贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)黔05民终1183号 上诉人（原审被告）：卢德春，女，1953年4月24日出生，汉族，住贵州省黔西县。 被上诉人（原审原告）：陈家海，男，1971年6月16日出生，汉族，住贵州省黔西县。 被上诉人（原审被告）：朱城玉，男，1971年2月27日出生，汉族，住贵州省大方县。 上诉人卢德春因与被上诉人陈家海、朱城玉房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省大方县人民法院（2017）黔0521民初4507号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年2月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 上诉人卢德春上诉请求：撤销一审判决，改判解除朱城玉与陈家海之间的《门面房屋租赁合同》，由朱城玉退还陈家海租金，并由二被上诉人承担上诉人的投资等相关损失，本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。 事实和理由：原审判决认定事实错误，本案订立《门面房屋租赁合同》的是朱城玉与陈家海，收取租金的是朱城玉，打收据的是朱城玉，上诉人收到陈家海的打款只是朱城玉叫陈家海应当支付给朱城玉的租金直接支付给上诉人，最终收取租金的是朱城玉，本案与上诉人无关。鉴于在原审法院第二次庭审质证后上诉人才得知法院已经对朱城玉的房屋查封，从而产生新的法律关系，上诉请求二审法院改判解除朱城玉与陈家海之间的《门面房屋租赁合同》，由朱城玉退还陈家海租金，陈家海多次要求上诉人将房屋让给其使用导致上诉人投资损失，陈家海自身也有重大过错，陈家海、朱城玉也应当承担上诉人的投资等损失。 被上诉人未书面答辩。 原审原告向一审法院起诉请求：一、判决解除原告与被告朱城玉签订的房屋租赁合同；二、判决两被告返还原告房屋租金61800.00元和转让费3000.00元，赔偿损失2680.00元，共计67480.00元。 一审法院认定事实：2017年9月1日，被告卢德春租赁被告朱城玉的房屋用于经营烧烤。10月29日，原告陈家海与被告卢德春达成转租协议。双方达成协议后，被告朱城玉与原告陈家海签订《门面房屋租赁合同》，约定租赁期限为2017年9月1日至2020年9月1日止。租期三年，三年后租金随行就市。并约定该门面租金为61800.00元，按年支付。当日，原告陈家海支付64800.00元给被告卢德春，其中61800.00元为房屋租金，1000.00元为购买冰柜的价款，2000.00元为其他费用。并由被告朱城玉出具收条给原告陈家海，内容为，“今收到陈家海壹年租金陆万壹仟捌佰元整（61800.00元），收款人：朱城玉，2017年9月1日。”后被告卢德春告知陈家海，涉案房屋已被原审法院查封，原告陈家海到原审法院询问后，遂提起诉讼，请求确认其与被告朱城玉签订的租赁合同无效，在第二次庭审中，将诉讼请求变更为解除与被告朱城玉签订的租赁合同，由被告卢德春返还租金。 另查明，因被告朱城玉未履行其他法律文书确定的义务，原审法院于2016年12月22日对涉案房屋进行查封，查封期限为三年，并于2016年12月26日向被告朱城玉送达原审法院（2016）黔0521执520号执行裁定书。 一审法院认为，《门面房屋租赁合同》虽然是由原告陈家海与被告朱城玉签订，并由被告朱城玉向原告陈家海出具收取租金的收条，但涉案房屋是被告卢德春向被告朱城玉租赁后原告陈家海与被告卢德春达成协议，且原告陈家海的租金是支付给被告卢德春，因此本案为转租法律关系，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第一款“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失”的规定，被告卢德春辩称其与被告朱城玉之间的租赁合同关系已经终止的抗辩理由不成立，原审法院不予采信。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的”及第二十条“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的”的规定，因涉案房屋原审法院已于2016年12月22日进行查封，因此原告陈家海要求解除与被告朱城玉签订的《门面房屋租赁合同》的诉讼请求具有法律依据，原审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，被告卢德春应将所收取的租金返还给原告陈家海，原告陈家海要求被告朱城玉与被告卢德春承担连带责任的诉讼请求没有法律依据，原审法院不予支持。因原告陈家海支付的租金是61800.00元，另外3000.00元为购买被告卢德春的冰柜的价款和其他费用，故被告卢德春应返还原告陈家海的租金为61800.00元。对原告陈家海主张的损失2680.00元，因其未提交证据加以证明，原审法院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一项、第二十条第二项的规定，判决： 一、解除原告陈家海与被告朱城玉签订的《门面房屋租赁合同》； 二、被告卢德春于本判决生效后十五日内返还原告陈家海房屋租金61800.00元； 三、驳回原告陈家海的其他诉讼请求。 案件受理费1480.00元，减半收取计740.00元，由被告卢德春负担672.00元，由原告陈家海负担68.00元。 二审中，双方当事人均未提交新证据。一审查明的“2017年10月29日，原告陈家海与被告卢德春达成转租协议”依据不足，本院不予确认。本院对一审查明的其他事实予以确认。 二审另查明，2017年10月29日，陈家海与卢德春达成转租的意向，但未签订转租协议。 二审争议的焦点：各方当事人之间构成什么法律关系，上诉人应否退还被上诉人陈家海房屋租金61800.00元。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条规定，因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。本案中，2017年9月1日，卢德春租赁朱城玉的房屋用于经营烧烤。2017年10月29日，陈家海与卢德春达成转租意向之后，朱城玉与陈家海签订《门面房屋租赁合同》约定陈家海租赁朱城玉的房屋，租赁期限为2017年9月1日至2020年9月1日止。租期三年，并约定该门面租金为61800.00元。当日，陈家海支付64800.00元给卢德春，其中61800.00元为房屋租金，1000.00元为购买冰柜的价款，2000.00元为其他费用。并由朱城玉出具收条给陈家海，内容为，“今收到陈家海壹年租金陆万壹仟捌佰元整（61800.00元），收款人：朱城玉，2017年9月1日”。涉案租赁房屋于2016年12月22日被一审法院查封。依照上述法律规定，朱城玉先将涉案房屋出租给卢德春，后又将涉案房屋出租给陈家海，朱城玉分别与卢德春、陈家海达成了房屋租赁合同，即朱城玉与卢德春之间，朱城玉与陈家海之间均系房屋租赁合同关系。卢德春与陈家海虽有转租意向，但是双方未达成书面协议，且随后朱城玉与陈家海签订书面租赁协议也证明了卢德春与陈家海并未达成转租合同，卢德春收取陈家海与朱城玉租赁合同的租金没有法律依据，卢德春与陈家海之间构成不当得利的法律关系，卢德春依法应返还陈家海租金61800.00元。一审法院认定卢德春与陈家海之间构成转租合同关系错误，本院予以纠正。 关于上诉人认为原审判决认定事实错误，上诉人收到陈家海的打款只是朱城玉叫陈家海应当支付给朱城玉的租金直接支付给上诉人，最终收取租金的是朱城玉，本案与上诉人无关的上诉主张，经查，上诉人已认可收到陈家海交给朱城玉的租金，其未举证证明其有法律依据占有该款或已将该款转给朱城玉（一审庭审时朱城玉否认收到该款），根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条规定，上诉人应将其收到的租金返还给被上诉人陈家海。上诉人该主张依据不足，本院不予采纳。 关于上诉人请求二审法院改判解除朱城玉与陈家海之间的《门面房屋租赁合同》，由朱城玉退还陈家海租金，陈家海、朱城玉承担上诉人的投资等损失的上诉请求，经查，基于涉案房屋已被法院查封，一审法院已根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第二十条的规定解除了陈家海与朱城玉的房屋租赁合同，本院没有必要重复判决解除陈家海与朱城玉的房屋租赁合同，其次，现有证据反映陈家海将租金支付给卢德春，未将租金支付给朱城玉，上诉人要求朱城玉退还陈家海租金没有事实和法律依据，且上诉人一审未反诉请求陈家海、朱城玉承担上诉人的投资等损失，该请求不属于二审审理范畴，故上诉人该请求不能成立，本院不予支持。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实和适用法律虽有瑕疵，但不影响判决结果，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费672元，由上诉人卢德春负担。 本判决为终审判决。 审判长  黄世军 审判员  殷 勇 审判员  唐 琳 二〇一八年四月十八日 书记员  邱诗韵