江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏05民终10868号上诉人（原审被告）：太仓顺龙房地产开发有限公司，住所地江苏省太仓市浏河镇中心南街****（**楼），统一社会信用代码9132058574731450XＫ。法定代表人：沈秀龙。委托诉讼代理人：顾志强，江苏至誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋伟伟，江苏至誉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王建芬，女，1972年9月10日出生，汉族，住江苏省太仓市。委托诉讼代理人：胡伟根，江苏智融律师事务所律师。原审第三人：龚惠明，男，1962年12月28日出生，汉族，住江苏省太仓市。原审第三人：丁增安，男，1969年7月14日出生，汉族，住江苏省太仓市。原审第三人：戴建良，男，1960年2月18日出生，汉族，住江苏省太仓市。上诉人太仓顺龙房地产开发有限公司（以下简称顺龙公司）因与被上诉人王建芬、原审第三人龚惠明、丁增安、戴建良商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省太仓市人民法院作出的（2017）苏0585民初5665号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。顺龙公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一审法院认定涉案商品房买卖合同合法有效错误，顺龙公司与丁增安的协议已经明确将涉案房屋抵债给丁增安，丁增安又抵债给戴建良，龚惠明对抵债情况明知，无权代表顺龙公司出售该房屋。即使龚惠明有权出售房屋也是代表戴建良；一审法院认定顺龙公司收到被上诉人已支付购房款错误。顺龙公司与龚惠明之间确实存在合作关系，但一审法院基于合作关系而将龚惠明、甚至其公司的行为推断为代表顺龙公司的行为，明显依据不足。龚惠明不存在收取购房款的法定职权，其行为不构成表见代理。王建芬辩称，双方之间存在合同关系，法律关系应予维持。一审法院查明事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。龚惠明、丁增安、戴建良未作述辩。王建芬向一审法院起诉请求：1.确认双方签订的商品房买卖合同有效；2.要求顺龙公司将位于太仓市商品房交付给王建芬；3.要求顺龙公司协助王建芬将位于太仓市房屋的不动产权证书办理至王建芬名下。一审法院认定事实：2014年7月19日，双方签订商品房买卖合同（合同编号为2014108600041）1份，约定王建芬购买顺龙公司开发的顺龙景秀江南二期9号楼904号商品房。该合同第三条约定该商品房建筑面积为115.36平方米（套内面积95.17平方米、公摊面积20.19平方米）。第六条约定该商品房的单价为4700元/平方米、金额为542192元。第七条约定买受人应当于2014年7月19日前支付该商品房全部价款。第九条约定该商品房交付时应当符合已取得太仓市商品房现售前和交付使用备案通知书、已取得房屋测绘报告等条件。第十一条约定出卖人应当在2015年12月30日前向买受人交付该商品房。第十二条约定除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付已付全部房款万分之2.00的违约金。第二十条约定双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书和土地使用权证的，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付全部房款万分之2.00的违约金。该合同还约定了其他事项。原告王建芬、被告顺龙公司分别在该商品房买卖合同买受人、出卖人处签字、盖章。2018年4月28日，顺龙锦绣江南二期9号楼商品房取得太仓市商品房现售前与交付使用备案通知书。关于案涉房屋的购买经过。（1）王建芬陈述：景秀江南在开发房产，我就去看了，龚惠明带我们去沪太雅苑签的合同，龚惠明及销售人员在场。看完付了第一笔10万元，于2014年6月12日以我老公徐友忠的名义又付了第二笔5万元，后来到2014年7月19日把合同签下来，龚惠明说付现金不贷款，所以房价便宜到4500元/㎡，房价变成了52万元，减去之前付的15万元，又付了现金26万元、还有欠的材料款6万元，所以还欠房款5万元。现在认可总房款还是合同总价542192元；（2）顺龙公司陈述：这个房子与我们无关，商品房买卖合同的双方是王建芬和丁增安、戴建良，顺龙公司只是名义上的卖方，是为了配合办理房屋买卖手续；（3）第三人戴建良陈述：戴建良从未参与合同签订，也不知道房子出售给谁；（4）第三人龚惠明陈述：王建芬陈述的房款是事实，我是代表顺龙公司收房款和出具收条。关于案涉房屋的房款支付情况。为主张其已支付部分房款，王建芬提供以下付款依据：（1）2014年2月6日龚惠明出具的收条原件，载明“今收王建芬景秀江南购房预付款壹拾万元正￥100000元”，龚惠明在该收条下方签字；（2）2014年3月6日中国建设银行存款凭条原件，载明汇至龚惠明账户（43×××52）10万元；（3）2014年6月12日龚惠明出具的收条原件，载明“今收徐友忠房款人民币伍万元￥50000元房价合同价4600元/㎡其他内部商量”，龚惠明在该收条上签字；（4）2014年7月19日龚惠明出具的收条原件，载明“景秀江南二期9#904面积115.36×4500=520000元总付款470000元肆拾柒万元余款50000元伍万元”，龚惠明在该收条上签字。一审审理过程中，王建芬陈述2014年2月6日收条与2014年3月6日银行转账时间不一致，收条是笔误，以银行转账时间为准。王建芬、第三人龚惠明均陈述王建芬于2014年3月6日支付10万元、2014年6月12日支付5万元、2014年7月19日支付26万元是事实，龚惠明代表顺龙公司收王建芬的房款41万元，另外6万元是抵的装修欠款。依据一审法院及苏州市中级人民法院已经生效的民事判决书查明的事实，一审法院另查明：1.王建芬所购买的“顺龙景秀江南二期”项目系顺龙公司与太仓汇丰针织服装有限公司、敬红宣联合开发的房地产项目，太仓汇丰针织服装有限公司的法定代表人为龚惠明。2.2009年9月10日，太仓顺龙房地产开发有限公司讨论通过太仓顺龙房地产开发有限公司景秀江南项目部管理实施细则，在该实施细则中载明：该项目班子及管理成员包括沈秀龙、龚惠明等人；项目机构及岗位分工注明沈秀龙负责资金、财务及项目的全面管理，龚惠明负责营销及日常事务管理。3.被告景秀江南二期项目售楼处二楼有三个办公室，分别是龚惠明办公室、沈秀龙办公室以及财务办公室，该三个办公室门口均没有标牌。一审审理过程中，王建芬认可总房款为542192元，已付案涉房款41万元，向顺龙公司支付的剩余房款132192元已提存至法院账户。以上事实，有王建芬提供的商品房买卖合同、收条原件，本院所作调查笔录、一审法院调取的太仓市商品房现售前与交付使用备案通知书、（2017）苏0585民初4113号民事判决书、（2016）苏05民终9946号民事判决书及当事人当庭陈述等在卷予以佐证。一审法院认为，本案的争议焦点在于：一、案涉商品房买卖合同的效力；二、第三人龚惠明收款行为的性质？顺龙公司是否有义务向王建芬交付案涉商品房并协助王建芬办理不动产权证？关于争议焦点一：顺龙公司认为，双方之间没有房屋买卖的合意，只是形式上签订商品房买卖合同，顺龙公司已将案涉房屋以抵工程款的方式抵给实际施工人，实际施工人再卖给王建芬，实质上的房屋买卖合同相对方是王建芬与实际施工人，顺龙公司只是形式上的当事人，故案涉商品房买卖合同不能成立或者不生效。一审法院结合各方举证质证及陈述，分析如下：（1）王建芬及第三人龚惠明均陈述购房基本情况系王建芬与第三人龚惠明商谈；（2）双方签订的商品房买卖合同明确载明了案涉房屋的房号、面积、价款、交房条件、交房日期、质量担保、房屋登记等基本内容，合同最后亦存有王建芬的签字、顺龙公司的公章，且该商品房买卖合同已办理网签；（3）第三人戴建良陈述其并未就房屋的房型结构、质量等与王建芬进行商谈。综上，一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。双方签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，该商品房买卖合同的相对方系王建芬与顺龙公司，故双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。关于争议焦点二：一审法院认为，案涉景秀江南房产项目系顺龙公司与太仓汇丰针织服装有限公司、敬红宣合作开发，龚惠明系太仓汇丰针织服装有限公司的法定代表人且负责景秀江南房产的营销及日常事务管理，龚惠明在景秀江南售楼处有办公室，而王建芬购房系为自有居住，其看房、商价、签约均在景秀江南房产项目处且有第三人龚惠明参与，系向第三人龚惠明缴纳房款，可见第三人龚惠明有权就涉案房地产项目对外进行营销并促成双方签订商品房买卖合同，故一审法院认为，第三人龚惠明收取王建芬房款41万元的行为应视为顺龙公司已收取该部分房款。双方签订的商品房买卖合同约定“总价款为542192元”、“出卖人应当在2015年12月30日前向买受人交付该商品房”、“出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案”，现王建芬作为买受人已向顺龙公司支付房款合计41万元并在审理过程中将剩余房款132192元提存至法院账户，故根据商品房买卖合同的约定，顺龙公司作为合同相对方及房屋出卖人，理应向王建芬交付太仓市商品房并于交付上述房屋后90日内协助王建芬将位于太仓市商品房的不动产权证书办理至王建芬名下。另王建芬陈述的装修款6万元由其另行解决，属于其对自身权益的处置，一审法院亦无异议。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决：一、王建芬与太仓顺龙房地产开发有限公司于2014年7月19日签订的商品房买卖合同（合同编号：2014108600041）有效；二、太仓顺龙房地产开发有限公司于判决生效之日起15日内将位于太仓市商品房交付给王建芬；三、太仓顺龙房地产开发有限公司在向王建芬交付上述第二项房屋后90日内协助王建芬将位于太仓市商品房的不动产权证书办理至王建芬名下。案件受理费80元，由太仓顺龙房地产开发有限公司承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案双方当事人之间签订有商品房买卖合同，合同对于标的房屋的位置、面积、价款等均有明确约定，该合同系双方当事人真实意思表示，合法有效。顺龙公司与第三人签订的协议并不能否定涉案合同的效力。龚惠明为太仓汇丰针织服装有限公司的法定代表人，而涉案房屋所属的景秀江南房地产项目为太仓汇丰针织服装有限公司与顺龙公司、敬红宣合作开发，且龚惠明在景秀江南售楼处有办公室，负责景秀江南房产的销售及日常事务管理。再结合涉案合同的签订和付款情况，一审法院认定龚惠明收取被上诉人的购房款应视为顺龙公司收取的购房款，事实充分，本院予以确认。综上所述，太仓顺龙房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由太仓顺龙房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨恩乾审判员  郭 锐审判员  顾 平二〇一八年十二月二十七日书记员  闻 艺法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。