北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0105民初29971号原告：史府，男，1983年9月30日出生，汉族，户籍所在地黑龙江省哈尔滨市香坊区。被告：北京百业鑫隆百货市场有限公司，住所地北京市朝阳区望京南湖东园**。法定代表人：沈海波，董事长。委托诉讼代理人：谢北滔，男，1962年7月26日出生，汉族，北京百业鑫隆百货市场有限公司员工。被告：北京望京中福百货有限公司，住，住所地北京市朝阳区望京南湖东园某号楼/div>法定代表人：李胜芹，总经理。委托诉讼代理人：王博，男，1992年3月12日出生，汉族，北京望京中福百货有限公司员工。委托诉讼代理人：张旭，男，1957年9月9日出生，汉族，北京望京中福百货有限公司员工。被告：北京企智略商业管理有限公司，住，住所地北京市朝阳区高碑店兴隆西街**兴隆小区综合楼**802/div>法定代表人：王朝阳，执行董事。委托诉讼代理人：朱晓东，北京瀚昭律师事务所律师。原告史府与被告北京百业鑫隆百货市场有限公司（以下简称百业公司）、被告北京望京中福百货有限公司（以下简称中福公司）、被告北京企智略商业管理有限公司（以下简称企智略公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。史府，百业公司的委托诉讼代理人谢北滔，中福公司的委托诉讼代理人张旭，企智略公司的委托诉讼代理人朱晓东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。史府向本院提出诉讼请求：要求百业公司、中福公司和企智略公司共同向史府退还保证金1万元、2017年4月1日至2017年12月31日的租金2.55万元。事实和理由：2013年3月，史府与百业公司签订《市场场地租赁合同》，约定史府承租百业公司位于北京市朝阳区望京南湖东园某号楼一层某号场地（以下简称涉诉场地）用于经营，租赁期限自2014年9月28日起至2016年12月31日止，租金共为6.75万元，合同履行保证金为1万元。史府按合同约定支付了保证金和租金。2015年9月，中福公司发布公告，内容为“北京望京中福百货有限公司与企智略商业管理有限公司签署经营合作协议。为了便于管理，北京企智略商业管理有限公司的管理团队于2015年7月已收购北京百业鑫隆所有债权、债务，包括北京百业鑫隆百货市场有限公司。北京企智略商业管理有限公司在中福百货的所有经营和管理均合法有效，因此所有商户与百业鑫隆所签订的合同均具有法律效应”。合同到期前，百业公司要求史府预交2017年至2018年两年的租金6.8万元，因手中没有那么多钱，史府于2015年12月先预交了2017年一年的租金3.4万元。后中福公司反悔，不认可史府向百业公司交纳的2017年的租金，要求史府另行向中福公司交纳租金，但史府没有同意，后中福公司于2017年4月1日将史府经营的铺位予以封摊，此后史府无法继续经营。百业公司辩称，不同意史府的诉讼请求。2015年9月，北京某1科贸有限公司（以下简称某1公司）、百业公司、中福公司及企智略公司签订了《终止、变更、转让四方协议书》（以下简称四方协议）。根据四方协议的约定，涉诉场地所在楼栋地下一层至四层划定区域的承租人由百业公司变更为企智略公司，由企智略公司承担百业公司与包括史府在内的众多小商户所签订的《市场场地租赁合同》的全部权利义务。四方协议签订后，中福公司以公告的形式向商户告知百业公司与企智略公司之间的权利义务转让情况，商户对此从未提出过异议，史府对此次承租人的变更是知晓并同意的。故企智略公司和史府之间已形成事实上的租赁合同关系，史府应向企智略公司主张权利，百业公司的主体不适格，请求法院驳回史府的诉讼请求。中福公司辩称，不同意史府的诉讼请求。史府所述的租金和保证金均不是由中福公司收取，故不应由中福公司退还租金和保证金。企智略公司辩称，不同意史府的诉讼请求。本案系房屋租赁合同纠纷，企智略公司既不是合同的缔约方，也不是租金和保证金的实际收取方，企智略公司与史府不存在租赁合同关系，企智略公司主体不适格。2016年1月1日，企智略公司与中福公司已解除租赁合同关系，企智略公司已将北京市朝阳区望京南湖东园某号楼交付给中福公司，双方不存在其他未尽事宜，故史府的诉讼请求与企智略公司无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年3月17日，史府作为承租人与百业公司作为出租人签订《市场场地租赁合同》，约定：史府承租涉诉场地用于经营电脑维修、耗材；租赁期限自2014年9月28日起至2016年12月31日止；租金实行年支付制，租金为6.75万元；合同签订时史府向百业公司支付合同履行保证金1万元，百业公司收取史府保证金应向史府开具收据，史府应妥善保存保证金相关凭证，待合同结束后三个月且史府无任何违约行为，史府持保证金收据原件、本人有效身份证件办理退还保证金的手续。2013年3月18日，史府向百业公司交纳了过户费5000元和2014年9月28日至2016年12月31日的租金6.75万元。关于保证金交纳情况，史府提交百业公司于2010年4月7日出具的收据，内容为“今收到某号场地史府交来合同履行保证金10000元”，对此史府表示，涉诉场地是其从案外人处转过来的，其向百业公司交纳保证金后，百业公司将出具给原承租人的收据上付款人的名字改为史府并盖章予以确认，并未出具新的收据。百业公司对收据的真实性不持异议。2015年9月，某1公司作为甲方、百业公司作为乙方、中福公司作为丙方、企智略公司作为丁方签订四方协议，约定：一、鉴于甲乙双方曾于2008年4月1日签订了乙方承租甲方位于北京市朝阳区望京南湖东园某号楼，地，地下****红线划定区域作为乙方的经营场地设百货市场。双方签订了房屋承租《合作合同》补充协议及附件，四方协商一致约定如下：1、自2015年9月日起（原文如此），甲乙双方2008年4月签订的房屋承租《合作合同》补充协议及附件由甲方变更成丙方，《合作合同》补充协议及附件中约定的出租方的责任、权利和义务，全部由丙方继续享有和履行，丙方成为新的出租人。2、自2015年9月日起（原文如此），甲乙双方2008年4月签订的房屋承租《合作合同》补充协议及附件由乙方转让给丁方，《合作合同》补充协议及附件中约定的承租方的责任、权利、义务及债权债务，全部由丁方继续享有、履行和承担，丁方成为转让后的承租人。二、现就各方对2008年4月签订的《合作合同》补充协议及附件出租方主体变更，承租方转让等事宜达成如下协议：l、乙方所拖欠甲方的租金845万元、滞纳金378.88万元全部由丁方负责承担偿还。2、《合作合同》转让后，乙方的全部债权债务均归属丁方并承担全部责任。乙方所拥有的资产于本协议签订七日内撤离。3、四方协议生效后，乙方注册在北京市朝阳区望京南湖东园某楼地址的公司，在一年内全部注销完毕。4、甲方与乙方在原《合作合同》补充协议及附件中所约定的权利义务双方均自愿解除。丙方与丁方自本四方协议各方签字盖章后立即生效，双方重新签订房屋租赁合同。四方协议的四方主体均在协议尾部加盖公章，其中某1公司和中福公司盖章处无人签字，百业公司和企智略公司盖章处均有企智略公司法定代表人王某某签字。2015年9月，中福公司作为甲方与企智略公司作为乙方签订《房屋租赁合同》，约定：甲方同意将位于北京市朝阳区望京南湖东园某号楼，地下，地下****划定区域约为13000平方米（以平面图红线圈定部分为准）出租给乙方作为经营场地。红线圈定以内的区域归属乙方管理，红线圈定以外的区域归属甲方管理。租赁期限自2015年9月日起（原文如此）至2020年12月31日止。甲、乙双方约定乙方经营范围包括饰品、礼品、办公用品、小家电、服装、鞋帽、百货等。上述房屋2015年9月日（原文如此）至2016年12月31日每年租金为800万元；2017年1月1日至2020年12月31日每年租金为1300万元。2015年9月，中福公司在市场内发布公告，公告内容为“北京望京中福百货有限公司与企智略商业管理有限公司签署经营合作协议。为了便于管理，北京企智略商业管理有限公司的管理团队于2015年7月已收购北京百业鑫隆所有债权、债务，包括北京百业鑫隆百货市场有限公司。北京企智略商业管理有限公司在中福百货的所有经营和管理均合法有效，因此所有商户与百业鑫隆所签订的合同均具有法律效应”。2015年12月10日，史府向百业公司交纳了涉诉场地的租金3.4万元，史府称该租金是预交的2017年1月1日至2017年12月31日的租金，并称因史府未按百业公司的要求预交两年的租金，故百业公司未与其签订租赁合同。百业公司认可收到了史府支付的该笔租金，但表示不清楚租金对应的期间。史府表示百业公司将《市场场地租赁合同》项下的权利义务转让给企智略公司的行为未经过其同意。经询，百业公司未能就其辩称的史府同意其将权利义务转让给企智略公司进行举证。经询，史府和中福公司均表示中福公司于2017年4月1日收回了涉诉场地。关于涉诉场地的权源，百业公司和中福公司均表示，北京市朝阳区望京南湖东园某号楼的产权人是北京某2商贸有限责任公司（以下简称某2公司），某2公司与中福公司签订租赁合同，将北京市朝阳区望京南湖东园某号楼出租给中福公司，租期至2016年12月31日，后双方签订补充协议，将租期延长至2023年12月31日。中福公司又与百业公司签订租赁合同，将北京市朝阳区望京南湖东园某号楼转租给百业公司，租期至2016年12月31日，在合同履行期间，租金均由中福公司的关联公司即某1公司实际收取。2015年9月，百业公司、中福公司、企智略公司和某1公司签订四方协议，约定百业公司的权利义务转让给企智略公司，某1公司的权利义务转让给中福公司，实际上中福公司一直是北京市朝阳区望京南湖东园某号楼的出租人，只是因为在合同履行期间由某1公司收取租金，所以才在四方协议中将原出租人确定为某1公司。经询，百业公司表示其于2016年1月1日前从北京市朝阳区望京南湖东园某号楼搬离，并将场地移交给企智略公司，此后企智略公司对场地负有经营管理义务。中福公司表示，其于2016年1月1日接手北京市朝阳区望京南湖东园某号楼，因考虑到部分商户已向百业公司交纳了2016年的租金，故未向商户收取2016年的租金，中福公司自2017年开始要求商户与其签订租赁合同并交纳租金，否则不允许商户继续经营。另查，2016年1月，中福公司以企智略公司拖欠租金等费用为由将企智略公司诉至本院，要求确认中福公司与企智略公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议书》于2016年1月5日解除；企智略公司停止使用并腾退北京市朝阳区望京南湖东园某号楼地下一层至地上四层房屋；企智略公司向中福公司支付1642.804万元。企智略公司反诉要求确认中福公司于2016年1月1日发出的解除《房屋租赁合同》及《补充协议书》的函件不发生法律效力；撤销双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议书》；中福公司向企智略公司退还20万元租金和6万元供暖费。在该案中查明：2015年11月25日，企智略公司作出内容为“因北京企智略商业管理有限公司是北京百业鑫隆百货市场有限公司的控股公司，企智略把市场委托给百业鑫隆经营，所以经营类发票付款人需开北京百业鑫隆百货市场有限公司”的说明；中福公司和企智略公司均认可中福公司于2016年1月1日发布了《中福百货关于收回经营场地的公告》，内容为“各租赁商户及相关人员：北京望京中福百货有限公司决定：自2016年1月1日起，中福百货全面接管本商场的经营场地，所有非中福百货的经营管理人员即刻起从中福百货撤出（其中：包括北京企智略商业管理有限公司在本商场的所有人员，在看到本通告时，撤离本场）。同时敬告各位在此经营的商户不要再与北京企智略商业管理有限公司及北京百业鑫隆百货市场有限公司发生任何业务联系，不要再缴纳任何费用……”；企智略公司称2016年1月1日其被彻底轰走，北京市朝阳区望京南湖东园某号楼地下一层至地上四层划定区域中无其任何人员和物品。就该案，本院于2016年6月2日作出（2016）京0105民初1213号民事判决，企智略公司不服，向北京市第三中级人民法院提起上诉，北京市第三中级人民法院于2016年11月17日作出（2016）京03民终8323号民事裁定，裁定撤销原判、发回重审。后本院依法另行组成合议庭进行审理，经审理查明：中福公司与企智略公司于2015年9月签订《房屋租赁合同》，约定企智略公司承租中福公司位于北京市朝阳区望京南湖东园某号楼地下一层至地上四层划定区域用于经营，租期自2015年9月至2020年12月31日；合同签订后，企智略公司租赁场地开始经营活动，因企智略公司未按约定支付租金，中福公司于2016年1月1日向企智略公司发送解除合同的通知，企智略公司于当日收到通知并离场。经本院主持调解，中福公司和企智略公司达成如下调解协议：一、中福公司与企智略公司于2015年9月签订的《房屋租赁合同》及《补充协议书》于2016年1月1日解除；二、企智略公司于2017年11月27日向中福公司支付163万元；三、双方纠纷一次性解决，别无其他争议。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。本案中，史府与百业公司签订的《市场场地租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，双方均应据此行使权利、履行义务。关于史府于2015年12月向百业公司交纳的3.4万元，史府主张系预交的2017年1月1日至2017年12月31日期间的租金，该租金标准与《市场场地租赁合同》约定的租金标准相符，百业公司未予以否认，亦未提出反证，且客观上史府已另行向百业公司交纳了2016年12月31日之前的租金，故本院对史府的主张予以采信。根据本案查明的事实可知，中福公司和企智略公司签订的房屋租赁合同已于2016年1月1日解除，百业公司于2016年1月1日前已退出包括涉诉场地在内的北京市朝阳区望京南湖东园某号楼地下一层至地上四层划定区域，企智略公司亦于2016年1月1日搬离上述场地，中福公司于当日收回了上述场地，故2016年1月1日以后百业公司已不具有继续履行租赁合同的能力，在客观上已无法保证史府正常使用涉诉场地，而中福公司确实要求商户自2017年1月1日起向其交纳租金，否则不允许商户继续经营，故史府要求百业公司退还保证金及2017年4月1日至2017年12月31日期间的租金的请求具有事实和法律依据，本院予以支持。关于百业公司所称的其已将《市场场地租赁合同》中己方的权利义务全部转让给企智略公司，故应由企智略公司退还租金和保证金的抗辩意见，现有证据表明百业公司将其在《市场场地租赁合同》中的权利义务一并转让给企智略公司未经过史府同意，故该转让行为对史府不发生效力，百业公司仍是《市场场地租赁合同》的出租人，是本案适格主体，应承担退还保证金和租金的责任。关于中福公司和企智略公司的责任，本案系因史府与百业公司之间的房屋租赁合同关系引起的纠纷，中福公司和企智略公司并非本案房屋租赁合同关系的相对方，亦不是租金和保证金的收取主体，故史府要求中福公司和企智略公司承担退还租金和保证金责任的请求缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告北京百业鑫隆百货市场有限公司于本判决生效后七日内向原告史府退还保证金10000元、租金25500元；二、驳回原告史府的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费688元，由被告北京百业鑫隆百货市场有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  柯 岩审 判 员  谷培培人民陪审员  王新忠二〇一八年十二月二十五日书 记 员  王贺情