广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤03民终20591号上诉人（原审被告）：陈利兰，女，汉族，1970年5月18日出生。身份证住址：四川省洪雅县。委托诉讼代理人：叶文达，万商天勤（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：齐岩冰，广东华商律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：罗剑平，男，汉族，1981年7月25日出生。身份证住址：广东省兴宁市。被上诉人（原审原告）：深圳福达恒业企业管理有限公司。住所地：深圳市罗湖区南湖街道嘉宾路**爵士大厦****。统一社会信用代码：91440300065476536P。法定代表人：林波涛，总经理。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：黄晶，广东深万鸿律师事务所律师。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：林秋婵，广东深万鸿律师事务所律师。上诉人陈利兰因与被上诉人深圳福达恒业企业管理有限公司（以下简称福达恒业公司）、罗剑平房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2015）深罗法民三初字第1935号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。陈利兰上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回罗剑平、福达恒业公司的全部诉讼请求，支持陈利兰的反诉请求；2、全部诉讼费用由福达恒业公司、罗剑平承担。事实和理由：一审法院事实认定不清，程序违法，具体如下：一、涉案商铺至今未完成交付，一审法院认定错误。根据双方签订的《商铺购买合同》可知福达恒业公司、罗剑平至今未完成涉案商铺的交付义务：根据双方签订的《商铺购买合同》规定的交付标准，结合涉案商铺所在的实际现状：涉案商铺所在商铺未进行全面综合体系化的管理，除了一楼零星商铺对外经营，涉案商场二至四楼全部空置。物业管理单位未正式落实，至今没有物业管理公司对商场进行任何的管理，物业管理用房不符合规定。涉案商场电梯至今无法使用，水电不通。涉案商场至今消防验收不合格。涉案商场至今未进行任何装修，无法对外进行招租或者入伙。据此可知，涉案商铺是用于商业用途，无论是根据双方约定的以上交付标准，还是正常的商业使用标准，福达恒业公司、罗剑平均未完成商铺的交付义务，其交房不合法。一审法院认定福达恒业公司、罗剑平完成了涉案商铺的交付义务，与事实严重不符。二、涉案商铺过户不合法，也不符合常情常理，一审法院未予以查明。福达恒业公司、罗剑平单方私下将涉案商铺过户至陈利兰名下，陈利兰对此不知情。根据《商铺买卖合同》第十二条之规定，应由买卖双方共同到深圳市房地产产权登记中心办理相应的过户手续。而陈利兰并未到场办理，且事后福达恒业公司、罗剑平也未告知陈利兰，陈利兰表示商铺过户并非其真实意思，而是福达恒业公司、罗剑平单方的强卖意愿，陈利兰对此不予认可。在陈利兰明确拒绝付款的前提之下，福达恒业公司、罗剑平反而将涉案商铺过户至陈利兰名下，违背常理。三、一审法院认定双方签订的《商铺认购书》、《商铺买卖合同》载明的内容系双方当事人的真实意思表示错误，严重不符合事实。涉案商铺交易所有的文件【包括但不限于《商铺认购书》、《商铺买卖合同》、《委托招租合同》、《商铺交付确认书》】等全部由福达恒业公司、罗剑平提供，系格式条款，其中关于该系列文件的内容与事实不符，也未对陈利兰作任何说明。所有的交付文件包括《商铺买卖合同》均排除了陈利兰的合同解除权限，合同条款中并未有解除合同之规定，即使一方违约也是继续履行合同并赔偿损失或者主张违约金，于法不符。陈利兰作为信息不对称的一方，对涉案商铺的交易条件来源于福达恒业公司、罗剑平对外发布的宣传广告及售后包租的承诺，而福达恒业公司、罗剑平在出售涉案商铺时进行虚假的广告宣传、欺诈销售：1、涉案商铺的出售价格高于深圳市同时段同地段的商铺二、三倍，其出售价格不合乎市场价格规律；2、福达恒业公司、罗剑平没有相应的房地产售房资格，售房手续不合法；3、福达恒业公司、罗剑平承诺的包租及满场招租无法实现。涉案商铺系作商业用途，涉案商铺交易系附条件的交易，即达到对外发布广告的条件及售后返租、包租承诺，陈利兰均是在福达恒业公司、罗剑平的虚假广告及返租、包租承诺下签订的合同，其作为普通民众，最朴素的想法就是收益，但是在接受高额价格之后，而福达恒业公司、罗剑平的交易条件不具备，陈利兰有权解除合同。福达恒业公司、罗剑平共同辩称，福达恒业公司、罗剑平认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。我方就涉案商铺已经履行了交付及过户的全部义务，不存在任何违约。涉案商铺的过户手续合法合规，陈利兰主张福达恒业公司、罗剑平单方过户，没有法律依据。涉案宣传广告不具体、不明确，不构成要约，涉案广告并不属于商品房司法解释第三条规定构成要约的情形，不属于商品房开发规范范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺，且涉案广告明确提示为要约邀请。陈利兰应当证明其因欺诈产生错误认识，并基于错误认识做出非真实意思表示，但其提交的证据不能证实福达恒业公司、罗剑平有欺诈的故意，广告宣传不足以导致陈利兰丧失基本的判断能力，从而做出错误的意思表示。购买商铺是大宗的交易投资行为，购房者在购买前必定对房屋的相关各种因素进行综合考虑，任何人不会仅仅因为一则广告而决定购买。本案为商铺买卖合同纠纷，福达恒业公司、罗剑平作为卖方的义务为交付商铺与过户，双方在合同中，并未有陈利兰所称的招商等约定，而商铺的投资属于商业行为，商铺能否收益属于商铺的投资风险，涉案商铺在已完成交付的情况下，陈利兰以未能盈利为主张合同目的不能实现，没有任何事实及法律依据。双方的买卖合同明确约定，福达恒业公司为一般保证人，陈利兰主张福达恒业公司、罗剑平恶意串通而承担连带责任，没有法律依据。综上，恳请驳回陈利兰的全部上诉请求。福达恒业公司、罗剑平向一审法院起诉请求：1、福达恒业公司、罗剑平和陈利兰继续履行《商铺买卖合同》；2、陈利兰向罗剑平支付购房余款250008元；3、陈利兰向罗剑平支付逾期付款违约金48981元(日违约金1.5%，自2015年1月16日起计算至实际付清之日止，暂计至2015年10月31日）；4、陈利兰向福达恒业公司、罗剑平支付垫付的税款26286元；5、陈利兰承担本案全部诉讼费用。陈利兰反诉请求：1、陈利兰与福达恒业公司、罗剑平签订的《商铺买卖合同》于2015年1月15日解除；2、福达恒业公司、罗剑平赔偿陈利兰因欺诈销售商铺造成的经济损失20万元；3、全部诉讼费用由福达恒业公司、罗剑平承担。一审法院认定事实：一、罗剑平原为深圳市罗湖区嘉宾路20号爵士大厦1层业主，2013年1月23日取得该层房产的房地产证后，向产权登记部门申请将该层分割成包括涉案商铺在内的若干个小商铺，于2014年2月19日取得了爵士大厦1073房产的《房地产证》，房屋用途为商业，房屋建筑面积为13.37平方米。2013年4月19日，罗剑平与福达恒业公司签订委托协议，委托福达恒业公司办理包括上述商铺在内的爵士大厦“天玓项目”的销售手续。二、2014年3月29日，福达恒业公司以罗剑平委托代理人的名义，与陈利兰签订《商铺认购书》，约定：陈利兰向罗剑平认购涉案商铺，该商铺总价为1452362元，委托付款优惠折扣为特卖价，认购价为100万元，定金为10万元；签署《商铺买卖合同》时支付交易综合税费，由出售方代收代缴，税费以政府部门最终核算收取的为准，多退少补；签署《商铺买卖合同》时支付律师服务费及其他相关费用共2200元，由签约律师所收取；《商铺认购书》第四条第4.1款约定，出售方已向认购方出示该商铺及其所在楼层平面图、《商铺买卖合同》(包括其附件或补充协议）、《租赁合同》等全部签约范本，并已将该商铺的产权状况、抵押、租赁等清楚告知认购方。认购方已阅读并理解上述文件资料，清晰了解该商铺产权情况及土地使用年限情况等；并到现场查看，对该商铺现状（包括但不限于梁柱或管道分布等空间结构及其他属性）及交易条件充分了解，并无异议；《商铺认购书》第四条第4.3款约定，认购方须于2014年3月29日前签署《商铺买卖合同》，如认购方未按本（认购书）约定期限与出售方签订《商铺买卖合同》或未按时足额支付购房款，从逾期全面履行合同义务之日起，本《商铺认购书》解除，出售方可将该商铺出售给第三方而无需另行通知认购方，且已收定金作为违约金不予返还。2014年3月29日，陈利兰作为买受人，与罗剑平作为出卖人，福达恒业公司作为委托代理人及保证人，签订《商铺买卖合同》，合同约定，陈利兰向罗剑平购买涉案商铺，建筑面积共13.37平方米，房价款总金额为100万元；陈利兰釆用一次性付款的方式付款，2014年3月29日前支付全部房价款的20%(包含定金）计20万元，2014年4月1日前支付全部房价款的10%计10万元，2014年4月15日前支付全部房价款的30%计300016元，2014年5月至2016年4月，每月15日前支付全部房价款的1.7%计16666元。逾期付款，则按本合同第五条承担违约责任。合同第五条约定，买受人如未按合同规定的时间付款，则按下列方式处理：（1)逾期在15日之内，自本合同规定的应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，每逾期一日，买受人按应付房价款的1%。的标准向出卖人支付违约金，本合同继续履行；（2)逾期超过15日后，出卖人有权单方面提出解除合同，若出卖人选择解除本合同的，可将买受人已付房价款作为违约金没收。若出卖人选择继续履行本合同的，本合同继续履行，从买受人逾期付款之日起至实际履行之日止，每逾期一日，买受人应按欠付金额1.5%。向出卖人计付违约金，若买受人在付款过程中，任何一期应付款项逾期超过30日未支付或累计有三期款项出现逾期支付情况的，则出卖人有权要求买受人在5日内一次性向出卖人缴纳余下未付全部房价款；合同第六条约定，出卖人（或其委托代理人）应当于2014年10月1日前，以书面形式通知买受人并与买受人按届时该商铺现状办理该商铺的交付手续，买受人负有积极配合的义务，不得以商铺的装修或间隔问题为由拒绝办理该商铺的交付手续；合同第十一条约定，在买受人按本合同的约定向出卖人缴清全额房价款之日起计220个工作日内，由买卖双方共同向深圳市房地产产权登记中心申办该商铺的交易过户手续，出卖人同意买受人委托并授权指定的律师事务所工作人员代买受人到产权登记部门办理该商铺的产权登记手续及申领《房地产证》；合同第十三条约定，保证人同意对出卖人在本合同约定的全部义务和责任承担一般保证责任。三、福达恒业公司、罗剑平认可陈利兰已支付购房款749992元。2014年3月29日，陈利兰与深圳市天珣商场管理有限公司签订《商铺租赁协议》，将该商铺出租给承租人深圳市天玓场管理有限公司，租赁期限由2014年10月1日至2016年9月30日。2014年7月12日，福达恒业公司与陈利兰签订了《商铺交付确认书》，陈利兰同意并确认于2014年7月12日已接受该商铺。2014年11月17日涉案商铺过户到陈利兰名下，办理了涉案商铺的房地产证。产生契税、印花税25690.46元，交易手续费40.11元，房屋所有权登记费550元。2015年7月23日，福达恒业公司向陈利兰发出《催款函》，要求陈利兰支付剩余房款250008元。一审法院认为，罗剑平、福达恒业公司与陈利兰签订的《商铺认购书》及《商铺买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反国家法律法规的强制性规定，合法有效。陈利兰主张《商铺认购书》及《商铺买卖合同》存在欺诈、虚假宣传等情形，该院认为在双方签订的《商铺认购书》中明确载明：“出售方已向认购方出示授权委托书、该商铺及其所在楼层平面图、《商铺买卖合同》（包括其附件或补充协议）等全部签约范本，并已将该商铺的产权情况、抵押、租赁情况等清楚告知认购方，认购方已经阅读并理解上述文件资料，清晰了解该商铺产权情况及土地使用权年限情况等，并到现场查看，对该商铺现状（包括但不限于梁柱或管道分布等空间结构及其他属性）及交易条件充分了解，并无异议”；陈利兰与福达恒业公司、罗剑平签订了正式的《商铺买卖合同》。虽然福达恒业公司于2014年6月27日在南方都市报刊载的“天的项目”广告，以及从2014年7月起在天的商场售楼处发布的店堂广告被工商行政管理部门认定为内容与事实不符，为虚假宣传，但前述广告发布于福达恒业公司、罗剑平与陈利兰签订《商铺认购书》、《商铺买卖合同》之后，不能成为福达恒业公司、罗剑平欺诈陈利兰签订涉案合同的事实，因此，对陈利兰的主张该院不予釆纳。陈利兰要求确认《商铺买卖合同》于2015年1月15日解除并要求赔偿经济损失20万元的诉讼请求，该院不予支持。《商铺认购书》及《商铺买卖合同》签订后，陈利兰向罗剑平支付了部分的购房款，罗剑平将涉案的商铺转移登记至陈利兰的名下，并将涉案的商铺交付给陈利兰，已经履行完毕合同约定的义务，福达恒业公司、罗剑平要求陈利兰继续履行《商铺买卖合同》的诉讼请求，该院予以支持。罗剑平和陈利兰双方在合同中约定“若买受人在付款过程中，任何一期应付款项逾期超过30日未支付或累计有三期款项出现逾期支付情况的，则出卖人有权要求买受人在5日内一次性向出卖人缴纳余下未付全部房价款”，该约定明确，故罗剑平要求陈利兰支付购房余款250008元的诉讼请求，符合双方之间的合同约定，该院依法予以支持。关于逾期付款违约金问题，陈利兰逾期付款的行为给罗剑平造成了损失，罗剑平有权要求陈利兰赔偿损失，但双方签订的《商铺买卖合同》约定的每日按欠付金额1.5%。计付逾期付款违约金的标准过高，该院依法将违约金标准调整为按中国人民银行同期贷款利率计付，因此违约金的计付标准应自2015年1月16日开始按照中国人民银行同期贷款利率计算。关于垫付的税款，该院认为涉案商铺过户至陈利兰名下共产生税费26280.57元，该费用为罗剑平代陈利兰缴纳，故陈利兰应向罗剑平支付税费26280.57元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、罗剑平与陈利兰应继续履行《商铺买卖合同》；二、陈利兰应在该判决生效之日起十日内向罗剑平支付购房余款250008元及逾期付款违约金（逾期付款违约金按照中国人民银行同期贷款利率自2015年1月16日起计算至款项付清之日止）；三、陈利兰应在该判决生效之日起十日内向罗剑平支付罗剑平垫付的税费26280.57元；四、驳回福达恒业公司、罗剑平其他诉讼请求；五、驳回陈利兰的全部反诉请求。案件本诉受理费6180元，由福达恒业公司、罗剑平负担103元，由陈利兰负担6077元。案件反诉受理费2150元，由陈利兰负担。本院查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。另查明，广东省工商行政管理局作出的粤工商直处字（2017)第01307号行政处罚决定书认定福达恒业公司在《南方都市报》（深圳）2014年2月27日头版、2014年2月28日A06版、2014年3月14日A08版、2014年4月11日A07版、2014年4月18日A08版、2014年6月27日A04版发布的6期“天玓商场”房地产广告存在虚假内容。本院认为，本案二审的争议焦点是：陈利兰是否有权解除合同。广东省工商行政管理局作出的粤工商直处字（2017)第01307号行政处罚决定书认定福达恒业公司在《南方都市报》（深圳）2014年2月27日头版、2014年2月28日A06版、2014年3月14日A08版发布的“天玓商场”房地产广告存在虚假内容，上述三期广告内容发布在本案买卖合同签订之前。福达恒业公司的广告内容具体明确，因广告宣传关于涉案商铺所在商场的经营状况所作的说明和允诺，对商铺购买人决定是否签约购买及商铺价格的确定具有重大影响，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定由重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”的规定，广告内容应视为要约及合同内容。合同签订后，涉案商铺的经营并未达到广告宣传的效果，陈利兰以其合同目的不能实现为由请求以其停止支付房款之日即2015年1月15解除合同，具有事实和法律依据，本院予以支持。陈利兰还上诉要求对方支付因欺诈销售商铺造成的损失20万元，该请求缺乏事实依据，本院不予支持。对于罗剑平、福达恒业公司要求继续履行合同、支付剩余购房款及违约金、税款等诉讼请求，本院全部予以驳回。综上，陈利兰的上诉请求部分成立，本院予以支持。原审判决认定不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销深圳市罗湖区人民法院（2015）深罗法民三初字第1935号民事判决；二、陈利兰与罗剑平签订的《商铺买卖合同》于2015年1月15日解除；三、驳回陈利兰的其他反诉请求；四、驳回罗剑平、深圳福达恒业企业管理有限公司的全部诉讼请求。一审本诉受理费6180元，由罗剑平、深圳福达恒业企业管理有限公司负担；反诉受理费2150元，由罗剑平、深圳福达恒业企业管理有限公司负担100元，陈利兰负担2050元。二审案件受理费6180元，由罗剑平、深圳福达恒业企业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈  明  亮审判员 张  秀  萍审判员 朱    宽二〇一八年十二月二十四日书记员 张东阳（兼）附相关法条：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。