湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘10民终421号上诉人（原审被告）：郴州市桃源房地产开发有限公司。法定代表人：刘六元,该公司董事长。委托诉讼代理人：李正，湖南方缔园律师事务所律师。上诉人（原审原告）：段祥建，男，1971年3月3日出生，汉族，无业。委托诉讼代理人：黄亚梅，湖南问由律师事务所律师。上诉人郴州市桃源房地产开发有限公司（以下简称桃源房地产公司）与上诉人段祥建房屋买卖合同纠纷一案，均不服湖南省郴州市北湖区人民法院(2017)湘1002民初2397号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人桃源房地产公司的委托诉讼代理人李正，上诉人段祥建的委托诉讼代理人黄亚梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。桃源房地产公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回段祥建的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由段祥建负担。事实与理由：（1）一审判决认定事实错误。本案所涉房地产项目位于郴州市下湄桥司马路与温泉路交汇处，温泉路与司马路的开工建设、工程工期及道路通车与桃源房地产公司能否如期交房息息相关。涉案项目施工车辆、建筑材料、施工设备等能否正常进入工地以及交房后，业主能否正常出入涉案房屋都需依靠该道路的通行情况而定。桃源房地产公司在一审提交了温泉路、司马路建设项目计划通知及该两条道路实际开工、实际工期、正式通车的相关证明材料，证实温泉路实际开工时间为2013年6月，计划工期为一年，但实际交工时间为2016年8月，实际工期已达三年。根据双方签订的商品房买卖合同第九条第二款第（4）项约定，因市政配套设施建设不到位导致出卖人无法按期交房的，出卖人可予以延期，因此桃源房地产公司无需承担本案违约责任，一审判决认定温泉路、司马路的延期建设通行与本案延期交房无关，认定事实错误。（2）段祥建主张的违约金过高，一审判决没有依法予以调低减免。桃源房地产公司在涉案地进行房屋开发建设，为当地经济建设作出了重大贡献，通过纳税增加了市财政收入，改善并促进了当地物业、交通、绿化环境资源等有效发展。涉案项目业主共420多户，如都要求桃源房地产公司支付违约金，桃源房地产公司将无法承受导致面临破产，达不到法律效果与社会效���相统一的原则。段祥建辩称，诉讼时效起算错误，应当撤销一审判决。段祥建上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持段祥建的一审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由桃源房地产公司负担。事实和理由：（1）一审对诉讼时效和逾期交房的起算时间计算错误。根据双方的合同约定，逾期交房要支付违约金，桃源房地产公司应交房时间至实际交房时间是桃源房地产公司应支付逾期交房违约金数额的确定期而不是诉讼时效计算期。如桃源房地产公司不交房，段祥建又怎会知道自己有多大的利益被损害。因此，段祥建以要求桃源房地产公司支付逾期交房违约金向法院起诉的诉讼时效应从桃源房地产公司实际交房之日起算。(2)《中华人民共和国民法总则》已经于2017年10月1日实施，一审仍然适用《中华���民共和国民法通则》第一百三十五条之规定显然错误。桃源房地产公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，段祥建明知交房时间，是其怠于行使诉讼权利从而丧失了本应所有的诉讼权利，并不存在不知如何去确定超过诉讼时效的违约金的问题，请求二审驳回段祥建的上诉请求。段祥建向一审法院起诉请求：1、判令桃源房地产公司支付迟延交房违约金34,485元（从2014年10月1日至2016年4月1日）；2、判令桃源房地产公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2014年4月25日，段祥建以银行按揭贷款方式付款购买了桃源房地产公司开发的郴州市“福城•桃源”住宅小区一期的第1栋11层1108号房屋，并与桃源房地产公司签���了《郴州市商品房买卖合同》（合同编号：201400641108）。合同第九条约定：“出卖人应当在2014年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件即：该商品房经验收合格并符合本合同附件二所约定的装饰、设备标准的条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”。还约定：“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：（1）遭遇不可抗力，且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人的；……;（4）因市政配套设施建设不到位导致出卖人无法按期交房的”。合同第十条关于“房屋交接及违约处理方式”约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当通知买受人办理交房手续。”“由于出卖人原因，未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理：（1）按逾期未超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）按逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金”。合同签订后，段祥建于2014年4月25日向桃源房地产公司支付购房款159,309元，2014年7月24日银行按揭贷款向桃源房地产公司支付购房款160,000元，合计319,309元，房款已全部履行到位。段祥建于2015年10月28日收房。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案中，双方当事人签订的《郴州市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规的强制性或禁止性规定，是合法有效的，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。本案争议的焦点问题是：桃源房地产公司是否构成违约，是否需向段祥建支付违约金以及段祥建所主张的部分诉讼请求是否已超过诉讼时效。根据双方签订的《郴州市商品房买卖合同》的约定，桃源房地产公司应于2014年9月30日前履行交房义务，而桃源房地产公司于2015年10月28日才办理交付手续，违反了合同约定，应承担相应违约责任。桃源房地产公司主张因为道路等市政配套设施建设不到位，以及雨雪冰雹灾害等不可抗力因素造成逾期交房以及违约金过高的主张，因其提交的温泉路与司马路应于2010年通车的计划和2016年正式通车的新闻与本案无关联性，且均无证据予以证实，不予采信。根据双方所签订的《郴州市商品房买卖合同》的约定，桃源房地产公司逾期交房按合同约定的最后交付期限的第二日即2014年10月1日起算至实际交房之日即2015年10月28日。根据民法通则关于诉讼时效的规定，段祥建应在2016年10月1日前向人民法院提起诉讼，而段祥建一直到2017年7月18日才提起诉讼，故计算桃源房地产公司逾期交房时间应从2015年7月18日至2015年10月28日止，共计100天。据此计算，桃源房地产公司应支付的逾期违约金为6386元（319,309元×2÷10,000×100天=6386元）。段祥建诉请桃源房地产公司支付逾期交房违约金34,485元，超出部分不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：“一、被告郴州市桃源房地产开发有限公司向原告段祥建支付逾期交房违约金6386元，此款限被告郴州市桃源房地产开发有限公司于本判决生效后十日内付清；二、驳回原告段祥建的其他诉讼请求。如果被告郴州市桃源房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费662元，由原告段祥建负担530元，被告郴州市桃源房地产开发有限公司负担132元。”二审中，双方当事人没有提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点为：一、段祥建的诉讼请求是否已超过诉讼时效；二、桃源房地产公司是否存在违约行为，如果存在，违约金如何计算。关于争议焦点一。《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。”本案中，双方在《郴州市商品房买卖合同》中约定，桃源房地产公司应于2014年9月30日前交付涉案房屋，逾期交房的，逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。而桃源房地产公司于2015年10月28日将涉案房屋交付给段祥建，计算逾期交房违约金的最后一日为2015年10月28日，根据上述法律规定，本案诉讼时效应从2015年10月28日起计算，因桃源房地产公司向段祥建迟延交房的行为是延续的，一审法院自违约之日起计算诉讼时效不当，应予纠正，段祥建于2017年7月18日向法院提起诉讼并未超过诉讼时效。桃源房地产公司的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。关于争议焦点二。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，段祥建与桃源房地产公司在《商品房买卖合同》中已明确约定了案涉房屋的交付日期，桃源房地产公司未按约��的期限向段祥建交付房屋，其行为已构成违约，依法应承担违约责任。合同约定交房日期为2014年9月30日，实际交房日期为2015年10月28日，桃源房地产公司逾期交房392天。根据双方合同的约定，段祥建主张桃源房地产公司应每日按合同约定的已付房款的万分之二支付违约金，于法有据，应予支持。违约金计算为319,309×392×2÷10,000=25,034元，段祥建诉请桃源房地产公司支付逾期交房违约金34,485元，对于超出部分不予支持。一审对违约金的计算错误，本院予以纠正。桃源房地产公司主张因温泉路、司马路建设施工超过实际工期，从而造成案涉房屋的延期交付，但桃源房地产公司提交的证据不足以证明温泉路、司马路的施工导致涉案项目不能如期交房，不能构成免除桃源房地产公司违约责任的正当事由。桃源房地产公司主张该公司为当地经济建设作出了重大贡��，应当减轻违约责任，于法无据，本院不予支持。综上所述，桃源房地产公司的上诉请求不成立，应予驳回；段祥建的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省郴州市北湖区人民法院(2017)湘1002民初2397号民事判决；二、郴州市桃源房地产开发有限公司向段祥建支付逾期交房违约金25,034元，此款限郴州市桃源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内付清；三、驳回段祥建的其他诉讼请求。如果郴州市桃���房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费662元，由郴州市桃源房地产开发有限公司负担481元，由段祥建负担181元；郴州市桃源房地产开发有限公司预交的二审案件受理费164元，由郴州市桃源房地产开发有限公司负担119元，段祥建负担45元，段祥建预交的二审案件受理费662元，由郴州市桃源房地产开发有限公司负担481元，由段祥建负担181元。本判决为终审判决。审 判 长 李红兵审 判 员 杨爱华审 判 员 陈新德二〇一八年四月十日法官助理 肖露华书 记 员 魏小兰附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的��件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。