.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}青海省西宁市中级人民法院p t ; ” > 民 事 判 决 书（2018）青01民终128号上诉人（原审被告、反诉原告）：西宁城西区泰巍小汽车修理厂，注册号：630XXXXXXXX0268，住所地：西宁城西区彭家寨镇火烧沟海明停车场北侧。经营者：张敏，男，汉族，1982年10月11日生，身份证号×××，西宁城西区泰巍小汽车修理厂总经理，现住西宁市城北区建北巷金帝花园*号楼*单元***室。委托诉讼代理人：张太生，男，汉族，1952年8月7日出生，身份证号×××，上诉人泰巍修理厂经营者张敏之父，住西宁市城西区盐湖巷*号**栋***室。委托诉讼代理人：魏忠，青海磐佑律师事务所律师。上诉人（原审原告、反诉被告）：北京神州汽车租赁有限公司西宁分公司，统一社会信用代码：×××（1-1），住所地：西宁市城中区福路巷17号欣荣家园小区3号楼1楼3号商铺。负责人：张英，该公司经理。委托诉讼代理人：杜晓明,男，汉族，1990年10月2日生，北京神州汽车租赁有限公司职员，现住北京市丰台区。委托诉讼代理人：裴博文，男，汉族，1989年5月28日生，北京神州汽车租赁有限公司职员，现住西宁湟中县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京神州汽车租赁有限公司，统一社会信用代码：×××，住所地：北京市朝阳区望京中环南路甲2号三层。法定代表人：宋一凡，该公司经理。委托诉讼代理人：杜晓明,男，汉族，1990年10月2日生，北京神州汽车租赁有限公司职员，现住北京市丰台区。委托诉讼代理人：裴博文，男，汉族，1989年5月28日生，北京神州汽车租赁有限公司职员，现住西宁湟中县。上诉人西宁城西区泰巍小汽车修理厂（以下简称”泰巍修理厂”）、上诉人北京神州汽车租赁有限公司西宁分公司（以下简称”北京神州西宁分公司”）与被上诉人北京神州汽车租赁有限公司(以下简称”北京神州公司”)租赁合同纠纷一案，不服青海省西宁市城西区人民法院（2017）青0104民初1654号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人泰巍修理厂上诉请求：1、请求二审法院撤销一审错误判决；2、支持泰巍修理厂一审的反诉请求；3、一、二审案件受理费全部由北京神州公司、北京神州西宁分公司承担。事实与理由：一审法院判决泰巍修理厂与北京神州西宁分公司签订的《房屋及土地租赁合同》无效是错误的。泰巍修理厂出租给北京神州西宁分公司的租赁物的场地是符合政府规划的农村非农业建设用地，有合法的使用权与转租权。西宁市城西区建设局2017年6月22日作出的《西宁市城西区建设局限期拆除决定》，于2017年9月29日被城西区人民政府确认为行政行为违法；针对房屋部分，不是所有的未办批建手续的农村建设用地的房屋都属于违法建筑。按照《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发[2006]31号）第六项规定，国务院文件对集体建设流转在政策上已经放宽，村委会的行为并不违法，不能因为房屋没有批建手续而得出就是违法建筑；根据双方签订的合同约定，未经甲方书面同意乙方不得提前终止本合同，如乙方提前解约，需提前一个月通知甲方并交清承租期的租金及其它因本合同产生的费用且支付甲方当年两个月租金作为合同违约金。北京神州公司、北京神州西宁分公司应按照合同约定向泰巍修理厂支付违约金。上诉人北京神州西宁分公司上诉请求：1、撤销原审法院作出的民事判决主文第四项；2、一审、二审的诉讼费用由泰巍修理厂负担。事实与理由：原审法院以”北京神州西宁分公司在泰巍修理厂对租赁厂房的权利不完整的情况下与泰巍修理厂签订租赁合同，负有一定责任”为由，判决不支持北京神州西宁分公司的装修损失，属适用法律错误。泰巍修理厂作为租赁物的出租方，在租赁物没有获得批建手续的情形下仍将租赁物出租，在合同签订前亦没有履行告知义务，应按公平原则承担50%的责任，赔偿北京神州西宁分公司损失109167元。针对泰巍修理厂的上诉请求，北京神州公司及北京神州西宁分公司辩称：一审法院判决认定泰巍修理厂与北京神州西宁分公司签订的《房屋及土地租赁合同》无效，属事实清楚，适用法律正确。北京神州西宁分公司与泰巍修理厂签订的租赁合同因租赁物未取得建设工程规划许可证，违反了法律法规强制性规定，应为无效。从2017年7月12日起，北京神州公司西宁分公司不再占有、使用房屋。泰巍修理厂亦于2017年11月3日找北京神州公司西宁分公司要还钥匙、遥控器，并出具了收条。泰巍修理厂应退还北京神州公司西宁分公司未实际使用的租金、押金共计285597元。北京神州公司、北京神州公司西宁分公司向一审法院起诉请求：1、确认泰巍修理厂与北京神州西宁分公司签订的《房屋及土地租赁合同》无效；2、泰巍修理厂返还北京神州西宁分公司租金、押金共计285597元；3、泰巍修理厂赔偿北京神州西宁分公司损失109167元；4、本案诉讼费由泰巍修理厂承担。一审法院认定事实：2013年8月20日，彭家寨村民委员会与泰慎小汽车修理厂签订《非耕地入股村企联营合同》，约定将火烧沟非耕地10亩入股于泰慎小汽车修理厂联营兴办汽修厂。后泰慎小汽车修理厂将该火烧沟土地上修建的部分厂房租与泰巍修理厂。2016年4月13日，泰巍修理厂与北京神州西宁分公司签订《房屋及土地租赁合同》，将其承租的泰慎小汽车修理厂位于西宁市城西区富兴路的二间车间、三间办公室、一间门卫、一间仓库转租给北京神州西宁分公司使用，场地面积2998.8平方米，租赁期限10年。北京神州西宁市分公司于2016年4月20日向泰巍修理厂支付了押金和第一年租金共计330000元，于2017年4月14日支付了第二年租金318000元。随后，北京神州西宁分公司对承租场地进行了装修，交由北京神州公司的全资子公司北京凯普停车管理有限公司在此场所设立的全资子公司西宁凯普汽车维修服务有限公司经营。2017年5月18日，西宁市城西区建设局向西宁凯普汽车维修服务有限公司送达了《限期拆除决定》，要求七日内自行拆除，逾期不拆，将依法强制拆除。2017年7月12日，西宁凯普汽车维修服务有限公司向泰巍修理厂经营者张敏邮寄搬离租赁场地的通知。西宁泰慎汽车修理有限公司与泰巍修理厂在同一场所办公，西宁泰慎汽车修理有限公司法定代表人张伟与泰巍修理厂经营者张敏系亲兄弟关系，北京神州西宁分公司承租的该厂房实际由西宁泰慎汽车修理有限公司管理。2017年6月30日，西宁泰慎汽车修理有限公司总经理张伟以西宁凯普汽车维修服务有限公司法定代表人赵慧军为申请人，对上述西宁市城西区建设局《限期拆除决定》不服，向西宁市城西区人民政府申请行政复议，西宁市城西区人民政府经过复议于2017年9月29日作出确认西宁市城西区建设局作出的行政行为程序违法的决定。泰巍修理厂转租给北京神州公司西宁分公司的厂房至今未办理相关建设审批手续。一审法院认为，泰巍修理厂将涉案厂房转租给北京神州西宁分公司，与其签订《房屋及土地租赁合同》，明确租赁物为”二间车间、三间办公室、一间门卫、一间仓库”，按合同约定及租赁物使用目的可认定本案租赁物实际为房屋，而非土地。西宁市城西区人民政府经过行政复议虽就上述《限期拆除决定》确认西宁市城西区建设局作出的行政行为程序违法，但泰巍修理厂未能举证该厂房已取得建设工程规划许可证，可认定该厂房系未取得建设工程规划许可证而建设。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，由此认定泰巍修理厂将涉案厂房转租给北京神州西宁市分公司属合同无效。故北京神州西宁市分公司要求确认其与泰巍修理厂签订的《房屋及土地租赁合同》无效的诉求合理合法，应予支持；因该合同取得的财产，应当予以返还，泰巍修理厂对北京神州西宁市分公司向其支付租金及押金钱款的数额无异议，故北京神州西宁分公司主张泰巍修理厂退还2017年7月12日至2018年4月30日期间其支付的租金、押金共计285597元的诉讼请求，应予支持；北京神州西宁分公司在泰巍修理厂对该租赁厂房的权利不完整的情况下与其签订租赁合同，亦有一定责任，故其所产生的装修费用应自行承担，对要求泰巍修理厂赔偿北京神州西宁分公司损失109167元的诉讼请求，不予支持。北京神州西宁市分公司与泰巍修理厂签订的《房屋及土地租赁合同》无效，双方对违约责任等条款的约定亦属无效，故泰巍修理厂请求驳回北京神州西宁分公司的诉讼请求、判令北京神州西宁分公司违约并支付两个月租金50000元违约金的反诉请求于法无据，不予支持。遂判决：一、北京神州汽车租赁有限公司西宁分公司与西宁城西区泰巍小汽车修理厂签订的《房屋及土地租赁合同》无效；二、判决生效后十日内，北京神州汽车租赁有限公司、北京神州汽车租赁有限公司西宁分公司向西宁城西区泰巍小汽车修理厂交付其承租泰巍小汽车修理厂位于西宁市城西区富兴路的厂房；三、西宁城西区泰巍小汽车修理厂返北京神州汽车租赁有限公司、北京神州汽车租赁有限公司西宁分公司的租金255597元、押金30000元，共计285597元，于本判决生效后十日内履行。四、驳回北京神州汽车租赁有限公司、北京神州汽车租赁有限公司西宁分公司要求西宁城西区泰巍小汽车修理厂赔偿其损失109167元的诉讼请求。五、驳回西宁城西区泰巍小汽车修理厂的反诉请求。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。对本案事实，本院认定如下：一审已经查明的事实属实，本院予以确认。本案审理过程中，2018年3月14日上诉人北京神州西宁分公司以北京神州公司没有提起上诉，北京神州西宁分公司单独不具备上诉主体资格为由向本院申请撤回上诉，本院予以准许。本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，不得扰乱社会经济秩序。泰巍修理厂与北京神州西宁分公司签订《房屋及土地租赁合同》后，承租给北京神州西宁分公司的涉案厂房因未办理相关房屋建设审批手续，属于未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋。由于西宁市城西区城市管理行政执法局在北京神州西宁分公司承租期间催促拆除该房屋，致使北京神州西宁分公司无法继续正常使用该承租房屋。泰巍修理厂所出租的厂房至今仍没有办理合法的批建手续，其与北京神州西宁分公司签订的《房屋及土地租赁合同》属无效合同，该合同亦实际无法履行。因此北京神州西宁分公司已交纳的房租和押金扣减实际租用期的租金后，剩余部分泰巍修理厂应予返还。泰巍修理厂称其租赁给北京神州西宁分公司的涉案厂房是符合政府规划的农村非农业建设用地，对涉案厂房其享有合法的使用权与转租权，不影响北京神州西宁分公司继续租赁涉案厂房，请求北京神州西宁分公司继续履行合同的主张无法律依据，不予支持。一审法院在双方对已支付租金及押金数额无异议，判令泰巍修理厂返还北京神州西宁分公司部分租金及押金并无不当。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，泰巍修理厂的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11358元，由西宁城西区泰巍小汽车修理厂，负担3611元；北京神州汽车租赁公司西宁分公司负担3873.5元，余款3873.5元退还北京神州汽车租赁公司西宁分公司。本判决为终审判决。审判长赵甲宁审判员靳玲审判员张洁琼二○一八年四月二日书记员张媛