杭州市富阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0111民初1553号 原告：周成，男，1980年11月11日出生汉族，住浙江省杭州市富阳区。 被告：占向群，女，1969年6月1日出生汉族，住浙江省杭州市富阳区。 委托诉讼代理人：吴旭军，杭州市新城法律服务所法律工作者。 原告周成与被告占向群租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月27日立案后，依法适用简易程序，于2018年3月23日公开开庭进行了审理。原告周成、被告占向群及其委托诉讼代理人吴旭军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周成向本院提出诉讼请求：1、判令被告占向群退还原告周成租金10838元；2、判令被告占向群返还原告周成房屋装修补贴款35810元；3、判令被告占向群返还原告周成宽带、电话线及空调补助800元；4、本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告周成认可诉讼请求第三项中宽带、电话线及空调补助款应为750元。 事实及理由：原告周成自2012年起一直承租被告占向群位于店面房，合同一年一签。2017年2月22日，原、被告签订房屋租赁合同一份，租赁期限自2017年3月15日起至2018年3月14日止，租金为一年23000元。后因政府拆迁需要，导致合同无法继续履行。原告于2017年9月23日应拆迁公司要求腾空了房屋。后政府拆迁公司在原、被告都在场的情况下对案涉房屋的装修及附属物进行了评估，其中评估价值为35810元的装修补贴款及宽带、电话线、空调补贴款750元应归原告所有。现政府拆迁公司已将所有款项交付被告，但被告拒绝将原告应有部分及剩余租金返回。 被告占向群当庭答辩称：1，同意退还剩余租金。但原告主张的10838元系租赁期限计算至2017年9月23日止，因原告一直未将店面房钥匙交还被告，故被告要求租赁期限计算至拆迁公司规定的最晚腾空日即2017年10月15日，同意返回剩余租金9584元。2，宽带、电话线、空调补贴款750元同意支付。3，装修补贴款35810元部分，虽装修评估明细表的备注中写明租户，但仅代表使用人，并非所有人，被告丈夫在明细表上签字也仅系认可评估金额，并非款项权属。故装修评估费用均不同意支付。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，并进行了证据交换和质证。对原、被告提交的证据，当事人对三性均无异议，本院均予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下： 原告周成自案外人处转让被告占向群位于店面房用于经营鞋店，并与占向群签订房屋租赁合同，合同一年一签。周成自转租后对店面进行了重新装修。2017年2月22日，原、被告签订房屋租赁合同一份，约定：租赁期限自2017年3月15日起至2018年3月14日止；租金为一年23000元；装修店面房不得损害原有房屋结构，应充分协商，装修费用由周成承担。 后因富阳区新登镇城镇有机更新需要，案涉店面房位于房屋搬迁范围。2017年8月29日，新登镇城镇有机更新指挥部出具装修评估明细表两份及被搬迁房屋设施移机清单一份，对占向群所有的位于房屋装修及设备进行评估。其中：1、装修评估明细表中“2F”项包括抛光砖地面、塑扣板吊顶、面砖等共18项、计21553元，表格中备注为房东；“1F”项包括抛光砖地面、抛光砖墙面、铝塑板吊顶等共17项、计30959元，表格中备注为租户，“其他”项包括窗帘、纱门、纱窗等共5项、计2754元，表格中前4项备注为房东、第5项价值1764元的灯具备注为租户；“复评增加”项包括厕纸盒、不锈钢香皂栏等共4项、计7534元，表格中备注为房东。2、附属物评估明细表中包括不锈钢阳光棚价值405元，备注为房东；发光字广告牌价值2817元，备注为租户；广告牌上彩钢板价值270元，备注为租户。即两份评估后备注为房东的部分价值30482元，备注为租户的部分价值35810元。被告占向群的丈夫汪建强在评估明细表上签字确认。3、被搬迁房屋设施移机清单载明案涉房屋中电话机、有线电视、宽带、空调及热水器共补偿金额2716元。 2017年9月23日，新登镇城镇有机更新指挥部出具承租人腾空登记证明一份，确认已与原告妻子王卿办理好房屋交接手续。2018年2月28日，新登镇城镇有机更新指挥部出具证明一份，确认拆迁款已于2018年2月13日付清至占向群账户。 本院认为：原、被告之间成立的租赁合同合法有效。因城镇有机更新需要，原告已与新登镇城镇有机更新指挥部交接并腾空店面，合同目的至此已不能实现。双方均认可该合同现已解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，租赁合同因不可抗力已解除，原告主张被告退还预交的整年租赁费中未实际履行合同对应部分款项，于法有据，应予支持。被告辩称退还租金日期自2017年10月15日起算的意见，无事实依据，本院不予采纳。原、被告对被搬迁房屋设施移机清单中750元应归原告所有均无异议，本院对此予以认可。 本案争议焦点在于新登镇城镇有机更新指挥部就案涉租赁店面装修及附属物补偿费用应如何分配。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除……；（二）因承租人违约导致合同解除……；（三）因双方违约导致合同解除，……；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。案涉租赁店面系因城镇有机更新导致合同解除，属于不可归责于双方的事由，其装修损失已经指挥部评估认定共计35810元，应按照公平原则由原、被告按份分担。本院考虑以下因素：1、原告租赁案涉店面系自案外人处转让而来，原告转让时已支付部分转让费，该部分转让费应推断包括剩余可利用的部分装修残值。2、案涉店面在案外人租赁用于经营男装店时已进行过装修，转让给原告后因原告经营的鞋店与前租赁人经营的男装店用途不同，故原告对店面进行重新装修。现原、被告既无法确定店面房用于出租前的装修残值，也无法明确原告装修期间的具体投入，但经两次装修后，原告对现有装修的投入明显高于被告。3、指挥部对装修部分的评估价值系基于搬迁补偿，该价值显高于原、被告租赁合同正常解除时各自的装修残值损失。综合考虑以上因素，本院按照公平原则酌情认定原告周成分得补偿款其中80%，被告占向群分得补偿款其中20%。因指挥部已将该部分款项全额交付被告占向群，故被告占向群应支付原告周成装修损失28648元。综上，原告周成诉讼请求的合理部分，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百零六条、第二百一十二条、第二百三十一条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，判决如下： 一、占向群于本判决生效之日起十日内退还周成租金10838元； 二、占向群于本判决生效之日起十日内支付周成装修损失28648元及设施移机补偿费750元； 三、驳回周成的其他诉讼请求。 本案受理费986元，减半收取计493元，由周成负担75元，由占向群负担418元。 周成于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；占向群于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 员 尹艳姣 二〇一八年四月十三日 代书记员 章欣瑜