福建省建宁县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0430民初1438号 原告（执行案外人）：鄢丽明，男，1983年9月15日出生，汉族，住福建省永泰县。 委托诉讼代理人：张岩，北京金诚同达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张梅花，北京金诚同达律师事务所律师。 被告（申请执行人）：陈文祥，男，1962年5月21日出生，汉族，住福建省建宁县。 第三人（被执行人）：福建尚和置业有限公司，住所地福建省建宁县。 法定代表人：杨炎秋，董事长。 原告鄢丽明与被告陈文祥、第三人福建尚和置业有限公司（以下简称“尚和置业公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年9月7日作出（2018）闽0430民初623号民事判决，被告鄢丽明不服该判决，向福建省三明市中级人民法院提起上诉。福建省三明市中级人民法院于2018年11月26日作出（2018）闽04民终1660号民事裁定，发回重审。本院于201８年12月4日立案后，依法适用普通程序另行组成合议庭，于201８年12月27日公开开庭进行了审理。原告鄢丽明的委托诉讼代理人张岩、张梅花，第三人尚和置业公司的法定代表人杨炎秋到庭参加诉讼，被告陈文祥经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鄢丽明向本院提出诉讼请求：1.判令解除坐落于建宁县濉溪镇闽江源南路1号尚和国际A区8幢2-15层56套住宅：201室、202室、203室、205室、301室、302室、303室、305室、401室、402室、403室、405室、501室、502室、503室、505室、601室、602室、603室、605室、701室、702室、703室、705室、801室、802室、803室、805室、901室、902室、903室、905室、1001室、1002室、1003室、1005室、1101室、1102室、1103室、1105室、1201室、1202室、1203室、1205室、1301室、1302室、1303室、1305室、1401室、1402室、1403室、1405室、1501室、1502室、1503室、1505室；A区8幢一层8间店面：062号、063号、136号、137号、138号、139号、140号、141号；A区7幢1-2层10间店面：077号、077-1号、078号、078-1号、079号、079-1号、080号、080-1号、081号、081-1号的查封，停止并排除对上述房产的执行。二、请求判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：陈文祥因与第三人尚和置业公司建设工程合同纠纷一案，本院以（2017）闽0430执275号之一执行裁定变卖被执行人坐落于福建省建宁县濉溪镇闽江源南路1号尚和国际的56套房产及18间店面。鄢丽明作为涉案房产的买受人，以案外人身份提出执行异议，本院以（2018）闽0430执异172号之一裁定驳回原告的异议请求，鄢丽明认为，该裁定适用法律错误，依法应当停止并排除陈文祥对诉请房产的执行。鄢丽明系诉请标的房产的购买方，且已支付约定的对价，依法应当停止并排除对涉案房产的执行。本案驳回鄢丽明的异议裁定仅据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二款规定作出，是适用法律错误。本案应当适用规定的第三十条关于“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件的，受让人提出排除执行异议的，应予支持”的规定。鄢丽明与尚和置业公司在签署合同支付购房款后，根据鄢丽明提供备案登记信息表足以说明建宁县房地产管理所已经对涉案房产办理产权登记及网上备案登记。鄢丽明认为，本案已经办理产权备案登记同时进行预告登记。很显然，鄢丽明已经合法取得该房产的所有权并依法对外公示，其权利应当依法予以保护。（2018）闽0430执异172号之一裁定认定未办理预告登记明显与客观事实不符，故本案属于规定第三十条的情形，应当对涉案房产停止并排除执行。陈文祥的工程款债权申请的执行，不得对抗鄢丽明对诉请房产享有的权利。最高人民法院答上海高院《关于建设工程价款优先受偿权的批复》第二条规定：消费者交付购买商品房的全部或大部分价款后，承包人就该商品房享有的优先受偿权不得对抗消费者。综上，诉请房产的所有权依法应归属鄢丽明所有，为维护合法权益，故具状起诉。 陈文祥提交书面答辩意见辩称，鄢丽明提出案涉房产为其所有，并以此作为阻却法院执行的理由不能成立。第一、讼争房产的所有权并非属鄢丽明，且原告支付给尚和置业公司所谓购房款并非真实购房款，而系尚和置业公司向鄢丽明借款，签订的购房合同系尚和置业公司对鄢丽明借款的保证。退一万步说，就算鄢丽明支付的是所谓购房款、如此大的标的，购房款没有进监管账户，鄢丽明也未进行物权预告登记，鄢丽明无权对执行裁定所涉房产主张所有权。第二、尚和国际（A地块）1#-8#楼的工程2018年1月17日才总验收完，于2018年3月30日办理总证，法院查封前，鄢丽明并未合法实际占有上述房产，鄢丽明称房产归其所有没有任何法律依据。第三、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定，（2018）闽0430执异172号裁定认定事实清楚、适用法律正确。第四、根据民事诉讼法相关规定及执行解释的规定，鄢丽明支付的所谓购房款只能作为普通债权尽早起诉，鄢丽明的债权通过拍卖、变卖尚和置业公司的资产后，按债权顺位进行受偿，而不是一味阻挡、影响法院的执行程序，反而使自己的利益在无谓的执行之诉中受损。综上，请求法院依法驳回鄢丽明的诉讼请求。 尚和置业公司（法定代表人杨炎秋）述称，2013年杨炎秋通过朋友介绍认识鄢丽明，鄢丽明支付尚和置业公司的不是购房款而是借款，借款金额是1300万，也不是3000多万，分两笔所借，一笔1000万、一笔300万，将涉案房产用网签的形式网签在鄢丽明的名下，作为借款的保证，并通过房管部门办理了网签，商品房买卖不是双方当事人的真实意思，而是为当事人之间的借款提供的担保。借款通过鄢丽明的账户转账到尚和置业公司开设的农行账户中，再转入李世存的账户，再由李世存的账户转到鄢丽明指定的个人账户，通过空转的形式一直倒账成三千多万，实际上就是一千多万。原告陈述的购房行为，并不是购房，确实是以签订房屋买卖合同作为民间借贷的担保，这个事实是真实的，如有虚假陈述，杨炎秋愿意承担任何法律责任。 鄢丽明为证明自己主张，提交下列证据：《商品房买卖合同》三份、《商品房买卖补充合同》二份、《收款收据》三张、《建宁县商品房买卖合同备案信息表》三份、《公证书》一份、《工程质量监督报告》一份、《银行款项流水记录》一份、《法院变卖公告》一份，以证明其与尚和置业公司签订了商品房买卖合同，支付了合同约定的全部房款，合同办理了网签与备案，房屋未交付的责任在于尚和置业公司，要求解除查封并停止变卖处分执行措施，以维护其合法权益。 陈文祥未证明自己主张，提交下列证据：《不动产权证书》、《工程质量监督报告》，以证明案涉房产在本院查封之前鄢丽明没有合法实际占有这一事实状态以及案涉房屋的权利人为尚和置业公司。 尚和置业公司为证明自己主张，提交下列证据提交：《中国农业银行股份有限公司福建分行账户历史数据查询单》二份、《账户历史交易清单》二份，以证明鄢丽明支付尚和置业公司的不是购房款而是借款，借款金额是1300万，也不是3000多万，将涉案房产用网签的形式网签在鄢丽明的名下，是作为借款的保证，借款通过鄢丽明的账户转账到尚和置业公司开设的农行账户中，再转入李世存的账户，再由李世存的账户转到鄢丽明指定的个人账户，通过空转的形式一直倒账成三千多万，实际上借款就是1300万。 本院依职权向建宁县不动产登记中心调取了涉案房产的现状信息，查证涉案房产的买卖合同网上签约、但未备案、未预告登记，目前处于限制登记状态。 本院认为，陈文祥经本院传票传唤未到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利；鄢丽明与尚和置业公司对《不动产权证书》、《工程质量监督报告》无异议，本院予以采信并在案佐证。鄢丽明与尚和置业公司对涉案款项是借款还是购房款存在争议，本院认为，本案的焦点是：鄢丽明能否阻却本院对案涉房产的执行。鄢丽明是否付清全部购房款，不是考量阻却执行是否成立的唯一依据，故对鄢丽明向尚和置业公司支付具体多少款项、是否为借款或购房款，本案不作认定。 依据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1、鄢丽明与尚和置业公司签署了《商品房买卖合同》三份、《商品房买卖补充合同》二份。 2、尚和国际小区1-8号楼工程2018年1月17日竣工验收、2018年3月30日取得不动产权证书；不动产权证书所载权利人为尚和置业公司。 3、本院在执行陈文祥等人与尚和置业公司建设工程合同等纠纷案中，于2018年1月2日作出（2017）闽0430执275号之一《执行裁定书》，裁定：变卖尚和置业公司坐落于福建省建宁县濉溪镇闽江源南路1号尚和国际的505套房产及店面，并同时发出《变卖公告》，该505套房产当中包含涉案房产。 4、2018年1月12日，鄢丽明作为案外人认为本院对涉案房产的查封及执行，侵害其合法利益，向本院提出执行异议。2018年1月17日，本院作出（2018）闽0430执异172号之一执行裁定，以鄢丽明并非在房产所在地长期居住，购买房产不是用于满足生活居住需要，且未提供法院查封之前合法占有上述房产的证据，也未办理预购商品房预告登记为由，驳回鄢丽明的异议请求。鄢丽明遂提起本案执行异议之诉。 5、涉案房产的买卖合同已网上签约、未备案、案涉不动产未预告登记，目前处于限制登记状态。 6、本院查封之前，鄢丽明未合法占有案涉的不动产。 7、鄢丽明系福建省永泰县人，住永泰县大洋镇大展村大洋**，未提供任何证据证明其在案涉不动产所在地生产生活和居住。 另查明涉案房产的被查封情况：2015年12月31日福建省三明市中级人民法院查封、2016年11月17日福建省福州市中级人民法院查封，2017年6月7日福建省泰宁县人民法院查封、2017年7月17日本院查封、2017年12月6日三明市中级人民法院继续查封；2017年11月28日福建省福州市中级人民法院、2018年1月15日福建省三明市中级人民法院将查封财产移送本院处置，上述查封的财产包含涉案房产。 本院认为，本案是鄢丽明作为案外人对涉案房产的强制执行提出的执行异议之诉。《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外；《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定：金钱债务中，买受人对登记在被执行人的房地产开发企业名下的商品房提出异议的，符合下列情形且其能够排除强制执行的，人民法院应予以支持。（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付价款超过合同约定的百分之五十。 第三十条规定：金钱债权执行中，对被查封的办理受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持，符合物权登记条件的，受让人提出排除执行异议的，应予支持。本院认为，涉案财产系不动产，虽然鄢丽明与尚和置业公司订立了房屋买卖合同，但涉案房产被查封之前鄢丽明未实际占有，甚至至今亦未实际占有该房产；鄢丽明非当地户籍人员，福建省永泰县村大洋186号，购买如此大量房产非用于满足必要生活居住需要；鄢丽明与尚和置业公司虽订立了房屋买卖合同，但合同涉及的不动产未办理不动产预告登记。仅凭购房合同，并不发生物权变动的效力；鄢丽明的诉请事实与理由不符合上述法律规定，不能阻却本院对案涉房产的强制执行，其诉讼请求不能成立。 综上所述，本院认为，鄢丽明对登记在尚和置业公司名下的房产提出执行异议，就案涉房产因其不享有排除强制执行的民事权益，其诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。陈文祥未到庭，本院依法缺席审理和判决。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条、第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项的规定，判决如下： 驳回鄢丽明的诉讼请求。 案件受理费100元，由鄢丽明负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审 判 长  宁金德 审 判 员  谢建军 人民陪审员  王昭辉 二〇一八年十二月二十七日 书 记 员  李清歌 附：引用的法律条款 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持；（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 第三十条规定金钱债权执行中，对被查封的办理受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持，符合物权登记条件的，受让人提出排除执行异议的，应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。