北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初2133号原告：殷德平，女，1963年6月12日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：张洪波，北京京师（天津）律师事务所律师。被告：北京望都新达城天伦酒店管理有限公司，住址北京市朝阳区来广营西路****。法定代表人：徐明，总经理。委托诉讼代理人：李震，男，汉族，1987年3月31日出生，该公司副经理，住，住址山东省莱州市/div>委托诉讼代理人：毕晓棠，北京市广盛律师事务所律师。被告：北京翼鹏兴业房地产经纪有限公司，住，住所北京市丰台区樊羊路**院**楼**334/div>法定代表人：刘东安，执行董事。委托诉讼代理人：夏蕾，女，汉族，1982年7月14日出生，该公司员工，住址，住址北京市东城区div>委托诉讼代理人：毛艳春，女，汉族，1971年7月12日出生，该公司员工，住址，住址黑龙江省漠河县div>原告殷德平与被告北京望都新达城天伦酒店管理有限公司（原名称北京望都新达城商贸有限公司，2016年11月29日名称变更为北京望都新达城天伦酒店管理有限公司，以下简称望都公司）、被告北京翼鹏兴业房地产经纪有限公司（以下简称翼鹏公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。殷德平及其委托诉讼代理人张洪波，望都公司之委托诉讼代理人李震、毕晓棠，翼鹏公司委托诉讼代理人夏蕾到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。殷德平向本院提出诉讼请求：1、要求确认殷德平与望都公司所签合同于2017年5月22日解除；2、判令望都公司返还经营权转让款421750元；3、判令望都公司按照中国人民银行同期贷款基准利率的标准向殷德平支付利息（其中第一笔210875元自2017年7月1日计算至实际清偿之日，第二笔210875元自2017年8月1日计算至实际清偿之日）；4、判令望都公司向殷德平赔偿违约金39175元，标准是经营权转让款的10%；5、要求翼鹏公司对上述2、3、4项承担连带清偿责任。事实和理由：2016年12月27日，殷德平与望都公司签订《经营权转让协议》，约定望都公司将位于北京市朝阳区来广营西路1号“新达城天伦酒店”项目中2238号房（以下简称涉案房屋）的经营管理权转让给殷德平，协议中约定：如果望都公司违约，需承担不超过总房款10%的违约金。望都公司和翼鹏公司是业务合作关系。根据与望都公司的约定，殷德平随后按照协议约定支付望都公司经营权转让款共计391750元，支付翼鹏公司3万元。新达城项目因是违章建筑需要拆除，致使殷德平与望都公司签订的《经营权转让协议》无法履行，2017年5月23日，望都公司向殷德平出具退款承诺书，承诺于2017年7月30日前退还殷德平交纳的经营权转让款。但望都公司一直未按照承诺退还，经殷德平多次向望都公司催要，望都公司仍然不予退还，故依据《中华人民共和国合同法》及《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，要求望都公司退还经营权转让款并赔偿违约金。另外，根据合同法425条，翼鹏公司未尽到告知房屋现状的义务，应该承担连带责任。故法院提起诉讼。望都公司辩称：本案法律关系是房屋租赁合同关系，殷德平主张的款项实际上是租金。双方真实的合同金额是391750元，另外3万元给了翼鹏公司做中介费，不是望都公司收取，不应由望都公司退还。殷德平支付给望都公司的钱中有7%已经被望都公司支付给了翼鹏公司，这7%应当予以扣除。应退还的是364327.5元，望都公司同意退还，但是因为资金紧张，暂时没有办法退还。这个租赁的房屋是望都公司在2014年5月6日从来广营乡政府租来的，房屋本身作为酒店，有附属的场地，望都公司从朝阳区园林绿化局办理了认建认养协议书。望都公司在前期的装修过程中和殷德平签订了本案的协议，将客房租赁给殷德平，租赁期限分两期，第一期16年，第二期20年，租金共计391750元。这个房屋的状态来源殷德平在签约时是清楚的，望都公司也进行了告知，是协议第二条约定的。由于政策调整，来广营乡政府要求望都公司配合腾退，以便拆除这个建筑，导致合同无法继续履行。望都公司被要求腾退时才知道涉案房屋没有临建许可证，所以望都公司认为双方签订的合同是无效的。无效合同是没有违约金的，违约金的主张没有合同约定的依据。关于利息，合同当中没有约定，殷德平主张没有法律依据，望都公司不同意支付。翼鹏公司辩称：翼鹏公司是介绍并促成双方交易的，也确实从殷德平那收了3万元，但是收的不是中介费，是房屋价款的优惠。翼鹏公司是一级代理，收了钱之后又转给别的代理了，最后不是翼鹏公司收的。关于望都公司提到的7%，翼鹏公司确实收了。翼鹏公司认为421750元都应该由望都公司退还，3万元和返佣是我们和望都公司之间的纠纷。本院经审理认定事实如下：2016年12月27日，望都公司（甲方）与殷德平（乙方）签订《经营权转让协议》，约定：甲方转让经营管理权的房屋即涉案房屋，建筑面积31.47平方米，用途为公寓式酒店客房。在签订本协议之前，甲方已向乙方明示本协议内容及房屋现状、项目周边等情况，同时按照乙方要求对可能限制、影响乙方权利的条款及内容做了合理说明。乙方已现场了解该房屋的建筑建设现状、工程进度及房屋相邻建筑、设备设施情况及周边环境，清楚该房屋所在整个项目的规划审批情况，并对该房屋目前的物理状况、法律状况，周边配套等因素均予以认可。转让期限分为两期，第一期2016年12月27日至2032年8月20日，第二期自2032年8月21日至2052年8月20日。第一期协议终止前180天向甲方书面提出申请续约，申请期为60天，甲方收到乙方提出的申请后，需再次与乙方签署补充协议。经营权转让款总金额391750元。乙方应于2016年12月27日前一次性支付全部经营权转让款。甲方应于2017年8月31日将合同约定的房屋交付乙方使用。甲方承诺：新达城酒店于2017年10月31日前开业。乙方经营管理权的转让生效时间以新达城酒店开业日期为准，并以此日期为标准计算转让时间。除本合同规定的特殊情况外，甲方如未按照此协议中规定的期限将该房屋交付乙方使用，甲方应按日向乙方支付日租金200%（每年按照365天计算），逾期满40日的，乙方有权单方面解除本协议。总违约金额不超过该房屋总房款的10%。乙方就该套房屋的经营权可以以转租，出租、赠与的方式变更给第三方，由第三方承租，乙方变更第三方的权益不得超出本合同约定的期限和范围。合同签订前，2016年10月30日殷德平向望都公司支付涉案房屋租赁费20万元。签约当日，殷德平向望都公司支付了租赁费191750元，殷德平向翼鹏公司支付了3万元。2017年3月28日，北京市朝阳区园林绿化局出具“关于停止使用违法建设的通知”。2017年5月23日，望都公司向殷德平出具《退款承诺书》，载明：“一、新达城酒店项目由于政策及甲方原因，我公司配合政府办理腾退工作，原合同无法履行，现与乙方协商进行退款工作，总金额为肆拾贰万壹仟柒佰伍拾元整。我公司承诺于2017年6月30日退款50%贰拾壹万零捌佰柒拾伍元整，剩余余款贰拾壹万零捌佰柒拾伍元整于2017年7月30日全部退清。”庭审中，殷德平与望都公司均认可涉案房屋已拆除。望都公司向本院提交朝阳区农村集体资产租赁合同书、认建认养绿地协议书、房屋租赁合同、北京佳旗伟业商贸有限公司（以下简称佳旗公司）营业执照、公司转让合同、授权书、住所证明、名称变更通知、望都公司营业执照、开发商结佣统计表，以证明涉案房屋及场地最初是由佳旗公司承租而来，属于农村集体资产，望都公司接受了佳旗承租的物业，后来又转租给了殷德平，情况在签约时均告知了殷德平，上述材料也都向其出示过。殷德平对该组证据的真实性不予认可，无法确认是否是真实的，合同具有相对性，该组证据与本案无关。望都公司在签约时没有出示材料告知，与其无关。翼鹏公司对上述证据均认可。就《经营权转让协议》的性质，殷德平与望都公司均认可系房屋租赁合同。就该合同的效力，本院依法调取北京市规划委员会致北京市朝阳区城市管理综合行政执法监察局规（朝）执函【2016】044号《关于朝阳区来广营西路北100米来广营北路西20米处房屋规划审批情况的函》，该函载明：“经查，位于朝阳区来广营西路北100米来广营北路西20米处的9486平方米房屋，未依法取得建设工程规划许可证。特此函告”。双方均对该函表示认可。上述事实，有双方当事人提交的相关证据、当事人陈述意见及庭审笔录等在案佐证。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。依据本院调取的北京市规划委员会的相关函件，涉案房屋的建设未依法取得建设工程规划许可证，故殷德平与望都公司之间的《经营权转让协议》应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现双方已就殷德平支付的租金返还事宜达成一致并签订了《退款承诺书》，该承诺书包含租赁费391750元及殷德平向翼鹏公司支付的3万元，望都公司应按约定向殷德平履行退款义务。现望都公司并未退款，长期占用资金，故殷德平要求望都公司退还经营权转让款421750元，并自逾期之日起支付逾期付款利息，本院均予以支持。至于望都公司所称该笔金额中3万元中介费及7%返佣实际支付给翼鹏公司，系望都公司与翼鹏公司履行案外合同关系的行为，且望都公司承诺退还殷德平该笔款项，望都公司可在向殷德平承担还款责任后另行向翼鹏公司主张相应权利。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。殷德平主张望都公司支付违约金，但从合同条款约定看，殷德平所依据的条款系望都公司延迟履行房屋交付义务的违约责任。一方面，涉案合同自始无效，本院无法认定望都公司依据涉案合同对殷德平负有按时交付涉案房屋的义务。另一方面，以一般房屋租赁合同立约常识判断，从双方订立“租赁合同”中约定的租金支付方式、合同期限等条款看，合同双方在签订合同时均明知涉案房屋的性质及权属存在瑕疵，应认定殷德平与望都公司对于无效合同的订立均有过错。故殷德平主张被告承担逾期无法交付房屋的违约金，和以“居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况”为由，主张翼鹏公司与望都公司承担连带责任，本院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条、第五十八条、第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告北京望都新达城天伦酒店管理有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告殷德平经营权转让款四十二万一千七百五十元及利息（第一笔以二十一万零八百七十五元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率标准，自二〇一七年七月一日起计算至实际支付之日止；第二笔以二十一万零八百七十五元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率标准，自二〇一七年八月一日起计算至实际支付之日止）。二、驳回原告殷德平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4142元，由原告殷德平负担330元（已交纳），由被告北京望都新达城天伦酒店管理有限公司负担3812元（原告殷德平已预交，被告北京望都新达城天伦酒店管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告殷德平）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  张怡二〇一八年四月十二日书记员  张旭