河北省衡水市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀11民终665号 上诉人（原审被告）：杨建强，男，1970年5月17日出生，汉族，现住衡水市桃城区。 委托诉讼代理人：高玲玲，河北中衡诚信律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张晓庆，女，1991年3月4日出生，汉族，现住衡水市桃城区。 原审第三人：河北君雄房地产经纪有限公司衡水分公司（河北君雄房产超市）。住所地：衡水市桃城区永兴西路五洲国际南门西行50米。 负责人：刘步璟，该分公司经理。 委托诉讼代理人：张秋香。 委托诉讼代理人：张春香，该分公司置业顾问。 上诉人杨建强因与被上诉人张晓庆、原审第三人河北君雄房地产经纪有限公司衡水分公司（以下简称君雄公司）买卖合同纠纷一案，不服河北省衡水市桃城区人民法院（2××7）冀1102民初6215号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 杨建强上诉请求：依法撤销原审判决第二项，并改判驳回被上诉人要求返还购房定金的全部诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：一、原审未经合法传唤第三人即缺席判决，违反法定程序。二、原判决认定事实错误。上诉人在房产中介处登记房源时，不仅详细介绍了房屋现状、出示了购房合同，还把房屋钥匙交中介保管。对于房屋只有合同，没有产权证的事实，中介、被上诉人是明知的。定金不同于违约金，原判决错误地理解被上诉人的诉讼请求，将定金责任和违约责任混为一谈，判令上诉人返还定金是典型的判非所请。涉案房屋不属于权属有争议的房屋，上诉人不存在任何违约行为。三、原判决适用法律错误。原判决援引的法律条款均与被上诉人诉请不符，属于适用法律不当。四、原判决第二项极其不公正。被上诉人没有在合同约定的付款日期-2××7年9月6日前向上诉人支付购房余款40万元，又单方解除合同，其行为已经构成违约，按照定金罚则不应返还定金。 张晓庆答辩称：对杨建强的上诉理由均不认同。杨建强卖给我的房子房产证是2××7年10月到11月期间办理的，而我们签订合同是2××7年8月份，合同上房屋是602室，而房产证是7××室，所以签合同时不可能提供房产证。我是在2××7年9月份交完定金以后才知道原房主已经去世，是中介告诉我的。合同约定甲方协助办理过户手续，我交了12000元的办证费，但房产证没有办下来，我不应该交尾款。 河北君雄房地产经纪有限公司衡水分公司述称：一审判决公平公正。 张晓庆向一审法院起诉请求：1.解除原、被告及第三人三方签订的《衡水市房地产买卖中介服务合同》；2.判令被告杨建强退还原告购房定金2万元；3.判令被告承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2××7年8月15日，原告与被告及第三人签订《衡水市房地产买卖中介服务合同》一份。合同约定被告自愿将位于衡水市房屋出售给原告；原告于合同签订当日支付被告购房定金2万元；被告应保证该房屋权属无争议，若发生与被告有关的权属纠纷或债务纠纷，由被告负责解决并承担一切后果及违约责任；如原告中途悔约，所交购房金不退，被告有权将房屋另行出售，如已交首付款，须向被告支付实付金额10%的违约金；如被告中途悔约，应在悔约之日起三日内返还给原告定金双倍违约金，如已付首付，须向原告支付实付金额10%的违约金，并另向第三人支付中介服务费；被告协助原告办理房产证及过户手续，房产尾款共计40万元整原告应于2××7年9月6日前交付给被告。原告于合同签订当日给付被告购房定金2万元及协助办证款项1.2万元，由被告协助其办理涉案房屋过户手续。据第三人方工作人员陈述，其于合同签订三天后代原告询问被告何时办理涉案房屋过户手续时，被告以涉案房屋原房主已去世为由，称需先办理继承再办理过户手续。后原告已通过第三人向被告要回办证费1.2万元。被告提交的与原房主签订的《衡水市房地产买卖中介服务合同》显示：卖方为韩秀娥、李洪仁（已故）；买方为被告及案外人何英；房屋坐落衡水市；被告与韩秀娥及其儿子、儿媳共同签订该合同，并承诺房屋无产权争议。被告提交的房产证显示登记时间为2××7年10月，房屋坐落衡水市桃城区人民东路1486号宜居嘉园9幢5单元7层7××室。关于被告与原房主签订的买卖合同，原告称被告是在原告给付其购房定金及协助办证款后才向原告出示的。第三人方工作人员称被告在其中介公司登记涉案房屋及原、被告签订买卖合同时均未告知涉案房屋原房主有一位已去世的情况。被告称其在中介公司登记涉案房屋时已向中介公司出示其与原房主的买卖合同。 一审法院认为，因原、被告均同意解除双方之间签订的《衡水市房地产买卖中介服务合同》，且据被告陈述涉案房屋已另行出售，合同目的已从根本上无法实现。对原告要求解除与被告签订的上述合同的主张予以确认。原、被告签订的房屋买卖合同仅约定了原告付款期限，未就被告协助办理房产证及过户手续的期限进行约定，且合同中并未注明涉案房屋当时的产权归属问题。第三人方工作人员在出庭后虽未向法庭提交其身份信息等相关手续，但原、被告对其确为第三人方工作人员的事实并无异议，则应认定其关于本案事实部分的陈述。被告作为涉案房屋的出卖方既已承诺涉案房屋权属无争议，则应依据诚实信用原则就涉案房屋当时的产权归属问题向原告及第三人进行如实陈述，以确保合同系在平等、自由的前提下订立。现被告无证据证实其已就涉案房屋的产权问题即因房屋原产权人之一已过世需要先办理房屋继承手续后方才能办理房屋过户手续，向原告进行了有效陈述，违反了三方签订的《衡水市房地产买卖中介服务合同》第八条第一款的约定，故应就涉案房屋买卖合同向原告承担违约责任。原告作为完全民事行为能力人在与被告签订买卖合同及给付购房定金时未就涉案房屋的产权问题尽到审慎的审查义务，自身存在过失，应自行承担部分损失，承担比例应为20%，即被告应按原告给付定金的80%即16000元向原告承担给付责任。被告称因原告单方解除合同且未依约支付剩余购房款，属根本违约，购房定金不应退还，无事实及法律依据，不予确认。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除原告张晓庆与被告杨建强及第三人河北君雄房产超市签订的《衡水市房地产买卖中介服务合同》；二、被告杨建强于本判决生效之日起十日内返还原告购房定金16000元；案件受理费300元，简易程序审理减半收取为150元，由原告负担30元，由被告杨建强负担120元。 本院二审期间，杨建强向本院提交了其与河北君雄房地产经纪有限公司衡水分公司工作人员的通话录音，内容为就本案所涉房产买卖问题进行交涉。 本院查明：一审判决所列本案第三人河北君雄房产超市在工商行政管理机关注册名称为河北君雄房地产经纪有限公司，为本案房产买卖提供中介服务的为河北君雄房地产经纪有限公司衡水分公司，但在中介服务合同上加盖的印章为河北君雄房产超市。 本院查明的其他事实与一审相同。 本院认为，杨建强在与张晓庆签订案涉合同时，虽然向张晓庆和中介机构出示了其与原房产权利人签订的买卖合同，但因该房产是他人的回迁房，当时尚未办理产权证书，且没有证据显示杨建强如实向中介机构告知了房产原权利人中有一位已经去世，需要办理继承事宜的事实，导致张晓庆购买的案涉房产无法及时办理产权变更登记。张晓庆在签订案涉合同时未仔细审查房屋产权情况，亦有一定过失。一审判决根据双方在签订和履行合同时的行为及造成的后果，判令杨建强返还张晓庆定金16000元符合公平合理的民事原则。杨建强的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费200元，由上诉人杨建强负担。 本判决为终审判决。 审判长  李希平 审判员  张宝芳 审判员  倪庆华 二〇一八年四月九日 书记员  孙华晨