上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0117民初1636号原告：上海盛昆实业有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：杨平照，总经理。委托诉讼代理人：刁骅，上海刁骅律师事务所律师。被告：上海奕尹实业有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：陈桂佐，经理。委托诉讼代理人：王江燕，上海市沪北律师事务所律师。原告上海盛昆实业有限公司(以下简称“盛昆公司”)与被告上海奕尹实业有限公司(以下简称“奕尹公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月15日立案后，依法适用简易程序于2018年3月23日公开开庭进行审理。原告上海盛昆实业有限公司的委托诉讼代理人刁骅、被告上海奕尹实业有限公司的法定代表人陈桂佐及委托诉讼代理人王江燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告盛昆公司向本院提出诉讼请求：1、准予解除原、被告于2015年6月13日签订的《房屋租赁合同》，被告立即搬离上海松江区新桥镇申北一路XXX号内合计800平方米厂房(以下简称“系争厂房”)；2、被告支付租金及房屋使用费(合计800平方米，按每日每平方米0.84元，自2017年7月14日起计算至被告实际搬离系争厂房之日止)。事实和理由：原、被告于2015年6月13日签订《房屋租赁合同》，约定被告向原告租赁系争厂房合计800平方米(分别为南一楼540平方米和北一楼260平方米)。合同约定被告逾期支付租金15天原告有权解除合同，现被告未支付2017年7月14日后的租金，遂涉诉。被告奕尹公司辩称，不同意原告关于解除合同的诉讼请求，系争厂房东墙面完全破损，无法使用，原告作为出租人经被告催告仍未能保证系争厂房符合合同约定的用途，故被告未付租金。经审理查明，原告为系争厂房的登记权利人。2015年6月13日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将系争厂房800平方米(分别为南一楼540平方米及北一楼260平方米)范围租予被告，租赁期限自2015年7月14日起至2021年7月14日止，租金为每日每平方米0.8元，每三个月为一个付款单位，租金在每个付款单位的前一个星期内付清，第三年起每年租金递增5%。如因房屋的自然损坏影响被告正常使用的，被告应及时告知原告，原告应及时修理。如被告房屋租金逾期15天未付，原告有权单方面解除合同。合同另对其他事项进行了约定。2016年3月14日，原告向本院提起诉讼，要求准予解除原、被告于2015年6月13日及2015年7月18日签订的两份《房屋租赁合同》，被告立即搬离上海松江区新桥镇申北一路XXX号内合计1,801平方米厂房，被告支付租金及房屋使用费至实际搬离之日止；若其关于合同解除的诉讼请求未获法院支持，其仍主张相应租金至合同约定的租赁期限结束之日止。本院经审理后，于2017年5月17日作出(2017)沪0117民初4549号民事判决，判令奕尹公司于该判决生效之日起十日内支付盛昆公司上海松江区新桥镇申北一路XXX号内800平方米租赁部分(即本案系争厂房)2016年7月14日至2017年7月13日租金233,600元及上海松江区新桥镇申北一路XXX号内1,001平方米租赁部分2016年8月18日至2017年8月17日租金306,906.6元，驳回盛昆公司其余诉讼请求。此后，奕尹公司不服该判决，向上海市第一中级人民法院提起上诉，该院经审理后，于2017年7月31日作出(2017)沪01民终8427号民事判决，驳回上诉，维持原判。2017年8月25日，被告向原告发送短信，称：判决书上的房租其早已付给法院，后面2017年8月18日至2017年11月17日1,001平方米的房租已支付，总数76,726.6元请查收。800平方米厂房一直漏水和破损，外面雨水通道堵塞倒灌，导致厂房无法使用，被告已多次致电发函给原告要求修复，原告都无任何回复，现请原告立刻安排修复漏水、破损部位及雨水通道，以便于被告支付房租。2017年10月10日，被告再次向原告发送了类似内容的短信。原告均未回复。2017年11月17日，被告向原告致函，载明，2017年11月18日至2018年2月17日松江区申北一路XXX号一楼1,001平方米的房租已支付，总数76,726.6元请查收。800平方米厂房一直漏水和破损，外面雨水通道堵塞倒灌，导致厂房无法使用，其已多次致电发函给原告要求修复，原告都没有任何回复，现请原告立刻安排修复漏水、破损部位及雨水通道，使厂房能正常使用，以便于被告支付房租。该函件寄往原告住所地，但未妥投。2017年11月17日，被告向原告发送短信，内容与上述函件内容一致。2018年1月23日，被告向原告发送短信，称：2018年2月17日至2018年5月18日1,001平方米的房租已支付，总数76,726.6元请查收。800平方米厂房一直漏水和破损，外面雨水通道堵塞倒灌，导致厂房无法使用，其已多次致电发函给原告要求修复，原告都没有任何回复，现请原告立刻安排修复漏水、破损部位及雨水通道，使厂房能正常使用，以便于被告支付房租。原告均未回复。审理中，双方当事人均确认前述判决所及的系争厂房2016年7月14日至2017年7月13日租金233,600元及上海松江区新桥镇申北一路XXX号内1,001平方米租赁部分2016年8月18日至2017年8月17日租金306,906.6元业已支付完毕。上海松江区新桥镇申北一路XXX号内1,001平方米租赁部分自2017年8月18日起的付款亦属正常，唯系争厂房自2017年7月14日起的租金被告未向原告支付。审理中，本院组织双方至现场查看。原告认为合同约定的租赁范围系南侧540平方米房屋及北侧260平方米房屋；被告则认为合同约定的租赁范围中“北侧260平方米房屋”位于原告指认的北侧260平方米房屋之东侧，现已因修建高架而被拆除，另外合同签订之初，双方就协商一致由被告使用南侧540平方米房屋及与其东邻的南侧260平方米房屋，被告从未使用过北侧260平方米房屋，另外被告对南侧260平方米房屋进行了广告牌、隔断、夹层、防水槽的添附，房内物品也是被告方的，被告还将该房屋转租案外人上海硕涛艺术品投资有限公司(以下简称“硕涛公司”)，现南侧260平方米房屋的东墙完全破损、漏水导致无法使用。经查看：原告指认的北侧260平方米房屋系无装修毛坯状态，且该房屋与其西侧房屋有部分相通区域；被告指认的南侧260平方米房屋东墙完全破损，暂由彩钢板立于东墙处至高度的一半以作临时遮挡之用，该房屋内部存在隔断、夹层、防水槽等设施并有物品堆放，该房屋外部悬挂广告牌“广告加工厂”，标记为“5号门”。审理中，被告提供了一份与硕涛公司签订的《租赁合同》(以下简称“转租合同”)，合同约定被告将申北一路XXX号厂房内总面积为320平方米(包括建筑面积公摊面积)出租给硕涛公司使用，租期自2016年4月1日至2021年7月15日。另硕涛公司于2018年3月20日出具一份《申北一路XXX号厂房使用证明》，称承租房屋为“南一楼最里面的两间”，承租期间受高架路拆迁的影响，出现漏水、墙壁破损等，没办法使用决定另找厂房。关于转租合同约定的租赁面积320平方米与南侧房屋260平方米之差，被告解释该320平方米包括建筑面积和公摊面积。审理中，被告提供了一份原告收取电费的收据和清单，该清单写明十一月应收电费3,890元，其中含广告公司(序号5)，且该3,890元已由原告收取。原告认为该清单系被告自行制作。审理中，本院向原告释明若原告所主张的解除权不能成就，则原告是否变更诉讼请求。原告称坚持诉讼请求，不作变更。以上事实，有上海市房地产登记簿、房屋租赁合同、函件、短信记录、照片、当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系当事人双方真实意思表示，并未违法法律或行政法规的强制性规定，应属合法有效。本案的争议焦点为：1、被告实际承租的范围；2、若被告实际承租范围确实含南侧260平方米房屋，则原告是否有权以被告逾期支付租金为由解除合同。以下本院作分别阐述：一、就被告实际承租范围问题。双方签订的《房屋租赁合同》约定系争厂房800平方米分别为南一楼540平方米及北一楼260平方米，根据现场情况，原告指认的北侧260平方米房屋系无装修毛坯状态，且与其西侧房屋有部分相通区域；被告指认的南侧260平方米房屋内部存在隔断、夹层、防水槽等设施并有物品堆放，该房屋外部悬挂广告牌“广告加工厂”。由此可见，被告称合同签订之初，双方就协商一致由被告使用南侧540平方米房屋及与其东邻的南侧260平方米房屋具有日常经验上的可信性及合理性。又查自2017年8月始，被告一直向原告陈述800平方米厂房一直漏水和破损，导致厂房无法使用，可见被告所指的即为南侧260平方米房屋，然原告始终未予回应；此外，被告之举证足以说明其长期占有使用南侧260平方米房屋，但原告未举证证明其曾经对该占有提出任何异议，直至诉讼中本院于2018年3月5日赴现场查看时始称南侧260平方米房屋非合同范围，颇存疑窦。综上，本院认定双方的租赁范围系被告所指认的南侧540平方米房屋及与之东邻的南侧260平方米房屋。二、现被告实际承租范围内的南侧260平方米房屋东墙倒塌，则原告是否有权以被告逾期支付租金为由解除合同问题。本院认为，尽管合同约定被告逾期支付租金15天原告有权解除合同，且被告确未支付2017年7月14日起的租金至今，但根据合同法之规定，出租人应当在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，并应履行租赁物的维修义务。因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。本案中，首先，南侧260平方米房屋东墙倒塌显然导致该房屋不符合约定用途，且该面积占系争合同总面积30%许，被告自有权要求减少租金，在此情况下仍强求被告依合同约定之标准交纳房租，难谓合理。其次，根据在案证据，被告在未付款项期间，不断要求原告修复房屋以便支付房租，符合合同约定及法律规定，然原告怠于履行维修义务，本院认定被告未付租金存有合理理由。再次，关于上海松江区新桥镇申北一路XXX号内1,001平方米租赁部分，被告仍如常支付租金，更显其未履行系争厂房的付款义务确有缘由。综上，为维护合同关系的稳定性，本案中原告不问原因即以被告逾期支付租金为由要求解除合同，本院不予支持。鉴此，原告要求被告搬离并支付至其实际搬离之日止租金及使用费的诉讼请求，因皆属合同解除效力之处理内容，故本院对该两项诉讼请求亦不予支持。值得说明的是，鉴于本院在释明后，原告仍坚持原诉讼请求不作变更，故本院在本案中对被告应付租金不予处理，原告可另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第二百一十六条、第二百二十一条、第二百三十一条之规定，判决如下：驳回原告上海盛昆实业有限公司的诉讼请求。案件受理费2,719元，减半收取1,359.50元，由原告上海盛昆实业有限公司负担(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  王凌琼二〇一八年四月十六日书记员  沈晓燕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。第二百三十一条因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。