浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙10民终109号 上诉人（原审被告）：温岭市经纬车辆配件有限公司，住所地：温岭市城西街道吴山工业区。统一社会信用代码：913310817200229099Ｈ。 法定代表人：王新平。 委托诉讼代理人：陈徐红，浙江星海律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：温岭市三美汇通汽车修理厂，住所地：温岭市城西街道吴山村（温岭市经纬车辆配件有限公司一楼东南面）。统一社会信用代码：92331081MA28HPMX9N。 负责人：王伟。 委托诉讼代理人：郭春晖，浙江台温律师事务所律师。 上诉人温岭市经纬车辆配件有限公司（以下简称温岭经纬公司）因与被上诉人温岭市三美汇通汽车修理厂（以下简称温岭三美汇通厂）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省温岭市人民法院（2017）浙1081民初5037号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 温岭经纬公司上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：原审判决“温岭市经纬车辆配件有限公司支付给温岭市三美汇通汽车修理厂608848.66元”是错误的。一、被上诉人存在违约、存在过错，原审判决明确认定“原告使用厂房时存在生产设备占用公共空间、更改卫生间结构等不符合合同约定，存在着违约行为”。由于被上诉人没有按约使用租赁物、经上诉人书面告知仍不整改等原因，导致房屋租赁合同被解除，故被上诉人应承担解除合同的过错责任。原审法院对此没有考虑，有失公平。二、原审判决认定被上诉人的损失存在错误。1.原审法院依据台州允正价格评估有限公司出具的价格评估报告书及补充说明来认定被上诉人装饰装修物残值损失及搬迁损失是错误的。该评估报告书是被上诉人单方委托鉴定，鉴定机构客观公正的立场会受到不当影响。况且鉴定的标的物没有经双方确认，难以确认真实性与客观性。对损失估价明显过高，故根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十八条的规定，上诉人要求对被上诉人装饰装修物残值损失及搬迁损失由法院重新委托相关鉴定机构进行评估。2.被上诉人于2016年12月19日与温岭市贺云汽车钣金厂签订房屋租赁合同不是事实，不存在重复支付租金。被上诉人提供的其与温岭市贺云汽车钣金厂的房屋租赁合同系虚假合同，不具有真实性。被上诉人在提前搬厂近四个月前签订租赁合同并支付租金，不符合情理。3.租金差价不存在。温岭市贺云汽车钣金厂地理位置差于上诉人厂房、租金却高于上诉人厂房不现实。4.柴油款5317元中应扣减正常用电的通常标准电费损失1960元/月。而且被上诉人存在过错，应承担合同被解除的相应损失。5.被上诉人在一审的诉讼请求，既主张违约金138000元，又主张赔偿经济损失，存在重复计算。且双方约定的违约金明显过高，上诉人请求减少。 温岭三美汇通厂辩称，一、双方是否存在违约行为。一审判决认为，被上诉人在使用厂房时生产设备占用公用空间、更改卫生间结构等行为不符合合同约定，存在违约行为。被上诉人认为，占用公共空间是对占有使用的合理充分利用，更改卫生间也征得了上诉人的同意，只是没有书面凭据而已。就算被上诉人的行为为违约行为，但这个行为并非是合同约定或者法律规定上诉人可以单方面解除合同的行为。上诉人的六份告知书，可以证明上诉人单方停电，这些行为严重影响被上诉人的正常生产，一审法院对此予以认定。上诉人的第一份告知书已经明确上诉人的违约目的是收回房屋自用，故一审法院认定上诉人存在违约行为并导致最终合同解除。二、一审判决认定被上诉人的经济损失有事实和法律依据。首先，价格评估报告书是在上诉人单方面解除合同的情况下，被上诉人为保全证据不得已委托评估机构进行评估，属于诉前证据保全行为。上诉人虽然对这份评估报告有异议，但没有提供任何反驳证据。在一审开庭时，法官当庭向上诉人作出释明，并征询了上诉人是否要求重新鉴定的意见。但上诉人在法院确定的期限内也没有申请重新鉴定。现在租赁场所已经完全被破坏，并不具备重新鉴定的客观条件。其次，2016年12月19日，鉴于上诉人已经明确不再履行租赁合同的主要义务，为了减少经济损失，被上诉人与温岭市贺云汽车钣金厂签订房屋租赁合同，有租赁合同、租金领款凭证为证，被上诉人也已经在重新租赁的场所内进行生产经营。上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同的租金本就低于当时的市场价格，随着“三改一拆”政策的深入，租金日渐提高，这也是上诉人甘愿违约提前收回厂房的目的。第三，被上诉人购买柴油机用于发电，与上诉人告知书通知的停电时间可以相互印证，是上诉人的严重违约导致的直接经济损失，由上诉人赔偿符合法律规定。第四，一审判决上诉人在承担违约金的情况下对超出违约金部分的经济损失进行赔偿，不存在重复计算的问题，是正确的。综上，请求驳回上诉，维持原判。 温岭三美汇通厂向一审法院起诉请求：1.解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2.要求被告支付违约金138000元，并赔偿原告经济损失899159元（租金差价316051元、重复支付租金116600元、承担土地使用税116297元、评估费10000元、搬迁损失202494元、厂房建设费用132400元、柴油款5317元）。 一审法院认定事实：2014年8月28日，原告以温岭市晟隆汽车维修厂的名义与被告签订了一份《房屋租赁合同》。《房屋租赁合同》约定被告将其坐落于温岭市城西街道吴山工业区温岭市经纬车辆配件有限公司一号厂房一楼东南面出租给温岭市晟隆汽车维修厂，合计面积1000平方米，作为原告工业生产场地使用，租赁期限自2014年9月1日起至2026年8月31日止，租金为每平方米每月22元，每隔二年递增每平方米每月一元，土地使用税由被告负责，并对被告可提前终止合同的情形作出约定。2017年4月7日，被告收到了原告交还的厂房及厂房钥匙，被告将原告已付租金按该日为截止日进行了退还。2016年11月至12月期间，被告曾将涉案厂房停电一个月左右，停电期间原告自备发电机发电进行生产经营。原告在使用厂房时存在生产设备占用公用空间、更改卫生间结构等行为。2016年11月7日，被告向原告发出的告知书载明“因我公司急需用厂房，原租给贵维修厂厂房计划收回。此厂房收回计划早在一个月前已口头告知你。因我公司违约，中途有两次口头厂房收回赔偿方案，其中一次城西街道毛荣飞主任也在场调解，没有达成解决方案。现希望你代表维修厂，在两天内以书面形式提出赔偿金额，便于以后协商解决。”2016年11月15日的告知书，被告要求原告在三日内拆除在绿化带上的设备及遮盖物，未及时拆除将采取停电措施。2016年11月16日，原告向被告回复关于被告收回厂房的书面意见，告知被告不同意解除合同，并要求被告不得影响原告的正常经营。2016年11月21日的告知书，被告认为原告设备占用绿化带、污染环境等行为严重违反了合同，要求原告于2016年12月15日前搬离厂房，将于2016年12月16日停止供电，收回厂房。2016年11月24日的告知书，被告认为原告未经被告书面同意对厂房卫生间进行了结构变更，要求原告次日开始恢复原状，若逾期不改，将于2016年11月26日开始停电。2016年11月28日的告知书，被告认为原告于2016年11月27日将发电机摆放在通道上违反了合同约定，要求原告将发电机摆放在租赁的厂房内，逾期不搬，被告将于2016年11月29日下午开始禁止原告车辆出入。2016年12月1日的告知书，被告认为原告在厂房通道上摆放发电机违反合同约定，要求原告放置在承租厂房内，逾期不改，将于2016年12月2日开始禁止原告车辆禁止出入。原告于2016年12月19日与温岭市贺云汽车钣金厂签订了《厂房出租协议》。该协议约定温岭市贺云汽车钣金厂将坐落于温岭市工业城机电园区（九龙大道北侧）的一号厂房大楼地下室一半、一层整层租赁给原告经营使用，地下室面积一半约500平方米，租金按每平方米每月12元计算，一层约1000平方米，租金按每平方米每月27元计算，租赁期限为自2016年12月22日至2021年8月31日，土地使用税由原告支付。2017年3月10日，原告委托台州允正价格评估有限公司对原告在搬离被告厂房过程中导致室内装潢设备等经济损失进行评估。 一审法院认为，原、被告双方签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容合法，未违反法律、法规强制性规定，依法应认定有效。在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。本案中，被告明确表示提前收回厂房，并采取了停电措施，系明确表示自己不履行主要债务，故原告可以解除合同。原告于2017年4月7日搬离涉案厂房，被告退还租金，双方签订的房屋租赁合同已于当日解除，双方对此无异议，该院予以确认。对于被告抗辩称系原告违约导致合同解除的意见，该院认为，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任，原告虽存在一定的违约行为，但并不符合被告可单方解除合同的情形，原告的行为并不构成导致合同解除的过错行为，本案合同解除系因被告违约行为导致，对此，被告应当承担相应的违约责任。关于被告应承担的责任，该院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。依据原、被告双方签订的《房屋租赁合同》第四条第五款约定：“租赁期间双方均不得无故解除合同，违约方承付给对方当年度一半的租金作为违约的赔偿。若乙方不存在本合同第二条第1、2、3款所列举情形而甲方违约解除合同的，甲方除支付当年度一半的租金作为赔偿外，对乙方造成的经济损失负责赔偿”。原、被告双方对违约解除合同的损失赔偿额作出了约定，并不违反法律规定，故原告主张要求被告赔偿半年的租金138000元以及经济损失，合法有据，该院予以支持。原告合理的经济损失包括：1.装饰装修物残值损失及搬迁损失。本案中被告作为出租人违约解除合同，原告请求被告赔偿剩余租赁期内装饰装修物残值损失，应当予以支持。依据台州允正价格评估有限公司出具的价格评估报告书及补充说明，不可移动部分的装饰装修物按2015年1月1日的重置价格为206340元，已使用时间（2014年9月1日至2017年4月7日）为31个月，租赁期限为12年共144个月，成新率为78.47%【（144-31）/144】，故不可移动部分残值损失为161915元，可移动部分的搬迁损失为27050元，原告为此花费评估费10000元亦系合理损失，共计198965元。2.重复支付的租金。2016年12月19日，原告与温岭市贺云汽车钣金厂签订房屋租赁合同，并于2016年12月22日开始支付租金，此时原告与被告之间的租赁合同尚未解除，因重新装修及搬迁等原因，原告于2017年4月7日搬离被告厂房，并支付租金至该日，故2016年12月22日至2017年4月7日原告支付给被告的租金系原告的合理损失，共计82033.33元【1000平方米×23元/平方米×（3个月+17/30）】。3.租金差价。依据原、被告签订的合同约定，每平方米每月租金为22元，此后，每隔二年每平方米每月递增一元，故2016年12月22日至2018年8月31日的租金为每平方米每月23元，2018年9月1日至2020年8月31日的租金为每平方米每月24元，2020年9月1日至2021年12月21日的租金为每平方米每月25元。依据原告与温岭市贺云汽车钣金厂签订的租赁合同，租赁期限为2016年12月22日至2021年12月21日，约定租金为每平方米每月27元，按1000平方米计算，上述时段的租金差价分别为81200元【（20+9/30）个月×4000元/月】、72000元（24个月×3000元/月）、31333.33元【（15+20/30）个月×2000元/月】，共计184533.33元，该院予以支持。至于2021年12月22日至2026年8月31日的租金差价，原告提供的依据不足，该院难以支持。4.柴油款5317元，系因被告停电行为造成的损失，该院予以支持。以上原告合理的经济损失共计470848.66元。关于原告主张的土地使用税，该院认为，原告提供的政府文件仅为土地使用税的笼统规定，原告尚未实际缴纳，宜实际产生后另行主张，本案中不予处理。至于新厂房建设装修费用，系原告因生产经营需要，完工后由原告使用，并非本案损失，故该院不予支持。综上，被告因违约解除合同共需支付给原告608848.66元（470848.66+138000）。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第一款的规定，该院判决如下：一、确认原告温岭市三美汇通汽车修理厂与被告温岭市经纬车辆配件有限公司于2014年8月28日签订的房屋租赁合同于2017年4月7日解除；二、被告温岭市经纬车辆配件有限公司于本判决生效后三十日内支付给原告温岭市三美汇通汽车修理厂608848.66元；三、驳回原告温岭市三美汇通汽车修理厂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14134元，减半收取7067元，由原告温岭市三美汇通汽车修理厂负担2920元，被告温岭市经纬车辆配件有限公司负担4147元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人温岭经纬公司向本院提交了以下证据：证据1、温岭三美汇通厂的工商登记基本信息一份，拟证明温岭三美汇通厂是个体工商户，不具备法人资格；证据2、租用住所（经营场所）协议书一份，拟证明被上诉人与温岭市贺云汽车钣金厂的租赁起始时间是2017年5月5日，年租金为150000元，被上诉人在一审时提交的租赁协议是虚假的；证据3、电费明细发放登记表、个企用电说明书、电费收缴通知书各一份，拟证明被上诉人在2017年2月、3月的用电情况。被上诉人温岭三美汇通厂质证认为，对被上诉人为个体工商户的事实无异议。对租用住所（经营场所）协议书的真实性、合法性无异议，但这份协议书是企业在办理工商登记变更时的一个备案资料，证明目的就是租用场所的来源，租赁双方的具体权利义务是由租赁合同来确定的。被上诉人于2017年4月7日搬离上诉人的场所后才申请变更登记，与温岭市贺云汽车钣金厂的租赁协议是真实的。对用电情况无异议，仅是证明被上诉人在某一个时间段所发生的电量。本院认证认为，被上诉人温岭三美汇通厂对上诉人温岭经纬公司提交的上述证据的真实性无异议，本院对真实性均予以认定。工商登记基本信息证明温岭三美汇通厂的组成形式为个人经营；租用住所（经营场所）协议书载明出租方为温岭市贺云汽车钣金厂，但约定的租期起始时间、租金标准与被上诉人的主张不一致，鉴于被上诉人在一审中提交了其与温岭市贺云汽车钣金厂签订的《厂房出租协议》、温岭市贺云汽车钣金厂加盖公章的领款凭单以及2017年1月期间的温岭市兴业商品混凝土有限公司预拌（商品）混凝土交货单和泥水、钢筋等人工费的领款凭单，已经形成较为完整的证据链，故租用住所（经营场所）协议书不足以否定被上诉人与温岭市贺云汽车钣金厂之间的《厂房出租协议》的真实性；双方在二审中均同意停电期间可能产生的用电量按2000元计算，本院予以确认。 本院除对原审判决认定的事实予以确认外，另认定：温岭三美汇通厂的经营者为王伟，组成形式为个人经营，成立日期为2011年7月20日，核准日期为2017年5月5日，经营场所为浙江省台州市温岭市城西街道九龙大道北侧（温岭市贺云汽车钣金厂内）。 本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，二审期间的主要争议焦点有：一、被上诉人是否存在导致涉案房屋租赁合同解除的过错；二、原审法院对被上诉人的损失认定是否得当。针对第一个争议焦点，根据庭审查明的事实，在双方履行涉案房屋租赁合同过程中，上诉人曾多次向被上诉人发告知书。2016年11月7日的告知书载明上诉人收回厂房的原因是其急需用厂房，并明确系上诉人违约，要求被上诉人以书面形式提出赔偿金额。2016年11月15日、11月21日、11月24日、11月28日和12月1日的告知书则载明被上诉人的设备占用绿化带和通道、擅自更改卫生间。上诉人主张被上诉人的上述行为构成违约，但根据双方签订的《房屋租赁合同》，该合同第二条第二款中约定：“乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同，收回出租的车间：1、乙方擅自将厂房转租、转让或转借给他人使用的；2、乙方租用承租厂房进行非法活动，损害公共利益的；3、乙方拖欠租金的。”第四条约定：“3、乙方对租用的车间应妥善使用，对房屋的结构不得擅自变更，对房屋的结构变更必须要经得甲方的书面同意，损坏房屋结构和相关设备的，乙方要按价赔偿。”因此，被上诉人的上述行为并不属于双方约定的合同解除事由，上诉人亦未举证证明被上诉人的上述行为已构成根本性违约。相反，从上诉人发的第一份告知书内容来看，上诉人要求解除合同并认可自身违约，故上诉人主张被上诉人存在违约行为导致涉案合同解除，缺乏事实依据，本院不予采纳。针对第二个争议焦点，上诉人的法定代表人王新平曾出具“2017年4月7日收到温岭市汇通汽车维修厂所租赁的厂房和厂房钥匙5把”的收条，并认可将被上诉人已经支付的租金以该日为截止日进行退还，原审法院据此认定双方的房屋租赁合同于当日解除得当。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。就本案被上诉人的经济损失，首先，台州允正价格评估有限公司系受被上诉人委托对装饰装修物残值损失及搬迁损失进行评估，上诉人虽提出异议，但在一审期间未申请法院委托鉴定，现被上诉人搬离原租赁场所将近一年，再通过评估方式确定相应经济损失的客观条件已不具备。在上诉人不能提供反驳证据的情形下，台州允正价格评估有限公司出具的价格评估报告书及补充说明可以作为认定装饰装修物残值损失及搬迁损失的依据。其次，因上诉人要求解除房屋租赁合同，被上诉人与温岭市贺云汽车钣金厂签订了《厂房出租协议》，租赁期为五年，自2016年12月22日至2021年12月21日止，地下室（500平方米）租金按每平方米12元每月计算，一层（约1000平方米）租金按每平方米27元每月计算。综合考虑被上诉人重新租赁的厂房面积、时间、用途及建设装修需要等，原审法院以2016年12月22日至2017年4月7日被上诉人支付给上诉人的租金以及2016年12月22日至2021年12月21日的租金差价作为被上诉人的租金损失，应属合理。再次，被上诉人在停电期间使用柴油发电机产生柴油款5317元，二审期间双方均确认该停电期间可能会发生的电费按2000元计算，故因停电造成的经济损失应确定为3317元，本院二审予以调整。因此，上诉人的违约行为给被上诉人造成的各项经济损失共计468848.66元。此外，双方在《房屋租赁合同》第四条约定：“5、租赁期间双方均不得无故解除合同，违约方承付给对方当年度一半的租金作为违约的赔偿。若乙方不存在本合同第二条第1、2、3款所列举情形而甲方违约解除合同的，甲方除支付当年度一半的租金作为赔偿外，对乙方造成的经济损失负责赔偿”，故被上诉人要求上诉人支付违约金和赔偿经济损失符合合同约定，亦不违反法律规定，原审法院予以支持并无不当。上诉人上诉主张违约金过高要求减少。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为约定的违约金“过分高于造成的损失”。在本案中，双方在房屋租赁合同中约定的违约金为当年度一半的租金即138000元，并未超过造成损失的百分之三十，故不属于约定的违约金过高情形，对上诉人的该上诉主张本院不予支持。 综上所述，温岭经纬公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持浙江省温岭市人民法院（2017）浙1081民初5037号民事判决第一、三项； 二、变更浙江省温岭市人民法院（2017）浙1081民初5037号民事判决第二项为：上诉人温岭市经纬车辆配件有限公司于接到本判决之日起三十日内支付给被上诉人温岭市三美汇通汽车修理厂606848.66元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费14134元，减半收取7067元，由上诉人温岭市经纬车辆配件有限公司负担4135元，由被上诉人温岭市三美汇通汽车修理厂负担2932元。二审案件受理费7300元，由上诉人温岭市经纬车辆配件有限公司负担6935元，由被上诉人温岭市三美汇通汽车修理厂负担365元。 本判决为终审判决。 审 判 长  吴 谦 审 判 员  邬卫国 审 判 员  陈文敏 二〇一八年四月二日 代书记员  严 凌 ·??16?· ·??15?·