安徽省宣城市宣州区人民法院民 事 判 决 书（2018）皖1802民初1800号原告：宣城市万家市场运营管理有限公司，住所地安徽省宣城市宣州区。法定代表人：杨炳楼，该公司总经理。委托诉讼代理人：尚玉龙，江苏博事达律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨启杰，江苏博事达律师事务所律师。被告：杨銮菲，男，1973年12月29日出生，汉族，户籍地安徽省安庆市宿松县，现住江苏省常州市武进区。原告宣城市万家市场运营管理有限公司（以下简称“万家公司”）诉被告杨銮菲合同纠纷一案，本院于2018年3月30日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告万家公司的委托诉讼代理人杨启杰及被告杨銮菲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万家公司向本院提出诉讼请求：1.解除双方之间的合同；2.被告立即腾空所租房屋，并交付给原告；3.被告立即支付租金14896.13元及逾期付款违约金（其中4267元自2015年7月5日起、8543元自2016年7月5日起、2086.13元自起诉之日起，均按年利率24%计算至实际给付之日止），并按照每月每平方米18元的标准，向原告支付自2017年10月11日起至实际返还房屋之日止的租金；4.被告立即支付物业服务费2127.79元及逾期付款违约金（其中948元自2015年7月5日起、948元自2016年7月5日起，231.79元自起诉之日起，均按年利率24%的标准计算至实际给付之日止，并按每月每平方米2元的标准，向原告支付自2017年10月11日起至实际返还房屋之日止的物业服务费；5.被告立即支付消防器材448.22元及逾期付款违约金（其中200元自2015年7月5日起、200元自2016年7月5日起、48.22元自起诉之日起，均按年利率24%的标准计算至实际给付之日止）；并按每年200元的标准，向原告支付自2017年10月11日起至实际返还房屋之日止的房屋占用期间的消防器材费；6.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年3月2日，宣城百汇置业有限公司将其所有的位于宣城百汇商贸物流园一期房产授权原告对外出租，由此产生的权利义务均由原告承受。2014年4月16日，原告与被告签订了《经营管理协议》及《补充协议书》，将位于宣城百汇建材五金大世界小馆6号楼303号商位交给被告开展约定的经营活动，并对租赁期限、租金标准、物业服务费、消防器材费标准、各项费用支付时间及逾期付款违约金等内容进行了明确约定。合同签订后，原告依约履行合同义务，但被告仅向原告支付了第一年租金、物业服务费及消防器材费，剩余租金及物业服务费、消防器材费均未支付。杨銮菲辩称，其于2014年6月10号左右搬进去，但不到一年就搬清室内物品且搬出商铺，并将钥匙归还给原告办公室工作人员，其已交清第一年物业费、消防器材费，故原告收取后两年的租金及物业费、消防器材费不合理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。杨銮菲未举证。对当事人无异议的授权书、经营管理协议、补充协议书，本院予以确认并在卷佐证。催告通知书由快递机构投递，并有快递查询跟踪记录相互印证，且该快递单件中载明的收件人地址与电话与杨銮菲在合同中所留信息一致，本院予以认定。根据上述认定的证据，结合当事人的当庭陈述，本院查明事实如下：2012年3月2日，宣城百汇置业有限公司（以下简称“百汇公司”）将其所有的位于宣城百汇商贸物流园一期房产授权万家公司对外出租，由此产生的权利义务均由万家公司承受。2014年4月16日，万家公司（甲方）与杨銮菲（乙方）签订《经营管理协议》一份，其中约定：一、甲方将位于宣城百汇一期建材五金大世界6号楼3层303号商位（总面积39.51平方米）交由乙方经营。二、商位使用期限自2014年4月15日起至2015年7月14日止；使用期届满后，乙方如需继续使用该商位，应于上述使用期届满前2个月向甲方书面提出，如果甲方不同意乙方继续使用该商位，双方使用关系自本合同期届满之时终止，如甲方同意乙方继续使用该商位，双方应于上述使用期届满30日之前就有关使用条件协商一致并另行签署使用合同，否则，双方使用关系自使用期限届满之日终止。三、乙方商位及设施使用费按每月每平方米18元计算，合同期内共计8534元，甲方给予乙方的优惠期：2014年4月15日至2014年7月14日为优惠期（含装修期）、2014年7月15日至2015年1月14日为付费期、2015年1月15日至2015年7月14日为免租期；商位及设施使用费按照先付款后使用的原则，按每一年度支付，第一年度使用费应当在本合同签订之日起3日内支付，此后乙方应于下一付款周期开始之日的10日前支付下一期商位及设施使用费；甲方为乙方提供保洁、保安等市场服务，乙方应向甲方支付物业服务费按每月每平方米2元计算，总计948元，按每一年度支付，首次在本合同签订之日起3日内支付，乙方应于下一付款周期开始之日的10日前支付下一期费用。合同签订3日内付清合同期内商位和设施使用费4267元、物业费948元。四、签订本协议之日，乙方向甲方支付履约保证金3000元；保证范围：乙方按时支付商位使用费、商品质量保证金、水电费、物业管理服务费等各项费用等；本协议终止或解除12个月后，甲方从履约保证金中扣除乙方应付款项后仍有剩余的，由甲方在双方确认结算结束，无权利义务纠纷后无息退还。六、乙方应在本协议使用期限届满、终止、解除之日起三日内返还商位给甲方，未在三日内清出房屋内的物品，甲方有权予以处理。十、甲方应广泛收集乙方的建议和意见，持续提升服务能力，改进服务水平，为经营者营造良好的外部经营环境。十三、乙方延迟支付商位使用费、物业服务费及其他费用，每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额3‰的迟延履行违约金。该协议同时对市场经营秩序、物业管理等方面作出规定。同日，双方签订《补充协议书》一份，约定：甲方承诺双方协议期限为2015年7月15日至2017年7月14日，2015年7月15日至2016年1月14日为付费期，2016年1月15日至2016年7月14日为优惠期，2016年7月15日至2017年7月14日为付费期；乙方承诺2015年7月5日前支付2015年7月15日至2016年7月14日全部费用，即6个月租金4267元、物业服务费948元、消费器材费200元共计5415元；2016年7月5日前支付2016年7月15日至2017年7月14日全部费用，即租金8543元、物业服务费948元、消防器材费200元共计9682元；本协议为原合同的补充协议，两者条款发生冲突或存在歧义的，以本协议内容为准，本协议的其他条款均适用原合同条款。万家公司认可杨銮菲交纳了2014年4月15日至2015年7月14日的租金4267元、物业服务费948元、消防器材费200元及履约保证金3000元。2016年3月30日，万家公司以快递方式向杨銮菲住址安徽省安庆市宿松县下仓镇金塘村北畈组61号寄发了《租金等款项催告通知书》，要求杨銮菲支付房屋租金、运营管理费、物业服务费等费用。另查明，万家公司与宣城百汇一期建材市场内众承租户早期所签合同，其中约定物业服务费、市场运营管理费分别按1元/㎡/月标准交纳，后期所签合同统一按物业服务费2元/㎡/月标准交纳。2018年度，本院受理万家公司诉各承租户同类案件数十件，各承租户抗辩市场未正常运营，万家公司亦未提供正常的物业服务，陈花梅等承租户（另案处理）并提供了公证书等证据予以证实。本院认为，万家公司与杨銮菲签订的《经营管理协议》、《补充协议书》系双方自愿，合法有效，该协议内容包含了房屋租赁、物业服务及市场运营管理，系复合性合同。根据《经营管理协议》第二条约定内容，该条明确约定，双方未就案涉商位使用条件协商一致并另行签署合同，双方租赁关系即自租赁期限届满之日终止。本案中，双方在补充协议约定的租赁期限届满前及之后均未就案涉商位继续使用协商一致并另行签署使用合同，双方使用关系即租赁关系已自租赁期限届满之日即2017年7月14日终止。根据该协议第六条约定，杨銮菲应在租赁期限届满3日内返还商位，而杨銮菲辩称其早已腾空未再经营，其要求归还商铺但万家公司不接受。对此本院认为，一方面，租赁期满后双方关于案涉商位没有续租的意思表示，且合同约定杨銮菲未在租赁期限届满之日即2017年7月14日起三日内清出房屋内的物品，万家公司有权予以处理；另一方面，万家公司不仅仅是案涉商位的出租方，更对案涉商位所在市场提供运营管理和物业服务，并对承租户约定了较高的服务费用，由此无论是从合同约定，亦或从利益因素考量，其对租赁期限届满后承租户仍继续占有使用承租商位负有举证责任，而且其作为市场的运营管理者亦具有举证能力。但万家公司并未提供证据证明杨銮菲在租赁期满后仍继续占有使用案涉商位，而杨銮菲亦未举证证明其在合同期内已与万家公司协商一致解除合同，故本院以合同期满即2017年7月14日视同杨銮菲已腾空并返还案涉商位，万家公司可自行处置。综上，万家公司与杨銮菲之间因租赁期限届满合同已终止，杨銮菲亦腾空所租商铺，万家公司可自行处置，现万家公司诉请要求解除双方之间的《经营管理协议》及《补充协议书》、腾空并返还房屋已无意义，对其主张的合同终止后即自2017年7月15日起的租金、房屋占用费、物业服务费、消防器材费及相应逾期付款违约金亦不予支持。对于万家公司主张合同内的各项费用，本院认为，万家公司提供了承租商位，杨銮菲应按合同约定支付租金。因案涉商位所在市场系由万家公司统一运营和管理，但万家公司提供的服务未达到预期效果，本院酌定对物业服务费、消防器材费合并按1元/㎡/月标准计算。因杨銮菲未按约支付各项费用，应承担违约责任，双方虽约定了违约金的计算方法，但约定过高，综合本案实际情况，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。具体如下：1关于租金。根据合同约定，杨銮菲应于2014年4月19日前支付商位使用费即租金4267元、2015年7月5日前支付4267元、2016年7月5日前付8543元，共计17077元，杨銮菲已付租金4267元，并交纳履约保证金3000元，应抵扣所欠在先租金，故杨銮菲尚需支付租金9810元，并自逾期之日起支付相应的违约金，其中自2015年7月6日起以4267元为基数，自2016年7月6日起以8543元为基数，均计算至实际付款之日。②关于物业服务费。根据合同约定的支付时间及本院酌定标准，杨銮菲应于2014年4月19日前付474.12元、2015年7月5日前付474.12元、2016年7月5日前付474.12元，共计1422.36元，杨銮菲已付948元，尚需支付474.36元，并自2016年7月6日起支付逾期违约金至实际付款之日止。依据《中华人民共和国合同法》第九十一条第（七）项、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告杨銮菲于本判决生效之日起十日内给付原告宣城市万家市场运营管理有限公司租金9810元及违约金（其中自2015年7月6日起以4267元为基数，自2016年7月6日起以8543元为基数，均按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际付款之日止）；二、被告杨銮菲于本判决生效之日起十日内给付原告宣城市万家市场运营管理有限公司物业服务费474.36元及违约金（自2016年7月6日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际付款之日止）；三、驳回原告宣城市万家市场运营管理有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费已减半收取192元，原告宣城市万家市场运营管理有限公司负担92元，被告杨銮菲负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。审判员 王 琼二〇一八年十二月二十一日书记员 章诚仪附法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：……（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程序以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。……