广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0183民初2144号原告(反诉被告)：王永康，男，1992年5月22日出生，汉族，住广东省广州市增城区。被告（反诉原告）：赵枫，男，1983年5月28日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托代理人：朱照环、朱艳，广东骏道律师事务所律师、实习律师。第三人：广州市保值房地产代理有限公司，住所地广东省广州市增城区荔城街荔乡路53号。法定代表人：陈志彪。委托代理人：潘泽通，该公司员工。原告(反诉被告)王永康诉被告（反诉原告）赵枫，第三人广州市保值房地产代理有限公司（以下简称保值公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)王永康，被告（反诉原告）赵枫的委托代理人朱照环，第三人保值公司的委托代理人潘泽通到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)王永康向本院提出诉讼请求：一、解除王永康、赵枫签订的《房地产买卖合同》；二、赵枫返还王永康支付的购房定金10000元；三、赵枫赔偿王永康违约金46000元；四、赵枫向王永康支付因房屋交易产生的中介费11500元；五、赵枫赔偿王永康因房价上涨而另购置同类房屋产生的差价101000元（按照评估价8500元/平方米×66平方米-460000元=101000元）；六、本案诉讼费、保全费1362元、担保费3000元由赵枫承担。事实与理由：2016年11月12日，王永康与赵枫在中介方居间下签订了《房地产买卖合同》，约定王永康购买赵枫所有的位于广州市增城区增江街学府路1号10幢206房。合同签订后，王永康已按合同约定向赵枫支付了定金10000元并准备向银行申请按揭贷款，但赵枫迟迟不配合王永康提交按揭所需资料，导致王永康至今未获得银行同意贷款书。赵枫经王永康催告仍不履行合同义务，后在没有解除合同的情况下将房屋另行出售给他人，已构成根本违约。综上所述，为维护王永康的合法权益，故向法院起诉，请求法院支持王永康诉请。被告（反诉原告）赵枫辩称：一、同意解除王永康、赵枫签订的《房地产买卖合同》，但是王永康违约在先，因此请求没收定金10000元。二、请求王永康支付违约金46000元及承担本案所有诉讼费。被告（反诉原告）赵枫向本院提出反诉请求：一、解除赵枫、王永康签订的《房地产买卖合同》；二、没收定金10000元；三、王永康支付违约金46000元；四、王永康承担本案所有诉讼费用。事实与理由：赵枫、王永康与保值公司于2016年11月12日签订《房地产买卖合同》，约定王永康购买位于广州市增城区增江街学府路1号10幢206房。签订合同时，王永康支付10000元作为定金，后王永康迟迟未能取得银行同贷书，造成房屋交易无法进行。为维护赵枫的合法权益，故向法院提起反诉，请求法院支持赵枫的反诉请求。原告(反诉被告)王永康辩称：是赵枫违约，不同意赵枫的反诉请求。第三人保值公司述称：王永康、赵枫在保值公司的居间下签订了《房地产买卖合同》，签订合同当天王永康向赵枫支付了购房定金10000元，事后王永康向保值公司的按揭部提交了按揭手续所需资料，当保值公司要求赵枫提交按揭资料和签署按揭文件时赵枫一直没有提交，而且通过微信多次表示要解除合同。后来据保值公司所知，赵枫在其他地方成交了涉案房屋。赵枫既要求没收定金又要求违约金，是重复主张。经审理查明：2016年11月12日，赵枫（卖方）、王永康（买方）、保值公司（居间方）签订《房地产买卖合同》，载明“……买卖双方就买卖位于增城市增江街××房（以下简称该物业）的所有买卖条件达成一致意见……二、成交价格1、买卖双方同意该物业总楼价为人民币460000元。……2、卖方同意，本次交易过程中，买方可指定过户到他人名下（如办理按揭贷款的，买方可指定以他人名义办理按揭手续并过户到其名下）。……四、交易方式买卖双方就楼价款的支付方式及交易程序详见合同附件。五、居间服务费1、基于居间方为买卖双方提供的中介代理业务，并促成买卖双方签署本合同，买卖双方同意在签订本合同当日向居间方支付房地产居间服务费，并按《房地产居间服务费支付承诺书》执行。……3、在履行合同中，任何一方违约致使本合同无法履行的，违约方应代守约方向居间方支付居间服务费。守约方已支付的，居间方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方。……六、违约责任因买方或卖方违反本合同约定，包括但不限于如拒不配合提供交易所需要资料或逾期办理按揭、注销抵押登记、过户等买卖相关手续，逾期交付房产，逾期支付房款等无故不履行或怠于履行本合同项下义务，则：……2、逾期超过10个工作日仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金。……4、合同三方任何一方追究违约方违约责任的，违约方除按前述条款承担违约责任外，守约方为追究违约责任而发生的所有费用，包括但不限于评估费、律师费、诉讼或仲裁费用、查询费等均由违约方承担。……备注：首期款以银行贷款为准多退少补。付款方式买卖双方经协商一致同意，选择以下第二种交易方式：……二、按揭付款1、签订本合同时支付人民币10000元作为定金。2、首期楼价款（含定金）人民币20000元，买方应在同贷书出具后并且卖方原贷款银行通知提前还款当天支付。3、剩余楼价款人民币440000元为按揭付款，由买方以向银行申请商业贷款或公积金贷款的方式支付给卖方。……4、买方应在本合同签订后7个工作日内向银行申请按揭贷款并提供申请按揭所需的全部资料，卖方须在此日期前配合买方提交申请按揭银行所需全部资料并按银行规定签署相关文件。……5、如该物业需办理注销抵押登记的，卖方应在买方出具银行同贷书后5个工作日内向银行申请提前还贷，并按银行要求办理提前还贷以及注销抵押登记。如因买方逾期付款原因导致卖方无法提前还贷，所造成的责任由买方承担。……”。同日，王永康支付定金10000元给赵枫。2016年11月30日，保值公司出具《收款收据》，载明收到王永康中介费11500元。2017年3月30日，王永康与广东明华融资担保有限公司签订《委托担保合同》。2017年5月9日，王永康支付保全担保费3000元，广东明华融资担保有限公司出具发票给王永康收执。另查明，一、王永康提供与赵枫的微信记录，拟证明赵枫明确表示不出售涉案房屋，构成违约。二、王永康提供申请按揭贷款的银行中国农业银行股份有限公司广东省分行营业部委托作出的《房地产估价初评答复书》，拟证明涉案房屋的评估单价为8500元/平方米。三、王永康主张涉案房屋的差价损失，经本院释明，王永康不申请评估，坚持以中国农业银行股份有限公司广东省分行营业部委托作出的《房地产估价初评答复书》的评估价为评估价格。四、王永康提供广州市存量房网上交易管理系统网络打印件，载明“发布日期2017年1月16日；交易状态已签约；房地产中介机构广州市圆大房地产代理有限公司”等，证明赵枫将涉案房屋出售给第三人，构成根本违约。五、赵枫提供与王永康的微信记录，拟证明涉案《房地产买卖合同》无法履行，是因王永康违约，拖延办理按揭贷款。六、保值公司提供了王嘉豪《个人名下房地产登记情况查询证明》、《房地产估价初评答复书》等，证明王永康已提交了按揭资料。七、王永康在诉讼中向本院申请诉讼保全，申请对赵枫名下位于广州市增城区增江街学府路1号10幢206房进行查封，查封标的为168500元，本院依法作出（2017）粤0183民初2144号民事裁定书，查封赵枫名下位于广州市增城区增江街学府路1号10幢206房。审理中，王永康陈述以下事实：1、赵枫没有按照合同约定提交按揭所需资料。2、王永康在签订《房地产买卖合同》后7个工作日内提交了按揭资料，具体日期不记得了。3、王永康是以王嘉豪的名义申请按揭贷款。赵枫陈述以下事实：1、王永康没有按照合同约定申请按揭贷款。2、2017年1月11日之前，赵枫均有配合王永康履行合同，王永康、保值公司没有任何要求赵枫提交按揭贷款资料的意思表示。3、2017年1月11日，赵枫提出解除《房地产买卖合同》。4、保值公司提交的《个人名下房地产登记情况查询证明》的打印时间是2017年2月21日，超过合同约定的提交按揭资料的时间。5、王永康提交的广州市存量房网上交易管理系统网络打印件是2017年1月的，赵枫在另案中已经解除合同，退回了款项。保值公司陈述以下事实：办理按揭申请需要买卖双方签名并递交资料，保值公司确认王永康递交了按揭资料，保值公司有电话通知赵枫提交按揭资料、办理按揭签名。本院认为：赵枫与王永康签订的《房地产买卖合同》是双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。双方争议的焦点为在履行《房地产买卖合同》过程中，哪一方存在违约行为。本院对此分析如下，一、根据《房地产买卖合同》中“付款方式……4、买方应在本合同签订后7个工作日内向银行申请按揭贷款并提供申请按揭所需的全部资料，卖方须在此日期前配合买方提交申请按揭银行所需全部资料并按银行规定签署相关文件。”的约定，王永康在本案中采用的是按揭付款方式购买涉案房屋，但经查明，王永康并未取得银行的同意贷款申请书。庭审中，王永康陈述其已经在合同约定的期限内递交了申请按揭贷款的相应资料但赵枫却拒不配合办理相应按揭手续，结合按揭贷款的银行出具的房地产估价初评结论，并综合保值公司亦确认王永康递交了按揭资料，但赵枫不予配合办理按揭的事实，可知王永康的陈述是真实可信的，因此，王永康未取得银行同贷书的后果应归责于赵枫，即赵枫存在违约责任。虽然赵枫抗辩其在2017年1月11日之前均有配合王永康进行买卖合同的履行，但与事实显然不符，故本院不予采信。因此，赵枫反诉主张王永康没有依约取得银行同贷书构成违约的理由不成立，本院不予采纳。二、根据《房地产买卖合同》中“二、成交价格……2、卖方同意，本次交易过程中，买方可指定过户到他人名下（如办理按揭贷款的，买方可指定以他人名义办理按揭手续并过户到其名下）。”的约定，在签订合同时，赵枫已经明确知晓且同意买方可以他人名义办理按揭，且王永康以他人名义申请按揭贷款并不必然损害赵枫的合法权益。在被告自愿表意之后，现又以王嘉豪的名义申请按揭贷款并非王永康本人提出抗辩，显然理据不足，本院不予采纳。三、根据双方提供的证据及庭审中陈述的内容，在2017年1月，赵枫就涉案房屋与他人签订了买卖合同，在与他人签订买卖合同时，与王永康的房屋买卖合同并未合法依约解除，即使赵枫陈述该合同已经解除，但在涉案《房地产买卖合同》的权利义务尚未清洁的情况下，赵枫就与他人签订房屋买卖合同，已经构成违约。综上，本院认定赵枫存在违约行为。王永康认为赵枫违约并依约请求解除合同于法有据，故本院对王永康请求解除《房地产买卖合同》的诉讼请求，予以支持。因赵枫违约，故王永康依据《房地产买卖合同》的约定要求被告返还定金10000元并支付违约金46000元于法有据，本院予以支持。至于王永康请求赵枫支付中介费11500元及担保费3000元的请求能否得到支持的问题。依据《房地产买卖合同》第五条“在履行合同中，任何一方违约致使本合同无法履行的，违约方应代守约方向居间方支付居间服务费。守约方已支付的，居间方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方。”及第六条“合同三方任何一方追究违约方违约责任的，违约方除按前述条款承担违约责任外，守约方为追究违约责任而发生的所有费用，包括但不限于评估费、律师费、诉讼或仲裁费用、查询费等均由违约方承担。”的约定，且上述费用确实是王永康因此次交易造成的损失，故本院予以支持。至于王永康请求赵枫赔偿房屋差价损失101000元的请求能否得到支持的问题。王永康在本案中不申请房屋差价损失评估，其主张房屋差价损失101000元并无事实和法律依据，本院不予支持。综合上文论述，赵枫作为违约方，其以王永康违约为由要求解除合同并要求没收定金及王永康支付违约金的反诉请求，显然没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告王永康与被告赵枫签订的《房地产买卖合同》中的房屋买卖关系；二、被告赵枫在本判决发生法律效力之日起十日内返还购房定金10000元给原告王永康；三、被告赵枫在本判决发生法律效力之日起十日内赔偿违约金46000元给原告王永康；四、被告赵枫在本判决发生法律效力之日起十日内赔偿中介费11500元给原告王永康；五、被告赵枫在本判决发生法律效力之日起十日内赔偿担保费3000元给原告王永康；六、驳回原告王永康的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）赵枫的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8200元，由原告王永康负担1800元，被告赵枫负担6400元。诉讼保全费1362元，由原告王永康负担299元，被告赵枫负担1063元。反诉受理费4100元，由被告（反诉原告）赵枫负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求之数额计算案件受理费（包括反诉费），向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  顾丽娟人民陪审员  姚紫珊人民陪审员  赖葵花二〇一八年四月十八日书 记 员  阮柳静附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。