南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0113民初6619号原告：南京金桥实业有限公司,统一社会信用代码91320100134884024D，住所地南京市栖霞区尧化镇水田村1号。法定代表人：黄玉敏，该公司董事长。委托诉讼代理人：许向阳，北京市高朋（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晓炜，北京市高朋（南京）律师事务所律师。被告：南京龙美市场管理有限公司,统一社会信用代码91320113MA1MFMD899，住所地南京市栖霞区尧化街道水田村1号。法定代表人：刘鹏。原告南京金桥实业有限公司（以下简称金桥公司）与被告南京龙美市场管理有限公司（以下简称龙美公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月23日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金桥公司的委托诉讼代理人许向阳，被告龙美公司的法定代表人刘鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金桥公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付租金228489.5元（计算至2018年3月31日）及违约金209745元（按每日千分之五的标准计算至2018年2月26日，并以228489.5元为基数继续计算至全部付清之日止）；2、解除原、被告于2016年3月24日、2016年8月2日签订的两份仓库租赁合同，并且于合同解除之日腾空交还承租的房屋、按合同解除前租金标准的双倍支付房屋占用费直至房屋腾空返还之日止（即按83964元/月×2、20456元/月×2的租金标准计算）；3、被告支付原告律师代理费12900元；4、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年3月24日，原、被告签订《仓库出租合同》，约定：被告承租原告位于南京××、××、××、××、××、食堂，以及03号房屋0300、0302、0303、0305、0306、0307、0309室共计7间，用于商品储存和部分改造成交易市场，租期自2016年3月1日起至2021年2月28日，租金6个月一付，现付后用，除首期租金外每期租金及费用被告需提前15天付清，逾期迟缴，原告每日加收租金及相关费用0.5%的违约金，且有权解除合同。双方还约定，2018年1月1日至2018年6月30日的租金为503785元，由于一方违约，导致守约方通过诉讼方式主张权利，由此产生的律师代理费等均由违约方承担。2016年8月2日，原、被告又签订一份《仓库出租合同》，约定：被告承租原告位于南京××号库房，用于商品储存和部分改造成交易市场，租期自2016年8月11日起至2021年2月28日，租金6个月一付，现付后用，除首期租金外每期租金及费用被告需提前15天付清，逾期迟缴，原告每日加收租金及相关费用0.5%的违约金，且有权解除合同。双方还约定，2018年1月1日至2018年6月30日的租金为122735元，由于一方违约，导致守约方通过诉讼方式主张权利，由此产生的律师代理费等均由违约方承担。两份合同签订后，原告均按约履行，将被告承租的房屋及仓库按期交付被告使用。2017年1月5日，被告书面致函给原告，要求将租金半年一付变更为按季支付，原告予以同意。按照前述合同约定的内容，被告应于2017年9月15日前付清2017年10月1日至2017年12月31日的租金合计309218.5元，于2017年12月16日前付清2018年1月1日至2018年3月31日的租金合计313260元，但被告未能按约给付。原告多次催要后，被告于2017年11月12日支付200000元，后又于2018年1月3日、2018年1月11日分别支付100000元、93989元，余款至今未付。鉴于上述事实，原告提起诉讼，以维护自身的合法利益。被告龙美公司辩称：不同意原告的诉讼请求。原告金桥公司对其诉讼主张，提交了国有土地使用证、设计图纸、仓库出租合同、龙美公司申请书、委托代理合同及律师代理费发票。被告龙美公司对上述证据的真实性均不持异议，本院予以确认。被告龙美公司未提交证据。本院经审理认定事实如下：对双方当事人无争议的事实，本院予以确认：金桥公司于2002年4月领取南京市国土资源局发放的国有土地使用证，取得南京市栖霞区尧化镇水田村1号的土地使用权，使用权类型为划拨，用途为仓储。2016年3月24日，金桥公司（甲方）与龙美公司（乙方）签订《仓库出租合同》，约定：甲方将其合法拥有的南京水田村1号103库内1、2、3、4、29号、食堂，面积约2851.99平方米，以及03号房屋0300、0302、0303、0305、0306、0307、0309室共计7间，出租给乙方，用于商品储存和部分改造成交易市场。合同第三条对“租期、租金、相关费用”约定：租期自2016年3月1日起至2021年2月28日，装修免租期1个月，前三年每年递增2%（固定原始租金递增基数：库房28元/平方米/月，办公室200元/间/月），第四年库房租金单价为36元/平方米/月，办公用房租金单价为250元/间/月；第五年库房租金单价为40元/平方米/月，办公用房租金单价为300元/间/月。付款方式为6个月一付，先付费后使用，乙方应付清首期租金及相关费用688364元，以后每期租金及费用乙方需提前15天付清，逾期迟缴，甲方每日加收租金及相关费用0.5%的违约金，且有权解除合同。合同第四条对于“保证金用途及退还”约定：为保证合同正常履行，维护企业良好信誉，在合同签订时，乙方须向甲方交纳保证金185000元，保证金的用途及退还1、用于支付乙方未按合同约定支付的应付费用，如租金、水电费、物管费、停车费用等或其违约金、滞纳金；2、在合同期内，乙方如违反有关政策、法规及违反甲方有关管理规定，甲方应当协同有关管理部门处理，经有关部门决定需对乙方进行经济处罚并用保证金支付的，乙方须在支付或处罚后三日内将保证金补齐；3、甲方在退保证金时应一并把保证金使用情况交给乙方；4、乙方擅自违反合同约定造成合同中止、提前解除或不能履行情况发生时，甲方有权将保证金作为违约金处理；5、合同终止时，乙方付清应缴款项，履行合同约定事项无误，交还房屋，注销或迁出在租赁物地址于政府单位的一切证照、许可等登记，包括但不限于工商营业执照、税务登记证、组织机构代码证等，完成后甲方无息退还尚有剩余的合同保证金。合同第六条对于“装修、设施的归还”约定：合同终止或解除时，乙方应腾空所承租房屋内一切物品……乙方未履行前款约定的，则从合同解除或终止日起直到乙方所承租仓库、设施归还或者政府登记一切证照注销、迁出为止，乙方需向甲方支付合同解除或终止前约定租金两倍的仓库、设施使用费，此外，甲方若因此发生的一切损失，亦应由乙方一并予以赔偿。合同第九条对“违约责任”约定：乙方一次性逾期交纳租金及费用15天以上的，甲方有权立即单方面解除合同，乙方也应及时结清所欠交费用，已缴合同租金及保证金不退还，并以6个月的租金为违约金作为损害赔偿给甲方；由于一方违约，导致守约方通过诉讼方式主张权利，由此产生的调查费、交通费、诉讼费、律师代理费等相关的费用均由违约方承担。该合同还对其他事项进行了约定。2016年8月2日，金桥公司（甲方）与龙美公司（乙方）签订《仓库出租合同》，约定：甲方将其合法拥有的南京××号库房，面积约707平方米，出租给乙方，用于商品储存和部分改造成交易市场。合同第三条对“租期、租金、相关费用”约定：第一年租期自2016年8月11日起至2017年2月28日，租金单价为28元/平方米/月，前三年每年递增2%（固定原始租金递增基数：库房28元/平方米/月），第四年租金单价为36元/平方米/月，第五年租金单价为40元/平方米/月，无免租期。付款方式为6个月一付，先付费后使用，乙方应付清首期租金及相关费用93041元，以后每期租金及费用乙方需提前15天付清，逾期迟缴，甲方每日加收租金及相关费用0.5%的违约金，且有权解除合同。合同第六条对于“装修、设施的归还”约定：合同终止或解除时，乙方应腾空所承租房屋内一切物品……乙方未履行前款约定的，则从合同解除或终止日起直到乙方所承租仓库、设施归还或者政府登记一切证照注销、迁出为止，乙方需向甲方支付合同解除或终止前约定租金两倍的仓库、设施使用费，此外，甲方若因此发生的一切损失，亦应由乙方一并予以赔偿。合同第九条对“违约责任”约定：乙方一次性逾期交纳租金及费用15天以上的，甲方有权立即单方面解除合同，乙方也应及时结清所欠交费用，已缴合同租金及保证金不退还，并以6个月的租金为违约金作为损害赔偿给甲方；由于一方违约，导致守约方通过诉讼方式主张权利，由此产生的调查费、交通费、诉讼费、律师代理费等相关的费用均由违约方承担。该合同还对其他事项进行了约定。上述两份租赁合同签订后，龙美公司向金桥公司支付租金并交纳保证金185000元。2017年1月5日，原、被告将租金支付方式由半年一付变更为按季度支付。自2017年10月1日起，龙美公司未再按时足额支付租金，截至2018年3月31日欠租金228489.5元未付。金桥公司于2017年11月23日向本院提起诉讼，为本案支出律师代理费12900元。庭审中，对于金桥公司主张解除租赁合同、返还租赁物的诉讼请求，龙美公司当庭表示同意解除合同、返还租赁物，但要求金桥公司退还保证金。另查明：本案所涉的租赁物没有房屋所有权证和建设工程规划许可证。审理过程中，金桥公司提交调取自南京市城市建设档案馆的工程设计图纸，以证明案涉租赁物的合法性。金桥公司认为：案涉租赁物建造年代久远，按当时的规定并不需要办理建设工程规划许可，不能认定案涉租赁物属于非法建筑，从而认定原、被告之间的房屋租赁合同是无效的。经本院释明，金桥公司认为案涉租赁合同有效，坚持诉讼请求。本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案所涉的租赁物没有取得房屋所有权证和建设工程规划许可证，依据上述法律规定，原、被告之间就案涉租赁物所签订的两份《仓储租赁合同》属于无效合同。因金桥公司坚持按合同有效主张权利，拒绝变更诉讼请求，故对其诉讼请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：驳回原告南京金桥实业有限公司的诉讼请求。案件受理费8147元，减半收取4073.5元，由原告南京金桥实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。（此页无正文）审判员  虞爱娟二〇一八年四月二十日书记员  乔 溪