河北省涞水县人民法院民 事 判 决 书（2018）冀0623民初927号原告：李华，男，1985年6月16日出生，汉族，住涞水县，河北广电涞水网络服务所职工。委托诉讼代理人：刘振生，河北精伟律师事务所律师。被告：保定万泰房地产开发有限公司法定代表人：杨爱民职务：董事长住所地：涞水县。委托诉讼代理人：刘金星，女，1986年9月21日出生，汉族，住涞水县，任该公司售楼部主任。委托诉讼代理人：胡志伟，河北匡合律师事务所律师。原告李华与被告保定万泰房地产开发有限公司（以下简称万泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月4日立案后，依法适用普通程序，于2018年8月13日公开开庭进行了审理。原告李华及其委托诉讼代理人刘振生、被告保定万泰房地产开发有限公司委托诉讼代理人刘金星、胡志伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李华向本院提出诉讼请求：1、判决确认被告给原告送达的《解除认购书通知书》无效。2、判决被告以8800338号《万泰*鑫城嘉园认购书》的主要内容为基础与原告签订正式商品房买卖合同，继续履行房屋卖方的相关义务。3、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2015年12月8日，原、被告签订编号为8800338的《万泰*鑫城嘉园认购书》被告将位于万泰*鑫城嘉园北区出售给原告，双方约定的付款方式为银行贷款，原告于当天交纳定金1万元。2016年5月28日，应被告要求，原告交纳了购房首付款93033元。2018年3月7日，原告收到了被告的《解除认购书通知书》，被告的《解除认购书通知书》陈述的部分事实虚假，要求解除认购书无依据。关于办理贷款手续问题。原告曾多次向银行及住房公积金管理部门咨询、给出的答复是，在签订认购书时，被告不具有商品房预售的条件，当时不可能办理贷款手续；被告具备预售条件后，没有及时将原告的相关手续向住房公积金管理部门申报，且管理部门存在暂停办理公积金购房贷款的情况。未办理贷款原因在被告及公积金管理部门，原告没有过错。关于未签订《商品房买卖合同》问题，原告交纳了定金及首付款。没理由不想签订购房合同。事实上原告多次要求与被告签订正式《商品房买卖合同》是被告因房价上涨原因不愿与原告签订。被告所谓多次通知原告签订《商品房买卖合同》的说法是在颠倒黑白。依据最高院审理商品房买卖合同纠纷司法解释第十五条规定，因迟延履行要求解除合同，如没有约定或对方未催告解除。解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。据此规定，即使是原告原因在支付定金之日7日内，未与被告签订商品房买卖合同。被告的解除权发生时间时间为2015年12月15日。该时间距被告通知解除时间已两年多，被告已经丧失解除权。综上。在履行认购书时，原告没有任何违约之处，被告要求解除认购书没有事实及法律依据。特提出诉讼，请法院确认被告的《解除认购书通知书》不产生法律效力，并判决被告继续履行房屋出卖方的义务。被告保定万泰房地产开发有限公司辩称，一、被答辩人的起诉已超过答辩人约定的诉讼期限，被答辩人诉状的落款时间是2018年6月2日，被答辩人收到《解除认购书通知书》的时间是2018年3月6日。而《解除认购书通知书》给予被答辩人提出异议起诉的期限是“可于接到本通知5日内向涞水县人民法院提起诉讼”，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条“在约定的异议期届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持”的规定，人民法院依法应当驳回被答辩人的起诉。二、假设被答辩人没有超过异议规定的期限，其所诉理由无事实根据，且其已构成根本违约。被答辩人以与答辩人签订了《万泰?鑫城家园认购书》（以下称认购书），并交付定10000元和交付首付款93033元为由，认为其不提供按揭贷款资料是因在签订认购书时答辩人“不具备预售房条件，……是住房公积金部门暂停办理公积金购房贷款的情况。未办理贷款原因在被告及公积金管理部门”，并以此妄加推断答辩人解除认购书是因房价上涨，不愿意与其签订《商品房买卖合同》。这纯属强加于答辩人的不实之词。事实上被答辩人的行为已实际构成违约，已导致双方签署的认购书已不可能实现购房目的。自被答辩人与答辩人签署了认购书至其支付首付款后，即开始了违约。认购书第二条第3项约定“认购人可以首期支付购房总价的20%，审核通过后7日内签约，……”；但因双方签订认购书时，银行尚未规定首付款不得低于30%，待答辩人办理好按揭贷款的相关手续后，向银行报备被答辩人按揭贷款时，银行审查未通过，要求购房人的首付款应达到30%的条件。据此，答辩人的客服人员多次通知被答辩人到售楼部补交剩余的10%首付款，但每次答辩人都以暂时没钱，“过几天吧”或“等几天就交”一直推脱直到答辩人发出《解除认购书通知书》。不仅如此，被答辩人没有向答辩人提供银行按揭贷款所需的相关资料，所以至今也未达到“审核通过”，被答辩人的拒不补交首付款的行为已经表明不履行购房的贷款义务，《解除认购书通知书》是合理合法的。三、本案不存在“除斥期间”的事由，答辩人行使解除认购书的行为应受法律保护。四、答辩人不存在被答辩人所称“见房屋涨价不愿签订房屋买卖合同”的行为。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的证据三、解除认购书通知书，证明被告于2018年3月5日通知原告解除认购书。被告解除的理由是原告不办理贷款手续和签订商品房买卖合同。其依据是合同法第94条以及认购书第4条第一款约定。被告质证称，对证据三真实性无异议，但对证明目的有异议；原告提交的证据四、被告向原告出具的2015年12月8日定金收据。证明原告于签订认购书当天缴纳了1万元定金。履行了约定的交付定金的义务。证据五、被告向原告出具的2016年5月28日收款收据。证明当天原告向被告缴纳购房首付款93033元。在交接首付款时，原被告均由继续履行认购书的意思表示及行为。原告按期交款视为同意商品房买卖合同。被告质证称对证据四、证据五的真实性无异议，对证明目的有异议。按照银行按揭贷款的规定，首付款应交到购房款的30%以上，原告的证据五的收据只是交到了20%。对原告提交的证据三、四、五真实性本院予以确认，上述三份证据能够证实原告缴纳了1万元定金及房屋总价款20%的首付款93033元，同时可以证明原被告庭审过程中均认同对于银行办理按揭贷款需要交到不低于房屋总价款30%首付款的规定。被告向本院提交的证据如下：证据三、解除认购书通知书及顺丰880033049791快递单各一份（共2页）；证明:万泰公司寄发给李华的《解除认购书通知书》的时间是2018年3月5日，李华于2018年3月6日签收，其起诉的期限已超过了该通知告知“可于接到本通知5日内向涞水县人民法院提起诉讼”的事实。证据七、《万泰·鑫城家园购房明白纸》表一份（1页），证明:万泰公司为方便客户购房，告知客户办理流程和所需手续发放的购房明白纸的事实。证据八、万泰公司网签现售证明和现售计划备案表各一份（共4页），证明:万泰公司自2018年1月开始对认购万泰·鑫城家园1、2楼3百多户购房者进行网签的事实，这是其中部分购房人名单和购房单价的统计，说明万泰公司只要购房人认购书中提供相关按揭贷款资料或缴纳全款购房，无论认购书中约定的单价是三千多元还是六千多元，均按认购书的约定为客户办理网签的事实。证据九、齐丽伟2018年5月30日向万泰公司申请退房审批表及《解除认购书通知书》各一份（共2页）证明:万泰公司寄发给齐丽伟的《解除认购书通知书》后，齐丽伟申请退房，同时也证明了当时齐丽伟也属于万泰公司多次打电话催促提交按揭贷款资料拒不提供而被解除认购书的购房者，其也是接到解除认购书通知后四处上访者之一，但其真实目的确实属于不愿再继续办理贷款手续想退房的事实。原告对上述证据质证称，对证据三的真实性无异议，对证明目的不认可。被告认为原告起诉超过时效不成立，理由是被告指定的五日是单方指定，并非原被告双方的约定。原告的起诉时效应适用合同法司法解释中的三个月的时间规定。对证据七有异议，原告没有收到过购房明白纸。被告仅凭明白纸自身不能证明已向原告解释说明购房相关手续。对证据八不认可，该证据与本案无关，因为本案是原被告合同关系的个案，不能用其他购房合同交易过程证明适用原告。对证据九不认可证明目的。与本案也无关联性。另外提一点，被告提交的解除认购书通知书，被告的解除理由是原告不办理贷款手续及签订购房合同。但是被告答辩的时候说的是原告不按30%交首付款，这个理由是前后矛盾的。还有就是被告在解除认购书通知书中有一个约定的理由和法定的解除理由，我认为这两个不能同时适用。对于被告提交的证据三真实性本院予以认定，但根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条的规定可知，“当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”，因此原告的起诉不违反法律规定，亦未超过时效。对于被告提交的证据七真实性本院予以认定，原告认为被告仅凭明白纸不能证明已向原告解释说明购房相关手续的质证意见是不充分的，原告作为购房人理应对购房过程进行积极且明确的知悉，因此其质证意见本院不予采信。对于被告提交的证据九真实性本院予以认定，但该证据与本案争议焦点无关联性，因此对该证据本院不再论证。经审理查明，原告与被告于2015年12月8日签订编号为8800338的《万泰·鑫城家园认购书》，原告认购了被告公司位于涞水县万泰·鑫城家园北区1号楼3单元1103室的商品房屋一套，认购书约定认购人可以首期支付购房款总价20%，审核通过后7日内签约，后原告于2016年5月28日缴纳了93033元即房屋总价款20%的首付款，但在银行办理贷款过程中，根据银行的相关规定，如办理房屋按揭贷款手续，需购房人缴纳不低于房屋总价款30%的首付款才能办理房屋按揭贷款手续，此后被告多次通知原告补交剩余10%首付款，但原告并未实际缴纳，被告遂于2018年3月5日向原告发出《解除认购书通知书》，原告认为上述通知书无效，随于2018年6月4日向本院提起诉讼。本院认为，原被告的认购书中虽然对首付款的缴纳进行了约定，但银行的规定属于政策变更，因此原告在贷款政策发生变更后为保证认购书的购房目的能够顺利实现，应积极履行其应尽的义务，即至少再补交房屋总价款10%的首付款；对于庭审过程中原告述称“被告曾经通知要求交钱，但要求在三日内缴纳，原告认为这三天不能完成，所以没有在三天内给付，后来原告筹到款了，被告不收了”这一陈述，本院不予采信，因为庭审过程中原告未提交被告拒收首付款的相关证据，同时从原告缴纳20%的首付款起至2018年3月6日收到被告《解除认购书通知书》有将近两年的时间，其作为购房人对银行办理按揭贷款需要缴纳不低于房屋总价款30%的首付款这一硬性条件是明知的，其应当知道如未补交剩余10%的首付款就无法办理银行贷款，亦无法继续完成商品房买卖必须的其他流程，而在此期间原告未对其陈述被告拒收剩余首付款的行为寻求救济，应视为其以实际行动拒绝履行其应尽的义务，致使购买房屋的合同目的不能实现。而被告于2018年3月5日向原告发出《解除认购书通知书》要求解除2015年12月8日签订的认购书不违反法律规定，亦未超过除斥期间，因为原被告签订的认购书条款已经具备商品房买卖合同的主要内容，原告于2016年5月28日缴纳93033元首付款的行为视为对该认购书的实际履行，同时由于后期原告在办理贷款审批过程中出现不可抗力的情况，使得认购书中首付款缴纳比例不得不发生变更，且原告认可被告在2017年11月期间曾催告其补交10%的首付款，并告知原告应于7日内缴纳，否则将解约，故被告行使解除权的起算点应以通知原告7日后起开始计算，因为这个时间点是原告以其行为明确表示不履行其应尽的义务，是致使合同目的不能实现的体现，被告解除认购书符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款法定解除权行使的要件，故被告在发出《解除认购书通知书》时并未超过《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的法律规定。对于原告诉称被告是因房价上涨原因不愿与其签订正式买卖合同的说法，因原告未提供相关证据材料予以证明，本院不予采信。故被告于2018年3月5日向原告发出的《解除认购书通知书》中关于解除原被告于2015年12月8日签订的编号为8800338的《万泰·鑫城嘉园认购书》的内容合法有效。对于原告已经支付的定金和首付款本案中不作处理，原告可另行提起诉讼。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认被告保定万泰房地产开发有限公司于2018年3月6日给原告李华送达的《解除认购书通知书》有效；二、驳回原告李华的其他诉讼请求。案件受理费100元，由原告李华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。审 判 长  张建军审 判 员  李玲燕人民陪审员  章晓敏二〇一八年十二月十日书 记 员  刘海帅