浙江省舟山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙09民终703号上诉人（原审被告）：浙江颐景园物业服务有限公司舟山分公司，住所地舟山市定海区临城街道合兴路中昌国际大厦720室。负责人：孙志民。委托诉讼代理人：郑凯艇，浙江海泰（舟山）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱燕萍，女，1957年6月3日出生，汉族，住舟山市普陀区。上诉人浙江颐景园物业服务有限公司舟山分公司（以下简称颐景园物业公司）因与被上诉人朱燕萍恢复原状纠纷一案，不服浙江省舟山市普陀区人民法院（2017）浙0903民初2434号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。颐景园物业公司上诉请求：依法改判或发回重审。事实与理由：一、从现场来看，造成关联商铺渗水的沉降缝位于244号与246号商铺屋顶之间，两商铺的屋顶有栏杆隔开，沉降缝位于246号商铺屋顶栏杆一侧，另一侧即244号商铺屋顶不属于上诉人维修范围。现244号商铺屋顶之所以也有开凿与水泥注浆的痕迹，通过证人朱某的证言可证明是朱某在被上诉人的指示下对244号商铺屋顶进行开凿。一审仅凭主观臆断认定被上诉人没有必要自掏腰包请求师傅维修，与事实明显不符。二、上诉人已经委托了专业的维修人员进行了维修，再次渗水是因地面再次沉降或被上诉人让维修人员在244号商铺屋顶维修所致。一审未查明继续渗水的原因，而直接归责于上诉人，缺乏相应证据。三、被上诉人明确表示，其244号商铺2016年退租是因其他原因且并未造成损失，244号商铺在2017年9月再次出租，可见，商铺不能出租并非渗水所致，一审判决上诉人承担赔偿责任，于法无据。四、对于公共部位，上诉人的合同义务仅为管理与保养，并不包括维修。根据《物业管理条例》等相关规定，公共部位的维修需由业主委员会将维修方案上报房管局同意，由业主委员会委托维修，费用由房管局从物业维修基金中直接支付。上诉人在接到被上诉人的维修申请后已及时向业主委员会进行了申报了，合同义务已经履行完毕。综上，被上诉人房屋的渗水并非上诉人原因所致，不应由上诉人承担责任。朱燕萍辩称，一、从维修清单来看，上诉人委托维修的长度为15米，而正常商铺长11米，可以说明上诉人委托维修的范围涉及到244号商铺屋顶。二、当时维修是因246号商铺沉降缝漏水，被上诉人的商铺是244号，并不需要维修。但维修人员把244号商铺屋顶也打开了，反而导致了244号商铺的屋顶漏水，且越漏越厉害。一审判决认定事实清楚，请求二审维持原判。朱燕萍向一审法院起诉请求：1.判令颐景园物业公司将其所有的位于舟山市普陀区商铺屋顶恢复原状；2.判令颐景园物业公司赔偿其经济损失30000元（包括租金损失25000元、装修和交通费损失5000元）；3.本案诉讼费由颐景园物业公司负担。一审法院认定事实：位于舟山市普陀区颐景园小区的临街商铺，颐景园物业公司系与该小区业主签约的物业管理公司。244号商铺与隔壁246号商铺中间设置了沉降缝，因沉降缝盖板生锈、玻璃胶壳裂开、屋面裂缝等因素造成沉降缝两侧渗漏，隔墙渗入到两间房屋。朱燕萍多次向颐景园物业公司反映情况，颐景园物业公司的负责人答应进行维修。2016年8月，颐景园物业公司安排维修单位的工作人员朱某进行维修，维修方案为凿除屋顶平台沉降缝两侧大约0.5米，长大约15米，凿到屋面基层，清理垃圾杂质；采用现代高科技防水刷三遍，然后用防水混合水泥砂浆粉刷两遍抹平；验水后用SBS防水卷材封层。朱某修理完毕后，朱燕萍发现244号商铺的二楼出现渗水现象，要求颐景园物业公司继续维修。后朱某联系朱何友对244号商铺二楼的渗水进行维修，但至今仍未修复。朱燕萍曾于2016年9月将案涉房屋出租给他人，收取了半年租金25000元，但因房屋渗水一直未能修复，被退租。2017年9月，朱燕萍才重新将房屋出租出去。另查明，246号商铺的业主颜信祥在法院调查中反映他家房屋至今仍存在渗水现象。经释明，要求朱燕萍对其第一项诉讼请求中恢复原状作出具体解释，朱燕萍解释为要求颐景园物业公司继续修理，恢复其244号商铺不渗水的原状。一审法院认为，颐景园物业公司系244号商铺所在小区的物业服务公司，对因沉降缝等公共区域的缺陷造成业主房屋渗水等问题负有相应的维修义务，其在业主反映后同意予以维修，并采取了相应的维修措施，但至今仍未彻底修复因沉降缝漏水造成两侧房屋渗水的问题，故颐景园物业公司对案涉房屋屋顶平台漏水导致案涉房屋渗水问题负有继续维修至完全修复的义务。关于颐景园物业公司提出的其仅对246号商铺的渗水问题进行过维修，朱燕萍自行要求维修246号商铺的师傅对244号商铺进行维修，所产生的后果应由朱燕萍自行承担的抗辩意见，因两处商铺渗水系中间沉降缝漏水所致，颐景园物业公司针对该沉降缝的维修方案即是对两处商铺的渗水问题同时进行维修，且朱燕萍已多次向颐景园物业公司反映了244号商铺的渗水问题，颐景园物业公司负责人亦同意予以维修，朱燕萍根本没必要自掏腰包请求维修师傅进行维修，故对颐景园物业公司的该抗辩意见不予采纳。关于朱燕萍提出的要求颐景园物业公司赔偿租金损失25000元、装修和交通费损失5000元的诉讼请求，因朱燕萍未举证证明其交通费损失的事实，故对该部分损失的赔偿请求不予支持；244号商铺渗水主要系沉降缝盖板、玻璃胶壳日久生锈、裂开所致，颐景园物业公司作为物业管理公司对此并无直接责任，然而颐景园物业公司在同意朱燕萍进行维修后应在合理期限内完成维修义务，由于其在维修过程中选任维修师傅不当，在朱燕萍多次反映未完全修复的情况下又怠于履行继续维修的义务，至今沉降缝两侧房屋的渗水问题仍未修复，对朱燕萍244号商铺的租金损失和墙纸损坏负有一定的责任，故酌情确定颐景园物业公司对朱燕萍的租金损失和装修损坏合计赔偿10000元。据此，依据《中华人民共和国物权法》第三十六条、第三十七条、《物业管理条例》第二条的规定，判决：一、限颐景园物业公司在判决生效之日起三十日内对舟山市普陀区东港街道海华路244号房屋屋顶漏水导致该房屋渗水的问题予以修复；二、限颐景园物业公司在判决生效之日起十日内向朱燕萍支付损失赔偿款10000元；三、驳回朱燕萍的其他诉讼请求。案件受理费550元，由颐景园物业公司负担183元，由朱燕萍负担367元。二审期间，颐景园物业公司向本院提交如下证据：一、规划验收合格证两份、竣工报告一份，拟证明244号商铺屋顶已经过了质保期，维修需动用物业维修基金，维修义务不在上诉人。二、由朱某出具的证明（加盖有浙江昌屹建设有限公司公章）一份，拟证明东港颐景园海华路246号商铺渗漏维修明细这份预算表表明本次维修只针对246号商铺，244号商铺屋顶是被上诉人私自要求朱某做的，与上诉人无关。被上诉人质证认为，上述证据系在举证期限届满后提交，且不属于法律规定的新证据。244号商铺属于颐景园一期工程，上诉人提交的证据一涉及的是二期、三期与13号楼，与本案没有关联。证据二上仅有浙江昌屹建设有限公司的公章，并无具体经办人员签字，不符合证据的形式要求。本院经审查认为，对于证据一的真实性、合法性予以认定，证明力大小在下文中予以阐述。对于证据二，该证明内容与朱某一审出庭作证时所做陈述、颐景园物业公司多次陈述内容相一致，本院予以确认。二审查明：244号商铺产权证填发时间是2008年5月27日，房屋所有权人一直为朱燕萍。浙江颐景园物业服务有限公司舟山分公司东港颐景园物业服务处在落款时间为2016年8月16日的工作联系函中联系内容为：朱燕萍因244号商铺渗水强烈要求维修。东港颐景园业主委员会于2016年8月17日回复：现阶段小区专项维修资金增值部分入不敷出，无法满足。东港颐景园海华路246号商铺渗漏维修明细上所列预算金额与最终颐景园物业公司付款发票上金额相同，均为5918元。二审补充认定如下事实：根据相关规定，浙江省有关屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏最低保修期限为8年，房地产开发企业和房屋买受人另作出约定的除外，房屋保修期从房屋交付之日起计算。本案中没有房地产开发企业所做另外约定期限的证据，因此即使是从办理涉案房屋产权证之日起计算，244号商铺屋顶外墙面的防渗漏保修期限都早已过了8年最低保修期限。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分”的规定，244号商铺屋顶应属于共有部分。同时根据《物业管理条例》第五十三条“专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用”的规定，可以认定在244号商铺屋顶防渗漏已过保修期限的情形下，维修需动用物业维修基金的事实。因此根据现有证据可以认定颐景园物业公司并无义务维修244号商铺，从而证明颐景园物业公司有关244号商铺系朱燕萍自行维修的陈述有一定合理性，再结合朱某一审出庭作证时所做陈述、朱某出具并由浙江昌屹建设有限公司确认的证明以及维修前的东港颐景园海华路246号商铺渗漏维修明细和维修后颐景园物业公司付款发票等证据，可以认定颐景园物业公司未曾对244号商铺的屋顶平台进行过维修的事实，对此一审认定有误，本院予以纠正。除上述事实外，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，朱燕萍起诉称颐景园物业公司安排维修房屋渗水的师傅擅自在244号商铺的屋顶平台上凿沟，直接导致雨水渗漏，造成房屋装修损坏和其他经济损失，故要求颐景园物业公司赔偿。颐景园物业公司却否认曾对244号商铺的屋顶平台进行过任何维修。对此，应由朱燕萍对其所主张的颐景园物业公司擅自维修244号商铺屋顶平台的事实承担举证责任。可至今为止，朱燕萍所提供的证据并不能证明颐景园物业公司曾对244号商铺的屋顶平台进行过维修，现根据二审查明的事实来看，朱燕萍要求颐景园物业公司赔偿因维修244号商铺屋顶造成的损失，于法无据，本院不予支持。据此，依照依照《中华人民共和国民法总则》第一百十三条，《中华人民共和国物权法》第四条、第三十七条、第六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销浙江省舟山市普陀区人民法院（2017）浙0903民初2434号民事判决；二、驳回朱燕萍的诉讼请求。一审案件受理费550元，由朱燕萍承担。二审案件受理费550元，由朱燕萍承担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 吉审 判 员  谢 佑审 判 员  袁志雄二〇一八年四月三日法官助理王丽民代书记员  毛 赟