杭州市上城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0102民初859号 原告：张明和，男，1971年2月15日出生，汉族，住安徽省巢湖市含山县。 委托诉讼代理人：郭俊俊，浙江迈远律师事务所律师。 被告：应娟芳，女，1966年4月14日出生，汉族，住杭州市上城区。 委托诉讼代理人：韩凯，浙江明策律师事务所律师。 原告张明和诉被告应娟芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月9日受理后，依法由审判员徐婷适用简易程序于2018年4月17日公开开庭进行了审理。原告张明和的委托诉讼代理人郭俊俊，被告应娟芳及其委托诉讼代理人韩凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张明和向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付房屋保证金10000元、转让费损失70000元、经营设备及食材等物品损失40000元；2、判令被告向原告支付歇业补偿15000元；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年10月，原、被告双方与第三方檀雁协商，檀雁将其承租的被告位于上城区的房屋转租给原告，原告向其支付转让费100000元，未到期房租20000元。原、被告另行签订《房屋租赁合同》，租赁期限二年，自2016年12月18日至2018年12月17日。2017年底，案涉租赁房屋因拆迁需要，原租赁协议无法继续履行，原告多次找被告协商合同终止后退还房屋保证金及补偿安置事宜，被告均不愿协商。2018年1月5日，原告刚准备营业，拆迁工作人员就强制要求关店封门，并将原告的相关经营设备没收。其后，原告又多次与被告协商房屋腾空及补偿等事宜，被告对双方协商方案一再反悔，并将涉案租赁房屋的锁强行换掉，拒绝原告将租赁房屋内的物品搬出使用，故原告诉至法院。 被告应娟芳答辩称：1、关于房屋的保证金，因房屋已拖欠电费5168.45元，2017年11月21日起的水费虽尚未征收确已实际产生，且原告未支付2017年12月17日后的租金，故原告主张的10000元应抵扣上述费用，抵扣之后超出的费用被告保留继续向原告追索的权利；2、关于转让费70000元，该费用产生于原告与案外人，不该由被告承担；3、关于经营设备及食材等物品损失40000元，因经营设备物品现保留在房屋内，该房屋一直未停电，被告未作处置，原告也未搬离，故应由原告承担；4、关于歇业补偿15000元，拆迁部门与原告存在补偿关系，与被告无关，不应由被告承担。原告的诉请均无事实依据及法律规定，被告不承担相关民事责任。 经审理查明，2016年10月6日，被告应娟芳（作为出租方方、甲方）与原告张明和（作为承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将所属上城区清江路82号105室单元房间租赁给乙方使用；租赁期间二年，即从2016年12月18日起至2018年12月17日止；租金每年一付，第一年租金120000元，第二年租金128000元；甲方提供水电给乙方使用，一切费用均由乙方支付；乙方应向甲方交纳房屋保证金10000元，期满后如没发生问题，甲方如数归还乙方；合同期内若与国家政策相抵或遇房屋迁等不可抗拒的因素，使合同无法履行时，合同自动终止，双方各自的责任原则上自负，租赁费按实际租赁期计算，该房产动迁的一切补偿费用均归甲方所有等事项。合同签订后，原告张明和向被告应娟芳支付第一年房屋租金120000元、房屋保证金10000元。原告张明和向案涉房屋的原承租人支付转让费100000元。 2017年10月26日，杭州市上城区人民政府作出的杭上政征字（2017）第21号房屋征收决定，案涉房屋被列入望江单元凯旋路六期（甘王路-清江路）道路工程项目征收范围。同日，杭州市上城区住房和城市建设局、杭州市上城区望江街道现场动迁指挥部向住户发出《致凯六项目国有土地上房屋被征收户的公开信》告知征收有关事项。2017年12月20日，望江街道现场动迁指挥部向各有关经营户发布《望江单元凯六地块沿线营业房提前歇业奖励告知书》，明确歇业、搬迁物品腾空期限2017年12月15日至2018年1月4日。2018年1月5日，望江街道现场动迁指挥部用蓝色铁皮将案涉租赁房屋门口拦住，无法正常对外经营。自2018年1月18日起，被告多次通过短信、电话方式要求原告腾空房屋，后于2018年1月22日将涉案房屋后门的锁更换。原告于2018年1月24日向被告提出异议称无法进入房屋搬物品，被告回复称可为其开门，并告知房屋即将交付拆迁指挥部。 另查明，截至2018年4月1日，涉案房屋产生电费5168.5元，已由被告支付；2017年11月20日前产生的水费，已由原告支付。 审理中，经被告应娟芳申请，本院就涉案房屋的交还及搬离留存物品问题致函望江街道现场动迁指挥部，该指挥部回复如下：1、本市上城区清江路82号105室房屋自2018年1月25日已经由房主应娟芳签约后交房给望江街道现场动迁指挥部。2、上述房屋内尚存有部分物品留存，经向指挥部领导请示研究，可以配合物品所有人限期内（自2018年4月18日起至2018年4月30日止）搬离房屋内的留存物品，限期内未搬离的，望江街道现场动迁指挥部将视情做无主处理，一切后果由物品所有人自行承担。 本院认为，原、被告之间的房屋租赁合同系当事人真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。案涉房屋所在区域已纳入拆迁项目征地范围，符合双方合同约定的权利义务终止的情形，且案涉房屋于2018年1月5日开始已无法用于经营，故本院确认双方合同的权利义务于该日终止。合同的权利义务终止后，原告作为承租人应在合理期限内腾空房屋，然在长达半个多月的时间内，原告一直未能腾空房屋内物品，虽经被告多次催促，仍未腾空。在催促腾空未果的情况下，被告于2018年1月24日更换案涉房屋门锁，但被告仍承诺给予原告开门搬离物品。即使在2018年1月25日案涉房屋交付拆迁部门后，被告及拆迁部门仍可配合原告将物品搬离。因此，原告关于被告拒绝原告搬离物品的主张，本院不予采纳。原告主张的损失40000元包括重新购买设备的损失和房屋内留存的食材损失。关于重新购买设备的损失，原告在被告明确回复称可配合其搬离物品的情况下，却于次日即自行重新购买设备，该损失为原告自行扩大的损失，与被告无关。关于食材，原告有足够的时间搬出房屋内物品，且原告在2017年10月底即已知晓拆迁事宜，根据拆迁部门的公告，原告亦已明确知晓2018年1月4日为拆迁部门给予歇业、搬迁物品腾空的最后期限，故原告对其在该房屋内的经营时间应有正确的预期，其因2018年1月5日后无法营业产生的房屋内备用食材损失，与被告无关。原告要求被告赔偿损失40000元的请求，本院不予支持。关于原告要求被告支付保证金10000元的主张，因案涉房屋尚有水电费未结清，应在保证金中予以处理。庭审中，原、被告均表示水电费总额由法院酌情认定，结合涉案房屋实际使用情况以及当事人陈述，本院酌定水电费总额4500元，经抵扣，被告需返还原告保证金5500元（10000元-4500元）。原告要求被告支付转让费损失70000元缺乏依据，本院不予支持。关于歇业补偿15000元，原告既未举证证明被告已获得该项补偿，又未举证证明被告存在该项支付义务，故本院对该项请求亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条第七款、第九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下： 一、被告应娟芳于本判决生效之日起十日内返还原告张明和保证金5500元； 二、驳回原告张明和的其他诉讼请求。 如果被告应娟芳未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3000元，减半收取计1500元，由被告应娟芳负担25元，由原告张明和负担1475元。 原告张明和于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告应娟芳于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  徐婷 二〇一八年四月二十六日 书记员  李都