文书内容南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0106民初5449号原告：南京市排水管理处，住所地在南京市。法定代表人：杨文斌。委托诉讼代理人：马健，男。委托诉讼代理人：董明，江苏当代国安律师事务所律师.被告：杨臣，男，汉族，1962年11月1日生，居民身份证号码******************，住南京市。委托诉讼代理人：乐原（系杨臣妻子），女，汉族，1967年8月28日生，居民身份证号码******************，住南京市。委托诉讼代理人：吕佩芬，北京大成（南京）律师事务所律师。原告南京市排水管理处（以下简称排水管理处）诉被告杨臣房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告排水管理处委托诉讼代理人马健、董明，被告杨臣的委托诉讼代理人乐原、吕佩芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告排水管理处向本院提出诉讼请求，判令：1、被告杨臣将南京市【共包含三处房屋，其一为约220平方米一层砖木结构平房，其二为约66平方米一层房屋（总层四层），其三为约26平方米一层房屋（总层二层）】；2、被告杨臣向原告支付占有使用费（自2016年11月1日起至实际腾空迁让时止，按每年334200元标准计算）。事实和理由：2013年10月31日，原告将江苏路20号案涉三处房屋与被告签订《承包合同书》。合同期满后，被告拖欠原告承包费近100万元，后经鼓楼法院调解，被告向原告分期支付承包费。此后，被告仍拒绝搬出上述房屋，为维护原告合法权益，故诉至法院，请求判如所请。被告杨臣辩称：1、原被告承包合同期满后，根据双方三年一签的合同惯例，虽然没有签订书面合同，但是根据原告提供给被告的批复文件情况，双方实际上以书面的形式成立了房屋租赁合同，而且合同期限到2019年10月31日到期；2、根据原被告以往的结算惯例，3年结算一次，于合同期满时一并结算，现原告向被告主张费用没有依据。综上，请求驳回原告诉讼请求。经审理查明：1998年6月8日，南京市，土地用途为办公，面积1669.1平方米。目前，江苏路20号上有三处建筑，其一为排水管理处在该地块上建设220平方米一层砖木结构平房，该房屋有南京市规划局1997年8月18日颁发的临编号970238建设工程规划许可证，没有办理不动产权证，临时规划许可证期满后，没有办理后续手续；其二为丁香花园酒店，总楼层四层，一层系66平方米案涉建筑，系杨臣利用了排水管理处的外墙搭建而成，目前没有办理建设规划许可证及不动产权证。其三为一处临街门面，总楼层二层，其中一层建筑面积26平方米，系排水管理处所建，没有建设规划许可证和不动产权证，目前用作仓储用房。目前，上述三处房屋均由杨臣使用。南京丁香美食园系全民所有制企业，成立于1997年10月5日，住所地在江苏路**，经营范围为中餐餐饮服务，由南京川秦物资经营公司持股100%，法定代表人李正太。南京川秦物资经营公司系南京市给排水工程公司的下属单位，已于2003年前后注销，南京市给排水工程公司系排水管理处设立的子公司。2001年2月1日，南京丁香美食园与杨臣签订《承包合同书》，约定南京丁香美食园自愿将其所拥有的江苏路20号“丁香美食园”发包给杨臣承包经营，期限自2000年12月1日至2004年1月31日，除丁香美食园营业场所外（本案所涉220平方米一层房屋），提供本单位主四楼底房办公室两间供杨臣作库房（本案所涉66平方米一层房屋），提供东二楼底楼两间办公室作办公室（本案所涉26平方米一层房屋），使用期与承包期同时开始、终止。此后，2004年10月28日、2007年10月31日、2010年10月31日，排水管理处与杨臣先后签订3次《承包合同书》，提供的经营场所与上述合同一致。2013年10月31日，排水管理处作为甲方，杨臣作为乙方，签订《承包合同书》，约定：乙方承包甲方开办的丁香美食园合同期已满，甲方考虑乙方对丁香美食园的投资装修，同意由乙方继续承包经营；甲方将丁香美食园建筑面积月310平方米交由乙方经营（含本单位主四楼底层3间办公室及东二楼底层2间办公室）；承包经营期间3年，自2013年11月1日起至2016年10月31日止；承包费每年33.42万元；乙方以南京丁香花园酒店管理有限公司作为合同履行的担保；承包期满，双方如愿延长承包期，应在合同期满前重新签订合同，否则本合同到期自行终止。终止后，承包方不得就装修事项向发包方主张任何权利，可移动部分承包方可自行处理，不及时处理视为放弃。2016年9月29日，排水管理处内设部门在《关于丁香美食园经营布局重新设计装修的报告》中建议：房屋装修漏水由单位维修；经营状况不好，减承包费请高层研究，同意续包可考虑不增加承包费，不再以承包方式合作，以房屋租赁方式，注销丁香美食园执照。2016年10月14日，排水管理处领导办公会研究意见如下：1、房屋漏水由处办安排落实；2、同意屋租（承包），本次续约不提高承包费，即33万元/年；3、合同到期再签合同，回复告知以上意见；4、以承包方式还是租赁方式再议。后排水管理处将该文件交给杨臣一份。2016年10月31日，合同期满后，排水管理处与杨臣没有签订书面合同。2016年12月13日，排水管理处至本院起诉杨臣，称因2013年10月31日签订的《承包合同书》已于2016年10月31日届满，要求杨臣支付该合同项下拖欠的承包费878533元。经本院组织调解，排水管理处与杨臣协商对承包费在原定基础上按七折标准支付；因杨臣对丁香美食园进行了装修升级改造，实际停业6个月，对于装修期间费用，排水管理处同意从承包费中减免三个月承包费83550元；确认杨臣需支付排水管理处556488.1元，该款从2017年1月10日至2019年10月31日分期支付，双方关于案涉《承包合同书》纠纷就此一次性了结。调解后，排水管理处称杨臣按调解书约定的时间、金额履行调解书内容。2018年4月17日，杨臣向排水管理处发函《关于丁香美食园维修及合同签订事宜的函》，主要内容为：在承包合同到期前，杨臣多次电话和书面形式向排水管理处提出续签合同，排水管理处书面同意由杨臣继续经营丁香酒店，同意原承包到期后“以承包方式或租赁方式”签订新的合同；杨臣另提出维修漏水的相关费用53600元应由排水管理处承担；最后，杨臣提出双方已实际继续履行承包或租赁合同，现要求以书面形式签订书面合同。排水管理处对杨臣该要求未做回复。2018年7月1日，杨臣向排水管理处发《关于办理丁香美食园移交手续的函》，主要内容为：排水管理处在原承包合同期满后，向本人提交了单位同意续签的批文，并称等新领导到任、单位调整合并定下来后再把盖章的书面合同给本人，现贵单位提起诉讼造成本人无法经营丁香美食园。本人即日起同意搬离丁香美食园，请贵单位速派人来办理交接手续，就贵单位强行要求我们搬离的行为，本人也将向贵单位主张损失。2018年7月18日，排水管理处向杨臣回复《关于办理丁香美食园手续的复函》，主要内容为：我方于2018年7月16日收到贵方函件，当日即与贵方联系，贵方提出搬离前我方应给出补偿方案，应由决策权的人与贵方谈判，待谈判方案确定后再办理移交，对于贵方提议我方不能接受，另经我方现场查看，对方仍正常经营，毫无诚意移交，贵方如决定向我方移交房产，不应设定任何条件。杨臣另陈述2017年5月，因房屋漏水产生维修费用27634元。还查明，排水管理处南京康特土地房地产评估咨询有限公司对案涉三处房屋租赁价格进行评估，以2016年11月18日为时点，租金总额为24.4万元/年。上述事实，有原、被告陈述，原告提供的承包合同书、调解书、国有土地使用权证、房产估价报告、往来函件，被告提供的承包合同书、排水管理处文件、函件、收据，以及本院庭审笔录予以证实。本院认为：一、关于2013年10月31日签订的《承包合同书》的性质和效力问题。1、关于《承包合同书》的性质。案件审理期间，排水管理处和杨臣均表示该《承包合同书》系承包经营性质。本院认为，人民法院在审理合同纠纷案件中，对于合同的性质、效力，无论当事人是否存在争议，都应当依职权进行审查。对于合同性质，主要应当从合同内容出发，根据合同主体在合同中约定主要事项的性质进行判断，而不能仅依据合同当事人在诉讼中的主张确认。从第一次《承包合同书》签订主体来看，发包方系南京丁香美食园，由南京丁香美食园提供酒店用工许可证、酒店公章、财务专用章等给杨臣使用，该合同性质可定性为承包经营合同。但是自2014年10月28日第二次《承包合同书》开始直至2013年10月31日签订的《承包合同书》，发包方变更为排水管理处，因排水管理处与南京丁香美食园在法律上均系独立法人主体，排水管理处虽然与南京丁香美食园具有关联关系，但不能简单等同南京丁香美食园，排水管理处不具有承包经营合同的发包方主体资格。排水管理处在此后的《承包合同书》主要是提供案涉三处房屋供杨臣使用，并且该三处房屋所属土地也属于排水管理处，220平方和26平方的房屋也属系排水管理处所建，66平方米房屋虽系杨臣所建，但也认可权利人为排水管理处，故排水管理处的合同义务在于提供案涉房屋，并负责房屋的维修等，杨臣按期支付费用、自负水电费用等，故双方之间的法律关系名为承包经营，实为租赁合同关系。2、关于《承包合同书》的效力问题。案涉三处房屋，仅220平方米房屋有临时规划许可证，但是该临时规划系1997年8月18日所发，此后未在补发，2年临时规划早已过期。违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条之规定，应视为没有取得合法建设工程规划许可证。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”所以，案涉《承包合同书》属无效合同。二、关于《承包合同书》期满后排水管理处与杨臣之间之间是否成立书面合同的问题。《中华人民共和国合同法》第十三条规定：“当事人订立合同，采取要约、承诺方式。”第十四条规定：“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。”2016年10月份，排水管理处交给杨臣一份办文单，根据办文单上载明内容，排水管理处同意续约不提高承包费，待合同到期再签合同，以承包方式还是租赁方式再议。根据上述内容可知，排水管理处仅表明了同意另行签订合同的意思表示，合同以承包还是租赁方式尚未确定，故排水管理处向杨臣出示该办文单并非要约。同时，杨臣对于排水管理处也未进行回复，事实上，双方均处于等待签订书面合同之状态，并未成立书面合同关系。杨臣辩称双方之间成立了租赁书面合同关系，没有事实及法律依据，本院不予采纳。排水管理处与杨臣在《承包合同书》期满后，事实处于等待签订书面合同的状态，但是根据本院前述认定，双方系租赁合同关系，故2016年11月1日后，排水管理处与杨臣之间成立不定期租赁合同关系。三、关于排水管理处是否有权要求杨臣交还案涉房屋并支付占有使用费的问题。因排水管理处与杨臣之间成立不定期租赁合同关系，排水管理处随时解除合同；虽然案涉房屋没有合法建设规划许可证，但在排水管理处要求杨臣返还案涉房屋时，杨臣应当予以返还。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”排水管理处与杨臣此前约定的年租金为33.42万元/年，调解时按七折结算，排水管理处委托评估公司评估的租赁价格为24.4万元/年，本院综合考量双方合同效力问题及履行状况，酌定杨臣占用期间应支付的使用费为16.71万元/年。因排水管理处与杨臣没有签订后续书面合同，双方关于案涉纠纷可以参照《承包合同书》处理。杨臣在返还案涉房屋时，对于案涉房屋内可移动部分可自行处理。因本案系房屋租赁合同纠纷，对于杨臣在合同期满后因房屋漏水所支出的维修费27634元，可以在上述应付占有使用费中扣除。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百一十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告杨臣于本判决生效之日起十五日内清空南京市【共包含三处房屋，其一为约220平方米一层砖木结构平房，其二为约66平方米一层房屋（总层四层），其三为约26平方米一层房屋（总层二层）】，并交付给原告南京市排水管理处；二、被告杨臣于本判决生效之日起十五日内向原告南京市排水管理处支付房屋占有使用费（自2016年11月1日起至实际交还房屋时止，按每年167100元标准支付，并扣除27634元）；三、驳回原告南京市排水管理处其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费9092元，由原告南京市排水管理处负担4546元，由被告杨臣负担4546元（此款原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  鹿海彬人民陪审员  朱贵珍人民陪审员  严 成二〇一八年十二月二十九日书 记 员  王 颖