广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2072民初11648号原告：中山市创富置业有限公司，住所地广东省中山市小榄镇新华中路118号向明大厦1层1卡。法定代表人：张开成。委托诉讼代理人：蓝玉玲，女，1990年11月27日出生，汉族，住广东省云浮市新兴县，系原告员工。委托诉讼代理人：英敏锐，女，1991年4月12日出生，汉族，住广东省中山市，系原告员工。被告：邓小云，女，1988年1月26日出生，汉族，住广东省电白县。委托诉讼代理人：钟桂鸿，广东合众拓展律师事务所律师。原告中山市创富置业有限公司与被告邓小云租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月29日立案后，依法适用普通程序，于2017年11月22日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人蓝玉玲，被告的委托诉讼代理人钟桂鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告签订的房屋租赁合同于2016年3月28日解除；2.被告立即向原告支付拖欠租金合计481319.36元，及自应付租金之日起至实际支付之日止，按年利率24%的标准支付违约金及利息。事实和理由：原、被告于2014年5月9日签订中山市118向明广场商铺租赁合同，约定原告将位于中山市小榄镇××广场××层的商铺出租给被告经营“MVE”、“LifeInspiration”服饰品牌店使用。前述合同签订后，原告依约将上述铺位交付给被告使用，但被告却未依约支付租金管理费。期间，原告曾多次向被告追讨，但被告均拒绝支付。2016年3月26日原告通知被告，解除前述租赁合同并要求被告支付拖欠前述费用及交还商铺，但被告仍置之不理。被告答辩称：一、关于合同解除问题。被告对于合同解除是认可的，对于双方签订的房屋租赁合同于2016年3月28日解除，没有异议。二、关于租金及违约金问题。被告认为，应该驳回原告关于租金和违约金的诉讼请求，理由如下：1、因原告承诺免除保底条款，本案并不存在被告拖欠按保底条款计算的租金48万元的事实。被告承租商铺所在的小榄118向明广场，于2014年7月16日开张，2014年11月-12月期间租户集体多次抗议广场客流量极差、经营惨淡，各商铺陆续关闭店铺，2015年1月包括外广场、内广场1-3楼超过70%店铺关闭，其中主力店3000平方米的汇益百货也关闭。双方的合作方式是联营扣点合作，相互相成，因此该广场招商管理需要对此负主要责任。2015年2月，被告的销售管理团队多次与118向明广场两任经理（郑总、杨总）沟通，强烈要求免除每月的销售保底或者停止营业。杨总承诺会帮被告解决问题，免除保底条款，但要等到18广场转让股份给大信广场完成后去处理，一直拖延了6个月。结果大信广场接手后，免除了被告2015年10月-2016年3月的保底条款，但对于2015年4月至2015年9月的免保底承诺却因前后股东的内部衔接问题而没有兑现。本案中，因原告的工作人员承诺免除保底条款，如没有承诺免保底，被告早就无法经营停止营业了。正因为原告承诺免除保底条款，原告才没有向被告追收租金，不然的话，按合同约定，在被告逾期交租金15天原告就有权解除合同了，不可能让被告逾期交纳租金这么久，还让被告在该广场营业。因此，本案中并不存在按保底条款计算的租金问题，本案纠纷只是因原告前后股东衔接出现问题才产生的，与被告无关。2、对于原告提出的2016年3月的租金，因原告封锁店铺，被告无法进入店铺核对销售数据，故不能确认该月租金的具体金额，无法进行支付。2016年3月的租金是根据销售数据提成来计算的，因原告于2016年3月10日封锁涉案商铺，故被告的员工根本无法进行店铺，对销售数据进行核实，故无法确定租金具体金额为多少。所以被告根本无法支付该月的租金，其责任在于原告，与被告无关。3、即使是存在被告拖欠租金的情况，但原告从2016年3月10日单方封锁涉案店铺，不让被告搬离店内物品，物品货值高达2776285.2元，原告扣押物品的行为应视为其同意以物抵债，故被告无需另付租金。2016年3月10日，118向明广场强行“非法扣押”被告店铺内的服装货品10594件，价值2006998.2元；以及两间店铺的货架、电脑、电视机、灯具、员工物品、店铺日用物品、保险箱（约2000元备用金），价值约为769287元。所有物品价值总计2776285.2元。被告多次与原告沟通要求撤场拿回物品，但对方依然强行扣押，并出动大量保安，导致被告现场报警多次，为避免引起人员冲突，被告继续通过沟通形式与原告进行协商，表明如果对方不同意归还物品的话，则被告同意以物品抵还租金。但原告一方面扣押着被告的物品包括员工的私人物品不予以归还，封锁涉案商铺，导致被告根本无法对物品进行处理；另一方面，却发出律师函，要求被告搬离店内物品，并将店铺恢复原状，否则将进行清理。原告的行为自相矛盾，明明不让被告搬离物品，却又发函要求被告搬离物品，其行为表明原告是要强行扣押被告的物品，该行为应视为其同意被告以物品抵偿租金的提议。因此，本案中被告无需另向原告支付租金。4、租金的诉讼时效期间为一年，本案原告提出诉讼请求的租金已超过一年的诉讼时效期间，故应驳回其诉讼请求。原告于2016年3月26日发出催款函，向被告告知解除合同，追讨租金。后于2016年4月28日委托律师发出（2016）广鼎律函字第474号律师函，向被告追讨租金。贵院受理本案租赁合同纠纷的时间为2017年9月29日。从原告最后一次向被告追讨租金的时间2016年4月28日算起，至贵院受理本案纠纷时间2017年9月29日，已超过一年的期间。而依法律规定租金的诉讼时效期间为一年，因此，原告关于租金的诉讼请求已过了诉讼时效，应驳回该项请求。5、违约金是建立在租金的基础上的，在本案租金未能得到支持的情况下，违约金的请求也不成立，应予以驳回。此外，违约金的计算标准也过高，如违约金得到支持的话，也应按银行同期存款利率予以调低。综上所述，请贵院依法查明事实，在确认合同解除的情况下，依法驳回原告的其他诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告提交的不动产权登记资料反映，位于中山市××××号的房地产登记的权利人为中山市小榄镇工业总公司（以下简称工业总公司）【房地产权证号：中府字第××号】。委托出租证明反映，工业总公司将中山市××××号向明广场一至四层（不含农业银行部分）；向明大厦一层及夹层；向明广场外一至二层；地下车库租赁给原告使用，租赁期限为2012年8月15日至2032年8月14日止，并同意原告对上述物业依约转租，前述上述物业范围内各租户的租赁合同及管理合同，收取上述物业租户的租金、管理费、水电费等费用。原告提交的落款日期为2015年5月14日的中山市118向明广场商铺租赁合同（以下简称租赁合同）反映，原告为出租方（甲方），被告为承租方（乙方），主要约定：甲方将涉案商铺出租给乙方，经营服饰品牌“MVE&LifeInspiration”；租赁期限为六年，MVE品牌自2014年8月1日至2020年7月31日止，LifeInspiration品牌自2014年7月16日至2020年7月15日止；租赁商铺租金计算方式为保底租金和营业额提成租金两者取高者为准，租金含物业管理费和空调费，第一租赁年（计租日首六个月内，计租日起第7至第12个月），保底租金六个月48万元，营业额提成租金按营业额×16%；第二租赁年（计租日起第13至第24个月），保底租金8万元/月，营业额提成租金按营业额×16%；第三租赁年（计租日起第25至第36个月），保底租金8万元/月，营业额提成租金按营业额×16%；第四租赁年（计租日起第37至第48个月），保底租金8.5万元/月，营业额提成租金按营业额×17%；第五租赁年（计租日起第49至第60个月），保底租金8.5万元/月，营业额提成租金按营业额×17%；第六租赁年（计租日起第61至第72个月），保底租金8.5万元/月，营业额提成租金按营业额×17%；计租日起第7至12个月期间，乙方应当于次月5日前向甲方支付上月提成租金，若该期间内提成租金总额不足48万元，乙方应于计租日起第13个月支付全部差额（即保证计租日起第7至第12个月的租金总额为48万元）；除合同另行约定外，乙方于每月5日前按合同条款缴清租金、水电费等相关费用（若遇公众假日，则顺延至假日后的第一个工作日）；乙方须保留每日收银流水号底联给甲方做账，并提供日销售报表给甲方核对销售额，甲方有权不定期检查乙方收银明细表（包括但不限于收银设备、帐册、帐表），乙方应予以配合，但前述的抽查不应影响乙方的正常营业；乙方须于次月3日前将上月营业额汇总数以书面形式提交给甲方财务部或以EMS的方式邮寄至甲方，并以此作为计算乙方应交提成租金的依据；乙方应在本合同签订之日起五日内向甲方交纳相当两个月保底租金16万元作为租赁保证金，并预交一个月租金8万元；租赁期间，乙方不得以任何理由要求甲方从上述租赁保证金中抵扣其应向甲方交纳的租金和其他款项；租赁保证金在租赁期间届满或本合同终止时，乙方按本合同约定交还租赁商铺并结清合同约定全部应交款项，同时一个月内乙方无任何商品或服务质量问题，在十五个工作日内，乙方缴纳的保证金由甲方予以无息退还。甲方应于2014年5月15日前将租赁商铺交付乙方使用，并自租赁商铺交付之日起开始计算免租装修期，甲方给予乙方MVE品牌免租装修期为75天，时间为2014年5月15日至2014年7月30日；LifeInspiration品牌60天的免租装修期，时间为2014年5月15日至2014年7月15日。因乙方违约导致甲方提前终止本合同的，乙方交纳的租赁保证金不予退还，甲方由此所产生的一切损失均由乙方承担全部赔偿责任；本合同一经终止，或因任何原因解除、撤销或者无效，乙方须在7天内按甲方规定程序办理退场手续，交回租赁商铺及其设施设备。乙方延迟交付、缴交包括但不限于租赁保证金、保底租金、提成租金、电费、水费、宣传推广费及其他应缴费用的，每逾期一天，须按逾期未缴金额的0.3%向甲方支付违约金。合同还约定了乙方联系地址及收件人：邓小云，广州市XX区XX路XX号XX大厦XX室。2014年5月16日，被告在收铺确认书上确认收到上述商铺。2016年3月1日，原告向被告发出催款通知，要求被告支付2015年4月至9月，2016年1月租金合计510161.28元，并称被告如有逾期向原告支付约定的费用，原告按应付款项每日千分之三按逾期日累计向被告收取违约金。逾期超过10天仍未缴清，原告有权单方面提前解除合同并要求被告支付应付而未付的款项，并且不退回押金和物业管理费保证金，由此造成被告的影响及损失由被告自行承担。此间，原告对被告的各项费用照常计收。2016年3月26日，原告再次向被告发出催告函（2016年3月16日）及回复函（2016年3月23日），称2016年3月16日解除双方的租赁合同，收回商铺。被告应于合同解除之日起7日内，缴清所有的租赁费用，包括但不限于租金及管理费、水电费等，同时需向工商行政管理等部门注销使用商铺地址作为注册、登记地址的证照包括但不限于营业执照等经营活动所需的证照，并将注销批文复印一份交我司备案。被告应于2016年3月17日将商铺归还原告，截至目前为止，被告所欠商铺租金、违约金合计868560元。回复函则称：“原告处于对商场的整体营运管理考虑，将会保持对双方签订的租赁合同相关条款的执行，对被告提出的免除销售保底和分期处理2015年4月-9月的销售保底租金申请暂不同意。2016年4月28日，原告向被告发出律师函，告知被告，原告有权解除租赁合同，并没收租赁保证金，停止供应水电，收取违约金等。被告应于收到函件之日起五日内向原告支付逾期未缴的租赁费用，违约金，搬离店内的柜台、物品等，并将店铺恢复原状。否则，原告将委托第三方将店内装修装饰、物品等进行清理，所有费用和损失由被告自行承担。2017年4月25日，原告向被告发出关于解除商铺租赁合同及限期支付租赁费用、场地占用费并交还租赁商铺事宜的函（第二次），要求被告支付租金等费用及交还商铺。被告确认已收到2016年3月1日、3月26日、4月28日的函件，不确认收到2017年4月27日的函件，但确认2017年4月27日函件上的邮寄地址跟之前收取函件的地址一致。另原告还曾于2015年9月30日发函至被告，称同意在2015年10月1日至2015年12月31日期间，免除每月保底租金8万元，只按约定的实际销售扣点分成，函件上有原告的盖章。2015年11月25日，原告向被告复函称：不同意被告提出的免除2015年4月至2015年9月的保底销售分成的申请，请被告尽快按合同约定缴纳相关费用；不同意被告提出的2016年免除销售保底的申请，函件上并未有原告的盖章。但原告并未提交上述函件被告签收的证明。诉讼中，被告提交照片数张，证明原告于2016年3月8日未经被告同意，封锁被告店铺，扣押被告店铺内物品。为此，被告还提交自行制作的扣押物品清单，称被封锁的店铺内物品价值277.62852万元。2018年1月18日，被告以原告侵权责任纠纷为由起诉要求原告赔偿涉案店铺损失1471384.6元。庭审中，原、被告均确认已于2016年3月28日解除双方于2014年5月14日签订的中山市118向明广场商铺租赁合同。原告明确第二项诉讼请求中拖欠租金的计算方式为：被告支付2015年4月-2015年9月的租金48万元（按保底租金每月8万元计算）；2015年10月至2016年2月不再向被告主张支付租金；2016年3月按营业额8246元×16%计算租金，现尚欠1319.36元。被告对上述租金计算方式有异议，但提交了2015年4月至9月、2016年3月涉案商铺的销售额明细表，该表显示2015年4月向明生活灵感的销售额为60978元、向明MVE的销售额为89358元；2015年5月向明生活灵感的销售额为68067元、向明MVE的销售额为91279元；2015年6月向明生活灵感的销售额为51861元、向明MVE的销售额为49252元；2015年7月向明生活灵感的销售额为50028元、向明MVE的销售额为62094元；2015年8月向明生活灵感的销售额为40166元、向明MVE的销售额为70773元；2015年9月向明生活灵感的销售额为31497元、向明MVE的销售额为71805元；2016年3月向明生活灵感的销售额为0元、向明MVE的销售额为8246元；租金应按每月营业额的16%计算。对于被告称双方约定按每月营业额的16%计算租金，被告至今并未提交证据予以证明。本院认为，本案中，原告与被告签订商铺租赁合同等文件，双方由此形成租赁合同关系，该租赁合同关系不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守，本院予以认定。现原、被告双方均确认已于2016年3月28日解除2014年5月14日签订的中山市118向明广场商铺租赁合同，为双方自主意愿，本院予以认可。至于被告拖欠的租金金额。因双方对被告拖欠2015年4月-9月及2016年3月的租金并无争议，本院予以确认。现双方争议的焦点为拖欠租金的计算标准。原告称双方合同已约定保底租金（每月8万元）与营业额×16%取高位数收取租金，被告则称双方已口头约定按每月营业额×16%收取租金，并提交了涉案商铺2015年4月-9月、2016年3月的营业额作为租金的计算依据。根据原告的陈述以及被告提交的营业额清单可知，双方对于2016年3月的租金应为1319.36元（营业额8246元×16%）并无争议。至于2015年4月至9月的租金计算方式，因双方合同已约定租赁商铺租金计算方式为保底租金（每月8万元）和营业额提成租金（营业额×16%）两者取高者为准。现被告辩称原告已免除被告保底租金，仅需要按营业额×16%计算每月租金，但并未提交证据予以证明，反之从原告提交的证据可见，原告曾多次发催促函及回复函给被告，要求被告按合同约定缴纳租金，且不同意免除被告免除保底租金的要求，故原告要求被告2015年4月-9月按保底租金（每月8万元）计算租金有理，本院予以支持。被告尚欠2015年4月-9月的租金应为48万元（8万元/月×6个月），2016年3月的租金为1319.36元（营业额8246元×16%），以上合计481319.36元。至于原告要求被告支付违约金及利息损失。因双方在合同及函件中的约定，如被告不按时支付租金，原告可单方解除合同、没收被告缴纳的租赁保证金及按欠款金额每日千分之三的标准收取违约金，因上述约定为原、被告自由契约的结果，本院予以确认。现原告将上述违约金及利息的计算方式主动调整为按年利率24%，并未违反法律规定，本院予以准许。即被告应向原告支付的违约金及利息损失为：其中80000元从2015年5月5日起，80000元从2015年6月5日起，80000元从2015年7月5日起，80000元从2015年8月5日起，80000元从2015年9月5日起，80000元从2015年10月5日起，1319.36元从2016年4月5日起，按年利率24%计算至被告清偿上述款项之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、确认原告中山市创富置业有限公司与被告邓小云2016年5月14日签订的中山市118向明广场商铺租赁合同于2016年3月28日解除；二、被告邓小云于判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市创富置业有限公司支付拖欠的租金481319.36元、违约金及利息（其中80000元从2015年5月5日起，80000元从2015年6月5日起，80000元从2015年7月5日起，80000元从2015年8月5日起，80000元从2015年9月5日起，80000元从2015年10月5日起，1319.36元从2016年4月5日起，按年利率24%计算至被告邓小云清偿上述款项之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11189元，由被告邓小云负担（该款已由原告中山市创富置业有限公司预交，被告邓小云应在判决生效之日起七日内一并迳付给原告中山市创富置业有限公司，本院不另行收退）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  伍执娟审 判 员  邝 羽人民陪审员  邹晓虹二〇一八年四月十三日书 记 员  陈嘉欣书 记 员  侯艺喆