广东省深圳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）粤03民终3219号 上诉人（原审被告、反诉原告）：中房大成（深圳）实业有限公司，住所地深圳市宝安区西乡街道流塘路中粮锦云3栋1603，统一社会信用代码：91440300MA5DBGW56H。 法定代表人：何代淦，董事长。 委托诉讼代理人：肖攀，广东华程律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳卓越世纪城房地产开发有限公司，住所地深圳市福田区金田路皇岗商务中心1号楼6501，统一社会信用代码：91440300618879774D。 法定代表人：李华，董事长。 委托诉讼代理人：蒋丹，女，系该公司工作人员。 上诉人中房大成（深圳）实业有限公司（以下简称大成公司）与被上诉人深圳卓越世纪城房地产开发有限公司（以下简称卓越公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2017）粤0304民初8300号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。 上诉人大成公司上诉请求：1、撤销原审判决，并依法改判支持大成公司的一审反诉请求；2、撤销原审判决第一项，改判确认大成公司仅欠卓越公司2016年7月1日至7月30日租金人民币189835.11元（以下货币均为人民币）；3、撤销原审判决第二项，改判卓越公司无权没收大成公司租赁保证金，并判决将租赁保证金中扣除大成公司所欠的一个月租金后，将剩余的租赁保证金431449.89元退还大成公司；4、判决确认租赁合同附件第五条第四项约定没收大成公司履约保证金的条款无效；5、判决卓越公司承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：1、卓越公司在2016年7月底采取停水、停电等措施，导致大成公司无法经营和开展业务，被迫搬离深圳市福田区金田路皇岗商务中心1号楼5902单元房屋，其后卓越公司自行收回了出租的房屋。大成公司没有提供证据，但是卓越公司所提供的2016年7月14日、25日《欠租催告函》均写明：“将釆取一切催收手段，包括但不限于停止一切相关服务（例如水电供应等）而不再另行通知。”该证据印证了卓越公司故意隐瞒其采取停水、停电的措施，逼迫大成公司搬离所承租物业的事实，以及其起诉状称：“原告多次催告，直至2016年8月中旬无法联系上被告……”，也充分说明了卓越公司采取一系列强制措施，否则卓越公司如果没有停水停电等措施，强行终止双方租赁合同关系，大成公司在承租房屋办公，就不存在无法联系大成公司了，这属于基本的逻辑和常识，卓越公司提交证据已经证明了该事实。2、8月初，双方已经实际解除租赁关系，卓越公司提交的《解除租赁合同通知书》，该通知书为2016年8月31日发出，并明确送达立即生效。但该通知书却将2016年7、8、9三个月的租金连续计算，大成公司只是欠卓越公司2016年7月份的租金，卓越公司要求支付8、9月租金没有事实依据。3、卓越公司诉请没收大成公司的租赁保证金没有法律和合同依据，根据租赁合同第五条第三项约定，应在租赁保证金中扣除大成公司所欠的一个月租金后，将剩余的租赁保证金431449.89元退还大成公司。本案中双方租赁关系的解除，卓越公司采取停水、停电等措施，导致大成公司无法经营和开展业务，卓越公司存在严重过错，导致双方租赁合同提前解除，而不是大成公司提前终止租赁合同关系。4、租赁合同附件第五条第四项约定没收大成公司履约保证金的条款无效。租赁合同附件第五条第四项条款是卓越公司在签约时向大成公司提供的重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与大成公司协商的条款。该条款加重了大成公司责任、排除了大成公司支付租赁保证金担保后的主要法律权利，显而易见，该条款是格式条款，是无效条款。 被上诉人卓越公司辩称：1、针对上诉人提出的被上诉人对其采取停水、停电的事实，被上诉人不予认可，且上诉人亦没有任何证据证明。2、针对上诉人提出的履约保证金条款无效，被上诉人不予认可，因上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同是双方经有效协商的情况下达成的合意，是严格按照合同法进行的，并没有违反任何法律约定，且上诉人与被上诉人的合同解除是由于上诉人发生了根本违约的行为，即拖欠被上诉人租金，因此根据租赁合同第五条第四项的相关约定：非因甲方原因，乙方提前终止本合同，甲方有权不予退还租赁保证金。合情合理合法。3、针对被上诉人收取2016年8月份以后的租金事宜，2016年8月31日被上诉人正式向上诉人送达《解除租赁合同通知书》，截止本《解除租赁合同通知书》发送之日，上诉人已拖欠被上诉人7月份租金达30天。上诉人在收到本《解除租赁合同通知书》后，并没有按照通知书的约定，与被上诉人及时办理清偿交接等手续，因此在合同解除后直至9月30日期间，被上诉人的承租房屋始终上诉人占有，因此该期间的占有费用仍应收取上诉人的租金。 卓越公司向一审法院起诉请求：1、大成公司向卓越公司支付拖欠租金569505.33元（并按同期人民银行贷款利率支付逾期利息，自2016年6月26日计算至实际付款日）；2、卓越公司依约没收621285元租赁保证金；3、由大成公司承担本案全部诉讼费用。卓越公司并明确诉讼请求第1项的利息应自2016年8月26日起开始计算。 大成公司向一审法院反诉请求：1、卓越公司返还剩余租赁保证金431449.89元；2、确认租赁合同附件第五条第四项无效。 一审法院认定事实：2016年4月28日，卓越公司（出租方、甲方）与大成公司（承租方、乙方）签署《房屋租赁合同》，约定甲方将位于深圳市福田区金田路皇岗商务中心1号楼5902单元的房屋出租给乙方使用，租赁面积为591.7平方米；月租金为189835.11元；乙方应于每月25日前支付租金，首期支付租金的日期为2016年4月28日；租赁期限自2016年4月28日起至2018年4月27日；甲方可向乙方收取租赁保证金621285元。乙方拖欠租金达一天以上，甲方可要求乙方恢复房屋原状，向乙方请求损害赔偿及不予退还租赁保证金。 合同附件第五条第四项约定：非因甲方原因，乙方提前终止本合同的，甲方有权不予返还租赁保证金。 一审庭审中，卓越公司主张：1、大成公司拖欠的租金为2016年7月1日至8月31日的租金；2、合同于2016年8月31日解除，9月1日至9月30日为按照租金标准计算的逾期返还房屋的占有使用费。大成公司则主张：1、卓越公司于2016年7月底就采取了断水断电并收回房屋的措施导致大成公司实际无法使用涉案房产；2、合同应于卓越公司实际断水断电之日就解除。卓越公司对于大成公司主张断水断电并收回房屋的情形不予确认。 一审法院认为，卓越公司与大成公司签署的房屋租赁合同及附件合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人应依约全面诚实履行合同义务。卓越公司将涉案房屋交由大成公司占有使用后，大成公司应向卓越公司支付租金。但大成公司在合同履行期内逾期支付租金，构成违约，卓越公司有权没收大成公司支付的租赁保证金621285元，并要求大成公司支付2016年7月1日至2016年9月30日拖欠的租金569505.33元及自2016年8月26日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际付清款项之日止的逾期支付租金利息。 大成公司虽抗辩系卓越公司于2016年7月底采取停水停电方式使得大成公司实际无法使用涉案租赁物业，但未提交任何证据予以证实。大成公司的上述主张，一审法院不予确认。 卓越公司主张大成公司2016年8月中旬擅自搬离涉案物业，该主张虽无证据予以佐证，但该主张对大成公司有利。因大成公司未能提前告知卓越公司何时将提前终止合同搬离物业，大成公司搬离后必然会导致卓越公司空置期租金损失。对于该部分的损失，大成公司理应进行赔偿。卓越公司主张大成公司应继续支付8月中旬至9月30日的租金，一审法院予以支持。 大成公司反诉主张合同附件第五条第四项因免除卓越公司自身责任，加重大成公司责任而无效。但该条款意思明确清晰，并无歧义。在合同约定的租赁期限内按期足额支付租金系大成公司作为承租人的主合同义务。如大成公司违反该主合同义务，卓越公司依据合同约定没收租赁保证金，并无不妥。该条款没有违反法律依据，也不存在免除卓越公司自身责任加重大成公司责任的情形。大成公司的上述反诉请求，一审法院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、中房大成（深圳）实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向深圳卓越世纪城房地产开发有限公司支付2016年7月1日至2016年9月30日的租金569505.33元及利息（利息以569505.33元为计算基数，自2016年8月26日起，按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算至实际付清款项之日止）；二、深圳卓越世纪城房地产开发有限公司有权没收中房大成（深圳）实业有限公司支付的租赁保证金621285元；三、驳回中房大成（深圳）实业有限公司的反诉请求。一审本诉案件受理费15517元（卓越公司已预交），由大成公司负担。一审反诉案件受理费3886元（大成公司已预交），由大成公司负担。 经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，被上诉人卓越公司与上诉人大成公司签订的房屋租赁合同及附件系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，原审认定正确，本院予以维持。 上诉人大成公司关于合同附件第五条第四项为无效格式条款的主张，首先，该条款不存在免除被上诉人卓越公司自身责任、加重上诉人大成公司责任的情形；其次，也无证据显示上诉人大成公司在签订该条款过程中存在欺诈、胁迫等情形，上诉人大成公司主张该条款无效，没有事实和法律依据，一审法院不予支持，处理正确，本院予以维持。 合同有效，即应恪守履行。根据涉案租赁合同的约定，上诉人大成公司拖欠租金达一天以上，被上诉人卓越公司就有权请求损害赔偿、不予退还租赁保证金以及解除合同。本案上诉人大成公司拖欠2016年7月租金超过30日，构成违约，被上诉人卓越公司要求没收租赁保证金，有合同依据，而且涉案租赁合同因上诉人大成公司的原因提前终止，必然会导致一定的空置损失，一审法院支持上诉人大成公司搬离涉案房产至9月30日的空置损失，并无不妥，本院予以维持。 至于上诉人大成公司主张被上诉人卓越公司采取停水停电方式使其无法使用涉案租赁物业，但未提交任何证据予以证实，根据民事证据规则，一审法院对该主张不予采信，认定正确，本院予以维持。 综上所述，上诉人大成公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费14048元，由上诉人大成公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 武 永 庆 审判员 聂   效 审判员 吴 春 泷  二〇一八年四月二十三日 书记员 戴斌（兼）