陈洁及其次承租人在装修租赁房屋时，未按消防规定向有关部门报批报验，长期不按消防安全规定堆放货物，且在使用的第二层之中，私自围建堵塞消防门、消防楼梯等消防通道。华润交通公司多次要求陈洁整改未果，于2017年9月13日向陈洁发出要求整改的《律师函》，至今陈洁未采取任何整改行为。为维护华润交通公司的合法权益，特向法院提出诉讼请求，望判如所请。 陈洁辩称：1、陈洁与华润交通公司于2013年11月签订的《房屋租赁合同》第二条关于租赁房屋用途的规定无效，华润交通公司在签订合同时明知陈洁经营的不是农贸行业，不会将该房屋作农贸市场的情况下，华润交通公司仍然与陈洁签订合同，系双方虚假行为，陈洁享有时效抗辩权，陈洁以及第三方使用者并未用房屋储存易燃易爆品；2、《房屋租赁合同》第九条第五款明显有失公平，华润交通公司以默认的方式向陈洁承诺，可以在原有附属设施上搭建使用，这是签订该条的前提；3、虽然陈洁对转租事项未完成《租赁合同》中应负的义务，但华润交通公司对陈洁转租行为长期保持同意，陈洁的转租属于合法转租，华润交通公司享有的法定解除权消灭；4、《房屋租赁合同》中未约定装修租赁房屋相关程序及手续，华润交通公司也未作任何提示，华润交通公司无权因该项事由请求解除合同；5、陈洁对房屋主体、承重结构、消防通道的畅通一直保持良好的状态，且使用四年未出现任何消防安全事故或被投诉的安全隐患；6、华润交通公司未承受任何经济损失，其请求的违约金过分高于合理数额。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定如下：2013年11月25日，华润交通公司（甲方）与陈洁（乙方）签订《房屋租赁合同》，第一条第一款约定甲方出租给乙方的房屋位于红花西路16号第一、二层（租赁范围不包含：二层社区居委会），房屋建筑面积2774.91平方米；第一条第二款约定该房屋不包含一层临街外铺A2、A4、A5、A13（铺位编号依据为成都精点房屋测绘有限公司2009年10月15日成稿的编号为S-20091015的《房屋测绘成果报告》，共计93.91平方米），但乙方可于2013年12月30日后使用上述四个铺面，使用截止日期与本合同截止日期相同，如提前终止本合同的，甲方将同时收回上述四个铺面。四个铺面的建筑面积不计入租赁范围是用以补偿在一楼设立电梯独立货运通道对乙方经营面积所造成的损失，乙方使用上述四个铺面需遵照本合同的所有约定，承租与租赁范围内物业相同的责任和义务；第二条约定租赁用途乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为经营农贸市场用途，不会擅自改变其用途；第三条第一款约定甲方于2013年12月30日向乙方交付该房屋，租赁期限自2014年1月1日起至2019年12月30日止，租赁期共六年；第四条第一款约定2017年年租金为1588358.48元；第五条第二款约定，本租赁合同签订之内，乙方应另行向甲方交纳1个月租金作为履约保证金，共计100000元；第六条第二款约定乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先经过甲方的书面同意；第八条约定在租赁期内，乙方不得与他人承租的房屋进行使用权交换，否则甲方有权终止合同，乙方将该房屋使用权进行部分转租的，需将签订的《房屋租赁合同》原件一份交甲方备案，且转租合同约定的租赁期不得超过本协议第三条第1款约定的租赁期限。乙方将该房屋分层进行转租的，须取得甲方的书面认同，并重新签订《房屋租赁合同》，乙方对新使用人如约履行合同项下相关义务承担连带保证责任；第九条第五款约定乙方完全了解目前房屋的租赁状况，目前状况包括但不限于以下内容：该房屋上一承租人已将承租范围内的部分房屋租赁给其他第三方，该房屋上一承租遗留的问题，乙方已完全了解，并愿承担由此引起的法律纠纷及经济损失等，且确认将不会因上述情况向甲方主张任何权利；第十条第二款第三项约定乙方擅自改变房屋主体、承重结构。可能影响物业质量或物业安全的，甲方可书面通知乙方解除本合同，并有权不退还乙方已支付的租金及履约保证金；第十一条第七款约定若乙方依据本合同第十条行使解除权的，违约的一方应当向守约的一方支付相当于当年度六个月租金的违约金，无论何种原因导致本合同终止或解除的，乙方均应于本合同终止或解除之日起三日内无条件腾退房屋并交还甲方。陈洁承租后将案涉房屋第一层进行搭建，并将承租或搭建的部分房屋分租或转租他人使用。2015年1月30日，四川中一律师事务所律师张明军向陈洁出具《律师函》，因拖欠2015年1月1日至2015年3月31日租金33298.2元未缴纳催促陈洁支付。2017年9月13日，梁光超受华润交通公司委托出具《律师函》，载明华润交通公司敦促陈洁及时纠正违约行为，如陈洁在收到该律师函之日起3日内仍未拆除私自搭建的楼层，并按照消防要求消除安全隐患，华润交通公司将解除合同并追究陈洁的违约责任。并于当日向陈洁邮寄了该律师函。 另查明，一、金牛区红花西路×号×栋1层、×号×栋2层1号的房屋产权人均为华润停车场（成都）有限公司；华润停车场（成都）有限公司名称于2012年11月13日变更为华润城市交通设施（成都）有限公司。 二、华润交通公司对位于成都市金牛区红花西路16号的建筑外观现状和内部现状进行了保全证据公证，四川省成都市成都公证处出具（2017）成证内经字第41206号公证书。 上述事实有房屋产权证、《房屋租赁合同》、《公证书》、律师函、视听资料、录音、房产证、快递单、当事人陈述及庭审记录等证据在案佐证。 本院认为，华润交通公司与陈洁签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当如约履行相应的权利义务。本案中陈洁承租后将案涉房屋第一层进行部分搭建，并将承租或搭建的房屋部分分租、转租他人使用，陈洁未举证证明其上述行为经过了华润交通公司的同意或书面认可，违反合同约定，故华润交通公司主张解除合同的请求，本院予以支持，陈洁应将案涉房屋恢复原状并腾退。华润交通公司主张按照租赁合同约定违约金为当年度6个月房屋租金，陈洁认为违约金较高请求减少，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定，本院结合查明的案件事实以及陈洁的违约过错程度，酌定违约金为50000元。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条第二款之规定，判决如下： 一、解除华润城市交通设施（成都）有限公司与陈洁于2013年11月25日签订的《房屋租赁合同》； 二、陈洁应于本判决生效之日起二十日内恢复原状并向华润城市交通设施（成都）有限公司腾退位位于红花西路16号第一、二层（不包含二层社区居委会）房屋； 三、陈洁于本判决生效之日起二十日内向华润城市交通设施（成都）有限公司支付违约金50000元； 四、驳回华润城市交通设施（成都）有限公司的其它诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11742元，减半收取5871元，由陈洁负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  吴荣霞 二〇一八年四月十一日 书记员  徐艺菲