广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤06民终3241号上诉人（原审原告）:祝炳良，男，1983年11月25日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，委托诉讼代理人：杨进鹏，广东金石行律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佛山市顺德区保利房地产有限公司，住所地广东省佛山市顺德区大良街道德和居委会观绿路**保利广场**商铺04铺位。法定代表人：周康。委托诉讼代理人：龚丽，广东千度律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗炳汶，广东千度律师事务所律师。上诉人祝炳良因与被上诉人佛山市顺德区保利房地产有限公司（以下简称保利公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初17757号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。上诉人祝炳良提起上诉请求：1.撤销一审判决;2.判令保利公司支付逾期交楼违约金83996.88元（计算方法：暂从2016年1月1日起计算至2017年10月16日，按已支付购房款321089元每日万分之四计算，实际应计算至物业符合合同约定交付标准之日止）；3.判令保利公司按照合同约定，砌墙将公寓独立隔开、安装公寓大门、门锁；4.本案诉讼费用由保利公司承担。事实和理由：（一）一审法院认定保利公司根据祝炳良的委托改造后进行了规划变更公示，认定有误。1.保利公司提供的规划图纸、祝炳良的房产证内容与该公示有不一致的地方。根据一般的变更规划程序，应先有图纸，再进行公示，最后出房产证。图纸和公示不一致说明公示是错误的，错误的公示对当事人没有约束力。何况房产证和公示也不一致，更说明公示错误。2.规划设计变更属于重大事项，保利公司却没有通知祝炳良并书面征得祝炳良同意，违反了《商品房买卖合同》第十一条有关规划设计变更的约定，应承担相应法律责任。（二）保利公司擅自变更规划设计严重影响祝炳良对涉案房屋的正常使用。1.涉案房屋地面有多处开口直通下层，对应的上一层也有开口，该开口的作用为排烟排气，如果填平就无法实现该功能。其中有两个开口在涉案房屋的门口，易发生事故，存在安全隐患。2.按照保利公司提供的报纸公示来看，其变更规划设计是取消所有墙体，没有墙体，涉案房屋无法形成一个封闭空间，则祝炳良无法正常使用。（三）保利公司未按照祝炳良的要求进行规划变更公示、申请变更规划及完工，理由是：祝炳良与保利公司就改造“大开间”没有签订详细具体的合同，保利公司也未就规划变更征得祝炳良的同意，更未与祝炳良协商确定变更规划方案，故谈不上是按照祝炳良的要求进行变更。竣工验收备案仅是针对涉案房屋所在的整个工程进行验收，涉案房屋的交付标准还应符合《最高人民法院关于适用商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条的规定，即不存在主体结构质量问题以及严重影响正常居住使用的情况。（四）祝炳良在一审时提供了一审法院拍卖涉案楼盘601-604房、715-718房、1401-1404房、1415-1418房的资料，其中被拍卖房产的四份评估报告均明确陈述“大楼尚未竣工，整体建设部分还在进行中”，上述报告作出的时间最晚是2017年9月5日，那时已经有部分业主向一审法院提起了诉讼。也就是说直至2017年9月5日，涉案楼盘仍未竣工，因此，保利公司无法交付涉案房屋给祝炳良。（五）祝炳良要求将涉案房屋重新砌墙分隔成一个个套间，恢复原来的设计，一方面是因为保利公司擅自更改的设计不能达到祝炳良正常使用的目的，另一方面是因为业主的房产证是按照一个个套间来办理的。不能正常使用的原因如下：1.涉案楼盘2-5层、17层、21层并未委托改造成“大开间”，这必然导致配套不一致，原有的设计无法安装使用；2.前述未改造成“大开间”的楼层不能使用改造成“大开间”楼层的排水排污管道；3.祝炳良购买的房屋虽可直接到达，但是其他仅购买了几套房屋的业主，要穿过其他业主的房屋才能到达自己的房屋，若别的业主不同意并违法砌墙间隔，则该业主无法使用自己的房屋，易产生纠纷。（六）涉案房屋改造后，进门处有开口，违反公序良俗。祝炳良补充上诉意见称：（一）一审判决认为涉案房屋地面存在的开口属于可维修的瑕疵，是错误的。1.该开口是预留的烟道，从1层到21层天台每层都有，按照原来的规划设计，烟道四周应当用墙体将其封闭才能使用，但是保利公司变更规划，取消了所有墙体，导致该烟道口无法封闭，根据实际情况也不能封闭，属于不可维修的房屋瑕疵。2.按照保利公司申请变更的规划，6-16层、18层进行了变更，2-5层、17、19、20层没有变更，如果将这几个烟道填平，则2-5层、17层无法排烟。因此，开口无法填平，也就无法修补或者维修。3.几个洞口刚好在涉案房屋进门处，从20层一直贯通到1层，宽度足以让一个人掉下去，存在安全隐患；（二）根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，修复费用以及修复期间造成的其他损失由出卖人承担，在这几个开口无法修复的情况下，祝炳良无法使用涉案房屋，保利公司应当承担逾期交楼的违约金。被上诉人保利公司辩称，（一）保利公司是按照祝炳良的委托改造涉案房屋，改造前已履行了规划变更审批手续，改造结果完全符合祝炳良的要求，也与规划变更后的备案图纸和祝炳良办理的房产证完全一致，因此，涉案房产顺利通过竣工验收备案。因保利公司是受祝炳良委托对涉案房屋进行改造，故祝炳良在规划变更公示时是知情并同意的。保利公司将涉案房屋交付给祝炳良后一年多的时间里，祝炳良从未向保利公司提出过异议，并且自行委托律师从保利公司处领取资料办理了房产证。（二）改造完成的涉案房屋不存在影响实际使用的问题。1.祝炳良所称“开口”是管道预留位，因改造委托书未具体要求填平预留位，规划局在审批规划变更申请时明确要求保留预留位，祝炳良接收房屋后，可在装修时填平。2.改造完成后的“大开间”符合房产结构独立性特征，完全具备使用的可能性。一审法院已查明改造为“大开间”的楼层已经有人在经营，也证明不存在影响实际使用的问题。（三）涉案楼盘房屋实际使用数量少、拍卖数量多，并非改造“大开间”造成，因为：1.涉案楼盘开发建设完成到业主经营使用必然有一定周期，目前周边商业并不繁荣，业主不急于投入使用符合实际情况。2.涉案楼盘是用作公寓和写字楼，几乎所有买受人都是用作投资或者向银行抵押融资。据保利公司查询，拍卖房产中的大部分产权人身负多家银行债务，名下房产被拍卖是正常现象。（四）关于地面开口的瑕疵，祝炳良可自行装修填平。关于排烟问题，保利公司在变更规划时已考虑了变更楼层和未变更楼层的差异，有针对性的采取相应措施，足以保障整栋楼正常排烟。至于修复洞口的费用，保利公司是按照祝炳良的要求进行改造，所交付房屋也符合与祝炳良之间的约定，并不存在任何过错，修复费用应当由祝炳良自行承担。祝炳良向一审法院起诉请求：1.保利公司支付违约金83996.88元（计算方法：暂从2016年1月1日起计算至2017年10月16日，按已付购房款321089元，每日万分之四计算，实际应计算至物业符合合同约定交付标准之日止）；2.保利公司按照合同约定，砌墙将公寓独立隔开、安装公寓大门、门锁；3.本案诉讼费由保利公司承担。一审法院经审理查明：2012年5月23日，祝炳良、保利公司签订《商品房买卖合同》，祝炳良向保利公司购买位于佛山市顺德区乐从镇乐从居委会东平新城文华南路8号保利商务中心5座1110-1118九套单元，土地为商服用地。其中祝炳良购买的该商务中心5座1113房单元，购房总金额为631089元；祝炳良应于2012年5月23日前支付首期购房款321089元，余款310000元向银行办理按揭；保利公司应在2015年12月31日前将已办理竣工验收备案手续（指已取得《房屋建筑工程和市政基础设施竣工验收备案表》），符合合同附件二所规定的装饰和设备标准并能正常使用的商品房交付给祝炳良使用；如果保利公司逾期交楼，逾期超过90天后，祝炳良有权解除合同……；祝炳良要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，保利公司按日向祝炳良支付已交付房价款万分之四的违约金。另外合同附件二毛坯交楼标准中关于主体部分约定，窗为高级铝合金窗，配双层中空玻璃；房间地面为结构面；应预留烟道；有线电视、电话信号、网络线至弱电箱等。此后，祝炳良签署一份《保利商务中心户型改造委托书》，内容主要是祝炳良委托保利公司对所购买的九套单元按照“大开间”改造，相应水电、工程施工图等均按照“大开间”标准进行改造。2015年11月2日的《珠江商报》登载了佛山市顺德区发展规划和统计局顺规公[2015]833号“关于保利商务中心项目（东平新城1号地铁）5座酒店及商铺、地下室申报建设工程规划许可的批前公示”。2015年12月28日，保利公司取得了保利商贸中心5座的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2015年12月30日，保利公司向祝炳良邮寄《保利商务中心集中交楼通知书》，通知祝炳良于2015年12月31日到场办理收楼手续。但祝炳良认为保利公司所交物业没有达到约定的交楼标准，没有建成独立单元及部分设施没有完工，故没有办理收楼手续，祝炳良于2017年11月3日向一审法院提起诉讼。另查明，祝炳良、保利公司签订的《商品房买卖合同》所附的平面图显示九套单元为独立单间，各单元均有卫生间等。现作“大开间”改造后各单元之间的墙体取消，卫生间数减少到六个。诉讼中，祝炳良、保利公司均确认经现场查看案涉房屋已通水电。一审法院认为，祝炳良、保利公司之间的《商品房买卖合同》合法有效，应受法律保护，双方均应按照合同约定履行各自的义务。本案的争议焦点为，案涉房屋是否符合交楼标准，是否构成逾期交楼。对于交楼标准，一审法院主要依据《商品房买卖合同》第九条的约定来审查，该条规定如下：“甲方应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已办理竣工验收备案手续（指已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》），符合本合同附件二所规定的装饰和设备标准并能正常使用的商品房交付给乙方使用。”本案中，案涉房屋所在工程已实际取得了竣工验收备案手续，表示有关房屋工程的质量、规划、消防、人防等项目已经验收合格，也符合使用要求，同时达到毛坯房交付的装饰和设备标准。现最主要的问题是各单元之间没有独立隔墙，但祝炳良在购买房屋时，已签署《保利商务中心户型改造委托书》，由祝炳良委托保利公司将包括案涉房屋在内的九套单元改为“大开间”，保利公司据此改造后进行了规划变更公示，最后经有关住房和建设管理部门验收也取得竣工验收合格的备案，祝炳良现在又再要求保利公司按原来图纸将单元独立隔开、安装大门、门锁，实质是对之前委托保利公司改造成“大开间”的反悔，有违诚信原则。对于地面还留存的洞口，是原来未改造前各单元的卫生间预留的管道位置，属于可修补或维修的房屋瑕疵，可按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条“……交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”的规定来解决，并不是不能交楼的情形。综上所述，保利公司所交付的房屋已达到交楼标准，祝炳良不能证明还有存在其他导致不能交楼的严重情况，故其请求保利公司支付逾期交楼的违约金没有依据，一审法院不予支持，同时祝炳良请求保利公司砌墙独立隔开单元等，也不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回祝炳良的诉讼请求。案件受理费1899.92元，减半收取计949.96元（祝炳良已预交），由祝炳良负担。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：综合双方当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为保利公司是否已按合同约定标准向祝炳良交付了涉案房屋。综合双方当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为保利公司是否已按合同约定标准向祝炳良交付了涉案房屋。祝炳良上诉主张保利公司交付的房屋不符合合同约定，请求保利公司支付逾期交楼违约金以及将其购买各套涉案房屋重新砌墙隔开并安装大门、门锁，恢复房屋的原设计。其理由有二：一是保利公司未通知祝炳良及协商即擅自变更规划设计；二是变更后的房屋无法正常使用，存在安全隐患，且与房产证所附图纸不符。对此，本院认为，第一，祝炳良在保利公司变更规划设计前已签署《保利商务中心户型改造授权委托书》，承诺自愿委托开发商对本人所购买的保利商务中心的涉案房屋按照大开间改造，涉案房屋的相应水电、工程施工图等均按照大开间标准进行改造。施工费用已含在购房总价内，不再另行收费，即保利公司的变更规划设计和改造行为是在祝炳良的授权下进行，双方此前已经协商达成一致意见。第二，保利公司是按照双方约定的“大开间标准”对涉案房屋的规划设计进行变更，并在变更前予以公示和公告，该变更既未违反双方约定，亦已通过行政部门的审批，以确保涉案房屋具备正常使用的功能，保利公司的具体改造行为也并未违反双方约定，符合普通人对“大开间标准”的通俗理解，且根据一审法院现场勘查情况，涉案房屋已经开通了水电，安装了玻璃外墙，形成相对封闭的“大开间”，保利公司已履行了约定的改造义务；涉案房屋的部分卫生间墙体被拆除，与之对应的房产证所附图纸上的卫生间墙体即为虚线，亦与保利公司提供的备案图纸吻合。第三，涉案房屋确实因变更规划设计和改造出现多处开口，因双方并未约定“大开间标准”改造的具体要求和细节，而上述开口并非属于房屋主体结构质量不合格或严重影响正常居住使用的情形。第四，根据合同约定，涉案房屋的交付条件为取得竣工验收备案表。保利公司已于2015年12月28日取得涉案保利商务中心5座酒店以及商铺、地下室的竣工验收备案表，并于当月向祝炳良寄送《交楼通知书》，即保利公司已依照祝炳良出具的《保利商务中心户型改造授权委托书》和双方签订《商品房买卖合同》的约定，完成了房屋改造义务和房屋交付义务。因此，祝炳良上诉认为保利公司未按合同约定标准交付房屋并据此要求保利公司支付逾期交楼违约金、将涉案房屋恢复原设计等主张，均没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，祝炳良的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审本案受理费1899.92元，由上诉人祝炳良负担。本判决为终审判决。审判长  温万民审判员  翁丰好审判员  徐允贤二〇一八年四月二十八日法官助理陈敏仪书记员陈子聪