浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙01民终735号 上诉人（原审原告、反诉被告）：易永瑞,男,1978年3月17日出生,汉族，住浙江省苍南县。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：杭州均营物资有限公司,住所地：浙江省杭州市西湖区三墩镇来仁街****。 法定代表人：汪雪梅。 委托诉讼代理人：周晚宁，北京观韬中茂（杭州）律师事务所律师。 上诉人易永瑞与被上诉人杭州均营物资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州经济技术开发区人民法院（2017）浙0191民初1387号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月15日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现本案已审理终结。 原审法院查明，2016年6月13日，杭州均营物资有限公司（甲方）与易永瑞（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定乙方向甲方承租位于杭州经济技术开发区××街××号××楼西面部分，面积约155平方米，学正街173号二楼，面积约209.97平方米，共计364.97平方米。经营业态种类为小学、初中、高中文化辅导。租赁期限自2016年6月13日至2021年6月12日，装修（免租）期为2个月。年租金为155000元，租金每半年支付一次。乙方签订本合同之日缴纳履约保证金2万元。乙方逾期付款的，视作违约，甲方有权单方解除合同，履约保证金不予返还。以后每年租金交付时间为合同签订日前10天。甲方保证出租商铺的经营租赁权无争议，协助乙方办理房屋租赁备案手续（费用由乙方承担）。乙方到相关职能部门办理工商、税务登记等相关审批手续，需甲方提供相关资料和证明的，甲方应及时提供。乙方应按照甲方业态规划和房屋用途的约定，自行取得营业执照，费用由乙方自行承担。 上述合同签订后，易永瑞向杭州均营物资有限公司支付了履约保证金20000元及第一半年度租金77500元。杭州均营物资有限公司协助易永瑞办理了以杭州易慧教育咨询有限公司为承租人的《房屋租赁备案证》。 2017年2月17日，杭州均营物资有限公司向易永瑞出具《催缴租金通知单》，载明应交租金日期为2017年2月3日，要求易永瑞交纳半年租金51666元。 2017年2月19日，易永瑞向杭州均营物资有限公司邮寄《通知函》，载明：其在办理公司营业执照登记（备案）申请书时，工商需要国土局土地收益材料，其多次要求杭州均营物资有限公司提供该材料，但一直未能提供。根据《商铺租赁合同》第四条第2点，要求杭州均营物资有限公司于2017年2月28日前提供国土局土地收益材料，否则导致无法正常营业和运营所造成的后果由杭州均营物资有限公司承担。 2017年5月18日，易永瑞向杭州均营物资有限公司邮寄《通知函》，载明由于杭州均营物资有限公司未能按合同约定提供办理公司营业执照所需材料，致使其租赁商铺经营公司的目的不能实现，故要求自本通知函到达杭州均营物资有限公司时即解除《商铺租赁合同》。 2017年5月22日，杭州均营物资有限公司向易永瑞邮寄《公函》，载明：易永瑞未按合同约定支付2016年12月13日至2017年6月12日的第二个半年度租金共计51666元，已违约在先，应当按照合同第六条规定支付违约金。易永瑞无合同解除权，应当继续履行合同。 2017年6月10日，杭州均营物资有限公司向易永瑞邮寄《公函》，载明：易永瑞应当按照合同约定支付2016年12月13日至2017年6月12日的第二个半年度租金共计51666元，且应当于2017年6月3日前支付2017年6月13日至2017年12月12日的第三个半年度租金77500元，共计129166元，但至今未付，已构成根本违约。若在收到本公函之日起三日内未支付租金和违约金的，杭州均营物资有限公司将对商铺采取断水断电措施，并将链锁商铺大门。由此产生的损失，由易永瑞自行承担。易永瑞经营使用案涉房屋至2017年6月13日，当日杭州均营物资有限公司将案涉房屋门上加锁。 2017年6月9日，易永瑞向法院提出诉讼，请求判令：1.解除易永瑞与杭州均营物资有限公司于2016年6月13日签订的《商铺租赁合同》；2.杭州均营物资有限公司立即返还已付租金77500元，退还履约保证金20000元；3.杭州均营物资有限公司赔偿装修等损失184138元；4.本案诉讼费用由杭州均营物资有限公司承担。后杭州均营物资有限公司向法院提出反诉请求：1.解除杭州均营物资有限公司与易永瑞之间的《商铺租赁合同》；2.易永瑞向杭州均营物资有限公司支付租金129166元（暂计至2017年12月2日，应计至法院判令合同解除之日止）以及免租装修期租金25834元；3.易永瑞向杭州均营物资有限公司支付逾期违约金38749.80元，以及违约退租违约赔偿金20000元；4.易永瑞立即腾空位于学正街171号二楼西面部分以及173号二楼的商铺并返还给杭州均营物资有限公司；5.反诉费由易永瑞承担。 原审法院认为，杭州均营物资有限公司与易永瑞签订的《商铺租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为有效。根据合同约定，承租人到相关职能部门办理工商、税务登记等相关审批手续，需出租人提供相关资料和证明的，出租人应及时提供。承租人应按照出租人业态规划和房屋用途的约定，自行取得营业执照。本案中，根据易永瑞提供的通知函、录音材料、聊天记录等，能够证明案涉房屋无法办理出工商营业执照。现双方均要求解除房屋租赁合同，该院予以确认。关于无法办理工商营业执照的原因，易永瑞认为杭州均营物资有限公司未能提供案涉房屋的土地收益材料，系杭州均营物资有限公司的原因所致，但易永瑞提交的通知函系其自行书写，易永瑞无有效证据证明其主张。关于本诉诉请，易永瑞要求杭州均营物资有限公司承担违约责任，赔偿装修损失，于法无据，该院不予支持。关于房屋租金，易永瑞要求杭州均营物资有限公司全部返还已交纳租金，而杭州均营物资有限公司要求易永瑞支付租金暂计至2017年12月2日，实际计算至判决解除合同之日止。对于易永瑞应当支付房屋租金的期间，案涉房屋的门已被加锁，易永瑞主张系杭州均营物资有限公司于2017年6月13日将案涉商铺锁门，杭州均营物资有限公司认为案涉商铺锁门非其所为。本院认为根据杭州均营物资有限公司向易永瑞发送的通知函，要求易永瑞在三日内支付租金和违约金，否则将链锁商铺大门等内容，以及杭州均营物资有限公司提供的证据仅能证明易永瑞实际使用到2017年6月13日，本院认定案涉商铺的门锁由杭州均营物资有限公司所加。易永瑞应支付2016年6月13日至2017年6月12日的房屋租金129166元，易永瑞已经支付77500元，尚应支付51666元。关于履约保证金20000元，合同约定该保证金涵盖租金、水电费、设施设备。租赁期满结清各项费用，经出租方验收确认收回房屋后，一次性无息退还给承租人。如承租人不及时结算费用，出租人有权在履约保证金中直接扣除。履约保证金抵扣房屋占有使用费和房屋租金后，易永瑞尚应支付杭州均营物资有限公司房屋租金31666元。关于反诉请求，因案涉商铺无法办理出工商营业执照，易永瑞未按约支付租金，不属于违约，故杭州均营物资有限公司要求易永瑞支付免租装修期租金、逾期付款违约金、退租违约赔偿金，该院不予支持。杭州均营物资有限公司要求易永瑞腾空案涉房屋，于法有据，该院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条规定，判决：一、易永瑞与杭州均营物资有限公司签订的《商铺租赁合同》于判决生效之日解除；二、易永瑞于判决生效之日起十日内支付杭州均营物资有限公司房屋租金31666元；三、易永瑞于判决生效之日起十日内腾空位于杭州经济技术开发区××街××号××楼××号××楼商铺；四、驳回易永瑞的诉讼请求；五、驳回杭州均营物资有限公司的其他反诉请求。当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5525元，减半收取2762.50元，由易永瑞负担；反诉案件受理费2253元，减半收取1127元，由易永瑞负担167元，杭州均营物资有限公司负担960元。易永瑞、杭州均营物资有限公司于判决书生效之日起十五日内向原审法院申请退费。 宣判后，易永瑞不服上述判决，向本院提起上诉称：一审法院认定事实不清，有法不依，做出错误的判决。上诉人承租的下沙学正街173号不能实现该商铺注册公司的合同目的，被上诉人存在根本违约，依法应当赔偿剩余的租赁期内装饰装修损失。一审中，上诉人与被上诉人履行合同中的根本违约，造成上诉人根本无法实现合同目的，要求解除租赁合同、主张被上诉人承担装修损失。一审法院对被上诉人是否构成违约未予以认定，对不能办理公司营业执照的原因也未查明。1、上诉人于2016年向杭州经济技术开发区监管局多次递交了办理公司的营业执照所需的材料，市场监督管理局均不予办理，要求上诉人提交所承租商铺土地收益证明材料。上诉人要求市场监管局出具不予办理公司营业执照的书面通知并写明原因被拒。故上诉人无法提供所承租商铺不能办理公司营业执照的直接证据。上诉人在一审庭审中曾口头申请了一审法院前去开发区市场监管局调查此案，一审法院前去调查，但判决书上对调查结果也是只字未提。2、上诉人在一审中提供的证据。杭经房租证2016-0424《房屋租赁备案证》中明确：学正街173-2号房屋设计用途为非住宅。上诉人通过网络查询得知，配套公建指开发商按照国家及地方有关规定在住宅区土地范围内与商品住宅配套修建的各种公用建筑，一般包括教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用、行政管理及其他8类公用建筑，但各住宅区具体配建项目因住宅区情况不同会有所区别。这就解释了为何被上诉人提供的杭州同道堂大药房有限公司营业执照及说明，证明了杭州同道堂大药房有限公司办理营业执照是不需要提供该商铺“土地收益”证明材料。因为该公司经营的是医疗卫生，属于配套公建的使用范围，故可以办理公司营业执照。但上诉人申请办理的是杭州易慧教育咨询有限公司，不属于配套公建的使用范围，故市场监管局上诉人需要提供土地收益证明材料。3、一审中上诉人已经提交了证据材料，证明上诉人通过杭州源财财务咨询有限公司提供的注册地址注册的公司营业执照，财务公司收取2017年3月11日至2018年3月10日一年的注册地址使用费人民币3000元。从该组证据可以反证被上诉人出租的商铺地址无法完成公司注册，否则上诉人为何要每年花3000元的费用向财务公司租赁该地址注册。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；……（4）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平的原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”根据该法条规定，结合上诉人已提供的装修合同及所有的支付装修费用的电子凭证，法院应当支持上诉人提出的装修费用损失，至于赔偿金额上诉人已经在代理意见中认可由法院依法酌定。即使被上诉人不存在违约的行为，根据该法条第四项规定，也应由上诉人与被上诉人按照公平的原则分担。一审法院有法不依，在判决书上作出了“……赔偿装修损失，于法无据，本院予不予支持”的错误观点。综上，上诉人认为一审法院认定的事实不清，有法不依，作出了错误判决。上诉人恳请二审法院查清事实，依法撤销原判第四项，改判被上诉人杭州均营物资有限公司赔偿上诉人易永瑞装修等损失147310.4元；被上诉人杭州均营物资有限公司承担本案全部诉讼费。 被上诉人杭州均营物资有限公司答辩称：首先，原审判决在认定事实部分存在部分错误，案涉商铺是可以办理营业执照的，被上诉人在原审中所提供的其他商铺的承租人营业执照足以说明该点。但是，是否办理营业执照与被上诉人是否构成违约毫无关系，因为双方的商铺租赁合同中，已经明确约定承租人应当按照出租人业态规划和房屋用途的规定，自行取得营业执照，故被上诉人并没有构成任何违约。上诉人在上诉状中所提及的关于配套网络查询配套公建的一些网络信息，与本案无关，是网络查询所得，并不能证实上诉人待证目的。上诉人提及的案外人委托其它公司办理营业执照的财务事项、营业执照的注册地址事项，那是案外人的事项，与本案的双方当事人在法律上并无关联。关于上诉人所提及的第二大点装修费用的承担问题。被上诉人认为，原审判决已经十分清楚。上诉人也曾在原审判决中提交过一系列的证据，但是其真实性、合法性、关联性均无法认可。出租人也就是被上诉人并没有构成违约，并不适用该司法解释第十一条第一项。被上诉人认定是上诉人未交付租金构成了违约，反而应当适用该司法解释第11条第二项。因承租人违约导致合同解除的，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期限内装修残值损失的，不予支持。 二审期间，双方当事人均未提交新证据。 本院依据有效证据及双方当事人的陈述，经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，上诉人易永瑞对原审法院判决的解除的《商铺租赁合同》、支付租金及易永瑞对腾空案涉商铺没有异议，本院予以确认。关于上诉人易永瑞上诉要求被上诉人杭州均营物资有限公司赔偿装修等损失147310.4元的请求，本院认为，当事人对自己的主张负有举证责任。本案中，双方当事人在合同中约定，承租人到相关职能部门办理工商、税务登记等相关审批手续，需出租人提供相关资料和证明的，出租人应及时提供。承租人应按照出租人业态规划和房屋用途的约定，自行取得营业执照。现易永瑞未取得营业执照，其认为系杭州均营物资有限公司未能提供案涉房屋的土地收益材料，致使其无法办理工商营业执照，杭州均营物资有限公司应承担违约责任。现易永瑞未能提供有效证据佐证其该项主张，故其应承担举证不能的责任。因此易永瑞上诉要求杭州均营物资有限公司承担违约责任，赔偿其装修损失147310.4元的请求不能成立，本院不予支持。原审法院查明事实清楚，适用法律和实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3246元，由上诉人易永瑞承担。 本判决为终审判决。 审判长  张一文 审判员  金瑞芳 审判员  睢晓鹏 二〇一八年四月二十六日 书记员  何英杰