黑龙江省大庆市龙凤区人民法院民 事 判 决 书（2018）黑0603民初706号原告：刘斌，男，1979年1月8日出生，汉族，大庆石化公司炼油厂干部，住大庆市龙凤区.委托诉讼代理人：王显坤，大庆市龙凤区中心法律服务所法律工作者。被告：大庆久隆房地产开发股份有限公司，住所地大庆市龙凤区。法定代表人：孙洪海，该公司经理。委托诉讼代理人：卢俊良，大庆久隆房地产开发股份有限公司员工。原告刘斌与被告大庆久隆房地产开发股份有限公司（以下简称“久隆公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序于2018年2月6日公开开庭进行了审理。原告刘斌委托诉讼代理人王显坤，被告久隆公司委托诉讼代理人卢俊良到庭参加诉讼,本案现已审理终结。原告刘斌向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告将有关办理房屋权属登记所需的资料报产权登记机关备案，协助原告办理涉案房屋的权属证书；2、请求判令被告支付2017年1月25日至2018年1月25日期间延期办理房屋权属证书的违约金47460元（791000*6%*1年）；3、案件受理费由被告承担。事实与理由：2012年3月15日，被告将其开发的大庆市龙凤区东城领秀华彩园B51号2单元601室住宅以791000元的价格出卖给原告，双方签订了认购书。2012年6月30日，被告将该房屋交付给原告居住使用。2017年1月19日，原告通过银行贷款转付给被告购房款791000元。该房屋的权属证书被告一直没有办理，故原告诉至法院。被告久隆公司辩称，原告所称的合同没有约定违约金，也没有约定损失的赔偿数额，因为原、被告之间没有签订正式的商品房买卖合同，没有约定办理产权证的期限及违约金的计算方式，而且现在业主也可以办理房产证的相关手续了。原、被告在签订认购书时，与原告签订了谅解备忘录。根据该备忘备忘录，可以清楚看出原告已经知道久隆公司暂时无法办理相关手续的事实，并且原告也承诺放弃追究被告因无法办理相关手续产生的违约责任。被告庭后提交书面代理词称，根据原、被告签订的商品房买卖合同，出卖人应在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照第十五条第2项处理：买受人不退房，出卖人按已付房款0.01%向买受人支付违约金。根据原、被告双方签订的商品房买卖合同约定的违约金计算方法可以看出，原告在诉讼请求中提出的违约金数额已超出了双方的约定，法院不应支持。原告刘斌针对被告代理词补充意见称，房屋买卖合同约定，交付使用后730日内办理，交房时间为2012年6月30日，被告应在2014年交房办理权属证书，原告要求从2017年1月25日起算违约金不违法合同约定及法律规定。关于违约金，0.01%的标准明显低于法律规定的标准，且系格式条款，尽管原告签字，但不是原告真实意思表示，原告要求按照6%计算违约金合情合理，请法院支持。原告刘斌为证实其主张，依法提交以下证据：证据一，取暖费收据复印件1份（与原件核对无异，原件退回），收款收据复印件2份，欲证明原告于2012年2月27日和2012年6月27日两次支付首付396000元购买被告开发的龙凤区东城领秀B-51号楼2单元601室楼房，该房屋作价791000元。2012年7月1日，被告将该房屋交给原告使用，原告开始支付取暖费。经质证，被告无异议。证据二，增值税普通发票复印件3份（与原件核对无异议，原件退回），商品房买卖合同复印件1份，欲证明2017年1月17日原、被告补签了商品房买卖合同，合同约定出卖人应当在商品房交付使用后730日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，2017年2月9日，原告以公积金贷款的方式付清了全部购房款。经质证，被告称，对发票真实性无异议，对合同有异议，因合同是复印件。经询问，被告不要求对原告庭后提交的合同原件进行核对，同意由法院进行核对，故原告在法庭限定的时间内提交商品房买卖合同原件后，本院核对无异留存复印件订卷，原件退回原告。被告久隆公司向法庭提交以下证据：证据一，谅解备忘录复印件一份（与原件核对无异议，原件退回），欲证明根据谅解备忘录第四条，乙方保证不追究甲方暂时无法签订《商品方买卖合同》、无法办理交付手续产生的违约责任及其他责任。经质证，原告称，真实性无异议，对证明问题有异议，备忘录中第一条明确写明作为甲方的久隆公司保证在取得土地等相关手续30天内与乙方签订商品房买卖合同，第三条又约定甲方在2012年6月30日前将房屋交付给乙方，第四条乙方保证不追究甲方暂时暂时无法签订《商品方买卖合同》、无法办理交付手续产生的违约责任及其他责任，备忘录中写的是暂时不是永久，备忘录签订的时间是2012年6月30日，所为暂时就短时间内不追究，不是永久不追究，原告诉请的房屋违约金是2017年至2018年的违约金，距该份备忘录已经相隔五年之久，因此备忘录中载明的“暂时不追究”已经不对本案具有约束力，不能再作为本案的证据使用。本院对原、被告所举上述证据的真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告因购买被告开发的龙凤区东城领秀B-51号楼2单元601室房屋于2012年2月27日和2012年6月27日分两次支付被告首付款合计396000元。2012年6月30日，原告为被告签署了谅解备忘录，谅解备忘录体现，鉴于B-51-2601号住宅由于土地相关问题暂时无法签订《商品房买卖合同》、无法办理交付手续，同时乙方又急需住房的现状，甲乙方协商解决方案并签订此谅解备忘录；甲方保证在取得土地等相关手续30天内与乙方签订《商品房买卖合同》及乙方能够正常办理贷款事宜的相关手续；乙方保证不追究甲方暂时无法签订《商品方买卖合同》、无法办理交付手续产生的违约责任及其他责任。2012年6月30日，被告将该房屋交给原告使用。2017年1月17日，原、被告签订了商品房买卖合同，合同约定原告购买被告开发的东城领秀B-51号楼2单元601室房屋，房款为790000元；合同签订当日，支付不低于总房款50%的首付，剩余房款使用公积金，60日内公积金手续办理完毕并交清余款；出卖人应在商品房交付使用后730天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款0.01%向买受人支付违约金。原、被告签订的补充协议体现，出卖人应在商品房交付使用后720天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。2017年2月9日，原告向被告支付剩余房款395000元。原告自认被告于2017年11月20日通知原告2017年12月20日可以办证，涉案房屋权属证书已于2018年1月25日办理完毕。本院认为，原、被告于2017年1月17日签订的《商品房买卖合同》合法有效。该合同第六条约定，买受人在合同签订当日支付不低于合同总价款50%的首付，剩余房款使用公积金，60日内公积金手续办理完毕交清余款。同时，合同第十五条约定，出卖人应在商品房交付使用后730日内（补充协议体现为720日内），将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。原告于2012年交付房款396000元，于《商品房买卖合同》签订后的2017年2月9日交付剩余房款，不违反合同约定。被告于2012年6月30日交付房屋，根据补充协议约定，被告应在房屋交付之日后720日将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，进而办理产权证书。但实际上，原告当时仅交付部分房款，在原告仅交付部分房款的情况下，因无法开具全款发票，被告无法为原告办理产权证书。因此双方签订的商品房买卖合同中关于原告付款期限的约定与办理产权登记的约定相互矛盾，约定的被告办理产权证书的期限事实上不可能实现。同时，谅解备忘录体现原告知晓由于土地相关问题被告暂时无法签订正式的《商品房买卖合同》的事实，并自愿签署谅解备忘录，而被告因考虑到原告的住房需求，自2012年在原告仅支付约一半房款的情况下便将房屋交付原告使用，在此种情况下，要求被告承担违约责任有违合同法的公平原则，本院对未支付全款期间的逾期办证违约金不予支持。2017年2月9日，原告支付全款，且已经与被告签订书面的《商品房买卖合同》，此时，被告应积极为原告办理产权证，被告迟迟未予办理，构成违约，应承担违约责任。考虑到办理权属证书需一定时间，本院酌定从2017年3月9日起计算违约金。原告自认2018年1月25日办理完权属证书，故违约金计算至2018年1月25日。关于违约金标准，合同约定为已付房款0.01%，即79.1元，原告主张该标准过低，要求按照年利率6%计算，本院认为，虽原告未提供证据证实其损失情况，但被告自原告支付全款后逾期近一年未履行办理权属证实等相关义务，违约金79.1元明显过低。本院参照中国人民银行同期同类贷款利率标准，酌定按照年利率4.35%计算违约金。经计算，违约金数额为30355元（791000元×4.35%÷365天×322天），对原告超出上述计算期间及计算标准的违约金本院不予支持。关于原告要求法院判令被告将有关办理房屋权属登记所需的资料报产权登记机关备案，协助原告办理涉案房屋权属证书的诉讼请求，因被告已经向产权登记机关备案相关材料，且涉案房屋的权属证书已经办理完毕，故原告该项主张无本院处理的必要，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告大庆久隆房地产开发股份有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告刘斌违约金30355元；二、驳回原告刘斌其他诉讼请求。如被告大庆久隆房地产开发股份有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费987元,由原告刘斌负担428元，由被告大庆久隆房地产开发股份有限公司负担559元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。审 判 长 张 迪人民审判员 赵 爽人民审判员 曲媛媛二〇一八年四月二十八日书 记 员 徐艳飞附：本判决依据的法律法规《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条、第二百零八条之规定，对本判决不服，在判决生效后，有向检察机关提出申诉的权利。