广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤09民终307号上诉人（原审被告）：信宜市炜卓实业有限公司。法定代表人：高日雄，该公司董事长。委托诉讼代理人：李龙周，广东粤茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘利火，广东粤茂律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邱振国，男，1977年3月26日出生，汉族。被上诉人（原审原告）：罗洪慧，女，1977年11月19日出生，汉族。以上两被上诉人的共同委托诉讼代理人：卢德杰，男，1956年4月17日出生，汉族。以上两被上诉人的共同委托诉讼代理人：卢俊，男，1979年7月24日出生，汉族。上诉人信宜市炜卓实业有限公司因与被上诉人邱振国、罗洪慧商品房销售合同纠纷一案，不服广东省信宜市人民法院（2017）粤0983民初1551号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月30日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。信宜市炜卓实业有限公司上诉请求：1.判令撤销广东省信宜市人民法院（2017）粤0983民初1551号民事判决第一项，改判驳回被上诉人一审提出的诉讼请求；2.本案一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、根据双方签订的《商品房买卖合同》第四条第一款的规定，涉案房屋按套出售，按套计价，总价631122元，不按每平方米的建筑面积计算单价。因此，一审判决认定双方按建筑面积每平方米3650计价是明显错误的。二、涉案房屋已明确按套出售及按套计总价，因此，根据《商品房买卖合同》第五条的约定，即使合同约定的建筑面积和房产证登记的产权面积出现差异，也不能适用按面积差异计算房价。三、根据《商品房买卖合同》第三条的约定，上述商品房买卖合同在双方签订时就在附件一附有房屋平面图，一审判决认定合同没有附有平面图不是事实。因此，涉案房屋是按套出售，按套计价，上诉人交付的商品房与合同中的房屋平面图一致，不存在误差。一审判决上诉人返还被上诉人“面积不足”的房价款没有事实和法律依据。四、上诉人与被上诉人于2013年3月24日签订的《商品房买卖合同》，在《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》中的XX花园装修申请表、装修安装责任承诺书、XX收楼确认书，明确表明了被上诉人罗洪慧于2013年5月15日已经签字确认收楼和装修，即上诉人与被上诉人签订上述合同一个多月后已经收楼装修，当时被上诉人已对涉案房屋的现楼进行了实地勘察，并经双方共同验收确认交楼完全符合合同约定，被上诉人也于2013年11月入住。因此，涉案房屋的面积及质量符合合同约定，是双方交楼时已共同确认的。五、根据现行的国家标准《GB/T17986-2000房地产测量规范》第8.1.2条、第8.1.4的规定，《商品房买卖合同》中的房屋建筑面积与房地产权证上的房屋产权面积不是同一概念，房屋产权证面积往往小于房屋建筑面积，这是因为前者是房屋的总建筑面积，后者是房屋总建筑面积减除飘窗飘台及阳台折半后的建筑面积，根据合同双方自愿缔约的原则，双方签订合同时使用总建筑面积，交房时也按总建筑面积确认符合合同约定。那么，被上诉人再将另一计算方法的房屋产权面积数据来主张房屋面积差异是没有依据的。综上，一审判决认定事实和适用法律错误，依法应予撤销。邱振国、罗洪慧辩称：一、一审判决是基于双方签订的《商品房买卖合同》中约定涉案房屋建筑面积172.91平方米，总价款631122元，由此得出涉案房屋单价3650元/平方米，因此，一审认定“涉案房屋是按套出售，按合同面积计价”是正确的。二、涉案房屋买卖合同是信宜市炜卓实业有限公司自行修改、制作，单方提供。其中的格式条款显失公平，违反《商品房销售管理办法》的规定。三、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，二审应予维持。邱振国、罗洪慧向一审法院起诉请求：1.判令被告信宜市炜卓实业有限公司返还房价款76139元及利息（其中①面积误差比在3%以内（含3%）部分房价款为17520元，应从2014年3月6日起计至返还清该款之日止按中国农业银行按揭房贷利率计付利息；②面积误差比超过3%部分房价款为29309.5元及利息按双倍返还，即29309.5元×2倍=58619元及该款利息应从2014年3月6日起计至返还清该款之日止按中国农业银行按揭房贷利率计付利息）支付给原告邱振国、罗洪慧；2.案件受理费全部由被告承担。一审法院审理查明：被告信宜市炜卓实业有限公司是依法登记成立的房地产开发企业，经营范围是房地产开发、销售，物业管理；加工、销售：铝合金门窗，其在信宜市XX镇XX开发建设XX住宅小区。2013年3月24日，被告信宜市炜卓实业有限公司作为出卖人与原告邱振国、罗洪慧作为买受人签订一份《商品房买卖合同》，该商品房买卖合同由合同主文、附件一房屋平面图、附件二公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明、附件三装饰、设备标准、附件四合同补充协议组成。该合同主文约定：第一条项目建设依据。出卖人以拍卖方式取得位于信宜市XX镇XXXX小区，编号为2000048的地块土地使用权，取得《土地使用权证书》。《国有土地使用权证》号为信府国用（2009）第0001469号。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名XX花园。建设工程规划许可证为〔2011〕002号，施工许可证号为【2011】034号。第二条商品房销售依据。买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为信宜市住房和城乡建设局，商品房预售许可证号为信房预售〔2011〕033号。第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为预售商品房，（以下简称该商品房，其房屋平面图经信宜市规划部门批准，见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）。该商品房为本合同第一条规定的项目中的第八幢十四层1402号房。该商品房的用途为住宅，属框架结构，层高为三米，建筑层数地上17层，地下负**。该商品房阳台为非封闭式。该商品房合同约定建筑面积共172.91平方米，其中套内建筑面积平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。买受人在签订本买卖合同时，应与出卖人或其委托的物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》。第四条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款。1.该商品房属预售，按套出售，按【套内】【整层内】建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米/元，总金额（人民币）陆拾叁万壹仟壹佰贰拾贰元整。第五条面积确认及面积差异处理。（当事人选择按套计价的，不适用本条约定）该商品房交付使用后，因现行产权登记的套内面积（阳台投影面积、外围墙体投影面积折半计算入证），出现产权登记套内面积与计价的套内面积不相符均属正常。如套内建筑投影实际面积与计价套内投影面积有差异的，双方同意按以下原则处理：1.差异值为±1.0%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2.差异值为±1.0%以上（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补。面积差异百分比=（产权登记面积-合同约定计价面积）÷合同约定计价面积×100%。……。第六条付款方式及期限。买受人按下列第3种方式付款：3.住房公积金贷款付款：签订本合同时，买受人向出卖人付首期房款（首期房款不少于住房管理中心的规定），尚欠的房款，由买受人以所购商品房为抵押物向住房公积金管理中心申请贷款支付。买受人应在本合同生效后30天内，携带有关资料向住房公积金管理中心申请办妥公积金贷款，如买受人上述期限内尚未获得茂名市住房公积金管理中心批准贷款，应采用银行按揭贷款或取得出卖人认可的付款方式。否则买受人应按本合同第七条的约定承担违约责任。第十七条双方可以就下列事项约定：1、该商品房所在楼宇的屋面使用权共用；2、该商品房所在楼宇的外墙面使用权共用；……。第二十一条合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。第二十二条本合同连同附件共15页，一式6份，具有同等法律效力，合同持有情况如下：出卖人1份，买受人1份，当地房地产交易登记机关2份，其它有关部门2份，共6份。第二十三条本合同自双方签订之日起生效等内容。作为该合同组成部分的附件一是涉案房屋的房屋平面图，该部分为空白。附件二是公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明：各层楼梯（含电梯）及天面楼梯（含电梯）间房屋面积、公共通道、一层大厅和公共活动场所房屋等面积。附件三是装饰、设备标准。附件四是合同补充协议。上述《商品房买卖合同》落款出卖人处盖有“信宜市炜卓实业有限公司”的印章；买受人处是邱振国、罗洪慧的签名及其所捺指模；合同签订时间处填写为2013年3月24日。在签订上述《商品房买卖合同》后，原告于2013年3月24日支付购房首期款191122元，于2013年7月11日支付购房首期款60000元，于2014年3月6日通过银行贷款方式支付房款200000元，于2014年4月2日通过银行贷款方式支付房款240000元。至此，原告已向被告支付全部购房款631122元。另查明，2016年6月22日，被告到信宜市房地产管理局为原告邱振国、罗洪慧办理了上述涉案XX花园X幢XX房的《房地产权证》（证号：粤房地权证信房字第**0000XX**）。该《房地产权证》登记的内容是：房地产权属人为邱振国，房屋性质为私有，规划用途为住宅，房屋所有权取得方式为购买，共有情况为共同所有，房屋编号为4409830012473293749XXXXXXX，登记时间为2016年4月8日，房屋座落为信宜市XX镇XX小区XX花园第X幢XX房，房屋结构为框架，层数为19层，建筑面积为160.08平方米，套内建筑面积为140.69平方米，附记：邱振国（440921XXXXXXXXXXXX）、罗洪慧（440921XXXXXXXXXXXX）共同共有。该《房地产权证》内附有房屋分户平面图，平面图上标注有该套商品房的具体尺寸，并写明权属人为邱振国、罗洪慧，结构为框架，座落为信宜市XX镇XX小区XX花园第XX幢XX房，层数为19层，四界至为东至共墙空间、南至共墙空间梯间、西至共墙01房、北至共墙空间，用途为住宅，取得方式为购买，套内建筑面积为140.69平方米，共有分摊面积为19.39平方米，建筑面积160.08平方米，委托测绘人为XX小区XX花园第X幢XX，测绘人为蓝佩雁，测绘单位为信宜市房地产测绘所，日期为2015年9月23日。在本案庭审中，原告主张涉案房屋的单价是3650元/平方米（631122元÷172.91平方米），被告则称涉案房屋是按套出售，按套计价的。被告还称涉案商品房买卖合同的第三条应是投影面积，但由于工作人员的失误，将投影面积写成了建筑面积。被告在庭审中提供一份《商品房买卖合同》，该合同除了在附件一房屋平面图附有涉案房屋的平面图外，其余内容与原告提供的《商品房买卖合同》的内容相同。被告在庭审中还提供一份炜卓.XX花园第8幢标准层经济指标平面图，经原、被告确认原告所购买的商品房即是该平面图中的2号户型。该平面图记载：2号户型为二厅四房三卫，套内面积154.03㎡、分摊面积18.88㎡，总面积174.91㎡。该平面图后附有炜卓.XX花园置业计划，该置业计划为空白。一审法院认为，原告邱振国、罗洪慧与被告信宜市炜卓实业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定原告以价款631122元购买被告位于信宜市X镇XX小区XX花园第X幢XX房商品房。该商品房买卖合同由合同主文二十四条条款、附件一房屋平面图、附件二公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明、附件三装饰、设备标准及附件四合同补充协议组成,均是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，是有效合同。本案争议的焦点是：一、原告所购买涉案商品房是按何种方式计价销售，该商品房的面积是否存在差异？二、原告请求被告返还房价款76139元及利息是否获得法院支持？关于原告所购买涉案商品房是按何种方式计价销售，该商品房的面积是否存在差异的问题。被告信宜市炜卓实业有限公司辩称涉案房屋是按套出售、按套计价，且并不存在面积差异。对此，原告不予认可。而原、被告双方在《商品房买卖合同》第三条买受人所购商品房的基本情况作了如下约定：“该商品房合同约定建筑面积共172.91平方米，其中套内建筑面积平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。第四条计价方式与价款约定：该商品房属预售，按套出售，总金额631122元。”根据《商品房销售管理办法》的规定，按套计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。因此，若按被告所辩称的涉案1402房是按套计价的，被告应当在双方签订的《商品房买卖合同》中附所售房屋的平面图，并约定误差范围，事实上涉案的《商品房买卖合同》中并未附有所售房屋的平面图。虽然被告提供的涉案的合同附件一附有平面图，被告庭审中也确认该平面图是贴上去的，而且原、被告双方提供的涉案合同均有原件予以核对。因此，一审法院可认定在原、被告签订涉案合同后被告交付给原告的涉案合同是未附有涉案房屋的平面图的。综上，一审法院认定涉案房屋是按套出售，按合同约定的建筑面积计价的。故被告辩称涉案房屋是按套计价与事实不符，一审法院对被告的该项辩称不予采纳。本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中约定涉案房屋的建筑面积为172.91平方米，总价款为631122元，从而得出涉案房屋的单价为3650元/平方米（631122元÷172.91平方米）。对于涉案商品房的面积是否存在差异的问题。由于合同明确约定涉案商品房的建筑面积为172.91平方米，其中套内建筑面积平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积平方米。但涉案商品房的房地产权证上登记涉案商品房的建筑面积为160.08平方米，其中套内建筑面积140.69平方米，公共分摊面积19.39平方米。从原、被告在合同中约定的房屋建筑面积、套内建筑面积及公共部位与公用房屋分摊建筑面积来看，其与涉案商品房的房地产权证上登记的涉案商品房的建筑面积、套内建筑面积及分摊公用面积是同一概念，应而所表达的意思也应是相同的，但合同约定的建筑面积与房屋产权证上所登记的面积仍不相同，所以涉案房屋的确存在面积差异。至于被告辩称涉案《商品房买卖合同》中约定的商品房的建筑面积172.91平方米是属于投影面积，是由于工作人员的失误，将投影面积写成了建筑面积。原告对此不予认可，被告也未提供证据予以证明，故对被告的上述辩称，一审法院不予采纳。二、关于原告请求被告返还房价款76139元及利息是否获得法院支持的问题。从上可知，涉案房屋是按套出售，不是按套计价。而涉案《商品房买卖合同》第五条约定“面积确认及面积差异处理。（当事人选择按套计价的，不适用本条约定）该商品房交付使用后，因现行产权登记的套内面积（阳台投影面积、外围墙体投影面积折半计算入证），出现产权登记套内面积与计价的套内面积不相符均属正常。如套内建筑投影实际面积与计价套内投影面积有差异的，双方同意按以下原则处理：1、差异值为±1.0%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±1.0%以上（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补。面积差异百分比=（产权登记面积-合同约定计价面积）÷合同约定计价面积×100%。……。”因此，既然涉案商品房不是按套计价，本应按照合同第五条的约定来处理涉案房屋的面积差异问题，但涉案《商品房买卖合同》约定的是涉案房屋的建筑面积，不是建筑投影面积，故与涉案《商品房买卖合同》第五条的约定不符，即该《商品房买卖合同》对面积差异的处理约定不明确。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”本案中，合同约定的涉案房屋的建筑面积为172.91平方米，而涉案房屋的实际建筑面积是160.08平方米，即房屋实际面积比合同约定的面积少12.83平方米，且面积差异值为-7.42%[（160.08平方米-172.91平方米）÷172.91平方米×100%]。根据上述“房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”的约定，涉案房屋的面积差异为12.83平方米，其中面积误差比在3%以内（含3%）部分为5.19平方米，故该部分的房价款为18943.5元（5.19平方米×3650元/平方米）。面积误差比超出3%部分为7.64平方米，该部分的房价款为27886元（7.64平方米×3650元/平方米）。综上，被告应返还给原告的房价款为74715.5元（18943.5元+27886元×2），对原告请求超过部分，一审法院不予支持。对于原告请求的利息问题，由于原、被告对返还多收购房款的利息计付标准没有约定，应从原告付清购房款之日即2014年4月2日起按中国人民银行同期贷款利率计付利息较为适宜。且根据上述法律规定，只有面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款才计付利息。故被告应从2014年4月2日起以18943.5元为基数按中国人民银行同期贷款利率计至该18943.5元返还清之日止。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：一、限被告信宜市炜卓实业有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内返还短少面积的房价款74715.5元及利息（从2014年4月2日起以18943.5元为基数按中国人民银行同期贷款利率计至该18943.5元返还清之日止）给原告邱振国、罗洪慧。二、驳回原告邱振国、罗洪慧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1703元（原告已预交），由原告邱振国、罗洪慧负担32元，被告信宜市炜卓实业有限公司负担1671元。本院二审期间，上诉人信宜市炜卓实业有限公司提供了以下证据：1.《中华人民共和国国家标准房产测量规范》1份；2.《XX花园收楼确认书》1份；3.《XX花园装修申请表》1份；4.《装修安全责任承诺书》1份；5.《装修完工验收表》。以上五份证据拟证明被上诉人在2013年5月15日已经确认涉案的房屋是完全符合商品房买卖合同的约定，不存在质量和面积的差异，证据1和证据3等材料证明双方签订商品房买卖合同的时候，房屋是已经达到现楼的交楼标准。经质证，被上诉人邱振国、罗洪慧对上述证据的真实性、合法性无异议，但是对上诉人的举证目的有异议，认为合同约定的面积与不动产权证登记的面积是不相符的，减少了12.83平方米，上诉人称涉案房屋面积达到标准不是事实。经审查，本院对上述证据的真实性、合法性予以采信。一审判决查明的事实，经本院审查，予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1.涉案《商品房买卖合同》上的“建筑面积”与房地产权证上的“建筑面积”是否是同一概念；2.涉案房屋是否是按套计价，上诉人信宜市炜卓实业有限公司应否支付面积差异款及利息给被上诉人邱振国、罗洪慧。一、关于涉案《商品房买卖合同》上的“建筑面积”与房地产权证上的“建筑面积”是否是同一概念的问题。上诉人信宜市炜卓实业有限公司认为涉案《商品房买卖合同》上的“建筑面积”是房屋总面积，而房地产权证上的“建筑面积”是房屋总面积减除飘窗飘台及阳台折半后的面积，两者并非同一概念，一审认定涉案房屋面积不符合合同约定错误。本院认为，涉案《商品房买卖合同》第三条约定涉案房屋的“建筑面积”为172.91平方米，但并没有具体说明该“建筑面积”与房地产权证上的“建筑面积”是两个不同的概念，阳台的全部面积以及飘窗飘台面积计入涉案房屋的建筑面积。因此，上诉人主张涉案《商品房买卖合同》中的“建筑面积”与房产证上的“建筑面积”是不同概念没有依据，本院不予支持。二、关于涉案房屋是否按套计价，上诉人信宜市炜卓实业有限公司应否支付面积差异款及利息给被上诉人邱振国、罗洪慧的问题。上诉人信宜市炜卓实业有限公司认为双方签订的《商品房买卖合同》约定涉案房屋是按套出售及计价，没有约定房屋单价，且上诉人已将涉案房屋的平面图附在涉案《商品房买卖合同》后，因此，涉案房屋不存在因面积差异而退还购房款的问题。一审认定涉案房屋按建筑面积计价错误。本院认为，《商品房销售管理办法》第十九条第二款规定：“按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。”由此可见，我国法律法规允许商品房按套计价，在开发商交付房屋的面积超出误差范围时，买受人可要求退房或者与开发商重新约定总价款，但不能单方要求开发商按建筑面积退还房屋面积差异款。本案中，涉案《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，是合法、有效的合同，双方应按涉案《商品房买卖合同》的约定，享有权利，履行义务。涉案《商品房买卖合同》第四条明确约定涉案房屋按套出售，房屋总价款为631122元，且没有约定涉案房屋面积的单价，因此，涉案房屋是按套计价。即使涉案房屋的实际面积与合同约定面积不符，也不存在上诉人支付房屋面积差异款及利息给被上诉人的问题。一审判决上诉人支付房屋面积差异款及利息给被上诉人不当，本院予以纠正。综上所述，上诉人信宜市炜卓实业有限公司上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省信宜市人民法院（2017）粤0983民初1551号民事判决；二、驳回被上诉人邱振国、罗洪慧的诉讼请求。一审案件受理费1703元，二审案件受理费1703元，由被上诉人邱振国、罗洪慧负担。本判决为终审判决。审 判 长  黄华保代理审判员  曾玉金代理审判员  张 茹二〇一八年四月三十日书 记 员  梁慧玲书 记 员  张晓悦