浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙06民终875号 上诉人（原审被告）：新昌县石城房地产开发经营公司,住所地新昌县南明街道鼓山东路173号，统一社会信用代码91330624146425204A。 法定代表人：沈明，董事长。 委托诉讼代理人：潘春雷，浙江泽大（新昌）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：俞凯植，浙江泽大（新昌）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：吴才林，男，1956年5月9日出生，汉族，住新昌县。 委托诉讼代理人：蔡烂漫，新昌县石城法律服务所法律服务工作者。 上诉人新昌县石城房地产开发经营公司因与被上诉人吴才林房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省新昌县人民法院（2016）浙0624民初4403号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 新昌县石城房地产开发经营公司上诉请求：依法撤销原判，依法改判。事实和理由：1.一审判决认定事实有误。一审法院仅凭东港花园小区工程招投标文件、上诉人与新昌县广厦建筑安装工程有限公司（以下简称广厦公司）签订的《建设工程施工合同》以及《新昌商品房买卖合同》等证据就认定上诉人与广厦公司合作开发东港花园小区，明显错误。招投标文件、《建设工程施工合同》仅能证明上诉人将东港花园小区房屋发包给广厦公司施工的事实，《新昌商品房买卖合同》也仅能证明上诉人与被上诉人签订房屋买卖合同的事实，上述证据无法证明上诉人与广厦公司合作开发的事实。2.既然无法认定上诉人与广厦公司合作开发的事实，上诉人与被上诉人签订的《新昌商品房买卖合同》系独立的商品房买卖关系，被上诉人应向上诉人履行付款义务，但本案被上诉人并未向上诉人履行合同约定的付款义务，故上诉人也无义务协助被上诉人办理商品房转移登记过户手续及交付上述房屋房地产权属证书。虽上诉人与被上诉人签订了《新昌商品房买卖合同》，但由于被上诉人并未向上诉人履行支付购房款的义务，双方之间的商品房买卖合同并未实际履行。被上诉人以《东港花园土地转让订购协议》向广厦公司支付了土地款和建房款，根据合同相对性原则，被上诉人的付款行为，不能视为其向上诉人履行了付款义务，故上诉人无义务协助被上诉人办理商品房转移登记过户手续及交付上述房屋房地产权属证书。3.本案实质是广厦公司为被上诉人代建房屋关系，而非买卖商品房关系。故被上诉人应承担开票费用及办理产权登记费等一切建房费用。根据被上诉人与广厦公司于2007年12月5日签订的《东港花园土地转让订购协议》的约定，被上诉人向广厦公司购买土地并由广厦公司代为建房，其向广厦公司支付的110万元款项中，包含两部分费用，一是土地转让费，二是房屋建造费，其中第九项约定“乙方（即被上诉人）办理土地使用权证的税、费由乙方自负”。从协议文义来看，广厦公司协助被上诉人办理土地使用证和房产证，但被上诉人作为建房委托人应承担建房、办产权证所产生的如代开发票及办理产权登记等一切费用。4.本案即便确定能认定上诉人与广厦公司之间存在合作关系，上诉人也只承担协助被上诉人办理房产证义务，但相应的开票费用及办理产权登记费用仍应由被上诉人自行承担。基于上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同并未实际履行，且被上诉人与广厦公司只存在代建房屋关系，而非买卖商品房关系，本案即便能认定上诉人与广厦公司之间存在合作关系，也只承担协助被上诉人办理土地使用证和房产证，但相应的费用由被上诉人自行承担，该费用包含开票费用及办理产权登记费用。 吴才林辩称，1.被上诉人与广厦公司于2007年12月5日订购东港花园土地转让协议，被上诉人立即支付了土地款50万元，购买了东港花园C型8号别墅一幢，价款110万元，房款由具体负责施工的广厦公司收取。2.被上诉人与上诉人签订了《商品房买卖合同》，被上诉人按期支付了应付的所有房款，结合上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》，被上诉人已经履行了全部付款义务，根据购房合同第7条规定付款方式为分期付款，首期付款50万元，第二期付款50万元，余款交房前付清。被上诉人按上述约定付清了全部房款，包含开具发票的税金在内。上诉人理应按房款开具相应的发票，供被上诉人办理房产证等使用。上诉人所付的款项、向谁支付、代建和开发其实指的是同一幢房屋，应认为是上诉人的行为，合同标的物该幢别墅竣工后已交付被上诉人。3.新昌县羽林街道东港花园住宅小区的所有业主的付款方式与被上诉人都是一致，被上诉人只是其中的一户，房屋按照商品房买卖合同的约定实际交付，大多数住户已经由上诉人负责提供权证后，去办理了房产所有权证和土地使用权证。根据购房合同的约定，上诉人不能在约定期限内交付权属证书，则应承担相应违约责任。综上，上诉人违反合同约定，理应交付权证及向被上诉人支付违约金。 吴才林向一审法院起诉请求：1.判令被告新昌县石城房地产开发经营公司向原告交付所购新昌县羽林街道东港花园住宅小区8幢房屋购房发票及土地使用权证书或证明、房屋所有权证；2.判令被告支付原告自从2014年11月10日起至交付日止按每日万分之一点五计算的逾期交付权属证书违约金；3.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定：2007年12月5日，原告吴才林与广厦公司签订《东港花园土地转让订购协议》。协议约定，原告订购东港花园8号地块，土地转让款93万元，房屋由广厦公司组织代建，造价46万元，总价款136万元，优惠19﹪，由原告分期付款。同日，原告向广厦公司支付首付款50万元。因广厦公司不具备房地产开发资质，广厦公司与被告达成协议，双方合作开发新昌县羽林街道东港花园住宅小区。原告因此与被告签订了《商品房买卖合同》。合同约定，原告向被告购买小区8幢房屋，价款1100003元。合同另约定，出卖人负责办理土地使用权初始登记取得土地使用权证或证明，负责申请商品房所有权初始登记取得该商品房房屋所有权证，并在2010年4月30日前交付给买受人，由买受人自行办理该商品房转移登记，上述约定日期起180日以后仍不能交付权属证书或登记证明的，出卖人自约定日期至实际交付权证或登记证明之日，按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金。此后，原告陆续向广厦公司交付了土地、建房款110万元（含首付款50万元），并在2011年8月交付了土地、房屋测量费、维修基金及环卫费22800元。房屋建成后，《商品房买卖合同》约定的东港花园住宅小区8幢房屋已由被告实际交付给了原告。因被告未能按约交付土地、房屋权属证书，原告至今无法办理产权登记，致该案纠纷发生。 一审法院认为，该案原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，依法应为合法有效，当事人双方均应按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。被告未能在合同约定的期限内向原告交付土地、房屋权属证书，已构成违约，原告诉请符合法律规定与当事人的约定，该院依法应予支持。该案《商品房买卖合同》同时约定由“买受人自行办理该商品房转移登记”，因此被告应当履行的是向原告交付权属证书协助原告办理房屋转移登记过户手续。原告自愿降低违约金标准，系其对自己权利的处分，该院应予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》六十条、第一百零七条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、被告新昌县石城房地产开发经营公司在判决生效后三十日内向原告吴才林交付新昌县羽林街道东港花园住宅小区8幢商品房的房地产权属证书、协助原告办理该商品房转移登记过户手续。二、被告新昌县石城房地产开发经营公司支付原告吴才林已付房110万元自2014年11月1日起至房地产权属证书交付日止按每日万分之一点五计算的逾期交付权证违约金。该案受理费4914元，由被告新昌县石城房地产开发经营公司负担，限于判决生效后十日内交纳。 二审中，双方当事人均未提交新的证据材料。 经审理，本院对一审判决认定的事实予以确认。 本院认为，本案二审的主要争议焦点为广厦公司与上诉人之间系何种法律关系、上诉人应否协助被上诉人办理产权证及相关费用的负担问题。广厦公司不具备房地产开发资质，其作为承包人与作为发包人的上诉人签订的《建设工程施工合同》，可证实就涉案住宅小区而言，上诉人与广厦公司之间系合作建房关系。上诉人与被上诉人之间签订的《新昌商品房买卖合同》约定上诉人作为出卖人负有取得、交付涉案小区住宅的土地使用权证书、房屋所有权证等义务，以便被上诉人办理房屋产权证，故上诉人协助被上诉人办理商品房转移登记过户手续是上诉人的应尽义务。被上诉人基于其与广厦公司之间存在“土地转让订购协议”及上诉人与广厦公司之间存在合作建房关系，而将购房款交付给广厦公司，上诉人此前亦未对此提出异议并将涉案房屋交付给被上诉人，上诉人现以被上诉人未将购房款交与自己作为拒绝协助被上诉人办理房屋产权证的理由，依据不足。被上诉人与广厦公司之间签订的《东港花园土地转让订购协议》第九条是关于被上诉人所购房屋的土地使用权证、房屋产权证的税费负担问题之约定，上诉人以此为由主张开具购房款发票的税费应由被上诉人承担，依据不足，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，程序得当，适用法律正确；上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4914元，由上诉人新昌县石城房地产开发经营公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 刘 艳 审判员 梅 云 审判员 姚 瑶 二〇一八年四月二十六日 书记员 孙心怡 ?*MERGEFORMAT?8? ?*MERGEFORMAT?7?