上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0101民初9135号原告上海新黄浦(集团)有限责任公司。住所地上海市黄浦区四川中路**。法定代表人周旭民。委托代理人孙佳劼，上海市锦天城律师事务所律师。委托代理人张俊杰，上海市锦天城律师事务所律师。被告上海塔芸实业有限公司。住所地上海市浦东新区东方路****楼**/div>法定代表人邓香莲。原告上海新黄浦(集团)有限责任公司诉被告上海塔芸实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人孙佳劼及张俊杰到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本院依法缺席审判，本案现已审理终结。原告上海新黄浦(集团)有限责任公司诉称：2013年12月，原、被告签订《房屋租赁合同》，之后又签订《仓库租赁协议》，原、被告约定原告将位于上海市北京东路XXX号上海益丰大厦项目1层L111+K113A+K113B室及仓库出租予被告，被告则就此支付租金、物业管理费等相关费用，合同另对原、被告之权利义务作出相应约定。租赁期间，被告自2015年8月起欠付租金等合同费用，原告经多次书面催讨均未果。2017年1月12日，合同约定租期届满，原告遂于当月收回上述房屋及仓库。现原告诉请要求(1)被告支付租赁期间尚欠租金人民币1,108,274.48元；(2)被告支付租赁期间尚欠物业管理费人民币198,556.15元；(3)被告就上述欠付租金及物业管理费支付逾期付款违约金(自应付日起至实际支付日止、每逾期1日按万分之五计付；另暂计至2016年12月31日止之逾期付款违约金为人民币182,425.96元)。对于被告所付押金人民币221,763元，则要求予以没收。原告提供以下证据：1、《上海市房地产权证》，以证明所出租之房屋系原告所有。2、2013年12月《房屋租赁合同》。3、2014年2月27日《房屋交付确认书》。4、《仓库租赁协议》。上述证据2-4以证明原告将上述房屋及仓库出租予被告，被告则就此支付租金等相关租赁费用，租期自2014年起至2016年12月31日止。5、致被告《催款函》，以证明原告多次向被告催讨欠费，但被告均不予理会。被告上海塔芸实业有限公司未作答辩。经审理查明：原告系上海市北京东路**房屋权利人。2013年12月，原、被告签订《房屋租赁合同》(下称《租赁合同》)一份，约定(1)原告将位于上海市北京东路XXX号益丰*外滩源项目1层L111+K113A+K113B室房屋出租予被告使用，房屋租赁面积为228.30平方米；(2)被告承租该房屋仅作商业用途，租期自2014年1月1日起至2016年12月31日止；(3)交付日为2014年1月1日，实际交付日以房屋交付通知书所载明之房屋交付日为准，租赁期自实际交付日起开始计算；(4)装修免租期为60日，即自2014年1月1日起至2014年3月1日止(或自原告实际交付日起算)；(5)装修免租期包含于合同租赁期内，被告应自装修免租期届满之次日起支付租金，该日为租金起计日；(6)租金取月保底租金或月提成租金中高者，租期首年无保底租金，之后2年每平方米日保底租金为人民币9元，即该房屋月保底租金为人民币62,497元；(7)月保底租金每个公历月支付一次，每个公历月第20日或之前支付下一期月保底租金，原告收讫租金日期为被告付款日期；(8)被告于签约后7个工作日内支付租赁保证金人民币221,763元，被告不得以租赁保证金抵充合同项下被告应付费用；(9)被告于租赁期内向原告指定物业管理公司支付该房屋之物业管理费，每平方米每月为人民币50元，即该房屋之每月物业管理费为人民币11,415元；(10)被告于每月20日之前支付下月物业管理费，每逾期1日，按逾期支付款项0.5%支付滞纳金；(11)被告逾期支付租金或/及物业管理费用累计超过15日，原告有权不予返还被告租赁保证金；(12)被告逾期支付租金、物业管理费等合同项下任何一项费用，则每逾期1日，被告应按各项欠付费用0.5%支付各项费用之相应违约金；(13)被告确认该房屋地址同为被告有效之送达地址。2014年2月27日，原、被告签署《房屋交付确认书》一份，确认该房屋交付时间为2014年1月13日。租赁期间，原、被告另行签订《仓库租赁协议》(下称《仓库协议》)一份，约定(1)鉴于之前所签《租赁合同》，现原告将位于上海市北京东路XXX号益丰大厦项目2层指定区域(下称仓库)出租予被告使用，租赁面积共计5平方米，该仓库仅供被告储存经营所需物品；(2)仓库租赁期限自2014年4月31日起至《租赁合同》提前终止或自然终止之日止；(3)仓库租赁期内每平方米日租金为人民币8元，即月租金为人民币1,217元，被告应于每个公历月第20日或之前支付下一月仓库租金；(4)被告逾期支付本协议项下任何费用，原告有权参照《租赁合同》之约定追究被告违约责任，包括但不限于收取滞纳金等；(5)如原、被告所签《租赁合同》终止或提前解除，本协议亦同时终止履行，且被告应立即归还仓库。被告承租上述房屋及仓库期间未予支付自2015年8月1日起之租金及物业管理费，原告经多次催讨未果。2017年1月12日，约定租期届满，原告遂收回上述房屋及仓库。现原告以被告欠付租金及物业管理费为由起诉来院，要求被告支付尚欠租金及物业管理费，并就逾期付款偿付违约金。以上事实，由原告提供的《上海市房地产权证》、《房屋租赁合同》、《房屋交付确认书》、《仓库租赁协议》、催款函以及当事人陈述笔录等证据证实，本院予以确认。本院认为：原、被告所签《房屋租赁合同》及《仓库租赁协议》均系原、被告据各自真实意思表示依法签订，具有法律效力，原、被告作为签约方均应恪守约定之义务。被告作为承租方负有支付所约定之租金及物业管理费之义务，而对于原告所述被告欠费一节，被告在本院公告送达诉讼材料之后并未提起任何抗辩，本院鉴此对原告所述被告欠费情节依法予以采信。对于原告诉请之租金及物业管理费，合同中将房屋交付时间暂定为2014年1月1日，但因实际交房时间为2014年1月13日，故实际租赁期据此调整为自2014年1月13日起至2017年1月12日止，60日装修免租期即自2014年1月13日起至2014年3月13日止，起租日就此调整为2014年3月14日，被告就此应予支付2014年3月14日至2017年1月12日期间租赁费用，鉴此，本院对原告要求被告支付2015年8月1日至2017年1月12日期间就承租房屋及仓库所欠租金及物业管理费之诉请依法予以支持。对于原告要求被告就上述欠费偿付逾期付款违约金之诉请，合同中针对逾期支付租赁费用之违约责任存在明确约定，原告提起该项诉请时已将合同约定之违约金计算标准予以下调，此系原告对合同项下权利之自行处分，该项处分并未增加被告应予承担之合同义务，本院依法应予准许，但原告依法可获支持之违约金数额仍应当以欠费本金数额为限。至于原告要求没收被告所付租赁保证金之意见，鉴于原告该项意见与合同约定无悖，故本院对原告该项意见依法予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款及第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告上海塔芸实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海新黄浦(集团)有限责任公司2015年8月1日至2017年1月12日期间租金人民币1,108,274.40元(房屋面积228.30平方米、每平方米日租金人民币9元、房屋月租金人民币62,497元；仓库面积5平方米、每平方米日租金人民币8元、仓库月租金人民币1,217元；2015年8月1日至2016年12月31日期间共计17个月，应付租金计人民币1,083,138元；2017年1月1日至2017年1月12日期间共计12日，房屋及仓库应付租金分别计人民币24,656.40元及人民币480元；上述各项共计应付租金人民币1,108,274.40元)；二、被告上海塔芸实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海新黄浦(集团)有限责任公司2015年8月1日至2017年1月12日期间物业管理费人民币198,473.71元(房屋面积228.30平方米、每平方米每月物业管理费人民币50元、房屋每月物业管理费人民币11,415元；2015年8月1日至2016年12月31日期间共计17个月，应付物业管理费计人民币194,055元；2017年1月1日至2017年1月12日期间共计12日，该月按31日计，则应付物业管理费计人民币4,418.71元；上述各项共计应付物业管理费人民币198,473.71元)；三、被告上海塔芸实业有限公司于本判决生效之日起十日内就上述第一项欠费偿付原告上海新黄浦(集团)有限责任公司逾期付款违约金(2015年8月1日至2016年12月31日期间、每月欠付租金计人民币63,714元、每日按万分之五所计违约金为人民币31.86元，则上述期间每月所欠付租金人民币63,714元、均自该月之上月21日起、按每日人民币31.86元计付逾期付款违约金至实际付款日止；2017年1月1日至2017年1月12日期间欠付租金计人民币25,136.40元、每日按万分之五所计违约金为人民币12.57元、则该月所欠付租金人民币25,136.40元、自2016年12月21日起、按每日人民币12.57元计付逾期付款违约金至实际付款日止；另违约金总额以上述第一项欠付租金本金数额人民币1,108,274.40元为限)；四、被告上海塔芸实业有限公司于本判决生效之日起十日内就上述第二项欠费偿付原告上海新黄浦(集团)有限责任公司逾期付款违约金(2015年8月1日至2016年12月31日期间、每月欠付物业管理费为人民币11,415元、每日按万分之五所计违约金为人民币5.71元，则上述期间每月所欠付物业管理费人民币11,415元、均自该月之上月21日起、按每日人民币5.71元计付逾期付款违约金至实际付款日止；2017年1月1日至2017年1月12日期间欠付物业管理费计人民币4,418.71元、每日按万分之五所计违约金为人民币2.21元、则该月所欠付物业管理费人民币4,418.71元、自2016年12月21日起、按每日人民币2.21元计付逾期付款违约金至实际付款日止；另违约金总额以上述第二项欠付物业管理费本金数额人民币198,473.71元为限)；五、原告上海新黄浦(集团)有限责任公司不予退还被告上海塔芸实业有限公司租赁保证金人民币221,763元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币12,044元(原告上海新黄浦(集团)有限责任公司已预缴)，由被告上海塔芸实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  严 奇审 判 员  李 慧人民陪审员  王铿华二〇一八年十二月六日书 记 员  虞扬扬附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。