广东省深圳市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2018）粤03民终2777号 上诉人（原审原告）：陈锦光，男，汉族，1951年10月27日出生，身份证住址：广东省龙川县。 委托诉讼代理人：李剑刚，广东国晖律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：罗思雄，男，汉族，1962年1月19日出生，身份证住址：广东省深圳市宝安区。 委托诉讼代理人：叶志新，广东淳锋律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：刘家威，男，汉族，1980年11月30日出生，身份证住址：广东省深圳市宝安区。 委托诉讼代理人：林惠晖，广东淳锋律师事务所律师。 原审第三人：廖建惠，女，汉族，1967年9月26日出生，身份证住址：广东省深圳市福田区。 上诉人陈锦光因与被上诉人罗思雄、刘家威及原审第三人廖建惠确认合同无效纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2016）粤0306民初22506号民事裁定，向法院提起上诉。本院于2018年2月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 上诉人陈锦光上诉请求：1、依法撤销原审裁定；2、改判被上诉人承担本案全部费用。事实与理由：一、涉案房屋权属登记在上诉人名下。涉案房屋从2004年修建至2009年竣工并交付使用，在2009年深圳市政府出台了《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》，向全市普查违法建筑，鼓励违法建筑当事人对违法建筑进行权属申报登记，因此，上诉人向深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查办公室申报了涉案房屋权属申报登记，该涉案房屋依据法定程序及条件一直登记在上诉人名下，登记事宜亦经过法定程序6个月的公告期，公告期满至2015年3月之前被上诉人罗思雄从未向宝安区政府、西乡街道、流塘村委及上诉人提出过任何异议，并且涉案房屋从2009年10月交付给上诉人起至2015年3月都是由上诉人占有、使用管理，水、电、杂费一直至今都是以上诉人名义由上诉人缴纳。二、原审已经查明被上诉人罗思雄并未按约定出资合作建房。原审查明的事实被上诉人罗思雄并未出资合作建房，涉案房屋的大部分建设资金是由上诉人、原审第三人以及少部分涉案房屋预付租赁押金构成，因此，房屋建成之后进行结算，上诉人、原审第三人、被上诉人罗思雄三方核算后，被上诉人罗思雄约定应出资部分全部由上诉人垫付，故房屋完工结算交付使用时因被上诉人罗思雄未按约定出资，上诉人与被上诉人罗思雄双方协商，被上诉人罗思雄自愿将约定的涉案房屋归上诉人占有、使用、收益和处分，以抵偿上诉人代其垫付的合作建房款。三、一审法院查明事实不清。原审判决“2007年8月26日，被告罗思雄将未完工的涉案楼房出租给案外人吴正高，并收取定金20万元。之后，吴正高陆续支付了电费、预付资金等共计79.2万元”，吴正高支付给罗思雄个人的资金与本案合作建房款没有关系，这是他们双方之间的债权债务关系。并且涉案房屋的唯一电费缴费缴纳人是上诉人，全部是上诉人统一缴纳的，上诉人未收到过吴正高的任何电费款。四、一审查明涉案房产在律师见证时，被上诉人罗思雄以90万元转让给刘家威，这个不是事实。1、该协议和支付行为并没有进行律师见证。2、两被上诉人提交的收条，罗思雄收到刘家威合作建房款170万元与一审查明的事实矛盾。3、两被上诉人之间并未实际支付。上诉人在一审中也强烈要求两被上诉人向法庭提供支付此笔建房款的支付凭证，但两被上诉人无法提供。事实上，两被上诉人恶意串同，捏造事实侵害上诉人的房产。五、一审认定两被上诉人的《合作建房分房协议》为买卖合同是错误的，根据合同法第52条的规定，下列情形合同无效：串通，损害国家、集体、第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；违反法律、行政法规强制性规定。被上诉人的行为符合上述三款规定，应属于法律上的无效合同。综上所述，一审判决未查清本案事实，适用法律错误，严重损害了上诉人的合法权益，请求撤销原审裁定，依法改判。 被上诉人罗思雄答辩称：一、涉案房屋建设手续存在法律上的瑕疵，无法办理任何权属凭证，上诉人称房屋权属登记在其名下与事实不符。二、关于上诉人与被上诉人罗思雄之间的合作建房出资问题，因不属于本案的审理范围，一审并未作详细查明与认定，而仅仅是针对某些事实作了辅助性调查询问。一审裁定并未将涉案房屋交给上诉人使用、收益和处分。三、关于承租人吴正高支付相关款项的事实，一审法院已经查明，有租房协议、房租定金、预付收据及吴正高出庭作证予以证实。综上，涉案房屋没有权属证明，不符合建筑规划许可，有待政府部门作出认定与处理，不属于法院审理的范围，一审法院作出驳回起诉的裁定符合法律规定，请二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。 被上诉人刘家威答辩称：一、本案的争议在于上诉人错误认为涉案房屋属于自己，捏造了罗思雄侵害其使用权或所有权的假象。由于涉案房屋无任何权属证明，建成后也无法办理任何包括权属登记、凭证等手续，目前仍然处于无证状态，且为被上诉人罗思雄在占有使用，该涉案房屋甚至是否属于违法建筑也有待政府认定和处理。本案属于行政主管部门的处理范围，法院应当驳回起诉。二、刘家威与罗思雄签订的《合作建房协议》，对涉案房屋的合法占有权、使用权、受益权、房屋的转让及房地产权证书的办理等事项进行了约定，刘家威全额支付了合资款项，在协议签订后，涉案房屋也已经交付给刘家威，双方的行为符合合同的构成要件，应认为为合法有效，应当受法律保护。综上，本案争议不在人民法院的受理范围，应属行政前置，请求驳回上诉人的上诉请求。 原审第三人廖建惠答辩称：当时建房是其与罗思雄签订的合同，2004年签合同建房，前后拖了5年，2009年才建成，其建房款交给罗思雄，后来交了一部分给陈锦光。共交了175万多元。上诉人与被上诉人罗思雄之间的矛盾，其不清楚。 陈锦光向一审法院起诉请求：1、确认被告罗思雄、刘家威于2015年3月27日签订的两份合作建房协议无效；2、两被告停止侵害，拆除非法安装的铁栅栏及门锁，消除危险，恢复房屋原状归还给原告；3、两被告从2015年3月28日始直至归还原告房屋之日止，按该地段房屋租金标准承担侵占该房屋期间的损害赔偿；4、被告承担本案诉讼费用。 原审法院经审理查明：2015年3月27日，被告罗思雄、刘家威签订两份《合作建房协议》，约定被告罗思雄将位于深圳市宝安区流塘村中区××××楼房产作为合作合资建房形式分配给刘家威，刘家威以人民币90万元作为合资款在律师见证时已全部付清给罗思雄；房产证为共有，以后如政府允许每套分开做房产证时,刘家威可自由办理，罗思雄须无条件配合。 另查，2004年5月26日，被告罗思雄、案外人李洋溢与案外人冼德全签订合作建房合同，约定冼德全出地，罗思雄、李洋溢出资合作建房。2004年9月26日，被告罗思雄、原告陈锦光与第三人廖建惠签订《合作建房分房协议》，约定涉案楼房在建成后三人的分配份额。其中被告罗思雄分得涉案楼房第二及第八层。2007年3月28日，案外人李洋溢出具声明称退出合作，由被告罗思雄全权负责涉案房产的建设。2007年8月26日，被告罗思雄将未完工的涉案楼房出租给案外人吴正高，并收取定金20万元。之后，吴正高陆续支付了电费、预付资金等共计79.2万元。2012年7月13日，被告罗思雄与案外人冼德全补签了协议书，约定合作建设位于宝安区××××号宅基地私宅，并经律师事务所见证。2004年至2008年间，被告罗思雄收取案外人刘惠良的合作建房费共计1120000元。第三人当庭确认上述款项系其出资。 再查，涉案物业未取得房地产权证书，亦未取得合法的报批报建手续。在合作建房过程中，涉案楼房由原告负责建设，并由原告统一缴纳水电费用。 上述事实有《合作建房协议书》两份、收条、收据、水电缴费单据、见证书、合同书、声明书、《合作建房分房协议》、租房协议、房租定金和预付收据等证据及庭审笔录予以证实，并经质证，足以认定。 原审法院认为：两被告签订的《合作建房协议书》名为共同出资建房，是为房屋买卖。首先，涉案房产在两被告签订合同之前已经建设完成，不存在出资建房的事实；其次，前述合同中对涉案物业的使用权、收益权、占有、转让以及房地产权证书等事项进行了约定，符合房屋买卖合同的构成要件。故涉案合同应当认定为房屋买卖合同。且合同签订后，涉案房屋已经交付。因两被告交易的房产并没有获得合法的报建手续，亦没有取得房地产权证书，故涉案房产的合法性尚未确认。由于上述房产合法性不明，故人民法院不适宜在人民政府对涉案房产的合法性予以认定前，对涉案合同的合法性和涉案房产的实体权益进行处分。故本案争议不在人民法院的受案范围，对原告的起诉，依法应当驳回。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条、第一百五十四条之规定，裁定：驳回原告陈锦光的起诉。本案一审诉讼费人民币980元，原告已预交，法院予以退回。 二审中，当事人未提交新证据。 本院查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案是确认合同无效纠纷。本案的争议焦点为上诉人陈锦光请求确认被上诉人罗思雄与被上诉人刘家威签订的两份《合作建房协议书》无效。本案中，上诉人认为，位于深圳市宝安区流塘村中区××××楼房产，其已向深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查办公室申报了房屋权属登记，电费亦是其缴纳，被上诉人罗思雄并未按约出资合作建房，其为该房产的占有、使用、收益、处分权人，罗思雄以人民币90万元将上述房产转让给刘家威无效。鉴于该房产并未有合法的报建手续，亦未取得房地产权证书，该房产的合法性尚未明确，本院不宜对该房产实体进行处分，故本案的争议不属人民法院的受案范围，对陈锦光的起诉，本院依法予以驳回。据此，上诉人的上诉理由不成立，其上诉请求，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，裁定如下： 驳回上诉，维持原裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  刘杰晖 审判员  李小丽 审判员  谢 佳  二〇一八年四月十七日 书记员  林楚娟