成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川0114民初2972号 原告（反诉被告）：冯光鹏，男，1973年5月8日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 委托诉讼代理人：肖彬，四川科大律师事务所律师。 被告（反诉原告）：李伟，男，1990年11月8日出生，汉族，住四川省南部县。 委托诉讼代理人：徐宗宪，四川精略律师事务所律师。 被告（反诉原告）：邓杰（曾用名：李京桂），男，1972年4月17日出生，汉族，住四川省南部县。 委托诉讼代理人：徐宗宪，四川精略律师事务所律师。 原告（反诉被告）冯光鹏诉被告（反诉原告）李伟、邓杰房屋租赁合同本反诉纠纷二案，本院于2017年4月25日立案后，依法适用普通程序，于2017年8月14日、2018年1月22日、2018年3月30日、2018年4月18日在本院斑竹园人民法庭公开开庭审理。原告（反诉被告）冯光鹏及委托诉讼代理人肖彬（第二次开庭）、二被告（反诉原告）委托诉讼代理人徐宗宪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告冯光鹏向本院提出诉讼请求：1.请求解除双方签订的《商铺租赁合同》；2.判令被告退还租金191500元、支付违约金57450元及损失60000元。事实与理由：原告与二被告于2015年5月1日签订《商铺租赁合同》，合同约定被告将位于成都市新都区商铺租赁给原告从事经营活动，租期10年，自2015年4月1日至2025年12月31日，年租金383000元，租金从2016年1月1日起计算。原告按合同约定向被告支付了第一年50%的租金191500元，并通知被告腾空移交房屋，但被告并未向原告移交房屋，为此原告向被告提出解除合同退还租金，被告予以拒绝。后经了解，被告已将该房屋出租给他人，致使原告合同目的不能实现。 被告李伟、邓杰辩称，双方签订过商铺租赁合同属实，但合同签订后，被告已将房屋交付给原告，并且原告方还在房屋现场勘查后出具了设计资料。在合同约定的装修期间，原告没有进行装修，也未交纳后半年租金，被告电话联系过原告，原告表示不再承租该商铺。2016年3月，二被告将房屋出租给了案外人。 反诉原告李伟、邓杰向本院提出诉讼请求：请求解除双方签订的商铺租赁合同；判令反诉被告支付违约金80000元。事实与理由：双方签订商铺租赁合同后，反诉被告不交纳物业服务费及水电费，也不按期交纳商铺租金，严重违反合同约定。 反诉被告冯光鹏辩称，2016年1月1日至2016年6月30日是已交租金的租赁期，反诉原告在租赁期间将房屋出租给第三人，反诉原告违约在先；虽然反诉原告交付了房屋，但并没有进场装修，没有所谓的水电费发生。请求法院驳回反诉原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了双方身份信息、商铺租赁合同、房屋信息摘要、申请、收条、店面租赁合同（李伟、邓杰与案外人签订）等证据。经本院审查，当事人提交的上述证据符合证据的真实性、合法性、关联性原则，能证明案件的基本事实，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年5月1日，李伟、邓杰与冯光鹏签订《商铺租赁合同》，约定：李伟、邓杰将其位成都市新都区9.24平方米商铺出租给冯光鹏使用；租赁期10年，从2015年4月1日至2025年12月31日；租金从2016年1月1日起正式计算，2015年4月至2015年12月31日为装修期不计算租金；前三年每年租金383000元（以后每年约按8%的增幅计算租金），第一年分两次交纳，以后每年支付一次，于每年10月1日前付清；承租方拖欠租金累计达30日，出租方可以中止合同，收回房屋；物业管理费及水电费由承租方缴纳；出租方在承租方没有违反合同的情况下提前解除合同或出租给他人，视为违约，负责赔偿违约金。租赁合同还对其他相关事项进行了约定。合同签订当日，冯光鹏交纳了2015年度半年租金191500元。在签订合同前（即2015年4月1日）出租方将租赁商铺交付给了承租方冯光鹏。2015年8月27日冯光鹏向出租方提出请求，希望允许其加盖隔楼。出租方对加盖隔楼的请求予以认可。但到2016年2月底，冯光鹏仍未对商铺进行装修。2016年3月1日李伟、邓杰与案外人签订《店面租赁合同》，将商铺出租给案外人使用，租期5年（从2016年3月15日至2021年5月15日）。店面租赁合同签订后，案外人按合同约定交纳了租金，李伟、邓杰也将店面交与案外人使用。 本院认为，双方签订的《商铺租赁合同》是双方真实意思表示，符合法律规定，合法有效，双方应按约定履行各自义务。双方签订租赁合同后，冯光鹏按约定交纳了首期租金，履行了交纳租金的义务。至于未及时装修的问题，由于承租人承租商铺后，在符合合同约定的情况下，如何装修、何时装修是承租人的权利，出租人不应以未及时装修就认为承租人不履行合同。即便出租人因承租人未及时装修产生不安，也应以一定的方式要求承租人明确是否继续履行合同，而不应在未经承租人确认的情况下直接将商铺出租给案外人。至于出租方提出承租人未按期交纳租金的问题，租赁合同约定第一期租金（2016年度）分两次交纳（每次50%），以后每年支付一次（于每年10月1日前交清）。第一期租金未约定具体的交纳时间，如果参照以后各期支付租金的时间的约定，承租人应于2016年10月1日前交清第一年度其余50%的租金。如果参照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定，第二次租金应在2016年度届满时支付。而出租人将商铺出租给案外人的时间是2016年3月。这说明出租人在承租人应交租金之前即已将商铺出租案外人使用。至于物业服务费及水电费问题，并无承租方不缴纳的证据，不能证明承租方存在违约。综上，租赁合同履行期间，承租人无重大违约情形的情况下，出租人将商铺出租给案外人使用，属于恶意中止合同的履行，构成违约，应承担相应的违约责任。由于商铺已交由案外人承租使用，原租赁合同无法继续履行，故双方要求解除租赁合同的请求，本院予以支持。对于冯光鹏要求退还已支付部分租赁费的问题，涉及免租期及应付租金期两个阶段，应付租金期为2016年1月1日至出租人实际将商铺交付案外人之日即2016年3月15日，该期间租金按年租金折算为79792元（年租金383000元÷12×2.5）；免租期即约定的装修期间，虽然承租人实际占有商铺，但由于出租方的违约致使合同无法履行，承租人未能享受免租期的实际利益，故双方解除合同后，出租人不能主张免租期的租金。由此，应退还承租方的租金额应为已付租金扣除应付租金即191500元-79792元=111708元。对于违约金及损失，承租方未举证证明出租方的违约给其造成的损失的额度，本院参照中国人民银行同期基准贷款利率确定其损失。由此判断，承租方主张的违约金明显过高，本院予以调整，按中国人民银行同期基准贷款利率的1.3倍计算违约金。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十二条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）冯光鹏诉被告（反诉原告）李伟、邓杰于2015年5月1日签订的《商铺租赁合同》； 二、被告（反诉原告）李伟、邓杰于本判决生效之日起十五日内退还原告（反诉被告）冯光鹏租金111708元，并支付违约金（违约金按中国人民银行同期同档基准贷款利率的1.3倍以111708元为基数从2015年5月1日起计算至租金退还之日止）； 三、驳回原告（反诉被告）冯光鹏的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告（被告）李伟、邓杰的其他诉讼请求。 本诉案件受理费5934元，原告冯光鹏负担3560元，被告李伟、邓杰负担2374元。反诉案件受理费1800元，由反诉原告李伟、邓杰负担（本诉案件受理费应由李伟、邓杰负担的部分已由冯光鹏垫付，李伟、邓杰在履行判决时一并支付给冯光鹏）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判长 佘 冰 审判员 刘玉明 审判员 任洪明 二〇一八年四月十九日 书记员 汪 娅