昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0114民初36号原告：宋燕，女，1960年11月24日出生，汉族，住云南省昆明市五华区。原告：杨翰，男，1989年12月2日出生，彝族，住云南省昆明市五华区。共同委托诉讼代理人：郭霞，云南祥宇律师事务所律师，特别授权代理。共同委托诉讼代理人：莫佳，云南祥宇律师事务所律师，特别授权代理。被告：邓云川，女，1995年10月18日出生，汉族，住重庆市垫江县。委托诉讼代理人：董志超，男，1995年10月21日出生，汉族，系邓云川的配偶，住重庆市垫江县，特别授权代理。第三人：昆明新亚房地产经纪有限公司。法定代表人：董文杰，董事长。委托诉讼代理人：何启沙，男，1993年1月11日出生，汉族，系昆明新亚房地产经纪有限公司员工，特别授权代理。原告宋燕、杨翰诉被告邓云川、第三人昆明新亚房地产经纪有限公司（以下简称：新亚公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月2日受理后，依法适用普通程序于2019年4月8日在本院第七法庭公开开庭审理，原告杨翰及其共同委托诉讼代理人郭霞、莫佳，被告邓云川的委托诉讼代理人董志超，第三人新亚公司的委托诉讼代理人何启沙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋燕、杨翰向本院提出诉讼请求：一、判令被告赔偿原告以下损失共计65694元：1.昆明市呈贡区X城X幢X单元X室房屋的房屋修复费用61501元；2.违约金3499元；3.案件受理费694元。二、判令本案诉讼费、公告费等实现债权的费用由被告承担。事实与理由：两原告系母子关系,2017年7月28日，原被告通过第三人签订《房屋租赁合同》，合同约定，通过第三人的居间服务，原告将两人共有的位于昆明市呈贡区X城X栋X单元X室房屋出租给被告及被告家人使用，租期为6年，自2017年8月28日至2023年8月28日，租金为1100元/月，并约定了三方的权利和义务。合同签订后，原告按约定向被告交付了租赁房屋，被告自行对房屋进行装修后使用。2018年7月10日，两原告决定将上述租赁房屋出售。于是，原告联系被告及被告父亲邓小兵，将租赁房屋将要出售的事宜告知被告及被告父亲邓小兵，请求被告及家人提前做好安排，并承诺按《房屋租赁合同》的约定支付被告装修赔偿款和违约金等。当时，被告及家人均表示同意，并表示尽快一起协商处理。2018年10月30日，在第三人的见证下，经原被告双方协商一致，共同在第三人公司处签订了《补充协议》，补充协议确定：1.由于原告出售租赁房屋造成违约，由原告赔偿被告违约金、租金物业费及各种费用共计54000元，原告于2018年10月31日16:30以前全部支付被告。2.被告于2018年11月1日16:30以前交房给原告，并保证不损坏房屋固定设备其中包括卫生间的花伞卫浴等；3.若此协议与其他合同或协议有冲突已此协议为准。2018年10月31日，原告按约定将54000元转账至被告父亲邓小兵的账户。2018年11月1日，原告与案外人(房屋受让人)董文静、第三人共同至房屋现场办理出售房屋的交付手续。但当案外人董文静提前到达房屋现场时，发现房屋已被人为破坏，案外人董文静当场报警。经调查核实，房屋系被告及被告家人故意破坏。被告故意损环房屋的行为，导致原告最终未能按约将房屋交付案外人董文静。之后，原告多次联系被告要求修复房屋、赔偿损失等，但被告均拒之不理，最终协商未果。2018年11月12日，案外人董文静以房屋买卖合同纠纷将原告起诉至昆明市呈贡区人民法院，要求原告按约定交付房屋并支付房屋的修复费用和逾期交房的违约金等。昆明市呈贡区人民法院于2018年12月13作出(2018)云0114民初4318号民事调解书，调解书确定：1.由宋燕、杨翰赔偿董文静因昆明市呈贡区X城X栋X单元X室房屋受损的房屋修复费用61501元、违约金3499元；2.案件受理费694元由宋燕、杨翰承担等。被告邓云川答辩称：一、本案中，原告在2018年7月30日就与购房者做预约公证并办理了过户手续，该时间与通知被告的时间不一致，其行为不合理；二、原告要求于2018年9月15日前将房屋腾空，却在之前收取了一年的续租租金，其行为存在欺诈，且原告于2018年10月13日找被告协商，其实质就是逼迫被告搬离，且第一次协商仅愿意赔偿两万元，还包括一年的房租一万多，直至2018年10月30日，原告还带着朋友进行恐吓，私自更换房屋的门锁并赶走租客，对被告造成极大困扰和经济损失，在此情况下原告被迫签订补充协议；三、在签协议前，原告明确告知购房者需要重新装修，被告也明确告知原告，装修部分能够拆走的部分需要拆走，但由于签约的邓小兵不识字，对签约时写有的保证不损坏房屋固定设备其中包括卫生间的花洒卫浴等字样不清楚意思，而原告及相关人员并未作出明确解释，被告看到该内容后，询问邓小兵为何不准拆固定设备和卫浴，原告在邓小波询问后同意可以拆除，被告为尽快得到相应赔偿，就不想再浪费时间；四、原告在与被告尚未解决合同问题的情况下，就与购房者达成买卖交易，被告要求留下房东的联系方式而其不同意，且交易的约定是毛坯房，其交易在前签订协议在后，因此产生的违约金跟被告无关；五、原告称购房者经过霁麟装饰公司作出的工程造价预算，该房屋所需的修复费用为61501元。但该陈述完全是敲诈，经被告到该公司了解，实际上该费用系恢复毛坯再重新全面装修才需要61501元，且与被告所作的装修不同。根据被告从事装修行业的经验，本案房屋全新修复的费用就在20000元至30000元之间；六、原告赔偿的金额是被告五年租期的预期收入，而不包含赔偿装修费用，该54000元的性质是违约金，是按装修费用的标准来赔偿，并非赔偿装修费用，其中还包含已交纳的一年多的房租。原告出售前未通知被告是否购买此房，被告当时并未放弃优先购买权。第三人昆明新亚房地产经纪有限公司答辩称：对于原告的起诉无异议，第三人不清楚原、被告之间的54000元费用的具体协商情况。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据材料，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对于无争议的证据，本院予以确认在卷佐证。对于存在争议的证据，本院认为对于原告提交的民事调解书，系原告与案外人之间就其他法律关系产生的纠纷，经调解协商所形成的文书，与本案诉争事实无直接关联，对此本院不予采信。本院认定法律事实如下：2017年7月28日，原告宋燕（甲方、出租方）在原告杨翰的代理下与被告邓云川（乙方、承租方）通过第三人新亚公司的居间，签订《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于呈贡区X城X栋X单元X室房屋出租给乙方使用，租赁期限为6年，自2017年8月28日至2023年8月28日止。租赁期内若非乙方过失甲方单方解除本合同提前收回该物业的，甲方应按乙方装修费用标准赔偿给乙方，第一年按装修费用的100％赔偿，第二年按装修费用的83％赔偿，第三年按装修费用的66％赔偿，第四年按装修费用的50％赔偿，第五年按装修费用的33％赔偿，第六年按装修费用的16％赔偿。2018年10月30日，原告杨翰（甲方）与被告邓云川（乙方）指定的人员邓小兵签订《补充协议》，约定甲乙双方协商同意，因甲方出售房屋构成违约，甲方赔偿乙方违约金、租金物业费及各种费用共计54000元，并承诺于2018年10月31日16:30以前全部支付给乙方，若乙方未收到足额款项则协议自动作废。乙方承诺于2018年11月1日16:30以前交付房屋给甲方并保证不损坏房屋固定设备其中包含卫生间的花伞卫浴等。若此协议与其他合同或者协议有所冲突以此协议为准。被告邓云川认可已收到54000元，且认可对于诉争房屋的装修部分（包括花伞、卫浴、地板、房门等）进行过部分拆除。本院认为：本案原告宋燕、杨翰与被告邓云川之间存在租赁合同关系，根据双方签订的《补充协议》的内容，应视为双方已达成了解除合同的合意，在该协议中双方约定“甲方并保证不损坏房屋固定设备其中包含卫生间的花伞卫浴等”，虽被告辩称邓小兵不识字不清楚该协议约定，但被告在知悉该协议内容后，仍然收取了协议中约定的款项，未提出书面异议，应视为其认可该协议的内容。而被告违反该约定对于诉争房屋装修部分进行了拆除，其行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”以及第二百三十五条的规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”被告应当对其违约行为承担赔偿责任，但原告主张被告支付的损失65694元，系原告与案外人就其他案件调解协商的费用，未能实际反映其损失的金额，基于原告认可本案中诉争房屋已进行装修，不具备司法鉴定的条件，而客观上被告的行为也造成原告的损失，本院结合本案情况及装修的情况，酌情予以支持其中的35000元，对于其余费用本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条的规定，判决如下：一、被告邓云川于本判决生效之日起十五内一次性向原告宋燕、杨翰赔偿违约损失35000元；二、驳回原告宋燕、杨翰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币721元，由原告宋燕、杨翰共同承担331元，由被告邓云川承担390元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请执行的期限为二年。审判员 朱 曦二〇一八年四月二十八日书记员 陆叶青