江苏省连云港市海州区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏0706民初3265号 原告（反诉被告）：汪阳，男，1986年7月9日生，汉族，住江苏省东海县。 委托诉讼代理人：苏雷鸣，江苏田湾律师事务所律师。 被告（反诉原告）：李慧敏，女，1978年3月26日生，汉族，住江苏省灌云县。 委托诉讼代理人：杨玲，江苏苍梧律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张建斌，男，1969年9月25日生，汉族，住江苏省灌云县。 第三人：中国银行股份有限公司连云港核电站支行，住所地江苏省连云港市连云区中华东路118号。 原告（反诉被告）汪阳与被告（反诉原告）李慧敏、第三人中国银行股份有限公司连云港核电站支行（以下简称中国银行核电站支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告汪阳及其委托诉讼代理人苏雷鸣、被告李慧敏的委托诉讼代理人杨玲、张建斌到庭参加诉讼。第三人中国银行核电站支行经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。 原告汪阳向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2016年4月22日签订的房屋买卖居间合同；2、判令被告支付的70000元定金不予退还；3、诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告增加诉讼请求：判令被告将损害的房屋恢复原状。 事实和理由：2016年4月22日，原被告及中介方签订房屋买卖居间合同，就被告购买原告所有的秀逸苏某30号楼一单元1302室房产进行了约定，该合同对于房屋价款、违约责任等双方权利义务进行了约定。原告履行合同义务后，被告拒不履行合同义务。 被告李慧敏辩称，1、合同签订后，被告按期足额支付原告定金7万元，另被告自行将2016年10月1日至2018年2月28日的共同还贷金额按50%已经支付给原告，且及时将还款情况告知原告，被告履行合同义务，不存在违约行为。2、被告未将涉案房屋损坏，而是依据双方的买卖合同享有的装修权对涉案房屋进行装修。现已装修完毕，且房产证已下发，原告应继续履行买卖合同并配合被告过户。 第三人中国银行核电站支行未到庭亦未向本院提交书面答辩状。 反诉原告李慧敏提出反诉请求：1、判令反诉被告继续履行与反诉原告的房屋买卖合同，赔偿反诉原告房屋入户门损失1800元；2、反诉被告承担本案本诉、反诉费用。后反诉原告将反诉请求变更为：1、判令反诉被告继续履行与反诉原告签订的房屋买卖合同，将涉案房屋过户至反诉原告名下；2、判令反诉被告赔偿反诉原告入户门损失1800元，换锁费用300元；3、本案诉讼费用由反诉被告承担。诉讼中，反诉原告撤回第2项诉求。 事实和理由：2016年4月22日，反诉原告与反诉被告签订房屋买卖居间合同，反诉被告将其坐落于凌州东路8号秀逸苏某30号楼一单元1302室房屋出卖给反诉原告，房屋建筑面积91.3平方米，总价款66万元。反诉原告依约支付购房定金7万元。合同约定：房产证下发之日过户，过户手续另行办理。2016年6月交房时将房屋交付反诉原告，使用权归反诉原告所有，反诉原告可对房屋进行装修、居住。同时，反诉被告将商品房买卖合同及补充协议原件、购房发票原件、个人一手房贷款合同原件、房地产抵押合同原件、住宅质量保证书原件、秀逸苏某商品房销售结算单、收入证明、婚姻登记证明原件、反诉被告及其父母常住人口登记卡复印件，一并交由反诉原告保存，待后续办理房产过户手续使用。 2016年8月，涉案房屋符合交付条件后，反诉原告依法与开发商办理验房、交房手续，并对涉案房屋进行装修，更换了整面房屋入户门。此外，反诉原告收房后，缴纳了物业管理费、装饰装修管理费、主张专项维修资金、公共水电费、电费，已实际占有、使用该房屋。现鉴于房价上涨，反诉被告恶意主张解除合同，并未告知反诉原告，擅自更换涉案房屋入户门门锁，致使入户门损坏。 反诉被告汪阳辩称，反诉原告的诉求无事实与法律依据，双方签订合同后经我方及中介多次催缴，反诉原告拒不履行合同第九条约定的义务，在我方明确解除合同后，反诉原告发现房屋价格上涨，拒不腾房，且在我方多次报警及占有该房屋后，在我方不在期间，将门锁换掉，私自进行装修，严重侵犯了我方的合法权益。现房屋在我方控制之下。 第三人中国银行核电站支行未到庭亦未向本院提交书面答辩状。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了房屋买卖居间合同、短信记录、接处警登记表、通话记录查询单、照片、视频、收条、银行支付凭证、收据、电费卡、发票、安全门订货单、中行汇款申请单、通知、商品房买卖合同、补充协议、购房款发票、个人一手房贷款合同、房地产抵押合同、住宅质量保证书、住宅使用说明书、结算单、契税发票、收入证明、婚姻登记证明、常住人口登记卡、自来水缴费卡、律师函、证明、报价单、票据、银联支付凭证、录音、不动产权证书等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 本院经审理认定事实如下：2015年3月4日，原告汪阳与案外人连云港绿源置业有限公司（以下简称绿源置业公司）签订《商品房买卖合同》一份，约定汪阳购买绿源置业公司开发的秀逸苏某第30#幢1单元1-1302室房屋（丘号01782112-0094；建筑面积91.3平方米），房屋总价款为609895元。 2015年3月11日，原告汪阳（借款人）、第三人中国银行核电站支行（贷款人）及案外人绿源置业公司（保证人、开发商）签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，约定汪阳向中国银行核电站支行借款420000元，贷款期限20年、分240期还款，用涉案房屋提供抵押，每期还本息金额2914.09元；为及时偿还贷款本息，借款人应在贷款人处开立账户，户名：汪阳，账号：47×××03，作为本合同项下贷款的指定还款账户。 原告汪阳（抵押人）、第三人中国银行核电站支行（抵押权人）及案外人绿源置业公司（担保人）签订《房地产抵押合同（按揭）》，汪阳用涉案房屋抵押，抵押（按揭）自2015年3月12日起至2035年3月11日止。涉案房屋已办理抵押登记，抵押权人系中国银行核电站支行。 2016年4月22日，原告汪阳（甲方、出卖人）与被告李慧敏（乙方、买受人）及案外人连云港房管家房地产经纪有限公司（丙方、居间人）签订《房屋买卖居间合同》，约定：二、房屋交易的基本情况：坐落：秀逸苏某30号楼1单元1302室。1、类型：商品房。2、建筑面积：91.3平方米。3、室内装修情况：毛坯。4、房屋所有权人：汪阳。7、该房屋抵押状况为：已设立抵押，抵押权人：中国银行核电站支行、贷款余额：约肆拾万元，贷款余额的处理方案：双方协商解决。8、该房屋的租赁情况为：未出租。三、经甲、乙双方协商一致，该房屋的交易条件为：1、总房价款：660000元。2、乙方同意支付甲方购房定金70000元。3、甲、乙双方同意采取下列第3种方式付款：商业贷款。5、甲方应于出产权证及放款之日起1日内向乙方交房，房屋交付日前结清所有水、电、气、物管费等费用，出卖方将该房屋钥匙交付买受方。九、本合同一式三份，经三方签字盖章后生效。三方各执一份，具有同等法律效力。备注：双方约定房产证下发之日过户，过户手续另行办理，六月份交房时房屋交于乙方使用，使用权归乙方所有，乙方可对房屋装修、居住。如房产证在2016年9月未下发，则甲乙双方共同承担银行月供（承担日期为2016年10月1日起），如交易成功乙方付给甲方四个月房屋贷款月供。合同还对其他事项进行了约定。 合同签订后，原告将其购买房屋的相关资料交给被告。合同中，未对首付款金额及支付时间做出约定，未对贷款金额及贷款时间做出约定，未对双方共同偿还月供的比例、金额作出约定。 2016年4月22日，原告汪阳出具《定金收条》一份，载明：“今收到李慧敏支付的购买房屋地址为秀逸苏某30-1-1302的购房定金人民币70000元整（￥柒万元整）甲方：汪阳乙方：李慧敏如乙方不购买房屋则定金不退，如甲方不出售房屋则退还柒万元的基础上另行赔付乙方柒万元整。如乙方对房屋进行装修后，甲方不出售房屋，则甲方赔偿乙方两倍装修款，乙方装修款以发票为证。甲方办理房产证所有文件（除身份证户口本原件），自愿交于乙方保管”。 原、被告双方均认可：2016年8月，涉案房屋具备交付条件，房屋交付给被告李慧敏；2017年9月，涉案房屋的不动产权证书下发。该不动产权证书登记权利人为汪阳，单独所有，登记坐落于海州区【苏（2017）连云港市不动产权第0053478号】。 房屋交付后，李慧敏交纳了涉案房屋的物业费、公共水电费等，并于2016年12月27日向连云港市物业管理中心刷卡支付了涉案房屋的物业维修资金7298.4元。 2017年3月28日，被告李慧敏向原告汪阳的中国银行还贷账户（户名：汪阳，账号：47×××03）汇款8722.6元，汇款申请书中载明：“用途附言：李慧敏与汪阳房屋买卖合同中依约共同还贷的金额（2016.10.1-2017.3.31）”。2017年7月11日，李慧敏向汪阳的中国银行还贷账户汇款4361.3元。2017年9月30日，李慧敏向汪阳的中国银行还贷账户汇款4361.3元，汇款申请书中载明：“用途附言：李慧敏与汪阳房屋买卖合同中依约共同还贷的金额（2017.7.1-2017.9.30）。2018年2月14日，李慧敏向汪阳的中国银行还贷账户汇款7268.84元，汇款申请书中载明：“用途附言：李慧敏与汪阳房屋买卖合同中依约共同还贷的金额（2017.10.1-2018.2.28）。原告称，“鉴于每月共同还贷金额较少，被告出于便利，在原告未向其索要前提下，（第一次）按6个月一次性支付原告共同还贷金额”、“共同还贷金额按50%支付”。被告共计支付24714.04元。 另查明，2016年8月份涉案房屋交付给被告李慧敏后，李慧敏对房屋占有，并对房屋进行装修。 2017年2月23日，原告汪阳向被告李慧敏发送短信，内容为：“你好，这个房产证办不下来，我这边压力也挺大的，房子我自己装修住了，你那个钱我退给你，还有那个违约金，今天我去看了一下，钥匙我找人换了”。2017年2月25日，汪阳向李慧敏发送短信，内容为：“这个房子由于非正常原因房子卖不了，你把卡号发给我我把钱转给你，房子我已经装修了”。2017年3月8日，汪阳给李慧敏发送短信，内容为：“你把银行卡号发来，我把钱转给你，别最后房子在装修在扯皮”。2017年4月12日，汪阳给李慧敏发送短信，内容为：“你已违约了，合同解除、3.8号已经通知你把银行卡号发来，我把钱打给你，好聚好散。再次通知你把银行卡发来，我把钱打给你，这次你不要？”。 2017年3月3日，居间人连云港房管家房地产经纪有限公司的工作人员王某向被告李慧敏发送短信，内容为：“按照合同约定，因不可抗拒原因，过户时间早已超过，请及时与我联系，房东愿意按照合同赔偿。” 原告汪阳举证了2017年3月8日的《接处警工作登记表》，载明：“报警内容：秀逸苏某30-1-1302，报警人称门锁被换，需要帮助。接处警经过及结果：民警到现场，了解系报警人汪阳因房屋买卖与人发生纠纷，让其双方自行协商解决……”。 被告李慧敏占有涉案房屋后，对涉案房屋进行装修，后双方对房屋买卖相关事宜产生争议。原告汪阳强行将房屋入户门的锁予以更换，现涉案房屋被汪阳占有。 再查明，诉讼中，被告李慧敏表示愿意用剩余购房款代偿原告汪阳欠中国银行核电站支行的贷款，以便涤除抵押权。 被告李慧敏于2018年4月26日将剩余购房款569643.92元提存在本院。 本院认为，原告汪阳与被告李慧敏签订的《房屋买卖居间合同》，系双方当事人真实意思表示，合法有效。 本案争议焦点为：1、涉案《房屋买卖居间合同》是否具备解除条件，原告能否解除；2、若合同继续履行，反诉原告李慧敏还需支付反诉被告汪阳多少款项；3、涉案房屋是否具备过户条件，应否过户至反诉原告李慧敏名下。 针对第一个争议焦点，本院认为，合同签订后，被告李慧敏依约支付了定金70000元；双方对首付款金额及首付款支付时间、贷款金额及贷款时间均未作出明确约定，之后亦未能通过签订补充协议等方式就上述事宜予以明确。合同约定的付款方式为商业贷款，根据二手房买卖交易流程，办理商业贷款须先将房屋过户至买受人名下，再用该房屋作抵押才能办理贷款手续。尽管双方签订合同日期为2016年4月，但涉案房屋的不动产权证书直至2017年9月才下发，在不动产权证书作出之前，在客观上不具备办理房屋过户条件，亦无法办理商业贷款。原告汪阳于2017年4月即起诉至本院要求解除合同，且双方未能就除商业贷款以外的付款方式达成一致，故无法办理商业贷款以支付原告购房款的责任不在被告。 至于合同约定的“如房产证在2016年9月未下发，则甲乙双方共同承担银行月供（承担日期为2016年10月1日起）”问题，被告李慧敏未在2016年10月份当月支付该“月供”、以偿还原告汪阳对第三人中国银行核电站的按揭贷款，而是于2017年3月28日才“按50%共同还贷金额”的比例支付了“2016.10.1-2017.3.31”共计6个月的“月供”，后陆续按照“共同还贷金额50%”的比例支付了至2018年2月28日的“月供”，共计支付24714.04元。尽管被告并未在2016年10月份起每月支付一次“月供”，但鉴于被告已履行合同约定的支付义务，被告的该种履行方式并未构成根本违约。 被告李慧敏于2016年8月占有涉案房屋后，对房屋进行装修，符合合同约定。原告汪阳于2017年2月份短信通知被告“由于非正常原因房子卖不了”、“钱我退给你，还有那个违约金”，明确表示要解除合同。本院认为，根据原、被告的当庭陈述及本案查明的事实，原告汪阳不具备合同法规定的约定解除或法定解除的条件，其要求解除合同的诉求，没有事实与法律依据，本院不予支持，合同应继续履行。 鉴于合同应继续履行，且被告并未根本违约，原告“判令被告支付的70000元定金不予退还”的诉求，没有事实与法律依据，本院不予支持。鉴于合同应继续履行，原告“判令被告将损害的房屋恢复原状”的诉求，本院亦不予支持。 针对第二个争议焦点，本院认为，合同项下的购房款总额为660000元，合同约定的“如交易成功乙方（李慧敏）付给甲方（汪阳）四个月房屋贷款月供”，四个月的“房屋贷款月供”为11656.36元（2914.09元/月×4个月），即反诉原告李慧敏共计应支付反诉被告汪阳671656.36元（660000元+11656.36元）。 对于反诉原告支付的物业维修资金7298.4元，按照规定该笔款项应由房屋所有权人即由反诉被告汪阳支付，反诉原告垫付了该笔款项，应从需付的购房款中予以扣除。对于反诉原告按照合同约定支付的“月供”合计24714.04元，合同中并未明确约定该笔款项需反诉原告李慧敏在房屋总价款660000元之外另行支付，本院认为，该笔24714.04元亦应在需付的购房款中扣除。此外，反诉原告已支付定金70000元。上述金额合计102012.44元（7298.4元+24714.04元+70000元）。 综上，反诉原告李慧敏尚应支付反诉被告汪阳的款项为569643.92元（671656.36元-102012.44元）。 针对第三个争议焦点，本院认为，因诉争房屋已在反诉被告汪阳向中国银行核电站支行贷款时设定抵押，只有在该抵押权消灭后，房屋才能进行权利过户，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条规定，取得抵押物所有权的受让人可以代替债务人清偿其全部债务使抵押权消灭。本案诉讼中，反诉原告李慧敏为涤除诉争房屋上的抵押权，便于诉争《房屋买卖居间合同》的继续履行，其愿意用剩余购房款代替反诉被告汪阳偿还全部银行贷款，并将剩余购房款569643.92元于2018年4月25日提存在本院。至此，李慧敏的付款义务已履行完毕。反诉原告李慧敏代反诉被告汪阳向中国银行核电站支行清偿的欠款，应从其支付的569643.92元购房款中予以扣除，剩余部分应支付给反诉被告汪阳。中国银行核电站支行应在贷款结清后，注销在诉争房屋上设立的抵押权；反诉被告汪阳应在抵押权注销后将房屋过户至反诉原告李慧敏名下。 至于反诉原告诉求的继续履行合同，本院认为，根据上述对三个争议焦点的分析，反诉被告汪阳将涉案房屋过户至反诉原告李慧敏名下，李慧敏将剩余购房款提存至本院，反诉原告代反诉被告清偿抵押权人的欠款，涤除抵押权，并将剩余款项支付反诉被告，即为合同的继续履行。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、驳回本诉原告汪阳的本诉请求； 二、反诉原告李慧敏于本判决发生法律效力后十日内向第三人中国银行股份有限公司连云港核电站支行还清被告汪阳所欠贷款本息（具体数额以该行在清偿之日的明细为准，并将569643.92元中偿还上述贷款本息后的剩余款项支付给汪阳）； 三、第三人中国银行股份有限公司连云港核电站支行于上述贷款清偿之日起十日内办理坐落于连云港市海州区【苏（2017）连云港市不动产权第0053478号；丘号01782112-0094】房屋的抵押登记注销手续； 四、反诉被告汪阳于上述房屋的抵押登记注销后十日内协助反诉原告李慧敏将上述房屋产权过户至反诉原告李慧敏名下。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1550元（原告已预交），由本诉原告汪阳负担。反诉案件受理费5200元、保全费3820元（反诉原告已预交），共计9020元，由反诉被告汪阳负担。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：44×××94（汇款后将汇款凭证交本院随卷移送）。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。 审 判 长  刘永红 代理审判员  董延磊 人民陪审员  陈学好 二〇一八年四月二十六日 书 记 员  李冬玲 法律条文和上诉须知 一、法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释》 第六十七条抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿期全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。 ……… 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 二、上诉须知 根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自上诉人递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院。逾期未交纳或者未将缴纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本“上诉须知”与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。 收款人：连云港市中级人民法院 账号：44×××94 开户行：连云港市农业银行苍梧支行