海南省第一中级人民法院 行 政 判 决 书 （2018）琼96行终202号 上诉人（原审第三人）三亚农村商业银行股份有限公司。住所地：海南省三亚市解放二路**。 法定代表人赵俊，董事长。 委托代理人李骥，海南省农村信用社联合社律师事务部职员。 委托代理人刘静，海南省农村信用社联合社律师事务部职员。 被上诉人（原审原告）王立杰，女，1965年8月16日出生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区。 委托代理人刘六爱，海南绿星律师事务所律师。 原审被告万宁市住房保障与房产管理局。住。住所地：海南省万宁市万城镇人民中路**/div> 法定代表人陈儒平，局长。 委托代理人陈蕊，万宁市住房保障与房产管理局工作人员。 原审第三人海南鑫东源旅业有限公司。住所。住所地：海南省海口市海甸岛海达路**今典别墅小区**别墅div> 法定代表人王小玲，董事长。 委托代理人祝向荣，海南方圆律师事务所律师。 委托代理人童赛，海南方圆律师事务所律师。 上诉人三亚农村商业银行股份有限公司（以下简称三亚农商银行）因被上诉人王立杰诉原审被告万宁市住房保障与房产管理局（以下简称万宁市房管局）为原审第三人海南鑫东源旅业有限公司（以下简称鑫东源公司）和三亚农商银行办理在建工程抵押登记一案，不服万宁市人民法院（2018）琼9006行初9号行政判决，向本院提出上诉。本院于2018年11月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 一审判决查明，2012年12月21日，王立杰与鑫东源公司签订《海南省商品房预售合同》，约定王立杰购买鑫东源公司开发建设的位于万宁市××区忆云山水产权式温泉假日酒店项目（以下简称忆云山水酒店项目）中的E幢503房（以下简称涉案房屋），房产总价款为713682元；同时约定由鑫东源公司在30日内将本合同及相关材料向房屋所在地的市县房产行政主管部门办理书面备案确认手续等内容。合同签订后，王立杰于当日缴纳购房款844335元，但鑫东源公司未按照约定将合同及相关材料向万宁市房管局办理书面备案确认手续，涉案房屋至今未办理所有权登记。2013年1月22日，鑫东源公司与三亚农商银行签订《贷款合同》和《抵押合同》，约定贷款人三亚农商银行向借款人鑫东源公司贷款2500万元，鑫东源公司将忆云山水酒店项目二期面积为3434平方米的55套房产(其中包含原告购买的涉案房屋)，当成未出售房产提供给三亚农商银行作为抵押财产，双方确认抵押财产抵押物价值为28354538元。2013年1月29日，鑫东源公司和三亚农商银行向万宁市房管局提出房屋抵押权登记申请，并向万宁市房管局提交了抵押当事人的法人资格证明、抵押合同(附抵押清单)、贷款合同、国有土地使用证、建筑工程施工许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划临时许可证、鑫东源公司股东会决定、声明书等文件材料。上述材料经万宁市房管局审核，于2013年1月30日作出万宁市房建万城字第8377号在建工程抵押登记（以下简称第8377号在建工程抵押登记）的行政行为。2016年初，王立杰从其他业主处获知其购买的涉案房屋已经被办理抵押登记。王立杰认为万宁市房管局的行政行为侵犯其合法权益，遂于2016年12月13日向一审法院提起行政诉讼，请求撤销万宁市房管局于2013年1月30日作出的第8377号在建工程抵押登记行政行为。 一审判决认为，本案的争议焦点是：一、王立杰是否具备本案原告主体资格；二、王立杰的起诉是否已超过法定起诉期限；三、万宁市房管局于2013年1月30日作出的第8377号在建工程抵押登记的行政行为是否应予撤销。一、关于王立杰是否具备本案原告主体资格的问题。根据本案已查明的事实，王立杰于2012年12月21日与鑫东源公司签订了《海南省商品房预售合同》，购买了涉案房屋，并已经支付完所有购房款。但鑫东源公司于2013年1月29日和三亚农商银行在向万宁市房管局申请办理抵押登记时，却隐瞒涉案房屋已出售给王立杰的事实，将王立杰购买的涉案房屋当作未出售的房产，导致万宁市房管局就涉案房屋为鑫东源公司和三亚农商银行办理了在建工程抵押登记。该抵押登记行为对涉案房屋能否顺利登记过户至王立杰名下产生了实际影响。王立杰与该抵押登记行为具有法律上的利害关系，故王立杰有权根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款的规定，对该抵押登记行为提起行政诉讼。王立杰具备对该抵押登记行为提起行政诉讼的原告主体资格，万宁市房管局和三亚农商银行主张王立杰不具备本案原告主体资格的理由不能成立，不予支持。二、关于王立杰的起诉是否超过了法定起诉期限的问题。万宁市房管局于2013年1月30日作出第8377号在建工程抵押登记行政行为，但原抵押登记的时间不能作为认定王立杰知道或者应当知道该抵押登记行为的时间，且万宁市房管局亦未就该行政行为告知王立杰诉权。根据《最高人民法院关于执行《中华人民共和国行政诉讼法》若干问题的解释》第四十一条第一款“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年”的规定，王立杰于2016年初得知其购买的涉案房屋已经被办理抵押登记的事实，知道行政行为的内容时，并不知道起诉期限，王立杰于2016年12月13日向本院提起行政诉讼，未超过2年的起诉期限，因此，万宁市房管局和三亚农商银行主张王立杰的起诉已经超过起诉期限的理由不成立，不予采纳。三、关于万宁市房管局作出的第8377号在建工程抵押登记行政行为是否应予撤销的问题。根据查明的事实，鑫东源公司与王立杰签订《商品房预售合同》后，未依合同约定在30日内持该合同到万宁市房管局处办理备案确认手续，其在申请办理在建工程抵押登记时，又隐瞒涉案房屋已出售给王立杰的事实。虽然《房屋登记办法》第十九条规定房屋登记机构办理在建工程抵押登记前应当实地查看，但实地查看的重点是查看申请办理抵押登记的在建工程是否客观存在，是否与建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证记载的项目情况一致，在建工程列入抵押物范围的已完工部分是否与抵押合同所附抵押物清单内容一致等。故即使万宁市房管局受理鑫东源公司的在建工程抵押登记申请后对该在建工程进行了实地查看，亦不可能知晓鑫东源公司已将涉案房屋出售给王立杰的事实。虽然万宁市房管局在办理在建工程抵押登记的过程中，已对在建工程尽到了合理审慎审查义务，但由于鑫东源公司提供的虚假材料并不具备办理房屋抵押登记的要求，故万宁市房管局就涉案房屋为三亚农商银行和鑫东源公司办理抵押登记行为应予撤销。因鑫东源公司隐瞒真实情况、提供虚假材料而导致万宁市房管局就涉案房屋作出错误抵押登记行为可能产生的法律后果，应由鑫东源公司承担。此外，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”和第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，王立杰作为房屋买受人的权益优于抵押权人三亚农商银行的优先受偿权，万宁市房管局就涉案房屋办理的抵押登记行为，给王立杰申请办理房产过户手续造成了障碍。为优先保护王立杰作为房屋买受人的合法权益，万宁市房管局就涉案房屋为三亚农商银行和鑫东源公司办理的抵押登记行为亦应予撤销。综上，根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第一款“被诉房屋登记行为涉及多个权利主体或者房屋可分，其中部分主体或者房屋的登记违法应予撤销的，可以判决部分撤销”的规定，本案应予撤销第8377号在建工程抵押登记中涉及王立杰购买涉案房屋的行政行为。综上所述，万宁市房管局作出的第8377号在建工程抵押登记涉及王立杰购买房产部分的行政行为认定事实的主要证据不足，依法应予撤销。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第(一)项的规定，判决撤销万宁市房管局于2013年1月30日作出的万宁市房建万城字第8377号在建工程抵押登记涉及王立杰购买房产部分(忆云山水产权式温泉假日酒店E幢503号房)的行政行为。本案案件受理费50元，由万宁市房管局负担。 上诉人三亚农商银行上诉称，一、一审认定事实错误，万宁市房管局依申请办理的在建工程抵押登记的行政行为合法有效。上诉人与鑫东源公司共同向万宁市房管局提交的办理在建工程抵押登记的材料真实、完整有效，即使被上诉人主张其在办理抵押登记前已签订了涉案房屋的非固定格式预售合同，但未提供正式的不动产交易发票，且涉案房屋未办理物权变动登记，被上诉人对鑫东源公司仅享有债权而非物权，且当时涉案房屋已达到了办理在建工程抵押登记条件，因此，万宁市房管局依据申请办理的在建工程抵押登记行为有效。二、一审程序违法，被上诉人不具备原告主体资格，应依法驳回其起诉。第一，被上诉人不能办理过户登记的原因是鑫东源公司隐瞒了销售行为而办理抵押登记导致买卖合同目的不能实现，而非万宁市房管局的抵押登记行为所致，因此，被上诉人不是原审适格的诉讼主体，法院应当依法驳回其起诉。第二，即使被上诉人认为抵押登记确实损害其权利，也应当在知道或应当知道具体行政行为之日起6个月内依法提出诉讼，但是被上诉人在2016年初即知晓抵押登记的存在，而于2016年12月13日才提起诉讼，明显超出了法律规定的诉讼时效，法院应当依法驳回其起诉。三、一审适用法律错误，万宁市房管局办理的抵押登记并不存在法律规定的可撤销情形。第一，一审法院认定因为鑫东源公司提供虚假证据而导致被诉行政行为主要证据不足，进而撤销被诉行政行为，该判决与行政诉讼法第七十条规定的人民法院可判决撤销或部分撤销具体行政行为的情形不符。鑫东源公司提供申请抵押材料是事实行为，并非法律行为，一审法院根据该材料做出撤销抵押登记的判决并无法律依据，属于适用法律错误，抵押登记不属于法律规定的可撤销的具体行政行为情形。第二，被上诉人未及时办理过户登记手续存在明显过错，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的司法解释》第八条第一款的规定“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人......”的规定，被上诉人因抵押登记导致合同目的不能实现，应要求鑫东源公司承担责任，而非要求撤销上诉人已经办理的合法有效的抵押登记。综上，一审判决部分事实认定错误、程序违法、适用法律错误，请求二审法院依法判决：一、撤销(2018)琼9006行初9号行政判决，驳回被上诉人诉讼请求；二、本案上诉费由被上诉人承担。 被上诉人王立杰未提交书面答辩状，其口头辩称，一、被上诉人在鑫东源公司取得预售许可证后与鑫东源公司签订购房合同，并支付了全部购房款713682元，鑫东源公司亦将涉案房屋交付给被上诉人占有使用；二、关于涉案房屋的抵押登记行为是违法的，鑫东源公司申报在建工程抵押登记提供了虚假的证据材料，其在本案中也认可其提交的材料不真实，上诉人没有派人到现场勘查，涉案抵押登记行为具有违法性和欺诈性，应当予以撤销。上诉人同意鑫东源公司销售涉案房屋，丧失了对涉案房屋的抵押登记他项权利，只有对房屋销售价款有相关权益，这个有海南省第一中级人民法院以及海南省高级人民法院对相关房屋作出了判决，认定了上述事实。三、被上诉人购买涉案房屋是2012年12月21日，办理抵押登记的时间是2013年1月30日，鑫东源公司先将涉案房屋销售给被上诉人，再于2013年1月30日将已经销售房屋的全部购房款作为抵押。综上，一审判决认定事实清楚，程序合法，应当予以维持。 原审被告万宁市房管局未提交书面答辩状，其口头述称，被上诉人不是本行政诉讼案的适格原告，本案的抵押登记行为并不侵犯被上诉人的合法权益；被上诉人的起诉已超过起诉期限，第8377号在建工程抵押登记行政行为合法。 原审第三人鑫东源公司未提交书面答辩状，其口头述称被上诉人确实是支付了购房款项，鑫东源公司未隐瞒相关事实，对涉案房屋的销售是经过了上诉人三亚农商银行的同意的。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果公正。被上诉人先购买涉案房屋后，万宁市房管局再作出第8377号在建工程抵押登记的行政行为。从维护市场交易稳定性，不动产物权应该保护善意第三人的利益，维持公平的交易，请求二审法院维持原判。 二审中，被上诉人王立杰提交了2份证据：1.（2016）琼9006民初67号民事判决书,证明被上诉人的购房时间是2012年12月21日，在签订合同当天已经通过银行转账的方式支付了全部购房款，鑫东源公司已经将房屋交付给被上诉人使用。2.（2017）琼96行终135号行政判决书，证明该判决的当事人赵志杰与本案被上诉人的情况一致，也是属于先买房后抵押的情况，海南省第一中级人民法院在该案中驳回了上诉人的上诉。上诉人三亚农商银行和原审被告万宁市房管局对被上诉人提交的2份证据的真实性没有异议，对合法性、关联性以及证明内容有异议，认为（2017）琼96行终135号行政判决书与本案无关；（2016）琼9006民初67号案件审理的是已经抵押给上诉人的房产，一审法院未追加上诉人作为该案第三人参与案件审理，并且涉案房屋已经办理抵押登记、查封，同时尚未竣工验收的情况下判决鑫东源公司协助本案被上诉人办理过户手续，明显违反了法律规定。 原审第三人鑫东源公司提交了海南省农村信用合作社对公账户明细作为二审新证据，证明被上诉人已经全额付款了，鑫东源公司也已经打入了三亚农商银行的账户。上诉人三亚农商银行认为该证据无法证明被上诉人支付了购房款，也无法证明支付款项的用途，对真实性、合法性予以认可，对关联性和证明内容不予认可。万宁市房管局认为该证据无法看出支付款项的人。 本院对被上诉人王立杰和原审第三人鑫东源公司提交的新证据认证如下：1、对被上诉人王立杰提交的2份判决书的真实性予以确认。2、原审第三人鑫东源公司在二审中提交的证据不符合《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第五十二条规定“本规定第五十条和第五十一条中的”新的证据“是指以下证据：（一）在一审程序中应当准予延期提供而未获准许的证据；（二）当事人在一审程序中依法申请调取而未获准许或者未取得，人民法院在第二审程序中调取的证据；（三）原告或者第三人提供的在举证期限届满后发现的证据。”，依据《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第七条第二款“原告或者第三人在第一审程序中无正当事由未提供而在第二审程序中提供的证据，人民法院不予接纳。”的规定，本院对鑫东源公司提交的证据不予接纳。 本院二审经审理，对一审判决认定的事实予以确认。 本院认为,本案的争议焦点是：王立杰是否具备对万宁市房管局就涉案房屋为三亚农商银行和鑫东源公司办理在建工程抵押登记提起行政诉讼的原告主体资格、王立杰的起诉是否已超过法定起诉期限、万宁市房管局就涉案房屋为三亚农商银行和鑫东源公司办理的在建工程抵押登记行为是否应予撤销。 关于王立杰是否具备对万宁市房管局就涉案房屋为三亚农商银行和鑫东源公司办理在建工程抵押登记提起行政诉讼的原告主体资格问题。《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定：“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”本案中，被上诉人王立杰于2012年12月与原审第三人鑫东源公司签订商品房预售合同，向鑫东源公司购买涉案房屋，并足额付清了所有购房款。2013年1月，鑫东源公司将包括被上诉人王立杰所购房屋在内的55套房产，作为其与上诉人三亚农商银行《借款合同》的抵押物进行抵押。万宁市房管局根据抵押申请等材料，对包括被上诉人王立杰所购房屋在内的55套房产，办理了第8377号在建工程抵押登记。故第8377号在建工程抵押登记行为对被上诉人王立杰的权益有影响，被上诉人王立杰与第8377号在建工程抵押登记行为有利害关系，有权依法提起行政诉讼，具有本案原告主体资格。上诉人三亚农商银行关于被上诉人王立杰不具有本案原告主体资格的上诉理由，依法不能成立，本院不予支持。 关于王立杰的起诉是否超过法定起诉期限的问题。根据案件查明的事实，王立杰并非第8377号在建工程抵押登记行为的行政相对人，故万宁市房管局于2013年1月30日就涉案房屋办理在建工程抵押登记的时间不能作为认定王立杰知道或者应当知道该抵押登记行为的时间。一审法院根据《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第四十一条第一款“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年”的规定，认定王立杰于2016年初知悉涉案房屋被办理抵押登记后，于2016年12月对第8377号在建工程抵押登记行为提起行政诉讼未超过法定起诉期限，并无不当。三亚农商银行和万宁市房管局主张王立杰的起诉已超过法定起诉期限的理由不能成立，本院不予支持。 关于万宁市房管局就涉案房屋为三亚农商银行和鑫东源公司办理的第8377号在建工程抵押登记行为是否应予撤销的问题。首先，鑫东源公司申请办理在建工程首次抵押登记，所抵押的财产不应当包括已经出售给他人的房屋。鑫东源公司与王立杰签订《商品房预售合同》后，未依照约定在30日内持该合同到万宁市房管局办理书面备案确认手续。鑫东源公司在申请办理在建工程首次抵押登记时，故意隐瞒涉案房屋已出售给王立杰的事实。虽然万宁市房管局在办理第8377号在建工程抵押登记的过程中，已对鑫东源公司和三亚农商银行提交的在建工程抵押登记材料尽到了合理审慎审查义务，但由于鑫东源公司将已销售给王立杰的房屋申请办理抵押登记，其提供的虚假材料并不符合办理房屋抵押登记的要求，故万宁市房管局就涉案房屋为三亚农商银行和鑫东源公司办理的抵押登记行为证据不足，应予撤销。其次，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条和第二条规定，人民法院在审理房地产纠纷案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权；消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。本案中，王立杰作为房屋买受人的权益优于抵押权人三亚农商银行的优先受偿权，万宁市房管局就涉案房屋办理的抵押登记行为，会导致王立杰无法申请办理房产过户手续，造成王立杰的合法权益受到损害。为优先保护王立杰作为房屋买受人的合法权益，万宁市房管局就涉案房屋为三亚农商银行和鑫东源公司办理的抵押登记行为亦应予撤销。一审法院依照《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第一款的规定，判决撤销万宁市房管局就涉案房屋办理的抵押登记行为，并无不当。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律法规正确，应予维持。三亚农商银行的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人三亚农村商业银行股份有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  蔡 莹 审 判 员  符敬强 审 判 员  王俊明 二〇一八年十二月五日 法官助理  程玲玲 书 记 员  符 钰 附：本判决适用的法律依据 《中华人民共和国行政诉讼法》 第二十五条行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。...... 第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律、法规错误的，依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清、证据不足的，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。