湖南省长沙市芙蓉区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）湘0102民初1671号之一 原告：长沙市某教育局，住所地长沙市芙蓉区。 法定代表人：谢某某，局长。 委托诉讼代理人：熊阳勤，湖南秉言律师事务所律师。 被告：黄某，女，1985年7月28日出生，汉族，住所地湖南省长沙县。 被告：长沙市某足浴馆，住所地长沙市芙蓉区。 经营者：黄某，女，1985年7月28日出生，汉族，住所地湖南省长沙县。 被告（反诉原告）：杨某某，女，1972年8月25日出生，汉族，住所地湖南省怀化市。 被告（反诉原告）：谢某某，女，1977年5月9日出生，汉族，住所地湖南省常德市。 以上两反诉原告共同委托代理人：周群翔，湖南弘一律师事务所律师。 以上两反诉原告共同委托代理人：李丽娜，湖南弘一律师事务所律师。 原告长沙市某教育局（以下简称教育局）与被告黄某、某足浴馆、杨某某、谢某某房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告教育局的委托诉讼代理人熊阳勤，被告某足浴的登记经营者黄某、杨某某、谢某某及委托诉讼代理人周群翔到庭参加了庭审。本案现已审理终结。 原告教育局向本院提出诉讼请求：1、判令确认原被告之间的租赁关系已于2014年12月23日解除；2、判令被告立即腾空并返还非法侵占的位于长沙市解放东路与韶山北路交叉处东北角“*****”*楼的房屋；3、判令被告按45元/㎡/月的标准给付自2009年3月3日至房屋实际腾退之日的租金或房屋占有使用费2408196元（暂计算至2014年12月31日）；4、判令被告向原告赔偿经济损失，即自2009年3月3日其至房屋实际腾退之日止的租金或房屋占有使用费利息（暂计算6万元，按照人民银行同期同类贷款利率计算）；5、判令被告承担本案的全部诉讼费用。 事实与理由：2002年6月1日，教育局与长沙市芙蓉区育培综合服务部（以下简称某某服务部）签订《房屋租赁合同》，约定教育局将“*****”及室内设施租赁给某某服务部，租期20年。2008年12月16日，某某服务部将房屋转租给黄某，并签订《房屋租赁合同》，租赁期限为3年，地址是*****二楼，使用面积247.289㎡年租金为72000元。租赁合同签订后，被告开设并经营某足浴馆。2009年9月24日，芙蓉区法院作出（2009）芙民初字第801号民事判决书，判决原告与某某服务部于2002年6月1日签订的《房屋租赁合同》已于2009年3月3日解除，某某服务部在判决生效之日起5日内向教育局返还了位于长沙市解放东路398号*****的租赁房屋。但是被告一直侵占教育局房屋，此后教育局多次要求其支付房租，均遭其拒绝。 2014年12月23日，教育局与育英学校、二里牌社区等工作人员一起向被告留置送达《律师函》，告知：1、即于被告决定解除双方的不定期租赁合同关系；2、请被告于2015年1月18日前搬离并腾空租赁房屋；3、请被告于2015年1月18日前一次性付清拖欠的所有租金。 综上所述，教育局系“*****”房屋的所有权人，依法对该房屋享有占有、使用、收益等权利。现黄某占用房屋长达6年之久，未支付租金，严重损害了教育局的合法权益，特起诉，请求判如所请。 被告黄某、某足浴馆、杨某某、谢某某共同辩称：双方的合同应当根据合同约定时间自然到期。双方一致在协商，因为原告方不履行承租人相应的义务导致答辩方的损失，应当是原告的责任。被告在租赁期间，因原告不履行维修及赔偿责任，导致被告的使用权、收益权遭到园中侵害，根本无法经营，被告一致无偿在看管房屋，并没有任何收入。被告不支付租金时原被告协商一致的结果。原告要求被告支付租金利息和经济损失没有依据。 反诉原告黄某、某足浴馆、王立中向本院提出诉讼请求：1、判令教育局赔偿反诉人损失220万元；3、反诉费费用由教育局承担。 反诉被告教育局辩称：漏水的事实不能成立，经教育局工作人员核实，漏水的事情和法苏原告的事实是不一致的，没有漏水的情况。电梯停运的事实不成立，电梯现在是停运聊，但是合同是在2014年12月就解除了，那个时候电梯是能够正常运转的。*****三楼与教育局一直在协商的结果说是会尽快办理，教育局一直认为对方是要搬离的状态，不存在相应的赔偿。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了证据交换和质证，根据庭审情况，依据民事诉讼证据规则的相关规定，现确认本案事实如下： 芙蓉教育局与长沙星沙信用发展股份有限公司于1997年签订《合作建房协议》，合作建设育英小学沿长沙市解放东路与韶山北路交叉的东北角综合楼“*****”。因金融机构改革，2002年5月长沙芙蓉农村合作银行将原由其经营的*****一期部分全部移交芙蓉教育局。2002年6月1日，芙蓉教育局与某某服务部签订了一份《房屋租赁合同》，将该楼出租给某某服务部使用。2008年12月16日，某某服务部将其承租的*****第四层，面积为247.289㎡的房屋出租给黄某用于经营餐饮，租赁期限自2008年8月28日至2014年12月31日止。房屋月租金为8093元，押金为14580元。押金在合同签订之日交纳。房屋租金每三个月交纳一次计24280元。合同签订后，被告在该场所经营宾馆。黄某租金交纳至2010年3月25日后未再交纳。2013年4月起，黄某关店锁门至今。 2009年3月31日，芙蓉教育局因与某某服务部发生租赁合同纠纷向本院起诉，本院于2009年9月24日出具（2009）芙民初字第801号民事判决书，判决确认芙蓉教育局与某某服务部于2002年6月1日所签订的《房屋租赁合同》已于2009年3月3日解除。该判决生效后，某某服务部已将房屋返还给芙蓉教育局。此后，芙蓉教育局下属机构芙蓉区教育服务中心于2009年11月25日向被告送达函告要求其与芙蓉教育局处理租赁事宜衔接工作。2010年6月30日，芙蓉区教育服务中心向被告发出通知，要求其于2010年7月30日前搬离*****并办理相关手续。2010年10月25日，芙蓉区教育服务中心向被告发出通知，要求其于2010年11月5日前办理*****，并结清相关费用。同为芙蓉教育局下属机构的芙蓉区教育企业公司于2011年11月28日再次向被告发出通告要求其于2012年1月27日前腾空房屋。2014年12月23日，芙蓉教育局向被告送达律师函，称芙蓉区教育服务中心决定解除其与被告的事实租赁合同关系，并要求其于2015年1月18日前搬离并腾空租赁房屋，并于该日前一次性付清拖欠的所有租金。2015年1月21日，芙蓉教育局以及当地派出所、司法调解员等与黄某及其他租户协商，被告称要求补偿数额较大，双方协商不成。 另查明，2010年7月，*****电梯停运后未再启用。 本院认为：依法成立的合同，各方均应全面履行各自义务。本案中，芙蓉教育局与某某服务部于2002年6月1日所签订的《房屋租赁合同》已于2009年3月3日解除。由此，被告与某某服务部的租赁关系因某某服务部丧失租赁物的使用权而终止，其后被告向教育局及下属机构交纳租金，而教育局并未提异议，可以认定某足浴馆与芙蓉教育局之间构成了不定期租赁关系。现芙蓉教育局要求确认其与被告之间的租赁关系已于2014年12月23日解除，本院对于芙蓉教育局此项诉请予以支持。 被告租金交纳至2010年3月25日，此后未再交纳租金，但仍在此场地继续经营至2013年4月关店锁门，却未将租赁场地交还给芙蓉教育局。故对2010年3月26日至2014年12月31日的租金2408196元。2015年1月1日开始至某足浴馆实际搬离租赁场地的占有使用费也参照上述标准予以支持。 关于被告提及电梯停运及漏水问题而提起的反诉，本院认为教育局未尽出租人安全保障责任，应对翻修费予以赔偿。至于其电梯停运，对于宾馆客人上下的确造成严重不便从而肯定影响到经营收入，本院综合案情，酌情以减免租金和使用费的30%予以支持，即扣减租金和使用费722458.8元（2408196*30%）。 关于芙蓉教育局诉请的经济损失，虽双方并无合同约定，但某足浴馆未及时交付租金和占有使用费实际造成了芙蓉教育局资金利益损失，故本院以上述租金和占有使用费总数1685737.2元为基数，以中国人民银行同期同类存款利率为标准，从芙蓉区教育局向本院主张权利之日即2016年3月31日开始计算，予以支持。 综上，依据《中华人民共和国民法通则》第二十九条、《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，判决如下： 一、某足浴馆与长沙市某教育局之间的租赁关系于2014年12月23日解除； 二、黄某、杨某某、谢某某于本判决生效之日起五日内向长沙市某教育局支付自2009年3月3日至2014年12月31日场地使用费，合计2408196元（2014年1月1日起的场地使用费以合同约定的标准计算至某足浴馆实际搬离场地为止）； 三、长沙市某教育局于本判决生效之日起五日内向黄某、杨某某、谢某某支付722458.8元； 四、黄某、杨某某、谢某某于本判决生效之日起五日内向长沙市某教育局支付经济损失（具体以1685737.2元（2408196-722458.8）为基数，按中国人民银行同期同类存款利率为标准，从2014年1月1日开始计算）； 五、驳回长沙市某教育局的其他诉讼请求； 六、驳回杨某某、谢某某的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费26546元，由黄某、杨某某、谢某某负担16000元，由长沙市某教育局负担10546元。反诉受理费12200元，由长沙市某教育局负担8000元，由黄某、杨某某、谢某某负担4200元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 长  王 成 人民陪审员  蔡厚成 人民陪审员  李长松 二〇一八年四月十一日 书 记 员  杜丽云