广东省深圳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）粤03民终2679号 上诉人（原审被告）：周维，女，汉族，1958年11月8日出生，住所地：广东省深圳市罗湖区。 上诉人（原审被告）：肖毅，男，汉族，1957年11月4日出生，住所地：广东省深圳市罗湖区。 被上诉人（原审原告)：李晓玲，女，汉族，1986年12月21日出生，住所地：广东省深圳市福田区。 上诉人周维、肖毅因与被上诉人李晓玲房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2017）粤0306民初284号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人周维、肖毅到庭参加诉讼，被上诉人李晓玲经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 周维、肖毅上诉请求，1、撤销一审判决第一、二项，改判驳回李晓玲的全部诉讼请求；2、判令李晓玲即刻返还周维、肖毅租赁押金56000元；3、判令李晓玲支付违约金56000元；4、由李晓玲承担本案一、二审的全部诉讼费用； 事实和理由：一、原审法院虽查明了涉案房屋存在地板损坏、电梯故障等事实，但遗漏了该等故障不能由承租人自行维修并足以导致房屋实际使用人无法使用房屋致使房屋的实际使用功能无法实现的事实。涉案房屋地板隆起情况已致使周维及其家人多次摔倒，且由此造成房门无法正常开关，更是使得家中老人、儿童常被困于房间内；此外，电梯故障已致使周维、肖毅租赁房屋的目的及涉案房屋的主要功能无法实现，周维膝盖曾严重受伤，无法攀爬楼梯，而该租赁房屋的实际使用人还有年近九旬的老父亲及年幼的孙子，均需要使用电梯代步，无法正常使用的电梯已严重影响周维及其家人的正常生活，背离了周维租赁房屋的初衷（即有电梯才租用）。事实上，涉案房屋的地板、柜体及墙面是由装修固定在一起的，维修地板必将损坏与地板连为一体的柜子和墙面，业主不配合，承租人是不能自行维修的；另外，电梯属特种设备，需要有资质的特约维修单位进行维修、保养工作，涉案房屋的电梯维保单位一直是由业主指定或聘请，在出租人李晓玲拒不履行维修义务的情况下，周维租赁涉案房屋的目的及房屋的使用功能均无法实现。二、因李晓玲拒不履行维修义务，涉案房屋不能正常使用，周维以暂不支付租金作为先履行抗辩不构成违约，未支付租金的根本原因是李晓玲未履行合同义务，周维不存在任何违约行为，相反，按照合同约定承担违约责任的应当是李晓玲。李晓玲自2016年9月取得房屋所有权后，急于将房屋对外放盘出售，期间多次要求周维、肖毅配合其客户看房，亦因此，李晓玲不愿再为房屋的维修支出费用，李晓玲作为出租人并未尽到其应承担的维修义务。为了让李晓玲尽快承担其应承担的维修责任，避免周维、肖毅的损失进一步扩大，周维、肖毅迫于无奈选择行使先履行抗辩权，通知李晓玲暂不支付租金。根据《租赁合同》第七条约定，周维、肖毅可减少支付租金，但因合同并未限定减少租金的额度，故周维、肖毅才告知李晓玲暂不支付租金，至李晓玲履行其维修义务后，双方再协商确定支付租金的额度。因此，在李晓玲拒不履行维修义务致使周维及其家庭成员无法正常使用租赁房屋的情况下，周维暂不支付租金系行使其先履行抗辩权，不存在任何违约情形，应根据合同约定按月租金200%的标准承担违约金的应当是李晓玲。三、在纠纷进入诉讼程序后至一审判决作出之前，李晓玲与周维就未履行维修义务的赔偿问题已达成一致意见，即李晓玲同意免除一个月的租金作为对周维的赔偿，该约定对协商双方应具有约束力，即使原审法院已作出判决，李晓玲仍应对其已明确同意予以减免的部分租金予以扣除。在一审判决作出前，李晓玲和周维一直在协商解决问题，双方一度达成共识，李晓玲已承诺免除一个月租金作为对周维租赁房屋期间的损失赔偿金，同时还同意对于被留置的部分属于承租人的家具、摆设及设备等折抵现金进行赔偿。上述约定对协议双方具有约束力，即使一审判决已作出，李晓玲仍应对其已经明确同意予以减免的部分租金予以扣除。四、原审判决适用法律错误，肖毅并非涉案租赁合同主体，与李晓玲不存在租赁合同关系，肖毅不是本案的适格被告。涉案租赁合同的出租人经变更后为李晓玲，承租人为周维，肖毅并非案涉租赁合同的主体。根据合同相对性原则，在本租赁合同纠纷中，肖毅并非适格的被告。肖毅之所以在案外人蔡伟足交付涉案房产时签字确认收到交付的涉案房产，是基于周维的委托,即肖毅只是代理周维接受涉案房产，肖毅自始不是该租赁合同的相对人，与李晓玲不存在租赁合同关系，故，肖毅不是本案的适格被告，不应承担本租赁合同纠纷项下的任何租金给付责任或违约责任，原审判决适用法律错误，关于肖毅应承担合同责任的判决应予撤销。 李晓玲未到庭，未答辩。 李晓玲向一审法院起诉请求，1、判令确认李晓玲与周维、肖毅之间签署的《房屋租赁合同》以及《租赁合同主体变更协议》已经于2016年10月31日解除，周维、肖毅应立即搬离租赁房屋。2、判令周维、肖毅支付租金（计至周维、肖毅实际搬离之日止）；3、判令周维、肖毅支付违约金56,000元；4、判令周维、肖毅承担全部诉讼费用。 一审法院经审理查明，2015年7月，蔡某足与周维签订了一份《深圳房屋租赁合同》，约定蔡某足将位于深圳市龙华新区民治街道新区大道东侧万科金域华府（南地块）I期X栋2X的房屋出租给周维、肖毅使用。该合同约定的主要内容包括：1、租赁期限从2015年9月1日起至2017年2月28日；2、租金标准为每月28,000元，承租人于每月10日前交付当月租金；3、承租人向出租方交付押金56,000元，租赁期满或合同解除后，租赁押金除抵扣应由承租方承担的费用、租金，以及承租方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分返还给承租人；4、对于房屋及附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，承租人应及时通知出租方修复，出租方应在接到通知后的七日内进行修复，逾期不维修的，承租方可代为维修，费用由出租方承担。因维修房屋影响承租人使用的，应相应减少租金或延长租赁期限；4、承租方不按照约定支付租金达十日的或欠缴各项费用金额相当于一个月房屋租金的，出租方有权单方解除合同，收回房屋。出租方或承租方存在合同约定的违约行为的，按月租金200%向对方支付违约金。 上述《深圳市房屋租赁合同》签订后，蔡伟足于2015年8月24日依约向周维、肖毅交付了房屋，并由肖毅签字确认收到交付的租赁房屋。 在上述《深圳市房屋租赁合同》履行过程中，李晓玲与蔡某足、周维于2016年8月29日共同签订了一份《租赁合同主体变更协议》，约定将蔡某足与周维于2015年9月1日签订的租赁合同中的出租人变更为李晓玲，原租赁合同继续履行，权利义务不变，周维自2016年9月1日起向李晓玲支付租金，并由李晓玲在租赁期满后向周维退还租赁押金。同时约定，李晓玲同意周维适当延长租期1－2个月，租金支付至李晓玲在中国建设银行的账户。在签订该变更协议后，周维仅向李晓玲支付了2016年9月的租金，此后未再向李晓玲支付租金。2016年11月1日，李晓玲以周维、肖毅未依约支付租金为由，向周维发出通知，提出双方之间的租赁合同于2016年10月31日解除。 另查明，周维与肖毅是夫妻关系，双方于1985年4月结婚至今。周维、肖毅承租的房屋为独栋五层的房屋，并配置有独立的电梯。周维、肖毅在本案中明确其拒绝支付2016年9月以后的租金的原因在于李晓玲不承担合同约定的房屋维护维修责任，致使房屋的设施设备不能正常使用并存在严重安全隐患。本案中，周维、肖毅为证明其主张提供以下证据：1、李晓玲与肖毅在2016年9月24日至10月19日期间的微信记录及所附照片，显示肖毅主张房屋二楼地板需要维修且电梯有故障，并附地板照片及电梯井照片。李晓玲尚未维修地板，并表示电梯有故障的话，请先别使用，以免有意外发生。肖毅在2016年10月19日通知李晓玲，要求李晓玲10日内完成维修，若未完成则其将自行维修，并由李晓玲承担相关费用，另提出暂不支付2016年10月起的租金。2、李晓玲与肖毅在2017年3月3日和4月1日的微信记录，显示肖毅向李晓玲发出通知，提出租赁期限已满，周维、肖毅已按期搬离房屋，要求李晓玲在2017年3月3日与其完成租赁物交接手续，同时列举了房屋内物品的价格。3、视频资料，显示租赁房屋内二楼两个房间门口处地板有隆起现象，致使房门无法关闭，电梯处于停止使用状态，一楼房间摆放有大圆桌及椅子，周维、肖毅已从该房屋搬离。 一审法院认为，李晓玲、周维对李晓玲与周维之间的房屋租赁合同关系均无异议，且有双方确认的《深圳市房屋租赁合同》、《租赁合同主体变更协议》予以证实，一审法院予以确认。关于肖毅辩称其并非租赁合同主体的意见，在周维与李晓玲成立租赁合同关系时肖毅与周维为夫妻关系，且在租赁合同履行过程中，亦由肖毅从原出租人蔡伟足处接收房屋。上述事实能够证实肖毅为上述租赁合同的共同承租人，肖毅的该项答辩意见不能成立，一审法院不予采纳。 根据周维、肖毅提供的视频资料及其于2017年3月3日向李晓玲发送的通知，能够证明周维、肖毅在2017年3月已搬离租赁房屋，并就搬离事实告知了李晓玲，李晓玲应当依约接收租赁房屋。即使周维、肖毅退还房屋时，仍有指纹密码锁和留置有圆桌、椅子及其它零散物品等情形，但亦不足以影响李晓玲接收租赁房屋。李晓玲因开启门锁或处置家具及其它物品另行产生损失的，可就该部分损失另行主张赔偿。基于周维、肖毅已实际搬离了租赁房屋的事实，李晓玲在本案中再次要求周维、肖毅返还房屋的诉讼请求，一审法院不再支持。 周维、肖毅作为承租人应当依约向李晓玲支付租金，其中对于周维、肖毅应支付租金的计算，根据其搬离时间，应当计至2017年2月。李晓玲主张2017年2月以后的租金的，一审法院不予支持。关于周维、肖毅对于拒绝支付租金的抗辩意见，首先对于地板问题，根据对应的图片及视频资料，能够显示二楼房间门口处地板有隆起情形，但该情形并不足以影响周维、肖毅方对于整栋租赁房屋的正常使用。另根据合同约定，房屋设施需要维修的，周维、肖毅作为承租人也可自行维修并要求出租人负担维修费用。因此周维、肖毅以二楼地板问题拒绝支付租金的理由，不能成立。其次关于电梯，电梯作为租赁房屋安装的一项主要设备，其出现故障会对周维、肖毅正常使用房屋产生一定影响。李晓玲未及时维修的，周维、肖毅可以自行维修，要求李晓玲负担维修费用或要求降低相应租金，但同样不能作为拒绝支付租金的法定事由。因此对于从2016年10月起的租金，根据电梯未能使用的情况，一审法院调整为每月26,000元。周维、肖毅自2016年10月起未再向李晓玲支付租金，李晓玲要求周维、肖毅支付租金的诉讼请求，一审法院应予以支持。根据一审法院认定的计算期间及调整的租金标准，周维、肖毅应向李晓玲支付2016年10月至2017年2月期间的租金130,000元（26,000元×5个月）。 由于周维、肖毅未按约定向李晓玲支付租金，已构成违约，应当承担相应的违约责任。合同当事人可以约定违约金或违约损失的计算方式，在李晓玲、周维、肖毅确认的租赁合同中已约定承租人未依约支付租金的，应当按月租金200%的标准向出租方支付违约金。因此，李晓玲要求周维、肖毅支付违约金的诉讼请求，一审法院予以支持。根据认定的租金标准，该违约金应当为52,000元（26,000元×2个月）。关于李晓玲主张的租金利息，因该利息损失并未超出约定的违约金标准，一审法院不再支持。 综上所述，周维、肖毅还应向李晓玲支付2016年10月至2017年2月期间的租金130,000元和违约金52,000元。根据双方之间的租赁合同的约定，周维、肖毅作为承租人可以从其交付的押金中抵扣租金及违约赔偿责任。而在本案中，周维、肖毅并未主张抵扣，也未就押金提出相应的反诉，则本案对押金部分不应予以处理，双方可另行主张解决。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条的规定，判决：一、周维、肖毅于判决生效之日起五日内向李晓玲支付租金130,000元；二、周维、肖毅于判决生效之日起五日内向李晓玲支付违约金52,000元；三、驳回李晓玲其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,560元，由周维、肖毅负担。 二审经审理查明：一审查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷案件。根据周维、肖毅的上诉意见，本案二审的争议焦点为：一、肖毅是否具有主体资格。二、周维、肖毅拒付租金是否构成违约，应否承担相应的违约责任。 关于第一个争议焦点，虽然肖毅并非涉案租赁合同的签订主体，但在合同的实际履行过程中，肖毅从出租人处接收涉案房屋、与出租人进行接洽，李晓玲也未对其身份提出异议。且在合同存续期间，肖毅与周维是夫妻关系，共同使用涉案房产，一审据此认定肖毅为涉案租赁合同的共同承租人正确，肖毅具有本案的诉讼主体资格。上诉人的该项上诉理由不成立，本院不予支持。 关于第二个争议焦点，本院认为，周维、肖毅作为承租人，有义务按合同约定支付租金。按时、如数支付租金是周维、肖毅作为承租人的主合同义务；对涉案房屋进行维修保养是李晓玲作为出租人的从合同义务。周维、肖毅以李晓玲拒绝履行从合同义务为由拒绝履行主合同义务，依据不足，周维、肖毅拒绝支付租金构成违约。同时，李晓玲拒绝履行维修保养义务，亦构成违约。考虑到双方均有违约行为，且周维、肖毅对房屋功能的特殊需求，本院酌定双方互不追究违约责任。一审对此处理不当，本院予以纠正。 至于周维、肖毅在二审提出的要求李晓玲返还租赁押金的诉讼请求，因其并未在一审提出反诉，本院不作处理。周维、肖毅可另寻法律途径解决。 综上，上诉人周维、肖毅的上诉请求部分成立，应予相应支持。一审判决事实清楚，但适用法律有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持深圳市宝安区人民法院（2017）粤0306民初284号民事判决第一项； 二、撤销深圳市宝安区人民法院（2017）粤0306民初284号民事判决第二项； 三、驳回李晓玲的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一、二审案件受理费总计5500元，由上诉人周维、肖毅负担4000元，被上诉人李晓玲负担1500元。 本判决为终审判决。 审判长 陈  明  亮 审判员 张  秀  萍 审判员 朱    宽  二〇一八年四月二十日 书记员 崔艳慧（兼） 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。