广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤19民终7906号上诉人（原审被告）：东莞市亿洲实业投资有限公司。住所地：广东省东莞市虎门镇连升中路**虎门国际购物中心第**楼第****，统一社会信用代码为914419006731210182。法定代表人：谭少波，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴兴亮，广东名成律师事务所律师。委托诉讼代理人：庾靖琳，广东名成律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：彭丽亚，女，1983年1月3日出生，汉族，住湖北省罗田县，委托诉讼代理人：潘福昌，广东莞信律师事务所律师。委托诉讼代理人：王佳娜，广东莞信律师事务所实习律师。原审第三人：东莞市虎门国际购物中心有限公司。住。住所地：广东省东莞市虎门镇连升中路**虎门国际购物中心第**楼第******一社会信用代码为914419006924362772。法定代表人：谭少波，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴兴亮，广东名成律师事务所律师。委托诉讼代理人：庾靖琳，广东名成律师事务所律师实习律师。上诉人东莞市亿洲实业投资有限公司(以下简称亿洲公司)因与被上诉人彭丽亚、原审第三人东莞市虎门国际购物中心有限公司（以下简称虎门购物中心公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2018）粤1972民初404号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。亿洲公司上诉请求：一、撤销原审判决第一、二、三项，改判亿洲公司与彭丽亚签订的《虎门国际购物中心商铺租赁合同书》合法有效，亿洲公司无需向彭丽亚返还租金185375.56元及利息；二、本案一、二诉讼费用由彭丽亚承担。事实和理由：一、原审判决关于案涉合同中约定的租赁期限超过二十年的部分无效的认定缺乏事实依据和法律依据。1.案涉合同约定的租赁期限只有二十年，剩余二十五年并非租赁期限，而是使用权免费赠送期限，也就是说，案涉合同虽名为租赁合同，但实际上包含了两个法律关系，一个为租赁合同关系，租赁期限为二十年，另一个为赠与合同关系，赠与标的为案涉商铺的使用权，赠与期限为二十五年。上述两个合同关系均是我国法律保护的正当合同关系，原审判决毫无根据地将双方约定的赠与合同关系认定为租赁合同关系，不但是对合同关系的混淆，而且也违反了《中华人民共和国合同法》第四条规定的当事人意思自治和契约自由的基本原则。2.原审判决认定租赁合同约定的租赁期限实为45年并无法律依据。二、原审判决违反了诚实信用原则和公平原则，破坏了市场交易关系的稳定，给社会造成了不良的示范效果。1.《中华人民共和国民法总则》第七条规定民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国合同法》第五条规定当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务；第六条规定当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条规定民事诉讼应当遵循诚实信用原则。案涉合同是亿洲公司与彭丽亚根据当时的市场环境在自愿的基础上签订的，充分体现了双方当时的共同意愿。由于电商行业的蓬勃发展，市场环境在之后数年发生了巨大的变化，彭丽亚为了将不利后果和风险推脱给亿洲公司，提起了本案诉讼，显然，彭丽亚的动机是不诚实的，目的是不公平的。人民法院依法行使审判权，首要的职责就是维护诚信和公平，对彭丽亚的不良动机和目的予以否定，并以此为基础，维护市场交易的稳定，原审判决未能尽到这一首要职责。2.由于历史方面的原因，类似本案的商铺租赁关系和商铺使用权赠与关系在虎门、东莞以至全国各地比比皆是，同时，实体商业遭受电商行业的冲击也是全国的普遍现象，因此，若不纠正原审判决的错误结论，则必将引发没完没了的诉讼，其结果不但会造成社会信用的集体崩塌和实体商业的全面萎缩，还会进一步影响社会就业和社会稳定。三、除以上所述之外，原审判决还存在以下几方面的错误：1.彭丽亚实付租金的认定错误：彭丽亚实际支付的租金为253594元，并非333676元，因为亿洲公司已经给予了彭丽亚80082元优惠折扣。2.没有对案涉合同的租金标准作出合理评判。在同一项目中，出租给杨秀桩的商铺，每月每平方米的租金标准为165元，出租给农媛红的商铺，每月每平方米的租金标准为160元。案涉商铺的建筑总面积为17.69平方米，折前租金总额为333676元，若按照原审判决认定的四十五年租赁期限平摊到月，则每月每平方米的租金仅为34.9元，折后租金总额为253594元，若按照原审判决认定的四十五年租赁期限平摊到月，则每月每平方米的租金标准仅为26.55元，显然，原审判决认定案涉合同的租赁期限为45年是不正确的。3.错误适用审判思维。本案的交易标的是商铺，不是住宅，彭丽亚的身份是投资者，不是消费者，审理本案应当适用商事思维而不是民事思维。商业思维的核心是契约，是法无禁止即可行。彭丽亚辩称,作为投资人，彭丽亚在支付租金时是考虑到该笔租金对应的商铺使用年限为45年；作为盈利性企业，亿洲公司在进行交易时亦已经将所谓“免费赠送期”的成本计算在该20年租金里面，亿洲公司实际上是通过赠送的形式延长了租赁期限。因此，案涉合同约定的商铺租赁期限为45年。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。该条款是强制性规定，不能以个人意志予以排除。本案中，案涉合同租金对应的商铺租赁期限是45年，超过20年的部分无效，亿洲公司应将该超过部分对应的租金返还给彭丽亚。请求驳回亿洲公司的上诉请求。彭丽亚向一审法院起诉请求：一、确认彭丽亚与亿洲公司签订的《虎门国际购物中心商铺租赁合同》租赁期限超过20年部分约定无效；二、亿洲公司向彭丽亚返还合同租赁期限超过20年的无效约定部分的租金185375.56元，以及利息47723.91元（利息以185375.56元为本金，从2013年3月18日起按中国人民银行同期贷款利率暂计至2017年10月22日，并应实际计算至付清之日止）；三、本案诉讼费用全部由亿洲公司承担。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认彭丽亚与亿洲公司于2013年3月17日签订的《虎门国际购物中心商铺租赁合同》中约定的租赁期限超过二十年的部分无效；二、限亿洲公司于判决发生法律效力之日起五日内向彭丽亚返还租金185375.56元；三、限亿洲公司于判决发生法律效力之日起五日内向彭丽亚支付利息（利息以185375.56元为本金，自2013年3月18日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算至清偿之日止，利息计至2017年10月22日以47723.91元为限）。如未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2398元，由亿洲公司负担。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第二人民法院（2018）粤1972民初404号民事判决书。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院针对亿洲公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。综合亿洲公司的上诉理由及彭丽亚的答辩意见，归纳本案二审的争议焦点在于：案涉租赁合同约定的租赁期限及租金的认定。彭丽亚与亿洲公司签订的《虎门国际购物中心商铺租赁合同》约定租赁期限为20年，租赁期限届满后，亿洲公司将租赁商铺赠送给彭丽亚继续使用25年，彭丽亚向亿洲公司支付租赁期20年的租金。彭丽亚主张租赁期限为45年，20年的租金对应租赁期限为45年，亿洲公司在出租时已将赠送期的商铺使用成本计入到20年租金中，应将超过20年期限的租金退回给彭丽亚。亿洲公司则主张案涉租赁合同包含了租赁合同关系和赠与合同关系，前者租赁期限为20年，后者赠与期限为25年，案涉租赁合同是双方的真实意思表示，当事人的意思自治应得到尊重。对此，本院认为，租赁合同约定租赁期限为20年，租赁期限届满后赠与彭丽亚继续使用25年，即彭丽亚对案涉商铺实际使用期限为45年，亿洲公司是营利法人，是以获取利润为目的，并非以公益目的或者其他非营利目的成立的非营利法人，其称租赁期限届满后无偿赠与彭丽亚使用商铺25年与亿洲公司获取利润的目的相违背，且赠与使用的期限比有偿租赁期限还长，也不符合常理，租赁合同约定20年租赁期限届满后再赠送彭丽亚使用商铺25年是规避《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款关于租赁期限不得超过20年的限制，本院采信彭丽亚的主张，认定案涉租赁合同的实际租赁期限为45年，租赁合同约定的20年租赁期限的租金应为45年租赁期限的租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款的规定，租赁合同的租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。一审法院判令亿洲公司收取的超过20年期限的租金退还给彭丽亚正确，本院予以维持。亿洲公司上诉称给予彭丽亚80082元优惠，彭丽亚支付的租金为253594元，并非333676元。经查，该80082元是彭丽亚与虎门购物中心公司签订的《虎门国际购物中心商铺委托经营协议》约定彭丽亚将承租的案涉商铺委托给虎门购物中心公司经营，由虎门购物中心公司将应付给彭丽亚的固定回报直接支付给亿洲公司，以冲抵彭丽亚支付给亿洲公司的租金，并非亿洲公司给予的优惠。亿洲公司上诉称给予彭丽亚80082元优惠没有事实依据，本院予以驳回。综上所述，上诉人亿洲公司的上诉请求不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4008元，由东莞市亿洲实业投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  姚渠旺审判员  谢佳阳审判员  伍小冰二〇一八年十二月十日书记员  陈雪玲附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。