杭州市上城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0102民初291号 原告：郭雪如，女，1977年1月30日出生，汉族，住杭州市下城区。 原告：郭温娴，女，1975年6月2日出生，汉族，住杭州市下城区。 两原告共同委托诉讼代理人：郑虹，浙江中格律师事务所律师。 两原告共同委托诉讼代理人：游美琴，浙江中格律师事务所律师。 被告：李哲，男，1970年11月20日出生，满族，住杭州市西湖区。 原告郭雪如、郭温娴为与被告李哲房屋租赁合同纠纷一案，于2018年1月10日向本院提起诉讼，诉请：1.请求确认原告与被告签订的《房屋租赁合同》已于2017年11月15日解除；2.判令被告立即支付拖欠的租金28943.62元（计至2017年11月15日），并支付逾期违约金2352.41元（违约金按日万分之八标准计算，暂计至2018年1月5日，实际计至被告支付之日止）；3.判令被告立即腾空、腾退位于杭州市上城区湖滨路46号116、117、118室房屋，并将地面墙面平整，恢复原水电设施，被告已安装的排污、排烟、排水、燃气管道工程设备设施不得拆除并无偿归原告所有；4.判令被告支付房屋占有使用费73532.44元（自2017年11月16日暂计至2018年1月5日，实际计至被告腾退并交还房屋之日止，按合同约定日租金的二倍计收）；5.本案的诉讼费由被告承担。本院于2018年1月10日立案后，依法适用简易程序，于2018年3月8日公开开庭进行了审理，原告郭雪如、郭温娴的共同委托诉讼代理人郑虹到庭参加诉讼，被告李哲经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。 本院经审理查明的案件事实如下：坐落于杭州市上城区房屋系原告郭雪如与陈晓伟共同所有。坐落于杭州市上城区房屋系原告郭温娴所有。2016年7月10日，原告郭雪如、郭温娴（作为出租方、甲方）与被告李哲（作为承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定了甲方将杭州市上城区湖滨路46号116室房屋（建筑面积47.8平方米）、117室房屋（建筑面积46.24平方米）、118室房屋（建筑面积46.24平方米）出租给乙方，租赁期限自2016年7月10日起至2022年7月9日止（其中2016年7月10日至2016年10月9日为免租期，免租期内免收租金，但期内发生的水、电费用由乙方承担），房屋第一年租金总额281612元，第二年租金总额281612元，第三年起在年租金总额281612元的基础上递增5%（以上租金不含甲方租赁税等其他费用），房屋租金每半年支付一次，乙方在租赁合同开始时应向甲方支付保证金23467.66元，与第一期租金同时支付，如乙方有违约行为，该保证金可直接冲抵相应的违约金，租赁期满后，如乙方在租赁期限内无违约行为，甲方应将保证金无息退还给乙方，乙方拖欠房租累计达十五天以上的，甲方有权解除合同，收回出租房屋，甲方向乙方提供地址发送明示解除合同的函件后，合同即视为解除，合同中乙方明确联系地址为杭州市盛元慧谷3-3-2401室，乙方应于房屋租赁期满后，或因其他原因解除本合同的，将承租房屋及附属设施、设备恢复原状并交还甲方，恢复原状指：乙方应将房屋内装修全部拆除、及时腾空腾退房屋、地面墙面平整恢复原水电设施，乙方已安装的排污、排烟、排水、燃气等管道工程设备设施所有权归甲方所有，甲方有权无偿保留乙方因开展餐饮业装配的所有排污、排烟、排水等工程设备，租赁期满或本合同解除后，乙方不得拆除或向甲方索要设备折抵费用，乙方如逾期支付租金或其他费用，每逾期一日，则乙方须按逾期应付租金或其他费用的千分之五向甲方支付违约金，租赁期满或本合同解除后，乙方应交还该房屋，乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付日租金二倍的房屋使用费等事项。2016年7月13日，案外人杭州美湖餐饮管理有限公司向被告李哲出具同意函，其上载明：“你与郭雪如、郭温娴所签订的租赁合同中，有关保证租赁期满后，所租商铺之用电（80kw）及相关排烟、排废、空调，可由出租方继续无偿使用的条款，我司表示知晓并同意。”2016年7月21日，被告支付租金140806元，保证金23467.66元，2017年4月10日，被告委托案外人杨智英支付租金140806元。2017年10月16日，原告向被告发送律师函，要求被告支付拖欠的租金及相应的违约金，该律师函于2017年10月17日送达。2017年11月14日，原告向被告发送律师函，认为被告怠于履行付款义务，已构成严重违约，提出于2017年11月15日与被告解除房屋租赁合同，并要求被告腾退房屋、恢复原状、结清物业费，并支付拖欠的租金及相应的违约金。该律师函投递于杭州市盛元慧谷3-3-2401室房屋，于2017年11月29日退回妥投，未妥投原因系收件人要求延迟投递。 本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人真实的意思表示，原、被告均应按照房屋租赁合同的约定履行合同义务，现被告拖欠房租累计已达15天以上，符合合同约定的解除条件，但是该解除合同的律师函于2017年11月29日退回妥投，根据房屋租赁合同关于原告向被告提供地址发送明示解除合同的函件后，合同即视为解除的约定，该房屋租赁合同应于2017年11月29日解除。被告支付了截止2017年10月9日前的租金，根据房屋租赁合同的约定以及合同解除的时间，被告在2017年10月10日前需向原告支付2017年10月10日至2017年11月29日的租金，经计算金额为39348.54元。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，被告李哲在本院审理的另案（2018）浙0102民初293号案件中抗辩称原告计算违约金的标准过高，应当依法调减，本院以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，依法调整为按照年利率6%的标准计算违约金，经计算自2017年10月10日至2017年11月29日的违约金为334.46元。因被告已经支付保证金23467.66元，该保证金抵扣违约金后超过部分23133.20元应当视为被告支付的租金，在被告拖欠的租金中予以抵扣，故被告尚欠原告租金16215.34元。自2017年11月30日至2018年1月5日的违约金应当以16215.34元为基数，按年利率6%计算，金额为99.99元，之后的违约金按上述标准计算至租金实际付清之日止。关于原告的第三项诉讼请求，本院认为，案涉房屋租赁合同已经解除，被告应当腾退案涉房屋并将房屋交还原告，并且根据原、被告双方之间的约定，被告在腾退时应当将案涉房屋的地面墙面平整恢复，原水电设施恢复原状，被告已经安装的排污、排烟、排水、燃气等管道工程设备设施归原告所有。被告至今没有腾退案涉房屋并将房屋交还原告，应当自房屋租赁合同解除次日起向原告支付房屋占有使用费，但原告主张按日租金二倍计算房屋占有使用费的标准明显偏高，本院酌情调整为按日租金的1.3倍计算房屋占有使用费，经计算自2017年11月30日至2018年1月5日的房屋占有使用费为37111.07元，之后的房屋占有使用费按此标准计算至被告实际腾退房屋之日止。被告李哲经本院合法传唤未到庭应诉，视为其放弃抗辩的权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告郭雪如、郭温娴与被告李哲于2016年7月10日签订的房屋租赁合同自2017年11月29日起解除； 二、被告李哲应于本判决生效之日起10日内支付原告郭雪如、郭温娴租金16215.34元，并支付违约金99.99元，之后的违约金以16215.34元为基数，按年利率6%的标准，自2018年1月6日计算至租金实际付清之日止； 三、被告李哲应于本判决生效之日起30日内将位于杭州市上城区房屋的地面墙面平整恢复原状、原水电设施恢复原状，并将上述房屋腾空，交还原告郭雪如、郭温娴； 四、确认被告李哲在位于杭州市上城区房屋安装的排污、排烟、排水、燃气等管道工程设备设施归原告郭雪如、郭温娴所有； 五、被告李哲应于本判决生效之日起10日内支付原告郭雪如、郭温娴房屋占有使用费37111.07元，之后的房屋占有使用费按房屋租赁合同约定的日租金1.3倍的标准，自2018年1月6日计算至被告李哲实际腾退房屋之日止； 六、驳回原告郭雪如、郭温娴的其他诉讼请求。 如被告李哲未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 预收案件受理费2397元，减半收取1198.5元，由原告郭雪如、郭温娴共同负担630.5元，被告李哲负担568元。 原告郭雪如、郭温娴于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告李哲于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员 周 智 二〇一八年四月九日 书记员 张秦雯