江苏省南京市溧水区人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0117民初440号原告：南京拓海机械制造有限公司，统一社会信用代码91320117571598763T，住所地南京市溧水经济开发区南区。法定代表人：彭小勇，南京拓海机械制造有限公司总经理。委托诉讼代理人：卞卫生，江苏宗域律师事务所律师。被告：南京市溧水区亚美星工艺服装厂，统一社会信用代码91320117721787587G，住所地南京市溧水区东屏镇工业集中区。投资人：陆建明，南京市溧水区亚美星工艺服装厂厂长。委托诉讼代理人：刘海涛，江苏联创伟业律师事务所律师。原告南京拓海机械制造有限公司（以下简称拓海公司）与被告南京市溧水区亚美星工艺服装厂（亚美服装厂）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告拓海公司的委托诉讼代理人卞卫生、被告亚美装厂的委托诉讼代理人刘海涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告拓海公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付停产停业损失、设备拆除安装搬迁费、水电设施补偿费、附属物补偿费等合计581274.115元；2.判令被告退还押金2000元。事实和理由：2015年8月23日，原、被告双方签订厂房租赁合同，约定被告将位于南京溧水经济开发区亚美服装厂部分厂房（1、1-1、2-1）出租给原告公司生产使用，承租面积1053.16平方米，占总厂区面积六分之一，租赁期限为三年，年租金102000元，一年一付。2016年上半年被告所在区域因政府拆迁需要，被告于2016年12月27日与政府签订国有土地上房屋征收与拆迁补偿协议，并得到了相应的经济补偿。拆迁协议签订后，被告并未在第一时间告知原告，而是在2017年下半年才通知原告搬家。原告当时由于生产任务紧，客户订单较多，如果立即搬家，势必造成很大的违约责任。被告未提前告知拆迁事实，并停水断电，为了公共利益，原告同意提前终止合同，但被告不同意支付给原告应得的利益，故诉至法院，请求被告支付停产停业损失186562元（22387413元*5%*1/6）、搬迁费298499元（22387413元*8%*1/6）、附属物补偿50000元、水电补偿46213元（277281*1/6），合计581274元。被告亚美服装厂辩称，1.原、被告之间系租赁合同关系，按照双方之间的租赁合同约定，遇政府拆迁，原告应当无条件搬出，不存在任何补偿。2.政府对被征收地块的所有补偿费用与原告之间的租赁关系不是同一法律关系，故原告主张其享有征收补偿款没有法律依据。3.原、被告之间在租赁合同中对遇到政府征收时相关的补偿费用的标准已经有了明确约定，即仅享有搬家费这一项补偿，该补偿为两个月租金17000元，原告除了约定之外的任何主张没有事实依据。按照合同约定，水电供应以及日常维修、保养都是被告方承担，电力增容及线路全是被告出资，厂区院内自备水井及消防水池均是被告出资建造，原告主张水电费的补偿没有依据。合同约定租赁物装修及设备安装必须经过被告的同意且不能产生破坏，原告即使装修，并没有得到被告的认可，原告不能因违约而获利。被告和政府相关部门签订征收补偿协议后，立即通知原告，要求其按照合同约定进行搬迁，避免损失，但原告至今仍占有被征收厂房故应当驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告拓海公司（乙方）与被告亚美服装厂（甲方）于2015年8月23日签订租赁合同，约定乙方承租甲方位于南京市溧水区永阳街道机场路228号建筑面积合计为1053.16平方米的1、（1）1-1、（2）2-1号厂房用于自动化控制系统配件制造、销售；租赁期限自2015年8月23日起至2018年8月22日止；租赁期间，乙方搬迁导致终止合同，应提前二个月书面通知甲方并赔偿甲方二个月租金；租赁按每平方8.07元/月，实际总价102000元/年；租金按年支付，提前一个月支付下一次租金，先付后使用，租金相应的税、费由乙方承担；甲方为乙方提供所需的水、电。水、电的日常维修和保养由乙方负责，水电费用由乙方按实际用量按月支付；乙方需要对租赁物进行装修及设备安装，事前必须以书面形式报甲方并征得甲方同意，但不得对租赁物产生结构性破坏；在租赁期间如遇政府对该区域统一规划和拆迁，乙方必须无条件搬迁，并终止合同，租金按实际租期计算；政府对房屋、土地及附属设施等补偿归甲方所有，甲方退还乙方二个月租金作为搬迁费用。合同亦对其他事项作出约定。合同签订后，被告将涉案房屋交付给原告，原告向被告支付押金2000元，并对涉案房屋进行了装修。2016年12月27日，被告亚美服装厂（乙方）与南京市溧水区永阳街道办事处（甲方）签订南京市溧水区国有土地上房屋征收与补偿协议，对被告建筑面积合计6743.62平方米的非住宅房屋进行拆迁；国有土地使用面积7444平方米，为工业用地；被征收房屋的价值补偿金额为12483569元，其他未登记房屋55833元，被征收土地的价值补偿额为1786560元，小计补偿14325962元；装饰装修补偿金额为2414686元，附属物补偿金额为1225857元，生产用房的设备拆除安装、搬迁费用1146077元，非营业用房的停业补偿费用716298元，水、电力设施补偿277281元，不可移动资产补偿726125元。2017年6月30日，被告亚美服装厂短信通知原告拓海公司，因涉案房屋被征迁，要求原告于2017年8月30日前搬离。2017年7月9日被告向原告发送催告函，通知原告因承租房屋被征迁，原告须按照租赁合同约定于2017年8月30日前搬离，否则，所有损失均由原告自行承担。原告陈述其于2017年12月中下旬搬离。本院认为，原、被告之间的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。因涉案出租房屋被征迁，本合同应当终止履行。被告亚美服装厂作为出租方已经与征收部门签订房屋征收与补偿协议。因租赁合同终止履行给承租人造成损失的，有权要求出租人在房屋征收与补偿协议中涉及到承租人承租房屋的装饰装修补偿、搬迁补偿和停业补偿范围内对其予以补偿。原、被告之间房屋租赁合同终止后，被告应当将原告交纳的2000元押金返还原告，且被告对返还原告该押金2000元没有异议，故原告请求被告退还押金2000元，本院予以支持。根据双方合同约定，涉案房屋在租赁期间如遇政府对该区域统一规划和拆迁，原告必须无条件搬迁，并终止合同，租金按实际租期计算；政府对房屋、土地及附属设施等补偿归被告所有，被告退还原告两个月租金作为搬迁费用。按照双方约定的租金标准，被告应当向原告支付两个月租金计17000元（即102000元/年÷12个月×2个月）作为原告的搬迁费用，原告超出该17000元的搬迁费请求，不符合双方约定，本院不予支持。双方租赁合同对装饰装修补偿及停业补偿没有明确约定，本院结合原告的装修、生产情况、租赁面积、租赁期限等实际情况，酌定被告向原告支付装饰装修补偿37000元、停业补偿12000元。原告提交的证据尚不足以证实其在承租范围内添置了附属物及安装了水、电力设施，其请求被告补偿其该部分损失，本院不予支持。综上所述，原告拓海公司请求被告亚美服装厂返还押金2000元，支付搬迁费17000元、装饰装修补偿37000元、停业损失12000元，合计68000元，本院予以支持；超出部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十二条、第二百三十二条规定，判决如下：一、被告南京市溧水区亚美星工艺服装厂于本判决发生法律效力后十日内向原告南京拓海机械制造有限公司返还押金2000元，支付搬迁费17000元、装饰装修补偿37000元、停业损失12000元，合计68000元；二、驳回原告南京拓海机械制造有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9633元，减半收取计4816元，由原告南京拓海机械制造有限公司负担4255元，被告南京市溧水区亚美星工艺服装厂负担561元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时，根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费9633元。审判员  童清涛二〇一八年四月八日书记员  张飞飞