山西省阳泉市郊区人民法院民 事 判 决 书（2018）晋0311民初1125号原告：冯素平，男，汉族，1963年8月4日出生，阳泉市人，现住阳泉市。委托诉讼代理人：张海霞，山西嘉尚律师事务所律师，特别代理。委托诉讼代理人：冯俊平，男，汉族，1967年5月17日出生，现住阳泉市，系原告弟弟。被告：王智慧，男，汉族，1958年4月22日出生，阳泉市人，现住阳泉市。委托诉讼代理人：郭利峰，山西德昱律师事务所律师，特别授权。第三人：郑彩珍，女，汉族，1942年8月29日出生，阳泉市人，现住阳泉市。第三人：冯启云，男，汉族，1940年6月5日出生，阳泉市人，现住阳泉市。原告冯素平与被告王智慧、第三人冯启云、郑彩珍确认合同无效纠纷一案，本院于2018年11月21日受理立案后，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告冯素平委托诉讼代理人张海霞、冯俊平，被告王智慧及其委托诉讼代理人郭利峰，第三人冯启云、郑彩珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯素平向本院提出诉讼请求：1、确认第三人郑彩珍与被告王智慧签订的房屋买卖协议中涉及原告所有的部分无效。2、诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告与第三人郑彩珍系母子关系，与第三人冯启云系父子关系。1994年，原告经阳泉市郊区三泉村委会批准同意，经阳泉市郊区国土资源局颁发宅基地使用权证。原告因工作原因离开阳泉市郊区三泉村至阳泉工作和居住。2005年，第三人郑彩珍在原告不知情的情况下，将由其保管的宅基地使用权证交由被告，并与被告私自签订转让协议书，将原告登记在宅基地使用权上的房屋一并转让给被告。2017年，因阳泉市郊区三泉村委会进行不动产登记，原告才得知第三人郑彩珍已将房屋转让的事实。原告已经取得合法的宅基地使用证和宅基地上建造房屋的所有权，第三人郑彩珍在原告不知情的情况下，将原告名下财产私自处分，侵害了原告的合法权益。故此，原告提起诉讼，要求确认第三人郑彩珍与被告王智慧签订的房屋买卖协议无效。被告王智慧辩称，1、协议是双方真实意思的表示，也没有违反法律法规的强制性规定，当属合法有效；2、原告主张在2017年才知情，明显与事实不符，原告的起诉时间超过了法律规定的诉讼时效，协议是在2005年12月1日签订的，至今已有13年的时间，阳泉的现住址在阳泉市区，与争议房屋距离不远，期间原告也因家中诸事多次回来过，根据日常生活和经验法则，原告对出卖房屋的事实是知情的，这也是最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定9条明确规定的无需举证证明的情形之一，也就是说，原告主张在2017年才知情明显与事实不符，原告的起诉时间超过了法律规定的诉讼时效；3、第三人冯启云、郑彩珍的行为构成表见代理，民法总则172条规定，行为人没有代理权超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信，行为人代理行为有效的，代理行为有效。本案中第三人冯启云郑彩珍作为原告的父母，又持有原告的集体土地建设用地使用证，合同的标的物又是一个完整的院落，签订协议时的在场人员及被告都有理由相信，其有代理权。依照民法总则172条的规定，其代理行为合法有效；4、被告作为善意第三人，又支付了对价，其合法权益依法应当受到保护，第三人冯启云、郑彩珍的代理行为构成表见代理，依照法律规定，其行为合法有效。至于原告认为其父母也就是本案第三人，事前及事后都没有告知其卖房的事情，因此主张合同部分无效，被告认为，这是原告家庭内部的争议，原告如果追究责任，也应当追究本案第三人也就是其父母的责任，而被告作为善意第三人又支付了合同的对价，其合法权益依法应当受到法律保护；5、原告违反诚实信用原则，其行为构成恶意诉讼，原告在时隔13年之后，提起诉讼，不是因为自身权益受到损害，寻求司法保护，而是因为本村面临拆迁，原告因利益引发的贪婪所致，也就是说，原告现在提起诉讼，主张协议部分无效的行为，明显是为了获取不法利益，构成恶意诉讼，其行为严重违背了诚实信用原则，如果原告的意图得以实现，损害的不仅仅是合同相对方的权益，最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释第三条明确规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由，主张合同无效的，人民法院不予支持。综上，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。第三人冯启云辩称，被告所述不符合事实，协议是2005年12月1日写的，当时有些事情没有谈妥，我母亲不愿意卖，意思是她百年后在院落办丧事。协商时对冯素平、冯俊平的房产与被告没有谈过，写协议是被告提议的，写协议的时候就把整个院落全部写进去了，三家房产只谈了一个价格。协议中以20000元卖给被告，但补充协议中写的是45000元，这是阴阳合同，不合法，目的是为了过户时候少交费用。土地使用证发下来，原告就没有见到过，原告登记的是边上第一间，实际住的是第二间。协议写了后，我和被告谈，在发现不合乎协议范畴时，我就是说不签协议，家也不卖了，根据民法总则141条规定，是可撤销的。在场人共有8个，除了我和郑彩珍都签了字了，当时我就声明房子我不卖了，所以协议是无效的。被告让郑彩珍签的，郑彩珍就迷迷糊糊签了，摁了手印,我认为签了字、按了手印，钱就先收起来了。因为不清楚法律，所以才导致争议的发生，被告到现在也没有办手续。原告确实不知道卖房的事，被告的行为是欺诈行为。根据合同法52条，民法通则58条的规定，协议是无效的。第三人郑彩珍辩称，同冯启云答辩意见。为证明自己的主张，双方当事人向本院提交了证据，本院依法组织进行了质证。一、原告提交证据如下：1、阳泉市郊区城、乡居民建房用地发证审批表一份，用于证明土地使用者是原告，审批表第2页附平面图载明经批准房屋的面积为95.06平米，也证明了被告与第三人签订协议中涉及到原告名下的房屋。2、补充协议一份，时间2005年12月1日，用于证明被告与第三人签订的协议当中没有经过原告同意，该协议中没有原告本人的签字。被告王智慧质证认为，对该证据真实性无异议，第三人答辩时说原告不知道办理土地所有权使用证，这个证据证实了第三人所说与事实不符，原告是知道他有土地使用证的。第三人冯启云质证认为，无异议，附件写的是45000元，协议中写的是20000元。第三人郑彩珍对以上证据无异议。二、被告提交证据如下：1、证人冯某出具的证明，证明对原被告签订协议一事，原告是知情的。协议内容是原告真实意思的表示。第三人冯启云、郑彩珍作为原告的父母有持有原告的集体土地建设用地使用证，协议签订时的在场人员即被告理由相信其有代理权。原告质证认为，出具证言的人应当出庭作证，证言表述存在推断，并证明了明知有原告的产权，但是隐瞒了原告。原告是成年人，任何人都不能代替。第三人冯启云质证认为，不认可。第三人郑彩珍质证认为不认可，签协议时原告不知道。2、集体土地建设用地使用证三本。包括使用权人为原告的集体土地建设用地使用证，证明原告及其父母兄弟的房屋共同构成一个完整的院落，包括居住屋、伙房、水洞、厕所，如果分割开来，就不具备完整的生活功能，就不是一个完整的标的物；证明原告在签订协议后，将其集体土地使用证交由被告持有的事实；证明买卖协议成立且已生效，被告是争议房屋的合法所有人。第三人冯启云质证认为，三本房证是真的。第三人郑彩珍质证认为，三本房证是真的。原告质证认为，三本集体土地建设用地使用证无异议，这与原告从国土局调取的证据是相符的，从冯素平使用证上载明的面积及冯俊平和郑彩珍的面积有明确的区分，另外，该事实也证明被告和第三人在签订协议的时候已经明确知道该协议转让的房屋当中包括原告以及原告的面积，在协议签订过程中，被告应当通知原告并且就协议的内容向原告处解释，并征得原告本人的同意。这与被告刚才陈述的善意取得是不相符的，被告不通知原告有两个原因，一个是怕原告不同意签订协议；二是老年人好糊弄。3、购房协议及第三人冯启云收受卖房款后给被告出具的收条，证明被告在签订协议后按约支付了购房款45000元，同时也证明房屋买卖协议成立且生效，被告是争议房屋的合法所有人。原告质证认为，协议载明出卖人有三个，但没有本案原告；签协议时被告是知道有其他共有人；对代按手印的行为不清楚。签字及手印是弄虚作假的。协议和收条我都是第一次见。第三人冯启云质证认为，还有一份补充协议了。协议上面没有我亲笔写的，凡是甲方的签字包括冯俊平、冯素平都是代笔人写的，按的指印都是郑彩珍按的。第三人郑彩珍质证认为，当时我心慌意乱的，是按代笔人的意思按的，指印都是我按的。证人证言。庭审中证人王某一、王某二出庭作证。证人王某一陈述：“冯启云和王智慧商量好卖家的事情，叫我过去见证。在场的有代笔人、冯启云、郑彩珍，冯素平当时不在场。”证人王某二陈述：“家是我二哥（王智慧）买了。当时，有代笔人（已故）、另一个在医院来不了，签协议时我在场，冯素平不在场。被告妻子和第三人郑彩珍是亲戚，价钱也都说好了，签协议时是我二哥叫我过去当中人，按个手印。签协议过程顺利，协议中包括本案原告冯素平的家。”经审核以上证据，结合当事人陈述及质证意见，本院认定的事实如下：第三人郑彩珍、冯启云夫妇膝下共有两子：长子冯素平，次子冯俊平。第三人及全家在阳泉市××区共同拥有宅院一处，其中郑彩珍名下房屋4间（建筑占地面积108.36㎡），冯俊平名下房屋2间（建筑占地面积40.54㎡），冯素平名下房屋2间（建筑占地面积35.2㎡），3户独立拥有各自的集体土地建设用地使用证。因原告及家人均在阳泉市区居住和生活，故被告在征得其同意的情况下，于2000年以看家为名搬入上述院落居住至今。2005年12月1日，第三人与被告经协商签订了（房屋）转让协议书，由第三人将包括原告房产在内的院落一并转让给被告。2006年11月25日，第三人冯启云收到被告王智慧支付房款45000元并出具收条一张。同时第三人将本人及其保管的两子的宅基地使用证亦一并交予被告。本院认为，第三人郑彩珍、冯启云与被告王智慧于2005年12月1日签订的房产转让协议是各方当事人的真实意思表示，合法有效，具有法律约束力。在签订协议后，被告按照双方约定支付了房款，第三人亦将原告的《集体土地建设用地使用证》交付给了被告王智慧，双方之间已经履行了合同的主要义务。被告王智慧自2000年起就搬进了争议院落居住，至今已有13年之久，基于原告与第三人的关系，按照一般日常生活经验，被告有理由相信第三人有权代表原告出售其名下房产，原告对此情况应该是知情的。综上，原告主张确认第三人郑彩珍与被告王智慧签订的房屋买卖协议中涉及原告所有的部分无效，于法无据，本院不予支持。综上，本案经本院审判委员会讨论决定,依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：驳回原告冯素平的诉讼请求。案件受理费80元，由原告冯素平负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于阳泉市中级人民法院。审 判 长  侯庆原人民陪审员  史祥田人民陪审员  张 冰二〇一八年十二月二十七日书 记 员  王文婷