广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤20民终512号上诉人（原审被告）：郭堤，女，1993年11月2日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：何军昌，中山市火炬开发区法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：李江，男，1972年5月11日出生，汉族，住河南省社旗县。委托诉讼代理人：杨惠娴，广东登鼎律师事务所律师。上诉人郭堤因与被上诉人李江房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初16326号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人郭堤上诉请求：撤销一审判决，改判驳回李江的全部诉讼请求。事实和理由：（一）一审认定事实错误。1.一审认定因案涉房屋被查封故郭堤构成违约，该事实认定错误。在签订合同的当时，郭堤不知道存在另案的诉讼，也不知道房屋会被查封，而且查封房屋的另案最终判决结果是驳回了原告的诉讼请求。故本案所涉房屋并不存在任何纠纷或者权利障碍，郭堤并不存在违约行为，故无需承担违约责任。2.一审认为“本案合同约定，双方同意于2017年6月30日由被告将案涉房屋交付给原告使用。然而被告至今未将涉案房屋交付原告使用。本案合同还约定，被告逾期15日仍未交付房地产时，作被告中途悔约处理。因此，被告的行为构成中途悔约。”该认定错误。本案是由于李江存在违约行为导致买卖合同无法继续履行，具体表现在：买卖合同约定李江应该在2017年3月31日前支付第一期房款，但李江实际于2017年4月1日方支付该款项，构成事实上的违约。买卖合同还约定，双方应自本合同签订之日起90天内办理过户手续，但由于李江是外地户口，无法在中山市办理按揭贷款手续，故李江主动放弃了购买案涉房屋。另外，李江在诉状中称平安银行批准了其银行按揭贷款申请，向其出具了个人贷款承诺函，但一审期间经法庭释明李江表示庭后提交该承诺函，但一审判决未对该证据进行质证即作出了判决。（二）一审审理程序违法。在一审答辩时，郭堤对李江在合同中的签名提出了质疑并当庭申请进行笔迹鉴定，但是一审法院当庭驳回了该申请，剥夺了郭堤作为当事人的诉讼权利。被上诉人李江答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，依法应驳回郭堤的上诉请求。1.一审认定事实正确，本案郭堤在与李江交易前已与他人产生纠纷，他人起诉至中山市第一人民法院，导致案涉房产被查封，无法履行过户手续。双方签订的合同约定在2017年6月30日将案涉房产交付李江使用，但至今仍没有将房产交付给李江使用。按双方合同约定，逾期15天仍未交付房产的作中途毁约处理，合同解除。因此，按合同约定，双方签订的合同依法解除。郭堤应将收到的定金和购房款退还，及赔偿违约金。2.一审法院没有违反程序。郭堤虽提出笔迹鉴定，但一审法院已驳回其申请。因此程序上没有违法。李江向一审法院起诉请求：1.判令郭堤向李江返还购房定金150000元；2.判令郭堤向李江返还购房款60000元；3.判令郭堤向李江支付违约金300000元。一审法院认定事实：2017年3月1日，在李江、郭堤双方洽谈合同过程中，李江已通过其在平安银行广州中石化大厦支行开立的账号为20×××91的账户向郭堤在平安银行总行开立的账号为62×××14的账户转账支付150000元。郭堤收取该款项于当日开具收据一份交由李江收执，收据载明郭堤“今收到李江购买中山火炬开发区康乐大道30号宇宏健康花城25幢708房定金150000元（壹拾伍万元整）”。2017年3月8日，李江（乙方、受让方）与郭堤（甲方、转让方）签订合同，双方就转让涉案房屋约定如下：第二条，买卖房地产价格、付款方式。甲、乙双方议定涉案房屋交易总金额为1050000元。该款由乙方分三期向甲方支付：1.应于合同签订后5日内支付甲方定金150000元；2.2017年3月31日前支付第一期房款60000元；3.最后一期款990000元在办理好转让手续并核发新的房地产权属证书时付清。已付定金将在最后一期付款时冲抵。付款方式为现金、支票、汇款、银行按揭。第三条，本合同签订之日起九十日内（即于2017年6月8日前），甲、乙双方应携带有关资料到中山市房地产交易登记管理所办理过户手续。乙方支付最后一期购房款时，甲方应同时将办理过户后的房地产权属证书交付给乙方。第四条，双方同意于2017年6月30日由甲方将涉案房屋交付给乙方使用。第五条，甲方保证上述房地产没有产权纠纷和财务纠纷或其他权利限制，若发生买卖前即已存在任何纠纷或权利障碍的，概由甲方负责处理，并承担相应法律责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿。乙方取得房地产后，同时承担甲方对房地产所拥有的权利与义务。第六条，违约责任。1.甲方决定中途不卖及逾期15日仍未交付房地产时，作甲方中途悔约处理，本合同即告解除，甲方应在悔约之日起七日内将所收定金及购房款退还给乙方，另赔偿乙方300000元整的违约金；2.乙方决定中途不买及逾期15日仍未付清应缴购房款时，作乙方中途悔约处理，本合同即告解除，乙方所交定金，甲方不予退回，已付购房款甲方在七日退回乙方，另乙方赔偿甲方300000元整的违约金，由甲方在乙方已付房款中扣除。2017年4月1日，李江再次通过其在平安银行广州中石化大厦支行开立的账号为20×××91的账户向郭堤在平安银行总行开立的账号为62×××14的账户转账方式支付了60000元购房款。但李江、郭堤至今未办理涉案房屋的过户登记手续，郭堤亦未向李江交付涉案房屋。双方为此产生争议并无自行协商解决，李江遂将郭堤诉至一审法院，主张上述实体权利。一审法院另查明：根据中山市土地房产产权档案馆2017年11月16日出具的中山市不动产登记资料证明表记载，涉案房屋的登记权利人为郭堤，不动产证书号为粤（2016）中山市不动产权第0126786号，登记时间为2016年8月15日，于2016年12月20日被中山市第一人民法院以（2016）粤2071民初25374号案另案查封。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。（一）关于本案合同的效力问题。李江主张其与郭堤存在房屋买卖合同关系，并提交了其在双方洽谈期间向李江支付购房定金的转账记录、郭堤开具的收据以及合同为证。《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”本案合同为书面形式订立之合同，已经由双方签字，根据上述法律条文规定，依法成立并生效。《中华人民共和国合同法》规定了合同无效的法定情形，其中第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”第五十三条规定：“合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。”综观本案，郭堤并未举证证明本案合同存在上述法律条文规定的情形。因此，郭堤主张本案合同无效，理据不足，一审法院不予支持。关于本案合同是否为李江自己的行为问题。首先，在李江、郭堤签订本案合同之前，郭堤已经收取李江购房定金，应当知悉本次交易的对象为李江。其次，即使本案合同购买方署名确非李江本人所为，但李江为本案合同原件持有人，且明确确认合同署名为其本人所为，亦依法应当确认本案合同的房屋购买人为李江。因此，郭堤仅以其未亲自看见李江在本案合同签字为由主张本案合同的购买人非李江，并要求对合同中李江署名进行笔迹鉴定，一审法院依法确认为不必要，故郭堤的该申请依法不予处理。（二）关于违约方及其责任问题。1.本案合同约定，郭堤保证涉案房屋没有产权纠纷和财务纠纷或其他权利限制，若发生买卖前即已存在任何纠纷或权利障碍的，概由郭堤负责处理，并承担相应法律责任，由此给李江造成经济损失的，由郭堤负责赔偿。然而，涉案房屋已于2016年12月20日被中山市第一人民法院以（2016）粤2071民初25374号案另案查封，郭堤对此应依约承担违约责任。2.本案合同约定，双方同意于2017年6月30日由郭堤将涉案房屋交付给李江使用。然而，郭堤至今未将涉案房屋交付李江使用。本案合同还约定，郭堤逾期15日仍未交付房地产时，作郭堤中途悔约处理。因此，郭堤的行为构成中途悔约。综上，郭堤在本案中存在违约及悔约行为。本案合同还约定，郭堤逾期15日仍未交付房地产时，作郭堤中途悔约处理，本合同即告解除，郭堤应在悔约之日起七日内将所收定金及购房款退还给李江，另赔偿李江300000元整的违约金。本案郭堤并未在合同约定的至迟于2017年6月30日前将涉案房屋交付李江使用，故本案合同依约已经解除，郭堤依约应向李江退还定金及购房款、赔偿300000元违约金。因此，李江据此约定提出的诉讼请求，与合同约定相符，且于法有据，一审法院予以支持。本案双方均未举证双方共同向房地产登记机关申请办理涉案房屋过户登记的具体情形，以及房地产登记机关未受理过户登记申请的具体原因，故郭堤、李江主张涉案房屋未能办理过户登记系由对方原因造成之意见均不充分，一审法院均不采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、郭堤于判决发生法律效力之日起七日内向李江返还购房定金150000元；二、郭堤于判决发生法律效力之日起七日内向李江返还购房款60000元；三、郭堤于判决发生法律效力之日起七日内向李江支付违约金300000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8900元，减半收取4450元，诉讼保全费为2020元，共计6470元（李江已预交），由郭堤负担（该款郭堤于判决发生法律效力之日起七日内径付李江）。本院二审期间，郭堤提交证据一、（2017）粤20民终5038号案的判决书，拟证明该案已作出终审判决，该案中原告的诉讼请求已被法院驳回。证据二（2016）粤2071民初25374号之二民事裁定书，证明涉案房产已被解封。上述证据证明本案合同签订时另案当事人错误查封，导致本案房产交易存在障碍，并非郭堤造成，郭堤在本案中不需要承担违约责任。李江对上述证据的关联性不予确认。李江二审期间未提交新证据。对于一审查明的事实，本院予以确认。本院另查明：郭堤与李江均确认双方曾去国土部门办理案涉房屋的过户登记手续，郭堤主张由于李江是外地户口不符合购房条件故无法办理过户手续，李江主张由于郭堤的房屋被查封故无法办理过户手续。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据民事诉讼的相对性审查规则，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理。但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。结合双方的诉辩意见，本案的争议焦点在于：1.导致郭堤与李江签订的房屋买卖合同无法履行的原因是什么；2.郭堤是否应对解除合同承担违约责任。关于焦点一，根据查明的事实，郭堤与李江签订合同后，双方按合同约定履行，双方确认曾去国土部门办理过户登记手续，但未能办理完过户登记手续，对此双方的说法不一。郭堤主张是李江不符合过户条件，但其未对其主张提交证据予以证实，李江主张是由于案涉的房屋被查封，为此李江提交了案涉房屋的不动产登记资料证明表予以证实，在该证明表显示案涉房屋约在合同签订之前的3个月前即2016年12月20日已被一审法院以另案查封，而根据相关规定，被查封的房屋是无法办理过户登记手续的，在案涉房屋于双方过户时已被查封的情况下，李江的主张亦符合常理，故本院对李江的主张予以采信，认定案涉房屋无法办理过户登记的原因在于郭堤，郭堤未对其主张的事实提交证据予以证实，应承担举证不能的不利后果。针对焦点二，双方合同明确约定，郭堤应保证案涉房屋没有产权纠纷及权利限制，若发生买卖前即已存在纠纷或权利障碍的，由郭堤承担相应的法律责任。案涉房屋被查封导致合同不能继续履行的情况下，郭堤构成违约，应按照合同约定承担相应的法律责任，一审法院判决郭堤承担违约责任并无不当，本院予以维持。郭堤上诉称其对查封并不知情且该查封系错误查封，系由于案外人原因导致的本案合同无法履行，上述理由均不能对抗本案合同相对人，即使是由于第三人原因导致的郭堤违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”郭堤也应向李江承担违约责任，其与第三人之间的纠纷，可另行解决。关于郭堤提出的一审判决违反法定程序的问题，一审法院经审查认定郭堤的鉴定申请与本案没有关联性，故依法不予准许其鉴定申请，并予以告知，该程序并无不当，本院对郭堤的该项上诉主张不予支持。综上所述，郭堤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8900元（上诉人郭堤已预交），由上诉人郭堤负担。本判决为终审判决。审判长  黄岳文审判员  赖晓筠审判员  陈爱玲二〇一八年四月二十四日书记员  郑 蕙