广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0304民初36973号原告：李彩，女，汉族，1991年12月12日出生，住址广东省深圳市南山区，委托诉讼代理人：吴品宏，广东明根律师事务所律师。被告：陈卉，女，汉族，1978年10月30日出生，住址广东省深圳市福田区，第三人：中原地产代理（深圳）有限公司，住所地广东省深圳市福田区福田街道深南大道与民田路交界西南新华保险大厦1902、1911，统一社会信用代码91440300785254915R。法定代表人：李耀智。委托诉讼代理人：陈建明，女，汉族，1995年8月2日出生，住所地福建省古田县，公司员工。上列原告李彩诉被告陈卉、第三人中原地产代理（深圳）有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月14日立案受理后，依法由审判员张凌炜适用简易程序，于2018年11月14日对本案公开开庭进行了审理，原告李彩及其委托诉讼代理人吴品宏、被告陈卉到庭参加诉讼，第三人经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告及第三人三方于2018年6月2日签订了一份《二手房买卖及居间服务合同》，主要约定：1、卖方（即被告）将其位于深圳市××阳光雅××号房屋转让给买方（即原告），成交价为438万元（合同第二条）；2、买方同意在本合同生效当日向卖方支付定金10万元，交由居间方（即第三人）托管；3、付款方式为银行按揭；4、如买方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或双倍返还定金（合同第十一条）。同日，双方还签订了一份《补充协议》，约定：卖方承诺在签订房屋买卖合同后六十日内自行解除涉案物业的抵押及查封状态，并自行赎出该物业房产证原件后注销抵押，如不能在规定时间内完成上述事项，则视为卖方违约，卖方自愿承担合同第十一条违约责任。签订房屋买卖合同当日，原、被告及第三人三方还签订了《资金托管协议》，约定原告向被告支付定金10万元，并按约定将该款项交由第三人托管。合同履行中，因涉案房屋未解除法院查封状态，且被告未配合原告向银行提交、签署相关文件，致使贷款审批手续无法在原约定的2018年6月30日完成。2018年6月28日，原、被告再签订一份《补充协议》，约定将《房屋买卖合同》第四条约定的买方向申请银行贷款限变更为2018年7月31日。但上述期限届满，原告及第三人多次催促被告前往银行办理贷款按揭手续，但被告仍不予理会，且涉案房屋继续处于抵押及被法院查封的状态，导致原告依然无法完成银行按揭贷款审批手续。2018年8月2日，被告并未按其在2018年6月2日《补充协议》的承诺履行六十天内解除房屋抵押及被法院查封的义务。原告及第三人再次催促向被告履行相关义务，但被告借故推搪或不予理睬。为催促被告履行相关义务，原告在2018年8月8日分别以邮政快递、手机短息及微信的方式向被告送达了《履行约催促函》，催促被告在三日内按约定履行解除房屋抵押查封状态、注销抵押的义务，并通知被告在2018年8月11日15时抵达指定银行办理资金监管和贷款手续，但被告仍然不予理会。无奈之下，原告只好于2018年8月13日再次分别以邮政快递、手机短息及微信的方式向被告送达了《解除合同通知》，通知被告依法解除《二手房买卖合同及居间服务合同》及相关补充协议，该通知也同时向第三人予以送达。原告认为，被告在订立合同及相关补充协议后，并未按约定履行解除法院查封、解除房屋抵押的义务，而且逾期超过五天，构成违约，原告有权根据房屋买卖合同第十一条的约定解除合同，并按成交价款的20%追究被告违约金的权利。据此，诉至本院请求判令：l、确认原告、被告及第三人签订的《二手房买卖及居间服务合同》及相关补充协议、资金监管协议已于2018年8月14日予以解除；2、被告向原告返还已收定金10万元（因该款项由第三人托管，请判令该款项由第三人直接向原告支付）；3、被告向原告支付违约金876000元；4、被告承担本案诉讼费用。被告答辩称，一、房屋买卖合同约定了履行先后顺序，原告负有先按约定方式支付买卖价款的义务，而原告至今未依约办理资金监管手续，原告违约在先，被告有权拒绝其履约请求，并保留追究其违约责任的权利。1、《二手房买卖及居间服务合同》第四条约定：经买卖双方协商一致，约定买方按上述第（2）种方式给付定金之外的楼款，该楼款到买卖双方指定银行或合同外第三方进行资金监管，买卖双方必须于买方付款期限届满前三个工作日内到上述机构办理监管手续签署一切相关文件，如卖方不配合办理相关手续，买方有权待监管手续办理完毕后三个工作日内付款。（2）买方向银行按揭贷款支付本条约定楼款，具体履行方式如下：买方须于2018年6月30日前（含当日）将除定金、交楼押金之外的剩余首期款（以买方贷款审批为准）支付至买卖双方约定的银行监管账号或合同外第三方的监管账号中。2018年8月8日，原告向被告微信发送《履约催促函》，通知被告在2018年8月11日15时抵达位于深圳市××区××路的中国建设银行梅景支行办理资金监管及贷款申请手续。但是，2018年8月11日是星期六，不是工作日。根据被告向该行客户经理了解，银行在非工作日是不办理资金监管业务的，对此，可以提交该支行客户经理周其林的证言，法庭也可向银行调查核实。此后，原告再未向被告提出具体明确的办理资金监管的时间，被告对其买房资金的筹备情况无从了解，也无从配合。被告推断，原告根本没有继续履行合同的诚意，导致合同约定的资金监管手续至今未能办理，原告至今未支付买卖合同项下价款。故原告违约在先，被告保留相关权利后续进行主张。2、2018年6月2日的《补充协议》第一条约定：买方在签署本合同时已知该物业产权状态处于抵押查封状态，买方同意在此状态下签署本合同，且卖方在六十日内自行解除查封。在上述《补充协议》中所指的查封状态，是指被告因与李毅之间的民间借贷纠纷案件【案号：（2018）粤0304民初5307号】，涉案房屋被法院作了保全查封。后双方在该案中达成和解，法院于2018年2月7日作出民事调解书予以结案，该案原告于2018年6月7日申请法院解除对涉案房屋的查封。因此，被告已按约完成解除涉案物业查封的义务。二、退一万步来讲，即使有违约行为，定金和违约金亦不能同时适用，原告仅能择一主张。原告没有证据证明其实际损失，其主张的违约金过高，请求法院不予支持；被告同意解除《二手房买卖及居间服务合同》及相关协议，返还定金。1、根据合同法第一百一十六条规定，定金与违约金二者只能选择适用，否则是对损失的重复计算，有失公平。从《二手房买卖及居间服务合同》约定来看，卖方逾期履行超过五日的，买方可解除合同并选择要求卖方支付违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金，可见依合同约定，定金与违约金亦不能重复适用。2、被告卖房的目的是因为所经营的企业资金周转出现困难，拖欠了工人工资供应商的款项无法支付，不是为了炒房，卖房行为并不是以营利为目的。对于房屋后来被其它案件查封，被告不可能预见到，主观上没有过错，也不是有意违反诚实信用原则。房屋买卖合同签订后，房屋市场价格变动，涉案房屋的价格也随之下跌，解除合同显然于原告更有利，原告并不存在可得利益损失，被告也没有因为合同解而实际获利。况且，原告并没有证据证明其为本案合同实际支出了缔约、准备履约的费用，原告主张高额违约金没有事实依据，且对被告而言显失公平。综上，原告的主张没有事实和法律依据，依法应予以驳回。第三人庭前提交答辩状称，2018年6月2日，在我司居间下，买卖双方签订《二手房买卖及居间服务合同》，我司居间成功且已尽到居间义务而无过错。另，根据《资金托管协议》第一条约定由我司托管的交楼押金1万元款项，我司将以实际托管为限，依据法院对本案裁判结果履行合同放款义务。经审理查明，原告诉状所陈述的涉案《二手房买卖及居间服务合同》及补充协议（两份）、《资金托管协议》的签订及约定内容情况、原告向被告发出《履约催促函》、《解除合同通知》的情况有原告提交的证据以及庭审笔录加以证实，本院予以确认。另，庭审时，原、被告确认：涉案房屋买卖合同签订后，原告已经支付了定金10万元并托管至第三人处至今；2018年8月8日原告发出《履约催促函》之前，原告曾通过第三人通知被告去银行协助办理首期款资金监管手续，但被告没有前往银行（被告陈述，因是第三人通知，其无法确定此是否为原告的真实意思表示，故没有前往）；第三人亦有在办理资金监管的银行现场致电通知被告，但被告仍未前往。原告陈述，在通知被告解除涉案合同后，原告未另行购买房产。又查，涉案房产于2009年5月13日经核准登记在被告一人名下，于2017年3月21日被抵押给中国银行股份有限公司深圳高新区支行并办理了抵押登记。此外，在涉案房屋买卖合同签订当时，涉案房产因被告与案外人李毅之间的诉讼纠纷而被本院依法查封，该案调解结案后，李毅于2018年6月20日向本院提出解封申请；2017年12月28日，涉案房产又因被告与其他人的诉讼纠纷而被本院依法轮候查封。截至2018年8月24日，涉案房产仍处于抵押查封状态。庭审时，被告确认，目前涉案房产所涉查封已经全部解除，但仍处于抵押状态。本院认为，原告与被告之间成立合法有效的房屋买卖合同关系，双方均应严格按照合同约定履行各自义务。原告依约支付定金后，原告通过第三人通知以及直接通知的方式要求被告配合办理首期款资金监管手续，但被告未予配合，且被告未能依约履行赎楼义务，涉案房产的抵押查封状态一直持续，其行为构成根本违约，导致合同未能继续履行，原告有权依约要求解除合同并要求被告承担违约责任。关于解除合同的时间，原告向被告发出的《解除合同通知书》于2018年8月14日被签收，据此，本院认为涉案房屋买卖合同关系解除之日为2018年8月14日。合同解除后，被告应将原告已支付的定金10万元退还原告，因第三人未到庭且在书面答辩状中未明确目前托管至第三人处的具体定金金额，本院无法确定目前仍在第三人处托管的定金具体金额，但基于原告提出请求要求第三人直接返还其托管的定金，第三人亦明确表示愿意配合法庭裁决处理，为便利当事人，本院认定，第三人应协助将托管其处的定金返还给原告。关于被告违约责任的承担，根据合同约定，原告有权选择要求被告以支付违约金的方式承担违约责任。对于违约金金额，合同约定违约金按转让成交价20%支付，但除了原告因本案诉讼而支出的诉讼费用、财产保全担保费用、律师费用等费用外，原告未举证证明其它实际损失情况，且被告提出了违约金过高的意见，故本院在综合考虑合同签订时的房产情况、合同具体履行情况（包括原告的实际履行程度）、合同签订当时涉案房产所涉查封的案件申请解封客观情况等情形的基础上，酌情调整违约金为按转让成交价的15%计算，即被告应向原告支付违约金657000元，对原告主张的违约金超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告李彩与被告陈卉之间就位于深圳市福田区下梅林嘉欣阳光雅居B栋1102号房屋所形成的房屋买卖合同关系于2018年8月14日解除；二、被告陈卉应于本判决生效之日起10日内向原告李彩返还定金10万元，第三人中原地产代理（深圳）有限公司协助将仍托管其处的定金部分直接返还原告李彩（直接返还的托管定金应在被告陈卉返还定金金额中予以扣除）；三、被告陈卉应于本判决生效之日起10日内向原告李彩支付违约金657000元；四、驳回原告李彩的其它诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费13560元（已由原告预交），因适用简易程序而减半收取6780元，由原告负担1521元、被告负担5259元；保全费5000元（已由原告预交），由被告负担。如不服本判决，当事人应于本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知次日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不预交的，将按自动撤回上诉处理。审审判员  张凌炜二〇一八年十二月十二日书记员  殷智华夏晖