安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）皖01民终2532号上诉人（原审被告）：安徽省金马房地产开发有限公司，住所地合肥市庐阳区三十岗乡风景村西组机耕路与西岛路交口，统一社会信用代码91340100772826603J。法定代表人：邵世红，董事长。委托诉讼代理人：杨会余，安徽高速律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张琼，女，1973年5月14日出生，汉族，住安徽省肥东县。委托诉讼代理人：程磊，安徽徽天律师事务所律师。上诉人安徽省金马房地产开发有限公司（以下简称金马公司）因与被上诉人张琼房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省肥东县人民法院（2017）皖0122民初4737号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金马公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回张琼的一审全部诉请。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。一审法院收取所谓的“剩余购房款”无法律依据，且违反法律规定的审判程序。张琼与金马公司在《商品房买卖合同附件四》中明确约定“同时该解除权最迟还应在双方办理房屋交接手续之日或之前行使”。二、一审判决适用法律错误。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》虽成立，但未生效。合同签订备案后，张琼不能取得公积金贷款，未积极履行其交付下欠购房款的义务，其以实际行为明确表示放弃购买房屋，现又要求继续履行合同，明显违反了双方的书面约定。而一审法院却对《商品房买卖合同》未作任何审查，就适用对金马公司不利的条款。明显适用法律错误。综上，张琼存在明显的违约行为，极大地损害了金马公司的合同权益，而一审法院却判决张琼不承担违约责任，放纵违约方，违反了法律的公平原则和诚实信用原则。请求二审法院判如所请。张琼辩称：涉案商品房买卖合同签订后，张琼已支付了首付款并按照合同约定申请办理贷款，但是由于金马公司涉及多笔巨额欠款没有偿还，资产被法院查封，张琼无法办理公积金贷款和其他贷款，在合同约定的交房日期到期后，金马仍然不能交房，因此张琼诉至法院要求交付房屋，并且在一审诉讼过程中已现金的方式支付了剩余购房款，房屋具备交付条件，金马公司无任何理由拒绝交房。综上，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。张琼向一审法院起诉请求：1、判令金马公司继续履行双方于2013年3月13日签订的《商品房买卖合同》，立即交付世宏城市广场1#住宅楼1301房屋给张琼；2、判令金马公司支付延迟交房违约金36788.68元（自2015年10月31日起按日万分之二暂计算至2017年9月11日，之后顺延至交房之日）；3、诉讼费用由金马公司承担。一审法院认定事实：2013年3月13日，金马公司与张琼签订《商品房买卖合同》（备案号：1303500340），张琼购买金马公司开发的位于肥东县。合同约定总价款470505元，约定交房日期为2015年10月31日前。首付款为270505元，余款200000元办理按竭支付。张琼在签订合同当日，即支付金马公司首付款270505元，余款200000元，合同约定办理按揭贷款，但一直未果。涉案房屋的剩余房款20万元，张琼已于2017年11月8日缴纳到一审法院标的款账户。涉案房屋现已具备交付条件。另查，张琼提交了2013年3月28日加盖中国农业银行肥东支行及肥东县房地产产权交易监理所印章的用于办理涉案房屋按揭贷款的“家庭房地产登记信息查询表”，同时提交了合肥市肥东盐业有限公司出具的职工收入证明，证明其符合办理按揭贷款的条件。再查，张琼提交了已生效的肥东县人民法院（2017）皖0122民初2744号民事判决及合肥市中级人民法院（2017）皖01民终7481号民事判决，证明同类案件人民法院均支持购买人的继续履行房屋买卖合同的诉讼请求。一审法院认为：金马公司与张琼签订的《商品房买卖合同》系双方真实的意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自义务。该合同是双务合同，双方之间负有相互履行的义务，张琼负有支付房屋全款的义务。在张琼履行完付款义务后，金马公司负有向张琼交付房屋的义务。在本案中，张琼依约交付了首付款，剩余房款的按揭一直没有办理下来。在张琼未支付全部购房款的情况下，张琼无权要求金马公司向其支付逾期交房违约金。关于张琼要求金马公司支付违约金的诉请，理由不当，该院不予支持。在本案审理过程中，张琼于2017年11月8日向该院标的款账户缴纳了剩余购房款，张琼已完成了付款义务。双方合同约定，张琼应付的剩余房款采取按揭贷款的方式支付，后由于金马公司的原因导致按揭贷款无法办理，此后张琼与金马公司就剩余购房款的支付协商不成。因双方对在不能办理按揭贷款情况下的剩余购房款的后续处理方式未进行明确约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失”之规定，该时张琼享有合同解除权。张琼未行使解除权，也未支付剩余购房款，金马公司可以对张琼的解除权进行催告，如张琼在合理期限内未解除合同，则张琼解除权消失，金马公司可以催告张琼采取直接付款的方式支付剩余的购房款，经催告后，如张琼仍未付款，金马公司方可享有法定的合同解除权。本案中，金马公司未催告张琼行使合同解除权，也未催告张琼支付购房款。因此，在张琼将剩余购房款提存至法院后，涉案房屋买卖合同应当继续履行。张琼请求判令金马公司继续履行双方签订的房屋买卖合同，立即交付涉案房屋给张琼，对该诉请，理由正当，该院予以支持。金马公司应当在合理期限内即判决生效之日起10日内向张琼交付涉案房屋。综上，该院根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决：一、安徽省金马房地产开发有限公司在判决生效之日起十日内向张琼交付世宏城市广场1#住宅楼1301室（备案号：1303500340）房屋一套；二、驳回张琼的其他诉讼请求。本案受理费720元，减半收取360元，由张琼负担160元，安徽省金马房地产开发有限公司承担200元。二审中，金马公司向本院提交解除合同通知书一份，用以证明金马公司于2017年7月10日已向张琼邮寄解除合同通知书，双方于2013年3月13日签订的《商品房买卖合同》已经解除。张琼质证认为：1、真实性、合法性及关联性均不认可，张琼并未收到该解除通知书，且金马公司无证据证明张琼实际签收；2、该解除合同通知书内容不合法，已超过了合同约定的解除权行使期限；3、该证据形成在一审诉讼之前，但金马公司在一审期间并未提交，不符合二审新证据的要求。因金马公司提交的上述证据在本案一审起诉前就已经形成，不属于最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第（二）项规定的二审程序中的新的证据，且金马公司未能举证证实该解除合同通知书已实际向张琼送达，不能达到其证明目的，故本院对上述证据的证明效力不予确认。另，本院对一审查明而为双方当事人无争议的事实予以确认。本院认为：张琼与金马公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。双方合同约定，张琼应付的剩余房款200000元采取按揭贷款方式支付。签订涉案《商品房买卖合同》当日张琼即支付首付款270505元，后因故未能成功办理按揭贷款。此时双方应通过协商等方式对剩余房款的支付予以补充约定。然而张琼与金马公司就剩余购房款的后续处理协商未果，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，金马公司在长达四年的时间内也未向张琼进行付款催告，其合同解除权已然消灭。金马公司上诉主张解除合同，缺乏依据。张琼于2017年11月8日将剩余购房款一次性提存至一审法院，已完成付款义务，且涉案房屋现已具备交付条件，故涉案《商品房买卖合同》并不存在当事人在订立合同时所追求的目的和基本利益不能实现的情形，应当继续履行。一审法院判令金马公司交付涉案房屋，并无不当，本院予以维持。综上所述，金马公司的上诉请求不能成立，依法应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费260元，由安徽省金马房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陆建群审判员  余海兰审判员  方玮韡二〇一八年四月二日书记员  马翕僖附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。