四川省广安市广安区人民法院民 事 判 决 书(2018)川1602民初1463号原告：苏涛，男，汉族，生于1996年3月5日，户籍地四川省广安市广安区。委托诉讼代理人：黄青容，女，汉族，生于1973年6月21日，户籍地四川省广安市广安区，系苏涛母亲，特别授权。被告：广安丰润房地产开发有限公司。住所地广安市广安区洪州大道左侧东民苑*号楼2、3、4号法定代表人：兰华，总经理。委托诉讼代理人：文岗，四川法雨律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：罗超超，四川法雨律师事务所律师，特别授权。原告苏涛与被告广安丰润房地产开发有限公司（以下简称“丰润公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年3月8日受理后，依法适用简易程序，由审判员谭媛媛独任审判，于2018年4月18日公开开庭进行了审理。原告苏涛的委托诉讼代理人黄清容、被告丰润公司的委托诉讼代理人罗超超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付自2016年6月1日至2017年3月27日期间违约金合计35639.37元；2、判令被告立即交付商品房峻工备案表。3、判令被告立即交付商品房《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。4、判令被告立即整改绿化没完善，电梯无法正常使用，公共设施配套不齐全等缺陷，并给出具体整改时间表。5、判令被告修改原购房合同违反《建筑法》《合同法》《城市房地产开发经营管理条例》相关条款的内容。6、判令被告承担本案全部诉讼费用。庭审中，原告撤回了上述3、4、5项诉讼请求。事实及理由：原告购买被告位于广安区。合同约定，出卖人（即被告）应当在2016年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，交付商品房。后因开发商自身原因，房屋延期于2017年3月27日都未交付。但因以下情况造成房屋违反合同约定及相关法律法规，造成业主无法正常居住。1、开发商欺骗业主，毫无诚信。开发商在没有验收文件《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》及《建设工程竣工验收备案表》等资料交房，哄骗原告先接房装修，但至今都无法达到接房条件。2、合同明确规定公共区域精装修，但现实是公共区域（地下车库、楼梯间）质量低劣，施工粗糙等现象。根本没有达到合同上所说的精装修。3、开发商虚假广告，样板房跟实际房屋差异大，房子的层高差异大，还有小区内的绿化环境与售房部展示图相差甚远。4、开发商至今依然未提供商品房竣工验收备案表。此为国家强制性规定。根据《建筑法》第61条、《合同法》第279条、《城市房地产开发经营管理条例》第17条分别规定，建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。作为房地产开发项目，住宅小区竣工以后必须经验收合格才可以交付使用，开发商在交楼时出示给业主的用以证明商品房经竣工验收合格的文件应该为《建设工程竣工验收备案表》。这是法律的强制性规定，开发商一旦违反了这一规定，无论合同中如何约定，都是非法行为，都要对业主承担法律责任。鉴于此，请法院支持原告的诉讼请求。被告辩称：原告与被告签订的《商品房买卖合同》是实，被告虽然没有在合同约定的时间内交房，但是由于原告怠于接房才导致的，被告多次通知原告来接房，且在2017年1月5日在广安日报上刊登了接房公告要求原告接房。故请求法院驳回原告的诉讼请求。即使支持原告的诉讼请求，原告主张的违约金过高。原告围绕其诉讼请求，提供了《商品房买卖合同》、收据予以证实。被告对其抗辩主张，提供了基础分部工程验收记录复印件、广安日报上刊登的接房公告予以证实。本院综合认证原、被告提供的证据，结合双方出庭人员的当庭陈述，认定如下事实：2014年4月14日，原告（买受人、乙方）与被告（出卖人、甲方）签订《商品房买卖合同》，主要约定：买受人所购出卖人修建的住房位于广安市广安区（属翠屏书苑一期），建筑面积60.64平方米，总价357825元；商品房预售许可证号为（2013）房预售证第27号；每平方米单价5900.80元，总价款357825元，贷款方式付款；出卖人应当在2016年5月30日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案书，有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期30日内，自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。合同签订后，原告在2014年4月14日和2017年3月27日两次向被告支付了购房首付款共计人民币114564元。同时查明，2017年1月5日，被告在广安日报上刊登了公告：翠屏书苑二期业主，翠屏书苑二期已建设完成，具备交房条件，现通知各位业主接房，请各位业主相互转告。附接房应带资料：1、广安市房产交易中心一套房证明；2、购房合同；3、缴款凭证。庭审中，被告仍未提供原告购买房屋的规划验收批准文件、建筑工程竣工验收备案书、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书、住宅质量保证书、住宅使用说明书。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定全面履行义务。原告按约向被告交纳了购房首付款，被告应依约向原告交付房屋。按照合同约定，被告不但应当在2016年5月30日前向原告交付房屋，而且所交付的房屋还应已取得规划验收批准文件、建筑工程竣工验收备案书、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书、住宅质量保证书、住宅使用说明书(以下简称“一文件四书”）。被告虽于2017年1月5日在广安日报上刊登过接房公告，该公告未涉及原告所属的翠屏书苑的一期业主，且被告公司提供不出应交付给原告房屋的上述“一文件四书”，原告即使知晓被告发出的接房公告，也可因此拒绝接房而不构成怠于接房。因此，被告已逾期超过30日未向原告交付符合约定条件房屋的行为构成违约，被告主张原告请求的违约金过高，但并未提供证据，故对原告要求被告支付从2016年5月30日至2017年3月27日（共302天）期间的违约金35639.37元的诉讼请求，本院支持32418.94元（房屋总价款357825元×302天×万分之三）。被告应当取得商品房峻工验收备案登记，但上述文件并非合同约定的被告应当交付给原告，且被告已经承担了违约责任，故原告的上述请求，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告广安丰润房地产开发有限公司向原告苏涛支付违约金32418.94元。二、驳回原告苏涛的其他诉讼请求。上述金钱义务，义务人应于本判决生效后十日内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。案件受理费1090元，减半收取545元，由原告负担54元，由被告广安丰润房地产开发有限公司负担491元，分别向广安市广安区人民法院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。审判员  谭媛媛二〇一八年四月二十八日书记员  张睿智附：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。