内蒙古自治区乌兰察布市集宁区人民法院   民事判决书   （2018）内0902民初129号   原告：中国人民解放军北京军区房地产管理局呼和浩特房地产管理处。   负责人：于斌。   委托诉讼代理人：郭福文，内蒙古义利律师事务所律师。委托诉讼代理人：周宝华，内蒙古义利律师事务所律师。   被告：吴桂霞。现住内蒙古乌兰察布市。   委托诉讼代理人：王守孝，内蒙古乌兰察布市第一法律事务所法律工作者。   原告中国人民解放军北京军区房地产管理局呼和浩特房地产管理处与被告吴桂霞租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月11日立案后，依法适应简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人与被告及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付原告租金155000元；2.依法判令被告支付原告违约金46500元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：根据2016年2月16日中国共产党军事委员会发布的，军发[2016]58号《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》的指示，自本通知下发之日起，军队和武警部队所有单位一律不得新上项目、新签合同开展对外有偿服务活动，凡已到期的对外有偿服务合同不得再续签。因此，原告决定不与被告继续签订《军队房地产租赁合同》。2014年3月11日，原告与被告签订《军队房地产租赁合同》（合同编号：[2014]京蒙房租合字第051003号），合同约定原告将坐落在内蒙古乌兰察布市××区（京蒙字第4730号）建筑面积1191平方米的房地产，出租给被告使用，租赁期限从2014年5月1日至2017年4月30日止，年租金（不含水、电、暖、煤气、设备等费用）8万元，支付租金时间为，每合同年的前十日内交付给原告。被告逾期交付租金，每逾期一日，原告按滞交经费总额的千分之三向被告加收违约金。合同签订后，被告只向原告支付了85000元的租金，2015年10月23日原告向被告发出催交租金通知书。被告收到通知书后一直没有向原告支付租金，现租赁合同到期，被告仍欠原告租金155000元，被告未按照租赁合同的约定支付租金，其行为违反了《合同法》的相关规定，已构成根本性违约。综上所述，原告为了维护自己的合法权益，特向贵院提起民事诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉求。   被告吴桂霞辩称，一、原告起诉的主体设置有误，应驳回原告对吴桂霞的起诉。起诉主体应为未来星幼儿园而不是吴桂霞。法庭应驳回对吴桂霞的起诉改为起诉未来星幼儿园。二、原告请求被告支付租金15.5万的诉讼请求应予以驳回。1.根据合同约定，房屋每平米年租金为67.17元，原告实际租给被告的房屋建筑面积是916.15平米，其中二层397平米房屋原告自己占用，使用了274.85平米，租金每年应是18461.67元，三年租金55385.2元，不应向被告收取，再减去被告已付的85000元，被告实欠原告租金99614.85元，而不是155000元。2.原告未租给被告的二楼274.85平米的房屋三年取暖费是被告交的，三年取暖费应为30426元，被告实际所欠租金99614.8元抵扣30426元取暖费，实欠原告租金应是69188.85元。3.被告三年支付水电费35809.25元，被告应承担27545.27元，原告应承担8263.4元。4.根据《合同法》第221条规定，原告应承担对被告维修租赁房屋支出的相应的维修费用。实际支出维修费用335995元，其中133030元是维修暖气等费用，原告也应承担相应费用。三、原告请求被告支付46500元违约金的诉讼请求因予以驳回。   本院经审理认定事实如下：2014年3月11日，原告与被告签订《军队房地产租赁合同》（合同编号：[2014]京蒙房租合字第051003号），合同约定原告将坐落在内蒙古乌兰察布市××区（京蒙字第4730号）建筑面积1191平方米的房地产，出租给被告使用，租赁期限从2014年5月1日至2017年4月30日止，年租金（不含水、电、暖、煤气、设备等费用）8万元，支付租金时间为，每合同年的前十日内交付给原告。被告逾期交付租金，每逾期一日，原告按滞交经费总额的千分之三向被告加收违约金。合同签订后，被告只向原告支付了85000元的租金，2015年10月23日原告向被告发出催交租金通知书。被告收到通知书后一直没有向原告支付租金，现租赁合同到期，被告仍欠原告租金155000元。经本院组织双方当事人去乌兰察布市集宁新区泰和路被告的租赁地（未来星幼儿园）进行实地勘验，并经原被告双方确认，原告出租的主楼面积为962.25平方米，小食堂面积为204.95平方米，合计面积为1167.2平方米。从而也证实，《军队房地产租赁合同》所书写的租赁物面积应当是1167.2平方米，并不是1191平方米，而且租赁物包括小食堂。另查明，原告将租赁的房屋租赁给被告后，原告仍占用了二楼3个套间和1间单间房屋，面积为187.1平方米。被告租赁期内（三年）均以每平米6.15元交纳供热费。上述事实有原告提供的《军队房地产租赁合同》、通知、关于停止房地产租赁的通知，被告提供的办学许可证、水电暖费、维修费用支出凭证、地勘验笔录以及原被告在庭审中的陈述在案佐证。   本院认为，原、被告签订的《军队房地产租赁合同》是当事人双方真实意思表示，客观存在，应受法律保护。租赁合同的落款处有原告方加盖的公章及法定代表人张拴成的签字，被告吴桂霞的签字和捺印，庭审中吴桂霞对其在落款处的签字予以认可，合同签订日期为2014年3月31日，而集宁区未来星幼儿园成立日期是2015年8月1日，故原告将吴桂霞列为被告并无不当，被告认为原告列吴桂霞作为被告的诉讼主体不当的抗辩理由不予支持。租赁合同签订后，出租人将租赁物交付给承租人，承租人应当交付租金。原告租赁了被告的房屋应当交纳租金，被告不按合同约定交纳租金，将承担相应的违约金。原告未按合同约定交付全部租赁房屋，仍占用三个套间一个单间，也属于部分违约，也应当承担相应责任。租赁合同明确约定，房屋租金按建筑面积计算（80000元÷1167.2平方米＝68.5元/平方米），即原告占用的房屋面积为187.1平方米×68.5元/平方米＝12816.35元。三年占用房屋的租金为38449元。同理，原告占用房屋三年应当承担供热费20712元。以上合计原告应当承担59161元。被告提出的维修费用因租赁合同没有约定，故本院不予支持。被告要求分摊水电费用，按面积分摊不合理，被告又未提供原告使用水电量的证据，故本院对被告要求分摊水电费用不予支持。三年租金240000元应当核减原告占用房屋租金和分摊供热费59161元，实际告三年应交原告租金180839元。被告已交纳租赁费85000元，实际欠原告租赁费95839元。租赁合同中约定的逾期付款违约金按每日千分之三计，高于给原告造成的损失，故按合同法相关规定，应当按不得超过欠款数额30％计，故被告应当支付原告违约金28751.7元。   综上所述，被告应当给付原告租赁费及违约金合计124590.7元。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条、第一百一十四、第二百一十二条和最高人民法院第二十九条的规定，判决如下：   被告吴桂霞在本判决发生法律效力后五日内给付原告中国人民解放军北京军区房地产管理局呼和浩特房地产管理处租赁费及违约金合计124590.7元。   如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费4323元，减半收取2161.5元，由原告中国人民解放军北京军区房地产管理局呼和浩特房地产管理处负担766元，被告吴桂霞负担1395.5。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区乌兰察布市中级人民法院。     审 判 员     王大江        二 0 一八年四月十二日                             书 记 员    谭薇     附法律条文：   《中华人民共和国合同法》   第一百二十条 当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任     第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。   当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务   第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。   和最高人民法院   第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。   当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。