广东省广州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2018）粤01执异311号案外人：关永基，男，1969年11月29日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。案外人：肖利琴，女，1972年9月9日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。案外人：关某，男，2002年1月7日出生，汉族，住广东省广州市白云区，法定代理人为关永基和肖利琴。三案外人的共同委托代理人：张若晴，广东正大联合律师事务所律师。申请执行人：元志鸿，男，1949年7月29日出生，汉族，住佛山市禅城区。委托代理人：王祖锋，广东万林律师事务所律师。委托代理人：王祖军，广东万林律师事务所实习律师。被执行人：广州市华商贸房产发展有限公司，住所地广州市越秀区大沙头路33号之二东座地下101室。法定代表人：郑树清。委托代理人：阮健文，该公司员工。本院在执行申请执行人元志鸿和被执行人华商贸发展有限公司（下称华商贸公司）民间借贷纠纷一案中，案外人关永基、肖利琴、关某对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。案外人关永基、肖利琴、关某称：其于2012年12月30日向华商贸公司购买了广州市越秀区大沙头路33号之一2104房，双方签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：总房价为7692520元；第八条购房款的支付方式为自预售合同网上签订之日起5日内支付全部房价款的65%为500万元，在2014年12月31日前支付全部房价款的35%为2692520元；房屋交付时间为2014年12月31日。购房合同签订后，其分别于2013年1月4日、2014年12月21日向华商贸公司支付了房价款500万元、2692520元，共7692520元，购房款已全部付清。2015年1月9日，其办理了涉案房屋的收楼手续，并缴交水电费周转金、3个月的物业管理费等收楼应付费用。其一家三口于2015年实际使用涉案房屋至今。其对涉案房屋的购买、房款支付、使用均发生于涉案房屋在2016年该房屋被查封前。涉案房屋未能办理转移登记及办理不动产权属证书原因为华商贸公司怠于履行购房合同义务，其作为普通购房人对此无过错。故请求中止（2017）粤01执5964号案中对涉案房屋的查封、拍卖等强制执行措施。关永基、肖利琴、关某提交的证据有：1、《广州市商品房买卖合同（预售）》；2、2013年1月4日《收款收据》（房款500万元）；3、2014年12月21日《收款收据》（房款2692520元）；4、、2012年12月31日《三方协议》；5、2013年1月4日购房款付款银行转账凭证（500万元）；6、2013年2月5日《广州市物业专项维修基金交存凭证》；7、广州市物业专项资金维修资金卡；8、业主收楼确认书；9、2015年1月9日《收款收据》3张（电费周转金、水费周转金、三个月管理费预收款）；10、2015年1月23日《沃·珠江宽频—业务受理单》及所附《沃·珠江宽频产品用户服务协议》、宽带信息费《预收款凭证》、《高清互动终端套装》费用发票、《安装调试费、安装工料费》费用发票；11、2015年1月20日《银行代扣管道燃气费授权书》及《银行代扣管道燃气费代扣规则》、《广州燃气集团有限公司任务单》；12、2015年1月22日《管道燃气客户备款通知书》；18、2015年6月21日管道燃气收费发票；19、广州供电局有限公司委托银行代划电费合同；20、缴纳电费通知单、缴纳电费发票；21、管理费缴费通知、物业管理费发票；22、（2017）粤01执5964号《执行裁定书》。申请执行人元志鸿称：1、没有充足的证据证实案外人在查封前支付了房款。案外人用现金支付了269.52万的巨款是违背常理的。无论从资金安全还是收付款双方的便捷还是华商贸公司财务管理规范，都不可能用现金支付269万元房款，案外人要提供这269万的取款记录，还有华商贸公司收款的经办人姓名、场所、时间。案外人说通过广州市珀富实业公司支付了500万元房款也不合常理，其提供了珀富公司500万的转账回单，显示也只是说往来款，不能证实代案外人支付房款。如此一笔巨款的性质，他们只是简单地写了一份三方协议，没有说明它任何的基础关系，这是不符合常理的。支付的账号也不合常理，因为案外人和华商贸公司签订的购房合同明确约定了要将房款支付到预售款监控账号，如未将各期房款支付到监控账号，华商贸公司有权要求案外人每日按未付房价款的0.05%支付违约金。现在案外人的证据显示是通过珀富公司向华商贸公司的工行海印支行转账了500万，而后以现金的方式支付了269.52万。根据从阳光家缘网查到的华商贸公司的预售款监控账号，上述工行账号显然不是该项目的预售款监控账号。2、没有充足的证据证实在查封前已经合法占有涉案房屋。案外人提供了业主收楼确认书，该签名是无法辨认的，交楼单位是广州市旭明物业管理公司越秀分公司，而不是买卖合同第五条约定的前期物业机构广州一洲物业管理有限公司，华商贸公司委托物业企业办理交楼手续，应当出示授权书，目前无证据证实。3、案外人对房屋没有过户具有明显的过错。商品房买卖合同的第21条约定，华商贸公司应当在交房的210个工作日为案外人办证，如果华商贸公司没有在上述的时间办妥房产证的，案外人可以根据广州市城镇房地产登记办法的规定，单方向房地产机构办证。案外人既没有证据证实曾经催促过华商贸公司办理网签，也没有证据证实催促华商贸公司办理房产证，更没有根据约定自己办证。所以案外人对涉案房屋的办证请求权显然是消极不作为的。案外人自称付清全款，在同小区其他业主早已顺利办证的前提下，案外人却不积极督促办证，显然是存在过错的。根据查册资料显示的涉案房产在购房合同签署的时候已经处于抵押状态，抵押权人是中国银行广州海珠支行，房产处于抵押状态也是不能办理网签办理过户的重要障碍，案外人作为买受人在购买房产之前没有查询相关情况或者查询了仍漠视交易风险，其对没有办理房产证是存在主观过错的。广东省高院（2017）粤执异7号案明确支持该裁判规则，作出同样的认定。案外人没有证据证实购买房产不受限购政策影响，在2012年购买涉案房产至今没有网签。案外人的异议申请书上载明还有广州市越秀区云台里18号702房和广州市白云区白云大道南体育九街4号502两个住所。申请执行人高度怀疑案外人是为了规避限购政策而不网签，不排除因限购不能过户，这也是过错的体现。故请求驳回案外人的执行异议。被执行人华商贸公司称：同意案外人的异议请求及其全部举证。本院查明，关于元志鸿与华商贸公司民间借贷纠纷一案，中国广州仲裁委员会受理元志鸿的仲裁申请，并于2017年1月12日作出（2016）穗仲案字第300号裁决，裁令：华商贸公司向元志鸿偿还借款本金15428008.79元、借款利息5843700.23元、逾期利息及违约金，等。该裁决已发生法律效力，因华商贸公司未履行付款义务，依据元志鸿的申请，本院于2017年12月18日以（2017）粤01执5964号立案执行。在上述（2016）穗仲案字第300号案审理期间，中国广州仲裁委员会提请广州市越秀区人民法院对华商贸公司的财产采取保全措施，广州市越秀区人民法院于2016年1月20日保全查封了华商贸公司名下位于广州市越秀区大沙头路33号102房、大沙头路33号之一2104房、2401房、2802房、大沙头路33号之二2604房、2902房、3002房等。在执行过程中，本院于2018年2月24日裁定拍卖华商贸公司名下的上述7套房产以清偿债务。据关永基、肖利琴、关某提交的证据显示：其与华商贸公司于2012年12月30日签订《广州市商品房买卖合同》（预售），约定：关永基、肖利琴、关某向华商贸公司购买广州市越秀区大沙头路33号之一（B座）2104房，总金额为7692520元，第一期自预售合同网上签订之日起5日内支付全部房价款的65%为500万元，第二期在2014年12月31日前支付全部房价款的35%为2692520元，华商贸公司最迟在2014年12月31日前将房屋交付使用；广州市珀富实业有限公司于2013年1月4日向华商贸公司转账500万元；华商贸公司出具收取关永基、肖利琴、关某2104房房款的收款收据，落款日期分别为2013年1月4日、2014年12月21日。关永基、肖利琴、关某称其委托广州市珀富实业有限公司代其元支付第一期房款500万元，第二期房款2692520元以现金方式一次性支付。关永基、肖利琴、关某提交落款日期为2015年1月9日的业主收楼确认书、水电费周转金及三个月管理费收据，以证明其于2015年1月9日接收房屋；并提交2015年-2017年缴纳燃气费、电费、管理费的发票，以证明至今在涉案房屋居住使用。另查明，本院于2018年2月5日查询的《广州市不动产登记查册表》反映：广州市越秀区大沙头路33号之一2104房初始登记时间为2013年12月5日，权属人华商贸公司；2014年11月7日核准涂销抵押登记；该房屋没有他项权利内容。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》规定，不动产物权的变动以登记为生效要件。因华商贸公司未履行已发生法律效力的裁判文书确定的义务，本院查封华商贸公司名下的涉案房产符合法律规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，虽然关永基、肖利琴、关某提交的涉案房屋购买合同显示的签订日期为2012年12月30日，但双方未在网上签订合同、未办理预售合同备案登记，该合同的签订时间没有其他证据相印证，本院对关永基、肖利琴、关某主张的签订购房合同的时间不予确认。关于房款的支付，关永基、肖利琴、关某提交的《广州市商品房买卖合同》注明“预售”字样，但该合同第九条没有填写预售款监控银行、账号；广州市珀富实业有限公司向华商贸公司转账500万元的凭证上付款摘要为“往来款”，与关永基、肖利琴、关某称委托广州市珀富实业有限公司代付购房款的说法不相符；第二期房款2692520元金额较大，关永基、肖利琴、关某称一次性现金支付的说法不符合生活常理。而华商贸公司只出具收款收据，关永基、肖利琴、关某长期未要求该司出具发票的做法，也与通常的企业财务管理要求不符。如按关永基、肖利琴、关某所述于2012年12月30日签订涉案房屋的买卖合同，但其至2016年涉案房屋被查封前长达三年时间内，未在网上签订合同、未办理预售合同备案确认和预购商品房预告登记，对涉案房屋未办理过户登记有其自身原因。鉴于关永基、肖利琴、关某提交的证据不足以证明其在本院查封之前已签订购房合同、支付全部房款，对涉案房屋未办理过户登记也有其自身原因，其异议主张不符合上述规定，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：驳回关永基、肖利琴、关某的异议请求。当事人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  叶洁靖审判员  胡伟东审判员  刘 皓二〇一八年四月二十六日书记员  黄翠燕江海燕