天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2018）津0112民初9540号原告：天津中信物业管理服务有限公司，住所：天津市河**绍兴道与永安道交口西南侧罗兰花园7-1401。法定代表人：孙文锦，职务：总监。委托诉讼代理人：马玉蒙，女，该公司法务人员。委托诉讼代理人：李梦蝶，女，该公司客服主管。被告：宁培娜，女，1976年11月16日出生，汉族，广州宝洁公司西青分公司员工，住天津市津**。委托诉讼代理人：林少晖（被告之夫），1976年6月5日出生，汉族，天津宝洁工业有限公司员工，住天津市津**。原告天津中信物业管理服务有限公司与被告宁培娜物业服务合同纠纷一案，本院于2018年11月1日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告天津中信物业管理服务有限公司（以下简称“中信公司”）的委托诉讼代理人马玉蒙、李梦蝶，被告宁培娜及委托诉讼代理人林少晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中信公司提出诉讼请求：1、被告支付2016年8月1日至2018年8月31日期间的物业费15,252元，支付滞纳金（违约金）40.27元，共计15,292.27元。2、诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系天津市津南区八里台镇天嘉湖大道西侧中信公园城聆湖苑***房屋（以下简称“涉案房屋”）业主，原告系该小区的物业服务企业，被告自2016年8月1日起未按照合同约定交纳物业服务费，经催缴仍未交纳，原告认为，其已按照物业服务合同约定为被告小区提供了物业服务，全面履行了合同义务，被告依法应该交纳相应的费用，为维护自己的合法权益，故诉至人民法院。宁培娜辩称，自己确系涉案房屋的业主，面积为190.65平方米，欠费期间亦属实，但请求驳回中信公司的诉讼请求。事实及理由：一、签订合同以来，被告第一年缴纳了全额的物业费，但在这一年里，服务没有达到预期的效果，多次与物业管家进行沟通，但仍没有进展。详细情况如下：a、被告房屋后面有一条河，在沙盘上有明确的标注，但是入住以来没有人来维护，蚊蝇滋生，起初回复说没有预算进行维护，被告宁培娜认为中信地产商和物业是一个公司，他们之间的沟通不善，造成了业主生活环境较差。b、安保较差，小区外来人员混杂，社会闲杂人员经常随意翻垃圾箱。c、我们缴纳了装修保证金，但物业没有做到对装修垃圾及时清理。d、小区内路灯照明经常损坏，联系物业维修，十天都不能得到维修，物业内设施有很多出现了损坏。e、小区内绿化也不到位，小区内草坪大量枯死，虽然2018年3月进行了补种，但是仍然没有达到预期的效果，杂草依旧没有清理，天热时没有人对绿化进行维护浇水，下雨后反而有人浇水。f、公用房的用途随意更改，变成了清洁人员的储藏室，存有易燃物品，造成消防隐患。g、垃圾车中的垃圾散落在地，无人清理。二、根据天津市普通住宅小区管理服务普通管理办法规定，一级物业服务企业的物业费收费标准是1.2元，上浮不能超过20%，中信公司的定价过高，应属无效，并应将多收取的费用退还给消费者。三、根据物业管理条例和合同法司法解释有关规定，被告没有收到任何书面催交，认为物业公司起诉的法律前置条件不满足，不应当立案。庭审中，中信公司向本院提交了前期物业服务合同、催缴物业费的交寄清单、张贴催缴物业费的照片、日常的工作记录，认为物业公司提供的物业服务系多方面，而宁培娜看到的物业服务较为片面，中信公司已经履行了相应的义务。宁培娜认为原告的资质本为三级，却远超一级物业服务收费标准，尽管有相应的工作记录，但与小区内实际情况不符，没有收到催缴的快递函件，没有见到张贴的催缴单据，但承认中信公司提交的照片能够显示为宁培娜的大门，不能证实是何时张贴于其大门。庭审后，宁培娜向本院重新寄送补充答辩状（实为代理词）称，经查询原告提交的邮寄单号并非由宁培娜签收，应追究中信公司的伪证责任，物业管家的电话号码更换时间为2018年7月9日，却在2018年2月2日的费用催缴提示中有显示该手机号，亦为虚假证据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年1月14日，中信公司与案外人天津中信天嘉湖投资有限公司签订了《天津市住宅前期物业服务合同》，该合同约定：原告为聆湖苑小区提供物业服务，物业管理服务期限至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止，物业费实行包干制，物业管理服务费多层住宅，按每月每平方米3.26元由业主交纳，配备消防、电梯、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用多层住宅，按建筑面积每月每平方米0.1元的标准由业主交纳，业主于每月25日前交纳。如逾期缴纳，则从逾期之日起按应交物业费的千分之三比例交纳违约金。宁培娜系天津市津南区八里台镇聆湖苑***房屋业主，该房屋建筑面积为190.65平方米，未缴纳2016年8月1日至2018年8月31日的物业费。另查明，中信公司的物业服务存在瑕疵，但基本能够达到物业服务合同约定，天津市国土资源和房屋管理局在2017年度住宅小区物业服务等级考核中，中信公司提供物业服务的聆湖苑小区为：一级合格。还查明，2018年6月，中信公司曾在涉案房屋大门口张贴书面的费用催缴提示。2018年7月27日，中信公司曾通过邮政方式向宁培娜等业主批量邮寄催缴函，为宁培娜邮寄的快递流程显示为本人签收，但签收人并非宁培娜本人，不能证实宁培娜确已收到上述函件。本院认为，物业服务企业依法与建设单位签订的前期物业管理服务合同对业主及物业服务企业均具有约束力，物业服务合同所产生的权利与义务应由物业管理企业及各业主依合同之约定享有与承担。物业公司与业主均应按照合同约定全面履行自己的义务。《天津市住宅前期物业服务合同》明确约定：“物业费实行包干制，多层住宅物业管理费按建筑面积每月每平方米3.26元由业主交纳；配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米0.1元由业主交纳；业主每月25日前交纳”，本案宁培娜系52-5房屋业主，中信公司以每月每平方米3.20元向被告主张2016年8月1日至2018年8月30日的物业费，符合并低于合同约定；宁培娜抗辩并未经书面催缴不符合立案条件，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。本案中信公司的各项条件符合该法律条文规定，且中信公司向本院提交的照片显示有催缴的行为，故起诉条件成就，应当依法进行审理。宁培娜抗辩物业收费标准违反价格法有关规定、收费不合法等问题，依据《中华人民共和国价格法》第六条，商品价格和服务价格，除依照本法第十八条规定适用政府指导价或者政府定价外，实行市场调节价，由经营者依照本法自主制定。依据《中华人民共和国价格法》第十八条，下列商品和服务价格，政府在必要时可以实行政府指导价或者政府定价：（一）与国民经济发展和人民生活关系重大的极少数商品价格；（二）资源稀缺的少数商品价格；（三）自然垄断经营的商品价格；（四）重要的公用事业价格；（五）重要的公益性服务价格。而《天津市定价目录》只包含保障性住房的物业服务，并不包括商品房的物业服务，本案涉案房屋系商品房，不符合价格法第十八条的情形，亦不在《天津市定价目录》范围内，故应实行市场调节价，由经营者依照本法自主制定。对宁培娜该抗辩主张，本院不予采纳。又依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业管理服务合同对业主及物业服务企业均具有约束力，是否调整物业费的收费标准，被告的该项诉求只能将来通过业主委员会在与物业服务企业签订新的合同时予以考虑，本院直接予以调整无法律依据。宁培娜抗辩的物业服务不到位（卫生、安保、绿化、公共设施维护不到位等）的问题，结合本院实地考察情况、天津市物业管理服务等级化考核结果，本院认为，中信公司的物业服务管理也未能达到合同的全部约定，故对其支持全部物业费的主张，本院不予支持；综合考量天津市物业管理服务等级化考核结果、物业服务标准与等级、本院实地考察情况等因素，本院确定由被告给付原告2016年8月1日至2018年8月31日物业费的90%，经核算为：计13,726.80元。本院需要指出：中信公司作为小区的物业服务公司，负责日常的垃圾清运、化粪井的清掏、机电设施的正常运营及维护、公共管道的维护保养、小区安保、环境卫生等事务，确已尽到了主要的义务，不能苛求物业公司达到所有业主的满意，但原告仍应努力追求管理服务措施上的尽善尽美，力求赢得广大业主的理解和支持。而业主亦应及时运用法律武器以保护自己合法的权利，而不宜以欠付物业费作为手段以加剧与物业服务企业之间的矛盾，长久以往、恶性循环，势必将损害双方的利益，最终影响业主的生活环境。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条，《中华人民共和国价格法》第六条、第十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、宁培娜于本判决生效后十日内给付中信公司物业费（含机电费）13,726.80元。二、驳回中信公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费91元，由中信公司承担9.10元，由宁培娜承担81.90元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。代理审判员  刘信亮二〇一八年十二月四日书 记 员  任增清附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国价格法》第六条商品价格和服务价格，除依照本法第十八条规定适用政府指导价或者政府定价外，实行市场调节价，由经营者依照本法自主制定。第十八条下列商品和服务价格，政府在必要时可以实行政府指导价或者政府定价：（一）与国民经济发展和人民生活关系重大的极少数商品价格；（二）资源稀缺的少数商品价格；（三）自然垄断经营的商品价格；（四）重要的公用事业价格；（五）重要的公益性服务价格。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。