河南省中牟县人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0122民初6167号原告：贾利鸣，女，1986年3月5日生，汉族，住河南省滑县。委托诉讼代理人：吕金城，河南国银律师事务所律师。委托诉讼代理人：程海瀛，河南国银律师事务所实习律师。被告：郑州华安置业有限公司，住所地郑州市郑东新区白沙园区郑信路与瑞风路交叉口上东城小区**楼**商铺，统一社会信用代码91410100695980235G。法定代表人：吴俊婷，任公司执行董事。委托诉讼代理人：李冬，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈征，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。原告贾利鸣诉被告郑州华安置业有限公司（以下简称华安公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吕金城、程海瀛，被告委托诉讼代理人李冬、陈征均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即为原告办理房屋产权初始登记；2.被告向原告支付违约金（自2016年11月22日起至办理完成房屋产权初始登记时止，以总房款434884元为基数，按每日0.005%计算）；3.本案诉讼费由被告负担。事实与理由：原告与被告华安公司签订商品房买卖合同，约定出卖人（即被告）在交付房屋后150个工作日内办理房屋产权初始登记备案，否则出卖人应按日向买受人（即原告）支付违约金，但实际上被告至今没有办理房屋产权初始登记备案，损害了原告的合法权益，故诉至法院。华安公司辩称，一、华安公司已经办理初始登记（首次登记），不动产权证（转移登记）正在办理过程中，且未超出合同约定期限。附件四合同补充协议第六条第2款约定：出卖人应当在取得该商品房初始登记后360日内取得买受人该房屋所有权证，并及时通知买受人认领。目前，该房屋的不动产权证正在办理过程中，并未超出合同约定的360日期限。二、因中江华庭小区所在道路路名、门牌号××年10月9日才予以确定，导致华安公司无法按照不动产登记流程及时间提交办证资料，该责任不应当由华安公司承担，根据公平原则和合同约定，华安公司的办证时间应当予以顺延。同时，合同补充协议第六条第1款约定：产权初始登记。买受人同意给予出卖人90个工作日的宽限期，且在宽限期内不追究出卖人的违约责任”。据此，华安公司还应当享有150个工作日的材料准备时间，加上期间68天的双休日、节假日，华安公司共享有218天的办证时间。三、在华安公司办理产权登记期间，因出现房屋权属登记制度发生重大变更、不动产登记主管区域发生变动等不可抗力因素，导致办证难度增大、周期变长，根据相关规定和合同约定华安公司应当免责。2016年8月20日，郑州市房屋登记业务纳入不动产统一登记。涉案房屋所在地属于郑东新区辖区，其所有权登记备案业务于2017年1月划归郑州市不动产登记中心接管，导致原有的房屋权属证书办理制度及流程发生改变，办证部门由房管局变为房管局和不动产中心，且两地部门工作交接及资料传递期间，因衔接环节出现问题，导致华安公司无法按时提交办证资料。该政策因素是华安公司无法预见也不能避免的，属政府职能部门原因，华安公司不应承担责任。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年10月29日，贾利鸣作为买受人，与华安公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》（合同编号为：ZM140××××****），约定第三条：买受人购买的商品房位于中牟县××路北××房。第四条：按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米9079元，总金额434884元。第六条：约定金额：134884元，付款方式：现金，约定付款时间：2014-10-29，交纳比例31.02%；约定金额：300000元，付款方式：商业贷款，交纳比例68.98%。第八条：出卖人应当在2016年2月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得商品住宅交付使用批准文件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十五条：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：关于产权登记的约定按附件四第六条约定内容执行。附件四合同补充协议第六条：1、产权初始登记，如出卖人未能按合同第15条约定在60个工作日内将办理房屋产权证书的相关手续提交房屋管理部门备案，买受人同意给予出卖人90个工作日的宽限期，且在宽限期内不追究出卖人的违约责任。出卖人在约定时限内及宽限期内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.005%的违约金。2、转移登记，出卖人取得该商品房初始登记后，买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。买受人应在商品房交付使用时向出卖人提供办理产权登记所需资料，出卖人应当在取得该商品房初始登记后360日内，取得买受人该房屋所有权证，并及时通知买受人领取。合同签订后，贾利鸣按照合同约定支付了购房款434884元。2016年4月19日，双方签署《房屋验收表》。2017年8月3日，郑州市人民政府郑政通[2017]25号通告显示命名109条道路，其中包含对象湖南路的命名。2017年10月9日，郑州市公安局龙子湖分局出具证明一份，主要载明：中江华庭住宅小区位于郑东新区××路北侧，郑信路东侧，经我局实地勘察，按照门牌号编排规则，该单位门牌号为：郑东新区××路62号。2018年8月23日，华安公司向郑州市不动产登记中心提交涉案房屋首次登记的申请材料，郑州市不动产登记中心予以受理。本院认为，贾利鸣与华安公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律法规的强制性规定，应当受到法律保护，双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同中明确约定了华安公司资料报送的时间及逾期违约金的计算标准，华安公司辩称报送资料时间延长的原因属于不可抗力，不应承担违约责任，但根据双方合同约定，华安公司于2018年8月23日才向郑州市不动产登记中心提交涉案房屋首次登记的申请材料，确属逾期报送初始登记资料，构成违约，应承担违约责任。对于违约金的计算标准，本院分析认为，涉案房屋坐落位置的道路取得命名及房屋地址门牌号的确定是产权登记机关办理产权初始登记的基本条件。本案中，郑州市人民政府在2017年8月3日发文命名道路、郑州市公安局龙子湖分局于2017年10月9日提供房屋坐落位置的门牌号证明。道路命名及房屋具体坐落的证明出具等问题系政府行为，因政府职能部门的原因，造成华安公司未能按照合同约定的时间提供办证必要材料，该结果的发生是华安公司无法避免和控制的，在此期间，华安公司主观上没有明显过错，不能视为该公司违约。故华安公司从2017年10月9日才取得向产权登记机关报送产权初始登记的基本条件。双方合同补充协议约定，华安公司应在60个工作日内将办理房屋产权证书的相关手续提交房屋管理部门备案，买受人同意给予出卖人90个工作日的宽限，且在宽限期内不追究出卖人的违约责任。根据双方约定可以看出，华安公司有150个工作日的材料准备时间，华安公司应于2018年5月14日之前将办理产权初始登记的材料报送至产权登记机关。故本案中，华安公司承担违约金的起算点应为2018年5月15日。另涉案商品房首次登记受理凭证明确显示，华安公司申请办理初始登记日期为2018年8月23日，故本案华安公司承担违约金的截止日期为2018年8月22日。综上，华安公司承担违约责任的期间为2018年5月15日至2018年8月22日，共计100天，涉案房屋总价款为434884元，违约金按合同约定的日0.005%的标准计算为2174.42元。贾利鸣要求过高部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告郑州华安置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告贾利鸣支付违约金2174.42元；二、驳回原告贾利鸣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费166元，减半收取83元，由原告贾利鸣负担33元，被告郑州华安置业有限公司负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验。审判员  王云单二〇一八年十二月十六日书记员  常亚杰