陕西省榆林市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）陕08民终821号上诉人（原审被告）：王亮平，男，1963年9月29日出生，汉族，住陕西省府谷县。委托诉讼代理人：康林平，陕西济众律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨建林，男，1959年5月1日出生，汉族，住陕西省府谷县。委托诉讼代理人：郑君，陕西华庸律师事务所律师。原审被告：府谷县新生农资有限公司，住所地：府谷县粮油巷32号。法定代表人：刘建飞。上诉人王亮平与被上诉人杨建林、原审被告府谷县新生农资有限公司因合同纠纷一案，不服府谷县人民法院（2017）陕0822民初296号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。王亮平上诉请求：撤销府谷县人民法院（2017）陕0822民初296号民事判决，改判按双方房屋置换协议执行。事实与理由：双方签订房屋置换协议后，因被上诉人不给付置换面积差价，从而上诉人无法给其交付置换房屋，一切责任都在被上诉人，是被上诉人违约。同时一审判上诉人给被上诉人补偿租赁房损失12万元没有任何事实依据，属错误。被上诉人答辩认为，原判认定事实清楚，处理正确。请求驳回上诉，维持原判。原告杨建林向一审法院请求判令：1、二被告按照《房屋置换协议书》的约定向原告立即交付聚泰家园小区B户型x层（实用面积104.29㎡）、C户型x层（实用面积107.93㎡）两套房屋；2、二被告向原告给付迟延交付房屋违约金20万元并赔偿原告从2014年1月1日至起诉之日止支付房屋租金损失12万元；3、二被告承担本案诉讼费。原审法院查明的事实，原告杨建林在原生产资料公司北墙外建有院落一处及院外小楼（三层）一栋，2010年被告府谷县新生农资有限公司拟在原告院落房屋侧前方新建住宅楼，因原告上述房屋紧邻被告府谷县新生农资有限公司施工区，房屋建成后将会遮挡原告房屋的采光、影响房屋通风，且开挖地基致使原告房屋后墙出现裂缝。2011年6月10日，被告王亮平与原告杨建林签订《房屋置换协议书》，协议约定：原告杨建林自愿将其所有的位于牛宝山房屋西侧的院落一处及院外小房一栋置换给被告，归其所有，原告的上述房屋的房产证（证号陕西府谷房权证府谷镇字第xxxxxx号）及土地使用权证（证号府国用xxxx第xxx号）于协议生效后三日内全部移交被告，上述房屋院外小楼（三层）于协议生效后当即移交被告，院内房屋于2011年12月30日前移交给被告。被告置换给原告在原生产资料公司新建的住宅楼B户型房屋一套（104.29㎡）（x楼）、C户型房屋一套（107.93㎡）（x楼），总计置换面积212.2㎡，互不找价。若实际置换面积大于或者小于应置换面积，按市场价找差。如一方违约，给付守约方20万元违约金，协议自双方签字后生效。协议签订后，原告杨建林按照协议约定将该房屋的产权证、土地使用证交付被告王亮平，房屋及院落于2012年春天移交被告王亮平，后由被告实际占有、收益。2013年12月，府谷县新生农资有限公司住宅楼物业以书面入伙通知书形式通知原告从2013年12月1日起开始办理入伙手续，交接时间为12月1日至12月31日，入伙通知所记载的置换给原告杨建林的房屋为新生农资住宅小区x号楼x单元xxx室、xxx室。另查明，原生产资料公司上新建的住宅小区由被告府谷县新生农资有限公司审批、新建，该工程名称为府谷县新生农资有限公司职工住宅楼，该住宅小区取得了国有土地使用权证，办理了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，建设工程施工许可证注明的开工日期为2011年6月10日，竣工日期为2012年7月15日，框架结构地上十四层，局部十五层，地下三层。被告王亮平在第一次诉讼中陈述，府谷县新生农资有限公司职工住宅楼属于被告府谷新生农资有限公司所有，作为该住宅楼的施工方，受被告府谷县新生农资有限公司委托代替其与置换户签订《房屋置换协议书》，办理房屋置换相关事宜。被告王亮平申请出庭的证人牛宝山、王俊仁均是与被告王亮平签订的《房屋置换协议书》，并已实际完成了房屋置换。又查明，被告府谷县新生农资有限公司法定代表人刘建飞，企业类型为有限责任公司，经营范围化肥、农地膜、五金、烟酒、建材、副食、农副产品（除粮食）销售。原审法院判决认为：本案争议的焦点问题是：原告杨建林与被告王亮平签订的《房屋置换协议书》履行主体及协议如何履行、双方应如何承担违约责任。关于《房屋置换协议书》的履行主体问题。原告杨建林所有的房屋位于新生农资有限公司住宅楼的北墙，在开挖地基时造成其房屋后墙出现裂缝，且建成后将遮挡原告房屋的采光、影响房屋通风，基于此原告杨建林与被告王亮平签订了协议书，该协议书系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议书合法有效。被告王亮平不仅与原告杨建林签订置换协议书，而且与原告相邻的房户牛宝山、王俊仁、严励生均签订了置换协议书，其中牛宝山、王俊仁已经完成了房屋的置换。被告王亮平既是协议书的签订主体，又是新生农资有限公司住宅楼的施工方，并办理房屋置换事宜，应该承担履行协议的责任。根据已经查明的事实，府谷县新生农资有限公司职工住宅楼由被告府谷县新生农资有限公司审批、新建，所有权应属其所有，且该住宅楼在地基开挖过程中造成原告房屋后墙裂缝，新建的住宅楼遮挡了原告房屋的采光、影响房屋通风，被告府谷县新生农资有限公司是侵权主体及置换协议的实际受益方，应共同承担履行协议的责任。关于《房屋置换协议书》如何履行的问题。协议书生效后，双方当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务，现原告杨建林已经按照协议书约定将房屋的产权证和土地使用证证件及房屋移交被告王亮平，被告王亮平、府谷县新生农资有限公司应按照协议书约定将府谷县新生农资有限公司住宅楼x号楼x单元x楼C户型xxx室房屋一套、x单元x楼B户型xxx室房屋一套交付原告杨建林。关于协议书约定的实际置换面积与应置换面积产生的差价，被告未到庭，也未提出反诉，本案不予处理，可另行主张。关于双方如何承担违约责任的问题。2013年12月份被告府谷县新生农资有限公司住宅楼物业通知原告杨建林接收所置换房屋，但因实际置换面积与应置换面积产生的差价及其他费用未协商一致，被告王亮平、府谷县新生农资有限公司未将所置换房屋交付原告杨建林。关于原告杨建林要求二被告向原告支付从2014年1月1日起至起诉之日（即2017年1月17日）止房屋租金损失12万元的诉讼请求。因原告杨建林已按照协议书约定于2014年之前将房屋移交被告王亮平，并由其实际受益，被告王亮平、府谷县新生农资有限公司仍未将应置换房屋交付原告杨建林，原告由此产生的房屋租赁费用应由二被告予以赔偿，原告主张的租赁损失12万元，该损失赔偿额与其居住区域房屋租金一致，应予支持。关于原告主张的按照《房屋置换协议书》约定由被告支付迟延交付房屋违约金20万元的诉讼请求，因对原告租金损失费已予以赔偿，该租金损失的赔偿金额与被告的违约行为造成的实际损失一致，且双方在房屋置换协议书中对房屋差价约定不明确，也未能协商确定差价，因此对导致未能按约定完成房屋置换的责任不能完全归咎于被告，故对原告杨建林要求二被告承担迟延交付房屋违约金20万元的诉讼请求不予支持。被告王亮平、被告府谷县新生农资有限公司法定代表人刘建飞经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为对原告起诉的事实及诉讼请求抗辩权的放弃，对可能引起的不利诉讼后果由其自负。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、第八十九条、第九十一条，《中国人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十二条之规定，判决：1、被告王亮平、府谷县新生农资有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告杨建林交付府谷县新生农资有限公司新建的住宅楼（聚泰家园小区）x号楼x单元x楼xxx室房屋一套、x单元x楼xxx室房屋一套。2、被告王亮平、府谷县新生农资有限公司于本判决生效之日起五日内赔偿原告杨建林房屋租赁损失12万元。3、驳回原告杨建林的其他诉讼请求。案件受理费6100元，由原告杨建林负担2033元，被告王亮平、府谷县新生农资有限公司负担4067元。二审与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人王亮平与被上诉人杨建林签订了房屋置换协议书，属双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，原审认定该协议书有效正确。上诉人王亮平既是协议书的签订主体，又是原审被告新生农资有限公司住宅楼的施工方，并办理房屋置换事宜，应该承担履行协议的责任。府谷县新生农资有限公司职工住宅楼由原审被告府谷县新生农资有限公司审批、新建，所有权应属其所有，且该住宅楼在地基开挖过程中造成被上诉人房屋后墙裂缝，新建的住宅楼遮挡了被上诉人房屋的采光、影响房屋通风，故原审被告府谷县新生农资有限公司是侵权主体及置换协议的实际受益方，应共同承担履行协议内容的义务。综上，原审判决上诉人王亮平与原审被告府谷县新生农资有限公司共同履行合同约定的交房义务正确。关于上诉人王亮平认为，因被上诉人不给付置换房屋面积差价费用，从而上诉人无法给其交付置换房屋，是被上诉人违约，由被上诉人承担违约责任的请求，因置换房屋面积差价的给付属另一法律关系，且上诉人未提供相关证据，故置换面积差价上诉人可另行主张权利，但上诉人不能按期交付置换房屋给被上诉人造成的租房损失费，理应由其承担。综上，原审法院判决认定事实清楚，处理正确。上诉人所持上诉理由，因无相关证据印证，依法不予支持。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2700元，由上诉人王亮平承担。本判决为终审判决。审判长  韩燕妮审判员  杜波云审判员  任晓明二〇一八年四月二十四日书记员  刘力好