广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终20234号上诉人（原审被告暨反诉原告）：杨某，男，1987年8月5日出生，汉族，身份证住址广东省广州市番禺区，现住深圳市南山区。委托诉讼代理人：宋耀红，广东海际明律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭伟彬，广东海际明律师事务所律师。被上诉人（原审原告暨反诉被告）：姚某，女，1988年7月30日出生，汉族，住江西省。委托诉讼代理人：鄢昊然，广东法圣律师事务所律师。上诉人杨某因与被上诉人姚某离婚后财产纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院作出的（2017）粤0113民初9985号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月29日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人杨某上诉请求：1、改判（2017）粤0113民初9985号民事判决第一项为：杨某应向姚某支付房屋折价款95112元。2、姚某承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、关于“未支付房屋贷款”的认定。一审法院计算扣除的贷款余额以截至2017年11月的数额为准，属严重错误，该数额应以截至2016年3月8日的数额为准。双方在2016年3月8日签订的《离婚协议书》，约定：“2016年12月31日前出售所得价款扣除未支付的房屋贷款以及杨某购房时支付的27万元后剩余部分对半分”。该公式中的参数“未支付的房屋贷款”是指离婚当天的贷款余额，因为离婚杨某以其个人财产履行还贷义务，不应把离婚后的还贷部分也算作姚某应得利益。因此，在计算扣除贷款余额时应以截至2016年3月8日的数额为准，即579776元。二、关于“房屋价值”认定的标准。《离婚协议书》已明确约定房屋以2016年12月31日的价值为准，只因不可抗力的发生，导致杨某未能如期履行。一审法院认为杨某存在违约应自行承担不利后果，属于认定事实错误。《离婚协议书》约定：“2016年12月31日前出售所得价款扣除未支付的房屋贷款以及杨某购房时未支付的27万元后剩余的部分对半分”，双方已明确房屋补偿款的计算以2016年12月31日的价值为依据。而且，姚某于一审中也明确表态：若2016年12月31日以后的房价下跌，则会主张杨某以2016年12月31日的价值作为计算依据。可见，双方于《离婚协议书》中早已明确房屋价值的时间节点就是2016年12月31日。姚某的双重标准是不合理的。杨某如约出售房屋过程中遇不可抗力，并不存在违约行为。杨某如约操办房屋出售，在过程中发现单凭一己之力难以找到合适买家，于是开始委托“链家地产”挂牌出售，挂牌价100万元。随着房地产市场的变化，杨某也在对挂牌价作出调整，截至2016年12月31日的挂牌价为102万元。此价格完全符合市场行情，并且低于一审法院委托评估公司作出的该房屋2016年12月31日的市场价值104万元。很快，杨某于2017年2月26日通过“链家地产”与第三方签订《存量房买卖合同》，约定售房总价131万元。然而，“318购房新政”出台致使双方未能完成过户手续，最终通过（2017）粤0113民初5808号案于2018年1月10日作出解除杨某与第三人的《存量房买卖合同》的判决，该案已认定双方解除合同并且互相不负违约责任。因此，杨某如约出售房屋过程中遇不可抗力，根据《民法总则》及《合同法》的相关规定，因不可抗力导致不能履行民事义务或不能履行合同的，不承担民事责任。一审法院认定杨某未能按时出售房屋应自行承担不利后果，属于适用法律错误。三、关于杨某应付的房屋补偿款。根据法律规定，杨某婚前及离婚后个人支付的所有购房支出及对应增值部分，均属于杨某个人所有。然而，杨某在《离婚协议书》作出很大让步，约定：“2016年12月31日前出售所得价扣除未支付的房屋贷款以及杨某购房时支付的27万元后剩余的部分对半分”。实际上，杨某购房于2013年7月15日，与姚某结婚于××××年××月××日，离婚于2016年3月8日，不但婚前的房屋购买及1年半时间的还贷均由杨某以其个人财产负担，而且婚姻关系存续期间13个月的房贷都是杨某独立承担。可见，杨某在《离婚协议书》中仅扣除首付款27万元的约定充分体现出其对姚某利益已作出较大让步。杨某愿意按照离婚协议的约定，向姚某支付房屋补偿款95112元。具体计算过程如下：房屋补偿款=（房屋2016年12月31日评估价格-2016年3月8日贷款余额-首付款）/2=（1040000-579776-270000）/2=95112元。被上诉人姚某辩称不同意杨某的上诉请求，辩称：1、当时双方确实是没有明确涉案204房的价值，在这种情况下，我方当事人也害怕杨某恶意拖延出售房屋，所以就在协议当中约定了“未支付的贷款”。协议书都是由杨某草拟的，约定了扣除未支付的房屋贷款，而不是尚未支付的房屋贷款，所以扣除房屋贷款的时间节点不是到2016年12月31日，这也是为了防止杨某恶意长期不出售房屋。2、双方对房屋价款的分配已经作出了明确的约定，前面一句话是“杨某承诺于2016年12月3日前出售”，这是对时间的约定。对出售后房屋所得价款的约定是后面一句话“以出售后所得房屋价款为准”。杨某在上诉状刻意混淆了这个概念。姚某向一审法院起诉请求：1、杨某根据离婚协议书，向姚某支付房屋份额对价576000元，夫妻共有部分估价为1152000元；2、本案诉讼费由杨某承担。在诉讼过程中，姚某变更诉讼请求为：1、判令杨某依据离婚协议书，以房屋价款2008700元为基数，扣除2017年11月剩余房屋贷款537050.24元及杨某已付首付27万元后，向姚某支付房屋份额对价600824.88元。2、评估费、诉讼费由杨某承担。杨某于2018年3月2日提出反诉，反诉请求：１、请求判令确认广州市番禺区清河东路××号2座6梯204房产权人为杨某。2、判令按照2016年12月31日的房屋价值计算分配，按2016年12月广州市番禺区存量房（二手房）交易均价12654元/平方米（广州市住房和城乡建设委员会统计发布）计算，扣除相关交易税费后，杨某向姚某支付36228．85元。在诉讼过程中，变更反诉请求为：请求法院确认广州市番禺区清河东路××号2座6梯204房产权人为杨某。一审法院认定事实：杨某与姚某于××××年××月××日登记结婚，婚后没有生育子女，于2016年3月8日在广州市番禺区民政局协议离婚。《离婚协议书》约定：“1、杨某与姚某自愿离婚。2、双方婚后没有生育子女。3、我们夫妻共同财产包括：①双方名下现有银行存款共计人民币6万元整，双方离婚后各分一半。②杨某婚前购入坐落于番禺区清河东路××号翡翠名庭二座6梯204房，房产证权属人登记为杨某，婚后双方共同支付房屋贷款。杨某承诺于2016年12月31日前出售。出售后所得房屋价款扣除未支付的房屋贷款以及杨某购房时支付的人民币27万元整后剩余部分，男女双方各分一半。③其他财产：婚前双方各自的其他财产归各自所有，男女双方各自的私人生活用品及首饰归各自所有……”。坐落于广州市番禺区大龙街××××房（粤房地权证穗字第**）于2013年7月15日登记在杨某名下。杨某支付首付款27万元，并于2013年7月30日与中国工商银行股份有限公司广州南沙支行签订《个人住房组合抵押借款合同》，约定杨某贷款63万元以支付该房屋购房余款，其中商业贷款13万元，公积金贷款50万元，贷款期数均为240期。杨某与姚某婚后共同还贷13期。截至2016年12月31日，尚余公积金贷款余额443755.1元、商业贷款余额117862.73元；截至姚某起诉时即2017年11月，尚余公积金贷款余额423492.23元、商业贷款余额113558.01元。2017年2月26日，杨某（卖方、甲方）与伍婷婷（买房、乙方）签订《存量房买卖合同（链家满堂红版）》，其中约定：甲乙双方就买卖坐落广州市番禺区大龙街清河东路××房××成一致协议，房屋总价为1310000元。后因新的购房政策出台双方未能完成过户手续，杨某与伍婷婷因此产生了房屋买卖合同纠纷并诉至一审法院，一审法院于2018年1月10日作出（2017）粤0113民初5808号民事判决书，判决：“一、解除伍婷婷与杨某签订的《存量房买卖合同（链家满堂红版）》、《存量房买卖合同（网签版）》及《补充协议》；二、伍婷婷应于本判决发生法律效力之日起十日内协助杨某办理位于广州市番禺区大龙街××××房网签《广州市存量房买卖合同》的注销手续；三、杨某在本判决发生法律效力之日起七日内向伍婷婷退还定金60000元；四、驳回伍婷婷的其余诉讼请求；五、驳回杨某的其余反诉请求。”在诉讼过程中，姚某向一审法院申请对涉案房屋现时的市场价值进行评估，杨某向一审法院申请对涉案房屋在2016年12月31日的市场价值进行评估。一审法院摇珠选定广东嘉永房地产土地与资产评估咨询有限公司对涉案房屋进行价格评估，上述评估公司于2018年5月11日分别出具了粤嘉房字（2018）05042号、粤嘉房字（2018）05038号房地产估价报告，评估结果为：坐落广州市番禺区大龙街××××房（粤房房地权证穗字第**）2018年5月10日的评估市值为2008700元，在2016年12月31日的评估市值为1041000元。杨某为此支付了评估费5103元，姚某为此支付了评估费7522元。姚某对粤嘉房字（2018）05038号的评估报告予以确认，对粤嘉房字（2018）05042号评估报告不予确认；杨某对上述两份评估报告均有异议。姚某和杨某均表示不申请重新评估。经一审法院向广东嘉永房地产土地与资产评估咨询有限公司核实，该公司回复称评估前已多次致电杨某代理人，均处于关机状态，故未能进入室内查勘，只是在室外进行现场查勘，以住宅布局、普通装修设备标准作出评估。一审法院认为：《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第八条规定：“离婚协议中关于财产分割的条款或者当事人因离婚就财产分割达成的协议，对男女双方具有法律约束力”。本案中，杨某和姚某于2016年3月8日在广州市番禺区民政局协议离婚时签订了《离婚协议书》，该《离婚协议书》是双方就离婚、财产和债权债务等事宜自愿订立的协议，是双方真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，一审法院予以确认。《离婚协议书》约定：“杨某婚前购入坐落于番禺区清河东路××号翡翠名庭二座6梯204房，房产证权属人登记为杨某，婚后双方共同支付房屋贷款。杨某承诺于2016年12月31日前出售。出售后所得房屋价款扣除未支付的房屋贷款以及杨某购房时支付的人民币27万元整后剩余部分，男女双方各分一半”。杨某主张该约定的本意是由杨某对姚某赠与一定的价款，并非分割财产。对此一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（三）第十条规定：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理”的规定，涉案房屋虽是杨某婚前支付首期款并办理抵押贷款购买，且登记在杨某名下，但双方婚后用夫妻共同财产还贷，离婚时可以就该房屋协议处理。杨某与姚某签订的《离婚协议书》对该房屋的分割进行了明确约定，双方应按约定履行，即杨某应在一定期限内出售涉案房屋，出售后所得房屋价款扣除未支付的房屋贷款以及杨某购房时支付的27万元后剩余部分，由杨某和姚某各分得一半。杨某的上述抗辩意见无理，一审法院不予采纳。截至姚某起诉之日即2017年11月28日，杨某仍未出售涉案房屋，致姚某的权利无法实现，现姚某诉至一审法院要求对涉案房屋价款进行分割，一审法院予以支持。关于以哪个时间点来确定房屋价值的问题。双方协议约定杨某应于2016年12月31日前出售涉案房屋，杨某未能在该期间出售，应自行承担未能出售的不利后果，其主张以涉案房屋在2016年12月31日的价值作为分割的基数，依据不足，一审法院不予支持。因涉案房屋现无法确定何时能够出售，故以最接近出售时间的时间点来确定其价值较为合理，在本案中应以评估的市场现值为准。广东嘉永房地产土地与资产评估咨询有限公司出具的评估报告合法有效，一审法院予以采纳。涉案房屋在2018年5月10日的评估市值为2008700元，扣除杨某购房时支付的270000元和姚某所主张的截至2017年11月尚未偿还的贷款余额537050.24元，杨某应补偿姚某600824.88元[（2008700元-270000元-537050.24元）÷2]。关于涉案房屋的权属问题，由于双方均确认该房屋的权属人为杨某，且不动产登记载明的权属人也是杨某，对杨某请求确认该房屋归其所有的反诉请求，一审法院予以支持。该房屋尚余的银行贷款亦应由杨某偿还。综上，一审法院依照《中华人民共和国婚姻法》第三十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、杨某应于本判决发生法律效力之日起三十日内向姚某支付房屋折价款600824.88元。二、坐落于广州市番禺区大龙街××××房（粤房地房地权证穗字第**）某所有，该房屋的银行贷款由杨某负责偿还。本案一审本诉受理费15168元，由姚某负担7584元，由杨某负担7584元；本案一审反诉费25元，由反诉原告杨某负担。评估费12625元，由杨某负担8864元，由姚某负担3761元。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。二审期间，杨某提交如下证据：1、杨某偿还贷款明细表。拟证明：结婚前杨某用个人财产偿还房贷64908.75元，离婚后至2016年12月31日，杨某用个人财产偿还房贷36265.65元，以上合计101174.4元。该部分及其升值利益，均属于杨某在离婚协议书中让渡给姚某的利益；仅13个月的婚姻关系存续期间，杨某偿还房贷55728.34元。2、公积金贷款还款计划表、贷款还款明细、还清贷款证明。拟证明：截至2016年3月8日离婚之日，公积金贷款余额为458526.45元；杨某于2018年5月26日提前还清公积金贷款。3、银行贷款还款明细、还清贷款证明。拟证明：截至2016年3月8日离婚之日，银行贷款余额为121249.55元；杨某于2018年6月27日提前还清银行贷款。4、房屋买卖合同。拟证明：杨某已于2018年7月20日出售涉案房屋，售价178万元，并已于一审判决之前向一审法院汇报。因此，房屋的实际价值远低于一审法院认定的房屋价值2008700元。5、2018年4月的中介协议，拟证明：杨某没有恶意低价出售房屋。姚某不同意杨某提交的证据作为二审新证据，发表质证意见如下：1、我方对证据1、证据2、证据3的真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可。姚某为防止杨某恶意拖延出售房屋，对房屋价款的分配已经作出明确约定，杨某也承认该协议真实。在此情况下，杨某看到房价上涨，不欲依照该份协议书履行给付义务，不论贷款余额究竟是多少，与本案审理也没有关系。本案的贷款余额应以姚某主张的截止到2017年11月为准。2、我方对证据4、证据5的三性均不予认可。不论是房屋买卖合同还是补充协议，其签订日期、成交真伪均无法核实。一审法院评估报告出来以后，在姚某愿意以不低于190万元出售该套房屋不足部分由姚某补足的情况下，杨某在一审法院2018年6、7月份开庭时仅表示自己正在卖这套房，却并未向一审法院提交任何出售房屋的协议或授权。明明能够卖不低于190万元，杨某在未告知姚某及一审法院的情况下，以178万元出售该套房屋。而且杨某声称该套房屋系2018年4月就已经达成协议，若4月份就已经达成协议，5月份评估报告才出来，杨某有充足的时间去申请重新评估。一审法庭及姚某也已经多次提醒杨某如果认为评估报告有误，可以申请重新评估，但是杨某均表示不申请。现在杨某却主张178万元系房屋真实价值，实际价值远低于一审法院认定的价值2008700元，明显不符常理，也与事实不符。本院认为，杨某、姚某《离婚协议书》第3条②点约定：“杨某婚前购入坐落于番禺区清河东路××号翡翠名庭二座6梯204房，房产证权属人登记为杨某，婚后双方共同支付房屋贷款。杨某承诺于2016年12月31日前出售。出售后所得房屋价款扣除未支付的房屋贷款以及杨某购房时支付的人民币27万元整后剩余部分，男女双方各分一半”。按照该约定，“2016年12月31日前出售”应是对履行时间的约束，“出售后所得房屋价款扣除未支付的房屋贷款以及杨某购房时支付的人民币27万元整后剩余部分，男女双方各分一半”是具体履行方式的约定。由于杨某逾期未出售房屋，一审法院以房屋的评估价作为最接近出售时间的价值进行处理并无不当。杨某主张房屋价值应以2016年12月31日市值计算，该主张与双方协议约定不符，本院不予支持。另，杨某在二审主张其已于2018年7月将涉案房屋以1780000元出售，退一步讲，应以该价格为准。对此，本院认为，在一审法院已委托评估并有结果的情况下，杨某未经得姚某的同意，以低于评估价出售涉案房屋，损害一方当事人权益，故本院对此不予认可，杨某应承担此不利后果。关于扣除房屋贷款的问题。杨某主张“未支付的房屋贷款”是指离婚当天的贷款余额，因为离婚后杨某以其个人财产履行还贷义务，不应把离婚后的还贷部分也算作姚某应得利益。对此，本院认为，离婚协议是基于双方的人身关系所签订的协议，当事人可在财产权益上作出让度，《离婚协议书》并未约定扣除贷款的时间截止为离婚当日，故本院对杨某该主张不予支持。综上所述，一审法院根据双方当事人的诉辩、提交的证据对本案事实进行了认定，并在此基础上依法作出一审判决，合法合理，且理由阐述充分，本院予以确认。本院审理期间，杨某所提交的证据不足以佐证自己的主张，故本院认可一审法院对事实的分析认定，即对杨某的上诉请求，不予支持。综上所述，审查一审认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费8857元，由上诉人杨某负担。本判决为终审判决。审判长  黄咏梅审判员  沙向红审判员  任 慧二〇一八年十二月二十六日书记员  蔡泽冰王聪颖黄坚鑫