河北省石家庄市长安区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀0102民初906号 原告石家庄某物业服务有限公司，住所地:石家庄市桥西区。 法定代表人相某，该公司经理。 委托代理人马某，男，1954年10月15日生，汉族，现住石家庄长安区。 委托代理人耿某，女，1988年1月12日生，汉族，住石家庄长安区。 被告杨某，女，1981年8月12日出生，汉族，现住石家庄市长安区。 委托代理人杨某某，女，1975年5月10日生，汉族，现住石家庄市长安区，系被告杨某之姐。 原告石家庄某物业服务有限公司与被告杨某物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月22日立案后，依法适用简易程序，于2018年3月28日公开开庭进行了审理。原告石家庄某物业服务有限公司（以下简称物业公司）的委托代理人马某、耿某，被告杨某及其委托代理人杨某某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告石家庄某物业服务有限公司诉称：1、请求贵院依法判令被告给付拖欠的物业费4080元，延期付款利息103元；采暖费714元、延期付款利息18元，合计4913元。2、依法判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原告物业公司与河北某房地产开发有限公司于2014年7月1日签订了《国赫•某某前期物业服务委托合同》。原告在为小区住户提供物业服务同时，接受石家庄华电供热有限公司的委托代收代缴2015年-2017年居民冬季采暖费及2015年5月1日-2017年12月31日物业服务费。原告在被告未按期缴纳物业费、采暖费的情况下，为保证小区物业服务正常运行及供暖设备运行，垫付了应该由被告缴纳的物业费、采暖费，后经原告多次催要，被告拒不缴纳并拖欠至今。被告的欠款行为侵犯了原告的合法权益，特请求判如所请。 被告杨某辩称，1、原告主体不适格，被告收房时仅与河北某某物业服务有限公司（以下简称某某物业公司）签订了前期物业合同，没有与原告签订物业服务合同。2、原告无权与河北某房地产开发有限公司（以下简称某房地产公司）再签订合同，原告如果想接受某某项目，应当经某某物业公司及全体业主同意，但原告何时接收项目被告不知道，原告与某某物业公司签订合同无效。3、原告收取物业费、暖气费不具备资质且无依据。4、从未收到原告的催费通知，其主张的费用已过诉讼时效。5、原告垫付费用无事实依据，垫付且未经被告同意，应是原告对被告的赠与。6、原告没有提供热力公司的委托代收合同及相关付款凭证，不应支付利息。7、被告杨某给某某物业公司缴纳过物业费，但没有入住该房屋。8、原告即使是实际管理者，也只能主张20%的管理费。 经审理查明，坐落于石家庄市长安区国赫.某某小区由某房地产公司开发建设，被告购买了该小区1栋2单元504室，面积63.76平方米。2014年4月13日涉案房产交付，当日被告与某某物业公司签订《前期物业服务委托合同》，约定由某某物业公司提供物业服务，合同关于“双方的权利和义务”部分第二条第8项规定：根据需要某某物业公司可委托专营企业承担本物业的专项管理何服务业务，但不得将本物业的整体物业管理服务工作转让给第三方；物业服务费的交纳期限为：第一年交房时缴纳一年的物业服务费，以后每年缴纳一次，缴费区间为5月1日至次年4月30日，每年4月30日前缴纳下一年度物业服务费。被告向某某物业公司缴纳2014年5月1日至2015年4月30日的物业费1530元。被告收房后一直未居住，亦未再缴纳物业服务费。 2014年7月1日，某房地产公司与原告签订《国赫﹒某某前期物业服务委托合同》，约定某房地产公司将涉案小区的前期物业服务全部委托于原告，期限自2014年7月17日至2019年7月16日止；物业服务费由业主按照所拥有物业的地上建筑面积缴纳，其中高层住宅每月每平方米2元（含电梯运行费用），物业服务收费自某房地产公司向业主发出通知交房之日的次日起开始计算收取业主的物业服务费，业主办理入住手续时预付一个年度的物业服务费，此后按一个年度的期限到物业服务中心缴纳，通知交房之日后，无论是否居住空置，都应按本合同规定的物业服务费标准向原告缴纳；原告可接受供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等公用事业服务单位委托代收使用费用，但不得向业主收取手续费等额外费用。合同第十五条约定：合法的业主大会已选聘新的物业服务企业的，合法的业主委员会应当在新的物业服务合同生效2个月前书面通知某房地产公司及原告，新合同生效时，本合同自动终止。 原告与石家庄华电供热集团有限公司（以下简称供热公司）于2015年5月30日签订《城市热力购销合同》，约定由原告购买涉案小区共计192938.33平方米的供热，居民价格每平方米20.8元，原告应在每年11月5日前将热费全部预付供热公司；原告负责对产权范围内的供热设施认真维护、及时检修，并应承担因检修维护不到位影响供热效果的不利后果；合同期限自2015年11月15日起至2017年11月15日止。2017年11月9日原告与供热公司再次签订《热力购销合同》，合同明确约定原告为涉案小区1-19号楼、门卫和物业楼购热，居民价格20.8元，原告应在每年11月10日前将热费全部预付供热公司；合同期限从签订之日起至次年9月1日止。 被告认可现在涉案小区物业公司为原告。现涉案小区未选举产生业主委员会。原告主张被告拖欠2015年5月1日至2017年12月31日共计32个月的物业服务费4080元，并主张被告以4080元为基数计算2015年5月1日至2017年12月31日利息，其中按年利率19.5‰计算两年，剩余8个月按年利率3‰计算，利息共计103元；原告主张被告拖欠2015年、2016年、2017年三个采暖季的采暖费共计714元（每年采暖费计算方式为：面积*0.85公摊*22元/平方米*0.2热损），并主张以714元为基数，自2015年11月15日起至2017年12月31日止计算利息，其中两年年利率按19.5‰计算，剩余一个月按照年利率3‰计算，利息共计16元。被告未提交证据证明其缴纳过采暖费及2015年5月1日后的物业服务费。 被告辩称原告主张2015年5月1日至2017年12月31日的费用已过2年诉讼时效，原告提交物业费缴费通知单、物业费催收情况登记表、到被告房屋处送达缴费通知单的照片，以证明于2016年11月10日、2017年3月23日向被告催缴物业费。原告于2018年1月19日向本院提起诉讼。 上述事实，有《国赫﹒某某前期物业服务委托合同》、《前期物业服务委托合同》、《城市热力购销合同》、《热力购销合同》、物业费催收情况登记表、催缴照片、收款收据、询问笔录、质证笔录及庭审笔录在案佐证。 本院认为，前期物业服务合同具有过渡性，根据《物业管理条例》第二十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位有权选聘物业服务企业。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主均具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。涉案小区目前并未成立业主委员会，原告与某房地产公司签订的《前期物业服务合同》依法有效，原告系涉案小区的实际管理者，被告作为接受物业服务的业主，原告有权要求其支付物业服务费，同时因被告房屋采暖用热由原告购买，原告亦有权要求被告给付原告为其垫付的采暖费。原告主张的物业服务费和采暖费的数额计算标准均有理有据，本院予以认定。被告作为物业服务合同的受益方，其不能提交证据证实其履行了缴纳上述费用的义务，故此，其不仅应承担上述费用的给付义务，还应支付其拖欠上述费用所产生的利息，具体利息应根据应缴费的时间以每年度应缴纳的费用为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，并不应超过原告主张的利息数额。因《国赫﹒某某前期物业服务委托合同》并未明确每年缴纳物业服务费的时间，结合被告缴纳第一年物业服务费的时间，被告应最迟在每年5月1日前缴清，2017年5月1日至12月31日的物业服务费因尚未到最后缴费期限，就原告主张该费用及利息本院不予支持，根据原告主张的利息的计算方式，其主张的2017年5月1日至2017年12月31日物业服务费的利息应为8.16元。 根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。被告虽一直拖欠原告物业服务费、采暖费，但被告自认原告并未向其主张，根据被告的陈述，原告并不知其权利受到损害，故此，原告提起诉讼并未超过诉讼时效。 综上所述，根据《物业管理条例》第二十一条、最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定、根据《民法》一百八十八条规定，判决如下： 一、被告杨某于本判决生效之日起10日内给付原告石家庄某物业服务有限公司物业服务费3060元，并支付利息（其中：2015年5月1日-2016年4月30日的物业服务费以1530元为基数自2016年5月1日起计算；2016年5月1日-2017年4月30日的物业服务费以1530元为基数自2017年5月1日起计算；上述利息均按照中国人民银行同期贷款利率计算至本判决确定的履行之日止，总数不得高于94.84元）； 二、被告杨某于本判决生效之日起10日内给付原告石家庄某物业服务有限公司采暖费714元，并支付利息（其中2015年采暖费的利息应自2015年11月5日起计算，2016年采暖费的利息应自2016年11月5日起计算，2017年采暖费的利息应自2017年11月10日其计算；均以238元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算至本判决确定的履行之日止，利息总额不得超过16元）； 三、驳回原告石家庄某物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 诉讼费50元，减半收取25元，原告负担5元，被告杨某负担20元（上述费用原告已预交）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。 审判员  郝巧灵 二〇一八年四月十二日 书记员  张浩帆 书记员  李 妍