山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁0112民初2730号 原告(反诉被告)：山东中齐房地产开发有限公司，住所地济南市。 法定代表人：赵喜传，总经理。 委托诉讼代理人：陈波，郑成，均系山东齐鲁律师事务所律师。 被告（反诉原告）：山东良固房地产开发有限公司，住所地济南市。 法定代表人：刘洪瑞，执行董事。 委托诉讼代理人：李恒，程守法，均系山东众成清泰（济南）律师事务所律师。 原告山东中齐房地产开发有限公司（以下简称中齐房地产公司）与被告山东良固房地产开发有限公司（以下简称良固房地产公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2017年5月19日立案受理后，被告良固房地产公司于2017年7月1日提出反诉，本院依法合并审理。本案依法适用普通程序于2018年4月3日公开开庭进行了审理。原告中齐房地产公司的委托诉讼代理人陈波，被告良固房地产公司的委托诉讼代理人李恒、程守法到庭参加诉讼。本案现已审理终结。根据中齐房地产公司的申请，本院依法在11178804.25元范围内冻结良固房地产公司在济南市财政局的地块成交返还款，查封期限2年。 原告中齐房地产公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告间签订的土地使用权转让协议、拆迁补偿协议、补充协议无效；2、依法判令被告返还原告支付的710万元；3、依法判令被告赔偿原告利息损失：（计算方式如下：以700万元为基数，自2008年1月30日起至实际给付之日止；以10万元为基数，自2009年5月28日起至实际给付之日止，上述起算起止时间和计算基数均按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）。事实与理由：2008年1月29日，原、被告双方签订土地使用权转让协议1份，被告将其名下的位于济南市七里河路1号的土地一宗[历城国用（2003）字第014号]转让给原告，转让总价款为人民币1000万元，双方商定：双方于2008年5月31日前完成土地变更及转让给原告的相关过户手续，并于2008年7月30日前将土地证换成原告名下的济南市人民政府颁发的土地使用权证。同日，双方签订了拆迁补偿协议1份，约定土地拆迁补偿费用共计800万元。原告于签约当日按照约定向被告支付了400万元土地款以及300万元拆迁补偿款。另，原告于2009年5月27日代被告向济南市土地储备交易中心支付了10万元的前期费用（土地储备保证金）。双方签订上述协议后，被告未能在约定的期限内办理完毕过户手续，后原告得知，因被告持有的土地证系历城区人民政府在没有办证权限的情况下违规办理，济南市土地局不予认可，致使该宗土地根本办理不了过户手续。2015年9月14日，双方签订补充协议1份，约定由被告协调政府完成收储，原告以参与招、拍、挂程序的方式获取土地使用权。后来原告考虑到招、拍、挂程序决定了土地成交价无法确定，原告没有义务冒着巨大风险继续参与，原告最终没有参与该宗地块的招、拍、挂程序。案外人山东新华汇建设投资有限公司通过招、拍、挂程序取得涉案土地的使用权。原告认为，因被告名下的土地证不具有法律效力，被告实际未取得涉案土地合法的出让建设用地使用权，根据《城市房地产管理法》第37条的规定，双方签订的土地使用权转让协议、拆迁补偿协议应为无效协议，主合同无效，补充协议也无效。因此，为维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请，以维护法律的公正和尊严。 被告良固房地产公司辩称，良固房地产公司对涉案土地及地上物享有合法权利，中齐房地产公司多次出尔反尔，违反诚实信用基本原则，已给良固房地产公司造成了严重经济损失。涉案土地为位于济南市历城区七里河路1号的国有土地，山东省济南医药采购供应站（以下简称医药采购站）于1992年4月20日取得国有土地使用证（证号为：历城国用（92）字第1006016号），2002年4月济南高新区管委会根据城市规划批准了该地块调整为居住用地，2002年1月18日医药采购站与良固房地产公司签订协议书1份，约定医药采购站将其合法拥有的土地及地上建筑物等转让给良固房地产公司，转让总价款为916万元（该价款包含地上物），良固房地产公司支付了转让价款后，实际占有了涉案土地。2002年历城区政府作出批复，同意收回医药采购站使用的国有土地并出让给良固房地产公司，历城区国土资源局与良固房地产公司签订国有土地使用权出让合同，良固房地产公司支付了土地出让价款并取得了历城区政府颁发的国有土地使用权证。虽然由于土地管理政策调整，但是济南市政府及相关部门从未否认良固房地产公司的权利，一直作为历史遗留问题按照相关规定予以完善，而且良固房地产公司配合有关部门一直在完善有关土地手续，2003年12月25日济南市房地产开发拆迁办发布“济房开拆项字[2003]25号”文件，批复良固房地产公司在涉案土地进行房地产开发经营，2006年2月21日济南市规划局发布“济规管[2006]68号”文件，认定包括良固房地产公司获取的涉案土地符合城市规划，同意用地规划为居住用地。2006年7月3日，济南市国土资源局与医药采购站签订收回国有土地使用权协议书，明确认可良固房地产公司为该土地的建设用地单位，且土地补偿补助费均已由良固房地产公司支付给医药采购站。因此，尽管由于济南市土地管理政策性调整，但是良固房地产公司依法受让医药采购站房地产的客观事实不能否定，良固房地产公司对该房地产享有合法权利的事实不能否定。2007年中齐房地产公司违法违规建设锦绣泉城项目，造成北邻的涉案地块容积率大幅降低，使得良固房地产公司无法正常使用涉案地块，中齐房地产公司违法建设锦绣泉城项目，侵害了良固房地产公司的权利，2008年1月9日良固房地产公司曾向济南市高新区法院提起诉讼，要求济南市高新区管委会查处纠正中齐房地产公司违反规划，违法建设问题，中齐房地产公司出于私利引诱良固房地产公司配合其办理锦绣泉城项目的土地界址确认、相邻建筑规划手续等问题，在明知良固房地产公司涉案土地手续需进一步完善的情况下，主动提出和解，与良固房地产公司签订涉案土地的土地使用权转让协议及拆迁补偿协议，良固房地产公司撤回了对中齐房地产公司的诉讼。良固房地产公司本着诚信原则配合中齐房地产公司办理了锦绣泉城项目的土地界址确认、相邻建筑规划手续的情况下，中齐房地产公司却不履行土地变更及转让手续，仅支付400万土地款及300万拆迁补偿款后，拒不支付后续款项及办理土地使用权完善及过户所发生的所有税费，中齐房地产公司的行为属于严重违约。良固房地产公司配合中齐房地产公司完善锦绣泉城项目的手续后，中齐房地产公司获得了巨大经济利益，而良固房地产公司却由于锦绣泉城两栋高层住宅的遮挡以及中齐房地产公司不履行土地变更及转让手续等行为，致使良固房地产公司取得的涉案地块无法按照政府批准的原居住规划继续办理土地及规划手续，现涉案地块的土地规划用途从居住用地更改为其他用地，使得涉案土地市场价值严重贬损，使良固房地产公司遭受了严重经济损失。良固房地产公司积极推动完善土地手续，济南市财政局、审计局对涉案土地成本进行审计，确定涉案土地的熟化成本为14128656.84元。2014年6月13日，良固房地产公司与济南市土地储备中心签订了土地熟化成本支付协议，明确约定济南市土地储备中心应向良固房地产公司支付涉案土地熟化及土地使用税（包含所有投入）合计14128656.84元，这表明政府主管部门是明确承认良固房地产公司对涉案土地的投入并享有合法权利。涉案土地纳入招、拍、挂程序完善用地手续，并要求良固房地产公司和中齐房地产公司参加土地竞买，确保土地顺利成交，进而顺利办理土地出让、登记手续。2015年9月14日，良固房地产公司与中齐房地产公司签订协议，明确约定中齐房地产公司保证参加土地竞买，且土地返还款按双方约定分配，该协议签订后，济南市国土资源局将涉案土地挂牌出让，良固房地产公司多次催促中齐房地产公司参加土地竞买，然而，中齐房地产公司拒不参加土地竞买，最终导致山东新华汇建设投资有限公司以出让底价成交。《城市房地产管理法》第38条、第39条的规定为管理性强制性规定，在土地使用权转让中，土地使用权过户只是合同履行问题，与效力无关。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第8条及《中华人民共和国物权法》第15条的规定，可以看出合同效力与物权变动效力是分开的，不能以物权未登记而否定合同效力。良固房地产公司对涉案土地（含地上物）享有合法权利，签订的土地使用权转让协议、拆迁补偿协议、补充协议均是合法有效的，只不过涉案土地的出让手续一直在按照历史遗留问题的方式解决，中齐房地产公司在完善手续的过程中一再失信造成完善土地手续受阻，《城市房地产管理法》第38条的立法目的不是鼓励有违诚实信用的行为，该条规定也不能成为当事人单方违约的理由，不能享受了合同带给其的利益，反而以自身违约行为造成的土地未能达到过户条件之结果作为抗辩事由主张合同无效，对抗合同义务履行，违反诚实信用原则，属于恶意抗辩。土地管理属于行政权的范围，济南市政府及相关部门一直是认可良固房地产公司对涉案土地及地上物享有合法权利的，济南市国土资源局明确认为：“应本着尊重历史、实事求是的原则，依法合理界定土地成本的同时，继续完善该宗土地的用地手续”。如果不是中齐房地产公司的一再承诺受让该土地并配合完善办理土地手续，良固房地产公司完全可以独立完善土地手续，办理土地出让、摘牌事宜，进而获得更大的经济效益，中齐房地产公司也不可能在良固房地产公司的配合下完成锦绣泉城违法建设手续，造成这一局面出现的原因是中齐房地产公司一再违背诚信原则、丧失商业道德。中齐房地产公司与良固房地产公司签订的协议均是有效的，虽然涉案土地的国有土地使用权现已经由第三人获得，但这是由于中齐房地产公司违反诚信原则造成的，即使部分合同内容不能履行，也应当由中齐房地产公司自行承担责任和损失。综上所述，请求法院依法查明案件事实，正确适用法律，维护良固房地产公司合法权益，驳回中齐房地产公司的诉讼请求。 反诉原告良固房地产公司向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告中齐房地产公司赔偿反诉原告经济损失14436278元；2、本案全部诉讼费用、鉴定费用均由反诉被告中齐房地产公司承担。事实与理由：反诉原告是案涉七里河路1号住宅用地合法权利人，济南市规划局“济规管函[2009]398号”文件确定了该地块的具体规划条件，济南市规划局“济规直三管函[2014]3号”文件明确维持济南市规划局“济规管函[2009]398号”文件确定的具体规划条件，该文件有效期为一年，即有效期自2014年1月21日至2015年1月20日。但由于反诉被告一直明确要受让该地块使用权，2008年1月29日，双方签订了该地块的土地使用权转让协议、拆迁补偿协议，之后双方协商达成一致后，于2015年9月14日再次签订补充协议，反诉被告继续承诺受让该地块。反诉被告骗取反诉原告的信任，让反诉原告配合完善锦绣泉城违规建设手续，直至2017年6月起诉时，反诉被告才明确主张不同意受让该地块。反诉被告违背诚实信用原则，给反诉原告造成重大损失，如果反诉被告及早明确不受让该地块，反诉原告完全可以在前述期间内进行房地产开发经营，现经司法鉴定该地块的开发收益评估值为14436278元，该损失应由反诉被告赔偿。 反诉被告中齐房地产公司辩称，双方系合同纠纷，合同无效就应适用合同无效的处理原则，即互相返还和赔偿损失，在本案中反诉被告并未取得反诉原告的土地使用权，故无需返还反诉原告任何财物，而反诉原告收取了反诉被告的土地转让款项，所以应返还。至于赔偿损失，应根据过错原则双方分担损失，而在本案中反诉被告的损失是土地款的同期贷款利息，而反诉原告则没有任何损失，且导致合同无效的责任应全部归于反诉原告，所以反诉原告应赔偿反诉被告的损失，双方签订合同时反诉原告并未取得涉案土地建设使用权，根据本案中双方提交的证据可证实相关主管部门最终认定反诉原告在涉案土地上的身份是土地熟化投资人而非以出让方式取得土地的土地使用权人，故双方间的协议既违反了法律规定也违反了最高人民法院关于审理土地转让合同纠纷的司法解释的相关规定，中齐房地产公司坚持认为双方间协议无效，反诉原告所称的损失事实上不存在，因其损失依据是鉴定报告，而该鉴定报告出具的前提之一是反诉原告能够合法取得涉案土地的建设用地使用权，在本案中这一前提恰恰是不存在的，故中齐房地产公司认为反诉原告无任何损失，其反诉请求应予驳回，反诉原告在该土地上的所有合法权益政府主管部门已补偿完毕，反诉原告没有除此之外的合法利益损失，至于其所称的因锦绣泉城小区规划问题对其造成的损失，这一事实前提也是不存在的，因该小区建设工程规划许可证系高新区管委会规划局在有权规划的历史条件下为反诉被告颁发的，故反诉被告的相关建设工程合法性毋庸置疑。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人无异议的证据，结合当事人陈述，本院经审查认定事实如下：涉案土地为位于济南市历城区七里河路1号的国有土地，医药采购站于1992年4月20日取得国有土地使用证（证号为：历城国用（92）字第1006016号），2002年1月18日医药采购站与良固房地产公司签订协议书1份，约定医药采购站将其合法拥有的土地及地上建筑物等转让给良固房地产公司，转让总价款为916万元（该价款包含地上物）。济南市历城区人民政府于2002年12月30日出具了关于同意收回医药采购站使用的国有土地并出让给良固房地产公司作为住宅用地使用（出让期70年）的批复，2002年12月，济南市历城区国土资源局与良固房地产公司签订国有土地使用权出让合同，济南市历城区国土资源局将七里河路1号，面积为7532平方米的宗地出让给良固房地产公司，该宗地的土地使用权出让金为每平方米184.2元，总额为1387394.4元人民币，合同签订后，由良固房地产公司一次性付给济南市历城区国土资源局。2003年2月10日，济南市历城区人民政府向良固房地产公司颁发历城国用（2003）字第014号国有土地使用证，该证载明：“土地使用者：山东良固房地产开发有限公司，座落：历城区七里河路1号，地号：051006016，用途：住宅，使用权类型：出让，终止日期2072年12月29日，使用权面积：7532m2”。2006年2月21日，济南市规划局出具关于历城区越权审批山东鲁信房地产投资开发有限公司等30宗用地规划审查意见的复函（文件号：济规管[2006]68号），复函对良固房地产公司的规划意见为：该用地总面积0.753公顷，可规划用地0.753公顷，性质为居住，原则同意办理，该用地宜按规划用地性质与周边用地统一规划安排。2006年7月3日，济南市国土资源局与医药采购站签订收回国有土地使用权协议书1份，该协议书载明的相关内容为：良固房地产公司，经济高管发[2002]217号文件批准和市规划局济规管[2006]68号文定点意见，同意在医药采购站使用的国有土地上（修）建住宅工程项目，根据相关规定需由济南市国土资源局收回医药采购站使用的国有土地使用权，收回位于历城区七里河路1号的国有土地，该宗土地面积为7532m2，该宗国有土地使用权以适当补偿方式由济南市国土资源局收回，该宗土地的各项补偿补助费总计500万元，建设用地单位已于2002年12月全部支付给医药采购站，医药采购站在收到补偿补助费500万元后十五日之内将该宗土地使用权交给济南市国土资源局，济南市国土资源局负责按有关规定的程序将该宗国有土地使用权提供给建设单位使用。2007年7月31日，济南市规划局向良固房地产公司出具建设项目规划审查意见告知函1份，该告知函载明的相关内容为：良固房地产公司，你公司申请兴业嘉苑二期规划定点审批事项的报件（编号：[2007]453），经审查，原则同意，现尚需按下列要求修改完善有关内容后方可继续办理：1、该项目南侧锦绣泉城居住小区已违法建设，需待我局向高新区有关部门核实相关情况后方可研究；2、该用地应按规划居住用地性质与周边用地统一规划安排，并请你公司就该项目规划事宜主动与南邻用地单位协商；3、需提供兴业嘉苑一期工程规划审批文件。2008年1月29日，良固房地产公司（合同甲方）与中齐房地产公司（合同乙方）签订土地使用权转让协议1份，该协议约定的相关内容为：甲方将位于济南市七里河路1号的土地一宗转让给乙方，土地使用权证为历城国用（2003）字第014号，面积7532平方米，用途为住宅，发证机关为历城区政府；转让总价款1000万元，甲方向乙方提供甲方前期向历城区土地局交纳的138万余元的出让金单据；双方于2008年5月31日前完成土地变更及转让给乙方的相关过户手续，并于2008年7月30日前将原历城国用（2003）字第014号土地证换成乙方名下由济南市人民政府颁发的合法土地使用权证，在本条约定手续办理过程中，乙方应根据进度及时向政府支付相应税费；乙方应于本协议签订后当日内向甲方支付首付款400万元作为土地转让预付款，待北围墙建设完毕后三日内付100万元土地转让款，待该土地变更、转让过户手续甲方签章完毕后三日内乙方付甲方土地转让尾款500万元，办理该土地使用权完善及过户所发生的所有税费完全由乙方另行负担；在本协议签订即首付款付清后，甲方交与乙方该土地使用权证；由于甲方原因没能按期完成本协议土地证变更与过户约定时，每逾期一天按乙方已付款额的日万分之五由甲方向乙方支付逾期违约金，乙方没能按本协议约定向甲方支付款项时，每逾期一天按乙方应付款额的日万分之五由乙方向甲方支付违约金。同日，良固房地产公司（合同甲方）与中齐房地产公司（合同乙方）签订拆迁补偿协议1份，该协议载明的相关内容为：鉴于甲方将济南市七里河路1号土地使用权过户给乙方，乙方同意支付土地拆迁补偿费用共计800万元，本协议签订后当日内乙方向甲方支付300万元人民币作为首付款，待北围墙建设完毕得到乙方确认后三日内乙方向甲方支付100万元，待该土地使用权的变更与转让过户手续甲方签章完毕后三日内，乙方再付给甲方尾款400万元；由于甲方原因没能按双方2008年1月29日签订的土地使用权转让协议完成土地使用权证变更与过户手续时，双方仍执行土地使用权转让协议的违约责任条款，乙方没能按本协议约定支付款项时，每逾期一天按乙方应付款额的日万分之五由乙方向甲方支付违约金。上述两份合同签订后，中齐房地产公司向良固房地产公司支付400万土地转让预付款及300万拆迁补偿款。2009年5月27日中齐房地产公司向济南市土地储备交易中心支付前期费用10万元保证金。2011年12月22日，济南市国土资源局形成关于研究良固房地产公司用地问题的会议纪要1份，该会议纪要载明的相关内容为：2003年2月，历城区政府越权批准将位于历城区七里河路1号，土地面积7532平方米的国有土地使用权出让给良固房地产公司，并为该公司办理了国有土地使用证，因该证属越权发证，2003年12月，由历城区政府撤销，该地块被纳入经营性用地历史遗留问题处理，2006年7月，市国土资源局、良固房地产公司与医药采购站三方签订了收回国有土地使用权协议书，约定补偿成本为500万元，后因良固房地产公司未能及时办理等原因，该公司未能取得该宗土地的合法用地手续，2011年12月6日，良固房地产公司向市国土资源局提出申请，要求继续完善该宗土地的用地手续，并提出实际成本约2138万元，会议认为该地块时间久远，情况复杂，应本着尊重历史、实事求是的原则，依法合理界定土地成本的同时，继续完善该宗土地的用地手续，会议确定：1、该宗土地将按照招标、拍卖、挂牌方式进行出让；2、根据《关于规范国有建设用地出让成本结算工作的意见》的规定，委托市财政局选取中介机构，采用成本审价的方式，对良固房地产公司提出的2138万元土地成本进行审价；3、土地出让成交后，按土地预约分成方式测算土地成本与审价结果对比，选取较低方式进行补偿;4、良固房地产公司应出具书面承诺，保证参加该宗土地的竞买；5、如因补偿情况医药采购站提出异议或诉讼，良固房地产公司须承诺负责协调处理并承担全部责任；6、对该宗土地按规定完善材料，办理相关报批程序。经市财政局委托中介机构对该宗地的前期成本进行审价，确定了该地块土地熟化成本评审总额为13526096.84元。2014年6月13日，济南市土地储备交易中心（合同甲方）与良固房地产公司（合同乙方）签订土地熟化成本支付协议1份，该协议载明的相关内容为：该地块位于历城区七里河路1号，总用地面积为7531平方米，乙方前期投入了大量资金对该地块进行土地熟化，确定了该地块土地熟化成本评审总额为13526096.84元，认可良固房地产公司自2008年元月1日起缴纳的土地使用税共计602560元；甲方按照确定的土地熟化成本13526096.84元及土地使用税602560元，共计14128656.84元支付给乙方，该土地成本包含了乙方在该地块内的所有投入。2015年9月14日，良固房地产公司（合同甲方）与中齐房地产公司（合同乙方）签订补充协议1份，该协议约定的相关内容为：甲方为主协调政府土地部门力争于2015年12月前办理完毕该地块的收储及出让手续，乙方给予必要的协助（双方派人共同参与办理），乙方保证参加该地块的竞买，土地返还款其中1100万元归甲方所有，其余归乙方所有，鉴于双方已签订的土地使用权转让协议、拆迁补偿协议在乙方竞买成功后协议继续履行，因乙方已向甲方支付了700万元人民币，乙方仍欠甲方的1100万元在本次还款中已明确归甲方所有；乙方配合甲方完成土地指界及其他配合工作，甲乙双方共同协调政府相关部门确定该地块的出让价格，双方共同努力力争乙方按照出让底价竞买该地块成功；在乙方按本协议完成土地受让且场地达到施工条件后，甲乙双方对原土地使用权转让协议、拆迁补偿协议的履行不再追究各方责任；双方如有违约按原协议价款日万分之五支付违约金。后中齐房地产公司未参加土地竞买，案涉地块被案外人山东新华汇建设投资有限公司底价取得，成交价为2736万元，成交时间为2016年12月30日，土地用途为其他商服用地。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 关于中齐房地产公司要求确认协议无效的事实。中齐房地产公司主张良固房地产公司在签订土地使用权协议时，良固房地产公司的土地证系历城区政府违规发放的，良固房地产公司未取得土地使用权，无法办理变更及过户手续，故双方签订的土地使用权转让协议、拆迁补偿协议及作为从合同的补充协议均为无效协议。良固房地产公司不认可，认为双方订立合同并不违反效力性强制性规定，且《中华人民共和国物权法》生效后，对于合同订立生效和物权登记已经认定为两种行为，不因物权是否登记导致合同无效，双方订立的合同合法有效。良固房地产公司对涉案土地及地上物享有合法权利，济南市政府及规划、土地等有关行政主管部门均对良固房地产公司的权利予以认可。诉讼过程中，中齐房地产公司申请法院调取济南市国土资源局历城分局就历城国用（2003）字第014号土地使用权证无法办理过户的原因，2017年7月3日济南市国土资源局历城分局向本院出具情况说明1份，该情况说明载明的相关内容为：2002年9月16日，济南市人民政府上收历城区国有土地登记审批权限，历城区不再具备登记审批权，根据贵处所提供的国有土地使用证：历城国用（2003）字第014号国有土地使用证，经查询，该证由历城区人民政府审批颁发，此证属于违规发证，故无法办理土地过户手续，济南市国土资源局历城分局，2017年7月3日。本院认为，结合济南市国土资源局历城分局出具的情况说明及2006年7月3日济南市国土资源局与医药采购站签订的收回国有土地使用权协议书，可以证实良固房地产公司在2008年1月29日签订土地使用权转让协议及拆迁补偿协议时未取得土地使用权证书，截止起诉前良固房地产公司亦未取得土地使用权证书或征得由批准权的人民政府同意转让，并且政府部门已通过招标、拍卖、挂牌方式将涉案地块出让给案外人山东新华汇建设投资有限公司，因此良固房地产公司与中齐房地产公司订立的转让合同及转让行为无效。 关于良固房地产公司主张的经济损失14436278元，良固房地产公司主张因中齐房地产公司一再承诺受让该地块，致使良固房地产公司无法进行房地产开发经营，造成巨大经济损失。诉讼过程中，良固房地产公司申请自2015年1月20日起至2017年1月20日止对七里河地块居住规划用途房地产开发收益进行评估，本院依法委托山东正源和信资产评估有限公司进行评估，该评估公司于2018年1月8日作出鲁正信评鉴字（2018）第0001号资产评估报告，报告载明：经实施现场调查、市场调查、询证和评定估算等评估程序，采用假设开发法进行评估，确定评估对象在评估基准日2015年1月20日未设立法定优先受偿权利下的市场价值为人民币14436278元。良固房地产公司为此支付评估费72180元。中齐房地产公司对该评估报告提出异议，认为评估报告没有法律、事实依据，其评估内容所依据的前提假设根本不具备现实可能性，土地开发成本无法确定，房地产开发收益不可预估，故对该评估报告的合法性、关联性均不予认可。2018年3月16日山东正源和信资产评估有限公司对中齐房地产公司提交的异议书进行答复，认为异议书第一条和第二条（一）属于法律确认问题，不属于资产评估确认范围，异议书第二条（二）中的土地开发成本采用客观取得成本，七里河地块处于完善、成熟的土地市场下，土地客观取得成本可根据市场比较法和基准地价系数修正法等评估方法测算得出，异议书第二条（三）中的房地产开发收益是根据市场调查确定涉案地块的房地产市场情况，房地产销售价格采用七里河片区的房地产成交均价，开发成本、销售费用、管理费用设定在开发期间均匀投入，设定房地产开发经营期内均匀销售，以上设定符合资产评估要求。本院认为，2006年7月3日济南市国土资源局收回医药采购站的国有土地使用权至2016年12月30日山东新华汇建设投资有限公司通过招、拍、挂形式获得出让用地，良固房地产公司在上述期间内一直未获得涉案地块的土地使用权，房地产开发收益的前提不存在，故对良固房地产公司主张的经济损失14436278元，不予认定。 本院认为，被告良固房地产公司在签订转让协议时，未取得国有土地使用权，被告良固房地产公司的行为系无权处分，在向人民法院起诉前，被告良固房地产公司仍未取得出让土地使用权证书，亦未获得有批准权的人民政府批准，被告良固房地产公司的转让行为无效，且其与原告中齐房地产公司签订的转让协议、拆迁补偿协议及补充协议均无效，故对原告中齐房地产公司请求确认其与被告良固房地产公司签订的土地使用权转让协议、拆迁补偿协议及补充协议无效的诉讼请求，本院依法予以支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。原告中齐房地产公司要求被告良固房地产公司返还土地转让款700万元，于法有据，本院依法予以支持。关于原告中齐房地产公司向济南市土地储备交易中心支付的10万元保证金，该费用并非被告良固房地产公司向原告收取的，依据合同的相对性，原告中齐房地产公司可另行主张，本院不予合并处理。原告中齐房地产公司主张的利息损失，被告良固房地产公司在签订转让协议时涉案地块的历城国用（2003）字第014号国有土地使用证已被撤销，其将历城区政府越权发放的国有土地使用权证提供给原告，主观上具有过错，原告作为专业的房地产开发商对土地管理政策的变动应当知晓，且双方签订协议的时间为2008年1月29日，原告中齐房地产公司起诉的时间为2017年5月19日，间隔9年之久，原告中齐房地产公司对利息损失亦具有一定的过错，本院酌定原告中齐房地产公司与被告良固房地产公司各承担利息损失的50%责任。反诉原告良固房地产公司主张因反诉被告中齐房地产公司一再承诺受让土地，致使其丧失对该地块的房地产开发经营，造成预期开发收益损失14436278元，因2003年12月涉案土地的历城国用（2003）字第014号国有土地使用权证因属越权办理被撤销后，济南市国土资源局、良固房地产公司及医药采购站于2006年7月3日签订了收回国有土地使用权协议书，后因良固房地产公司未能及时办理等原因，良固房地产公司未能取得该宗土地的合法用地手续，之后，良固房地产公司亦未按2011年12月22日济南市国土资源局的会议纪要要求进行竞买，致使涉案土地于2016年12月30日被案外人底价取得。反诉原告良固房地产公司所主张的预期开发收益14436278元，系采用假设开发法进行评估所得结论，而本案中，反诉原告良固房地产公司自2006年7月3日至2016年12月30日一直未依法取得国有土地使用权，并且反诉原告良固房地产公司与济南市土地储备交易中心于2014年6月13日签订了土地熟化成本支付协议，该协议约定济南市土地储备交易中心支付良固房地产公司土地熟化成本13526096.84元及土地使用税602560元，共计14128656.84元，故对其反诉中齐房地产公司要求赔偿其经济损失14436278元的反诉请求，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、确认原、被告间签订的土地使用权转让协议、拆迁补偿协议及补充协议均无效。 二、被告山东良固房地产开发有限公司返还原告山东中齐房地产开发有限公司土地转让款700万元。 三、被告山东良固房地产开发有限公司赔偿原告山东中齐房地产开发有限公司利息损失的50%（利息计算方式如下：自2008年1月30日起至实际给付之日止，以700万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）。 上述二至三项，均限被告山东良固房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内付清。 四、驳回原告其他诉讼请求。 五、驳回反诉原告山东良固房地产开发有限公司的反诉请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。 案件受理费88872元，由原告山东中齐房地产开发有限公司负担17008元，被告山东良固房地产开发有限公司负担71864元，财产保全费5000元，由原告山东中齐房地产开发有限公司负担950元，被告山东良固房地产开发有限公司负担4050元，反诉费40900元，由反诉原告山东良固房地产开发有限公司负担，评估费72180元，由反诉原告山东良固房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日之内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长 孙 刚 人民陪审员 高 虹 人民陪审员 王爱云 二〇一八年四月二十七日 书 记 员 李 旋