河北省唐山市中级人民法院民事判决书（2018）冀02民终8901号上诉人（原审被告）：张华，女，1965年9月23日出生，汉族，农民，现住唐山市。委托代理人：王利生，河北东晨律师事务所律师。委托代理人：王玉洁，河北东晨律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：刘宪红，女，1971年5月2日出生，汉族，居民，现住唐山市。委托代理人：黄国辉，河北耕涛律师事务所律师。上诉人张华因与被上诉人刘宪红租赁合同纠纷一案，不服河北省唐山市丰润区人民法院（2018）冀0208民初222号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。张华上诉请求：1、依法撤销唐山市丰润区人民法院（2018）冀0208民初222号民事判决书。改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。2、两审的诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一审法院判决上诉人给伺被上诉人租赁费7000元及滞纳金350元是没有事实根据和法律依据的。1、一审法院认定“原新区政府决定该宗土地权属区财政局，并由十一小区管理委员会代为管理”没有相关的土地使用权出让手续，十一小区管理委员会也没有相关部门出具的代管手续，一审法院仅凭无法查证的唐山市新区房屋建设开发公司的登记信息，就草率认定11小区管理委员会对该地块的公用建筑设施享有代管权显然是没有事实根据和法律依据的。一审法院不是行政审批机关，且本案案由不是权属确认纠纷，一审法院根据什么确认争议地块权属是区财政局、十一小区管理委员会有代管权？一审法院将没有任何审批手续的国有划拨土地强行确认给被上诉人个人进行牟利，不仅超越了司法部门的职能，也无疑成为了国有资产流失的帮凶。2、被上诉人没有涉案商铺的合法经营权。根据上诉人与被上诉人一审中提交的证据可以证实，十一小区商铺原始创建人为被上诉人及其他商户，最初是由各商家摆地摊形成的，后由所有商户集体出资建设了市场的大棚及摊位。在唐山市丰润区城市管理行政执法局、唐山市丰润区工商局、唐山市丰润区十一小区管理委员会共同管理下，11小区市场才成为了有一定的规模的市场。2011年11月十一小区管理委员会和唐山市丰润区燕山路街道办事处通知上诉人等11小区市场的经营者对该市场进行改造、扩建，同时承诺要求被上诉人等经营者暂时搬迁出市场，待市场改建后无条件的按原位置返还原商户的商铺。但在上诉人等商户搬回11小区市场后，上诉人发现市场管理人不是原来的唐山市丰润区城市管理行政执法局、11小区管理委员会，而是被上诉人刘宪红个人。上诉人对此提出异议，且被上诉人收取的租金高昂，远远超过同类市场的租赁费，也远远高于原市场的租金，上诉人遂因此与被上诉人发生纠纷，上诉人多次向唐山市丰润区燕山路街道办事处、十一小区管理委员会、唐山市丰润区人民政府信访办公室等部门反映该问题，但至今没有明确的答复。在此期间，被上诉人以上诉人拖欠租赁费为由起诉至丰润区人民法院，一审法院虽明知涉案焦点是涉案商铺的经营权权属纠纷，但一审法院对被上诉人是否享有商铺经营权，又是如何享有的经营权却避而不谈，一审法院又是根据什么认定被上诉人享有十一小区市场的经营管理权的？故此，上诉人上诉至唐山市中级人民法院，请求贵院依法撤销唐山市丰润区人民法院（2018)冀0208民初222号民事判决书，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。刘宪红答辩称：1.答辩人认为被答辩人的上诉内容与事实不符。唐山市丰润区十一小区管理委员会对该宗土地有管理权。唐山市新区人民政府区长办公会议纪要（1993）16号议题十一小区公用建筑移交问题、2018年8月7日唐山市国土资源局丰润区分局出具的关于丰润区十一小区市场土地情况的说明可以证实。2.答辩人在一审已提交了2012年3月15日唐山市丰润区城乡规划委员会会议纪要、唐山市城乡规划局2012年3月21日出具书面审核意见、2012年3月21日由唐山市城乡规划局批准了十一号小区市场总平面布置图并加盖唐山市城乡规划局规划审核专用章、唐山市丰润区十一小区管理委员会与答辩人刘宪红签订了经营合同书也可证实。综上，一审法院对本案认定事实清楚、证据确实充分，答辩人请求二审法院查清事实，驳回上诉，维持原判。刘宪红向一审法院起诉请求：1、判令被告给付原告店铺租金欠款7000元。并给付原告滞纳金至判决确定的给付之日止。2、由被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：唐山市丰润区（原新区）十一号小区于1990年经唐山市人民政府批准，为唐山市新区房屋建设开发公司办理了国有土地划拨手续。用于建设新区11号小区住宅及配套公建。1993年新区区政府决定，11小区公用建筑所有权属区财政局，由11小区管理委员会代为管理。公用建筑和公用的移交手续，由区财政局、土地局、房管局、11小区管理委员会、房屋开发公司协商办理。十一号小区平面布置图显示市场为小区配套服务商业，在划拨用地范围内，为十一号小区配套公用建筑用地。2000年10月，唐山市国土资源局为唐山市新区房屋建设开发公司核发了《国有土地使用证》，土地用途为商业，适用类型为划拨。现该宗土地上已建成标准化菜市场。经本院调取。2018年3月13日，唐山市丰润区市场监督管理局出具说明“经查询河北经济户籍管理系统。没有企业名称为“唐山市新区房屋建设开发公司”的企业注册登记信息。”。2012年3月31日，原告刘宪红与唐山市丰润区十一小区管理委员会签订了《丰润区十一小区市场改造引资合作经营合同书》，约定原告刘宪红与十一小区管委会采取合作经营方式对十小区市场进行改造。合同主要内容为甲方：唐山市丰润区十一小区管理委员会乙方：刘宪红（二）合作经营期限和双方利益分配：为保证甲、乙双方收益，采取甲方得固定收益，乙方得所有剩余收益，作为投资利息和投资回报。1、委托乙方经营期限为25年。……计期从2013年7月1日起至2038年6月30日止。……乙方的权利和责任：1、按本合同约定及时向甲方交纳所确定的收益。2、在合作经营期限内。自主确定经营7模式，自主确定店铺和摊位租金，独立承担经营风险……2017年5月31日，原告刘宪红（甲方）与被告张华（乙方）签订了《市场店铺租赁协议（2017）》，原告将位于十一小区市场北三号店铺租赁给被告，租赁期限自2017年6月1日起至2018年5月30日止。协议同时约定，乙方向甲方支付各项费用，以银行账户转帐方式。在签订协议的同时，乙方将一年租金、押金、卫生费一次付给甲方，将款打到甲方给定的账号上。甲方签字：刘宪红（签名按印）乙方签字：张华（签名按印）。上述协议签订后，原告将租赁房屋交付被告使用，被告于2017年6月16日出具欠条一张：“欠条欠刘宪红市场店铺租金壹万贰仟元。（12000）。到8月31日前一次还清。如到期不还。每日交百分之一的滞纳金。欠款人签字：张华（签字手印）上述协议签订后，原告将租赁房屋交付被告使用，被告于2017年6月16日出具欠条一张：“欠条欠刘宪红市场店铺租金壹万贰仟元，（12000），到8月31日前一次还清。如到期不还，每日交百分之一的滞纳金。欠款人签字：张华（签字手印）2017年6月16日”。后被告给付原告租金5000元，尚欠7000元未付。原告于2018年1月8日起诉，要求被告给付原告租金欠款7000元，并给付滞纳金至判决确定的给付之日止。2017年7月至2018年1月，十一小区市场部分租户，认为租费过高、市场由哪一级政府批准翻建、承包市场没有招标等问题到相关部门进行信访。一审法院认为：本案诉争的十一小区市场的土地使用权人为唐山市新区房屋建设开发公司，现该公司在河北经济户籍管理系统未查到企业注册登记信息。又该宗土地性质为政府划拨，原新区政府决定该宗土地权属区财政局，并由十一小区管理委员会代为管理。十一小区管理委员会在管理过程中，就十一小区市场的改造与本案原告刘宪红签订合作意向书，现本案中并无证据证实该合作意向书系无效合同，因此，原告刘宪红通过与十一小区管理委员会的合作，取得了十一小区市场改造完成后店铺的经营权。现原告与被告之间签订的《市场店铺租赁协议（2017）》，是原被告双方在平等自愿的基础上签订的，是双方真实意思的表示。该协议合法有效，原被告双方应按照协议约定履行相关的权利和义务。原告将店铺交付给被告使用，被告应该按照约定给付原告租赁费。被告拖欠租赁费的行为侵犯了原告的合法权益，故原告要求被告给付租赁费7000元的主张，理据充足，本院予以支持。被告关于原告不是争议出租商铺的合法所有人和使用权人的主张，理据不足，本院不予支持。关于滞纳金，在欠条中约定为每日1%，该约定明显过高，根据合同法解释二第二十九条规定，应当以实际损失为基础、考虑预期利益等综合因素，根据公平和诚信原则，故本院酌定违约金数额为租赁费的5%即350元一次性支付为宜。遂判决：一、被告张华于本判决生效后十日内给付原告刘宪红租赁费7000元、滞纳金350元，合计7350元。二、驳回原告刘宪红其他诉讼请求。本院二审期间，上诉人张华提交证据如下：第一组证据：土地登记审批表，证明1、本案涉及租赁物所占土地属于丰润区人民政府国有，11小区管委会对此土地没有合法的使用权。2、一审法院调取的唐山市国土资源局丰润区分局所做说明有虚假内容，虚假内容主要表现在11小区配套公用建筑为2721.02平米，现该土地上建成标准化菜市场，根据上诉人所提供的土地登记审批表看，本案所涉标准化菜市场没有建在2721.02平米土地上，土地局所做说明属于伪证。3、11小区管委会对该宗土地没有合法的管理和使用权，按照土地局所做说明，11小区管委会所管理的是11小区住宅的公用建筑所有权，所涉及的建筑物，而不包括公用建筑以外的国有土地。第二组证据：4个临时占地许可证，证明对本案涉及出租屋占用土地代表政府管理的是唐山市丰润区行政执法局，而不是11小区管委会，收取该占地费的也是丰润区行政执法局。证明11小区管委会对该宗土地无权管理和使用。第三组证据：光盘一张，该光盘是阻止冯宝营继续经营、迫使冯宝营签订欠条的现场录像，我方在一审提交过该光盘，但是一审法院没有收。证明上诉人为被上诉人所打欠条是在受到不能经营、被断电的情况下所打，其所打欠条属于无效。被上诉人刘宪红质证称：针对第一组证据：该证据是新证据，但该证据无力抗衡唐山市规划局的平面图，该证据是无效证据。针对第二组证据：对真实性没有异议，但是临时占地要符合政府规划。针对第三组证据：不予质证。二审法院查明的其他事实与一审法院查明的事实相一致。本院认为，被上诉人刘宪红与唐山市丰润区十一小区管理委员会合作并签订合作意向书，取得了对十一小区市场改造完成后的店铺经营权，并未有其他证据予以佐证该合作意向书属无效合同。且被上诉人刘宪红与上诉人张华签订的《市场店铺租赁协议》是双方当事人在平等自愿的基础之上所签订，是双方当事人的真实意思表示，该协议合法有效。双方当事人均应按照协议约定履行各自的权利与义务。被上诉人将涉案店铺交付上诉人使用，上诉人理应向被上诉人交付租金。且二审庭审时上诉人认可其对涉案店铺仍在使用中，故一审法院综合本案具体情况所做判决并无不妥。上诉人主张被上诉人不是涉案出租店铺的合法所有人和使用权人，其无权向上诉人收取租金的上诉理据不足，本院不予支持。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人张华负担。本判决为终审判决。审判长 张景常审判员 董媛媛审判员 徐万启 二〇一八年十二月三日书记员 房善忠