北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0114民初8351号原告：李连成，男，1974年8月10日出生，汉族，住河北省石家庄市桥**。被告：张玉芹，女，1955年3月4日出生，汉族，住北京市昌平区。原告李连成与被告张玉芹租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李连成、被告张玉芹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李连成向本院提出诉讼请求：1．判令原、被告双方签订的《租赁协议》无效；2．判令被告赔偿原告物品损失15000元；3．判令被告支付违约金24000元；4．判令被告折价补偿原告房屋、院墙、棚子50000元；5．判令被告退还租金2640元及利息（从2014年7月1日起以银行同期贷款利率计算直至付清为止）；5判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2011年6月15日签订租赁协议，原告租赁被告位于北京市昌平区阳坊镇八口村的房屋。签订当日原告依约支付定金1000元，双方在合同中约定租赁物为被告拥有使用权的5间房屋，租期十年，从2011年7月1日至2021年6月30日，租金为每年12000元整，租金的支付方式为原告一次交三年，同时双方也对违约责任在合同中进行了约定，后原告依约交付了三年的租金，被告将租赁物交付给原告占有、使用。2014年7月2日，原告又如约向被告支付了三年的租金36000元，这一次付的租金是2014年7月1日至2017年6月30日之间的租金。2014年初，被告联系原告，希望原告不要继续承租该房屋，或者是继续承租的话租金每年涨到2万多元，原告答复被告本人正在河南出差办事，希望2017年4月17日那周回北京后面谈。2017年4月17日原告如约回到北京，下午14时左右赶到位于八口村的承租房，发现原告屋内的物品等均不翼而飞，只剩下原告的保险柜和2组文件柜还在。原告随后报警。警方接警后给原告做了笔录，并到现场进行了取证，次日警方将被告传唤至派出所，被告在笔录中向警方承认为了向原告索取更高的房租而将原告的上述物品搬走的事实。为避免更大的损失，原告从派出所回来后给大门换了一把新锁，并通过手机微信告知了被告，由于我承租房内连基本生活用品被告都给拉走，致使有屋不能住，有家不能回，当晚我无奈只有借住城里亲友家里。由于双方租赁合同还没有到期，原告也不差被告一分租金，被告无权使用和占有原、被告之间租赁合同的标的物，同时也没有权利私自处分原告存放在自己承租的房屋内属于本人自己的物品，被告的行为给原告造成了损失。故原告诉至法院，请求判如所请。被告张玉芹辩称，不同意原告的诉讼请求。李连成违约在先。李连成2011年7月1日至2017年6月30日，在阳坊镇八口村张玉芹家租房6年整。2012年，李连成以没有厨房为由，在我院内东盖起了3间小房，在我不知情的情况下，他做着非法买卖、倒卖若干翡翠、玉石、陶瓷，他必须要有工商执照、资质、税务，如果没有这几种手续，李连成就是诈骗，应该赔偿我精神损失费2万元。李连成在租赁期间，造成该租赁场地火灾，幸亏被告发现的及时，才免除严重后果，但还是影响了我养殖业的发展，李连成应当赔偿我的损失10万元；原告在租赁期间，无故不交纳水、电费，经被告及村委会催要仍然不交，导致合同无法履行。原告在院内建房行为没有经过我的同意。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本案的事实，本院认定如下：2001年7月25日，昌平区阳坊镇八口村经济合作社（甲方）与昌平区阳坊镇八口村村民冯瑞（乙方）签订《临时占地协议书》，约定，甲方同意将位于原二队场边老道及边闲散地，东西29．55米，南北28．05米，总面积为828．14平方米，共乙方养牛、羊临时占用；临时占用时间为20年，即2001年6月1日至2020年6月1日止。该协议还约定了其他内容。2010年，张玉芹与冯瑞因离婚纠纷诉至昌平法院，法院作出（2010）昌民初字第08570号民事调解书，张玉芹对位于北京市昌平区阳坊镇八口村村东养牛场内五间北房及四间北棚子享有使用权。2010年5月9日，张玉芹在上述地址注册营业执照，名称为北京昌阳利鑫养殖场，类型为个体（内地），经营范围为养殖家禽、家畜（不含奶畜）。2011年6月15日，张玉芹（甲方）与李连成（乙方）签订《租赁协议》，约定：甲方同意将位于北京市昌平区阳坊镇八口村东的五间房屋及院落（含南墙外约20平米菜地，菜地不能建房）出租给乙方使用；租赁期限为十年，自2011年7月1日至2021年6月30日止；租赁费每年12000元，每三年缴纳一次；甲方保证乙方承租期间，乙方有在该院落新建、改建部分房屋的权利，在乙方承租期间，乙方对新建、改建的房屋有占有、使用、收益、处分的权利；甲方保证乙方在该院落内的用水、用电、排水、排污及出行的方便，水、电费用按村民待遇收取，甲方保证不另行加收；本协议有效期内，乙方对该房屋及院落享有完全的占有、使用、收益的权利，甲方须保证不受任何第三人干涉，包括甲方亦不干涉；本协议签订后500日内甲方为乙方将该院落的西面院墙垒起，30日内正式向乙方交付租赁标的物。双方还约定了其他内容。张玉芹将涉案房屋交付李连成。2011年8月17日，张玉芹出具收条一张，载明：“今收到李连成交来2011年7月1日至2014年6月30日昌平区阳坊镇八口村的房租共计叁万陆仟元整，￥36000．00元。”2014年7月2日，李连成通过北京农商银行向张玉芹转账36000元。张玉芹认可收到上述两笔房租。2012年，李连成建设东房三间，砌西院墙，并在涉案院落南侧搭建石棉瓦棚。张玉芹主张现西院墙是其在2017年重新砌的，李连成砌的西院墙已经倒塌。2017年4月17日，李连成发现其在北京市昌平区阳坊镇八口村东侧承租张玉芹的出租院内，自己的家具等物品消失，遂向北京市公安局昌平分局阳坊派出所报警，经民警工作，张玉芹认可是其将李连成承租的院内物品移放至张玉芹自家车库内，并称其通过微信通知了李连成。2017年4月18日，李连成发现其租赁房屋的大门锁换了一把新锁，张玉芹认可系其将锁具更换。在本案审理过程中，本院进行了现场勘查并组织双方进行了清点，查明：涉案院落内东侧李连成新建房屋三间，两门三窗，墙面红砖水泥结构，屋顶楼板，约20厘米，房屋面积44．16平方米。房屋南侧墙体多出40厘米；房前水泥台阶约45厘米；北首第一间系厨房，约10平方米，地面铺设地砖，墙面铺设墙砖，有吊顶，圆灯一个，抽油烟机一台；厨房南侧储物间兼洗澡间，约10平方米，地面铺设地砖，有吊顶，洗澡间约3平方米，墙面铺设墙砖，有铝合金隔断一个，热水器一台，洗漱盆一个，圆灯一个；南首一间系卧室，约10平方米，白墙地砖，吊顶，方桌一张，吊灯一个。北房五间中，白色大理石面桌子一张，保险柜一个，书柜一套，空调一组。车库内及石棉瓦棚子中堆放了李连成的其他物品。本院组织双方进行了清点，李连成将上述物品搬走，并陈述没有找到首饰。张玉芹表示其在搬动李连成的物品时并没有发现首饰。庭审中，张玉芹主张李连成的行为对其造成了损失，含精神损失费、水电费、财产损失等，但未提起反诉，并陈述是否起诉再决定。关于涉案房屋的土地性质，本院工作人员前往北京市国土资源局昌平分局核实，确认该土地为农业用地。本院认为：农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。案外人冯瑞从昌平区阳坊镇八口村经济合作社临时占用的土地属于农业用地，其与张玉芹未经合法审批擅自在农业用地上建设房屋，其后张玉芹将上述房屋对外出租，上述行为改变了土地用途，违反了国家关于土地管理的强制性法律规定。故张玉芹与李连成签订的租赁协议应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所遭受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，李连成已将涉案房屋内的属于自己的物品搬离，张玉芹已将涉案房屋另行出租，故李连成无须再向张玉芹返还涉案房屋。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。双方一致认可，张玉芹于2017年4月18日将涉案房屋锁具更换，故李连成交纳的租金应计算到2017年4月18日。故李连成要求返还其已交纳的租金，于法有据，本院予以支持，具体数额本院依据协议约定及实际使用时间确定。李连成在租赁期间建设的房屋并进行了简单装修，修建了西院墙，搭建了简易棚子，鉴于上述建筑物已经建设完毕，拆除将造成较大损失，且原、被告均同意由法院酌情确定价值，故本院依照房屋样式、房屋面积、建造价格、使用年限等具体情况酌情确定李连成所建建筑物及装修的剩余价值，并由张玉芹向李连成进行补偿。本案中，张玉芹与李连成签订的租赁协议中约定，李连成有在该院落内新建、改建部分房屋的权利，而李连成在该院落内建设房屋等亦未向相关部门申请审批，故双方均存在过错，具体数额由本院根据双方过错程度酌情确定。关于物品损失一节，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。李连成主张其4件陶瓷及首饰丢失，但未提供证据予以证明，本院不予支持。关于违约金及利息一节，于法无据，本院不予支持。关于张玉芹在答辩意见中陈述的损失，因张玉芹未提出反诉，本院不宜处理，张玉芹可另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、李连成与张玉芹于2011年6月15日签订的《租赁协议》无效；二、张玉芹于本判决生效后十日内退还李连成已交房屋租金2433．33元；三、张玉芹于本判决生效后十日内给付李连成房屋及附属物折价补偿款13000元；四、驳回李连成的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2091元，由李连成负担1905元，已交纳；由张玉芹负担186元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  王丽媛人民陪审员  张蕊芬人民陪审员  刘志刚二〇一八年四月二十六日法官助理黄成书记员张岩