广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤20民再82号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：黎永航，男，1972年5月13日出生，汉族，住广东省中山市火炬开发区。委托诉讼代理人：曾茜茜，广东凯行律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺嘉发，广东凯行律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：广东永怡集团股份有限公司，住所地广东省中山市石岐区富丽路**永欣阁****商场。法定代表人：温少松，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄炳星，广东万里海天律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄彦斌，广东万里海天律师事务所律师。再审申请人黎永航因与被申请人广东永怡集团股份有限公司（以下简称永怡公司）商品房预售合同纠纷一案，不服本院（2016）粤20民终3203号民事判决，向广东省高级人民法院申请再审。广东省高级人民法院于2017年11月13日作出（2017）粤民申3144-3184、3962-3965、5185-5229号民事裁定，指令本院再审本案，再审期间，中止本案的执行。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人黎永航的委托诉讼代理人曾茜茜及被申请人永怡公司的委托诉讼代理人黄炳星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黎永航申请再审请求：撤销二审判决，判令永怡公司向黎永航支付以925478元为基数，参照中国人民银行同期同类贷款利率自2011年12月1日起计至房屋产权过户登记手续办妥之日止的违约金。事实和理由：一、永怡公司提供的合同是格式合同，开发商对其自身违约的逾期办证违约金约定为房价款的1%，而对买房人违约的逾期付款违约金却是按日支付应付款的万分之二计算，严重有失公平。二、购房款1%的违约金不足以弥补任何损失，亦无法督促永怡公司积极履行办证义务，且多年无法取得产权证明，黎永航的损失数额难以确认，依法应参照金融机构逾期贷款利息的标准计算。三、涉案楼盘其他多个同类案件，一审、二审法院都作出过按银行逾期贷款利息标准计算违约金的判决，永怡公司向广东省高级人民法院申请再审，广东省高级人民法院驳回了永怡公司的再审申请，足以证明本案二审法院的判决是错误的。永怡公司辩称，一、永怡公司逾期办证属实，黎永航在2011年10月27日收楼，从翌日起历730个工作日即3年减29日，办证期限届满，直至2016年10月28日永怡公司快递通知黎永航办证，永怡公司应依法依约承担违约责任。二、合同约定固定违约金即按已付房价款1%，不属于司法解释规定的损失数额难以确定的情形，而黎永航要求按日累计违约金没有合同依据和法律依据。三、如果黎永航认为合同约定1%的违约金过低，可提出增加违约金，但必须提供其有损失及其损失高于合同约定的违约金的证据，但黎永航没有提交相关证据。合同权利义务对等，不存在违约金不对等的事实。四、黎永航已经充分行使了房屋占有和使用权，不能行使处分权与未办证没有任何关联。涉案房屋已经升值，黎永航没有任何损失。应维持二审判决。黎永航向一审法院起诉，请求判令：永怡公司向黎永航支付以已购房款925478元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类逾期贷款利率从2011年12月1日起计至房屋产权过户登记手续办妥之日止的违约金。一审法院认定事实：2008年5月17日，永怡公司（出卖人）与黎永航（买受人）签订《中山市商品房买卖合同》（编号：0801011373）1份，约定买受人向出卖人购买座落于中山市火炬开发区××路××东铂世纪（东苑）10幢1204房，总楼价为925478元，付款方式为银行按揭付款（于2008年5月17日支付460478元，于2008年7月7日以银行按揭贷款支付465000元）；出卖人应当在2008年12月31日前将约定的商品房交付给买受人；出卖人应当在商品房交付使用后730个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同还约定了其他事项。合同签订后，黎永航已按合同的约定向永怡公司支付了全部的购房款。黎永航购买的上述商品房的房屋产权证书至今尚未办妥。一审法院判决：永怡公司于一审判决生效之日起七日内向黎永航支付逾期办证的违约金9254.78元。一审案件受理费5270元，减半收取为2635元（黎永航已预付），由黎永航负担2371元，由永怡公司负担264元（该款永怡公司于一审判决生效之日起七日内径付黎永航）。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。黎永航上诉请求：撤销一审判决，改判支持黎永航的一审诉讼请求。二审法院认定事实，一审判决查明的基本事实清楚，二审法院予以确认。二审法院认为：本案系商品房预售合同纠纷。永怡公司与黎永航签订中山市商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定履行义务。双方签订商品房买卖合同的目的，系转让涉案商品房的权属。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”永怡公司未按合同约定期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，涉案商品房权属尚未变更，永怡公司负担的主要合同义务并未履行完毕，其行为已构成违约，应按照合同约定承担相应的违约责任。关于违约金数额，黎永航主张永怡公司应支付自合同约定的办证期限届满之日的次日起至涉案房屋产权过户登记手续之日止的逾期办证违约金，并认为双方在商品房买卖合同中约定的违约金计算标准过低，要求法院以中国人民银行同期同类逾期贷款利率的标准进行增加调整的诉求。本院认为，针对本案涉及的违约情形，商品房买卖合同中的相关约定是如买受人不退房的，则由出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。即双方已在合同中明确约定了未能在规定期限内取得房地产权属证书的违约责任。本案中黎永航虽提交了民众镇政府发布的关于门诊基本医疗保险的新闻动态，拟证明没有办理房产证不能入户就不能享受中山市门诊基本医疗补贴，但该门诊基本医疗保险政策并非黎永航因未受领房地产权属证书而受到的直接损失。由于黎永航并未举证证明从合同约定的办证期限届满之日的次日起至涉案房屋产权过户登记手续之日止，因永怡公司违约导致其不能取得房地产权属证书而所造成的具体损失数额，故也无法认定合同约定的违约责任低于上述期间实际造成的损失。黎永航应对此承担举证不充分的法律后果，一审法院根据双方约定的违约责任条款，确定永怡公司应按已付房价款的1%向黎永航支付逾期办证违约金符合双方合同约定，二审法院予以维持。综上所述，黎永航的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5270元，由黎永航负担。再审期间，永怡公司提交了下列证据：1.永怡聚豪园业主收楼满意书，以证明相关业主已经收楼；2.商品房产权权属证明书，以证明永怡公司于2016年10月21日办妥涉案商品房产权权属证明书，可以为相关业主办理不动产权证；3.权属证收据，以证明永怡公司将取得的商品房产权权属证明书，于2016年10月26日呈送产权登记机关中山市房地产交易登记管理所商品房交易审核股登记备案；4.关于办理聚豪园东铂世纪苑不动产权证书的通知，以证明永怡公司于2016年10月31日将可为业主办理产权证的通知及快递单，告知相关业主可理房产证，并要求提供购房款发票、完税证明、备案表、银行借款合同及按揭转账凭证及支付办证费用，到售楼部办理手续；5.中山日报2016年10月28日刊登关于办理聚豪园东铂世纪苑不动产权证书的公告，以证明永怡公司于2016年10月28日通过中山日报通知全体业主提供相关资料前来售楼部办理不动产权证书手续；6.业主办证情况表，以证明相关业主向永怡公司交齐办证资料，永怡公司随即将办证资料呈交办证机关，办证机关为相关业主出具房产证；7.业主领取房产证情况表，以证明相关业主已领取房产证；8.逾期时间表，以证明计算逾期办证的起算点。黎永航质证称：对于证据1的签收时间无法确认，无法确认真实性，由法院审核；确认证据2、3的真实性，但不确认关联性；确认证据4、5的真实性，业主确实通过各种渠道知道了要办证也提交了资料完整，但对通知要求业主提交的资料有异议，因为开发商也有房款发票、契税发票、合同备案表；确认证据6的申请时间为业主提交全部资料的时间，其他内容均不确认；证据7与本案没有关联性；不确认证据8，由法院核定。本院经再审审理查明，2016年10月21日，聚豪园东铂世纪苑10幢取得商品房产权权属证明书。2016年10月26日，永怡公司将该商品房产权权属证明书呈交中山市房地产交易登记管理所商品房交易审核股。2016年10月28日，永怡公司通过在中山日报发公告及通过特快专递的形式通知包括黎永航在内的业主，通知称永怡公司将于2016年10月29日起受理代办不动产权证书手续，请业主携带身份证、商品房买卖合同或备案表、房款收据或发票、契税完税证明办证联或代取契税收据、按揭合同复印件、按揭款转账凭证等相关资料及办证所涉及的费用，到聚豪园售楼部办理登记手续。永怡公司称黎永航于2017年9月14日向永怡公司申请办理房产证并于2017年9月26日将所有办证所需资料交给永怡公司；2017年11月16日，涉案房地产正式登记于黎永航名下并颁发不动产权证书。黎永航称永怡公司所称的2017年9月14日申请时间即黎永航全部交齐办证所需资料的时间。从曾茜茜律师所提交的黎永航等人的代办房地产证收件回执，可见黎永航所称的提交全部资料时间是向永怡公司提交了备案表、购房发票、身份证及契税完税证，而未提交个人住房借款（抵押）合同、购房收据、按揭转账凭证等永怡公司所通知提交的资料。曾茜茜律师提出业主确实通过各种渠道知道了要办证也提交了资料完整，但对通知要求业主提交的资料有异议，因为开发商也有房款发票、契税发票、合同备案表，从而未提交其他资料，其他律师或当事人对此未提出异议。2017年11月27日，黎永航收到不动产权证书。黎永航向一审法院提起诉讼，要求判令永怡公司支付逾期办证违约金。永怡公司在一审答辩称，合同约定的违约金为一时性债权，应从约定或法定的期限届满之次日开始起算诉讼时效，黎永航主张违约金的已经超过法定二年的诉讼时效。原一、二审判决查明的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，永怡公司在一审诉讼时间提出诉讼时效的抗辩，一审法院认定黎永航诉求的逾期办证违约金未超过诉讼时效，并判令永怡公司向黎永航支付逾期办证违约金，永怡公司对此未提出上诉，故本院二审及再审均不再审理诉讼时效的问题。合同法第五条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”在商品房预售合同关系中，支付购房款是买受人的主要义务，交付房屋、办理房产权属登记为出卖人的主要义务。涉案合同关于双方违反其主要义务而应承担的违约责任显著不对等，按约定的违约金计算方法，出卖人逾期办证所产生的违约金额远低于买受人逾期付款所产生的违约金额，且出卖人的违约金额以已付购房款的1%为限、与逾期时间长短无关，因此合同违约责任条款的内容既不符合公平原则的基本要求，亦不利于督促出卖人积极、及时履行其办证义务、不利于买受人实现其对涉案房地产所享有的完整权益。且违约金以补偿损失为主，兼具惩罚功能，旨在督促当事人按照合同约定全面履行自己的义务。依物权法第六条、第九条、第十四条的规定，不动产物权的设立、变更、转让、消灭，经依法登记才发生效力。买受人系涉案商品房的所有权人，本应对其所购买的商品房享有占有、使用、收益及处分的权利，然而因长期未能办理所有权登记，其上述权利的行使受限，虽无法明确具体金额，但由此所致的直接或间接不利影响客观存在，属于损失数额难以确定的情形。在合同关于逾期办证的违约责任条款有失公平、永怡公司单方严重违约的情况下，作为非违约方的买受人有权以金额过低为由请求对逾期办证违约金的计付方式予以调整。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息的标准计算。”故本案可以参照上述规定认定相关业主的实际损失数额范围，相关业主可在不超过该范围内向永怡公司主张。对于逾期办证违约金的起点和终点问题，本院认为，合同约定的交付使用时间应当理解为合同约定的交房时间，而非实际交房之日，即逾期办证违约金的起算点为合同约定的交付使用后730个工作日的次日起，而非实际交付使用后730个工作日的次日起计算。永怡公司通过中山日报于2016年10月28日后又以特快专递的形式通知业主提交相关资料办理房产证，而相关业主也确认了中山日报及特快专递的真实性，永怡公司提交了业主办证情况表，内容包括业主姓名、申请时间、齐资料时间、递交时间、出证时间及领证时间，相关业主称永怡公司所称的申请时间即业主全部交齐办证所需资料的时间。但从曾茜茜律师所提交的代办房地产证收件回执可见，其所称的提交全部资料时间是向永怡公司提交了备案表、购房发票、身份证及契税完税证，而未提交个人住房借款（抵押）合同、购房收据、按揭转账凭证等永怡公司所通知提交的资料，曾茜茜律师提出业主确实通过各种渠道知道了要办证也提交了资料，但对通知要求业主提交的资料有异议，因为开发商也有房款发票、契税发票、合同备案表，从而未提交其他资料，其他律师或当事人对此未提出异议。可见，相关业主称申请时间即为交齐全部办证所需资料的理由并不成立。另外，永怡公司与业主之间就逾期办证违约金产生了多起纠纷，相关判决也存在将固定金额的违约金调整为按日按银行同期同类贷款利率计算违约金的情况，永怡公司为此支付大量的逾期办证违约金，在可以为业主办理房产证的情况下，按常理应会及时办理以尽可能减少支付逾期办证违约金。因此，相关业主收到通知后，在七天内可以提交通知所需资料，永怡公司在收取资料后及时向办证机关递交，上述行为在一个月内足以完成，故逾期办证违约金计算的截止时间为2016年11月30日。综合参考双方在合同中关于逾期办证时间、逾期付款违约金的约定等因素，本院酌定永怡公司按黎永航已付房价款925478元为基数计算，从逾期办证之日起的2011年12月2日按银行同期同类贷款利率计算逾期办证违约金至永怡公司持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案之日的2016年11月30日止金额为295574.54元。综上所述，黎永航再审申请理据充分部分，本院予以支持，理据不充分部分，本院不予支持。一、二审判决适用法律错误，处理欠妥，本院再审予以纠正。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项、第六十四条第一款的规定，判决如下：一、撤销本院（2016）粤20民终3203号和广东省中山市第一人民法院（2015）中一法张民一初字第1336号民事判决；二、被申请人广东永怡集团股份有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向再审申请人黎永航支付逾期办证违约金295574.54元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。一审案件受理费5270元，减半收取为2635元，二审案件受理费5270元（均已由再审申请人黎永航预付），由再审申请人黎永航负担1976元，被申请人广东永怡集团股份有限公司负担5929元并于本判决发生法律效力之日起七日内迳付给再审申请人黎永航。本判决为终审判决。审判长  梁以劲审判员  金 涓审判员  葛贻环二〇一八年十二月十九日书记员  张皓晖