广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0305民初2879号原告：伊思德（中国）有限公司，法定代表人：郜均秋。委托诉讼代理人：刘芳，广东钦达律师事务所律师。委托诉讼代理人：张仁磊，广东钦达律师事务所实习律师。被告：深圳市房管家物业管理有限公司，法定代表人：袁俊峰。委托诉讼代理人：万忠波，系公司员工。委托诉讼代理人：晏辉，广东乐辉律师事务所律师。第三人：宁波浩森投资有限公司，法定代表人：王迪。第三人：深圳市鼎曜投资管理有限公司，法定代表人：王强。委托诉讼代理人：马磊，浙江浙杭律师事务所律师。原告伊思德（中国）有限公司（以下简称伊思德公司）与被告深圳市房管家物业管理有限公司（以下简称房管家公司）、第三人宁波浩森投资有限公司（以下简称宁波浩森公司）、第三人深圳市鼎曜投资管理有限公司（以下简称鼎曜公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月19日立案受理后，于2018年4月3日依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告伊思德公司的委托诉讼代理人刘芳、张仁磊，被告房管家公司的委托诉讼代理人万忠波、晏辉，第三人鼎曜公司委托诉讼代理人马磊到庭参加诉讼。第三人宁波浩森公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求排除妨害，判令被告向原告返还位于深圳市南山区某公寓102套房产（包括房屋内原告购置的家具、家电、布草等物资）；2.请求判令被告向原告赔偿因侵占原告所有的家具、家电、布草等物资造成的折旧损失20万元（人民币，下同）；3.请求判令被告向原告赔偿因妨害占有给原告造成的经营损失，以每月10万元为标准，从2017年7月26日开始计算至实际返还涉案房产之日止（暂计算至2017年11月31日，共计40万元）；4.判令本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原告是一家为委托物业提供在线租赁服务的企业，2016年5月，原告与第三人宁波浩森公司签订了《委托租赁服务协议书》，约定第三人宁波浩森公司将位于深圳市南山区某公寓102套物业（以下简称涉案房产）提供给原告，由原告对涉案房产提供度假公寓在线租赁服务及增值服务，在双方签订合同时，第三人宁波浩森公司称其是合法承租涉案房产。合同签订后，第三人宁波浩森公司在2016年5月向原告交付涉案房产，原告出资为涉案房产配置了家具、家电、布草等物资。原告接管涉案房产起，便合法占有，并对涉案房产拥有使用、收益的权利。在履行与第三人宁波浩森公司合同的过程中，原告按合同约定履行义务，第三人宁波浩森公司却出现违约行为，未依约定向原告出具发票，亦未提供房产验收的相关资料，双方出现纠纷，但未解除合同。被告房管家公司是涉案房产的物业管理公司，自称涉案房产的二手房东，2017年6月初，被告工作人员向原告表示，被告将房屋转租给第三人宁波浩森公司，因第三人宁波浩森公司拖欠房租，被告与第三人宁波浩森公司解除了合同，现已将涉案房产租给第三人鼎曜公司，要求原告撤出涉案房产，原告拒绝被告的无理要求，认为被告可以向欠租者主张权利，但无权要求原告撤出。2017年6月16日晚，被告对部分涉案房产擅自停电的行为严重扰乱了原告的经营，原告于2017年6月20日向被告致函，声明原告是合法占有涉案房产并要求被告停止其停电行为，但被告不予理睬。2017年6月24日再次实施停电行为，并对涉案房产房间强行换锁，后经派出所警务人员介入，被告才停止停电、换锁行为。2017年6月27日，被告向原告出具《回函》称：“我司经过短信、电话、发函、登报等方式，要求鼎曜公司履行支付义务，但截止今日，尚未支付，造成根本违约，故我司将于2017年6月27日按照合同，收回涉及未支付费用的房屋，……。”2017年7月1日，被告委托律师向原告发出《律师函》称：“……委托人已经和宁波浩森公司、鼎曜公司解除租赁合同关系，即将收回租赁物。……请贵司务必于2017年7月2日前搬离租赁场地，并将租赁场地完好交还给委托人，……。”针对该《律师函》，原告回复表示被告无权要求原告交还涉案房产。2017年7月25日，被告出具《函告》称，因未收到涉案房产的租金，将于2017年7月26日24时前对涉案房产停水、停电，产生的后果由租户自行承担，并要求租户在此日期前自行搬离。7月26日晚，被告强行对全部涉案房产停水、停电，导致大部分客人退租。7月26日至7月28日，被告持续到涉案房产驱赶客人及更换门锁，被告在每个房间大门上张贴要求搬离的通知，通知中称：“请各租户于2017年7月28日15时前清理并带好各自室内物品自行搬离，否则视为租户自愿放弃该物品的所有权，我司有权自行处置”。被告在深夜敲客人的房门驱赶客人，7月28日被告强制驱赶房间的客人及原告工作人员，将一些客人的行李箱等物品扔至走廊，并对涉案房产强行撬锁、换锁，当日涉案房产全部被强行侵占，涉案房产中配置的价值近200万元的电器、家具等物品也全部被侵占。原告曾持续向公安机关报警，入住客人也不断报警，但警务人员说属于经济纠纷,未予处理。《中华人民共和国物权法》第二百四十五条规定：占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨碍造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。据上述法律，原告有权要求被告返还涉案房产，有权请求排除妨害，并要求被告赔偿因侵占原告所有的家具、家电、布草等物资造成的折旧损失及因妨害占有给原告造成的经营损失。被告未提交书面答辩状，庭审中辩称：1.原告要求交付的房产没有事实法律依据也违背法律依据。原告要求交付102套房产是违法的，因为房产以登记为原则，原、被告均非房产登记权人，本案不存在房产交付、返还的法律事实与基础；2.本案被告没有妨碍原告任何权利，根据我方发函至原告及第三人的解除合同通知书，上述物品因原告没有在期限内清除、搬走，已视为垃圾，另外原告所述家电、布草的数量不属实，原告虚报数目，如果原告要求、认定在此案的房产里有这些家具、家电等，应承担物资留置的举证责任，物资损害没有事实法律依据；3.原告的损失每天10000元没有法律事实与依据，请求法院一并驳回。第三人宁波浩森公司未提交书面意见，庭审中陈述：1.鉴于我方与房管家公司之间的房屋租赁合同双方已各自向对方邮寄解除通知，针对涉案房产，我方已无利害关系，我方与房管家公司之间的纠纷另案处理。我方就本案事实，进行陈述：2016年4月27日，房管家公司与宁波浩森公司签署《房屋租赁合同》，宁波浩森公司向房管家公司承租涉案房产：50㎡的70套，60㎡的32套，共102套，总面积5420㎡。因宁波浩森公司无法正常支付2017年3月份的租金，2017年3月4日房管家公司、宁波浩森公司和鼎曜公司签署《协议书》，房管家公司和宁波浩森公司终止《房屋租赁合同》，涉案房产由鼎曜公司租赁。2017年3月5日，鼎曜公司和房管家公司签署《房屋租赁合同》。《协议书》和《房屋租赁合同》签署后，鼎曜公司现场交接物业，却发现标的物业正被伊思德公司直接占有，鼎曜公司派到现场交接物业的工作人品也被伊思德公司的工作人员驱赶。截至2017年6月18日，鼎曜公司向房管家公司支付3月份至7月份的租金共计2845500.00元，承担涉案房产的物业管理费23666.52元。但是房管家公司一直未按照《协议书》和《房屋租赁合同》的约定向鼎曜投资交付涉案房产。截至2017年7月中旬，涉案房产一直由伊思德公司直接占有。2017年7月中旬，房管家公司从伊思德公司处完全收回涉案房产，房管家公司仍拒绝向鼎曜公司交付涉案房产。后经鼎曜公司了解，宁波浩森公司2016年4月份从房管家公司处租赁涉案房产后，即与伊思德公司签署《委托租赁服务合同》，将租赁的涉案房产委托伊思德公司管理经营。伊思德公司自宁波浩森公司委托租赁以来，从2017年2月份一直按照《委托租赁服务合同》的约定，将应支付给宁波浩森公司的固定租赁收益直接以租金的名义支付至房管家公司指定的银行账户。自2017年2月份以后，伊思德公司停止支付固定租赁收益。2017年5月5日，宁波浩森公司与伊思德公司签署《解除合同协议书》，解除双方签署的《委托租赁服务合同》，伊思德公司将涉案房产相关的设备、员工等均转移给宁波浩森公司。作为《协议书》的当事方，房管家公司应按照与鼎曜公司签署《房屋租赁合同》交付物业，宁波浩森公司应按照《协议书》的约定终止涉案房产的租赁，积极妥善的处理其和伊思德公司之间的《委托租赁服务合同》，向房管家公司返还物业。但截至2017年7月中旬，涉案房产一直由伊思德公司直接占有。2017年3月-7月中旬，涉案房产的租金和部分物业管理费由鼎曜公司支付，宁波浩森公司、伊思德公司占有和经营涉案房产，却不支付物业的使用费用和承担物业管理费用。房管家公司、宁波浩森公司和伊思德公司的以上行为，已经严重损害鼎曜公司的合法权益，鼎曜公司已经决定解除《房屋租赁合同》，另行要求房管家公司、宁波浩森公司和伊思德公司承担相应的赔偿责任。第三人宁波浩森公司未到庭，未提交书面意见。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年4月28日至2016年6月1日期间，深圳市南山区某公寓102套房屋的业主授权委托被告房管家公司办理其各自名下的共计102套房屋转租的相关事宜。2016年4月27日，被告房管家公司（甲方、出租方）与第三人宁波浩森公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：1、甲方将深圳市南山区某公寓50平米62套、60平米28套房屋共90间出租给乙方；2、租赁期限自2016年4月25日至2021年4月24日止；3、租赁期间，乙方可将租赁房屋全部或部分转租予他人，但转租期间不得超出本协议约定之租赁期限；4、乙方有下列情形之一的，甲方可单方面终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿…拖欠租金累计达5个工作日…等及其他内容。2016年5月，第三人宁波浩森公司（甲方）与原告伊思德公司（乙方）签订《委托租赁服务合同》，约定：1、乙方为一呆集团有限公司在中国的全资子公司，甲乙双方就“某花园”项目开展合作，由甲方提供项目内物业房源，委托给乙方提供在线租赁服务及增值服务；2、委托物业位于深圳市南山区某公寓，共计102套，建筑总面积5420平方米；3、甲方一次性向委托物业业主支付相当于两个月固定租赁收益的租赁押金，共计1138200元；4、甲方享有固定收益105元/月/平方米、净租赁收益的50%；5、本合同的合作期限至2021年4月24日止及其他内容。该合同附件载明102套房屋交钥匙的期限分别为2016年5月1日、5月7日、6月3日。2017年3月4日，被告房管家公司（甲方）与第三人宁波浩森公司（乙方）、第三人鼎曜公司（丙方）签订《协议书》，约定：1、甲乙双方一致同意终止2016年4月27日签订的房屋租赁合同，租赁房号为深圳市南山区某公寓，50平米的70套、60平米的32共102套，总面积5420平方米；2、自丙方与甲方签订新的房屋租赁合同后，签署合同及其附件已无法律效力；3、乙方同意为该丙方与甲方签订的新房屋租赁合同项下的义务承担连带担保责任；4、乙方已交纳的保证金1138200元将作为丙方与甲方签订新的房屋租赁合同的房屋保证金及其他内容。2017年3月5日，被告房管家公司（甲方、出租方）与第三人鼎曜公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落于深圳市南山区某公寓，50平米的70套、60平米的32共102套房屋，建筑面积5420平方米出租给乙方；租赁期限为五年；及其他内容。2016年6月17日至2017年2月8日期间，原告向第三人宁波浩森公司支付了2016年6月至2017年1月的固定租赁收益4480350元。2017年2月7日至2017年6月18日期间，第三人鼎曜公司向被告房管家公司支付了2017年2月至2017年7月份的涉案房产第一批房屋的租金及物业管理费、押金共计4007366.52元。2017年4月18日，原告向第三人宁波浩森公司发函，称第三人宁波浩森公司违约。2017年6月20日，原告伊思德公司向被告房管家公司发函，称其合法占有涉案房产、立即停止对涉案房产停电的行为；2017年6月24日，被告房管家公司向第三人鼎曜公司、第三人宁波浩森公司发函，要求第三人鼎曜公司尽快支付第二批房屋租金，否则视为其根本违约，收回涉案房产；2017年6月26日，被告房管家公司将其与第三人鼎曜公司解除合同事宜进行登报声明；2017年6月27日，被告房管家公司向原告伊思德公司回函，称因与第三人鼎曜公司签订了关于涉案房产的《房屋租赁合同》，依据该合同第三人鼎曜公司2017年2月份向被告支付了第一批房屋的租金，因第三人鼎曜公司未依约支付第二批房屋租金，构成根本违约，故依约收回涉及未付费用的房屋，请原告尽快搬离涉案房产；2017年7月1日，被告房管家公司向原告伊思德公司、第三人鼎曜公司、第三人宁波浩森公司发律师函，称因被告房管家公司与第三人宁波浩森、第三人鼎曜公司解除租赁合同关系，即将收回涉案租赁物，请原告伊思德公司、第三人鼎曜公司、第三人宁波浩森公司于2017年7月2日前搬离涉案租赁物业。2017年7月25日，被告房管家公司到涉案房产张贴通知，要求涉案房产的租户搬离涉案房产。原、被告均确认原告伊思德公司已于2017年7月26日开始陆续退出涉案房产，且涉案房产于2017年7月28日已由被告房管家公司占用。原告伊思德提交深圳市南山区人民法院（2017）粤0305民初10204号民事判决书，以证明其是合法占有涉案房产，对涉案房产享有合法的占有权。原告伊思德公司提交深圳市市场监督管理局商事主体登记及备案信息查询单，证明第三人鼎曜公司于2017年3月17日进行工商信息变更，变更前法定代表人为李元峰、股东为第三人宁波浩森公司和李元峰，变更后法定代表人为李雯、股东为李雯；进而证明被告房管家公司、第三人宁波浩森公司、第三人鼎曜公司三方关系紧密，曾恶意串通损害原告伊思德的合法权益。庭审中，第三人鼎曜公司提交了原告伊思德公司作为甲方、第三人宁波浩森公司作为乙方、徐文姝作为丙方，三方于2017年5月6日共同签署的《解除合同协议书》、徐文姝出具的《承诺书》、《劳动关系转移三方协议》、深圳华润城项目员工薪酬待遇表等证据。第三人鼎曜公司用以上证据证明原告伊思德公司与第三人宁波浩森公司已签署解除双方签署的《委托租赁服务合同》，原告伊思德公司将涉案房产的相关设备、员工等均已转移给第三人宁波浩森公司；庭审中原告伊思德公司陈述其从未签署任何解除协议，对以上证据的真实性均不予认可，称该解除协议系其副总裁徐文姝及原告的前员工晏良、李雯损害公司权益操作的，不能确认原告伊思德公司于第三人宁波浩森之间的合同关系已经解除。庭审中，原、被告均表示同意自行对遗留在涉案房产中的家私家电等物资进行交接。以上事实，有业主授权委托书、《大冲旧改项目xx村民抽签结果登记表》、《委托租赁服务合同》、《房屋租赁合同》、《协议书》、《承诺书》、《华润成租赁收益支付明细》、律师函、履约催告函、通知、（2017）粤0305民初10204号民事判决书、商事主体登记及备案信息查询表、报纸、《解除合同协议书》、《劳动关系转移三方协议》、快递单等证据及庭审笔录在卷为证，足以认定。本院认为，本案的争议焦点为：被告是否无权占有涉案房产、被告收回涉案房产是否构成侵权、原告是否有权要求被告返还房产并赔偿损失。对此，本院分析如下：首先，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，被告系基于其与涉案房产的业主的委托授权而合法取得了涉案房产的占有、使用和收益的权利，该授权委托书约定的期限尚未届满，故被告在其与涉案房产的业主的授权委托期限内均属有权占用涉案房产。其次，原告伊思德公司依据（2017）粤0305民初10201号民事判决书而主张其对涉案房产系合法占有，本院认为，依据本案中审理查明的事实，被告房管家公司与次承租人宁波浩森公司之间的租赁合同已解除，且被告房管家公司于2017年7月1日发函告知了原告；作为再次承租涉案房产的原告伊思德公司，亦与次承租人宁波浩森公司签署了解除合同协议书，故原告伊思德公司与第三人宁波浩森公司的委托租赁服务合同已解除，原告伊思德公司继续占有涉案房屋没有法定依据，被告房管家公司收回涉案房产不构成侵权。最后，本案中，原告与被告之间不存在合同关系，被告不负有将涉案房产交付给原告的合同义务，且涉案房产现已由被告实际占用，原告要求被告返还房产已无事实依据。综上，原告要求被告返还房屋并赔偿损失的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。对于原告要求被告返还涉案房产内的全部财物的诉讼请求，因双方已在庭审中明确确认双方会自行对涉案房产内的财物进行交接，故对于该项诉求，本院不予处理；原告要求被告赔偿涉案房屋内的财物的折旧损失，于法无据，本院不予支持。综上，本案经缺席审理，现可缺席判决。依据《中华人民共和国物权法》第四条、第三十四条、第二百四十一第，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告伊思德（中国）有限公司的全部诉讼请求。案件受理费13565.37元，由原告伊思德（中国）有限公司承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并提出副本四份，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  王小燕二〇一八年四月二十日书记员  袁珍珍附加法条：《中华人民共和国物权法》第四条国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第二百四十一条基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。