广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0102民初708号 原告：广西润和物业服务有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市民主路**阳光新都****，统一社会信用代码：9145010076305818XY。 法定代表人：赵继红，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄莎，北京大成（南宁）律师事务所律师。 被告：陈美兰，女，1970年9月8日出生，汉族，住广西壮族自治区南宁市兴宁区。 委托诉讼代理人：刘凯中，广西万凯律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何冬灵，广西万凯律师事务所律师。 原告广西润和物业服务有限公司（以下简称“润和物业公司”）与被告陈美兰物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月22日立案后，依法适用普通程序，于2018年4月2日公开开庭进行了审理。原告润和物业公司的委托诉讼代理人黄莎，被告陈美兰的委托诉讼代理人何冬灵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告润和物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付拖欠的物业管理费10596.3元、生活垃圾处理费456元、代收水费3384.2元、单元电摊925.6元、公共电摊206.7元、公共水摊112.2元、单元设备维修费22.2元、二次加压电费570.4元、二次加压水泵维修费15.3元、发电机燃油公摊费3.4元、公共设备维修费15元、水池清洗费13元、水损费99.6元，共计16419.9元；2.被告向原告支付物业管理费逾期支付违约金27096.4元（从2013年1月11日起暂计至2017年9月30日，按拖欠物业管理费以每天3‰的标准分段计算，计至实际付清之日止）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告与开发商广西京城建业投资有限公司于2011年1月24日签订了《商品房买卖合同》，购买了位于南宁市兴宁区，备案登记的实际建筑面积为148.75平方米。原告依据《商品房买卖合同》第二十条及《前期物业管理服务合同》的约定，原告成为前述小区的前期物业服务企业，服务期限直至业主委员会成立之日，而该小区业委会至今尚未成立。本案中，被告接收房屋并交纳部分物业费用后，至今长期欠缴各项费用。故被告应依据《前期物业管理服务合同》缴清各项费用并承担相应违约责任。 被告陈美兰辩称：1.对于原告计算的各项费用数额无异议，但原告所提供物业服务存在瑕疵，才导致被告拒缴物业费等费用；2.被告在交房验收时即发现房屋墙体及天面存在多处渗水现象，且房屋供水系统水压严重不足，并已向原告报修；但经被告方多次报修，原告虽多次安排人员上门维修，但均未完成维修，导致被告至今未能真正入住房屋；3.依据《前期物业管理服务合同》第八条的约定，在房屋交付使用前，原告应负责就房屋使用性能进行验收，并提出整改意见，以使开发商及时整改，确保业主顺利入住；而原告怠于履行该合同义务。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2011年1月24日，被告陈美兰与案外人广西京城建业投资有限公司（以下简称：广西京城公司）签订了《商品房买卖合同》，约定：被告向开发商广西京城公司购买位于南宁市兴宁区，建筑面积148.68平方米；在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应按国家规定和本合同约定履行保修义务；出卖人依法选聘的物业服务企业为润和物业公司，物业管理相关规定按照出卖人与润和物业公司签订的《前期物业管理服务合同》的约定执行；《前期物业管理服务合同》的内容详见附件五。该合同还就其他事项进行了约定。前述房屋经实际测量后，在南宁市房产管理局备案登记的实际建筑面积为148.75平方米。 前述合同的附件五《前期物业管理服务合同》中约定：在竣工验收阶段，乙方（润和物业公司）应参与竣工综合验收工作；在房屋交付使用前，乙方应负责就房屋使用性能进行验收，并提出整改意见，以便甲方（广西京城公司）及时整改，确保业主顺利入住；物业管理服务内容包括房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等；住户房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费；房屋的共用部位、共用设施及公共场地、公共设施等的大、中修及更新改造费用，在保修期内的，由甲方承担维修费用；超过保修期后，已有维修基金的，从维修基金中支出；维修基金未建立或不足时，按每月实际发生额核算出建筑面积本月每平方米应缴数额，向业主及物业使用人据实分摊。 合同签订后，因被告认为原告提供的物业服务不到位，双方发生争议，被告在交付了部分物业费后不再缴纳，被告截至2017年9月尚未缴纳的费用包括：物业管理费10596.3元、生活垃圾处理费456元、代收水费3384.2元、单元电摊925.6元、公共电摊206.7元、公共水摊112.2元、单元设备维修费22.2元、二次加压电费570.4元、二次加压水泵维修费15.3元、发电机燃油公摊费3.4元、公共设备维修费15元、水池清洗费13元、水损费99.6元，共计16419.9元。原、被告双方在庭审中对该计算数额均无异议，本院予以确认。 另查明，被告自2011年12月交房验收后多次向原告报修客厅墙面、天面、阳台外墙等部位的墙面渗水，以及供水系统水压不足等问题。 本院认为，一、关于原、被告之间物业服务合同效力的问题。 被告陈美兰与案外人广西京城公司签订的《商品房买卖合同》，以及原告润和物业公司与与案外人广西京城公司签订的《前期物业管理服务合同》均系双方真实的意思表示，未违反法律法规的强制性规定。且《前期物业管理服务合同》的内容已列为《商品房买卖合同》的附件，因此，原、被告之间的物业服务合同合法有效，双方均应恪守履行。 二、关于原告主张的物业费等费用应否支持的问题。 被告截至2017年9月尚未缴纳的费用包括：物业管理费10596.3元、生活垃圾处理费456元、代收水费3384.2元、单元电摊925.6元、公共电摊206.7元、公共水摊112.2元、单元设备维修费22.2元、二次加压电费570.4元、二次加压水泵维修费15.3元、发电机燃油公摊费3.4元、公共设备维修费15元、水池清洗费13元、水损费99.6元，共计16419.9元。由于原、被告双方在庭审中对该计算数额均无异议，本院予以确认。 至于被告以原告提供的物业服务不到位为由拒缴物业管理服务费的问题，业主对物业服务公司的服务不满时，应通过正常途径与物业公司沟通、协商解决，也可以成立业主大会或业主委员会，通过业主委员会与物业公司沟通加以解决，同时，法律也规定了业主通过业主大会决定选聘、解聘物业公司的权利，业主不应以拒交物业费为对抗手段。对于被告所称房屋内部渗水、供水系统水压不足等房屋质量问题，应属被告与案外人开发商广西京城公司之间的法律关系，被告不应以此为由拒交物业费；故对于被告所提交的关于房屋供水系统等的维修情况的取证申请，本院不予准许。对于被告所称因物业管理不善导致财物被盗的情况，若被告认为原告已对被告构成侵权，可另行向原告润和物业公司主张侵权责任，本院在本案中不作处理；故对被告所提交的相关盗窃案件的取证申请，本院不予准许。综上，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，原告要求被告方支付前述物业费等费用的主张，本院予以支持。 三、关于原告主张的违约金应否支持的问题。 本案的《前期物业管理服务合同》约定：在竣工验收阶段，乙方（润和物业公司）应参与竣工综合验收工作；在房屋交付使用前，乙方应负责就房屋使用性能进行验收，并提出整改意见，以便甲方（广西京城公司）及时整改，确保业主顺利入住。但原告润和物业公司并未举证证明其已履行竣工验收阶段的审慎验收义务，以确保业主顺利入住。且被告接收房屋后仍多次就房屋墙面、天面渗水等问题进行报修。可见，原告所提供的物业服务存在瑕疵，被告拒交物业费系因双方协商未果而致拖延，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条的规定“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”，故对原告主张的违约金，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告陈美兰向原告广西润和物业服务有限公司支付截至2017年9月的物业管理费10596.3元、生活垃圾处理费456元、代收水费3384.2元、单元电摊925.6元、公共电摊206.7元、公共水摊112.2元、单元设备维修费22.2元、二次加压电费570.4元、二次加压水泵维修费15.3元、发电机燃油公摊费3.4元、公共设备维修费15元、水池清洗费13元、水损费99.6元，共计16419.9元； 二、驳回原告广西润和物业服务有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费888元，由原告广西润和物业服务有限公司负担553元，由被告陈美兰负担335元。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  陈龙江 人民陪审员  张 惠 人民陪审员  黄恒派 二〇一八年四月二十三日 书 记 员  黄丁鸣 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。