广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0404民初458号原告:旷秋兰，女，1982年7月5日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。被告:珠海市成泰置业有限公司，住所地：珠海市拱北夏湾港昌路246号208室。法定代表人：邓伟群。委托诉讼代理人：谢翔，广东德赛律师事务所律师。原告旷秋兰诉被告珠海市成泰置业有限公司（下称成泰置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月23日受理后，依法适用简易程序，于2018年4月4日公开开庭进行了审理。原告旷秋兰，被告成泰置业公司的委托诉讼代理人谢翔均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付违约金9935元；二、判令被告向原告支付逾期交房违约金利息447元，（按年利率1.5计算，计算三年）；三、判令被告承担诉讼费。事实与理由如下：原告于2013年7月7日与被告签订《珠海市商品房买卖合同》，购买被告开发的位于红旗镇××光××房，购房金额为484635元，并已经按照合同约定履行了付款义务。按照合同约定，被告应予2014年2月28日前交付房屋，如果逾期交房，应按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金。被告直至2014年5月4日才交付房屋，逾期60天交房的事实存在，被告为了补偿原告的损失，同意补偿原告2年的物业管理费，原告同意此方案，并且夫妻两人前往被告售楼部签署协议一份，因售楼部人员以还需要领导盖章为由，不同意给原告留底一份。直至2016年1月，物业公司催原告交管理费，原告经过查询和了解，被告遗漏了原告签署的协议资料，导致被告补偿给原告的2年物业管理费没有转账给物业公司。原告知道此事后，不停向被告反映情况，还提交了一份手写的申请，同样没有得到解决。被告的行为严重损害了原告的利益，现诉请法院判如所请。原告提交的证据材料有：1、房地产权证；2、珠光新城二期办证通知书；3、延期交楼补偿通告；4、身份证；5、广东省契税纳税申报表；6、税收缴款书；7、购房发票；8、关于诉讼期的情况说明（微信记录）；9、购房合同；10、开发商信息表。被告答辩称：1、原告的诉讼请求已过诉讼时效，依法应予以驳回。2013年7月7日，双方签订商品房买卖合同，其中约定交房日期为2014年2月28日前，交房标准为商品房完成竣工验收备案手续，并取得工程竣工验收备案表，如遇特殊原因，出卖人可以据实予以延期。本案中，被告于2014年4月30日取得竣工验收备案表，并于2014年5月1日通知原告交楼。原告于2018年1月23日起诉，已经过了两年诉讼时效，依法不予支持。另外，原告在2015年5月4日办理入伙手续后从未再向被告主张过权利，不存在诉讼时效中断的情况，至于原告存在书面申请，经核实，并不存在该申请。2、因出现商品房买卖合同及其附件所约定的非出卖人所能控制的客观原因，导致交楼日期相应顺延。被告无须承担逾期交房的违约责任。至珠光新城二期项目初步验收，工程施工期间经历了台风、暴雨及大雨天气，因此影响工期共计68天，过多的雨水对施工影响较大，导致施工方无法正常施工，严重影响工期。由于天气原因导致施工延误，属于合同中约定交房日期相应顺延的情形，是属于被告无法控制的客观原因，因此被告不需要承担逾期交房的违约责任。被告提交的证据材料有：1、竣工验收备案表；2、收楼通知书、售楼公告；3、邮寄单、入伙通知书；4、被告公司员工出具的情况说明；5、2012年1月1日至2013年10月22日珠海市受热带气旋影响情况；6、珠海市小林自动站2013年4月1日至2013年10月22日大雨级别以上记录；7、关于恶劣天气原因停止施工的证明；8、珠海市安监站加强台风暴雨季节建筑施工安全生产管理；9、关于切实加强汛期房屋市政工程施工安全管理工作的通知。本院经审理认定事实如下：2013年7月7日，原告与被告签订《珠海市商品房买卖合同》及附件，约定原告向被告购买位于珠海市××××号珠光新城第34幢203号房，总房款484,635元。上述合同及附件均有原告的签名及按捺指模、盖有被告公章。《商品房买卖合同》第七条约定交房日期为2014年2月28日前，交房标准为商品房完成工程竣工验收备案手续并取得工程竣工验收备案管理部门核定的《竣工验收备案表》，如遇特殊原因出卖人可据实予以延期。《补充协议》第6.1条约定，特殊原因除遭遇不可抗力外，还包括非出卖人所能控制的客观原因包括但不限于因政府部门原因导致验收延误、受国家及市政府颁布的法律、法规及政策等影响而导致延误等。《补充协议》第6.3条约定，交付期限相应顺延的情况包含：……（3）施工期间发生恶劣天气，包括台风、大雨或以上天气等；……（10）受国家及广东省、珠海市政府新颁布或者修改、调整的法律、法规、规章、政策影响而导致的其他延误等；……《商品房买卖合同》第九条约定，出卖人逾期交房不超过30日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行。逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。合同签订后，原告付清了购房款，被告于2014年4月30日取得竣工验收备案表。同日，被告向原告邮寄收楼通知书，通知原告收楼。原、被告双方在庭审中确认涉案房屋已经交付。2014年5月6日，被告发出《通告》，载明对于原定于2014年2月28日交房的业主，被告愿意承担业主两年的物业管理费作为逾期交房的补偿，如各位业主对上述方案无异议，请即日前往珠光新城销售中心办理相关手续。该通告告知的内容，原告在庭审中确认通告发布后当时已经知晓。本院另案已经发生法律效力的（2015）珠金法民一初字第312号民事判决中载明：“本院在审理期间向珠海市公共气象服务中心调取2013年5月29日（合同生效之次日）至2014年10月1日（停止施工截止之日）期间的天气数据：珠海市红旗自动站数据显示，2013年6月15日、24日，7月17日、25月、26日，8月14日、15日、19日、24日、31日，9月2日、4日、23日、30日为大雨天气共14天。珠海市受热带气旋影响天数共9天，具体为2013年6月21日、22日、6月30日，7月1日，8月12日、13日、14日，9月22日、23日。广东中火炬监理咨询有限公司珠海分公司作为工程监理方于2014年6月6日就珠光新城二期因恶劣天气原因停止施工出具了一份证明，反映工程施工期间凡遇台风及大雨以上级别天气关键路线工程均停工，最后一次停工日期为2013年10月1日。珠海市金湾区建设工程安全监督站的短信通知显示，在台风或暴雨天以上气来临之际会向工地发出预警通知。从2013年5月20日至2014年3月21日，安监站共发出通知9次。”。以上事实有原、被告提交的证据、本院调取的判决书及开庭笔录等在卷佐证。本院认为，本案的争议焦点为原告的诉讼请求是否已过诉讼时效问题。原告认为本案的诉讼时效应从收到物业欠缴通知书之日起即2016年2月份开始计算，理由如下：1、原告与被告在2014年5月6日签订了一份关于逾期交房的补偿协议，协议内容为被告承担业主两年的物业管理费作为逾期交房的补偿；2、原告是在2016年2月份收到物业费欠缴通知书起才得知被告两年均未帮缴物业费的事实。被告认为：1、原被告双方并没有签订补偿协议；2、原告于2014年2月28日起已经知道被告违约的事实。原告的请求已过诉讼时效。对此，本院认为，第一，关于补偿协议是否签订问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定及谁主张谁举证的原则，原告应对其主张当时已与被告签订补偿协议的事实承担举证证明责任，本案中，原告未能提交该补充协议及其他相应证据证明存在该份协议，故对于原告上述主张之事由，本院不予采信。第二、是否存在诉讼时效中断情形。原告提交了微信聊天记录予以证明其一直有向被告主张权利，但庭审时未能出示聊天记录原件，据证据认定规则，该微信聊天记录应不予认定。第三、关于原告何时得知或者应当得知权利受侵害的起算时间问题。原告认为自收到物业费欠缴通知书之日起才得知权利收到侵害，本院认为，双方签订的买卖合同约定交房日期为2014年2月28日，被告在2014年4月30日才取得竣工验收备案表，并在同年5月6日发出通告，即双方在5月6日曾以通告方式对逾期交房违约金问题进行过协商，但原告当时未签署补偿协议，原告此时就应该得知权利受到了侵害。第四，关于本案适用《中华人民共和国民法通则》规定的两年还是适用《中华人民共和国民法总则》三年诉讼时效问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。本院认为，权利人权利受到侵害的事实，发生在《中华人民共和国民法总则》实施之前，按照《中华人民共和国民法通则》的规定诉讼时效期间在2017年9月30日前已经届满的，义务人已经确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权不因民法总则施行而消灭。若按照《中华人民共和国民法通则》的规定诉讼时效期间在2017年9月30日前尚未届满的，义务人的诉讼时效抗辩权系在民法总则施行后产生，基于新法施行及新法关于诉讼时效规定有利于保护权利人等因素考虑，此时民法总则关于诉讼时效规定产生溯及力，不再适用民法通则相关规定。本案中，原告自2014年5月6日知道自己的权利受到侵害，其诉讼时效在2016年5月6日已满两年，于《中华人民共和国民法总则》实施之前已届满，被告已经取得诉讼时效抗辩权。原告的诉讼时效不再适用《中华人民共和国民法总则》规定的三年诉讼时效。故原告的诉讼时效已经届满，对于原告的诉讼请求，应予以驳回。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告旷秋兰的全部诉讼请求。本案受理费人民币29元，由原告旷秋兰承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  张少凯二〇一八年四月十一日法官助理陈妙斯书记员何洪标