南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川1302民初4746号 原告：南充农村商业银行股份有限公司顺庆支行，住所地南充市顺庆区和平西路**。 负责人：白成福，行长。 委托诉讼代理人：谢春，女，1989年5月7日生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：杨波，北京盈科（成都）律师事务所律师。 被告：冯宗伟，男，1975年8月23日生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 被告：陈锦莉，女，1987年4月2日生，汉族，住址同上。 二被告共同委托诉讼代理人：肖飞（特别授权）、杨纯，四川百柯律师事务所律师。 被告：南充市海洋房地产开发有限公司，住，住所地南充市顺庆区长征路**/div> 法定代表人：王海洋。 委托诉讼代理人：陈建，四川首力律师事务所律师。 原告南充农村商业银行股份有限公司顺庆支行（简称农商银行顺庆支行）诉被告冯宗伟、陈锦莉、被告南充市海洋房地产开发有限公司（简称海洋房产公司）金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告农商银行顺庆支行的委托诉讼代理人谢春、杨波、被告冯宗伟、陈锦莉的委托诉讼代理人肖飞、杨纯、被告南充市海洋房地产开发有限公司的法定代表人王海洋、委托诉讼代理人陈建到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告农商银行顺庆支行向本院提出诉讼请求：1、判令被告冯宗伟立即偿还原告借款本金1884198.59元，并依据合同约定支付利息及罚息共计97273.17元（截至2018年9月11日）；2、请求宣布贷款全部提前到期，判令借款人立即归还贷款及相应利息；3、确认原告对借款抵押物即位于南充市高坪区阳春路铺号非住宅（预告登记证号为：南房预高字第××号）享有优先受偿权；4、判令被告南充市海洋房地产开发有限公司承担连带保证责任；5、本案诉讼费、公告费、保全费及实现权利的其他费用由被告承担。事实及理由：被告冯宗伟于2012年6月29日向原告南充农村商业银行股份有限公司顺庆支行（原南充市顺庆区农村信用合作联社）申请商业用房按揭借款340万元，该笔借款于2022年6月29日到期，借款月利率为4.9‰，逾期月利率为7.35‰。以被告冯宗伟及其配偶陈锦莉共同所有的位于南充市高坪区阳春路铺号、面积546.84平方米商业用房进行抵押担保，并依法办理了预告登记手续。开发商南充市海洋房地产开发有限公司作为担保人，承担连带担保责任。截至2018年7月24日被告已连续拖欠利息及本金，经原告多次催收，该户明确表示只能变卖抵押物归还借款。其行为严重损害了原告的合法权益，依照合同约定，原告有权要求被告归还本息。根据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关规定诉至贵院，望依法裁判。 被告冯宗伟、陈锦莉辩称，该借款名义上是冯宗伟、陈锦莉，实际是海洋房产公司借款，也是由海洋房产公司在偿还本息，建议由法院拍卖抵押物归还借款本息。 被告南充市海洋房地产开发有限公司辩称，借款合同的借款人是冯宗伟、陈锦莉，实际借款人是海洋房产公司，我公司与冯宗伟、陈锦莉并没有真实的买卖合同关系，是以这种方式贷款确保我公司资金周转，双方无转移房屋的真实意思表示，应认定无效，海洋房产公司作为实际用款人，应当承担还款义务，同意由原告变卖抵押物优先受偿。 综合经庭审质证的证据及原被告在庭审中的陈述，本院确认以下法律事实：2012年5月29日，被告冯宗伟、陈锦莉与被告南充市海洋房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定被告冯宗伟、陈锦莉购买被告南充市海洋房地产开发有限公司开发的位于南充市高坪区阳春路铺号非住宅房，价款6890184元，付款方式为首付3490184元，按揭贷款340万元，并于2012年3月27日办理预购商品房预告登记；2012年6月4日，被告冯宗伟作为借款人与南充市顺庆区农村信用合作联社营业部签订《个人商业用房借款合同》，约定借款340万元用于购置案涉房产，借款期限至2022年3月30日止，还款方式为等额本息还款方法，每月归还本息55697.34元。被告南充市海洋房地产开发有限公司作为保证人承担连带保证责任：保证范围为主合同下全部债务即包括但不限于全部本金、利息（包括复息及罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向贷款人支付的其他款项（包括但不限于有关手续费、电讯费、杂费等）、贷款人实现债权与担保权利而发生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）；保证期间为借款合同保证条款生效之日起至将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书由贷款人核对无误、收执之日止。被告冯宗伟、陈锦莉作为抵押人，以所购买商铺为抵押并向抵押权人即原告办理抵押权预告登记，预抵押担保范围为：借款本金、利息、复利、罚息、违约金、赔偿金、实现抵押权的费用和其他应付费用。2012年7月10日办理了预购商品房设定抵押权预告登记。被告冯宗伟、陈锦莉系夫妻关系，2012年6月1日，被告陈锦莉签署共同还款承诺书，对案涉借款本息及相关费用自愿承担相应法律责任，并签署委托转账授权书，委托原告将借款340万元转至被告海洋房产公司账户。借款后，被告冯宗伟多次违约未按时足额偿还当期借款本息，截止2018年7月24日，尚欠本金1884198.59元，尚欠利息85971.09元。庭审中，被告海洋房产公司陈述，借款后按揭贷款由海洋房产公司在偿还，并提供偿还贷款的银行交易流水。 另查明：南充市顺庆区农村信用合作联社营业部已更名为南充农村商业银行股份有限公司顺庆支行。原告为实现本案案涉债权，委托律师代理诉讼，约定费用42000元，申请诉讼财产保全产生财产保全费5000元。 本院认为，被告冯宗伟、陈锦莉与被告海洋房产公司虽签订有《商品房买卖合同》，但双方在庭审中的陈述及提供的证据表明，双方并无买卖房屋的真实意思表示，而是被告海洋房产公司需要资金周转遂以被告冯宗伟、陈锦莉的名义在原告处借款，结合后期由被告海洋房产公司实际偿还银行按揭款的事实，本案实际上是被告冯宗伟、陈锦莉与被告海洋房产公司以签订商品房预售合同的合法形式，掩盖被告海洋房产公司获得银行贷款的非法目的，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，被告冯宗伟、陈锦莉与被告海洋房产公司签订的《商品房买卖合同》无效，从而导致案涉商品房担保贷款合同的目的无法实现，故原被告签订的《个人商业用房借款合同》应予解除，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”故被告冯宗伟、陈锦莉作为借款人应将所借款项返还原告并赔偿资金利息损失。 被告海洋房产公司责任承担问题。被告海洋房产公司与原告农商银行顺庆支行、被告冯宗伟、陈锦莉签订了《个人商业用房借款合同》，该合同虽已解除，但不影响合同中结算和清理条款的效力。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第十条规定“主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。但是，担保合同另有约定的除外。”原被告所签订的《个人商业用房借款合同》约定被告南充市海洋房地产开发有限公司作为保证人承担连带保证责任、保证期间为借款合同保证条款生效之日起至将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书由贷款人核对无误、收执之日止，该担保方式为阶段性连带责任保证，阶段性连带责任保证是开发商为借款人在借款合同签署之日起至抵押有效设定，相关权利证明文件交付银行执管之日止向银行履行还款义务提供的担保。本案中，在抵押权预告登记未变更为抵押权设立登记之前，被告海洋房产公司应承担阶段性连带保证责任。庭审查明的事实表明，原告未能办理抵押权登记，是因被告冯宗伟、陈锦莉与被告海洋房产公司恶意串通，以商品房买卖为名，行被告海洋房产公司融资之实，损害了原告的利益，危及银行贷款安全，被告冯宗伟、陈锦莉与被告海洋房产公司具有明显过错，因此，被告海洋房产公司对被告冯宗伟、陈锦莉因借款合同所产生的所有债务应承担连带清偿责任。 原告对涉案房产是否具有优先受偿权。根据物权法定原则，抵押权是一种担保物权，需依法设定，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”故在不动产物权上设定抵押权须登记方发生法律效力，系争房屋上虽设定有抵押权预告登记，根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”的规定，预告登记制度的内涵，旨在保障登记权利人的请求权与限制登记义务人的处分权，抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力，因此，原告作为系争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对系争房屋办理抵押权登记的请求权，并非对系争房屋享有抵押权，故原告对系争房屋不享有优先受偿权。 原告主张的律师费，双方签订的《个人商业用房借款合同》有明确约定，应予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国担保法》第七条、第十八条、第二十一条、《不动产登记暂行条例实施细则》第八十五条及上引法条之规定，判决如下： 一、被告冯宗伟、陈锦莉于本判决生效之日起十日内返还原告南充农村商业银行股份有限公司顺庆支行借款本金1884198.59元并按约定支付利息和罚息至付清之日止（利息和罚息的计算方式按照《个人商业用房借款合同》的约定计算）； 二、被告冯宗伟、陈锦莉于本判决生效之日起十日内向原告南充农村商业银行股份有限公司顺庆支行赔偿代理律师费42000元； 三、被告南充市海洋房地产开发有限公司对前述款项承担连带清偿责任； 四、驳回原告的其他诉讼请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费27058元、财产保全费5000元，由被告冯宗伟、陈锦莉负担，被告南充市海洋房地产开发有限公司承担连带责任。 如不服本判决，可在本判决书送达之次日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 长  林 康 人民陪审员  何正国 人民陪审员  王丽红 二〇一八年十二月二十五日 书 记 员  田红梅