湖北省孝感市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂09民终1817号上诉人（原审被告）：湖北中合置业有限公司。住所地：湖北省汉川市仙女山街道办事处霍城新区******。法定代表人：张红星，总经理。委托诉讼代理人：江文力，湖北自强律师事务所律师。委托诉讼代理人：向晓青，湖北中合置业有限公司项目经理。被上诉人（原审原告）：陈德安，男，1968年7月21日出生，汉族，住湖北省汉川市。委托诉讼代理人：刘东升，湖北松竹梅律师事务所律师。上诉人湖北中合置业有限公司（以下简称中合置业）因与被上诉人陈德安商品房预售合同纠纷一案,不服湖北省汉川市人民法院（2018）鄂0984民初1583号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中合置业上诉请求：1.撤销湖北省汉川市人民法院（2018）鄂0984民初1583号民事判决第二项；2.本案的一、二审诉讼费用由陈德安承担。事实与理由：一、原审判决中合置业向陈德安支付逾期办理房产证的违约金，违背了我国法定的诉讼时效制度，应依法予以撤销。1.陈德安要求中合置业支付逾期办理房产证的违约金责任，是基于双方合同所产生的一项要求中合置业相应支付义务的债权请求权，因此适用诉讼时效的规定，其诉讼时效期间应从中合置业违约行为发生之日起计算。从中合置业“违约行为”发生之日，陈德安就知道或应当知道其权利受到侵害。结合本案，虽然中合置业与陈德安在合同中未约定办证时间，但依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，自房屋交付使用之日起90日内，因出卖人原因买受人未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。中合置业于2013年8月15日将本案所涉房屋交付给陈德安，对逾期办理房屋产权证书违约金请求的诉讼时效应到2015年11月15日届满，而陈德安于2017年4月17日向人民法院提起诉讼，且未能提供诉讼时效中断的证明，其该项诉请已超过诉讼时效，对陈德安的诉讼请求，法院应予以驳回。2.原审判决对陈德安起诉前三年内逾期办证的违约金予以支持，无法律依据。原审判决认定中合置业持续违约，从而依据《中华人民共和国民法总则》的诉讼时效规定对本案适用三年诉讼时效。一般来说，违约行为发生后就开始计算诉讼时效。如上所述，依据《中华人民共和国民法通则》的规定，本案逾期办证的诉讼时效应从2013年11月15日计算至2015年11月15日止。即便是依据《中华人民共和国民法总则》的规定，本案的诉讼时效也只能计算至2016年11月15日止。原审判决认定中合置业的行为是持续性违约，作出陈德安起诉之日起前倒推三年开始计算违约金的判决，这是没有任何法律依据的。我国没有任何法律和相关的司法解释规定：违约行为持续，从权利人主张权利之日起倒推二或三年计算诉讼时效。即便是按日计算诉讼时效，这也是违背诉讼时效制度的初衷和法理的。中合置业的违约行为是一个持续的整体行为，不可分割。不能因为违约行为是持续的，就将其按天为单位拆分成数个违约行为，这显然不合常理。故本案只能按一个整体的违约行为计算诉讼时效。最高法关于审理三类知识产权（著作权、专利权、商标权）纠纷的司法解释，有被侵权人起诉之日倒推两年作为计算诉讼时效的保护期间的规定。然而知识产权纠纷的倒推两年赔偿规定是基于侵权之诉，本案的按日累计违约金是基于合同之诉，两者请求权基础在法理上不同，本案不适用倒推计算诉讼时效。故原审判决认定：从陈德安起诉之日起前三年，即2014年4月17日起的违约金诉请未过诉讼时效为由，从而判决从该日起计算违约金，无任何法律依据。3.原审判决认定，陈德安支付了首付购房款后，余款通过银行按揭向向中合置业支付，无任何事实依据。原审中，陈德安只提供一个购房合同，约定支付首付款后，余款通过银行按揭支付。但在原审中，陈德安既没有提供银行按揭贷款协议，也没有提供中合置业收取银行按揭款的任何证据。原审法院仅依据一个合同就认定陈德安已经支付了全部房款，是无任何事实依据的。综上所述，请求二审法院在审理查明事实之后，依法改判支持中合置业的上诉请求。陈德安辩称，中合置业的违约行为处于持续状态，且陈德安一直在积极主张自己的权益，中合置业一直未办房产证，直到今天还在违约，所以陈德安的起诉没有超过诉讼时效，本案不存在超过诉讼时效的问题，中合置业不能为陈德安办理房产证应承担相应的违约责任，一审判决其承担违约金有事实依据。关于按揭贷款的问题，跟本案没有关系。原判认定事实清楚，请求驳回上诉，维持原判。陈德安向一审法院起诉请求：判令中合置业：1.协助陈德安办理位于湖北省城市之星一单元1101号房屋的房屋产权证书；2.支付逾期办理产权登记的违约金66030元；3.返还水、电、气开户费4200元，代收办理产权证的费用16681元，办理商品房担保贷款的费用5000元。一审法院认定事实：陈德安于2012年11月26日与中合置业签订了《商品房买卖合同》，合同约定，陈德安购买中合置业开发的城市之星一单元1101号房屋一套，总价款为278022元，中合置业应于2012年11月30日前将验收合格的房屋交付陈德安使用。合同签订后，陈德安按合同约定向中合置业支付了房款，中合置业于2013年8月15日将房屋交付给陈德安使用，但中合置业没有为陈德安办理房产证。另中合置业向陈德安收取水、电、气开户费4200元、代办房产证的费用16681元、办理商品房担保贷款的费用5000元。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。中合置业与陈德安签订《商品房买卖合同》时未取得商品房预售许可证，但在陈德安起诉前，中合置业已取得商品房预售许可证，且合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故依法认定中合置业与陈德安签订的《商品房买卖合同》合法有效。陈德安依合同约定向中合置业支付了购房款，中合置业应按合同约定的期限向陈德安交付房屋，并履行协助办理房屋所有权证等的相关义务。中合置业与陈德安在合同中，对办理房屋所有权证的时间没有约定，应依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项规定，中合置业应自房屋交付使用之日起90日内为陈德安办理房屋所有权证。中合置业未能在前述规定期限内为陈德安办理房屋所有权证,应支付逾期办证的违约金。中合置业辩称，政府相关部门没有兑现承诺，未及时为其办理土地使用权证，致使中合置业未能履行协助办理房屋所有权证而要求免责的意见，没有法律依据，法院不予采信。中合置业未按合同履行协助陈德安办理房屋所有权证的义务，应承担继续履行的违约责任，根据案涉房屋办理所有权证的实际情况，法院确定由中合置业于判决生效之日起60日内，向陈德安履行上述义务。关于违约金的计算时间，因陈德安主张的逾期办理房屋所有权证违约金,属于债权请求权，应当适用诉讼时效的法律规定，但陈德安也有防止损失扩大的义务，不能放任违约时间延长用以增加违约金的金额。虽然中合置业未能完整提供陈德安办理房屋所有权证的相关材料，持续违约，依照《中华人民共和国民法总则》的诉讼时效期间为三年的规定，从陈德安起诉主张权利之日起前推三年开始计算违约金，对其在起诉前三年内对逾期办证的违约金的请求权，法院予以保护。陈德安超出上述期限范围外的诉求及中合置业关于该部分起诉超过诉讼时效的主张，法院均不予支持。中合置业收取陈德安水、电、气开户费的行为，违反了商品房销售价格实行“一价清”制度的规定，依法应予退还。中合置业向陈德安收取办理房产证、商品房担保贷款的费用，没有法律依据，也没有合同约定，依法应予退还。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，第一百一十七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第十八条第一款第（二）项、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，遂判决：一、湖北中合置业有限公司于判决生效之日起60日内，协助陈德安办理汉川市城市之星一单元1101号房屋权属证书；二、湖北中合置业有限公司于判决生效之日起10日内向陈德安支付逾期办证的违约金（以购房款278022元为基数，按中国人民银行规定的同期金融机构计收逾期贷款利息的标准，计算三年即从2014年4月17日起至2017年4月17日）；三、湖北中合置业有限公司于判决生效之日起10日内向陈德安退还水、电、气开户费4200元，办理产权证的费用16681元、办理商品房担保贷款的费用5000元。如果当事人未按判决指定的期间履行上述义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定办理。一审案件受理费1800元，由陈德安负担200元，湖北中合置业有限公司负担1600元。本院二审期间，中合置业、陈德安均未向本院提交新证据。经审理查明，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。本案二审诉争的焦点问题为：中合置业应否向陈德安支付逾期办证违约金。本院认为，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定,第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案系中合置业与陈德安之间商品房买卖合同的履行而引起的纠纷，案涉合同是双方当事人真实意思的表示，没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，没有损害国家、集体和他人的合法权益，依法成立、有效，合同当事人应全面、正确的履行合同义务。中合置业主张案涉逾期办证违约金超过诉讼时效不应予以支持。办理房屋所有权属登记的请求权与要求承担逾期办证违约责任的请求权性质不同，逾期办证违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，逾期办证违约责任的请求权应当适用诉讼时效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》在此基础上规定，买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。具体来说，本案当事人未约定违约金的具体数额和计算方式，按照前述司法解释的规定，案涉违约金“可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。由于中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息均是以日、月、年为单位累计计算数额，属于继续性债权，故本案应以每个单独的债权分别适用诉讼时效，这既促使出卖人尽快履行办证的义务，也对买受人给予适当的补偿，有利于实现当事人之间利益的平衡。基于前述评判，结合中合置业的违约行为仍在继续的事实，应当认定在《中华人民共和国民法总则》施行前，案涉违约金请求权的保护应按《中华人民共和国民法通则》的诉讼时效规定，自陈德安提起本案诉讼之日起倒推两年（即2015年4月17日至2017年4月17日）。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》的相关规定（第三条：民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。第五条：本解释自2018年7月23日起施行），一审判决适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效的规定保护自起诉之日倒推三年的违约金请求权不当，应予以纠正。中合置业关于“原审中，陈德安只提供一个购房合同，约定支付首付款后，余款通过银行按揭支付。但在原审中，陈德安既没有提供银行按揭贷款协议，也没有提供中合置业收取银行按揭款的任何证据”的上诉理由，因与涉案房屋交房后，陈德安请求中合置业承担违约金的请求无直接关系，若陈德安确实未支付完购房款，中合置业可另行主张权利。综上所述，一审判决认定事实清楚，实体处理欠妥，二审予以纠正。中合置业的上诉理由本院不予采信，其上诉请求予以部分支持。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条、第五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十七条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条之规定，判决如下：一、维持湖北省汉川市人民法院（2018）鄂0984民初1583号民事判决第一、三项，即：1.湖北中合置业有限公司于判决生效之日起60日内，协助陈德安办理汉川市城市之星一单元1101号房屋权属证书；3、湖北中合置业有限公司于判决生效之日起10日内向陈德安退还水、电、气开户费4200元，办理产权证的费用16681元、办理商品房担保贷款的费用5000元；二、变更湖北省汉川市人民法院（2018）鄂0984民初1583号民事判决第二项为：湖北中合置业有限公司于判决生效之日起10日内向陈德安支付逾期办证的违约金（以购房款278022元为基数，按中国人民银行规定的同期金融机构计收逾期贷款利息的标准，计算二年即从2015年4月17日起至2017年4月17日）；三、驳回陈德安的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务及其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。一审案件受理费按原判决执行，二审案件受理费1050元，由湖北中合置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 柳 萍审判员 陈 伟审判员 王 政二〇一八年十二月二十六日书记员 程贝琪