四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川01民终9075号 上诉人（原审被告）：北京正天文化投资有限公司，住所地：北京市朝阳区万红路********。 法定代表人：赵宏亮，职务不详。 委托诉讼代理人：袁兵，北京天驰君泰（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴志勇，北京天驰君泰（成都）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：北京新影联影业有限责任公司，住，住所地：北京市东城区北池子大街**/div> 法定代表人：张海峰，董事长。 委托诉讼代理人：付景，北京天驰君泰（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：成都天府华侨城实业发展有限公司，住所，住所地：成都市金牛区沙西线**div> 法定代表人：姚军，董事长。 委托诉讼代理人：夏扬，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘俊，泰和泰律师事务所律师。 原审被告：成都天晟正天新影联文化传播有限公司，住所，住所地：成都市金牛区西华大道**&ldquo华侨城公园广场”内。 法定代表人：赵宏亮，董事长。 委托诉讼代理人：吴志勇，北京天驰君泰（成都）律师事务所律师。 上诉人北京正天文化投资有限公司（以下简称正天文化公司）、北京新影联影业有限责任公司（以下简称新影联公司）因与被上诉人成都天府华侨城实业发展有限公司（以下简称华侨城公司）、原审被告成都天晟正天新影联文化传播有限公司（以下简称天晟正天公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2016）川0106民初7585号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。正天文化公司委托诉讼代理人袁兵、吴志勇，新影联公司委托诉讼代理人付景，华侨城公司委托诉讼代理人夏扬，天晟正天公司委托诉讼代理人吴志勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 正天文化公司上诉请求：撤销原判，并依法判决驳回华侨城公司的全部诉讼请求。事实与理由：1.一审法院关于各方当事人签订的《租赁合同》及《补充协议》在2016年10月12日因华侨城公司发出《解除合同通知书》而解除的认定，不仅存在分析事实上严重错误，对事实的引用部分断章取义，适用法律也严重错误。华侨城仅在2016年10月21日向正天文化公司、新影联公司发出《解除合同通知书》，但正天文化公司、新影联公司、天晟正天公司为独立民事主体，向天晟正天公司发出通知并不代表向正天文化公司发出过通知。一审法院错误认为向正天文化公司、新影联公司发出通知视为向天晟正天公司发送。其次，一审法院认定2016年9月19日天晟正天公司关闭经营场所的依据是天晟正天公司与其员工刘洪玮的仲裁裁决书，但该裁决书是在天晟正天未出庭的情况下以刘洪玮所述制作的裁定书。关闭租赁场所的实施人是华侨城公司，时间为2016年8月。2.2016年10月12日华侨城公司实施的解除合同通知书行为是无效民事行为，案涉租赁合同及补充协议截止到2017年9月23日华侨城公司提出独立诉请之日依然有效。（1）《租赁合同》对于当事人行使合同解除有明确约定，华侨城公司未履行合同解除的程序性约定，单方解除无效。华侨城公司要想获得解除权必须按照程序履行，即华侨城公司应按照合同第17.3条约定先向正天文化公司、新影联公司发出书面催缴通知，在通知发出后30日如果仍未缴纳费用，则华侨城公司可以通过保证金冲抵欠费减轻损失，且可以停止向租赁场所提供能源，对正天文化公司存放在租赁场所的物品进行留置，自留置发生之日起60日内如果仍未收到正天文化公司的全部费用后，此时华侨城公司才享有解除权。正天文化公司除2016年10月12日的通知外从未收到过华侨公司的催收。（2）华侨城公司选择《合同法》第九十四条应以双方没有约定解除条款为前提，且其诉请适用《合同法》第九十四条在本案中存在依据不足。华侨城公司行使合同法第九十四条规定的解除权，应判断违约行为是否确实造成合同目的根本无法实现，同进还需要进行合理期限内的催告。因此，即便依据合同法第九十四条，华侨城公司在没有给予正天文化公司合理期限的情况下向正天文化公司发出解除合同通知的行为也应为无效。（3）正天文化公司的行为未构成租赁合同根本违约，其行为不构成本案租赁合同当然解除的法律规定。本案不能简单认定正天文化公司或天晟正天公司数月未支付费用，还“应当根据合同目标和违约形态，结合违约部分的价值或金额与整个合同金额的比例、违约部分对合同目标实现的影响程度、时间因素对合同目标的影响程度以及违约后果、损害能否得到修补等因素予以综合判断”。本案中，华侨城公司收取租金并非其唯一合同目的，其引进正天文化公司的目的还包括丰富其经营业态，吸收和留住人气，以充实其运营的华侨城公园。按照华侨城公司所述未收到租金为74万元，仅占整个合同标的额2400万元的3%，华侨城公司还可以用保证金60万元及托收的25万元进行补偿，并没有任何损失。华侨城公司没有收到租金只是很短的时间段，并没有影响到其丰富业态、吸收和留住人气的目的。华侨城公司的行为不符合合同法第九十四条的规定。3.对于2016年8月以后的租金正天文化公司不负有支付义务，且对于2016年3月至2016年7月之间的租金华侨城公司已经通过其他途径进行了收回，故华侨城关于租金的诉讼请求不成立，一审法院对于正天文化公司及新影联公司、天晟正天公司连带支付74万元租金的判决错误。4.华侨城公司关于要求正天文化公司向其承担解除合同违约金120万元的诉请不成立，一审法院在认定扣除正天文化公司缴纳的保证金60万元基础上再判令正天文化公司连带支付60万元违约金的判决加重了正天文化公司的损失，一审法院该项判决错误。华侨城公司在未经正天文化公司的同意下，擅自解除合同，将案涉场所租赁给他人造成案涉合同不能继续履行。因此，华侨城公司的该项诉讼请求没有依据，不应支持。 新影联公司公司上诉请求：撤销原判，并依法判决驳回华侨城公司的全部诉讼请求。事实理由与正天文化公司一致。 华侨城公司辩称，1.一审法庭认定华侨城公司发出的解除合同通知书已经发生了法律效力的事实系认定正确、适用法律正确。案涉《租赁合同》与《补充协议》是原被告真实意思表示，合法有效。2.正天文化公司、新影联公司、天晟正天公司从2015年起未支付管理费、垃圾清理费。3.华侨城公司已举证证明正天文化公司的欠费问题，向正天文化公司、新影联公司、天晟正天公司均发出了催告函，并告知若不再履行则要行使解除合同权，通过华侨城公司多次催告，正天文化公司、新影联公司、天晟正天公司仍不支付费用，还擅自关闭其经营场所，因此，正天文化公司、新影联公司、天晟正天公司构成了根本违约，华侨城公司解除合同符合合同约定也符合法律规定。请求维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。 天晟正天公司答辩无意见陈述。 华侨城公司向一审法院起诉请求：1.判令正天文化公司、新影联公司、天晟正天公司腾退位于成都市金牛区沙西线1号“成都华侨城公园广场”内租赁商铺及其附属设施，并恢复原状；2.判令正天文化公司、新影联公司、天晟正天公司连带支付拖欠租金（2016年3月1日至2016年10月12日期间）74万元；3.判令正天文化公司、新影联公司、天晟正天公司连带支付商业管理费（2015年12月1日至2016年10月12日期间）716521元；4.判令正天文化公司、新影联公司、天晟正天公司连带支付拖欠水费（2015年11月1日至2016年10月12日期间）21650.96元、电费675675.61元、垃圾清运费9849.6元；5.判令正天文化公司、新影联公司、天晟正天公司连带支付因逾期支付租金、商业管理费、水费、电费、垃圾清运费的违约金174050.11元（以逾期支付费用为基数，按每日万分之五的标准，从逾期之日暂计至2016年10月30日，实际计算至付清之日止）；6.判令正天文化公司、新影联公司、天晟正天公司连带支付解除合同违约金120万元；7.判令正天文化公司、新影联公司、天晟正天公司连带支付逾期腾房屋发生的占用费59999.4元（按日租金3333.3元为标准，从2016年10月13日暂计至2016年10月30日，实际计算至腾退之日）。后，华侨城公司增加诉求：要求确认租赁合同已于2016年10月12日解除。 一审法院认定事实：2008年10月31日，华侨城公司（甲方）和正天文化公司、新影联公司（乙方）签订《租赁合同》，约定的主要内容：1.乙方向甲方承租位于成都市金牛区沙西线1号“成都华侨城公园广场”内的、使用用途为影院的商铺及其附属设施（建筑面积约为8480㎡），租期为从正式租赁期起算日起二十年；2.合同第7条对租金支付进行约定：保底租金为每月10万元，乙方应在每个自然月开始前5个工作日前将每月保底租金支付至甲方指定帐户（合同第7.3条予以明确）；3.乙方除需按本协议书第7条规定向甲方支付租金外，还需支付影城日常运营所使用之水电费、空调使用费及商业管理费（合同第8.1条约定商业管理收费标准为按建筑面积8元/㎡/月）；4.乙方根据双方签订的《影院项目合作框架协议书》所交纳的租赁定金60万元自动转换为履约保证金；5.因乙方原因导致本合同提前解除，则乙方无权要求甲方退还履约保证金，并应按上一年度应计全年租金总额的1倍赔偿甲方；6.乙方未按约定日期缴纳租金、水电气等费用的，每逾期一日，应按未付费用的万分之五向甲方支付违约金。 华侨城公司（甲方）和正天文化公司、新影联公司（乙方）、天晟正天公司（丙方）共同签署《补充协议》，就上述《租赁合同》的继续履行进行约定，主要内容：1.各方同意自2010年1月1日起，《租赁合同》中约定的乙方支付费用由关联公司丙方结算，并由丙方履行付款义务；2.乙方对丙方的付款义务承担连带责任；3.除本协议变更内容外，《租赁合同》继续有效，甲、乙方继续履行。 因正天文化公司、新影联公司、天晟正天公司未按约支付租金，华侨城公司于2016年10月12日分别向正天文化公司、新影联公司以及刘洪玮发出《解除合同通知书》。正天文化公司与新影联公司分别于2016年10月15日、2016年10月13日予以签收。天晟正天公司由其公司工作人员刘洪玮于2016年10月12日签收。华侨城公司向三家公司所发出的《解除合同通知书》内容一致，主要内容为：截止2016年9月30日，正天文化公司、新影联公司、天晟正天公司尚欠租金70万元、水费3929.3元、电费82763.9元、垃圾清运费8640元、物业管理费621545元、租赁保证金82223.89元，共计1499102.09元。 根据已生效的《仲裁裁决书》【成劳人仲委裁定（2017）第288号】内容，确定：刘洪玮于2011年7月10日进入天晟正天公司工作。2016年9月19日，天晟正天公司因经营不善，暂停营业，关闭经营场所，造成刘洪玮无法工作。刘洪玮尚有8月工资9566.7元、2016年9月工资未支付。 新影联公司于2016年10月24日向华侨城公司发出《公函》，主要内容：新影联公司已收到《解除合同通知书》，同时接到了正天文化公司拟让新影联公司接收天晟正天公司90%股权的建议；经新影联公司研究决定，因涉及较多债权债务问题，望华侨城公司给予两个月左右的时间以办理相关工作。对此，华侨城公司于2016年10月31日分别向两家公司发出《关于回复北京新影联影业有限责任公司公函的函》，载明：鉴于贵公司之前严重违约行为，已于10月初委托律师处理，并于2016年10月26日向成都市金牛区人民法院提起诉讼，并已完成立案。 庭审中，双方当事人一致认可：1.租赁商铺在承租期间每月垃圾清运费为864元、商业管理费为67840元；2.华侨城公司已收到保证金60万元，且双方当事人同意纳入本案一并处理。另外，根据正天文化公司的申请，一审法院于2017年6月30日组织各方对涉案租赁现场进行勘验，确定涉案租赁商铺已由成都金视华艺影城有限公司进驻经营。 对与本案诉争有关联且有争议的证据，一审法院认定如下： 1.2016年10月12日，天晟正天公司工作人员刘洪玮代表天晟正天公司签收了华侨城公司发出的《解除合同通知书》，天晟正天公司认可刘洪玮系该公司工作人员，但不认可刘洪玮签收具有效力。对此，一审法院认为，由于华侨城公司未提交相关证据证明向刘洪玮送达的地点，也没有证据证明天晟正天公司在此前已向华侨城公司提交过刘洪玮能够代表公司签署的授权文件，故天晟正天公司抗辩刘洪玮签署的《解除合同通知书》不能产生法律效力的意见，一审法院予以采纳，即认定华侨城公司未向天晟正天公司有效送达《解除合同通知书》； 新影联公司制作的《2009.12-2016.8成都正天影城票房统计》，因系该公司自行出具的票房统计数据，不符合法定证据形式，故一审法院不予采信。 一审法院认为，华侨城公司与正天文化公司、新影联公司签订的《租赁合同》以及华侨城公司与正天文化公司、新影联公司、天晟正天公司签订的《补充协议》，系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。本案争议的主要焦点：一、华侨城公司发出的《解除合同通知书》是否产生了法律效力；二、违约责任及违约金的认定；三、正天文化公司、新影联公司、天晟正天公司应当支付的租金及相关费用的金额。 一、华侨城公司发出的《解除合同通知书》是否产生了法律效力。 首先，根据双方当事人签订的《补充协议》约定内容，旨在更便于承租人正天文化公司、新影联公司履行合同，让其关联公司、承租商铺使用人天晟正天公司作为《租赁合同》结算及新增的支付主体，《补充协议》并未确定《租赁合同》其他内容对天晟正天公司具有效力，也未确定天晟正天公司系承租人的合同地位。即，正天文化公司、新影联公司仍是《租赁合同》中所确定的承租人，天晟正天公司在《补充协议》中确定的结算、支付等履行义务，不能改变《租赁合同》确定的合同主体情况；其次，《补充协议》中已明确约定天晟正天公司系《租赁合同》承租方的关联公司，新影联公司于2016年10月24日向华侨城公司发出的《公函》内容中也表明正天文化公司、新影联公司对天晟正天公司运营的实际控制，故有理由确定天晟正天公司知晓华侨城公司已发出《解除合同通知书》的事实。综上意见，华侨城公司根据《租赁合同》中确定的合同主体，向承租人正天文化公司、新影联公司邮寄《解除合同通知书》，已产生了送达的法律效力。 另外，正天文化公司、新影联公司收到《解除合同通知书》后，新影联公司向华侨城公司回复了继续履行合同的《公函》。对此，一审法院认为，《租赁合同》中虽未明确约定逾期支付租金期限作为解除合同的条件，但从已生效的《仲裁裁决书》认定事实和新影联公司向华侨城公司发出的《公函》内容可以确定，租赁商铺使用人天晟正天公司在未按合同约定期限支付租金、商业管理费及相关费用的情况下，擅自于2016年9月19日关闭经营场所，其行为势必严重影响华侨城公司所经营的整体娱乐项目，已构成根本违约。正天文化公司、新影联公司收到《解除合同通知书》后，新影联公司仅向华侨城公司发出《公函》，表示继续履行合同，却未就欠付租金及其他费用作出回复，有违诚实信用原则。同时，正天文化公司、新影联公司收到《解除合同通知书》后，未在法定期限内请求人民法院确认解除合同效力，华侨城公司发出的《解除合同通知书》已产生法律效力。华侨城公司主张确认《租赁合同》及《补充协议》于2016年10月12日解除，一审法院予以支持。 二、违约责任及违约金的认定。 正天文化公司、新影联公司、天晟正天公司未按《租赁合同》及《补充协议》约定支付租金及相关费用，已构成违约。华侨城公司依照《租赁合同》约定内容，主张逾期付款的违约金和因违约致华侨城公司单方解除合同的违约金。新影联公司、天晟正天公司抗辩违约金过高。对此，一审法院认为，华侨城公司主张的两项违约金，系基于正天文化公司、新影联公司、天晟正天公司逾期支付租金及相关费用的同一违约事实，华侨城公司基于同一违约事实，主张两项违约金，系重复主张。根据正天文化公司、新影联公司、天晟正天公司的违约情况及合同约定内容，结合双方当事人一致认可华侨城公司已收保证金60万元纳入本案一并处理的意见，一审法院酌定在华侨城公司不再退还正天文化公司、新影联公司已支付保证金60万元的基础上，由正天文化公司、新影联公司支付违约金60万元；华侨城公司超出此部分的违约金主张，一审法院不予支持。因《补充协议》中未明确《租赁合同》约定内容对天晟正天公司具有约束力，华侨城公司要求天晟正天公司支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。 三、正天文化公司、新影联公司、天晟正天公司应当支付的租金及相关费用的金额。 按照《租赁合同》约定及各方当事人一致认可事实，租赁商铺每月费用情况为：租金10万元、垃圾清运费为864元、商业管理费为67840元。因正天文化公司、新影联公司、天晟正天公司未提交已支付租金及相关费用的证据，故一审法院对华侨城公司主张欠付费用期限予以采信。正天文化公司、新影联公司、天晟正天公司欠付租金（2016年3月1日至2016年10月12日）计7个月零12天，按每月10万元标准计算，正天文化公司、新影联公司、天晟正天公司应当支付租金为74万元；正天文化公司、新影联公司、天晟正天公司欠付商业管理费（2015年12月1日至2016年10月12日）计10个月零12天，按每月67840元的标准计算，正天文化公司、新影联公司、天晟正天公司应当支付商业管理费为705535元；正天文化公司、新影联公司、天晟正天公司欠付垃圾清运费（2015年11月1日至2016年10月12日）计11个月零12天，按每月864元标准计算，正天文化公司、新影联公司、天晟正天公司应当支付垃圾清运费为9849.6元。华侨城公司超出的商业管理费主张，一审法院不予支持。 由于华侨城公司未提交解除合同后将租赁商铺移交给第三方成都金视华艺影城有限公司的具体时间，故华侨城公司房屋占用费主张，因证据不足，一审法院不予支持。另外，华侨城公司作为租赁场地的综合运营管理方，所提交的水、电费发票不能明确系交纳涉案租赁商铺租赁期限内的费用，故一审法院不予支持。 因华侨城公司已将涉案租赁商铺移交给第三方，故对其主张腾退租赁房屋的诉讼请求，一审法院不予支持。 综上，华侨城公司主张的确认合同解除、支付租金、商业管理费、水费、电费、垃圾清运费、违约金、房屋占用费等相关诉讼请求，一审法院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、第一百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条规定，判决如下：一、确认华侨城公司和正天文化公司、新影联公司于2008年10月28日签订的《北京正天影城-成都华侨城项目租赁合同》以及华侨城公司和正天文化公司、新影联公司、天晟正天公司签订的《补充协议》于2016年10月12日解除；二、正天文化公司、新影联公司、天晟正天公司于判决生效之日起十日内向华侨城公司支付租金74万元；三、正天文化公司、新影联公司、天晟正天公司于判决生效之日起十日内向华侨城公司支付商业管理费705535元、垃圾清运费9849.6元，共计715384.6元；四、正天文化公司、新影联公司于判决生效之日起十日内向华侨城公司支付违约金60万元；五、驳回华侨城公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费35582元、保全费5000元，共计40582元，由华侨城公司负担5000元，正天文化公司、新影联公司、天晟正天公司负担35582元。 二审中，新影联公司向本院提交了新证据：1.2017年12月27日由国家电影事业发展专项资金四川省管理委员会出具的2009年12月-2016年8月正天影城的票房统计表，证据原件在金牛法院（另案）已提交法庭，现只有复印件。拟证明截止2016年8月正天文化公司、新影联公司均在正常营业状态。案涉房屋正确使用时间是2009年12月才开始，合同只履行了7年时间，华侨城公司提前要求解除。即便存在欠付行为，但从票面金额来看也足以支付华侨城费用，保证金收入也足以覆盖租金收入。终止关闭经营场所并不是新影联公司意向，而是华侨城公司擅自把新影联公司等赶出去引进第三方，华侨城违约在先。2.（2017）川0106民初6287号民事判决书及起诉状。从起诉状中可证明原来的租客起诉正天文化公司，经营场所是2016年8月被关闭，次承租人的陈述和华侨城的辩称也证明是华侨城公司采取了断电、锁门的措施才关闭了经营场所。 华侨城公司质证意见：1.第一份证据没有原件，对证据三性均持异议。即使该份证据有原件，也系单方统计行为，无相应公信力。且该份证据不能作为其拖延支付租金及相关水电费用的合理理由，与本案争议焦点无关。2.第二份证据真实性、合法性无异议，对关联性、证明力有异议。诉状载明事实可知，第三方也知晓天晟正天公司没有向华侨城公司支付租金；华侨城公司没有认可过是由于华侨城公司原因关闭了场所，而是正天文化公司、新影联公司的原因导致。 华侨城公司向本院提交新证据：1.《正天影城欠费沟通会会议记录》。拟证明由于正天影院供片限制即停止影城密钥的问题导致正天影院经营问题，由于正天文化公司、新影联公司、天晟正天公司的原因导致拖欠租金、违反租赁合同，且经华侨城公司的反复催告仍无法支付。2.企业信用报告，拟证明刘志宏系天晟正天公司经理。正天文化公司质证意见为：证据形成于一审判决之前，华侨城公司在一审时故意隐瞒，到二审才提出，因此该证据不能作为新证据提交。对该份证据三性均不认可。参会签字人员刘志宏不是我公司员工，也不是指定签收人，其签字不能代表正天文化公司。新影联公司的质证意见为：该份证据不符合证据规定，不是新证据，且该份证据没有我公司的参与，不能视为对我公司进行了催告。天晟正天公司质证意见与正天文化公司、新影联公司一致。 本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 二审另查明，《租赁合同》第17.3条约定：“乙方（正天文化公司、新影联公司）未按约定日期缴纳租金、水电气等费用的，每逾期一日，应按应付未付费用的万分之五向甲方（华侨城公司）支付违约金。在甲方发出书面催缴通知后30日无正当理由仍未支付的，甲方可从履约保证金中扣除该费用，并停止向乙方提供能源，对乙方存放于租赁标的内的所有物品有权留置（乙方的供应商保留所有权的物品除外），乙方在甲方留置该等物品满60日后仍未支付全部费用的，甲方有权解除合同，并通过法院委托拍卖机构拍卖或变卖该等物品，并以拍卖款或变价款获得优先清偿。” 2015年12月24日、2016年3月8日、2016年6月13日华侨城公司商业运营中心向天晟正天公司发送《商铺租金费用催缴通知书》、《关于催缴及解除合同的函》，2015年12月24日、2016年6月13日的函由方琴签收，2016年3月8日的函由钟群签收。 2016年8月26日，正天影城刘志宏、刘洪玮、方琴、张显凤与华侨城公司商业事业部邵秋兵、杨镇渝、林琳、魏巍、冉浪东召开“正天影城欠费沟通会”并形成书面意见，正天影城刘志宏及华侨城公司邵秋兵、杨镇渝签字。 华侨城公司、正天文化公司、新影联公司、天晟正天公司均认可正天文化公司、新影联公司、天晟正天公司2016年3月1日起未支付租金。 本院认为，华侨城公司与正天文化公司、新影联公司签订的《租赁合同》以及华侨城公司与正天文化公司、新影联公司、天晟正天公司签订的《补充协议》，均系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。本案二审的争议焦点有三个，现分别评述如下： 一、关于案涉租赁合同及补充协议是否已于2016年10月12日因华侨城公司通知而解除的问题。华侨城公司于2016年10月12日向正天文化公司、新影联公司、天晟正天公司发送《解除合同通知书》主张解除案涉合同，正天文化公司、新影联公司认为华侨城公司未按约定的程序和条件解除合同。案涉合同约定“正天文化公司、新影联公司未按约定日期缴纳租金、水电气等费用的，……在甲方（华侨城公司）发出书面催缴通知后30日无正当理由仍未支付的，甲方可从履约保证金中扣除该费用，并停止向乙方提供能源，对乙方存放于租赁标的内的所有物品有权留置（乙方的供应商保留所有权的物品除外），乙方在甲方留置该等物品满60日后仍未支付全部费用的，甲方有权解除合同，……”华侨城公司的解除合同通知是否产生解除合同的效力取决于以下方面： 首先，华侨城公司是否享有解除权。根据已查明的事实，正天文化公司、新影联公司、天晟正天公司于2016年3月1日起未支付租金，华侨城公司于2016年10月12日发送解除通知时，正天文化公司、新影联公司、天晟正天公司已欠付租金。 其次，华侨城公司是否催收的问题。华侨城公司一审中提交了2015年12月24日、2016年3月8日、2016年6月13日华侨城公司向天晟正天公司发送《商铺租金费用催缴通知书》、《关于催缴及解除合同的函》，其中2015年12月24日、2016年6月13日的函由方琴签收，方琴也系正天影城欠费沟通会上正天影城的出席人员。据此，本院认定华侨城公司履行了催告义务。正天文化公司、新影联公司认为未向其催告的问题。华侨城公司与正天文化公司、新影联公司、天晟正天公司签订的《补充协议》约定租赁合同中的费用支付义务由天晟正天公司履行，因此，华侨城公司向义务的履行方进行催告并无不当。 第三，华侨城公司是否按约定程序解除的问题。案涉合同约定华侨城公司有权留置承租人物品，满60日后仍未支付全部费用的，有权解除合同。对此，本院认为，留置权系守约方华侨城公司的权利，其有权选择行使或放弃，并非其行使解除权的前置程序，因此，华侨城公司是否行使留置权不影响其解除权的行使。 第四，华侨城公司是否有效送达解除通知书的问题。《补充协议》仅约定天晟正天公司作为《租赁合同》结算及支付主体，不涉及租赁合同的其他权利义务，因此，天晟正天公司并非《租赁合同》的当事人。正天文化公司、新影联公司明确其收到华侨城公司发送的《解除合同通知书》，因此，本院认定华侨城公司已经向《租赁合同》的相对方正天文化公司、新影联公司有效送达《解除合同通知书》。同时，天晟正天公司作为正天文化公司、新影联公司的关联公司，也作为《租赁合同》的结算及支付主体，同时考虑天晟正天公司的员工刘洪玮签收《解除合同通知书》的事实，一审法院认定有理由确定天晟正天公司知晓华侨城公司发出《解除合同通知书》的事实并无不当，本院予以维持。 根据已查明的事实，正天文化公司、新影联公司分别于2016年10月15日、2016年1013日收到《解除合同通知书》，因此，本院确定案涉租赁合同于2016年10月15日解除。 二、关于正天文化公司、新影联公司、天晟正天公司是否应当向华侨城公司支付管理费、水费、电费、垃圾清运费、违约金、房屋占用费等相关费用的问题。华侨城公司主张2016年3月1日至2016年10月15日期间的费用，正天文化公司、新影联公司、天晟正天公司认为华侨城公司于2016年8月关闭影院收回租赁物，费用只应计算至2016年8月。对此，本院认为，正天文化公司、新影联公司、天晟正天公司无证据证明华侨城公司于2016年8月已收回租赁物；同时，正天文化公司、新影联公司陈述其没有证据是因为对影院关闭不知情，本院认为正天文化公司、新影联公司作为承租人，对于租赁物的使用情况不知情不合常理，即使确实如此，也系其内部纠纷所致。因此，一审法院认定正天文化公司、新影联公司、天晟正天公司应承担2016年3月1日至2016年10月15日期间的费用正确。 另，案涉合同约定“因乙方原因导致本合同提前解除，则乙方无权要求甲方退还履约保证金”，据此，正天文化公司、新影联公司、天晟正天公司主张履约保证金抵扣欠付租金的理由不能成立，本院不予支持。 案涉合同除约定乙方支付租金外，还需交纳商业管理费、水、电、燃气、公共能耗等费用。因此，一审法院判令正天文化公司、新影联公司、天晟正天公司支付租金、商业管理费、垃圾清运费正确，本院予以维持。 三、正天文化公司、新影联公司是否应当向华侨城公司支付违约金的问题。案涉合同约定“因乙方原因导致本合同提前解除，则乙方无权要求甲方退还履约保证金，并应按上一年度应计全年租金总额的1倍赔偿甲方”，一审法院在不退还保证金60万元的基础上，判令正天文化公司、新影联公司支付违约金60万元。本院综合考虑租赁合同剩余期间、正天文化公司、新影联公司的违约情形及华侨城公司的实际损失等情况，一审法院确定的违约金并无不当，本院予以维持。 综上所述，上诉人正天文化公司、新影联公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决对合同解除时间认定有误，本院予以纠正，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 一、变更成都市金牛区人民法院（2016）川0106民初7585号民事判决第一项“确认成都天府华侨城实业发展有限公司和北京正天文化投资有限公司、北京新影联影业有限责任公司于2008年10月28日签订的《北京正天影城-成都华侨城项目租赁合同》以及成都天府华侨城实业发展限公司和北京正天文化投资有限公司、北京新影联影业有限责任公司、成都天晟正天新影联文化传播有限公司签订的《补充协议》于2016年10月12日解除”为“确认成都天府华侨城实业发展有限公司和北京正天文化投资有限公司、北京新影联影业有限责任公司于2008年10月28日签订的《北京正天影城-成都华侨城项目租赁合同》以及成都天府华侨城实业发展限公司和北京正天文化投资有限公司、北京新影联影业有限责任公司、成都天晟正天新影联文化传播有限公司签订的《补充协议》于2016年10月15日解除”； 二、维持成都市金牛区人民法院（2016）川0106民初7585号民事判决第二、三、四、五项，即“北京正天文化投资有限公司、北京新影联影业有限责任公司、成都天晟正天新影联文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内向成都天府华侨城实业发展有限公司支付租金74万元”；“北京正天文化投资有限公司、北京新影联影业有限责任公司、成都天晟正天新影联文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内向成都天府华侨城实业发展有限公司支付商业管理费705535元、垃圾清运费9849.6元，共计715384.6元”、“北京正天文化投资有限公司、北京新影联影业有限责任公司于本判决生效之日起十日内向成都天府华侨城实业发展有限公司支付违约金60万元”、“驳回成都天府华侨城实业发展有限公司的其他诉讼请求”。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费按一审判决确定的方式负担；二审案件受理费71164元，由上诉人北京正天文化投资有限公司负担35582元、北京新影联影业有限责任公司负担35582元。 本判决为终审判决。 审判长  曾光勇 审判员  曹 洁 审判员  张卫敏 二〇一八年十二月二十一日 书记员  饶志誉