广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤01民终3191号上诉人(原审被告)：广州市东门房地产发展有限公司，住所地广州市越秀区越秀中路越秀中街16号。法定代表人：唐朝宝，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：蒋霆，广东合邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈勇辉，广东合邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈伊莲，女，汉族，1988年1月26日出生，住广州市白云区。委托诉讼代理人：张子瑜，广东东成律师事务所律师。上诉人广州市东门房地产发展有限公司（以下简称东门公司）因与被上诉人沈伊莲房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初4908号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人东门公司委托诉讼代理人陈勇辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人东门公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项；2、判令沈伊莲承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一、东门公司与沈伊莲签订的涉案《委托经营管理协议》中约定的租金过高，显失公平，二审法院应按照《2016年广州市房屋租金参考价》予以调整。《委托经营管理协议》第三条约定“第三至第九年每年的回报率为合同成交总价的8％(即每月4651元)”，该租金标准即为沈伊莲诉求的金额。但根据广州市房地产租赁管理所于2016年12月公布的《2016年广州市房屋租金参考价》，涉讼商铺所在广州市越秀区越秀中路的参考租金为120元／平方米／月。涉讼商铺的建筑面积为16平方米，根据《2016年广州市房屋租金参考价》提供的租金参考标准，其月租金为1920元。现《委托经营管理协议》中约定的月租金计算标准为4651元，明显高于广州市房地产租赁管理所公布的租金参考标准，因此，该租金标准于东门公司而言，负担过重，显失公平。故二审法院应当按照《2016年广州市房屋租金参考价》的租金对涉讼商铺的租金进行调整，而不应按照原《委托经营管理协议》中约定的租金标准判决东门公司承担租金给付责任及违约金支付责任。二、一审法院主张违约金按中国人民银行同期同类型贷款准利率上浮50％的标准计付属于违约金认定标准过高，应按照同期人民银行同期同类贷款基准利率进行调整。即使东门公司构成违约，但是东门公司主观上不存在恶意，且东门公司在此期间已经向沈伊莲支付经营回报8535.99元，说明东门公司无论从主观上还是客观上都是想继续履行涉案合同的，只是由于经营亏损,入不敷出，东门公司无能为力导致违约。一审法院主张违约金按中国人民银行同期同类型贷款准利率上浮50％的标准计付于法无据，于理不合，属于滥用法官自由裁量权的行为，客观上加重了东门公司的责任。故二审法院应当按照同期人民银行同期同类贷款基准利率对此予以调整，不应上浮。被上诉人沈伊莲提交书面答辩意见：一、案涉《委托经营管理协议》系双方真实意思表示，也没有违反国家法律、行政法规的规定，应认定为合法有效，受法律保护，依法成立的合同，自合同成立之日起生效，东门公司以显失公平为由要求撤销有关“租金”的条款，并予以调整没有事实和法律依据。首先，东门公司在《委托经营管理协议》生效后，从未提出有关显失公平的任何异议，且按该协议约定亦支付了自2011年2月份至2016年7月1日之前的经营管理回报(“租金”)；东门公司属负责房产开发的大型房地产企业，《委托经营管理协议》亦是东门公司提供的格式条款，“租金”即“经营管理回报”系东门公司的房产促销手段，根本不存在沈伊莲利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的情形。其次，依据《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第二项：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：(二)在订立合同时显失公平的”和第五十五条第一款：“有下列情形之一的，撤销权消灭：(一)具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；(二)具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权”的规定，案涉《委托经营管理协议》签订时间为2010年7月5日，所以，即使该协议显失公平，因东门公司在本案二审之前从未提出显失公平之异议，也未申请撤销该协议，本案提出显失公平已超出一年，撤销权已经消灭。最后，《2016年广州市房屋租金参考价》仅为参考，且为2016年租金的参考，并非协议达成时的2010年租金参考，该租金参考与案涉《委托经营管理协议》的租金约定没有任何关联性或参考价值。二、依据《委托经营管理协议》第六条第三款：“若任一方逾期支付本协议约定的款项，应按日向另一方支付逾期应付款2‰的逾期付款违约金”的约定，东门公司应按日支付2‰的违约金，但一审判决依法以确实较高为由，予以调整，并无不当。东门公司恶意拖欠租金，且一审判决下达以后，对判决确定应付租金以外的应付租金继续拖欠，如不对其科以违约责任，必然导致毫无诚信，沈伊莲之后的租金均需通过诉讼解决，既浪费司法资源，又给沈伊莲造成经济损失。所以，一审判决基于协议约定的违约金，按照中国人民银行同期贷款利率上浮50％标准酌情计算违约金符合法律规定。三、本案与广州市中级人民法院受理的(2017)粤01民终20533号案完全相同，一审时，两案系合并审理，分别同时判决；该案已审理终结，并已驳回东门公司的上诉。2017年2月4日，沈伊莲向一审法院起诉请求：1、判令东门公司支付2016年7月1日起至2017年6月28日止的租金回报给沈伊莲（每月按4651元计付）；2、判令东门公司向沈伊莲支付逾期交租违约金（以当月应付租金回报为本金，按每日0.2%的标准，自下月1日起计算至实际清偿之日止）；3、依法判决双方签订的委托经营管理协议合法有效，东门公司继续履行该合同约定的义务。一审法院认定事实：广州市越秀区越秀中路60号3103房（建筑面积16平方米，规划用途为商业）为登记在沈伊莲名下之物业。2010年7月5日，沈伊莲与东门公司签订《委托经营管理协议》，约定沈伊莲将上址房屋委托东门公司进行租赁经营管理，期限自2011年2月1日起至2021年1月31日止；东门公司承诺为沈伊莲提供为期10年总共80%的回报；在委托经营管理期内，东门公司根据不同年限设置不同的回报率，其中第一年的回报率为合同成交总价697695元的6%（即每月3488元），第二年的回报率为合同成交总价的9%（即每月5233元），第三年至第九年每年的回报率为合同成交总价的8%（即每月4651元），第十年的回报率为合同成交总价的9%（即每月5233元）；东门公司自2011年2月开始，分月向沈伊莲支付回报，支付日期为每月的20日至30日之间（如遇节假日则支付时间相应顺延）；在委托经营管理期内，沈伊莲不得干涉东门公司对商铺的统一管理和独立经营权，包括经营模式、人事安排、财务管理、物业管理等；商场一切经营活动均由东门公司以自己的名义进行，由此产生的经济和法律责任由东门公司承担，沈伊莲不得干涉东门公司所有的合法经营活动；任何一方若在签订本协议后单方面终止协议，需按协议终止时间的不同赔偿对方相应的经济损失：在签订本协议后的第一年至第三年单方面终止协议的，除按上述约定向对方支付剩余经营委托期内的回报外，还应向对方支付该商铺的买卖合同总价的15%的违约金；在签订本协议后的第四年至第七年单方面终止协议的，除按上述约定向对方支付剩余经营委托期内的回报外，还应向对方支付该商品的买卖合同总价的10%的违约金；在签订本协议后的第八年至第十年单方面终止协议的，除按上述约定向对方支付剩余经营委托期内的回报外，还应向对方支付该商品的买卖合同总价的5%的违约金；东门公司若逾期支付，应按日向沈伊莲支付逾期应付款2‰的违约金等。合同签订后，沈伊莲依约将涉讼商铺交由东门公司统一经营管理，东门公司依照合同约定的数额向沈伊莲支付“经营回报”至2016年6月30日止。一审庭审中，东门公司为证明其主张，向一审法院提交八张《招商银行对账单》（网上打印件），证明东门公司于2016年11月至2017年6月期间，委托广州朗联商业管理有限公司逐月向沈伊莲支付“租金”，累计合共8535.99元。沈伊莲确认于上述期间合共收到广州朗联商业管理有限公司转账支付的费用8535.99元。一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。沈伊莲与东门公司签订的《委托经营管理协议》，约定沈伊莲将涉讼房屋委托东门公司进行租赁经营管理，不实际参与经营，亦不承担经营风险，东门公司则按月向沈伊莲支付固定金额的“经营管理回报”，符合上述法律规定的租赁合同的法律特征，故涉案的《委托经营管理协议》实质为租赁合同。依约向沈伊莲支付“经营管理回报”（实质为租金）是东门公司的主要合同义务。现东门公司未按上述协议约定的数额向沈伊莲支付“经营管理回报”，已构成违约，应承担违约责任。东门公司单方面要求调低“经营管理回报”数额的抗辩意见，不符合合同约定，亦未能与沈伊莲达成一致意见，一审法院对此不予采纳。故对沈伊莲主张东门公司依约支付拖欠的“经营管理回报”及逾期付款违约金的诉讼请求，一审法院予以支持，考虑到东门公司在租赁期间已委托商铺的实际使用人广州朗联商业管理有限公司逐月向沈伊莲支付了2016年10月至2017年5月的部分租金，具备继续履行合同的诚意，根据公平合理原则，该部分租金数额应在欠款总额中予以抵扣。另本案开庭日期为2017年6月28日，根据协议约定，东门公司支付“经营管理回报”的日期为每月的20日至30日之间，即至本案开庭之日止2017年6月“经营管理回报”的支付时间尚未届满，故本案调处的“经营管理回报”日期以至2016年5月31日止为宜。关于东门公司提出合同约定的违约金标准过高问题，结合本案实际情况考虑，每日千分之二的违约金标准确实较高，一审法院依法调整为按中国人民银行公布的同期同类型贷款基准利率上浮50%的标准计付。最后，沈伊莲主张双方签署的《委托经营管理协议》有效，东门公司应继续履行的诉讼请求，该协议是沈伊莲、东门公司真实一致的意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，依法有效，双方均应依约履行。沈伊莲、东门公司双方对此均无异议，该事实不存在争议，无需一审法院调处。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，于2017年7月20日作出判决：一、自判决发生法律效力之日起十日内，广州市东门房地产发展有限公司向沈伊莲支付2016年7月1日至2017年5月31日拖欠的“经营管理回报”（每月按4651元的标准计付，其中扣除广州市东门房地产发展有限公司已支付的8535.99元）及逾期支付上述款项的违约金（以当月实际欠付的“经营管理回报”数额为基数，自次月1日起计至当月“经营管理回报”实际支付之日止，按中国人民银行公布的同期同类型贷款基准利率上浮50%的标准计付；违约金数额以不超过实际欠付的“经营管理回报”数额为限）；二、驳回沈伊莲的其他诉讼请求。案件受理费1302元，由沈伊莲负担100元，广州市东门房地产发展有限公司负担1202元。本院二审认定事实：一审法院认定事实无误，本院予以确认。二审期间，当事人没有新证据提交。本院认为：一审法院认定涉案《委托经营管理协议》实为租赁合同且合法有效，应继续履行，双方并无异议，二审不作赘述。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。据此，针对东门公司的上诉请求，认定如下：一、东门公司上诉主张涉讼商铺经营管理回报款应参照《2016年广州市房屋租金参考价》标准计付的问题。因东门公司、沈伊莲签订的涉案《委托经营管理协议》合法有效，该合同条款对双方均具有约束力。双方对于经营管理回报款标准的约定属于双方真实意思表示，亦未违反法律强制性规定，东门公司自2011年起也一直按该约定标准支付款项，一审判决东门公司按该标准向沈伊莲计付经营管理回报，符合合同约定。东门公司主张无力承受合同约定的经营管理回报，属于其经营风险的问题，应自行承担责任。东门公司在诉讼过程中请求撤销该经营管理回报标准，调整为参照《2016年广州市房屋租金参考价》进行计算，缺乏法律和合同依据，本院不予支持。二、东门公司上诉主张按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计付违约金的问题。双方《委托经营管理协议》明确约定东门公司逾期付款应按日向沈伊莲支付应付款每日千分之二的违约金。东门公司一审对该违约金标准过高提出抗辩，一审法院综合本案案情适用自由裁量权，依法调整为按中国人民银行公布的同期同类型贷款基准利率上浮50%的标准计付，公平合理。东门公司上诉主张再次调整违约金标准，依据不足，本院不予采纳。综上所述，一审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人东门公司的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1202元，由上诉人广州市东门房地产发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 闫 娜审判员 蔡培娟审判员 黄春成二〇一八年四月十八日书记员 张 利