湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0106民初14714号原告：上海夏屹商务咨询有限公司，住上海市崇明区新河镇新开河路********。法定代表人：董浩风。委托诉讼代理人：胡卫平，北京盈科（武汉）律师事务所律师。被告：郑州植得口腔医院有限公司，住郑州，住郑州市金水区金水路**iv>法定代表人：邓岩，副院长。委托诉讼代理人：李向磊，河南三策律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘明舟，员工。原告上海夏屹商务咨询有限公司（以下简称“上海夏屹公司”）诉被告郑州植得口腔医院有限公司（以下简称“郑州植得公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月4日受理后，依法由审判员陈杰适用简易程序公开开庭进行了审理。原告上海夏屹公司的委托诉讼代理人胡卫平、被告郑州植得公司的委托诉讼代理人李向磊、刘明舟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海夏屹公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告违约金1073476.8元；2、判令被告赔偿原告因签订该合同所发生的差旅费共计22215.28元及委托律师诉讼的一审代理费66800元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告经多次友好协商，于2018年5月25日，双方订立合同编号为20180525的《海山金谷天城1号、2号裙楼租赁合同》。并分别于2018年5月27日、30日在合同上签字盖章生效。合同签订后，原告按照合同约定，于2018年5月31日，在武汉海山金谷物业服务有限公司的见证下，与被告一致确认武汉市武昌区中北路95-101号海山金谷天城1、2栋裙楼1层1室、2层1室符合双方签订房屋租赁合同的使用目的，由被告代表刘翔签字确认接收该房屋，至此，原告根据约定履行了合同义务。根据合同规定，被告应于2018年6月5日之前支付1073476.80元给原告作为遵守本合同的保证金，但被告未按照合同履行该约定，2018年6月6日，原告曾以口头方式提示被告方支付该笔款项，被告未予理会。2018年6月10日，原告突然收到被告单方面解除合同的信函，信函直接以告知的方式表示解除协商多日且正式签订已产生法律效力的合同。根据合同“第十二条第2款租赁期间乙方单方面提前退租的，乙方有义务结清应交纳的各项费用，同时甲方有权没收乙方的租赁保证金”，租赁期内被告单方面提前退租的，被告有义务结清应缴纳的各项费用，同时原告有权没收被告的租赁保证金1073476.80元。综上事实与理由，被告公司不遵守合同约定，粗暴撕毁合同，罔顾在经济活动中的契约精神，对原告公司构成根本违约，给原告公司造成巨大经济损失，因此，恳请人民法院根据合同约定依法判令被告赔偿原告违约金1073476.80元。另一，2018年3月21日至6月1日期间，原告与被告就签订该租赁合同的各项事宜进行充分、友好地磋商及按照合同约定配合被告进行商铺装修事宜，多次外派本公司员工往返上海与武汉两地。期间花费差旅费、住宿费和餐、住宿费和餐饮费共计22215二，原告委托律师诉讼，一审代理费计66800元。该两项损失皆由被告公司单方面违约造成，遂恳请人民法院依法判决被告赔偿该两项经济损失。综上，原告为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《民法》、《中华人民共和国合同法》等相关法律规定，特诉至贵院，以维护社会经济活动中的契约精神，彰显社会公平与正义。被告郑州植得公司答辩称：一、关于被答辩人主张赔偿违约金1073476.80元的问题。（一）租赁房屋权属问题：根据《租赁合同》第3条第3项和第11条第3项，合同签订后答辩人多次要求被答辩人提供房屋的产权证书，被答辩人一直未提供，因租赁房屋系用于经营办公，被答辩人一直未提供产权证明，致使答辩人不能办理经营相关手续，以至于答辩人不能经营，无法实现租赁用途。被答辩人在未取得房屋所有权证书情况下与答辩人郑州植得公司签署租赁合同，导致被告无法经营，现被答辩人上将所涉房屋重新对外出租，致使租赁合同无法履行，被答辩人行为构成违约。（二）房屋交付问题：根据《租赁合同》第7条2项、第3条3项，2018年5月31日，被答辩人将商铺交于刘翔，刘翔签署了房屋交接确认单，其交付存在如下问题：1、刘翔系被答辩人与答辩人房屋租赁中的介绍人，答辩人从未出具过任何授权刘翔对房屋进行交接，其行为不能代表答辩人；2、房屋交接确认单中仅对水、电、空调等相关物业进行交接，并没有对房屋的实际状况、附属设备进行交接，房屋并无完全交付；3、房屋交接确认单中规定需有乙方签字、盖章确认上述房屋，本房屋交接确认单中并未有答辩人的任何签字、盖章。因此房屋并未实际交付于乙方。（三）违约金和保证金区别：违约金是合同一方违约时承担责任的一种方式，合同当事人可以在合同成立时预先设定而违约事实发生后据此承担给付违约金的责任。履约保证金是合同当事人一方为担保合同履行，而给付给另一方当事人一定的金钱作为债权的担保，是合同履行的一种担保方式。《租赁合同》第4条约定保证金作为合同履行的担保，其性质应为履约保证金。履约保证金属于金钱质押，在签订合同时，当正式交付给出租人时生效。本案以金钱作为担保，由于原告存在违约事由，履约保证金并未实际支付，因此保证金担保并未生效。原告主张违约金1073476.80元显然混淆了违约金和保证金的概念。综上，答辩人郑州植得公司不应赔偿被答辩人上海夏屹公司违约金。二、关于被答辩人主张律师费、差旅费问题。被答辩人诉讼请求中主张支付律师费及差旅费不应由被告承担，原因如下：一是涉案租赁合同中原被告双方对律师费、差旅费没有明确约定，出差人员答辩人并不认识；二是被答辩人只提供签订《委托代理合同》并没有提供收费票据，并不能证明实际支付律师费；三是律师费较高，不符合当地的律师费标准。依据《湖北省律师服务收费政府指导价标准》涉及财产关系的除收取600-8000元/件外，还应按下列比例另行分段累计收费：争议标的在1000001至5000000元之间，收费标准为0.5-3%。按最高标准3%收取，应为32204元，加最高8000元按件收费8000元，共计40204元。综上，被答辩人上海夏屹公司诉讼请求中支付律师费66800元及差旅费22215.28元不应由答辩人郑州植得公司承担。本院经审理认定事实如下：2018年5月25日，上海夏屹公司与郑州植得公司双方订立合同编号为20180525的《海山金谷天城1号、2号裙楼租赁合同》，并分别2018年5月30日、27日在合同上签字盖章生效。上海夏屹公司将位于武汉市武昌区中北路95-101号1、2号裙楼1层1室、2层1室，3层1室出租给郑州植得公司，租赁期为15年，自2018年6月1日起至2033年5月31日止，其中2018年6月1日至2018年9月30日为一层、二层的免租期，首次支付时，郑州植得公司须向上海夏屹公司支付一、二层四个月租赁保证金1073476.80元。合同签订后，上海夏屹公司按照合同约定，于2018年5月31日，在武汉海山金谷物业服务有限公司的见证下，与郑州植得公司一致确认武汉市武昌区中北路95-101号海山金谷天城1、2栋裙楼1层1室、2层1室符合双方签订房屋租赁合同的使用目的，由郑州植得公司代理人刘翔签字确认接收该房屋。合同签订后，郑州植得公司未向上海夏屹公司实际缴纳合同约定的保证金。2018年6月5日，上海夏屹公司向郑州植得公司发送了关于郑州植得公司的违约函。2018年6月7日，郑州植得公司向上海夏屹公司发送了关于解除房屋租赁合同的信函。另查明，本案所涉房屋系上海夏屹公司于2017年11月5日在湖北省武汉市中级人民法院淘宝网司法拍卖网络平台通过公开竞价所得，该房屋的所有权及相应的其他权利自（2017）鄂01执恢83号之三裁定生效时归上海夏屹公司所有。2018年7月10日，上海夏屹公司办理完毕涉案房屋的登记过户手续。上海夏屹公司将涉案房屋出租给案外人，起租日为2018年8月1日。庭审中，原、被告双方均认可每月租金为268369.2元。原告为了本案诉讼支付了律师费30000元。本院认为：2018年5月25日，原、被告双方签订的《海山金谷天城1号、2号裙楼租赁合同》，系双方真实意思表示，没有违反法律禁止性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力。原告虽然在与被告签订租赁合同之时尚未办理涉案房屋的过户登记手续。但是根据《中华人民共和国物权法》第二十八条：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，（2017）鄂01执恢83号之三裁定生效时，涉案房屋的所有权归原告所有。被告以原告没有办理涉案房屋的过户登记手续抗辩要求解除合同，没有法律依据，本院不予支持。在被告没有合同解除权的情况下，被告于2018年6月7日向原告发送了关于解除房屋租赁合同的信函，其实质是明确表示不再履行合同。被告的行为已经构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告应当向原告支付违约金。根据我国合同法的相关规定，我国法律规定的违约金的主要功能是补偿损失。本案中，涉案房屋已经于2018年8月1日出租给案外人，原告的损失应当为2018年6月1日至2018年7月31日两个月的租金损失（268369.2元×2=536738.4元）加上律师费30000元，合计566738.4元。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，违约金包含补偿性违约金和惩罚性违约金，补偿性违约金相当于实际损失，惩罚性违约金不得高于补偿性违约金的30%。故本院酌定被告应当向原告支付违约金为原告实际损失的百分之一百三十，即736759.92元。原告主张的差旅费因无法确定是否与本案有关联性，原告亦未向本院提供证据予以证明，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款的规定，本院对原告主张的差旅费不予支持。原告主张的律师费，由于仅实际支付30000元，对于超过30000元的部分，原告可以在实际发生后另案主张。对于原告实际支付的30000元，本案已经在违约金中予以补偿，故不再支持原告的此项诉讼请求。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款的规定，判决如下：一、被告郑州植得口腔医院有限公司于本判决生效之日起十个工作日内向原告上海夏屹商务咨询有限公司支付违约金736759.92元；二、驳回原告上海夏屹商务咨询有限公司其他诉讼请求。案件受理费15262元，减半收取7631元，全部由被告郑州植得口腔医院有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于武汉市中级人民法院。审判员  陈杰二〇一八年十二月十九日书记员  高影