北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0113民初25893号原告:陶源，女，1990年7月11日出生，满族，河北省承德市宽城满族自治县×××居民，住河北省承德市宽城满族自治县×××，身份号码×××。委托诉讼代理人：李宗满，河北伸正律师事务所律师。被告：北京顺义新城建设开发有限公司，住所地北京市顺义区马坡镇向阳西街**，统一社会信用代码9111000074230031X6法定代表人：陈维波，董事长委托诉讼代理人：纪子放，北京颐合鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人：李甦，北京颐合鸿律师事务所律师。原告陶源与被告北京顺义新城建设开发有限公司（以下简称新城公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陶源的委托诉讼代理人李宗满，被告新城公司的委托诉讼代理人纪子放到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陶源向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告2016年11月4日签订的《北京市商品房预售合同》，返还房屋价款16308393元；2、判令被告赔偿原告经济损失102718.52元；3、案件受理费和其他诉讼费全部由被告承担。2016年11月4日，原被告签订了《北京市商品房预售合同》（以下简称合同)，原告出资人民币壹仟陆佰叁拾万捌仟叁佰玖拾叁元（￥：16308393元)，购买了被告在北京市顺义区×××后核准为顺义区×××)，建筑面积394.14平方米，地上**、地下**的商品房**，准备作为结婚的新房使用。在原告与被告签订合同前就发现该房屋地下室有漏水痕迹并当场提出。2017年3月5日交房时被告对该房屋地下室有漏水痕迹和墙面脱落的地方进行了第一次简单维修。房屋交付后，原告投资26000余元，对房屋前专属于原告使用的土地进行了深挖、筛选、覆土、施用农家肥等土壤改良措施并种植了蔬菜。正准备装修入住之际，2017年5月5日，因下雨，原告发现该套房屋地下室西侧墙体漏水严重，积水深度达到30多公分。为此，原告通过前期物业服务企业北京鲁能物业服务有限公司顺义物业服务中心通知被告，被告派员到场进行了实地查看，并对漏水部位进行了第二次维修。在维修过程中，将房屋前专属于原告使用的土地地貌破坏，将土地内种植的蔬菜全部毁掉。距离第二次维修时隔仅一个月左右，第二次下雨，原告再次发现该套房屋地下室西侧墙体漏水。为此，原告多次找到被告，要求对房屋地下室漏水问题进行维修并对相关损失进行赔偿未果。2017年11月，原告与被告、物业公司、建筑施工企业四方在被告处一起就房屋维修及赔偿事宜进行沟通与协商，被告提出对房屋漏水部位进行钻孔灌注的方法进行维修。原告认为：此种方法既不科学也不专业，必须将室外回填土开挖，查明漏水的准确部位．然后按照原来的防水方法进行重新做防水。由于双方对维修方案和赔偿数额分歧较大，未能达成一致。2018年4月13日，被告向原告发出《请求维修配合函》，作为回应，2018年4月23日，原告委托律师就房屋维修及相关赔偿问题与被告、物业服务企业、建筑施工企业四方在被告会议室再次进行协商。由于双方坚持各自此前提出的维修方案，无法达成一致意见。建筑施工企业也不同意被告提出的维修方案，同时提出折中方案，建议对房屋地下室西北角下水管道处和西南角两处可能漏水部位从外面对回填土开挖，然后重新做防水的维修方案。2018年4月27日，原告收到被告的《关于C11-6渗漏维修方法》的邮件，原告于当日回函，希望被告采纳原告提出的必须将室外回填土开挖，查明漏水的准确部位，然后按照原来的防水方法进行重新做防水的维修方案。如果不被采纳，也可以接受建筑施工企业提出的维修方案。2018年5月18日，被告通知原告已经将房屋漏水部位修好，但时隔仅仅两个月，2018年7月18日原告再一次发现该房屋地下室及三楼多处漏水。综上，由于被告所出售房屋的质量问题，原告被迫从2017年6月9日起租住房屋至今，致使原告无法实现对该房屋进行装修和入住的目的，已经具备了法定的解除合同条件。故根据《中华人民共和国合同法》第九十四条一款（四)项、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条一款的规定呈诉贵院，请求解除原被告2016年11月4日签订的《北京市商品房预售合同》，返还房屋价款16308393元，并赔偿原告租房的实际损失195000元、住宅专项维修资金损失39414元、契税损失232977.05元、物业费损失27923.82元、产权代办费3000元、土壤改良费用26000元、蔬菜损失8000元、贷款利息594863.65元，望依法判决。被告新城公司辩称：对原告诉状中陈述的事情发展脉络无异议。2017年12月双方面谈墙体渗水的问题，在2018年2月被告发函提出了注浆方式的维修方案，业主没有同意，要求室外回填，重新做防水，在此之前被告也提出过。被告按照施工方案进行了维修，在2018年5月18日完成了渗漏维修，2018年7月19日再次出现了渗漏，现在基本维修已经完成，没有再渗漏，院子还没有恢复，但是材料已经准备好了。针对第一项诉讼请求，本案基本情况和房屋的质量问题，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条退房的条件，所以不同意原告第一项诉讼请求。假如合同解除的话，房屋价款本案有个特殊情况，原告是贷款方式购买房屋，原告还没有办理房屋产权证，开发商向银行承担阶段性担保责任，钱应该优先偿还银行贷款，之后才能解决业主的房款及利息。针对原告第二项诉讼请求，102万余元的损失构成包括贷款利息、住宅专项维修基金、契税、产权代办费，金额是没有问题，但上述损失在本案不属于司法解释中可以解除的情况下，应当负担的损失。对于物业费，被告认为物业费是作为房屋业主应交纳的费用，不能算业主的损失。对于原告有在外租房产生房租的事实，被告认可，但房租的周期和标准，不认可。土壤改良费和蔬菜损失，被告已经准备好了土壤改良的材料，被告可以恢复，蔬菜损失确实存在，但是原告主张的金额依据需要有证据支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对原告提交的陶源身份证复印件一份，《北京市商品房预售合同》及附件、附图、补充协议，入住结算单原件各一份，发票二张，完税证明原件一张，专项维修资金专用收据原件一张，产权代办费收据原件一张，《前期物业服务合同》及物业费收据各一份，项目通知单、《请求维修配合函》复印件各一份，《关于C11-6渗漏维修方法》打印件一份，《请求维修配合函回函》及EMS快递单原件各一份，EMS快递查询结果打印件一份，照片十二张，贷款合同、保证合同原件各一份，银行账户对账单原件三张，微信截屏四张，住宅质量保证书、住宅工程质量分户验收表原件各一份，被告提交的《北京市商品房预售合同》复印件一份，附件五付款方式及期限的约定复印件一份，附件十一补充协议复印件一份，补充协议复印件一份，本院予以确认并在卷佐证。本院认定的事实如下：2016年11月4日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》（住宅类，合同编号为×××），合同约定：……第三条、基本情况。该商品房房屋坐落为顺义区×××。该商品房所在楼栋的主体建筑结构为：钢筋混凝土结构，建筑层数为：4层，其中地上3层，地下**……该商品房的用途为住宅、地下设备用房……预测建筑面积共391.56平方米。其中，套内建筑面积374.12平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积17.44平方米……第五条、计价方式与价款……1、按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米43372.23元，总价款16226419元整……第六条、付款方式及期限。买受人采取下列第4种方式付款……4、其他方式。具体付款方式及期限的约定见附件五……第十二条、交付条件。(一)出卖人应当在2017年7月1日前向买受人交付该商品房。（二)该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：同时，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程质量分户验收表》（该表适用于2006年1月1日起进行住宅工程竣工验收的房屋)。1、该商品房己取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件(2007年3月1日后签订土地使用权出让合同的住宅；或2007年3月1日前己签订土地使用权出让合同但在2007年8月1日后进行施工招投标的住宅，必选）……第十六条、交接手续。(一）交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格。出卖人承诺买受人在办理交接手续前有权对所购买的该商品房进行查验，而且不以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验该商品房的前提条件。(二)查验该商品房时发现其质量或其他问题的，双方同意按照第3种方式处理：(3)由出卖人按照国家和本市有关工程质量的规范和标准并依据商品房保修责任的相关约定承担保修责任，但买受人不得因此拒绝接收房屋，并且出卖人不因此承担逾期交房违约责任。(三)该商品房达到第十二条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十二条约定的证明文件，并满足第十二条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十二条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十四条处理。（四）验收交接后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理：视为出卖人已按本合同约定条件交付房屋，自约定交付之日起，该商品房风险随之转移给买受人，买受人并应承担该商品房自交付之日起的各项费用，包括但不限于物业管理费、供暖费等……第十七条、商品房质量、装饰、设备标准的约定。(一)出卖人承诺该商品房使用合格的建筑材料、构配件，该商品房质量符合国家和本市颁布的工程质量规范、标推和施工图设计文件的要求。(二)出卖人和买受人约定如下：1、该商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部己付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率付给利息，给买受人造成损失的由出卖人承担赔偿责任。因此而发生的检测费用由出卖人承担……（三）出卖人和买受人对工程质量问题发生争议的，任何一方均可以委托有资质的建设工程质量检测机构检测，双方均有协助并配合对方检测的义务。第十八条、住宅保修责任。（一)出卖人承诺自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和北京市有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。(二)在该商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，双方有退房约定的，按照约定处理：没有退房约定的，出卖人应当履行保修义务，买受人应当配合保修。非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任。合同还约定了其他权利义务。合同附件五中约定买受人于2016年11月4日之前支付购房首付款6496419元，余款由买受人申请银行按揭贷款缴纳。附件十一补充协议……第十二条其他……设计上专属于特定商品房的庭院、露台和地下室，归该特定商品房的买受人专有使用，使用年限以该商品房实际使用年限为准……专有庭院、露台和地下室对应商品房的买受人自行负责上述庭院、露台和地下室的维修维护，费用由其自行承担（属于出卖人保修范围的除外）。上述庭院、露台和地下室发生质量问题（属于出卖人保修范围的除外）后应该及时进行维修，因维修不及时或因疏忽未能及时发现问题给出卖人或第三方造成的损失全部由专有庭院、露台和地下室的买受人承担。对于属于出卖人保修范围的问题，专有庭院、露台和地下室对应的特定商品房的买受人应于问题发生后及时向出卖人或物业管理企业报修，因报修不及时或因疏忽未能及时发现问题给出卖人或第三方造成的损失全部由专用庭院、露台和地下室的买受人承担。2017年2月13日，原告与被告签订《北京市商品房预售合同》补充协议，确定涉诉房屋经公安局审核批准的房屋坐落为顺义区×××；实测房屋建筑面积为394.14平方米，套内建筑面积为376.01平方米，实际总房价款为16308393元。原告按照约定支付房款16308393元，专项维修资金39414元，交纳产权代办费3000元，契税232977.05元。2017年3月5日原告收房，并于当日与北京鲁能物业服务有限公司顺义物业服务中心（以下简称鲁能物业公司）签订《颐景沁园前期物业服务合同》，约定物业服务费按5.89元/建筑平方米·月收取，物业服务费总额为27857.82元/年。原告于当日缴纳了一年（即2017年3月5日至2018年3月4日）的物业费27857.82元及代收生活垃圾费66元，共计27923.82元。原告收房后对涉诉房屋院子进行土壤改良种菜，面积约二分地，种植的是西红柿和黄瓜，未进行房屋装修、使用。2017年5月5日，原告发现涉诉房屋地下室存在渗漏水现象，其向物业报修后，被告从2017年5月至2017年10月进行了维修，且维修过程中对原告院内土壤及种植的蔬菜造成了破坏。2017年10月，涉诉房屋又再次出现渗漏点。2018年5月18日被告通知原告按照原被告双方折中的方案修复完毕。2018年7月，原告发现地下室仍有渗漏。后双方就此产生争议，形成本案诉讼。根据原告提交的涉诉房屋照片、《项目通知单》、《请求维修配合函》及回函、《关于C11-6渗漏维修方法》可以确认，涉诉房屋地下室及地上个别房间墙体若干处存在渗漏水现象。原告为证明其主张，提交以下证据：1、住宅质量保证书、住宅工程质量分户验收表原件各一份，证明房屋防水的质量验收合格、保修时间为5年，但该房屋交付后发现地下室存在漏水的质量问题；2、个人租赁合同原件二份、出租人身份证复印件、房屋所有权证及附件复印件一份、租赁费及保证金收据原件五张，证明因涉诉房屋漏水影响原告装修入住，进而产生的租房租金损失。针对上述证据，被告的质证意见为：1、真实性、合法性、关联性不认可，证明目的不认可，证明不了漏水问题；2、真实性、合法性、关联性不认可，证明目的不认可，原告需要提交转账记录以及房东的纳税记录，原告在外租房，不是涉诉房屋渗漏所导致的必然损失。庭审中，原告表示涉诉合同符合法定解除条件，其要求解除合同依据的是《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款的规定；其2018年7月18日通知被告房屋存在渗漏，2018年7月25日之后未再查看涉诉房屋渗漏水情况；2017年5月至10月被告维修是对院中土壤多次破坏，一直未修复，破坏面积约二分地，其种植蔬菜之前雇人把院子深翻，还购买了农家肥、羊粪等，按照一年两茬，估算的损失金额；原告自2017年6月一直租房居住，2018年5月18日被告告知原告涉诉房屋已经修好，之后便退租了，现在原告娘家或婆家居住，关于租房损失，原告接受被告之前协商时提出的每月12000元的标准，但双方对于租赁起止时间未达成一致，原告主张从2017年3月5日到2018年6月30日期间的租金，此后不主张了。对此，被告表示2018年7月漏水情况其知道，其2018年7月19日进行了核实，后又再次维修，维修结束时间是7月底8月初，现已维修完毕；关于土壤改良，被告已经做好全部准备工作，包括原材料准备，原告主张的费用金额没有证据支持，被告认为土壤改良采购羊粪2.6立方，费用800元，施工面积约95平方米，需要原土过筛人工费单价21.78元/平方米，人工回填土人工费单价为20.19元/平方米，以上土壤改良费总计4787.15元；对原告主张的租金损失，被告不认可，原告未提供充分证据证明，对于租赁时间被告认为2017年5月5日至2017年10月以及2018年5月1日至2018年5月18日期间是合理的。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，双方签订的《北京市商品房预售合同》及附件、补充协议系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，应为合法有效。关于原告主张解除上述合同、返还购房款之请求，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”双方合同第十七条约定“该商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格的，买受人有权退房”。综合本案审理查明情况，涉诉房屋在原告收房后，确于2017年5月5日及此后发生若干次局部渗漏水问题，但根据原告提交的照片及维修方案等相关证据所反映出的渗漏水问题，并非双方合同中约定的房地基基础和主体结构问题，亦未达到法律规定的严重影响正常居住使用的程度，故原告请求解除涉诉合同及返还房屋价款的请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于原告主张赔偿损失一节，原告主张2017年3月5日到2018年6月30日期间的租金损失，根据审理查明情况，原告于2017年3月5日收房，后在2017年5月5日发现房屋有渗漏水情况，随后被告进行维修，于2018年5月18日被告通知原告修好，后2018年7月又再次出现了渗漏痕迹，在此期间因房屋渗漏水确实对原告装修使用涉诉房屋造成影响，原告主张其2017年6月开始在外租房居住，并提供了相应的证据，虽该证据对其租金损失金额确定并不充分，但考虑到此期间原告无法利用涉诉房屋，确实会产生一定的损失，故本院比照与涉诉房屋同等地段房屋的市场租赁价格酌情确定原告的租金损失计算标准，同时结合双方当事人陈述及审理查明情况，确定计算期间为2017年5月5日至2018年6月30日，对于原告该部分请求的合理部分，予以支持，过高部分，不予支持。关于原告主张的物业费损失，原告交纳了2017年3月5日至2018年3月4日的物业费及生活垃圾费共计27923.82元，根据前述审理查明情况，本院对2017年5月5日至2018年3月4日期间的费用损失予以支持，对原告该部分请求过高部分，不予支持。关于土壤改良、蔬菜种植的损失，被告认可原告进行土壤改良、蔬菜种植相关事实，由于被告维修造成原告土壤及蔬菜的损失，被告为此应承担赔偿责任，具体金额本院根据审理查明情况及有关市场价格酌情予以确定。关于原告主张赔偿住宅专项维修资金、契税、产权代办费、贷款利息损失之请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下：一、被告北京顺义新城建设开发有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告陶源损失共计十九万七千二百七十元；二、驳回原告陶源的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费五万九千八百二十五元，由原告陶源负担五万七千七百零二元（已交纳），被告北京顺义新城建设开发有限公司负担二千一百二十三元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  棋其格二〇一八年十二月五日书记员  常思宇