上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初91602号原告：上海戴瑞包装材料有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：王占飞，总经理。委托诉讼代理人：张付杰，上海众华律师事务所律师。被告：上海全顺包装材料有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：陈银祥，总经理。委托诉讼代理人：吴慧，上海市宏洲律师事务所律师。原告上海戴瑞包装材料有限公司(以下简称戴瑞公司)与被告上海全顺包装材料有限公司(以下简称全顺公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月24日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年1月15日、2018年4月11日公开开庭进行了审理。原告戴瑞公司的法定代表人王占飞及委托诉讼代理人张付杰、被告全顺公司的法定代表人陈银祥及委托诉讼代理人吴慧到庭参加诉讼。审理中，原、被告申请庭外和解三个月。本案现已审理终结。原告戴瑞公司向本院提出诉讼请求：请求判令被告支付原告搭建建筑物、装修、设备搬迁等应归原告所有的动迁补偿费用367,887.80元(其中，设备搬迁补偿款159,016元、消防设施搬迁补偿款37,240元、空调移装费2,400元、无证建筑物补偿款9,220.50元、房屋装修补偿款101,279.30元、附属设施补偿44,432元、运输费14,300元)。事实和理由：就上海市浦东新区川沙新镇新春村张陈家宅XXX号厂房租赁，原告与被告签订《厂房租赁合同》，其中约定租期为2012年1月1日至2017年12月31日；租赁期间，被告保证厂房及附属设施的正常使用；原告需做好消防、安全卫生等工作，并可根据自己经营特点进行装修；原告搭建的建筑物可以免费使用两年；租赁期间，房屋因不可抗拒的原因和市政动迁造成合同无法履行的，双方互不承担责任，厂房赔偿归被告，企业的搬迁费归原告。2015年，厂房被列为改良范围，由案外人上海千众房屋动拆迁有限公司实施拆迁工作，并由案外人上海城市房地产评估有限公司对厂房、装修及相关设备设施搬迁等进行评估。2016年初，原告陆续将办公设备移至新的办公地址，而被告虽已签约，却不肯依约定向原告支付相关设备装修补偿费用及搬迁费用。现租赁物补偿款已全部到位，其中部分已由被告领取，另一部分由原告采取了保全措施。综上所述，被告违反合同约定，拒绝向原告支付相关补偿费用，严重损害原告合法利益，故诉至法院，要求判如所请。被告全顺公司辩称，不同意原告的诉请请求。本案所述补偿款系99号厂房及99-1号厂房的补偿款。设备搬迁补偿款共计224,531元，由于该项款归属两户租赁户，故同意支付原告其中一半即112,265.50元。空调移装费共计3,600元，同意支付原告一半即1,800元。消防设施搬迁补偿款系补偿给出租方，并未要求与实际的消防设施一一对应，原告给租赁户配置有灭火器，故该项费用应归被告所有。原告搭建8号厂房，根据合同约定厂房产权及补偿款应归被告所有，故不同意支付无证建筑物补偿。房屋装修都是前承租人所装，原告并未装修，不同意支付。电缆线系被告购买，不同意支付附属设施补偿款。由于原告租赁面积仅占总面积的三分之一，且租赁户为原告及案外人陶某某，故同意支付原告运输费4,000元。本院经审理认定事实如下：2011年11月2日，被告(出租方、甲方)与原告(承租方、乙方)签订《厂房租赁合同》，约定甲方将坐落于黄楼新春村绿化队张陈家宅XXX号、建筑面积约400平方米厂房出租给乙方，租赁期自2012年1月1日起至2017年12月31日止。租金每年55,000元，付款方式每年先付后租。租赁期间，房屋因不可抗拒的原因和市政动迁造成本合同无法履行，双方互不承担责任，厂房赔偿给甲方，企业的搬迁费归乙方(具体根据评估报告)。租赁期间，乙方可根据自己的经营特点进行装修，但不得破坏原房结构，装修费用由乙方自负。如乙方在室外进行场地搭建，费用乙方自负，甲方同意乙方该建筑物免费使用二年，第三年费用由双方协商解决。租赁期满后乙方不再承租，甲方也不作任何补偿。租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满一个月，甲方有权增收5%滞纳金，并有权终止租赁协议。合同另对其他事项作了约定。2016年5月24日，被告送告知书给原告，称双方的租赁合同至2016年12月底到期，原告尚未支付2016年的房租，决定终止租赁合同，要求于6月30日前搬离租赁物并结清上半年租金和滞纳金。2016年6月20日、7月25日，被告再次发函要求原告尽快搬离并结清欠付费用。2016年8月-9月间，原告陆续搬离租赁物，未交还租赁物钥匙。2016年10月初，被告自行收回了租赁物。另查明，2016年3月31日，上海市浦东新区川沙新镇新春村村民委员会(上海全顺包装材料有限公司)(乙方)与上海市浦东新区川沙新镇建设和环境保护事务中心(甲方)、代理人上海千众房屋动拆迁有限公司签订《川沙新镇集中建设区外建设用地减量化企业清拆经济补偿协议书》(以下简称《清拆补偿协议》)，主要内容为被告已列入清拆范围，根据国家有关政策、法规和川沙新镇集中建设区外建设用地减量化企业清拆补偿方案，双方订立协议如下：一、乙方需进行拆除的建筑物，坐落于川沙新镇新春村张陈家宅**，经评估总建筑面积971平方米，其中有证建筑面积0，无证建筑面积971平方米。二、无证建筑物补偿款为565,177元，装修补偿款为172,387元，附属设施补偿款为350,472元，机器设备搬迁补偿款为224,531元，上述各项补偿款合计1,312,567元。……七、乙方在规定期限内搬离原地址，甲方则给予乙方速签奖、速搬奖63,460元，停工停业损失补偿款58,450元，甲方给予乙方货物(产成品、原材料、办公设备)运输费14,300元，甲方给予乙方其他一次性补偿144,000元。八、本次共计补款总额1,592,777元。《川沙新镇集中建设区外建设用地减量化企业清拆补偿方案》(以下简称《清拆补偿方案》)载明：……第二部分对无证建筑的搬迁补偿。一、对无证建筑的认定。……2、无证建筑按时间段区分：对2005年国土资源部第6次卫星遥感前建造的无证建筑，参照有证建筑补偿；对第6次卫星遥感后至2009年卫星遥感期间建造的无证建筑视搬迁配合程度，予以不超过50%的补贴；对2010年至2012年期间建造的无证建筑，视搬迁配合程度予以不超过30%的补贴；对2012年底卫星遥感后新增的无证建筑(含建筑物、房屋装潢、附属设施)一律不予补贴。……二、对无证建筑适当补偿的标准(第6次卫星遥感后至2009年卫星遥感期间建造的无证建筑)。(一)对建筑、设施和设备货物搬迁等的补偿。1、建筑物、房屋装潢、附属设施均按评估价的50%补偿……2、货物(产成品、原材料、设备)运输费，以四吨车每车650元标准，按实计算。……三、对2010年至2012年期间建造的无证建筑标准的处理。1、建筑物、房屋装潢、附属设施均按评估价的30%配合费……2、货物(产成品、原材料、设备)运输费，以四吨车每车650元标准，按实计算。……《房屋评估明细表》记载，6号车间，建筑面积256平方米，建造时间2006年至2009年底。7号办公楼建筑面积250平方米，建造时间2006年至2009年底。8号仓库，建筑面积45平方米，建安重置总价30,735元，建造时间2010年至2012年底。原、被告确认6号、7号、8号房系原告租赁房屋，其中8号仓库系原告承租房屋后建造。《房屋装饰评估价格明细表》记载，6号房外墙涂料、大理石地坪、乳胶漆、矿棉板吊顶、卷帘门评估总价110,696元。7号房外墙涂料、地砖、木地板、乳胶漆、纱门窗(木)、塑钢门窗、抽水马桶、地砖踢脚线、立盆、水斗、蹲便器、水池、花瓷砖，评估总价87,941元。8号房乳胶漆、自动卷帘门，评估总价6,536元。审理中，原告称其对租赁房屋进行重新装修，主要内容加盖6号房一层平顶、粉刷、安装电线电缆，7号房进行粉刷、重铺地板、封阳台，搭建8号房用作仓库，装修费用合计138,000元。被告则表示系争房屋装修系原承租户周某所为，原告承租后并未进行装修。《附属设施评估价格明细表》记载，35平方毫米电缆线，756米，重置总价31,752元。50平方毫米电缆线，968米，重置总价57,112元。审理中，原告称其有大型机械，故需要大规格电缆线，遂在承租房屋后委托村里电工予以安装。被告则表示其在2006年10月左右造好房屋，在2007年3月至专卖店购买50平方毫米电缆线共计300米，花费12,600元，购买35平方毫米电缆线400米，花费13,200元。《机电设备评估价格明细表》记载，6号房，水性上光(过油)机、复膜压合机、割纸机、紫外线光固机、电脑网印机、烫金压痕切线机、晒版机、气泵、裱装机，搬迁补偿费合计159,016元。另，消防设施1套，搬迁补偿费37,240元。空调9台，移装费3,600元。审理中，原告称消防设施均系由其添置，具体包括消防排烟系统、火灾报警系统、报警主机一只、灭火器40只，其于2013年从川沙消防中队购买所得，大约花费1万元。被告则称，其为每户租赁户配有5-6个灭火器，其余消防设施虽没有，但也一并计算给被告。2018年1月，上海市浦东新区川沙新镇新春村村民委员会出具情况说明一份，载明：被告2016年列入川沙新镇土地减量化项目，由于开票及相关服务，动迁款到村委后支付3%赞助费支持新春村大病帮扶。审理中，原告对于该情况说明予以认可，同意在原告所得补偿款中扣除3%。审理中，被告申请证人周某出庭作证，周某称其在2007年年底至2011年10月承租系争房屋用于塑料粉碎，房屋系毛坯房，承租后于2008年1月初进行装修，办公楼东面房间铺设地板、粉刷、卫生间装修，西面房屋铺设地砖、粉刷，车间做过油漆地坪、粉刷和吊顶。装修中安装了普通的三相线。消防设施就购买了几个灭火器，空调安装过，搬离房屋时将空调拆走。被告还申请证人陶某某出庭作证，陶某某称其于2009年5月至2016年6月承租99-1号房屋，在原告承租房屋对面，用于加工废塑料，不需要大型设备，安装有3台空调，没有安装过消防设施，但有几个灭火器、黄沙。对于原告有无装修房屋不清楚，证人陶某某应得的补偿已与被告协商一致并落实到位。对于上述证人证言，被告予以认可，原告部分认可。本院认为，原、被告签订的《厂房租赁合同》，因所涉租赁物系未取得建设工程规划许可而建造的房屋，租赁合同应当认定无效。合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。针对原告基于《清拆补偿协议》等主张的各项补偿款，本院认定如下：1、关于无证建筑物补偿款。8号房系原告承租房屋后建造，故该部分无证建筑物补偿应归原告所有。原告主张无证建筑物补偿款9,220.50元，由《房屋评估明细表》及《清拆补偿方案》为凭，本院予以支持。2、关于机器设备搬迁补偿款，《机电设备评估价格明细表》明确记载6号房的设备搬迁补偿款为159,016元，6号房系原告承租，故该部分补偿款归原告所有。3、关于空调移装费，《机电设备评估价格明细表》记载空调共计9台，案外人陶某某自认3台，故剩余6台属原告所有，现原告主张6台空调移装费2,400元，本院予以支持。4、关于消防设施搬迁补偿款，被告自认其提供的租赁房屋时并未安装消防设施，仅提供几台灭火器，被告申请的两位证人也确认承租房屋后并未添置消防设施，仅有几台灭火器。而《机电设备评估价格明细表》明确系对一套消防设施的搬迁补偿费，故对原告关于其承租房屋后添置消防设施的主张，本院予以采信。本院结合原告自认的购买消防设施价格及被告提供部分灭火器等因素，对原告应得消防设施搬迁补偿款予以酌定。5、关于装修补偿款，8号房系原告建造并装修，故该部分装修补偿款应归原告所有，原告主张金额为1,960.80元，由《房屋装饰评估价格明细表》及《清拆补偿方案》为凭，本院予以确认。对于争议的6号、7号房装修，双方均未有充分证据证明各自主张，本院综合房屋的租赁时间、租赁用途及证人证言等因素，认为原告存在部分装修的可能性，故结合原告所述的装修支出、房屋的实际使用年限及补偿方案等对于原告应得装修补偿款酌情予以确定。6、关于附属设施补偿款中的电缆线，原、被告均称系己方购买安装。对此，本院认为，涉案电缆线为35平方毫米及50平方毫米的电缆线，属于导体截面积较大的大电线，非普通家用电缆线。被告称电缆线系其于2007年3月购买安装，但未能提供证据予以佐证，且被告所述的电缆线数量与实际评估数量相差甚远，同时被告申请的证人周某表示其承租房屋时仅为普通三相线，故对被告所述电缆线由其购买并安装，本院难以采信。原告租赁房屋有大型机械，需要大规格的电缆线，故原告所述其因生产所需而购买安装电缆线的主张，本院予以采信，故该部分补偿款归原告所有。现原告仅主张电缆线补偿款44,432元，并无不当，本院予以照准。7、关于运输费，由于补偿协议所涉房屋除系争房屋外另有租赁给案外人陶某某的房屋，现原告并无证据证明运输费14,300元的补偿对象仅为原告，故本院结合本案实际情况酌情予以确定。综上，本院酌情确认原告应得补偿款265,000元，原告在审理中自愿扣除3%，并无不当，本院予以照准，故原告应得金额为257,050元。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，判决如下：被告上海全顺包装材料有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告上海戴瑞包装材料有限公司补偿款257,050元。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,818元，减半收取计3,409元，诉讼保全费3,520元，合计6,929元，由原告上海戴瑞包装材料有限公司负担2,546元，被告上海全顺包装材料有限公司负担4,383元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  祝芬二〇一八年四月二十六日书记员  蒋炜附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。