包头市中级人民法院   民事判决书   （2018）内02民终368号   上诉人（原审原告）：张蕊，女，1986年12月8日出生，住包头市。   委托诉讼代理人：张健钢（系张蕊之父），住包头市。   被上诉人（原审被告）：包头中冶正盛置业有限责任公司。   法定代表人：魏志宏，董事。   委托诉讼代理人：万月苹，北京友恒律师事务所律师。   委托诉讼代理人：张慧东。   上诉人张蕊因与被上诉人包头中冶正盛置业有限责任公司（以下简称中冶公司）商品房销售合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院（2017）内0203民初3818号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人张蕊的委托诉讼代理人张健钢，被上诉人包头中冶正盛置业有限责任公司的委托诉讼代理人万月苹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   上诉人张蕊的上诉请求：请求依法改判，支持上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：本案逾期交房利息的诉讼时效因业主代表与被上诉人的谈判而中断。另外违约金的起始计算与下调均错误。   被上诉人中冶公司答辩同意一审判决。   张蕊的诉讼请求：1.请求法院依法判令被告向原告支付逾期交房的利息1179元（以总房款873481元为基数，按照年利率5.6%，从2014年7月1日计算至2014年7月10日，合计为1358.7元）；2.请求法院依法判令被告向原告支付逾期办理房屋产权违约金64812元（每日按照房屋总价款873481元的万分之一从2015年6月30日起计算至2017年7月17日，共计742天）；3.判令被告退还原告已交房产契税、产权印花税共计13098元及利息1296元（13098元×24.73月×0.004=1296）；4.本案诉讼费由被告承担。原告在庭审中将第一项诉讼请求变更为1358.7元。   一审法院认定事实如下：2012年11月23日，原、被告签订《包头市商品房买卖合同》一份，合同约定原告购买被告开发的位于包头市××区房屋一套，房屋建筑面积135.23平方米，每平方米6459.23元，总价款为873481元，被告应于2014年6月30日前交付房屋。合同第五条约定：除遇不可抗力外，被告如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，原告有权向被告追究已付款利息，利息自合同约定被告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。合同第十二条约定：出卖人应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，合同继续履行，出卖人应每日按商品房价款的1?向买受人支付违约金。原告按照合同约定交清了首付款263481元，余款610000元办理了银行按揭贷款。2014年7月10日原告与被告签订了《商品房买卖合同补充协议一》，明确了原告所购房屋建筑面积为135.23平方米，被告需退还购房款581元。同日，原告收房、领取了所退面积差房款，并交纳了契税、产权印花税13098元。   被告在庭审过程中提供了包头市人民政府办公厅于2014年出台的《包头市关于进一步简化房地产开发项目审批程序的意见》，意见指出成立包头市房地产开发项目联合验收委员会，由政府分管副市长任主任，办公室设在市住房保障局。该联合验收委员会办公室牵头组织开展联合验收工作，对工程规划执行情况、小区内基础设施配套和配建工程完成情况等进行综合验收。建设项目未通过验收的，不得交付使用，不予办理房屋产权初始登记。2015年12月11日包头市房地产开发项目联合验收委员会办公室下发包联验委办发（2015）3号文件，即《关于印发包头市房地产开发项目联合验收暂行办法的通知》。该通知指出：凡是2014年3月13日之前已办理项目施工许可的房地产开发项目可不执行联合验收程序，要按《房屋登记办法》（建设部令第168号）办理产权初始登记即可。截至2017年12月7日本案开庭审理之日，被告仍未取得位于包头市××区房屋的初始登记办结通知书，原告尚未取得不动产权证书。   一审法院认为，原告张蕊与被告中冶公司签订的《包头市商品房买卖合同》及其补充协议系双方真实意思表示，合同合法有效，双方应当依约定履行相关权利义务。按照合同约定，被告应于2014年6月30日前交付房屋，而原告实际收房日期是2014年7月10日。被告辩称其将入住通知单邮寄原告，并明确告知原告在2014年6月30日前收房，但被告并未提供邮寄回执，故对被告的该项抗辩，因证据不足，不予采信。原告起诉被告要求支付逾期交房利息的诉讼时效应从2014年7月1日起计算，时效为两年。原告于2017年7月13日起诉主张逾期交房利息，已过诉讼时效。故对原告主张逾期交房利息的诉讼请求，不予支持。合同第十二条约定，被告应在商品房交付使用后360日内，即2015年7月5日前将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，但从2014年3月13日至2015年12月11日，包头市房地产开发项目审批程序有调整。该情况非被告原因导致，被告对此并无过错。上述期间应当从被告报送产权登记资料的时间期限内扣除，即被告应自2015年12月12日起360日内，即2016年12月6日前将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，但被告未能及时履行上述报备义务，构成违约，应承担违约责任。双方合同中约定的违约金过高，予以适当调整为日0.5?，时间从2016年12月7日起计算至原告主张的2017年7月17日止（共222天），以原告实际支付房款872900元（873481元-581元）为基数计算，违约金数额为9689.19元。因原告要求被告予以退还契税和产权印花税，视为解除委托代办关系，故被告应将其代收的契税和产权印花税13098元退还原告。但原告要求被告支付契税的利息，于法无据，不予支持。综上所述，对原告的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，判决一、被告包头中冶正盛置业有限责任公司于本判决生效后三十日内向原告张蕊支付自2016年12月7日起至2017年7月17日止的违约金9689.19元；二、被告包头中冶正盛置业有限责任公司于本判决生效后三十日内向原告张蕊退还契税和产权印花税13098元；三、驳回原告张蕊的其他诉讼请求。案件受理费1810元（原告已预交），由被告包头中冶正盛置业有限责任公司负担370元，原告张蕊负担1440元。   经二审审理查明的案件事实与一审法院审理查明的案件事实一致，本院予以确认。   本院认为，2014年3月13日包头市人民政府办公厅出台了《包头市关于进一步简化房地产开发项目审批程序的意见》，2015年12月11日包头市房地产开发项目联合验收委员会办公室下发包联验委办发（2015）3号文件。根据以上文件规定，对此期间包头市房地产开发项目审批程序、建设项目验收层级等均有调整。原审法院认为该情况非被上诉人原因导致，被上诉人对此并无过错，上述期间应当从被上诉人报送产权登记资料的时间期限内扣除，符合客观情况，应予维持。被上诉人主张上诉人实际损失远低于违约金数额，认为双方合同中约定的日1?违约金过高，请求适当减少，原审法院将其调整为日0.5?，符合相关法律规定，应予维持。   综上所述，上诉人张蕊的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费1810元，由上诉人张蕊负担。   本判决为终审判决。   审判长 杜宏林   审判员 赵文革   审判员 李 梅     二O一八年四月二十五日   书记员 王晓菲