四川省达州市通川区人民法院民 事 判 决 书(2018)川1702民初499号原告：四川惠特电力投资建设有限公司海源分公司，住所地达州市通川区朝阳东路816号4楼。统一社会信用代码：91511700MA64UFK70W。负责人：冯宗军，总经理。委托诉讼代理人：罗珮坤，四川绥定律师事务所律师。被告：何以敏，男，1973年7月15日出生，汉族，住达州市通川区。原告四川惠特电力投资建设有限公司海源分公司（以下简称惠特电力公司海源分公司）与被告何以敏物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告惠特电力公司海源分公司的委托诉讼代理人罗珮坤，被告何以敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告惠特电力公司海源分公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告2017年12月31日前的物业管理服务费9449.79元及滞纳金（从2012年11月1日起以每年欠款为基数，按3‰/天计算至付清时止）；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：西苑佳居由四川惠特电力投资建设有限公司开发。被告购买并居住在达州市通川区房屋。2011年10月11日，被告与四川海源物业管理有限责任公司签订了《西苑佳居前期物业管理协议》，对物管费和逾期缴费滞纳金等内容进行了约定。2017年9月，四川惠特电力投资建设有限公司将四川海源物业管理有限责任公司吸收合并，四川海源物业管理有限责任公司依法予以注销登记。后四川惠特电力投资建设有限公司设立四川惠特电力投资建设有限公司海源分公司，经营原四川海源物业管理有限责任公司的相关业务。被告自2012年11月1日起，未向原告交纳物业管理费。经原告多次向被告索要费用无果，故诉至法院。原告惠特电力公司海源分公司所举证据如下：1、原告的营业执照复印件、法人身份证明书复印件、被告身份证复印件；2、商品房买卖合同备案表复印件；3、西苑佳居住户情况登记表复印件；4、西苑佳居前期物业管理协议复印件；5、合并协议复印件；6、四川海源物业管理有限责任公司帐务移交报告复印件；7、物管费催收单6张及物管费催收单照片打印件9张；8、国网四川省电力公司达州供电公司文件达电人资（2017）30号复印件；9、四川巴星电力建设投资有限公司文件川巴星投（2017）18号复印件；10、四川海源物业管理有限责任公司处置方案；11、四川海源物业管理有限责任公司营业执照复印件；12、资产负债表及资产负债表续复印件被告何以敏辩称，1、跟被告签订物业协议的是四川海源物业管理公司，被告与原告公司没有签订协议，原、被告之间没有关系；2、欠费是事实，但欠费的原因系海源公司物业服务不规范，违约在先；3、被告对超过诉讼时效的费用不认可；4、原告主张违约金的计算方式过高，属霸王条款，应按照法律规定计算。被告何以敏未举证。本院经审理认定事实如下，2010年2月8日，被告从四川惠特电力投资建设有限公司处购买了位于达州市西外新区金龙大道与凤凰大道交叉口，建筑面积为123.68平方米。2011年10月3日，四川海源物业管理公司（甲方）与被告（乙方）签订了《西苑佳居前期物业管理协议》，协议对双方的权利义务、物业服务内容、物业管理服务费用等作了明确的约定。其中，物业服务收费标准为：高层建筑住宅按建筑面积每平方米1.2元/月、代环卫收生活垃圾处理费4元/月，业主接房时预交半年物业服务费和生活垃圾处理费，半年后可按月或季度交物管费，也可预交半年或全年的物管费，但每季度末必须交清本季度的物管费，否则视为乙方违约，付逾期交费滞纳金。对违约责任约定为：乙方违反协议，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方限期补交，并从逾期之日起按其应交费用每天千分之三收取滞纳金。合同签订后，原告按约提供了物业服务，被告自2012年11月1日起未向原告交纳物业管理费。同时查明，四川海源物业管理公司成立于2005年04月28日，其经营范围为叁级物业管理等。2016年4月13日，四川海源物业管理公司更名为四川海源物业管理有限责任公司。2017年8月27日，四川惠特电力投资建设有限公司（甲方）、四川巴星电力建设投资有限公司（乙方）、四川海源物业管理有限责任公司（丙方）共同签订《合并协议》，约定：甲方同意吸收合并乙方和丙方，甲方继续存在，乙方和丙方解散并注销，乙方和丙方无对外投资，无分公司，甲乙丙三方合并后，乙方和丙方的所有债权债务由甲方继承等。2017年10月26日，四川海源物业管理有限责任公司注销登记。另查明，原告惠特电力公司海源分公司成立于2017年7月7日，并领取营业执照，其经营范围为受总公司委托从事以下业务：物业管理等。本院认为，原、被告虽未直接签订物业服务合同，但四川海源物业管理公司与被告签订了《西苑佳居前期物业管理协议》，该协议系双方真实的意思表示，且不违背法律规定，故为有效合同。当事人应按合同约定履行自己的义务。四川海源物业管理公司更名后被四川惠特电力投资建设有限公司吸收合并，根据《中华人民共和国民法总则》第六十七条“法人合并的，其权利和义务由合并后的法人享有和承担。”和《中华人民共和国公司法》第一百七十四条“公司合并时，合并各方的债权、债务，应当由合并后存续的公司或者新设的公司承继。”故原四川海源物业管理公司的权利义务应由四川惠特电力投资建设有限公司享有和承担。而原告惠特电力公司海源分公司系受总公司，即四川惠特电力投资建设有限公司委托从事物业管理业务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条第一款“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十二条“民事诉讼法第四十八条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括：……（五）依法设立并领取营业执照的法人的分支机构。”故原告惠特电力公司海源分公司按照《西苑佳居前期物业管理协议》要求被告支付物业管理费于法有据，本院予以支持。原告虽举证多张物管费催收单及照片，但不足以证明原告的催收单及时向被告予以送达。而《西苑佳居前期物业管理协议》约定：可按月或季度交物管费，也可预交半年或全年的物管费，但每季度末必须交清本季度的物管费。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”和《中华人民共和国民法总则》第二百零六条“本法自2017年10月1日起施行。”对原告主张的2015年9月30日前的物管费在《中华人民共和国民法总则》实施前已超过了法律规定的诉讼时效，且原告未能提供诉讼时效期间中止、中断或延长的法定事由，故对该部分物管费主张本院不予支持。对原告主张的2015年10月1日至2017年12月31日的物管费，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”按照新法优于旧法的原则，原告尚在诉讼时效内，故对该部分物管费主张本院予以支持。根据合同约定，被告每月应交纳物管费152.42元（1.2元/平方米×123.68平方米+4元），2015年10月1日至2017年12月31日期间共计27个月，故被告共应交纳物管费4115.34元（152.42元/月×27月）。根据合同约定，被告不按标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告从逾期之日起每天按应交费用3‰收取滞纳金，故被告应对2015年10月1日至2017年12月31日所欠物管费交纳滞纳金，原告要求按每年欠款金额每天3‰收取滞纳金本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第二百零六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告何以敏在本判决生效后十日内给付原告四川惠特电力投资建设有限公司海源分公司2015年10月1日至2017年12月31日期间的物业管理服务费4115.34元及滞纳金（从2015年10月1日起以每年所欠物业管理服务费金额为基数，按每天3‰计算至付清时止）；二、驳回原告四川惠特电力投资建设有限公司海源分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费50元，减半收取25元，由被告何以敏负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省达州市中级人民法院。审判员 陈 宇二〇一八年四月二十八日书记员 张玉琳