广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0404民初265号原告：珠海市胜辉房地产开发有限公司，住所地：珠海市金湾区平沙镇升平大道东。法定代表人：岑兆雄，总经理。委托诉讼代理人：叶思燕，广东明门律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨雷，广东明门律师事务所律师。被告：杨芳兰，女，1986年3月7日出生，汉族，住甘肃省宁县，第三人：中国银行股份有限公司珠海分行，住所地：珠海市拱北粤海东路。负责人：黄曙光。原告珠海市胜辉房地产开发有限公司与被告杨芳兰、第三人中国银行股份有限公司珠海分行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告珠海市胜辉房地产开发有限公司的委托诉讼代理人叶思燕、杨雷到庭参加诉讼,被告杨芳兰、第三人中国银行股份有限公司珠海分行经本院合法传唤无正当理由未到庭，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求：1.判令解除原、被告于2014年12月22日签订的珠海市平沙镇升平大道中600号16栋1701房《商品房买卖合同》及附件（合同编号：1401015025)；2.判令被告协助原告办理珠海市平沙镇升平大道中600号16栋1701房预告登记注销手续（《广东省房地产预告登记证明》编号为：粤房地预登珠字第××号）；3.判令被告向原告支付违约金125,600元；4.判令被告向原告支付律师费11,000元；5.判令被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：2014年12月22日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》及附件，约定被告购买原告开发的珠海市高栏××区××大道××房，房产总价为628,000元，付款方式为银行按揭，被告应在2014年12月22日支付首期款50,000元，2015年1月22日支付房款148,000元，剩余房款430,000元须于2015年2月22日办理银行按揭手续。2014年12月31日，第三人中国银行股份有限公司珠海分行与被告签订《个人一手住房贷款合同》，约定第三人向被告发放个人住房贷款430,000元，用于购买珠海市平沙镇升平大道中600号16栋1701房；根据原告与第三人签订的《个人房屋贷款合作协议》，原告对被告在第三人的借款在办妥《房地产权证》及《房地产他项权证》，并将《房地产他项权证》交给第三人之前，为购房人的借款提供阶段性不可撤销连带责任保证。2015年2月12日，上述房产已办理预告登记手续。因被告未能按约偿还银行贷款，第三人向原告发出《还款通知》，要求原告承担保证责任偿还被告的全部贷款本金、利息、罚息、律师费合计480,044.32元。原告根据《个人房屋贷款合作协议》，于2017年2月23日为被告向中国银行偿还以上全部费用480,044.32元。根据《商品房买卖合同》及附件三《补充协议》第二条约定，若因被告违约（包括但不限于拖欠银行的月供款）导致银行要求原告承担担保责任的，原告承担担保责任后，有权采用包括解除合同等方式，向被告追偿其代为支付的按揭贷款本金、利息和滞纳金、违约金以及因此支付的诉讼费、律师费，并有权向被告收取该商品房价款总金额20%的违约金。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”合同解除后，须一并办理该房产相应的预告登记注销手续。2018年1月16日，第三人已经办结涉案房产的预告抵押权注销登记。原告向本院提交的证据：1.《商品房买卖合同》及附件；2.预告登记证（粤房地预登珠字第××号）；3.《个人一手住房贷款合同》；4.不动产权登记表；5.《个人房屋贷款合作协议》；6.《还款通知书》；7.《财务处理通知书》；8.转账凭证；9.《催还代偿款通知书》；10.《律师函》及快递单；11.商品房预购查询结果；12.《法律服务委托合同》；13.支付法律服务费发票。被告杨芳兰未向本院提交答辩意见和证据。第三人中国银行股份有限公司珠海分行辩称：原告为被告与第三人之间关于《个人一手住房贷款合同》项下的还款义务承担了连带保证责任。2014年12月31日，第三人与被告签订《个人一手住房贷款合同》，约定被告向第三人借款43万元，用于购买位于珠海市××沙镇××大道××房的房产，借款期限为20年，贷款利率以实际发放日中国人民银行公布的贷款利率执行，还款方式为等额本息还款法。合同签订后，原告依约向被告足额发放了贷款。为保证第三人债权的实现，原告与第三人签订的《个人房屋贷款合作协议》，约定原告为被告的上述债务在办妥上述房屋抵押登记手续且第三人收到他项权证之日前承担连带保证责任。但2015年8月9日被告出现拖欠，经第三人多次催促并发送律师函，被告仍未按时履行还款义务，第三人要求解除与被告之间的上述合同，提前收回全部的借款本息及费用，且2017年2月23日，第三人通知原告，要求原告为被告的上述债务承担连带保证责任。原告收到第三人的《还款通知书》当天代被告偿还了拖欠第三人的所有债权，包括贷款本金422,553.6元、利息41,409.93元、罚息及律师费16,080.79元，合计480,044.32元。第三人认为，被告与第三人签订的《个人一手住房贷款合同》以及原告与第三人签订的《个人房屋贷款合作协议》是各方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《个人房屋贷款合作协议》约定原告对被告在第三人处的借款办妥《房地产权证》及《房地产他项权证》，并将《房地产他项权证》交给第三人之前，为被告的借款提供阶段性不可撒销连带责任保证，且原告实际上也就被告对第三人的债务承担了连带保证责任。第三人中国银行股份有限公司珠海分行未向本院提交证据。经审理查明：2013年12月30日，原告与第三人签订《个人房屋贷款合作协议》，约定：双方就位于珠海市高栏港经济管理区升平大道北侧时代花园的个人房屋贷款事宜开展合作，符合第三人贷款条件的购房借款人购买原告销售的上述房产可向第三人申请个人房屋贷款；原告同意自第三人与借款人签订的借款合同生效之日起，至该笔贷款办妥《房地产权证》及《房地产他项权证》且第三人收到《房地产他项权证》正本之日止，为购房借款人提供阶段性不可撤销连带责任保证。2014年12月22日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定：被告购买原告位于珠海市高栏××区××大道××房，该商品房属预售，按套内建筑面积73.97平方米、每平方米8489.93元，总额为628,000元；付款方式为银行按揭，被告应于2014年12月22日支付50,000元，2015年1月22日支付148,000元，剩余房款430,000元于2015年2月22日办理商业贷款；被告如未按本合同约定的时间付款，逾期超过180日后，原告有权解除合同；（附件三《补充协议》，第二条）若因被告违约（包括但不限于拖欠银行的月供款）导致银行要求原告承担担保责任的，原告承担担保责任后，有权采用包括解除合同等方式，向被告追偿其代为支付的按揭贷款本金、利息和滞纳金、违约金以及因此而支付的诉讼费、律师费，并有权向被告收取该商品房价款总额20%的违约金。同日，原、被告签订《附件签署声明》，主要内容为：原、被告均已详尽阅读和理解《珠海市商品房买卖合同》附件二、三、四、五、六、七的全部条款内容，双方接受所有条款并遵照执行；《珠海市商品房买卖合同》的约定与上述附件有抵触或者不符之处，均以各附件约定为准；上述附件与《珠海市商品房买卖合同》同时签署，自双方签署之日起生效，与《珠海市商品房买卖合同》具有同等法律效力。2014年12月31日，被告与第三人签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，约定：第三人向被告提供个人住房贷款金额430,000元，贷款期限为20年，自贷款人实际放款日起算；贷款用途仅限于支付被告购买的涉案房产的购房款；还款方式为等额本息，按月结息和付息，以实际放款日的对应日为结息付息日；担保方式为所购房屋抵押担保和保证人（开发商即原告）提供阶段性连带责任保证；未按期归还贷款本息构成违约，第三人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，终止或解除本合同，要求保证人承担保证责任。合同签订后，第三人向被告发放贷款430,000元，原告收到被告支付的该购房款项。2015年2月12日，涉案珠海市平沙镇升平大道中600号16栋1701房已办理预购商品房预告登记，被告为预告登记权利人，原告为预告登记义务人。2016年12月7日，涉案房产办理了预告商品房抵押权预告登记，该房的抵押权人为第三人，抵押人及债务人为被告。2017年2月23日，中国银行珠海市分行个人信贷中心向原告发出《还款通知书》，内容为：客户杨芳兰，于2014年12月31日在第三人处申请住房按揭贷款，用于购买珠海市高栏港区平沙镇升平大道中600号16栋1701房，借款人经原告同意并在原告提供连带责任保证的前提下，第三人经过严格审查后向杨芳兰发放贷款430,000元。贷款发放后，于2015年2月9日开始首次供款，从2015年9月9日起开始逾期，经第三人多次联系借款人预留电话不通或是关机状态，到单位、住家无法联系此人，截止2017年2月23日，尚欠第三人贷款本金422,553.6元，拖欠贷款利息41,409.93元，罚息3180.79元，律师费12,900元，合计480,044.32元，具体金额按照划款当日的本息为准。现根据原告与第三人签订的《个人房屋贷款合作协议》，通知原告履行连带保证的法律责任，归还第三人贷款本息合计480,044.32元，具体回购金额按照划款当日的本息合计。同日，原告向第三人账户汇入480,044.32元，代被告向第三人偿还贷款本金及利息、罚息、律师费等。2017年12月28日，原告委托律师向被告邮寄《律师函》，内容为：因被告未能按时偿还第三人的购房贷款，经第三人向原告催款后，原告代被告偿还了全部贷款本金、利息、罚息、律师费合计480,044.32元，请被告于本律师函发出之日起三日内向原告偿还代偿款480,044.32元。如逾期仍不偿还，原告将依法解除与被告于2014年12月22日签订的《商品房买卖合同》及附件，并追究被告的违约责任。2018年1月1日，邮寄至被告广东省佛山市的邮件退回，2018年1月7日，邮寄至被告户籍地的邮件因收件人不在指定地址退回。2018年1月16日，涉案房产办理了注销商品房抵押权预告登记。2018年1月17日，原告与广东明门律师事务所签订《法律服务委托合同》，委托该所律师处理本案纠纷，原告向广东明门律师事务所支付法律服务费即律师费11,000元，并提供广东增值税专用发票发票为证。上述事实有原告提供的证据材料、第三人的答辩意见及庭审笔录在案佐证。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及附件、被告与第三人签订的《个人一手住房贷款合同》、原告与第三人签订的《个人房屋贷款合作协议》，系双方当事人真实的意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。第三人依照《个人一手住房贷款合同》的约定向被告发放贷款430,000元，被告亦应按照该贷款合同的约定按时偿还贷款本息。被告自2015年9月份开始未偿还借款本息，构成违约。因被告违约，第三人根据《个人一手住房贷款合同》及《个人房屋贷款合作协议》的约定于2017年2月23日向原告发出《还款通知书》，要求原告承担连带保证责任，偿还被告欠第三人的贷款本金、利息、罚息及律师费等共计480,044.32元。当日，原告为履行担保责任向第三人支付了该款项。因原告与被告签订的《补充协议》明确约定因被告违约导致银行要求原告承担担保责任的，原告承担担保责任后，有权采用包括解除合同等方式，向被告追偿其代为支付的费用及因此而支付的诉讼费、律师费，并有权向被告收取该商品房价款总额20%的违约金，原告已承担担保责任，故，原告请求解除双方签订的《商品房买卖合同》及附件（含《补充协议》）、请求被告支付违约金125,600元（房屋总价款628,000元×20%=125,600元）及赔偿律师费11,000元，符合双方的约定，本院予以支持。《商品房买卖合同》及附件解除后，被告应协助原告办理解除涉案房产的预告登记注销手续。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告珠海市胜辉房地产开发有限公司与被告杨芳兰于2014年12月22日签订的《商品房买卖合同》及附件（合同编号：1401015025)；二、被告杨芳兰协助原告珠海市胜辉房地产开发有限公司办理珠海市平沙镇升平大道中600号16栋1701房预告登记注销手续（预告登记号：粤房地预登珠字第××号）；三、被告杨芳兰于本判决生效之日起七日内向原告珠海市胜辉房地产开发有限公司支付违约金人民币125,600元；四、被告杨芳兰于本判决生效之日起七日内向原告珠海市胜辉房地产开发有限公司赔偿律师费人民币11,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5773元，由被告杨芳兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  于金果二〇一八年四月二日法官助理汤淋虹书记员梁文婷