福建省泉州市丰泽区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0503民初9177号 原告：陈金水，男，1968年7月15日出生，汉族，住浙江省东阳市。 被告：福建中超实业有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区华大街道城东社区前林小组**。组织机构代码5612511-1。 法定代表人：刘峰，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李峰，男，1961年4月2日出生，汉族，住江西省南昌市东湖区。 委托诉讼代理人：苏少平，男，1987年4月11日出生，汉族，住福建省永春县。 原告陈金水与被告福建中超实业有限公司（以下简称“中超公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年11月29日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈金水，被告中超公司的委托诉讼代理人李峰、苏少平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈金水向本院提出诉讼请求：1、判令中超实业公司限期按合同和设计图纸要求及国家相关法律、法规、规范完成相关的工程，并将房屋交付给陈金水；2.判令中超实业公司立即支付以764759元为基数按日万分之一计算自2014年11月1日起至2016年12月31日止的逾期交房违约金60569元：3.判令中超公司立即支付2017年11月1日起至实际完成协助办证之日止的逾期办证违约金，以764759元为基数按日万分之一计算；4、判令中超公司支付入户门改造费用6500元；5、由中超公司承担本案所有诉讼费用、鉴定费、检测费、保全费及律师费。事实与理由：陈金水于2013年4月21日与中超公司签订《商品房买卖合同》，以总金额764759元向中超公司购买位于泉州市区××街道××幢××室商品房。根据《商品房买卖合同》第八条约定，中超公司应在2014年6月30日前交付商品房，但中超公司未取得《住宅商品房准许交付使用证》，导致至今2017年10月30日仍无法交房。根据《商品房买卖合同》第十四条约定中超公司须在房产交付使用后90日内，即2015年7月1日前到产权登记机关办好备案手续，并将办理权属登记需要由中超公司提供的资料交付给陈金水，协助办理房地产权属证书。根据合同约定，逾期交房和逾期协助办证违约金是以购房款764759元为基数，按日万分之一计算。根据目前施工完成现状和预售平面图，诉争房屋的进户门打开后会严重影响隔壁单元的通行或造成人员撞伤，中超公司应对入户门进行整改并赔偿损失6500元。 中超公司辩称，第一，根据合同约定，中超公司不存在逾期交房的情况，故无需承担逾期交房违约的责任。因气象、市政原因，中超公司可以延期交房；因市政配套工程导致其项目延期交房共616天，上述日期应予以顺延。陈金水未按《商品房买卖合同》约定按时付清房款或按国家规定按时缴足公共维修金，陈金水构成违约应向中超公司支付违约金；陈金水于2017年3月30日收房，2017年11月29主张权利，已超出诉讼时效。第二，中超公司不应向陈金水支付逾期协助办证违约金，无法如期办理该房屋的初始登记有多方原因，部分属于相关单位、相关部门或原告原因造成，不能一概而论认定是中超公司的原因。第三，关于入户门打架的问题，根据中超公司实地查验，诉争房屋与隔壁单元不存在入户门打架的问题，即使房屋交付时存在入户门打架问题，陈金水验收确认并接收了房屋，且对该问题没有提出任何意见，应当视为已经接受并无需开发商解决。第四，本案诉讼费用服从法院判决。综上，请求法庭驳回陈金水的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：陈金水与中超公司于2013年4月21日签订一份《商品房买卖合同》（以下简称“合同”），约定陈金水向中超公司购买址于丰泽区××街道××号楼××号商品房，房屋总价款为764759元。合同第四条第4款约定：“除上述购房款外，其他由出卖人代收的费用项目按以下标准、时间收取：1、除购房款外，买受人还应缴纳包括物业管理费、专项维修资金以及政府规定的应由买受人承担的其他相关费用；2、专项维修资金于交房时统一缴纳，收费标准参照政府部门最新的相关规定执行……”；合同第八条约定：“出卖人应当在2014年7月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起至交房日内书面告知买受人的；2、施工中遇到重大技术问题、市政配套安装延期、政府的重大活动，以及其它法律、法规规定的不可抗力的情形；3、中大暴雨或6级以上风（以泉州气象台提供的资料为准）、停水、停电（以两公司在媒体上通知为准）造成无法施工”；合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金”；合同第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金”；合同附件六合同补充协议第二条约定：“1、买受人确认：本合同中列示的地址、电话为其有效的送达地址；如送达地址发生变更，保证自变更之日起3个工作日内书面通知出卖人，否则，视为未变更，买受人自行承担不能送达之后果。2、买受人同意：出卖人在向其上述有效送达地址送达有关通知等文书时，可采用直接送达、邮寄送达（挂号信或特快专递）中的任何一种方式……”合同补充协议第五条第2款约定：“出卖人应于本合同约定的时间将符合本合同约定条件的房产交付买受人使用。经买受人同意：如遇下列情形，出卖人可以予以延期交付：……（5）买受人未付清全部房款或住宅专项维修资金、代收代缴费用等相关费用，或者因买受人其他原因造成的无法如期交房”；合同补充协议第七条约定：“1、买受人应于出卖人通知办理产权登记手续之日起10日内，向出卖人提供所需文件及资料，并配合出卖人办妥其所购商品房的产权登记手续……”该《商品房买卖合同》于2014年7月15日到泉州市房地产交易与房屋权属登记发证处办理了备案登记。合同签订后，陈金水依约支付了全部购房款。2017年3月30日，中超公司出具《入伙通知书》、《收房须知》各一份，《入伙通知书》载明陈金水前来接收房屋，并办理入伙手续。如陈金水不能在规定的时间内前来办理入伙手续，请以书面形式告知，但最迟不得超过15日，逾期15日内视为房屋已交付。诉争商品房于2017年3月30日实际交付。2014年10月29日，诉争房屋所属工程项目于2014年10月29日通过建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位竣工验收，并于2015年1月16日通过消防验收合格。陈金水于2017年3月30日依约缴纳专项维修资金。泉州市国土资源局于2016年11月2日向中超公司出具《开发项目首次登记证明》【编号：闽（2016）泉州市总第0003号）】，载明中超公司申请办理的址在丰泽区华大街道法花美社区中超•水木春天项目首次登记，报送资料齐全，同意予以办理。2016年11月17日，中超公司出具《办理商品房不动产登记和抵押登记通知书》一份；2016年11月18日，中超公司向陈金水邮寄邮件，载明内容为“通知函”，11月20日陈金水签收该份邮件。 另，本院依职权向泉州市气象信息服务中心调取了距离泉州市丰泽区华大街道法花美社区中超•水木春天最近观测点自2010年12月1日至2015年5月1日的中雨以上降水及6级以上最大风力的天气证明材料，据此可知自本案双方签订合同之日即2014年1月20日起至合同约定的交房之日即2014年6月30日止这一期间，共出现中雨以上及6级以上最大风力天气共计41天。 对于上述当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。双方的争议焦点在于：1、陈金水的第一项诉讼请求是否具有事实和法律依据？2、本案中超公司是否存在可顺延交房的情形，若存在，天数如何确定；3.陈金水诉请逾期交房违约金的诉讼时效；4、中超公司逾期协助办证是否是由于其原因，若确系其原因，其所应当承担的逾期协助办证违约金应当如何确定；5、陈金水诉求中超公司支付入户门改造费用有无事实依据？ 关于焦点一，第一，2014年10月29日，诉争房屋通过建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位竣工验收，诉争房屋已具备交房条件。中超公司通过五方验收后，已针对诉争楼盘尚存在的质量瑕疵进行整改，并于2016年7月25日通过丰泽区建设工程竣工验收备案，2017年3月30日，陈金水办理了诉争商品房的交接手续，故陈金水该项诉讼请求，缺乏事实依据，不予支持。 关于焦点二，本院认为，第一，关于天气原因，陈金水主张合同第八条约定的“中大暴雨”仅应认定为“大暴雨”，但结合合同约定的文义及雨量等级的分类，应当认定为中雨及以上的天气。双方签订合同之日起至合同约定的交房之日止这一期间，共出现合同约定可延期交房的风雨天气免责天数41天，故中超公司可顺延至2014年8月11日交房。合同约定交房之日的次日起至2014年8月11日止这一期间并未出现合同约定可延期交房的风雨天气，故中超公司就风雨天气仅可顺延至2014年8月11日交房。中超公司辩称应从诉争房屋所属的中超•水木春天项目施工之日起算，但该项目是在双方签订合同之前施工，施工之日至双方签订合同之日这一期间的风雨等天气已实际发生，且双方缔约前发生的天气原因对双方不具有约束力，故对该辩称不予采信；第二，关于市政工程配套设施原因，中超公司提供的签证单以及泉州市自来水公司发出的《工作联系单》与《丰泽区华大街道法花美片区“城中村”改造建设指挥部文件》（42）会议纪要相互印证，形成完整的证据链，可以证明诉争楼盘的给水工程因市政道路未验收移交导致无法通水，市政管网于2014年12月16日进行验收，自来水通水于2015年1月开通，致使诉争楼盘的消防验收直至2015年1月16日才通过验收，并且诉争楼盘因天气原因交房时间可顺延至2014年8月11日，而上述市政配套工程延期发生于2014年7月18日至2015年1月16日，即该延期情形发生在中超公司履行交房义务的期限内，故中超公司可因市政配套工程延期顺延交房时间至消防验收合格之日即2015年1月16日；第三，关于诉争房屋交付。中超公司于2017年3月30日向陈金水邮寄《入伙通知书》、《收房须知》，陈金水也已同日接收房屋。结合前述分析，根据合同约定，中超公司可顺延至2015年1月16日交房，而中超公司于2017年3月30日完成交付义务，其所应当承担的逾期交房违约金应当计付自2015年1月16日至2017年3月30日，故中超公司实际逾期交房的天数为804天，但陈金水请求计算至2016年12月31日，系其自行处分民事权利，本院予以照准。中超公司实际逾期交房的天数为715天。 关于焦点三，本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院申请保护民事权利的诉讼时效为三年。法律另有规定，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道损害以及义务人之日起计算。法律另有规定，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长”的规定，陈金水可就本案向中超公司主张权利的诉讼时效为三年。由前述分析可知，陈金水可主张中超公司逾期交房违约金的起算时间为2015年1月17日，而陈金水于2017年11月29日向我院提起诉讼，间隔并未超过三年，故陈金水向中超公司主张逾期交房违约金未超过诉讼时效。 关于焦点四，本院认为，第一，诉争商品房于2017年3月30日交付，根据合同第十四条的约定，中超公司应于诉争房屋交付使用后60日内向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由其提供的资料交付给陈金水。如因中超公司原因，陈金水不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，中超公司应向陈金水支付违约金，故中超公司应自2017年6月29日起支付逾期办证违约金。中超公司辩称诉争商品房未能如期办理初始登记有部分属于相关单位或部门的原因造成，但并未提供相应的证据予以证明，故对该辩称不予采信。第二，关于计算逾期办证违约金的截止时间。合同附件六合同补充协议对相关费用作出了如下约定：“……2、在房产交付前买受人还须支付以下的费用：…….办理产权证、土地使用权证以及相关房产权属证书的税、费以及代办费用、保险费及其他相关的手续费用”，对产权登记作出了如下约定：“1、买受人应于出卖人通知办理产权登记手续之日起10日内，向出卖人提供所需文件及资料，并配合出卖人办妥其所购商品房的产权登记手续……”，上述约定变更了商品房买卖合同第十四条关于产权登记约定的内容，即陈金水将诉争商品房的权属登记委托中超公司代为办理。中超公司应支付逾期办证违约金至其办理了权属登记需由出卖人办理的所有资料及手续并通知陈金水办理产权登记之日。2016年11月2日，中超公司取得诉争楼盘的开发项目首次登记证明。2016年11月18日，中超公司于向陈金水邮寄送达《办理商品房不动产登记和抵押登记通知书》，该份邮件于2016年11月20日由本人签收。根据合同的约定，合同中列示的地址、电话为陈金水有效的送达地址，陈金水在并未书面通知中超公司变更送达地址的情况下，本院认定该份《办理商品房不动产登记和抵押登记通知书》已于2016年11月18日送达给陈金水，故中超公司已于2016年11月18日通知陈金水办理产权登记，故中超公司未存在逾期办证的违约责任。 关于焦点五，本院认为，不动产房屋的作用系用于居住，故其设计不应当影响业主的居住、使用和通行，且应保证安全。因相邻两户距离较近，且通道较狭窄，一方或两方同时开启房门时确实不宜同时通行，但并不会有撞到人的必然性，且陈金水也未对诉争房屋的入户门进行改造，其诉求入户门改造费用缺乏依据，不予支持。 综上，本院认为，陈金水与中超公司之间的商品房买卖合同关系事实清楚，有双方签订的《商品房买卖合同》为证，本院予以认定。根据双方合同约定，中超公司应于2014年6月30日前将符合交房条件的诉争商品房交付陈金水使用，如逾期交房超过180天，则应按日向陈金水支付已付款万分之一的违约金。中超公司于2017年3月30日将诉争商品房交付给陈金水，已构成违约，应依约向陈金水支付相应的逾期交房违约金。因双方签订合同之日起至合同约定的交房之日止这一期间，共出现风雨天气等合同约定可延期交房的免责天数41天，中超公司就风雨天仅可顺延至2014年8月11日交房。另，中超公司可因市政配套工程顺延交房时间至消防验收合格之日即2015年1月16日，而中超公司于2017年3月30日完成交付义务，故中超公司实际逾期交房的天数为804天，但陈金水请求计算至2016年12月31日，系其自行处分民事权利，本院予以照准。中超公司实际逾期交房的天数为715天。中超公司依约应支付给陈金水逾期交房违约金764759×0.0001×715＝54680.3元。对陈金水诉请中超公司支付逾期交房违约金合法有据的部分，予以支持。另，依合同约定，中超公司应于诉争商品房交付使用后60日内履行协助陈金水办理房屋权属证书的义务，如因中超公司原因致使陈金水未能在交房后90日内取得房屋权属证书的，中超公司应按日向陈金水支付已付购房款万分之一的违约金。陈金水主张中超公司发出办证通知之时尚不具备办证条件，但其未能提供证据证明，故不予采信。中超公司已于2016年11月20日履行完毕办证的义务，对陈金水主张中超公司支付逾期办证违约金的请求，不予支持。陈金水未对诉争房屋的入户门进行改造，且陈金水已实际接收诉争房屋，对陈金水诉求中超支付入户门改造费用的请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、福建中超实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给陈金水逾期交付址于泉州市丰泽区华大街道法花美社区中超•水木春天A地块5号楼2613号商品房的违约金54680.3元； 二、驳回陈金水的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1477元，由陈金水负担310元，福建中超实业有限公司负担1167元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  张慧颖 审 判 员  刘圣楠 人民陪审员  叶 婷 二〇一八年四月二十八日 书 记 员  赖丽萍 附：主要法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院申请保护民事权利的诉讼时效为三年。法律另有规定，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道损害以及义务人之日起计算。法律另有规定，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。