北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京02民终3753号上诉人（原审被告）：北京薇薇时代国际文化传媒有限公司，住所地北京市朝阳区三间房乡西柳村中街(三间房动漫集中办公区5809号)。法定代表人：史军彩，总经理。委托诉讼代理人：张凯，男，北京薇薇时代国际文化传媒有限公司职员。被上诉人（原审原告）：北京西西友谊商城有限公司，住所地北京市西城区华远北街1号。法定代表人：段莉彩，董事长。委托诉讼代理人：齐集，北京京安律师事务所律师。委托诉讼代理人：张泽群，北京京安律师事务所律师。原审第三人：北京绚丽琦缘国际文化传媒有限公司，住所地北京市西城区西单北大街109号二层203室。法定代表人：吴四平，总经理。委托诉讼代理人：许步军，男，北京绚丽琦缘国际文化传媒有限公司职员。上诉人北京薇薇时代国际文化传媒有限公司因与被上诉人北京西西友谊商城有限公司租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2017）京0102民初4056号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月2日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人北京薇薇时代国际文化传媒有限公司之委托诉讼代理人张凯、被上诉人北京西西友谊商城有限公司之委托诉讼代理人张泽群、原审第三人北京绚丽琦缘国际文化传媒有限公司之委托诉讼代理人许步军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。北京薇薇时代国际文化传媒有限公司（下称薇薇时代公司）上诉请求：一、撤销一审判决，驳回北京西西友谊商城有限公司（下称西西友谊公司）的全部诉讼请求或将本案发回重审。二、判令西西友谊公司负担一、二审案件受理费。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误。一、租赁期间届满（自2016年1月1日起），我方未再继续使用租赁物，故西西友谊公司主张的自2016年起的各项费用的诉讼请求应予驳回。1.合同约定的终止期限为2015年12月31日。2.租赁合同期限届满后,双方意思表示:2015年11月13日西西友谊公司向各承租人致函,通知合同期满后不再续签。2015年12月10日西西友谊公司又向各承租人致函,征询2016年续签意向,续租一年，鉴于不再续租是总公司的决定,2015年12月15日各承租人联名致函天恒置业集团(西西友谊公司的上级总公司),明确提出了承租人的诉求,但至接到西西友谊公司一审的起诉书之前,未接到天恒置业集团的任何答复,直至2016年11月22日开庭时,西西友谊公司的部门负责人才明确答复,对承租人提出的要求曾表示上报上级,直至2016年8月上级公司才决定不再续租。3.庭审中双方认可2016年开始，我方一直未经营。综上，我方认为自《租赁合同》期满我方无法继续经营，事实上没有继续使用租赁物。不属于不定期租赁关系，不应向西西友谊公司支付各项费用。二、如果法院仍然认定双方之间存在不定期租赁关系。我方有证据证明西西友谊公司曾承诺2016年1月1日至2016年6月30日的房屋租赁费用予以免除，其它商户可以证明这一点；依据公平原则，只有在西西友谊公司履行了合同义务时，才有权利向我方主张租金等费用。自合同期届满，我方无法经营，致使合同目的无法实现，西西友谊公司主张各项费用的诉讼请求仍应驳回。鉴于我们行业工期长的特点，在等待西西友谊公司答复联名函期间不能也不敢经营。另一方面，西西友谊公司采用不再售电、在租赁商铺粘贴公告、对部分租赁物锁门物品腾空等手段破坏商场经营环境，致使我方无法经营，合同目的不能实现。在此情况下，一审判决我方向西西友谊公司支付租金及能源费显失公平。三、能源费是为实现经营目的才产生。支付能源费的前提是正常经营。一审判决仅以能源费系相对固定的支出为由，判决我方全额支付能源费依据不足，二审判决应予纠正。四、一审判决以双方合同约定租金标准的60%确定我方支付租金的义务无法律依据，应依法驳回西西友谊公司要求支付租金的诉讼请求。西西友谊公司辩称，同意一审判决，不同意薇薇时代公司的上诉请求。一审认定事实清楚，适用法律正确，双方租赁合同已经到期，未签订新合同，薇薇时代公司未及时腾退场地，其上诉理由不构成占用场地拒交租金的合理理由。薇薇时代公司等商户的回函即表示同意终止合同，又要求提供半年或一年的免租期，自相矛盾，一审判决认定双方形成不定期租赁合同法律适用正确。北京绚丽琦缘国际文化传媒有限公司（下称绚丽琦缘公司）在法定期限内未提出上诉，称其同意薇薇时代公司的上诉意见。西西友谊公司向一审法院起诉：1.请求判令薇薇时代公司支付拖欠的商铺租金126880元（自2016年1月1日至2016年11月1日）；2．请求判令薇薇时代公司支付能源费2268.59元（2016年1月1日至2016年3月15日供暖费764.59元、2016年4月15日至10月15日供冷费1504元）；3.判令双方租赁关系于2016年11月1日解除。4.薇薇时代公司承担本案全部案件受理费。一审法院认定事实：西西友谊公司提供的房屋产权证明显示，西城区西单北大街109号大楼（建筑面积70934.43平方米）产权人为北京敬远房地产开发有限公司。商业设施委托管理证明显示，2006年4月12日，北京敬远房地产开发有限公司出具证明将上述大楼（52000平方米）的商业设施委托西西友谊公司管理，期限自2002年10月23日至2022年10月22日。委托期内，同意西西友谊公司对外出租。租赁合同显示，2014年12月29日，西西友谊公司北京西单壹零玖婚庆分公司与薇薇时代公司西城分公司签订合同，约定甲方（西西友谊公司北京西单壹零玖婚庆分公司，下同）将北京市西单北大街109号二层203号（使用面积32平方米）的商铺租予薇薇时代公司西城分公司用于经营婚庆服务使用。未经甲方书面认可，乙方不得改变场地使用性质及使用面积，亦不得将本合同项下乙方权利义务以任何形式转让给第三方。合同第三条约定，租赁期限自2015年1月1日至2015年12月31日止。合同期满乙方愿意续租需提前45天向甲方提出书面申请，双方达成一致后需签订新的租赁合同，否则合同在期满后自动终止。第四条租金及支付方式约定，租金标准13元/平方米/天。租金支付方式约定，按季交纳，每个付款期到来的30日前交纳。第五条相关费用约定，乙方须按承租面积缴纳能源使用费，供暖费46元/平方米/年度（当年11月15日至次年3月15日），供冷费47元/平方米/年度（每年4月15日至10月15日）。乙方应于供冷、供暖到来15日前交纳。第八条违约行为约定，乙方迟延两周不交纳租金及费用或累计拖欠一个月租金及费用的，甲方有权解除合同收回承租场地。乙方应在收到甲方向乙方发出的合同解除通知书的3日内或甲方在乙方承租场地张贴了解除合同通知书3日内迁出本大楼。如乙方拒不迁出本大楼，甲方有权采取停止供电等措施将乙方承租场地收回。甲方有权单方解除合同的生效方式是：甲方向乙方发出的合同解除通知书到达了乙方注册地址或甲方在乙方承租场地张贴了解除合同通知书。第九条租赁场地交还约定，租赁期满未能续约或合同因解除等原因提前终止的，乙方应于租赁期满或合同终止之日将承租场地恢复原状，不得破坏原有设备设施，以良好的状态交还甲方。未经甲方书面同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按合同日租金标准的2倍向甲方支付房屋占用费。简易程序阶段，薇薇时代公司表示，2015年7月其已将诉争商铺交付绚丽琦缘公司，2015年10、11、12月的租金是绚丽琦缘公司以薇薇时代公司名义交纳。薇薇时代公司曾通知绚丽琦缘公司自2016年1月起不能再以薇薇时代公司名义对外经营，2016年1月薇薇时代公司西城分公司正式注销。绚丽琦缘公司表示，2015年7月开始，其已正式进入诉争商铺经营，并交纳租金至2015年12月。2016年1月开始出现西西友谊公司上述大厦转型等问题。按此前的经营习惯，西西友谊公司不可能允许长期欠租而不采取措施，2016年1月至6月西西友谊公司实际按免租待遇执行。对此，西西友谊公司表示，对薇薇时代公司、绚丽琦缘公司所述私自交付商铺的意见不认可，薇薇时代公司无权将商铺交予绚丽琦缘公司，而应该将商铺交还西西友谊公司。关于诉争商铺所在商场经营情况。西西友谊公司主张，2016年1月开始，商场部分商户正常经营但拒交租金。薇薇时代公司在简易程序阶段表示，商场经营因西西友谊公司原因受到一定影响。绚丽琦缘公司表示，经营环境受到影响，但公司未在其他地方另行办公，业务基本停滞，处于维护旧有业务的状态。之所以迟迟未办理腾退手续，系因免租、装修补偿等问题始终无结论。另查，西西友谊公司出示的邮单、公函显示，2016年8月23日，西西友谊公司向薇薇时代公司发送了关于西单婚庆大厦租赁事宜的企业公函。该公函通知薇薇时代公司租赁合同已届满，要求薇薇时代公司支付租金、物业费、能源费。并通知薇薇时代公司在保持租金标准不变的条件下，协商确定新的租赁合同。对此，薇薇时代公司在简易程序阶段表示，我公司认为西西友谊公司已与绚丽琦缘公司签订了新的合同，故收到该公函时以为是骗子，未予理会。绚丽琦缘公司则表示，薇薇时代公司接到该公函后告知了我公司，西西友谊公司曾承诺免租半年，故我公司一直在等消息。西西友谊公司出示的邮单、律师函还显示。2016年9月9日，西西友谊公司委托律师向薇薇时代公司发送了律师函，要求薇薇时代公司支付拖欠的租金、能源费，并腾退商铺交还西西友谊公司。薇薇时代公司在简易程序阶段表示未收到相应函件。绚丽琦缘公司亦表示其未收到相应函件，该律师函系由西西友谊公司发给薇薇时代公司。西西友谊公司认可诉争商铺于2016年11月1日腾退。薇薇时代公司、绚丽琦缘公司未向原审法院提供证据。一审法院认为，薇薇时代公司经本院依法送达开庭传票，无正当理由未按时到庭应诉，应视为其放弃相关答辩权利，由其承担相应不利后果，本院依法对其缺席审理。西西友谊公司提供的产权证、商业设施委托管理证明显示，西西友谊公司有权针对诉争商铺对外出租。薇薇时代公司西城分公司作为薇薇时代公司的分支机构与西西友谊公司所签租赁合同系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对薇薇时代公司具有约束力，当事人应按合同约定行使权利、履行义务。根据上述查明的情况，西西友谊公司、薇薇时代公司所签租赁合同于2015年12月31日到期后，双方未签订新的租赁合同。薇薇时代公司未按租赁合同约定将诉争商铺交还西西友谊公司，应视为薇薇时代公司继续使用诉争房屋。西西友谊公司、薇薇时代公司之间就诉争商铺形成不定期租赁合同关系。薇薇时代公司、绚丽琦缘公司之间私自交接诉争商铺的行为不构成对西西友谊公司的合理抗辩。薇薇时代公司有义务向西西友谊公司支付2016年1月至商铺实际交还日期间的房租及相关费用。绚丽琦缘公司作为2016年1月至商铺实际腾退日期间商铺的实际使用人，应就薇薇时代公司所负给付义务承担连带责任。考虑到上述查明事实中反映出的双方因续租、赔偿、管理等问题产生的分歧，商场经营环境受到一定影响，结合薇薇时代公司实际经营情况，本院参考双方合同约定租金标准的60%确定薇薇时代公司支付租金的义务。西西友谊公司主张的能源费系相对固定的支出，未及时腾退商铺的情况下，薇薇时代公司应向西西友谊公司全额支付供暖费、供冷费。对西西友谊公司租金诉讼请求中合理部分，本院予以支持，不合理部分本院不予支持。对西西友谊公司能源费诉讼请求，本院予以支持。西西友谊公司、薇薇时代公司实际于2016年11月1日交接诉争商铺，应视为双方不定期租赁合同于该日解除，对西西友谊公司该项诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第二百一十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院于2017年12月判决：一、北京西西友谊商城有限公司与北京薇薇时代国际文化传媒有限公司之间关于北京市西单北大街109号二层203号（使用面积为32平方米）场地的租赁关系于二零一六年十一月一日解除；二、判决生效后五日内，北京薇薇时代国际文化传媒有限公司向北京西西友谊商城有限公司支付二零一六年一月一日至二零一六年十一月一日期间的房租七万六千一百二十八元、能源费二千二百六十八元五角九分；三、北京绚丽琦缘国际文化传媒有限公司对主文第二项支付义务承担连带责任；四、驳回北京西西友谊商城有限公司的其他诉讼请求。如当事人未按判决确定的内容支付金钱或履行其他义务应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。二审查明事实与一审一致。西西友谊公司在本院审理中认可租赁合同期满后双方成立不定期租赁关系。本院认为：依据西西友谊公司出示的产权证、商业设施委托管理证明等证据，可以认定西西友谊公司有权将诉争商铺对外出租。西西友谊公司与薇薇时代公司西城分公司签租赁合同系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，当事人应本着诚实信用原则按合同约定行使权利、履行义务。薇薇时代公司西城分公司被注销，薇薇时代公司应承担上述合同项下权利义务。西西友谊公司不认可薇薇时代公司、绚丽琦缘公司之间私自交接诉争商铺的行为，且绚丽琦缘公司以薇薇时代公司名义向西西友谊公司缴纳租金，故薇薇时代公司仍应承担原租赁合同的权利义务，原审法院对此认定正确；绚丽琦缘公司作为商铺的实际使用人，应就薇薇时代公司所负给付义务承担连带责任，原审对此处理并无不当，本院予以维持。双方租赁合同到期届满后，薇薇时代公司等商户继续占用诉争场地。双方虽未续签书面合同，但通过双方往来函件内容判断，双方对续签合同存在磋商的过程，在双方协商续租事宜期间，双方之间租赁关系仍实际存在，西西友谊公司在本院审理中认可租赁合同期满后双方成立不定期租赁关系，本院对此不持异议。一审判决将双方租赁合同到期后仍实际存在租赁事实期间认定为不定期租赁关系并无不当，本院予以维持。薇薇时代公司上诉认为一审对不定期租赁关系性质认定错误，依据不够充分，本院不予支持。西西友谊公司于2016年11月1日将商铺收回，应视为双方不定期租赁合同于该日解除，虽然薇薇时代公司上诉称其在此前已停止经营，但其未将房屋钥匙交回给西西友谊公司，其仍占据租赁房屋，应支付房屋租金至其实际腾退房屋之日止。对于薇薇时代公司在不定期租赁期间应支付的租金数额，一审判决已经考虑不能正常经营因素予以酌减，薇薇时代公司上诉不同意支付租金依据不足，本院不予支持。对于能源费问题，因薇薇时代公司未及时腾退商铺，即使其没有经营，也未放弃商铺的控制、占据权，因此，本院对薇薇时代公司不同意支付能源费的上诉请求不予支持。综上所述，薇薇时代公司上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2883元，由北京薇薇时代国际文化传媒有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  李蔚林审判员  王军华审判员  曹 雪二〇一八年四月二十七日书记员  张晓鸥