天津市宁河区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0117民初3465号原告：平学友，男，1959年5月2日出生，汉族，住天津市宁河区。委托诉讼代理人：王琳，天津世杰律师事务所律师。被告：天津市宁河区七里海镇人民政府，住所地天津市宁河区七里海镇。法定代表人：王彬，镇长。委托诉讼代理人：杨仲明，男，七里海镇党委副书记。委托诉讼代理人：李键昆，男，天津市宁河区七里海镇司法所副所长。原告平学友与被告天津市宁河区七里海镇人民政府房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年9月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告平学友的委托诉讼代理人王琳、被告天津市宁河区七里海镇人民政府（以下简称七里海政府）委托诉讼代理人杨仲明、李键昆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告平学友向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告赔偿原告因未履行拆迁协议所造成的经济损失，截止到起诉之日为人民币2335426.20元；2、诉讼费用由被告承担。原告于庭审中变更第一项诉讼请求为，请求依法判令被告赔偿原告自2010年10月10日至实际给付之日止的经济损失，截止到2017年9月15日为2296929.20元。事实和理由：原、被告于2010年1月4日签订《七里海镇任凤商贸区返迁前期协议》，约定“原建筑面积不足100平方米的，限购小区平房一套；原建筑面积100-200平方米的，限购楼房一套；原建筑面积超过200平方米的，限购楼房和平房各一套，所有购房的拆迁户，原面积按返迁房价格交费，超出部分按商品房价格交费”。原告的房屋建筑面积为224.22平方米和空地基一处（长22米，宽14米），按照协议约定原告可限购三套商户房，协议还约定入住时间为2010年10月10日，双方又于2010年8月11日签订补充协议，进一步确认拆迁后补偿内容。协议签订后被告将原告房屋拆除，随后被告以规划改变为由取消该项目建设，造成原告无法入住协议约定的住房，被告行为给原告造成严重经济损失，双方经协商不能达成一致意见，因此成诉。被告七里海政府辩称，原告所述事实存在，被拆迁建筑面积为224平方米，同意按照1850元/平方米赔偿损失，不认可原告要求的赔偿数额，双方协议约定的日千分之一的赔偿标准过高，不符合法律规定，七里海政府在2013年底就原告拆迁安置补偿问题召开会议，确定的原则是在原房价基础上上浮20%进行赔偿，但被告不认可，故双方未能达成一致意见。原告平学友为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：1、2010年1月4日《七里海镇任凤村商贸区返迁前期协议》（以下简称协议一），证明双方就拆迁安置补偿事宜达成协议；2、2010年8月11日《七里海镇任凤村商贸区返迁前期协议》（以下简称协议二），证明原、被告双方对协议一中空地问题进行了确认。3、2011年4月28日七里海政府出具的《关于平学友前期返迁协议的说明》（以下简称说明一），证明由于规划改变，协议一暂时不能履行，被告同意顺延协议一的各项条款。4、2011年12月31日七里海政府出具的《关于商贸区前期协议中违约金的说明》（以下简称说明二），证明违约金计算方式和违约金数额。被告七里海政府向本院提交宁河区七里海镇财政所出具的证明一份，证实被告七里海政府未收到过原告交纳的任何保证金。本院组织当事人进行了证据交换和质证，被告对原告提交的证据真实性均认可，但认为双方约定的赔偿标准过高；原告对被告提交的证明无异议，但认为按照拆迁补偿流程，如原告未交纳150000元保证金，则不能签订拆迁补偿协议，所以原告已经交纳150000元保证金。经审查，双方提交的证据真实、合法，与本案相关联，原、被告对证据的真实性均无异议，仅就损失赔偿标准存在争议，因此对双方提交的证据，本院结合双方当庭陈述予以综合认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年1月4日，七里海政府在津芦公路北侧任凤村辖区内拟建设商贸区，津芦公路段内拆迁户返迁前，七里海政府与拆迁户达成《七里海镇任凤商贸区返迁前期协议》（协议一），原告平学友与七里海政府订立的协议约定，“甲方七里海政府，乙方商贸区返迁户平学友，一、购买数量：经甲方批准入区的拆迁户，原建筑不足100平米的，限购小区平房一套；原建筑100-200平方米的，限购楼房一套；原建筑超过200平方米的，限购楼房和平房各一套，所有购房的拆迁户，原面积按返迁房价格交费，超出部分按商品房价格交费。二、购买价款及交付方式：1、商贸区房屋分为返迁房价格和商品房价格两种方式。乙方返迁部分建筑面积224平方米，每平方米约1850元人民币；商品房部分建筑面积73平方米，每平方米约2650元人民币。2、拆迁户所拆迁房屋建筑以外的合法地基面积（指有当时与村委会签订的协议为准），按每平方米125元折抵（所抵面积最多不超过99平方米）。无房屋建筑的合法地基户，只限购买一处商品房，购买房屋地基按每平米125元折抵。3、签订本协议时，乙方交付伍万元人民币作为保证金，由甲方存入专户管理（保证金计入购房款项）。其余款项于2010年10月10日前在签订任凤商贸区入住协议时一次性给付结清。如入住前无法交足购买房屋的款项，视为乙方放弃购买权利，保证金不予退还。三、协议至2010年10月10日止有效。四、约定事项：1、入住时间，甲方保证乙方2010年10月10日入住，乙方入住时与甲方签订任凤商贸区入住协议。2、未来甲、乙双方签订任凤商贸区入住协议后，乙方拥有入住房屋的所有权，土地使用权为30年。30年后，按当时市场价格缴纳土地流转费用。3、房屋建设标准，甲方建设任凤商贸区按设计进行。入住房屋基本为混凝框架结构，砖混墙面，内装修大白落地，锻头铝门窗，设有上下水道，每套房屋都有院墙。4、商贸区公共设施建设，小区内街道铺设水泥路面，给、排水设施齐全，架设200kv变压器一台，四线制电缆输送电源，街道一侧设金属杆路灯，设公共厕所两处。5、甲方如不能保证乙方按时入住，延误期限内承担赔偿乙方损失责任，赔偿标准为每天赔偿乙方总购房款的千分之一；乙方如不能按协议规定按时交清购房款，视为放弃返迁入住权，所交的首付不予退还。本协议一式两份，甲、乙双方分执。甲方：七里海政府（盖章）、乙方：平学友（签字捺印）2010年1月4日”。原告于庭审中陈述，签订协议一时，原告向被告支付了150000元的保证金。协议一签订后，双方就原告购房价格及空地基作出了进一步约定，20108月11日原、被告签订《七里海镇任凤商贸区返迁前期协议》（协议二），约定“甲方七里海政府，乙方平学友，乙方原有住房面积224.22平米，是甲方批准的入区拆迁户，按规定限购小区商户房三套，超出原面积部分按商品房价格交费。初步估算价格是1850元/平方米。乙方在拆迁过程中，有空地基一处与任凤村有协议，地基长22米，宽14米，按规定限购一套商品房，每平方米按商品房价格低于125元计算（空地基的户每平方便宜125元），此协议与《七里海镇任凤商贸区返迁前期协议》其他内容一致。甲方：七里海政府（盖章）、乙方：平学友（签字捺印）2010年8月11日”。协议二订立后，因规划变更，七里海镇任凤商贸区项目不符合规划要求，七里海政府于2011年4月28日向原告出具了《关于平学友前期返迁协议的说明》（说明一），其中载明“因县里规划变更，前期与因津芦公路拓宽任凤段的拆迁户所签订的协议已不符合整体规划要求，重新选址，选址后由于种种原因一直没有开工建设，造成了违约。因此七里海政府愿意承担与平学友所签订的返迁协议中各项条款，并同意顺延。七里海政府（盖章）、2011年4月28日”。2011年12月31日，七里海政府再次向原告出具了《关于任凤商贸区前期协议中违约金的说明》（说明二）：“返迁户主平学友，于2010年1月1日与七里海政府签订了任凤商贸区返迁的前期协议，协议约定返迁房于2010年10月10日前交付使用。逾期不能交付使用，七里海镇政府承担违约责任，违约金为总购房款的日千分之一。平学友返迁部分建筑面积为224平米，每平米约1850元，商品房部分建筑面积73平米，每平米约2650元。截止到2011年12月31日止，按协议条款约定，七里海镇政府承担平学友违约金258336.25元。经与平学友协商，平学友同意待违约金付清后，商谈商贸区前期协议废止事宜。七里海政府（盖章）2011年12月31日”。被告出具说明二之后，未履行违约赔偿义务，双方关于违约赔偿数额未达成一致意见，因此原告要求被告给付经济损失2296926.20元，其中包含房屋拆迁损失607850元（224x1850+73x2650）；违约金1539076.20元（自2010年10月19日至2017年9月15日止，以607850元为基数，按日千分之一标准计算）；应予退还的保证金150000元。本院认为，本案争议焦点为：1、原告平学友的房屋拆迁补偿面积及金额如何认定；2、双方约定的违约赔偿标准是否过高；3、原告是否预交过保证金。关于原告的拆迁补偿面积，原告平学友和被告七里海政府对双方订立的协议一中拆迁建筑物面积224平米及按照返迁房价格计算的损失均无异议，因此对原告224平米拆迁补偿面积和按照1850元/平方米标准计算的损失414400元（224x1850），本院予以支持。关于空地基问题，双方协议二约定“在拆迁过程中有空地基一处，按规定限购商品房”，说明二约定“返迁户平学友商品房部分建筑面积73平方米，每平方米2650元”，据此，拆迁过程中涉及原告的空地基部分，被告应按约定给予补偿，原告被拆迁的空地基面积为73平方米，补偿标准按照2650元/平方米计算为193450元（73x2650），关于被告抗辩称被告未实际建设商品房，购置商品房的损失并未发生，因协议二已作出了“拆迁涉及空地基”的明确说明，空地基的损失已经实际发生，被告的抗辩意见，本院不予支持，被告应按约定向原告支付房屋拆迁损失。综上，原告平学友的房屋拆迁补偿面积为224平方米和73平方米，拆迁补偿金额为607850元。关于违约赔偿标准，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少，原告要求按照协议一约定的购房款的日千分之一予以赔偿，被告抗辩称该赔偿标准过高，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的’过分高于造成的损失’”的规定，按照日千分之一的约定计算的损失数额，过分高于被拆迁建筑物损失的百分之三十，本院依照上述法律规定对违约赔偿标准进行调整，原告要求被告自2010年10月19日至2017年9月15日止，以607850元为基数，按日千分之一标准计算的违约金1539076.20元，理据不足，超出部分本院不予支持，被告应按照被拆迁建筑物损失的百分之三十赔偿原告违约金，即182355元。关于保证金，因原告未能举证证实保证金已经交纳，亦不能出具被告收取保证金的票据，因此对于返还保证金的主张，本院不予支持。综上，原告要求被告赔偿因未履行拆迁协议所造成的经济损失的诉讼请求，本院依据查明确认的数额予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、本判决生效之日起十日内，被告天津市宁河区七里海镇人民政府给付原告平学友房屋拆迁损失607850元和违约金182355元，合计790205元；二、驳回原告平学友的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25483元，由被告天津市宁河区七里海镇人民政府承担11702元，原告平学友承担13781元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  岳孟秋审 判 员  贾依军人民陪审员  岳 敏二〇一八年四月八日书 记 员  王晓青相关法律规定《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。