江西省龙南县人民法院民 事 判 决 书（2018）赣0727民初140号原告易祖辉，男，1965年7月25日生，汉族，住赣县。委托代理人王世发，江西南芳律师事务所律师，特别代理。被告谢春芳，男，1956年6月9日出生，汉族，住龙南县。委托代理人廖龙生，龙南县经济贸易法律服务所法律工作者，特别代理。原告易祖辉与被告谢春芳租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月18受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告易祖辉及其委托代理人王世发，被告谢春芳及其委托代理人廖龙生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告为了发展规模养猪事业，和被告谢春芳、谢海房、陈添娥共三户签订“租用山地协议”，其中被告3.35亩，谢海房1.87亩、陈添娥2.07亩共计6.78亩，栏舍面积960平米，饲养规模500头，村委会同意。原、被告于2013年7月1日签订“租用山地协议”，合同第二条：山地租用期限为25年，即2014年1月1日至2018年12月31日止；第四条：山地租金每年每亩叁佰元标准支付给甲方……；第十二条：未尽事宜双方协商解决。（如一方违约应赔偿另一方的经济损失五十万元的贰倍）。（其他详见合同）。合同签订后，原告共计支付给二被告四年租金共计4020元，谢海房2244元，陈添娥2484元。且原告进行了平整土地，雇请挖机、工人、上龙南住宿交通、搞高压线等共计花费124596元（详见清单）。可是于2017年上半年，两被告却把原告所租山场另租给龙南县龙祥液化气有限公司办液化气站，并且圈了起来，把道路也给毁坏封住，致使原告无法通行，无法办猪场，达不到原来规模办猪场的目的，造成原告的巨大损失，被告的行为已经构成违约，严重侵害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，特向贵院起诉，请求法院判决：1、请求法院依法判决解除原被告2013年7月1日签订的租用山地协议；2、请求法院依法判决被告赔偿损失124596元；违约金10万元，合计：224596元；3、本案诉讼费由被告承担。原告为支持其主张，申请人证人赖水生出庭作证，并提供了下列证据材料:1、身份证。证明原告的诉讼主体资格。2、租用土地协议和转让土地协议书。证明原告和被告、谢海房、陈添娥三户签订租用土地协议以及原告与谢良钰、谢继来、谢朝阳、谢志林签订转让土地协议，用于举办养猪场。3、新建养猪场选址申请表、周边户同意书。证明原告在该地举办猪场，得到村委会及周边群众的同意。4、工程项目出入单、收条、收据。证明原告为举办平整该猪场地块、租金等的花费共计124596元。5、照片3张。证明被告把租赁给原告的土地另行转租给龙南县龙翔液化气有限公司，被告具有违约行为。被告辩称，一、导致山地租赁协议终止或解除的责任在原告，理由：1、自2013年7月1日，原被告双方签订协议后，原告易祖辉一直未到相关主管部门申请立项，或申请林地审批等相关手续，原告办场行为不合法。2、原被告双方在2015年约定，易祖辉应当在半年之内建猪场，在未建好的情况下，被告多次通过介绍人在2016年的6-7月之间通知易祖辉过来协商，但被告拒不配合协商。3、被告已于2016年6-7月期间就提出了终止协议的主张，原告在一年以内未对被告行为提起诉讼，视为他放弃权利。4、原被告签订的协议，已经实际不能履行，2016年7月16日，临塘乡人民政府已经发文明确主要干线1000米范围内严禁兴建养殖场，故被告不但提出解除主张，政府也禁止了兴建养猪场，在这种情况下，为了避免损失进一步扩大，被告才将自己的林地租赁给其他人，且已经得到相关部门批准。二、自协议签订起，原告一直未到山地进行养猪场进行建设，且直到现在原告方也未对被告谢春芳山地进行投资等，原告所谓的损失与被告谢春芳没有关系。损失清单上的投资未在被告山地上，而是在其他地方。原告在当地购买鱼塘等行为是违法行为，根据法律规定，由于违法行为导致的损失，不能予以支持。另外，当初被告之所以同意将已平整的山地租给原告，是因被告所经营的果园需要农家肥，但由于原告租赁山场后一直未建猪场，导致被告无肥可用，给被告谢春芳造成的损失约20万左右。三、原告作为专业养猪场人员，应该知道兴建养猪场取得哪些相关部门的审批，从2013年至被告山地租赁给他人，但原告一直未进行提请审批，既然原告未提请审批，那么原告所投资的行为的损失都是自己的过错所造成的损失。被告认为原被告签订的协议应当确认无效，未经被告所在村集体经济组织3分之2以上的人同意。综上，被告认为造成土地租赁协议无法履行并已终止的后果责任在原告易祖辉，被告方同意返还收取原告的4年租金4000多元，请求法庭查明案件事实，依法驳回原告诉请。被告为支持其答辩，申请人证人赖水生、谢寿榕、肖茂贵出庭作证，并提供了下列证据材料：1、收据1份。证明谢春芳在2015年12月27日收取易祖辉租金时已和易祖辉约定了易祖辉应当在半年内建好养猪场的事实。2、龙南县临塘乡人民政府文件。证明自2016年7月16日起临塘乡人民政府发文通知国道等主要交通要道禁止建设养猪养殖场的事实。3、责令停止土地违法行为通知书。证明原告占用土地未经政府主管部门批准的事实。4、违法征占用地整改通知书。证明对象同证据3。5、现场租赁山地照片。证明谢春芳租赁给易祖辉山地的实际状况。6、证人证词。证明证人的身份情况的事实，证明易祖辉不按约定建设主场的事实以及谢春芳要求终止山地租赁协议时，已电话通知易祖辉，但其不配合协商处理的事实。经审理查明，2013年7月1日，原告因兴建养猪场需要，与包括被告在内的三户人分别签订《租用山地协议》，协议以被告及其妻子徐美春为甲方，原告本人为乙方，约定甲方从案外人谢勇奇处租用，座落在马石坑埂相邻的部分山地（东：谢雪平、谢海房，南：本户，西：本户，北：本户，面积：3.35亩）转租给原告，租用期限为25年，自2014年1月1日起至2038年12月30日止，2013年7月至12月为基建设施时间，甲方不收取租金，山地租金为每亩300元，协议还对违约责任等事项进行了约定。协议签订后，原告向被告支付了二年的租金2010元。因原告的养猪场一直未建好，被告曾表示要与原告解除上述协议，经双方再次协商，2015年12月27日，被告同意将上述山地继续租给原告，并于当天收取了原告2016年至2017年的租金2010元，同时被告向原告出具了收据，收据上注明“要求半年内建好厂，除雨天外，特殊情况另外”，但至2017年上半年，原告仍未建好养猪场，在上述山地内仅进行了部分地面平整工作。2017年上半年，被告又将上述山地租给龙南县龙祥液化气有限公司用于建设液化气站，被告转租给龙南县龙祥液化气有限公司时曾通知原告来龙南协商解除合同事宜。故原告诉至本院。另查明，原告曾于2015年11月6日向相关单位申请新建猪场，但仅有龙南县临塘乡临江村同意在符合环保要求的条件下建舍养猪，未取得包括临塘乡政府、环保局等单位的许可。同时原告租赁上述山地后，因未履行征占用林地手续，在建设过程中，被龙南县临塘乡林业工作站于2013年12月19日发放《违法征占用林地整改通知书》，要求原告于2013年12月27日前补办相关手续，但原告未按通知书履行补办手续。2016年7月19日，龙南县国土资源局以原告非法占用集体土地进行非农建设为由，责令原告立即停止施工和占用行为。2016年7月10日，临塘乡人民政府出台临府字[2016]22号文件，规定将畜禽养殖区划分为禁养区、限养区和可养区，其中禁养区包括105国道干线外延1000米范围内。再查明，上述《租用山地协议》两个乙方当事人之一徐美春系被告妻子，其于2017年6月3日去世，原告曾将徐美春作为本案被告起诉，后来自愿放弃对徐美春的起诉。被告当庭表示解除或终止合同后，同意退回已收取原告支付的山场租金4020元。上述事实，有当事人陈述、身份证、租用山地协议、临塘乡政府文件、通知书、证人证言等证据证实，足以认定。本院认为，依法成立生效的合同，对双方当事人均有约束力。原、被告系完全民事行为能力人，双方于2013年7月1日自愿签订的《租用山地协议》，系双方真实意思表示，且协议内容合法，应当认定为有效。合法有效的合同，当事人可以解除，双方诉争的山地现已另作他用，双方的合同目的已不能实现，因此原告主张解除上述《租用山地协议》，本院予以支持。上述协议中约定2013年7月至12月为原告进行基建期间，虽然原告未按该约定期间完成基建，但被告于2015年12月27日同意收取原告两年租金，并向原告出具了收据的行为，应当视为双方对上述协议中有关基建期间的内容进行了协商变更，双方应当按变更后的协议履行各自义务。关于违约金问题。首先，根据变更后协议的约定，原告应在半年内建好养猪场（雨天、特殊情况另外），但截止2017年上半年，原告仍未建好养猪场，且原告未提供证据证明有符合延长基建期间情形的证据，其次，原告兴建养猪场过程既未经过相关部门许可，在建设过程中也存在多项违法行为，最后，诉争山地在租赁给龙南县龙祥液化气有限公司时，被告曾通知原告解除双方的山地租用协议，但原告未予理睬。综上，原告既未按约定的时间建好养猪场，且养猪场未能建成的原因也在于原告，原告的上述行为导致合同目的不能实现，因此其主张被告支付违约金100000元，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原告兴建养猪场的场地系从包括被告在内的三户农户处租用，其当庭陈述其主张的投资金额124596元系整个养猪场的投资，同时根据证人证言和现场像片，原告对诉争山地仅进行了部分平整工作，根据“谁主张，谁举证”的原则，原告无证据证明对诉争山地的具体投资金额，应承担举证不能的法律后果，因此原告主张被告赔偿投资款124596元，本院不予支持。被告在庭审中表示愿意返还其已收取的山地租金4020元给原告，该意思表示真实有效，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、解除原告易祖辉与被告谢春芳于2013年7月1日签订的《租用山地协议》；二、被告谢春芳于本判决生效后十日内返还原告易祖辉山地租金4020元；三、驳回原告易祖辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在判决书发生法律效力后规定的履行期最后一日起二年内向本院申请执行。案件受理费2334元，由原告易祖辉承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审判员  王群勇二〇一八年四月十三日书记员  黄金龙