贵州省黎平县人民法院民 事 判 决 书（2018）黔2631民初2092号原告:陈茂宏,男,1983年9月15日出生,侗族,住贵州省黎平县德凤镇青鱼嘴**，现住黎平县。原告:田敏,女,1986年1月19日出生,侗族,住贵,住贵州省黎平县中朝镇尹所村**黎平县。系原告陈茂宏妻子。委托诉讼代理人：吴荣德，男，贵州黎平县德凤街道法律服务所法律工作者，执业证号：。被告：贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司。统一社会信用代码：9152263158068812X4。地址：贵州省黎平县德凤镇五开北路侗族风情园。法定代表人：叶秀，女，1965年6月3日出生，汉族，住重庆，住重庆市璧山县董事长。委托诉讼代理人：顾崇罡，男，贵州全红律师事务所律师。执业证号：15226199110609704。原告:陈茂宏、田敏诉被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年12月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其原告的委托诉讼代理人吴荣德，被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司委托诉讼代理人顾崇罡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告继续履行《商品房买卖合同》的约定,将出售给原告的商品房办理转移登记有关文书交付给原告,并协助原告办理不动产权证书；2、依法判决被钅按年利率6.18%标准支付原告逾期办理商品房转移登记有关文书违约金41997元(按已交购房款229881元×6.18%/年÷365天×1079天=41997元,该违约金暂从2015年12月31日至2018年12月5日止合计1079天)；3、依法判决被告支付原告从2018年12月6日起至实际交付商品房转移登记有关文书之日止的逾期办理商品房转移登记的相关书违约金(该违约金按己交房款元的年利率6.18%/年计算);4、案件受理费由被告承担。事实与理由：2013年4月22日与被告签订《商品房买卖合同》,原告以银行按揭贷款形式跟被告购买位于黎平县德凤镇××风情××单元××商品房住房一套,建筑面积为86平方米,套内建筑面积为72.08平方米,房屋总价为229881元。该合同第11条、第13条分别约定交房日期为2015年3月31日前;逾期交房被告按合同约定的交付期限届满之次日起到实际交付之日止按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金。合同第22条约定被告承诺于2015年6月30日前取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告,逾期(超30日)不办理交付的,被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止,按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金。合同签订后原告已经付清了全部购房款并交付了维修基金、契税、工本费、印花税给被告。但被告直到2016年8月23日才交付房屋给原告,交付的房屋也没有任何验收合格手续,并没有达到交付条件,且至今也未能按合同约定的期限向原告交付办理商品房转移登记的有关材料,造成原告至今未能取得该房屋的不动产权证书,显然被告的行为已经严重违约,应当依法承担违约责任。同时原告就此事宜也曾多次向黎平县人民政府有关部门反映,但也无结果。为保护原告合法权益,故原告依据《中华人民共和国合同法》和最高人民法院《关于审理商品房合同买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定,请求人民法院依法公正判决。被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司辩称：1、答辩人没有存在“违约”行为，被答辩人的诉讼请求没有事实依据，也没有法律依据，诉求不能成立；2、撇开本答辩状第一项的抗辩理由不谈，被答辩人也没有理由要求答辩人承担支付协助办理商品房转移登记相关文书“违约金”41997元；3、被答辩人提出的部分“违约金”诉讼请求已经超过诉讼时效，存在多计算违约金期间问题，且被答辩人的诉讼请求计算方式没有事实和法律依据，不应获得支持；4、被答辩人是否存在违约在先的过错，是否存在先期义务没有履行的情况，应当经过举证、质证之后才能判定。5、原告存在部分时段超诉讼时效的问题，请法院审查。原告在举证期限内向本院提交以下证据：1、《商品房买卖合同》复印件,证明原、被告于2013年11月24日签订合同双方就房屋价款、交付和登记日期、违约处理等事顼明确约定。且该合同经黎平县住建局登记备案;2、房款收据复印件,证明原告已向被告全部支付购房款229881元；3、收款收据复印件,证明原告已向被告支付所购房屋的契税、维修基金、工本费、印花税共计7132元；4、结婚证复印件，证明二原告系夫妻关系。被告对证据1、2、3、4没有异议；被告当庭向本院提交一份证据：不动产登记中心在2017年4月10日出具的证明复印件，证明经黎平县人民法院2017年4月10日调查证实，1#、2#、3#、5#、9#、10#、11#、14#、15#侗族风情园的商品房在2017年3月22日具备了办理产权转移登记的条件，此后原告没有任何理由在要求被告承担逾期交付办理产权转移登记相关文书违约金。原告对该份证据没有异议。本院经审理认定事实如下：2013年4月22日，原告与被告签订《商品房买卖合同》。合同约定，原告购买被告开发的位于黎平县德凤镇××风情××单元××号房屋，建筑面积86平方米，房屋总价款为229881元。合同第十九条第三款转移登记约定：（一）出卖人承诺于2015年6月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起30日内，出卖人未交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.1%承担违约责任；2、约定日期起30日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（1）、（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款0.1%的违约金。合同约定双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。合同签订后，原告按照约定支付了全部房屋价款，后又缴纳了契税、专项维修基金等相关费用。同时查明:涉案房屋所在的11栋楼已于2017年3月22具备办理不动产权证条件，原告在2017年7月10日收到被告邮寄给他的办理不动产权证通知书。原告因被告未向其交付商品房及交付商品房转移登记的相关文书，向法院提起诉讼，案经本院调解无效。以上事实，有原、被告当庭陈述、当事人双方签订的《商品房买卖合同》、收款收据等证据在卷证实，并经庭审举证、质证，本院予以认定。本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，合同当事人应当遵照诚实信用原则全面履行义务。原告请求被告继续履行《商品房买卖合同》，向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，并协助原告办理不动产权证书，本院予以支持。关于逾期交付转移登记相关文书违约金的问题，双方《商品房买卖合同》第十九条第三款转移登记约定：（一）出卖人承诺于2015年6月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起30日内，出卖人未交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.1%承担违约责任；2、约定日期起30日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（1）、（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款0.1%的违约金。根据上述约定，被告未在约定期限内取得初始登记及交付办理商品房转移登记有关文书给原告，被告的行为显然已经构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。关于逾期交付办理商品房转移登记相关文书违约金的时效问题，双方合同约定违约金是以日累计计算违约金数额的，违约金数额随着违约行为的持续发生不断增长。对这一违约金的请求给付是一种继续性债权，随着时间的推移不断发生变化，违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。因此，只要违约事实继续存在，每一天就会产生一个新的债权，而产生的每一个新债权，适用诉讼时效的起算点是以新债权产生的时间点起算。在2017年10月1日《民法总则》施行时，诉讼时效期间已届满《民法通则》规定2年的部分，不应支持，即对2015年9月30日前的违约金因已超2年时效，不受法律保护。对2015年10月1日以后发生的违约金因《民法总则》已施行，诉讼时效期间尚未满《民法通则》规定2年的这部分违约金适用《民法总则》规定的3年诉讼时效，超过3年的部分不予支持。原告于2018年12月10日起诉，故2015年12月10日前的部分因已超3年时效，不受法律保护。因此原告请求从2015年12月31日起开始计算系对自己权利的处分，本院予以认可。从2015年12月31日起至原告收到被告邮寄给他的办理不动产权证通知书之日止，共计558天，原告诉求计算1079天系计算时间错误，超出天数本院不予支持。逾期交付办理商品房转移登记相关文书违约金应为：229881元×6.18%÷365天×558天＝21718.65元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、原告陈茂宏、田敏和被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司继续履行双方签订的《商品房买卖合同》，被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司在本判决生效后将商品房转移登记的相关文书交付给原告，并协助原告办理不动产权证书。二、被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司在本判决生效后30日内支付原告陈茂宏、田敏逾期交付商品房转移登记有关文书违约金21718.65元。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费850元，减半收取425元，由被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司负担171元，原告承担254元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，则本判决书发生法律效力，权利人应当在履行期间最后一日起二年内向本院申请执行。审判员  杨朝军二〇一八年十二月二十九日书记员  石丹丹