云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）云01民终8712号上诉人（原审被告）：昆明比邦房地产开发有限公司。住所：昆明经济技术开发区昌宏路******。法定代表人：赵晋云。委托诉讼代理人：杨朝圆，云南义海律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：王涯星，女，1979年2月17日出生，汉族，现住云南省昆明市官渡区。委托诉讼代理人：刘勇军，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。上诉人昆明比邦房地产开发有限公司（以下简称“比邦房地产公司”）因与被上诉人王涯星商品房销售合同纠纷一案，不服云南省昆明市官渡区人民法院（2017）云0111民初9898号民事判决，向本院提起上诉。本院2018年11月23日受理此案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宣判后，上诉人比邦房地产公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求判令：1、撤销一审判决第一项，并依法改判驳回被上诉人全部诉讼请求；2、本案一、二审案件诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：本案上诉人比邦房地产公司与被上诉人之间的法律关系应为委托法律关系，即被上诉人委托上诉人比邦房地产公司代为办理不动产权登记证书。一审法院没有查明被上诉人向上诉人提供办理房屋产权登记资料和出具委托书的起始时间。一审法院在没有查清迟延办证原因的情况下，简单判处上诉人承担逾期办证违约责任，认定事实及适用法律错误。2016年7月31日，昆明市人民政府发布《关于昆明市实施不动产登记统一登记的通告》之后，房产证和土地使用权证两证合一，已经不再是原《商品房销售合同》约定的由开发商办理产权证的义务内容，被上诉人起诉要求办理的也不是“不动产登记证”。昆明市不动产登记中心实施该政策过程中，历经较长时间才最终确定交件登记的相关办法，除了对开发商提出新的要求外，还需要业主配合提交新的办证材料。上诉人开发的涉案楼盘早于2015年9月23日就已经竣工验收，证照齐全，并不存在自身原因导致不能办理权属登记证书的情形。综上，上诉人没有违约事实，不应当承担违约责任。被上诉人答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人在接房时已经向上诉人提供了办理权属登记证的相关材料及缴纳了相应税费。本案上诉人逾期办证是客观事实，对于逾期办证的原因应由上诉人举证证明。上诉人认为逾期办证是因为办证部门不接收资料导致，但对此上诉人不能提交任何证据证实。事实上，上诉人并未积极履行办证义务。王涯星的一审诉讼请求：一、比邦房地产公司支付逾期办证自2016年7月31日至起诉日2017年10月30日的违约金50486元，并支付从2017年10月31日起至不动产登记证办理完毕之日止的逾期办证违约金（以已购房屋价款总额人民币850767元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率计算），判决生效后三十日内为王涯星办理佳逸盛景花园3期4幢2层202室的不动产登记证；二、比邦房地产公司支付佳逸盛景花园3期4幢5层502室逾期办证即自2016年7月31日至起诉日2017年10月30日的违约金51759元，并支付从2017年10月31日起至不动产登记证办理完毕之日止的逾期办证违约金（以已购房屋价款总额人民币872218元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率计算），判决生效后三十日内为王涯星办理佳逸盛景花园3期4幢5层502室的不动产登记证；三、诉讼费用由比邦房地产公司承担。一审法院经审理确认事实如下：王涯星（乙方）与比邦房地产公司（甲方）于2015年5月28日签订了编号为3819的《商品房购销合同》及合同补充协议，合同约定：王涯星向比邦房地产公司购买位于昆明经开区E16号地块-3地块佳逸盛景花园三期4幢第5层502号房，房屋参考套内面积为114.42平方米，合同总价为872218元，王涯星支付首期购房款后，其余价款610000元通过贷款支付。比邦房地产公司应于2015年12月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的该商品房交付给王涯星。比邦房地产公司于2015年9月26日向王涯星交付了该合同项下的房屋。2015年10月17日，王涯星（乙方）与比邦房地产公司（甲方）又签订编号为3936号的《商品房购销合同》以及合同补充协议，合同约定：王涯星向比邦房地产公司购买位于昆明经开区E16号地块-3地块佳逸盛景花园三期Ⅲ-4幢2层202号房屋，房屋参考套内面积为114.42平方米，合同总价为850767元，王涯星支付首期购房款后，其余价款510000元通过贷款支付，比邦房地产公司应于2015年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付给王涯星。比邦房地产公司于2015年10月17日向王涯星交付了该合同项下的房屋。合同签订后，王涯星向比邦房地产公司支付了购房款及契税、配套费、工本费、代办费等相关费用。双方对于产权登记约定为“预售的商品房交付使用之日起：（1）采用一次性付款方式的，乙方应依法到房地产管理部门办理权属登记手续或委托甲方代为办理，每户交纳代理费100元。（2）采取按揭方式付款的，房屋权属登记手续由甲方代理，乙方支付代理费100元。乙方应在提供办理房屋产权证资料的同时授权甲方代为办理产权登记及房屋抵押登记手续。”合同及补充协议还对其他事项进行了约定。2018年5月29日，昆明市不动产权登记中心受理了比邦房地产公司申请的坐落于经开区大学路高桥新村旁佳逸盛景花园三期Ⅲ-3幢等100户的国有建设用地上房屋所有权首次登记，该100户中包括了王涯星所购买的佳逸盛景花园三期Ⅲ-4幢2层202号房、5层502号房。2018年6月15日，昆明市国土资源局颁发了王涯星购买的涉案房屋的不动产权证书。一审法院认为：本案争议焦点为：1、涉案两份购销合同是否可以在本案中一并处理；2、比邦房地产公司是否应当为王涯星办理房屋不动产所有权登记证？3、比邦房地产公司是否应当向王涯星支付逾期办证的违约金？针对焦点1，本案中，王涯星与比邦房地产公司之间虽签订了两份《商品房购销合同》及补充协议，但两份购销合同的法律关系是一致的，仅是购买的标的物不同，为减轻当事人诉累，一审法院在本案中一并进行处理更为适宜，故对比邦房地产公司的辩解意见不予采纳。针对焦点2，关于办理不动产登记证问题，本案双方在《商品房购销合同》中进行过明确约定，且在本案审结前，比邦房地产公司已经协助王涯星办理完毕涉案房屋的《不动产权证书》，故一审法院对该项主张不予支持。针对焦点3，虽双方在《商品房购销合同》及补充协议中约定了比邦房地产公司具有办证的义务，但未约定办证期限及逾期办证违约责任的计算方式，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，比邦房地产公司在法律规定的90日内未办理完毕本案诉争房屋的不动产权证登记事项，虽在案件审结前，本案诉争房屋的《不动产权证书》已经办理完毕，但比邦房地产公司存在逾期办证行为是客观事实，且比邦房地产公司在诉讼中也未提交证据证明本案存在非出卖人原因的免责事由，故比邦房地产公司仍应当承担逾期办证的违约责任，因本案涉案房屋已经交付给王涯星使用，王涯星对房屋的占有使用收益权没有受到影响，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，违约责任的承担应当与违约行为所造成的损失基本相当，但双方未在《商品房购销合同》中约定如何计算迟延办证的损失，对于王涯星以中国人民银行同期贷款利率计算违约金的主张，无事实及法律依据，一审法院不予支持。根据比邦房地产公司已经将房屋交付给王涯星使用并已体现交易使用利益的原则，对于逾期办证的期限，王涯星主张自2016年7月31日起计算，因在2018年5月29日比邦房地产公司已经履行协助办证义务，故逾期办证的期限一审法院支持自2016年7月31日起至2018年5月29日止。对于佳逸盛景花园三期Ⅲ-4幢2层202号房逾期办证的违约金，一审法院酌情以交易房屋总价款850767元为基数自2016年7月31日起至2018年5月29日止（667天）以每日0.05‰计算，金额为28373.08元。对于佳逸盛景花园三期Ⅲ-4幢5层502号房逾期办证的违约金，一审法院酌情以交易房屋总价款872218元为基数自2016年7月31日起至2018年5月29日止（667天）以每日0.05‰计算，金额为29088.47元。前述违约金合计57461.55元。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：“一、被告昆明比邦房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王涯星违约金57461.55元；二、驳回原告王涯星的其他诉讼请求。”二审期间，上诉人比邦房地产公司向本院提交了以下证据：1、国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证、房屋建筑工程施工许可证、建设工程验收备案表、住宅质量保证书、住宅使用说明、住宅使用说明书营业执照及资格证书、土地登记代理中介机构登记证书、不动产测绘登记代理委托合同、不动产权籍调查报告及测量报告、房产分户图、收费明细。3、被上诉人的委托书。经质证，被上诉人对上述证据真实性均予以认可，但不认可证明目的。被上诉人向本院提交委托书的公证一份。经质证，上诉人对该证据不予认可。经质证，上诉人认可该证据的的真实性、合法性，但不认可关联性。对于上诉人及被上诉人所举证据，客观真实，来源合法，本院予以确认。经二审审理查明事实与一审认定事实一致，本院予以确认。另根据在案证据补充确认：2016年4月6日，涉案楼盘完成竣工验收备案。2016年9月22日，上诉人比邦房地产公司委托昆明隆源测绘有限公司对涉案楼盘代办测绘及不动产登记事宜。2017年11月7日，测绘公司出具不动产测量报告，并于2018年1月11日出具不动产权籍调查表。本院认为：本案中，上诉人比邦房地产公司与被上诉人签订了《商品房购销合同》，根据合同约定，上诉人比邦房地产公司负有为被上诉人办理房屋权属登记证书的义务。虽然《商品房购销合同》中未对办证时间予以约定，但一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，确定上诉人应当在合同订立之日起90日内办理完毕本案诉争房屋权属证书，所做认定并无不当。根据本案确认事实，上诉人比邦房地产公司为被上诉人办理房屋权属登记的时间确已逾期。虽然比邦房地产公司抗辩主张其已经积极履行办证义务，但经本院审查，涉案《商品房购销合同》于2015年5月28日、2015年10月17日签订，合同签订后，被上诉人已经支付了全部购房款、契税、工本费等，房屋业已交付，而上诉人于2016年4月6日才完成建设工程竣工验收备案、于2016年9月22日才委托案外人测绘公司对涉案楼盘代办测绘及不动产登记事宜，于2018年1月11日才取得不动产权籍调查表，以上事实并不能显示上诉人积极履行办理房屋权属登记的前期准备事宜。至于上诉人比邦房地产公司主张其办证期间耽误原因在于新政策的颁布实施，但并不能就此提交证据证实。另一方面，如上所述，为被上诉人办理房屋权属登记系上诉人比邦房地产公司的义务，比邦房地产公司因其专业职能，在办理房屋权属登记过程中更具主导性，而其于本案中，并不能提交证据证实被上诉人存在阻却、懈怠办证的行为，亦不能依据案外第三人原因而主张免除按约为被上诉人办理不动产权登记证的义务。综上所述，一审法院对于本案逾期办证违约责任、违约金的计算期限，以及计算标准认定并无不当，本院予以维持。上诉人比邦房地产公司的上诉缺乏事实依据，本院依法予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百一十八条第一款之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币2344元，由上诉人昆明比邦房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。审判长  符圆圆审判员  李 鸿审判员  晏云锋二〇一八年十二月二十日法官助理李德江书记员钱一菲