浙江省桐庐县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）浙0122民初4591号 原告：叶建仁，男，1972年10月2日出生,汉族，住杭州市富阳区。 委托诉讼代理人：叶秋芽（系原告叶建仁妻子），女，1979年8月10日出生,汉族，住杭州市富阳区。 被告：应建红，男，1975年7月27日出生，汉族，住杭州市西湖区。 被告：杭州嘉威房地产开发有限公司，住所地：桐庐县江南镇三联东路**。 法定代表人：徐子权，该公司总经理。 两被告共同委托诉讼代理人：李佳飞、陈明仁，浙江威亚律师事务所律师。 原告叶建仁与被告应建红、杭州嘉威房地产开发有限公司(以下简称嘉威公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年8月17日立案后。依法适用简易程序由审判员方向明于同年9月28日公开开庭进行了审理。原告叶建仁，被告应建红、嘉威公司的共同委托诉讼代理人李佳飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告叶建仁向本院提出诉讼请求：1、判令被告因逾期交房和逾期交付权属证书而承担违约金3900元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2013年10月18日购买被告所开发的位于桐庐县窄溪大桥边的嘉威江南水乡1-1302房屋，购房金额为398109元，双方约定被告应于2016年4月21日前交付原告所购房屋，并于2016年4月21日前交付权属证书。同时约定，如被告未在约定时间内交付房屋或权属证书，约定之日起按日万分之零点一承担违约责任。现因被告资金周转出现问题导致房子至今不能交付房子逾期474天（2016年4月21日至2017年8月18日），权属证书逾期474天。按照合同约定，被告承担违约金3900元。由于被告拒绝支付违约金，故诉至贵院，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告应建红、嘉威公司共同辩称：一、原告对被告嘉威公司的诉请事项缺乏事实及法律依据。根据原、被告于2016年11月签订的协议书之约定，案涉房屋的交付期延后至2018年4月，现双方约定的交付期尚未届满，被告不存在违约行为。即便，原告认为被告存在预期违约的行为，那原告亦应就此举证证明，而实际上案涉房屋主体工程业已完成，在双方约定的期限内，被告能够完成施工建设并如期交房。故，在被告尚不存在合同约定的违约情形的情况下，原告诉请事项缺乏事实及法律依据，依法应予驳回。二、原告对被告应建红的诉请事项缺乏事实及法律依据。首先，该份承诺书系原告等“江南水乡”楼盘业主逼迫被告应建红所写的，非系被告应建红之真实的意思表示。其次，即便法院经审理确认该份承诺书之法律效力，那么根据该份承诺书所记载之内容，被告应建红所承担的责任是为补充赔付（一般担保）责任而非连带担保，被告应建红依法就案涉纠纷享有先诉抗辩权。此外，需说明的是，案涉房屋未能按原《商品房买卖合同》约定的期限交付，被告诚以为歉。被告也一直在努力盘活“江南水乡”资产，以便早日施工、建设并交付房屋。被告也希望，原告等业主能够保持必要的理性、冷静、克制和耐心，积极配合被告的施工、建设工作，而非反其道而行之，处处设阻，做出于双方不利之行为。被告在此也再次重申，同意在交房时给予原告等业主适当补偿，以表心意。综上，被告认为，原告诉请事项缺乏事实及法律依据，依法应予驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告对原告提供的承诺书的形式真实性、关联性无异议，本院予以认定；被告对江南水乡关于签让违约金协议的说明，赵宝军的说明书、声明、名片的质证意见成立，本院对该二份证据，依法不予认定；对整改通知书、情况说明的真实性，被告无异议，本院予以确认。原告对被告提交的协议书、交接书的真实性无法确认，没有办理施工许可证，纯粹在修修补补，本院对前述证据的真实性予以认定，证明内容系当事人的争议焦点问题，在本院认为部分予以分析论证。 根据以上有效证据和当事人在庭审中的陈述，本院认定事实如下：2013年10月15日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》1份，约定：原告向被告购买位于桐庐县，房屋总价款为398109元。原告于2013年10月18日前付清首付房款,余款于2013年10月22日前在被告指定银行办完(按揭)贷款手续(即房款划入被告账号为准)，若原告原因，未能办完按揭贷款手续，原告需在7天内与被告另行协商解决，否则被告有权按第八条第1方式处理。被告于2014年12月30日前交付房屋；被告逾期交房超过30日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自2014年12月30日的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之0.11的违约金。被告承诺于2015年6月30日前取得土地、房屋权属证书，交付给原告。约定日期起90日以后，被告仍不能交付权属证书或登记证明的，原告不退房，被告自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之0.1的违约金。合同还对保修责任等其他事项作了约定。合同签订后，原告按约支付了房款，但被告至今未向原告交付合同约定的房屋。2014年8月9日，被告应建红出具承诺书1份，承诺内容为：本人应建红为嘉威公司的创始股东和首任法定代表人，在2014年7月，因为基于各种原因，转让股权并同时辞去法定代表人一职。但是本人仍然是嘉威公司的实际控制人，为此本人承诺，对在本人担任嘉威公司法定代表人期间销售的桐庐窄溪“江南水乡”楼盘商品房，本人愿意以我的投资、家庭财产等相关资产作为担保，承担后续的一切法律和经济责任，包括房子延期交付后产生的业主购房补充赔付责任。因被告未履行约定的义务，原告于2016年4月21日诉至本院，要求判令被告嘉威公司因逾期交房和逾期交付权属证书而承担违约金3145元(计算至2016年4月20日)。本院于2016年7月28日依法作出（2016）浙0122民初1891号民事判决，支持了原告的诉讼请求，该判决已发生法律效力。2016年11月14日，原告等人与被告嘉威公司达成协议，内容为：乙方（原告等人）分别在江南水乡购买了商品房，根据商品房买卖合同约定的时间甲方（被告嘉威公司）已经延误，今为了江南水乡项目重新复工并能顺利开发完毕，甲、乙双方经友好协商达成如下协议：一、甲方争取在2016年11月底之前能正式复工，如果在此时间复工，甲方承诺排屋和1号楼、2号楼在2018年4月底之前交房，3号楼、4号楼在2018年12月底之前交房，如果由于其它原因复工延迟一、二个月的话，交房时间同时顺延。甲方愿意在交房时适当补偿乙方因甲方延期交房对乙方造成的损失，补偿标准为：从延期交房日开始算到2015年12月30日止应承担的违约金金额的10%补偿，补偿款在交房后2个月内付清。二、乙方愿意接受甲方的上述补偿标准，同时乙方自愿放弃因甲方违约而要求甲方支付其他违约金、要求甲方回购房屋、要求甲方支付其他利息等要求，如甲方之后交房又延期，乙方要求甲方承担2016年之后的违约金，每日的违约金按购房款的万分之一计算。三、如果甲方没有复工，此协议作废，乙方原先的一切权益可照常行使，不再受此协议约束。四、此协议双方签字盖章后生效。2017年4月19日，桐庐建筑业管理处向珠海中晟华南建筑工程有限公司发送限期整改通知书，通知书内容：“经检查，你公司施工的江南水乡工地存在如下问题：1、未办理施工许可证施工，立即停止施工。2、如违法施工，将承担相应法律责任…”2017年8月22日，甲方（被告嘉威公司）、乙方（珠海中晟华南建筑工程有限公司、黄凤明）、丙方（桐庐县人民政府）出具交接书1份，内容为：2016年7月，甲方与乙方签订建筑工程施工合同，2016年11月正式进入江南水乡工地施工，根据2017年8月10日四方协议，甲方600万款打入江南镇政府帐户之日3日内，乙方移交江南水乡施工现场，今在江南镇政府牵头下，甲方与乙方黄凤明进行交接工作，江南水乡施工现场状况以视频录像为准！生活区暂不移交，等双方工程审计结束后，再移交。之后“江南水乡”项目一直处于停工状态。 本院认为：根据原告等人与被告嘉威公司于2016年11月14日签订的协议书约定，被告嘉威公司争取在2016年11月底之前能正式复工，并承诺分别在2018年4月底、2018年12月底之前交房；如果没有复工，此协议作废，原告原先的一切权益可照常行使等内容。双方约定的“正式复工”，通常理解为工程进入正常施工状态。被告嘉威公司虽于2016年11月组织施工单位进入“江南水乡”项目工地进行施工，但因未办理施工许可证被建设主管部门于2017年4月19日责令停工后一直处于停工状态，该情形不属于“正式复工”。因此，根据上述协议书第三条的约定，原告可依双方之前签订的商品房买卖合同、高层合同补充协议等主张权利。被告应建红称承诺书系受胁迫所写，但未提供证据证实其主张，故不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告杭州嘉威房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付叶建仁逾期交房和逾期办证违约金3900元； 二、被告应建红对第一项给付义务承担补充赔偿责任。 如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告杭州嘉威房地产开发有限公司、应建红负担。 原告叶建仁于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费。被告杭州嘉威房地产开发有限公司、应建红于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  方向明 二〇一八年四月八日 书记员  邵丽华 ? 附：相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。 当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 ?*ArabicDash?-8-? ?*ArabicDash?-1-?