重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）渝0112民初317号 原告：重庆邦泰商业管理有限公司，住所地重庆市渝**回兴街道宝圣大道**物业办公室，统一社会信用代码915001120824371842。 法定代表人：马隆应，执行董事。 委托诉讼代理人：刘丹，重庆百君律师事务所律师。 委托诉讼代理人：武紫康，重庆百君律师事务所实习律师。 被告：邱红娟，女，1989年5月2日出生，汉族，住四川省大竹县。 原告重庆邦泰商业管理有限公司（以下简称“邦泰公司”）与被告邱红娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月3日立案受理。依法适用简易程序于2018年2月6日公开开庭进行了审理，原告邦泰公司的委托诉讼代理人刘丹、武紫康、被告邱红娟到庭参加了诉讼。于2018年4月20日公开开庭进行了审理，原告邦泰公司的委托诉讼代理人刘丹、武紫康到庭参加了诉讼，被告邱红娟经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法对本案进行缺席审理。本案现已审理终结。 邦泰公司向本院提出诉讼请求：1.解除原被告之间的租赁合同；2.被告腾空并归还案涉房屋，并以日租金的两倍即166元/日为标准支付2017年12月28日起至归还房屋时止的房屋占有使用费；3.被告支付2017年6月19日至2017年12月28日欠付租金15604元，并按日0.4%支付逾期支付租金的违约金至付清时止；4.被告支付2017年4月1日至2017年12月28日的物业费3694元，并按日0.4%支付逾期支付的违约金至付清时止；5.被告支付2017年2月1日至2017年8月31日的欠付电费2181元，2017年2月1日至2017年6月30日欠付水费204元，并按日0.4%支付逾期支付的违约金至付清时止；6.被告支付解除合同的违约金12650.6元；7.诉讼费由被告承担。事实及理由：2016年9月18日，原被告签订《受托租赁合同》，原告将房屋出租给被告使用，但被告拖欠租金及物业费等。故为了维护自己的合法权益，遂起诉来院。 邱红娟答辩称：1.同意解除合同，腾空并归还房屋；2.不同意支付房屋占有使用费，且2倍标准计算房屋占有使用费标准过高；3.不清楚诉请期间的租金、水电费、物业费有无支付；4.逾期支付费用的违约金约定标准过高，解除合同违约金标准过高；5.原告虽提供了物业服务，但物业费标准过高。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据包括受托租赁合同、发票、银行业务回单、移交商铺表，本院予以确认并在卷佐证。 对当事人有异议之证据，即原告举示的解除合同通知、EMS邮寄单、邮件查询记录及邮件退件，经本院审查，原告举示上述证据材料能够证明其向被告的身份证地址及案涉房屋地址邮寄了解除合同通知，然两份邮件均被退回，未实际送达被告，也不符合租赁合同约定的视为送达的情形，故本院对原告举示的上述证据不予采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年9月18日，原告（甲方）、被告（乙方）签订《受托租赁合同》，第3条约定：甲方将位于重庆市渝北区宝圣大道西正街公安局门牌编号宝圣大道xx号x-14（原编号x区x层14号）的房屋出租给乙方经营使用，建筑面积41.5平方米；第4.1.1条约定：租期从2016年9月19日起至2021年9月18日止；第6.1条约定：首年租金折让3个月，2016年9月19日至2017年9月18日，租金为2490元/月，年租金22410元，2017年9月19日至2018年9月18日，租金为2490元/月，年租金29880元；2018年9月19日至2019年9月18日，租金为2689元/月，年租金32268元；2019年9月19日至2020年9月18日，租金为2904元/月，年租金34848元；2020年9月19日至2021年9月18日，租金为3137元/月，年租金37644元；第6.2条约定：本合同签订日，乙方须缴纳首期租金，即2016年9月19日至2017年3月18日租金7470元，其余租金按季度支付，支付日期须于季度末10日内提前预付下一季度租金，以此类推；第7条约定：综合管理费10元/月/平方米，乙方租赁房屋内水、电及天然气等按月抄表，乙方按实际用量支付相应的费用；第8条约定：乙方须在次月10日前交清上月水、电及天然气费，乙方须在每一个季度末10日内，将下一季度租金、综合管理费等相关费用支付到甲方账户或以现金方式缴纳完成；第9.1条约定：乙方在本合同签署当日，须向甲方一次性支付租赁保证金4980元；第13.2条约定：乙方逾期不交还房屋，从逾期交还之日起，合同解除之日前租金标准的双倍向甲方交付房屋占用费，同时乙方还应承担房屋在占用期间内所发生的一切其他费用；第16.1条约定：在租赁期内，如因乙方原因解除合同的，则甲方不予退还乙方已缴纳所有款项（包括但不限于保证金及其它乙方已缴款项），另外甲方有权向乙方按未履行租赁期的租金总额的10%收取违约金；第16.3条约定：若乙方违反合同约定，未能在约定期限内全额缴纳费用，甲方有权每日向乙方按所欠费用的0.4%计算收取违约金，双方另有约定的除外；第16.4条约定：在租赁期内，若乙方拖欠甲方租金、保证金、综合管理费、水电等费用及其滞纳金，以及因乙方违约或由于乙方的过失给甲方造成损失，甲方可以在无须预先通知乙方的情况下从保证金中扣除相关费用。若乙方拖欠租金及各项费用或未按期补足保证金超过30天时，甲方除向乙方追缴应交租金等相关费用，并征收滞纳金外，甲方有权解除本合同。同时甲方有权停止房屋能源供应，由此造成的损失由乙方承担；第17.1条约定：对于任何通知或联络，如直接交付，在交付时视为收讫；如果通过国内或国际快递方式邮寄，则在寄出后第三天被视作已送达，无论对方是否实际签收；如用挂号信邮寄，在寄出5天后视为收讫；第17.2条约定：在乙方接收到该房屋后，任何给予乙方的通知如果该通知写明以乙方为收件人并被留置在该房屋将被认为已发至乙方，并视为乙方于下一个工作日收到。合同签订后，被告支付了4980元保证金。审理中，原告陈述根据合同约定保证金不予抵扣相关费用，也不予退还；被告陈述保证金应抵扣租金。 另查明，原告与被告办理了案涉房屋的移交，移交商铺表上记载双方于2018年2月7日就案涉房屋移交达成确认，移交时水表为58吨，电表为2422度。 审理中，被告陈述2017年4月底曾向原告表示退租，原告不同意，遂将案涉房屋转租给朋友后就直接走了，后面的水电费、租金有无支付被告不清楚。 原告陈述，逾期支付租金的违约金计算方式为：以7470元为基数，以日0.4%为标准，从2017年6月19日、2017年9月19日计算至付清时止；以664元为基数，以日0.4%为标准，从2017年12月19日计算至付清时止。逾期支付物业费的违约金计算方式为：以每期欠付物业费为基数，以日0.4%为标准，从应付之次日计算至付清时止。逾期支付水电费的违约金计算方式为：以每期欠付水电费为基数，以日0.4%为标准，从应付之次日计算至付清时止。 本院认为：原、被告就案涉房屋签订的租赁合同真实、合法、有效，双方均应依照合同约定履行义务。 对于租赁合同的解除，庭审中被告也同意解除租赁合同，故本院对原告请求判令解除租赁合同的诉讼请求予以支持。 原告要求被告腾空并归还案涉房屋，因双方已于2018年2月7日办理了案涉房屋交接，故本院对此项诉讼请求不予支持。 被告作为承租人，理应支付租金，2017年6月19日至2017年12月28日租金为15770元（2490元/月×6个月+2490元/月×10天÷30天），现原告只要求被告支付该期间租金15604元，系对其自身权利的处分，本院予以认可，对原告要求被告支付租金15604元的诉讼请求予以支持。 2017年6月19日至2017年9月18日的租金7470元（2490元/月×3个月）至迟应于2017年6月18日支付，2017年9月19日至2017年12月18日的租金7470元（2490元/月×3个月）至迟应于2017年9月18日支付，2017年12月19日至2017年12月28日的租金830元（2490元/月×10天÷30天）至迟应于2017年12月18日支付。现被告未按约支付，应支付违约金。现原告自愿将最后一期欠付租金基数调整为664元，系对其自身权利的处分，本院予以认可。因合同约定日千分之四的违约金标准过高，本院依法予以调整，以年利率24%为计算标准，故逾期支付租金的违约金计算方式为：以7470元为基数，按年利率24%，从2017年6月19日、2017年9月19日计算至付清时止；以664元为基数，按年利率24%，从2017年12月19日计算至付清时止。 根据合同约定，被告应以10元/月/平方米的标准向原告支付物业管理费。被告称该标准过高不符合双方签订的合同约定，本院对此辩称意见不予采纳。本案中，被告也未举示证据证明其已支付完毕了诉请期间的物业费，物业费为415元/月（10元/月/平方米×41.5平方米），2017年4月1日至12月28日的物业费3707元（415元/月×8个月+415元/月×28天÷30天），现原告只要求被告支付该期间欠付物业费3694元系对其自身权利的处分，本院予以认可，对原告请求判令被告支付2017年4月1日至12月28日的物业费3694元的诉讼请求予以支持。 对于逾期支付物业费的违约金，根据合同约定物业费按季度支付，故2017年4月1日至2017年6月18日的物业费元1079（415元/月×2个月+415元/月×18天÷30天）至迟应于2017年3月18日支付，2017年6月19日至2017年9月18日的物业费1245元（415元/月元×3个月）至迟应于2017年6月18日支付，2017年9月19日至2017年12月18日的物业费1245元（415元/月元×3个月）至迟应于2017年9月18日支付，2017年12月19日至2017年12月28日的物业费138元（415元/月×10天÷30天）至迟应于2017年12月18日支付，现被告未按约支付，应支付违约金。因合同约定日千分之四的违约金标准过高，本院依法予以调整，以年利率24%为计算标准，故逾期支付租金的违约金计算方式为：以1079元为基数，按年利率24%，从2017年3月19日计算至付清时止；以1245元为基数，按年利率24%，从2017年6月19日、2017年9月19日计算至付清时止；以138元为基数，按年利率24%，从2017年12月19日计算至付清时止。 合同解除后，被告仍占有房屋理应支付房屋占有使用费，然本案中，被告已归还了案涉房屋，故本院对此项诉讼请求不予支持。 对于解除合同的违约金，合同约定因被告原因解除合同的，原告有权按未履行租赁期的租金总额的10%收取违约金，且不予退还保证金。本案中，双方已于2018年2月7日交接房屋，自始合同已无法实际履行，故未履行期间为2018年2月8日至2021年9月18日，该期间租金为123103元（2490元/月×9个月+2490元/月×11天÷30天+32268元+34848元+37644元），故违约金为12310.3元（123103元×10%），现合同解除原因在于被告拖欠租金，违约金和保证金金额总和亦未过分高于提前解除合同给原告造成的损失，故本院对原告要求被告支付违约金，及不退还不抵扣保证金的陈述予以采纳。故违约金12310.3元被告应予支付。 对于水电费及逾期支付水电费的违约金，原告另要求被告支付欠付的水电费，虽其举示了抄表单、收据等证据证明被告使用的水电量，但上述证据系其单方制作，无法核实真实性。原告未举示充分证据证明被告欠付水电费的具体金额，故本院对此项诉讼请求不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百五十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下: 一、于判决生效之日解除原告重庆邦泰商业管理有限公司与被告邱红娟签订的《受托租赁合同》； 二、被告邱红娟于本判决生效之日起三日内支付原告重庆邦泰商业管理有限公司2017年6月19日至2017年12月28日租金15604元； 三、被告邱红娟于本判决生效之日起三日内支付原告重庆邦泰商业管理有限公司逾期支付租金的违约金：以7470元为基数，按年利率24%，从2017年6月19日、2017年9月19日计算至付清时止；以664元为基数，按年利率24%，从2017年12月19日计算至付清时止； 四、被告邱红娟于本判决生效之日起三日内支付原告重庆邦泰商业管理有限公司2017年4月1日至12月28日的物业费3694元； 五、被告邱红娟于本判决生效之日起三日内支付原告重庆邦泰商业管理有限公司逾期支付物业费的违约金：以1079元为基数，按年利率24%，从2017年3月19日计算至付清时止；以1245元为基数，按年利率24%，从2017年6月19日、2017年9月19日计算至付清时止；以138元为基数，按年利率24%，从2017年12月19日计算至付清时止； 六、被告邱红娟于本判决生效之日起三日内支付原告重庆邦泰商业管理有限公司违约金12310.3元； 七、驳回原告重庆邦泰商业管理有限公司的其他诉讼请求。 被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费3440元，减半收取1720元，由被告邱红娟负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员  欧春利 二〇一八年四月二十四日 书记员  杨 皎