昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0112民初412号原告：昆明市西山区住房和城乡建设局。统一社会信用代码：11530112566240409C。负责人：明志新，职务：局长。机构地址：昆明市西山区春雨路188号西山城投商务大厦。委托诉讼代理人：陈宏元、甘艳兵，云南天途律师事务所律师，特别授权代理。被告：倪开明，男，1970年9月16日出生，汉族，身份证登记住址：云南省昆明市西山区。被告：段崇美，女，1973年11月13日出生，汉族，身份证登记住址：云南省昭通市巧家县。被告：段某，女，2001年12月17日出生，汉族，户籍地址:云南省昭通市巧家县。法定代理人：段崇美，女，1973年11月13日出生，汉族，身份证登记住址：云南省昭通市巧家县，系被告的母亲。原告昆明市西山区住房和城乡建设局与被告倪开明、段崇美、段某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月28日立案后，依法适用简易程序于2018年3月8公开开庭进行了审理，原告昆明市西山区住房和城乡建设局的诉讼代理人甘艳兵、被告段崇美到庭参加了诉讼，被告倪开明经本院依法送达起诉状副本及开庭传票无正当理由未到庭参加诉讼。依据《最高人民法院关于适用的解释》第二百五十八条第一款，后双方当事人同意继续适用简易程序，由本院院长批准延长审限三个月。本案现已审理终结。原告昆明市西山区住房和城乡建设局向本院提起诉讼请求：1、解除原被告间的不定期租赁合同关系；2、被告于合同解除后30日内腾还租赁房屋给原告；3、被告向原告支付自2015年7月起至实际腾还房屋之日止的房屋租金（截止2017年11月的房屋租金为人民币30123元）；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年2月4日，原告作为出租人，第一被告作为承租人、被告第二、三作为共同承租人签订《昆明市公共租赁住房租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定：原告将坐落于西山区昆州西路人和新居北区9栋2单元603室公共租赁住房出租给被告使用，租赁期限自2013年3月1日起至2014年2月28日止，租金标准为15元/平方米，租金每半年一次性缴清。合同签订后，原告按约将房屋交付给被告使用。合同到期后，原被告续签了《租赁合同》约定租赁期限自2014年1月1日起至2015年12月31日止。但自2015年7月起，被告未缴纳房屋租金，因此，原被告未再续签租赁合同，但被告仍占用房屋且一直拒缴租金，原告多次发出书面催收通知，但被告均置之不理。被告拖欠房租的行为严重违约，原告有权单方解除合同，要求被告支付拖欠的租金，故诉至法院，以维护其合法权益。被告段崇美、段某答辩：认可原告陈述我方租房的事实，刚开始去交房租的时候，收房租的工作人员告知我方租金收不了，我丈夫接着就生病了，就把租金拿去医病了，孩子又在读书，就更是困难；小区太阳能坏了没有热水洗澡，在外面洗澡需要费用。被告倪开明未向本院提交答辩意见。原告昆明市西山区住房和城乡建设局针对其诉讼主张，向本院提交以下证据材料：第一组：昆明市城镇保障性住房配租确认通知书，欲证明被告申请租赁案涉房屋；第二组：《昆明市公共租赁住房租赁合同》，欲证明被告与原告签订房屋租赁合同；第三组：催缴通知，欲证明原告对被告拖欠房租进行了多次催缴；第四组：昆明市西山区城改置地发展有限公司出具的情况说明，房屋所有权证，欲证明原告对案涉房屋享有管理权。被告倪开明、段崇美、段某未向本院提交证明材料。本院认为，原告提交的证据材料符合证据的形式要件，各组证据能够相互印证，能够反映案件真实情况、与待证事实相关联，应当作为认定案件事实的根据，故本院予以确认。经审理，本院确认如下法律事实：位于昆明市马街街道办事处张峰社区居委会张家第五居民小组人和新居****第****第****第****第****第****第****第****第****第**，位于昆明市马街街道办事处张峰社区居委会张家第五居民小组人和新居南区3幢，位于昆明市马街街道办事处张峰社区居委会张家第五居民小组人和新居****第**的房屋登记所有权人为昆明市西山区城改置地发展有限公司原告作为出租人、第一被告作为承租人签订《昆明市公共租赁住房租赁合同》约定：原告将坐落于西山区昆州西路人和新居北区9栋2单元603室公共租赁住房出租给被告居住使用，该房屋建筑面积为66.94平方米，月租金标准为15元/平方米，月租金合计1004.1元，租赁期限自2014年1月1日起至2015年12月31日止；租金缴纳方式为半年一次性缴纳。合同签订之日，被告按相当于6个月的租金标准缴纳履约保证金6024.6元；在租赁期内，若被告有任何违约行为（包括但不限于被告欠付租金、物业费、违约金、或其他应付费用等延期付款违约行为和其他违约行为的），原告有权从履约保证金中扣除同等金额的费用及损失，不足部分原告有权继续追偿；若被告拖欠租金累计达6个月的，原告有权解除合同，收回该房屋；被告应当自合同解除之日起30日内腾退该房屋，腾退期内租金按照合同约定的租金缴纳。合同第十一页载明，第二、三被告系共同承租人。庭审中，原告陈述：1、租金的缴纳期限为每年1月份支付上半年租金、每年7月份支付下半年租金；2、被告已支付合同约定的履约保证金及截止至2015年6月30日的房屋租金；3、公租房需要按户进行租赁，故承租人签署租赁合同时需要列明共同承租人；4、保证金可以用于抵扣房屋租金。本院认为，首先，三被告是否应当支付尚欠房租。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”原告与第一被告签订《昆明市公共租赁住房租赁合同》系双方真实意思表示，合同未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该租赁合同期限届满后，第一被告继续使用租赁房屋，原告对此未提出异议，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”第一被告应当按约支付房租，支付期限已经届满，第一被告应当支付自2015年7月1日起至2017年12月31日的租金30123元，原告陈述第一被告已按约支付履约保证金，根据合同约定如被告欠付房租，可用该笔保证金予以抵扣，故被告尚欠的租金应当用履约保证金予以抵扣即为24098.4元，现无证据显示第一被告支付了前述房租，故第一被告应当向原告支付前述的房屋租金。第二、三被告认可其与第三被告承租案涉房屋，原告主张第二、第三承担共同支付租金的责任，本院予以支持。其次，原告与三被告之间租赁关系是否应当解除及三被告是否应当腾退案涉房屋。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”租赁合同约定，当被告拖欠租金累计达到6个月的，原告有权解除合同，三被告已拖欠租金累计超过6个月构成违约，原告主张解除合同符合合同约定，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案合同解除时间为本院依法向三被告送达起诉材料及开庭传票之日为2018年2月1日，合同约定被告应当自解除合同之日起30日内腾退房屋，现腾退房屋期限已届满，三被告应当按约腾退房屋。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，第一被告经本院依法送达起诉状副本及开庭传票无正当理由未到庭参加诉讼，依法可以缺席判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告昆明市西山区住房和城乡建设局与被告倪开明、段崇美、段某之间就租赁昆明市西山区昆州西路人和新居北区9栋2单元602室房屋建立的房屋租赁合同关系；二、被告倪开明、段崇美、段某于本判决生效后十五日内将位于昆明市西山区昆州西路人和新居北区9栋2单元602室房屋腾还给原告昆明市西山区住房和城乡建设局；三、被告倪开明、段崇美、段某于本判决生效后十五日内支付原告昆明市西山区住房和城乡建设局房屋租金人民币24098.4元及按每月人民币1004.1元的标准计算自2018年1月1日起至实际腾还房屋之日的房屋租金。本案案件受理费人民币277元(原告已预交)，已减半收取，由被告倪开明、段崇美、段某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审判员  周永婷二〇一八年四月二十日书记员  张宇琪