上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0118民初19247号原告：上海市青浦区文化馆(上海青浦区画院)，住所地上海市青浦区。负责人：王伟，馆长。委托诉讼代理人：李庆春，上海卿云律师事务所律师。委托诉讼代理人：张迎川，上海卿云律师事务所律师。被告：宋亮(第一被告)，男，1977年8月11日出生，汉族，户籍地安徽省安庆市。被告：上海市青浦区恋尚渔饭店(第二被告)，住所地上海市青浦区。负责人：宋亮。原告上海市青浦区文化馆(上海青浦区画院)诉被告宋亮、上海市青浦区恋尚渔饭店(以下简称“恋尚渔饭店”)房屋租赁合同纠纷一案,本院于2017年11月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。被告宋亮于答辩期内提出管辖异议，本院依法裁定予以驳回；被告不服裁定提起上诉，上海市第二中级人民法院经审理后依法维持本院原裁定。本案于2018年4月3日公开开庭进行审理，原告负责人王伟及委托诉讼代理人李庆春，被告宋亮(同时作为被告“恋尚渔饭店”的经营者)到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海市青浦区文化馆(上海青浦区画院)诉称：原告与被告宋亮于2016年3月28日签订《房屋租赁协议》，约定原告将青浦区城中北路326-330、332、334号两层房屋租给被告使用，租期一年(自2016年1月1日起至2016年12月31日止)，年租金为人民币114,000(以下币种均为人民币)元，协议对其他事项一并做了约定。被告上海市青浦区恋尚渔饭店系被告宋亮设立的个体商户，注册在青浦区城中北路326-330、332、334号房屋中，并在该房屋中实际经营。现协议早已到期且双方未签订续租合同，但两被告至今仍在使用。原告多次催促并于2017年8月30日书面告知两被告限期搬离上述房屋，但两被告至今未腾退。被告的行为侵害了原告的合法权益，故原告诉至法院，请求：1、判令两被告腾退青浦区城中北路326-330、332、334号两层房屋并支付房屋使用费(按114,000元每年的标准，自2017年7月1日起计算至实际腾退之日止)；2、本案诉讼费由两被告承担。被告宋亮、恋尚渔饭店辩称：(1)双方的合同在2017年1月1日已经到期，然到期之后被告继续支付租金，原告也正常收取租金至2017年的上半年。被告认为原被告的租赁关系已经自动延期，只要原告愿意提供银行账号给被告，被告愿意继续支付之后的租金；(2)2015年至2016年2月期间，被告在系争房屋投入300多万元装修，至今未收回成本。原告于2017年3月通知被告不再续租，此时被告装修投入早已完成。如果原告愿意让被告继续租赁至2018年12月31日，届时被告愿意腾退房屋且不要求原告任何赔偿。否则要求原告对被告进行经济赔偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认。对有争议的证据和事实，本院认定如下：系争的上海市青浦区城中北路XXX号房屋的权利人为上海市青浦区文化局。后上海市青浦区文化局委托原告对系争房屋实施全权管理，包括但不限于以上海市青浦区文化馆名义对外租赁、与租户签订租约、收取租金、解除租约、进行管理、诉讼等事项。被告恋尚渔饭店系个体工商户，经营场所登记在系争房屋内(上海市青浦区城中北路326、328、330、332号)，经营者为被告宋亮。2001年11月26日，中共上海市青浦区委员会发出《关于建立青浦区文化广播电视管理局机构改革工作小组的通知》，内容为确保区文化局、区广播电视局“撤二建一”机构改革工作的顺利进行，经区委研究决定，建立青浦区文化广播电视管理局机构改革工作小组。2009年3月20日，上海市青浦区人民政府办公室发文《上海市青浦区人民政府办公室关于启用“上海市青浦区人力资源和社会保障局”等印章的通知》，确定自即日起启用…“上海市青浦区文化广播影视管理局”…印章。原…“上海市青浦区文化广播电视管理局”印章同时废止。2016年3月28日，原告(甲方)与被告宋亮(乙方)签订《房屋租赁协议》约定甲方受青浦区文广局委托将座落在青浦区城中北路326-330、332、334号二层房屋租借给乙方开办饮食行业。本协议有效期限为一年，始自2016年1月1日至2016年12月31日止；乙方需向甲方支付该房屋租金年租金114,000元,先付后用。乙方于2016年3月31日前一次性向甲方付清。协议期内如执行青浦区国有企业深化改革相关规定而中止本协议执行的，乙方愿意无条件接受，由此所涉及到乙方承租房屋的室内外装潢及设施损失，由乙方自行承担，甲方将收取的年租金按月份计算退还乙方，不支付违约金及补偿费，本协议提前终止；乙方在租赁时，甲方确保房屋结构及设施完好，交给时乙方应确认后使用。乙方必须在不损坏房屋结构及不损害相邻经营者利益的前提下，可以对承租房进行装修，装修方案必须经甲方认可；承租期满后乙方不得拆除，如需拆除，乙方必须将房屋修到原样。如违反约定或致房屋损、毁坏或其他损害，乙方应付全部责任并赔偿甲方有关的一切损失，甲方并有权终止本协议执行，所预收租金、保证金不予退还……合同另对其他内容进行了约定。上述协议签订后，原被告均按约履行。协议租期届满后，原、被告未续签书面租赁协议，但被告宋亮仍继续使用房屋经营恋尚渔饭店，并支付租金至2017年6月30日，之后的租金被告未再支付。2017年6月21日，青浦区机关事务管理局办公室发文《关于行政事业单位出租出借房产清理工作中几个问题的处置意见》中明确了文广局出租给13家承租户的位于城中北路XXX号门面，属于办公用房“破墙开店”，要求原出租出借单位应履行主体责任，尽快采取有效措施收回房产，移交区机管局进行统一管理，恢复为办公用房。2017年8月17日，青浦区机关事务管理局针对区残联《关于调配青浦区脊髓损伤者“中途之家”活动用房的函》，回复《关于调配青浦区脊髓损伤者“中途之家”活动用房的复函》，明确位于城中北路XXX号的13间房产建筑面积共700.5平方米…租赁合同已于2016年12月31日到期，尽快收回此房产后，调配其中4间给区残联作为“中途之家”用房(建筑面积约215平方米)。2017年8月30日，原告发送《限期搬离告知书》给两被告，通知两被告于2017年10月31日前搬离，交还系争房屋，并支付自2017年7月1日起至实际搬离之日止的使用费(按《房屋租赁协议》约定的租金114,000元/年计算)。2017年11月21日，原告诉至本院作如上诉请。2018年4月10日，被告宋亮向本院递交反诉状。审理中，原告表示：1、被告对系争房屋进行装修未征得原告同意。且合同第1条第(2)款、第(6)款的约定明确了无论是租赁期内因国有企业深化改革等政策原因而中止协议还是租赁期届满，原告均无需对房屋内被告的装修进行赔偿。现在合同租期已届满，原告无需对被告的装修投入进行赔偿；2、虽然租赁合同是被告宋亮与原告签订，但是系争房屋是用于经营被告恋尚渔饭店，经营被告恋尚渔饭店作为个体工商户，它的经营者就是被告宋亮，所以原告要求两被告共同承担责任。对此，两被告表示：租赁协议中存在霸王条款，对被告不公平，原告所述的协议中的上述条款意味着原告可以白得这个饭店。协议到期后，原告继续收取租金的行为使被告产生已经续租的错觉，若原告在协议到期前告知被告不再续租，并给予被告时间寻找铺面、搬离房屋、遣散员工等，被告不会有如此多的损失。根据庭审查明的事实，本院认为：根据法律规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式；当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案原、被告之间的书面《房屋租赁协议》已于2016年12月31日期满，期满后双方未再另行签订新的租赁合同，但被告继续使用并交纳租金至2017年6月30日，可视为双方之间存在不定期租赁关系。后原告曾口头告知被告并以不收取租金的行为表示不再续租的意愿，且又于2017年8月30日发送告知书给两被告要求腾退房屋，可视为已在合理期限之前通知了承租人解除不定期租赁合同关系，被告宋亮作为承租人应当返还租赁物，而被告恋尚渔饭店作为系争房屋的实际使用者同样具有腾房义务；被告宋亮作为合同的相对方同时又是个体工商户被告恋尚渔饭店的经营者，理应支付该期间的占有使用费，标准可参照双方之间原协议的租金标准。两被告提出原告通知不再续租的时间太晚以及合同的约定对被告不公平的抗辩意见，无事实和法律依据，本院依法不予采纳。被告宋亮在法庭辩论终结以后向本院递交反诉状，就其装修损失提出要求原告赔偿的反诉请求，因已过法律规定的反诉请求的提交期限，本院依法不予受理。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十六条、《民事诉讼法》第一百六十四条、最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百三十二条之规定，判决如下：一、被告宋亮、上海市青浦区恋尚渔饭店应于本判决生效之日起十日内腾退原告上海市青浦区文化馆(上海青浦区画院)位于青浦区城中北路326-330、332、334号两层房屋；二、被告宋亮、上海市青浦区恋尚渔饭店应于本判决生效之日起十日内支付原告上海市青浦区文化馆(上海青浦区画院)房屋使用费(按年使用费114,000元的标准，自2017年7月1日起计算至实际腾退之日止);如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币80元，由两被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  胡春明审 判 员  徐冬梅人民陪审员  邹惠贤二〇一八年四月二十八日书 记 员  杨 洁附：相关法律条文附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。三、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百三十二条在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。