吉林省长春林区中级法院执 行 裁 定 书（2018）吉76执复1号复议申请人（被执行人）：吉林日升木业有限公司，住所地抚松县。法定代表人：滕斌。委托诉讼代理人：田树波。申请执行人：吉林森工松江河林业（集团）有限公司，住所地抚松县。法定代表人：陈贵海，该公司董事长。委托诉讼代理人：王春华，吉林松江河律师事务所律师。复议申请人吉林日升林业有限公司（以下简称日升公司）不服抚松林区基层法院（2018）吉7604执异1号裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2018年3月19日举行了听证，日升公司的委托诉讼代理人田树波，吉林森工松江河林业（集团）有限公司（以下简称松林公司）的委托诉讼代理人王春华参加了听证。现已审查终结。2014年，原松江河林区基层法院（现抚松林区基层法院）就松林公司与日升公司企业借贷纠纷一案作出（2014）松民初字第93号民事判决，判决日升公司返还松林公司借款本金700万元，利息108万元，并承担案件受理费34180元以及保全费5000元，共计8119180元。日升公司到期未履行偿还义务，2015年1月5日，松林公司向抚松林区基层法院申请强制执行。2015年9月15日，抚松林区基层法院以启动评估程序，除评估财产以外，日升公司无其他可供执行财产为由，终结本次执行程序。2016年9月21日、2016年12月23日,抚松林区基层法院两次作出（2016）吉7604执恢2号拍卖裁定，裁定拍卖日升公司抚国用（2012）第062101174号建设用地（以下简称1174号土地）、抚国用（2013）第062100515号建设用地（以下简称515号土地）。第一次拍卖，因调查发现1174号土地存在抵押权，故暂时中止该次网拍。第二次在淘宝网上进行拍卖，抚松县松江河良才木业有限公司（以下简称良才公司）以5113700元竞得。2017年2月3日，抚松林区基层法院作出（2016）吉7604执恢2号之一拍卖成交裁定，同日将拍卖成交确认书和拍卖成交裁定书送达良才公司。嗣后，日升公司向抚松林区基层法院提出执行异议，要求撤销抚松林区基层法院作出的（2016）吉7604执恢2之一号执行裁定及评估拍卖过程中的相关裁定，对本案涉及的标的物重新评估拍卖。抚松林区基层法院于2017年3月31日作出（2017）吉7604执异1号裁定，裁定驳回日升公司的异议申请。日升公司不服，向本院提出执行复议申请。本院于2017年5月15日作出（2017）吉76执复1号执行裁定，维持（2017）吉7604执异1号裁定对土地和司法拍卖程序异议裁定；撤销（2017）吉7604执异1号裁定对土地上建筑物部分异议；对1174号土地建筑物依法处理。2017年5月24日，抚松林区基层法院以需对1174号土地地上建筑物进行评估鉴定为由，作出（2016）吉7604执恢2号中止执行裁定。2017年11月1日，抚松林区基层法院作出（2016）吉7604执恢2号之二拍卖裁定，在淘宝网上拍卖日升公司12处房屋。2017年12月3日，良才公司以262.48万元竞得。2017年12月8日，抚松林区基层法院作出（2016）吉7604执恢2号之三拍卖成交裁定书并送达良才公司和日升公司。2018年1月5日，抚松林区基层法院受理了日升公司针对其评估拍卖12处房屋执行行为的异议申请。日升公司的异议请求是：撤销评估拍卖过程中的相关裁定，对该案涉及的标的物重新评估拍卖。抚松林区基层法院查明，吉林汇通房地产土地评估咨询有限公司和吉林国理房地产土地评估有限公司系受吉林省长春林区中级法院的委托，对日升公司的两宗土地及地上附属房屋进行评估鉴定并出具估价报告。抚松林区基层法院分别于2017年1月19日、12月3日通过淘宝网司法拍卖网络平台对上述土地及附属房屋进行了拍卖。拍卖公告、拍卖通知书、网拍时间等均已送达异议人。抚松林区基层法院认为，日升公司对估价报告的异议，不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条第一款的规定，不予支持。拍卖公告、拍卖通知书、网拍时间等均已送达异议人，拍卖程序系依法进行，日升公司主张拍卖程序不合法的异议不成立。该案执行中的执行行为符合法律规定。遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项规定，裁定驳回日升公司的异议请求。日升公司向本院申请复议称，一是评估价格明显偏低，致使评估拍卖价格太低。抚松林区基层法院只对土地进行评估，评估价值为5063700元，不但土地价格明显偏低，而且漏评了地上附着物。地随房走，房随地走，尊重历史是处理房地产的基本原则。2011年12月16日，日升公司与松林公司达成资产有偿转让协议，协议清楚的记载房屋的总建筑面积2029平方米。上述房产及设施始建于1985年12月，虽然没有办理房产证照，但在松林公司有据可查，距今已有30多年的历史。法院将土地拍卖并责令日升公司将地上附着物拆除，违反了物权法对房地产处理的基本原则，严重侵犯了日升公司的合法权益。2017年7月13日，日升公司在收到吉林省国理房地产土地评估有限公司出具的地上物评估报告初稿后，即对评估价格2624800元提出异议，认为此次的评估结果不符合当地市场价值，并对鉴定机构按成本法进行测算提出异议。异议以书面形式送到抚松林区基层法院。2016年12月至2017年2月，抚松县房屋征收经办中心按照抚松新城整体规划对日升公司包括此次拍卖的附属物区域所在地进行评估，评估价格3200万元。同属一个标的物，评估价格相差悬殊。2017年9月15日，抚松林区基层法院执行局通知日升公司去立案庭立执行异议案件，当日升公司将立案材料送到时，立案庭告知不予立案。直到房屋拍卖后才予立案，其结果严重损害了日升公司的合法权益。二是抚松林区基层法院执行程序违法，剥夺日升公司的诉权，知情权，暗箱操作。抚松林区基层法院对日升公司多次提出的异议申请未予答复，日升公司对竞买人的真实信息、成交记录、付款明细等均不知情。综上，日升公司认为，抚松林区基层法院评估拍卖存在违法、程序不合法等问题，请求撤销抚松林区基层法院作出的（2018）吉7604执异1号、（2016）吉7604执恢2号之一、（2016）吉7604执恢2号之三执行裁定书，对该案涉及的标的物重新评估、拍卖。本院查明，2015年9月12日，抚松林区基层法院依松林公司申请，委托鉴定机构对查封的日升公司所有的1174号土地，面积10022.7平方米；515号土地，面积4733平方米，以及1174号土地附属房屋进行评估鉴定。2016年3月28日，吉林汇通房地产土地评估咨询有限公司出具评估报告，在价值时点2015年11月11日，515号土地上无房屋建筑物，使用权类型是出让工业用地，评估总价814076元；1174号土地使用权类型是出让住宅用地，评估总价是4249625元。吉林汇通房地产土地评估咨询有限公司以委托方提供的土地登记申请书中记载的附属房屋应拆除为由，未对1174号土地上建筑物进行评估。抚松林区基层法院以该鉴定机构出具的评估意见，单独对日升公司所有的两宗土地进行了拍卖。2017年5月24日，抚松林区基层法院再次委托鉴定机构对1174号土地上附属的面积为2310.22平方米的办公楼、材料库、汽车库、食堂、烘炉木工房、小库、锅炉房、配电室、苗木窖、油库、门卫（两处），共计12处房屋进行价值评估。2017年8月21日，吉林省国理房地产土地评估有限公司出具房产估价报告，日升公司12处房屋，面积2310.22平方米，于价值时点2017年6月16日评估总价为262.48万元。抚松林区基层法院以该鉴定机构出具的评估意见，再次单独对日升公司所有的12处房屋进行了拍卖。抚松林区基层法院在淘宝网拍卖平台介绍拍卖日升公司1174号土地上12处房屋时，注明标的物存在无房产证，无土地使用权，土地使用权已于2017年1月19日拍卖成交的内容。另查明，2013年9月5日，日升公司和吉林省信托有限责任公司（以下简称信托公司）签订《借款合同》，日升公司向信托公司借款4000万元。双方于2013年12月16日签订《抵押合同》，日升公司以1174号土地做抵押。2013年12月19日，信托公司对1174号土地办理抵押登记。后日升公司到期未还借款，信托公司将其诉至长春市中级人民法院。双方在诉讼中经法院调解达成协议。2016年9月30日，长春市中级人民法院作出（2016）吉01民初376号民事调解书，日升公司偿还信托公司1850万元及利息。信托公司于2017年11月28日向抚松林区基层法院提出申请，要求对1174号土地使用权及地上建筑物拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。本院查明的其他事实与抚松林区基层法院查明的事实一致。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百四十六条：“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。”的规定，法院在强制拍卖建设用地使用权时，应当严格遵循该条法律规定，即房地一体处理原则。在吉林汇通房地产土地评估咨询有限公司仅对日升公司1174号土地使用权作出估价结果的情况下，抚松林区基层法院单独将该块土地与515号土地进行拍卖，之后又委托鉴定机构对1174号土地上的12处房屋进行评估，再次单独对12处房屋进行拍卖。尽管分别拍卖的1174号土地和地上房屋均由一家竞得，但是这种分开拍卖的方式违反了物权法对房地一体处分的规定。拍卖的本质是通过公开竞价的方式体现出拍卖物的市场价值。分开拍卖土地和土地上建筑物，对于竞买者存在的风险是如果拍卖成功，竞买者将无法实现房屋价值的风险。故房地分离拍卖将导致无法体现拍卖物的真实市场价值，有损申请执行人和被执行人以及其他抵押权人的利益。故此，日升公司关于抚松林区基层法院单独拍卖房屋的执行行为违法的理由成立，本院对其执行行为予以撤销。日升公司提出的撤销抚松林区基层法院作出的（2016）吉7604执恢2号之一两宗土地拍卖成交裁定的复议申请，不在本案审查范围内，本院将另行监督审查。综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第二项及前述法律规定，裁定如下：一、撤销抚松林区基层法院（2018）吉7604执异1号、（2016）吉7604执恢2号之二、（2016）吉7604执恢2号之三执行裁定；二、由抚松林区基层法院依法重新对执行标的物进行评估拍卖。本裁定为终审裁定。审判长 邵 汀审判员 谭柏林审判员 李 群二〇一八年四月二日书记员 聂子淇