四川省广安市广安区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）川1602民初4159号 原告：苏琴，女，生于1974年11月16日，汉族，家住四川省广安市广安区。 原告：李建君，女，生于1978年12月8日，汉族，家住四川省广安市广安区。 原告：黎寒冰，女，生于1989年10月19日，汉族，家住四川省广安市广安区。 原告：雷彬彬，女，生于1990年8月31日，汉族，家住四川省广安市广安区。 原告：谭颖，女，生于1990年11月4日，汉族，家住四川省广安市广安区。 原告：魏某，男，生于2001年10月24日，汉族，家住四川省广安市广安区。 法定代理人：苏琴，女，生于1974年11月16日，汉族，家住四川省广安市广安区。 原告：熊某，女，生于2000年8月26日，汉族，家住四川省广安市广安区。 法定代理人：李建君，女，生于1978年12月8日，汉族，家住四川省广安市广安区。 上述七原告的委托诉讼代理人：贺天强，重庆森达律师事务所律师，特别授权。 被告：广安恒大房地产开发有限公司，住所地四川省广安市广安区建安中路**。 法定代表人：张开军，董事长。 委托诉讼代理人：李剑波，四川信和信律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：涂春兰，四川信和信律师事务所律师，特别授权。 被告：广安品尚商业管理有限公司，住，住所地四川省广安市广安区凌云路******/div> 法定代表人：卢奇灵，总经理。 委托诉讼代理人：黄沁雪，四川信和信律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：李明亮，四川信和信律师事务所律师，特别授权。 原告苏琴、李建君、黎寒冰、雷彬彬彬、谭颖、魏某、熊某与被告广安恒大房地产开发有限公司（以下简称恒大公司）、广安品尚商业管理有限公司（以下简称品尚公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月7日受理后，依法适用普通程序,于2018年1月24日公开开庭进行了审理。原告苏琴，原告苏琴、李建君、黎寒冰、雷彬彬、谭颖、魏某、熊某的委托诉讼代理人贺天强，被告恒大公司的委托诉讼代理人涂春兰、被告品尚公司的委托诉讼代理人黄沁雪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告苏琴、李建君、黎寒冰、雷彬彬、谭颖、魏某、熊某向本院提出诉讼请求：1.判决二被告连带向原告支付逾期租金55724元（截止2017年5月25日）；2.判决二被告按照银行一年期贷款利率连带支付原告上述逾期租金的利息损失2322元（从逾期租金欠付之日起至2017年5月25日）；3.判决二被告连带一次性向原告支付剩余租期内租金752271.70元（从2017年5月26日起至租期届满之日止）；4.判决二被告按照银行同期贷款利率连带支付原告应付款项（包括逾期租金＋剩余租期内租金）利息损失（从2017年5月26日起至款项付清时止）；5.本案诉讼费和财产保全费等费用由二被告依法承担。诉讼过程中，苏琴、李建君、黎寒冰、雷彬彬、谭颖、魏某、熊某变更诉讼请求为：1.判决二被告连带向原告支付逾期租金55724元（截止2017年5月25日）；2.判决二被告按照银行一年期贷款利率连带支付原告上述逾期租金的利息损失1318元（从逾期租金欠付之日起至2017年5月25日）；3.判决二被告连带一次性向原告支付剩余租期内租金755228.10元（从2017年5月26日起至租期届满之日止）；4.判决二被告按照银行同期贷款利率连带支付原告应付款项（包括逾期租金＋剩余租期内租金）利息损失（从2017年5月26日起至款项付清时止）；5.本案诉讼费和财产保全费等费用由二被告依法承担。事实和理由：恒大·中天国际系被告恒大公司开发的商品房项目，被告恒大公司为了达到高价出售的目的，违规采取售后高额返租的营销模式，在广告宣传中明确承诺7%的年回报率。在签约现场，被告恒大公司向原告出具书面《担保承诺书》。2014年2月28日，原告按揭在被告恒大公司购买了“恒大·中天国际”5幢114号商铺（建筑面积69.83㎡，单价22800元/㎡），总价款1592124元，双方签订了《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》。2014年2月28日，原告（甲方）与被告品尚公司（乙方）签订了《商铺委托经营管理协议》，协议约定委托经营管理的期限为十年即2014年3月1日至2024年3月1日止，在委托期限内，从第一年到第五年乙方每年按甲方的购商铺的总价格的7%向甲方支付固定租金，即111449元/年，收益起算日为2014年3月1日，每三个月支付一次。被告品尚公司作为被告恒大公司指定的售后返租代理公司，其在《商铺委托经营管理协议》中明确承诺，逾期支付租金收益的，甲方有权要求乙方对逾期支付租金按一年期银行贷款支付违约金，如逾期超过6个月，甲方有权解除协议并追究乙方违约责任，或甲方有权要求乙方一次支付剩余租期内的所有租金，商铺由乙方继续使用至期满。被告品尚公司仅向原告支付了部分租金，其后便拒绝支付售后返租的租金至今，其逾期支付租金的时间已超过合同约定的6个月期限，构成严重违约。原告为维护自身合法权益，多次找二被告协商无果，特向法院提起诉讼。 被告恒大公司辩称，原告诉讼的广告宣传7%属于承诺与法律规定不相符，根据最高院关于审理商品房买卖合同案件司法解释，原告方对司法解释存在误读，构成要约要求出卖人在出卖商品房本身及相关的附属设施做出明确说明，但是不包括本案广告宣传的7%的回报率，7%的回报率仅仅是他公司对商铺委托经营管理协议上面载明的事实进行阐述。因此该广告宣传中的7%描述仅仅是事实描述，仅仅是要约邀请。他公司至始没有向任何业主出具担保承诺书，该担保承诺书不存在。他公司与业主之间建立的是商品房买卖关系，他公司的义务是向业主交付购买的商品房，他公司的交付义务完成之后业主方不能够要求他公司再对房屋使用过程产生的纠纷承担责任，并且是否签订委托经营管理协议是业主自主选择，他公司没有强制要求，他公司也没有参与其中。原告诉称他公司在签订商品房买没合同协议的同时强制要求签订商品房委托管理经营协议与事实不符，合同上面明确约定业主有权自行管理也可以委托品尚公司进行管理。业主自主经营和要服从品尚公司的统一管理是两回事，他公司之所以约定要品尚公司进行管理是出于对业主的利益进行考虑，业主不同意管理打造就不会体现中天国际的价值。他公司与品尚公司仅仅是根据协议构成的关系，双方是独立的主体，无论是从注册资本、股东的情况、法定代表人、经营范围均是互不影响，恒大公司和品尚公司的合作关系不构成承担连带责任的基础。他公司不应承担连带责任。 被告品尚公司辩称，他方欠付租金本身并不否认，对商铺委托管理协议无异议，欠付的租金应当已以实际向租户收取的金额为准，本案实际上是委托关系，原告当前无法如约收取租金并不是他公司造成，是租户欠付租金导致，不应支付剩余租期内的利息，同不应当支付欠付租金的利息。 经审理查明：被告恒大公司开发建设了“恒大·中天国际”项目，并对此进行广告宣传以促进房屋销售。2014年2月28日，原告苏琴、李建君、黎寒冰、雷彬彬、谭颖、魏某、熊某从被告恒大公司购买了位于广安市广安区“恒大·中天国际”5幢114号商铺（建筑面积69.83㎡、单价22800元/㎡），商铺总价款1592124元，双方签订了《商品房买卖合同》。2014年2月28日，原告苏琴、李建君、黎寒冰、雷彬彬、谭颖、魏某、熊某与被告恒大公司签订了《商品房买卖合同补充协议》，协议第十六条约定：“为规范管理，提高恒大·中天国际广场的综合竞争实力，发挥统一经营管理的优势，买受人所购商铺必须服从出卖人选择的商业管理公司的统一管理，买受人既可选择自己经营管理（为便于统一利用增大通道需占用一部分或全部的和现阶段不便分隔出来的不得选择自营）也可选择委托出卖人已确定的商业管理公司经营管理，选择自营的必须服从商业管理公司对整个商业中心统一的规划、经营产品的分类、店招风格的确定、功能部局等，否则商业管理公司可以对买受人购买的商铺采取停水、停电、停气等措施，所产生的法律后果由买受人自行承担；选择委托经营的买受人在与出卖人签订《商品房买卖合同》和补充协议后，根据出卖人出据的《通知》与商业管理公司签订《商铺委托经营管理协议》，具体的权利义务以《商铺委托经营管理协议》约定为准”。同日，原告苏琴、李建君、黎寒冰、雷彬彬、谭颖、魏某、熊某向被告恒大公司支付房款802124元。2014年2月28日，原告苏琴、李建君、黎寒冰、雷彬彬、谭颖、魏某、熊某向被告恒大公司支付税费等71330元（其中契税63685元、印花税796元、工本费610元、手续费2547、他项登记费550元、大修基金3142元）。2014年10月28日，原告苏琴、李建君、黎寒冰、雷彬彬、谭颖、魏某、熊某在成都银行按揭款79万元。 2014年2月28日，原告苏琴、李建君、黎寒冰、雷彬彬彬、谭颖、魏某、熊某（委托方、甲方）与被告品尚公司（受托方、乙方）签订了《商铺委托经营管理协议》，协议主要约定：第二条，乙方具有独立的法人资格，接受商铺业主全权委托代理经营，对商铺实施统一经营管理。甲方是“恒大·中天国际”5幢114号商铺的业主，该商铺的建筑面积为69.83平方米，购该商铺总价款为人民币1592124元；第三条，委托经营管理的期限为十年（即甲方在乙方处获取收益的期限），即自2014年3月1日至2024年3月1日止。乙方在本协议签定后，出卖人与甲方约定的交付日前（如具备交房条件）可代甲方与出卖人协商先行接管该商铺进行整体规划、装修、招商、招租等…第七条，甲乙双方约定在委托期限内，从第一年到第十年乙方每年按照甲方所购商铺的总价格的7%向甲方支付固定租金，即支付人民币金额为111449元/年，按季支付到甲方指定账户，以上约定支付租金均为税前收益；第八条，乙方从2014年3月1日开始每三个月支付一次，具体支付时间为每三个月中第三个月的20日-25日（如遇法定节假日，支付时间相应顺延）；第二十二条，如乙方逾期支付租金收益的，甲方有权要求乙方对逾期支付的租金收益按照同期一年期银行贷款基准利率向甲方支付违约金，支付时间为甲方提出书面要求后15个工作日内。如逾期超过6个月，甲方有权解除协议并追究乙方违约责任；或甲方有权要求乙方一次性支付剩余租期内的所有租金，商铺由乙方继续使用至期满。 同时查明，截止2017年5月25日，被告品尚公司欠原告的的租金55724元。 庭审中，原告方举示恒大公司的商业广告宣传中载明“恒大·中天国际第三期旺铺压轴上市错过这次再等四十年！7%的年回报率，给您一个定心保证”；并举示了恒大公司（甲方）与苏琴、李建君、黎寒冰、雷彬彬彬、谭颖魏某、熊某（乙方）签订的《恒大·中天国际商铺认购协议》，其中第七条载明“特别约定：经甲乙双方充分协商，在自愿平等、诚实信用的基础上达成如下约定：对于乙方认购的房产，乙方同意甲方有权选择让商业管理公司租赁5-15年，每年的租金按乙方认购房产总价款的7%计算，如遇特殊情况乙方需要自行经营的，则必须经甲方书面同意，且在签订《商品房买卖合同》时，甲方、乙方和商业管理公司同时签定《商铺委托经营管理协议》，否则视为乙方违约”。该协议系复印件。同时，原告方出示了一份《担保承诺书》复印件，其内容为：“担保承诺书，广安品尚商业管理有限公司：鉴于我公司开发建设的“恒大中天国际”商业已委托或按协议给贵司招商及经营管理。为保护业主的合法权益，为保证正常的经营管理，我司特向贵司做如下承诺：1.我司未销售的商铺只委托给贵司进行招商及经营管理。2.对我司已销售的商铺而已由贵司签订了返租协议的，我司承担连带保证责任。特此承诺。承诺人：广安恒大房地产开发有限公司，2012年10月10日。” 认定上述事实，有《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、交款收据、《商铺委托经营管理协议》、宣传资料、苏琴、李建君、黎寒冰、雷彬彬、谭颖魏某屹熊某明细清单、《恒大·中天国际商铺认购协议》彩色复印件、《担保承诺书》复印件、恒大公司工商登记资料及原、被告的当庭陈述等证据予以证实。 本院认为，本案的争议焦点问题，一是案由是否应定为房屋租赁合同纠纷；二是原告主张的租金是否应当支持；三是被告恒大公司与品尚公司是否系关联公司，被告恒大公司是否承担连带责任。 对本案案由确定的问题。原告主张其与被告品尚公司签订的《商铺委托经营管理协议》是《商品房买卖合同》的组成部分，是该合同的补充协议，本案案由应定为商品房买卖合同纠纷。对此本院认为，首先，《商铺委托经营管理协议》是原告与被告品尚公司签订，《商品房买卖合同》是原告与被告恒大公司签订，合同相对方并不同一，两份合同从形式上看并无直接关联；其次，从《商铺委托经营管理协议》的构成要素上看，该协议具有独立契约的法律性质，属于独立合同性质。综上所述，《商铺委托经营管理协议》不属于《商品房买卖合同》的组成部分，本案案由不应为商品房买卖合同纠纷。本案围绕《商铺委托经营管理协议》进行，原告将商铺委托给被告品尚公司出租，原告每年收取固定租金，该协议虽名为委托经营协议，但其基础法律关系实质上仍具有租赁合同的性质，故本案案由定为房屋租赁合同纠纷并无不妥。 对原告主张的租金是否应予支持的问题。原告苏琴、李建君、黎寒冰、雷彬彬、谭颖魏某屹熊某与被告品尚公司签订的《商铺委托经营管理协议》系双方真实意思表示，不违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定全面履行各自义务。原告陈涛与陈维已履行将房屋交给被告品尚公司经营管理的合同义务，被告品尚公司应按约向原告苏琴、李建君、黎寒冰、雷彬彬、谭颖魏某屹熊某支付租金，但被告品尚公司在向原告支付部分租金后，未全面履行支付房屋租金的义务，其拖欠租金的行为构成违约，其应承担相应的违约责任。原告主张的截止2017年5月25日前所欠租金55724元，被告品尚公司理应向原告支付。原告主张的截止2017年5月25日前未足额支付租金期间的利息1313元，系原告按合同约定计算且不违反法律规定，本院对原告主张的该部分利息予以支持。原告主张截止2017年5月25日期间未付租金55724元从2017年5月26日起至还清之日止的利息，按中国人民银行一年期基准贷款利率从2017年5月26日起计算至付清之日止的主张，本院对原告的该项请求予以支持。被告品尚公司最后一次向原告支付租金至今，按协议约定逾期超过6个月未支付租金，原告可要求被告品尚公司一次性支付剩余租期内的租金，故对原告主张被告品尚公司一次性支付2017年5月26日至2019年3月1日租金755228.1元的诉讼请求，本院予以支持。双方在协议中未对剩余租期内的租金利息作约定，且该期间租金是因被告品尚公司的违约行为导致提前支付，故对原告主张该期间租金利息的诉讼请求，本院不予支持。 对被告恒大公司是否应承担连带责任的问题。本案中被告恒大公司的广告宣传“7%的年回报率”并无明确的回报主体，且结合原告与被告品尚公司签订的《商铺委托经营管理协议》可知，该7%是被告品尚公司应向原告支付的租金，依照《中华人民共和国合同法》第十五条的规定，要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示，商业广告为要约邀请，“7%的年回报率”是被告恒大公司的商业广告宣传，应属要约邀请，对原告及被告恒大公司均无约束力。原告出示的证据不能证实被告恒大公司与被告品尚公司属于关联企业，且原告并未举证证实被告恒大公司确实向被告品尚公司出具过《担保承诺书》，即使该担保承诺书存在，该承诺书也是被告恒大公司向被告品尚公司出具，对本案原告不产生任何法律上的权利义务。原告提交的认购协议书系复印件，又无其他证据来佐证，故不能作为被告恒大公司在本案中应当承担连带支付租金责任的依据。综上，原告主张被告恒大公司承担连带支付责任的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告广安品尚商业管理有限公司向原告苏琴、李建君、黎寒冰、雷彬彬、谭颖魏某屹熊某支付截止2017年5月25日的逾期租金55724元及利息（其中2017年5月25日前的利息为1313元；从2017年5月26日起至还清之日止的利息，按中国人民银行同期一年期基准贷款利率计算）； 二、被告广安品尚商业管理有限公司向原告苏琴、李建君、黎寒冰、雷彬彬、谭颖魏某屹熊某支付2017年5月26日至2024年3月1日的租金755228.10元； 三、驳回原告苏琴、李建君、黎寒冰、雷彬彬、谭颖魏某屹熊某的其他诉讼请求。 上述款项，限义务人自本判决生效之日起二十日内向对方支付。义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11904元，由原告苏琴、李建君、黎寒冰、雷彬彬、谭颖魏某屹熊某负担100元，由被告广安品尚商业管理有限公司负担11804元，分别向广安市广安区人民法院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广安市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于广安市中级人民法院。同时预交上诉案件诉讼费，逾期未预交又不提出缓交申请的，依法按自动撤回上诉处理。 审 判 长  洪 鲜 人民陪审员  曾昌意 人民陪审员  蒋有富 二〇一八年四月十八日 书 记 员  冯瀚达 附：本案相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。