河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀04民终1700号 上诉人（原审被告）:邯郸市万祥房地产开发有限公司，住所地邯郸市丛台区联防路盛海蓝郡2404号。 法定代表人：杨林峰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：项军，河北十力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张虎成，河北十力律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：张振民，男，1972年2月23日出生，汉族，现住曲周县。 委托诉讼代理人：史鹤，河北正驰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：骆杰，河北正驰律师事务所律师。 上诉人邯郸市万祥房地产开发有限公司（以下简称万祥公司）因与被上诉人张振民民间借贷纠纷一案，不服曲周县人民法院（2017）冀0435民初1609号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。上诉人委托代理人项军、张虎成，被上诉人委托诉讼代理人骆杰到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 上诉人万祥公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判上诉人返回被上诉人选房意向金减少80767元；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、本案属于商品房预售合同纠纷，而非民间借贷纠纷，一审定性不准。二、一审判决适用法律错误。双方合同属于无效合同，上诉人只需返还被上诉人选房意向金65.5万元，扣除已经支付的80767元，最终返还574233元。三、一审判决漏列了当事人，程序不合法。 被上诉人张振民答辩：双方法律关系的性质名为房屋预售合同，实际是民间借贷；涉案款项是夫妻共同财产，被上诉人起诉合法。 张振民向一审法院起诉请求：判令被告返还原告选房意向金65.5万元及相应补贴，被告承担本案诉讼费用。 原判认定：万祥公司以其待开发的英伦公馆商业街及三期住宅为房源，2014年8月7日、8日，被告（甲方）与原告配偶王华（乙方，现已故）先后签订协议书二份，该协议书为被告制定的制式协议。双方约定：乙方认购位于曲周县晨光路与前进大街西北角万祥公司的英伦公馆项目，乙方向被告交纳选房意向金，于开盘日按照选房顺序进行选房、签订购房合同等购房相关事项，并在约定时限内补齐应缴款项。意向金保值双方约定：1、甲方通知乙方选房后，乙方于开盘日选到合适房源，所交意向金及尚未返还保值补贴直接冲抵房款，根据乙方实际交款天数计算保值补贴，计算方式如下：A、自乙方缴纳意向金之日起至成功选房日满三个月以上的（含三个月）保值补贴以年增值24%的标准进行结算；B、自乙方缴纳意向金之日起至成功选房日满一个月不足三个月保值补贴以年增值12%的标准进行结算，已结算第一期保值补贴的，其保值补贴超出部分，将在本金中扣除；2、若乙方未选到满意的房源或未到开盘日要求退款的，根据乙方实际交款天数计算保值补贴，计算方式如下：A、自乙方缴纳意向金之日起至提交书面退款申请日满三个月以上的（含三个月）保值补贴以年增值24%的标准进行结算；B、自乙方缴纳意向金之日起至提交书面退款申请日满一个月不足三个月的保值补贴以年增值12%的标准进行结算，己结算第一期保值补贴的，其保值补贴超出部分，将在本金中扣除；C、自乙方缴纳意向金之日起至提交书面退款申请日止不足一个月的，不计保值补贴，全额退还意向金；3、保值补贴按季支付。每年一、四、七、十月份的13日至15日进行结算（遇节假日顺延）。并约定甲方同意将其合法拥有房地产项目“英伦公馆”商业街商铺作为偿还本协议项下的担保。根据该两份协议原告配偶王华共支付意向金85万元。后因王华去世，2016年8月11日经双方协商，将原协议乙方主体王华变更为原告张振民，因其他债务抵销意向金19.5万元，万祥公司同日为张振民出具金额分别为45万元、20.5万元票据两张。后原告要求被告返还选房意向金65.5万元及相应补贴未果，致成纠纷。另被告诉前截止到2015年3月9日已支付原告方80767元。 一审法院经审理认为，本案原被告争议焦点为：1、本案应否为必要共同诉讼，原告单独起诉是否适格；2、双方签订合同的种类及效力。关于焦点1，王华去世后，基于原被告协商意思表示一致，原告已变更为案涉合同主体，应为适格当事人。被告主张王华死亡后，应当由全体继承人作为原告提起诉讼，有违合同相对性原则，且该笔债权发生于王华和原告夫妻关系存续期间，在无充分证据支持的情况下，不足以认定为王华个人财产。退一步讲，即使该笔债权为王华个人财产，原告单独起诉，也符合《中华人民共和国民法通则》第八十七条规定，“债权人或者债务人一方人数为二人以上的，依照法律的规定或者当事人的约定，享有连带权利的每个债权人，都有权要求债务人履行义务；负有连带义务的每个债务人，都负有清偿全部债务的义务，履行了义务的人，有权要求其他负有连带义务的人偿付他应当承担的份额。”，本案非继承纠纷，结合合同相对性原则，对被告主张不予采纳。关于焦点2，原告主张双方签订的合同为民间借贷关系，具有法律效力。而被告主张案涉合同为商品房预售合同，因签订时尚未取得商品房预售许可证，为无效合同。对此本院认为，合同类型不能仅依据合同双方签订合同时的名称确定，应综合双方合同目的的真实意思表示，双方约定的民事权利义务所属的民事法律关系等因素确定。其中商品房买卖合同是指出卖人将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同，包括商品房预售合同和商品房现售合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定商品房买卖合同应当包括主要内容有：当事人名称或者姓名和住所；商品房基本状况；商品房的销售方式；商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；交付使用条件及日期等。原被告签订的协议显不具有前述规定的内容，不能认定为商品房预售合同，并以签订时尚未取得商品房预售许可证，认定为无效合同。民间借贷，是指自然人、法人、其他组织之间及其相互之间进行资金融通的行为。从双方对原告交纳选房意向金，无论在以后选房与否，区分不同时间段被告均需按不同标准支付选房意向金年增值部分，且如选到合适房源年增值部分直接折抵房款，并设立款项偿还担保看，被告作为经营性企业意在通过该方式融通资金，在双方订立商品房买卖合同或原告申请退款之前，借用原告的款项并支付款项增值部分，原告也意在该特定时间段取得款项产生的孳息，故双方之协议更符合民间借贷法律关系的法律特征，属于借款协议。现原告请求被告返还选房意向金即借款本金及按约定年24%标准支付保值补贴即利息，符合双方约定，予以支持。被告诉前支付原告的80767元，履行时扣除。一审法院据此判决：邯郸市万祥房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内返还原告张振民借款本金（选房意向金）并支付相应（保值补贴）借款利息（利息计算自2014年8月8日至2016年8月10日以85万元为借款本金数计算，2016年8月11日至履行完毕之日以65.5万元为借款本金数计算，均按年利率24%计息。履行时扣除诉前支付原告的80767元。）案件受理费10,350.0元，减半收取计5,175.0元，由邯郸市万祥房地产开发有限公司负担。 二审中双方均没有提交新的证据，经本院审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。 本院认为：本案所涉合同名为商品房预售合同，但实质是上诉人在不具备商品房预售条件的情况下为融资而订立的合同，合同所约定的意向金增值性质就是利息，故一审认定双方之间的合同是民间借贷合同正确。虽然最初订立合同时，是张振民妻子王华订立，但之后合同主体已经协商变更为张振民，故张振民起诉主体适格。上诉人称该合同为无效合同于法无据，不予采纳。据此认为一审判决正确，万祥公司的上诉理由不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1820元由邯郸市万祥房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈建英 审判员  杨海山 审判员  冯 雪 二〇一八年四月二十六日 书记员  王 琨