江苏省苏州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏05民终799号 上诉人（原审被告）：昆山国超置业有限公司，住所地江苏省昆山市开发区景王路与东城大道交界口建滔御景园售楼。 法定代表人：张国强,该公司董事长。 委托诉讼代理人：韩玲，该公司员工。 委托诉讼代理人：丁金娟，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：上海宝原物业顾问有限公司，住所地上海市长宁区延安西路**太平洋中心**。 法定代表人：黎明楷，该公司执行董事长。 委托诉讼代理人：蔡钦光，该公司员工。 上诉人昆山国超置业有限公司（以下简称国超公司）因与被上诉人上海宝原物业顾问有限公司（以下简称宝原公司）委托合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2017）苏0583民初13115号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月18日立案后，依法组成的合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 国超公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判国超公司不支付佣金46005.38元，诉讼费用由宝原公司承担。事实和理由：一审法院认定事实有误，8-306号房马会凡未付佣金仅为1967元，不是7868.88元。6-3407号房陆静退房了，不应支付佣金40103.5元。庭审中，国超公司确认6-3407号房陆静系因不能全部付清房款而退房。 宝原公司二审辩称，不同意上诉人的诉请，请求维持一审判决。 宝原公司向一审法院提出诉讼请求：1、国超公司支付拖欠宝原公司的佣金293058.47元；2、本案诉讼费用由国超公司承担。 一审法院经审理认定事实如下：宝原公司（乙方）与国超公司（甲方）签订《建滔•裕景园项目销售代理合同》一份，约定甲方委托乙方分销代理“建滔•裕景园”。4履行期限。4.1本合同的履行期限自2016年1月l曰起至2016年3月31日止。4.2本合同的履行期限届满后，若甲方需要继续委托乙方销售该物业，经双方书面确认，本合同延续履行。5客户确认。5.1合同履行期限内，乙方派驻2人进行中介客户确认。5.2代理期限内，凡乙方或乙方关联公司带领客户前往甲方销售场所了解该物业相关情形或者实地察看该物业的，或是乙方驻场人员接待客户的，甲方或者甲方确认人应当及时签署或盖章乙方提供的《客户确认书》，一次确认客户。若甲方变更本条所述确认人的，应及时书面通知乙方。5.3本合同履行期内，甲方确认乙方客户后，甲方不得再确认该客户为其他销售代理人的客户。甲方在确认乙方客户之前，若该客户已经被确认为其他代理销售人的客户的，甲方应当通知乙方，并有权拒绝确认该客户为乙方客户，但若甲方仍然确认该客户为乙方客户的且该客户成交的，则该客户成交的代理服务费由甲乙双方协商确定（但每月此类客户不超过1个，若超过，则超过部分由甲方向乙方支付代理服务费）。5.4委托代理期限届满或是合同提前解除的，甲方依据本条第2款方式已经确认的客户，该客户继续有效的期交的，甲方应按本合同约定支付乙方佣金。5.5除本合同约定外，乙方通过下属的三级市场门店及自身渠道转介或带至现场的客户归乙方所有，经甲方确认签署《客户确认书》后，由乙方驻场销售人员接待。5.7甲、乙双方应于每月5日前对上个自然月乙方已成交物业明细进行书面确认，书面确认材料一式四份，甲方执两份、乙方执两份。8代理服务费用、支付方式。8.1乙方成交的每套物业，甲方应按单套物业实际成交总价价*4%向乙方支付销售代理佣金。8.2代理服务费用的支付时间及方式：甲乙双方每两周结算一次佣金，结算后乙方按结算金额向甲方提供合法足额发票及请款说明，甲方收到前述材料后按以下方式向乙方支付该佣金：乙方客户签订预售合同或购销合同、支付购房首付款并满足贷款条件或者一次性支付房款后，甲方向乙方支付该套物业的佣金。8.3乙方每次向甲方申请付款时，甲方从应付款中扣除5%作为保证金，直至扣满50万为止，保证金在销售合同约定交房日期之日起三个月后无息返还。8.4乙方贷款客户从签订预售合同或购销合同之曰起，乙方必须协助客户完成贷款，如果乙方客户不能按照购销合同约定完成贷款手续并按时足额放贷至甲方账户，则甲方将从保证金中扣除乙方该套物业佣金的5%作为罚款。8.5乙方不得私自带客户办理贷款按揭业务。否该套物业佣金的5%作为罚款。8.6若因乙方客户原因导致预售合同或购销合同注销，此时，甲方若已向乙方支付该套物业佣金，则甲方将从保证金中扣除该套物业佣金。8.7乙方向甲方收取销售佣金前需提供相关发票。……9现金奖励：乙方客户自2016年1月1日起至2016年1月10日期间成交并与2016年1月l7日前完成签约，每完成一套，乙方可得3000元人民币现金奖励。11违约责任。11.1甲方须依约按期支付销售佣金，但由于乙方发票未及时足额提交至甲方时除外。11.2甲方可随时与乙方解除合同，但应以书面形式告知乙方。同时甲方须按本合同佣金支付约定结付佣金。12合同的终止和变更。12.1本合同到期时，双方若同意终止本合同，双方应通力协作妥善处理终止合同后的相关事宜，结清与本合同有关的经济等事宜。本合同—旦终止，双方的合同关系即告结束，双方不再互相承担任何经济及法律责任，但甲方未按本合同的规定向乙方支付应付代理服务费用的除外。合同还就其他事项进行了约定。 其后宝原公司（乙方）与国超公司（甲方）签订《补充协议》一份，约定：甲乙双方就建滔•裕景园签订合同编号为KB-R016-FX003的《销售代理合同》（下称“原合同”），现甲乙双方就变更原合同条款达成如下意见：1、2016年2月26日至2016年3月31日成交的，甲方按单套物业实际成交总价*5%向乙方支付销售代理佣金。2、乙方及其分销商须按照与甲方所商定的销售方案进行销售，不得擅自改变销售计划，乙方及其分销商销售过程中必须严格遵守中介职业道德规范，维护甲方形象和信誉。不得任意放盘或调整销售价格，不得向客户收取未经甲方书面同意的任何费用，不得与甲方案场销售人员联合侵害甲方自有客户利益，如出现飞单等严重损害甲方利益的行为，甲方有权立即终止合同，同时不支付该飞单的佣金并处罚款人民币5万元。除以上变更外，本协议中甲乙双方未约定的事项均按原合同条款执行。本协议一式两份，经甲乙双方签章后生效，双方各执一份。 宝原公司提供未结佣金明细一份：                            姓名                       房号                       成交日期                       价格                       未付佣金                               马会凡                       8-2-0306                       2016.1.29                       986322                       7868.88                               伍春林                       12-1-2602                       2016.2.29                       743607                       29744.28                               张俊                       8-1-2703                       2016.3.5                       747776                       37389                               朱斌                       6-1-0902                       2016.3.13                       750000                       37500                               嵇爱红                       12-1-2703                       2016.3.13                       790822                       39541.1                               陈代秀                       7-1-1504                       2016.3.13                       773895                       38694.75                               赵子淯                       12-1-3102                       2016.3.13                       743607                       37180.35                               钟金荣                       7-1-1504                       2016.3.15                       760440                       38037                               卞方勇                       12-1-3203                       2016.3.19                       841232                       42062                               王中元                       6-2-1306                       2016.3.23                       1065603                       53280.15                               周彬彬                       7-1-1803                       2016.3.23                       844074                       33762.96                               李士会                       6-1-3304                       2016.3.23                       797916                       39895.8                               章丽                       6-2-0808                       2016.3.23                       794509                       39725.45                               陶家林                       5-2-1907                       2016.3.23                       834258                       41712.9                               邓彦府                       6-1-3102                       2016.3.23                       760113                       38005.65                               鲍思勇                       6-1-2802                       2016.3.24                       750935                       30037.4                               潘保山                       5-1-1802                       2016.3.24                       834258                       41713                               黄广伟                       6-1-2304                       2016.3.24                       801052                       40052.6                               王南燕                       7-1-2102                       2016.3.24                       758072.5                       30322.9                               潘兵                       6-2-2409                       2016.3.24                       801052                       40052.6                               程子芮                       7-1-0302                       2016.3.27                       835433                       71771.65                               张庆永                       5-1-0202                       2016.3.30                       892100                       44605                               陆静                       6-2-3407                       2016.3.30                       802061                       40103.05                国超公司陈述：马会凡未付佣金为1967元，伍春林、潘保山已经支付给上海柘信投资管理有限公司了，嵇爱红已经支付给了宝原公司，陆静已退房。结合宝原公司提供商品房购销合同、客户确认单、定金合同核实如下：伍春林客户确认单写明的是蔡先生、无定金合同，邓彦府无客户确认单和定金合同，潘保山客户确认单写明的是张女士、无定金合同，鲍思勇、黄广伟、王南燕、潘兵、程子芮、张庆永无定金合同。国超公司提供宝原公司和上海蜇信投资有限公司的佣金申请单、民事调解书、电汇凭证及付款明细，显示嵇爱红佣金已付，潘保山佣金支付给了上海柘信投资管理有限公司。 关于佣金结算。宝原公司陈述：按照合同约定通过客户确认书。国超公司陈述：客户签定金合同上，定金合同上会有具体代理销售方的名字，同时我公司也有具体的销售明细表统计。在客户签订购房合同后，财务会根据我司自有的销售明细表核对后确定具体的佣金。 一审中，国超公司支付了570000元佣金。 以上事实由销售代理合同及补充协议、商品房购销合同、客户确认单、定金合同、佣金申请表、电汇凭证、民事调解书及当事人庭审陈述为证。 一审法院认为，宝原公司与国超公司签订的销售代理合同及补充协议系双方真实意思表示，合法有效，予以认定。根据《建滔•裕景园项目销售代理合同》的约定，客户确认的方式系通过国超公司签署或盖章宝原公司提供的《客户确认书》，国超公司确认宝原公司客户后，不得再确认该客户为其他销售代理人的客户。国超公司对宝原公司提出的23户未支付佣金的客户中认为伍春林和潘保山系案外人上海柘信投资管理有限公司的客户，从一审法院核实的情况来看，伍春林及潘保山的客户确认单上载明的客户姓名看不出与伍春林及潘保山有任何关联性，故对于国超公司的辩解意见予以采纳，不作为客户。关于佣金金额。国超公司辩称针对马会凡的佣金金额应为1967元，但未提供证据证实，不予采纳。根据《建滔•裕景园项目销售代理合同》第8条及《补充协议》的约定按照成交价的5%作为佣金，并结合宝原公司提供的明细表，针对嵇爱红的佣金已付，故剩余的20套房，国超公司应支付的佣金为752059.94元（7868.88+37388.8+37500+38694.75+37180.35+38037+42061.6+53280.15+33762.96+39895.8+39725.45+41712.9+38005.65+30037.4+40052.6+30322.9+40052.6+41771.65+44605+40103.5），扣除国超公司已付的570000元，余款182059.94元需支付。遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：国超公司于判决书生效之日起十日内支付宝原公司佣金182059.94元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12430元，减半收取6215元,由国超公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，宝原公司为国超公司销售商品房，实际成交总价的4%为宝原公司销售代理佣金。当前，除8-306号房马会凡佣金数额以及6-3407号房陆静退房的问题外，二审中国超公司对于其他商品房应付的佣金未再提出异议，本院予以确认。对于8-306号房销售佣金，一审中宝原公司提供的明细中明确其购房价格为986322元，国超公司确认该房销售成功，则应当支付佣金39452.88元。当前，除宝原公司自认仅须支付7868.88元以外，国超公司并未提供其他证据证明其已经支付的佣金数额。故一审法院认定国超公司仍应支付7868.88元并无不当。 合同约定销售代理佣金的支付条件是物业“成交”，且签订预售合同或销售合同，支付购房首付款并满足贷款条件或者一次性支付房款后，国超公司应当向宝原公司支付佣金。非因受托人或客户的原因合同被注销的，不退还佣金。本案中，陆静已经就6-3407号与国超公司签订合同，并支付首付款，佣金支付条件已成就。而国超公司仅依据民事调解书，不能证明退房系因陆静一方的过错，故国超公司辩称不应支付该房对应的佣金，缺乏合同依据和事实根据，本院不予支持。 综上所述，国超公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费950元，由昆山国超置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 诚 审判员 柏宏忠 审判员 管 丰 二〇一八年四月二十四日 书记员 殷 姿 附录法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。