北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京03民终11708号上诉人（原审被告）：龚呈伟，男，1975年7月4日出生。委托诉讼代理人：刘婷婷，北京市百伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：张计全，北京市百伦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙贺，男，1977年6月7日出生。委托诉讼代理人：孙彩芬（孙贺之母），1944年8月29日出生。委托诉讼代理人：刘蔓萍，北京市都城律师事务所律师。上诉人龚呈伟因与被上诉人孙贺委托合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初83423号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人龚呈伟之委托诉讼代理人刘婷婷，被上诉人孙贺之委托诉讼代理人孙彩芬、刘蔓萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。龚呈伟上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判龚呈伟无需给付孙贺207916.11元；2.撤销一审判决第二项，改判龚呈伟无需赔偿孙贺损失143800元，以上两项共计351716.11元；3.一审、二审的诉讼费用全部由孙贺承担。事实和理由：一、一审法院认为孙贺委托龚呈伟出售房屋所得的售房款明显低于市场价，从而认定龚呈伟存在重大过失，判令龚呈伟赔偿孙贺损失143800元，没有事实和法律依据。本案中双方《委托书》中并未约定龚呈伟针对售房价款有报告义务，所以龚呈伟有权自行定价，且售房价款不属于明显过低的情形，龚呈伟不应当承担赔偿责任。二、一审法院认定孙贺已经偿还了借款本金，但没有查清双方债权债务关系消灭的原因是售房价款直接抵扣还是孙贺现金偿还，属于基本事实认定不清。三、2009年8月20日及8月25日，龚呈伟代孙贺向中国银行还款共计1.51万元，一审法院摘录为0.151万元，属于事实认定错误。孙贺辩称：同意一审判决，请求法院予以维持。1.从委托书本身看，孙贺无卖房的本意，对于房屋出售更是不知情，且出售价格过低。对于售房一事，龚呈伟是一种放任的故意，比重大过失更为严重。2.评估机构对房屋估价本就过低。3.关于借款问题，龚呈伟无证据证明“抵销”及给付4.43万元现金，应当承担举证不能的责任。事实上，孙贺未收到龚呈伟的抵销通知，也未收到其4.43万元售房款，而是孙贺将借款及利息还清后龚呈伟才返还的借条。4.本案委托售房与民间借贷是两个法律关系，不应当一并处理。另，一审法院将1.51万元摘录为0.151万元是一个笔误，不属于事实认定不清。且1.51万元是包含在540573.89元中的，龚呈伟一共代孙贺偿还的房屋贷款就是540573.89元。孙贺向一审法院起诉请求：1.龚呈伟返还购房款209426.11元及利息（以209426.11元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2009年9月25日起至本案判决生效之日止）；2.龚呈伟向孙贺赔偿损失78.35万元；3.诉讼费由龚呈伟承担。一审法院认定事实：孙贺原系涉案房屋所有权人。2008年12月19日，孙贺向龚呈伟借款15万元并出具借条。同日，孙贺通过公证方式向龚呈伟出具委托书，委托龚呈伟作为其代理人，全权代理办理如下事宜：1.代为办理上述房屋的银行还款、解除抵押的相关事宜；2.代为办理上述房屋的出售、过户；代为缴纳出售上述房屋所需的各项税费；3.协助买房人办理银行贷款、收取全部房款的相关手续；4.受托人在代理权限范围内所签署的有关文件，我均承认，并承担相应的法律后果。2009年9月1日，龚呈伟代孙贺向中国银行股份有限公司北京海淀支行提交个人消费贷款提前还款申请书，并于同日偿还了涉案房屋的贷款本金及利息共计540573.89元。2009年9月14日，龚呈伟与案外人郭某签订《北京市房屋买卖合同》约定，涉案房屋价款75万元，签订合同当日支付3万元定金，过户后二日支付购房款25万元，2009年9月26日前支付购房款45万元，结清房屋内所有费用后，交接房屋钥匙当日支付剩余房款2万元。同日，龚呈伟出具收条确认收到郭某支付的定金3万元。2009年9月17日，龚呈伟作为孙贺代理人与郭某在房屋管理部门签订备案的《存量房屋买卖合同》，约定孙贺出售涉案房屋，成交价格为35万元。2009年9月18日，郭某向龚呈伟转账25万元。2009年9月24日，郭某向龚呈伟转账45万元。2009年10月15日，龚呈伟出具收条，确认收到郭某购房款2万元。2010年6月，一审法院就孙贺诉郭某、第三人龚呈伟房屋买卖合同纠纷一案作出（2010）朝民初字第10011号民事判决书，判决孙贺与郭某2009年9月17日签订的《存量房屋买卖合同》无效。郭某不服一审判决，提起上诉。2010年8月20日，北京市第二中级人民法院依法作出（2010）二中民终字第15540号民事判决书，判决撤销一审法院（2010）朝民初字第10011号民事判决书，驳回孙贺的诉讼请求。（2010）二中民终字第15540号民事判决书查明，2009年8月20日、8月25日，龚呈伟代孙贺向中国银行还款共计0.151万元。2012年9月18日，北京市高级人民法院作出（2012）高民申字第01540号民事裁定书，驳回孙贺的再审申请。本案审理过程中，孙贺向一审法院提出评估申请，要求对涉案房屋2009年9月17日的价格进行评估。2015年6月4日，北京市高级人民法院随机确定由北京大地盛业房地产土地评估有限公司（以下简称大地公司）进行评估。2016年1月15日，大地公司作出（京）大地（2016）（估）字第法-0002号《房地产估价报告》，对涉案房屋在价值时点2009年9月17日的市场价值采用比较法进行了专业分析、测算和判断确定估价结果为：建筑面积51.71平方米，房地产单位价值17284元/平方米，房地产总价值89.38万元。孙贺对该评估报告的真实性、合法性均不予认可，龚呈伟对该评估报告的真实性、合法性、关联性均予以认可，但主张评估价格高于市场价格。2016年11月9日，大地公司向一审法院出具《对“（2014）朝民（商）初字第41137号”案件来函“关于房地产评估报告的意见”的回复》（以下简称《回复》），认为本次估价，估价报告符合《房地产估价规范》要求，估价程序合法合规、估价依据合理充分、估价方法选用适当、估价结果在合理价值范围内，不存在质证意见所提“可比实例不真实或者不可比”的问题；关于孙贺代理人提出向我公司“调取评估报告中所选取的三个实例的详细信息”的要求，由于出于对实例产权人隐私的保护，我公司不方便提供具体门牌号和室内照片，因此提供如下实例信息供贵院参考。该回复后附本次估计可比实例信息，列明实例A、B、C位置、交易情况、产权性质、建筑面积、建筑形式、户型、楼层、朝向、装修、建成年代、土地级别、基础设施及配套、物业管理、交易日期并附照片。庭审中，孙贺提交孙贺、孙彩芬出具的《欠款条》复印件、加盖北京市朝阳区和平街道煤炭科技苑社区居民委员会章《证明》复印件一份，主张孙贺赔偿涉案房屋租户损失1万元。龚呈伟对《欠款条》、《证明》复印件真实性均不予认可。庭审中，孙贺主张龚呈伟出售涉案房屋前未与其就出售价格进行协商；龚呈伟主张其与孙贺进行口头协商，但并未就此提交证据。庭审中，孙贺提交其于2008年12月19日向龚呈伟借款时出具的借条复印件，借条的内容为：今借龚呈伟先生人民币15万元，于2009年1月18日前归还。孙贺称其向龚呈伟借款15万元，双方商定借款期限1个月，利息为1.05万元，龚呈伟于2008年12月19日将扣除利息1.05万元后的13.95万元交付孙贺，并向孙贺称15万元借款用多长时间都行，每个月利息1.05万元。之后，孙贺使用借款半年后将所借款项归还给龚呈伟，龚呈伟将借条原件交还孙贺，现孙贺已将借条原件丢失。龚呈伟对借条复印件的真实性予以认可，也认可其于2008年12月19日将扣除一个月利息1.05万元后的13.95万元借款本金交付孙贺，但主张孙贺并未归还15万元借款本金，是龚呈伟将售房款75万元扣除代孙贺偿还的银行贷款555673.89元后，抵扣孙贺向龚呈伟借款本金15万元，剩余4.43万元以现金形式给付孙贺，并将借条原件归还孙贺。庭审中，孙贺提交9张中国工商银行个人业务凭证，均系孙贺向龚呈伟转账付款的凭证，具体为：2009年2月22日付款1.05万元、2009年3月21日付款1.05万元、2009年4月24日付款1.05元、2009年6月8日付款3500元、2009年6月11日付款1000元、2009年6月12日付款5300元、2009年6月13日付款700元、2009年8月14日付款1万元、2009年8月19日付款1.1万元。诉讼中，孙贺先是主张其使用借款8个月，每月均给付龚呈伟1.05万元利息，之后以现金形式向龚呈伟偿还了15万元借款本金，以上9笔转账支付的款项留有凭证，其他款项是以现金支付的，随后孙贺又主张其除上述9张凭证外，还在2009年1月、2009年5月各向龚呈伟支付1.05万元，2009年8月底向龚呈伟支付15万元，并主张其在最后向龚呈伟支付15万元之前支付的所有款项均是归还借款本金，最后支付的15万元包括6.6万元本金及8.4万元利息。龚呈伟主张孙贺并未归还借款本金，不清楚孙贺支付利息的情况。另查，本案收到诉状日期为2014年9月18日。上述事实，有（2008）京燕京内证字第6364号公证书、（2010）朝民初字第10011号民事判决书、（2010）二中民终字第15540号民事判决书、（2012）高民申字第01540号民事裁定书、（京）大地（2016）（估）字第法-0002号《房地产估价报告》、《回复》，以及当事人的陈述意见等在案佐证。一审法院认为，《委托书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。《中华人民共和国合同法》第四百零六条第一款规定：“有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失”，本案中，孙贺委托龚呈伟出售涉案房屋，价款条款是买卖合同的主要条款，但委托书并未就房屋出售价格的确定进行约定，龚呈伟代理孙贺出售涉案房屋的价格明显低于市场价，现有证据不足以证明龚呈伟已就涉案房屋出售价格向孙贺进行报告，龚呈伟存在重大过失，应赔偿因此给孙贺造成的损失。龚呈伟应赔偿孙贺涉案房屋价值与出售价格的差价损失，但孙贺主张以其自行委托的评估公司做出的评估结论计算差价损失，于法无据，孙贺超出部分的诉讼请求，法院不予支持。孙贺对人民法院委托评估机构的评估结论不予认可，但缺乏足以反驳评估结论的证据和理由，孙贺的该项意见，法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第四百零四条规定：“受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人”，龚呈伟出售涉案房屋后，应向孙贺转交房屋出售所得价款。孙贺与龚呈伟签订的《委托书》并未就房屋出售所得价款转交的履行期限进行约定，且孙贺此前就龚呈伟代其签署的《存量房屋买卖合同》效力进行诉讼，故龚呈伟主张孙贺的诉讼请求已超过诉讼时效的答辩意见，于法无据，法院不予采信。龚呈伟向孙贺转交的售房款项应当扣除龚呈伟代孙贺偿还的银行贷款，孙贺对此也无异议。孙贺主张其提交的9张汇款凭证的款项是归还龚呈伟的借款本金，证据不足，法院不予采信。孙贺持有借条原件表明其已归还了龚呈伟借款本金，龚呈伟关于其从售房款中扣除了15万元借款本金，将其余4.43万元及借条原件归还给孙贺的主张，并无证据证明，法院对龚呈伟的主张不予采信。关于孙贺要求龚呈伟支付利息损失的诉讼请求，《委托书》并未就款项的转交时间进行约定，但自本案起诉时，应视为孙贺已就剩余款项的支付向龚呈伟主张履行，龚呈伟至今未付，应赔偿孙贺相应的利息损失，孙贺要求龚呈伟自2009年9月24日起向其支付利息，证据不足，孙贺超出部分的诉讼请求，法院不予支持。孙贺要求龚呈伟赔偿其租户搬离而产生的损失，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。综上，一审法院判决：一、龚呈伟于判决生效之日起10日内给付孙贺207916.11元及利息（以207916.11元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2014年9月18日起至判决生效之日止）；二、龚呈伟于判决生效之日起10日内赔偿孙贺损失143800元；三、驳回孙贺的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。孙贺提交《中国银行个人结算账户开户/借记卡业务登记表》及孙贺中国银行借记卡复印件，用以证明孙贺申请开立个人银行结算账户、办理中国银行借记卡，但没有开通电话提醒业务，也没有预留龚呈伟的电话，龚呈伟陈述银行电话告知其欠款是错误的。针对孙贺提交的上述证据，龚呈伟发表质证意见称，真实性认可，但与本案没有关联性，《中国银行个人结算账户开户/借记卡业务登记表》没有显示银行卡号，也没有显示办理银行卡的目的。龚呈伟提交北京市朝阳区人民法院（2010）朝民初字第10011号卷宗材料，用以证明孙贺代理人在该案2010年2月1日的开庭笔录中认可龚呈伟代为偿还房屋贷款56万余元，即龚呈伟代为还款的540573.89元中不包含已偿还的1.51万元，上述款项是分别偿还的。针对龚呈伟提交的上述证据，孙贺发表质证意见称真实性认可，证明目的不认可，龚呈伟偿还的钱款以银行记录为准。二审补充查明以下事实：2009年8月20日，孙贺中国银行账户存入11500元，后于当日分四笔偿还贷款共计11500元，账户余额为0元。2009年8月25日孙贺中国银行账户存入3600元，后于当日偿还贷款3583.23元，账户余额为16.77元。2009年9月1日孙贺贷款账户还款540573.89元，来源为现金存入。一审法院认定2009年8月20日、8月25日，龚呈伟代孙贺向中国银行还款共计0.151万元错误，应为1.51万元，一审法院查明事实有误，本院予以更正。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，孙贺经公证向龚呈伟出具的《委托书》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。孙贺委托龚呈伟出售涉案房屋，但并未就房屋出售价格等买卖合同的主要条款如何确定进行约定，龚呈伟代理孙贺出售涉案房屋的价格明显低于市场价，现有证据亦不足以证明龚呈伟已就涉案房屋出售价格向孙贺进行报告，一审法院据此认定龚呈伟存在重大过失，应赔偿因此给孙贺造成的损失正确，本院予以维持，龚呈伟应赔偿孙贺涉案房屋价值与出售价格的差价损失。龚呈伟以其不存在重大过失为由上诉主张不应赔偿相应损失，依据不足，本院不予支持。关于龚呈伟是否应当返还孙贺售房款项及应当返还的款项数额问题。孙贺主张其提交的9张汇款凭证的款项是归还龚呈伟的借款本金依据不足，龚呈伟关于其从售房款中扣除了15万元借款本金，将剩余4.43万元及借条原件归还给孙贺，亦无证据证明，一审法院依据案件事实及相关证据等综合认定孙贺持有借条原件表明其已归还了龚呈伟借款本金并无不当。龚呈伟上诉主张双方债权债务关系消灭的原因是售房款抵扣而非现金偿还，但未提供充分证据予以证明，故本院难以支持。龚呈伟出售涉案房屋后，应向孙贺转交出售房屋所得价款。龚呈伟向孙贺转交的售房款项应当扣除龚呈伟代孙贺偿还的银行贷款。经本院核实，龚呈伟于2009年8月20日、8月25日分别代孙贺向中国银行还款共计1.51万元，于2009年9月1日向孙贺贷款账户还款540573.89元，一审法院对此查明有误，本院予以纠正。龚呈伟上诉主张应将该部分代还款项扣除正确，本院予以支持。孙贺虽辩称龚呈伟共代为还款540573.89元，1.51万元已包含在前述款项中不应重复扣除，但未提供充分证据予以证明，故本院不予采信。涉案《委托书》未就款项的转交时间进行约定，但自本案起诉时，应视为孙贺已就剩余款项的支付向龚呈伟主张履行，龚呈伟至今未付，应赔偿孙贺相应的利息损失，一审法院认定正确，本院予以确认。综上所述，龚呈伟的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第四百零四条、第四百零六条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初83423号民事判决第二项；二、撤销北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初83423号民事判决第一项、第三项；三、变更北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初83423号民事判决第一项为龚呈伟于本判决生效之日起十日内给付孙贺十九万四千三百二十六元一角一分及利息（以十九万四千三百二十六元一角一分为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自二〇一四年九月十八日起至本判决生效之日止）；四、驳回孙贺的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费14350元，由孙贺负担7755元（已交纳），由龚呈伟负担6595元（于本判决生效之日起7日内交纳），评估费4500元，由龚呈伟负担（于本判决生效之日起7日内交纳）。二审案件受理费6595元，由龚呈伟负担6340元（已交纳），由孙贺负担255元（于本判决生效之日起7日内交纳）。本判决为终审判决。审判长 邢 军审判员 玄明虎审判员 闫 慧二〇一八年十二月十二日法官助理李君书记员田亚男