广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤20民终6836号上诉人（原审被告）：中山市通大房地产有限公司，住所地广东省中山市三角镇旭日领裕园130卡（增设1处经营场所，具体为中山市东区起湾道38号永怡商城四层B区402卡之六）（一照多址），统一社会信用代码914420007783156010。法定代表人：孙通文，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王伟伟，女，该公司法务人员。委托诉讼代理人：王翠琴，女，该公司法务人员。被上诉人（原审原告）：梁永聪，男，1993年2月16日出生，汉族，住广东省广州市南沙区。委托诉讼代理人：刘功荣，广东广健律师事务所律师。上诉人中山市通大房地产有限公司（以下简称通大公司）因与被上诉人梁永聪商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2018）粤2072民初6445号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月1日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。通大公司上诉请求：撤销一审判决，并依法改判。事实与理由：一、一审法院判决存在判决不能履行的事实。涉案商品房备案登记所需相关资料需由各承建方分别前往政府相关部门办理相应手续并取得相应部门出具相应文件资料后，同时需要梁永聪提交办证所需的资料，通大公司才能将相关资料一并递交给房地产权属登记管理部门办理备案手续。二、一审法院认定逾期办证违约金的起算时间错误。1.根据合同补充协议六第六条第1款的约定“该商品房实际交付时间晚于买卖合同约定的，以实际交房的时间为准起算办理产权登记的期限”，涉案房屋的实际交付时间为2015年3月17日，应以实际交付时间为准起算办理产权登记的期限，即通大公司持办理权属登记所需资料到产权登记机关备案的截止时间为2018年3月2日，故逾期办证违约金的起算时间应为2018年3月3日。2.一审法院不予支持补充协议第六条第1款关于产权登记期限的约定，没有依据。（1）民事行为遵循的是当事人意思自治原则，就涉案商品房所签署的补充协议关于办理产权登记期限起算时间的约定是双方协商一致、自愿签订的，且不存在欺诈胁迫显失公平等情形，故该约定合法有效。（2）逾期办证起算时间的约定属当事人意思自治范围内，双方可以自由约定以约定交付之日作为产权登记起算之日或以实际交付之日作为产权登记起算之日，亦可以约定“实际交付时间晚于约定交付时间的，以实际交付时间起算产权登记期限”。根据上述约定以及一审判决，通大公司也可假设如果梁永聪选择早日收楼即可启动办理产权登记的起算时间，亦未免除通大公司逾期递件办证的违约责任。故一审法院判决中的“如果不论被告逾期交楼的行为再延续多久，均以实际交楼时间为准起算办理产权登记期限的……”仅是一种假设，不能作为裁判依据。（3）按照《商品房买卖合同》及补充协议的约定，通大公司需要承担逾期交房以及逾期办证的违约责任，并未免除通大公司逾期递件办证的违约责任。从双方订立买卖合同的目的来看，通大公司与梁永聪之间关于逾期交房和逾期办证的违约金约定更具补偿性质（补偿违约金），且未违反法律规定，依法有效。综上，即使通大公司存在逾期办证，逾期办证违约金的起算时间应以双方约定为准。三、一审法院不支持双方对于逾期办证违约金上限的约定，不符合事实与法律规定。1.民事行为遵循的是当事人意思自治原则，《中山市商品房买卖合同》（含补充协议）是双方当事人协商一致、自愿签订的，且不存在欺诈、胁迫、显失公平等情形，合法有效。且根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，双方对逾期办证违约金的责任条款符合法律法规的规定，也通过添加下划线、加黑等方式进行特别提示，业主并未就该条款向权利机关申请变更或撤销，该条款合法有效，双方均应依照该约定行使权利和履行义务。2.根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，双方已就逾期办证违约金的数额进行了明确约定，业主并未就其损失数额高于合同约定的违约金数额进行充分举证，一审法院认定约定的违约金与造成的损失失衡，没有事实与法律依据，对通大公司显然不公。3.涉案商品房已经交付，未影响业主居住使用，且中山市房价迅猛上涨，业主只有获利而无相应损失，故梁永聪在经济利益上并无损失。4.通大公司就涉案商品房楼盘的投资金额巨大，在施工过程中受外在因素影响大。通大公司要承受逾期交房、逾期办证、金融借款三重诉累，逾期办证并非通大公司所能预期、更非通大公司所希望的。四、一审法院判决一审案件受理费全部由通大公司负担，没有法律依据。综上，请求二审法院支持通大公司的上诉请求。梁永聪辩称，一、针对通大公司主张逾期办证违约金上限的问题。（1）根据《中华人民共和国合同法》第五条规定：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。在商品房预售合同关系中，支付购房款是买受人的主要义务，交付房屋、办理房产权属登记为出卖人的主要义务。根据一审查明的事实，案涉合同关于买卖双方违反其各自主要义务而应承担的违约责任显著不对等，按其约定的违约金计算方法，通大公司逾期交房、逾期办证所产生的违约金数额远低于梁永聪逾期付款所产生的违约金数额，且通大公司的违约金数额以已付购房款的1%为限额、与逾期时间长短无关，因此该违约条款不符合法律关于公平原则的基本要求，也不利于督促通大公司积极、及时履行其义务，不利于梁永聪实现其对案涉房地产所享有的完整权益。（2）案涉合同签订之后，梁永聪均有按照合同约定及时的履行了合同义务，截止本案二审开庭之日，通大公司仍未按照合同约定履行其交房和办证义务，且履行时间无法确定，如果按照1%为限进行赔偿，则必然将造成双方权利义务不对等以及双方利益失衡，一审判决对此处理正常，请求二审法院予以维持。二、针对通大公司主张办证判项无法履行的问题。（1）根据双方签订的《中山市商品房买卖合同》的约定，通大公司应当协助梁永聪将办理案涉房产所需的资料交到办证部门为梁永聪办理房地产权属证书，现办证期限已过通大公司仍未履行办证义务，一审判决对此处理正确，如通大公司不履行判决义务，梁永聪亦可通过法院强制执行程序处理，不存在不能履行的情形；（2）通大公司目前有大量诉讼案件以及执行案件，并且目前经营上存在重大问题，即使目前尚不符合办证条件，为避免再次诉讼浪费诉讼资源，一审判决依法对此作出判决也是合情合理的。三、针对通大公司主张以实际交楼日期起算办证时间的问题。（1）梁永聪订立合同的目的就是为了按照合同约定及时接收房产使用并取得房屋权属证书，享有对房产完整的物权，通大公司开发的案涉楼盘至今仍同时存在逾期交房以及逾期办证的问题，如以实际交楼时间起算办证时间的话，将使得办证时间长期处于不确定状态，通大公司的办证义务将因其违约行为而得到不受任何约束的“豁免”，通大公司将从逾期交房的违约行为中获益，给梁永聪造成双重损失，不符合法律关于公平原则的基本要求，造成双方利益失衡，也不利于督促通大公司积极履行合同义务；（2）根据补充协议第四条第一款之规定，出卖人指定的交楼期限届满之时视为商品房实际交付，风险转移给业主且计算房屋的保修期和物业管理费。该些案件中，通大公司自合同约定收楼之日起次日就向业主收取物业管理费及梯灯费，因此收楼日期届满次日已经视为实际收楼，据此开始计算办证日期。四、关于本案一审诉讼费的承担属于法官自由裁量的范围，一审判决对此处理并无不当，请求二审法院予以维持。综上，上诉人通大公司上诉请求没有任何事实和法律依据，请求二审法院依法驳回其上诉请求。梁永聪向一审法院起诉请求：1.通大公司立即为梁永聪办理涉案房产的房地产权属证书；2.通大公司向梁永聪支付房屋逾期办证的违约金（以购房总金额519846元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自2017年5月15日起计算至通大公司向梁永聪交付梁永聪名下的房地产权属证书之日止，暂计至2018年5月25日为25790元）；3.本案诉讼费用由通大公司承担。一审法院认定事实：2013年5月17日，梁永聪与通大公司签订了《中山市商品房买卖合同》（含附件六合同补充协议），约定：梁永聪购买通大公司所有的位于中山市××镇旭日××房，房价款为519846元；付款方式为银行按揭方式，其中现金156846元约定付款时间为2013年5月17日，商业贷款363000元的约定付款时间为2013年6月17日。商品房合同第八条交付期限约定：“出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……4.出卖人在该商品房项目取得建设工程竣工验收报告（指由建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位共同签署的建设工程竣工验收报告）即可办理交楼，买受人同意以此条件收楼后不追究出卖人的任何交楼责任。若买受人要求在出卖人取得建设工程管理部门出具的建设工程竣工验收备案登记证后才收楼的，则买受人同意上述本合同约定的交楼时间相应顺延壹年”；第十四条关于产权登记的约定第二款约定“出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第4项处理：4.出卖人免责情况详见附件六《合同补充协议》。如由于出卖人的原因导致延误的，买受人不退房，合同继续履行，出卖人按以下方式承担违约责任：出卖人自延误之日起每日按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，但上述违约金累计总额最高不超过买受人累计已付房价款的1%”。合同补充协议第六条第1点约定“产权登记期限，该商品房实际交付时间早于买卖合同约定的，以买卖合同约定的时间为准起算办理产权登记的期限；该商品房实际交付时间晚于买卖合同约定的，以实际交付的时间为准起算办理产权登记的期限。”合同签订后，梁永聪向通大公司支付了购房款519846元。通大公司称梁永聪实际于2015年3月17日收楼，提交了接管验收记录及入户门匙签收表证明；梁永聪对上述证据的真实性没有异议，但认为应当从合同约定交楼时间届满之日起计算逾期办证违约金。然而至今，通大公司仍未将上述商品房办理权属登记需由其提供的资料交至中山市房地产交易登记管理所进行备案，双方也确认上述商品房至今仍未办理房地产权属证书。后梁永聪以通大公司逾期办证违约为由要求通大公司支付逾期办证违约金及交付不动产权证书，但通大公司不予理会。为此，梁永聪诉至一审法院，请求判如所请。一审法院认为，梁永聪与通大公司签订的《中山市商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反法律及行政法规的强制性规定，系有效合同，受法律保护，合同条款对双方具有法律效力，双方应恪守履行合同义务。关于梁永聪请求通大公司办理涉案房地产的权属证书问题。根据商品房买卖合同第十四条的约定，出卖人应于商品房交付使用后720个工作日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。作为出卖人的通大公司负有向产权登记机关递交涉案商品房办理权属登记所需资料的合同义务，但通大公司至今未将涉案商品房办理权属登记所需资料交至中山市房地产交易登记管理所备案，国土管理部门亦未出具涉案商品房的房地产权属证书，通大公司没有履行递件办证的合同义务，其行为已构成违约。通大公司辩称因承建方的原因导致通大公司不能及时办证，但未能提供证据证明，且是其与施工单位的内部法律关系，不能以此对抗其对梁永聪应当承担的合同义务，通大公司辩解理由不成立。因此，通大公司应将涉案商品房权属登记需由出卖人提供的资料提交给中山市房地产交易登记管理所备案。关于逾期办证违约金的问题。根据合同第十四条的约定，通大公司应于商品房交付使用后720个工作日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。该约定中的商品房交付使用应当理解为合同约定交房之日，而非实际交房之日。合同约定于2014年6月30日交房，通大公司应于交付后720个工作日内即2017年5月18日前持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。然而通大公司至今仍未将上述商品房办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，显然属于通大公司违约，通大公司应向梁永聪承担支付逾期办证违约金的责任。虽然合同补充协议约定“该商品房实际交付时间晚于买卖合同约定的，以实际交付的时间为准起算办理产权登记的期限”，但如果不论通大公司逾期交楼的行为再延续多久，均以实际交楼时间为准起算办理产权登记期限的，则上述约定实质上免除通大公司怠于履行逾期递件办证的长期违约责任，造成双方权利义务明显不对等，与梁永聪已交纳全部房价款但却长期无法实现所购商品房的使用价值构成利益失衡，因此一审法院对此不予采纳，逾期办证违约金应从合同约定交楼期限届满之日起计算办理产权登记的期限。另，虽然双方签订的合同中约定了“出卖人承担逾期办证的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%”的封顶条款，但该封顶条款未与通大公司逾期办证行为的违约时限相联系，而通大公司的逾期办证时间仍处于持续不确定的状态中。本案中，通大公司的逾期办证时间至本案开庭时已超过了100天（即以总房价款按日万分之一计算的违约金金额等于商品房总房价款的1%金额的逾期天数），且通大公司至今尚不能确定何时能持涉案商品房办理权属登记需由其提供的资料提交到产权登记机关备案。因此，如果不论通大公司逾期办证的行为再延续多久，通大公司均只承担涉案商品房总房价款1%的违约金，这显然与通大公司的违约行为的严重程度不相符，也与业主支付较大数额的购房款但却长期无法实现所购商品房的使用价值构成利益失衡。在通大公司目前较长时期逾期办证的情况下，封顶条款的违约金金额显然过低，不足以弥补买受人的经济损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以减少。”因此，虽然当事人约定的违约金条款有效，但在约定的违约金与造成的损失失衡，有违公平原则和诚实信用原则的情况下，法律赋予了守约方可以请求人民法院或仲裁机构予以调整合同约定的违约金的权利。综上，合同约定逾期办证的封顶违约金过低，一审法院调整逾期办证违约金为从2017年5月19日起以梁永聪已付房价款为基数按日0.01%的标准计算至通大公司持相关资料到权属登记机关递件之日止，而非通大公司向梁永聪交付房地产权属证书之日止。梁永聪主张逾期办证违约金从2017年5月15日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算，理据不足，一审法院不予采信。综上，梁永聪诉请合理部分，予以支持；不合理部分，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、通大公司于一审判决生效之日起七日内将办理位于中山市××镇旭日××房的权属登记需由通大公司提供的资料提交给中山市房地产交易登记管理所备案；二、通大公司向梁永聪支付从2017年5月19日起至通大公司持办理涉案商品房（位于中山市××镇旭日××房）权属登记需由其提供的资料到中山市房地产交易登记管理所备案之日止的逾期办证违约金[以519846元为基数按每日万分之一标准计算；其中，从2017年5月19日起至一审判决发生法律效力之日止的上述违约金款项，通大公司于一审判决发生法律效力之日起三日内向梁永聪支付；从一审判决发生法律效力之次日起至通大公司持办理涉案商品房（位于中山市××镇旭日××房）权属登记需由其提供的资料到中山市房地产交易登记管理所备案之日止的上述违约金款项，通大公司于一审判决发生法律效力之次日起每隔六个月向梁永聪支付相应期间的违约金；最后不足六个月的违约金，通大公司持办理涉案商品房（位于中山市××镇旭日××房）权属登记需由其提供的资料到中山市房地产交易登记管理所备案之日后三日内向梁永聪一次性支付]；三、驳回梁永聪的其他诉讼请求。如果通大公司未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费444元，减半收取222元，由通大公司负担（该款已由梁永聪预交，一审法院不另收退，通大公司于一审判决发生法律效力之日起三日内支付给梁永聪）。二审中，当事人均未提交新证据。一审查明的基本事实清楚，本院予以确认。本院认为，根据民事诉讼的相对性审查规则，第二审人民法院应当针对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，当事人没有提出请求的，不予审理。但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。本案为商品房预售合同纠纷。根据双方当事人的上诉请求及诉辩意见，本案的争议焦点为：一、买受人请求办证能否履行的问题；二、逾期办证违约金的起算时间应当如何确定；三、通大公司承担逾期办证违约金是否应以涉案商品房购房款的1%作为封顶上限。关于争议焦点一，根据商品房买卖合同第十四条的约定，出卖人应于商品房交付使用后720个工作日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。作为出卖人的通大公司负有向产权登记机关递交涉案商品房办理权属登记所需资料的合同义务，但通大公司至今未将涉案商品房办理权属登记所需资料交至中山市房地产交易登记管理所备案，国土管理部门亦未出具涉案商品房的房地产权属证书，通大公司没有履行递件办证的合同义务，其行为已构成违约。通大公司所称，办理商品房权属登记所需之部分资料应先由施工单位和买受人向其提交，其再向相关部门递交的问题。因通大公司与施工单位关于涉案商品房所在建设工程的资料转递问题属其内部法律关系，通大公司不能以此对抗其与买受人的约定。此外，通大公司也未能提供证据证实施工单位未如期向其递交相关资料，致使其未能及时到产权登记机关办理登记备案手续。故本院对通大公司的该项辩解亦不予支持。关于争议焦点二，即逾期办证违约金的起算时间应当如何确定的问题。涉案合同第十四条约定，通大公司应于商品房交付使用后720个工作日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。梁永聪主张按合同约定的交楼之日加上720个工作日作为逾期办证违约金的起算时间，通大公司则认为应从实际交楼之日加上720个工作日作为逾期办证违约金的起算时间。双方关于通大公司递件义务的约定为涉案合同第十四条，现双方当事人对该合同条款的理解产生争议。因对合同条款的理解属于合同解释的范畴，需要人民法院或仲裁机构通过合同解释进行明晰。对此，本院认为，因涉案合同约定的最后交楼日期是双方所共同预期，而约定交楼日之后开发商实际交楼的时间，在双方订立合同时不可预期，也非买受人之意愿。同时，因涉案商品房买卖合同属于格式合同，应根据合同法第四十一条规定的特殊解释规则进行解释，即在合同条款存在两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。因此，通大公司递件义务的起算时间应按合同约定的最后交楼之日（2014年6月30日）起算，即从合同约定的最后交楼日期加上合同约定的办证期限（720个工作日），通大公司应在2017年5月18日前办理递件手续，即通大公司应向买受人支付自2017年5月19日起算的逾期递件办证违约金。关于争议焦点三，即通大公司承担逾期办证违约金是否应以涉案商品房购房款的1%作为封顶上限。双方的房屋买卖合同约定通大公司逾期办证的，则按已付房价款的1%向梁永聪支付逾期办证的违约金，但通大公司按已付房价款的1%承担逾期办证违约金既不能匹配时间长短所造成守约方的损失动态变化，也不足以督促违约方尽早履行办证义务，亦不能充分体现违约金所应当具备的惩罚性。梁永聪虽无法举证其所受损失的具体金额，但因逾期办证而无法完全行使对案涉房屋占有、使用、收益、处分的权利，其由于无法自由行使权利造成的损失客观存在，属于商品房买卖合同纠纷司法解释第十八条第二款规定的“损失数额难以确定”的情形。按照合同法第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，梁永聪一审明确提出对违约金进行调整的情况下，涉案合同约定的逾期办证违约金标准应予调整。一审法院不以封顶条款为限，对于通大公司较长时期的逾期办证违约行为，调整违约金为以双方约定的逾期办证违约条款中的每日万分之一为标准，以总房价款为基数计算至通大公司持相关资料到权属登记机关递件之日止，与上述合同法第一百一十四条的规定并不相悖，本院予以维持。至于案件受理费负担问题。《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一、二款规定：“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。”本案诉讼纠纷是因通大公司逾期办证的违约行为而引发，且通大公司逾期办证违约行为在持续状态中，通大公司最终承担违约金的具体数额尚不确定，而一审法院预收的案件受理费只是暂计到梁永聪起诉之日，故一审法院根据本案的具体情况决定由通大公司承担一审案件受理费并无明显不当，本院对通大公司关于诉讼费用负担的上诉理由不予支持。综上所述，通大公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费444元（中山市通大房地产有限公司已预交），由中山市通大房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  黄岳文审判员  赖晓筠审判员  陈爱玲二〇一八年十二月二十九日书记员  严贝贝