浙江省舟山市定海区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0902民初611号 原告：郑光。 原告：王燕芳。 两原告委托诉讼代理人：徐盛军、鲍缀倩，浙江震舟律师事务所律师。 被告：舟山市瑞丰房地产开发有限公司，住所地舟山市定海区临城街道田螺峙前山14号。 法定代表人：蒋安绰，系公司总经理。 委托诉讼代理人：林德华，浙江泽大（舟山）律师事务所律师。 原告郑光、王燕芳与被告舟山市瑞丰房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年2月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。两原告的委托诉讼代理人徐盛军、鲍缀倩和被告舟山市瑞丰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人林德华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 郑光、王燕芳向本院提出诉讼请求：判决被告向原告支付逾期交房违约金296352元（自2017年5月1日起按已付房价款的日万分之三计算至2017年11月12日止）。事实与理由：原、被告于2014年10月19日签订《商品房买卖合同》，原告购买由被告开发的风华园一期玉园2幢A9商品房，建筑面积253.18㎡，套内面积240.91㎡，单价为每平方米19848.34元，总价款为5045051元。同时，合同约定的交付期限为2017年4月30日前，被告逾期交房的，逾期超过90日，应自合同确定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按原告已交付房款价日万分之三向原告支付违约金。合同签订后，原告已按约支付购房款，但交房期限届满后，被告拟交付的房屋存在一楼门庭、墙壁及庭院凉亭漏水、裂缝、楼梯设计高差等多处质量问题，不符合合同约定的交付条件，后经被告多次整改后，原、被告才于2017年11月12日完成交房。原告认为，双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，合同所涉房屋存在严重质量问题不具备正常使用的基本条件，经多次整改后逾期交房已经构成违约，应按合同法及《商品房买卖合同》的约定向原告承担违约责任。 舟山市瑞丰房地产开发有限公司辩称：1、涉案房屋经相关部门于2017年3月22日综合验收合格并办理验收备案登记，具备商品房买卖合同第九条约定的交付条件，比合同约定的4月30日交付时间提前一个多月交付原告使用；2、被告于2017年3月23日依约给原告邮寄了《入伙通知书》，并于2017年4月2日提前交付，原告无正当理由未按《入伙通知书》约定的交房时间办理领房手续，应视为违约，故被告不存在逾期交房的情形；3、涉案房屋交付前，原告聘请了验房师于2017年2月23日进行了自查自验，提出了40个原告认为需要整改维修的问题。对原告提出的40个问题除了庭院花架渗水在交房后经三次维修得到消除外，其余问题均在4月30日之前妥善处理完毕。对于原告诉称的所谓房屋存在严重质量问题，并据此向被告主张296352元的逾期交房违约金，被告认为缺乏真实、合法、有效的证据。对房屋交付使用后的质量异议如何处理，双方签订的协议“附件八”第十条第9、10、11款有明确规定，即：原告对房屋重量、公共设施、设备质量产生争议，可以委托有资质的房屋检测机构进行检测，经检测属于主体结构质量不合格或因房屋质量问题严重影响正常居住使用的，检测费由被告承担，原告可选择自行修复或退房，原告选择由被告修复的，修复期间出卖人按日向买受人支付已付房价万分之一的补偿金。截止原告起诉之日，被告尚未收到相关检测机构出具的主体结构质量不合格或因房屋质量问题严重影响正常居住使用的鉴定报告。退一步讲，即使庭院花架在交房后经过三次修理于2017年9月23日解决渗水问题属于维修不到位，被告认为房屋已经提前交付，对庭院内附属景观配置的维修属于交房后被告的附随维修义务，不能视为被告逾期交房，即使维修逾期被告亦无需因此支付巨额违约金。因庭院花架不属于房屋，不计产权面积，仅属于附属的景观配置，不影响原告对房屋的正常居住使用。庭院花架虽经多次维修但不属于严重的房屋质量问题，仅属于附属设施轻微质量瑕疵，被告在售后通过多次维修予以消除。原告的主张与与双方签订的补充协议“附件八”第七条及《关于风华院玉院2幢A9室庭院的补充约定》相悖，依照该条第3款和第6款，原告对附属本商品房庭院内的建筑小品自房屋交付之日起，承担维护、管理、修缮等义务及费用。而按照该“附件八”第十条第11款的约定，被告对庭院花架的修复期间不视为逾期交付房屋。被告对涉案房屋的楼梯高度设计规范、施工质量合格。2017年10月16日因台风影响导致房屋墙面两处渗水点，属于不可抗力事件。综上，要求驳回原告全部诉讼请求。 对于原告诉称的双方于2014年10月19日签订《商品房买卖合同》，原告购买由被告开发的风华园一期玉园2幢A9商品房，建筑面积253.18㎡，套内面积240.91㎡，单价为每平方米19848.34元，总价款为5045051元。合同约定的交付期限为2017年4月30日前，被告逾期交房的，逾期超过90日，应自合同确定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按原告已交付房款价万分之三向原告支付违约金，原告已按约支付购房款，但交房期限届满后，被告拟交付的房屋存在一楼门庭、墙壁及庭院凉亭漏水、裂缝等多处质量问题的事实，被告均无异议，本院予以确认。原告对其诉讼主张举证了《商品房买卖合同》，涉案房屋存在漏水、裂缝等多处质量问题的现场视频、照片，以及原告与被告负责人之间的微信、短信截图，证明涉案房屋质量问题，在被告向原告寄送《入伙通知书》后，经原告与被告负责人通过微信、短信沟通联系，在被告进行多次维修、整改后于2017年11月12日实际办理交房手续的事实。被告对上述证据的真实性无异议，但主张在向原告寄送《入伙通知书》并履行维修责任后不存在违约行为，且漏水现象发生在2017年10月16日台风发生之后，不能证明房屋主体结构存在质量问题，亦不能对抗涉案房屋经过综合验收的事实，至于微信、短信截图仅能证明庭院花架、楼梯的维修问题，不能反映被告逾期交房的事实。被告对其抗辩主张举证了《商品房买卖合同》，并列举了合同第9条、第12条以及《补充协议》即“附件八”第十条第2、3、4、19等条款，证明上述条款对房屋的交付时间、交付条件、交付方式、房屋质量异议处理方式作了特别而详细的约定。《合同》第九条约定交房时间为2017年4月30日前，并载明了具体交付条件，其中第1条载明“建设工程竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明”，第2条载明“取得法律行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件”；第12条关于交接条件，其中第二款载明“商品房交付使用时，买受人对房屋及装修质量，公共设施、设备质量提出异议的，出卖人应当给予解释和说明，仍不能达成一致意见的，双方委托法定检测机构进行质量检测，检测结果为合格的，出卖人书面通知的交付日期视为交付，检测单位提出返修意见的，出卖人应当按要求返修，并承担赔偿责任”。《补充协议》即“附件八”第十条关于房屋交接、质量异议处理的约定第2点“合同第九条约定的日期为最后交付日期，商品房在该日期之前达到合同约定的交付条件的，出卖人有权书面通知买受人交房，买受在出卖人寄发的《入伙通知书》规定的领房时间内前往办理领房手续，并从《入伙通知书》规定的领房之日的次月起交纳物业管理费”；第3点“买受人无正当理由未在出卖人《入伙通知书》规定的交付日期之次日起，承担领房期限届满之日起商品房及室内装饰设备的毁损、灭失的风险责任、前期物业管理费用等，出卖人有权按照前期物业管理的有关规定对该商品房进行管理，由此产生的费用由买受人承担”；第9点“商品房交付使用时，买受人与出卖人对房屋质量、公共设施、设备质量（不含装修质量问题）产生争议，买受人可以委托有资质的房屋检测机构进行检测，若经检测，该房屋质量属于主体结构质量不合格或因房屋质量问题严重影响正常居住使用的，检测费由出卖人承担，买受人可以选择由出卖人修复或退房。买受人选择出卖人修复的，修复期间，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的补偿金……”；第11点“出卖人在向买受人交付房屋时，该房屋已达到政府规定的验收交付标准，买卖受人在接收房屋时应对房屋进行全面检查，如买受人对所交付的商品房的建筑质量、空间尺寸、室内外装饰、设施设备、室外环境、庭院、公共设施质量等有异议的，买受人应向出卖人提出书面意见，由出卖人予以认可后，有义务尽快予以修复。修复期间，不视为出卖人逾期交付房屋。出卖人修复完毕后，买受人应于出卖人通知后的7日内对于房屋的修复进行验收，逾期不验收的，视同买受人已验收完毕”。此外，被告还举证了房屋建筑面积测绘成果书、工程质量业主自查表、房屋建筑工程竣工验收备案表、住宅质量保证书、住宅使用说明书、《入伙通知书》、邮寄凭证，证明涉案房屋已具备交付条件，并向原告寄送了《入伙通知书》。对原告自查中提出的40个质量问题除了庭院花架渗水在交房后经三次维修得到消除，其余问题均在4月30日前妥善处理完毕，不存在被告逾期交房的情形；举证了原楼梯施工平面图，证明楼梯高度设计规范，施工质量合格；举证了浙江省气象证明，证明2017年10月15日至10月16日出现了大暴雨伴有九级大风而导致墙面两处渗水点，属于不可抗力事件；举证了铺设植草砖及排水地漏照片，证明原告提出的超出原设计要求和施工范围的西北角菜地周边进行植草砖铺设、增设庭院排水沟的额外要求。原告质证后对上述证据的真实性均无异议，但认为《补充协议》相关约定是被告利用其优势地位，在事先打印好的格式条款中要求原告签名，原告无权修改，并非原告的真实意思，该格式条款排除原告权利、减轻被告义务，应依法认定无效；对于其他证据认为虽然被告通过了综合验收，但经原告自查后还是发现了诸多质量问题，被告在经原告催促进行了维修整改，但不能就此免除逾期交房违约责任。 本院认为，本案争议的焦点是涉案房屋存在非主体结构质量瑕疵的情形下，作为开发商的被告以综合验收合格并办理验收备案登记为由而向原告寄送《入伙通知书》，在开发商修复前原告是否可以拒绝交房，并在被告修复至原告实际接收房屋期间能否向被告主张逾期交房违约金。本案中，涉案房屋存在一楼门庭、墙壁及庭院凉亭漏水、裂缝等多处质量问题，虽不能归属主体结构不合格或因质量问题严重影响正常居住使用的范畴，被告在原告多次交涉后亦对上述质量问题进行了修复和整改，双方签订的《补充协议》即“附件八”第十条关于房屋交接、质量异议处理的相关合同条款虽约定因上述质量问题修复期间“不视为出卖人逾期交付房屋”，但鉴于《补充协议》均由被告事先打印后而重复使用的格式条款，根据《合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”，而该《补充协议》第十四条第10点虽载明“已就全部条款进行了充分提示、说明与解释，买受人对此并无异议”的内容，但包括该条在内的相关条款并未采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，被告亦未举证对上述格式条款是如何向原告进行特别说明、解释的，故该相关条款对原告不具有约束力。从原告与被告负责人的微信聊天内容分析，被告对涉案房屋质量问题的修复时间长达近6个月，是导致原告拒绝领房的主要原因，虽该质量问题并未达到影响原告正常居住使用的后果，但被告存有未在合理期限内修复的违约责任，导致原告持续向被告交涉、等待，推迟了原告对涉案房屋及时装修和使用的时间。根据涉案房屋存在的质量问题，酌定合理修复期间为3个月，认定被告拖延修复期间为3个月，该3个月拟认定为逾期交房时间，被告应按《商品房买卖合同》第十条第1①项规定按已付房款5045051元的日万分之三赔偿原告违约金，即按90天×1513.51元/天计136215.90元。对于原告超过部分的请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第六十条、第一百零七条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款之规定，判决如下： 一、被告舟山市瑞丰房地产开发有限公司赔偿原告郑光、王燕芳逾期交房违约金136215.90元，并于本判决生效之日起十日内付清； 二、驳回原告郑光、王燕芳的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费5745元，减半收取2872.50元，由原告郑光、王燕芳负担1072.50元，被告舟山市瑞丰房地产开发有限公司负担1800元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。 审判员  傅映平 二0一八年四月二十六无 书记员  朱麟如 ?? ?*MERGEFORMAT?5?