北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0102民初1494号原告：李雁刚，男，1978年2月3日出生，汉族，自由职业者，住北京市西城区。委托诉讼代理人：雷洁，北京市盈科律师事务所律师。被告：卢巍巍，男，1980年5月6日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。原告李雁刚诉被告卢巍巍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告李雁刚的委托诉讼代理人雷杰及被告卢巍巍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李雁刚向本院提出诉讼请求：1．被告向原告支付2017年1月23日至2017年8月8日的租金24529元、押金6800元；2．被告向原告支付逾期交付租金和押金的利息，以31329元为基数，按照中国人民银行贷款基准利率的1．5倍标准，自2017年1月23日计算至实际支付之日；3．诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年10月21日，李雁刚与卢巍巍、居间方北京正居房地产经纪有限公司签署了《买卖居间合同》及《补充协议》。2016年12月7日，双方签订了《存量房屋买卖合同》。依据上述协议，李雁刚购买了卢巍巍位于北京市西城区玉廊西园x号楼x层x单元x房屋，并支付了全部房屋价款。2017年1月23日，买卖双方完成了上述房屋的过户手续。上述房屋在卢巍巍出售前一直由租户承租，卢巍巍已经收取了租户支付的一年房租以及押金。依照李雁刚与卢巍巍签订的《补充协议》第九条的约定，李雁刚应在房屋过户之日就将剩余的2017年1月23日至2017年8月8日的租金和押金共计51329元，扣除《补充协议》第六条第（6）款约定的房屋交割保证金2万元后共计31329元返还给李雁刚。但是在李雁刚支付了所有房屋转让款项且房屋已经过户的情况下，经李雁刚、房屋中介公司及律师多次督促，被告仍无理拒付。被告卢巍巍辩称，不同意李雁刚的诉讼请求。涉案房屋中的确有租户，但是2016年8月9日至2017年8月8日的房屋租赁合同不是卢巍巍签订的，其并未收到过租金及押金，租金是多少也不知情。本院经审理认定事实如下：2016年10月21日，卢巍巍（出售方）、李雁刚（买售方）与北京正居房地产经纪有限公司（居间方）签署了《买卖居间合同》，约定李雁刚购买卢巍巍名下位于北京市西城区玉廊西园x号楼x层x单元x房屋，建筑面积39．6平方米，房屋成交价为593万元，房屋租赁情况为卢巍巍已将该房屋出租，承租人已放弃优先购买权。同日，卢巍巍、李雁刚与北京正居房地产经纪有限公司签订《补充协议》，第六条付款方式第（6）款约定，“房屋交割保证金贰万元整，于房子物业费、供暖费等房屋过户前所产生的相关费用结清后（结算时间按受益期间划分），双方约定房屋交割当日支付给甲方”，第九条约定，“甲、乙双方协商，过户后由丙方协助办理转租手续，甲方应把剩余租金及押金支付给乙方（房租、物业、供暖、有限电视费用等按受益时间划分，交割日（含）前的由甲方享有或承担，交割日后的由乙方享有或承担）；甲方需提前结清物业费、取暖费及交房前所产生的房屋相关费用”。该补充协议共计4页，1-3页底部及第4页落款处均有卢巍巍、李雁刚签名并捺印，1-3页底部还有熊某签名，第4页落款处有北京正居房地产经纪有限公司盖章。2016年12月7日，卢巍巍与李雁刚签订了《存量房屋买卖合同》。2017年1月23日，李雁刚取得了涉案房屋的不动产产权证书。2017年8月4日，李雁刚的委托诉讼代理人雷洁向卢巍巍发送短信催收涉案房屋的租金及押金。庭审中，涉案房屋的承租人陈某作为证人出庭作证，证明涉案房屋的租赁情况及租金押金支付情况。证人陈某在庭审中表示：“李雁刚是我的新房东，卢巍巍的姐姐卢琳琳是我的旧房东，之前不认识卢巍巍。2016年8月8日，我与卢琳琳在北京正居房地产经纪有限公司的居间服务下签了房屋租赁合同。中介说卢琳琳是房东，房屋住着没有任何问题。2017年，我跟李雁刚在中介签了新的房屋租赁协议。之前的租金及押金都是通过网上转账交给卢琳琳的，租金每月6800元，押金是6800元，一共给了88400元，包括12个月的房租及押金。2017年8月8日之前的租金已经交付清了。具体支付方式为通过我的支付宝账号转给杜俊涛的支付宝账号，杜俊涛的支付宝账户是签订房屋租赁合同当天，卢琳琳提供给我的，卢琳琳让我转账给杜俊涛”。陈某还提交了两份其与卢琳琳、李雁刚分别签订的《房屋租赁合同》、其与李雁刚签订《北京市房屋租赁合同补充协议》、李雁刚出具的《委托书》及《支付宝转账电子回单》佐证其证言。李雁刚和卢琳琳均认可证人陈某的证言。陈某与卢琳琳于2016年8月8日签订的编号为x的《房屋租赁合同》中载明，出租人（甲方）为卢琳琳、承租人（乙方）为陈某、见证方（丙方）为北京正居房地产经纪有限公司，房屋坐落于北京市西城区玉廊西园x号楼x层x单元x，房屋租赁期自2016年8月9日至2017年8月8日，租金标准为每月6800元，押金为6800元，支付方式为押一付一年，卢琳琳、陈某、北京正居房地产经纪有限公司及其经办人熊某在合同落款处签章。陈某与李雁刚于2017年8月17日签订的编号为x《房屋租赁合同》中载明，出租人（甲方）为李雁刚、承租人（乙方）为陈某、见证方（丙方）为北京正居房地产经纪有限公司，房屋坐落于北京市西城区玉廊西园11号楼14层1单元1412，房屋租赁期自2017年8月9日至2018年8月8日，租金标准为每月7000元，支付方式为押一付六。李雁刚的委托代理人熊某、陈某、北京正居房地产经纪有限公司及其经办人熊某在合同落款处签章。陈某与李雁刚于同日签订的《北京市房屋租赁合同之补充协议》第二条载明，“为免疑义，乙方已就房屋租赁事宜向房屋原所有权人卢琳琳足额支付截至2017年8月9日的租金，甲方对此知悉，如甲方对2017年8月9日前的租金归属有异议的，甲方承诺将与房屋原所有权人卢琳琳协商解决而不向乙方主张”。第六条载明，“因甲方与房屋所有权人卢琳琳在房屋买卖过程中产生了纠纷，房屋原所有权人卢琳琳拒绝履行原租赁合同（编号为000200）涉及租赁期满后的押金退还和日常维修费用补交，其中卢琳琳未向甲方退还的押金为陆仟捌佰元，日常维修费用为伍佰贰拾元。经甲乙双方协商，自该合同生效之日起，卢琳琳未向乙方退还的上述全部款项，甲方同意乙方从本补充协议下的应付押金中扣除，并向乙方承诺本补充协议约定的租赁期间及本补充协议解除后，无论卢琳琳是否退还该等款项，均不要求乙方补交上述款项；乙方同意，甲方代表乙方向卢琳琳追偿上述款项，在上述金额范围内所得款项均归甲方所有；乙方承诺若卢琳琳向乙方返还上述款项，乙方将在上述款项额度内转付至甲方。综上，乙方应于2017年8月18日前向甲方交付金额肆万壹千陆佰捌拾元”。2017年8月5日，李雁刚出具的委托书载明，“现委托北京正居房地产经纪有限公司熊某（身份证号码：×××）全权代理关于北京市西城区玉廊西园x号楼x层x单元x房屋续租事宜。该委托书有效期到2017年8月31日。”陈某提交的支付宝转账电子回单显示，2016年8月8日，即陈某与卢琳琳签订《房屋租赁合同》当天，陈某的支付宝账户分6笔向杜俊涛的支付宝账户先后转账共计6万元，2016年8月9日，陈某的支付宝账户分3笔向杜俊涛的支付宝账户先后转账共计28400元。上述金额共计88400元，与陈某按照合同约定应该支付给卢琳琳的一年租金和押金数额总额吻合。庭审中，涉案房屋买卖及租赁的经办人，北京正居房地产经纪有限公司经理熊某作为证人出庭作证，证明涉案房屋的买卖和转租情况。证人熊某在庭审中表示：“涉案房屋经过我买的。卢巍巍是原先的业主，李雁刚是买房人，买房时卢巍巍和他的姐姐卢琳琳都在场。房屋转租的事也是我经手的，房本是新业主后，需要做租赁合同变更，是在我的居间服务下签订的，根据补充协议的约定是过户后的租金收益由李雁刚享有。房屋买卖完毕后有物业交割，上一个业主就是卢巍巍，应该给下一个业主李雁刚租金和押金，之前房租给付情况是6800元每月。补充协议是卢巍巍的姐姐和李雁刚在我公司谈的，谈完后去车道沟卢巍巍的住处找卢巍巍签的字，卢巍巍当场签了字还按了手印”。李雁刚认可证人熊某的证言，卢巍巍称对证人熊某证言中卢巍巍不在场的部分不清楚。不清楚均认可证人陈某的证言。李雁刚和熊某均指称卢琳琳是卢巍巍的姐姐，卢巍巍也承认卢琳琳系其姐姐。本院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，李雁刚与卢巍巍签订的《北京市存量房屋买卖合同》以及双方与北京正居房地产经纪有限公司签订的《买卖居间合同》、《补充协议》均系各方当事人的真实意思表示，当属有效合同。李雁刚主张卢巍巍应该按照《补充协议》的约定，将涉案房屋过户后的租金及押金支付给李雁刚，具有合同依据和法律依据。《补充协议》约定，涉案房屋过户后，卢巍巍应把剩余租金及押金支付给李雁刚。卢巍巍作为涉案房屋的出卖人，在《买卖居间合同》和《补充协议》上签字捺印，其应当对合同内容明确知晓。现涉案房屋承租人陈某已将2017年8月8日之前的租金及押金付清，无论卢巍巍是否为与陈某签订《房屋租赁合同》的相对方，是否为租金及押金的收取方，均负有按照《补充协议》约定，于涉案房屋过户后向李雁刚支付剩余租金及押金的义务。李雁刚主张把应支付给卢巍巍的房屋交割保证金2万元在上述租金中予以扣除，本院对此不持异议。按照《补充协议》约定，房租按受益时间划分，交割日（含）前的由卢巍巍享有，交割日后的由李雁刚享有。根据合同约定结合双方陈述及证人熊某的证言，交割日指的是过户日。李雁刚依据《补充协议》要求卢巍巍支付租金和押金的诉讼请求，理由充分，本院予以支持，但租金应从过户后开始计算，本院依法予以调整。李雁刚以卢巍巍迟延交付租金和押金为由要求卢巍巍支付利息。《补充协议》第九条并未明确约定租金和押金的给付时间，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。2017年8月4日，李雁刚的委托诉讼代理人雷洁向卢巍巍发送短信，催收涉案房屋的租金及押金，此后卢巍巍仍未支付，故本院以2017年8月5日为起点起计算利息损失。对应利息损失的标准，李雁刚主张以中国人民银行同期贷款利率1．5倍计算，无事实和法律依据，本院将利息的计算方法调整至按中国人民银行同期贷款利率计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十二条、第一百零七条规定，判决如下：一、被告卢巍巍于本判决生效后七日内支付原告李雁刚2017年1月24日至2018年8月8日的房屋租金24304元。二、被告卢巍巍于本判决生效后七日内支付原告李雁刚房屋押金6800元。三、被告卢巍巍于本判决生效后七日内支付原告李雁刚迟延支付租金及押金的利息，以31104元为基数，按照中国人民银行贷款基准利率标准，自2017年8月5日起支付至实际给付之日。四、驳回原告李雁刚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费313元，由原告李雁刚负担2元（已交纳），由被告卢巍巍负担311元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期届满后七日内，仍未交纳上诉案件受理费的，视为放弃上诉权利。审判员  田晓昕二〇一八年四月四日书记员  郭莹莹书记员  蒋琳丽