广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤03民终7998号上诉人（原审原告、反诉被告）：德龙伟创科技（深圳）有限公司，住所地：深圳市龙岗区南湾街道布澜路**中英珠宝工业厂区Ａ2-1202，统一社会信用代码：9144030055031563Ｘ4。法定代表人：苏哲锋，董事长。委托诉讼代理人：李明明，广东卓建律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭利平，广东卓建律师事务所律师上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市深兆业投资有限公司，，住所地：深圳市龙岗区南湾街道丹竹头圆墩路丹竹头高新科技园书诉楼**统一社会信用代码：91440300587928835Ｋ。法定代表人：曾敬光，总经理。委托诉讼代理人：冯祥国，广东翰泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢永情，广东翰泰律师事务所律师。上诉人德龙伟创科技（深圳）有限公司（以下简称德龙伟创公司）因与上诉人深圳市深兆业投资有限公司（以下简称深兆业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2017）粤0307民初17918号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。德龙伟创公司上诉请求：1、撤销原审判决第四项、第五项、第六项、第七项、第八项；2、变更原审判决第三项为:深兆业公司向德龙伟创公司支付违约金人民币200万元；3、改判深兆业公司向德龙伟创公司返还德龙伟创公司已经支付的租金和管理费370531元；4、改判驳回深兆业公司的全部反诉请求；5、判令深兆业公司承担本案一审和二审全部诉讼费。事实与理由:一、德龙伟创公司主张的违约金金额与德龙伟创公司实际损失相当，且深兆业公司既未明确主张德龙伟创公司主张的违约金过高，又未提供任何证据证明德龙伟创公司诉请的违约金过高，原审法院酌情调低德龙伟创公司诉请的违约金金额没有任何依据。原审法院认定事实不清，适用法律错误。（一）德龙伟创公司诉请的违约金金额与德龙伟创公司的实际损失相当，并未过分高于实际损失。因深兆业公司的违约，德龙伟创公司前期对厂房的装修全部作废，在合同解除时，德龙伟创公司对6200平方米厂房的装修已基本完成。而德龙伟创公司与深兆业公司签订租赁合同的原因系德龙伟创公司原租赁合同即将到期，因此，德龙伟创公司与深兆业公司之间的租赁合同解除后，德龙伟创公司只能延长原租赁合同的期限，以保证德龙伟创公司的正常生产经营。在此期间，德龙伟创公司还需重新寻找新厂房，并在重新寻找的新厂房装修期间，同时负担新厂房和德龙伟创公司原厂房两处厂房的租金。又，德龙伟创公司安装的空调、卡座等基础设施，安装时已经予以固定，拆除后必将严重影响其使用，相关价值大跌。德龙伟创公司前期装修、材料投入、重新寻找新厂房期间的租赁及搬迁费用等损失总额与德龙伟创公司诉请违约金金额相当。原判决只考虑德龙伟创公司重新寻找厂房期间的租金和搬迁损失，并未考虑到德龙伟创公司对面积达6200平方米厂房的装修、材料投入损失。原判决判决的违约金数额远低于德龙伟创公司因深兆业公司的违约行为所造成的损失。（二）按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，当事人对自己的主张应提供证据予以证明。本案中，深兆业公司并未明确提出违约金过高的主张，更未提供任何证据证明德龙伟创公司诉请的违约金金额过高。按照《最高人民法院关于若干问题的解释（二）》第二十七条规定:当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。可见，违约金的调整应由当事人主动提出，而非由法院主动调整。又，按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，深兆业公司如主张德龙伟创公司诉请的违约金金额过高，应提供相关证据予以证明。而事实上，深兆业公司既未明确提出德龙伟创公司诉请的违约金金额过高，亦未提供任何证据证明德龙伟创公司诉请的违约金金额过高。在德龙伟创公司已就“深兆业公司向德龙伟创公司支付200万违约金”的诉请提供了相关证据予以证明的情况下，如一审法院主动调整违约金金额，应在庭审中询问德龙伟创公司意见及实际损失情况，以使当事人再就“违约金金额是否过高”的问题明确自己的举证责任。本案一审庭审中，法庭既未就“德龙伟创公司违约金金额是否过高问题”询问德龙伟创公司的意见，又未询问德龙伟创公司实际损失情况，之后即在判决中主动调整德龙伟创公司违约金金额，最终导致原判决判决的违约金金额远低于德龙伟创公司的实际损失。二、深兆业公司无权要求德龙伟创公司支付2017年6月1日至2017年8月29日期间的租金和管理费，更无权要求德龙伟创公司支付逾期缴纳2017年6月1日至2017年8月29日期间租金和管理费的违约金。原审法院适用法律错误。（一）深兆业公司无权要求德龙伟创公司支付2017年6月1日至2017年8月29日期间的租金和管理费。第一，《合同法》第二百一十六条明确规定:出租人的基本义务为按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。而按照涉案《房屋租赁合同》的约定，深兆业公司应向德龙伟创公司提供拥有完全所有权和处分权的厂房，但是深兆业公司对其提供的厂房并无所有权和处分权，不符合约定，即深兆业公司未履行其基本义务。第二，德龙伟创公司于2017年6月发现深兆业公司违约时，其装修已基本完成。但是因深兆业公司的违约行为，导致德龙伟创公司未如期搬入涉案厂房，实现对涉案厂房的使用和收益目的，即因深兆业公司的违约行为，德龙伟创公司未能获得支付租金和管理费的对价，买现租赁合同的目的。第三，因深兆业公司违约行为，导致德龙伟创公司只能延长原租赁合同期限，并支付相应租金，若非因深兆业公司违约行为，德龙伟创公司无需再延长原租赁合同，再额外支付相应租金。因此，深兆业公司无权要求德龙伟创公司支付2017年6月1日至2017年8月29日期间的租金和管理费。（二）深兆业公司无权要求德龙伟创公司支付逾期缴纳2017年6月1日至2017年8月29日期间租金和管理费的违约金。首先，深兆业公司无权要求德龙伟创公司支付2017年6月至2017年8月29日期间的租金和管理费;其次，退一步讲，即使德龙伟创公司需要支付2017年6月至2017年8月29日期间的租金和管理费，也不存在逾期缴纳的情况。具体理由如下:德龙伟创公司于2017年6月发现深兆业公司的违约行为，在双方协商无果的情况下，于2017年8月28日通知深兆业公司解除合同，并要求深兆业公司退还押金及支付违约金200万元。此时，深兆业公司应向德龙伟创公司支付的款项远高于德龙伟创公司应向深兆业公司支付的款项，即使扣除2017年6月至2017年8月29日期间的租金和管理费，深兆业公司还需向德龙伟创公司退还押金及支付违约金款合计达1913900元。即德龙伟创公司与深兆业公司互负的金钱给付义务相互抵销后，深兆业公司还需向德龙伟创公司支付1913900元。在德龙伟创公司追讨前述款项无果、甚至有可能无法追回的情况下，如果还强制要求德龙伟创公司先行向深兆业公司支付2017年6月至2017年8月29日期间的租金和管理费，不仅会进一步扩大德龙伟创公司的损失，而且对德龙伟创公司也极其不公平。即此种情况下，德龙伟创公司有权中止缴纳租金和管理费。三、深兆业公司无权要求德龙伟创公司支付2017年8月30日至2017年10月14日期间的房屋占有费，原审法院认定事实错误。德龙伟创公司于2017年8月28日通知深兆业公司解除租赁合同，几天之后，德龙伟创公司曾组织相关人员及车辆到涉案厂房搬迁，但是遭到了深兆业公司的阻扰。又，深兆业公司于2017年10月15已将涉案厂房承租给第三人，而自2017年8月28日至2017年10月14日，因深兆业公司的阻扰，德龙伟创公司一直未能予以成功搬迁，但是深兆业公司在此种情况下仍成功将涉案厂房出租给第三人，说明德龙伟创公司是否予以搬迁并不影响深兆业公司对涉案厂房的重新出租。事实上，至合同解除时，德龙伟创公司一直未真正搬入涉案厂房，只是完成了对涉案厂房的装修，因此，涉案租赁合同解除时，涉案厂房的状态是可立即投入使用的全新装修状态。而第三人承租涉案厂房后，一直使用的是德龙伟创公司装修安装的空调、卡座等。综上，深兆业公司无权要求德龙伟创公司支付2017年8月30日至2017年10月14日期间的房屋占有费。四、深兆业公司未按照涉案《房屋租赁合同》的约定，向德龙伟创公司提供符合约定的租赁厂房，深兆业公司应向德龙伟创公司退还德龙伟创公司已经支付的租金和管理费。首先，《合同法》第二百一十六条明确规定:出租人的基本义务为按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。而按照《租赁合同》的约定，深兆业公司应向德龙伟创公司提供拥有完全所有权和处分权的厂房，但是深兆业公司对其提供的厂房并无所有权，不符合约定，即深兆业公司未履行其基本义务，无权要求德龙伟创公司支付租金和管理费。其次，租赁合同的本质，是出租人支付租金以获取对租赁物的使用和收益。但是至合同解除之日，德龙伟创公司一直未实际对涉案厂房予以使用和收益，即并未达到涉案《房屋租赁合同》的目的。最后，德龙伟创公司承租新厂房后，在新厂房装修期间，将同时承担新厂房和旧厂房两处厂房的房租，正常情况下，德龙伟创公司换厂房，需同时承担两处厂房房租的情形只有一次。现因深兆业公司的违约行为，导致德龙伟创公司需再重新寻找租赁厂房，在重新寻找的租赁厂房装修期间，将再次同时承担旧厂房与重新寻找的租赁厂房两处厂房的房租。因此，德龙伟创公司无需支付承租涉案厂房期间的房租和管理费。综上，深兆业公司应向德龙伟创公司退还德龙伟创公司已经支付的租金和管理费。深兆业公司答辩称：一、涉案《房屋租赁合同》合法有效，我方已按照合同的约定向德龙伟公司交付厂房，且交付的厂房并不存在权利瑕疵和质量瑕疵，我方虽然不是涉案厂房的所有权人，但是并不影响德龙伟创公司的使用和受益。德龙伟创公司对我方并非涉案厂房所有权人完全知情，且自愿签订涉案合同，在合同履行期间，基于自身原因不想继续承租厂房，反过来又以我方并非涉案厂房所有权人为由单方解除合同，明显属于恶意违约，严重违背诚实信用原则，德龙伟创公司依法应当承担违约责任。二、德龙伟创公司完全是基于自身的原因不愿意继续承租涉案厂房，我方并无任何过错，不存在任何违约行为。德龙伟创公司无权解除合同，并追究我方的违约责任。综上，德龙伟创公司的一审诉讼请求及上诉请求不能成立，一审认定德龙伟创公司享有约定解除权并判决我方返还德龙伟创公司租赁押金、装修押金并支付德龙伟创公司违约金不当，我方恳请二审法院撤销一审判决，改判支持我方的上诉请求，并驳回德龙伟创公司一审全部诉讼请求。深兆业公司上诉请求：一、变更原判第一项，改判确认德龙伟创公司与深兆业公司2016年12月9日签订的《房屋租赁合同》于2017年10月15日解除;二、撤销原判第四项、第五项、第六项，改判德龙伟创公司支付深兆业公司2017年6月至2017年10月15日租金和管理费432450元及逾期付款违约金（自逾期之日起计算至付清款项之日止）;三、撤销原判第八项，改判德龙伟创公司支付深兆业公司解除合同违约金18.6万元;四、撤销原判第二项、第三项、第七项，改判驳回德龙伟创公司的全部诉讼请求;五、本案一审案件受理费、诉讼财产保全申请费、上诉费由德龙伟创公司承担。事实和理由:一、根据本案的事实和证据，对涉案合同第4.1、4.4条款的含义应做限缩解释，原判决片面进行文义解释，没有遵循合同目的以及诚实信用原则认定涉案合同第4.1、4.4条款的真实意思。1、关于涉案合同第4.1、4.4条款的理解问题，属于本案的争议焦点之一。深兆业公司主张属于出租人的权利瑕疵担保义务条款，其本意是深兆业公司必须保证对租赁厂房拥有合法的使用权、出租权，保证德龙伟创公司在承租期间正常占有使用租赁厂房并免受第三人主张权利，否则，德龙伟创公司有权选择解除合同并要求深兆业公司支付200万元的违约金。根据深兆业公司申请出庭作证的两名证人证言，涉案合同是由德龙伟创公司自行委托的中介王某、覃某居间介绍，并经德龙伟创公司多次实地考察了解和充分磋商之后签订，在签订涉案合同之前，中介已告知德龙伟创公司同洲电子是厂房业主，深兆业公司负责管理和出租。同时，德龙伟创公司承租的是建筑面积为6200平方米的整层厂房，面积大，基于理性的市场交易主体的谨慎考虑，德龙伟创公司亦会主动查询涉案厂房的权属状况。基于上述事实和理由，德龙伟创公司在签订涉案合同时对涉案厂房的权属状况已完全知情，深兆业公司并无欺骗和隐瞒情形。因此，关于涉案合同第4.1、4.4条款的含义，应当理解为深兆业公司保证对租赁厂房享有使用权、出租权，并不包括所有权，深兆业公司的这种理解符合本案事实，且已构成深兆业公司的合理信赖。2、深兆业公司不是涉案厂房的所有权人，且已通过中介告知德龙伟创公司涉案厂房的权属情况，在此情况下，要求深兆业公司保证是涉案厂房的所有权人，并作为德龙伟创公司约定解除权的行使条件，支付200万元的违约金，明显有违常情。因此，关于涉案合同第4.1、4.4条款的含义，理解为深兆业公司保证对租赁厂房享有使用权、出租权，并不包括所有权，是可以采信的。相反，德龙伟创公司明知深兆业公司不是厂房所有权人，在修改合同时，刻意增加所有权保证条款和约定解除权条款，主观上并非善意，违背诚实信用原则。根据这一条款，德龙伟创公司享有随时解除合同并要求深兆业公司支付违约金的依据，明显有违公平原则。二、涉案合同第4.1、4.4条的约定，本身并不符合约定解除权行使的构成要件，原判决据此认定德龙伟创公司享有约定解除权不当。合同法第九十三条第二款规定:“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”该条款是关于约定解除权的规定。根据全国人大常委会编著的《中华人民共和国合同法释义》（第3版）的解释：“约定解除权，是指当事人在合同中约定，合同履行过程中出现某种情况，当事人一方或者双方有解除合同的权利。”最高人民法院公报案例关于附解除条件的合同的裁判要旨认为，合同所附条件必须是将来发生的、不确定的事实，是当事人约定的而不是法定的，同时还必须是合法的。本案中，深兆业公司不是涉案厂房的所有权人，属于涉案合同签订时客观存在的事实，不是在合同履行过程中出现的情况，并非将来发生的、不确定的事实。因此，涉案合同第4.1、4.4条的约定，不符合约定解除权行使条件的构成要件，不能作为德龙伟创公司解除合同的依据，涉案合同是否具备解除条件，应当适用是否符合法定解除条件进行审查判断。三、德龙伟创公司在本案中存在违反诚实信用原则的行为，原判决疏于审查并认定。首先，王某是由德龙伟创公司委托寻找涉案厂房的中介人员，但德龙伟创公司对这一客观事实，在庭审中一直予以否认，有违诉讼诚信原则。其次，德龙伟创公司明知深兆业公司不是涉案厂房所有权人，利用深兆业公司签约人员法律知识欠缺，对德龙伟公司只是要求深兆业公司承担权利瑕疵担保义务形成合理信赖之后的疏于审查，增加深兆业公司的所有权保证条款和约定解除权及违约金条款，恶意制造合同陷阱，为其随时不履行合同免除己方违约责任寻求合法依据，严重违背诚实信用和公平原则，损害深兆业公司的信赖利益。基于上述事实和理由，深兆业公司特此提出上诉，恳请二审查明事实，依法支持深兆业公司的上诉请求。德龙伟创公司答辩称：一、深兆业公司第一项上诉请求超过一审诉讼请求范围。二、德龙伟创公司解除租赁合同合法有据，深兆业公司应按照《租赁合同》的约定向德龙伟创公司承担违约责任。涉案《房屋租赁合同》第四条明确约定：深兆业公司应保证对租赁厂房具有完全的、不可争议的所有权、处分权和排他性使用权。如深兆业公司违反前述保证，德龙伟创公司有权解除合同。前述约定表述清晰具体，没有歧义，系双方反复磋商确定，合法有效。现深兆业公司违反前述约定，对涉案租赁厂房并无完全的所有权和处分权，严重违背了诚实信用原则，涉案《房屋租赁合同》约定的解除条件已成就，德龙伟创公司依法可解除合同。三、德龙伟创公司已明确告知深兆业公司，德龙伟创公司要承租的是权属清晰明确的厂房，且是所有权人直接出租给德龙伟创公司的厂房。深兆业公司亦已承诺其对涉案厂房具有完全的所有权和处分权，深兆业公司的虚假承诺行为已严重违背诚实信用原则。德龙伟创公司系一家经营多年的主营锂电池的生产型企业，因锂电池本身的特殊性，其对生产厂房的消防和环境要求都极高，德龙伟创公司在将承租厂房投入使用前，必须投入大量装修和装修材料资金，以满足锂电池生产厂房的高标准要求，确保员工的安全生产。正常的生产是德龙伟创公司生存的基础，且德龙伟创公司的生产任务繁重。一旦因为租赁关系争端，导致厂房突然不能使用的情况，将对德龙伟创公司带来毁灭性的打击，德龙伟创公司将面临对大批客户的延期交货违约，对大批上游供应商的取消订单违约，几百名工人的停工，生产和业务的完全停滞。考虑到厂房对德龙伟创公司的至关重要性，德龙伟创公司在承租厂房时，一直声明要承租的是权属清晰明确的厂房，且是有所有权人直接出租给德龙伟创公司的厂房，以避免转租关系中存在的种种法律风险，如因一手房东和二手房东租赁关系纠纷导致德龙伟创公司突然失去对厂房的使用权。本案中，深兆业公司违背诚实信用原则，欺骗德龙伟创公司，声称对租赁厂房拥有完全的所有权和处分权。德龙伟创公司基于此种信任，与深兆业公司签订了涉案《房屋租赁合同》。甚至于德龙伟创公司在发现深兆业公司非涉案厂房所有权人时，一直试图与深兆业公司和平协商解决问题，要求深兆业公司提供其有权出租的材料，但是深兆业公司以种种理由推脱，一直未向德龙伟创公司提供任何材料，在种种不确定性下，德龙伟创公司无奈只能解除涉案《房屋租赁合同》。四、从德龙伟创公司发现深兆业公司违约，直至二审，深兆业公司一直未能提交证明其有权出租涉案厂房的书面材料。德龙伟创公司发现深兆业公司违约时，一直试图与深兆业公司和平协商解决问题，要求深兆业公司提供其有权出租的材料，但是直至一审开庭前，深兆业公司都未向德龙伟创公司提交任何可证明其有权出租的材料。而就深兆业公司一审开庭时提交的所谓证明其有权出租涉案厂房的资料，德龙伟创公司认为，该类材料不能证明其有权出租涉案厂房。具体理由如下：首先，该类资料没有原件，其真实性存疑。《最高人民法院关于民事诉讼若干证据的规定》第六十九条第一款第四项规定，无法与原件、原物核对无误的复印件、复制品不能单独作为认定案件事实的依据。按照前述规定，深兆业公司一审开庭时提交的该类资料因没有原件，并不能作为认定案件事实的依据。其次，深兆业公司提交的该类资料中，广东恒辉建设有限公司（以下简称恒辉公司）与深兆业公司签订的厂房租赁合同，既没有恒辉公司的印章，也没有恒辉公司法定代表人的签字，所谓的签字人“刘某”与恒辉公司是否有关系也完全不清楚，该合同是否成立存疑。再者，退一步讲，即使深兆业公司提交的该类资料是真实的，该类资料的内容也不能证明深兆业公司有权对涉案租赁厂房有转租权。从深兆业公司提交的资料来看，涉案厂房系由所有权人深圳市同洲电子股份有限公司出租给恒辉公司，恒辉公司再将租赁合同权利义务转让给深圳市盛丰地产开发有限公司（以下简称盛丰公司），而深兆业公司签订的厂房租赁合同系与恒辉公司签订，而非与已取得涉案厂房使用权的盛丰公司签订，深兆业公司将涉案厂房转租时亦未取得盛丰公司的同意。最后，恒辉公司与深兆业公司签订的《厂房租赁合同》第七条第二款第7项明确规定：深兆业公司转租的，则深兆业公司必须书面通知恒辉公司，经恒辉公司书面同意后方可转租。本案中，深兆业公司转租时既未取得恒辉公司的同意，亦未取得盛丰公司的同意，其无权转租。五、深兆业公司一直未能提交涉案厂房所有权人与恒辉公司签订的《租赁合同》，直至现在，原出租人与承租人之间的权利义务关系仍然不明确，租赁期限不明。而按照《最高人民法院关于城镇房屋租赁合同》第十五条之规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。即使是现在，也无法判断深兆业公司与德龙伟创公司签订的《房屋租赁合同》是否超过原租赁合同剩余期限。综上，恳请二审法院驳回深兆业公司的全部上诉请求。德龙伟创公司向一审法院起诉请求：1、确认德龙伟创公司、深兆业公司双方于2016年12月9日签订的《房屋租赁合同》已于2017年8月29日解除；2、深兆业公司向德龙伟创公司返还租赁押金和装修押金共计196000元；3、深兆业公司向德龙伟创公司支付违约金200万元；4、深兆业公司向德龙伟创公司返还德龙伟创公司已支付的租金和管理费370531元；5、深兆业公司承担本案诉讼费用。深兆业公司向一审法院反诉请求，判令德龙伟创公司：1、支付深兆业公司2017年6月至2017年10月租金和管理费480500元及逾期付款违约金（自逾期之日起计算至付清款项之日止）；2、支付深兆业公司解除合同违约金18.6万元；3、返还德龙伟创公司2017年6月至8月已开租金及管理费发票税费17643元；4、将租赁物恢复原状并承担恢复原状费用；5、承担本案反诉费用。深兆业公司于2017年12月8日撤回了上述诉讼请求中的第四项，一审法院认为，深兆业公司有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，其申请符合法律规定，故准许深兆业公司撤回上述诉求。一审法院认定事实：涉案厂房的所有权人为深圳市同洲电子股份有限公司（以下简称同洲电子公司）。2014年12月1日，同洲电子公司与广东恒辉建设有限公司（以下或简称恒辉公司）签订《工业园租赁合同》，将涉案房产出租给恒辉公司。2014年12月2日，恒辉公司与深兆业公司签订了厂房租赁合同，合同当事人载明出租方（甲方）为恒辉公司，承租方（乙方）为深兆业公司，合同内容载明：“根据《中华人民共和国合同法》及其他有关法律法规规定，现甲乙双方在遵循平等、自愿、公平和诚实信用等原则的基础上，就甲方所有的位于深圳市龙岗区XX城X路（以下简称该工业园）租赁给乙方有关事宜协商一致，特订立本合同，以资双方共同遵守；第一条：租赁物位置、面积、用途。一、甲方将其合法所有的位于龙岗街道X路的工业区出租给乙方使用，该租赁物建筑面积为63000平方米。……第二条：租赁期限。本合同租赁期限为捌年，自2015年3月18日起至2023年3月17日止……第六条：转租。租赁期间，乙方有权转租或分组，但需报甲方备案，甲方配合办理有关手续……。2015年11月1日，恒辉公司与深圳市盛丰地产开发有限公司（以下或简称盛丰公司）共同向同洲电子公司发出告知函，通知同洲电子公司，恒辉公司将其与同洲电子公司于2014年12月1日签订的《工业园租赁合同》及其补充协议项下的权利义务一并转让给盛丰公司，且向同洲电子公司确认恒辉公司已将定金人民币2000万元视为租金支付于同洲电子公司。2015年11月3日，同洲电子公司复函于恒辉公司，称其已收到前述函件，并同意《工业园租赁合同》及其补充协议项下的权利义务一并转让给盛丰公司。2016年4月19日，同洲电子公司向盛丰公司发出说明函，确认盛丰公司拥有案涉厂房的使用权，并同意盛丰公司依据《工业园租赁合同》之约定对外转租，但须将受转租户报其备案。2016年12月9日，德龙伟创公司与深兆业公司通过中介金孚实业有限公司法定代表人王某、华宇成经纪公司员工覃某签订了《房屋租赁合同》，合同当事人载明出租方（甲方）为深圳市深兆业投资有限公司，承租方（乙方）为德隆伟创科技（深圳）有限公司，合同内容载明：“根据国家有关规定，甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，甲方就将其合法拥有的厂房出租给乙方使用的有关事宜，双方达成协议并签订合同如下：第一条，厂房租赁。一、租赁厂房及宿舍。1、租赁厂房坐落于深圳市龙岗区龙岗街道X路1号厂房Ａ栋三楼：租赁面积为6200平方米。2、甲方拥有租赁厂房完全的所有权和处分权。3、租赁房屋土地用途：工业用地。二、租金。租赁厂房每月每平方米租金为15元，计租金为每月人民币玖万叁仟元整（￥93000元整）；厂房每月每平方米管理费0.5元，计管理费为每月人民币叁仟壹佰元整（￥3100元整）；厂房每月租金及管理费总计为每月人民币玖万陆千壹佰元整（￥96100元整）。三、租赁期限。1、租赁期为6年，从2016年12月10日至2022年12月10日。甲方给予乙方两个月（2016年12月10日至2017年2月10日）的免租期，即甲方从2017年2月10日起计算租金。租金每两年递增一次，递增比例为上年租金的10%。四、租赁押金。合同签订后一日内，乙方向甲方交付该厂房贰个月租金为押金，共计为人民币壹拾捌万陆千元元整（￥186000元整）。……第三条，租金交纳。1、乙方应在每月10号前向甲方交纳租金及相关费用。逾期交租，每天加收欠款的千分之三作为违约赔偿金。2、甲方收起租金时开具收据给乙方，如乙方需要开具税务部门发票，税款由乙方支付。第四条，甲方的权利与义务。……4、甲方应履行以下保证义务：4.1、甲方保证对租赁厂房具有完全的、不可争议的所有权、处分权和排他性使用权。……4.4、甲方违反前述保证的，乙方有权选择解除租赁合同，并要求甲方向乙方支付违约金200万元，违约金不足以赔偿乙方损失的，甲方应全额赔偿乙方全部损失（包括但不限于乙方的装修费用、广告宣传费用、搬迁费用、因搬迁导致的停工停产损失等）……第六条，乙方有下列情形之一的，甲方可立即终止合同并收回租赁房屋，并可向乙方主张相当于两个月租金的违约赔偿金。违约赔偿金不足于弥补甲方因此所受损失的，乙方应承担赔偿责任：1、拖欠租金累计达一个月的；……第九条，押金的返还条件。（二）出现下列情况之一的，乙方交付的押金归甲方所有，甲方有权不予返还：1、乙方无故申请提前终止／解除本合同；2、因拖欠租金或场地占用费、基础设施综合管理费等被甲方单方提前解除本合同……”落款处甲方显示为深圳市深兆业投资有限公司，签约代表为曾熙童，并加盖了深圳市深兆业投资有限公司的公章。落款处乙方显示为德龙伟创公司，并加盖了德龙伟创公司。合同签订后，深兆业公司于2016年12月16日支付了中介费。德龙伟创公司分别于2016年12月9日、2017年2月21日、2017年3月15日、2017年5月3日、2017年5月16日以“2个月押金及1个月租金”、“装修押金”、“3月租金、2月与3月管理费、开票税额”、“租金及管理费”、“5月租金及管理费”为摘要，前四笔向账户“深圳市深兆业投资有限公司”、最后一笔向账户“深圳市劲光物业管理有限公司”（德龙伟创公司称系应深兆业公司要求向深兆业公司关联公司转账）转账共计370531元，其中最后一笔交易数额为101981元。深兆业公司确认收到上述款项，德龙伟创公司已经足额缴纳了装修押金10000元、2个月的租赁押金186000元、2017年5月及之前的租金和开票税额。2017年8月28日，德龙伟创公司向深兆业公司发出解除合同通知书，称自深兆业公司收到德龙伟创公司解除通知之日起，德龙伟创公司与深兆业公司双方间的租赁合同即解除，并要求深兆业公司承担违约责任。深兆业公司确认于2017年8月29日签收了该通知书德龙伟创公司称其九月初打算搬离租赁厂房内相关物品，但遭到深兆业公司阻挠，并提交视频拷贝件予以证实。该视频仅显示一名男子与园区保安交涉的对话，深兆业公司对该证据不予认可，认为该视频中没有德龙伟创公司搬离物品、深兆业公司阻止德龙伟创公司搬离物品、德龙伟创公司装载物品的车辆画面。深兆业公司称涉案厂房已于2017年10月15日找到新的承租人，故其仅向德龙伟创公司主张2017年6月至10月14日的租金。深兆业公司称中介王某、覃某已经告知德龙伟创公司涉案房产的所有人并非深兆业公司。覃某作为证人在庭审中出庭作证，称已经向德龙伟创公司告知涉案房产的实际权属人系同洲电子公司；一审法院亦在庭后向王某调查了相关事实，表示覃某曾在电话中告知其，已经向德龙伟创公司说明了涉案房产的实际权属人。二位证人收取的中介费系深兆业公司支付，其所称亦没有其他物证予以佐证，一审法院对证人证言不予采信。德龙伟创公司与深兆业公司在庭审中确认其他事实如下：一、德龙伟创公司与深兆业公司签订《房屋租赁合同》系由深兆业公司拟定，后德龙伟创公司增加了第四条中4.1-4.4的内容，深兆业公司同意德龙伟创公司添加相关内容，并按照德龙伟创公司修改后的内容签订合同。二、深兆业公司在庭前为德龙伟创公司开具了2017年6-8月的租金和管理费发票，并邮寄至德龙伟创公司处。德龙伟创公司未抵扣上述发票的税款，并将发票退回深兆业公司，深兆业公司确认收到。三、德龙伟创公司承租涉案厂房期间，并无任何人向德龙伟创公司主张过厂房的使用权，或要求德龙伟创公司搬迁。一审法院认为，根据一审法院查明的事实及德龙伟创公司、深兆业公司诉辩意见，本案的主要争议焦点有两个：一、德龙伟创公司是否有权解除合同及违约金数额的确定；二、德龙伟创公司是否应缴纳租金及管理费。关于焦点一。合同解除的前提是合同成立且有效。结合前述已查明之事实，德龙伟创公司与深兆业公司具有相应的民事行为能力，所签订的《房屋租赁合同》系双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，依据《民法总则》第一百四十三条的规定，该合同有效。依据《合同法》第九十三条第二款的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。德龙伟创公司与深兆业公司在合同中约定“4.1甲方保证对租赁厂房具有完全的、不可争议的所有权、处分权和排他性使用权……4.4深兆业公司违反前述保证的，德龙伟创公司有权选择解除租赁合同”。深兆业公司称上述约定应当属于出租人的权利瑕疵责任条款，其本意是深兆业公司必须保证对租赁厂房拥有合法的使用权、出租权，保证德龙伟创公司在承租期间正常占有使用租赁厂房，并免受第三人主张权利，否则深兆业公司应当承担约定的权利瑕疵担保责任。一审法院认为，首先，按照文意解释原则，德龙伟创公司与深兆业公司在4.1条中的约定不存在歧义，深兆业公司向德龙伟创公司承诺的是既拥有涉案厂房的使用权，也有所有权。其次，虽然德龙伟创公司实际上可以正常使用涉案厂房，但在商业活动中，合同主体有依据意思自治约定任何不违反法律规定的事项，并通过合同确定的权利。本案中，《房屋租赁合同》系深兆业公司拟定，后德龙伟创公司提出增加4.1-4.4项关于单方解除权的内容，深兆业公司对增加内容予以确认。可见该条款的内容系双方特意商定，深兆业公司明知。该条款并未违反法律规定，一审法院对该条款的效力依法予以确认。德龙伟创公司依据上述条款享有《房屋租赁合同》的单方解除权。根据深兆业公司提交的房产证、告知函、复函和说明函等相关证据，足以认定深兆业公司并未对涉案厂房享有“完全的、不可争议的所有权、处分权”，深兆业公司履行合同没有达到保证义务约定的标准。依据《合同法》第九十三条第二款的规定，德龙伟创公司有权于2017年8月28日通知深兆业公司解除合同，并要求深兆业公司支付违约金。关于违约金的数额，德龙伟创公司与深兆业公司约定若深兆业公司违反关于“对租赁厂房具有完全的、不可争议的所有权、处分权和排他性使用权”约定的，德龙伟创公司有权要求其支付违约金200万元。深兆业公司认为其不应当支付违约金，应视为对违约金数额过高的抗辩。德龙伟创公司并未提交任何证据证明其损失，根据本案情况，德龙伟创公司的损失应包括其在市场上继续寻找合适租赁厂房期间的租赁及搬迁费用。一审法院以实际损失为基础，根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则及诚实信用原则对违约金的金额进行调整，认定深兆业公司应当支付德龙伟创公司相当于三个月租金数额的违约金，即279000元（93000元×3）。关于焦点二中深兆业公司主张的2017年8月29日之前的租金及管理费。根据前述认定，深兆业公司确认于2017年8月29日收到了德龙伟创公司邮寄的《解除租赁合同通知书》，故涉案《房屋租赁合同》已于2017年8月29日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”涉案《房屋租赁合同》解除生效之日前，即2017年8月29日前，德龙伟创公司与深兆业公司仍应依约履行合同义务。依据《合同法》第二百一十二条的规定和案涉《房屋租赁合同》中德龙伟创公司与深兆业公司的约定，深兆业公司的主要义务为将租赁物交付承租人使用、收益，德龙伟创公司的主要义务为支付租金，两项义务构成对待给付义务，深兆业公司如依约履行交付使用、收益的义务，德龙伟创公司就应支付租金。虽德龙伟创公司称自签订合同至解除合同之日，德龙伟创公司一直在进行装修并办理相关手续，并未实际使用厂房进行生产经营，但深兆业公司已履行其交付租赁物之义务，且合同已给予德龙伟创公司两个月免租期以办理相关事宜，德龙伟创公司因自身原因未使用厂房进行生产经营并不影响其应承担支付租金、管理费之义务。故德龙伟创公司应按照其与深兆业公司之间的约定如期支付租金、管理费共计282100元。同时，德龙伟创公司诉请深兆业公司返还已支付的2017年6月之前的租金及管理费，于法无据，一审法院不予支持。德龙伟创公司拒不支付租金、管理费构成违约，应承担相应的违约责任。同第三条约定“乙方应在每月10号前向甲方缴纳租金及相关费用。逾期交租，每天加收欠款的千分之三作为违约赔偿金”，深兆业公司依据该条主张德龙伟创公司支付2017年6月至10月租金和管理费的违约金。德龙伟创公司认为其不应当支付违约金，应视为对违约金数额过高的抗辩。深兆业公司并未提交任何证据证明其损失。本案中，合同已于2017年8月29日解除，一审法院仅对合同解除前德龙伟创公司应当承担的违约责任予以支持，并以实际损失为基础，根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则及诚实信用原则对违约金的金额进行调整，认定违约金数额如下。2017年6月租金及管理费的违约金数额应以96100元为基数，按银行同期贷款利率的标准自2017年6月11日计至款项付清之日止；2017年7月租金及管理费的违约金数额应以96100元为基数，按银行同期贷款利率的标准自2017年7月11日计至款项付清之日止;2017年8月租金及管理费的违约金数额应以89900（96100÷31×29）元为基数，按银行同期贷款利率的标准自2017年8月11日计至款项付清之日止。关于深兆业公司主张2017年8月29日以后的租金及管理费，由于合同已经解除，深兆业公司无权依据《房屋租赁合同》要求深兆业公司缴纳租金、管理费并支付违约金。但如果德龙伟创公司在2017年8月29号之后实际使用了涉案厂房，则仍需按照租金的标准向德龙伟创公司缴纳房屋占用费。德龙伟创公司与深兆业公司在庭审中确认德龙伟创公司的设备一直放置在涉案厂房内，德龙伟创公司称其9月初曾试图搬迁，遭到深兆业公司的阻挠，深兆业公司对此不予认可，德龙伟创公司提交的视频拷贝件内容亦无法证明其所称，一审法院对德龙伟创公司提交的相应证据依法不予采信。深兆业公司在庭审中确认涉案厂房已于2017年10月15日另租他人，故一审法院对深兆业公司主张的2017年8月30日至10月14日的房屋占用费依法予以支持，认定德龙伟创公司应当支付深兆业公司上述期间的房屋占用费141000（93000+93000÷31×2+93000÷31×14）元。关于租赁押金和装修押金。依据《房屋租赁合同》第九条第二项的约定，本案并不存在相关不予退还押金的事由，故对于德龙伟创公司请求返还租赁押金和装修押金的请求，一审法院予以支持。关于发票税费，《房屋租赁合同》第三条第二项约定，如德龙伟创公司需要开具税务部门发票，税款由德龙伟创公司支付。本案中深兆业公司自行开具了2017年6-8月的租金及管理费发票，并邮寄送达给德龙伟创公司。德龙伟创公司在收到票据后退回，应视为德龙伟创公司不需要开具税务部门发票的意思表示。深兆业公司要求德龙伟创公司支付发票税费，于法无据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认德龙伟创公司与深兆业公司2016年12月9日签订的《房屋租赁合同》已于2017年8月29日解除；二、深兆业公司应于本判决生效之日起十日内返还德龙伟创公司租赁押金和装修押金共计人民币196000元；三、深兆业公司应于本判决生效之日起十日内支付德龙伟创公司支付违约金人民币279000元；四、德龙伟创公司应于本判决生效之日起十日内支付深兆业公司2017年6月1日至8月29日的租金及管理费共计人民币282100元；五、德龙伟创公司应于本判决生效之日起十日内支付深兆业公司2017年6月1日至8月29日期间逾期缴纳租金及管理费的违约金（2017年6月租金及管理费的违约金数额应以96100元为基数，按银行同期贷款利率的标准自2017年6月11日计至款项付清之日止；2017年7月租金及管理费的违约金数额应以96100元为基数，按银行同期贷款利率的标准自2017年7月11日计至款项付清之日止;2017年8月租金及管理费的违约金数额应以89900（96100÷31×29）元为基数，按银行同期贷款利率的标准自2017年8月11日计至款项付清之日止）;六、德龙伟创公司应于本判决生效之日起十日内支付深兆业公司2017年8月30日至10月14日的房屋占用费共计人民币89900元；七、驳回德龙伟创公司的其他诉讼请求；八、驳回深兆业公司的其他反诉请求。上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费人民币13666元、保全费人民币5000元（德龙伟创公司已预交），由德龙伟创公司承担人民币13166元，由深兆业公司承担人民币5500元；反诉案件受理费人民币4531元（深兆业公司已预交），由德龙伟创公司承担人民币2100元，由深兆业公司承担人民币2431元。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，涉案房产系具有产权证明的合法建筑，德龙伟创公司与深兆业公司于2016年12月9日通过居间方签订的涉案《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的效力性规定，合法有效，双方应全面适当的履行各自的合同义务。涉案合同第4.1条约定深兆业公司应对涉案厂房具有完全的、不可争议的所有权、处分权和排他性使用权，第4.4条约定深兆业公司违反前述保证的，德龙伟创公司有权选择解除合同并要求深兆业公司支付违约金200万元。该条款文意清晰简明，不存在任何歧义，且为德龙伟创公司在深兆业公司提供的合同原文本上特地添加并为深兆业公司予以确认的内容，说明双方对该两项条款的重要性均已明知。由于深兆业公司仅系涉案厂房的承租人，并不享有所有权，因此德龙伟创公司有权根据上述条款解除涉案租赁合同并向深兆业公司主张相应的违约责任。故涉案租赁合同应于德龙伟创公司发出的解除合同通知于2017年8月29日到达深兆业公司时解除，原审法院对此认定无误，本院予以确认。关于深兆业公司应承担的违约金数额，深兆业公司主张其不应当承担违约责任，应视为对违约金数额的抗辩。对此，本院认为，德龙伟创公司既主张租赁厂房的所有权归属对其极为重要，又在涉案租赁合同中特地添加了第4.1和4.4条款，则其对于涉案厂房是否具备合法产权及产权归属应当尽到高度的注意义务，而其无论是通过向居间方询问、向出租人索要产权文件，还是向产权登记部门进行网络检索，均可便捷的获取该项信息。但德龙伟创公司在缔约前并未向居间方、出租方或产权登记部门核实涉案厂房的产权归属，而是在涉案厂房交付使用6个月后才表示获知出租方并非实际的产权人，且亦承认其在承租涉案房产期间并未受到任何不当干扰，故德龙伟创公司在订立和履行涉案租赁合同中存在明显过错，有违诚实信用原则，导致合同损失不当扩大，应当对其放任行为承担相应的民事责任。而德龙伟创公司在一审期间并未提交其因合同履行所致损失的相关证据，其在二审期间补充提交一系列装修合同、银行转账单据及收据等证据，均已超过合理举证期限，且上述合同均未注明送货及装修地点，不能证明上述装修行为与涉案厂房存在关联性。况且，德龙伟创公司自2016年12月签订涉案租赁合同后，长达8个月的时间没有搬入涉案厂房亦与常理相悖，考虑到德龙伟创公司确认其已另外承租新厂房，本院对其二审提交的相关损失证据的关联性不予确认。一审法院酌定深兆业公司向德龙伟创公司支付相当于三个月租金数额的违约279000元，已充分考虑到涉案合同的订立和履行情况及当事人过错程度，并根据公平原则和诚实信用原则对违约金数额进行调整，于法有据，本院依法予以维持。涉案租赁合同签订后，深兆业公司已向德龙伟创公司交付了涉案房产，德龙伟创公司亦确认其在承租涉案房产期间并未受到任何干扰，故应当向深兆业公司支付相应的租金及管理费，并支付拖欠期间的相应违约金。涉案合同于2017年8月29日解除后，由于德龙伟创公司确认其设备一直放置在涉案厂房内，亦未能充分举证证明其于9月试图搬迁时受阻，故德龙伟创公司应当向深兆业公司支付自2017年8月30日起至10月15日另租他人之前的房屋占用费。综上所述，德龙伟创公司与深兆业公司的上诉请求均不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费合计36778.75元，由德龙伟创公司负担25764.25元，由深兆业公司负担11014.50元。本判决为终审判决。审判长 武 永 庆审判员 张   睿审判员 吴 春 泷二〇一八年十二月二十八日书记员 陈颖(兼)