上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初5353号原告：方万，男，1980年10月31日出生，汉族，住上海市黄浦区。原告：徐青菁，女，1981年9月10日出生，汉族，住上海市虹口区。上述两列原告的共同委托诉讼代理人：胡兰霞，上海市新闵律师事务所律师。被告：上海闵行置业发展有限公司，注册地上海市闵行区。法定代表人：华允弟，董事长。委托诉讼代理人：孙尉然，上海盈仑律师事务所律师。原告方万、徐青菁与被告上海闵行置业发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年2月1日立案后，依法适用简易程序于2018年4月9日公开开庭进行了审理。原告徐青菁及两原告的共同委托诉讼代理人胡兰霞，被告的委托诉讼代理人孙尉然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告方万、徐青菁共同向本院提出诉讼请求：1、被告返还原告的购房款人民币(币种下同)177,269元；2、被告支付原告房款利息(以177,269元为本金、按照中国人民银行同期贷款基准利率、计算自2017年10月15日起至实际返还前述购房款之日止)；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年10月11日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》，约定两原告向被告购买位于上海市闵行区景谷中路58弄凤凰景苑XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)。合同明确约定，涉案房屋建筑面积为124.78平方米，其中套内建筑面积为102.36平方米，公用分摊建筑面积为22.42平方米，总房价款为5,914,322元，被告于2017年9月30日前将涉案房屋交付给两原告。两原告于2016年10月12日按合同约定向被告支付了全额房款。2017年9月，被告向两原告致送《入户通知书》，要求两原告于2017年9月22日办理交房手续，并附随《房款结算清单》。两原告于9月21日携相关材料至被告处办理交房手续，被告工作人员告知如未缴清《房款结算清单》中所列“未付房款”、将不予办理交房手续。两原告等购房人当即表示强烈不满，并致函被告，对被告违反合同约定擅自增加房款的行为不予认可，要求被告提供面积增加的依据，并要求被告在合同约定的2017年9月30日前交房。2017年10月11日，被告委托律师向两原告发送《答复函》，告知两原告，造成暂测面积与实测面积不一致的原因是由于上海泓诚测绘服务有限公司进行房屋面积测绘时计算错误、漏算房屋外墙面积，被告并以合同责任相要挟，要求原告必须按照《预售合同》约定办理付款交房手续。2017年10月15日，两原告等人再次至被告处，要求被告提供房屋面积的预测报告、实测报告、公摊细则、竣工图纸等，并认为被告要求两原告补交房款违反了《上海市房地产转让办法》第四十四条之规定，同时保留追究被告责任的相关权利。再次与被告交涉仍无果的情况下，为避免损失扩大，两原告迫于无奈，只得按照被告要求补交房屋差价款177,269元，被告方才同意办理房屋交接手续。两原告认为，根据《上海市房地产转让办法》第四十四条第一款的规定及原、被告签订的《上海市商品房预售合同》特别告知一的约定对于“因原有相应资质的测量机构实际勘测的误差而造成的建筑面积增减的，预售合同约定的转让总价格不变”，故被告不应要求两原告支付房价补差款，已收取的款项应予退还。综上，两原告为维护自身合法权益，诉诸法院，提出上述诉请。被告上海闵行置业发展有限公司辩称，两原告所述的事实部分，是正确的。但从法律上，两原告的要求返还已付购房款的理由是不成立的。合同是双方真实意思的表示，是合法有效的。两原告适用的法律是地方的规定，不能抗衡合同法、建设部的规章及最高法院的司法解释等。两原告适用法律不当。按合同约定误差在3%以内的部分，被告有权向两原告补收差额部分的房款；超过3%的部分，被告不向两原告补收该部分的房款。涉案房屋的单价为47,398元/平方米，当时预测面积为124.78平方米，实测面积是129.96平方米，增加面积超过3%，3%的面积房屋价款为177,429.67元，实际收取177,269元。超过3%的部分，被告未向两原告收取。故被告向两原告补收房款符合双方约定，也符合法律规定。因此，被告不同意两原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年10月11日，两原告(买方，签约乙方)与被告(卖方，签约甲方)签订《上海市商品房预售合同》。该合同中，“特别告知一”记载内容如下：第一条，该合同文本是根据《上海市房地产转让办法》制定的示范文本，打印的合同条款为提示性条款，供双方当事人约定采用。第五条，预售的商品房是房地产开发企业正在建设中的房屋(或已建成但未经初始登记的房屋)，该房屋的面积、交房日期、质量等方面都存在着不确定因素。房屋买卖双方在签约前，应对下列问题予以充分了解：1、商品房预售时房屋的建筑面积是暂测的，房屋交付时则以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测建筑面积为准。预售合同中须明确载明房屋的建筑面积、套内建筑面积、公用分摊建筑面积。暂测面积与交付时实测面积不一致，按《上海市房地产转让办法》第四十四条规定处理。【第四十四条预售商品房交付时，其建筑面积与预售合同的约定出现增减的，应当按照下列规定处理：(一)因按照本办法第二十七条第二款规定分摊房屋共用部位的建筑面积或者因具有相应资质的测量机构实际勘测的误差而造成建筑面积增减的，预售合同约定的转让总价格不变。(附第二十七条第二款：房屋转让时，房屋的共用部位、共用设备与自用部位、自用设备同时转让；共用部位的建筑面积按照国家和本市有关规定由房地产权利人分摊。)(二)因预售商品房的建筑设计变更而造成建筑面积增减的，按照本办法第三十九条的规定处理。(附第三十九条：已经预售的商品房，房地产开发企业不得擅自变更其建筑设计；确需变更的，应当在征得预购人同意并报规划管理部门审核批准后，与预购人订立预售合同的变更协议。未征得预购人同意，房地产开发企业变更预售商品房的建筑设计的，预购人有权解除预售合同，并由房地产开发企业承担违约责任。)(三)除本条第(一)项、第(二)项所列的情形外，建筑面积超过预售合同约定的，受让人可以不承担增加建筑面积部分的价款；建筑面积不足预售合同约定的，房地产开发企业应当将减少建筑面积部分的价款退还受让人。但预售合同另有约定的，从其约定。】该合同中，“正文”记载内容如下：第二条，乙方向甲方购买涉案房屋，据甲方暂测涉案房屋建筑面积为124.78平方米，其中套内建筑面积为102.36平方米、公用分摊建筑面积为22.42平方米。第三条，乙方购买涉案房屋，每平方米房屋建筑面积单价(不包含房屋全装修价格)为47,398元；根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买涉案房屋的总房价款(不包含房屋全装修价格)暂定为5,914,322元。第五条，在涉案房屋交付时，房屋建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准，如甲方暂测面积与实测面积不一致时，除法律、法规、规章另有规定外按下列约定处理：1、按涉案房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补；2、甲方同意当暂测面积与实测面积的误差超过+3%(包含3%)，不向乙方收取超过部分的房价款；甲方同意当暂测面积与实测面积的误差超过-3%(包含-3%)，乙方有权单方面解除该合同。乙方行使单方解除权时，必须在双方签署《房屋交接书》之时或之前提出，否则视为放弃该项权利。该合同中，“补充条款一”记载内容如下：二、对合同第五条作如下补充，当实测套内建筑面积及公用分摊建筑面积的增减造成房屋建筑面积增减，无论实测套内、公用分摊建筑面积增减误差是否超过3%，均以房屋建筑面积为准，适用合同第五条第1、2项规定。前述合同签订后，两原告向被告支付了购房款5,914,322元。双方办理了涉案房屋的预购商品房预告登记。2017年9月，被告向两原告致送《入户通知书》，要求两原告于2017年9月22日办理交房手续，并附随《房款结算清单》。《房款结算清单》记载，建筑预测面积124.78平方米、实测面积129.96平方米，应付房款6,091,591元、已付房款5,914,322元、未付房款177,269元。两原告于2017年9月21日致函被告，要求被告提供实测面积的有关资料并要求被告于2017年9月30日前交房，否则承担由此产生的所有损失。2017年10月11日，被告委托律师向两原告发送《答复函》，告知两原告造成暂测面积与实测面积不一致的原因是由于上海某测绘服务有限公司进行房屋面积测绘时计算错误、漏算房屋外墙面积，并要求两原告按合同约定支付房价补差款后办理入住手续，否则应承担合同约定的责任。根据《房屋交接书》的记载，双方于2017年9月11日对房屋进行交接。两原告于当日向被告交付了补差款177,269元。2017年10月15日，两原告向被告出具《致开发商函》，表示本次缴纳的所谓的增加的公摊面积的费用，非买受人的意愿而是迫于无奈，买受人将保留通过司法途径进行维权，同时保留追究由于被告延迟交房所引发的违约责任的权利。原、被告并于当日办理了涉案房屋的交接手续。另查明，根据上海某测绘服务有限公司于2017年8月10日出具的《房屋土地权属调查报告书》显示，涉案房屋建筑面积为129.96平方米，其中套内建筑面积为102.36平方米、公用分摊建筑面积为29.47平方米。再查明，《上海市房地产转让办法》系上海市人民政府发布。后经多次修正，已将涉案合同“特别告知一”第五条中所附的第四十四条序号调整为第四十三条、第二十七条序号调整为第二十六条、第三十九条序号调整为第三十八条，具体内容未变。诉讼中，就《上海市商品房预售合同》补充条款一第二条，两原告提出上述条款由被告提供的格式条款，应该做出对被告不利解释。以上事实，由两原告共同提供的《上海市商品房预售合同》、上海增值税普通发票、《入户通知书》、《房款结算清单》、被告的《答复函》、《致开发商函》及邮寄凭证、《房屋交接书》、两原告支付房价补差款的签购单及上海增值税普通发票，被告提供的《房屋土地权属调查报告书》等证据以及双方当事人的当庭陈述所证实。本院认为，原、被告签订的《上海市商品房预售合同》是当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，属合法有效，双方应遵照执行。现双方的争议焦点为两原告是否应当就增加的分摊面积向被告支付购房款。根据查明事实，合同中有三处涉及争议处理方式，其中第一处“特别告知一”第五条载明了《上海市房地产转让办法》中关于房屋暂测建筑面积与实测建筑面积不一致时的处理规定，对于该告知内容的效力，本院认为，“特别告知”并非合同正式条文，在合同正式条款中对争议处理有约定的情况下，其显然不具有否定双方约定之效力。另外两处分别为“合同正文第五条”与“补充条款一第二条”。本院认为，双方当事人对“补充条款一第二条”所约定的条款的效力，均未提出任何异议，故本院对该条款的效力予以确认。现“补充条款一第二条”从内容来看，“补充条款一第二条”系对“合同正文第五条”的补充约定，因此在处理本案争议时应以补充条款约定内容为准。至于两原告主张补充条款由被告提供的格式条款，应做出对被告不利的解释，本院认为，《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定：格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。就本案合同而言，补充条款一虽然形式上是由被告预先拟定，但所载内容并非不可更改的条款，双方可以经过协商而达成一致。现房屋实测建筑面积增加超过暂测建筑面积3%的情况下，故根据补充条款一第二条之约定，应适用“合同正文第五条”第1、2项的规定，即：1、按涉案房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补；2、被告同意当暂测面积与实测面积的误差超过+3%(包含3%)，不向两原告收取超过部分的房价款；被告同意当暂测面积与实测面积的误差超过-3%(包含-3%)，原告有权单方面解除该合同。故两原告应当对建筑面积增加的3%以内(包含3%)的部分据实缴纳房价款。故，两原告的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：驳回原告方万、徐青菁的全部诉讼请求。案件受理费减半收取计1,922.69元，由原告方万、徐青菁负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 周 颖二〇一八年四月二十七日书记员 董琪华附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。