广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0118民初736号原告：张勇明，男，1972年10月1日出生，汉族，住广州市增城区。被告：广东省水电集团有限公司，住所地广州市天河区珠江新城光明路9号华普广场西座22层。法定代表人：张育民。委托代理人：宋玉才、谭晨，均系广东国鼎律师事务所律师。原告张勇明诉被告广东省水电集团有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陈丽红独任审判，公开开庭进行了审理。原告张勇明、被告广东省水电集团有限公司的委托代理人谭晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张勇明诉称：2015年5月6日，原告和被告签订了商品房买卖合同，约定原告购买坐落于增城市××大道西××房。原告在2015年5月6日支付购房首付款435786元，在2015年5月14日向中国建设银行股份有限公司增城支行贷款1000000元支付剩余购房款，合计支付购房款1435786元。合同约定于2016年1月31日为最后交房期限，原告多次与被告协商关于交房事宜，但因被告自身原因，导致原告无法按时收楼，一直到2016年9月4日原告才收楼，这时该房屋交付实际已延期217天。一、2016年9月4日被告向原告交付房屋时提供的资料显示有人防工程，但是没有人防工程的验收。二、2016年9月4日被告向原告交付房屋时提供的《建设工程消防验收合格意见书》的规定，事实上B4和C2当时是未建设的，现在还在建设中，B4和C2暂时不具备消防条件。三、交付房屋当天，门禁、门铃及监控等安全措施未完善，给业主带来不便及安全隐患。四、被告没有告知业主取得《建设工程竣工验收备案表》，根据有关规定，取得《建设工程竣工验收备案表》是必要条件。五、根据相关判决，均为业主方胜诉。法院判决所确认的就是事实，要求被告按照《广州市商品房买卖合同》延迟交付房屋违约责任的约定，被告向原告支付155782元违约金。现原告请求判决：一、被告向原告支付自2016年2月1日起至2016年9月4日止的延迟交房违约金155782.78元。二、被告承担诉讼费用。被告广东省水电集团有限公司辩称：一、违约金的截止日期应计算至2016年4月8日止。2016年4月8日，被告已经取得《商品房买卖合同》中约定的交房时所必要的全部文件，而且被告在2016年4月8日向原告预留的地址寄发了收楼通知书通知原告前来收房，但是原告迟迟不来收房，导致交楼日期一直拖延。2016年4月8日之后逾期交房的责任不应由被告承担。二、至于合同约定的验收报告等文件的出示问题，由于原告不按照收楼通知书约定的日期前来收楼，被告已经将取得的验收报告等文件的复印件加盖公章张贴公示，并且按照业主人数交给了各业主。该操作根据合同附件第15条关于通知送达以及公告的有关约定。三、合同约定的违约金过高，应当予以调低，原合同约定的违约金为每日万分之五，然而根据增城当地的房屋租金的评价价格，涉案房屋每月租金约为3000元，按照合同约定的违约金计算每月超过2万元，明显高于原告的损失。根据合同法解释2第29条的规定，请求法院予以调低至每日万分之一。至于原告提到的竣工验收备案表，被告提交的证据3已经写明2016年取得竣工验收备案表，涉案房屋在2016年1月22日取得验收合格证。四、另案的判决与本案无关。原告不能因为另案的判决强行要求诉讼前与被告和解。至于原告提到的房屋的门铃等问题，原告没有提交证据，且该问题与本案无关。对于被告的答辩，原告认为：一、我有证据可以证明被告没有完善门铃问题。二、所有工程完工才叫竣工验收。我通过另案的判决书可以看到被告在2016年7月13日才取得竣工验收备案表，但是被告没有告知我们业主。根据建筑法相关规定，取得竣工验收备案表是法定的交房条件。三、违约金的标准是合同约定，双方没有任何修改，不同意被告提出的调低到万分之一。经审理查明：2015年5月6日，原告（乙方、买方）和被告（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件一至附件七）。合同载明甲方（卖方）广东省水电集团有限公司；乙方（买方）张勇明，通讯地址广东省增城市新塘镇港口大道312号新利综合楼B座804房；该合同约定“……第四条合同标的物基本情况乙方所购商品房为本合同第二条约定的项目中的水电广场商业B-1、住宅楼B-2、B-3、B-4广深大道西1号3幢……地址：增城市新塘镇广深大道西1号3幢（广深大道西1号3幢）1502房。第七条计价方式和价款……1.该商品房以套出售……总金额（人民币）1435786元……第十二条交房条件该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付甲方应当在2016年1月31日前将作为本合同的标的物的房屋交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书……第十四条延期交房的违约责任甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（2）、逾期超过180日后，乙方有权单方面解除合同。乙方要求解除合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30日内（不超过30日）退还乙方已支付房价款并支付利息（利息以乙方付款日起至甲方退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算），同时按该项商品房总价款的10%向乙方支付违约金，违约金不足于补偿乙方实际损失的，甲方应补偿其差额。乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金。由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：由此而产生的一切责任由乙方承担。第十五条房屋交付时的有关资料甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》……上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担……第十六条交付时的验收乙方应在接到收楼通知书之日起30日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起30日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房；乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议，甲方在接到乙方异议后，应在3日内对异议部分做出书面答复和处理意见，逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。……第三十一条本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议作为本合同附件。第三十二条本合同附件与正文具有同等法律效力。……”，合同的附件七补充协议约定……16、本合同第二十九条：甲乙双方相互送达与本合同有关的书面文件（如通知等），双方的联络方式以合同首页中所载明的电话、地址（该项地址为通讯地址）为准。如一方联络方式有变更，应在变更后三天内书面通知对方，在该项商品房交付乙方后，甲方往该商品房地址寄发通知等，则视为有效送达，同具法律效力，若上述方式联络不到对方，则相关责任由被通知方承担。甲方亦可在楼宇公告栏张帖公告、登报、甲方网站、短信等方式向乙方送达相关通知，甲方公示其他文件也适用上述方式，甲方的有关通知以寄发日期顺延五天或乙方收达日（两者以较早者为准）为送达日期。签订上述合同后，原告依约向被告付清全部购房款。在涉案合同履行过程中，原告（乙方）与被告（甲方）就涉案房屋相关事宜签订一份《协议书》，载明“甲乙双方就交房时间的变更；协商一致，签订本协议：一、双方一致同意：编号201505121920《广州市商品房买卖合同》第十三条约定的交房时间由2016年1月31日变更为2016年3月31日。如甲方不能在2016年3月31日交房，乙方可按主合同向甲方主张违约责任。……三、本协议是编号201505121920《广州市商品房买卖合同》的补充协议，条款不一致的，以本协议为准。”为查明涉案房屋于何时取得永久供水、永久供电、永久通邮及永久供气的使用标准，本院分别向增城新和自来水有限公司、广州供电局有限公司增城供电局、广州市增城区邮政局和广州东部发展燃气有限公司去函了解，上述单位分别回函确认：2005年12月起，被告用地的红线范围内已取得永久供水标准。2016年3月14日，涉案房屋取得了永久供电的使用标准。2016年3月21日，涉案房屋取得了永久通邮的使用标准。2016年7月22日，涉案房屋取得了永久供气的使用标准。2016年4月8日，被告向原告发出收楼通知书。2016年9月4日，原告对涉案房屋办理了收楼手续。另查，被告于2016年7月13日取得竣工验收备案表后在售楼公示栏内进行了公示，没有告知业主取得竣工验收备案表。本院认为：原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件一至附件七）是双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立、有效，双方当事人应按照合同约定履行各自义务。关于涉案房屋是否符合交付条件的问题。依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条关于“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，取得建筑工程竣工验收备案表是法定的交房的条件。原被告在签订涉案合同后又签订一份《协议书》，约定被告的交楼时间由2016年1月31日变更为2016年3月31日，该协议书是双方的真实意思表示，双方均应遵循。结合涉案合同以及协议书的约定，被告应在2016年3月31日涉案房屋交付期限届满前将具备永久通水、永久通电、永久通气和永久通邮的居住使用条件，以及取得《竣工验收备案表》的涉案房屋交付给原告。2016年7月13日，广州市增城区住房和建设局出具涉案房屋住宅楼的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，即涉案房屋具备法定的交房条件。根据查明的事实，涉案房屋用地范围在2005年12月起被告已取得永久供水，2016年3月14日涉案房屋取得了永久供电，2016年3月21日取得了永久通邮，2016年7月22日取得了永久供气。综上，涉案房屋于2016年7月22日具备法定和永久供水、永久供电、永久通邮、永久供气的交付条件。被告未能在合同约定的期限履行交付房屋的义务，其行为已构成违约，应承担延期交房的违约责任。现原告要求被告支付延期交房违约金，理据充分，本院予以支持，但违约金应计至涉案房屋符合收房条件后被告通知原告收房之日，或未通知的情况下原告实际收楼日止。涉案房屋于2016年7月22日符合交房条件，原告于2016年9月4日办理了收楼手续，因此，延期交房违约金应从2016年4月1日起计算至2016年9月4日止。经核算，被告延期交房157天，违约金为112709.2元（每日按已付购房款1435786元的0.05%的标准计算）。关于被告主张延期交房违约金标准过高要求参照租金标准按每日万分之一计算，本院认为被告该主张并无合同依据，且被告亦未举证证明该违约金明显高于原告的实际损失，对该主张不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告广东省水电集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张勇明支付2016年4月1日至2016年9月4日止的延期交楼违约金112709.2元。二、驳回原告张勇明的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1707.8元，由原告张勇明负担472.2元，被告广东省水电集团有限公司负担1235.6元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本院一审判决部分的上诉请求数额（包括反诉费）向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  陈丽红二〇一八年四月十三日书记员  阮柳静附相关的法律法规及司法解释：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。