山西省太原市晋源区人民法院民 事 判 决 书（2018）晋0110民初988号原告：韩玉明，男，汉族，1969年10月25日。委托诉讼代理人：曹元杰，山西隆诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯永继，山西晋商律师事务所律师。被告：山西乐佳物业管理有限公司。法定代表人：罗自强，董事长。委托诉讼代理人：白江涛，男，1974年8月14日出生，汉族。法定代表人：罗爱红，董事长。委托诉讼代理人：刘成武，男，1974年10月15日出生，汉族。原告韩玉明与被告山西乐佳物业管理有限公司、山西荣佳森和房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月10日立案后，依法适用简易程序，于2018年6月5日公开开庭进行了第一次审理，原告韩玉明及其委托诉讼代理人曹元杰、被告山西乐佳物业管理有限公司委托诉讼代理人白江涛、山西荣佳森和房地产开发有限公司委托诉讼代理人刘成武均到庭参加诉讼。因案情重大复杂，依法适用普通程序，2018年11月16日公开开庭进行了第二次审理。原告韩玉明及其委托诉讼代理人曹元杰、冯永继、被告山西乐佳物业管理有限公司委托诉讼代理人白江涛、山西荣佳森和房地产开发有限公司委托诉讼代理人刘成武均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩玉明向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告山西乐佳物业管理有限公司返还原告交付的2016年6月1日至2017年5月31日物业费7028.4元、相应期间的能源费11621元；2、判令被告山西荣佳森和房地产开发有限公司对上述返还款项承担连带责任；3、本案诉讼费、代理费由二被告共同承担。事实与理由：原告为被告山西荣佳森和房地产开发有限公司开发的“怡佳?天一城”业主，二被告利用虚假宣传进行营销，诱骗消费者购房，宣称其精装修房屋是新风系统为恒湿、恒温、恒氧，并承诺其为超五级物业服务标准。但实际情况是：业主入住后新风系统长期存在异味，温度湿度不稳定，甚至多次停运。平时的物业安保服务更是不达标，所谓精装修也是问题不断，严重与其宣称的服务及装修标准不符。然而原告作为业主已经按期支付了相应的物业费，但二被告并没有提供宣称的服务标准，理应将交付的物业费返还。被告的虚假宣传及欺诈行为严重侵害了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，现请求人民法院查明事实，依法判决，支持原告诉讼请求。被告山西乐佳物业管理有限公司辩称：原被告双方签订物业服务合同，服务标准和范围均有约定，且经过双方签字确认对服务的价格均明确。被告山西乐佳物业管理有限公司经过物价部门登记备案，现有的收费标准都经过登记备案和物业部门的备案。关于原告所述的新风系统等问题，我们新风系统从未承诺过气味，我们只对温度和湿度pm2.5有标准，保安服务具体不达标项原告并未明示。被告山西荣佳森和房地产开发有限公司辩称：均不认可，原告所述利用虚假宣传等均不正确，我们是严格按照样板间交付房屋的。原告韩玉明围绕诉讼请求依法提交了证据：证据一、2016年5月28日收款收据一份，证明原告向被告支付了2016年6月1日至2017年5月31日物业费7028.4元、能源费11621元，证明原告向被告缴纳了物业费、能源费；证据二、《太原市物业服务与收费暂行办法》、《关于太原市怡佳·天一城服务等级备案通知》、《太原市住宅物业服务登记收费标准的通知》，证明被告超标准收费，就超标准部分作为被告应当向原告一一返还；证据三、《太原市住宅物业服务等级标准》，证明被告提供的物业服务大量均不符合太原市物业服务等级标准的相关规定，与其承诺的超五级服务标准不符，被告超标准收费，主要表现没有在1个工作日内回复、公布收支情况、维护养护问题、不符合五星级标准、电梯运营问题、不具备应急预案的条件、未按照标准提供小区车辆管理服务、不存在“无垃圾、无污水等”，未定期修剪、养护及景观保持良好；证据四、宣传视频资料一份，证明被告在提供服务过程中均未达到宣传视频承诺的服务标准；证据五、被告物业工作人员录音18份，证明2016、2017年就新风系统问题，证明被告提供物业服务时存在缺陷；证据六、业主群微信聊天记录、缺陷照片，证明被告提供物业服务未达到向房地局备案的超五级水平，业主反映问题主要有胶皮、油漆味、鱼腥味、温度、湿度等新风系统问题、安保问题、保洁问题、绿化问题、建筑垃圾问题、地库管理混乱等问题；证据七、2017年3月22日证明一份，证明被告工作人员确认新风系统有问题；证据八、2018年5月视频两组，证明业主曾经与物业及开发商开会进行协商，作为被告方也承认新风系统确实存在问题，在太原市房地局等工作人员组织下，作为原告业主这方与被告方进行过座谈，座谈过程中作为业主方就前面所述的问题向房地局部门工作人员进行反应，且在过程中房产局工作人员也提到物业收费的标准问题，工作人员说小区的收费标准只备案还未经过物价部门的审批，故可以说明被告的收费没有依据；证据九、业主的质询书一份，证明就被告存在的问题，在2016年多次向被告进行质询，但这些问题均未得到解决。被告山西乐佳物业管理有限公司、山西荣佳森和房地产开发有限公司质证如下：对于原告提供的证据、拍摄时间和拍摄地点均不认可。被告山西乐佳物业管理有限公司围绕诉讼请求依法提交如下证据：证据一、太原市经营性服务收费登记表；证据二、太原市园林局授予绿化先进居住区。原告韩玉明质证如下：证据一、不认可，要求提供收费登记表原件，请求退还没有取得物价部门的审核和批准时间段内收取的物业管理服务费；证据二，不认可，与本案无关，本案所涉小区为天一城，对证据真实性、关联性、合法性均有异议。本院经审理认定事实如下：2014年10月16日，原告韩玉明（乙方）与被告山西荣佳森和房地产开发有限公司（甲方）签订《商品房买卖合同》，合同约定：乙方购买甲方出卖的商品房滨湖街29号9幢2单元1001号房，房屋建筑面积232.42平方米；2016年5月28日，原告韩玉明（乙方）与被告山西乐佳物业管理有限公司（甲方）签订《天一城前期物业管理服务协议》，协议约定：物业名称为天一城，乙方房屋座落位置太原市晋源区滨湖街29号9幢2单元1001号房屋，建筑面积232.42平方米；住宅按建筑面积每月每平方米2.52元，电梯费按建筑面积每月每平方米0.40元；物业管理服务费用标准按太原市政府基价或运行成本的变化而调整；甲方违反本协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正的给乙方造成损失的，甲方应承担相应的法律责任；甲方违反本协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用并支付利息；乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金。合同签订后，原告在2016年5月28日支付了2016年6月1日至2017年5月31日物业管理服务费、电梯费、能源费等各项费用。本院认为，原告与被告山西荣佳森和房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》、原告与被告山西乐佳物业管理有限公司签订的《天一城前期物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人理应恪守。（一）关于原告主张物业费的诉讼请求，本院认为，在原告向被告山西乐佳物业管理有限公司交付了2016年6月1日至2017年5月31日物业管理服务费之后，同时亦接受了被告山西乐佳物业管理有限公司提供的物业管理服务，此间，物业服务协议双方已经履行完结。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定，“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相应行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”，第二款规定，“物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成成分”。本案中，尽管被告山西乐佳物业管理有限公司在提供物业服务中存在一定的瑕疵，但法律、行政法规并没有明确规定，被告山西乐佳物业管理有限公司负有返还全部物业费的义务，故原告请求被告山西乐佳物业管理有限公司返还2016年6月1日至2017年5月31日期间的物业费，于法无据，且原告主张的被告山西荣佳森和房地产开发有限公司虚假宣传，宣称新风系统恒温、恒湿、恒氧，但在原告与被告山西荣佳森和房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》、原告与被告山西乐佳物业管理有限公司签订的《天一城前期物业管理服务协议》中均无新风系统问题的相关约定，且原告所提供的证据不能全面客观证明案件事实情况，其相关证据不具有完全证明力，故针对原告请求被告山西乐佳物业管理有限公司返还物业费的诉讼请求,本院不予支持；（二）关于原告主张返还能源费的诉讼请求，本院认为能源费应按照双方签订合同约定的价格认定，虽然双方在《天一城前期物业管理服务协议》中未明确约定该项费用，但被告在2016年5月28日已向原告交付了2016年6月1日至2017年5月31日物业管理服务各项费用（包含能源费），应当视为原、被告双方就能源服务费用达成了合意，原告也享受到被告山西乐佳物业管理有限公司为其提供的能源服务，但被告提供的能源服务存在问题，故对原告能源费的返还诉讼请求，本院酌情支持被告山西乐佳物业管理有限公司返还原告所支付能源费的一半；（三）被告山西乐佳物业管理有限公司与被告山西荣佳森和房地产开发有限公司为独立的法律主体，且原告提供的证据中不足以证明被告山西荣佳森和房地产开发有限公司为本案的利害关系人，故原告请求被告山西荣佳森和房地产开发有限公司对上述返还款项承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告山西乐佳物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告张鹏2016年6月1日至2017年5月31日交付的能源费5810.5元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费133元，由被告山西乐佳物业管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 长  齐万喜人民陪审员  李晓静人民陪审员  贾秋梅二〇一九年四月二十九日书 记 员  张宇星