云南省曲靖市麒麟区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）云0302民初449号 原告曲靖市佳正物业服务有限公司。 法定代表人杨文,公司经理。 统一社会信用代码：91530302059491879P。 地址：曲靖市麒麟区。 委托代理人陈雄，公司文秘。（特别授权） 被告姚秀娟，女，汉族，1987年8月13日生麒麟区人。住曲靖市麒麟区。 原告曲靖市佳正物业服务有限公司诉被告姚秀娟物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月15日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈雄，被告姚秀娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，原告于2013年3月1日受云南明昊房地产开发有限公司曲靖分公司的委托，就其兴建的丽水金都小区提供前期物业服务，双方签订了《前期物业服务委托协议书》。同日，原告进驻丽水金都小区提供物业服务。2014年5月1日，被告与原告签订了《前期物业服务协议》，合同对双方的权利义务、服务费标准与结算、垃圾代运费及供水二次加压费的收费标准、违约责任等事项作了具体的约定。原告按合同约定对小区的公共物业与被告的私有物业进行了周全的管理服务，被告的房产建筑面积计为109.45平方米，按曲靖市发改委（2014）6号批文执行1.0元/平方米计算，被告每年的物业服务费1313元，垃圾清运费120元，二次加压费120元。被告于2014年5月1日缴纳了一年的服务费共计1553元；2015年5月3日又交了一年的费用共计1553元，此后就未缴纳过物业服务费，至今被告欠下原告2年的物业服务费2626元。另根据国务院颁发的《城市市容环境卫生管理办法》第二十九条第二款和住建部《城市生活垃圾管理办法》第四条的规定及双方签订的《前期物业服务协议》的约定，被告还应支付原告垃圾代运费及供水二次加压费。参照曲靖市发展和改革委员会文件曲发改价格【2013】50号文件收费项目及收费标准5之规定，每户每月11元，麒麟区环卫站收取的垃圾清运费为132元/年；按曲靖市发改委（2014）6号批文计算每年二次加压费120元。故被告还应支付原告2年的垃圾代运费264元，两年供水加压费240元。根据原、被告双方签订的《前期物业服务协议》第三十二条“甲方违反本协议不按本协议约定收费的标准和时间缴纳相关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起每天按应缴费用的3‰收取违约金或采取必要的催缴措施。”之规定，被告应支付原告逾期违约金5141.02元。诉请判令：1、被告向原告支付两年的物业管理服务费2626元、垃圾代运费264元、供水二次加压费240元，并从逾期之日起按每天千分之三支付原告逾期付款违约金5141.02元；2、本案案件受理费由被告负担。 被告姚秀娟口头答辩称，对原告诉请所述下欠两年的物管费和二次加压费等都没有意见，但答辩人之所以不交物管费是因为答辩人的阳台漏水，太阳能没有水以及答辩人的车经常被刮花；而且小区的卫生都是业主自行打扫，被告多次找原告反映未果。原告只收物管费但是不处理事情。现小区内有两家物业公司，答辩人不清楚物业管理费应该交给哪家。 原告为支持其诉讼主张,向本院提交如下证据: 1、营业执照、资质证书、法人代表人身份证明书，用以证明原告的主体信息。 2、前期物业管理授权委托书，用以证明原告为丽水金都小区提供管理服务的合法性。 3、曲靖市发改委价格备案书，用以证明原告对业主收费的项目及价格标准。 4、前期物业服务协议，用以证明业主和物业公司对欠物业费及违约金等的特别规定。 5、被告拖欠物业费的台账，用以证明业主欠物业费的事实及欠费金额。 6、曲靖市发改委文件，用以证明业主们应该依法缴纳垃圾处理费132元/年。 7、商品房购销合同登记备案表，用以证实被告买房的真实性和有关身份信息。 8、告业主书、物业公司服务承诺、监督、投诉公开公示，用以证明原告的服务承诺及服务质量。 经质证，被告对上述证据1、2、3、4、5、6、7无异议，物业管理费及相关费用我已交至2016年4月1日，从2016年4月1日开始就没有交了。对证据8有异议，原告公司也没有公开佳正具体服务至什么时候，对另一家公司是什么时候进入的也不知道。 被告针对其答辩意见,向本院提交证据照片16张，用以证明原告服务差，针对被告家车位被人占用、阳台漏水等问题被告多次向原告反映未果。 经质证，原告对上述照片的真实性无异议，但认为垃圾房有垃圾是正常的，被告没有租用车位也没有买车位，该证据与本案无关联性。威博公司是2017年11月1日开始与房地产公司签订协议，从2017年11月1日我们就退出了，小区的物业管理服务就由威博服务公司提供。 本院认为，原告所举证据1、2、3、4、5、6、7经质证无异议，与本案具有关联性，本院予以采信；证据8与本案无关联性，不能证明原告主张，本院不予采信。被告所举证据来源真实，但不能证实被告主张，本院不予确认。 根据庭审和质证，本院确认如下法律事实： 被告姚秀娟系麒麟区水寨社区丽水金都西区二期11幢5层502号房屋（面积109.45㎡）的业主。2013年2月22日，原告与云南明昊房地产开发有限公司曲靖分公司签订《前期物业管理委托合同》，由原告为丽水金都西区的楼盘提供物业管理服务，服务期限为五年；其他约定。2014年5月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业服务协议》，该协议约定：物业服务费用由住户按其拥有物业的建筑面积（产权登记）交纳，具体标准为：本住宅前期物业管理综合服务费暂按0.7元/户/月，其中电梯房四栋根据小区实际情况物业管理费收费为五层以下（含五层）为按每月1.00元/户/月；二次供水设施运行费10元/户/月；按年度进行结算；物业管理综合服务费以《明昊房地产》通知接房之日起计收；甲方自2014年4月1日起开始交纳物业管理综合服务费；物业服务费采取预交方式，协议签订时，甲方按房屋建筑面积交纳一年的物业服务费，物业服务费到期时，应续交第二年及顺延；生活垃圾清运处置服务由环卫部门向甲方提供，并由乙方代为收取费用，标准为10元/户/月；甲方未按协议约定交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起每天按应交费用的3%收取违约金或采取必要的催缴措施；其他约定。合同签订后，原告为该小区提供物业服务至2017年11月1日，被告交纳至2016年4月1日的物业服务费、垃圾代运费、及供水二次加压费，尚下欠2016年4月2日至2017年11月1日期间的物业服务费2080元、垃圾代运费190元、供水二次加压费190元，合计2460元。原告诉至本院，提出前述诉请。 本院认为，被告姚秀娟系麒麟区水寨社区丽水金都小区（面积109.45㎡）住房的业主，其与原告签订的《前期物业服务协议》系双方当事人真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，该协议合法有效，对双方具有约束力，被告未按协议约定向原告交纳相关费用，已构成违约，原告有权要求其支付物业服务期间的相关费用，并承担违约责任。由于原告已于2017年11月1日终止提供物业服务，故其主张的相关费用本院支持计算至2017年11月1日，具体为2460元。《前期物业服务协议》约定的违约金计算标准过高，原告主张的违约金（计算至2018年4月1日）本院支持按年利率7.8%计算，具体为313.02元（1553元×7.8%×2年＋907元×7.8%×1年）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下： 被告姚秀娟自本判决生效之日起十日内支付原告曲靖市佳正物业服务有限公司物业服务费、垃圾代运费、供水二次加压费合计2460元，并支付违约金313.02元，合计人民币2773.02元。 案件受理费100元，免交。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行；申请强制执行的期限为二年。 审 判 长  高 飞 人民陪审员  金朝兰 人民陪审员  代联芳 二〇一八年四月二十日 书 记 员  晏梅芳