海南省海口市美兰区人民法院   民事判决书   （2018）琼0108民初2049号   原告：潘校华，男，1988年5月21日出生，汉族，现住海南省三亚市。公民身份号码：×××。   原告：陈贞，女，1987年12月24日出生，汉族，现住海南省三亚市。公民身份号码：×××。   共同委托诉讼代理人：芦水水，海南信达律师事务所律师。   共同委托诉讼代理人：陈翠颖，海南信达律师事务所实习律师。   被告：海南倚能房地产开发有限公司，住所地海南省海口市白驹大道北侧倚能美林湾小区**楼**。统一社会信用代码：×××。   法定代表人：余向东，董事长。   委托诉讼代理人：隋颖毅，广东正大方略（海口）律师事务所律师。   原告潘校华、陈贞诉被告海南倚能房地产开发有限公司（以下简称倚能公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月7日立案后，依法适用普通程序，于2018年4月9日公开开庭进行了审理，两原告的共同委托诉讼代理人芦水水、被告的委托诉讼代理人隋颖毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告潘校华、陈贞向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期交房违约金26198元（违约金按已付房款625258元每日万分之一计算，自2016年11月1日起暂计至2017年12月25日为26198元，实际计至被告将符合条件的房屋交付原告之日止）；2.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告潘校华、陈贞系夫妻关系，2016年3月28日，两原告与被告签订《海口市商品房买卖合同》，合同编号为L00215736，合同约定两原告购买被告在海口市××区号开发的××区房，房屋面积为76.73平方米，房屋总价625258元，付款方式为首付款225258元，剩余房款400000元以按揭方式付款。合同第八条交付期限约定，出卖人应当在2016年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合竣工验收并完成合同附件三约定装修工作的商品房交付买受人使用。《合同》第十一条约定逾期交房超过90日，买受人继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。合同签订后，两原告已按合同支付625258元，其中首付款225258元，按揭贷款400000元。但直到原告起诉时止，被告仍未将符合国家、、地方人民政府规定及合同约定的房屋交付原告被告的行为构成违约，应按合同约定按逾期日数每日支付原告已付房款万分之一的违约金，直至将符合条件的房屋实际交付原告之日止。原告为维护自身合法权益，特提起本案诉讼，望判如请。   被告倚能公司辩称，两原告购买被告开发建设的××区房，两原告已经向被告支付了全部购房款625258元，涉案房屋已经按合同约定完成竣工验收，原告没有收房是因为原告违约未及时收房，并不是因为被告的房子没有完成竣工验收。原告的诉讼请求没有事实及法律依据，依法应予驳回。   原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证。综合当事人提交的证据和庭审陈述，经审查，本院认定事实如下：   2016年3月28日，原告潘校华、陈贞与被告倚能公司签订《海口市商品房买卖合同》，约定：被告将其开发建设的倚能?美林湾（南区）19#楼（幢）1单元805房出售给两原告，房屋建筑面积76.73m2，总价款625258元，付款方式为按揭贷款支付，即付首付房款225258元，余款400000元采取按揭贷款方式支付；被告应于2016年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合竣工验收并完成附件约定装修工作的商品房交付原告，如逾期交房在90日内，原告有权要求被告每日按已付房款的万分之一支付违约金，逾期超过90日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告每日按已付房款的万分之一向原告支付违约金；合同中还约定了其他事项。合同签订后，两原告依约向被告支付了购房款625258元（其中，首付款支付225258元，通过银行按揭贷款支付400000元）。   另查明，涉案的倚能?美林湾（南区）19#楼工程项目于2016年4月通过了由工程建设单位、监理单位、施工单位、设计单位等共同组织实施的工程质量竣工验收，但涉案工程项目至今未通过竣工验收备案。被告已将涉案工程项目中的部分房屋向其他部分购房者进行了实际交付。两原告以被告未办理工程竣工验收备案手续，房屋未通过综合竣工验收，不具备交付条件而拒绝收房。   上述事实有原告提交的《海口市商品房买卖合同》、海南住房公积金（委托贷款）借款合同、销售不动产统一发票、海南增值税普通发票、中国银行海南省分行借款借据，被告提交的工程竣工验收报告，另有当事人的庭审陈述笔录等在案为凭。   诉讼中，被告提交了其于2015年1月、3月分别向美兰区政法委报送的《关于倚能美林湾项目南区阻挠施工的函》、《倚能·美林湾项目再次严重受阻无法正常施工的函》，其于2015年11月内部开会制作的《会议记录》，拟证明在施工期间有村民阻止施工，延迟交房系事出有因，并不属于被告违约。经质证，原告对该三份证据的证明力不认可，认为被告所称的村民阻止施工是发生在双方签订《海口市商品房买卖合同》之前。经审查，被告提交的上述三份证据材料，被告所称的村民阻止施工是发生在2015年1月、3月，而本案原、被告签订《海口市商品房买卖合同》是在2016年3月，在双方签订合同时，被告所称的村民阻止施工事宜已经发生或存在，故应当认定被告在合同中承诺在2016年10月31日前交房时，其已经扣除或充分考虑了村民阻止施工对工期的影响，故对该三份证据的证明力，本院不予认可。   本院认为，原告潘校华、陈贞和被告倚能公司签订的《海口市商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同依法成立并生效。双方应按照约定全面履行各自的义务。本案的争议焦点是：（一）涉案商品房是否具备交付条件；（二）倚能公司是否存在逾期交房的违约行为，是否应向潘校华、陈贞支付逾期交房违约金。   （一）关于涉案商品房是否具备交付条件的问题。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；末经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《建设工程质量管理条例》第四十九条规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。住房城乡建设部《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第九条规定，建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》（住房和城乡建设部令第2号）的规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案。从上述规定可见，工程竣工验收备案制度系政府建设主管部门在行使工程质量监督管理职责中一个必不可少的重要环节。本案中，两原告和被告倚能公司在合同中约定，倚能公司依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合竣工验收并完成附件约定装修工作的商品房交付两原告使用。因此，涉案房产是否符合交付条件关键在于是否依法经过有关职能部门的综合竣工验收。本案中，由于涉案项目尚未通过政府部门竣工验收备案，故应认定涉案项目尚未通过综合竣工验收，涉案房产尚未具备交付条件。   （二）倚能公司是否存在逾期交房的违约行为，是否应向两原告支付逾期交房违约金。由于双方在合同中约定倚能公司应当在2016年10月31日前将通过综合竣工验收的房产交付给两原告。但时至今日，涉案项目仍未通过综合竣工验收，倚能公司显然已经违约，应按合同的约定承担逾期交房违约责任。原、被告在合同中约定的交房时间为2016年10月31日前，被告逾期交房每日按已付房款的万分之一向原告支付违约金。被告逾期交房期间从2016年11月1日起暂计至2018年4月9日（庭审当日）止，共逾期交房525天，故被告应承担此时间段的逾期交房违约金32826元（625258元×0.0001×525天）。对于两原告在诉讼中要求被告按日支付后续逾期交房违约金至实际交房之日，由于涉案房屋何时交付不确定，被告倚能公司后续是否违约尚未确定，故对后续的逾期交房违约金不能在本案中一并判决，当事人可另行起诉。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：   一、被告海南倚能房地产开发有限公司须于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告潘校华、陈贞支付从2016年11月1日起计至2018年4月9日期间的逾期交房违约金32826元。   二、驳回原告潘校华、陈贞的其他诉讼请求。   如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费455元（原告潘校华、陈贞已预交），由被告海南倚能房地产开发有限公司负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审 判 长 卞长杰   人民陪审员 吴宗华   人民陪审员 林诗柏     二〇一八年四月二十五日   法官 助理 符光运   书 记 员 宋 瑶   附：相关法律及司法解释条文   《中华人民共和国合同法》   第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。   依法成立的合同，受法律保护。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   ......   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   ......   《最高人民法院关于适用   的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。