浙江省金华市婺城区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)浙0702民初1246号 原告：金华新黄浦物业管理有限公司，住所地金华市婺城区新华街558号。 法定代表人：徐伟，董事长。 委托诉讼代理人：孙勇越，男，汉族，系公司员工。 委托诉讼代理人：王聪颖，女，汉族，系公司员工。 被告：季鹏飞，男，汉族，1995年3月4日出生，住金华市婺城区。 委托诉讼代理人：季烈，男，汉族，1969年4月30日出生，系季鹏飞父亲。 原告金华新黄浦物业管理有限公司（以下简称“新黄浦物业公司”）为与被告季鹏飞物业服务合同纠纷一案。原告于2018年1月22日诉至本院，本院于当日受理后,依法由审判员刘爱军适用简易程序独任审判，于2018年3月27日公开开庭进行了审理。原告新黄浦物业公司的委托诉讼代理人王聪颖和被告季鹏飞的委托诉讼代理人季烈到庭参加了诉讼。本案现已依法审理终结。 原告新黄浦物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付所拖欠2016年7月1日至2017年6月30日的物业服务费1972元，并支付滞纳金86元（按银行同期贷款利息计算），以上共计2058元；2.判令本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2011年5月1日，原告与浙江新黄浦置业发展有限公司签订《东方国际复合社区前期物业服务合同》，合同约定由原告对东方国际复合社区小区进行物业管理，双方约定物业服务费价格为高层住宅1.2元/月/㎡，商业物业1.2元/月/㎡，公寓住宅1.5元/月/㎡，单位商业楼群1.2元/月/㎡，写字楼2.5元/月/㎡。物业费应在当年度的1月1日-3月31日交清。被告作为东方国际复合小区B-3-2403室业主（房屋面积：136.93㎡），至今还欠原告物业费1972元（计算方式：136.93×12×1.2）；根据法律规定，被告应支付由此产生的滞纳金86元。经原告多次催缴，被告仍未交纳所欠的费用。现为维护原告自身合法权益，特向贵院提起诉讼，恳请贵院依法支持原告的全部诉讼请求。 被告季鹏飞辩称：我方没有拖欠物业费，根据业主与物业公司签订的物业服务合同是按每月1元/㎡，而物业公司擅自提高标准，按每月1.2元/㎡收取，多收的物业费已经超出了2016年7月1日至2017年6月30日的物业费，所以我方从来没有拖欠物业费。物业公司擅自提高物业费收费标准，存在欺诈行为，多收的物业费1972元要退还给我方，多收的要求按三倍5916元赔偿给我方。另原告起诉我方是恶意诉讼。 在审理过程中，本院依法组织双方当事人进行举证并相互质证，根据质证意见及证据审核认定的有关规定，本院认证如下： 对原告新黄浦物业公司提交的证据：1.东方国际复合社区前期物业服务合同复印件一份，证明物业费收取的依据；2.物业费催缴函、快递面单、快递跟踪记录复印件一份，证明曾进行书面催缴；3.不动产权属查询结果单复印件一份，证明房屋的所有权人。 被告季鹏飞提出质证意见：对证据1有异议，按照物业管理条例、房地产相关规定，作为房产开发商的浙江新黄浦置业发展有限公司只能代替业主签订一次前期物业服务合同，因为在2007年5月1日，房产开发商与物业公司已经签订了前期物业服务合同，而现在原告提供的2011年5月1日的第二份前期物业服务合同是违法的，系无效的，可能涉嫌伪造证据。对此，本院认为，在东方国际复合社区的业主委员会成立前，为管理服务社区之需，房产开发商浙江新黄浦置业发展有限公司与原告签订的前期物业服务合同应为合法有效的，但提高物业费标准等重大事项应在小区公告栏内予以公示，未经公示程序，对业主不产生法律约束力，故本院确认该合同的部分证明力。对证据2有异议，物业费催缴函没有收到。本院认为，因庭审后原告提供了邮政公司的快递面单，故本院确认其证明力。对证据3无异议，故本院确认其证明力。 对被告季鹏飞提交的证据：1.东方国际前期物业服务协议（案外人邵琳的）复印件一份，证明物业费的收取标准是每月1元/㎡而不是1.2元/㎡；2.（2017）浙07民终5535号民事判决书复印件一份，证明是生效判决确认是按每月1元/㎡缴纳物业费；3.案外人朱西红的民事判决书、上调公告、涨价表决登记（原告在婺北法庭开庭时提交的）复印件一份，证明原告伪造业主的表决意见并导致业主朱西红败诉的后果。 原告新黄浦物业公司提出质证意见：对证据1的真实性、合法性无异议，但对证明目的有异议，是物业公司与开发商经过协商于2011年5月1日提高物业费标准的。对证据2的真实性、合法性无异议，但对证明目的有异议，因为虞晓红是个案，我方为了不激化与业主之间的矛盾才不上诉。本院认为，以上两份证据被告新黄浦物业公司提出的质证意见均不能成立，故本院确认其证明力。对证据3，我方认为，其合同签订时间是2011年5月1日，但物业费收费标准每月1.2元/平方米是于2012年5月1日实际收取。我方已放弃2011年至2012年5月1日的物业费，是我方自愿行为。我方提供的证据并没有伪造，各业主表决意见同意的业主都是按每月1.2元/平方米予以缴纳。本院认为，朱西红的民事判决书是生效法律文书，对此予以确认；对上调公告、涨价表决登记，应由小区业主本人签字确认，物业公司以打电话形式进行确认不妥，但并不存在欺诈，故对其证明力不予确认。 根据本院确认证明力的上述证据及到庭当事人、委托诉讼代理人的当庭陈述，本院确认本案事实如下： 2011年5月1日，原告新黄浦物业公司（乙方）与浙江新黄浦置业发展有限公司（甲方）签订《东方国际复合社区前期物业服务合同》约定：甲方选聘乙方对东方国际复合社区提供物业管理服务事宜；期限自2011年5月1日起至第一届业主委员会成立之日止；在物业管理区域内，乙方提供前期物业服务内容包括：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理（物业共用部位明细见附件二）；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理（物业共用设施设备明细见附件三）；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通、公共绿化的养护和管理、车辆停放管理等；乙方提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准（前期物业管理服务质量标准见附件四）；单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准：高层住宅、商业物业和单位商业群楼均为1.2元/月/M2，写字楼2.5元/月/M2；停车场车位所有权或使用权由业主购置的，车位使用人应按车库车位50元/个/月的标准向乙方交纳停车管理服务费；专项服务费中的供电、二次供水、电梯等设备运行费按实分摊。业主应于自本物业交付之日或甲方发出的交付通知指定的交付日期之次月1日起交纳物业服务费，并按年交纳，约定交付时间为当年1月1日至3月31日，物业使用人逾期支付物业服务费及相关费用的，按应付金额每日千分之三支付违约金。合同签订后，原告进驻该社区从事物业服务。2017年，该小区成立了业主委员会，原告则于2017年6月30日撤出对该小区的物业管理服务。 被告季鹏飞系金华市婺城区新华街558号东方国际复合社区B-3－2403室房产（高层住宅、总建筑面积为136.93M2）的登记业主。2007年6月，原告新黄浦物业公司（甲方）与被告季鹏飞（乙方）签订《东方国际前期物业服务协议》约定：甲方对房屋共用部位，共用设施设备、公共绿化、环境卫生、公共秩序等项目进行维护、修缮、服务与管理；乙方以1.0元/月/M2交付物业服务费。同时约定：甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳物业管理服务费的，甲方有权要求乙方补缴并从逾期之日起按每日3‰收取滞纳金。另外，双方对相关事宜作了约定。被告入住上述房屋后，2007年6月30日至2016年6月30日的物业费均予以足额缴纳。但2016年7月1日至2017年6月30日的物业服务费，被告季鹏飞以物业公司的服务质量差为由不予缴纳，并经原告催讨未果。 本院认为：浙江新黄浦置业发展有限公司与原告签订的《东方国际复合社区前期物业服务合同》和原、被告签订的《东方国际前期物业服务协议》均为真实、合法有效。原告按约为该小区提供了相应的物业服务后，其依约享有收取相应服务费之权利，被告季鹏飞作为该小区业主未按约缴付物业服务费，依约应承担违约责任，原告要求被告支付物业费之诉请并无不当，依法予以支持；但原告提高物业费收费标准未经公示程序和已成立业主委员会的追认，且被告提供的《东方国际前期物业服务协议》足以抗辩原告提出的收费标准，故应以被告提出即以1.0元/月/M2计付物业服务费，对原告提出超出该部分之请求，依法不予支持。另外，在原告提供物业服务期间，因其提供的物业服务质量问题导致被告季鹏飞未缴纳物业费，系事出有因，并非无故拒交，故原告诉请的滞纳金，本院不予支持。以上，因原告新黄浦物业公司已提供了基本的物业服务，结合小区的大部分业主已缴纳物业费的事实，依据《东方国际前期物业服务协议》的约定，本院对原告诉请的物业费以1.0元/月/M2标准予以计算，即1643.16元予以支持。针对被告季鹏飞提出原告在物业服务期间提高物业费收费标准存在欺诈的抗辩。对此，本院认为，原告新黄浦物业公司虽未针对该收费标准与业主协商，但被告作为业主根据原告的通知，对其物业费均是连续的和足额的交纳，均未对交款数额和收费标准提出异议，也未在原告提供物业服务期间提出退还多交物业费或者在下年度中予以扣除等意见，视为对原告调价的认可；同时被告亦未提供充分证据证实，故本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告季鹏飞于本判决生效之日起三日内支付原告金华新黄浦物业管理有限公司2016年7月1日-2017年6月30日的物业服务费1643.16元； 二、驳回原告金华新黄浦物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费25元（原告已预交，已减半收取），由原告金华新黄浦物业管理有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。应在递交上诉状时预交案件受理费，逾期之日起7日内仍未预交的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 刘爱军 二〇一八年四月十三日 代书记员 章 琴