济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁0112民初4840号 原告：李洪远，男，1969年1月18日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：徐小惠、冯延冲，均系山东元序律师事务所律师，均系特别授权。 被告：刘声菊，女，1965年4月22日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：张亚芝，山东泉兴律师事务所律师，特别授权。 原告李洪远诉被告刘声菊物权保护纠纷一案，本院于2017年8月22日受理后，依法适用简易程序于2017年9月30日公开开庭进行了审理。因案情较为复杂，双方争议大，本院依法裁定转为普通程序，并于2018年1月31日再次公开开庭进行了审理。原告李洪远及其委托代理人徐小惠、冯延冲，被告刘声菊的委托诉讼代理人张亚芝到庭参加诉讼。审理中，原、被告申请庭外和解两个月。经调解未成，本案现已审理终结。 原告李洪远向本院提出诉讼请求：1、判令被告刘声菊立即腾退原告李洪远所有的位于济南市历城区花园路*号房屋；2、判令被告刘声菊赔偿原告李洪远经济损失15000元，并按照月租金12000元的标准支付原告李洪远自2017年8月16日起至实际腾退房屋之日止即被告刘声菊无权占有、使用房屋期间的房屋占用使用费，判令被告刘声菊承担占用房屋期间的物业费、水、电费等一切费用；3、诉讼费由被告刘声菊承担。事实与理由：2012年8月7日，被告刘声菊向原告李洪远借款100万元，双方签订了抵押借款合同。双方约定由原告李洪远出借100万元，用涉案房屋作抵押，且办理了抵押权登记。借款到期后，被告刘声菊无力偿还，双方遂协商一致，以房屋买卖的形式抵偿借款，即将借款转化为购房款，双方签订购房协议，由被告刘声菊将涉案房屋过户给原告李洪远。2014年5月4日，原告李洪远取得涉案房屋所有权证，证号为济房权证历城字第*号。现因房价上涨因素，被告刘声菊反悔，要求原告李洪远退还房屋，被拒绝后遂于2017年8月16日将房屋租户赶走，强行占据房屋。承租人曾两次报警，派出所工作人员出警后以该案属于民事纠纷未做任何处理。现为维护原告李洪远合法权益，特诉至法院，请求法院判如所请。 被告刘声菊辩称，其确实曾向原告李洪远借款，但并非是100万元，而是55万元，时间是2012年左右，另外45万元是案外人石美的借款。因为各种原因，涉案房屋落在李洪远名下，但涉案房屋并非李洪远个人所有，应系李洪远与石美共有的房屋。石美已经将涉案房屋所有权利全部转让给刘声菊的弟弟刘声明所有，故刘声明系涉案房屋的共有人。刘声明授权刘声菊无偿使用该房屋，故刘声菊有权使用涉案房屋。刘声菊仅欠李洪远125万元本金，其所有的价值数百万元的两套房屋先后被变更到李洪远名下，目前刘声菊已经没有其他居住房屋，不具备腾房条件。如果要求刘声菊腾退房屋，将会严重影响其生活和健康，使其居无定所。为维护社会稳定，保障其基本生活，请求法院驳回李洪远的诉讼请求。李洪远所产生的损失是之前租户产生的，与其无关，该费用不应由其承担。 原、被告围绕诉讼请求及辩称意见分别提交了相关证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方的举证、质证及当庭陈述，本院对以下事实予以认定： 2012年8月7日，被告刘声菊（抵押人、甲方）与原告李洪远（抵押权人、乙方）签订抵押借款合同一份，约定：乙方借给甲方人民币100万元（包括李洪远55万元、案外人石美45万元）；借款期限：自2012年8月4日至2012年11月4日；甲方提供抵押物为坐落于历城区花园路101号海蔚广场商业*室（济房权证历城字第*号）的房屋；甲方同意以该房产提供担保。同日，被告刘声菊向李洪远出具声明一份，载明：本人刘声菊拥有唯一商业房一套，位于济南市历城区**海蔚广场*室，现该房屋二次抵押给李洪远，承诺：如贷款到期本人刘声菊无偿还能力愿无条件搬迁出该门头房，另自己找地方，该房屋配合过户给李洪远名下。 借款到期后，因被告刘声菊未能按期还款，原、被告双方约定以欠款折抵房款。2014年4月3日，刘声菊（甲方）与李洪远（乙方）签订济南存量房买卖协议一份，约定：甲方将坐落于济南市历城区花园路101号海蔚广场商业*室房屋出售给乙方，建筑面积27.43平方米，价格822900元。李洪远代刘声菊偿还涉案房屋银行贷款103000元。之后，双方到房产管理局完成了过户手续。2014年5月4日，李洪远取得涉案房产的房产证，证号为济房权证历城字第*号。 2014年5月1日，原告李洪远开始占有使用该涉案房屋。自2014年5月1日至2016年8月1日，涉案房屋由原告李洪远自己经营佛店使用，2016年8月1日后原告李洪远将该房屋出租给案外人王文青使用。原告李洪远（甲方、出租方）与王文青（乙方、承租方）签订商铺租赁合同一份。合同约定：甲方出租的商铺坐落于济南市历城区花园路101号海蔚广场商业*，建筑面积26.65平方米；双方商定房屋租期5年，自2016年8月1日起至2021年7月31日止，乙方租赁房屋的用途为商业用途；第一年租金135000元，第二年、第三年、第四年、第五年均为14万元；押金5000元，该押金用于保障房屋内的设备完好，如出现设备损坏的现象，甲方有权按照市场价格扣除相应的赔偿款。2017年7月20日，王文青配偶葛飞向原告李洪远的妻子李心珍转账6万元，用以支付2017年8月至2018年1月房租。王文青承租涉案商铺经营俏依琳服装店。 2017年1月10日，刘声菊以李洪远、李心珍为被告向本院提起诉讼，要求确认2014年4月3日刘声菊、李洪远签订的房屋买卖协议无效。2017年4月6日，本院作出（2017）鲁0112民初232号民事判决书，驳回刘声菊的诉讼请求。刘声菊不服提起上诉，山东省济南市中级人民法院于2017年5月26日作出（2017）鲁01民终3751号终审民事判决书，驳回上诉，维持原判。 2017年8月1日，李心珍通过银行转账向石美支付45万元，石美于当天予以退回，附言是“退还不当得利”。之后，被告刘声菊多次以产权纠纷等为由到王文青租赁的涉案房屋内要求王文青搬走，不得再继续经营。2017年8月16日，被告刘声菊占据了涉案房屋，换掉门锁，并将佛像等物品摆放到房屋中间。因被告刘声菊的上述行为，王文青无法再继续租赁涉案房屋，原告李洪远的妻子李心珍通过银行转账方式将王文青所交的6万元房屋租赁费及5000元押金退还给王文青，并赔偿王文青停业损失、搬家费、空调移机费、租房过渡费等合计15000元。 另，（2016）鲁01民终3385号民事判决书第6页载明“石美针对孙全德的上诉请求辩称，……到了2014年过户的时候刘声菊给我打的电话，说石美你和李心珍一起作的他项权证，都绑在一起的，房产证就写我和李洪远两个人的名字。我说不用过成我的，直接过成李洪远的就行，让李洪远直接给我钱就行，我们都是20年的朋友，有时候借钱都不打借条。”该生效判决还认定，石美持有被告刘声菊出具的声明1份，载明：借李心珍55万元、借石美45万元共计100万元。李心珍和石美凑的这100万元，然后办理他项权证，落在李心珍丈夫李洪远的名下。石美及李心珍均在声明上签字。刘声菊向石美出具证明1份，载明：刘声菊借李心珍55万元、石美45万元，共计100万元。将位于济南市海蔚广场*的房屋过户给李心珍的丈夫李洪远，抵偿李心珍、石美的借款。该房屋系李洪远与石美共有。该房屋如出售，所售房款中应优先偿还石美的借款本金45万。李心珍向石美出具证明1份，载明：刘声菊借李心珍55万元、石美45万元，共计100万元。将位于济南市海蔚广场*的房屋过户给李心珍的丈夫李洪远，抵偿李心珍、石美的借款。该房屋系李洪远与石美共有。该房屋如不出售或李心珍、李洪远自用，则有李心珍、李洪远偿还石美人民币45万元。 被告刘声菊辩称其有权使用涉案房屋，提交债权转让协议书一份、收条一份及证明书一份为证。2017年7月27日的债权转让协议载明：甲方（债权转让人）石美乙方（债权受让人）刘声明今有甲方拥有对刘声菊的到期债权702600元，济南市历城区人民法院（2014）历城商初字第1724号民事判决书中予以了确认。现甲、乙双方经友好协商，达成如下协议：一、甲方将拥有的对刘声菊的到期债权702600元以45万元的价格转让给乙方；二、甲方保证上述债权真实有效，没有任何瑕疵。三、为了保证乙方将来能够实现受让的债权，甲方将拥有的和李洪远共有的房屋（位（位于济南市历城区花园路**海蔚广场商业*室，房产证号：济房权证历城字第*号利无偿转让给乙方。四、乙方了解上述真实情况，同意接受上述债权，其所有实现债权的费用自行承担。需要甲方配合时，甲方必须无条件配合，如因甲方不配合造成乙方受让的债权无法实现，甲方须承担相应的违约责任。五、甲方收到乙方的肆拾伍万元款项后，甲方和刘声菊之间的债权债务全部结清，再无任何纠纷。协议落款为石美、刘声明。收条载明：“今收到刘声明支付债权转让款肆拾伍万元整（450000），以农行卡（*816）实际到账为准！收到人：石美2017.7.27”。证明书载明：“兹有我本人刘声明将依法从石美处受让的位于济南市历城区花园路101号淘宝街内*室（济房权证历城字第*号）所属份额部分，授权由我姐姐刘声菊无偿使用，他人无权干涉。特此声明刘声明二○一七年”。经质证，原告李洪远对上述证据的真实性及证明目的均有异议，认为石美不具有涉案房屋的共有权，无权转让共有权，债权转让的前提是合法有效的债权，案外人均无权处分他人拥有合法所有权的房屋。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。涉案房产原为被告刘声菊所有，因其未能及时偿还借款，双方签订了房屋买卖协议，并将涉案房产产权转移登记至原告李洪远名下。该房屋买卖协议已被生效判决认定系双方真实意思表示，合法有效，故原告李洪远依法取得涉案房屋所有权，其合法权利应当受到法律保护。被告刘声菊的所借款项中，有石美的45万元，根据石美在（2016）鲁01民终3385号民事判决书中的答辩意见，其同意涉案房产登记在原告李洪远名下，让原告李洪远支付相应款项即可。另根据李心珍给石美出具的证明载明，该房屋如不出售或李心珍、李洪远自用，则有李心珍、李洪远偿还石美45万元。以上均可以看出，被告刘声菊的涉案房产转移登记到原告李洪远名下后，被告刘声菊与石美、原告李洪远之间的债权债务均已消灭，且在房屋不出售或李洪远、李心珍自用的情况下，石美享有对李心珍、李洪远的债权45万元。在这种情况下，被告刘声菊辩称石美有权转让涉案房屋权益、其合法从刘声明处取得涉案房屋的占有使用权，无合法依据，本院不予采信。因被告刘声菊无权占有涉案房屋，原告李洪远要求被告刘声菊立即腾退涉案房屋并赔偿经济损失，合法有据，本院予以支持。原告李洪远主张的其赔偿承租人王文青的停业损失、搬家费、空调移机费、租房过渡费等合计15000元，有转账凭证为据，本院予以支持。原告李洪远主张的房屋占有使用费，亦属其合法损失，本院酌情参照1万元/月的标准予以支持。原告李洪远主张的被告刘声菊占有涉案房屋期间的物业费、水电费等费用，因未有具体数额和相关证据，本院不予处理，原告李洪远可另行依法主张。 依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十五条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定判决如下： 一、限被告刘声菊于本判决生效之日起十日内腾退原告李洪远所有的位于济南市历城区花园路101号海蔚广场商业*号房屋。 二、被告刘声菊于本判决生效之日起十日内赔偿原告李洪远经济损失15000元。 三、被告刘声菊于本判决生效之日起十日内支付原告李洪远自2017年8月16日起至实际腾退房屋之日止的房屋占用使用费，按1万元/月计算。 四、驳回原告李洪远的其他诉讼请求。 案件受理费13800元，由被告刘声菊负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  于东亮 人民陪审员  吕春华 人民陪审员  董 芳 二〇一八年四月十七日 书 记 员  刘亚楠