广东省深圳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）粤03民终2495号 上诉人（原审被告）：长齐胜投资管理（深圳）有限公司，住所地深圳市罗湖区凤凰路193号海珑华苑裙楼hicity一层至三层，统一社会信用代码91440300335202405F。 法定代表人：唐展豪，总经理。 委托诉讼代理人：李志生，上海市锦天城（深圳）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：深圳市富粥江南饮食管理有限公司，住所地深圳市罗湖区南湖路钻石广场B1—15—16，统一社会信用代码91440300359280694D。 法定代表人：施育新，总经理。 委托诉讼代理人：薛泉，北京市隆安（深圳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：翁燕燕，北京市隆安（深圳）律师事务所实习律师。 上诉人长齐胜投资管理（深圳）有限公司（以下简称“长齐胜公司”）因与被上诉人深圳市富粥江南饮食管理有限公司（以下简称“富粥江南公司”）租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院（2017）粤0303民初22427号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 富粥江南公司的一审诉讼请求：1、解除富粥江南公司、长齐胜公司之间签订的CQSLl-04/16号《HiCity商铺租赁合同》；2、长齐胜公司返还富粥江南公司支付的租赁保证金232128元；3、长齐胜公司返还富粥江南公司支付的首月固定租金116064元；4、长齐胜公司承担富粥江南公司为本案支付的律师费30000元。 一审判决如下：一、确认富粥江南公司与长齐胜公司签订的CQSIl-04/16号《HiCity商铺租赁合同》于2017年3月7日解除； 二、长齐胜公司应于本判决生效之日起十日内返还富粥江南公司租赁保证金232128元、首月租金116064元；三、驳回富粥江南公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3486元，由富粥江南公司承担986元，长齐胜公司承担2500元。 上诉人长齐胜公司的上诉请求：撤销（2017)粤0303民初22427号民事判决第二项，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求并判令由被上诉人承担一、二审诉讼费用。 被上诉人富粥江南公司二审答辩意见为：被上诉人已举证证明涉案商铺存在漏水的问题，上诉人主张漏水问题已解决，但未提交证据予以证明。被上诉人严格按照合同约定行使权利履行义务，并未放弃自己的合法权益。被上诉人一直依法依约与上诉人处理合同的相关事宜，积极与上诉人就合同履行过程中的相关问题进行协商，但上诉人在被上诉人多次给与宽限期的情况下，依然无法解决漏水问题，同时拒绝对漏水问题进行鉴定，因此相关责任应由上诉人承担。被上诉人基于维护双方友好关系，在上诉人未解决漏水问题的情况下，提出接受涉案商铺的合理条件，但上诉人均予以拒绝，致使合同无法继续履行，责任在于上诉人。另涉案商铺须在未具备交付条件下不会有租金的产生，上诉人的主张并无事实依据。一审判决认定事实清楚，处理结果正确，请求驳回上诉，维持原判。 二审期间，上诉人提交了2018年3月1日在国家企业信息网上打印的被上诉人公司分店的企业信息报告及门店照片，拟证明被上诉人公司的吉华分店、钻石广场分店、莲塘分店、凤凰分店及总店的经营状况，主张除了莲塘分店之外，其他的店面在2016年以来陆续关闭，被上诉人公司的经营状况不良导致其不能履行与上诉人之间的租赁合同，也是被上诉人违约的原因。被上诉人认为上述证据不属于新证据，且信用信息上显示的企业名称“深圳市富粥茗点坊饮食有限公司”只是其关联公司，与本案没有关系,故对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。本院认为，上诉人二审提交的前述证据依法不属于新的证据，且不影响案件基本事实的认定，故本院不予采纳。 本院二审查明，涉案《HiCity商铺租赁合同》第3.6条的规定：如因乙方（富粥江南公司）原因导致未能在甲方（长齐胜公司）通知的具体交付日办理该房屋的交接手续，则该房屋仍视为已由甲方在该日按照本合同规定的条件交付给了乙方，租赁期、装修期仍从该日起开始计算。如果因乙方原因导致在该日后15天内仍未办理该房屋的交接手续，则甲方有权（但无义务）经向乙方发出书面通知而终止本合同，该种情形下，甲方有权扣收租赁保证金而无须向乙方退还，该扣收的租赁保证金作为乙方应向甲方支付的违约金，如甲方的损失（直接损失和间接损失）超过该租赁保证金数额，则甲方还有权要求乙方补足实际损失的差额部分。第9.2条规定：该房屋交付后，出现本合同约定情形而甲方行使解除本合同之权利的，甲方解除本合同前乙方已支付的所有租金（无论该等租金所对应的租赁期间是否届满）均不予退还。 另查明，双方为解决房屋漏水等问题，在2016年7月至11月间有多份函件往来。其中被上诉人于2016年9月27日向上诉人出具的函件中，虽对上诉人针对相关问题的解决方案不满意，但亦表示可以收铺，只是要求收铺入场后，如因楼层漏水造成的一切损失由上诉人承担赔偿责任。此后，上诉人数次发函给被上诉人，表示已经解决了渗漏水等问题，如后期仍出现渗水现象，则由上诉人承担维修、还原、赔偿等责任，并将维修情况拍照附图。2016年11月16日，上诉人发函通知被上诉人于2016年11月21日办理租赁房屋的交接手续，并再次明确被上诉人反映的楼层渗漏问题已彻底解决，若将来出现渗漏现象，承诺“第一时间现场作出紧急处理及维修，如因渗水造成相关损失均由上诉人承担维修及进行天花还原，另如渗水点漏水造成被上诉人无法经营导致店铺停业，经双方确认后，上诉人按被上诉人月季度的平均每天销售营业额作出相应的合理赔偿”。 原审法院查明的其他事实清楚，本院予以确认。 本院认为，富粥江南公司与长齐胜公司签订的CQSIl-04/16号《HiCity商铺租赁合同》是双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。合同签订后，双方因涉案房屋渗漏水等问题发生争议，导致合同未能履行。现双方对涉案合同于2017年3月7日解除无异议，但均主张系因对方原因导致合同不能履行，应由对方承担违约责任。故本案二审争议焦点为涉案合同解除的原因系上诉人拟交付的房屋不符合交付条件还是被上诉人怠于履行接收房屋的合同义务。 关于涉案合同的解除原因问题。双方往来函件显示，在被上诉人提出涉案房屋楼层漏水、楼板渗水、厨房下水管排水及排烟风机移位等问题后，上诉人进行了相应的整改维修和施工改造。2016年9月27日被上诉人向上诉人出具的函件中，虽对上诉人针对相关问题的解决方案不满意，但亦表示可以收铺，并要求收铺入场后，如因楼层漏水造成的一切损失由上诉人承担。此后，上诉人数次发函给被上诉人，表示已经解决了渗漏水等问题，如后期仍出现渗水现象，则由上诉人承担维修、还原、赔偿等责任，并将维修情况拍照附图。2016年11月16日，上诉人发函通知被上诉人于2016年11月21日办理租赁房屋的交接手续，并再次明确被上诉人反映的楼层渗漏问题已彻底解决，若将来出现渗漏现象，承诺“第一时间现场作出紧急处理及维修，如因渗水造成相关损失均由上诉人承担维修及进行天花还原，另如渗水点漏水造成被上诉人无法经营导致店铺停业，经双方确认后，上诉人按被上诉人月季度的平均每天销售营业额作出相应的合理赔偿。”但被上诉人既未按期到场办理租赁房屋的交接手续，亦未提交证据证明此时涉案房屋仍然存在渗漏问题。对此本院认为，从双方函件内容及附图可见，上诉人对涉案房屋存在的问题已采取了相应措施进行整改维修，对被上诉人提出的收楼后可能出现漏水造成的损失及进场条件等问题亦作出了承诺和提出解决措施。被上诉人在上诉人通知其办理房屋交接手续后，如认为涉案房屋仍存在渗漏水问题、未达交付标准，应当提交证据予以证明。但被上诉人未提交证据证明上诉人通知交楼时的房屋仍然存在渗漏问题，应当承担举证不能的法律后果。被上诉人在没有证据证明涉案房屋不符合交付条件的情况下，未按期到场办理租赁房屋的交接手续，其行为已构成违约。因此，本院认定涉案合同的解除系因被上诉人怠于履行接收房屋的合同义务所致。 关于租赁保证金应否返还的问题。基于前述认定，根据双方签订的《HiCity商铺租赁合同》第3.6条的约定，上诉人有权终止合同，扣收租赁保证金作为被上诉人应向上诉人支付的违约金。原审对涉案合同解除原因的举证责任分配、违约责任认定有误，判令上诉人返还被上诉人租赁保证金232128元不当，本院予以纠正。 关于首月租金应否返还的问题。双方在《HiCity商铺租赁合同》第9.2条中虽约定，涉案房屋交付后，出现合同约定情形而上诉人行使解除合同权利的，上诉人解除合同前被上诉人已支付的所有租金均不予退还，但本案合同的解除系因被上诉人怠于履行接收房屋的合同义务所致，涉案房屋并未实际交付，且被上诉人拒绝接收房屋后，上诉人亦有义务采取适当措施避免损失进一步扩大，故在被上诉人已以租赁保证金承担了相应违约责任的情况下，上诉人不予退还被上诉人所交首月固定租金116064元，没有法律依据，本院不予支持。原审对此处理并无不当，本院予以确认。 综上，上诉人长齐胜投资管理（深圳）有限公司的上诉理由部分成立，本院对成立部分予以支持。原审查明的部分事实不清，处理有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持深圳市罗湖区人民法院（2017）粤0303民初22427号民事判决第一项； 二、撤销深圳市罗湖区人民法院（2017）粤0303民初22427号民事判决第三项； 三、变更深圳市罗湖区人民法院（2017）粤0303民初22427号民事判决第二项为：上诉人长齐胜投资管理（深圳）有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被上诉人深圳市富粥江南饮食管理有限公司首月租金116064元； 四、驳回被上诉人深圳市富粥江南饮食管理有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费3486元，上诉人长齐胜投资管理（深圳）有限公司负担1045.80元，被上诉人深圳市富粥江南饮食管理有限公司负担2440.20元。二审案件受理费人民币6972元，由上诉人长齐胜投资管理（深圳）有限公司负担2091.60元，由被上诉人深圳市富粥江南饮食管理有限公司负担4880.40元。 本判决为终审判决。 审判长 李  凤  麟 审判员 刘  欢  飞 审判员 徐  雪  莹  二〇一八年四月二十六日 书记员 许新惠（兼）