北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初86398号原告：袁圣楠，女，1988年5月20日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王迪（袁圣楠之夫），男，1987年11月6日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：闫鹏，北京市盈科律师事务所律师。原告：张玲萍，女，1961年6月2日出生，汉族，住山东省烟台市莱山区。委托诉讼代理人：闫鹏，北京市盈科律师事务所律师。被告：北京市双建房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区白家庄西里****楼**。破产管理人负责人：杨保华。委托诉讼代理人：龚平，女，1986年4月11日出生，汉族，北京雷杰展达律师事务所职员，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王小艾，北京雷杰展达律师事务所律师。原告袁圣楠、原告张玲萍（以下一并出现简称二原告）与被告北京市双建房地产开发有限公司（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。袁圣楠之委托诉讼代理人王迪，二原告共同委托诉讼代理人闫鹏，被告之委托诉讼代理人龚平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：1.被告协助原告将位于北京市朝阳区XX号房屋所有权变更登记至二原告名下；2.确认被告应向原告支付逾期办理房屋所有权证的违约金（以购房款总额7784403元为基数，按照每日万分之一点五的标准，自2012年11月12日计算至原告实际取得房屋所有权证之日止）；3.确认被告应退还原告代收契税款233533元。事实与理由：2009年10月15日，二原告与被告签订《商品房预售合同》，约定：二原告向被告购买位于北京市朝阳区XX号房屋（合同约定房屋坐落于北京市朝阳区XX号）。二原告依约向被告支付了全部房款7784403元、契税233533元等费用。被告于2010年5月26日向原告交付了房屋，但被告一直以房屋尚未解抵为由，未按约定期限为原告办理所有权证以及代交契税。被告辩称：破产管理人目前没有接管被告的公章、账目等材料，无法核实相关情况，对二原告请求内容无法发表意见。原告关于违约金的诉请，因原告从未向被告主张过违约金，所以该请求已经超过诉讼时效，不应得到支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，但对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：2009年10月15日，二原告作为买受人、被告作为出卖人签订《商品房预售合同》，约定：二原告向被告购买位于北京市朝阳区XX号房屋（房屋管理部门登记地址为北京市朝阳区XX号房屋，以下称902号房屋）。预测建筑面积共229.9平方米，套内建筑面积183.93平方米。抵押情况为已设定抵押，抵押权人为中国民生银行股份有限公司总行营业部。按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米42196.46元，总价款7761195元。付款方式为买受人一次性付款。实测面积与预测面积发生误差的，误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。被告应于2010年5月31日前向二原告交付房屋。二原告同意被告代缴专项维修资金、契税。二原告同意委托北京鸿鼎房地产经纪有限公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用1000元。如因被告的责任，二原告未能在房屋交付之日起900天内取得房屋所有权证书的，二原告不退房的，自二原告应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，被告按日支付全部已付款万分之一点五的违约金，并于原告实际取得房屋所有权证书之日起60日内由被告支付。经查，902号房屋所有权于2010年7月26日登记在被告名下，建筑面积232.81平方米，专有建筑面积184.48平方米。中国民生银行股份有限公司总行营业部于2009年8月25日在902号房屋上登记设立两个抵押权，抵押权分别于2011年4月6日、2015年6月5日登记注销。二原告主张其已向被告支付全部购房款7784403元，就此提交两张发票，发票载明二原告分别于2009年11月14日、2010年5月25日分别被告支付902号房屋房款3861195元、3923208元。被告不认可发票的真实性，称因其尚未接收被告账目，无法核实具体付款情况，且发票总额与合同约定金额不一致。二原告称因合同约定的面积是预估的，与实测面积不一致，所以实际支付购房款比合同约定总价多23208元。鉴于被告虽不认可付款事实，但未提供相反证据，本院据发票、双方约定房价款计算方式以及在房产部门登记的房屋专有建筑面积认定原告已向被告支付全部购房款。二原告主张其已按约向被告支付代交契税、公共维修基金等费用，就此提交六张收据，收据载明2010年5月26日被告收到二原告支付的代收契税费233533元、代收公共维修基金46562元、代收产权代办费1000元、代收产证测绘费317元、代收产证登记费90元、代收产证印花税10元。被告主张因其尚未接收被告账目以及印章，无法核实收据真实性。鉴于被告虽不认可收据，但未提供相反证据，本院据收据认定二原告主张事实成立。审理中，原告称被告已依约于2010年5月26日向其交付902号房屋，但尚未为其办理产权证以及代其交纳契税。被告表示“无法核实”。由于被告对二原告主张的上述事实不明确表示肯定或否定，应视为被告对上述事实的承认，故本院对二原告所述上述事实予以认定。另查，本院于2018年9月21日作出（2018）京0105破XX号民事裁定书，受理案外人北京奥迈体育文化发展有限责任公司对本案被告的破产清算申请，指定北京雷杰展达律师事务所为管理人。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，二原告与被告所签《商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应依约履行。二原告、被告约定，房屋交付使用后被告应为二原告办理房屋所有权转移登记，如因被告的责任，二原告未能在房屋交付之日起900天内取得房屋所有权证明，在二原告不退房的情况下，自二原告应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，被告按日支付全部已付款万分之一点五的违约金。现根据本案查明的事实，二原告已向被告支付了全部购房款，被告亦于2010年5月26日向二原告交付了房屋，故被告应于该日起900天内（即2012年11月11日前）为原告办理902号房屋所有权转移登记手续，但被告至今尚未为原告办理。现二原告主张被告协助其将902号房屋变更登记至其名下，具有事实和法律依据。被告未依约为原告办理房屋所有权转移登记手续，应当根据双方的上述约定向二原告承担违约责任。关于违约金的标准，二原告的主张符合双方约定；关于违约金的计算点，因对于约定为按日计付的违约金等继续性债权，应以按日形成的每个个别债权分别单独适用诉讼时效，而二原告未举证证明其在法律规定的诉讼时效内向被告催要，亦未举证证明存在诉讼时效中止或中断的事由，故本院根据时效相关规定认定在保护范围内违约金的起算点应为2015年10月1日。关于违约金计算截止点，现被告已进入破产清算程序，根据破产法相关规定，应计算至破产申请受理之日，即2018年9月21日。被告在收取了代收契税款233533元后至今尚未代二原告交纳契税，且现被告进入破产清算程序，明显缺乏清偿能力，难以继续履行代原告交纳契税之合同义务，故二原告主张契税由其自行交纳，要求被告返还代收契税款233533元的请求权亦成立。现鉴于被告已进入破产清算程序，参照《最高人民法院关于＜中华人民共和国企业破产法＞施行时尚未审结的企业破产案件适用法律若干问题的规定》第九条第二款的规定，本院判决对二原告上述具有金钱给付内容的债权予以确认，其债权的实现须依破产程序进行。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条、第二百零六条，《中华人民共和国破产法》第四十六条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条以及《最高人民法院关于＜中华人民共和国企业破产法＞施行时尚未审结的企业破产案件适用法律若干问题的规定》第九条之规定，判决如下：一、被告北京市双建房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内协助原告袁圣楠、原告张玲萍将位于北京市朝阳区XX号房屋（合同约定房屋坐落于北京市朝阳区XX号）变更登记至原告袁圣楠、原告张玲萍名下；二、确认被告北京市双建房地产开发有限公司应支付原告袁圣楠、原告张玲萍违约金一百二十六万九千二百四十六元四角二分；三、确认被告北京市双建房地产开发有限公司应返还原告袁圣楠、原告张玲萍代收契税款二十三万三千五百三十三元；四、驳回原告袁圣楠、原告张玲萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费42450元，由原告袁圣楠、原告张玲萍负担4045元（已交纳），由被告北京市双建房地产开发有限公司负担38405元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  张佳琪二〇一八年十二月二十六日书记员  张茹敏