山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0281民初5212号原告：华夏银行股份有限公司青岛胶州支行，住所地胶州市澳门路**，统一社会信用代码91370281697179935T。负责人：孙文德，职务行长。委托诉讼代理人单会冬，山东春泽律师事务所律师。委托诉讼代理人史裕阳，山东春泽律师事务所实习律师。被告：徐义建，男，1962年10月25日生，汉族，住胶州市。被告：高素娟，女，1965年12月28日生，汉族，住胶州市。被告：山东顺驰融盛置地有限公司，住，住所地胶州市海尔大道**一社会信用代码91370281766743203M。法定代表人：刁露，总经理。委托诉讼代理人：周桂斌，胶州中云法律服务所法律工作者。原告华夏银行股份有限公司胶州支行（以下简称“华夏银行胶州支行”）与被告徐义建、高素娟、山东顺驰融盛置地有限公司（以下简称“顺驰公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年5月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人单会冬、史裕阳，被告顺驰公司的委托诉讼代理人周桂斌到庭参加诉讼，被告徐义建、高素娟经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华夏银行胶州支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告徐义建向原告提前清偿剩余贷款本金人民币250295.95元；2.判令被告徐义建向原告清偿应付到期利息人民币4713.43元，欠息复利人民币59.47元，罚息75.95元，综上合计人民币255144.8元（上述金额暂计算至2018年3月28日）；3.判令被告徐义建依照合同约定向原告支付至实际清偿之日止的利息、罚息、欠息复利、罚息复利；4.请求人民法院依法判令原告对抵押物（位于胶州市海尔大道****楼****）拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；5.本案诉讼费用均由被告徐义建承担。后原告增加诉讼请求：1.请求判令被告高素娟对民事起诉状中第1、2、3项诉讼请求承担连带还款责任；2.请求判令被告山东顺驰融盛置地有限公司对民事起诉状中第1、2、3项诉讼请求承担连带保证责任；3.请求判令本案律师代理费5000元，由三被告承担；4.请求判令本案案件受理费、保全费等实现债权的费用由三被告承担。事实与理由：2011年6月24日，被告徐义建与售房人山东顺驰融盛置业有限公司签订《青岛市商品房预售合同》购买了坐落于青岛胶州市海尔大道207号26号楼1单元801室房屋。2011年7月5日被告徐义建与原告华夏银行股份有限公司青岛胶州支行（以下简称华夏银行胶州支行）签订了编号为QD20P1011110110号《个人房屋抵押借款合同个》，向原告华夏银行胶州支行贷款31万元用于支付上述购房款。贷款期限20年，自2011年7月5日起至2031年7月5日止，实际贷款期限以借款凭证为准。贷款利率为年利率7.14%，利息自贷款发放之日起计算。贷款本息的归还方式为等额本息还款法分期还款付息，还款日为按月还本付息，还款日为每月20日，最后一次还款日为合同到期日。2011年7月27日，原告华夏银行胶州支行根据被告徐义建的提款及委托付款申请书，向山东顺驰融盛置业有限公司放款31万元。同时合同还约定被告徐义建不按本合同约定的还款日期偿还到期应付的贷款本息，自应付之日起，按本合同约定的利率加收50%作为罚息利率，计收利息。对不能按期支付的利息，按罚息利率计收复利。被告徐义建未按本合同约定还本付息，原告华夏银行胶州支行有权停止发放贷款，宣布本合同项下已发放的贷款提前到期，提前收回贷款本息，并有权处分抵押财产。因被告徐义建违约致使原告华夏银行胶州支行采取诉讼方式实现债权的，被告徐义建应承担原告华夏银行胶州支行为此支付的诉讼费、仲裁费、保全费、公告费、评估费、鉴定费、拍卖费、差旅费、律师费及其他实现债权的费用。被告徐义建同意以胶州市海尔大道207号26号楼1单元801室为上述贷款提供抵押担保，并于2011年7月26日与原告华夏银行胶州支行办理了预购商品房抵押预告登记，证号为胶房地预市字第××号。原告华夏银行胶州支行已向被告徐义建发放贷款。被告徐义建未按合同约定如期归还贷款及利息，故诉至贵院，请求依法判如所请。被告顺驰公司辩称，：原告不应追加顺驰公司为被告，因被告顺驰担保系阶段性担保，并非全程担保。只要贷款人办理了抵押登记手续，在办理抵押登记手续之前与贷款人承担连带保证责任，另外本合同项下的保证期间，自本合同约定贷款人每次偿还贷款本息之日起两年，超过两年担保期失效，退一步讲即使承担担保责任，该笔贷款系房屋抵押贷款，如被告以不能偿还银行贷款应当就抵押的房屋进行拍卖变卖优先受偿，如变卖拍卖不足以偿还贷款的情况下方可承担担保责任，为此请求法院驳回原告对顺驰公司的诉讼请求。被告徐义建、高素娟未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。原告华夏银行胶州支行围绕诉讼请求依法提交了个人房屋抵押借款合同、提款及委托付款申请书、放款凭证、华夏银行个人借款申请书，房地产预告登记信息、青岛市不动产登记信息、利息清单、委托代理协议、律师费发票等证据，被告顺驰公司提交预售合同、房屋交接书及被告徐义建领取办证所需材料交接单一份，对原告、被告顺驰公司提交的上述证据，原告、被告顺驰公司均无异议，被告徐义建、高素娟未予质证，经审查本院对上述证据予以采信。根据上述证据及当事人陈述，本院确认的事实如下：1、2011年7月5日，贷款人华夏银行胶州支行与借款人徐义建、保证人顺驰公司签订了《个人房屋抵押借款合同》一份，合同约定华夏银行胶州支行向徐义建提供31万元的贷款用于购房，贷款期限为20年，自2011年7月5日起至2031年7月5日止；贷款年利率为年利率7.14%,利息自贷款发放之日起计算，若合同签订日至贷款发放日期间，遇中国人民银行调整贷款基准利率，本合同利率按调整后的同档次基准利率依照本合同第8条约定的浮动比例执行即均按中国人民银行调整后的相应基准利率上浮5%确定；借款人不按合同约定的还款日期偿还到期应付的贷款本息，自应付之日起，按合同约定的利率加收50%作为罚息利率，计收利息；对不能按期支付的利息，按罚息利率计收复利；贷款人的还款方法为按月等额本息还款。合同项下的担保方式为抵押加保证：1、抵押担保，抵押人以位于胶州市海尔大道207号26楼1单元801户提供抵押担保；2、顺驰公司按阶段性保证担保方式承担连带保证责任即对借款合同约定的借款人应偿还贷款本息开始之日至本合同项下办理完毕房屋所有权证及房屋抵押登记手续为止产生的所有借款人应付款项承担连带保证责任；该合同第43条约定保证人自愿且不可撤销的为本合同项下的所有贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、实现债权和担保权利费用及借款人应付的其它款项承担连带保证责任，保证期间自合同约定的借款人每次应偿还贷款本息之日起两年；第54条约定因借款人或保证人违约致使贷款人采取诉讼方式实现债权的，违约方应承担贷款人为此支付的诉讼费、仲裁费、保全费、公告费、评估费、鉴定费、拍卖费、差旅费、律师费及其它实现债权的费用；该合同第十一章提前收回贷款第55条约定如有下列情形之一的，贷款人有权停止发放贷款，宣布本合同项下已发放的贷款提前盗取，提前收回贷款本息，并有权处分抵押财产和/或要求保证人承担连带保证责任：55.1借款人未按本合同约定还本付息；……。2、2011年6月23日，被告徐义建妻子高素娟在华夏银行个人借款申请书上签字，被告高素娟自愿对借款人徐义建的该笔贷款承担连带还款责任，履行向原告偿还借款人未清偿部分本息及相关费用的义务。3、2011年7月27日，华夏银行胶州支行向徐义建发放贷款31万元，年利率7.4025％。截至2018年3月28日，徐义建尚欠原告借款本金250295.95及利息、罚息等合计255144.80元。4、华夏银行胶州支行与徐义建于2011年7月25日在胶州市房产管理局办理了所购房产的预告抵押登记手续，预告登记权利人为华夏银行胶州支行，抵押预告登记证编号为胶房地预市字第××号，登记确认债权金额为310000元，抵押期限20年自2011年7月25日至2031年7月24日。另，涉案房屋已于2016年11月7日被法院查封。5、华夏银行胶州支行为实现本案债权支付律师代理费5000元。本院认为，华夏银行胶州支行与徐义建、顺驰公司签订的《个人房屋抵押借款合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容符合法律规定，为有效合同，双方应自觉履行合同义务。本案中，华夏银行胶州支行已经按照合同约定向借款人履行了发放借款的义务，但徐义建在借款合同履行期间内未按合同约定按时足额偿还借款本息，构成违约，故华夏银行胶州支行有权依照合同约定宣布借款提前到期，提前收回部分或全部已发放借款本息。截至2018年3月28日被告尚欠原告借款本金及利息合计255144.8元，故本院对华夏银行胶州支行起诉的255144.8元予以支持。被告高素娟在个人借款申请书上作为被告徐义建的配偶签字，明确表示同意为借款人的该笔贷款承担连带还款责任，且原告华夏银行胶州支行也主张被告高素娟承担连带还款责任，故本院对原告要求被告高素娟承担连带责任的诉讼请求，予以支持。被告顺驰公司自愿为徐义建该笔借款提供阶段性担保，经审理查明涉案房屋尚未办理抵押权登记，故原告主张被告顺驰公司承担连带清偿责任符合法律规定及合同约定，本院依法予以支持。涉案房屋于2011年7月25日办理了商品房抵押预告登记，权利人为原告华夏银行胶州支行，该登记合法有效且登记时间早于查封时间，故对于原告华夏银行胶州支行主张在抵押担保范围内依法享有对该房屋折价或拍卖、变卖所得价款的优先受偿权，本院依法予以支持。原告主张代理费5000元，并提交了委托代理协议、律师费发票，根据山东省律师服务收费标准，本案律师费符合规定，本院予以支持。被告徐义建、高素娟经本院依法送达，未到庭参加诉讼，视为对自己诉讼权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百五十三条之规定，判决如下：一、被告徐义建于本判决生效之日起十日内偿还原告华夏银行股份有限公司胶州支行截至2018年3月28日的贷款本金及合同约定利息共计255144.8元；二、被告徐义建于本判决生效之日起十日内偿还原告华夏银行股份有限公司胶州支行自2018年3月29日起至贷款本息全部清偿之日止按借款合同约定计算的利息；三、被告徐义建于本判决生效之日起十日内支付原告华夏银行股份有限公司胶州支行律师代理费5000元；四、原告华夏银行股份有限公司胶州支行对被告徐义建名下位于胶州市海尔大道207号26号楼1单元801户房屋（权证号：市20××**）拍卖、变卖所得价款在抵押担保范围内享有优先受偿权；五、被告高素娟对上述第一、二、三项金钱给付义务承担连带清偿责任。其在承担连带责任后，有权向被告徐义建追偿。六、被告山东顺驰融盛置地有限公司对上述第一、二、三项金钱给付义务承担连带清偿责任。其在承担连带责任后，有权向被告徐义建追偿。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5127元，保全费1820元，由被告徐义建、高素娟负担，被告山东顺驰融盛置地有限公司承担连带责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  纪光辉审 判 员  王晓晖人民陪审员  王 进二〇一八年十二月六日书 记 员  乔 飞附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。