浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)浙10民终327号 上诉人(原审被告）：张良弟，男，1958年11月24日出生，汉族，住仙居县。 委托诉讼代理人：王金芳（系张良弟外甥女），住广州市越秀区。 被上诉人(原审原告）：潘伟群，男，1968年9月12日出生，汉族，住仙居县。 委托诉讼代理人：潘天真（系潘伟群兄弟），住仙居县。 上诉人张良弟因与被上诉人潘伟群房屋租赁合同纠纷一案，不服仙居县人民法院（2017）浙1024民初5033号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月18日立案后，依法组成合议庭，于同年3月14日公开开庭进行了审理。张良弟及其委托诉讼代理人王金芳、潘伟群及其委托诉讼代理人潘天真到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张良弟上诉请求：依法撤销一审判决，改判驳回潘伟群的诉讼请求；一审、二审案件诉讼费用由潘伟群负担。事实和理由：（一）潘伟群举证的销售清单及收款收据证据缺乏合法性、真实性、关联性。潘伟群在一审中提交的销售清单及收款收据都不是真实合法的发票，也没有公章，不能证明哪些地方用了这些装饰材料，潘伟群既无图纸也无预决算明细。（二）证人未出庭接受质证。一审中潘伟群申请证人顾某、王某、盛某出庭作证，证明所谓的装饰费用。但只有王某出庭作证（实际上王某根本没有到店里做过装饰工作），而其证明的墙纸按面积计算只有147平方，按每方6元计也只有882元，与潘伟群提出的墙纸10159.5元相差10多倍，不符合实际。（三）潘伟群提供的照片不能证明张良弟更换门锁，因为锁是套在玻璃门内门把上且是一把横锁，从外面手是穿不进去的。照片不能证明张良弟更换门锁。（四）潘伟群本来就己移除了空调、冰箱、碗盏、照明电器等主要经营物品，并拆除店门口饭店广告，所以不是张良弟造成潘伟群停业，而是潘伟群自己生意不好早就把主要经营物品移走而停业。（五）张良弟虽然通知潘伟群如不续租请于2017年4月13日前将店内剩余东西搬走，解除双方租赁协议，但在下各派出所调解时张良弟主动提出给潘伟群二个月时间，让其来付租金续租，但潘伟群不来调解。张良弟事实上是在2017年8月初才将店面转租给他人经营油漆生意的。这四个月时间中潘伟群没有向张良弟支付房租，更没有主张要继续经营租赁。如果潘伟群在这四个月时间中真的要继续经营的话，只要支付租金后完全可以。因此，一审认为没有给潘伟群必要的租金准备时间，属于认定事实错误。 潘伟群辩称，（一）2017年4月1日，张良弟已经把门锁换掉，还在门口张贴招租告示，有照片为证，潘伟群实际无法经营。（二）双方对租金支付期限没有约定，按照法律规定，潘伟群在2018年4月1日前支付租金即可。但是张良弟为了追求更高的租金，单方面对租金支付期限进行限制。（三）2017年3月31日之前，张良弟未向潘伟群催讨过租金。张良弟于4月1日张贴的是“两间门面出租”，并非一审认定的“二楼招租告示”。（四）2017年4月1日前后，张良弟将潘伟群的经营物品扔出门外，后来要出租给新的承租人才将物品搬至其他地方，造成了潘伟群的巨大损失。（五）冰箱、空调是否拆除是潘伟群的自由。去派出所调解是在4月5日、6日左右，张良弟没有说过两个月的事情。当时潘伟群要求赔偿，张良弟不肯调解，所以起诉到法院。 潘伟群向一审法院起诉请求：1.判令张良弟赔偿潘伟群装修款56639元、设备损失34301元，共计90940元；2.本案诉讼费用由张良弟负担。 一审法院认定事实：2015年3月10日，潘伟群与张良弟签订《租房协议》一份，约定张良弟将位于两间店面屋的一楼和二楼出租给潘伟群，约定租期为五年（从2015年4月1日至2020年3月31日）；第二条约定租金为：第一年（2015年4月1日至2016年3月31日）租金60000元，第二年（2016年4月1日至2017年3月31日）租金65000元，第三年、第四年、第五年租金在上一年租金基础上每年上涨2000元（即第三年67000元，第四年69000元，第五年71000元）等内容，但未约定租金支付期限以及违约责任等。该租房协议由潘伟群起草。此后潘伟群对承租房屋进行了装修装饰并购买餐饮服务设备设施，在一层砌了隔墙，将其中南面间转租他人，在一层北南间和二层二间，于2015年5月1日开业经营“鸿福楼家常快餐”店。第二年的租期至2017年3月31日期满，从2017年4月1日起属于第三年度租期的第一天，在2017年3月31日之前潘伟群已将空调等部分经营设备搬走，而张良弟也曾于2017年3月31日前要求潘伟群支付第三年度的租金。因潘伟群没有支付第三年度的租金，张良弟于2017年4月1日即在出租给潘伟群的房屋的门上张贴二楼招租告示。2017年4月6日张良弟向潘伟群送达了《催讨通知书》一份，《催讨通知书》的内容为：“店面租金已到期，如果继续租赁请于2017年4月10日前来交付2017年度租金。如不续租的，请于2017年4月13日前将店内（剩余）东西搬走，并解除双方租赁协议，否则店内物品将作无主处理”。因潘伟群仍未支付2017年度租金，张良弟于2017年4月14日将一楼的潘伟群餐饮用具桌椅等以及不锈钢灶台等物品搬移出屋，堆放在屋后（二楼的东西没有搬），导致潘伟群无法经营而停业。张良弟后于2017年8月初将房屋一楼出租他人经营油漆生意。此纠纷经仙居县公安局下各派出所于2017年4月初进行了调解，但潘伟群、张良弟达不成协议。 一审法院认为：一、双方签订的《租房协议》没有约定租金的支付期限及违约责任，对此双方均有责任。潘伟群陈述的口头约定先使用房屋后付租金和张良弟陈述的口头约定先付租金后使用房屋，均缺乏证据，均不予采信。二、《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：对租金支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。由此可见，在租金支付期限没有约定情况下，应当先按照合同法第六十一条的规定确定租金支付期限。而合同法第六十一条规定：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。综上，本案当事人在已经不能达成补充协议的情况下，应当按照交易习惯确定租金支付期限。本条规定的交易习惯首先是指当事人之间的交易习惯，其次是指当地同行业的交易习惯。但双方的证据均不能证明前二个年度租金的支付期限，因此当事人的交易习惯不能反映租金的支付期限，应按当地房屋租赁行业的习惯确定支付期限，即先付租金后使用房屋。但由于没有约定具体期限，而且第三年的租金67000元，张良弟应当给予潘伟群合理的租金支付期限。但张良弟在第三年度租期的第一天即在出租屋张贴了招租公告，而在2017年4月6日即向潘伟群送达了《催讨通知书》，而《催讨通知书》限定潘伟群在2017年4月10日前交付2017年租金或者在2017年4月13日前搬走店内东西，该期限太短，没有给潘伟群必要的租金准备时间，属不合理期限。而且张良弟在自定的期限届满次日即2017年4月14日即将一楼的潘伟群桌椅灶台等用于经营物品搬之屋外，中断了潘伟群的经营活动，即使潘伟群延期支付租金，张良弟也可以对租金主张权利。综上张良弟存在过错，属于单方面解除合同，应赔偿潘伟群适当的经济损失。综合本案的具体情况，在新一年租期开始三个月期限为合理的支付租金期限。三、双方没有约定如何承担违约责任，潘伟群关于装修的价值，不能作为张良弟赔偿的依据，潘伟群购买的设备设施价值也不能作为张良弟赔偿的依据。因此一审法院参照租金数额，根据本案实际情况，酌情确定由张良弟赔偿给潘伟群损失人民币16750元。四、潘伟群购置的灶具桌椅等经营物品属于潘伟群所有，但因潘伟群的诉讼请求中没有要求归还上述物品，所以本案不作判决，由潘伟群自行取回。潘伟群装修装饰的隔墙、卫生间等固定残值，属于张良弟所有。综上，潘伟群的诉讼请求合法部分，依法予以支持，不合法部分，予以驳回。为此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条、第二百二十六条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、限张良弟在本判决生效之日起十天内赔偿给潘伟群损失16750元。二、驳回潘伟群的其余诉讼请求。如张良弟未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2074元，减半收取1037元，由潘伟群负担847元，由张良弟负担190元。 本院二审期间，张良弟提交如下证据： 1.案涉房屋2015年11月至2018年2月的电费明细打印件，以证明潘伟群于2016年10月开始即已经处于半停业状态。潘伟群质证认为，电费明细与本案无关。 2.张良弟与案外人朱永溪的对话录音，以证明朱永溪是潘伟群的租户，朱永溪陈述潘伟群店里生意不好。潘伟群质证认为，与本案无关。 潘伟群申请证人张某、卢某出庭作证，以证明2017年4月1日二人坐潘伟群车时看到张良弟在更换案涉房屋的门锁。本院对证人出庭作证的申请予以准许。 张某的证人证言：4月1日，我与卢某坐潘伟群车去下各，路上看到有一个穿深色衣服的人，背身站在鸿福楼家常快餐门口拿着螺丝刀换锁。后来潘伟群和卢某开始用手机拍照，潘伟群并未下车阻止换锁。我以前见过张良弟一次。 卢某的证人证言：4月1日，我与张某坐潘伟群车去下各。路上潘伟群说看到有人在换锁，我看见那人拿着螺丝开。潘伟群停车开始拍照，我没有拍照。后来潘伟群下车去阻止那人换锁并与其争吵，我与张某坐在车上。 针对二证人的证言，张良弟质证认为自相矛盾，一个人说潘伟群下过车，一个人说潘伟群没有下车，况且二人看到的都只是背影而已。当天张良弟只是打开卷帘门看看房屋里面桌椅是否仍在，卷帘门里面还有玻璃门，张良弟无法打开。潘伟群质证称，证人证言具备客观性。 本院依职权分别向下各派出所民警暨君超、《租房协议》上中证人杨某、案涉房屋新租户陈军剑作三份询问笔录。暨君超陈述：双方下一个租期开始前，因潘伟群没有提前交租金，张良弟来到下各派出所反映。事情主要是因为潘伟群店里生意太差，装修投入又较高，双方后来没有调解成功。杨某陈述：《租房协议》当时是在张良弟家里签订的，双方对租金怎么付都没有说。比较起当时其他的租赁情况，租金6万元一年其实是便宜的。陈军剑陈述：看到张贴的租房通知过来租赁房屋，2017年7月10日左右进场装修，2017年8月1日开始承租。租金都是提前交给张良弟，听说上一个租客开饭店生意不太好。 针对三份询问笔录，张良弟质证称，双方签订合同时对租金如何支付都没有提及，杨某的询问笔录不具客观性，其余无异议。潘伟群质证称，暨君超称双方到派出所的时间在4月1日前不客观，应当是4月5日、6日左右，其余无异议。 本院认证意见：张良弟提交的证据1电费明细是未经盖章的打印件，真实性无法确认；证据2，朱永溪未能出庭作证，不能单独作为认定案件事实的依据。本院对该二份证据均不予认定。卢某与张某的证人证言，二人均陈述只看到张良弟的背影，无法直接证明张良弟是在换锁，况且二证人对事情经过的描述存在多处矛盾，可信度较低，无法证明待证事实。本院依职权所作三份询问笔录：下各派出所民警暨君超系公安机关工作人员，在双方起纠纷的初期作为中立第三方进行调解，证明力较强，其陈述应当作为认定事实的依据；杨某就双方租金未行约定的陈述与张良弟意见实际上是一致的，张良弟与潘伟群无其他异议，对杨某的询问笔录予以认定；陈军剑的询问笔录，双方亦无异议，本院予以认定。 一审法院对张良弟于2017年4月1日在案涉房屋门上张贴的“二楼招租告示”认定有误，应更正为“两间门面出租告示”，本院对一审法院认定的其他事实予以认定。另认定：第二年度租赁期间，潘伟群所经营的“鸿福楼家常快餐”断断续续营业，其已提前将空调、经营饭店所用的门口显示屏等物搬离。2017年7月，张良弟与案外人陈军剑达成案涉房屋一楼两间门面的租赁意向，陈军剑进场装修。 本院认为，本案争议的基础法律关系是案涉房屋的租赁合同关系。“租赁合同纠纷”为《民事案件案由规定》中的第三级案由，“房屋租赁合同纠纷”为第四级案由。依据《最高人民法院关于印发修改后的的通知》,人民法院立案时应当先适用第四级案由。本案案由应定为房屋租赁合同纠纷。 关于租金支付期限的认定。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”就租金支付期限，张良弟与潘伟群未在《租房协议》中约定，又未能达成补充协议，应当按照交易习惯确定。张良弟一审中已提供证据证明本地房屋租赁行业通常由承租人提前支付租金，租赁双方对此应系明知。结合二审查明的事实和日常生活经验，可以认定承租人在租期开始之前交付租金是本地房屋租赁行业的交易习惯。潘伟群应当在2017年4月1日之前支付第三年度的租金。 关于张良弟是否享有单方合同解除权。本案中，潘伟群未能按期在2017年4月1日之前支付第三年度的房屋租金，迟延履行了主要债务，张良弟的合同目的不能实现，潘伟群系根本违约。后张良弟于2017年4月6日向潘伟群送达《催付通知书》，要求潘伟群在4月10日之前支付租金，否则于4月13日解除租赁协议，已经履行了催告义务。潘伟群始终未付租金，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第三项“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的情形，张良弟依法有权行使单方解除权，租赁合同于2017年4月13日解除。一审法院认为张良弟未给予潘伟群必要的租金准备时间。但租金的支付实际是货币的交付，履行方式简便，租金67000元金额又不大，张良弟要求潘伟群于4月10日前履行已属合理。潘伟群主张张良弟于2017年4月1日更换了案涉房屋的门锁。但其一审提供的照片中张良弟背身而站，二审中提供的证人证言又存在多处矛盾无法予以采信，应承担举证不力的不利后果。潘伟群另认为张良弟于2017年4月1日即已经在门口张贴租房通知违反合同约定。本院认为，潘伟群违约在先，张良弟及时采取措施进行减损符合法律规定。再者，至《催付通知书》所载4月13日之前，张良弟都未将房屋另租他人，潘伟群该意见无法成立。 关于张良弟应否赔偿潘伟群相应的损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿……从本案查明的事实来看，潘伟群在2017年3月31日之前已经将经营饭店所用的空调、门口显示屏等设备搬走，只是断断续续地开门营业。结合潘伟群始终未交付第三年度租金的事实，可推定潘伟群不愿按照《租房协议》的约定续租。诚信是社会主义核心价值观的基本要素。培育和践行社会主义核心价值观离不开诚信的市场交易秩序和个人品德。潘伟群因自身违约导致合同解除，有悖社会主义核心价值观之诚信要求，其向张良弟主张赔偿投入的装修款，不应支持。另因张良弟不同意利用潘伟群的剩余装饰装修，张良弟无需再行补偿潘伟群。至于潘伟群请求赔偿的设备损失34301元（桌椅11510元、厨具设备19597元、发光字3194元）。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。桌椅、厨具设备、发光字与案涉房屋未形成附合，可由潘伟群自行搬离。在潘伟群未提供证据证明桌椅、厨具设备、发光字因张良弟过错损毁的情形下，其该项诉讼请求本院不予支持。 综上所述，张良弟的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销仙居县人民法院（2017）浙1024民初5033号民事判决； 二、驳回潘伟群的诉讼请求。 一审案件受理费2074元，减半收取1037元，由潘伟群负担；二审案件受理费219元，由潘伟群负担。 本判决为终审判决。 （本页无正文） 审 判 长 卢益民 审 判 员 邬卫国 审 判 员 吴 谦 二〇一八年四月十三日 代书记员 严 凌