呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2018）内01民终175号上诉人（原审被告）：内蒙古长融房地产开发有限公司，住所地呼和浩特市新城区机场北辅路春华会馆202室。法定代表人：王继，该公司总经理。委托诉讼代理人：云雯，慧聪律师事务所律师。委托诉讼代理人：李昕睿，慧聪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：岳文婷，女，无固定职业，住呼和浩特市.上诉人内蒙古长融房地产开发有限公司（以下简称长融公司）因与被上诉人岳文婷房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2017）内0102民初5474号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月30日立案后，依法组成合议庭，经阅卷并征求各方当事人的意见，本院径行书面审理。本案现已审理终结。长融公司上诉请求：改判呼和浩特市新城区人民法院（2017）内0102民初5474号民事判决第一项，驳回岳文婷的诉讼请求；一、二审案件受理费由岳文婷负担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。岳文婷一审起诉状中，明确第一项诉讼请求为“自2012年6月30日起至长融公司交付房屋之日2014年1月14日，共计563天，期间由于占用航道时间373天，至此判令长融公司向岳文婷支付190天的违约费用，按万分之三计算，共计26822.54元。”该诉讼请求，以表明岳文婷明确认可长融公司的交房时间是2014年1月14日，而非一审判决认定的2014年10月28日。在一审判决书中的“本院认为”部分，一审法院认定长融公司交付房屋的时间是2014年1月14日，但在驳回长融公司的时效抗辩理由时，却以交付时间为2014年10月28日为由，认定岳文婷的诉请并未超过三年的诉讼期间，进而驳回长融公司的抗辩。一审法院对交付房屋的认定前后自相矛盾，有违法律的严肃性。二、适用法律错误。首先，岳文婷认可的收房时间是2014年1月14日，依据《中华人民共和国民法通则》两年诉讼时效期间规定，岳文婷的诉讼时效期间应当是2014年1月15日至2016年1月14日，在没有中断、中止的情形下，岳文婷在2017年8月28日起诉，明显超过了诉讼时效期间，不利后果应当由其自行承担。另外，岳文婷的诉讼时效期间在《中华人民共和国民法总则》生效之前已经全部经过，不应适用三年诉讼时效的新规定。一审法院适用三年的诉讼时效没有法律依据。一审法院应当按照岳文婷自认的2014年1月14日交房时间并依据《中华人民共和国民法通则》两年诉讼时效期间规定进行裁决，而不应以未经双方当事人质证认可的2014年10月28日来认定本案事实。岳文婷未提交书面的答辩意见，经本院询问，岳文婷诉讼请求及辩论意见同一审一致。岳文婷向一审法院起诉请求：一、自2012年6月30日起至长融公司交付房屋之日2014年1月14日，共计563天，期间由于占用航道时间373天，至此判令长融公司向岳文婷支付190天（563天-373天）违约费用，按万分之三计算，共计26822.5元；二、案件受理费由长融公司负担。一审法院查明事实：2010年8月10日，岳文婷与长融公司签订了《商品房买卖合同》，约定岳文婷购买长融公司开发的位于呼和浩特市××区西侧、机场高速路北侧水岸小镇2（B1）2单元803号商品房，建筑面积138.2平方米。合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2012年6月29日前交房。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、商品房建造工地临近的市政工程建设导致商品房无法进行正常施工的；3、政府管制、征用或规划变更等政府行为导致无法正常进行开发建设的；…；5、因非出卖人原因，有关政府部门延迟发出有关批准的文件的。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任第（2）项约定：逾期超过30日后，…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之叁的违约金。合同签订后，岳文婷依约向长融公司支付了全部购房款，长融公司未按照合同约定在2012年6月29日前交房，直至2014年10月28日向岳文婷交付了房屋。长融公司委托内蒙古公鉴房地产估计有限公司对其开发建设的的位××区的住宅房地产进行市场租赁价格评估，该公司于2016年12月14日出具《房地产估价结果报告》，估计结果为：以2016年12月10日为价值时点,估价对象住宅房地产租赁价格分别为3-10层每天每平方米0.58元、11-21层每天每平方米0.59元、22-25层每天每平方米0.60元、26层每天每平方米0.57元。关于火车东客站广场建设等事宜，呼和浩特市人民政府专题会议纪要（2010）21号说明了主要内容：东客站周边四条规划配套道路（站前南街、东站西路、广场南路、广场东路）于2010年8月10日开工建设，于2010年12月25日修建完毕并投入使用至今。施工时间共计98天。关于“水岸小镇”项目超高楼宇影响机场净空环境事宜，内蒙古呼和浩特市白塔国际机场有限责任公司以内呼机场（2011）148号文件报请呼和浩特市人民政府，内蒙古长融房地产开发有限公司在建“水岸小镇”项目违规建设多做超高楼宇影响机场净空安全。2011年9与7日被告在建“水岸小镇”项目被责令停工，2012年6月7日重新取得建设工程规划许可证恢复建设，共计275天。以上事实有商品房买卖合同、收据、政府文件、评估报告、当事人陈述等加以证明。一审法院认为，岳文婷、长融公司签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。岳文婷按合同约定履行了交付购房款的义务，但长融公司未按合同约定日期将房屋交付，构成违约，应承担违约责任。长融公司提出水岸小镇建设过程中因小区建筑物超高，影响呼和浩特白塔国际机场而被责令停止施工275天及火车东客站市政工程道路建设影响施工98天，导致工程共计延期373天。依据合同第八条约定，如遇商品房建造工地临近的市政工程建设导致商品房无法进行正常施工的；政府管制、征用或规划变更等政府行为导致无法正常进行开发建设的，长融公司可据实予以延期,373天为免责期这一抗辩理由成立，一审法院予以支持。岳文婷要求长融公司支付违约金按总购房款的日万分之三计算，长融公司提出岳文婷主张的违约金过高，应按评估的相同房屋日租金价格进行计算的抗辩，结合相关法律规定，长融公司主张违约金过高的抗辩于法有据，一审法院予以支持。按照《房地产估价结果报告》以同地段同类型房屋租赁费的1.3倍为违约金的计算标准，较为公平、合理，亦符合法律及相关司法解释的规定。岳文婷购买的××镇，建筑面积138.2平方米，《房地产估价结果报告》认定的同地段同类型房屋租赁费为0.58元/天/m2，岳文婷主张的违约期自2012年6月30日起至2014年1月14日，共计563天，同时扣除373天免责期，最终为190天，故长融公司应向岳文婷支付的违约金为：0.58元/天/m2×138.2m2×190天×1.3倍=19798.532元，一审法院予以支持。关于长融公司提出的岳文婷起诉时间超过2年诉讼时效的抗辩，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，岳文婷、长融公司签订的《商品房买卖合同》，岳文婷向长融公司履行了交纳房款的义务，长融公司至2014年10月28日向岳文婷交付了房屋，岳文婷的诉讼时效应自交付房屋之日的第二天起算三年，岳文婷未过诉讼时效，故对长融公司的此抗辩理由不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、被告内蒙古长融房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告岳文婷违约金19798.532元；二、驳回原告岳文婷的其他诉讼请求。在本院二审审理中，针对长融公司上诉中提出实际交房时间的问题，本院认真查阅了一审开庭笔录。在一审法院的开庭笔录中，载明法庭调查期间一审法院询问双方当事人涉案房屋的实际交房时间，岳文婷当庭陈述是2014年10月28日，长融公司对岳文婷的该陈述是认可的，故一审法院根据双方当事人陈述，认定涉案房屋是于2014年10月28日交付有事实依据。对于岳文婷在起诉状中以2014年1月14日为截止日期，要求长融公司支付期间逾期交房违约金，系岳文婷对自身权利的行使，后因岳文婷在开庭期间的法庭调查中对实际交房时间进行了重新的陈述，并且长融公司对岳文婷重新陈述的交房时间也是认可的，因此，在双方均无异议的情形下，涉案房屋的实际交房时间应该认定为2014年10月28日。本院认为，本案的争议焦点是岳文婷的诉讼请求是否已超法律规定的诉讼时效。本案中，岳文婷是在2017年8月提出的诉讼，《中华人民共和国民法总则》是2017年10月1日正式颁布实施，对于是适用《中华人民共和国民法通则》两年诉讼时效，还是适用《中华人民共和国民法总则》三年诉讼时效，因岳文婷的起诉时间发生在新法颁布实施前，需要看岳文婷在2017年8月提起诉讼时，是否已经超过《中华人民共和国民法通则》两年诉讼时效的规定，如果没有超过，在诉讼中《中华人民共和国民法总则》颁布实施，那么本案应当适用新的三年诉讼时效规定；如果在《中华人民共和国民法总则》颁布实施前，岳文婷的诉权已经超过了《中华人民共和国民法通则》所规定的两年诉讼时效，那么岳文婷的诉权因已过诉讼时效，其诉权也不能因新法的颁布实施而恢复。根据双方合同约定，长融公司应当于2012年6月29日前将涉案房屋交付给岳文婷，而事实上长融公司直至2014年10月28日才将房屋交付给岳文婷，其行为构成违约，因此岳文婷对长融公司逾期交付房屋的行为，有权主张逾期交房违约金。因长融公司的迟延交房属于持续性违约，因此在2014年10月28日交付房屋后，对于确定的违约期间，岳文婷从2014年10月28日起即享有请求给付违约金的诉权，根据岳文婷的陈述，其从2014年年初就不断找长融公司协商解决，但一直未果。本院认为，岳文婷个人陈述在房屋交付后向长融公司协商解决迟延交房违约金的行为存在高度的概然性，虽然该行为未能达到与长融公司协商解决迟延交付房屋如何赔偿的问题，但从法律层面上，产生了诉讼时效中断的事由，因双方协商无果，岳文婷在2017年8月向一审法院起诉，岳文婷的诉权因诉讼时效的中断而未超过《中华人民共和国民法通则》两年诉讼时效。一审诉讼中，《中华人民共和国民法总则》颁布实施，故一审法院依照新法规定三年诉讼时效认定岳文婷的诉权未超过诉讼时效期间，进而根据长融公司提出的违约金过高抗辩理由，参照其出示的《房地产估价结果报告》以同地段同类型房屋租赁费的1.3倍计算长融公司承担违约金的数额并无不当，本院予以支持。综上所述，长融公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费470元，由内蒙古长融房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 赵俊平审判员 吴铁刚审判员 杨蔚堃 二〇一八年四月十日书记员 齐兴宇