安徽省淮北市相山区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖0603民初766号 原告：单华锋，（曾用名单树华），男，1974年8月5日出生，汉族，现住安徽省淮北市相山区桓潭路39号7栋1412室。 委托诉讼代理人：彭永康，安徽宏玮律师事务所律师。 被告：淮北市国购商业运营管理有限公司，住所地安徽省淮北市相山区桓潭路66号。 法定代表人：李梅，公司董事长。 委托诉讼代理人：倪书娟，女，汉族，1986年8月4日，现住安徽省宿州市灵璧县夏楼镇石集村高家庄。该公司员工。 委托诉讼代理人：洪松，安徽征宇律师事务所律师。 原告单华锋与被告淮北市国购商业运营管理有限公司（以下简称国购公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月6日立案受理后，依法适用简易程序审理，于2018年3月16日公开开庭进行了审理，原告单华锋的委托诉讼代理人彭永康，被告国购公司的委托诉讼代理人洪松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 单华锋向本院提出诉讼请求：1、依法判决国购公司支付以下款项：逾期交付违约金5959元；逾期办理房产证违约金4138元；退回房款413803元；退回维修基金、契税、装修押金，物业费等费用30541元；赔偿装修费用12万元；直接经济损失及赔偿购买房屋产生的各项贷款利息10万元；以上合计674441元，此后利息及违约金计算至全部退还之日止。2、诉讼发生的一切费用（包括律师费、诉讼费、保全费、执行费及为实现权益的费用）由国购公司承担。事实和理由：2013年9月8日，单华锋与国购公司签订了商品房买卖合同，购买了国购广场（商业）6幢6层A座619号房，房屋总金额413803元，已按照合同约定时间全部付清。购房合同约定房屋于2015年5月31日前交付使用，因国购公司原因房屋拖至2016年3月17日才交付使用，共逾期288日，按照合同约定逾期60日后合同继续履行的出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之0.5的违约金，即413803×0.00005×288=5959元。本应交付后180日内办理（契税证、房屋所有权证和土地使用权证）的，直至起诉日仍然没有办理期限，因此申请退房并且按照合同约定赔偿买受人房价款1%的违约金，即4138元，因国购公司原因不能按时办理房产证，单华锋因此暂停装修，装修已投入各项费用12万元。单华锋为维护其合法权益提起诉讼，请求判如所请。 国购公司辩称，1、单华锋所购房屋实际缴纳的购房款优惠过后是405491元；2、国购公司所开发的涉案房屋均已达到可以办证的条件，双方签订的房屋买卖合同约定的权利义务均已履行完毕，且双方早已就单华锋购买的另外一套房屋达成过调解协议，并进入司法程序；3、根据双方合同约定，国购公司应在房屋交付后180日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。单华锋应在房屋交付180日后对房屋进行装修，而单华锋在交房后180日内即对房屋进行了装修。国购公司的违约行为不构成根本违约，达不到解除合同的法定条件。单华锋在明知有权利解除合同的情况下，还对房屋进行装修，扩大了解除合同后的相关损失。综上，本案不具有解除合同的法定条件，如果解除合同会造成更大的损失。另，对单华锋所主张第一项请求的中的第四小项（装修损失、房屋贷款利息损失及本案所有款项的利息、违约金）不予认可。且单华锋总房款基数计算错误，违约金的计算错误。 本院经审理认定事实如下:2013年9月28日，单华锋与国购公司签订《商品房买卖合同》(合同编号：第1309280026号)，合同约定：单华锋购买国购公司国购广场（商业）6幢6层A座619号房屋一套，房屋建筑面积为56.3平方米，单价每平方米7349.96元，总房价为413803元；付款方式为于2013年9月28日前支付全部房款的50%，金额207803元，剩余房款206000元，应于2013年10月13日前申请办理商业贷款，并按照按揭方式付款；交房日期为2015年5月30日前，交房条件为该商品房经验收合格；出卖人逾期交房不超过60日，自合同规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.3的违约金；逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属（包括契约税、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失，如买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。上述合同签订后，因国购公司对涉案房屋价款进行优惠，单华锋向国购公司支付首付款199491元，余款206000元办理了按揭贷款，已交付国购公司，即单华锋共向国购公司支付购房款405491元。 国购公司于2016年3月17日向单华锋交付涉案房屋。单华锋向国购公司缴纳契税16220元、房屋维修基金8110元、产权登记费550元、他项权证费550元，合计25430元，国购公司向单华锋出具收据，并注明收款事由为代收。国购公司另代收单华锋所购房屋预告登记费550元。单华锋另向合肥宁巨物业管理有限公司淮北分公司缴纳房屋装修押金2000元、物业费等其他费用1615元，合计3615元。涉案房屋装修过程中，单华锋对房屋结构进行了部分改造，因未能及时取得房屋产权证书，单华锋即停止装修。后国购公司于2017年12月取得相山区桓谭路66号国购广场（商业）6幢的皖（2017）淮北市不动产权第0010409号产权证书，即涉案房屋在本案立案受理前即具备了办理不动产权属证书的条件。 另查明：单华锋曾用名为单树华，于2014年11月11日进行了姓名变更。 上述事实由单华锋提交的身份信息、商品房买卖合同、首付款发票、收据、房屋装修合同、装修费用票据、装修明细、支付装修款的银行流水，国购公司提交的皖（2017）淮北市不动产权第0010409号产权证书复印件及双方当事人庭审陈述予以证明，本院予以认定并在卷佐证。 本院认为：单华锋与国购公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方均应依约履行。 单华锋已按合同约定交付购房款，并缴纳了相应税费，国购公司亦于2016年3月17日将房屋交付给单华锋使用，单华锋接收房屋后，对房屋进行了装修，并对房屋结构进行了部分改造，此时双方对合同约定的主要义务已经履行完毕，单华锋以其未取得房屋产权证书为由要求国购公司返还购房款并赔偿损失，该种情形双方在订立合同时未能预见。涉案房屋已于2017年12月具备办理不动产产权证书的条件，虽然距单华锋接收房屋已有1年9个月之久，但若此时解除合同，对国购公司显失公平，且因淮北市人民政府于2016年6月决定实施不动产统一登记，并成立淮北市不动产登记中心，致使部分商品房开发及买受人未能及时取得房屋产权证书亦属客观事实。因此，单华锋主张国购公司退还购房款及维修基金、税费并赔偿装修及购房经济损失，理由不足，本院不予支持。对于单华锋要求国购公司退回装修押金、物业费等费用的诉请，因该费用并未交给国购公司，其向国购公司提出该主张，无事实及法律依据，本院不予支持。 单华锋另主张国购公司支付逾期交房违约金及逾期办证违约金。对于逾期交房违约金。根据双方合同约定，交房期限为2015年5月30日前，国购公司于2016年3月17日向单华锋交付房屋，其行为构成违约，且该期间内双方合同处于合法有效状态，单华锋有权依照合同约定向国购公司主张该期间内的违约责任。故国购公司应支付单华锋逾期交房违约金5920.17元（405491元×292日×0.00005/日），单华锋主张国购公司支付逾期交房违约金5959元，超出部分，不予支持。对于逾期办证违约金。根据双方合同约定，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。故国购公司应支付赔偿单华锋逾期办证违约金4054.91元（405491元×1%）。单华锋主张国购公司支付逾期办证违约金4138元，超出部分，不予支持。单华锋主张为实现权益发生的律师费、保全费、执行费等由国购公司承担，无事实及法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告淮北市国购商业运营管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告单华锋逾期交房违约金5920.17元、逾期办证违约金4054.91元，合计9975.08元。 二、驳回原告单华锋的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10544元，因适用简易程序，减半收取5272元，由原告单华锋负担5194元，由被告淮北市国购商业运营管理有限公司负担78元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审判员  张方娴 二〇一八年四月九日 书记员  段 琼 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。