江苏省无锡市新吴区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0214民初384号原告：孙瑞凤，女，1974年4月8日生，汉族，住安徽省寿县。委托诉讼代理人：谢营祥，江苏恒则律师事务所律师。被告：上海申桥建设开发有限公司，统一社会信用代码913101171341235595，住所地上海市松江区新桥镇九新公路**。法定代表人：朱正华，该公司总经理。委托诉讼代理人：周忠，该公司员工。原告孙瑞凤与被告上海申桥建设开发有限公司（以下简称申桥公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙瑞凤及其委托诉讼代理人谢营祥，被告申桥公司的委托诉讼代理人周忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙瑞凤向本院提出诉讼请求：1、判令解除孙瑞凤与申桥公司签订的房屋买卖合同；2、判令申桥公司返还预订款270000元、并赔偿房屋涨价损失427408.80元。事实和理由：2016年12月30日，孙瑞凤与申桥公司签订预定房屋协议书，约定申桥公司将其承建的无锡市新吴区鸿山街道明园星都二期68单元801室房屋出卖给孙瑞凤，房价为778000元。合同签订后，孙瑞凤于2017年3月支付预付款270000元，申桥公司将案涉房屋交付给孙瑞凤，孙瑞凤进行了装修。后因房屋涨价，申桥公司反悔并拒绝履行合同，该房屋不能办理房屋权利登记手续，且双方对赔偿问题协商无果。故诉至人民法院，要求判如所诉。申桥公司辩称，同意解除房屋买卖合同关系，同意返还孙瑞凤预订款270000元，不认可孙瑞凤主张的房屋涨价损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。确认事实如下：无锡明园房产开发有限公司（以下简称明园公司）系明园星都二期商品房（包括本案所涉明园星都68单元801室房屋）开发商，申桥公司与明园公司签订建设工程施工合同，申桥公司系明园星都二期商品房（明园星都3＃-10＃楼及地下室工程）施工方。2014年4月15日，申桥公司向无锡市中级人民法院提起诉讼，要求判令明园公司支付相应工程款及享有工程款优先受偿权等，后无锡市中级人民法院于2015年7月7日作出（2014）锡民初字第0041号民事判决书，判决确认申桥公司对明园公司享有80396016元工程款债权及2508732元逾期付款利息债权，申桥公司就工程欠款67671828.40元可在涉案明园星都3＃-10＃楼及地下室工程折价或拍卖的价款中享有优先受偿。该判决书已发生法律效力。2014年7月18日，本院作出（2014）新商破字第0001-1号民事裁定书，裁定受理无锡市百合花胶黏剂厂有限公司对明园公司的破产清算申请，并指定无锡华安达投资顾问有限公司为明园公司管理人。2016年12月30日，申桥公司（甲方）与孙瑞凤（乙方）签订预定房屋协议书，约定甲、乙双方依据无锡市中级人民法院（2014）锡民初第0041号民事判决书，就乙方向甲方预定由甲方承建的明园公司明园星都二期商品住宅达成如下协议：1、乙方愿意预定甲方承建的明园星都二期商品住宅一套，拟定房屋为68单元801室，建筑面积为136.99㎡，单价为5680元/㎡，总价为778000元，实际面积以测绘面积为准；2、乙方按拟定房屋总价的50%支付给甲方，作为预定房屋的预定款，2016年底前支付280000元,2017年6月底前支付100000元，预订房屋的余款为正式办理房屋交接时一次性付清或申请贷款；3、甲方收到乙方的房屋预订款后，开具收据，加盖印章；4、乙方向甲方预定的房屋处于竣工验收阶段，尚未能正式入住，待甲、乙双方办理房屋正式交接手续后，进户入住；5、甲方应保证乙方的权益，如不能向乙方正式交房，愿承担法律责任。后申桥公司于2017年2月28日收取孙瑞凤交付的20000元、于2017年3月21日收取孙瑞凤交付的50000元、于2017年3月23日收取孙瑞凤交付的150000元、于2017年3月26日收取孙瑞凤交付的50000元。在此期间，申桥公司将明园星都68单元801室房屋钥匙交给孙瑞凤，直到2017年6月明园公司管理人前来清场收房。本案中，孙瑞凤主张房屋涨价损失427408.80元，要求按目前市价8800元/㎡与合同价格5680元/㎡之差计算涨价损失。经质证，申桥公司认为涉案合同价格与正常市场价格相比本身就低1000元/㎡，要求按照年息12%赔偿购房人损失，不同意赔偿房屋涨价损失。本案审理中，申桥公司陈述，明园公司进入破产清算程序后，其名下所有在建商品房均被法院查封，但申桥公司基于（2014）锡民初字第0041号民事判决书确认的优先受偿权，就私下出售其所承建的商品房，在2016年期间涉案商品房工程尚未竣工验收，由申桥公司控制着房屋钥匙，在此期间申桥公司与他人签订了70份预定房屋协议书，由申桥公司收取了相应房屋预订款。在申桥公司所承建工程于2017年进入竣工及综合验收程序后，申桥公司需要移交所建商品房，明园公司管理人及人民法院发觉申桥公司私自销售商品房事宜，经法院督促与责令，申桥公司将自行销售的房屋全部收回并移交给明园公司管理人，但包括本案原告在内的部分买房人后又私自占据所购房屋。申桥公司陈述，其经法院督促已在积极处理所签订的70份预定房屋协议书，其中有四十多户买房人愿意就所购房屋另行与明园公司签订商品房买卖合同，就由买房人向明园公司支付购房款，由申桥公司退还所收房款，并按照年利息12%赔偿购房人损失，但每户具体获偿金额有差异，明园公司管理人也同意照顾购房人住房权益，按照上述模式交付房屋，办理相应产权证。本案审理中，本院向明园公司管理人核实相关情况。明园公司管理人陈述，大概在2016年4、5月份，管理人发现有人侵占明园公司开发的明园星都一期、二期、三期商品房，管理人就向当地派出所报警，并向破产审理法官汇报，无锡市新吴区人民法院于2016年5月16日在现场张贴公告，明园星都78个单元商品房的每单元入户门均张贴了相应公告，公告内容载明法院已受理明园公司破产清算一案，并查封了公司名下所有房屋，任何人不得隐藏、转移、变卖、毁损或以其他方式损害已被查封、扣押的财产，法院及破产管理人未委托任何个人或单位销售明园公司名下房屋，法院将对有前述的个人或单位采取相应司法措施或追究刑事责任，并敦促知情人积极举报相应不法情形。后明园公司管理人发现申桥公司私下销售其建造的明园星都二期房产以融资，申桥公司为了解决案涉工程竣工验收及综合验收的资金缺口，将所建商品房按低于市价1000元/㎡的明显低价予以出售。明园公司管理人将该情况汇报给法院，同时也有业主向法院举报该情况，法院遂再次到查封现场重申了禁止私下买卖房产的公告，并将相应房屋贴上封条查封，同时约谈申桥公司现场负责人，申桥公司反映已陆续出卖房屋70套。从2017年6月开始，法院与明园公司管理人又在现场张贴公告，要求对未经合法程序购买的房屋予以清场收房，经采取收房措施，对申桥公司私售的房屋基本上已全部清场收回，并由法院对清场后的房屋张贴封条查封，后有一部分购房人又私自开锁占房。另外，期间有部分买房人向明园公司管理人核实打听申桥公司卖房行为，明园公司管理人明确告知申桥公司无权卖房，因此有部分买房人就放弃了买房打算或向申桥公司拿回预付款。明园公司管理人陈述，申桥公司所承建的明园星都二期工程在2017年1月通过综合验收，根据明园公司债权人会议决议，明园公司委托第三方公开销售明园公司名下所有房产，是从2017年9月重新开盘销售，明园星都二期房屋的平均市价为8100元左右。对申桥公司私下销售的房屋，考虑到不激化矛盾，明园公司管理人也同意按变通方案解决，即允许之前购房人与明园公司签订商品房买卖合同，由购房人按市场价格支付相应购房款，对申桥公司应退还给购房人的预订款以及相应赔偿款，由明园公司从申桥公司优先受偿的工程款中优先扣除，直接转移支付给购房人，按照这种模式处理了将近四十套房屋。还有十几套房屋的购房人确实无力再向明园公司支付购房款，但也要求继续买房的，经沟通协商，即直接将申桥公司应退还的预订款以及相应赔偿款，从申桥公司优先受偿工程款中抵扣转化为应付购房款，再有不足部分由购房人补足，按照这种模式已谈妥了十几套房屋处置事宜。又查明，在受理本案同时，本院还受理了原告张琳诉被告申桥公司、原告高燕晓诉被告申桥公司等房屋买卖合同纠纷案件，案情与本案基本类似。在本院合并审理期间，按照明园公司管理人提供的变通解决方案，张琳与高燕晓均选择继续购买相应房屋，并撤回了相应起诉。本院认为，孙瑞凤与申桥公司2016年12月30日签订的预定房屋协议书真实、合法、有效，系当事人双方之间的意思自治，须由当事人双方自行承担相应法律责任。在孙瑞凤提出解除合同请求后，申桥公司同意解除合同与返还已收取房款，系双方对合同解除与返还财产达成一致意见，不违反法律规定，本院对此予以确认。本案中，诉辩双方争议焦点为原告孙瑞凤主张的房屋涨价损失应否得到支持。本院认为，应根据双方缔约过程、缔约期待、解约原因、双方行为过错程度来综合认定原告孙瑞凤损失范围及损失负担事宜。首先，合同双方均明知预定房屋协议书中买卖的系他人所有房屋，申桥公司不具有房屋的物权处分权利，孙瑞凤亦不属于不知情的善意买受人。从协议书标题及内容来看，买受人明白知晓申桥公司仅是享有工程款优先受偿权的建筑单位，并非具备销售商品房资格的主体，协议书中“预定”、“拟定”等用词也能反映双方仅是达成初步买卖意向，对能否实际买得涉案商品房是有不确定考量在内的，双方对合同目的与履行利益能否实现均抱有犹疑、不肯定的缔约态度。因此，对涉案房屋买卖合同最终不能得到有效、完全地履行，当事人双方非不能被认为已有相当的心理预判。其次，在本院受理明园公司破产清算案件后，本院或明园公司破产管理人已连续多次在现场张贴公告及封条，明确宣告其他主体无权处置明园公司名下商品房，从公告张贴范围与时间跨度来看，买受人孙瑞凤有条件也有能力注意到张贴公告，并应当更加谨慎地决定是否缔结涉案预定房屋协议书，更加合理地判断缔约风险。因此，申桥公司出卖无处分权之物固然应被责难，买受人孙瑞凤未尽审慎缔约注意义务及合理审查义务，亦显属放任懈怠，可谓重大过失。再次，探究双方履约不成从而解约的根源，申桥公司对涉案房屋无处分权系主要原因，孙瑞凤未尽基本的缔约审查义务，甚或有自甘冒险的意图，亦是其自身合同目的落空的重要缘由。诉讼中，孙瑞凤以“后因房屋涨价，申桥公司反悔并拒绝履行合同，不能办理房屋权利登记手续”为由解除合同，实无事实依据，也非涉案争议之根本，诉辩双方对涉案房屋买卖合同被解除均有过错。又次，双方在预定房屋协议书中约定的房屋价格明显低于当时市场价格，现若按目前市场价格与合同价格之差计算房屋涨价利益，则可能造成孙瑞凤因其过错行为而获利，则有失公平，显非得当。总之，孙瑞凤主张以目前市场价格与合同价格之差计算房屋涨价损失，其本质系主张对方违约后的可得利益损失，依据上述分析来看，本案不应适用可得利益损失模式来计算孙瑞凤的损失，而若以买受人信赖利益的丧失来计算其损失，则更能妥当地归责于双方，衡平双方利益。申桥公司私自出售房屋的目的系为融资，参照申桥公司占用资金期间利息成本计算孙瑞凤经济损失，则较为适当。现参照我国民间拆借资金法定保护利息上线，根据双方过错程度及利益衡量来综合分析，本院酌定由申桥公司按年息12%赔偿孙瑞凤资金被占用损失，对孙瑞凤主张的房屋涨价损失不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十条之规定，判决如下：一、解除孙瑞凤与上海申桥建设开发有限公司2016年12月30日建立的房屋买卖合同关系。二、上海申桥建设开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还孙瑞凤预订款270000元、并赔偿资金占用损失（其中以20000元为基数自2017年2月28日起、以50000元为基数自2017年3月21日起、以150000元为基数自2017年3月23日起、以50000元为基数自2017年3月26日起均至实际支付之日止，按年利率12%计算）。三、驳回孙瑞凤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5387元、财产保全费3770元，合计9157元（此款已由孙瑞凤预交），由孙瑞凤负担5612元，由上海申桥建设开发有限公司负担3545元（孙瑞凤同意其预交的诉讼费3545元由上海申桥建设开发有限公司向其直接支付，本院不再退还，由上海申桥建设开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向孙瑞凤支付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员 戴 雷二〇一八年四月十三日书记员 马夕欢本案援引法律条款《中华人民共和国合法同》：第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第三十条买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生也有过错，违约方主张扣减相应的损失赔偿额的，人民法院应予支持。