河南省舞阳县人民法院民 事 判 决 书（2017）豫1121民初1426号原告（反诉被告）：中国人民解放军河南省舞阳县人民武装部。住所地：舞阳县张家港路。负责人：马凤彬，部长。委托诉讼代理人：付士杰，河南华表律师事务所律师。委托诉讼代理人：董民杰，武装部保障科职员。被告（反诉原告）：舞阳县长城商务宾馆。住所地：舞阳县舞泉镇张家港东路。注册号：411121622677574（1-1）。经营者：魏亚威，业主。委托诉讼代理人：宋杰夫，河南东方大律师事务所律师。被告魏亚威，男，汉族，生于1974年3月30日，住舞阳县。委托诉讼代理人：宋杰夫，河南东方大律师事务所律师。原告中国人民解放军河南省舞阳县人民武装部（以下简称舞阳县武装部）诉被告舞阳县长城商务宾馆（以下简称舞阳宾馆）、被告魏亚威，被告舞阳宾馆反诉原告舞阳县武装部房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月3日立案后，依法适用普通程序，于2018年4月8日不公开开庭进行了审理。原告舞阳县武装部的委托诉讼代理人董民杰、付士杰，被告魏亚威，二被告委托诉讼代理人宋杰夫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告舞阳县武装部诉称，被告租赁原告的临街训练楼一、二、三、四层及餐厅南七间开办快捷酒店，双方签有租赁合同，租赁期限自2011年10月31日至2029年10月31日，期间为18年，快捷酒店后定名为舞阳县长城商务宾馆。2016年根据中央军委关于军队全面停止有偿服务的通知，原告为了落实该通知多次与被告协商解除该合同事宜，但均遭被告拒绝。2016年10月26日，原告依法向被告发出解除合同通知书，被告收到通知后于2016年11月4日书面回复原告，拒绝腾出房屋。2017年6月16日原告为落实中央军委的决策部署，再次通知被告解除租赁合同关系，腾空房屋并返还场地。被告于2017年6月28日再次书面回复拒绝，原告认为双方房屋租赁合同已于2016年10月26日通知解除，诉讼请求人民法院排除妨碍，判令被告即时腾空并返还所租赁原告的训练楼、餐厅及院内场地，给付自2016年11月1日以后非法占用期间的使用费5万元。被告舞阳县长城商务宾馆反诉称：2011年3月1日，反诉人与被反诉人签订《房屋租赁合同》一份，约定被反诉人将其位于舞阳县舞泉镇张家港路东段武装部院内训练楼临街楼房一、二、三、四层租赁给反诉人经营宾馆使用，租赁期限自2011年10月31日至2029年10月31日止。该合同签订后，反诉人投入数百万元资金进行土建、装修、添置设施设备，直至2013年12月份反诉人才开始经营。然而2016年10月26日，被反诉人向反诉人送达了解除房屋租赁合同通知，要求解除与反诉人之间房屋租赁合同，后在未与反诉人进行任何赔偿协商的情况下又向舞阳县人民法院起诉要求反诉人搬离该房屋。反诉人认为：被反诉人在提出解除合同、未与反诉人协商赔偿、达成一致性意见的情况下单方要求反诉人搬离房屋，使反诉人原本投入大量的装修、维护费用付之东流，故请求人民法院依法查明事实，判令被反诉人赔偿反诉人因其解除合同而给反诉人造成的各项经济损失合计8000000元（具体反诉请求数额以司法鉴定数额为准）。被告魏亚威的答辩意见同反诉人舞阳宾馆的反诉意见。经审理查明：原告舞阳县武装部为出租方，被告魏亚威，案外人李铂为承租方于2011年3月1日签订了房屋租赁合同。合同约定原告舞阳县武装部将临街训练楼一、二、三、四层房屋（一楼门面房东两间除外），餐厅南七间及武装部办公楼院内区域出租给魏亚威、李铂使用。租赁用途开办快捷酒店，期限自2011年10月31日至2029年10月31日。每年租金6万元，承租方每年3月1日前一次性缴纳。租赁期内水、电费用承租方自行承担。合同签订后，原告舞阳县武装部将租赁物交付给承租方管理使用，承租方在未经有关部门审核批准，未取得建设工程开工许可证的情况下，在旧楼基础上新建房屋12间，之后按照开办快捷宾馆所需保障条件开始对旧楼进行改造、加固及装饰装修工作，实施经营，将承租开办的快捷宾馆申请登记为“舞阳县长城商务宾馆”。经营人魏亚威，个体工商户。舞阳县长城商务宾馆正常经营期间，2016年2月26日中国共产党中央军事委员会下发军发（2016）58号“关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动”的通知，“停偿通知”要求全面停止军队和武警部队有偿服务活动，内容包括原政策允许的通信、人才培训、文化体育、仓储、科研、招接待、医疗、基建营房工程技术、空余房地产租赁、维修技术等10个行业。“停偿通知”下发后，舞阳县武装部依据“停偿通知”与魏亚威就解除双方合同关系协商无果，舞阳县武装部分别于2016年10月26日和2017年6月16日向舞阳县长城商务宾馆的经营人魏亚威送达解除房屋租赁合同通知和返还租赁物的通知，魏亚威以舞阳县长城商务宾馆的名义于2016年11月4日和2017年6月28日对二份通知分别作了回复，回复明确要求继续履行合同，若否按有关规定依法进行赔偿。“停偿通知”下发前，双方当事人均按房屋租赁合同约定履行合同权利义务。“停偿通知”下发后至今租赁物一直由经营人魏亚威管理使用、实际经营。上述事实经庭审调查双方当事人均无异议。庭审中舞阳县武装部变更诉讼请求，将舞阳县长城商务宾馆2016年10月底至2017年6月底的占有使用费用5万元降为4万元，并撤回了对被告魏亚威的起诉。本院准许撤回对魏亚威的起诉。舞阳县长城商务宾馆变更反诉请求，将反诉请求赔偿数额由800万元增加为933.0834772万元。原告为支持自己的诉讼请求向本院提交了以下三组证据：第一组：2011年3月1日双方当事人签订的房屋租赁合同。第二组：中国共产党中央军事委员会军发（2016）58号关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知。第三组：落款日期为2016年10月24日的解除房屋租赁合同通知书和落款日期为2017年6月16日的通知书。原告提交以上三组证据证明双方存在房屋租赁合同关系，因租赁合同履行期间中央军委下发“停偿通知”要求原告停止有偿服务，不可抗力的情况发生。原告基于不可抗力的事由向被告舞阳宾馆发出解除房屋租赁合同通知，双方的租赁合同关系已于2016年10月26日被告收到解除房屋租赁合同通知时解除。合同解除后租赁物仍由被告经营使用，被告应按照双方签订的租赁合同约定的租赁费数额向原告支付合同解除后继续占有使用的费用，原告只请求自2016年10月底至2017年6月底8个月占用费4万元，其他放弃。经质证被告对该三组证据的真实性均无异议。认为中央军委下发“停偿通知”的情形不属于不可抗力，属于情势变更。原告作为军产出租人应该知道或者预见到军产是不能租赁的，被告舞阳宾馆作为承租人，在合同目的不能实现上不存在任何主客观过错。既然本案不是不可抗力，被告方请求适用合同法解释（二）第二十六条的规定解决纠纷。原告主张的2016年10月至2017年6月的房屋租赁费不是被告不缴纳，而是原告不收取。对收到原告送达的二份通知的事实无异议，但不能证明被告收到通知就解除了合同，原告使用通知解除合同不符合法律规定，被告请求附条件解除，赔偿完毕同意解除，否则不同意解除合同关系。被告为证明自己的反诉主张向本院提交了以下七组证据：第一组：个体工商户营业执照。第二组：河南易诚工程咨询有限公司于2018年3月28日出具的舞阳县长城宾馆改装修建工程造价鉴定意见书。第三组：河南张诚价格评估有限公司于2018年2月24日出具的舞阳县长城商务宾馆剩余年限预期利润及物品价值的评估意见书。第四组：2012年6月20日经营人魏亚威与舞阳县力源电业有限公司签订的电气安装合同，收据及材料计划表；2013年元月14日经营人魏亚威与舞阳县力源电业有限公司签订的电气安装合同收据及材料计划表；2013年3月15日经营人魏亚威以舞阳县长城商务宾馆的名义与张良臣签订的低压配电工程施工合同、收条、电料清单。第五组：2011年7月16日经营人魏亚威与河南菱洋电梯有限公司签订的乘客电梯供货、安装合同、收款收据。第六组：2013年1月18日舞阳广电局电视初装费收据。第七组：河南易诚工程咨询有限公司鉴定费54800元，河南张诚价格评估有限公司评估费38000元的增值税普通发票。被告提交第一组证据证明舞阳县长城商务宾馆属个体性质，经营者魏亚威。魏亚威不应列为被告。第二组证据证明，经河南易诚工程咨询公司出具鉴定意见，被告在租赁期间因租赁物旧楼改造、加固和土建部分投资为1323633.95元，因对租赁房屋进行装饰装修投资2236780.43元，因对租赁房屋水、电进行安装投资1793351.84元。第三组证据证明经河南张诚价格评估公司评估，被告在合同解除后剩余的未履行的13年8个月期间内经营预期利润为3143552元。被告在租赁经营期间因经营所需购置的办公、客房可移动设施、家具部分等物品在价格评估基准日的现实价格为435954元。第四组证据证明被告在租赁期间安装100KBA变压器一台支付安装费12000元，材料费48614元；安装160KBA变压器一台支付安装费12000元、材料费59148.5元。安装变压器至租赁宾馆配电室所有低压电部分支付施工费16550元、材料费21450元。第五组证据证明被告在租赁的房屋安装电梯一部支付费用125000元。第六组证据证明被告在租赁的房屋配置电视机50台，支付初装费用10000元。第七组证据证明被告申请司法鉴定支付鉴定费用92800元。上述费用合计为9330864.72元应由原告赔偿。经质证原告对第一组证据的真实性无异议。认为第二组证据中所涉土建部分、装饰装修部分、水电安装部分的鉴定意见，均不属评估基准日的工程造价，没有进行折旧，鉴定意见确认数据不客观。对西楼新建房屋面积多计算339.7平方米，西楼增加部分属于违章建筑，应予拆除，不应计算在工程总造价范围内。也不应要求原告进行赔偿。第三组证据质证意见同第二组，第三组证据中确定的剩余年限不准确。第四组证据中舞阳力源电力公司出具收据不符合规定，张良臣个人对变压器低电压部分安装不具有资质条件，反诉原告请求中同样没有进行折旧计算。第五组、第六组证据均没有提供正规发票，被告提供的收款收据无法确认电梯款和初装费的数额，不能证明真实情况。第七组证据是反诉人为支持自己的反诉请求完成举证责任应该支出的费用，不应由原告承担。本院认为，本案本诉争议的焦点是2016年10月26日原告向被告发出的解除房屋租赁合同通知书是否发生法律效力。被告是否应当腾出房屋内可移动设施及物品向原告返还租赁物，是否应当支付2016年10月26日后继续占有使用租赁物的费用。反诉争议的焦点是反诉原告主张反诉被告赔偿房屋租赁期间的投资款及合同解除后剩余租赁期间的预期利润损失是否应当支持。关于本诉，根据法律规定，合同的解除有协议解除，约定解除和法定解除三种情况，三种情况中只有法定解除权成就时，当事人才可以直接行使解除权，不必征得对方同意，通知即可。因此原、被告在房屋租赁合同履行期间，原告于2016年10月26日向被告发出的解除房屋租赁合同通知是否产生法律效力，应以该通知是否符合法律规定的法定解除条件为基础。合同法第九十四条规定了当事人可以解除合同的五类法定解除事由。其中一项即为不可抗力，所谓不可抗力解除合同是指因水灾、火灾、地震等自然灾害的发生或法律、政令的变化而导致合同的解除。中央军委下发的部队停止有偿服务通知显然属于政令的范畴，原、被告双方因意志以外的原因致使合同不能履行系由中央军委下发的停偿通知所致，因此可以认定双方在租赁合同履行期间出现了不可抗力的客观情况，房屋租赁合同的法定解除因由出现，应认定原告于2016年10月26日向被告发出的解除房屋租赁合同通知符合法律规定，确认双方的房屋租赁合同关系已于2016年10月26日依法解除。房屋租赁合同关系解除后，被告继续占有使用租赁物有悖法律规定，应承担向原告返还租赁物的责任。因此原告请求被告腾出租赁房屋内物品并返还租赁物的请求应予支持。鉴于被告未经有关部门批准所建房屋系违法建筑，原告未向本院提供证据证明其有阻止被告进行违法建筑的行为。因此原告不能因被告所建违法建筑获取利益，被告在合同解除后继续无偿占有使用租赁物虽然不当，但因新增建房屋不具有合法性，原告的收益请求不能得到支持。关于反诉，依据本诉中的事实认定及法律适用。本案定性为因不可抗力致双方合同履行不能，合同目的不能实现。因此被告的反诉请求，应以形成本案合同解除的法定因由为前提条件，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》为依据。结合反诉人在合同解除后确实存在经济损失的实际情况，依法公平正确裁量。反诉原告请求的合同解除后剩余租赁期内的预期利润，法律规定只有在合同相对方违约的情况下才能得到支持。本案房屋租赁合同的解除是在国家出台禁令的背景下所致，属于不可抗力的客观情况，依法具有法定免责事由。对合同不能履行后果，双方当事人均无过错，也均不应该承担民事赔偿责任。因此反诉人请求被反诉人赔偿合同解除后剩余租赁期间内的预期利润31433552元明显不符合法律规定，本院不予支持。根据法律规定，合同解除时，对于未形成附合的装饰装修物及其它物品应由承租方自行处置。因此反诉人依照鉴定意见请求合同解除后由被反诉人支付租赁经营期间所购买非附合性物品价值435954元的反诉请求，本院不予支持。反诉人为支持自己的反诉请求申请鉴定支出的鉴定费92800元，是反诉人为实现自己的反诉请求承担举证责任支出的费用，不应由被反诉人承担。旧楼改建新增房屋，因未取得有关部门批准，应认定为违法建筑，依法不应得到保护。对于反诉人依据鉴定意见主张被反诉人赔偿的旧楼改造加固土建部分投资，已形成附合的房屋装饰装修部分投资，水电安装投资以及依据合同约定和收款收据主张反诉人赔偿的变压器、电梯、电视安装初装费投资，根据反诉人在房屋租赁合同解除后存在损失的实际情况，予以合理适度的补偿。补偿金额确定为200万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项、第九十六条第一款、第一百一十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第（四）项、第十四条之规定，本案经本院审判委员会讨论，判决如下：一、确认2016年10月26日原告中国人民解放军河南省舞阳县人民武装部向被告舞阳县长城商务宾馆送达的解除房屋租赁合同通知书有效。原、被告2011年3月1日签订的房屋租赁合同解除。二、被告舞阳县长城商务宾馆自本判决生效后十日内腾出租赁房屋内所有未形成附合的实际存在的设施及物品（以河南张诚价格评估有限公司的价格评估意见明细表所列物品清单为依据）。三、被告舞阳县长城商务宾馆自本判决生效后十日内向原告中国人民解放军河南省舞阳县人民武装部返还租赁的临街训练楼一、二、三、四层房屋、餐厅南七间房屋、办公楼院内区域等所有租赁物。四、原告中国人民解放军河南省舞阳县人民武装部自本判决生效后十日内向被告舞阳县长城商务宾馆补偿房屋租赁合同解除后的各项经济损失2000000元。五、驳回原告中国人民解放军河南省舞阳县人民武装部的其他诉讼请求。六、驳回被告舞阳县长城商务宾馆的其他反诉请求。如原告中国人民解放军河南省舞阳县人民武装部未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1050元，原告中国人民解放军河南省舞阳县人民武装部负担1000元，被告舞阳县长城商务宾馆负担50元。反诉案件受理费38558元，原告中国人民解放军河南省舞阳县人民武装部负担8265元，被告舞阳县长城商务宾馆负担30293元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。审 判 长  夏英涛审 判 员  宋海燕人民陪审员  李庆然二〇一八年四月二十四日书 记 员  赵 祎