安徽省宣城市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)皖18民终92号 上诉人（原审被告）：广德金广房地产开发有限公司，住所地安徽省广德县桃州镇万桂山南路金鑫世贸广场。 法定代表人：刘金贤，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：涂中良，安徽华睿律师事务所律师。 委托诉讼代理人：董艺，安徽华睿律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘群，女，1980年10月4日出生，汉族，企业经营者，户籍地浙江省湖州市吴兴区，经常居住地安徽省广德县。 被上诉人（原审原告）暨被上诉人刘群的委托诉讼代理人：郑盛武（系被上诉人刘群之夫），1973年11月9日出生，汉族，企业经营者，户籍地安徽省广德县，经常居住地安徽省广德县。 上诉人广德金广房地产开发有限公司（以下简称金广房地产公司）因与被上诉人郑盛武、刘群商品房预售合同纠纷十六案，不服安徽省广德县人民法院（2016）皖1822民初943-958号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月1日、3月6日分别立案（各八案）后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。 金广房地产公司上诉请求：撤销原判决，改判驳回郑盛武、刘群的全部诉讼请求。事实和理由：1.原判决对案涉逾期交房违约金的认定与事实不符。其一，案涉商品房建设工程通过竣工验收的时间为2013年5月30日，而非2014年4月25日；其二，金广房地产公司于2014年5月7日取得商品房初始登记证；其三，郑盛武、刘群于2013年6月8日、2014年5月5日至7日就案涉商品房对外发布招租广告；其四，广德金鑫世贸广场经营有限公司（以下简称金鑫公司）非其选聘的物业服务公司，亦非案涉商品房的开发企业或所有人，不具有向郑盛武、刘群交房的资格，原判决认定双方于2015年10月14日办理房屋验收交接手续不当。基于上述事实，可知金广房地产公司在2014年5月7日前已将案涉商品房交付给郑盛武、刘群。2.原判决对案涉逾期交付商品房初始登记证违约金的认定有失妥当。其一，双方约定由郑盛武、刘群自行办理商品房转移登记，但郑盛武、刘群故意拖延不办，依法应自行承担责任，金广房地产公司不承担迟延办证的违约责任；其二，即使金广房地产公司存在违约行为，依据本地司法实践中对类型、性质、案由相同的其他案件作出的生效判决，案涉逾期交付商品房初始登记证违约金的数额亦应在每案3000元以内酌定。3.原判决对案涉迟延交房和迟延办证违约金存在重复计算，明显加重了金广房地产公司的负担，与法相悖。4.郑盛武、刘群存在未按期足额支付购房款、未缴纳物业服务费及迄今欠付4320元购房款（总房款3377736元-已付款3373416元）等违约行为，应承担违约责任。5.案涉纠纷属于我国合同法的调整范畴，郑盛武、刘群的诉求应认定为债权请求权，依法适用我国诉讼时效的法律规定，金广房地产公司提出的已逾法定诉讼时效的抗辩主张应予支持。 郑盛武、刘群辩称，1.双方约定交房必须符合验收条件，但案涉商品房的水、电表实际于2015年10月14日交付前安装完毕，且交付时仍为毛坯房、未安装门，不符合交房条件，金广房地产公司应承担逾期交房的违约责任。2.办理房地产权证必须提交购房发票，金广房地产公司开具完整购房发票的时间为2015年9月22日，客观上存在迟延办证的情况，应承担相应的违约责任。3.郑盛武、刘群根据金广房地产公司的交费单据交付购房款，不存在欠付购房款的情形。4.金广房地产公司于2015年10月14日交房，郑盛武、刘群于2016年3月起诉，未超过法定诉讼时效。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 郑盛武、刘群于2016年3月24日向一审法院起诉，请求判令：1.金广房地产公司支付逾期交房违约金283876.55元[17706.83元（198063元/间×日万分之一×894天）×7案+17769.86元（198768元/间×日万分之一×894天）×9案]；2.金广房地产公司赔偿逾期交房损失84961.53元[5345.55元（16万元/年÷365天÷17间×894天-17706.83元）×7案+5282.52元（16万元/年÷365天÷17间×894天-17769.86元）×9案]；3.金广房地产公司支付逾期交付土地及房地产权证违约金327061.33元[20400.49元（198063元/间×日万分之一×1030天）×7案+20473.1元（198768元/间×日万分之一×1030天）×9案]，16案合计695899.41元。 一审法院认定事实：2012年7月26日，郑盛武与金广房地产公司签订《预售商品房定金合同》，约定：郑盛武自愿认购位于广德县新城区间商铺（以下简称案涉301-317号房），签订认购书当日支付定金45万元。2012年10月8日，郑盛武、刘群为购买案涉301-317号房与金广房地产公司分别签订十七份《商品房买卖合同》，其中约定：案涉301-317号房的规划用途均为办公楼；301、303、305、307、309、311、313、315号房的建筑面积分别为43.23平方米，单价为4581.61元/平方米，合计为198063元/间；302、304、306、308、310、312、314、316、317号房的建筑面积分别为42.53平方米，单价为4673.6元/平方米，合计为198768元/间；郑盛武、刘群于签订合同时交付首付款1758416元（103063元/间×8间+103768元/间×9间），余款1615000元（95000元/间×17间）于2012年10月15日前到银行办理按揭贷款；金广房地产公司应于2013年4月30日前将符合条件的商品房交付郑盛武、刘群，交付房屋逾期超过30日，郑盛武、刘群要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，金广房地产公司按日向郑盛武、刘群支付已付房价款万分之一的违约金；金广房地产公司承诺于2013年4月30日前取得土地、房地产权证或商品房初始登记证，交付给郑盛武、刘群，郑盛武、刘群自行办理该商品房转移登记，约定日期起60日以后，金广房地产公司仍不能交付房地产权证或商品房初始登记证的，郑盛武、刘群不退房，金广房地产公司自约定日期至实际交付房地产权证或商品房初始登记证之日止，按日向郑盛武、刘群支付已交付房价款百分之一的违约金；金广房地产公司已选聘广德广晟物业服务有限公司从事该商品房所在物业管理区域的前期物业服务。 2013年3月22日，郑盛武、刘群办妥按揭贷款手续后付给金广房地产公司150万元，累计支付购房款3373400元。金广房地产公司分三次出具收款发票，最后一次出具票据时间为2015年9月22日。2014年4月25日，金广房地产公司开发建设的金鑫世贸广场中区商业项目工程通过主管部门竣工验收。郑盛武、刘群于2014年5月5日起通过报纸等媒体向社会发布招租广告。2014年5月7日，金广房地产公司取得案涉301-317号房的初始登记证。2015年6月28日，郑盛武、刘群将案涉301-317号房出租给他人，约定前三年的年租金为16万元，其中2015年6月28日至10月15日为赠送给承租方的装修期。2015年10月14日，郑盛武、刘群与金广房地产公司选聘的物业公司共同对所购商品房进行验收交接，并对房屋现状作出描述。 一审法院认为，案涉《预售商品房定金合同》《商品房买卖合同》均系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，对当事人具有法律约束力。1.关于逾期交房违约金。经查，双方虽于2015年10月14日正式进行房屋验收交接，但结合郑盛武、刘群租赁合同约定给予承租人三个月装修期且从2015年6月28日起算的事实，案涉实际收房时间应确认为2015年6月28日，该期日较之双方约定的交房时间即2013年4月30日已逾期789天，金广房地产公司构成违约。按照合同约定，金广房地产公司应给付逾期交房违约金，其中7案各为15627.17元（198063元/间×日万分之一×789天）、9案各为15682.79元（198768元/间×日万分之一×789天）。2.关于逾期交付土地、房地产权证或商品房初始登记证违约金。双方约定由郑盛武、刘群自行办理商品房转移登记，故金广房地产公司负有向郑盛武、刘群交付案涉301-317号房初始登记证的义务。其一，郑盛武、刘群主张逾期交付初始登记证违约责任，该“逾期交付”的含义应认定为包括逾期取得。经审理查明，金广房地产公司实际于2014年5月7日取得案涉301-317号房初始登记证，较之承诺期日即2013年4月30日已逾期372天，属违约行为。鉴于双方均未能提举证据证明约定初始登记证交付给买受人的具体时间，故酌定取得时间即为交付时间。其二，双方合同约定逾期交付商品房初始登记证违约金按日万分之五计算，郑盛武、刘群诉请主张按日万分之一计算，不违反法律规定，予以采纳。金广房地产公司应给付逾期交付案涉301-317号房初始登记证违约金，其中7案各为7367.94元（198063元×日万分之一×372天）、9案各为7394.16元（198768元×日万分之一×372天）。3.关于逾期交房损失。2014年4月25日，金广房地产公司工程竣工验收后，郑盛武、刘群遂发布招租广告直至一年后方才租出。因案涉金鑫世贸广场商品房项目建造时处于城市边缘地带，郑盛武、刘群购房时该地段的商业氛围尚未形成，其房屋能否及时出租属于经营风险范畴，故该期间未能出租的租金损失风险应由郑盛武、刘群自行承担。且损害赔偿金是以补偿性为主，即使郑盛武、刘群存在租金损失，其损失已通过金广房地产公司承担违约责任的方式得到弥补，故对郑盛武、刘群请求金广房地产公司赔偿损失的诉讼请求，不予支持。另，双方纠纷的性质属于商品房预售合同纠纷，所涉商品房初始登记和商品房交付等由我国物权法调整，且鉴于金广房地产公司的违约行为处于持续状态，故金广房地产公司抗辩称郑盛武、刘群起诉已逾诉讼时效期间，依法不能成立。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，对16案作出如下判决：一、被告广德金广房地产开发有限公司于判决生效后十日内一次性支付原告郑盛武、刘群逾期交房违约金250535.3元（15627.17元×7案+15682.79元×9案）、逾期交付房屋初始登记证违约金118123.02元（7367.94元×7案+7394.16元×9案），合计368658.32元（22995.11元×7案+23076.95元×9案）；二、驳回原告郑盛武、刘群的其他诉讼请求。一审案件受理费14240元（890元×16案），由郑盛武、刘群负担6720元（420元×16案），金广房地产公司负担7520元（470元×16案）。 郑盛武、刘群为证明诉请主张，向一审法院提举证据并说明证明目的如下：1.《预售商品房定金合同》1份，证明双方签订合同时间、认购商铺位置及交付定金等情况。2.《广德县商品房买卖合同》17份，证明双方合同约定购房价款、付款方式、交房时间、交付土地及房地产权证或商品房初始登记证时间、违约责任等情况。3.银行汇款凭证6份，证明其已支付案涉301-317号房的购房款共计3373414元。4.购房发票44份，证明金广房地产公司开具正式购房发票的时间等情况。5.《房屋验收交接表》1份，证明金广房地产公司交房时间为2015年10月14日。6.广德县国土资源局土地登记申请表、广德县土地使用权登记指界法人资格证明书、广国用（2011）第21529号国有土地使用证、商品房初始登记证1组，证明金广房地产公司交付案涉土地及商品房初始登记证的时间为2016年3月。7.《房屋租赁合同》1份，证明案涉301-317号房已对外出租，年租金为16万元。 金广房地产公司为支持抗辩主张，提举证据并说明证明目的如下：1.营业执照、组织机构代码证各1份，证明其主体资格。2.竣工验收备案表、工程竣工验收报告、项目竣工验收备案意见表各1份，证明：（1）案涉房屋竣工验收合格的情况；（2）其依约向郑盛武、刘群进行了房屋交付。3.土地使用证、商品房初始登记证1组，证明金广房地产公司办理土地使用证及商品房初始登记证的情况。4.房地产权证1份，证明：（1）金广房地产公司依约为同区块的案外人王旭办理房地产权证的情况；（2）郑盛武、刘群系因自身原因致未及时办理产权转移登记。5.招租广告4份，证明：金广房地产公司已按约定时间交房，郑盛武、刘群收房后分别于2013年6月8日在魅力广德网、2014年5月5日至7日在《今日广德》报刊上发布招租广告的情况。6.增量房申请表1份，证明郑盛武、刘群因拒不缴纳契税等自身原因导致相关产权登记材料无法及时办理。7.证人黄某、翁某当庭陈述的证言各1份，证明：（1）案涉301-317号房已于2013年4月交付给郑盛武、刘群；（2）金广房地产公司通知郑盛武办证，但郑盛武以各种理由拒绝办证。 一审法院对上述证据认定如下：1.郑盛武、刘群举证证据。（1）证据1-4、6具有真实性；（2）证据5反映的物业服务公司与其他合法有效证据相为印证，亦具有真实性；（3）金广房地产公司对证据7未能提举反驳证据推翻，且案涉房屋为商用性质，其异议理由不能成立，故对上述证据均予认定。2.金广房地产公司举证证据。（1）证据1-3、5、6具有真实性，予以认定。（2）证据4不能必然证明案涉房屋于当时具备了办理房产登记的条件，亦不能证明郑盛武、刘群故意拖延办证的事实成立，故不予采信。（3）证据7系证人证言，因待证的交房时间为2013年4月，是时案涉房屋尚未验收合格，不具备交房的基本条件；待证的电话通知业主前来办证的事实，无其他证据佐证，故均不予采信。 上述证据材料均已随案移送本院。 本案二审期间，金广房地产公司围绕上诉请求补充提交如下证据： 1.金鑫世贸广场中区块部分业主的房地产权证、广德县房地产管理局出具的办证名单、证明1组，拟证明：金广房地产公司依约向业主交付房屋及办理房地产权证的情况。 2.商铺（营业房）租赁合同、收款收据、中国农业银行大额支付入账通知书、现金缴纳单、中国工商银行网上银行电子汇单、现金缴纳单、金鑫世贸广场商铺租赁补充协议1组； 3.时代影城电影院用户购电明细表2份、收据、售电发票各1份，泰润市政公司用户购电明细表、收据、售电发票各1份，好乐迪KTV户购电明细表、收据、售电发票各1份； 4.郑盛武出具的承诺书1份。 上述证据2-4，拟证明：（1）与案涉301-317号房相邻的商铺，已于2013年6月前即已交付业主使用；（2）部分商户如广德时代国际影城、好乐迪KTV、泰润市政公司等于2013年4月前即已营业；（3）案涉中区块商铺系先交房后验收，金广房地产公司应郑盛武、刘群要求，实际已于2012年10月10日前交房。 5.供水施工合同、电力安装工程合同各1份、付款凭证和证明各2份，拟证明：（1）案涉金鑫世贸广场中区块商业项目的供水、供电施工工程均于2012年完工；（2）案涉金鑫世贸广场商铺的水、电费均由金广房地产公司或金鑫公司按总表统一向供水、供电部门交纳，各商铺业主的水、电费由金广房地产公司或金鑫公司分别向每户收取。 郑盛武、刘群提交如下证据： 1.短信记录、选房单、2015年7月的日历表、土建未完成清单各1份，拟证明：（1）短信记录上的通信人黄某系金广房地产公司的经理；（2）短信记录虽未反映年份，但结合日历能够反映时间为2015年7月28日；（3）案涉301-317号房在2015年10月交房前未安装门及水、电表，金广房地产公司因未安装门于2015年6、7月间转账支付郑盛武、刘群补偿款5万元。 2.照片、今日广德报各1份，拟证明：案涉301-317号房直至2015年7月23日，仍未安装门、未粉刷以及未安装水电表，实际尚未达到交房条件。 3.调查取证申请1份，即申请人民法院向宣城市公安局调取郑盛武名下、时间为2015年7月28日上午9时49分的短信记录。 本院依法组织了举证、质证。经审查，对上述证据认证如下：1.金广房地产公司于一审提举的证据4及二审提举的证据，均来源合法、内容真实，且与案涉纠纷具有一定关联，故予以认定。2.对一审其他证据的认定与一审相同。3.郑盛武、刘群二审举证证据。（1）郑盛武申请二审法院向公安机关调取短信记录，违反我国电信条例的相关规定，依法不予准许；（2）因郑盛武、刘群不能提举证据1中的原始短信记录，且经向黄某本人核实，黄某予以否认，故该短信记录来源的合法性、内容真实性均无法确认，不予认定；（3）证据1中的选房单、日历表，具有合法性、真实性，但与案涉纠纷实体处理无关，亦不予认定；（4）证据1中的土建未完成清单，仅加盖了名为“广德万广装饰有限公司”的印章，既无形成时间、经办人签名，也无对应合同等证据相为印证，不予认定；（5）证据2中的照片1张，仅能反映某人手持一份2015年7月23日发行的《今日广德》报在一处走廊未经粉刷且无门的毛坯房走廊处拍照，无法看出具体的拍摄地点、人员及房屋的全貌、屋内现状，亦无法看出有无安装水电表，故不符合证据的“三性”，不予认定。4.上述采信的证据中，双方各自陈述的证明目的与证据本身能够印证的客观事实相一致的部分，予以认定。 根据上述采信的证据，结合当事人陈述，本院对一审查明事实中有关双方签订合同及金广房地产公司开具收款发票、办妥商品房初始登记证的情况予以确认。 二审另查明：案涉《广德县商品房买卖合同》第九条约定的交房条件主要为：①建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；②取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；③用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。案涉301-317号房总价款为3373416元（198063元/间×8间＋198768元/间×9间）。郑盛武、刘群于2012年6月29日、7月25日、8月3日、10月8日分别付17万元、28万元、125万元、73414元，于2013年2月26日付10万元、3月22日付150万元，合计支付购房款3373414元。 又查明：案涉金鑫世贸广场中区块商业楼建设工程于2010年10月26日开工、2013年5月30日完工，竣工验收日期为2014年4月18日，该开发项目竣工综合验收备案时间为2014年4月25日。金鑫世贸广场中区块商业项目分为两种经营模式，一为买房人将所购商品房返租与金鑫公司（金鑫公司的经营范围包括物业服务，其与金广房地产公司的法定代表人、股东组成均相同），由金鑫公司统一对外租赁，大多数业主选用此种方式；二为买房人自主决定自用或租赁，郑盛武、刘群为此种方式。2012年10月10日，郑盛武向金广房地产公司出具一份《承诺书》，主要内容为：“本人承诺金鑫世贸广场中区商务办公楼301-317不用作单身公寓、单层商务宾馆出租经营。在违反承诺7天内向广德金鑫世贸广场经营有限公司一次性支付违约金人民币（大写）捌万元整。”2013年4月29日，金鑫公司将案涉301-317号房相邻的318-321、336-339号房租赁给广德时代国际影城有限公司，双方签订一份《商铺（营业房）租赁合同》，约定：租赁期为10年零7个月，即自2013年6月1日至2023年12月31日。金鑫公司分别与安徽圣堡利诺葡萄酒庄园有限公司、张武、孙建平签订的《商铺（营业房）租赁合同》，反映与案涉301-317号房邻近的部分商铺（建筑面积共计3200余平方米）分别于2013年6月1日、2013年12月1日、2014年1月1日对外租赁使用。金广房地产公司提举的用户购电票据、明细等，反映部分商户实际使用商铺的时间为2013年4月。金鑫公司与业主江宁、陈娟签订返租的补充协议，约定租赁期限自2013年7月30日至2023年7月30日。2014年5月21日至30日期间，案涉金鑫世贸广场中区块商铺有17户业主办理了房地产权证。此后，其他业主陆续办理了房地产权证，其中业主王旭于2014年6月19日办证。郑盛武、刘群于2016年3月2日缴纳契税、填报《增量房申报表》，其申请对案涉301-317号房办理房地产权证的时间为2016年3月9日。案涉501-517号房的业主于2016年3月29日办理了房地产权证。 再查明：2013年6月8日，郑盛武、刘群就案涉的301-317号房在魅力广德网上发布招租广告，其中载明：“装修：毛坯；房龄：2013年；承租方式：整租；房屋配置：电视机；基础设施：水电”。2014年5月5日至7日，郑盛武、刘群连续3日在《今日广德》报刊上发布出租广告，主要内容为：“金鑫世贸广场三楼728平方出租，租一半也可以。”2015年6月28日，郑盛武及其楼上的401-417号房业主吴承慧、501-517号房业主程远丽共同作为出租方，与承租方凌心岳签订一份《房屋租赁合同》，其中约定：租赁期限为10年，自2015年6月28日至2025年10月15日止；其中2015年6月28日至10月15日为出租方赠送的装修期；年租金为48万元（即每层每年为16万元），前三年租金不变。上述房屋的承租人实际用于开设宾馆。2015年10月14日，郑盛武与金鑫公司签署《房屋验收交接表》，主要内容为：水、电已接通，墙体（顶）为毛坯，无门，窗及消防设施完好。 还查明：1.郑盛武、刘群系从事汽车销售的企业经营者，其在投资购买案涉301-317号房前，还投资过其他商铺。2.郑盛武二审中表示，其对案涉项目工程何时通过竣工验收、何时具备交房条件、金广房地产公司何时取得商品房初始登记证等相关事宜均不知晓，其在2015年6月将案涉301-317号房出租前亦未向金广房地产公司进行过询问、了解，其系于租赁后向金广房地产公司提出交房。郑盛武在2014年5月发布招租广告前现场查看了案涉301-317号房。3.二审中，郑盛武在回答“在你发布招租广告后至2015年6月出租以前，有无和其他人谈过出租的意向？”时，陈述称：“没有，但之前有人去房屋现场看过，但是提出房屋内没有电表和门，而且房屋是毛坯房，别人认为装修会花费很多装修钱，所以别人都不愿意租赁。”关于案涉地段是否容易出租，郑盛武表示“如果价格低就比较容易出租，如价格高就难出租。”4.关于郑盛武二审中提出的金广房地产公司交付的案涉301-317号房未安装门、公摊部位未进行粉刷以及安装水电表的时间为2015年7月以后等问题。①双方对案涉301-317号房交付时未安装门、公摊部位墙体未进行粉刷的事实不持异议，但对原因各执一词。金广房地产公司陈述称，系因郑盛武先提出不安装门及公摊部位墙体不进行粉刷的请求，双方经协商就此达成了由金广房地产公司给予郑盛武、刘群对应补偿5万元的口头协议。郑盛武认可双方达成补偿5万元的口头协议，但认为并非其主动提出请求，且该5万元仅系对未安装门的费用补偿。②案涉金鑫世贸广场中区块商业项目的供水、供电工程均于2012年完工，金广房地产公司或金鑫公司按总表分别向供水、供电部门交纳水、电费，再自行抄表或以办卡的方式向各商铺业主收取水、电费。 郑盛武、刘群同时提起17案诉讼，其中上述16案对应的商铺为302-317号房，其就案涉301号房提出的诉讼请求为：判令金广房地产公司支付逾期交房违约金17706.83元和逾期交付土地、房地产权证违约金20400.49元，并赔偿逾期交房损失5345.55元，合计43452.87元。一审法院审理后于2017年4月24日对案涉301号房作出（2016）皖1822民初942号民事判决，判令金广房地产公司支付郑盛武、刘群逾期交房违约金15627.17元、逾期交付房屋初始登记证违约金7367.94元，合计22995.11元。金广房地产公司不服上述判决提起上诉，本院受理后于2017年10月10日作出(2017)皖18民终1019号驳回上诉、维持原判的终审判决。经查，案涉301号房的购房款为198063元。 本院认为，本案二审争议焦点之一为金广房地产公司有无逾期交房，应否承担及如何确定违约责任。解决该纷争的关键在于确认案涉301-317号房的交付时间。1.郑盛武与金广房地产公司的关联公司即金鑫公司在2015年10月14日签署《房屋验收交接表》，系属事实。但郑盛武将案涉301-317号房于2015年6月28日租赁与案外人凌心岳，且约定2015年6月28日至10月15日为郑盛武赠送的装修期，由此足以表明郑盛武至迟在2015年6月28日前已实际收房，故上述《房屋验收交接表》应理解为双方最终办理书面交接手续的时间，而非双方实际交房的期日。郑盛武辩称其系在租赁合同签订后向金广房地产公司提出交房、双方办理交接手续，与众所周知的“先交房、再使用”的生活常识明显背离，依法不予采信。2.郑盛武、刘群于2013年6月8日发布招租广告，结合查明的案涉金鑫世贸广场中区块商业楼建设工程完工时间为2013年5月30日、金鑫公司将案涉301-317号房相邻的商铺于2013年6月1日陆续租赁给广德时代国际影城有限公司等承租人、部分商户自2013年4月起实际使用商铺的事实可知，案涉金鑫世贸广场中区块商铺在办理工程竣工验收手续前即已陆续交付使用，且郑盛武、刘群系在知晓相邻商铺业已使用的情形下对外发布招租广告。因是时不符合双方约定的交房条件，本案中金广房地产公司亦未能提举充足证据证明郑盛武、刘群此时具有自愿接受该房的明确意思表示，故郑盛武、刘群发布上述广告可理解为出租准备的行为，而不宜认定为业已实际收房。3.郑盛武、刘群再次于2014年5月5日至7日连续三天发布出租广告，应认定为双方已实际交房。理由如下：其一，双方对案涉301-317号房未安装门、公摊部位墙体未粉刷的事实不持异议，鉴于双方仅达成补偿5万元的口头协议，但未安装、未粉刷的原因均未提举证据证明，故依法认定双方就此系形成合意。郑盛武以未安装门、未粉刷墙体作为不符合交房条件的抗辩理由，无事实依据。其二，从案涉金鑫世贸广场中区块商业项目工程于2012年完成供水供电施工、相邻商铺于2013年4月实际购电使用、2014年4月25日通过竣工综合验收备案、金广房地产公司同期办理商品房初始登记证等事实来看，案涉301-317号房自2014年4月25日起完全具备了约定的交房条件。郑盛武称其时未安装水电表，对此未提举合法有效证据证明，且与查明的用水、用电均已接通的客观情况不相吻合。其三，郑盛武、刘群系开办公司的商业经营者，且购买过多处房屋，完全具有辨别所购商铺现实状况、交房条件是否具备、能否办证的能力。郑盛武二审陈述称其对案涉项目工程何时通过竣工验收、何时具备交房条件、金广房地产公司何时取得商品房初始登记证等相关事宜均不知晓，且在2015年6月将案涉301-317号房出租前亦未向金广房地产公司进行过询问、了解。经审查认为，郑盛武的该节陈述既与其应有的智识不相符、相称，同时作为以投资为目的的买受人对自身权益漠不关心显然违背常理，亦与其积极发布出租广告、寻求利益实现的行为相互矛盾。其四，金广房地产公司作为开发商，在逾期的情况下对具备交房条件的商铺不通知业主及时交付，需向业主承担违约损害赔偿责任，损害的系自身利益，不符合日常生活经验法则，且与金广房地产公司在尚不具备交房条件下即向部分业主交房、使用的实际做法不相一致。其五，郑盛武、刘群在交房条件具备后连续刊登出租广告，所载“金鑫世贸广场三楼728平方出租，租一半也可以”的内容表明，其自发布广告之日起随时可与不特定的相对人建立租赁关系，因此该广告发布行为是郑盛武、刘群为实现物的利用、收益，基于所有人身份发出的要约邀请。而郑盛武、刘群只有实际收房后，才能享有对案涉301-317号房的占有、使用、收益等所有者权益。其六，郑盛武向金广房地产公司作出对案涉301-317号房不用于单身公寓或单层商务宾馆租赁的承诺，意味着该租赁物使用用途受到限制，且郑盛武、刘群在发布出租广告后未能立即与他人缔结租赁合同，根据其二审陈述，主要原因在于租赁价格，而非金广房地产公司未交付商铺或不能使用，故其商铺闲置造成的租金利益损失，与金广房地产公司无关。郑盛武、刘群将未能出租的损失“转嫁”与金广房地产公司，于法无据。综合上述分析，本院认为案涉301-317号房的交付时间以确定为郑盛武、刘群发布出租广告的2014年5月5日为宜。金广房地产公司未能在约定期日即2013年4月30日前交房，共计逾期370天，依约应承担按已付购房款的日万分之一标准计算的逾期交房违约责任，案涉302-317号房的逾期交房违约金数额为117488元[3175351元（已付购房款3373414元-案涉301号房购房款198063元）×日万分之一×370天]。金广房地产公司称其在合同约定的期限内交房、不构成违约的理由，缺乏事实和法律依据，不予支持。 争议焦点之二为原判决对案涉迟延交付商品房初始登记证违约金的认定有无依据。其一，取得商品房初始登记证为交付的前提。双方明确约定金广房地产公司应于2013年4月30日前取得商品房初始登记证，但实际于2014年5月7日取得，共计逾期372天，构成违约。其二，金广房地产公司主张比照其他案件生效判决酌定逾期交付商品房初始登记证违约金为每案3000元以内，因所涉16案与该生效判决并非相同当事人、相同案件事实，不能简单参照处理，故对其该节违约金金额的主张不予采纳。其三，依据合同约定和当事人诉讼主张，该违约金的数额应计算为118123元[3175351元（已付购房款3373414元-案涉301号房购房款198063元）×日万分之一×372天]，原判决计算的数额并无不当。其四，从案涉金鑫世贸广场中区块商铺业主实际办证情况看，金广房地产公司符合办理产权转移登记后，部分业主及时办理了房地产权证，但包括郑盛武、刘群在内的部分业主办理时间较迟，由此表明办证时间主要取决于业主的意愿。原判决未支持郑盛武、刘群主张的2014年5月7日以后的逾期交付商品房初始登记证违约金，双方对此均未提起上诉，二审依法予以确认。 争议焦点之三为郑盛武、刘群同时主张逾期交房及逾期交付商品房初始登记证违约金，应如何处理。其一，因双方约定的交房及取得初始登记证的时间均为2013年4月30日，而实际可确定的交房时间为2014年5月5日，取得商品房初始登记证的时间为2014年5月7日，故逾期交房及逾期交付商品房初始登记证的时点存在高度重合。其二，从合同约定来看，案涉逾期交房违约金的标准为已付购房款的日万分之一，逾期交付商品房初始登记证违约金的标准为已付购房款的日百分之一，即后者标准为前者标准的一百倍。郑盛武、刘群在诉请主张两项违约金的同时，主动将后者违约金标准由日百分之一降低为日万分之一，即两项违约金调整为相同标准。鉴于此，尽管案涉的两项违约金的时点出现重合，但在衡量违约金是否合理、适当时，可以违约金总额是否超过法定标准的上限即有无超过造成实际损失的百分之三十为酌情判断依据。其三，郑盛武、刘群因金广房地产公司逾期交房和交付商品房初始登记证造成的损失，主要体现为租金利益损失，参照郑盛武、刘群与案外人达成的租金标准，可酌定为16万元/年。经核算，案涉302-317号房租金损失为153476元（16万元/年÷17间×16间÷365天×372天），因此该违约金法定上限为199519元（153476元×130%），而案涉两项违约金计算总额为235611元（117488元+118123元），故超过法定上限部分即36092元（235611元-199519元），应认定为过分高于实际损失，依法不予支持。 另，金广房地产公司于2014年5月5日可确定实际交房、2014年5月7日实际取得商品房初始登记证，郑盛武、刘群于2016年3月24日提起诉讼，未超过法定诉讼时效。金广房地产公司的此节上诉理由与事实不符，不予支持。至于金广房地产公司上诉所称的郑盛武、刘群欠付4320元购房款，与查明的事实不符，实际差额仅为2元，依法可视为金广房地产公司的让额，不属于违约行为；郑盛武、刘群是否存在欠缴物业费等情况，非本案审理范畴，相关当事人如有争议，可依法另行解决。 综上所述，金广房地产公司的部分上诉请求成立。原判决基于一审证据认定的事实基本清楚，二审因出现新的证据致违约时间、违约金额的认定发生变化，依法据实予以改判。因金广房地产公司自身存在管理不规范现象，且在一审中未尽到充分举证责任，故二审虽作改判处理，但相关诉讼费用应主要由其负担。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销安徽省广德县人民法院（2016）皖1822民初943-958号民事判决； 二、上诉人广德金广房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付被上诉人郑盛武、刘群逾期交房及逾期交付商品房初始登记证违约金合计199519元； 三、驳回被上诉人郑盛武、刘群的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费负担按一审判决执行。二审案件受理费合计14240元（890元×16案），由上诉人广德金广房地产开发有限公司负担12240元（765元×16案），被上诉人郑盛武、刘群负担2000元（125元×16案）。 本判决为终审判决。 审判长 程 瑛 审判员 杨学军 审判员 陈前香 二〇一八年四月二十六日 法官助理冯忠山 书记员卢艳芳 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 …… 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 …… 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： …… （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； ……