福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0203民初11019号 原告：汤清华，男，1953年12月24日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：郭立群，福建择高律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许进德，福建择高律师事务所律师。 被告：厦门普达房地产建设发展有限公司，住所地福建省厦门市思明区同安路**天鹭大厦****。 法定代表人：周铁军，该公司总经理。 被告：方文荣，男，1949年7月11日出生，汉族，住黑龙江省嫩江县。 第三人：林春龙，男，1965年2月24日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 原告汤清华与被告厦门普达房地产建设发展有限公司（以下简称普达公司）、方文荣、第三人林春龙确认合同效力纠纷一案，本院于2017年7月12日立案后，依法适用普通程序，于2018年4月16日公开开庭进行了审理。原告汤清华及其委托诉讼代理人许进德、被告普达公司的法定代表人周铁军、第三人林春龙到庭参加诉讼；被告方文荣经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 汤清华向本院提出诉讼请求：确认普达公司与方文荣于1998年1月25日签订的关于天鹭大厦A座写字楼（即指厦门市思明区同安路2号A座303单元房产）的《房屋租赁合同》对汤清华不具有法律约束力。 事实和理由：2014年2月11日，方文荣因房屋租赁合同纠纷将普达公司、朱秀梅诉至厦门市中级人民法院；该院于2014年3月28日作出（2014）厦民初字第226号民事调解书，其中经审理查明“1998年1月25日，普达公司（甲方）与方文荣（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：一、甲方将自有的天鹭大厦A座第二层、第三层、第四层写字楼一起打包出租给乙方使用，并配备车位40个；二、租赁期限为十八年，租赁期自甲方获得房产证之日起计算；三、1、乙方每月向甲方支付租金为70000元；2、甲方确认，在1996-1997年间，甲方向乙方累计借款共计5000000元，本合同签订后，甲方将其中的100000元作为本合同的押金，其余款项4900000元作为乙方一次性缴纳的租金……四、1、在甲方获得房产证前，若甲方能一次性还清借款5000000元及利息，则本合同自然解除；2、在甲方获得房产证前，若甲方明确表示不予还款，则本合同自乙方收到甲方通知书之日起生效……。2013年9月13日，普达公司向方文荣出具函件，明确函告方文荣：普达公司因经营出现困难，已无法偿还方文荣所借款项的本息，根据合同约定，方文荣在收到函件后，合同即生效”，并确认各方当事人自愿达成如下协议：一、方文荣和普达公司一致同意继续双方1998年1月25日签订的《房屋租赁合同》（天鹭大厦二层商场不在该合同履行范围之内），普达公司同意在本协议签订后一个月内将天鹭大厦三层、四层商场交付方文荣租赁使用，并另外向方文荣支付违约金880000元……。 2000年3月7日、5月25日，中国农业银行厦门市思明支行（以下简称农业银行思明支行）分别与普达公司签订《抵押合同》，约定普达公司以其自有的天鹭大厦A座第二层商场、第三层写字楼等为厦门市沈侨贸易公司（以下简称沈侨公司）的借款提供抵押担保，并办理抵押登记。后因沈侨公司无法偿还贷款，被农业银行思明支行起诉。厦门市中级人民法院作出（2006）厦民初字第260号民事判决，判决沈侨公司偿还借款及利息，农业银行思明支行有权就普达公司自有的天鹭大厦A座第二层商场、A座第三层写字楼等折价或以拍卖、变卖上述抵押物的价款优先受偿。 2006年10月9日，厦门市中级人民法院作出（2006）厦民初字第116号民事判决，判决：一、沈侨公司应于本判决生效之日起三日内偿还厦门市鹭岛农村信用合作社借款本金1030万元及利息（利息暂计至2006年3月20日为4551956.25元，之后按日万分之三的利率，计至实际还款之日止）；二、若沈侨公司未能按上述期限归还借款本息，厦门市鹭岛农村信用合作社有权依照法律规定以普达公司与周美霞所有的、农信抵借字[20011229]第35号《抵押借款合同》项下抵押物（详见附件1-农信抵借字[20011229]第35号《抵押借款合同》项下抵押物清单）折价或者以拍卖、变卖该抵押物的价款优先受偿……。该民事判决发生法律效力后，厦门市鹭岛农村信用合作社（以下简称鹭岛信用社）向法院申请执行。2007年7月25日，厦门市中级人民法院向厦门市国土资源与房产管理局发出（2007）厦执行字第86号协助执行通知书，对天鹭大厦A座第二层商场、第三层写字楼、第四层写字楼等房产进行查封，未经法院许可，不得办理转让、出租、抵押等处分性手续。后因天鹭大厦项目本身的问题以及普达公司的恶意阻扰，执行工作未能得到很好的进展。 2017年，厦门市中级人民法院重新启动拍卖手续，在淘宝网司法拍卖网络平台上对天鹭大厦部分房产进行公开拍卖；根据其拍卖公告，拍卖的房产为毛坯房，暂未发现租约情况。汤清华通过该拍卖程序竞买取得了天鹭大厦的相关房产。根据厦门市中级人民法院作出的（2007）厦执行字第86号之三执行裁定书，其中厦门市思明区同安路2号A座303单元房产（以下均称天鹭大厦A座303单元房产）的所有权及相应的其他权利归买受人汤清华所有。汤清华认为，上述普达公司与方文荣于1998年1月25日签订的《房屋租赁合同》对汤清华不具有法律约束力。1．方文荣与普达公司的关系匪浅，双方所谓的5000000元借款很可能并不存在，双方签订的《房屋租赁合同》很可能是虚假的。2．即使该《房屋租赁合同》是真实的，也对汤清华不具有法律约束。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条规定，抵押权设立在先时，抵押权行使而发生所有权的变动后，受让人不受租赁合同的约束，即先抵押后出租的情况不适用“买卖不破租赁”原则。2013年9月13日，普达公司向方文荣出具函件，明确告知方文荣，普达公司因经营出现困难，已无法偿还方文荣所借款项的本息，根据合同约定，方文荣在收到函件后，合同即生效。也就是说，普达公司与方文荣签订的《房屋租赁合同》即使有效，也是在2013年9月13日才生效，明显是在房屋的抵押权设立之后，故该《房屋租赁合同》也对竞买人不具有法律约束力。3．普达公司与方文荣签订的《房屋租赁合同》实质上是债务人普达公司以其房屋使用权抵偿方文荣欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之前签订的房屋租赁合同，其更符合债权债务合同关系而非房屋租赁合同关系，故本案不适用“买卖不破租赁”原则。4．根据合同相对性原则，普达公司与方文荣之间签订的《房屋租赁合同》仅对签约双方有法律约束力，不能对抗合同之外的第三人。汤清华已依法取得对天鹭大厦A座303单元房产的物权。物权具有排他性，故即使方文荣基于债权取得天鹭大厦的使用权，由于没有进行他项权利登记，也不能对抗汤清华对天鹭大厦A座303单元房产所享有的物权。 普达公司辩称，1．普达公司与方文荣于1998年1月25日签订关于天鹭大厦的《房屋租赁合同》，是因为普达公司在1996年至1997年期间因房地产开发需要向方文荣高息借款300多万元，后来因开发的房产不好卖，普达公司无力偿还方文荣借款本息5000000元，双方就约定将借贷关系转变为房屋租赁合同关系，即以房屋租赁的方式抵偿借款，双方为此签订了《房屋租赁合同》，这是双方当事人的真实意思表示。厦门市中级人民法院作出的（2014）厦民初字第226号民事调解书，也是确认了普达公司与方文荣签订的《房屋租赁合同》合法有效。因此，汤清华主张《房屋租赁合同》无效没有法律依据。2．根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。普达公司与方文荣签订的《房屋租赁合同》已于1998年1月25日生效，普达公司也已经将租赁物交付给方文荣，所以本案应当适用“买卖不破租赁”原则。3．方文荣与普达公司之间的房屋租赁合同纠纷案件是在2014年调解结案的，而汤清华是在2017年通过拍卖程序竞买取得天鹭大厦A座303单元房产。在此期间，天鹭大厦的抵押权人是农业银行思明支行，而农业银行厦门市分行从2003年开始一直租赁天鹭大厦第二层商场，故农业银行思明支行对天鹭大厦的房屋在抵押条件下可以出租是明知的。即便法院在2007年冻结了天鹭大厦，但房屋仍然是可以出租的。在房屋被拍卖前，农业银行思明支行从未要求普达公司不能出租已抵押的天鹭大厦。综上，汤清华的诉讼请求缺乏法律依据，请求法院予以驳回。 方文荣未作答辩。 林春龙述称，1．2016年9月20日，根据厦门市中级人民法院作出的（2014）厦民初字第226号民事调解书，林春龙与方文荣签订一份《房屋租赁权转让协议》，约定林春龙通过一次性支付租金3500000元的方式取得了民事调解书确认的租赁物自2016年9月20日起至2032年3月27日止的使用权，该合同合法有效。2．普达公司与方文荣于1998年1月25日签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且普达公司对自有的天鹭大厦A座第二层、第三层、第四层写字楼和40个车位有权进行出租，故该《房屋租赁合同》属于有效合同。而且，厦门市中级人民法院作出的（2014）厦民初字第226号民事调解书，也是确认该《房屋租赁合同》合法有效。3．鹭岛信用社与沈侨公司、普达公司签订《抵押借款合同》是在2001年12月29日，而普达公司与方文荣签订《房屋租赁合同》是在1998年1月25日，可见是租赁在先、抵押在后。法院对天鹭大厦相关房屋的查封发生于2007年，也是在《房屋租赁合同》签订之后，故不存在查封状态下进行房屋出租和转让的事实。事实上，方文荣需要的是普达公司偿还借款，《房屋租赁合同》仅是为了在普达公司无法还款时通过出租房屋取得租金以补偿借款的损失。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第119条第二款规定，本案应当适用“买卖不破租赁”原则。4．普达公司只是沈侨公司向鹭岛信用社借款的担保人。无论是借款对象还是借款时间，方文荣对普达公司享有的债权均优先于鹭岛信用社。汤清华是通过法院拍卖取得天鹭大厦A座303单元房产，如果法院拍卖公告存在重大瑕疵，汤清华完全可以退回拍卖物以减少损失，而不是主张《房屋租赁合同》无效。5．2014年5月，方文荣根据（2014）厦民初字第226号民事调解书已将天鹭大厦A座第二层、第三层、第四层写字楼使用权出租给刘荣清和李伯聪。刘荣清和李伯聪随即对房屋进行了装修并分别出租给数家教育机构，还向天鹭大厦的物业管理公司缴交了物业管理费和公维金。为了避免当事人误解、不知情，在拍卖公告期间，方文荣将（2014）厦民初字第226号民事调解书张贴在天鹭大厦A座第二层、第三层、第四层写字楼的楼道。因此，无论是现状，还是已存在的民事调解书，或是了解天鹭大厦的物业管理公司，均说明天鹭大厦相关房屋在拍卖时已处于使用状态且存在租赁事实，不存在拍卖时是毛坯房之说。5．鹭岛信用社与沈侨公司、普达公司签订的《抵押借款合同》存在抵押无效问题。首先，天鹭大厦项目是厦门市卫生局与普达公司共同建设的，按照《中华人民共和国担保法》第三十七条规定，天鹭大厦资产分配涉及厦门市卫生局，普达公司不得将天鹭大厦对外提供担保。其次，在建工程抵押贷款的用途为在建工程继续建造所需资金，但普达公司是将天鹭大厦的在建工程为沈侨公司向鹭岛信用社的贷款提供担保，违反了《城市房地产抵押管理办法》，该担保抵押无效。第三，普达公司是为其股东沈侨公司提供担保，其行为违反了《中华人民共和国公司法》第六十条规定，该担保抵押无效。第四，普达公司属中外合资公司，但其为沈侨公司提供担保，并未经相关部门批准同意，该担保抵押无效。综上，应当驳回汤清华的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年2月11日，方文荣向厦门市中级人民法院提起房屋租赁合同纠纷诉讼，其诉讼请求包括“普达公司全面履行合同约定义务，及时清空天鹭大厦A座第二、三、四层房屋，并交付方文荣使用”等。厦门市中级人民法院于2014年3月28日作出（2014）厦民初字第226号民事调解书，其中经审理查明“1998年1月25日，普达公司（甲方）与方文荣（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：一、甲方将自有的天鹭大厦A座第二层、第三层、第四层写字楼一起打包出租给乙方使用，并配备车位40个；二、租赁期限为十八年，租赁期自甲方获得房产证之日起计算；三、1、乙方每月向甲方支付租金为70000元；2、甲方确认，在1996-1997年间，甲方向乙方累计借款共计5000000元，本合同签订后，甲方将其中的100000元作为本合同的押金，其余款项4900000元作为乙方一次性缴纳的租金……四、1、在甲方获得房产证前，若甲方能一次性还清借款5000000元及利息，则本合同自然解除；2、在甲方获得房产证前，若甲方明确表示不予还款，则本合同自乙方收到甲方通知书之日起生效……。2013年9月13日，普达公司向方文荣出具函件，明确函告方文荣：普达公司因经营出现困难，已无法偿还方文荣所借款项的本息，根据合同约定，方文荣在收到函件后，合同即生效”，并确认各方当事人自愿达成如下协议：一、方文荣和普达公司一致同意继续双方1998年1月25日签订的《房屋租赁合同》（天鹭大厦二层商场不在该合同履行范围之内），普达公司同意在本协议签订后一个月内将天鹭大厦三层、四层商场交付方文荣租赁使用，并另外向方文荣支付违约金880000元……。 另查明，2006年11月27日，厦门市中级人民法院作出（2006）厦民初字第260号民事判决，其中经审理查明“2000年3月7日，农行七市分理处与沈侨公司签订编号为（厦海滨）农银借字（2000）第002号《借款合同》，约定：农行七市分理处向沈侨公司发放短期流动资金贷款300万元，……同日，农行七市分理处还与普达公司签订了编号为（厦海滨）农银抵字（2000）第001号《抵押合同》，约定：普达公司以其自有的天鹭大厦A座第三层写字楼及地下一层340-347号八个车位作为为（厦海滨）农银借字（2000）第002号《借款合同》项下借款的抵押物。2000年3月20日，厦门市房地产交易中心为该《抵押合同》办理了编号为200003166的抵押登记”、“2000年5月25日，农行七市分理处与沈侨公司签订编号为（厦海滨）农银借字（2000）第003号《借款合同》，约定：农行七市分理处向沈侨公司发放短期流动资金贷款160万元，……同日，农行七市分理处还与普达公司签订了编号为（厦海滨）农银抵字（2000）第002号《抵押合同》，约定：普达公司以其自有的天鹭大厦A座第三层写字楼及地下一层340-347号八个车位作为为（厦海滨）农银借字（2000）第003号《借款合同》项下借款的抵押物。2000年6月6日，厦门市房地产交易中心为该《抵押合同》办理了编号为200007436的抵押登记”、“农行七市分理处因机构调整先后并入思明农行、海滨农行，现其权利、义务由海滨农行承接。海滨农行于2004年2月经批准隶属于思明农行（即农业银行思明支行）”，并判决：一、沈侨公司应于本判决生效之日起十日内偿还农业银行思明支行借款本金10721036.79元及利息4801067.2元（利息暂计至2006年6月20日，之后按日万分之二点一的利率，计至实际还款之日止）；二、若沈侨公司未能按上述期限归还借款本息，农业银行思明支行有权依照法律规定以普达公司自有的天鹭大厦A座第二层商场、A座第三层写字楼、A座7D、7E、7F单元及地下一层340-347号八个车位折价或者以拍卖、变卖上述抵押物的价款优先受偿。该民事判决发生法律效力后，农业银行思明支行向厦门市中级人民法院申请执行。 2006年10月9日，厦门市中级人民法院作出（2006）厦民初字第116号民事判决，判决：一、沈侨公司应于本判决生效之日起三日内偿还鹭岛信用社借款本金1030万元及利息（利息暂计至2006年3月20日为4551956.25元，之后按日万分之三的利率，计至实际还款之日止）；二、若沈侨公司未能按上述期限归还借款本息，鹭岛信用社有权依照法律规定以普达公司与周美霞所有的、农信抵借字[20011229]第35号《抵押借款合同》项下抵押物（详见附件1-农信抵借字[20011229]第35号《抵押借款合同》项下抵押物清单）折价或者以拍卖、变卖该抵押物的价款优先受偿；三、普达公司对沈侨公司的上述债务中经依法处置抵押物后仍不能清偿的部分承担连带保证责任。该民事判决附件1《抵押物清单》载明“天鹭大厦B座22A、22F、23B、25C、25B；天鹭大厦A座第四层写字楼……。” 上述（2006）厦民初字第116号民事判决发生法律效力后，鹭岛信用社向法院申请执行。2007年7月25日，厦门市中级人民法院向厦门市国土资源与房产管理局发出（2007）厦执行字第86号《协助执行通知书》，载明“一、查封被执行人所有的房产：天鹭大厦A座第二层商场、天鹭大厦A座第三层商场、天鹭大厦A座第四层商场……；二、未经本院许可，不得办理转让、出租、抵押等处分性手续”。 2017年2月22日，厦门市中级人民法院作出（2007）厦执行字第86号之三执行裁定，其中载明“在执行申请人厦门农村商业银行股份有限公司（原厦门市农村信用合作联社、厦门市鹭岛农村信用社合作社）与被执行人厦门市沈侨贸易公司、厦门普达房地产建设发展有限公司、周美霞借款合同纠纷一案中，于2017年1月16日-17日在淘宝网司法拍卖网络平台对登记于厦门普达房地产建设发展有限公司名下的厦门市思明区同安路2号A座201、303、403单元房产进行了公开拍卖……买受人汤清华以2268000元的最高应价竞得厦门市思明区同安路2号A座303单元房产”，并裁定：四、厦门市思明区同安路2号A座303单元房产的所有权及相应的其他权利归买受人汤清华所有。厦门市思明区同安路2号A座303单元房产的财产权自本裁定送达买受人汤清华时起转移……。该执行裁定书于2017年2月28日送达给汤清华。 又查明，2016年9月20日，方文荣（作为甲方、转租方）与林春荣（作为乙方、承租方）签订一份《房屋租赁权转让协议》，约定：甲方将（2014）厦民初字第226号民事调解书界定的租赁物即天鹭大厦A座第二层、第三层、第四层写字楼及40个车位的租赁权整体转让给乙方，转让后，乙方享有该民事调解书载明的相应权益；租赁权时间为2016年10月1日起至2032年3月27日止；转让费3500000元，合同签订后乙方即付定金500000元，其他租赁权转让金乙方需在合同签订日20天内付清。2016年10月7日，林春龙通过银行转账方式分别支付方文荣1000000元、1000000元；林春荣还于2016年10月8日转账支付方文荣1000000元。2016年10月8日，方文荣与林春荣签订一份《房屋租赁权转让金付款证明》，确认林春荣已全部付清房屋租赁权转让金3500000元。 本院认为，厦门市中级人民法院作出的（2014）厦民初字第226号民事调解书已经确认了普达公司与方文荣签订的《房屋租赁合同》合法有效，故汤清华主张该《房屋租赁合同》是虚假的，本院不予采信。林春龙主张鹭岛信用社与沈侨公司、普达公司签订的《抵押借款合同》存在抵押无效问题，因（2006）厦民初字第116号民事判决已确认该合同有效，故对林春龙的主张，本院亦不予采信。 根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十八条规定，民事法律行为可以附条件，但是按照其性质不得附条件的除外；附生效条件的民事法律行为，自条件成就时生效。虽然普达公司与方文荣是在1998年1月25日签订《房屋租赁合同》，但双方已明确约定“在甲方（普达公司）获得房产证前，若甲方明确表示不予还款，则本合同自乙方（方文荣）收到甲方通知之日起生效”，可见其为附生效条件的合同。根据上述民事调解书查明的事实，普达公司是在2013年9月13日向方文荣出具函件，告知方文荣“普达公司因经营出现困难，已无法偿还方文荣所借款项的本息，根据合同约定，方文荣在收到函件后，合同即生效”，故应当认定《房屋租赁合同》是自条件成就的2013年9月13日生效。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款规定“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”，可见后成立的租赁关系对先设立的抵押权无对抗效力，因抵押权人实现抵押权而发生抵押财产物权变动的，抵押财产的受让人不受租赁合同的约束，亦即在抵押权在先设立的场合不再适用“买卖不破租赁”原则。（2006）厦民初字第260号民事判决已经查明天鹭大厦A座第三层写字楼抵押登记时间为2000年3月20日、2000年6月6日，并判决确认农业银行思明支行基于抵押权对天鹭大厦A座第三层写字楼等抵押财产享有优先受偿权。虽然厦门市中级人民法院系基于（2006）厦民初字第116号民事判决的执行启动天鹭大厦A座第三层写字楼中303单元房产（即厦门市思明区同安路2号A座303单元房产）的拍卖程序，但其原因在于该执行案件首次冻结了天鹭大厦A座第三层写字楼，考虑农业银行思明支行亦已经就该民事判决向厦门市中级人民法院申请执行并可从抵押财产拍卖价款中优先受偿，故仍可认定汤清华系在抵押权人农业银行思明支行实现抵押权过程中竞买取得厦门市思明区同安路2号A座303单元房产。同时，本院还注意到厦门市中级人民法院对天鹭大厦A座第三层写字楼的冻结时间早于本案《房屋租赁合同》的生效时间。因此，本院认定普达公司与方文荣签订的《房屋租赁合同》中关于厦门市思明区同安路2号A座303单元房产的部分对买受人汤清华不具有法律约束力。 依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 厦门普达房地产建设发展有限公司与方文荣于1998年1月25日签订的《房屋租赁合同》中关于厦门市思明区同安路2号A座303单元房产的部分对汤清华不具有法律约束力。 案件受理费24944元，由厦门普达房地产建设发展有限公司、方文荣负担。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  刘宪昌 人民陪审员  黄鹭达 人民陪审员  童海平 二〇一八年四月二十六日 代书 记员  李 馨 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国物权法》 第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》 第六十六条抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。 抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。