北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0113民初15681号原告：储婷，女，1974年5月27日出生，汉族，北京市西城区居民，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：王钟（储婷之夫），1973年7月4日出生，汉族，文化部艺术发展中心艺术家，住北京市昌平区。被告：北京春晖园投资有限责任公司，住所地北京市顺义区天竺空港经济开发区**裕民大街**，统一社会信用代码91110113766296925A。法定代表人：叶晖，董事长。委托诉讼代理人：李靓，北京祥文律师事务所律师。被告：上海永升物业管理有限公司北京分公司，住所地北京市朝阳区锦芳路**院**楼地下**，统一社会信用代码91101056662871326。负责人：武心民，总经理。委托诉讼代理人：王杨，男，1986年11月27日出生，汉族，上海永升物业管理有限公司北京分公司客服主管，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：迟云强，男，1993年3月25日出生，满族，上海永升物业管理有限公司北京分公司客服。原告储婷与被告北京春晖园投资有限责任公司（以下简称春晖园公司）、上海永升物业管理有限公司北京分公司（以下简称永升物业公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告储婷之委托诉讼代理人王钟，被告永升物业公司之委托诉讼代理人迟云强、王杨，被告春晖园公司之委托诉讼代理人李靓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告储婷向本院提出诉讼请求：1．判令有第三方监理单位验收前提下由第三方专业机构对房屋漏水部位进行维修（维修机构必须注册在北京市，注册资金在5000万元以上，防水防腐保温工程专业承包一级资质），费用由被告春晖园承担；2．被告春晖园公司承担原告储婷自2018年1月1日起至维修完毕之日止的物业费及2017-2018年度、2018-2019年度及直至维修完毕之日止的供暖费；3．被告春晖园公司赔偿原告储婷装修资金占用费每天8364元、房屋不能出租造成的租金损失18000元及每日利息70元（自2016年9月30日起至房屋漏水修缮完毕之日止）；4．被告春晖园公司赔偿原告储婷装修定金10万元及利息每天34元（自2016年9月30日起至房屋漏水修缮完毕之日止）；5．被告春晖园公司赔偿原告储婷租金违约金，每天按216000元的0．5%计算，自2016年9月30日起至房屋漏水修缮完毕之日止；6．永升物业公司、春晖园公司共同返还原告储婷物业费5965．97元及供暖费7414．68元并支付每日利息6元，自2016年12月19日起至房屋漏水修缮完毕之日止；7．被告春晖园公司按照北京市建筑工程研究院建筑工程质量司法鉴定中心出具的维修方案对涉诉房屋房顶钢筋锈蚀、房顶裂缝、房顶楼板下陷进行维修并支付房屋贬值损失（房顶冻伤冻裂、房顶下陷贬值50万元、墙体开裂、墙体沉降贬值20万元）；8．春晖园公司和永升物业公司书面向原告储婷道歉；9．本案诉讼费用及鉴定费用由二被告承担。事实与理由：原告于2016年5月13日购买了顺义区xx大街x号院x栋x层x单元910房屋（以下简称910室），在原告购买房屋之后发现涉诉房屋漏雨，于是向物业提出维修漏雨和墙面裂缝问题。二被告一直推诿，以涂抹防水液糊弄，任凭原告房屋漏雨的状况继续，原告损失不断增加。原告于2016年9月30日再次向二被告提出涉案房屋楼顶大面积漏水问题，被告永升物业公司跟随原告进入房屋勘察拍照，结果被告拒不按国家和北京市规定对涉诉房屋漏水进行修理修缮，而是继续通过对房顶涂抹防水敷衍，并无任何监理和验收，以此敷衍原告，致使涉诉房屋漏水情况未得到任何改善，经过冬天冰冻使原告损失不断扩大。涉案房屋直到2017年6月15日，依然存在大面积十几处漏水，原告再次通知物业公司并到现场勘察照相，在2017年6月23日再次催促物业并且拉物业人员进入居室查勘。物业管理人员进入业主房间实施勘察，并对屋顶十几处漏水拍照的前提下，依然会同开发商敷衍。在2017年7月19日，所谓防水维修完毕之后，会同物业孔姓管理人员以及防水施工人员李师傅进入房间，整个房屋原有漏水部分继续漏水。本案诉讼过程中，2018年6月底被告春晖园公司再次对屋顶防水进行维修，但原告在2018年7月1日查看时发现仍有洇水，2018年8月13日查看时发现有洇水和漏水。原告认为涉诉房屋漏水严重，屋顶原有防水材料不符合国家和北京市规定的质量标准，涉诉房屋漏水部位经过多个冬天，建筑材料已经冻损，房屋存在安全隐患。原告是毛坯房并且大面积漏水，导致房屋无法装修和出租，造成违约，给原告造成严重损失。永升物业公司作为专业的管理公司，多次勘察业主房屋，又留有业主房屋钥匙情况下，在了解原告楼顶全面积漏水的情况下，依然会同开发商对房顶做局部防水维修，并且在2017年7月11日物业通知原告到楼顶勘察维修期间，原告再次提出防水方案不对以及再次提出房间从各个角度各个部位都有漏水的事实不顾，阻止原告对防水维修方案的反对和警告，阻止原告继续上楼勘察维修过程。永升物业公司以敷衍和不专业的方式维修，妄图继续配合地产商拖延过防水保修期。被告春晖园公司辩称：我公司并未对原告实施侵权行为，不应承担任何法律责任。我公司已协调第三方公司及施工单位积极履行法律规定的房屋保修义务，没有任何拖延也未给原告造成损失，故不同意书面道歉。我公司同意按照鉴定机构出具的维修方案对涉诉房屋房顶钢筋锈蚀、房顶裂缝、房顶楼板下陷进行维修。对于原告主张的其他损失我公司均不同意赔偿。永升物业公司辩称：我公司与春晖园公司在2016年7月1日签署《前期物业服务合同》中未约定房屋质量问题导致物业使用人房屋无法使用的，物业服务企业将物业费、供暖费退还。法律也未规定房屋质量问题需要退还上述费用，故我公司不同意退还原告已交纳的物业费和供暖费。我公司没有任何违反合同约定或法律规定的事项，不存在需要书面道歉事宜。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的《司法鉴定意见书》、《鉴定建议修复意见》、《鉴定说明函》、勘验笔录、照片、发票、《北京市存量房屋买卖合同》、民事调解书，本院予以确认并在卷佐证。对于本案查明的事实，本院认定如下：2016年5月13日，白欣波与储婷签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定储婷购买910室，后双方履行合同过程中发生争议，储婷起诉白欣波及北京金色时光房地产经纪有限公司、郭耀敏、苗全永房屋买卖合同纠纷一案，经本院主持调解，于2016年9月27日作出（2016）京0113民初10448号民事调解书。后储婷于2016年9月30日将剩余房款198万元支付给白欣波，白欣波于2016年9月30日将910室交付给储婷，910室在2016年12月2日变更登记至储婷名下。储婷交纳了2017年度物业费5965．97元及2016-2017年度供暖费7414．68元。关于房屋漏水情况，储婷表示其在2016年5月看到房屋就发现有漏水痕迹，其与原业主共同到物业公司处要求维修。2016年7月至11月期间其每月都去房屋处查看，发现屋顶有水渍，要求物业继续维修。2017年4月底，其向永升物业公司反映怀疑漏水，在2017年6月初发现漏水并向永升物业公司报修。春晖园公司确实进行了维修，但敷衍了事，不按照国家规范施工，故每次其查看都会发现漏水。2017年9月份之后漏了四次，10月份才不漏了直至2018年4月13日和4月22日，其又发现大面积渗水和漏水。2018年6月底，春晖园公司对屋顶进行最后一次维修，2018年7月1日其查看屋顶时发现仍有洇水，2018年8月13日其查看时发现有洇水和漏水，鉴定机构在2018年10月份左右到现场查看时亦认可房屋存在漏水，故储婷认为截止本案法庭辩论终结之日，漏水仍没有修复好。就此储婷提交了照片、视听资料予以证实。春晖园公司表示910室在2016年确实存在漏水，其在2016年8月指定施工方进行了维修，维修完毕后其委托永升物业公司验收，验收合格不漏水。2017年6月16日，其再次接到永升物业公司函告称910室多处漏水，公司在2017年7月29日再次完成了全面维修，此次维修后其委托永升物业公司联系原告共同对屋内进行验收。原告未予配合，永升物业公司对室外部分验收合格，就此春晖园公司提交了微信记录、《工程施工合同》、维修施工方案、照片、闭水实验计划及入户检查计划予以证实。春晖园公司称其在2017年9月1日至9月5日期间再次委托施工单位对910室整个屋顶进行了防水维修，就此提交了屋面防水施工情况说明予以证实。本院于2017年9月18日进行现场勘验，情况为：涉诉房屋二层屋顶处有若干处漏水后阴湿痕迹，现无滴水。二层屋顶东北角房顶天花板有直径约50厘米的下榻，该50厘米天花板与周边天花板不平整。房屋二层地面有多处漏水形成的水滴水印。房屋二层房顶有若干处裂缝。北京市建筑工程研究院建筑工程质量司法鉴定中心出具《司法鉴定意见书》，鉴定结论为：910室顶板及顶梁的构件安全性按《民用建筑可靠性鉴定标准》第5．2节应评定为bu级，其构件使用性按裂缝宽度应评定为cs级。应对裂缝采取修补措施。北京市建筑工程研究院建筑工程质量司法鉴定中心出具《鉴定建议修复意见》对裂缝修复的修复范围、建议修复方案、材料、施工工艺及顶板下陷洞口修复的修复范围、建议修复方案、材料、施工工艺和验收进行了详细的描述，并注明：上述方案根据本工程现场勘验情况及鉴定意见所出具的建议性修复方案，方案的实施应当由有类似资质的专业队伍进行施工，施工前应出具详细的施工方案，施工过程必须严格按照施工相关技术规程操作。方案为从工程技术角度出发，解决相应的问题。方案为建议性方案之一，因此修复方案不局限于本方案，但应综合考虑各方案的经济效益，采用安全与经济适用的修复方案。后北京市建筑工程研究院建筑工程质量司法鉴定中心出具《鉴定说明函》，回复：910室房顶钢筋锈蚀为锈斑或轻微锈蚀，在合理范围内，不影响安全性，不需要采取修补措施。房屋顶板及顶梁的裂缝属于质量问题，裂缝尚不显著影响安全性，显著影响使用性，应对裂缝采取修补措施。楼板下陷位置混凝土疏松、有夹渣，钢筋外露，属于混凝土现浇结构外观质量严重缺陷，应采取修补措施。原告储婷支付鉴定费2万元，春晖园公司支付鉴定费3万元。原告储婷称其在2016年8月以为房屋漏水已经修好，故在2016年9月25日与北京群智众力工程设计有限公司签订了《委托房屋管理协议书》，约定由北京群智众力工程设计有限公司对910室进行装修，开工时间为2016年10月1日，竣工时间为2016年11月15日，包工包料68万元。储婷称其于2016年9月25日将委托装修管理定金10万元以现金方式交付给北京群智众力工程设计有限公司。储婷表示其在2016年9月20日与北京口力口文化传播有限公司签订了《租房意向协议》，约定储婷将910室出租给北京口力口文化传播有限公司办公使用，租赁期限为10年，自2016年11月1日至2021年11月1日，年租金为216000元，租金支付方式按年支付。合同签订后，储婷称其于2016年9月22日通过现金方式收取房屋押金6万元。对此春晖园公司表示北京群智众力工程设计有限公司是原告通过其近亲属实际控制的公司，北京口力口文化传播有限公司是原告夫妻百分之百控股的公司，法定代表人储南屏是储婷的父亲，储婷签订的装修合同和租赁协议均不具有客观性和真实性，且原告在明知房屋漏水情况下与仍签订合同装修房屋和出租房屋，更证实上述两份合同不具有真实性。对此储婷表示其以合理价格出租给自己公司使用房屋是很正常的事。本院认为：通过双方当事人陈述及提交的证据可以看出，910室在出卖给储婷时房屋顶部即存在漏水情形，储婷自述其在2016年8至11月期间多次查看房屋均发现水渍，并要求春晖园公司及永升物业公司进行维修，双方亦认可春晖园公司在2016年8月至2018年7月之前进行了多次维修，但从储婷提交的2018年7月、8月房屋情况照片及视听资料看，910室房屋顶部仍存在漏水和洇水情形，春晖园公司虽辩称房屋已经不再漏水，但未提交相反证据予以反驳，应承担继续维修的义务。现储婷主张春晖园公司本身不具备相应资质，要求由专业第三方进行维修，为了彻底解决纠纷、避免损失进一步扩大，对储婷的主张本院准许，但根据《中华人民共和国建筑法》及《建设工程质量管理条例》的规定，本案涉诉维修工程不属于强制监理范畴，故对储婷要求监理单位进行验收的诉讼请求，本院不予支持。第三方维修产生的费用由春晖园公司负担。对于储婷要求春晖园公司按照北京市建筑工程研究院建筑工程质量司法鉴定中心出具的维修方案对涉诉房屋房顶钢筋锈蚀、房顶裂缝、房顶楼板下陷进行维修的诉讼请求，春晖园予以认可，本院予以确认。储婷称房屋质量问题即使修复亦存在贬值，但现在房屋尚未进行修复，修复后是否存在贬值及贬值损失大小目前无法确定，亦待修复后根据实际情况再行处理，本案中不予支持。因房屋漏水自2016年持续至今无法使用，故对于储婷要求春晖园公司赔偿已交纳的物业费和供暖费，有事实依据，本院予以支持，但其主张的物业费及供暖费利息，无法律依据，本院不予支持。对于储婷要求永升物业公司一并返还上述费用，因永升物业公司并非侵权人，故本院不予支持。储婷主张自2016年9月30日起至今无法正常使用房屋，故要求春晖园公司承担2018年1月1日起至漏水维修完毕之日止的物业费及2017-2018年度供暖费、2018年11月15日起至漏水维修完毕之日止的供暖费，但上述费用储婷尚未交纳，实际损失尚未发生，宜待发生后另行主张，本案中不予处理。储婷在2017年8月30日庭审时称自2016年5月其看房就发现了漏水痕迹，2016年8-11月发现屋顶有水渍，不知道漏不漏。2018年3月13日在询问笔录中储婷又表示涉诉房屋自2016年9月30日至2017年11月9日一直存在屋顶漏水，且自2016年9月30日至今一直存在顶板、顶梁裂缝及顶板下陷洞口，春晖园公司一直未予修复。2018年4月9日庭审，储婷称2016年9月1日之后漏了四次，10月才不漏了。但其与北京口力口文化传播有限公司、北京群智众力工程设计有限公司签订合同的时间分别为2016年9月20日和2016年9月25日，根据储婷自述，其在签订合同时房屋尚未交付，房屋存在漏水及顶板、顶梁裂缝及顶板下陷等质量问题，在其明知房屋存在漏水和其他问题情形下，应先将上述问题妥善处理后再行签订装修合同或租赁合同，对此储婷解释为其以为2016年8、9月份漏水已经修好了，但该解释与其之前多次陈述存在矛盾，且经查北京口力口文化传播有限公司、北京群智众力工程设计有限公司与原告存在利害关系，双方之间签订的合同是否为真实意思表示无法确认，装修定金10万元及租赁押金6万元亦仅提交了收据，并未提交其他付款凭证予以佐证，本院对其提交的《委托房屋管理协议书》及《租房意向协议》真实性不予认定，对其主张的第四、五项诉讼请求不予支持。但因房屋存在质量问题及漏水问题，确实造成储婷无法正常使用房屋至今，故对于储婷因房屋不能出租造成的收益损失，春晖园公司应予合理赔偿，具体数额本院根据房屋位置、面积，用途，参照市场价格酌情予以确定。从整个过程看，春晖园公司并不存在故意侵害原告合法权益的情形，永升物业公司对房屋质量问题和漏水问题不存在侵权行为，故储婷要求二被告书面道歉的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十一条、第十五条、第十九条之规定，判决如下：一、被告北京春晖园投资有限责任公司委托具有防水防腐保温工程专业承包一级资质、注册资金在五千万以上、注册地址在北京市的施工单位对原告储婷位于顺义区xx大街**院********房屋漏水问题进行维修至符合国家相关标准，由此产生的费用由被告北京春晖园投资有限责任公司负担，于本判决生效之日起三十日内执行；二、被告北京春晖园投资有限责任公司按照北京市建筑工程研究院建筑工程质量司法鉴定中心出具的维修方案对原告储婷位于顺义区xx大街x号院x栋x层x单元910室的房顶钢筋锈蚀、房顶裂缝、房顶楼板下陷进行维修至符合国家相关标准，于本判决生效之日起三十日内执行；三、被告北京春晖园投资有限责任公司按照每月一万元标准赔偿原告储婷自二〇一六年九月三十日起至上述第一、二项判决内容执行完毕之日止的房屋收益损失，于上述第一、二项判决内容执行完毕之日起三日内付清；四、被告北京春晖园投资有限责任公司赔偿原告储婷已交纳的物业费五千九百六十五元九角七分及供暖费七千四百一十四元六角八分，于本判决生效之日起七日内执行；五、驳回原告储婷的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一万九千六百九十元，由原告储婷负担一万七千一百五十元（已交纳一万五千四百四十二元），被告北京春晖园投资有限责任公司负担二千五百四十元，于本判决生效之日起七日内付清。鉴定费五万元，由被告北京春晖园投资有限责任公司负担（已交纳三万元），于本判决生效之日起七日内付清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  张 蕾人民陪审员  董学红人民陪审员  王桂华二〇一八年十二月十七日书 记 员  孙建伟