四川省峨眉山市人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川1181民初3481号 原告：峨眉山市天道物业管理有限公司，住所四川省峨眉山市绥山镇名山中路中医街**，统一社会信用代码915111815950841692。 法定代表人：伍雪平，该公司总经理。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：魏洪平，四川仙山律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：熊月杰，四川仙山律师事务所律师。 被告：宋丹，女，1987年3月29日出生，汉族，住四川省峨眉山市。 原告峨眉山市天道物业管理有限公司（以下简称“天道物业公司”）与被告宋丹物业服务合同纠纷一案，本院于2018年11月16日立案后，依法适用简易程序于2018年12月6日公开开庭进行了审理。原告天道物业公司的委托诉讼代理人魏洪平到庭参加诉讼，被告宋丹经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告天道物业公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即支付原告物业服务费用1992.94元并按日3‰标准向原告支付违约金至款项付清之日止（2015年度175.85元自2015年1月1日起算，2016年度1055元自2016年1月1日起算，2017年度762元自2017年1月1日起算）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年6月5日，原告与乐山市城际房地产开发有限公司（以下简称“城际房地产公司”）签订了《东湖半岛前期物业服务合同》，约定由原告对峨眉山市东湖半岛小区提供前期物业服务，期限自2013年5月1日起至全体业主通过业主大会选聘新的物业公司止。双方对物业服务内容及收费标准进行了约定，同时约定逾期交纳物业管理费用的，业主及物业实际使用人应按照3‰的标准向原告支付违约金。后被告购买了位于峨眉山市东湖半岛小区14栋1单元502号房屋（建筑面积为73.27平方米），并确认接受了前述物业服务合同，享受了原告提供的物业管理服务。但被告自2015年11月1日未交纳物业管理费，截止2017年9月20日，共欠物业费用1992.94元至今未缴。原告多次催要，被告皆不理睬，特诉至法院请求判如所请。 被告宋丹未向本院提交书面答辩意见和相关证据材料。 经审理查明，2013年6月5日，原告天道物业公司（作为乙方）与城际房地产公司（作为甲方）签订了《东湖半岛前期物业服务合同》，合同约定由原告对东湖半岛小区提供前期物业管理服务，合同第二条“在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：物业共同部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理等”，第六条“物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：高层住宅1.2元/月/平方米，多层住宅0.8元/月/平方米。乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按合同约定的服务内容和质量标准提供服务”，第七条“业主应于每月5日前交纳当月服务费用。交纳周期为每一年交纳一次”，第三十一条“甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日3‰的标准向乙方支付违约金”。2015年3月12日，被告宋丹与城际房地产公司签订了《商品房买卖合同》，由被告购买位于峨眉山市东湖半岛14栋1单元502号房屋，建筑层数为11层，其中地上11层，地下**，建筑面积为73.87平方米。2015年3月30日，被告办理了房屋入住手续。2017年7月2日，原告通过在被告住宅门口张贴律师函的方式向被告催收2015年11月1日至2017年6月30日的物业费。2017年9月15日，被告办理了不动产登记，其房屋登记建筑面积为73.24平方米。2017年12月1日，原告通过短信的方式又向被告催收于2017年12月31日前交纳自2015年11月1日至2017年9月20日物业管理费1992元。到期后，被告仍未交纳物业费。现原告以诉称理由为由诉至本院。庭审中，因被告未到庭，本院无法主持双方进行调解。 上述事实，有经庭审质证的资质证书、收费许可证、物业服务收费标准公示照片、东湖半岛前期物业服务合同、商品房买卖合同、不动产登记查询结果通知书、催缴物业费律师函及催缴物业费短信照片、房屋验收登记表、业主装饰装修服务协议、入住手续确认表、业主资料物品领取清单及本案的庭审笔录等予以证实。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，原告与城际房地产公司签订的《东湖半岛前期物业服务合同》不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对被告在内的全体业主具有约束力，被告应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，被告经传票传唤无正当理由拒不到庭、也未向本院提供拒绝履行物业费的书面答辩意见及相关证据材料，视为其主动放弃履行抗辩的权利，现原告以被告享受了原告提供的物业管理服务，并经催收后请求被告支付物业费，符合法律规定和合同约定，本院予以支持，被告购买的房屋位于峨眉山市东湖半岛14栋1单元502号、建筑面积为73.24平方米的高层住宅，根据原告向被告催收自2015年11月1日至2017年9月20日物业费的通知内容，被告应按其房屋登记建筑面积73.24平方米、按1.2元/月/平方米交纳自2015年11月1日至2017年9月20日的物业费，即被告2015年11-12月物业费为175.78元、2016年度物业费为1054.66元、2017年1-8月物业费为703.10元、2017年9月1-20日物业费为58.59元，以上被告应交纳物业费共计1992.13元。关于原告请求被告支付逾期付款违约金，根据原告与城际房地产公司签订的《东湖半岛前期物业服务合同》第三十一条“甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日3‰的标准向乙方支付违约金”的约定，被告作为业主未支付物业费应按约定支付逾期付款的违约金，但原告请求按每日3‰的比例支付违约金已超过实际损失的30%，“过分高于造成的损失”，本院依法按照年利率6%的1.3倍确定本案违约金计算标准为每日2‰；对于物业费逾期交纳的起算时间，鉴于实际履行过程中业主是一年交纳一次物业费以及根据原告向被告催收欠其物业费自2015年11月1日起，物业费逾期交纳起算时间则应从次年的11月1日起。本案中，被告欠缴2015年11月1日至2016年10月31日物业费1054.66元逾期支付违约金起算日为2016年11月1日，2016年11月1日至2017年9月20日物业费937.47元逾期支付违约金起算日为2017年9月21日。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、本判决生效后十日内，由被告宋丹向原告峨眉山市天道物业管理有限公司支付物业费1992.13元及违约金（违约金计算如下：以1054.66元为基数，从2016年11月1日起按每日2‰的标准计算至款清之日止；以937.47元为基数，从2017年9月21日起按每日2‰的标准计算至款清之日止）； 二、驳回原告峨眉山市天道物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取25元，由被告宋丹负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审判员  周琴林 二〇一八年十二月六日 法官助理邓雅心 书记员陈羽 附本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。