上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0117民初54号原告：盛松，男，1971年1月30日生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：陈兴华，上海申浩律师事务所律师。被告：陈春晓，女，1983年4月25日生，汉族，住浙江省。被告：徐海平，男，1964年3月19日生，汉族，住上海市闸**。两被告共同委托诉讼代理人：姜慧林，上海市中炀律师事务所律师。第三人：邹国庆，男，1966年3月5日生，汉族，住浙江省余姚市。原告盛松与被告陈春晓、徐海平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月2日立案后，依法适用简易程序，于2018年4月17日追加邹国庆为第三人，并公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈兴华、二被告的共同委托诉讼代理人姜慧林以及第三人邹国庆到庭参加诉讼。审理中，经当事人同意本案简易程序继续适用延长三个月，另当事人同意庭外调解的期限未计入审限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令两被告继续履行就位于上海市松江区莘松路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)所签订的《房地产买卖居间合同》，将系争房屋的产权过户变更登记至原告名下；2.判令两被告将系争房屋交付给原告；3.两被告与第三人邹国庆将共同设立在系争房屋上的抵押登记予以涤除。审理中，原告变更其诉讼请求为：1.解除原告与二被告就系争房屋签署的《房地产买卖居间协议》；2.判令被告双倍返还原告定金200,000元；3.判令被告赔偿原告损失180万元(系争房屋预估价格为965万元，暂以预估价格确定损失，最终以《鉴定报告》确定的差价为准)。事实和理由：两被告与原告系房屋买卖关系。2017年12月10日，原告和二被告就系争房屋签订《房地产买卖居间协议》(以下简称居间协议)，约定原告购买二被告名下系争房屋。居间协议签订后，原告按约向被告支付定金10万元，并约定在2017年12月17日签署网签版本的《上海市房地产买卖合同》。但是被告以价格过低等各种理由拒绝签订网签版本的合同。现系争房屋上尚有第三人为抵押权人的抵押，原告和被告之间的合同客观上无法继续履行，故原告变更诉讼请求如上。被告陈春晓辩称：同意解除居间协议；不同意双倍返还定金及赔偿损失，对于已经收取的10万元定金，被告同意返还；居间协议无法继续履行下去的原因在于原告未能按时支付全部房款导致被告无法涤除系争房屋上原有抵押和清偿债务，故被告不需要承担违约责任。被告徐海平辩称：二被告已经离婚，离婚协议确定系争房屋归被告陈春晓所有，被告徐海平不是系争房屋的实际所有权人，也不是居间协议的当事人，对该居间协议也不知情，也没有在居间协议上签字，故不同意承担责任。第三人述称：与被告之间有真实的抵押借款关系，在被告或者其他人同意归还欠款的情况下，可以涤除抵押，否则不同意涤除抵押，第三人与原被告之间的房屋买卖合同关系没有关系。本院经审理认定事实如下，系争房屋登记在二被告名下。2017年12月10日，由原告作为买受方(乙方)、被告陈春晓作为出卖方(甲方)在上海利箭房地产经纪有限公司第一分公司(居间方、丙方)居间介绍下签订房地产买卖居间协议，由原告购买系争房屋，乙方为表示对丙方居间提供的房地产之购买诚意，向丙方支付意向金10万元。2.系争房屋上已设立抵押，贷款余额34万元。3.房价款785万元，首期房价款235万元……[待出具以乙方为所有权人的房地产权证后]，第四期房价款105万元于_日内乙方向甲方支付，剩余房价款(若有)445万元支付方式：交付过易当日，乙方转账支付甲方该笔房款，甲乙双方约定于2018年1月8日前完成交易过户。4.其他：(1)房屋过户当日，甲方应当结清所有物业、水、电、燃气等费用，如未按时结清，则甲方承担相应责任，甲方收到乙方全部房款当日将房屋交付乙方，交付标准作为甲方将房屋钥匙交付乙方；(2)甲方承诺所有房屋贷款，甲方自己解决，并承诺该房屋任何债务甲方自己结清；(3)甲方承诺自签订本协议7日内，涤除所有债务。5.甲乙双方同意在甲方签署本协议后7天内共同赴丙方签订《上海市房地产买卖合同》，若甲方未能履行本条所述事项，则应向乙方双倍返还定金；若乙方未能履行本条所述事项，则已支付甲方的定金不予返还。6.其他约定：乙方可以更换购买人，甲方知晓并同意此约定。7.本协议一式三份，经三方签章后即为生效，甲、乙、丙三方各执一份。被告对于居间协议中“第3.2.7其它”条款的手写部分有异议，认为在签订居间协议时，其中第3条“甲方承诺自签订本协议7日内，涤除所有债务”是没有的，是属于事后人为添加，但是被告没有提供其手持的居间协议。2017年12月10日，被告陈春晓向原告出具定金收据表明收到原告定金10万元。2017年12月11日，被告陈春晓出具承诺书：承诺出售系争房屋，出售价格为785万元，是经过家庭成员协商一致，本人可以代表此房屋的权利人，可以收据此房屋的定金、房款代签买卖合同。如有后果按合同条款支付违约金，本人愿负一切法律责任。2017年12月18日，由第三人作为抵押权人与两被告作为抵押人、借款人签订《房地产借款抵押合同》，约定二被告以系争房屋作为借款担保向第三人借款1,000万元。当日，第三人作为抵押权人申请抵押权登记，2017年12月22日第三人的抵押权核准登记。根据第三人提供的银行转账显示，第三人分别于2017年12月4日、12月6日、12月18日向被告陈春晓转账合计860万元。另查明，二被告于2014年3月11日登记离婚，离婚协议约定系争房屋，被告徐海平放弃。原告在审理中陈述，在签订居间协议当时，被告陈春晓向其出示了离婚协议书并称被告徐海平已经放弃系争房屋上所有份额，系争房屋归被告陈春晓所有。原、被告均确认原告和被告陈春晓签订居间协议时，系争房屋上有法院查封。关于原被告未能签订网签版本的上海市房地产买卖合同的原因，原告称系被告单方面拖延不愿意签订合同并在2017年12月20日明确告知原告不再继续出售系争房屋，但是被告陈春晓称因为系争房屋上有查封，故被告从他人处借款处理查封事宜，则要求原告支付全款且原告也予以同意，但是原告未能支付全款以及首付款235万元而导致被告无法偿还借款，故因原告违约在先导致被告不同意继续系争房屋的买卖。以上事实，主要有居间协议、定金收据、承诺书、房地产借款抵押合同、申请书、转账凭证及当事人陈述等主要证据证明，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案的第一个争议焦点在于是否构成房屋买卖合同本约。对此本院认为，尽管买卖双方没有签订网签版本的上海市房地产买卖合同，但是买卖双方已经通过其他形式的协议就买卖标的、房屋价款、交付、过户、房款支付期限和方式等进行了约定并且无意在将来订立一个新的合意的合同，则可以认定买卖双方成立买卖合同的本约。然本案中，原、被告未最终签订网签版本的上海市房地产买卖合同，原告和被告陈春晓签订的居间协议对系争房屋的坐落位置、面积、总价款、抵押情况、过户、交房做了约定，但是，首先，居间协议对235万元的支付未作出明确的约定特别是双方对首付款的支付时间和陈述不相一致；其次，系争房屋当时登记在二被告名下，尽管被告陈春晓是房屋的实际所有权人，但是在被告徐海平未签字的情况下，系争房屋不可能在交易中心办理过户；第三，居间协议在第十三条还做了“乙方可以更换购买人”的约定，表明双方还处于磋商的过程。因此，本院认为，原告和被告陈春晓所签订的居间协议并没有成立房屋买卖合同的本约，而仅仅是预约。本案的第二个争议焦点在于，被告徐海平是否应当承担合同项下的违约责任。对此，本院认为，原告提供的证据不足以证明被告徐海平系居间协议的“甲方”当事人，被告陈春晓的行为后果不因被告徐海平是房屋的所有权人而当然归责于被告徐海平。因此，对原告要求被告徐海平一并承担违约责任的请求，本院不予支持。本案的第三个争议焦点在于，在居间协议解除后，被告陈春晓是否应当承担双倍返还定金及赔偿损失的责任。原告基于系争房屋上的抵押客观上无法涤除等原因提出解除居间协议，被告陈春晓予以同意，并无不当，本院予以确认。对于合同解除的责任承担，本院认为，尽管双方对于首付款何时支付存在争议，但是双方对于何时签订网签作出了明确约定，被告没有提供证据证明其和原告有过磋商且确认系被告提出不再继续出售房屋，且被告在系争房屋上设立抵押并且始终不予涤除的行为在客观上也表明了被告不愿继续履行和原告的买卖合同之意思表示。因此，被告陈春晓构成违约，应当承担相应的违约责任。根据原告的确认，被告在2017年12月20日也即合同签订之后的10日即提出不再继续履行买卖合同，同时考虑在2017年至2018年间上海市房地产市场房产价格的波动情况，本院认为被告双倍返还定金20万元已经足够弥补原告的损失。综上，本院对原告要求被告陈春晓双倍返还定金的主张予以支持，至于原告所主张的房价上涨的损失，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第九十四条第(二)项、第九十七条、第一百一十三条第一款以及第一百一十五条的规定，判决如下：一、确认原告盛松与被告陈春晓就位于上海市松江区莘松路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房地产买卖居间协议》解除；二、被告陈春晓于本判决生效之日起十日内向原告盛松双倍返还定金200,000元；三、驳回原告盛松的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22,880元，减半收取11,440元、财产保全申请费5,000元，合计诉讼费16,440元，由原告盛松负担9,250元(已付)、被告陈春晓负担7,190元(于本判决生效之日起十日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  李晓蕾二〇一八年十二月十三日书记员  顾家俊附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。……第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。