广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0107民初7683号 原告：徐汉莲，女，1972年6月5日出生，汉族，住南宁市兴宁区。 委托诉讼代理人：唐振兴，广西颂诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韦晓阳，广西颂诚律师事务所律师。 被告：广西红日东升投资有限公司，住所地南宁市江**福建路，统一社会信用代码：914500006821414242。 法定代表人：张功科，董事长。 委托诉讼代理人：敬彬儒，广西南国雄鹰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黎威赛，广西南国雄鹰律师事务所律师。 原告徐汉莲与被告广西红日东升投资有限公司（以下简称“红日东升公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年12月5日立案受理后，依法组成合议庭，于2018年3月14日公开开庭进行审理。原告徐汉莲之委托诉讼代理人韦晓阳，被告广西红日东升投资有限公司之委托诉讼代理人敬彬儒、黎威赛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐汉莲向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告购买的红日江山小区5号楼1单元2203号房申请办理不动产统一登记，并向原告交付不动产权证书。2、被告向原告支付逾期办理房屋所有权证的违约金14345.2元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年8月24日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于南宁市红日江山小区5号楼1单元2203号房屋。合同签订后原告依约向被告支付了购房款717260元。合同约定交房时间为2013年8月31日前，后因被告原因交房时间延期至2013年11月30日。合同第十七条约定被告负有为原告申请房屋所有权登记并将以原告为产权人的房屋所有权证书交付原告的义务，合同同时约定了违约责任。《不动产登记暂行条例》及南宁市人民政府发布的《南宁市人民政府关于南宁市市区范围内实施不动产统一登记的通告》规定，南宁市市区范围内自2016年7月4日起统一受理房屋、土地不动产统一登记业务，颁发全国统一的不动产权证书和证明。因此被告负有的为原告申请房屋所有权登记的约定义务相应的变更为为原告申请办理不动产统一登记，并向原告交付不动产权证书。现距交付房屋日期已远远超过720个工作日，但被告至今仍迟迟未为原告办理所有权登记，被告行为构成违约。为维护原告合法权益，特提出前述诉请。 被告红日东升公司辩称，1、办理不动产登记是买受人的义务，被告只负有配合义务，如需被告办理不动产权登记证书必须由买受人向被告出具委托手续等相关材料，而被告并没有收到原告办理不动产登记手续的相关委托材料；2、根据原、被告双方签订的合同，双方对于逾期办理房屋所有权做了明确约定，但自2016年7月4日起，南宁市不再办理房屋所有权登记，而是办理不动产权登记，因此原告诉请支付逾期办理房屋所有权证违约金已经变成事实上的不可能。如果法院认定被告逾期办理不动产登记而存在违约行为，被告认为双方在合同中约定的违约金过高，请求予以调整。 经审理查明，2011年8月24日，原、被告签订一份《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：YS00271208），约定原告（买受人）向被告（出卖人）购买位于南宁市房屋一套（以下简称“2203号房”），总价款717260元，交房日期为2013年8月31日前。合同第十七条第3款约定：“双方同意选择以下第（1）种方式办理房屋所有权登记：（1）出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付买受人。”该条第4款约定：“因出卖人过错，导致本条约定的上述手续迟延办理的，双方同意按照下列第（3）处理：……（3）……房屋所有权登记手续迟延办理不超过约定时间一年的，买受人不得退房，出卖人每迟延一日按买受人已付房款的万分之壹向买受人支付违约金，但该违约金的最高额不超过买受人付房款的1%。房屋所有权登记手续办理超过约定时间一年的，买受人有权退房……如买受人不退房的，出卖人每迟延一日按买受人已付房款的万分之壹向买受人支付违约金，但该违约金的最高额不超过买受人已付房款的2%。”双方同时在合同中进行了其他约定。 合同签订后，原告依约向被告交付了购房款，被告于2015年3月13日向原告出具了《销售不动产统一发票（自开）》，载明购房款为717260元。 原告主张被告于2013年11月30日将2203号房交付原告，被告认可。 另查明，截至法庭辩论终结，被告未能提交5号楼1单元项目的《商品房现售备案证明》。 再查明，南宁市人民政府于2016年6月26日发布《南宁市人民政府关于南宁市市区范围内实施不动产统一登记的通告》，第四条规定“2016年7月4日起统一受理房屋、土地不动产统一登记业务，颁发全国统一的不动产权证书和证明。2016年7月4日前依法颁布的各类不动产权属证书继续有效，可以不变不换，在依法办理变更登记、转移登记等登记时，逐步更换为新的不动产登记证书、证明。” 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方在平等自愿的基础上所签订，意思表示真实，内容合法，属有效合同，对双方具有约束力，双方均应按照合同约定履行义务、享有权利。 一、关于办理不动产权证书。合同第十七条第3款约定，原告委托被告办理房屋所有权登记，被告应在房屋交付使用720个工作日内，向房屋登记机构为原告申请房屋所有权登记，并将以原告为产权人的房屋所有权证书交付给原告。根据《不动产登记暂行条例》及南宁市人民政府发布的《南宁市人民政府关于南宁市市区范围内实施不动产统一登记的通告》的相关规定，南宁市市区范围内自2016年7月4日起统一受理房屋、土地不动产统一登记业务，颁发全国统一的不动产权证书和证明，因此被告负有的为原告申请房屋所有权登记的约定义务相应地变更为为原告申请办理不动产统一登记，并向原告交付不动产权证书和证明。原告主张被告于2013年11月30日交付2203号房，且被告认可，本院予以确认。前述的“720个工作日”，因涉及办证事宜，故按南宁市房地产管理部门的工作日计算更为合宜。自2013年11月30日交房后，扣除国家法定节假日、广西壮族自治区三月三假期及南宁东盟博览会假期，至法庭辩论终结，已满720个工作日。被告未为原告办理不动产权证书，违反了合同的约定，构成违约。被告主张需接受原告委托才能办理不动产权证书，但未能举证其就办证事宜已通知原告并要求其办理委托手续，更何况，截至法庭辩论终结，被告未能取得《商品房现售备案证明》等为原告申请办理不动产统一登记的必备材料，办理不动产权证书的条件尚未成就，被告主张的系因原告未对其进行委托导致至今未能办理不动产权证书的逾期办证免责理由不成立，本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，被告应当继续履行，完成相关不动产权初始登记手续，按照合同约定为原告向房屋登记机构申请办理2203号房的不动产权登记手续。根据客观情况，酌情确定被告应于本案判决生效起90日内为原告向房屋登记机构申请办理2203号房的不动产权登记手续，在相关机构依法办结房屋产权证书时即时向原告交付。 二、关于逾期办证违约金。如前所述，因被告单方面原因无法如期为原告申请办理不动产权登记登记，已构成违约。至于被告逾期办证的时间，至法庭辩论终结时止，已超过一年，按照合同第十七条第4款约定，原告要求继续履行合同的，被告每迟延一日应按原告已付房款的万分之一向原告支付逾期办证的违约金，但最高额不超过已付房款的2%。被告主张合同约定的违约金过高，但并未提交相关证据予以证实，本院不予采信。原告主张被告应向其支付逾期办证违约金14345.2元，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条,《中华人民共和国商品房销售管理办法》第三十四条第三款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《不动产登记暂行条例》第二条、第三条、第五条第（二）款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百五十三条之规定，判决如下： 一、自本案判决生效之日起90日内，被告广西红日东升投资有限公司为原告徐汉莲申请办理南宁市西乡塘区高新大道西段29号红日·江山小区5号楼1单元2203号房的不动产统一登记并在不动产权证书办结时即时将该证书向原告徐汉莲交付； 二、被告广西红日东升投资有限公司向原告徐汉莲支付逾期办证违约金14345.2元。 上述义务，义务人应于指定期限内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费159元（原告徐汉莲已预交），由被告广西红日东升投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判长 唐 希 审判员 韦月玲 审判员 卢晓曦 二〇一八年四月三日 书记员 黄黎欣 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第8条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《中华人民共和国商品房销售管理办法》 第三十四条第三款房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第18条由于出卖人原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起九十日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起九十日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《不动产登记暂行条例》 第二条本条例所称不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。 本条例所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。 第三条不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等，适用本条例。 第五条第（二）款下列不动产权利，依照本条例的规定办理登记： （二）房屋等建筑物、构筑物所有权； 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。