广东省云浮市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤53民再16号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：罗定天恒贸易有限公司。住所地：罗定市罗城街道新城区大岗东路罗定国际酒店有限公司内。法定代表人：姚永洪，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱靖，广东恒晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱韶聪，广东恒晟律师事务所实习律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：蓝汉英，女，汉族，1968年9月22日出生，住罗定市。委托诉讼代理人：黎荣呀，男，汉族，1975年5月6日出生，住罗定市，系蓝汉英的丈夫。再审申请人罗定天恒贸易有限公司（下称“天恒公司”）因与被申请人蓝汉英商品房预售合同纠纷一案，不服本院（2016）粤53民终641号民事判决，向广东省高级人民法院申请再审。广东省高级人民法院于2017年9月19日作出（2017）粤民申3023号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人天恒公司的委托诉讼代理人朱靖、朱韶聪，被申请人蓝汉英及其诉讼委托代理人黎荣呀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。再审申请人天恒公司申请再审请求：1、撤销云浮市中级人民法院（2016）粤53民终第641号民事判决，依法予以再审。2、驳回被申请人的诉讼请求。事实和理由：（一）二审判决认定的基本事实缺乏证据证明，适用法律确有错误。被申请人虽未收到天恒公司发出的书面“收楼通知”，但实际上已于2015年10月6日领取了房屋锁匙，可以占有使用。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，可视为涉案房屋已交付使用。如果被申请人没有收到通知，则不可能前来领取房屋锁匙。即使被申请人没有收到通知，也不影响其收楼。（二）二审判决认定天恒公司应承担逾期交房的违约责任没有事实和法律根据。1、关于房屋交付条件问题。《商品房买卖合同》第八条约定的“该商品房经验收合格”以及第十一条、补充协议第7条约定的交付条件，是指取得五大验收主体出具的《建筑工程竣工验收报告》、出卖人制作的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。上述文件，天恒公司在合同约定的交付期限即2015年3月28日前已经取得，故涉案房屋具备按时交付条件。2、关于书面通知收楼问题。《商品房买卖合同》第十一条约定“出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。天恒公司虽未向被申请人发出书面“收楼通知”，但对此而产生的延期交房出卖人是否需要承担责任，合同没有约定，法律也没有规定。书面通知仅是合同约定的交楼手续而非交楼条件，出卖人没有书面通知与买受人能否按时收楼之间不存在因果关系。如果开发商未履行合同交付的通知义务，也仅是一种合同附属义务的违反，其后果仅限于相应的责任，其性质不能与房屋交付违约一概而论。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，其实就是认可没有书面通知也可以交付房屋的行为，书面通知不是唯一的形式。因此，天恒公司即使没有书面“收楼通知”或未按时发出书面“收楼通知”，也不需因此而承担延期交房责任。（三）二审判决认定“违约金计算至实际交付房屋之日止”错误。即使天恒公司要承担逾期交楼的责任，违约金至多只能计算到被申请人领取房屋锁匙即对房屋占有使用时止。被申请人收到天恒公司发出书面“收楼通知”后领取了房屋锁匙，但二审判决却对房屋已经实际交付的事实不予确认。那么，天恒公司则可以二审判决认定被申请人尚未收楼为理由，认定被申请人属于非法占有房屋，要求被申请人支付房屋占用费。综上所述，二审判决认定的基本事实是缺乏证据证明，适用法律明显错误，逻辑推理荒谬，请求再审予以改判。被申请人蓝汉英没有提交书面答辩意见，但在再审诉讼中辩称：我方不认可交钥匙和收楼，也不认可2015年3月8日《建筑工程竣工验收报告》。关于2017年3月份的收楼通知，我方发现楼盘存在质量问题，对方至今没有处理好房屋漏水的问题，故我方拒收。我方希望法庭支持到实际的交楼日期。2016年2月25日，蓝汉英以天恒公司违约为由诉至一审法院，请求判令：1、天恒公司继续履行双方签订的《商品房买卖合同》约定的交房义务；2、天恒公司因逾期交房而向蓝汉英支付违约金21100元（其中第一期244903元计算违约242天；第二期100000元计算违约92天，暂计算至2016年2月25日止共21660元，全部违约金请计至实际交付房屋之日止）；3、赔偿因天恒公司违约而造成蓝汉英的损失：租房费、误工费、交通费共560元（暂计算至2016年2月25日止，如继续违约，逾期交付房屋仍应支付损失费用）；4、本案诉讼费由天恒公司承担。一审法院审理查明：天恒公司是具有房地产开发、销售资格的私营企业，座落于罗定市××街道××花园商住小区的土地使用权属其所有，在取得罗定市城乡建设规划局相继颁发罗城规证（2013）地字第11号《建设用地规划许可证》、罗建房预字第2013016号《商品房预售许可证》后，天恒公司开始对该土地进行商品楼建造、预售。2015年5月29日，蓝汉英作为买受方与天恒公司作为出卖方签订了《商品房买卖合同》，主要约定“一、蓝汉英向天恒公司购买座落于罗定市××街道××花园××小区××座××号商品房。二、商品房用途：住宅。三、建筑面积：108.46㎡（套内建筑面积90.64㎡）；四、总价款：344903元（3805.20元/㎡）。五、付款方式（合同第六条）：买受人于签订本合同之日前交清首期款244903元，并于签订合同3天内到出卖人指定银行办理按揭贷款手续，贷款人民币100000元已于2015年11月25日付清。买受人应按以上约定付款方式，将商品房预售款直接存入该商品房项目预售款专用账户，开户银行为罗定市农村信用合作联社的专用账户为80×××56。六、交付期限及条件（合同第八条）：出卖人应于2015年6月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起10日内告知买受人的。七、出卖人逾期交房违约责任（合同第九条）：1、逾期不超过60日，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3（该比率不小于第（1）项中的比率）的违约金。八、交接方式（合同第十一条）：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同约定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：甲方《收楼通知书》中的交楼期限届满之日即为该商品房交付时间。九、争议处理方式：依法向人民法院提起诉讼。该合同经双方签名、捺印、盖章。合同签订后，蓝汉英已按合同约定支付了全部购房款给天恒公司。天恒公司于2015年3月8日取得《建筑工程竣工验收报告》。该报告列明：天恒公司（建设单位）、广州市宏业金基建设监理咨询有限公司（监理单位）、广州地质勘察基础工程公司（勘察单位）、广东省大成注建工程设计有限公司（设计单位）、罗定市第六建筑工程公司（承建单位）。天恒公司至今没有通知蓝汉英进行涉案房屋交接，也没有向蓝汉英出示《建筑工程竣工验收报告》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。一审法院认为，本案属商品房销售合同纠纷。蓝汉英与天恒公司签订的《商品房买卖合同》，属双方真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定各自享有权利和履行义务。本案争议焦点是：天恒公司是否应当承担迟延交楼的违约责任。蓝汉英与天恒公司签订的《商品房买卖合同》约定涉案商品房经验收合格为交付涉案商品房的条件，交付时出卖人应当出示合同约定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。天恒公司虽然已于2015年3月8日取得了《建筑工程竣工验收报告》，但是至今没有书面通知蓝汉英收楼，也没有向蓝汉英出示《建筑工程竣工验收报告》并提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。根据合同约定，天恒公司本应于2015年6月28日前将涉案商品房交付蓝汉英使用，但是天恒公司至今仍没有向蓝汉英发出书面的《收楼通知书》，通知蓝汉英到天恒公司进行房屋的交接。故天恒公司已经违反了双方签订的《商品房买卖合同》的约定，其行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。由于双方均同意继续履行《商品房买卖合同》，所以该合同双方继续履行。对于违约金的计算问题，天恒公司提出按照合同的约定计算，按照合同约定在最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，天恒公司按日向蓝汉英支付已交付房价款万分之三的违约金。根据合同约定交楼的次日起计算（第一期244903元从2015年6月29日计算至2016年2月25日违约241天计算；第二期100000元从2015年11月26日计算至2016年2月25日违约91天计算，暂计算至2016年2月25日止）,蓝汉英的损失为20436.49元[（244903元×0.0003×241天=17706.49元）+（100000元×0.0003×91天=2730元）]，对于从2016年6月30日起至实际交付房屋之日止的违约金按照合同的约定计算。对于蓝汉英主张因天恒公司违约而请求赔偿租房费、误工费、交通费的请求。《中华人民共和国合同法》第113条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。对于天恒公司的违约行为已承担了支付违约金的责任，蓝汉英已获得了相应的赔偿，故此蓝汉英该主张的理据不足，不予支持。综上，蓝汉英的诉请及天恒公司的抗辩理据充分的，予以支持；蓝汉英的诉请及天恒公司的抗辩理据不足的，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条的规定，一审法院判决：一、限天恒公司于判决发生法律效力之日起十五日内支付违约金20436.49元[其中244903元从2015年6月29日起计算至2016年2月25日止的违约金为17706.49元；其中100000元从2015年11月26日起计算至2016年2月25日止的违约金为2730元（从2016年6月30日起至实际交付房屋之日止的违约金按照合同的约定计算）]给蓝汉英。二、驳回蓝汉英的其他诉讼请求。本案受理费171元，由天恒公司负担。一审宣判后，天恒公司不服，向本院提起上诉，请求判令：1、撤销一审判决，予以改判；2、驳回蓝汉英的第2、3、4项诉讼请求；3、本案一、二审受理费由蓝汉英承担。天恒公司在二审期间提供以下证据：1、天恒公司对全部蓝汉英领取锁匙及房屋使用情况的调查表格，拟证明部分业主已领取锁匙及门禁卡、装修入住的情况；2、领取锁匙签收情况，拟证明部分业主签收房屋锁匙的时间；3、竣工验收备案表，拟证明房屋已通过验收备案，天恒公司在合同约定的房屋交付时间前取得验收报告；4、住宅使用说明书和住宅质量保证书，拟证明天恒公司在房屋交付时已取得这些文件。蓝汉英在二审期间提供以下证据：1、商品房买卖合同附件4补充协议，拟证明天恒公司没有遵守附件4第7条有关协定交楼手续及条件，至今业主均未签署收楼的文件，所以领取锁匙不等于签收房屋；2、业主与售楼部经理的手机通话录音及文字一份，拟证明售楼部的经理当时说没有收到收楼的文件和收楼的通知；3、告示，拟证明物管公司在2015年12月1日进驻该小区，进驻后才有门禁卡；4、照片，拟证明2016年7月1日业主集中维权，反对天恒公司延迟交楼；5、天恒公司办理消防验收网页的截图，拟证明天恒公司办理消防验收的时间是2016年4月7日，天恒公司通知业主收楼时消防还未验收合格。本院二审查明的事实与一审法院查明一致。本院二审另查明：蓝汉英于2015年5月29日向天恒公司交付了第一期购房款244903元，于2015年11月25日向天恒公司交付了第二期购房款100000元。本院二审认为，本案是商品房销售合同纠纷。本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方应按合同的约定行使权利和履行义务。综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点主要有：1、天恒公司是否已经履行了通知蓝汉英收楼的义务；2、天恒公司如果未书面通知蓝汉英收楼，应否承担违约责任。关于天恒公司是否已经履行了通知蓝汉英收楼的义务。天恒公司在一、二审期间均表示没有发出收楼的书面通知给蓝汉英，但认为已经通过电话等形式通知蓝汉英收楼，蓝汉英应按合同约定的收楼时间前来收楼。双方签订的商品房买卖合同第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”天恒公司应按合同约定，书面通知蓝汉英办理商品房交接手续，但天恒公司直至本案二审诉讼期间均没有向蓝汉英发出收楼的书面通知，即没有履行通知蓝汉英收楼的义务。关于天恒公司应否承担违约责任问题。天恒公司认为合同没有约定未履行书面通知而产生的逾期交房责任由出卖人承担，故天恒公司没有向蓝汉英发出书面收楼通知不承担逾期交楼违约责任。双方签订的合同第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任。天恒公司没有按照合同第十一条约定书面通知蓝汉英交接商品房，并向蓝汉英交付验收合格的商品房，即应按合同第九条承担逾期交房的违约责任。一审法院根据双方签订的合同第九条“出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之三的违约金”的约定，判令天恒公司应向蓝汉英支付从逾期之日起至蓝汉英起诉之日止的违约金20436.49元（之后的违约金按合同约定计算至实际交付房屋之日止），合法有据，本院二审予以维持。另外，一审判决认定蓝汉英支付购房款的时间有误，故违约金的起算时间应予纠正，但因蓝汉英没有提出上诉，故本院二审对一审判决认定的计算至2016年2月25日的违约金20436.49元予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，本院二审依法予以维持。天恒公司的上诉请求，理据不足，本院二审依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费342元，由天恒公司负担。双方当事人在再审诉讼期间均没有提交新的证据。经再审审理查明，一、二审判决关于蓝汉英向天恒公司购买罗定市罗城镇罗城街道迎宾二路89号东晟花园商住小区二座二梯703号商品房，双方因此而签订的《商品房买卖合同》，以及二审判决查明蓝汉英分二期支付购房款的事实均属实，本院再审予以确认。另查明，蓝汉英与天恒公司签订的《商品房买卖合同》中附件四《补充协议》第7条约定：出卖人及买卖合同项下的房屋在满足合同第八条的约定（验收合格指经设计、监理、勘察、建设、总承包单位验收通过）时，即达到交付标准，买受人不得以任何其它理由拒绝或拖延办理交付手续，否则，出卖人《收楼通知书》中的交楼期限届满之日即为该商品房的交付时间。天恒公司于2015年3月8日取得东晟花园一期、二期的《建筑工程竣工验收报告》。天恒公司（建设单位）、广州市宏业金基建设监理咨询有限公司（监理单位）、广州地质勘察基础工程公司（勘察单位）、广东省大成注建工程设计有限公司（设计单位）、罗定市第六建筑工程公司（总承包施工单位）五单位及项目负责人分别在《建筑工程竣工验收报告》盖章或签名确认，工程验收结论为“经检查，工程质量符合国家有关法律、法规及工程建设强制性标准，质量评定等级为合格，档案资料完整，同意验收。”天恒公司于2016年8月12日取得东晟花园一期、二期的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2015年10月6日，蓝汉英签收了涉案房屋的钥匙。2016年1月29日，供电部门在本案所涉房屋进行电表立户。蓝汉英于2017年6月16日申请装修房屋，现已入住。本院再审认为：本案是商品房预售合同纠纷。本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，二审判决认定合法有效正确。合同双方均应按约定享有权利和履行义务。综合双方当事人的意见，本案的争议焦点是：1、涉案商品房是否达到了约定的交付条件；2、天恒公司有否将房屋交付买受人蓝汉英；3、天恒公司应否承担迟延交楼的违约责任。（一）关于涉案商品房是否达到了约定的交付条件的问题。双方签订的《商品房买卖合同》约定涉案商品房经验收合格为交付商品房的条件，涉案房屋交付条件是否成就的关键在于如何理解合同中约定的“该商品房经验收合格”。双方签订的《补充协议》第7条约定：出卖人及买卖合同项下的房屋在满足合同第八条的约定（验收合格指经设计、监理、勘察、建设、总包单位验收通过）时，即达到交付标准。涉案商品房所属工程于2015年3月8日通过了天恒公司（建设单位）、广州市宏业金基建设监理咨询有限公司（监理单位）、广州地质勘察基础工程公司（勘察单位）、广东省大成注建工程设计有限公司（设计单位）、罗定市第六建筑工程公司（总承包施工单位）五单位的验收，且验收结论为合格，根据双方的约定，从2015年3月8日起，涉案商品房已符合合同约定的交付条件。蓝汉英认为房屋不符合合同约定的交付条件的主张缺乏理据，本院不予支持。（二）关于天恒公司有否将房屋交付买受人蓝汉英的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”2015年10月6日，蓝汉英签收了涉案房屋的钥匙。蓝汉英领取涉案房屋的钥匙后，可实际控制涉案房屋，随时可使用该房屋，根据上述司法解释的规定，可视为天恒公司交付了房屋。因此，蓝汉英认为已领取钥匙并不表示实际占有使用房屋的主张缺乏理据，本院再审不予支持。（三）关于天恒公司应否承担迟延交楼的违约责任的问题。根据双方签订的合同约定，天恒公司应于2015年6月28日前将经验收合格的商品房交付给买受人使用，但天恒公司于2015年10月6日才实际交付房屋，已构成违约，应依合同约定承担违约责任。蓝汉英要求天恒公司承担违约责任，支付违约金的主张合法有据，本院予以支持。根据合同的约定，出卖人违约买受人要求履行合同的，从最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金。蓝汉英与天恒公司签订合同当天支付了首期款244903元，余下100000元于2015年11月25日支付，故2015年10月6日前蓝汉英已交购买款为244903元。从2015年6月29日起至2015年10月6日交楼日止，天恒公司逾期交楼违约的天数为100天，应支付的逾期交楼违约金为7347.09元（244903元×0.03%×100天）。综上所述，一、二审判决认定事实部分不清，导致实体处理不当，本院予以纠正。对天恒公司部分合法有据的再审请求，本院予以支持。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条、第四百零七条的规定，判决如下：一、撤销云浮市中级人民法院（2016）粤53民终641号民事判决。二、撤销广东省罗定市人民法院（2016）粤5381民初384号民事判决。三、限再审申请人罗定天恒贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内支付逾期交房违约金7347.09元给被申请人蓝汉英。四、驳回被申请人蓝汉英的其他诉讼请求。如果罗定天恒贸易有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费171元，由蓝汉英负担114元，罗定天恒贸易有限公司负担57元；二审案件受理费342元，由蓝汉英负担228元，罗定天恒贸易有限公司负担114元。本判决为终审判决。审判长  陈灿良审判员  赵 克审判员  黎洪靖二〇一八年四月二十四日书记员  黄靖茹