四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川01民终1430号 上诉人（原审被告）：李明，男，1984年10月8日出生，汉族，住四川省自贡市贡井区。 上诉人（原审被告）：张燕飞，女，1986年3月2日出生，汉族，住四川省威远县。 二上诉人共同委托诉讼代理人：张绪刚，四川海岷律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：朱超，男，1986年11月16日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 被上诉人（原审第三人）：成都大唐房屋中介有限公司。住所地：四川省成都市双流区东升街道龙桥路6号129栋1单元9层902号。 法定代表人：唐军。 委托诉讼代理人：易甜甜，女，汉族，1988年1月17日出生，住四川省成都市温江区。 上诉人李明、张燕飞因与被上诉人朱超、成都大唐房屋中介有限公司（以下简称大唐公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2017）川0191民初7186号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人李明、张燕飞上诉请求：撤销一审判决，改判：1.张燕飞不承担还款责任；2.调整李明、张燕飞所承担的违约金数额至3万元；3.大唐公司承担部分赔偿责任。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。1.张燕飞与李明已于2013年3月19日离婚，案涉房产已分割于李明，在2015年3月28日订立房屋买卖合同时张燕飞与朱超并没有房屋买卖的合意，张燕飞不应当在本案中承担合同一方的还款责任；2.朱超在一审中并无证据证明其损失，且按照《合同法》司法解释二的第九条的，当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，可以认定为过分高于造成的损失；且在本案中，李明、张燕飞是交付了房屋给朱超使用的，朱超实际还有房屋租金作为弥补，一审法院确定的违约金数额过高，请二审法院予以调整；3.大唐公司作为经营者和服务方，收取了买卖双方的居间服务费用，应当尽到审慎的告知和提醒义务，并在双方的订约和履行过程中进行一定指导，但其知识获取利益，并没有尽到相关义务，应在本案中承担部分的损失赔偿责任。 被上诉人朱超辩称，1.一审法院认定事实清楚，证据充分，应予维持。张燕飞全程参与交易过程，包含签立合同，合同签字，接收定金，接收首付款等。首付款接收账号用户为张燕飞本人，且其为案涉房屋买卖备案登记人，其应承担本案的还款责任。2.一审法院适用法律正确，程序合法，李明、张燕飞的上诉理由不能成立。无证据证明损失并非无损失，由于成都市房价上涨给朱超带来了巨大损失。考虑损失举证问题，且合同中包含违约金条款，朱超主张采用违约金方式估量损失。案涉房屋同小区同房型成交价格已经翻番，给朱超造成至少四十万损失，一审中判定违约金10万元不足以弥补该损失，朱超基于减少司法成本和时间成本在一审后未上诉。3.大唐公司作为经营者和服务方，在交易中未尽到审慎的告知和提醒义务，大唐公司与李明、张燕飞、朱超为居间服务关系，属于不同的法律关系，在本案中为第三人，大唐公司的赔偿责任，朱超以居间合同纠纷另案起诉。 被上诉人大唐公司辩称，法院应当支持朱超，大唐公司员工易甜甜全程参与案涉合同的签订、履行，签订合同时，张燕飞也签字了，应当承担法律责任。大唐公司没有任何失误，不应当承担责任。 朱超向一审法院起诉请求：1.解除朱超、李明、张燕飞及大唐公司之间签订的《房屋买卖合同》；2.李明、张燕飞返还朱超首付款200000元及利息25669元（暂计算至2017年11月1日，应计算至付清之日止），判令李明、张燕飞支付违约金400000元，赔偿朱超居间费10000元及利息1283元，总计636952元；3.大唐公司在上述赔偿范围内承担连带责任。后朱超撤回第三项诉讼请求。 一审法院认定事实：2015年3月28日，朱超与李明、张燕飞、大唐公司签订《房屋买卖合同》，约定李明、张燕飞将位于成都市高新区房屋出售给朱超；李明、张燕飞保证该房屋无权属争议，拥有合法所有权和处置权；李明、张燕飞将房屋以500000元出售给朱超；朱超向李明、张燕飞支付20000元作为购房定金；付款方式为按揭，签订合同2个星期内朱超付清首付款200000元（含定金），指定账户张燕飞中国工商银行62×××83，如到时间未付清首付款，则不予退还定金；签订合同后未付清首付款前，如李明、张燕飞违约则双倍赔偿2万定金并退还2万定金，共计60000元；朱超付清首付款后，如李明、张燕飞违约则双倍赔偿并退还朱超首付款共计600000元；以上违约金不够支付守约方损失的，实际经济损失与违约金的差额部分由违约方据实赔偿。同日，李明向朱超出具收条一张，确认收到朱超购房定金20000元。2015年4月2日，朱超通过银行向张燕飞转账180000元。后李明、张燕飞将案涉房屋交付给朱超居住使用。 另查明，案涉房屋于2015年3月3日被成都市高新技术产业开发区人民法院查封；于2015年3月27日被成都市青羊区人民法院查封。案涉房屋至今未取得不动产登记证书。 另，李明、张燕飞于2013年3月19日离婚，并签署《离婚协议》约定案涉房屋归李明所有。 一审法院认为，朱超与李明、张燕飞、大唐公司签订的《房屋买卖合同》系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方应按合同约定履行相应义务。张燕飞辩称案涉房屋是李明出卖给朱超的，张燕飞没有和朱超成立房屋买卖合同关系的意见，一审法院认为，庭审中张燕飞陈述其知晓李明与朱超之间的房屋交易，且在《房屋买卖合同》上有其亲笔签字。虽在签订《房屋买卖合同》时李明与张燕飞已离婚，且双方的《离婚协议》约定了案涉房屋归李明所有，但张燕飞仍是案涉房屋买卖备案登记的共有人，其内部约定不能对抗第三人，故张燕飞依法受《房屋买卖合同》的约束，对被告张燕飞的该抗辩意见一审法院不予采纳。 朱超认为案涉房屋被法院查封无法取得产权登记，导致朱超的合同目的不能实现，《房屋买卖合同》应当解除。因此，本案的争议焦点在于：1、朱超是否有权解除合同；2、李明、张燕飞是否应当承担返还购房款、支付违约金和赔偿损失的违约责任。 对于第一个争议焦点，一审法院认为，根据《房屋买卖合同》的约定，李明、张燕飞应保证案涉房屋权属无争议，拥有合法所有权及处置权。本案中，案涉房屋被查封的原因在于李明、张燕飞，何时知晓案涉房屋被查封不影响李明、张燕飞在此次交易中所应承担的合同义务，案涉房屋存在权力瑕疵，李明、张燕飞有义务对其予以涤除。李明、张燕飞在知晓案涉房屋被查封后并没有积极履行查封债务，涤除案涉房屋上设定的权利限制，导致双方交易无法继续履行，其行为构成根本违约，应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”之规定，朱超具有合同解除权，现朱超主张解除其与李明、张燕飞签订的《房屋买卖合同》于法有据，一审法院予以确认。 关于李明、张燕飞是否应同时向朱超返还首付款200000元及利息、支付违约金400000元、赔偿居间费10000元及利息1283元的问题。李明、张燕飞的违约行为导致朱超的合同目的不能实现，《房屋买卖合同》现已解除。合同解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，李明、张燕飞收取的首付款200000元，应予退还朱超，故对朱超提出的退还首付款200000元的主张予以支持。对于朱超主张的违约金，一审法院认为违约金的设立以弥补违约损失为目的，资金占用利息及居间费属于朱超的损失，故一审法院将利息损失并入违约金一并考虑，不再另行支持朱超的利息和居间费损失，朱超方未能举证证明其所遭受到的其他实际损失，且李明、张燕飞方在庭审中主张违约金约定过高，请求法院予以调整，一审法院对李明、张燕飞请求调整违约金的主张予以支持，综合考虑李明、张燕飞违约的过错程度和李明、张燕飞违约造成合同无法继续履行期间本地房屋价格上涨因素，以及朱超作为买受人也应通过一定方式了解案涉房屋权利状态，继而审慎签约，具有一定的过错，同时还虑及朱超在交易期间一直占有使用涉争房屋的事实，一审法院对朱超主张的400000元的违约金诉求予以部分支持，违约金确定为100000元为宜。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、解除朱超与李明、张燕飞于2015年3月28日签订的《房屋买卖合同》；二、李明、张燕飞于判决生效之日起十日内向朱超返还首付款200000元；三、李明、张燕飞于判决生效之日起十日内向朱超支付违约金100000元；四、驳回朱超的其他诉讼请求。如未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取4900元，由李明、张燕飞负担。 二审中，朱超向本院提交了新的证据：2017年10月链家网站成交记录，拟证明房价上涨造成的损失。李明、张燕飞质证认为：1.对打印的网站记录不能确认，成交价格是不是如朱超所示，没有第三方机构鉴定，不可信；2.即使李明有违约行为，也没有导致朱超丧失购房的资格，所以朱超主张房价上涨的损失不是李明的违约行为导致的；3.朱超可以另行贷款购买同样的房屋，李明只对贷款利息在承担责任。大唐公司质证认为，对证据没有异议。李明、张燕飞的违约导致朱超不可能以原来的价格购买房屋，应该承担责任。 本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，朱超与李明、张燕飞、大唐公司签订的《房屋买卖合同》系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。一审判决解除《房屋买卖合同》，各方均未提出上诉，视为认可，本院予以确认。本案二审的争议焦点有三个，现分别评述如下： 一、关于张燕飞是否承担责任的问题。李明与张燕飞在签订案涉合同之前虽已离婚，并约定案涉房屋归李明所有，但张燕飞仍是案涉房屋备案登记的共有人，李明与张燕飞的约定不能对抗第三人。且张燕飞作为案涉房屋买卖合同的卖方在合同上签字，并收取了部分购房款，其应受合同的约束。朱超基于案涉房屋买卖合同要求张燕飞、李明共同承担责任有法律依据和合同依据，一审判决认定正确，本院予以维持。 二、关于一审法院调整违约金是否适当的问题。我国立法对于违约金制度的设置采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，违约金主要以补偿守约方的实际损失为主要功能。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条关于“……人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，对违约金数额的调整，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，在朱超未举出实际损失的证据的前提下，一审法院兼顾合同履行情况、李明、张燕飞的过错程度、朱超的预期利益以及朱超一直占有使用案涉房屋等综合因素，酌情将违约金调整为100000元并无不当，本院对此予以维持。 三、关于李明、张燕飞主张大唐公司承担责任是否成立的问题。一审中，李明、张燕飞并未提起反诉要求大唐公司承担责任，二审中本院对此不予处理，双方可另行解决。 综上所述，李明、张燕飞的上诉理由不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果应予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5350元，由上诉人李明、张燕飞负担。 本判决为终审判决。 审判长  李俊 审判员曹洁 审判员张卫敏 二〇一八年四月十七日 书记员袁龙飞