贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2018）黔2601民初16号原告：将某某，男，1963年3月16日出生，侗族，天柱县地税局退休干部，住贵州省天柱县。原告：曾某某，女，1973年2月12日出生，汉族，无固定职业，住贵州省天柱县。被告：黔东南州恒丰房地产有限责任公司，住所地：贵州省凯里市民族商贸街移动营业厅**。法定代表人：方加民，董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：杨晓燕，公司职工。委托诉讼代理人（特别授权）：何家敏，公司职工。原告将某某、曾某某与被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司（以下简称恒丰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告将某某、曾某某，被告恒丰公司的委托诉讼代理人杨晓燕、何家敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告将某某、曾某某向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付逾期办证违约金30333.30元（2013年12月31日至2017年10月20日）；2、判决被告支付逾期交房违约金3131.88元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年12月14日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：被告将其开发的位于凯里仰阿莎广场东侧凯里·金泉国际新城第1幢3单元701号商品房出卖给原告，套内面积136.83平方米，购房总价为219013元。被告承诺于2013年12月31日前取得该房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。然而，至2017年10月20日，被告逾期1385天未按合同约定交付，为此，请求判令被告按照合同约定的日万分之一向原告支付违约金。被告恒丰公司辩称：1、原告提起本案诉讼时，诉讼时效已届满，且无中止、中断、延长事由，原告已丧失了本案胜诉权，其诉讼请求应依法予以驳回。2、我公司未能按期办理房屋产权初始登记，是由于政府的行政行为原因所致，不是我公司的过错所致。我公司与原告签订的合同约定我公司于2013年12月31日前办理商品房所有权初始登记后，将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。但是，2012年中旬，在主体工程完工并已按照设计要求完成内墙装饰的情况下，凯里供电局的领导要求将其职工购买商品房所在的楼房共7栋高层房的电梯前室公共装修由已经装修好的乳胶漆墙面改装为瓷砖墙面，被告应业主的要求，对这部分墙面改为瓷砖装修。这些工程变更不仅加大了被告的建筑成本，还延长了半年工期，推迟了商品房的竣工验收时间。2014年5月10日，我公司开发的涉案小区楼房竣工验收合格，并取得《竣工验收备案表》。我公司向凯里房地产管理局申请房屋所有权初始登记。房管局收件后，以我公司缺少凯里市人民政府文件规定的《基础建设使用材料发票审核报告单》为由拒绝为我公司办理产权初始登记。房管局向我公司出示凯里市人民政府于2010年12月1日印发的内部文件（未向社会公示）－－《关于加强基础设施建设使用建材增值税征管工作的通知》（凯府发﹝2010﹞48号）。3、我公司也希望早日办理房屋产权初始登记，因为房屋登记以后，可减少公司的开支，对公司非常有利。4、我公司虽未能按期办理房屋产权初始登记，但我公司并无过错，不应承担违约责任。另：对于原告诉请违约金金额与时间截止至2017年10月31日，被告不认可，因原告所在的楼栋从2017年5月24日起至同年9月28日止就已全部取得，被告也于同年9月25日在黔东南日报上正式发布办证公告，故违约金的计算不能截止至2017年10月31日。综上，请求驳回原告的诉请。原、被告围绕诉讼请求提供了证据，本院依法主持双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对争议的证据和事实，本院认定如下：2011年12月14日，以原告将某某、曾某某为买受人、被告恒丰公司为出卖人就商品房买卖事宜签订《商品房买卖合同》。合同主要约定：原告购买被告开发的位于凯里仰阿莎广场东侧凯里·金泉国际新城第1幢3单元7层3-7-1号供电局号房，房屋建筑面积159.98平方米，总价款219013元。被告承诺在2013年4月13日前向买受人交付该商品房，逾期超过15日，买受人要求继续履行合同，自约定的交付期限届满之次日起至实际交房之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起5日内向买受人支付违约金，合同继续履行。同时被告还承诺在2013年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告按照合同约定将购房款219013元支付给被告。被告于2013年9月6日将涉案商品房交付给原告。2017年9月26日，恒丰房地产公司通过刊登公告的形式告知凯里金泉国际新城1-13号楼、17-22号楼的业主办理房屋产权手续。2017年10月9日原告到被告处领取涉案房屋的商品房所有权初始登记证。嗣后，双方因逾期交房及逾期办证的违约金支付问题产生纠纷，原告遂诉至本院。另查明：《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》三约定“房屋所有权证的办理，买受人应根据出卖人要求的时间将办理房屋所有权证所需的全部材料交付给出卖人，出卖人统一为买受人办理《商品房所有权证》……”。《补充协议》六约定“本补充协议经双方签字（盖章）后立即生效。本协议为《合同》不可分割的部分，与《合同》具有同等法律效力。本补充协议之规定如与《合同》之规定有不同、抵触或冲突的，以本补充协议规定为准”。同时查明：2010年12月1日，凯里市人民政府印发《市人民政府关于加强基础设施建设使用建材增值税征管工作的通知》（凯府发（2010）48号），黔东南州温州商会对该文件即征收“砂石税”提出异议。2016年7月21日，黔东南州人民政府法制办公室作出了黔东南府法异审（2016）1号文件对凯里市人民政府作出的凯府发（2010）48号文件予以废止即取消“砂石税”，凯里国税局向凯里房产局发出函要求停止征收“砂石税”并清退。本院认为，关于本案是否已过诉讼时效的问题。首先，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。”之规定，本案原告于2018年1月2日向法院提起诉讼，其向人民法院请求保护的时间为2018年1月2日，而《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日生效并实施，根据新法优于旧法的原则，应适用《中华人民共和国民法总则》有关时效的规定而不适用《中华人民共和国民法通则》时效的规定。其次，因逾期办证每天的违约事实及数额都是独立的，被告一直违约不办证的违约事实一直存在，每一天都产生一个新的诉权，每一个诉权都适用诉讼时效，诉讼的起算点，每天不一样，对民法总则实施前即2017年9月30日前根据民法通则已超过两年诉讼时效的部分，因原告不行使权利，该诉讼时效期间届满后，被告已经确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权不因民法总则实行而消灭，故对2017年9月30日前，已超过两年诉讼时效部分，违约金不应得到支持。原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方在自愿、平等基础上的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法、有效，双方均应按合同的约定履行各自的义务。被告未按约定取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，必然使原告不能在预期的时间对房屋及时享有物权并及时行使处分权，原告的利益受损是不争的事实，被告应依约承担违约责任。被告辩称凯里市政府的内部规定导致未能办理商品房所有权初始登记属于情势变更，自己并无过错，故被告不应支付违约金。本案中，原告与被告签订《商品房买卖合同》之时，已存在市政府征收“砂石税”的文件，不属于不能预见，也不是合同成立以后发生的客观情况。而对该文件是否侵害被告的权益，如何维权或通过什么途径维权，是被告在经营中自己应当协调处理的事务，不能把在房地产开发中应当由被告自己处理的事务及应当承担的责任转嫁给原告承担，故不适用情势变更的原则，对被告的该项抗辩意见本院不予采纳。关于对违约金进行调整的问题，因原告未就未及时取得房产证造成的损失进行举证，结合本案实际情况，如果原告是进行房屋出租等投资，房产证办理与否并不影响房屋的出租价值。故根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，综合本案原告未提供证据证明实际损失，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则认定本案原告与被告双方在《商品房买卖合同》中对违约金的约定即“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付房价款万分之一的违约金”过高，本院依法酌情予以调整为按日向买受人支付房价款万分之零点五支付违约金。关于逾期交房违约金的问题，合同约定被告交付房屋的时间为2013年4月13日，原告于2013年9月6日办理房屋交接手续，原告知道或应当知道其权利受到侵害的时间为2013年9月6日，原告应当于2015年9月6日前就逾期交房违约金向被告主张权利，原告不行使权利，该诉讼时效期间届满后，被告已经确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，故对原告主张逾期交房违约金的诉请，不予支持。关于逾期办证的问题，首先，根据《商品房买卖合同》附件十二补充协议三“房屋所有权证的办理，买受人应根据出卖人要求的时间将办理房屋所有权证所需的全部材料交付给出卖人，出卖人统一为买受人办理《商品房所有权证》……”。以及《补充协议》六“本补充协议经双方签字（盖章）后立即生效。本协议为《合同》不可分割的部分，与《合同》具有同等法律效力。本补充协议之规定如与《合同》之规定有不同、抵触或冲突的，以本补充协议规定为准。”的约定内容可知，该两项内容是对《商品房买卖合同》第二十二条的第三项即“转移登记，出卖人承诺于2013年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人……。”的变更，即由原来由房开商“将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”变更为“房屋所有权证的办理，买受人应根据出卖人要求的时间将办理房屋所有权证所需的全部材料交付给出卖人，出卖人统一为买受人办理《商品房所有权证》”。其次，因双方对《商品房买卖合同》附件十二补充协议三“根据出卖人要求的时间”没有约定具体时间，按照有约定按约定，没有约定按法定的处理原则，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日……”之规定，本案应按第（二）项“商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日”的规定，因原告所购房屋于2013年9月6日接房入住，其逾期办证时间从2013年12月5日起算。涉案房屋的商品房初始登记证取得的时间为2017年5月24日，基于被告已于2017年9月26日通过公告形式告知凯里金泉国际新城的业主办理房屋产权手续的事实，故违约金应计算至公告之日即2017年9月26日。但鉴于民法通则两年诉讼时效的规定，对2017年9月30日已超过两年即2015年9月30日以前的逾期办证违约金，因原告不行使权利，该诉讼时效期间届满后，被告已经确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，故本院支持的逾期办证违约金应为2015年9月30日计至2017年9月26日，共计727日，违约金为7961元（727日×0.00005×219013元）。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司于本判决生效之日起30日内支付原告将某某、曾某某逾期办证违约金7961元。二、驳回原告将某某、曾某某的其他诉讼请求。若义务人未按照判决书确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取318元，由原告将某某、曾某某负担268元，被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司负担50元，此款原告已先行交付，被告在支付上述款项时一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时在上诉期内直接向上级法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。本判决发生法律效力后，如义务人不履行义务，权利人应在判决书规定的履行义务期限届满之日起二年内向本院申请执行。审判员  黄原慧二〇一八年四月二十三日书记员  邵继姗