广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0105民初1277号 原告（反诉被告）：黄堂光，男，1960年6月13日出生，壮族，住南宁市江南区。 原告（反诉被告）：黄超庆，男，1984年8月29日出生，壮族，住南宁市江南区。 两原告共同委托诉讼代理人：李彬贵，广西广司律师事务所律师。 被告（反诉原告）：广西高英投资建设有限公司，住所地南宁市青秀区民族大道92-1号新城国际26层2602-2号房。统一社会信用代码：914501007188981987。 法定代表人：苏安杰。 诉讼代表人：广西高英投资建设有限公司管理人，住所地南宁市东葛路86号皓月大厦12楼。 负责人：叶健汉。 委托诉讼代理人：黄炜炼，广西高英投资建设有限公司管理人工作人员。 第三人：中国工商银行股份有限公司南宁市桃源支行，住所地南宁市桃源路41号。统一社会信用代码：91450103708740098P。 负责人：赵美丽。 原告（反诉被告）黄堂光、黄超庆与被告（反诉原告）广西高英投资建设有限公司（以下简称高英公司）、第三人中国工商银行股份有限公司南宁市桃源支行（以下简称工行桃源支行）普通破产债权确认纠纷一案，本院于2019年2月13日立案受理本诉及于2019年3月18日受理反诉后，依法适用简易程序，于2019年3月19日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）黄堂光及两原告共同委托诉讼代理人李彬贵，被告（反诉原告）高英公司的委托诉讼代理人黄炜炼，到庭参加诉讼。第三人工行桃源支行经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告黄堂光、黄超庆共同向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2013年1月22日签订的《南宁市商品房买卖合同》；2.确认原告在被告的破产债权额为214434.54元，即：被告向原告返还首付款137057元，2013年5月至2015年7月还贷款62540元，截至2015年7月的利息及违约金4833元，专项维修费用8948元，宽带燃气初装费2300元，预告登记费80元，网签费163元，查档费60元，房屋抵押费80元，房屋契税6555.86元，2015年7月至今还贷款84344.68元，以上合计306961.54元，其中被告于2015年12月30日已退款71000元，于2016年2月6日已退款10000元，于2016年1月5日还贷款11527元；3.解除原告与第三人于2013年3月26日签订的《个人购房借款/担保合同》；4.被告偿还第三人借款/担保合同项下剩余的贷款218454.48元；5.本案公告费、保全费、诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年1月22日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《南宁市商品房买卖合同》约定：买受人向出卖人购买南宁市江南区友谊路吴圩段48-5号八桂凤凰城凤和园7号楼1单元802号房，建筑面积共116.1平方米，单价为每平方米4603.99元，房款总金额为437057元；出卖人定于2014年6月30日前将该房屋交付买受人；该房屋的交付必须具备经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格；逾期超过90天，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付款及按银行同期活期存款利率计算的利息退还给买受人，并按总价款1%赔偿买受人损失。合同签订后，买受人分别于2012年12月29日、2013年1月8日等不同时间支付了首付款137057元及专项维修基金等各项费用，并办理了商品房买卖合同登记备案证明。2013年3月26日，买受人作为借款人于第三人（贷款人）、出卖人（保证人）签订《个人购房借款/担保合同》约定：贷款金额为300000元，贷款期限为192个月，预计自2013年5月22日起至2029年4月22日至；借款人应将借款用于购置位于南宁市江南区友谊路吴圩段48-5号八桂凤凰城凤和园7号楼1单元802号房；贷款人将贷款资金划入被告名下账户；贷款以按月等额本息还款方式偿还；借款人以上述所购房产作为抵押财产提供抵押担保，被告提供连带责任保证。2013年4月22日，第三人发放贷款300000元，借款人自2013年5月22日起逐月向第三人归还贷款本息至今。2015年7月6日，因被告未能按照合同约定交付房屋，并逾期超过90日以上，经双方协商一致，原、被告签订了《解除合同协议》约定：由被告出资代原告提前清偿尚欠的银行按揭贷款本金，并分三期退还原告支付的首付款等相关款项共计215678元。被告仅于2015年12月30日退还额第一笔71000元款项后，没有按照约定提供资金提前清偿尚欠的银行按揭贷款本金。在原告再三催促下，被告又退还了10000元，并约定自2016年1月开始由被告出资偿还贷款，直至被告提前清偿尚欠银行按揭贷款本金为止。但被告仅履行到2016年5月后就停止了还款（共支付11527元），原告在贷款人的不断催促下，再次与被告达成口头协议：原告不退房，由原告继续月供，因此原告一直偿还月供至今。2018年8月2日，被告被宣告破产，原告在向被告的管理人申报债权时，管理人确认原告的债权为0元。为维护自身合法利益，原告诉至法院，请求判如所请。 被告高英公司辩称：1.涉案合同实际上已于2015年7月6日经双方协商一致解除，原告在本案中主张解除合同无事实与法律依据；2.在债权申报时，原告并未要求管理人确认本案中主张的破产债权214434元，也未曾向管理人提交关于该债权额的详细证明材料，而是提出要求管理人按《南宁市商品房买卖合同》履行，向原告交付房屋。如果原告主张的债权额经本案审理后予以确认，管理人会依据《企业破产法》的有关规定依法进行处理；3.对于原告关于由被告代为偿还第三人剩余贷款218454.48元的诉请，如果该金额无误，由法院依法判决；4.其他事项由法院依法判决。 反诉原告高英公司向本院提出诉讼请求：判令反诉被告黄堂光、黄超庆协助反诉原告撤销位于南宁市江南区友谊路吴圩段48-5号八桂凤凰城凤和园7号楼1单元802号房屋的合同登记备案和房屋预告登记证明。事实与理由：2013年1月22日，反诉原告与反诉被告签订《南宁市商品房买卖合同》约定：反诉被告向反诉原告购买位于南宁市江南区友谊路吴圩段48-5号八桂凤凰城凤和园7号楼1单元802号房屋。2013年3月11日，涉案房屋登记备案至反诉被告名下，此后涉案房屋办理了房屋预告登记。2015年7月6日，反诉原告与反诉被告协商一致，签订《解除合同协议》约定解除上述《南宁市商品房买卖合同》。《南宁市商品房买卖合同》及《解除合同协议》系合同当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现反诉被告在解除《南宁市商品房买卖合同》的情况下，主张解除《个人购房借款/担保合同》，故设置在涉案房屋之上的预告登记证明、合同登记备案也应撤销。为维护自身合法利益，反诉原告诉至法院，请求判如所请。 反诉被告黄堂光、黄超庆共同辩称：如果反诉原告能够返还原告全部购房款项，反诉被告愿意配合解除相关备案登记，反诉被告认可反诉原告的诉讼请求。 第三人工行桃源支行未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。 根据原告（反诉被告）和被告（反诉原告）的起诉的答辩，归纳本案的争议焦点为：本案案由应为商品房预售合同纠纷还是普通破产债权确认纠纷？本案的调查重点为：一、涉案房屋的还贷情况及剩余按揭贷款的数额？二、本诉原告关于解除其与第三人的《个人购房借款/担保合同》的主张能否成立？ 经审理查明：2013年1月22日，黄堂光、黄超庆作为共同买受人，与作为出卖人的高英公司签订《南宁市商品房买卖合同》约定：买受人向出卖人购买由其开发的南宁市江南区友谊路吴圩段48-5号八桂凤凰城·凤和园7号楼1单元802号房，该房为预售商品房，该商品房的用途为住宅，建筑面积116.21平方米，单价4603.99/㎡，总价款437057元；买受人按商品房担保贷款和住房公积金贷款方式按期付款，详见附件六合同补充协议第一条第3款；出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用的，逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付款及按银行同期活期存款利率计算的利息退还给买受人，并按总价款1%赔偿买受人损失。买受人应配合出卖人办理退房的有关手续。买受人要求继续履行合同的的，合同继续履行，自最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；合同签订后30日内，出卖人应按规定向房屋登记机构申请办理合同登记备案手续；出卖人与买受人协商一致，本合同登记备案后30日内，双方共同向房屋登记机构申请办理预告登记，出卖人未按约定协助办理预告登记的，买受人有权单方申请办理预告登记；买受人按委托出卖人代交的方式交纳专项维修资金；附件六“合同补充协议”第一条“付款方式”第3款“银行按揭”约定：买受人须在签订《合同》及本协议的同时向出卖人支付合同总价款的31.36%计137057元作为首付款，其余68.64%计300000元，由买受人向银行办理按揭贷款；附件六第十五条“关于合同解除的补充”第2款约定：买卖双方按本《合同》及补充协议的约定行使解除权时，买受人或出卖人在收到对方书面解除通知之日起30日内，买卖双方需到相关部门办理好房屋抵押登记（如有）注销手续和合同备案登记注销等相关手续。 黄堂光、黄超庆于2012年12月29日向高英公司支付定金20000元，于2013年1月8日向高英公司交付首付款117057元、网签费163元、查档费60元、预告登记费80元、抵押登记费80元、维修基金8948元、燃气管道费2300元。2013年1月29日，黄堂光、黄超庆向南宁市地方税务局缴纳契税6555.86元。 涉案房屋已办理《商品房买卖合同登记备案证明》，合同备案编号为YS00308356，登记编号为201301221304，开发企业为高英公司，买受人姓名为黄堂光、黄超庆，总价为437057元，合同备案时间为2013年1月27日。 涉案房屋已办理邕房预字第1304150号《房屋预告登记证明》，预告登记权利人为黄堂光、黄超庆，预告登记义务人为高英公司，预告登记业务种类为预购商品房预告登记，登记时间为2013年3月11日。 2013年3月26日，工行桃源支行作为贷款人，黄堂光作为借款人，黄堂光、黄超庆作为抵押人，高英公司作为保证人，共同签订《个人购房借款/担保合同》约定：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人住房购置贷款300000元；贷款用于购买坐落于南宁市江南区友谊路吴圩段48-5号八桂凤凰城·凤和园7号楼1单元802号房；贷款的担保方式为抵押+阶段性担保，保证人自愿向贷款人承担连带责任保证；贷款期限192个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准。借款凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力；借款人授权贷款人按将贷款一次性划入约定的高英公司账户的方式发放贷款；借款人按照按月等额本息偿还贷款本息。按月等额本息还款法是指如借款人未指定还款日，则还款日与贷款实际发放日相对应，无对应日的，当月最后一日为还款日。最后一期还款日为贷款到期日。借款人应从贷款发放的次月开始还款。 2013年4月22日，工行桃源支行出具《个人借款凭证》记载：借款人为黄堂光，贷款金额为300000元，收款人为高英公司，贷款发放日为2013年4月22日，贷款到期日为2029年4月22日。 自2015年7月至2019年1月，黄堂光偿还涉案房屋贷款本息共计84344.68元，高英公司代偿涉案房屋贷款本息共计11527元。截至2019年1月22日，涉案房屋的贷款余额为218454.48元。 2015年7月6日，高英公司（甲方）与黄堂光（乙方）签订《解除合同协议》约定：甲乙双方协商一致，同意解除双方于2013年1月22日签订的《南宁市商品房买卖合同》；涉案房屋总房款437057元，首付款137057元，贷款300000元，已还月供62540元，利息及违约金为4833元，专项维修基金为8948元，燃气初装费为2300元，甲方应退款共计215678元；乙方须配合向银行申请提前还款，甲方代乙方提前清偿尚欠的银行按揭贷款本金，银行贷款利息、手续费、保险费等相关费用由乙方自行承担。甲方向贷款银行拨付相关款项后，待银行出具结清贷款证明材料后，乙方必须在5日内将涉案商品房抵押注销；银行解押涉案商品房后，乙方须在5个工作日内陪同甲方到房产局办理涉案商品房预告登记、合同备案登记注销等相关手续；乙方将涉案商品房预告登记、合同备案登记注销并将涉案商品房退还给甲方，甲方按照合同约定向乙方赔偿损失；乙方必须无条件配合银行、甲方办理涉案商品房的抵押注销、预告登记、合同备案登记注销等相关手续；退款方式为向银行提前还款申请通过后退还应退款的三分之一即71000元，撤销完预告登记和备案后退还应退款的三分之一即71000元，办理完成整个退房手续后退还剩余应退款即73678元。 2015年12月30日，高英公司向黄堂光支付退款71000元。2016年2月6日，高英公司向黄堂光支付退款10000元。 2019年1月25日，高英公司管理人向原告出具《广西高英投资建设有限公司管理人对债权异议的复函》记载：管理人重新审查你方提出的异议后认为你方提出的异议不成立，确认你方的最终债权额为0元。 另查明：2018年8月2日，南宁市中级人民法院作出（2018）桂01破申25号《民事裁定书》，裁定：一、受理申请人南宁万国典当有限责任公司对被申请人广西高英投资建设有限责任公司的重整申请；二、本案由南宁市江南区人民法院审理。 2018年9月14日，本院作出（2018）桂0105破1号之一《决定书》，决定指定广西同望律师事务所担任广西高英投资建设有限责任公司管理人。 本院认为：当事人的合法权益，受法律保护。 对于案由问题。黄堂光、黄超庆作为共同买受人，向高英公司购买涉案房屋，涉案房屋为预售商品房，双方之间存在商品房预售合同法律关系。在合同履行过程中，双方又签订了《解除合同协议》。此后，高英公司进入破产重整程序，本诉原告作为债权人向高英公司管理人申报债权后，双方对债权确认存在争议，本诉原告继而提起本案诉讼。庭审中，本诉原告主张本案诉讼意在确认破产债权数额，高英公司管理人代为出庭应诉并确认对此予以认可，故本案案由商品房预售合同纠纷亦相应的调整为普通破产债权确认纠纷。 对于本诉原告解除合同的诉请。黄堂光、黄超庆与高英公司于2013年1月22日签订《南宁市商品房买卖合同》，此后因逾期交房，双方又于2015年7月6日签订《解除合同协议》，约定解除上述合同。庭审中，本诉原、被告双方均确认双方于2013年1月22日签订的《南宁市商品房买卖合同》于2015年7月6日合意解除，本院对此亦予以确认。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”本案本诉原、被告双方签订的《南宁市商品房买卖合同》已予解除，本诉原告与第三人签订《个人购房借款/担保合同》的目的已无法实现，故本诉原告的该项诉请合法有据，本院予以支持。本诉原告未提交证据证明在提起本案诉讼前已通知第三人解除合同的，本诉原告提起本案诉讼后第三人签收诉讼材料的时间即2019年3月2日应视为通知的时间，合同自通知到达对方时解除，故本案原、被告双方及第三人签订的《个人购房借款/担保合同》于2019年3月2日解除。 对于本诉原告确认的破产债权数额。本诉原告请求确认的债权分别为购房首付款137057元（含定金）、2015年7月前的已还贷款本息62540元、利息及违约金4833元、专项维修基金8948元、燃气管道初装费2300元、预告登记费80元、网签费163元、查档费60元、抵押登记费80元、契税6555.86元、2015年7月至2019年1月已还贷款本息84344.68元，上述合计306961.54元。高英公司向黄堂光已支付退款81000元、代还银行贷款本息11527元，合计92527元。两相抵扣后，本诉原告请求确认的债权数额为214434.54元（306961.54－92527），高英公司管理人对此亦予以认可，则本院确认本诉原告对本诉被告享有214434.54元的普通债权。 对于涉案房屋的剩余银行按揭贷款。截至2019年1月22日，涉案房屋的贷款余额为218454.48元。本诉原告主张由被告予以偿还，庭审中，本诉被告对此予以认可，而第三人未对此提出异议的，本院亦予以确认。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款之规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”则涉案房屋2019年1月22日之后的贷款余额218454.48元，由高英公司向工行桃源支行予以偿还。同时需要说明的是，因第三人工行桃源支行未到庭参加诉讼，未提出独立请求，而本诉原告提起本案诉讼时的该项诉请仅为处理2019年1月22日时涉案房屋的贷款余额218454.48元，故若第三人工行桃源支行因《个人购房借款/担保合同》之解除而另有损失的，可另行协商或另诉处理。 对于反诉原告的反诉请求。庭审中，反诉被告亦同意协助反诉原告撤销涉案房屋的《商品房买卖合同登记备案证明》和《房屋预告登记证明》，即视为双方对此已达成一致意见，本院亦予以确认。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条，《中华人民共和国企业破产法》第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告黄堂光、黄超庆与被告广西高英投资建设有限公司于2013年1月22日签订的《南宁市商品房买卖合同》于2015年7月6日合意解除； 二、确认原告黄堂光、黄超庆对被告广西高英投资建设有限公司享有214434.54元的普通债权； 三、确认原告黄堂光、黄超庆与被告广西高英投资建设有限公司及第三人中国工商银行股份有限公司南宁市桃源支行于2013年3月26日签订的《个人购房借款/担保合同》于2019年3月2日解除； 四、被告广西高英投资建设有限公司向第三人中国工商银行股份有限公司南宁市桃源支行偿还南宁市江南区友谊路吴圩段48-5号八桂凤凰城·凤和园7号楼1单元802号房截至2019年1月22日的贷款余额218454.48元； 五、反诉被告黄堂光、黄超庆协助反诉原告广西高英投资建设有限公司撤销南宁市江南区友谊路吴圩段48-5号八桂凤凰城·凤和园7号楼1单元802号房的《商品房买卖合同登记备案证明》和《房屋预告登记证明》。 案件本诉受理费3997元，由本诉原告黄堂光、黄超庆负担1998.5元，由本诉被告广西高英投资建设有限公司负担1998.5元；案件反诉受理费50元，由反诉原告广西高英投资建设有限公司负担25元，由反诉被告黄堂光、黄超庆负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  路纳 二〇一八年四月一日 书记员  余忆 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 《中华人民共和国企业破产法》 第五十八条依照本法第五十七条规定编制的债权表，应当提交第一次债权人会议核查。 债务人、债权人对债权表记载的债权无异议的，由人民法院裁定确认。 债务人、债权人对债权表记载的债权有异议的，可以向受理破产申请的人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。 第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。