四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川01民终1149号 上诉人（原审原告）：任素英，女，汉族，1951年10月2日出生，住四川省攀枝花市东区。 委托诉讼代理人：贾天权，男，汉族，1976年4月29日出生，住成都市高新区。系任素英之子。 被上诉人（原审被告）：成都高投建设开发有限公司。住所地：成都市高新区天府一街1008号。 法定代表人：任正，董事长。 委托诉讼代理人：李彦瑶，国浩律师(成都)事务所律师。 委托诉讼代理人：唐玉川，国浩律师(成都)事务所律师。 上诉人任素英因与被上诉人成都高投建设开发有限公司（以下简称“高投建设公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2017）川0191民初6268号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 任素英上诉请求：撤销一审判决，改判支持任素英的全部诉讼请求。事实和理由：1.因案涉商品房买卖合同纠纷任素英已于2016年9月起诉，并提出上诉，应适用诉讼时效中止的规定，故任素英主张案涉合同第十二条应当修改未超过诉讼时效。2.合同第十条规定出卖人取得商品房权属证明是双方构成交易的基本条件，根据最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷司法解释的规定，任素英与高投建设公司各自取得权属证书是不同概念，因而该条款关于两者违约金不作累加的规定不符合公平原则，应当认定无效。3.自己已支付房款，根据最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷司法解释的规定，案涉房屋在竣工后至向任素英办理权属证明期间，仍被高投建设公司占据抵押权、处置权等物权，一审判决认定案涉合同第十九条关于产权登记内容有效违背了物权法精神，该规定应认定无效。4.双方并未对是否采用物业管理及聘用哪一物业管理企业达成一致意见，一审法院依据物业管理条例认定案涉合同第二十二条的效力不合理。5.案涉补充协议第四条第1、5款规定，办理房屋转移登记的契税和房屋维修专项资金由高投建设公司代收，在未经成都市地税部门和住房专项维修资金管理部书面委托的情况下，该约定损害了上述部门的权益，应认定无效。 高投建设公司辩称，案涉合同是双方真实意思的表示，双方当时均有完全缔约行为能力，合同也未违反法律的禁止性规定，应为合法有效。合同的修改应由双方同意才能修改。合同中约定由高投建设公司代收相关税费，而非真正收取，在商品房买卖中属于惯例，故未侵害相关部门的权利。任素英对案涉合同第十二条的修改未提出具体意见，该请求不应得到支持。 任素英向一审法院起诉请求：1.将案涉合同第十二条一（2）修改为出卖人与买受人在违约后承担同样的违约责任，比例相同。2.确认双方签订的《商品房买卖合同》第十二条一（2）条、第十九条（一）2、第十九条（二）2、第二十二条第四款、补充协议第四条无效。 一审法院认定事实：2015年12月22日，任素英与成都高投建设开发有限公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：YGDD-1-3-302）以及补充协议，约定高投建设公司将成都高新区西部园区西南片区（阳光地带）1幢3层02号房出售给任素英，测绘建筑面积53.47m2,商品房所在土地用途为商业用地，土地使用年限自2015年3月至2055年3月止。合同签订后，任素英依约向高投建设公司支付了房款，高投建设公司向任素英交付了房屋。现该房屋由任素英租赁给本案任素英代理人贾天权。 《商品房买卖合同》第十二条逾期交房责任第1条第（2）项约定：“逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止。出卖人按日计算向买受人交付全部已付款万分之一（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金”。第十九条产权登记（一）2款约定：“如因出卖人的责任未能在本款约定期限取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列方式处理：买受人不退房，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得初始权属登记之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金。商品房所在楼栋权属证明未在本合同期限内取得，而导致该商品房房屋所有权证书延期取得，两者的违约金不作累加。”第十九条（二）2款约定：“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365个工作日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：买受人不退房，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得初始权属登记之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金。商品房所在楼栋的初始登记未按本条第（一）款约定的期限取得，而导致该商品房转移登记延期办理，两者的违约金不作累加。”第二十二条前期物业服务约定：“物业服务的内容见附近七。买受人已详细阅读附件七有关物业服务的全部内容，同意由出卖人依法选聘的物业管理企业提供前期物业服务。” 《补充协议》第四条对《合同》第十四条交接手续的说明及补充约定：“1、若买受人未签署委托出卖人代办房屋产权证、国土证及他项权利登记的各项手续或未付清《合同》约定的全部应付款（含面积补差款）、政府部门规定费用（含买受人委托出卖人代交的税费、专项维修资金、办证手续费、登记费等）、或者买受人拖欠银行按揭贷款本息等，出卖人有权拒绝交房直至买受人履行完上述义务为止，并不承担任何违约责任。2、出卖人在商品房达到《合同》约定的交付使用条件后，无须一定以书面形式通知买受人办理房屋交接手续，无论出卖人的通知在客观上买受人是否能够看到，买受人均应于《合同》约定的交房之日或其他相关补充协议约定的交房届满日前，到阳光地带现场办理房屋交接手续。买受人逾期不到指定地点接房并办理房屋交接手续，或逾期未签署房屋交接清单的，其责任由买受人承担，出卖人不承担责任。上述情况下自出卖人通知交房期限届满之日视为出卖人按照《合同》约定交付房屋，买受人亦已认同房屋的交付符合双方约定的交付标准，且房屋的毁损、灭失风险等自该日起由买受人承担。同时，自该日起开始计算房屋的质保期，买受人自此时间开始承担相应的物业管理费用。3、因该物业管理区域尚未成立业主委员会，买受人同意自《合同》约定之交付期限之次日起，即将该商品房交予出卖人委托的物业管理企业统一进行管理。买受人在签署《合同》及本补充协议的同时，与出卖人选定的物业管理企业签署统一的《前期物业服务合同》。4、物业管理实行有偿服务，买受人应于《合同》约定的交付日之次日起，按照物业合同的收费标准向物业管理公司缴纳物业管理费。物管费按该房屋的建筑面积作为计价标准。5、商品房交付时，买受人应按照《成都市城市住房专项维修资金管理暂行办法》的规定和物业合同的约定，将所购商品房的首次专项维修资金委托出卖人代收代缴至成都市房管局制定银行管理专户。如因买受人愿意导致未按时交纳上述费用，买受人应自《合同》约定的交付期限之次日起，向出卖人支付房屋总价款每日百分之一的违约金。同时出卖人有权拒绝办理房屋交付手续，并不承担逾期办理房屋产权权属证书的责任且买受人委托出卖人办理分户产权的时间相应顺延。6、若交房时买受人委托其他人办理交房手续的，其委托代理除应具备代理的法定要件外，还必须符合以下条件之一：（1）公证委托，并于《合同》约定的交付期限届满前向出卖人提交公证委托书。（2）买受人本人与委托代理人在房屋交付日期届满前，携带各自身份证原件以及复印件（两份）同时前往出卖人售楼现场，向出卖人当面办理房屋交付的授权委托书。（3）使领馆见证或认证文件。若买受人为两人或以上，应共同前往办理交房手续或出具经过公证的不到场买受人的授权委托书。若买受人为按揭方式购房，交房时应夫妻双方同时到场办理；未满18周岁的买受人应由其监护人办理；已满18周岁的买受人由本人自行办理。” 一审法院认为，任素英与成都高投建设开发有限公司签订的《商品房买卖合同》及其补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应属有效。 关于任素英主张《商品房买卖合同》第十二条逾期交房责任第1条第（2）项予以修改的诉请。一审法院认为，合同条款是需要任素英、高投建设公司双方通过磋商自愿达成的，任素英主张的修改合同条款的请求，涉及到高投建设公司的权益，任素英必须征得高投建设公司的同意，与高投建设公司协商一致后双方重新达成合意。而高投建设公司并不同意任素英提出的该项请求，双方未能就逾期交房责任重新达成合意。另一方面，任素英作为完全民事行为能力人，理应在相关合同内容是其真实意思表示的前提下才签字予以确认。本条的约定是任素英、高投建设公司的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且该条的约定在于督促高投建设公司按时办理产权登记，并没有出现可变更民事行为的法定事由，故任素英要求变更该条款于法无据。另，关于任素英请求变更合同条款是否已超过除斥期间的问题。一审法院认为，合同撤销权包括变更权和撤销权两种情形。根据《中华人民共和国合同法》第五十五条：“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权……”之规定，任素英在签署合同当日便已经知道上述条款的具体约定，现到一审法院起诉已超过一年的变更合同的除斥期间。即使有合同变更事由，任素英的合同变更权也已消灭。综上，对任素英要求变更合同条款的诉请，一审法院不予支持。 关于《商品房买卖合同》第十九条产权登记（一）2款。任素英认为，该条款约定的内容明显不合理。该商品房已实际交付，按照《合同》第10条第二款第三条交付条件，出卖人已取得该商品房的房屋权属证明。第十九条约定的“违约金不作累加”实际上与第十条自相矛盾，高投建设公司在刻意减轻自己应负的违约责任，所以该条款无效。高投建设公司认为，该条款没有违反法律行政法规的强制性规定，应属有效，一审法院对高投建设公司的该辩称意见予以认可。另，《合同》第十条约定的交房条件与该条约定的出卖人未按约取得商品房所在楼栋的权属证明的违约责任并不矛盾。商品房所在楼栋权属证明的取得势必影响该商品房房屋所有权证书的取得。因商品房所在楼栋权属证明未在合同期限内取得，而导致该商品房所有权证书延期取得的，实为同一违约行为导致的两种违约结果。该条款约定“两者违约金不作累加”符合公平原则，应属有效。 关于《商品房买卖合同》第十九条产权登记（二）2款。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。……”之规定，双方可以自行约定房屋所有权登记的期限，且第（三）项规定的90日是在买卖双方没有约定的情形下才适用，故任素英主张该条款无效，一审法院不予支持。 关于《商品房买卖合同》第二十二条。一审法院认为，任素英有无签订附件七《阳光地带前期物业服务合同》不影响第二十二条第四款的效力，且建设单位有权在业主委员会、业主大会成立以前依法选聘物业管理企业提供前期物业服务。该条款是任素英、高投建设公司真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属有效。另，任素英认为高投建设公司未依法进行招投标选聘物业管理企业导致《商品房买卖合同》第二十二条无效。一审法院认为，高投建设公司是否进行招投标选聘物业管理企业影响的是高投建设公司与物业管理企业签订的《前期物业服务合同》的效力，与任素英、高投建设公司之间签订的《商品房买卖合同》及补充协议无关。故任素英的上述意见一审法院不予采纳。 关于《补充协议》第四条。一审法院认为，对于《补充协议》第四条第3、4款，其是对《商品房买卖合同》第二十二条的补充约定，一审法院认为第3、4款有效的理由与第二十二条相同，不再赘述。对于《补充协议》第四条第1、5款，由于办理房屋权属转移登记需要房产出卖人提供大部分的资料，许多城市并不受理购房者个人的房屋权属转移登记申请，仅依靠购房者个人很难办理，故购房者委托房屋出卖人办理房屋权属转移登记系常态。在委托办证的条款中载明契税、维修基金等费用的代收代缴方式，明确缴纳上述费用的专属账户信息等，使得购房者能够通过合同条款的约定明确税费的缴纳方式，防止房屋出卖人将代收的费用挪作他用或者恶意拒收税费等情形导致办证条件缺失，故该条款有效。对于《补充协议》第四条第2款，买受人于合同约定的交房日办理交房手续系买受人的合同义务，其不在合同约定时间办理交房时间理应承担相应法律后果，故本条款并不存在加重任素英义务的问题，本条款应属有效。对于《补充协议》第四条第6款，该条款不存在《中华人民共和国合同法》规定的合同无效的法定情形，应属有效。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第四十四条第一款、第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决驳回任素英的全部诉讼请求。案件受理费减半收取50元，由任素英承担。 二审中，任素英向本院提交了以下证据：四川省政府非税收入通用票据2张，拟证明高投建设公司实际缴纳不动产登记费、房屋转让手续费的时间为2017年3月8日，因这些费用是政府收费项目，该公司收取该费用损害了国家利益。房屋专项维修资金收款凭证1张，拟证明高投建设公司交纳这些资金的时间是2017年，案涉房屋于2015年交付，导致在案涉房屋维修时没有资金，损害了第三人利益。税收完税证明1张，拟证明按国家规定，双方应于合同签订的2015年11月22日交纳该费用，但任素英实际于2016年12月14日才缴纳，双方这一行为损害了国家利益。四川省增值税普通发票1张，拟证明高投建设公司迟延交纳增值税，损害了国家利益，对应的案涉合同第十九条应认定无效。不动产权证复印件1份，拟证明案涉房屋的产权于2017年3月8日办理。 对于上述证据，高投建设公司质证时认为，任素英未说明证据1与合同无效存在的关联，迟延缴纳并非损害第三人合法权益，故不能达到其证明目的。证据2、证据3并不能直接证明高投建设的行为损害了政府相关权益。对证据4和证据5的真实性、合法性、关联性均予认可。 高投建设公司向本院提交案涉房产楼栋初始产权证明和土地使用证明（均为复印件）各1份，拟证明案涉房屋的初始产权在合同签订前于2015年12月16日取得，高投建设公司并未违背双方关于已经取得楼栋权属证明的约定。任素英质证时认为，高投建设公司未提交原件，不认可该证据的真实性。 本院审查认为，本案的争议焦点为案涉合同相关条款是否应予修改和是否有效，上述证据均属于双方签订或履行合同过程中所形成的相关凭据，与双方争议焦点无关联性，本院不予审查认定。 本院查明的事实与一审法院查明的事实相符，本院予以确认。另查明，成都高新技术产业开发区人民法院于2017年6月5日作出（2016）川0191民初13291号民事判决，确认任素英与高投建设签订的《商品房买卖合同》及其补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应属有效。后因任素英提出上诉，本院审理后以（2017）川01民终9716号民事判决驳回上诉，维持原判，该判决现已发生法律效力。 本院认为，根据双方当事人在二审的上诉和答辩情况，本案的争议焦点一是案涉商品房买卖合同第十二条逾期交房的规定是否应当变更，二是案涉商品房买卖合同第十条、第十九条、第二十二条和补充协议第四条相关规定是否有效。现结合相关事实和证据分析认定如下： 一、关于案涉商品房买卖合同第十二条逾期交房的规定是否应当变更的问题，本院认为，任素英提出该条款应当修改的问题属于我国合同法规定的合同的变更。《中华人民共和国合同法》第七十七条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”该第七十八条规定：“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。”据此，当事人欲变更合同相关规定，应与对方当事人协商一致；在未约定进行变更或对变更约定不明确，应视为未变更。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款关于“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任”的规定，因任素英未举证证明其与高投建设公司曾对上述合同条款进行变更的事实，故其认为该合同条款应予变更的上诉意见不能成立，本院不予采纳。 二、关于案涉商品房买卖合同第十条、第十九条、第二十二条和补充协议第四条相关规定是否有效的问题，本院认为，对于任素英另行提出的该合同部分条款无效的诉讼请求，一审法院和本院经审理后，已经认定该合同不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，相关民事判决已经生效，现任素英再次请求确认合同其他条款无效与已生效判决存在冲突，应通过审判监督程序解决。因此，任素英关于上述合同条款无效的上诉意见本院不予审查。 综上所述，上诉人任素英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人任素英负担。 本判决为终审判决。 审判长  曾光勇 审判员张卫敏 审判员曹洁 二〇一八年四月九日 书记员方丽雯