广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0304民初3272号原告陈宇航，男，汉族，1969年9月26日出生，住所地广东省深圳市福田区，委托代理人周小茜，广东国晖律师事务所律师。委托代理人张丽华，广东国晖律师事务所律师。被告深圳市家乐实业发展公司，住所地广东省深圳市福田区燕南路17号，统一社会信用代码91440300192××。法定代表人冯仕亮。委托代理人李熙军，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托代理人庄莉，北京市盈科（深圳）律师事务所实习律师。第三人深圳市华乐实业股份有限公司，住所地广东省深圳市福田区中航北路华乐楼4楼，统一社会信用代码9144030019××。法定代表人夏重英。委托代理人张志森，广东晟典律师事务所律师。上列原告陈宇航诉被告深圳市家乐实业发展公司及第三人深圳市华乐实业股份有限公司占有物损害赔偿纠纷一案，本院于2017年1月19日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，于2017年5月10日公开开庭进行了审理，原告陈宇航及其代理人周小茜、张丽华、被告的委托代理人李熙军、庄莉、第三人的委托代理人张志森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2011年10月1日起原告租赁第三人位于深圳市××燕南路综合加工厂（二十七号）1-5层厂房，面积1680.95平方米，租赁期限2011年10月1日至2013年12月30日。后双方又签订了《深圳市房屋租赁合同书》、《租赁合同延期协议书》，约定租赁期延期至2015年12月30日，原告每月向第三人缴纳租金33100元。原告接手涉案物业后，对该物业进行大量装修，二楼宾馆装修费及其他楼层装修费共花费200余万元，且原告经得第三人同意自建了110平方米的房屋，该房产建成后价值100万元，原告将涉案物业装修完毕后转租给其他商户。2013年底至2014年初，家乐花园项目经深圳市工艺服装工业公司同意，工艺服装楼业主依原协议移交了物业，被告拆除了工艺服装楼，由于工艺服装楼与第三人的凯高楼（涉案物业）紧邻，工艺服装楼拆除过程中及拆除后对第三人的凯高楼使用有影响，被告经常安排人员在涉案物业干涉其他商户正常营业，并以各种手段强迫商户搬离涉案物业，导致商户无法正常经营，商户据此拒绝继续向原告支付租金，每月原告从其他商户处收取的租金为125039元。2014年6月3日，被告在拆除与涉案物业紧邻的工业服装楼过程中，将涉案物业也拆除了一部分，使得租户无法继续使用涉案物业。原告向华强北派出所报警，在警方的协调下，原告、被告、第三人在华强北街道办进行了协商，被告出具了《承诺函》，承诺自2014年6月3日之日起6个月内将涉案物业修缮到安全入住的标准，并补偿原告物业损坏造成不能对外出租的租金。但6个月时间届满后，被告不仅未履行承诺将涉案物业修缮，反而在2014年12月20日凌晨3点，被告派出几个人将原告安排的值班人员强行带走后把涉案物业楼全部拆除。现原告及其他租户不仅不能正常使用涉案物业，导致原告租金损失、装修损失，被告的行为更是导致其他商户及原告存储的各物品全部毁坏，原告前期投入的装修费高达上百万元，被告未经得原告及第三人允许强拆涉案物业的侵权行为给原告造成了巨大经济损失，严重侵害了原告的合法权益。原告遂诉至本院请求判令：1、被告向原告支付租金损失共计3000936元（2014年1月1日至2015年12月30日期间的租金损失，共24个月，125039元×24个月=3000936元）；2、被告向原告支付装修损失2441600元(其它楼层装修费共计1441600元，二楼宾馆装修费100万元)；3、被告向原告支付物品损失共计5万元（物品包括大量单车机电动车各种零件、电冰箱、热水器等电器）；4、被告支付原告自建房110平方米损失100万元；5、被告承担本案诉讼费等一切费用。被告当庭提交答辩状称：―、诉讼主体不适格。1、原告主体不适格。原告不是涉诉租赁物业的所有人，不是损害财产（装修损失、物品损失）的所有人，不具备提起诉讼的主体资格。2、被告主体不适格。被告不是原告诉讼请求中租金损失所基于的租赁关系的当事人，作为该部分诉讼请求的被告主体不适格。原告诉称的财产侵害行为非被告实施，被告不是行为主体。拆除行为人不是以被告的名义实施行为。二、原告诉请保护的内容不具备合法性。深圳中院对涉案房产所采取的查封措施为“查封期间，未经本院准许，不得对被控制的财产进行转移、毁损、变卖、抵押、出租等处分行为”，法院的查封措施从2010年5月份开始，在2011年5月13日至2012年5月12日进行了续查封，而原告与第三人的房屋租赁合同的签订日期为2011年9月26日，系在法院查封期间，故原告与第三人之间的租赁合同、原告与次承租人之间的租赁合同均无效。原告主张租金损失没有合法性，不应予以支持。三、原告诉讼请求包含不同的法律关系，原告不拥有诉权，亦不应作为一个案件合并审理。原告诉称的租金损失为基于租赁合同的债权关系，如原告主张其租金损失，应将第三人作为诉讼的被告，而将本案被告列为第三人。四、原告所称的侵权行为不具备法定的侵权行为要件。1、拆除行为基于被告与第三人之间的开发、拆迁改造协议书，经过财产所有权人即第三人的同意与许可，不存在侵权行为。2、原告主张的为预期收益，不属于实际损害。原告主张的装修折旧后无残值。原告诉称的财产原告非所有权人。3、原告所诉称的后果均基于租赁关系产生。财产拆除是基于被告与第三人之间的拆迁关系，与原告诉称的后果没有因果关系。4、拆除行为基于被告与第三人之间的开发、拆迁改造协议书，经过财产所有权人的同意与许可，不具有违法性。五、原告诉讼请求没有法律依据。（一）租金损失。1、租金损失为债权关系，基于租赁关系产生，被告不是租赁关系的相对人。原告所诉称的租金损失不论是否存在，与被告无关。2、侵权民事法律关系的赔偿仅支持实际损失，原告未能证明其于2014年1月1日起向第三人支付了租金，不存在损失。3、原告主张的租金损失系收入，而非可能的收入减去成本后的收益，将收入作为赔偿主张没有法律依据。4、预期收益赔偿是基于债权关系的主张权。非债权关系，在法律上不存在预期的可能，因此侵权关系中不应存在对预期收益的赔偿。（二）装修损失。1、装修合同显示为2006年2月20日签订，但原告与第三人的租赁合同是2011年9月26日才签订，装修合同的关联性、真实性不予认可。2、实际价值没有评估，无法证明拆除时的现值，且装修多年，均已折旧完成，没有残值。(三）物品损失。1、派出所报案人为戴宗正（实际承租人），与原告无关。2、拆除前原告及租户均已迁出，无物品堆放于现场，无损失可能性。(四）自建房。无证据证明自建房存在。即如原告所称存在，亦未经合法验收，属非法建筑。综上，原告全部诉讼请求没有事实与法律的依据，请法院依法全部驳回。第三人当庭答辩称：一、被告称该房产被法院查封，不得出租，与事实不符。当时法院查封只是不能毁损、变卖、抵押等，出租使用收益不影响法院查封，也不存在被告所称该出租不具有合法性，我方认为该出租合法有效。二、被告认为租金损失是基于租赁合同债权关系，应将我方列为被告，我方对此不予认可。原告主张的租金损失是基于被告的侵权行为，即被告确认的拆除我方的合法物业的侵权行为而产生的，被告的侵权行为直接导致租赁物灭失，导致租赁合同无法履行。三、被告提出拆除是基于其与我方之间达成的拆迁改造协议，并通过我方同意、许可，我方对此不予认可。被告对此主张未提交任何合法有效的证据，我方作为被拆除物业的所有权人，从未与被告签订开发、拆迁、改造协议书，更谈不上补偿，到目前为止，我方也没有与被告达成任何拆迁补偿协议。因此，被告拆除我方合法物业的行为是典型的侵权行为，我方也积极通过与被告协商及法律途径维护我方权益，并保留向被告提出诉讼的权利。经审理查明，2011年9月26日，原告与第三人签订《房屋租赁合同》，约定：第三人将位于深圳市××燕南路综合加工厂（二十七号）1-5层、共计1680.15平方米的房屋出租给原告使用；租赁房屋权利人为第三人；月租金30600元，租期自2011年10月1日起至2013年12月30日止，租赁用途为工业厂房。同日，深圳市福田区房屋租赁管理局出具《房屋租赁凭证》（福LD05××），载明：租赁房屋为福田区燕南路综合加工厂（二十七号）1-5层，出租人为第三人，承租人为陈宇航，租赁用途为厂房，租赁期限自2011年10月1日起至2013年12月30日。2012年10月16日，原告与第三人签订《租赁合同延期协议书》，约定：双方同意将登记备案号为福LD05××7的房屋租赁合同租赁期延期至2015年12月30日；自2014年1月1日起，原告每月向第三人缴纳租金33100元；租赁期内，如果第三人或政府对该物业进行拆迁、整体改造或变卖，需中途收回房产时，原告必须无条件将所租房产退回第三人，但第三人需提前两个月通知原告并补偿4000元作为搬迁费用，其它不作任何赔偿；其它条款按登记备案号为福LD052××的原合同内容不变。该协议书于2012年11月8日办理了租赁合同备案登记。关于原告对涉案物业的使用情况，原告主张其从第三人处承租涉案物业之后，将物业用于转租收益，并就转租情况提交了多份房屋租赁合同和物业租赁费用收款收据加以证明。原告提交的转租合同中，除有一份签订时间为2014年5月10日、载明租赁期限为2014年5月10日至2015年12月30日的合同之外，其它合同所载明的租赁期间均最迟在2014年3月2日之前届满，同时这些合同均另外以与合同上其它手写内容不同的字体手写加注了租赁期限延至2015年年底的内容，该加注内容未经双方再行确认；原告提交的收款收据所载明的时间均在2013年期间。另查，原告向第三人承租的涉案物业又名凯高楼，系由第三人改制前的深圳市五金家具工业公司经有权部门核准许可后合法建设的建筑物，归属第三人所有，但未办理房地产证。凯高楼位于上步工业区燕南路，所处地块的原宗地号为Ｂ213-××号。1999年1月8日，被告（甲方）与第三人（乙方）及案外人深圳市工艺服装工业公司（丙方）签订《“家乐展销中心及住宅楼”开发、拆迁改造协议书》（以下简称三方改造协议），载明：甲乙丙三方原均为宝安县二轻局系统属下企业，共按份拥有燕南路以西宗地号为Ｂ-××3的历史用地；1998年7月份，三方已同意将燕南路四号（时为十三号）工业厂房与燕南路十一号的历史用地进行统一规划整体开发，并统一向市国土局提交了申请，现已由该局划出了用地红线（方案号为98补025号），据此，三方就该地块联合开发、拆迁改造达成本协议。该协议约定：三方一致同意在红线内兴建集展销、办公、住宅为一体的楼群，并同意由甲方牵头完成统一规划、报建等前期工作，乙方、丙方协同配合；由于乙、丙方的土地系旧楼拆迁，为此，甲方原则上同意按拆一赔一的办法在新建楼群面积内赔偿乙方、丙方的实际面积，乙方、丙方分得部分商住面积比例计算按国土局批文为准进行分配；该地块需经拆迁、平整、勘探、设计、筹建等几个阶段，建设期较长，在该期间，乙方、丙方由于拆迁造成的损失经协商届时按有关规定由甲方负责补偿；该工程的规划、拆迁、勘探、设计、筹建等均由甲方负责，并由甲方筹资兴建，乙方、丙方参与工程实施阶段的质量监督及管理，该工程项目竣工时，须由甲方分别代为乙方、丙方办理所分得物业的房产证等有关手续，费用由乙方、丙方支付；本协议自三方法定代表人签字盖章并经市国土规划局批准之日起生效。2007年9月11日，深圳市国土资源和房产管理局出具《关于家乐公司家乐项目用地改造有关问题的函》，其中提到：“1999年，原规划国土局批准家乐公司家乐项目用地自行改造，并要求将振中路南、北的三块用地统一改造，且与变电站用地的收回问题捆绑解决……二期改造用地分两块，一块为振中路南侧的剩余1656平方米用地，另一块为振中路北侧的6018平方米用地，含未办理房地产证的用地，需要家乐公司与工艺服装公司和华乐公司签订拆迁改造协议，同时，要求两地块需与7900平方米用地统一规划；根据家乐公司提供的资料，B213-0××宗地上的业主及工艺服装公司和华乐公司均已同意由家乐公司进行统一改造”；并提出处理意见，处理意见包括：“鉴于家乐公司自1999年获批准改造以来，一直在申请办理相关用地手续，且配合政府完成了公共需要用地的收回工作，未能及时办理用地手续是受收地补偿及规划调整等因素的影响，拟同意该改造用地项目按协议出让方式办理用地手续，地价按公告基准地价全额计收，建筑物不再作补偿。”2012年开始，被告开始依据上述三方改造协议实施B213-0××宗地上的建筑物拆除工作。在此过程中，被告与第三人发生争议。2014年6月3日，被告依照三方改造协议拆除了工艺服装楼，因工艺服装楼与凯高楼紧邻，为安全起见，在相关政府部门协调下，被告出具《承诺函》，承诺：“1、自2014年6月3日起，我司补偿凯高楼不能对外出租的租金，具体租金补偿金额以华乐公司与现有租户的租赁合同或租户收据为准；2、我司承诺不拆除、不毁坏凯高楼；3、本承诺期初定为六个月，若我司将损毁的凯高楼修缮到能安全入住的标准后移交给华乐公司，自移交之日起，我司无需再继续支付任何租金补偿给华乐公司；4、本承诺自我司盖章之日起生效；5、本承诺函的意见仅为目前应政府需要解决凯高楼安全之用途，若日后各方对项目前期立项后协议履行问题有争议，本承诺函的意见不作为任何一方证据使用。”就上述情况，被告的“家乐北区改造项目部”在于2015年1月23日向深圳市公安局华强北派出所出具的《关于要求撤除家乐花园北区改造项目内警戒线的函》中提及：“2014年6月3日家乐花园北区项目部在拆除项目内工艺服装楼过程中轻微毁损了与工艺服装楼相邻的凯高楼，因该楼宇年久失修，不宜住人，为安全期间，当时在华强北街道办及华强派出所等政府部门的要求及见证下，华乐公司与家乐公司达成口头协议，双方约定，华乐公司同意当日将凯高楼移交家乐公司及由家乐公司负责修缮，并清退现场所有人员及财物，如不及时清退所产生的任何人员伤亡及财产损失均与家乐公司无关，家乐公司为解决凯高楼的安全问题，承诺将凯高楼修缮到能安全入住后交华乐公司，承诺期初定为6个月。”庭审时，各方确认，凯高楼于2014年12月20日被全部拆除。原告陈述，涉案物业内的人员在2014年6月份已全部搬离，但物品仍存留于物业内，因被告承诺会对物业进行修缮，故原告未与其租户解除合同；被告陈述，在凯高楼被全部拆除前，人员和物品已全部清空。2015年7月6日，被告取得深房地字第××号房地产证，载明：权利人为被告，土地宗地号为Ｂ213-××4，宗地面积8997.92平方米，土地位置为福田区燕南路西振中路北，建筑物及其附着物为空白；“他项权利摘要及附记”一栏中记载：“本宗地权属来源为协议（改造），由原Ｂ213-××4和B213-××3两宗地合并而来……本地块为改造用地，地块内的拆迁补偿安置；本宗地自合同签订之日起一年内动工开发建设，竣工时间为2017年10月26日前。”本院认为，原告基于其与第三人之间的租赁合同关系而占有涉案物业，而涉案物业在被告承诺“不拆除、不毁坏”之后又被拆除，原告作为占有人据此有权要求被告承担损害赔偿责任，本案应为占有物损害赔偿纠纷。被告主张其系在履行其与第三人的改造协议过程中拆除涉案物业，属行使合法权利的行为，且实际拆除行为人系被告委托的案外人，但：首先，被告与第三人之间的合同履行问题属另一法律关系，在履行过程中所发生的侵害占有行为，不影响占有人行使相关权利；其次，被告已对外承诺对涉案物业“不拆除、不毁坏”并进行修缮，但在没有证据显示之后有经过第三人同意的情况下又对涉案物业进行了拆除，该行为构成对涉案物业的侵害并因此导致了原告作为占有人的损害；再次，具体实施拆除行为系案外人受被告委托而进行，因拆除行为所产生的相关后果应由被告承担，故，作为占有人的原告有权要求被告就其拆除涉案物业的行为承担相应损害赔偿责任。原告有权要求被告承担损害赔偿责任，但同时原告应就其因被告拆除物业的行为所遭受的损失承担相应举证责任。对原告所主张的各项损失，本院作如下分析：1、关于租金损失。原告主张的租金损失为2014年1月1日至2015年12月30日期间的转租收益损失，原告就此提交了转租合同以及租金收款收据加以证明，但：首先，根据原告提交的转租合同显示，除有一份签订时间为2014年5月10日、载明租赁期限为2014年5月10日至2015年12月30日的合同之外，其它合同所载明的租赁期间均最迟在2014年3月2日之前已经届满，虽然这些合同上手写加注了租赁期限延至2015年年底的内容，但该手写字体均与合同上其它手写内容的字体不同，且该内容属合同变更条款，却未经双方再行确认，不排除原告单方加注的可能，在没有合同相对方确认的情况下该变更条款不发生效力，原告也没有提交证据证明其与次承租人实际履行合同至合同约定的原租期届满之后，故本院对该变更条款内容不予确认，据此，上述合同的租期均最迟在2014年3月2日之前已经届满，而被告承诺修缮物业和之后拆除物业的行为系发生在上述租期届满之后，因此，原告请求上述合同项下的租金损失缺乏依据。其次，从原告提交的转租收款收据来看，这些收款收据所载明的时间均在2013年期间内，时间在被告承诺修缮物业和之后拆除物业的行为之前，此不足以证明次承租人的实际交租事实，而被告作为原告与案外人的租赁合同关系之外的第三方，对此亦无举证的客观条件，即使在合同约定的租期内次承租人存在未交租的情形，亦无证据证明未交租原因在于被告导致的房屋问题，故，这些收款收据同样不足以证明被告行为导致的原告租金损失。再次，对于签订时间为2014年5月10日、载明租赁期限为2014年5月10日至2015年12月30日的合同，虽然被告承诺修缮物业和之后拆除物业的行为发生在该合同的履行期间，但没有任何其它证据可以佐证该合同的实际履行情况，故原告仅凭据一份合同而请求该合同项下的租金损失依据不足。因此，原告要求被告赔偿转租的租金收益损失3000936元，依据不足，本院不予支持。2、关于装修损失。原告为证明其主张的装修损失2441600元，仅提交了一份原告与案外人黄俊新于2006年2月20日签订的《合同书》，约定由黄俊新对深圳市燕南路27号物业进行装修施工，合同造价168万元，工期为120个工作日，对此，本院认为，首先，原告没有举证证明该份合同的具体履行情况，包括施工内容、施工事实、工程款的具体支付情况等；其次，原告没有举证证明实际装修状况，该合同签订时间为2006年2月，而涉案侵权事实发生在2014年12月，时隔超过8年半，装修存在折旧情况，且原告在庭审时陈述其之后又进行了重新装修，故此份合同即使真实并实际履行，也无法反映物业被拆除时的真实装修状况。因此，仅凭该份合同，不足以认定原告所主张的装修损失，对原告该项诉请，本院不予支持。3、关于物品损失。原告为证明其主张的物品损失5万元，仅提交了两份机器设备款收款收据的复印件以及自行制作的物品损失清单，其中，收款收据复印件在无其它证据佐证的情况下不能单独作为证明事实的有效证据使用，而物品清单系原告单方制作，亦不能客观证明物品状况，故，原告对于在物业被拆除时其存留于物业内的物品损失未能举证证明，对原告的该项诉请，本院不予支持。4、关于自建房损失。原告为证明其主张的自建房损失100万元，仅提交了一份原告与案外人向文国于2001年1月10日签订的《建设工程施工合同书》，对此，本院认为，首先，原告没有举证证明该份合同的具体履行情况，包括施工内容、施工事实、工程款实际支付情况等；其次，原告没有举证证明该自建房建成后的实际状况以及使用情况，第三人作为涉案物业的实际所有人，经法庭询问后也没有明确表示确认自建房的存在和实际使用情况；再次，即使自建房实际存在，一方面没有证据显示该自建房系经过了合法报建和竣工验收手续的合法建筑，另一方面也没有证据证明该自建房在被拆除时的实际价值。因此，仅凭原告提交的一份施工合同，不足以认定原告所主张的自建房损失，对原告该项诉请，本院不予支持。综上，原告未能完成其基本举证义务，应承担举证不能的法律后果，对原告诉请的相关损失，本院不予支持。若因被告拆除涉案物业的行为而造成原告在本案主张之外的其它损失，原告可另循途径解决。依照《中华人民共和国物权法》第二百四十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告陈宇航的诉讼请求。案件受理费57247元（已由原告预交），由原告负担。如不服本判决，应于本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知次日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不预交的，将按自动撤回上诉处理。审 判 长 张  凌  炜人民陪审员 杨  海  涛人民陪审员 叶  钧  如二〇一八年四月四日书 记 员 殷智华（代）