安徽省马鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）皖05民终258号上诉人（原审原告、反诉被告）：林建辉，男，1980年9月7日出生，汉族，住安徽省马鞍山市花山区。委托诉讼代理人：金凤涛，安徽华冶律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡华，安徽华冶律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：朱能国，男，1968年2月29日出生，汉族，住安徽省当涂县。委托诉讼代理人：徐亮，安徽明博律师事务所律师。委托诉讼代理人：周萍菊，安徽明博律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：马鞍山市华融房地产中介有限公司，住所地安徽省马鞍山市花山区生化新村21栋3-1。法定代表人：李安平，该公司董事长。委托诉讼代理人：完世成，男，该公司员工。上诉人林建辉、朱能国因与被上诉人马鞍山市华融房地产中介有限公司（以下简称华融中介公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省马鞍山市花山区人民法院（2017）皖0503民初4677号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。林建辉上诉请求：1、请求撤销（2017）皖0503民初4677号民事判决，依法改判上诉人林建辉不承担法律责任；2、请求判令被上诉人华融中介公司、朱能国承担一、二审的诉讼费用。事实和理由：一、上诉人与被上诉人之间存在欺诈和重大误解的情形。本案中，上诉人根据被上诉人的介绍和提供的文件了解该房屋的状况；根据房产证内页显示的信息，该房屋总层数4层、所在层数3-4层，建筑面积228·9平方米，被上诉人在多次介绍中亦告知上诉人该房屋4层之上的跃层部门不计算面积。在上诉人支付前期款项办理银行贷款，获得房屋分层结构图后发现，该房屋跃层部分面积也计算在228·9平方米的总面积内，3、4两层的总面积实际仅有170·18平方米。被上诉人存在欺诈的嫌疑，上诉人对于合同交易的标的存在重大误解。二、上诉人请求变更的，法院应予变更。《合同法》第54条规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。合同法规定合同的撤销或变更需经请求法院方可行使，其要点在于合同当事人之间原本的意思表示是不真实的，在真实的意思表示下仅凭当事人之间的协商是无法达成一致的，在一方受欺诈、胁迫或者存在重大误解情况下，通过当事人之间的合意变更合同也是不现实的；若这种变更的合意能达成的话，在意思自治下亦无需法院或仲裁机构介入。《最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见》第73条规定：“对于重大误解或者显示公平的民事行为，当事人请求变更的，人民法院应当予以变更”。因此，一审判决中认为在上诉人被上诉人之间未就变更合同达成合意的情况下，法院不能直接判决变更合同，上诉人认为与合同法该条款的主旨和最高人民法院的相关司法意见均不相符，上诉人请求变更的，法院应予变更。三、上诉人不应承担付款责任及对应的利息。上诉人未支付购房余款的发生，乃基于被上诉人欺诈的事实，在上诉人行使其撤销变更权期间，不应由上诉人承担基于错误意思表示而产生的付款责任。因此，上诉人不应承担付款责任及对应的利息。朱能国辩称：案涉买卖合同是双方真实意思表示，房产证书载明的228.9平方米面积符合合同约定，上诉人林建辉的主张无依据。华融中介公司的答辩意见同朱能国。朱能国上诉请求：1、请求撤销（2017）皖0503民初4677号民事判决书，发回重审或依法改判。2、被上诉人林建辉承担本案一审本诉和反诉，二审全部诉讼费用。事实与理由：一、一审中被上诉人林建辉辩称其不应当承担违约责任，一审法院认为该抗辩理由应视为其提出了违约金过高的抗辩。上诉人认为林建辉辩称其不应当承担违约责任不能视为提出了违约金过高的抗辩，主张违约金过高必须明确，如不明确，不能当然的认为其提出了违约金过高的抗辩。二、根据上诉人与林建辉签订的《房屋买卖合同》第7条的约定以及林建辉实际支付房屋价款的时间节点，林建辉显然严重违反合同约定的按期支付房屋价款的义务。按照双方签订的《房屋买卖合同》第十条约定，林建辉应当按照房价款的30%支付违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。合同法固定违约金条款是对于一方不守信用行为的严厉惩戒，虽然《最高院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定了违约金过分高于造成损失的情形，但是林建辉在签订房屋买卖合同后，非但不按期履行支付房屋价款的义务，更是无理诉讼导致上诉人房屋至今无法顺利完成交易，给上诉人造成的损失是巨大的，合同约定房价款30%的违约金显然是不高的，而一审法院予以调整显然是适用法律的错误。林建辉辩称：1、朱能国在签订合同时故意隐瞒事实，存在欺诈情形，自己作为受欺骗的一方不应当承担违约责任，而应当由朱能国承担违约责任。2、本案应当适应合同法，而不应当适用民法总则。华融中介公司辩称：同意朱能国的上诉意见。林建辉一审诉求：1、判令朱能国、华融中介公司返还购房款396600元；2、判令朱能国、华融中介公司返还已收中介费用5800元；3、判令朱能国、华融中介公司承担延迟返还购房款所产生的利息；4、朱能国、华融中介公司承担本案诉讼费用。朱能国一审中反诉请求：1.判令林建辉支付违约金463800元；2、本案诉讼费用由林建辉承担。一审法院认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，一审法院予以确认。位于本市雨山区房屋系朱能国、薛其林共有，该房屋房地产权证中登记房屋总层数四层、所在层数3-4、建筑面积228.9平方米，该房屋房产分户图中三层产权面积为98.75平方米、四层产权面积为71.43平方米、五层产权面积为58.72平方米。2017年5月27日，朱能国（甲方）、林建辉（乙方）、华融公司（丙方）签订一份《房屋买卖（居间）合同》，与本案有关联的约定有：甲方将位于本市雨山区建筑面积为228.9㎡的房屋（以该房屋所有权证载明的面积为准）出售给乙方，成交价为154.6万元；购房款分四次支付，第一次于2017年5月27日之前交付5万元（定金），第二次于2017年6月15日之前交付30万元，第三次于2017年6月30日之前交付19.6万元，第四次于乙方贷款100万元交付（不足以现金补齐）；如有一方不按协议约定按期履行交付房屋或付款的义务，则应向守约方按房价款的30%支付违约金；本合同佣金由乙方承担，中介费另议。后林建辉分别于2017年5月27日、6月22日、7月2日、7月17日、7月18日、7月19日转账支付5万元、27万元、10万元、5.6万元、3万元、4万元，共计54.6万元购房款，并支付华融公司中介费5800元。林建辉至今未支付余款100万元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，违反合同约定的当事人一方，应当按照合同和法律规定向另一方承担违约责任。一、关于本诉部分。1、林建辉要求朱能国返还39.66万元购房款的主张。林建辉称案涉房屋三层、四层实际面积仅为170.18平方米，而五层面积不应计入房屋总面积，故该房屋实际面积并非合同约定的228.93平方米，要求返还实际面积与合同约定面积差额部分的购房款39.66万元，该主张实际系要求变更案涉房屋的成交价款。依据相关规定，基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销；一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。除非当事人达成合意，人民法院、仲裁机构不能直接变更基于重大误解或受欺诈而实施的民事法律行为。林建辉如认为其在签订合同时对案涉房屋面积存在重大误解或受欺诈，应主张撤销合同，但其诉讼中仅要求变更合同价款，而其未能与朱能国就合同价款的变更达成合意，故法院不能直接判决变更案涉房屋价款，对林建辉要求朱能国返还39.66万元购房款的主张，不予支持。2、林建辉要求华融公司返还中介费5800元的主张。法律规定，居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。案涉房屋买卖合同已经成立，合同约定案涉房屋建筑面积为228.9平方米，该房屋产权证登记的建筑面积亦为228.9平方米，林建辉所提供证据不足以证明华融公司故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，故林建辉要求华融公司返还中介费的主张，无法律依据，不予支持。二、关于反诉部分。按照合同约定，林建辉应分四次支付购房款，对照林建辉的付款时间，其在付款上存在逾期付款行为，应承担违约责任。林建辉辩称应于2017年6月15日支付的30万元逾期支付系因朱能国未能到场，以及应于2017年6月30日支付的196000元系与朱能国就延期支付协商一致，但其未能提供证据予以证明，故对该辩称不予采纳。因双方约定的违约金数额过高，而林建辉辩称不应承担违约责任视为提出了违约金过高的抗辩，故本院调整违约金按照人民银行发布的同期银行贷款利率的四倍计算。其中应于2017年6月15日支付的30万元与应于2017年6月30日支付的19.6万元的逾期付款利息为逾期付款金额自逾期付款之日起至实际付清之日止的利息，共2284元。关于第四次付款100万元，双方约定由林建辉贷款支付，诉讼中林建辉自认贷款已由银行审批通过，故其应予支付，但因双方就具体付款时间约定不明，故该100万元的逾期付款利息自本案辩论终结起计算至实际付清之日止。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条、第一百四十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百二十五条、第四百二十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、驳回林建辉的诉讼请求；二、林建辉于判决生效之日起七日内支付朱能国违约金2284元，以及以100万元为本金的自2017年10月27日起按照人民银行发布的同期银行贷款利率四倍计算的至该款实际付清之日止的利息；三、驳回朱能国的其他诉讼请求。本诉案件受理费7336元，减半收取计3668元，由林建辉负担；反诉案件受理费8257元，减半收取计4128元，由朱能国负担4103元，由林建辉负担25元。林建辉、朱能国、华融中介公司在二审中均未提交新的证据。本院对一审查明的基本事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案中，林建辉诉称在与朱能国签订案涉房屋买卖合同过程中，朱能国和华融中介公司未如实告知该房屋的真实情况，存在欺诈嫌疑，导致林建辉在对房屋实际面积存在重大误解的情况下，签订了房屋买卖合同。但根据一审已查明的事实，案涉房屋产权证书载明的面积与房屋买卖合同中约定的面积一致，且并没有对该房屋第五层面积是否包括在合同约定的面积之内作出注明，林建辉也无证据证明出售方朱能国向其明确说明该房屋第五层面积不在产权证载明的范围之内。因此，无证据证明朱能国故意隐瞒该房屋真实状况和存在欺诈的情形。林建辉与朱能国之间属于房屋买卖合同的双方当事人，而华融中介公司与林建辉、朱能国之间属于居间合同关系。如因华融中介公司在向林建辉提供居间媒介服务的过程中，未能向林建辉尽到相应的说明和告知义务，导致林建辉对该房屋的真实状况产生重大误解，林建辉在主张要求变更合同价格的同时，应举证证明基于重大误解而签订该房屋买卖合同的行为，会导致自己的经济利益明显受损，即继续按照原合同条款履行义务会显示公平，但林建辉未能举证证明上述事实。因此，一审法院依法驳回其变更合同价款的诉求符合相应法律规定。买卖合同中，买受人拒绝支付违约金、拒绝赔偿损失或主张应当采取减少价款等补救措施的，属于提出抗辩。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。朱能国在上诉中虽提出林建辉在一审中对其主张的违约金未明确抗辩过高，且一审对其主张的违约金予以调整属于适用法律错误的观点，但一审中林建辉已明确主张不应当承担违约责任，且要求减少合同价款，应当视为其已提出抗辩，一审法院虽未支持其免责抗辩，但在朱能国未举证证明其实际损失的情况下，根据相应法律规定调整其违约金数额并无不当。综上，林建辉、朱能国的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8257元，由上诉人林建辉负担4128.5元，上诉人朱能国负担4128.5元。本判决为终审判决。审 判 长  汪振兴代理审判员  韦少兵代理审判员  彭 立二〇一八年四月十七日书 记 员  葛正英附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，进过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。