海南省海口市中级人民法院民事判决书（2018）琼01民终1225号上诉人（原审被告）：唐春策，男，1974年7月7日出生，汉族，住海口市。委托诉讼代理人：张孝忠，海南阳光岛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴容燕，女，1975年2月8日出生，汉族，住海口市。委托诉讼代理人：冯瑜，女，1983年9月5日出生，汉族，住海口市。上诉人唐春策与被上诉人吴容燕房屋租赁合同纠纷一案，不服海口市龙华区人民法院（2017）琼0106民初2068号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人唐春策上诉请求：1、请求撤销一审判决第一项中关于唐春策向吴容燕支付房屋装修损失24000元的判决；2、上诉费用由吴容燕承担。事实与理由：1、《铺面租赁合同书》约定租期自2015年11月1日至2016年10月31日止，吴容燕连续1个月不付租金的，唐春策可终止合同收回房屋，唐春策不承担任何赔偿责任。本案中吴容燕只支付租金至2016年8月份，拖欠9、10月份的租金，唐春策有权终止合同并收回房屋而不负任何赔偿责任，该事实已经（2017）琼01民终2728号民事判决书认定。但一审判决却错误认定因不可归责于双方事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装修残值损失，由双方按照公平原则分担，导致错误判决唐春策承担24000元的装修损失。2、唐春策与政府签订《房屋征收协议》的时间是2016年11月8日，收到政府第一笔征收款的时间是2016年12月28日，因此，不论是签订协议时间还是收到征收款时间，唐春策与吴容燕的租赁合同期限都已经届满，不存在租赁期间内装修残值损失的问题。但一审判决却认定剩余租赁期内的装修残值损失，由双方按照公平原则分担，导致错误判决唐春策承担24000元的装修损失。3、一审判决本院认为中以“合同有约定从约定，无约定根据相应法律法规主张权利，应基于公平原则各自承担补偿损失。”为理由审理案件，但本案合同明明规定吴容燕连续1个月不付租金的，唐春策可终止合同收回房屋，唐春策不承担任何赔偿责任；如在租赁期内国家规划拆迁，唐春策不做任何赔偿，租金算到拆迁终止。一审判决却不尊重双方合同约定，反而自相矛盾地判决唐春策承担24000元的装修损失。4、吴容燕根本未对房屋进行装修，至于装修费48000元的证据都是吴容燕事后伪造的，唐春策一审质证时已对此提出异议，但一审法院却未予以认可导致认定事实不清。况且本案中吴容燕拖欠租金，唐春策已终止合同要求其搬出房屋，合同租期也已届满，公平原则也要根据剩余租期长短评估残值等等因素，一审都未予以考虑，只是简单地根据公平原则判定唐春策承担48000元装修损失的一半24000元，看似公平实则严重损害唐春策的合法权益。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律不当，导致判决错误。请求二审法院予以改判，维护唐春策的合法权益。被上诉人吴容燕答辩：一、2015年10月19日龙华区政府于海口晚报刊登了“关于进行坡博、坡巷片区棚户区（城中村）改造项目房屋征收调查的通知”、2016年3月16日龙华区政府发出了城中村改造的告示、2016年6月12日城中村棚改项目正式启动。不管是征收还是拆迁强调的是“补偿”,所谓的“补偿”针对的肯定是损失。有损失才有补偿，没有损失也就谈不上补偿。因此根据这个逻辑，在征收的过程中，是谁遭受了“设备搬迁安装损失”？显然是设备所有人，也可以说是实际经营人，而房屋产权人仅仅是将房屋出租给承租人，设备的迁移与其没有任何关系，所以显然遭受设备搬迁安装损失的是实际经营人。其次谁遭受了“无法恢复使用的装修损失”？同样是装修所有人而非房屋产权人，道理同上；最后谁遭受“停产停业损失”，显然是实际经营人，因为实际利用该房屋进行经营的不是产权人而是所有人，同样遭受经营损失的也是经营人，所以补偿也应该支付给经营人。这些都是补偿项目归属承租人的法理依据。吴容燕虽不是被拆除房屋的产权人，但作为房屋的承租经营户、征拆房屋的实际使用人与海口市龙华区人民政府征收房屋的行政行为具有法律上的利害关系。根据《合同法》《宪法》《民法通则》《物权法》第121条规定：因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依照本法第42条、44条的规定获得补偿。因此吴容燕作为租赁房屋的实际使用人对被征拆的房屋享有权益，在征拆部门发布征收公告之后、租赁房屋灭失之前，承租人有权就补偿事宜与征拆部门进行协商。那么吴容燕所遭受的“损失”补偿如：装修补偿、搬迁补助、设施迁移、自改铺面经营损失补助等补偿本应归吴容燕所有，但是龙华区政府房屋征收局已与唐春策签订补偿协议，并将此补偿支付给了唐春策，唐春策应当返还于吴容燕。二、唐春策请求撤销一审判决第一项中关于唐春策向吴容燕方支付房屋装修损失24000元的判决没有任何依据。双方签署的租赁合同中并未对装修部分作明确规定，唐春策明确同意吴容燕进行装修经营，况且吴容燕在该店铺经营已久，装修亦许久，唐春策如不同意应当向吴容燕提出主张，但唐春策至今并未提出。根据《合同法》第二百二十三条第一款的规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。”承租人改善或者增设的物品主要体现为对房屋的装修及添置的相关设施，如承租人与被拆迁人就此项改善或者增设物品有约定的，则按约定处理；如无特别约定或约定不明的，则此部分的拆迁补偿款应支付给承租人。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，承租人经出租人同意装修装饰，合同解除时，双方对已形成附和的装修装饰物的处理没有约定的，人民法院按照下列情况分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除的，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装修装饰残值损失的，应予支持;（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装修装饰残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。因此唐春策应当赔偿吴容燕剩余租赁内装修装饰残值损失。退一万步说，如法院认定并非唐春策违约导致合同解除，亦应当根据公平原则分担。根据唐春策与政府签订的补偿协议，唐春策被征收的建筑面积为115.22平方米，铺面装修补偿标准为每平方米500元。一审法院基于公平原则酌情支持24000元，因此一审法院认定事实无误。同时，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条第一、二、三款规定，作出征收决定的市县政府对被征收人的补偿包括房屋价值的补偿、搬迁、临时安置的补偿、停产停业损失，而本案中的房屋装修、搬迁、临时安置、停产停业的费用、损失承担的是吴容燕，因此唐春策应当给吴容燕合理补偿。退一步说，根据《民法》中公平、公正的原则，此次征收给吴容燕造成极大的损失，唐春策因为拆迁获得了极大的利益，且这部分利益包含了吴容燕的损失补偿，因此唐春策也应当给吴容燕合理的补偿。综上所述，原审人民法院认定事实清楚，判决合法、合理。请求二审人民法院依法驳回唐春策上诉，维持原判。吴容燕向一审法院起诉请求：1.唐春策支付吴容燕房屋装修损失48000元、一次性搬迁补助4400元、设施迁移补助5000元、经营损失92192元，计149592元；2.唐春策返还吴容燕租房押金30000元；上述各项合计179592元；3.诉讼费由唐春策承担。一审法院认定事实：2015年11月1日，吴容燕与唐春策签订一份《铺面租赁合同书》，主要内容约定：唐春策（出租方）将位于海口市××区号铺面（面积约90多㎡）出租给吴容燕（承租方），每月租金为20000元，承租押金30000元，租赁期限1年（自2015年11月1日至2016年10月31日）。合同签订后，吴容燕依约按期交纳房租押金30000元，并按期交纳房租、水电费，唐春策将涉案房屋交纳给吴容燕使用。吴容燕承租后装修用于经营“海口龙华容燕万宁鸡饭店”。另查，2016年6月份，海口市龙华区坡博坡巷片区棚户区(城中村）改造项目正式启动，涉案商铺在征收范围内。2016年10月，海口市龙华区房屋征收局与唐春策签订《海口市龙华区坡博坡巷片区棚户区（城中村）改造项目房屋征收货币化安置协议》，约定：因海口市龙华区坡博坡巷片区棚户区（城中村）改造项目，需要征收唐春策位于龙华区坡博村房屋，给予唐春策被征收用地、房屋、装修损失、一次性搬迁损失补助。设施迁移补助、停产停业补助、附属物补助未予认定不予补偿。2016年12月涉案铺面停了水电，吴容燕不再营业，只是住在涉案房内。吴容燕认为唐春策应就各项损失对其予以补偿，双方未达成补偿合意，遂成讼。一审法院认为，本案系因政府征收拆迁事由，引起的被拆迁人亦即实际产权所有人与承租涉案房屋承租人之间的房屋租赁合同纠纷案件，实质上系合同纠纷，即应根据双方签订的房屋租赁合同享有各自权利，承担各自义务。因涉及房屋拆迁造成的承租人损失应恪守合同相对性主张权利，合同有约定从约定，无约定根据相应法律法规主张权利，应基于公平原则各自承担补偿损失。吴容燕主张权利应提供确实、充分证据予以证明，基于证据规则理论，在法庭上，证据证明的事实视为存在，无法提供证据证明的事实视为不存在，法律裁判依据是法律事实与法律规范。吴容燕与唐春策签订的《铺面租赁合同书》，系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规效力强制性规定，合法有效，应受法律保护。一、关于吴容燕主张唐春策支付房屋装修损失48000元、一次性搬迁补助4400元、设施迁移补助5000元、经营损失92192元，计149592元的问题。1、房屋装修损失。因双方签订《铺面租赁合同书》合同较为简易，未就涉及国家征收涉案房屋时装修损失赔偿进行约定，故吴容燕依据房屋租赁合同主张该损失缺乏依据。然吴容燕提供2015年11月《铺面租赁合同书》及商铺照片证明实际装修及费用为48000元，因唐春策未提出确实充分证据反驳涉案房屋未装修，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项的规定，因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。同时《海口市龙华区坡博坡巷片区棚户区（城中村）改造项目房屋征收货币化安置协议》，约定涉案房屋装修补偿标准为每平方米500元，面积为97.43㎡，吴容燕诉求48000元，一审法院基于公平原则酌情支持24000元。2、一次性搬迁补助。龙华区征收局就搬迁补助费认定为每平方米22元（含2次搬迁），该搬迁补偿费因唐春策选择集中购买住房，系两次搬迁补偿费用。吴容燕实际租赁房屋约为97.43㎡，一审法院基于公平原则酌情支持吴容燕1072元（22元/㎡×97.43㎡÷2）。3、设施迁移补助。唐春策与龙华区征收局签订的安置协议约定空调迁移费、有线电视费等费用，吴容燕虽无合同约定，然根据实际搬迁事实和日常生活经验，此费用必然产生部分，一审法院结合各种因素酌情支持500元。4、经营损失。因安置协议就停产停业补助未给予补偿认定，吴容燕未提供确实充分证据证明其事实主张，应承担举证不能的不利后果，因此，对吴容燕的该项主张，一审法院不予支持。综上所述，因吴容燕提供证据证明其承租涉案房屋因政府征收造成损失，唐春策未提供确实充分证据予以反驳，一审法院基于公平原则以及实际中《海口市龙华区坡博坡巷片区棚户区（城中村）改造项目房屋征收货币化安置协议》补偿项目应予补偿给承租人，该协议补偿给实际产权人是推定实际产权人就涉案房屋用于实际经营使用，造成损失给予部分补偿，然涉案房屋事实上系承租人用于经营、生活使用，唐春策应基于公平原则给予适当补偿。唐春策向吴容燕支付房屋装修损失24000元、一次性搬迁补助1072元、设施迁移补助500元，计25572元。二、关于吴容燕主张唐春策返还租房押金30000元的问题。吴容燕主张返还押金30000元，唐春策认可确实收取了该押金。现涉案房屋因政府拆迁，无法继续承租，吴容燕、唐春策签订的合同终止，唐春策应将吴容燕的租房押金30000元退还吴容燕。综上，唐春策向吴容燕支付房屋装修损失24000元、一次性搬迁补助1072元、设施迁移补助500元、返还租房押金30000元，计55572元。依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、限唐春策于本判决生效之日起十日内向吴容燕支付房屋装修损失24000元、一次性搬迁补助1072元、设施迁移补助500元、返还租房押金30000元，合计55572元；二、驳回吴容燕的其他诉讼请求。案件受理费4450元，由吴容燕负担3261元，唐春策负担1189元。二审中，双方均未提交新证据。二审对一审查明的事实予以确认。二审另查明，唐春策对涉案房屋是否经过规划报建的情况表示不清楚，且无法提供相应的涉案铺面已经规划报建批准等证据材料。本院认为，本案争议焦点为唐春策是否应向吴容燕支付房屋装修损失24000元。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，唐春策未能提供相关证据予以证明涉案铺面已经过规划报建，涉案《铺面租赁合同书》为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，涉案铺面被拆迁后因装修而得的补偿款应归吴容燕所有，但因双方当事人对《铺面租赁合同书》的签订均有过错，故原审法院依据公平原则酌情支持吴容燕房屋装修损失24000元并无不当，应予维持。综上，唐春策的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费400元，由唐春策负担（唐春策已预缴4450元）。唐春策预缴的上诉案件受理费中的剩余部分4050元，本院予以退还。本判决为终审判决。审判长 符玉梅审判员 李玉民审判员 谢焕怡 二○一八年四月二十八日书记员 庄腾腾速录员 王 妍速录员王妍附相关法律规定：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。