海南省三亚市中级人民法院民事判决书（2018）琼02民终181号上诉人（原审被告）：梁三权，男，1944年1月11日出生(公民身份号码×××)，汉族，住海南省三亚市。上诉人（原审被告）：陈才金，女，1945年6月25日出生(公民身份号码)，汉族，住海南省三亚市，系梁三权配偶。上诉人（原审被告）：梁垂石，男，1984年5月l2日出生(公民身份号码×××)，汉族，住海南省三亚市，系梁三权、陈才金儿子。上诉人（原审被告）：梁垂兴，男，1987午10月l9日出生(公民身份号码×××)，汉族，住海南省三亚市，系梁三权、陈才金儿子。四上诉人的委托诉讼代理人：孙定华，海南三和元律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李博峰，男，1952年12月25日出生(公民身份号码×××)，汉族，住黑龙江省哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：戚云霞，海南唐海律师事务所律师。原审第三人：陈晓辉，男，1960年12月25日出生(公民身份号码×××)，满族，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：郭桢，海南卫伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄宇，海南卫伦律师事务所律师。原审第三人：陈少荣，男，1960年1l月7日出生(公民身份号码×××)，汉族，住海南省三亚市。上诉人梁三权、陈才金、梁垂石、梁垂兴(简称梁三权等四人)与被上诉人李博峰、原审第三人陈晓辉、陈少荣合同纠纷一案，三亚市城郊人民法院于2015年12月22日受理，于2016年5月30日作出（2015）城民一初字第6748号民事判决。梁三权等四人不服，提起上诉。本院经审理于2017年5月10日作出（2017）琼02民终180号民事裁定，撤销原判，发回重审。三亚市城郊人民法院经审理，于2017年10月20日作出（2017）琼0271民初5545号民事判决。梁三权等四人仍不服，向本院提起上诉。本院于2018年1月29日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人梁垂石及其委托诉讼代理人孙定华、被上诉人李博峰及其委托诉讼代理人戚云霞、原审第三人陈晓辉的委托诉讼代理人郭桢到庭参加诉讼。原审第三人陈少荣经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。梁三权等四人上诉请求：1.撤销三亚市城郊人民法院（2017）琼0271民初5545号民事判决，依法改判或发回重审。2.本案一审、二审诉讼费用由李博峰承担。事实与理由：（一）涉案《房屋及宅基地转让合同》为有效合同。梁三权等四人与李博峰、陈晓辉、陈少荣于2010年3月28日签订的《房屋及宅基地转让合同》为有效合同，系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。涉案房屋及宅基地已交付给李博峰及陈晓辉，李博峰、陈晓辉已实际占有、使用和收益，梁三权等四人不存在违约行为。之后，李博峰、陈晓辉将涉案房屋拆除并重新建造新的地基基础，又担心提供不了相关报建手续，建筑物会被拆除而停止施工，其后果应自行承担，与梁三权等四人无关。梁三权等四人和李博峰、陈晓辉已经确认转让款40万元是由陈晓辉支付。虽然收款40万元的收据是出具给李博峰，但不能认为是梁三权等四人收到李博峰的40万元。一审认定涉案合同无效并判决梁三权等四人返还转让费用40万元，没有事实与法律依据。（二）李博峰及陈晓辉应承担相应的过错责任。梁三权等四人均是农民，法律意识淡薄。而陈晓辉是大学教授，高级知识分子，李博峰是走南闯北的商人，社会阅历丰富，知晓法律知识，但二人为谋取暴利购买宅基地建房出售。如涉案合同被认定为无效，因李博峰及陈晓辉在宅基地及房屋买卖中未尽到必要的审慎注意义务，未审核土地来源性质、土地是否可建造房屋等信息，对合同无效存在重大过错，应当各自承担相应的责任，对合同无效的后果承担70%的责任。一审判决梁三权等四人支付40万元转让款的利息，也没有法律依据。（三）本案因程序严重违法应当发回重审。李博峰及陈晓辉均是涉案合同的签约方，应当列为共同原告，而一审法院将陈晓辉列为第三人有误，存在严重的程序错误。综上，请求二审法院支持梁三权等四人的上诉请求。李博峰辩称，2010年3月28日，双方签订合同后，李博峰依约向梁三权等四人支付购买宅基地款项42万元。但因李博峰和陈晓辉两人不是三亚市天涯区海坡村委会集体经济组织成员，无权使用涉案宅基地。一审中，陈晓辉与李博峰的诉讼请求不同，合并审理仅是节省审判资源，不存在程序违法。综上，请求二审法院驳回上诉请求，维持原判。陈晓辉述称，梁三权等四人收到的40万元并非由李博峰支付，而是由陈晓辉支付。李博峰趁陈晓辉不注意的情况下，单独要求梁三权等四人出具收条。尽管李博峰与陈晓辉存在合作关系，但李博峰与梁三权等四人不存在直接的转让关系，转让款不应返还给李博峰，而是直接返还给陈晓辉。陈少荣未提交书面陈述意见。李博峰向一审法院起诉请求：一、确认李博峰与梁三权等四人于2010年3月28日签订的《房屋及宅基地转让合同》无效：二、梁三权等四人共同向李博峰返还宅基地购买款42万元及其利息(按银行同期贷款利率自2014年6月起计算至全部给付之日)。一审法院认定事实：李博峰和陈晓辉协商共同在三亚购买农村宅基地建造房屋，并商定由李博峰负责建房技术、陈晓辉管理帐目，风险均担、利益均沾。2010年2月1日，陈晓辉向梁三权支付拆除危旧房屋的费用2万元。2010年2月11日，李博峰将10万元汇入陈晓辉银行账户，3月5日汇入9万元，3月8日汇入35万元，共计54万元。2010年3月28日，梁三权等四人与陈晓辉、陈少荣(挂名)签订《房屋及宅基地转让合同》，约定梁三权等四人将位于三亚市××镇面积为208㎡的危旧房屋一处(包括宅基地)转让给李博峰、陈晓辉、陈少荣，转让费310万元等。当天，陈晓辉通过其银行账户向梁垂石汇款40万元，2010年4月28日向梁三权汇款60万元，2010年6月7日，陈晓辉通过其银行账户汇给梁三权女儿梁二娘60万元。并加上之前向梁三权支付的现金2万元，梁三权等四人承认收到涉案宅基地转让款162万元。2010年2月1日，梁三权向李博峰出具收到购买宅基地款2万元的《收款条》，2010年3月28日，梁垂石向李博峰出具收到购买宅基地款40万元的《收款条》。李博峰随后主持拆除涉案宅基地上的房屋，并建造地基。但地基建成后考虑到存在风险而停止施工。2010年12月9日，李博峰和陈晓辉签订《投资确认书》，确认截止2010年12月9日，项目总投资240.5万元，其中，李博峰已投资94万元(其中40万元为订房款，归属于李博峰的投资额)，上述款项均汇入陈晓辉的工行卡，已全部用于项目的建设中。陈晓辉投入146.5万元，若本项目到现在不再投入李博峰应欠陈晓辉26.25万元。2014年6月，梁三权等四人擅自在李博峰和陈晓辉已建好的地基上建起五层房屋。一审法院认为：李博峰、陈晓辉都不是三亚市天涯区海坡村委会集体经济组织成员，因涉案宅基地是农村集体所有的土地，不得出让、转让或者出租用于非农业建设，梁三权等四人与李博峰、陈晓辉、陈少荣签订的《房屋及宅基地转让合同》违反法律禁止性规定，系无效合同。梁三权等四人取得李博峰、陈晓辉支付的购买宅基地款162万元应返还李博峰、陈晓辉。虽然李博峰、陈晓辉存在合作关系，但李博峰、陈晓辉对上述162万元是谁支付的有争议，陈晓辉主张其支付全部购地款162万元，李博峰主张其支付其中的42万元，其二人不属于共同进行诉讼的原告。本案的焦点是李博峰是否向梁三权等四人支付了购地款42万元。2010年2月1日，陈晓辉直接向梁三权支付拆除危旧房屋费用2万元，当时，李博峰尚未将投资款汇入陈晓辉的银行账户，因此认定讼争42万元当中的2万元是陈晓辉支付的款项。截止2010年3月8日，李博峰共汇入陈晓辉账户54万元，李博峰、陈晓辉在《投资确认书》中确认该笔款项已全部用于项目的建设中。但项目建设包括购地和建造房屋，该笔款项不只用于建造房屋。陈晓辉先后从其账户汇给四被告购地款160万元，李博峰、陈晓辉在《投资确认书》中确认陈晓辉投入146.5万元，陈晓辉投入的款项不足以支付购地款，故上述160万元当中包括李博峰的投资款。收据在法律上是履行义务的凭证，证明当事人之间发生给付与收取财产的事实。2010年3月28日，梁垂石向李博峰出具收到购买宅基地款40万元的《收款条》，与李博峰支付投资款的时间、金额相对应。基于李博峰、陈晓辉存在合作关系，并且李博峰、陈晓辉与梁三权等四人存在直接的购地合同关系，和李博峰向陈晓辉账户汇款54万元的事实，梁垂石向李博峰出具收款收据，证明梁垂石收到李博峰的购买宅基地款40万元，梁三权等四人应直接返还李博峰。据此判决如下：一、确认梁三权、陈才金、梁垂石、梁垂兴与李博峰、陈晓辉、陈少荣签订的《房屋及宅基地转让合同》无效;二、梁三权、陈才金、梁垂石、梁垂兴于判决生效之日起十日内向李博峰返还购买宅基地款400,000元及利息(按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率，自2014年6月1日起计算至债务付清之日止)。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7600元(李博峰已预缴)，由李博峰负担362元，由梁三权、陈才金、梁垂石、梁垂兴负担7238元。二审中，各方当事人均未提交新证据。经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院二审予以确定。另查明，2017年8月22日，陈晓辉就涉案合同向一审法院起诉梁三权等四人，请求确认涉案合同无效，并由梁三权等四人返还162万元。案号为（2017）0271民初6424号。本院认为，李博峰在本案中诉请确认涉案合同无效，并请求由梁三权等四人返还宅基地购买款42万元，并非单独就合同效力提出确认请求，应依据合同类型确定案由，因此，本案应为合同纠纷。一审判决将案由确定为确认合同无效纠纷不当，应予以纠正。本案二审的争议焦点有：一是涉案合同是否无效，梁三权等四人应否返还宅基地购买款40万元并支付相应利息；二是本案是否存在违反法定程序的问题。一、关于涉案合同效力及款项的返还问题《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”本案中，涉案宅基地属于集体所有的土地，梁三权等四人与李博峰、陈晓辉、陈少荣签订的《房屋及宅基地转让合同》虽是当事人的真实意思表示，但违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项关于“违反法律、行政法规强制性规定的合同无效”之规定，应为无效合同。梁三权等四人上诉主张涉案《房屋及宅基地转让合同》有效的理由不能成立，一审判决认定涉案《房屋及宅基地转让合同》无效正确，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”梁三权等四人因无效合同收取了宅基地购买款，理应返还给李博峰。李博峰一审诉请返还宅基地购买款为42万元，一审判决应返还的金额为40万元，李博峰未提出上诉，视为认可。本院确定梁三权等四人应返还40万元给李博峰。梁三权等四人与李博峰明知涉案宅基地为农民集体所有的土地不得转让用于非农业建设，仍然进行土地交易，对合同无效均有过错，应各自承担相应的责任。因此，李博峰诉求梁三权等四人按银行同期贷款利率支付40万元的利息，于法无据，本院不予采纳。梁三权等四人上诉主张不应向李博峰支付转让款的利息，符合法律规定，本院予以支持。梁三权等四人上诉主张由李博峰对合同无效承担70%的责任，无事实和法律依据，本院不予采纳。二、关于本案是否存在违反法定程序的问题从本案查明的事实来看，李博峰和陈晓辉作为合同一方与梁三权等四人签订《房屋及宅基地转让合同》，其已作为原告另案起诉梁三权等四人主张权利，又因其与本案的处理存在法律上的利害关系，一审法院将其列为第三人参加诉讼，并无不当。因此，梁三权等四人上诉主张本案程序严重违法，其理由不能成立，本院予以驳回。综上所述，梁三权等四人的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条规定，判决如下：一、维持三亚市城郊人民法院（2017）琼0271民初5545号民事判决第一项，即“确认梁三权、陈才金、梁垂石、梁垂兴与李博峰、陈晓辉、陈少荣签订的《房屋及宅基地转让合同》无效”。二、变更三亚市城郊人民法院（2017）琼0271民初5545号民事判决第二项为：梁三权、陈才金、梁垂石、梁垂兴于判决生效之日起十日内向李博峰返还购买宅基地款400,000元。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7600元(李博峰已预缴)，由梁三权、陈才金、梁垂石、梁垂兴共同负担5890元，由李博峰负担1710元；二审案件受理费7600元（梁三权、陈才金、梁垂石、梁垂兴已预缴），由梁三权、陈才金、梁垂石、梁垂兴共同负担5890元，由李博峰负担1710元。本判决为终审判决。ouhqdzdjewlnaiafyg审 判 长 梁 朝审 判 员 尹合欢审 判 员 陈太洪 二〇一八年四月十八日法官助理 杨睿婕书记员柯虹附相关法律条文：《中华人民共和国土地管理法》第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。