江苏省无锡市新吴区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏0214民初4157号 原告：薛明生，男，1950年8月15日生，汉族，住江苏省无锡市新吴区。 委托诉讼代理人：鞠爱军，江苏法舟律师事务所律师。 被告：祁正风，男，1977年3月12日生，汉族，住江苏省建湖县。 委托诉讼代理人：许斌、赵龙生，江苏鼎盛湖律师事务所律师。 第三人：中国联合网络通信有限公司无锡市分公司，住所地江苏省无锡市。 负责人：张国鹏，该分公司总经理。 委托诉讼代理人：张婧楠、张振祥，北京德恒（无锡）律师事务所律师。 第三人：周云志，男，1975年12月30日生，汉族，住江苏省南通市崇川区。 原告薛明生与被告祁正风、第三人中国联合网络通信有限公司无锡市分公司（以下简称联通无锡分公司）、周云志房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月12日受理后，依法适用简易程序，于2017年8月10日公开开庭进行了审理，后裁定转为普通程序，于2018年1月16日公开开庭进行了审理。原告薛明生及其委托代理人鞠爱军（第二次庭审未到庭），被告祁正风及其委托代理人许斌（第二次庭审未到庭）、赵龙生（第一次庭审未到庭）、第三人联通无锡分公司的委托诉讼代理人张婧楠、第三人周云志（第二次庭审未到庭）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 薛明生向本院提出诉讼请求：1、确认薛明生、祁正风之间签订的租房合同于2017年6月5日已经解除；2、判令祁正风、联通无锡分公司、周云志从无锡市新吴区硕放街道通祥路170-3号和通祥三村10号201室房屋中迁出，祁正风自2017年6月6日起至实际迁出之日止按每天1000元的标准支付违约金；3、判令祁正风支付超出应收部分的租金收益463137元。事实和理由：2014年，薛明生、祁正风签订房屋租赁合同1份，约定薛明生将座落于无锡市新吴区硕放街道通祥路170-3号、通祥三村10号201室房屋出租给祁正风；非经薛明生同意，祁正风不得将房屋转租他人，否则薛明生有权终止合同并全额扣除租房保证金；现祁正风擅自将房屋转租给周云志用于经营，其行为构成违约，依法应当承担违约责任；薛明生得知周云志擅自转租案涉房屋，于2017年5月26日向祁正风发函通知双方间租赁合同关系于2017年6月5日终止；超出应收部分的租金收益463137元由转让费368400元、2014年6月10日至2017年6月9日祁正风收取的租金差价94737元构成。 祁正风辩称：薛明生、祁正风在签订案涉房屋后，祁正风即将案涉房屋转租给联通无锡分公司；薛明生明知转租事实，且在转租之后参加了案涉房屋的装修事宜，装潢时案涉出租房门店悬挂了中国联通广告牌，在经营时周云志亮证经营，薛明生从未提出异议；薛明生后要求祁正风返还超出应收租金部分的利益没有事实及法律依据，且薛明生提出该诉请时已经超出举证期限，法院应不予理涉；祁正风在承租案涉房屋时，向原承租人周越旺支付了装修补偿款300000元。请求驳回薛明生的诉讼请求。 联通无锡分公司辩称：祁正风承租案涉房屋后，将案涉房屋转租给联通无锡分公司；薛明生明知转租事宜，并参与了转租后案涉房屋的装修事宜，且至起诉之日，薛明生未提出任何异议，现薛明生要求解除合同，超出行使解除权的法定除斥期间，并无事实及法律依据。请求驳回薛明生的诉讼请求。 周云志辩称：其与联通无锡分公司属于承包代理关系，案涉房屋由其经营联通营业厅。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。查明确认事实如下： 一、双方当事人均无异议的事实。 2014年6月5日，薛明生、祁正风签订租房合同1份，约定：薛明生将位于无锡市新吴区硕放街道通祥路170-3号二间店面房和通祥三村10号201室套房租于祁正风使用，租房期限为2014年6月6日起至2024年6月5日止；房租为每年现金200000元（不含税），如祁正风需要薛明生提供租房发票，应当在原价格的基础上再增加8%；房屋先付租金后用，2014年房租在签订合同时支付，以后每年房租在当年5月10日前支付；租房保证金为10000元，祁正风在签订合同时全额支付给薛明生；祁正风在承租房屋用于通讯工具等电子产品销售经营，不得另作他用；未经薛明生同意，祁正风不得将房屋转租他人，否则，薛明生有权立即终止合同，并全额扣除租房保证金；祁正风应在合同终止之日起将钥匙归还薛明生，如延迟归还，薛明生将自合同终止之日起按1000元每天向祁正风收取房屋租金。合同签订后，祁正风向薛明生支付了租房保证金10000元，现已支付2014年6月6日至2017年6月5日的租金共计600000元（未含税）。 2014年6月13日，祁正风与联通无锡分公司签订房屋租赁合同1份，约定：祁正风将座落在无锡市新吴区硕放街道通祥路170-3号的房屋出租给联通无锡分公司，租赁期限为三年，自2014年6月10日至2017年6月9日；年租金为231579元，合同总价为694737元（含税），联通无锡分公司于每年6月10日前以转账方式转账支付当年租金。合同签订后，联通无锡分公司已支付2014年6月10日至2017年6月9日的房屋租金共计694737元。 同日，祁正风与联通无锡分公司签订商铺转让协议1份，约定：祁正风将座落于无锡市新吴区硕放街道通祥路170-3号的房屋出租给联通无锡分公司；祁正风房屋租赁期自2014年6月6日至2024年6月5日止，因祁正风另有发展，决定于2014年6月10日前搬出上述房屋，并将2014年6月10日至2017年6月9日的三年租赁期的上述房屋使用权交付给联通无锡分公司使用；作为对祁正风自愿搬出协议下房屋的补偿，联通无锡分公司于收到房屋租赁费发票之日起5日内支付祁正风装修补偿款368400元。合同签订后，联通无锡分公司向祁正风支付368400元。 2017年5月24日，祁正风与联通无锡分公司签订房屋租赁合同1份，约定：祁正风将座落在无锡市新吴区硕放街道通祥路170-3号的房屋出租给联通无锡分公司，租赁期限为三年，自2017年6月10日至2020年6月9日；年租金为268817.2元，合同总价为806451.6元（含税），联通无锡分公司于每年6月10日前以转账方式转账支付当年租金。合同签订后，联通无锡分公司向祁正风支付2017年6月10日至2018年6月9日的房屋租金共计268817.2元。 2017年5月26日，薛明生向祁正风邮寄函件1份，载明：祁正风将案涉房屋转租他人，根据合同约定薛明生有权立即终止合同。现通知祁正风双方间租赁合同关系于2017年6月5日止终止，若祁正风未按约归还案涉房屋，薛明生将扣除租房保证金并自合同终止（解除）之日起按1000元每天向祁正风收取房屋租金。 2017年6月3日，祁正风向薛明生回函称：祁正风转租案涉房屋，薛明生应当知道，且在6个月内未提异议，故薛明生不能解除双方间房屋租赁合同；请在收函后立即提供个人账户，以便祁正风支付租金。 诉讼中，联通无锡分公司、周云志均确认周云志系联通无锡分公司代理商，各方均确认现由周云志实际使用案涉租赁房屋。 二、双方当事人有争议的事实。 （一）、祁正风认为薛明生知道案涉房屋已转租，在6个月内未提出异议，薛明生2017年5月6日解除租赁合同的通知无法产生解除的效力，其提供如下证据： 1、导航截图1份，显示薛明生的住所与案涉租赁房屋的行车距离为1.1公里。 2、案涉租赁房屋现场照片若干，显示案涉租赁房屋室外广告牌上打上中国联通的标识及文字，案涉租赁房屋室内有周云志领取的营业执照亮证经营。 经质证，薛明生对上述证据1真实性不认可，认为证据2不能反应薛明生知晓案涉房屋转租事宜。 祁正风陈述如下事实： 1、祁正风转租案涉房屋给联通无锡分公司后，实际使用人周云志将案涉房屋重新进行装修，在拆除横梁时与薛明生发生争议，薛明生自行找装修工人施工加梁，并收取周云志给付的加梁费4000元，薛明生应知晓转租事宜。 2、薛明生在2014年、2017年去周云志在案涉租赁房屋处经营的联通营业厅内购买过手机，因周云志在联通营业厅内亮证经营，薛明生应于2014年知晓转租事宜。 3、祁正风在案涉出租房屋隔壁经营苹果手机门店，薛明生于2015年5月26日在祁正风经营的苹果手机店收取案涉房屋租金，应当知晓案涉房屋转租事宜。 针对祁正风陈述的事实，薛明生称：1、薛明生一直认为系祁正风进行装修。在装修过程中，薛明生、祁正风协商加梁事宜后，薛明生找装修工人进行加梁，并收取了祁正风的员工给付的加梁费4000元；2、薛明生于2014年去案涉租赁房屋购买手机，但并没有注意到案涉房屋被转租。2017年5月，薛明生再次去案涉租赁房屋购买手机，发现案涉房屋内营业执照的经营者并非祁正风，经询问后才得知案涉房屋被转租，由周云志使用案涉房屋经营联通营业厅；3、2016年5月26日，祁正风在江苏银行向薛明生交付租金，并非其所述在案涉租赁房屋隔壁的苹果手机店交付租金。 另外，祁正风陈述：其与薛明生签订房屋租赁合同前已经与联通无锡分公司谈好转租事宜，在签订合同时，祁正风告知薛明生其做联通产品，并未告知薛明生转租事宜。 （二）、若本院认定薛明生、祁正风之间的房屋租赁合同于2017年6月5日解除，薛明生赔偿主张中的合理部分。 诉讼中，因联通无锡分公司已向祁正风交付案涉房屋租金至2018年6月9日，薛明生同意将案涉房屋交由联通无锡分公司使用至2018年6月9日，并在本案中搁置要求祁正风、联通无锡分公司、周云志从案涉租赁房屋中迁出事宜，2018年6月9日之后的租赁事宜，由薛明生与联通无锡分公司、周云志另行协商解决。薛明生向祁正风主张的赔偿包含两方面内容：1、祁正风应支付2017年6月5日之前超出应收租金部分的利益463137元；2、祁正风应支付2017年6月6日至2018年6月9日间的违约金（按每天1000元计算）。 1、关于祁正风超出应收租金部分的利益463137元的构成，薛明生认为，祁正风向联通无锡分公司收取2014年6月10日至2017年6月9日的房屋租金共计694737元，减去薛明生向祁正风收取2014年6月6日至2017年6月5日的租金600000元，加上祁正风向联通无锡分公司收取的转让费（即商铺转让协议中载明的装修补偿费）368400元，即为薛明生主张的463173元。 因薛明生向祁正风收取2014年6月6日至2017年6月5日的租金600000元为不含税的价格，而祁正风向联通无锡分公司收取的租金及转让费均包含了税款。诉讼中，薛明生、祁正风均确认扣除相应税款后，祁正风向联通无锡分公司收取2014年6月10日至2017年6月9日的房屋租金为每年220000元，房屋转让费为340000元。 关于房屋转让费事宜，祁正风陈述:祁正风在案涉租赁房屋旁开设苹果手机店，周越旺系案涉房屋前承租人，在案涉房屋开设小吃店。2014年5月15日左右，周越旺告知祁正风想以300000元转让费将店铺盘出去，祁正风同意接手案涉房屋，并在次日现金给付周越旺50000元。2014年5月29日，周越旺介绍祁正风、薛明生认识并签订了案涉租赁合同，因薛明生同意给予几天装修期，故合同签署日期载明为2014年6月5日。合同签订后，祁正风向周越旺转账支付250000元。支付店铺转让费系硕放地区的惯例，联通无锡分公司支付的368400元装修补偿费即为店铺转让费。祁正风提供银行转账记录，证明其向周越旺转账250000元。 薛明生陈述：薛明生与周越旺之间的合同于2014年6月7日到期。在合同到期前一个月左右，薛明生告知周越旺房租要涨至每年175000元，周越旺一开始要求继续承租，后又称房租太高，介绍一个做手机生意的人承租房屋。2014年5月27日左右，薛明生、周越旺签订了解除房屋租赁合同的协议。2014年5月28日，薛明生在周越旺的介绍下与祁正风签订了案涉合同，因需要给予祁正风几天装修期，故合同签署日期载明为2014年6月5日。薛明生对祁正风银行转账记录本身真实性无异议，但认为祁正风与薛明生签订合同时，周越旺已与薛明生解除房屋租赁合同，祁正风无需支付周越旺转让费。薛明生对祁正风向周越旺支付费用不知情，祁正风提供转账记录不足以证明款项支付的性质系转让费。 2、关于薛明生主张祁正风应支付2017年6月6日至2018年6月9日间的违约金（按每天1000元计算），薛明生认为，合同解除后，祁正风应将钥匙归还薛明生，如延迟归还，薛明生将自合同终止之日起按1000元每天向薛明生收取房屋租金。故薛明生据此主张相应违约金。 本院认为，薛明生、祁正风之间的合同，真实、合法、有效，双方均应全面履行合同义务。本案的争议焦点为：1、双方间租赁合同是否于2017年6月5日解除；2、若双方间租赁合同于2017年6月5日解除，薛明生赔偿主张中的合理部分。 关于争议焦点一。祁正风认为薛明生知道或者应当知道祁正风转租，在六个月内未提出异议。从本院查明的事实来看，薛明生、祁正风间房屋租赁合同约定案涉房屋用途系用于通讯工具等电子产品的经营销售，祁正风告知薛明生承租案涉房屋用于经营联通产品，而隐瞒了转租事宜，祁正风自身存在过错。在此情形下，即使薛明生在案涉房屋内收取加梁费、购买手机，案涉房屋悬挂中国联通标志，薛明生也有理由相信案涉房屋系祁正风经营；案涉房屋内悬挂的营业执照载明经营者系周云志，薛明生并不必然会注意。祁正风的上述意见，本院不予采信。 双方间租赁合同约定，未经薛明生同意，祁正风不得将房屋转租他人，否则，薛明生有权立即终止合同。本案中祁正风未经薛明生同意转租案涉房屋，薛明生享有合同约定的解除权。薛明生于2017年5月份向祁正风发函要求于2017年6月5日解除双方间合同，可产生解除的效力。故本院确认薛明生、祁正风间房屋租赁合同于2017年6月5日解除。 关于争议焦点二。1、关于薛明生主张2017年6月5日之前祁正风超出应收租金部分的利益463137元。本院认为，祁正风于2014年6月10日至2017年6月9日期间向联通无锡分公司收取的租金收益共计660000元（不含税），超出祁正风于2014年6月6日至2017年6月5日向薛明生支付租金600000元的部分为60000元，祁正风应向薛明生支付租金差额60000元。 另外，联通无锡分公司向薛明生支付转让费368400元（含税）。薛明生、祁正风间租赁合同系通过前承租人周越旺的介绍缔约，从祁正风的举证情况来看，现有据可查的系祁正风向周越旺转账249995元，结合现有证据，上述转账金额可认定为祁正风向周越旺支付的转让费。转让费系祁正风与周越旺、联通无锡分公司之间因转让店面使用权而产生的费用，本案中祁正风支付转让费及收取转让费系与案涉房屋前后经营者周越旺、联通无锡分公司之间的约定，转让费的约定包括了各方对经营权、装修价值等考量，合理与否系祁正风与周越旺、联通无锡分公司之间的关系，应在祁正风与周越旺、联通无锡分公司之间解决，与出租方薛明生无关，相应收益也不应归属于出租方薛明生所有。 2、薛明生主张祁正风应支付2017年6月6日至2018年6月9日间的违约金（按每天1000元计算）。虽双方间租赁合同约定若祁正风迟延归还钥匙，自合同解除之日起祁正风应向薛明生按每天1000元支付房屋租金，因薛明生、祁正风租赁合同约定的租金为每年200000元，祁正风向联通无锡分公司收取2017年6月10日至2018年6月9日期间租金收益250000元（不含税），本院酌定祁正风向薛明生支付2017年6月6日至2018年6月9日间的违约金250000元，结合本案的具体情况，该违约金足以弥补薛明生的损失。 关于2018年6月9日之后的租赁事宜，薛明生可与联通无锡分公司、周云志协商处理，若协商不成可另行起诉。在法庭辩论终结前，薛明生陈述迁出事宜法院可不予处理，由薛明生与联通无锡分公司、周云志协商后续租赁事宜，故本院对在本案中对薛明生要求周云志等人迁出的诉请不予处理。法庭辩论终结后，薛明生向本院邮寄重申诉讼请求函、变更诉讼请求函，内容与薛明生在审理过程中的意见有冲突，对上述函件载明的内容，本院不予理涉。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十四条第二款之规定，判决如下： 一、确认薛明生、祁正风2014年6月5日签订的房屋租赁合同于2017年6月5日解除。 二、祁正风于本判决发生法律效力之日起十日内返还薛明生截止2017年6月5日超出应收租金部分的利益60000元。 三、祁正风于本判决发生法律效力之日起十日内支付薛明生2017年6月6日至2018年6月9日间的违约金250000元。 四、驳回薛明生其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12121元（此款已由薛明生预交），由薛明生负担7495元，由祁正风负担4626元（薛明生同意其预交的案件受理费4626元由祁正风向其直接支付，本院不再退还，由祁正风在本判决发生法律效力之日起十日内向薛明生支付）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。 （此页无正文） 审 判 长  戴 雷 人民陪审员  周金生 人民陪审员  邹玉芬 二〇一八年四月二十日 法官 助理  王 帆 书 记 员  黄 琦 本案援引法律条款 《中华人民共和国合同法》： 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。