广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤01民终3952号上诉人（原审原告）：夏子俊，男，1965年8月16日出生，汉族，住四川省南部县。委托诉讼代理人：刘思成，广东真灼律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张泽城，男，1993年9月28日出生，汉族，住广东省汕头市潮南区。委托诉讼代理人：夏万征，广东博浩律师事务所律师。原审第三人：郑秀珍，女，1964年6月14日出生，汉族，住广东省清远市清城区。委托诉讼代理人：刘思成，广东真灼律师事务所律师。上诉人夏子俊因与被上诉人张泽城、原审第三人郑秀珍房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初3490号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。夏子俊上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持夏子俊一审的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由张泽城承担。事实和理由：一、一审法院在没有任何事实依据的情况下，作出“本院有理由相信张泽城、夏子俊在合同履行期内对于迟延办理过户义务事项已达成某种约定”是错误的。一审法院既不能明确“能够相信”的“理由”是什么，又不能阐明具体“约定内容”及具体以何种方式达成的“某种约定”，故一审法院的推断不符合逻辑，也违背客观事实。二、张泽城提前支付首付款是基于其无法按时办理过户手续的情况下，为稳住夏子俊而自行提前履行合同义务。且夏子俊实际是至2016年9月2日才取得涂销抵押的证明，并非一审认定的2016年3月份，而中国农业银行之所以这么晚才出具涂销证明也是因为张泽城社保年限不够不具备购房资格导致的。三、夏子俊对于张泽城因不具备购房资格导致迟延交易是很有意见的，但因案涉房屋已经办理网签，并缴纳了税费，且张泽城一直有可以过户的承诺，夏子俊才没有提出解除合同。且双方在合同中约定是夏子俊有权解除合同，而并不是必须解除合同。另，夏子俊即使没有提出异议，在没有新的约定的情形下，双方也必须执行已经签订的合同内容，故张泽城应当承担违约责任。四、夏子俊并非直到2017年3月6日才就本案纠纷提起诉讼，而是于2016年11月29日就曾向一审法院起诉，只是因未及时缴纳诉讼费而被裁定按撤诉处理。而且，对于守约方何时追究违约方的违约责任，是守约方的权利，法律并没有限定守约方一定要在什么时间内起诉，否则将丧失追究违约方责任的权利。即使是超过了诉讼时效，也只是丧失胜诉权，而不是丧失实体权。综上，法院认定案件事实必须坚持“以证据为基础”的基本准则，请求二审法院依法改判，支持夏子俊的上诉请求。张泽城辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。夏子俊的上诉请求和理由没有事实根据，也没有法律依据。具体理由如下：一、虽然双方合同约定应于2015年8月27日前到房管部门办理申请买卖手续，但这只是纸面上的约定，双方当事人在签订合同时都知道在这个日期是不可能在房管部门办理买卖手续的，故双方另外口头约定了等张泽城具备购房资格后才实际去办理。且张泽城不具备购房资格不能进行房屋交易是因政府政策导致，属于合同三方以外的原因，故交易时间应相应顺延。二、张泽城已履行了付款义务，没有给夏子俊造成任何经济损失。综上，请求二审法院维持一审判决。郑秀珍述称：同意夏子俊的上诉意见。因本案纠纷，夏子俊于2017年3月6日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1、张泽城自2015年8月27日起以每日1980000元的千分之一向夏子俊支付违约金，计算至双方实际到房管部门办理申请买卖手续之日，即2016年10月26日止；2、本案诉讼费由张泽城承担。一审法院认定事实：2015年7月19日，夏子俊、郑秀珍（共为卖方）与张泽城签订《房地产买卖合同》，约定：买卖双方通过经纪方出售及购买位于广州市白云区××房；该物业按套销售，成交价为1980000元；该物业有关付款方式详见《附件》，买卖双方均同意按照附件所约定的条款交付楼款。买方须按照该付款方式按时付清楼款，卖方应提供合法有效的收款凭证给买方。该《附件》为本合同的有效组成部分，与本合同具有同等法律效力；如买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价格的15%作为违约金。买方逾期支付楼款，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业的成交价的千分之一向卖方支付违约金；逾期30天，卖方有权不再出售物业，买方应向卖方支付该物业成交价的15%作为违约金。附件（付款方式）载明，合同三方就楼款的交付方式达成一致，并按下列B种方式处理：B、按揭付款1、定金：50000元，买方须在签署本合同的同时支付给卖方；。3、买方应于2015年8月30日前签署银行按揭文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，卖方必须提供协助。买卖双方应在银行出具同意贷款通知书后5个工作日内到房管部门办理申请买卖手续。如因房管部门或者银行等合同三方以外之原因导致交易延迟，则交易时间相应顺延，顺延至上述情况解除之日止；4、买方向银行申请20年1380000元的商业银行按揭贷款（以银行的批准结果为准）；5、首期楼款（不含定金）550000元，买方应于房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当日直接支付给卖方；6、楼价余款1380000元，在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行直接划入卖方在该贷款银行指定开设的帐户内。当日，张泽城向夏子俊支付了定金50000元。同年8月，张泽城向夏子俊支付了首期楼款550000元。同年8月20日，中国农业银行股份有限公司广州流花支行个人金融部出具了《个人住房贷款同意贷款意向书》，内容为同意向张泽城发放个人住房贷款1330000元，贷款期限为20年。2016年3月17日，张泽城向税务机关交纳了案涉房屋的交易契税。2016年3月，中国农业银行股份有限公司广州流花支行出具《涂销证明》，内容为：借款人夏子俊在我行办理了住房按揭贷款。房产坐落于白云区××房。现抵押人夏子俊、郑秀珍将上述物业出售给张泽城，我行已审理同意张泽城办理二手住房按揭贷款的申请。现向广州市房管局申请合并办理涂销抵押、转移登记、再次抵押手续。同年10月26日，夏子俊与张泽城的委托代理人前往广州市天河区不动产登记中心办理案涉房屋产权转移登记手续。同年11月11日，张泽城的委托代理人领取了案涉房屋的不动产权证。一审法院认为：夏子俊与张泽城签订的《房地产买卖合同》合法有效，双方应当恪守履行。对于夏子俊主张张泽城向其支付迟延履行过户义务违约金的诉讼请求，经查，虽然张泽城未能在2015年8月27日前履行过户义务，但在上述期限后存在如下事实：1、张泽城提前支付了首期购房款；2、夏子俊至2016年3月才取得案涉房屋过户必须的抵押涂销证明；3、夏子俊未在合同履行期内对于张泽城的行为提出异议，未提出解除合同，且至2017年3月6日才提起本案诉讼。根据上述查明事实，有理由相信夏子俊与张泽城在合同履行期内对于迟延办理过户义务事项已达成某种约定，但夏子俊在合同履行完毕后后悔，从而提起本案诉讼。因此，夏子俊的全部诉讼请求缺乏事实、法律依据，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，于2017年12月7日作出判决如下：驳回夏子俊的全部诉讼请求。案件受理费6646元，由夏子俊负担。经审查，一审法院查明事实并无不当，本院予以确认。二审过程中，夏子俊向本院提交4份证据：1、广州市白云区人民法院于2016年11月29日出具的（2016）粤0111民初14836号受理案件通知书；2、夏子俊于2016年11月23日出具给代理人刘思成的授权委托书；3、广州市白云区人民法院于2016年12月7日作出的（2016）粤0111民初14836号民事裁定书，裁定按夏子俊撤诉处理。上述证据拟证明夏子俊于2016年11月通过法律途径追究张泽城的违约责任，一审法院认定夏子俊于2017年3月6日才提起本案诉讼、主张相关权利是认定事实错误。4、中国农业银行股份有限公司广州流花支行于2016年9月2日出具的《涂销证明》，该份证明的有效期至2016年12月31日，拟证明一审认定夏子俊于2016年3月取得涂销抵押证明是错误的，无法办理涂销抵押的原因是张泽城不具备购房资格，转移登记无法办理，故无法涂销抵押。对于夏子俊二审提交的证据，张泽城发表质证意见如下：对于证据1和证据3，真实性和合法性确认，关联性不确认，（2016）粤0111民初14836号案是按撤诉处理，不能算是一次有效的起诉，不能证明一审认定事实错误；对于证据2，三性均不确认，授权委托书可以随时出具，时间也可以修改，且可以任意授权；对于证据4，三性均不确认。二审中，双方当事人一致确认，未在2015年8月20日取得银行同贷书后5个工作日内办理申请过户手续，是因张泽城此时尚不具备购房资格。本院认为，夏子俊二审提交的4份证据因无正当理由未在一审中提供，不属于二审新证据。张泽城对其中有的证据关联性不予认可，有的证据三性均不予认可，且所要证明的内容对本案的处理不构成实质性影响，故本院不予采信。夏子俊与张泽城签订的《房地产买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律行政法规的强制性规定，应为合法有效。一审法院认定正确，本院予以维持。根据合同约定，买卖双方应在银行出具同意贷款通知书后五个工作日内即2015年8月27日前到房管部门办理申请买卖手续。后因张泽城在该日之前暂不具备购房资格，导致不能按约进行过户登记，夏子俊据此诉请要求张泽城支付违约金。但是，综合整个买卖交易过程来看，首先，在签订合同时夏子俊已明知张泽城暂不具备购房资格，但仍选择与其进行交易；其次，在合同约定的过户期限届满后，夏子俊并未及时向张泽城提出异议，也未要求解除合同；且，在张泽城具备购房资格后，夏子俊协助张泽城一起去房管部门办理了产权登记过户手续，案涉房屋现已过户登记至张泽城名下，应视为夏子俊放弃了向张泽城主张违约责任的权利。因此，一审法院驳回夏子俊的全部诉讼请求，并无不当，本院予以维持。夏子俊的上诉请求没有理据，本院不予支持。综上所述，夏子俊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6646元，由上诉人夏子俊负担。本判决为终审判决。审判长  刘贤君审判员  韩志军审判员  刘 卉二〇一八年四月十八日书记员  眭 翘李倩妤