新疆维吾尔自治区阜康市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）新2302民初310号 原告：新疆二十四小时房地产经纪有限公司，住所地：新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区南湖东路372号1栋12层1209室。 法定代表人：焦玉生，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张一峰，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张英治，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。 被告：阜康市龙煌房地产开发有限责任公司，住所地：新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州阜康市博峰街北军垦路东（百汇元）。 法定代表人：张路，该公司董事长。 委托诉讼代理人：管忠，新疆翔瑞律师事务所律师。 原告新疆二十四小时房地产经纪有限公司(以下简称：房产经纪公司)与被告阜康市龙煌房地产开发有限责任公司(以下简称：龙煌房产公司)商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2017年7月13日受理后，依法适用简易程序进行了审理，并于2017年9月8日作出（2017）新2302民初1478号民事判决书，被告龙煌房产公司不服该判决，提出上诉。新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院经审理后，于2017年12月18日以该判决事实不清为由，裁定将该案发回阜康市人民法院重新审理。我院于2018年3月6日立案，并于2018年3月29日依法适用普通程序进行了审理，原告房产经纪公司的委托诉讼代理人张一峰到庭参加诉讼，被告龙煌房产公司的委托诉讼代理人管忠到庭参加诉讼，现已审理终结。 原告房产经纪公司向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告双方于2014年7月18日签订的《房地产销售代理合同》；二、判令被告赔偿原告各项经济损失共计881705元（其中设计费647110元、销售人员工资204000元、房屋租金30595元）；三、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：原、被告双方于2014年7月18日签订了《房地产销售代理合同》，被告委托原告独家代理销售其开发的“天池壹品”房地产项目，合同期限自签订之日起至2016年5月30日。合同签订后，原告即开始按约定履行合同义务，策划、设计制作销售方案及宣传广告。为方便工作，原告还在阜康市承租两套住房提供给项目销售人员居住。2015年4月，原、被告双方协商又签订了《天池壹品项目代付工资协议》，约定自2015年5月1日起，由被告按月支付原告销售人员的工资。但是直到合同期限届满，被告仍未取得商品房预售许可证，致使房屋无法销售，给原告造成了巨大损失。经原告多次催要，被告拒绝支付。 被告龙煌房产公司辩称，一、对原告请求解除合同没有异议。原、被告签订的房地产销售代理合同约定的代理期限是自签订合同签订之日至2016年5月30日，故该合同已自然终止。二、原告请求赔偿的各项经济损失明显过高，被告认为原告委托第三方完成营销策划服务不到整个营销策划工作的三分之一，营销策划费647110元不应由被告支付。原告与被告约定是以销售代理提成佣金的方式，根据销售房屋面积多少，被告支付其佣金。如果原告按照违约主张合同损失，被告是没有异议的。但具体金额需要核算，现原告以赔偿经济损失的诉讼请求主张让被告承担策划设计费，被告认为不应由其承担。原告与第三方签订的营销策划合同并未告知被告，也并未以被告名义与其签订，所以被告不应该支付该笔费用。对于销售人员的工资，原、被告签订了销售代理合同，确实就派驻销售人员有合同约定，并不是原告所述的204000元工资，2015年4月双方签订了代付工资协议，所确定的也仅有6人工资，签订合同后到本合同停工，也仅仅两个月不到，即便发生工资，也只是两个月工资，被告已经代付了2015年5月份的工资，只差2015年6月份工资未付，原告主张的工资与事实不符。至于房屋租赁费用，是原告为销售其他公司的房产提供服务而签订的房屋合同，被告认为原告主张的费用过高，对合理部分被告予以承担。除了代付工资外，被告愿意再补偿给原告5万元，对于原告的不适主张请求法庭予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 原告向本院提供的证据： 一、《房地产销售合同书》、《营销策划合同》、（2017）新0105民初544号民事判决书附从（2017）新0105民初544号案件调取的证据：《证据清单》《营销策划合同》《投资可行性分析报告》《天池壹品项目介绍》《天池壹品定价及销售建议》“天池壹品”LOGO设计图及标志释义、置业计划书、户型图、宣传海报、DM单页、户外彩页、广告牌设计图、宣传折页等相关资料、立方体公司员工赵静自2014年7月至2015年1月与被告公司帅总（帅正荣）接收及发送上述文件的邮件记录、2014年6月1日立方体公司与赵静的劳动合同书、《订货合同》、印刷宣传海报。 拟证实原、被告之间存在合同关系，约定原告独家代理销售、策划被告开发的“天池壹品”项目，被告向原告提供预售的相关手续。原告为履行该合同与立方体公司就“天池壹品”项目签订了营销策划合同，立方体公司按照合同约定进行策划并制作了宣传彩页，销售计划、销售思路方案等内容，由立方体公司的赵静直接将策划内容发给了被告公司的帅正荣（总经理），并得到被告认可印刷并投入使用，被告对“天池壹品”项目的营销策划由立方体公司履行是知晓并同意的，立方体公司将约定的策划设计工作完成了，策划设计工作都是销售的前期工作。且原告已经按照合同约定充分履行了房地产策划、设计等相关工作，被告印刷的宣传海报上印刷有“整合推广：立方体企划”，在法院544号案件判决书中已经得到确认。由于被告未取得预售许可证，给原告造成60万元的策划设计费损失以及因欠付策划设计费产生的利息、诉讼费等费用。 经质证，被告对该组证据的真实性认可，对原告要证明的问题不予认可。原告主张的策划费与被告没有关联性，立方体公司在（2017）新0105民初544号案件中向法院提交的证据材料，被告认为原告与立方体营销策划内容与原、被告签订的营销策划内容不一致，原、被告双方签订的房地产销售代理合同第9条4款原告要做总体营销及策划方案，阶段成果推广建议等内容，远远大于立方体策划设计的内容，立方体只是做了一部分，不能证实原告履行了全部的合同义务。原告的总体策划项目及方案根据原、被告双方签订的房地产销售代理合同第8条第5款，被告负责监督关于宣传方案审核、评测、批准，策划费具体金额也未经过被告同意，邮件只能证实有些策划方案发给了被告，并未得到被告的同意或认可，《印刷合同》只证明部分策划文件经过被告批准审核后印刷了，原告提供的证据不能证实营销策划金额、策划方案和成果是经过被告同意的，原告提交的（2017）新0105民初544号判决书最终判决被告不承担连带责任，判决原告支付立方体公司的设计费60万元，原告至今并没有支付该笔费用，不能以该份判决就判定原告损失60万元设计费。 本院认为，该组证据真实、合法，与本案有关联，具有证明力，本院予以采纳。 2、《代持股协议书》，拟证实原告股东实际是焦玉生、夏立宏、杨东、赵北等四人，焦玉生只占有29%的股份，不是控股股东。 经质证，被告认为代持股协议并未在水区法院（2017）新0105民初544号案件中予以提交，对三性不予认可。 本院认为，该证据真实、合法，但与本案没有关联性，本院不予采纳。 3、销售人员工资表共计12份、《天池壹品项目代付工资协议》、销售人员合影照片、《房屋租赁合同》、达某2、陈某、李某的证人证言，拟证实2014年7月原、被告签订《房地产销售代理合同》后，原告为销售天池壹品项目，安排销售人员提前进场，且销售人员提前进场是惯例，8月开始做市场调研和营销策划，2014年10月底派驻销售人员，并在2014年10月17日为派驻销售人员租赁了男生宿舍及女生宿舍各一套，支付租赁费30595元。2014年11月至2015年5月销售人员略有变动是正常的，但现场销售人员始终在8人以上，原告按月给销售人员发放工资，自2014年11月至2015年4月（共计六个月）支付了“天池壹品”项目销售人员工资204000元。 经质证，被告对工资表有异议。2014年10月还不具备销售条件，销售人员自2014年12月份才进入售楼中心的，被告开发的天池壹品项目2015年6月停工。关于培训中什么时间入住售楼中心，陈某、李某与达某2证人证言不一致，该部分证人证言不应当予以采信。原、被告签订的工资代发协议是从2015年5月1日开始执行的，原告只给被告提供了2015年3月份的工资表（共7人），2015年5月份的工资表是6个人的工资表，考勤表显示也是6个人。原、被告双方签订的工资代付协议，也只有两个月的时间，报21000元，2015年5月实际发放15000多元（共计6人），证人达某2证言反映的问题相对比较全面，销售人员王晋只干了一个多月，但是原告提供的后续工资表中4个月都有王晋的工资，与证人证言不符，原告不能证明发放的工资具体数额，应当有缴纳社保的证明来加以证实。被告认为原告主张的销售人员的工资多于实际产生的，对原告方提供的2015年3月工资表认可，被告为支持其抗辩主张，当即向本院提交了2015年5月份工资表及考勤，拟证实2015年3月份的工资表列8人，被告2015年5月实发了6人工资，其他月份原告方没有给被告提供工资表，2015年6月天池一品项目停工，被告认为只欠付销售人员一个月的工资。被告认为租赁事实是存在的，对2015年4月至2015年6月的该部分租金予以认可。 本院认为，证人达某2、陈某、李某作为公司员工均到庭作证，并接受了当事人的质证，三证人证实的主要问题基本一致，不存在相互矛盾之处，故本院对该证人证言及工资表以外的其他证据予以采纳。证人达某2、陈某证实王晋只干了一个多月的证人证言与原告提交的2014年11月至2015年4月每月工资表均有王晋的工资记录有矛盾，故本院对工资表中与证人证言反映一致的基本事实予以确认。 根据上述确认的证据，结合当事人陈述，本院认定事实如下： 2014年7月18日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《房地产销售代理合同》，约定：甲方委托乙方代理坐落于阜康市博峰西街“天池壹品”房地产项目的销售、策划工作，代理期限自本合同签订之日起至2016年5月30日，物业销售的代理佣金为乙方代理可销售面积实际总成交额的2%；该物业推广费用最高比例不超过该物业销售金额的2%，由乙方依据销售及市场情况制定推广计划，报甲方审核批准后方可执行等内容。合同签订后，原告为履行合同于2014年7月30日与新疆立方体企业策划有限公司就“天池壹品”项目签订了营销策划合同，合同约定，合同履行期限2014年8月1日至2015年7月31日，合同总价款为600000元（包括设计费、策划费、人工费、税费等各项费用），原告每月收到佣金后5日内，向新疆立方体策划有限公司支付50000元，全部款项于2015年7月31日前一次性支付完毕等内容。在该合同履行中，原告未按月支付合同价款，新疆立方体企业策划有限公司于2017年2月10日向乌鲁木齐市水磨沟区人民法院提起诉讼，后乌鲁木齐市水磨沟区人民法院作出（2017）新0105民初544号民事判决书，判令新疆二十四小时房地产经纪有限公司支付新疆立方体企业策划有限公司策划费600000元、利息42000元。案件受理费5110元由新疆二十四小时房地产经纪有限公司负担。 2014年10月17日，原告为履行合同，在阜康市租赁二套宿舍供销售人员居住，租赁期限为一年（2017年10月17日起至2015年10月17日止），年租金为30595元。并聘用部分销售人员从事前期销售准备工作。2015年4月，原、被告约定，自2015年5月1日起由被告代付销售人员的工资。后被告将2015年5月份6个销售人员的工资予以发放。2015年6月底，因被告的天池壹品项目停工且未取得预售许可证，原告遂停止了该项目的销售代理工作，并将员工撤离。 本院认为，原、被告签订的《房地产销售代理合同》，系双方的真实意思表示，该合同合法有效，当事人均应按照合同约定全面履行义务。合同签订后，原告在积极履行义务，但被告至合同期限届满仍未取得预售许可证，致使合同无法继续履行，现原告要求解除双方签订的《房地产销售代理合同》,符合法律规定，本院予以支持。由此给原告造成的损失应由被告承担。 本案的争议焦点：一、原告主张的策划设计费及利息、诉讼费的损失，被告是否承担；二、销售人员的工资损失、房屋租赁费具体是多少。 1关于原告主张策划设计费及利息、诉讼费的损失，被告是否承担的问题。 根据原告提交的（2017）新0105民初544号民事判决书（已生效）认定的事实及提交的证据证实，新疆立方体企业策划有限公司全面履行了与被告就“天池壹品”项目营销策划工作，并向被告直接交付工作成果，有立方体公司人员与龙煌公司的帅总（帅正荣）直接进行沟通确认。该判决判令原告于判决生效十日内支付新疆立方体企业策划有限公司策划费600000元、利息42000元，诉讼费5110元由原告承担。本案中原告虽然还未将上述款项支付给立方体公司，但判决书确定的义务属当事人必须履行的义务，本院可以按照（2017）新0105民初544号民事判决书判令原告履行的义务即支付策划设计费600000元确定为原告的损失。对于原告应支付的利息42000元、诉讼费5110元，系原告因自身的违约行为应承担的民事责任，该损失与被告无必然的因果关系，本院对此不予认定。原告在委托权限内为原告利益而委托第三人对“天池壹品”项目进行营销策划，由此造成的损失，被告应当承担。对于被告关于“原告与第三方签订的营销策划合同未告知被告，也并未以被告名义与其签订，被告不应该支付该笔费用”的辩称意见，与法不符，本院不予采纳。 二、销售人员的工资损失、房屋租赁费具体是多少。 关于原告主张销售人员工资的问题。根据原告提交的工资表及证人证言可以证实，原告与被告于2014年7月签订房产销售代理合同后，根据行业惯例，原告于2014年10月底向天池壹品项目派驻销售人员，由达某2任经理，后由陈慧芳一直在负责“天池壹品”项目，还聘用了陈阳、李某、方金录、马伟等销售人员。经理达某2每周到“天池壹品”项目的时间不固定，同时还负责原告的其他几个销售项目，故本院对工资表中达某2的工资损失不予认定。证人达某2、陈某证实王晋只干了一个多月的事实与原告提交的2014年11月至2015年4月每月工资表均有王晋的工资记录有矛盾，故对该工资表中王晋2014年12月至2015年4月的工资损失不予认定。综上，本院确认原告主张销售人员的工资损失为157000元。 关于房屋租赁费的问题。对于原告租赁房屋的事实，被告予以认可，但对租赁费不认可。因被告只是提供了房屋租赁合同，未提供支付租赁费的有关凭据，故本院结合证人证言证实的入住房屋时间（2014年11月）及撤离的时间（2015年6月），本院认定原告主张房屋租赁费的损失为20396元（30595÷12个月×8个月）。 综上所述，对原告要求被告赔偿的各项经济损失881705元中的合理损失，即策划设计费600000元、销售人员工资157000元、房屋租赁费20396元，本院予以支持；对于其他损失，因证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十第一款、第九十四条第四项、第四百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、解除原告新疆二十四小时房地产经纪有限公司与被告阜康市龙煌房地产开发有限责任公司于2014年7月18日签订的房地产销售代理合同； 二、被告阜康市龙煌房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内赔偿原告新疆二十四小时房地产经纪有限公司的损失777396元； 三、驳回原告新疆二十四小时房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费6308元、其他诉讼费用80元，合计6388元，原告新疆二十四小时房地产经纪有限总司承担928元，被告阜康市龙煌房地产开发有限责任公司承担5460元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于昌吉回族自治州中级人民法院。 审 判 长  耿德忠 审 判 员  张世星 人民陪审员  曾广新 二〇一八年四月十三日 书 记 员  徐 燕 附本案相关法律及条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条第一款：依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务 第九十四条第四项 四百零七条：受托人处理委托事务时，因不可归责于自己的事由受到损失的，可以向委托人要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款