安徽省休宁县人民法院民 事 判 决 书（2018）皖1022民初972号原告：吴敦惠，男，1940年10月9日出生，汉族，住安徽省休宁县。委托诉讼代理人：朱静安，安徽李美琳律师事务所律师。被告：黄山市休宁县锦华房地产开发有限公司，住所地安徽省休宁县。法定代表人：丁年春，该公司总经理。被告：李利，男，1966年11月13日出生，汉族，住安徽省黄山市屯溪区。被告：休宁县曙光拆迁公司，住所地安徽省休宁县。法定代表人：梁发曙，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐迎春，安徽齐峰律师事务所律师。原告吴敦惠与被告黄山市休宁县锦华房地产开发有限公司（以下简称锦华房地产公司）、李利、休宁县曙光拆迁公司物权纠纷一案，本院2018年8月23日立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭，于2018年12月18日公开开庭进行审理。原告吴敦惠的委托诉讼代理人朱静安、被告休宁县曙光拆迁公司的委托诉讼代理人徐迎春到庭参加诉讼，被告锦华房地产公司经本院公告送达开庭传票、被告李利经本院传票传唤没有到庭。本案现已审理终结。吴敦惠向本院提出诉讼请求：1、依法确认吴敦惠优先取得位于休宁县海阳镇南城御景小区x幢x单元x号安置房；2、依法判令锦华房地产公司与李利协助办理房产抵押注销登记手续；3、依法判令锦华房地产公司与休宁县曙光拆迁公司协助吴敦惠办理房产过户手续；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：休宁县南城御景项目系锦华房地产公司开发建设，丁年春为该公司的法定代表人，项目前期拆迁工作委托由休宁县曙光拆迁公司负责。吴敦惠系被拆迁人之一，原住房属砖木结构，坐落于休宁县海阳镇玉宁街x第**，面积为75.22平方米，产权证号为海字第××号。2010年6月28日休宁县曙光拆迁公司与吴敦惠签订拆迁协议，就吴敦惠原有住房的拆迁补偿事宜进行了约定：以产权调换的方式置换锦华房地产公司开发建设的南城御景住房一套约90平方米：即置换面积为75.22平方米，余下面积（按实际面积计）由吴敦惠与锦华房地产公司签订商品房买卖合同时另行计算，其价格标准参照有关安置方案执行。因各种主客观原因，锦华房地产公司迟迟不能交房，经一再催促并要求交房，2014年10月10日在吴敦惠支付了超出置换面积部分的购房款72000元后，双方于当日确定x幢x单元x号安置房为吴敦惠的安置房（面积为124.3平方米），并于当日交付了房屋钥匙，由吴敦惠装潢入住。锦华房地产公司法定代表人丁年春口头承诺一个月左右便可办理并交付房产证。可是，当吴敦惠前往办证时，总有借口推托，最后于2015年5月7日书面承诺4个月内给吴敦惠办好购房手续并将房产证交给吴敦惠。但至今未能办证，还隐瞒了x号房屋系吴敦惠安置房的事实，于2015年3月10日与李利办理抵押登记，进行资金借贷，严重侵害了吴敦惠的合法权益，故诉至法院。吴敦惠为证明自己的主张提供了以下证据：1、身份证复印件，证明吴敦惠的主体身份；2、原房屋房产证、拆迁协议、交款发票、物业管理协议及收据，证明吴敦惠系被拆迁安置户，置换面积为75.22平方米，2014年10月10日余款72000元已付并确定了x号房产为吴敦惠的安置房，并已实际占用；3、承诺书，证明锦华房地产公司过错未能及时与吴敦惠签订合同并办证；4、证明，证明锦华房地产公司与休宁县曙光拆迁公司系委托拆迁关系，吴敦惠系被拆迁人；5、物业委托合同，证明锦华房地产公司与黄山市园盛物业有限公司系前期物业委托管理关系；6、（2018）皖1002执异6号裁定书，证明吴敦惠对执行提出异议并被裁定中止执行。锦华房地产公司、李利未提供答辩和质证意见。休宁县曙光拆迁公司辩称，对吴敦惠所述事实没有异议，确认案涉房产属于吴敦惠的安置房没有异议，但对要求本公司协助办理房产过户手续，因本公司不是该房屋的权利人，没有协助的能力和资格。南城御景项目拆迁人是锦华房地产公司，本公司是受锦华房地产公司的委托承担具体拆迁实施事宜。对吴敦惠提供的证据，休宁县曙光拆迁公司没有异议。对吴敦惠提供的证据经本院审查，符合证据的“三性”，本院予以认定。本案经审理查明的事实为：休宁县曙光拆迁公司系锦华房地产公司委托拆迁原休宁远恒阀门厂地块的拆迁人，2010年6月28日吴敦惠（乙方）与休宁县曙光拆迁公司（甲方）签订了《房屋拆迁协议书》，约定乙方坐落在海阳镇玉宁街x砖木结构，建筑面积75.22平方米，房地产权证海字第**的房产，以房屋产权调换形式进行拆迁补偿安置，吴敦惠2010年7月31日前腾付房屋。补充协议条款：“1、该户（乙方）选择期房安置（原休宁远恒阀门厂地块），除库房二层。2、该户产权面积75.22平方米，要求置换面积约90平方米，余下面积由锦华房地产公司与吴敦惠签订商品房买卖合同，其价格标准参照有关安置方案执行。3、该房屋所有补偿项目全清”。2014年10月10日，吴敦惠向锦华房地产公司支付了72000元预收购房款，并于当天与黄山市园盛物业管理有限公司（系锦华房地产公司委托管理南城御景小区的物业公司）签订《物业管理服务协议书》，该协议书约定“第一条本协议双方当事人。甲方：黄山市园盛物业管理有限公司公司乙方：x幢x室，业主姓名吴敦惠。第二条乙方所购房屋的基本情况：一、购房合同编号（空），合同交房日期2014年10月10日。”2014年10月11日吴敦惠向黄山市园盛物业管理有限公司缴纳了2014年10月10日至2015年10月9日的物业费1492元，以及装修垃圾清理费、装修电梯管理费、二次供水增压电费预付、公共电灯费每月5元共计603元。2015年5月7日锦华房地产公司及其法定代表人丁年春出具“承诺”，“承诺”中载明“吴敦惠是锦华南城项目拆迁户，根据其本人要求置换南城御景x楼x房，房款已交清并且房已交吴敦惠使用，由于我公司原因未能及时签定购房合同及办理产权证，为此我公司承诺从2015年5月后4个月内给吴敦惠办好购房手续，同时交房产证给吴敦惠。”另查明，李利是黄山市璟泰非融资性担保有限公司的法定代表人，2015年3月10日锦华房地产公司与黄山市璟泰非融资性担保有限公司以休宁县玉宁街南城御景x幢x室（即吴敦惠拆迁安置房）房屋办理抵押登记（房地权他证号：休字第x号他项权证，债权数额220000元）。2015年8月6日，李利诉丁年春、李涛、汪志峰、锦华房地产公司民间借贷纠纷（2015）屯民诉前调字第00044号一案，经黄山市屯溪区法院调解，当事人达成协议：其中“一、丁年春、李涛、汪志峰三人的共同欠款2244554元，由锦华房地产公司以坐落于安徽省休宁县玉宁街南城御景锦华房地产项目26套房产变卖冲抵（26套房产由锦华房地产公司交由李利自行变卖，所得款项冲抵欠款后，多退少补）；二、如果由于特殊原因上述条款未履行或部分履行，李利可就李涛、汪志峰、丁年春、锦华房地产公司未履行部分向法院申请强制执行；……。”2015年8月26日李利向黄山市屯溪区法院申请，强制执行锦华房地产公司坐落于安徽省休宁县玉宁街南城御景锦华房地产项目26套房产交李利变卖冲抵。在执行过程中，黄山市屯溪区法院查封了休宁县玉宁街南城御景x幢x室的房产，吴敦惠于2018年7月17日向黄山市屯溪区法院提出书面执行异议，同年7月31日法院作出（2018）皖1002执异6号裁定，认为吴敦惠对案涉房屋享有的权益能够排除对该房屋的强制执行，中止对位于休宁县玉宁街南城御景x幢x室房屋的执行。2018年8月23日吴敦惠向本院起诉。本院认为，本案争议的焦点为：吴敦惠要求确认案涉房屋优先取得权与李利为实现锦华房地产公司与黄山市璟泰非融资性担保有限公司之间房屋抵押权发生冲突时，优先保护何种权利。根据《最高人民法院》第七条“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”的规定，作为被拆迁人的吴敦惠在2010年6月28日就与锦华房地产公司委托的拆迁人休宁县曙光拆迁公司签订了《房屋拆迁协议书》，约定原地块期房安置，原产权面积75.22平方米，置换面积约90平方米，余下面积由吴敦惠补差价。吴敦惠于2014年10月10日付清了购房款，置换南城御景x幢x室，锦华房地产公司也于当日将该房交吴敦惠使用，为此已经确定了南城御景x幢x室为吴敦惠的拆迁安置房。但在2015年3月10日锦华房地产公司与黄山市璟泰非融资性担保有限公司又以南城御景x幢x室房屋办理抵押登记，将该房产抵押给黄山市璟泰非融资性担保有限公司，形成了抵押权。该房产设定抵押时，吴敦惠不知情。吴敦惠一直要求锦华房地产公司办理过户手续，锦华房地产公司及其法定代表人丁年春也认可吴敦惠已经交清购房款并承认无法过户系因锦华房地产公司的过错，吴敦惠没有过错。且拆迁安置协议是拆迁人和被拆迁人约定以安置房屋与被拆迁人房屋互相交换，转移房屋所有权的互易合同。在拆迁安置协议中，被拆迁人丧失的是现存的房屋所有权，而拆迁人提供的安置房则是尚未建成的房屋，如果将之理解为一般债权，其可能存在的履行风险对被拆迁人来说极为不利。为保护被拆迁人的基本生存权利，对安置协议的被拆迁人进行侧重保护，解释第七条赋予安置权具有准物权的优先效力。现锦华房地产公司在与李利另案调解时将该房产交给李利自行变卖，违反了最高人民法院的相关规定。从调解时达成的协议第二项“如果由于特殊原因上述条款未履行或部分履行，李利可就李x、汪x、丁年春、锦华房地产公司未履行部分向法院申请强制执行”来看，存在该案安置房特殊原因的情形，锦华房地产公司与李利双方应该是知晓的。而且2015年《全国民事审判工作会议纪要》第六条第三项第39条规定：取得了房屋预售许可或者销售许可的房地产开发商以在建工程抵押取得银行贷款后，又同买受人签订了房屋买卖合同，买受人依约支付了全款或大部分购房款，房地产开发商不能偿还银行贷款，抵押权人向人民法院请求行使抵押权的请求，不予支持；对于买受人向人民法院请求确认其购买房屋的权利优先于银行抵押权的，人民法院应予支持。因此关于抵押权与购房者的房屋购买权冲突的问题，最高人民法院也已有明确的指导意见，其精神实质是“在特殊情形下优先保护购房者特殊债权”。综上，就本案而言，尽管案涉房屋已被抵押，但安置房取得的效力应当优于抵押权的实现效力，故应当优先保护吴敦惠安置房取得的权利。现吴敦惠要求锦华房地产公司协助办理案涉房屋过户手续的请求，属于锦华房地产公司继续履行协议的范围，本院予以支持。但对吴敦惠要求锦华房地产公司与李利协助办理房产抵押注消登记手续，因案涉房屋抵押的主体是锦华房地产公司和黄山市璟泰非融资性担保有限公司，李利仅是黄山市璟泰非融资性担保有限公司的法定代表人，抵押注消登记手续应当由公司办理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院＜关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释＞》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、确认原告吴敦惠优先取得位于休宁县海阳镇南城御景x幢x室安置房；二、被告黄山市休宁县锦华房地产开发有限公司在本判决生效后二十日内协助原告吴敦惠办理休宁县海阳镇南城御景x幢x室安置房过户手续；三、驳回原告吴敦惠的其他诉讼请求。案件受理费80元，由被告黄山市休宁县锦华房地产开发有限公司承担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省黄山市中级人民法院。对财产案件提起上诉的，应在递交上诉状之日起七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求交纳案件受理费，否则按自动放弃上诉处理。申请执行的期间为二年。审 判 长 王  运  高审 判 员 刘  良  民人民陪审员 叶  彩  霞二〇一八年十二月二十五日书 记 员 鲁文秀（代）