海口市龙华区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）琼0106民初1404号 原告：冼勋声，男，汉族，1946年7月23日出生，住海口市。 原告：林妚英，女，汉族，1949年6月10日出生，住海口市。 二原告共同委托诉讼代理人：王川广，海南金裕律师事务所律师。 被告：冼秋玲，女，汉族，1969年9月23日出生，住海口市。 被告：林秋玲，女，汉族，1970年8月2日出生，住海口市。 委托诉讼代理人：朱健新，男，汉族，1974年4月1日出生，住海口市，海口市龙华区金宇街道办事处海德社区居民委员会推荐。 原告冼勋声。林妚英与被告冼秋玲、林秋玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告冼勋声、林妚英及二原告共同委托诉讼代理人王川广、被告冼秋玲、被告林秋玲及其委托诉讼代理人朱健新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告冼勋声、林妚英向本院提出诉讼请求：1.请求确认被告冼秋玲与被告林秋玲于2011年9月5日签订的《房屋买卖合同》无效；2.诉讼费用由被告冼秋玲、林秋玲承担。 事实和理由：位于海口市××区外888号面积83平方米的土地归原告冼勋声、林妚英所有，原告冼勋声、林妚英在该土地上建造了五层房屋，一直用于居住和出租。后由于原告冼勋声、林妚英年龄较大，便将该五层房屋交给女儿冼秋玲和女婿彭大荣管理，收取房屋租金。 由于上述房屋已被列入拆迁范围，2017年11月海口市龙华区凤翔片区（丁村）棚户区（城中村）改造指挥部（以下简称指挥部）要求被列入拆迁范围的房屋所有人申报权利并选择评估机构，原告冼勋声向指挥部申报了权利并选择了评估机构，指挥部也予以了公示，但此时，被告林秋玲向指挥部提出异议，称房子是原告女儿，女婿卖给自己的，自己才是房屋的权利人，要求指挥部将房屋重新登记在自己名下，指挥部的工作人员不置可否，要求其提供权利证明，被告林秋玲未提供。后指挥部工作人员联系原告说明了这一情况，原告便找到女儿被告冼秋玲和女婿彭大荣了解情况，被告冼秋玲迫不得已才承认，由于彭大荣欠赌债，将该房屋抵债给了被告林秋玲，并于2011年8月5日以被告冼秋玲的名义与被告林秋玲签订了《房屋买卖合同》，以91万元的价格将该土地和地上五层房屋出卖给了被告林秋玲。原告向指挥部说明相关情况后，指挥部建议原告通过司法途径解决。 原告认为，上述房屋属于原告所有，被告冼秋玲无权处分上述房屋，被告冼秋玲未经原告同意，将土地及房屋出卖给被告林秋玲的行为应属无效，被告冼秋玲与被告林秋玲于2011年9月5日签订的《房屋买卖合同》均属于无效合同，原告依法向贵院起诉，请求贵院依法确认被告冼秋玲、林秋玲于2011年9月5日签订的《房屋买卖合同》无效，依法维护原告的合法权益。 被告冼秋玲辩称，海口市龙华区丁村888号五层楼房。属于原告（冼勋声、林妚英）在2009年造，为原告家庭成员共有，答辩人无权出卖，答辩人与林秋玲签订的买卖合同应无效，理由如下。 我老爸老妈在2010年年底房子建成后，见我没有工作，儿子上大学又跟老公离了婚，家庭困难。于是将5层楼交由我管理房租、水电费，后来跟着朋友买彩票，亏了好多钱，我经过彭大荣介绍向他情人林秋玲借款，一年半来共累计借款21万元左右，之后彭大荣跟他情人关系破裂，林秋玲向我索要所有欠款，当时我没有这么多钱。林秋玲就说叫我按照原来的月利率4%计息，按月归还，因为利息太多我还不上，林秋玲经过彭大荣得知我有帮父母管理一栋5层楼，于是主张我将5层楼抵押给林秋玲，一开始我不同意，后来经过林秋玲与彭大荣的威逼利诱，我最终悄悄将五层楼抵押给了她，还叫我表妹林妚四帮我搞了这一张土地买卖证明，由我拿去居委会盖章。当时我与林秋玲签订了一份91万的房屋买卖合同，实际我收到了她70万（是分2次交款，第一次50万、第二次20万）打款。到了2017年丁村棚户区改造，我父母得知他们的5层楼已被我私自卖给了她人，于是将我告上法庭。其实当时在房屋买卖后，我很后悔，找到林秋玲跟她说我私自卖掉的是父母的财产，要是父母知道就惨了，但是林秋玲安慰我说没关系，我什么时候将房屋的欠款还清她了，她就将房屋归还给我，不会被父母知道。 后来房子还是由我管理，每个月收上来的房租约3千元左右全部打给林秋玲，从2011年-2017年底作为归还她的欠款共还了20万左右，直到丁村棚改，父母知道了情况，将5层楼房管理权收回不让我再管理。我对此电话和发信息与林秋玲沟通，说父母已经知道了情况，我现在想把欠款归还给她，可她却不同意了，为此我还向城西派出所报案，希望由民警来帮我们协商解决，但林秋玲没出面到城西派出所协商，还到丁村888号5层楼吵闹，砸坏楼下大门锁头还到二楼骚扰二楼阿姨，搞坏二楼的防盗护栏，我老爸冼勋声多次向派出所报案并已阻止。 被告林秋玲辩称，这个房子是2011年以91万元被告冼秋玲夫妇购买的，原告提交的买卖协议是伪造的，这个房子并不是跟被告冼秋玲所说的每月支付房租给我，而是卖房给我之后，因为知道房子要拆迁就强行回来霸占。我们在派出所也有2、3次的报案和出警记录；我们跟彭大荣和被告冼秋玲购买房子的前提是他们同村一个人将涉案房屋的土地卖给被告冼秋玲，由此证明这个房子是被告冼秋玲和彭大荣所盖。该房子的三、五层是我出租给案外人。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据与事实，本院认定如下： 1.原、被告双方提交的《房屋买卖合同》，原、被告双方只在甲方签名处关于“彭大荣”签名存在与否有争议，本院经审查后认为，如果是被告冼秋玲与彭大荣一起卖房，记录信息应当记录的是被告冼秋玲和彭大荣的个人信息，但合同处只记录了冼秋玲的个人信息，故本院认为，该《房屋买卖合同》只有被告冼秋玲一人签名，本院对原告方提交的《房屋买卖合同》真实性予以认可。 2.原告提交的《电卡》、《发票》两份、《电费清单》、《水费清单》，被告对其证明力有异议，认为上述证据不能证明涉案房屋系两原告出资建造。本院经审查后认为，上述证据不能证明涉案房屋系两原告出资建造，但能证明该房屋于2017年由两原告缴纳水电费的事实。 3.原告冼勋声、林妚英提交的丁村村委会《证明》两份、黄家炳出具的《证明》、身份证、户口本，被告林秋玲对三份《证明》真实性有异议，对身份证、户口本证明力有异议。本院经审查后认为，身份证、户口本能够证明原告冼勋声、林妚英系海口市龙华区丁村村集体成员。海口市龙华区丁村外888号面积83平方米的土地（以下简称涉案土地）一直由原告家庭占有、使用，拆迁之时，其同一村集体成员未提出异议，且原、被告在庭审过程中承认该地为宅基地，故涉案土地应当系原告家庭使用的宅基地。结合被告冼秋玲承认该房屋系原告夫妻所建、涉案土地的性质及使用权归属，综合认定涉案土地上建造的5层楼房（以下简称涉案房屋）应当系原告夫妻出资建造的房屋，故本院对上述证据的真实性予以确认。 4.原告冼勋声、林妚英提交的《龙华区城西镇丁村北社区居委会证明》、《房屋租赁合同》、《房屋租赁证》，被告林秋玲对三份证据真实性有异议，认为上述三份证据系2017年年底才办理的。本院经原件核对后认为，被告林秋玲未提出足以反驳的证据，故本院对上述真实性予以认可。 5.被告林秋玲提交的《证明》与本院上述认定事实不符，故本院对该证据内容真实性不予认可。 6.被告林秋玲提交的《收条》，在庭审过程中，被告冼秋玲、林秋玲承认，《收条》中记录的91万元，其中70万元系被告林秋玲实际给付，21万元抵偿被告冼秋玲欠被告林秋玲21万元的债务。因此本院对该份证据真实性予以认可。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：两原告户籍在海南省海口市××区，系该村村民。位于海口市××区号（涉案土地）系海口市龙华区丁村分配给两原告家庭使用的宅基地。2009年，两原告出资请黄家炳在涉案土地上建造涉案房屋，于2011年1月份建成5层楼房。涉案房屋建成之后，两原告将涉案房屋交由其女儿被告冼秋玲管理。2011年9月5日，因被告冼秋玲拖欠被告林秋玲210000元的债务，被告冼秋玲（甲方）与被告林秋玲（乙方）签订了《房屋买卖合同》，合同约定，甲方自愿将涉案土地及涉案房屋以910000元的价格出售给乙方。合同签订后，被告林秋玲向被告冼秋玲支付了700000元购房款，并与被告冼秋玲约定其中210000元购房款用于抵消被告冼秋玲拖欠被告林秋玲的债务。但涉案房屋一直由被告冼秋玲负责出租事宜，由其收取租金后再交由被告林秋玲。 2017年11月，海口市龙华区凤翔片区（丁村）棚户区（城中村）改造项目启动，涉案土地及涉案房屋被列入征收范围，两原告向项目指挥部申请涉案土地及房屋的权属登记，被告林秋玲向项目指挥部提出异议，两原告遂将二被告起诉至本院。 本院认为，宅基地系农村集体所有的建设用地，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”之规定，宅基地的使用权只限于同一农村集体成员之间的流转，禁止对非集体成员之外转让。本案中涉案土地性质系两原告家庭使用的宅基地，两原告在涉案土地上建成了涉案房屋。被告冼秋玲与非本村村集体成员的被告林秋玲基于宅基地上的涉案房屋签订了《房屋买卖合同》，违反了《中华人民共和国土地管理法》等法律法规的强制性、效力性规定，本案涉案的《房屋买卖合同》认定为无效合同，故两原告的诉请，有事实及法律依据，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下： 确认被告冼秋玲与被告林秋玲于2011年9月5日签订的《房屋买卖合同》无效。 案件受理费12900元，由被告冼秋玲、林秋玲负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。 审 判 长  蔡小龙 人民陪审员  林 录 人民陪审员  邢益长 二〇一八年四月四日 书 记 员  夏 夏