河北省承德市中级人民法院民 事 裁 定 书（2018）冀08民终693号上诉人（原审原告）：范楷，男，1987年6月4日出生，满族，住承德市高新区。委托诉讼代理人：姜克馨，女，1961年1月27日出生，满族，住承德市双桥区。委托诉讼代理人：尹占华，男，1968年2月28日出生，汉族，现住承德市双桥区。被上诉人（原审被告）：隆基泰和实业有限公司，住所地：高碑店市北环路**。组织机构代码74017234-2。法定代表人：魏少军，职务：董事长。委托诉讼代理人：王小鹏，男，1980年10月29日出生，汉族，住承德市双桥区。上诉人范楷因与被上诉人隆基泰和实业有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服河北省承德市双桥区人民法院（2017）冀0802民初4095号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月30日立案后，依法组成合议庭，并于2018年4月10日公开开庭审理了本案。上诉人范楷的委托诉讼代理人姜克馨、尹占华、被上诉人隆基泰和实业有限公司的委托诉讼代理人王小鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。范楷上诉请求为：1、请求二审法院撤销一审法院的民事判决；2、请求二审法院依法判令被上诉人隆基泰和实业有限公司限期按照合同约定向房产登记机关提交该应由其提供的备案资料，并协助上诉人办理房屋产权证书;3、请求二审法院判令被上诉人隆基泰和实业有限公司自2014年3月5日开始至其提交备案资料能办理房屋产权证之日止，给付上诉人按已付购房款及中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的最高标准计算的违约金或损失；4、被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：原审法院适用法律有误，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》明确规定了计算逾期办理房屋产权证书的违约金或损失，上诉人可以依据该规定主张违约金或损失。《合同法》规定约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。被上诉人不按照规划要求进行小区的商品房项目建设，又不按照行政机关的要求进行整改，导致上诉人购买的房屋交房五年多，至今未办理房屋产权证书，法院即使不直接判决被上诉人限期办理房屋产权证书，也应当按实际违约天数判决被上诉人向上诉人赔偿损失，督促被上诉人尽快为上诉人办理房屋产权证书。综上，请求二审法院支持上诉人的诉讼请求。隆基泰和实业有限公司辩称：答辩人与上诉人之间签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容合法有效。合同中已经明确约定了关于逾期提交备案资料的违约金计算方法，双方均应按约履行。上诉人严重曲解合同条款，合同约定交付后550日内是不存在违约情形的，超过550日才存在违约并需按约支付违约金；上诉人认为违约金过低，却没有证据证明其有损失或损失的具体数额，应当承担举证不能的法律后果。并且本案所涉及的商品房价值稳步上涨，根本不存在所谓的损失；上诉人所称的因无产权证所带来的利益损失，不是上诉人合理的、必然的损失，本案所涉及房产已经实际交付，并不影响上诉人的居住使用，且房屋合同均已在住建局备案，不存在其他法律风险；备案资料未能按时提交不全是答辩人的原因，政府建设的相关配套设施的迟延建设及住宅专项维修基金至今未缴齐也延误了产权证的办理。原审法院查明的事实清楚，适用法律得当，请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。范楷向一审法院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告在法院判决生效两个月内按照合同约定向房产登记机关提交该商品房进行房产登记应由其提供的备案资料。2、判令被告承担违约责任，按已付购房款235962元和中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的最高标准计算向原告增加支付违约金或损失，分为两段，第一阶段自2014年3月5日开始至判决生效后的十日止；第二阶段自判决生效后的十一日开始至被告将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案、原告能办理房屋产权证之日止。3、判令被告承担本案诉讼费。一审法院查明的事实，2012年5月8日原告与被告签订了承德市高新区阳光四季城A2-2-8-1-302室房产的《商品房买卖合同》，房屋价款为235962元。该合同第八条约定，出卖人应当在2012年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经综合验收合格条件的房屋交付买受人使用。第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后550日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同签订后，原告向被告交付了购房款235962元，被告将房屋交付原告使用。2014年3月被告对其开发的阳光四季城小区向承德市城市管理行政执法局小区配套服务设施验收办公室申请验收，在验收过程中，发现阳光四季城小区部分配套服务设施不符合规划要求，被议定为验收不合格。2014年3月26日，承德市城市管理行政执法局向被告隆基泰和实业有限公司下达了《整改意见通知书》，限期整改，整改完毕后再申请复验。截止2016年11月28日，阳光四季城小区正在整改中，被告未向承德市城市管理行政执法局提出复验申请。承德市人民政府制定的《承德市中心区居住的小区配套服务设施规划建设监督验收试行办法》规定，承德市城市管理行政执法局以会议方式，统一组织配套服务设施监督验收小组和相关部门对居住小区配套服务设施进行联合验收，验收不合格的建设工程，建设单位按照整改意见进行整改，整改后申请复验；《联合验收意见》是建设工程整体竣工验收材料之一。对未取得《联合验收意见》的居住小区建设工程实行一票否决，不得进行整体验收，不得投入使用，承德市住房和城乡建设局不得进行房屋产权登记。另查明，商品房的房屋所有权首次登记应当由开发商提交建设工程符合规划的材料、相关税费缴纳凭证等相关材料，被告尚未向承德市国土资源局提交办理阳光四季城小区房屋所有权首次登记所需材料。截止到庭审辩论终结前，被告仍未通过配套服务设施的验收，也未向承德市国土资源局提交办理阳光四季城小区房屋所有权首次登记所需材料。一审法院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。因本案所涉房地产项目至今未通过政府相关部门整体验收，不符合房屋所有权首次登记的条件，不能进行房屋产权登记，在以上问题没有得到解决的情况下，原告要求被告限期将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，并给原告办理房屋产权证书的诉讼请求，事实上不能履行也无法通过人民法院判决强制执行履行，故此一审法院不予支持。《商品房买卖合同》第十五条约定：“如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。”现由于被告的原因导致原告不能在合同约定的期限内取得房地产权属证书，被告已构成违约，理应按合同约定承担违约责任。原告提出本案应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款来计算违约金或损失，因违约金和损失赔偿都是承担法律责任的方式，但二者不能同时主张，合同中明确约定法律责任的承担方式为已付购房款0.5%的违约金，则理应按合同约定履行，原告范楷认为违约金数额过低无法弥补其损失，则应提供相应的证据证明其主张，而原告范楷并未提交其遭受损失及损失数额的证据，原告范楷如果认为合同中关于违约条款的约定显失公平，则可以在合同签订后一年内申请人民法院对该合同予以撤销，而原告也并没有在法定期限内行使撤销权。据此，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的计算标准对本案并不适用。此外，“房子是用来住的，不是用来炒的”，相信原告购买房屋的目的符合这一定位，是用于居住生活，并不是用来倒卖盈利，故假定存在原告所谓“因没有房屋产权证就无法通过抵押获取资金导致其丧失投资赚钱机会或出售价格会大打折扣”的事实，也不能因此确定为原告合理的、必然的损失。本案中，房屋已经交付，未办理房屋产权证并不影响原告的居住使用。而事实上，原告所在居住区域房屋价格上升，可见尚未办理房屋产权证也并不必然造成原告财产价值的贬损。综上，原告要求按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金或损失的请求，一审法院不予支持。被告应按照约定的违约金计算方法即按已付房价款的0.5%向原告支付违约金。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、被告隆基泰和实业有限公司于本判决生效后十日内支付原告范楷违约金1179.81元。二、驳回原告范楷的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，另加倍支付延迟履行期间的债务利息。对于延迟履行期间的债务利息，根据《最高人民法院》第一条规定计算。二审期间，上诉人范楷提供一组证据材料，其中证据一：最高人民法院2015年12月4日发布的第16个合同纠纷典型案例：王磊诉抚顺乐活房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案复印件一份。证据二：辽宁省抚顺市中级人民法院（2014）抚中民一终字第00379号民事判决书复印件一份，拟证明这是最高法发布的典型案例，对本案具有指导意义。合同法对违约金有特殊规定。双方约定的违约金标准明显是偏低的，因开发商的原因违约的，购房人主张提高违约金给付标准的，人民法院应予支持。无需举证证明造成的损失，无需撤销原合同条款。证据三：商品房买卖合同，拟证明上诉人想通过置换方式改善居住环境，可是这套房子因不能办理房屋产权证书而无法销售，给上诉人造成损失是不争的事实。住建部提供的标准合同条款就是按日支付违约金的，实际签合同也都是按日约定违约金。证据四：借条及银行付款凭证，拟证明因不能办房本无法销售房屋，上诉人只能以高息借款。证据五：承德市中心区购房资格审批表。证据六：二手房购房资格审批需要相关证件材料。证据七：上诉人张贴出售房屋广告的图片，拟证明没有房屋产权证书二手房无法销售。限购政策后没有房本就不能再用过户的方式销售二手房了。证据八：国务院法制办制作的执法人员培训课程的视频截图。证据九：住建部发布的《商品房买卖合同示范文本》，拟证明房价款0.5%的违约金就是550天的违约金。被上诉人隆基泰和实业有限公司质证意见为：这些都不属于新的证据，对证明目的不认可。一号和二号证据所审的案件和本案不一致，我们并未影响房屋的居住。三、四、五、六、七、八号均与本案无关联性。九号证据说的证据文号和我们的不一致，和我们2010年左右签订的合同不一致，都是住建局提供的统一范本，上诉人现在提供的不是当时签合同的范本。根据当事人争议的事实和证据，一审查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，上诉人范楷购买房屋所属的房地产项目，至今未通过政府相关部门整体验收，不符合房屋所有权首次登记的条件，不能进行房屋产权登记。被上诉人隆基泰和实业有限公司没有按合同约定，履行相应的义务，致使上诉人范楷至今无法办理房产登记的相关手续，现被上诉人隆基泰和实业有限公司的违约行为正在延续，行政审批手续仍不完备，被上诉人隆基泰和实业有限公司何时能办理房产登记手续无法确定，造成的违约金数额也无法确认，待上诉人范楷能够履行房产登记手续后，再行主张权利，要求被上诉人隆基泰和实业有限公司承担违约责任及违约金，维护其合法权益。原审判决认定事实清楚，但适用法律有误，应予纠正。上诉人范楷的诉请无法支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，裁定如下：一、撤销河北省承德市双桥区人民法院（2017）冀0802民初4095号民事判决；二、驳回上诉人范楷的起诉。一审案件受理费50.00元；二审案件受理费50.00元，合计100.00元，退还上诉人范楷。本裁定为终审裁定。审判长  程中平审判员  张小健审判员  李国兴二〇一八年四月十日书记员  刘兆欣