北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京03民终5143号上诉人（原审被告）：孙伟，男，1973年2月27日出生，住北京市顺义区。被上诉人（原审原告）蒋毅，男，1984年5月11日出生，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：王军，北京市律港律师事务所律师。原审第三人：中国农业银行股份有限公司北京石景山支行，住所地北京市石景山区八角南路18号。负责人：曹战京，行长。委托诉讼代理人：张巍，男，1984年6月28日出生，住北京市东城区。委托诉讼代理人：龚玲，女，1986年6月5日出生，中国农业银行股份有限公司北京石景山支行职员。上诉人孙伟因与被上诉人蒋毅、原审第三人中国农业银行股份有限公司北京石景山支行（以下简称农业银行石景山支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2017）京0113民初9675号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙伟上诉请求：1、请求撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判。2、一审、二审诉讼费由蒋毅承担。事实与理由：1、涉案房屋买卖合同系孙伟对案外人梁增元债务的担保，其中债务仅为200万元，并非房屋买卖的意思表示，且买卖合同中约定的价款孙伟并未实际收到，而该房屋贷款一直在由孙伟支付，另该房屋系孙伟与案外人谭田华夫妻共同财产，谭田华对此并不知情。2、依据最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定第二十四条之规定，法院应当先行审查民间借贷的法律关系。3、据案外人梁增元表示其已经偿还蒋毅部分债务，孙伟与蒋毅在沟通时，孙伟亦表示对账之后，就剩余部分可承担保证责任，但蒋毅一直拒绝对账，对账之后，孙伟可就剩余部分承担保证责任。4、依据物权法及担保法相关规定，该买卖合同处分房屋的行为属流质条款应属无效。5、房屋未过户未给蒋毅造成任何损失，一审法院判决确认的违约金过高。蒋毅辩称：同意一审判决，不同意孙伟的上诉请求。资金由蒋毅打给了孙伟本人，实际上孙伟是实际的出借人，债务到期之后因为不能还款与蒋毅签订了房屋买卖协议，蒋毅另外支付给孙伟60万。农业银行石景山支行述称：孙伟与蒋毅的房屋买卖合同与农业银行石景山支行没有关系，一审判决蒋毅代孙伟提前清偿贷款，农业银行石景山支行可以由蒋毅办理贷款结清手续后出具解押手续。但是目前有新情况，孙伟从去年11月份起就没有按期归还贷款了，目前贷款逾期五期，由此产生了罚息和逾期利息，到法庭询问之日前一日为400多元。二审如果还是由孙伟代为清偿的话，必须由其将利息及利息结清后，才能出具解押手续。农业银行石景山支行不应当承担诉讼费。蒋毅向一审法院起诉请求：1.判决确认蒋毅、孙伟于2014年4月16日所签订的《北京市存量房屋买卖合同》有效；2.判决孙伟立即办理涉诉位于顺义区××号房屋的银行抵押注销手续，贷款本金余额及相应利息蒋毅代为清偿，农业银行石景山支行将解除抵押手续交付给蒋毅，在抵押注销手续办理完毕后孙伟配合将该房屋过户至蒋毅名下；3.孙伟向蒋毅支付违约金，以260万元为基数，按照日万分之五标准，自2015年1月10日计算至蒋毅实际取得房屋所有权证书之日止；4.诉讼费由孙伟承担。一审法院认定事实：当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，法院组织当事人进行了证据交换和质证，对蒋毅提交的《北京市存量房屋买卖合同》原件一份、定金收据原件一份、收款收据原件一张、房屋所有权证原件一份、中国农业银行贷款担保合同原件一份、借款合同原件一份、蒋毅与其妻子结婚证原件、户口本原件一份，法院自北京市国土资源局顺义分局查询的涉诉房屋登记情况及蒋毅和家人名下房产情况，法院予以确认并在卷佐证。法院认定的事实如下：2013年10月15日，蒋毅、梁增元、孙伟签订《借款协议》，协议约定：出借人（甲方）：蒋毅，借款人（乙方）：梁增元，保证人（丙方）：孙伟，乙方为了工程建设的需要，从甲方处借款，在平等自愿、友好协商的基础上，达成以下协议：一、乙方从甲方处借款人民币200万元（已给付）。二、借款期限为三个月，从2013年10月15日起至2014年1月15日止。……四、借款期限届满，乙方保证返还借款，否则愿意承担一切法律责任。五、乙方未按时还款，乙方应当向甲方支付违约金，违约金计算方法：逾期每日按未还款数额的5%支付，……六、丙方自愿对乙方的本协议中的债务担保，作为连带保证人。七、保证人自愿对乙方的债务承担连带保证责任，保证范围本金、利息、违约金、赔偿金及实现债权的费用：诉讼费、律师代理费、差旅费及其他实际支出的费用。八、本协议一式三份，自甲、乙、丙三方签名之日生效……。协议签订后，蒋毅按照该协议出借200万元。借款期限届满后，梁增元一直未偿还该借款，后下落不明。孙伟在顺义区××号有房屋一套，房屋所有证书登记时间为2014年6月4日，房屋所有权证证号为X京房权证顺字第XX**号，共有情况为单独所有，房屋性质为商品房，规划用途为住宅，建筑面积为115.19平方米。该房屋设有抵押登记，登记时间为2014年11月25日，抵押权人为农业银行石景山支行。孙伟与农业银行石景山支行、北京合景房地开发有限公司签订有《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，约定孙伟为购买涉诉房产即顺义区××号向农业银行石景山支行借款111万元，借款期限自2011年1月14日至2041年1月13日，购房合同编号为Y1049982，孙伟将该房屋抵押给农业银行石景山支行，保证人为北京合景房地开发有限公司。2014年4月16日，孙伟与蒋毅签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：出卖人（孙伟），买受人：蒋毅；第一条房屋基本情况，（一）出卖人所售房屋坐落为：顺义区××号，建筑面积115.57平方米。……第二条房屋权属情况，（一）该房屋所有权证证号为：发票代码211001010060，填发单位为北京合景房地产开发有限公司……（四）该房屋抵押情况为：该房屋已经设定抵押，……抵押登记日期为：2011年1月14日……，该房屋已经设定抵押的，出卖人应于2014年12月31日前办理抵押注销手续。（五）该房屋的租赁情况为：出卖人未将该房屋出租。……第四条成交价格、付款方式及资金划转方式，（一）经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为2600000元，……（二）买受人以自行交割的方式付款。……（1）买受人是向出卖人支付定金，定金金额为人民币500000元，定金支付方式为直接支付给出卖人。……第五条房屋产权及具体状况的承诺，出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，因出卖人原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任。……第六条房屋的交付，出卖人应当在2014年4月23日之前将该房屋交付给买受人。……第七条违约责任，（一）逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，按照下列第1种方式处理。1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在30日内，自第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并与该房屋实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日（该日期应当在与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款5%向买受人支付违约金。……第十条权属转移登记，（一）当事人双方同意，自本合同签订之日起300日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。（二）买受人未能在自本合同签署300天内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理。1、如因出卖人的责任，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照基准利率给付利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内向买受人支付……。蒋毅于该合同签订当日向孙伟支付购房定金50万元，孙伟向蒋毅出具定金收据。当日，孙伟、蒋毅签署一份收款证明，主要内容为：售房人孙伟，购房人蒋毅；成交房产地址××号；本人孙伟系成交房屋的产权所有人，拟以合法手续将该房产售给购房人蒋毅，现收到购房人支付的首付款2000000元（不包含前期支付的部分定金500000元）。后蒋毅又给了孙伟100000元，孙伟已将涉诉房屋交付给蒋毅居住使用至今。该房屋的抵押贷款一直由孙伟在偿还，孙伟称目前还差80万元左右的贷款未清偿。蒋毅系北京户籍，其与程旭系夫妻关系，二人于2010年5月13日登记结婚，并于2013年6月20日生育一女蒋程竹。经在北京市国土资源局顺义分局查询该三人名下房产登记信息，现蒋毅名下有一套商务办公房，登记时间为2014年3月13日，无其他房屋。庭审中，蒋毅称梁增元是孙伟介绍的，蒋毅是信任孙伟才借款，2014年蒋毅找孙伟要200万元，孙伟说梁增元找不到了，他把涉诉房屋卖给我抵债，当时双方咨询房屋市场价后确定交易金额260万元，所以当时又给了孙伟60万元，也是给孙伟用来解抵押的，但孙伟说他先用该款投资，每月还贷款，一年以后再解抵押，协助蒋毅过户，所以合同约定的是300日以后过户，但是2015年孙伟没有解抵押，也没有为蒋毅办过户，200万元的借款也没有再还过，现已经超过清偿期限，并已经以出售房屋的方式清偿了该债务，所以蒋毅坚持履行房屋买卖合同。对此，孙伟表示签订买卖合同当时涉诉房屋的市场价差不多是260万元，因为孙伟当时急需用钱，所以就对蒋毅说这60万元先用着，孙伟和梁增元把260万元凑齐还给蒋毅，蒋毅把该房还给孙伟，当时没有约定钱如果凑不齐怎么办，也没有说解抵押的事情，孙伟一直为该房还贷，当时并不是将房屋卖给蒋毅，如果是卖房，不可能三年不过户；将该房屋作担保的事情孙伟的妻子不知道，对涉诉房屋买卖合同也不知情，但是知道孙伟差蒋毅的钱，所以将该房屋给蒋毅居住一事，现在孙伟与妻子在外租房住；根据借款协议可以看出，孙伟仅为保证人，而主债务具体偿还了多少，保证人并不知情，孙伟于今年找到了梁增元，但是梁增元并不配合出具相应还款记录；应当先审查主债务，如果法院认定涉诉房屋买卖合同有效，孙伟认为违约金计算标准过高，且未过户未给蒋毅造成任何损失，请求法院予以调整。一审法院认为，本案争议焦点为涉诉《北京市存量房屋买卖合同》的法律效力。根据审理查明情况，蒋毅、梁增元、孙伟于2013年10月15日签订《借款协议》，基于该协议，蒋毅与孙伟之间就协议所涉200万元借款形成保证债务关系。根据担保法的规定，连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。根据《借款协议》的约定，孙伟自愿对梁增元的债务承担连带保证责任，在主债务2014年1月15日到期后，梁增元未履行还款义务，蒋毅依法可以要求孙伟承担保证责任。蒋毅与孙伟于2014年4月16日签订《北京市存量房屋买卖合同》，对涉诉房屋成交价格、付款方式、房屋交付、违约责任等权利义务作出约定，双方对该合同真实性均无异议。民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。而民事交易活动中，当事人的意思表示发生变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予准许。本案《北京市存量房屋买卖合同》签订时，《借款协议》已经到期，孙伟作为借款协议的保证人应当承担连带保证责任。在此情况下，双方经协商一致，订立《北京市存量房屋买卖合同》，建立房屋买卖合同关系，将保证债务转为购房款，由蒋毅购买孙伟名下的涉诉房屋，孙伟认可该合同约定的成交价格260万元符合该房屋当时的市场价格，亦认可收到蒋毅给付的其余60万元，该《北京市存量房屋买卖合同》并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是借款合同到期梁增元未清偿债务，孙伟作为保证人承担保证责任的方式。虽孙伟现主张该60万元系借款，但未能提供证据证明，故对孙伟该意见法院不予采纳。该《北京市存量房屋买卖合同》未违反法律、行政法规的强制性规定，亦不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，结合双方上述签订合同、出具收据证明、60万元付款等行为，可以确认孙伟与蒋毅针对涉诉房屋买卖达成了一致的真实意思表示。关于孙伟主张涉诉房屋系其与妻子共同财产，其与蒋毅就涉诉房屋签订买卖合同，其妻子不知情，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持，结合本案孙伟在签订涉诉房屋买卖合同后将房屋已交付蒋毅使用，孙伟妻子对此从未提出异议，现孙伟以其妻子不知情为由主张涉诉房屋买卖合同无效的意见，法院亦不予采纳。故本案《北京市存量房屋买卖合同》应属合法有效，法院对此予以确认，对于蒋毅该项诉讼请求，予以支持。依法成立生效的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。孙伟为蒋毅出具200万元的收款证明，并认可收到其余60万元，蒋毅已经履行完毕合同约定的付款义务，孙伟应当按照合同约定的期限办理涉诉房屋的解押注销手续及房屋权属转移登记手续，孙伟未按照约定履行，其行为已经构成违约。现蒋毅同意向抵押权人农业银行石景山支行代孙伟清偿涉诉房屋的尚未还清的抵押贷款本金及利息以解除抵押，结合农业银行石景山支行述称意见，对此，法院不持异议。关于蒋毅要求孙伟协助办理涉诉房屋的抵押注销手续并配合办理该房屋过户手续的请求，法院予以支持。关于违约金，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。现孙伟认为蒋毅主张的违约金计算标准过高，请求法院调整，法院根据本案实际情况、双方合同履行情况、蒋毅的实际损失等综合因素，对蒋毅主张违约金请求的合理部分，予以支持，过高部分，不予支持。据此，一审法院判决：一、确认蒋毅与孙伟于二〇一四年四月十六日签订的《北京市存量房屋买卖合同》有效；二、蒋毅于判决生效之日起七日内代孙伟向中国农业银行股份有限公司北京石景山支行一次性清偿涉诉位于顺义区××号房屋的抵押贷款本金余额及相应利息，上述贷款本金余额及利息清偿完毕后，孙伟、中国农业银行股份有限公司北京石景山支行协助蒋毅办理上述房屋的抵押注销手续（中国农业银行股份有限公司北京石景山支行可向蒋毅出具涉诉房屋的解押手续）；上述抵押注销手续办理完毕后七日内，孙伟协助蒋毅办理上述房屋的过户登记手续；三、孙伟于判决生效之日起七日内向蒋毅支付违约金十万元；四、驳回蒋毅的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院审理过程中查明，孙伟自2017年11月起至2018年3月期间未偿还案涉房屋的贷款，由此产生逾期利息及罚息。蒋毅同意为孙伟代为清偿涉案房屋抵押贷款，包括逾期利息及罚息。本院经审理查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案争议的焦点是案涉合同的效力问题。蒋毅与孙伟于2014年4月16日签订《北京市存量房屋买卖合同》，对涉诉房屋成交价格、付款方式、房屋交付、违约责任等权利义务作出约定，双方对该合同真实性均无异议。本案争议的《北京市存量房屋买卖合同》签订前，蒋毅与案外人梁增元及孙伟之间确实存在借款合同关系及保证关系。《北京市存量房屋买卖合同》的订立并不是为之前的借款合同作担保，而是借款合同到期后，债务人梁增元及保证人孙伟难以清偿债务时，通过将保证人孙伟所有的商品房出售给债权人蒋毅的方式，实现借款合同各方权利义务平衡的一种交易安排。此方式未违反法律、行政法规的强制性规定,不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，亦不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，应属合法有效。一审法院对于合同效力的认定正确，本院予以确认。就孙伟上诉称合同约定价款未实际收到一节，孙伟在一审法院已陈述其收了蒋毅60万元，蒋毅亦向法院提交收据予以佐证，孙伟未提交相关证据证明其该主张，故本院对其该项上诉理由不予支持。就孙伟上诉认为该房屋属其与案外人谭田华夫妻共同财产，谭田华对此不知情，本院认为，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持，孙伟妻子亦未在房屋交付给蒋毅使用后提出异议，故本院对孙伟以其妻子不知情为由主张涉案房屋买卖合同无效的意见不予采纳。对于违约金一节，一审法院根据本案实际情况、双方合同履行情况、蒋毅的实际损失等综合因素，酌情确定的违约金数额适当，本院予以维持，孙伟关于未造成任何损失故违约金过高的上诉理由本院不予采信。另，因孙伟自2017年11月起未能偿还购房贷款，故涉案房屋抵押贷款除本金利息外产生了相应逾期利息及罚息，一审判决相关表述不清，本院依法予以纠正。综上，孙伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但相关表述存在瑕疵，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、《中华人民共和国担保法》第十八条第二款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持北京市顺义区人民法院（2017）京0113民初9675号民事判决第一项；二、撤销北京市顺义区人民法院（2017）京0113民初9675号民事判决第三项、第四项；三、变更北京市顺义区人民法院（2017）京0113民初9675号民事判决第二项为：蒋毅于本判决生效之日起七日内向中国农业银行股份有限公司北京石景山支行清偿北京市顺义区××号房屋之上的抵押债务，具体金额以清偿当日中国农业银行股份有限公司北京石景山支行计算为准；中国农业银行股份有限公司北京石景山支行于蒋毅清偿上述抵押债务之日起七日内出具结清证明和解押手续；四、孙伟于中国农业银行股份有限公司北京石景山支行出具结清证明和解押手续之日起七日内解除设立在北京市顺义区××号房屋的抵押权，中国农业银行股份有限公司北京石景山支行负有协助义务；五、孙伟于房屋抵押注销之日起七日内，协助蒋毅办理北京市顺义区××号房屋的不动产权属转移登记手续，将北京市顺义区××号房屋产权转移登记至蒋毅名下；六、孙伟于本判决生效之日起七日内向蒋毅支付违约金人民币十万元；七、驳回蒋毅的其他诉讼请求。二审案件受理费27600元，由孙伟负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王 黎审 判 员  何灵灵审 判 员  玄明虎二〇一八年四月十一日法官助理  胡震霄书 记 员  高 媛