江苏省苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0591民初2209号原告：连云港市杨辉物业管理有限责任公司,统一社会信用代码913207067520109224，住所地连云港市海州区朝阳西路46-4号楼201室。法定代表人：杨辉,总经理。委托诉讼代理人：单志杰，江苏拙正律师事务所律师。委托诉讼代理人：王远翔，江苏拙正律师事务所律师。被告：苏州工业园区南京师范大学幼儿园,统一社会信用代码52320591685308795A，住所地苏州工业园区南山巴黎印象小区。法定代表人：沈军军。被告：苏州工业园区启步教育投资咨询有限公司,统一社会信用代码913205947945665313，住所地苏州工业园区唯亭镇晨星路5号。法定代表人：沈军军，董事长。委托诉讼代理人：管寅，江苏颐华律师事务所律师，代理上述两被告。原告连云港市杨辉物业管理有限责任公司（以下简称杨辉物业）与被告苏州工业园区南京师范大学幼儿园（以下简称园区南师大幼儿园）、苏州工业园区启步教育投资咨询有限公司（以下简称启步教投公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月13日立案受理后，依法适用简易程序于2017年5月11日公开开庭进行了审理，后因案情复杂，依法组成合议庭适用普通程序于2018年4月25日公开开庭进行了审理。两次庭审，原告杨辉物业委托诉讼代理人单志杰、王远翔，两被告委托诉讼代理人管寅均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨辉物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业管理费316930.5元（自2014年8月16日起至2016年8月15日止）；2、判令被告支付原告违约金61674.68元（自2015年2月16日起至2017年3月10日止，实算至判决确定给付之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告通过招投标方式被选中为苏州工业园区丽舍小区（巴黎印象小区）物业服务单位，中标后由苏州工业园区丽舍小区业主代表大会于2014年8月20日与原告签订了《苏州市工业园区丽舍小区物业服务合同》。由原告对苏州工业园区丽舍小区进行物业管理，物业管理费收费标准为：商业3元/月·平方米，每半年缴交一次管理费。同时合同约定任何业主如果未能于应付之日支付其应付的款项，业主应按所欠费用总额的每日万分之五向管理者交纳滞纳金。经查，坐落于苏州工业园区苏胜路801号丽舍幼儿园幢的房产系启步教投公司所有。原告在催讨未果情况下，特诉至法院，请求判如所请。被告园区南师大幼儿园、启步教投公司辩称：园区南师大幼儿园是民办非企业幼儿园，启步教投公司是园区南师大幼儿园的投资人。启步教投公司是涉案房屋的所有权人，相应房屋由园区南师大幼儿园在实际使用。但被告的房屋与原告提供物业服务的苏州工业园区丽舍小区不属于同一物业管理区域。被告的房屋也没有纳入原告与苏州工业园区丽舍小区业主代表签订的物业服务合同范围。被告的房屋系由被告自行请人进行物业管理，原告从未向被告园区南师大幼儿园提供过物业服务。请法庭依法驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2014年8月20日，通过招投标方式杨辉物业（作为乙方）与苏州工业园区丽舍小区业主代表大会（作为甲方）订立《苏州市工业园区丽舍小区物业服务合同》。合同约定由甲方将苏州工业园区中新大道东1201号丽舍小区（物业名称）委托乙方进行物业服务。委托期限为三年，自2014年10月1日起至2017年9月30日止。合同约定合同所涉物业四至范围为：东至长乐街、南至斜塘公园，西至星湖街，北至中新大道东；总建筑面积172421.8平方米，其中住宅129500平方米，停车位地面168个，地下车位680个。合同第八条约定，乙方按建筑面积向业主收取物业费，商业3元/月·平方米、别墅2.25元/月·平方米、多层1.45元/月·平方米、高层1.86元/月·平方米。第十条约定，物业服务费按月计算，按半年度收取包括本月在内的六个月物业服务费，业主逾期缴纳物业费的，乙方可从逾期之日起每日按应缴费用万分之五加收滞纳金。另查明，2014年8月16日零时起，杨辉物业正式入驻丽舍小区，为全体业主提供物业服务。被告方的物业登记坐落为苏州工业园区苏胜路801号丽舍幼儿园幢（苏胜路现更名为中新大道东），建筑面积3521.45平方米。建筑用途幼儿园，土地用途为科教用地，于2012年12月25日登记在被告启步教投公司名下。上述事实，有原告提供的物业服务合同、不动产登记簿、入场通知书有当事人陈述附卷佐证，本院予以确认。双方当事人争议的焦点为被告方名下的物业是否纳入了原告与苏州工业园区丽舍小区业主代表大会订立的物业服务合同中物业范围之内，原告是否为被告提供物业服务。原告认为，被告启步教投公司作为丽舍小区业主之一，相应名下物业在其与丽舍小区业主代表大会订立的物业服务合同所涉物业范围内，而其提供了相应的物业服务，故而被告方应按商业标准支付相应物业管理费。为证实其主张，其提供了《租赁承办南山巴黎印象小区幼儿园协议书》及《合作承办南京师范大学苏州工业园区实验幼儿园（南山）协议书》，用以证实2007年启步教投公司当初与涉案物业开发商苏州南山房地产开发有限公司（以下简称南山公司）就双方租赁承办涉案幼儿园时对于相应物业的物业管理费有约定，启步教投公司是需要向当时的南山公司支付物业管理费，据此证明在杨辉物业接手相应南山公司开发的丽舍小区（即南山巴黎印象小区）后，被告方也应支付相应的物业管理费，相应的被告方的物业是纳入了整个丽舍小区的物业管理的。原告还申请其员工雷洪卫出庭作证，证实其曾为被告维修过电源，并请绿化工为被告修剪过树枝、草坪。被告方认为相应幼儿园所涉物业并未纳入丽舍小区的物业管理范围，启步教投公司也并没有作为丽舍小区的业主。整个幼儿园与丽舍小区在物理上是分隔开的，出入幼儿园的大门也是完全独立的，并且园内的物业服务及相应垃圾清理均是由被告方自行委托第三方物业公司处理，故被告方的物业并非是丽舍小区物业服务合同中涉及的物业之部分，被告方也不是丽舍小区的业主，未接受过原告方的物业服务。被告提供了存量房买卖合同、物业管理服务合同、垃圾清运服务合同、幼儿园现场照片、法工委答复意见以及南山公司的情况说明一份（说明载明：我司于2012年10月23日与启步教投公司签订的存量房买卖合同第二条：房屋其他情况条款4中约定房屋物业管理状况为：该房屋目前尚未纳入物业管理范围。合同签订后，已按合同实施。以上情况，特此说明）、增城新康物业管理有限公司苏州工业园区分公司（以下简称新康物业）的情况说明一份（说明载明：我司为丽舍小区前期物业管理公司，管理日期2007年9月-2014年8月，根据丽舍小区开发商南山公司与启步教投公司签订的存量房买卖合同第二条：房屋其他情况条款4中约定房屋物业管理状况为：该房屋目前尚未纳入物业管理范围的条款约定，我司未对启步教投公司开办的园区南师大幼儿园进行相应物业管理与服务。我司于2014年8月结束丽舍小区的物业管理与服务，在向丽舍第二届业主委员会选聘的杨辉物业办理相关移交手续时，由于园区南师大幼儿园未列入我司物业管理与服务范围，故该幼儿园不在我司移交工作范围之内。以上情况，特此说明）。本院认为，原告杨辉公司称其为被告提供了相应的物业服务，被告物业纳入了原告实施物业服务的相应物业范围之内，对此原告方负有举证义务。原告提供的物业服务合同中虽有对于服务物业总的建筑面积及四至范围的描述，但无法看出被告方物业是否纳入其中。其出庭作证的证人系其员工，其到庭作证时也仅陈述其系偶尔几次为被告方提供过一些服务，即使属实，也并非是常态化的、制度化的服务，故也不能证明原告为被告提供了物业服务合同意义上的物业服务。原告提供的两份关于办理幼儿园的协议书，系在当初涉案物业还在开发商南山公司名下时所签，在2012年涉案物业从南山公司转让至被告启步教投公司名下后，相应的协议内容已不能再适用，故而也不能据此推导出被告方是接受了原告方的物业服务。而被告方提供的证据中，特别是南山公司及新康物业的情况说明，明确了被告涉案物业未曾纳入丽舍小区的物业管理范围。故综合原被告证据，本院认为得出被告物业尚未纳入原告实施物业管理的范围、被告方并未接受原告方的物业管理服务的结论更具有说服力。综上，被告方涉案物业并未纳入原告实施物业管理的范围，原告并未向被告提供物业服务，故而原告要求被告方支付物业管理费及违约金的主张依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告连云港市杨辉物业管理有限责任公司的诉讼请求。案件受理费6980元，由原告连云港市杨辉物业管理有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用缴纳办法》的有关规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。账户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账10×××7676。审 判 长  吴海锋人民陪审员  贾继祥人民陪审员  史建明二〇一八年四月二十八日书 记 员  王 雪