北京市怀柔区人民法院民 事 判 决 书(2018)京0116民初1215号原告：马某1，男，1954年10月16日出生，汉族，农民，住北京市怀柔区。监护人：马某2，男，1959年1月2日出生，汉族，农民，住北京市怀柔区。委托诉讼代理人：马某3，女，1982年1月15日出生，汉族，农民，住北京市怀柔区。委托诉讼代理人：师晶，北京万典律师事务所律师。被告：周某1，女，1951年11月2日出生，汉族，农民，住北京市怀柔区。被告：马某4，女，1980年12月11日出生，汉族，农民，住北京市怀柔区。上述二被告委托诉讼代理人：孙金华，北京市环亚律师事务所律师。上述二被告委托诉讼代理人：孙昊，北京市环亚律师事务所律师。被告：马某5，女，1978年4月5日出生，汉族，居民，住北京市怀柔区。原告马某1与被告周某1、马某4、马某5物权确认纠纷一案,本院于2018年1月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马某1的监护人马某2及其委托诉讼代理人马某3、师晶、被告周某1、马某4及其共同委托诉讼代理人孙金华、被告马某5到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马某1向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决位于北京市怀柔区怀柔镇×村×号的宅基地中北房两间以及西厢房两间的所有权归原告，宅基地西侧南北19.4米、东西7米的使用权以及宅基地东侧南北19.4米、东西4.7米面积的1/2的使用权归原告；2.案件受理费由被告承担。诉讼过程中，马某1变更诉讼请求为：1.请求法院判决位于北京市怀柔区怀柔镇×村×号的宅基地中北房西数两间的所有权、西厢房两间的使用权归原告，宅基地西侧南北19.4米、东西7米的使用权以及宅基地东侧南北19.4米、东西4.7米面积的1/2的使用权归原告；2.案件受理费由被告承担。事实和理由：原告自幼智力残疾，且是聋哑人。1973年10月7日，马某12、马某6、马某1按照父母的意愿经过协商一致立分家协议，按照该协议，位于北京市怀柔区怀柔镇×村×号的宅基地中，北边一排房屋共计五间，西边两间房归原告，东边三间归原告兄长马某6，南边空地部分及东边的4.7米的空地部分的使用权未进行约定。1990年，马某6未经原告及其法定代理人同意将原房屋拆除，后经各方调解原告与马某6共同修建房屋6间，东边空地部分被占用。1993年，马某6在原告及其法定代理人不知情的情况下申领了宅基地登记卡，依据登记只分四间房以及以南空地部分东西向13.65米。马某6去世后，其房屋由妻子周某1及女儿马某4使用。由于分家协议并未对空地部分进行划分，空地部分应为原告马某1与兄长马某6共同共有，且改建时兄弟二人联建，马某6未经原告同意将大部分空地部分登记到自己名下，侵犯了原告的合法权益，故原告起诉至法院。周某1、马某4、马某5辩称，不同意原告的诉讼请求。位于北京市怀柔区怀柔镇×村×号院内的房屋都是马某6所建，所有权应该归马某6所有，依据房地一体的原则，马某1没有房屋所有权，也就不应该享受宅基地使用权，请求法院驳回原告的诉讼请求。马某1向法庭提交的1972年10月7日立的分家单、2018年2月的×村村民委员会和×村人民调解委员会共同出具的证明一份、怀柔镇村民建房施工许可证、个人房屋建设计划任务存根、村民建房用地申请审批表、盖房申领书、怀柔镇宅基地登记卡、×村村民委员会出具的马某1个人情况证明、×村村民委员会出具的马某1父母子女关系证明、×村村民委员会出具的马某1与马某2的关系证明，周某1、马某4、马某5表示无异议，本院予以确认并在卷佐证。马某1还向法庭提交了2017年12月20日的证明、遗赠抚（扶）养协议等证据。周某1、马某4向法院提交的马某6死亡医学证明、马某6户口本、马某6集体土地建设用地使用证，马某1、马某5表示没有异议，本院予以确认并在卷佐证。周某1、马某4向法院提交了1990年房约一份，建房时周某1手记的工作账单、房屋照片等证据。房屋照片显示北房七间中西数两间与东数五间门窗新旧、样式不一。马某5向法庭提交的派出所出具的马某5与马某6关系证明信，马某1、周某1、马某4表示认可，本院予以确认并在卷佐证。马某1的证人马某12出庭陈述，马某12是马某1的大哥；监护协议、2018年2月的证明、房约以及遗赠抚（扶）养协议都是其签的；当时分过家，老房是五间，马某1分的是西边两间房，马某6分的是东边三间；房子是马某6所建，但是老房子的材料拆下来用于建房了，在翻盖房屋的时候马某1一直出力，院内西厢房是马某6所建，先是三间，后拆掉一间，南房也是马某6所建，但我没有让其打顶；自生产队解体至今，马某1一直由马某2照顾；马某1居住的两间房屋的门窗是马某12的女儿给换的；证人表示马某1居住的两间房屋应该归马某1所有。马某1的证人马某11出庭陈述，证人是马某1的姐姐；监护协议、2018年2月的证明、遗赠抚（扶）养协议是其签的；结婚以后其对家里的事情都不参与了；马某1能干活，马某2从八几年就开始照顾马某1；对于房屋的归属问题，证人表示谁照顾马某1就应该归谁；对于分家单没有意见，但房约其不同意。马某1的证人马某13出庭陈述，证人是马某1的姐夫；房约签订的时候房子就已经拆除了，当时有马永峰、马某12、王国清、马某2、马某6在场。马某6房子装修好后，马某1那边的两间房子只有四道框，没有门窗；马某1从小就残疾，他能干笨活，巧妙活干不了。马某7向法庭陈述，其是马某1的大姐；马某1从小就残疾；监护协议、遗赠抚（扶）养协议上的手印是其的，其同意由马某2作为马某1的监护人；其认为谁管马某1，房子就应该归谁；。我院的现场勘查笔录及照片，双方表示没有异议，本院在卷佐证。本院经审理认定事实如下：马某8与马某9共生育六名子女，即长子马某12、次子马某6、三子马某1、长女马某7、次女马某10、三女马某11。马某2系马某12之子。马某6与周某1系夫妻关系，共育有两女，即长女马某5、次女马某4。马某1自幼多重残疾（智力、听力、言语），无配偶及子女。1963年马某8去世。1972年10月7日，马某12与马某6立分家单，该分家单约定父母将位于北京市怀柔区怀柔镇×村×号的老房五间分给马某6和马某1，马某1分得北房五间中西数两间，马某6分得北房五间中东数三间。1982年马某9去世。1990年4月16日,马某6提交建房用地申请审批表,申请对老房进行翻建，怀柔县怀柔镇人民政府回复意见为“弟兄2人联拆联建用一个指标”同意翻建。同日，怀柔县怀柔镇人民政府颁发镇字第42号怀柔镇村民建房施工许可证，户主姓名为马某6、马某1，批准建房面积为北房6间，批准宅基地面积为东西长20.65米，南北宽19.40米，400平方米。马某6遂将五间北房拆除。1990年5月4日，马某6与马某2签订房约，该房约载明：马某6与马某1共同订房约如下：马某6与其弟马某1共有旧房五间，马某6三间，马某1二间。因房老需要翻盖。经协商同意，马某1二间老房由马某6负责翻盖，房屋盖好后，由马某1居住两间。在住房期间房权为马某1所有。马某6与家人不得阻拦居住。百年之后房权归马某6所有，但马某6需拿出旧房折款捌佰元整，交马某1养老送终者。马某6和马某2在立约人处签字，马某13和马某12在证明人处签字，王国清和马永丰在公证人处签字。之后，建设了北房七间。在建设北房之前，马某6在该院内建设了西厢房三间，后拆除一间。1993年12月10日的编号为182号的怀柔镇宅基地登记卡显示：户主姓名为马某6、马某1，说明一栏注明马某1：南北19.4米，东西7米，136平方米。同年12月，怀柔县土地管理局下发怀集建（93）字第1-13-182号集体土地建设用地使用证，地址位于怀柔镇×村，东至街道、西至胡同、南至马某12、北至街道，土地使用者为马某6，备注一栏显示：“马某1南北19.4米，东西7米，136平方米”。2010年马某10去世。2016年马某6去世。2017年1月6日，马某1的兄长、姐姐，即马某12、马某7、马某11与马某12之子马某2（乙方受赠人扶养人）签订了遗赠抚（扶）养协议，该协议载明：马某1（甲方遗赠人被扶养人）及其监护人愿意将其个人财产全部遗赠给乙方，并由乙方承担抚养甲方的义务，乙方愿意承担抚养甲方的义务，并愿意接受甲方的财产，为此，就遗赠抚养相关事宜，在双方平等自愿基础上协商一致达成如下协议，双方共同遵守：甲方将所有的如下个人财产在甲方去世后赠与乙方，1.甲方位于×村×号的宅基地中属于甲方个人的部分，包括正房两间及院子……马某12、马某7、马某11在甲方监护人处签名摁手印，马某2在乙方处签字摁手印，徐保国等三人在丙方处签名，落款处加盖了怀柔区怀柔镇×村人民调解委员会的公章。2017年8月1日，马某7、马某11、马某12签订了监护协议，协议约定：因马某1自幼智力残疾，不能与人正常沟通，且是聋哑人，现在父母过世，所以经过我们兄弟姐妹协议一致同意由马某2作为马某1的监护人。怀柔区怀柔镇×村人民调解委员会、北京市怀柔区怀柔镇×村村民委员会加盖了公章。经本院现场勘查，位于北京市怀柔区怀柔镇×村×号院内有北房七间，西厢房二间，在北房西数第二间往东五十厘米处有一道南北方向的砖墙，系马某12与马某1共同垒建。审理过程中，三被告表示如果法院认定房约无效，对于北京市怀柔区怀柔镇×村×号院内北房西数两间及西厢房两间出资款项不要求在本案中一并处理。本院认为，1990年5月4日马某6与马某2订立房约时马某2并非马某1的监护人，且即使马某2系马某1监护人，除为维护马某1利益外，亦不得处分马某1的个人财产，故该份房约无效。故马某1要求北京市怀柔区怀柔镇×村×号院内北房西数两间归其所有，西厢房二间归其使用的请求合理，本院支持。马某1虽主张在建房时其一直出力，但在签订房约时与建房之后，其一直未提出异议，可以认定房屋系马某6建设。故对于建房款项，马某1应予以全额返还，因被告不在本案中主张权利，故本院在本案中不一并处理，对于此款项，被告可另行主张。因宅基地登记卡与集体土地建设用地使用证均注明马某1有南北19.4米，东西7米的宅基地使用权；对于宅基地东侧南北19.4米，东西4.7米面积的土地使用权，行政机关在1993年12月已作出处理。对于宅基地使用权，本院无需重复认定。故对马某1的关于宅基地使用权的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条之规定，判决如下：一、位于北京市怀柔区怀柔镇×村×号院内北房七间中西数两间在怀集建（93）字第1-13-182号集体土地建设用地使用证批准使用面积范围内的房屋归马某1所有，西厢房二间在怀集建（93）字第1-13-182号集体土地建设用地使用证批准使用面积范围内的房屋归马某1使用；二、驳回马某1的其他诉讼请求。案件受理费70元，减半收取计35元，由周某1、马某4、马某5负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  陈慧春二〇一八年四月二十六日书记员  王海亮