广西壮族自治区阳朔县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0321民初1352号 原告：桂林阳朔唐人街酒店有限责任公司，住所地阳朔县阳朔镇观莲路30号。 法定代表人：罗俊杰，男，该公司总经理。 委托代理人：蒋贤杰，广西君健律师事务所律师。一般代理。 被告：陈启标，男，1970年2月5日生，住福建省厦门市思明区。 委托代理人：吴金华，男，1979年5月4日生，住江西省九江市都昌县。特别授权。 原告桂林阳朔唐人街酒店有限责任公司与被告陈启标房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告桂林阳朔唐人街酒店有限责任公司、被告委托代理人吴金华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告桂林阳朔唐人街酒店有限责任公司向本院提出诉讼请求：一、请求法院依法判令被告支付原告拖欠的租金246572.5元;二、请求法院依法判令被告支付原告拖欠租金违约金291855.25元；三、请求法院依法判令被告支付原告拖欠的电费1415.76元；四、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2011年1月签订租赁合同，被告承租原告Ｃ07-Ｃ15共九间铺面，租期到2020年12月31日止，2016年每月租金为22050元，2017年每月租金为23152.5元，每月10日前支付当月租金，逾期支付的按照逾期数额每日千分之五计算违约金，铺面经营产生的电费由被告承担。2016年8月以来，被告先后拖欠电费、租金，原告几经催告，被告支付了少部分租金，但截止2017年11月3日，大部分拖欠的租金、电费及违约金均未支付。现原告特向人民法院提起诉讼。 被告辩称，对拖欠原告的租金、电费没有异议，对违约金有异议，原告诉请违约金过高。被告希望与原告协商解决此事，被告愿意继续承租该铺面。 原告桂林阳朔唐人街酒店有限责任公司为证明其主张，在举证期限内提出如下证据： 1、租赁合同（粤豪）2008阳民初字第484号民事判决书、2010阳民初字第74号民事判决书、租赁合同（陈启标），拟证明原告与粤豪公司的租赁合同合法有效；证明原告由万豪酒店物业管理公司变更而来；证明原告与被告签订的租赁合同合法有效； 2、银行电子业务凭证，拟证明被告支付租金及拖欠租金情况的事实。 3、催收欠款通知五份、欠款明细，拟证明原告向被告催收欠款的事实；证明被告欠款的具体数额。 4、2017桂0321民初630号民事判决书、2018桂0321民初22号民事判决书，拟证明因被告违约造成原告的损失持续扩大。 经过开庭质证，被告对原告桂林阳朔唐人街酒店有限责任公司提供的证据1、2、3均无异议，对证据4的关联性有异议，认为该证据与本案无关联性。本院对当事人提供的经质证无异议的证据予以确认并在卷佐证。 综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：原告桂林阳朔唐人街酒店有限责任公司与被告陈启标系出租人与承租人关系，2011年1月5日，原告作为出租方（以下简称甲方）与被告作为承租方（以下简称乙方）经平等协商一致签订本案租赁合同。租赁合同约定：“第一条租赁物：甲方将位于阳朔镇观莲路唐人街Ｃ07-Ｃ15共九间铺面租赁给乙方作为经营旅游商场、茶馆等使用。第三条承租期：1、租赁期限为10年，自2011年01月01日至2020年12月31日止。甲、乙双方如有一方提前终止合同，则必须提前三个月以书面形式通知对方。第四条租金、保证金及物业费用的计算和支付方式：1、本合同租金计算时间自2011年3月11日起至合同终止日。2、租金计算：（6）、第六年从2016年01月01日至2016年12月31日止，年租金264,6000元。即每月租金22,050元。（七）、第七年从2017年01月01日至2017年12月31日止，年租金277，830元。即每月租金23,152.5元。4、乙方应当于每个月10日前，将当月场地租金及上月电费交付给甲方，乙方逾期付款，除应补交欠款外，每天需按所欠款项的5‰向甲方交付违约金。”。租赁合同签订后，被告将九间铺面用于经营旅游、茶馆等使用，取店名为茶博士家。从2011年3月至2016年7月，被告依合同约定按时支付房屋租金及水电费。但自2016年8月以来，被告先后拖欠原告电费、租金。2016年12月被告因为经营不善，无资金支付原告房屋租金，水电费停止了铺面经营。原告几经催告，被告于2017年10月20日通过转账方式向原告支付租金50000元（2016年9、10月各为22050元，11月为5900元）。之后，被告于2017年2月13日再次通过转账方式向原告支付租金46305.00元（2017年1、2月租金各为23152.50元）。计算至原告诉请之日即2017年11月9日，被告尚欠原告电费1415.76元、租金246572.5元至今未付。原告遂向本院提起诉讼，并提出前述诉请。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案原、被告双方争议的焦点：原告要求被告支付拖欠的房屋租金、水电费及违约金是否有事实依据及法律依据。2011年1月5日，原告作为出租方与承租方被告经平等协商一致签订本案租赁合同。该商铺租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，故该合同应属有效。在履行合同过程中，被告未能依约支付房屋租金、水电费且已停止对商铺统一经营，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。因此，原告要求被告支付拖欠的房屋租金、水电费（计算至2017年11月）的诉讼请求，证据、理由充分，对其请求，本院依法予以支持。对于违约金，本案双方当事人在合同中约定：被告应当于每个月10日前，将当月场地租金及上月电费交付原告，被告逾期付款，除应补交欠款外，每天需按所欠款项的5‰向原告交付违约金。从原、被告双方约定的违约金条款理解，原告诉请的违约金损失实际就是逾期付款利息，可以参照中国人民银行规定的金融机构计收利息的标准计算逾期付款违约金。结合原告庭审中提供的2017桂0321民初630号民事判决书、2018桂0321民初22号民事判决书，证实因被告违约造成原告的损失持续扩大的事实存在。根据本案查明的案件事实，按照年利率24%即月息2%计算违约金有利于保护当事人的合法权益。被告从2016年9月至2017年11月共拖欠原告租金246572.5元，逾期15个月，按月息2%计算违约金为73971.75元。庭审中，被告提出原告诉请违约金过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款的规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。因此，原告要求支付违约金291855.25元的诉请过高，对过高部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第一款、第二款的规定，判决如下： 一、被告陈启标支付原告桂林阳朔唐人街酒店有限责任公司房屋租金246572.5元、水电费1415.76元（计算至2017年11月9日止）。 二、被告陈启标支付原告桂林阳朔唐人街酒店有限责任公司拖欠房屋租金造成的违约金73971.75元。 三、驳回原告桂林阳朔唐人街酒店有限责任公司的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行给付完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。 本案受理费9198元，公告费260元，合计9458元，由被告陈启标负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或者桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费9198元［户名：桂林市中级人民法院，帐号20×××16，开户行：农行桂林高新支行］，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  李德强 人民陪审员  黄仁权 人民陪审员  骆国富 二〇一八年四月七日 法官 助理  赵维钰 书 记 员  唐 婷