江西省九江市濂溪区人民法院民 事 判 决 书（2017）赣0402民初1902号原告：陈平贵，男，1947年9月1日出生，汉族，无业，住九江市。被告：叶敏，男，1967年10月16日出生，汉族，无业，住九江市濂溪区。委托诉讼代理人：罗江奇，男，江西顺合律师事务所律师，执业证号13604199410689695。被告：周龙星，男，1949年9月5日出生，汉族，无业，住九江市濂溪区。被告：江西五洲投资咨询有限公司，住所地：九江市濂溪区德化小区T7栋1单元5020室。注册号：360100210125274。法定代表人：周龙星，该公司经理。原告陈平贵与被告叶敏、周龙星、江西五洲投资咨询有限公司执行异议之诉纠纷一案，本院于2017年12月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈平贵、被告叶敏及其委托诉讼代理人罗江奇到庭参加诉讼。被告周龙星、江西五洲投资咨询有限公司经本院依法公告送达开庭传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告陈平贵向本院提出诉讼请求：1.准许执行坐落于九江市濂溪区德化小区T7栋1单元1403室的房产；2.本案的诉讼费用由被告叶敏承担。事实和理由：2015年2月2日濂溪区人民法院（2014）庐民一初字第1090号民事判决书对原告陈平贵与被告周龙星民间借贷纠纷一案做出民事判决，判处被告周龙星、江西五洲投资咨询有限公司所欠原告陈平贵借款本金60万元及利息（利息按中国人民银行同期同类贷款年利率的四倍、从2014年9月25日起算至本判决指定的履行期限届满之日止），限被告周龙星、江西五洲投资咨询有限公司自本判决生效之日起十日内偿还，两被告之间互负连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。2017年10月17日被告叶敏对执行标的提出书面异议，濂溪区人民法院立案后于2017年11月2日做出（2017）赣0402执异16号执行异议裁定，中止（2014）庐民一初字第1090号对被执行人周龙星所有位于九江市濂溪区德化小区T7栋1单元1403室房产的执行。原告陈平贵与被告周龙星因债务纠纷一案，原告陈平贵于2014年11月3日向濂溪区人民法院提起诉讼并同时提出了财产保全申请，濂溪区人民法院于同年11月14日下达了（2014）庐民一初字第1090号民事裁定书，冻结、查封、扣押被告周龙星同等价值的财产，本裁定书送达后，被告周龙星表示服从，没有提出复议，早已发生法律效力。在原告向法院起诉后，被告周龙星要求原告撤回起诉，进行协商解决，并于2014年11月9日签订了和解协议，被告周龙星自愿将坐落于九江市濂溪区德化小区T7栋1单元1403、1404室两套房产过户给原告，均因房产部门暂不能发放房产证而未果。本案在进行到执行阶段后的三年多时间内，法院多次下达了查封裁定书，从来没有任何人提出任何异议。三年后，被告叶敏突然提出执行异议，声称九江市濂溪区德化小区T7栋一单元1403室被其买受，原告认为，这是被告叶敏与被告周龙星串通、故意规避法院对该房产的保全裁定，恶意转移已被人民法院查封、冻结、扣押的财产，故意将其买卖合同的时间提前到人民法院查封该房产的裁定书之前。而濂溪区法院在原告未到庭的情况下做出（2017）赣0402执异16号执行裁定书中止了申请执行人的执行，存在不当。综上，原告为维护其合法权益，遂诉至法院，要求法院支持原告诉请。被告叶敏辩称：1、答辩人所购买房屋从来没有被查封过，答辩人看到诉争房屋的封条是今年10月份的事情，且知道后及时向法院主张合法权利，经审查后得到了法院的支持，不存在答辩人不及时维权之说；2、答辩人在购房时邹利军、邹欣欣均在场，周龙星在答辩人交付购房款后即刻给付了邹利军、邹欣欣债权利息款，而原告作为邹欣欣丈夫是明知的，故不存在答辩人与周龙星恶意串通行为，反而有证据证明是周龙星与原告恶意串通。综上，希望法院依法驳回原告执行异议的诉请。被告周龙星、江西五洲投资咨询有限公司经本院依法送达开庭传票传唤后，无正当理由未到庭应诉答辩、举证、质证，视为对其答辩权、举证权、质证权的放弃;庭审后被告周龙星对原、被告提交的证据发表了质证意见。原告陈平贵和被告叶敏围绕本案诉讼请求依法提交了证据，原告提交的证据有：1.濂溪区人民法院2014年11月14日（2014）庐民一初字第1090号、1109号、1091号和（2015）庐执字第176号冻结、查封、扣押被告周龙星财产的民事裁定书复印件各一份（原件出示），证明涉案房产已经被冻结查封；2.濂溪区人民法院2015年2月2日（2014）庐民一初字第1090号民事判决书复印件一份（原件出示），证明被告周龙星欠原告钱，法院已经下发判决书；3.濂溪区人民法院（2017）赣0402民初执异16号执行裁定书复印件一份（原件出示），2014年11月9日被告周龙星与原告陈平贵及邹利军、邹欣欣签订的和解协议复印件一份（原件出示），证明执行过程中的中止执行的裁定书是错误的，因为在被告提出执行异议的时候，原告方没有参与，法院单方做出执行中止的裁定，存在程序上的错误，另外适用法律不当；4.2017年11月18日的证明复印件一份（原件出示），证明2014年11月3日原告向法院起诉后，被告周龙星与原告进行了协商，同意将涉案房屋给我，时间是2014年11月9日，如果按时间计算，原告签订的和解协议是在房屋买卖合同签订之前；5.2017年11月18日的证明复印件一份（原件出示），证明被告周龙星与叶敏签订合同的时间提前10日。被告叶敏提交的证据有：1.被告身份证复印件一份，证明被告具有本案诉讼资格；2.2014年11月11日购房协议、2014年11月12日银行取款凭证、2014年11月15日银行取款、转账凭证、2014年11月12日收条、2014年11月15日收条、2015年2月18日收条复印件各一份（原件均出示），证明被告叶敏已经依法履行了购房义务，并合法善意占有使用该房屋，虽由于意志以外的原因未完成该房屋产权过户手续，但该房屋已非被告周龙星所有，原告不能由此对抗该房屋善意取得人；3.2017年11月29日手机录音及刻录光盘一份，证明被告叶敏是真实购买了被告周龙星的诉争房屋，双方没有恶意串通行为，且购买时原告已经知晓，也已经支付了原告债权利息；4.执行异议申请书和执行裁定书复印件各一份（原件出示），证明被告叶敏善意取得并实际占有该房屋，并经法院依法认定；5.证人周某、张某证人证言，江西广电网络发票原件一份，证明被告叶敏购买被告周龙星诉争房屋时真实的交易情况及付款情况；6.九江深燃天然气有限公司发票原件两份及收款收据原件一份、销货清单原件一份，证明被告叶敏已实际占有该房屋。对原、被告双方提供的证据本庭组织双方当事人开庭进行了质证。根据原、被告双方的质证意见及原、被告双方的庭审陈述，本院对原、被告双方提供的证据认定如下：原告提交的第1、2组证据，来源合法，客观真实，能够证明涉案房产已被查封、被告周龙星欠原告钱且法院已进行判决，本院均予以认定并记录在卷；原告提供第3组证据，来源合法，客观真实，但不能证明该份裁定书是错误的，本院不予认定但记录在卷；原告提供的第4组证据，因在该和解协议之后，原告与被告周龙星均未履行该和解协议约定的内容，原告亦没有申请法院确认该和解协议的内容，而且法院已就原告与被告周龙星之间的民间借贷纠纷依法进行了判决，对该组证据本院不予认定但记录在卷；原告提供的第5组证据系被告周龙星出具的证明，因被告周龙星未到庭，本院为了查明案件事实找到了被告周龙星，被告周龙星的陈述与该份证明的内容相互矛盾，不能达到原告的证明目的，本院不予认定但记录在卷。被告叶敏提供的第1、2、5、6组证据，来源合法，客观真实，能够证明被告叶敏从被告周龙星处购房涉案房屋，已支付了购房款并已实际占有涉案房屋，但却不能证明被告叶敏具体入住时间，对该四组证据本院均予以认定并记录在卷予以佐证；被告叶敏提供的第3组证据，不能证明原告已知晓被告叶敏已购买了涉案房屋，对该证据不予认定但记录在卷；被告叶敏提供的第4组证据，来源合法，客观真实，对其真实性予以认定，但不能证明法院已依法认定被告叶敏善意取得并实际占有了涉案房屋，本院不予认定但记录在卷。被告周龙星、江西五洲投资咨询有限公司在法定举证期间内均未向法庭提供证据，亦未到庭举证、质证，视为对其举证权、质证权的放弃。本院经审理认定事实如下：2014年11月14日，九江市濂溪区人民法院根据原告陈平贵的申请依法做出（2014）庐民一初字第1090号民事裁定书并于2014年11月21日查封了被告周龙星所有的位于九江市濂溪区德化小区T7栋1单元1403室的房产一套，九江市濂溪区人民法院在查封上述房产后依法向被告周龙星送达了相关诉讼材料。2015年2月2日，九江市濂溪区人民法院做出（2014）庐民一初字第1090号民事判决书对原告陈平贵与被告周龙星民间借贷纠纷一案做出民事判决，判决：被告周龙星、江西五洲投资咨询有限公司所欠原告陈平贵借款本金60万元及利息（利息按中国人民银行同期同类贷款年利率的四倍、从2014年9月25日起算至本判决指定的履行期限届满之日止），限被告周龙星、江西五洲投资咨询有限公司自本判决生效之日起十日内偿还，两被告之间互负连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。此后因被告周龙星、江西五洲投资咨询有限公司未按法院的判决履行还款义务，原告陈平贵向九江市濂溪区人民法院申请强制执行，该案进入执行程序。在案件执行过程中，法院多次下达了查封裁定书，期间没有任何人提出任何异议。2017年10月17日被告叶敏对执行标的提出书面异议，声称九江市濂溪区德化小区T7栋一单元1403室被其买受，九江市濂溪区人民法院立案后于2017年11月2日做出（2017）赣0402执异16号执行异议裁定，中止（2014）庐民一初字第1090号对被执行人周龙星所有位于九江市濂溪区德化小区T7栋1单元1403室房产的执行。原告认为，三年后，被告叶敏提出执行异议，是被告叶敏与被告周龙星串通、规避法院对该房产的保全裁定，转移已被人民法院查封、冻结、扣押的财产。综上，原告为维护其合法权益，遂诉至法院，要求法院支持原告诉请。另经审理查明，2014年11月11日，被告叶敏与被告周龙星签订《购房协议》一份，约定：甲方周龙星，乙方叶敏；甲方将德化小区T七栋1单元1403室出售给乙方，房屋约90平方米；乙方向甲方购买德化小区T七栋1单元1403室住房；购房价3500元/平方米；购房总价叁拾叁万元整（含室内设施）；房产证押金肆万元整；甲方积极配合乙方T7栋1单元1403房房产权证、关于房产权证办理中的契费、税等费用由乙方承担、甲方概不负责；未尽事宜甲乙双方通过友好协商解决，本协议一式两份签字付完购房款立即产生法律效力。《购房协议》签订后，被告叶敏向被告周龙星支付了购房款共计290000元整，其中2014年11月12日付购房款现金200000元整（其中170000元是被告叶敏从银行取款，20000元是从案外人处所借，10000元是被告叶敏手头上的现金），2014年11月15日付购房款90000元整（其中40000元是从银行取款的现金，50000元是从被告叶敏的银行账户从转账到被告周龙星的银行账户中），尚欠房产证押金40000元未支付；2015年2月18日付房产证押金现金5000元，尚欠房产证押金35000元未支付。涉案房屋因是拆迁还房，故一直未能办理不动产产权证。本院认为，原告陈平贵基于其与被告周龙星、江西五洲投资咨询有限公司民间借贷纠纷一案，申请九江市濂溪区人民法院（原九江市庐山区人民法院）查封了还房在被告周龙星名下的位于九江市濂溪区德化小区T七栋1单元1403室住房一套，案外人即本案被告叶敏以诉争房屋归其所有为由提出执行异议。经审理九江市濂溪区人民法院裁定中止对诉争房屋的执行，申请执行人即本案原告陈平贵遂提起申请执行人执行异议之诉。故本案争议的焦点为：原告陈平贵请求对诉争房屋许可执行的理由是否成立。结合本院查明的事实，本院分析认定如下：首先，被告叶敏举证证明了其于2014年11月11日在被告周龙星处购买九江市濂溪区德化小区T7栋一单元1403室，《购房协议》、诉争房屋的付款收据、银行转账信息、证人证言能够形成完整有效的证据链，能够证实被告周龙星已将诉争房屋出售给被告叶敏，被告叶敏已支付了购房款290000元和房产证押金5000元，因此被告叶敏与被告周龙星之日之间的房屋买卖是真实合法有效的；原告辩论其与被告周龙星所答合同在前的意见由于其与被告周龙星在签订合同后事实上并未将借款转化为购房款，双方实际上并未按该购房合同的约定履行，原告未就其与被告周龙星之间的民间借贷纠纷向法院申请撤诉，法院之后对其与被告周龙星之间的民间借贷纠纷也依法进行了判决，故原告的辩论意见没有事实和法律依据，不予采纳。其次，依据被告周龙星与被告叶敏签订的《购房协议》购房协议的约定，现被告叶敏已按合同约定支付了购房款290000元，剩余的未支付35000元的也只是房产证押金；而根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条关于“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”的规定和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，结合本案查明事实，虽然被告叶敏在法院查封之前已与被告周龙星签订了合法有效的书面买卖合同，又已支付全部购房款且对未办理过户登记手续并无过错，但是被告叶敏单方陈述其是在签订购房合同10多天后搬进去居住并一直由其占有使用，在案件审理过程中其未能提供有效证据证明其实际搬入涉案房屋的具体时间，其提供的证据只能证明其合法占有涉案房屋的最早时间为2015年1月9日，而涉案房屋被本院查封的时间为2014年11月21日，在其搬入涉案房屋之前本院已依法查封了涉案房屋，不符合“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的规定，因此，本案并未出现阻却执行的民事权益事由，故原告陈平贵起诉要求准许执行坐落于九江市濂溪区德化小区T7栋1单元1403室的房产的诉讼请求有事实和法律依据，依法予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十条、第一百三十三条，《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条、第六十三条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：准许执行坐落于九江市濂溪区德化小区T7栋1单元1403室的房产。案件受理费100元，由被告叶敏、周龙星共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判长  朱雪娟审判员  宋浩洁审判员  胡 昊二〇一八年四月二十日书记员  余艺琪