云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2018）云29民终1234号上诉人（原审被告、反诉原告）：杨育粉，女，1977年7月18日生，汉族，现住大理经济开发区，委托诉讼代理人：李光明，云南展腾律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：张艳，云南展腾律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：云南省大理白族自治州工商业联合会，住所大理市下关镇双鸳路**。负责人：洪云龙，主席。委托诉讼代理人：王丽平，云南欣晨光（大理）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：王成文，云南欣晨光（大理）律师事务所律师，特别授权代理。上诉人杨育粉因与被上诉人云南省大理白族自治州工商业联合会（以下简称“大理州工商联”）房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省大理市人民法院（2018）云2901民初748号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。一审法院认定案件事实：2009年1月1日，原、被告签订《租房协议》，约定原告将位于大理市间出租给被告，前三年的租金为300元/间/月，满三年后的租金为510元/间/月，租金每年一次性付清，建盖房屋的费用，如遇国家建设规划征地征收，被告自行承担经济损失。《租房协议》签订后，原告将七间铺面交付给被告。2010年1月2日，原、被告重新签订《租房合同》，约定原告将大理市下关双鸳路13号坐北朝南的临街铺面东起第一间至第八间出租给被告，租金280元/间/月，于每年1月份一次付清全年租金；如需对房屋进行改造，应征得原告同意。2010年1月2日，原、被告还签订《出租铺面修缮协议》，约定由被告对承租的大理市下关双鸳路13号临街铺面进行修缮并承担全部费用。《租房合同》及《出租铺面修缮协议》签订后，被告实际承租了东起第二间至第八间铺面（最东边的一间铺面被告未承租）。2010年1月，被告按照《出租铺面修缮协议》约定的项目对承租铺面进行了修缮。2014年12月31日，原、被告签订《租房合同补充协议》，约定自2015年1月起，前述房屋租金变更为510元/间/月。2017年11月13日，原告通知被告，要求被告于2017年12月31日前将承租铺面交回。2017年12月14日，兴盛社区工作人员组织双方当事人进行调解，但未能达成一致意见。因被告未交回铺面，原告于2018年1月1日断水断电，并于2018年1月3日再次通知，要求被告于2018年1月10日前交回铺面。被告至今仍未将承租铺面交回，其已经支付2017年12月31日前的租金，2018年1月1日后的房屋占有使用费未支付。原告出租给被告的大理市双鸳路13号临街铺面七间位于城镇地区，该铺面未取得建设工程规划许可证，亦未经批准建设。顶部钢架、彩钢瓦为被告改造。大理州工商联本诉的诉讼请求：1.确认原、被告签订的租房合同无效；2.判令被告返还占用的大理市双鸳路13号商铺七间，并支付原告自2018年1月1日起至商铺返还之日止按510元/间/月计算的经济损失；3.本案诉讼费用由被告承担。杨育粉的反诉请求：1.判令大理州工商联赔偿杨育粉因租赁合同无效而造成的经济损失84999.81元；2.本案诉讼费用由大理州工商联承担。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，原告出租给被告的七间房屋未取得建设工程规划许可证，亦未经主管部门批准建设，故原、被告之间的租赁合同无效。《出租铺面修缮协议》与《租房合同补充协议》均属租赁合同的内容之一，并非独立于租赁合同而成立新的民事法律关系，故均属无效。因租赁合同无效，故被告应将七间铺面返还给原告，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。原告请求被告按照租赁合同约定的租金标准510元/间/月支付房屋占有使用费，但因原告于2018年1月1日起断掉七间铺面的水电，导致铺面使用价值降低，故房屋占有使用费亦应相应地降低，法院酌情认定为400元/间/月。承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案被告经原告同意对租赁房屋的修缮、改建均属装饰装修，因租赁合同无效，且装饰装修物已与租赁房屋形成附合，原告不同意利用，故应由双方各自按照导致租赁合同无效的过错分担现值损失。关于损失数额，被告提交了图纸两份、工程量清单一份、工程结算书一份予以证明。一审法院认为，被告提交的前述证据不符合法定形式，且是在诉讼过程中制作，所欲证实的是装饰装修时的价值而非现价值，故对其真实性、合法性及关联性不予认可。基于双方当事人的同意，结合租赁房屋及装饰装修物的现状、被告使用的时间、双方导致租赁合同无效的过错等因素，一审法院酌情认定原告应赔偿被告装饰装修物限制损失10000元。被告主张原告应赔偿其支付给次承租人的搬迁费8000元，并向法院提交收条一份、收据两份予以证明。一审法院认为，被告与次承租人之间的租赁关系与原告无关，故对被告的该反诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条规定，判决：一、确认原告（反诉被告）云南省大理白族自治州工商业联合会与被告（反诉原告）杨育粉之间的《租房合同》（含《出租铺面修缮协议》及《租房合同补充协议》）无效；二、被告杨育粉于判决生效之日起十日内将大理市双鸳路13号商铺七间返还给原告云南省大理白族自治州工商业联合会，并支付原告云南省大理白族自治州工商业联合会房屋占有使用费（房屋占有使用费自2018年1月1日起至实际返还之日止按400元/间/月计算）；三、反诉被告云南省大理白族自治州工商业联合会于判决生效之日起十日内赔偿反诉原告杨育粉装饰装修物现值损失10000元；四、驳回原告云南省大理白族自治州工商业联合会的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告杨育粉的其他诉讼请求。本诉案件受理费514元，由原告云南省大理白族自治州工商业联合会负担114元，被告杨育粉负担400元。反诉案件受理费减半收取1035元，由反诉原告杨育粉负担931元，反诉被告云南省大理白族自治州工商业联合会负担104元。二审中，上诉人杨育粉向本院提交了从大理市城市建设档案馆调取的大理市民主党派办公楼房产申请登记审批表复印件和产权证附图复印件各1张，以证明案涉商铺的建设取得了建设工程规划许可证，经质证，被上诉人大理州工商联认为，上诉人杨育粉提交的证据材料只能证明大理州工商联的办公楼取得了建设工程规划许可证，不能证明商铺系经审批合法建盖，与本案无关联性。本院认为，上诉人杨育粉提交的证据材料与本案无关联性，不能证明本案案件事实，不予采信。二审查明的案件事实与一审一致，本院予以确认。上诉人杨育粉上诉称，一审认定本案案涉七间铺面未取得建设工程规划许可证，未经批准建设，属于认定事实不清，其中靠东边的四间铺面系经批准后合法建盖，并已经取得产权证，不属于违法建筑，经被上诉人同意建盖的三间虽未经行管部门批准，但过错在被上诉人一方未依法申请批准，上诉人无过错；一审根据《最高人民法关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款认定双方签署的租房合同无效，属于适用法律不当；原审判决认定合同无效，并以此判决上诉人支付自2018年1月1日起的房屋占有使用费，而对被上诉人强行断水断电的行为给上诉人造成的损失视而不见，显失公平。上诉人杨育粉上诉请求：1.依法撤销一审判决，将案件发回原审法院重审；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人大理州工商联辩称，位于大理市下关镇双鸳路**院内的办公楼，在1994年7月办理产权登记手续时没有包括本案涉及的四间铺面，四间铺面虽然与办公楼毗邻，但在办公楼建盖的相关手续材料中，并没有该四间铺面的报建和审批许可手续，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉，维持原判。本院认为，被上诉人大理州工商联与上诉人杨育粉签订租房协议，将未取得建设工程规划许可证，亦未经主管部门批准建设的七间铺面出租给杨育粉使用，双方签订的租房合同无效，本案并无证据证实东边四间铺面系经审批后合法建盖，杨育粉的该上诉理由不成立，不予采信。双方之间的租房合同无效，杨育粉有义务将铺面返还大理州工商联，大理州工商联请求杨育粉支付逾期腾房占有使用费的，应当得到支持。关于上诉人主张的损失问题，一审判决已酌情降低逾期腾房占有使用费标准，不存在显失公平的情况，对该上诉理由，本院不予采信。综上所述，上诉人杨育粉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费514元，由上诉人杨育粉负担。本判决为终审判决。审判长 陈 涛审判员 杨 宏审判员 杨剑丽二〇一八年十二月十七日书记员 杨 泽