广东省湛江市赤坎区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0802民初646号原告：孙日华，男，1946年11月17日出生，汉族，住湛江市赤坎区，原告：杨美娇，女，1960年8月25日出生，汉族，住湛江市赤坎区，两原告共同委托诉讼代理人：吴国志，广东誉志律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：许倩雅，广东誉志律师事务所律师。被告：郑康，男，1952年7月11日出生，汉族，住湛江市赤坎区，委托诉讼代理人：吴传龙，广东宏东律师事务所律师。被告：庞水福，男，1970年6月28日出生，汉族，住湛江市赤坎区，委托诉讼代理人：王昆权，广东宏东律师事务所律师。第三人：庞少珍，男，1959年8月10日出生，汉族，住湛江市赤坎区，委托诉讼代理人：吴传龙，广东宏东律师事务所律师。原告孙日华、杨美娇诉被告郑康、庞水福，第三人庞少珍确认合同无效纠纷一案，本院于2018年3月8日受理后，依法适用普通程序，并公开开庭进行了审理。原告孙日华、杨美娇及其委托诉讼代理人许倩雅，被告郑康、第三人庞少珍的委托诉讼代理人吴传龙，被告庞水福的委托诉讼代理人王昆权到庭参加诉讼。现已审理终结。原告孙日华、杨美娇向本院提出诉讼请求：1、判决确认被告郑康与被告庞水福于2016年6月30日签订的《场地房屋续租协议书》无效（该《场地房屋续租协议书》中约定年租金为二十万元）；2、本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2003年10月30日，原告孙日华、杨美娇与被告郑康、第三人庞少珍共同出资在湛江市广诚拍卖有限公司举行的拍卖会上以1670000元竞价拍得位于湛江市××区××（面积为11060平方米）的土地使用权。2003年11月4日湛江市赤坎区人民法院依法作出了（2000）湛赤法执字第377号之十《民事裁定书》，裁定确认上述土地使用权归原告孙日华、杨美娇、被告郑康及第三人庞少珍所有。其后，原告孙日华与被告郑康便将上述共有土地用作其双方共同经营的湛江市鸿达机动车驾驶员培训有限公司（以下简称“驾驶培训公司”）的办公和驾驶培训场地，并在该场地上建设了一幢二层办公楼以及铁皮停车棚。2006年6月29日原告孙日华、被告郑康与被告庞水福、案外人孙燕共同签订了《湛江市鸿达机动车驾驶员培训有限公司转让及场地房屋租赁合同书》，约定：由原告孙日华与被告郑康两人将其共同经营的驾驶培训公司的经营权和动产设备转让给被告庞水福和案外人孙燕，而场地以及场地上的办公楼、停车棚等则以租赁的形式出租给被告庞水福和案外人孙燕用作驾驶培训公司经营使用，租赁期限为十年（自2006年7月1日起至2016年6月30日止）。2016年6月30日，上述合同约定的租赁期限已届满，但被告郑康却在尚未征得土地使用权共有人孙日华、杨美娇两人同意的情况下，擅自与被告庞水福签订了《场地房屋续租协议书》，将原已届满的租赁期限延长至2019年6月30日，并独自收取和占用被告庞水福所支付的租金。原告认为，1、被告郑康在尚未征得原告孙日华、杨美娇同意的情况下，无权独自与被告庞水福签订《场地房屋续租协议书》。2、被告郑康擅自与被告庞水福所签订《场地房屋续租协议书》属于无处分权的人处分他人财产而签订的合同，根据《中华人民共和国合同法》第51条的规定，应为效力待定合同。3、原告孙日华、杨美娇已明确予以拒绝追认涉案协议，根据《中华人民共和国合同法》第51条的规定，《场地房屋续租协议书》应为无效合同。据此，原告起诉法院，请求支持诉讼请求。被告庞水福辩称:1、被告庞水福与被告郑康签订的《场地房屋续租协议书》不符合《合同法》规定的无效合同法定情形，依法当属合法有效。2、被告郑康与被告庞水福签订的《场地房屋续租协议书》合法有效系基于郑康依法行使涉案土地的共有人管理权，合理利用土地价值，避免财产价值流失，符合实际情势；两原告因刑事案件逃往香港定居，郑康、庞少珍无法与两原告取得联系，将涉案土地使用权及房屋续租给庞水福，并无侵害其他共有人合法权益的故意。3、原告称两被告郑康、庞水福签订的《场地房屋续租协议书》属于无权处分是错误，依法无据。对共有物的处分既包括事实上的处分，也包括法律上的处分。民法上所谓处分，是指所有人决定所有物的命运，将所有物消费掉或者毁弃，称为事实上的处分；将所有物出卖或赠送他人，称为法律上的处分。对共有物的处分，也包括这两方面的内容，如将共有的粮食消费，为事实上的处分，将共有的房屋出卖给他人，为法律上的处分。综合本案的情况来看，只有被告郑康将涉案土地转让他人或者赠送他人的行为才构成无权处分，单纯的租赁行为是不构成民法上的处分行为，属于管理行为。综上所述，基于被告郑康与被告庞水福签订的《场地房屋续租协议书》合法有效，为维护被告的合法利益，恳请驳回原告的诉讼请求。被告郑康、第三人庞少珍辨称:1、被告郑康与被告庞水福续签《场地房屋续租协议书》系共有人行使对共有物的管理权限，并非处分行为，依法应属合法、有效。2、被告郑康与被告庞水福续签的《场地房屋续租协议书》既不存在效力瑕疵，也未违反法律、行政法规效力性强制规定，依法应属合法、有效。经审理查明：2003年10月30日原告孙日华、杨美娇与被告郑康及第三人庞少珍在湛江市广诚拍卖有限公司举行的拍卖会上，通过公开竞价以167万元拍得位于湛江市××区××（面积为11060㎡）的土地使用权；并于2003年11月4日签订了拍卖成交确认书。2003年11月4日本院依法作出（2000）湛赤法执字第377号之十《民事裁定书》，裁定上述财产在国土部门给予办理权证转移手续后归竞买人孙日华、杨美娇、郑康、庞少珍所有。之后，孙日华与郑康便上述共有土地作为双方共同经营的湛江市鸿达机动车驾驶员培训有限公司（以下简称“驾驶培训公司”）的办公和驾驶培训场地使用，并在该场地上建设了一幢二层办公楼以及铁皮停车棚。2006年6月29日孙日华、郑康与庞水福、案外人孙燕共同签订了《湛江市鸿达机动车驾驶员培训有限公司转让及场地房屋租赁合同书》，约定：郑康、孙日华将公司的所有动产设备（包括教练车、空调、厨具、用于驾驶员培训设备、办公用品）转让给庞水福、孙燕；转让价格为人民币200万元；庞水福、孙燕分二期付给郑康、孙日华；同时又约定：郑康、孙日华将标的物原公司所在地的房屋（二层办公楼一幢）、场地（土地使用权约16亩）、铁皮停车棚出租给庞水福、孙燕；庞水福、孙燕承租郑康、孙日华出租的标的物是用于湛江市鸿达机动车驾驶员培训有限公司经营使用；租金为每年20万元；租期10年（自2006年7月1日起至2016年6月30日止）。上述合同约定的租赁期限届满后，2016年6月30日郑康与庞水福又签订了《场地房屋续租协议书》，将原已届满的租赁期限延长至2019年6月30日，约定：年租金为20万元；以每六个月为一个支付周期，每个支付周期届满前10天内支付10万元。原告认为被告郑康在未取得土地使用权共有人孙日华、杨美娇两人同意下与被告庞水福签订《场地房屋续租协议书》，将原已届满的租赁期限延长至2019年6月30日，并独自收取和占用被告庞水福所支付的租金，引起双方纠纷，遂诉诸本院。另查明：2009年6月2日孙日华、杨美娇与杨碧雨签订《授权委托书》，委托杨碧雨作为其代表与郑康、庞少珍共同处理位于湛江市××区××区编号为××号的土地（面积11060㎡）的开发事宜、法律诉讼、文件签收、处理租赁事务，委托权限：特别授权（包括土地买卖、租赁处理、法律诉讼、文件签收与郑康、庞少珍分开土地的事宜的授权代理授权）。2008年12月31日、2009年6月29日、2010年1月7日、2010年7月2日、2010年12月30日、2016年7月1日杨碧雨分别收到鸿达驾校、庞少珍交来鸿达驾校2009年1月至6月、2009年6月至12月、2010年1月1日至2010年6月、2010年6月至12月、2011年1月至6月30日、2012年7月-2016年6月的场地租金人民币5万元、5万元、5万元、5万元、5万元、40万元。2016年7月3日孙日华、杨美娇又委托杨碧雨办理其与郑康、庞少珍签办协议，抽签分开该块土地及该土地使用权的一切事务、分地建围墙。办理包括如下：国土证及协助法律诉讼等相关事务。本院认为：本案的争议焦点包括1、被告郑康作为甲方与作为乙方的被告庞水福所签的《场地房屋续租协议书》是否需要原告孙日华、杨美娇签名确认。2、前述《场地房屋续租协议书》的效力。关于郑康作为甲方与作为乙方的庞水福所签的《场地房屋续租协议书》是否需要孙日华、杨美娇签名确认的问题。根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”的规定，依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力，在没有经过双方当事人的同意，任何一方不得随意变更合同。本案中，《湛江市鸿达机动车驾驶员培训有限公司转让及场地房屋租赁合同书》是孙日华、郑康与庞水福、孙燕所签；《场地房屋续租协议书》是郑康、庞水福所签。根据合同相对性原则，《湛江市鸿达机动车驾驶员培训有限公司转让及场地房屋租赁合同书》应对签订的孙日华、郑康与庞水福、孙燕具有法律约束力；《场地房屋续租协议书》应对签约的郑康、庞水福具有约束力。但是根据《场地房屋续租协议书》约定：甲乙双方协商同意就原租赁场地、房屋续租事宜达成协议。该《协议书》为郑康、庞水福二人在郑康、孙日华作为甲方与作为乙方庞水福、孙燕签订的《转让及场地房屋租赁合同书》前提下所续签，根据合同相对性原则，前后合同的主体必须一致才对双方当事人发生法律效力，《场地房屋续租协议书》必须孙日华、杨美娇签名确认才对其具有约束力；因此《场地房屋续租协议书》必须孙日华、杨美娇签名确认。关于《场地房屋续租协议书》的效力问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”的规定，位于广州军区生产基地耕地面积400亩土地使用权是孙日华、杨美娇、郑康、庞少珍竞买，但郑康、庞水福二人签订《场地房屋续租协议书》处分孙日华、杨美娇的财产，正如上述分析，由于《场地房屋续租协议书》没有孙日华、杨美娇的签名确认且没有经过二人的追认，因此该协议书对两原告而言属无效合同。被告庞水福辨称在续租协议书签订时由于两原告不在湛江而无法取得两原告的签名，其为了管理双方共同财产不得不为，而根据原告提供的证据证明虽然续租协议书签订时其不在湛江，但其有特别授权委托代理人杨碧雨在湛江，从双方提供的杨碧雨代两原告收租的收据可知两被告亦知道杨碧雨的代收租行为，至于被告庞水福认为不知道杨碧雨的代理行为包含为其续签续租协议，证据不足，本院不予采信。因此该《场地房屋续租协议书》由于没有两原告的签名确认，事后亦没有取得两原告的追认，属于无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、第五十二条的规定，判决如下：确认被告郑康与被告庞水福于2016年6月30日签订的《场地房屋续租协议书》无效。案件受理费人民币9800元，由被告郑康、庞水福负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审判长 陈    国    调审判员 王俊恩人民陪审员谭建容二〇一八年十二月二十四日书记员 黄    琳    甄附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。