广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0703民初581号原告：江门市长青皮革有限公司，住所地江门市蓬江区荷塘镇围仔开发区，统一社会信用代码91440700736165211J。法定代表人：董英良。委托诉讼代理人：黄健嫦，广东国晖（江门）律师事务所。被告：江门市长新皮革有限公司，住所地江门市蓬江区荷塘镇中兴四路22号B区、C区，统一社会信用代码91440703334918743D。法定代表人：刘忠平。委托诉讼代理人：谭伟斌，广东高拓律师事务所律师。原告江门市长青皮革有限公司（下简称长青公司）诉被告江门市长新皮革有限公司（下简称长新公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月17日立案受理后，依法适用普通程序并组成合议庭，于2018年3月7日公开开庭进行审理。原告长青公司的委托诉讼代理人黄健嫦、被告长新公司的委托诉讼代理人谭伟斌均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告长青公司起诉称：2016年7月18日，原告与被告签订《厂房租赁合同》，约定原告将江门市长青皮革有限公司的厂房车间、机器、环保设备等出租给被告，“租赁期限自2016年11月1日起至2021年10月31日止，押金120万元，分三年支付，2016年11月1日前支付第一年押金60万元，2017年11月1日前支付第二年押金30万元，2018年11月1日前支付第三年押金30万元，每月租金为15万元，应在每月5日前支付，延迟支付的违约金按日息1%计算。”在原、被告双方签订合同后，原告依约将租赁物交付给被告使用。被告在2016年11月至2017年3月期间租金，每月只向原告支付人民币10万元（10万元/月×5个月=50万元），其后在2017年9月7日向原告支付租金人民币10万元，2017年9月29日向原告支付租金人民币10万元。即被告在2016年11月1日至2017年12月31日的租金只向原告支付合计人民币70万元。2016年11月1日至2017年12月30日原告的应收租金应为人民币210万元，现被告只支付人民币70万元，即被告拖欠原告租金合计人民币140万元。合同约定“每月租金为人民币15万元，应在每月5日前支付，延迟支付的违约金按日息1%计算”，现原告主张“每月租金为人民币15万元，应在每月5日前支付，迟延支付违约金按月息2%计算”，自2016年11月5日起计至付清全部租金之日止的逾期付款利息。《厂房租赁合同》约定被告于2017年11月1日前支付原告第二年押金30万元，但现被告尚未支付，原告要求被告立即支付押金人民币30万元。为维护原告的合法权益，现诉请法院判令：1.被告支付租金1400000元及从2016年11月5日起按月利率2%计算逾期付款利息至租金付清之日止；2.被告支付第二年押金300000元；3.本案诉讼费用由被告承担。原告长青公司在举证期限内提供的证据有：1.营业执照（原件）1份；2.企业信息公示（复印件）1份；3.《厂房租赁合同》（原件）1份；4.《土地使用权证》（原件）1份；5.《关于房租和押金等问题的回复》（复印件）1份。被告长新公司答辩称：1.被告每月实缴租金应为10万元，非15万元；2.2017年8月开始，因不可抗力造成被告停止使用租赁物期间所形成的租金，应免除。不可抗力因素之一，厂房在台风“天鸽”中被毁坏，原告至今未维修，致使租赁物不能使用，该期间租金应免除。不可抗力因素之二，江门市环境保护局违规取水样的行政执法行为，致使租赁物不能使用，该期间的租金应免除；3.被告停产至今仍每月支付几万元维护污水池运营，原告认为被告违约不合理；4.第二年押金30万元，应在租赁物恢复使用后才支付。综上所述，被告尚欠原告租金仅为2017年6月、7月，未支付是因停产所致。原告有提供可正常使用租赁物的义务，现因不可抗力造成8月份停产之后的租金，应于免除。被告约有25万元租金未支付，因被告接手后投入大量资金且于8月份已经停产，所以被告未向原告支付。被告长新公司在举证期限内提供的证据有：1.《收据》（原件）4份；2.转账凭证（原件）4份；3.江环改[2017]第96号《江门市环境保护局责令改正违法行为决定书》（复印件）1份；4.江环罚听告字[2017]124号《江门市环境保护局行政处罚听证告知书》（复印件）1份；5.江环罚字[2017]193号《江门市环境保护局行政处罚决定书》（复印件）1份；6.江环改[2017]第144号《江门市环境保护局责令改正违法行为决定书》（复印件）1份；7.江环限产告[2017]09号《江门市环境保护局责令限制生产事先告知书》（复印件）1份；8.江环罚听告字[2017]155号《江门市环境保护局行政处罚听证告知书》（复印件）1份；9.江环听通[2017]18号《江门市环境保护局行政处罚听证会通知书》（复印件）1份；10.江环罚字[2017]242号《江门市环境保护局行政处罚决定书》（复印件）1份；11.江环限改字[2017]7号《环境违法行为责令改正通知书》（复印件）1份。经审理查明：2016年7月18日，长青公司与长新公司签订《厂房租赁合同》，约定：1.长青公司将其生产车间（下统称涉案租赁物）租给长新公司使用，用于皮革生产经营；2.租赁期限从2016年11月1日起至2021年10月31日止；3.押金为1200000元，分三年支付，第一年押金于2016年11月1日前支付600000元，第二年押金于2017年11月1日前支付300000元，第三年押金于2018年11月1日前支付300000元；4.厂房每月租金为150000元，其中50000元用于辅助长新公司处理污水及有关业务，长新公司应在每月5日前支付厂房每月租金，迟延支付需按每日1%支付利息；5.长新公司在生产过程中，必须验收生产安全措施，做到安全生产；6.污水排放必须达到国家污水排放标准，不得偷排及排放不合格污水，如上述因素造成的一切经济损失及法律后果，由长新公司承担等。长青公司、长新公司均在《厂房租赁合同》盖有公章确认。现长青公司以长新公司未支付租金1400000元及第二年押金300000元为由向本院起诉，并提出上述诉求。另查明，涉案租赁物位于江门市荷塘镇东堤××号土地[证号：江国用（2004）第200290号]，该地土地使用权人系长青公司。再查明，现长新公司已停止生产，即长新公司已停止使用涉案租赁物。再查明，台风“天鸽”于2017年8月23日以强台风级14级在广东省登陆，影响范围覆盖至包括江门地区以内的珠江口西岸地区。本院认为，本案属租赁合同纠纷。长青公司与长新公司关于涉案租赁物的租赁合同关系，有《厂房租赁合同》予以印证，系双方当事人真实意思表示，且未违反相关法律、法规的强制性规定，合法有效，本院依法予以确认。一、关于长新公司应否向长青公司支付租金及金额的问题。长青公司主张长新公司支付涉案租赁物2016年11月1日起至2017年12月31日期间租金1400000元。庭审中，长新公司抗辩称涉案租赁物实际每月租金为100000元，且台风“天鸽”损毁涉案租赁物及江门市环境保护局执法行为致使其停产，该期间租金应予免除。第一，关于涉案租赁物每月租金金额的问题。长青公司主张涉案租赁物每月租金为150000元。庭审中，长新公司抗辩称涉案租赁物每月实际交付租金为100000元。本院经查认为，《厂房租赁合同》记载“四、租金的支付期限及支付方式。乙方（即长新公司）租赁甲方（即长青公司）的厂房，每一个月的租金为人民币壹拾伍万元，（小写人民币150000元）乙方应在每月5号前支付，若迟延支付，违约金的利息每日1%计算。其中人民币伍万元（小写人民币50000元）用于补助乙方处理污水及有关业务，乙方必须提拨用于环保改造、运营管理并与甲方充分运用与环保业务上。”及“六、污水池的管理与使用。1.乙方（即长新公司）负责对污水池的管理及经营，污水池及其设备需要维修的，维修费用由乙方承担。……2.污水排放必须达到国家污水排放标准，不得偷排及排放不合格的污水，如上述因素造成的一切经济损失及法律后果，由乙方承担。”的内容，根据合同约定，涉案租赁物每月租金应为150000元。另合同亦约定，涉案租赁物每月租金150000元，其中有50000元是长青公司用于长新公司处理污水及有关业务的补助款，且《厂房租赁合同》中亦约定污水池的管理、经营、维修及相关法律后果，均由长新公司承担。按照合同约定，补助款50000元应在每月租金150000元中相抵扣，即长新公司每月实际支付租金应为100000元，且结合长新公司所举的《收据》可知，长青公司于2017年6月30日、2017年7月31日、2017年9月7日、2017年9月29日向长新公司出具《收据》四张，确认其收到长新公司2017年1月租金100000元、2017年2月至2017年3月租金150000元、2017年4月租金100000元、2017年5月租金100000元的事实。上述收据均能与长新公司抗辩称其每月实际向长青公司支付租金100000元的意见相互印证。综上，对长新公司上述抗辩意见，合理有据，本院予以采纳。故本院认定涉案租赁物每月租金为150000元且长新公司抵扣补助款50000元后实际每月向长青公司支付租金100000元的事实。第二，关于应否免除长新公司因台风及江门市环境保护局执法行为致其停产期间的租金的问题。首先，关于台风“天鸽”的问题，长新公司抗辩称台风“天鸽”致使厂房损毁，涉案租赁物不能使用，而长青公司认为长新公司未就台风致使厂房损毁、涉案租赁物不能使用等事项告知长青公司，长新公司不能以此作为不交付租金依据。本院经查认为，一方面，众所周知，台风“天鸽”属于破坏性极大的自然灾害，长青公司作为出租方，应当知道台风对涉案租赁物的影响及损毁程度等事实，且本院根据长青公司的申请，依法对长新公司在涉案租赁物中相关机器设备现场查封保全并拍摄相关现场照片。由照片显示出涉案租赁物受到严重损毁，与长新公司陈述厂房因台风损毁的事实相互印证，具有合理性。由此可见，台风“天鸽”实际上对涉案厂房造成破坏且致涉案租赁物不能使用。另一方面，根据《中华共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”及第二百三十一条“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。”的规定，长青公司作为出租方，依法应保持涉案租赁物在租赁期间符合合同约定的用途，且长青公司在本案诉讼中，对长新公司提出的台风致涉案租赁物破坏不能使用的事实未提供相应反驳证据，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，长青公司依法应承担举证不能的不利后果。如前述，厂房因台风“天鸽”破坏致使涉案租赁物不能使用，属于不可归责于承租人长新公司的事由，根据法律规定，承租人长新公司可要求减少租金或者不支付租金，因涉案租赁物现已不能使用，承租人长新公司租赁涉案租赁物的合同目的已无法实现，故长新公司可要求不支付台风发生后涉案租赁物的租金。如前查明事实，台风发生时间是2017年8月23日，即长新公司可要求不支付涉案租赁物2017年8月23日后租金，故对长新公司抗辩免除台风后租金的意见，于法有据，本院予以采纳。其次，关于江门市环境保护局执法行为的问题。庭审中，长新公司抗辩称因江门市环境保护局抽样取水的执法行为致其停业，该期间租金应免除。如前查明事实，《厂房租赁合同》中明确约定，长新公司应当严格遵守国家污水排放标准，且相关经济损失及法律后果由长新公司承担，而江门市环境保护局是否合法执法与长新公司应否免除该期间租金不属于同一法律关系，亦无直接法律关系。故对长新公司关于环保执法期间免除租金的抗辩意见，缺乏法律和事实依据，本院不予采纳。综上，涉案租赁物每月租金为150000元且长新公司抵扣补助款50000元后实际每月向长青公司支付租金100000元，即2016年11月1日至2017年12月31日期间长新公司应向长青公司支付涉案租赁物租金合计1400000元，另长青公司确认长新公司已支付部分租金700000元，且涉案租赁物2017年8月23日后租金依法可免除，即长新公司实际未支付涉案租赁物2017年6月、2017年7月及2017年8月22日（2017年8月1日至2017年8月22日合计22日）期间租金，以上租金合计270967.74元（100000元+100000元+100000元÷31日×22日）。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，长新公司未按《厂房租赁合同》约定向长青公司支付涉案租赁物2017年6月1日至2017年8月22日期间租金270967.74元的行为已属违约，长新公司依法应承担继续履行的违约责任，向长青公司支付租金270967.74元，对长青公司主张的超出部分，本院不予支持。二、关于长新公司应否向长青公司支付逾期付款利息及计算方式的问题。长青公司主张长新公司以租金1400000元为本金，从2016年11月5日起按月利率2%分段支付逾期付款利息。庭审中，长新公司抗辩称逾期付款利息应从2017年6月5日起分段计算。本院经查认为，按照《厂房租赁合同》约定，长新公司应当每月5日前支付当月租金，并按日利率1%支付延迟支付逾期付款利息。庭审中，长青公司主张约定的利率过高，故调整逾期付款利息按月利率2%计算。如前述，长新公司未依约向长青公司支付2017年6月1日至2017年8月22日期间租金270967.74元的行为已属违约，故长青公司可主张长新公司分别从2017年6月5日起以2017年6月租金100000元为本金、从2017年7月5日起以2017年7月租金100000元为本金、从2017年8月5日起以2017年8月租金70967.74元为本金按月利率2%分段支付逾期付款利息。故对长青公司主张长新公司支付逾期付款利息的诉求，应以本院调整为准，即从2017年6月5日起以租金100000元为本金、从2017年7月5日起以租金100000元为本金、从2017年8月5日起以租金70967.74元为本金按月利率2%分段支付逾期付款利息。三、关于长新公司应否向长青公司支付第二年押金300000元的问题。长青公司主张长新公司支付第二年押金300000元。长新公司抗辩称押金300000元应在涉案租赁物恢复正常使用后支付。本院经查认为，《厂房租赁合同》明确约定长新公司应于2017年11月1日前向长青公司支付第二年押金300000元，根据公平原则，承租人向出租人支付第二年押金应当是涉案租赁物能在租赁期间正常使用、承租人能继续实现其租赁目的的前提下支付，而涉案租赁物自2017年8月23日台风“天鸽”后不能使用，即承租人长新公司因不可归责其的事由现已无法继续使用涉案租赁物，且承租人长新公司现未向出租人长青公司支付租金，现时涉案租赁合同实际上不能履行。出租人长青公司在不能保证涉案租赁物在租赁期间符合约定的用途而主张长新公司支付第二年押金300000元，违反了公平原则，故对长青公司上述诉求，本院不予支持，但长青公司可在涉案租赁物恢复使用时主张长新公司支付第二年押金300000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十六条、第二百三十一条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告江门市长新皮革有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告江门市长青皮革有限公司支付2017年6月1日至2017年8月22日期间租金270967.74元及逾期付款利息（逾期付款利息从2017年6月5日起以租金100000元为本金、从2017年7月5日起以租金100000元为本金、从2017年8月5日起以租金70967.74元为本金分段按月利率2%计至款项实际付清之日止）；二、驳回原告江门市长青皮革有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费21609元，保全费5000元，两项合计26609元，由原告江门市长青皮革有限公司负担21965元，被告江门市长新皮革有限公司负担4644元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定的期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审 判 长  杨文彬人民陪审员  李惠兰人民陪审员  容巧静二〇一八年四月十日法官助理余韵欣书记员周戊喜