浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2017）浙0782民初13440号 原告：吴卫锦，男，1975年1月12日出生，汉族，住浙江省景宁畲族自治县。 委托诉讼代理人：宋伟锋，浙江驼峰律师事务所律师。 被告：易炳云，女，1952年1月15日出生，汉族，住浙江省义乌市。 委托诉讼代理人：楼琴，浙江红太阳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王俊华，浙江红太阳律师事务所律师。 原告吴卫锦为与被告易炳云房屋租赁合同纠纷一案，于2017年8月10日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理，后依法由审判员龚益卿适用简易程序于2018年4月12日公开开庭进行了审理。原告吴卫锦及其委托诉讼代理人宋伟锋，被告的委托诉讼代理人楼琴、王俊华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告吴卫锦起诉称：2013年11月份，经被告同意，原告以15万元的价格从案外人马广军处转让了其原承租的被告房屋2-6层（含楼顶）用于经营旅馆，其中4万元由马广军支付给被告。同时，被告同意在原马广军与被告签订的《房屋租赁协议》基础上延长租期四年，即至2019年6月14日期满。协议签订后，原告对承租房屋进行了改造、装饰装修，先后共投入费用15万余元。2017年5月8日，义乌市政府下达了义政征字（2017）第001号《房屋征收决定》，案涉房屋属于征收范围内，被告已于6月下旬与义乌市房屋征收管理办公室签订了“房屋征收补偿协议”，并得到了包括原告使用房屋在内的装修费、搬迁费、安置费及停产停业损失及其他项目的征收补偿。现被告以房屋已被国家征收为由提出与原告解除房屋租赁合同，并要求原告搬迁，原告同意解除双方租赁合同，用时提出要求被告赔偿装修费、搬迁费、安置费及停产停业损失等费用，遭到被告拒绝，多次交涉无果，为此请求判令：被告支付原告因解除房屋租赁合同而造成的装修费、搬迁费、安置费及停产停业损失计25万元（具体以征收补偿协议为准），退回房屋租金36666元。庭审中，原告变更诉讼请求为：要求被告支付原告损失10万元（其中装修费38285元、搬迁费5000元、其余为停产停业损失），退回房租36666元。 被告易炳云答辩称：1、原告诉状所称事实与理由不属实，双方租赁关系并非到2019年6月14日期满，根据双方于2017年5月29日签订的租房协议可知，双方的租赁关系至2018年6月13日期满，且签订此协议时，原告已知悉房屋即将拆迁，也承诺知道具体搬迁日期后立即腾空，不影响被告搬迁；2、2017年5月8日市政府下达了房屋征收决定，原告签订租房协议时也应当知悉房屋即将拆迁；3、原告没有对涉案房屋进行装修改造，房屋现状系被告装修改造完成，原告诉请所称装修费、搬迁费、停产停业损失无任何依据，原告在诉状中称具体以被告征收补偿协议为准更无任何依据，原告不是房屋的被征收人与补偿对象，不享有征收补偿协议的权利；4、原告要求退还的租金金额过高；5、本案的诉讼费与鉴定费均应由原告承担。 原告补充称：1、被告认为房屋租赁至2018年6月13日期满，无任何事实依据，2017年5月29日双方只是对2017年6月14日至2018年6月13日这一年的房租如何支付等进行了约定，并没有变更原租赁合同的其他内容，更没有约定租赁期至2018年6月13日期满；2、被告认为涉案房屋系被告装修，没有事实依据，涉案房屋系由原告装修，涉案房屋系原告经被告同意从马广军处转让后从事旅馆经营，原告方支付了马广军转让费，其经营过程中涉案房屋再行进行了装修，因此被告所说房屋系其装修与事实不符；3、退回的租金可以根据原告实际经营的时间进行计算。 原告为证明自己的主张，向本院提交了如下证据： 一、原告身份证复印件一份，证明原告的诉讼主体资格； 二、房屋租赁协议二份，其中2010年6月15日的协议证明原、被告房屋租赁合同关系及双方权利义务约定，2017年5月29日的协议证明2017年5月29日双方只是对2017年6月14日至2018年6月13日这一年的房租如何支付等进行了约定，并没有变更原租赁合同的其他内容，更没有约定租赁期至2018年6月13日期满； 三、土地使用证复印件一份，证明涉案出租房屋产权关系的事实； 四、租赁房屋录像资料（光盘）一份，证明原告承租房屋装饰装修情况； 五、义乌市国有土地上房屋征收补偿协议一份，证明原告涉案承租房屋在征收过程中被告方已从义乌市政府得到了装修费、搬迁费、设备设施移装费的补偿及补偿金额等事实； 六、搬迁费发票一份，证明原告因与被告提前解除涉案房屋租赁合同而支出的搬迁费5000元的损失； 七、收条一份，证明1.涉案房屋租赁是原告从上一手马广军处转让所得；2.马广军将相关的转让补偿费18000元支付给了被告。 被告对上述证据质证认为： 一、对证据一无异议； 二、对租房协议的真实性无异议，当时约定租金分两次付就是被告知道快要拆迁；对房屋租赁协议有异议，“甲方同意延长四年”这句话是2013年6月9日写的，其真实意思表示是指从2013年起算延长四年，此外其内容也与租房协议相违背，应当以租房协议为准； 三、对证据三无异议； 四、对证据四的真实性无异议，但视频根本无法证明系原告对房屋进行了改造装修装饰，也无法证明原告的各项损失； 五、对证据五的真实性无异议，但原告用它证明被告已拿到征收补偿款，无法达到证明目的，征收补偿协议落款的甲乙丙三方均无签字盖章，且这份补偿协议是政府与房屋产权人签订的，与原告无关； 六、对证据六的真实性没有异议，但发票所载开票日期是2018年1月3日，被告应当是在2017年8月31日就搬迁，与开票日期明显不符，该证据也无法证明此搬迁费系涉案房屋搬迁产生，对关联性及证明目的均有异议； 七、对证据七，被告系炳云旅馆的特种行业许可证等的所有权人，马广军支付18000元给被告是为了被告名下炳云旅馆的资质使用费，与本案无关。 原告补充质证意见称：1、证据二中的房屋租赁协议，被告认为是在2013年的基础上再延长四年，这个说法与事实不符，因为这句话是写在房屋租赁协议上，应该认为是对该房屋协议本身内容进行的补充，而该协议本身的租赁期限是2010年6月15日至2019年6月14日，在这个基础上延长四年，而并没有注明是在2013年6月9日的基础上延长四年，所以被告的质证意见是没有事实依据的。如果在2013年6月9日基础上延长四年的话，到期日应该是2017年6月9日，后面也就不存在2017年5月再去签订合同的必要了； 2、原告确实是2017年8月31日搬迁的，至于搬迁费发票，是2018年1月3日补开的，这并不能否认原告支出了搬迁费的事实。之所以原告于2018年1月3日才去开具搬迁费发票，主要是原告当时叫了一个临时的搬运工，以及搬运车辆，为了使费用收取的形式上能与法律要求的证据形式相一致，所以才到义乌市税务部门去补开了运费发票； 3、关于征收补偿协议，我方认为与本案有关联性，因为涉案房屋租赁之所以提前终止，本身与被征收是密不可分的，涉案房屋租赁所产生的相关损失也与征收房屋的补偿金额和项目有关联性； 4、关于收条，被告认为是马广军为了炳云旅馆的资质支付的，这没有任何事实和证据可以证明，该收条上明确是旅馆的转让补偿款，事实上就是转让费，并没有其他财物和无形资产的转让。 被告为证明自己的主张，向本院提交了如下证据： 一、证明一份，证明被告与原告签订房屋租赁协议时，约定政府拆迁时间确定后，原告随时腾空房屋； 二、旅馆租赁合同一份7页，朱冠珠是被告小儿子，证明2006年房屋出租给马广军时被告已将房屋装修好； 三、个体户登记基本情况一份2页，证明被告房屋2000年10月12日已装修合格并获得工商登记； 四、建设图纸一份，证明2000年被告房屋进行改造； 五、说明三份，证明房屋是由被告装修。 原告对上述证据质证认为： 一、对证据一的三性均有异议，这实际就是个书面证人证言，按照法律规定证人应当出庭作证，我方无法核实其真实性，另外该证明的内容与事实不符，与本案也无关，因为原告知不知道房屋即将被征收的事情与原告因涉案房屋租赁被征收提前终止要求被告补偿没有关联性； 二、对证据二的形式真实性无异议，对被告提出的证据的关联性有异议，不能证明被告的待证事实，从该证据看，涉案房屋在其2006年出租时并没有任何装修，只是在每个房间里放置了其旅馆经营必要的一些常用的用品而已，所以该证据不但不能证明被告对涉案房屋进行装修的事实，反而能证明被告对涉案房屋转让时没有任何装修的事实； 三、对证据三的真实性无异议，对关联性有异议，不能证明涉案房屋已经装修好的事实，该证据内容所涉行业为住宿业，是属于低档旅馆； 四、对证据四，该图纸只能证明原告承租房屋的结构状况，不能证明涉案房屋的装修情况； 五、对证据五的三性均有异议，这实际就是书面证人证言，按照法律规定证人应当出庭作证，我方无法核实其真实性。 根据原告申请，本院委托鉴定机构对案涉房屋的装修装饰残值及因合同解除对原告造成的停产停业损失进行了鉴定，鉴定机构在现场查勘时，该区域已大面积拆迁，客流量及营业状态缺少数据支持，故无法对停产停业损失进行价格评估，审核组对案涉房屋的装修装饰残值做出了价格评估结论为：案涉房屋在价格评估基准日即2017年5月8日的装修装饰现实价值为38285元。 原告对该评估报告书质证后没有异议；被告质证认为：对真实性无异议，但鉴定结论只载明确定房屋的装修装饰现实价值为38285元，并未对停产停业损失出具结论。其次，鉴定报告并不能证明其所载的装修装饰38285元系原告投资进行，无法证明原告损失，且报告中的装修费用明细表中内容与我方提供的旅馆租赁合同所附明细清单内容重合，更能证明装修是由被告进行的。此外根据最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释第11条第4款，因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租期内的装饰装修残值损失，由双方按公平责任分担，评估报告结论无法证明原告的装修损失，即使能够证明，也应按公平责任分担。 本院对双方提交的证据认定如下： 一、对原告提交的证据的真实性均予以认定，其中房屋租赁协议和租房协议可以证明原告从上一手承租人马广军处转租得案涉房屋及其与被告之间的权利义务约定；征收补偿协议可以证明涉案房屋已被义乌市政府征收及被告从政府得到补偿的明细；视频资料可以显示涉案房屋的装饰装修情况，但无法证明其装饰装修价值；搬运费发票可以显示原告为搬迁支出搬运费5000元，但无法证明系为案涉房屋搬迁的支出；土地使用证可以证明案涉房屋系被告所有；收条可以证明被告收到了马广军支付的旅馆转让补偿款18000元，但与本案并无关联性； 二、对被告提交的旅馆租赁合同、个体户登记基本情况、建设图纸的真实性均予以认定，建设图纸能证明2000年炳云旅馆进行了改造，个体户登记基本情况能证明2000年炳云旅馆被核准经营资质；旅馆租赁合同可以证明被告的儿子朱冠珠于2006年将上述炳云旅馆出租给马广军经营；证明及三份说明属于证人证言，因证人均未按规定出庭作证，本院对其真实性均不予认定； 三、对金华鸿文价格评估有限公司出具的评估报告书的真实性予以认定，该评估报告书可以证明案涉房屋装修装饰现实价值为38285元，以及由于案涉房屋所在区域被大面积拆迁导致无法评估停产停业损失的事实。 本院查明： 原告于2013年11月6日自案外人马广军处转租得案涉房屋，并获得了被告的同意，被告（甲方）与马广军（乙方）签订的原房屋租赁协议约定：乙方租用甲方位于稠城镇朝阳三街15号空房房屋，用于经营旅馆，租期自2010年6月15日至2015年6月14日，租金为每年75000元，甲方同意乙方在租期内转让或转租，甲方租金乙方必须在租用期间每年6月15日前一次性付清。2013年6月9日，被告在该租赁协议基础上补充“甲方同意延长肆年每年房租捌万元正，水电房产税由乙方负担”。2013年11月6日，原告自马广军处转租了案涉房屋，被告在该租赁协议上表示“甲方同意转给吴卫锦，按此合同”。2017年5月29日，原、被告签订租房协议一份，约定“乙方租用甲方朝阳三街15号二楼到六楼旅馆，租金全年捌万元正，从2017年6月14日到2018年6月13日止为期一年。房租分两次付，现付半年肆万元正，另外半年提前一个月付清”。 2017年，案涉房屋被义乌市政府征收，被告于2017年7月3日与义乌市国有土地上房屋征收管理办公室签订了征收补偿协议，其中装饰装修补偿为139897元，搬家费2032元，设备设施移装补偿费6758元，停产停业损失补偿费132816元，临时安置费每月2032元，发放6个月共计12192元。原告在本案受理后于2017年8月9日向本院提出了案涉房屋装修费用及停产停业损失的鉴定申请，本院依法委托鉴定机构予以鉴定，鉴定机构出具评估报告书结论为：案涉房屋装修装饰现实价值为38285元；由于案涉房屋所在区域被大面积拆迁，无法评估停产停业损失。 本院认为： 原告于2013年11月6日自案外人马广军处转租得案涉房屋，获得了被告的同意，该转租合法有效，马广军与被告之间的权利义务关系由原告承继。因被告与马广军于2013年6月9日协议将原房屋租赁协议租期延长四年，故案涉房屋租期至2019年6月14日届满，而原、被告于2017年5月29日对房租的支付方式重新作出了约定，原告根据约定支付了2017年6月14日至2018年6月13日租期的前半年租金4万元，现因案涉房屋被义乌市政府征收导致租赁合同提前解除，租期未满部分的相应租金（自原告搬离之日即2017年8月31日至2017年12月14日的租金40000元/6个月*3.5个月=23333元）依法应由被告予以返还。被告辩称案涉房屋的装修系由其完成，原告并未投入资金进行装修，根据被告提交的朱冠珠与马广军之间的旅馆租赁合同、具体物品清单、建设图纸、个体户登记基本情况及评估报告书可以看出，被告于2000年为经营旅馆装修了案涉房屋，后于2006年将该旅馆租赁给了马广军经营；根据一般装修使用年限分析，被告在2000年至2006年期间不太可能对案涉旅馆再次进行装修，如对被告在2000年投入的装修在2017年进行残值评估，其价值应早已归零；而此后自2006年至2017年这十余年间，该旅馆在2000年进行装修的基础上一直没有重新装饰装修的可能性亦极低，至于现存装饰装修不论是马广军或原告所为，均不影响原告在转租期限内因不可归责于双方的事由导致合同解除的情况下有权要求被告依法对剩余租赁期内的装饰装修残值损失按照公平原则予以分担，故被告的相应抗辩于法无据，本院不予采信；根据鉴定机构出具的评估报告书，案涉房屋的装饰装修现实价值为38285元，考虑原告租赁案涉房屋的租期（自2010年6月15日至2019年6月14日）以及实际使用时间（自2010年6月15日至2017年8月31日），本院按照公平原则酌定被告应补偿原告7614元（38285元-38285元/9年*7.21年）；关于停产停业损失，本案基础法律关系仍为租赁合同关系，征收补偿协议系义乌市国有土地上房屋征收管理办公室与房屋所有权人即被告签订，义乌市国有土地上房屋征收管理办公室系根据该协议向被告支付搬迁费、安置费、装饰装修补偿、停产停业损失补偿费、设备设施移装补偿费等费用，政府部门与被征收人之间达成的补偿系基于统一标准而得出的结果，与承租人之间的实际损失不具有同一性，本案中原告因租赁房屋被征收停业产生的损失客观存在，由于案涉房屋所在区域大面积拆迁，鉴定机构无法评估停产停业损失，故结合租房用途、租赁剩余期限、易地经营投入等综合因素，本院酌情确定本案被告应补偿原告停产停业损失30000元；至于原告提出的其因搬离案涉房屋产生了搬运费用5000元，应当由被告支付，本院认为即使是租期届满后原告搬离案涉房屋也会产生相关费用，被告并无负担该费用的法定或者约定义务，且原告所提交的搬运费用票据显示日期与其实际搬离案涉房屋的时间明显不符，故原告提出的相应诉请本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十四条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第（四）项之规定，判决如下： 一、被告易炳云于本判决生效之日起五日内返还原告吴卫锦房屋租金23333元，并补偿原告吴卫锦房屋装修装饰残值7614元、停产停业损失30000元； 二、驳回原告吴卫锦的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1517元，评估费3000元，由原告吴卫锦负担2503元，被告易炳云负担2014元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审判员  龚益卿 二〇一八年四月二十日 书记员  谢 慧 ? 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十一条第一款第（四）项（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。 ?*ArabicDash?-14-? ?*ArabicDash?-13-?