北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0115民初20279号原告（反诉被告）：潘东升，男，1959年5月17日出生，汉族，北京和三和建筑装饰材料厂经理，住哈尔滨市道外区。委托诉讼代理人：石玉娟（系潘东升之妻），1963年7月21日出生，汉族，无业，住哈尔滨市道外区。委托诉讼代理人：王文赞，安徽黄山松律师事务所律师。被告（反诉原告）：史有海，男，1960年5月12日出生，汉族，农民，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：阴政宏（兼李连刚、孙久龙的委托诉讼代理人），北京市京兴律师事务所律师。被告（反诉原告）：李连刚，男，1957年11月25日出生，汉族，农民，住北京市大兴区。被告（反诉原告）：孙久龙，男，1989年2月23日出生，汉族，农民，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：孙启江（系孙久龙之父，兼宋殿海的委托诉讼代理人），1963年2月3日出生，汉族，农民，住北京市大兴区。被告：宋殿海，男，1977年12月1日出生，汉族，北京市大兴区生物医药基地市政园林公司员工，住北京市大兴区。原告（反诉被告）潘东升与被告（反诉原告）史有海、被告（反诉原告）李连刚、被告（反诉原告）孙久龙、被告宋殿海土地承包经营权出租合同纠纷一案，本院于2018年9月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。潘东升的委托诉讼代理人石玉娟、王文赞，史有海、李连刚、孙久龙及其委托诉讼代理人阴政宏，孙久龙、宋殿海的委托诉讼代理人孙启江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。潘东升向本院提出诉讼请求：1、判决双方于2005年12月22日签订的租赁合同及2016年1月1日签订的补充合同于2017年12月31日解除；2、本案诉讼费用由史有海、李连刚、孙久龙、宋殿海承担。事实和理由：原、被告于2005年12月22日签订租赁合同，双方约定被告将位于北京市大兴区魏善庄镇西枣林村东大梨树地10亩土地出租给原告，租赁期限为30年，自2006年1月1日至2036年1月1日止。合同约定租赁期内总租金45万元，年均每亩租金为1500元，首付10年租金15万元。合同还约定租金按每10年交付一次，10年租金为15万元，给付时间为交付年的1月1日。合同约定的交地时间为2006年1月1日。合同签订后，双方按照合同约定履行了合同约定义务。2016年1月1日，双方协商一致签订补充合同。双方按照租赁合同和补充合同约定履行。现上述地块列入北京市大兴区魏善庄镇农村集体经营性建设用地入市试点拆除腾退范围，双方签订的租赁合同及补充合同已经无法履行。为维护原告的合法权益，依法提起诉讼，望判如所请。史有海、李连刚、孙久龙辩称：我们认可法庭释明的双方签订的租赁合同和补充合同均无效。在法庭释明双方签订的租赁合同及补充合同无效的情况下，潘东升坚持以合同有效为由，要求解除双方签订的租赁合同及补充合同，其请求没有法律依据，请求法院驳回潘东升的诉讼请求。宋殿海辩称：我在租赁合同中的权利义务已经全部转让给了孙久龙，租赁合同已经与我无关。史有海、李连刚、孙久龙向本院提出反诉请求：1、判决潘东升支付史有海、李连刚、孙久龙一次性停产停业综合补助费、场地一次性停产停业综合补助费、工程配合奖励费、拆迁补助费等腾退补助利益2333958.9元（3334227×70%）；2、反诉费用由潘东升承担。事实和理由：根据相关法律规定，2005年12月22日双方签订的租赁合同应属无效。现潘东升承租的土地已经拆除腾退，史有海、李连刚、孙久龙有权分得相应拆迁利益。为维护史有海、李连刚、孙久龙的合法权益，提起反诉，请求法院支持史有海、李连刚、孙久龙的反诉请求。潘东升针对反诉辩称：潘东升认为双方签订的合同合法有效。租赁合同中约定潘东升对其承租的土地有经营权、管理权和收益权，其为实现合同目的全面履行了合同约定义务。租赁合同还约定，遇国家征占地，终止合同，地上物的赔偿和所有建筑物拆除的材料及物品的赔偿归潘东升所有，故史有海、李连刚、孙久龙不得对属于潘东升的拆除腾退利益主张权利。史有海、李连刚、孙久龙基于拆除腾退补偿提出的诉讼请求，潘东升认为是完全没有道理的，因为这次拆除腾退补偿均是基于对地上物房屋面积给予的补偿，没有对场地面积给予补偿，法院调取的预审表能够反映出来。停产停业综合补助费指的是房屋的停产停业损失、补助潘东升对于拆除腾退工作给予的配合奖励和腾退发生的搬迁补偿，关于场地一次性停产停业综合补偿这一栏是空的，潘东升在拆除腾退过程中的拆迁利益并不包含土地的经营利益，所以史有海、李连刚、孙久龙的反诉请求没有事实和法律依据，请求法庭驳回其反诉请求。本院经审理认定事实如下：2005年4月25日，发包方（甲方）北京市大兴区魏善庄镇西枣林村经济合作社（以下简称：西枣林合作社）与承包方（乙方）史有海、宋殿海签订土地承包合同，甲方将村东大梨树地西侧土地40亩，发包给乙方，供其种、养业经营，承包期限30年，自2005年4月25日起至2035年4月25日止，每年每亩上交承包费600元。2005年9月20日，甲、乙双方协商一致签订合同变更协议书，将原合同第一条发包土地40亩变更为20亩，原合同其他条款不变。2005年4月25日，发包方（甲方）西枣林合作社与承包方（乙方）李连刚签订土地承包合同，甲方将村东大梨树地东侧土地38.8亩，发包给乙方，供其种、养业经营，承包期限30年，自2005年4月25日起至2035年4月25日止，每年每亩上交承包费600元。2005年5月8日，甲、乙双方签订补充合同，村东大梨树地80亩，实际丈量多10亩，多出亩数按原每亩600元出租。补充合同与原合同具有同等法律效力。落款处乙方由李连刚、史有海签名。2005年12月22日，出租方李连刚、史有海、宋殿海（甲方）与承租方潘东升（乙方）签订租赁合同，甲方经村委会同意，将承包村东大梨树地40亩土地中的10亩转租给乙方，其上无任何建筑物、树木及农作物，乙方将该地块作为建材生产厂用地。合同期限30年，自2006年1月1日至2036年1月1日止；年均每亩租金1500元，首付10年租金15万元，以后租金按每10年交付，支付日期为每年1月1日；甲方于2006年1月1日将租赁地交付给乙方。合同签订后，双方均履行合同约定义务。2014年7月8日，宋殿海与孙久龙签订转让协议书，双方约定：2005年宋殿海与李连刚、史有海共同承包的西枣林村东大梨树地20亩，今宋殿海自愿将其承包的部分转让给孙久龙，自即日起合同内规定的所有事宜由孙久龙全权处理。村委会亦在转让协议书上签章。2016年1月1日，甲方李连刚、孙久龙、史有海与乙方潘东升签订补充协议，遵照区、镇政府统一部署，对第一承租人承包土地租金提高到每亩3000元，根据市场行情和物价提高在3000元/亩的基础上调2500元/亩，每年每亩实际价格是5500元/亩，以后根据上级相应政策提高土地租金价格共同协商。2017年10月20日，北京市大兴区魏善庄镇农村集体经营性建设用地入市试点拆除腾退工作启动。2017年12月19日，潘东升（交房条的被拆除腾退人为潘石）将承租土地上总建筑面积4893.42平方米房屋完全腾空交付拆迁公司和拆除公司。上述房屋已经全部拆除。本院调取魏善庄镇集建地项目二期（三标段）拆除腾退项目预审表（被拆除腾退人为石玉娟），腾退补偿价明细：2006年房屋重置成新价1948969元，2006－2009年拆除费0元，2009年拆除腾退费1329420元，装修、设备及附属物补偿价2489303元，苗木补偿补助费0元，小计5767692元；房屋一次性停产停业综合补助费974215元、场地一次性停产停业综合补助费0元、工程配合奖励费2145465元、搬迁补助费214547元，小计3334227元；合计9101919元。上述事实，有双方当事人在庭审中的陈述笔录，2005年4月25日土地承包合同及2005年9月20日合同变更协议书、2005年4月25日土地承包合同及2005年5月8日补充合同、2014年7月8日转让协议书、2005年12月22日租赁合同、2016年1月1日补充协议、本院调取的魏善庄镇集建地项目二期（三标段）拆除腾退项目预审表、交房条等证据在案佐证。本院认为：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。李连刚、史有海、宋殿海将承包的农民集体所有的土地出租给潘东升作为建材生产厂用地，双方签订的租赁合同及补充协议均违反了法律强制性规定，应属无效。该合同无效双方均有过错。经法院释明双方签订的租赁合同、补充协议无效后，潘东升坚持按合同有效主张权利，要求确认双方签订的租赁合同及补充合同于2017年12月31日解除，本院对潘东升予要求确认双方签订的租赁合同及补充合同于2017年12月31日解除的诉讼请求不予支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还的或者没有必要返还的，应当折价补偿。关于李连刚、史有海、孙久龙主张的拆除腾退相关补偿款问题，李连刚、史有海、孙久龙将承包的土地出租给潘东升收取租金亦属经营行为，对于潘东升应当取得的房屋一次性停产停业综合补助费974215元在李连刚、史有海、孙久龙和潘东升之间进行合理分配为宜，本院酌情确定给付李连刚、史有海、孙久龙243554元。李连刚、史有海、孙久龙要求潘东升支付场地一次性停产停业综合补助费、工程配合奖励费、搬迁补助费，没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：一、潘东升于本判决生效后10日内给付李连刚、史有海、孙久龙房屋一次性停产停业综合补助费243554元；二、驳回潘东升的诉讼请求；三、驳回李连刚、史有海、孙久龙的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4025元，由潘东升负担（已交纳）。反诉案件受理费12735元，由潘东升负担2477元（于本判决生效后7日内交纳）；由李连刚、史有海、孙久龙负担10258元（已交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  毕士臣二〇一八年十二月十日书记员  张东莹书记员  孙承铭