广州铁路运输第一法院行 政 裁 定 书（2018）粤7101行初793号原告：鲁榕，女，汉族，1970年10月31日出生，身份证住址广州市越秀区。委托代理人：何培华，广东环宇京茂律师事务所律师。委托代理人：周子崴，广东环宇京茂律师事务所实习律师。被告：广州市住房和城乡建设委员会，住所地广州市府前路**大院**楼。统一社会信用代码：11440100007482612P。法定代表人：王宏伟，职务：主任。委托代理人：雷喜梅，该委工作人员。委托代理人：陈雅，该委工作人员。被告：广州市国土资源和规划委员会，住所地广州市越秀区吉祥路**。统一社会信用代码：114401003557431960。法定代表人：彭高峰，职务：主任。委托代理人：王静，该委工作人员。第三人：广州新翊房地产发展有限公司，，住所地广州市天河区清风街****统一社会信用代码：91440101712480815N。法定代表人：黄少媚，职务：董事长。委托代理人：余剑光，广东广大律师事务所律师。委托代理人：何雪莹，广东广大律师事务所实习律师。原告鲁榕不服被告广州市住房和城乡建设委员会（以下简称市住建委）、广州市国土资源和规划委员会（以下简称市国规委）作出的房屋登记一案，第三人广州新翊房地产发展有限公司（以下简称新翊公司），于2018年1月22日向本院提起行政诉讼，本院于同年1月25日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原告鲁榕诉称，2004年11月30日，原告与第三人签订《商品房买卖合同》，约定原告向第三人购买位于广州市天河区珠江新城凯旋新世界枫丹丽舍xx号房。根据《商品房买卖合同》第四条约定，公共部分与公用房屋分摊建筑面积的建设费用计入套内建筑面积销售单价内，且第三人在出售房屋时，曾向原告承诺小区的车库/车位只租不售。2005年，第三人将上述房屋交予原告，并于2006年办理了房地产权证，同时，第三人将早已建好的车位交付给原告使用，原告每月支付500元月保费。第三人将小区房屋出售、交付给业主后，小区的公用地面积属全体业主共同使用、小区内的公共部分和公用配套设施归全体业主共有，包括原告在内的业主、第三人在2017年12月之前对此不存在争议。《广州市不动产登记查册表》上记载天河区清风北街xx号（双号）首层、、地下夹层、地下室的共用地面积为2105188平方米，原告的《房地产权证》上也记载了共用地面积为21051.88平方米，此共用土地面积是整幢楼房产权人共同使用，也印证了小区土地使用权、小区内的公共部分和公用配套设施归全体业主共有的事实。2017年12月22日，第三人在小区宣传栏内张贴即将出售小区配套车位/车库的公示函，原告及其他小区业主才得知，第三人在隐瞒了所有业主的情况下单方向广州市国土资源和房屋管理局申请办理了权属证明书，而广州市国土资源和房屋管理局于2010年2月9日向第三人核发了天河区清风北街xx号（双号）首层、、地下夹层、地下室的房地产权属证明原告认为，一、第三人在申办涉案权属证明书时隐瞒真实情况并虚报材料。其隐瞒了与业主之间关于小区车位只租不售的约定，该约定符合《物权法》第七十四条的规定，并违反《城市房屋权属登记管理办法》第十六条第一款的规定，直至2010年才以新竣工项目为由向广州市国土资源和房屋管理局申请办理涉案房地产权属证明书，远远超过了规定的竣工后三个月的时限。二、广州市国土资源和房屋管理局违反《行政许可法》第三十六条、第四十七条的规定，未经公示、告知，未给涉及重大利益的小区全体业主陈述、申辩、听证等权利，审查不严，就核发了涉案房地产权属证明书，违背事实、存在错误。综上所述，为维护原告的合法权益，特提起行政诉讼，请求依法判令：1、撤销被告于2010年2月9日给第三人核发的房地产权属证明书（09登记01061496）；2、被告承担本案的诉讼费、原告支付的律师费等所有案件相关费用。被告市住建委辩称，我委并非不动产登记的行政主管部门，既不是被诉具体行政行为的作出主体，也不是承接被诉具体行政行为的行政主管部门，因此，我委不是本案的适格被告。综上，请求驳回原告的起诉。被告市国规委辩称，一、原告不是本案的适格主体，不享有诉权，应予驳回。1、根据《最高人民法院关于适用的解释》第十八条的规定，只有小区业主委员会、专有面积占建筑物总面积过半数的业主或者小区总户数过半数的业主有权提起诉讼。原告购买涉案地块上的房屋面积未超过建筑物总面积半数，原告以个人名义提起诉讼，不符合法律规定。2、原告并非被诉行政行为的相对人。本案中，涉案具体行政行为是确认物权的行为，行政相对人是产权证的当事人新翊公司，原告非行政行为相对人，不享有诉权。3、原告对涉案房屋既不享有所有权，也不享有法律上利害关系的抵押权、债权等权利，仅为涉案房屋地块的小区业主，故原告与被诉行政行为没有法律上的利害关系，依据《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条的规定，对其起诉，应予驳回。二、原告诉称涉案房屋属于公用配套设施归全体业主共有没有法律依据。对于涉案房屋中依法应当属于小区业主共有的公用配套设施，NO.A0003532《广州市房地产权属证明书》附记已明确载明：负一层架空层、首层居委会、桑拿房、卫生站、文化活动中心、物业管理用房、自行车库及相应的面积属于公建配套。对于未涉及的首层、、地下夹层、地下室的车位车库，原告诉称归业主共有，没有法律依据。1、《中华人民共和国物权法》第七十四条第三款虽对车库、车位产权归属有规定，但对于没有占用业主共有道路及其他场所的车位、车库，《中华人民共和国物权法》及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》以及其他相关规定均没有明确规定是属于业主共有。2、根据《房产测量规范》B3.1规定及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，涉案地块首层、、地下夹层、地下**均为独立附图验收，没有作为共有面积分摊给全体业主，我委将涉案房屋登记为第三人所有符合法律规定。3、根据《中华人民共和国物权法》第三十条、第七十四条第二款规定，小区车位、车库的所有权由当事人通过约定确定，如果没有约定或约定不明，则应当归开发商所有。在法律没有特别规定的情况下，凡是没有约定转移给业主的部分，应由开发商保留所有权。原告与第三人签订的《商品房买卖合同》并未明确约定小区车位、车库的归属。原告诉称第三人在出售房屋时已承诺小区车位、车库只租不售没有提供证据证明，无法确认。三、我委核发NO.A0003532《广州市房地产权属证明书》的行政行为事实清楚、证据充分、程序合法。四、根据《广东省城镇房地产权登记条例》第三条、《广州市城镇房地产登记办法》第三条等规定，我委核发房地产权证的行政行为是依法登记行为，不属于行政许可，原告诉称被告在办理确权登记时应当履行公示的义务没有法律依据。五、若原告认为第三人对于车库承诺只租不售，且原告一直以交月保费的形式使用车位，现第三人违背约定，原告与第三人之间实为商品房买卖合同纠纷，建议双方协商解决。协商不成，可通过民事法律途径解决。第三人新翊公司未陈述意见。经审理查明，原告鲁榕为广州市天河区清风北街xx房的业主。2010年2月9日，原广州市国土资源和房屋管理局作出NO.A0003532《广州市房地产权属证明书》，载明：房地产权属人为广州新翊房地产发展有限公司，登记字号为09登记01061496，房屋所有权来源为新建，占有份额为全部，房屋坐落于天河区清风北街xx号（双号）首层、、地下夹层、地下室共用面积21051.88㎡，土地性质国有，建筑面积26552.30㎡，其中登记附注：城市规划房屋用途为汽车库，此共用土地面积是整幢楼房的产权人共同使用，房屋所有权性质为有限责任公司（中外合作）；另有（负一层）2-24号架空1057.669平方米、（首层）居委会114.2754平方米、桑拿房247.5765平方米、卫生站65.9167平方米、文化活动中心119.3712平方米、物业管理97.2248平方米、自行车库713.6021平方米（共2415.6357平方米）属于公建配套，按相关法律法规规定办理；另有地下夹层026-028、034、043、050、051、065-072、084、085、090、223、225、230、231、242、243、245、251、255、260、263、265、266、273、284、312、313、382、383、387、388、801共40个车位，负一层511、575、609、611、651-653、656、680、681、688、701、703、705、706、718、719、848、851、888共20个车位（731、5892平方米）未申请产权登记。原告不服，诉至本院。另查明，原广州市国土资源和房屋管理局关于房屋登记的职责现由被告市国规委行使。本院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定：“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”第四十九条规定：“提起诉讼应当符合下列条件：（一）原告是符合本法第二十五条规定的公民、法人或者其他组织；……。”《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条规定：“有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉：（一）不符合行政诉讼法第四十九条规定的；……（八）行政行为对其合法权益明显不产生实际影响的；……”本案中，原告诉请撤销原广州市国土资源和房屋管理局向第三人核发的关于天河区清风北街2-24号（双号）首层、、地下夹层、地下室的房地产权属证明因原告仅是广州市天河区清风北街10号903房的业主，也未能提供充分证据证明涉案房地产属公共区域，应当属全体业主共有。即使涉案房地产属公共区域，根据《最高人民法院关于适用的解释》第十八条的规定，业主委员会对于行政机关作出的涉及业主共有利益的行政行为，可以自己的名义提起诉讼；业主委员会不起诉的，专有部分占建筑物总面积过半数或者占总户数过半数的业主可以提起诉讼。原告以个人名义提起诉讼，不符合上述规定。原告并非涉案《广州市房地产权属证明书》的相对人，且被告向第三人核发该权属证明书的行为对其合法权益亦不产生实际影响，对其起诉应予驳回。因房屋登记职权由被告市国规委行使，被告市住建委不是本案适格被告。综上，依照《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条第一款第（一）（八）项、第三款的规定，裁定如下：驳回原告鲁榕的起诉。本案受理费50元退回原告。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州铁路运输中级法院。审 判 长  蔡雅红审 判 员  叶 莉人民陪审员  陈海亭二〇一八年四月十日书 记 员  肖曼菲