贵州省贵阳市南明区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔0102民初1947号 原告：贵州黔莽莽餐饮文化有限公司（以下简称黔莽莽公司），住所地贵州省贵阳市南明区市府路**懿府裙楼**贵阳缤纷地商业管理有限公司内自编号A馆**01AL3005N、01AL3006N。 委托代理人：徐昌春，赵晋锋，贵州公达律师事务所律师。 被告：贵阳缤纷地商业管理有限公司（以下简称缤纷地公司），住所地，住所地贵州省贵阳市南明区市府路**懿府裙楼**iv> 法定代表人：沈韩天姿，职务：总经理。 委托代理人：杨正典，贵州法治时代律师事务所律师。 委托代理人：韩崎，女，1968年8月24日生，汉族，住贵阳市南明区。 原告黔莽莽公司诉被告缤纷地公司租赁合同合同纠纷一案，本院于2018年1月25日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黔莽莽公司的委托代理人赵晋锋，被告缤纷地公司的委托代理人杨正典、韩崎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黔莽莽公司向本院提出诉讼请求：一、确认原、被告于2016年12月28日签订《商铺场地使用及管理合同》（合同编号分别为：GY001F10045）及相关补充协议于2017年11月17日解除；二、被告退还原告履约保证金78842元，装修保证金10000元；三、被告支付原告违约金118263元；四、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年12月28日，原、被告签订《商铺场地使用及管理合同》，约定：被告将缤纷地购物中心A馆L3层、编号分别为01AL3005N、01AL3006N的店铺出租给原告经营部落牛肉牛排品牌餐饮，租赁期限为2016年12月28日至2019年12月27日，合同并对场地使用费、商业服务费及相关费用起算时间、保证金、交房基本设施，违约责任等进行约定。合同签订后，原告依约对商铺进行装修和试运营，并向被告支付保证金，原告试运营期间，被告因商场消防问题曾派工作人员口头告知原告需暂停营业并关闭店铺，之后，被告向原告及其他商铺签发关于缤纷地购物中心整体开业的通知，并承诺于2017年6月10日整体开业。原告为保障合法安全使用商铺，于2017年11月11日以书面形式正式发函至被告处，要求被告提供关于商场整体消防验收及建筑规划是否合格的资料，被告收到告知函后，至今未向原告提供相关资料证明商铺为合法使用。2017年11月17日，原告为防止因被告违约行为造成损失扩大，遂向被告发出解除合同通知书，解除双方于2016年12月28日签订的《商铺场地使用及管理合同》,被告的违约行为给原告造成损失，原告故提起如前所诉。 被告缤纷地公司辩称：原告诉请应予驳回。理由如下：1、原告未提供因被告管理的缤纷地购物中心未取得消防许可证而对其正常经营造成任何影响或无法办理卫生证件的证据，应当承担举证不能的责任，被告管理的缤纷地购物中心一期消防已验收合格，二期消防正在办理过程中，不存在消防安全隐患，未对原告的正常经营行为造成影响；2、被告不存在任何违约行为，无需向原告承担任何违约责任和损失赔偿责任，原告不享有单方解除合同的权利，合同于2018年3月24日向原告送达《解除合同告知书》时解除；3、被告依据《场地使用及管理合同》的约定扣留租赁保证金（履约保证金）、装修保证金等，系行使先履行抗辩权，原告主张的装修损失款项无事实和法律依据；4、被告管理的缤纷地购物中心已于2017年5月1日正常开门营业，被告依法保留追究原告履行合同义务和承担违约责任的权利。 本院经审理认定事实如下：2016年12月28日，原告黔莽莽公司（承租方、乙方）与被告缤纷地公司（出租方、甲方）签订《缤纷地购物中心商铺场地使用及管理合同》（以下简称《商铺场地使用及管理合同》），约定：甲方将位于贵阳市市府路××缤纷××中心××Ｌ3店铺号为01AL3006N、01AL3005N，实用面积为199.5平方米，建筑面积为279.3平方米租赁给乙方用于经营部落牛肉品牌，经营业态为餐饮；租赁期限为三年，自2016年12月28日至2019年12月27日止；合同第五条约定：保证金，1、乙方应在本合同签订一周内向甲方支付78842元作为租赁保证金，以保证其履行本合同的所有条款；2、甲方有权从上述保证金中扣减、抵销任何乙方应付未付的场地使用费、商业服务费等费用；第六条、铺位移交基本条件详见附件三：交房基本设施对包括装饰、上下水、强电、弱电、消防、空调、新风、其他等材料、数量、口径等进行了约定。其中消防包括消防栓：消火栓按商场设计安装完毕；喷淋：按消防规范设置安装到位，如商家更改位置和标高及改向，须经审核；报警按钮：按消防规范设置安装到位，如商家更改位置和标高，须经审核；烟（温）感器：按消防规范设置安装到位，如商家更改位置和标高，须经审核；第八条：甲方交付租赁商铺时间最迟不超过2016年12月28日；第九条装修：1、租赁店铺装修期最长为45天。8、乙方如有特殊情况不能如期完成，须获得甲方书面同意延期，同时延期期间乙方需要承担本合同项下双方约定费用，否则甲方可视为乙方违约，甲方有权单方终止合同，乙方所缴纳的保证金将作为违约金，甲方将不予退还。9、如因乙方原因，乙方在该商铺交付之次日起10天内未向甲方提交符合甲方要求的装修设计相关图纸，或者在该商铺交付之次日起20天内仍未开始进行装修工程，甲方有权解除本合同收回出租商铺，并追究乙方的违约责任，履约保证金作为违约金赔偿给甲方，甲方损失超过履约保证金的，甲方仍有权向乙方追讨。合同附件五《收银服务及相关设备租用补充协议》，对租用的收银设备明细及租金押金等进行约定。合同同时对场地使用费、商业推广费、商铺物业管理费、甲乙双方责任承担、合同终止条件及违约情形进行了约定。同日，双方签订《补充协议书》，约定乙方在合同租赁期内租金缴纳方式为第一年的前半年为月付，6个月之后为季度支付。 合同签订后，原告依约向被告交纳租赁保证金78842元、装修保证金10000元，被告亦将涉案商铺交付给原告，原告对商铺进行了装修经验收合格并实际营业。 2017年6月3日，被告缤纷地公司向缤纷地商户发出告知函，主要内容：缤纷地购物中心将于2017年6月10日盛装开业。经营期间，原告以商场未整体开业为由未按合同约定交纳租金等其他费用。 2017年11月11日，原告因从南明区人民政府2017年9月15日曝光区境内55家违法违规企业名单中看到贵阳缤纷地商业管理有限公司（缤纷地购物中心）属“未经消防验收合格擅自投入使用”，遂向被告发出《告知函》，要求被告提供资料（1、缤纷地购物中心整体（含钢架部分及连廊区域）规划、竣工验收报告；2、缤纷地购物中心整体消防设施是否合格的验收报告；3、缤纷地公司一直处于歇业状态还望解释）以证明购物中心以及本人所租赁商铺的合法性及交付使用性，并要求被告答复是否能够提供上述资料，逾期不能提供，解除双方于2016年12月28日签订《商铺场地使用及管理合同》及相关协议。11月13日，被告针对原告上述通知回函如下：《告知函》涉及的相关事项（一）被告出租给原告的店铺已达到《场地使用及管理合同》约定店铺移交条件，被告无违约行为；（二）被告开业至今一直处于正常营业状态；二、原告存在的违约行为及应当承担的违约责任：原告未按期向被告支付场地使用费、商业服务费、物业管理费、水电费等相关费用，原告未按照《场地使用及管理合同》的约定如实上报营业总额数据，应当承担违约责任。11月17日，原告向被告邮寄送达《解除租赁合同通知书》。11月20日，被告再次向原告回函：一、被告无任何义务向原告提供相关消防验收合格证明；二、被告同意解除双方签订的《场地使用及管理合同》。2018年3月24日，被告向原告发出《解除合同告知书》，内容为：鉴于原告未按照《商铺场地使用及管理合同》约定向被告支付商铺使用费、物业管理费、宣传推广费等费用和如实向被告上报营业总额数据，至今尚拖欠各项费用402163.59元，滞纳金155163.31元，原告构成违约，双方签订的《商铺场地使用及管理合同》以及补充协议于《告知书》送达原告之日解除。原告认可收悉通知但对被告主张拖欠的费用及违约不予认可。 审理中，被告为主张交付的商铺符合合同约定，一期消防验收合格，二期消防正在办理过程中，不存在消防安全隐患，提交《建设项目施工图设计文件审查合格书》（筑设质审2016[0142]号）、（筑设质审2016[0141]号），《贵阳市公安消防支队建设工程消防验收意见书》（筑公肖审[2010]第067号）、《贵阳市公安局消防支队建设工程消防验收意见书》（筑公肖审[2012]第0096号），《关于“世纪夏都”变更名称的批复》（南民复[2010]04号）为证。原告均不予认可，认为涉案商铺消防至今未验收合格。为此，原告向本院提交前述2017年9月15日南明区人民政府曝光区境内55家违法违规企业名单，证明贵阳缤纷地商业管理有限公司（缤纷地购物中心）属“未经消防验收合格擅自投入使用”。 本院认为，原告黔莽莽公司与被告缤纷地公司签订的《商铺场地使用及管理合同》及《商铺租赁合同补充协议》，均系双方当事人的真实意思表示，双方在签订合同时仅约定将消防设施即消火栓、喷淋、报警按钮、烟（温）感器按商场设计及消防规范设置安装完毕，如商家更改位置和标高才需要审核，并未约定将商铺经消防验收合格作为合同的生效要件，况且房屋经消防验收合格并不是认定租赁合同效力的法定必要条件，故合同合法有效。原告主张解除合同，被告亦表示同意，本院依法予以确认。关于合同解除时间，原告主张于2017年11月17日向被告发出《解除租赁合同通知书》时解除，被告主张于2018年3月24日发出《解除合同告知书》时解除。本院认为，原告以被告对出租商铺无合法使用权、南明区人民政府曝光缤纷地购物中心属“未经消防验收合格擅自投入使用”等影响到承租商铺的合法安全使用主张解除合同，因消防验收合格非租赁合同生效的法定必要条件、原告在经营期间亦未收到行政主管部门的停业整改通知书等影响其不能经营使用的情形，原告据此主张解除合同，证据不足。被告以原告未按合同约定支付租金等费用主张解除合同，合同于通知送达原告时即2018年3月24日解除。根据合同第九十七条之规定，合同解除后，原告应将租赁房屋返还给被告。对于装修保证金10000元，根据合同第九条关于装修条款的约定，只有在原告未按期进行装修或者不能如前完成装修构成违约的情况下，被告才有权将保证金或者装修保证金用于抵扣违约金或者不予退还。本案中，原告按期完成装修经验收合格并实际营业，原告装修并无违约情形，被告应当将装修保证金退还原告。关于租赁保证金的性质，根据合同第五条保证金条款约定，原告向被告交纳租赁保证金的目的在于担保本合同条款的履行，故本案租赁保证金在性质上属于履约保证金。如前所述，原告主张解除合同所依据的证据不足，故其要求返还租赁保证金、支付违约金、赔偿装修损失的诉请，本院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认贵州黔莽莽餐饮文化有限公司与贵阳缤纷地商业管理有限公司于2016年12月28日签订的《缤纷地购物中心商铺场地使用及管理合同》及《补充协议书》于2018年3月24日解除； 二、贵阳缤纷地商业管理有限公司于本判决生效后十日内返回贵州黔莽莽餐饮文化有限公司装修保证金10000元； 三、驳回贵州黔莽莽餐饮文化有限公司其余的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费2203元，由贵州黔莽莽餐饮文化有限公司负担2047元，贵阳缤纷地商业管理有限公司负担156元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 审判员 王 博 二〇一八年四月十二日 书记员 林元敏