上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0114民初1184号原告：何治君，男，汉族，住上海市嘉定区。原告：吴丽，女，汉族，住上海市嘉定区。委托诉讼代理人：何治君(系原告丈夫)，住所地上海市嘉定区。法定代表人：范光培，副总经理。委托诉讼代理人：刘领凌。原告何治君、吴丽与被告上海新明环球置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何治君暨原告吴丽委托诉讼代理人、被告上海新明环球置业有限公司委托诉讼代理人刘领凌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告间于2016年4月14日签订的《上海市商品房预售合同》；2、被告返还购房款人民币(以下币种同)2,496,800元(含首付1,296,800元及贷款部分1,200,000元)；3、判令被告支付首付款1,296,800元的资金占用费，按中国人民银行同期贷款利率的标准，自2016年4月14日计算至实际返还之日止；4、判令被告赔偿原告已经支付的贷款利息损失，以计算至原告实际返还日产生的实际利息为准；5、判令被告赔偿原告违约金249,680元(已付房款的10%计)；6、判令被告赔偿原告房屋差价损失389,000元(首付款的30%)。7、判令被告支付虚假宣传地铁20号线的规划误导原告购房的损失，按已付房款的5%计算为149,300元。事实与理由：被告开发了位于嘉定区丰翔路XXX号的“新明六一广场”的地产项目，2016年4月14日，原告与被告签订《上海市商品房预售合同》，约定被告将丰翔路XXX号14层1403室出售给原告，共计价款2,496,800元，并约定被告如逾期交房超过90天，原告有权解除合同。合同签订后，原告在2016年4月14日支付购房首付款1,296,800元，其余款项采取贷款方式支付。2016年10月28日，原告与上海农商银行南翔支行签订了《个人房屋抵押借款合同》，并于2016年12月25日开始正式还贷。但被告未能在合同约定的交房时间交付房屋，且原告发现被告存在虚假宣传的行为。被告辩称，同意解除预售合同并返还原告首付款和贷款，亦同意偿付贷款部分的利息损失；不同意支付首付款资金占用费，因原告将资金投入被告账户是为了买房，双方签订合同是双方真实意思的表示，现在原告退房是自己的意思表示，所以并不存在资金占用费；仅同意支付已付房款1%的违约金；不同意赔偿房价上涨损失；因原告主张解除合同，故不同意赔偿虚假宣传的损失。经审理查明，2016年4月14日，被告(甲方、出卖人)和原告(乙方、买受人)签订《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买嘉定区丰翔路新明六一广场2800号14层1403室房屋(以下简称系争房屋)，政府批准的规划用途为办公；总房款为2,496,800元；甲方应于2016年8月30日前将系争房屋交付给乙方；甲方如未在约定期限内将系争房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之0.5计算，违约金自约定的最后交付日期之第二天起算至实际交付之日止，逾期超过90天，乙方有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的1%向买受人支付违约金。上述合同签订后，原告已于签约当日向被告支付了首付款1,296,800元。2016年10月28日，原告与上海农商银行嘉定支行(以下简称农商银行)签订《个人房屋抵押借款合同》，被告为保证人，约定，原告为支付系争房屋的购房款向农商银行申请贷款，贷款金额为120万元，贷款期限为2016年10月28日至2026年10月28日，参考利率为中国人民银行公布的同期五年以上人民币贷款基准利息上浮10%。合同签订当日，中国人民银行公布的五年以上人民币贷款基准利率为4.9%。按约还款的，借款人自借款实际发放之日起，以每一个月为一期，分期偿还本息，还款期数为120期，最后一期利随本清。借款本息偿还方式为按月等额本息。2016年11月25日，农商银行按约发放贷款，原告自2016年12月25日开始按约还本付息，截至2018年2月26日，原告已支付贷款利息77,210.38元。后，因被告未能按时取得《建设工程竣工验收备案证书》，未能在合同约定时间内向原告交付系争房屋。原告多次与被告交涉未果，故涉诉。以上事实，有上海市商品房预售合同、银联POS签购单、上海增值税普通发票、个人房屋抵押借款合同、贷款放款回单、还款计划、银行贷款还款对账单及当事人的陈述等证据为证，事实清楚，证据确实。本院认为，原、被告之间签订的《上海市商品房预售合同》系买卖双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、法规规定，当属合法有效，双方应当遵照履行。现原告以被告逾期交房违约为由要求解除上述合同并要求被告返还已付房款，被告表示同意，本院予以照准。本案争议焦点为被告应按何标准承担违约责任？原告主张的诉请中既有合同约定的违约金，也有其因被告违约造成的损失，对于违约金、赔偿金的标准及能否同时适用问题，合同约定的逾期交房情况下解约违约金为已付房款的1%，但原告要求提高标准至已付房款的10%，并同时要求赔偿利息损失、房价上涨损失和虚假宣传损失，然根据法律规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限；增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。故原告既主张违约金又主张经济损失于法无据，本院难以支持。对于原告的实际损失的认定：1、其为履行合同而申请银行贷款，现合同解除，则其支付的贷款利息可作为其实际损失，应计算至被告返还该部分房款为止；2、原告以现金方式支付的房款的利息损失亦可作为其实际损失；3、关于原告主张的房价上涨损失，首先，因系争房屋目前处于不可交易状态，原告亦未提供系争房屋所在的项目在起诉后存在实际的交易情况，故原告无法证明合同解除时系争房屋实际存在的差价；其次，双方在签订预售合同时，均应知晓系争房屋属于办公用房的性质，预售合同中亦明确政府批准的规划用途为办公，双方合同约定的房屋价格也与普通住宅价格明显不一，故双方均应当预见到系争房屋作为可居住用房销售在实际履行中可能存在障碍，交易存在风险，现系争房屋确因无法及时办理建设工程竣工验收备案证书导致迟延交付，本院已支持原告要求被告返还房款并支付利息的请求，现原告以被告宣传与实际不符存在欺诈为由，要求被告承担房屋差价损失缺乏依据；4、关于原告主张的虚假宣传轨道交通20号线的损失，因原告现主张解除合同，故对该项请求，本院不予支持。综上，本院认定原告存在上述首付款与贷款的利息损失，然该损失已超过双方合同约定的违约金，亦高于被告同意支付的贷款利息和违约金之和，故本院支持原告关于实际损失部分诉讼请求。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一、二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告何治君、吴丽与被告上海新明环球置业有限公司于2016年4月14日签订的《上海市商品房预售合同》；二、被告上海新明环球置业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告何治君、吴丽购房款人民币2,496,800元；三、被告上海新明环球置业有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告何治君、吴丽人民币1,200,000元自2016年11月25日起至被告履行上述第二项付款义务止的贷款利息损失(暂计至2018年2月26日为77,210.38元)；四、被告上海新明环球置业有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告何治君、吴丽人民币1,296,800元自2016年4月14日起至实际付款日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失；五、驳回原告何治君、吴丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币38,198元，减半收取19,599元，由原告何治君、吴丽负担6,305元、被告上海新明环球置业有限公司负担13,294元(应于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 邓 珍二〇一八年四月二十八日书记员 李佳怡附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。