济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0102民初4128号原告：济南伴侣宠物医院，住所地历下区历山路**。经营者：刘吉平。委托诉讼代理人：魏朝蓬，山东鲁瑞律师事务所律师。被告：济南轮库汽车服务有限公司，住所，住所地济南市div>法定代表人：刘宁，执行董事。委托诉讼代理人：陈浩、朱倩云，均为山东亚和太律师事务所律师。原告济南伴侣宠物医院（以下简称伴侣宠物医院）与被告济南轮库汽车服务有限公司（以下简称轮库公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月12日受理后，依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告伴侣宠物医院的委托诉讼代理人魏朝蓬、被告轮库公司的委托诉讼代理人陈浩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。伴侣宠物医院向本院提出的诉讼请求：1.判令原、被告签订的《房屋租赁合同》无效；2.判令被告返还原告租金35万元、保证金3万元、赔偿损失35万元。3.本案诉讼费用由被告承担。伴侣宠物医院当庭将第2项诉讼请求变更为：判令被告返还原告租金35万元、保证金3万元、赔偿损失446652元。事实与理由：2017年2月20日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告自2017年2月21日至2019年8月14日，租用被告位于济南市历下区历山路某号350平方米房屋，作为原告宠物医院营业场所，原告支付被告35万元租金及3万元保证金。合同签订后原告对该房进行装修。2017年4月11日，在装修马上就要完工的时候，原告通过媒体得知该房属于违章建筑，将会被拆除。因与被告就相关事宜协商未果，产生纠纷，特诉至贵院，望依法判决，以维护原告合法权益。轮库公司辩称，第一，被告对涉案房屋系违法建筑此前并不知情，被告现已起诉房屋出租人山东佳驰国际贸易有限公司，并要求赔偿，其中所要求的损失部分已包括原告主张的装修损失35万元。本次庭审中原告增加诉讼请求，被告向前手房屋出租人主张的赔偿数额也将相应的增加。位于历山路某号房屋系被告从出租人佳驰公司处承租，承租房屋面积620平方米，承租期限自2016年11月17日至2019年8月14日。答辩人承租该房屋时，出租人佳驰公司承诺并保证其对房屋拥有无可争议的所有权，有权对外出租房屋。被告因此将所承租房屋其中的750平米，并与原告签订了转租合同，合同签订时对于涉案房屋属于违法建筑并不知情，也没有向原告隐瞒事实;第二，原告诉请的损失赔偿应当以实际发生为准，且应通过司法评估程序予以确定。就目前原告主张的损失数额，实际过高;第三，至该房屋被山东师范大学拆除时，原告仍未向被告交还房屋并办理房屋交接手续。应当依法按照其占用房屋的时间支付房屋使用费用，该使用费用应当从原告预交的房租中予以扣除;第四，被告得知房屋将要拆除的消息后，通过短信、书面通知等各种方式告知原告房屋将被拆除，通知并希望原告对房屋内的物品进行保全，原告对此不予理睬而导致的损失扩大，应由其自行承担。经审理查明，轮库公司（甲方）与伴侣宠物医院（乙方）于2017年2月20日签订《房屋租赁合同》1份，约定甲方将位于山东省济南市历下区历山路某号租赁予乙方经营使用，建筑面积350平方米。乙方承诺该房屋仅作为经营宠物医院用途。甲方承诺有权对外出租该房屋。租赁期限2.5年，自2017年2月21日起至2019年8月14日止。其中2017年2月21日至2017年3月20日为免租期，此期间乙方不需要向甲方支付租金。甲方需在2017年2月21日前将房屋移交给乙方。年租金35万元，前三年无递增。租金按年预缴，首期租金应于2017年2月21日前交付，以后年度乙方应于每年2月21日前以银行转账或现金方式一次性将下一年租金交付于甲方，甲方不提供发票。在支付首期房租时，乙方应向甲方交付人民币3万元作为乙方切实履行和遵守本合同条款的保证金。如双方在本合同终止后不再续约，甲方在本合同终止后一周内无息退还乙方。合同第十五条约定，合同履行过程中，甲方不履行合同规定应承担的义务，严重影响乙方正常经营活动，乙方有权提前以书面形式通知甲方解除合同，无需承担任何责任。合同尾部有甲方轮库公司盖章、代理人“司玉平”签字;乙方伴侣宠物医院盖章、代理人“刘吉平”签字。合同签订后，伴侣宠物医院负责人刘吉平于2017年1月24日、2月20日、2月21日分三次向轮库公司转款共计380000元，作为涉案房屋第一年度的租金35万元和保证金3万元。另查明，伴侣宠物医院（甲方）于2017年2月27日与山东天公行置业有限公司（乙方，以下简称天公行公司）签订装饰施工合同1份，工程地址济南市历下区历山路某号。建筑面积350平方米。基础施工部分工程期限为60个工作日，开工日期为2017年2月25日，竣工日期为2017年4月30日，工程总造价35万元。合同签订之日支付工程款的60%即21万元，工期过半支付工程款的35%即12.25万元，验收合格后三日内支付余款1.75万元。伴侣宠物医院根据天公行公司的委托，于2017年3月2日向山东铭派靓家装饰设计工程有限公司（以下简称铭派装饰公司）支付21万元，于2017年3月28日向铭派装饰公司支付12.25万元。2017年4月12日，天公行公司出具停工回执书1份，载明：伴侣宠物医院刘院长，你们昨天给我们送达的停工告知书已收到……目前已全面停工，以下我把工地进度汇报如下……截止今天2017年4月12日，工地装修已接近尾声……已完成工程量33万左右……2017年7月5日，天公行公司出具情况说明1份，载明：刘吉平（济南伴侣宠物医院业主）与我司签订《装修施工合同》，因我司与铭派装饰公司有往来账目没有处理，在我司的指示下刘吉平将工程款332500元汇入了该公司名下，特此说明。天公行公司在该说明右下部签章。铭派装饰公司在该说明下部签章，并写明‘以上情况属实’。2017年2月27日，伴侣宠物医院（甲方）与山东垚辉商贸有限公司（乙方）签订格力中央空调设备供应合同1份，合同价款91000元。施工地点济南市历山路南首路东。结算方式：合同签字生效后，甲方即付合同款81000元，安装完毕后付清余款10000元。如由于甲方原因致使工程分期施工，则甲方应当按照实际供货和服务的数量、金额和第1款中的阶段付款条件，向乙方支付工程款。施工进场时间以乙方收到甲方书面通知为准，施工期定为10天。空调安装、调试工作完成后，进行两次验收，一次验收为风口未安装，即隐蔽工程验收，二次验收为风口全部安装完毕。合同签订当日伴侣宠物医院负责人刘吉平向李玉刚转账5万元。山东垚辉商贸有限公司于2017年2月29日向伴侣宠物医院出具5万元收据1张。2017年8月27日，山东垚辉商贸有限公司出具证明1份，载明：兹证明，李玉刚为山东垚辉商贸有限公司负责人，其职务是我公司注册法人……于去年（2017年）收取济南伴侣宠物医院中央空调设备定金50000元。2017年3月6日，伴侣宠物医院与山东世明勤上环境科技有限公司签订中央新风系统供货安装合同1份，工程名称为中央新风系统，工程地点济南市历山路某号，合同签订时一次性付清合同款46000元。合同签订后，伴侣宠物医院负责人刘吉平于2017年3月22日向孔繁伟转账2万元。山东世明勤上环境科技有限公司于2017年3月23日向伴侣宠物医院出具20000元收据1张。2017年8月29日，山东世明勤上环境科技有限公司出具证明1份，载明：兹证明，孔繁伟为山东世明勤上环境科技有限公司员工，收取济南伴侣宠物医院新风设备定金20000元。另查明，伴侣宠物医院得知涉案房屋为违章建筑后，于2017年7月8日通过顺丰快递（单号358564299520）向轮库公司邮寄了涉案房屋钥匙，该快递于2017年7月9日送达至轮库公司。本案在审理过程中，经伴侣宠物医院申请，本院委托山东天元同泰资产评估有限公司对涉案房屋装修中形成附合的部分价值以及可拆除的未形成附合的空调、新风系统及装修该本分的剩余价值及拆除费用作鉴定。2017年12月12日，本院技术室出具退鉴函，载明：你庭审理的申请人伴侣宠物医院与被申请人轮库公司房屋租赁合同纠纷一案，需对济南市历下区历山路某号房屋以下事项进行鉴定……我室于10月9日立案……在鉴定过程中，鉴定标的现场已被拆除，导致本案鉴定无法完成现将该案退回你庭。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，涉案房屋未取得建设工程规划许可证，被告轮库公司亦未提交证据证明涉案房屋系经主管部门批准建设，故原、被告双方签订的房屋租赁合同应属无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。结合本案，被告轮库公司作为涉案房屋的出租人，将违章建筑转租给他人，对导致涉案房屋租赁合同无效应负主要责任，原告伴侣宠物医院在签订合同时，未尽到应有的审慎注意义务，未审查涉案房屋的产权证等合法证件的情况下即签订合同，对涉案房屋租赁合同无效亦负有一定责任。本院酌定被告轮库公司的过错比例为80%，原告伴侣宠物医院的过错比例为20%。原告伴侣宠物医院于2017年7月8日向被告轮库公司邮寄了涉案房屋的钥匙。鉴于涉案房屋正在装修阶段，原告伴侣宠物医院并未开始营业，涉案房屋内除装修及安装的新风、空调系统外并无其他物品，被告轮库公司于2017年7月9日收到钥匙后便可以自由处置该房屋，视为原、被告双方完成了房屋交接。被告轮库公司应将履约保证金30000元及自2017年7月10日至2018年2月20日的房屋租金退还给原告伴侣宠物医院，租金具体数额：350000元÷365×226=216712.3元。对于原告伴侣宠物医院主张的装修损失309652元，因涉案房屋租赁合同签订后，原告伴侣宠物医院于2017年2月27日便签订了装饰施工合同，并于2017年3月底前按装饰施工合同约定支付了装修款332500元。原告伴侣宠物医院得知涉案房屋属于违章建筑后，及时通知施工方停工，避免了损失的进一步扩大。虽然涉案房屋被拆除导致鉴定未能完成，但从装修时间、进度及已支付装修款几方面综合考虑，原告伴侣宠物医院主张装修损失309652元应属合理，被告轮库公司应按过错比例予以赔偿，具体数额为309652×80%=247721.6元。对于原告伴侣宠物医院主张的中央空调系统损失91000元，虽然空调系统安装合同已签订并支付了预付款50000元，但原告伴侣宠物医院并未提交空调系统安装完毕、验收的相关证据，故对于原告伴侣宠物医院的该项诉讼请求，本院不予支持。考虑到原告伴侣宠物医院已支付了50000元定金，被告轮库公司应按过错比例对该5万元予以赔偿，具体数额：50000元×80%=40000元。同理，对于原告伴侣宠物医院主张的新风系统损失46000元，结合原告伴侣宠物医院支付的定金20000元事实，被告轮库公司应赔偿的具体数额为：20000元×80%=16000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：原告济南伴侣宠物医院与被告济南轮库汽车服务有限公司签订的涉案房屋租赁合同无效；被告济南轮库汽车服务有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告济南伴侣宠物医院支付的房屋租赁合同履约保证金30000元；被告济南轮库汽车服务有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告济南伴侣宠物医院自2017年7月10日至2018年2月20日的房屋租金216712.3元；被告济南轮库汽车服务有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告济南伴侣宠物医院装修损失247721.6元；被告济南轮库汽车服务有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告济南伴侣宠物医院中央空调系统损失40000元；被告济南轮库汽车服务有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告济南伴侣宠物医院新风系统损失16000元；驳回原告济南伴侣宠物医院的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币12990元，由原告济南伴侣宠物医院负担2600元，由被告济南轮库汽车服务有限公司负担10390元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，并预交上诉案件受理费，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  谭树杰人民陪审员  咸维玲人民陪审员  宋海玲二〇一八年四月三日书 记 员  庞嫣然