甘肃省武威市凉州区人民法院民事判决书（2018）甘0602民初14666号原告：王举学，男，1968年12月10日出生，住武威市。原告：赵兴存，女，1969年11月7日出生，住址同上，系王举学妻子。共同委托诉讼代理人：吴桂英，甘肃浩然律师事务所律师。被告：王登赢，男，1986年6月10日出生，住武威市。被告：王峰，男，1989年10月13日出生，山西省临漪县人，现住武威市。委托诉讼代理人：严鹏，甘肃开洲律师事务所律师。被告：陆文辉，男，1972年6月10日出生，住武威市。被告：王瑞莲，女，1973年10月30日出生，住址同上，系陆文辉妻子。原告王举学、赵兴存诉被告王登赢、王峰、陆文辉、王瑞莲确认合同无效纠纷一案，本院于2018年12月18日受理后，依法适用普通程序，于2019年3月19日公开开庭进行了审理。原告王举学、赵兴存及其委托代理人吴桂英，被告王登赢，被告王峰委托诉讼代理人严鹏，被告陆文辉、王瑞莲到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认被告王登赢与被告王峰房屋买卖合同无效，被告王峰与被告陆文辉、王瑞莲签订的房屋买卖合同无效；2、请求判决再就业市场房屋拆迁款526000元归原告所有。事实与理由：2018年11月5日，原告承租户关保国说他承租原告位于凉州区北大街再就业市××楼号铺面要求立即腾退，原告感到非常奇怪，原告的房子怎么突然变成了被告陆文辉、王瑞莲的房子呢？过了几天，原告赵兴存接到法院传票，2018年11月20日原告以第三人身份参加了陆文辉、王瑞莲诉关保国房屋租赁合同纠纷一案的庭审活动。庭审中，原告才知被告王登赢已经将原告的房子卖给了王峰，王峰又该房子又卖给陆文辉、王瑞莲夫妇，并在2018年6月5日办理了不动产权证。被告王登赢无权处分原告的合法财产，其行为给原告造成精神上的打击和经济上的损失。该房屋的原本是1998年再就业市场开发时，被告王登赢的父亲王成学是包工头，承包凉州区北大街再就业市××楼房的修建，楼房修成后，开发商在无钱支付承包费的情况下将一层18间铺面抵顶给王成学。由于王成学修建楼房时资金来源是贷款，贷款无力偿还的情况下，便把一层二间7号、8号铺面以138000元卖给了原告。当时原告把一辆康明斯车给了王成学，王成学把车卖了138000元。2002年再就业市场建成，2004年启动，原告入住经营该铺面几年后将铺子又租给他人经营至今。2004年4月15日，王成学非让原告腾出一间，原告看在兄弟份上腾出了一间8号铺面，留下了一间7号（107号），王成学为原告写了证明，当年10月份王成学因病去世，王成学生前原告多次追问产权证一事，王成学说办了产权证，由于贷款太多产权证已抵押到银行，因原告与王成学是亲兄弟，后再没有过问，平平稳稳地经营铺子14年，现在才知铺面已被王登赢出卖给他人，目前再就业市场拆迁，被告陆文辉、王瑞莲无权领取拆迁款，拆迁款应由原告领取。被告王登赢辩称：原告与我父亲买卖铺面的事我不清楚，但铺面的产权证书上是我父亲王成学的名字，2004年10月我父亲去世后，原告王举学说我父亲还欠他8万元，我说铺面已经被他租出去十几年，并且我父亲承包工程的设备一直由王举学使用，欠款应该也抵顶清楚了，王举学当时也没有说铺面是他的，我知道的情况是铺面一直由王举学承租。2016年1月我通过遗产继承方式取得铺面，并在公证处公证后，到不动产登记中心将房屋产权证书所有人变更为王登赢。2017年，我从王峰处借了35万元高利贷用以偿还银行贷款，并将房屋产权证书抵押给王峰，后来无力偿还借款和利息，我给王峰写了一份委托书，将房屋卖给他。若要确认合同无效，也应当是由我作为原告起诉王峰，与本案二原告无关。被告王峰辩称：一、原告不具备诉讼主体资格。1、根据原告王举学、赵兴存的诉讼请求及其在起诉状中所列明的事实与理由，可以确定原告系合同外第三人。王峰认为，确认合同无效属确认之诉，确认合同无效的提起主体为合同当事人，合同以外的第三人是无权提起的，因为确认之诉“是指原告请求人民法院确认其与被告之间存在或不存在某种民事法律关系的诉”，合同效力只涉及合同双方当事人，第三人不是合同当事人，所以第三人不能“请求人民法院确认其与被告间存在或不存在某种民事法律关系的诉”，即合同的效力确认，因为合同效力只涉及合同当事人不涉及第三人王举学、赵兴存，第三人与合同当事人不存在合同上的民事法律关系，所以第三人提起确认合同无效的主体不适格，第三人无权提起确认合同无效之诉；2、原告诉讼请求的内容是确认合同效力，而关于合同签订的主体、合同履行的主体、合同变更的主体、合同解除的主体问题，我国合同法规定了解除合同的主体是签订合同的“当事人一方”，其他条款也均规定了有关合同履行、变更等权利义务的主体是合同当事人双方，而不是合同以外的第三人，即合同以外的第三人也就是本案的原告王举学、赵兴存与合同效力本身并无直接利害关系，不能作为民事诉讼的原告提起诉讼。二、王峰系善意取得。1、物权法第六条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。这就是物权法中公示制度，其本意在于赋予公示以公信力，即推定不动产物权变动的公示状况与客观实际相符，从而给市场交易中的第三人提供信赖利益的保护。善意取得制度就是建立在物权公示制度之上的一种制度。可以说，善意取得制度是运用公开公信原则保护信赖利益的具体法律形式，不动产善意取得中的善意第三人是基于对公示的信赖。具体到本案来说，王峰与本案被告王登赢签订房屋买卖协议时，被告王登赢向王峰提供了武房产权证凉州区字第20160387号房屋产权证书，该房屋产权证书中明确记载，房屋所有权人为王登赢，产权状况为王登赢单独所有。基于此，王峰有合理的理由相信涉案房屋系被告王登赢所有。从此情节上来讲，王峰主观上是善意的；2、王峰向被告王登赢支付了合理对价。善意取得适用应以有偿取得为前提条件。受让人在领受财产时，必须向让与人支付相应的财产或者金钱，无偿取得财产时，不能即时取得所有权。因为在市场经济条件下，财产转让一般是以对价为条件的，这是财产转让的一般规律，违反这一规律的财产转让，就可以引起人们对该项交易是否善意的合理怀疑。根据王登赢陈述，王峰购买该房屋时是完全是按照当时双方协商确定的房屋价格为350000元，在签订合同后，王峰及时向王登赢支付了房款350000元；3、涉案房屋已办理了过户登记。法律设立善意取得制度最终是保护以受让人即时取得财产的所有权，因此，发生所有权的转移是善意取得条件之一。物权法第106条规定，在需要进行转让登记的情形下，以登记的时间作为财产所有权转移的时间标志。因此，适用善意取得制度，对于不动产而言，答辩人已经办理了变更登记。综上，王峰认为，本案原告王举学、赵兴存不是本案的适格主体，请人民法院依法驳回原告王举学、赵兴存的起诉。被告陆文辉、王瑞莲辩称：首先，在本案中，涉案房屋系答辩人经武威市恒峰商铺房产作为中介与被告王峰签订房屋买卖协议后合法获得，在签订协议时，该房屋的所有人已是被告王峰，在陆文辉、王瑞莲支付购房款后，双方在房屋管理部门办理了过户登记手续，不存在合同法52条中规定的任何一种无效情形，故我们认为原告诉请确认我们与被告王峰所签订的房屋买卖协议无效及返还拆迁款52600元无事实及法律依据。2018年5月23日，我们与被告王峰签订房屋买卖协议，约定由我们以725000元的凉州区北大街号再就业市××楼号，商业一层105号，房屋所有人均为被告王峰的商铺两套。协议签订后，我们交付了购房款，被告王峰协助我们办理了房屋过户手续，在我们办理产权过户后因租户占用房屋，我们曾向凉州区人民法院起诉，请求判令租户腾退房屋，在审理过程中，经调解由租户将房屋腾退后当庭交付给我们。我们认为该房屋的获得是通过合法有效的方式购得，故原告所诉请求合同无效并返还拆迁款的主张不能成立，请求予以驳回；其次，原告在诉讼状事实及理由的陈述我们不知情。至于该房屋是否原系原告所有，或被告王登赢是否与被告王峰签订房屋买卖合同的事实我们均不知情。在我们购买该房屋时，其产权所有人已明确为被告王峰，故此，我们与王峰签订的房屋买卖协议合法有效，应受法律保护。当事人围绕诉讼请求和辩解理由分别向法庭提交了证据，法庭组织当事人进行了质证，对原告提交的王成学证明1份，被告对其真实性和证明目的均提出异议；对房屋租赁合同5份，被告王登赢无异议，被告王峰、陆文辉、王瑞莲对该合同的证明目的提出异议。对原告提交的房屋买卖合同、查档证明、民事调解书各1份，被告对其真实性和证明目的均无异议；对王登赢提交的借条1张，原告对其真实性和证明目的均提出异议，被告王峰、陆文辉、王瑞莲无异议；对王峰提交的房屋买卖合同1份，原告对其真实性无异议，对证明目的提出异议，被告王登赢、陆文辉、王瑞莲无异议。对被告王峰提交的房屋所有权证书2份，原告对真实性无异议，对证明目的提出异议，被告王登赢对真实性不清楚，被告陆文辉、王瑞莲表示不清楚；对陆文辉、王瑞莲提交的房屋买卖协议、房屋所有权证书、民事调解书各1份，原告对其真实性无异议，对证明目的提出异议，被告王登赢表示不清楚，被告王峰无异议。对当事人提交的证据，本院认定如下：1、原告提交的王成学证明，被告对其真实性和证明目的均提出异议，《中华人民共和国物权法》第九条一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外”，该证据不能证明原告系讼争商铺的产权所有人；2、房屋买卖合同、查档证明经本院核查，能够证明讼争商铺由王登赢出售给王峰，王峰又出售给陆文辉、王瑞莲并到房管部门登记办理产权过户的事实；3、民事调解书、房屋租赁合同能够证实讼争商铺在2018年12月28日前由原告实际占有并出租的事实。根据原、被告的陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下：凉州区北大街再就业市××楼、107号铺面由甘肃昌德房地产有限公司开发，王登赢父亲王成学与王举学系胞兄弟。2003年3月26日，王登赢父亲王成学与甘肃昌德房地产有限公司签订商品房买卖合同，购买了该二间铺面，将其中的107号铺面交给王举学经营，后王举学将该铺面出租他人。2004年7月13日王成学办理了该二间铺面的产权登记过户手续。2004年10月，王成学去世。2016年1月4日，王登赢在武威市中信公证处办理公证书[（2016）武中信内字第011号]，取得了涉案铺面的继承权，并于同年1月8日办理了该二间铺面的产权登记过户手续，将产权所有人王成学的名字变更为王登赢，2018年4月11日，王登赢与王峰签订房屋买卖合同，王登赢将继承的二间铺面出售给王峰，双方办理了铺面的产权登记过户手续，2018年5月23日，陆文辉、王瑞莲夫妻与王峰签订房屋买卖合同，王峰又将购得的该二间铺面出售给陆文辉、王瑞莲夫妻，并办理了铺面的产权登记过户手续。因涉案的107号铺面一直由王举学、赵兴存经营、管理、出租，无法交付，陆文辉、王瑞莲遂于2018年10月提起诉讼，经武威市凉州区人民法院审理，于2018年12月19日作出（2018）甘0602民初12051号民事调解书，调解书确定涉案的107号铺面由关保国（王举学、赵兴存的租户）于2018年12月28日腾退并交付给陆文辉、王瑞莲。另查明，凉州区北大街再就业市××楼、107号铺面属于拆迁范围，陆文辉、王瑞莲已领取铺面补偿款1040000元。本案争议焦点：1、原告是否取得涉案房屋的所有权；2、被告王登赢与被告王峰之间、被告王峰与被告陆文辉之间的房屋买卖合同是否有效？关于焦点1，房屋所有权是指对房屋全面支配的权利，即所有权人享有的占有、使用、收益和处分的权利，该权利具有排他性。本案讼争铺面系被告王登赢父亲王成学从甘肃昌德房地产有限公司合法购得，并办理了产权过户手续，因此该铺面的原所有权人是王成学，原告尽管经营出租该铺面多年，但并未取得该铺面的登记过户手续，该铺面的所有权并未发生转移，《中华人民共和国物权法》第九条一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外”，原告提供的证据均不能证明其取得了讼争铺面的所有权，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”，因此，原告应当承担举证不利的后果，即原告未取得讼争铺面的所有权；关于焦点2，讼争铺面系被告王登赢父亲王成学从甘肃昌德房地产有限公司合法购得，王成学去世后，该铺面属王成学的遗产，《中华人民共和国继承法》第三条规定“遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括...（二）公民的房屋、储蓄和生活用品”，王登赢通过公证，合法取得了讼争铺面的继承权，办理了该铺面的产权登记过户手续，并将铺面所有权人变更为王登赢后，王登赢又将继承的二间铺面出售给王峰，双方办理了铺面的产权登记过户手续，王峰购得该二间铺面后，又将该二间铺面出售给陆文辉、王瑞莲夫妻，并办理了铺面的产权登记过户手续，因讼争铺面属于拆迁范围，陆文辉、王瑞莲已领取铺面补偿款1040000元，根据原、被告提供的房屋买卖合同，经核实，讼争铺面的继承、买卖均不违反法律的禁止性规定，且均在房管部门办理了产权登记过户手续，即被告王登赢通过继承取得讼争铺面的所有权后将铺面出售给被告王峰，王峰又将该铺面出售给陆文辉、王瑞莲夫妻买卖合同均合法有效。综上，原告的诉讼请求于法无据，应予驳回。被告王峰认为原告不具备诉讼主体资格，应予驳回起诉的观点，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条（一）项“原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织”的规定，本案原告多年来一直经营讼争铺面，与本案有直接利害关系，是适格的原告，被告王峰的该项抗辩观点不能成立，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百三十条，《中华人民共和国继承法》第三条（二）项，《中华人民共和国物权法》第九条一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告王举学、赵兴存的诉讼请求。案件受理费8960元，由原告王举学、赵兴存负担。如不服本判决，可在判决书送达后的十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于甘肃省武威市中级人民法院。审 判 长 吕忠永人民陪审员 樊生万人民陪审员 李成文 二○一九年四月十一日书 记 员  窦蓉