辽宁省喀喇沁左翼蒙古族自治县人民法院民 事 判 决 书（2017）辽1324民初2338号原告喀左县兴建物业管理有限公司，住所地喀左县大城子镇青年街3号。法定代表人张世中，总经理。委托代理人王金春，女，1965年3月1日出生，汉族，系喀左县兴建物业管理有限公司副经理，住辽宁省喀左县大城子镇团结路64号楼3-51号。委托代理人吴利阳，男，1992年12月10日出生，汉族，系喀左县兴建物业管理有限公司员工，住辽宁省喀左县大城子镇红石砬村九组9-3号。被告白春龙，男，1974年2月19日出生，蒙古族，住辽宁省喀左县大城子镇古塔街**号楼****号。委托代理人杜志华，女，1976年11月30日出生，蒙古族，住辽宁省喀左县大城子镇古塔街**号楼****号。原告喀左县兴建物业管理有限公司与被告白春龙物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告喀左县兴建物业管理有限公司委托代理人王金春、吴利阳，被告白春龙及其委托代理人杜志华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告喀左县兴建物业管理有限公司诉称，被告是原告服务范围的业主，其居住在馨园小区2号楼1单元5层东户，建筑面积为131.15平方米，按服务费收费标准计算，（每年收费标准为0.3元*131.15㎡*12个月=472.14元），2011年10月1日至2017年10月1日服务费2832元，其仅交付900元（其中2011年交付100元、2013年交付100元、2014年交300元、2015年交100元、2016年交300元。），剩余1932元，经原告多次催要仍未交付，故依据《物业管理��例》及《辽宁省物业管理条例》的规定特向法院提起诉讼，要求判决被告给付物业服务费1932元，被告承担本案诉讼费用。被告白春龙辩称，1.此房2005年交工装修入住，2006年下雨开始屋内漏水，漏水量最大时能达到每分钟50滴，漏水部位有主卧室、客厅、书房、北卧室。多次找物业反映，物业给屋顶重新做防水维修，漏水问题暂时得以解决。2007年雨季以后又开始漏水，再次找物业维修，一直到2009年又重新做防水维修，2010年可能由于干旱雨水少的原因没有漏水，因几年的漏水造成室内大面积墙体脱落，为此于2011年7月重新刮白装修，共计支持2188.4元。2012年雨季开始被我是又开始漏水一直到现在，曾经多次找物业一直没有得到解决。以上所说的事情所有收物业费人员都亲自到我家看过。我也向物业公司领导反映过。2.我家南阳台20**��做外墙保温后2016年阳台外皮脱落，找物业后没人管，后来自己找施工方再次维修，至今还没刮白涂料。物业至今无人问津，影响小区形象。3.物业管理不到位，没有起到应有的作用，致使小区管理混乱，外来车辆随便出入、随意停放影响通行，本小区车辆无处停放。楼门坏了无人维修，外来人员随便出入，给住户安全留下隐患。楼道各种广告齐全，卫生脏乱差，半个月不打扫一次走廊，一个月不拖一次，阳台的窗户处从入住以来美擦过。物业工作人员在走廊内堆放垃圾，把走廊变成垃圾场。4.物业公司和业主是平等的主体关系，在实际履行中应是物业公司先履行服务管理义务，业主后按约定缴纳物业费，业主在物业公司未履行约定义务时，根据合同法第六十七条规定，业主有权根据履行义务要求，有合法行使先履行抗辩权。综上所述，物业公司没有履行义务，所以���绝缴纳物业费。5.人民法院为人民，我相信法律是公平的，法官是正义的，我希望法院作出公正的判决还业主一个安全、舒适的家园。经审理查明，2005年10月1日，喀左县兴建房地产开发有限公司与原告喀左县兴建物业管理有限公司签订《前期物业服务管理合同》，其中，合同约定物业费为0.3元/㎡/月。2010年10月20日喀左县兴建物业管理有限公司与被告白春龙签订《物业管理协议书》，该协议书约定：受喀左县兴建房地产开发有限公司的委托，喀左县兴建物业管理有限公司接管了馨园小区的物业管理。为了维护您的合法权益，创建安全、舒适、和谐的生活与工作环境，根据《物业管理条例》及省、市物业管理的有关规定，双方协议内容如下：一、甲方责任。1.按照物业合同的约定，为乙方提供如下服务：（1）对房屋配套设施设备、���区公共场地及住宅公用面积（楼梯、道路）等进行小型维护及保养；（2）维护小区道路、休息娱乐场地、楼梯内的环境卫生，负责垃圾清运；加强花草树木、绿地及绿化设施的养护管理；（3）提供有偿家政服务；（4）设专职保安人员维持小区日常秩序，24小时保安服务；（5）负责管委会服务用房、自行车棚、停车场等设施的使用和经营；（6）接受有关单位的委托，承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护，代收费用；（7）物业行政主管部门和委托管理合同中约定的其他物业管理事项。2.收费标准：按建筑面积0.30元/平米/月。二、乙方责任。密切配合甲方开展工作，按期交纳有关费用，对甲方工作提出意见和建议。此后，原告方与喀左县大城子镇馨园小区业主委员会分别于2010年4月24日（合同期限为2009年3月18日至2012年3月17日，物业费为0.3元/平方米/��）、2012年9月1日（合同期限为2012年3月17日至2015年3月17日，物业费为0.3元/平方米/月）、2013年11月17日（合同期限为2012年3月17日至2016年3月17日，物业费为0.3元/平方米/月）、2016年3月17日（合同期限为2016年3月17日至2021年3月17日，物业费为0.3元/平方米/月）签订了《物业管理服务合同》就物业服务内容作出了相关约定。被告白春龙系居住在由原告负责物业管理服务的小区业主，其房屋建筑面积为131.15㎡。自2011年10月1日至2017年10月1日期间，被告白春龙的物业费合计为人民币2832.84元。被告白春龙已交纳物业费合计1000元（即2011年度交付100元、2013年度交付100元、2014年度交付300元、2015年度交付200元、2016年度交付300元）。被告方尚欠原告方物业服务费的金额为人民币1832.84元。原告向被告催要物业费未果，故诉讼来院。上述事实有原告方、��告方的陈述，原告方提交的物业服务管理合同5份、收款收据8枚、记录单4份、催费律师函3张，被告方提交的物业管理合同1份、催费律师函一份、材料单5份、照片30枚，本院走访拍摄的图片一组在卷佐证，对本案事实具有证明力，本院予以采信。本院认为，原告喀左县兴建物业管理有限公司与喀左县大城子镇馨园小区业主委员会签订的物业服务合同，合法有效，对小区业主具有法律约束力。因原告方为被告方提供了保洁、保安等物业服务，故被告应当及时向原告交纳物业费。对被告方关于楼房漏水所发生损失的意见，因与本案不属同一法律关系，被告方可另行主张权利。根据原告方与馨园小区业主委员会签订的物业服务合同所约定服务内容，原告方在物业管理与服务方面确有瑕疵，故对原告方关于物业费的诉讼请求应按被告实际拖欠费用的70%计算为宜，其诉讼请求金额，本院不能全部支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第六条、第七条第（五）项、第四十二条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、被告白春龙于本判决生效后十日内给付原告喀左县兴建物业管理物业有限公司人民币1282元。被告如不按本判决指定的期限履行给付金钱义务，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告喀左县兴建物业管理物业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告白春龙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于朝阳市中级人民法院。审 判 长  刘 锋审 判 员  孟斯毓人民陪审员  王成明二〇一八年四月二十三日书 记 员  陈隆熙