四川省平武县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0727民初101号 原告：绵阳市富华房地产开发有限责任公司，住所地平武县龙安镇东皋湾新区，统一社会信用代码915107277847439017。 法定代表人：柳安旭，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：杜开红，男，系该公司职工（特别授权）。 委托诉讼代理人：王树波，四川博思律师事务所律师。 被告：平武县建筑工程有限责任公司，住平武县龙安镇小春坝富华小区，统一社会信用代码915107277089670148。 法定代表人：柳文富，该公司董事长兼总经理。 第三人：唐薇，女，1988年8月3日出生，汉族，住平武县。 委托诉讼代理人：唐孝云（系第三人之父），住平武县。 委托诉讼代理人：唐俊忠，四川众城律师事务所律师（特别授权）。 原告绵阳市富华房地产开发有限责任公司（以下简称富华房地产公司）与被告平武县建筑工程有限责任公司（以下简称平武建筑公司）、第三人唐薇确认合同无效纠纷一案，本院于2018年2月5日立案受理。本案依法适用简易程序，于同年3月6日进行庭前证据交换，同年3月7日由审判员范军公开开庭进行了审理。原告富华房地产公司的法定代表人柳安旭及委托诉讼代理人杜开红、王树波，被告平武建筑公司的法定代表人柳文富，第三人唐薇的委托诉讼代理人唐孝云、唐俊忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告富华房地产公司向本院提出诉讼请求：1.判决确认被告平武建筑公司与第三人唐薇签订的关于买卖富华小区二期2幢2单元5楼2号房屋的《选户协议》无效；2.本案诉讼费由被告平武建筑公司承担。事实和理由：2013年4月15日，原告富华房地产公司与平武县国土资源局签订了《国有建设用地使用权出让合同》，受让宗地编号为2012-××8，坐落于平武县（原种子站），国有土地面积3967.60平方米，2013年11月27日，原告富华房地产公司取得该宗土地国有土地使用证。随后，原告富华房地产公司将该宗土地用于富华小区二期商品房项目开发。2015年3月28日，原告富华房地产公司与被告平武建筑公司签订《施工合同》，约定原告富华房地产公司将该项目发包给被告平武建筑公司施工建设。施工过程中，被告平武建筑公司因资金紧张，在原告富华房地产公司不知情的情况下与第三人唐薇签订《选户协议》，私自将原告富华房地产公司所有的富华小区二期在建项目2幢2单元5楼2号房屋向第三人唐薇销售。被告平武建筑公司与第三人唐薇签订的关于买卖富华小区二期2幢2单元5楼2号房屋的《选户协议》，违反了法律强制性效力规范当属无效合同。综上，原告为维护自身的合法权益，特诉至贵院，请法院依法判决支持原告的诉讼请求。 被告平武建筑工程公司辩称，1.原告富华房地产公司所述属实；2.对于《选户协议》认可，认可收到第三人唐薇购房款326600元。 第三人唐薇述称，请求依法驳回原告的诉讼请求，并责令其履行被告与第三人签订的选户协议。事实和理由：1.第三人已通过银行转账支付了购房全款，原告应按协议交房。2.第三人与被告平武建筑公司签订选户协议属于预约性质，应属有效。3.选户协议上虽无原告的印章，但被告平武建筑公司的签约行为是受原告的委托，原告应承担选户协议的法律后果。4.原、被告相互间人格混同，即使被告平武建筑公司的签约行为不构成表见代理，原、被告及原、被告的法定代表人也应承担相应民事法律责任。请求法院予以采信并支持第三人的述辩主张，并依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕自己的请求和主张所举证据，本院组织进行质证。在质证过程中，当事人各方对对方所举证据无异议的，本院予以采信。对有异议的证据，本院认证如下： 1.落款日期为2014年9月30日的公告。原告富华房地产公司拟证实，2014年9月30日，富华房地产公司通过张贴公告方式向购买富华二期和东皋电梯公寓的买受人就缴款方式、签订协议等已作提醒并告知；对不按条件缴款和签订协议，造成的经济损失和无法办证的问题也进行明确通告。 被告平武建筑公司支持原告富华房地产公司的拟证主张。 第三人唐薇质证认为，对公告内容无异议，但对公告的形成日期有异议。原告未举证证明该公告自2014年9月30日在富华房地产公司、平武建筑公司办公地、富华二期施工工地等位置进行过持续张贴，故原告富华公司所举该份证据不能达到其证明目的。 本院认为，该公告虽然符合证据的“三性”要求，具有可采性，但还不能达到原告富华房地产公司的证明目的。即，富华房地产公司没有举证证明该公告的张贴过程和张贴后的客观状况。对此，本院采纳第三人唐薇的质证意见。 2.落款日期为2017年10月29日的短信截图。第三人唐薇拟证实，就被告建筑公司与他人所签《选户协议》等情况，原告富华房地产公司知情并认可。 原告富华房地产公司质证认为，对于短信信息内容的真实性无异议，该短信系发给85户选户人，其目的是通知选户人到富华公司办公室选填资料，并不是对所签选户协议的认可和追认。 被告平武建筑公司质证称，没有看到也不清楚短信内容。 本院认为，该证据虽具有可采性，但该短信并没有载明原告富华房地产公司认可和追认被告与第三人所签选户协议。亦即，第三人唐薇所举该份证据尚不能达到其证明目的。 3.含有“绵阳市富华房地产开发有限责任公司富华二期售房部”（以下称售房部）、被告公司名称540A牌等内容的照片。 第三人唐薇拟证实，原告所开发的商品房项目，其红色售房部横牌置于被告平武建筑公司办公场所，能让他人有理由相信原告富华房地产公司、被告平武建筑公司共用为商品房开发项目的出卖方。 原告富华房地产公司质证认为，对该照片的真实性无异议，含有售房部的照片属于广告，只起宣传作用，原告并未授权被告建筑公司从事相关销售活动。 被告平武建筑公司对照片的真实性无异议，未作实质性辩解。 本院认为，该照片具有可采性，但能否达到第三人的拟证目的还需结合其它证据进行综合判断。 4.证人陶某、马某的出庭证言。 第三人唐薇拟证实，原告富华房地产公司对被告平武建筑公司签订选户协议及出具收款收据的行为知情并认可。 原告富华房地产公司质证认为，二名证人与本案当事人有利害关系，其证言不具有可采性。 被告平武建筑公司赞同原告富华房地产公司的质证意见。 本院认为，二名证人与本案有一定的利害关系，对其出庭证言的证明力将结合其它证据综合判断。 按照当事人的陈述和被采信的证据，本院认定案件事实如下： 一、关于被告平武建筑公司、原告富华房地产公司设立情况等案件事实。 1.被告平武建筑公司设立于2001年8月15日，由自然人投资或控股，注册资本二千万元整，营业期限至2041年8月14日，法定代表人柳文富，经营范围有房屋建筑工程施工总承包贰级、市政公用工程和水利水电施工总承包叁级等。 2.原告富华公司设立于2006年3月17日，注册资本八百万元，营业期限至2056年3月16日，法定代表人柳安旭，经营范围为房地产开发、房地产经营、城市绿化管理。2008年8月15日的《公司章程》第十条规定的股东投资情况为，平武建筑公司出资额560万元，出资比例70%；柳安旭出资额68万元，出资比例8.5%；柳文富出资额78万元，出资比例9.75%；赵润华出资额94万元，出资比例11.75%。《公司章程》第三十六条规定，董事长为公司法定代表人。 3.2009年3月30日，原告富华公司召开股东会，柳安旭将所持股份转让给张小蒙,股东平武建筑公司、柳文富、赵润华将所持股份转让给柳安旭；任命杜开红为公司监事。原告富华房地产公司现有股东为柳安旭（出资额732万元，持股比例91.5%）、张小蒙（出资额68万元，持股比例8.5%）。张小蒙受托到工商管理部门办理股权变更登记。 4.上列二公司的法定代表人属于父子关系，赵润华系柳安旭之母，张小蒙系柳安旭之妻。 二、关于原告富华房地产公司取得国有建设用地使用权的案件事实。 2013年4月2日，原告富华房地产公司通过竞拍以价款609万元取得平武县（原种子站）编号为2012—008地块的国有建设用地使用权，并与平武县国土资源局签订《国有建设用地使用权成交确认书》。在该确认书尾部右下角“竞得人”栏有手写文字“绵阳市富华房地产开发有限责任公司”并加盖该公司印章。在“竞得人”下部“法人代表（或委托人）”栏有手写签名“柳文富”。同月15日，平武县国土资源局与原告富华房地产公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，合同编号为2013008。合同载明的受让人为“绵阳市富华房地产开发有限责任公司”，通讯地址为“平武县龙安镇小春坝富华小区”，出让宗地面积为3967.6平方米。宗地建设项目工期为2013年12月1日至2014年12月1日。该出让合同补充条款约定，该宗地依现状出让，地块拆迁安置工作由竞得人负责，所涉及一切费用由竞得人负责承担。在该出让合同尾部右下角“竞得人”栏加盖“绵阳市富华房地产开发有限责任公司”印章。在“竞得人”下部“法人代表（或委托人）”栏有手写签名“柳文富”。2013年7月、10月，经“杜开红”经手，分别缴纳土地出让金370万元239万元，合计609万元。 三、关于与、原告富华房地产公司开发房地产项目签约等事务有关的事实。 1.2008年3月至2010年9月原告富华房地产公司在开发“富华小区”期间，原告富华房地产公司作为出卖人与任强等买受人签订《商品房买卖合同》，在该合同的“委托代理人”栏填写“柳文富”姓名。 2.2014年，原告富华房地产公司在开发富华二期房地产项目的拆迁过程中，与席弟江等人签订《拆迁还房协议》，首部建设单位为富华房地产公司（乙方），尾部右下角在“乙方（签章）”栏盖富华房地产公司印章，在“乙方”下部“委托代理人（签章）”盖正方形“柳文富印”。在收款收据上盖有前述富华房地产公司印章和“柳文富印”。 3.2015年5月中下旬，在载明姓名为税顺刘、邓良川、李清旭等人的《选户协议》、《选户协议（门面）》文本中部的“委托代理人”栏有打印或手写“柳文富”姓名，在“售房经办人”栏有手写“李德智”或“柳文富”的姓名；在协议上盖有原告富华房地产公司印、被告平武建筑公司印和“柳文富印”；在收款收据或收据上盖有原告富华房地产公司印、被告平武建筑公司印、“柳文富印”，在“收款人”栏有柳文富的本人签名。 4.含有“绵阳市富华房地产开发有限责任公司富华二期售房部”的横牌至今仍挂在被告平武建筑公司名称吊牌的上方；在《选户协议》文本的“售房地址”栏载明“平武县富华小区办公室”，载明的“监督电话”0816-88××××9现仍系原告富华公司的办公电话。 四、关于被告建筑公司与第三人唐薇签订《选户协议》和出具收款收据的案件事实。 1.2015年4月18日，在被告平武建筑公司办公场所（挂“绵阳市富华房地产开发有限责任公司富华二期售房部”牌），第三人唐薇与被告平武建筑公司签订《选户协议》。第三人唐薇在协议文本左下方“选户方”处签名，在协议文本右下方“建设方”处盖有被告平武建筑公司印章。协议约定，所选富华小区二期在建项目2幢2单元5楼2号房屋（建筑面积：117.18平方米），总房价（大写叁拾贰万陆仟陆佰元）。在协议文本中部“委托代理人”栏有手写“柳文富”姓名，在“售房经办人”栏有手写“李德智”姓名，并写明该二人的电话号码；在“售房地址”栏填写“平武县富华小区办公室”，监督电话为0816-88××××9。在协议文本中下部“承诺”栏载明：双方所订户型不变；签订协议后不反悔，反之承担违约金；凭此协议签订《商品房买卖合同》。 2.2015年4月16日，第三人唐薇通过银行分别存款100000元和转款226600元至柳文富账户上，共计326600元。被告的法定代表人柳文富由选户协议中所指的“建设方”向第三人唐薇出具收款收据，该收据由填写选户协议原系被告建筑公司员工“李德智”制单。该收据载明“交富华小区二期2幢2单元5楼2号房屋款”，数额326600元，在“收款人”栏有柳文富本人签名。 本院认为，根据原、被告的诉辩意见，本院归纳本案双方争议的焦点为：1、被告平武建筑公司签约行为的性质及效力；2、涉案选户协议的性质及效力；3、原告与被告是否人格混同等属于本案的焦点。对此，现分别评判如下： 一、关于被告平武建筑公司签约行为的性质及效力。在选户协议文本中部“委托代理人”栏有手写“柳文富”姓名，“柳文富”系被告平武建筑公司的法定代表人，在选户协议文本尾部“建设方”处盖被告平武建筑公司印章和“柳文富印”，对此，可以确认被告平武建筑公司是选户协议中“建设方”的受托人。原告富华房地产公司作为房地产开发公司，通过竞拍取得平武县（原种子站）编号为2012—008地块的国有建设用地使用权，与被告平武建筑公司签订施工合同，由被告平武建筑公司组织施工，被告平武建筑公司应属于施工方，原告富华房地产公司应属于建设方。从原告富华房地产公司于2017年10月29日通过短信通知签订选户协议的人员到富华房地产公司办公室选填完善相关资料，也能在一定程度上映证原告富华房地产公司已经知道被告平武建筑公司曾代为签订选户协议的事实。据此，可以认定原告富华房地产公司系在选户协议尾部“建设方”即被告平武建筑公司的委托人。原告富华房地产公司与被告平武建筑公司作为互有紧密关联的两个公司法人，在挂有“绵阳市富华房地产开发有限责任公司富华二期售房部”牌的被告平武建筑公司办公场所，第三人唐薇在选户协议的“选户方”处签名，可以认定其知道受托人与委托人之间存在代理关系。作为委托人的原告富华房地产公司未举证证实相关排他授权范围，针对第三人唐薇来说，可以据此认定被告平武建筑公司签订《选户协议》的行为是有权代理，本案的选户协议能够直接约束原告富华房地产公司和第三人唐薇。故对第三人唐薇所提“被告平武建筑公司之行为能够产生代理法律效果”的述辩意见，本院予以采纳，对原告富华房地产公司所提“被告平武建筑公司之行为系无权处分，与第三人恶意串通”的辩解理由，本院不予采纳。 二、关于选户协议的性质和效力。首先，预约是谈判磋商期间对未来事项的预先规划，而本约是在民事合同权利义务关系全部定型后签订的；其次预约合同是诺成合同，不受要物约束，强调当事人主观意志在合同成立中的决定作用，而本约一般则受要物约束，交付是合同履行的重要内容；最后，签订预约合同的目的在于有事实或法律上的障碍，暂时无法订立本约，事先对当事人加以约束，约定将来订立本约。在本案，选户协议仅包含有所选门面位置、面积、总房价、违约责任等。同时，在选户协议中还明确约定“凭此协议签订《商品房买卖合同》”。结合本案当事人立约时的真实意思和该合同订立时还存在法律上的障碍（未取得商品房预售许可）这种情况，本院确认该选户协议性质为预约合同。故对第三人唐薇所提“选户协议属于预约行为”的述辩意见，本院予以采纳。预约合同不同于商品房预售合同，原告富华公司在起诉前是否取得商品房预售许可，不影响预约合同效力。按照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，若原告富华房地产公司明示不履行该预约合同义务，第三人唐薇可通过合法途径向原告富华房地产公司主张继续履行（签订商品房买卖合同）等违约责任或要求解除预约合同并主张损害赔偿。 三、关于原、被告是否人格混同问题。人格混同包括人员混同、财务混同、业务混同。第三人唐薇提出“原、被告人格混同”，其所举证据尚不充分，本院不予采纳。 综上所述，被告平武建筑公司与第三人唐薇签订选户协议的行为系有权代理，该选户协议属于预约合同。按照合同法规定，依法成立的合同，自成立时生效。原告富华公司未举证证明该预约合同的内容违反效力性法律规范，故对其所提“确认选户协议无效”的诉请主张，本院不予支持，对第三人唐薇所提“驳回原告诉请”的述辩意见，本院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百三十条、第四百零二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 驳回原告绵阳市富华房地产开发有限责任公司的诉讼请求。 案件受理费100元，减半收取计50元，由原告绵阳市富华房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员 范 军 二〇一八年四月四日 书记员 赵莎莎 附：法律法规和司法解释 《中华人民共和国民法通则》 第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。 代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。 …… 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 …… 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确 切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第一本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企 业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 ……