广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤03民终666号上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市六星汽车园投资发展有限公司，住所地：深圳市罗湖区罗芳立交桥东南侧罗湖汽车生态公园**，统一社会信用代码：91440300767589535G。法定代表人：陈焕逢，董事长。委托诉讼代理人：苏新明，广XX亚太律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳大兴雷克萨斯汽车销售服务有限公司，，住所地：深圳市罗湖区笋岗街道泥岗东路梅园仓库**统一社会信用代码：91440300793882663M。法定代表人：秦蔼连。被上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市大兴丰田汽车销售有限公司，住，住所地：深圳市罗湖区宝安北路华南汽车交易中心内**一社会信用代码：91440300732088765M。法定代表人：秦蔼连。两被上诉人共同委托诉讼代理人：黄佳佳，北京德恒（深圳）律师事务所律师。上诉人深圳市六星汽车园投资发展有限公司（以下简称六星公司）因与被上诉人深圳大兴雷克萨斯汽车销售服务有限公司（以下简称大兴雷克萨斯公司）、深圳市大兴丰田汽车销售有限公司（以下简称大兴丰田公司）租赁合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2016）粤0303民初6198号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人六星公司上诉请求：1.撤销原审判决第二项、第三项并改判；2.上诉费用由大兴丰田公司、大兴雷克萨斯公司承担。事实和理由：一、原审法院认定六星公司退还大兴丰田公司、大兴雷克萨斯公司保证金80万元及利息属于认定事实错误。六星公司与大兴丰田公司、大兴雷克萨斯公司深圳大兴丰田汽车销售有限公司2007年1月30日签订的《罗湖汽车生态公园合作合同》的实质上是土地租赁合同。在合同到期后，如双方未继续就租赁土地达成新的一致意见时，大兴丰田公司、大兴雷克萨斯公司应该按照合同的约定返还土地。但是，大兴丰田公司、大兴雷克萨斯公司在合同到期后并未按照合同返还土地并继续占有并使用，大兴丰田公司、大兴雷克萨斯公司的行为已经违反了合同约定，应该视为大兴丰田公司、大兴雷克萨斯公司违约。而其缴纳的履约保证金因大兴丰田公司、大兴雷克萨斯公司未按照合同约定返还土地就应该予以没收，并抵扣为部分土地使用费。因此，原审法院不顾上述事实而判决六星公司退还履约保证金80万所依据的事实错误。二、原审法院认定“原告六星公司未履行本院（2014)深罗法民三初字第1801号民事判决书中的义务，未主动恢复涉案地块原状并向XX深圳公司支付2014年10月之后的土地占有使用费、土地使用税。六星公司拖延履行该民事判决书中确定的义务，存在主观恶意”属于错误。第一，六星公司在2014年10月之后给XX公司支付了土地使用费和土地使用税，但均被XX公司退回。第二，当时六星公司承租的土地由大兴丰田公司、大兴雷克萨斯公司（另有案外人等）占有使用，在六星公司多次催要下仍然不返还土地并继续占有并使用，六星公司如何主动恢复涉案地块原状？三、原审法院认定“根据（2014)深罗法民三初字第1801号民事判决书，六星公司……，远多于六星公司应向XX深圳公司支付的土地使用费274948.26元……，原告六星公司的该主张明显有违诚信原则，本院不予支持。”属于错误。从合同相对性来说，六星公司与XX公司之间的合同与六星公司与大兴丰田公司、大兴雷克萨斯公司之间的合同是相对独立的，不能因六星公司与XX公司之间合同的价款而与六星公司与大兴丰田公司、大兴雷克萨斯公司之间的合同价款进行比较而判断。原审法院属于适用法律错误。原审法院据此认为六星公司违背诚信原则属于引用法律原则错误。前述可知，六星公司与XX之间的合同价款与大兴丰田公司、大兴雷克萨斯公司之间合同价款没有任何关系，更没有可比性，不能就两个合同的价款一高一低而认定六星公司违反“诚信原则”。四、原审法院不认定“每平方米42.21元的标准”属于错误。大兴丰田公司、大兴雷克萨斯公司在合同到期后，占有土地（并拒绝返还土地）就应该支付占有期间的土地使用费，由于双方未就新的价格条款达成一致，就应该按照原合同最后约定的标准向六星公司支付土地使用费。在合同到期后，六星公司给大兴丰田公司、大兴雷克萨斯公司的每月费用清单中，均是按照42.21元的标准向大兴丰田公司、大兴雷克萨斯公司主张土地占有使用费。大兴丰田公司、大兴雷克萨斯公司均未提出任何的书面异议，这也从侧面证明了双方至今在合同到期后存在事实上的土地租赁关系。综上，六星公司认为一审法院认定事实错误，适用法律不当，对于原审判决的第二项、第三项应该予以撤销并改判或发回重审。六星公司二审庭审调查期间补充：罗湖区人民法院（2014）深罗法民三初字第1801号民事判决、二审案号为（2015）深中法房终字第1281号民事判决和罗湖区人民法院（2015）深罗法民三初字第887号民事判决、以及（2015）深中法房终字第2395号民事判决，以上判决均判定从合同到期后按照最后一个月的标准计算土地使用占用费。（2015）深罗法二字第3999号执行通知书及执行裁定书、案外人的执行申请书均按照最后一个月标准计算土地占有使用费。被上诉人大兴丰田公司二审答辩称：一、原审判决认定事实清楚，证据确实充分，六星公司关于应没收或抵扣履约保证金的说法缺乏事实依据，应予驳回。首先，履约保证金应当退还有合同依据。根据六星公司与大兴丰田的《罗湖汽车生态园合作合同》第二条第4款的约定，在合同期满后30日内，在乙方全面如约履行而无违约的前提下甲方予以无息退还保证金。其次，履约保证金退还的条件已经成就。涉案合作合同已于2014年9月30日期满，六星公司一审庭审时明确承认合同期限内被告任何费用都没有拖欠，合同期限内我方并不存在任何的违约行为，因此保证金退还的条件成就，应依法退还。最后，六星公司以合同到期后我方继续占有使用土地为由主张没收或者以后抵扣履约保证金于法无据，不能支持。履约保证金是为保证合同的履行而设，仅对合同期限内的行为有约束力，不适用于超过合同期限的行为。二、合作合同到期后，大兴丰田公司并未实际占有使用涉案土地，接受六星公司的服务和管理，原判判令大兴丰田公司与大型雷克萨斯公司共同承担涉案土地管理费错误，有违合同相对性原则，依法应予改判。根据六星公司和大兴雷克萨斯公司一审提交的证据材料，合同期限届满后相关缴费通知书、水电费明晰单接收主体以及还款主体均为大兴雷克萨斯公司，合同期限届满后大兴丰田公司既未续签合同，也未实际占有使用涉案土地，更没有接受六星公司的服务和管理，原审判决判令大兴丰田公司支付相关土地使用的管理费，缺乏事实和法律依据，应依法改判。被上诉人大兴雷克萨斯公司二审答辩称：一、原审判决认定的基本事实清楚，证据确实充分，同意大兴丰田公司关于履约保证金依约应当退还的意见。二、六星公司指称原判多项事实认定错误的意见应当驳回。合作合同期限届满后，六星公司与大兴雷克萨斯公司就土地使用形成事实租赁关系，双方没有签署新的租赁协议，口头约定变更涉案土地的使用费（含管理费）为每月274948.26元。自2014年10月起，大兴雷克萨斯公司依据变更后的费用标准，每月向六星公司足额支付相关土地使用费、管理费。在长达两年的时间大兴雷克萨斯均按照变更后的标准按月支付费用，六星公司并未提出任何异议，足以确认该事实履行行为是双方共同意思表示的结果，符合我国合同法第61条规定。三、原审判令大兴丰田公司、大兴雷克萨斯公司共同支付管理费缺乏事实和法律依据，应予纠正。根据合同相对性原理和相关合同的履行事实，大兴雷克萨斯公司系涉案事实租赁关系的实际主体，因此，原审判决大兴丰田公司承担管理费支付义务缺乏事实和法律依据。另外，根据双方长期的交易习惯，并未另行约定或收取管理费，我方支付租金和管理费均合并支付，根据双方商定的变更履行条件和长达两年的履行事实，另行判付酌定的管理费缺乏充分事实依据，请求二审法院依法改判。六星公司原审诉讼请求：1.判令大兴丰田公司、大兴雷克萨斯公司向六星公司返还土地并将上述土地恢复原状；2.判令大兴丰田公司、大兴雷克萨斯公司共同向六星公司支付拖欠的自2014年12月至2016年8月的土地使用费4721490.22元和2014年10月份至2016年8月的管理费548228元（2016年4月起土地使用费按照每月503058.78元标准、管理费按照每月23836元标准支付到退还土地为止），逾期支付按照每月万分之五计算逾期违约金。以上共计5269718.22元。3.诉讼费用由大兴丰田公司、大兴雷克萨斯公司承担。大兴丰田公司、大兴雷克萨斯公司反诉诉讼请求：1.判令六星公司向大兴丰田公司、大兴雷克萨斯公司退还合同履约保证金80万元；2.判令六星公司向大兴丰田公司、大兴雷克萨斯公司支付自2014年10月31日起至实际履行之日止的资金占用期间利息（利息按照中国人民银行同期贷款利率计算，暂计至2016年7月12日为72240.01元）。原审法院查明：一、案外人广东XX供水有限公司是位于深圳市××××17地块及××××57地块的使用权人，持有该两地块的《房地产证》，土地用途为供水用地，两地块的面积分别为77190.8平方米、3451平方米。二、六星公司原名称为深圳市逢东实业有限公司，于2010年6月21日变更为现名称。2005年3月23日，案外人深圳市XX投资控股有限公司（简称XX公司）作为出租方，六星公司（时名深圳市逢东实业有限公司）作为承租方，签订《租赁合同》，约定：XX公司将位于深圳市罗湖区××××地段（××号××供水××面××路段），面积为51463.74平方米的土地（以下简称租赁物）租赁给六星公司用于商业及旅游休闲项目开发。扣除输水管线保护面积7846.66平方米、巡检道路1598.99平方米（按50%计算）、新建巡检路左侧人行道面积974.74平方米、部队占用2071.17平方米、古榕树占地42.74平方米，实际计租面积为38929.44平方米；租赁期限自2004年10月1日至2014年9月30日止，租赁期共10年；租金每年按2%递增，其中2014年5月1日至2014年9月30日期间月租金为372554.74元;承租方须于每月5日前支付当月租金及土地使用费等各项管理费用；合同第七条第2款约定，租赁期满，本合同自然终止。若承租方需要续租，应提前3个月向出租方书面提出。承租方在租赁期满或合同提前终止时，须于租赁期满或终止之日前搬迁完毕。2005年4月28日，案外人XX公司与六星公司（时名深圳市逢东实业有限公司）签订《补充协议》，对2005年4月至2007年12月期间的租金标准作出变更约定，同时约定2008年1月起的租金按原合同执行。三、2015年1月10日，案外人广东XX供水有限公司就该院（2014）深罗法民三初字第1801号案件，向该院出具《声明及授权》：本公司是宗地号××××57号和××××17物业的产权人，权利份额为100%。本公司将该物业委托给广州XX物业管理有限公司深圳分公司负责租赁、管理的各项事宜。该物业自2004年10月1日起至2014年9月30日出租给深圳市六星汽车园投资发展有限公司。租赁合同期满后，六星公司拒不搬迁。广州XX物业管理有限公司深圳分公司已经向罗湖区法院提出起诉，案号为（2014）深罗法民三初字第1801号。为此，本公司特此声明，本公司已经将租赁物有关的所有权利全部授权给广州XX物业管理有限公司深圳分公司，广州XX物业管理有限公司深圳分公司有权以其自身名义开展与租赁物有关的各项活动，本公司均予以确认，包括但不限于起诉、应诉、上诉、和解、提交收集证据、申请执行等，广州XX物业管理有限公司深圳分公司有权转委托，有权指派和委托律师或其他人员办理与此有关的各项事务。本声明长期有效。自2010年10月9日《协议书》签订后，案外人广州XX物业管理有限公司深圳公司（以下简称XX深圳公司）代替XX公司向六星公司收取租金。XX公司对XX深圳公司行使2005年3月23日《租赁合同》项下出租人的权利没有异议。四、2007年1月30日，六星公司（时名深圳市逢东实业有限公司）作为甲方，与大兴丰田公司作为乙方，签订《罗湖汽车生态公园合作合同》，约定：第一条：1、甲方同意将本项目地块B1、B2，面积12028.98平方米（其中包括20%的公摊面积）（附地块坐标图），与乙方合作开发，用于雷克萨斯4S店。2、土地的合法性以甲方提供的政府报备批文作为附件（复印件须加盖甲方公章）。3、由甲方提供乙方4S店用地的地勘图。4、由甲方提供地块所有权人授权乙方4S店用地的证明。第二条：1、合同期年限：自2007年2月1日起至2014年9月30日止，其中建设期（免付合作费用期）为三个月（2007年3月16日—2007年6月15日）。2007年2月1日—2007年3月15日为临建报批预留期，2007年3月1日之前临建报批完毕，逾期建设期顺延，如因乙方2007年2月16日之前不能及时提供临建报批资料而造成的临建报批延期，逾期产生的所有影响和损失则由乙方自行负完全责任。2007年6月16日起乙方开始起计合作费用。2、合作费用自2007年6月16日开始计算，合作费用为叁拾元/月×平方米（30元/月×平方米），并自2008年6月16日开始在原标准基础上每年递增5%，每个月的合作费用乙方须在每月10日前凭甲方出具的税务发票支付给甲方，各时间段月合作费用具体如下：2007年6月16日至2008年6月15日30元/平方米，月合作费用360869.40元；2008年6月16日至2009年6月15日31.5元/平方米，月合作费用378912.87元；2009年6月16日至2010年6月15日33.08元/平方米，月合作费用397918.66元；2010年6月16日至2011年6月15日34.74元/平方米，月合作费用417766.48元；2011年6月16日至2012年6月15日36.47元/平方米，月合作费用438696.90元；2012年6月16日至2013年6月15日38.29元/平方米，月合作费用460589.64元；2013年6月16日至2014年6月15日40.20元/平方米，月合作费用483565.00元；2014年6月16日至2014年9月30日42.21元/平方米，月合作费用507743.25元。3、物业管理费从2007年5月1日起开始计算并每月收取，管理费为标准2元/月×平方米。4、乙方须于本合同签订之同时，向甲方支付合同履约保证金80万元，在合同期满后30日内，在乙方全面如约履行本合同而无违约的前提下甲方予以无息退还保证金。5、双方约定，签订本合同时乙方应同时缴纳第一个月应缴纳月合作费用为叁拾陆万零捌佰陆拾玖元零肆角（360869.40元）。双方还约定了其他权利义务。涉案租赁地块位于案外人广东XX供水有限公司拥有使用权的深圳市罗湖区××××17地块、××××57地块两地块之内。合同签订后，大兴丰田公司向六星公司支付了履约保证金80万元。后大兴雷克萨斯公司实际履行《罗湖汽车生态公园合作合同》（编号07001），由大兴雷克萨斯公司向六星公司支付涉案地块的租金、管理费、水电费等相关费用。2007年12月29日，六星公司与大兴雷克萨斯公司确认：大兴雷克萨斯公司因面积的问题，经双方协商，由原来的12028.98平方米变更为11918平方米。合同履行末期，大兴雷克萨斯公司每月向六星公司支付涉案地块的占有使用费503058.78元（计算过程为：42.21元/平方米×11918平方米=503058.78元）。合同于2014年9月30日到期后，大兴丰田公司、大兴雷克萨斯公司均未向六星公司交还涉案地块，由大兴雷克萨斯公司继续使用。自2014年10月至本案庭审之日，大兴雷克萨斯公司每月向六星公司支付土地占有使用费274948.26元。六星公司向大兴雷克萨斯公司发送《收费通知单》，催其向六星公司支付合作费用。其中，六星公司在《收费通知单》中催收合作费用为503058.78元。庭审中，大兴雷克萨斯公司称其每月收到六星公司的《收费通知单》，但其主张双方已口头协议将合作费用由503058.78元变更为274948.26元。六星公司主张合同到期后大兴丰田公司、大兴雷克萨斯公司应参照合同的约定每月向六星公司支付占有使用费503058.78元；被告则主张合同到期后，原、被告口头协议变更每月的土地使用费标准为274948.26元，但被告未提供证据证明双方存在该变更协议。六星公司认为大兴丰田公司、大兴雷克萨斯公司应共同向六星公司支付占有使用费，而大兴丰田公司、大兴雷克萨斯公司未足额支付，因此诉至该院。自2014年10月至本案庭审之日，大兴丰田公司、大兴雷克萨斯公司未向六星公司支付过管理费。大兴雷克萨斯公司在庭审后向该院提交的《说明》载明：2014年10月六星汽车园与土地实际使用权人发生纠纷无法与我司签土地租赁合同。我司与六星就继续使用罗湖生态园土地事宜进行协商达成口头协议。鉴于双方友好合作关系，深圳市六星汽车园投资发展有限公司免除我司2014年10月租金。从2014年11月开始，我司每月支付合作金额为274948.26元。2014年11月至今，我司己按上述约定每月按期足额支付上述合作费用，由于双方并未明确该金额是租金还是租金加管理费，深圳市六星汽车园投资发展有限公司也从未提出异议，因此我司认为该合作金额为土地租金加管理费。特此说明。庭审中，六星公司确认2014年9月30日前，大兴丰田公司、大兴雷克萨斯公司没有拖欠任何费用。截至庭审之日，六星公司未退还履约保证金80万元。五、因深圳市罗湖区××××地段面积为51463.74平方米的地块的租赁纠纷，案外人广州XX物业管理有限公司（以下简称XX公司）以及XX深圳公司作为原告，以本案六星公司为被告提起了（2014）深罗法民三初字第1801号案件诉讼，该院依法追加XX公司作为第三人参加该案诉讼。XX公司在该案请求判令：1、六星公司搬离深圳市罗湖区××××地段的租赁土地，将该地块恢复原状，并交回原告；2、六星公司支付交回该土地之前、违法占用期间的占用费，目前每月暂按原租赁合同最后一个月租金标准的2倍计算，暂计至起诉之日为546413.6元，实际应计算至交回该土地之日，并判令其承担土地使用费，现每月为12460.37元，两项合计为559053.97元；3、六星公司承担本案诉讼费用。经审理，该院于2015年5月21日作出（2014）深罗法民三初字第1801号民事判决书，判决：一、六星公司应于判决生效之日起十日内拆除深圳市罗湖区××××地段面积为51463.74平方米的地块之上的临时建筑、恢复该地块原状，并将该地块交还XX深圳公司。二、六星公司应于判决生效之日起十日内按372554.74元/月的标准向XX深圳公司支付2014年10月之后的土地占有使用费，直至上述地块交还XX深圳公司之日止。三、六星公司应于判决生效之日起十日内按12460.37元/月的标准向XX深圳公司支付2014年10月之后的土地使用税，直至上述地块交还XX深圳公司之日止。四、驳回XX深圳公司的其他诉讼请求。五、驳回六星公司的反诉请求。该民事判决书送达后，六星公司向深圳市中级人民法院提起了上诉，案号为（2015）深中法房终字第1281号。该案上诉人请求：一、二审法院在查明事实的基础上依法改判或发回重审；二、上诉费用由被上诉人承担。深圳市中级人民法院于2015年9月9日作出了（2015）深中法房终字第1281号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。（2015）深中法房终字第1281号民事判决书生效后，因该案被告六星公司未履行该判决书确定的义务，XX公司向该院申请强制执行，案号为（2015）深罗法执二字第3999号。2017年3月，该院通过强制执行恢复了涉案地块的原状并交还给该案原告。截至2017年9月15日，六星公司未向（2014）深罗法民三初字第1801号案件XX深圳公司支付2014年10月之后的土地占有使用费及土地使用税。原审法院认为：案外人XX公司与六星公司于2005年3月23日签订的《租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的规定，合法有效。在《租赁合同》履行期间，案外人XX深圳公司与六星公司于2010年10月9日签订《协议书》，确认《租赁合同》项下XX公司的权利义务由XX深圳公司继受，对此案外人XX公司作为《租赁合同》的出租方表示认可，广东XX供水有限公司作为涉案地块的使用权人向该院就（2014）深罗法民三初字第1801号案件作出《声明及授权》，确认XX深圳公司的出租人地位，且自2010年10月9日的《协议书》签订后，《租赁合同》已由XX深圳公司与六星公司实际履行，因此，XX深圳公司继受了《租赁合同》项下出租人的权利与义务。六星公司作为前述《租赁合同》的承租方，与大兴丰田公司于2007年1月30日签订的《罗湖汽车生态公园合作合同》，将涉案地块转租给大兴丰田公司，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的规定，合法有效。《罗湖汽车生态公园合作合同》签订后，大兴丰田公司支付了保证金80万元；在大兴雷克萨斯公司成立后，涉案地块由大兴雷克萨斯公司占有、使用，大兴雷克萨斯公司向六星公司交纳租金，履行承租人义务，六星公司对此未提出异议。大兴丰田公司作为《罗湖汽车生态公园合作合同》的签订主体，大兴雷克萨斯公司作为《罗湖汽车生态公园合作合同》的实际履行主体，应向六星公司支付相应费用。六星公司要求大兴丰田公司、大兴雷克萨斯公司向其返还涉案土地并将该土地恢复原状，因涉案土地已通过该院强制执行恢复了原状并交还给XX深圳公司，六星公司该诉讼请求的前提已不具备，该院予以驳回。六星公司要求大兴丰田公司、大兴雷克萨斯公司共同向六星公司支付拖欠的自2014年12月至2016年8月的土地使用费4721490.22元，逾期支付按照每月万分之五计算逾期违约金。该院认为，其一，六星公司未履行该院（2014）深罗法民三初字第1801号民事判决书中的义务，未主动恢复涉案地块原状并向XX深圳公司交还该地块，且至今未向XX深圳公司支付2014年10月之后的土地占有使用费、土地使用税。六星公司拖延履行该民事判决书中确定的义务，存在主观恶意。其二，根据（2014）深罗法民三初字第1801号民事判决书，六星公司应按372554.74元/月的标准向广州XX物业管理有限公司深圳分公司支付2014年10月之后的土地占有使用费，直至上述地块交还XX深圳公司之日止。可见，该民事判决书判决六星公司按合同约定的每平方米每月9.57元的标准向XX深圳公司支付租金。本案涉案土地为11918平方米，大兴雷克萨斯公司自2014年10月起至本案庭审之日，已每月向六星公司支付了土地占有使用费274948.26元。每月大兴雷克萨斯公司向六星公司支付的土地使用费274948.26元，远多于六星公司应向XX深圳公司支付的涉案地块的土地使用费114055.26元（计算过程为：9.57元/月/平方米×11918平方米=114055.26元）。综上，六星公司恶意拒不履行该院（2014）深罗法民三初字第1801号民事判决书中的义务，既未将涉案地块恢复原状并交还给XX深圳公司，亦未向XX深圳公司支付自2010年10月之后涉案地块的使用费及土地使用税，反而主张就涉案地块向大兴丰田公司、大兴雷克萨斯公司按每月每平方米42.21元的标准收取使用费，逾期支付按照每月万分之五计算逾期违约金，六星公司的该主张明显有违诚信原则，该院不予支持。六星公司要求大兴丰田公司、大兴雷克萨斯公司支付2014年10月份至2016年8月的管理费548228元（2016年4月起管理费按照每月23836元标准支付到退还土地为止），逾期支付按照每月万分之五的标准支付逾期支付土地使用费及管理费的违约金。该院认为，根据《罗湖汽车生态公园合作合同》约定，承租方应向出租方每月支付管理费23836元，该院酌定大兴丰田公司、大兴雷克萨斯公司参照《罗湖汽车生态公园合作合同》的约定向六星公司支付管理费。因大兴丰田公司、大兴雷克萨斯公司未举证证明其已向六星公司支付2014年10月份至2016年8月的管理费548228元，大兴丰田公司、大兴雷克萨斯公司应当向六星公司支付该笔费用548228元。2016年8月之后的管理费，因六星公司未缴纳诉讼费用，本案不予处理。利息系法定孳息，大兴丰田公司、大兴雷克萨斯公司拖欠2014年10月份至2016年8月份的管理费，应当向六星公司支付拖欠的管理费的利息。利息以当月欠缴的管理费23836元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准，自拖欠管理费的次月1日起计算至款项付清之日止。大兴丰田公司、大兴雷克萨斯公司在合同期限内（2007年2月1日至2014年9月30日）未拖欠任何费用，六星公司亦未举证证明大兴丰田公司、大兴雷克萨斯公司存在其他违约行为，根据《罗湖汽车生态公园合作合同》的约定，六星公司应当在合同期满后30日内无息退还履约保证金80万元。因该履约保证金系由大兴丰田公司向六星公司支付，六星公司应于2014年10月30日前向大兴丰田公司退还该履约保证金80万元。孳息是法定孳息，六星公司未能在约定的2014年10月30日前退还履约保证金80万元，应自逾期之日向大兴丰田公司支付利息（利息以80万元为基数，以按照中国人民银行同期贷款利率的标准，自2014年10月31日起计至款项付清农工之日止）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、大兴雷克萨斯公司、大兴丰田公司应于判决生效之日起十日内向六星公司支付拖欠的2014年10月至2016年8月的管理费548228元及利息（利息以当月欠缴的管理费23836元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准，自拖欠管理费的次月1日起计算至款项付清之日止，）。二、六星公司应于判决生效之日起十日内向大兴丰田公司退还履约保证金80万元及利息（利息以80万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准，自2014年10月31日起计算至款项付清之日止）。三、驳回六星公司的其他诉讼请求。四、驳回大兴雷克萨斯公司、大兴丰田公司的其他诉讼请求。如果未在判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费48688元，由六星公司负担43624元，由大兴丰田公司、大兴雷克萨斯公司负担5064元；反诉受理费6261元，由六星公司负担。二审期间，六星公司提交以下证据：1.（2015）深罗法民三初字第887号民事判决书；2.（2015）深中法房终字第2395号民事判决书；3.（2015）深罗法二字第3999号执行通知书；4.强制执行申请书。以上证据证明在相同的事实情况下，已经生效的判决书均判定从合同到期后按照最后一个月的标准计算土地使用占用费。两被上诉人认为，上述证据未在举证期限内提交且不属于新证据，认可证据的真实性但不认可关联性。本院认为，六星公司提交的证据1和证据2，系案外人之间的诉讼裁判文书，与本案缺少关联性，本院不予采纳；证据3和证据4，系案涉地块的强制执行材料，与本案密切相关，本院予以采信。本院二审调查中，大兴丰田公司、大兴雷克萨斯公司确认大兴雷克萨斯公司使用案涉土地至2016年8月，2016年9月停止营业，其于2014年10月起至2016年6月，每月向六星公司支付费用274948.26元。六星公司确认以上事实。二审调查时，大兴丰田公司、大兴雷克萨斯公司对原审判决大兴丰田公司、大兴雷克萨斯公司共同支付六星公司管理费提出异议，主张根据合同相对性原则和相关合同履行的事实，大兴雷克萨斯公司才是涉案租赁关系的实际主体。但大兴丰田公司、大兴雷克萨斯公司未对原审判决提起上诉。原审查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，六星公司与大兴丰田公司虽然签订的是《罗湖汽车生态公园合作合同》，但六星公司实际上只固定收取土地使用费和管理费等，因此，该合作合同实质上是土地租赁合同。大兴丰田公司系《罗湖汽车生态公园合作合同》的签订主体，大兴雷克萨斯公司系该合同的实际履行主体，应向六星公司支付相应费用。大兴丰田公司在本院二审调查阶段提出其不是合同的实际履行主体故不应承担相应责任的主张，缺乏法律依据，且因其未提起上诉，应视为对原审判决的认可。本案二审争议焦点是：一、合同期满后土地使用费的计算标准；二、六星公司是否应当返还大兴丰田公司、大兴雷克萨斯公司保证金80万元及利息。关于焦点一，《罗湖汽车生态公园合作合同》到期后，大兴丰田公司、大兴雷克萨斯公司未将涉案土地交还六星公司，应视为双方签订的合同继续履行；同时，本院作出的（2015）深中法房终字第1281号民事判决书，维持了深圳市罗湖区人民法院的一审判决：六星公司按372554.74元/月的标准向XX深圳分公司支付2014年10月之后的土地占有使用费，直到上述土地交还XX深圳分公司之日止。而案涉土地实际一直由大兴雷克萨斯公司占有使用，故大兴丰田公司、大兴雷克萨斯公司应向六星公司按合同约定的标准交纳土地使用费。大兴丰田公司、大兴雷克萨斯公司主张双方在合同期满后达成了口头协议，改变了原合同关于土地使用费的约定，且一直按新的约定金额支付，但其未能提供证据证明双方达成了新的协议，大兴丰田公司、大兴雷克萨斯公司虽然自2014年10月起按照274948.26元/月的金额向六星公司支付费用至2016年6月，但六星公司亦从2014年10月起每月向大兴雷克萨斯公司发送《收费通知单》，按503058.78元的标准向其催收费用。大兴丰田公司、大兴雷克萨斯公司未能提供证据证明其主张，应承担举证不能的不利后果。故，大兴丰田公司、大兴雷克萨斯公司应当按照每月503058.78元标准交纳土地使用费给六星公司。至于六星公司与XX深圳分公司之间土地使用费的标准问题，系另一个合同的法律关系，不影响本案合同的有效性及其约定对合同各方主体的约束力。大兴丰田公司、大兴雷克萨斯公司确认使用涉案土地至2016年8月，故合同期满后，大兴丰田公司、大兴雷克萨斯公司应向六星公司支付的土地使用费总金额为11570351.94元（503058.78元/月×23个月），大兴丰田公司、大兴雷克萨斯公司已经按照274948.26元/月的标准向六星公司支付了自2014年10月至2016年6月的土地使用费共计5773913.46元（274948.26元/月×21个月），故还应向六星公司支付5796438.48元（11570351.94元-5773913.46元），六星公司原审请求大兴丰田公司、大兴雷克萨斯公司向其支付自2014年12月2016年8月的土地使用费4721490.22元，未超过大兴丰田公司、大兴雷克萨斯公司应支付金额，本院予以支持。双方当事人在合同中有关于“拖欠合作费用，每天按5‰加收滞纳金”的约定，故六星公司请求按照每月万分之五计算逾期违约金，有合同依据，且计付比例未超过合同约定，本院予以支持。鉴于六星公司在原审提交的《关于合同价款和计算的说明》中自认同意大兴丰田公司、大兴雷克萨斯公司暂时按照每月274948.26元的标准支付土地使用费直至其与广州XX物业管理有限公司深圳分公司之间纠纷案件判决后，故逾期违约金应从六星公司向原审法院提起诉讼的2016年3月开始计算至付清款项为止。关于焦点二，双方当事人在《罗湖汽车生态公园合作合同》中作出大兴丰田公司应交纳履约保证金80万元的约定，同时约定合同期满后30日内，在大兴丰田公司全面如约履行合同无违约的前提下，六星公司予以无息退还保证金，但并未约定六星公司在何种条件下可以迟延返还履约保证金。本案一、二审阶段，双方当事人均确认大兴丰田公司、大兴雷克萨斯公司在合同期限内无违约情形，故在本院支持六星公司土地使用费、管理费以及逾期付款违约金的情况下，六星公司关于履约保证金已经抵扣相关费用的主张本院不予支持。综上所述，六星公司的上诉理由部分成立，对其上诉有事实和法律依据的部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、维持深圳市罗湖区人民法院（2016）粤0303民初6198号民事判决第一、二项；二、撤销深圳市罗湖区人民法院（2016）粤0303民初6198号民事判决第三、四项；三、被上诉人深圳大兴雷克萨斯汽车销售服务有限公司、深圳市大兴丰田汽车销售有限公司应于本判决生效之日起十日内向上诉人深圳市六星汽车园投资发展有限公司支付拖欠的2014年12月至2016年8月土地使用费4721490.22元及逾期违约金（违约金以4721490.22元为基数，按照每月万分之五从2016年3月计至付清时止）；四、驳回深圳市六星汽车园投资发展有限公司的其他上诉请求。上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件本诉受理费48688元，由深圳大兴雷克萨斯汽车销售服务有限公司、深圳市大兴丰田汽车销售有限公司负担；一审反诉受理费6261元，由深圳市六星汽车园投资发展有限公司负担；二审案件受理费50833元，由深圳大兴雷克萨斯汽车销售服务有限公司、深圳市大兴丰田汽车销售有限公司承担43208元，深圳市六星汽车园投资发展有限公司承担7625元。本判决为终审判决。审判长 刘    茹审判员 范  志  勇审判员 李  兴  旺二〇一八年四月十九日书记员 方浩填（兼）附：相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。