辽宁省沈阳市皇姑区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）辽0105民初1822号 原告沈阳安寓物业管理有限公司 被告张世玉                            案由                       物业服务合同纠纷                       案号                       （2018）辽0105民初1822号                               当事人                       原告                       原告沈阳安寓物业管理有限公司。             法定代表人王猛，系该公司董事长。             委托代理人张雨诗，系辽宁东拓律师事务律师。                               被告                       被告张世玉。                               诉辩主张                       原告             诉称                       要求被告支付2010年10月1日至2017年7月31日的物业费5430.37元，并由被告承担本案诉讼费。                               被告             辩称                       □已交纳物业费 物业服务未达到合同约定标准 □收费标准过高 没有催费侵占绿地 □被盗或财物受损 全部或者部分超过诉讼时效 房屋质量问题物业公司无资质 □物业公司被罢免 其他                               查明事实                       房屋             地址                                             房屋             面积                       82.78平方米                               收费             标准                       0.8元/平方米/月                       欠费时间                       2010年10月1日至2017年7月31日                               是否订立物业服务合同                       是 □否 □其他                               是否提供物业服务                       是 □否 □其他                                           本院认为                       依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告系被告所在园区的前期物业服务单位，后与业主委员会签订的《物业管理委托合同》于2014年11月6日到期，双方虽未续签合同，但原告持续为被告所在小区提供物业服务，应认定为事实服务关系，仍应按照原合同标准计算物业费。原告作为物业服务企业，应当按照合同约定，对房屋建筑公共部位、公用设施、设备进行维修、养护、管理，负责公共区域的环境卫生，维持公共秩序。原告为业主提供物业服务的同时有权利依照约定收取物业费，而被告不按时向原告交纳物业费，系违约行为。             关于被告提出电梯损坏无法正常运行的主张，对于房屋共用设施、设备的大中修费用由维修基金承担，不属于物业服务管理范围，故被告该项答辩意见本院不予采纳。             关于被告提出的原告非法出售物业用房、未向业主委员会移交有关物业资料、私划停车位、非法收取停车位费、未返还水泵房、蓄水池、高低压配电室问题，与本案不属于同一法律关系，应由适格权利主体另行提起诉讼，故被告该项答辩意见本院不予采纳。             关于被告提出的侵占绿地的抗辩主张，被告在庭审中陈述小区业主私搭乱建，应由适格权利主体向侵权人另行提起诉讼解决，与本案不属于同一法律关系，故被告该项答辩主张本院不予采纳。             关于被告提出的物业公司拖欠逾期交房违约金的主张，对于原告起诉阶段的物业费，被告未提供证据证明物业公司同意用违约金抵顶物业费，故被告该项答辩意见本院不予采纳。             关于被告提出房屋漏雨问题的主张，根据合同约定，房屋共用部位的大中修费用，由维修基金承担，更新费用由全体业主承担，被告未提供证据证明其房屋漏雨部位属于房屋共用部位，对于被告私有房屋出现的质量问题不属于物业服务管理的部分，故被告该项答辩意见本院不予采纳。             关于被告提出原告非法撤出园区的抗辩主张，根据《物业管理委托合同》约定，委托管理期限至2014年11月6日已经到期，原告2017年7月24日贴出公告撤离园区，被告未提供证据证明其属非法撤园行为，至于撤园时涉及的相关资料及设备移交问题与本案不属于同一法律关系，故被告该项答辩意见本院不予采纳。             关于被告提出的原告请求给付物业费的权利超过诉讼时效的主张，《物业管理委托合同》未明确约定给付期限，依据交易习惯，物业费为按季或按年交纳，物业管理费系分期履行的债务，对于同一债务而言，其具有整体性和唯一性，尽管该整体债务体现分期履行的特征，具有一定的独立性，但该独立性不足以否定该合同债务的整体性，整体性和唯一性是分期给付债务的根本特征。因此，请求履行全部债务的诉讼时效期间应从最后一期履行期限届满之日起算。现皇姑北部功能区管理委员会中航社区委员会出具情况说明，原告在香树湾小区的物业服务延续到2017年10月13日，故原告起诉被告给付2010年10月1日至2017年7月31日期间的物业费，未超过诉讼时效，被告该项主张本院不予支持。             关于被告提出原告各项服务不到位的主张，结合被告所提证据及系列案中其他共同接收原告提供服务的业主陈述，原告在履行合同义务时，未完全按约定对小区的公共设施进行维修、养护、管理，在对物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的管理方面存在瑕疵，导致被告作为小区业主没有享受到与收费标准相对等的服务。鉴于本案被告属于三级资质及物业服务合同中0.8元/月/平方米的物业费定价，被告欠费时间长达近8年，根据民法通则等价有偿和公平合理原则，对原告整体服务期的服务费均予以调整，综合考虑物业公司的过错程度、市场实际运营成本等实际情况，本院酌情确定被告应支付的物业服务费按合同约定的0.8元/月/平方米的90%即0.72元/月/平方米计算，即0.72元/平方米/月*82.78平方米*82个月（从2010年10月1日计算至2017年7月31日）=4887.33元。                               裁判依据                       《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，中华人民共和国国务院《物业管理条例》第七条第（五）项                               裁判主文                       一、被告张世玉给付原告沈阳安寓物业管理有限公司自2010年10月1日至2017年7月31日至2017年7月31日期间的物业费4887.33元，于本判决生效后立即付清。             二、驳回原告其他诉讼请求。             案件受理费25元，由被告张世玉负担。                               告知内容                       如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。                审判员  刘佳 二〇一八年四月十九日 法官助理和晓岚 书记员王洁琦