浙江省嘉兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙04民终2744号 上诉人（原审原告）：熊永春，男，1983年2月4日出生，汉族，住上海市闸**。 上诉人（原审原告）：熊民安，男，1952年6月8日，汉族，住上海市普陀区。 上诉人（原审原告）：王丽华，女，1954年6月22日出生，汉族，住上海市普陀区。 被上诉人（原审被告）：嘉兴创都房地产有限公司。住所地：嘉兴市秀洲区王店镇创都国际名城逸居苑****。统一社会信用代码：91330400667137259D。 法定代表人：王师，执行董事。 委托诉讼代理人：谢启昕，上海润一律师事务所律师。 上诉人熊永春、熊民安、王丽华（以下简称熊永春一方）因与被上诉人嘉兴创都房地产有限公司（以下简称创都公司）商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省嘉兴市秀洲区人民法院（2018）浙0411民初2432号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月13日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 熊永春一方上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：第一、创都公司以团购的方式销售房屋，造成买受人在不知情的情况下购房，熊永春一方实际购房支付的金额大于合同约定70000元，一处房屋一次性收费，分别由两个企业各出具一张发票和收据，创都公司存在欺骗行为。创都公司逾期交房致使房屋土地使用权年限减少。熊永春一方购买房屋用于居住，而不是用于出租，创都公司逾期交房造成熊永春一方经济和精神上不同程度的损失。第二、一审法院按照年利率8%调整违约金依据牵强，创都公司请求调整违约金的理由不能成立。购房合同中对于违约金的约定是双方真实意思表示，双方对可能产生的风险是知晓的，创都公司至今不能明确交房日期，一审仍较大幅度调整违约金，对守约方不公平，会产生支持创都公司违约行为的负面社会影响。 创都公司二审答辩称，一审认定合同约定的违约金高于熊永春一方的实际损失并无不当。 熊永春一方向一审法院起诉请求：创都公司支付熊永春一方逾期违约金18039.21元（以303180元为基数，自2018年1月1日起按日万分之五暂计至2018年4月30日,之后计算至实际交房之日）。 一审法院认定事实：熊永春一方和创都公司于2016年12月1日签订了《浙江省商品房买卖合同》一份，约定由熊永春一方向创都公司购买位于嘉兴市秀洲区房屋，建筑面积72.17平方米，总价款303180元；熊永春一方于2016年12月1日签订合同当日支付首付款153180元，剩余房款以银行贷款形式一次性支付给创都公司；创都公司应当在2017年12月31日前将符合各项条件的商品房交付熊永春一方使用，创都公司如未按合同规定的期限将商品房交付熊永春一方使用，逾期不超过90日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，创都公司按日向熊永春一方支付已交付房价款万分之五的违约金，逾期超过90日，熊永春一方有权解除合同，熊永春一方要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，创都公司按日向熊永春一方支付已交付房价款万分之五的违约金。合同签订后，熊永春一方已支付房款303180元，创都公司至今未交付上述房屋。 一审法院认为，熊永春一方和创都公司签订的商品房买卖合同系当事人真实意思表示，未违反国家强制性规定，应属有效。合同签订后，双方均应按合同约定履行各自的义务。创都公司未能按约履行商品房交付义务，显属违约，应承担相应的违约责任，现熊永春一方主张要求创都公司支付逾期交房违约金，予以支持。对于违约金的计算标准，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，违约金应当以违约造成的损失为衡量标准，不得过高。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。居住系房屋的基本功能，租金损失应属创都公司逾期交房造成熊永春一方的可得利益损失，且为双方在订立房屋买卖合同时所能预见。双方所约定逾期交房违约金为按已付房款的每日万分之五计算，该计算标准较案涉房屋当地同类房屋租金显然过高，依法应予调整，且创都公司亦请求酌情调整，故对于违约金的计算标准，依据上述司法解释的规定，并参照当地同类房屋的租金水平，酌情调整为按年利率8%计算，以已付房款303180元为基数，自合同约定的最后交房期限届满次日即2018年1月1日起暂计至判决之日即2018年10月24日为19942.51元，此后按此标准计算至创都公司实际交房之日止。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款及第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、创都公司于判决生效之日起十日内支付熊永春一方逾期交房违约金19942.51元（暂计至2018年10月24日，之后以303180元为基数，按年利率8%计算至创都公司实际交房之日止）；二、驳回熊永春一方的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取125元，财产保全费320元，共计445元，由创都公司负担。 二审中，熊永春一方提交证据如下： 证据一、增值税发票和收款收据一份，证明除了房款发票载明的房款外，熊永春一方还支付了70000元，销售人员当时讲房款一部分开发票一部分开收据，70000元也属于房款的一部分； 证据二、通知函和按揭贷款通知一份，证明销售商和开发商是一个整体，都是创都公司，创都公司承诺的违约金； 证据三、免物业费确认单一份，证明熊永春一方积极履约，作为奖励，创都公司免除一年物业费。 创都公司质证后认为证据一是熊永春一方支付给中介的团购费，与创都公司无关；对证据二通知函真实性有异议，对按揭贷款通知的真实性无异议；对证据三真实性有异议。 本院认证意见：证据一超出了熊永春一方诉讼请求，不属于本案的审查范围，对此不作认定；证据二、三熊永春一方均能提供原件，能够证明上述证据载明的内容。 二审中，创都公司未提交新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为一审对逾期交房违约金的调整是否合理。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。对于逾期交房导致的损失，熊永春一方未提交相应证据证明。因开发商延期交房，所导致的是业主不能按期取得房屋的使用利益损失，一审以房屋租金损失认定实际损失正确。双方约定逾期交房违约金按已付房款的每日万分之五计算，该计算标准较案涉房屋同地段同类房屋租金过高。一审参照同地段同类房屋的租金水平，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益等综合因素，将违约金酌情调整，并无不当。 综上所述，熊永春一方的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费250元，由上诉人熊永春、熊民安、王丽华负担。 本判决为终审判决。 审判长 谭 灿 审判员 倪 勤 审判员 陈 远 二〇一八年十二月二十四日 书记员 赵婉沁