广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤13民终6436号上诉人（原审被告）：惠州大亚湾恒丰润房地产开发有限公司，住所地：惠州大亚湾**石化大道**畔山名居******房。法定代表人：易友刚。委托诉讼代理人：顾传富，广东深大地律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:庄思杰，男，汉族，1986年11月30日出生，户籍住址：广东省汕头市金平区，被上诉人（原审原告）：谢思琪，女，汉族，1989年3月4日出生，户籍住址：广东省汕头市金平区，两被上诉人共同委托诉讼代理人：谢新志，广东鹏乾律师事务所律师。唐学英，广东鹏乾律师事务所实习律师。上诉人惠州大亚湾恒丰润房地产开发有限公司（以下简称恒丰润公司）因与被上诉人庄思杰、谢思琪商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2018）粤1391民初283号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。恒丰润公司上诉请求：请求二审法院依法发回重审或依法予以改判。事实和理由：一、关于对合同条款“办理权属登记需由出卖人提供的资料”的理解问题。原审认定：“上述合同约定的资料应当是办理原告所购房屋不动产权转移登记所需的资料。”恒丰润公司认为该认定缺乏法律依据，根据广东省高级人民法院2017年9月12日发布的《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》三十四条：“商品房买卖合同未明确约定出卖人代为办理所有权登记的，出卖人仍然负有协助义务。出卖人应当在合理期限内办理初始登记，并将办理所有权转移登记所需要的材料提交登记机关，依照合同约定或者其他合理方式告知买受人可以自行申请办理房屋所有权转移登记。出卖人未履行上述义务的，应当承担逾期办证的违约责任。买受人起诉请求出卖人协助其办理房屋所有权转移登记，但一审法庭辩论终结前出卖人尚未办理初始登记的，人民法院可以向买受人释明变更诉讼请求为解除合同、赔偿损失。买受人不变更的，驳回其诉讼请求。”由上述规定可见，合同中约定的“备案”是指“办理初始登记”的备案，合同中不仅约定了备案的时间也约定了办理房地产证书的时间。原审认定恒丰润公司提交资料是办理不动产转移登记所需资料，即不动产权证资料备案回执并无法律依据，应当予以纠正。二、违约金标准的认定存在错误。在假定恒丰润公司逾期办理不动产权证的情况下，违约金标准问题值得商榷：原审认定：“关于被告如何承担违约责任的问题。原、被告双方签订的商品房买卖合同，约定了被告在提交资料报产权登记机关备案后550个工作日内不能办理该商品房的房地产权属证书的违约金计算标准，但是没有约定逾期提交资料报产权登记机关备案的违约金及其计算标准，而原告因被告逾期提交资料报产权登记机关备案的行为所受损失也难以确定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第十八条关于“由于出卖人的原因，买受人在期限届满未能取得房屋权属证书的，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照己付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，以及本地区审判实践的相关标准，本院酌情确定为：以总房价款为基数按年利率6％的标准确定并计算逾期违约金。”恒丰润公司认为该认定与原审认定的：“上述合同约定的资料应当是办理原告所购房屋不动产权转移登记所需的资料”相矛盾。首先，既然原审认定是办理不动产权证的备案，则其结果就是等待政府发不动产权证了，其实际就是认定备案时间就是办理房地产权证的时间。按此理论，备案逾期则应当只能按照该条款约定的房屋总价的日万分之一承担违约责任。其次，合同第十五条约定的违约金责任是对整体办理房地产权证的约定，认定办理房地产证的节点提前或最后一个节点并不影响违约金承担标准的结果。第三，合同统一约定逾期付款或逾期办证承担的责任均为日万分之一，是对等的且公平合理的，且逾期办理房地产证的违约责任为日万分之一，则其他节点的违约不会大于该违约的严重性和危害性，没有理由承担比办理房地产权证更大的违约金责任。否则就是不公平、不合理。第四，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的是逾期办理房地产证的且没有约定违约金的或损失难以确定的，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。但是本案已经非常明确的约定了逾期办理房地产权证的违约责任，且汪宁也是明确要求承担逾期办理房地产证的诉讼请求。适用约定逾期办理房地产证的违约责任并无不当，为何要认定没有约定违约金责任呢？原审法院的适用法律和酌定并无事实依据。由上，恒丰润公司认为，即使认定了提交资料备案为办理每个购买人的房地产权证备案资料，其违约了也是应当按照双方在第十五条约定的违约金责任进行承担，原审法院的认定不能成立，请予以纠正。三、被上诉人身份证有效期过期造成的逾期责任，上诉人不应承担，在假定上诉人逾期办理不动产权证的情况下，违约金的计算日期错误：根据双方签订《补充协议》约定：买受人未交清房款、契税及办证所需的有关费用等款项或不按期前来填写资料、办理相关手续致使未能在规定期限内取得房地产权属证书的，责任由买受人承担；买受人未按约定交清所有款项和办妥相关手续的，出卖人可拒绝向权属登记部门提供需由出卖人提供的登记备案资料，并可拒绝代买受人办理房地产权属证书，因此造成的后果由买受人承担。原审法院已经认定：“因原告身份证有效期过期，被告于2018年3月31日通过快递方式函告原告在收到该通知一周内将正确的资料复印件寄至被告处，但是原告至本案法庭辩论终结时仍未补充提交……”，上诉人已经通知被上诉人交身份证资料，被上诉人没有及时交付，因此上诉人由于被上诉人没有及时提供合规有效身份证资料，而导致的时间延误的责任不在上诉人，上诉人不应承担延误的逾期办理房产证的违约金责任。上诉人的责任应当认定截止到上诉人通知之日，即2018年3月10日，其后的时间不应计算为逾期。原审将逾期时间计算到2018年4月12日不当。保证办证资料的有效性责任在于被上诉人。综上所述，原审认定的“上述合同约定的资料应当是办理原告所购房屋不动产权转移登记所需的资料”以及对于违约金标准酌定存在错误，请二审法院依法公正审理，做出准确的判决。庄思杰、谢思琪辩称：一，《商品房买卖合同》约定办理产权登记的期限为“商品房交付使用后540日内，上诉人将办理商品房房地产权属登记证书所需的资料报产权登记机关”。《商品房买卖合同》第二十四条约定，被上诉人委托上诉人办理《房地产权证》。第十五条约定，上诉人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理。按照通常的理解，该条中的权属登记指的是上诉人为被上诉人购买的商品房办理房地产权属证书。《不动产登记暂行条例》第二十条规定“不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作曰内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外”。只要规定了上诉人向产权登记机关提供办理商品房房地产权属证书资料的期限，那么，被上诉人取得房地产权属证书的期限就是确定的，即上诉人提交资料之后的三十个工作日内取得。上诉人逾期向产权登记机关提交相关资料，必然导致被上诉人延期取得房地产权属证书。因此，“上诉人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案’’应认定为“商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限”。一，《商品房买卖合同》第十五条第一款第3项对上诉人违反“在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”这一约定的所应承担的违约责任没有约定。首先，根据合同的上下文，第十五条第一款第3项规定的应当是对上诉人违反“在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”这一约定所应承担违约责任。但该条款规定的却是“双方约定在出卖人取得登记机关备案完成之日起550个工作曰内办理该商品房的房地产权属证书的，逾期不能办理的”这种情况下的违约责任。并且，根据该句子的语义，“约定550个工作日内办理涉案商品房的权属证书”只是一个假定条件，并未形成既定条款。其次，第十五条第一款第3项属于格式条款，在约定不明或无法解释的情况下，应作有利于被上诉人的解释，视为双方对上诉人违反“在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”这一约定的所应承担的违约责任没有约定。第三，上诉人设置第一款第3项这一格式条款的目是为了免除自己的违约责任，该条款应认定为无效。根据《中华人民共和国合同法》第40条规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回上诉人的全部上诉请求，维持原判！庄思杰、谢思琪向一审法院起诉请求：1．请求判令被告向原告支付逾期办理产权证违约金14974元（房屋总价款430310元，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，自2017年6月23日起，暂算至2017年12月31日，应算至房地产权属证书实际取得之日）；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年2月28日，原、被告签订《商品房买卖合同》。原告按合同的约定支付全部购房款，并依法缴纳了相关税费及维修基金。被告于2015年12月30日将涉案商品房交给原告居住使用。根据合同约定，被告应当在房屋交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。但是，被告未按约将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，致使原告至今仍未取得涉案房屋的房地产权属证书。被告的行为已经构成违约，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，被告应当按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向原告计算支付违约金。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请法院依法判决支持原告的诉讼请求。后原告将其第一项诉讼请求的违约金截止时间变更为：计算至被告向房地产登记机关提供涉案房屋办理权属登记所需的全部证明文件之日止。一审法院认定事实：2014年2月28日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于惠州大亚湾西区石化大道西25号的恒丰润畔山名居1栋二单元1103号商品房，总价款为430310元，被告应在2015年12月30日前将房屋交付原告使用。合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意：双方约定在出卖人取得登记机关备案完成之日起550个工作日内办理该商品房的房地产权属证书的，逾期不能办理的，买受人不退房，但应按已付房款的日万分之一计算违约金，直到取得房地产证之日止”。同日，原、被告签订《补充协议》，约定：买受人未交清房款、契税及办证所需的有关费用等款项或不按期前来填写资料、办理相关手续致使未能在规定期限内取得房地产权属证书的，责任由买受人承担；买受人未按约定交清所有款项和办妥相关手续的，出卖人可拒绝向权属登记部门提供需由出卖人提供的登记备案资料，并可拒绝代买受人办理房地产权属证书，因此造成的后果由买受人承担；出卖人依据合同第十五条承担逾期办证的违约责任最高不超过该商品房总价款的5%。上述合同签订后，原告于2014年6月18日缴纳契税，并付清了购房款。2015年12月25日，被告将房屋交付原告使用。2016年6月，惠州市国土资源局大亚湾经济技术开发区分局和惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局联合发布的《关于大亚湾区实施不动产统一登记有关事项的公告》，规定：自2016年6月30日起，区土地、房屋、林地、海域等不动产登记业务，统一到区不动产登记中心，领取《不动产权证书》、《不动产登记证明》，停发原各类不动产权属证书；自2016年6月30日起，申请办理土地首次登记、新建商品房首次登记、一手房过户等业务的，需先行开展不动产权籍调查（以地块为基础，以房屋等定着物为基本单位，查清房屋等定着物涉及的地块信息，包括地块的权利人、权利类型、权利性质、土地用途、四至、面积等土地状况）。2017年5月27日，被告办理完成了恒丰润畔山名居1栋房屋的首次登记。在此之前，被告办理完成了该栋房屋的权籍调查手续，用时30天。期间，因原告身份证有效期过期，被告于2018年3月10日通过快递方式函告原告在收到该通知一周内将正确的资料复印件寄至被告处。原告补交材料后，被告于2018年4月12日向登记部门提交了原告所购房屋办理转移登记所需的资料。在此之前，被告办理完成了该套房屋的权籍调查手续，用时30天。被告两次办理权籍调查手续，共用时60天。一审法院认为：原、被告签订的商品房买卖合同，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，当事人应当按约全面履行自己的合同义务。关于对合同条款“办理权属登记需由出卖人提供的资料”的理解问题。不动产权登记新政策在本案合同签订之后公布实施，并非原、被告在签订合同时能够预见。在不动产权登记新政策出台前，被告需要首先办理所售项目商品房产权的首次登记，然后再向登记部门提交所需资料，申请办理将原告所购房屋产权转移至原告名下的房屋产权转移登记手续。不动产权登记新政策出台后，被告在办理所售项目商品房产权的首次登记前，还需先行申请办理该商品房的权籍调查手续。在办理完成所售项目商品房产权的首次登记后，被告在向登记部门申请办理不动产权转移登记前，也需先行申请办理并完成原告所购房屋的权籍调查手续。虽然办理权籍调查手续工作是办理房屋不动产权转移登记的前置程序，但是，毕竟办理权籍调查和办理转移登记两项工作程序是互相独立的。权籍调查程序完成后，何时进入转移登记程序，依赖于被告的主观意愿。如果权籍调查程序完成后被告不提出申请，转移登记的程序也自然无法启动推进。因此，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条关于“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”的规定，以及被告须将原告所购房屋交付并让原告取得该房屋的不动产物权的合同目的理解，上述合同约定的资料应当是被告为办理原告所购房屋不动产权转移登记所需的资料。关于被告提交资料报产权登记机关备案是否逾期和构成违约的问题。本案中，涉案商品房已于2015年12月25日交付原告使用，故被告应当在540日内的2017年6月27日前将办理涉案房屋不动产权转移登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。在惠州市国土资源局大亚湾经济技术开发区分局和惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局于2016年6月份联合发布《关于大亚湾区实施不动产统一登记有关事项的公告》之前，办理产权登记首先需要开发商办理所售项目商品房的首次登记，然后再向登记部门申请办理所购商品房的转移登记。不动产权登记新政策出台后，被告在办理所售项目商品房产权的首次登记前，增加了申请办理该所售项目商品房的首次登记权籍调查手续。在办理完成所售项目商品房产权的首次登记后，又增加了一项工作，即被告再先行申请办理原告所购商品房的转移登记权籍调查手续。因此，自2016年6月30日之后，被告向不动产登记机关申请办理产权登记增加了两个环节，即两次的权籍调查环节。该增加环节所需的时间在原、被告双方签订合同时是无法预见的，属于政策变化，若由被告承担因两次权籍调查而额外延长的办证时间的违约后果，违背公平原则，故本院酌情予以扣除。对原告补交有效身份证复印件所耗的时间双方均未提供证据证实，本院根据被告函件所载明的期限确定为7天，根据合同约定，该期间不属于被告的责任，原告也同意免除被告该期间的责任，本院予以酌情扣除。被告直至2018年4月12日才将相关资料报产权登记机关备案，被告逾期递交资料超过合同约定299天，扣除被告两次权籍调查的时间60天和补充材料的时间7天后，被告实际逾期提交资料报产权登记机关备案的时间为232天。综上，被告在提交办证资料报产权登记机关备案方面存在违约，应承担相应的违约责任。关于被告如何承担违约责任的问题。原、被告双方签订的商品房买卖合同，约定了被告在提交资料报产权登记机关备案后550个工作日内不能办理该商品房的房地产权属证书的违约金计算标准，但是没有约定逾期提交资料报产权登记机关备案的违约金及其计算标准，而原告因被告逾期提交资料报产权登记机关备案的行为所受损失也难以确定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第十八条关于“由于出卖人的原因，买受人在期限届满未能取得房屋权属证书的，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，以及本地区审判实践的相关标准，本院酌情确定为：以总房价款为基数按年利率6%的标准确定并计算逾期违约金，即本案被告应向原告支付的逾期违约金计为：430310元×232天÷365天/年×6%/年=16411元。该违约金总额未超过合同总价款的5%的违约责任上限，符合双方约定，被告应当依法支付给原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告惠州大亚湾恒丰润房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告庄思杰、谢思琪支付违约金16411元。二、驳回原告庄思杰、谢思琪的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明：一审法院查明的案件事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，综合上诉人恒丰润公司的上诉请求及被上诉人庄思杰、谢思琪的答辩理由，本案二审争议焦点是：一、恒丰润公司是否存在逾期办证的问题；二、恒丰润公司逾期办证的违约金应按什么标准计算。本院分析如下：关于恒丰润公司是否存在逾期办证的问题：双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后540日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。上述条款中的“权属登记”是指首次登记还是指转移登记，双方当事人的理解存在分歧，恒丰润公司认为是首次登记，买受人认为是转移登记，并且都在上诉和答辩过程中阐述了各自理由。对此，本院认为：该条款是恒丰润公司为了重复使用而预先拟定的条款，属于格式条款。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”，故对该条款应当作出不利于提供格式条款一方即恒丰润公司的解释，该条中的“权属登记”应理解为转移登记，即，该条约定的“出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”应理解为：“恒丰润公司应当在商品房交付使用后540日内将办理商品房转移登记需由其提供的资料报产权登记机关备案”。同理，既然上述第十五条中的权属登记是转移登记，则其与该条第3项“在出卖人取得登记机关备案完成之日起550个工作日内办理该商品房的房地产权属证书的，逾期不能办理的，买受人不退房，但是应当按已付房价款的日万分之一计算违约金，直到取得房地产证之日止”的约定属重复且矛盾的合同条款，原审据此认为该格式条款因免除了提供格式条款一方的违约责任，从而认定双方当事人对本案合同第十五条第3项中关于逾期办证时间的延长约定条款无效有理，本院依法予以支持。至于上诉人上诉所称的因买受人未及时提交有效合规的身份证件资料导致备案延期的问题，一方面出卖人在签署合同约定由其代办产权登记手续后已经有充裕的时间提前告知买受人提交身份证复印件，一方面即便是买受人未能提交身份证件复印件也可以将应当由其提交的办证资料向产权登记部门提交。因此，对一审法院认定的逾期办证截止时间本院予以维持。关于恒丰润公司逾期办证的违约金应按什么标准计算的问题：双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定中，虽然对办理“权属登记”是指首次登记还是转移登记理解上存在分歧，导致对办证时间的约定不明确。但在该条款第3项中，双方当事人对逾期办证应当按已付房价款的日万分之一计算违约金的约定是明确的。依据《中华人民共和国合同法》第五十七条的规定：“合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。”同时，双方当事人签订的《商品房买卖合同》第七条及第九条关于买受人逾期付款、出卖人逾期交房的违约责任均按日万分之一承担，根据合同双方权利、义务对等原则，亦应认可双方当事人按已付房价款的日万分之一的标准，确认逾期办证违约金。故一审根据“《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定以及本地区审判实践的相关标准，本院酌情确定为：以总房价为基数按年利率6%的标准计算逾期违约金”的认定与本案合同的约定不符，应依法予以纠正。庄思杰、谢思琪已付购房款为430310元，恒丰润公司逾期提交转移登记资料的时间是232天，所以，恒丰润公司应向庄思杰、谢思琪支付的逾期办理房地产权属证书的违约金为9983.2元（430310元×1/10000×232）。该违约金总额未超过双方约定的商品房价款的5%的逾期办证违约责任上限，恒丰润公司应当依法支付给庄思杰、谢思琪。综上所述，恒丰润公司的上诉请求部分有理，对有理部分，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2018）粤1391民初283号民事判决第二判项及受理费负担部分；二、变更惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2018）粤1391民初283号民事判决第一判项为：惠州大亚湾恒丰润房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向庄思杰、谢思琪支付违约金9983.2元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案二审受理费174元，由惠州大亚湾恒丰润房地产开发有限公司负担100元，庄思杰、谢思琪负担74元。上诉人已经全额预交二审受理费的多余部分，抵作被上诉人应当负担的部分在本案执行中直接抵扣，本院不再办理退补手续。本判决为终审判决。审判长 郑 杰审判员 黄宇乐审判员 寇 倩二〇一八年十二月五日法官助理赵铎书记员彭科梅附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。