上海铁路运输法院行 政 判 决 书（2017）沪7101行初701号原告江宜达，男，2003年3月15日出生，汉族，户籍地贵州省贵阳市。法定代理人江峰(原告父亲)，1971年1月1日出生，汉族。户籍地浙江省杭州市西湖区篁外山庄******。委托代理人朱久兴，上海英恒律师事务所律师。被告上海市不动产登记局，住所地上海市黄浦区。法定代表人宋唯。委托代理人钱怡琳。委托代理人周伟，上海市捷华律师事务所律师。第三人曾安平，女，1971年1月10日出生，汉族，户籍地贵州户籍地贵州省贵阳市。>第三人张佳文，女，1981年12月7日出生，汉族，住上海市静安区。委托代理人朱守侠，上海众华律师事务所律师。原告江宜达诉被告上海市不动产登记局、第三人曾安平、第三人张佳文撤销房地产转移登记一案，本院于2017年7月21日立案受理后，向被告、各第三人送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书等。本院依法组成合议庭，于2018年4月8日公开开庭进行审理。原告江宜达的父亲江峰委托的代理人朱久兴、被告上海市不动产登记局的委托代理人钱怡琳、周伟，第三人张佳文的委托代理人朱守侠到庭参加诉讼。第三人曾安平经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江宜达诉称，原告父亲江峰与母亲即第三人曾安平于1997年10月登记结婚，2003年3月15日生育原告。原告父母于2007年6月购入本市大沽路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称大沽路房屋)，产权登记为原告和第三人曾安平两人。2011年9月7日，原告父母在上海市徐汇区人民法院调解离婚。今原告获悉，大沽路房屋已于2016年9月23日在未经原告父亲签字同意的情况下，过户登记到第三人张佳文名下。原告认为，未成年人的房屋应当由其监护人代为申请登记，因处分未成年人房屋申请登记的，还应当提供为未成年人利益的书面保证。第三人曾安平伪造了江峰的授权委托书及美国加利福尼亚州的见证材料，将大沽路房屋出售给第三人张佳文。被告在办理大沽路房屋的转移登记过程中，并未征得作为原告监护人的父亲的签字同意，该转移登记行为显属违法，应当予以撤销。现原告诉至法院，要求判令撤销被告上海市不动产登记局于2016年9月23日将大沽路房屋过户登记为第三人张佳文的行政行为，恢复登记为原告江宜达和第三人曾安平两人共同共有。被告上海市不动产登记局辩称，其有作出大沽路房屋转移登记的法定职权。申请转移登记过程中，第三人曾安平递交了江峰委托其出售大沽路房屋的委托书，该委托书经美国加利福尼亚州洛杉矶县书记官和加利福尼亚州州务卿见证，见证材料中美国加利福尼亚州政府印章、州务卿的签名经过了我国驻洛杉矶总领事馆领事的认证。被告审核了第三人曾安平、张佳文递交的转移登记申请书等材料，依法予以核准。被告认为，其在尽到审慎审查义务后才作出被诉的转移登记行为，属认定事实清楚、证据确凿、程序合法，请求驳回原告的诉讼请求。第三人曾安平未到庭参加诉讼，也未有陈述意见。第三人张佳文述称，其与第三人曾安平交易过程中尽到了谨慎注意义务，已经支付了全部的房款和所有税费，其属于善意第三人，合法权利应当得到保护。即使江峰认为和第三人曾安平之间有纠纷，可以先行通过刑事案件解决，也可以通过民事赔偿的方式解决。原告所提供的证据，并不能完全证明委托书中江峰的签字是伪造的，被告在办理转移登记过程中尽到了审慎审查义务，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，江峰与第三人曾安平与1997年10月27日登记结婚，原告江宜达是二人所生之子。2011年9月7日，经上海市徐汇区人民法院调解，江峰与第三人曾安平离婚，原告江宜达随第三人曾安平共同生活。2007年6月11日，不动产登记部门核发大沽路房屋的房地产权证[沪房地静字(2007)第002511号]，登记的权利人为原告江宜达、第三人曾安平。2016年5月16日。第三人曾安平将大沽路房屋出售给第三人张佳文，双方签订了《上海市房地产买卖合同》，合同中卖售人(甲方)载明为第三人曾安平、原告江宜达，合同约定转让价款1580万元。2016年9月11日，第三人曾安平、张佳文向被告递交上海市房地产登记申请书等材料，要求办理大沽路房屋的转移登记。其中，第三人曾安平递交了江峰委托第三人曾安平出售大沽路房屋的委托书(委托日期2016年3月21日，委托期限2017年3月20日)，该委托书经美国加利福尼亚州公证员公证、洛杉矶县书记官和加利福尼亚州州务卿证明。见证材料中美国加利福尼亚州政府印章、州务卿的签名经过了我国驻洛杉矶总领事馆领事的认证。2016年9月23日，被告核准了转移登记申请，大沽路房屋登记到第三人张佳文名下。审理中，江峰称第三人曾安平在转移登记过程中递交的委托书系伪造，公证员的公证也系伪造，要求对委托书中委托人一栏中江峰的签名进行笔迹鉴定。经各方当事人同意，本院委托司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心进行鉴定。江峰提供其与第三人曾安平于2014年9月19日、11月17日在上海市浦东新区人民法院民间借贷纠纷一案中，证据交换笔录及法庭审理笔录中的签名作为鉴定样本。被告对鉴定样本提出异议，认为江峰递交的鉴定样本不是原件，打印时可能存在偏差，且经过多年，江峰的笔迹形态可能发生变化，用于鉴定的比对材料不足。司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心的鉴定人员则称，笔迹鉴定中如本人不能到场签名作为鉴定样本，需各方对鉴定样本确认一致后，方可受理鉴定。考虑到大沽路房屋价值巨大，为进一步查明事实，本院发出书面告知书，要求江峰到鉴定机构现场提供鉴定样本。江峰则称，其目前身在美国，因工作、身体原因无法回国参加鉴定，并提供了美国洛杉矶警察局对公证员的询问笔录、加利福尼亚州高级法院的判决书，用以证明美方公证人员的签名系伪造。因各方对鉴定样本意见分歧，致鉴定未果。审理中，江峰称原告江宜达目前随第三人曾安平共同生活，江峰与第三人曾安平在上海市徐汇区人民法院有离婚后财产纠纷案，该案尚在审理中，涉案的标的包括大沽路房屋。以上事实，由民事调解书、房地产权证、上海市房地产买卖合同、上海市房地产登记申请书、委托书、公证材料以及各方当事人陈述等为证。本院认为，尽管各方当事人对第三人曾安平在办理大沽路房屋转移登记时提供的江峰的委托书的真实性争执不下，但就转移登记的合法性审查而言，本案主要审查被告履职时，对房屋买卖双方提供的相应材料是否尽到了审慎审查的义务。办理房屋转移登记时，首先，申请人(包括买卖双方)向登记机构提供的材料应当真实有效，如提供虚假材料，应承担相应的行政、民事甚至刑事责任，登记机构在申请人提供材料齐全的情况下，一般也认为材料是真实的；其次登记机构对申请人提供的材料，在职权范围内，利用其设施设备、依据其专业知识和能力进行必要的真实性审查。办理大沽路房屋转移登记时，被告只能要求第三人曾安平提供能够证明其有委托授权的详尽材料。第三人曾安平递交的委托书及相应材料，形式上由我国驻洛杉矶总领馆领事的签字认证，由美国公证员、书记官、州务卿的公证和证明，有资质的翻译公司将公证证明等材料翻译成中文，可直接无障碍地了解委托过程及内容；内容上，委托书中有委托人、受托人的基本情况、明确的委托事由以及委托期限等。被告在审查第三人曾安平提供的形式、内容均符合委托授权一般要件的委托书后，结合其他材料，作出转移登记，已经尽到了审慎审查义务，不能苛求被告像刑事侦查机关一样，再有核实委托书真实性的进一步作为。对江峰一再持有异议的该份委托书，本院原寄希望于江峰能亲至鉴定中心提供鉴定样本，以查明案件事实，这既是作为提出异议一方的举证责任，也是诉讼中应当承担的必要风险，为此本院还专门发出书面的告知书，阐明要求江峰配合鉴定的必要性和重要性。但在本案近十个月的审理过程中，江峰始终未能配合鉴定，导致无法通过笔迹鉴定直接确定委托书的真伪。江峰当庭提供的美国洛杉矶警察局询问笔录、加利福尼亚州高级法院判决，形式上其效力未经我国司法部门的确认，内容上从中文翻译件中也无法直接得出委托书是虚假的判断。作为买方的第三人张佳文在大沽路房屋买卖过程中，支付的价款符合当时的房地产市场行情，在案证据未有第三人曾安平、张佳文恶意串通，损害原告和江峰合法权益的情形。结合之前的分析，若委托书是真，则原告要求撤销转移登记的基本事实不存在；若委托书是假，被告也尽到了审慎审查的义务，善意第三人张佳文的合法权利应当得到保护。应当指出的是，从原告起诉时提供的江峰与第三人曾安平的离婚民事调解书、离婚协议书看，江峰与第三人曾安平在婚姻关系存续期间有巨额财产，双方离婚后也在本市多家法院有过多次诉讼。原告在父母离婚后，随第三人曾安平共同生活，江峰以原告法定代理人的身份提起本次诉讼，其真实目的是为保障原告的合法权益也好，是原夫妻二人之间的争斗也罢，非本案审查的要点。但如江峰审理中所述，其与第三人曾安平已在其他法院进行离婚后财产纠纷的诉讼，财产中包括大沽路房屋。法院在该民事案件的审理过程中，不管是一并处理大沽路房屋权益的分配，还是要求原告、江峰、第三人曾安平另案解决权益分配，作为大沽路房屋曾经的产权人，原告的权利都可以得到保障。综上，被告在办理大沽路房屋转移登记时，已经尽到了登记机构的审查义务，程序合法，原告要求撤销转移登记、恢复原登记的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下：驳回原告江宜达的诉讼请求。案件受理费50元、公告费560元，由原告江宜达负担。如不服本判决，原告江宜达、第三人曾安平可在判决书送达之日起三十日内，被告上海市不动产登记局、第三人张佳文可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第三中级人民法院。审 判 长  王剑晖人民陪审员  朱兆富人民陪审员  范丽蓉二〇一八年四月二十四日书 记 员  朱德琴附：相关法律条文《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。