广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0104民初3240号原告：何伟文，男，1971年11月17日出生，汉族，住广州市番禺区。原告：欧清妹，女，1983年9月2日出生，汉族，住广州市越秀区。两原告共同委托代理人：张文中，广东高特律师事务所律师。被告：梁艳敏，女，1968年12月23日出生，汉族，住广州市海珠区。委托代理人：徐晓彦，广东安国律师事务所律师。第三人：广州市安穗房地产代理有限公司，住所地广州市越秀区盘福路朱紫后街1号之二101自编之二。法定代表人：潘涛。委托代理人：叶敬利，该公司员工，联系地址。原告何伟文、欧清妹诉被告梁艳敏、第三人广州市安穗房地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。两原告的共同委托代理人张文中、被告的委托代理人徐晓彦以及第三人的委托代理人叶敬利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告共同向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告就广州市越秀区××路××号房屋签订的编号为0800234的房屋买卖合同；2.被告向原告返还定金100000元；3.被告向原告支付违约金348800元；4.被告向原告支付中介服务费52320元。事实与理由：2017年8月5日，原、被告以及第三人三方共同签订《房屋买卖合同》，约定：原告向被告购买其所有的位于广州市越秀区××路××号的房屋，房屋成交价3488000元。合同签订当天，原告应向被告支付10万元作为定金，2017年11月5日前再向被告支付200万元购房款（含定金），余下购房款在原、被告到税务部门完税及到房地产交易中心交易递件过户并取得受理回执当天付清，交易过户手续须于2017年12月5日前完成，房屋于2018年3月8日前交付原告。合同签订当天，原告已依约支付了10万元定金。2017年11月3日，原告200万元购房款到帐，但由于被告外出，因此原告无法向被告支付购房款。2017年11月7日被告出游归来，原告与第三人联系约被告11月8日收取购房款，但被告以外出为由不肯收款。2017年11月11日下午，原被告与第三人相约在富邦中心大家乐商谈购房事宜。被告推说其要新购一套房屋，房价要380万元，因此要求将涉案房屋的售价提至388万元，原告表示反对。最后，被告在知道原告急于购入涉案房屋为小孩入学的情况下，提出房价为400万元，原告再次表示反对，并要求被告考虑是否按原价出售，并在2017年11月12日上午9点前答复。被告在11月12日凌晨联系第三人称看在原告孩子入学的份上，以380万元出售涉案房屋。被告的提价行为有违诚信，其违约行为导致三方所签订的合同无法继续履行，原告遂提起本案诉讼。被告辩称：不同意原告的诉讼请求。理由：一、被告未协助原告办理递件过户手续的原因在于原告没有在双方约定的2017年11月5日前支付200万的购房款，属于违约在先。根据合同法第六十七条规定，被告有权拒绝履行随后的合同义务（当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求）。双方的合同第十七条也规定，被告在收取原告房款的同时，才有义务配合办理递件过户手续。二、200万元购房款属于大额交易，现金支付此笔购房款不符合交易习惯，双方合同对原告应当在2017年11月5日前转账支付200万元购房款的支付义务没有约定任何附加条件，不因被告是否外出旅游为条件和前提。三、被告基于原告的逾期至今未支付200万元的房款的事实和违约行为，有权对原告支付的定金予以没收，因此，原告无权要求返还定金。同时根据合同第十条规定，原告逾期十日以上的，被告有权不向原告出售该物业。四、被告基于原告违约在先的事实，无须承担违约责任，原告向第三人支付中介服务费是原告单方所做出的承诺，与被告无关，且该损失也未真实发生，根据我国最高院关于适用合同法若干问题的解释（二）第29条第二款的规定，即使中介服务费是原告的损失，那么原告所主张的违约金明显高出于实际损失的1.3倍以上（实为6.67倍），且违约金与损失不得同时主张，因此，原告主张的上述高额违约金和损失没有事实和法律依据。五、基于以上事实，请求贵院依法驳回原告第二至第五项诉讼请求。第三人述称：双方的口头协议签订网签合同时支付200万元，但是双方基于互信的基础，所以没有写在合同。经审理查明：2017年8月5日，两原告（买方、乙方）、被告（卖方、甲方）与第三人（中介方）共同签订《房屋买卖合同》，约定：甲乙双方经中介方提供独家的中介服务就买卖位于越秀区××路××号物业达成一致协议，该物业建筑面积76.98平方米，物业现状为自住，成交价为3488000元，2018年3月8日前交付买方使用，交易税费由买方支付全部税费；基于中介方已提供中介服务并已促成甲乙双方签订合同，协助甲乙双方建立房屋买卖法律关系，甲乙双方同意于本合同签订之日向中介方支付中介服务费，甲方或乙方逾期支付中介服务费的，从逾期之日起，按日向中介方支付应付费用百分之一的违约金；若甲方或乙方在签订本合同后未能依约卖出或买入该物业，则守约方于支付中介服务费后可要求违约方赔偿其已支付的中介服务费；甲方逾期交付该物业的，或者未能按时履行合同约定的其他义务，从逾期之日起，应按日向乙方支付本合同约定成交价千分之一的违约金，逾期十日以上的，乙方有权不再购买该物业，甲方需退还向乙方收取的全部款项并应向乙方支付成交价10%的违约金；乙方应于签订本合同时支付100000元作为定金，楼价款共计3488000元于甲乙双方到税务部门完税及到房地产交易中心交易递件过户并取得受理回执当天付清，交易过户手续须于2017年12月15日前完成；该合同尾部另有手写的备注，内容为“买方在2017年11月5日前支付卖方楼款2000000元。”等等。合同签订当日，原告向第三人出具《佣金确认书》，同意就涉案房屋买卖支付52320元给第三人作中介服务费。被告于同日出具《收款收据》，收取两原告支付的定金100000元。此外，原告为证明其在合同约定的11月5日有能力支付约定的200万元，因被告在此期间外出旅游未能收款，此后被告要求提价。向本院提交了如下证据：1.中国工商银行广州小北路支行出具的《借记卡账户历史明细清单》，其中显示2017年11月3日，原告何伟文在该行账户中余额为2300000元。2.第三人工作人员与被告的微信聊天记录，其中显示被告在10月27-29号、11月2-7号均外出，第三人工作人员称因被告不在广州，原告也同意在合同约定的5日前办理网签等，希望被告协助继续履行合同，被告要求提价至380万等。3.录音摘录，其中显示被告先要求升价至380万元，此后又要求按400万元价格交易等。对此，被告质证认为，对于原告的账户明细并无异议，但此并不能证明原告在2017年11月15日前已联系被告并进行付款，原告逾期付款的行为已经违约在先，而且双方合同约定的交易总价为348.8万元，原告账户中的总额并不足以支付全部购房款，被告拒绝办理后续递件手续并不构成违约。对于原告提交的微信聊天记录，因其并非来源自原、被告双方，而是由第三人提供，无法确定其内容与原、被告的本案交易有关，聊天内容也是由原告选择性提交，故对其三性不确认。对于原告提交的录音摘录，因现场录音环境嘈杂，无法听清录音对话内容及确认其中人物身份，且录音文件是节选的内容，无法作为认定案件事实的依据。第三人对于上述证据均无异议，并称在合同订立当天，由中介方提出在合同上加上支付200万元并办理网签手续，但是原、被告双方表示口头协议一致即可不用写在书面上。庭审中，被告称交易双方从未达成过关于何时办理网签的口头协议，且200万元是约定通过转账支付，被告已在第一次看房时将账号提供给中介方了。确认其在11月2-7日外出江西南昌，但其去之前曾与中介说过，如果需要收款可以随时联系被告，但该期间没有收到原告或中介方的任何付款通知。交易三方也确实曾在中山七路的富邦中心见过面，但是对于录音内容不确认。第三人称其在2015年即已认识被告，此前也多次帮助其代理买卖房屋事宜，但就本案交易被告未提供过收款账号，其也无法在手机中查询到被告的账号。本院认为：原、被告与第三人三方签订的《房屋买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为合法有效合同。基于该合同，原、被告之间形成房屋买卖合同关系，双方当事人均应依约诚信履行。根据前述的合同约定，两原告作为买家应在2017年11月5日前向被告支付200万元购房款，并在12月15日完成全部交易手续。本案争议的焦点即在原告未在11月5日前支付200万元并进而引致合同不能正常履行的违约责任应由谁负担。对此本院作如下分析：一、双方是否曾达成口头协议于2017年11月5日办理网签手续并支付200万元。根据第三人于庭上陈述，原、被告双方在合同订立当日曾口头协商在2017年11月5日前办理网签手续并支付200万元。虽然被告对此予以否认，但结合合同约定的付款方式来看，合同中约定原告先付定金10万元，余款在办理递件过户手续取得交易回执后付清余款。而以手写备注的方式变更付款方式为先在11月7日支付200万元。无论是基于目前本市二手房交易的一般惯例还是原告为保障其资金安全的考虑，双方在当日办理网签手续是原告支付该对价的前提。因此，本院对于原告及第三人关于双方曾达成口头协议的意见予以采信。二、如果没有前述口头协议，原告是否构成违约。首先，前述手写的备注内容并未明确款项的具体支付方式，虽然各方当事人均认可应通过转账支付，但被告并无证据证明其曾提供收款账户给原告或中介方。其次，原告提交的证据显示其在应付款项日前有能力支付该购房款，原告作为买方在房屋市场价格稳中有升的情况下，在具备购房资格及能力的情况下，显然缺乏主动恶意违约的动机。再次，虽然被告否认原告提供的微信聊天记录以及录音摘录的内容，但承认其在2017年11月2日至7日期间在外地，且回来后曾与原告及中介方在富邦中心大家乐商谈，即原告及第三人在无具体付款帐号指示的情况下，无法直接向被告支付200万元，而在被告返回广州后，被告亦不接受原告继续履行合同的要求。因此，即使双方未曾达成过关于办理网签后支付200万元款项的口头协议，原告亦无法在约定的时间内向被告支付购房款，而造成这一尴尬局面的责任显应由被告负担。综合前述内容可见，基于现有证据虽不足以评判被告是否因房价上涨而恶意违约，但导致本案合同不能履行的责任显应由被告负担。因此，原告诉请要求解除双方之间的房屋买卖合同关系，并要求被告退还定金10万元，理据充分，本院予以支持。基于前述合同约定，被告违约的，原告诉请要求按购房款的10%支付违约金，是基于双方合同约定的违约责任条款提出的诉讼主张，被告在未提供任何证据证明原告的实际损失较低即主张适用该违约金标准过高，缺乏事实依据，本院不予采信。至于原告诉请要求被告支付的中介服务费，因该费用尚未实际发生，且前述违约金所弥补的原告的损失亦应覆盖了该部分的费用。因此，对于原告该项请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：自本判决发生法律效力之日起，解除原告何伟文、欧清妹与被告梁艳敏就广州市越秀区百灵路小茶巷13号房屋形成的房屋买卖合同关系。被告梁艳敏应于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告何伟文、欧清妹返还购房定金100000元。被告梁艳敏应于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告何伟文、欧清妹支付违约金348800元。驳回原告何伟文、欧清妹的其他诉讼请求。本案受理费19356.50元，由原告何伟文、欧清妹负担2021.50元，由被告梁艳敏负担17335元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起7日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审判员  程秀建二〇一八年四月三十日书记员  梁洁欣