广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2072民初5612号原告：广东狮峰置业有限公司，住所地广东省中山市东区起湾银湾南区52号5层E7-E9卡。法定代表人：岑嘉亮。委托诉讼代理人：李俊松，广东**海天律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴友谊，广东**海天律师事务所实习律师。被告：徐浪娃，男，1971年4月20日出生，汉族，住甘肃省礼县。被告：张玉花，女，1979年6月23日出生，汉族，住湖南省连源市。原告广东狮峰置业有限公司（以下简称狮峰公司）与被告徐浪娃、张玉花追偿权纠纷一案，本院于2017年5月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李俊松到庭参加诉讼。被告徐浪娃、张玉花经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与两被告签订的1301047361号中山市商品房买卖合同已解除；2.两被告返还涉案中山市XX镇XX时代XX商品房，并至中山市国土资源局协助原告注销该商品房的销售备案手续；3.两被告立即向原告支付违约金63761.25元；4.两被告立即向原告支付逾期利息12931.74元（计算至2017年4月28日）；5.两被告赔偿原告因本案产生的律师费24500元。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1.两被告立即偿还尚欠原告履行担保责任代偿款191525.51元；2.两被告立即向原告支付逾期还款利息至实际付款日（2016年5月26日开始至2017年2月28日，按每期欠款金额分段计算合计为7377.5元；自2017年3月1日起以未偿还总金额191525.51元为基数按每日万分之五计算逾期利息至实际付款日）；3.两被告立即向原告支付违约金63761.25元；4.两被告立即支付原告因本案产生的律师代理费24500元；5.原告享有本案所有债权的优先受偿权。事实和理由：原、被告于2013年7月20日签订了编号1301047361号中山市商品房买卖合同及相关补充协议。合同约定：被告购买原告位于中山市××镇××时代××房，合同购房总价425075元，其中首期款135075元，银行按揭290000元。《合同补充协议一》第三条第4项约定“买受人未能履行其向银行应尽的义务(包括但不限于拖欠银行的月供款)而导致出卖人被银行要求承担保证责任的，出卖人有权解除本合同，买受人应按总楼价的15%向出卖人支付违约金”，第三条第6项约定“若出卖人通过诉讼方式追收房款或追究买受人违约责任的，买受人还需承担出卖人聘请律师的费用（具体金额以出卖人与律师事务所签订的委托代理合同为准）”。在中山农村商业银行股份有限公司（以下简称“农商银行”）向被告发放贷款后，截止2015年7月被告累计拖欠供款11期。故农商银行要求原告承担保证责任，并于2015年7月28日从原告保证金账户中扣划了被告截至2015年7月28日所欠的贷款本息284350.73元。2016年4月25日，原告与被告徐浪娃就该款2015年7月28日至2016年5月25日的逾期还款利息共计301525.51元签订了抵押还款协议，协议第二条约定：被告应于2016年5月25日前、2016年8月31日前、2016年12月31日前、2017年3月1日分四次将上述款项还清。同时约定了如被告不能按约定还款，原告有权解除原商品房买卖合同，收回房屋，并要求被告承担支付该协议逾期利息及违约金等违约责任。但该抵押还款协议签订后，被告并未如约履行，而是拖延偿还了第一期75000元及第二期部分款项35000元后违约拖欠至今。原告认为原告与被告签订的合同真实、合法、有效，受到法律保护。合同双方理应按约定履行自身义务，被告的行为已构成违约及造成原告损失。故原告特提起诉讼。两被告无提交书面答辩状，亦无出庭质证辩证。原告围绕诉讼请求依法提交了证据。本院对证据进行了审查，并在卷佐证。根据原告陈述及其提交的证据，本院经审查认定事实如下：原告与两被告于2013年7月20日签订了编号1301047361号中山市商品房买卖合同及相关补充协议。合同约定：两被告购买原告位于中山市××镇××时代××房，合同购房总价425075元，其中首期款135075元，银行按揭290000元。补充协议第三条第四项还约定：“买受人未能履行其向银行应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）而导致出卖人被银行要求承担保证责任的，出卖人有权解除本合同，买受人应按总楼价的15%向出卖人支付违约金”。2013年7月29日，中山市商品房销售登记备案表上显示，涉案商品房出卖人为原告，买受人为两被告，2014年4月9日办理抵押登记，2017年1月18日注销抵押登记。2014年2月25日，中山农村商业银行股份有限公司（以下简称农商银行）作为贷款人、两被告作为借款人、原告作为保证人签订购房（一手楼）按揭贷款合同，约定两被告向农商银行贷款290000元，贷款期限10年，原告为两被告的贷款本息、违约金及实现债权的费用（含律师费、诉讼费、拍卖费等）提供连带责任的保证担保。若两被告不能按期向农商银行偿还贷款本息或两被告违约而被农商银行要求提前清偿贷款本息和费用时，农商银行有权直接向原告追索。2015年7月28日，农商银行东升支行向被告徐浪娃发出通知书，称截止至当日，被告徐浪娃已拖欠本息及罚息合计284350.73元，原告已按合同履行了保证义务，农商银行对被告徐浪娃所享有的全部债权权益，以及对抵押物中山市××镇××时代××房享有的优先受偿权益（抵押权），一并全部转让给原告。2015年7月28日，原告为被告徐浪娃支付了剩余的借款本息及罚息合计284350.73元（其中借款本金为277579.84元）。2016年4月25日，原告（甲方）与被告徐浪娃（乙方）签订抵押还款协议，约定：“一、双方确认乙方应还款总额：1.乙方确认应还农商银行从甲方保证金账户中划扣的284350.73元；2.根据双方签订的商品房买卖合同第7页第2条约定乙方逾期还款按每日万分之二计算利息：（2015年7月28日至2016年5月25日）302天×0.0002×284350.73=17174.78元；3.以上合计284350.73+17174.78=301525.51元。二、乙方分三次还清上述款项：1.2016年5月25日前还款75000元；2.2016年8月31日前还款75500元；3.2016年12月31日前还款75500元；4.2017年3月1日前还款75525.51元；5.任何一期逾期还款均应以该期应还金额为基数按日万分之五计算逾期利息。6.甲方指定收款账户：开户行：工商银行中山分行雍逸廷支行户名：广东狮峰置业有限公司账户：20×××07。三、抵押担保1.乙方愿意配合办理中山市××镇××时代××房抵押权变更手续。即抵押权人由原银行变更为甲方，担保范围：乙方所欠款本息、甲方实现债权所产生的费用（包括但不限于律师费）。2.抵押期间未经甲方同意，乙方不得将抵押物转让、出租、再抵押、赠予等任何形式处置，不得对抵押物造成任何损坏。四、违约责任1.乙方任一期不能按月履行还款义务或存在其他违约可能影响还款或影响甲方抵押权价值及实现时，甲方有权选择（1）、（2）任一种方式主张权利。（1）、甲方变卖抵押物，就处分该抵押物的价款优先受偿，处分的价款不足以偿还欠款本息及费用的，甲方有权另行向乙方追索，超过应偿还部分的，甲方应退还给乙方。（2）、甲方有权解除双方签订的编号1301047361商品房买卖合同，收回房屋（房屋固定装修乙方不得拆除），并按原商品房买卖合同第20页补充协议第4条扣除违约金、本协议逾期还款利息及房屋维修费（如乙方造成房屋损坏）后，尚有剩余首期款则退回乙方······”2017年2月20日，原告委托了广东**海天律师事务所李俊松律师作为诉讼代理人，并支付了24500元民案代理费。2017年4月26日，原告委托广东**海天律师事务所向两被告发出解除合同的律师函，要求于两被告收到函件之日，解除原告与两被告于2013年7月20日签订的编号为1301047361的中山市商品房买卖合同。同月28日，该通知书显示已由他人代为签收。庭审中，原告称两被告已支付首期款135075元，并于2014年7月19日登记入住涉案商品房。双方签订抵押还款协议后两被告曾于2016年5月25日还款44000元、2016年6月20日还款31000元、2016年10月18日还款15000元，2016年11月17日还款20000元，以上合计110000元。另查，两被告是夫妻关系。原、被告并未就涉案商品房办理抵押登记。本院认为，本案为追偿权纠纷。原告与两被告于2013年7月20日签订编号为1301047361的中山市商品房买卖合同，签订合同时，两被告已按合同约定支付了首期款135075元，并办理了银行按揭向原告支付了购房余款290000元及商品房销售登记备案。两被告亦于2014年7月19日登记入住涉案商品房。综上可知，原告与两被告已实际履行完毕编号为1301047361的中山市商品房买卖合同及补充协议。原告为两被告承担担保责任，向农商银行支付了剩余银行贷款，并于2016年4月25日与被告徐浪娃签订抵押还款协议，现原告起诉要求两被告清还上述款项，应视为对其已履行担保责任后向两被告进行追偿。签订了抵押还款协议后，两被告仅支付欠款110000元，尚欠余款191525.51元至今未还，理应承担违约责任。现原告起诉要求两被告支付尚余的欠款191525.51元有理，本院予以支持。关于原告要求两被告支付违约金。虽2016年4月25日的抵押还款协议第四条第一款第二条约定，如被告违约，原告可按原商品买卖合同第20页补充协议第四条扣除违约金，但补充协议第三条第四项内容为：“买受人未能履行其向银行应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）而导致出卖人被银行要求承担保证责任的，出卖人有权解除本合同，买受人应按总楼价的15%向出卖人支付违约金”。即，买受人支付总楼价15%违约金的前提为买受人未尽义务，出卖人承担了保证责任并且出卖人解除了双方的合同。但本案中，原、被告签订的中山市商品房买卖合同及补充协议已实际履行完毕，并不存在解除合同的可能。故原告根据上述约定，要求两被告按总楼价的15%支付违约金，显然理据不足，本院不予支持。关于逾期利息。被告徐浪娃个人与原告签订抵押还款协议，但因抵押还款协议中的欠款是因两被告所有的房产未及时支付银行贷款而产生，该抵押还款协议的约定应对被告张玉花有效。现两被告并未举证其付款时间及付款金额，其应承担举证不能的责任，本院认可原告的陈述确认被告徐浪娃曾于2016年5月25日还款44000元、2016年6月20日还款31000元、2016年10月18日还款15000元、2016年11月17日还款20000元。结合双方约定的还款时间及还款金额，及双方对逾期付款的利息计算方式。两被告需要支付的逾期付款利息如下：31000元（75000元-44000元）×26天（2016年5月26日至2016年6月20日）×5÷10000=403元；75500元×48天（2016年9月1日至2016年10月18日）×5÷10000=1812元；60500元（75500元-15000元）×30天（2016年10月19日至2016年11月17日）×5÷10000=907.5元；40500元（60500元-20000元）×44天（2016年11月18日至2016年12月31日）×5÷10000=891元；116000元（40500元+75500元）×59天（2017年1月1日至2017年2月28日）×5÷10000=403元=3422元；以上合计7435.5元，现原告仅要求7377.5元，本院予以准许。另191525.51元则从2017年3月1日起按每日万分之五计算至两被告全部清偿之日止。关于律师费24500元。因双方在2016年4月25日抵押还款协议中已约定如原告需通过诉讼实现权利，则被告徐浪娃须承担律师费等费用，现因两被告未按时足额还款，导致本诉讼的产生，原告要求两被告支付律师费，本院予以支持。至于原告要求对两被告名下位于中山市XX镇XX时代XX的房地产享有优先受偿权。虽农商银行于2015年7月28日向两被告发出的通知书上已注明抵押物中山市××镇××时代××房享有的优先受偿权益（抵押权），一并全部转让给原告。另外原告与被告徐浪娃2016年4月25日签订的抵押还款协议亦约定就上述房地产的变卖享有优先受偿权，但上述约定均为当事人间的自行约定，并未进行抵押登记，故原告现根据农商银行的通知书及与被告徐浪娃所签的抵押还款协议即要求对中山市××镇××时代××房享有优先受偿权，显然依据不足，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国担保法》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告徐浪娃、张玉花于本判决发生法律效力之日起七日内向原告广东狮峰置业有限公司支付欠款191525.51元、逾期利息7377.5元及191525.51元从2017年3月1日起按每日万分之五计算至被告徐浪娃全部清偿之日止。二、被告徐浪娃、张玉花于本判决发生法律效力之日起七日内向原告广东狮峰置业有限公司支付律师费24500元；三、驳回原告广东狮峰置业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2804元，由两被告负担（该款原告已预交，两被告应在本判决生效之日起七日内迳付原告，本院不另收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  文国盛审判员  林钰琼审判员  伍执娟二〇一八年四月二十日书记员  陈嘉欣侯艺喆