上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0117民初8016号原告(反诉被告)：上海华美助剂有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：吴荣，总经理。委托诉讼代理人：吴海松，上海全程律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈春龙，上海全程律师事务所实习律师。被告(反诉原告)：上海华翌助剂有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：郭文荣，执行董事。委托诉讼代理人：杨生泉，上海龙元律师事务所律师。委托诉讼代理人：何煦，上海龙元律师事务所律师。被告：郭文荣，男，1961年1月14日生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：杨生泉，上海龙元律师事务所律师。委托诉讼代理人：何煦，上海龙元律师事务所律师。原告上海华美助剂有限公司与被告上海华翌助剂有限公司、郭文荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月15日立案后，依法适用简易程序于2017年8月9日、2017年9月19日公开开庭进行了审理。嗣后，因案情复杂，本案转为适用普通程序于2017年11月15日再次公开开庭进行了审理。审理中，被告上海华翌助剂有限公司提起反诉，本院依法受理后于2018年2月6日又再次公开开庭就本、反诉进行了合并审理。原告的法定代表人吴荣，原告的委托诉讼代理人吴海松、陈春龙，被告上海华翌助剂有限公司的法定代表人郭文荣并作为被告以及两被告的共同委托诉讼代理人杨生泉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海华美助剂有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令两被告搬离位于上海市松江区叶新公路XXX号第四车间并返还给原告；2.判令两被告支付自2017年3月2日至上述车间实际返还给原告之日止的房屋占有使用费，按照每天454.8元计算；3.判令两被告支付自2017年3月2日至2017年8月1日期间的水费346.5元、电费2,631.95元。事实和理由：2016年3月1日，被告上海华翌助剂有限公司与原告签订《房屋租赁合同》一份。双方约定租赁期限为一年，自2016年2月29日至2017年3月1日止。原告于2016年12月28日向被告寄出《房屋租赁合同期满不再续租告知函》，被告于2016年12月31日签收了该函。但被告在合同期限届满后，拒不搬离租赁标的房屋。故原告诉至法院，望判如诉请。被告上海华翌助剂有限公司、郭文荣辩称，首先，原告不具备诉讼主体资格。因原告并非租赁标的房屋的产权人，也不是房屋租赁合同相对方，被告上海华翌助剂有限公司系与案外人上海华美助剂有限公司禾申精细化工分公司签订房屋租赁合同；其次，被告上海华翌助剂有限公司系与案外人上海华美助剂有限公司禾申精细化工分公司签订的房屋租赁合同期限于2036年2月28日届满，现合同尚未到期；再次，因租赁标的房屋存在部分违法建筑，故被告上海华翌助剂有限公司系与案外人上海华美助剂有限公司禾申精细化工分公司签订的房屋租赁合同应属部分有效、部分无效；最后，两被告同意支付水、电费以及2017年3月2日之后的租金，此前未付的原因是原告未来收取。对于原告主张的房屋占有使用费标准无异议。经原、被告双方确认，租赁标的房屋均不具备建设工程规划许可证等合法建造审批手续。故被告上海华翌助剂有限公司提出反诉请求如下：判令原告赔偿经济损失400,000元(其中装饰装修损失100,000元、环评设施设备损失300,000元)。事实和理由：因租赁标的物属于违法建筑，故原告与被告上海华翌助剂有限公司签订的房屋租赁合同应属无效。被告上海华翌助剂有限公司在履行合同期间，投入装饰装修成本，并为通过环评投入了很多设施设备，故作为无效合同的后果处理，原告应当予以赔偿。原告上海华美助剂有限公司针对反诉辩称，不同意被告上海华翌助剂有限公司的反诉请求。案外人上海华美助剂有限公司禾申精细化工分公司是原告设立的分公司，但其从未与被告上海华翌助剂有限公司签订过房屋租赁合同。该合同本身存在严重涂改，且与原告与被告上海华翌助剂有限公司签订的房屋租赁合同存在冲突，不能作为被告上海华翌助剂有限公司主张权利的合同依据。原告与被告上海华翌助剂有限公司签订的房屋租赁合同期限已于2017年3月1日届满，被告上海华翌助剂有限公司在合同履行期限内投入的成本系经营性成本，无权要求原告赔偿。经审理查明，原告名称原为“上海华美助剂厂”。上海华美助剂有限公司禾申精细化工分公司系原告设立的分公司，其原名称为上海华美助剂厂精细化工分厂。被告上海华翌助剂有限公司的公司类型为一人有限责任公司(自然人独资),股东为被告郭文荣。另查明，2006年1月13日，原告(出租方、甲方)与被告上海华翌助剂有限公司(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将坐落于泖港镇姚厍村(叶新公路XXX号)四号车间(东西两头各一间除外)厂房出租给乙方，建筑面积约520平方米，另包括辅助设施：(1)用电(50KVA)、用气(4KG压力)、通水。(2)四车间东面简易棚。(3)办公室1间、宿舍2间。(4)三车间化验室共用。合同约定，租赁期限暂定为五年，自2006年3月1日起至2011年2月28日止。合同另对其他相关事项作了相应约定。2010年10月21日，原告(出租方、甲方)与被告上海华翌助剂有限公司(承租方、乙方)再次签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将坐落于泖港镇大桥东(松江区叶新公路XXX号)四车间(东面一头约70平方米除外)厂房出租给乙方，建筑面积约1,050平方米，另包括附助设施：(1)用电(80KVA)、用气(4KG压力)、通水。(2)办公室2间、宿舍2间。(3)二车间西侧仓库。合同约定租赁期限暂定为五年，自2011年3月1日起至2016年2月28日止。租金为每年165,000元(租金不含税)。合同保证金10,000元。租赁期间所发生的水、电、气等相关费用，由乙方负担，按实际用量计算按时收费。按时交纳，不得拖欠。2010年11月19日，甲、乙双方在该《房屋租赁合同》尾部手写约定：“出租方因生产办公需要与承租方协商收回一间作出租方办公室用。经双方协商后，同意年租金从原来的165,000元调整为160,000元。租赁期限自2011年3月1日起至2016年2月28日止”。2016年3月1日，原告(出租方、甲方)与被告上海华翌助剂有限公司(承租方、乙方)再次签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将坐落于泖港镇大桥东(松江区叶新公路XXX号)四车间(东面一头约70平方米除外)厂房出租给乙方。建筑面积约1,050平方米均为现状。辅助设施包括用电(80KVA)、通水以及办公室3间，宿舍2间。租赁期限暂定为一年，自2016年2月29日起至2017年3月1日止。年租金为166,000元。租赁期间所发生的水、电等相关费用，由乙方负担。《房屋租赁合同》终止后，以乙方申请安装的变压器使用权归甲方所有。合同另对其他相关事项作了相应约定。2016年12月28日，原告向被告上海华翌助剂有限公司发出《房屋租赁合同期满不再续租告知函》一份，载明“我公司决定到期后，不再续租，特提前告知贵司，请贵司及早准备，清空内部财物，按时将房屋归还我公司”。被告上海华翌助剂有限公司已向原告付清2017年3月1日之前的“租金”。再查明，案外人上海华美助剂厂精细化工分厂系坐落于上海市松江区泖港镇姚厍村(坊)48丘1幢全幢工厂的权利人，该工厂所在土地性质为集体土地，土地用途为工业。土地使用总面积为10,440平方米，建筑面积2,158平方米。上海市松江区泖港镇村镇建设管理办公室于2009年9月16日出具《证明》一份，载明“位于上海市松江区泖港大桥东(叶新公路XXX-XXX号)的房屋于1995年建造，房屋面积为8,420平方米，房屋用途为生产经营用房，房屋产权属上海华美助剂厂所有”。审理中，经本院现场勘查及双方当事人确认，原、被告之间的《房屋租赁合同》中载明的房屋均不在产证范围内，且不具备建设工程规划许可证。审理中，两被告提供《房屋租赁合同》复印件一份，证明租赁标的房屋出租方为案外人上海华美助剂有限公司禾申精细化工分公司，租赁标的物坐落于泖港镇大桥东(松江区叶新公路XXX号)四车间(东面一头约70平方米除外)，建筑面积约1,050平方米，另包括附属设施：(1)用电(80KVA)、用气(4KG压力)、通水。(2)办公室2间、宿舍2间。(3)二车间西侧仓库。租赁期限暂定五年，自2011年3月1日起至2036年2月28日止。落款日期打印为2010年1月20日，手写将2010年中的第2个“0”改为“6”。原告对该份《房屋租赁合同》真实性不予认可，虽然案外人上海华美助剂有限公司禾申精细化工分公司的公章是真实的，但是并非原告法定代表人加盖。且合同落款处存在改动，没有骑缝章。审理中，两被告提供上海市松江区环境保护局于2016年9月18日出具的《上海市松江区环境保护局关于上海华翌助剂有限公司项目验收的审批意见》一份，证明被告上海华翌助剂有限公司为环保通过验收投入了大量资金。原告认为该证据与本案无关。审理中，原告同意在本案中返还被告上海华翌助剂有限公司保证金10,000元。另，原告称，在本案中仅主张两被告搬离并返还第四号车间。以上事实，有《房屋租赁合同》《上海市房地产权证》、工商信息、证明及双方当事人陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，原告与被告上海华翌助剂有限公司签订的《房屋租赁合同》中包括的租赁标的房屋均未取得建设工程规划许可证，故原告与被告上海华翌助剂有限公司签订的2份《房屋租赁合同》应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故被告上海华翌助剂有限公司应将租赁房屋返还给原告。虽然原告并非租赁标的房屋的产权人，但原告系房屋租赁合同的出租方，故根据合同相对性原则，原告有权主张返还房屋。对于两被告辩称的原告主体不适格之意见，本院不予采信。另，原告在本案中仅要求返还第四车间，对于其余房屋在本案中不主张搬离，故本院在本案中仅要求被告上海华翌助剂有限公司搬离第四车间。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故原告主张被告上海华翌助剂有限公司参照合同约定的租金标准即每天454.8元的标准计算支付自2017年3月2日起至实际搬离并返还之日止的房屋占有使用费，于法有据，且被告上海华翌助剂有限公司对该标准无异议，本院予以支持。因原告同意在本案中将保证金10,000元返还给被告上海华翌助剂有限公司，故本院确定该保证金10,000元在被告上海华翌助剂有限公司应支付的房屋占有使用费中抵扣。对于被告上海华翌助剂有限公司使用租赁标的房屋期间产生的水、电费，应由被告上海华翌助剂有限公司承担。被告上海华翌助剂有限公司对于原告主张的水、电费金额未提出异议，故对于原告主张的该项诉讼请求，本院予以支持。被告上海华翌助剂有限公司是被告郭文荣独资的有限责任公司，其未能提供证据证明两被告财产不存在混同，故被告郭文荣应对被告上海华翌助剂有限公司的债务承担连带清偿责任。故对于被告上海华翌助剂有限公司应支付的房屋占有使用费及水、电费，被告郭文荣应承担连带责任。对于搬离租赁标的房屋，鉴于两被告财产混同，故本院认定被告郭文荣与被告上海华翌助剂有限公司共同使用了租赁标的房屋，两被告应当共同承担搬离并返还房屋之责任。对于两被告提供的被告上海华翌助剂有限公司与案外人上海华美助剂有限公司禾申精细化工分公司签订的《房屋租赁合同》复印件，本院不予认可。理由如下：首先，两被告并未提供该合同原件；其次，该合同约定的租赁期限为五年，但却载明为自2011年3月1日起至2036年2月28日止，存在前后矛盾；再次，该合同的落款时间存在明显涂改；最后，即便该合同是真实的，落款日期如两被告所述系2016年1月20日，但原告与被告上海华翌助剂有限公司于2016年3月1日再次签订了《房屋租赁合同》，租赁标的房屋基本相同，应当以签订时间最后的一份合同作为约束双方权利义务的依据。综上，对于两被告提供的《房屋租赁合同》复印件真实性本院不予认可，其不可作为被告上海华翌助剂有限公司继续占有使用租赁标的房屋的依据。承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。当事人另有约定的除外。本案中，原告与被告上海华翌助剂有限公司签订的《房屋租赁合同》已于2017年3月1日届满，故被告上海华翌助剂有限公司主张原告补偿装饰装修损失和环评设施设备损失，本院不予支持。被告上海华翌助剂有限公司在租赁期限内投入的附合装饰装修及设施设备费用已在租赁期间内消耗殆尽，无权要求原告赔偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条，《中华人民共和国公司法》第六十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十二条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)上海华美助剂有限公司与被告(反诉原告)上海华翌助剂有限公司分别于2006年1月13日、2010年10月21日、2016年3月1日签订的3份《房屋租赁合同》均无效；二、被告(反诉原告)上海华翌助剂有限公司、被告郭文荣于本判决生效之日起十日内搬离并返还原告(反诉被告)上海华美助剂有限公司坐落于上海市松江区叶新公路XXX号第四车间；三、被告(反诉原告)上海华翌助剂有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海华美助剂有限公司自2017年3月2日起至上述房屋实际返还之日止的房屋占有使用费，按照每天454.8元计算【被告(反诉原告)上海华翌助剂有限公司已支付的保证金10,000元可在该项中抵扣】；四、被告(反诉原告)上海华翌助剂有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海华美助剂有限公司水费346.5元及电费2,631.95元；五、被告郭文荣对上述第三、四项承担连带支付责任；六、驳回被告(反诉原告)上海华翌助剂有限公司的反诉请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3,891元，反诉案件受理费3,650元，合计诉讼费7,541元，由被告(反诉原告)上海华翌助剂有限公司、被告郭文荣负担(已付3,650元，余款3,891元于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  朱金彪审 判 员  方美玲人民陪审员  陆为明二〇一八年四月十八日书 记 员  夏敏佳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。