贵州省黎平县人民法院民 事 判 决 书（2018）黔2631民初116号原告潘海亮，男，1991年2月7日出生,侗族，住贵州省黎平县。委托代理人吴学通，男，贵州省黎平县龙额镇法律服务所法律服务工作者。被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司。统一社会信用代码：9512263158068812X4。地址：贵州省黎平县德凤镇五开北路侗族风情园。法定代表人叶秀，女，该公司董事长。委托代理人顾崇罡，男，贵州全红律师事务所律师。委托代理人孟洪斌，男，贵州全红律师事务所律师。原告潘海亮诉被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月16日受理后，依法由审判员毛恩跃独任审判，于2018年3月12日公开开庭进行了审理。原告委托代理人吴学通、被告委托代理人孟洪斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2013年4月26日，原告与被告签订黎平县德凤镇侗族风情园9、10幢4单元502号房的《商品房买卖合同》，约定原告购买被告所建的黎平县德凤镇侗族风情园9、10幢4单元502号房，套内面积为109.97平方米，每平方米3718.03元，购买总金额为人民币408872元。合同签订时原告于2014年5月20日支付人民币128872元给被告作为购房定金、工本费登记费给被告，余款人民币280000元按合同约定以办理按揭贷款所需全部资料交给被告，并2013年11月11日办理按揭贷款支付给被告完毕。根据《商品房买卖合同》约定，被告应在2014年12月31日将原告所购买房屋所有权转移登记给原告，可被告至今没有将原告所购房屋所有权转移登记的房产证办理给原告，其行为已构成违约。根据原、被告所签订的《商品房买卖合同》第十九条三款的约定，被告逾期交付房产证的，从逾期交付的自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款的0.1%违约金。因此，被告未在约定期限内对给原告办理房产证应当承担违约责任，特依法向人民法院提起诉讼，请求：1、判决被告办理黎平县德凤镇侗族风情园9、10幢4单元502号房的房产证给原告；2、判决被告对原告支付不能办理房产证的违约金129000元（按合同总价款的30%计算）；3、案件受理费判决被告承担。原告在举证期限内向本院提交以下4份证据：1、身份证复印件，证明原告的诉讼主体适格。2、《商品房买卖合同》，证明原、被告的买卖合同关系。3、交款单，证明原告交款的事实。4、房屋销售财务结算单，证明原告付全部房款已结算。被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司辩称：一、即便本案商品房预售转移登记的相关文书没有按约定时间交付有答辩人客观上不能预知、不能克服的原因，对此答辩人没有过错，具有免责理由。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定的立法本意，商品房买卖合同的出卖人只要在履行转移房屋所有权义务的行为方式上，表现为只要是提供了必要的证明文件，协助买受人完成申请办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；在约定或法定的期限内完成房屋权属的初始登记，并在买受人申请办理房屋所有权登记时，能够提供办理房屋所有权的相关证明，即可认定出卖人的协助义务已经完成，其承担的转移房屋所有权登记的义务履行完毕；答辩人的主要义务内容是向权属登记中心递交包括《商品房买卖合同》、记载有土地使用权状况的《国有土地使用证》、《商品房预售许可证》、建设工程竣工验收证明、房屋建设工程竣工验收备案表、商品房项目竣工交付使用备案等相关材料，即可认定答辩人办理房屋初始登记和转移登记的协助义务已经履行完毕，且从答辩人提交的证据材料中足以证明答辩人在该宗商品房买卖合同约定的时间内进行初始登记和转移登记工作中已经备齐了相关证明文件。所以，即便出现房屋转移登记的有关文书延期交付被答辩人办证非答辩人的单方原因造成，除了因政府机关的行政行为原因，还有被答辩人没有履行义务的原因，非答辩人的过失、过错所致，答辩人不应对此承担责任。被答辩人至今未向答辩人出具授权委托书或填写《黎平县土地房屋登记申书》，也没有联系答辩人要求答辩人协助办理商品房转移，即便出现逾期办理房屋转移登记文书交的结果，也是答辩人与被答辩人双方的原因造成。二、即使答辩人在办理预售商品房转移登记活动中存在相关文书逾期交付被答辩人，被答辩人也没有理由要求答辩人承担逾期交付办理房屋转移登记相关文书的单项违约金150000元。假如不考虑本案“情势变更”原因，被答辩人也没有理由向答辩人索要主张129000元的违约金，被答辩人向答辩人购买侗族风情园9.10栋4单元502号房屋支付全部购房款仅仅为408872元，是否按时足额向答辩人支付购房款、被告应当依法向人民法院提供证据，如果不能举证的话，答辩人即不认可，也不应当承担违约责任。即便被答辩人支付了购房款，被答辩人还得向人民法院提供证据证明其有经济损失的发生和损失的存在，否则，原告向人民法院请求主张的违约金129000元，无论答辩人是否存在逾期交付房屋转移登记相关文书的情况，被答辩人提出这样的请求有悖最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第29条的规定，“……当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的有关规定，就本案来讲，如果讲因为答辩人违约给被答辩人造成经济损失，在本案中，答辩人没有出现逾期交房，合同签订之后，被答辩人是否按照约定交付物业管理费，是否与物业公司签订物业管理服务合同，是否根据约定办理房屋交接手续，是否依法纳税，是否交付房屋维修基金等应当举证证明，如果被答辩人举证不能，即可认定被答辩人违约在先，没有损失存在，其所提出的诉讼请求就不能成立。假如答辩人存在逾期交付产权转移登记相关文书，被答辩人提出129000元的“违约金”诉讼法请求也严重脱离客观实际，违反公平、公正原则，请法院根据被答辩人因此是否受到损失的实际，调减双方签订的逾期办理转移登记文书的违约金计算标准。众所周知的道理，作为被答辩人按照按揭贷款的方式向答辩人购买房屋，其购买的房屋已经抵押给银行，即便答辩人按照合同约定协助被答辩人给予其办理产权转移登记，其购买的房屋也还是抵押给银行，其不可能再用来抵押给他人，也不能进行处分，不会再发生商业经营的情形，换言之，就是说，被答辩人购买的房屋即便迟延办理产权转移登记也没有因此给其造成损失。逾期办理的房屋转移登记相关文书违约金的损失，应当经过损失评估鉴定机构来依法鉴定评估，损失评估鉴定的发起人应当由被答辩人来提起，如果不申请损失评估鉴定，表明被答辩人举证不能，其对此应当承担法律后果；此外，人民法院也可以按照黎平县政府作出的黎府（2012）7号《黎平县人民政府关于印发黎平县国有土地上房屋征收与补偿实施意见（试行）的通知》第八条第（三）款第2项的规定：临时过渡安置费，住宅房屋以每平方米每月10元标准计算，主张两项“违约金”之和不能超过被答辩人实际受到损失的30%。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合约法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决……。三、被答辩人提出的部分违约金诉讼请求已经超过诉讼时效，依法不应获得法律的支持。在本案中，被答辩人提出的违约金诉讼请求合计计算了有三年多的期限，因为本案的法律事实发生在《民法总则》施行之前，《法律总则》关于诉讼时效的规定没有溯及力，应当适用《民法通则》两年诉讼时效的规定，因此，被答辩人提出的违约金诉讼请求无论是否存在事实依据，其提出的部分诉讼请求已经超期，请法院依法驳回其诉讼。四、被答辩人计算逾期交付不动产权证转移登记文书给被答辩人和逾期办理不动产权证的“违约金”期限认定、计算不当，其诉讼请求应当驳回。答辩人于2016年8月10日交付了房屋，因答辩人预售的房屋为尚未建成的房屋，按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的规定“由于出卖人的原因，买受人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成的房屋，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为竣工的房屋，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”即使不考虑被答辩人违约在先的原因，违约金充其量为408872元×6.18％÷365天×150天=10384.22元。被答辩人购买的侗族风情园9.10幢楼房已经在2017年4月办理了不动产权验收备案手续完毕，并向黎平县住建行政机关申报了不动产权证转移登记手续，此后的期间无论是否办到产权证，不是答辩人的原因所致，均非答辩人的责任，被答辩人把这一期间仍然计算为答辩人逾期协助其办理不动产权证的违约期间明显不当，应依法驳回其诉求。综上所述，被答辩人起诉陈述的逾期交房时间情况与客观事实严重不符，已经实际占有、使用该房屋，即便答辩人存在逾期交付产权转移登记文书给被答辩人，被答辩人没有因此造成经济损失，其提出请求的违约金总额为129000元没有事实依据，也明显过高，计算的违约金期间和结果均不当。并且被答辩人存在不交付物业管理费等违约在先的事实，其无权请求答辩人支付违约金。被告举证期限内向本院提交以下2份证据：1、竣工验收备案表，证明该房屋经过多家单位验收合格。2、交房公告，证明被告通知购房人办理交房手续。经审理查明：2013年4月26日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告侗族风情园9.10幢4单元502号商住房，建筑面积为122.19平方米、房屋总价款为408872元，合同约定交房日期为2014年9月30日前。合同第十九条第三项转移登记约定：（一）出卖人承诺于2014年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已交付房价款的0.1%承担违约金。2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第1、2项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款的0.1%承担违约金。（四）双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请商品房转移登记。合同签订后，原告按合同约定付清了全部购房款408872元，并已交纳维修基金、登记工本费、契税、印花税、物业管理费等费用。被告于2016年8月10日交付房屋给原告，2017年6月12日通知原告办理商品房不动产权证，但被告至今未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书。原、被告就逾期交付商品房转移登记有关文书违约金问题多次协商未果，原告于2018年1月16日向本院提起诉讼。上述事实，有原、被告陈述，原、被告提交的证据证实，本院予以认定。本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，合同当事人应当遵照诚实信用原则全面履行义务。合同签订时，原、被告双方就房屋价款、交房时间、办理房屋产权证等事项均作了明确约定。合同签订后，原告按照合同约定已全部交付了房款及相关税费，但被告却未能在约定的期限交付办理房屋转移登记的相关文书给原告，导致原告未能按时办理商品房所有权登记证书，显然已经违约，理应承担违约责任。关于原告要求被告办理房产证的问题，本院认为，根据双方合同约定，原告未委托被告办证，办理商品房转移登记是双方共同向房屋登记机关申请商品房转移登记，房产证办理应为被告将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告或送到相关办证部门，并协助原告办理。关于违约金的问题，原告要求被告按合同总价款的30%支付129000元违约金给原告，本院认为，原告计算违约金的计算方式于法无据，本院不予支持。按照合同约定，逾期办理商品房转移登记的有关文书按日以已付购房款的0.1%支付违约金，违约金日达408.8元。被告认为违约金过高，请求予以调整。本院认为被告逾期办理商品房转移登记的有关文书，并未影响到原告的居住生活、亦未对房屋出租等收益造成影响，但因原告未能及时获得所有权证书，对原告的处分权造成了一定的影响。因此，被告违约未能及时交付办理商品房转移登记有关文书，给原告造成的损失系难以确定的，且双方在合同中违约金约定明显过高，被告逾期办理商品房转移登记的有关文书不可能给原告造成如此巨大的损失，因此被告请求调整违约金，于法有据，理由充分，本院予以支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，对被告逾期办理商品房转移登记的有关文书的违约责任，按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期贷款利息的标准，根据中国人民银行《关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发[2003]251号）和银发[2015]325号文件规定，贷款年利率为4.75％，逾期贷款利率在贷款利率水平上加收30％-50％，本院酌情加收为30％，为6.18％。关于违约金计算的截止日期问题，依照《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》、《城市房屋权属登记管理办法》的相关规定，办证是出卖人、买受人和房产权证登记机关相互协作、互相衔接的过程。开发商领取初始权属证书或收件单时具备了办证条件，并向买受人发出通知之日起，开发商即完成其办证义务。故开发商向买受人发出通知之日为其承担违约金责任的截止日期。被告在2017年6月12日已通知原告办理不动产权证（被告楼盘已符合办证条件），被告逾期交付办理房屋转移登记的相关文书给原告的违约时间为2014年12月31日至2017年6月12日。关于本案诉讼时效问题，被告已将房屋交付给原告，原告请求办理房产证具有物权性质，不适用诉讼时效的规定。关于逾期办证违约金的时效问题，双方合同约定违约金是以日累计计算违约金数额的，违约金数额随着违约行为的持续发生不断增长。对这一违约金的请求给付是一种继续性债权，随着时间的推移不断发生变化，违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。本案中，合同约定被告在2014年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，原告权利被侵害从知道或者应当知道权利被侵害时起计算，即应当从约定的时间届满时计算，根据《中华人民共和国民法通则》规定，诉讼时效期间为2014年12月31日至2016年12月31日。在此期间即《中华人民共和国民法总则》尚未施行，故诉讼时效为两年。原告于2018年1月16日起诉，其保护债权权益的诉讼时效应从2018年1月16日（起诉之日）倒推2年至2016年1月16日止。2014年12月31日至2016年1月16日期间已超两年诉讼时效不受法律保护。被告承担违约金的违约时间应为从2016年1月16日至2017年6月12日（被告通知办证之日）止，逾期天数513天，逾期交付办理房屋转移登记的相关文书违约金为408872元×6.18％÷365天×513天=35514元，原告请求超出部分，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司在本判决生效后90日内向原告潘海亮交付办理商品房转移登记的有关文书，并协助原告潘海亮办理商品房产权转移登记。二、被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司在本判决生效后15日内支付原告潘海亮逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金35514元。三、驳回原告潘海亮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2880元，减半收取1440元，由原告潘海亮告负担1090元，被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司负担350元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，则本判决书发生法律效力，权利人应当在履行期限届满后二年内向本院申请执行。审判员  毛恩跃二〇一八年四月十二日书记员  石启云