海南省澄迈县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）琼9023民初1737号 原告：张亚军，男，1973年8月12日出生，汉族，住河北省石家庄市。 委托诉讼代理人：杨献东，河北时代经典律师事务所律师。 委托诉讼代理人：牛燕华，河北时代经典律师事务所律师。 被告：海南新澳洋实业有限公司，住所地：海南省澄迈县老城开发区工业大道6.4公里处南侧。 法定代表人：林晓绒，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：谭友敏，海南以宽律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑佳佳，海南以宽律师事务所律师。 被告：大马实业有限责任公司，住所地：河北省石家庄市东岗路**。 法定代表人：宋福强，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：杨睿，河北厚正律师事务所律师。 第三人：河北德曼电梯销售有限公司，住，住所地：河北省石家庄市裕华区槐安东路**金源商务广场**/div> 法定代表人：张亚军，该公司董事长。 原告张亚军与被告海南新澳洋实业有限公司（以下简称新澳洋公司）、大马实业有限责任公司（以下简称大马公司）、第三人河北德曼电梯销售有限公司（以下简称德曼公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月31日立案后，依法适用普通程序，于2017年12月27日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨献东、牛燕华，被告新澳洋公司的委托诉讼代理人谭友敏、郑佳佳，被告大马公司的委托诉讼代理人杨睿，第三人德曼公司的法定代表人申书兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与二被告于2013年3月20日签订的《大马集团福利分配房内部认购协议》合法有效；2.判令被告新澳洋公司与原告签订正式的《商品房买卖合同》，并为原告办理位于海南××区号海南藏龙福地项目××栋的合同备案手续；3.判令被告新澳洋公司协助原告办理位于海南××区号海南藏龙福地项目××栋的权属证书；4.本案诉讼费、保全费由二被告承担。事实和理由：位于海南××区号海南藏龙福地项目系被告新澳洋公司开发建设，2017年5月19日之前，被告由大马公司100%控股。2012年底，被告新澳洋公司与第三人德曼公司签订《电梯设备买卖合同》，约定新澳洋公司向德曼公司购买108台电梯，定金为合同总价的30%即760.92万元。因新澳洋公司资金紧张无钱向德曼公司支付定金，新澳洋公司与德曼公司经协商确定：1、新澳洋公司暂付部分定金，其余定金以后再付；2、新澳洋公司将其开发的藏龙福地的11套房屋给德曼公司用以折抵电梯定金3437893元；3、确定房号后由德曼公司去找买主，德曼公司找到买主后由新澳洋公司直接与买主签订购房合同，买主将购房款交付给德曼公司。2013年1月22日，大马公司向德曼公司开具了11份购房款《收据》共计金额3437893，确定了抵顶房屋的房号，《收据》载明收款方式为抵，其中包含本案诉争的藏龙福地项目8栋1单元1201号房屋的购房款《收据》。2013年3月20日，新澳洋公司与德曼公司签订《购房协议》，将上述双方协商好的事项落实到合同中。2013年3月20日，原告与二被告签订《大马集团福利分配房内部认购协议》，约定原告购买新澳洋公司开发的位于海南××区号海南藏龙福地项目××栋，协议签订后，原告将购房款全额交付给德曼公司，德曼公司将大马公司出具的藏龙福地项目××栋的购房款《收据》交付给原告。2016年3月10日办理交房手续时，被告新澳洋公司与原告重新签订了《大马集团福利分配房内部认购协议》，约定原告购买新澳洋公司开发的藏龙福地××栋，房屋建筑面积78.76平方米，单价4300元/平方米，总房款338668元，付款方式：一次性付款，最终面积以房产证载明面积为准，房款据实结算多退少补。当日新澳洋公司向原告交付了房屋，原告依约缴纳了物业费、燃气初装费、契税、装修押金等费用，同时，原告与新澳洋公司指定的海南澄迈藏龙物业服务有限公司签订了《海南·藏龙福地业主服务规约》，现原告已装修入住。现新澳洋公司开发的藏龙福地项目已经可以签订正式的商品房买卖合同并办理备案登记手续，且新澳洋公司已经通知其他买房户办理相关手续，但是没有通知原告，经原告要求后拒绝与原告签订正式的商品房买卖合同并办理备案登记手续，为维护原告的合法权益，现特诉至法院。 被告新澳洋公司辨称，一、《大马集团福利分配房内部认购协议》（以下简称《认购协议》）合法有效，但该协议并未实际履行。1、购房款系原告支付给第三人德曼公司，并非原告支付给新澳洋公司。《认购协议》签订后，原告并未向新澳洋公司支付任何购房款。原告在起诉状的事实和理由中自认购房款是支付给了德曼公司，德曼公司收取的购房款并未支付给新澳洋公司。原告提供的收据系大马公司出具，并非新澳洋公司出具。大马公司与新澳洋公司系独立的法人，大马公司向德曼公司出具的收据不能等同于新澳洋公司出具，不能因为大马公司曾系新澳洋公司的股东，就混同了两个独立的法人。故原告并未向新澳洋公司支付购房款。2、新澳洋公司并未欠第三人工程款。新澳洋公司与第三人于2013年3月20日签订的《购房协议》中约定“甲方欠乙方工程款3437893元”，但电梯设备及安装款双方随后已协商变更为由新澳洋公司直接向第三人转账的方式支付。该事实由双方实际的结算和付款方式可以证实。第三人向新澳洋公司交付使用24部电梯，新澳洋公司已于2013年7月15日向第三人一次性支付了电梯货款的95%即5312400元及全部安装款1460000元，两项共计6772400元。而剩余84部电梯因尚未交付，也未支付相应款项。故新澳洋公司不存在欠第三人工程款3437893元的问题。因新澳洋公司未欠第三人工程款，故基于《购房协议》而抵偿的房屋，原告并未实际向新澳洋公司支付购房款。3、涉案工程尚未竣工验收，新澳洋公司未向原告交付涉案房屋。依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不是交付使用”。在本案中，涉案房屋尚未竣工验收，故新澳洋公司不可能将房屋交付原告。对于原告交给物业公司的费用，系原告强行入住，新澳洋公司并不知情。二、《认购协议》不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当具备的主要内容。依据《商品房销售管理办法》第十六条第二款的规定，商品房买卖合同应当具备包括商品房价款的付款时间、办理产权登记的有关事宜、公共配套建筑的产权归属、配套基础设施和公共设施的交付承诺等在内的主要内容。本案中，《认购协议》并不具备上述法律规定的商品房买卖合同应当具备的主要内容。依据《海南省高级人民法院关于办理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见（试行）》第二条第9款第（4）项的规定，认购协议不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，拟购房人以认购协议为据，要求与开发商签订正式购房合同的，不予支持。因此，本案中，原告以不具备商品房买卖合同主要内容的认购协议为依据，要求新澳洋公司与其签订正式的商品房买卖合同的请求，不应得到支持。三、新澳洋公司与第三人签订的《购房协议》无效。本案中，新澳洋公司与第三人签订的以物抵债《购房协议》的时间为2013年3月20日，但24部电梯交付完毕的时间为2015年，而新澳洋公司与第三人于2013年3月债务届满之前就签订了《购房协议》。参考《中华人民共和国物权法》第二百一十二条的规定：“质权人在债务履行期届满前，不得与出质人约定债务人不履行到期债务时质押财产归债权人所有”，因此《购房协议》在债务清偿期届满前签订，应认定无效。综上，《认购协议》不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当具备的主要内容，原告要求继续履行，不应得到支持。新澳洋公司既未收到原告的购房款也未向其交付房屋。请求法院查明事实，正确适用法律，依法驳回原告的诉讼请求。 第三人德曼公司辩称，2012年底，新澳洋公司向第三人德曼公司订购108台电梯，应付定金760.92万元。因新澳洋公司资金紧张，故经与第三人德曼公司商议决定先用11套藏龙福地的房屋来折抵电梯电金3437893元，由第三人介绍买主与新澳洋公司及其控股股东大马公司签订购房合同，购房款直接交付第三人德曼公司折抵电梯定金。2013年3月份，原告与大马公司及新澳洋公司签订购房合同，约定原告向新澳洋公司购买藏龙福地8栋1单元1201号公寓，原告将购房款交付给了第三人德曼公司。原告所购房屋已于2016年3月交房且已装修入住，现该房屋已具备签订正式商品房买卖合同的条件，但新澳洋公司一直没有与原告签订正式合同。综上，原告的陈述与事实相符，新澳洋公司继续履行合同，与原告签订正式的备案合同并协助原告办理房产证。 经审理查明，被告新澳洋公司系“藏龙福地住宅小区”项目的开发商，2017年5月19日前，被告大马公司持有新澳洋公司100%股权。2012年11月28日，被告新澳洋公司与第三人德曼公司及其关联的电梯安装公司签订了《电梯设备买卖合同》及《电梯安装合同》，由第三人向被告新澳洋公司销售电梯并由电梯安装公司进行安装。双方协商将“藏龙福地住宅小区”的11套房屋抵顶合同价款，2013年1月22日，被告大马公司向第三人开具11套房的收据，载明交款单位为“德曼”，收款方式为“抵”，并载明房号及面积，其中涉案的8栋1单元1201号房金额为338668元。2013年3月20日，被告新澳洋公司与第三人就11套房的抵款问题签订书面的《购房协议》，协议载明：按电梯销售及安装工程的进度预算，被告新澳洋公司欠第三人工程款3437893元，被告新澳洋公司将“藏龙福地”的11套楼房（包含涉案的8栋1单元1201号房）抵顶所欠工程款，出售给第三人，单价为4300元/㎡。同日，原告（乙方）与两被告（甲方）签订《大马集团福利分配房内部认购协议》（以下简称《认购协议》），约定乙方购买甲方开发建设的位于海南××区号“海南藏龙福地”项目8栋1单元1201号公寓，建筑面积78.76㎡，总房款为338668元。交房时间为2014年5月31日，交房标准为毛坯房。乙方同意以4300元/㎡为合同单价款，并以该合同单价款签署《商品房买卖合同》，甲方按合同中载注的房款开具不动产发票。协议同时对面积差异处理及其他违约责任作出约定。 另查，原告已实际入住涉案房屋，并向澄迈藏龙物业服务有限公司缴纳了物业费、燃气初装费、有线电视初装费、房屋维修基金、契税、装修押金等费用。 再查，涉案房屋所在项目已办理商品房预售许可证，但项目至今未办理初始登记。 以上审理查明的事实有原告提交的《大马集团福利分配房内部认购协议》、4张《收据》、《购房协议》，被告新澳洋公司提供的《电梯设备买卖合同》、《电梯安装合同》等证据材料以及庭审笔录为佐证，可以认定。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，原、被告签订的《认购协议》是当事人在平等自愿的基础上达成的真实意思表示，且未违反法律、法规强制性规定，本院确认为有效合同。本案的争议焦点如下： 一、关于原告是否已履行支付房款义务的问题。本院认为，首先，《购房协议》系被告新澳洋公司与第三人双方的真实意思表示，并无法定无效情形，或可撤销的情形。依照协议约定双方同意以房抵顶电梯工程款，且被告大马公司也向第三人出具了协议中相应的以房抵顶电梯工程款的收据，证明双方已实际履行各自义务。其次，依据原告与两被告签订的《认购协议》以及第三人的陈述，可以认定被告新澳洋公司与第三人达成合意，将以房抵顶电梯工程款的11套房中涉及本案8栋1单元1201号房的合同权利义务转让给原告。依据《认购协议》内容可知，原告与被告新澳洋公司已就8栋1单元1201号房成立新的商品房买卖合同关系，且原告已收房实际入住，据此可以推定被告新澳洋公司已认可原告履行完付款义务，付款形式系以房抵顶电梯工程款。至于被告新澳洋公司现抗辩主张抵顶购房款的电梯工程款，已通过银行转账方式向第三人德曼公司支付，《购房协议》已终止履行。本院认为，被告新澳洋公司与第三人之间的电梯设备买卖及安装合同系另一法律关系，合同的履行存在争议应另行协商或通过诉讼解决，与本案无关，被告抗辩主张不能成立，其为拟证已支付抵顶的电梯工程款而提交的电梯明细表、中国建设银行电汇凭证、收据、海口联合农商银行结算业务申请书等证据，本院亦不予采纳。 二、关于签订正式的商品房买卖合同的问题。本院认为，首先，意思自治和合同自由是民法及民事活动的基本原则，是否签约是当事人意思自治的内容。其次，《认购协议》中对房屋的具体位置、楼层、面积、单价及总价款等均有明确约定，已具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且依前述认定原告已履行付款义务，并已实际入住，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，应认定《认购协议》为正式的商品房买卖合同。因此，原告主张再行签订正式的商品房买卖合同，本院不予支持。 三、关于商品房买卖合同备案问题。商品房预售合同的登记备案手续是国家对商品房预售行为的行政管理措施，旨在杜绝开发商一房二卖的现象。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款的规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门登记备案”，向相关行政机关进行登记备案，是被告新澳洋公司的法定义务。现涉案房屋所在项目已取得预售许可证，本院已认定涉案《定房协议》为正式的商品房买卖合同，原告已履行支付房款义务，被告新澳洋公司应在条件具备时为原告办理商品房买卖合同的备案。因此，原告请求被告新澳洋公司办理商品房买卖合同备案手续有事实和法律依据，本院予以支持。 四、关于办理产权证书的问题。本院认为，依据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条有关“房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”的规定，房地产开发企业负有协助买房人办理房屋权属登记的法定义务。但涉案房屋所在项目至今未办理初始登记，尚不具备办理房产登记的条件，被告新澳洋公司应待条件具备后，协助原告办理房产登记，故原告要求被告新澳洋公司协助办理房产登记的请求，本院予以部分支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、确认原告张亚军与被告海南新澳洋实业有限公司、被告大马实业有限责任公司于2013年3月20日签订的《大马集团福利分配房内部认购协议》有效； 二、被告海南新澳洋实业有限公司于本判决生效之日起十五日内到相关部门将位于海南××区号“藏龙福地住宅小区”项目8栋1单元1201号房屋办理预售备案登记至原告张亚军名下； 三、被告海南新澳洋实业有限公司应于本判决生效且具备房屋所有权登记手续办理条件后三十日内，协助原告张亚军将位于海南××区号“藏龙福地住宅小区”项目8栋1单元1201号房屋过户登记至原告张亚军名下； 四、驳回原告张亚军的其他诉讼请求。 案件受理费6380元，保全费2213元，合计8593元（原告均已实际交纳），由被告海南新澳洋实业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 长  刘 洋 审 判 员  李劲松 审 判 员  郭晓欣 二〇一八年四月二十四日 法官助理  王 芳 书 记 员  王爱姑 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第四十五条商品房预售，应当符合下列条件： （一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （二）持有建设工程规划许可证； （三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期； （四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。 商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。 《城市房地产开发经营管理条例》 第三十三条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。