中华人民共和国最高人民法院 民 事 裁 定 书 （2018）最高法民申5791号 再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：北京首钢建设集团有限公司。住所地：北京市石景山区古城路首钢总公司第一机械运输工程公司院内。 法定代表人：杨波，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张小健，北京市天同（沈阳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：沈胜国，北京市天同（沈阳）律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审上诉人）：解生巍，男。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：鞍山市宏昊房产开发有限公司。住所地：辽宁省鞍山市铁**钢城路**。 法定代表人：包洪根，该公司经理。 再审申请人北京首钢建设集团有限公司（以下简称首钢建设公司）因与被申请人解生巍、鞍山市宏昊房产开发有限公司（以下简称宏昊公司）案外人执行异议之诉一案，不服辽宁省高级人民法院（2017）辽民终1118号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 首钢建设公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定申请再审。主要事实和理由：（一）解生巍的主张不符合法律规定的情形，不能排除鞍山市中级人民法院（以下简称鞍山中院）依法执行行为。1.鞍山中院应首钢建设公司的财产保全申请作出（2011）鞍立保字第6号民事裁定书的时间为2011年6月16日，解生巍与宏昊公司就案涉房屋签订《商品房买卖合同》的时间为2012年10月16日，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条第一项规定的条件；2.解生巍在起诉状中自认于2012年7月6日占有并使用案涉房屋，其提供的购房合同亦约定2012年9月1日交房，与宏昊公司法定代表人包洪根在一审询证时所作的陈述“交付时间为2012年或2013年底交付”相互印证，解生巍合法占有案涉房屋的时间在保全查封之后；3.解生巍在一审中未举示查封前交付购房全款的证据，且未向一审法院提出对宏昊公司会计个人账户的调查取证申请，却在二审中提出，不属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（以下简称《民事诉讼证据规定》）第四十一条规定的新证据，依法不应予以认定；4.案涉房屋预售被冻结的情况下，解生巍与宏昊公司签订不合法的购房合同，占有未经验收的房屋，在查封公告张贴后数年的时间内未予质疑，直至首钢建设公司在与宏昊公司的建设工程施工合同纠纷案件中胜诉并进行执行时才主张权利，明显对房屋未过户负有过错。（二）二审判决认定基本事实缺乏证据证明。1.案涉房屋未在查封之前合法出售。解生巍自认《商品房买卖合同》签订时间为2012年10月16日；鞍山中院于2011年6月16日首次预查封宏昊公司名下的10户商品房时，宏昊公司总经理马某明确表示该10户商品房未售出；2011年7月4日，宏昊公司向一审法院出具《鞍山市人民法院查封、扣押财产数额》书面函，亦没有提出该10户商品房已全部或部分售出情况。解生巍主张其于2012年10月19日向宏昊公司交付全部购房款，二审法院无视鞍山中院公示查封公告、首钢建设公司及时通过报纸及电视等方式告知公众案涉房屋被保全不可交易的事实，以执行法院未通知解生巍将查封之后的剩余房款交付给执行法院，认定解生巍已交付全部房款且不存在过错，无事实和法律依据，违背公正且倾向明显。2.二审法院接受解生巍不符合规定的“新证据”，并且主动调查取证，违反公正、中立的审判原则。根据《民事诉讼证据规定》第四十一条的规定，解生巍在二审阶段提出的调查取证申请不属于新证据，不应采信并认定解生巍交付购房全款；包洪根在一审期间已就交房时间进行了描述，应属于对真实记忆的客观描述，二审期间作出与前次不同的证言必然不具备客观真实性。解生巍为证实其占有案涉房屋提交的安装卷帘门相关证据，亦不属于符合法律规定的新证据。即便安装卷帘门的事实存在，亦不符合案外人合法占有案涉不动产的法律要求。（三）二审判决适用法律错误。1.二审法院未正确适用最高人民法院证据规定，未正确认定事实，在此基础上造成法律适用错误。关于合同签订时间、“合法占有”及占有时间认定错误。竣工验收合格、办理竣工验收手续是商品房交付的前提条件，亦是购买者合法接收和合法占有使用商品房的前提条件，安装卷帘门不代表解生巍对案涉房屋实施了合法的占有。2.首钢建设公司对案涉房屋享有建设工程价款优先受偿权，解生巍仅在满足《执行异议和复议规定》第二十九条规定时，其排除执行异议请求方能获得支持。由鞍山市房产局鞍房预许字第××号《商品房预售许可证》可见，案涉房屋性质为“公建”，并非住宅。根据（2014）辽民一终字第00034号民事判决书，首钢建设公司对案涉房屋享有建设工程价款优先受偿权，这是一种法定的优先权。依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《建工优先权批复》）第二条规定，只有支付全部或大部分价款的商品房消费者能够与之对抗。《执行异议和复议规定》第二十九条由前述《建工优先权批复》第二条演变而来，系对消费者物权期待权要件进一步细化，限定为名下无其他用于居住的房屋的买受人。若要阻却享有建设工程价款优先受偿权的金钱债权的执行，应当参照适用《执行异议和复议规定》第二十九条的规定。《执行异议和复议规定》第二十八条由《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条演变而来，属于一般不动产买受人物权期待权的保护条件。本案中，首钢建设公司系基于生效判决确认的建设工程价款优先受偿权申请执行案涉房屋，因此对于解生巍所提出的执行异议之诉，应当参照《执行异议和复议规定》第二十九条进行审查，由于解生巍所购房屋为非住宅性质的公建，不符合第二十九条第二项要件，故其排除执行的诉讼请求不能成立。 本院经审查认为，本案争议的主要问题为解生巍是否享有足以排除强制执行的民事权益。 关于本案应当适用《执行异议和复议规定》第二十八条还是第二十九条的问题。《执行异议和复议规定》第二十八条适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形；第二十九条适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形。第二十八条与第二十九条在适用情形上存在交叉，只要符合其中一条的规定，买受人即享有足以排除强制执行的民事权益。上述两条款及《执行异议和复议规定》没有规定买受人阻却享有建设工程价款优先受偿权的金钱债权执行时，应适用《执行异议和复议规定》第二十九条规定，排除第二十八条的适用。原审法院适用《执行异议和复议规定》第二十八条审理本案，并不存在适用法律错误的情形。 《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述规定，不动产买受人符合以上四个要件，其享有的民事权益即可排除申请执行人对案涉不动产的强制执行。 关于是否在查封前签订合法有效书面买卖合同的问题。解生巍在本案诉讼中举示了两份标注时间为2008年12月1日的《商品房买卖合同》。合同加盖有宏昊公司合同专用章及法定代表人包洪根印鉴。其中一份合同首页上书写“作废”，各方当事人均认可另一份合同于2012年10月19日签订。两份合同中购房款总额及余款支付方式不同。解生巍在诉讼中称因宏昊公司无法按约定办理贷款，如果一次性付款可以便宜10万元，因此2012年10月19日签订的《商品房买卖合同》将约定的总价款予以变更。另案诉讼中，孙鹏提供的2009年3月17日签订的《商品房买卖合同》、翟宝明于2009年3月9日签订的《商品房买卖合同》上均加盖有宏昊公司的合同专用章及法定代表人包洪根的印鉴。首钢建设公司在本案原审诉讼中未申请对合同上加盖的合同专用章、法定代表人印鉴进行鉴定。原审法院基于上述本案及另案当事人举示的买卖合同情况，在没有证据证明解生巍与宏昊公司之间存在恶意串通情形下，对案涉《商品房买卖合同》的真实性、有效性、合法性予以确认，并无不当。首钢建设公司提出的宏昊公司总经理马某曾表示包括案涉房屋在内的10户商品房未售出，以及宏昊公司在2011年7月向一审法院出具《鞍山市人民法院查封、扣押财产数额》时没有提出该10户商品房已全部或部分售出等事实，均不足以反驳基于案涉《商品房买卖合同》能够认定解生巍与宏昊公司在查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的事实。 关于是否在查封之前已合法占有的问题。本案中，二审法院根据查明的卷帘门收款收据以及证人证言等在案证据，以及包洪根确认在查封前已实际向购房者交付了钥匙的事实，认定包括案涉解生巍在内的6户共同购买了卷帘门，安装时间为2011年4月，安装卷帘门后的钥匙各自保管，并据此认定解生巍在查封前对案涉房屋已实施了有效控制，有事实依据。合同法及相关法律法规均明确规定，建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。竣工验收依法应是商品房交付使用的前提条件。宏昊公司在案涉房屋所在工程竣工验收前向购房人交付房屋钥匙，不符合法律规定。作为房屋买受人的解生巍，在购买的商品房没有办理竣工验收手续的情形下接收房屋，对之后可能产生的质量责任及使用风险依法可能处于不利的法律地位，但不能据此否定在法院查封前房屋出售方已向解生巍交付了房屋钥匙、解生巍已实际占有案涉房屋的事实，不足以因此认定占有案涉房屋不符合《执行异议和复议规定》第二十八条第二项规定。首钢建设公司提出的解生巍在起诉状中所述“2012年7月6日交付”及案涉《商品房买卖合同》中约定“2012年9月1日交付”等事实，均无法反驳二审基于审查采信的证据形成的证据链对解生巍实际占有房屋时间的事实认定。 关于是否支付全部价款的问题。根据原审查明的事实，宏昊公司分别于2008年12月1日、2008年12月29日为解生巍开具了金额为801920元、20万元的收款收据，并于2012年10月19日为其开具了交易案涉房屋的《销售不动产统一发票(自开)》。在没有相反证据推翻的情形下，原审认定解生巍已经按照合同约定支付了全部购房款，有事实依据。虽然解生巍有部分房款是在法院查封后向宏昊公司交付，但根据案涉两份《商品房买卖合同》载明的内容以及解生巍在二审诉讼中的陈述，案涉部分购房款存在由约定按揭贷款变为一次性直接给付的事实，现没有证据表明没有办理按揭贷款系解生巍的责任。原审鉴于执行法院并未通知解生巍将剩余房款交付给执行法院，作出解生巍基于合同约定将款项交付给宏昊公司，视为交付全款的裁量，并无不当。 关于未办理过户登记原因的问题。本案中，案涉房屋尚未办理竣工验收手续，客观上不具备办理产权过户登记的条件。即解生巍虽未取得案涉房屋的所有权，并非其自身原因导致，解生巍对案涉房屋未办理过户登记手续并无过错。 另外，对于首钢建设公司主张二审接受解生巍不符合规定的新证据，主动调查取证，违反公平公正原则的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，在民事诉讼程序中，包括一审、二审及审判监督程序，当事人均有权对其事实主张提供证据证明，也有权申请人民法院调查收集证据，人民法院依法审查并决定是否采纳、采信或调查取证。同时，民事诉讼法及相关司法解释亦明确规定人民法院对当事人逾期提供证据的理由应进行审查，理由不成立的，不予采纳，但该证据与案件基本事实有关的，人民法院应当采纳。本案二审期间，当事人围绕上诉请求提交了相关证据，二审法院组织当事人进行了质证；基于当事人申请，对所涉系列案件购房款是否存入宏昊公司会计账户进行调查，并基于经审查采信的证据，对是否签订了合法有效的买卖合同、是否合法占有案涉房屋以及是否付清购房款等本案当事人争议的基本事实作出认定，符合法律规定。首钢建设公司主张原审存在程序违法情形，依据不足。 综上，首钢建设公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回北京首钢建设集团有限公司的再审申请。 审判长 董 华 审判员 李桂顺 审判员 潘 杰 二〇一八年十二月二十六日 法官助理侯望 书记员黄婷婷