安徽省蚌埠市龙子湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）皖0302民初2690号 原告：甘毅，男，1957年10月13日出生，汉族，住安徽省蚌埠市。 委托代理人：闻武，安徽高新法律服务所律师。 被告：彭子健，男，1977年3月21日出生，汉族，住广州省汕头市龙湖区。 被告：彭月琦，女，1968年12月18日出生，汉族，住安徽省蚌埠市龙子湖区。 原告甘毅与被告彭子健、彭月琦案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告甘毅及其委托代理人闻武，被告彭子健到庭参加诉讼，被告彭月琦经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：2014年9月23日，原告与被告彭月琦签订了《房屋买卖合同》，约定被告彭月琦将蚌埠市屋出卖给原告，总价款46万元，建筑面积97.47平米，并经公证处公证。原告在合同签订时支付了约定的购房款，并当即接受了房屋，装修入住至今。几年来，原告按照与被告的约定偿还房屋贷款，虽然由于开发商原因，房屋未过户到原告名下，但该房屋已是原告的合法财产，原告享有所有权。原告现了解到彭子键诉彭月琦民间借贷纠纷一案，依彭子键的申请，贵院查封并执行原告位于蚌埠市。原告于2017年8月21日提出案外人执行异议，贵院于2017年9月28日作出（2017）皖0302执异5号执行裁定书，驳回了原告的执行异议。由于开发商的原因，未能将该房屋给银行办理抵押登记前就被法院查封，导致原告拿不到他项权证，无法办理产权变更登记，因此，原告对未能办理产权登记过户没有错。原告取得该房屋后，未能办理产权变更登记，并不影响合同效力，且占有、使用房屋的权利及行为，在贵院查封房屋前能够享有足以排除强制执行的民事权益。原告作为善意购买者享有该房屋的物权，其权利应受法律保护，故诉诸法院，要求依法确认该房屋归原告所有；停止对该房屋的强制执行。 原告向法庭提交了如下证据材料，并经庭审质证： 一、（2017）皖0302执异5号执行裁定书。证明原告对执行标的提出书面异议，贵院裁定驳回了原告的执行异议。现原告依据此执行裁定书，提出执行异议之诉符合法律规定。 被告质证意见：真实性没有异议。 二、房屋买卖合同、绿地花都房屋产权结算单、购房发票、（2014）皖蚌众公证字第30534公证书、（2014）皖蚌众公证字第30533公证书、（2011）汕市证内字第2941公证书、（2011）汕市证内字第2943公证书。以此证明彭月琦委托彭全忠与原告签订房屋买合同及有关公证事项。 被告质证意见：对房屋买卖合同的真实性提出异议，认为该份合同写的是彭全忠代签的，该合同是无效的；对绿地花都房屋产权结算单和购房发票的真实性没有异议；对公证书的真实性没有异议，但证明不了彭月琦与原告之间有买卖房屋关系。 三、彭全忠出具的收条3张、银行存折3张、银行回单18张、徽商银行转款记录。证明原告向被告支付购房款的情况及原告自2014年10月起按月偿还银行按揭房款的情况。 被告质证意见：收条3张都是彭全忠打的；还款的存折都是彭月琦的名字，但钱是彭月琦还的，不是原告还的。 四、中广有线业务受理单3张和相应发票5张、业主装修特别承诺书、物业费发票、垃圾清运收据、天然气供气协议。证明被告彭月琦将涉案房屋交付原告后，原告已实际占有房屋并缴纳相关费用的事实。 被告质证意见：对真实性没有异议，但不能证明产权是原告的。 五、2014皖蚌众公证字第29736号公证书。证明彭月琦委托绿地集团蚌埠置业有限公司办理涉案房屋产权证、银行按揭款抵押、他项产权郑等事项，未办理过户不是原告的过错。 被告质证意见：对其真实性没有异议，但认为绿地集团有过错不成立。 被告未向法庭提交证据。 被告彭子键辨称：原告是与彭全忠签订的买卖合同，不是与彭月琦签订，买卖行为没有经过公证。未能过户的过错不在于开发商，房屋按揭不能进行过户，原告买房时就应该清楚。该房产权一直登记在彭月琦名下，还贷也一直是彭月琦在还，被告申请查封并强制执行该房正确。应判决驳回原告的诉讼请求。 经审核，被告对原告提交的证据，仅对（二）项中的房屋买卖合同的真实性提出异议，对其他证据的真实性均无异议，本院对其他证据的真实性予以认定；对房屋买卖合同，经审核，系被告与彭月琦的父亲彭全忠签订，对其真实性予以认定，并确认以下事实： 2014年9月14日，甘毅作为买方（乙方）与卖方（甲方）签订一份《房屋买卖合同》，甲方一栏署名的是“彭月琦代父忠”，约定，甲方将位于蚌埠市龙子湖区房屋以46万元的价格出售给乙方。在签订合同时，乙方向甲方支付2万元作为定金。在书写的备注一栏双方约定：经甲乙双方协商，通过转按揭的方式购买此房，甲乙双方约定，在办理公证手续时乙方一次性支付给甲方拾伍万元整（注：在签订本合同时一方支付贰万元作为）剩余叁拾壹万由乙方按时按数给银行。如果在办理公证手续后，乙方未按时按数还款所给甲方造成的一切不良后果由乙方承担。签订合同当日，甘毅支付了2万元定金，有彭全忠出具了收条。9月29日和10月19日，甘毅支付了3万元和10万元，均由彭全忠出具了收条。2014年11月甘毅开始装修并住进该房。户名为彭月琦的中国银行普通活期账户显示自2014年10月16日开始，每月存入3000余元支付按揭贷款，最后一笔交至2016年2月1日后停止交付。 同时查明：彭月琦于2011年7月12日与其父彭全忠办理了（2011）汕市证内字第2941号公证委托，委托彭全忠代为签订房地产买卖合同等事项。2014年9月29日公证办理了（2014）皖蚌众公证字第30533号公证书，声明该房归其个人所有，无其他共有人。同一天，彭月琦与上海绿地集团蚌埠市置业有限公司办理了（2014）皖蚌众公证字第29736号公证书，委托该公司到房管部门巴黎房屋产权证并领取产权证等事项。2014年10月14日彭月琦与甘毅办理了（2014）皖蚌众公证字第30534号委托公证书。委托书载明：蚌埠市屋是其个人于2011年4月28日以银行按揭方式购买的商品房，欲提前还清贷款并将房屋转让，因有事无暇办理提前还款及房屋转让事宜，特委托受托人办理以下事项：一、代为清偿上述房屋的银行按揭贷款（包括提前一次性还款）；二、待按揭贷款全部还清后，代为从按揭银行领取上述房屋的他项权证，到市房屋管理部门办理上述房屋注销抵押登记所有手续，领取房地产权证，等等内容。 另查明：彭之键与彭月琦民间借贷纠纷一案，经彭之键申请，本院依据生效的（2015）龙民一初字第00376号民事判决书强制执行，在拍卖该房时，甘毅作为案外人提出执行异议。2017年9月28日，本院作出（2017）皖0302执异5号执行裁定书，裁定驳回甘毅的执行异议。甘毅遂持诉称理由诉诸本院。 本院认为，本案争议的焦点为：甘毅对该房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”从十七条的规定来看，未办理过户登记手续的买受人，如果主张其实体权利能够排除执行，必须同时具备“支付全部价款、实际占有、无过错”三项要件，缺一不可。从甘毅提供的支付按揭贷款的凭证看，证明不了是甘毅支付，退一步说，即使甘毅持有的支付凭证系其本人支付，但至今未全部支付价款，不符合上述第十七条的规定，故甘毅提出的执行异议之诉，不足以排除强制执行，甘毅要求确认该房屋归其所有并停止对该房屋的强制执行，理由证据不足，不予支持。据此，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》三百一十二条第一款（二）项，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2015〕10号）第二十四条、第二十五条第一款（一）项、第二十八条（四）之规定，判决如下： 驳回原告甘毅的诉讼请求。 诉讼费80元由原告承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于蚌埠市中级人民法院。 审 判 长  邹万祥 审 判 员  陶 薇 人民陪审员  杨玉凤 二〇一八年四月二日 书 记 员  邸启德 附相关法律条文 一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十二条第一款对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： …… （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 二、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。 三、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2015〕10号） 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十五条第一款对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人： （一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断； 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： …… （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。