北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京02民终1603号上诉人（原审原告、反诉被告）：吴超，男，1981年7月8日出生。委托诉讼代理人：宋军亮，北京市鑫诺律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：郭稳桥，女，1963年5月26日出生。委托诉讼代理人：王一凡，北京市百瑞律师事务所律师。原审第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。法定代表人：谢勇，董事长。委托诉讼代理人：王达，女，北京我爱我家房地产经纪有限公司法务专员。上诉人吴超因与上诉人郭稳桥及原审第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院(2017)京0102民初28204号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2018年2月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴超上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判确认双方之间的房屋买卖合同及补充协议于2017年6月9日解除；2.撤销一审判决第三项，改判我不向郭稳桥���付违约金。事实和理由：1.关于新政对吴超履约能力的影响，一审判决认定事实错误；2.关于我发出的解约通知函的性质，一审判决在事实认定和法律适用方面均存在错误，应当确认房屋买卖合同于2017年6月9日解除；3.一审判决内容明显不公。郭稳桥针对吴超的上诉辩称，不同意吴超的上诉请求。吴超的第一项上诉请求缺乏法律依据，一审判决确认的合同解除时间是正确的。吴超在新政出台25天后仍与我签订了网签合同，该时间点是本案的关键，一审判决认定吴超违约是正确的。郭稳桥上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项，改判吴超向我支付违约金602160元，并由吴超承担全部上诉费用。事实和理由：1.合同中对违约金的约定有多处，郭稳桥已经本着善意选择了最低的违约金计算方式，一审法院不应当再进行酌减；2.吴超已经支付的定金30万元��应当予以返还。吴超针对郭稳桥的上诉辩称，不同意郭稳桥的上诉请求。30万元已经成为首付款的一部分，不再是定金的性质。我在合同履行过程中不存在过错，基于中介公司提供的居间服务和其本人的征信报告，我有理由相信在新政实施以后仍可以享受首套房的政策，网签行为是基于错误的认知，受了误导才做出的，我不存在违约行为。我爱我家公司述称，同意一审判决，对于吴超和郭稳桥的上诉请求不发表意见，尊重二审法院判决。吴超向一审法院起诉请求：1.判令郭稳桥返还定金30万元，并支付2017年6月10日至实际返还期间的同期银行贷款利息；2.本案诉讼费由郭稳桥承担。郭稳桥向一审法院反诉请求：1.判令解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《存量房屋买卖合同》（网签合同）；2.判令吴超承担违约责任，并支付违约金602160元。一审法院认定事实：2017年3月13日，郭稳桥（出售方、甲方）与吴超（买受方、乙方）经我爱我家公司居间签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，合同约定：第一条房屋基本情况：（一）甲方所售房屋坐落于北京市西城区××20号19至20层2201号（以下简称涉案房屋）。第二条房屋权属情况。第三条甲方与乙方通过房地产经纪机构居间的方式达成交易。第四条成交总价格、付款方式、付款时间：（一）经甲乙双方协商一致，该房屋成交总价为11880000元，其中房屋主体价格为5000000元，房屋装饰、装修和相关设施的补偿价格为6880000元。乙方应于本合同签订当日向甲方支付定金300000元，定金通过自行交接方式划转。（二）乙方采取组合贷款方式支付该房屋成交总价款，拟贷款金额为3000000元。甲乙双方一致同意，乙方分3次向甲方支付除定金和拟贷款金额外的所有成交总价款。第一次于过户前3个工作日内通过资金监管支付200万元，第二次于过户前3个工作日内通过资金存管支付655万元，第三次于交付房屋当日支付3万元。第五条贷款的其他约定：（一）乙方因自身原因无法获得贷款机构批准贷款的，甲乙双方同意乙方继续申请贷款，但再次申请贷款获得批贷函的时间最迟不得超过本合同签订后80日。（二）如因国家法律或政策调整导致贷款机构未对乙方批准贷款，且乙方无法支付该房屋成交总价款的，本合同终止。甲方返还乙方累计已付购房款，双方互不承担违约责任。第六条该房屋买卖交易的承诺。第七条房屋的交付。第八条税、费相关规定。第九条权属转移登记：（一）甲乙双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。如合��履行期间，因产生需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况，甲、乙双方应当另行签订书面补充协议。（二）因甲方原因致使乙方未能在合同签订之日起120日内取得房屋所有权证书的，乙方有权单方解除合同。1、如乙方选择解除合同，适用本合同第十一条第二款约定。（三）因乙方原因致使甲方在合同签订之日起120日内未能完成房屋产权转移且乙方取得房屋产权证书，甲方有权解除合同。1、甲方选择解除合同的，适用本合同第十一条第一款约定。第十条违约条款：（二）除不可抗力外，乙方未按本合同及补充协议约定时间付款的违约责任：1、乙方逾期在10日之内，合同继续履行。自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，乙方应按逾期应付款万分之五/日向甲方承担违约责任，并于实际支付应付款之日内向甲方支付违约金。2、乙方逾期超��10日的，甲方有权单方解除合同。甲方选择解除合同的，适用本合同第十一条第一款约定。第十一条合同解除条款：（一）如甲方依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行。本合同自甲方向乙方发出的书面通知到达乙方之日起自动解除。乙方应按成交总价的20%向甲方承担违约责任。甲方于合同解除之日退还抵扣违约金后剩余的乙方已付款；如已付款不足以抵扣，乙方应于解除之日支付不足部分。（二）如乙方依照本合同约定单方解除合同，应当以书面的方式进行。本合同自乙方向甲方发出的书面通知到达甲方之日起自动解除。甲方应于5个工作日内将其已经收取的乙方的全部付款返还给乙方，并按照房屋成交总价的20%向乙方支付违约金。第十二条不可抗力。第十三条争议解决方式。第十四条其他。签订合同当日，吴超向郭稳桥支付定金50000元。2017年3月15日，郭稳桥（出卖方、甲方）、吴超（买受方、乙方）、我爱我家公司（见证方、丙方）签订《补充协议》，约定：由于乙方原因无法于签署本协议时缴纳足额定金，甲方同意乙方暂交50000元，余额部分在10日内补齐。乙方在网签前自行支付甲方购房款300000元，在网签后自行支付甲方购房款30000元。乙方最迟于2017年8月2日获得贷款机构批贷手续，在乙方积极配合、资质满足贷款银行要求的前提下，如因乙方贷款批贷迟延或贷款金融机构政策变更等不可抗力原因，导致未按期办理过户手续，责任相关方不承担违约责任。如至2017年8月15日未能过户，违约方应向守约方支付总房款10%的违约金。2017年3月17日，北京市出台房地产调控新政（以下简称3.17新政），实施差别化信贷政策，对于购买“二套房”实施“认房又认贷”，进一步提高二套房最低首付比例，居民家庭名下在本市已拥有一套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款不利不低于80%，同时降低房贷期限，将原来最高可达30年的贷款期限降至25年。2017年3月18日，吴超向郭稳桥支付剩余定金25万元。2017年4月11日，郭稳桥、吴超签订了《存量房屋买卖合同》（网签合同），合同编号为C××。2017年6月8日，吴超向郭稳桥邮寄了《解除合同通知函》，主张北京市出台的房地产新政超出双方合理预期，继续履行对其显失公平，其拟购住房被认定为二套房，最低首付款比例由预期的40%上升到80%，贷款额度大幅收缩，由预期的300万元降至100万元，最低贷款利率由基准利率90%上浮至110%，贷款期限被限制��25年以下，其预期出售的房屋价格下降，其已经不具备履行相关合同的实力，基于上述理由，其要求解除双方签订的合同并返还定金30万元。郭稳桥认可6月9日收到该函件。2017年6月12日郭稳桥向吴超发出《关于收到的回函》，主张继续履行合同，如果吴超执意解除合同，要全额支付违约金。庭审中，吴超主张“3.17新政”导致其购买涉案房屋的首付比例提高、贷款额度大幅减少、利率提高、年限缩短，同时导致其自身房屋可出售的价格大幅下降，此系不可归责于其自身的原因导致无法继续履行合同，其据此有权要求解除合同，其向郭稳桥发出解除合同的通知，郭稳桥未在三个月内提起诉讼确认解除合同通知的效力，双方合同已经解除。郭稳桥主张“3.17新政”出台后，吴超并未提出解除合同，而是继续支付定金，并配合办理网签手续，吴超的行为表明具有完全履约的意向和能力，吴超在2017年6月8日发出解除合同通知函，不是受“3.17新政”影响，而是严重的违约行为。审理中，针对“3.17新政”出台后，继续办理网签手续的原因。吴超主张是因其对“3.17新政”不了解，同时受到我爱我家公司经纪人的误导，导致其误认为可以继续按照首套房的标准进行贷款。吴超不同意支付违约金并主张违约金过高。一审法院认为，郭稳桥与吴超签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案中，吴超与郭稳桥于2017年3月13日签订《北京市存量房屋买卖合同》，2017年3月17日北京市出台“3.17新政”，吴超作为完全民事行为能力人，应当知晓并理解新政的内容，如其认为受到新政影响无法继续履行合同，应及时告知郭稳桥解除合同，但吴超在“3.17新政”出台二十多天后，仍与郭稳桥办理了网签手续，由于网签手续系房屋买卖过程中的重要环节，对买卖双方的权利有着重要影响，吴超的行为表明其自信不受新政影响，具有继续履行合同的意愿和能力，吴超此后又以“3.17新政”造成其履约能力不足为由要求解除合同的理由不能成立，吴超拒绝履行合同的行为，构成违约，吴超不享有合同解除权，发出的解除合同通知不发生解除合同的效力。郭稳桥要求解除合同，于法有据，双方合同自2017年11月8日郭稳桥反诉要求解除合同的通知到达吴超时即解除。合同解除后，郭稳桥应将收取的300000元定金返还给吴超，对吴超的此项诉讼请求，法院予以支持。吴超要求郭稳桥支付定金利息的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。郭稳桥要求吴超支付违约金的诉讼请求，具有合同及法律依据，但吴超提出郭稳桥主张的违约金过高，对违约金的具体数额，法院综合考虑双方合同的履行程度、已交纳购房款数额、吴超的过错程度、郭稳桥的损失等相关因素，根据公平和诚实信用原则予以调整，酌定吴超向郭稳桥支付违约金30万元。由于系吴超违约导致合同解除进而导致本案诉讼，故本案的案件受理费及反诉费应均由吴超负担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一���一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院于2017年12月判决：一、确认郭稳桥与吴超签订的位于北京市西城区××20号19至20层2201号房屋的房屋买卖合同及补充协议（包括二〇一七年三月十三日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、二〇一七年三月十五日签订的《补充协议》、二〇一七年四月十一日签订的合同编号为C××的《存量房屋买卖合同》）于二〇一七年十一月八日解除；二、自判决生效之日起七日内，郭稳桥返还吴超购房定金300000元；三、自判决生效之日起七日内，吴超支付郭稳桥违约金300000元；四、驳回吴超的其他诉讼请求；五、驳回郭稳桥的其他反诉请求。本院二审期间，郭稳桥提交如下证据：1.网易新闻和腾讯新闻的新闻报道两份（打印件），证明北京市房价下跌；2.网易和北京青���报的新闻报道两份（打印件），证明因住建委发布文件，涉案房屋将来交易的税费将会提高，提高了交易成本；3.网易的新闻报道（打印件），证明中介公司调整中介费用，郭稳桥一方面临税费增加；4.郭增桥户口本照片打印件一页，郭稳桥本人关于处置涉案房屋与继承父亲遗产的说明，房产证复印件一份，共同证明涉案房屋的家庭背景和本案买卖产生争议后给郭稳桥造成了损失。以上证据均未提交原件供法庭核对。吴超对证据1-3的真实性、关联性均不予认可，认为真实性无法核实，内容与事实不符，且与涉案房屋无关。对证据4中三份材料因未提供原件，故真实性均不予认可，并认为郭稳桥自己的说明不应作为证据，对证据4这组材料的关联性均不予认可。我爱我家公司陈述认为：证据1-3不符合证据提交的形式，对证据4中的户口本和房本复印件的真实性认可、关联���不认可，对郭稳桥的说明认为不符合证据形式。吴超和我爱我家公司二审没有提交新证据。对于郭稳桥二审提交的证据，本院认定如下：对证据1-3，因均为新闻报道的打印件，并非网页截图且未经公证，且未提交原件以供核对，对方当事人亦不予认可，故对证据1-3的真实性，本院均不予认可。对证据4中的三份材料，户口本和房产证复印件均未提供原件供法庭核对，且有一方当事人对真实性不予认可，故本院对真实性不予认可；郭稳桥的说明系其单方陈述，缺乏证明力。二审庭审中，吴超陈述曾经与郭稳桥协商过解除合同事宜，并提出赔偿2万元的方案，郭稳桥一方同意解除但要求赔偿100多万。郭稳桥认可该事实存在，并陈述当时协商方案是如果继续履行合同，郭稳桥可以让步5万元，如果解除合同，则要求吴超依据合同赔偿118万。一审法院查明���事实有在案证据予以佐证，本院予以确认。本院认为，吴超关于要求确认其与郭稳桥之间的房屋买卖合同及补充协议于2017年6月9日解除的上诉请求，已超出了双方的一审诉讼请求，不属于二审审理范围，本院不予处理。根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点可以归纳为：一、本案中吴超是否应就合同解除承担违约责任；二、定金30万元应否返还；三、一审判决确定的违约金数额是否恰当。关于焦点一，本案中的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》等合同系各方当事人真实意思表示，且未违反法律行政法规相关规定，应属有效合同，各方均应依约履行。吴超上诉主张其因受到“3.17”新政影响，客观上丧失了履约能力，故双方应无责解除合同。本院认为，涉案《北京市存量房屋买卖合同》虽签订于2017年3月13日，但吴超于2017年3月18日给付��郭稳桥定金25万元，双方又于2017年4月11日签订了网签合同，以上行为系吴超对继续履行合同的明确意思表示。特别是双方办理网签合同这一行为，系“3.17”新政已经出台近一月时做出的，吴超已有充足时间对政策进行理解和咨询，吴超仍与郭稳桥办理了网签，使郭稳桥有理由相信吴超自信不受新政影响，从而双方之间的合同可以继续履行。因而在郭稳桥不存在违约的情况下，吴超再以受“3.17”新政影响而不能履行合同为由解除合同不能成立。吴超虽主张其受到了中介公司的误导而产生了错误的认知，但这一主张不能对抗卖方郭稳桥。综上吴超不享有法定和约定的单方解除合同的权利，其发送的解除函不产生解除合同的法律效果。吴超明确表示不履行合同构成违约，郭稳桥要求解除合同的反诉请求有法律依据，应当支持。需要指出的是，郭稳桥在反诉请求中提出解���合同，系要求法院对既存的法律关系予以变更，且双方当事人在一审诉讼请求与反诉请求中均未请求法院对双方之间合同解除的法律关系形态予以确认，故本案并非确认之诉，而属形成之诉，因此，一审判决第一项有悖于当事人诉请，本院予以纠正。关于焦点二，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案中郭稳桥起诉要求解除双方之间的房屋买卖合同，并要求吴超支付违约金，并未选择定金罚则的方式要求吴超承担违约责任。故在双方之间所签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》等合同解除后，郭稳桥应将依据合同收取吴超的30万元予以���还。关于焦点三，根据我国合同法的相关规定，约定的违约金低于或过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以调整。本案中，吴超主张违约金过高，一审法院综合双方合同的履行程度、已交纳购房款数额、吴超的过错程度、郭稳桥的损失等相关因素，根据公平和诚实信用原则，调整违约金为30万元，处理并无不当，本院予以确认。综上所述，吴超、郭稳桥的上诉请求均不能成立，均应予驳回；一审判决认定事实清楚，部分判决不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市西城区人民法院(2017)京0102民初28204号民事判决第二项、第三项、第四项；二、撤销北京市西城区人民法院(2017)京0102民初28204号民事判决第五项；三、变更北京市西城区人民法院(2017)京0102民初28204号民事判决第一项为解除郭稳桥与吴超签订的位于北京市西城区××20号19至20层2201号房屋的房屋买卖合同及补充协议（包括二〇一七年三月十三日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、二〇一七年三月十五日签订的《补充协议》、二〇一七年四月十一日签订的合同编号为C××的《存量房屋买卖合同》）；四、驳回郭稳桥的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费15622元，由吴超负担5800元（已交纳），由郭稳桥负担9822元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王艳芳审 判 员 蒋春燕审 判 员 赵文军二〇一八年四月二十四日法官助理 刘 佳书 记 员 程 飞