上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0105民初2067号原告：上海强生物业有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：蔡建忠，董事长。委托诉讼代理人：李慈玲，上海市理诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁琛怿，上海市理诚律师事务所律师。被告：上海呈远鼎承投资管理有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：左德新，执行董事。委托诉讼代理人：赵震宇，上海信冠律师事务所律师。原告上海强生集团有限公司(以下简称强生集团)、上海强生物业有限公司(以下简称强生物业公司)与被告上海呈远鼎承投资管理有限公司(以下简称呈远鼎承公司)物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月24日立案后，依法适用简易程序。根据两原告申请，本院于2018年2月1日作出裁定：一、查封、冻结被申请人呈远鼎承公司名下价值1,500,000元的财产，期限为：银行保全期限一年，不动产保全期限三年，动产保全期限二年；二、查封申请人强生集团名下上海市虹口区辉河路XXX号土地，期限为：三年。此后，本院于2018年2月27日组织原、被告进行证据交换，于2018年4月4日公开开庭审理了本案。原告强生集团、强生物业公司的共同委托诉讼代理人李慈玲、梁琛怿，被告呈远鼎承公司的委托诉讼代理人赵震宇到庭参加诉讼。审理中，原告强生集团申请撤回起诉，本院依法裁定予以准许。2018年4月17日，本院再次公开开庭审理了本案。原告强生物业公司的委托诉讼代理人李慈玲、梁琛怿，被告呈远鼎承公司的委托诉讼代理人赵震宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告强生物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告拖欠的停车租管费256,416元及滞纳金38,167.17元、空置房物业管理费911,034.33元及滞纳金89,300.81元、物业管理费保证金161,817.96元及滞纳金34,589.46元、物业管理费(含电费)56,020.93元及滞纳金341.19元。审理中，原告变更其诉讼请求中停车租管费的金额为238,416元、空置房物业管理费的金额为872,906.35元、物业管理费保证金的金额为122,163.24元，并以此为本金计算滞纳金。事实和理由：2012年6月29日，案外人强生集团、原告强生物业公司与被告呈远鼎承公司根据强生集团与被告签订的《强生营运大楼整体租赁合同》相关约定，签订了三方《物业管理合同》，由原告为上海市长宁区天山路XXX号房屋(以下简称涉讼房屋)提供物业管理服务。2015年7月，三方续签《物业管理合同》，约定服务期至2016年12月31日，另对物业管理费标准及支付方式、空置房物业费承担、租户物业管理费保证金、地下停车位租费(含车位管理费)等进行了详细约定。该《物业管理合同》到期后，因被告原因未能续签新的合同，但原告仍继续为涉讼房屋提供物业管理服务，被告亦按照原标准支付物业管理费至2017年9月。目前，被告仍然拖欠原告停车租管费、空置房物业管理费、物业管理费保证金、物业管理费(含电费)，经原告多次向被告发函催款，被告均不予理会。鉴于被告拖欠上述应付费用的行为严重损害原告的合法利益，故原告有权要求其支付拖欠费用，并依照中国人民银行贷款利率支付滞纳金。综上，原告提起诉讼。被告呈远鼎承公司辩称，1.关于空置房物业管理费，对原、被告经对账确认的金额872,906.35元无异议，但认为应从中扣除一楼大堂126.55平方米面积所对应的空置房物业管理费，其中2013年7月1日至2015年12月31日期间应扣除金额为106,302元、2016年1月1日至12月31日期间应扣除金额为43,280.10元，之后就不应再支付空置房物业管理费；2.关于物业管理费保证金，对原、被告经对账确认的金额122,163.24元无异议，但认为物业管理费保证金系被告向次承租人收取，故在《物业管理合同》终止的情况下，原告不应再向被告收取物业管理费保证金；3.关于物业管理费及电费，对原、被告经对账确认的金额56,020.93元无异议，但双方签订的《物业管理合同》已经到期终止，且未签订新的合同，故在2016年12月31日后原告提供的物业服务与被告无关，此后产生的物业管理费应当由业主自行承担。4、《物业管理合同》中并未约定滞纳金，而原告没有帮助被告申请广告牌、没有编制月度报告工作计划等，提供的物业管理服务存在瑕疵，故被告不同意支付前述各项费用对应的滞纳金；5、对原告其余诉讼请求无异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对上海市房地产权证、《强生营运大楼整体租赁合同》、《物业管理合同》、《退房通知单》、《欠费催款函》等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原、被告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉讼房屋的权利人为案外人强生集团。2012年7月，案外人强生集团(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《强生营运大楼整体租赁合同》，合同约定：甲方将涉讼房屋整体租赁给乙方，由乙方负责租赁物业的租赁与经营。租赁期为10年，自2012年7月1日起至2022年6月30日止。乙方同意在租赁期内租赁物业的物业管理工作由甲方委托的强生物业公司负责实施，详细物业管理约定由甲方与强生物业公司签订《委托物业管理合同》。租赁物业的物业管理费由乙方承担，乙方应按合同起始日起向强生物业公司支付物业管理费，物业管理费为建筑面积每月每平方米28元(若由于市场及人工、能耗、材料等成本上升原因，经强生物业公司提出，甲、乙双方同意后可对物业管理费作相应调整)。第一年物业管理费(按合同起始日计算)按乙方实际使用及转租的建筑面积收取，单价为每月每平方米28元；第二年起按租赁物业总建筑面积，由乙方支付全额物业管理费……。原告强生物业公司(物业管理方、丙方)、被告呈远鼎承公司(整体租赁方、乙方)与案外人强生集团(物业产权方、甲方)签订《物业管理合同》，合同约定：甲方聘任丙方实施涉讼房屋的管理服务，乙方接受甲方对丙方的聘任。全权物业管理服务期限从2012年7月1日起至2015年6月30日止，为期三年。丙方向乙方/使用人收取物业管理费及其他相关费用，具体为：物业管理费28元/平方米/月(由丙方按月向客户收取)，包月地下停车租管费为800元/辆/月(乙方在本合同生存期内，享有地下车库2个车位的免费使用权，其余车位按实际使用车辆计算，由使用人按月/季向乙方支付费用，乙方再根据约定收费标准按月/季转付给丙方)；管理费保证金金额相当于租用建筑面积二个月标准的物业管理费(在客户办理入户手续时，由乙方支付给丙方)；第一年物业管理费(按合同起始日起计算)按乙方实际使用及转租的建筑面积收取，单价为每月每平方米28元，第二年起空置房物业管理费由乙方全额支付。2015年，原告强生物业公司(物业管理方、丙方)、被告呈远鼎承公司(整体租赁方、乙方)与案外人强生集团(物业产权方、甲方)再次签订《物业管理合同》，合同约定：甲方聘任丙方实施涉讼房屋的管理服务，乙方接受甲方对丙方的聘任。全权物业管理服务期限从2015年7月1日起至2016年12月31日止，为期十八个月；丙方应负责按照管理规定、租赁合同相关条款及已确定的本项目收费标准向乙方/使用人收取物业管理费及其他相关费用，具体为：物业管理费28.5元/平方米/月(已出租部位由丙方按月向客户收取，未出租部位由乙方支付)，包月地下停车租费为800元/辆/月(由甲方向乙方收取；在本合同生存期内，乙方享有地下车库2个车位的免费使用权，但车库管理费不免；丙方按每月实际出租的车位数量向甲方开具250元/辆/月的车库管理费发票并收取费用)；租赁方/使用人专属使用部位的能耗费、材料费(若有，由租赁方/使用人向丙方支付相应费用)；管理费保证金金额相当于租用建筑面积二个月标准的物业管理费(在客户办理入户手续时，由乙方支付给丙方)。甲、乙、丙三方同意物业管理费收取办法如下：1、已出租的房屋物业管理费由丙方直接向承租方收取；2、客户退租后未实现出租的房屋空置期及空置房屋，其物业管理费由乙方支付给丙方，空置费结算周期为每季一次。乙方有按整体租赁合同和本合同约定的标准按时支付物业管理费及其它相关服务费的义务。上述两份《物业管理合同》约定的服务期内，原告依约为涉讼房屋提供物业管理服务。2017年1月1日至今，原告、被告及强生集团未能签订新的物业服务合同，但原告仍继续为涉讼房屋提供物业管理服务。2017年9月20日，原告向被告发出《欠费催款函》，内容为：贵公司自2013年度至2017年度，所欠机动车停车费、物业空置费、物业押金款等费用如下，机动车停车费247,416元、空置房物管费789,480.12元、物业押金款161,817.96元……，请贵司尽快缴纳上述费用。被告于2017年9月27日签收上述函件。另查明，2017年11月10日，案外人强生集团就其与被告之间的房屋租赁合同纠纷提起诉讼，要求解除双方签订的《强生营运大楼整体租赁合同》、被告返还涉讼房屋并支付拖欠租金、逾期付款违约金、免租期租金及违约金。该案件尚在审理中。本院认为，原告、被告与案外人强生集团之间签订的两份《物业管理合同》系各方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。本案中，在原、被告与强生集团2015年签订的《物业管理合同》到期后，各方未签订新的物业管理服务合同，但原告继续对涉讼房屋进行管理，强生集团作为涉讼房屋的业主、被告作为涉讼房屋的承租人亦接受原告的服务且从未提出异议，因此，本院认定原、被告与强生集团于2015年签订的《物业管理合同》继续有效，但服务期限为不定期。据此，各方应根据该《物业管理合同》的约定行使权利、履行义务，被告仍应承担向原告支付2017年1月1日起的停车租管费、空置房物业管理费、物业管理费保证金的义务。对原告要求被告支付停车租管费238,416元的诉讼请求，被告并无异议，故本院予以支持。对原告要求被告支付空置房物业管理费872,906.35元的诉讼请求，被告主张应从中扣除一楼大堂126.55平方米面积所对应的物业管理费。本院认为，在被告与强生集团签订的《强生营运大楼整体租赁合同》中明确约定：……第一年物业管理费按被告实际使用及转租的建筑面积收取，单价为每月每平方米28元；第二年起按租赁物业总建筑面积，由被告支付全额物业管理费……。而租赁物业(即涉讼房屋)的总建筑面积应包括被告主张的一楼大堂面积。此外，原、被告与强生集团2015年签订的《物业管理合同》中明确约定：客户退租后未实现出租的房屋空置期及空置房屋，其物业管理费由被告支付给原告。虽然一楼大堂系公用部位，不能独立出租，但其仍在原告提供物业服务的范围内。结合前述租赁合同的约定及对《物业管理合同》中相应条款文义的理解，本院认定被告需支付的空置房物业管理费应包括一楼大堂面积在内。被告要求扣除该部分面积所对应物业管理费的主张难以成立。鉴于原、被告对扣除一楼大堂面积前空置房物业管理费872,906.35元的金额并无异议，故对原告该项诉讼请求本院予以支持。对原告要求被告支付物业管理费保证金122,163.24元的诉讼请求，被告主张物业管理费保证金是其向次承租人收取，不应当支付给原告。本院认为，原、被告与强生集团签订的《物业管理合同》中已经明确约定：在客户办理入户手续时，物业管理费保证金由被告支付给原告，该约定对被告具有约束力。鉴于原、被告对物业管理费保证金的金额均无异议，故被告应当按照合同约定向原告支付物业管理费保证金122,163.24元。对原告要求被告支付物业管理费、电费56,020.93元的诉讼请求，本院认为，根据《强生营运大楼整体租赁合同》、2015年《物业管理合同》中关于物业管理费与电费的约定，涉讼房屋的物业管理费及电费应当由被告直接向原告支付。现《强生营运大楼整体租赁合同》并未被解除，2015年《物业管理合同》的约定继续有效，而被告对物业管理费、电费56,020.93元的金额亦无异议，故原告的该项诉讼请求合法有据，本院予以支持。原告另要求被告支付前述停车租管费、空置房物业管理费、物业管理费保证金、物业管理费(含电费)的逾期付款滞纳金，被告对此不予认可。本院认为，在2015年《物业管理合同》中并未就被告逾期支付上述费用应承担的滞纳金进行约定，故原告该项诉请缺乏依据，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决如下：一、被告上海呈远鼎承投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海强生物业有限公司支付停车租管费238,416元、空置房物业管理费872,906.35元、物业管理费保证金122,163.24元、物业管理费及电费56,020.93元；二、驳回原告上海强生物业有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼保全费5,000元，由被告上海呈远鼎承投资管理有限公司负担。案件受理费17,867.15元，因适用简易程序减半收取计8,933.58元，由原告上海强生物业有限公司负担730.80元，被告上海呈远鼎承投资管理有限公司负担8,202.78元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 董 隽二〇一八年四月二十三日书记员 屠晓婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。二、《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。