上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0112民初10400号原告：黄华荣，男，1970年1月11日出生，汉族，住浙江省温岭市。委托诉讼代理人：朱群华。委托诉讼代理人：潘晓枫，上海市光华律师事务所律师。被告：韦光辉，男，1990年3月17日出生，汉族，户籍地山东省，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人：席金成，上海达隆律师事务所律师。原告黄华荣与被告韦光辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月17日立案后，依法适用简易程序，于2017年7月26日公开开庭进行了审理，原告黄华荣的委托诉讼代理人潘晓枫，被告韦光辉的委托诉讼代理人席金成到庭参加诉讼。后因案情复杂，转为普通程序，于2017年11月8日、2018年3月28公开开庭进行了审理。原告黄华荣及其委托诉讼代理人朱群华、潘晓枫，被告韦光辉的委托诉讼代理人席金成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄华荣向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告之间签订的《上海市房屋租赁合同》于2017年6月9日解除；2.判令被告向原告支付违约金20,000元(人民币，下同)。事实与理由：2014年9月27日，原告与被告签订《上海市房屋租赁合同》，合同编号：ZLHTXXXXXXX。合同约定原告将其位于上海市闵行区银都路XXX弄XXX号XXX室出租给被告，租赁期限为8年，自2014年11月1日至2022年10月30日止。双方约定租赁期限内，未经原告同意，被告不得将该房屋全部或部分转租给第三人，亦不得将被告对该房屋享有的承租权转让给第三人。2017年春节过后，原告发现被告未经其同意，私自将房屋转租给多名租客。因此，根据合同第六条、第八条及手写补充条款，要求解除合同并要求被告支付违约金。另，根据合同约定，被告装修需经过原告书面同意，然事实上被告在未经原告同意下，隔出了5间房间分别出租，改变了原来的结构，存在安全隐患。房屋内除了转租，还有再转租的行为，造成原告无法对自己的房屋进行管理。被告韦光辉辩称，不同意原告诉请，合同尚未到期，被告对装修投入200,000余元。原告诉请无事实法律依据，要求驳回原告诉请。房屋内都是被告老乡、亲戚居住，具体名字不清楚。房屋由被告出面，然后亲戚朋友大家合租。本院经审理认定事实如下：原告黄华荣系上海市闵行区银都路XXX弄XXX号XXX室房屋的权利人。2014年9月27日，原告黄华荣(甲方、出租方)与被告韦光辉(乙方、承租方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定：1、甲方将位于上海市闵行区银都路XXX弄XXX号XXX室房屋出租给乙方使用。2.1租赁期限为8年，自2014年11月1日起至2022年10月30日止。甲方于2014年11月1日前向乙方交付该房屋。暂定时间为11月1日开始，如房子未如期退出，相应时间延迟，与实际交房为准。3.1租金数额：每月3,300元。3.2支付方式：租金按三个月为一期支付，第一期租金乙方应于2014年9月27日前付清，以后每期租金支付时间应为该期首月7日前。4.1乙方需支付给甲方租赁保证金3,300元。4.2除本合同另有约定之外，甲方应予租赁关系终止且在乙方将房屋及其附属物品向甲方交割清楚，并付清所有乙方应付费用当日将租赁保证金全额无息退还乙方。未经甲方书面同意，乙方不得以租赁保证金抵付租金等任何费用。5.1租赁期限内，水费、电费、煤气费、电话(通讯)费、有线电视收视费、宽带等房屋使用费由乙方承担，并按单如期缴纳。物业管理费由乙方承担，并按单如期缴纳。6.6租赁期限内，未经甲方书面同意，乙方不得将该房屋全部或部分转租给第三人。亦不得将其对该房屋享有的承租权转让给第三人，否则，甲方有权单方面解除本合同，并依据本合同第8条追究乙方违约责任。8、违约责任：甲、乙双方应当诚意履行本合同。任何一方未按本合同约定履行，若有特别约定的，从其约定；无特别约定的，经另一方书面催告后仍不履行，视为根本性违约，守约方有权解除本合同，且违约方须支付违约金，数额为月租金的壹倍。若甲方违约，乙方已经按本合同约定对该房屋进行装修、添附的，则甲方除需按本条承担违约责任外，还需支付乙方装修、添附补偿费(可参考乙方出示的相关付款凭证确定)；若乙方违约，附需按本条承担违约责任外，对该房屋的装修、添附无偿赠与甲方。合同期内甲乙双方不得违约，若甲方先行违约，应赔偿乙方装修费200,000元，每年递减20,000元，共减五年，后三年如甲方违约金赔偿乙方100,000元整，若乙方违约，应赔偿甲方违约金20,000元整。11、其他：房租前4年为3,300元每月，后4年房租为3,700元每月，乙方如在该房屋内出现任何安全问题由乙方自负与甲方无关。合同履行过程中，被告将房屋分割成上下两层合计九间，并安装了九个电表。经原告申请，本院就原告提供的银都路XXX弄XXX号XXX室内居住人员情况表向上海市公安局闵行分局田园新村派出所核实，核实结果为原告提供的表格与上海市公安局闵行分局田园新村派出所留存的材料一致，该情况表反映：房屋内居住人员有龚展洲、张聪、郭芳祺、戴冒凡、熊斌、赵洋、台启涛、王静峰、许李榴、纪旭、李珊丽、沈晓芹、王烟云、陈永盛、周洲、陈骐、张玲。记录中认定为群租9间，记录时间为2017年5月16日。另查明，原、被告均确认被告已经支付租金至2017年7月底。上述事实，由原告提供的上海市房地产权证、原、被告之间的《上海市房屋租赁合同》、银都路XXX弄XXX号XXX室内居住人员情况表等证据及当事人的陈述予以证实。原告提供的被告与案外人之间的租赁合同复印件、视频资料、短信截屏、房屋装修申请表被告不予认可，然该组证据可以形成证据锁链，故本院对该组证据予以采信，作为本案事实认定的依据。至于被告提供的被告及其妻子的身份证复印件、结婚证、其他人员的身份证复印件、常住人口登记卡索引表与本案无关联性，本院不予采信。被告提供的上海邑邸实业有限公司的营业执照显示登记地点为上海市奉贤区，被告亦未进一步举证与本案的关联性，故该证据与本案无关联性，本院不予采信。本院认为，原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规中的效力强制性规定，合同合法有效，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。然在合同履行过程中，被告未经原告同意擅自转租，违反了合同约定，应承担相应的责任。被告抗辩其未将房屋转租，因其在租赁房屋内设立了公司，公司供员工免费居住，故实际居住人员均为公司员工，然从公安部门登记的房屋内实际居住人员的情况及被告将房屋分割成九间并安装九个电表的事实来看，被告的抗辩不符合常理，本院不予采信。被告在未征得原告同意的情况下将房屋转租，原告根据合同约定行使单方解除权符合法律规定，本院予以支持。当事人一方依照合同法规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。被告确认于2017年6月9日收到本案诉状副本材料，故本案所涉《上海市房屋租赁合同》于2017年6月9日解除。因被告的原因导致《上海市房屋租赁合同》解除，原告根据合同约定向被告主张20,000元违约金符合法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十八条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、确认原告黄华荣与被告韦光辉就上海市闵行区银都路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房屋租赁合同》于2017年6月9日解除；二、被告韦光辉于本判决生效之日起十日内支付原告黄华荣违约金20,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，由被告韦光辉负担，被告韦光辉负担之款于本判决生效之日起十日内支付原告黄华荣。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  尹学新审 判 员  沈慧芬人民陪审员  尹 萍二〇一八年四月十日书 记 员  张金连附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。