四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川01民终240号 上诉人（原审原告、反诉被告）：李建国，男，汉族，1986年12月20日出生，住四川省宣汉县。 上诉人（原审被告、反诉原告）：成都市正成凯信置业有限公司，住所地：四川省成都市成华区崔家店路576号1栋6层。 法定代表人：涂大成，总经理。 委托诉讼代理人：李娟，四川君合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：颜明华，四川君合律师事务所律师。 上诉人李建国因与上诉人成都市正成凯信置业有限公司（以下简称“正成凯信公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2017）川0108民初195号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李建国上诉请求：1.请求撤销（2017）川0108民初195号民事判决；2.请求判令正成凯信公司支付李建国误工费共计7965.9元；3.请求判令正成凯信公司支付李建国物业管理费5089.76元；4.请求判令正成凯信公司支付李建国住房租金损失34200元；5.请求判令正成凯信公司支付李建国可得利益损失费34000元；6.请求判令正成凯信公司支付李建国（装修）违约赔偿金21000元；7.请求判令正成凯信公司对房屋质量问题作出整改，并出具资质单位的质量鉴定报告，证明其能达到原设计要求；8.判令正成凯信公司承担一审、二审的诉讼费用。事实和理由：1.李建国的误工费损失，由用人单位出具的《个人收入证明》、《请假证明》、《银行卡客户交易查询》、《工资条》、《打车信息凭据》、《天津增值税电子普通发票》等证据证明其实际损失为7965.9元。一审法院酌定损失费为2000元，与事实不符。2。正成凯信公司提供的商品房存在严重的质量问题，且不积极履行整改义务，致使李建国无法正常装修，及时入住，李建国被迫在外租房，实际上未接受到小区物业服务。二审法院应对李建国提出的由正成凯信公司承担物业费用的请求予以支持。3.李建国多次主动找正成凯信公司协商解决房屋质量问题，但对方一再推脱，致使李建国无法正常装修入住。期间在外租房所产生的实际租金费用应由正成凯信公司承担，一审法院判决正成凯信公司只承担70%的费用系属误判。4.因案涉商品房的质量问题，导致与李建国签约的装修公司长期无法正常施工，装修公司因此下达了违约通知书和扣款电子发票，二审法院应将该损失纳入赔偿范围。5.李建国购买房屋的可得利益损失，以该小区同等户型为事实参考，二审法院应将该损失纳入赔偿范围。 正成凯信公司上诉请求：1.请求撤销（2017）川0108民初195号民事判决书第三项判决；2.依法改判正成凯信公司向李建国支付赔偿金2500元；3.本案一审（本诉及反诉）、二审所有诉讼费用、公告费等由李建国承担。事实和理由：1.一审法院对李建国的损失数额及正成凯信公司应当承担的损失范围认定不当。若李建国配合维修，修复工期不会超过一个月，李建国延期入住的这一个月时间，其租金损失由正成凯信公司承担。超出一个月部分的租金，是由于李建国不予配合，想通过房屋质量瑕疵获利，要求先赔偿再维修，从而导致的扩大损失。此外，李建国就案涉房屋的问题提起诉讼后却无故缺席开庭导致案件按撤诉处理，后又再次提起本案之诉，其行为大大增加了案件处理的时间，导致租金损失期间延长。依据《合同法》第一百九十一条之规定，扩大的损失应由李建国自行承担。一审法院认定李建国的行为是构成减轻正成凯信公司赔偿责任的事由，然而法条中的“不得”指不能就扩大部分要求赔偿，而非按比例承担责任，故一审法院适用法律错误。李建国与他人签订的租赁合同租赁期限为1年，显然是出于个人居住的需要，而非因为案涉房屋质量问题被迫租房，因此该租赁期间不能作为租金损失的计算依据。至于李建国索求的误工费，交通费等，正成凯信公司多次要求李建国前来协商，但对方只来了一次。除去李建国前来反映问题和到质检站投诉，李建国产生的交通往返不超过3次，误工天数不超过2天，总费用不超过600元。因此，一审法院认定的2000元没有事实依据。2.一审法院对本案诉讼费的分配不当。依据《诉讼费费用交纳办法》的规定，本案中绝大部分诉讼费用由李建国产生，其诉讼请求涉及的金额大部分被驳回，则案件的诉讼费用应由李建国承担大部分，至少应当根据各方未被支持的诉讼金额比例来负担。一审法院直接判决双方各付一半，明细不当，也不符合法律规定。正成凯信公司辩称：1.案涉房屋出现的质量问题仅仅是一般的质量瑕疵，并非根本影响房屋主体结构的质量问题。2.在发现存在质量瑕疵后，公司积极履行整改义务，但由于李建国坚持先赔偿再整改，导致整改未能完成。有公司及律师事务所发函的快递及物管公司打电话联系李建国配合整改的通话记录证明。据施工单位的陈述，整改工期不会超过1个月。因此，就损失扩大部分，应由李建国自行承担。3.李建国上诉前已接收案涉房屋，由此产生的物管费应由其自行承担。4.可得利益不属于必得费用。5.装修费用未实际发生。6.误工费与交通费不会超过600元，应由李建国自行承担。 李建国辩称，1.并非我不愿配合履行义务，而是正成凯信公司有意推卸责任，事后补充所谓证据。双方就房屋质量问题进行交涉后，正成凯信公司仅出具了一张无公司落款和印章的缺陷处理方案，对我出示验收合格报告，施工资质和质检资料，如何维修及对维修后房屋质量出具相关鉴定报告等要求均无回应，正成凯信公司答复处理却无任何实质行动，期间采用黑恶势力进行现场威胁、恐吓，我迫于无奈提起诉讼。一审庭审中正成凯信公司出示的所谓告知函与加盖正成凯信公司和设计公司印章的维修方案，在庭审前均未曾向我出示过。2.依据《合同法》第107条、第112条和第113条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释（2003）7号）第12条和第13条的规定，正成凯信公司应对我蒙受的损失承担赔偿责任。3.正成凯信公司上诉请求与事实不符，请求二审法院驳回其上诉请求。 李建国向一审法院起诉请求：1.正成凯信公司向李建国支付损失人民币139760.80元（房款的20%）；2.正成凯信公司对案涉房屋进行整改，达到国家强制性标准；3.本案诉讼费由正成凯信公司承担。 正成凯信公司向一审法院反诉请求：1.判令李建国立即配合正成凯信公司保修；2.判令李建国赔偿正成凯信公司损失4100元；3.反诉诉讼费由李建国承担。 一审法院查明，2015年3月19日，李建国与正成凯信公司签订《商品房买卖合同》及附件约定，李建国购买正成凯信公司位于成都市成华区，房屋总价698804元；交房时间为2015年8月30日前，交付房屋应具备“1.该商品房已取得规划验收合格证；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书”的条件，并向李建国出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；该合同第十五条关于商品房质量、装饰、设备标准约定：正成凯信公司承诺，案涉房屋“使用合格的建筑材料、构配件，该商品房质量符合国家和本省颁布的工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。”；合同第十六条（二）约定“在该商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，双方有退房约定的，按照约定处理；没有退房约定的，出卖人应当履行保修义务，买受人应当配合保修。……”；附件《“东区1号”住宅质量保证书》承诺，案涉房屋在1年保修期内，因施工质量或所用材料的质量原因而出现开裂、脱落、起砂等，正成凯信公司将无偿进行修复并满足有关规范及标准。 合同签订后，正成凯信公司如期交房。2016年5月9日，李建国对案涉房屋进行装修，在物业部门签署《装修前确认表》确认案涉房屋的墙体、地面均无异常。在装修进行中，李建国发现在铲除涂料后，客厅、主卧屋顶砂块自然脱落，钢筋墙外露，线管外露，李建国于2016年5月14日向正成凯信公司提出报修。2016年5月25日，李建国与正成凯信公司代表、物业公司代表、施工方代表协商处理意见，形成《会议记录表》，但双方未达成一致处理意见。李建国要求正成凯信公司应先进行赔偿，否则不配合正成凯信公司的维修工作。双方对此未能达成一致意见，李建国也未配合正成凯信公司对案涉房屋进行保修。2016年6月20日，李建国寻求媒体曝光，将案涉房屋问题登上华西都市报。双方因案涉房屋的维修问题引发纠纷。 庭审中，李建国为主张损失举证如下：《请假证明》、《天津增值税电子普通发票》、个人收入证明、银行卡客户交易查询、工资条等，证明李建国为处理案涉房屋的问题，多次请假到房屋所在地与正成凯信公司交涉，产生了差旅费465.9元，致使李建国请假被扣工资（误工费）7500元；出示《房屋租赁合同》2份、收据6份，拟证明李建国因案涉房屋问题，无房居住，向案外人向继春租房居住，该房面积96平方米，位于成都市金牛区，每月租金1800元，房租已经从2016年1月2日缴纳至2017年7月2日；出示收据2张、销售单、违约通知书、《房屋出租合同》2份和收据三份拟证明李建国已支付6万元装修费，购买5万元装修材料，并向案外人夏增虹租一单间存放装修材料，每月租金500元，租金已从2016年3月28日缴至2017年9月27日；出示物业公司专用收据、催收单，证明截止2016年9月20日共产生物业服务费5089元；出示房屋租赁机构的房屋租赁信息，拟证明同一小区内房屋租金在每月2000元左右。 正成凯信公司质证认为：关于差旅费和误工损失，无法证明是因为处理案涉事务所产生的；关于房屋租金损失，李建国在装修案涉房屋前，就已经租房，租金不应由正成凯信公司承担，且该证据真实性无法核实；关于装修费用损失，违背正常装修顺序，正成凯信公司不认可其真实性；关于物管费损失和租房信息，正成凯信公司认为与本案无关。 正成凯信公司为证明其始终积极履行维修义务，举证如下：《东区一号8栋1单元802室混凝土质量缺陷处理》、《东区一号8栋1单元802室客厅楼板混凝土表面质量缺陷处理方案》拟证明在李建国不同意整改方案后，原设计单位认可这个缺陷处理方案；出示《告知函》、律师函、快递单拟证明正成凯信公司多次要求李建国配合处理保修业务；出示电话外联登记表、通话记录拟证明正成凯信公司多次联系李建国，但李建国要求先谈赔偿后谈维修，导致维修迟迟不能进行是李建国自身原因造成的；出示《混泥土结构工程施工规范》，证明本案所涉及的问题仅为一般缺陷，不是质量问题；施工单位出具的损失清单，拟证明正成凯信公司因李建国不配合维修，损失4100元。 李建国质证认为：关于正成凯信公司的整改意见，李建国不知情；关于《告知函》、《律师函》李建国未收到；关于电话外联登记表、通话记录，李建国认为不真实的；关于《混泥土结构工程施工规范》，李建国认可其真实性，也认可案涉房屋存在的缺陷；对施工单位的损失，李建国认为是正成凯信公司不履行义务造成的，与李建国无关。 庭审中，李建国陈述，其与装修公司的合同并未解除，还在继续履行，案涉的装修款和材料费均为现金支付。 一审法院认为，李建国与正成凯信公司签订的《商品房买卖合同》及附件系双方真实意思表示，且协议内容不违反国家法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效。 根据案涉《商品房买卖合同》附件《“东区1号”住宅质量保证书》中正成凯信公司的承诺，案涉房屋在1年保修期内，因施工质量或所用材料的质量原因而出现开裂、脱落、起砂等，正成凯信公司将无偿进行修复并满足有关规范及标准；以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”的规定，由于李建国在正成凯信公司处购买的案涉房屋确实存在天花板砂石脱落、钢筋外露等质量问题，李建国与正成凯信公司也均认可该质量问题在保修范围内，应由正成凯信公司进行维修，故李建国要求正成凯信公司对案涉房屋进行整改的诉讼请求，有事实和法律的依据，一审依法予以支持；李建国与正成凯信公司已经在《商品房买卖合同》第十五条已经对交付房屋的质量标准进行了约定，故案涉房屋经正成凯信公司整改后应符合案涉《商品房买卖合同》第十五条对交付房屋质量标准的约定。 关于李建国主张的房屋租金损失问题。李建国在进行房屋装修后，才发现案涉房屋天花板砂石脱落、钢筋外露等问题，正成凯信公司亦承诺应承担修复义务，因此应认定正成凯信公司交付的房屋存在一定的质量瑕疵，其行为构成违约。因案涉房屋存在质量瑕疵，正成凯信公司需要对房屋进行维修，客观上会导致李建国无法在房屋交付后及时装修并如期入住，故正成凯信公司因对房屋维修导致李建国不能如期入住，李建国租房所支付的租金应属于本案损失的范围，正成凯信公司应予赔偿。由于李建国向正成凯信公司报修后，双方于2016年5月25日进行协商处理未果，此后，李建国以先赔偿后维修为由，未配合正成凯信公司对案涉房屋进行维修整改，进一步造成李建国自身的损失扩大，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，李建国的行为，构成减轻正成凯信公司赔偿损失的事由；李建国提交的租房合同和收据证明，其所租房屋的房屋面积为96平方米，月租金为1800元，租房期应自2016年5月26日计算至2017年7月2日，共计13月零6天，故李建国的租金损失为23760元（1800元/月×13月+1800元÷30天×6天），由于李建国的行为，造成损失扩大，一审酌情认定正成凯信公司就上述租金损失承担70%的赔偿责任，即16632元。由于正成凯信公司交付的房屋确实存在一定的质量瑕疵，需要整改，李建国为此多次与正成凯信公司进行磋商，期间客观上确实存在一定的交通费以及误工的损失，一审将损失酌定为2000元。 关于李建国主张的其他各项损失问题：1.关于装修费用损失，李建国陈述其与装修公司签订的装饰合同并未解除，尚在继续履行，虽然装修公司向李建国出具违约通知书，但李建国未举证证据证明其已向施工方支付相应的违约金，该损失尚未实际发生；李建国购买的装修材料，其尚未使用，亦未丢弃，均由李建国自行保管，并不存在实际损失；李建国租房存放装修材料，仅有《房屋出租合同》，无法证明装修材料确实存放在该租赁房屋中，而且装修材料租房存放亦不属于装修过程中必然发生的损失。故，李建国主张上述各项的装修费用损失，事实和法律的依据不足，一审依法不予支持。2.关于物管费损失，一审认为物管费的缴纳是基于业主对房屋的占有，案涉房屋已经完成实际交付，李建国当承担缴纳物管费的义务，故李建国主张物管费应由正成凯信公司承担的主张，本院依法不予采信。 正成凯信公司要求李建国赔偿擅自中止案涉房屋保修造成的损失4100元的反诉请求，一审认为，正成凯信公司仅提供施工方提交的损失清单，无法证明该项损失已经发生，正成凯信公司该项反诉请求，于法无据，一审依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下：一、成都市正成凯信置业有限公司在判决生效之日起三十日内对成都市成华区民兴北一路66号8栋1单元802号房屋进行维修，维修结果应符合李建国与成都市正成凯信置业有限公司签订《商品房买卖合同》第十五条的约定；二、李建国应配合成都市正成凯信置业有限公司完成本判决第一项所确定的房屋维修整改事项；三、成都市正成凯信置业有限公司在判决生效之日起十日内向李建国支付赔偿金18632元；四、驳回李建国的其他本诉诉讼请求；五、驳回成都市正成凯信置业有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案按规定征收的本诉案件受理费减半收取2392元，反诉案件受理费减半收取75元，合计2467元。由李建国承担1233.5元，由成都市正成凯信置业有限公司承担1233.5元。 二审中，李建国提供缴费通知书，拟证明案涉房屋从2016年9月1日至2018年2月28日产生物管费，因房屋存在质量问题无法入住，应由正成凯信公司承担责任；提供装修公司负责人瞿天才的收据及证言，拟证明因房屋质量问题无法正常施工，被承担违约金21000元；提供案涉房屋同小区的房屋出租合同，拟证明按月租2000元计算，从2016年7月至2018年2月止，可得利益损失费为34000元，上述应由正成凯信公司承担；提供杭秋娣的证言，拟证明案涉房屋的质量处理问题是正成凯信公司不作为造成的。正成凯信公司质证认为，对物业的缴费单的真实性没有异议，但李建国已接收房屋，应当缴纳物管费，与公司无关；对提供的收据及瞿天才身份、以及房屋出租合同的真实性不予认可；对证人证言，因证人未出庭，其真实性不认可。本院认为，李建国提供的证据材料不能达成其证明目的，本院不予采信。二审对一审查明的事实予以确认。 本院认为，双方于2015年3月19日签订的《商品房买卖合同》不违反法律规定，为有效合同，双方当事人应按合同约定履行各自的义务。在履行过程中，正成凯信公司于合同约定的2015年8月30日前将案涉房屋交付给李建国，李建国收房后发现案涉房屋存在质量问题，要求正成凯信公司进行维修整改义务。从查明的事实情况看，正成凯信公司交付给李建国使用的房屋质量不符合合同约定的质量标准，影响了李建国正常入住，正成凯信公司未履行维修整改的义务，给李建国造成了一定的损失。按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”之规定，李建国要求正成凯信公司履行维修整改义务和承担损失赔偿责任，符合法律规定，正成凯信公司应履行维修整改义务并赔偿李建国的损失。从查明的情况看，案涉房屋至今都未整改完毕，其中原因是双方对具体整改方案未达成一致意见，李建国提出以先赔偿后维修整改为由，未配合正成凯信公司进行维修整改，影响了房屋及时整改工作，导致了损失的进一步扩大，李建国的行为，构成减轻正成凯信公司赔偿损失的事由。一审法院针对李建国提供的计算损失的证据材料，结合双方在维修整改方面的实际履行情况，以实际损失为基础，根据诚实信用和公平原则，对李建国提出的误工费、物业管理费、租金损失、可得利益损失费、（装修）违约赔偿金等费用作出综合认定，并无不当，本院予以支持。李建国上诉认为一审认定损失赔偿金额有误的理由不成立，本院予以驳回。正成凯信公司上诉认为一审认定损失赔偿金额过高，其只应承担2500元的赔偿金，没有提供赔偿损失金额过高的证据予以证明，本院予以驳回。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2611元，由上诉人李建国负担2345元，由上诉人成都市正成凯信置业有限公司负担266元。 本判决为终审判决。 审判长  唐云国 审判员尹英 审判员袁晟翔 二〇一八年四月二十七日 书记员谭小雨