广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0606民初3024号原告（反诉被告）：佛山市顺德区陈村花卉世界物业管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：胡子毅。委托诉讼代理人：李虹、黄翠茹，广东顺恒律师事务所律师。被告（反诉原告）：郑德茂，男，1967年7月24日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：罗堃、关雪梅，广东金桥百信律师事务所律师。原告（反诉被告，以下简称原告）佛山市顺德区陈村花卉世界物业管理有限公司诉被告（反诉原告，以下简称被告）郑德茂土地租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月1日立案受理，依法适用简易程序审理。被告郑德茂在提交答辩状期间向本院提起反诉，本院依法予以受理，并于2018年4月13日公开开庭进行了审理，双方当事人的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告于2010年4月30日签订的《陈村花卉世界土地租用合同》于起诉状副本送达被告之日起解除；2.被告支付租金588174元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年4月30日，原告与被告签订了《陈村花卉世界土地租用合同》，合同约定，原告将自有的坐落于佛山市顺德区陈村镇佛陈路花卉世界区域内第二期S区09号土地（地址：金桔路**）出租给被告使用，租期自2010年5月1日起至2037年12月31日止。租用合同签订后，被告未按照租用合同的约定向原告支付租赁土地的租金及管理费。原告催收无果，遂向法院起诉。被告答辩称，1.原告与被告签订的《陈村花卉世界土地租用合同》第八条关于违约责任约定中，对合同双方的解除权均未约定，因此原告不能依据合同约定解除合同。合同签订后，案涉土地一直由原告管理使用，原告并未依约向被告交付案涉土地，因此原告才是违约方，依合同约定原告不享有解除权；2.双方合同签订后，原告应当依照约定交付土地给被告。但是原告并未交付土地给被告，原告作为陈村镇投资企业，具有政府背景，同时原告也实际控制被告参与经营的广东陈村花卉世界有限公司的经营权，被告慎重权衡后，多次向原告口头催告，但是原告拒不交付土地，现今土地上植被的管理维护，均由原告负责；3.原告主张被告未缴纳租金及管理费没有依据。双方合同签订后，由于原告未交付土地，严重影响被告的项目进度，导致项目搁置。原告未交付土地，被告不交付租金及管理费是行使抗辩权的表现。被告提出反诉请求：1.原告向被告交付租赁土地；2.原告向被告支付违约金43300元；3.原告向被告双倍返还保证金30310元；4.本案全部诉讼费用由原告承担。事实及理由：因原告在陈村花卉世界场地招商引资的需要向被告提起招商，双方于2010年4月30日签订《陈村花卉世界土地租用合同》，对租赁标的物、用途及租金、双方权利义务、违约责任等合作方式做出了明确约定。合同约定，原告将位于佛山市顺德区陈村镇佛陈路花卉世界区域内第二期S区09号土地（（地址：金桔路**共计4.33亩租赁给被告用于餐饮经营，租用期限为2010年5月1日起至2037年12月31日止。双方约定2010年5月1日起至2012年4月30日免收租金，2012年5月1日起至2015年4月30日的租金为7000元/亩/年，从2015年5月1日起至2037年12月31日止，年租金在7000元/亩/年的基础上每三年递增3%。若原告存在违约行为的，需要按照10000元/亩的标准一次性向被告支付违约金，并向被告双方返还保证金。合同签订后，被告依约向原告交付了履约保证金15155元。同时，为配合原告招商引资项目要求，被告及时聘请了专业团队对租赁土地的使用及开发经营等做了大量的前期策划与设计工作，待原告向被告交付租赁土地后便可以马上按照计划推进项目进展。但是原告没有依约履行交付土地义务，被告多次催促，原告依然拒不交付租赁的土地。原告的行为属于违约行为，应当承担相应的违约责任。原告对被告的反诉答辩称，1.被告在签订租赁合同时已充分知悉涉案土地的规划用途为农用地，不能用于餐饮经营及相关产业经营，但被告自认为其能办理规划用途变更手续，后来因一直无法办理用地规划变更手续被告无法使用租赁土地也没有向原告书面要求交付土地，同时一直拒交租金及管理费，致使双方没有履行租赁合同；2.涉案土地规划用途为农用地，一直为绿化景观，租赁合同已经不具备继续履行的条件；3.退一步说，假设原告存在违约行为，被告同时主张违约金及双倍返还保证金属于双重违约责任，不应予以支持。综上，被告的反诉请求没有事实和法律依据，租赁合同实际上已无法继续履行，请求法院驳回被告的全部反诉请求。经审理查明，2010年4月30日，原告佛山市顺德区陈村花卉世界物业管理有限公司作为甲方与被告郑德茂作为乙方签订《陈村花卉世界土地租用合同书》，合同约定乙方租用甲方位于佛山市顺德区陈村镇佛陈路花卉世界区域内第二期S区09号土地（地（地址：金桔路**面积4.33亩，土地用途为用于餐饮服务及相关产业的经营，租用期限从2010年5月1日起至2037年12月31日止。合同约定租金按照每年每亩收取。第一期从2010年5月1日起至2012年4月30日，该期间为餐饮区的建设及试营期，甲方给予乙方免收租金的优惠；第二期从2012年5月1日起至2015年4月30日止，平均单价为7000元/亩/年，共计年租金30310元；第三期从2015年5月1日起至2037年12月31日止，年租金在第二期的基础上每三年递增3%。乙方每年按季度向甲方缴交租金，于当年第一季度末前缴交第一季度租金，以此类推。逾期不缴清的，按欠缴金额每日1‰向甲方支付滞纳金，逾期超过3个月的，甲方有权终止合同，收回土地，没收履约保证金和进场保证金，地上，地上建筑物等不动资产物无条件归甲方所有。乙方还需按照10000元/亩一次性向甲方支付违约金。合同第四条约定保证金为15155元，乙方应于合同签订之日起三日内向甲方缴纳。合同第十二条为合同附件，包括《租地红线图》、《租户年租金计算表》、《消防责任安全书》、《陈村花卉世界物业管理细则》。其中《陈村花卉世界物业管理细则》中第8条“相关责任”确认，花卉世界的用地范围属于农业用地。该份合同由原告盖章及被告签名并加捺指模确认。合同签订后，案涉土地一直处于原告的管理之中，被告并未实际收取土地。本院认为，本案的争议焦点在于案涉的《陈村花卉世界土地租用合同书》是否有效。《中华人民共和国土地管理法》第十一条规定“农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权”，第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。根据原、被告双方签订的《陈村花卉世界土地租用合同书》约定，案涉土地性质为农用地，土地用途为餐饮服务及相关产业的经营，即土地用途为非农用途。且庭审中查明，案涉的土地性质仍然为农业用地，并未转变为建设用地。据此双方签订的合同违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，而该条规定属于效力性强制性规定，故本案的案涉合同依法应当认定为无效。由于合同无效，故原告收取的履约保证金依法应当返还给被告。庭审中也查明，案涉土地实际上并未交付给被告，且本案合同为无效合同，故原告主张要求被告支付租金及违约金没有依据，不予支持。被告反诉请求原告承担违约责任，首先原告及被告双方在签订合同时均知晓案涉土地为农业用地，仍然签订非农业用途的合同，且无证据证明双方就变更土地使用性质做出过约定，故双方对于合同无效均存在过错，被告据此主张原告承担违约责任没有依据，不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）佛山市顺德区陈村花卉世界物业管理有限公司与被告（反诉原告）郑德茂于2010年4月30日签订的《陈村花卉世界土地租用合同书》无效；二、原告（反诉被告）佛山市顺德区陈村花卉世界物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）郑德茂返还保证金15155元；三、驳回原告（反诉被告）佛山市顺德区陈村花卉世界物业管理有限公司的诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）郑德茂的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为4840.87元，反诉受理费减半收取为820元，合计5660.87元，由原告（反诉被告）佛山市顺德区陈村花卉世界物业管理有限公司负担4900元，被告（反诉原告）郑德茂负担760.87元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  王成春二〇一八年四月二十五日书记员  卢致慧