广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0703民初1117号原告：陈维兴，男，1968年11月16日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区，委托诉讼代理人：陈东山、谭锦龙，广东冈州律师事务所律师。被告：中山市力信科技发展有限公司，住所地广东省中山市东升镇葵兴大道。法定代表人：刘锦超。原告与被告民间借贷纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人陈东山到庭参加诉讼；被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告偿还原告借款本金700万元及逾期还款利息（利息从被告2014年3月22日应还款之日起计至被告还清全部借款之日止，按年利率24%计算）；2、被告偿付原告房屋买卖契税21万元；3、原告上述债权本息以拍卖被告提供的下列房屋即坐落于中山市××镇××花园××地下车库××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、Ａ418，共140个小车位所得价款优先受偿；4、诉讼费由被告负担。事实和理由：2014年1月22日，原告与被告签订《商品房回购合同》1份及《商品房买卖合同》140份，约定以签订房屋（坐落于中山市××镇××花园××地下车库140个小车位）买卖合同，作为被告借款抵押担保的方式向原告借款700万元；被告收到700万元借款后5个工作日内与原告到国土部门办理商品房担保的销售登记备案手续；偿还700万元借款的期限即回购房屋期限为2014年3月22日；逾期还款利息按日息千分之2计算；原告因购买房屋所需缴纳的契税等费用由被告承担；如被告逾期还款，原告有权选择要求被告还款或按《商品房买卖合同》约定每个车位5万元的价格受让140个车位。后原告依约于2014年1月23日将700万元转账支付给被告。原告与被告办理了140个车位的商品房销售登记备案手续。后原告缴纳了140个车位契税21万元。但被告没有依约偿还700万元借款给原告，并拒绝办理140个车位的转让过户手续。原告向法院起诉，请求判令被告将140个车位过户给原告，后被驳回诉讼请求。原告因此提起本案诉讼。原告向本院提供的证据有：证据1、《商品房回购合同》；证据2、银行账户交易明细、《收据》；证据3、《中山市商品房销售登记备案表》；证据4、《税收缴款书》；证据5、《民事判决书》；证据6、《商品房买卖合同》。被告无答辩，也没有向本院提供证据。本院查明：2014年1月22日，原告与被告签订140份《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买中山市××镇××花园××地下车库××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、Ａ418，共140个已竣工的小车位，价格为5万元/个，交付小车位的日期为2016年1月31日前。2014年1月22日，原告与被告签订《商品房回购合同》，约定原告以总价款700万元向被告购买上述140个小车位，双方签订上述《商品房买卖合同》的同日，在办理好网签手续后，原告即将700万元支付给被告。被告收齐房款后5个工作日内与原告到国土部门将该商品房备案登记在原告名下，原告因购买该商品房所需缴纳的契税等费用由被告承担。自该协议签订之日起至2014年3月22日，被告必须就上述原告所购的商品房向原告回购，回购总价款为700万元，被告付清回购总价款后，双方即办理终止原《商品房买卖合同》备案的手续。若被告在2014年3月22日前未支付原告原购买该商品房的总价款，原告有权不再按该协议约定将该商品房转让给被告，被告需按《商品房买卖合同》继续履行出卖人的各项合同义务。若被告在2014年3月22日前未支付原告原购买该商品房的总价款且原告要求被告继续回购的，每逾期一日被告须按该部分金额的千分之二向原告支付违约金至付清之日止。2014年1月23日，原告向被告转账支付了700万元。后双方到中山市房地产交易登记管理所办理了上述140个小车位的商品房销售登记备案，买受人登记为原告。2015年1月份，原告向中山市地方税务局缴纳了上述140个小车位的契税，为1500元/个。2015年8月25日，原告到中山市第二人民法院提起诉讼，请求判令被告协助原告办理上述140个小车位过户至原告名下的房屋所有权登记手续。2016年9月30日，中山市第二人民法院作出（2015）中二法民一初字第1395号《民事判决书》，判决驳回原告的全部诉讼请求。原告提起上诉。2017年12月18日，中山市中级人民法院作出（2017）粤20民终121号《民事判决书》，驳回上诉，维持原判。本院认为：本案是民间借贷纠纷。被告在（2015）中二法民一初字第1395号案中辩称双方之间的法律关系名为房屋买卖实为借贷，双方之所以签订关于涉案140个小车位的《商品房买卖合同》，是因被告为了顺利从原告处获得借款，而原告为获得债权的保障，让涉案140个小车位成为还款的担保。原告在该案中主张双方的基础法律关系为商品房销售合同关系而非民间借贷关系，被法院判决驳回诉讼请求后，在本案中又起诉称其支付给被告的关于涉案140个小车位的“购房款”实为借款。另（2015）中二法民一初字第1395号、（2017）粤20民终121号《民事判决书》亦已认定原告及被告之间是民间借贷纠纷。因此，本院认定双方签订涉案140份《商品房买卖合同》及1份《商品房回购合同》的真实意思表示不是买卖小车位，而是为被告向原告所借的700万元借款提供担保。根据《商品房回购合同》，被告应于2014年3月22日前向原告偿还700万元借款。后被告没有履行按期还款的合同义务，被告的行为已属违约，故原告请求被告返还借款本金700万元合法有据，本院予以支持。根据《商品房回购合同》，被告逾期还款需按每日2‰的标准向原告支付违约金。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款规定：“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。”因上述约定的借贷利率标准已超过法定标准，原告主动将请求的利息调整为按年利率24%计算，并自2014年3月22日起计至付款之日止合理，本院予以支持。关于原告请求的契税。根据《税收缴款书》，涉案140个小车位的契税为1500元/个，共21万元（140个×1500元/个）。虽然原告及被告之间并不具有小车位买卖的真实意思表示，但《商品房回购合同》约定原告因“购买”房屋所需缴纳的契税等费用由被告承担，故原告缴纳的涉案140个小车位的契税，应由被告承担。原告请求被告支付契税21万元合法有据，本院予以支持。关于原告请求拍卖涉案140个小车位并对所得价款优先受偿。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第二款规定：“按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”涉案以买卖形式用作担保的140个小车位已经进行了商品房销售登记备案，其目的是为了限制该担保房产的转让或作其他处分，已具有物权公示的作用，能够起到对抗善意第三人的法律效力。虽然涉案140份《商品房买卖合同》在（2015）中二法民一初字第1395号案中已被法院认定为无效合同，但涉案的非典型担保行为仍属于前述司法解释中规定的情形，因此，若被告不履行本案生效判决确定的上述金钱债务，原告可以申请拍卖涉案140个小车位以偿还债务。但涉案140个小车位作为担保标的物，被告并非让渡不动产所有权，而是让渡物权期待权，且在被告不能履行还款义务时，也不能转移所有权，而应对担保标的物进行拍卖折价后由原告从价款中受偿。另上述司法解释条款也没有规定当借款不能实现时，债权人可以优先受偿买卖合同的标的物。因此，原告请求对拍卖涉案140个小车位所得价款享有优先受偿权缺乏法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、第二十六条第一款之规定，判决如下：一、被告中山市力信科技发展有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告陈维兴借款本金700万元及利息（利息按年利率24%计算，自2014年3月22日起计至付清之日止）。二、被告自本判决发生法律效力之日起十日内支付原告契税21万元。三、若被告不履行本案生效判决确定的第一、二项债务，原告可以申请拍卖中山市东升镇银信花园1-3幢5-14幢地下车库A261、A262、A263、A264、A265、A266、A267、A268、A269、A270、A271、A272、A273、A274、A275、A276、A277、A278、A279、A280、A281、A282、A283、A284、A285、A286、A287、A289、A290、A291、A292、A293、A294、A295、A296、A297、A299、A300、A301、A302、A303、A304、A305、A306、A307、A308、A309、A310、A311、A312、A313、A314、A315、A316、A317、A318、A319、A320、A321、A322、A323、A324、A325、A326、A327、A328、A329、A330、A331、A332、A333、A334、A335、A336、A337、A338、A339、A340、A341、A342、A343、A344、A345、A346、A347、A348、A349、A350、A351、A352、A353、A354、A355、A356、A357、A358、A359、A360、A361、A362、A363、A364、A365、A366、A367、A368、A369、A370、A371、A372、A373、A374、A375、A376、A377、A378、A379、A380、A381、A382、A383、A384、A385、A386、A387、A388、A389、A390、A391、A392、A393、A394、A395、A396、A397、A398、A399、A400、A415、A418小车位，以偿还债务。四、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费103700元、保全费5000元，合计108700元，由被告中山市力信科技发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审 判 长  陈健明人民陪审员  刘 颖人民陪审员  李建华二〇一八年四月四日法官助理梁结喜书记员曾燕萍