上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0101民初27897号原告(反诉被告)：上海新球餐饮有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：施剑东，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：澹台东宁，上海华尊律师事务所律师。委托诉讼代理人：李碧思，上海华尊律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海复祥房地产有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：张良军，该公司总经理。委托诉讼代理人：冯兢，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：马夏冰，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。原告上海新球餐饮有限公司与被告上海复祥房地产有限公司房屋租赁合同纠纷一案及反诉原告上海复祥房地产有限公司与反诉被告上海新球餐饮有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)上海新球餐饮有限公司的委托诉讼代理人澹台东宁、李碧思，被告(反诉原告)上海复祥房地产有限公司的委托诉讼代理人冯兢、马夏冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海新球餐饮有限公司向本院提出诉讼请求：1.要求确认被告违法解除租赁合同；2.判令被告返还原告保证金211,586.98元及公用事业费押金7,850.40元，共计219,437.38元；3.判令被告返还原告自2017年8月28日起至2017年9月30日止的物业管理费10,192.86元；4.判令被告返还原告自2017年8月28日至2017年8月31日止的推广费、场地使用费、保底租金10,210.59元；5.判令被告赔偿原告直接损失(员工工资及租金损失等)333,499.24元。审理中，原告撤回第一项诉讼请求。事实和理由：原告自2013年起向被告承租上海市马当路XXX号XXX层XXX单元房屋(以下简称系争房屋)，约定租赁期限为一年，租赁期满后，原告续租系争房屋。2016年9月26日，原、被告双方续签《“新天地时尚”商场租赁合同》(以下简称租赁合同)，约定租赁期限自2016年11月1日起至2017年10月31日止。原告向被告支付保证金共计219,299.89元，并在租赁期间按约足额支付租金。2017年8月7日，双方准备续签租赁合同，被告租赁部工作人员张天澜将被告确认的续租合同发送至原告法定代表人施剑东邮箱。2017年8月23日，原告向被告发函要求续租，并明确施剑东为双方租赁关系的联系人。2017年8月28日，被告未通知原告即对系争房屋断水断电，导致原告无法正常经营。2017年8月30日，原告收到被告终止合同的通知函，被告称保证金不予返还，并表示如原告未在其指定时间返还系争房屋，被告将自行收回该房屋。为此，原告不断主张权利，并向被告明确续租的意愿。2017年8月30日，被告强行封闭系争房屋，拆除屋内装饰装潢。2017年9月1日，系争房屋被恢复成毛坯房。原告基于长期经营考虑，对系争房屋投入大量人力物力，被告单方解除租赁合同并强行封门的行为给原告造成了巨额损失，原告为维护自身合法权益，遂起诉至法院。上海复祥房地产有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。被告实际收取保证金211,586.98元，该保证金按照保底租金、物业管理费、推广费计算。确认收取公共事业费押金7,850.40元。2017年8月21日，被告收到原告公司要求解除合同的函件，该函件除原告法定代表人外，由所有股东签字，并附有股东会决议。因此，原告擅自退租导致租赁合同解除，按照合同约定，保证金不予返还，并且原告应承担违约责任。合同约定，原告注销各项工商税务登记后的30日内，被告返还公共事业费押金，现不满足返还条件。2017年8月28日，被告发解除合同函给原告，并没有停水停电。2017年8月31日，原告联系人发邮件给被告，明确撤回原告法定代表人要求续租的函件。2017年8月31日，被告实际控制系争房屋。2017年8月31日至2017年9月1日，系争房屋办理了清场手续，由原告公司的股东赵军作为原告方代表出面办理。上海复祥房地产有限公司向本院提出反诉请求：1.判令双方租赁合同于2017年8月28日解除；2.判令原告向被告支付未将房屋恢复原状的违约金49,065元；3.判令原告向被告支付律师费3,000元。事实和理由：2016年9月26日，原、被告双方签订租赁合同，约定由原告承租系争房屋用于经营甜品、饮品小吃，租赁期限自2016年11月1日起至2017年10月31日止。根据合同约定，原告擅自退租的，被告有权解除合同并要求原告承担相关违约责任。2017年8月21日，被告收到原告发来的函件，函件内容为一份股东会决议，该决议载明原告经营不善、入不敷出，故决定提前终止租赁合同。该决议经原告公司持股89.36％的股东投票同意后通过。被告认为原告股东会作为其决策机关，所作决议构成原告的意思表示。为此，被告致函原告，于2017年8月28日提前终止租赁合同。原告亦于2017年8月30日、31日陆续搬离了其在系争房屋内的物品。上海新球餐饮有限公司对反诉请求辩称，原告在2017年8月28日已不能进入系争房屋，确认双方租赁合同于2017年8月28日解除。不认可被告陈述的反诉理由，不同意其余反诉请求。租赁合同约定的联系人已变更为原告的法定代表人，被告对此明知，2017年8月初双方在协商续租事宜时，被告租赁部工作人员张天澜一直是与原告的法定代表人联系。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月26日，原、被告双方就系争房屋签订租赁合同，约定原告为承租方(乙方)，被告为出租方(甲方)，租赁期限自2016年11月1日起至2017年10月31日止。租赁合同乙方“法定代表人/代理人”一栏由施剑东签名。合同第5.2条约定，在租赁期内，当租金(若有保底租金和提成租金，则按保底租金计算)、物业管理费、推广费及相应增值税根据合同调整时，保证金亦相继调整，差额由乙方加付或收回……。合同第5.5条约定，除合同另有规定外，租赁期届满终止或提前终止时，甲方从保证金中扣除乙方根据合同约定应支付之违约金及其他费用且乙方按合同约定返还系争房屋、提供保证金收据原件、办妥所有以系争房屋为注册地址的工商、税务、食品卫生等各类注册登记的注销手续(需提供相应证明，以下同)、付清该房屋的煤气(如有)、电话(如有)等费用并办理相关帐户的注销手续后，保证金如有剩余的，应在三十天内无息返还乙方。合同第5.11条约定，租赁期结束或合同提前终止时，甲方从公用事业费押金中扣除乙方根据合同约定之水电费、滞纳金等费用后，押金如有剩余的，甲方应在乙方按合同约定返还房屋、提供公用事业费押金收据原件、办妥所有以该房屋为注册地的工商、税务、食品卫生等各类注册登记证的注销手续、付清该房屋的煤气(如有)、电话(如有)等费用并办理相关帐户的注销手续后的三十天内无息返还乙方。合同第7.1条约定，乙方应在合同终止之日或提前终止之日将系争房屋按附表三的标准恢复原状(合理磨损除外)并经甲方验收和书面确认后返还给甲方……。合同第9.1.5条约定，合同约定的房屋保底租金、提成租金、推广费、物业管理费、车位费(若有)及其他费用均不含增值税，乙方需另外承担增值税。合同第9.2.17条约定，……乙方应在本合同终止或提前终止后及时注销以系争房屋为注册地的工商、税务、食品卫生等各类注册登记证，付清房屋的电话(如有)等费用并办理相关帐户的注销手续，如乙方在本合同终止或提前终止后的30天内仍未能办理前述注销手续的，则乙方同意授权甲方代为办理相关的注销手续，由此产生的所有费用由乙方承担。合同第13.3条约定，乙方同意甲方有权在下列事件发生的任何时候，合法的提前收回房屋及甲方提供之设备，合同亦随即终止，乙方已经交付的保证金不予退还，且乙方还应向甲方承担如下违约责任：……(3)向甲方支付甲方因向乙方追讨上述款项而支出的诉讼费、合理律师费、财产保全费、执行费等费用。对“该等事件”，合同第13.3.1条约定，若乙方拖欠租金、物业管理费或推广费、保证金、公用事业费押金、公用事业费及其他应付费用(包括前述费用所对应的增值税)超过七天；合同第13.3.8条约定，乙方擅自退租。合同第13.8条约定，租赁期届满或合同提前终止，若乙方未按合同第7.1条的约定将系争房屋恢复原状，则乙方应向甲方支付违约金，违约金按房屋内建筑面积乘以人民币500／平方米计算……。合同第13.9条约定，任何一方违反本合同，均应赔偿因其违约所造成的另一方之直接损失。合同第14.3条约定，乙方应指定联系人，联系人为JennyZhu，其联系方式为，电话……，通讯地址……，邮箱……；甲方将任何文件送达该联系人则视为送达乙方，该联系人的任何行为亦被视为乙方本身的行为；如乙方之联系人有变更或联系人上述信息有更改的，乙方应当及时书面通知甲方，并办理签字备案变更手续，因乙方未及时通知甲方而造成的任何损失由乙方承担。合同附表一约定系争房屋套内建筑面积为98.13平方米，建筑面积为218.55平方米。合同附表三约定装修、设施清单(返还标准)为：内墙，毛坯混凝土墙面；地板，毛坯混凝土地面……。合同附表六第一条约定，保底租金为(不含增值税)2016年11月1日起至2017年10月30日，人民币24元／天／平方米，按房屋套内建筑面积计算并收取；每月应付保底租金＝保底租金×(1＋增值税税率)；租赁期内，乙方应在每个历月的第一天前缴付该月的保底租金以及对应的增值税。合同附表六第二条约定，提成租金为(不含增值税)按当月营业额15％计算；每月应付提成租金＝提成租金×(1＋增值税税率)。合同附表六第3.2条约定，……乙方并须根据甲方发出之结算单与提供月报表之下一个历月的第一日补缴应付的提成租金差额以及对应的增值税。租赁期满或提前终止的，乙方应于终止之日提供当月的营业额报表，并一次性付清当月提成租金以及对应的增值税。合同附表七第一条约定，乙方应向甲方支付保证金为人民币252,145.04元，即相当于三个月的保底租金、三个月的物业管理费和三个月的推广费之总和以及前述总和费用之相应的用现行税率计算所得的增值税，并可按合同5.2条调整。合同附表八第一条约定，物业管理费自交付日或起租日(以较早者为准)起，于每个历月的第一天支付当月的物业管理费以及相对应的增值税，按人民币70.76元／月／平方米(按房屋套内建筑面积计算)收取(不含增值税)……甲方已委托商场管理公司收取，乙方应将物业管理费支付到商场管理公司提供之账户内；推广费按每平方米建筑面积人民币14.16／月计算收取(不含增值税)……乙方于每历月的第一天支付当月的推广费即相应的增值税。合同附表八第二条约定，公用事业费押金按照每平方米套内建筑面积人民币80元收取，共计人民币7,850.40元，乙方应于签署合同同时支付上述费用。合同附表十约定施剑东明确同意作为租赁合同的担保方，对乙方(包括其设立的实际使用该房屋的公司)履行合同项下的权利义务，承担连带保证责任，包括但不限于乙方在合同项下的各项付款义务。施剑东对此确认，签字并盖章。2017年8月7日，被告工作人员张天澜将续租合同发送至原告法定代表人施剑东邮箱，并留言“附件查看续租合同，如无问题烦请确认”。2017年8月22日，原告出具《关于马当路XXX号XXX层XXX单元续租的函》，明确原告公司希望尽快与被告续签协议，施剑东是原告公司唯一的、法定的代理人，是公司法定代表人……将全权与被告沟通相关续签事宜。该函盖有原告公司印章。2017年8月28日，被告致函原告称，因原告向被告发出股东会决议擅自提前解除租赁合同，被告有权终止租赁，收回系争房屋，并追究原告相关的违约责任。被告在该函中通知原告租赁合同于2017年8月28日终止，不再续租，原告已支付的保证金不予退还，并要求原告于2017年8月31日下午17时返还系争房屋……。该函件载明抄送施剑东。2017年8月30日，原告向被告发送律师函称，原告运营稳定，要求继续履行租赁合同。2017年8月30日，原告法定代表人施剑东向被告员工张天澜发送电子邮件告知被告：原告从未提出解除合同，要求继续履行租赁合同，对部分股东损害公司利益的行为表示歉意。在该邮件中，原告向被告申明，合同履行相对方为原告公司，除法定代表人以外任何个人均不得以原告公司名义作出任何承诺与放弃。当日，张天澜向JennyZhu发送电子邮件，询问JennyZhu对原告法定代表人施剑东的上述邮件是否有异议。2017年8月31日，JennyZhu向被告工作人员张天澜发送电子邮件称，原告公司于2017年8月21日成立清算组，已决定提前终止租赁合同，撤销原告法定代表人施剑东于2017年8月30日发送的邮件。2017年8月31日，原告寄送《公函》(于2017年8月27日出具)，向被告申明原告经营状况、职员情况，要求续租合同，并承诺按时足额缴纳全部费用。2017年8月31日，原告出具《公函》，向上海丰诚物业有限公司(以下简称丰诚物业)申明仅有原告法定代表人有权代表原告公司，对丰诚物业于2017年8月31日出具的关于室内装修超时装修表不予认可。该两份《公函》均盖有原告公司印章。又查明，原告向被告支付保证金211,586.98元，其中包括租金保证金179,087.25元、推广费保证金4,415.85元、管理费保证金22,079.25元以及补交的保证金6,004.63元。原告向被告支付公用事业费押金7,850.40元。原告向被告支付2017年8月1日至2017年8月31日的推广费、场地使用费、保底租金共计79,132.05元。另查明，截止2018年3月5日，原告工商登记信息显示企业状态为“确立”，法定代表人为“施剑东”。审理中，被告出示《上海新球餐饮有限公司股东会决议》(以下简称决议)以及由股东签字的函件(以下简称股东函)。决议和股东函中“股东签字”一栏签名情况如下：赵军、吴海清(赵军代签)、曹红月(赵军代签)、陈锷、谈玉敏。决议载明，公司进入清算程序，提前终止租赁合同。股东函称，鉴于原告公司目前经营不佳、入不敷出，经股东大会决定，将对公司进行清算，公司决定提前终止与被告的租赁合同。股东函载明：于2017年8月21日在上海召开股东大会……应到会股东7人，实际到会股东5人，委托出席2人，占公司总股东100％……表决结果同意者占公司总股数89.36％。被告称收到决议和股东函后，与原告公司股东赵军联系，并与原告法定代表人施剑东、原告联系人JennyZhu通过电子邮件联系。审理中，被告出示《上海新球餐饮有限公司章程》(以下简称公司章程)。公司章程载有股东姓名、出资方式、出资额等情况，载明的股东姓名为：赵军、陈锷、吴海青、谈玉敏、曹红月、施剑东、陆洪平。被告称公司章程是原告于2017年1月提供给被告。审理中，被告提供《物品出门单》。该出门单记载，赵军分别于2017年8月31日10时、2017年9月1日携带系争房屋内物品出门；陈锷分别于2017年8月31日18时、22时携带系争房屋内物品出门。审理中，原告确认物业管理费支付给丰诚物业。审理中，原、被告双方确认自2013年起建立租赁关系以来，除本次诉讼之外，双方没有发生过纠纷。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案的争议焦点在于股东会决议的效力问题。首先，工商登记信息对外具有公示效力，原、被告间发生的外部争议，应以工商登记信息为准。公司股东会是公司的权力机构，股东会作出的决议应当做到决议程序合法、内容合法并符合公司章程规定等，股东会决议并非作出即具有法律效力。因此，股东会决议是股东会依职权对所议事项作出的决议，是公司内部决议，不具有对外的约束力，其效力并不当然及于第三人。其次，法定代表人是代表原告行使职权的负责人，在股东会决议的意思表示与原告及其法定代表人的意思表示相矛盾的情形下，被告应慎重处理。本案中，虽原告的股东会于2017年8月21日作出决议，但在2017年8月22日时，原告仍通知被告继续履行合同，并未表示解除合同，且JennyZhu只是租赁合同的联系人，并无解除合同的授权。更何况被告在2017年8月28日前亦已知晓原告股东间存在矛盾，股东会决议亦存在被撤销的可能，因此被告仅凭股东会决议来认定原告提前解除合同，显然缺乏事实和法律依据。第三，原告及其法定代表人向被告申明公司状况、表达续租意愿，并表示按时足额缴纳全部费用，而在租赁合同履行过程中，原告并无严重违约行为，且双方自2013年建立租赁关系以来，除本次诉讼外，并无纠纷，也无证据显示被告曾向原告主张迟延支付租金及其他费用的违约责任。基于上述理由，被告于2017年8月28日解除合同构成使用权利不当，依法应承担相应民事责任。但鉴于被告已实际收回系争房屋，双方租赁合同无继续履行的可能，被告要求确认合同于2017年8月28日解除，原告表示同意，本院确认双方租赁合同于2017年8月28日解除。也鉴于本院上述阐明的理由，被告称原告擅自提前解除租赁合同并无依据，本院对被告保证金不予返还的抗辩理由不予采纳。鉴于被告未提供证据证明原告尚有应付款项未结清，本院对原告要求被告返还保证金的诉讼请求予以支持。合同约定，原告办理工商、税务、食品卫生等各类注册登记证的注销手续后的三十日内，被告返还公共事业费押金，鉴于原告未提供证据证明已办理相关注销手续，本院对原告要求返还公用事业费押金的诉讼请求不予支持。原告确认向丰诚物业支付物业管理费，相关物业管理费可向丰诚物业主张，本院对原告要求被告返还物业管理费的诉讼请求不予支持。原告称被告于2017年8月28日对系争房屋断水断电，导致原告无法正常经营，原告无法进入系争房屋，但未提供证据证明。虽然双方租赁合同于2017年8月28日解除，但原告并无证据证明于该日返还系争房屋，鉴于被告确认于2017年8月31日实际控制系争房屋，自2017年8月28日起至2017年8月31日止的相关费用，原告仍须支付，故对原告要求被告返还此期间推广费、场地使用费、保底租金的诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告赔偿直接损失，鉴于本案纠纷与原告公司内部的矛盾存在一定联系，故原告对该损失的造成也有过错，本院对原告该项诉讼请求不予支持。当事人从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实。原告法定代表人就要求解除合同的股东会决议向被告提出异议，原告亦向被告发送盖有公司印章的函件，在原告公司内部就是否解除合同存在明显争议的情况下，被告坚持解除租赁合同，并且与被告自行确认的人员办理系争房屋清场手续，收回系争房屋，被告对租赁合同的解除存在一定过错，对被告要求原告支付未将房屋恢复原状的违约金并支付律师费的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六十一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十八条、第一百一十四条、《中华人民共和国民公司法》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用若干问题的规定(二)》第十条规定，判决如下：一、上海新球餐饮有限公司与上海复祥房地产有限公司关于上海市马当路XXX号XXX层XXX单元房屋的《“新天地时尚”商场租赁合同》于2017年8月28日解除；二、上海复祥房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内返还上海新球餐饮有限公司保证金211,586.98元；三、驳回上海新球餐饮有限公司的其他诉讼请求；四、驳回上海复祥房地产有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9,533元，减半收取计4,766.50元，由上海新球餐饮有限公司负担2,529.50元，上海复祥房地产有限公司负担2,237元。反诉案件受理费550元，由上海复祥房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  冯歆蕊二〇一八年四月十三日书记员  柳 静附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第六十一条依照法律或者法人章程的规定，代表法人从事民事活动的负责人，为法人的法定代表人。法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。法人章程或者法人权力机构对法定代表人代表权的限制，不得对抗善意相对人。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……三、《中华人民共和国公司法》第十三条公司法定代表人依照公司章程的规定，由董事长、执行董事或者经理担任，并依法登记。公司法定代表人变更，应当办理变更登记。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。法人由其法定代表人进行诉讼。其他组织由其主要负责人进行诉讼。五、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。六、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国公司法%26gt;若干问题的规定（二）》第十条公司依法清算结束并办理注销登记前，有关公司的民事诉讼，应当以公司的名义进行。公司成立清算组的，由清算组负责人代表公司参加诉讼；尚未成立清算组的，由原法定代表人代表公司参加诉讼。