江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）赣07民终833号上诉人（原审原告）：广州莱佛士物业服务有限公司赣州分公司，住所地江西省赣州市章贡区水南镇兴国路9号万盛C栋三楼。法定代表人：梁顺源，董事长。委托诉讼代理人：李粹祥，男，1992年10月4日出生，汉族，该分公司职员，住江西省赣县区，特别授权代理。委托诉讼代理人：李光亮，男，1995年8月10日出生，汉族，该分公司职员，住江西省赣州市章贡区，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：黄伟,女，1971年8月27日出生，汉族，住江西省赣州市章贡区。上诉人广州莱佛士物业服务有限公司赣州分公司（以下简称莱佛士赣州分公司）因与被上诉人黄伟物业服务合同纠纷一案，不服江西省赣州市章贡区人民法院(2017)赣0702民初3004号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人莱佛士赣州分公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判被上诉人按全额支付2010年4月1日至2014年12月及2016年1月至2017年7月共欠物业服务费4544.8元，被上诉人向上诉人支付逾期违约金暂计至2017年6月约6389.5元（以当月欠缴物业服务费为基数，从逾期之日起按每日千分之一的标准计算至交清费用之日止），被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：对被上诉人所称的门禁经常损坏、使业主的人身财产安全得不到保障等理由，上诉人认为此为被上诉人的特殊抗辩理由，并不代表全体业主的意见。上诉人服务质量不到位，被上诉人可以通过投诉的方式向上诉人反映，但不能以此为由不交物业服务费。油污排放事件发生后，上诉人已及时作出相应的处理工作，此为不可预见的事件，并不是上诉人不作为所致。被上诉人声称交纳保证金3000元，为交付给赣州和富置业公司的款项，与上诉人无直接关系。上诉人已经设身处地、竭尽所能地为业主租户解决问题，履行了合同约定的义务，不存在一审判决认定的物业服务不到位的事实。被上诉人应当按时交纳物业管理费。而且，涉案的物业管理费是属于全体业主的财产，该费用的准时交纳，目的在于保证物业管理资金的充足，使得小区的公共部位及设施得以及时维护，最终受益于全体业主，所以督促全体业主按时交纳费用是保障全体业主利益的基础，并不是为了保障上诉人单独的权利。被上诉人黄伟辩称：一审判决认定事实正确，上诉人自身工作没有做到位，只收费不服务，没有给予业主安全的生活环境，被上诉人在一审时已经提交了证据予以证明。一审判决被上诉人承担80%物业服务费过高，但是由于生活原因，被上诉人没有提起上诉。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。一审原告莱佛士赣州分公司向一审法院起诉请求1、被告向原告付清拖欠2010年4月-2014年12月及2016年1月-2017年7月共欠物业服务费4544.8元；2、被告向原告支付逾期违约金暂计至2017年6月约6389.5元（以当月欠物业服务费为基数，从逾期之日起按每日千分之一的标准计算至交清费用之日止）；合计10934.3元；3、被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：被告黄伟系赣州市章贡区万盛购物中心A栋4单元408室的业主，住宅面积为99.6平方米。2009年9月13日，原告广州莱佛士物业服务有限公司赣州分公司与被告黄伟签订《前期物业管理服务协议》，约定原告为赣州市章贡区万盛购物中心提供物业管理服务。物业管理服务费的标准为住宅按建筑面积每月每平方米0.6元，被告每月5日前缴纳当月的管理服务费用；被告逾期不缴纳物业管理费，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天0.1%收取违约金。合同签订后，原告依合同约定为万盛购物中心提供了物业服务。被告自2010年4月起一直未缴纳物业管理费，故原告诉至本院，要求处理。另查明：原告进入小区后，楼宇对讲系统长期无法正常使用、楼道上经常堆放各种杂物、楼道上乱贴广告、宣传单、业主任意违章搭建，业主在公共平台上种菜,同时在保洁方面投入的人手不够，只是对楼道及庭院的卫生进行保洁和小区垃圾的清运。一审法院认为，原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》系当事人的真实意思表示、形式合法有效，双方均应依合同约定履行义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。被告对物业公司的服务不满时，应通过正常途径与原告沟通、协商解决；也可向业主委员会反映，通过业主委员会与物业公司沟通加以解决；法律也规定了业主通过业主大会决定选聘、解聘物业公司的权利。原告已为万盛购物中心提供了物业服务，被告谢晓明作为小区业主的一员不能独立于该小区存在，被告应当按照合同约定支付物业管理费，其拒交物业管理费无法律依据。根据被告房屋面积计算，被告从2010年4月至2017年7月期间所欠物业管理费为4544.8元。因原告对所管理的小区在物业服务上存在瑕疵，作为物业管理公司未尽到合同约定的物业服务标准，主要反映在单元楼道中杂物乱放等方面，违反双方签订的《物业管理服务协议》的约定，因此，原告存在未能及时履行物业管理义务的违约行为，应当承担相应的违约责任。由于被告未提供证据证明原告的该违约行为给被告造成的损失，根据义务和权利相对等的原则，本院酌定原告应承担的违约责任为908.96元，该款从被告所欠的物业管理费中予以抵扣。现原告主张按欠交物业管理费的每天0.1%收取违约金，因原告在履行物业管理工作中存在违约行为，故其主张无法律依据，本院对此不予以支持。综上所述，对于原告要求被告支付拖欠的物业管理费的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告黄伟于本判决生效之日起十日内向原告广州莱佛士物业服务有限公司赣州分公司支付所欠物业管理费3635.84元。二、驳回原告广州莱佛士物业服务有限公司赣州分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费73元，由原告广州莱佛士物业服务有限公司赣州分公司负担13元，被告黄伟负担60元。二审认定的事实与一审查明的事实一致。本院认为：《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效”。上诉人莱佛士赣州分公司与被上诉人黄伟签订的《前期物业管理服务协议》，系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同合法有效。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。被上诉人黄伟为案涉小区的业主，其享受了上诉人提供的物业管理服务，应当按照合同的约定，向上诉人支付物业服务费用。因上诉人莱佛士赣州分公司在提供物业服务时存在瑕疵，主要反映在单元楼道中杂物乱放等方面，上诉人存在未能及时履行物业管理义务的违约行为，应承担相应的违约责任，故一审法院酌情减免被上诉人908.96元的物业服务费，并无不当。上诉人要求被上诉人支付违约金的请求亦不应获得支持。综上所述，上诉人莱佛士赣州分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人广州莱佛士物业服务有限公司赣州分公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  傅忠审 判 员  徐军审 判 员  彭莉二〇一八年四月十三日书 记 员  王佳代理书记员  曾诚