重庆市江北区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）渝0105民初7858号 原告（反诉被告）：羊微巍，男，1990年3月1日出生，汉族，住江苏省宿迁市宿城区宿支路**，公民身份号码5131251990********。 委托诉讼代理人：曹小科，重庆盈兴律师事务所律师。 被告（反诉原告）：向乐平，女，1984年11月11日出生，汉族，住，住四川省渠县/div> 委托诉讼代理人：牟均发，重庆一鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒲星伍，重庆弘双律师事务所律师。 原告（反诉被告）羊微巍与被告（反诉原告）向乐平合同纠纷一案，本院于2018年5月3日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）羊微巍及其委托诉讼代理人曹小科、被告（反诉原告）向乐平及其委托诉讼代理人牟均发、蒲星伍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告羊微巍向本院提出诉讼请求：1.解除羊微巍与向乐平之间于2018年3月21日签订的《店铺转让协议》；2.判令向乐平退还羊微巍支付的转让费5.8万元。事实和理由：羊微巍与向乐平签订的《店铺转让协议》系双方真实意思表示，合法有效，签订当日羊微巍按约向向乐平支付转让费5.8万元，向乐平应将店铺交付羊微巍使用，并在合同签订后三日办理过户手续，但向乐平一直未办理过户手续。店铺出租方重庆建玛特商业经营管理有限公司江北分公司（以下简称建玛特江北分公司）于2018年4月15日向向乐平发出缴费通知，通知其缴纳2018年5月1日至2018年7月31日租金及相应公摊费用等共计25575元。因向乐平没有履行向出租方缴费义务，导致建玛特江北分公司将向乐平承租的涉案店铺收回，致使《店铺转让协议》无法履行。向乐平在明知在未经建玛特江北分公司同意无权将店铺转租给羊微巍的情况下，向羊微巍作出虚假承诺，且合同签订后，向乐平既未向建玛特江北分公司争取转租，也未告知羊微巍无法转租的事实，羊微巍经与建玛特江北分公司沟通，才知道店铺无法办理过户手续，合同目的无法实现。因向乐平没有履行合同约定的过户义务导致羊微巍无法成为涉案房屋的承租人，无法与建玛特江北分公司建立租赁合同关系。羊微巍遂起诉至法院，请求判如所请。 被告向乐平辩称，羊微巍要求解除《店铺转让协议》无事实和法律依据，羊微巍称向乐平未履行店铺转让义务，但店铺过户并非店铺转让的条件，并不能导致合同目的无法实现，向乐平已经履行全部合同义务。按照《店铺转让协议》的约定，应由羊微巍代替向乐平交纳租金的等费用。 反诉原告向乐平向本院提出诉讼请求：判令羊微巍支付履约保证金损失24873元。事实与理由：2018年3月21日，双方签订了《店铺转让协议》约定向乐平将其江北红旗河沟建玛特5-A521超粤店铺转让给羊微巍，并约定羊微巍代替向乐平履行原店铺的租赁合同并向建玛特江北分公司按时每月缴纳租金及其他的水电费用等费用。《店铺转让协议》签订后，羊微巍未按照协议约定向建玛特江北分公司按时缴纳租金，致使向乐平按照原租赁合同的约定交纳的履约保证金被扣除，造成了向乐平的履约保证金损失。向乐平遂诉至法院，请求判如所请。 反诉被告羊微巍辩称，向乐平的履约保证金损失是基于其与建玛特江北分公司的租赁合同产生，应该是向乐平与建玛特江北分公司之间的争议。双方签订《店铺转让协议》后，向乐平没有按照约定办理店铺的过户手续，也没有将店铺交付羊微巍，羊微巍没有权利和义务代替向乐平向建玛特江北分公司交纳租金和相应的保证金，向乐平的主张没有事实依据，故请求法院驳回向乐平的诉讼请求。 经审理查明，2018年3月21日，向乐平（甲方）与羊微巍（乙方）签订《店铺转让协议》，主要约定：甲方同意将自己位于江北红旗河沟建玛特5-A521超粤店铺转让给乙方使用，并保证乙方享有甲方在原有商场租赁合同中所享有的权利义务；店铺转让给乙方后，乙方同意代替甲方向商场履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且每季度定期交纳租金及该合同所约定的应由甲方交纳的水电费及其他各项费用；转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备、商品全部归乙方所有；乙方在2018年3月21日前一次性向甲方支付转让费共计人民币5.8万元，上述费用已包括前述装修、装饰、设备及其他相关费用，此外甲方不得再向乙方索取其他任何费用；甲方应当协助乙方在三日内办理该店铺的过户手续，乙方接手前该店铺的一切债权、债务均由甲方负责；接手后的一切经营行为及产生的债权、债务由乙方负责。同日，羊微巍向向乐平支付转让费5.8万元。 庭审中，就店铺性质及转让标的、转让费用及交付使用情况，双方陈述如下： 1.就店铺性质，向乐平陈述该店铺并无营业执照，系以其个人名义对外销售衣柜等家具，转让标的为店铺的经营权，租赁权依附在店铺上；羊微巍认为店铺转让标的为店铺租赁权； 2.就店铺转让费用，双方均认可转让费5.8万元包括了店铺的装饰、装修及全部商品、设备及水电气费用，但向乐平认为其中还包括四月的房租8000元，双方通过微信商谈时也提及了该问题，即如果羊微巍二月接手店铺，则转让费为6.6万元，其中包括三、四月的房租1.6万元，后羊微巍三月接手店铺，转让费中仅包括四月的房租8000元；羊微巍认为其中虽然包括房租，但不清楚房租的具体金额； 3.就店铺交付使用情况，羊微巍认为因向乐平未办理过户手续，故店铺并未交付，2018年4月6日至4月19日期间羊微巍在店铺中熟悉经营并由向乐平教其如何经营，其后羊微巍就不在店铺了；向乐平认为，签订合同并付款当天店铺已经交付羊微巍，其后向乐平在店铺中带羊微巍经营并收取了自己客户的尾款，2018年3月21日至4月3日期间，因羊微巍要外出办理辞职手续，故其在店铺中帮羊微巍看管店铺，4月4日向乐平因回家离开店铺，4月7日回到店铺时羊微巍一直都在，4月13日后，向乐平离开店铺。 另查明，签订《店铺转让协议》前，羊微巍与向乐平通过微信商谈店铺转让事宜，部分聊天内容如下： 2018年1月25日，羊微巍：“何姐，你以前开始做的时候，有人带吗”，向乐平回复：“刚进这个行业有人带的”，羊微巍：“我来先给你一半的钱，剩下的3月底一起给你，这样我的压力就小多了，也就更有信心了啊”，向乐平：“不行哦，没有这样做的，我都给你说了，我给你那么多单给你你还有什么压力啊，我三月份还给你一起帮你接单，你转手过来都是收十几万的款，一点压力都没有啊”；2月14日，向乐平：“6.6+2.48=9.08万，啊，哪有12万啊”；2月18日，羊微巍：“那我回来了哦”，向乐平：“嗯嗯，不要怕哈，姐带你一段时间”；3月10日，向乐平：“你要来接，你4月底就要交下个季度的房租”，羊微巍：“知道了”，向乐平：“现在你准备58000加下个季度的房租就可以了”，羊微巍：“哦”。 另查明，2017年1月9日，建玛特江北分公司（甲方）与向乐平（乙方）签订的《建玛特租赁合同》，主要约定：租赁标的物为重庆市江北区红石路3号建玛特A521号铺位；商户名称为向乐平（超粤定制家具）；租赁期限为2017年1月10日至2018年7月31日止；季租金7893元，履约保证金24873元；乙方应于合同签订之日缴纳履约保证金和首季租金，否则合同无效，甲方有权将该铺位转租他人，以后各期租金的缴纳，乙方应在上一季度最后一个月的15-20日缴纳；乙方逾期5日未足额支付租金及其他费用，甲方有权解除本合同，乙方交纳的履约保证金不予退还，并承担相当于一个月租金标准的违约金责任；乙方不得将该商铺转租、分租、与他人互换商铺使用或与他人合作联营，除非事前征得甲方书面同意和订立书面协议，并重新议定租金及其他费用标准，否则视为乙方违约，不但乙方上述行为无效，而且甲方有权解除合同，收回铺位，乙方所交履约保证金不予退还，且乙方还应当向甲方支付不低于3万元的违约金，并赔偿甲方其他损失。 同日，建玛特江北分公司（甲方）与向乐平（乙方）签订《建玛特租赁合同补充协议》，主要约定：《租赁合同》签订之日乙方应向甲方缴纳履约保证金，履约保证金原则上按乙方租赁铺位三个月的租金、铺位综合管理费用、设施、设备维护费的总额计算，不足1万元的按1万元收取。同日，向乐平向建玛特江北分公司缴纳履约保证金24873元。 2018年4月15日，建玛特江北分公司通知向乐平缴纳2018年5月1日至2018年7月31日的租金、综合管理费等共计25575元。2018年5月5日，建玛特江北分公司向向乐平发送《限期缴费通知》，主要载明：向乐平承租铺位（A521）到目前为止还未完清在2018年5月1日前应完善2018年5月1日至2018年7月31日租赁费、电费共计25575元以及产生的延期滞纳金，已经违反与建玛特江北分公司签订的《建玛特租赁合同》相关规定；现通知向乐平在收到本通知后于2018年5月8日17：30前缴清所欠费用，否则视为向乐平违约，建玛特江北分公司将停止相关物业服务，并保留采取进一步措施维护权益的权利。同日，向乐平将《限期缴费通知》通过微信发送羊微巍。 庭审中，双方均认可因未缴纳租金等费用，建玛特江北分公司已将前述店铺收回。另向乐平陈述，建玛特江北分公司楼管通过微信向其向其发送了终止协议（无盖章、签名），表示要依照合同约定扣除履约保证金24873元。 上述事实，有店铺转让协议、POS签购单、收据、微信聊天记录、建玛特租赁合同、建玛特租赁合同补充协议、收据、缴费通知、限期缴费通知以及当事人的陈述等证据在卷予以佐证，足以认定。 本院认为，羊微巍与向乐平签订的《店铺转让协议》，系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。 关于合同是否应当解除及转让费是否应当退回的问题。结合双方的微信聊天记录、《店铺转让协议》及当庭陈述来看，羊微巍系通过支付转让费5.8万元而整体受让前述店铺并由其经营使用，5.8万元中的5万元均系用于支付店铺装修、设备等的转让费用，仅有8000元系支付向乐平已经缴纳的四月租金，店铺转让后产生租金的及水电费等费用由店铺使用人羊微巍继续缴纳，故双方签订的《店铺转让协议》的性质系转让协议，而非转租协议。羊微巍支付转让费后，向乐平应当将前述店铺整体交付羊微巍。根据双方当庭陈述，羊微巍实际已于2018年4月6日起进入店铺进行经营活动，虽然期间向乐平也在店铺中，且羊微巍陈述其在店铺中仅系向向乐平学习如何经营店铺，但根据双方的微信记录，向乐平在店铺中的原因系其之前承诺羊微巍开始经营时会帮助其一段时间，故羊微巍实际已经受让店铺并开展经营，即向乐平已经完成《店铺转让协议》的转让交付义务。因此，《店铺转让协议》所涉支付转让费及交付店铺的义务已经分别由羊微巍、向乐平履行完毕，羊微巍受让店铺并经营使用的合同目的已经实现，合同并无解除的理由，且转让费作为羊微巍受让店铺并经营使用的对价，在羊微巍实际取得店铺的情况下，也无退还的理由。 对此，羊微巍虽然主张其系因为向乐平在明知不能转租的情况下，未履行合同约定的过户义务致使其无法取得承租权并向建玛特江北分公司缴纳租金，致使店铺最终被收回，但本院认为：首先，前述店铺并未办理工商登记等手续，双方关于办理过户手续的约定内容并不明确；其次，即使办理过户手续系羊微巍主张的办理转租手续，但基于《店铺转让协议》转让协议而非转租协议的性质，办理转租并非合同的主要义务，能否办理转租以及实际是否办理转租也并不影响羊微巍受让店铺；最后，前述店铺最终被建玛特江北分公司收回的原因系未按期缴纳租金，虽然该店铺的承租人为向乐平，但因羊微巍与向乐平已经通过《店铺转让协议》约定由羊微巍代向乐平缴纳店铺转让后的租金，且向乐平也将缴费通知及时告知羊微巍，故羊微巍应当及时履行代交租金义务，羊微巍虽主张建玛特江北分公司因其并非承租人而拒绝收费，但并未举示相应证据，故对羊微巍的该说法本院不予采信，故羊微巍受让店铺后无法继续使用原来的经营场所经营的原因系其自身未履行代交租金义务。因此，对于羊微巍主张解除《店铺转让协议》并由向乐平退还转让费的诉讼请求，本院均不予支持。 关于羊微巍是否应当赔偿向乐平履约保证金损失的问题。向乐平虽主张因羊微巍未按时缴纳租金致使其向建玛特江北分公司缴纳的履约保证金被扣除，但向乐平并未举示相应证据，证明系因羊微巍的原因而导致向乐平的履约保证金被实际扣除而产生了损失，故对向乐平的该诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、第一百四十二条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、驳回原告羊微巍的全部诉讼请求； 二、驳回反诉原告向乐平的全部诉讼请求。 本诉案件受理费1250元，减半收取计625元，由原告（反诉被告）羊微巍负担。反诉案件受理费421.84元，减半收取计210.92元，由被告（反诉原告）向乐平负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 员 李桂红 二〇一八年十二月四日 法官助理 吴梦琪 书 记 员 孙小容