重庆市大足区人民法院民 事 判 决 书(2018)渝0111民初6741号原告：陈云兰，女，1965年9月25日出生，汉族，住大足区。委托诉讼代理人：蒋勇，重庆德循律师事务所律师。委托诉讼代理人：周艳，重庆德循律师事务所律师。被告：重庆雅塑置业有限公司，住所地大足区龙水镇永益路五金厂片区旧改**，统一社会信用代码：91500225050387311E。诉讼代表人：宋涛，该公司破产管理人中豪律师事务所负责人。委托诉讼代理人：宋涛，该公司破产管理人工作人员。委托诉讼代理人：李说，该公司破产管理人工作人员。原告陈云兰与被告重庆雅塑置业有限公司（以下简称“雅塑公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年10月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈云兰及其委托诉讼代理人蒋勇、被告雅塑公司诉讼代表人委托诉讼代理人宋涛、李说到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求确认（2018）雅塑破管字第18-15号《解除的通知》无效；2.请求确认原告与被告签订的合同成立并生效；3.请求判令被告继续履行《重庆市商品房买卖合同》内容即交付房屋并向登记机关提交办理商品房《不动产权登记证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年10月至2015年4月期间，原告陈云兰向被告公司股东周贤秀、刘明贵支付款项196万元，被告共计收到陈云兰借款196万元。后因被告及被告的共同借款人无法偿还借款，双方协商被告将自己开发的房屋出售给陈云兰和其指定的人，其借款本息作为购房款，于是原告将被告出具的借条原件上载明的金额作为购房款，在签订协议后将借条原件给了被告，被告收到后向原告出具了购房款及代收税费的现金收据。2015年6月28日，原告与被告签订了《重庆市商品房买卖合同》，该商品房买卖合同第七条规定：“属预售商品房的，甲方应当在2016年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已经进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付已经使用。”第二十二条规定：“本商品房买卖所产生的规费和税费应由甲乙双方按规定各自承担。”第二十三条规定：“本合同中的已付房价款，是指购房者已向房地产开发企业支付的房价款（包括定金），如系按揭购房的，应包括已向甲方支付的银行按揭款”。2018年5月24日，大足法院作出（2018）渝0111破申3-1号民事裁定，裁定：“受理申请人丁义林对被申请人重庆雅塑置业有限公司的破产清算申请”。2018年9月10日，被告的破产管理人向原告发出了（2018）雅塑破管字第18-15号解除《商品房买卖合同》的通知书。原告与被告签订的商品房买卖合同成立并生效不具备解除的条件:1.原告与被告签订的《重庆市商品房买卖合同》约定的商品房基本状况，商品房总价款、单价、付款方式及剩余购房款付款时间、交付使用条件与日期等，具备商品房买卖合同的必要条款，双方并在落款处签字盖章。被告对涉案合同真实性未提出异议。可见，双方订立商品房买卖合同意思表示真实，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效。2.原告与被告签订商品房买卖合同时，原告已经支付了合同约定的价款，原告的义务已经全部履行，被告应该履行合同约定的义务即交付房屋并向登记机关提交办理商品房《不动产权登记证》的申请，提交土地房登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。双方签订的商品房买卖合同约定的内容未违反法律法规的规定:1.该商品房买卖合同未违反《中华人民共和国物权法》第一百八十六条“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”的规定。双方当事人并未就涉案房屋设定抵押担保，故该商品房买卖合同约定内容并不违反《中华人民共和国物权法》第一百八十六条和《中华人民共和国担保法》第四十条的禁止性规定。2.商品房买卖合同未违反《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定:“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保,借款到期后借款人不能还款,出借人请求履行买卖合同的,人民法院应当按照民间借贷法律关系审理,并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的,人民法院裁定驳回起诉。”因为案涉商品房买卖合同是在借款到期后，双方当事人经协商后签订的，目的在于将双方之前的借款本金及利息转变为购房款，由原出借人向借款人购买标的房屋，而并非为借款合同提供担保，故本案情形亦不属于上述司法解释第二十四条规定的适用情形。本案涉案商品房买卖合同是受理被告破产申请前一年前形成的，买卖合同是诺成合同不是实践合同，并不因为标的物未交付影响合同效力，且原告已经全部履行了合同约定的义务，因此本案不受《中华人民共和国企业破产法》（以下简称“破产法”）第十六条、第十八条的约束。所以被告的破产管理人在《解除〈商品房买卖合同〉的通知》适用《中华人民共和国企业破产法》第十六条、第十八条规定不符合本案涉案事实。综上所述，原告将借给被告的借款作为原告购房款向被告购买房屋的意思表示真实，原告与被告建立的借贷关系已经消灭，本案《重庆市商品房买卖合同》成立并生效，被告的破产管理人的通知无效，被告应继续履行合同义务，交付并办理产权登记。被告雅塑公司辩称：答辩人从下面几个方面进行答辩：1.针对本案事实。从原告举示的材料来看，不能证明原告与被告之间存在借款合同关系、原告对被告享有其诉称的借款债权；涉案合同签订后，原告并未按照该合同约定支付购房款，而系用其诉称的上述借款债权冲抵购房款。2.针对法律关系。原告诉称其作为出借人与被告原存在借款合同关系，而《商品房买卖合同》是双方为清偿债务形成的合同，借款关系不因《商品房买卖合同》的签订而消灭，按照最高人民法院规定，人民法院应当以当事人之间真实存在的法律关系确定案由，因此，本案案由应调整为民间借贷纠纷。3.针对原告的诉讼请求。（1）根据破产法之规定，当公司进入破产程序后，当事人的缔约自由将受到限制，管理人有权审查并决定案涉《商品房买卖合同》是解除或者继续履行，原告与被告签订《商品房买卖合同》是为了实现以物抵债的目的，管理人通知原告解除《商品房买卖合同》就是管理人对答辩人未履行完毕合同的一种处分行为，该行为并没有违反我国法律和行政法规的强制性规定，是有效的法律行为。（2）原告诉讼请求第二项没有实质意义。因为在审查原告第三项诉讼请求是否应获得支持时，法院本来就要审查《商品房买卖合同》的效力。（3）即使原告对答辩人享有其诉称的借款债权，该债权也属于普通债权。如果《商品房买卖合同》继续履行，原告诉称的借款债权将获得全额清偿，这将会构成个别清偿，将会损害工程款债权、职工债权、税收债权等顺序在前的其他债权人的利益，显然违反破产法的规定。（4）本案因原告原因而发生，且原告请求依法均不应获得支持。因此，因本案诉讼产生的费用依法应当全部由原告承担。终上所述，请求驳回原告的全部诉讼请求。原告陈云兰为支持其诉讼请求，举示了下列证据：1、重庆市商品房买卖合同。该商品房买卖合同卖方（合同甲方）为本案被告雅塑公司，买方（合同乙方）为本案原告陈云兰，签订时间为2015年6月28日。合同约定原告向被告购买由被告开发建设的位于重庆市大足区的××预售商品房（住宅），合同载明了原告所购房屋的单价、总成交价、楼层、房号、建筑面积等，并约定在签订合同时以一次性付款的方式支付总房款361494元，交房期限为2016年12月31日前等内容。拟证明被告通过出让方式取得了“盛世龙成”工程项目的土地使用权，依法进行建设并办理了商品房预售许可证，在对房屋有处分权的情况下与原告签订了《重庆市商品房买卖合同》，合同约定了原告所购房屋的总成交价、楼层、房号、面积、用途、交房条件、交房期限等，并约定：在签订合同时一次性付清全部房款；定于2016年12月31日前交房；自本合同签订之日起10日内，由被告向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本商品房预购合同登记备案等；对办理产权登记的约定等。被告作为房屋的开发企业对房屋有处分权，行使自己的处分权没有违反法律的强制性规定，所以该合同成立并生效。而且该合同对双方的权利义务进行了明确的约定，原告支付房款，被告交付房屋并办理产权登记手续。2、被告向原告出具的购房款收据。该收据时间为2015年6月28日，载明收到陈云兰1-1-15-6的房款361494元、税费16174元。拟证明原告按照商品房买卖合同约定的义务向被告支付了房款，被告向原告出具了收据，在收据中载明了所购房屋所处的位置、购房金额、购房人与商品房买卖合同形成一致，收据作为权利支付的权利凭证，证明原告已经完全履行了合同约定的义务，而且也证明被告接受原告的履行，并没有提出不履行的表示。3、重庆市商品房联机备案登记表。在登记表中载明了出卖人为被告，买受人为原告，申请的事由为商品房买卖预售备案登记，同时载明成交金额、套内面积等信息。拟证明被告已经按《重庆市商品房买卖合同》约定履行了相应的义务。该登记表是产权登记中心出具的具有公示性，明确了被告出售给原告的房屋已经公示，原告是房屋的权利主体。4、转账凭证7份、关系证明。拟证明陈云兰于2012年10月17日转账给周贤秀35万元；陈云兰于2013年1月21日转账给周贤秀5万元；陈云兰于2013年3月31日转账给周贤秀11万元；陈云兰于2013年4月2日转账给周贤秀14万元；陈云兰于2013年12月8日转账给周贤秀16万元；陈云兰于2014年8月15日转账给刘明贵27万元；陈云兰于2014年11月3日转账给刘明贵56万元。陈云兰转款合计164万元。之后，案外人周国强、周希共计出借现金32万元给刘明贵，以上款项合计196万元。陈云兰、周国强、周希出借给被告的款项，被告均是向陈云兰、周国强出具的借条。被告向陈云兰、周国强出具的借条已在原、被告签订商品房买卖合同后，陈云兰将被告及被告指定代理人出具的借条原件作为购房款提供给了被告，被告将借条原件收取后，在借条上注明：此条已抵房作废。后陈云兰的借款被告按照陈云兰指定的买房人对以房抵债房屋做了分配，其中陈云兰名下1-1-15-6房屋，价款361494元。另周贤秀与刘明贵系夫妻关系，刘明贵系被告公司的股东及法定代表人，周贤秀也系雅塑公司股东。周国强与陈云兰系夫妻，周希系二人侄女。5、2014年12月30日借条复印件。借条载明刘明贵、周贤秀向周国强、陈云兰借到164万元，约定月息2%，在2015年5月30日前还清，如到期未还，作为盛世龙成楼盘购房款购房。6、调解书、被告在借条上注明此条已抵房作废的借条复印件、2015年6月23日的借款转购房款协议。拟证明陈云兰持有的借条原件在被告及刘明贵、周贤秀重新向陈云兰出具借条后已经被被告收回，被告收回后原告对被告的权利凭证已经失效，但是被告的债务并没有消灭，双方通过签订《重庆市商品房买卖合同》明确了原告购买被告公司的房屋，并用被告公司欠陈云兰等人的借款作为购房款，被告收取购房款后向原告出具了原告履行合同支付义务的凭证即收据。被告质证后认为：对证据1、2、3的三性均无异议，对证据的证明对象有异议。我方认为签订商品房买卖合同只是被告用于了结原告诉称的借款合同项下的债权，因此，该商品房买卖合同实质上属于以物抵债协议。证据2并不能证明原告按合同约定支付了购房款，只能证明原告与被告通过签订商品房买卖合同的形式达到清偿原告诉称的借款合同项下债务的目的。证据3只能证明双方进行了以物抵债。证据4对7份客户回单的三性均无异议，但该客户回单的收款人均不是被告，看不出该证据与被告的关系，不能证明原告对被告享有借款债权。证据5中借条系复印件，无法确认其真实性。对证据6中借款转购房款协议的真实性无异议，该协议载明借款196万元系出借给刘明贵个人，并非借给雅塑公司；关于“借条上注明此条已抵房作废”为复印件，无法确认其真实性；对调解书的三性均无异议。被告雅塑公司举示了下列证据：1、重庆市商品房买卖合同、收据2份、陈云兰关于雅塑公司全款购房的说明、重庆网上房地产网签合同查询截图、客户付款回单等。本组证据由原告向管理人提交。拟证明在通知原告解除《商品房买卖合同》之前，管理人所审查原告提交之材料；原告没有实际支付购房款，可能构成以房抵款，若继续履行合同将造成个别清偿，为此管理人发出了《解除通知书》；《客户付款回单》显示陈云兰向案外人刘明贵、周贤秀付款的情况。证明陈云兰等人的款项并未支付给被告。2、（2018）渝0111破申3-1号民事裁定书、（2018）渝0111民破3-1号决定书。拟证明被告已进入破产程序，中豪律师事务所被法院指定为被告管理人。3、（2018）雅塑破管字第18-15号解除《商品房买卖合同》通知书。拟证明管理人通知原告解除《商品房买卖合同》。4、工程款债权申报登记表、职工债权公示、税务债权申报登记表。拟证明如果继续履行原告与被告签订的《商品房买卖合同》，排序在先的工程款债权、职工债权、税务债权将会受到损害。原告质证后认为：对上述证据的三性均无异议，对其证明目的和证明对象有异议，证据1系被告使用原告提供的证据，不能证明原告与被告签订买卖合同属于解除的条件；证据2中豪律师事务所作为管理人与原告主张的权利无关联性；证据3解除通知书所载明的法律依据及事实依据不满足破产法相关规定，不能达到解除合同的条件；证据4与原告的房屋权利的主张无任何关联性。经庭审质证，对原告、被告举示的证据，认证如下：原告举示的证据1、2、3、4、6及被告举示的证据1、2、3、4的真实性、合法性、关联性，原、被告双方均表示无异议，本院予以确认，但能否达到举证方的证明目的，本院会将结合本案证据及事实在判决主文中予以评析。原告举示的证据5的借条因是复印件，真实性难以确认，本院不予确认。对原告提供的证据6中借款转购房款协议，被告表示对其真实性无异议，本院予以确认；对民事调解书，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告雅塑公司于2012年7月26日注册登记成立，公司股东原为刘明贵、刘洪成、刘镇瑞（2015年6月30日变更为刘明贵、周贤秀），公司经营范围：房地产开发、房屋销售、物业管理、置业咨询。2012年10月17日，原告陈云兰转账给周贤秀35万元；陈云兰于2013年1月21日转账给周贤秀5万元；陈云兰于2013年3月31日转账给周贤秀11万元；陈云兰于2013年4月2日转账给周贤秀14万元；陈云兰于2013年12月8日转账给周贤秀16万元；陈云兰于2014年8月15日转账给刘明贵27万元；陈云兰于2014年11月3日转账给刘明贵56万元，以上合计164万元。后因雅塑公司经营困难，不能偿还陈云兰的借款，2015年6月23日，陈云兰、周国强（陈云兰丈夫）与被告公司及刘明贵达成借款转购房款协议一份，载明：周国强、陈云兰于2012年至2015年期间共借款196万元给雅塑公司刘明贵，经双方协商达成如下协议：周国强、陈云兰自愿将借款用于购买盛世龙成商品房，按照房屋销售价格据实核算，交清购房款及税收后签订商品房买卖合同，价格不得高于同户型对外销售价格，结算房款及税收后，刘明贵必须履行完所有购房后续手续。被告公司在协议下方加盖公章，刘明贵亲笔签名。2015年6月28日，本案原告陈云兰与雅塑公司签订了《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：盛世龙成商字第2015-109号），合同约定：原告向被告购买由被告开发建设的××预售商品房（住宅），建筑面积114.76平方米，套内建筑面积91.89平方米，总成交金额为361494元；在签订合同时以一次性付款的方式支付总房款361494元，交房期限为2016年12月31日前等内容。2015年6月28日，雅塑公司向原告出具收据2份，1份载明收到陈云兰1-1-15-6房款361494元、1份载明收到1-1-15-6税费16174元。2015年6月28日，重庆市大足区国土资源和房屋管理局为陈云兰所购涉案房屋办理了商品房期房买卖预备案登记。2018年5月24日，本院作出（2018）渝0111破申3-1号民事裁定书，裁定受理申请人丁义林对被申请人雅塑公司的破产清算申请。2018年6月25日，本院作出（2018）渝0111民破3-1号决定书，指定中豪律师事务所担任雅塑公司破产管理人。涉及本案《重庆市商品房买卖合同》中的“盛世龙成”商品房工程项目至今尚未竣工验收也未交付使用。2018年9月10日，雅塑公司破产管理人向原告作出（2018）雅塑破管字第18-15号《解除〈商品房买卖合同〉通知书》，以原告与雅塑公司之间不存在真实的商品房买卖合同关系，可能存在以房抵债的关系，原告与雅塑公司签订的《商品房买卖合同》应按照原法律关系处理，且继续履行《商品房买卖合同》将构成个别清偿为由，通知原告解除《商品房买卖合同》。本院认为，本案争议焦点：原、被告之间是否存在民间借贷关系？是否存在以房抵债的事实？原、被告双方应当继续履行《商品房买卖合同》还是解除？对此，本院评析如下：本案原告陈云兰举示的借款转购房款协议及银行转账凭证等证据，能够相互印证，足以证明本案陈云兰与被告存在民间借贷关系。被告雅塑公司与原告存在民间借贷关系，被告因不能清偿其所欠原告的借款债务，双方经对账结算并协商一致，由被告按照其所欠原告的借款金额，分别与原告或其指定的第三方签订相应的《商品房买卖合同》，将雅塑公司开发建设的“盛世龙成”预售商品房出售给出借人或其指定的第三方，将被告所欠原告的借款本息转为原告等购房人的已付购房款。因此，本案原、被告之间的商品房买卖合同关系，系由被告与原告之间的借款合同关系转变而来，签订《商品房买卖合同》的目的是清偿被告所欠原告的借款债务。依法成立的合同，自成立时生效。本案涉及的《商品房买卖合同》，并非为原、被告双方之间的借款合同的履行提供担保，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，亦不属于最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定情形，且系双方当事人真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，因此，该合同成立并有效。故，对原告请求确认合同成立并生效的诉讼请求，本院予以支持。实践中，当事人在债务已届清偿期后约定以物抵债，该约定实为债务的清偿，属以物抵债，在未办理物权转移手续前，该清偿行为尚不成立。本案《商品房买卖合同》中涉及的“盛世龙成”商品房项目至今没有竣工验收也未交付使用，其物权没有发生转移，案涉《商品房买卖合同》尚未履行完毕，被告与原告之间的以房抵债行为尚未完成，案涉房屋仍然属于被告的财产。关于案涉合同是否继续履行的问题。本院认为，因被告雅塑公司已由本院裁定破产清算，依照《中华人民共和国企业破产法》第四十四条规定：“人民法院受理破产申请时对债务人享有债权的债权人，依照本法规定的程序行使权利。”故，在合同尚未履行完毕的情况下，若合同一方当事人进入破产程序的，合同是否继续履行应受破产法及其系列的法律、司法解释约束。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”破产管理人基于破产法的规定，对尚未履行完毕的合同行使合同继续履行或者解除权，应当从有利于破产财产最大化基础加以考量，继续履行合同不能损害全体债权人合法权益，若因履行以房抵债协议而损害其他债权人利益的，不应继续履行合同。原告关于继续履行《商品房买卖合同》的主张，实质上是要求雅塑公司对原告原有借款债权在破产程序之外给予全额、个别清偿，本案原告并非消费性购房，原告也未举证证明其就该笔原有借款债权享有法定的优先受偿权，原告的主张将损害雅塑公司其他债权人的权益，有违《中华人民共和国企业破产法》第十六条：“人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。”之规定，故，对原告诉讼请求中除第二项的其他诉讼请求，本院均不予支持。本案原告作为被告的民间借贷债权人，可依照《中华人民共和国企业破产法》的相关规定，以原有债权向雅塑公司管理人申报相关权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国企业破产法》第十六条、第十八条、第四十四条、第一百一十三条，《中华人民共和国物权法》第九条之规定，判决如下：一、确认原告陈云兰与被告重庆雅塑置业有限公司于2015年6月28日签订的《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：盛世龙成商字第2015-109号）成立并生效。二、驳回原告陈云兰对本案的其他诉讼请求。本案案件受理费3361元(已减半），由原告陈云兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  王敏二〇一八年十二月十八日法官助理李攀书记员肖莉