广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0115民初659号原告（反诉被告）：阮俊坚，男，1964年2月15日出生，汉族，住广东省广州市番禺区，委托诉讼代理人：田兰兰，广东智奇诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱彩云，广东智奇诺律师事务所律师。被告（反诉原告）：罗凤结，女，1970年3月31日出生，汉族，住广东省广州市番禺区，委托诉讼代理人：陈家琪，广东仲衡（南沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏伟杰，广东仲衡（南沙）律师事务所实习律师。原告（反诉被告）阮俊坚与被告（反诉原告）罗凤结房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人田兰兰、朱彩云，被告罗凤结的委托诉讼代理人陈家琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。阮俊坚向本院提出诉讼请求：1.罗凤结向阮俊坚支付未付房款100000元；2.罗凤结向阮俊坚支付逾期利息（利息计算方式如下：以100000元为本金，从2017年2月28日起计至该款实际清偿之日止，按每月1%的标准计算；以1450000元为本金，从2018年8月18日起计至该款实际清偿之日止，按每月1%的标准计算）；3.罗凤结赔偿阮俊坚为本案支出的律师费38000元；4.本案诉讼费由罗凤结承担。事实和理由：罗凤结和阮俊坚于2017年2月商定罗凤结以3750000元的价格向阮俊坚购买位于广州市南沙区大岗镇XX路XX号的房屋。罗凤结于2017年2月26日支付了500000元，于2017年2月27日支付了200000元，于2017年5月19日支付了500000元，于2017年5月20日支付了500000元，于2018年7月4日支付了500000元给阮俊坚。此后，罗凤结通过抵押按揭贷款的方式向阮俊坚支付1450000元。其后，阮俊坚发现罗凤结少支付100000元，多次催促罗凤结付款。由于罗凤结均以种种理由推诿拒绝支付，阮俊坚才诉至法院。罗凤结辩称，不同意阮俊坚的诉讼请求，理由如下：1.罗凤结已向阮俊坚付清全部房款，不存在拖欠的情况；2.阮俊坚对涉案房屋不具有完整的处分权，使得罗凤结在购房过程中额外支付了土地出让金及契税；3.即使需要支付利息，阮俊坚主张的1%的计算标准过高，应调整为按中国人民银行同期贷款利率计算，起算时间亦需要调整。罗凤结向本院提出反诉请求：1.阮俊坚向罗凤结返还垫付的补地价款337999元、国有土地使用权转让契税10139.97元及以上款项的利息（以348138.97元为本金，从2018年6月20日起计至返还上述款项之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；2.阮俊坚向罗凤结支付律师费40000元；3.本案诉讼费由阮俊坚承担。事实和理由：案涉房屋买卖合同签订后，阮俊坚才告知罗凤结涉案房屋的实测建筑面积与房产证载面积不符、与《建设工程规划许可证》建设许可面积不符，曾被课以行政处罚，无法办理房屋过户登记手续。罗凤结无奈之下只能先行垫付违建部分建筑面积的国有土地使用权出让金337999元及其契税10139.97元。阮俊坚故意隐瞒房屋存在违建类行政处罚无法办理过户的重大情形，违反了物权法以及合同约定，应向罗凤结返还补地价款及相应契税款项。阮俊坚辩称，不同意罗凤结的诉讼请求。首先，阮俊坚对房屋有违章建设，新屋和原房产证面积存有差异的情况并没有向罗凤结隐瞒，并在合同中予以注明。罗凤结在购房时已经知悉房屋的实际情况，违建处罚是双方签合同后才发生的，故土地使用权出让金和相应的契税不应由阮俊坚负担。其次，双方约定购房交易产生的全部税费由罗凤结承担，房款总额为阮俊坚实收款项。罗凤结口头同意承担土地出让金。罗凤结自行持国土部门出具的答复书补缴地价款后，从未向阮俊坚主张过该款项。直至2018年11月4日阮俊坚催收房款余款时，罗凤结为拒绝支付余款才向阮俊坚主张土地出让金。本院经审理认定事实如下：阮俊坚原是广州市南沙区大岗镇X路X街X号房屋的产权人。该房屋为混合结构，于2000年11月14日在不动产权证上记载的土地使用面积为240平方米，建基面积为116平方米，建筑面积为263.1平方米。罗凤结和阮俊坚协商一致，达成罗凤结以3750000元的价格向阮俊坚购买位于广州市南沙区大岗镇x路x号的房屋协议。双方确认依照阮俊坚（为卖方）和冯毅（为买方）于2017年3月2日签订的编号为8800273的《房屋买卖合同》履行。该合同载明，成交物业地址为潭洲镇荔枝湾花园荔湾路四横巷，建筑面积364.4026平方米（以《房地产权证》面积为准）。《房地产权证》号为：29××02。卖方保证对该物业享有完整处分权，出售该物业没有侵犯第三人的权利，并保证本合同所载有关物业之情况以及所提供的全部资料均真实、合法、准确、完整，否则卖方应承担由此而引致的一切责任。由于卖方的原因，造成该物业不能办理交易过户手续或与第三人产生纠纷的，由卖方承担责任。买方应按照附件约定的付款方式按时将楼款支付给卖方，同时买方确认已实地察看该物业，对该物业的座向、面积、楼层、间隔、质量、装修、产权情况等均予以认可。物业成交价已包括卖方自买入该物业后至该房屋交付前买方已发生及支出的一切费用（包括但不限于物业维修基金、煤气管道初装费、电话初装费、入住费等等）。买卖双方均同意，本次房屋交易产生的全部税费由买方独自承担。买方逾期支付成交价款，每逾期一天，按应付而未付款项的千分之一向卖方支付滞纳金。由于一方违约，另外两方为追究违约责任而产生的律师费及其他为实现权利的费用由违约一方承担。双方约定的其他事项：1.经双方协商，将房款的所有款项存入下述账户，视作卖方已收取款项，开户行：中国农业银行；户名：杨丽贞；账号：62×××73。2.旧房产证号：29××02，总建筑：263.1平方米，自用：240平方米；新房产面积：364.4026平方米，自用：240平方米。定金80000元，买方应在签署本合约同时自行交付卖方。此后，罗凤结通过银行转账的方式，于2017年2月26日向杨丽贞支付了500000元，于2017年2月27日向杨丽贞支付了200000元，于2017年5月19日向杨丽贞支付了500000元，2017年5月20日向杨丽贞支付了500000元，合计1700000元。2018年7月4日，罗凤结向阮俊坚支付500000元。双方在当天办理交易手续，签订了穗存量房合字××号《存量房买卖合同》。合同内容为罗凤结以1880000元的价格向阮俊坚购买广州市南沙区大岗镇x路x号房屋（房地产权证号码11××68号，建筑面积为358.5824平方米）。买方承担全部税费。同日，双方又签订了《房屋交易协议》。其中载明：罗凤结已支付1800000元到杨丽贞的账户，房屋总价为3750000元。房屋在过户时罗凤结支付阮俊坚500000元，余款1450000元在过户后45天支付，逾期罗凤结以月息一分利息支付给阮俊坚，逾期90天后，罗凤结以月息二万息支付阮俊坚，违约阮俊坚以诉讼方法向罗凤结追诉余款。签订《房屋交易协议》后，罗凤结于2018年10月26日向阮俊坚支付500000元，于2018年10月27日向阮俊坚支付500000元，于2018年10月29日向阮俊坚支付4500000元，共支付1450000元。2018年7月17日，涉案房屋完成转移登记手续，不动产登记机构不动产权属人登记为罗凤结，登记的房屋建基面积为127.2平方米，建筑面积为358.5824平方米，自用面积为240平方米。期间，相关部门于2017年5月11日向阮俊坚作出穗综南处[2006]1700056号《广州市城市管理综合执法行政处罚决定书》，要求阮俊坚就涉案房屋的违法建设缴纳罚款。广州市国土资源和规划委员会于2018年6月20日出具了《广州市国有建设用地使用权出让金计收答复书》，答复书载明涉案房屋（共）用地面积240平方米，总建筑面积358.58平方米，增容计价面积95.48平方米，补地价总额337999元。当日，罗凤结缴纳了上述补地价款337999元和国有土地使用权出让金契税10139.97元，共348138.97元。不动产登记机构在2018年2月7日变更登记涉案房屋建基面积为127.2平方米，建筑面积为358.5824平方米，自用面积为240平方米。2018年11月14日，阮俊坚要求罗凤结支付未付的购房款100000元，罗凤结向阮俊坚主张返还上述国有土地使用权出让金及其契税。双方均拒绝对方的要求，因此本案产生争议纠纷。为处理本案纠纷，阮俊坚签订《民事委托代理合同》，委托广东智奇诺律师事务所委派律师处理，并按约定支付了律师费38000元。罗凤结签订《民事委托代理合同》，委托广东仲衡（南沙）律师事务所委派律师处理，并按约定支付了律师费40000元。在本案庭审过程中，罗凤结陈述其于2017年2月份支付了100000元现金给杨丽贞，但无法提供证据予以证实。双方均确认协商时的房价是按每平方米约一万多元的标准估算的。本院认为，罗凤结和阮俊坚就以3750000元的价格买卖涉案房屋的协议，是双方真实意思表示，并没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方应按约定履行。关于支付购房款余款的问题，虽然阮俊坚在《房屋交易协议》中确认已经将1800000元支付至杨丽贞的账户内，但罗凤结实际以银行转账的方式向杨丽贞仅支付的仅为1700000元，应按实际情况确认转账支付的数额。罗凤结主张另外100000元是以现金支付给杨丽贞，但未能提供证据证明，故罗凤结应承担对其不利的法律后果。因此，本院认定罗凤结共向杨丽贞支付1700000元。加上后来罗凤结又向阮俊坚支付的500000元和以银行抵押贷款方式支付的1450000元，罗凤结共支付房款3650000元。对尚未支付的100000元，罗凤结应予以支付。关于未付100000元房款利息问题，阮俊坚在《房屋交易协议》中曾确认对方已经支付1800000元，在罗凤结支付《房屋交易协议》约定余款1950000元后，阮俊坚发现确认收取1800000元与实际不符，才于2018年11月14日明确要求罗凤结支付被确认已经支付，而实际未支付的100000元。此时，罗凤结未予支付的100000元，应从2018年11月15日起至该款付清之日止，计付利息。阮俊坚请求支付的利息标准过高，本院酌情确定按中国人民银行同期贷款利率标准计算。罗凤结应按《房屋交易协议》约定数额付款，对阮俊坚所称的100000元房款，并不存在违反约定逾期付款的问题，故阮俊坚要求对方计付利息缺乏依据。本院对其相应的诉讼请求不予支持。关于1450000元迟延付款的利息问题，双方约定该款在过户后45天支付。涉案房屋于2018年7月17日办妥转移登记手续，故罗凤结应于2018年8月31日前付清上述款项。罗凤结实际于2018年10月26日支付500000元，于2018年10月27日支付500000元，于2018年10月29日支付4500000元，已经构成违约，应从2018年9月1日起计付相应利息。阮俊坚请求支付利息的标准过高，应予以调整。本院酌情确定罗凤结应分别从2018年9月1日起至2018年10月26日止，以500000元为本金，从2018年9月1日起至2018年10月27日止，以500000元为本金，从2018年9月1日起至2018年10月29日止，以450000元为本金，按中国人民银行同期贷款利率标准计算。对于阮俊坚超出上述部分的相应请求，本院不予支持。关于土地使用权出让金和相关契税问题，双方未就涉案房屋土地使用权出让金和相应契税的负担作出明确的约定。双方在房屋交易时约定买方承担的全部税费，应属于房屋交易的税费，并不包括取得原产权人取得涉案房屋土地使用权的费用。阮俊坚原有产权房屋的土地使用面积为240平方米，建基面积为116平方米，建筑面积为263.1平方米。因违法建设，实际出售时的房屋的土地使用面积为240平方米，房屋建基面积为127.2平方米，建筑面积为358.5824平方米。因房屋增容计价面积95.48平方米，故需要补交款项和契税。缴纳上述费用的义务人是阮俊坚，现罗凤结垫付了上述款项和费用，在没有明确约定由罗凤结承担的情况下，阮俊坚应予以返还。关于垫付出让金、契税利息问题，罗凤结为阮俊坚垫付上述费用后，于2018年11月14日要求阮俊坚返还。阮俊坚未予返还的，应从2018年11月15日起至该款清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率标准计付利息。对罗凤结请求超出部分，本院不予支持。关于律师费问题，双方约定为追究违约责任而产生的律师费及其他为实现权利的费用由违约一方承担。根据上述约定，罗凤结应向阮俊坚支付律师费38000元，阮俊坚应向罗凤结支付律师费40000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）罗凤结应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告（反诉被告）阮俊坚一次性支付未付的房款100000元及其利息（从2018年11月15日起至该款付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率标准计算）；二、被告（反诉原告）罗凤结应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告（反诉被告）阮俊坚一次性支付迟延支付1450000元房款的利息（分别从2018年9月1日起至2018年10月26日止，以500000元为本金，从2018年9月1日起至2018年10月27日止，以500000元为本金，从2018年9月1日起至2018年10月29日止，以450000元为本金，按中国人民银行同期贷款利率标准计算）；三、被告（反诉原告）罗凤结应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告（反诉被告）阮俊坚一次性支付律师费38000元；四、原告（反诉被告）阮俊坚应于本判决发生法律效力之日起五日内向被告（反诉原告）罗凤结一次性支付348138.97元及其利息（从2018年11月15日起至该款付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率标准计算）；五、原告（反诉被告）阮俊坚应于本判决发生法律效力之日起五日内向被告（反诉原告）罗凤结一次性支付40000元；六、驳回原告（反诉被告）阮俊坚、被告（反诉原告）罗凤结的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费5091.04元（包括本诉受理费1530元、反诉受理费3561.04元），由原告（反诉被告）阮俊坚负担受理费3561.04元，被告（反诉原告）罗凤结负担受理费1530元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员 陈 健二〇一八年四月十五日书记员 成涵真