江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏02民终1164号上诉人（原审原告）：张翅，女，1976年2月12日生，汉族，住无锡市新吴区。委托诉讼代理人：丁凯，江苏金渠律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆晔芸，江苏金渠律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：朱月萍，女，1979年10月8日生，汉族，住无锡市新吴区。原审第三人：无锡市民申房地产开发有限公司，住所地无锡市312国道卫星村段、新学士桥堍A区。法定代表人：潘宵燕，该公司董事长。上诉人张翅因与被上诉人朱月萍、原审第三人无锡市民申房地产开发有限公司（以下简称民申公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市新吴区人民法院(2017)苏0214民初6869号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。张翅上诉请求：撤销原审判决，依法改判支持张翅的原审诉讼请求；诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：1、一审法院查明，朱月萍确实没有向张翅支付过租金。2、经营范围的私自变更，导致合同双方的合作意向已经不复存在。朱月萍辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。民申公司未作陈述。张翅向一审法院起诉请求：1、依法判令解除民申公司与朱月萍于2016年2月3日签订的租赁合同；2、依法判令朱月萍腾房；3、依法判令朱月萍支付自2017年8月17日起至实际腾房之日的房屋租金（租金以每天168.06元为标准）；4、依法判令朱月萍赔偿代理费15000元；5、判令朱月萍承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2016年2月3日，民申公司与朱月萍签订租赁合同1份，约定民申公司将座落于无锡市新吴区长江国际泓园38-4的铺位租赁给朱月萍使用，面积为84.03平方米；租赁期限自2016年2月18日至2021年2月17日止；租金为每平方米2元/天，2016年2月18日至2016年7月17日为优惠免租期；租金支付方式为每半年支付一次，首次支付应在签订合同的免租期到期之日最后15天内一次性付清，以后每次于合同期第6个月最后15天内付清下个半年度租金；租赁铺位经营项目为进口零食超市；朱月萍未经民申公司书面同意不得将该铺位转租、转让他人经营或者与他人共同租赁经营；合同又约定如朱月萍有逾期交付租金等违约行为时，应赔偿出租方经济损失包括朱月萍在合同期内还未交付的租赁费用损失、诉讼费用、律师费等；约定了告知及送达地址等其他事由。后民申公司出售案涉房屋给张翅，并于2017年7月13日办理了该房屋产权过户登记手续。2017年8月1日，民申公司向朱月萍发函告知了上述事由，要求朱月萍将房租交给张翅。2017年8月17日，张翅向朱月萍发函告知其及时交付租金，并停止经营快递业务，恢复合同约定的经营项目。因朱月萍未向张翅交付租金，故张翅诉至法院，要求判如所请。朱月萍一审辩称，其并不存在能够导致合同解除的理由，请求驳回张翅的诉请。民申公司一审陈述，案涉房屋出售给张翅后，其已经多次通知朱月萍向张翅交付租金。当事人围绕诉讼请求依法由张翅提供了租赁合同、不动产产权证书等证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对于案涉房屋的产权及出租情况均无异议，法院对于该证据予以确认并在卷佐证。本案的争议焦点为：1、朱月萍是否存在迟延交付租金的违约行为足以导致张翅有权解除案涉租赁合同；2、朱月萍将经营范围增加寄存服务是否构成违约致使张翅有权解除案涉租赁合同。关于争议焦点1，张翅认为，案涉租赁合同第八条违约责任中明确约定朱月萍逾期交付租金超过十日，出租方有权解除合同并要求朱月萍赔偿损失。为此，其向法庭提供告知函及ems快递单，证明民申公司及其分别于2017年8月1日及8月17日向朱月萍发函告知案涉房屋转让的事实，并要求朱月萍向其支付租金，但至今其未收到朱月萍的任何租金。经质证，朱月萍对上述证据的真实性无异议，对案涉租赁合同的约定亦无异议，但认为在案涉房屋转让后因双方一直处于对案涉租赁合同变更事宜的协商过程中，所以其并未向张翅交付房租，而是仍然向民申公司交付了房租；且按照案涉房屋租赁合同的约定，其应于2017年8月3日、11月3日支付的租金，其均已提前付清，故其不存在迟延交付房租的违约行为，为此，其向法庭提交付款凭证2份，分别是2017年7月31日向民申公司汇款17948.40元，附言房屋及物管费、2017年8月22日向民申公司汇款12302.40元。朱月萍向法庭说明该两笔款项对应按照案涉租赁合同约定其应于2017年8月3日及2017年11月3日交付的租金。经民申公司核实，确已收到朱月萍的上述款项，朱月萍对案涉房屋的租金已经支付至2018年2月，因其与张翅的所有权转移发生在2017年7月11日，故转移之前的租金仍应由其收取，经民申公司计算，其中23996.40元应转交给张翅，其认可在本案中由法院对该笔款项进行处理。关于争议焦点2，张翅认为，案涉租赁合同第三条经营项目中明确约定朱月萍的经营项目为进口零食超市，且在租赁期内，朱月萍未经“甲方或物管公司的书面同意，不得擅自改变该铺位的经营种类及品牌内容”，否则视为违约；且在案涉租赁合同第八条违约责任中明确约定违反上述条款，出租方有权解除合同并要求朱月萍赔偿损失。为此，其向法庭提供彩色照片打印件1份，证明朱月萍现正经营快递业务，其店铺灯箱广告上显示业务包含收发快递；企业信息打印件1份，证明在朱月萍2016年3月3日注册登记时的经营范围只有食品及日用百货的零售，而在2017年9月14日变更增加了经营项目“玩具、卷烟、雪茄烟的销售、寄存服务”。经质证，朱月萍对上述证据真实性无异议，对案涉租赁合同的约定亦无异议，但其认为其主营食品店，所谓快递业务只是一个便民服务，目的是为了增加店里的人气，并不改变主营业务，这属于业内常态，也不违反案涉租赁合同的约定一审法院认为，案涉租赁合同真实合法有效，在租赁期限内，因买卖发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。现张翅主张因朱月萍违反合同约定，存在迟延交付房租及擅自变更经营范围的违约行为，故要求解除案涉租赁合同。根据查明的事实，朱月萍并不存在迟延交付房租的事实，其已经向民申公司交付了至2018年2月止的房屋租金，且因民申公司与张翅需要结算产权转移前后的租金收取，故朱月萍将房租交付给民申公司并无不妥，民申公司应与张翅进行结算后将应由张翅收取的部分租金交与张翅；朱月萍虽然在经营项目中增加了收发快递一项内容，但该项内容对商铺的主要经营业态并没有影响，不属于合同约定的“擅自改变该商铺的经营种类及品牌内容”，故张翅无权据此解除与朱月萍的租赁合同。综上，对张翅的诉讼请求，法院不予支持。依照最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第119条第二款、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款之规定，判决如下：驳回张翅的诉讼请求。案件受理费减半收取2730元，由张翅负担。二审中，各方当事人均未提供新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，民申公司与朱月萍签订的租赁合同约定了解除合同的条件，张翅上诉认为朱月萍没有按约支付租金、私自变更经营范围，要求解除租赁合同，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，张翅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5460元，由张翅负担。本判决为终审判决。审判长 谢 伟审判员 王一川审判员 朱光烁二〇一八年四月二日书记员 查玉婷