湖南省汉寿县人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0722民初748号原告：孔令江，男，1969年6月9日出生，汉族，住湖南省汉寿县。委托诉讼代理人：施杰，湖南中思律师事务所律师。被告：湖南立中置业有限公司，住所地长沙市岳麓区。法定代表人：周用清，董事。委托诉讼代理人：黄少华，湖南龙阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾建喜，湖南龙阳律师事务所律师。原告孔令江诉被告湖南立中置业有限公司（以下简称“立中置公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年4月8日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告孔令江及其委托诉讼代理人施杰与被告立中置业公司委托诉讼代理人黄少华、曾建喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孔令江向本院提出诉讼请求：判令立中置业公司支付逾期办理权属登记违约金7054.0917元。事实与理由：2012年11月22日，孔令江与立中置业公司签订房屋买卖合同，约定：孔令江购买立中置业公司开发的汉寿县城振兴路银谷国际商品房一套；交房日期为2013年6月30日前；房屋交付使用后540日内，为购买人办理房地产权属证书，若逾期未办理，按交付房款日万分之一支付违约金。立中置业公司将房屋交付给孔令江使用后，逾期办理房屋权属证登记手续，已构成违约，应承担逾期违约责任。立中置业公司辩称：《商品房买卖合同》中关于540日的约定是立中置业公司向登记机关提交产权登记资料备案的期限，并不是办理产权证的期限。造成孔令江产权登记迟延的原因有二，一是汉寿县国土资源局未将待开发土地完全交付给立中置业公司土地开发建设，导致地块用地不能整体验收。未通过整体验收的地块不能办理产权权属证，从而导致孔令江房屋产权证登记延迟。二是银谷国际小区在建设过程中，因业主之间装修房屋产生楼板漏水，从而引发纠纷，业主投诉至汉寿县住建局。汉寿县住建局接到业主电话投诉后，要求立中置业公司整改，否则不予办理工程竣工验收报备。由于整改期限较长，影响了立中置业公司提交资料报备，从而导致孔令江取得房屋权属证书延迟，但究其原因，该影响系业主之间装修纠纷导致，并非立中置业公司所建工程存在质量问题所致，故整改导致的报备延迟责任不应归于立中置业公司。当事人围绕诉、辩称主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：一、孔令江提交的证据①《商品房买卖合同》来源合法，内容客观真实，但不能反映双方约定了房屋权属证书交付日期的内容，对该组证据的证明力不予确认；②《房屋交付验收表》来源合法，内容客观真实，与本案具有关联，对其证明力予以确认。二、立中置业公司提交的证据①《国有建设用地使用权出让合同》与原件核对无异，来源合法，内容客观真实，与本案具有关联，对其证明力予以确认；②《国有建设用地使用权出让合同》（合同补充条款）、汉国用（2016）第0748、0747号《国有土地使用权证》、《商品房买卖合同》来源合法，内容客观真实，与本案具有关联，对其证明力予以确认；③《房屋拆迁补偿合同》、《关于立中置业有限公司汉寿银谷国际项目用地相关情况的说明》来源合法，内容客观真实，与本案具有关联，并且两份书证互为印证，能够反映因拆迁工作受阻，汉寿县国土资源局未将待开发土地全部交付给立中置业公司，土地开发延缓，开发建设项目整体不能验收，导致购房业主的房屋产权权属证书不能及时办出的证明内容，故对该组证据的证明力予以确认；④《业主贷款方式清单》与本案没有关联，对其证明力不予确认；⑤来源于汉寿县国土资源局档案室的《国土所宅基地审批计划生育情况审查表》来源合法，内容客观真实，与本案具有关联，能够反映孔令江为办理房屋不动产权属证书，于2014年9月17日间提交个人生育情况的内容，故对该组证据的证明力予以确认。由上述采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下案件事实：2010年3月15日，汉寿县国土资源局与湖南汉寿县银水湖建设投资有限公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定汉寿县国土资源局将汉寿县城龙阳大道以东、南岳路以南的一块编号为1-17-998的出让宗地出让给湖南汉寿县银水湖建设投资有限公司进行开发建设，土地交付期为2010年11月15日前。2010年12月，湖南汉寿县银水湖建设投资有限公司拆分为湖南锦阳建设投资有限公司、立中置业公司。2011年11月28日，汉寿县国土资源局与立中置业公司签订《国有建设用地使用权出让合同》（合同补充条款），约定该合同中原有部分土地变更登记在立中置业公司名下开发建设，建设项目开工时间为2011年12月12日前、竣工时间为2014年12月12日前。签订上述合同后，立中置业公司开始开发建设汉寿银谷国际商住小区。2012年11月22日，孔令江与立中置业公司签订《商品房买卖合同》，约定主要内容如下：①孔令江以297641元的价款购买了立中置业公司开发建设的汉寿银谷国际商住小区3幢1单元201号房；②出卖人在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的万分之一乘以逾期天数向买受人支付违约金。签约后，孔令江依约交付了房屋首付款，并配合办理了住房按揭手续。2014年5月16日，立中置业公司将房屋交付给孔令江。银谷国际小区建设过程中，因3#3楼鼎雅红酒商务会所装修不符规范，导致地板渗水漏至2楼罗曼罗兰婚纱影楼，立中置业公司受到了罗曼罗兰婚纱影楼的投诉，汉寿县住建局通知立中置业公司进行整改，否则不予验收备案。2014年10月27日，经工程建设各责任主体查看、检测，确认上述渗水原因是3楼鼎雅红酒商务会所装修不符规范所致，并非房屋本身存在质量原因导致，2015年9月1日，上述渗水问题得以解决，汉寿县住建局准予验收备案。2014年12月19日，银谷国际小区1#-5#房屋通过整体竣工验收。2016年5月11日、7月1日，孔令江分别取得了房屋产权证及土地使用权证。本院认为，本案当事人的诉、辩焦点有：㈠孔令江取得房屋产权权属证书是否逾期？㈡立中置业公司是否应承担办理房屋产权权属证逾期的违约责任？关于争议焦点㈠，从文义上进行理解，孔令江、立中置业公司签订的《商品房买卖合同》第十五条条款中约定的“540日”应为立中置业公司向产权登记机关提交办理权属登记资料的日期之意，并非取得房屋产权权属证书日期，从该合同条款不能得出合同双方约定了取得房屋产权权属证书日期的结论，故对孔令江主张合同双方约定的房屋产权权属取得日期为商品房产交付后540日的意见不予采纳。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”。由于孔令江与立中置业公司未对取得房屋权属证书的日期作出约定，故应依照上述司法解释的规定确定涉案房屋权属证书取得的时间。涉案房屋的《商品房买卖合同》签订日期为2012年11月22日，房屋交付给买受人的日期为2014年5月16日，房屋权属证书的办理日期为2016年5月11日、7月1日。由此可知，依照上述司法解释的规定，无论涉案商品房买卖合同的标的物是现房，还是期房，孔令江取得房屋权属证书时均已逾期。关于争议焦点㈡，由《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第十八条第一款的规定可知，买受人期满未能取得房屋权属证书，出卖人因此承担逾期违约责任的前提须是归因于出卖人的原因，导致买受人未取得房屋权属证书；本案当事人也在《商品房买卖合同》中约定了基于立中置业公司的责任，导致孔令江逾期取得房屋产权权属证书，立中置业公司承担逾期违约责任。可见，立中置业公司承担逾期违约责任的前提须是归因于自身的责任原因。立中置业公司在开发银谷国际小区时，因行政部门未交付“净土”，致使土地开发建设延迟，不能进行土地建设整体验收，同时因业主装修纠纷引发业主投诉，行政部门勒令立中置业公司整改，否则不予验收备案。前述事件的出现，造成了涉案房屋权属证的逾期办理，但究其原因，是非卖方的行为所致，并非归因立中置业公司的责任行为所致，依据上述司法解释规定及合同约定，即使立中置业公司存在办理房屋权属证书逾期行为，也不应承担逾期违约责任，孔令江起诉要求立中置业公司给付办理房屋权属证书期违约金的诉讼请求与上述司法解释不符，本院不予以支持。据此，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第十八条第一款规定，判决如下：驳回孔令江要求湖南立中置业有限公司支付逾期办理权属登记违约金7054.0917元的诉讼请求。本案受理费50元，由孔令江负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审 判 长  祝鸿凌审 判 员  罗绍初人民陪审员  严鹏飞二〇一八年十二月二日代理书记员  蔡晓燕