安徽省黄山市屯溪区人民法院民 事 判 决 书(2018)皖1002民初696号原告(反诉被告)：黄山乐居房地产经纪有限公司，住所地安徽省黄山市屯溪区黄山中路38号维多利亚广场1幢24号，统一社会信用代码9134100069412500X4。法定代表人：洪爱丽，公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：徐华勇，安徽道同律师事务所律师。委托诉讼代理人：余丽丽，安徽道同律师事务所律师。被告（反诉原告）：芦建荣，男，住安徽省休宁县。被告：吴琳琳，女，住安徽省休宁县，系芦建荣妻子。以上两被告共同的委托诉讼代理人：章金山，安徽经盾律师事务所律师。被告：胡来吉，男，住安徽省黄山市屯溪区。被告：王先梅，女，住安徽省黄山市屯溪区。原告黄山乐居房地产经纪有限公司（以下简称乐居公司）与被告芦建荣居间服务纠纷一案，本院于2018年1月9日立案。原告乐居公司于2018年1月22日申请追加胡来吉、王先梅作为被告，本院经审查予以准许。被告芦建荣于2018年1月24日向本院提出反诉，本院予以受理。本案于2018年3月22日适用简易程序公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）乐居公司的委托诉讼代理人余丽丽，被告（反诉原告）芦建荣及其委托诉讼代理人章金山到庭参加诉讼，被告胡来吉、王先梅经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。原告（反诉被告）乐居公司当庭申请追加吴琳琳作为本诉被告，本院经审查予以准许。本案于2018年4月10日公开开庭进行了第二次审理，原告（反诉被告）乐居公司的委托诉讼代理人余丽丽，被告（反诉原告）芦建荣及其与被告吴琳琳的共同委托诉讼代理人章金山到庭参加诉讼。被告胡来吉、王先梅经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。乐居公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告中介费24000元；2.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：买方芦建荣委托原告提供买方中介服务，经原告提供的居间服务，买方芦建荣、吴琳琳与卖方王先梅、胡来吉就黄山市锦绣横江**幢***室达成买卖合意，购买该房屋，三方于2017年6月29日签订了《房屋买卖合同》。该《房屋买卖合同》约定：买方于合同签订之日代卖方支付原告12000元的中介费，于产权过户领取房产证之日支付原告中介费12000元。若买卖双方有一方违约，原告收取的中介费不退另违约方须支付原告总房款2%的中介费，即24000元。该合同签订后，因芦建荣、吴琳琳以及王先梅、胡来吉中有一方违约导致无法继续履行。原告认为，该《房屋买卖合同》依法订立并生效，被告应遵照执行。原告已完成了居间服务，被告拒绝支付中介费用的行为已构成违约，并损害了原告的合法权益，给原告造成损失。为了维护自身的合法权益，原告起诉至法院。庭审中，乐居公司明确诉请1中的24000元为合同约定的总房款2%的违约金。芦建荣、吴琳琳共同辩称，我方签订买卖合同后，与王先梅经过多次交流协商，双方均表示解除2017年6月29日的房屋买卖合同，王先梅也表示退还已收取我方的定金10000元，故原告以我方违约为由，要求我方根据合同约定再次支付中介费24000元不符合法律规定，也不合情理，请法院不予支持。王先梅、胡来吉在法定期限内未作书面答辩及提交证据。芦建荣向本院提出反诉请求：判令被反诉人返还中介费12000元并赔偿损失10000元。事实和理由：2017年6月9日，甲方（卖方）王先梅、胡来吉、乙方（买方）芦建荣、吴琳琳和丙方（中介方）乐居公司签订房屋买卖合同，甲方自愿将自己坐落于黄山市屯溪区锦绣横江*幢***室一套房屋出售给乙方，建筑面积为181.51平方米，总房款120万元。反诉人即按合同约定支付甲方定金10000元，支付被反诉人中介费12000元。合同签订后，反诉人发现被反诉人故意隐瞒合同签订前在网上发布的房屋价格为120万元的事实。反诉人在被反诉人报价128万元的基础上，违背真实意思签订房屋买卖合同。被反诉人以欺诈的手段来签订合同，损害反诉人的利益，故三方所签订的房屋买卖合同应属于无效合同。据此，为维护反诉人的合法权益，起诉至法院。乐居公司辩称，1.案涉合同系三方真实意思表示，为有效合同，合同明确约定房屋的价格，该价格系反诉人芦建荣与王先梅、胡来吉协商的结果，依法对买卖双方具有约束力；2.被反诉人并无欺诈行为，案涉房屋的报价主体为出卖人王先梅、胡来吉，并非被反诉人，房屋价格系买卖关系中买卖双方谈判的结果，被反诉人乐居公司作为中介方无权介入价格的商定，也未介入。综上，反诉人的反诉请求无事实及法律依据，请求依法驳回。本案当事人围绕诉讼请求（反诉请求）依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的乐居公司的营业执照，芦建荣、吴琳琳的身份证复印件，芦建荣与乐居公司工作人员吴云飞的微信聊天记录、胡来吉和王先梅出具的收条、乐居公司出具的收条，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：一、乐居公司提交的胡来吉、王先梅与芦建荣、吴琳琳以及乐居公司于2017年6月29日签订的《房屋买卖合同》，证明合同系三方签订确认，该合同明确约定中介费的支付方式、支付时间、支付人及违约责任。芦建荣、吴琳琳对该合同的真实性、关联性无异议，但是对其合法性有异议，认为：1.中介公司应当与买卖双方签订独立的居间合同，该合同不符合形式要件；2.该合同的第九条“本合同签订后，甲方于合同签订之日支付丙方（中介公司）总房款1%中介费12000元整（由买方支付）。乙方于产权过户领取房产证之日付清丙方（中介公司）总房款1%中介费为12000元。甲乙双方合同签订后若有一方违约不履行合同，丙方收取的中介费不退另违约方须承担丙方（中介公司）总房款2%的中介费，即人民币24000元”约定的中介费明显超过国家规定的支付中介费的标准；3.该合同未实际履行，且被告已与卖方协商解除了合同。本院认为该《房屋买卖合同》的形式及内容均未违反法律、行政法规的强制性规定，对其三性予以采信。二、乐居公司提交的律师函及快递单，证明乐居公司向芦建荣催要过中介费的事实。吴琳琳、芦建荣对该组证据有异议。本院认为该邮件系乐居公司于2017年11月22日寄出，邮件查询单只显示邮件投递到代理站，未显示签收状态，因此不能达到其证明目的。对乐居公司该组证据的证明目的本院不予采信。三、乐居公司提交的黄山市房产事务管理局的约谈记录单，证明胡来吉、王先梅的报价为128万元的事实。吴琳琳、芦建荣对乐居公司提交该约谈记录的证明目的有异议，本院认为该约谈记录显示2017年11月21日，黄山市房产事务管理局组织芦建荣与乐居公司在房管局七楼会议室就锦绣横江*幢***室房屋报价问题进行约谈，但是该记录中乐居公司吴云飞只是承诺以现场视频的方式确认卖方报价，但是未提供相应视频，单从该约谈记录单上不能看出胡来吉、王先梅的报价为128万元，因此不能达到乐居公司的证明目的。四、芦建荣、吴琳琳提交的乐居房产发布的房源信息记录，证明：1.乐居公司就案涉房产发布的价格是120万元，签订合同时向芦建荣所述的价格为128万元；2.该房源信息承诺“本人保证所发的价格是和房东沟通过的真实价格”。乐居公司对该证据的真实性、合法性和关联性有异议。本院认为该发布信息与芦建荣和乐居公司吴云飞的聊天记录内容相吻合，能够印证乐居公司就案涉房产发布120万元的价格及给芦建荣、吴琳琳报价128万元的事实，该证据三性本院予以采信。五、芦建荣、吴琳琳提交的芦建荣与王先梅的微信聊天及微信录音记录，证明：1.王先梅就案涉房屋给乐居公司的报价为120万元，但是乐居公司的报价却为128万元，乐居公司采取隐瞒事实欺骗芦建荣导致其作出错误的认识，签订合同；2.芦建荣与王先梅就合同签订后所发生的房价问题经过多次协商，双方同意解除合同，且王先梅同意退还芦建荣支付的10000元定金。乐居公司认为王先梅未出庭，对该组证据真实性无法核实，完整性无法确认。本院认为，该微信注册的电话139××××3758，系本院联系王先梅的号码，对该聊天记录的真实性本院予以采信，该微信聊天记录能够反映芦建荣就乐居公司房屋报价不一致导致其不愿意购买房屋与王先梅进行交涉的过程。但由于聊天记录不具完整性，不能达到上述证明目的，对于芦建荣、吴琳琳提交该证据的证明目的本院不予采信。本院经审理认定事实如下：2017年6月29日，甲方胡来吉、王先梅与乙方芦建荣、吴琳琳以及丙方乐居公司共同签订《房屋买卖合同》，约定：一、甲方自愿将自己座落于黄山市锦绣横江*幢***室房屋一套出售给乙方，出售总价为120万元；二、本合同签订当日，乙方即向甲方支付购房定金1万元，甲、乙双方约定于2017年8月10日前办理房产买卖公证手续，届时如乙方违约不履行合同，则定金1万元由甲方没收，如甲方中途反悔不履行合同，则甲方应按收取定金金额的双倍返还乙方2万元；三、经双方商定，本合同项下全部房款按以下方式支付：2017年8月10日前支付首付款36万元（含定金1万元），余款84万元通过商业贷款支付；……；九、本合同签订后，甲方于合同签订之日支付丙方（中介公司）总房款1%中介费12000元整（由买方支付）。乙方于产权过户领取房产证之日付清丙方（中介公司）总房款1%中介费为12000元。甲乙双方合同签订后若有一方违约不履行合同，丙方收取的中介费不退另违约方须承担丙方（中介公司）总房款2%的中介费，即人民币24000元；……。当日，芦建荣向胡来吉、王先梅支付了1万元定金，并向乐居公司支付了1.2万元中介费。签订合同当日，芦建荣发现乐居公司工作人员于2017年6月28日就案涉房屋发布120万元的价格，并就此与乐居公司工作人员吴云飞进行交涉，且因乐居公司房屋报价与该发布价格不一致导致其不愿意购买房屋与王先梅进行了交涉。2017年11月21日，黄山市房产事务管理局就房屋报价问题对芦建荣和乐居公司吴云飞进行了约谈。本院认为，本案的争议焦点为：一、乐居公司未将房屋调整后的售价告知芦建荣是否损害了芦建荣的利益，芦建荣的反诉请求是否能够支持。二、乐居公司本诉的请求是否能够支持。关于争议焦点一。《中华人民共和国合同法》第四百五十二条规定了居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告的义务。就本案而言，订立合同的有关事项应当包括房屋的结构、房屋质量、价格、付款方式等内容。乐居公司在2017年6月28日就案涉房屋发布120万元的价格，但是未将该情况告知芦建荣、吴琳琳，芦建荣、吴琳琳在不知道的情况下，仍然以128万元的价格为基础与卖方王先梅、胡来吉进行洽谈，并最终以120万元的价格签订合同，乐居公司未及时将价格调整情况告知买房者，存在服务瑕疵，但尚不构成欺诈、故意隐瞒和提供虚假事实。且芦建荣诉请的标的额仅仅是其签订合同的支出，而不是乐居公司服务瑕疵给其造成的损失，因此，芦建荣的反诉请求，于法无据，本院不予支持。关于争议焦点二。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。因房屋的交易价格系芦建荣直接与卖方王先梅商谈，乐居公司并未参与，且最终售价120万元并未明显高于市场价，芦建荣仅以乐居公司未及时告知120万元报价为由拒绝履行合同有明显不当。芦建荣、吴琳琳未按照合同约定支付首付款，应当承担违约责任。因芦建荣、吴琳琳所应支付的违约金总额应当与乐居公司所受的损失相当，而合同约定的违约金明显高于乐居公司居间报酬损失，同时考虑到乐居公司已经收取了12000元中介费且在服务过程中亦存在服务瑕疵，本院综合上述情况酌情认定违约金为2400元。被告王先梅、胡来吉经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，不影响本院依据采信的证据和查明的事实依法作出缺席判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百四十四条、第四百二十四条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条、第一百四十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）芦建荣、被告吴琳琳于本判决生效之日起五日内支付原告（反诉被告）黄山乐居房地产经纪有限公司违约金2400元；二、驳回原告（反诉被告）黄山乐居房地产经纪有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）芦建荣的各项反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费200元，由原告（反诉被告）黄山乐居房地产经纪有限公司负担180元，由被告（反诉原告）芦建荣、被告吴琳琳共同负担20元；反诉案件受理费175元，由被告（反诉原告）芦建荣负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。审判员 王 蕾二〇一八年四月二十四日书记员 潘晓琴附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。宣告离婚判决，必须告知当事人在判决发生法律效力前不得另行结婚。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。