山东省临沂市兰山区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁1302民初1679号原告：张顶华，男，1962年5月16日生，汉族，住临沂市兰山区。委托诉讼代理人：牛河前，山东众甫律师事务所律师。被告：山东鸿景置业有限公司。住所地：临沂市兰山区银雀山街道全家红埠寺村****楼。统一社会信用代码：91371300768745376X1-1。法定代表人：戴景华，经理。委托诉讼代理人：盖龙刚，山东上和律师事务所律师。原告张顶华与被告山东鸿景置业有限公司（以下简称鸿景公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张顶华及其委托代理人牛河前，被告鸿景公司的委托诉讼代理人盖龙刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张顶华向本院提出的诉讼请求是：1、请求确认原、被告双方签订的《商品房预售合同》合法有效，被告继续履行该合同；2、请求判令被告赔付原告逾期办理房产证的违约金每年12191元，赔付逾期交房和办证违约金10000元；3、请求判令被告赔付原告增加支出的暖气费99528元及增加支出的燃气费92400元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年7月1日，原告购买被告位于临沂市鸿儒国际文化广场3号楼1501室，原被告签订的商品房预售合同中第14条约定出卖人为买受人开通燃气、暖气，该合同第15条关于产权登记的约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，买受人不退房，逾期超过60日，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。同时第19条规定，房屋仅做住宅使用。原告购房后被告违反合同约定仍没有给原告办理房产证，更没有安装暖气、燃气。后经原告了解由于建筑物消防不合格，不能办理房产证，且被告对原告所购的住宅建设为公寓楼，无法安装暖气、燃气。综上所述，原、被告签订的《商品房预售合同》合法有效，被告应继续履行合同。在合同签订后，原告依法履行了购房付款义务，而被告违反合同约定致使原告至今没有房产证且使原告遭受了增加的燃气92400元、暖气费99528元。为维护原告自身的合法权益，特诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告山东鸿景置业有限公司辩称，1、原告要求的逾期办证违约金和逾期交房违约金过高，超出双方合同约定，且诉求中的前后出现重复。2、暖气费是因要求供暖的人数未达到临沂市供热管理条例规定的供热数比例。因此，临沂市热力公司未予以供暖，并不是被告违约。被告在交付房屋时，该房屋已具备供暖设施。3、燃气费不应支持，根据城镇燃气设计规范，涉案房屋在规划设计上不能安装燃气，且在合同中也未体现安装燃气的约定，被告不存在违约行为。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告张顶华提交的证据1、原告张顶华的身份证复印件一份，证实原告的诉讼主体资格；证据2、2014年7月1日原、被告双方签订的《商品房预售合同》一份，证实该合同第十五条约定了产权登记，逾期办理每天按照房屋总价款的万分之一支付违约金。因为房产证有可能办理下来，所以原告主张按年支付违约金，直到办出房产证为止。该合同第十九条规定了涉案房屋是以住宅性质出售，而现在却是公寓性质，无法安装暖气和燃气，故被告存在违约行为。该合同第十四条约定有暖气和燃气设施，且被告在预售房屋时答应有暖气和燃气，但现在只是安装了暖气管道，却没有供应暖气和燃气；证据3、兰山区人民法院于2016年11月24日作出的（2016）鲁1302民初12391号民事调解书一份，证实当时双方调解逾期办证及逾期交房的违约金，被告鸿景公司向原告李海洋赔偿10200元，调解日期是截止到2016年12月15日。本案原告要求的是逾期办理房产证违约金每年为12191元；证据4、涉案房屋所在小区的照片打印件3张，证实涉案房屋为公寓楼，被告严重违反了预算合同中约定的住宅性质，从而证明被告无法按照合同约定供应暖气和燃气，使原告多支出了燃气费及暖气费；证据5、涉案房屋的厨房照片打印件1张，证实原告在涉案房屋中使用煤气罐，故而增加了燃气的支出。被告鸿景公司质证称，对证据1无异议；对证据2的真实性无异议，但《商品房预售合同》第十九条约定的并非是住宅楼，仅是做住宅使用。该《商品房预售合同》第十五条约定的是交付房屋后180天内办理备案登记，累计违约金不超过已付房款的百分之二。该《商品房预售合同》第十四条并没有约定被告有安装燃气设施的义务。另外，对于安装暖气设施约定的是开通需满足相关职能部门关于入住率的规定，被告只有义务安装供暖设施，供暖义务由热力公司承担；对证据3的真实性无异议，关联性有异议，该证据与本案不存在任何关联，且是调解书而非判决书，更不能作为认定本案事实的依据。对证据4的真实性、合法性、关联性均有异议，该证据系原告单方制作和出具，不能证明被告存在违约行为；对证据5的真实性、合法性、关联性均有异议，该证据系原告单方制作和出具，但能够证明被告已安装了供暖设施不存在违约行为。被告山东鸿景置业有限公司提交的证据1、《竣工工程质量验收报告》一份，证实涉案房屋已于2014年11月25日经五方主体验收合格，达到了合同约定的房屋交付条件；证据2、住户情况登记表、入伙流程确认单、住户钥匙确认单，证实被告于2014年12月29日向原告交付房屋。证据3、2017年9月8日临沂市鸿箭物业管理有限公司发出的《关于2017年冬季准备供暖的通知》、2017年9月20日临沂市鸿箭物业管理有限公司发出的《说明》以及《2017年冬季供暖通知业主信息表》、《2017年冬季供暖3#楼意向业主登记表》各一份，证实被告已履行了通知和协助交款的义务，涉案房屋未能供暖是因确认供暖的户数未达到临沂市供热管理条例规定的50%比例，且供暖义务并不属于被告，故被告不存在违约行为；证据4、城镇燃气设计规范相关规定打印件一份，证实依据法律规定涉案房屋不能安装和提供燃气，合同中也未体现被告的该义务，被告不存在违约行为。原告张顶华质证称，对证据1的真实性无异议，但不能证明被告不应向原告承担赔偿责任；对证据2真实性无异议，2014年8月1日交付与合同约定相差4个月，我们主张的逾期办理房产证违约金每年为12191元，赔付逾期交房及办证违约金10000元。对证据3的真实性有异议，当时业主没有收到也没有看到该供暖通知，被告没有尽到通知供暖的义务，并且没有证据证明供暖设备符合要求。对证据4的真实性无异议，被告承诺安装燃气，但实际没有安装燃气，被告存在违约行为。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院综合认定本案事实如下：2014年7月1日，原告（买受人）张顶华与被告（出卖人）鸿景公司签订合同编号为YS386005、房屋代码为1996506的《商品房预售合同》一份，该合同约定：买受人购买的房屋为预售商品房，暂定名为鸿儒国际文化广场，买受人所购买的商品房为第3号楼1501号房，用途为住宅，预测建筑面积70.15平方米，其中，套内筑面积53.6平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积16.55平方米，总房款为334004元。原告应于合同签订当日交付总房款的40%，余款200000元于本合同签订之日起7日内交纳全部银行要求的买受人资料并同时办理银行按揭。该合同第八条关于交付期限约定：出卖人应当在2014年8月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。该合同第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺：1、除不可抗力外，市政上下水、电、电梯，以房屋交付时间为准达到使用条件；2、电话、有线电视、宽带网络的开通，由买受人交接入住后自行到相关部门办理手续并交纳费用；3、暖气开通需满足相关职能部门关于入住率的规定。该合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机构备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，逾期超过60日，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金；出卖人逾期不能备案应当支付的违约金累计总额不超过已交付房价款的百分之二。合同还对其它事项进行了约定。原告张顶华按约向被告鸿景公司支付了购房款334004元，被告鸿景公司于2014年12月29日向原告张顶华交付了涉案房屋。因原告张顶华主张被告鸿景公司应继续履行合同、被告应向原告支付逾期办证的违约金每年12191元，赔付逾期交房和办证违约金10000元及被告应赔偿原告暖气费99528元及增加支出的燃气费92400元等发生纠纷，于2018年1月15日诉至法院。被告为证实涉案房屋已经验收合格向法庭提交了被告已呈报建设工程管理部门备案的《竣工工程质量验收报告》一份，该报告载明：2014年11月25日，经勘察单位临沂永固勘察建设工程有限公司、设计单位深圳市国际印象建筑设计有限公司、建设单位山东鸿景置业有限公司、监理单位临沂市建设工程监理公司、施工单位天元建设集团有限公司五方责任主体共同对涉案住宅楼的质量等级进行评定，结论为合格。本院认为，原告张顶华与被告鸿景公司签订的《商品房预售合同》，系双方当事人真实意思表示，其内容与形式均不违反法律强制性规定，为有效合同，双方均应按合同约定继续履行。原告已履行了足额支付房款的义务，被告鸿景公司未按约定的时间向原告交付房屋，其行为已构成违约，应当承担违约责任。按照双方签订的《商品房预售合同》的约定，逾期超过60日，被告按日向原告支付已付房款万分之一的违约金，合同约定的交房日期为2014年8月1日，实际交房日期为2014年12月29日，即逾期90天乘以每天33.4元共计3006元。根据合同第十五条的约定，鸿景公司在2014年12月29日交付商品房，鸿景公司应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由鸿景公司提供的资料报产权登记机关备案。逾期超过60日，被告按日向原告支付已付房款万分之一的违约金。因合同约定被告向原告支付逾期办证违约金的上限为6680元（334004元×0.02%），该合同约定的违约金计算方式，是双方当事人合意的结果，本院予以采信，故被告应向原告支付违约金6680元。对原告张顶华主张被告鸿景公司应向其赔偿增加支出的暖气费99528元和燃气费92400元的诉求，原告未提交充分证据证实其现在的实际花费支出，亦不能证实原告主张的损失会必然发生，且原、被告双方签订的《商品房预售合同》中未对燃气设施的安装作出明确约定，被告亦安装合同约定安装了暖气设施，故原告的此项主张，无事实和法律依据，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、原告张顶华与被告山东鸿景置业有限公司继续履行《商品房预售合同》（合同编号为YS386005、房屋代码为1996506）；二、被告山东鸿景置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付给原告张顶华逾期交房违约金3006元；三、被告山东鸿景置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付给原告张顶华逾期办证违约金6680元；四、驳回原告张顶华的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4512元，由被告山东鸿景置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审 判 长  杨 莉人民陪审员  朱孔响人民陪审员  杨庆芳二〇一八年四月八日书 记 员  杨 澜