天津市河西区人民法院民 事 判 决 书（2018）津0103民初2042号原告:天津新塘物业管理有限公司，住所地天津市和平区睦南道72号4楼401室。法定代表人：梁洁，执行董事。委托诉讼代理人：张涛，天津三凯律师事务所律师。委托诉讼代理人:吴波，天津三凯律师事务所律师。被告:乔宇,男,1984年7月1日出生,回族，无业，住天津市河西区。委托诉讼代理人：张桂荣，回族，女，天津市化工机械厂退休工人（与被告系母子关系），住天津市河西区。原告天津新塘物业管理有限公司与被告乔宇物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天津新塘物业管理有限公司委托诉讼代理人张涛，被告乔宇委托诉讼代理人张桂荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天津新塘物业管理有限公司向本院提出如下诉讼请求：1、请求依法判令被告支付拖欠自2016年12月1日至2017年10月31日期间的物业管理服务费2974.22元，滞纳金80.30元（以上合计3054.53元）;2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2007年10月30日与天津市河西区溪水园小区开发商天津新塘投资有限公司签署《天津市前期物业管理服务合同》，约定原告自2007年11月18日起为该小区提供物业管理服务。合同约定物业收费标准为：住宅房屋按建筑面积每月每平米1.6元由业主交纳，非住宅房屋按建筑面积每月每平米1.8元由业主交纳，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平米0.8元由业主交纳。交纳费用时间为，业主每月25日前交纳，业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应缴服务管理服务费的万分之三交纳滞纳金。被告作为该小区xx房产的业主，其房产计费面积为112.66平方米，每月应交物业管理服务费为270.38元。被告在2016年12月1日至2017年10月31日期间未按约定交纳物业管理服务费。截至2018年1月1日，被告已累计拖欠物业管理服务费2974.22元。虽经原告多次催讨，被告始终拒绝给付拖欠的费用。原告天津新塘物业管理有限公司就其主张提交如下证据:１、《天津市前期物业管理服务合同》一份、天津市前期物业管理服务合同补充合同》一份，证明原告为小区提供物业服务的依据、收费标准、服务期限及逾期缴费滞纳金的约定；２、确认书一份、入住确认单三份、钥匙、磁卡交接确认书两份、世纪梧桐公寓验房单三份、业主档案一份，证明被告对天津市前期物业管理服务合同及入住等事宜的已知认可及确认；3、律师函一份及律师函EMS快递回单一份，证明原告一直通过法律程序向被告催要物业服务费。被告乔宇辩称，不同意原告诉讼请求。首先，原告诉我房屋建筑面积、收费标准、欠费时间均无异议，关于不认可交纳物业费的原因具体如下：一、原告物业公司服务存在重大瑕疵：环境保洁问题，原告怠于履行小区楼道保洁及环境绿化义务；电梯检修问题，电梯故障频发，2017年2月我爱人曾因电梯失灵在电梯中被困，且经业主报修后，原告仍不作为；监控安保问题，小区被盗事件多发，且我方车辆在小区内被多次划损，小区监控均未予摄录，由此给我方造成一定经济损失；房屋修缮问题，我方房屋室内墙体渗水、厨房管道堵塞，曾多次向原告反映，原告亦承诺尽快修缮，至今仍未修复。二、2017年1月10日原告向全体业主致公开道歉信，对己方存在的物业服务瑕疵及改进方案予以公示，我方认为，该公开信构成原告对其物业服务存在瑕疵之事实的自认。三、原告要求被告支付滞纳金的诉请，于法无据，且被告暂未支付物业费的原因为原告物业合同之履行存在瑕疵，故我方不同意支付滞纳金。综上，我方不同意缴纳物业费及滞纳金。被告乔宇就其主张提交如下证据：证据1，原告向业主出具的致歉信及业委会出具的证明各一份，证明原告怠于履行物业服务义务；证据2，照片55张，证明原告物业服务存在瑕疵且已对业主造成影响；证据3，深圳市彩生活物业管理有限公司天津分公司收据加盖原告公章，证明收款方为深圳市彩生活物业管理有限公司天津分公司；证据4，业主卡一张，证明深圳市彩生活物业管理有限公司天津分公司为物业服务的实际提供方；证据5，通过APP缴纳停车费的凭证截图，证明停车费的收取方为深圳市彩生活物业管理有限公司天津分公司；证据6，冲抵物业费之凭证（同时加盖深圳市彩生活物业管理有限公司天津分公司及原告公章），证明深圳市彩生活物业管理有限公司天津分公司参与或直接提供物业服务。被告针对原告提交的证据发表如下质证意见：对原告提交的对证据1、2认可，没有异议，对证据3律师函不认可，未收到过律师函。原告针对被告提交的证据发表如下质证意见：证据1，业委会做为业主群体的代表，其出具的证明不具有公证性，内容虚构，无事实依据，内容涉及深圳市彩生活物业管理有限公司天津分公司的行为，而非原告公司，故对此真实性、合法性、关联性均不认可；对业主公开致歉信的真实性不认可，内容上落款也是深圳市彩生活物业管理有限公司天津分公司不是本案原告公司，对真实性、合法性、关联性均不认可；证据2，照片均为复印件，且无法反应真实的拍摄时间及拍摄地点，亦不能反映原告在2016年-2017年的物业管理服务有任何问题。照片中所反映的刑事案件及管理问题，属于公安机关管理问题，而非原告物业服务企业的管理范围。综上，对该证据之真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可；证据3，收据加盖原告公章而非深圳市彩生活物业管理有限公司天津分公司的公章，被告接受并在本庭出示该收据，可证其对原告收取物业费的行为无异议；证据4，无法核实该业主卡是否为该小区业主卡，且业主卡上所印制的文字亦不能证明深圳市彩生活物业管理有限公司天津分公司为该小区提供物业服务；证据5，微信缴费凭证，该证据为复印件对其真实性不认可。且原告诉请涉及物业管理服务费而非停车费，故该证据与本案无关；证据6，冲抵物业费凭证，该凭证所示业主姓名、物业地址，均非被告本人姓名、处所，故该凭证与被告无直接关联，另该凭证的收款人处亦加盖原告盖章，可证原告为物业服务的实际提供者。本院审查原、被告提交的证据，认证意见如下：对原告提交的证据1-3客观、真实，与本案待证事实具有关联性，上述证据本院予以采信。对被告提交的证据，证据1、2客观、真实，与本案待证事实具有关联性，上述证据本院予以采信；证据3、4、5、6虽具有真实性，但在证据3及证据6中，票据抬头虽为深圳市彩生活物业管理有限公司天津分公司，但其加盖的为原告公司公章，故不足以证明被告的证明目的，本院不予采信。经审理查明，原告于2007年10月30日与天津市河西区溪水园小区开发商天津新塘投资有限公司签署《天津市前期物业管理服务合同》，约定原告自2007年11月18日起为该小区提供物业管理服务。合同约定物业收费标准为：住宅房屋按建筑面积每月每平米1.6元由业主交纳，非住宅房屋按建筑面积每月每平米1.8元由业主交纳，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平米0.8元由业主交纳。交纳费用时间为，业主每月25日前交纳，业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应缴服务管理服务费的万分之三交纳滞纳金。经查，原告已于2017年11月6日撤出小区。被告系天津市河西区溪水园xx室房屋产权人，房屋建筑面积112.64平方米，被告自2016年12月1日至2017年10月31日期间的物业服务费未缴纳。经原告向被告催讨物业管理费无果后，遂于2018年1月29日诉讼来院。本院认为，公民、法人的合法民事权益应予保护。本案中，原告于2007年10月30日与天津市河西区溪水园小区开发商天津新塘投资有限公司签署的《天津市前期物业管理服务合同》，系双方真实意思表示，内容符合法律规定，本院就上述合同的法律效力依法予以确认。物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。业主在物业管理活动中，应当按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务，并按时交纳物业管理费，业主大会或者业主委员会的约定对业主具有约束力。依照《中华人民共和国合同法》，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，结合被告提交的证据可证，原告曾以公开信的方式，自认其在团队管理、小区车辆管理、安保管理工作等方面存在服务瑕疵，业主大会出具的书面证明亦可佐证上述事实，直接反映出原告物业合同履行存在一定瑕疵，本着按质论价、质价相当的原则，鉴于该小区实际情况，故对被告应交物业服务费的数额予以酌减30%，即被告应给付原告2016年12月1日至2017年10月31日物业服务费2081.58元。关于原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，该滞纳金性质为违约金，虽然物业服务合同约定业主逾期交纳物业管理服务费应交纳违约金，且被告欠交物业服务费已经构成了违约，但原告在履行物业服务中存有瑕疵，亦有未妥善履行合同义务的情形，被告并非无故拖欠物业服务费，故对于原告要求被告支付违约金的主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起十日内，被告乔宇给付原告天津新塘物业管理有限公司自2016年12月1日至2017年10月31日期间的物业服务费共计2081.58元；二、驳回原告天津新塘物业管理有限公司要求被告乔宇给付滞纳金的诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告乔宇负担17.5元，原告天津新塘物业管理有限公司负担7.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状（上诉费向天津市第二中级人民法院交纳）,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员 姜 涛二〇一八年四月九日书记员 罗晓晴本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。