吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）吉01民终1290号上诉人（原审被告）：张翠范，住长春市朝阳区。委托诉讼代理人：马贵友，吉林泉商律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王云峰，住长春市朝阳区。委托诉讼代理人：王云祥，系王云峰之兄。张翠范因与王云峰房屋租赁合同纠纷一案，不服长春市朝阳区人民法院（2017）吉0104民初5917号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。王云峰一审诉称：1.判令解除王云祥代理王云峰与张翠范在2011年12月31日所签房屋出租合同（自2012年1月1日至2012年12月31日止）及2013年1月1日以后事实形成的不定期房屋租赁合同;2.判令张翠范向王云峰返还租赁房屋；3.判令张翠范赔偿2013年1月1日至2017年10月31日的房屋租金，以2012年的年租金4.2万元标准计算合计人民币20.3万元；4.判令张翠范按照4.2万元/年的标准支付自2017年11月1日至实际支付之日的房屋租金；5.判令张翠范给付自2013年1月1日起至实际支付之日的利息损失（按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；6.案件受理费由张翠范承担。事实和理由：2010年12月31日，王云峰委托王云祥代表王云峰与张翠范签订了《房屋租赁协议》，协议约定将王云峰拥有使用权、经营管理权及收益权的位于长春市朝阳区南湖新村中街28号南湖新村第25栋楼东侧1楼101室及外接平房约256㎡的商业用房，原“湖畔超市”现“和顺祥超市”及理发店的房屋出租给张翠范使用，租期一年并收取了一年租金4万元整。协议到期后，在2011年12月31日，王云峰代理人王云祥又与张翠范签署了一年的《房屋出租合同》，自2012年1月1日至2012年12月31日止，并收取了全年租金4.2万元。合同到期后张翠范没有与王云峰续租，但继续占有使用房屋，并拒交租金。经王云峰代理人王云祥从2013年至今长期不间断地要求张翠范返还房屋或要求续签租约无果，王云峰为了保护自身合法利益及诉讼权利，在2014年3月18日以房屋租赁合同纠纷诉至法院，张翠范提出房屋权属及转让合同的效力问题。王云峰考虑到购买此批房屋时“荟冠集团股份有限公司”（下称荟冠集团）没有告知张翠范这一客观事实的情况下，在2014年9月9日申请撤诉。在2014年10月31日再次向法院以房屋购买合同纠纷立案起诉。该案将荟冠集团及张翠范一并列为被告，但长春市中级人民法院以该案涉及到属于历史遗留问题的政策性质的房地产纠纷，并告知找政府有关部门申请解决为由在2015年12月31日驳回王云峰的起诉，因此王云峰在2016年3月到长春市政府国有资产管理委员会申诉。在2016年4月19日告知王云峰“应当依法通过诉讼……法律途径解决。”因此王云峰为维护自身的合法权益，依据《合同法》第235条及《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，以“房屋租赁合同纠纷案”在2017年3月20日向法院提起诉讼。之后代理人王云祥因有关王云峰、吕欣等合伙人在荟冠集团购买此批具有使用收益经营管理权的这批房产，其中的“长纺粮店”及打包购买这批房产的权属之争等相关问题，多次到长春市国有资产监督管理委员会上访。市国资委在2017年10月3日给予答复：“……2009年1月19日荟冠集团根据长春市企业改革与经济结构调整领导小组第二次专题会议纪要精神将31处网点中的部分房产（包括长纺粮店）打包卖给上访人的合伙人……上访人当年买长纺粮店使用权没有问题，房屋使用权应属于上访人王云峰……”，根据市国资委在2017年10月3日作出的答复，已经给王云峰购买这批房产的权属给予定性，明确表明涉诉房屋的经营管理权、收益权、使用权属于王云峰，这属于王云峰新获取的证据。因此，王云峰以新发现的证据为由在2017年10月9日向法院申请撤诉，目的是变更诉讼请求。因而在变更诉讼请求后，再次起诉，恳请法院支持王云峰的全部诉讼请求。张翠范一审辩称：1.王云峰与其签订的合同是不生效的，是骗取来的，其于1982年参加工作就在诉争房屋直至1996年改为良成超市至今，1999年其支付9.9万元向粮油公司购买了诉争房屋的使用权及商品、货架及屋内设施，当时超市中的14名职工的工资、保险都是由其支付，2003年经领导班子批准，诉争房屋其出资24万元扩建、改造该超市，再次取得该房屋的使用权，自2011年至今其向吉林省社科院交纳了房租管理费。2.房屋产权人为社科院，王云峰无权收取房费。3.王云峰与王云祥先后两次以粮油公司名义骗取2年房屋管理费，要求王云峰返还。一审法院经审理查明：争议房屋位于长春市朝阳区南湖中街28号南湖新村第25栋楼，东侧101室（现理发店）及南侧外接平房，面积约256平米的商业用房，原“湖畔超市”，现“和顺祥超市”。张翠范原系长春市粮油食品供应总公司（下称长粮集团）的退休职工。该诉争房屋由于长粮集团相关人员贪污一案，经吉林省辽源市人民检察院在2007年10月20日给长粮集团做出的吉辽检建（2007）第一号建议函。依据该建议，长春市国有资产监督管理委员会授权长粮集团将含涉案房屋这一批房产收回后，根据2007年11月6日长春市企业改革与经济结构调整领导小组第二次专题会议纪要确定：“长粮集团清收回这批房产，原则上依据国企改革批复和荟冠集团书面承诺处理，用来解决长粮集团职工改制时遗留的后续问题。”2009年1月19日，经长春市国资委和市政府相关部门的批准，荟冠集团（原长粮集团进行改制时成立的民营股份制企业）与案外人吕欣签订房屋购买协议，将包括本案争议的房屋湖畔超市（现和顺祥超市）的房屋使用权、经营管理权和收益权在内的这批房产出售给吕欣（实为吕欣与王云峰共同出资）。2010年12月20日，吕欣与王云峰分割协议约定，将包括湖畔超市（现和顺祥超市）的房屋经营管理权、使用权和收益权在内的资产归王云峰享有权利。自2009年1月19日至2010年12月20日，王云峰与合伙人吕欣分割此批房产前，该涉案房屋由案外人吕欣代管。共同出资人吕欣以长粮集团资产经营部的名义（购买补充协议书中，授权吕欣使用此公章）与张翠范签了两年房屋租赁协议，并收取了租金。2011年1月1日至2012年12月31日，授王云峰委托，代理人王云祥以自己的名义与张翠范张翠范签订了2份（2年）房屋租赁合同，张翠范已按照合同约定足额向王云峰代理人王云祥缴纳了房屋租金（2011年4万元，2012年4.2万元）。2013年1月1日以后，代理人王云祥多次打电话向张翠范索要房租或要求见面谈是否续租涉案房屋，张翠范以种种理由拒不面谈。王云峰于2014年3月18日，向本院提起诉讼[案号（2014）朝民初字第670号]，后因张翠范提出房屋购买合同效力问题，王云峰于2014年9月9日申请撤诉。之后又在2014年10月31日以房屋购买合同纠纷一案[（2014）朝民初字第2441号]，将荟冠集团及张翠范一同列为被告起诉来院。法院作出判决后，王云峰上诉至长春市中级人民法院[案号（2015）长民一终字第202号]，长春市中级人民法院因王云峰购买涉案房屋涉及到国有资产处置问题向市国资委发了征询函，2015年12月28日，市国资委做出了《长春市中级人民法院征询函》的复函后，长春市中级人民法院在2015年12月30日作出民事裁定书：1.撤销长春市朝阳区人民法院2014朝民初字第（2441）号民事判决；2.驳回王云峰的起诉。并告知王云峰找政府相关部门申请解决。之后王云峰到市国资委申请解决涉案房屋的纠纷问题。在2016年4月19日，市国资委告知王云峰涉案房屋的纠纷“依法应当通过诉讼......法律途径解决。”而后王云峰又于2017年3月20日再次以房屋租赁合同纠纷案[案号（2017）吉0104民初2861号]起诉张翠范。之后王云峰就有关购买此批房产的权属之争问题，上访至市国资委，在2017年10月3日，市国资委作出《关于对上访人王云峰、王云祥上访问题的答复》的意见之后，王云峰于2017年10月9日向本院申请撤诉。王云峰又在2017年10月30向本院提起告诉。一审法院认为：涉案争议房屋经营使用权、收益权经原经营单位的国有主管部门同意有偿转让后，王云峰与案外人吕欣合伙出资购得原“湖畔超市”，现“和顺祥超市”（位于长春市朝阳区南湖新村中街25栋楼东侧1楼1门及南侧外接平房，建筑面积约256平方米）的经营使用权及收益权。根据2017年10月3日长春市国资委作出的《关于对上访人王云峰、王云祥上访问题的答复》的意见，王云峰对涉案房屋享有经营权、使用权、收益权。王云峰的合伙人吕欣及王云峰的代理人王云祥与张翠范所签订的房屋租赁合同合法有效。双方之间已经形成房屋租赁的法律关系。且张翠范履行了交付租金义务。房屋租赁合同到期后，自2013年1月1日后至今张翠范以各种理由未与王云峰续签房屋租赁合同，并且拒绝交付房屋租金和返还租赁的房屋。而王云峰自2013年1月1日以后不间断地多次要求张翠范返还涉案房屋及要求交纳房屋占用使用费。自2014年3月18日至今，王云峰向法院4次主张要求张翠范返还房屋及房屋占用使用费。关于张翠范举证在2013年10月10日与吉林省社会科学院宿舍管理委员会签的房屋使用协议，因其房屋位置、面积、时间、金额均与本案不符，与本案无关，不予采信。关于张翠范举证在1999年12月13日向长粮集团所交的9.9万元经营保证金收据，不足以证明张翠范已经购买了诉争房屋的使用权，张翠范该项主张不予支持。关于王云峰主张解除代理人王云祥与张翠范在2011年12月31日所签的房屋出租合同（2012年1月1日至2012年12月31日止），以及2013年1月1日以后事实形成的不定期房屋租赁合同的诉讼情求，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，张翠范享有优先与王云峰协商是否继续租赁涉案房屋和商定租金租期等事宜的权利，若张翠范双方不再续租，张翠范应于本判决生效后30日内将其位于长春市朝阳区南湖中街25栋楼东侧1楼1门及南侧平房面积约256平方米的房屋返还给王云峰的诉讼请求予以支持。关于王云峰主张张翠范赔偿给付王云峰从2013年1月1日至2017年10月31日的房屋租金，及2017年11月1日至实际给付租金之日时的房屋占用使用费的诉讼请求，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”以及第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，依据2011年12月31日王云峰，张翠范签订《房屋租赁合同》中约定：租赁期限自2012年1月11日至2012年12月31日止，年租金为4.2万元，在合同到期后，张翠范一直占用房屋至今，故张翠范应当向王云峰支付房屋占用使用费，按照2011年12月31日原张翠范签订的《房屋租赁合同》中约定的租金数额进行支付，即每月3500元，给付时间自2013年1月1日起计算至判决生效之日为宜。关于王云峰主张的利息，因张翠范延期支付租金，给王云峰造成损失，即租金利息的损失。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款（四）项：“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”的规定，应从王云峰要求张翠范交纳，而张翠范未交纳开始计算利息，应自2014年3月18日王云峰首次向法院提起诉讼次日起开始计算利息为宜，即自2014年3月19日开始计算至房屋占用使用费全部给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条第一款（四）项、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决解除代理人王云祥与张翠范在2011年12月31日所签订的房屋出租合同（自2012年1月1日至2012年12月31日止）以及2013年1月1日以后事实上形成的不定期房屋租赁合同（王云峰、张翠范未续签房屋租赁合同除外）;张翠范于本判决生效后30日内将位于长春市朝阳区南湖新村东街25栋楼东侧1楼1门及南侧外接平房建筑面积约256平方米的房屋交还给王云峰；张翠范于本判决生效后立即向王云峰支付房屋占用使用费及利息（占用使用费自2013年1月1日至判决生效之日止，按每月3500元计算；利息自2014年3月19日开始计算至房屋占用使用费全部支付完毕之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息）；驳回王云峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4345元由张翠范承担。张翠范上诉称，案涉房屋产权属于省社科院，其与省社科院签订了租赁合同并缴纳了房租，长粮集团无权授权他人出租房屋，2017年10月3日市国资委作出《关于对上访人王云峰、王云祥上访问题的答复》中并未明确王云峰对案涉房屋享有经营、使用、收益的权益，因此其与王云峰之间不存在房屋租赁关系，应改判驳回对方诉请。王云峰答辩称，原判正确，应予维持。经二审审理查明的事实除与原判相同。本院认为：王云峰与案外人吕欣合伙从荟冠集团购买了案涉房屋的经营使用权，二人又将案涉房屋分割给王云峰，并且荟冠集团又授权王云峰以长粮集团名义与房屋承租户续签房屋租赁合同，说明王云峰对案涉房屋享有经营使用权；王云峰与张翠范签订了房屋租赁合同后，张翠范实际使用了房屋并支付了房屋租金，说明二人之间形成房屋租赁关系，在租赁合同约定的租期届满后，王云峰有权要求张翠范迁出并支付占有使用费及利息，也系张翠范作为承租人应履行的合同义务；虽然案涉房屋的产权人为吉林省社科院，但张翠范向吉林省社科院缴纳的钱款为管理费，并非房屋租金，二者之间并未形成租赁关系，虽案涉房屋的产权人与实际使用权人分离，但不影响王云峰与张翠范之间租赁关系的认定，亦不能成为张翠范拒绝支付租金及迁出的理由，其上诉理由不能成立。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4345元，由上诉人张翠范负担。本判决为终审判决。审 判 长  王晓艳代理审判员  李 迪代理审判员  李东鹤二〇一八年四月十日书 记 员  丁 宁