浙江省舟山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙09民终632号上诉人（原审原告）：舟山市国有资产投资经营有限公司，住所地舟山市新城海天大道681号行政中心6号楼。法定代表人：李磊，董事长。委托诉讼代理人：陈嘉诚，浙江京衡(舟山)律师事务所律师。委托诉讼代理人：王亮，浙江京衡(舟山)律师事务所律师。上诉人（原审被告）：严忠表，男，1958年4月20日出生，汉族，住舟山市定海区。委托诉讼代理人：王良平，浙江六和（舟山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：焦海天，浙江六和（舟山）律师事务所律师。上诉人舟山市国有资产投资经营有限公司（以下简称舟山国资公司）因与上诉人严忠表房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省舟山市定海区人民法院（2017）浙0902民初1083号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案因双方申请庭外和解，于2018年2月6日延长审限二个月。本案现已审理终结。舟山国资公司上诉请求：撤销一审第一、三、四项判决，依法改判支持其一审诉讼请求；本案一、二审诉讼费由严忠表负担。事实和理由：1.一审认定的因大厂房结构可靠性问题导致涉案合同解除的违约责任在于我方，系事实认定错误。根据举证责任要求，严忠表并未举证证明大厂房自身质量有问题或者大厂房质量问题并非严忠表使用不当导致的事实。2.一审仅以我方发送给严忠表的短信息认定2015年6月9日为合同解除之日，不符合客观事实，且与我方一贯以书面方式履行合同的做法不符。3.一审认定大厂房已经腾退并返还给我方，系事实认定错误，同时，两个小厂房至今仍在作为仓库和电焊加工厂使用。4.仅凭严忠表陈述，根据目前证据并不能证明2015年初在大厂房内发生过人身事故。5.一审认定严忠表不需要修复大厂房，系法律适用不当。6.双方之间的补偿合同对于五个月的免租期适用是有条件的，即严忠表需要履行维修责任并保证厂房不漏水，但事实上严忠表并未履行该义务，故不能享受五个月的免租期待遇。严忠表辩称，1.根据鉴定报告意见，大厂房存在结构性安全问题，原因在于舟山国资公司交付的房屋存在质量问题。2.结合租赁合同的性质，一审认定的合同解除时间是正确的。3.除933平方米的小厂房尚未腾退外，其余的涉案房屋均已腾退完毕。4.根据现有证据可以证明发生过人身伤害事故的事实。5.厂房凭借其自身技术无法修复，一审认定其无需修复并无不当。6.现有证据可以证明其已经履行了修补义务，可以享受免租期利益。严忠表上诉请求：一审判决要求其支付两个小厂房的占用使用租金系事实认定错误，即使其需要支付该费用，具体金额也存在明显错误。事实和理由：1.导致涉案租赁合同解除的原因在于舟山国资公司交付的房屋存在质量问题，且其不存在转租事实。2.其已完成了全部腾退义务，不能因为未拆除行车等部分设施就认定其未完成腾退义务。3.其无需支付所谓的占用使用租金，即便需要计算租金，因免租期时间为2016年7月31日至2016年12月31日（并非一审认定的2015年8月1日至2015年12月31日），该租金应当自2017年1月1日计算，而非一审认定的自2016年1月1日计算。同时，该期间的未腾退面积为933平方米，故标准计算为933平方米/8937.81平方米×1104700元/年=115317.41元/年。舟山国资公司辩称，1.导致合同解除的原因在于严忠表一方。2.现有证据可以表明严忠表并未腾退涉案房屋。3.其无需承担相应赔偿责任。舟山国资公司一审诉讼请求：一、确认其与严忠表签订的《舟山市经济开发区B区惠飞路厂房租赁合同》（以下简称租赁合同）于2015年12月1日解除；二、严忠表立即自租赁物内腾退，拆除、清理所搭建的违章建筑并根据鉴定报告的建议措施对大厂房修复；三、严忠表向其支付自2015年8月1日起按年租金1104700元上浮30%计算至实际腾退日止的租金与占有使用费；四、严忠表承担鉴定费160000元。一审法院认定事实：坐落于舟山经济开发区厂房系舟山国资公司所有，建筑面积8937.81平方米（其中大厂房面积6576.48平方米、小厂房一面积1720.28平方米与小厂房二面积641.05平方米）。2011年2月18日，严忠表拍得五年期租赁权并支付拍卖佣金276100元。2011年8月1日，舟山国资公司（甲方）与严忠表（乙方）签订租赁合同，主要约定：1.租赁标的坐落于舟山经济开发区，三栋厂房建筑面积共约8937.81平方米，乙方已对标的物实地察看，并确认标的物符合乙方租赁要求；2.租赁期限为五年，自2011年8月1日起至2016年7月31日止，租赁到期后，乙方应无条件将标的物完整无损地归还甲方；3.年租金1104700元，每年一付，先付后用，第一年租金于2011年8月5日前付清，以后年度租金在每年7月31日前付清；4.乙方在付清第一年租金的同时应向甲方缴纳租赁押金300000元，该押金不计利息，合同到期后结清水电等费用并符合租赁合同相关规定，乙方凭押金收据原件退结押金；5.乙方不得改变、破坏标的物结构和建筑布局，不能影响原有通道等公共功能，不能影响建筑的外形外貌；6.租赁期间，乙方必须对标的物妥善保养和维修，保养和维修费用由乙方自理；7.租赁期间，乙方有擅自转租、变相转租或者擅自改变房屋约定用途、房屋建筑结构等情形的，甲方有权单方解除合同并收回房屋使用权。2011年8月4日，严忠表向舟山国资公司交纳租赁押金300000元。截止2015年7月31日止，严忠表均如约按年度向舟山国资公司支付租金。在使用过程中，厂房出现漏水问题。2012年8月16日，舟山国资公司（甲方）与严忠表（乙方）达成《舟山市经济开发区B区惠飞路厂房租赁补充合同》（以下简称补充合同），约定：甲方同意由乙方出资对其承租的惠飞路145号厂房漏水情况进行补修，在房屋顶部加盖彩瓦板并经甲方验收，保证在其承租期内不再漏水。如果发生漏水现象，甲方根据本协议作出的减免五个月租金，甲方有权向乙方追回，且乙方不得以前次漏水情形再次向甲方主张经济赔偿。对乙方的损失，甲方同意乙方无偿延长租赁期五个月，即自2016年7月31日起至2016年12月31日。补充合同签订后，严忠表对漏水厂房屋顶进行了维修。一审另查明，2015年初，在大厂房内发生人身事故。2015年6月9日，舟山国资公司向严忠表发送短信，内容显示“根据现场考察，房子存在安全隐患问题，国资公司资产部已请示俞总，同意你所租的舟山经济开发区B区场房近日停止一切运作，关掉场房，后续事情你做一份方案具体再议。资产部。”2015年10月，舟山国资公司委托中国建筑科学研究院上海分院对房屋结构体系、房屋倾斜及不均匀沉降、混凝土强度、钢筋配置、房屋表观病害、可靠性进行鉴定。2015年11月，鉴定机构出具鉴定报告认定“房屋上部可靠性等级评定为C级，围护结构可靠性等级评定为B级，综合评定该结构可靠性等级为三级，不符合国家现行标准的可靠性要求，应采取措施，且可能有极少数构件必须立即采取措施”。2015年12月1日，舟山国资公司向严忠表发律师函，明确因严忠表存在违法转租事实而单方解除合同。严忠表于当日收到律师函。此外，2011年8月4日，严忠表（甲方）与案外人舟山市定海昶丰汽车修理厂（乙方）签订《厂房租赁合同》，主要约定：甲方将位于惠飞路145号部分厂房租赁乙方使用，租赁期限为五年，自2011年8月10日起至2016年8月9日止，租金每年22000元，先付后租等内容。自2012年3月底开始，案外人舟山市定海昶丰汽车修理厂每年向严忠表支付合同约定的租金22000元/年直至2015年3月底。至一审审理期间，两间小厂房共计面积2361.33平方米未予腾退。在厂区内，严忠表还搭建了仓库和一排办公室，现有一家石材加工厂使用进行生产经营。一审法院认为，严忠表通过公开拍租与舟山国资公司签订的厂房租赁合同系当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规强制性规定，该租赁合同依法成立并已生效，双方均应按约履行义务。对在使用中产生的漏水问题，双方就租赁物的维修另行达成了补充约定，该补充合同亦应认定合法有效，两者共同构成双方租赁法律关系的内容。舟山国资公司主张因严忠表在租赁期间内存在擅自转租及违章搭建而行使解除权解除合同，就此争议焦点，一审法院（2017）浙0902民初1082号民事判决认定系舟山国资公司出租的房屋存在质量问题系违约原因。双方租赁合同经法院确认已于2015年6月9日解除。合同解除后，严忠表应将标的物全面返还舟山国资公司。对经查证系严忠表搭建的临时建筑物，是否认定为违章建筑不属于民事案件审查处理的范围，但该临时建筑确系未经舟山国资公司同意所搭建，理应由严忠表立即予以拆除、清理完毕。但就舟山国资公司主张严忠表按鉴定意见对大厂房予以修复，因无证据证明厂房可靠性问题系严忠表使用造成，也不排除系房屋本身常年使用正常自然损耗的结果，完全依据合同中关于租赁期间内承租人承担保养和维修义务的约定，而迳行认定由严忠表负责修复，有违公平原则，即使判定由严忠表承担修复义务，从鉴定报告反映的问题来看，厂房修复是一个系统性工程，需要专业部门出具完整地修复方案，完全按照鉴定报告的建议措施能否达到舟山国资公司主张的修复目的，有待商榷，故依现有证据暂不予支持。舟山国资公司主张严忠表支付自2015年8月1日起至实际履行日按年租金上浮30%计算占有使用费的，法院审查后认为，双方协议达成了严忠表维修屋顶来换取自2015年8月1日至2015年12月31日五个月免租期的利益，且导致合同解除系舟山国资公司违约所致，即使向严忠表收取占有使用费的，也应自免租期到期后次日即2016年1月1日起计算。至一审审理期间，严忠表承租的两间小厂房仍在占有使用并从事经营活动，故舟山国资公司主张严忠表支付自2016年1月1日起按291856元/年[（1720.28平方米+641.05平方米）/8937.81平方米×1104700元/年]租金标准计算至严忠表实际腾退之日止的占有使用费的，予以支持；超出部分，不予支持。舟山国资公司向严忠表主张承担鉴定费160000元，无事实及法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决：一、确认舟山国资公司、严忠表双方达成的房屋租赁合同于2015年6月9日解除；二、严忠表于判决生效之日起六十日内自舟山经济开发区内全面腾退，拆除、清理完毕厂区内临时搭建的建筑物或构筑物（该项义务履行完毕须经舟山国资公司查验确认）；三、严忠表于判决生效之日起十日内向舟山国资公司支付自2016年1月1日起按年租金291856元计算至上述第二项债务履行完毕之日止的占有使用费；四、驳回舟山国资公司的其他诉讼请求。一审案件受理费9082元，减半收取4541元，由舟山国资公司负担1000元，由严忠表负担3541元。二审中，经舟山国资公司申请，本院于2017年12月19日对涉案厂房进行现场查看并制作了勘验笔录。笔录表明涉案的大厂房（面积6576.48平方米）分为南北两个区域，大厂房北面区域严忠表存放了部分机器设备，大厂房南面区域存放有石头、沙子、水泥等物资并有大型运输车辆进出。大厂房南面临时搭建的两处简易房内从事石材加工生产，东面小厂房内有汽修厂经营，北面小厂房内从事石材加工生产。经组织质证，舟山国资公司对勘验笔录的证据三性均无异议，认为可以证明严忠表对于大厂房以及其他几处厂房均未履行腾退义务。严忠表对勘验笔录的证据真实性、合法性无异议，认可部分机器设备尚未搬离，但认为大厂房内存放的物资与其无关，系案外人未经其同意存放和使用。本院认为，严忠表系大厂房的承租人，其对承租的房屋被案外人使用不知情，但又未提供其他证据证明与其无关，这与租赁合同占有使用租赁物的一般常理不符，结合勘验笔录，可以认定严忠表未腾退大厂房（共计面积6576.28平方米）的事实。一审对这一节事实的认定存在瑕疵，应予纠正。舟山国资公司工作人员张伟舟向本院陈述其曾到涉案厂房查看，确认小厂房加盖了彩瓦板，要求严忠表对大厂房也加盖彩瓦板，后因严忠表未向其反映问题，其也未再到现场查看。经质证，舟山国资公司对该询问笔录的证据三性无异议，认为严忠表未履行补修义务，不能享受五个月免租期的利益。严忠表认为后续已对大厂房进行修补和加盖彩瓦，可以享受五个月免租期的利益。本院认为，严忠表作为承租人如果不对厂房进行补修，只能导致更多的利益损失，故严忠表未补修的事实不符合一般常理。综合一审证据以及二审询问笔录、勘验笔录，可以认定严忠表已经履行了补充合同约定的补修义务。除以上事实外，二审审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据舟山国资公司与严忠表的诉辩意见，本案争议焦点：一、租赁合同的解除时间；二、合同解除的违约责任主体认定；三、严忠表是否有义务腾退涉案厂房以及对涉案大厂房进行修复；四、严忠表是否应支付相应的占用使用租金。关于争议焦点一。舟山国资公司于2015年6月9日发送给严忠表的短信内容，重点在于先关停厂房，再商议相关事宜。双方是否就此解除合同的意思表示并不明确。结合后续委托鉴定、委托评估、发送律师函以及提交赔偿报告的行为看，双方并未就合同解除时间进行明确。舟山国资公司作为一定规模的市场主体，其法律风险防范意识应当高于一般公民。但从舟山国资公司的前后行为分析，其一方面“同意严忠表停止一切运作，关掉场房”，另一方面又在后续协商无果情况下，却以严忠表存在转租违约事实为由通知解除合同，回避了之前短信要求严忠表关停厂房的行为，存在不合理之处。据此，一审结合租赁合同的基本特征，进而推定双方租赁合同于2015年6月9日解除，与双方的行为表示相符，具有一定的合理性，可予维持。对于舟山国资公司提出的短信通知解除合同与其通常采用书面方式履行合同的做法不符的意见，此系其内部管理和运作问题，且双方合同中也未明确要求以书面方式解除合同，故该上诉请求缺乏事实依据，不予支持。关于争议焦点二。依据现行法律规定，舟山国资公司作为出租人应当对出租物履行瑕疵担保义务，即保证交付的租赁物不仅要符合约定的用途，具有品质完整的使用价值，更不能危及承租人及他人的安全与健康。具体到本案，双方对于中国建筑科学研究院上海分院出具的鉴定报告的真实性均无异议。该报告对涉案大厂房综合评定可靠性等级为三级，不符合国家现行标准，应采取措施。况且根据现有证据可以证明涉案厂房内曾发生过人身事故的事实。鉴于涉案厂房存在上述结构可靠性问题，可以认定舟山国资公司在履行租赁合同过程中，存在违约事实。对于舟山国资公司提出的应由严忠表举证证明并非其使用不当造成大厂房结构可靠性的主张，因严忠表依据鉴定报告达到了初步举证要求，而舟山国资公司未能提供证据予以反驳，应当承担举证不能的后果。一审据此认定舟山国资公司出租的租赁物存在严重质量瑕疵，存在违约事实，并无不当，可予维持。关于争议焦点三。合同解除后，严忠表理应将涉案房屋返还给舟山国资公司。严忠表未腾退涉案厂房，应予腾退。同时，严忠表未经舟山国资公司同意擅自搭建临时建筑物，故应当在履行返还义务时一并予以拆除和清理。此外，因无证据证明大厂房结构可靠性问题系严忠表使用所致，考虑到厂房修复是一项专业性工作，有待专业部门出具修复方案，故一审认定暂不处理，并无不妥，可予维持。关于争议焦点四。租赁合同系出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人转移的是财产用益权，承租人的目的是取得租赁物的使用收益权。本案中，根据鉴定结论，大厂房存在结构性安全问题。舟山国资公司作为出租人收取承租人严忠表租金的前提是交付的租赁物能够符合合同约定的租赁目的和用途，现大厂房存在安全隐患，严重影响了严忠表正常使用该厂房。况且从接到舟山国资公司的关停通知后，严忠表已经开始搬迁大厂房内的机器设备，也可以印证大厂房无法正常使用的事实。鉴于舟山国资公司交付的大厂房无法实现租赁目的，其要求严忠表支付相应的占用使用租金缺乏法律依据。因此，严忠表虽未腾退大厂房，但其无需支付2015年8月1日起算的大厂房部分的占用使用租金。同时，涉案两间小厂房是否存在结构可靠性问题尚无定论，但严忠表至今仍在占有使用并从事经营活动，可以推定两间小厂房具备一定的使用价值，故严忠表应当支付两处小厂房的占有使用租金。结合二审询问笔录、现场勘验等证据，舟山国资公司未对严忠表补修事项进行验收，视为其认可严忠表已经履行了补充合同约定的补修义务，故严忠表可以享受约定的五个月免租期利益。现双方租赁合同提前解除，舟山国资公司要求严忠表支付自2015年8月1日（2015年7月31日之前的租金已缴清）起至实际履行日的占有使用费，加之五个月免租期的延长，一审认定占有使用费的起算时间（即2015年8月1日至2015年12月31日此五个月后的次日2016年1月1日）、租金标准（1720.28平方米+641.05平方米/8937.81平方米×1104700元/年=291856元/年），并无不当，可予维持。至于舟山国资公司提出的要求严忠表承担鉴定费160000元，一审以缺乏事实和法律依据未予认定，亦可予维持。综上所述，严忠表的上诉请求不能成立，应予驳回；舟山国资公司关于大厂房未予腾退一节事实的上诉请求成立，一审对此认定存在瑕疵，予以纠正，但上述判决结果可予维持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9082元，由舟山市国有资产投资经营有限公司负担4541元，严忠表负担4541元。本判决为终审判决。审 判 长  谢 佑审 判 员  张秀梅审 判 员  袁志雄二〇一八年四月四日法官助理杨涛代书记员  毛 贇