浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)浙01民终1327号上诉人（原审原告、反诉被告）：黄海艇，男，1986年9月20日出生，汉族，住浙江省台州市黄岩区。委托代理人：郭敏、陈晨，浙江天韵律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：孙彩萍，女，1962年7月24日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。委托代理人：杨雪源，浙江之江律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈金槐，男，1958年1月13日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。委托代理人：杨雪源，浙江之江律师事务所律师。上诉人黄海艇因与被上诉人孙彩萍、陈金槐房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2017)浙0106民初8618号民事判决，向本院提出上诉，本院于2018年1月31日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院根据有效证据及双方当事人的庭审陈述认定事实如下：2010年1月20日，杭州三强光学仪器有限公司为出租人（甲方）与孙彩萍为承租人（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将坐落于杭州市西湖区××街道××号，建筑面积1029平方米的三层房屋租赁给乙方使用。租赁期限为十年，自2010年2月1日至2020年1月31日。双方约定了相应的权利义务。2016年11月23日，孙彩萍为出租人（甲方）与黄海艇为承租人（乙方）签订《房屋租赁合同》一份。合同约定：甲方将坐落于杭州市西湖区××街道××号，建筑面积343平方米的房屋租赁给乙方办学使用。租赁期限为二年，自2016年11月25日至2018年11月24日。本合同签订时，乙方已确认该房屋已符合乙方租赁标准。甲方应于2016年11月25日前将房屋交付给乙方。该房屋第一年租金为181533元，于本合同签订时一次性付清。第二年租金187793元，提前一个月付清。乙方应在合同签订时向甲方缴纳保证金2万元，保证金在租赁期满后乙方无违约的情况下退还乙方。违约责任：任何一方违反合同约定，应向对方支付违约金2万元。乙方违反合同约定，甲方有权将保证金作为违约金并终止合同、收回房屋。租赁期间，如遇国家征用拆迁，双方应无条件服从。租赁合同终止时间以甲方通知为准，甲方应提前30天通知乙方，乙方在收到通知后应在规定时间内结清相关费用并将房屋腾空交还给甲方。若本合同期内与政府征用拆迁的，乙方装修部分政府有补偿的，赔补款甲方得20%，乙方得80%，双方互不承担因征用拆迁造成的损失。合同签订后，黄海艇向孙彩萍支付了租金91533元和保证金2万元。孙彩萍将房屋交付给黄海艇。黄海艇对案涉房屋进行了装修。案涉租赁房屋所在的杭州市转塘街道方家畈村162号的集体土地使用证载明：土地使用者：杭州三强光学仪器有限公司，土地所有者：杭州市转塘镇方家畈村，土地用途：工业，终止日期：2012年12月14日，使用面积：2794平方米。2017年初，因城中村改造，案涉土地房屋列入城中村改造范围，政府部门进行了搬迁动员，新闻媒体进行了报道。2017年3、4月份，案涉房屋进行了丈量、评估。2017年7月3日，杭州市西湖区人民政府转塘街道办事处为甲方与杭州市方家畈股份经济合作社（杭州群贤文化艺术有限公司）为乙方签订《杭州市集体土地房屋搬迁补偿协议书》一份。协议约定补偿面积为3348.15平方米，补偿款合计7427855元。根据协议所附的补偿清单，案涉房屋的装修费补偿基准分为6分，调整系数为120%，补偿单价为720元每平方米。搬迁费为80元每平方米。合法房屋签协及腾房奖励费为200元每平方米。2017年7月24，黄海艇向孙彩萍、陈金槐邮寄解除合同通知书一份，以孙彩萍、陈金槐未能提供房屋合法性证明，使其不能完成工商注册登记，合同目的无法实现为由，决定自通知送达之日起解除双方之间的房屋租赁合同，三日内办理房屋交接手续。孙彩萍于2017年7月25日签收该通知书并同意解除双方的租赁合同。2017年9月11日，黄海艇向法院起诉，请求：1、孙彩萍、陈金槐共同赔偿黄海艇损失94万元；2、孙彩萍、陈金槐退还黄海艇租赁保证金2万元；3、本案诉讼费由孙彩萍、陈金槐承担。庭审中，黄海艇变更诉讼请求为：1、孙彩萍、陈金槐退还黄海艇房屋租金91533元、租赁保证金2万元；2、孙彩萍、陈金槐支付黄海艇装修补偿金265824元，搬迁费29536元，腾房奖励费73840元；3、孙彩萍、陈金槐赔偿黄海艇违约金2万元，装修损失84176元，可得利益损失35万元；4、本案诉讼费用由孙彩萍、陈金槐承担。孙彩萍随即提起反诉。请求：1、黄海艇支付孙彩萍余欠租金29483元，违约金20000元；2、黄海艇支付孙彩萍占用房屋使用费3万元（自2017年7月25日至2017年9月25日）；3、本案诉讼费由黄海艇承担。2017年9月28日，杭州市西湖区人民政府转塘街道办事处通知杭州市方家畈股份经济合作社（杭州群贤文化艺术有限公司）在2017年10月10日之前腾空房屋。原审法院认为，孙彩萍与黄海艇签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应依约履行。陈金槐不是本案合同当事人，黄海艇要求陈金槐承担责任，依据不足，本院不予支持。黄海艇向孙彩萍发出解除合同通知书，决定于通知书送达之日起解除双方之间的租赁合同，孙彩萍于2017年7月25日签收该通知书并同意解除合同，视为双方协商一致解除合同，且案涉房屋在此之前已经签订搬迁协议，即将搬迁，双方之间的合同事实上已无法继续履行，故确认双方之间的租赁合同于2017年7月25日起解除。本案双方争议的主要焦点为双方是否存在违约行为。黄海艇认为孙彩萍存在以下违约行为：孙彩萍未能提供租赁房屋的合法权属证明，导致其无法办理工商注册登记；孙彩萍隐瞒房屋即将拆迁的事实，导致其投入巨额资金进行装修，造成重大损失。孙彩萍认为黄海艇存在逾期支付租金的违约行为。对此，原审法院认为，黄海艇所称的孙彩萍的违约行为不成立，理由如下：1、根据合同约定，黄海艇在签订合同前已经对租赁房屋充分了解，并在合同中确认该房屋符合其租赁房屋的标准，该了解当然应当包括房屋权属状况。2、集体土地上建造的房屋，集体土地使用证是其合法凭证。案涉房屋有政府部门核发的集体土地使用证，系合法建筑。土地使用证过期并不影响其地上建筑物的合法性。3、黄海艇没有证据证明因孙彩萍未提供房屋合法证明而导致其无法办理工商注册登记。4、案涉房屋所在的转塘地区近年来进行大规模的城中村改造是众所周知的事实。黄海艇在签订租赁合同时及租赁房屋后，对案涉房屋是否列入改造或征迁范围应有谨慎的注意义务。案涉房屋所在地块在2017年初被列入城中村改造范围，政府部门召开了动员大会，新闻媒体进行了报道，黄海艇对此应当是明知的。之后，政府部门上门丈量房屋面积时，该房屋在黄海艇占有使用期间，黄海艇对此亦应当是明知的。故黄海艇以孙彩萍故意隐瞒事实导致其装修损失为由，认定孙彩萍违约的理由不成立。孙彩萍称黄海艇逾期付款构成违约的事实亦不成立。理由如下：1、虽然合同约定了第一年租金在签约时一次性支付，但合同约定的租金支付时间早于租赁房屋交付时间。在承租方未付清租金的情况下交付房屋且未提出异议，不合常理。2、孙彩萍从未催讨过租金，亦不符合常理。3、黄海艇在与孙彩萍丈夫陈金槐的电话录音中，陈金槐并未否认双方约定租金延迟支付的事实。故认定双方对剩余租金延迟支付达成了协议，黄海艇未支付剩余租金不构成违约。双方均不存在违约行为，则黄海艇要求孙彩萍返还租金和支付违约金的诉请依据不足，不予支持。黄海艇要求退还保证金2万元的诉请，符合法律规定，予以支持。黄海艇应当支付尚欠的租金和合同解除后的占有使用费。双方均未能提供证据证明黄海艇实际搬离案涉房屋的时间，但最早不早于2017年9月22日。现孙彩萍要求黄海艇支付租金29483元及房屋占有使用费3万元的诉请，未超过合同约定的数额，予以支持。孙彩萍要求黄海艇支付违约金2万元的诉请，依据不足，不予支持。黄海艇辩称租金应计算至搬迁协议签订之日，没有事实和法律依据，不予采信。本案中，搬迁协议签订时间早于合同解除时间，且黄海艇实际搬离案涉房屋在搬迁协议签订之后，故搬迁协议中补偿的搬迁费每平方80元及腾房奖励费应归黄海艇所有。黄海艇主张的每平方米200元的腾房奖励费，包含了按时签约奖励费。征迁部门对两者未予区分，原审法院酌情确定腾房奖励费为每平方米100元，黄海艇的该部分诉请予以支持。关于装修费。根据补偿清单，装修补偿费分为两部分，600元每平方米的基础部分和120元每平方米的调整系数部分。其中基础部分不管有无装修，均可取得，应归房屋所有权人所有。调整系数部分，属于黄海艇的添附，按照租赁合同约定，由孙彩萍得20%，黄海艇得80%。黄海艇该项诉请合理部分，予以支持。黄海艇要求孙彩萍赔偿装修损失和可得利益损失的诉请，未提供证据证明，且根据租赁合同约定，因政府征用拆迁造成的损失，双方互不承担。故黄海艇的该部分诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、孙彩萍于判决生效之日起十日内返还黄海艇租赁保证金20000元；二、孙彩萍于判决生效之日起十日内支付黄海艇搬迁费27740元、腾房奖励费34300元、装修补偿费32928元，合计94968元；三、黄海艇于判决生效之日起十日内支付孙彩萍租金29483元、房屋使用费30000元，合计59483元；四、驳回黄海艇的其他诉讼请求；五、驳回孙彩萍的其他反诉诉讼请求。本诉案件受理费13400元减半收取6700元，由黄海艇负担5898元，孙彩萍负担802元、反诉案件受理费894元，由黄海艇负担669元，孙彩萍负担225元。宣判后，黄海艇不服，向本院提出上诉称：（一）一审法院适用法律错误，装修补偿费应当予以调整。一审法院判决书第13页认定“装修补偿费分为两部分。600元每平米的基础部分和120元每平方米的调整系数。其中基础部分不管有无装修，均可取得，应归房屋所有权人所有。调整系数部分，属于黄海艇的添附，按照合同约定，由孙彩萍得20%，黄海艇得80%”根据《杭州市征收集体所有土地房屋拆迁补偿办法》的规定：房屋装修补偿金额为房屋装修补偿总分与分值之积。房屋装修补偿总分由房屋装修补偿基准分经装修工艺调整后结合房屋补偿面积计算。补偿分值为100元/分。非住宅房屋的房屋装修补偿基准分统一为6分，装修工艺调整系数根据装修好坏在80%-120%之间浮动。最终的装修补偿单价应该是补偿基准分与调整系数之积。根据该规定，杭州市非住宅房屋的装修补偿单价应该在480元-720元每平方米之间浮动。黄海艇提供的证据14《非住宅房屋搬迁补偿清单》清楚的表明，案涉房屋装修情况为基准分6分，调整系数120%，因此得到720元每平方米的补偿单价。所以该基准分6分并非一审法院认定的无论房屋装修与否都可以取得，装修补偿费的最低标准应该是480元每平米，因此案涉房屋添附部分单价应该为240元每平米。同时，根据黄海艇一审提供的证据14《非住宅房屋搬迁补偿清单》，案外人拥有产权的7套房屋，案涉房屋装修调整系数远远高出其他房屋，这也进一步证明黄海艇在装修上投入了大量的资金。（二）一审法院认定事实错误，租金和房屋占有使用费应该予以调整。一审法院认定双方房屋租赁合同于2017年7月25日解除，而2017年7月3日案涉房屋已经签订《杭州市集体土地房屋搬迁补偿安置协议书》，该安置协议约定该房屋在2017年7月31日之前腾空的，可以得到腾空奖励费并且案涉房屋所有权归街道。以上事实表明，案涉房屋在7月3日已经进入拆迁程序并且所有权即将灭失，房屋租赁合同的履约基础已经不存在，黄海艇合同目的无法得到实现。黄海艇在已经投入大量资金装修的情况下，此时还要支付房屋租金显然有违合同公平原则。综上所述，一审法院认定事实错误，适用法律不当，导致实体处理不公，请求撤销原判第二项、第三项；依法改判孙彩萍、陈金槐支付黄海艇装修补偿费65859元，驳回孙彩萍的反诉请求，并由孙彩萍、陈金槐承担一、二审诉讼费用。被上诉人孙彩萍、陈金槐辩称：一、关于拆迁补偿装修费的认定和分配：一审法院认定拆迁补偿装修费分为两部分，即基础部分和调整系数部分，而其中基础部分应由房屋产权人所有，调整部分按租赁双方合同约定分配比例分配，这是完全正确和公正的。黄海艇在上诉中也认可非住宅房屋装修基准分统一为6分，补偿分值为每分100元，即基准装修补偿价为600元。本案所涉房屋实际补偿装修价为720元，这个补偿价中每平方米120元就是调整部分，该部分补偿才所谓与黄海艇有关，一审法院按双方租赁合同约定分配比例进行判定分配，没有任何不当。事实上这部分也是孙彩萍、陈金槐争取来的，因为黄海艇是在2017年2月政府拆迁公告后突击装修的，按政府拆迁政策规定，突击装修是不予补偿的，何况黄海艇完全只是半拉子的部分装修，也没按规定配合拆迁和腾退。按规定是没有装修补偿的，至于黄海艇上诉所称装修好坏调整系数，全部包括在80-120%之间浮动率中，是对诉迁补偿标准和方法的理解错误。基础装修补偿价600元，是6分每分100元基准分内的，不能也没有实际调整。调整浮动的就是余下增加的20%调整系数价款即120元，即600元基数上增加的20%。这是政府认定的装修调整部分装修费，这没有什么可争议。二、关于租金和房屋占有费的确定：黄海艇上诉意见对政府拆迁通知，政府与孙彩萍签订拆迁合同时间和他自己什么时间交还腾退租赁房打了个浑账，偷换了不同问题事实的情况和概念。2017年7月25日黄海艇提出终止合同，2017年7月3日孙彩萍与政府签订拆迁协议，政府要求2017年7月31日前腾空搬迁，这都是事实。但问题的关键点是：黄海艇一直占有租赁房屋，一直没有和孙彩萍办理退房腾房手续，在政府一再责令，孙彩萍一再通知下，黄海艇仍拒不配合，一直没有撤离物品，交还房屋给孙彩萍，造成严重违反政府拆迁要求，造成孙彩萍一再被政府批评训斥，更没能做好全部腾退拆迁房屋，按时腾退领取全部共计有七百多万元企业房产拆迁补偿金，拖延一个光补偿金的利息损失就是一个不小的损失，可这都是黄海艇拒不交房腾退所造成。至于黄海艇占房不退，一审法院判决截止日确定为2017年9月22日，这个时间是黄海艇自己在一审中承认的派搬家公司去租赁房搬离财产的时间。一审判决按黄海艇实际占用房屋时间，按原租赁合同约定租价确实其应该承担的房屋租金和占有使用费，没有什么不对的地方。至于黄海艇上诉称，政府要求在2017年7月31日前腾空，而政府事后也补偿了腾空奖励费，由此证明涉案房屋是按时腾空，一审法院认定实际腾空时间不早于2017年9月22日是不合逻辑。对此只能说黄海艇把事实的基本分类逻辑搞错了。政府要求腾房时间和实际腾退时间不是一个概念，同时腾空奖励分按规定时间腾空和没按规定时间腾空，政府都还是鼓励给予奖励的，但奖励有多少。不是说给奖励了你就一定按时腾退了。这些在拆迁政策中不同情况不同对待，奖励也不同的政策，黄海艇自己没弄清楚，想当然的错误想象了，把属于不同情况不同概念而且无法比较、比照和推论的问题，作为同一问题和事实来论证，恰恰是违反了逻辑。不然的话，黄海艇故意拖延腾退，严重超过政府规定腾退时间，政府怎么可能还奖励，一审法院怎么可能还判给他腾退奖励费34300元，不是统统都错了。而事实是政府人性化拆迁腾退政策和法院照顾了黄海艇所致，作为黄海艇不要得了便宜还装傻。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律得当，判决正确，黄海艇上诉无理，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人孙彩萍、陈金槐在二审期间未向本院提交新的证据；上诉人黄海艇向本院提交了工程项目决算表、施工图纸；欲证明上诉人为了装修案涉房屋实际投入超过35万元等事实。经质证，被上诉人孙彩萍、陈金槐认为该些证据不属二审新证据，这些都是一审提交过的，但黄海艇在一审认可不作为证据提交了。并且，该些证据是黄海艇单方提供，不符合证据的三性要件，系无效证据。且该些证据的证明内容不在上诉范围之内，与本案二审并无关联性。本院认为上诉人黄海艇在二审期间所提交的证据均是在一审庭审结束前就已形成，但上诉人黄海艇在一审期间均未提交，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第（二）项规定，上诉人黄海艇在二审期间向本院提交的证据不属新的证据。经二审审理查明，原审法院所认定的事实正确，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”孙彩萍与黄海艇签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应确认有效。双方当事人均应按约履行各自的义务和享有相关的权利。原审法院亦认定双方之间所签订的《房屋租赁合同》合法有效，对此，黄海艇并未提出异议。在合同履行中，黄海艇于2017年7月24日以孙彩萍、陈金槐未能提供房屋合法性证明，使其不能完成工商注册登记，合同目的无法实现，决定自通知送达之日起解除双方之间的房屋租赁合同，三日内办理房屋交接手续为由，向孙彩萍、陈金槐邮寄解除合同通知书一份。孙彩萍于2017年7月25日签收该通知书并同意解除合同，但并不认同其违约，故原审法院确认双方之间的租赁合同于2017年7月25日起解除正确。合同解除后，孙彩萍所收取的保证金2万元应退还给黄海艇，而黄海艇一直占用该房屋，直至2017年9月22日拆除时仍未搬离，故原审法院将房屋占有使用费计算至2017年9月22日并无不妥。黄海艇以孙彩萍违约而提出解除合同，经原审法院审理认定孙彩萍并不存在违约，黄海艇亦未提出异议，故黄海艇要求孙彩萍、陈金槐赔偿拆迁中的搬迁费、腾房奖励费、装修费等损失，依据不足，但鉴于孙彩萍并未提出上诉，且本案所涉房屋已实际拆迁，故本院予以维持。综上，黄海艇的上诉理由依据不足，不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，实体处理正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2110元，由黄海艇负担。本判决为终审判决。审判长  赵为民审判员  徐 丹审判员  毕克来二〇一八年四月二十三日书记员  项 琳