广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤01民终3950号上诉人（原审原告）：广州连家地产代理有限公司，住所地广州市白云区同泰路倚绿北街14号10房。法定代表人：王茂源，职务：经理。委托诉讼代理人：李国伟，广东格林律师事务所律师。上诉人（原审被告）：覃明明，女，1947年11月20日出生，澳门居民，证件号码7356809（9）。委托诉讼代理人：刘应双，男，1939年1月16日出生，住广东省汕尾市城区，系覃明明丈夫。上诉人广州连家地产代理有限公司（以下简称“连家公司”）与上诉人覃明明居间合同纠纷一案，均不服广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初12391号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。连家公司上诉请求：1、变更一审判决第一项为：覃明明向连家公司支付咨询及中介服务费78000元及相应违约金（以78000元为本金，每天按0.1%标准，计算自2016年12月11日起至实际支付本金之日止）；2、本案一、二审诉讼费用由覃明明负担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。相关法律未规定，双方合同也未约定连家公司有提供签订正式购房合同、产权过户、房屋交付等后续的居间服务的义务。二、一审法院适用法律错误。相关法律法规及司法解释仅规定，居间人在居间过程中因过错行为造成委托人经济损失的，可以减、免居间费。本案系覃明明与业主自愿解除合同，非因连家公司的原因导致，覃明明应按合同约定支付居间费。且连家公司已经主动减少违约金的数额，一审法院认为诉请违约金过高没有依据。综上，请求二审法院支持连家公司的全部上诉请求。覃明明不同意连家公司的上诉，并上诉请求：撤销一审判决，驳回连家公司的诉讼请求。事实与理由：一、案涉《房屋买卖合同》应为无效合同。首先，该合同没有经过公证，连家公司的法定代表人王茂源没有签字，中介人员杨万潻没有连家公司董事会的授权委托书，签字无效；其次，《房屋买卖合同》必须经房管部门办理交易过户递件手续后才能证实买卖成功，合同才能生效；再次，买卖合同中只要求买方付中介费，不要求卖方支付，不公平。且，中介人员杨万潻对合同中支付居间费的内容未解释清楚，存在欺骗性。案涉合同也是格式合同。二、本案是卖方主动找覃明明终止合同，覃明明没有买到案涉房产，故没有义务支付中介费。连家公司应找卖方支付中介费。三、连家公司涉嫌敲诈勒索，覃明明与出卖人解除买卖合同后，连家公司又介绍另一个买主与出卖人签订合同，并促成了交易，连家公司已经赚到了案涉房屋的中介服务费。现又向覃明明主张中介服务费和违约金，是公开敲诈勒索。连家公司不同意覃明明的上诉，其答辩意见同上诉请求和理由一致。因本案纠纷，连家公司于2017年9月13日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1、覃明明支付咨询及中介服务费78000元及违约金（以78000元为本金，每天按0.1%的标准，支付自2016年12月11日起至实际支付本金之日止）；2、本案诉讼费由覃明明承担。一审法院认定事实：2016年12月10日，案外人徐偃生（卖方）、覃明明（买方）与连家公司（经纪方）签订《房屋买卖合同》，约定买卖之房屋地址为白云区太和镇清漪园嘉湖街xx号；建筑面积240.955平方米；该物业按套销售，买卖双方同意该物业成交价为5200000元，该成交价不因房管局测绘面积的变动而改变；基于买卖双方独家委托经纪方买卖该物业，且经纪方已促成买卖双方签订了本合同，买卖双方同意，买方于本合同签订之日向经纪方支付人民币78000元作为咨询及中介服务费或以《咨询及中介费确认书》为准；买方或卖方逾期支付咨询及中介服务费的，每逾期一天，按应付费用的1%向经纪方支付违约金；如买方或卖方违约，导致交易不能进行或者交易取消的，则违约方须赔偿另一方已支付的咨询及中介服务费；买卖双方应在本合同签订后20个工作天内共同到房管部门办理交易过户递件手续；首期楼款（已包含定金）2600000元应在取得房地产交易中心收缴证件收据当天支付；于交易过户完成当天付清楼价余额2600000元，交易过户手续需在本合同签订后30工作天内完成（以付清双方交易税费为准）；无论本合同是否已履行，如卖方、买方或经纪方任何两方或三方发生争议且无法协商解决的，应向合同履行地即该物业所在地人民法院提起诉讼；……等等。上述合同签订后，徐偃生与覃明明在2017年1月6日签署“经本《房屋买卖合同》买卖双方友好协商，买方决定不再购买本合同卖方之房产。买卖双方均同意终止本合同所约定的一切条款，并且相互不再追究任何法律责任”。因覃明明至今未向连家公司支付约定的咨询及中介服务费，连家公司遂诉至一审法院。以上事实，有房屋买卖合同、查册表、解除合同书面材料（复印件）以及当事人陈述等证据证实。一审法院认为：由于本案覃明明（英文名CHAMMENGMENG）为澳门居民，故本案属于涉外商事纠纷。关于本案管辖权及法律适用问题。1、管辖权问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第四条规定：“凡在中华人民共和国领域内进行民事诉讼，必须遵守本法”，本案属于在我国领域内进行的民事诉讼。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第三十四条的规定，“合同或者其他财产权益纠纷的当事人可以书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖，但不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定”，而本案合同约定“无论本合同是否已履行，如卖方、买方或经纪方任何两方或三方发生争议且无法协商解决的，应向合同履行地即该物业所在地人民法院提起诉讼”，案涉物业所在地位于白云区太和镇，在广州市白云区辖区内，故本案应由一审法院管辖。2、法律适用的问题。因当事人对处理合同争议所适用的法律未作选择，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十六条第一款“涉外合同的当事人没有选择的，适用与合同有最密切联系的国家的法律”的规定，本案合同履行地在我国内地，依照最密切联系原则，确认中华人民共和国内地法律为解决本案争议的准据法。连家公司与覃明明之间所建立的居间合同关系是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。按照案涉合同的约定，连家公司作为居间人已向覃明明提供订立房屋买卖合同的机会，促成买卖双方签订了《房屋买卖合同》，应视为连家公司已履行了自己的居间义务，居间合同目的已经成就，连家公司现向覃明明主张要求履行支付居间服务费用的诉请合理合法，予以支持。但因房屋买卖交易并未最终完成，覃明明与徐偃生协商解除了买卖合同关系，因此连家公司实际并未提供签订正式购房合同、产权过户、房屋交付等后续的居间服务，一审法院综合考虑上述因素，根据公平原则，酌情按照70%的比例调整覃明明应付案涉居间费用为54600元。至于违约金的诉请，连家公司主张的违约金标准过高，故调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率计付。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条之规定，于2017年12月26日作出判决如下：在本判决生效之日起十日内，覃明明（英文名CHAMMENGMENG）向连家公司支付咨询及中介服务费54600元及违约金（以54600元为本金，自2016年12月11日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计付至本金实际清偿之日止）。驳回连家公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1750元，由连家公司负担525元，覃明明负担1225元。上述费用连家公司已预交，其中覃明明负担部分，连家公司同意由覃明明在履行判决时向连家公司直接给付。经审查，一审法院查明事实并无不当，本院予以确认。本院认为，因本案一方当事人覃明明系澳门居民，故本案属于涉外商事纠纷。一审法院已对本案的管辖权和适用准据法等问题作了充分论述，法律适用问题论述清晰，处理正确，本院不再赘述并予以维持。本案涉及房屋买卖合同关系和居间合同关系，本案审理的是覃明明与连家公司之间形成的居间合同关系，双方在合同中的约定是双方的真实意思表示，内容未违反法律行政法规的强制性规定，应为合法有效。一审法院对此认定正确，本院予以维持。覃明明与徐偃生解除房屋买卖合同，未经连家公司同意，覃明明与徐偃生解除的是房屋买卖合同关系，对居间合同关系并未解除。双方当事人在《房屋买卖合同》中约定，基于买卖双方独家委托经纪方买卖该物业，且经纪方已促成买卖双方签订了本合同，买卖双方同意，买方于本合同签订之日向经纪方支付人民币78000元作为咨询及中介服务费或以《咨询及中介费确认书》为准；买方或卖方逾期支付咨询及中介服务费的，每逾期一天，按应付费用的1%向经纪方支付违约金；如买方或卖方违约，导致交易不能进行或者交易取消的，则违约方须赔偿另一方已支付的咨询及中介服务费。按照上述约定，支付中介费的条件是中介方促成买卖双方签订买卖合同，支付中介费的义务主体为买方。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”的规定和第四百二十六条“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。”的规定，连家公司作为居间人向覃明明提供了订立合同的媒介服务，并促成了覃明明与案外人徐偃生签订了房屋买卖合同，履行了相关居间义务，买方覃明明应负有支付咨询及中介服务费的义务。但中介服务费应包括中介方完成所有服务项目的服务费用，一审法院鉴于房屋买卖交易并未最终完成，居间人也因此减少了产权过户、房屋交付等后续的服务项目，综合考虑该因素，并根据公平原则，酌情按照70%的比例调整覃明明应付案涉中介服务费及调整违约金按照中国人民银行同期同类贷款利率计付，并无不当，本院予以维持。对于连家公司的上诉请求，本院不予支持。覃明明上诉主张案涉合同无效、中介费应由卖方支付以及连家公司存在敲诈勒索等，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。综上所述，覃明明与连家公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1750元，由上诉人覃明明负担1225元，由上诉人广州连家地产代理有限公司负担525元。本判决为终审判决。审判长  刘贤君审判员  韩志军审判员  刘 卉二〇一八年四月十七日书记员  眭 翘李倩妤