河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫15民终3914号上诉人（原审被告）：徐晓宝，女，汉族，1978年3月7日出生，住河南省光山县。委托诉讼代理人：陈建川，河南文赢律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘文升，男，汉族，1967年11月8日出生，住河南省新县。委托诉讼代理人：易善良，河南紫弦律师事务所律师，执业证号：14115200410618806。被上诉人（原审第三人）：陈玲，女，汉族，1974年4月4日出生，住河南省光山县。上诉人徐晓宝因与被上诉人刘文升、陈玲房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省光山县人民法院（2018）豫1522民初816号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月12日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、调查和询问当事人，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，不开庭审理。本案现已审理终结。徐晓宝上诉请求：1、请求依法撤销光山县法院（2018）豫1522民初816号判决，并驳回起诉或发回重审。2、一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：一、一审认定事实错误。上诉人于2014年9月从××陈玲（以下简称“房主”）手中租下诉争房屋，年租金20万元，经营两年来一直处于亏损状态。2016年9月上旬上诉人准备退租时，被上诉人刘文升找来要求合租该房屋的一楼。上诉人又与房主口头协商把房租降为每年17万元，并签下年租金为17万元的新租房合同。之后，上诉人又与被上诉人刘文升签订转租协议，双方约定被上诉人第一年房租年租金为8.5万元，以后看房主要多少房租，双方再平摊。在转租前，房主夫妻二人来到出租房为我出主意，告诉我把一楼转租出去后怎样改进门面装修。房主对上诉人转租房屋是知情且同意的，该转租协议合法有效。另外，上诉人与房主所签的合同中对转租也没有加以禁止，只是约定“如乙方转租他人，甲方不承认转让他人所产生的手续和费用”，不是说转租了合同就无效。上诉人在签转租协议时，没有隐瞒所租房屋的任何情况，将自己与房主所签的合同给被上诉人查阅，被上诉人未交回而私自保存。因合同具有相对性，上诉人与房主所签的合同只约束该合同的当事人，被上诉人刘文升不能根据该合同主张权利。即便是上诉人私自转租，由于该转租合同签订后经过一年多房主也未提出过异议，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，一审认定上诉人与被上诉人所签的转租协议无效明显认定错误，同时适用法律错误。二、一审违背处分原则，程序违法。一审中，被上诉人主张的是上诉人的违约责任及违约赔偿，而一审法院却超出、改变被上诉人的请求，认定协议无效，判决上诉人和被上诉人按过错比例分别承担“缔约过失责任”，违背不告不理原则。三、一审适用法律错误。一审法院把上诉人与被上诉人所签的转租合同认定为无效合同，没有法律依据。本案中上诉人与被上诉人签订转租协议，房主是知情和同意的，符合《合同法》第二百二十四条的规定，即便上诉人私自转租，法律也只是赋予给房主以“合同解除权”，转租协议并不当然无效。本案中房主在被上诉人转租房屋超出六个月没有行使该权力，依据有关司法解释应视同房主同意转租。本案双方当事人都不存在缔约过失责任，被上诉人刘文升也未主张该责任，一审法院判决上诉人承担缔约过失责任是适用法律错误。四、转租协议为不定期租赁合同。上诉人与被上诉人所签的转租协议没有约定租赁期限，只是约定“第一年租金8.5万元。以后看房主要多少租金，双方再分摊。”租金存在不确定性，期限也不明确，应属不定期租赁合同。双方实际履一年后，上诉人与被上诉人的转租协议即应按照不定期租赁合同处理，上诉人就不再续租房屋已尽到合理通知义务，与被上诉人解除租赁合同符合有关法律法规的规定，之后被上诉人就租赁事宜应与房主协商，与上诉人无关。一审法院推定租赁期限为四年并无依据，还违背《合同法》第二百三十二条的规定。五、被上诉人索赔装修损失不受法律支持。由于被上诉人进行装修未经过上诉人的同意，且双方就装修等费用事项的约定是“乙方在租赁期间，水、电、管理费等费用自己负担。”被上诉人无权向上诉人主张装修赔偿。六、被上诉人的装修损失是其参与经济活动应正常承担的经济风险。被上诉人对租赁期限是明知的，装修投入多少是其自己决定的，租赁期间装修价值回收比也是其应考虑的，租赁期满合同终止后装修利益的损失是被上诉人应当承受的风险。综上事实及理由，请二审法院依法判决。刘文升辩称，一、一审认定刘文升与上诉人签订的转租协议为固定期限合同，事实清楚，证据确实充分。因为双方签订转租协议时明知道所转租的房屋系陈玲的房屋，上诉人将其与房主陈玲签订的房屋租赁合同原件交给了刘文升，该房屋租赁合同期限明确为四年。上诉人与刘文升签订的合同也约定，第一年租金8.5万元，以后陈玲若提高房租，提高部分由双方共同平摊。据此，上诉人完全可以确信转租合同期限为四年，双方签订的合同为固定期限合同。基于此，刘文升才决定租此房开烟酒行，按租赁期限对房屋进行装修。上诉人称双方签订的转租协议。二，刘文升的损失，上诉人应当全额赔偿。首先，人民法院可以依职权审查合同效力。因为无效合同违反了法律和社会公共利益，国家要对无效合同予以主动干预，这种干预主要表现在：合同纠纷诉至法院后，法院不待当事人请求确认合同无效，便可以主动审查合同是否具有无效的因素，如果发现合同属于无效范畴，便应主动地确认合同无效，即确认合同无效是法院的职权。在合同无效的情况下，上诉人也应当赔偿刘文升的房屋装修损失。因为刘文升在一审诉讼请求中要求被告承担对租赁房屋的装修损失，并没有说是违约金。其次，即使转和协议有效，由于转租协议实际已解除，解除的原因完全由于上诉人不愿履行合同造成的。根据《合同法》第97条规定，上诉人也应当赔偿刘文升的损失。三，一审中刘文升要求上诉人承担鉴定费3000元，但一审没有判决，请求二审法院保护为盼。基于以上，请求二审法院查明事实，依法驳回上诉人的诉讼请求。陈玲无答辩意见。刘文升向一审法院起诉请求：1、判令解除原被告签订的《房屋转租协议》，并判令被告赔偿原告对租赁房屋装修损失10万元。2、本案的诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，刘文升变更第一项诉讼请求的赔偿数额为13.65万元，并要求被告承担鉴定费用。一审法院认定事实：2016年9月9日，被告徐晓宝与陈玲签订《租赁合同》约定陈玲将位于光山县海营街东路坐南朝北门面房三间两层房屋出租给被告使用，租赁期限为2016年9月10日起至2020年9月10日止，租金为每年17万元整。2016年9月11日，在第三人陈玲不知情情况下，原告与被告签订《房屋转租协议》，被告将位于光山县海营街东路三间两层房屋第一层的两间半转租给原告使用，约定租金第一年8.5万元，以后房东陈玲若提高房租，提高部分由原、被告双方共同平摊。协议签订后，原告向被告交付了第一年8.5万元的租金，被告出具与房东陈玲签订的《租赁合同》原件，交原告收执。原告接收房屋后，将房屋用于经营烟酒行业，并对房屋进行装修。2017年9月，原告准备续租时得知被告不再继续租用第二层房屋，已将全部物品腾空搬走，并将第一、二层生活用电报停。原告向房主提及续租第一层房屋，原房主不同意第一层单独对外出租，致原告被迫搬离，造成装修使用价值损失。另查明，经原告申请，该院委托信阳市三维资产评估事务所对诉争房屋装修价值进行评估，评估结论：评估标的光山县城关镇海营街东路的一层门面房于评估基准日2018年4月11日装饰装修合理价格为人民币13.65万元。上述事实，有原告提交的《房屋转租协议》、《租赁合同》、原告与成都酒乐宝酒业有限公司签订的《加盟合伙协议》、对原房主陈玲的调查笔录、《公证书》、三维鉴定所评估报告、营业执照复印件及原、被告双方当庭陈述等证据，在卷证实。一审法院认为：本案涉及三个方面的焦点。一、转租合同的效力问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，被告在没有转租权的情况下，强行对第三人的房产进行出租，是对他人物权权益的侵犯，违反法律的规定。因此转租合同无效。二、转租合同是否为不定期合同。根据双方签订合同的情况，双方签订的合同可认定为固定期限的合同。理由是：（1）被告在签订转租合同时，将与第三人签订的为期还有四年的租赁合同原件交与原告，让原告确信此房屋有使用的延续性；（2）双方约定第一年租赁费用时，对以后第三人涨房租情况，约定处理意见；（3）原告据此，可以信赖其在此经营酒业，最低是被告与第三人约定的余下时间。三、无效合同的处理。依据上述，本案被告在签订转租合同时，没有完全考虑对方当事人的长期利益，明显存在缔约过失责任；原告作为年满十八岁以上的成年人，有完全的民事行为能力，在签订合同时没有尽到注意义务，自己在缔约时也存在过失。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。依据此规定，该院认为，原、被告对装修损失，按过失程度进行分担为宜。结合双方的过失程度，酌定由被告承担70%的责任，由原告自担30%的责任。原告为经营对讼争房屋进行了装修，因合同无效无法继续使用讼争房屋，装修残值属于其损失，应由被告承担70%的赔偿责任，即136500元×70%=95550元，由原告自担30%，即40950元。因为转租合同无效，无效合同自始无效，不存在解除。原告提出解除此合同，此主张不能成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条二条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、驳回刘文升要求解除与徐晓宝签订《房屋转租协议》诉讼请求；二、被告徐晓宝赔偿原告刘文升装修损失95550元，于本判决书生效后二十日内付清。案件受理费3030元，被告徐晓宝负担2300元，原告刘文升负担730元。本案二审期间，各当事人未提交新证据。二审查明的事实与一审判决认定事实基本一致。本院认为，综合上诉人的上诉请求和被上诉人的答辩意见，并结合有关证据和事实，本案有三个争议焦点问题：一、双方当事人之间的房屋转租协议是否有效；二、上诉人徐晓宝是否应赔偿被上诉人刘文升租赁房屋的装修损失；三、一审程序是否合法。针对焦点一，关于房屋转租协议的效力问题。上诉人徐晓宝（××）与被上诉人陈玲（××）2016年9月9日签订的《租赁合同》第三条约定：“……如乙方转让他人，甲方不承认转让他人所产生的任何手续和费用。”该约定虽未明确写明禁止转租，但根据“不承认”、“转让”、“手续”等词语的文字含义，可认定××不同意××将房屋擅自转租，且对转租合同等手续不予认可。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款：“××知道或者应当知道××转租，但在六个月内未提出异议，其以××未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”的规定，××未经××同意擅自转租的，××可在知道或应当知道转租行为六个月内，主张转租合同无效。本案中，上诉人徐晓宝与被上诉人刘文升于2016年9月11日签订《房屋转租协议》，将已承租的房屋部分转租给刘文升，该行为违反了《租赁合同》第三条不得转租的约定，破坏了××和××的信任关系，减弱了××对于出租房屋的控制，损害了××的合法权益。被上诉人陈玲作为××，在一审庭审中已表示对上诉人将房屋转租并不知情，亦不同意上诉人转租，并主张转租协议无效，其将另案向相关人员主张违约责任。因上诉人徐晓宝未经被上诉人陈玲同意将房屋擅自转租，现陈玲对转租不予认可，则上诉人徐晓宝与被上诉人刘文升签订的转租协议无效。上诉人徐晓宝诉称被上诉人陈玲对转租知情且同意，转租有效；即使陈玲不同意转租，其在知道转租后一年多的时间内未主张权利也应视为同意转租。本院认为根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。上诉人对其主张的上述事实仅有个人陈述，未能提交充分且客观的证据，不能证明被上诉人陈玲同意转租，亦无法认定陈玲在知道转租后六个月的法定时限内未主张权利，故上诉人应承担举证不能的不利后果。综上，因上诉人将房屋擅自转租，一审认定转租协议无效，于法有据，本院予以维持。针对焦点二，关于被上诉人刘文升的损失赔偿问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，上诉人徐晓宝未经××同意擅自转租，导致转租协议无效，其存在过错。被上诉人刘文升作为次××，在与上诉人徐晓宝签订《房屋转租协议》时，查看并留存了徐晓宝与陈玲之间的《租赁合同》，即已明确知晓上诉人徐晓宝系转租，且原租赁合同中有××不同意转租的约定，其明知该房屋不得转租仍与上诉人签订转租协议，亦存在过错。因上诉人徐晓宝与被上诉人刘文升明知转租合同存在无效的风险，仍就私自转租达成合意，故转租协议无效时，二人均负同等责任，并无主次之分，双方应平均分担因转租协议无效导致的装修损失。一审认定70%与30%的责任比例，与案情实际不符，本院予以更正。上诉人徐晓宝应赔偿被上诉人刘文升租赁房屋装修损失为136500元×50%＝68250元。被上诉人刘文升在一审判决后未提起上诉，视为认可并接受一审判决，对其鉴定费请求本院不予支持。针对焦点三，关于一审程序是否违法的问题。本院认为合同是否有效，是当事人能否依据合同主张各项权利的前提，因此对合同效力的审查，属于人民法院裁判权范围。虽然被上诉人刘文升未提起确认合同无效的诉讼请求，但人民法院仍应依职权进行审查，故一审程序并未违反法律规定，上诉人该项上诉理由不能成立。综上所述，上诉人徐晓宝的上诉请求部分成立；本院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省光山县人民法院（2018）豫1522民初816号民事判决第一项；二、变更河南省光山县人民法院（2018）豫1522民初816号民事判决第二项为：被告徐晓宝赔偿原告刘文升装修损失68250元，于本判决书生效后二十日内付清。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3030元，由上诉人徐晓宝负担1515元，被上诉人刘文升负担1515元。二审案件受理费3030元，由上诉人徐晓宝负担1515元，被上诉人刘文升负担1515元。本判决为终审判决。审判长  买戈良审判员  付 巍审判员  周振力二〇一八年十二月十日书记员  梅冰蕊