包头市九原区人民法院 行 政 裁 定 书 （2018）内0207行初78号 原告段秀兰，女，1975年12月18日出生，汉族，无业，现住包头市。 原告李志霞，女，1966年6月13日出生，汉族，退休工人，现住包头市。 原告高润芳，女，1965年9月26日出生，汉族，退休工人，现住包头市 上列三原告的委托代理人王建明，包头市德鉴法律服务所法律工作者。 上列三原告的委托代理人吕芙蓉，包头市德鉴法律服务所法律工作者（未出庭）。 被告包头市东河区住房保障和房屋管理局，统一社会信用代码×××。 法定代表人方正，该局局长（未出庭）。 委托代理人杨宝银，该局产权交易所所长。 委托代理人李**程，内蒙古鹿城联众律师事务所律师。 被告包头市住房保障和房屋管理局，统一社会信用代码×××。 法定代表人高之荣，该局局长（未出庭）。 委托代理人王瑞娟，该局办公室工作人员。 委托代理人郝春卉，内蒙古天祺律师事务所律师。 被告包头市不动产登记局，统一社会信用代码×××。 法定代表人李兰维，该局局长（未出庭）。 委托代理人葛耀世，该局总工程师。 第三人霍金凤，女，1969年7月6日出生，汉族，无业。 委托代理人张培龙，内蒙古培隆律师事务所律师。 原告段秀兰、李志霞、高润芳诉被告包头市东河区住房保障和房屋管理局、被告包头市住房保障和房屋管理局、被告包头市不动产登记局及第三人霍金凤撤销房屋所有权证一案，于2018年10月8日向本院提起行政诉讼。本院受理后,依法于2018年10月19日向被告包头市东河区住房保障和房屋管理局送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、证据材料等，依法于2018年10月14日向被告包头市住房保障和房屋管理局送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、证据材料等，依法于2018年10月12日向被告包头市不动产登记局送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、证据材料等，依法于2018年10月15日向第三人霍金凤送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、参加诉讼通知书、证据材料等。本院依法组成合议庭，于2018年12月5日公开开庭审理了本案。原告段秀兰、李志霞、高润芳及其委托代理人王建明，被告包头市东河区住房保障和房屋管理局的委托代理人杨宝银、李**程，被告包头市住房保障和房屋管理局的委托代理人王瑞娟、郝春卉，被告包头市不动产登记局的委托代理人葛耀世，第三人霍金凤的委托代理人张培龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告段秀兰、李志霞、高润芳诉称，三原告系包头市中盛制衣有限责任公司的职工代表，因该公司法定代表人薛永清将公司房产中的一部分即东河区和平路144号中的372.92平方米房屋违法出售给第三人霍金凤，三原告在得知后，向被告查询，见房产档案中原产权人包头市中盛制衣有限责任公司关于买卖该部分房产的股东决定和购买房屋协议书中，除薛永清之外的另外两名股东的签名均为伪造，经核实另两名股东从未在上述文件上签名。而且薛永清与第三人交易时，居然将372多平方米的房屋以17万元的低价变卖了，该价格远远低于市场价，故请求依法确认请求法院依法确认被告为第三人办理的包房权证东字第XXXX号房屋产权证行为违法，并撤销该房产证；本案诉讼费由被告承担。 原告段秀兰、李志霞、高润芳向本院提交的证据有：1.包房权证东字第XXXX号房屋所有权证书及包房权证东字第XXXX号房屋所有权证书登记材料一套（共18页），证明第三人霍金凤办理了产权登记手续（该份证据为复印件）；2.录音资料一份，证明当时公证书系伪造，股东毛文梅并没有签过字。 被告包头市住房保障和房屋管理局辩称，第一，包头市住房保障和房屋管理局非本案适格被告，本案唯一适格被告应当是包头市不动产登记局。《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日起施行，条例所载明的不动产登记包括:不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等。2015年12月24日包头市不动产登记局挂牌成立，2016年11月28日包头市人民政府作出通告，决定自2016年11月28日起，在包头市主城区内启动实施不动产统一登记，由不动产登记局统一办理，也就是说自2016年11月28日起，不动产登记局作为一个独立的法人单位，需要开始全面独立履行法律规定的全部职责。《行政诉讼法》第二十六条第六款规定:“行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告。”而本案中原告所诉的包房权证东字第XXXX号房屋所有权登记系不动产转移登记，所以本案的唯一适格被告应当是不动产登记局。第二，包房权证东字第XXXX号房屋所有权登记行为，证据确凿，适用法律、法规正确，程序正当，属于合法登记行为，原告的诉讼请求应当被驳回。包房权证东字第XXXX号房屋所有权登记系房屋所有权转移登记。2005年10月21曰包头市中盛制衣有限责任公司与第三人霍金凤签订了《购买房屋协议书》，包头市东河区公证处就上述《购买房屋协议书》于2005年10月28日作出（2005）包东证字第2751号《公证书》；同日双方向登记机关申请了房屋转移登记，并提交了《城市房屋权属登记管理办法》第十八条第二款规定的材料，登记机关经审查认为其申请符合法律规定，权属清楚、产权来源资料齐全，故核准登记。故包房权证东字第XXXX号房屋所有权登记行为系合法行政行为。第三，登记机关已经尽到法定的审查义务。《城市房屋权属登记管理办法》第二十七条规定:“登记机关应当对权利人（申请人）的申请进行审查。凡权属清楚、产权来源资料齐全的，初始登记、转移登记、变更登记他项权利登记应当在受理登记后的30日内核准登记，并颁发房屋权属证书。”依据上述规定，登记机关在核准登记前仅对权属是否清楚以及产权来源资料是否齐全做审查。原告所称的股东会决定以及《购买房屋协议书》中签名除薛永青之外均为伪造不属于登记机关审查的范围，且《购买房屋协议书》经过公证处公证。若原告认为股东会决议及《购买房屋协议》违法，应当另行提起民事诉讼。综合以上，包房权证东字第XXXX号房屋所有权转移登记行为系合法行政行为，请人民法院查清事实，依法驳回原告的诉请。 被告包头市住房保障和房屋管理局向本院提交的证据有：编号为12A0911514单户产权产籍档案、产权证号为包房权东字第XXXX号房屋所有权证书一套（包括审核登记表、霍金凤身份证复印件、房地产买卖申请审批书、房地产买卖契约、涉案房产分宗平面图、介绍信、074466号上一手产权证号、组织机构代码证、企业法人营业执照、2751号公证书、契税完税证、发票、核算单），证明2005年10月18日包头市中盛制衣公司与第三人霍金凤达成买卖协议，房屋登记部门依法为其核准登记，涉案房产登记行为合法有效，程序合法（以上证据均为复印件）。 被告包头市东河区住房保障和房屋管理局辩称，第一，被告非本案适格被告，本案适格被告应是包头市不动产登记局。《不动产登记暂行条例》已于2015年3月1日施行，该条例第三条规定:“不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等，适用本条例。”2015年12月24日包头市不动产登记局挂牌成立，2016年11月28日包头市人民政府作出通告，决定自2016年11月28日起在包头市主城区内启动实施不动产统一登记，由不动产登记局统一办理，也就是说从2016年11月28日起包头市不动产登记局作为一个独立的行政机关开始全面履行法律规定的全部职责。行政诉讼法》第二十六条第六款规定:“行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告。”对于本案来说，包房权证东字第XXXX号产权登记属不动产转移登记，所以，本案适格被告应是包头市不动产登记局。第二，涉案房产的的登记行为，适用法律正确，程序合法。《城市房屋权属登记管理办法》第二十七条规定:“登记机关应当对权利人的申请进行审查。凡权属清楚、产权来源资料齐全的，初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记应当在受理登记后的30日内核准登记，并颁发房屋权属证书。”根据上述规定，房屋登记机关依据包头市中盛制衣有限责任公司与第三人霍金风签订的《购买房屋协议书》、包头市中盛制衣有限责任公司的《股东决定》以及包头市东河区公证处出具的（2005）包东证字第2751号《公证书》、完税凭证，认为其申请符合法律规定，权属清楚，故核准登记。综上，本案涉案房产的登记行为，程序合法，适用法律正确，原告段秀兰、李志霞、高润芳的起诉没有事实及法律依据，请求人民法院在查清事实的基础上，依法驳回原告段秀兰、李志霞、高润芳的诉讼请求。 被告包头市东河区住房保障和房屋管理局提交的证据与被告包头市住房保障和房屋管理局相同。 被告包头市不动产登记局辩称，我局认为被告包头市住房保障和房屋管理局以及被告包头市东河区住房保障和房屋管理局按照《城市房屋权属登记管理办法》以及相关法律的规定为本案第三人霍金凤进行了房屋权属登记，该权属登记申请人提交的材料齐全且符合法定形式，登记机构已经尽到了合法审查的义务，该行政行为程序合法，适用法律正确，完全合法。原告段秀兰、李志霞、高润芳不能证明本案被告对第三人霍金凤的房屋权属登记有错误，请求确认被告包头市住房保障和房屋管理局的颁证行为违法是没有任何事实和法律依据的，不符合法律规定的不动产撤销或变更登记的条件。被告认为虽然不动产的撤销、变更登记属于我局的职责范围，但是涉案房屋的登记不符合被撤销的条件，故请人民法院子以核实，公正裁判。 被告包头市不动产登记局向本院提交的证据与被告包头市住房保障和房屋管理局相同。 第三人霍金凤述称，原告不是本案适格主体，原告在庭审中陈述98年之前原企业包头市第二服装厂已破产，原告在庭审中没有提供证据证明是98年成立企业的股东，原告陈述只是包头市中盛制衣有限责任公司的职工，因此不是本案适格主体。第三人于2005年与包头市中盛制衣有限责任公司经过平等协商购买了其财产并签订了买卖合同，并经过公证机关的公证，均是双方真实意思表示，不存在价格偏低的情况，以现在的价格不能评定当时的市价。本案出卖方是包头市中盛制衣有限责任公司，由股东组建成立，没有国有资产的部分，原告的主张没有事实依据。原告提出股东签字不真实，房屋买卖是经过公证机关的公证不存在真实的情况。第三人依法办理产权登记，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。 第三人霍金凤向本院提交的证据有：1.包房权证东字第XXXX号房屋所有权证书及包房权证东字第XXXX号房屋所有权证书登记材料一套，证明霍金凤于2005年12月5日取得房屋权属证书；2.2018年10月25日薛永清出具的证明材料，证明本案原告段秀兰、李志霞、高润芳没有本案诉请的诉讼主体资格；3.（2017）内0202民初2878号包头市东河区人民法院民事判决书、（2018）]内02民终117号内蒙古自治区包头市中级人内法院民事判决书，证明本案原告段秀兰不具备原告的主体资格；4.公证书，证明第三人购买房屋的行为是合法真实的，原告所述签字不是毛文梅本人所签不符合事实（以上证据均为复印件） 经庭审质证，根据《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》，本院认为除对原告段秀兰、李志霞、高润芳提交的录音资料以外的证据应当予以确认，对被告包头市住房保障和房屋管理局、被告包头市东河区住房保障和房屋管理局、被告包头市不动产登记局、第三人霍金凤提交的证据应当予以确认。 经审理查明，2002年1月8日，包头市中盛制衣有限责任公司获颁包房权证东字第XXXX号房屋所有权证书，该证书载明：房屋所有权人包头市中盛制衣有限责任公司，房屋坐落东河区和平路144号，丘地号3-157，产别其他产，结构砖混，房屋总层数6，所在层数1，建筑面积（平方米）372.92，设计用途其他用途，共有人0人，附记新建登记。2005年10月18日，第三人霍金凤与包头市中盛制衣有限责任公司签订《房地产买卖申请批准书》；同日，包头市中盛制衣有限责任公司作出股东决定，同意将上述涉案房屋以170000元的价格卖给第三人霍金凤。2005年10月28日，包头市东河区公证处作出（2005）包东证字第2751号《公证书》，证明包头市中盛制衣有限责任公司与第三人霍金凤签订的《购买房屋协议书》真实有效。2005年11月7日，第三人霍金凤缴纳契税9000元。2005年12月5日，第三人霍金凤获颁包房权证东字第XXXX号房屋所有权证书，该证书载明：房屋所有权人霍金凤，房屋坐落东河区和平路144号，丘地号3-157，产别私产，结构混合，房屋总层数6，所在层数1，建筑面积（平方米）372.92，设计用途其他用途，共有人0人，附记房屋交易房。 本院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《房屋登记办法》等法律法规的规定，国家实行房屋所有权登记发证制度。房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律保护。本案中，包头市中盛制衣有限责任公司是包房权证东字第XXXX号房屋所有权证书的合法拥有者，该公司有权利处分自己的财产。至于怎么处分，应当由该公司自主决定，只要不违反法律禁止性规定即可。原告段秀兰、李志霞、高润芳三人，没有提交证据证明自己是包头市中盛制衣有限责任公司的职工，或是股东或是投资人等相关证明，包头市中盛制衣有限责任公司与第三人霍金凤进行房产交易，将包房权证东字第XXXX号房屋所有权证书变更为包房权证东字第XXXX号房屋所有权证书，登记在第三人霍金凤名下，与原告段秀兰、李志霞、高润芳无关，其三人并不是变更登记行政行为的相对人，该行政行为与其三人没有法律上的利害关系，即原告段秀兰、李志霞、高润芳无要求撤销包房权证东字第XXXX号房屋所有权证书的主体资格。故依照《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第十二条、第一百零一条第一款第（二）项，《诉讼费用交纳办法》第八条第二款之规定，裁定如下： 驳回原告段秀兰、李志霞、高润芳的起诉。 案件受理费50元（段秀兰、李志霞、高润芳已预交），全额退还原告段秀兰、李志霞、高润芳。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。 审 判 长  冯文刚 审 判 员  魏录文 人民陪审员  张思琴 二〇一九年四月一日 法官 助理  张文君 书 记 员  马丽琴