海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 (2018)琼9002民初374号 原告：琼海善源物业服务有限公司。住所地：海南省琼海市。 法定代表人：麦帮天，该公司经理。 委托诉讼代理人：麦莉莉，女，1976年10月20日出生，该公司职员。 委托诉讼代理人：陈升，琼海市中心法律事务所法律工作者。 被告：耿瑛，女，1963年5月28日出生，汉族，住吉林省辽源市。 原告琼海善源物业服务有限公司（以下简称善源物业公司）与被告耿瑛物业服务合同纠纷一案，本院2018年1月30日立案受理后，依法适用简易程序审理本案。原告的委托诉讼代理人麦莉莉、陈升到庭参加诉讼，被告耿瑛缺席。本案现已审理终结。 原告善源物业公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付物业管理费、滞纳金、公摊费共计2801.32元；2、判决被告向原告支付水、电费共计531.21元。审理中原告变更诉讼请求为：1、判决被告向原告支付物业服务费、滞纳金、公摊费共计1523.33元；2、判决被告向原告支付水、电费共计461.97元。事实和理由：被告购买位于琼海市，并已入住使用。2012年5月14日，原告与开发商琼海鑫泉实业有限公司签订了该小区的《前期物业服务合同》，原告为该小区提供物业服务。后原告于2016年11月10日终止为该小区提供物业服务。按物业服务合同的约定，被告应按1.5元/平方米的价格缴纳物业服务费，公摊费按照0.25元/平方米计算。被告所购买2栋2单元1103号房建筑面积为64.17平方米，其每月应向原告缴纳物业服务费为96.26元（1.5元/平方米×64.17平方米），公摊费为16.04元（0.25元/平方米×64.17平方米）。因被告仅冬天过来居住生活，原告按小区收取物业服务费的惯例，都是采取按年收取物业服务费和公摊费，即在每年12月31日前，被告必须向原告缴纳当年的物业服务费和公摊费。被告每年应向原告缴纳的物业服务费为1155.12元（96.26元/月×12个月），公摊费为192.48元（16.04元/月×12个月）。但被告自2016年1月1日起至2016年11月10日止，一直未按合同的约定向原告缴纳物业服务费和公摊费，现共欠原告物业服务费994.6元（96.26元/月×10个月+96.26元/月÷30天×10天），公摊费165.7元（16.04元/月×10个月+16.04元/月÷30天×10天）。按物业服务合同第26条的约定，如没有按时缴纳物业服务费，原告有权每日按所欠物业服务费总额的1‰收取滞纳金，那么，原告应向被告收取2016年的滞纳金为（逾期天数自逾期之日起计算至2017年12月31日止）：（994.6元×0.001）/天×365天=363.03元。因此，被告应向原告缴纳的物业服务费、滞纳金、公摊费的总额为1523.33元（994.6元+363.03元+165.7元）。原告作为水、电费的代缴义务人，在每月底都进行了抄表并计算出被告所实际使用的水、电费用。被告至今仍欠电费为339.57元（539度×0.63元/度），水费为122.4元（48吨×2.55元/吨），水、电费合计461.97元。原告多次催促被告及时缴纳上述欠费，但被告都无理推托，拒绝缴纳。被告拒绝缴纳上述费用的行为，已经严重侵犯了原告合法的财产权益。为了维护原告的合法权益，遂提起本案诉讼，请求法院判如所请。 被告耿瑛没有答辩，亦没有提供证据材料。 原告为证明其所主张的事实，提供《玉泉花园前期物业服务合同》、通知、收取物业费明细账、物业费交款通知单、移交清单、民事调解书、民事判决书、被告耿瑛房产证、《商品房买卖合同》、中标通知书以及琼海市住宅物业服务收费告示牌等相关证据材料复印件。经审查，原告提供的上述证据能够形成相应的证据链，能够相互印证，能够证明被告耿瑛系玉泉花园小区的业主以及拖欠原告物业服务费、公摊费的事实，故本院对原告提供的上述证据的真实性、合法性、关联性均予以采信。 根据当事人提供的证据，并结合当事人的陈述，本院确认以下案件事实：原告善源物业公司系从事物业管理、建筑保洁服务、旅游基础设施开发、室内水电安装、室内装修工程等业务的企业法人，其成立于2009年7月20日，营业期限至2039年7月20日。2012年5月14日，原告与开发商琼海鑫泉实业有限公司协议，明确开发商建设的玉泉花园小区的物业服务由原告负责，并签订了《前期物业服务合同》，该合同第五条第1款约定“高层（电梯）住宅物业服务费为每月1.5元/平方米”；第二十六条约定“甲方（即开发商琼海鑫泉实业有限公司）、业主或物业使用人违反本合同第五条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，物业公司有权按每日千分之一收取滞纳金。合同签订后，原告随后就进入该小区进行物业管理至2016年11月10日，并自2012年11月1日起开始收取物业服务费和公摊费。在管理小区期间，原告根据琼海市物价局的规定，在该局监管下在玉泉花园小区竖起了琼海市住宅物业服务收费告示牌，明确水电公摊费为每月0.25元/平方米。因该小区的业主多为冬天过来居住生活，为方便收取物业服务费，原告采取按年收取物业服务费和公摊费的方式，即被告必须于每年的12月31日前向原告缴纳当年的物业服务费和公摊费。2015年6月9日，被告耿瑛与琼海鑫泉实业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买该公司开发建设的位于琼海市，面积64.17平方米。根据原告与琼海鑫泉实业有限公司签订的《前期物业服务合同》的约定以及收费告示，被告每月应向原告缴纳物业服务费为96.26元（1.5元/平方米×64.17平方米），公摊费为16.04元（0.25元/平方米×64.17平方米）。被告于2016年1月1日收房，未缴纳2016年1月1日至同年11月10日的物业服务费和公摊费，即共欠原告10个月零10天的物业服务费994.6元{（96.26元/月×10个月）＋（96.26元/月÷30天×10天）}，及公摊费165.7元{（16.04元/月×10个月)＋（16.04元/月÷30天×10天）}。另外，原告作为水、电费的代缴义务人，在每月底都进行了抄表并计算出被告所实际使用的水、电费用，确定被告至今仍欠电费为339.57元（539度×0.63元/度），水费为122.4元（48吨×2.55元/吨），合计461.97元。因原告催收未果遂提起本案诉讼，请求法院判如所请。本院已于2018年3月20日将起诉状副本、应诉通知书、开庭传票等诉讼材料邮寄送达被告，但被告拒绝接收且无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院已依法缺席进行审理。 另查明，因物业服务合同纠纷，玉泉花园（第一届）业主委员会将善源物业公司起诉到本院，要求善源物业公司撤离玉泉花园小区，并移交玉泉花园小区财产设备及相应资料等。本院依法判决善源物业公司应撤出玉泉花园小区，并将相关财产以及资料移交给玉泉花园（第一届）业主委员会。善源物业公司不服一审判决而上诉至海南省第一中级人民法院。经审理，二审法院依法驳回了善源物业公司的上诉请求，维持原判。在诉讼期间，善源物业公司仍对玉泉花园小区进行物业管理并收取185户的物业费用。2016年11月2日，二审民事判决书发生法律效力，同月10日原告退出玉泉花园小区。 再查明，2017年5月23日，海南粤奥电梯工程有限公司因合同纠纷而将善源物业公司起诉至海南省海口市美兰区人民法院，要求善源物业公司支付2016年3月12日至2016年11月11日的电梯维修保养费用23040元。经海南省海口市美兰区人民法院调解，善源物业公司同意向海南粤奥电梯工程有限公司支付电梯维修保养费用23040元。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案争议焦点为：被告是否应当缴交物业服务费；滞纳金的计算方式是否符合法律规定。关于被告是否应当缴交物业服务费的问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，原告已经与开发商签订前期物业管理服务合同，依法取得了管理玉泉小区的权利，被告系玉泉小区2栋2单元1103号房的业主，因此，原告与被告之间已形成物业服务关系，原告与开发商前期所签订的《前期物业管理服务合同》对原、被告双方均具有法律约束力，应严格依照该合同的约定履行。《前期物业管理服务合同》已明确约定高层（电梯）住宅物业服务费每月1.5元/平方米，且签订该合同时国家政策已不再要求物业公司收取物业费必须要经过琼海市物价局备案，现原告根据此标准向被告收取物业服务费并未违反法律规定。被告购买房屋面积为64.17平方米，其每月应支付的物业服务费为96.26元、公摊费16.04元，被告共拖欠原告物业服务费994.6元和公摊费165.7元。现原告要求被告支付物业服务费和公摊费的主张，其事实清楚，理由正当充分，本院予以支持。关于滞纳金的计算方式是否符合法律规定的问题。支付物业服务费系业主即被告应当履行的合同义务，被告自2016年1月1日以来未支付物业服务费的行为已违反合同约定，构成了违约，故原告根据合同约定，要求被告支付滞纳金的主张理由正当充分，本院予以支持。但是原告要求按照每日1‰计算滞纳金过高，本院酌情调整为每月2%计算滞纳金。原告仅主张自逾期次日起至2017年12月31日止的滞纳金，因此，被告应向原告支付的滞纳金为：被告共拖欠物业服务费994.6元，自2016年11月11日至2017年12月31日共逾期13个月20天，应付滞纳金为271.8元{（994.6元×2%/月×13个月）＋（994.6元×2%/月÷30天×20天）}。另外，原告作为水、电费的代缴义务人，在每月底都进行了抄表并计算出被告所实际使用的水、电费用，确定被告至今仍欠电费为339.57元（539度×0.63元/度），水费为122.4元（48吨×2.55元/吨），合计461.97元。综上所述，被告应支付物业服务费994.6元、公摊费165.7元、滞纳金271.8元、水电费461.97元，共计1894.07元给原告。被告耿瑛经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对自己诉讼权利的放弃，可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、限被告耿瑛于本判决发生法律效力之日起五日内，一次性支付给原告琼海善源物业服务有限公司物业服务费994.6元、公摊费165.7元、滞纳金271.8元、水电费461.97元，合计1894.07元。 二、驳回原告琼海善源物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币25元，由被告耿瑛负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审判员 雷 平 二〇一八年四月十七日 书记员 欧奇蕙 附相关法律条文 《中华人民共和国民法通则》 第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。 《中华人民共和国民法总则》 第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。 第一百七十九条承担民事责任的方式主要有： （一）停止侵害； （二）排除妨碍； （三）消除危险； （四）返还财产； （五）恢复原状； （六）修理、重作、更换； （七）继续履行； （八）赔偿损失； （九）支付违约金； （十）消除影响、恢复名誉； （十一）赔礼道歉。 法律规定惩罚性赔偿的，依照其规定。 本条规定的承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 最高人民法院 《关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。