包头市中级人民法院   民事判决书   （2018）内02民终352号   上诉人(原审原告)：邢志娟，女，1982年2月1日出生，住包头市。   被上诉人（原审被告）：包头中冶正盛置业有限责任公司。   法定代表人：魏志宏，董事。   委托诉讼代理人：万月苹，北京友恒律师事务所律师。   上诉人邢志娟因与被上诉人包头中冶正盛置业有限责任公司（以下简称中冶置业公司）商品房销售合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院（2017）内0203民初3918号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开审理了本案。上诉人邢志娟、被上诉人包头市中冶正盛置业有限责任公司的委托诉讼代理人万月苹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   上诉人邢志娟上诉请求:1、请求撤销原审判决，依法改判；2、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由：一、一审法院认定上诉人请求的支付逾期交房的利息已过诉讼时效的事实是错误的。1、上诉人的实际收房日期为2014年7月13日，被上诉人没有按上诉人与被上诉人双方签订的《包头市商品房买卖合同》约定的交房时间，即2014年6月30日交房，构成交房逾期，应承担违约责任，赔偿延迟交房利息为2080元。2、上诉人曾多次口头及书面向被上诉人提出逾期交房的处理意见，被上诉人始终没有答复并解决。详见《中冶目前存在的共性问题及解决方案》第4条，均主张晚交房补偿问题。因此上诉人向被上诉人主张支付逾期交房的利息的要求未过诉讼时效。二、上诉人向被上诉人要求支付逾期办理房屋产权违约金64914元整（时间从2015年7月13日起算至2017年7月20日，计738天，违约金按每日1?计算）合理、合法，应予支持。（1）一审法院将上诉人与被上诉人双方合同约定的违约金比例由日1?核减为日0.5?，没有事实和法律依据。（2）包头市人民政府办公厅，于2014年出台的《包头市关于进一步简化房地产开发项目审批程序的意见》，不适用本案。原审法院采信不适用本案的法律政策，认定2014年3月13日至2015年12月11日期间被上诉人未办理产权备案是因政策性原因，而被上诉人不存在过错，显然缺乏事实及法律依据。综上，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。   被上诉人中冶置业公司辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应当予以维持。一、一审法院关于上诉人主张逾期交房超过诉讼时效的认定正确。首先，被上诉人在一审中提供的证据均能证明，被上诉人已经履行了合同约定的通知交房义务，按期交付了房屋，上诉人因自身原因延迟收房，产生的责任不应由被上诉人承担。其次，部分上诉人在一审中主张自2014年7月1日起算到实际收房之日的违约金，其向法院提出主张的时间是2017年8月份以后，明显超过《民法通则》第一百三十五条之规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。上诉人怠于行使权利不应得到保护。再次。关于上诉人一审中提供的证据2015年11月30日《中冶目前存在的共性问题及解决方案》，一审中没有提供原件，对真实性不予认可。也不符合《民事诉讼法》关于二审中“新的证据”的规定，不应当采纳。但需要重点指出的是，上诉人在一、二审中均未提供曾经四位业主代表得到过类似授权的证据，即便真实，也仅能说明该签字的四位业主曾主张过权利。假设，法院认定了该四位业主的代表效力，意味着在2015年11月30日以后的与被上诉人签订了买卖合同，即当然受该证据影响，而涉案小区既没有成立业委会，上诉人也没有提供其他证据佐证的情况下，该证据不应对其他未签字的业主产生任何法律效力，否则对被上诉人明显有失公允。二、一审法院以2014年3月13日、2015年12月11日政府文件出台，调整房地产开发项目审批程序和报备资料，并非被告原因所致，将该段时间扣除认定正确，调整违约金比例适用法律正确。1、2014年3月13日包头市人民政府关于房地产开发项目审批程序开始调整，根据文件第三条第（五）项，包头市开始建立项目联合验收制度，成立包头市房地产开发项目联合验收委员会，将之前的验收政策进行调整。2015年12月11日包头市房地产开发项目联合验收委员会办公室印发通知，关于在2014年3月13日之前已办理项目施工许可的房地产开发项目可不执行联合验收程序。充分的说明，在被上诉人将涉案房屋交付给上诉人之后，在履行合同将资料报产权登记机关备案义务时，房地产开发验收政策进行过多次调整，被上诉人延迟履行相关义务受政策出台和调整的影响，上述文件的时间应当扣除，产生的违约责任应当免除。2参照京高法发(2014)489号《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第十四条的规定：因行政部门原因导致买受人未能在合同约定或法定期限内取得房屋所有权登记的，可以根据其影响程度减轻或免除出卖人的逾期办证违约责任。   根据《合同法》第113条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”第114条“当事人约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条的规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。3、上诉人应当承担因被上诉人违约行为给其造成的损失承担举证责任，一、二审中，上诉人均未提供证据。被上诉人认为，上诉人并没有实际损失，被上诉人按期交付了房屋，结合“房子是用来住的，不是用来炒的”方针政策，上诉人一直在里面居住使用，没有任何损失。加之，涉案房屋市场价明显较之前上涨，上诉人其实已经获益，一审法院结合上诉人可能造成损失的实际情况，兼顾被上诉人履行合同的过错程度进行裁量，减少违约金有事实和法律依据。综上，请求二审法院维持原判，维护被上诉人的合法利益。   邢志娟向一审法院起诉请求：：1.判令被告向原告支付逾期交房利息2083元（总房款881062元×年利率6.55%÷12个月÷30天×13天，从2014年7月1日至2014年7月13日）；2.判令被告向原告支付逾期办理房屋产权违约金64934元（每日按照房屋总价款881062元的万分之一从2015年7月13日起计算至2017年7月20日，共计737天）；3.判令被告将办理权属登记需由被告提交的资料报产权登记机关备案；4.判令本案诉讼费由被告承担。   一审认定事实如下：2012年9月29日，原、被告签订《包头市商品房买卖合同》一份，合同约定原告购买被告开发的昆都仑区林荫南路西侧稀土大街位于包头市××区房屋一套，房屋建筑面积132.59平方米，每平方米6645.01元，总价款为881062元，被告应于2014年6月30日前交付房屋。合同第五条约定：除遇不可抗力外，被告如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，原告有权向被告追究已付款利息，利息自合同约定被告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。合同第十二条约定：出卖人应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，合同继续履行，出卖人应每日按商品房价款的1?向买受人支付违约金。原告按照合同约定交清了房款。2014年7月13日原告与被告签订了《商品房买卖合同补充协议一》，明确了原告所购房屋建筑面积为132.37平方米，被告需退还购房款1462元。同日，原告办理了收房手续并交纳了契税、产权印花税、产权登记费、产权代办费等，被告向原告退还了房屋面积差价1462元。   被告在庭审过程中提供了包头市人民政府办公厅于2014年出台的《包头市关于进一步简化房地产开发项目审批程序的意见》，意见指出成立包头市房地产开发项目联合验收委员会，由政府分管副市长任主任，办公室设在市住房保障局。该联合验收委员会办公室牵头组织开展联合验收工作，对工程规划执行情况、小区内基础设施配套和配建工程完成情况等进行综合验收。建设项目未通过验收的，不得交付使用，不予办理房屋产权初始登记。2015年12月11日包头市房地产开发项目联合验收委员会办公室下发包联验委办发（2015）3号文件，即《关于印发包头市房地产开发项目联合验收暂行办法的通知》。该通知指出：凡是2014年3月13日之前已办理项目施工许可的房地产开发项目可不执行联合验收程序，要按《房屋登记办法》（建设部令第168号）办理产权初始登记即可。截至2017年12月11日本案开庭审理之日，被告仍未取得昆都仑区林荫南路西侧稀土大街3号楼位于包头市××区房屋的初始登记办结通知书，原告尚未取得不动产权证书。   一审法院认为，原告邢志娟与被告中冶公司签订的《包头市商品房买卖合同》及其补充协议系双方真实意思表示，合同合法有效，双方应当依约定履行相关权利义务。按照合同约定，被告应于2014年6月30日前交付房屋，而原告实际收房日期是2014年7月13日。被告辩称其将入住通知单邮寄原告，并明确告知原告在2014年6月30日前收房，但被告并未提供邮寄回执，故对被告的该项抗辩，因证据不足，本院不予采信。原告起诉被告要求支付逾期交房利息的诉讼时效应从2014年7月1日起计算，时效为两年。原告于2017年7月21日起诉主张逾期交房利息，已过诉讼时效。故对原告主张逾期交房利息的诉讼请求，本院不予支持。合同第十二条约定，被告应在商品房交付使用后360日内，即2015年7月8日前将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，但从2014年3月13日至2015年12月11日，包头市房地产开发项目审批程序有调整。该情况非被告原因导致，被告对此并无过错。上述期间应当从被告报送产权登记资料的时间期限内扣除，即被告应自2015年12月12日起360日内，即2016年12月6日前将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，但被告未能及时履行上述报备义务，故原告要求被告履行备案义务的诉讼请求，本院予以支持。被告未履行备案义务，构成违约，应承担违约责任。双方合同中约定的违约金过高，本院予以适当调整为日0.5?，时间从2016年12月7日起计算至原告主张的2017年7月20日止（共225天），以原告实际支付房款879600元（881062元-1462元）为基数计算，违约金数额为9895.5元。综上，对原告的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，判决如下：一、被告包头中冶正盛置业有限责任公司于本判决生效后三十日内将办理位于包头市××区房屋的不动产权证书需由被告提供的资料报产权登记机关备案；二、被告包头中冶正盛置业有限责任公司于本判决生效后三十日内向原告邢志娟支付自2016年12月7日起至2017年7月20日止的违约金9895.5元；三、驳回原告邢志娟的其他诉讼请求。案件受理费1475元（原告已预交），由被告包头中冶正盛置业有限责任公司负担218元，原告邢志娟负担1257元。   经二审审理查明的案件事实与一审法院审理查明的案件事实一致，本院予以确认。另查明，2015年11月30日，杨龙、贺洪兰、郭丽、黄玉刚以业主代表名义与被上诉人签定了《中冶目前存在的共性问题及解决方案》，其中第4条载明：“晚交房补偿于2日内（12月2日）答复”。   本院认为，上诉人主张曾多次口头及书面向被上诉人提出逾期交房的处理意见，被上诉人始终没有答复并解决。因没有证据佐证，故不能认定主张权利。其主张2015年11月30日杨龙、贺洪兰、郭丽、黄玉刚以业主代表名义与被上诉人签订了《中冶目前存在的共性问题及解决方案》，其中第4条载明：“晚交房补偿于2日内（12月2日）答复”，代表其向被上诉人主张权利。从2015年12月2日起算至上诉人于2017年8月31日向原审法院提起诉讼主张逾期交房利息时，并未超过两年诉讼时效。对此分析认定如下：首先，上诉人未能举证《中冶目前存在的共性问题及解决方案》原件;其次，上诉人未能举证全体小区业主选举杨龙、贺洪兰、郭丽、黄玉刚为业主代表与被上诉人协商解决相关事宜的证据；再次，上诉人亦未能举证其委托以上人员代表其向被上诉人主张权利的证据。故杨龙、贺洪兰、郭丽、黄玉刚以业主代表名义与被上诉人签订了《中冶目前存在的共性问题及解决方案》，仅能代表杨龙、贺洪兰、郭丽、黄玉刚向被上诉人主张权利，不能认定为全体业主包括上诉人都向被上诉人主张赔偿逾期交房损失。上诉人诉讼时效起算时间应从2014年7月13日起计算，时效为两年。上诉人于2017年7月21日提起诉讼主张逾期交房利息，已过诉讼时效。因此对上诉人主张逾期交房利息的上诉请求，不予支持。2014年3月13日包头市人民政府办公厅出台了《包头市关于进一步简化房地产开发项目审批程序的意见》，2015年12月11日包头市房地产开发项目联合验收委员会办公室下发包联验委办发（2015）3号文件。根据以上文件规定，对此期间包头市房地产开发项目审批程序、建设项目验收层级等均有调整。原审法院认为该情况非被上诉人原因导致，被上诉人对此并无过错，上述期间应当从被上诉人报送产权登记资料的时间期限内扣除，符合客观情况，应予维持。被上诉人主张上诉人实际损失远低于违约金数额，认为双方合同中约定的日1?违约金过高，请求适当减少，原审法院将其调整为日0.5?，符合相关法律规定，应予维持。   综上所述，上诉人邢志娟的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费1475元，由上诉人邢志娟负担。   本判决为终审判决。   审判长 杜宏林   审判员 赵文革   审判员 李 梅     二〇一八年四月二十五日   书记员 王晓菲   附：本判决引用的法律条文   《中华人民共和国合同法》   第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。   当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。