.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}海南省第二中级人民法院民事判决书(2018)琼97民终324号海南省第二中级人民法院民事判决书（2018）琼97民终324号上诉人（原审被告）：王连娘，曾用名：王紫妍，女，1980年9月9日出生，汉族，海南省文昌市人，公民身份号码：×××，现住海南省乐东黎族自治县。委托诉讼代理人：符文明，男，1954年7月20日出生，黎族，住海南省乐东黎族自治县。被上诉人（原审原告）：李兴河，男，1942年4月29日出生，汉族，山西省朔州市人，公民身份号码：×××，现住海南省乐东黎族自治县。上诉人王连娘因与被上诉人李兴河房屋租赁合同纠纷一案，不服海南省乐东黎族自治县人民法院（2017）琼9027民初1288号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人王连娘的上诉请求：一、一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律部分错误，请求二审法院撤销一审判决，依法改判或发回重审。二、本案的诉讼费用全部由李兴河承担。事实和理由：王连娘与李兴河于2017年1月1日签订房屋出租合同，约定王连娘租用李兴河自家房屋，租赁期限2017年1月1日至2019年12月30日。因王连娘长期出差在外，迟交后部分租金，李兴河女儿责令王连娘停止使用房屋，于是王连娘于2017年7月1日将重要物品搬出，因电梯没电，二张简易床无法搬走，就留在房内给李兴河使用。王连娘实际使用该房屋到2017年7月1日，钥匙也交给李兴河的家人。因此，一审判决王连娘向李兴河支付2017年7月1日之后的租金6000元显然违背法律的公平原则。法律严格禁止当事人因此获得法外利益，本案中，王连娘在2017年7月1日后不再使用该房屋，房屋租赁合同已经不再履行，之前的租赁费已经支付了相应的对价，一审判决不顾事实，错误判决，请求二审法院依法查明事实，维护王连娘的合法权益。李兴河辩称：王连娘的上诉理由不能成立，存在虚假陈述。2017年7月1日，王连娘通过短信告知李兴河自己已经搬出租赁房屋，但钥匙并未交给李兴河或其家人。王连娘所发短信内容也未表达放弃其留置在房屋内的两张简易床、几双拖鞋及大米等物品处置权，导致李兴河无法收回房屋。根据双方签订的房屋出租协议，王连娘未协议履行退房，且通过多次协商，王连娘仍未搬出房屋内物品，理应承担占用房屋期间的租金。故一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉，维持原判。李兴河向一审法院起诉请求：1.请求判令王连娘支付李兴河房租6000元，滞纳金900元；2.王连娘应交清租房期间所欠水、电费及合同规定的损坏赔偿，共计500元；3.因王连娘已违约，按合同第四条之规定，李兴河有权没收王连娘已交违约金（保证金）1000元，并收回房屋解除租房合同；4.王连娘承担本案受理费。事实与理由：李兴河与王连娘于2017年1月1日签订了租房合同，约定，租期三年，月租金1000元，若租一年可优惠，年租金则为1万元，每年分二次支付。合同签订时，王连娘交保证金1000元，房租4000元，余下的6000元于4月底前交清。4月下旬，李兴河多次催促王连娘，按期交付所欠6000元，并讲明要回山西原籍，王连娘不理睬，短信不回，电话不接。进入5月份，李兴河已订了回山西的机票，加紧向王连娘追讨。李兴河曾给王连娘发数十条短信，打数十次电话。（李兴河在手机中都留存证据）但王连娘仍百般推诿，既不交房租，也不退房，躲在外地不与李兴河见面。李兴河在短信中明确告诉王连娘，再不处理，李兴河要报警，进而到法院起诉，王连娘仍当耳边风，王连娘得知李兴河马上要回山西，又年迈，拿他没办法，要耍赖了，压根不想给李兴河房租。5月9日，李兴河向抱由派出所报了警，吴所长接待了李兴河并指派陈警官与王连娘电话联系，催促其回乐东解决。王连娘不予配合，态度蛮横或者干脆不接电话。李兴河只好按机票时间飞回山西。7月初，王连娘实发二条短信说：房子不租了，东西已搬走。但所欠房租一分也没交，再无信息。其实王连娘继续占着出租房，屋内有二张简易美容床占至现在。同时合同第八条规定："乙方退租房时应......交出钥匙，设施完好，与甲方当面交接。"所以王连娘现仍占着出租房，既未结清房租、水电费、又未当面交接，租房事实存在。面对王连娘不交房租，不退租房，不与当事人见面的状况，李兴河精神、身体受到很大影响，实在无路可走，只好拿起法律武器，向人民法院提起诉讼，望人民法院依法判处，给我这个外地年迈老人伸张正义，讨回公道，维护合法权益。一审法院认定事实：李兴河与王连娘于2017年1月1日签订了租房合同，约定租期三年，月租金1000元，若租一年可优惠。年租金则为1万元，每年分二次支付。合同签订时，王连娘交保证金1000元，房租4000元，余下的6000元于4月底前交清。自2017年4月下旬起，李兴河多次催促王连娘按期交付所欠6000元，王连娘不予理睬。自约定交款期限届满后，李兴河加紧向王连娘追讨，但王连娘以种种理由拒绝支付。由此，李兴河向有关部门要求调处，在调处的过程中，双方同意解除合同，王连娘也将出租房中的部分个人物品搬走，可自王连娘搬走部分物品后，留下了二张床和几双拖鞋至今都没有清理出去，也没有与李兴河进行交接，费用也未结清。李兴河因在催促王连娘退房结清费用未得到王连娘回应的情况下，向法院提起诉讼。一审法院认为，本案的争议焦点是：王连娘的行为是否构成违约，是否应承担违约责任。1.《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，李兴河与王连娘于2017年1月1日签订的租房合同约定，租期三年，月租金1000元，若租一年可优惠，年租金则为1万元，每年分二次支付。合同签订时，交纳保证金1000元，房租4000元，余下的6000元于4月底前交清。同时还约定，退房时，王连娘应结清水、电、气、物业费用，将室内卫生搞好，交回钥匙，保持设拖完好，与李兴河当面交接。依据上述法律规定和双方签订的合同约定表明，王连娘不在双方约定的期限内支付房租6000元给李兴河，其行为已构成违约，应承担违约责任。因此，李兴河要求解除双方于2017年1月1日签订的《房屋出租协议》和要求王连娘支付拖欠房租6000元的主张，于法有据，予以支持。在诉讼中，王连娘认为其实际上已于2017年7月1日已搬出出租房为由提出抗辩。可依据合同约定，退房时，双方应当面交接。至今双方尚未对退房进行当面交接，也没有缴清相关水电费，且从现场现况看，王连娘还有一些用品留置在出租房中（从2017年5月1日起至今，王连娘共拖欠房租6个多月，按每1000元计，共计6000元）。由于王连娘并没有提供相关证据足以证明其已搬出出租房的事实，因此，王连娘的抗辩理由不成立，不予采信。2.《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案中，李兴河与王连娘对违约责任的约定是，王连娘必须按时交纳房租，否则李兴河有权向王连娘每日按总额的5‰收取滞纳金，否则按王连娘违约有权没收保证金。这属于违约金与定金的选择性约定，因王连娘的行为已构成违约，除双方同意解除合同外，李兴河根据合同约定，可选择按未支付房租总额的5‰收取滞纳金900元，或者不再退还已收取王连娘1000元的保证金。据此，李兴河要求王连娘支付滞纳金900元和不再退回王连娘已交保证金1000元的主张，违反了违约金与定金的选择性规定，依法只能从违约金（滞纳金900元）或定金（保证金1000元）中选取一项，按就高的原则，选择定金条款较为妥当，即李兴河已收取王连娘的保证金1000元，李兴河不再退还给王连娘的主张，予支持；李兴河要求王连娘支付滞纳金900元的主张，不予支持。3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。在诉讼中，李兴河并没有提供相关证据证明王连娘在租房期间所欠水费、电费的具体数额及存在损坏李兴河财物的事实，因此，李兴河要求王连娘交清租房期间所欠水费、电费及合同规定的损坏赔偿，共计500元主张，证据不足，于法无据，不予支持。如王连娘确实拖欠水费、电费，李兴河可在核准王连娘所欠水费、电费的实际金额后，要求王连娘到相关部门缴纳。综上所述，李兴河要求王连娘支付拖欠房租6000元和李兴河已收取王连娘的保证金1000元，李兴河不再退还给王连娘的主张，于法有据，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款规定、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、解除李兴河与王连娘于2017年1月1日签订的《房屋出租协议》；二、王连娘应于本判决生效之日起15日内支付房租6000元给李兴河；三、李兴河已收取王连娘的保证金1000元，李兴河不再退还给王连娘；四、驳回李兴河的其他诉讼请求。二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与原判认定的事实一致，本院予以确认。本院认为,本案二审争议焦点为：王连娘与李兴河签订的《房屋租赁协议》2017年7月1日是否已经解除。合同是签订双方意思表示的载体，一经签订，合同双方就应正确履行合同约定。王连娘与李兴河签订《房屋租赁协议》后，双方就应按合同约定全面履行各自的义务。经查，2017年7月1日，王连娘通过短信告知李兴河称自己已经搬出该出租房，但王连娘并未按《房屋租赁协议》约定与李兴河当面交接，二审庭审中，王连娘也自认未交将钥匙交付给李兴河，而是放置于该出租房内。并且王连娘还将两张简易床等个人物品留置于该出租房内，也未向李兴河表示放弃对留置物品的处置权，且经多次协商，王连娘也未前往处置留置物品，导致李兴河也法收回出租房。因此，2017年7月1日双方房屋租赁合同并未实际解除，王连娘应当继续支付留置物品占用房屋期间的租金，即支付拖欠的租金6000元。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定："当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。"王连娘未按协议约定在2017年4月底继交房租，退出房屋时未与李兴河当面交接、未结算水电气等费用，王连娘不按双方约定合同义务，且案涉合同约定有违约金，应当承担违约责任。故原审判决李兴河不再退还之前收取的保证金1000元，以此让王连娘承担违约责任，处理结果并无不当，本院予以支持。综上，上诉人王连娘的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人王连娘负担。本判决为终审判决。审判长 王天琳审判员 何昌恩审判员 张模金 二○一八年四月九日书记员 王圣忠附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。