上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0117民初19799号原告(反诉被告)：李港，男，1972年4月16日出生，汉族，住河南省。委托诉讼代理人：沈新丽，北京炜衡(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：李雯婕，北京炜衡(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海棉宝实业有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：徐定鸿，经理。第三人邓某某，女，1977年10月10日出生，汉族，住安徽省。委托诉讼代理人：陈涛(系第三人邓某某丈夫)，住同第三人邓某某。原告李港诉被告上海棉宝实业有限公司(以下简称“棉宝公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月6日立案后，依法适用简易程序。审理中，被告棉宝公司于2017年12月20日向本院提起反诉，本院依法受理后，就本、反诉合并于2018年1月18日公开开庭进行第一次庭审。后，经被告棉宝公司申请，本院依法追加邓某某作为第三人参与本案诉讼，并于2018年3月8日公开开庭进行第二次庭审。原告李港及其委托诉讼代理人沈新丽、李雯婕，被告棉宝公司的法定代表人徐定鸿到庭参加第一次庭审。原告李港的委托诉讼代理人沈新丽、李雯婕，被告棉宝公司的法定代表人徐定鸿，第三人邓某某的委托诉讼代理人陈涛到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。原告李港向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告于2017年9月8日签订的《租赁合同》于2017年11月8日解除；2、请求判令被告支付2017年9月9日至2017年11月8日的租金38,000元(按每月19,000元计算)及装修补偿款40,000元；3、判令被告支付解除合同违约金68,400元；4、判令被告搬离坐落于上海市松江区广富林路XXX弄XXX号1-2房屋(以下简称“系争房屋”)；5、判令被告支付系争房屋的占有使用费(自2017年11月9日计算至实际搬离之日止，按月租金19,000元计算)。审理中，原告变更第5项诉讼请求为：判令被告支付系争房屋自2017年11月9日起至2017年11月30日止的房屋使用费13,300元。事实和理由：2017年9月8日，原、被告签订《租赁合同》一份，约定：被告向原告承租系争房屋；第一年租金为每月19,000元，每三个月支付一次，被告需提前10天支付房租，首次应预先支付2个月的房租3,8000元；装修补偿款为40,000元。但被告至今未支付上述租金及装修补偿款，故原告诉至本院，望判如所请。被告棉宝公司辩称，1、同意原告的第1项诉讼请求；2、同意支付租金，但应该按市场价格月租金为15,000元计算；3、不同意支付装修补偿款，因签订合同时，原告手写上去该款项，并表示被告不支付该笔款项就不同意签订合同；4、认为原告违约在先，被告不应支付违约金，且约定的违约金标准过高，应为押金的30%；5、被告已与转租给原告系争房屋的案外人邓某某签订了租金合同，原告无权要求被告搬离，也不同意支付占有使用费。审理过程中，被告棉宝公司向本院提起反诉请求：1、判令原、被告于2017年9月8日签订的《租赁合同》于2017年11月8日解除；2、请求判令原告支付损害赔偿金60,000元(按每月15,000元计算4个月)；3、判令原告支付维修费8,336元(其中下水道清理的维修费1,820元，防火漆涂料和人工费共计1,920元，铝隔板吊顶费4,616元)；4、判令原告退还被告押金38,000元；5、判令原告支付被告解约违约金68,400元。事实和理由：2017年9月，原、被告签订了《租赁合同》、《品牌转让协议》及《买卖合同》，约定原告将系争房屋出租给被告，并约定原告将“鹿谷制茶”品牌转让给被告经营。但被告入驻系争房屋不久后，发现该地实际无法注册营业执照，且没有卫生许可证，根本无法正常合法经营“鹿谷制茶”品牌，后被告只得经营奶茶外卖而不敢现场营业，导致损失惨重。并且，原告未按租赁合同的约定购买任何保险，被告入驻系争房屋后发现内部设施装修出现大量瑕疵，被告只得自费委托维修公司进行修缮。故被告提出如上反诉请求，望判如所请。原告李港针对被告棉宝公司的反诉辩称，1、同意被告的第1项反诉请求；2、被告的第2项反诉请求无约定及法律依据，被告已在系争房屋内合法经营；3、原告交付被告系争房屋时，可以直接经营，不需要维修，被告提供的维修费收款收据与诉请不符合；4、确认收到被告支付的押金38,000元，但要求冲抵欠付的租金；不同意支付违约金，因是被告方违约。第三人邓某某述称，不清楚原、被告之间的纠纷。经审理查明，2017年9月8日，原、被告签订《租赁合同》一份，约定：原告将系争房屋出租给被告用于商业经营；租赁面积为69平米房；租赁期限自2017年9月8日起至2019年12月31日止；第一年的月租金为19,000元，下一年租金在前一年租金的基础上增加8%；被告应预付前2个月的租金38,000元，后每三个月支付一次租金，后续租金应于第三个月的第十日前支付；被告应于2017年9月8日前将2个月的租金38,000元存入原告指定账户，原告在收到该笔保证金后3日内向被告出具保证金收款通知，本合同到期且被告返还租赁房屋三日内，原告将保证金全额不计息返还给被告；被告在不改变租赁房屋内部主体结构、建筑分区和功能的前提下，可根据实际经营需要进行装饰装修、改造、安装或更改设施设备；租赁期内，原告确保各项设施设备的正常使用，被告对其实施的装修及添置的设施设备及被告方原因损坏的设施设备及区域承担修缮义务。其中合同第九条约定了违约责任：任何一方违反合同约定义务，导致合同目的不能实现时，均应按该年度租金30%的标准向守约方支付违约金；合同第3页上另有手写条款：“装修补偿款40,000元，大写肆万元整，同首两个月的租金五日内打入指定账号”，被告在该手写条款上盖有公章。另，该合同对房屋交还等其他相关事宜进行了约定。另查明，系争店铺的产权人为案外人杨某；2014年12月17日，案外人杨某与第三人邓某某签订了《租赁合同》一份，约定第三人向案外人杨某租赁坐落于上海市松江区广富林路XXX弄XXX号1-2层房屋；建筑面积为182.16平方米；租赁期限为2015年2月18日至2020年2月17日止；第三人可在不影响案外人杨某利益的情况下转让或转租租赁房屋。另，该合同还对租金支付方式等事由作出了约定。2017年4月24日，原告李港与第三人邓某某签订《租赁合同》一份，约定原告向第三人租赁坐落于上海市松江区广富林路XXX弄XXX号1-2层房屋；建筑面积约为160平方米；租赁期限为2017年5月15日至2019年12月30日止；原告可在不影响第三人利益的情况下转让或转租租赁房屋。另，该合同还对租金支付方式等事由作出了约定。2017年11月29日，被告与第三人邓某某的委托诉讼代理人陈涛签订《租赁合同》一份，约定被告租赁坐落于上海市松江区广富林路XXX弄XXX号-2层房屋；建筑面积约为160平方米；租赁期限为2017年12月1日至2020年1月30日止；月租金为28,000元，第一个月房租应于2017年12月3日前支付。另，该合同还对租金具体支付方式等事由作出了约定。再查明，2017年9月8日，原告出具《收款收据》一份，载明收到案外人季某某(承租方)支付的用于承租系争房屋的二个月押金38,000元。又查明，2017年9月9日，原、被告分别签订《品牌使用权转让协议》及《买卖合同》各一份，约定原告向被告转让其所持有的“鹿谷制茶”品牌及设备。庭审中，原、被告一致确认，被告未支付系争房屋的租金，被告已支付的押金38,000元可抵扣租金。原告陈述其于2017年5月对系争房屋进行了装饰装修，装修费为50,000元，并提供相应装修合同予以证明；对此，被告不认可上述装修合同的真实性，但确认原告交付系争房屋时，有部分装修；被告陈述现已将系争房屋转租给案外人占有使用，其于2017年12月1日起将系争房屋的租金支付给第三人。第三人陈述，被告于2017年9月份后一直使用系争房屋，其在原告违约后就与原告解除了合同，后第三人又与被告签订了租赁合同，被告自2017年12月1日其将租金支付给第三人。以上事实，由《租赁合同》、收款收据、上海市房地产权证复印件、装修合同、《品牌使用权转让协议》、《买卖合同》以及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应依约恪守履行各自的合同义务。根据本案所查明的事实，被告未按约支付租金，且经原告催告后仍未支付，原告据此有权解除合同并要求被告承担违约责任。现原、被告双方一致同意所签订的《租赁合同》于2017年11月8日解除，本院予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。就系争房屋，原告与第三人的租赁合同已解除，被告亦与第三人签订了租赁合同，并于2017年12月1日向第三人支付房屋租金，故原告要求被告支付2017年9月9日至2017年11月8日的租金38,000元及2017年11月9日至2017年11月30日的占有使用费13,330元(均按月租金19,000元计算)，于法有据，本院予以支持。另，因被告未按约支付租金导致《租赁合同》的解除，应按合同约定支付违约金，现被告认为合同约定的违约金计算标准违约金过高，本院结合本案实际，酌情确定违约金为38,000元。关于装修补偿款，原、被告所签的租赁合同明确约定了装修补偿款的数额，原告亦提供了相应的装修合同，且被告在庭审中也确认系争房屋交付时存在一定的装修，被告一直占有使用系争房屋并自述已将系争房屋转租给他人，故原告要求被告支付装修补偿款40,000元的诉请，符合相关法律规定，本院予以支持。关于押金，现原、被告一致同意将被告已支付的押金38,000元抵扣租金，于法不悖，本院予以准许。因原告与第三人的租赁合同已解除，被告与第三人亦就系争房屋签订了租赁合同，原告要求被告搬离系争房屋的诉请，于法无据，本院不予支持。此外，被告作为违约方，且一直占有使用系争房屋，要求原告支付损害赔偿金、维修费及违约金，无事实及法律依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)李港与被告(反诉原告)上海棉宝实业有限公司于2017年9月8日签订的《租赁合同》于2017年11月8日解除；二、被告(反诉原告)上海棉宝实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)李港自2017年9月9日起至2017年11月8日止租金38,000元(以被告上海棉宝实业有限公司支付的押金38,000元予以抵扣)；三、被告(反诉原告)上海棉宝实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)李港占有使用费自2017年11月9日起至2017年11月30日止13,300元；四、被告(反诉原告)上海棉宝实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)李港装修补偿款40,000元；五、被告(反诉原告)上海棉宝实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)李港违约金38,000元；六、驳回原告(反诉被告)李港的其余诉讼请求；七、驳回被告(反诉原告)上海棉宝实业有限公司的其余反诉诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3,388元，减半收取1,694元，反诉案件受理费1,937元，合计诉讼费3,631元，由原告(反诉被告)李港负担586元(已付)，被告(反诉原告)上海棉宝实业有限公司负担3,045元(已付1,937元，余款1,108元于本判决生效之日起七日内交至本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 李 娜二〇一八年四月十一日书记员 张树腾附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。