上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0104民初2659号原告：周小萍，女，1952年2月5日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：万通升，上海知谦律师事务所律师。委托诉讼代理人：郝凯莉，上海知谦律师事务所律师。被告：徐保华，男，1979年8月1日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：徐某2(系徐保华弟弟)，男，1983年2月4日出生，汉族，住上海市。原告周小萍诉被告徐保华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月19日立案后，依法适用简易程序，于2018年3月5日公开开庭进行了审理。原告周小萍及其委托诉讼代理人万通升，被告徐保华及其委托诉讼代理人徐某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周小萍向本院提出诉讼请求：1.解除原被告签订的房屋买卖合同(原告当庭撤回该诉请)；2.被告支付原告购房款89万元(原告于庭审后变更该诉请金额为69万元)；3.被告支付原告逾期付款的违约金，一笔以40万元为基数，自2017年6月16日起计算至实际清偿之日止；另一笔以29万元为基数，自2017年10月30日起计算至实际清偿之日止，均按日万分之四计；4.被告支付原告违约金34万元(按合同第九条第三款，原告自愿将标准自总房款340万元的20%调整为10%)；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告于2017年9月14日签订《上海市房地产买卖合同》，由被告向原告购买位于上海市华发路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，转让价340万元。被告利用原告年迈。缺乏警惕及分辨能力，使原告未收到巨额房款的情况下，将房屋过户给被告。原告无奈诉至法院，请求判如诉请。徐保华辩称，不同意原告的诉请。被告已按约支付所有购房款，不存在逾期，不应承担违约责任。原告主张的违约金标准过高，希望法院调整。在房屋买卖中，原告儿子陈某2向被告弟弟徐某2借款，一笔借款为2017年5月的40万元，故2017年6月16日转账给原告购房款后，原告又打款40万元给被告的弟弟徐某2作为返还陈某2的借款。另一笔借款为2017年9月的30万元，29万元原告当时亦同意该借款与房款39万元相抵消。本院经审理认定事实如下：2017年3月12日，原告(出售人、甲方)与案外人徐某1(买受人、乙方)订立《上海市房地产买卖合同》，约定：乙方受让甲方自有系争房屋及该房屋占有范围内的土地使用权。房地产转让价款共计340万元。甲方于2017年4月20日前腾出房屋并通知乙方验收交接。甲、乙双方确认，甲、乙双方在2017年10月30日之前向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第九条约定，乙方未按本合同约定期限付款的，应向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之四计算，违约金自本合同应付款之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过十五日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付十五日违约金外，甲方可单方面解除本合同，应书面通知乙方，乙方承担违约责任，违约金为该房屋总价款的20%。合同附件三付款协议约定，乙方于2017年3月12日支付甲方定金10万元，该定金在签订本合同后自动转为房款的一部分；乙方于签订本合同后且于2017年3月20日前支付甲方房款110万元；乙方于2017年4月20日前支付甲方房款40万元；乙方于办理过户手续且交易中心出具乙方为权利人的不动产登记权证后，以贷款方式支付房款180万元。2017年6月16日，原告(出售人、甲方)与案外人徐某1(买受人、乙方)订立《房屋买卖补充协议》一份，约定，由于甲方为安置房，到2017年9月符合网签条件，购买方非上海户籍，期间若因政策等原因不符合购房资格，待网签前，乙方有资格更改指定自己亲友为购买人(产权登记人)，甲方有义务配合。同日，双方又签订另一份《房屋买卖补充协议》，约定，就系争房屋买卖，由于甲方资金周转急需用钱，甲方特向乙方请求商议在原有预付款160万元基础上再预付100万元；剩余80万元由购买方按流程申请房贷。该补充协议见证人处案外人陈某1(原被告确认其为原告儿子)签名确认。2017年9月14日，原告(出售人、甲方)与被告(系徐某1弟弟，买受人、乙方)订立《上海市房地产买卖合同》，约定：乙方受让甲方自有系争房屋及该房屋占有范围内的土地使用权。房地产转让价款共计340万元。甲方于2018年1月31日前腾出房屋并通知乙方验收交接。甲、乙双方确认，甲、乙双方在2017年12月31日之前向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第九条约定，乙方未按本合同约定期限付款的，应向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之四计算，违约金自本合同应付款之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过十五日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付十五日违约金外，甲方可单方面解除本合同，应书面通知乙方，乙方承担违约责任，违约金为该房屋总价款的20%。合同补充条款(一)约定，双方于2017年9月20日办理审税。甲方于2017年4月20日将房屋交付乙方。合同附件三付款协议约定，乙方于2017年3月12日支付甲方定金10万元，该定金在签订本合同后自动转为房款的一部分；乙方于2017年3月19日前支付甲方房款110万元；乙方于2017年4月24日前支付甲方房款40万元；乙方于2017年6月16日支付甲方房款100万元；乙方于办理过户手续且交易中心出具乙方为权利人的不动产登记权证后，以贷款方式支付房款80万元。另查明，被告通过徐某1的账户向原告转账支付部分购房款，于2017年3月12日支付原告10万元；于2017年3月19日支付原告110万元；于2017年3月24日支付原告40万元，于2017年6月16日支付原告两笔款项分别为40万元、60万元。对上述款项，原告均在收款当日出具收条。2017年6月16日，原告同一收款账户又向徐某2转账支付40万元。被告当庭确认，因原告儿子陈某1于2017年5月向徐某2借款40万元，故2017年6月16日转账给原告40万元购房款后，原告儿子陈某1持有原告银行卡又向徐某2转账40万元归还借款，原告本人当时在场并同意借款与房款相抵消，之所以进行款项同一日的转入转出操作系为配合贷款审查流水需要。对此，原告表示交易过程中陈某1持有原告银行卡，该笔40万元款项系在原告不知情的情况下被陈某1打还被告弟弟徐某2。2017年9月23日，原告出具收条，确认今收到徐某2现金20万元，此款由徐某2直接支付给费翔，由本人代陈某2还欠款。2017年10月18日，原被告至交易中心申请变更系争房屋产权。同日，徐某2向原告出具欠条，确认欠原告29万元，于2017年11月25日前还清，此欠款是系争房屋房款。后被告于2017年10月30日取得系争房屋产权。审理中，被告当庭出示原告于2017年10月18日出具的确认收到购房款30万元、50万元的收条两张及陈某12017年9月5日出具的借徐某230万元的借条一张。被告自认未按2017年10月18日欠条实际支付最后一笔房款29万元，但认为该笔款项双方同意直接与陈某12017年9月5日确认的30万元借款相抵扣，故被告已支付所有房款。对此，原告不认可2017年10月18日两张房款收条的真实性及陈某12017年9月5日出具的借条的关联性，原告仅认可过户当日收到购房尾款80万元中的51万元(其中包括2017年9月23日原告出具收条对应的20万元)，剩余29万元不同意与陈某1借款相抵消。审理中，被告确认系争房屋的买卖事宜由被告弟弟徐某2代理被告办理，故其认可徐某2在买卖过程中与原告及原告儿子陈某1发生的付款、借款、收款行为等同于被告本人的行为。审理中，原告儿子陈某1来院陈述，系争房屋买卖由其陪同原告交易，因本次买卖结识徐某1、徐保华、徐某2三姐弟。陈某1在买卖过程中通过徐某2多次借款并承诺在未付房款中直接抵扣借款，2017年6月16日汇入后又汇出的40万元系陈某1给徐某2的借款利息及好处费，原告当时并不知情；尾款29万元，原告亦未同意与房款相抵消。以上事实，除原被告当庭一致陈述外，另有原被告提交的上海市房地产买卖合同两份、补充协议、银行转账记录、不动产登记申请书及登记簿、欠条、原告2017年3月12日、3月19日、3月24日、6月16日、9月23日出具的收条等证据佐证，经庭审质证无异议，本院予以确认并在卷佐证。关于被告提交的2017年10月18日收条两张，经质证，原告不认可该两张房款收条的真实性，鉴于被告自认该两张借条对应的房款尾款80万元中有29万元未实际支付，应与陈某1借款30万元相抵消，故本院对该两张收条的证明力不予认定。本院认为，涉案上海市房地产买卖合同系当事人真实意思表示，应为合法有效，当事人应予恪守。被告已取得系争房屋产权，应按约向原告足额支付购房款。对原告主张其未收到69万元房款，被告抗辩原告同意将2017年6月16日应支付的房款中40万元、房款尾款中的29万元与陈某2的借款相抵消，鉴于被告未提供充分证据证明原告同意将房款与陈某2的借款相抵消的充分证据，结合被告确认徐某2代理被告进行系争房屋买卖交易，徐某2的收款行为等同于被告本人的行为，且2017年6月16日40万元汇入汇出的流水系为配合贷款审批，故本院认定被告未向原告支付该两笔总计69万元的房款，对原告要求被告继续支付69万元房款的诉请，本院予以支持。考虑到本案房屋买卖同时原告儿子陈某1与被告、被告弟弟徐某2之间存在借贷行为，原告存在对其银行卡疏于管理的过失，原告亦认可有部分房款直接用于归还陈某1借款，故被告未足额支付剩余购房款系事出有因，对原告主张违约金的诉请，本院不予支持。至于被告或被告弟弟徐某2与陈某1的借贷关系，与本案非同一法律关系，被告或徐某2可另案主张权利。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、徐保华于本判决生效之日起十日内支付周小萍剩余购房款690,000元；二、驳回周小萍的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计7,035元，由周小萍负担2,322元，由徐保华负担4,713元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院.审判员  黄晨辰二〇一八年四月十九日书记员  姚铭潮附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。