广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院 民事判决书 （2018）桂0205民初659号 原告：广西保利物业服务有限公司柳州分公司，住所地广西壮族自治区柳州市白沙路2号之一保利大江郡凯旋艇16栋一楼物业管理用房。 负责人：陈海仙，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张建梅，该公司项目副经理。 被告：卓善华，男，1977年6月26日出生，壮族，住广西壮族自治区柳州市柳北区。 原告广西保利物业服务有限公司柳州分公司与被告卓善华物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张建梅；被告卓善华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告交纳2015年7月1日至2018年1月31日期间的物业服务费3846.6元（83.24㎡×1.5元×31个月）、2015年11月1日至2018年1月31日期间的生活垃圾处理费240元（代环卫部门收取，每户每月7.5元，共32个月）、2016年8月至2017年11月30日期间的公摊水费5.9元（按1216户，以每月实际产生的水费，按户分摊）、公摊电梯电费107.3元（按18栋2单元180户按每月实际使用电费按户分摊）、公摊电费235.4元（按1216户，以每月实际使用电量按户分摊），并按《前期物业服务合同》约定支付违约金4901.5元，以上合计9336.7元；2.被告承担本次诉讼的相关费用。事实和理由：被告购买原告提供物业服务的保利大江郡18栋2单元13－2号房屋却未依约定按时交纳相关费用，侵犯了原告的合法权益，原告诉至法院，望判如所请。 被告辩称：对原告诉请的物业费的金额是认可的，但是对其它诉请的费用项目均不认可。关于违约金问题，被告并未违约，之所以不交物业费是因为原告未尽责任和义务。因房屋出现多处质量问题，被告曾多次向原告反映情况，但都得不到解决。即使被告存在违约行为，原告诉请的违约金也过高，按照相关法律规定，违约金不应高于所欠费用的30%。2016年至2017年被告到原告处交物业费时，原告让被告先签署协议，保证今后按时缴纳物业费和其他费用，但是房屋质量问题却不帮解决。因被告不签署协议，原告不收取被告的物业费，而不是被告不交。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经过开庭审理，本院确认如下案件事实： 柳州保利置业有限公司与原告于2011年5月1日签订《保利·大江郡前期物业服务合同》，选聘原告对柳州市白沙路2号保利·大江郡小区实施前期物业管理服务，其中第三条约定服务期限自2011年5月1日起至该小区第一届业主委员会成立，业主委员会与业主大会选聘的物业服务公司签订物业服务合同生效后，前期物业服务合同终止；第十四条约定原告作为物业服务企业向业主和物业使用人收取物业服务费、代收自用水费及公用水、电分摊费用及其它与物业管理有关的应缴费用；第二十二条第3点约定业主缴纳费用的时间为每月1日－30日前缴纳当月费用；第4点第（1）项约定高层、小高层住宅按1.5元/月/平方米标准缴纳物业服务费（包括电梯年审费、维护保养费），但电梯运行的电费由业主每月按户据实分摊；第4点第（3）项约定未按合同约定按时足额交纳物业服务费用、水电公摊费及自用部分水费的，从逾期之日起按每天所欠费用的3‰标准支付违约金；第4点第（5）项约定自用水费按业主或使用人实际发生额由原告代收；公用水、电费及自用、公用水电损耗，按当月实际发生公用水、电费和自用、公用水电损耗实行据实按户分摊由原告代为收取……等等。该合同经柳州市柳北区住房和城乡建设局同意备案。 2012年8月4日，被告卓善华与柳州保利置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买位于柳州市保利·大江郡18栋2单元13－2号的房屋，该房屋面积为83.24平方米。 另查明，柳州市白沙路2号保利·大江郡小区至今尚未成立业主委员会。被告于2015年1月2日领取上述所购买房屋的钥匙，且未向原告交纳2015年7月1日至2018年1月31日期间的物业服务费、2015年11月1日至2018年1月31日期间的生活垃圾处理费240元、2016年8月至2017年11月30日期间的公摊水费、公摊电梯电费、公摊电费。原告催收上述费用无果故诉至法院，提出如上诉请。 本院认为：物业服务是指物业服务机构统一对住宅小区提供公共性服务，根据其服务行为，依照规定标准向住户收取一定费用的活动。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。业主缴纳物业服务费以及物业服务企业收取物业服务费的原则是：享受服务，缴纳费用。本案中，被告实际已经于2015年1月2日领取了所购买房屋的钥匙，从该日起房屋在被告管控中，既然已经实际享受了原告提供的物业服务，理应缴纳物业服务费。至于被告辩称的房屋质量问题，属于另一法律关系，可另案主张。故被告应向原告交纳保利大江郡18栋2单元13－2号房屋2015年7月1日至2018年1月31日期间的物业服务费3846.6元（83.24㎡×1.5元×31个月）。 另因《保利·大江郡前期物业服务合同》中约定公摊水电费据实按户分摊，2015年1月2日被告实际领取房屋钥匙后，作为公摊水电实际使用的受益人，理当补缴相关公摊水电费，故被告应向原告缴纳保利大江郡18栋2单元13－2号房屋2016年8月至2017年11月30日期间的公摊水费5.9元（按1216户，以每月实际产生的水费，按户分摊）、公摊电梯电费107.3元（按18栋2单元180户按每月实际使用电费按户分摊）、公摊电费235.4元（按1216户，以每月实际使用电量按户分摊），并按《柳州市人民政府办公室关于同意开征居民生活垃圾处理费的批复》规定缴纳2015年11月1日至2018年1月31日期间的生活垃圾处理费240元（代环卫部门收取，每户每月7.5元，共32个月）。 关于违约金的问题，虽然《保利·大江郡前期物业服务合同》中约定应自逾期之日起按每日3‰标准收取，但该约定标准过高，应予调整。按《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释(二)》第二十九条规定，当事人约定的违约金应以不超过违约造成损失的百分之三十为限。由于《保利·大江郡前期物业服务合同》中约定业主缴纳费用的时间为每月1日－30日前缴纳当月费用，且原告未能提供证据证明被告欠缴相关费用所导致的具体违约损失，故本院认为应从被告欠缴费用的次月起，参照同期人民银行贷款利率上浮30%计算至实际补缴完毕上述本院支持的各项费用时止。原告诉请超出的部分，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告卓善华于本判决生效之日起十日内支付原告广西保利物业服务有限公司柳州分公司柳州市白沙路2号保利大江郡18栋2单元13－2号房屋2015年7月1日至2018年1月31日期间的物业服务费3846.6元、2016年8月至2017年11月30日期间的公摊水费5.9元、公摊电梯电费107.3元、公摊电费235.4元、2015年11月1日至2018年1月31日期间的生活垃圾处理费240元，合计4435.2元； 二、被告卓善华于本判决生效之日起十日内支付原告广西保利物业服务有限公司柳州分公司违约金（违约金计算方式：以4435.2元为基数，从应缴纳费用的次月起参照中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮30%计算至4435.2元支付完毕之日止）； 三、驳回原告广西保利物业服务有限公司柳州分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为25元，由原告广西保利物业服务有限公司柳州分公司负担13.12元，被告卓善华负担11.88元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审判员 张 高 二〇一八年四月十五日 书记员 范振芳