上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）沪01民终1388号上诉人（原审原告）：倪雄华，男，1965年9月26日出生，汉族，住上海市浦东新区。上诉人（原审原告）：沈佩英，女，1966年12月15日出生，汉族，住上海市浦东新区。上列两上诉人共同委托诉讼代理人：唐逸文，上海永乐律师事务所律师。上列两上诉人共同委托诉讼代理人：唐伯官，上海永乐律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海甬申置业有限公司，住所地上海市浦东新区惠南镇拱北路514号。法定代表人：姚昌云，董事长。委托诉讼代理人：彭宪东，上海市国和律师事务所律师。委托诉讼代理人：李鑫棠，上海市国和律师事务所律师。上诉人倪雄华、沈佩英因与被上诉人上海甬申置业有限公司（以下简称甬申置业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初77572号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人倪雄华、沈佩英的共同委托诉讼代理人唐伯官，被上诉人甬申置业公司的委托诉讼代理人彭宪东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人倪雄华、沈佩英上诉请求：撤销原判，依法改判支持上诉人一审全部诉讼请求。事实和理由：1、一审没有审查和认证补充条款一第十一条（以下简称涉案免除责任条款）是否属于格式条款。被上诉人在一审审理中自认该条款为格式条款。2、一审没有审查和认证涉案免除责任条款是否违反合同法第40条和第53条规定而无效。本案中，逾期交房属于重大违约行为，被上诉人对此作为免责前提条件，应为无效。同时，被上诉人未就涉案免除责任条款予以必要的提醒注意和详细说明，被上诉人也没有举证证明其向购房人进行了说明及解释，故该条款也应认定无效。3、一审没有审查和认证涉案免除责任条款是否及于免除迟延办理小产证违约责任、是否扩大免除责任范围。双方对合同条款的理解有争议，应当根据合同解释规则认定。由于涉案免除责任条款没有出现小产证的表述，只是出现交房和大产证，按文义，该条款仅限迟延交房与办理大产证之间的关系。即便认定该条款有效，约定免除的是延期办理大产证的违约责任，并不包含免除延期办理小产证的违约责任。4、上诉人要求被上诉人承担2016年5月31日至2016年11月8日的逾期办证违约金。首先，合同约定的小产证办证时间在2016年5月30日。其次，被上诉人是在2016年11月底左右通知上诉人办证，之所以违约金计算到11月8日，是因为11月9日签署房屋交接书，同时上诉人给被上诉人一个月合理时间。再次，被上诉人称2016年10月9日双方签署房屋交接书，但交接书上的日期栏双方均未签署日期，被上诉人也没有证据证明上诉人在2016年10月9日签署房屋交接书，故被上诉人的表述不能采信，一审认定不当。被上诉人甬申置业公司辩称，不同意上诉人上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。辩称理由：1、预售合同是住房管理局提供的示范文本，不是格式合同，条款中有填写的空白栏，提供给双方协商填写；涉案免除责任条款并不是格式条款，即便事先制作，但均在与购买人签订合同过程中经协商一致后再打印补充条款一相关内容的，上诉人在签约前完全可以阅看合同文本，应当知晓合同内容，且该条款的约定并没有全部免除被上诉人的违约责任，不存在排除上诉人应得权利，加重上诉人合同义务的情形，合同应属有效。2、根据合同约定，被上诉人2015年年底交房，2016年3月31日之前办出大产证，2016年5月31日之前办出小产证，且因合同中没有免除被上诉人的交房责任，故被上诉人因2016年6月24日逾期交房而承担了逾期交房违约责任。3、虽然涉案免除责任条款中约定的是交房逾期大产证办理时间顺延，但基于买卖交易流程，小产证必须在大产证之后才能办理，故该条款的约定意味着小产证的办理时间的同时顺延。被上诉人办理大产证的时间可顺延至9月24日，被上诉人实际于9月21日办出大产证，则大产证办理时间没有逾期违约；小产证顺延至11月24日之前，因被上诉人在10月9日通知上诉人，上诉人已领取了小产证办证材料，故被上诉人也没有逾期违约，不应承担逾期办证的违约责任和赔偿责任。倪雄华、沈佩英向一审法院起诉请求：判令甬申置业公司支付逾期办理房地产权证（小产证）违约金人民币（以下币种同）47,583元（以总房价款1,881,450元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%，自2016年5月31日起计算至2016年11月8日止）。一审法院认定事实：2014年1月15日，倪雄华、沈佩英与甬申置业公司签订《上海市商品房预售合同》，其中约定甬申置业公司将上海市浦东新区XX路XX弄XX城XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）出售给倪雄华、沈佩英，暂测建筑面积为126.14平方米，房屋总价1,892,100元；合同第十条约定，甬申置业公司承诺在2016年3月31日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证）；合同第十一条约定，甬申置业公司应在2015年12月31日前将系争房屋交付给倪雄华、沈佩英，除不可抗力外；合同第十二条约定，甬申置业公司如未在合同第十一条约定期限内将房屋交付倪雄华、沈佩英，应当向倪雄华、沈佩英支付违约金，违约金按倪雄华、沈佩英已支付的房价款日万分之一计算，自合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止；合同第十三条约定，房屋交付的标准为办理入户手续，领取钥匙；合同第十四条约定，在甬申置业公司办理了新建商品房房地产初始登记手续，取得了房地产权证（大产证）后30天内，由倪雄华、沈佩英与甬申置业公司签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。双方在签署《房屋交接书》之日起30天内，由双方依法向浦东新区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证（小产证）。合同补充条款一第十一条约定，若甬申置业公司逾期交房的，则本合同第十条中的甬申置业公司承诺取得大产证的时间相应顺延，顺延期限与房屋交付的逾期期限相同，该期限内甬申置业公司不承担逾期办证的相应违约责任及赔偿责任。第十四条约定，在签署本合同（含补充条款）前，甬申置业公司已就本合同（含补充条款）的全部条款，包括涉及免除或减轻甬申置业公司责任，加重倪雄华、沈佩英责任，排除倪雄华、沈佩英主要权利等内容的条款，向倪雄华、沈佩英进行了充分说明与解释，倪雄华、沈佩英对此并无异议。补充条款与合同主文不一致的，以补充条款为准。合同签订当天，倪雄华、沈佩英一次性支付房款1,892,100元。2016年6月22日，甬申置业公司取得住宅交付许可证。2016年6月24日，倪雄华、沈佩英与甬申置业公司就系争房屋进行交接，倪雄华、沈佩英办理了入户手续，领取钥匙。同日，双方就应退面积差（10,650元）、应赔违约金（33,300.96元）、扣维修基金（4,872.96元）、扣燃气表款（160元）事项达成一致，实际退款38,918元。2016年9月21日，甬申置业公司取得房地产权证（大产证）。2016年10月9日，倪雄华、沈佩英与甬申置业公司签署《房屋交接书》。甬申置业公司领取了《房屋交接书》、登记申请书、开发商委托书、营业执照、维修基金发票等办理小产证资料。2017年10月，倪雄华、沈佩英诉至法院，要求判如所请。一审法院认为，倪雄华、沈佩英与甬申置业公司签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效,双方均应恪守。根据合同补充条款一第十一条约定，甬申置业公司逾期交房的，则甬申置业公司承诺取得大产证的时间相应顺延，顺延期限与房屋交付的逾期期限相同，该期限内甬申置业公司不承担逾期办证的相应违约责任及赔偿责任。甬申置业公司在2016年6月24日交房，于2016年9月21日取得大产证，于2016年10月9日签署《房屋交接书》，在签署《房屋交接书》之日起30日内已将办理小产证的相关材料交与倪雄华、沈佩英，并承担了逾期交房违约金，故现倪雄华、沈佩英主张逾期办理小产证的违约金，缺乏依据，法院不予支持。一审法院审理后作出判决：驳回倪雄华、沈佩英的全部诉讼请求。案件受理费1,440元，减半收取计720元，由倪雄华、沈佩英共同负担。本院二审期间，当事人未提交证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人双方具有同等法律约束力。二审主要争议的仍在于双方签订的补充条款一第十一条（涉案免除责任条款）是否属于格式条款以及是否应认定无效的问题。对此，本院认为，首先，上诉人作为消费者，在作出选购商品房等重大事项的决定之前，理应对所购房屋的基本情况进行合理审查，并认真、慎重地审阅开发商提供的购房合同文本，确认无异议后再作出是否购买之决定。一旦签署了合同，就应受合同的约定约束。上诉人在本案审理中并没有提交证据证明被上诉人存在事先不让上诉人审阅合同文本以及未就合同文本作告知说明等情形，故可以采信被上诉人陈述的该份合同是在双方协商一致以及上诉人在审阅合同文本前提下签署的。其次，涉案免除责任条款约定的内容对应的是主合同第十条大产证办理的相关内容，并无加重上诉人的合同义务、排除上诉人的合同权利，故涉案免除责任条款所涉的被上诉人享有大产证逾期办理顺延免责权利，也不符合合同法规定的应确认合同无效的情形。再次，基于购房之流程，小产证必然在大产证办出后才能办理，即便涉案免除责任条款中未写有小产证逾期享有顺延办理免责等内容，则因小产证办理受限于买卖交易的操作流程，如不同时享有顺延办理免责的权利，则涉案免除责任条款也无约定之必要及意义。因此被上诉人对涉案免除责任条款解释为包含小产证同时享有顺延办理免责权利，更符合常理推断，也不存在对免除责任范围的扩大认定。最后，从被上诉人在向上诉人交房时承担逾期交房违约责任一节事实来看，进一步说明双方签署的买卖合同中并不存在对被上诉人全部合同责任作出免除的约定。至于上诉人对被上诉人就小产证办出后的通知及房屋交接书的签署等提出的异议，因无证据证明，且被上诉人不予认可，故本院难以采信。鉴于上诉人在本案审理中确认被上诉人的通知行为及已取得小产证办理材料等，故一审对被上诉人办理小产证没有逾期违约的认定亦无不当。据此，上诉人上诉主张涉案免除责任条款为格式条款，以及上诉要求认定该条款无效，因缺乏依据，故本院不予采信。综上所述，倪雄华、沈佩英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1,440元，由上诉人倪雄华、沈佩英负担。本判决为终审判决。审 判 长  郑卫青代理审判员  吴 丹审 判 员  杨斯空二〇一八年四月十二日书 记 员  赵 樱附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……