浙江省永嘉县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0324民初2401号 原告：永嘉县清水埠燃化机械厂。住所地：永嘉县瓯北街道新桥村。 法定代表人：胡方程，该厂厂长。 委托诉讼代理人：曾益南，温州市中南法律服务所法律工作者。 被告：徐海杰，男，1976年8月1日出生，汉族，经商，住永嘉县。 原告永嘉县清水埠燃化机械厂与被告徐海杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月20日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年7月12日、2017年8月25日二次公开开庭进行了审理。原告永嘉县清水埠燃化机械厂的委托诉讼代理人瞿建海，被告徐海杰的委托诉讼代理人徐林海均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告永嘉县清水埠燃化机械厂向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2016年3月26日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告腾退租赁物并恢复原状；3.判令被告支付租金至腾退之日止，按月租金19000元计算；4.本案诉讼费由被告负担。在庭审过程中，原告变更诉讼请求为：1.判令解除原、被告于2016年3月26日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告腾退并交还租赁物；3.判令被告支付租金至腾退之日止，按月租金19000元计算；4.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2016年3月26日，原告将其所有的坐落于永嘉县瓯北街道新桥工业区新华东路1号的厂房出租给被告和案外人金昌福共同经营永嘉县神驹汽车维修中心，并签订一份《房屋租赁合同》。该合同载明：出租物建筑面积共1069平方米，每平方米17元，用途为汽车维修、保健美容、餐饮，租期为60个月，自2016年3月26日起至2021年3月26日止，年租金为218000元，每年租金提前两个月交清，依次类推；同时约定转租须事先征得出租人的书面同意，方可将承租房屋部分或全部转租给他人，还约定擅自改变本合同规定的租赁用途，或利用该房屋进行违法经营活动的，拖欠租金累计15天以上的，在租赁期内，出租人有权终止本合同，收回该房屋，由此而造成出租人损失的，承租方应予以赔偿。被告承租原告房屋后，擅自将部分承租物转租给他人开设早餐包子店（无证经营），另2017年3月26日至2018年3月25日租金218000元，按合同约定本应在2017年1月26日前支付，被告仅支付租金150000元，拖欠租金68000元未付。原告认为被告已经严重违反合同中的不得擅自转租和按期支付租金的约定，符合双方约定的合同解除条件，原告有权解除租赁合同，并收回该房屋，原告故提起本案诉讼。 被告徐海杰辩称，原、被告签订房屋租赁合同，由被告承租原告所有的坐落于永嘉县瓯北街道新桥工业区新华东路1号的厂房用于汽车修理属实；当时原告隐瞒了该租赁物存在部分违章建筑的事实。被告按合同约定本应在2017年1月26日前交付下年度租金，由于原告出租的部分房屋属于未经审批的临时建筑，而瓯北街道办事处进行大拆大整，要求拆除临时建筑，被告曾与原告多次交涉，要求原告承诺承担拆除违章建筑所造成的经济损失，双方一直没有得到妥善解决。原告同意被告分期支付租金，亦同意被告延期支付剩余租金68000元。现被告同意支付剩余租金68000元。2017年7月11日，被告也曾去找原告解决纠纷，原告予以拒绝。关于原告陈述被告转租部分租赁物经营早餐包子店，店主是自己的朋友，因其原先的店面被拆除而于2017年3月临时借用二间店面，是无偿的，没有收取租金，已经于2017年7月中旬搬离，不属于转租。被告不同意解除合同，也不同意腾退租赁物。原告要求解除合同交还房屋，是因为房租涨价，把被告赶出去另行高价出租房屋。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.原告提供的房产权证。原告质证认为：对其真实性没有异议，合同中记载租赁面积1069平方米，合法建造面积不到300平方米，其余面积均是违章建筑。本院审查认为，经被告质证对其真实性无异议，本院对该房产权证的真实性予以认定。 2.被告提供的限期拆除通知书。原告质证认为：对其真实性没有异议，对其关联性有异议。本院审查认为，对其真实性予以认定。 3.被告提供的领款凭证、承诺书。原告质证认为：对领款凭证的真实性无异议，被告在2017年4月19日前已经陆续支付租金150000元，对其关联性有异议，并不能证明原告同意被告分期支付房租或拖欠房租；对承诺书的三性均有异议，被告因办理汽车修理厂需要相应的手续，原告曾交付被告几份加盖了原告单位公章的空白纸张给被告，这份承诺书上的公章被打印的字迹所覆盖，是被告在加盖了原告单位公章的空白纸张上填写的。本院审查认为：被告提供的领款凭证、承诺书，不能证实被告主张的原告同意其分期支付以及延期支付租金的待证事实。 综合上述认定的证据，结合原、被告庭审陈述，本院认定以下事实：胡理寿系永嘉县清水埠燃化机械厂的法定代表人胡方程的父亲；徐海杰与徐林海系兄弟关系。2016年3月26日，胡理寿代表原告永嘉县清水埠燃化机械厂与被告徐海杰签订一份《房屋租赁合同》，由被告徐海杰向原告永嘉县清水埠燃化机械厂承租坐落于永嘉县瓯北街道新桥村新华东路1号房屋。该合同记载出租方（甲方）为永嘉县清水埠燃化机械厂（胡理寿），承租方为（乙方）为温州神驹汽车维修保健中心（徐海杰）。其主要合同内容为：甲方将其合法拥有的坐落于永嘉县瓯北新桥工业区新华东路1号房屋出租给乙方使用；甲方出租给乙方使用的该房屋建筑面积共1069平方米，每平方米月租金17元；租赁期限共60个月，自2016年3月26日起至2021年3月26日止；房屋年租金为218000元（大写贰拾壹万捌仟元整），租金支付方式为第一年支付人民币贰拾壹万捌仟元整，每年租金提前两个月交清，依次类推（租金总额不含税）；租赁期间所发生的房产租赁税等税费均由承租方负责，即房产租赁发生的税费由乙方负责缴纳全额税费，含房产租赁税、土地租赁税、营业税、印花税及附加费等一切税费，第二年支付贰拾壹万捌仟元整，第三年支付贰拾壹万捌仟元整，第四年租金在第三年年租金的基础上增加7%即第四年租金总额为贰拾叁万叁仟元整，第五年租金在第四年总租金的基础上增加7%即第五年的租金总额为贰拾肆万玖仟元整；乙方如逾期支付租金或房产租赁税费，每逾期一天，则乙方需按月租金的0.3%支付滞纳金，如超过15天的甲方有权收回该房屋；除甲、乙双方在本合同补充条款中另有约定外，乙方在租赁期限内，须事先征得甲方的书面同意，方可将承租的该房屋部分或全部转租给他人，未得到甲方同意乙方将自动放弃权力；在租赁期限内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止本合同，收回该房屋，由此而造成甲方损失的，乙方应予以赔偿，（1）未经甲方书面同意，擅自将该房屋转租、转借他人使用的；（2）未经甲方书面同意，擅自拆改变动房屋结构，或损坏房屋，且经甲方书面通知，在限定时间内未纠正、并修复的；（3）擅自改变本合同规定的租赁用途，或利用该房屋进行违法违章活动的；（4）拖欠租金累计15天以上的。胡理寿在出租方处签名，被告徐海杰的兄弟徐林海在承租方处签署徐海杰的姓名，承租方处没有加盖温州神驹汽车维修保健中心印章，签约时间为2016年3月26日。事后，徐海杰对签署房屋租赁合同事宜予以追认。在签订租赁合同之前，被告曾查看租赁物现场。合同签订后，被告支付了2017年3月26日至2017年3月25日的第一年度房屋租金，原告将租赁物交付被告使用。该租赁物建造面积约1069平方米，其中临时建筑面积约674平方米，产权证载明建筑面积为395.01平方米。被告承租租赁物后，对租赁物进行装修，以永嘉神速汽车修理厂名义从事汽车维修。对于2017年3月26日至2018年3月25日期间的第二年度房屋租金218000元，被告分别于2017年1月25日、2017年2月7日、2017年3月16日、2017年3月28日、2017年4月9日各支付租金30000元、20000元、30000元、40000元、30000元，原告出具了五份领款凭证，合计150000元，尚欠租金68000元。2017年三、四月间，被告将其承租房屋中的位于西首一楼的两间店铺无偿借给朋友经营包子铺，后包子铺于2017年7月中旬搬离。 另查明，永嘉县人民政府瓯北街道办事处曾于2017年6月27日向被告经营的永嘉县神速汽车修理厂发出永瓯字第（6668）号限期拆除通知书，要求其在2017年6月30日前自行腾退并拆除违章建筑。目前，本案租赁物尚未拆除。 本院认为：原、被告对双方于2016年3月26日签订的关于永嘉县瓯北街道新桥村新华东路1号《房屋租赁合同》无异议，本院予以认定。关于原、被告之间的房屋租赁合同效力问题。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。原、被告签订的合同中租赁物建造面积为1069平方米，其中有395.01平方米已办理产权登记，有约674平方米为未经批准的临时建造，故本案原、被告之间签订的租赁合同属于部分有效和部分无效的情形。对于租赁物为已经办理产权登记395.01平方米租赁合同属有效合同，对合同当事人具有约束力，双方当事人均应按照合同约定履行。对于租赁物为未经批准的临时建造约674平方米的租赁合同，为无效合同。对于无效的合同，自始无效；但被告应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。关于原告主张的解除合同问题，其请求仅限于租赁物为已经办理产权登记395.01平方米房屋。本案原、被告在租金及支付方式中约定“原告在租金支付方式为第一年支付人民币贰拾壹万捌仟元整，每年租金提前两个月交清，依次类推（租金总额不含税）”以及租金数额，根据上述约定，被告应在2017年1月26日前支付原告第二年度即2017年3月26日至2018年3月25日的租金218000元。被告未按期交付，目前仍拖欠68000元，存在违约行为。根据合同违约责任中出租方有权终止本合同并收回该房屋的情形记载“拖欠租金累计15天以上”。原告请求解除合同，符合双方约定的合同解除条件。在原、被告之间签订的租赁合同效力为部分有效部分无效的情形下，被告违反合同约定拖欠租金，符合合同约定的解除条件，故本院对原告请求解除合同的诉讼请求予以支持。被告以原告允许被告拖欠租金为由主张不同意解除合同，证据不足，本院不予支持。合同解除后，被告应当腾退租赁物，并交还原告。无效的合同，自始无效，被告亦应当返还租赁物。故本院对原告请求腾退返还租赁物的诉讼请求予以支持。被告租赁原告的房屋，应按合同约定支付租金或支付房屋占有使用费，直至腾退交还租赁物之日。被告已经支付了2017年3月26日至2018年3月25日年度租金费用150000元，而目前租赁物腾退时间尚不能确定，原告的第三项请求金额处于不确定状态，也可能存在原告退回被告部分租金或占有使用费的情形，故本院对原告该请求不合并入本案审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告永嘉县清水埠燃化机械厂与被告徐海杰于2016年3月26日签订的《房屋租赁合同》（合同有效部分）； 二、被告徐海杰于本判决生效之日起十日内将坐落于永嘉县瓯北街道新桥工业区新华东路1号的租赁物腾退并交还原告； 三、驳回原告的其他诉讼请求。 本案受理费80元，减半收取40元，由原、被告各负担20元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。 审判员  郑惠内 二○一八年四月二十八无 书记员  戴深新 ?? ??1? 永嘉县人民法院门户网站网址:http://yongjia.zjcourt.cn