安徽省六安市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)皖15民终2307号上诉人（原审被告）：六安和顺实业发展有限公司，住所地安徽省六安市解放南路新城区，统一社会信用代码91341500756805597H。法定代表人：张贵武，该公司总经理。委托诉讼代理人：高干，该公司法务。上诉人（原审第三人）：安徽水利和盛物业管理有限公司，住所地安徽省蚌埠市龙湖春天BG4和顺大厦**，统一社会信用代码91340300MA2MQ7NB8T。法定代表人：潘俊，该公司总经理。委托诉讼代理人：何世常，安徽神州行律师事务所律师。委托诉讼代理人：高大桐，安徽神州行律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：六安市裕安区南苑山庄幼儿园，住所地六安市齐云西路南苑山庄**，统一社会信用代码52341503750976037。法定代表人：李岭，该园园长。委托诉讼代理人：程光傲，安徽皋陶律师事务所律师。委托诉讼代理人：王诚恩，安徽皋陶律师事务所律师。上诉人六安和顺实业发展有限公司（以下简称和顺公司）和上诉人安徽水利和盛物业管理有限公司（以下简称和盛公司）因与被上诉人六安市裕安区南苑山庄幼儿园（以下简称南苑山庄幼儿园）房屋租赁合同纠纷一案，不服六安市裕安区人民法院（2018）皖1503民初3015号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人和顺公司和和盛公司共同上诉请求：1、撤销一审判决第二项，发回重审或依法改判。2、一、二审诉讼费由南苑山庄幼儿园承担。事实与理由：1、从一审查明的事实看，南苑山庄幼儿园与六安和顺名都幼儿园是两个独立承担民事责任的不同主体。2、一审认定南苑山庄幼儿园“在租赁合同期满前已按合同约定向被告提出续租要求”，属于事实认定错误。3、南苑山庄幼儿园将租赁的房产未经其同意，擅自转租给独立法人的六安和顺名都幼儿园使用，属于违约在先，一审法院对于该事实却未予认定。4、南苑山庄幼儿园的转租行为已经构成根本性违约，且未在合同约定的时间内向其提出续租申请，一审法院认定其没有履行通知义务，判决南苑山庄幼儿园享有优先承租权，属于适用法律错误。被上诉人南苑山庄幼儿园答辩称：1、2006年4月3日和顺公司与其经平等协商签订一份《六安和顺名都城幼儿园合作协议合同》，该份合同可以证实，六安和顺名都城幼儿园原系和顺公司与其合作建设，并通过审批规划，后因和顺公司的原因致使项目停顿，后该项目由和顺公司自行完成，但却给其造成巨大经济损失。考虑到上述情况，2013年4月27日双方经协商再次签订一份《幼儿园租赁合同》，约定由其租赁上述房屋开办幼儿园。因此，并非系其擅自将使用权转交他人。同时，根据《民办教育促进法实施条例》“明办学校只能使用一个名称”之规定，本案规划审批所建立的幼儿园名称不能与南苑山庄幼儿园名称一致，因此，本案六安和顺名都城幼儿园作为实际使用人既符合客观事实，也符合双方之间的合同目的，同时符合民办教育的法律规定。2、其提交的租赁合同、工程移交表、以及洽谈合作、租赁事宜期间合同签字均为张先春，此点与续约承租函中的“六安和顺名都幼儿园张先春”的签字恰恰相符，此续约承租函完全可以认定为南苑山庄幼儿园的真实意思表示，其按照合同约定提出续租邀约，依法享有优先承租权。综上认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法予以维持。原审原告南苑山庄幼儿园一审诉讼请求：1、依法确认原被告签订的《幼儿园房屋租赁合同》合法有效；2、依法判令原告在同等条件下对被告所有的位于六安市裕安区和顺名都城小区内的幼儿园房屋及附属设施享有优先承租权及优先购买权；3、依法判令被告及第三人通过恶意串通与案外人上海闵行区民办华漕希望幼儿园签订的幼儿园使用权出让合同违法无效；4、本案诉讼等费用由被告承担。一审法院认定事实：2013年4月28日，原告南苑山庄幼儿园（乙方，下同）与被告和顺公司（甲方，下同）经协商签订《幼儿园房屋租赁合同》一份，合同约定：被告将其所有的坐落于六安市佛子岭路以西和顺名都城小区内的幼儿园房屋租赁给原告经营使用。合同第五条关于租赁期限约定:（一)房屋租赁期暂定自2013年6月30日至2018年6月30日，共计5年。（二)租赁期满，甲方有权收回该房屋。乙方享有优先承租权，如续租，应提前90日向甲方提出续租要求，征得同意后甲乙双方重新签订房屋租赁合同。合同第九条关于房屋的交付与返还约定：(一)交付时间:甲方应于2013年6月30日前按合同要求将房屋交付给乙方。经双方交验签字盖章并移交房门钥匙及房屋后视为交付完成；(二)返还:租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及其附属设施。甲乙双方验收认可后签字盖章。甲乙双方应结清各自承担的费用。（乙方添置的可动独立设备用品由其自行收回，而对于乙方装饰、装修的部分，具体处理方法为乙方放弃收回归甲方所有，不计任何补偿）。乙方应在解除合同后7日回收，逾期视为自动放弃。返还后对于该房屋内乙方未经甲方同意遗留的物品，甲方有权自行处置。合同签订后，原告一次性向被告支付了五年租赁期限的全部租金，开办了六安和顺名都幼儿园并从事经营活动。合同期限届满前，原告于2018年2月8日向被告发出书面“续租意向函”，被告于2018年4月2日回复称：此房屋已经交由第三人统一管理，其公司已无管理权，租赁期满直接与原告解除合同。原告于2018年4月17日再次向第三人发出书面“续租意向函”，第三人于2018年5月4日通知原告，根据集团公司统一安排，该房屋移交给第三人管理，请原告于合同到期后及时与第三人办理房屋交接手续。安徽水利开发股份有限公司下设安徽水利和顺地产有限公司、安徽水利和盛物业管理有限公司，安徽水利和顺地产有限公司下设六安和顺实业发展有限公司，安徽水利和盛物业管理有限公司下设安徽水利和盛物业管理有限公司六安分公司。2016年11月18日，安徽水利开发股份有限公司在总部召开总经理办公会议，形成办公会〔2016〕8号会议纪要，该会议纪要第三项提出关于六安名都城幼儿园使用权出租的议案，该议案提出为提高资产管理效益，会议同意第三人以向社会进行招标的方式，一次性出租六安名都城幼儿园20年使用权。2016年12月7日，第三人通过安徽省招投标信息网发布公开招标公告，将六安和顺名都城幼儿园20年使用权公开出让。2017年1月19日，上海闵行区民办华漕希望幼儿园中标，同日，第三人和盛公司与上海闵行区民办华漕希望幼儿园签订幼儿园使用权出让合同，将原告承租的幼儿园房屋20年的使用权出让给上海闵行区民办华漕希望幼儿园。第三人决定将六安和顺名都城幼儿园20年使用权向社会公开进行招标时，被告及第三人均没有以书面或者其他能够确认收悉的适当方式通知原告。一审法院认为，原告南苑山庄幼儿园与被告和顺有限公司签订的《幼儿园房屋租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，合同已实际履行，该合同合法有效，对当事人双方具有法律约束力，当事人双方应当按照合同约定履行各自的义务。根据原被告双方在《幼儿园房屋租赁合同》第五条第二项约定，原告依约享有优先承租权，本案原告在租赁合同期满前也已按合同约定向被告提出续租要求，但被告以接到安徽水利开发股份有限公司指示，幼儿园房屋交由第三人和盛公司统一管理，被告公司已无管理权为由，回复原告租赁期满被告直接与原告解除合同。该院认为，涉案房屋在租赁期限内，第三人以通过拍卖程序将租赁房屋六安和顺名都幼儿园20年使用权，向社会进行公开招标出租时，本案被告及第三人对原告未能尽到通知义务，导致承租人即本案原告未能参加招标拍卖程序，侵害了原告依约享有的优先承租权。本案诉争的幼儿园房屋并未进行买卖，故原告诉称的优先购买权无事实基础。原告诉请确认被告与中标方上海闵行区民办华漕希望幼儿园签订的幼儿园使用权出让合同无效，无事实和法律依据，不予支持。案经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出如下判决：一、确认原告六安市裕安区南苑山庄幼儿园与被告六安和顺实业发展有限公司于2013年4月28日签订的《幼儿园房屋租赁合同》合法有效;二、确认原告六安市裕安区南苑山庄幼儿园享有对原租赁物六安和顺名都幼儿园房屋在同等条件下的优先承租权；三、驳回原告六安市裕安区南苑山庄幼儿园的其他诉讼请求。案件受理费500元，减半收取计250元，由原告六安市裕安区南苑山庄幼儿园负担。二审期间，上诉人和顺公司、和盛公司举出下列证据：《社会组织信息》两份，证明：南苑山庄幼儿园和六安和顺名都幼儿园是两个独立的法人主体。南苑山庄幼儿园对此质证无异议。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，和顺公司建设开发和顺名都小区，为该小区配套建设幼儿园，于2006年4月3日和南苑山庄幼儿园签订《六安和顺名都城幼儿园合作协议合同》，合作项目“六安和顺名都高尚社区配套幼儿园”，该合同落款处盖有两单位的公章，同时张先春代表南苑山庄幼儿园签字。该合作项目未能履行。在2013年4月27日，和顺公司和南苑山庄幼儿园又签订一份《幼儿园房屋租赁合同》，由南苑山庄幼儿园租赁和顺公司建设的幼儿园工程开办幼儿教育，代表南苑山庄幼儿园签字是张先春。2013年5月6日，双方办理了幼儿园工程移交，在移交表上载明移交工程“和顺名都幼儿园工程”，接收单位南苑山庄幼儿园盖章，同时张先春代表该幼儿园签字。2013年8月31日，六安和顺名都幼儿园经登记成立，法定代表人张先春。2018年4月2日，因续租事宜，和顺公司向六安和顺名都幼儿园出具《关于和顺名都幼儿园续租的函》。2018年5月14日，和盛公司向南苑山庄幼儿园出具《通知》。从上述事实看，南苑山庄幼儿园是六安和顺名都幼儿园的开办单位，对于六安和顺名都幼儿园的开办人和南苑山庄幼儿园是同一主体，和顺公司及和盛公司是认可的。故该两公司上诉认为南苑山庄幼儿园将本案房屋擅自转租六安和顺名都幼儿园的上诉理由不能成立，不予支持。2013年4月27日，和顺公司和南苑山庄幼儿园签订的《幼儿园房屋租赁合同》，明确约定“租赁期满，甲方（和顺公司）有权收回该房屋。乙方（南苑山庄幼儿园）享有优先承租权，如续租，应提前90日向甲方提出续租要求，征得甲方同意后甲乙双方重新签订房屋租赁合同”。从和顺公司2018年4月2日向六安和顺名都幼儿园的《关于和顺名都幼儿园续租的函》“我公司于2018年3月22日收到贵园发出的‘续租意向函’……”的内容看，南苑山庄幼儿园或六安和顺名都幼儿园至少在2018年3月22日向和顺公司提出续租要求，该时间在约定的合同期满前90日（合同期满日2018年6月30日）。和顺公司对南苑山庄幼儿园的续租要求未予同意，将本案房屋通过拍卖方式，并由案外人竞得。然该次拍卖，和顺公司未能举证证明其通知南苑山庄幼儿园参加，显然违反了《幼儿园房屋租赁合同》中关于“乙方享有优先承租权”的约定。二审中，南苑山庄幼儿园亦明确表示，愿意按照和顺公司与案外人上海闵行区民办华漕希望幼儿园签订幼儿园使用权出让合同来续租本案“六安和顺名都幼儿园”项目。可见，一审判决确认南苑山庄幼儿园享有对原租赁物六安和顺名都幼儿园房屋在同等条件下的优先承租权，并无不当。和顺公司、和盛公司关于此点的上诉理由亦不能成立，不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人和顺公司、和盛公司的上诉理由不能成立，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费500元，由六安和顺实业发展有限公司和安徽水利和盛物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 何 武审判员 张海龙审判员 王 丽二〇一八年十二月三日法官助理罗超书记员宋贵杰附：法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。