江西省宜春市袁州区人民法院民 事 判 决 书(2019)赣0902民初1345号原告：宜春市某物业有限公司，住所地：江西省宜春市袁州区袁山西路206号，统一社会信用代码：91360900MA35T89C2A。法定代表人：蒋亮，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙有文，宜春甘雨律师事务所律师。委托诉讼代理人：张斌，男，1968年5月30日出生，汉族，吉安市新干县人，住江西省吉安市新干县，该公司员工。被告：袁某，男，1970年4月17日出生，汉族，宜春市袁州区人，住宜春市。被告：刘某，女，1970年4月24日出生，汉族，宜春市袁州区人，住宜春市，系被告袁某妻子。原告宜春市某物业有限公司（以下简称原告）与被告袁某、刘某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宜春市某物业有限公司的诉讼代理人孙有文和张斌、被告袁某到庭参加诉讼，被告刘某经依法传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令两被告支付拖欠物业管理费及滞纳金合计8383元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年1月，宜春市锦和物业管理有限公司竞得金地嘉园小区的物业服务管理权3年，时间为2016年1月1日至2018年12月31日，2017年3月，为方便管理和明确责任，投资人特注册了宜春市金嘉物业服务有限公司，并与金地嘉园业委会签订了三方协议，明确了物业管理期间所产生的债权和债务由原锦和物业归原告金嘉物业公司所承继，服务期间，原告全面履行职责。作为业主，两被告在该小区房屋面积123.1平方米，根据协议价其物业费1.2元/m2计算，拖欠自2016年1月1日至2017年10月31日物业服务费3250元，经原告多次催缴无果，根据《金地嘉园小区物业管理合同》，应收每日千分之三的滞纳金计5133元。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，恳请法院判令被告支付物业服务费及滞纳金合计8383元。被告袁某辩称：原告的法定代表人蒋亮及股东合伙非法倒卖转让金地嘉园小区的物业服务权，给小区业主造成了无法挽回的公共财产损失和私人的利益被侵害，破坏了小区物业的正常运转，造成了公共危害，制造了公共安全的隐患。金地嘉园首届业主委员会的成立是三栋一单元业主邓迩林长期以房屋质量为由拒绝交前期物业费，发生攻击暴力威胁管理人员之后，煽动部分不明真相的业主成立的，且业主委员会以成立小区业主委员会筹备工作为由，上小区每户收费，破坏物业设施，造谣不缴物业费，向开发商提出不合理的赔偿要求，并宣称上访等不良言论，政府和社区劝导教育后，最终前期物业退出小区交接给业主委员会。2016年元月，邓迩林等人以业委会的名义在没有召开业委会公开选举和授权的情况，公布了调涨物业费的公告和停车收费的通知，在此期间也没有看到物业人员的职岗配置服务人员，造成了服务质量急速下降，设施设备也无维修维护的情况，邓迩林及原告的股东等却忙着转手倒卖转让物业服务，视小区业主利益而不顾。综上，请求法院判令驳回原告诉请，并赔偿和恢复小区设施，退回不合理的物业收费给业主，减少因他们造成的后果及损失，维护公平正义。本院经审理认定事实如下：2015年11月10日，金地嘉园业主委员会发布公告，向社会公开招聘小区物业服务公司。2015年12月30日，金地嘉园业主委员会向宜春市锦和物业管理有限公司发出中标通知。2016年2月6日，宜春市锦和物业管理有限公司与两被告所居住金地嘉园小区的业主委员会签订了《金地嘉园小区物业管理合同》，双方约定由金地嘉园小区业主委员会委托宜春市锦和物业管理有限公司对金地嘉园小区实行物业实施管理服务，物业服务费收取标准：1、收费标准：A多层房、车房、杂物间：0.7元/平方米/月，B电梯房一层0.9元/平方米/月，二层以上1.2元/平方米/月，商铺1.2元/平方米/月，原售楼部同商铺/1.2元/平方米。所收物业费用由房屋产权人支付。2、车辆秩序管理费：小车、三轮小货车30元/车/月，二轮摩托车、电动车5元/车/月（提供电源、充电30元/车/月），3、宜春市锦和物业管理有限公司按月向业主和物业所用人收取物业管理费，有权对欠缴物业费的业主主张本金及滞纳金收取，滞纳金按相关法律规定每日千分之三计算。合同同时对物业服务管理质量及标准等其它事项一并进行了约定。该合同期限为2016年1月1日零时起至2018年12月31日24时止。2017年3月21日，原告宜春市某物业有限公司注册成立，其经营范围为物业管理服务。2017年3月25日，以宜春市锦和物业管理有限公司为甲方、原告为乙方、宜春市袁州区化成街道新苑社区金地嘉园业主委员会为丙方，三方签订一份《金地嘉园物业管理服务债权债务三方协议书》，协议主要内容为：丙方在公开招聘2016年1月1日到2018年12月31日止三年物业管理服务公司的时候，乙方经理罗仁持甲方资质和甲方委托书参与竞得丙方的物业服务管理权三年。实则该小区的物业服务管理投资经营出资股东是罗仁和蒋亮。现为了明确甲、乙、丙三方的债权债务关系，乙方股东罗仁、蒋亮注册成立了“宜春市某物业有限公司”。甲、乙、丙三方经协商一致同意：金地嘉园小区物业管理服务自2016年1月1日到2018年12月31日止，所产生的所有债权债务归乙方享有并负责。甲方不再享有和负责金地嘉园物业管理服务的债权债务。之后，金地嘉园小区的物业管理服务便以原告的名义进行，但金地嘉园小区业主委员会与宜春市锦和物业管理有限公司和原告签订该三方协议时，并未召开业主大会由业主大会决定。2017年10月31日，原告撤离金地嘉园小区。在原告服务期间，小区电梯存在未年检的情况。另查明，两被告在该小区购买14栋1单元1203室房屋一套，建筑面积为123.1平方米。2016年1月至2017年10月，两被告未缴纳物业费，故原告诉至本院。本院认为：金地嘉园业主委员会系由业主选举产生。宜春市锦和物业管理有限公司通过公开招标，与金地嘉园业主委员会签订《金地嘉园小区物业管理合同》，入驻金地嘉园小区从事物业管理服务，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”规定，《金地嘉园小区物业管理合同》对小区全体业主具有约束力，两被告应按《金地嘉园小区物业管理合同》的约定向宜春市锦和物业管理有限公司支付物业管理费。《宜春市住宅小区物业服务收费管理暂行办法》第十一条规定“业主委员会成立后，物业公共性服务费具体收费标准，由业主大会或授权的业主委员会与物业服务企业双方协商定价，在物业服务合同中约定”，案涉《金地嘉园小区物业管理合同》约定收费标准为电梯房一层0.9元/平方米/月，二层以上1.2元/平方米/月，两被告居住的房屋位于12层，故应按其房屋面积123.1平方米，按1.2元/平方米/月交纳物业管理费。被告袁某辩称物业费收费标准过高，本院不予采信。《物业管理条例》规定选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定，亦规定业主委员会代表业主与物业服务企业签订物业服务合同，即分别规定了内部事务的决定权与对外的代表权，两者所指向的权利义务主体不同，业主委员会是否正确执行业主大会的决定并不影响其对外代表权，如果业主委员会不正当执行业主大会的决定而造成业主损失的，业主可向业主委员会追偿。基于业主委员会对外代表权，其就物业管理问题所作的承诺对外仍然有效。依据《金地嘉园物业管理服务债权债务三方协议书》的约定，原告后期亦实际提供了物业管理服务，金地嘉园小区的业主应向原告支付物业管理费。被告袁某辩称，金地嘉园前业主委员会主任邓迩林及原告的法定代表人蒋亮等存在违法犯罪行为，要求追究他们的相关责任，因属另一法律关系，本院不予审理。被告袁某还辩称，原告的股东罗仁免除了两被告的物业费，但被告袁某未提供证据证实，故对被告袁某辩称驳加原告的诉请，本院不予采信。原告诉请要求两被告支付物业管理费3250元，自2016年1月至2017年10月两被告需支付的物业管理费应为3249.8元（123.1㎡×1.2元/1㎡×22个月），故本院确认两被告所欠物业费为3249.8元。两被告并非无故拖欠物业费，因此无需向原告支付滞纳金，对原告要求两被告支付滞纳金的主张，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条第一款、《中华人民共和国物权法》第七十六条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第七条第五项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下:限被告袁某、刘某于本判决生效之日起十日内支付原告宜春市某物业有限公司物业管理服务费3249.8元。驳回原告宜春市某物业有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计币25元，由被告袁某、刘某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院。审 判 员 陈凤二〇一八年四月二十二日代书记员 彭玲