四川省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2018）川执复51号 复议申请人（被执行人、异议人）：成都西南交大府河苑培训中心有限公司，住所地四川省成都市郫县安靖镇方桥村。 法定代表人：常明，总经理。 申请执行人：唐芬，女，1972年3月9日出生，汉族，住四川省开江县。 申请执行人：邓洪金，男，1973年7月28日出生，汉族，住四川省开江县。 被执行人：四川盛源置业集团有限公司，住所地四川省成都市青羊区鼓楼北三街**。 法定代表人：李胜元，董事长。 复议申请人成都西南交大府河苑培训中心有限公司不服四川省成都市中级人民法院（2017）川01执异2661号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 四川省成都市中级人民法院依据已经发生法律效力的（2015）川民终字第1115号民事判决书，受理申请执行人唐芬、邓洪金申请执行成都西南交大府河苑培训中心有限公司（以下简称府河苑公司）、四川盛源置业集团有限公司（以下简称盛源公司）借款合同纠纷一案。执行中，府河苑公司以该院将查封的房屋进行评估拍卖不当为由，向该院提出书面异议。 四川省成都市中级人民法院查明，2015年5月20日该院作出（2015）成民初字第827号民事判决，判决：一、府河苑公司、盛源公司向唐芬、邓洪金偿还借款本金21845000元，并支付相应利息；二、盛源公司向唐芬、邓洪金偿还借款本金11313500元，并支付相应利息；三、驳回唐芬、邓洪金的其他诉讼请求。府河苑公司不服该判决，向四川省高级人民法院提起上诉。2016年6月6日四川省高级人民法院作出（2015）川民终字第1115号民事判决，判决：一、撤销（2015）成民初字第827号民事判决；二、府河苑公司、盛源公司向唐芬、邓洪金偿还借款本金16236000元，并支付利息；三、盛源公司向唐芬、邓洪金偿还借款本金570万元，并支付利息；四、驳回唐芬、邓洪金的其他诉讼请求。判决生效后，该院受理唐芬、邓洪金申请执行府河苑公司、盛源公司借款合同纠纷一案。案号：（2016）川01执1288号，执行标的：34368524.67元。执行中，该院于2016年9月14日作出（2016）川01执1288号之一执行裁定书，裁定：一、查封府河苑公司位于成都市郫都区交大一路66号的402套房产；二、查封期限为三年，自2016年9月14日起至2019年9月13日止。另查明，该院在（2016）川01执1288号之一执行裁定书中查封府河苑公司位于成都市郫都区交大一路66号的402套房屋，其中四套房屋（以下简称争议房屋）系该院首查封，即：4栋1单元25层2503号，房屋唯一号：720273；4栋1单元25层2504号，房屋唯一号：720272；4栋2单元25层2503号，房屋唯一号：720152；4栋2单元25层2504号，房屋唯一号：720151。其余均为轮后查封。2017年11月24日该院以（2017）成都中院法技委字第00557号司法评估委托书、委托评估书附表，委托杜鸣联合房地产评估（北京）有限公司（四川分公司）对上述争议房屋进行评估。 四川省成都市中级人民法院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十七条规定：“财产被查封、扣押后，执行员应当责令被执行人在指定期间履行法律文书确定的义务。被执行人逾期不履行的，人民法院应当拍卖被查封、扣押的财产；。”。根据上述规定，该院对被执行人府河苑公司的房产进行评估、拍卖，于法有据。府河苑公司以该院系轮后查封为由，主张对查封的房屋不进行处置。但客观事实是该院仅针对402套房屋中的4套争议房屋进行评估，府河苑公司对上述争议房屋由该院首查封的事实亦不持异议，故府河苑公司的相关意见，该院不予采纳。府河苑公司认为“工程未完成、查封的房屋权属文件不齐备，不能正确认定房屋的价值”，对此该院认为，房产管理机关已协助查封争议房屋，故争议房屋的权属明确；而房屋价值由具有资质的评估机构针对房屋的现实状况依据相关规定作出，最终的价值认定结果与房屋权属没有必然联系。府河苑公司称“拍卖可能引发社会稳定问题以及唐芬、邓洪金的债权不具优先性等”，该院认为，因本次拍卖仅涉及402套查封房屋中的4套房屋，且债权是否具有优先性不属于应当中止评估拍卖程序的情形，因此，府河苑公司的上述观点，该院亦不予采纳。综上，府河苑公司的异议理由不成立，其异议请求该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项之规定，裁定：驳回异议人府河苑公司异议请求。 复议申请人府河苑公司向本院申请复议称：四川省成都市中级人民法院（2017）川01执异2661号执行裁定认定事实不清，适用法律错误。理由：1.四川省成都市中级人民法院查封案涉房屋的行为性质为预查封。《最高人民法院国土资源部建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发[2004]5号文件）第十五条规定“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”府河苑公司作为房地产开发企业，“学府名城”项目已经办理了商品房预售许可证，但截止本复议申请书递交之日，案涉房屋尚处于修建过程中，案涉房屋并未办理产权登记，也未出售。因此，四川省成都市中级人民法院查封案涉房屋的行为性质为预查封。2.法院不能对预查封的房地产进行处理。根据《最高人民法院国土资源部建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发[2004]5号文件）第十六条规定“国土资源、房地产管理部门应当依据人民法院的协助执行通知书和所附的裁定书办理预查封登记。土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记，预查封转为正式查封后，查封期限从预查封之日起开始计算。”和《最高人民法院解读涉房地产执行文件——法发[2004]5号文件解读》：“预查封和查封在限制标的物转让的效力上应当是相同的。在人民法院预查封期间，任何单位和个人不得擅自处分预查封的财产，有关部门也不得办理转让、抵押手续。但是预查封和查封也有一些细微的区别：一是人民法院不能对预查封的房地产进行处理；二是预查封期间，登记机关除了可以将预查封的房地产登记在被执行人名下外，登记机构不得为任何其他登记行为。在预查封期间，一旦房地产权属登记在被执行人名下，则预查封就自动转为查封。”根据上述意见，在预查封案涉房屋期间，法院不能对预查封的房产进行处理，登记机关在此期间内除了可以将预查封的房地产登记在申请人名下外，也不得为其他登记行为。但四川省成都市中级人民法院却在预查封期间作出（2017）成都中院法技委字第00557号《司法评估委托书》对案涉房屋进行评估拍卖，该行为是对被预查封的房产的权属进行变更，已经明显违反了预查封期间不得处理被查封的房地产的规定，应当予以纠正。3.案涉房屋涉及刑事犯罪，公安机关已经立案侦查。2010年1月27日，府河苑公司与盛源公司签订了《合作建设“府河苑”项目协议》，合作开发“学府名城”商品房项目。自2012年7月开始，李胜元、谭红菊以自身或盛源公司的名义，在明知自身没有偿还能力的情况下，以高额利息为诱饵，伪造府河苑公司印章，以府河苑公司的名义，将“学府名城”项目房产以所谓“买卖”或“备案”的方式作担保对外融资。目前，四川省成都市郫都区公安局已经作出郫公（靖）立字[2016]13202号和成郫公（经）立字[2018]571号两份《立案决定书》，对盛源公司及其股东李胜元、谭红菊涉嫌伪造印章、合同诈骗的犯罪行为立案侦查。此外，由于盛源公司涉嫌非法吸收公众存款罪，案涉房屋还在另案中被四川省南充市公安局顺庆区分局进行了查封{南顺公（北湖）封通字[2016]306号协助查封通知书}。由于涉及刑事案件，目前若对唐芬、邓洪金所查封的房屋进行评估、拍卖，将有可能会引起社会稳定问题，损害公共利益。4.现阶段处分案涉房屋可能损害其他有优先权的债权人利益。因府河苑公司目前涉及到多起诉讼案件，包括与购房人、施工单位、实际施工人等的案件，购房人、施工单位、实际施工人的债权是具有法定优先性的，但唐芬、邓洪金的债权并没有任何优先性。若在现阶段单独推进本案的执行工作，无疑会损害其他具有优先权的债权人的权益，导致后期其他案件的执行工作更加复杂，甚至出现执行回转的情况。5.案涉房屋仍在修建过程中，房屋的价值处于变化之中，难以进行科学评估。截止复议申请书提交之日，案涉房屋防盗门安装、串线吊顶等工程还未完成，总平施工刚刚开始，房屋尚处于修建过程中，因房屋还在修建，房屋价值还在变化之中，此时强行将案涉房屋进行评估、拍卖，不能确保房屋的价值能得到科学合理的评估，难以确保申请执行人和被执行人的合法权益不受损害。且案涉房屋的权属文件也不齐备，客观也是不能对房屋进行处分。综上，四川省成都市中级人民法院（2017）川01执异2661号执行裁定认定事实不清，适用法律错误，为维护复议申请人的合法权益，请求依法裁定撤销（2017）川01执异2661号执行裁定，将本案发回四川省成都市中级人民法院重新审查，或者在查清事实后作出撤销（2017）成都中院法技委字第00557号《司法评估委托书》，中止对案涉房屋进行评估拍卖的行为。 本院查明的事实与执行法院查明的事实基本一致。另查明，府河苑公司在《执行异议申请书》中“事实和理由”部分提出“二、本案中唐芬、邓洪金所查封的府河苑公司房产均由于盛源公司涉嫌非法吸收公众存款罪，在另案中被南充市公安局顺庆分局进行了查封（南顺公（北湖）封通字[2016]306号）。由于涉及刑事案件，目前若对唐芬、邓洪金所查封的房屋进行评估、拍卖，将有可能会引起社会稳定问题，损害公共利益。” 本院认为，四川省成都市中级人民法院（2017）川01执异2661号执行裁定对府河苑公司在《执行异议申请书》中提出的案涉争议房屋因盛源公司涉嫌非法吸收公众存款罪在另案中被南充市公安局顺庆分局进行查封的事实未予以查清，属于认定基本事实不清。因此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第（三）项之规定，裁定如下： 一、撤销四川省成都市中级人民法院（2017）川01执异2661号执行裁定； 二、发回四川省成都市中级人民法院重新审查。 本裁定送达后即发生法律效力。 审判长  周钰冰 审判员  王东风 审判员  高新玉 二〇一八年四月二十日 书记员  郭 凯 附：相关法律规定 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十三条上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定； （二）异议裁定认定事实错误，或者适用法律错误，结果应予纠正的，裁定撤销或者变更异议裁定； （三）异议裁定认定基本事实不清、证据不足的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查，或者查清事实后作出相应裁定； ……