江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏02民终3991号上诉人（原审原告）：徐才新，男，1962年4月3日生，汉族，住宜兴市。委托诉讼代理人：袁红兵，江苏金匮律师事务所律师。委托诉讼代理人：孔德忠，江苏金匮律师事务所律师。上诉人（原审原告）：吴方华，女，1964年4月13日生，汉族，住宜兴市。委托诉讼代理人：袁红兵，江苏金匮律师事务所律师。委托诉讼代理人：孔德忠，江苏金匮律师事务所律师。上诉人（原审原告）：郭益娟，女，1969年6月10日生，汉族，住宜兴市。委托诉讼代理人：袁红兵，江苏金匮律师事务所律师。委托诉讼代理人：孔德忠，江苏金匮律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中国石油天然气股份有限公司江苏销售分公司，住所地南京市集慧路18号。法定代表人：佟福财，该公司总经理。委托诉讼代理人：祁琦，江苏金渠律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹小新，江苏金渠律师事务所律师。上诉人徐才新、吴方华、郭益娟因与被上诉人中国石油天然气股份有限公司江苏销售分公司（以下简称中石油江苏公司）买卖合同纠纷一案，不服江阴市人民法院（2016）苏0281民初8650号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。徐才新、吴方华、郭益娟上诉请求：改判支持其一审诉讼请求，诉讼费由中石油江苏公司承担。事实和理由：1.中石油江苏公司在合同履行中已变买为租，因在2004年3月22日转让合同签订以后，案涉加油站的土地出让和房产变更手续不能办理，徐才新及时告知了中石油江苏公司；2005年7月14日中石油江苏公司开会书面决定变买为租，当时的负责人陈中华与徐才新达成口头协议，中石油江苏公司提出租赁期限为10年，徐才新提出期限为6年，并要求签订书面补充协议，但最终未能签订；后来中石油江苏公司负责人又变更为年文静，徐才新默认租赁期限为10年，2014年租赁期满，中石油江苏公司负责人变更为尚闯，徐才新要求返还加油站或签订续租协议，尚闯称要向北京总公司请示，但在之后1年的时间里，都没有答复；徐才新无奈之下于2015年7月以租赁合同关系向宜兴市人民法院起诉，因中石油江苏公司否认该事实，徐才新撤回起诉，后又提起本案诉讼。因此，中石油江苏公司否认变买为租，缺乏诚信，其要求解除转让合同具有事实依据。2.没有证据证明中石油江苏公司同意免除新华加油站办理土地出让和房产变更手续，愿意继续履行合同，因中石油江苏公司在2016年9月21日的《情况反映》中所作表示，属于附条件的承诺，并没有直接免除合同义务；中石油江苏公司在诉讼中主张其违约，并要求其办理土地出让和房产变更手续，因此中石油江苏公司从未免除其办理过户义务；中石油江苏公司在与徐才新的沟通中，反复重申其公司是国有企业，收购资产必须为证照齐全的合法资产，并以此为由拒绝支付剩余价款。因此一审法院对此所作认定错误。3.其在《资产转让合同》项下的合同目的不是获得350万元转让款，而是在资产转让的合理期间内获得转让款，因按合同约定，其最迟应在2004年6月19日、12月9日就可分别获得140万元、35万元转让款，这才是其合同目的，但合同签订至今已有13年多，人民币贬值以及土地房产升值，导致其即使按照合同约定得到全部转让款，也与《资产转让合同》项下的合同目的不符。4.《资产转让合同》无效，中石油江苏公司应当返还房屋和设施，并承担占有使用费，因为根据《房地产管理法》的规定，行政机关以其他形式限制房地产权利的，房地产不得转让，该规定为强制性规定，宜兴市政府的规定导致本案合同无法履行，所以《资产转让合同》因违反了法律强制性规定，应为无效。中石油江苏公司答辩称：双方并未就案涉加油站的租赁事项达成协议，故案涉加油站不是租赁关系。合同约定如因政府的行政行为导致不能办理资产和证照的相关手续，应由徐才新一方承担违约责任。如因客观原因无法办理土地出让、过户手续，其公司同意免除徐才新一方的该项合同义务。一审法院判决正确，请求驳回上诉，维持原判。徐才新、吴方华、郭益娟向一审法院起诉请求：1.解除《资产转让合同》；2.中石油江苏公司返还其公司占有使用的《资产转让合同》项下的房屋和设施设备；3.中石油江苏公司支付2004年3月22日起至其实际退还房屋和设施设备之日止经营使用的补偿费（具体金额以评估为准）；4.诉讼费由中石油江苏公司承担。一审法院认定事实：2003年7月16日，宜兴市人民政府印发《市政府关于进一步加强交通干线两侧规划控制和建设管理的若干规定》，实施规划控制的交通干线中公路包括锡宜高速公路。铁路、高速公路、国道、省道两侧边沟（坡脚）向外各200米，市道两侧边沟（坡脚）向外各150米，航道两侧河岸线向外各100米范围内为建筑控制区。建筑控制区内严格控制新建各类建筑物、构筑物。其中，铁路、高速公路、国道、省道、市道两侧边沟（坡脚）外各50米范围内，航道两侧河岸线外各30米范围内为不准建筑区。不准建筑区范围内现有的建筑物、构筑物应当按照市政府集中整治的要求限期搬迁、清除；建筑控制区范围内现有的各类建筑物、构筑物，应当通过调整规划和用地，创造条件逐步搬迁。宜兴市国有资产管理局委托宜兴市化工物资有限公司（以下简称化工公司）冯春培全权处理位于的宜化加油站产权转让事宜。2004年3月12日，化工公司出具证明，化工公司加油站资产（包括加油站房屋资产）已转让给徐才新，国资局已委托其公司将加油站房屋产权转让过户给徐才新的新华加油站。2004年3月22日，买方中石油江苏公司、卖方新华加油站就新华加油站转让事宜签订《资产转让合同》，约定：1、本合同标的物为位于江苏省宜兴市屺亭镇的新华加油站，包括以下资产的全部产权：1.1加油站壹座；1.1.1占地面积1500平方米；营业房面积240.9平方米；厕所为25平方米；雨棚壹座，面积为302.4平方米；1.1.2加油岛2个，加油机5台5枪；油罐4具，其中柴油2具70立方米，汽油2具80立方米，罐容合计150立方米；1.1.3其他辅助设施、构筑物。1.2协议资产的具体清单以本合同第2条约定聘请的具有资产评估资质的中介机构出具的资产评估报告（附件一）记载为准。……2、……2.2合同总价款为350万元，包括本合同约定的全部资产和土地代征款及按照本合同第6.1条所发生的各项税、费。2.3付款2.3.1合同签订之日起十日内买方向卖方支付总价款50%即175万元的款项，同日双方进行协议资产交接；2.3.2待卖方将加油站所占用的土地使用权证书和房产证书过户到买方名下并将协议资产项下的所有经营性证照全部办理到买方指定的权利人后十日内（以下简称证照办理），买方向卖方支付总价款的40%即140万元的款项；2.3.3其余款项（尾款，总价款的10%）35万元，按照本合同第5条规定执行。2.3.4本合同签署之日起80日，卖方必须全部满足下述条件：……2）卖方已将下列证书变更或重新办理到买方名下（变更或重新办理的相关费用由卖方承担），有关证照包括但不限于国有土地使用证（性质为国有，类型为商业出让，使用年限不低于40年，面积为1500平方米）、房屋所有权证书、加油站工商营业执照（需重新办理设立，买方提供相应手续）、税务登记证、成品油零售经营批准证书（由买方协助卖方办理变更手续）、组织机构代码证、化学危险品经营许可证及其他国家规定要求办理的手续。……3、资产交付……3.2.4卖方应当于本合同签署之日起80日内负责将该等不动产过户给买方或买方指定的权利人，由此产生的各项费用由卖方承担。买方应当以包括积极向主管部门提供权利凭证等方式尽力协助卖方完成该事项。……8、卖方义务……8.4代理买方办理土地征用出让手续，并将办理到买方名下的国有土地使用权证交付给买方。……11、卖方承诺11.1卖方有合法的权力和权利并已得到必要的授权、批准及许可与买方订立并履行本协议，包括但不限于卖方履行本协议项下加油站资产转让义务所需的内部批准、同意（如须）；公司内部所须的批准、同意及政府部门的批准、同意、许可等（如须）。……13、合同变更和解除……13.5买方未按照本合同约定的日期支付价款超过30日，卖方有权单方解除本合同。13.6任何一方单方解除本合同的，应书面通知另一方。……15、免责条件15.1由于地震、台风、水灾、战争、当地政府政策发生重大调整以及其他不可抗力因素，致使直接影响本合同履行或不能按约定条件履行本合同时，遇有上述不可抗力的一方应当即以书面形式通知对方，并应在7天内提供不可抗力详情及合同不能履行、部分不能履行或迟延履行理由之有效证明文件，该证明文件需经不可抗力发生地公证机关公证，由双方根据其对履行合同的影响程度，协商决定是否解除合同，或者部分免除履行合同的责任，或者延期履行合同。15.2买卖双方在此确认：政府部门作出的有关加油站资产交付和证照办理及移交所涉及的任何具体行政行为，不属于本协议约定之不可抗力事件。如因该等具体行政行为导致卖方无法按时或继续履行本协议第8条规定的义务，导致买方基于本协议所期待取得或应当取得之利益或权益无法实现，应由卖方承担违约责任。16、争议解决，因本合同发生争议，双方应协商解决，协商不成采取向合同签订地有管辖权的人民法院提起诉讼。本合同由双方签订于江苏省江阴市。2004年3月31日，徐才新出具收条，载明收到中石油江苏公司收购新华加油站款175万元。另查明，新华加油站为普通合伙企业，合伙人为徐才新、吴方华、郭益娟。2004年11月9日，新华加油站登记注销。案涉加油站房产坐落于宜兴市，登记的所有权人为宜兴市国有资产管理局，面积240.09平方米。案涉加油站土地坐落于宜兴市，土地使用者为新华加油站，使用权类型为租赁，租赁期限为2004年1月13日至2044年1月13日，使用权面积为264.7平方米。宜兴市屺亭街道办事处于2016年8月24日出具情况说明，新华加油站坐落在屺亭街道后亭村，在2002年3月19日该企业法人代表徐才新与经协集团签订了加油站转让合同。该企业为了理顺土地手续，于2004年5月向宜兴市国土资源局申请国有土地出让，因规划原因（《市政府关于进一步加强交通干线两侧规划控制和建设管理的若干规定》宜政发[2003]160号文件）不能办理国有土地出让手续，因此无法取得国有土地使用权证。中石油江苏公司于2016年9月21日陈述：一、如最终法院认定因客观情况确实无法办理土地出让、过户手续，其同意相应免除对方履行合同的责任（限于合同约定的有关土地证照办理相关事宜），其余约定义务仍应由对方全面履行。二、土地出让金的具体金额没有约定，参照宜兴市国土资源局公布的宜地挂（2007）第36号文件，土地出让金应为245.4万元。三、因土地出让金逐年增加，现在办理土地出让手续的费用远不止类比参照的245.4万元，且目前的土地租赁费实际也由中石油江苏公司支付。因对方的违约行为，导致中石油江苏公司成本巨额增加。一审法院认为，新华加油站与中石油江苏公司签订的《资产转让合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的规定，应属合法有效，各方均应按约履行。因新华加油站于2004年11月9日登记注销，徐才新、吴方华、郭益娟作为新华加油站的合伙人有权提起诉讼，原告主体适格。宜兴市人民政府于2003年7月16日发布《市政府关于进一步加强交通干线两侧规划控制和建设管理的若干规定》，因案涉加油站属于该规定的建筑控制区，现已无法办理国有土地出让手续，无法取得国有土地使用权证。双方签订的《资产转让合同》明确约定新华加油站应当将国有土地使用证（性质为国有，类型为商业出让，使用年限不低于40年，面积为1500平方米）、房屋所有权证书变更或重新办理到中石油江苏公司名下，新华加油站代理中石油江苏公司办理土地出让手续，并将办理到中石油江苏公司名下的国有土地使用权证交付给中石油江苏公司，该合同义务因《市政府关于进一步加强交通干线两侧规划控制和建设管理的若干规定》无法履行。徐才新、吴方华、郭益娟认为《市政府关于进一步加强交通干线两侧规划控制和建设管理的若干规定》属于不可抗力，据此要求解除《资产转让合同》，中石油江苏公司认为合同已明确约定政府部门做出的有关加油站资产交付和证照办理及移交所涉及的任何具体行政行为不属于本协议约定之不可抗力事件，且明确如最终因客观情况确实无法办理土地出让、过户手续，中石油江苏公司同意免除该义务，其余仍按照合同约定全面履行，故不同意解除《资产转让合同》。一审法院认为，即使《市政府关于进一步加强交通干线两侧规划控制和建设管理的若干规定》属于不可抗力，因中石油江苏公司明确同意免除新华加油站办理土地出让、过户的手续，愿意继续履行合同，故新华加油站签订《资产转让合同》的合同目的，即取得资产转让款的目的是完全可以实现的。就本案而言，徐才新、吴方华、郭益娟属于违约方，中石油江苏公司属于守约方，不论违约事由是否属于免责条款中的不可抗力，新华加油站的合同目的均得以实现，徐才新、吴方华、郭益娟无权解除合同，《资产转让合同》仍应继续履行。故对徐才新、吴方华、郭益娟要求解除《资产转让合同》，要求中石油江苏公司返还占有使用的房屋、设施设备并支付使用费的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，该院判决：驳回徐才新、吴方华、郭益娟的全部诉讼请求。案件受理费13800元，由徐才新、吴方华、郭益娟负担。本院二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理，对一审查明的事实予以确认。本案二审争议焦点为：案涉《资产转让合同》是否无效，中石油江苏公司是否应向徐才新、吴方华、郭益娟返还《资产转让合同》项下的房屋和设施设备，并支付相应的补偿费。本院认为，案涉《资产转让合同》合法有效，中石油江苏公司不应承担返还财产并支付经营使用补偿费的责任。理由如下：首先，新华加油站与中石油江苏公司在《资产转让合同》中，对于案涉加油站转让的具体事项作出了约定明确，且在合同签订后，中石油江苏公司按约向徐才新一方支付了转让款175万元，徐才新亦按约办理了有关经营证照变更手续，即双方分别按照合同约定履行了部分义务，由此表明关于案涉加油站的转让协议是双方真实意思表示。其次，《资产转让合同》未能全部履行的客观原因，是由于宜兴市政府的文件规定造成合同所涉土地使用权出让手续无法办理，因宜兴市政府出台的文件不属于法律、行政法规，故徐才新一方据此认为《资产转让合同》违反法律强制性规定而无效，缺乏法律依据。第三，根据《资产转让合同》的约定，如中石油江苏公司逾期付款超过30日，徐才新一方有权单方解除合同；依据当事人的陈述以及宜兴市屺亭街道办事处出具的情况说明，双方当事人于2004年5月份应当知道无法办理合同所涉土地使用权出让手续的事实，中石油江苏公司因此未能按照合同约定支付剩余款项，徐才新一方如果行使合同解除权，应当在上述事实发生后的合理期间内提出主张，即使按照徐才新一方所称，双方关于案涉加油站变买为租的事宜有过协商，但徐才新一方仅提供了中石油江苏公司2005年7月14日的会议材料，并无证据表明双方就此达成了租赁协议，且中石油江苏公司也不认可租赁的事实，此后直至本案诉讼，中石油江苏公司既没有支付剩余款项，亦未支付租金，徐才新一方于2015年7月才以租赁合同纠纷提起诉讼，后又撤诉，但一直未提出合同解除或无效的主张，因此可以认定徐才新一方有继续履行合同的意思表示。综上，徐才新一方在本案中主张解除合同或认为合同无效，既没有事实和法律依据，亦超出了合理期间，本院不予支持。对徐才新一方要求中石油江苏公司返还财产并支付经营使用补偿费的请求，本院亦不予支持。关于案涉加油站转让的剩余款项，徐才新一方可以另行主张。综上所述，徐才新、吴方华、郭益娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13800元，由徐才新、吴方华、郭益娟负担。本判决为终审判决。审 判 长  蒋馨叶审 判 员  朱光烁代理审判员  季静娜二〇一八年四月十日书 记 员  魏依雯