贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黔01民终8592号上诉人（原审被告）：贵州金辰酒店管理有限责任公司，住所地贵州省贵阳市云岩区正新街**富水花园**裙楼**。法定代表人：白家玲，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：周璇，贵州清雅律师事务所律师。委托诉讼代理人：张玉莹，贵州清雅律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：周华生，男，1978年2月22日出生，仡佬族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：卢骏，贵州黔信律师事务所律师。委托诉讼代理人：张鑫源，贵州黔信律师事务所实习律师。原审第三人：贵州晶诚德酒店管理有限责任公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区贵阳世纪城**团购物中心（一）幢******房。法定代表人：白家玲，公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：周璇，贵州清雅律师事务所律师。委托诉讼代理人：张玉莹，贵州清雅律师事务所实习律师。上诉人贵州金辰酒店管理有限责任公司（以下简称金辰公司）与被上诉人周华生与第三人贵州晶诚德酒店管理有限责任公司（以下简称晶诚德公司）房屋租赁合同纠纷一案，金辰公司不服一审法院贵阳铁路运输法院作出的（2018）黔8601民初262号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对公开开庭对本案进行了审理，上诉人金辰公司及第三人委托诉讼代理人晶诚德公司周璇，被上诉人周华生委托诉讼代理人卢骏出庭参加了诉讼，本案现已审理终结。上诉人金辰公司上诉请求，请求依法变更贵阳铁路运输法院原审第一项“被告贵州金辰酒店管理有限公司于本判生效之日起十日内向原告周华生支付房屋租金44040.8元……”为：“被告贵州金辰酒店管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告周华生支付房屋租金41678元。”事实及理由：本案中，首先，涉案房屋并未对税收作出约定，按照法律规定，出租方就其租赁所得应当缴纳相应的税收，截止2016年12月31日之前的税费均由上诉人金辰公司垫付；其次，金辰公司与业主委员会就房屋租赁税收承担问题进行协商后达成了业主与承租人各承担一半的意见。故上诉人根据每位业主的房屋面积扣减其应承担的相应税费。综上，上诉人并非单方扣留被上诉人的租金，而是根据与业主委员会达成的协议扣减相应每位业主应减少收取的租金。一审判决上诉人支付被上诉人的租金高于应付租金，认定事实错误，另涉案房屋系保险公司租用，为保障被上诉人利益，上诉人经多次与保险公司、业主业委会协商，最后达成上诉人与3楼业主共同让利100万元方案，经折算，3楼业主应按实际租赁面积按2.5/㎡减少应收租金，请求二审法院依法改判。被上诉人周华生答辩称：一、对于租金的问题，金辰公司并未提交证据证明和业主委员会达成口头协议。二、对于税费的问题，金辰公司对房租进行整体转租，承担的税收与出租人无关，双方签订的《房屋租赁合同》约定在合同期限内涉及的物管费用等由上诉人自行承担，税收是包含在内的。其次，对于保险公司优惠，优惠结果由业主承担损坏了业主的利益，扣减两元多的租金没有和业主委员会协商，是上诉人单方的行为。第三人晶诚德公司答辩称：认可一审法院判决支付租金的判项，对于7.5元的费用应当予以扣减，不应当支付给被上诉人。周华生向一审法院提出诉请：1.判令金辰公司支付2015年4月1日至2016年3月31日周华生房屋租金41678元；2.判令金辰公司按原合同支付2017年至2018年扣留周华生的租金3544.2元（39.38平方米×5元/平方米×12个月）；3.判令金辰公司支付违约金估算约为28007.62元（按2015年1月同期银行贷款利率5.6%的4倍计算至支付之日止，按3年计算，计算方式：32747元×5.6%×4倍×3年＝28007.62元）；4.判令第三人晶诚德公司应与金辰公司在诉请范围内承担连带支付责任；5.诉讼费用由金辰公司承担。一审法院认定事实：周华生系贵阳市云岩区正新街9号富水花园二期裙楼4层36号房屋（建筑面积为39.38平方米）的所有权人。2008年5月11日，周华生与金辰公司签订《房屋租赁合同》，约定周华生将上述房屋出租给金辰公司用于酒店经营，租赁期限为2008年6月1日至2023年4月19日，其中2013年4月1日至2018年3月31日每月租金为2977元，按季度支付；若金辰公司未能按时支付周华生租金，金辰公司将按当期租金为基数，每逾期一天以万分之一为标准向周华生支付滞纳金，合同继续履行。合同签订后，周华生将房屋交付金辰公司。合同履行过程中，金辰公司未按期向周华生支付房屋租金，截止至2016年3月31日，金辰公司未支付周华生14个月的房屋租金41678元。另查明，金辰公司接收周华生交付的房屋后委托第三人晶诚德公司经营。晶诚德公司将案涉房屋所在第三层楼出租于案外人平安人寿保险公司。晶诚德公司未将2016年3月31日前取得的租金交予金辰公司。还查明，从2017年4月1日至2018年3月31日，金辰公司按案涉房屋计租面积并以每平方米5元为标准扣留应向周华生支付的房屋租金2362.8元。上述事实，有周华生、金辰公司和第三人的当庭陈述、房屋产权证、房屋租赁合同、银行账户流水、身份信息等证据在卷佐证，并经庭审质证，一审法院予以采信。一审法院认为，周华生、金辰公司签订的《房屋租赁合同》合法有效，周华生、金辰公司均应按合同的约定履行合同义务。关于周华生要求金辰公司支付周华生房屋租金41678元的诉请，金辰公司提出仅欠付11个月租金的抗辩意见，但未提供相应证据。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”的规定，对上述抗辩意见不予支持，周华生的该项诉请，一审法院予以支持。关于周华生要求金辰公司按原合同支付2017年至2018年扣留周华生的租金3544.2元的诉请，金辰公司提出系与业主委员会达成税费及优惠以5元为标准扣减租金的口头协议的抗辩意见，金辰公司未提供周华生对业主委员会授权同意扣减租金的委托关系的证据，庭审中周华生亦不予认可，且无合同约定，一审法院对其抗辩意见不予支持。此外，周华生主张金辰公司以建筑面积每平方米7.5元计扣租金与庭审查明的事实不一致，应以建筑面积每平方米5元计扣租金，为2362.8元，超出部分诉请，一审法院不予支持。加之前述确认已拖欠的房屋租金，金辰公司应向周华生支付房屋租金合计44040.8元。关于周华生提出要求金辰公司按同期银行借款利率4倍支付滞纳金的诉请。首先，该滞纳金性质应为合同违约金。其次，关于金辰公司及晶诚德公司提出周华生的违约金诉请超出诉讼时效的意见。本案中违约金系金辰公司未按约定履行支付房屋租金的违约行为而产生。从合同上看，对逾期支付违约金的累计计算的约定，与合同双方所确定的支付租金的条款共同形成整体，而并非按照违约天数具体分割为若干分别计算诉讼时效的独立的权利，周华生可以在合同权利未能实现时提出主张，故一审法院对被告及第三人提出的该意见不予支持。再次，周华生提出按同期银行借款贷款4倍计算违约金，并无合同依据。金辰公司主张按合同约定计算该违约金，一审法院予以支持。根据欠款金额的形成时间,一审法院以被告欠付租金41678元为基数，按逾期每日万分之二为标准，从2016年4月1日起计算至上述款项付清时止。关于周华生要求第三人晶诚德公司与被告金辰公司在诉请范围内承担连带责任的诉请，因晶诚德公司并非涉案房屋租赁合同的当事人，故周华生该项诉请于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决如下：一、贵州金辰酒店管理有限责任公司于一审判决生效之日起十日内向周华生支付房屋租金44040.8元，其中房屋租金41678元由第三人贵州晶诚德酒店管理有限责任公司直接向周华生支付；二、贵州金辰酒店管理有限责任公司于一审判决生效之日起十日内向周华生支付相应违约金（以欠付租金41678元为基数，按每日万分之一为标准，从2016年4月1日起计算至所欠款项付清时止）；三、驳回周华生的其他诉讼请求。案件受理费1602元，减半收取计801元，由周华生负担276元，贵州金辰酒店管理有限责任公司负担525元；诉讼保全费741元，由周华生负担255元，贵州金辰酒店管理有限责任公司负担486元。二审中，当事人无新证据提交，经二审查明，上诉人自合同履行过程中未按期向被上诉人支付房屋租金，截止至2016年3月31日，上诉人应向被上诉人支付14个月租金41678元，其余查明事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同的约定履行各自的义务，出租人将租赁房屋交付承租人使用，金辰公司就应按合同的约定支付相应房屋租金；上诉人金辰公司上诉称，按照业主房屋面积扣减的租金系上诉人垫付的相应的税费，系与业主委员会达成协议而按房屋面积进行扣减的。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”本案中，上诉人金辰公司并未提供相应证据证实其与业主委员会达成关于按照业主房屋面积扣减的租金的税费的协议，且出租人对此也不予认可。同时，上诉人也未提交其已实际缴纳税费的证据。对此，上诉人金辰公司应当承担举证不能的民事法律责任，金辰公司的上诉理由不能成立，本院不予支持；同理，因上诉人对应扣减优惠2.5/㎡保险公司租金的上诉理由，因其无相应证据予以证明，本院亦不支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，应当维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费共50元，由上诉人贵州金辰酒店管理有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 吴 杨审判员 李云鹤审判员 姜彦宏二〇一八年十二月五日书记员 李 萌