宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决 书 （2018）宁0122民初7371号 原告：宁夏长城集团物业服务有限公司贺兰分公司，住所地贺兰县富兴南街惠泽园小区，统一社会信用代码×××。法定代表人：汤晓娟，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈乃萍，女，汉族，1969年11月16日出生，身份证号码×××，高中文化，宁夏回族自治区贺兰县人，系宁夏长城集团物业服务有限公司贺兰分公司主管，住宁夏回族自治区贺兰县。被告：沈道勤，男，汉族，1979年11月29日出生，湖北省竹山县人，小学文化，无业，现住宁夏回族自治区贺兰县。原告宁夏长城集团物业服务有限公司贺兰分公司与被告沈道勤物业服务合同纠纷一案，本院于2018年12月7日立案后，依法适用简易程序于2018年12月12日公开开庭进行了审理。原告宁夏长城集团物业服务有限公司贺兰分公司的委托诉讼代理人陈乃萍、被告沈道勤到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告宁夏长城集团物业服务有限公司贺兰分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠的物业费1505元、滞纳金122元，两项合计1627元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年7月1日原告与宁夏长城集团房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定由原告为贺兰县长城惠兰园C区小区提供物业服务，其物业费收费标准为每平米每月0.55元，原告多次向被告催收欠缴物业费，被告始终没有缴纳，应按照合同第八章第二十六条之约定向原告支付违约金。被告系业主。原告按照合同提供物业服务，被告却不履行缴费义务,现仍欠2016年1月7日至2017年12月31日物业服务费1505元，违约金122元。后经原告多次催要未果，现原告诉至法院，请求判如所请。被告沈道勤辩称，欠费属实。理由：1、小区内环境卫生打扫不达标，下水管道堵塞不疏通，造成小区内臭味较重，影响我正常生活；2、路灯电线裸露外面，存在安全隐患；3、房屋裂缝，室内进蚂蚁；4、小区内装修垃圾长期堆放，不及时清理；5、绿化带有垃圾，没有及时清理；6、单元门口长期停放小轿车辆，妨碍业主正常通行，物业公司没有劝阻制止；7、楼道卫生打扫不干净。本院经审理认定事实如下：被告系业主，房屋建筑面积为115.22㎡。2015年5月17日，原告宁夏长城集团物业服务有限公司贺兰分公司与长城惠兰园C区的开发商宁夏长城集团房地产开发有限公司签订“前期物业服务合同”，合同期限自2015年5月17日至2017年5月16日。2017年5月17日，原告宁夏长城集团物业服务有限公司贺兰分公司与长城惠兰园C区的开发商宁夏长城集团房地产开发有限公司签订“前期物业服务合同”，合同期限自2017年5月17日至2019年5月16日。合同约定的物业服务内容包括：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、保洁服务；8、文化服务。物业费采取包干制，由业主按其拥有物业的建筑面积按季度交纳物业服务费用。物业服务费为0.55元/月/建筑平方米，业主或物业使用人于每季度五日前履行交费义务，未能按时足额缴纳物业费的，应按每项欠费5%的标准支付违约金。被告沈道勤未交纳2016年1月7日至2017年12与31日期间的物业费。原告于2018年8月20日通过张贴物业费催缴通知书形式向被告催交物业费。原告提供物业服务期间，小区内及楼道卫生打扫不及时，路灯电线裸露在外面，单元门口经常停放车辆，妨碍业主正常通行。现原告诉至法院，请求判如所请。以上事实，有原告提交的前期物业服务合同两份、物业费催缴通知书照片一份、垃圾清运单一张、照片六张及被告提交的照片五张予以证实，本院予以采信。本院认为，原告宁夏长城集团物业服务有限公司贺兰分公司具备物业管理的合法资质，其与被告所属小区的开发商宁夏长城集团房地产开发有限公司签订了“前期物业服务合同”，其行使物业管理的行为合法，且原告实际履行了为被告所居住的小区提供物业管理服务的义务，被告亦享受了原告提供的物业管理服务，双方已经形成了物业服务合同关系，原、被告双方应按照合同约定履行各自的义务。原告在提供了相应的物业管理和服务的情况下，有权向该小区的业主收取相应的物业费，被告在享受了原告提供的物业管理和服务后，有义务向原告交纳物业费。关于本案物业费的计算数额，前期物业服务合同约定收费标准为0.55元/月/建筑平方米，被告欠缴 2016年1月7日至2017年12月31日期间的物业费，应支付原告物业费1505元（115.22㎡×0.55元/月/㎡×23个月零23天）。被告辩称房屋裂缝，不属于原告提供物业服务的范围，本院不予支持；被告辩称小区内及楼道卫生打扫不干净，下水管道堵塞不疏通，路灯电线裸露在外面，小区内装修垃圾长期堆放，绿化带有垃圾，没有及时清理，单元门口经常停放车辆，妨碍业主正常通行，其提交的证据可以证实物业公司提供的物业服务存在一定瑕疵，该服务瑕疵虽不构成根本违约，但根据质价相符原则，应酌情扣减5%的物业费，故对于原告要求被告支付物业费1505元的诉讼请求，本院在1430元（1505元－1505元×5%）的范围内予以支持。关于违约金，被告享受了原告提供的物业服务后未按期缴纳物业费，已构成违约，应向原告支付违约金。因《前期物业服务合同》约定被告应于每季度五日前交纳当季物业费，未能按时足额缴纳物业费的，应按欠费5%的标准支付违约金。自2016年1月7日至2017年12月31日，涉案房屋逾期交费违约金为72元(1430元×5%)，故对原告要求被告支付违约金122元的诉讼请求，本院在72元的范围内予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第四十一条第一款之规定，判决如下：被告沈道勤向原告宁夏长城集团物业服务有限公司贺兰分公司支付2016年1月7日至2017年12月31日期间的物业服务费1430元，违约金72元，合计1502元，于本判决生效之日起十五日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告沈道勤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。   审 判 员  尹 晓 静  二O一八年十二月十四日 书 记 员  刘艳丽  附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二款当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第四十一条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。   已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关时效中止、中断的规定。前款规定的期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。