河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2016）豫民终1075号上诉人(原审被告)：刘培轩，男，1972年2月22日出生，汉族，住河南省沈丘县。委托诉讼代理人：安德波，河南天基律师事务所律师。委托诉讼代理人：王培泉，河南天基律师事务所律师。上诉人（原审被告）：胡雷，男，1991年6月15日出生，汉族，住河南省潢川县。上诉人（原审第三人）：安徽荣发房地产开发有限公司，住所地安徽省六安市霍邱县城关蓼城路东段**。法定代表人：尹可文，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘恩友，男，系该公司员工。被上诉人(原审原告)：任东海，男，1977年3月19日出生，汉族，住河南省商水县。委托诉讼代理人：张成全，河南国银律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯星，河南国银律师事务所实习律师。原审第三人：尹若玉，男，1969年10月12日出生，汉族，住安徽省霍邱县。委托诉讼代理人：舒春光，河南睿东律师事务所律师。上诉人刘培轩、胡雷、安徽荣发房地产开发有限公司（以下简称荣发房地产公司）与被上诉人任东海、原审第三人尹若玉案外人执行异议之诉一案，不服河南省周口市中级人民法院（以下简称一审法院）作出的（2016）豫16民初29号民事判决，向本法院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人刘培轩及其委托诉讼代理人安德波，胡雷，荣发房地产公司委托诉讼代理人刘恩友，被上诉人任东海及其委托诉讼代理人张成全、冯星，原审第三人尹若玉的委托诉讼代理人舒春光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘培轩、胡雷、荣发房地产公司共同上诉请求：1、依法改判驳回被上诉人任东海的诉讼请求或将本案发回重审；2、一、二审诉讼费用由任东海承担。事实与理由：1、2014年7月7日，荣发房地产公司向任东海借款200万元，任东海按照月息4.5%的标准，扣除了18万元利息后，双方以签订8套商品房（包括本案诉争的3套房屋）买卖合同的形式对该借款进行了抵押，该商品房买卖合同是为担保借款合同的履行而签订，双方间不存在着商品房买卖的真实合意。另外，在人民法院查封本案争议3套房屋后，任东海与荣发房地产公司就8套房屋中的5套达成了以房抵债的商品房买卖合意，荣发房地产公司已通过用5套房屋抵偿完所欠任东海的借款，对本案争议的3套房屋任东海未支付过购房款，荣发房地产公司也从未与任东海就本案争议的3套房屋达成商品房买卖合意，任东海要求将争议3套房屋归其所有没有法律依据。2、本案争议的房屋是2014年11月17日查封的，而荣发房地产公司取得商品房预售许可证的时间是2015年2月6日，在人民法院查封前不可能存在着争议3套房屋合法有效的商品房买卖合同，且在争议房屋查封前该房屋也不具备交房条件，任东海名下有多套用于居住的房屋，任东海也不可能实际占用、使用争议房屋。综上，任东海与荣发房地产公司不存在真实的房屋买卖合意，任东海名下也有多套用于居住的房屋，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、二十九条的规定，任东海不具备可排除人民法院执行争议房屋的条件。任东海辩称：1、任东海与荣发房地产公司于2014年7月7日签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，在当天任东海已将涉案房屋全额购房款交付荣发房地产公司，并由荣发房地产公司出具了相关收据，证明收到了涉案房屋购房款。2014年7月15日，荣发房地产公司将涉案房屋交付给任东海入住，现任东海已实际占有使用该房屋，双方间的合同已实际履行。2、涉案的3套商品房是由于荣发房地产公司不履行预售申请登记义务造成的，而非任东海自身原因。综上一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。原审第三人尹若玉述称：同意任东海的意见，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。任东海于2016年3月23日向一审法院起诉，请求：1、撤销（2014）周民保字第11号民事裁定，立即停止对位于周口市××区××路馨莲茗苑4号楼1单元603、703、803号三套房产的强制执行，并解除查封扣押。2、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：一、各方无争议的事实：一审法院受理的黄艳灵、刘培轩、胡雷、朱海中与荣发房地产公司借款合同纠纷一案，在审理过程中，一审法院根据黄艳灵、刘培轩、胡雷、朱海中的申请于2014年11月11日作出（2014）周民保字第11号财产保全民事裁定，并与同年11月17日查封了荣发房地产公司的16套房产，其中位于周口市××区××路馨莲茗苑4号楼1单元603、703、803号三套房产在查封范围内。该借款合同纠纷一案，一审法院作出的民事判决生效后，黄艳灵、刘培轩、胡雷、朱海中向一审法院申请强制执行，进入执行程序后，一审法院欲对上述房产进行评估、拍卖。任东海对一审法院执行已查封的上述涉案三套房屋提出执行异议，一审法院经审查后认为，任东海向一审法院提供的三份《商品房买卖合同》没有其签名，又不能提供购房款收据，银行转账汇入尹若玉银行账号的1820000元不能证明就是购房款。因此，任东海提出的证据和理由不享有足以排除对执行标的的强制执行，对其请求一审法院不予支持。一审法院于2016年2月29日作出了（2016）豫16执异16号执行裁定书，裁定驳回任东海提出的执行异议。二、各方争议的事实：（一）关于涉案房屋买卖的事实：任东海向法庭出具了三份房屋买卖合同，所购房屋位于周口市××区××路馨莲茗苑，所购房屋是4号楼的8套房屋，其中包括涉案的三套房屋，认为房屋买卖合同真实、合法有效。经审查，第三人荣发房地产公司、尹若玉对合同的真实性予以认可；刘培轩、胡雷虽对合同的真实性不予认可，但对其抗辩主张未提供证据，一审法院不予采纳。一审法院据此确认以下事实：任东海与荣发房地产公司签订的有关涉案房屋的买卖合同真实、有效。该合同的主要内容是：荣发房地产公司将位于周口市××区××路馨莲茗苑4号楼1单元603、703、803号等8套房产出卖给任东海，8套房屋的交易总价格为2000000元，荣发房地产公司负责预售房屋的申请登记备案。（二）关于任东海支付房款的事实：任东海主张已支付全部房款2000000元，刘培轩、胡雷认为转账凭证是复印件，不予认可。任东海向法庭提供了通过其妹任春芝的账户向尹若玉账户汇款1820000元的银行转账记录，提供了荣发房地产公司收到任东海购房款2000000元的收据（共计八套房屋的购房款），及任春芝的证人证言。对银行汇款记录和收据的真实性，第三人荣发房地产公司认为购房款不是通过任东海个人账户汇入，并据此认为该款不是任东海支付。一审法院通过认证后认为，从付款主体看，任东海使用其妹任春芝之户名开具的账户支付房款，符合交易习惯，该笔房款，第三人荣发房地产公司承认收到并出具有收据，且收据中涉及的另外五套房子的相关房产手续均已经办理完毕。因此，第三人荣发房地产公司认为房款非任东海支付而不具有本案合格主体资格的辩称不是事实，该辩解理由不成立。一审法院对原告任东海提供的本组证据予以采信并认定以下事实：任东海与第三人荣发房地产公司签订合同的当日，任东海支付了18万元的现金，并通过其妹妹任春芝的账户向荣发房地产公司的负责人尹若玉支付了182万元。（三）关于涉案房屋交付占有的事实：任东海认为已经实际占有房屋，向法庭提供了荣发房地产公司当时的负责人尹若玉出具的交付涉案房屋给任东海居住的证明。刘培轩、胡雷认为该证明内容不实。一审法院通过认证后认为，第三人尹若玉对该证明并无异议，且任东海也已实际入住本案涉案的房屋，刘培轩、胡雷并无证据证明该证明所涉及的内容存在虚假，结合任东海与荣发房地产公司已经签订合同并全部支付房款及任东海同时购买的另外5套住房已经交付并备案的事实，对任东海提供的本组证据，一审法院予以采信并认定以下事实：2014年7月15日，双方签订合同后，荣发房地产公司将涉案房屋交给任东海入住。现任东海已经实际占有涉案房屋。由于该房屋一审法院于2014年11月17日予以了查封，致使过户登记手续一直未予办理。一审法院认为，任东海与第三人荣发房地产公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，是有效合同。合同签订后，任东海通过其妹妹的账户将8套房子的200万元（其中18万元现金）房款支付给第三人荣发房地产公司，符合正常的交易习惯，且荣发房地产公司给任东海出具了收据并已将房屋交付给任东海使用，且也已办理了其中5套房子的备案登记，故双方的房屋买卖合同行为真实、合法、有效。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案中，涉案的房产虽然没有办理产权过户手续，但原告已实际占有并使用，不影响合同效力。对位于周口市××区××路馨莲茗苑4号楼1单元603、703、803号三套房产，任东海在人民法院查封之前已经签订了有效的书面买卖合同，已经支付了全部房款，并实际占有财产，虽然未办理过户登记，但涉案房屋被实际占有后，受到法院查封，任东海不存在过错，因为房屋买卖合同约定，涉案房屋的预售申请登记义务人是第三人荣发房地产公司，而不是任东海。故任东海对该涉案房屋所享有的权利能够排除执行，其要求停止对涉案房屋的执行，符合事实及法律规定，一审法院予以支持。就任东海要求撤销（2014）周民保字第11号民事裁定，并解除查封扣押，应通过法律规定的相关程序进行救济，而非通过民事诉讼方式解决，故一审法院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的解释》第十九条之规定，判决：一、停止对坐落在周口市××区××路馨莲茗苑4号楼1单元603、703、803号三套房产的执行；二、驳回任东海的其他诉讼请求。案件受理费12154元，由刘培轩、胡雷负担。本院二审期间，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人刘培轩、胡雷、荣发房地产公司为证明其主张，向本院提交了如下证据：第一组证据：1、《借款合同》1份；2、任东海出具的“18万元”《收据》1份；3、刘培轩与尹若玉通话录音一份。证明目的：1、任东海与荣发房地产公司于2014年7月7日签订《借款合同》，任东海为出借人，荣发房地产公司为借款人。合同约定借款金额为200万元，借款期限为2个月；2、荣发房地产公司以房屋为该笔借款提供担保，与任东海并无真实的商品买卖合意；3、荣发房地产公司于《借款合同》签订当日向任东海支付了2个月的利息共18万元；4、该借款合同与一审时任东海提交的证据“200万元收据”的金额一致，出具时间一致。第二组证据：1、关于4座1单元203、302、303、403、503房屋的《商品房买卖合同》5份（已备案）；2、关于4座1单元203、302、303、403、503号房屋的财务《收据》（抵任东海借款）共5份；3、尹若玉于2015年2月12日出具的《欠条》及荣发房地产公司财务人员刘恩友标注便签各一份；4、荣发房地产公司与他人（田军、齐纳纳、郁启瓦）签订的《商品房买卖合同》（馨莲茗苑4号楼702房、602房、103房）。证明目的：1、该5套房屋买卖合同总价款为2635359元，单价均为3980元每平米；2、任东海一审提交的争议房屋4座1单元603、703、803的《商品房买卖合同》中房屋单价（2000元每平米）远低于3980元每平米，也远低于荣发房地产公司与他人签订的《商品房买卖合同》，该3份合同的价款过低，明显不属于真实的房屋买卖合同；3、荣发房地产公司于2015年2月12日将203、302、303、403、503房屋抵偿给任东海，以清偿对任东海的借款本息。5套房屋足以清偿任东海的借款本息，且抵偿后任东海改欠荣发房地产公司295159元。4、任东海名下有多处住宅。三上诉人第一、二组证据相互印证证明目的：1、荣发房地产公司以4座1单元203、302、303、403、503、603、703、803共8套房屋作为向任东海借款的担保，并签订了8份《商品房买卖合同》，出具了“200万元收据”，双方间实为民间借贷而非买卖合同关系；2、一审中任东海提交的证据“200万元收据”，该“200万元收据”实为荣发房地产公司以8套房屋为双方间的民间借贷提供担保而制作的相应手续，双方并无真实的商品房买卖合意；3、关于用于借款担保的8套房屋，直到2015年2月12日荣发房地产公司才与任东海达成将其中5套房屋卖给任东海，并用借款冲抵房款的一致意见，也就是说直到此时其双方才有房屋买卖的真实合意；4、由于上述5套房屋已充分冲抵对任东海的借款本息，加上本案争议的3套房屋已被人民法院查封，双方也就未再针对本案争议的3套房屋达成以房抵债的合意，也就是说荣发房地产公司与任东海自始至终未就本案争议的3套房屋达成买卖的合意。第三组证据：1、商品房预售许可证一份。证明目的：1、荣发房地产公司于2015年2月6日才取得“馨莲茗苑”住宅楼三幢4#、6#、8#楼的商品房预售许可证，在此之前签订的所有《商品房买卖合同》不可能是合法有效的合同；2、在人民法院2014年11月17日查封本案争议3套房屋时，该项目尚未取得商品房预售许可证，任东海提交的有关争议房屋的3份《商品房买卖合同》的签订时间为2014年7月7日，即在荣发房地产公司取得商品房预售许可证之前，应属于无效合同。第四组证据：1、荣发房地产公司与周口市鑫盛物业服务有限公司于2015年5月1日签订的关于“馨莲茗苑小区”的《物业管理委托合同》1份。2、周口市鑫盛物业服务有限公司于2017年3月6日出具的《证明》1份。证明目的：1、物业进驻的时间为2015年3月30日，本案争议的3套房屋在人民法院查封时还不具备交付条件。2、对于本案争议的3套房屋，任东海在人民法院查封前未合法占有，而且在人民法院查封后存在强行私闯的非法行为。第五组证据：郑州市个人房屋权属信息表证明内容：任东海在郑州也购买有房屋；任东海不可能属于无住房的人。任东海对刘培轩、胡雷、荣发房地产公司提交的证据质证称：对第一组证据中的借款合同真实性有异议，合同上的甲方出借人并非任东海所签，任东海没有借给荣发房地产公司钱。出具的18万收据是任东海签的，但该款是以前借给荣发房地产公司的钱的利息，与涉案房屋无关。对录音有异议，不能证明上诉人的证明目的，应当以尹若玉的书面证据为准。对于第二组证据：1、对5份备案合同的真实性没有异议，对价格单价有异议。其中买房时，任东海签了8份合同，这是他们后来改的。2、关于房屋备案价的差价，尹若玉作了情况说明，提交法庭。对出具的欠条，是单方面制作，没有证明效力，收据上面没有财务主管人员的盖章。3、荣发房地产公司与他人签订的商品房买卖合同与本案无关，本案涉案房屋是团购价，尹若玉的情况说明说的很清楚。对于第三组证据：对《商品房预售许可证》证明目的有异议，双方签订的合同就算不是有效的，荣发房地产公司与任东海已经实际履行了购房合同。对于第四组证据：与本案没有关系，任东海已经于2014年8月份入住了涉案房屋，已经缴纳了水电费。房屋是在14年7月7号交房的。对于第五组证据:房屋用途是办公不属于住宅。综上，荣发房地产公司收到了任东海200万元款项，当时房屋是以2000元每平方米的价格销售，任东海200万元的款项可以买到1000平方的房屋，8套房屋的面积符合支付款项的对价，本案应以书面材料为依据，当时荣发房地产公司负责人尹若玉出具了多份证据都能加以认证。在查封之后，荣发房地产公司认为与任东海签订的协议有问题，与原来的证据矛盾，荣发房地产公司与刘培轩、胡雷共同损害任东海的权益。请求二审法院维持原判，维护任东海的合法权益。原审第三人尹若玉对刘培轩、胡雷、荣发房地产公司提交的证据质证称：刘培轩、胡雷、荣发房地产公司提交的证据均是一审之前已经存在的，应在一审中提交，现三上诉人在二审中提交，不属于新证据，应视为放弃举证权利，承担举证不能的不利后果。经庭审质证，本院对三上诉人提供的证据审查认为：任东海对三上诉人提交的第一组证据中的其与荣发房地产公司借款合同上的签名虽提出异议，但其未向一审法院申请进行鉴定；任东海对2014年7月7日的“18万元收据”真实性认可，其虽辩称该18万元系以前借给荣发房地产公司钱的利息，但未提交相关证据证明，对其辩称本院不予采信。三上诉人提交的借款合同及任东海所书的18万元收据，与一审中任东海提供的“通过任春芝的账户向尹若玉账户汇款1820000元的银行转账记录”及荣发房地产公司“今收到任东海购房款人民币贰佰万元整。房号为：4#302、4#403、4#803、4#703、4#603、4#503、4#203、4#303”的收据，相互映证，形成较为完整的证据链条。三上诉人提交的第一组证据中的“借款合同”、“18万元的收据”两份证据虽系当事人逾期提供的证据，但上诉人能够说明理由，且如不审理可能导致本案案件事实不清，故对该两份证据，本院予以采信。本院根据各方提交的证据，除对原审查明的事实予以确认外，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2014年7月7日，任东海与荣发房地产公司签订借款合同，双方约定：荣发房地产公司向任东海借款2000000元，出借期限自2014年7月7日至2014年9月6日，借款方用房屋做抵押，到期如不能归还出借方的借款，出借方有权处理抵押品。任东海在借款当天即向荣发房地产公司出具了内容为“现收到安徽荣发房地产开发有限公司利息壹拾捌万元正（180000元），利息日期为2014.7.7至2014.9.6日”的收据，下余1820000元，由任东海通过其妹任春芝的账户，向荣发房地产公司时任周口馨莲茗苑项目负责人的尹若玉的银行账户转账支付。荣发房地产公司当天向任东海出具了“今收到任东海购房款人民币贰佰万元整。房号为：4#302、4#403、4#803、4#703、4#603、4#503、4#203、4#303”的收据。此后4#203、4#302、4#303、4#403、4#503五套房屋在荣发房地产公司的配合下，分别以买受人任东海、任春芝、李芝的名义，办理了商品房买卖合同备案。根据各方当事人的诉辩意见，并征得各方当事人同意，本院将二审争议焦点归纳为：任东海对涉案3套房屋是否享有足以排除强制执行的民事权利。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。该两个条款均规定能够排除强制执行的要件之一是“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”。本案中，荣发房地产公司与任东海间签订了借款合同，任东海在借款当天扣除利息后，向荣发房地产公司转款，荣发房地产公司出具收据，双方间的法律关系应为民间借贷法律关系。为确保荣发房地产公司能够到期偿还债务，任东海与荣发房地产公司另行签订了8套商品房买卖合同，该8套商品房买卖合同系对荣发房地产公司如不能按期还款而进行的一种担保，并非是任东海就购买荣发房地产公司开发的商品房达成的真实买卖意思表示，其行为符合“让与担保”的特征，因此任东海不是以通过买卖取得标的物所有权为目的的买受人，二者间不存在着合法有效的书面买卖合同。故任东海对已被人民法院查封的座落于周口市××区××路馨莲茗苑4号楼1单元603、703、803三套未经备案的房屋不具有物权期待权，不享有足以排除强制执行的民事权益。一审法院认定任东海与荣发房地产公司签订了有效的书面买卖合同，与二审查明事实不符，本院予以纠正。综上所述，刘培轩、胡雷、荣发房地产公司的上诉请求成立，予以支持。一审法院认定基本事实不清、判决不当，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项的规定，判决如下：一、撤销河南省周口市中级人民法院（2016）豫16民初29号民事判决；二、驳回任东海的诉讼请求。一审案件受理费12154元，由任东海负担。二审案件受理费12154元，由任东海负担。本判决为终审判决。审 判 长 周  会  斌审 判 员 周  新  峰代理审判员 吴  延  峰二〇一八年四月二十日书 记 员 赵丽欢（代）