浙江省杭州市江干区人民法院民 事 判 决 书(2016)浙0104民初7574号原告（反诉被告）：王元宝，男，1972年8月6日出生，汉族，住重庆市奉节县。委托代理人刘东鑫，浙江杭天信律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：余恭相，男，1977年7月23日出生，汉族，住杭州市江干区。被告（反诉原告）：陈大桂，男，1966年6月10日出生，汉族，住杭州市江干区。两被告共同委托代理人沈杰，浙江泰杭律师事务所律师，特别授权。原告王元宝为与被告余恭相、陈大桂房屋租赁合同纠纷一案，于2016年10月18日向本院提起诉讼，本院受理后，被告余恭相、陈大桂在法定期间内提起反诉，本院依法适用简易程序，由审判员张夜尽独任审判，于2016年12月19日公开开庭进行了合并审理。原告暨反诉被告王元宝及委托代理人刘东鑫，被告暨反诉原告余恭相、陈大桂的委托代理人沈杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。期间，双方申请庭外和解未达成协议。原告王元宝诉称，原告与两被告于2015年3月18日签订了一份租赁合同，合同约定由原告向两被告承租杭州市江干区德珠商务中心A幢5层用于经营自助火锅店，合同约定免租装修期为三个月。原告根据合同约定对租赁物进行了装修，于2015年5月1日开业经营。在经营过程中原告依法申请办理营业执照，但在办理过程中得知被告的房产并未通过环评而无法办理，原告为减少损失陆续经营，在经营过程中也一直为办理营业执照而努力。2016年9月27日，杭州市江干区市场监督管理局以书面的形式明确告知无法办理，并责令停止营业。原告要求被告赔偿装修损失，被告予以拒绝。故具状起诉请求法院判令：1、请求判决解除原被告双方的租赁合同；2、请求判决两被告共同赔偿原告损失1514050元；3、请求法院判令被告支付违约金109915.2元（调整至合同约定违约金的30%）；4、请求判决两被告承担本案的诉讼费用。被告余恭相、陈大桂辩称，根据合同的约定，被告方未承诺原告进行相关的证照办理，而房屋租赁合同的目的在于一方出租房屋收取租金，另一方获得房屋的使用权而支付租金，故不论租赁合同内容本身还是合同性质，相关证照报批责任均在原告本身。按照双方合同约定，房屋装修在原告向相关部门批准备案后在不损害租赁房屋原有设施设备及主体结构的情况下，由原告自行负责装修，即该房屋如何装修、装修的程度、成本均是由原告自行决定。原告应自行评估其经营的商业风险。合同的实际履行已经超过一年时间，原告方一直在从事火锅经营，并没有因为法律上的障碍导致其经营活动受损，只是因为近期原告方自己的经营状况不佳，收入减少，而停止了火锅店的实际运作。我们认为原告将自己的商业风险通过所谓租赁合同转嫁到被告身上是不合理不合法的。原告违约在先，其支付房租存在严重迟延，按照合同约定，从2015年6月30日开始房租为半年支付一次，先付后用，即每一期房租应该在租期开始前将相关租金支付到位，但是原告方从第一期租金开始就始终没有按期支付房租，其已经构成严重违约，被告方有权解除房屋租赁合同。被告是基于原告方的经营状况多次容忍其拖欠，但是原告所欠房租越来越多，在2016年8月1日支付了上一期即2016.1.1-6.30房租3万元以后再未付任何费用，累计欠付房租183192元。综上，被告认为原告试图用法律手段转嫁商业风险，以此逃避房屋租金支付以及违约责任承担的目的，其主张和要求没有法律支持，请求法院依法驳回原告的本诉。反诉原告陈大桂、王元宝诉称，2015年3月18日，原被告经友好协商达成一致，签订了《房屋租赁合同》一份，约定反诉原告将位于江干区德珠商务中心A幢5楼，合计面积为717平方米的房屋出租给反诉被告，用作经营使用，起始年租金为366387元。双方约定房租为半年一付，但反诉被告始终未按约足额支付，在2016年8月1日支付3万元房租后，再未支付任何款项，计算至2016年12月31日已欠付房租183192元，远超过欠付房租三个月可解除合同的约定，故请求判令：1、请求法院判令解除原被告签订的房屋租赁合同；2、请求法院判令反诉被告支付租金183192元（暂计算至2016年12月31日，要求计算至反诉被告实际交还房屋之日止）；3、判令反诉被告支付电费65824.78元、物业费12914.28元；4、请求法院判令反诉被告支付违约金109915.2元（调整至合同约定违约金的30%）；4、请求法院判令反诉被告支付反诉原告为主张权利支出的律师费8000元；5、本案诉讼费用由反诉被告承担。反诉被告王元宝辩称，原告同意解除合同，但是目前损失价值需要评估。因被告原因导致原告被工商部门责令停止经营，原告不同意支付租金。关于被告要求支付电费、物业费、律师费的主张亦缺乏依据，应予驳回。原告（反诉被告）王元宝为证明其主张，向本院提供了下列证据：1、租赁合同一份，证明原告向被告承租德珠商务中心A幢5层用于经营自助火锅；2、申请材料核实情况报告书一份，证明被告出租的房屋系无烟道的商住楼不得用于经营餐饮；3、损失清单一份，证明原告对火锅店装修投入的损失；4、录音（光盘）及其书面翻译材料一份，证明签订合同时，被告承诺该房屋可以批出相关许可；5、杭州市江干区市场监督管理责令改正通知书一份，证明工商行政管理部门因原告营业执照中无经营火锅内容，通知责令改正；6、杭州市环境保护三同时检查意见书（复印件），证明被告出租的房屋系无烟道的商住楼不得用于经营餐饮；7、资产评估报告书二份，证明涉案房屋中已形成附合的装饰装修物价值为428201.4元、未形成附合的装饰装修物及设备的价值为297300元。经庭审质证，被告对证据1、2、5的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。被告对证据3、4的真实性提出异议，认为损失清单无法证明装修情况、也不认可录音的真实性，本院采纳被告关于证据3的观点，对证据3不予采信。关于证据4，庭审中原告提出鉴定申请，被告虽不认可其真实性但未提出要求鉴定，本院认为被告未有反驳该录音真实性的证据，本院对其真实性予以采信，证实在签订租赁合同时，被告承诺帮忙办理租赁房屋经营火锅店的许可。关于证据6，被告认为未提交原件，对其真实性不予认可，并提出即使复印件内容真实，虽然租赁房屋原有功能是办公，但该功能是可以调整的，客观上租赁房屋现在也通过了餐饮审批，原告不能以此证明该房子不能用于餐饮。本院认为，该复印件因无原件核对，无法判断其真实性，故对该证据本院无法采信。关于证据7系经原告申请由法院委托所作出的评估结论，对其真实性双方均无异议，本院对其真实性予以确认，双方对其关联性即两部分损失的承担存在分歧，关于该节留待说理部分再予阐述。被告（反诉原告）余恭相、陈大桂为证明其主张，向本院提供了下列证据：1、电费清单一份，证明2016年4月至10月原告尚欠电费65824.78元的事实；2、物业费清单一份，证明原告尚欠物业费12914.28元的事实；3、环境保护设施竣工审批意见、环境影响评价文件审批意见、环境保护验收申请登记卡、环保产品认证证书、购销合同、情况说明各一份，证明与反诉被告同属德珠商务中心项目的杭州德珠商务酒店有限公司通过购置环保设备、建设适当的环保工程，加装烟道高空排放，已通过了杭州市环境保护局江干环境保护分局的审批，说明该区位的商业设施可通过环保验收的事实；4、卫生许可证一份，证明与反诉被告同属德珠商务中心项目的杭州德珠商务酒店有限公司通过了江干区卫生局的审批，获得了卫生许可证，说明该区位的商业设施可通过卫生许可的事实；5、餐饮服务许可决定书一份，证明与反诉被告德珠商务中心项目的杭州德珠商务酒店有限公司通过了江干区食品药品监督局的审批，获得了餐饮许可证，说明该区位的商业设施可通过餐饮许可的事实；6、电费清单一份，证明2015年4月至2016年10月，反诉被告每月稳定消耗大量电费，证明其一直正常经营，使用并未受到影响；另外，冬季电费消耗反而较少，尤其是2016年1月至2016年3月尤为明显，证明火锅店冬季生意较好不符合事实；7、委托代理合同、代理费发票各一份，证明反诉原告为本案纠纷支出律师费8000元的事实。经庭审质证，原告对证据1、2三性均有异议，认为系物业公司单方出具，作为单位不能进行举证，原告对证据6的真实性无异议。本院认为，关于该项诉请已由另案物业服务合同纠纷予以处理，且原告已缴清租赁房屋的水电费及物业费，对证据1、2、6的认证已无意义，本院不再作认定。原告对证据3、4、5的真实性无异议，但认为上述均系地址在另一幢房屋的德珠商务酒店的相关证照，与本案无涉，本院对原告的质证意见予以采纳。原告对证据7的真实性未提出异议，但认为合同中对于律师诉讼费用未约定由原告承担，故原告不应承担该项费用。本院对证据7的真实性予以确认，关联性留待说理部分阐述。综合对于上述证据的认证及原、被告在庭审中的陈述，本院对于本案以下事实依法予以确认：原告（乙方）与二被告（甲方）于2015年3月18日签订房屋租赁合同。双方约定合同租赁房屋位于杭州市江干区德珠商务中心A幢五层，建筑面积约717平方米；原告向被告承诺租赁用途作为自助火锅使用，并按规定报经有关部门批准，按照法律法规经营，不擅自改变租赁物用途；租赁期限为8年，从2015年4月1日至2023年3月30日止；自被告书面通知原告入驻第二日起算租金，装修期（免租期）为三个月，租金标准为1.4元/㎡/天，每年租金合计人民币366387元，租赁期间前两年租金保持不变，第三年、第四年递增4%；租金半年一付，先付后用；自2015年3月18日起至2015年6月30日止为期102日为装修免租期；双方在签订合同书即日起，乙方向甲方支付履约保证金10万元、水电押金3万元；除房屋已有装修和设施外，乙方如要求装修或变更原有设施的，应事先征得甲方物业公司书面同意，并按规定向相关部门办理申报手续；在租赁期内，承租范围内由乙方自行进行的装修装饰部分由其管理、维护、维修。租赁期满或合同提前终止的，乙方拆除其可搬动设备时，不要损坏房屋内外结构，也无须复状，甲乙双方办理退租交接手续；变更或解除本合同的，要求变更或解除合同的一方应向另一方书面提出，因违约变更或解除合同，使一方遭受损失的，应由另一方负责赔偿损失；在租赁期限内，甲方无正当理由解除本合同，提前收回该租赁物的，甲方应按当年度租金金额作违约金，并赔偿剩余租期内应分摊的装修费和返回剩余租期的租金，如双方是通过诉讼途径解决的，甲方还应承担乙方由此支出的诉讼费用及律师费，若违约金不足低过乙方损失，甲方还应负责赔偿；在租赁期内，乙方有下列行为的，甲方有权采取停止供应水电的措施，并有权单方面终止本合同，收回该租赁物，同时乙方应当支付相当于当年度租金给甲方作为违约金，且乙方在租赁房屋内装修装饰复合物无偿归甲方所有，但甲方应退还乙方剩余租期的租金，无息返还水电押金：拖欠或拒付房屋租金三个月以上的，等等；在租赁期限内，乙方未经甲方书面同意，中途擅自退租的，乙方应支付相当于当年度、租金给甲方作为违约金，如双方是通过诉讼解决的，乙方还应承担甲方由此支出的诉讼费用及律师费，同时乙方在租赁房屋内装修装饰附着物无偿归甲方所有，甲方不支付任何费用；合同期满或者因乙方原因导致合同解除或者终止的，装修装饰无偿归甲方业主所有，甲方不支付任何费用；合同还对争议解决及违约责任的其余内容等作了相关约定。签订合同时，被告有口头承诺帮忙办理租赁房屋经营火锅店的许可。双方签订合同后，原告入驻租赁房屋经营火锅店。2015年5月，原告办理了营业执照，在涉案房屋地址上成立杭州德派餐饮管理有限公司，法定代表人为原告王元宝，经营范围为餐饮企业管理。2016年8月18日，因原告营业执照中经营范围无直接从事餐饮服务内容，杭州市江干区市场监督管理局向原告发出责令改正通知书一份，通知责令依法办理变更登记。此后，原告向杭州市江干区市场监督管理局申请办理食品经营许可证，经该局丁桥所于2016年9月27日到火锅店现场核查，发现该经营地杭州市江干区丁桥镇惠兰雅路366号德珠商务中心6幢5楼501室属于未设立专用烟道的商住楼，故未向原告颁发食品经营许可证。后原告停止火锅店营业，据原告称该时间为2016年10月。原告就火锅店投入产生较大损失，并因此拒付部分租金。双方因此发生纠纷，原告并诉至法院，被告则提起反诉。在本案诉讼期间，浙江新峰物业管理有限公司于2017年5月27日起诉王元宝、陈大桂、余恭相要求支付案涉房屋的物业费、电费、水费，经调解最终由王元宝支付浙江新峰物业管理有限公司自2016年3月1日至2017年6月30日的物业费人民币20662.85元、截止至2016年10月31日的水费人民币5033.6元、电费人民币58638.8元，公摊能耗费人民币2152.38元，共计为人民币86487.63元；2017年7月24日，浙江新峰物业管理有限公司出具收款证明，证实收到王元宝水电费、物业费，上述费用已结清。经法院委托评估，评估结果证实涉案房屋中已形成附合的装饰装修物价值为428201.4元（鉴定费为6500元）、未形成附合的装饰装修物及设备的价值297300元（鉴定费3500元）。在诉讼过程中，经法院督促双方当事人尽量避免扩大损失，2017年11月19日王元宝出具收条，载明：今日收到陈大桂、余恭相交付的德珠商务中心A幢5层全部未形成附合的装饰装修物及设备，即（2016）浙0104民初7574号案件中所涉的本人主张装修损失的可移动部分。双方对该部分资产进行了清点交接，并确认与浙江中信浙华资产评估有限公司的浙中信浙华评字（2017）第25号资产评估报告一致，清单上可移动部分物品已全部移交。证实王元宝已清点并收回租赁房屋中全部未形成附合的装饰装修物及设备，并交还租赁房屋。经查，原告于2016年7月1日后至今未付租金。本院认为，双方签订的房屋租赁协议，系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应属有效，双方应诚信遵守。原告因租赁房屋在使用上存在行政管理限制，致使其无法以该房屋为经营场所办理火锅店的相关许可，无法实现合同目的，其诉请解除房屋租赁合同，被告亦表示同意，本院予以支持。根据租赁合同性质及合同约定，被告的义务是提供房屋，关于原告使用房屋进行经营性质活动，对于房屋是否符合原告所需用途的注意义务及经营所需许可的取得义务均在于原告。但本案中，被告在签订合同时对帮忙办理租赁房屋经营火锅店的许可有过承诺，被告亦应承担一定的过错责任，分担部分损失。原告在了解房屋系商业楼且无专用烟道的情况下租赁房屋，因此因涉诉房屋无专用烟道而无法取得食品经营等许可主要过错在于原告。关于本案损失，原告对未形成附合的装饰装修物及设备拥有所有权并可重复利用，故上述物品应由原告自行搬离。因房屋租赁已形成附合的装修物考虑便宜原则归被告所有，关于其现存价值，由原被告双方依过错程度以80%、20%责任分但。评估结果证实涉案房屋中已形成附合的装饰装修物价值为428201.4元，被告应就其支付原告折价款85640.28元。原、被告互诉对方依据合同关于单方违约规定承担违约金，因本案存在混合过错，不应适用此约定，故对此请求本院不予支持。被告反诉请求原告依合同约定缴纳尚欠租金至实际交还房屋之日止，符合法律及合同约定，本院予以支持，经计算原告尚欠租金506584.4元未付。被告依照合同关于单方违约的约定反诉请求支付律师费，因本案存在混合过错，不应适用此约定，故对此请求本院不予支持。关于被告反诉请求支付电费、物业费，该费用已由原告付清，故本院对该项请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第三项之规定，判决如下：一、解除原告王元宝与被告余恭相、陈大桂于2015年3月18日签订的房屋租赁合同；二、被告余恭相、陈大桂支付原告王元宝已形成附合的装饰装修物20%的折价款人民币85640.28元；三、原告王元宝支付被告余恭相、陈大桂自2016年7月1日起至2017年11月19日止的尚欠租金人民币506584.4元；上述二、三两项相抵，原告王元宝应于本判决生效后十日内支付被告余恭相、陈大桂人民币420944.12元；四、驳回原告王元宝的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告余恭相、陈大桂的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费按规定减半收取为人民币9708元，由原告王元宝负担人民币9196元，被告余恭相、陈大桂负担人民币512元；反诉案件受理费按规定减半收取为人民币3499元，由反诉原告余恭相、陈大桂负担人民币1812元，反诉被告王元宝负担人民币1687元；鉴定费人民币10000元，由原告王元宝负担人民币9300元，被告余恭相、陈大桂负担人民币700元。原告（反诉被告）王元宝、被告余恭相、陈大桂（反诉原告）于本判决生效之日起十五日内向本院结算诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审判员  张夜尽二〇一八年四月二十六日书记员  王 鹏