广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤20民终6553号上诉人（原审原告、反诉被告）：廖平，男，1965年7月29日出生，汉族，住中山市。委托诉讼代理人：卢扬见，广东ＸＸ海天律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄彤瑶，广东ＸＸ海天律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：罗惠泉，男，1981年8月27日出生，汉族，住中山市。委托诉讼代理人：林泽，广东洋三律师事务所律师。委托诉讼代理人：樊新建，广东洋三律师事务所律师。上诉人廖平因与被上诉人罗惠泉房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2015）中一法沙民一初字第1135号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月13日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人廖平上诉请求：撤销一审判决，改判驳回罗惠泉的全部反诉请求。事实和理由：一、廖平已经按照合同约定提供了合格的租赁物，不存在违约行为，一审法院认定廖平违约错误。1.廖平租赁给罗惠泉的电梯是合格的，该电梯于2014年9月经过广东省特种设备检测研究院出具的电梯监督检验报告显示，租赁给罗惠泉的租赁物中的电梯经检验合格，因此在罗惠泉租赁期间，廖平提供了合格的电梯。2.在罗惠泉租赁期间，每年均有消防部门多次联合其他部门（安监局、工商局、供电局、村委）进行综合执法，对于本案涉案租赁物的厂房进行检查，在这期间，消防部门检查厂里的各项消防设备，若检查消防设备不合格，则会要求企业负责人出具企业火灾隐患自查自改承诺书，要求限期进行整改，待整改合格方可要求继续营业。在罗惠泉租赁期间，消防部门自始至终没有向罗惠泉发出过任何整改通知，廖平也没提及过消防不合格的问题。因此，廖平认为涉案租赁物在罗惠泉承租期���消防设施验收是属于合格的。一审法院认定廖平违约，判令廖平支付违约金10万元是错误的。二、本案中，罗惠泉构成违约，廖平有权将其缴纳的保证金视为违约金不予退还。廖平与罗惠泉签订的厂房租赁合同中约定，租赁期限自2014年9月1日至2019年9月1日。罗惠泉在合同期限未到的情况下，不再承租，其行为构成了违约。廖平有权依据厂房租赁合同第七条第7-4条的约定，将罗惠泉的保证金视为违约金不予退还。综上，一审判决认定事实错误，请求二审法院撤销一审判决，依法予以改判。二审期间，廖平补充事实理由部分如下：廖平前往大涌镇消防局了解到涉案租赁物属于临时建筑，在该同一时期的大涌镇临时建筑均没有消防合格证，仅会每年由消防部门联合其他部门综合执法，对消防进行检查，如果出现消防出现不合格的，则会发出限期整改通知书，未出现消防问题的，则不会有任何通知。在罗惠泉承租期间，消防部门每年都会进行检查，也一直未向涉案租赁物发出任何限期整改通知书，因此涉案租赁物属于消防验收合格的。同时，虽然根据建设工程消防监督管理规定，建筑物应当申请消防验收，对于验收合格的会出具消防验收合格意见，消防不合格出具不合格意见，但该规定第二条明确规定，对于非其他人员密集场所的临时性建设，不适用该规定。所以涉案租赁物消防设施验收合格不能以取得消防合格证作为标准，应该结合大涌镇的政策进行判断，且廖平经过查询，对于大涌镇的临时建筑，只有不合格才会有相应的备案资料，对于合格的情形是没有任何资料备案的。一审法院仅以廖平未取得消防合格证书这一点来认定涉案租赁物不符合合同约定，是片面的。一审中罗惠泉主张消防验收不合格的情况没有提供任何证据证明���应当由其承担不利举证后果，一审法院将该消防验收合格的举证责任分配到廖平处错误。另外，一审中廖平已经提供相应证据证明罗惠泉搬走之时在未经廖平同意，存在私自强拆水电固定防护网的情况，根据租赁合同第六条6-2的约定，对于室内固定装修不得拆除，罗惠泉强拆水电固定装修防护网的行为已经构成违约，因此罗惠泉系违约方，廖平无需向其退回保证金10万元。被上诉人罗惠泉答辩称：廖平称厂房属于临时建筑，而且确实在消防验收合格方面没有达到国家强制性规定取得消防验收合格证的，根据国家相关法律规定，都明确没有产权而且没有经过消防验收合格的不能对外出租。罗惠泉承租后，向廖平要求必须达到消防设施验收合格的规定，且签订合同时廖平一直说达到消防验收合格的条件，但是在履行合同过程中罗惠泉一直追要相关依据，而廖平一直没有提供。涉案房屋消防不合格，造成电梯不合格，相关部门多次停水停电，造成罗惠泉无法使用租赁物，最后才与廖平协商之后搬离租赁物。所以涉案租赁物始终没有达到相关法律规定的验收条件，该相关法律规定是国家强制性的，不需要在合同中约定。至今为止，涉案租赁物没有达到消防合格。罗惠泉强调需要消防合格是因为罗惠泉是开办家具厂的，属于劳动密集型企业，工厂中有物料、工人，若消防不合格，发生火灾会造成很大的人员伤亡和财产损失，所以合同第二条特别注明罗惠泉履行合同的前提条件是必须消防合格，因此本案系廖平违约。一审判决认定正确，罗惠泉同意一审判决结果。廖平向一审法院起诉请求：罗惠泉向廖平赔偿16万元。一审庭审中，廖平变更诉讼请求为罗惠泉支付廖平损失6万元。罗惠泉向一审法院反诉请求：1.廖平向罗惠泉退还合同保证金10万元；2.廖平向罗惠泉支付违约金10万元；3.廖平赔偿罗惠泉向中山市工商行政管理局交纳的罚款1.1万元。一审法院认定事实：2014年9月1日，廖平（甲方即转租人）与罗惠泉（乙方即受转租人）签订了厂房租赁合同一份，约定甲方依法承租的位于中山市××××镇青岗白蕉围厂房一幢（土地面积5031.9平方米，建筑面积约为15515.56平方米），甲方已通过相关途径征得房屋出租人书面同意，由甲方将上述承租厂房转租给乙方使用；该厂房的附属设施、共用部分的使用范围及相关条件要求为该厂房附属设施包括电梯、水、电、消防设施、通往工厂的门前水泥路，甲方转租给乙方的前提条件是此厂房的上述附属设施正常运转且符合相关法规要求，包括但不限于电梯及消防设施验收合格、道路通畅、车辆可行，厂房里楼梯口、电梯、通道等所有非乙方独占部分均视为公用部分，甲方需确保公用部分畅通安全，否则由于附属设施及公用部分造成的乙方经营、经济、安全等受损，其责任由甲方全额承担；甲方于2014年9月1日前向乙方交付房屋，转租期为5年，自2014年9月1日起至2019年9月1日止；月租总金额为43390元，该厂房租金保持2年不变，自第3年起至第5年止，该厂房月租金总金额为47200元；乙方应于每月5日前向甲方交付租金，逾期支付的，每逾期1日则乙方需按月租金的5‰支付违约金，乙方无故拖欠租金达十天以上，甲方有权单方面解除合同并收回厂房，除依前述加收欠租期间的滞纳金外，所收押金亦不予退还；甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金10万元，甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证；租赁期间，任何一方单方违约（不可抗力因素除外），双方均需提前一个月书面通知另一方，违约方需支付守约方等同于1倍保证金的金额作为违约金，若乙方单方违约，甲方所收保证金视为违约金不予退还；若甲方单方违约，则退还乙方保证金并支付给乙方1倍的保证金作为违约金，同时如给乙方经营造成实际影响的，甲方还需按实际损失全额承担乙方赔偿金与违约金的差额；租赁期间，若因附属设施不能正常使用致乙方无法经营的，视为甲方违约，乙方有权提前解除合同而不支付违约金，并保留追索赔偿的权利；甲方保证通往电梯门前及楼梯口的通道畅通、有照明；合同还约定了其他事项。合同下方转租人处有廖平的签名及捺印，受租人处有罗惠泉的签名及捺印。合同签订后，罗惠泉向廖平交付了保证金10万元，廖平将上述租赁物交给罗惠泉使用，罗惠泉也依约交纳租金及费用。中山市工商行政管理局分别于2014年9月11日、2014年11月5日出具��政处罚听证告知书两份，主要内容为：罗惠泉未依法取得营业执照，擅自在中山市××××镇青岗村涌横路白蕉围星铁棚厂房从事家具加工经营活动，分别于2014年8月27日、2014年10月24日被中山市工商行政管理局查获，拟对罗惠泉予以取缔并罚款5000元、6000元的处罚。中山市工商行政管理局分别于2014年9月16日、2014年11月12日出具行政处罚决定书两份，决定对罗惠泉处以罚款5000元、6000元。罗惠泉提交的两份广东省罚款收据显示，罗惠泉分别于2014年9月16日、2014年11月12日向中山市工商行政管理局缴纳罚款5000元、6000元。2014年10月23日，中山市××××镇青岗社区居民委员会出具证明一份，证明中山市××××镇青岗社区白蕉围的建筑物，产权人属陈士谦，该建筑物面积约为5000平方米，其中800平方米租给廖平使用，可作工业用途，情况属实。证明下方有中山市××××镇青��社区居民委员会的盖章确认。2014年10月27日，罗惠泉作为经营者成立中山市××××镇惠泉家具厂，经营场所在中山市××××镇青岗村“白蕉围”（陈士谦厂房）。2015年6月16日，罗惠泉向廖平出具告知函一份，主要内容为：罗惠泉将为厂房办理相关证件，如因廖平不按要求为罗惠泉厂房办理证件而导致罗惠泉受到连带处分的，罗惠泉有权单方提前解除厂房租赁合同而无需支付违约金，廖平应退还保证金10万元，并赔偿经济损失。为保障正常生产，特就厂房租赁合同未尽事项订立补充协议，请廖平收到告知函3个工作日内予以回复，否则视为廖平认同补充协议条款。告知函下方有罗惠泉的签名确认。廖平在收到告知函后在告知函下方手写注明“告知函本人不同意，德邦快递本人有签收，补充协议、告知函内容无效”，并签名确认。廖平提交的取证记录���明，罗惠泉家具厂搬厂时违反合同强拆水电固定装修防护网，本人亲眼所见并报警，证人处有廖平、覃某、林某、曹某等人的签名及捺印。廖平提交的收据显示，2015年9月2日，廖平交纳了2015年9月1日至2016年8月31日的电梯维保款3200元。廖平提交的报价单载明，水、电、气安装（人工、材料）75200元，天花、门窗6000元，合计81200元，下方盖有中山市伟业工程的财物专用章。廖平提交的明细单载明，装修所需时间二个月，每月厂租43390×2=86780元。上述报价单及明细单合计167980元。廖平对上述款项多次催收未果，遂具状至一审法院，主张前述实体权利。庭审中，廖平明确只主张16万元，并明确可在其已收取的10万元保证金中予以扣除，相抵后罗惠泉向其支付损失差额6万元。诉讼过程中，一审法院于2016年6月3日向廖平送达预交受理费通知书。廖平无正当��由未按期足额缴纳，应当按撤诉处理，本院已另行作出民事裁定书裁定本案按廖平撤回起诉处理。一审法院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。罗惠泉确认租赁了廖平的房屋，且廖平与罗惠泉签订的厂房租赁合同是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。廖平已按合同约定将租赁物交付给罗惠泉使用，罗惠泉也按合同约定按时支付租金及相关费用。本案争议焦点是：一、何方违约；二、廖平应否赔偿罗惠泉向中山市工商行政管理局交纳的罚款。结合双方的诉辩主张及经审理认定的事实，分析如下：关于焦点一，双方签订的厂房租赁合同约定“甲方（廖平）转租给乙方（罗惠泉）的前提条件是此厂房的上述附属设施正常运转且符合相关法规要求，包括但不限于电梯及消防设施验收合格、道路通畅、车辆可行”，庭审中，廖平称因消防局没有向其发出整改通知书，便认为消防验收是合格的，但明确租赁物属临时建筑没有消防验收合格证书。因此，构成违约的是廖平。另双方签订的厂房租赁合同约定“若甲方单方违约，则退还乙方保证金并支付给乙方1倍的保证金作为违约金，同时如给乙方经营造成实际影响的，甲方还需按实际损失全额承担乙方赔偿金与违约金的差额；租赁期间，若因附属设施不能正常使用致乙方无法经营的，视为甲方违约，乙方有权提前解除合同而不支付违约金，并保留追索赔偿的权利”，故廖平应将保证金10万元退还罗惠泉，并向罗惠泉支付10万元违约金。关于焦点二，中山市工商行政管理局出具的两份行政处罚决定书均查明罗惠泉未依法取得营业执照，擅自在中山市××××镇青岗村涌横路白蕉围星���棚厂房从事家具加工经营活动，被中山市工商行政管理局查获，并对罗惠泉分别处以罚款5000元、6000元的处罚。罗惠泉提交的广东省罚款收据两份，显示其已向中山市工商行政管理局交纳罚款5000元、6000元，合计11000元。庭审中，罗惠泉称其被罚款是廖平一直未向其提供房屋产权证明致使其无法办理营业执照造成的，并称后因村委会开具证明才领取了营业执照。结合常理，罗惠泉在村委开具证明后即可领取营业执照，即罗惠泉可以其他方式办理营业执照，但其怠于办理营业执照致使无证经营而被中山市工商行政管理局处以罚款处罚。罗惠泉请求廖平向其赔偿向中山市工商行政管理局交纳的罚款11000元的诉讼请求，理据不充分，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第���款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、廖平于判决发生法律效力之日起七日内向罗惠泉退还保证金10万元；二、廖平于判决发生法律效力之日起七日内向罗惠泉支付违约金10万元；三、驳回罗惠泉的其他反诉请求。若未按判决书指定的期间履行付款义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。反诉案件受理费2233元,财产保全费1575元，合计3808元，由罗惠泉负担83元，廖平负担3725元。本院二审期间，廖平提交了《报建收费明细通知书》一份,拟证明涉案临时建筑物已经通过报建手续。罗惠泉认为该证据并非新证据，不同意同质证，且通知书上没有表明缴费地址，不能证明是为涉案厂房所产生的通知。罗惠泉提交厂房租赁合同补充协议一份，拟证明在2015年6月17日向廖平送达告知函的同时送达了补充协议，当时消防设施和电梯不合格遭到相关部门停水停电，罗惠泉发出补充协议让廖平签署，但是廖平不同意。廖平认为此补充协议的内容由罗惠泉单方制作，不确认该证据的真实性、合法性及关联性。因上述证据或是复印件或是单方制作，均无法确认其真实性，本院不予采纳。本院经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，根据双方的诉辩意见，二审双方争议的焦点为：涉案厂房租赁合同是否有效。本案中，廖平未能提交涉案厂房的临时建设工程规划许可证或相关的审批文件，二审阶段在法院的要求下，廖平虽提交了一份报建收费明细通知书，并称因大涌镇政府政策的原因，对临时建筑只需要在村委审批拿到报建收费明细通��书进行缴费即可。因廖平的上述陈述没有法律依据，且报建收费明细通知书为复印件又未加盖任何公章，本院不予采信。故廖平对其出租的租赁物属于已依法经批准建设的临时建筑的情形，并不能提交证据作出充分和有效的证明。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，本院认定涉案的厂房租赁合同无效。一审法院认定本案租赁合同合法有效的理据不充分，本院予以纠正。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，廖平应返还罗惠泉已交付的保证金10万元。同时，《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”，鉴于双方签订的厂房租赁合同已被认定无效，该合同的违约金条款亦自始无效，罗惠泉再根据合同的违约条款主张违约金已无依据，故对罗惠泉要求廖平向其支付违约金10万的诉讼请求,本院不予支持。综上所述，上诉人廖平的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定，判决如下：一、维持广东省中山市第���人民法院（2015）中一法沙民一初字第1135号民事判决第一项；二、撤销广东省中山市第一人民法院（2015）中一法沙民一初字第1135号民事判决第二项；三、驳回罗惠泉的其他反诉请求。若未按判决书指定的期间履行付款义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审反诉案件受理费2233元，财产保全费1575元，合计3808元，由罗惠泉负担2007元，廖平负担1801元（一审反诉案件受理费罗惠泉已预交，廖平负担部分应于本判决生效之日起七日内直接返还给罗惠泉）；二审案件受理费4300元，由罗惠泉负担2150元，廖平负担2150元（二审案件受理费廖平已实际预交2233元，罗惠泉负担部分应于本判决发生法律效力之日起七日内向本院交纳）。本判决为终审判决。审判长  何泳东审判员  焦凤迎审判员  谢劲东二〇一八年四月二十七日书记员  雷 媛