重庆市高级人民法院民 事 判 决 书(2018)渝民终350号上诉人（原审原告、申请执行人）：中国农业银行股份有限公司重庆渝北支行，住所地重庆市渝**两路街道双凤路**，统一社会信用代码9150011290350615XC。负责人：罗波，该行行长。委托诉讼代理人：郝小杰，重庆泽信律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘欣阳，重庆泽信律师事务所律师。被上诉人（原审被告、案外人）：黄光平，男，1972年9月24日出生，汉族，住重庆市綦江区。委托诉讼代理人：喻祯洪，重庆渝綦律师事务所律师。委托诉讼代理人：王凤，重庆渝綦律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：重庆市文杰京华农贸市场有限公司，住，住所地重庆市北碚区将军路**一社会信用代码91500109597965816X。法定代表人：魏娟，该公司执行董事。被上诉人（原审被告、被执行人）：重庆市银鹰实业集团房地产开发有限公司，住所地，住所地重庆市渝**双龙湖街道滨港路**山水绿城**1-1会信用代码9150011262209825X5。法定代表人：袁世超，该公司执行董事兼总经理。上诉人中国农业银行股份有限公司重庆渝北支行（以下简称农行渝北支行）因与被上诉人黄光平、重庆市文杰京华农贸市场有限公司（以下简称文杰京华公司）、重庆市银鹰实业集团房地产开发有限公司（以下简称银鹰地产公司）申请执行人执行异议一案，不服重庆市第一中级人民法院（2018）渝01民初37号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月8日立案后，依法组成合议庭，于2018年10月31日公开开庭进行了审理。上诉人农行渝北支行的委托诉讼代理人刘欣阳，被上诉人黄光平的委托诉讼代理人喻祯洪、王凤到庭参加诉讼。被上诉人文杰京华公司、银鹰地产公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。农行渝北支行上诉请求：1.撤销一审判决，改判准许对银鹰地产公司位于重庆市綦江区文龙街道沙溪路22号6幢负一层建筑面积1532.94平方米的车库中的2号车位继续执行；2.本案一、二审诉讼费用由黄光平、文杰京华公司、银鹰地产公司承担。事实和理由如下：1.一审法院事实认定错误。首先，一审法院认定《银海新城车位转让协议书》（以下简称《车位转让协议书》）合法有效错误。该协议签订时黄光平明知案涉车位未办理产权证；本案无证据证明该协议取得了房管部门的备案许可；该协议约定的是购买案涉车位的使用权而非所有权，亦不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当明确的主要内容；该协议签订时，案涉车位在抵押登记的期间内，违反了《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第一百九十一条关于“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”的规定，该协议应为无效合同。其次，一审法院错误认定案涉车位在人民法院查封前黄光平已合法占有。重庆鑫龙物业管理集团有限公司银海新城管理处（以下简称银海新城管理处）出具的《二号车库已购车位使用明细》不符合证据规则，没有制作人的身份情况和任何说明。本案没有任何证据证明银海新城管理处是重庆鑫龙物业管理集团有限公司（以下简称鑫龙物业集团公司）设立的。且《二号车库已购车位使用明细》与《D6栋车库已购车位明细》载明的交付买方使用时间不一致。再次，一审法院认定黄光平支付了案涉车位全部价款错误。最后，一审法院认定黄光平就案涉车位未能办理转移登记并无过错是错误的。农行渝北支行就案涉车库享有的抵押权自2013年9月5日起是连续的，黄光平签订《车位转让协议书》时明知案涉车位已被抵押，亦明知该车位系银鹰地产公司在案涉车库中的自划车位，且未经测绘单位实施测绘和房地产行政主管部门审核，不具备转移登记条件。案涉车位解押时，黄光平未要求银鹰地产公司办理转移登记手续。黄光平在《车位转让协议书》约定的办理产权证的时间到期后也未要求银鹰地产公司办理转移登记手续。故黄光平就案涉车位未能办理转移登记具有重大过错。2.一审法院适用法律错误。首先，本案不应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议规定》）第二十八条，应当适用该规定第二十七条关于“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持”的规定和《物权法》第一百九十一条的规定。其次，重庆市第一中级人民法院生效法律文书已确认农行渝北支行对案涉车位享有优先受偿权。再次，银鹰地产公司抵押给农行渝北支行的房屋以及法院查封的房屋是整个车库，没有具体到特定的车位。至今银鹰地产公司将整个车库分零出售的方案既没有通过正规的测绘，也没报房管部门批准备案，故案涉车位根本不存在，不是法律意义上的可转让不动产，《车位转让协议书》违反了房管部门的管理规定，案涉车位的交易行为不应得到保护。黄光平辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回农行渝北支行的上诉，维持原判。事实和理由：1.《车位转让协议书》合法有效。2.黄光平已向银鹰地产公司支付了案涉车位的全部价款。3.黄光平在人民法院查封前已经合法占有使用案涉车位。4.案涉车位未能办理转移登记并非黄光平自身原因。文杰京华公司、银鹰地产公司均未提交答辩意见。农行渝北支行向一审法院起诉请求：1.准许对银鹰地产公司位于重庆市綦江区文龙街道沙溪路22号6幢负一层建筑面积1532.94平方米的车库继续执行；2.本案诉讼费用由黄光平和银鹰地产公司承担。一审法院认定事实：黄光平系银鹰地产公司开发的位于重庆市綦江区文龙街道沙溪路22号银海新城小区5幢27-2业主，2014年6月13日，银鹰地产公司（甲方）与黄光平（乙方）签订《银海新城车位转让协议书》，约定：甲、乙双方在平等自愿的基础上，通过双方友好协商并且乙方充分了解车位情况。就乙方受让甲方开发的银海新城项目的6号楼2号车位使用权事宜（以下简称“本车位”）作如下约定：1.本车位协议总价款为9万元。乙方就于2014年6月13日前将协议总价款支付甲方，甲方在收齐协议总价款后向乙方提供收款收据。2.甲方于2014年6月14日前将本车位交付给乙方，乙方应按照物业服务公司的规定缴纳本车位的管理服务费，自甲方将本车位交付乙方之日起开始交纳（如该车位已出租，由物管公司把租金转交给乙方）。3.若乙方不再是本项目业主，则本车位应同时转让给本项目的其他业主。乙方不得将本车位转让、出租给本项目业主以外的第三人；但本项目房产实际使用人可经过乙方同意租用或临时使用本车位。4.本车位暂不办理产权证，乙方对此完全知晓，并同意18个月后领取产权证；但本车位办证所需缴纳的契税、土地登记费、房屋产权登记费等税费和其他费用按政府相关政策各自承担。若乙方不缴纳相关税费，导致本车位权益丧失的，甲方不承担责任。办理产权证书时，需要甲方配合的，甲方应予以配合。5.甲、乙双方的通知以上述所列的电话、地址为准、地址为准应确保其联络方式的真实性、准确性。若有变更，应在变更后两天内以书面形式通知另一方，否则，因未通知所产生的后果由未通知方承担。6.若因不可抗力的影响，导致本协议无法继续执行，则本协议自被撤销或被确认无效之日起，不再执行。甲方将按照政府有关停车位租用市场指导价格标准收取车位使用租金，将协议总价款扣除乙方已经使用车位年限的租金后将余款无息退还乙方，双方不再承担其他责任。黄光平于2014年6月3日向银鹰地产公司交纳车库投标保证金5000元，并于签订协议当日支付车库款85000元，银鹰地产公司均已开具加盖财务专用章的收据。双方签订上述协议后，银鹰地产公司即将其自行编号为2号的车位交付黄光平占有、使用至今。2013年9月5日，银鹰地产公司将位于重庆市綦江区文龙街道沙溪路22号6幢负一层建筑面积1532.94平方米的车库（房屋所有权证号：**地证2010字第**）为文杰京华公司向农行渝北支行的借款提供抵押担保，抵押期一年。2014年9月5日，银鹰地产公司仍以上述车库为文杰京华公司向农行渝北支行的借款提供抵押担保，抵押期一年。2015年8月31日，银鹰地产公司仍以上述车库为文杰京华公司向农行渝北支行的借款提供抵押担保，抵押期一年。2016年9月2日，银鹰地产公司仍以上述车库为文杰京华公司向农行渝北支行的借款提供抵押担保，抵押期一年。由于文杰京华公司从2016年11月21日开始欠付利息，农行渝北支行遂将文杰京华公司、银鹰地产公司等起诉至重庆市第一中级人民法院，该院于2017年5月5日对该车库予以了保全查封。保全过程中，黄光平向重庆市第一中级人民法院提出书面异议，该院作出（2017）渝01执异1787号执行裁定书，裁定中止对位于重庆市綦江区文龙街道沙溪路22号6幢2号车位的执行。一审法院另查明：重庆市第一中级人民法院已于2017年10月19日作出（2017）渝01民初513号民事判决书，判决农行渝北支行就银鹰地产公司位于重庆市綦江区文龙街道沙溪路22号6幢的房产（权证号207房地证2010字第10352号）享有优先受偿权。该判决已生效。一审法院认为，本案的争议焦点是：黄光平对2号车位是否享有足以排除执行的民事权益。首先，关于黄光平与银鹰地产公司签订的《车位转让协议书》的效力问题。农行渝北支行认为银鹰地产公司从2013年9月起即以其自有的位于重庆市綦江区文龙街道沙溪路22号6幢负一层1532.94平方米的车库为文杰京华公司的借款向其提供抵押担保，该抵押行为一直持续到2016年9月2日，且银鹰地产公司在向黄光平出售车位时未取得房管部门的备案许可，故黄光平与银鹰地产公司签订的《车位转让协议书》无效。一审法院认为，虽然银鹰地产公司从2013年9月起一直以上述车库向农行渝北支行提供抵押担保，但依据农行渝北支行举示的证据，可以确认双方的抵押合同均为一年一签，约定的抵押期均为一年，即农行渝北支行所称的2013年9月、2014年9月和2015年9月的抵押登记均已被注销，故目前银鹰地产公司为农行渝北支行提供的有效抵押应为重庆市第一中级人民法院（2017）渝01民初513号民事判决所确认的双方于2016年9月所签抵押合同约定的抵押担保行为，即应确认农行渝北支行从2016年9月2日起对上述车库享有抵押权。因此，黄光平作为银海新城小区业主，虽然其与银鹰地产公司签订《车位转让协议书》时，争议的车库被抵押给了农行渝北支行，但该次抵押已于2014年9月到期被注销，且银鹰地产公司在出售时已取得了该车库的产权证，而重庆市第一中级人民法院是2017年5月5日对该车库进行的查封，故一审法院确认黄光平与银鹰地产公司系在法院查封以前签订了合法有效的《车位转让协议书》。其次，关于黄光平是否已经支付了2号车位全部价款的问题。依据黄光平的陈述，其于2014年6月3日向银鹰地产公司交纳车库投标保证金5000元，并于签订协议当日支付车库款85000元，其中保证金系以现金方式支付，另外的85000元系其父亲黄文全取款50000元以及自己取款35000元后现金支付，对此黄光平举示了綦江区公安局文龙派出所出具的黄文全与黄光平系父子关系的亲属关系证明、黄文全出具的情况说明、黄光平的6215281012756197重庆农村商业银行账号2014年期间的对私客户对账单、黄文全的402230080031028451重庆农村商业银行账号2014年期间的对私客户对账单等证据予以证明，银鹰地产公司已分别向黄光平出具加盖财务专用章的保证金和车库款收据，一审法院认为黄光平的陈述符合交易的一般情形，其举示的证据也较为充分，可以确认其已向银鹰地产公司支付了2号车位的全部价款。再次，关于黄光平是否已在法院查封之前合法占有使用2号车位的问题。鑫龙物业集团公司系银海新城小区前期及现在的物业服务单位，该公司成立的银海新城管理处出具《证明》，证明2号车位从2014年6月14日交付黄光平占有使用至今，并由其支付物管费。一审法院认为鑫龙物业集团公司作为银海新城小区的物业服务单位，其成立的银海新城管理处对于该小区的车位使用状况和物业服务费的交纳情况最为清楚，一审法院对其出具的证明予以采信，故一审法院确认黄光平在2014年6月13日购买2号车位后即占有使用至今的事实。最后，关于黄光平对于2号车位未能办理转移登记有无过错的问题。一审法院认为，虽然黄光平在购买2号车位时，该车位所在的车库被银鹰地产公司整体抵押给了农行渝北支行，但该次抵押被注销以后，银鹰地产公司即应当为黄光平办理分户的过户登记手续，可银鹰地产公司违反诚实信用原则，不履行与黄光平的协议约定，仍然多次以该车库为文杰京华公司的借款向农行渝北支行提供抵押担保，致使至今未能办理过户登记，一审法院认为黄光平对于2号车位未能办理过户登记并无过错。综上，黄光平已在重庆市第一中级人民法院查封之前与银鹰地产公司签订了合法有效的书面买卖合同，在该院查封之前已合法占有该不动产，已支付全部价款，非因自身原因未办理过户登记，可以排除执行。一审法院对农行渝北支行要求对银鹰地产公司位于重庆市綦江区文龙街道沙溪路22号6幢负一层建筑面积1532.94平方米的车库中银鹰地产公司自编号为2号车位继续予以执行的请求不予支持。依照《执行异议规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第一款第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决：驳回农行渝北支行要求对银鹰地产公司位于重庆市綦江区文龙街道沙溪路22号6幢负一层建筑面积1532.94平方米的车库中2号车位继续予以执行的诉讼请求。案件受理费80元，由农行渝北支行负担。本院二审查明：1.案涉车库的抵押登记于2014年9月5日被注销，同日再次设定抵押并登记，后又被注销。2016年9月2日，案涉车位再次设定抵押并登记。2.黄光平在本案一审中举示其账户尾号为6197的重庆农村商业银行綦江支行河东分理处的对私客户对账单，载明黄光平于2014年6月13日取款35000元，以及黄光平父亲黄文全账户尾号为8451的重庆农村商业银行綦江支行的对私客户对账单，载明黄文全于2014年6月13日取款5万元；银鹰地产公司分别于2014年6月3日、2014年6月13日向黄光平出具车库竞标保证金5000元、车库款85000元的收据两张。3.黄光平在一审举示鑫龙物业集团公司于2016年1月4日向黄光平出具车位物管费收据壹张，载明2016年1月至6月车位物管费金额420元。4.鑫龙物业集团公司綦江分公司的营业场所是重庆市綦江区文龙街道沙溪路22号5幢1-C，即银海新城小区所在地。5.案涉车库取得产权证的时间是2010年8月13日。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。本院认为，本案的争议焦点为：黄光平就案涉车位享有的民事权益是否足以排除强制执行。根据相关法律规定和合同约定，黄光平就案涉车位享有的民事权益足以排除强制执行。事实和理由：《执行异议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，黄光平就案涉车位享有的民事权益符合上述规定情形。一、关于《车位转让协议书》的效力问题。根据本案查明的事实，案涉车库取得产权证的时间是2010年8月13日，银鹰地产公司与黄光平就案涉车位于2014年6月13日签订了《车位转让协议书》，据此可以认定黄光平在签订《车位转让协议书》时，案涉车库已经取得了产权证。我国《物权法》第一百九十一条虽有“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”的规定，但该规定并非效力性强制性规定，违反该规定并不影响《车位转让协议书》的效力，抵押人未经抵押权人同意转让抵押财产仅不能产生物权的变动效力而已。农行渝北支行虽提出本案无证据证明《车位转让协议书》签订时取得了房管部门的备案许可，但房屋的备案许可属于行政管理规定，并不影响《车位转让协议书》的效力。结合案涉车库于2017年5月5日被人民法院查封的事实，可以认定在人民法院查封之前，黄光平与银鹰地产公司已就案涉车位签订了合法有效的书面买卖合同。二、关于黄光平是否已在人民法院查封之前合法占有案涉车位的问题。鑫龙物业集团公司系银海新城小区前期及现在的物业服务单位，黄光平在一审举示该公司于2016年1月4日出具的车位物管费收据壹张，载明2016年1月至6月车位物管费金额420元，可以认定黄光平自2014年6月14日起合法占有了案涉车位。结合案涉车库于2017年5月5日被人民法院查封的事实，应当认定黄光平在人民法院查封前已合法占有了案涉车位。三、关于黄光平是否已经支付了案涉车位全部价款的问题。黄光平所举示的其与父亲黄文全在2014年6月13日分别取款35000元、50000元的重庆农村商业银行对私客户对账单，以及银鹰地产公司于2014年6月3日、2014年6月13日向黄光平出具加盖财务专用章的车库保证金5000元、车库款85000元的两张收据，与《车位转让协议书》所约定的在2014年6月13日前支付车位价款9万元的内容相互印证，结合黄光平在一审提交的其他证据可以认定其已向银鹰地产公司支付了案涉车位的全部价款9万元的事实。农行渝北支行虽对黄光平支付案涉车位全部价款事实有异议，但并未提出相反证据予以推翻。因此农行渝北支行关于一审法院认定黄光平支付了全部车位购车款错误的上诉理由不能成立。四、关于案涉车位未能办理过户是否因黄光平自身原因的问题。首先，2014年6月13日黄光平在购买案涉车位时案涉车库已被抵押（抵押登记时间为2013年9月5日），但案涉车库的抵押登记于2014年9月5日已被注销，黄光平签订《车位转让协议书》时忽略的农行渝北支行的权利障碍已经消灭；其次，2016年9月2日农行渝北支行在案涉车位上新设立的抵押权与案涉《车位转让协议书》签订时案涉车位上存在的抵押权系不同的抵押权，该新设立的抵押权晚于案涉《车位转让协议书》的签订时间，黄光平就案涉车位享有物权期待权，因新设立的抵押权和之后发生的人民法院对案涉车位的查封导致案涉车位不能转移登记到黄光平名下非因黄光平自身原因不能办理过户登记；再次，《车位转让协议书》签订时案涉车位设立的抵押权消灭后，黄光平并无义务就案涉车位申请网签或预告登记，以防范之后产生的影响案涉车位转移登记的权利障碍。综上，一审法院认定黄光平对案涉车位未能办理过户登记并无过错正确。至于农行渝北支行提到的一审法院适用法律错误的其他问题。第一，关于农行渝北支行提出本案不应适用《执行异议规定》第二十八条而应当适用该规定第二十七条的问题。《执行异议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”上述《执行异议规定》第二十八条规定就属于前述“法律、司法解释另有规定的除外”的情形。农行渝北支行就案涉车库虽享有抵押权，但在黄光平就案涉车位享有的民事权益符合《执行异议规定》第二十八条规定的情形时，就可以排除案涉车位的强制执行。第二，关于农行渝北支行提出人民法院生效文书已确认其对案涉车位享有优先受偿权的问题。法院生效文书已确认农行渝北支行对案涉车位享有的优先受偿权，并不能当然对抗黄光平就案涉车位享有的民事权益。第三，关于农行渝北支行提出银鹰地产公司抵押给农行渝北支行的房屋以及法院查封的房屋是整个车库，没有具体到特定的车位的问题。车库是由具体的车位组成的，银鹰地产公司对车库划分为若干车位后对案涉车位进行销售，查封案涉车库的效力必然及于特定的车位，故农行渝北支行的该项上诉理由不能成立。综上，农行渝北支行关于一审法院适用法律错误的上诉理由均不能成立。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由中国农业银行股份有限公司重庆渝北支行负担。本判决为终审判决。审判长 彭 贵审判员 姜圆圆审判员 郭 勇二〇一八年十二月二十六日法官助理周琪书记员文婷婷