四川省攀枝花市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川04民终1686号 上诉人（原审被告）：花志强，男，1979年11月19日出生，汉族，住四川省攀枝花市**。 被上诉人（原审原告）：四川省洁源物业有限公司，住所地四川省西昌市西郊乡南坛村****。统一社会信用代码：91513401MA62H5E72K。 法定代表人：吴世英，该公司经理。 委托诉讼代理人：陈书彦，四川攀法律师事务所律师。执业证号：15104201210267809。 上诉人花志强因与被上诉人四川省洁源物业有限公司（以下简称：洁源物业）物业服务合同纠纷一案，不服四川省攀枝花市东区人民法院（2018）川0402民初3182号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月5日立案后，依法组成合议庭，于2018年12月27日公开进行了审理。上诉人花志强，被上诉人洁源物业的委托诉讼代理人陈书彦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 花志强上诉请求：请求撤销一审判决，由洁源物业承担本案诉讼费。事实和理由：一、一审程序违法。一审中，花志强未收到传票及任何形式告知，一审法院即进行了判决；二、洁源物业并未尽到物业服务义务，未认真履行保安、保洁管理职责和公共区域、消防安全、电梯管理责任，未履行费用公开、公示责任，车位管理比较混乱。 洁源物业辩称，洁源物业按合同约定提供了物业服务，花志强应按照物业合同约定交纳物业费及垃圾清运费，一审判决认定事实清楚，程序合法，请求驳回花志强的上诉，维持原判。 洁源物业向一审法院起诉请求：1.判令花志强支付给洁源物业物业费2640元，清运费174元，逾期交纳物业费滞纳金792元，合计3607元；2.本案诉讼费由花志强承担。 一审法院认定事实：2016年2月1日，洁源物业与曼哈顿小区业主委员会签订了《攀枝花市曼哈顿小区物业管理委托合同》，合同期限从2016年2月1日至2019年2月1日，合同约定，洁源物业为曼哈顿小区提供物业管理服务，收费标准为高层电梯住宅物业服务费1元/平方米/月，生活垃圾清运费按国家标准代收代缴6元/月/户，物业服务费按季度缴纳，业主应在下次缴纳周期前15天内履行交纳义务，逾期不缴纳者，从逾期之日起，每天按当期应交物业费总额的3%计收滞纳金。花志强系曼哈顿小区业主，其拥有的房屋面积为91.05平方米，从2016年2月1日至2018年6月30日，花志强共拖欠物业费2640.45元（91.05平方米×1元×29个月），垃圾清运费174元（6元×29个月），以上共计2814.45元。 一审法院认为，洁源物业与曼哈顿小区签订的《攀枝花市曼哈顿小区物业管理委托合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，花志强系该小区业主，实际享受了洁源物业为其提供的物业服务，根据《最高人民法院关于审理物业纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，从2016年2月1日至2018年6月30日期间，花志强未交纳物业服务费的行为已构成违约，洁源物业主张的物业服务费2640.45元，违约金792元（洁源物业在庭审中主动提出按应交总额的30%计取，2640.45元×30%=792元），垃圾清运费174元，以上合计3606.45元的诉讼请求，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条以及《最高人民法院关于审理物业纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决：花志强于本判决生效之日起十日内向四川省洁源物业有限公司支付2016年1月1日至2018年6月30日期间的物业服务费2640.45元，违约金792元，垃圾清运费174元，合计3606.45元。 二审中，花志强提交了以下证据： １.《中华人民共和国消防法》第十八条，证明：住宅区的物业服务企业应对管理区域公共消防设施进行物业管理，提供消防服务； ２.《特种设备安全监察条例》第二十六条、第二十七条，证明：特种设备使用单位应当建立特种档案；应当对在用特种设备进行经常性的保养并定期自行检查； ３.《物业管理条例》第六条、第五十条、第五十五条，证明：房屋所有权人为业主，业主在物业活动中享有知情权、监督权，物业管理区域内按照规划建设的共用建筑和公用设施不得改变用途，共用设施进行经营等，应当在征得相关业主及业主大会同意后，按照规定办理相关手续，所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可按照业主大会的决定使用； 4.手机存储打印图片二张，证明：洁源物业未履行保安服务，进出大门长期敞开，外来人员随意进出，公共部分区域被擅自改成麻将馆，作为个人经营性活动。 洁源物业在二审中提交了以下证据：垃圾清运费的交款书一份及物业费发票两张，证明：洁源物业按照有关要求代缴垃圾清运费，曼哈顿小区的业主大多数已经按照合同约定交纳物业费，物业公司按照约定开具发票。 经二审庭审质证，洁源物业对花志强提交的证据1、2、3的真实性无异议，但对与本案的关联性和证明目的有异议，电梯是特种设备，物业公司没有保养维护的资质，电梯等特种设备的监督和管理都是由质监部门负责，花志强提交的《物业管理条例》，与洁源物业无关联性，因为洁源物业是依据物业合同和业主的代表进行接洽；对证据4的真实性、关联性不予认可，每个单元的门禁系统，洁源物业都进行了定期的维修，部分业主为了进出方便，多次损坏门禁系统，个别时候大门敞开，不代表洁源物业没有履行物业管理义务，在楼栋门口还有保安值守和门禁系统。 花志强对洁源物业推提交的垃圾清运费、物业费的真实性、合法性、关联性无异议，对证明的内容无法核实。 本院认为花志强提交的材料1、2、3系法律法规，并不属于法律规定的证据类型；花志强提交的证据4，缺乏照片形成时间及拍摄地点，不能达到其证明目的，本院不予采信。洁源物业提交的证据，双方对其真实性均无异议，本院结合其它证据综合予以采信。 经二审审理，所查明的本案基本事实与一审查明认定的基本事实一致，本院对此予以确认。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定各自履行义务，享受权利。攀枝花市曼哈顿业主委员会作为攀枝花市曼哈顿小区业主的自治组织，代表攀枝花市曼哈顿小区业主与洁源物业签订物业服务合同，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，该物业服务合同对攀枝花市曼哈顿小区全体业主具有约束力。攀枝花市曼哈顿业主委员会与洁源物业签订物业服务合同后，洁源物业作为攀枝花市曼哈顿小区的物业管理企业，组织人力、物力按照合同约定为业主提供了物业管理服务，有权按约定收取相应的物业管理费。花志强作为攀枝花市曼哈顿小区的业主之一，实际接受了洁源物业的物业管理服务，理应及时按约支付相应的物业管理服务等费用。花志强提出洁源物业进驻攀枝花市曼哈顿小区后，洁源物业并未尽到物业服务义务，未认真履行保安、保洁管理职责和公共区域、消防安全、电梯管理责任，未履行费用公开、公示责任，车位管理比较混乱的上诉理由，花志强提供的证据不能予以证明，花志强的该上诉理由，本院不予支持。花志强提出一审中花志强未收到传票及任何形式告知，一审即进行了判决，一审程序违法的上诉理由，经二审核实，一审法院受理本案后，曾电话通知花志强，要求其到一审法院领取相关文书，在花志强未按电话通知领取文书的情况下，一审法院到花志强位于攀枝花市曼哈顿小区住宅大门张贴了开庭传票及民事起诉状。因此，花志强提出的该上诉理由，与事实不符，不能成立。 综上所述，上诉人花志强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人花志强负担。 本判决为终审判决。 审判长  徐贝贝 审判员  张渝婕 审判员  刘起新 二〇一八年十二月二十九日                                                                                                                  法官助理    鲁艳                                                                                                                    书记员  姚星延