上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0120民初17012号原告(反诉被告)：陆海清，男，1974年10月28日生，汉族，住上海市奉贤区。委托诉讼代理人：吴季杨，上海市天华律师事务所律师。委托诉讼代理人：方叶，上海市天华律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海臣鉴企业发展有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：孙有锋，总经理。委托诉讼代理人：张永奇，上海大可以律师事务所律师。原告陆海清与被告上海臣鉴企业发展有限公司(以下简称“臣鉴公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月11日立案后，依法适用简易程序，于2017年9月14日公开开庭进行了审理，原告陆海清及其委托诉讼代理人吴季杨、被告臣鉴公司的委托诉讼代理人张永奇到庭参加诉讼。后被告提起反诉，本案依法转为适用普通程序，于2018年2月26日公开开庭进行了审理，原告陆海清的委托诉讼代理人吴季杨、方叶、被告臣鉴公司的委托诉讼代理人张永奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)陆海清向本院提出诉讼请求：1、撤销原、被告于2017年6月9日签订的《租赁合同》；2、被告返还原告房屋租金人民币(以下币种同)1,363,350元及利息(以1,363,350元为本金，自2017年7月5日起至实际返还日止，按中国人民银行同期贷款利率计算)；3、被告赔偿原告经济损失190,744元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年6月9日，原、被告签订了《租赁合同》一份，约定由被告将坐落于上海市奉贤区南奉公路XXX号、XXX号、XXX号“臣鉴创新产业园”裙楼商铺3楼整层出租给原告。租赁期限8年，前5年租金2.8元/㎡/天，以后以年为单位每年递增8%，另有前三年物业费7元/㎡/月，第4至第6年9元/㎡/月，第7、第8年11元/㎡/月。房屋建筑面积为2,668平方米。合同签订后，原告按约支付了租金，并开始对涉案房屋进行装修。装修过程中，原告委托的装修公司对涉案房屋面积进行测量仅为2,055平方米，比合同载明的面积少了633平方米,意味着原告每年需多付646,926元租金及每月需多付4,431元物业费。原告发现后立即与被告联系，要求被告按照实际面积计算租金及物业管理费，但遭被告拒绝。原告认为，被告明知涉案房屋面积不足2,668平方米，才在合同中加入乙方声明的条款，被告以欺诈手段，使原告对租赁面积产生重大误解，非原告真实意思表示，双方约定的租赁费用显失公平。为维护原告的合法权益，原告遂诉讼来院。被告(反诉原告)臣鉴公司辩称，被告不是涉案房屋所有权人，涉案房屋为3楼整层，无单独产证，被告经过测算涉案房屋的建筑面积为2,668平方米。经与原告协商后签订《租赁合同》，合同中双方确认房屋建筑面积为2,668平方米，并加注相应说明。被告没有隐瞒，更无欺诈。原告在签订合同前多次到现场考察，对房屋现状已充分了解，不存在重大误解。至于合同内容是否显失公平，应结合市场行情及免租期等综合考虑。综上，双方签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，不存在欺诈或重大误解，合同内容也未显失公平，应为合法有效。原告要求撤销合同的真正原因是其原经营酒店未能如期被拆迁且合伙人退出而导致资金链断裂所致，并非所谓的房屋租赁面积与合同约定不符所致。请求法院驳回原告诉讼请求。被告(反诉原告)臣鉴公司向本院提出反诉请求：1、反诉被告支付反诉原告房屋租金2,045,022元及违约金87,852元；2、反诉被告支付反诉原告物业费354,844元及违约金30,000元；3、反诉被告支付反诉原告水电费12,000元；4、反诉被告赔偿反诉原告房屋修复费用50,000元；5、反诉被告支付反诉原告律师费60,000元；6、本案反诉案件受理费、鉴定费等费用由反诉被告负担。事实和理由：合同约定租赁期限8年，前5年租金2.8元/㎡/天，以后以年为单位每年递增8%，前三年物业费7元/㎡/月，第4至第6年9元/㎡/月，第7、第8年11元/㎡/月。合同约定反诉被告应于合同签订当日支付相当于3个月租金的履约保证金681,674元及首期租金1,363,348元。期间物业费应配合租金一起缴纳，水电费按月及时缴纳。合同签订后，反诉原告按约交付给反诉被告租赁标的物，但反诉被告未在合同签订日足额支付房屋租金及履约保证金，而是在之后陆续支付租金1,363,348元，对剩余租金及费用未予支付，且未经反诉原告同意，擅自对房屋主体结构进行改建，房屋承重设施遭到破坏，反诉被告应当承担修复费用。原告(反诉被告)陆海清针对反诉辩称，因反诉原告隐瞒和欺诈行为，导致反诉被告存在重大误解，合同内容显失公平。反诉被告已向反诉原告发《律师函》要求撤销合同，故反诉被告无需支付租金等，请求法院驳回反诉原告的反诉请求。本院经审理认定事实如下：位于上海市奉贤区南奉公路XXX号房屋的权利人为案外人上海浦南房地产开发有限公司。该房屋总共17层，房屋产权证上登记的建筑面积为28,595.41平方米。2017年6月9日，原告(作为乙方)与被告(作为甲方)签订了《租赁合同》一份，约定由甲方将坐落于上海市奉贤区南奉公路XXX号、XXX号、XXX号“臣鉴创新产业园”裙楼商铺3楼整层出租给乙方。该房屋以毛坯现状交付。房屋建筑面积为2,668平方米，租赁期限自2017年6月18日起至2026年1月17日止(包含自2017年6月18日至2018年1月17日止的装修免租期)，租金前6年2.8元/㎡/天，月租金227,225元，以后以年为单位每年递增8%。合同关于物业费约定前三年7元/㎡/月，第4至第6年9元/㎡/月，第7、第8年11元/㎡/月。关于水费约定按照分表读数按6.97元/吨，如有调整另行约定。关于电费约定按照分表读数按1.43元/度，如有调整双方另行约定。本合同签订当日，乙方需支付第一笔租金计1,363,348元，前24个月内的其他租金需于装修免租期满后的一年内分三次支付。合同期的第一年，乙方应于合同签订当日向甲方支付履约保证金681,674元。并约定了违约责任等其他事项。合同签订后，原告支付了租金1,363,348元，并入场对涉案房屋进行装修。装修过程中，原告发觉涉案房屋面积远远不足合同约定的面积，遂立即与被告联系，要求被告按照实际面积计算租金及物业管理费，但遭被告拒绝。原告遂停止装修并撤离租赁房屋。2017年7月10日，原告向被告发出《律师函》，要求撤销双方的《租赁合同》，并通知被告于收函之日起三日内退还原告已收租金。被告于2017年7月30日复函原告，要求原告继续履行合同，于2017年8月15日前付清到期应付款项，如不支付，将依法追究原告的违约责任。以上事实，有《租赁合同》、收据、现场拍摄的照片、《律师函》以及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于：一、涉案房屋的建筑面积是多少？二、原、被告签订的《租赁合同》是否可撤销？三、原告占有使用房屋时间的认定？对于争议焦点一，涉案房屋的建筑面积是多少？因双方对涉案房屋的建筑面积存有争议，本院根据原告申请依法委托司法鉴定机构进行司法鉴定。结论为：1、根据竣工图纸计算建筑面积为2,111.77平方米；2、现场与竣工图纸不符的建筑面积为136.09平方米。原告对鉴定结论无异议，但认为与竣工图纸不符的136.09平方米面积不应计算在内；被告对鉴定结论提出异议，认为136.09平方米是中庭挑空部分，该面积非但要计算，还应乘上1.45共有分摊系数，另外东面靠墙和南面靠墙的两个阳台面积合计216平方米鉴定报告未计算在内，故涉案房屋实际面积合计约为2,671平方米。鉴定人员到庭接受质询后认为，被告所称的两个阳台面积均已计算在2,111.77平方米内，西面中庭挑空部分在竣工图纸上显示的是孔洞，如按现场的中庭挑空部分应计入建筑面积。本院认为鉴定机构明确靠近东墙及南墙的两个阳台已计算在2,111.77平方米内，而现场确有建筑面积为136.09平方米中庭挑空存在，故本院认定涉案房屋建筑面积为2,247.86(2,111.77＋136.09)平方米，被告所称136.09平方米面积应乘以1.45公摊系数，因该中庭挑空部分系产证外面积，如考虑公摊系数的话，则会造成公摊面积的重复计算，故本院对被告的意见不予采纳。对于争议焦点二，原、被告签订的《租赁合同》是否可撤销？根据法律规定，在订立合同时显失公平的，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销合同。显失公平的合同，是指一方当事人在紧迫或者缺乏经验的情况下订立并导致当事人之间的权利义务明显失衡的合同。本案被告提供的租赁房屋实际面积为2,247.86平方米，与合同约定的面积2,668平方米相差420.14平方米，而双方约定以每平方米单价计算租金，原、被告之间的利益失衡，违反了公平、等价。因此，原告认为合同约定的面积与实际面积严重不符属显失公平而要求依法撤销之诉请，符合相关法律规定，本院予以支持。被告对之所作抗辩理由不能成立，本院不予采信。对于争议焦点三，原告占有使用房屋时间的认定。原告认为涉案房屋系敞开式毛坯房，没有房屋门锁及钥匙，原告进场时双方未办理房屋交接手续，退场也无需办理，原告及时撤场后以《律师函》的方式向被告提出撤销合同并要求被告返还租金即可认定原告已无继续占有的意思表示，原告已经将房屋交还给被告。被告确认涉案房屋为敞开式毛坯房，交房时无钥匙交接，但认为原告至今仍继续占有使用租赁房屋。本院根据双方陈述结合现场施工状况，采信原告的说法，认定原告自2017年6月9日起至2017年7月10日占用使用涉案房屋。根据法律规定，原、被告的《租赁合同》一旦被撤销，即自始没有法律约束力。同时因该合同取得的财产，双方应当各自予以返还。虽然合同被撤销，但原告在2017年6月9日至2017年7月10日间实际占有使用该房屋，应当参照合同约定支付房屋占有使用费及其他相关费用。本院经核算原告应支付被告房屋使用费为201,408(2.8元×2,247.86平方米×32天)元，原告已支付1,363,350元，被告应返还原告1,161,942元。物业费根据合同约定应当支付16,784(7元×2,247.86平方米×32天/30天)元，水电费因被告没有提供发票等依据证明，本院不予支持。原告诉请的利息损失，无法律依据，本院不予支持。对于原告装修损失，因其未能提供足够有效的证据予以证实，本院亦不予支持。对于被告的损失，审理中，经司法鉴定机构鉴定，涉案房屋面积确实存在明显不符合同约定的情况，但被告仍不尊重客观事实，拒绝受领房屋，并坚持要求原告继续履行合同及承担违约责任，故造成本案《租赁合同》撤销系由被告一方原因造成，被告的损失应由其自行承担。因此，本院对被告的反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第(二)项、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：一、撤销原、被告双方于2017年6月9日签订的《租赁合同》；二、被告(反诉原告)上海臣鉴企业发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)陆海清租金人民币1,161,942元；三、原告(反诉被告)陆海清于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海臣鉴企业发展有限公司物业费人民币16,784元；四、驳回原告(反诉被告)陆海清的其余本诉请求；五、驳回被告(反诉原告)上海臣鉴企业发展有限公司的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币18,806元，原告(反诉被告)陆海清负担人民币4,763元，被告(反诉原告)上海臣鉴企业发展有限公司负担人民币14,043元。反诉案件受理费人民币27,918元，原告(反诉被告)陆海清负担人民币178元，被告(反诉原告)上海臣鉴企业发展有限公司负担人民币27,740元。司法鉴定费人民币74,300元，由被告(反诉原告)上海臣鉴企业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  唐祖峰审 判 员  朱 洁人民陪审员  汤小华二〇一八年四月十二日书 记 员  焦 鸿附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。