福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0104民初342号 原告：福建中庚置业有限公司，住所地福州市仓山区金山建新大道西侧金山街道办事处四楼。 法定代表人：梁衍锋，董事长。 委托诉讼代理人：薛小妹，福建东岸律师事务所律师。 被告：林良旗男，1955年10月25日出生，汉族，住福州市台江区。 原告福建中庚置业有限公司与被告林良旗商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告福建中庚置业有限公司的委托诉讼代理人薛小妹、被告林良旗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议已解除;2.判令被告归还位于福州市仓山区东侧，金州路西侧中庚城×＃×单元的房产，被告应协助原告办理注销上述合同登记备案及商品房预告登记的手续;3.判令被告按照房屋总价款的10%向原告支付违约金262001元;4.判令被告向原告支付由原告代垫的款项暂计至2016年10月为187782.7元（具体支付金额以实际垫付款项为准，并按照同期人民银行四倍的贷款利息计算拖欠利息至实际还清之日止）;5.确认原告有权在被告已付购房款中直接扣减违约金及代垫款;6.案件受理费由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2012年9月10日签订了《商品房买卖合同》，由被告向原告购买位于福州市仓山区东侧中庚城×＃楼×单元的房产。合同约定被告采用银行按揭付款方式购买原告房产，被告获得贷款后，应按《个人住房借款合同》之约定定期归还贷款本息，原告为被告提供阶段性担保。若被告连续三期或累计六期不能按期偿付银行按揭贷款本息，在原告承担担保责任后，原告有权向被告追偿所欠款项（该款项包括：原告有权要求被告支付在拖欠原告代垫款所欠款项的同期人民银行四倍的贷款利息），在原告发出催告通知的三十日内，被告未按期偿还拖欠的上述款项的，原告有权要求单方解除合同。同时被告应按合同总价款10%支付违约金。合同签订后，截至2015年10月20日被告已连续逾期三期以上未偿还银行贷款，原告于2015年9月21日及2015年10月30日向被告发出催告通知要求被告偿还拖欠款项，但被告仍未偿还该笔款项。为避免原告损失进一步扩大，原告于2015年12月1日向被告发出解除函要求解除双方之间的合同。根据《合同法》相关规定及合同约定。被告逾期偿还银行贷款已违反合同约定，原告有权单方解除合同及要求被告承担违约责任。 被告辩称，1.不同意解除《商品房买卖合同》及补充协议，被告于2012年9月10日购买原告房产，付清首期购房款158万元，同时向银行贷款104万元，合计262万元，之后进行装修花了70万元左右，装修之后入住至今；2.被告不是故意不还银行贷款，因为做生意亏本，无力还款，且房产被法院冻结，无法转让出售及时还款；3.原告的购房合同及补充协议属于格式条款，存在不平等的条款，强加于购房者；4.原告是企业单位并非金融机构，按规定不许收取利息；5.原告提出的违约金10%太高，只能按0.01%计算；6.房产5年后已涨价每平方2.7万元，估计可值553万元，加上被告装修70万元，总价值623万元左右；7.同意法院拍卖房产，优先偿还原告垫付的贷款及银行余下贷款，被告是因为做生意遇到挫折，才会出现还款困难，并非恶意违约，恳请法院依法给予合理、公平处理。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年9月10日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》（合同编号：××）及补充协议，约定:被告向原告购买位于福州市仓山区东侧中庚城×＃楼×单元商品房，总价款2620010元。被告采用银行按揭付款方式购买原告商品房，被告获得贷款后，应按《个人住房借款合同》之约定定期归还贷款本息，原告为被告提供阶段性担保。若被告连续三期或累计六期不能按期偿付银行按揭贷款本息，在原告履行担保责任后，原告有权向被告追偿所欠款项（该款项包括：原告有权要求被告支付在拖欠原告代垫所欠款项的同期人民银行四倍的贷款利息），在原告发出催告通知的三十日内，被告未按期偿还拖欠的上述款项的，原告有权要求单方解除合同。同时被告应按合同总价款10%支付违约金,违约金可在被告已交纳的房款中直接扣除。 合同签订后，由于被告连续三期以上未偿还银行贷款，截至2016年10月24日原告共代被告垫付银行贷款187782.7元，分别为：2015年10月13日垫付36057.92元、2015年11月11日垫付12022.68元、2015年12月22日垫付24045.36元、2016年2月26日垫付23342.33元、2016年6月6日垫付3笔共计34693.57元、2016年7月27日垫付23009.69元、2016年10月24日垫付34611.15元。 另查，2015年10月30日，原告按合同约定的送达地址向被告发出催告通知后，被告仍未归还欠款。2015年12月1日，原告按合同约定的送达地址向被告发函解除双方之间的《商品房买卖合同》及补充协议，邮件于2015年12月4日被退回。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应严格按合同约定履行自己的义务。被告连续三期以上未履行偿还贷款义务，诉讼前原告共已代被告垫付银行贷款187782.7元。原告按合同约定的送达地址向被告发出催告通知后，被告仍未归还欠款，已构成违约，依合同约定原告有权解除合同。2015年12月1日，原告按合同约定的送达地址向被告发函解除双方之间的《商品房买卖合同》及补充协议，邮件于2015年12月4日被退回，该解除函视为于2015年12月4日送达被告，故原、被之间签订的《商品房买卖合同》及补充协议已于2015年12月4日解除。讼争合同解除后当事人可要求恢复原状，故原告主张被告返还讼争房屋并协助办理合同备案及预告登记的注销手续，本院予以支持。原告要求被告按照房屋总价款的10%向原告支付违约金262001元，符合合同约定，本院予以支持。原告要求被告返还原告代垫款187782.7元，并按银行同期贷款利率的四倍支付代垫利息，符合合同约定，本院予以支持。原告要求确认原告有权在被告已付购房款中直接扣除违约金，符合合同约定，本院予以支持。原告要求确认原告有权在被告已付购房款中直接扣除代垫款，缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条规定，判决如下： 一、确认原告福建中庚置业有限公司与被告林良旗于2012年9月10日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：×××）及补充协议已于2015年12月4日解除； 二、被告林良旗于本判决生效之日起十日内协助原告办理注销上述的合同备案及预告登记手续; 三、被告林良旗于本判决生效之日起十日内向原告福建中庚置业有限公司返还位于福州市仓山区东侧中庚城×＃楼×单元房屋; 四、被告林良旗于本判决生效之日起十日内向原告福建中庚置业有限公司支付违约金262001元，该违约金原告可在被告已付购房款中直接扣除； 五、被告林良旗于本判决生效之日起十日内返还原告福建中庚置业有限公司为其代垫的按揭款187782.7元，并支付利息（利息按中国人民银行规定的同期贷款利率的四倍计算，分别以36057.92元为基数，自2015年10月13日起计至被告还清代垫款之日止；以12022.68元为基数，自2015年11月11日起计至被告还清代垫款之日止；以24045.36元为基数，自2015年12月22日起计至被告还清代垫款之日止；以23342.33元为基数，自2016年2月26日起计至被告还清代垫款之日止；以34693.57元为基数，自2016年6月6日起计至被告还清代垫款之日止；以23009.69元为基数，自2016年7月27日起计至被告还清代垫款之日止；以34611.15元为基数，自2016年10月24日起计至被告还清代垫款之日止）； 六、驳回原告福建中庚置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费27760元，由被告林良旗负担。被告负担的案件受理费应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。公告费（凭公告费收据）由被告负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判长  任小平 审判员  陈家挺 审判员  陈曜辉 二〇一八年四月二十日 书记员  陈 颖 附一：本民事判决书引用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 附二：执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。