山东省聊城市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)鲁15民终77号上诉人（原审原告）：母书庆，男，1965年10月29日出生，汉族，农民，住聊城市新区。委托诉讼代理人：母丙强，男，1990年5月8日出生，汉族，聊城银监分局职工，住址同上，系母书庆之子。委托诉讼代理人：路云红，女，1966年2月4日出生，汉族，农民，住址同上，系母书庆之妻。被上诉人（原审被告）：路普英（曾用名路和平），男，1954年5月2日出生，汉族，居民，原住聊城市东昌府区，现住聊城市东昌府区。委托诉讼代理人：于合龙，山东智祥律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵忠波，聊城东昌法恒法律服务所法律工作者。上诉人母书庆因与被上诉人路普英土地租赁合同纠纷一案，不服山东省聊城市东昌府区人民法院（2017）鲁1502民初2452号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。母书庆上诉请求：1.撤销原审判决第一项、第三项，依法改判因母书庆与路普英双方已无租赁合同关系,路普英应当立即恢复土地原状并将土地实物返还母书庆，维护母书庆对涉案土地的占有使用权。2.变更原审判决第二项，改判支持母书庆要求路普英以同地块租赁价格（133元/平方米/年的市场价格）支付拖欠的2014年度租金和2015年1月1日起至路普英恢复土地原状并返还土地之日止的土地占用费（以133元/平方米/年计算），并赔偿违约金以及迟延支付租金和土地占用费的利息。3.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：原审法院事实审理不清。一、（一）路普英存在根本违约行为。根据母书庆与路普英1994年12月6日签订的协议书，路普英承租母书庆的使用土地，地价随行就市，协议从1995年元月1日生效，地款于每年元月1日前付清。母书庆于2014年1月1日前（接收2013年度租金时），按照当时租赁土地市场价格（参照案外人租赁母书庆相同地块土地价格），要求路普英支付相应租金，符合协议的约定。截至2014年元月1日，路普英并未交纳2014年度租金；2014年1月1日至2014年12月31日，母书庆多次催促路普英缴纳当年租金，路普英不予理会，甚至通过从谷庄村搬至水城华府小区并刻意隐匿地址、更换电话号码或屏蔽母书庆电话等方式逃避缴纳租金。上述行为已经构成根本违约。在催讨租金过程中，母书庆多次提出解除土地租赁合同，路普英对此不予理会。路普英声称已将2014年度租金通过他人转交但母书庆拒绝接受，与事实不符。路普英的确委托他人转交租金，但转交时间是2015年1月份，且不是按照市场价格，母书庆不接受是基于路普英已严重违反协议约定，构成根本违约，其不接受有正当理由。由于路普英的根本违约行为，母书庆有权单方解除合同。因此，合同最晚已于2014年12月31日解除。此后，在双方已经没有租赁关系的情况下，路普英强行霸占母书庆土地，从未支付过土地占用费。因此，路普英拖欠租金的根本违约行为是客观、真实存在的，路普英理应按照市场价格支付土地租金和后续的土地占用费，并赔偿相应违约金和母书庆无法占有、使用土地的经济损失及延迟支付租金和土地占用费的利息。而原审法院未对路普英是否存在违约行为进行分析判决，进而认为双方协议由于超过20年而无效，而非基于路普英的违约行为而解除。(二)同一环境下的同一地块的租赁价格应当作为本协议中“随行就市”价格的参照物。1994年，双方签订的《协议书》中表明“地价随行就市”。该条款表明双方当时认定地价由双方协商、随时变动，协商不成协议即解除。母书庆作为普通农民，自然认为“随行就市”价格可参照同地块土地的租赁价格，实际也应参照这一价格。1990年母书庆从本村分得0.7亩左右土地一块，后于1994年末至1995年初，在几乎相同的时间内将其中部分土地分别租赁给路普英和案外人张国文使用，当时两块土地的出租价格均为每分地每年250元。此二人所租赁土地相接、处于同一环境之下，结合当初租金一致的实际情况，另一租户张国文的租赁价格可以而且应当作为本案“随行就市”价格的参照物。根据东昌府区人民法院民事判决书(聊东民初字第1181号)，案外人张国文2013年至2015年土地年租金为17000元，经计算为133元/平方米/年。所以路普英至少应按照133元/平方米/年*192.85平方米即25649.05元/年的标准缴纳租金以及后续的土地占用费。母书庆与路普英之间的《协议书》未约定土地租赁价格的确定应通过评估方式，而且评估价格仅为该土地的基准价值、并非土地的市场价格，因此原审法院要求路普英以评估价格支付延迟支付的租金和土地占用费与事实不符，与双方原协议约定相悖。二、协议无效后，路普英无权占有母书庆的使用土地。根据母书庆与路普英签订的土地租赁协议，自1995年l月1日起，涉案土地由路普英长期使用。按照《合同法》第214条的规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的超过部分无效。路普英的协议最晚自2014年12月31日终止;2015年1月1日起，双方之间不存在土地租赁关系，路普英无权占有、使用母书庆的使用土地。根据《物权法》第34条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”，第35条“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险”，第245条“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物;对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险;因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿”的规定，既然母书庆是土地的正当占有权利人，路普英无正当权利占有土地，母书庆当然可以依照法律规定主张返还占有土地。又根据合同法第235条规定，“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”。既然协议已于2014年12月31日到期，租赁期限届满，路普英理应返还租赁土地。三、观念返还的适用不当。首先，母书庆作为涉案土地的正当权利人，本身享有该土地的用益物权，不需要进行确认，不存在恢复母书庆在土地上的权利人地位一说。其次，观念返还属于物权法规范中的交付内容，交付作为动产物权变动的要件，不适用于土地这一不动产的物权变动。路普英占有土地既然是无权占有，应当是返还，而非交付。最后，即便是观念上返还，姑且认为占有改定，占有改定的前提是动产物权出让人与受让人之间特别约定标的物仍由出让人继续占有，而本案中母书庆与路普英并无特别约定，原本存在的协议已经无效，法院并不能强制认定，而且路普英并非涉案土地的正当权利人，并不是涉案土地的物权人，更不能认定其为出让人了。原审法院通过“观念返还”的错误概念，实质上使1994年签订的已经无效的协议继续有效履行，违反法律强制性规定，无法定理由强制剥夺了母书庆对涉案土地合法的占有使用权。四、原审法院对涉案土地上的房屋处置不符合相关法律规定。(一)母书庆从未同意路普英在涉案土地上建房，路普英应当恢复土地原状。根据1994年双方签订的租赁协议，双方从未约定在土地上建造房屋。1995年路普英租赁母书庆土地后，开始时只是拉起院墙放置物品，后来建造了简易敞篷用于放置物品，并未建设厂房，现在涉案土地上的房屋(并非厂房)是路普英近年(约2006年)在母书庆不知情的情况下私自违规建造而成。当母书庆得知并劝阻路普英不要建房时，路普英已经建完。因此，母书庆从未允许路普英在涉案土地上建房，并对其建房行为进行了阻止。根据合同法第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”和第二百二十三条“承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失”等相关规定，路普英理应恢复土地原状。2015年1月1日起合同无效后，按照合同法第235条规定，承租人返还租赁物应当符合按照约定或者租赁物性质使用后的状态。因此，路普英应当将土地返还，土地上的状态应当恢复原状。(二)即使是考虑到将涉案土地上房屋拆除会损害社会财富，但并不能以此为理由，一直由路普英继续占有使用涉案土地，强制母书庆认可这种权利状态，损害母书庆的用益物权;原审法院判决有悖民法自愿原则和公平原则。房屋建造于土地之上，而土地的价值远远大于房屋的价值，既然是考虑社会财富，应将社会财富的分配予以合理化，房屋与土地构成不动产之间的附合，根据两者价值的高低，理应在租赁关系解除后，将土地返还母书庆，对房屋剩余价值予以估算折价，由土地用益物权人进行补偿。考虑到母书庆并无过错，母书庆也不应对其进行补偿。综上所述，原审法院事实审理不清，法律适用存在错误，违反法律规定强制剥夺了母书庆对涉案土地的占有、使用权，严重损害了母书庆合法权益，请求二审法院依法改判，支持母书庆全部诉讼请求。路普英辩称：一、路普英并不存在根本违约行为。本案不是路普英不交纳租赁费（土地流转费），而是路普英按原数额交纳，母书庆拒绝接受。在一审庭审时提交的张付来、张付昌等人的证人证言可以证明这一事实。且母书庆在上诉状中也认可路普英确实委托他人转交过租金。因此，路普英不存在根本违约，母书庆要求解除双方的租赁合同不符合法律规定。母书庆诉称的多次催促路普英交纳租金，路普英不予理会等，均系母书庆捏造。路普英搬至水城华府小区居住是因为生活需要，不是母书庆诉称的刻意逃避交纳租金。路普英在向母书庆交纳租金时，母书庆无理按照起诉状所写的租金价格向路普英要，并拒绝接收路普英交纳的租金。母书庆向法院起诉后，路普英只能等待法院判决，并同意按照司法鉴定的价格向母书庆交纳。因此，路普英并不存在违约行为，也未收到其诉称的解除合同通知。二、根据协议约定，土地价格随行就市。因此，应当按照法院委托的鉴定机构所鉴定的租金数额确定路普英应当交纳的租金数额（土地占用费用），而不是母书庆所称的按张国文所交纳的租赁价格交纳，因为张国文所交的租赁费是张国文自己自愿的，而不是市场价格。母书庆要求路普英按照案外人张国文自愿交纳的租赁费价格交纳涉案租赁费没有充足的证据。三、路普英与母书庆同属于谷庄村集体经济组织成员，其就涉案土地所签订的协议，实际上是涉案承包土地的流转，当然适用土地承包法，而非合同法。协议约定“队里不动地的情况下，归路和平长期使用”，这就足以证明，只要队里不动地，涉案土地就长期归路和平使用。只要不超过土地承包法规定的最长30年的期限即可。因此，双方签订的合同期限并未到期。四、母书庆知道并同意路普英在涉案土地上建造房屋。路普英租用涉案土地后，随即建设厂房，母书庆是谷庄村村民，长期在涉案土地周围生活，并且每年都收取租赁费，应当认定母书庆对此是明知的，况且，原一审出庭的证人证言可证明母书庆对此是明知的。五、路普英认为双方签订的协议并未超过法定租赁期限，合同仍然有效，理由同以上第三条。退一步讲，即使像一审法院认定的那样租赁合同无效，那么本案诉争的土地在聊城市东昌府区城区内，属于市区。土地周围多年前就建起了建筑物，且母书庆也在同一区域同一地块的其他部分土地建成了房屋，改变了土地用途。实际上，涉案土地已不再可能用作耕地，种植农作物等。鉴于路普英已经在该宗土地上建有房屋，拆除房屋、恢复原状会对社会财富造成较大损失，因此，对原物的返还以采用非实物返还的方式，以向母书庆支付土地占用费的方式进行为宜。母书庆向一审法院起诉请求：1.判令解除原告与被告所签订的租赁协议，恢复租赁土地原状；2.判令被告给予拖欠的随行就市租金，按照25649.05元/年缴纳，自2014年1月1日起至判决生效日止，以及拖欠租金的利息和违约金。一审法院认定事实：以下事实双方没有争议，具体陈述如下：涉案争议宗地南北宽9.5米，东西长20.3米，共192.85平方米，位于建设西路南邻，聊建四公司东邻，且双方认可该宗地块与其余第三方没有争议。原、被告于1994年12月6日就该宗地块签订协议，协议约定“路和平租母书庆地南北宽9.5米，东西长20.3米计二分九厘，地价每分每年250元，合款725元，柒佰贰拾伍元整”。双方约定该协议自1995年1月1日生效。当事人就以下问题产生争议，逐一分析认定如下：一、关于原告对涉案宗地的权利地位。经审理查明，争议土地所在的东昌府区新区办事处谷庄村的所有土地都没有进行确权登记。母书庆一家作为村民于1990年分得土地0.7亩，涉案宗地系该0.7亩土地中的一部分。以上事实有谷庄资产管理委员会的书证两份、以及一审法院对谷庄资产管理委员会主任兼村支部书记张玉海的调查笔录为证。对此，一审法院认为，原告母书庆基于其集体经济组织成员地位获得的土地使用权益是其法定权利，该权利基于我国农村土地制度的规定产生。国家机关对土地权利的登记发证是对该项权利的确认而并非赋权，故被告以原告缺少国家机关登记发证为由否定其权利人地位之抗辩，不能为法院所接受。且被告长期租赁该宗土地并向原告交纳租赁费，该行为能反映出被告对原告系涉案土地权利人地位的事实认可。二、关于双方租赁合同是否应予解除。双方在1994年签订并约定于1995年1月1日生效的土地租赁协议系双方真实意思表示，对双方具有约束力。双方没有约定租赁期限，应视为不定期租赁。但我国合同法对租赁合同的期限做了强制规定，其超过部分无效。故原、被告双方的租赁合同自2015年1月1日起已经失去效力，被告继续占有使用原告土地已经没有合同依据。但对已经失去效力的合同不存在解除可能，原告的请求没有事实基础。三、关于合同存续期间的土地租金以及合同无效后被告占用土地的使用费用。原告要求被告按照25649.05元/年缴纳；被告在合同履行过程中要求按照2600元/年缴纳遭到原告拒绝，在诉讼过程中同意按照鉴定机构对涉案土地租赁价值的评估价格向原告缴纳费用。经一审法院委托，聊城光岳资产评估事务所评估，该宗土地以2016年4月8日为基准日在2014年1月1日至2015年12月31日期间的租金为12211元，每年6106元。对此，一审法院认为，原告的请求数额缺乏必要的证据支持，依法不能予以支持。被告要求按照鉴定价格支付确定租金及土地使用费用合乎常理，应当予以支持。但该鉴定系以2016年4月8日为基准日作出，鉴定书所及期间结束以后的价格应当按照市场行情适当调整，以每年增长10%为宜。一审法院认为：超过法定租赁期限的租赁合同无效，被告继续占用原告土地已经失去合同基础，依法应予返还。但鉴于被告已经在该宗土地上建有房屋，拆除房屋恢复原状会对社会财富造成较大损失，被告对原物的返还以采用非实物返还、观念返还的方式进行为宜，即原告恢复其在涉案争议土地上的权利人地位，在该宗土地被国家征收拆迁时就本案争议土地享有与其本人自用土地相同的拆迁权益。被告继续占有使用该土地并向原告支付土地占用费用，在该宗土地拆迁时就该宗土地不享有拆迁权益。综上，原告的部分诉讼请求的应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一项、第二百三十二条规定，判决：一、原告母书庆自判决生效之日起享有本案争议192.85平方米土地的实际权利人权利，并在该宗土地遇征收拆迁时享有与其自用土地相同的拆迁权益；二、被告路普英自判决生效之日起十日内向原告支付2014年租金及2015年土地占用费12211元与2016年土地占用费（6106元/年×110%=6716.6元）共18927.6元；三、2017年后的土地占用费每年比前一年度增长10%，由被告路普英在每年12月31日前向原告母书庆交付，此项费用计算至该宗土地被征收拆迁时为止；四、驳回原告母书庆的其他诉讼请求。案件受理费938元，由原告母书庆负担544元，由被告路普英负担394元。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，路普英未提出上诉，应视为对原审判决的认可。本案的争议焦点问题为：1.上诉人主张恢复原状、返还土地应否得到支持；2.一审法院认定的租金标准是否失当。关于第一个焦点问题。双方签订的协议书中约定，在队里不动地的情况下，长期由承租方使用，未约定用途；路普英在涉案土地上建设房屋是公开进行的，在双方发生争议前已经建成多年，母书庆对此应知情，且母书庆也在同样性质的土地进行了建设；当事人所在的东昌府区人民政府正进行棚户区改造，附近的多个村庄已经进行了相应拆迁工作，据此一审认定拆除涉案房屋对社会财富造成损失，判决由路普英继续有偿使用、母书庆在该宗土地被国家征收拆迁时就涉案土地享有与其本人自用土地相同的拆迁权益，并无不当，本院予以维持。关于第二个焦点问题。双方对租金标准存在争议，一审法院委托专门机构作出的鉴定，程序合法，应作为有效证据使用。一审根据该证据判决租金及使用费数额、并考虑实际案情按每年10%调增，并无不当，本院予以维持。母书庆主张按同地块另一承租户的标准计算租赁费，证据不足，本院不予支持。综上所述，母书庆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费544元，由上诉人母书庆负担。本判决为终审判决。审判长  郭召勇审判员  石 鑫审判员  孙久强二〇一八年四月二日法官助理杜宏伟书记员肖天一