济南高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0191民初1764号原告：陈国鑫，男，1994年9月8日出生，汉族，济南铁路局职工，住济南市。委托诉讼代理人：杜文堂，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王琰，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。被告：姜祝林，男，1985年2月1日出生，汉族，山东源圣铭物联网科技有限公司员工，住济南市。委托诉讼代理人：程振月，山东舜泽律师事务所律师。第三人：山东中住地产经纪有限公司，住所地济南市。法定代表人：金田，董事长。委托诉讼代理人：高瑞楠，女，1991年4月15日出生，汉族，山东中住地产经纪有限公司员工，住公司宿舍。委托诉讼代理人：解学鑫，男，1989年11月19日出生，汉族，山东中住地产经纪有限公司员工，住公司宿舍。原告陈国鑫与被告姜祝林、第三人山东中住地产经纪有限公司（以下简称中住地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告陈国鑫及其委托诉讼代理人王琰、被告姜祝林的委托诉讼代理人程振月、第三人中住地产的委托诉讼代理人解学鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈国鑫向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告双倍返还已付定金人民币100000元；2.判令被告赔偿原告房屋差价款损失213045元、实际发生的律师费损失18000元；3.判令被告承担本案的诉讼费用、保全费用；在庭审中，陈国鑫增加第一项诉讼请求：判令解除双方签订的房屋买卖合同。事实和理由：被告姜祝林承诺可以推荐促成原告以优惠的团购价格自开发商济南东安置业有限公司购买位于济南市高新区凤凰国际南区12号楼1单元501室（含地下室）房产一套，双方确认以约定价格为基数，原告按照最终与开发商网签价格与该价格的差价向被告支付差价利益。基于上述意思表示，原被告双方及第三人中住地产签署了一份《房屋买卖合同》，其中约定，被告负责开原告的团购价格证明，签约当日，原告先向被告支付定金5万元，向第三人中住地产支付1万元款项（约定交易成功后，由其转付给被告，该款项第三人中住地产已经返还给原告），双方于2016年12月份到开发商办理购房事宜，办理完毕当日，原告向被告支付剩余差价。并载明了结算的价格为12250元/平方米。但是最终，被告未能向原告开具团购证明，无奈之下，原告只能事后另行以市场价格14350元/平方米购买了该宗房屋，根据合同第十二条约定，被告应当赔偿原告因此遭受的房屋差价经济损失，并双倍返还原告已付定金，同时承担原告实际支出的律师费用。上述费用，经原告多次催要未果，为维护原告的合法权益，特诉至法院。姜祝林辩称，1.原、被告及第三人签订的房屋买卖合同无效，在双方明知涉案房源是单位名义团购购买，违反了商品房买卖的强制性规定，同时，第三人作为二手房房屋买卖中介，不具备签订商品房买卖合同的资格，因此，本案合同无效。2.因虚假团购被告的雇主左鹏涉嫌刑事犯罪已经被济南市高新区公安分局刑事立案，在刑事机关询问笔录中左鹏已经如实陈述了团购的经过及收到原告定金的事实，根据民事诉讼法的先刑后民的原则，本案应当中止诉讼，并依法追加左鹏为本案共同被告。3.原告诉求无法律依据，因为原告明知自己不具备团购资格，借用他人的力量以团购优惠的价格购买楼房，不仅违反了正常的房地产交易秩序，也违反了法律的强制性规定，因为原告的违法，就不能适用定金原则保护其所谓的合法权益。因此，原告要求双倍返还定金无法律依据。因原、被告及第三人的违法性，原告交付的定金应当由权利部门依法予以收缴，而不应当予以返还。4.被告是受雇于他人从事的活动，履行的是职务行为，所产生的法律后果应当由雇主承担，所以原告起诉被告主体错误，请求法院依法驳回原告对被告的起诉。中住地产述称，1.原、被告双方在第三人的居间服务下于2016年11月7日签订房屋买卖合同，该合同为双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应当于合同签订后成立并生效。原、被告双方应当按照合同约定，履行自身的义务。2.因被告无法开具团购证明，致使原告不能按照合同约定的价款购买该房屋，对此，被告应当承担自身的违约责任。3.我公司作为第三人，积极配合法院调查，并尊重法院判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。陈国鑫提交的如下证据：证据一，2016年11月7日签订的房屋买卖合同，证明双方存在合同关系，约定被告为原告开具涉案房屋的团购价格证明，并以房屋单价12250元/平方米作为双方的结算价格，原告直接将最终与开发商实际签约价格低于该结算价格的房屋差价支付给被告，原告依约向被告支付了定金及相关款项。同时，合同约定了被告违约的违约责任。针对该证据，姜祝林辩称该证据不能证明原告主张的观点，该房屋买卖合同，名为买卖，实际是购买的团购房源，合同中的房屋事实上并不在开发商中备案登记，因为原告本身不具备团购单位的员工资格，即使合同约定被告通过他人关系为原告办理了团购名额，也是违法违规的，本身该房屋买卖合同也是居间服务合同，居间方作为专业的房地产买卖中介机构对买卖的房屋出售的资格及购买的资格应当严控把关，且第三人也没有商品房房屋买卖的中介资格，因此，本合同是无效的。针对该证据中住地产称认可其真实性，对证明内容无异议。该合同中被告方在合同甲方处签字确认，应当承担合同约定的相关义务。对此，陈国鑫称该合同涉及到的是转让团购的名额，并不是转让房地产本身，以优惠价格购买商品房是一种期待利益，属于债权范围，并非物权，双方的合同及其约定不存在合同法五十二条规定的情形，对于合同的条款应当予以适用。证据二，2016年11月7日被告出具的5万元定金收条，及第三人出具的24855元佣金确认单，证明合同签订后，原告依约履行了合同义务。针对该证据，姜祝林辩称对证据二定金收条的真实性本身无异议，但被告收到定金后直接交给了左鹏，被告本身没有收到或支配该5万元。佣金确认单应当由第三人质证。中住地产对该证据无异议。证据三，2017年5月15日原告与东安置业签署的商品房买卖合同，证明因被告违约，原告只能自行按照市场价格14350元/平方米购买了涉案房屋，承担了差价损失。针对该证据，姜祝林辩称认可该证据的真实性，但不能证实原告的主张。原告举证证明该合同以正常市场价格购买，恰恰符合了房地产市场的交易习惯，对其违规的团购优惠购房单价本身不具有合法性，因此，原告依据该合同主张优惠团购价与正常的商品房买卖合同价格之间的差价作为其经济损失无事实及法律依据。中住地产对该证据无异议。证据四，录音资料三份，前两份时间在2016年11月7日当天录音的，证明被告在签约时称其是高新控股的人员，并称按照协议价格12250元/平方米与实际购买成交价格之间的价格计取报酬，及被告没有办理违约的事实。针对该证据，姜祝林辩称不认可其真实性，该录音证据不符合民事诉讼关于录音证据的构成要件，无法证实该录音的真实性。中住地产对该证据无异议。证据五，诉讼业务委托代理合同，律师费发票，律师费支付凭证，证明原告因被告违约而遭受的实际损失。针对该证据，姜祝林辩称认可其真实性，但对原告要求被告承担有异议，当事人聘请律师提供法律服务属于单方法律行为，原告要求被告承担其律师费损失无法律依据。中住地产对该证据无异议。姜祝林提交的如下证据：证据一，雇佣协议一份，2016年9月6日被告与左鹏、刘霄签订一份雇佣协议，因此，本案原告起诉被告属于主体错误，应当依法追加左鹏、刘霄为本案被告。支持该证据的法律依据为侵权责任法第三十五条约定。针对该证据，陈国鑫称对该证据的真实性无法核实，且与本案无关联性，原告并不认识被告所称的左鹏、刘霄，从双方签订的房屋买卖合同看，被告直接作为买卖合同的出卖人，同时根据双方签约当日2016年11月7日的谈判录音，被告是称其自己为高新控股集团的工作人员，没有以任何形式告知原告是代理他人签订的该合同，而原告对该合同的后续履行均是与被告及第三人进行的。对该证据的证明内容不予认可。针对该证据，中住地产称对该证据的真实性无法核实，且与本案无关。本案的房屋买卖合同由被告在出卖人甲方处签字确认，所有谈判及后期手续均由被告方出面配合协调，整个交易流程不存在左鹏和刘霄的参与，且被告方并没有将自己签署在合同的代理人处，因此，基于该房屋买卖合同，应由被告承担法律责任。证据二，银行转账明细一份，证明被告收到原告定金后，通过支付宝5次转账给其雇主左鹏，证明被告签订合同及收取定金的行为是履行受雇佣的行为，其法律后果应当由雇主承担。针对该证据，陈国鑫称认可该证据的真实性，但与本案无关联性。针对该证据，中住地产称认可其真实性，对证明目的不认可。被告与案外人之间的银行转账流水不能证明该笔费用既是该房屋的定金，双方之间没有关联性。证据三，2016年济南东安置业有限公司出具的高新区管委会团购名单确认表，该证据虽经公安机关查明是伪造的，但能证实原告购买涉案房屋的本意是规避法律、冒用团购资格，证明原、被告之间买卖行为的违法性。针对该证据，陈国鑫称该证据系复印件，真实性无法核实，且该证据原告在庭审前也从未见过，原告也并没有按照该确认表上的价格与东安置业签署房屋买卖合同。针对该证据，中住地产称对证据三，因系复印件，真实性无法查实。当事人对下列证据无异议，本院予以确认并在卷佐证，对上述有争议的证据，本院经审查认为：一、针对陈国鑫提交的证据一，陈国鑫与姜祝林签订《房屋买卖合同》，双方认可该合同转让的是团购的名额，并不是房地产本身，故该转让属于期待利益的转让，转让内容不违反国家法律法规规定，故该证据本院予以采信。二、针对陈国鑫提交的证据二，虽姜祝林辩称收到定金直接交给了左鹏，其没有收到或支配该5万元，但姜祝林收到陈国鑫支付的5万元定金系事实，而姜祝林收到的定金如何处理系姜祝林与左鹏之间的交易，与本案无关，故陈国鑫提交的该证据，本院予以采信。三、针对陈国鑫提交的证据四，虽姜祝林辩称该录音证据不符合民事诉讼关于录音证据的构成要件，无法证实该录音的真实性。根据民事诉讼法及最高院关于民事诉讼证据的若干规定的相关规定，可以证实录音中的当事人系本案当事人，所述内容与本案具有关联性，且该份录音中的一方当事人中住地产对该份证据无异议，姜祝林亦未能提交足以推翻该证据的相反证据，故该证据本院予以采信。四、针对姜祝林提交的证据，因涉案《房屋买卖合同》签署双方为姜祝林与陈国鑫，姜祝林直接作为合同一方在涉案合同中签字，并参与整个交易流程，另依据双方提交的证据及各方当事人在庭审中的陈述，陈国鑫并不知道左鹏的存在，亦不知道姜祝林受雇于左鹏的情况，陈国鑫基于姜祝林系高新控股人员，可以为其办理团购名额，而与姜祝林签订合同；另依据合同相对性原则，陈国鑫有权向姜祝林主张权利；姜祝林与左鹏之间的关系，与本案无关，姜祝林可依据相关证据与事实向左鹏另行主张权利。故姜祝林所提交的证据，与本案无关联性，本院不予确认。根据当事人的陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月7日，因陈国鑫没有资格参加团购享受优惠价格购房，陈国鑫与姜祝林签订《房屋买卖合同》，陈国鑫作为买受人，姜祝林为出卖人，中住地产为居间人。合同约定：姜祝林自愿出售坐落于济南市高新区凤凰国际南区12号楼1单元501室的房产给陈国鑫，合同总价款为1392762元，定金为5万元。该合同约定姜祝林承担开陈国鑫为团购价格的证明。合同第十二条约定：如任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款3‰的违约金（或者违约方承担合同总房价30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择），并赔偿相对方因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费用、交通费等）。另合同约定签订合同当日，陈国鑫交购房定金5万元，此款陈国鑫转款给中住地产，中住地产转交姜祝林，若陈国鑫违约定金不退，若姜祝林违约将双倍返还定金给陈国鑫。且合同约定：陈国鑫于2016年11月10日前向姜祝林支付壹拾万元整，此款将暂存中住地产，于办理办毕后中住地产转交姜祝林，如陈国鑫原因导致房屋买卖不成，此款归姜祝林所有，如姜祝林原告导致房屋买卖不成，此款全额返还陈国鑫；姜祝林与陈国鑫于2016年12月底前到开发商办理购房事宜，办理完毕当日，陈国鑫向姜祝林支付剩余差价；姜祝林与陈国鑫协商价格为壹万贰仟贰佰伍拾元每平。合同签订当日，陈国鑫向支付姜祝林定金5万元，向中住地产支付佣金24855元。另查明，因姜祝林未能按照合同约定为陈国鑫开具其为团购价格的证明，姜祝林于2017年5月15日与济南东安置业有限公司签订《商品房买卖合同》约定，陈国鑫购买济南东安置业有限公司开发的位于济南市高新区旅游路以北凤凰路以东莲花山西路以西的凤凰国际南区12号楼1单元501室房产，约定单价为14350元每平方米，建筑面积为101.45平方米，房屋价款为1455808元，附属物单价为每平方米3500元，面积为10.69平方米，价款为37415元，房屋总价款为1493223元。庭审中，陈国鑫明确其主张的损失是依据买卖合同第十二条第二款违约方承担房屋总价30%的违约金即41万元，并赔偿相对方因此所遭受的损失，而损失主张房屋差价款。如果以房屋差价款主张赔偿的诉求不能得到支持，其要求按照合同第十二条第二款约定的合同总房价30%的违约金主张违约责任，实际主张数额为213045元。另查明，因姜祝林未按合同约定履行义务，陈国鑫主张姜祝林双倍返还定金并赔偿损失，并向本院提起诉讼，因本次诉讼，2017年6月陈国鑫与山东众成清泰（济南）律师事务所签订《诉讼（仲裁）业务委托代理合同》，并支付律师费18000元。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，2016年11月7日，陈国鑫与姜祝林签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，该合同约定的是陈国鑫超购买团购房的资格，属可期待利益的转让，转让内容不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的合同无效的情形，应属有效，双方应按合同约定履行合同义务，陈国鑫按照合同义务支付定金5万元，姜祝林未能按照约定开具团购价格证明，已构成违约，应承担违约责任。一、双方签订的《房屋买卖合同》因姜祝林无法为陈国鑫开具团购价格证明，且陈国鑫已于2017年5月15日与济南东安置业有限公司签订《商品房买卖合同》购得涉案房屋，故双方签订的《房屋买卖合同》已无法继续履行，依据合同法相关规定，陈国鑫主张解除双方签订的《房屋买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。二、因姜祝林未能按照合同约定履行合同义务，已构成违约，按照合同约定，其应双倍返还陈国鑫已付定金10万元，虽其辩称其行为系受雇于案外人左鹏、刘霄而行使的雇佣行为，但依据双方提交证据及庭审中的陈述，陈国鑫有充分理由相信姜祝林系合同相对方，而姜祝林是否与左鹏、刘霄存在雇佣关系，与本案无关，姜祝林的该抗辩，本院不予支持，故陈国鑫主张姜祝林双倍返还其已付定金人民币10万元的诉讼请求，事实清楚，于法有据，本院予以支持。三、因姜祝林存在违约行为，按照合同约定，陈国鑫按照房屋价款30%主张违约金，实际主张数额为213045元的诉讼请求，符合双方约定，亦不违反相关规定，本院予以支持；另依据双方合同约定，姜祝林应赔偿陈国鑫因本案实际支付的律师费18000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：被告姜祝林于本判决生效之日起十日内双倍返还原告陈国鑫已付定金人民币10万元；被告姜祝林于本判决生效之日起十日内支付原告陈国鑫违约金213045元；被告姜祝林于本判决生效之日起十日内赔偿原告陈国鑫律师费18000元。如果被告姜祝林未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6266元，由被告姜祝林负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  曲劲松人民陪审员  师长利人民陪审员  曹振贵二〇一八年四月十六日书 记 员  李 灵