贵州省遵义市红花岗区人民法院民 事 判 决 书(2018)黔0302民初651号原告：罗小玲，女，1963年4月7日出生，汉族，重庆市人，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：杨俊峰，北京市中银（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张露涛，北京市中银（重庆）律师事务所律师。被告：重庆元迪房地产开发有限公司，住所地重庆市沙坪坝区天陈路**第**，组织机构代码91500106663568414D。法定代表人：蒋静，经理。委托诉讼代理人：余祖淋，贵州十朋律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨亮，贵州十朋律师事务所律师（实习）。被告：贵州瑞安置业有限责任公司，，住所地遵义市红花岗区外环路瑞安世纪新城****组织机构代码915203007095191251。法定代表人：李永强，总经理。委托诉讼代理人：陈永伟，男，1964年7月8日出生，汉族，贵州省遵义市人，住遵义市。公司员工。第三人王俊博，男，1986年1月4日出生，汉族，重庆市人，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：杨砚池，重庆星盾律师事务所律师。原告罗小玲与被告重庆元迪房地产开发有限公司（以下称元迪公司）、贵州瑞安置业有限责任公司（以下称瑞安公司）、第三人王俊博确认合同有效纠纷一案，本院于2018年1月10日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告罗小玲的委托诉讼代理人杨俊峰、张露涛，被告元迪公司的法定代表人蒋静及其委托诉讼代理人余祖淋、杨亮，被告瑞安公司的委托诉讼代理人陈永伟、第三人王俊博的委托诉讼代理人杨砚池到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告罗小玲向本院提出如下诉讼请求：1.确认原、被告于2016年5月28日签订的合同编号为2016413773的《商品房买卖合同》合法有效；2.诉讼费由二被告承担。事实与理由：第三人王俊博因房地产开发需要资金周转，遂向原告提出借款意向，原告认为王俊博人品较好，房地产市场也比较有保障。从2011年6月起原告陆续向第三人王俊博出借资金，直到2015年9月15日，经原告与第三人王俊博结算，确认第三人王俊博欠原告本金及利息共计38000000.00元未予清偿。在原告与第三人王俊博结算后，2015年9月15日原告与王俊博及被告元迪公司签订了《抵偿协议》，约定以被告元迪公司开发的“朗庭豪园”项目房产一次性向原告清偿借款人民币38000000.00元，清偿方式以每平方米3600.00元的价格将“朗庭豪园”项目商品房9、10号楼的10555.55平方米的房源转让给原告，并约定了转让的房源在当地房交所登记备案等内容。2016年5月28日，基于《抵偿协议》的约定，原告与两被告签订了涉案房屋的《商品房买卖合同》，并对房屋的具体位置及房屋面积进行了约定。该《商品房买卖合同》是原、被告真实意思表示，合法有效。现向人民法院提起诉讼，请依法判决合同有效。被告元迪公司辩称，原告罗小玲与第三人王俊博之间的巨额民间借贷既无担保也无抵押，且四年后才提出其他形式的“抵偿”，不合常理；原告只提供打款凭证，没有借款协议，不能证明其与第三人之间民间借贷的事实，原告仅向第三人汇款15320200.00元，且第三人已向原告还款7880000.00元，故原告主张的借款数额38000000.00元值得怀疑；第三人王俊博不是公司股东或法定代表人，也不是公司工作人员，无权代表元迪公司对外签订合同，原告主张的“抵偿协议”是无效协议，基于抵偿协议形成的《商品房买卖合同》也是无效合同，且《商品房买卖合同》约定在2018年6月1日前支付全部购房款，原告并无证据证明其也交纳全部购房款，综合上述事实与理由，请法院驳回原告的诉讼请求。被告瑞安公司辩称，首先原告与被告元迪公司签订的《商品房买卖合同》是无效合同，本案争议房屋所在楼盘是瑞安公司与元迪公司联合开发的，合同上出售方即为两个公司，瑞安公司不知道元迪公司与原告的《商品房买卖合同》，也未在《商品房买卖合同》上签章，故合同没有成立。其次，原告主张《商品房买卖合同》基于抵偿协议而来，无事实与法律依据，第三人王俊博既不是元迪公司法定代表人，也不是元迪公司股东，无权处置元迪公司与瑞安公司共同开发的项目资产，《商品房买卖合同》上也没有元迪公司法定代表人签名，且未得到瑞安公司的认可，合同上明确约定，所购房屋在当地房地产交易所登记备案并开具全额收据及合格交房后完成清偿。原告所持合同并未到房地产交易部门办理备案登记，备案登记要瑞安公司与元迪公司共同加盖公章，合同还约定在2018年6月1日前一次性支付购房款，故原告所持抵偿协议与购房合同无效。另外，本案涉及的房屋因管理和资金原因成为“问题楼盘”，当地政府成立了工作组正在清查、清理中。第三人王俊博述称，与原告的民间借贷是事实，原告诉讼请求由人民法院依法判决。原告罗小玲为证明自己的主张，向本院提交的证据如下：1.元迪公司、瑞安公司的工商登记信息，证明被告元迪公司、瑞安公司登记及变更情况；2.抵偿协议，证明被告元迪公司、第三人王俊博三方确认截止到2015年9月15日债务总额为38000000.00元，并以朗庭豪园9、10号楼10555.55平方米房屋抵偿债务的事实；3.《商品房买卖合同》，证明原告与被告元迪公司签订了本案合同在内的70份合同（房产）抵偿24506373.29元债务的事实；4.联合开发合作协议书，证明朗庭豪园是元迪公司与瑞安公司联合开发；5.《联合开发合作协议》补充协议，证明x园x期x号楼的一切收益和责任均由元迪公司承担，并全权元迪公司负责对外销售；6.原告罗小玲出借款项的凭据，证明原告与元迪公司及第三人王俊博之间的借款事实；7.情况说明，证明案外人受托向王俊博转帐出借相应的款项;8.遵义市不动产登记中心出具的信息查询结果，证明包括本案争议合同在内的70套《商品房买卖合同》已在该中心进行了合同网签。被告元迪公司为证明自己的主张，向本院提交如下证据：1.原告罗小玲的打款凭证，证明第三人王俊博仅向原告借款15320200.00元，其余打款凭证是其他人及无名氏打款，抵偿协议上载明的借款数额不真实；2.第三人王俊博向原告的打款凭证，证明王俊博先后向原告分四次偿还借款7880000.00元；3.元迪公司《章程》，证明第三人王俊博与原告签订抵偿协议用公司财产抵偿债务不符合公司章程，未经股东会讨论和授权，是无效协议。被告瑞安公司为证明自己的主张，向本院提交如下证据：1.《商品房买卖合同》审批汇总表，证明元迪公司出售商品房须经瑞安公司审批同意；2.商品房预售合同登记备案表，证明朗庭豪园二期的房屋在房地产部门必须要有元迪公司和瑞安公司共同加盖公章才能备案登记；3.《商品房买卖合同》，证明朗庭豪园二期的商品房买卖合同必须要有元迪公司和瑞安公司的公章和法人盖章才有法律效力；4.建设工程施工许可告知表、建设工程竣工规划认可申请表、土地登记申请表、建设工程规划许可证申请表、贵州省建设工程质量监督注册登记表、贵州省建设工程安全施工措施备案表、遵义市商品房预售许可申请表，证明涉案工程系瑞安公司与元迪公司的名义共同开发、共同销售。根据各方当事人的陈述和提交的证据，本院认定事实如下：2015年9月15日，原告罗小玲与第三人王俊博、被告元迪公司签订抵偿协议，协议载明：第三人王俊博、被告元迪公司向罗小玲借款38000000.00元，用于贵州省遵义市红花岗区忠庄镇海尔大道南段朗庭豪园项目开发投入，因资金困难，无法及时向罗小玲清偿债务及支付利息，约定由朗庭豪园项目一次性向罗小玲清偿前述欠款38000000.00元，清偿方式为：位于贵州省遵义市红花岗区忠庄镇海尔大道南段x园项目**楼的商品房折价抵偿，用于抵偿的商品房建筑面积单价为每平方米3600.00元，面积为10555.55平方米。双方在抵偿协议中注明，以上房源在当地房交所备案并开具全额收据及合格交房后视为王俊博、元迪公司已完成清偿，之前的借款合同及借条自动作废，同时借据原件交回清偿人。抵偿协议上第三人王俊博签名，被告元迪公司加盖了公章。2016年5月28日，原告罗小玲与被告元迪公司签订了2016413773号《商品房买卖合同》，约定由罗小玲购买元迪公司和被告瑞安公司共同开发的x园第x幢x层x号房屋，建筑面积为114.70平方米，套内面积94.41平方米，计价方式按套内面积计算，单价为每平方米4555.93元，总价款为430125.00元，付款方式及期限为一次性付款，原告罗小玲应在2018年6月1日前支付全部房价款，2018年6月30日前交房，双方还约定了逾期付款及逾期交房的违约责任，合同约定自双方签字（盖章）之日生效。同日，原告罗小玲与被告元迪公司签订了x园第x幢含本案房屋在内共70套商品房的买卖合同，上述《商品房买卖合同》均在遵义市不动产登记事务中心进行了合同网签。原告罗小玲至今未取得元迪公司出具的购房款收据和办理商品房预售备案登记手续。被告瑞安公司未在《商品房买卖合同》上签名盖章。另查明，被告元迪公司与瑞安公司于2010年6月23日签订了“瑞海兴城项目联合开发合作协议书”，瑞安公司以其挂牌出让取得的遵市国用（2009-3-01号）第75、76、77、78号土地使用证名下约40000平方米的土地和前期开发投入105980000.19元共计126500000.00元，元迪公司以项目土地631.86平方米作价1000000.00元及后续所有工程建设资金总计约260000000.00元作为双方联合开发投入，瑞安公司占联合开发项目的10%的股份，元迪公司占90%股份，并按此比例分配项目收益和分担风险。协议还约定双方共同办理项目联合开发建设、销售等相关手续，还房区域内所有资产权益归瑞安公司等等。2014年11月5日，双方再次签订《联合开发合作协议》补充协议，补充协议约定，“瑞海兴城”分为一期还房工程x号楼，二期商品房开发工程x号楼（即x园）的项目土地由瑞安公司取得，双方共同开发，该项目收益及责任分割为：B宗地块8121平方米及地块内的项目一期还房工程x号楼（已交付使用）区域的一切收益和责任由瑞安公司承担，余下A、C、D宗地块共31593平方米及地块内的项目二期x号楼区域（即x园）的一切收益和责任均由元迪公司承担x号楼区域（即x园）由瑞安公司全权委托元迪公司对外销售。随后x号楼均是以瑞安公司和元迪公司的名义共同对外销售和办理房屋预售备案登记手续。本案争议楼盘的工程建设、规划、销售等行政许可均是以瑞安公司和元迪公司的名义共同办理。本院认为，根据各方当事人的诉讼请求、答辩意见以及提交的证据情况，本案争议焦点为原告罗小玲与被告元迪公司签订《商品房买卖合同》的效力。原告罗小玲主张其与被告元迪公司、瑞安公司之间存在商品房买卖法律关系，诉请确认《商品房买卖合同》有效，本院仅对该《商品房买卖合同》是否有效进行审查。考量合同的有效性，首先，应考察是否存在合同无效的情形，结合本案庭审查明的事实，原、被告签订合同并无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形；其次，既然存在民间借贷关系，民间借贷关系对《商品房买卖合同》的效力是否构成影响，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”的规定，在当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保时，民间借贷合同为主合同，买卖合同是主合同的担保，具有从属性，为从合同，只有当事人直接请求履行从合同即买卖合同时，才应当按照主合同即民间借贷法律关系进行审理，该条规定并没有提及此种情况下买卖合同的效力，仅规定了买卖合同的履行限制问题，属于合同履行的范畴，并不是合同效力的规定，亦不能因买卖合同履行限制的规定推论出买卖合同无效，因此民间借贷关系并不能对买卖合同的效力构成影响；由于原告仅诉请确认《商品房买卖合同》的效力，并不涉及该《商品房买卖合同》的履行，故本案仅审理《商品房买卖合同》的效力问题，无须向当事人释明变更诉讼请求，但若当事人请求履行买卖合同，则应遵循上述规定。原告罗小玲与被告元迪公司签订买卖合同，不违反物权法定的原则，也未违反我国法律的禁止性规定和公序良俗，根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，合同生效并不意味着合同的必然履行，合同不能履行也不对合同的效力产生影响，当事人出于债权目的签订买卖合同，系契约自由的表现，只要意思表示真实，无《中华人民共和国合同法》规定的合同无效情形，不违反法律的禁止性规定，均属依法成立的合同，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”的规定，应当认定罗小玲与元迪公司的买卖合同有效。关于被告元迪公司以《抵债协议》无效为由主张基于抵偿协议形成的《商品房买卖合同》也是无效合同，且《商品房买卖合同》约定在2018年6月1日前支付全部购房款，原告并无证据证明原告也交纳全部购房款的辩解，根据原告的诉讼请求，本院只对《商品房买卖合同》的效力进行审查，并不涉及对《抵债协议》的效力进行审查，是否支付购房款涉及的是合同履行问题，故其辩解理由本院不予支持。被告瑞安公司关于《商品房买卖合同》未经共同开发的瑞安公司签名盖章是无效合同的辩解，根据查明的事实，瑞安公司未在《商品房买卖合同》上签字盖章，并非合同的相对方，讼争合同对其无法律约束力，且本案争议的房屋经瑞安公司和元迪公司《联合开发合作协议》补充协议约定，本案争议的房屋属于项目二期x号楼区域（即x园）的一切收益和责任均由元迪公司承担，x号楼区域（即x园）由瑞安公司全权委托元迪公司对外销售，故元迪公司对外销售房屋签订合同并无不当，瑞安公司关于合同无效的辩解意见本院不予采纳，但本案合同效力不及于瑞安公司。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条、第一百一十条第（一）项、《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，判决如下：原告罗小玲与被告重庆元迪房地产开发有限公司于2016年5月28日签订的2016413773号《商品房买卖合同》有效。案件受理费60.00元，由被告重庆元迪房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审 判 长  向 宏审 判 员  罗小林人民陪审员  申 慧二〇一八年四月二十八日法官助理郭小霞书记员夏子捷