成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川0104民初7874号 原告（反诉被告）：杨方跃,男,1962年10月11日出生,汉族。 委托诉讼代理人：何治雄，四川君合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗育哲，四川君合律师事务所律师。 被告（反诉原告）：李浩成（曾用名：李川、李昊承）,男,1989年3月9日出生,汉族。 委托诉讼代理人：赵绍舜，四川泓森律师事务所律师。 原告杨方跃与被告李浩成房屋租赁合同纠纷一案，本院2017年9月4日立案受理。被告李浩成提起反诉，本院依法对本反诉合并审理，并由审判员李军适用简易程序于2017年12月20日公开开庭进行审理。原告（反诉被告）杨方跃的委托诉讼代理人何治雄、罗育哲、被告（反诉原告）李浩成的委托诉讼代理人赵绍舜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）杨方跃向本院提出本诉请求：1、立即解除双方签订的《商铺租赁合同》；2、李浩成立即向杨方跃支付欠付租金916472元（2016年5月10日至2017年7月9日）及违约金（按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计付至付清之日，现暂计124656元）；3、李浩成支付从2017年7月10日至实际腾退之日止的租金（暂计为73445.28元）及违约金（按照中国人民银行同期贷款利率的四倍支付至付清之日，现暂计1420元）；4、李浩成立即结清水电气物业等费用，并立即腾退位于XXX商铺；5、涉案房屋固定装修归杨方跃所有（庭审中杨方跃撤回该项诉讼请求）；6、本案诉讼费用全部由李浩成承担。事实和理由：杨方跃与李浩成于2015年签订了《商铺租赁合同》约定杨方跃将位于XXX商铺（建筑面积461.92平方米）及配套广告位租赁给李浩成作音乐剧酒吧使用，租赁期限为2015年7月10日至2023年7月9日，租金2015年9月10日至2017年7月9日为每月69288元，2017年7月10日至2018年7月9日为73445.28元，并约定若李浩成拖欠租金，杨方跃有权每天按应收款总额的千分之五的标准追索违约金，同时有权将李浩成交付的保证金作为违约金处理，不予退还，且李浩成不交付或不按约定交付租金达15天以上，杨方跃有权解除合同。合同签订后，杨方跃按时履行了房屋交付义务，但截至2017年7月9日，李浩成仅支付了租金607864元，尚欠租金916472元及违约金未付，严重侵害了杨方跃的合法权益。 被告（反诉原告）李浩成本诉辩称并反诉诉称，双方签定《商铺租赁合同》属实。签订合同时，双方口头约定为满足租赁用途，对租赁房屋可进行加层装修，且由杨方跃配合完成消防备案手续。装修完成后因未通过消防验收，导致李浩成不能正常开业。此时，杨方跃提出将房屋另行出租或出卖他人，并收取了房屋钥匙。在合同履行过程中，杨方跃存在违约行为并对李浩成造成巨大损失，故请求法院：1、确认双方签订的《商铺租赁合同》已于2017年6月解除；2、杨方跃赔偿李浩成损失2047864元（庭审中阐明损失包括装修款870000元、保证金70000元、已支付租金607864元、音响设备506902元）；3、杨方跃承担本诉、反诉诉讼费。 原告杨方跃（反诉被告）反诉辩称，签订合同时，杨方跃曾提及房屋可做加层，其仅系对房屋结构的客观描述，杨方跃并未承诺协助办理消防备案，且合同明确约定该事项由李浩成自行负责。杨方跃于2017年6月收到李浩成交付的房屋钥匙，但李浩成并未将全部钥匙交还，且杨方跃收取钥匙只是因李浩成长久未开业经营，为加强对房屋的管理，并尽力避免损失扩大，双方并未对解除合同达成一致。杨方跃不存在违约行为，不应承担李浩成所谓的损失。 本院经审理认定以下事实：2013年4月23日，杨方跃购买取得位于XXX号房屋。 2015年，杨方跃作为甲方（出租方）与李浩成作为乙方（承租方）签订《商铺租赁合同》，主要内容为“甲方同意将位于XXX号商铺租赁给乙方使用，建筑面积461.92平方米，租赁用途为音乐剧酒吧。乙方租赁期限为八年，租赁期从2015年7月10日至2023年7月9日止，租金计算从2015年9月10日至2023年7月9日止；租金按建筑面积计算，基数为每月150元/㎡，前两年租金每月150元/㎡不变，第三年在第二年基础上累进递增6%，2015年9月10日至2017年7月9日为每月69288元，2017年7月10日至2018年7月9日为每月73445.28元……；乙方应直接与该商铺物业管理公司签订物业管理协议，并按期交纳物业管理费、水电费、垃圾等费用；租金支付为3个月支付一次；第一次租金乙方须在签订本合同当日交纳，第一次租金为207864元，以后每次租金应在期满前20天支付下期租金；履约保证金70000元，乙方在签订本合同后当日向甲方交纳。若乙方拖欠租金，甲方有权每天按应收款总额的5‰标准追索乙方违约金，若乙方拖欠房租费超过15天视为乙方单方终止本协议，甲方有权收回租赁商铺，乙方应配合撤离，甲方同时有权将乙方保证金作为违约金处理；甲方应配合乙方同开发商协商处理楼下进门口装修。乙方应自行办理相关证照及符合经营要求的行政许可等事项。协议期满或因乙方原因导致中途终止合同，固定装修无偿归甲方所有”。合同签订后，杨方跃向李浩成交付了前述房屋，李浩成向杨方跃支付了履约保证金70000元、租金607864元。2015年8月11日，李浩成与成都川信物业管理有限公司签订《房屋装修管理协议》，约定装修包括搭钢结构、水电改造、木工作业、泥工作业、音响弱电、消防改造，并于2015年8月12日入场装修。期间，李浩成购置有音响设备等器材。装修完毕后，前述房屋因装修问题未通过消防验收。2017年6月，杨方跃收取前述房屋钥匙一套，李浩成自留房屋钥匙两套。同年7月，杨方跃与李浩成就后续租金支付及房屋装修问题进行过协商。 庭审中，杨方跃自愿撤回主张前述房屋内固定装修归杨方跃所有的诉讼请求。 以上事实有杨方跃提交的与原件核对无误的居民身份证复印件、人口信息户籍证明、商品房买卖合同复印件、补充协议复印件、商铺租赁合同复印件、照片复印件、欠费明细，李浩成提交的视听资料、房屋装修管理协议装饰合同、收条，证人周洋的出庭证言，以及杨方跃、李浩成当庭陈述在案为证。 本院认为，杨方跃与李浩成签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方均应全面履行自己的义务。 综合双方诉辩情况，本案的争议焦点为双方履行合同过程中是否存在违约；双方是否于2017年6月就合同解除达成合意。对此本院评析如下： 关于双方履行合同过程中是否存在违约问题。从本案已查明事实可知，案涉房屋未正常营业系因房屋装修未通过消防验收导致。首先，《商铺租赁合同》约定涉及装修杨方跃仅配合李浩成处理楼下进门口装修，并不包括房屋内装修，且杨方跃的协调对象仅针对开发商；其次，房屋装修后的消防验收属于涉及经营要求的行政许可事项，双方对此类事项明确约定由李浩成自行负责；最后，双方虽曾对如何通过消防验收进行过协商，但本案现有证据无法证明双方对由杨方跃负责通过消防验收达成了合意。所以，通过消防验收不是杨方跃的合同义务。合同签订后杨方跃即交付了案涉房屋履行了自己的义务，杨方跃不存在违约行为，而李浩成未按约定支付租金存在违约。因李浩成存在违约行为，杨方跃对李浩成主张的损失不承担法律赔偿责任，故李浩成要求杨方跃赔偿损失2047864元，本院不予支持。 关于双方是否2017年6月就合同解除达成合意。李浩成陈述其于2017年6月交还钥匙时合同已解除。如前所述，李浩成在履行合同过程中存在违约，按照我国合同法的规定作为违约方无权单方面行使解除权。本案中，在房屋因消防问题未正常营业情况下，杨方跃收取钥匙加强对案涉房屋管理，并努力避免损失扩大，符合一般公众交易习惯，并无不当，且李浩成也未交还全部钥匙，案涉房屋仍在李浩成占有控制下，故李浩成交还钥匙行为不能视为双方达成了解除合意。从本案已查明事实可知，李浩成已超过15日未按约支付租金，杨方跃主张解除《商铺租赁合同》符合双方约定及《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，本院予以支持。合同解除后，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，杨方跃要求李浩成腾退案涉房屋，于法有据，本院予以支持。 截至庭审终结时，李浩成仍实际占有使用房屋，其应支付合同确认解除前的租金及合同解除后房屋腾退前的房屋占有使用费。李浩成已支付租金607864元，按照双方约定，李浩成已支付租金时限应截至2016年6月1日。结合案涉合同约定，本院确认租金、房屋占有使用费应分段计算：2016年6月2日至2017年7月9日的租金，按每月69288元计算；2017年7月10日至房屋实际腾退时止的租金、房屋占有使用费，按每月73445.28元计算，对杨方跃多主张部分，本院不予支持。李浩成逾期支付租金导致合同解除已构成违约，应当承担违约责任。杨方跃在本案中的损失主要包括逾期支付租金的资金占用损失及合同提前解除后房屋另行出租前的空置损失。本院已支持杨方跃要求李浩成支付房屋占有使用费的主张，能够弥补房屋另行出租前的空置损失。双方对履约保证金明确约定具有违约金功能，我国违约金赔偿制度兼具补偿性和惩罚性，并主要强调补偿性。在杨方跃未提交证据证明因逾期支付租金造成的具体损失情况下，结合李浩成的违约程度，该履约保证金足以弥补逾期支付租金时的资金占用损失。故本院确认杨方跃主张的违约金以履约保证金70000元为限，杨方跃不再退还履约保证金，李浩成不再另行支付违约金，对杨方跃多主张部分，本院不予支持。杨方跃另要求李浩成结清物业费、水电费。双方约定物业费、水电费由李浩成直接向物业公司支付，本案现有证据无法查明案涉房屋是否尚欠物业费、水电费及具体金额，物业公司也未参加本案诉讼，因涉及案外人权益，本案对此不作处理，相关权利人可另行主张权利。庭审中杨方跃自愿撤回要求案涉房屋内固定装修归其所有，其系对自身权益的处分，且不损害国家、集体或他人的合法权益，本院予以确认。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条（法律条文全文附后）之规定，判决如下: 一、确认解除原告（反诉被告）杨方跃与被告（反诉原告）李浩成签订的《商铺租赁合同》； 二、被告（反诉原告）李浩成应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）杨方跃腾退位于成都市锦华路一段79号汇丽汀香二楼202号房屋； 三、被告（反诉原告）李浩成应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）杨方跃支付租金、房屋占有使用费，计算方式：2016年6月2日至2017年7月9日的租金，按每月69288元计算；2017年7月10日至房屋实际腾退时止的租金、房屋占有使用费，按每月73445.28元计算； 四、被告（反诉原告）李浩成应向原告（反诉被告）杨方跃支付违约金70000元，该款由被告（反诉原告）李浩成已支付的履约保证金70000元予以抵扣，不再另行支付； 五、驳回原告（反诉被告）杨方跃的其他本诉诉讼请求； 六、驳回被告（反诉原告）李浩成的全部反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费减半收取计7422元、反诉案件受理费减半收取计11591.5元，两项合计19013.5元，由被告（反诉原告）李浩成负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 李 军 二〇一八年四月二十三日 书记员 强浩天 记录员 杜小雨 附：本判决所适用法律条文全文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。