福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0206民初7204号 原告：林秀珠，女，1960年8月26日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：丁延军、江玲，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 被告：厦门骏豪地产开发有限公司，住所地福建省厦门市思明区仙岳路****之一。 法定代表人：蔡端宏，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：吕良怡、张泽彬，福建天衡联合律师事务所律师。 原告林秀珠与被告厦门骏豪地产开发有限公司（以下简称骏豪公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年9月7日作出（2016）闽0206民初1362号民事判决。骏豪公司不服该判决，向厦门市中级人民法院提起上诉。厦门市中级人民法院于2017年7月31日作出（2017）闽02民终776号民事裁定，发回重审。本院于2017年8月14日立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告林秀珠及其委托诉讼代理人丁延军、江玲,被告骏豪公司的委托诉讼代理人吕良怡、张泽彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林秀珠向本院提出诉讼请求：1、骏豪公司向林秀珠支付逾期交房违约金（以购房款605162元为基数，自2014年5月31日起按日万分之二计至2014年12月31日止，自2015年1月1日起按日万分之四计至实际合格交付之日止）；2、骏豪公司赔偿林秀珠租金损失（按年租金34978.4元，自2014年10月1日起计至被告交付符合合同约定的房屋之日止）。事实和理由：2012年10月26日，林秀珠与骏豪公司签订合同编号为03017504的《厦门市商品房买卖合同》，约定：林秀珠向骏豪公司购买位于厦门市同安区诚毅温泉健康世界Ⅰ地块（即巴厘香泉1期）2号楼11层06单元的精装修房，建筑面积为57.01平方米，价款为605162元；骏豪公司应于2014年5月30日前将符合合同约定的商品房交付林秀珠使用；若骏豪公司逾期交房超过60日的，骏豪公司应自约定的最后交付期限的次日起按已付房款万分之二每天的标准计付违约金至实际合格交付之日止。合同签订后，林秀珠已经依约支付全部购房款，但骏豪公司却未能按照约定期限交付合格房屋。 2014年9月6日，骏豪公司向厦门市同安区诚毅温泉健康世界Ⅰ地块的业主出具《关于巴厘香泉1期交房事宜备忘录》的书面文件，承诺在2015年5月1日前交付所有精装房（2#楼）；未能按时交房的，骏豪公司自2015年1月1日起将违约金的标准调整至日率万分之四。但令人遗憾的是，时至今日骏豪公司仍然未能交付合格房屋。 此外，林秀珠向骏豪公司购买讼争房产后，与厦门金色四季酒店管理有限公司签订了《物业委托经营管理合同》，该合同约定林秀珠将讼争房产委托给厦门金色四季酒店管理有限公司经营管理，管理期限自2014年10月1日起至2034年9月30日，年租金为总房价的5.78%，即34978.4元。但因骏豪公司延迟至今仍未交房，致使林秀珠损失2014年10月1日至今的租金。 林秀珠与骏豪公司签订买卖合同中明确约定了骏豪公司逾期交房超过60天的违约责任，骏豪公司一直逾期交房，在2014年9月6日向林秀珠承诺在2015年5月30日交房，如果没按时交房就提高违约金计算标准至日率万分之四。装修协议书指向的是装修的逾期，装修协议与买卖合同相矛盾的情况下，应当以买卖合同约定和骏豪公司的承诺为准。装修协议也是骏豪公司提供的格式条款，该条款免除或减轻了骏豪公司的责任，属于无效条款。骏豪公司并没有按照合同约定交房，虽然约定了骏豪公司可以公告交房，但是公告交房的条件应当符合买卖合同约定第八条约定1、2、3条款，骏豪公司没有任何证据证明已经完全了买卖合同约定第八条约定1、2、3条款。关于停工155天的问题，骏豪公司所述大风是不影响施工的，而雨天免责是个无效的条款，虽然有达到中雨以上的天气，骏豪公司应当要有证据证明已经影响了实际施工。林秀珠主张的违约金是有明确法律依据的，因为骏豪公司的逾期交房是骏豪公司的责任，就应当每日计算相应的违约金，林秀珠主张的损失费和违约金是不同的，如果骏豪公司按期交房的时候，林秀珠能有相应的租金收入，骏豪公司是明知林秀珠有这块租金的，这是返租行为，所以租金的损失和违约金没有矛盾，再则无论是违约金或者相关损失是可以达到标的物的30%的。 骏豪公司辩称，一、讼争房产已经符合交付条件，骏豪公司亦依约履行了交房通知义务，林秀珠无权拒绝交房，其所主张的逾期交房违约金计算期间有误，不应得到全部支持。（一）关于逾期交房违约金的起算点。骏豪公司认可林秀珠计算逾期交房违约金的起算点，即2014年5月31日。（二）关于逾期交房违约金的止算点。被告骏豪公司认为，尽管骏豪公司存在逾期交房的情形，但至2016年1月31日，讼争房产已经符合交付条件，骏豪公司亦依约履行了交房通知义务，林秀珠无权拒绝交房，其拒绝交房产生的不利后果，应由其自行承担。 二、计算逾期交房违约责任时，应当扣除据实延期的天数。根据主合同附件六——补充协议第四条约定，在讼争房产交付给林秀珠之前，如因发生不可抗力事件、为配合政府的法规事实或政府行为、通知、命令以及其他非出卖人所能控制的因素而导致工程延误，以及中雨以上（含中雨）、六级以上风（含六级）台风、地、地震等因素使讼争房产的建筑安装工程或骏豪公司履行《合同》规定的义务被延误，则骏豪公司有权将讼争房产交付时间顺延相当于该等事由影响持续的期间，而无须为该延误负任何责任，也无需对林秀珠赔偿任何费用和损失。2012年10月26日，林秀珠与骏豪公司签订了主合同，讼争房产所在项目于2014年12月29日完成竣工验收。在上述期间骏豪公司遭遇《补充协议》第四条约定的据实延期事由的天数合计为53天。 三、林秀珠同时主张违约金及租金损失没有法律及合同依据。 《合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”。由此可见，即使违约金低于实际损失，有权一方也仅能向人民法院申请适当调高，且以实际损失为限；同时主张违约金及实际损失并无法律依据。 四、林秀珠主张的违约金明显高于实际损失，恳请法院予以调减。林秀珠于本案中既主张合同约定的逾期交房违约金，又主张其因逾期交房而遭受的实际租金损失。骏豪公司认为，其所主张的实际租金损失，恰恰可以证明其所遭受的损失远低于合同约定的违约金，换句话说，即合同约定的逾期交房违约金过高，依法应当予以调减。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下： 2012年10月26日，林秀珠与骏豪公司签订一份《商品房买卖合同》，约定：林秀珠向骏豪公司购买位于厦门市同安区诚毅温泉健康世界Ⅰ（即巴厘香泉1期）地）地块**楼****的精装修房价款为605162元。合同第八条“交付条件与期限”约定：“出卖人应当在2014年5月30日前，依照国家和地方政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；4、温泉入户。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1.买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；2.买受人同意接收，出卖人支付买受人买受人实际已付款的0.5%元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的；2、详见《补充协议》第五条约定及市政配套施工或市政重要活动所引起的延误。”合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的2%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金。2、×。”合同第十一条“交接”约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见补充协议第七条约定。”合同第二十条“文书送达”约定：“本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担。” 《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第四条约定：“如遇下列特殊情况，出卖人可顺延交付时间，买受人保证不以此为由要求对方承担违约责任：在商品房（毛胚房）及成品房交付买受人之前，如因发生不可抗力事件、为配合政府的法规实施或政府行为、通知、命令以及其他非出卖人所能控制的因素而导致工程延误，以及中雨以上（含中雨）、水灾、火灾、六级以上大风（含六级）、台风、地震、政、地震调整、市政设施及相应配套设施建设不全等因素，致使商品房的建筑安装工程或出卖人履行《合同》规定的义务被延误，则出卖人有权将该商品房（毛胚房）及成品房交付日顺延相当于该等事由影响持续的期间，而无须为该延误负任何责任，也无须对买受人补偿任何费用和损失。”第五条约定：“1、《合同》第八条约定的房屋交付期限为成品房（精装房）交付期限，若出卖人提前完成成品房的装修工程，买受人同意并接受出卖人提前交付房屋。2、毛胚房交付的条件为商品房竣工验收符合主合同第八条之1.2.3.4.约定，该项目的“厦门市建设工程竣工验收备案证明书”通过备案之日的7日内，买受人同意并接受出卖人于出卖人所在地的主要媒体报刊上发布交付商品房（毛胚房）公告之日起应视为毛胚房实际交付日，买受人无须到项目现场办理毛胚房交付手续，公告之日即视为买受人同意接受毛胚房接房日。” 上述《商品房买卖合同》签订后，林秀珠向骏豪公司支付了该份合同项下的全部款项605162元。厦门市房地产交易权籍登记中心于2013年2月2日为上述合同办理了备案登记手续。 2012年10月26日，林秀珠与骏豪公司签订一份《装修协议》，约定：“林秀珠与骏豪公司就买卖‘诚毅温泉健康世界Ⅰ地块’（推广案名：巴厘香泉）2#楼11层06单元，于2012年10月26日签订了《商品房买卖合同》（含补充协议），现双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就该商品房（毛胚房）装修事宜，签订如下协议书，装修交付期限：商品房（毛胚房）交付时间于2013年8月31日；商品房装修成品房的完工交付时间定于2014年5月30日之前。若商品房（毛胚房）交付后，骏豪公司因自身原因逾期交付装修精品房的，则骏豪公司应按林秀珠已付款的日万分之一向骏豪公司支付违约金，但所付违约金额最高不超过林秀珠所购商品房价款的2%。” 2014年9月份，骏豪公司发布一份《关于巴厘香泉1期交房事宜备忘录》，内容为：“1、巴厘香泉1期所有毛胚房（1#楼、3#楼、4#楼）最终交房时间定为2014年12月31日，巴厘香泉1期所有精装房（2#楼）最终交房时间定为2015年5月1日。若届时无法交房、业主可以退房，骏豪地产根据合同和协议的相关约定赔偿业主的推迟交房违约金，并返还业主交付银行按揭期间所产生银行按揭利息，同时退还业主购买时交给开发商的购房费用。2、若巴厘香泉1期所有毛胚房（1#楼、3#楼、4#楼）及所有精装房（2#楼）无法准时交房，但业主不退房的，骏豪地产将此部分业主的违约金调整至日率万分之四，并于2015年1月1日生效。3、自2014年9月6日起，巴厘香泉1期所有楼栋（1#楼、2#楼、3#楼、4#楼）工程进度每半个月公布一次，并上传至业主QQ群，同时张贴汀溪售楼处公示，由业主监督。4、巴厘香泉1期所有楼栋（1#楼、2#楼、3#楼、4#楼）验收完成后业主接房，赠送面积部分的倒板事宜将由开发商统一安排，倒板所产生费用由业主支付”。骏豪公司主张该备忘录是在受协迫的情形下出具的，但未提供证据证明。 讼争巴厘香泉1期项目于2014年12月29日通过建设单位、设计单位、监理单位、施工单位的工程竣工验收。2015年2月13日，厦门市公安消防支队同安区大队出具同公消验字[2015]第0017号《建设工程消防验收意见书》，意见如下：“一、本工程住宅厨房设计经厦门市同安区人民政府确认采用电加热方式，建设单位应明确告知住户不得在高层建筑内使用瓶装液化石油气。二、综合评定本工程消防验收合格。三、对建筑消防设施应当定期维修保养，保证完好有效。四、本工程如需扩建、改建（含室内外装修、建筑保温、用途变更），应依法重新申报消防设计审核或备案。”讼争巴厘香泉1期项目于2015年6月2日通过建设工程竣工验收备案。2016年1月24日，骏豪公司向林秀珠发出一份《交房通知书》，通知林秀珠于2016年1月26日至2016年1月31日办理房屋交接手续。2016年1月27日，骏豪公司以在《厦门日报》刊登公告的形式，通知林秀珠讼争房屋已由酒店管理公司精装改造完工，请林秀珠于2016年1月28日至2016年1月31日到现场办理交房手续。现林秀珠以骏豪公司逾期交房为由请求骏豪公司支付违约金，并诉至本院。 审理中，林秀珠主张讼争房屋到目前为止没有管道燃气，尚不符合合同约定的交付条件。骏豪公司认为市政燃气基础设施未接至案涉项目红线边缘，所在项目没有委托设计燃气管道。庭审中林秀珠承认市政燃气管道未铺设到案涉项目红线边缘。 诉讼过程中，骏豪公司提供一组气象资料和监理日志，以此证明讼争项目在施工过程中，遭遇中雨及以上（含中雨）、六级以上风（含六级）等据实延期事由并导致讼争工程无法施工的天数为53天。林秀珠认为：该证据系骏豪公司单方面出具，不具证明力，也没有盖章；专业监理工程师的签名出现了几个笔迹截然不同的“梁金城”的签名，故对该证据的真实性不予认可；该监理日记中出现大量区间性的记录，没有一日一记，与常见的监理日记形式不符；“监理日记”中所记载的天气情况有多达39天与骏豪公司自己提交的气象情况不一致。 本院认为，林秀珠与骏豪公司签订的《商品房买卖合同》及其补充协议、《装修协议书》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。 一、关于讼争房屋是否符合交付条件的问题。讼争房屋所在工程于2014年12月29日四方验收合格，2015年2月13日通过消防验收，2015年6月2日取得厦门市建设工程竣工验收备案证明书。因此，讼争房屋已经符合法定交付条件。虽双方约定在交房时管道燃气应达到设计要求条件，因市政燃气管道尚未铺设到案涉项目红线边界，骏豪公司未委托设计管道燃气，代之以电加热方式，并通过消防验收。骏豪公司未进行管道燃气设计事出有因，林秀珠不能以此为由拒绝收房。林秀珠收房后若认为骏豪公司违反约定的义务，则可另行向骏豪公司主张瑕疵交付的违约责任。 二、关于《商品房买卖合同》、《装修协议书》和《交房事宜备忘录》的适用问题。因《商品房买卖合同》和《装修协议书》的签订时间均为2012年10月26日，为同一天签订，合同约定的买卖标的为精装房，协议书针对装修标准等具体细节进行约定，合同和协议书合并使用才能完整反映当事人对买卖标的的各项约定，合同和协议书应视为一个整体，二者处于并列地位，《装修协议书》从名称和作用上看，都不应认定为《商品房买卖合同》的补充协议。故，骏豪公司主张《装修协议书》签订在后，系《商品房买卖合同》的补充协议，关于违约责任的约定应以协议书为准，本院不予采纳。《商品房买卖合同》和《装修协议书》均对讼争房屋的交房时间和逾期交房违约责任作出了约定，合同和协议书均是骏豪公司提供的格式合同，在合同和协议书对相同事项约定不一致的情况下，林秀珠有权选择适用合同或协议书。因《商品房买卖合同》第八条的约定系针对在约定的交房日期之前进行房屋交接的违约责任情形，而本案骏豪公司已经逾期交房，依法应适用《商品房买卖合同》第九条以认定骏豪公司逾期交房的违约责任。本案中，林秀珠选择适用《商品房买卖合同》中第九条关于逾期交房违约责任的约定，有合同和法律依据，本院予以支持。《交房事宜备忘录》是骏豪公司单方作出的承诺，该承诺自到达相对方林秀珠时即生效。骏豪公司主张该备忘录是在受协迫的情况下出具的，但并未提供证据证明，故应认定该备忘录是骏豪公司的真实意思表示。骏豪公司在备忘录中承诺“若讼争项目毛胚房无法于2014年12月31日准时交房、精装房无法于2015年5月1日准时交房，但业主不退房的，骏豪公司将该部分业主的违约金调整至日率万分之四，并于2015年1月1日生效”，骏豪公司的承诺按字面理解，应为“若讼争项目毛胚房无法于2014年12月31日准时交房，但业主不退房的，骏豪公司将该部分业主的违约金自2015年1月1日起调整至日率万分之四；若讼争项目精装房无法于2015年5月1日准时交房，但业主不退房的，骏豪公司将该部分业主的违约金自2015年5月2日起调整至日率万分之四”。故，林秀珠主张的逾期交房违约金应自2015年5月2日起按日万分之四的标准计算。 三、关于骏豪公司因气象因素可据实延期交付的时间。《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第四条约定，如遇中雨以上（含中雨）、六级以上大风（含六级）等因素，致使商品房的建筑安装工程被延误，骏豪公司有权予以延期。骏豪公司在本案中现主张据实延期事由的天数为53天。根据骏豪公司提供的气象资料可知，本案讼争合同签订后，骏豪公司在施工过程中确实存在其主张的足以影响施工的气象事由，导致延期交房的情形客观存在，本院综合气象资料、施工进度等因素酌情认定骏豪公司因气象因素可据实延期交付的时间为53天，根据合同约定交房日为2014年5月30日，扣除可据实延期的天数后，骏豪公司最迟亦应于2014年7月23日前向林秀珠交付房产。根据查明的事实，骏豪公司通知林秀珠于2016年1月31日前办理房屋交接手续，故骏豪公司逾期交房的期间为2014年7月24日至2016年1月31日，相应的违约金计算方法为以购房款605162元为基数，2014年7月24日至2015年5月1日按照日万分之二计算，2015年5月2日至2016年1月31日按照日万分之四计算，违约金共计103119.6元。上述违约金的计算标准有合同依据，骏豪公司抗辩违约金过高，依据不充分，本院不予采纳。因林秀珠主张的违约金数额高于其主张的租金损失，其在主张违约金的基础上再主张租金损失，没有法律依据，故对林秀珠主张的租金损失，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、厦门骏豪地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向林秀珠支付逾期交房违约金103119.6元； 二、驳回林秀珠的其他诉讼请求。 如厦门骏豪地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2587.51元，由厦门骏豪地产开发有限公司负担2362.39元，林秀珠负担225.12元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  范功怡 人民陪审员  刘 芳 人民陪审员  马震球 二〇一八年四月二日 代书 记员  马承威 附页： 本案所适用的法律、司法解释条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 本案执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。