四川省西充县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川1325民初510号 原告：冯春梅，女，汉族，生于1990年3月10日，住四川省西充县。 委托诉讼代理人：左国民，四川源泉律师事务所律师。 被告：果城建工集团有限公司，住所地四川省南充市顺庆区长征路119号。 法定代表人：蒲斌，男，董事长。 委托诉讼代理人：孙科，男，该公司办公室主任。 委托诉讼代理人（特别授权）：罗国康，南充市法源法律服务所法律工作者。 被告：杨元彪，男，汉族，生于1965年9月3日，住四川省西充县。 第三人：胥益明，男，汉族，生于1968年8月14日，住四川省西充县。 委托诉讼代理人（特别授权）：张祖烨，四川源泉律师事务所律师。 原告冯春梅与被告果城建工集团有限公司（以下简称果城公司）、杨元彪、第三人胥益明商品房买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月8日立案受理后，依法由审判员叶腾博适用简易程序公开开庭进行了审理。原告冯春梅的委托诉讼代理人左国民，被告果城公司的委托诉讼代理人孙科、罗国康，第三人胥益明的委托诉讼代理人张祖烨到庭参加诉讼；被告杨元彪经本院依法传票传唤未到庭。本案现已审理终结。 原告冯春梅向本院提出诉讼请求：1、判令二被告及第三人立即为我办理位于西充县的房屋权属登记；2、判令二被告连带返还其违规收取我的两管三线费4600元、白蚁防治费178元并退还挪用的房屋维修基金1355元及上述费用从收取之日起至实际退还之日止的同期银行贷款利息；3、判令二被告连带支付我已付房款0.5%计算的违约金414.5元并赔偿我的全部损失；4、诉讼费及其他费用由被告及第三人承担。事实与理由：被告杨元彪是原四川省南充市天瑞建筑工程有限公司飞龙分公司（以下简称天瑞飞龙公司）的负责人，该公司已于2014年10月10日被四川省南充市天瑞建筑工程有限公司（以下简称天瑞公司）全体股东第十八次会决定注销。天瑞公司全体股东在决定注销天瑞飞龙公司时承诺：“分公司的债权债务由天瑞公司承担，其工作人员由天瑞公司安排就业。”2014年11月17日，南充市工商行政管理局正式核准天瑞飞龙公司的注销登记。2015年10月，天瑞公司更名为果城公司。2010年2月25日，天瑞飞龙公司与我签订《商品房买卖合同》，将其开发建设的位于西充县，面积约89平方米的房屋以每平方米1050元的价格出售给我。合同签订后，我按合同约定履行了付款义务，包括被告违规收取的两管三线费用和白蚁防治费；同时，被告还强行代收了房屋维修基金，但至今没有向房管部门缴纳。虽然在全体购房人的强烈要求下，天瑞飞龙公司最终将房屋交付给我居住使用，但出卖方至今没有将该房屋权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案，致使我们一直无法办理该房屋的权属登记。十多年来，我们小区71户业主多次上访，要求办证。 被告果城公司辩称，1、我公司无房地产开发资质，也未委托杨元彪和胥益明对外销售房屋，杨元彪以天瑞飞龙公司名义出售房屋是超出授权范围，其产生的法律后果应由行为人承担。2、被告杨元彪和第三人未到庭，无法查清这次开发的具体行为和资金情况，未办证是杨元彪和胥益明两人的多种违法行为所带来的严重后果；按照相关法律规定，工作人员以单位名义超出经营范围的行为应由行为人自己承担责任；法人的分支机构在法人授权范围内进行民事活动，超出部分应由行为人杨元彪、胥益明共同承担。3、现在土地登记在胥益明名下，说明该土地现在还属于胥益明，胥益明和杨元彪的交易存在很多不清楚的地方。4、我公司未授权分公司进行房地产开发项目，经营范围是修建房屋，不具有开发资质。5、房屋交付后180天内就应当办理备案和相关登记，但房屋实际已交付了十几年，原告才提起诉讼来主张相应权利，已超过诉讼时效，丧失胜诉权。6、未办证和手续费的情况应由杨元彪和胥益明向原告方说清楚。 被告杨元彪未作答辩。 第三人胥益明辩称，我不应承担办证和其他义务。1、房屋占用土地是胥益明转让给杨元彪的，杨元彪受让后，以天瑞分龙公司名义开发建设；开发建设后对外出售，自己收取房款，购房合同和房款是天瑞公司和杨元彪收取，开发建设主体是天瑞飞龙公司和杨元彪。2、按合同相对性，本案办证方应是合同被告。3、杨元彪出售房屋后，未办理房产登记，我方只有登记拥有土地，不是办证方，我们可以协助办证，但相关费用不由我们承担。4、房屋开发建设到现在已有十多年，这个分公司是天瑞公司许可了的，不能说现在不知道，这是推卸责任，推到第三人名下，是不尊重事实。 本院经审理认定事实如下：2009年10月9日，原告冯春梅与天瑞飞龙公司签订《商品房买卖合同》，约定原告在天瑞飞龙公司处购买西充县滨河花园B幢一单元102号房屋；该房建筑面积89平方米（套内建筑面积86.33平方米），单价1100元/㎡，总价97900元；签订合同之日首付房款82900元，余款15000元于交付产权证之日付清；配套费7273元（水2080元、电800元、气2993元、闭路400元、安装材料费1000元）、维修基金1355元、白蚁防治费178元，于签订合同之日付清；出卖人应当在2009年12月31日前，将验收合格的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。该合同加盖了天瑞飞龙公司的印章及杨元彪私章。合同签订当日，原告即按合同约定交纳了相关费用。2012年1月17日，天瑞飞龙公司在《商品房买卖合同》附件二中备注：清退两管三线款（肆仟陆佰元正），在经后房款中扣减。此后，原告至今未取得房屋产权证书，原告及小区业主长期上访各部门未果，遂起诉来院。 诉讼中还查明：1、天瑞飞龙公司成立于2004年7月2日，杨元彪系该公司营业执照登记的负责人；经营范围为：土木建筑，公路、桥梁工程，建筑装饰、装修工程，水利电力工程施工，消防设备安装工程，土石方工程，建筑施工设备租赁，建材销售。2014年10月10日，天瑞公司全体股东第十八次会决定注销天瑞飞龙公司。天瑞公司全体股东在决定注销天瑞飞龙公司时承诺：“分公司的债权债务由天瑞公司承担，其工作人员由天瑞公司安排就业。”2014年11月17日，南充市工商行政管理局正式核准天瑞飞龙公司的注销登记。2015年10月，天瑞公司更名为果城公司。2、2010年1月26日，杨元彪在西充县国土资源执法大队办公室接受询问时，对滨河花园用地称：“这宗土地原是畜牧局（一是兽防站，二种鸡场），因胥益明修建畜牧局北街办公楼,畜牧局无钱支付工程款，便经过国资办同意，将该宗土地抵偿给胥益明。胥益明在国土局办理了土地证。我与胥益明协商，该宗土地由我们共同进行联合开发。最后该宗土地的划拨转出让的出让金都是由我支付的。”2010年3月11日，胥益明在西充县国土资源执法大队办公室接受调查时，对滨河花园用地称：“我2008年3月才办理了土地过户手续，办理了土地使用证。2007年8月左右，为解决原房产公司遗留问题，向县建设局申请同意后，将该处房产以我的名义与杨元彪联合开发。但实际上只是他开发建设，我不负担一切责任和税费，只给我公司61万元，以解决公司遗留的债权、债务。至今，杨元彪还差我大约近十万元。”3、滨河花园用地登记在胥益明名下，出让面积1825.16平方米，实际用地面积2274.68平方米；该项目有建设工程规划许可证。4、2011年6月14日，西充县发展和改革局、西充县工商行政管理局、西充县住房和城乡规划建设局联合发出西发改〔2011〕105号文件，其中规定：“从2009年2月1日起，各房地产开发企业或商品房销售商销售商品房应将两管三线安装费计入商品房总价，2009年2月1日前的商品房销售以双方签定的合同执行。各房地产开发企业或商品房销售商违规收取购房户两管三线费用必须退付。”5、为滨河花园购房户办理产权登记，2017年6月5日，西充县不动产统一登记处遗工作领导小组办公室发出西处遗发〔2017〕6号文件，对滨河花园项目相关问题的处理作出了方案，并发送各相关职能单位处理。6、杨元彪以天瑞飞龙公司名义收取白蚁防治费、房屋维修基金未向相关部门缴纳。 本院认为：1、《商品房买卖合同》的效力认定。原告冯春梅与原天瑞飞龙公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人在自愿、平等协商的基础上签订，意思表示真实；天瑞飞龙公司虽无房地产开发资质，但不影响合同效力，且西充县不动产统一登记处遗工作领导小组办公室发出的西处遗发〔2017〕6号文件，已对滨河花园项目有关违法行为作出了处理；故《商品房买卖合同》合法有效。2、诉讼时效认定。本案中，出卖人已经将房屋交付给买受人原告，原告已对该房屋占有使用多年，原告请求出卖人转移房屋所有权、办理房屋所有权登记的请求权属于物权属性，不适用诉讼时效的规定；故被告果城公司办证诉讼时效已过的抗辩，本院不予采纳。3、权属登记认定。原告作为买受人已按合同约定交纳了房款，并实际占用居住，出卖人应按合同约定及法律规定为原告办理房屋权属登记。《商品房买卖合同》的出卖人系天瑞飞龙公司，因天瑞飞龙公司现已注销，应由果城公司（原天瑞公司）承担办证义务；被告杨元彪作为滨河花园的实际投资人，应承担共同办证义务；第三人胥益明作为土地登记所有人，应协助办理。4、应退费用认定。天瑞飞龙公司违规收取的两管三线费用，应予退还；原告主张返还两管三线费4600元，但《商品房买卖合同》附件二已载明该费用在房款中扣减，因原告尚下欠15000元购房款，故该4600元应在该下欠的15000元购房款中扣减，本案不应再返还。白蚁防治费178元、房屋维修基金1355元收取后未向相关部门缴纳，故该两笔费用应予以退还。原告主张该费用利息，本院不予支持。该两笔费用系以天瑞飞龙公司名义收取，杨元彪系实际收款人，故二被告应承担连带返还责任。5、违约金及损失认定。出售人未按约定的期限为原告办理产权登记，构成违约，根据《商品房买卖合同》的约定，出卖人应按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金，即82900×0.5%=414.5元，该费用由二被告连带支付。原告未提交证据证明其有其他损失，故对其主张的损失，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十四条、第一百三十五条《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项、《商品房销售管理办法》第三十四条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、限被告果城建工集团有限公司、杨元彪于本判决生效后三十日内为原告冯春梅办理西充县晋城镇肃王路66号滨河花园B幢一单元102号房屋的不动产权属证书，第三人胥益明承担协助办理义务； 二、限被告果城建工集团有限公司、杨元彪于本判决生效之日起十日内连带退还原告冯春梅白蚁防治费178元、房屋维修基金1355元，共1533元； 三、限被告果城建工集团有限公司、杨元彪于本判决生效之日起十日内连带支付原告冯春梅逾期办证违约金414.5元； 四、驳回原告冯春梅的其他诉讼请求。 如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费100元，由被告果城建工集团有限公司、杨元彪负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  叶腾博 二〇一八年四月十二日 书记员  王 茜