山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁07民终927号 上诉人（原审被告）：宋启丰，男，1972年12月13日生，汉族，个体，住潍坊市奎文区。 被上诉人（原审原告）：戴洪亮，男，1982年6月12日生，汉族，八凯房地产开发（潍坊）有限公司职工，住潍坊市潍城区。 委托诉讼代理人：张学文，山东泰中律师事务所律师。 上诉人宋启丰因与被上诉人戴洪亮买卖合同纠纷一案，不服山东省潍坊市奎文区人民法院（2017）鲁0705民初3170号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 宋启丰上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：1、一审法院认定事实错误。上诉人在一审庭审中提供了证据，足以证明上诉人与被上诉人对交房时间变更为收到房款后十日内。在交房过程中，上诉人已经明确告知了被上诉人因管道损坏渗水的情况，双方达成了赔偿协议，以上诉人剩余的物业费抵顶维修该管道的相关费用，并不存在隐瞒卫生间渗水漏水的情况。2、一审法院判决上诉人支付被上诉人损害物品违约金2500元，并赔偿水管费用100元，显失公平。上诉人与被上诉人已达成了赔偿协议，上诉人不应再承担违约金，且违约金的数额过分高于被上诉人的损失。 戴洪亮辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。 戴洪亮向一审法院起诉请求：判令宋启丰支付各项违约金19450元，诉讼费由宋启丰负担。 一审法院认定事实：2017年4月25日，戴洪亮、宋启丰与潍坊明珠房地产经纪有限公司樱前街分公司签订房屋买卖三方合同一份，合同中约定，戴洪亮购买宋启丰位于潍坊市奎文区樱园小区东区42号楼3-401室房屋一套，价格85万元。交易总价款包括：房价款、地下室/储藏室、室内不可移动之装修及其他沙发、茶几、餐桌、电脑桌、热水器。合同第四条房屋交付第1款约定，戴洪亮于收到房屋买卖全款当日内腾出房屋；第八条宋启丰的违约责任第（二）款约定，宋启丰未按合同约定的期限交付房屋，每逾期一日，宋启丰应向戴洪亮支付已收款0.1%的违约金，合同继续履行；第（三）款约定，因宋启丰未完全告知房屋真实状况包括但不限于出租、抵押、质量缺陷等其它重大瑕疵的，宋启丰应向戴洪亮支付房屋成交价格1%的违约金，合同继续履行；第五款约定，因宋启丰管理不善或故意将房屋的装修、房屋附属设施和设备损坏的,应按被损害物品的实际价值向戴洪亮补偿并应向戴洪亮支付5000元的违约金。合同并约定了其他权利义务。合同签订后，戴洪亮向宋启丰支付购房定金20000元，2017年5月9日向宋启丰支付购房款480000元，2017年7月25日，戴洪亮又通过银行贷款的方式向宋启丰支付购房款350000元，合计850000元。 2017年8月1日，在潍坊明珠房地产经纪有限公司樱前街分公司工作人员张涛的见证下，宋启丰妻子与戴洪亮办理了房屋交接。 2017年8月7日，戴洪亮因房屋卫生间渗水、漏水及洗手盆被拆事宜与宋启丰电话联系，宋启丰称卫生间渗水是6月份的事情且已经做过维修，宋启丰交房时并不存在卫生间漏水的情况，宋启丰称搬家公司在拆除洗手盆过程中不慎弄断了水管，否认故意损坏，宋启丰并称洗手盆在合同中无约定，自己可以带走。 对当事人有异议的证据和事实，一审法院认定如下：戴洪亮提供的证据1、2017年8月6日涉案房屋楼下住户程金琴出具的证明一份、卫生间照片8张，证明宋启丰故意隐瞒房屋卫生间漏水渗水，主水管断裂的质量瑕疵等问题，已构成违约，同时证明宋启丰故意损坏洗手盆，并将洗手盆拆除的违约事实。宋启丰质证认为，对证明真实性有异议，戴洪亮没有证据证明程金琴是其楼下住户，无法证实是其本人书写。对卫生间照片8张，宋启丰认为无法证实是2017年8月1日交房时现状的照片，因此对所证明的事实不予认可。一审法院认为，程金琴出具的证明，不符合证人证言的合法形式，依法不予采信。卫生间照片8张，不能证明系交房时的现状，依法不予采信。 证据2、戴洪亮与山东旭永建筑配套工程有限公司签订的卫生间防水及墙地砖工程施工合同一份、收款收据一份、做防水后卫生间照片4张，证明戴洪亮为维修卫生间防水支付2821.84元，卫生间水管支付600元，以上损失应当由宋启丰赔偿。宋启丰质证认为，施工合同与收款收据是戴洪亮与第三方产生的，其真实性请求法院依法认定。诉讼过程中，戴洪亮申请对涉案房屋卫生间防水工程造价、卫生间水管更换造价的市场价格进行评估。宋启丰同意按照戴洪亮提供的施工合同及收款收据上载明的费用数额由法院依法认定，不再评估。一审法院认为，宋启丰同意以证据2为依据计算损失，对证据2依法予以采信。 宋启丰提供的证据：潍坊明珠房地产经纪有限公司职工张涛和姚某出具的证明一份，证明戴洪亮、宋启丰另行约定宋启丰收到款项后十日内交房。证人姚某同时出庭作证称，戴洪亮、宋启丰口头约定收到全部房款后十天左右交房，越快越好。戴洪亮对证人证言不予认可，称证人系宋启丰登记房源的中介公司人员，与宋启丰有密切关系，另房屋买卖合同和房屋交接表载明了中介人员均为张涛，而不是姚某，其本人并未实际参与交易，没有与戴洪亮进行过任何协商，其证明不具有法律效力。一审法院认为，只有证人姚某一人作证，不能证明其与戴洪亮协商确定对交房时间更改为宋启丰收到款项后十日内交房，对证人证言不予采信。 戴洪亮主张，宋启丰违约逾期交房七天，违约金为5950元（按照850000元×0.1%×7天）；隐瞒卫生间漏水，应支付违约金8500元（应支付850000元×1%）；宋启丰故意损坏洗手盆应支付违约金5000元；戴洪亮维修卫生间防水和水管各支付2821.84元和600元，以上共计22871.84元。 宋启丰认为，房屋买卖合同中对逾期交房违约金的数额约定过高，要求依法减少，不认可隐瞒卫生间漏水及故意损坏物品。 一审法院认为，戴洪亮、宋启丰及案外人潍坊明珠房地产经纪有限公司樱前街分公司签订的房屋买卖三方合同系其真实意思表示，且不违反法律法规规定，合法有效。合同签订后，戴洪亮履行了付款义务，宋启丰履行了交房义务，事实清楚，依法予以确认。双方当事人争议的焦点问题是，在合同履行过程中，宋启丰存在哪些违约行为，是否应当支付戴洪亮违约金并赔偿损失。 根据查明的事实，宋启丰逾期交房六天，根据合同约定，每逾期一日，宋启丰应向戴洪亮支付已收款0.1%的违约金，按照该约定，宋启丰应承担的逾期交房违约金为5100元（按照850000元×0.1%×6天），每月应承担的逾期交房违约金则为25500元（850000元×0.1%×30天），明显过高，宋启丰称违约金约定过高，要求减少，理由正当，于法有据，予以采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，戴洪亮未提供证据证明宋启丰逾期交房给戴洪亮造成的损失达到或超过了所请求的数额，结合具体案情，宋启丰逾期交房给戴洪亮造成的损失即为戴洪亮房屋租金损失，根据房屋位置、面积等因素，酌情支持400元。 戴洪亮主张宋启丰隐瞒卫生间渗水漏水，应支付违约金8500元（应支付850000元×1%）。根据合同约定，因宋启丰未完全告知房屋真实状况包括但不限于出租、抵押、质量缺陷等其它重大瑕疵的，宋启丰应向戴洪亮支付房屋成交价格1%的违约金，宋启丰虽然称卫生间渗水漏水是发生在合同签订后的6月份且已维修好，但戴洪亮在接收房屋一周内即发现卫生间渗水漏水，显然宋启丰没有按照合同约定向戴洪亮完全告知房屋真实状况，宋启丰应承担违约责任，向戴洪亮支付违约金8500元。 戴洪亮主张宋启丰故意损坏洗手盆应支付违约金5000元；支付维修卫生间防水和水管费用3421.84元。宋启丰认为洗手盆合同中没有约定，自己可以带走。根据合同约定，戴洪亮购买宋启丰的房屋总价款包括了地下室、室内不可移动之装修及沙发等部分物品，双方约定因宋启丰管理不善或故意将房屋的装修、房屋附属设施和设备损坏的,应按被损害物品的实际价值向戴洪亮补偿并应向戴洪亮支付5000元的违约金，洗手盆非室内不可移动之装修，宋启丰带走洗手盆，不构成违约，但宋启丰在拆除洗手盆的过程中，弄断了水管，属于管理不善造成物品损坏，并非故意损坏，酌情支持戴洪亮违约金2500元。戴洪亮要求宋启丰赔偿水管费用600元，戴洪亮的依据是其所作的卫生间水管工程，其中涵盖了四项内容，数额显然过高，酌情支持100元。戴洪亮要求宋启丰赔偿维修卫生间防水费用2821.84元，因双方在合同中无约定，宋启丰因未如实告知房屋真实状况，已承担违约金8500元，该违约金足以弥补戴洪亮的损失，因此不予支持。 综上所述，戴洪亮要求宋启丰支付逾期交房违约金、未如实告知房屋真实状况的违约金、损害物品的违约金、赔偿水管费用，理由正当，依法予以支持，数额以法院核实的为准。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十一条、第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条及相关民事法律法规之规定，判决如下：宋启丰于判决生效之日起十日内支付戴洪亮逾期交房违约金400元，未如实告知房屋真实状况违约金8500元、损害物品的违约金2500元，赔偿戴洪亮水管费用100元，以上合计11500元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费372元，减半收取186元，由戴洪亮负担86元，宋启丰负担100元。 二审中，上诉人提交潍坊明珠房地产经纪有限公司樱前街分公司工作人员张涛于2017年11月16日出具的声明书一份，拟证明双方对房屋交接时间进行了变更及水管老化出现漏水现象已经告知了戴洪亮夫妇，不存在隐瞒的情况。本院查明的其他事实与一审判决认定的事实基本一致。 本院认为，上诉人提供的张涛的声明书，属于证人证言，证人未出庭作证，本院不予采信。一审中虽然证人姚某出庭作证，但在上诉人与被上诉人之间的合同及交接手续中签名的中介公司工作人员均为张涛，一审法院对姚某的证人证言未予采信并无不当。上诉人对其主张的与被上诉人就交房时间口头进行了变更及告知了被上诉人漏水等情况，未提供其他证据予以证明，本院不予支持。关于损害物品违约金和水管费用，一审法院已根据案情对合同约定数额酌情予以减少，上诉人主张显失公平，理由不成立，本院不予采信。 综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费372元，由上诉人宋启丰负担。 本判决为终审判决。 审判长 尹 义 审判员 宫 磊 审判员 陈志宇 二〇一八年四月十日 书记员 张瑞丰