成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0116民初2039号 原告：向海韬，男，2000年6月18日出生，汉族，成都市成华区。 法定代理人：薛某（系向海韬母亲），女，1976年4月30日出生，汉族，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：陈科，四川明炬律师事务所律师。 被告：成都佳晟投资有限公司，住所地四川省成都市双流区东升街道航鹰东路**。 法定代表人：申福合，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：于乐，女，系公司员工。 委托诉讼代理人：姚永强，新疆金天信律师事务所律师。 原告向海韬与被告成都佳晟投资有限公司（以下简称“佳晟公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年2月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告向海韬的委托诉讼代理人陈科、被告佳晟公司的委托诉讼代理人姚永强、于乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向海韬向本院提出诉讼请求如下：1、被告立即为原告办理其购买的双流区东升街道航鹰东路6号润驰·国际广场1栋5层50131号房屋的不动产权证书；2、判令被告支付迟延办理房屋不动产登记的违约金2784元。事实与理由：2015年1月28日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定原告购买被告开发的位于四川省成都市双流区东升航鹰东路6号润驰·国际广场1幢5层50131号的商铺一间，房屋总价556872元。被告需在2014年12月31日前取得该商铺所在楼栋的权属证明，并在交付房屋后365日内为原告办理不动产权属证书，延迟办理应最高承担原告购房款总额千分之五违约金。后四川世纪晶诚机电工程有限公司与被告签订《房屋抵付工程款协议》，用抵付工程款的方式为原告付清了房款。原告按合同约定，提交相关办理权属资料并缴清办证费用后，被告却一直没有为原告办理房屋的不动产权证书。为维护原告的合法权益，故原告诉至法院。 被告佳晟公司辩称，办理权属证书不是被告的职责，被告仅有协助办理义务；润驰·国际广场的房产没有完成房屋测绘，不具备办理不动产权证的条件；原告没有提供缴纳契税的票据，被告不能协助其履行办证义务；被告收购了原佳晟公司，但被告接收到的材料不全，本案系工程款抵付房款，被告目前没有交接到有关原告的资料；涉案房屋为商铺，被告收购该项目后，提出了相应的回购方案，目前已经回购了部分房屋，涉案房屋将来也涉及回购，所以希望双方能协商暂不办理相关证书。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下： 被告系润驰·国际广场的开发商，于2015年1月28日与原告签订了《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》。双方在《商品房买卖合同》中约定，①由原告购买被告开发的润驰·国际广场1栋5层50131号商铺。所购商品房总价款为556872元。被告应当在2013年12月31日前向原告交付该商品房。②被告应在2014年12月31日前取得该商铺所在楼栋的权属证明，如因被告的责任未能按期取得的，原告不退房，合同继续履行，由被告自应取得该商铺所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止每日按原告已付房款的10/000支付违约金，并于被告实际取得权属证明之日起30日内支付，被告支付的违约金总额以原告已付房款的5‰为限。③商品房交付使用后，原告委托被告向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如因被告的责任，原告未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，原告不退房，合同继续履行，由被告自应取得该商品房所有权证书期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，每日按原告已付房款的0.10/000支付违约金，并于被告实际取得权属证明之日起30日内支付，被告支付的违约金总额以原告已付房款的5‰为限。 《商品房买卖合同补充协议》约定，①办理房屋所有权证的时间从原告办理完毕交房手续并向被告缴纳完毕专项维修资金、相关税费、提交完备的办理房屋所有权证所需资料和办理完毕相关手续之日起计算。②原告须于《买卖合同》约定的房屋交付期限届满前向被告提交办理房屋产权证、他项权抵押登记等手续所需资料（包括购房合同、夫妻双方或单身个人身份证复印件、结婚证明或有效单身证明、购房收据等，具体资料以相关部门最新规定为准）以及相关税、费（以房管部门、税务局的最新规定为准），并签订委托书。如原告未能提供上述相关资料、或提供资料不齐全、或所提供资料被相关部门认为不实的，或原告未缴纳相关费用的，每迟延一日原告应按总房款10/000的比例向被告支付违约金（采用一次性或分期付款方式的买受人向被告书面承诺自行办理房屋产权证的除外）。如因上述原因造成产权登记手续超过合同规定期限的，被告不承担逾期办理产权证的违约责任。③因政策和政府主管部门原因、工作程序，造成不能如期接收被告所报送的资料和办理产权登记相关手续的，被告不承担任何责任。④在政策允许的情况下，被告在房屋所有权证办理完毕后2年内协助原告办理该房的分户国土证。因原告原因导致办理分户国有土地使用权证时间滞后，由原告承担相应责任。 被告与四川世纪晶诚机电工程有限公司签订了《房屋抵付工程款协议》，约定被告佳晟公司将位于润驰国际广场房屋面积193.04㎡，价值人民币1500066.00元，抵付双方签订的《防排烟工程施工合同》、《防排烟设备购销合同》项下被告佳晟公司欠付四川世纪晶诚机电工程有限公司的工程款1393503元（含工程质保金）。房款与工程款差额106563.00元，由四川世纪晶诚机电工程有限公司向被告佳晟公司以现金方式补足。 四川世纪晶诚机电工程有限公司委托被告佳晟公司将以上抵款房屋相关权证手续直接办理至四川世纪晶诚机电工程有限公司指定人名下（见上表中“产权人名”），本合同生效且四川世纪晶诚机电工程有限公司开具与抵付款等额的有效工程款发票后，由上述四川世纪晶诚机电工程有限公司指定产权人与被告佳晟公司签署正式的商品房买卖合同。四川世纪晶诚机电工程有限公司与四川世纪晶诚机电工程有限公司指定产权人之间产生的一切经济法律责任由四川世纪晶诚机电工程有限公司及四川世纪晶诚机电工程有限公司指定人承担，与被告佳晟公司无关。由上述抵款房屋办理入住手续产生的一切费用及房屋办理所需税费由四川世纪晶诚机电工程有限公司自行负担，四川世纪晶诚机电工程有限公司应在商品房买卖合同签订时向被告佳晟公司支付房屋价值超过抵付所欠四川世纪晶诚机电工程有限公司款项部分人民币106563元整（大写：壹拾万零陆仟伍佰陆拾叁圆整）以及办理权证所需费用。本协议生效后，四川世纪晶诚机电工程有限公司减少应收甲方工程款1393503元（大写：人民币壹佰叁拾玖萬叁仟伍佰零叁圆整），被告佳晟公司与四川世纪晶诚机电工程有限公司须以本协议做为双方在工程款的账务处理依据。四川世纪晶诚机电工程有限公司应在本合同签订当日向被告佳晟公司出具与抵付款等额的有效工程款发票。如因四川世纪晶诚机电工程有限公司或四川世纪晶诚机电工程有限公司指定的产权人原因，导致已签署的商品房买卖合同效力受到任何影响（包含但不限于合同变更、无效、解除、撤销、条款无效执行等），双方确认已抵偿的工程款不受任何影响，仍视为被告佳晟公司已就抵偿部分的工程款向四川世纪晶诚机电工程有限公司履行了付款义务。四川世纪晶诚机电工程有限公司保证四川世纪晶诚机电工程有限公司指定的产权人不得退房，四川世纪晶诚机电工程有限公司与四川世纪晶诚机电工程有限公司指定产权人之间的任何纠纷与被告佳晟公司无关。四川世纪晶诚机电工程有限公司指定的产权人若退房的，退款责任由四川世纪晶诚机电工程有限公司承担，所退款项全部由四川世纪晶诚机电工程有限公司支付。本合同签订后，四川世纪晶诚机电工程有限公司不得擅自解除本合同，否则按本合同抵工程款总额的20%向被告佳晟公司支付违约金。被告佳晟公司与四川世纪晶诚机电工程有限公司对本合同如有异议，可友好协商；协商不成，可向四川省双流县人民法院提起诉讼。本协议壹式两份，被告佳晟公司与四川世纪晶诚机电工程有限公司各执壹份，具有同等法律效力。经被告佳晟公司与四川世纪晶诚机电工程有限公司双方签字盖章后即生效。 2015年1月9日，原告向海韬向被告佳晟公司支付（房号5-131）契税16706元，印花税278元，专项维修基金1248，共计18232元，佳晟公司向其出具收款收据一份。2015年1月9日，原告向海韬向四川阳光尚和物业管理有限公司支付交易登记费550元，交易手续费2227元，印花税票5元，国土局印花税票5元，共计2787元。四川阳光尚和物业管理有限公司向其出具收款收据一份。 另查明，润驰·国际广场项目1栋的初始产权登记为2013年12月27日；截止2018年4月10日，被告未向该中心提交办理上述原告产权转移登记所需资料。 另查明，位于东升街道航鹰东路****单元****商业用房现处于签约备案状态（合同备案号：424304；产权人：向海韬；证件号码：510108200006180616）。 庭审中，原告向海韬陈述交房时间为签订《商品房买卖合同》当日。 诉讼中，薛某向本院陈述其自愿放弃对涉案房屋享有的权利义务，涉案房屋由向海韬一人所有。 《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日施行；2016年10月14日，成都市双流区人民政府发布《关于成都市双流区实施不动产统一登记有关事项的通告》，载明2016年10月30日9:00至2016年11月3日17:00，全区停止办理各类土地、房屋、林地登记业务，从2016年11月4日9:00起启用不动产统一登记薄证，受理的不动产登记申请，按不动产统一登记程序办理，由成都市双流区不动产登记中心颁发《不动产权证书》、《不动产登记证明》。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》是双方真实意思表示，内容不存在违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。各方应按约履行各自的权利义务。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定并结合合同约定，被告作为房地产开发企业，协助作为预售商品房购买人的原告办理房屋产权转移登记是其应当履行的法定义务和合同义务。 由于《不动产登记暂行条例》已经开始实施，案涉房屋所在地的不动产登记中心已于2016年10月30日起正式实行统一的不动产权登记。对原告关于协助办理不动产权登记的诉讼请求，本院认为，（1）双方在合同中约定由被告协助原告办理房屋所有权证和国有土地使用证，但该约定因目前国家关于房屋所有权证和国有土地使用权证两证合一的新政策的出台而在事实和法律上不能实现。被告应当按照国家现行政策的要求，协助原告办理案涉房屋的不动产权登记。（2）被告至今未协助原告办理案涉房屋的所有权登记，其行为恶意阻止办理房屋所有权证、分户土地证书的条件成就，应当视为办理房屋所有权证、分户土地证书的条件均已成就。办理房屋所有权证及办理分户土地证的期限应当视为都已届满。故被告应当协助原告办理案涉房屋的不动产权登记。 关于违约金的问题。该问题首先涉及被告是否应支付违约金。对此，本院认为，办理房屋所有权证属于行政管理部门的职责范围，在行政管理部门履行该职责的过程中，需要被告将买受人办理房屋权属登记所需的资料报送该部门备案，至于何时能够办理房屋所有权证则属于行政管理部门的流程管理范畴。因此，原、被告关于办理房屋所有权证的约定应界定为“在合同的约定期限内，将为业主办理房屋权属登记的相关资料报送产权登记机关备案并履行其相应的义务”。被告应当及时将办理房屋权属登记相关资料报送产权登记机关备案并实际履行其相应的义务。 结合本案事实，被告未将办理案涉房屋分户产权证、国有土地使用权证所需资料向房产、国土管理部门进行递件登记（备案）的行为持续至今，该行为违反了合同的约定，且未举证证明该情形系原告所致，应承担因此所产生的违约责任。因双方在合同中约定了违约金的支付，被告应当向原告支付违约金。 其次，涉及违约金应当如何计算。双方在合同中约定了违约金的支付标准，但违约金以弥补损失为主、惩罚为辅，故被告应承担的违约金应以原告的实际损失为基础，而原告并未举证证明其损失的大小，本院兼顾合同履行情况、被告的过错程度及预期利益等综合因素，酌情确定违约金为2784元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告成都佳晟投资有限公司自本判决生效之日起三十日内协助原告向海韬到成都市双流区不动产登记中心办理原告向海韬所购位于润驰·国际广场1栋5层50131号房屋（合同备案号：424304）的不动产权登记； 二、被告成都佳晟投资有限公司自本判决生效之日起三日内向原告向海韬支付逾期办理产权证的违约金2784元。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告成都佳晟投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  梁宪 二〇一八年四月十七日 法官助理何晓娇 书记员聂华