江苏省淮安经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏0891民初3928号 原告：万里，男，1993年3月28日生，汉族，住淮安市淮阴区。 委托诉讼代理人：钱平平，江苏引航律师事务所律师。 被告：淮安市好美居置业发展有限公司，统一社会信用代码91320891755888968A，住所地淮安经济技术开发区厦门西路**。 法定代表人：胡祝勇，该公司总经理。 委托诉讼代理人：孙永，江苏光剑律师事务所律师。 原告万里诉被告淮安市好美居置业发展有限公司（以下简称好美居公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年9月20日立案后，依法适用简易程序于2017年10月20日公开开庭审理，后因案件审理需要，于2018年3月1日组成合议庭再次开庭审理。原告万里委托诉讼代理人钱平平，被告好美居公司委托诉讼代理人孙永到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告万里向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付给原告逾期交房违约金26305元，并按照银行贷款利息，从起诉之日计算至实际支付之日；2、责令被告立即办理房屋登记手续；3、要求被告支付2017年7月1日至被告实际将资料报产权机关备案期间违约金，按照总房款日万分之一计算；4、本案的诉讼费用由被告承担。第二次庭审中，原告明确诉讼请求为：1、请求判令被告支付原告逾期交房违约金及逾期办证违约金合计24220元；2、本案的诉讼费用由被告承担。 事实和理由：原、被告双方于2015年3月19日签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：原告购买被告开发的上海新城二期8幢1203室房屋一套，房屋总价350000元，合同约定交房时间为2015年12月31日。原告按照合同约定支付了全部价款，但房屋一直未经验收合格，被告只支付了部分逾期交房违约金，剩余部分一直未付。综上，原告特具状诉至贵院，恳请贵院依法查明事实，维护原告的合法权益。 被告好美居公司辩称，第一、原告起诉的各项诉请没有事实和法律依据，原告已经实际拿房，不存在逾期交房，合同约定的房屋交付条件为商品房经验收合格，而本案所涉及的房屋均已通过了竣工验收，符合交付条件，而且原告在实际拿房的时候已经明知房屋没有通过政府的验收备案，并且承诺不因此追究被告的责任，因此，应当视为原告已经放弃要求逾期交房予以赔偿的权利，另外，原告自愿拿房的行为也应当视为对合同约定的房屋的交付条件进行的变更。另外补充，2017年8月15日，江苏省高院发布的《审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答（征求意见稿》的第三十三条、第三十四条也倾向于认为房屋的交付应当按照合同约定的验收标准即我方验收合格即可；第二、我方可以随时协助原告办理房屋登记手续。第二次庭审中，针对原告变更的诉讼请求，被告补充答辩意见：对于逾期办证，因为原告已经签订了补充协议，按照协议约定，开发商应当从2017年7月1日开始支付逾期办证违约金，而且开发商已经按照约定自2017年7月1日起至9月28日止的逾期办证违约金支付完毕，因而对该户已经不存在再次支付逾期办证违约金。 原告围绕诉讼请求向本院提交了下列证据：1、商品房买卖合同、契税发票一份，证明原告购买被告开发的房屋一套，原告支付了相应的价款，合同约定的交付时间为2015年12月31日，房屋交付条件为商品房经验收合格，逾期交房应当按照总房款日万分之二的标准支付违约金，被告没有按照合同约定，将符合要求的房屋交付给原告，属于瑕疵交付，不产生法定交付的效力； 2、被告开发的房屋竣工验收备案查询单一份，证明被告开发的房屋于2017年9月12日才经住建部门验收备案。 经庭审质证，被告对原告提交的对证据1、2的真实性无异议。 被告围绕抗辩主张提交下列证据：1、上海新城二期凯旋宫项目交房手续流转单一份（2016年8月8日，原告实际拿房日期），证明原告在该流转单上有承诺明知该房未经政府部门的质检验收，并承诺不追究相关责任； 2、2017年1月21日的补充协议一份，证明就逾期交房，以及逾期办证，双方在2017年1月份再次达成的相关的协议，也能够进一步证实双方就逾期交房进行了协商处理，原告不应当再追究逾期交房的违约责任。 第二次庭审中，被告补充提交下列证据：3、单位工程竣工验收证明书一份，证明在2016年7月20日，涉案的房屋通过了五方验收。 4、办证结算凭证，证明该户业主已经领取了2017年7月1日到9月28日的逾期办证违约金。 原告对被告提交的证据发表如下质证意见：对证据1的签字的真实性需庭后核实，但是对内容以及本人承诺的内容，原告并不清楚，并且从承诺的内容来看，原告并无放弃追索违约金的意思表示，其次，被告的房屋未经验收合格，是不符合法律的强制性规定的；对证据2的真实性庭后核实，但对被告的证明目的不予认可，从协议第一条可以明确被告承诺了登记备案的时间是2017年6月30日前，未完成的愿意承担违约金，原告没有放弃追究违约金的承诺；对证据3的真实性无异议，该份证据只能证明涉案小区的房屋已经建成验收，但是对相关的绿化、消防等相关附属设施并没有综合验收，我方认为应当以涉案小区在住建部门验收备案的时间为房屋应当合法的交付时间；对证据4，2017年7月1日到9月28日期间的逾期办证违约金我方并未在诉讼请求中予以主张。 本院对当事人无异议的证据予确认。根据当事人的当庭陈述，结合当事人提交的证据，本院确认以下事实： 2015年3月19日原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的上海新城二期第8幢1203室房屋，购房总价为350000元，合同第八条约定，被告应当在2015年12月31日前将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。合同第九条约定了逾期交房的违约责任，即逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，否则，买受人不退房的，自买受人应取得权属证书之日起，出卖人按照已付房款金额的每日万分之一向买受人支付违约金。上述合同签订后，原告按照合同约定支付了全部购房款，并缴纳了契税。2016年8月8日被告向原告交付了涉案房屋，原告于当日签署了被告提供的交房手续流转单，该份流转单表格最后载明：“本人承诺：本人已知晓此房屋尚未经政府部门质检、验收，本人承诺不追究任何相关责任”。流转单底部有原告本人签字。 2017年1月21日被告与原告签订补充协议，协议中约定甲方（被告）承诺于2017年6月30日前完成提供资料报产权登记机关备案的工作，若到期仍未完成此工作，自愿从2017年7月1日起支付违约金给乙方（原告），按房屋总价的每天万分之一计算，直至完成产权登记备案日止（以甲方书面通知为准）。签订补充协议后，被告陆续向原告支付了部分逾期办证违约金。2017年11月8日被告出具了办证结算凭证，载明原告已经于当日领取了退面积房款283元及延期办证款2065元。 另查明，2016年7月20日涉案房屋通过了施工、监理、建设、设计、勘察单位组织的五方验收，验收意见为质量合格，同意交付使用。2017年9月12日被告向淮安经济技术开发区住房和城乡建设局申请竣工验收备案，2017年9月25日，淮安经济技术开发区住房和城乡建设局出具关于上海新城二期交付使用备案的通知，通知明确涉案房屋予以交付使用备案。 此外，合同约定的交付期限届满后至原告2016年8月8日实际拿房期间，被告陆续向原告支付了四笔违约金，原告对此也予以认可，且并未在此次诉讼中主张。 庭审中，原、被告双方一致同意逾期办证违约金计算的截止时间为2017年9月28日。 第二次庭审中，原告明确逾期交房违约金计算方式为：总房款35万元*万分之二*399天（从实际拿房时间2016年8月8日到备案之日2017年9月12日）=27930元，该违约金同意打五折计算，即13965元；逾期办证违约金计算方式为：2017年11月8日（拿房之后推迟90天）至2017年9月28日（提交资料报产权登记机关备案日期），共计324天，以总房款35万元*万分之一*324天=11340元，扣除被告已经支付的办证违约金1085元，尚未支付的逾期办证违约金为10255元。 原告主张上述两项违约金存在重复计算的情形，经本院释明，原告陈述逾期交房违约金应当是从实际拿房之日计算到房屋符合法定的交付条件之日，即房屋交付备案之日，而逾期办证违约金依照买卖合同十五条的规定，是从交付之日开始计算，原告认为这里的交付之日应当是实际拿房之日，所以我们主张了这两项违约金，至于是否应当获得两项违约金的赔偿，由法院判决。 2017年9月，原告诉至本院并提出上列诉请。 本院认为，涉案的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，约定合法有效，原、被告双方均应按照合同约定行使权利以及履行自身义务。根据合同约定，被告好美居公司应当房屋符合交付条件之日按约定向原告履行交房义务，涉案房屋于2016年7月20日通过五方验收，即符合合同约定的交付条件，则被告在2016年8月8日向原告交付的房屋为符合合同约定标准的房屋，鉴于被告在实际交房之前已经陆续支付了四笔逾期交房违约金，故2016年8月8日之后的逾期交房违约金被告不应再行支付。原告主张该部分逾期交房违约金无事实及法律依据，本院依法不予支持。 关于原告主张被告承担的逾期办证违约金，根据合同约定，被告应当在房屋交付使用后90个工作日内即2016年12月15日将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但被告未在此时间之前完成备案材料提交的义务，其行为构成违约，但原、被告双方于2017年1月21日签订了补充协议，协议中将被告提交备案资料的时间明确为2017年6月30日，且承诺若违反补充协议中的约定自愿支付自2017年7月1日起的逾期办证违约金，事实上，被告也确实支付了自2017年7月1日至2017年9月28日期间的逾期办证违约金，该部分违约金也得到了原告的认可。故本院认为双方签订的补充协议系对商品房买卖合同第十五条约定的被告提交办证资料时间进行了变更，即双方通过签订补充协议的形式重新约定了被告提交备案资料的时间，且对于被告2017年7月1日前的违约行为予以谅解，故原告此次再行主张补充协议约定之前的逾期办证违约金无事实及法律依据，本院依法不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 驳回原告万里的诉讼请求。 案件受理费405.5元，由原告万里负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费（收款人：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司淮安城中支行，帐号：62×××62） 审 判 长  高晓文 代理审判员  王娅婕 人民陪审员  周 健 二〇一八年四月十八日 书 记 员  呼芮吉 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。