四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川01民终14654号 上诉人（原审原告）：曾明亮，男，1979年11月30日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：蒙航，四川迪扬律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：唐霞，女，1989年8月3日出生，汉族，住四川省乐山市五通桥区。 委托诉讼代理人：蒙航，四川迪扬律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：张宝月，女，1972年6月23日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：郭迪刚，四川卓泽律师事务所律师。 上诉人曾明亮、唐霞因与上诉人张宝月房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2016）川0116民初7506号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 曾明亮、唐霞上诉请求：撤销一审判决，改判张宝月支付曾明亮、唐霞违约金362000元。事实和理由：1.2016年7月16日，双方签订房屋买卖合同，约定张宝月在签订合同起15日内将房贷还清并注销银行的抵押，合同签订以后，张宝月至今未及时履行归还贷款、注销抵押的义务，导致房屋无法办理过户手续，张宝月的行为构成违约，按合同约定应支付20%的违约金，并没有违反相关的规定。2.曾明亮、唐霞为积极履行义务，支付了中介费、贷款服务定金、装修定金及设计费共计102160元，一审法院支持80000元违约金，远低于上诉人的实际损失。 张宝月辩称，张宝月没有违约的恶意，在双方签订合同的时候，案涉房屋已抵押给农商银行温江公平支行，抵押的借款人是郭富强，郭富强告诉张宝月2016年9月就能解除抵押，期限届满后，张宝月多次与郭富强协商，一直没有结果。张宝月通过中介向曾明亮、唐霞发出解除合同的函，并详细阐明了不能办理原因，自己不是因为房价上涨而不愿出售。曾明亮、唐霞在一审时候提交的证明损失的贷款服务合同和装修合同，因为不具有客观性和真实性，一审法院没有认定是合理、合法的。因房价的上涨已经超出了广大民众的预期，而张宝月是在无法为对方办理房屋过户的情况之后，及时告知曾明亮、唐霞，尽到了应尽的义务。张宝月认为曾明亮、唐霞主张的违约金过高，希望按照合同法关于定金罚则给予对方补偿。 张宝月上诉请求：撤销一审判决第三项，改判曾明亮、唐霞支付违约金20000元。事实和理由：曾明亮、唐霞没有举证证明其损失，故张宝月认为一审法院的违约金明显过高，应当予以降低。 曾明亮、唐霞辩称，张宝月承认已经违约了，现在银行也已接受还贷，曾明亮、唐霞支付的房款足以支付房款，在接受银行还贷的情况下，希望继续履行案涉合同。案涉合同第11条关于违约金的约定，是双方真实意思的表示，一审法院重新调整不符合合同法的相关规定。 曾明亮、唐霞向一审法院起诉请求：1.解除曾明亮、唐霞和张宝月于2016年7月16日签订的《房屋买卖合同书》及补充协议；2.张宝月退还曾明亮、唐霞定金50000元；3.张宝月向曾明亮、唐霞支付违约金362000元。 一审法院认定的事实：2016年7月16日，曾明亮、唐霞（买方）与张宝月（卖方）、成都金阳成房地产营销策划有限公司（中介方）签订一份《房屋买卖合同书》约定：张宝月将位于华阳街道华府大道一段518号9栋3单元4层8号住宅，建筑面积187.22平方米，出售给曾明亮、唐霞，该房屋产权证号为监证1249428号。张宝月将房屋以1780000元整出售给曾明亮、唐霞。签订合同时曾明亮、唐霞向成都金阳成房地产营销策划有限公司支付20000元作为购房定金，此款由成都金阳成房地产营销策划有限公司代管。产权监理处受理递件后转付张宝月，合同签订当日张宝月能提供有效证件并由成都金阳成房地产营销策划有限公司代管的，此款直接交付张宝月。基于成都金阳成房地产营销策划有限公司提供的居间服务，张宝月向成都金阳成房地产营销策划有限公司支付佣金10000元，曾明亮、唐霞向成都金阳成房地产营销策划有限公司支付佣金10000元，上述佣金在本合同签订的同时支付给成都金阳成房地产营销策划有限公司。付款方式：按揭方式，曾明亮、唐霞在合同签订之日起过户当日内向张宝月首付房款780000（含定金），余款1000000元由银行约定时间支付给张宝月。签订合同三日内张宝月将该房屋办理产权过户所需证件及资料交于成都金阳成房地产营销策划有限公司，张宝月所交资料必须真实有效，双方约定张宝月注销银行抵押后且曾明亮、唐霞银行贷款审批通过后10日内到产权交易中心办理房屋买卖权过户手续。成都金阳成房地产营销策划有限公司负责协助办理房屋交易网上备案和产权过户手续，曾明亮、唐霞、张宝月双方应积极予以配合，如约定曾明亮、唐霞通过按揭贷款购买上述房产，曾明亮、唐霞应如实告知自己的资信程度，以满足银行放款需要，双方应在2016年9月15日之前到曾明亮、唐霞贷款银行签字，同时提交曾明亮、唐霞贷款所需资料。办理完产权过户，曾明亮、唐霞验新产权证，张宝月在过户当日内向曾明亮、唐霞交房。曾明亮、唐霞、张宝月双方如未按本合同约定履行合同义务，属违约行为，终止合同，违约方向守约方按总房款的20%支付违约金。张宝月应在签订本合同之日起15日内到其借款银行提交提前还款申请。张宝月自行结清银行贷款。此房为清水闲置状态出售。如张宝月违约，成都金阳成房地产营销策划有限公司在未经过曾明亮、唐霞同意不得将房屋收取的相关原件（户口本）退给张宝月，否则成都金阳成房地产营销策划有限公司承担曾明亮、唐霞的定金损失。曾明亮、唐霞贷款不足部分以现金方式同首付款同支付。同日，唐霞（乙方）与张宝月（甲方）、成都金阳成房地产营销策划有限公司（中介方）签订一份《补充协议》，约定：张宝月、唐霞协商在三方买卖合同（合同编号：0000282）的房价基础上追加叁万元整房款，（唐霞同意以1810000元的房价购买位于华阳街道华府大道一段518号9栋3单元4层8号），此叁万元整房款在签订三方买卖合同时支付给张宝月。该协议上与原合同相关约定责任和法律效应是同等一致的。 同日，曾明亮、唐霞向张宝月支付定金20000元、房款30000元。张宝月向其出具两份借条。 一审法院另查明，位于华阳街道华府大道一段518号9栋3单元4层8号住宅（业务件号：权0890729）上至今存在抵押信息（业务件号：抵3957601；抵押面积187.22；权利价值1807000；约定期限2013-09-04至2017-09-03；抵押权人：成都农村商业银行股份有限公司温江公平支行；债务人：张宝月）。 一审庭审过程中，曾明亮、唐霞提交一份其与成都市御顺房地产代理有限公司于2016年8月3日签订的《贷款居间服务协议》以及一份收据，证明曾明亮已向成都市御顺房地产代理有限公司支付房屋评估、贷款服务费定金30000元。曾明亮、唐霞还提交了一份其与四川赞宸建筑装饰工程有限公司于2016年9月8日签订的《房屋装修合同》以及一份收据，证明唐霞已支付装修订金62160元。张宝月对上述证据三性均不予认可，并申请对《贷款居间服务协议》上成都市御顺房地产代理有限公司的公章、《房屋装修合同》上四川赞宸建筑装饰工程有限公司的公章真实性进行鉴定。因鉴定机构未调取到四川赞宸建筑装饰工程有限公司成都市公安局备案印章，已调取的成都市御顺房地产代理有限公司备案印章（印章编号：5101008210266）已于2011年6月25日报废，调取的成都市御顺房地产代理有限公司新办备案印章编号为5101008519364。但曾明亮、唐霞提交的双方于2016年8月3日《贷款居间服务协议》上成都市御顺房地产代理有限公司的印章编号为仍为5101008210266，故鉴定机构作出了退件处理。 一审法院认为，曾明亮、唐霞与张宝月于2016年7月16日签订的《房屋买卖合同书》及补充协议，系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。《房屋买卖合同书》约定“张宝月应在签订本合同之日起15日内到其借款银行提交提前还款申请。张宝月自行结清银行贷款”。本案由于涉案房屋在合同签订前已经办理抵押登记且至今未解除，张宝月的行为构成违约，导致《房屋买卖合同书》及补充协议无法继续履行，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。根据合同约定，曾明亮、唐霞有权单方面解除合同，现曾明亮、唐霞要求解除双方于2016年7月16日签订的《房屋买卖合同书》及补充协议，于法有据，一审法院予以支持。 关于曾明亮、唐霞主张张宝月返还定金50000元的问题，一审法院认为，本案中《房屋买卖合同书》及补充协议的约定，定金为20000元，购房款为30000元。现因张宝月的违约行为导致本案《房屋买卖合同书》及补充协议无法继续履行，故张宝月应向曾明亮、唐霞退还定金20000元及购房款30000元。 关于曾明亮、唐霞主张张宝月向其支付违约金362000元的问题，一审法院认为，本案因张宝月的违约行为导致合同无法继续履行，其应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方式。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，因此，违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量，而曾明亮、唐霞并未举证证明其损失的大小，一审法院兼顾合同实际履行情况、双方的过错程度及预期利益等综合因素，酌情确定违约金为80000元。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、曾明亮、唐霞与张宝月于2016年7月16日签订的《房屋买卖合同书》及补充协议于本判决生效之日起解除；二、张宝月于本判决生效之日起五日内返还曾明亮、唐霞定金20000元以及购房款30000元；三、张宝月于本判决生效之日起五日内支付曾明亮、唐霞违约金80000元；四、驳回曾明亮、唐霞的其他诉讼请求。案件受理费3365元，诉讼保全费2330元，合计5695元，由张宝月负担。 二审中，曾明亮、唐霞向本院提交了如下证据：《申明书》1份，载明：四川赞宸建筑装饰工程有限公司于2017年11月22日出具该申明书，表示该公司于2016年9月8日与唐霞签订房屋装修合同，并收取定金及设计费62160元。因唐霞个人因素导致合同无法履行，故收取的上述费用不予退还。拟证明张宝月的违约给自己造成的装修定金及设计费损失。《申明书》1份，载明：2017年11月22日，成都市御顺房地产代理有限公司出具该申明书，表示该公司于2016年8月15日与曾明亮签订的委托贷款服务合同真实有效，并收取了定金3万元。因该公司已完成了合同义务，已收取的定金不予退还。拟证明张宝月的违约行为给曾明亮、唐霞造成贷款服务费损失3万元。《房屋信息摘要》及房天下网页打印件，载明：案涉房屋现登记抵押权人为成都农村商业银行股份有限公司温江公平支行，权利价值：1807000元。约定期限为2013年9月4日至2017年9月3日。案涉房屋所在小区2017年11月份类似房屋的价格为每平方米17840元。拟证明该房屋被抵押给农商银行温江公平支行，期限已经届满。张宝月违约的理由是因为房价上涨，而不是因为抵押。 质证时，张宝月认为证据1、证据2无法定代表人的签名，不符合我国民事诉讼法关于证据的规定。证据3中认可房屋信息摘要的真实性，但与本案无关，且不能达到证明目的。房天下的网页打印件没有权威性，对其真实性、关联性也不认可。 本院审查认为，单位向人民法院提供的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章，因证据1、证据2无单位负责人及制作证明材料的人员签名或盖章，故该证据不符合证据的形式要件，本院不予采信。证据3中，房屋信息摘要一审已经质证并采信，本院不予质证。因双方对房天下网页打印件的真实性无异议，本院对其真实性、合法性、关联性予以确认，但相关网站中对房屋价格的表述系推广销售房屋时的单方陈述，不足以证明案涉房屋当前的价格水平。同时，因案涉房屋存在为第三人债务设定的抵押，该证据不足以证明张宝月违约的原因是房价上涨。 本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。另查明，张宝月于2016年10月25日向《成都金阳成房地产营销策划公司出具《协助解除0000282号房屋买卖合同函》，称因房屋所设定的抵押义务人郭富强无力还款，现有抵押未解除，无法履行合同义务。为减少损失扩大，请该公司向唐霞、曾明亮解释并协助解除双方签订的房屋买卖合同。该事实有经过一审质证且双方均予认可的《协助解除0000282号房屋买卖合同函》予以证实。 本院认为，曾明亮、唐霞与张宝月签订的《房屋买卖合同书》及补充协议系双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定合法有效。根据双方在二审中的上诉和答辩情况，本院的争议焦点为一审判决张宝月支付的违约金是否应予调整。本院认为，根据案涉合同第十二条、第十三条约定，如双方任何一方未按本合同约定履行义务，并导致合同终止，违约方向守约方按总房款的20%支付违约金。因该约定是合同终止情况下双方关于违约金的约定，现双方均同意解除合同，而解除合同属于合同终止的一种情形，该违约金应认定为合同解除情况下的违约金。因双方于2016年7月16日签订合同，后张宝月于同年10月底即提出解除合同，一审判决在兼顾合同履行情况、双方过错程度及预期利益等因素，酌情认定张宝月支付违约金8万元并无不当，本院予以维持。 综上所述，上诉人曾明亮、唐霞和张宝月的上诉请求均不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8230元，由上诉人曾明高、唐霞负担7930元，由上诉人张宝月负担300元。 本判决为终审判决。 审判长  曾光勇 审判员张卫敏 审判员曹洁 二〇一八年四月八日 书记员方丽雯