山东省临沂市罗庄区人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁1311民初1277号原告（反诉被告）：张远军，男，1979年8月23日出生，汉族，住临沂市罗庄区。委托诉讼代理人：薄文向，山东矩量律师事务所律师。被告（反诉原告）：临沂美华房地产开发有限公司；住所地：临沂市罗庄区罗七路中段。法定代表人：王茂乾，总经理。委托诉讼代理人：王金厚，山东上和律师事务所律师。委托诉讼代理人：张文龙，临沂罗庄双月法律服务所法律服务工作者。原告（反诉被告）张远军与被告（反诉原告）临沂美华房地产开发有限公司（以下简称美华公司）买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月2日立案受理后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告张远军及委托诉讼代理人薄文向、被告临沂美华房地产开发有限公司委托诉讼代理人王金厚、张文龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张远军（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1、被告于本判决生效后十日内办理过户手续，如不能过户赔偿10万元；2、被告向原告支付15万元利息；3、按已付款128797元以每日万分之五支付违约金；4、诉讼费用由被告负担。事实和理由：2004年12月26日原、被告双方签订商品房买卖合同，约定：原告购买被告开发的位于罗庄区美华新村东区14号楼2单元402室楼房一处及储藏室一间，房屋建筑面积112.29平方米，单价990/平方米，储藏室9.46平方米，单价680元/平方米，原告共计向被告交付购房款117599元（包括原告办理的7万元商业贷款）。合同约定：该楼房需在2005年5月30日前，经有关部门验收合格后交付原告使用。楼房交付后，房屋产权归购房户所有，开发商为购房户代办房产证，费用由购房者承担。2006年3月11日，原告又向被告购买了东区12号楼6号车库，并支付11198元。后原告多次要求被告协助办理房产证遭拒，为此原告连同其他业主将此事反映到临沂市政府，被告向包括原告在内的13#、14#、15#楼全体业主承诺于2013年10月17日前办理完毕产权手续，但被告至今仍没有协助办理。为此成诉。被告美华公司（反诉原告）辩称，请求法院依法驳回原告诉讼请求，并同时反诉如下：1、请求法院依法确认反诉原、被告签订的商品房买卖协议无效；2、请求法院判决被反诉人返还反诉人出售的位于罗庄区美华新村东区14号楼1单元402室楼房一处及储藏室、车库各一间；3、判令被反诉人返还房屋使用费74830元；4、反诉费用由被反诉人承担。事实理由：反诉人与罗庄区湖南崖东村签订土地征用手续，开发使用该村土地建设1-12号商品楼，该12栋楼，我方办理了相关建设手续五证齐全。对于涉案的14号楼因当时存有剩余土地，但没有商品房开发手续，我公司建设了作为还建使用，因涉案的14号楼没有开发手续，所以无法办理产权登记等手续。根据最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》原、被告之间所签订的商品房买卖合同系无效合同，根据合同法关于处理无效合同的规定，无效合同自始无效，合同双方应相互返还，同时根据最高院2003民一他字第13号批复，购买人对于商品房无效纠纷无过错的，应当返还占有房屋期间的使用费。反诉被告张远军针对反诉请求辩称，请求依法驳回反诉人的反诉，被反诉人购买反诉人的房屋没有任何过错，反诉人先与被反诉人签订房屋内部购买协议，后于2004年12月26日签订商品房销售合同书，并且协助被反诉人在工商银行办理贷款7万元，在此期间，反诉人从未向被反诉人告知其开发的房屋没有房产开发手续，被反诉人作为购房业主，相对于反诉人开发商，在房产购买等方面处于弱势，被反诉人使用涉案房屋后，多次要求反诉人办理涉案房产手续，并连同反诉人开发的13、14、15号楼业主，于2012年反映涉案房屋的房产登记手续等问题，被反诉人与反诉人在政府协调下，于2012年5月16日签订调解协议，协议约定反诉人办理土地许可证的相关手续，并交纳相关保证金。因此，在被反诉购买房屋过程中没有任何过错，反诉人与被反诉人签订认购协议和商品房买卖合同及反诉人协助被反诉人办理住房贷款事宜，能够让被反诉人对购买房产产生信任，上访时反诉人作出一系列承诺，在此过程中反诉人违约在先，存在重大过错，因此，反诉人的反诉，没有事实和法律依据。退一步讲，如涉案房屋买卖合同被确认无效，根据商品房买卖合同规定，反诉人应向被反诉人返还购房款、赔偿损失并支付违约金及一倍的购房款。因此请求法院驳回反诉人的反诉。张远军围绕诉讼请求向本院提交以下证据：一、房屋（内部）认购协议，证明美华公司将开发的涉案房屋出卖给张远军，涉案房屋价款117599元；二、商品房销售合同书，证明双方正式签订商品房买卖合同，同时证明美华公司没有向张远军告知涉案房屋没有相关开发手续；三、美华公司给张远军出具的收款收据五份，证明张远军支出购房款117599.9元；四、2004年12月22日，张远军给涉案房屋办理住房贷款凭证7万元，证明张远军按约定支付房屋贷款以及张远军在购买涉案房屋时没有过错；五、2006年3月11日张远军购买美华公司开发东区12号楼6号车库，并支付房款11198元，上述证据证实张远军按约定支付购房款义务；六、美华公司与13、14、15号楼业主代表签订的调解协议，证明涉案房屋是美华公司原因未能办理房产证，美华公司存在重大过错，并已构成违约，张远军没有过错，美华公司承诺在约定期限内办理房屋相关手续，如不办理没收保证金并支付违约金及办理房产证的费用。美华公司质证认为，证据一真实性无异议，但该协议书不是对双方产生约束力的商品房买卖合同，涉案房屋没有规划施工验收等手续，认购协议因违法而无效；证据二真实性、关联性及合法性均有异议，不具备商品房管理办法第16条规定的条件，同时张远军没有签字，合同没有生效，假设合同生效，因涉案房屋没有土地、施工规划等手续，商品房买卖也因非法而无效；证据三真实性无异议，证据四和五的贷款并非使用房屋抵押，而是信用贷款，购买车库双方没有合同约定，无法体现张远军主张的涉案车库需要办理产权证的合同约定；证据六应出示原件，即使有原件，关联性合法性亦有异议，协议中无张远军签字，对其无约束力，假设协议能代表张远军，亦系基于违法商品房买卖行为而签订的，协议基础系无效合同，由此产生的补充协议或变更协议均因违法而无效，且协议第二条明确说明涉案房屋没有土地、规划、施工、验收、预售等开发商品房所需的许可证书，该行为美华公司并没有向原告隐瞒，对该事实原告是明知的。美华公司向本院提交以下证据：一、申请一份，请求法院向不动产管理部门调取房屋没有相关建设开发手续的证据；二、美华公司委托山东大地房地产土地估价有限公司出具的评估报告一份，证实张远军占用房屋期间应承担的房屋使用费为74830元；三、最高法院民一他13号批复，证实商品房买卖合同无效，买受人还应支付房屋使用费；张远军质证认为，对证据一张远军现认可涉案房屋无相应手续，无需调取，但对于证明事项，张远军认为在庭审前美华公司一直承诺开发手续正在办理中，张远军在购房过程中不存在任何过错；证据二系美华公司单方委托，张远军占有房屋是基于房屋买卖合同约定的合法占有，并实际支付合同约定价款，不存在任何过错，无权要求支付占用费；对证据三无异议，但该批复不适用于本案，美华公司一直承诺能够办理相关手续。综合双方提供的证据及庭审调查，本院认定事实如下：涉案房屋所在的临沂市罗庄区美华新村小区系美华公司开发。2004年张远军作为乙方、美华公司作为甲方签订房屋内部认购协议一份，约定乙方自愿认购甲方开发的“美华新村”东14号楼东单元402室楼房一处，建筑面积约112.29平方米，储藏室建筑面积9.46平方米，标准层单价为1000元/平方米，总价款约111167元，储藏室单价680元/平方米，总价款6432.8元，房款合计117599.9元，公共维修基金按总房款2%收取，房屋交付使用时由该小区物业管理公司统一收取，并注明“认购面积与产权登记面积有差异，以产权登记面积为准（总房款相应增减）”，付款方式为按揭贷款或分期贷款，原、被告均在该协议上签字确认。2004年12月26日，张远军、美华公司签订商品房销售合同书一份，约定主房面积112.29平方米，单价990元/平方米，金额为111167元，储藏室面积9.46平方米，单价680元/平方米，金额6432元，房款总计117599元，并约定该房在2005年5月30日前经有关部门验收合格后交付使用，交付使用后房屋产权归购房户所有，开发商为购户代办房产证，费用由购户承担，美华公司在合同上盖章确认。后张远军按规定缴纳购房款，美华公司于2005年7月左右交付房屋。2006年3月11日，张远军向美华公司缴纳11198元，购买该小区12号楼6号车库一个。因该涉案楼房迟迟无法办理房产证，张远军在内的13#、14#、15#楼业主多次反映，2012年5月16日，业主代表与美华公司签订调解协议一份，美华公司保证在2013年10月17日前给张远军在内的业主办理完商品房产权登记手续，并在上述规定期限内颁发商品房产权证书。至法庭辩论终结前因涉案房屋及所涉土地无法办理规划证、施工许可证、验收证、预售许可证等，美华公司认可商品房产权登记证书无法办理，经本院释明，张远军不再要求继续履行合同，变更诉讼请求为1、要求美华公司返还已付购房款128797元及燃气安装费2500元、资料费50元，共计131347元；2、要求按照年息6%支付已付购房款的利息，128797元的利息自2004年10月31日起算，其余款项利息自2006年3月11日起算，均计算至美华公司实际履行完毕之日；3、要求美华公司向张远军支付一倍的购房款作为赔偿；4、要求美华公司赔偿其房屋装修及差价损失7万元；5、诉讼费及保全费由美华公司负担。本院认为，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权予买受人、买受人支付价款的合同。美华公司将涉案楼房向社会公开销售、与张远军签订商品房买卖合同时并未按规定取得建设规划证、施工许可证、预售许可证等相关手续，至法庭辩论终结前亦未取得，违反商品房销售的法律禁止性规定，该买卖合同应系无效，对于美华公司要求确认该买卖合同无效的反诉请求依法应予支持，因该合同取得的财产应予返还。张远军2006年3月11日购买的同小区12号楼6号车库，并非位于无相应开发手续的13、14、15号楼，双方虽未签订书面买卖合同，但均已履行合同义务，目前无证据证实该买卖合同存在无效情形，双方亦未协议解除，美华公司要求返还该车库无依据，不予支持。美华公司系有正规商品房开发资质的房地产开发企业，张远军购买的涉案房屋系其开发并公开销售的美华新村第三期销售楼房，购房时该几栋楼房较前两期楼房单价略有涨幅、对外销售时与同小区其他商品房无区分销售，其开发的与本案所涉房屋处于同一小区的其他楼房（除13#、14#、15#楼外）均可按约定办理房产证、双方签订的合同名称亦为“商品房销售合同书”并在合同中约定了产权登记的办理事项、美华公司协助张远军办理了相关房屋贷款手续、双方在2012年签订的调解协议中美华公司仍然承诺可以在一定期限内办理出相应土地建设规划许可手续及房产登记手续。综上，张远军作为普通购房者在美华公司明示无法办理正常商品房手续前，一直有理由相信美华公司所开发的涉案楼房与其他所售楼房具有同一商品房属性，现由于美华公司确认无法办理相关许可手续致商品房买卖合同无效，美华公司具有重大过错，张远军依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，要求美华公司返还已付购房款及利息、赔偿损失、支付一倍购房款的赔偿符合法律规定，应予支持。根据张远军提供的证据结合庭审调查，主房、储藏室房款数额为117599元，美华公司应予返还，至于燃气安装费2500元、资料费50元要求一并予以返还无依据，依法不予支持；利息损失可参照中国人民银行同期人民币贷款逾期利率计算，其中10000元自2004年10月21日起算，37599元从2004年10月31日起算、70000元从2004年12月31日起算，均计算至被告实际给付之日。因美华公司对于合同无效存在明显过错，张远军要求支付已付购房款117599元一倍的赔偿不违反法律规定，依法应予支持；张远军主张损失7万元，该房屋因无法办理房屋产权手续确对其造成一定损失，但其未向法庭提供相应证据证实损失的具体数额，暂不予支持，可待证据充分后另行主张。关于美华公司要求张远军返还房屋使用费74830元的诉讼请求，参照最高人民法院（2003）民一他字第13号批复的相关精神，商品房买卖合同因出卖人责任被确认无效后，善意买受人应返还出卖人相应房屋使用费，计算标准为买受人与出卖人约定的合同总价款除以房屋设计使用年限，再乘以买受人实际使用该房屋的年限，具体到本案，约定的合同总价款为117599元，美华公司在规定期限内未提供证据证实其房屋设计使用年限，参照我国相关建筑规范普通住宅的设计使用年限通常50年计算，张远军自2005年7月使用房屋应支付美华公司相关费用28224元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第九条之规定，判决如下：一、确认张远军与临沂美华房地产开发有限公司签订的关于购买位于罗庄区美华新村东区14号楼东单元402室楼房及储藏室的商品房销售合同无效；二、张远军于本判决生效后十日内返还临沂美华房地产开发有限公司位于罗庄区美华新村东区14号楼东单元402室楼房一套及储藏室一间；三、临沂美华房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还张远军已付购房款117599元及利息（利息按照中国人民银行同期人民币贷款逾期利率，其中10000元自2004年10月21日起算，37599元从2004年10月31日起算，70000元从2004年12月31日起算，均计算至临沂美华房地产开发有限公司实际给付之日）；四、临沂美华房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付张远军已付购房款一倍即117599元的赔偿；五、张远军于本判决生效后十日内支付临沂美华房地产开发有限公司房屋使用费28224元；六、驳回原告张远军的其他诉讼请求；七、驳回反诉原告临沂美华房地产开发有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费6320元，由临沂美华房地产开发有限公司负担4017元，张远军负担2303元；反诉费1670元由张远军负担630元，临沂美华房地产开发有限公司负担1040元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提供副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审 判 长  董明君审 判 员  陈黎明人民陪审员  吕全军二〇一八年四月二十六日书 记 员  咸瑞升