甘肃省秦安县人民法院民 事 判 决 书（2018）甘0522民初222号原告：王某。委托诉讼代理人：张天俊，甘肃胡耀明律师��务所律师。被告：甘肃嘉和丰德房地产开发有限责任公司。法定代表人：蔡某1，该公司总经理。委托诉讼代理人：张某，男，该公司总工。委托诉讼代理人：张怀明，天水知音律师事务所律师。原告王某与被告甘肃嘉和丰德房地产开发有限责任公司（以下简称“嘉和丰德公司”）商品房销售合同纠纷一案,本院于2018年2月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王某及其委托诉讼代理人张天俊，被告嘉和丰德公司的委托诉讼代理人张某、张怀明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王某向本院提出诉讼请求：1.解除王某、嘉和丰德公司之间的商品房买卖合同；2.判令嘉和丰德公司退还王某购房款790888元；3.判令嘉和丰德公司向王某支付购房款利息111759.75元（其中：①2013年6月10日至2018年1月31日503614元购房款按一年期贷款基准利率4.35%计算，利息为101668.46元；②2017年4月10日至2018年1月31日287274元购房款按一年期贷款基准利率4.35%计算，利息为10091.29元）；4.判令嘉和丰德公司承担2018年1月31日至退还王某购房款之日期间的利息（按购房款790888元，一年期贷款基准利率4.35%计算）；5.判令嘉和丰德公司向王某支付赔偿款790888元；6.诉讼费由嘉和丰德公司承担。事实和理由：2013年，王某在秦安县解放路老交警队家属楼有45.70平方米房屋一套。嘉和丰德公司为了在该地块开发建设嘉和尚品商住综合楼，于2013年6月7日和王某签订了《拆迁安置补偿合同》。合同约定：按1：1.9的��换标准在该综合楼给王某置换新房，置换面积为86.83平方米；王某所选房屋超过置换面积的部分，按市场价向嘉和丰德公司付款；王某应于2016年6月10日前腾空房屋，将房屋和房屋产权凭证交付给嘉和丰德公司。合同签订后，王某按约定向嘉和丰德公司交付了房屋及产权凭证。2017年3月，嘉和尚品商住综合楼建成后，王某与嘉和丰德公司达成补充协议，约定将该楼的904号房产卖给王某，因该房产的面积为136.36平方米，超出86.83平方米的置换面积，超出部分49.53平方米由王某按每平方米5800元的价格向嘉和丰德公司补交房款287274元。达成补充协议后，王某分别于2017年3月2日、2017年4月10日两次向嘉和丰德公司补交了287274元的购房款。2017年12月，王某发现嘉和丰德公司将904号房又卖给了他人，并已交付。至此，王某购买904号房的目的已无法实现。王某、嘉和丰德公司虽然签订���是《拆迁安置补偿合同》，但实质上是用旧房折抵部分房屋价款的商品房买卖合同，根据王某按每平方米5800元补交房款的补充协议，904号房产的单价为每平方米5800元。根据老房置换86.83平方米新房的约定，2013年6月10日前王某向嘉和丰德公司交付房屋，应视为王某向嘉和丰德公司交付86.83平方米的房款503614元。综上所述，王某、嘉和丰德公司之间是商品房买卖合同关系，王某、嘉和丰德公司之间达成904号房产的买卖协议后，由于嘉和丰德公司将904号房产又出卖给第三人，致王某购买904号房产的目的无法实现。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条之规定，王某有权解除合同，嘉和丰德公司应返还购房款790888元，承担利息111759.75元，嘉和丰德公司应承担已付购房款一倍的赔偿责任即790888元。根据《中华人民共���国民事诉讼法》第119条之规定，王某依法提起民事诉讼，望法院支持其诉讼请求。嘉和丰德公司辩称，王某、嘉和丰德公司之间未签订商品房买卖合同，王某要求解除合同并退还房款没有事实和法律依据。王某只交了287274元的房款，嘉和丰德公司只退还287274元。嘉和丰德公司没有给王某出具任何904号房属王某的依据，王某拿的钥匙只说明让王某看了一下房，说明不了904号房是王某的。嘉和丰德公司上会研究时给王某确定的置换房是504号，不是904号，王某看房时由于504号房的钥匙不在，就让拿了904号房的钥匙。王某没有合同和证据证明904号房是他的。本案第一次庭审后，嘉和丰德公司又称，嘉和丰德公司将确定给王某的904号房屋卖给他人后，双方又进行了协商，约定嘉和丰德公司于2017年12月27日前返还王某房屋款75万，如到期不还，按同期银行贷款利率付息。因嘉和丰德公司经营状况不好，无法返还房屋款，故一直未给王某付款。现嘉和丰德公司同意由王某在该单元其他楼层再选一套户型面积与904号相同的房屋。庭审中，双方当事人为证明其主张的事实和支持其诉讼请求，提供了以下证据材料：（一）原告王某提供的证据及证明事项1.《拆迁安置补偿合同》一份，以证明嘉和丰德公司为修建嘉和尚品商住综合楼，与王某达成拆迁安置补偿协议，约定按1:1.9的置换标准由王某在该商住楼为其选房，如王某所选房屋面积大于置换面积，由王某按市场价向嘉和丰德公司补交房款，且王某已将旧房交嘉和丰德公司拆除。2.��款收据两张，且该收据上注明“9楼”，以证明王某已分两次向嘉和丰德公司交付房款287274元，嘉和丰德公司已将嘉和苑904号房销售给了王某。3.嘉和苑904房户型图照片，以证明904房为D户型，面积为136.36㎡。4.嘉和苑住宅小区商品房房价表照片（无印章），以证明904房原售价为5800元/㎡，房屋面积为136.36㎡，总售价为790888元，且9楼只有4号房即904房的售价与原告置换面积和补交的房款相吻合。5.嘉和苑住宅小区商品房房价一览表照片（有印章），以证明904房的面积为136.36㎡，被告将904房销售给第三人时的单价为6000元/㎡，总房价为818160元。6.视频光盘一张，视频内容为2018年2月11日中午，王某在嘉和苑蔡某2办公室和蔡某2的对话，以及和售房部业务员蔡某3的通话。以证明被告将嘉和尚品商住综合楼904房（即嘉和苑904房）卖给原告后又将该房卖给了第三人，第三人已对该房进行了装修。7.吴某证言一份，以证明2017年6月20日前，王某购置了嘉和苑904号房。8.证人吴某当庭证言，证人吴某与王某系同村村民，2017年6月20日，王某叫吴某为其装潢房子，房子在景园宾馆对面的嘉和苑，房号是904。因价格问题没有商量成。该房是拆迁抵的房，没有见到王某的购房合同和房产证。（二）被告嘉和丰德公司提供的证据及证明事项9.《拆迁安置补偿合同》复印件一份，以证明嘉和丰德公司与王某达成拆迁安置补偿合同，按1:1.9的标准置换后不足部分由王某补交差价。10.微信截图，以证明2017年11月30日，王某将904室进行转让，但嘉和丰德公司没有将房卖给王某，其无权转让。11.嘉和丰德公司向王某家属出具的同意退还房款的书面材料，该证据载明因嘉和丰德公司工作人员失误，将王某所选904号房出售给了他人，嘉和丰德公司同意在2017年12月27日前给王某退还房款75万元，否则按同期银行贷款利率付息。以证明嘉和丰德公司将王某所选904号房出售给他人后，双方又达成了新的协议。12.甘肃昊泰律师事务所律师函，以证明嘉和丰德公司未按退款协议履行，王某委托律师事务所向嘉和丰德公司发函，要求嘉和丰德公司退还75万元。经质证，嘉和丰德公司对王某所举证据1的真实性认可，对证明目的不予认可，认为该合同只能证明旧房按面积置换、置换方式、补偿差价，不能证明置换的是904号房。对王某所举证据2，嘉和丰德公司对该证据的真实性认可，对证明目的不予认可，认为只收到房款287274元，但未将904房确定给王某。对证据3、4、5，嘉和丰德公司对真实性认可，但对证明目的不予认可，认为该照片是公开资料。对证据6，嘉和丰德公司不予认可，认为该视频资料不能证明嘉和丰德公司将904号房卖给王某后又将该房卖给了第三人。对证据7、8，嘉和丰德公司不认可，认为证人与王某系同村村民，证人证言无法证明904号房的合法产权，王某拿的钥匙是装潢钥匙，当时只是让王某看了房，之后王某没有将钥匙交还嘉和丰德公司。对嘉和丰德公司所举证据9、10，王某对真实性表示认可，同时该证据也证明嘉和丰德公司将904号交付给王某，王某将房屋出售的事实。对嘉和丰德公司所举证据11、12，王某认为属双方发生争议后解决争议的一种方式，属嘉和丰德公司对王某家属的承诺，不具有法律效力，对其证明目的不予认可。本院对上述证据综合评判如下：对王某所举证据1，与嘉和丰德公司所举证据9相同，双方对该证据的真实性均无异议，对该证据的证明效力本院予以确认；对王某所举证据2-8，嘉和丰德公司虽对上述证据的证明目的不予认可，但从证据1、9双方签订的《拆迁安置补偿合同》来看，嘉和丰德公司同意按1:1.9的比例，用王某的旧房置换嘉和丰德公司的商品房，且王某在协议签订后向嘉和丰德公司交付了房产证并拆除了王某的旧房，同时王某向嘉和丰德公司交付了置换后剩余房款。从嘉和丰德公司向王某出具的收款票据上可以看出，其上注有“9楼”字样，能够认定王某所选房屋在9楼，结合王某补交的房款数额和嘉和丰德公司公开的房价，可以计算出王某所选房屋面积为136.36㎡，而该单元9楼只有904号房面积为136.36㎡，且嘉和丰德公司所举证据9、11、12也明确证明王某所选房屋为904号房，故对王某所举上述证据的证明效力应予确认。对嘉和丰德公司所举证据11、12，王某对真实性予以认可，对其证明目的不予认可。但结合该两份证据与王某所举证据，能够证明嘉和丰德公司将王某所选904号房出售给他人后，双方又进行了协商，并达成了退款协议，且王某当庭表示其对儿子委托律师处理房子事宜知情，应认定王某知道并认可其家属与嘉和丰德公司协商退款事宜，故对该两份证据的证明效力予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：嘉和丰德公司为开发建设嘉和尚品商住综合楼，于2013年6月7日与该区域内住户王某协商签订了《拆迁安置补偿合同》。合同约定：按1：1.9的置换标准在该综合楼给王某置换新房，王某在该区域内原有45.70平方米房屋一套，置换嘉和丰德商品房面积为86.83平方米；王某所选房屋超过置换面积的部分，按市场价向嘉和丰德公司付款；王某应于2016年6月10日前腾空房屋，将房屋和房屋产权凭证交付给嘉和丰德公司。合同签订后，王某按约定向嘉和丰德公司交付了房屋及产权凭证。2017年3月，嘉和尚品商住综合楼建成后，王某按《拆迁安置补偿合同》约定在嘉和尚品商住综合楼选择了904号房，因该房屋的面积为136.36平方米，超出86.83平方米的置换面积，超出部分49.53平方米由王某按每平方米5800元的价格，于2017年3月2日、4月10日分两次向嘉和丰德公司补交了287274元的购房款，并取得了该房的装潢钥匙。后嘉和丰德公司又以72.9527万元的价格将该房卖与他人，并将该房交付他人使用。2017年12月，王某知道此情后，其家属于同年12月7日与嘉和丰德公司进行协商并达成协议，约定由嘉和丰德公司于2017年12月27日前给王某退还房款75万元，否则按同期银行贷款利率付息。到期后，因嘉和丰德公司未按约定退款，王某委托甘肃昊泰律师事务所于2018年1月8日向嘉和丰德公司发函，要求嘉和丰德公司按约定退还75万元房款及利息，嘉和丰德公司以资金不足为由一直未按约定退款，故王某诉至法院。本院认为，嘉和丰德公司为开发建设商住综合楼需要，与王某签订《拆迁安置补偿合同》，该合同系双方在平等自愿的基础上协商签订，依法应予保护，且双方当事人均应按约定履行。在王某按约定履行合同义务并选择确定置换房屋后，嘉和丰德公司又将王某选定的房屋卖与他人，违反了依法诚信履行合同的原则，依法本应给王某予以赔偿，但在嘉和丰德公司将该房出售后，双方又就此问题进行了协商，并达成了由嘉和丰德公司向王某退还房款的协议，应认定双方对拆迁安置事宜达成了新的协议，且在嘉和丰德公司未按该协议履行时，王某委托律师事务所向嘉和丰德公司发函，要求按该合同履行退款义务，由此可以认定该协议属王某的真实意思表示。故对王某要求解除商品房买卖合同即《拆迁安置补偿合同》的诉讼请求，本院应予支持；对王某要求退还房款79.0888万元的请求，因双方已签订了退还75万元房款的协议，应按75万元退还房款；对王某要求嘉和丰德公司退还利息的请求，因双方约定自2017年12月27日之后按同期银行贷款利率付息,故应依双方约定按一年期贷款基准利率4.35%计算违约金；对于王某要求嘉和丰德公司支付赔偿款79.0888万元的请求，因嘉和丰德公司将王某选定的房屋售与他人后，双方达成了新的协议，应认定王某对其请求嘉和丰德公司赔偿权利的放弃，故对王某的该项请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第一百零九条、第一百一十四条规定，判决如下：一、解除王某与甘肃嘉和丰德房地产开发有限责任公司签订的《拆迁安置补偿合同》；二、甘肃嘉和丰德房地产开发有限责任公司自本判决生效之日起三十日内一次性退还王某房款75万元及利息（按年利率4.35%，自2017年12月28日起计算至债务全部履行之日止）；三、驳回王某的其他诉讼请求。在本判决生效后，如果未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10021元（已减半收取），由甘肃嘉和丰德房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省天水市中级人民法院。审 判 员 高建军二〇一八年四月八日法官助理 雒 莹书 记 员 刘 璐