湖南省长沙市开福区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘0105民初7249号 原告：彭浩，男，1981年10月18日出生，汉族，住长沙市开福区。 委托诉讼代理人：尹富，湖南湘达律师事务所律师。 被告：长沙市通华企业有限公司,住所地湖南省长沙市开福区车站北路**天都大厦**。 法定代表人:胡诗瑶。 委托诉讼代理人:康华，湖南联合创业律师事务所律师。 原告彭浩诉被告长沙市通华企业有限公司（以下简称通华公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员廖梦菲独任审判，公开开庭进行了审理，代理书记员张凡担任庭审记录。原告彭浩的委托诉讼代理人尹富，被告通华公司的委托代理人康华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告彭浩向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告办理位于开福区房屋土地使用权证和房屋所有权证；2、判令被告向原告支付逾期办理土地使用权证和房屋所有权证的违约金33592元（按总房款的每日万分之零点五计算，从2010年12月31日起至2018年10月20日止，235730元×0.05‰×2850=33592元，之后依约计算至办理完证件止）；3、判令被告向原告支付逾期交房违约金4538元（按总房款的每日万分之零点五计算，从2009年10月1日起至2010年10月1日，235730元×0.05‰×385=4538元）；4.被告承担全部诉讼费用。事实理由：2008年6月22日，原告与被告签订《长沙市商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于长沙市开福区，建筑面积54.43平方米，总价款人民币235730元。合同约定被告应在2009年9月30日前依约将验收合格的房屋交付原告适用，逾期交房，被告应向原告支付已付房款的万分之二的违约金。但直到2010年10月21日原告才向被告履行交房义务。第十七条约定：被告应在交付商品房90日内将该幢商品房向长沙市房屋产权管理局申请办理初始登记。取得栋产权证后365天内申请办理原告的房屋所有权证就及土地使用权证。若逾期则每日按已付房款的千分之五支付违约金。合同签订后，原告依约履行了义务，被告至今未办理房产证及土地证，故原告诉至法院，请求判如所请。 被告通华公司辩称，1、被告不存在逾期办证的事实。根据合同约定，被告在交付房屋90日内向房地局申请初始登记，取得栋产权证后365日内申请办理房屋所有权证，365日内申请办理土地使用权证。涉案商品房栋证于2018年4月24日办理，因此暂未超过办理产权证的期限。其次，被告已按约定如期交房，不存在逾期交房的事实；2、即便法院最终认定被告存在违约情形，原告的诉求已超过诉讼时效；3、即便法院最终认定被告需承担逾期办证的违约责任，被告也存在免责的情形，涉案房屋未能办理权证系基于国家政策等不可抗力所致，请求免除或减轻责任，且原告主张过高，请求予以降低。 经审理查明，2008年6月22日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于长沙市开福区车站北路XXX号“天都大厦”项目第1幢XXX层XXX号房，总价款235730元。合同第十条约定，出卖人应当在2009年9月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同附件三约定的房屋交付给买受人使用。由于出卖人原因逾期交房的，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之二的违约金。第十七条约定，出卖人在交付商品房后90日内，将该幢商品房向长沙市房屋产权管理局申请初始登记。取得栋产权证后365日内申请办理买受人的房屋所有权证，365日内申请办理买受人的土地使用权证。如因出卖人的原因，逾期办理证件的，自合同规定期限的第二天起至实际办理登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款的0.5%的违约金。附件四第六条约定，买受人须在出卖人发出的《入伙通知书》注明的收房日期内到出卖人指定的地点办理房屋交接手续，以《房屋交接单》上买受人签字的日期为该房屋的收房日期。合同签订后，原告依约履行了支付购房款的义务。根据《长沙市商品房买卖合同》约定，交房时间为2009年9月30日前。2010年10月5日，被告向原告交付所购房屋，原告交纳相关物业管理费，并签订承诺书。因规划调整、交纳土地出让金等原因，被告一直未能为原告办理房屋产权证及土地使用权证。2018年4月24日，“天都大厦”取得栋产权证，原告于起诉后即2018年11月29日才取得房屋不动产权证。另查，2014年起，“天都大厦”业主多次向政府部门反映办理房屋权证问题未果。 再查明，被告已于2018年11月29日为原告办妥房屋不动产权证，原告向本院申请撤回第一项诉讼请求，即撤回被告为原告办理位于开福区房屋土地使用权证和房屋所有权证。 上述事实有商品房买卖合同、销售不动产发票、物业费收据、承诺书、不动产登记情况表、信访材料、情况说明、栋产权证、当事人陈述以及庭审笔录等证据在卷佐证。 本院认为，一、原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》合法有效，被告应当为原告办理涉案房屋的相关权证。因房屋产权证及土地使用权证已合二为一即不动产权证，故被告应当为原告办理涉案房屋的不动产权证。虽然合同约定“出卖人在交付商品房后90日内，将该幢商品房向长沙市房屋产权管理局申请初始登记。取得栋产权证后365日内申请办理买受人的房屋所有权证，365日内申请办理买受人的土地使用权证”，但被告迟至2018年4月24日才办理涉案房屋的栋产权证，如按该约定，办理不动产权证还需365日，而涉案房屋从合同签订、房屋交付至今已将近10年，对于原告而言如此长时间办理权证显然有失公平。原告主张从交付商品房后90日之后的365日内办理权证符合交易习惯及正常办理权证的时间，本院予以支持，即被告应在2012年1月3日前办理涉案房屋的相关权证。被告于2018年11月29日才为原告办妥涉案房屋的权证，应承担相应的违约责任； 二、关于诉讼时效的问题。因违约金属于债权，适用诉讼时效制度。根据现有证据，原告于2010年10月5日收房，即便被告存在逾期交房的违约行为，原告主张逾期交房违约金已超过诉讼时效，本院不予支持。如前所述，本院认定被告应在2012年1月3日前办理涉案房屋的权证，逾期则需承担违约责任。因《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起施行，在此之前适用民法通则两年的诉讼时效规定，故2015年10月1日之前逾期办证的违约金已超过诉讼时效，2015年10月1日起的违约金适用《中华人民共和国民法总则》三年的诉讼时效规定，即本案逾期办证的诉讼时效应从2015年10月1日起开始计算；原告虽主张从2014年起向被告及相关部门主张权利，但其提供的证据仅能证明要求被告办理权证，不能证明其主张逾期办证违约金，故对于原告的主张，本院不予采信； 三、关于逾期办证的违约金。被告抗辩的规划调整、政策等原因不属于不可抗力因素，不能因此免除其逾期办证的违约责任。合同约定违约金为已付房款的日0.5%，原告要求按日万分之零点五计算，系对自己权利的有效处分，本院予以支持。因此，违约金从2015年10月1日起计算至2018年11月29日，应为13613.41元（235730元×0.005%×1155日）。现原告的房屋不动产权证已于2018年11月29日办妥完毕，原告亦向本院提出撤回第一项诉讼请求，本院予以准许。 综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下： 一、被告长沙市通华企业有限公司自判决生效之日起五日内向原告彭浩支付逾期办理不动产权证的违约金13613.41元； 二、驳回原告彭浩的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费753元，因适用简易程序减半收取376.5元，由被告长沙市通华企业有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  廖梦菲 二〇一八年十二月二十五日 法官助理陈飞 代理书记员  张 凡