广东省深圳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）粤03民终1164号 上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市新鸿洲房地产有限公司，法定代表人：周锦群，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨大江，北京大成（深圳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：方金玉，北京大成（深圳）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：张祝林 被上诉人（原审被告）：深发家私公司 法定代表人：陈岳凤。 被上诉人（原审被告）：深发工艺家私（深圳）有限公司（现名称变更为：深发工艺红木[深圳]股份有限公司）， 法定代表人：张祝林，系该公司董事长。 被上诉人（原审被告）：陈赛凤 上述被上诉人的共同委托诉讼代理人：刘亚方，广东度量衡律师事务所律师。 上述被上诉人的共同委托诉讼代理人：胡欣妮，广东度量衡律师事务所律师。 上诉人深圳市新鸿洲房地产有限公司（以下简称新鸿洲公司）与被上诉人张祝林、深发家私公司、深发工艺家私（深圳）有限公司（以下简称深发工艺公司）、陈赛凤房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，深圳市宝安区人民法院于2016年6月16日作出（2015）深宝法民三初字第2575号民事判决，新鸿洲公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2016年11月14日作出（2016）粤03民终17824号民事裁定，裁定驳回新鸿洲公司的起诉。该民事裁定生效后，新鸿洲公司向广东省高级人民法院申请再审，广东省高级人民法院于2017年3月6日作出（2016）粤民申8019号民事裁定，指令本院再审本案。经本院再审审理，本院于2017年11月17日作出（2017）粤03民再42-1号民事裁定，撤销本院（2016）粤03民终17824号民事裁定，指令本案由本院进行二审审理。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 新鸿洲公司的上诉请求：1、撤销一审法院（2015)深宝法民三初字第2575号民事判决；2、裁定发回重审。3、或者由二审法院直接审理依法改判：(1)改判新鸿洲公司与张祝林、深发家私公司、深发工艺公司、陈赛凤继续履行双方签订的《房屋拆迁补偿意向书》；(2)改判张祝林、深发家私公司、深发工艺公司、陈赛凤赔偿新鸿洲公司相应经济损失（暂计人民币4800万元）；4、判令一审、二审、再审费用由张祝林、深发家私公司、深发工艺公司、陈赛凤承担。上诉事实与理由：一、事实经过概述。新鸿洲公司于2015年7月16日与张祝林签订《房屋拆迁补偿意向书》，约定新鸿洲公司对张祝林和深发家私公司拥有所有权和使用权且正在使用的土地上的房产进行拆迁改造城市更新。该地块面积约2.4万平方米，建筑面积约2.5万平方米（其中已办理房产证部分面积6980平方米，未办理房产证部分面积约18000平方米)。双方约定以货币补偿方式进行拆迁补偿。补偿总额为人民币138000000元，分五期支付，第一期由新鸿洲公司在意向书签订后十日内支付补偿总额的20%人民币27600000元。张祝林、深发家私公司在意向书签订后将房屋、土地的相关权属等资料（土地使用合同、红线图、房产证等）原件交予新鸿洲公司并签附确权认定书；双方约定意向书签订后，张祝林、深发家私公司不得就房屋、土地之转让、拆迁、抵押等事宜以任何方式与第三方进行接洽；不得在意向书约定房产和土地范围内新建、改建或扩建建筑物，要保持不动产的现状。合同订立后新鸿洲公司依约定向张祝林支付了第一期补偿款（人民币27600000元)，张祝林、深发家私公司使用该资金偿还债务并解除了涉案房产抵押登记。新鸿洲公司委托专业测绘公司和规划编制（设计）公司对涉案地块进行测绘和编制规划，并投入巨额资金对涉案地块旧改立项，对涉案地块进行开发。但张祝林、深发家私公司却严重违反合同约定，拒不向新鸿洲公司提交涉案建筑、地块权属证件及资料，反而与其他房地产公司商谈涉案地块的旧改事宜，授权委托其他房地产公司作为涉案地块旧改申报主体；并将涉案房产和土地设定抵押向案外人借款数千万元。在多次协商无果的情况下，新鸿洲公司向法院提起民事诉讼，请求人民法院判令张祝林、深发家私公司继续履行合同并赔偿新鸿洲公司的损失。一审法院认定事实不清、适用法律错误、程序错误，将案涉《房屋拆迁补偿意向书》定性为房地产买卖合同，认定合同无效；二审法院不但未予纠正，反而以案涉房产需待行政主管部门对建筑物的合法性进行审查为由，裁定驳回新鸿洲公司的起诉。新鸿洲公司不服，向广东省高级人民法院申请再审，广东省高级人民法院作出（2016)粵民申8019号《民事裁定书》，指令贵院再审。其后贵院经再审后作出（2017)粵03民再42-1号民事裁定书，裁定：撤销本院（2016)粵03民终17824号民事裁定；本案由本院进行二审审理。二、宝安区人民法院（2015)深宝法民三初字第2575号民事判决认定事实不清、适用法律错误、程序违法，依法应予撤销，并发回重审。理由是：1、对于新鸿洲公司无法调取的与案件的处理结果密切相关的关键证据，新鸿洲公司申请人民法院依职权调查取证，原审法院不予理睬，违反了民事诉讼法和证据规则的规定。导致案件错判，依法应予纠正。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第十七条规定，符合下列条件之一的，当事人及其诉讼代理人可以申请人民法院调查收集证据：（一）申请调查收集的证据属于国家有关部门保存并须人民法院依职权调取的档案材料；（二）涉及国家秘密、商业秘密、个人隐私的材料；（三）当事人及其诉讼代理人确因客观原因不能自行收集的其他材料。第十九条第二款规定，人民法院对当事人及其诉讼代理人的申请不予准许的，应当向当事人或其诉讼代理人送达通知书。当事人及其诉讼代理人可以在收到通知书的次日起三日内向受理申请的人民法院书面申请复议一次。人民法院应当在收到复议申请之日起五日内作出答复。依据深圳市2004年实施的《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》规定，两区农村集体经济组织全部成员转为城镇居民后，原属于其成员集体所有的土地属于国家所有。其后深圳市宝安区开展了大规模的土地城市化转地和补偿工作，将大量的土地转为国有，原村民得到转地补偿后也成为城市居民。因此涉案土地未办理房产证的部分究竟是国有地还是集体地？有没有被征地或被城市化转地？是否进行了补偿？有无进行历史遗留问题处理？这些问题都是本案的关键事实，这些关鍵证据新鸿洲公司无法获取，为此申请一审法院向有关国土规划行政主管部门调取证据。一审法院罔故职责，不予理睬，既不准许也不答复，直接下判，程序违法，依法应予纠正。2、一审法院认定案涉《房屋拆迁补偿意向书》无效未依法向双方当事人释明，程序违法。《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条规定，诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。新鸿洲公司本诉诉讼请求一是要求张祝林、深发家私公司、深发工艺公司、陈赛凤继续履行《房屋拆迁补偿意向书》；二是要求张祝林、深发家私公司、深发工艺公司、陈赛凤赔偿新鸿洲公司损失。张祝林反诉请求一是要求《房屋拆迁补偿意向书》自反诉之日起解除；二是要求新鸿洲公司赔偿损失180万元。本诉与反诉的诉讼请求的法律基础和前提都是涉案协议依法成立且合法有效。然而，一审法院在对案涉法律关系性质和民事行为效力与原审原被告均不一致的情况下，未对涉案协议效力这一关键问题予以释明，并告知原被告可以变更诉讼请求，而是直接认定合同无效，程序明显违法。由此也导致一审判决内容和范围超出双方当事人请求的内容，明显违反民事裁判的基本原则。3、案涉《房屋拆迁补偿意向书》是协议双方订立的有关房屋拆迁的拆迁补偿协议，不是房地产买卖合同，一审法院定性错误。新鸿洲公司与张祝林、深发家私公司因城市更新需要，订立房屋拆迁补偿意向书，意向书的标的是案涉土地上房屋建筑的拆迁改造事宜，不是房地产买卖。一审法院错误的将城市更新拆迁补偿意向书认定为房地产买卖合同，事实不清、定性错误。4、案涉《房屋拆迁补偿意向书》是协议各方自愿协商订立，是各方真实意思表示，不违反国家法律法规和行政规章的强制性规定，合法有效，一审法院认定该意向书无效没有法律依据。没有法律法规或行政规章规定，没有房产证的建筑不能进行城市更新。深圳宝安、龙岗两区农村城市化后，类似本案原农村集体土地出租给权利人使用的历史遗留问题大量存在，并不影响对这类建筑进行城市更新，案涉没有办理房地产权登记的建筑是否符合深圳市城市更新计划，能否进行城市更新拆除改造，能否通过土地所有权人村集体经济组织的同意和股东大会的决议，这些都是双方合同履行过程中的政府审批问题，和履行条件成就问题，如果不具备城市更新的条件，政府不予审批，或村集体经济组织不同意，均属于合同履行中的履行不能，并不影响合同的效力。一审法院认定该意向书无效没有法律依据。5、张祝林、深发家私公司的行为构成根本性违约，依法应当承担违约责任。新鸿洲公司诉请法院判决张祝林、深发家私公司继续履行合同，并向新鸿洲公司赔偿损失依法有据，原审法院驳回新鸿洲公司诉请不当，依法应予纠正。案涉协议合法有效，并已经开始履行。房屋拆迁补偿意向书约定张祝林、深发家私公司在涉案协议签订后应该将房屋、土地相关权属等资料原件交予新鸿洲公司，并不得将涉案土地和房屋转让、拆迁、抵押等事宜以任何形式与第三方进行接洽等。新鸿洲公司履行了合同约定的支付补偿款的主义务，但是张祝林、深发家私公司在涉案协议签订并收到新鸿洲公司的首期补偿款项，并将该款偿还银行借款，注销涉案房地产的抵押登记取得房地产证原件后，违反合同约定和诚实信用原则，不但不按合同约定向新鸿洲公司交付合同约定的有关案涉土地房产的权属证件和相关文件资料，而且违反合同约定将案涉土地房产另行设立抵押，在取得房地产证原件后将涉案房产和土地设定抵押向案外人徐卫东借款2000万元；暗地里与案外人xx房地产公司接洽商谈涉案地块的旧改城市更新事宜，授权该公司作为涉案地块旧改申报主体。2016年10月21日，深圳市规划和国土资源委员会公示的龙华新区xx办事处《xxx区城市更新单元计划》显示，涉案地块的城市更新申报主体正是xx房地产公司，这些证据充分证明张祝林、深发家私公司根本性违约事实的存在。新鸿洲公司履行了合同义务，是守约方，有权要求张祝林、深发家私公司依法承担违约责任，一审判决驳回新鸿洲公司的诉讼请求没有事实和法律依据，应当予以纠正。6、原一审判决对新鸿洲公司损失数额认定错误，应予纠正。案涉协议合法有效，并已经开始履行。新鸿洲公司履行了合同约定的首期补偿款支付的主义务，向张祝林、深发家私公司付款2760万元；支付涉案地块首期测量费8800元；编制规划设计费首期定金294000元（此仅为首期款，《规划编制（设计）合同》合同总金额是98万元)；另外，为了开发涉案地块，新鸿洲公司已经实际同相关资金方、合作方进行接洽、衔接、支付费用。从2015年7月份开始至今，深圳的房地产市场经历了一个飞涨的过程，如果涉案协议能够按协议约定内容得到切实履行，新鸿洲公司可得利益就能够得到实现，但是，由于张祝林、深发家私公司的违约，导致新鸿洲公司可得利益落空（涉案地块按照规划主管部门规定，已经进入旧改的公示阶段，详见深圳新闻网2016年月25日《深圳新公示10个旧改计划公布图》)，根据合同法第113条的规定，新鸿洲公司实际损失和可得利益损失都应该得到支持。原审法院对这一事实并未查明，也未予支持，依法应予纠正。新鸿洲公司是合同的守约方，在房屋拆迁补偿意向书的履行中完全没有过错，原一审诉讼程序进行中，为了保全财产，新鸿洲公司向担保公司支付了保全担保费12万元，并提交了相应证据，但一审判决未予认定和支持。诉讼费和保全费，都是新鸿洲公司为合同履行而实际发生的费用，均应当由违约方承担。原一审法院处理不当，应当纠正。三、本案再审期间发现了新的证据，足以影响对案件的裁判，原一审裁决应予以撤销，发回原一审法院重新审理。1、新证据的出现使原一审判决失去了事实和法律基础，原一审裁决依法应予撤销。根据申请人在再审期间获取的证据，2016年10月21日，深圳市规划和国土资源委员会公示了龙华新区xx办事处《xxx区城市更新单元计划》和《龙华新区xx办事处xxx区城市更新单元拟拆除重建范围示意图》。根据相关坐标位置显示，涉案2万多平方米的建筑物和土地属于该《xxx区城市更新单元计划》范围。案涉土地房产已经列入深圳市公告的城市更新单元计划，不仅证明了涉案协议是以城市更新为背景和目的的房屋搬迁补偿意向书，也证明没有房地产证部分建筑物已经纳入城市更新拆除重建范围。这一证据的出现彻底推翻了原一审法院判决和裁定的事实和法律基础，依法应当撤销一审判决。2、新证据的出现，使案涉房屋拆迁补偿意向书的履行出现新的情况，应当发回重审，查明事实，重新作出裁决。综上，一审判决程序违法，认定事实不清，证据不足，应该撤销并发回重审。尤其是一审法院在没有向国土规划部门发函，调查涉案土地性质、有无征转、有无补偿、是否经过两规处理的情况下，就想当然的认为涉案土地是集体土地，因此认定涉案协议无效，明显认定事实不清，证据不足，且违反法定程序。一审法院在认定协议无效时，没有依法向当事人释明，并告知当事人可以变更诉讼请求，明显侵犯了当事人的诉讼权利，导致本案程序违法，最终导致本案判决不公，严重损害新鸿洲公司的合法权益。涉案协议不是房地产买卖合同，而是城市更新房屋拆迁补偿协议，是双方当事人真实意思表示，合法有效，应该依法全面履行。张祝林、深发家私公司根本性违约，造成了新鸿洲公司的巨额损失，依法应该继续履行合同并赔偿新鸿洲公司的损失。原一审判决认定事实不清、适用法律错误、程序违法，应该撤销。垦请贵院法院依法撤销原一审裁决，支持新鸿洲公司的上诉请求。 张祝林、深发家私公司辩称：一、新鸿洲公司与张祝林、深发家私公司之间的房屋拆迁补偿意向书已不具备继续履行的条件。具体理由是，1、早在2012年9月1日涉案的片区已由深圳市xx股份合作公司作为甲方与深圳市xx房地产开发有限公司作为乙方签署了xxx区城市更新协议。根据该协议，涉案的片区属于xxx区的范围，已经统一与乙方合作申报城市更新改造项目，为此，乙方支付了保证金及其他的款项。而涉案的意向书签署时间为2015年7月，因此在签署意向书之初张祝林、深发家私公司就曾经就该事项向新鸿洲公司披露过，后据新鸿洲公司所述，其已经和xx村委有过交流，因此张祝林、深发家私公司误信了新鸿洲公司的说辞与之签署了意向书。2、现在的客观事实是，涉案的片区已与深圳市xx房地产开发公司作为项目的申报主体得到了政府职能部门的确认，因此从客观上也不具备与新鸿洲公司继续履行意向书或签署正式的协议的可能性。二、张祝林、深发家私公司认为合同是平等主体之前基于真实意思表示在充分协商的前提下所签署的，因此新鸿洲公司所主张的继续履行协议势必需要同张祝林、深发家私公司、深发工艺公司、陈赛凤有一个重新协商的过程，而法律是无法强制张祝林、深发家私公司同意或确认新鸿洲公司的某些条件的，因此张祝林、深发家私公司认为继续履行不具备事实基础。三、新鸿洲公司在原审和再审程序中均确认其并不具备有房地产开发资质，因此张祝林、深发家私公司认为新鸿洲公司是没有资质与张祝林、深发家私公司签署正式的协议以从事房地产开发业务范围的，这也决定了意向书无法继续履行。四、涉案地块中除了已办理房产证的面积外尚有1.8万平方米的土地不属于张祝林、深发家私公司所有，而是属于xx股份合作公司，张祝林、深发家私公司仅有使用权而已，土地上的建筑物也并未办理相应的产权证书，这也决定了意向书根本无法继续履行。五、新鸿洲公司的上诉请求中要求赔偿经济损失4800万元，但其在原审中已明确其损失金额为480万元，因此其上诉请求的金额超出了原审的请求范围，不应当得到支持。况且其所主张的4800万元损失并未有明确的证据予以支持，因此恳请法庭驳回新鸿洲公司的上诉请求。 深发工艺公司、陈赛凤辩称：深发工艺公司和陈赛凤不是意向书的协议当事人，不是案件的适格主体，不应当就张祝林和深发家私公司的权利义务承担任何责任，就该意向书是否能够继续履行，深发工艺公司、陈赛凤也无权作主。对新鸿洲公司所主张的损失金额的赔偿，深发工艺公司、陈赛凤认为与之无关。 新鸿洲公司向一审法院起诉请求：一、张祝林、深发家私公司、深发工艺公司、陈赛凤继续履行与新鸿洲公司签订的《房屋拆迁补偿意向书》；二、张祝林、深发家私公司、深发工艺公司、陈赛凤赔偿新鸿洲公司损失48,000,000元；三、张祝林、深发家私公司、深发工艺公司、陈赛凤承担本案全部诉讼费用。 张祝林的反诉请求：一、《房屋拆迁补偿意向书》自反诉之日起解除；二、新鸿洲公司赔偿损失1,800,000元；三、新鸿洲公司承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2015年7月16日，新鸿洲公司作为甲方（拆迁人）与作为乙方（被拆迁人）的张祝林、深发家私公司签订了一份《房屋拆迁补偿意向书》，约定甲方拟对乙方拥有所有权且现正在使用的旧房进行拆迁改造，为明确双方的权利责任，经甲乙双方协商一致，在自愿平等的基础上达成如下本意向书。双方确认乙方房屋土地位于深圳市龙华××街道××路深发家私城，地块面积约24,000平方米，房屋现有用途为厂房、仓库、商铺，房屋现有建筑面积约25,000平方米(其中已办理房产证部分面积6,980平方米，未办理房产证部分面积约18,000平方米)。双方协商同意以货币补偿的方式进行拆迁补偿，双方同意以138,000,000元的价格作为对乙方房屋的拆迁补偿价格；双方同意补偿金额分五期支付，第一期与意向书签订后十日内甲方向乙方支付补偿总额的20％即27,600,000元作为履约保证金；第二期在正式《拆迁补偿协议》签订后十日内支付补偿总额的10％即13,800,000元；第三期在项目立项完成十日内支付补偿总额的30％即41,400,000元；第四期在甲方向乙方发出《搬迁通知书》十日内支付补偿总额的30％即41,400,000元；第五期在乙方完成搬迁并拆迁房屋交给甲方十日内支付补偿总额的10％即13,800,000元。乙方负责在本意向书签订后将房屋、土地相关的权属等资料原件交予甲方，如土地合同、红线图、产权证等，保证资料的完整和真实性，并签附确权认定书；在《拆迁补偿协议》签订，且甲方向乙方支付第二期拆迁补偿款后，乙方负责将房屋抵押解除。本协议书签订后，乙方不得就房屋、土地之转让、拆迁、抵押（已抵押银行部分除外）等事宜以任何方式与第三方进行接洽；乙方向甲方承诺并保证不在意向书标的物分担为内兴建、改建或扩建建筑物，保持不动产现状；甲乙双方应恪守条约，乙方应积极配合甲方完成尽职调查内容，保证所提供土地、房屋相关权属等资料的完整和真实性，甲方应在两个月内与乙方完成正式《拆迁补偿协议》的签订。 2015年7月23日，新鸿洲公司向张祝林、深发家私公司支付了上述意向书约定的履约保证金27,600,000元。张祝林和深发工艺公司向新鸿洲公司出具了《收据》，载明收到上述履约保证金。 新鸿洲公司提交了其与案外人签订的《规划编制（设计）合同》、《测量合同》、《地界测点测量报告》、发票等证据，并依据上述证据主张新鸿洲公司为履行案涉合同支付了测量费8,800元、设计费294,000元。上述证据显示新鸿洲公司委托深圳市建筑设计研究总院有限公司编制《龙华新区xx街道深发家私厂城市更新专项规划》，包干费用为980,000元；新鸿洲公司委托深圳市协鹏工程勘察有限公司对深圳市龙华新区xx桂花路地块进行地界测点测量，费用为8,800元。一审庭审中，张祝林、深发家私公司主张上述合同没有签订日期，系新鸿洲公司可以制作，对上述证据的真实性不认可。 张祝林提交了其与案外人签订的《抵押借款合同》以及深发工艺公司和工商银行签章确认的《借款（合同）借据》，并依据上述证据主张因新鸿洲公司拖延并拒绝签订正式的拆迁补偿合同，致使张祝林、深发工艺公司的银行贷款无法偿还，为偿还银行贷款，张祝林不得不向案外人徐卫东借款2,000万元，并将案涉交易所涉登记在张祝林名下的房地产抵押给案外人徐卫东。上述证据显示深发工艺公司于2014年11月13日向工商银行借款10,060,000元，用途为流动资金，借款到期日为2015年11月12日；于2014年11月3日向工商银行借款10,000,000元，用途为流动资金，借款到期日为2015年11月4日；于2014年11月10日向工商银行借款9,950,000元，用途为流动资金，借款到期日为2015年11月6日；于2014年11月11日向工商银行借款9,990,000元，用途为流动资金，借款到期日为2015年11月13日；于2014年11月19日向工商银行借款5,000,000元，用途为流动资金，借款到期日为2015年11月19日。2015年10月27日，张祝林与案外人徐卫东签订了一份《抵押借款合同》，约定张祝林向徐卫东借款2,000万元，并以张祝林名下的案涉房地产作为抵押物，并于2015年11月2日办理了抵押登记。 另查明，1993年8月9日，原宝安××xx镇xx村xx经济合作社作为甲方与作为乙方的香港深发家俬公司签订了一份《借款兴建厂房合同书》，约定甲方向乙方借款，在位于宝安××xx镇xx村xx村民小组（土名）同谷地地段面积13,500平方米兴建厂房和生活配套设施，乙方愿意借款给甲方1,215,000元，在五十年内抵销完毕后不再偿还。厂房租用期限从1992年8月1日至2042年8月1日止为期五十年；甲方将在1993年8月28日开始按每月每平方米0.6元作租金。在租用厂房期限内，乙方拥有的资产乙方有权出租、转让，但事前征得甲方同意，以不违背本合同的前提下办好合法手续；在厂房租用期限内如国家征收，则土地补偿费归甲方集体所有，厂房、宿舍等地上物补偿费归乙方所有。合同期满后，不动产无偿归甲方所有，动产由乙方自行处理，如乙方需继续合作，在同等条件下可享有优先权，协议另行协商。 新鸿洲公司、张祝林、深发家私公司均确认案涉《房屋拆迁补偿协议书》所涉地块面积约24,000平方米，地上建筑物建筑面积约25,000平方米，其中已办理房产证部分面积6,980平方米，登记在张祝林名下，未办理房产证部分面积约18,000平方米。 一审法院认为，案涉《房屋拆迁补偿意向书》主体部分载明张祝林为乙方，且在乙方一栏加盖了深发家私公司印章，合同乙方签章一栏载有张祝林的签名和深发家私公司的印章，因此，上述意向书的签订主体因为新鸿洲公司和张祝林及深发家私公司。深发工艺公司和陈赛凤并非案涉意向书的合同主体，新鸿洲公司诉请深发工艺公司和陈赛凤承担合同责任，没有事实和合同依据，一审法院不予支持。案涉《房屋拆迁补偿意向书》名为拆迁补偿，但实为张祝林、深发家私公司将案涉土地和房屋一并出售给新鸿洲公司，符合买卖合同主要内容，因此，案涉《房屋拆迁补偿意向书》实为房地产买卖合同。该合同虽系新鸿洲公司和张祝林、深发家私公司的真实意思表示，但所涉交易之大部分房屋并未取得房地产证，且所占用的土地为原农村集体土地，违反了法律和行政法规的强制性规定，应属无效。新鸿洲公司和张祝林、深发家私公司在签订案涉合同时对案涉交易所涉土地及房屋的性质等情况均知晓，双方对合同无效均负有同等过错。 关于案涉合同无效后的处理。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因案涉合同无效，张祝林、深发家私公司收取新鸿洲公司履约保证金27,600,000元已没有合同依据，其应当将上述款项返还给新鸿洲公司，并应按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准支付自2015年7月23日至实际返还期间的利息。关于损失，新鸿洲公司为履行案涉合同支付了设计费、测量费合计302,800元（8,800元+294,000元），上述费用系新鸿洲公司因案涉合同无效所遭受的损失，因新鸿洲公司和张祝林、深发家私公司对案涉合同无效均负有同等过错，故双方均应负担151,400元，张祝林、深发家私公司应赔偿新鸿洲公司损失151,400元；张祝林反诉诉请新鸿洲公司赔偿借款利息损失，但该借款利息并非为履行案涉合同而产生，不属于案涉合同无效损失的范围，其该项反诉诉讼请求，一审法院不予支持。关于合同继续履行和解除，因案涉合同无效，新鸿洲公司关于继续履行案涉合同的诉讼请求以及张祝林关于解除案涉合同的反诉诉讼请求，均没有合同和法律依据，一审法院均不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认新鸿洲公司和张祝林、深发家私公司于2015年7月16日签订的《房屋拆迁补偿意向书》无效；二、张祝林、深发家私公司于判决生效之日起七日内返还新鸿洲公司履约保证金27,600,000元，并支付相应利息（利息以27,600,000元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准自2015年7月23日起计算至实际返还之日止）；三、张祝林、深发家私公司于判决生效之日起七日内赔偿新鸿洲公司损失151,400元；四、驳回新鸿洲公司的其他诉讼请求；五、驳回张祝林的全部反诉诉讼请求。案件本诉受理费281,800元，由张祝林、深发家私公司负担162,000元，新鸿洲公司负担119,800元，本诉受理费新鸿洲公司已预交；反诉受理费10,500元，由张祝林负担，反诉受理费张祝林已预交。 本院经审理查明，一审法院查明的事实基本清楚，本院予以确认。 本院认为，新鸿洲公司与张祝林、深发家私公司签订的《房屋拆迁补偿意向书》约定将来一定期限双方再签订正式拆迁补偿协议，符合预约的法律特征。该协议虽为预约合同，但双方通过该协议及将来可能签订的正式协议的履行，张祝林、深发家私公司一方意图获得拆迁补偿，而新鸿洲公司意图取得拆迁市场主体资格，因此该协议本质上仍属于拆迁补偿安置合同，该协议为双方真实意思表示，未违反效力性强制性法律规定，一审法院认定该协议为房屋买卖合同性质并认定该协议为无效合同缺乏事实与法律依据，本院予以纠正。深发工艺公司和陈赛凤并非涉案意向书的签约主体，新鸿洲公司诉请深发工艺公司和陈赛凤承担相应责任，没有合同和法律依据，本院不予支持。 新鸿洲公司与张祝林、深发家私公司双方签订的《房屋拆迁补偿意向书》属于预约合同，缺乏拆迁项目立项期限、房屋交付日期、搬迁过渡方式和过渡期限等主要条款，双方负有就正式拆迁补偿协议内容进一步磋商的义务，并无必须缔约的义务，至于能否达成正式拆迁补偿协议，应视当事人之后具体的协商结果而定。新鸿洲公司诉请张祝林、深发家私公司继续履行合同与其签订正式拆迁补偿协议缺乏法律依据，本院不予支持。 关于本案是否存在违反《房屋拆迁补偿意向书》行为的问题。张祝林、深发家私公司主张新鸿洲公司拒绝签订正式合同并支付第二期补偿款构成违约，新鸿洲公司对此不予认可，本院认为，涉案意向书约定，双方应在签订意向书后两个月内签订正式拆迁补偿协议，如上所述，双方依据意向书负有进一步磋商的义务以促成正式协议的签订，在本案中，张祝林、深发家私公司并未提供证据证明新鸿洲公司拒绝履行磋商义务，双方未签订正式拆迁补偿协议属于双方未协商一致的结果，不能以此认定一方构成违约。因双方未签订正式协议，新鸿洲公司支付第二期补偿款的条件尚未成就，故张祝林、深发家私公司上述主张新鸿洲公司违约的理由不成立，本院不予采纳。关于张祝林、深发家私公司是否违约的问题，涉案意向书约定，张祝林、深发家私公司应在意向书签订后将权属资料原件交予新鸿洲公司，并不得就抵押等事宜以任何方式与第三方进行接洽。根据查明的事实，张祝林、深发家私公司签订意向书后并未将房地产证等权属资料原件交给新鸿洲公司，且未经新鸿洲公司同意，擅自在涉案房产设置新的抵押登记，张祝林、深发家私公司这些行为已违反合同约定，新鸿洲公司主张张祝林、深发家私公司违约有事实与合同依据，本院予以支持。 关于违约责任的处理。因双方在约定期限内及合理期限内均无法协商一致而签订正式拆迁补偿协议，涉案意向书未能按期继续履行，张祝林在本案中提出了解除的请求，新鸿洲公司所提出的包含双倍返还定金的赔偿损失请求亦隐含了合同相对方违约导致合同不能继续履行的事实主张，因此，在合同无法继续履行的情况下，继续维持涉案意向书的权利义务关系已无必要，本院对张祝林解除合同的反诉请求予以支持。合同解除后，张祝林、深发家私公司继续占有新鸿洲公司支付的第一期补偿款27,600,000元已没有合同依据，应予返还。新鸿洲公司作为预约合同的守约方，有权请求张祝林、深发家私公司赔偿其信赖利益损失，但双方并未约定新鸿洲公司支付的第一期补偿款为定金性质，新鸿洲公司请求双倍返还定金依据不足，本院不予支持。新鸿洲为履行合同而支付的费用及利息等损失属于信赖利益损失，应予赔偿，新鸿洲公司已提供证据证明其因履行合同支付了设计费、测量费合计302,800元，该损失数额有相应的合同、发票等证据支持且未超出合理幅度，本院予以支持；新鸿洲公司支付的第一期补偿款27,600,000元的利息损失，综合考虑双方的履约情况、过错程度、合理的成本支出等因素，参照民间借贷保护利率，本院酌定张祝林、深发家私公司按月利率1%的标准赔偿其占用期间的利息损失；新鸿洲公司主张的诉讼费、保全担保费用损失不属于当事人为合同履行而实际发生的费用，该部分损失请求本院不予支持，至于新鸿洲公司主张的房地产市场价格飞涨的可得利益损失，属于当事人履行正式拆迁补偿协议的违约损害赔偿范围，不属于信赖利益赔偿范围，且新鸿洲公司对此未提供相应证据证明，该部分损失请求亦不能支持。 综上所述，新鸿洲的上诉理由部分成立，对成立的部分本院予以采纳；一审判决处理结果部分有误，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第2575号民事判决第一、四、五项； 二、变更深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第2575号民事判决第二项为：张祝林、深发家私公司于本判决生效之日起七日内返还深圳市新鸿洲房地产有限公司履约保证金27,600,000元，并赔偿相应利息损失（利息以27,600,000元为基数，按照月利率1%的标准自2015年7月23日起计算至本判决确定返还之日止）； 三、变更深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第2575号民事判决第三项为：张祝林、深发家私公司于本判决生效之日起七日内赔偿深圳市新鸿洲房地产有限公司损失302,800元； 四、解除深圳市新鸿洲房地产有限公司和张祝林、深发家私公司于2015年7月16日签订的《房屋拆迁补偿意向书》； 五、驳回深圳市新鸿洲房地产有限公司的其他诉讼请求； 六、驳回张祝林的其他反诉请求。 如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉受理费281,800元（新鸿洲公司已预交），由张祝林、深发家私公司负担181,800元，新鸿洲公司负担100,000元；反诉受理费10,500元（张祝林已预交），由张祝林负担；保全费5000元（新鸿洲公司已预交），由张祝林、深发家私公司负担；二审案件受理费281800元（新鸿洲公司已预交），由张祝林、深发家私公司负担181,800元，新鸿洲公司负担100,000元。 本判决为终审判决。 审判长 俞    红 审判员 吴  思  罕 审判员 邓    媛  二〇一八年四月十六日 书记员 谢文琦（兼） 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。