浙江省舟山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙09民终633号上诉人（原审原告）：严忠表，男，1958年4月20日出生，汉族，住舟山市定海区。委托诉讼代理人：王良平，浙江六和（舟山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：焦海天，浙江六和（舟山）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：舟山市国有资产投资经营有限公司，住所地舟山市新城海天大道681号行政中心6号楼。法定代表人：李磊，董事长。委托诉讼代理人：陈嘉诚，浙江京衡(舟山)律师事务所律师。委托诉讼代理人：王亮，浙江京衡(舟山)律师事务所律师。上诉人严忠表因与上诉人舟山市国有资产投资经营有限公司（以下简称舟山国资公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省舟山市定海区人民法院（2017）浙0902民初1082号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案因双方申请庭外和解，于2018年2月6日延长审限二个月。本案现已审理终结。严忠表上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其一审诉讼请求；本案一、二审诉讼费均由舟山国资公司负担。事实和理由：1.其不存在转租问题，舟山市定海昶丰汽车修理厂（以下简称昶丰汽修厂）在舟山国资公司将涉案厂房交付其之前就经营多年，其无奈只能选择与昶丰汽修厂合作。2.其已完成全部腾退义务，并不存在两间小厂房未腾退的问题。因行车等设施系不可拆卸的设备，一旦拆除就不具有价值，不能因其未拆除部分设备就认定其尚未腾退两处小厂房。3.一审对于部分损失计算错误。（1）对于应返还的租金损失计算为（8937.81平方米-933平方米）/8937.81平方米×1104700元/12个月×2个月=164897.1元，免租期损失应计算为（8937.81平方米-933平方米）/8937.81平方米×1104700元/12个月×5个月=412242.75元；（2）舟山国资公司应退还其押金150000元；（3）停业停产损失应按照一审诉请予以支持；（4）设备折旧费280000元应予支持；（5）构筑物及设施错误扣减两小厂房部分，应赔偿629700元，不可拆卸的机器设备以及机器设备搬迁费均应按照一审诉请予以支持，拍卖佣金应当为57698.312元，评估费均应由舟山国资公司负担。舟山国资公司辩称，1.根据严忠表与昶丰汽修厂的转租合同，可以证明严忠表存在转租事实。2.现有证据表明严忠表未完成全部腾退义务。3.一审未认定部分损失是正确的，事实上其根本不需要承担相应赔偿责任，且严忠表未举证证明存在设备搬迁费的事实，对该诉请应予驳回。4.150000元押金退还条件尚未成就。舟山国资公司上诉请求：1.一审认定的因大厂房结构可靠性问题导致涉案租赁合同解除的违约责任在于我方，系事实认定错误。根据举证责任要求，严忠表并未举证证明大厂房存在质量缺陷，或者提供大厂房质量问题并非严忠表保养维修不当的证据。2.一审仅以我方发送给严忠表的短信就认定2015年6月9日为合同解除之日，不符合客观事实，其与我方一贯以书面方式履行合同的做法不符。3.一审认定大厂房已经腾退并返还我方，系事实认定错误。一审按照大厂房不再使用而认定相应租金、免租期损失、构筑物及设备损失等，均造成错误判决。4.双方之间的补偿合同对于五个月的免租期适用是有条件的，即严忠表需要履行维修责任并保证厂房不漏水，但事实上严忠表并未履行该义务，不能享受五个月免租期的利益，故一审认定我方应赔偿免租期损失338684元是错误的。5.一审认定我方需要承担的赔偿项目和金额，均存在错误之处。即使我方需要承担赔偿责任，也应当按照房屋装饰装修残值分摊方法进行计算。严忠表辩称，1.其已举证证明涉案大厂房结构可靠性问题原因不在于己方，是否因其使用不当所致相应后果的举证责任应在舟山国资公司。2.一审认定的合同解除时间是正确的。3.除部分行车未拆除，以及汽车修理厂未腾退外，其已履行其他腾退义务。4.其已履行维修义务，应当享受免租期利益。5.一审支持的费用过低，评估报告针对的是工业厂房，不能按照装饰装修残值分摊方法计算损失。严忠表一审诉讼请求：一、要求舟山国资公司退还房屋租金517418元及押金150000元共计667418元，并支付667418元自2015年6月9日起按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算至判决确定履行日止的利息；二、要求舟山国资公司赔偿其停产停业损失、厂房内构筑物及设备损失、设备折旧费、工伤事故赔偿、拍卖佣金损失及评估费共计损失2718468元。一审法院认定事实：坐落于舟山经济开发区厂房系舟山国资公司所有，建筑面积8937.81平方米（其中大厂房面积6576.48平方米、小厂房一面积1720.28平方米与小厂房二面积641.05平方米）。2011年2月18日，严忠表经公开拍租取得上述厂房五年期租赁权，严忠表为此支付拍卖佣金276100元。2011年8月1日，严忠表（乙方）与舟山国资公司（甲方）签订《舟山市经济开发区B区惠飞路厂房租赁合同》（以下简称租赁合同），主要约定：1.乙方已对标的物实地察看，并确认标的物符合乙方租赁要求；2.租赁期限为五年，自2011年8月1日起至2016年7月31日止，租赁到期后，乙方应无条件将标的物完整无损地归还甲方；3.年租金1104700元，每年一付，先付后用，第一年租金于2011年8月5日前付清，以后年度租金在每年7月31日前付清；4.乙方在付清第一年租金的同时应向甲方缴纳租赁押金300000元，该押金不计利息，合同到期后结清水电等费用并符合租赁合同相关规定，乙方凭押金收据原件退结押金；5.乙方不得改变、破坏标的物结构和建筑布局，不能影响原有通道等公共功能，不能影响建筑的外形外貌；6.租赁期间，乙方必须对标的物妥善保养和维修，保养和维修费用由乙方自理；7.租赁期间，乙方有擅自转租、变相转租或者擅自改变房屋约定用途、房屋建筑机构等情形的，甲方有权单方解除合同并收回房屋使用权。合同签订后，严忠表占有使用房屋并交纳租赁押金300000元。截止2015年7月31日止，严忠表均如约按年度向舟山国资公司支付租金。在使用过程中，厂房出现漏水问题。2012年8月16日，严忠表（乙方）与舟山国资公司（甲方）达成补充合同，约定：甲方同意由乙方出资对其承租的惠飞路145号厂房漏水情况进行补修，在房屋顶部加盖彩瓦板并经甲方验收，保证在其承租期内不再漏水。如果发生漏水现象，甲方根据本协议作出的减免五个月租金，甲方有权向乙方追回，且乙方不得以前次漏水情形再次向甲方主张经济赔偿。对乙方的损失，甲方同意乙方无偿延长租赁期五个月，即自2016年7月31日起至2016年12月31日。补充合同签订后，严忠表对漏水厂房屋顶进行了维修。另查明，2015年初，在大厂房内从事电焊作业的工人胡功益被屋顶掉落的水泥块砸伤，造成右侧桡骨远端骨折的人身事故。2016年初，舟山民泰废旧物资有限公司与胡功益达成《工伤事故赔偿协议》，一次性向其赔付医疗费、护理费及交通费等各项损失共计86000元。后由舟山民泰废旧物资有限公司法定代表人即严忠表向胡功益支付了该款项。2016年2月20日，胡功益向严忠表出具了一张收条，载明“今收到严忠表支付的工伤事故赔偿款捌万陆仟元整，其中2015年3月10日支付肆万贰仟元整，本次支付肆万肆仟元整”。2015年6月9日，舟山国资公司向严忠表发送短信，内容显示“根据现场考察，房子存在安全隐患问题，国资公司资产部已请示俞总，同意你所租的舟山经济开发区B区场房近日停止一切运作，关掉场房，后续事情你做一份方案具体再议。资产部。”2015年10月，舟山国资公司委托中国建筑科学研究院上海分院对房屋结构体系、房屋倾斜及不均匀沉降、混凝土强度、钢筋配置、房屋表观病害、可靠性进行鉴定。2015年11月，鉴定机构出具鉴定报告认定“房屋上部可靠性等级评定为C级，围护结构可靠性等级评定为B级，综合评定该结构可靠性等级为三级，不符合国家现行标准的可靠性要求，应采取措施，且可能有极少数构件必须立即采取措施”。严忠表就搬迁损失赔偿事宜与舟山国资公司协商共同委托评估机构进行评估，舟山国资公司认为共同委托不是启动评估的必要条件，即严忠表可单方委托评估，到时通知舟山国资公司到现场参与即可。严忠表遂委托了浙江方舟资产评估有限公司对厂房因提前搬迁造成的损失进行评估。评估日前，严忠表曾电话告知舟山国资公司到现场参与实地评估勘查，第二日舟山国资公司相关工作人员如约到场，但仅有严忠表而无评估人员在场，故在等待一小时后自行离开。2016年4月18日，评估机构出具评估报告，确定以2015年6月30日为评估基准日，严忠表此次委估的惠飞路145号厂房搬迁损失评估结果为1554740元，其中构筑物残值629700元、不可拆卸固定机器残值438400元、设备及材料搬迁费用486640元。评估报告特别说明：1.上述评估费不包括设备搬迁的加急费，按照舟山地区的正常水平，一般设备搬迁加急费为设备搬迁费的20-30%之间，按照30%估算，搬迁加急费为146000元；2.上述费用包括不可移动的管理房、隔墙、行车、配电房及变配电设备设施等固定设施设备；3.本次评估实地勘察前大部分设备搬迁已完成，承租方与出租方在搬迁前未对需搬迁设备进行清点造册记录确认。盘点所依据的设备清单系委托方提供，对于设备的权属不做判断；4.2011年8月承租时，对于厂房的租赁前现状，租赁双方未作书面确认，承租方租入后进行的改建及装修的预算与决算方案也未向出租方备案，因此厂区内哪些属于承租方的改建或装修难以界定。本次评估系按照承租方的申报进行现场勘查、丈量、清点，对资产权属不做判断；5.本次评估勘查，构筑物工程量在委托方陪同下以实际丈量取得。严忠表为评估支付费用30000元。2015年12月1日，舟山国资公司向严忠表发律师函，明确提出由于严忠表存在违法转租，故通知严忠表解除租赁合同。严忠表于当日收到该律师函。2016年8月10日，严忠表向舟山国资公司提交《要求给予赔偿提前终止租赁合同损失的报告》，要求舟山国资公司赔偿损失。另外，2011年8月4日，严忠表（甲方）与案外人昶丰汽修厂（乙方）签订《厂房租赁合同》，主要约定：甲方将位于惠飞路145号部分厂房租赁乙方使用，租赁期限为五年，自2011年8月10日起至2016年8月9日止，租金每年22000元，先付后租等内容。自2012年3月底开始，昶丰汽修厂每年向严忠表支付合同约定的租金22000元/年，直至2015年3月底。至一审审理期间，两间小厂房共计面积2361.33平方米未予腾退。在严忠表承租的大厂房外，严忠表搭建了仓库和一排办公室，现有一家石材加工厂使用该搭建的仓库与办公室进行生产经营活动。一审法院认为，严忠表通过公开拍租与舟山国资公司签订的厂房租赁合同系当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规强制性规定，该租赁合同依法成立并已生效，双方均应按约定履行各自的义务。后在使用中产生了漏水问题，双方就租赁物的维修另行达成了补充约定，该补充合同亦应认定合法有效，两者共同构成双方租赁法律关系的内容。依据法律规定，保证交付的租赁物不仅要符合约定的用途，具有品质完整的使用价值，使承租人能够正常使用，更不能危及承租人及他人的安全与健康，此为出租人的法定义务。涉案出租厂房内曾发生过屋顶水泥块掉落伤人事故，且经出租人委托被鉴定为“不符合国家现行标准的可靠性要求”，故应认定舟山国资公司出租的租赁物有足以危及人身安全与健康的严重质量瑕疵，舟山国资公司在履行合同过程中存在违约行为。厂房的可靠性问题已超出严忠表日常生活认知，故舟山国资公司此抗辩不能免除其违约责任承担。舟山国资公司又辩称造成厂房可靠性问题的原因系严忠表使用不当造成，但舟山国资公司就此未举证加以证明，故对此抗辩不予采纳。关于合同的解除。严忠表主张在2015年6月9日舟山国资公司向其发送的短信在内容上有明确解除合同的意思表示，符合以通知方式行使法定解除权的要件，租赁合同于此时解除。舟山国资公司认为在2015年12月1日其向严忠表送达律师函时租赁合同解除。鉴于双方均请求解除合同，应确认双方租赁法律关系解除，但就导致合同解除的原因，是案件焦点所在。就租赁物有危及承租人及他人安全与健康的情况，2015年6月9日舟山国资公司均已通过短信向严忠表明确作出了关停厂房系出于安全考虑的意思表示。短信的核心内容中“同意你所租的舟山经济开发区B区场房近日停止一切运作，关掉场房”，应理解为要求严忠表全面停止占有使用租赁物，而此项占有使用租赁物恰是出租人租赁合同中的对待给付，故应认定租赁法律关系于此解除。关于舟山国资公司的抗辩。首先，转租是事实。严忠表将小厂房租与他人并按期收取租金，以现有证据足以证实严忠表有未经舟山国资公司同意的转租行为。案外人与严忠表签订租赁合同的时间晚于严忠表、舟山国资公司订约时间，从时间上与严忠表辩解在其承租厂房就已存在小厂房被舟山国资公司出租给汽修厂存在客观不符。其次，严忠表在承租的厂区内搭建了仓库和一排办公室，该搭建是否非法在所不论，确实未征得过舟山国资公司的同意，且至案件起诉之日的合理期限内，严忠表也没有恢复原状，排除妨碍。再次，双方权利义务已于短信通知当日终止。根据现有证据，舟山国资公司正式提出严忠表存在转租与搭建的违约行为系通过律师函，系基于严忠表违约行为而行使合同约定解除权，但此时合同已解除。同一个租赁法律关系不可能发生两次解除的法律事实，故应认定舟山国资公司的律师函系在合同解除后另行主张严忠表存在违约行为。因双方合同未针对该违约行为特别约定违约金或违约产生损失的计算方法，舟山国资公司也未就其实际损失向法院举证，故对此部分暂不予处理。合同解除后债权债务如何处理。1.已交房租的返还及五个月免租损失，自2015年6月9日起至2015年7月31日止严忠表已支付了相应的房租，故就严忠表已腾退的大厂房所针对的两个月的租金135474元应予返还。双方补充协议另约定了严忠表维修屋顶漏水所换取的五个月免租期，此不属于应返还的范围，而系严忠表五个月免租期内大厂房不能使用而产生的损失,结合租金标准及补充合同约定，认定免租期损失为338684元，该损失无再计算利息损失的法律依据。关于严忠表主张利息损失应自合同解除之日计算，但法院经审查后认为，合同解除时严忠表并未向舟山国资公司主张损失，依现有证据严忠表正式于2016年8月10日向舟山国资公司提交了书面报告要求退还租金并赔偿损失，故认可应返还的租金135474元自主张之日起按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算至实际履行日止的利息；超出部分，不予支持。2.押金，严忠表主张舟山国资公司退还押金150000元，因两间小厂房尚未腾退，不具备退还条件，严忠表可在全面腾退厂房后另行主张。3.人身损害赔偿，严忠表主张86000元，有赔偿协议、收款收据及证人证言相互佐证，属于因舟山国资公司违约而给严忠表造成的实际损失，予以支持。4.停产停业损失，严忠表主张570000元，但未提供相关企业的纳税证明、财务账册或第三方会计评估等证据，无法查实相关企业停产停业具体损失情况，不予支持；5.设备折旧费，严忠表主张280000元，无事实及法律依据，不予支持。6.搬迁损失，认定该项损失的主要依据是评估报告，在严忠表委托评估时，舟山国资公司未到现场确认评估范围，评估报告也未确认财产的所有权，案件审理中舟山国资公司书面明确了评估报告中列明的评估对象均不予认可，但就此舟山国资公司也明确不提出申请重新鉴定，结合评估人员到庭说明情况及现有证据综合认定该份评估报告的真实性与关联性。（1）对构筑物及设施，评估人员对能够判别确非严忠表装饰装修部分，并未列入评估结果；其余部分列入了评估结果，该部分损失赔偿的前提是厂房安全性问题造成严忠表提前搬迁而支出的费用，而两间小厂房至今仍未腾退，故在认定损失金额上扣减两间小厂房对应部分。现严忠表主张按评估报告确定的629700元予以赔偿，确认应扣减东面小车间的评估价值47000元与西面小车间的评估价值102900元，对剩余部分479800元予以认可。（2）对不可拆卸的机器设备部分，严忠表主张按评估报告确定的438400元予以赔偿，但仅认可在大厂房内的行车等固定设备成新价值383400元，而对放置于两间小厂房内的固定设备，至今仍在使用，因不存在提前搬迁造成损失的情况，故对此不予认可。舟山国资公司对不可拆卸机器设备的所有权持有异议，但在双方租赁合同及交接手续中均未涉及到此部分财产，舟山国资公司辩解该固定设备属其所有，即作为国有资产，舟山国资公司应提供国有资产登记造册相关证据，且严忠表、舟山国资公司约定年租金1104700元相较当年同类同地段市场行情属合理范围，不应认定该租金包括不可拆卸的固定机器设备使用，故对舟山国资公司此抗辩意见不予采纳。（3）对机器设备搬迁费，庭审中评估人员陈述其中有部分机器设备并未搬迁但却也列入了评估报告，且严忠表也自认应扣除搬往北蝉仓库的费用，认定评估结论中涉及的未搬迁机器设备是否在合同到期前就已全部搬迁存疑，且后期现场到搬迁后的仓库查看存放的机器设备，也无法与评估结论相互印证，故要求严忠表就实际已支出的机器设备搬迁费补充举证。但就严忠表补充提供的搬迁费收款收据，却无相对应款项是否实际发生的证据予以佐证，严忠表补充提供的收据核算金额又远高于评估的结果，故对此部分诉请暂不予处理，严忠表可另行主张权利。7.拍卖佣金损失，严忠表缴纳拍卖佣金276100元，在计算该部分损失时应按拍卖佣金总额分摊至总租期并相应地扣除两间小厂房所对应的部分计47400元，是大厂房在剩余租期内（不包括免租期）不能正常使用而造成的损失，予以支持。8.评估费，认可并支持25000元由舟山国资公司负担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十六条、第二百三十三条之规定，判决：一、舟山国资公司于判决生效之日起十日内向严忠表返还租金135474元并支付自2016年8月10日起按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算至判决确定履行日止的利息；二、舟山国资公司于判决生效之日起十日内赔偿严忠表经济损失1360284元；三、驳回严忠表的其他诉讼请求。一审案件受理费28548元，减半收取14274元，由严忠表负担6424元，由舟山国资公司负担7850元。二审中，经舟山国资公司申请，本院于2017年12月19日对涉案厂房进行现场查看并制作了勘验笔录。笔录表明涉案的大厂房（面积6576.48平方米）分为南北两个区域，大厂房北面区域严忠表存放了部分机器设备，南面区域存放有石头、沙子、水泥等物资并有大型运输车辆进出。大厂房南面临时搭建的两处简易房内从事石材加工生产，东面小厂房内有汽修厂经营，北面小厂房内从事石材加工生产。经组织质证，舟山国资公司对勘验笔录的证据三性均无异议，认为可以证明严忠表对于大厂房以及其他几处厂房均未履行腾退义务。严忠表对勘验笔录的证据真实性、合法性无异议，认可部分机器设备尚未搬离，但认为大厂房内存放的物资与其无关，系案外人未经其同意存放和使用。本院认为，1.结合勘验情况以及严忠表与昶丰汽修厂的《厂房租赁合同》等证据，可以认定严忠表存在未经舟山国资公司同意的转租事实。2.严忠表系大厂房的承租人，其对承租的房屋被案外人使用不知情，但又未提供其他证据证明与其无关，这与租赁合同占有使用租赁物的一般常理不符，可以认定严忠表未腾退大厂房（共计面积6576.28平方米）的事实。一审对这一节事实的认定存在瑕疵，应予纠正。舟山国资公司工作人员张伟舟向本院陈述其曾到涉案厂房查看，确认小厂房加盖了彩瓦板，要求严忠表对大厂房也加盖彩瓦板，后因严忠表未向其反映问题，其也未再到现场查看。经质证，舟山国资公司对该询问笔录的证据三性无异议，认为严忠表未履行补修义务，不能享受五个月免租期的利益。严忠表认为后续已对大厂房进行修补和加盖彩瓦，可以享受五个月免租期的利益。本院认为，严忠表作为承租人如果不对厂房进行补修，只能导致更多的利益损失，故严忠表未补修的事实不符合一般常理。综合一审证据以及二审询问笔录、勘验笔录，可以认定严忠表已经履行了补充合同约定的补修义务。除以上事实外，二审审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据严忠表与舟山国资公司的诉辩意见，本案争议焦点：一、租赁合同的解除时间；二、合同解除的违约责任主体认定；三、舟山国资公司就严忠表的损失是否应承担赔偿责任以及责任大小问题。关于争议焦点一。舟山国资公司于2015年6月9日发送给严忠表的短信内容，重点在于先关停厂房，再商议相关事宜。双方是否就此解除合同的意思表示并不明确。结合后续委托鉴定、委托评估、发送律师函以及提交赔偿报告的行为看，双方并未就合同解除时间进行明确。舟山国资公司作为一定规模的市场主体，其法律风险防范意识应当高于一般公民。但从舟山国资公司的前后行为分析，其一方面“同意严忠表停止一切运作，关掉场房”，另一方面又在后续协商无果情况下，却以严忠表存在转租违约事实为由通知解除合同，回避了之前短信要求严忠表关停厂房的行为，存在不合理之处。据此，一审结合租赁合同的基本特征，进而推定双方租赁合同于2015年6月9日解除，与双方的行为表示相符，具有一定的合理性，可予维持。对于舟山国资公司提出的短信通知解除合同与其通常采用书面方式履行合同的做法不符的意见，此系其内部管理和运作问题，且双方合同中也未明确要求以书面方式解除合同，故该上诉请求缺乏事实依据，不予支持。关于争议焦点二。依据现行法律规定，舟山国资公司作为出租人应当对出租物履行瑕疵担保义务，即保证交付的租赁物不仅要符合约定的用途，具有品质完整的使用价值，更不能危及承租人及他人的安全与健康。具体到本案，中国建筑科学研究院上海分院的鉴定报告对涉案大厂房综合评定可靠性等级为三级，不符合国家现行标准，应采取措施。况且根据现有证据可以证明涉案厂房内曾发生过屋顶水泥块掉落伤人事故的事实。故因涉案厂房存在上述结构可靠性问题，可以认定舟山国资公司在履行租赁合同过程中，存在违约事实。对于舟山国资公司提出的应由严忠表举证证明并非其使用不当造成大厂房结构可靠性的意见，严忠表依据鉴定报告已达到了初步举证要求，而舟山国资公司未能提供证据予以反驳，应当承担举证不能的后果。一审据此认定舟山国资公司出租的租赁物存在质量瑕疵，存在违约事实，并无不当，可予维持。关于争议焦点三。尽管舟山国资公司对评估报告（浙方评报字【2016】第397号）的证据三性存有异议，但其未在一审中提出重新鉴定的请求，且评估报告所载评估价值按照重置单价×成新率所得，符合通行的评估方法，故对该报告的证据三性予以确认。对于严忠表的损失认定如下：1.已交房租的返还及五个月免租损失。大厂房因存在质量瑕疵无法实现租赁目的，缴纳占用使用租金，缺乏法律依据。一审认定应退还大厂房所针对的两个月租金135474元，可予维持。关于大厂房的免租期损失，确系不属于应返还的范围，而系严忠表因维修厂房而在五个月免租期内无法使用大厂房而产生的损失，与其后续是否腾退无关。一审结合租金标准及补充合同约定，仅认定了免租期损失338684元，未支持该部分利息，相对合理，可予维持。2.押金150000退还问题。因涉案厂房尚未腾退，退还条件尚未成就，一审认定严忠表可在全面腾退厂房后另行主张，可予维持。3.人身损害赔偿86000元。一审综合赔偿协议、收款收据及证人证言，认定属于因舟山国资公司违约而给严忠表造成的实际损失，并无不当，可予维持。4.停产停业损失和设备折旧费。严忠表提供的证据无法支撑其诉请，缺乏事实和法律依据，不予支持。5.搬迁损失。（1）对构筑物及设施，评估人员对能够判别确非严忠表的装饰装修部分，并未列入评估结果。大厂房因无法实现租赁目的，存在损失，对该部分评估价值可予支持；两处小厂房至今仍未腾退，不存在提前搬迁而产生的损失，不予支持。一审据此分别扣减两处小厂房的评估价值47000元和102900元，仅认定剩余的评估价值479800元，可予维持。（2）对不可拆卸的机器设备部分，一审仅认可在大厂房内的行车等固定设备成新价值383400元，而对于两间小厂房内的固定设备以尚在使用，不存在相应损失的问题未作认定，相对合理，可予维持。舟山国资公司提出应按照剩余租期内装饰装修损失予以计算的主张，缺乏相应依据，不予支持。（3）对机器设备搬迁费，一审认定对该部分诉请可暂不予处理。二审中，严忠表表示在二审及今后均放弃就该部分损失的主张，系其对自身权利的处分，予以准许。6.拍卖佣金损失。严忠表共缴纳拍卖佣金276100元，因大厂房不能正常使用，一审结合租赁期、佣金总额等因素，相应扣除两间小厂房部分的金额47400元，并无不当，可予支持。7.评估费。一审认定由舟山国资公司负担25000元，该评估报告与舟山国资公司的违约责任基本相符，可予维持。综上所述，严忠表的上诉请求不能成立，应予驳回；舟山国资公司关于大厂房未予腾退一节事实的上诉请求成立，一审对此认定存在瑕疵，予以纠正，但上述判决结果可予维持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9082元，由舟山市国有资产投资经营有限公司负担4541元，严忠表负担4541元。本判决为终审判决。审 判 长  谢 佑审 判 员  张秀梅审 判 员  袁志雄二〇一八年四月四日法官助理杨涛代书记员  毛 贇