四川省三台县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0722民初4269号 原告（反诉被告）：李昌举，男，生于1977年6月26日，汉族，住四川省三台县。 委托诉讼代理人：凌晓勇，四川久太律师事务所律师。系特别授权。 委托诉讼代理人：肖洁丽，四川久太律师事务所律师。 被告（反诉原告）：四川省三台星源房地产开发有限责任公司。住所地，三台县北坝街道办事处北泉路星源名居内。 法定代表人：谢沅璆，该公司董事长。 委托诉讼代理人：朱世超，三台县梓州法律服务所法律工作者。系特别授权。 第三人：郭海英，女，生于1986年8月21日，汉族，住四川省三台县。 第三人：王红梅，女，生于1978年2月4日，汉族，住四川省三台县。 原告（反诉被告）李昌举与被告（反诉原告）四川省三台星源房地产开发有限责任公司（以下简称星源房产公司）、第三人郭海英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月19日立案后，依据第三人王红梅的申请，依法追加王红梅为本案第三人参加诉讼，并依法适用简易程序，于2018年11月9日和2018年12月3日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李昌举及特别授权委托诉讼代理人凌晓勇、委托诉讼代理人肖洁丽，被告（反诉原告）星源房产公司之特别授权委托诉讼代理人朱世超，第三人郭海英、王红梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）李昌举向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除2011年2月25日原、被告签订的《商品房认购协议》、返还已付购房款245182元及利息101178.44元（2011年10月21日至2018年8月1日，按年利率6%计算）、赔偿损失53600元（67个月的房屋租金、每月800元），并承担已付房款一倍的赔偿责任245182元，以上金额合计645142.44元；2、本案诉讼费由被告方承担。事实与理由：2011年2月25日，原、被告双方签订《商品房认购协议》，原告购买被告开发建设的位于三台县潼川镇南河路“梓锦.祥和苑”商品房A1区电梯2单元12层1号房，建筑面积91.97平方米。该房按建筑面积以每平方米3118元单价进行计算，房屋总金额286762元。若一个选择一次性付款，优惠5%总房款为272424元。原告如约支付了购房款总计245182元，被告出具收款收据。协议约定该商品房的交房时间为2012年12月31日，剩余欠款交付时付清。2018年5月原告再次将向被告主张交付房屋，被告却于7月16日匆忙将该房出售给第三人郭海英，致使原、被告商品房买卖合同的目的不能实现。星源房产公司提出反诉的理由颠倒黑白，双方合同约定2011年11月1日前支付90%的房屋款项245812元，交付房屋时交付尾款，反诉原告既没有交付房屋也没有通知反诉被告签订备案合同，反而是在反诉被告找到反诉原告交付房屋时，立马与第三人达成交易关系，恶意套取44万元购房款，反诉原告的请求不能成立，应当依法驳回反诉原告的反诉请求。 被告（反诉原告）星源房产公司辩称，原、被告签订的《商品房认购协议》系2011年2月25日签订，协议约定在签订认购协议10日之内必须来签订商品房买卖合同。双方约定商品房的交房时间为2012年12月31日，时至今日离签订商品房买卖合同7年有余，根据民法总则规定，已经超过法律保护的诉讼时效，请求依法驳回原告的诉讼请求。 星源房产公司向本院提出反诉请求：1、请求调解或判决李昌举向星源房产公司支付违约金27242元；2、本案反诉费由反诉被告方承担。事实与理由：星源房产公司于2011年2月25日签订《商品房认购协议》，协议对双方的权利义务约定非常清楚，但李昌举视协议约定为儿戏，拒不履行协议约定。为了维护公司合法权益，教育协议当事人遵守约定，促使协议当事人诚信守约，特依法提起反诉。 第三人郭海英辩称，请求驳回原告李昌举的诉讼请求。 第三人王红梅辩称，我同意原告李昌举提出的诉讼请求，我与李昌举离婚时，已约定该房屋归我所有，请求将李昌举诉请款项由开发商直接支付给我。 本院经审理认定事实如下：2011年2月25日以四川省三台县星源房地产开发有限责任公司（梓锦祥和苑项目部）为甲方、李昌举为乙方，双方签订了《商品房认购协议》，《商品房认购协议》约定：第一条，建筑基本情况：乙方认购商品房为A1区电梯2单元12层1号，建筑面积91.97平方米（最终结算面积按产权登记面积为准）。第二条，商品房价格及付款方式：1、商品房价款按建筑面积每平方米3118元（此价格已包含水、电、气、有线安装立户费），房价总金额为286762元，若本协议建筑面积与产权登记面积有误差，均以产权登记面积为准，其每平方米单价仍按此价格进行结算，多退少补；2、付款方式选择下列第（1）种方式：（1）一次性付款，在签订本协议时乙方向甲方缴清全部款项的90%为245182元，交房时付清全部欠款（按实际支付款总额优惠5%）；（2）分期付款；（3）按揭付款。3、其他：优惠金额为14338元，优惠后总房款为272424元（备注：乙方下差甲方首付房款100000元于2011年11月1日之前补清，如逾期未交，甲方有权处置该套房源）。第三条，办证费用按国家相关规定和标准由双方各自承担。第四条，乙方解除本协议，须向甲方递交退房申请，甲方接到申请后一个月内必须给乙方受理退房手续，并收取乙方认购房款总价10%的诚信补偿金。……第六条，交付房屋期限：该商品房的交房时间为2012年12月31日，因不可抗力因素耽误施工期限，其交付时间顺延；第七条，相关约定：商品房认购协议一旦签订，未经乙方同意，甲方不得将乙方认购的商品房再次转让给他人，甲方违约乙方可按定金的双倍收取违约金；本意向性协议签订之日起，无论市场房价涨、跌，甲方对协议签订价格都不作任何调整；甲方取得该项目的《商品房销售许可证》后，乙方应接到甲方的书面或者电话通知之日起十日内来与甲方签订《商品房买卖合同》，逾期不来签订《商品房买卖合同》的，为乙方放弃购买此房的权利，甲方有权另行销售该套住宅；甲乙双方签订《商品房买卖合同》后，本协议自动失效。第八条，违约责任：1、乙方违反本协议第二条第二款中1项、2项、3项其中一项，甲方有权对商品房另行销售，乙方自愿放弃该商品房的购买权，并向甲方支付该住宅房总价款10%的违约金；2、甲方不能按期交房给乙方造成损失的，由甲方给乙方相应补偿。协议由左君、陈大路在甲方项目负责人处签名盖章，李昌举在乙方处签名捺印。《商品房认购协议》签订后，李昌举于2011年2月25日向星源房产公司给付了购房款145182元，2011年10月20日向星源房产公司给付了购房款100000元。由星源房产公司开发建设的“梓锦.祥和苑”于2001年11月由三台县城乡规划建设和住房保障局颁发《商品房预售许可证》，星源房产公司自2013年8月开始陆续开始向购房户交付李昌举购买的电梯房所在楼盘的房屋。2018年5月14日第三人王红梅向本院提起诉讼，要求与被告李昌举离婚，本院于2018年6月20日作出（2018）川0722民初1969号民事调解书，民事调解书第六条载明“位于成都协和街道骑龙社区剑南大道南段**地块，核准名称为美行中心的******，实测面积157.63平方米，套内建筑面积108.8平方米，该房产归王红梅﹝建设工程规划许可证号510122201451034，建设工程许可证号双施（2011）编号186，房屋所有权证号0941152﹞三台县星源房地产开发有限责任公司开发的梓锦祥和苑A1区电梯2单元12层1号，建筑面积91.97平方米归王红梅所有，所剩尾款8万元左右由李昌举于2018年7月31日前支付，三台县星源房地产开发有限责任公司开发的位于潼川镇南河路的梓锦祥和苑预测建筑面积99.74平方米，套内建筑面积88.13平方米归王红梅所有﹝建设工程规划许可证号：建字第（2011）19号﹞，该房屋的抵押贷款由李昌举于2018年8月31日前偿还，位于成，位于成都天府新区华阳协和下街**称为戛纳湾金棕榈B地块一期，预售许可证号23674号下第9幢1单元30层3005号房产，预测建筑面积178.59平方米，套内建筑面积149.34平方米，归李昌举所有，该服务的按揭贷款由李昌举偿还”。2018年5月19日李昌举向星源房产公司提出接房，后被星源房产公司工作人员告知订房资格已经过期，是通知李昌举到公司结账，而不是接房。2018年6月27日星源房产公司与第三人郭海英签订商品房买卖合同，以总价款440000元将梓锦祥和苑A1区电梯2单元12层1号房屋出售给郭海英，并于2018年7月16日在三台县城乡规划建设和住房保障局办理了备案登记，《商品房现售备案登记审批表》载明：该房屋预测建筑面积102.46平方米，套内面积79.68平方米，总价款440000元，单价4294.36元。 另查明，原告李昌举于2011年12月16日与星源房产公司签订了《商品房买卖合同》，购买了位于三台县潼川镇南河路“梓锦.祥和苑”2幢3单元3楼1号多层建筑房屋一套，并于2013年8月5日接收了该套房屋。本案在开庭审理过程中，原告李昌举认可其与王红梅离婚时，将讼争房屋约定归王红梅所有，其向星源房产公司主张权利后，将所收取讼争房屋的款项转交王红梅；同时李昌举陈述2015年拿第一套房屋的所有权证时，曾向星源房产公司要求接收讼争房屋，因星源房产公司告知房屋面积增大，房价款增加到310000余元，双方为此未能达成一致意见。 上述事实，有双方当事人陈述、身份证复印件、企业登记信息、《商品房认购协议》、收款收据、《商品房现售备案登记审批表》、短信截屏、（2018）川0722民初1969号民事调解书、交房清单、《商品房预售许可证》复印件、《商品房买卖合同》、梓锦祥和苑多层交房结算统计表、电梯交房费用清单等证据在卷佐证。 本院认为，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案原告（反诉被告）李昌举与被告（反诉原告）星源房产公司于2011年2月25日签订《商品房认购协议》，约定由李昌举购买由星源房产公司开发建设的为与三台县潼川镇南河路“梓锦.祥和苑”小区A1区电梯2单元12层1号住房一套，双方签订的《商品房认购协议》不违反法律禁止性规定，其协议合法有效，双方理应按协议约定履行各自的权利义务。双方签订的《商品房认购协议》载明了当事人名称或者姓名和住所，商品房的销售方式，商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间，供水、供电、供气，办理产权登记有关事项等内容，具备了《商品房销售管理办法》第十六条商品房买卖合同的主要内容；依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条关于“商品房认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，李昌举与星源房产公司签订《商品房认购协议》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且星源房产公司已按协议约定向李昌举收取了房屋总价款90%的房价款，李昌举与星源房产公司签订的《商品房认购协议》应当认定为商品房买卖合同。在合同履行过程中，星源房产公司实际设计施工所销售商品房的建筑面积与签订《商品房认购协议》所载明建筑面积发生改变时，星源房产公司理应当向购房人告知讼争房屋建筑面积、房屋总价款改变的具体内容；在双方因与协议载明的房屋建筑面积和房屋总价款改变导致发生争议，而致使不能及时签订《商品房买卖合同》时，星源房产公司应当书面告知李昌举讼争房屋建筑面积和房屋总价款改变后的具体内容，并给予合理期限供其选择是继续履行商品房认购协议、还是解除《商品房认购协议》。星源房产公司在未书面告知李昌举讼争房屋建筑面积和房屋总价款改变的具体内容，或者给予合理期限进行催告接收讼争房屋的情况下，即对讼争商品房另行销售给第三人郭海英，其行为应当属于违约行为，理应承担相应责任。星源房产公司现已将讼争商品房另行销售给第三人郭海英，且在三台县城乡规划建设和住房保障局办理了备案登记，导致李昌举与星源房产公司于2011年2月25日签订的《商品房认购协议》已无法继续履行，属于“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的情形，李昌举要求解除双方签订的《商品房认购协议》的诉讼请求，应予准许；《商品房认购协议》解除后，李昌举要求星源房产公司返还已付购房款245182元及利息的诉讼请求，应予支持，但利率应按中国人民银行公布的同期商业贷款基准利率计算；李昌举要求星源房产公司赔偿租房损失53600的诉讼请求，因李昌举未提供租房居住的相应证据，其所述损失无相应证据证实，其诉讼请求不予支持；李昌举在“梓锦.祥和苑”同一小区另外购买了商品房，且于2013年8月5日接收了同一小区住房，李昌举在同一小区居住，应当知道本案讼争房屋所在楼盘的商品房早已竣工并向购房人交付，双方并无对讼争房屋按认购协议约定面积不能变更施工设计的特别约定，在《商品房认购协议》中也明确约定了“最终结算面积按产权登记面积为准”、“若本协议建筑面积与产权登记面积有误差，均以产权登记面积为准，其每平方米单价仍按此价格进行结算，多退少补”，李昌举在知道讼争房屋面积比《商品房认购协议》记载面积增大、房屋总价款增加的情况下，应当在合理期限内向星源房产公司表明是继续购买讼争房屋、还是解除《商品房认购协议》，李昌举以“因星源房产公司告知房屋面积增大，房价款增加到310000余元，双方为此未能达成一致意见”为由，长时间不与星源房产公司进行协商签订讼争房屋的《商品房买卖合同》及交付房屋，也不表明是否继续购买讼争房屋，导致星源房产公司长时间不能交付讼争房屋，李昌举在客观上具有怠于履行协议的情形，对导致双方现不能履行《商品房认购协议》李昌举亦有重大过错，应当减轻星源房产公司的相应责任，对李昌举要求星源房产公司承担已付房款一倍的赔偿责任245182元的诉讼请求，结合本案协议履行过程中李昌举的过错行为、星源房产公司违约情况以及讼争房屋销售给第三人的交易价格等因素，综合酌情予以支持10%。星源房产公司认为李昌举的主张已经超过诉讼时效的辩解，因本案李昌举起诉所行使的是合同解除权，双方在《商品房认购协议》中并未约定解除权行使期限，也无证据证实向对方催告，其辩解理由不能成立。星源房产公司认为李昌举违约，反诉要求李昌举给付违约金27242元的诉讼请求，因按双方签订的《商品房认购协议》，在星源房产公司将讼争房屋出售给第三人前，李昌举既未向星源房产公司申请解除《商品房认购协议》，李昌举也无《商品房认购协议》第八条约定的违约情形，星源房产公司的反诉理由不能成立，其反诉请求不予支持。李昌举与王红梅离婚时约定讼争房屋归王红梅所有，且在本案诉讼过程中，李昌举也明确表示所主张款项最终属王红梅所有，对本案讼争房屋的实际权利人应当是第三人王红梅；王红梅申请参与本案诉讼，应当属于具有独立请求权的第三人，王红梅在申请参加本案诉讼过程中，已表示同意李昌举对星源房产公司提出的诉讼请求，并明确要求星源房产公司在本案中应给付款项，由星源房产公司直接给付给本人，王红梅的请求符合法律规定，其请求予以支持。 综上所述，原告（反诉被告）要求解除与被告（反诉原告）星源房产公司签订的《商品房认购协议》和返还已付购房款本金245182元及利息的诉讼请求，予以支持；李昌举要求星源房产公司赔偿租房损失53600元的诉讼请求，不予支持；李昌举要求星源房产公司承担已付购房款一倍的赔偿责任的诉讼请求，酌情予以支持24518元（即245182元ｘ10%）；对星源房产公司应给付上列款项，由星源房产公司直接向王红梅给付。对星源房产公司的反诉请求予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百三十一条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十条之规定，判决如下： 一、解除李昌举与四川省三台星源房地产开发有限责任公司于2011年2月25日签订是《商品房认购协议》； 二、由四川省三台星源房地产开发有限责任公司返还王红梅已付购房款本金245182元及利息（利息从2011年10月21日起至2018年8月1日止，利率按中国人民银行公布的同期商业贷款基准利率计算），此款限本判决书发生法律效力之日起十日内付清； 三、由四川省三台星源房地产开发有限责任公司赔偿王红梅人民币24518元，此款限本判决书发生法律效力之日起十日内付清； 四、驳回李昌举、王红梅的其他诉讼请求； 五、驳回四川省三台星源房地产开发有限责任公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10252元，减半收取5126元，反诉费482元，减半收取241元，合计5367元，由李昌举、王红梅共同负担2050元，四川省三台星源房地产开发有限责任公司负担3317元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员  张明永 二〇一八年十二月十八日                                                                             法官助理 魏佳虹                                                                               书记员 蒋维瀚