福建省三明市梅列区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0402民初369号 原告：黄永泉，男，1979年7月27日出生，汉族，住三明市梅列区。 委托诉讼代理人：邱杰，福建枫桦律师事务所律师。 被告：三明星宏房地产开发有限公司，住所地三明市梅列区绿岩新村******。 法定代表人：陈晋长，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：苏清杰，福建三瑞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李佳，福建三瑞律师事务所律师。 原告黄永泉与被告三明星宏房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄永泉及其委托诉讼代理人邱杰，被告三明星宏房地产开发有限公司的委托诉讼代理人苏清杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄永泉向本院提出诉讼请求：判令三明星宏房地产开发有限公司赔偿黄永泉优先购买权差价损失1081820元，支付给黄永泉评估费7400元。事实和理由：2015年2月1日，黄永泉与三明星宏房地产开发有限公司就租赁三明市绿岩新村100幢-1层农贸市场房屋签订了《房屋租赁合同》，合同对承租期限、租金、双方的权利义务、合同的变更、解除与终止、违约责任等都作了约定。但三明星宏房地产开发有限公司在房屋租赁合同期内，未在合理期限内通知黄永泉的情况下，擅自将承租给黄永泉的店面于2016年8月24日转让给第三人，构成违约，故应赔偿黄永泉的经济损失。 三明星宏房地产开发有限公司辩称，1.原告优先购买权只有在其确有行使该权利的意思，且提供与买受人同等的交易条件的前提下，但因法律或客观上无法抗拒之事由，方可从强制权转化为求偿权。首先，原告没有明确的购买涉案房屋的意思表示。其次，原告没有与买受人同等的交易条件的履约能力。原告拖欠房租，而案外人购买涉案房屋系一次性付款。2.原告的诉请超过了合理期限，理应予以驳回。3.原告以优先购买权受到侵害为由，要求出租人承担赔偿责任，应当证明其存在实际损失的事实，且证明该损失与侵权行为具有明确必然的因果关系。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。1.2015年2月1日，黄永泉与三明星宏房地产开发有限公司就租赁三明市绿岩新村100幢-1层农贸市场房屋（以下简称系争商铺）签订了《房屋租赁合同》。合同约定：租期为5年，自2015年1月29日至2020年3月31日止；租赁期间，三明星宏房地产开发有限公司有权依照法定程序转让该出租的房屋，转让后，本合同对新的房屋所有人和黄永泉继续有效；三明星宏房地产开发有限公司出售房屋，须在一个月前书面通知黄永泉，在同等条件下，黄永泉有优先购买权。2.2016年8月24日，三明星宏房地产开发有限公司将系争商铺以164.244万元的价格出售给第三人张颖，并办理了房产过户手续。3.本院审理的（2016）闽0402民初3733号原告（反诉被告）三明星宏房地产开发有限公司与被告（反诉原告）黄永泉房屋租赁合同纠纷一案已经生效。该案中，黄永泉关于三明星宏房地产开发有限公司侵犯其优先购买权应赔偿其装修损失的主张，不予支持。对三明星宏房地产开发有限公司自认转让系争商铺时并未提前告知黄永泉，予以确认。截止2016年9月，黄永泉尚欠三明星宏房地产开发有限公司租金35588元，予以认定。黄永泉与三明星宏房地产开发有限公司之间签订的《房屋租赁合同》于2016年10月16日已经解除，予以认定。4.针对黄永泉提出的优先购买权受侵害的损害赔偿请求，经黄永泉申请，本院委托北京市国宏信价格评估有限公司三明分公司对系争商铺在评估基准日的差价损失价格进行价格评估，花费评估费用7400元。北京市国宏信价格评估有限公司三明分公司出具《价格评估报告书》，评估结论为：价格评估标的在价格评估基准日2016年8月24日至2016年11月的价格为164.244万元，单价为每平方米3000元；价格评估标的在价格评估基准日2016年11月至2018年1月26日的价格为272.426万元，单价为每平方米4967元；价格评估标的在价格评估基准日差价损失价格为108.182万元。上述事实有黄永泉提供的《房屋租赁合同》、《承诺函》、三明星宏房地产开发有限公司股东决定、三明市区存量房买卖合同备案信息表、存量房买卖合同、福建增值税普通发票、房产土地使用权权属转移涉税证明、税收完税证明，三明星宏房地产开发有限公司提供的本院（2016）闽0402民初3733号民事判决书、福建省三明市中级人民法院（2017）闽04民终1307号民事判决书，本院出示的北京市国宏信价格评估有限公司三明分公司国宏信（闽·三明）（价）字2018年第007号评估报告书、评估费票据，及双方当事人的陈述等证据予以佐证。上述证据经庭审核实，本院予以确认。 对于当事人双方有争议的证据和事实，本院认定如下： 本案中黄永泉的诉请是否超过合理期限。 三明星宏房地产开发有限公司辩解认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条第三款的规定，“出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的”，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持。原告得知涉案房屋转让至今，一直从未主张过优先购买房屋，已经超过合理期限。 本院认为，因为三明星宏房地产开发有限公司自认转让系争商铺时并未提前告知黄永泉，本案中三明星宏房地产开发有限公司辩解的“出租人履行通知义务”情形不存在。黄永泉知道三明星宏房地产开发有限公司出售系争商铺是2016年8月24日之后才转让事宜，距离本案起诉时间2018年1月26日并未超过两年，故本案中黄永泉的诉请并未超过合理期限。 2.三明星宏房地产开发有限公司侵犯黄永泉优先购买权后应以何种标准衡量黄永泉的损失。 本院认为，确定损失标准，首先要确定承租人优先购买权的性质。优先购买权的设立，法律原意追求的主要是生存和安全价值，是对一种基本社会秩序的维护。对优先购买权人而言，该项权利并不意味着购买条件的优惠。其次，承租人优先购买权的赔偿责任不仅包括对承租人实际损失予以赔偿，还包括对承租人在期待利益方面损失的赔偿。尽管房屋预计价格升值空间与未来预期市场具有不确定性，“从房屋出售到诉讼提起之间的时间段里房屋会升值”是基于市场情势的判断而非基于法定及约定条件的理由，但是因为承租人优先购买权的赔偿责任包括对承租人在期待利益方面损失的赔偿，本案中综合考量下列要素：其一，承租人优先购买权的行使需要出租人履行多次通知义务，通知出售意向、告知同等条件、复次告知等，而本案中出租人始终没有履行通知义务。其二，本案中的承租人与出租人的租赁合同期限为五年，但合同签订后一年半出租人即出售系争商铺，时间间隔短。其三，系争商铺2016年8月出售时与2018年1月起诉期间市场价格变化大，单价从每平方米3000元涨至4967元，上涨达65.57%，可见黄永泉的损失明显而巨大。故黄永泉诉讼主张房屋转让价格与市场价格之差价作为损失，本院予以支持。 综上所述，本院认为，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。本案中，三明星宏房地产开发有限公司未在出卖系争商铺前的合理期限内通知黄永泉，使黄永泉丧失了与第三人同等的购房价格、付款期限、支付方式等交易条件下的优先购买权。三明星宏房地产开发有限公司违反市场交易的诚信原则及合同约定的义务，存在过错，侵害了黄永泉作为承租人的合法权益，理应承担赔偿责任。因承租人优先购买权的赔偿责任不仅包括对承租人实际损失予以赔偿，还包括对承租人在期待利益方面损失的赔偿，故对黄永泉诉讼主张房屋转让价格与市场价格之差作为损失，以及要求三明星宏房地产开发有限公司支付为此花费的评估费，本院予以支持。本案中，承租人拖欠房租不能等同承租人没有经济能力购房，案外人购买系争商铺采用一次性付款方式无法推断出案外人较出租人履约能力更强，三明星宏房地产开发有限公司关于“原告没有与买受人同等的交易条件的履约能力”辩解，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十条之规定，判决如下： 三明星宏房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿黄永泉房屋转让价格与市场价格之差价损失1081820元、支付评估费7400元，共计1089220元。 案件受理费14603元，减半收取计7302元，由三明星宏房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  杨伟光 二〇一八年四月二十四日 书记员  李志强 附：本判决所依据的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百三十条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。