江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏1322民初10402号 原告：江苏万顺置业有限公司，住所地沭阳县常州路西侧苏州路南侧，统一社会信用代码9132132278557074XF。 法定代表人：何金生，该公司董事长。 委托诉讼代理人：倪尔谋，江苏序阳律师事务所律师。 被告：孙军，男，1979年2月24日生，江苏省沭阳县人，住江苏省南京市鼓楼区。 第三人：陆枝军，男，1978年10月29日出生，江苏省沭阳县人，住江苏省沭阳县。 第三人：沭阳县中小企业信用担保有限责任公司，住所地江苏省沭阳县苏州中路（姑苏花苑**楼），统一社会信用代码。 法定代表人：殷正光，该公司董事长。 第三人：黄立云，男，1962年3月25日出生，江苏省沭阳县人，住江苏省沭阳县。 第三人：冯新珍，女，1960年1月9日生，江苏省沭阳县人，居民，住江苏省沭阳县。 委托诉讼代理人：叶敬柱，江苏德沛律师事务所律师。 第三人：魏从浩，男，1973年10月1日出生，江苏省沭阳县人，居民，住江苏省沭阳县。 第三人：宋维，男，1982年3月2日生，江苏省沭阳县人，居民，住江苏省沭阳县。 第三人：刘兴平，女，1986年5月21日生，江苏省沭阳县人，居民，住江苏省沭阳县。 第三人：蔡军，男，1969年8月1日生，江苏省沭阳县人，居民，住江苏省沭阳县。 第三人：江苏沭阳农村商业银行股份有限公司十字支行，住所地沭阳县十字街道十字街，统一社会信用代码91321322MA1ND8XR30。 负责人：林广浩，该支行行长。 第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司沭阳县支行，住所地沭阳县沭城街道学府南路**邮政综合楼，统一社会信用代码913213226770257607。 负责人：杨同清，该支行行长。 第三人：徐华盛，男，1989年6月17日生，江苏省沭阳县人，居民，住江苏省沭阳县。 第三人：杜建波，男，1972年4月11日生，江苏省沭阳县人，居民，住江苏省沭阳县。 第三人：舒懿，男，1966年11月8日出生，江苏省沭阳县人，居民，住江苏省沭阳县。 第三人：臧梦丽，女，1991年6月30日生，江苏省沭阳县人，居民，住江苏省沭阳县。 第三人：江苏沭阳东吴村镇银行股份有限公司，住所地沭阳县宿沭一级路与迎宾大道交汇处，统一社会信用代码91321322672031643L。 法定代表人：郑卫，该公司董事长。 委托代理人：耿晓锐，该行职工。 委托代理人：于洪芳，江苏序阳律师事务所律师。 原告江苏万顺置业有限公司（以下简称万顺置业）与被告孙军商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年7月7日立案受理后，依法适用普通程序，于2017年11月3日第一次公开开庭进行了审理。原告万顺置业委托诉讼代理人倪尔谋与被告孙军到庭参加诉讼。因本案涉及第三人利益，本院依法追加陆枝军、沭阳县中小企业信用担保有限责任公司（以下简称中小企业担保公司）、黄立云、冯新珍、魏从浩、宋维、刘兴平、蔡军、江苏沭阳农村商业银行股份有限公司十字支行（以下简称十字农商行）、中国邮政储蓄银行股份有限公司沭阳县支行（以下简称沭阳邮储银行）、徐华盛、杜建波、舒懿、臧梦丽、江苏沭阳东吴村镇银行股份有限公司（以下简称东吴银行）为本案第三人，依法适用普通程序，于2018年11月9日第二次公开开庭进行了审理。原告万顺置业委托诉讼代理人倪尔谋、第三人陆枝军、黄立云、魏从浩、蔡军、沭阳邮储银行、杜建波、舒懿及冯新珍委托诉讼代理人叶敬柱、东吴银行委托诉讼代理人耿晓锐、于洪芳到庭参加诉讼。被告孙军、第三人中小企业担保公司、宋维、刘兴平、徐华盛、臧梦丽经本院依法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告万顺置业向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2010年4月8日签订的《商品房买卖合同》；2、万顺帝景天成10幢D101室拍卖款中的1330349元归原告所有；3、被告孙军给付违约金200000元。事实和理由：2010年4月8日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定被告孙军购买原告万顺置业开发建设的万顺帝景天成小区10幢D101号房屋，总价972651元，首付款392651元，贷款580000元，该合同在县房管处办理了备案登记手续。被告支付首付款后，一直没有按合同约定办理银行按揭贷款，构成违约。因为该房屋的所有权在拍卖时归原告所有，所以拍卖款项除去首付款外，应当归属于原告所有。 被告孙军答辩称，涉案房屋是用来抵冲我的工程款的。我在万顺帝景天成做木工工程，项目经理是冯昭，因开发商无钱支付工程款，用涉案房屋抵工程款。当时我本不同意接受，但项目经理冯昭说开发商可以帮我办理相关手续，给我发农民工工资，后来手续没办成，项目经理又给了一部分钱发农民工工资，并让我把涉案房子留下自己住，我就接受了。2012年1月3日，我与项目经理冯昭结算总工程款是2150000元，冯昭说涉案房屋房款已由他全款付清了，涉案房屋就抵给我了。 原告万顺置业为证明自己主张，向本院提交以下证据：1、《商品房买卖合同》一份，拟证明原、被告双方签订的合同于2010年4月12日登记备案，双方合同合法有效，被告孙军未按合同约定办理银行按揭贷款。2、（2015）沭执字第00227号之二执行裁定书，拟证明第三人徐华胜申请执行被告孙军一案，沭阳县人民法院对涉案房屋进行公开拍卖，法院裁定涉案房屋被案外人吴雨根以1723000元的价格竞得并确认涉案房屋归案外人吴雨根所有。3、拍卖成交确认书，拟证明涉案房屋由案外人吴雨根竞得，其总付款金额为1723000元。4、（2015）沭执字第00227号之三协助执行通知书一份，拟证明涉案房屋已过户登记至案外人吴雨根名下。 被告孙军质证称，对原告万顺置业提交的证据均无异议。 第三人陆枝军、黄立云陈述意见称，涉案房屋属于孙军，房屋已被法院拍卖，我要求参与分配。 第三人冯新珍、魏从浩、蔡军、沭阳邮储银行、杜建波、舒懿陈述意见称：1、合同约定交付时间为2010年12月25日，能够推出涉案房屋已经交付给被告孙军，物权已经转移；2、被告孙军系实际承建商，其陈述房屋未交付没有理由；3、原告万顺置业诉讼请求已经超过诉讼时效，请求驳回诉求。 第三人东吴银行陈述意见称，原、被告双方签订的商品房买卖合同及款项交付情况，第三人并不知情，无法发表意见，但从法院执行情况看，拍卖程序已经结束，可以确定涉案房屋的所有权归被告孙军，第三人也有权参与分配拍卖所得价款。 本院经审理认定事实如下：2010年4月8日，原告万顺置业与被告孙军签订《商品房买卖合同》，约定被告孙军购买原告万顺置业开发的万顺帝景天成10幢D101号房屋，并于2010年4月12日到沭阳县房管部门备案。合同约定涉案房屋总价款为972651元，首付392651元，银行按揭贷款580000元。合同第七条买受人逾期付款的违约责任，约定“1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。”合同签订后，被告孙军未按约定及时办理银行按揭手续。涉案房屋未向被告孙军交付，亦未办理不动产过户登记。 第三人徐华盛与被告孙军民间借贷纠纷一案中，被告孙军未主动履行生效法律文书确定的义务，第三人徐华盛向本院申请强制执行。本院依法对被告孙军所有的万顺帝景天成10幢D101号房屋进行评估、拍卖，于2017年2月4日作出（2015）沭执字第00227号之二执行裁定书，裁定涉案房屋归买受人吴雨根所有。2017年3月24日，本院制作拍卖成交确认书，确认涉案房屋成交价格为1723000元。2017年4月14日，本院作出（2015）沭执字第00227号之三协助执行通知书，通知沭阳县不动产登记中心协助办理涉案房屋过户登记手续，涉案房屋已过户至吴雨根名下。 本案争议焦点为：1、涉案房屋所有权在拍卖成交前归属；2、原告万顺置业的诉讼时效是否已经超过。 针对争议焦点1，本院认为，原、被告双方虽然签订了商品房买卖合同并进行了备案登记，但根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”原、被告双方未办理涉案房屋所有权转移登记，因此，涉案房屋所有权在被法院拍卖之前归原告万顺置业享有。涉案房屋被本院依法拍卖并办理了过户登记，原告万顺置业对本院拍卖行为予以认可，因此，拍卖所得价款应当归属于原告万顺置业。 针对争议焦点2，本院认为，原告万顺置业要求涉案房屋拍卖价款除去首付款外归其所有的诉讼请求，属于所有权的衍生权利，未超过诉讼时效。原告万顺置业要求被告孙军赔偿违约金200000元的诉讼请求，属于债权，双方于2010年4月8日签订商品房买卖合同，其中第七条约定了买受人逾期付款的违约责任，最长逾期付款期限为60日，原告万顺置业应当自2010年6月8日起的两年内向被告孙军主张权利或提起诉讼。因此，原告万顺置业要求被告孙军赔偿违约金200000元的诉讼时效已经超过。 综上所述，涉案房屋已被本院依法拍卖，原、被告双方签订的商品房买卖合同目的已无法实现，原告万顺置业要求解除双方签订的商品房买卖合同的诉讼请求，本院予以支持。涉案房屋在拍卖成交之前的所有权归原告万顺置业所有，拍卖所得价款1723000元归原告万顺置业所有。但被告孙军为购买涉案房屋已经给付了392651元首付款，合同解除后，原告万顺置业应当向被告孙军返还该首付款392651元。因此，原告万顺置业要求涉案房屋拍卖价款中除去首付款后的1330349元归其所有的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。原告万顺置业要求被告孙军赔偿违约金200000元已经超过诉讼时效，本院不予支持。被告孙军经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本案正常审理。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告江苏万顺置业有限公司与被告孙军于2010年4月8日签订的《商品房买卖合同》； 二、万顺帝景天成第10幢D101号房屋拍卖款1723000元，其中1330349元归原告江苏万顺置业有限公司所有，392651元归被告孙军所有； 三、驳回原告江苏万顺置业有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费18573元（原告预交9387元），保全费5000元，共计23573元。由原告江苏万顺置业有限公司负担3081元，被告孙军负担20492元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费18573元。 审 判 长  徐 品 人民陪审员  仲崇良 人民陪审员  宋会军 二〇一八年十二月六日 书 记 员  仲 震 书 记 员  周业武 附本案相关法律条文 《中华人民共和国民法通则》 第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。