河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫15民终5123号上诉人（原审被告）：徐金星（又名徐新），男，汉族，1975年2月8日生，住信阳市浉河区。被上诉人（原审原告）：李玉贤，女，汉族，1961年7月5日生，住信阳市浉河区。委托诉讼代理人：王勇，男，汉族，1961年8月4日生，住信阳市浉河区。系李玉贤丈夫。上诉人徐金星因与被上诉人李玉贤房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省信阳市平桥区人民法院（2018）豫1503民初6773号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人徐金星上诉请求：依法撤销信阳市平桥区人民法院民事判决书（2018）豫1503民初6773号。事实与理由：徐金星与李玉贤之间是民间借贷关系而非房屋买卖关系，购房款269700元实际是徐金星向上李玉贤的借款，而该借款269700元是由2014年6月6日徐金星向李玉贤借款150000元加利息计算得出的。《购房协议书》实际是借条性质，购房款150000元系借款，借款利息为月利率6%，房屋没有交付。证人张某某的证言与徐金星的答辩意见一致，主要为说明2014年6月6日的买卖房屋协议及2016年12月5日的购房协议实际均是借款合同，2014年6月6日的购房款150000元，按照月息六分计算，扣除徐金星己偿还的利息后，尚欠李玉贤269700元，徐金星用自建房屋作为还款保证，至此演变成2016年12月5日的购房协议。张某证言主要为说明在2016年12月5日签订购房协议时没有支付购房款。被上诉人李玉贤辩称：上诉人徐金星上诉理由不足，一审认定事实清楚，证据充分，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人李玉贤向一审法院起诉请求：1、判令依法解除“房屋买卖协议”；2、判令二被告立即退还原告支付的购房款269700元，并判令二被告按照购房协议书第六条之约定赔偿原告所付房款5%违约损失共计人民币13485元；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定：2016年12月5日，被告徐金星（又名徐新，甲方）与原告李玉贤（乙方）签订了一份《购房协议书》，约定“乙方经甲方同意向甲方购买幸福家园2号楼4层407房，建筑面积约93平方米；经甲乙双方协商，该经济适用房价格为2900元每平方米，全款为贰拾陆万玖仟柒佰元整……如因甲方原因不能履行本协议的内容甲方赔偿乙方所付房款的5%违约金……”该购房协议落款处有原告李玉贤及被告徐金星双方签字捺印。协议下方载明“今收到李玉贤买房款贰拾陆万玖仟柒佰元（269700元）”的收条字样。被告徐金星在庭审中辩称与原告之间是民间借贷关系而非房屋买卖关系，购房款269700元实际是被告徐金星向原告的借款，而该借款269700元是由2014年6月6日被告徐金星向原告李玉贤借款150000元加利息计算得出的。被告为支持答辩意见向法庭提供2014年6月6日《买卖房屋协议书》一份及证人证言两份。经查明，2014年《买卖房屋协议书》也是由甲方徐金星与乙方李玉贤签订，协议约定“甲方将自己在平桥中心大道汽车搬运公司二站承建楼房的一套2号楼201房卖给乙方，总款壹拾伍万元。”该协议落款处有被告徐金星、原告李玉贤签字捺印，还有证明人张某某、王某签字确认。被告徐金星称该《买卖房屋协议书》实际是借条性质，购房款150000元系借款，借款利息为月利率6%，房屋没有交付。证人张某某的证言与被告徐金星的答辩意见一致，主要为说明2014年6月6日的买卖房屋协议及2016年12月5日的购房协议实际均是借款合同，2014年6月6日的购房款150000元，按照月息六分计算，扣除徐金星已经偿还的利息后，尚欠原告269700元，被告徐金星用自建房屋作为还款保证，至此演变成2016年12月5日的购房协议。证人张某证言主要为说明原告在2016年12月5日签订购房协议时没有支付购房款。原告李玉贤的委托诉讼代理人王某作为2014年6月6日协议中的证明人之一向法庭说明，2014年6月6日的买卖房屋协议书确实是民间借贷关系，但是被告徐金星150000元的借款已经清偿完毕，与本案没有关联。另查明，2016年12月5日下午，被告徐金星向原告交付“购房协议”所约定的幸福家园2号楼4层407号房。2017年1月18日，信阳市中级人民法院（2016）豫1547号执行裁定书查封平桥区幸福家园经济适用房1号楼和2号楼住宅71套，原、被告双方协议约定的房屋在被查封范围内。一审法院认为：本案的争议焦点为原、被告之间的纠纷是房屋买卖合同纠纷还是民间借贷纠纷。原告提供的2016年12月5日《购房协议书》中关于房屋标的及房屋价格约定明确，协议书落款处有原、被告签字确认，也有被告收到房款269700元的收条，足以证明该购房协议系原、被告双方真实意思表示，且该协议符合房屋买卖合同的法定要件，因此该购房协议客观真实、合法有效，应当作为裁判的依据。被告答辩意见及证人张某某证言欲证明2016年12月5日的购房协议实际是民间借贷关系，是由2014年6月6日的协议书演变而来，但根据查明事实，2014年6月6日协议书中约定的房屋标的为2号楼201号房，2016年12月5日协议书中约定的房屋标的为2号楼4层407号房，新旧两份协议书载明的房屋标的不一致，且购房款也不同，而且在2016年12月5日被告已将协议约定的房屋交付给原告，因此不能认定2016年12月5日的协议书系民间借贷关系，对被告徐金星的答辩意见及证人张某某的证言，本院不予采信。证人张某证言欲说明原告在2016年12月5日签订购房协议时没有支付购房款，但是不能排除原告在其他时间段支付了购房款，且徐金星亲自出具收条证实已经收到269700元房款，对证人张某的证言本院不予采信。综上，原、被告之间的纠纷系房屋买卖合同关系。由于原告在接收房屋后发现该房屋系政府保障性住房，不能买卖，且该房屋已经被信阳市中级人民法院查封，原告不能实现对该房屋的所有权及使用权，因此原告与徐金星签订购房协议的合同目的无法实现，原告要求解除2016年12月5日《购房协议书》的诉讼请求合法有据，本院予以支持。由于无法实现合同目的的原因是由被告徐金星导致，根据《购房协议书》约定，徐金星应当赔偿李玉贤所付房款的5%作为违约金，因此原告要求被告徐金星赔偿违约金13485元的诉讼请求合法有据，本院予以支持。由于2016年12月5日《购房协议书》上并无被告韩燕签字，原告也没有证据证明徐金星收到房款后用于家庭共同生活，因此原告要求被告韩燕与被告徐金星共同返还购房款及违约金的诉讼请求没有依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告李玉贤与被告徐金星于2016年12月5日签订的《购房协议书》；二、被告徐金星于判决生效后五日内向原告李玉贤返还购房款269700元，并向原告李玉贤支付违约金13485元；三、驳回原告李玉贤的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费5547元，由被告徐金星承担。二审认定的事实与一审认定的事实基本一致。本院认为，李玉贤与徐金星2014年6月6日签订《买卖房屋协议书》，徐金星向李玉贤出具15万元借条，《买卖房屋协议书》带有为借款提供担保的性质，双方构成借款合同关系。李玉贤与徐金星2016年12月5日签订《购房协议书》，同时徐金星向李玉贤出具269700元收条。徐金星称后签订《购房协议书》是前一次借款合同的延续，名为房屋买卖实为民间借贷。因两份购房合同不仅涉及款项数额、房屋房号不同，且出具的收款凭据不同，前者是借条，后者是收条。另外，徐金星认为其虽然出具收据，但是李玉贤没有实际付款，收条载明的款项数额是原15万元借款本金与利息累加的结果，但仅有其本人陈述及证人证言，无其他证据印证，不予采信。故双方当事人后签订的《购房协议书》应为房屋买卖并非民间借贷，一审认定正确，予以确认。综上所述，上诉人徐金星的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5547元，由上诉人徐金星负担。本判决为终审判决。审判长  朱永超审判员  周振力审判员  付 巍二〇一八年十二月十九日书记员  李亚楠