北京市平谷区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0117民初10156号原告（执行案外人）：王东方，男，1972年1月21日出生，汉族，居民，住河北省固安县，身份证号码：×××。委托诉讼代理人：蔡大伟，北京市两高律师事务所律师。委托诉讼代理人：章勤，北京市两高律师事务所律师。被告（申请执行人）：马海涛，男，1972年3月4日出生，汉族，居民，住北京市西城区。第三人（被执行人）：北京同创汽车部件有限公司，住所地北京市平谷区兴谷工业开发区**区，统一社会信用代码：91110117771577879J。法定代表人：郝明，总经理。委托诉讼代理人：谢志云，北京观韬中茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘伟光，北京观韬中茂（天津）律师事务所律师。第三人（被执行人）：北京嘉厚房地产开发有限公司，，住所地北京市平谷区马坊工业园区****统一社会信用代码：91110117760110528M。法定代表人：郝明，总经理。委托诉讼代理人：谢志云，北京观韬中茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘伟光，北京观韬中茂（天津）律师事务所律师。第三人（被执行人）：思创厚德控股集团有限公司，住所，住所地北京市平谷区马坊工业园区****社会信用代码：9111000068120127X2。法定代表人：郝明，总经理。委托诉讼代理人：谢志云，北京观韬中茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘伟光，北京观韬中茂（天津）律师事务所律师。第三人（被执行人）：郝明，男，1971年7月14日出生，汉族，居民，住北京市平谷区，身份证号码：×××。委托诉讼代理人：谢志云，北京观韬中茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘伟光，北京观韬中茂（天津）律师事务所律师。第三人（被执行人）：金玉兰，女，1972年5月26日出生，朝鲜族，居民，住黑龙江省佳木斯市同江市，身份证号码：×××。委托诉讼代理人：谢志云，北京观韬中茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘伟光，北京观韬中茂（天津）律师事务所律师。原告王东方与被告马海涛、第三人北京同创汽车部件有限公司（以下简称同创公司）、北京嘉厚房地产开发有限公司（以下简称嘉厚公司）、思创厚德控股集团有限公司（以下简称思创厚德公司）、郝明、金玉兰案外人执行异议之诉一案，本院于2018年9月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王东方及其委托诉讼代理人蔡大伟，被告马海涛，第三人嘉厚公司、同创公司、思创厚德公司、郝明、金玉兰的共同委托诉讼代理人谢志云、刘伟光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王东方向本院提出诉讼请求：请求对某市某区某镇某大街某号院某号楼某层某号房屋（以下简称涉案房屋）停止执行。事实和理由：2017年3月24日，我向嘉厚公司购买涉案房屋，已经支付全部购房款并收房入住。2017年11月，我得知该房屋被平谷法院执行查封，并为此提出执行异议，平谷法院裁定驳回了我的申请。我已在法院查封涉案房屋之前签订了合法的房屋买卖合同并支付全部房款，目前等待办理房产过户手续。法院无权查封涉案房屋，应当停止对涉案房屋的执行并解除查封。我不服平谷法院做出的执行异议裁定，故提起诉讼。马海涛辩称，平谷法院做出的执行裁定正确，我不认可王东方对涉案房屋享有权利，不同意王东方的诉讼请求，请求法院依法继续执行涉案房屋。嘉厚公司、同创公司、思创厚德公司、郝明、金玉兰述称，涉案房屋是嘉厚公司卖给王东方的，我们认可王东方购房的事实，同意王东方的诉讼请求。王东方、马海涛围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织各方当事人进行了证据交换和质证。王东方为证明其在法院查封涉案房屋之前已签订合法有效的房屋买卖合同，支付全部价款并实际占有涉案房屋，提交了北京市商品房现房买卖合同及补充协议、房屋抵付工程款合同、证明、工程款抵房款收据、水电卡照片、居住证明、装修协议、前期物业服务合同、临时管理规约、承诺书、治安消防协议书、采暖费收据、物业费收据、分包工程结算汇总表、分包工程（预）结算表、购买水电记录。马海涛对王东方上述证据的真实性、关联性和证明目的均不认可。嘉厚公司、同创公司、思创厚德公司、郝明、金玉兰认可嘉厚公司出具的材料的真实性，对其他证据不发表意见。马海涛为证明其申请执行的依据，提交了债权公证书、执行公证书。王东方对马海涛提交证据的真实性不发表意见，称即使是真实的，也不能据此执行其房产。嘉厚公司、同创公司、思创厚德公司、郝明、金玉兰认可马海涛上述证据的真实性。本院向北京市规划和国土资源管理委员会平谷分局调取了与涉案房屋有关的网签备案信息、查封信息、初始登记信息、抵押信息、抵押担保合同等相关材料。王东方、马海涛、嘉厚公司、同创公司、思创厚德公司、郝明、金玉兰对本院调取的证据材料的真实性、合法性均认可。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：嘉厚公司系某市某区某镇某大街某号院某号楼的开发建设单位，该房屋所在土地用途为商业。该栋楼于2014年7月4日竣工验收合格，于2014年11月14日办理了初始产权登记。嘉厚公司（甲方）、北京城建五建设集团有限公司（乙方）、河南省建安防水防腐工程有限公司（丙方）曾签订《房屋抵付工程款合同》，约定甲方以其开发的某商业中心某号楼某号房屋（即涉案房屋）抵付所欠乙方的工程款1293426元，乙方以该房屋抵付所欠丙方的1293426元，甲、丙双方于协议签订起5日内签订《商品房现房买卖合同》。该房屋建筑面积为100．25平方米，房款总额1293426元。该《房屋抵付工程款合同》未记载签订日期。后河南省建安防水防腐工程有限公司确定王东方作为抵付房屋买受人。2017年3月24日，嘉厚公司为王东方出具了收据，记载收到王东方工程款抵房款1293426元。2017年3月24日，嘉厚公司与王东方签订《北京市商品房现房买卖合同》，约定涉案房屋所在土地用途为商业，王东方购买嘉厚公司开发建设的涉案房屋，该商品房已经设定抵押，抵押权人为北京首创融资担保有限公司，抵押登记日期为2014年12月24日；按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米19452．94元，总价款为1293426元等。嘉厚公司与王东方又签订了补充协议及前期物业服务合同，均未记载签订日期。王东方与嘉厚公司未就涉案房屋办理网签备案手续。经本院查询，嘉厚公司未使用涉案房屋为他人设定抵押权。2017年5月19日，同创公司作为借款人，嘉厚公司作为抵押人，嘉厚公司、思创厚德公司、郝明、金玉兰共同作为保证人，与出借人马海涛签订《借款抵押合同》，约定同创公司向马海涛借款4500万元，借款期限为10天，嘉厚公司以其有全部所有权及处分权的某市某区某镇某大街某号院某号楼为马海涛的借款提供抵押担保。当日，各方当事人向北京市中信公证处申请办理前述《借款抵押合同》公证，并赋予其强制执行效力。北京市中信公证处于2017年6月12日作出（2017）京中信内经证字54292号公证书，确认《借款抵押合同》生效及该合同项下债权债务形成之日起，该公证书具有强制执行效力。合同签订后，嘉厚公司与马海涛未办理抵押登记手续，马海涛向同创公司发放了借款4500万元。同创公司、嘉厚公司、思创厚德公司、郝明、金玉兰未依约偿还借款本息。2017年8月18日，北京市中信公证处做出（2017）京中信执字01222号执行证书，确认以下执行事项：一、被执行人：同创公司、嘉厚公司、思创厚德公司、郝明、金玉兰。二、执行标的：1、借款本金44152600元；2、借款利息（自2017年8月3日起至还款之日止，按月利率2%计算）；3、公证费9万元。三、责任范围：1、同创公司作为债务人，就上述债务向马海涛承担清偿责任；2、嘉厚公司、思创厚德公司、郝明、金玉兰作为保证人，就上述债务向马海涛承担连带保证责任等。后马海涛持公证书、执行证书向本院申请强制执行，本院依法查封了嘉厚公司名下多处房屋，含涉案房屋，查封期限为3年。王东方作为案外人向本院提出执行异议申请，要求解除对涉案房屋的查封措施。2018年9月7日，本院作出（2018）京0117执异81号执行裁定书，驳回了王东方的异议请求。本院认为，案外人执行异议之诉案件中，案外人应当就其对执行标的物享有所有权或者其他足以阻止执行标的物转让、交付的实体权利所依据的事实承担举证责任。被执行人对案外人的主张表示承认的，不能免除案外人的举证责任。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议成立且能够排除执行需要符合下列条件：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。对于同时符合上述条件的不动产买受人，其基于买卖不动产而产生的物权期待权应当得到法律保护。具体到本案，从案件的整体法律关系看，王东方作为河南省建安防水防腐工程有限公司指定的房屋持有人，根据嘉厚公司、北京城建五建设集团有限公司、河南省建安防水防腐工程有限公司签订的《房屋抵付工程款合同》，与嘉厚公司签订房屋买卖合同，是以房抵债的履行方式，其目的在于实现河南省建安防水防腐工程有限公司的债权，王东方与嘉厚公司并不存在真正意义房屋买卖合同关系。因此，王东方作为以房抵债关系的房屋受让人，在完成房屋过户登记手续之前，不享有优先于一般债权的利益，不享有针对涉案房屋的物权期待权，其权利不足以排除强制执行。2017年3月26日，北京市住房和城乡建设委员会发布了《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》（京建发[2017]第112号），此后王东方不再具备购买涉案房屋的资格，导致涉案房屋无法办理过户登记，王东方无法取得涉案房屋的所有权，也就不具有对涉案房屋的物权期待权。综上，王东方对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告王东方的诉讼请求。案件受理费70元，由原告王东方负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  李晓明人民陪审员  王友河人民陪审员  马文起二〇一八年十二月二十六日书 记 员  杜晓楠