浙江省慈溪市人民法院 民 事 判 决 书 （2017）浙0282民初8761号 原告：慈溪市吉恒置业有限公司。住所地：慈溪市宗汉街道漾山村。统一社会信用代码：91330282695081934L。 法定代表人：郑嘉丰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨永东，浙江海泰（杭州湾新区）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：时静，浙江海泰律师事务所律师。 被告：包军威，男，1969年3月25日出生，汉族，住慈溪市。 委托诉讼代理人：卢万庆，浙江煜华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：龚旭，浙江煜华律师事务所律师。 原告慈溪市吉恒置业有限公司（以下简称吉恒公司）为与被告包军威商品房销售合同纠纷一案，于2017年8月14日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员陈幸科适用简易程序独任审判，并于同年9月4日对本案公开开庭进行了审理。原告吉恒公司的委托诉讼代理人杨永东、时静，被告包军威的委托诉讼代理人卢万庆到庭参加诉讼。后因案情复杂，本院于2018年1月27日裁定将本案转为普通程序，并依法组成合议庭，于同年3月1日再次对本案公开开庭进行了审理。原告吉恒公司的委托诉讼代理人杨永东、被告包军威的委托诉讼代理人卢万庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吉恒公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2012年12月26日签订的关于伊顿花苑12幢104室房屋的《商品房买卖合同》（合同编号20121200437）解除；2.判令被告立即办理贷款结清手续，并到慈溪市房地产交易中心办理伊顿花苑12幢104室商品房销售备案的撤销手续；3.判令被告赔偿因迟延归还贷款及办理12幢104室房屋撤销备案手续给原告造成的利息损失508583元（以407万元为基数、自2015年2月1日起计算至判决或调解确定的履行日止、按照银行同期贷款利率计算，现暂算至起诉之日）；4.案件诉讼费由被告承担。庭审中，原告明确诉请为：1.确认原、被告于2012年12月26日签订的关于伊顿花苑12幢104室房屋的《商品房买卖合同》（合同编号20121200437）于2014年9月25日解除；2.判令被告立即办理其因购买伊顿花苑12幢104室房屋而与中国建设银行股份有限公司慈溪支行（以下简称建设银行）签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（以下简称《借款合同》）项下的贷款结清手续，并协助原告办理伊顿花苑12幢104室房屋商品房买卖合同的备案撤销手续；3.判令被告赔偿因迟延归还贷款及办理12幢104室房屋撤销备案手续给原告造成房屋销售资金无法及时回拢的资金占用利息损失508583元（以4070000元为基数、自2015年2月1日起至判决或调解确定的履行日止、按照银行同期贷款利率计算，现暂算至起诉之日）；4.案件诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年12月26日，原、被告签订《商品房买卖合同》（编号为20121200437）一份，约定：被告购买原告开发的伊顿花苑12幢104室房屋及地下一层、地下室C区车库一只，价款11750000元。被告通过按揭贷款方式支付购房款，于合同签订当日支付总房款的30%，即3530000元（其中包含300000元定金）作为首付款，余款8220000元通过按揭贷款方式支付。合同签订后，被告于2012年12月9日、26日，分别支付了300000元、3230000元。2013年6月19日，建设银行与原、被告签订了一份《借款合同》。被告作为借款人向建设银行借款8220000元，原告作为担保人承担阶段性担保责任。该合同签订后，被告用该笔贷款支付了剩余的购房款。2014年9月25日，因被告对原购房屋有意见并提出要求，故原、被告签订了一份《协议书》。该协议约定如下几点：1.被告已购房产及车位与伊顿花苑21幢101室房屋（5500000元）、3幢302室房屋（折后2567628元）、3幢502室房屋（折后2646335元）三套房屋进行调换；2.12幢104室房屋及地下室C区〈-1-88〉车库、地下室C区〈-1-204〉车位、地下室C区〈-1-205〉车位由原告收回；3.被告有义务配合办理12幢104室房屋的解除备案手续，且原告有权另行出售。上述协议签订后，2014年10月27日，被告指定案外人施红桥就3幢302室房屋与原告签订《商品房买卖合同》（编号为20141000687）一份。同年12月18日，被告指定案外人包建丰就3幢502室房屋与原告签订《商品房买卖合同》（编号为20141200514）一份。该两套房屋的首付款955025元、796335元由12幢104室房屋的房款退款后直接转入（仅做账面处理，未有实际资金进出）。上述两套房屋的按揭贷款4070000元，原告于2015年1月5日转入了被告账户，但被告却一直未去银行结清12幢104室房屋的贷款，也未办理房屋的撤销备案登记手续，导致21幢101室房屋一直未能调换成功。之后被告就21幢101室房屋向法院提起诉讼，经宁波市中级人民法院（2016）浙02民终3346号生效判决确认，原、被告于2014年9月25日所签订《协议书》中关于21幢101室房屋的履行条款已经于2016年6月18日解除。接着被告又再次提起诉讼，要求原告返还5500000元的房款。原告认为：1.2014年9月25日，原、被告签订的《协议书》已经明确以21幢101室、3幢302室、3幢502室调换12幢104室房屋，且3幢302室及3幢502室已经调换成功。21幢101室履行条款虽已解除，但原告已被判决返还5500000元，这就意味着12幢104室房屋的《商品房买卖合同》双方已经协议解除了；2.《借款合同》解除后，被告应履行提前归还贷款义务，还清剩余贷款，并办理贷款结清手续。被告还应协助办理12幢104室房屋商品房买卖合同的撤销备案登记手续；3.2015年1月5日，原告退回给被告4070000元，因被告未及时办理贷款结清手续，也未办理12幢104室房屋商品房买卖合同的撤销备案登记手续，导致该部分资金原告无法及时回拢，被告应当赔偿相应的利息损失。 原告吉恒公司为证明其诉称主张成立，向本院提交如下证据： 1.《商品房买卖合同》（编号20121200437）一份，拟证明被告向原告购买伊顿花苑12幢104室房屋及地下一层、地下室C区车库一只，并就相应权利、义务进行了约定的事实； 2.发票、建设银行客户回单各两份，拟证明被告支付了首付款3530000元的事实； 3.《借款合同》一份，拟证明被告为购买12幢104室房屋，向建设银行贷款8220000元，并由原告提供阶段性担保的事实； 4.发票、个人贷款支付凭证各一份，拟证明被告已用贷款支付了剩余房款的事实； 5.《协议书》一份，拟证明：1.被告已购房屋、车位调换为伊顿花苑21幢101室、3幢302室、3幢502室；2.被告或其指定的购房人应在不晚于2014年12月30日前签订上述房屋的购房协议；3.被告有义务配合办理12幢104室房屋的解除备案登记手续，且原告有权另行出售等事实； 6.《商品房买卖合同》（编号为20141000687、20141200514）两份，拟证明案涉3幢302室、502室已经根据《协议书》的约定签订了商品房买卖合同的事实； 7.发票、领款单、收条各两份，拟证明3幢302室、502室的首付款955025元、796335元由12幢104室房款退款后直接转入的事实； 8.农业银行进账单回单、转账支票存根各三份，拟证明被告收到4070000元后，一直未办理12幢104室房屋的贷款结清手续及备案解除手续的事实； 9.（2016）浙02民终3346号民事判决书一份，拟证明12幢104室房屋所涉的商品房买卖合同已经解除的事实； 10.（2017）浙0282民初914号民事判决书一份，拟证明被告要求原告返还5500000元的事实。 被告包军威辩称：第一、对于原告的第1项诉讼请求无异议；第二、被告虽负有协助办理12幢104室房屋商品房销售合同撤销备案登记手续的义务，但前提在于原告应当依照《协议书》约定将相关款项汇入被告的贷款账户。因原告违约，导致调房协议中的21幢101室的房屋未能调换成功，被告也就无法依照调房协议的约定结清12幢104室房屋的贷款；第三、原告的第3项诉讼请求，欠缺事实和法律依据。被告未占用原告的资金，且12幢104室房屋的贷款被告至今仍在按约归还。综上，请求法院依法判决。 被告包军威未向本院提供证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷予以佐证。以下为本案的无争议事实： 2012年12月26日，原、被告签订《商品房买卖合同》（编号为20121200437）一份。该合同约定：被告购买原告开发的伊顿花苑12幢104室房屋及地下一层、地下室C区车库〈-1-88〉一只，价款11750000元，付款的方式为按揭付款，于合同签订当日支付总房款的30%即3530000元（其中已含300000元定金）作为首付款，余款8220000元于合同签订之日起三天内买受人应向银行提供完整的按揭贷款申请资料等。签约后，被告按约履行了付款义务，即于2012年12月26日，被告支付了购房款3230000元（被告已于同年12月9日支付了定金300000元）。 2013年6月19日，被告因该买上述房屋需要与建设银行签订了《借款合同》一份。被告向建设银行借款8220000元。原告作为担保人为该笔借款承担阶段性担保责任。合同签订后，建设银行按约定发放了贷款。被告也已用该笔借款支付了剩余的购房款8220000元。 2013年1月25日，原、被告就被告购买伊顿花苑地下室C区两只车位〈-1-204〉、〈-1-205〉又签订了两份《商品房买卖合同》，价款均为75000元。此款被告也已于2013年1月25日支付。 2014年9月25日，因被告认为其购买的上述房屋及车库车位存在木栈道使用情况发生变化及地下室浸水等质量问题，故在协商后，原、被告签订了一份《协议书》。协议约定：被告已购房产及车位调换为伊顿花苑21幢101室房屋（5500000元）、3幢302室房屋（折后2567628元）、3幢502室房屋（折后2646335元）三套房屋。12幢104室房屋及地下室C区〈-1-88〉车库、地下室C区〈-1-204〉车位、地下室C区〈-1-205〉车位由原告收回。调换所产生的差额1186037元由原告补足被告，支付方式为原告以同等价值的车位折抵，车位价格按双方原合同约定车位价格执行，车位数量根据上述余款及车位价格测算，车位位置由被告自行选择，折抵结算后款项多退少补。被告可以自购上述调换房产，也可以指定第三人购买伊顿花苑21幢101室房屋、3幢302室房屋、3幢502室房屋，购买人直接与原告签订相关合同；被告及被告指定的购房人应当在不晚于2014年12月30日前完成签署新的购房协议；对于需要退还给原告的房产，被告有义务配合办理解除备案的手续，且原告有权另行出售。原告收到被告及被告指定购房人所购伊顿花苑21幢101室房屋、3幢302室房屋的全额房款后（首付款及按揭款）须当日汇入建设银行（12幢104室房屋的按揭银行），用于归还被告剩余7940000元房屋按揭贷款（具体根据银行还款额度为准）；被告应立即配合解除伊顿花苑12幢104室及车位（C区-1-88、C区-1-204、C区-1-205）的抵押手续；原告同意配合被告办理3幢502室房屋的房产按揭贷款手续（抵押物变更手续），按揭贷款由银行按规定办理等。 上述《协议书》签订后，案外人施红桥、包建丰分别与原告签订了3幢302室、502室房屋的购买合同，并均办理按揭贷款手续。银行也已将按揭贷款汇入原告账户。2015年1月5日，原告将汇入其账户的4070000元交付给被告。原告开具给被告的转账支票用途备注为“退房款”。 之后，被告指定另一第三人就21幢101室与原告签订商品房销售合同时，因原告涉诉已于2014年8月28日被本院裁定查封而未果。为此，被告于2015年3月17日发催告函给原告，要求原告在2015年6月17日前处理完毕诉讼事项、解除查封，交付21幢101室房屋及相关车位，否则被告将单方解除关于21幢101室房屋和相关车位的部分合同，同时赔偿被告损失。同年6月15日，本院裁定解除对21幢101室房屋的查封。同年6月16日原告回函称：收到被告来函后，马上对查封情况进行了核实并积极与法院进行交涉处理，现被告反映的问题已经解决，要求被告尽快办理房产交付等手续。但之后，被告多次前往办理，原告仍未交付被告21幢101室房屋和相应车位。 2016年3月6日，被告第二次发催告函给原告，要求原告在收到催告函后七日内（具体哪一天原告书面通知被告确定）办理21幢101室房屋及相关车位交付手续。次日，原告回函要求被告在2016年3月30日前办理相关房屋及车位的退房、购房及交付手续。之后，当被告前去办理交付手续时，原告仍以12幢104室房屋未退还为由拒绝办理。 同年6月17日，被告寄《解除合同通知书》给原告，通知原告解除《协议书》中关于21幢101室房屋签约、交付的约定，并要求原告返还购房款6686037元（11900000元-5213963元）并赔偿损失。 2016年7月4日，被告向慈溪市人民法院起诉，请求法院确认2014年9月25日《协议书》中关于21幢101室房屋签约、交付的约定已于2016年6月18日解除。同年8月5日，本院作出（2016）浙0282民初6316号民事判决书，确认原、被告于2014年9月25日所签订《协议书》中关于21幢101室房屋履行条款已于2016年6月18日解除。之后原告不服该判决向宁波市中级人民法院提起上诉。同年12月21日，宁波市中级人民法院作出（2016）浙02民终3346号民事判决书，驳回上诉，维持原判。 2017年1月17日，被告以21幢101室房屋的相关条款已经法院判决解除为由，向本院提起诉讼，要求原告返还购房款5500000元，并赔偿以5500000元为基数、自2014年9月26日起至实际清偿日止计算的利息损失。本院经审理后，认为被告的诉请合理合法，故于2017年3月21日作出（2017）浙0282民初914号民事判决，支持了被告的诉讼请求。原告不服，向宁波市中级人民法院提起上诉。该院审理后作出（2017）浙02民终1602号民事判决书，维持原判。 另查明，12幢104室房屋商品房买卖合同的备案登记手续尚未撤销。12幢104室房屋的按揭贷款，被告仍在按约归还，至本案法庭辩论终结前未出现过违约的情况。12幢104室房屋抵押权的他项权证尚未办理。因原告未履行（2017）浙0282民初914号民事判决书所确定的给付义务，被告向法院申请了强制执行，但至本案法庭辩论终结前，尚未获得清偿。 本院认为：原、被告因房屋调换而签订的《协议书》依法成立且合法有效，应予保护。原、被告应当全面履行相关合同义务。原告诉请要求确认原、被告于2012年12月26日签订的关于伊顿花苑12幢104室房屋的《商品房买卖合同》（合同编号20121200437）于2014年9月25日解除，被告对此无异议，故本院对原告的该项诉请予以支持。原告主张要求被告办理贷款结清手续，基于其认为《借款合同》已经解除，但原告主张的该事实无相关证据予以佐证。同时，《商品房买卖合同》解除也并不必然导致《借款合同》解除，依照《借款合同》的约定借款是否被宣布提前到期的权利在于贷款人，现被告仍在按约归还借款，原告虽系被告借款的担保人，其现要求被告立即结清贷款，欠缺事实和法律依据，本院难以支持。依照《协议书》的约定，被告有义务协助原告办理12幢104室房屋撤销备案登记手续，被告辩称被告履行该义务的前提在于原告应当依照《协议书》约定将相关款项汇入被告的贷款账户。但本院经审查认为，《协议书》的4.1条中并未就被告协助办理撤销备案登记手续设置前提条件，故被告的该辩称意见，欠缺事实和法律依据，本院不予采信，同时，原告要求被告协助办理12幢104室房屋商品房买卖合同撤销备案登记手续具有事实和法律依据，本院予以支持。原告于2015年1月5日向被告交付了4070000元系在履行合同解除后的款项返还义务，原告开具的转账支票用途备注亦为“退房款”，故并不存原告主张的被告占用原告该部分资金的事实。同时，原告也未提供证据证明12幢104室房屋再次销售后，其可回拢资金的具体金额。综上，原告诉请要求被告赔偿4070000元资金占用损失的诉请欠缺事实和法律依据，本院难以支持。被告就该部分诉请的合理辩称意见本院予以采纳。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、确认原告慈溪市吉恒置业有限公司与被告包军威于2012年12月26日签订的关于伊顿花苑12幢104室房屋的《商品房买卖合同》（合同编号20121200437）已于2014年9月25日解除； 二、被告包军威于本判决生效之日起七日内协助原告慈溪市吉恒置业有限公司办理伊顿花苑12幢104室房屋《商品房买卖合同》（合同编号20121200437）的撤销备案登记手续； 三、驳回原告慈溪市吉恒置业有限公司的其余诉讼请求。 本案受理费8886元，由原告慈溪市吉恒置业有限公司负担8806元，被告包军威负担80元，均于本判决生效之日起七日内交纳本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  陈幸科 人民陪审员  孙钊森 人民陪审员  俞国军 二〇一八年四月十五日 代书 记员  马美娟 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》 第十八条人民法院受理执行案件应当符合下列条件： （1）申请或移送执行的法律文书已经生效；（2）申请执行人是生效法律文书确定的权利人或其继承人、权利承受人；（3）申请执行人在法定期限内提出申请；（4）申请执行的法律文书有给付内容，且执行标的和被执行人明确；（5）义务人在生效法律文书确定的期限内未履行义务；（6）属于受申请执行的人民法院管辖。人民法院对符合上述条件的申请，应当在七日内予以立案；不符合上述条件之一的，应当在七日内裁定不予受理。 ?*ArabicDash?-14-? ?*ArabicDash?-1-?