广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0105民初7529号原告：朱蕾，女，1986年12月12日出生，汉族，住黑龙江省鸡西市恒山区。委托代理人：李荣凤，广东比格律师事务所律师。被告：涂国钧，男，1972年9月6日出生，汉族，住广州市荔湾区。被告：广州市万城商业经营管理有限公司，住所地广州市越秀区先烈南路****楼**。法定代表人：涂国钧。原告朱蕾诉被告涂国钧、被告广州市万城商业经营管理有限公司（以下简称“万城公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李荣凤到庭参加了诉讼。两被告下落不明，经本院公告送达起诉状副本及开庭传票期限届满，没有到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：2012年8月4日，原告与被告万城公司签订《商铺买卖合同》，合同约定原告以278865元购买海珠区南珠路2号（万城小商品交易中心）2层262号商铺。被告万城公司应于2014年10月1日前将涉案商铺（约定的交付标准包括独立电表、间隔、门面等）交付原告使用；逾期交付超过15日的，若原告选择继续履行本合同的，本合同继续履行，被告万城公司自本合同规定的交付期限届满后的第二天起至实际交付之日止，每日按已付房价款1‰的标准向原告计付逾期交房违约金；被告万城公司保证涉讼商铺没有产权纠纷和债权债务纠纷，否则造成原告损失的，被告应承担赔偿责任；本合同生效后的210个工作日内，被告万城公司负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续；逾期超过15日的，原告有权单方提出和决定解除合同，被告万城公司应退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向原告计付违约金。为此，原告支出了房款、税费、按揭费。然而，合同签订后至今被告万城公司未将涉讼商铺交付给原告，原告至今无法取得涉讼商铺的产权。此外，《商铺买卖合同》的出卖人是被告万城公司以自己名义签订合同的，而首页载明涉讼商铺的出卖人为被告涂国钧、委托代理人为被告万城公司。但是，两被告从未向两原告披露过双方的代理关系，且原告发现被告涂国钧是被告万城公司的法定代表人、股东。由于两被告的串通行为损害了原告的利益，故应承担连带责任。现起诉要求判令：1、解除原告与被告万城公司于2012年8月4日签订的《商铺买卖合同》；2、两被告向原告返还购房款148865元、税费9332元、按揭费2700元；3、两被告向原告支付违约金14886.5元（按房价款10%的标准计算）；4、两被告承担本案的诉讼费用。两被告没有提出答辩意见和举证。2012年8月4日，被告万城公司以被告涂国钧（出卖人）名义与原告（买受人）签订《商铺买卖合同》，订明：买受人购买的商铺为出卖人名下所属物业（第一条）；买受人所购的商铺属钢筋混凝土结构（房号以附件二上表示为准），该商铺为本合同第一条规定的项目中的：广州市海珠区南珠路2号106铺、2号107铺、2号201铺、2号202－1铺、2号301铺、2号303－1铺、2号302铺、海珠区南珠路8号铺、海珠区南珠路14号101铺、14号102－1铺、14号103－1铺、14号105－1铺、海珠区南珠南街5号铺、海珠区南珠路6号铺（万城小商品交易中心）二层262号铺；该商铺属现房，按套内面积计价，房价款总金额为278865元（第三条）；付款方式为按揭付款：2011年1月30日前支付房价款148865元（包含定金），余下房价款130000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入出卖人指定的银行账号；备注：1、买受人须于接到出卖人或者贷款银行的电话或书面通知之日起5日内，到贷款银行（包含办理贷款手续的律师事务所、贷款机构）办理按揭贷款手续；如买受人未按约定期限办理贷款手续或逾期未按银行要求提供所需资料办理按揭贷款手续的，视为逾期付款，按本合同第五条承担违约责任；2、如银行实际贷款与买受人的申请贷款额度之间有差额的，买受人须在收到贷款银行（包括银行委托办理按揭的律师事务所、贷款机构）或出卖人电话或书面通知后15天内以现金方式支付该差额部分款项，逾期支付该款项的，则按本合同第五条承担违约责任；3、如买受人提出贷款申请后，因买受人原因导致无法办理银行按揭贷款手续或贷款银行不批准买受人贷款申请的，买受人须在收到银行或出卖人电话或书面通知后15天内，向出卖人一次性全额支付该商铺的全部房价款，逾期支付该款项的，则按本合同第五条承担违约责任（第四条）；该商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至2014年9月30日止，出卖人享有该商铺的使用权及收益权，包括依法进行的关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、合伙、承包、转租、分租、出租柜枱等行为，买受人不得干涉（第六条）；出卖人对负责商铺的经营管理公司进行监督，并负责于2014年10月1日前按本合同约定的装修标准（装修标准见附件一），将该商铺交付买受人使用（第七条）；出卖人应于2014年10月1日前，将符合本合同约定的该商铺交付买受人使用，买受人同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权；因不可抗力或者当事人在本合同中约定的其他原因，需延期交付使用的，出卖人应当及时书面告知买受人（第八条）；除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商铺交付买受人使用，按下列方式处理：逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同；若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知送达之日起60天内退还全部己付房价款，并按己付房价款10%的标准向买受人支付违约金（第九条）；本合同生效后的210个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，买受人应提供必要的文件及配合；出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，按下列方式处理：逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同；若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人计付违约金（第十四条）；附件一装修标准：交铺装修标准为地面：高级抛光砖，供电：独立电表，间隔：轻钢龙骨硅钙板，门面：豪华卷闸，天花：格栅天花；等。合同出卖人签章处没有被告涂国钧的签名，出卖人授权代理人处有被告万城公司加盖的公章。据被告万城公司向原告出具的《收据》记载：原告共向被告万城公司支付房款148865元、税费9332元。原告为证明其主张还提交了如下证据：2012年8月20日的《收据》，载明收到原告交来的涉案商铺的2700元按揭费，收款单位盖有广州市泰通房地产按揭代理有限公司财务专用章。另查，在其他业主起诉两被告要求解除合同的生效判决中已经查明以下事实：2010年9月26日，被告涂国钧经广东省广州市南方公证处公证签署了一份《委托书》，主要内容为：委托人为被告涂国钧，受托人为被告万城公司；委托人是坐落在广州市海珠区南珠路2号106铺、2号107铺、2号201铺、2号202-1铺、2号301铺、2号303-1铺、2号302铺、海珠区南珠路8号铺、海珠区南珠路14号101铺、14号102-1铺、14号103-1铺、14号105-1铺、海珠区南珠南街5号铺、海珠区南珠路**铺房屋的产权人；现委托受托人为合法代理人，全权代表委托人办理上述房屋的下列手续：代为办理上述房屋出售的所有手续及签署相关文件，在广州市房地产交易登记中心办理卖房过户手续并签署相关手续，代为签订认购书和商铺买卖合同等合同文书；办理房产产权登记、涂销抵押登记、调档、查册、办理测绘、交易过户、估价、保险等有关手续；代为收取售房定金和所有售房款，并出具有效收据；……受托人依法办理上述事项的行为及签署的有关文件，委托人均予以承认并承担相应的法律责任；此委托书有效期自签署之日起至办妥委托事项止；等。另查，据查册时间为2018年6月22日的《广州市不动产登记查册表》显示：房屋地址为海珠区南珠路2号2262的产权人为被告涂国钧；规划用途为商业；登记时间为2011年9月5日；来函摘要显示：该业仍处于查封状态，被多家法院查封。原告表示上述查册表登记的房屋地址为涉案商铺的现址。诉讼中，原告表示：合同约定除首期购房款外的剩余购房款由其向银行申请抵押贷款，在其收到被告通知的5天内须到被告指定的律师事务所办理按揭贷款手续，但其至今未收到被告发出要求其到银行办理按揭贷款手续的通知，所以剩余购房款至今未能通过办理银行按揭贷款的方式支付给被告，后来其也一直找不到被告；在合同约定的商铺交付日期届满后，其没有收到被告要求其接收涉案商铺的通知；经查看现场，发现涉案商铺所在的整个商场现由不同的商家经营，无法判断涉案商铺的具体位置，被告也没有按合同约定的装修标准（详见附件一）间隔商铺；合同生效后的210个工作日的截止时间为2013年5月24日。关于本案承责主体问题，经本院释明后，原告表示两被告从未向其披露两被告之间的委托代理关系，现因两被告的行为损害其利益，故坚持要求由两被告共同承担连带责任。本院认为：被告万城公司经被告涂国钧授权委托，以被告涂国钧名义与原告签订的《商铺买卖合同》均是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，上述合同对原告和被告涂国钧均有约束力，应切实履行。根据《民法通则》第六十三条第二款的规定，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。故原告要求被告万城公司对被告涂国钧的债务承担连带责任的请求，依据不足，本院不予支持。上述《商铺买卖合同》约定，出卖人应于2014年10月1日前，将符合本合同约定的该商铺交付买受人使用，出卖人如未按本合同规定的期限将该商铺交付买受人使用，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同。若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知送达之日起60天内退还全部已付房价款，并按已付房价款10%的标准向买受人支付违约金。该合同生效后的210个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，买受人应提供必要的文件及配合。现在原告主张其向被告支付了房款、税费有万城公司出具的《收据》为证，本院予以认定。另原告主张被告涂国钧未能如约交付商铺，被告涂国钧未能提出否定抗辩，故对于原告的该主张本院予以认定。据涉案商铺的《广州市不动产登记查册表》记载至今被告涂国钧未能成功为原告办理过户手续，现商铺被多家法院查封，合同目的无法实现，因此，原告要求解除涉案的《商铺买卖合同》，并要求被告涂国钧返还已付购房款、税费，并按已付房款的10%支付违约金的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。由于按揭费并非由被告收取，原告要求被告涂国钧退还按揭费的诉讼请求本院不予支持。鉴于本案诉讼是被告涂国钧违约引致，故受理费应由被告涂国钧负担。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款和最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，判决如下：一、解除被告广州市万城商业经营管理有限公司代被告涂国钧与原告朱蕾于2012年8月4日签订的《商铺买卖合同》；二、被告涂国钧在本判决生效之日起10日内，返还房款148865元、税费9332元给原告；三、被告涂国钧在本判决生效之日起10日内，支付违约金14886.5元给原告。四、驳回原告的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5483元，由原告负担84元，被告涂国钧负担5399元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  施海文人民陪审员  王君碧人民陪审员  王颖仪二〇一八年十二月七日书 记 员  郭世文吴越鸣