安徽省蒙城县人民法院民 事 判 决 书（2018）皖1622民初728号原告：朱芳，女，汉族，1961年10月4日出生，住安徽省蒙城县。原告：徐袁菁，女，汉族，1992年12月26日出生，住安徽省蒙城县。委托诉讼代理人：刘兴龙，安徽华人律师事务所律师。委托诉讼代理人：王俊杰，安徽华人律师事务所律师。被告：蒙城新发地农副产品有限公司，住所地蒙城县政通路与西外环交叉处，统一社会信用代码：91341622073928280L（1-1）。法定代表人：顾兆学，该公司经理。委托诉讼代理人：陈琛，安徽淮中律师事务所律师。原告朱芳、徐袁菁诉被告蒙城新发地农副产品有限公司（以下简称蒙城新发地）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年3月22日立案后，依法由审判员马丽颖适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱芳、徐袁菁的委托诉讼代理人刘兴龙、王俊杰被告蒙城新发地的委托诉讼代理人陈琛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱芳、徐袁菁向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即向原告支付逾期交房违约金272696元（以已付购房款1488513元为基数，暂计算自2015年7月1日至2018年1月2日合计916天，按日万分之二计算，以后顺延计算至符合合同约定的交房条件并办理交接止）。2、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年10月10日，原告朱芳、徐袁菁与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：201410100042号），原告购买被告开发的位于农资交易厅中药材厅调料干货禽蛋交易厅（A区）A1-013号，并于2014年11月10日办理了网上备案（网上备案合同编号：201410100042号）。合同约定：房屋单价为9112.04元/㎡，房屋总价为1519524元，付款方式为按揭付款，后经原、被告双方协商一致变更为一次性付款，原告于2015年3月21日付清全部购房款，购房款总额优惠之后为1488513元。另，合同第九条约定：出卖人（被告）应当于2015年6月30日前将符合交付条件的房屋交付给买受人（原告），逾期超过30日的，买受人（原告）可以要求继续履行合同，并从最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人（被告）按日向买受人（原告）支付已支付房价款万分之二的违约金。合同签订以后，原告依约履行了合同义务。但是被告并未按约定交付符合条件的房屋，被告的行为显已违约。原告为维护自身合法权益，特依据《民事诉讼法》及相关司法解释诉至贵院，请依法判决！蒙城新发地辩称：答辩人已在约定的交房时间前取得涉案房屋的分期竣工验收合格报告，无需承担逾期交付责任。一、本案诉请已经超过诉讼时效。二、答辩人与被答辩人合同约定2015年6月30日前，将已经分期综合验收合格的房屋交付使用，涉案房屋已在2015年6月12日验收合格，且被答辩人收房后，已进行使用和收益，因此答辩人并未违约，无需承担违约金。2、答辩人在涉案房屋达到交付使用条件后，在约定时间内向被答辩人交付房屋，且提供了《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等文件。因被答辩人诉称答辩人未提供相关材料，根据《安徽省高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》第六条规定，买受人接收房屋后又以出卖人未能依约提供上述文件为由主张逾期交房违约责任的，一般不予支持。三、违约金过高，应予以调整减少被答辩人收房后，对涉案房屋进行使用及收益，且无证据证明其实际损失；即使有损失，每天总房价万分之二的标准，远远超出了被答辩人的可能产生的损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；根据《安徽省高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》第八条规定，人民法院可以根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，结合案件具体情况，在中国人银行发布的同期同类贷款利率四倍的范围内，对约定的违约金进行调整。综上，答辩人在约定时间内取得综合验收，并将房屋交付使用，并无违约；且双方违约金比例过高，应予以调整。请法庭查明事实，驳回被答辩人诉请。通过庭审，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，并相互进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2014年10月10日，原告朱芳、徐袁菁与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：201410100042号），原告购买被告开发的位于农资交易厅中药材厅调料干货禽蛋交易厅（A区）A1-013号，并于2014年11月10日办理了网上备案（网上备案合同编号：201410100042号）。合同约定：房屋单价为9112.04元/㎡，房屋总价为1519524元，付款方式为按揭付款，后经双方协商一致变更为一次性付款，原告于2015年3月21日付清全部购房款，购房款总额优惠之后为1488513元。另，合同第九条约定：出卖人应当于2015年6月30日前将符合交付条件的房屋交付给买受人，逾期超过30日的，买受人可以要求继续履行合同，并从最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之二的违约金。合同签订以后，原告依约履行了合同义务，被告于2015年12月15日把房屋钥匙交付给原告。另查明，蒙城新发地农产品物流批发市场展示交易区工程，于2014年1月1日开工，2015年6月12日竣工，经建设、设计、地质、监理、施工等单位进行验收，该工程为合格工程。但蒙城县公安消防大队认为，蒙城县新发地农产品物流批发市场存在多项消防安全隐患，不具备消防验收条件。上述事实，有商品房买卖合同，网上备案确认单、房款收据、消防大队的报告，工程竣工验收报告及当事人当庭陈述在卷佐证，事实清楚，可以认定。本院认为:原、被告签订商品房买卖合同合法、有效。《中华人民共和国合同法》第60条明确规定:“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。本案中,朱芳、徐袁菁与蒙城新发地在《商品房买卖合同》中明确约定,应当于2015年6月30日前将符合交付条件的房屋交付给原告使用。并约定，逾期超过30日的，买受人可以要求继续履行合同，并从最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之二的违约金，事实上被告未在合同约定期限内将将符合合同约定的房屋交付给原告使用。根据我国《中华人民共和国合同法》第155条规定:“出卖人交付的标的物不符合质量要求的,买受人可以依照合同法第一百一十一条的规定要求承担违约责任”。而《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定:“质量不符合约定的,应当按照当事人的约定承担违约责任”。被告实际交付的房屋不符合约定条件，原告有权绝接收房屋，但原告接收房屋后又以被告未能依约原告要求被告支付逾期交房违约金，鉴于被告违约是由多种原因造成的，应予以综合考量。综上，对原告请求的违约金部分应予分段计算。第一段以原告已付购房款1488513元为基数，自2015年10月1日至2015年12月15日合计76天，此段按日万分之二计算，即1488513×76天×0.0002=22625元。第二段以原告已付购房款1488513元为基数，自2015年12月16日起至2018年1月2日合计747天，按日万分之一计算，148××××****天×0.0001=111191.9元。自2015年7月1日至2015年9月30日的违约金因诉讼时已超诉讼时效，依法不予支持。被告辩称被告在约定时间内取得综合验收，并将房屋交付使用，并无违约等，但蒙城县公安消防大队认为，蒙城县新发地农产品物流批发市场存在多项消防安全隐患，不具备消防验收条件，因此被告的请求依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百五十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十二条、第十六条之规定，判决如下：被告蒙城新发地农副产品有限公司于本判决生效后10日内支付原告朱芳、徐袁菁违约金133817.3元。如果未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5390元，减半收取2695元，由被告蒙城新发地农副产品有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。审判员  马丽颖二〇一八年四月四日书记员  贾桃桃附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。第一百五十五条出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依照本法第一百一十一条的规定要求承担违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。