河北省廊坊经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀1091民初260号 原告：廊坊澳美基业房地产开发有限公司，住所地廊坊经济技术开发区祥云道69号。 法定代表人：张亚娟，董事长。 委托诉讼代理人：靳凤山，河北乾翔律师事务所律师。 被告：杨换玲，女，1967年4月16日出生，现住廊坊市广阳区。 被告：付博，男，1984年5月13日出生，现住廊坊市。 委托诉讼代理人：金洪涛，北京市摩文律师事务所律师。 被告：杨启庭，男，1971年3月21日出生，现住廊坊市。 委托诉讼代理人：金洪涛，北京市摩文律师事务所律师。 被告：杨建庭，男，1965年12月17日出生，现住廊坊市。 委托诉讼代理人：金洪涛，北京市摩文律师事务所律师。 原告廊坊澳美基业房地产开发有限公司（以下简称澳美基业公司）与被告杨换玲、付博、杨启庭、杨建庭房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告廊坊澳美基业房地产开发有限公司委托诉讼代理人、被告付博、被告杨启庭、被告杨建庭的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，被告杨换玲经合法传唤无正当理由拒不参加诉讼。本案现已审理终结。 廊坊澳美基业公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认被告杨换玲基于借贷关系指定被告付博、杨启庭、杨建庭与原告签订的16份《商品房买卖合同》无效（房屋明细附后）；2、判令四被告立即办理16套房屋的网签备案撤销登记手续（房屋明细附后）；3、本案一切诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告杨换玲于2012年10月31日签订《抵押担保借款合同》及《协议书》。《抵押担保借款合同》约定原告向被告杨换玲借款1000万元人民币；《协议书》约定原告将其所有的房产以网签形式抵押给被告杨换玲，被告杨换玲指定的网签人为被告付博、杨建庭、杨启庭，共网签16套房产，面积共3338.83平方米。虽然原被告约定借款金额为1000万元人民币，但在借款合同履行过程中，被告杨换玲实际向原告出借895万元人民币，其后原告也已经偿还700万元借款本息。原被告双方签订商品房买卖合同的行为系基于借贷关系的让与担保方式，并非房屋买卖合同关系。依据《物权法》第一百八十六条等有关禁止流押的法律规定，双方签订的房屋买卖合同名为房屋买卖实为借贷担保，故应依法认定房屋买卖合同无效。因被告拒不办理上述房屋（后附房屋明细）的网签备案撤销登记手续，已造成原告的重大经济损失，故原告依法起诉至贵院，恳请贵院依法判决。 原告为支持其诉讼请求向本院提交证据如下：一、原告与被告杨换玲及廊坊银安信用担保有限公司于2012年10月31日签订的《抵押担保借款合同》一份、原告与被告杨换玲于2012年10月31日签订的《协议书》一份、原告与被告杨换玲及廊坊银安信用担保有限公司共同签署的《借款展期确认》四份、原告于2012年10月31日向杨换玲及廊坊银安信用担保有限公司出具的《借款借据》一份，上述证据证明原告向被告杨换玲借款1000万元并以十六套房屋合计3338.83平方米作为借款担保。二、原告与付博、杨启庭、杨建庭于2012年10月31日签订的《商品房买卖合同》十六份，证明原告为了履行借款抵押约定，依据《协议书》的条款将十六套房产网签至杨换玲指定的其他三被告名下。三、被告杨换玲于2012年10月31日向原告澳美基业公司出具的金额为105万元的收据一张，证明被告杨换玲向原告支付借款本金时上扣利息105万元。四、银行转账交易凭证十七张，证明原告自2012年10月31日至2014年8月30日期间向被告杨换玲偿还借款本息共计700万元。 被告付博、杨启庭、杨建庭辩称，三被告与原告签订的《商品房买卖合同》合法有效，已支付了全部的房款，同时进行了网签，原告应当将房屋交付被告并办理产权手续。原告所称的杨换玲与其借款纠纷与本案无关。 被告付博、杨启庭、杨建庭为支持其答辩意见向本院提交证据如下：一、银行交易记录凭证四张，汇款总金额是1000万元，其中付博向澳美基业公司汇款300万元、杨启庭向张亚娟汇款300万元、杨建庭向张亚娟汇款295万元、向杨钢汇款105万元。二、总金额为21363960元的收款收据十六张。三、付博、杨启庭、杨建庭于2012年10月31日与原告签订的《商品房买卖合同》十六份。以上证据证明原告与三被告签订的《商品房买卖合同》合法有效。 被告杨换玲未出庭亦未答辩。 本院经审理查明，2012年10月31日，澳美基业公司（甲方、借款人）与杨换玲（乙方、出借人）、廊坊银安信用担保有限公司（丙方、保证人）签订《抵押担保借款合同》一份，合同约定：“甲方向乙方借款人民币1000万元，期限六个月（自2012年10月31日起至2013年4月30日），借据为本合同组成部分，与本合同法律效力相同；借款金额和日期以实际到账金额和日期为准；就乙方向甲方提供的借款本金及产生的利息、违约金和为实现债权所发生的一切费用，丙方承担连带担保责任；甲方向乙方每月按月利率20‰交纳人民币20万元的借款利息，乙方借款到账之日，甲方一次性支付乙方前三个月借款利息60万元，三个月后利息支付时间为每月30日前支付当月利息；甲方向丙方每月按月利率15‰交纳人民币15万元的担保费，乙方借款到账之日，甲方一次性支付丙方前三个月担保费45万元，三个月后担保费支付时间为每月30日前支付当月担保费…”。同日，杨换玲（甲方）与澳美基业公司（乙方）签订《协议书》一份，内容为：“一、甲、乙双方于2012年10月31日签订《借款合同》，乙方向甲方借款人民币1000万元（本协议为《借款合同》的组成部分），作为财产抵押担保，乙方同意将其权属所有的位于廊和××金融街金融·家，面积共计3338.83平方米的房产（详情见附件），以购买方式网签给甲方（甲方指定付博、杨启庭、杨建庭为房产购买人）。二、甲方于《借款合同》签订后将借款打入乙方指定账户，乙方于《借款合同》生效后当日签订本协议项下房屋买卖合同的网签，同时乙方向甲方出具共计￥21363960元的购房收据。三、乙方于2013年4月30日向甲方还清本息，此条件成就，甲方应无条件协助乙方办理网签撤销手续，乙方收回网签房屋及买卖合同，同时甲方归还乙方出具的共计￥21363960元的购房收据。四、如乙方在本协议第三条的约定期限内不能按时归还借款本息，应向甲方承担违约责任。甲方有权即行办理合同项下（网签房屋）的房产确权手续，乙方应无条件向甲方开具与收据相同金额的房屋买卖正式发票，协助甲方办理确权手续”。同日，被告杨启庭、杨建庭分别向澳美基业公司法定代表人张亚娟汇款300万元、295万元，被告付博向澳美基业公司汇款300万元，以上款项共计895万元；另杨建庭向杨钢汇款105万元。同日，澳美基业公司向杨换玲出具金额为1000万元的借款借据一张，杨换玲向澳美基业公司出具金额为105万元的收据一张，款项名称为“三个月筹资费（2010.10.31-2013.13.30）”。因澳美基业公司不能按期足额偿还2012年10月31日《抵押担保借款合同》项下的借款，澳美基业公司与杨换玲、廊坊银安信用担保有限公司分别签订四份《借款展期确认》，将《抵押担保借款合同》项下的借款展期至2014年7月31日。2012年10月31日至2014年8月8日期间，张亚娟向付群生、李淑青汇款共计350万元，廊坊龙堂家具门窗有限公司向李淑青、廊坊市亚亨商贸有限公司汇款共计210万元。 另查明，2012年10月31日，原告澳美基业公司与被告杨启庭签订《商品房买卖合同》五份，分别将原告开发建设的廊和坊金融·家第3幢3单元3401室、31301室、31401室、31501室、31601室出售给杨启庭；与被告付博签订《商品房买卖合同》五份，分别将廊和坊金融·家第3幢3单元3202室、3302室、3402室、3502室、31002室出售给付博；与被告杨建庭签订《商品房买卖合同》六份，分别将廊和坊金融·家第3幢3单元31102室、31202室、31302室、31402室、31502室、31702室出售给杨建庭。上述十六套房屋面积总计为3338.83平方米。澳美基业公司为杨启庭、付博、杨建庭出具购房收据共计十六张，总金额为21363960元，并在收据中注明现金支付房款金额总计为11363960元。上述十六份《商品房买卖合同》于2012年11月1日在廊坊经济技术开发区住房保障和房产管理局办理了预售备案登记，进行了网签。 本院认为，原告澳美基业公司与被告杨换玲、廊坊银安信用担保有限公司签订的《抵押担保借款合同》及《协议书》均是合同各方当事人的真实意思表示。《抵押担保借款合同》中明确约定澳美基业公司与杨换玲为借贷关系；《协议书》明确约定澳美基业公司将其权属所有的位于廊和××金融街金融·家的面积共计为3338.83平方米的房产作为《抵押担保借款合同》中借款本息的抵押担保，并以购买方式网签给杨换玲指定的付博、杨启庭、杨建庭，澳美基业公司向杨换玲方出具共计￥21363960元的购房收据。庭审中原告向本院提交的其分别与付博、杨启庭、杨建庭签订的十六份《商品房买卖合同》与被告付博、杨启庭、杨建庭向本院提交的十六份《商品房买卖合同》内容相同。上述《商品房买卖合同》所涉及商品房总面积为3338.83平方米，收据总金额为21363960元，与《协议书》中约定的作为抵押担保财产的房产面积、收据金额、买受人均相一致，且庭审中付博、杨启庭、杨建庭自述上述十六份商品房的购房款中有1000万元以银行汇款方式支付（与《抵押担保借款合同》中约定的借款金额一致），余下高达11363960元的房款均以现金形式支付，该交易行为与正常商品房买卖交易习惯明显不同，不具有合理性，综上本院认为，原告与付博、杨启庭、杨建庭签订十六份《商品房买卖合同》即为原告与杨换玲签订的《协议书》中约定的抵押担保房产的证据充分，可以达到民事诉讼要求的高度盖然性的标准，故本案的基础法律关系是澳美基业公司与杨换玲之间的借贷关系，购买十六套商品房不是澳美基业公司与付博、杨启庭、杨建庭之间真实意思表示，而是对澳美基业公司与杨换玲之间借贷的担保。《物权法》第一百八十六条规定，抵押权人在债务履行期限届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有；《担保法》第四十条规定，订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有；故澳美基业公司与杨换玲签订的《协议书》中第四条“如乙方在本协议第三条的约定期限内不能按时归还借款本息，应向甲方承担违约责任。甲方有权即行办理合同项下（网签房屋）的房产确权手续，乙方应无条件向甲方开具与收据相同金额的房屋买卖正式发票，协助甲方办理确权手续”的约定及澳美基业公司与付博、杨启庭、杨建庭签订的十六份《商品房买卖合同》，违反了物权法、担保法关于禁止流押的规定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项之规定，上述《商品房买卖合同》应属无效合同。原告澳美基业公司请求确认其与付博、杨启庭、杨建庭签订的十六份《商品房买卖合同》无效并要求三被告办理十六套房屋的网签备案撤销登记手续的诉讼请求，具有事实根据和法律依据，本院予以支持。原告起诉案由为房屋买卖合同纠纷，故本案基础法律关系虽为原告与杨换玲之间的借贷关系，但杨换玲并非十六份《商品房买卖合同》的当事人，原告对杨换玲提出的诉讼请求违反合同相对性原则，故对原告向杨换玲提出的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告廊坊澳美基业房地产开发有限公司于2012年10月31日与被告杨启庭就廊和坊金融·家第3幢3单元3401室、31301室、31401室、31501室、31601室签订的《商品房买卖合同》、与被告付博就廊和坊金融·家第3幢3单元3202室、3302室、3402室、3502室、31002室签订的《商品房买卖合同》、与被告杨建庭就廊和坊金融·家第3幢3单元31102室、31202室、31302室、31402室、31502室、31702室签订的《商品房买卖合同》共计十六份为无效合同； 二、被告付博、杨启庭、杨建庭于本判决生效之日起五日内办理上述第一项判决中十六套涉案房屋的网签备案撤销登记手续； 三、驳回原告廊坊澳美基业房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取为40900元，由被告付博、杨启庭、杨建庭共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审判员  王红 二〇一八年四月十日 书记员  王颖