河北省石家庄市桥西区人民法院民 事 判 决 书（2018）冀0104民初5640号原告：张志鹏，男，1982年3月18日出生，汉族，住石家庄市藁城区。委托诉讼代理人：李永军，河北英陆律师事务所律师。被告：石家庄天元名品投资管理有限公司，住所地石家庄市长安区跃进路**天元商务大厦**。法定代表人：董宝库，该公司董事长。委托诉讼代理人：李超彬，河北顺业律师事务所律师。原告张志鹏与被告石家庄天元名品投资管理有限公司（以下简称天元公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月20日立案后，依法适用普通程序，于2018年9月18日公开开庭进行了审理。原告张志鹏之委托诉讼代理人李永军、被告石家庄天元名品投资管理有限公司之委托诉讼代理人李超彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张志鹏向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付两年租金47512元，违约金2850元，从2017年8月2日起，以年租金23756元为基数，按照日千分之一支付违约金至给付之日止；2.诉讼费及其他法院收取的费用由被告承担。事实和理由：原告与石家庄市纪元房地产开发有限公司（以下简称纪元公司）签订石家庄市商品房买卖合同。该商品房暂定名蓝拓国大商务中心，建设工程规划许可证号为建字第建管，施工许可证号，原告支付了房款。2012年10月22日，原、被告签订租赁协议约定：原告将购买的商铺租赁给被告经营管理。该商铺建筑面积为14.08平方米；租赁期为12.5年；前三年租金，在购买商铺时已由被告支付，剩余年限每年租金不低于23756元；在租赁期内原告不得将该商铺另行出租于任何第三人，亦不得提前收回，如原告转让商铺产权须提前告知被告，被告有优先购买权；在本协议有效期内，在无对方违约的情况下，任何一方不得单方提前解除本协议。原、被告所签租赁协议书系双方真实意思表示，所签协议内容符合租赁合同的要件，双方已按该协议履行各自义务，被告接收了租赁房屋，并对外进行出租经营，双方已经建立了租赁关系。根据协议约定在无对方违约的情况下，任何一方不得单方提出解除本协议。被告在已经支付三年租金的情况下，截止到现在，剩余的租金没有支付给原告，经原告多次催要无果，因此依法起诉请求被告支付租金，承担诉讼费用。被告石家庄天元名品投资管理有限公司辩称，1.原、被告双方签订的房屋租赁协议为无效合同，经查纪元公司开发的国大商务中心，截止至2017年5月8日还未办理竣工验收和消防验收，法律对此作出了禁止性规定，双方签订的合同违反了法律的强制性规定，故属于无效合同。2.原告未按照合同的约定交付房产。3.涉案的国大商务中心，二楼存在产权争议，涉案项目作为一个整体，由纪元公司委托天元公司进行经营管理，在二楼存在产权争议的情况下，无法对二至六层进行整体的出租及经营管理，单一业主房产不能实现天元公司经营管理的经营目的。4.在2014年发生产权争议后，涉及二至六层的业主，将房门加锁，甚至换掉房门，根本无法使用二至六层，不得从事经营活动。5.在筹备期间，被告招商的只有河北京科投资有限公司，当时将涉案的二至三层出租，并不涉及本案的五层商铺，原告也未将该商铺交付给被告。6.原告起诉的租金金额暂不能确定，根据双方签订的租赁协议，应当以最终的房产证上的产权面积确定租金金额，在未竣工验收的情况下，产权面积不能确定，故原告要求的租赁金额不能确定。7.导致涉案的物业无法使用的原因都是由于纪元公司未按照买卖合同的约定将竣工验收的房屋交付本案原告，是纪元公司的行为导致原告未向被告履行交付房屋的合同义务，原告应当向纪元公司主张损失。经审理查明，2012年5月15日，纪元公司（甲方）与天元公司（乙方）签订《商业物业经营管理合同》，约定：一、租赁物的状况1-1甲方同意委托乙方进行经营管理。该商业建筑面积约9287.97平方米（核定面积以房管局测量的建筑面积为准）。1-2商场交付使用时，其附属设施和设备，应符合国家工程施工及验收规范……1-4交付时，委托物及设备、设施由甲乙双方签字交接。委托物消防设施安装完毕并通过消防部门的验收，达到合格标准（委托物须具备营业二次装修条件）。双方签字验收后，视同甲方交付的委托物符合本合同约定，满足实现租赁的目的和条件……三、委托期限3-2筹备期：自合同签订之日起至商场开业。3-3市场开业日期：甲乙双方经协商初步确定为2013年5月1日前开业（以甲方项目实际交付日为准）。3-4交场日期：2012年9月30日之前。四、商场的销售转让、收费标准及支付方式4-1甲方要求乙方将委托其经营的物业进行商业包装，乙方支持甲方销售，对已销售物业，乙方将依法与购买者签订回租合同，保障购买者投资回报，回租期一般为12.5年，前三年每年回报比率为售价的8%。对已售物业由乙方与业主签订回租协议。4-2为有效实现物业发售，甲方委托乙方指定销售公司进行销售。2012年12月31日之前向甲方支付销售总金额（即：1.5亿元）的80%（7.8.9.10.11.12月每月回款2000万元）。开业日前15天向甲方支付销售总金额剩余部分。如销售总金额不够1.5亿元由乙方出资购买剩余物业，但所购总额不超过销售总金额的20%（即：3000万元）。如销售总金额有超出部分则归乙方所有并补足超值部分税负……五、甲方的权利、义务5-1甲方应协助乙方办理营业所需的工商、税务、规划、环保、消防、卫生、通讯、设计、施工、增容（如有需要）及其它国家规定的申报手续或经营执照，协助乙方提供报批所需的相关文件、图纸、资料等。甲方对此类协助不另行收费……2012年10月22日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《商铺租赁协议书》约定，第一条租赁内容：乙方同意将商铺（以下简称本案商铺）租赁给甲方经营管理。乙方对所出租的商铺须具有合法产权。该商铺建筑面积14.08平米（以最终房产证实际确权面积为准）；双方合同租期为12.5年，自2013年5月1日起至2025年10月31日止。第二条租金的计算及支付：前三年租金为71267元（税前），在购买商铺时已由甲方支付（以最终房产证实际确权面积×单价×24%支付）。剩余年限每年租金不低于23756元（税前）（以最终房产证实际确权面积×单价×8%支付），高出的部分，双方按5:5分成，具体以甲方提供的出租数据为准。甲方按月以银行转账或现金方式支付乙方租金，支付时间为当月5日前，每逾期一天支付1‰违约金。第三条双方的权利和义务：……2、在租赁期限内，乙方不得将该商铺另行出租于任何第三人，亦不得提前收回；3、本协议有效期限内，甲、乙双方应认真履行协议规定的责任和义务，任何一方违约，须承担给对方造成的一切损失。在无对方违约的情况下，任何一方不得单方提前解除本协议……第五条回购：自2018年5月1日起1年内，对投资收益不满意者，甲方将按296944元的价格回购此商铺……2013年3月27日，原告（买受人）与纪元公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定买受人购买桥东区（因行政区划改革，现为桥西区）；建筑面积13.92平方米；单价16028.23元，总价223113元……出卖人应当在2013年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格……该合同于2013年4月08日进行了备案。2015年11月20日，石家庄天元名品商业管理有限公司发出《律师函》，欲解除其与业主签订的《商铺租赁协议书》，部分业主于2015年12月14日回函要求继续履行双方签订的协议。以上事实有原告提交的《商品房买卖合同》及购房收据、预售商品房合同备案书、《商铺租赁协议书》、（2017）冀0104民初564号民事判决书、入住通知书，被告提交的《商业物业经营管理合同》、河北京科投资有限公司的通知、石家庄市住房和城市建设局的政府信息公开回复、石裁字[2015]第455号仲裁裁决书、律师函、照片、原、被告陈述、开庭笔录及询问笔录等证据予以证实。本院认为，本案有以下几个争议焦点：一、本案《商铺租赁协议书》的效力问题。原告与被告签订的《商铺租赁协议书》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法、有效。双方当事人应按照协议的约定履行各自的义务。被告辩称本案承租商铺未办理竣工验收和消防验收，双方签订的租赁协议应属无效合同，本院认为，《中华人民共和国建筑法》第六十一条虽规定未经验收或验收不合格的建筑工程，不得交付使用，《中华人民共和国消防法》第十三条第二款亦规定了未经消防验收或消防验收不合格的建设工程，禁止投入使用，但从调整对象和立法目的的角度分析，该规定是关于工程质量和消防验收程序的管理性规定，该管理性规定并不影响相关租赁合同的效力，且《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条明确规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，而本案承租商铺已取得建设工程规划许可证，故被告关于本案租赁协议无效的辩解理由不能成立，本院不予采信。二、关于被告是否应当向原告支付租金的问题。纪元公司与被告签订的《商业物业经营管理合同》明确约定，纪元公司委托被告进行商业包装并委托被告指定销售公司进行销售，被告将依法与购买者签订回租合同，保障购买者投资回报，因此，本案《商铺租赁协议书》不能等同于一般意义的房屋租赁协议，被告对纪元公司销售房屋的包装宣传及真实性应承担一定意义的保障责任。且该协议书明确约定在租赁期限内原告不得提前收回房屋，结合本案的庭审情况，依据合同的相对性原则，被告应按照该协议的约定履行其应尽的义务。因原、被告均认可前三年租金已抵扣商铺的购房款，故原告主张自2016年5月1日起至2018年4月30日止两年的租金47512元，本院予以支持。被告虽辩称原告未按照合同的约定交付房屋，但纪元公司与被告签订《商业物业经营管理合同》中第一条第四项明确约定委托物及设备、设施由纪元公司与被告双方签字交接，经本院庭后去本案承租商铺现场实地查勘，石家庄天元蓝拓国际名品折扣馆内5层商铺系一个整体通铺，并未实地独立分割，原告亦未实际独立掌控，涉案原告均表示涉案承租商铺由纪元公司直接交付给被告，且部分业主提交了入住通知书，证明纪元公司将本案承租商铺交付给了被告，故对被告关于原告未按照合同的约定交付房屋的辩解理由，本院不予采信。被告亦辩称其向蓝拓商厦全体业主发出解除《商铺租赁协议书》的律师函，但通过被告提交的《律师函》可以看出该函系石家庄天元名品商业管理有限公司委托律师发出，并非本案被告的发函，且部分业主明确回函要求继续履行合同，被告亦未在本案中反诉要求解除租赁协议，故对被告关于《商铺租赁协议书》已解除的辩解理由，本院亦不予采信。三、关于原告要求被告支付违约金的问题。本案承租商铺因锁门事件并未实际经营，原告作为出租方亦未采取积极的措施去排除妨害，故对其要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、被告石家庄天元名品投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张志鹏租金47512元；二、驳回原告张志鹏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1060元，由原告张志鹏负担60元、被告石家庄天元名品投资管理有限公司负担1000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起7日内预交上诉费并提交缴纳收据原件（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  高红梅人民陪审员  贾巧玲人民陪审员  李艳璋二〇一八年十二月二十八日代书 记员  梁锦坤