青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2018）青01民终1826号上诉人（原审被告、反诉原告）：青海省天桥房地产投资有限公司，统一社会信用代码：×××，住所地：青海省西宁市城中区北大街****。法定代表人：郑永建，该公司执行董事。委托诉讼代理人：贾芝翠，曹一川，青海树人律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：孟召泽，男，1990年11月2日出生，汉族，住甘肃省永昌县，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：李玲、王爱玲，青海立卓律师事务所律师。上诉人青海省天桥房地产投资有限公司（以下简称天桥公司）因与被上诉人孟召泽商品房预售合同纠纷一案，不服西宁市城中区人民法院（2018）青0103民初2167号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人青海省天桥房地产投资有限公司的委托诉讼代理人贾芝翠，曹一川，被上诉人孟召泽的委托诉讼代理人李玲、王爱玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天桥公司上诉请求：1．请求贵院撤销西宁市城中区人民法院（2018）青0103民初2167号《民事判决书》；2．请求贵院依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；3．本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人逾期交房系受不可抗力的影响，应当免除违约责任，原审人民法院判令上诉人承担违约金系事实认定错误，根据上诉人与被上诉人签订的《西宁市商品房买卖合同》的约定，对于因不可抗力导致上诉人逾期交付房屋的，可以免除上诉人的违约责任。同时，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”的规定，因不可抗力致使合同不能履行的，应免除部分或全部的违约责任。本案上诉人因配合西宁市卫生城市、文明城市创建工作的要求、西宁市城乡规划和建设局规划建设，以及执行青海省发展和改革委员会政策等因素导致逾期交房。同时，上述逾期交房的原因均属于上诉人不能预见、无法避免且不能的客观情况，系不可抗力，属于合同约定及法律规定的可以免除违约责任的情形。因此，上诉人虽逾期交付房屋，但因受不可抗力的影响，应当免除上诉人的违约责任。原审人民法院认定上诉人逾期交房，应当承担违约责任系对本案事实的错误认定。二、上诉人逾期交房并未给被上诉人造成实际损失，且被上诉人主张的违约金过高，应当予以降低，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”之规定，当事人以约定的违约金过分高于实际损失的，人民法院应适当减少。原审中，上诉人提出被上诉人主张的违约金过高，要求人民法院予以减少。并且，上诉人已向原审法院说明被上诉人可能因此产生的实际损失，而上诉人主张的违约金明显高于其可能产生的实际损失。但是，原审人民法院判令上诉人承担过分高于实际损失的违约金系事实认定错误。综上，上诉人特提起上诉，请求撤销原判，并驳回被上诉人的全部诉讼请求。孟召泽辩称，一、涉案《商品房预售合同》依法成立，是在双方自愿基础上达成的真实意思表示，受法律保护，双方应受合同约束履行合同约定。上诉人不按合同第八条关于交房期限（即2016年8月30日）交付房屋，直到2018年4月23日才以小区内公告的形式通知业主办理交房手续的行为构成违约，应承担相应的违约责任。上诉人出售涉案商品房时与购房人签订的2014版购房合同中没有约定顺延交房事由，上诉人辩称因配合西宁市卫生城市、文明城市创建工作的要求、西宁市城乡规划和建设局规划建设，以及执行青海省发改委政策等因素导致延期交房，上述延期交房因素应归属为不可抗力。对此，被上诉人不予认同。二、合同对违约金的约定公平、合理，上诉人作为交易的强势一方，应该严格按照合同约定承担违约金给付责任。合同第九条明确约定；“逾期超过30日后买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之三（或万分之二）的违约金。”该违约金标准是双方自愿约定、意思自治的结果，完全体现当事人自己的意志，约定内容并不违反法律和社会公共利益，符合合同自由的原则，依法应予以支持。另外，双方签订的合同是上诉人单方提供的打印文本，是上诉人事先拟定且在众多购房者中反复使用的格式性合同，而且在整个合同中关于合同违约条款对双方的违约责任约定相当，被上诉人逾期付款，也是按日万分之三的违约标准承担违约金。上诉人辩称违约金标准约定过高的说法，依法不应得以支持。三、本案商品房至今未达到法定和约定的交房条件，被上诉人按实际交接日或通知截止日8月30日计算违约金，依法应得以支持。综上，双方签订的合同违约责任约定明确，合同履行也不存在不可抗力因素，上诉人不按约定期限和条件交房的行为已构成严重违约，应当按照合同约定承担违约责任，按照约定标准支付违约金。双方既已签订购房合同，被上诉人对如约收房抱着合理地期待，但因为上诉人的违约行为导致被上诉人长期处于有房难住等状态。代理人认为本案一审认定事实清楚、证据充分。望二审法院依法审查后，维持原判、驳回上诉人的上诉请求。孟召泽向一审法院起诉请求：1、判令天桥公司承担逾期交房违约金96430元；2、本案诉讼费由天桥公司承担。天桥公司向一审法院提出反诉请求：1、请求判令孟召泽承担逾期付款违约金20668元；2、本案诉讼费由孟召泽承担。一审法院认定事实：2014年4月15日，孟召泽（买受人）与天桥公司（出卖人）签订了《商品房预售合同》，该合同约定：孟召泽从天桥公司购买位于西宁市××区（房屋代码583313）房屋一套，该商品房预测建筑面积为93.23平方米，单价为每平方米5680元，总金额为529546元。买受人于2015年4月15日前支付总房款的50%，共计270545元，余款259000元采取银行按揭贷款方式付款，相关贷款资料于合同签订之日起7日内提交，逾期买受人将承担本合同第七条的违约责任，若银行发放贷款额度不足以支付房款或银行不予放贷，买受人须在自签约之日三十日内以现金支付剩余房款，否则买受人须承担本合同第七条之规定。买受人如未按本合同规定的时间付款，按下例第1、2、3种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在30日内，自本合同规定应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。2.因买受人原因提出退房时，应向出卖人支付合同总价款5%的违约金。3.因买受人不能足额及时付清房款时，以及没有付清房款和配套设施款项前，出卖人有权顺延交房日期或不交付房屋。出卖人应当在2016年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，即该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因设计、规划及买受人特定的要求时，交付日期得以顺延，因买受人原因及其未能及时足额付清房款，出卖人有权顺延交房日期。施工过程中遇到极端气候条件、卫生防疫以及政府重大的赈灾活动、公共卫生要求、重大的国事活动等对于施工影响或致使施工受阻，交付日期得以顺延；3、因买受人提供的联系方式不详、变更、错误等原因，致使出卖人无法通知买受人时，其责任由买受人承担。出卖人逾期交房的违约责任，合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：即：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。该合同对其他事项也进行了约定。合同签订后，孟召泽于2014年2月17日、10月28日向天桥公司交付购房款261935元、8611元，2016年1月8日，孟召泽通过按揭贷款方式交付购房款259000元。2018年5月1日，天桥公司将涉案房屋交付给孟召泽。一审法院认为：孟召泽与天桥公司签订的《商品房预售合同》，系双方真实意思表示，合同内容未违反法律、法规的禁止性规定，该合同合法有效，应受法律保护。在该合同履行过程中，天桥公司未能按合同约定的时间向孟召泽交付房屋，直至2018年5月1日交付了房屋，虽天桥公司抗辩因配合创建文明城市、城乡建设规划局工作及青海发展和改革委员会的政策变化造成涉案项目供电配套设施重新施工而导致工期延期，但其提交的证据不足，对该抗辩主张，本院不予采纳，故天桥公司存在违约的事实，应承担违约责任，对于违约金，根据双方合同的约定，天桥公司逾期超过30日后交房，合同继续履行的，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，天桥公司按日向孟召泽付已交付房价款万分之三的违约金，现孟召泽主张违约金计算至2018年4月30日，对此本院予以准许，天桥公司逾期交房607天（2016年8月31日至2018年4月30日），天桥公司应承担违约金96430元（529546元×0.0003×607天=96430元）。关于天桥公司要求孟召泽承担逾期付款违约金的反诉请求，根据合同关于“孟召泽于2015年4月15日前支付总房款的50%，共计270545元，余款259000元采取银行按揭贷款方式付款，相关贷款资料于合同签订之日起7日内提交，逾期买受人将承担本合同第七条的违约责任，若银行发放贷款额度不足以支付房款或银行不予放贷的，买受人须在自签约之日三十日内以现金支付剩余房款，否则买受人须承担本合同第七条之规定”的约定，现天桥公司提交证据不能有效证实银行是否足额发放贷款及不予放贷，故天桥公司的反诉请求，证据不足，本院不予支持。关于天桥公司主张购房合同中约定的违约金过高的抗辩，综合合同履行情况、当事人过错程度、预期利益等因素，合同约定的给付违约金合理，对此抗辩主张，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十条、第一百二十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）青海省天桥房地产投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）孟召泽给付逾期交房违约金96430元。二、驳回被告（反诉原告）青海省天桥房地产投资有限公司的反诉请求。本诉案件受理费2211元，减半收取1105.5元，由被告（反诉原告）青海省天桥房地产投资有限公司负担[此款原告（反诉被告）已预交，被告（反诉原告）随上述款项一并给付原告（反诉被告）]。反诉案件受理费158元，由被告（反诉原告）青海省天桥房地产投资有限公司负担。根据双方的诉辩主张，本案的争议焦点为：1.天桥房地产开发有限公司延期交房是否存在不可抗力之免责情形；2.双方于《房屋预售合同》中的违约金计算方式是否存在过高的情形。本案二审期间上诉人天桥公司提交新证据：《关于天桥相府小区外立面调整事宜的请示函》、《西宁市城乡规划和建设局关于天桥相府开发项目建设情况的说明》，证明因西宁市规划局对项目外立面的变更优化要求，天桥公司变更外立面设计方案，重新施工导致延误工期476天的不可抗力情形。关于该证据，被上诉人质证认为：一、该证据不属于法定二审新证据，情况说明中反映的事情发生于2015年至2017年，应在一审期间提交该证据，依据《最高人民法院关于适用解释》第102条之规定，该证据系故意或重大过失逾期提供的证据，不应予以采信。二、依据《最高人民法院关于适用解释》第115条之规定，情况说明的行文及落款不符合对外出具文书的格式，真实性、合法性存疑。三、情况说明中外立面优化工程不能导致整体停工，亦未反映出对亮化方案的变更提升，且通知停工直至项目报批的时间跨度大，延期的具体情形未得到证实。本院认为，请示函及情况说明经当庭与原件核对，可确认其真实性。情况说明以西宁市规划局编号入档文件的行文格式，针对天桥公司请示函所反映的问题，就规划变更的具体情形予以明确，并加盖单位公章，不存在违反行政机关出具公文写作惯例的效力性瑕疵，可确认其合法性。就其关联性而言，该份证据直接证明了2015年11月26日至2017年1月4日期间，应规划局重新审定建筑立面的要求，天桥公司经现场通知停止原外立面施工方案，重新设计外立面施工方案并报请审批的时间经过，该证据与一审期间天桥公司提交的建设项目设计方案审核意见单、幕墙规划调整中关于施工进程管理的工作联系单相印证，是对一审期间天桥公司关于规划变更导致延期交房的抗辩主张的确认及具体情形的说明，亦是对天桥公司请示函反映的延期交房争议的明确答复，与本案争议的延期交房是否存在不可预见、无法控制的客观施工障碍的主张具有关联性，对该组新证据予以采信。本案系商品房预售合同纠纷所引发的系列案件，在审理过程中双方提交的商品房预售合同中，天桥公司与保利利签订于2017年2月11日的合同，约定交房日期为2017年7月31日。现围绕本案争议焦点，就一审期间提交的证据认定如下：关于一审期间提交的两份《天桥相府工期延误工程联系单》所证明的创卫、创城期间，应西宁市建设局及环保局要求两次延期总计162天，系项目施工之不可抗力的主张。本院认为，2016年5月10日至2016年9月30日间的延期无建设局和环保局关于创卫要求导致延期的官方文件，亦未在工程联系单中明确创卫期间针对项目建设所提出的实质性整改要求，真实性存疑；2017年4月1日至2017年8月31日的延期主张与本案无关联性，本案的交房日期为2016年12月30日前。一审对上述证据的认定意见正确，对该组证据不予采信。关于一审期间提交的《青海省发展和改革委员会关于的通知》、费用申请、青海银行进帐单及客户回单、记账凭证、青海省发展和改革委员会关于暂停收取新建房屋供配电工程配套费的函、施工合同，此组证据仅仅反映出房屋供配电工程配套费的管理规程以及天桥公司缴纳配套费的相关记账凭证，其中电力安装工程施工合同系2017年10月签订，与本案2016年12月31日交房的逾期交房争议并无关联性。并未在此组证明材料中反映出供电设施管理要求导致的停工文件及停工联系单。一审对该组证据的认定正确，应予确认，一审期间孟召泽提交的商品房预售合同、收据、收房会签单，天桥公司无异议，一审法院认定正确，予以采信。双方当事人对一审判决认定的事实无异议。本院予以确认。另查明，应西宁市规划局对项目外立面及其附随亮化工程的变更优化要求，天桥公司于2015年11月26日经规划局通知停止施工，重新设计项目外立面方案，于2017年1月4日报批，2017年3月15日依据变更方案组织施工，2017年11月30日施工完成，工期延误476天。本院认为，天桥公司就逾期交房主张免责的情形主要有：创卫、创城期间的停工整治，供配电施工延误，规划变更导致的外立面调整施工造成的工期延误。关于因创卫、创城期间的停工整顿导致延期162天应予免责的主张，因证据不足，不予支持；关于因供配电施工导致延期应予免责的主张，因证据的关联性欠缺，不予支持。关于天桥相府项目应西宁市规划局要求对外立面施工调整优化导致工期延误476天应予免责的主张，基于城市规划目的的协调统一，规划管理部门对建筑单位规划设计的变更要求超出了建筑单位的可控范围，因规划变更的不可预见性、不可避免性，导致的工期延误属于无法归因于天桥公司的客观履行障碍。但，规划变更仅涉及外立面的调整与优化，项目设计方案的确定及技术验算的进度属于其自主可控的事项，在主体结构完成，外立面施工基础条件完备的情况下，应积极推进工程进度，而案涉规划变更导致的外立面施工历时476天之久，且天桥公司于2017年2月11日与保利利签订商品房预售合同之时，正处于外立面调整施工阶段，在签订商品房买卖合同过程中天桥公司须考虑施工工期，确定交房时间，双方约定交房时间为2017年7月31日前，该合同所约定的交房期限足以说明天桥公司已经预期到该期限之前可以完成施工，达到交付条件。天桥公司并未在该期限前交付房屋，延误至2018年5月1日才实际交房，逾期交房273天，在此逾期期间内不存在难以克服的交房履行障碍。依据《中华人民共和国合同法》一百零七条之规定，天桥公司应就其无故拖延交房273天的重大过失，在工期进度管理疏忽导致的不合理逾期范围内承担违约责任。依据双方签订的《商品房预售合同》第九条约定的违约金计算方式，违约金应为273天*529546元*0.0003＝43370元。此节天桥公司的上诉理由部分成立，予以支持；一审判决对逾期天数的事实认定错误，应予改判。关于天桥公司主张违约金过高的问题。商品房销售领域适用的商品房预售合同系房地产公司依据商品房销售行业惯例，参酌商品房建设营销中的通常风险预先拟定，在商品房预售阶段反复使用的格式合同，作为提供格式合同的天桥公司在制定合同过程中就应该考量违约金条款的合理性，且该违约金条款约束签约双方，因逾期交款承担违约金责任的业主一方并未就违约金计算方式提出异议，天桥公司亦未就违约金过分高于损失提出证据予以证明，该主张因证据不足、并未违反基于合同公平原则的效力性规范，不应予以支持。双方对一审反诉请求的判项无异议，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持西宁市城中区人民法院（2018）青0103民初2167号民事判决第二项；二、变更西宁市城中区人民法院（2018）青0103民初2167号民事判决第一项为：青海省天桥房地产投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内一次性支付孟召泽逾期交房违约金43370元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费2211元，减半收取1105.5元，青海省天桥房地产投资有限公司负担499元，孟召泽负担611元，一审反诉案件受理费按照一审判决执行；二审案件受理费2211元，青海省天桥房地产投资有限公司负担995元，孟召泽负担1216元。本判决为终审判决。审 判 长 付元泰审 判 员 柳香芳审 判 员 马秀芬 二○一八年十二月五日法官助理 周 毛书 记 员 李申年附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。