陕西省西安市中级人民法院执 行 裁 定 书（2018）陕01执异637号案外人：罗成科，男，汉族，1962年7月13日出生，住陕西省咸阳市渭城区。申请执行人：西安金鹰北城购物中心有限公司，住所地西安市经济技术开发区凤城四路。法定代表人：范毅，该公司总经理。委托代理人：周曙光，陕西丰瑞律师事务所律师。委托代理人：李红红，陕西丰瑞律师事务所律师。被执行人：西安中登房地产开发有限公司，住所地西安市未央大道**中登大厦**。法定代表人：宋玉庆，该公司董事长。关于西安金鹰北城购物中心有限公司（以下简称金鹰公司）与西安中登房地产开发有限公司（以下简称中登公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院2016年11月15日作出的（2014）西中民一初字第00054号民事判决书已发生法律效力，因义务人中登公司未履行法律文书确定的义务，权利人金鹰公司于2017年1月18日向本院申请执行，本院依法立案执行。本案在执行过程中，本院作出（2017）陕01执304号之一执行裁定书，查封被执行人中登公司名下位于西安市未××区××南侧中××家园××套未出售房屋，案外人罗成科向本院提出执行异议，主张法院查封中登公司名下中登家园2幢11511号房屋为其所有，请求解除对位于西安市未××区××南侧中××家园××号房屋的查封。本院依法组成合议庭，并进行书面审查。本案现已审查完毕。案外人罗成科称：请求终止(2017)陕01执304号协助执行通知书、（2017）陕01执304号之一执行裁定书的执行，解除其所有的位于西安市××经济技术开发区××南侧××号“中登家园”项目土地使用权《土地使用证／土地批文号WY12-10-6-3》上的“中登家园”项目上的房产的查封与拍卖。理由为：法院在执行金鹰公司申请执行中登公司合同纠纷一案中查封的中登家园2幢11511号房屋，属其所有。案外人于2015年3月27日用罗成科的名字与中登公司签订《商品房买卖合同》，购买了位于西安市××经济技术开发区××南侧××号“中登家园”项目中的房产，2幢11511号房屋，该商品房的用途为住宅，属剪力墙结构，层高2.9米，建筑层数地上33层，地下3层，地下**.87平方米（2015年3月27日交房），单价为（人民币）5800元／平方米，总价（大写）肆拾玖万壹仟捌佰玖拾伍元，小写491895.00元，罗成科是该房的合法所有权人。故根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，请法院裁定终止执行，解除查封。金鹰公司辩称：请求法院依法审查并驳回案外人的申请。理由为：1、案外人提交的证据不符合法律法规规定的解封条件，不应予以解封。根据《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，首先，案外人提交的《商品房买卖协议》并非正式的网签备案合同，不能证明案外人与中登公司在人民法院查封之前己签订了合法有效的书面买卖合同。其次，案外人未能提交证据证明其满足所购商品房系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋的条件。最后，案外人虽提交了中登公司出具的房款收据，但无转款凭证相佐证，不能判断其何时己支付全部房款的真实性，故不能证明其符合己支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十的付款条件。因案外人提交的证据不能同时满足上述第二十九条规定的三个条件，故不应予以解封。2、案外人怠于行使其权利，系因其自身原因未办理过户登记，不符合解封条件。根据《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定第四项情形，即便案外人能提供证据证明其与中登公司在查封之前签订有合法有效的书面买卖合同且己付清全额房款，并己实际占有房屋，但案外人不仅未办理房屋过户登记手续，甚至都未办理网签备案登记手续，案外人怠于行使其权利，系因其自身原因未办理过户登记。因此，案外人不符合上述第二十八条规定的第四项情形，不应予以解封。综上所述，请求法院依法审查并驳回案外人的申请，以维护申请执行人的合法权益。被执行人中登公司未作答辩。本院查明，本院于2017年8月15日作出（2017）陕01执304号之一执行裁定书：（一）、查封被执行人中登房地产开发有限公司名下位于西安市未××区××南侧中××家园××套未出售房屋房号为1幢（预售证号2009013）20702、30503、31303、41201、41402；2幢（预售证号2006324）10711、11212、11511、12204、12609、12712、12911；3幢（预售证号2006324）10303、10810、12703、12803、12810；5幢（预售证号2006324）10908；6幢（预售证号2006324）10110、10310、10410、10710、12103、12203、12501、12603；（二）、查封期限为三年；2、2017年8月24日本院依法向西安市不动产登记服务中心送达（2017）陕01执304号之一执行裁定书、（2017）陕01执304号协助执行通知书。3、本院于2018年12月4日前往中登家园物业公司提取案外人的交房通知单，调查中物业经理告知本院，中登公司已办理房产预售证，入住中登家园的业主也已于2009年陆续办理房屋产权证。案外人罗成科为支持其异议请求，向法院提交了其与中登公司于2017年4月10日签订的《商品房买卖协议》，协议中第三条约定，“购买2幢1单元15层11511号房，建筑面积57.87平方米”及第六条“付款方式为罗成科易货款抵付”、中登公司于2018年3月29日出具给罗成科缴款491895元收据一张。以上事实有执行裁定书、判决书、《商品房买卖协议》、中登物业公司谈话笔录、收款收据等在卷佐证。本院认为，依据《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。中登家园2幢11511号房屋登记在中登公司名下，罗成科为支持2幢11511号房屋是为其所有，向法院提供罗成科与中登公司签订的《商品房买卖协议》，付款方式为罗成科易货款抵付，但未向本院提供抵付协议，中登公司出具2018年3月29日罗成科缴付全额购房收据一张，缴款凭证显示在法院查封房产之后，案外人提供的证据不足以支持其易货款抵付的置换行为真实性。因中登公司办理了房产预售证，入住中登家园的业主于2009年已陆续办理房屋产权证，法院于2017年8月24日查封房产，而案外人至今未办理房屋产权证，怠于行使自己的权利，应承担不利后果。案外人也没有物权证据证明涉案房产登记在其名下或购房合同已经房屋管理部门备案登记，故本院查封中登公司名下位于西安市未××区××南侧中××家园××号房屋，行为并无不当，故案外人所主张的执行异议申请，因证据不足，不能排除人民法院的强制执行，本院依法不予支持。如案外人对涉案查封房产，主张实体权利，可依法通过诉讼予以确认。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞执行程序若干问题的解释》第15条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定，裁定如下：驳回案外人罗成科的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  王庆九审判员  李 唯审判员  冯宝华二〇一八年十二月十八日书记员  徐 玲