广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2071民初9553号原告：李秉诚，男，1969年12月10日出生，汉族，住广东省中山市，委托诉讼代理人：冯宇聪，广东维纳律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱建辉，广东维纳律师事务所律师。被告：周嘉敏，女，1992年4月29日出生，汉族，住广东省中山市石岐区，被告：梁顺宜，女，1966年8月20日出生，汉族，住广东省中山市石岐区，上列两被告的共同委托诉讼代理人：郑惠清，广东品信律师事务所律师。上列两被告的共同委托诉讼代理人：卢庆方，广东品信律师事务所律师。第三人：温浩毅，男，1969年5月11日出生，汉族，住中山市西区，原告李秉诚诉被告周嘉敏、梁顺宜房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依被告梁顺宜申请追加温浩毅作为第三人参加诉讼，先适用简易程序，后转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人冯宇聪、被告梁顺宜、及其与被告周嘉敏的共同委托诉讼代理人郑惠清、卢庆方到庭参加诉讼。第三人温浩毅经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告的诉讼请求：1.两被告共同向原告支付2016年5月18日至2016年12月18日共七个月的租金32200元（4600元/月×7个月）；2.两被告向原告支付违约金9660元（32200元×30%）。事实与理由：原告与被告周嘉敏于2014年11月17日签订仓库租赁合同，约定原告将位于中山市港口镇木河迳西路7号的星铁棚厂房（以下简称案涉房屋）租赁给被告周嘉敏经营中山市港口镇港洪汽车维修中心使用。租金为每月4600元。合同约定逾期支付租金满15日，每日按租金总额1%计算违约金。双方于2015年12月30日续签了租赁合同。被告周嘉敏拖欠从2016年5月19日至2016年12月18日共7个月租金32200元，于2016年12月末才完成清场。原告多次向被告周嘉敏催讨租金，被告周嘉敏均不履行义务；后原告又在追讨租金过程中发现，案涉厂房实际租用人是被告梁顺宜，汽修厂实际上亦由被告梁顺宜经营。因此作为实际租用人，被告梁顺宜应与被告周嘉敏共同承担清偿租金的义务，并按合同约定向原告支付违约金。被告周嘉敏辩称，本人是被告梁顺宜的女儿，并非港宏汽车维修中心的实际经营者。被告梁顺宜以我方的名义与原告签订房屋租赁合同，我方不是本案适格被告，无需承担本案支付责任，请求法庭驳回原告对我方的诉求。被告梁顺宜辩称，一、对第一项诉讼请求，本案租赁合同于2016年6月18日届满，被告继续承租厂房，原告未提出异议，从2016年6月19日双方实为不定期租赁合同，直至原告于2016年8月22日强行拆除厂房内的仓库及办公室，原告自行拆除的行为可推定其要解除租赁合同的意向，被告利用厂房经营汽车维修生意的目的无法达到，应以拆除之日作为合同终止日期；二、根据双方签订的租赁合同第6条第4款，在2016年8月22日原告私自拆除了厂房内的仓库及办公室，被告用厂房经营车辆维修业务，原告突如其来的拆迁致使被告经营场所存在严重安全隐患，经营业务也处于停业状态，造成被告无法正常经营的经济损失及原告暴力拆场造成场内10多万元设备的毁坏，对此被告保留追偿权利。按双方约定，原告应免除2个月租金作为补偿，并退还保证金；在合同终止后，被告同意以保证金抵消2个月的租金；涉案港宏汽车维修中心是由我方与合伙人兼厂长温浩毅共同经营，若法庭认定我方应承担本案责任，应由我方与温浩毅共同承担本案支付责任；三、由于我方支付租金一直以来都是通过温浩毅向原告支付，温浩毅曾向我方告知已支付了2016年7月租金，希望可追加温浩毅后确认租金的支付情况；四、关于违约金，我方认为原告主张标准过高，根据合同法相关规定，请求法庭根据中国人民银行同期同类贷款利率计算违约金。第三人温浩毅经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交答辩意见、证据材料。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2015年12月30日，李秉诚作为出租方（甲方）与周嘉敏作为承租方（乙方）签订“仓库租赁合同”，约定甲方将案涉房屋出租给乙方作汽车维修厂使用，甲方纯收取乙方的租金，其一切涉及工商执照、税务机关、经济损失的有关问题，概由乙方负责，与甲方无任何关系；租赁起止日期为2015年11月18日至2016年6月18日；租赁期满，甲方有权收回出租仓库，乙方应如期归还，乙方需继续承租的，应于租赁期满前三个月，向甲方提出书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同（备注：本合同为1年1签，在合同期满时，如甲方该厂房继续出租，甲方需以同样价格一定租给乙方，不得以有人以更高价格要租而租给别人，否则甲方要赔偿乙方所有经济损失；本备注三年内即2014年11月至2017年11月18日有效）；租金为4600元/月，租金每月支付一次，租金应在每月缴交租金的25号前乙方以银行汇款方式向甲方支付；如未征得甲方同意拖欠不付，满15天，每日按租金总额1%计算违约金；租赁期间内，厂房如因不可抗拒的原因或政府要求开发而造成本合同无法履行时，甲方应提前两个月通知乙方，乙方无条件在一个月内将属于乙方的机械设备搬走，甲方退回保证金给乙方，同意甲方免乙方两个月租金作为补偿；合同还约定了其他事项。周嘉敏承租案涉房屋经营中山市港口镇港洪汽车维修中心，系该企业的登记投资人。周嘉敏、梁顺宜提交照片一组、案外人温某、谢某、涂某的书面证人证言，及“建设工程规划许可证”1组，称中山市城乡规划局已于2016年11月批准李秉诚申请的开发用地项目，案涉房屋即在该申请土地范围内，故李秉诚于2016年8月份急于拆除案涉房屋，并于同年11月已全部拆除。经查，该组图片反映车牌号为粤Ｔ×××××的货车装载相关物品的情况、挂有“港洪汽修欢迎您”横幅的铁棚房内被搬迁后地面凌乱的情况，但未反映该组图片的拍摄时间。书面证人证言经温某、谢某、涂某签名，该书面证人证言的提问、回答内容均一致，该三人称其于2016年8月在梁顺宜经营的港洪汽车维修中心工作，担任喷漆工；2016年8月22日，有3人进厂后称是过来收回厂房的，并拆除锌铁棚，将拆除的东西用粤Ｔ×××××的货车运走；事件发生后，维修厂“没什么人来，厂经常关门”。“建设工程规划许可证”反映中山市城乡规划局于2016年11月11日签发李秉诚关于将案涉房屋所在位置建设项目的规划许可证。李秉诚对上述照片不予确认，称货车与其无关、照片未显示拍摄时间、地点；对书面证人证言亦不予确认，称其方不清楚三位证人是否在汽车维修中心上班、证言内容也无法证明其方存在强拆行为；确认建设工程规划许可证的真实性，但称该许可证仅是行政上的规划许可，无法证明案涉土地及案涉厂房的施工情况及交付情况。李秉诚提交录音光盘及文字说明1份，称该录音为其委托代理律师朱建辉与梁顺宜于2016年11月21日上午发生的对话，其方多次催告周嘉敏、梁顺宜撤场，但周嘉敏、梁顺宜并未履约。周嘉敏、梁顺宜确认该录音的真实性，并称该录音只能证明李秉诚于2016年11月21日要求其方搬离厂房，无法证明之前有催告的事实。经查，录音中，朱建辉称其方已提前通知要收回场地，梁顺宜回复称“我知道，但是这个只有那么一丁点…”朱建辉称“不是啊，进了场你们再走，那个顺序是不对的，首先是要清场，然后再进场，你们做生意都是这样，你间铺都是要清了再进去的啊，不可能是我进去了之后你再慢慢收拾的啊”，梁顺宜回复称“不是啊，我在旁边的而已”…朱建辉又称“因为呢，你当时答应他，你20号走，当时后来又不走，又说你的那个搭档不肯走，所以我要落实一下如果真的不走的话，就要想一下怎样通过法律程序来做，我也是可以谈的”，梁称“我知道和他还可以谈，但是搞这么多东西作什么”，并同意于2016年11月30日之前搬离。周嘉敏、梁顺宜提交“借记卡账户历史明细清单”1页，主张其方于2016年7月19日向“李*诚”支付的4600元为2016年7月的租金。经查，该清单反映户名为温浩毅，查询起始日期为2016年4月1日至同年9月1日，但周嘉敏、梁顺宜提交的为第4页，反映期限为2016年7月6日至同月25日，其中温浩毅于2016年7月19日向“李*诚”支付4600元。李秉诚确认该清单的真实性，但称当日转账金额对应2016年4月18日至同年5月18日期间的租金。诉讼中，梁顺宜提交其与温浩毅签订的“股权协议书”。原告李秉诚明确不要求温浩毅承担本案支付责任。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。与李秉诚签订“仓库租赁合同”的相对人为周嘉敏，周嘉敏应当按照双方约定严格履行合同。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条的规定，双方租赁合同期限于2016年6月18日到期后，周嘉敏继续使用案涉房屋的，李秉诚未提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，双方均可随时解除合同，出租人解除合同的，应当在合理期限之前通知承租人。周嘉敏、梁顺宜主张李秉诚于2016年8月22日突然强拆厂房，但其提交的照片未显示拍摄时间、证人温某、谢某、涂某未到庭作证，建设工程规划许可证亦仅是行政上的规划许可，无法证明案涉土地及案涉厂房的施工情况及交付情况，故本院对其主张存疑，周嘉敏、梁顺宜应承担举证不足的不利后果。结合李秉诚提交的录音对话，本院采纳李秉诚的主张，认定其方于2016年12月收回案涉房屋。另，周嘉敏、梁顺宜主张其方支付租金至2016年7月份，但未能提交租金收据或连续支付记录予以证实，应承担举证不足的不利后果，故本院对其主张不予采纳，并采纳李秉诚的主张，认定周嘉敏支付租金至2016年5月17日。梁顺宜主张李秉诚应免除其两个月租金作为补偿，不符合合同约定，本院不予采纳。周嘉敏迟延支付2016年5月18日至同年12月18日期间共七个月的租金32200元（4600元/月×7个月），现李秉诚主张违约金，符合合同约定，但鉴于双方约定标准较高，周嘉敏请求调整，本院酌情按年利率的24%进行调整，但该违约金不应超出李秉诚主张的9660元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告周嘉敏应于本判决生效之日起七日内向原告李秉诚支付2016年5月18日至同年12月18日期间的租金32200元及违约金（计算方法：2016年5月18日至同年12月18日期间共7个月，以每月租金4600元为本金，按照年利率的24%，自当月25日的第16日起计至实际清偿之日；如上述违约金超出9660元，则以9660元作为违约金支付标准）；二、驳回原告的其余诉讼请求。若被告未按判决书指定的期间履行付款义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费996元（原告已预交），由被告周嘉敏负担，被告周嘉敏须于本判决生效之日起七日内迳付原告,本院不另收退。如不服本判决，应于本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长 尹 方 玫人民陪审员 余 楚 云人民陪审员 欧阳镇业二〇一八年四月四日书 记 员 陶 亚 端石丽娜