山东省烟台市莱山区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0613民初2060号原告：董俊杰，男，1985年12月5日出生，汉族，住山东省莱阳市。委托诉讼代理人：董华波，山东润富律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：孙静，山东润富律师事务所实习人员。被告：徐春，男，1972年1月14日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：曲卫，山东星河泰律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：赵忠勇，山东星河泰律师事务所执业律师。原告董俊杰与被告徐春房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。董俊杰的委托诉讼代理人董华波、孙静，徐春的委托诉讼代理人曲卫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。董俊杰向本院提出诉讼请求：1.徐春继续履行与董俊杰签订的《烟台市存量房屋买卖合同》，交付烟台市莱山区的房屋并协助办理房屋过户手续，董俊杰支付剩余房款；2.徐春支付董俊杰违约金89000元；3.诉讼费由徐春承担。诉讼过程中，董俊杰变更诉讼请求为：1.解除董俊杰与徐春签订的《烟台市存量房屋买卖合同》；2.徐春退还定金20000元、房屋首付款100000元；3.徐春支付违约金89000元。事实和理由：董俊杰与徐春于2017年4月20日经烟台链家房地产经纪有限公司（以下称链家公司）居间介绍签订《烟台市存量房屋买卖合同》（合同编号：100000847595），合同约定徐春名下坐落于烟台市莱山区的房屋以890000元出卖给董俊杰。合同签订后，董俊杰依约支付定金20000元及首付款中的100000元。2017年9月22日，链家公司收到徐春的解除合同通知，通知链家公司解除2017年4月20日与董俊杰签订的上述房屋买卖合同。后经链家公司多次与徐春协商，徐春拒不履行买卖合同。为维护董俊杰合法权益，故诉至本院。徐春辩称，造成涉案房屋买卖合同不能履行的原因是董俊杰违约，涉案合同已经解除，董俊杰要求解除合同没有意义；我方不同意返还定金，首付款我方可以协调返还；因董俊杰违约，我方不同意支付违约金。本院经审理认定事实如下：一、徐春系烟台市莱山区庆祥路200号11号楼2单元501号房屋的房屋所有权人。2017年4月20日，徐春（出卖人、甲方）与董俊杰（买受人、乙方）、在链家公司（丙方）居间下签订《烟台市存量房屋买卖合同》。合同“第一条房屋状况”载明：出卖人所售房屋坐落于烟台市莱山区，产权证明所载建筑面积102.63平方米，房屋所有权证号为烟房权证莱字第××号，房屋性质为商品房；该房屋的抵押情况为已设定抵押，抵押权人为工商银行幸福支行，出卖人应于2017年5月19日前办理完毕抵押注销手续。“第三条成交价格、付款方式及资金划转方式”载明：出卖人和买受人协商一致，同意本合同项下房产、装饰装修及附属设施总价款为890000元，该价格不因市场价格的波动或面积的变化而变动；买受人于2017年4月20日向出卖人支付定金20000元，暂存丙方，待甲方开具《房屋权属查询证明》显示此房无查封状态后，由丙方一次性支付甲方；买受人于2017年5月19日前，将首付款430000元备齐，存放方式为自行支付并于出卖人与买受人协商并同意买受人自愿支付首付款中的100000元，支付出卖人用于结清此房于银行贷款，剩余首付款330000元以光大银行资金监管的方式于房屋产权过户当日支付出卖人；买受人以商业贷款方式，申办抵押贷款，出卖人与买受人双方于2017年4月28日前备齐资料并前往贷款机构办理贷款手续，该部分款项由贷款机构按其规定直接支付给出卖人，买受人拟贷款金额为440000元。“第七条权属转移登记”载明：出卖人与买受人双方应于出卖人查档完成买受人备齐首付款并银行贷款预审批通过后3个工作日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；如房屋登记机构要求出卖人和/或买受人必须到场办理相关手续的，则该方应当按照房屋登记机构的要求到场办理。“第八条违约责任”载明：出卖人若出现下列情形之一的，出卖人构成根本违约，且买受人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：1、出卖人提供的该房屋所有权证、原始购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致买受人无法取得房屋所有权的；2、该房屋被查封或限制转让，导致买受人无法取得房屋所有权的；3、逾期履行本合同约定的义务超过十五日的；4、拒绝将该房屋出售给买受人或者擅自提高房屋交易价格的；5、将该房屋出售给第三方的。出卖人出现上述根本违约情形之一的，出卖人应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的10%向买受人支付违约金。买受人若出现下列情形之一的，买受人构成根本违约，且出卖人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：1、提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；2、拒绝购买该房屋的；3、逾期履行本合同约定的义务超过十五日的。买受人出现上述根本违约情形之一的，买受人应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的10%向出卖人支付违约金；买受人向出卖人已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补……。合同另约定了双方的其他权利义务。同日，董俊杰、徐春与链家公司签订补充协议两份，三方就徐春如何向原贷款机构偿还贷款、配合办理土地证书等事项进行了补充约定。2017年4月22日，董俊杰向链家公司支付定金20000元，链家公司已将该款项转给徐春。2017年5月26日，董俊杰向徐春之妻王旭华支付房款100000元。董俊杰、徐春、链家公司未办理光大银行资金监管手续。二、2017年9月，徐春向链家公司出具解除合同通知，载明：“……根据合同约定，董俊杰应当在2017年4月20日向本人支付定金2万元，并应当于2017年5月19日前支付首付款43万元，其中10万元支付本人，其余部分支付至银行资金监管账户。但时至今日，董俊杰除支付本人12万元外，其他部分购房资金至今未按照合同约定支付。本人委托家人多次催告贵司，但至今董俊杰仍未按约定履行义务。根据合同第八条第（三）项之约定，董俊杰的行为已构成根本违约，现本人正式通知贵司解除2017年4月20日与董俊杰签订的房屋买卖合同（合同号100000847595），并保留根据合同约定进一步追究贵司其他违约责任的权利。自本通知发出之日，视为合同解除。请贵司及时通知董俊杰，由此造成任何损失由其自行承担。”2017年9月22日，链家公司将上述解除合同通知出示给董俊杰。庭审中董俊杰对徐春解除合同不予认可，主张按照《烟台市存量房屋买卖合同》的约定其已支付首付款100000元，剩余首付款330000元应于过户当日通过资金监管账户支付，且徐春未将贷款需要的材料提交给链家公司。为证实其主张，董俊杰提供证人高某（男，1988年6月28日出生，汉族，链家公司绿色家园二店商圈经理，住山东省烟台市莱山区宋家庄二街5号）出庭作证，其陈述：“涉案的房屋买卖合同是2017年上半年签订的，我所知道的情况是董俊杰的贷款材料已经备齐，需要徐春准备的材料中缺少徐春夫妇的身份证摆拍的照片，因提交手续不全，没有办理好贷款手续。双方未备齐办理的资金监管手续的材料，且办理资金监管需要打印四份协议签字，董俊杰在廊坊，徐春在深圳，不能因为办理资金监管来烟台，合同约定就是希望双方在过户当天来办理资金监管，我方作为居间方在网上发起审批，经过我方初审，再由光大银行审批后，董俊杰到店面刷卡，钱存入监管账户，待双方办理过户手续后，徐春就可以到全国任意的光大银行取款，因为贷款手续没有办就没有办理资金监管手续。办理贷款过程中，因为原经纪人的原因造成了双方的误解，导致徐春之后提出解除合同，该经纪人已于2017年8月左右被开除，被开除后我得知了这个事情，并与徐春进行沟通，但徐春不同意继续履行合同。”徐春对证人证言不予认可，认为证人作证是履行的职业行为，但是证人在证明过程中认可链家公司对本案所涉纠纷负有很大责任，因此证人的证词与案件结果有直接利害关系，其证言不能作为定案依据；董俊杰办理贷款不需要徐春提交任何资料，至于没有开设光大银行资金监管账户的原因是董俊杰和链家公司造成的，不需要徐春的配合。2018年4月19日法庭审理过程中董俊杰要求继续履行其与徐春签订的《烟台市存量房屋买卖合同》，并同意一次性支付剩余全部房款，但徐春拒绝继续履行，故董俊杰当庭变更诉讼请求，要求解除与徐春签订的《烟台市存量房屋买卖合同》、退还已付定金和首付款并要求徐春承担违约责任。上述事实，有烟台市存量房屋买卖合同、房屋所有权证、解除合同通知书等证据及庭审笔录在案佐证，上述证据已经本院质证核查，足以采信。本院认为，2017年4月20日，董俊杰与徐春签订的《烟台市存量房屋买卖合同》是合同双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对合同当事人均具有法律约束力。《烟台市存量房屋买卖合同》中关于首付房款430000元的支付方式明确约定：董俊杰于2017年5月19日前将首付款430000元备齐，双方协商同意董俊杰自愿支付首付款中100000元用于结清涉案房屋在银行的贷款，剩余首付款330000元以光大银行资金监管的方式于产权过户当日支付给徐春。而该合同中未确定产权过户的具体日期，双方待徐春查档完成、董俊杰备齐首付款且银行贷款预审批通过后3个工作日内办理即可。上述合同内容并未约定董俊杰应于2017年5月19日前将剩余首付款330000元支付至光大银行资金监管账户，且根据证人出庭陈述，光大银行资金监管账户的开设需要董俊杰、徐春共同配合办理，在未开设资金监管账户前，董俊杰没有存入剩余首付款330000元的可能性，故2017年9月徐春以董俊杰未按合同约定支付首付款为由要求解除双方签订的《烟台市存量房屋买卖合同》不符合合同约定，不能产生合同解除的法律后果。法庭审理过程中徐春明确表示拒绝继续履行《烟台市存量房屋买卖合同》，董俊杰要求解除双方签订的《烟台市存量房买卖合同》，于法有据，该合同自2018年4月19日董俊杰解除通知送达给徐春时解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权利要求赔偿损失。本案中，董俊杰要求徐春返还定金20000元、首付款100000元并支付解除合同违约金89000元，符合法律规定及合同约定，应予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条的规定，判决如下：一、董俊杰与徐春签订的《烟台市存量房屋买卖合同》于2018年4月19日解除；二、徐春返还董俊杰购房定金20000元、首付款100000元，于本判决生效之日起十日内履行；三、徐春支付董俊杰违约金89000元，于本判决生效之日起十日内履行。如果徐春未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计6350元，由徐春负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  孙玮琳二〇一八年四月二十三日书记员  迟卓林