广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2071民初20440号原告：中山市日升物业出租有限公司，住所地广东省中山市石岐区东河北民科东路研发大楼1618卡，统一社会信用代码914420000599517838。法定代表人：甘嘉仁，总经理。委托代理人：封芳芝，广东雅商律师事务所律师。被告：王磊，男，1986年4月14日出生，汉族，住陕西省礼泉县，原告中山市日升物业出租有限公司（以下简称日升公司）诉被告王磊房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人封芳芝到庭参加诉讼。被告王磊经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告的诉讼请求：1、判令被告向原告支付2016年12月至2017年10月的租金（房产附属设施折旧费）83481元及违约金（以每期欠款额为基数，按日千分之三从2016年12月6日起计至实际清偿之日止，暂计至2017年l0月23日为41067元）；2、判令立即解除原被告之间的房产租赁合同；3、判令被告承担原告所支出的律师费3800元；4.判令被告向原告支付2016年5月至2017年8月共16个月的物业管理费20202元及违约金（以每期欠款额为基数，按日千分之三从2016年5月11日起计至实际清偿之日止）。事实与理由：被告承租了原告位于中山市××区东××路××大楼××、××单元的房地产（以下简称案涉房屋）用作商业使用。其中，对承租案涉房屋的相关事宜，原被告双方于2014年12月31日签订了一份“房产租赁合同”，约定期限从2015年3月1日起至2020年2月29日止。另合同还约定被告应在每月5日前支付当月租金（房产附属设施折旧费）、水电费、每逾期一天按拖欠金额的0.3%支付违约金，原告实现权利所产生的律师费由被告承担。上述合同生效后，原告依约于2015年3月1日前将租赁物交付给被告使用，但被告从2016年12月份开始就无故拖欠租金（房产附属设施折旧费），并自2017年10月下旬开始歇业，拖欠租金期间，有多位被告的债权人多次到涉案租赁房产位置要求被告还债，此现象已对原告的经营活动造成不良影响。基于被告上述行为已构成严重违约，原告请求法院解除案涉租赁合同。另，承租期间，被告还拖欠了2016年5月至2017年8月期间的物业管理费20202元。因无法按照《中华人民共和国民事诉讼法》第七章第二节规定的其他方式送达法律文书给被告王磊，以及被告王磊下落不明，本院依法于2018年1月26日向该被告公告送达诉状副本和开庭传票。公告期届满后，被告王磊仍未到庭参加诉讼，也没有提交答辩意见和证据。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院予以审查并在卷佐证。本院认定事实如下：2014年12月31日，日升公司作为甲方与王磊作为乙方签订“房产租赁合同”，约定乙方向甲方承租案涉房屋810、811单元作为商业使用，建筑面积218.42㎡；租赁期限自2015年3月1日至2020年2月29日；甲方在2015年3月1日前将租赁房产依约交付给乙方，双方届时办理好交验手续；2015年3月1日至2016年2月29日期间，月租金2184元、月房产附属设施折旧费4616元，合计6800元；2016年3月1日至2017年2月28日止，月租金2359元、月房产附属设施折旧费4985元，合计7344元，2017年3月1日至2018年2月28日止，月租金2548元、月房产附属设施折旧费5384元，合计7932元；以上款项乙方须于当月5日前支付给甲方，甲方收款后五个工作日内向乙方开具发票或收据；乙方应在本合同签订当日向甲方一次性缴交保证金，保证金包括租赁保证金13600元、水电费保证金6800元，共计20400元。在租赁期届满或合法解除合同时，乙方没发生违约责任，交清所有费用，办理相关退租手续后，甲方将上述租赁保证金和水电费保证金如数退回乙方；租赁房产的物业管理服务合同由乙方自行与物业管理服务公司签订，并自行向物业管理服务公司缴纳物业管理服务费；乙方未按本合同约定支付本合同项下任何一项费用并逾期十日后仍不给予支付的，甲方有权单方解除本合同；乙方如违反本合同逾期支付租金及其他费用的，按未付款总额每天3‰加收滞纳金；甲方若经司法途径实现本合同项下的权利所产生的律师费、调查费等由乙方承担；合同还约定了其他事项。王磊依约支付租金至2016年11月，未依约支付自2016年12月1日起的租金。日升公司于2017年10月下旬收回案涉房屋，并于同月30日诉至本院，主张前述实体权利，主张租赁合同于2017年10月31日解除。为处理案涉纠纷，日升公司委托广东雅商律师事务所代理本案诉讼，发生鉴证咨询服务、律师费价税合计3800元。日升公司提交“物业服务合同”2份及物管费发票3张，称王磊另实际承租其案涉物业812房，但双方未签订书面合同。经查，其中一份物业服务合同反映，日升公司将案涉房屋所在大楼的物业管理事项委托给案外人珠海市凯宏物业管理有限公司（物业管理公司）进行管理，期限自2014年6月1日至2020年5月31日。另一份物业服务合同反映王磊、张历科于2015年1月26日与前述物业管理公司中山分公司签署该合同，王磊、张历科委托物业公司为案涉房屋810、811单元，建筑面积218.42平方米提供物业管理服务，每次收缴物业服务费的时间为当月5-10号，如逾期应按应交物业服务费的千分之三交滞纳金。又，物管费发票反映“日升大厦810、811卡”于“2016年5月至6月”、“2016年7月至8月”发生物业管理费价税合计17472元，“日升大厦812卡”于2017年4月至同年8月发生物业管理费价税合计2730元，开票时间均为2018年1月8日。诉讼中，日升公司于2017年11月1日向本院申请财产保全，请求查封王磊的房地产价值相当于128348元的产权份额，并由担保人中国人民财产保险股份有限公司中山市分公司出具保函以其财产提供担保。本院依法作出（2017）粤2071民初20440号民事裁定：查封王磊名下的以下房地产价值相当于128348元的产权份额：1.位于中山市港口镇××信××房的房地产[房产证号:02××06；土地证号：国（2014）易1100420]；2.位于中山市港口镇兴港南路48号大信芊翠家园锦茵苑碧茵苑115号车位的房地产[不动产证书号：粤（2016）0139286]。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。日升公司与王磊签订的“房屋租赁合同”系双方真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应恪守。日升公司将案涉房屋交付给王磊使用，王磊应按合同约定的期限足额向日升公司支付租金。王磊逾期长达数月未向日升公司支付租金，日升公司解除合同的条件已成就。现日升公司主张解除本合同，符合双方约定，本院予以支持。日升公司已于2017年10月底收回案涉房屋，王磊应向日升公司结算该期间租金（房产附属设施折旧费）85488元（7344元/月×3个月+7932元/月×8个月）。日升公司主张该款项数额为83481元，本院予以采纳。另，双方约定的滞纳金实为逾期利息，鉴于双方约定的标准过高，本院按租金年利率的24%进行调整。至于物业管理费，日升公司提交的备注有“日升大厦810、811卡”的物业费发票，本院予以采纳。但鉴于日升公司未提交相关依据证明王磊另实际承租“日升大厦812卡”，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，本院对其主张的该卡房屋的物业管理费不予支持。王磊应向日升公司支付2016年5月至同年8月的物业管理费价税合计17472元。日升公司另依据王磊与物业服务公司签订的合同主张滞纳金，但鉴于日升公司垫付物业费时已一并结算滞纳金，故本院酌定按中国人民银行同期同类贷款利率作为计息标准。日升公司主张律师费，鉴于该费用属于双方合同明确约定的违约责任范围，日升公司亦提出票据证明相关损失已实际发生，且数额亦符合行业收费标准，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、确认原告中山市日升物业出租有限公司与被告王磊签订的“房产租赁合同”于2017年10月31日解除；二、被告王磊于本判决生效之日起七日内向原告中山市日升物业出租有限公司支付2016年12月至2017年10月期间的租金（房产附属设施折旧费）83481元及滞纳金（计算方法：2016年12月至2017年2月产生的租金滞纳金以该期间租金7344元/月为本金，2017年3月至同年10月的租金滞纳金以该期间租金7932元/月为本金，均按年利率的24%，分别自当月6日起，计至实际清偿之日）；三、被告王磊于本判决生效之日起七日内向原告中山市日升物业出租有限公司支付2016年5月至同年8月的物业管理费价税合计17472元及滞纳金（计算方法：以17472元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2018年1月8日起计至实际清偿之日）；四、被告王磊于本判决生效之日起七日内向原告中山市日升物业出租有限公司支付律师费3800元。若被告未按判决书指定的期间履行付款义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3272元（原告已预交），诉讼保全费1162元（原告已预交），均由被告负担，被告须于本判决生效之日起七日内迳付原告,本院不另收退。如不服本判决，应于本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  尹方玫人民陪审员  温超月人民陪审员  陈明玉二〇一八年四月二十五日书 记 员  陶亚端谭嘉怡