广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0607民初480号原告：潘志艺，男，1994年9月16日出生，汉族，住广东省阳山县，委托诉讼代理人：陈文新，国信信扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：张瀚，国信信扬律师事务所律师。被告：佛山市三水恒福兴达房地产开发有限公司，住所地：广东省佛山市三水区西南街道文锋东路**三水恒福广场**701（仅作办公场所使用），统一社会信用代码：9144060766988301XE。法定代表人：林杰龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：周记南，广东金腾律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈晨，该公司职员。被告：广州邦盈置业有限公司，住所地：广东省广州市越秀区东华西路**景华商业广场**第**，统一社会信用代码：914401013402205791。法定代表人：梁锦威，该公司总经理。委托诉讼代理人：林俊贤，广东循理律师事务所律师。委托诉讼代理人：王倩倩，广东循理律师事务所律师。原告潘志艺诉被告佛山市三水恒福兴达房地产开发有限公司（以下简称“恒福公司”）、广州邦盈置业有限公司（以下简称“邦盈公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月10日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告潘志艺的委托诉讼代理人陈文新和张瀚、被告恒福公司的委托诉讼代理人周记南和陈晨、被告邦盈公司的委托诉讼代理人林俊贤和王倩倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘志艺向本院提出诉讼请求：一、被告恒福公司三个月内完成恒福丽铂公馆1座3014号房屋的装修（按样板房的装修标准）并通知原告进行验收；二、被告恒福公司每月向原告支付租金1500元（自2017年1月起计至2022年12月止，合计108000元）；三、被告恒福公司和被告邦盈公司共同向原告退还50000元团购费；四、被告恒福公司和被告邦盈公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告通过被告的广告宣传和被告聘请的房产中介电话及微信聊天介绍，得知被告出售的恒福丽铂公馆系包装修的公寓，可以拎包入住，且被告承诺交楼后包租返租六年，基于上述原因，原告前往被告的售楼处进行咨询，被告的销售人员均表示确实如被告的广告和被告聘请的房产中介电话及微信聊天介绍所声称的，该公寓确实是包装修和返租六年，并且口头约定包租返租合同将于2017年3月通知原告过来签约。被告售楼部对外展示的合同及附件，均显示涉案房屋为精装修。原告正是由于看中该公寓为包装修和返租，便决定购买涉案房屋，于是2016年8月30日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将涉案房屋出售给原告，并对房屋价款及付款方式均进行约定，原告按照约定已经支付房款。同时，合同约定，被告应当在2017年8月31日前向买受人交付该房屋。合同签订后，原告从2017年3月开始就多次问及被告何时签订返租合同，被告均多次推诿，后称交楼后再统一签订返租合同。在等到合同约定交楼时间，原告才发现，被告交付的房屋，除少数几套房屋有装修交付，其他房屋均没有装修，且在验收前，被告强令原告一定要先缴费，签收房屋后才可以查验房屋，因得知被告交付的房屋没有装修，原告明确拒绝收楼。针对返租问题，原告也多次与被告沟通，被告均不予配合。此外，被告也存在违规收取所谓团购费的问题。针对上述几大问题，丽铂公馆的几百户业主多次找被告协商解决，被告均拖延时间，不予理睬。丽铂公馆的几百户业主也多次找政府有关部门协调解决，被告也是一副强硬的态度，经过将近半年的时间，原告的诉请均得不到被告的重视，不得已，丽铂公馆的几百户业主只能向法院起诉，拿起法律的武器来维护自身的合法权益。综上，被告言而无信，在收取原告的款项后，不履行双方约定的装修及返租等问题，属于严重违约。原告为维护自身合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，提起诉讼，望判如所请。被告恒福公司辩称，一、原告与答辩人之间的房屋买卖合同关系依法成立，双方签订《商品房买卖合同》及其附件系在双方当事人平等自愿、协商一致的基础上签署的，内容合法，属于有效合同，不存在无效或解除或可撤销之法定情形。合同上约定的内容清晰明确，双方均应依法继续履行该合同。答辩人已经按合同约定向原告履行了房屋交付义务；拒绝接收房屋的原告依合同约定视为其默认房屋已验收，其收楼日期依收楼通知书或收楼公告上或合同约定之收楼日期确定；二、原告起诉要求答辩人按样板房的装修标准交付涉案房屋或要求答辩人承担装修款项及要求答辩人支付租金等诉求缺乏合同依据；三、原告起诉要求答辩人与邦盈公司共同返还团购金没有事实和法律依据。综上，答辩人请求驳回原告全部诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。被告邦盈公司辩称，一、《商品房买卖合同》是签约双方的真实意思表示，内容没有违反法律的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护；二、答辩人向原告提供了团购服务，收取团购服务费合理合法、无违反法律强制性、禁止性规定，原告诉请退还团购费没有事实与法律依据，应予驳回。2016年4月28日，答辩人与被告恒福公司签订《恒福丽铂公馆项目团购合作合同》，约定自2016年5月1日至2016年8月31日期间，为恒福丽铂公馆提供联动团购房产活动。该合同亦约定，被告恒福公司与答辩人不是委托关系，仅为被告恒福公司同意答辩人及其组织的中介方开展团购活动而已。被告恒福公司同意答辩人在团购房产的活动中向客户收取团购服务费。合作期间，非参加答辩人及中介组织的团购房产活动的客户，不能按照团购价格购买答辩人及中介方组织的团购房产。在团购活动中，答辩人负责组织“恒福丽铂公馆”的推广宣传、组织统筹多家中介公司销售，组织统筹客户等工作，并支付二手中介服务费、支付平台联动中心服务费、支付宣传推广费用及支付销售人员的工资、佣金等。如客户有意向购买恒福丽铂公馆的房屋，答辩人还组织他们参加团购看房活动，协助客户的接待、接送、参观、选房、议价等工作，协助客户与被告恒福公司签约，协助客户办理按揭借款等。本案原告与被告恒福公司签订了《商品房买卖合同》，向被告恒福公司支付购房款，证明原告作为购房客户接受了答辩人所提供的团购服务，与被告恒福公司达成房屋买卖交易。受案法院另外审理的29名购房客户起诉被告恒福公司而没有起诉答辩人的恒福丽铂公馆商品房买卖合同纠纷案件中，由该29名客户自己与被告恒福公司签订《商品房买卖合同》，该29宗房屋的交易价格与本案的房屋交易价格存在明显的差异，本案的房屋交易价格明显优惠于该29件案件的房屋交易价格。因此，原告参与答辩人提供的恒福丽铂公馆的团购活动，在享受团购服务的同时，亦实际享受了购买房屋的价格优惠。房地产行业的销售行为具有多样性，有发展商自己销售的，亦有以第三方开展联动团购活动方式销售的。原告是完全民事行为能力人，其自愿接受答辩人所提供的团购服务，自愿交纳团购费，这些行为均系原告本人的真实意思表示。在答辩人的服务之下，原告得以顺利快速以满意价格购买丽铂公馆的房屋，与被告恒福公司签订《商品房买卖合同》、支付购房款、办理银行按揭借款手续，亦即原告与答辩人之间就以团购买房一事达成了无名合同，且该无名合同业已实际履行完毕。该无名合同独立于《商品房买卖合同》之外，且该无名合同并无违反法律的强制性、禁止性规定，答辩人收取团购服务费合理合法。原告诉请退还团购费，没有事实与法律依据，违反诚实信用原则，原告的该项诉请应予驳回。综上，请法院驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据。原告潘志艺在诉讼中提交以下证据：1、广告宣传单（原件）三份，证明被告恒福公司承诺精装拎包入住，即签即收租金，每月租金从1500元到2300元不等；2、售楼现场照片（打印件）三张，证明被告恒福公司售楼部多处张贴即签即收租金的标语；3、微信公众号截屏（打印件）一份，证明被告恒福公司微信公众号也宣传恒福丽铂公馆为精装修；4、（2017）粤广广州第218005号公证书（原件）一份，证明被告恒福公司承诺即买即收租，每月1800元，签约后12个月按月收租即签即收租；5、（2017）粤广广州第187111号公证书、（2017）粤广广州第187110号公证书、（2017）粤广广州第187112号公证书（均为原件）各一份，证明被告恒福公司的广告视频也承诺精装交楼，品牌洁具也一应俱全，交楼即入住或放租；6、样板房视频光盘一份、样板房照片（打印件）四张，证明被告恒福公司展示的样板间也是精装修，其销售代表也表示按样板间标准交付；7、装饰、设备标准（照片打印件）一份，证明被告恒福公司售楼部现场展示的合同，也明确约定精装修交付；8、公寓委托经营管理协议书（照片打印件）一份，证明被告恒福公司已与个别业主签订返租协议，约定返租6年，被告每月支付租金1800元；9、户名为周训逵的佛山市三水区农村信用合作联社西南信用社账户明细查询（原件）一份、户名为李艳均的中国工商银行借记卡账户历史明细清单（原件）一份、户名为王红军的借记卡账号历史明细清单（原件）一份，证明被告恒福公司已每月向王红军、李艳均、周训逵等人返还租金，返还期限为几个月不等。但被告恒福公司不仅没有向其他大部分业主返还租金，而对于已返还的小部分业主也未达到约定期限；10、微信公众号视频录像一份，证明被告恒福公司微信公众号宣传恒福丽铂公馆是一个全精装项目，全配备一线品牌的软硬装饰，业主收楼后即可直接入住或出租，免去装修的麻烦，实现真正的“拎包入住”；11、恒福丽铂公馆住宅交楼标准（照片打印件）一份，证明无论是被告恒福公司的住宅交楼标准，还是《装饰装修标准》即证据7，关于交楼装修标准的内容均一致，例如“门：单元入户大门为豪华木质门，房间为木质门，卫生间为铝合金门；窗：采用铝合金平开窗；厨房：石材及木饰面橱柜门组合工作台，木饰面吊柜配套嵌入式烟机，卫生间：地面铺防滑砖，：地面铺防滑砖室镜框，陶瓷洗面盆，马桶，排气扇”，可见，交楼装修标准为精装修；12、预售许可证（网页打印件）一份，证明丽铂公馆1、2座的预售时间分别为2015年6月19日和2015年12月3日，被告恒福公司提交《空间续费协议》的到期日是2016年3月9日，说明被告恒福公司在1、2座预售期间均进行包装修及返租的宣传，并不存在被告所谓的已经区分说明具体哪些包装修、哪些不包装修的情况，且微网站及微信公众号至今仍正常存在，也不存在其所谓的微网站及微信公众号已经停用的情况；13、部分原告房屋现状照片（复印件）一份，证明部分业主房屋已经铺有电线等，如果是毛坯交付，肯定不存在铺有电线之类的情况，明显是被告恒福公司中途停工，不愿再履行装修义务；14、商品房销售委托书（复印件）一份，证明被告恒福公司与被告邦盈公司之间系销售代理关系；15、《恒福丽铂公馆认购书》（原件）一份、《商品房买卖合同》一份，证明原告与被告恒福公司签订合同，约定由原告购买涉案房屋，该合同为双方签订的正式合同；16、房屋现状照片（复印件）四张，证明被告恒福公司并未按约对涉案房屋进行装修，原告拒绝收楼；17、《个人购房抵押借款合同》（原件）一份、借款借据（原件）一份、佛山市三水恒福兴达房地产开发有限公司收款收据（原件）二张、广州邦盈置业有限公司收款收据（原件）一张，证明原告向被告恒福公司支付购房款，原告支付有关税收等款项，被告恒福公司和邦盈公司串通，以所谓的团购服务费名义，违规额外收取原告5万元，为不合理收取，应当依法退还。被告恒福公司在诉讼中提交以下证据：1、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表（原件）一份、佛山市三水区房屋面积测绘成果记录册（原件）两册，证明涉案房屋已具备合同约定交付条件；2、收楼公告（照片打印件）、2017年8月30日广州日报（原件，含恒福丽铂公馆收楼公告）各一份，证明恒福公司以各种方式履行房屋交付义务；3、示范单位水牌（照片打印件），证明每个示范单位门前都有相对应的户型图及非交标说明；4、（2018）粤民初0607民初335、337-481原告支付房款汇总表（原件）一份，证明关于各原告支付房款的情况确认；5、空间续费协议（原件）一份，证明恒福公司曾经于2016年3月10日与深圳新锐影视数码有限公司签订服务期限为期一年的合同，该公司提供1G的服务器空间给恒福公司，因恒福公司没有续约，在2016年3月9日就停止使用了该微网站；6、备案合同签收表（原件）一份，证明恒福公司统一将办理备案登记后的商品房买卖合同交付给购房人；7、行政复议受理通知书（复印件）一份，证明对三水市监局的行政处罚有异议；8、商品房买卖合同（预售）（原件），证明房屋买卖合同关系已成立，双方签订的买卖合同及其附件合法有效，双方应继续依约履行各自的权利义务；9、收楼通知书、寄件单各一份（均原件），证明恒福公司以各种方式履行房屋交付义务。被告邦盈公司在诉讼中提交以下证据：1、营业执照（副本）一份，证明被告邦盈公司的诉讼主体资格；2、《恒福丽铂公馆项目团购合作合同》一份，证明被告恒福公司同意被告邦盈公司为恒福丽铂公馆项目的联动团购房产推广商，即在合作期间内以联动团购方式进行销售推广。被告恒福公司同意，被告邦盈公司可在该项目团购房产活动中向参与团购的客户收取团购服务费；3、租车费转账单及发票、租车费清单、餐费发票、销售工资佣金及补贴、支付给广州房专家信息科技有限公司的专家代理费转账单及发票、支付给广东中原地产代理有限公司的佣金服务费转账单及发票等，证明被告邦盈公司组织中介机构销售，组织客户看楼选楼，促成被告恒福公司与原告交易，被告邦盈公司为此付出了大量的人力、物力、财力，支付了大量交通费、中介费、餐费等，原告接受了被告邦盈公司的服务，向被告邦盈公司支付团购费合理合法。原告向本院申请调查取证，原告的委托诉讼代理人通过本院的调查令，取得以下证据：1、三市监[2017]第3号消费者权益争议调解书一份（复印件加盖佛山市三水区市场监督管理局西南分局公章），原告拟证明因被告恒福公司不按约定履行装修及返租义务，佛山市三水区市场监督管理局西南分局组织调解，双方解除合同，由被告恒福公司退回该10位业主所有款项；2、郑舜丽等人在佛山市三水区地方税务局办理交税时提供的与被告恒福公司签订的共计123份《商品房买卖合同》（复印件加盖佛山市三水区地方税务局公章），原告拟证明原告与被告恒福公司签订合同，约定由原告购买涉案房屋，该合同为双方签订的正式合同；3、（三）市监处告字[2017]9-50号佛山市三水区市场监督管理局行政处理告知书一份（复印件加盖佛山市三水区市场监督管理局公章），原告拟证明经行政部门调查处理，被告恒福公司确实存在宣传涉案房屋存在包装修、包返租，其效力高于一般证据效力，应予认定效力；4、《恒福丽铂公馆项目团购合作合同》（复印件加盖佛山市三水区市场监督管理局公章，佛山市三水恒福兴达房地产开发有限公司与广州邦盈置业有限公司于2016年4月28日签订），原告拟证明广州邦盈置业有限公司在被告恒福公司认可情况下收取团购费，但收取团购费无任何法律依据，也无任何形式、实质要件。本院组织当事人对上述证据进行了证据交换和质证。经审查，认证如下：原告提交的证据1系原件，对其真实性，本院予以采信；证据2，照片中可显示出地点位于涉案楼盘，对其真实性，本院予以采信；证据3，该截屏仅为打印件，并未提供原件予以核对，对其真实性，本院不予采信；证据4、5，均系广州公证处制作的公证书，对其真实性、合法性，本院予以确认；证据6，照片与视频可以相对应，且其中卫生间马桶上有明显的“丽铂公馆”标识，对该系丽铂公馆项目样板房的真实性予以采信；证据7，仅为复印件，且无其他证据证明在售楼部现场所予以展示，对其真实性及与本案关联性，本院均不予采信；证据8，仅系照片打印件，且合同甲乙方并非本案当事人，对其真实性及与本案关联性，本院均不予确认；证据9，相关账户明细均为原件，对其真实性，本院予以确认；证据10，该微信公众号视频内容的拍摄时间、地点并不能从视、地点并不能从视频中反映出真实性，本院不予采信；证据11，该证据仅为照片打印件，并未有原件予以核对，且该文件页码处显示“4/8”，明显不具备完整性，对其真实性，本院不予采信；证据12，仅系网页打印件，真实性不予采信，且显示的也仅是恒福丽铂公馆的现售许可证信息，与涉案的预售合同等无关，对其关联性也不予确认；证据13，照片并不能反映拍摄地点及时间，对其真实性，本院不予采信；证据14，仅复印件，对其真实性，本院不予采信；证据15中认购书系原件，对其真实性，本院予以确认；商品房买卖合同明显页数欠缺、不完整，对其真实性及原告拟证明内容，本院不予确认；证据16，照片并未能显示拍摄地点，对其拟证明的房屋状况，本院不予采信；证据17，二被告对其真实性无异议，本院确认该组证据的真实性。被告恒福公司提交的证据1均系原件，其来源、形式合法，本院确认其真实性、合法性；证据2，广州日报系原件，且刊登记载收楼公告，对该证据真实性，本院予以确认，收楼公告张贴照片打印件并不能反映拍摄地点，对该份证据，本院不予采信；证据3，系照片打印件，无法反映拍摄地点，对其真实性，本院不予确认，同时也无法证明被告恒福公司的每个示范单位都有相对应的非交楼标准说明；证据4，该房款支付情况与原告后补充提交的房屋余款及收楼情况统计表核对一致的部分，本院予以确认采信；证据5、6，均系原件，对其真实性，本院予以确认采信；证据7，仅为复印件，对其真实性，本院不予确认；证据8，系原件，并有原告及被告恒福公司的签章，且经备案登记，对其真实性、合法性及与本案关联性，本院均予以确认采信；证据9，收楼通知及寄件单均系原件，对其真实性，本院予以确认。被告邦盈公司提交的证据1，来源、形式合法，对其真实性及拟证明内容，本院予以采信；证据2，系原件，且与本院调查取证所得的证据4一致，本院予以确认采信；证据3，均系原件，对其真实性，本院予以确认采信。对本院依原告的申请调查取得的证据，来源、形式合法，本院对其真实性、合法性均予以确认。至于上述相关证据的关联性，在本院认为部分阐述。根据当事人陈述及本院采信确认的证据，本院认定以下事实：2016年8月，原告潘志艺作为认购方与被告恒福公司作为出售方签订《恒福丽铂公馆认购书》一份，约定：原告潘志艺购买被告恒福公司位于佛山市三水区西南街道三达路10号恒福丽铂公馆1座3014号房，认购成交价为181000元。认购书签订当日，原告向被告恒福公司支付定金20000元。2016年8月30日，原告潘志艺作为买受人与被告恒福公司作为出卖人签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定：原告购买被告恒福公司开发建设的位于佛山市三水区西南街道三达路10号恒福丽铂公馆1座3014号房屋，该房预测建筑面积为30.22平方米，其中套内建筑面积为23.02平方米，房屋总价款为181000元；付款方式及期限为：（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金20000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款；（二）买受人采取按揭贷款方式付款：商业贷款，首期款自本预售合同网上签订之日起1日内支付91000元；剩余房款90000元应于2016年9月5日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。商品房交付条件为：该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告；交付时间应当在2017年8月31日前。上述商品房买卖合同第七章商品房质量及保修责任中第十六条第（三）项装修装饰及设备标准约定：该商品房应当使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家的强制性标准及双方约定的标准。具体装饰装修及相关设备标准的约定见附件六。商品房买卖合同的附件六关于装饰装修及相关设备标准约定：房屋外墙铺贴高级外墙砖；起居室内墙水泥石灰砂浆批荡、顶棚刮腻子两道找平、室内地面混凝土地面；厨房及卫生间的地面混凝土地面、墙面水泥石灰砂浆批荡，局部内墙批荡至梁底，顶棚混凝土结构板面，不抹灰等。该商品房买卖合同于2016年12月8日完成合同备案，并由被告恒福公司于2017年6月19日向原告交付已备案合同。审理过程中，被告恒福公司确认原告已支付购房款151080元。另查明，原告向本院提供了三张恒福丽铂公馆宣传广告单，载有“32-58方精装修小公寓”、“城市中轴微豪宅”、“签约即收租1800元/月，区域投资销冠，回报率超200%”、“广佛投资收租王超8.8%回报率”、“购房零压力，日供仅需38元”、“精装拎包入住，交楼即收租”等内容，还配以表格形式展示不同户型的总价款、首付款、即签即收月租金等，其中单间（30m2）对应即签即收月租金为1100元、一房一厅（35m2）对应即签即收月租金为1300元、两房一厅（56m2）对应即签即收月租金为1800元。而三份宣传广告单亦均载明“本广告内容仅作形象宣传，宣传内容以政府最终批复方案及商品房买卖合同为准，一切解释权归开发商所有”、“本户型图仅为户型结构布局示意，实际以双方订立的商品房买卖合同为准，开发商保留最终解释权”等内容。原告还提供申请人为陈金玲的（2017）粤广广州第218005号公证书，公证事项为对陈金玲号码为131××××****手机中相关微信内容进行证据保全，该内容为微信收藏中恒福丽铂公馆的广告宣传，宣传中包含“首付5万元地铁上盖1800元/月即买即收租”、“0元月供月租抵月供”、“发展商承诺签约后12个月按月收租即签即收租！收益享不停！”并配以表格展示不同户型即收租金、年收益等内容，其中表格明确显示户型为单间（约30m2）即收租金（元/月）为1100元、户型为一房一厅（约35m2）即收租金（元/月）为1300元、户型为两房一厅（约56m2）即收租金（元/月）为1800元。原告另提供申请人为陈金玲的（2017）粤广广州第187110号、第187111号、第187112号公证书，公证事项为陈金玲申请对腾讯视频全网搜中搜索关键字“丽铂公馆”后出现的【恒福丽铂公馆】城中心罕有花园式地铁公寓（时间为2016-10-06）、【恒福丽铂公馆】广州西花园式地铁公寓-两房带阳台飘窗（时间为2016-10-17）、恒福丽铂公馆30秒电视机广告（时间为2015-04-25）三段视频进行播放保存，上述视频中含“精装交楼、品牌洁具、轻奢配置”等宣传内容。再查明，佛山市三水区市场监督管理局于2017年12月22日作出（三）市监处告字[2017]9-50号行政处理告知书一份，对投诉人卢荫等投诉的被告恒福公司涉嫌违法广告、虚假宣传及合同欺诈等问题处理后进行告知，相关告知内容包括：关于投诉所反映的“恒福公司作虚假宣传、恶意误导、精装变毛坯、返租变空话，诱使大量购房者落入陷阱”的问题。经查明：恒福公司为配合所开发的“恒福丽铂公馆”楼盘销售，自2014年6月9日起开展了以下违规的宣传推广业务。包括：1、于2014年6月9日与深圳新锐影视数码有限公司（以下简称新锐公司）签订了一份服务期限为期一年的《恒福丽铂公馆微网站设计开发合同》，委托新锐公司制作建立了名为“恒福丽铂公馆”的微网站。该微网站由恒福公司提供建网所有资料后委托新锐公司进行制作，并经恒福公司指定项目负责人签字确认栏目框架、微网站风格、上线验收后于2015年1月开始使用并上传了包含有“恒福丽铂公馆是全城唯一纯公寓项目”、“双公园纯公寓”等内容的微信推送信息。截止2015年12月底，恒福公司没有在该微网站上传更新过推送信息。由于恒福公司没有与新锐公司续约，该微网站已于2016年3月9日停止使用。恒福公司发布上述微信推送信息中涉及下列费用：该微信网站的制作费用21500元、服务器费用1000元；上述费用合共22500元。2、于2016年4月28日与广州邦盈置业有限公司（以下简称邦盈公司）签订了一份《恒福丽铂公馆项目团购合作合同》，经恒福公司同意由邦盈公司作为恒福丽铂公馆项目的联动团购房产推广商，在双方约定的合同期内（即2016年5月1日至2016年8月30日期间）以联动方式进行销售推广，并向参与团购的客户收取团购服务费。期间，邦盈公司提供广告意念请外包的广告公司制作了包含“恒福丽铂公馆，原始价发售！28万/套带精装修，月租金1700元起，国际酒店管理公司强势进驻，超高回报8.8%”内容的宣传单张及包含“城央CBD龙头，地标‘丽铂傲视，地标‘丽铂傲视北江’强势进驻，6年包租，精品拎包入住，交楼即收租”、“3大商业巨鳄引爆100万人气”内容的广告展板。上述广告展板摆放在楼盘销售现场对外进行宣传，宣传单张由邦盈公司及其联合的二手中介渠道销售人员楼盘销售现场派发给消费者。由于邦盈公司作为恒福丽铂公馆项目的联动团购房产推广商期间所包含的商业推广活动费用未将制作上述广告费用进行单列核算支出，故该项广告设计制作费用无法核清。经查实：1、恒福公司所开发销售的“恒福丽铂公馆”楼盘由1座、2座组成，项目性质为商业公寓及少量商铺。其中1座地下1层，地上32层，共，地上**座33层，共682套。上述合共1364套的商品房并非全部精装发售，只有1座的261套带精装修发售，其余均为毛坯发售。其宣传的“全城唯一纯公寓项目”、“纯公寓”等内容无合法有效的证明材料且与实际不符，为虚假内容；“28万/套带精装修”、“精装发售”等宣传内容与实际情况部分不符，表示不准确。2、恒福公司开发销售的“恒福丽铂公馆”楼盘占地面积1.19万m2,配套有艺术庭院、社交公园、休闲公园等多个园林区，园林面积为10864.17m2，绿化率为38.27%。且恒福公司确与佛山市曼思顿酒店管理有限公司（以下简称曼思顿公司）签订了1份委托管理经营期为6年的《曼思顿与恒福丽铂公馆》合作协议，由恒福公司引进曼思顿公司作为“恒福丽铂公馆”（公寓项目）的酒店管理方，在业主方购房后，业主与曼思顿公司签署《物业委托管理经营合同》，由曼思顿公司作为受托方对业主托管物业以酒店住宿、长/短租公寓、转租等方式运营。其宣传的“双公园”、“1万m2园林面积，高达33%绿化率搭配艺术庭院，社交园林，羽毛球场等多种休闲社交设施”、“曼思顿国际酒店强势进驻，6年包租，精品拎包入住，交楼即收取”等内容真实。3、恒福公司在销售座落在佛山市三水区西南街道三达路10号的“恒福丽铂公馆”项目商品房期间，与购房者签订的《商品房买卖合同》（预售）使用的合同版本为住房和城乡建设部、国家工商行政管理总局共同制定的示范文本。恒福公司在办理“恒福丽铂公馆”项目商品房的《广东省佛山市三水区商品房预售许可证》（编号：三房预字第2015023305号、三房预字第2015013605号）时向三水区国土城建和水务局（住建）报备的装修标准有两种。一种为“毛坯”发售，一种是“精装”发售，不同的房源其装饰装修及相关设备标准的约定内容不同，具体见恒福公司与购房者签订的《商品房买卖合同》（预售）中“附件六关于装饰装修及相关设备标准的约定”条款。福公司在销售“恒福丽铂公馆”项目商品房期间，按照《关于规范商品房销售信息公示的通知》［2010］2号文规定，在楼盘销售现场设置的公示栏内向购房者公开展示《购买预售商品房指南》、《广东省佛山市三水区商品房预售许可证》（编号：三房预字第2015023305号、三房预字第2015013605号）及向三水区国土城建和水务局（住建）报备的装修标准等信息。其中：在《购买预售商品房指南》第三点“合同签约时注意事项”中明确标明“购房人在签订认购书、购房合同或补充协议时均应认真阅读合同条款。售楼人的口头答复、承诺不能作为今后发生纠纷的处理依据”等内容；其向三水区国土城建和水务局（住建）报备的装修标准均向购房者明示。恒福公司在销售“恒福丽铂公馆”项目商品房期间，与购房人签订的《商品房买卖合同》（预售）一式5份为正式合同，包含装修标准等附件，共计35页，由恒福公司和购房人双方签字确认，并报住建部门进行备案。而投诉人所提交的投诉件中所含的《商品房买卖合同》（预售）不含装修标准等附件，共计20页，是便于购房者购房前期办理银行贷款征信、缴税审核等用途，未经恒福公司与购房者正式签署，不具法律效力。综合上述事实，由于邦盈公司是以“恒福丽铂公馆”项目联动团购房产推广商身份在恒福公司开发销售的“恒福丽铂公馆”楼盘销售现场代理发布了“28万/套带精装修”、“精装发售”等内容的广告，而恒福公司在推广期间未对该宣传内容提出异议、要求撤销，应视为恒福公司对该发布行为和广告内容予以默认。但鉴于恒福公司在销售过程中对两种装修标准进行了公示、告知，且在备案的正式合同中买卖双方均予以签字确认、内附装修标准明确、合同完整，推定上述关于带装修的宣传内容虽与实际情况部分不符，但未对购买行为造成实质性影响，不认定为虚假广告。恒福公司在微网站上发布的“全城唯一纯公寓项目”、“纯公寓”等虚假信息的行为，根据《中华人民共和国广告法》第四条第一款、第二十八条第一款和第二款第（五）项的规定，构成发布虚假广告的行为，核定广告费用为22500元。依照《中华人民共和国广告法》第五十五条第一款的规定，我局决定责令恒福公司立即停止发布虚假广告违法行为、消除影响，并对恒福公司处以罚款85000元。恒福公司通过邦盈中介公司、在楼盘销售现场以展板、宣传单张形式发布“28万/套带精装修”与实际情况部分不符、用语表示不准确的信息的行为，违反《中华人民共和国广告法》第八条第一款的规定，该广告费用无法核定。依照《中华人民共和国广告法》第五十九条第一款第（一）项的规定，我局决定责令恒福公司立即停止发布广告表示不准确的信息违法行为、消除影响，并对恒福公司处以罚款50000元。查明，2016年4月28日，被告恒福公司（甲方）与被告邦盈公司（乙方）签订《恒福丽铂公馆项目团购合作合同》一份，约定：就佛山市三水区恒福丽铂公馆项目，甲方同意乙方在合作期间开展联动团购房产活动，合作期限由2016年5月1日至2016年8月31日止，合同保护期为30天，如有乙方客户在此保护期内成交，均计入乙方之销售业绩。其中团购方式及工作内容约定：3.1甲方同意乙方为该项目的联动团购房产推广商，即乙方在本合同约定的合同期内以联动团购方式进行销售推广。甲方与乙方不是委托关系，仅为甲方同意乙方及其组织的中介方开展团购活动而已。3.2甲方同意，乙方可在该项目团购房产活动中向参与团购的客户收取团购服务费。甲方只同意乙方及其组织的中介方在该项目开展团购房产活动，乙方及中介单位收取的团购服务费均与甲方无关，该团购服务费不是购房款，也不冲抵购房款。3.4合作期间，非参加乙方及中介方组织的团购房产活动的客户，不能按团购价格购买乙方及中介方组织的团购房产。第四条甲乙双方各自义务中乙方义务约定：1、乙方利用其自有渠道及联合二手中介渠道向任何人介绍该项目的联动团购房产活动，乙方通过自有网络平台和相关线上、线下资源等，对该项目进行推广，并向任何人介绍该项目的团购房产活动。4、合作期内，乙方负责客户的组织统筹，并负责支付二手中介服务费，平台联动中心服务费。客户往来该项目的车辆租赁费、午（晚）餐费，宣传推广人员及销售人员工资佣金、补贴等成本费用。原告在购房过程中向被告邦盈公司缴纳50000元服务费，被告邦盈公司出具相应收款收据。被告邦盈公司支付了往来看房客户的租车费、餐费等，亦向广州房专家信息科技有限公司、广东中原地产代理有限公司支付佣金代理费等。本院认为，本案争议焦点在于：一、涉案恒福丽铂公馆项目的广告宣传单、微信公众号及视频广告中涉及“精装修”、“返租”的广告内容是否构成要约，原告能否以此主张被告交付精装修房屋及履行返租义务；二、原告关于交付精装修房屋的主张是否具有合同依据；三、原告关于团购费的主张是否合理。对此，具体分析如下：对于争议焦点一，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”，从此条规定可以看出，商品房的销售广告和宣传资料一般视为要约邀请，但同时具备以下三个条件时才视为要约，可作为合同内容：第一，该说明和允诺是对开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺；第二，对房屋的说明和允诺应具体确定；第三，该说明和允诺对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响。本案中，涉案的广告宣传单、微信公众号及视频宣传等涉及返租、精装修标准的相关内容，首先均系对恒福丽铂公馆项目开发规划范围内的房屋所作的说明和允诺；其次，广告中如“精装拎包入住”、“即签即收租”、“高投资回报率”等宣传内容，结合原告庭审陈述的诸如投资等购房原因，同时参考同期涉案房屋与周边房屋价格的差异，确实会对购房人订立合同产生重大影响。据此，涉案广告宣传资料是否构成要约，关键就在于相关的说明和允诺是否具体确定。对于广告宣传资料中涉及返租的如微信公众号中的“发展商承诺签约后12个月按月收租即签即收租！收益享不停！”且在该承诺下方配以表格列明不同户型对应的即收租金情况，户型为单间（约30m2）即收租金为1100元/月、户型为一房一厅（约35m2）即收租金为1300元/月、户型为两房一厅（约56m2）即收租金为1800元/月，该广告宣传内容确定，履行租金给付义务的主体、租金标准、租金给付期限均具体明确，且该说明和允诺在广告宣传单上也有出现，相关租金标准亦一致，同时该批系列案中部分自认已收取了返租租金的购房人收取的租金标准也与上述允诺一致，故上述即签即收租的广告宣传允诺具体确定，是关于恒福丽铂公馆项目内的房屋所作的说明，并且系原告决定购买的重要考量因素，对订立合同产生重大影响，因此上述“发展商承诺签约后12个月按月收租即签即收租！”的广告允诺应视为要约，虽然未订入涉案合同中，但属于合同内容，被告恒福公司并未按照该允诺履行返租义务，构成违约，原告主张被告恒福公司支付返租租金，合法有据，本院予以支持。但广告宣传中对返租期间承诺仅为12个月，原告关于六年期限的主张系来自一份公寓委托经营管理协议书，而该协议书仅为照片打印件，且签约主体并非涉案的购房人亦非被告恒福公司，故该协议书与本案无关，原告以此为由主张返租期限为六年缺乏事实依据，故对被告恒福公司应给付的返租租金金额，本院按原告购买房屋面积所对应的租金标准，以12个月为期限予以支持，且被告恒福公司在与原告签约后未按月履行返租义务，并已逾期12个月，故现被告恒福公司应一次性支付原告返租租金13200元（1100元/月×12个月）。对于广告宣传资料中涉及精装修的如“32-58方精装修小公寓”、“精装拎包入住”、“精装交楼、品牌洁具、轻奢配置”等说明和允诺并不具体确定，精装修的具体标准如地面、墙面、配套设备等交付标准均不能通过上述广告予以明确，因此涉及“精装修”的相关广告内容不具备构成要约的“说明和允诺应具体确定”的必备条件，因此，相关“精装修”的广告宣传内容仅为要约邀请，要约邀请并不具有法律拘束力，原告据此主张相关权利，缺乏法律依据，本院不予支持。对于争议焦点二，原告关于交付精装修房屋的主张是否具有合同依据。首先，原告认为被告恒福公司在进行合同网签时并未出示合同附件一后的附件内容或被告恒福公司在原告签字完成后故意替换合同等，但原告均未提供相关证据足以证明支持，对其该主张，本院不予采纳。同时，原告提出其仅认可其自行提交的不包含附件一后的附件内容的房屋买卖合同的效力，但该合同第二十九条明确约定：本合同及附件共35页，而原告所认可合同的页数仅为20页左右，明显不完整，不完整的合同显然不能作为确定双方权利义务的依据。且根据原告申请而调查取得的《行政处理告知书》可知：上述非完整合同系方便原告办理缴税、银行贷款等用，并不能证明被告恒福公司存在故意替换合同的行为，故本案应以完整的且经过备案登记的商品房买卖合同来确定双方的权利义务。次，原告所主张的按照样板房标准装修涉案房屋的内容并未订入涉案合同中，合同第十六条第（三）项明确约定：具体装饰装修及相关设备标准的约定见附件六。而合同附件六列明了“起居室内墙水泥石灰砂浆批荡；厨房及卫生间的地面混凝土地面”等明显仅为“毛坯房”的装修装饰标准，因此原告关于交付精装修房屋的主张，缺乏合同依据。原告另提到合同第十六条第（三）项“该商品房。装置、装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家的强制性标准及双方约定的标准”及第十一条第（三）项查验房屋中“门窗翘裂、五金件损坏；灯具、电器等电气设备不能正常使用”等表述即可推断所购买的涉案房屋为精装修房，对此，涉案合同所采用的是住房和城乡建设部、国家工商行政管理总局共同制定的示范文本，且该批丽铂公馆系列案中亦存在精装修标准的合同，比较“精装修”合同与“毛坯”合同，对上述表述在正文部分是一致的，示范文本中在合同正文部分统一对“精装修”、“毛坯”房屋均可能涉及的装修标准、查验质量标准予以列举，在附件部分再对具体的装修标准另作详细补充约定，合理合法，且单凭合同正文中的“灯具、电器”等字眼是明显不足以推断出所购房屋是否具备精装修标准的，尤其在合同第十六条第（三）项还明确约定了具体装饰装修及相关设备标准的约定见附件六的情况之下，因此对原告该主张及推断，本院不予采纳。此外，该批系列案起诉的购房人中有个别提交的认购书中装修标准明确写明为“毛坯”。而且根据原告申请而调查取得的《行政处理告知书》还可知：销售现场被告恒福公司对带装修、不带装修的预售信息等均予以公示、告知。普通购房者在购买价值较大的商品房时，一般会综合房屋的质量、户型、价格、地段、环境、生活、地段施、交通等因素考虑后才会决定是否购买，且在订立合同时也应对合同条款尽到基本的审查、注意义务，对决定购买的重要因素如精装修标准等未出现在合同条款中的情况下，就签字履约，原告本身应对其不够审慎的行为承担一定的责任。据此，原告关于交付精装修房屋的主张，缺乏合同依据，且相关涉及“精装修”的广告宣传内容亦不构成要约，故对原告该主张，本院不予支持。对于争议焦点三，原告的团购费主张是否合理问题。涉案《恒福丽铂公馆项目团购合作合同》是被告恒福公司、邦盈公司在自愿、平等基础上订立的合同，内容不违反法律强制性规定，合法有效。首先，根据上述团购合作合同可知，被告邦盈公司获得了被告恒福公司就涉案房屋在2016年5月1日至2016年8月31日期间（保护期为截止日后30天）以联动团购方式进行销售推广、促成房屋交易的授权，双方明确被告恒福公司允许被告邦盈公司向参与团购的客户收取团购服务费，且被告恒福公司仅允许被告邦盈公司及其组织的中介方开展团购活动，非参加被告邦盈公司组织的团购活动的客户，不能按团购价格购买被告恒福公司的房产。原告认为被告邦盈公司在收取费用后未享受到购房价格的优惠，显然是忽视了被告邦盈公司从被告恒福公司所获得的独享团购购房优惠权。其次，该批系列案的原告均系通过如电话、广告宣传单、微信宣传等得知涉案房屋的销售信息，且大部分非三水本地居民前来看房、买房，结合其中一位购房人王红军关于购房过程“从广州乘坐大巴车前来、车上很多看房人、到达后有三个售楼人员围住介绍带领看房及售楼人员称‘今天是团购最后一天，不下定就没有团购优惠’”等陈述，以及被告邦盈公司提供的租车费、餐费、佣金代理费支付凭据等，可明确原告确实在购房过程中享受了相关由被告邦盈公司提供的包括获取房源信息、帮助促成交易等在内的服务等；再次，原告向被告邦盈公司缴纳了50000元服务费并取得收款收据，双方即已形成事实上的合同关系，且在缴纳该服务费的当日，即与被告恒福公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，根据该事实可知原告在缴纳50000元服务费时即应知道所购房屋价格是否存在优惠，若其不认可该购房价格，其应在签订正式的《商品房买卖合同（预售）》时提出异议。据此，原告在接受被告邦盈公司的服务过程中自愿向其支付服务费，系原告真实意思表示，原告在接受被告邦盈公司的服务并根据优惠价格签订房屋买卖合同后，现要求被告邦盈公司予以返还，理据不足，本院不予支持。被告恒福公司并未收取涉案的服务费，原告诉请被告恒福公司返还，缺乏事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告佛山市三水恒福兴达房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告潘志艺支付返租租金13200元；二、驳回原告潘志艺的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取即1730元（原告已预交），由原告潘志艺负担1585元、被告佛山市三水恒福兴达房地产开发有限公司负担145元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  周绪阳二〇一八年四月九日书记员  蔡斯恩