湖南省长沙市开福区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）湘0105民初7644号 原告（反诉被告）：北京银行股份有限公司长沙分行，住所地湖南省长沙市天心区湘江中路二段**华远中心**102。 负责人：戴炜，职务总经理。 委托诉讼代理人：喻忠益，湖南湘军律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢广利，湖南湘军律师事务所律师。 被告（反诉原告）：李极，男，1975年5月26日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。 被告（反诉原告）：周有莲，女，1977年7月18日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。 两被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：康华，湖南联合创业律师事务所律师。 原告（反诉被告）北京银行股份有限公司长沙分行（以下简称北京银行长沙分公司）诉被告（反诉原告）李极、周有莲房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）北京银行长沙分公司的委托诉讼代理人喻忠益、谢广利，被告（反诉原告）李极、周有莲的委托诉讼代理人康华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）北京银行长沙分行向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告与两被告签署的《房屋租赁合同》于2017年11月30日已终止；2、请求确认自2017年12月起原告不需要再向被告支付租赁房屋租金；3、请求确认自2017年12月起，由被告承担租赁房屋的物业管理费850.63元每月；4、请求被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告与被告于2014年8月31日签订了《房屋租赁合同》（以下简称“合同”）。原告承租被告共有的位于长沙市用于原告原职工食堂用房，上述房屋租赁原告已经向被告支付至2017年11月，且按合同约定上述房屋租赁期限已于2017年11月届满。在租赁期限届满前，原告已经通过电话、短信等方式通知被告前来收房，并于2017年1月22日、2017年12月2日以书面形式通知被告前来收房退租，但被告以房屋被他人占用为由而拒绝收房并解除租赁合同。故原告诉至法院，请求判如所请。 被告（反诉原告）李极、周有莲针对本诉答辩称，原、被告双方的合同关系是以被告李极、周有莲提起反诉之日，北京银行长沙分行应当支付2017年12月份租金、解除租赁合同实际返还之日止的房屋占用费以及2017年12月起至实际返还之日止的物业管理费。 被告（反诉原告）李极、周有莲向本院提出反诉请求：1、请求法院判令反诉人与被反诉人解除租赁合同；2、请求法院判令被反诉人将房屋恢复原状（含房屋主体结构恢复，厨房燃气设施及管道恢复，烟道清理以烟道外围影响消除等），排除房屋交付妨碍（含清退房屋居住人员等）；3、请求法院判令被反诉人支付2017年12月份租金34688.69元；4、请求判令被反诉人支付房屋实际返还之前的房屋占用费（该费用按34688.69元每月的租金标准暂计至2018年1月份止）；5、请求判令被反诉人支付反诉人违约金556129元；6、请求法院判令本案本诉与反诉的诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：反诉人与被反诉人于2014年9月1日续签了《房屋租赁合同》（以下简称“合同”）。被反诉人承租反诉人共有的位于长沙市使用，合同期限为三年，至2017年8月31日，合同履行期限，被反诉人违反合同第7条第7款的约定，改变了房屋主体结构，改造了厨房管道，损坏了每期设施，违反物业管理规定，私自建立了烟道，给22楼以下业主外墙造成了油渍污染，被业主多次投诉，2017年11月25日，被反诉人电话邀请反诉人收房，反诉人了解情况后，要求被反诉人将房屋恢复原状，排除房屋交付障碍再行收房，但被反诉人直接起诉了反诉人，反诉人认为，被反诉人存在以下违约行为：1、被反诉人违反合同第8条第5款的约定，未提前一个月通知反诉人，擅自退租；2、被反诉人违反合同第7条第7款的预定，改变了房屋主体结构；3、被反诉人违反合同约定，不能及时完整交还租赁房屋，导致反诉人租金损失；4、被反诉人在合同履行期间，从未准时交付租金，根据合同第12条第3项的约定，被反诉人违反合同其他约定，应按合同约定的三年总租金的50%向反诉人支付违约金。故诉至法院，请求判如所请。 原告（反诉被告）北京银行长沙分行针对反诉答辩称：反诉人所有请求和事实理由都不成立，双方租赁合同2017年8月31日届满，按合同约定是从2017年9月1日按月顺延，北京银行于2017年11月10日通知了反诉人合同不继续按月顺延，因此租赁合同到2017年11月30日就终止了，不存在解除租赁合同的问题，2、不存在解除租赁合同的问题。本案合同签订了三份，三份合同是延续性的，2011年签订的第一份合同约定了房屋装修包括了装修费用，说明本案房屋装修是反诉人装修交给被反诉人使用，故不存在恢复原状的问题，根据合同第7条第6点的约定，签订合同即使有装修，也是无偿交付。房屋占有费是第三人霸占房屋造成，不应由被反诉人承担，请求法庭将实际侵占房屋者追加为第三人。合同履行中反诉人必须向我们开具发票，被反诉人从未不履行交付租金的义务。本案诉讼费、反诉费是反诉人不按时收房导致的，应当由反诉人自己承担。 经审理查明，原告（反诉被告）北京银行长沙分行从2010年起开始承租被告（反诉原告）李极、周有莲共有的位于长沙市，双方并签订了自2010年签订了《房屋租赁合同》。2014年9月1日，被告周有莲（作为出租方、甲方）与原告北京银行长沙分行（作为承租方、乙方）续签了《房屋租赁合同》，合同主要内容：1、原告承租被告共有的位于长沙市；2、租赁期限、用途及房屋交付时间；1、该房屋租赁期限为36个月，自2014年9月1日起至2017年8月31日止，遇以下情况租赁期限相应顺延：（1、）发生不可抗力；（2、）出租人逾期交付房屋或者出租人交付的房屋不符合要求；（3、）经双方协商一致并书面更改的。2、租金及支付方式。房屋年租金按以下方式计算：（1）房屋租金按单价2.5元/平方米/天的标准进行计算，即日租金=386.65平方米*2.5元平方米/天=966.63元/天（含租赁税等全部税费）。每年度租金按照每年度实际天数乘以日租金进行计算，及年度租金=每年实际天数*966.63元/天。……（2）、租金支付方式。租金为按年预付，及每一租赁年度开始前的20个工作日内支付下一租赁年度的租金，具体支付方式如下：a、乙方应在本合同签订生效后十五个工作日内支付第一租赁年度的租金计352818.13元；b.第二租赁年度开始的每租赁年度应在上一租赁年度结束前二十个工作日内支付。……（3）租金支付的前提条件：①甲方应当在乙方支付相应价款前10个月工作日内，向乙方提供正式合法、有效、等额的房屋租赁发票，否则乙方有权拒绝支付相应价款，由此产生的责任由甲方承担。3、乙方负责交纳物业费、水电费。4、房屋修缮与使用。乙方在租赁期间，若因经营需要，可以进行市内装修和改造，（但不得改变房屋主体结构），所需费用由乙方自理，租赁期满乙方有权选择将租赁房屋内的空调及用品等可移动设备（清单见附件一）搬走或折价出售给甲方，甲方应当给予乙方7个月工作日的搬迁时间。6、房屋修缮与使用，……乙方因经营决策、网点规划迁址或其他原因造成难以继续履行该合同的，应提前一个月通知甲方，双方据此解除租赁合同，已预收的房租应退还给乙方；7、合同的变更、解除与终止。双方可以书面协商变更或终止本合同。甲方有以下行为之一的，乙方有权解除本合同：甲方未尽房屋修缮义务或违反本合同其他约定，影响乙方使用的；发生本合同第八条第4款约定的情形；甲方未将出租房屋存在权利瑕疵等情形告知乙方的。房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：经甲方同意，转租承租房屋的；故意损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的。8、违约责任的规定。租赁期间，甲方有下列行为之一的，乙方有权终止合同，甲方向乙方支付违约金：甲方违反本合同第八条第三、第四款的约定，就每一违约行为，应向乙方支付一个季度的租金作为违约金。甲方向乙方出租的房屋存在权属瑕疵而导致本合同无法履行的，甲方应按本合同约定的三年总租金的50%向乙方支付违约金。甲方违反本合同其他约定或有其他违法行为的，应按本合同约定的三年总租金的50%向乙方支付违约金。若甲方的违约违法行为还给乙方造成损失的，甲方除应按上述标准向乙方支付违约金外，还应就乙方遭受的损失向乙方承担损害赔偿责任。乙方的违约违法行为导致本合同无法履行的，对于乙方已支付但尚未到期的租金，甲方应同时返还乙方。对于甲方应向乙方支付的违约金、损害赔偿金、未到期租金其他应付款项，若乙方尚有应向甲方支付而未付的任何款项（包；但不限于租金）的，甲方同意乙方有权从该款项中予以事先扣除。乙方违约责任处理规定：赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回租赁房屋，乙方应向甲方支付违约金：未经甲方同意、将房屋转租给他人使用的；未按合同第八条第5款的约定提前一个月通知甲方，擅自退租的。第十七条，……甲方同意：合同有效期届满时，如乙方未书面提出不再租赁本合同项下房屋的，则本合同有效期自动按月顺延，最终可顺延至2017年12月31日止；按月顺延期间的月租金按月及按照本合同第五条约定的计算和支付，支付时间为每月初五个工作日内。双方还对其他事项进行了约定。 另查明，原告（反诉被告）北京银行长沙分行从2010年起承租涉案房屋之后，一直用于银行职工食堂用房。租赁期间届满之后，北京银行长沙分行并未书面提出不再租赁的要求，租赁期限按照合同约定开始自动顺延，顺延至2017年11月时，涉案房屋的房租也缴纳至2017年11月。原告于2017年11月22日、2017年11月29日分别向被告周有莲邮寄《关于收房的函》。其中2017年11月22日，《函》的内容为：“周有莲，根据你与我行签订的《房屋租赁合同》的约定，我行承租的位于长沙市的租赁期限已届满，因我行办公地址搬迁，现我行正式书面通知你，我行将从2017年12月起不再继续租赁上述房产，请你与本月27日前来收房。特此函告”。2017年11月29日的《函》的内容为：“周有莲，根据你与我行签订的《房屋租赁合同》的约定，我行承租的位于长沙市的租赁期限已届满，我行将从2017年12月起不再租赁上述房产。我行已数次通过电话、短信、函件等方式通知你，请你于2017年l1月27日前来收房，但你一直未来收房。现我行再次通知，请你与l2月10日前来收房，否则，由此产生的一切法律后果，将由你本人自行承担”。上述两个《函》原告分别以邮寄的方式将书面形式通知告知被告李极、周有莲前来收房退租，而被告表示并未收到该书面通知。根据邮单回执显示拒收、退回。后原告通过其代理律师以电话告知被告李极、周有莲前来收房，被告李极、周有莲代理律师短信回复，认为因收房存在障碍，无法进行收房。 再查明，原告（反诉被告）北京银行长沙分行承租被告（反诉原告）共有的位于长沙市用于原告原职工食堂用房。2017年11月份，因原告原食堂工作人员对其解聘事宜不满，进而住在食堂不肯离开直至2017年11月25日。 还查明，2017年11月27日，原告（反诉被告）北京银行长沙分行承租的长沙市屋，特将房屋的现状进行公证。但从其公证书所确认的状态，该房屋处于无人监管的状态。2018年2月1日、2月23日，原告（反诉被告）北京银行长沙分行派其工作人员去就诉争房屋进行核实，诉争房屋均已被锁住。原告（反诉被告）北京银行长沙分行认为，诉争房屋实际在其员工撤离后，虽双方未办理正式的交付手续，但诉争房屋已由被告实际控制。 审理中，原告（反诉被告）北京银行长沙分公司对被告（反诉原告）李极、周有莲提出的，其在2014年租赁期间，将诉争房屋进行了房屋主体结构的改变的装修，将其原告的三套房屋改造成了食堂不予认可。其认为在双方产生租赁关系开始，被告的房屋就已经进行了改变。被告李极原系原告办公室主任，是被告李极将改造好的房屋交付给原告使用的。并向本院提交了双方于2010月9月30日签订的《房屋租赁合同》，双方就第五条约定房屋总价，该总价包括房款、契税（房款的2%）、物业维修基金（房款的3%）、装修费用。“房屋总价”共计为:2546318+127315.90+277770=2951403.90元。该项里面的装修费用277770元，说明诉争房屋系被告装修好后交付给原告使用，所有的结构及房内设施、设备均由被告提供。庭审中，经本院向被告（反诉原告）李极、周有莲核实，被告（反诉原告）李极、周有莲确认在双方于2014年续签合同时，对房屋结构、燃气管道（将原来的三个管道进行改造）、煤气设施的状况、并在外墙建立独立的烟道。系知晓，对此均未提出异议。 上述事实有《房屋租赁合同》、短信、关于收房的函、报警案件登记表、公证书、视频、照片、房租付款回单、发票当事人陈述及庭审笔录等证据材料在卷佐证。 本院认为，原告（反诉被告）北京银行长沙分行与被告（反诉原告）李极、周有莲签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按约定全面履行合同义务。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，原告（反诉被告）北京银行长沙分行与被告（反诉原告）李极、周有莲于2014年签订的《房屋租赁合同》的租期截止至2017年8月31日已到期，到期后，双方并未再签订书面的租赁合同，但原告仍继续使用该房屋缴纳租金至2017年11月，两被告亦收取了相应的租金，双方关系转为不定期租赁合同关系，权利义务仍按照原租赁合同的约定。不定期租赁，当事人可以随时提出解除合同。原告（反诉被告）北京银行长沙分行于2017年11月22日、2017年11月29日分别向被告（反诉原告）周有莲邮寄《关于收房的函》，要求解除双方的租赁合同。2017年11月份，因原告原食堂工作人员对其解聘事宜不满，住在食堂不肯离开直至2017年11月25日。两被告认为因收房存在障碍，无法进行收房。故至今双方未办理正式的收房手续。2017年11月27日，原告将房屋的现状进行公证。但从其公证书所确认的状态，该房屋处于无人监管的状态。2018年2月1日、2月23日，原告派其工作人员去就诉争房屋进行核实，诉争房屋均已被锁住。综合，双方所形成的不定期租赁关系，根据庭审情况所确认的事实及参照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本院确认，原告（反诉被告）北京银行长沙分行与被告（反诉原告）李极、周有莲的房屋租赁关系，截止至2017年12月31日已实际解除。故根据双方的义务，原告（反诉被告）北京银行长沙分行应向被告（反诉原告）李极、周有莲支付租金及物业管理费至2017年12月31日。故对原告（反诉被告）北京银行长沙分行要求确认与被告（反诉原告）李极、周有莲签署的《房屋租赁合同》于2017年11月30日已终止；2、请求确认自2017年12月起原告不需要再向被告支付租赁房屋租金、请求确认自2017年12月起，由被告承担租赁房屋的物业管理费850.63元的诉讼请求，本院均不予支持。 对被告（反诉原告）李极、周有莲要求原告（反诉被告）北京银行长沙分行支付2017年12月份租金34688.69元，本院予以支持。关于被告（反诉原告）李极、周有莲要求原告（反诉被告）北京银行长沙分行支付房屋实际返还之前的房屋占用费（该费用按34688.69元每月的租金标准暂计至2018年1月份止）及违约金556129元的诉请。原告于2017年11月22日、2017年11月29日分别向被告周有莲邮寄《关于收房的函》，但被告未进行收房，认为收房存在障碍。审理中，根据原告向本院提交的《公证》视频，诉争已处于无人监管的状态。因此，结合本院认定双方实际解除合同的期限，两被告并未提供相应证据予以佐证收房存在障碍的情形下，拒绝收房，其行为存在违约。故对被告（反诉原告）李极、周有莲要求原告（反诉被告）支付房屋占用费及违约金的诉请，本院不予支持。 关于被告李极、周有莲（反诉原告）要求原告（反诉被告）北京银行长沙分行将房屋恢复原状（含房屋主体结构恢复，厨房燃气设施及管道恢复，烟道清理以烟道外围影响消除等），排除房屋交付妨碍（含清退房屋居住人员等）。上述请求，结合原告（反诉被告）北京银行长沙分行向本院提交的双方于2010月9月30日签订的《房屋租赁合同》，双方就第五条约定房屋总价，该总价包括房款、契税（房款的2%）、物业维修基金（房款的3%）、装修费用。“房屋总价”共计为:2546318+127315.90+277770=2951403.90元。该项里面的装修费用277770元。审理中，被告李极、周有莲（反诉原告）并未对该笔费用作出有力说明。且庭审中，经本院向两被告核实，两被告确认在双方于2014年续签合同时，对房屋结构、燃气管道（将原来的三个管道进行改造）、煤气设施的状况及在外墙建立独立的烟道。系知晓，对此均未提出异议。故本院对原告（反诉被告）北京银行长沙分行主张的诉争房屋系被告装修好后交付给原告使用，所有的结构及房内设施、设备均由被告提供的事实予以确认。故对被告（反诉原告）李极、周有莲要求原告（反诉被告）北京银行长沙分行将房屋恢复原状（含房屋主体结构恢复，厨房燃气设施及管道恢复）的请求你，本院不予支持。另对原告（反诉被告）北京银行长沙分行排除房屋交付妨碍（含清退房屋居住人员等）的请求，被告（反诉原告）李极、周有莲并未向本院提交确实充分的证据证明诉争房屋存在障碍，对此，本院不予支持。关于被告（反诉原告）李极、周有莲要求告（反诉被告）北京银行长沙分行对诉争房屋进行烟道清理及消除烟道外围影响（油渍清洁）的请求。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。据此本院予以支持。 综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十九条，第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）北京银行股份有限公司长沙分行与被告（反诉原告）李极、周有莲于2014年9月1日签订的《房屋租赁合同》于2017年12月31日已解除； 二、驳回原告（反诉被告）北京银行股份有限公司长沙分行全部诉讼请求； 三、原告（反诉被告）北京银行股份有限公司长沙分行应向被告（反诉原告）李极、周有莲于本判决生效之日起十日内支付2017年12月份租金34688.69元； 四、原告（反诉被告）北京银行股份有限公司长沙分行于本判决之日起十日内对位于被告（反诉原告）李极、周有莲共有的位于长沙市进行烟道及烟道外围清理（油渍清洁）； 五、驳回被告（反诉原告）李极、周有莲的其他反诉诉求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费80元，反诉受理费5027.53元，共计5107.53元，由原告（反诉被告）北京银行股份有限公司承担2607.53元，被告（反诉原告）周有莲、李极承担2500元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 长  李益芳 人民陪审员  李小辉 人民陪审员  余 鑫 二〇一八年四月三日 代理书记员  黄俊杰