江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0106民初9836号原告：王振顺，男，1981年12月24日出生，汉族，江苏友谊国际旅行社幕府西路营业部经理，住江苏省宝应县，现住江苏省南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：张锡清，江苏苏延律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱涵熙，江苏苏延律师事务所律师。被告：周瑛，女，1961年6月25日出生，汉族，南京雪羽钢结构制造有限公司董事长，住江苏省南京市鼓楼区，现住江苏省南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：袁雪莹，江苏文本律师事务所律师。委托诉讼代理人：王斌斌，江苏文本律师事务所实习律师。第三人：江苏香溢置业有限公司，住所地江苏省南京市鼓楼区幕府西路33号。法定代表人：陈学斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：孔祥华，该公司副总经理。委托诉讼代理人：刘杰，国浩（南京）律师事务所律师。原告王振顺与被告周瑛、第三人江苏香溢置业有限公司（以下简称香溢公司）相邻关系纠纷一案，本院于2017年9月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王振顺的委托诉讼代理人张锡清、朱涵熙，被告周瑛的委托诉讼代理人袁雪莹、王斌斌，以及第三人香溢公司的委托诉讼代理人刘杰、孔祥华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王振顺向本院提出诉讼请求：1.被告对其房屋内的漏水点进行修缮，停止对原告房屋的侵害；2.被告赔偿原告财产损失及律师费损失共计15406元。诉讼过程中，原告王振顺变更其诉讼请求为：1.被告对其房屋内漏水点进行修缮，停止对原告房屋的侵害；2.被告赔偿原告财产损失9000元、律师费损失3000元共计12000元。事实和理由：原告为南京市鼓楼区幕府西路29号金域中央街区（三期）613室（以下简称六楼房屋）的业主，并在此经营办公，被告系居住原告楼上的713室（以下简称七楼房屋）的业主，第三人是小区的开发商。2017年1月底，原告发现六楼房屋天花板上有水珠滴落并愈发严重，后出现大面积滴水，导致吊顶、墙面、木门、吊柜、地柜等大面积浸水并出现不同程度地损坏。在发现上述情况后，原告立即与被告及第三人联系，第三人指定的维修人员现场查看检测后，确定漏水原因为七楼房屋的水管破裂所致。此后原告多次与被告及第三人沟通，希望尽快对漏水点进行维修避免损失扩大，但被告和第三人互相推诿，致使此事至今未能得到有效解决。被告的上述行为已经严重影响原告的正常经营。为维护自身的合法权益，原告诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告周瑛辩称，1.原告的六楼房屋日常不存在漏水情况，被告的七楼房屋不存在漏水点，2017年3月原告曾以房屋存在质量问题为由另案起诉第三人，法院到现场勘验后未发现原、被告房屋存在漏水情况，原告现在向被告主张七楼房屋漏水没有事实依据。2.原、被告双方的房屋均系第三人交付的精装修房屋，被告自取得七楼房屋后未进行装修，不存在漏水点，即使原告的六楼房屋存在漏水情况，应与第三人铺设的公共管道有关，与被告无关，产生漏水的管道应由第三人负责维修或者更换，不应由被告承担责任。3.原告在另案起诉第三人的案件中，主张由于房屋质量而导致漏水，表明原告清楚房屋漏水与被告无关，系第三人交付的房屋质量导致。4.原告要求被告承担因房屋漏水产生的财产损失及律师费没有事实依据。综上，原告要求被告承担责任没有事实依据，请求法院予以驳回。第三人香溢公司述称，本案属于相邻关系诉讼，和房屋买卖合同无关联性。原告之前起诉的案件中，各方当事人均确认原告和第三人、被告和第三人之间存在房屋买卖关系，房屋交付均在2013年7月1日，两套房屋所约定的管道质保期为2年，而原告发现渗漏是在2017年1月份，根据鉴定报告原告房屋渗漏的原因是楼上管道所致，渗漏时已超过质保期，故第三人不应承担房屋买卖合同的违约责任。请求法院依法裁判。本院经审理认定事实如下：南京市鼓楼区幕府西路29号金域中央街区（三期）小区由第三人开发建设。2013年4月原告与第三人签订了一份商品房预售合同，购买了该小区01幢613室办公用房即原告的六楼房屋（建筑面积为41.54平方米），2013年7月19日房屋交付，2016年1月4日原告领取了六楼房屋的不动产权证。被告亦于2013年向第三人购买了该小区01幢713室办公用房即七楼房屋（建筑面积为41.54平方米）,2013年12月18日被告领取了七楼房屋的不动产权证。原告的六楼房屋位于被告的七楼房屋的正下方，两套房屋均系第三人交付的精装修房屋。在第三人交付的《非住宅商品房质量保证书》中载明，房屋为框架结构，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏的保修期限为5年，保修期内如因防水材料、设计或施工质量问题而导致屋面、墙面、厨房和卫生间地面漏水，地下室渗漏及管道开裂、渗漏、渗水、滴漏，建设单位将无偿进行维修并满足有关规范及标准；电气管线、给排水管道、设备安装的保修期限为2年等等。2017年1月底原告发现其六楼房屋的天花板上有水珠滴落，后出现大面积渗水，导致房屋内的吊顶、墙面、木门、吊柜、地柜等装潢财物受损。原告遂与被告及第三人联系，要求处理。2017年2月8日原告向第三人的客服中心报修，第三人安排维修人员现场查看后，认为六楼房屋洗手池上方天花板有滴漏水现象，多次排查后确定系七楼房屋埋设隐形水管破损导致。2017年2月9日第三人的客服中心向被告发出一份《整改单》，要求被告在当月14日前进行修复。2017年2月24日第三人的客服中心再次向被告发出一份《整改函》，要求被告尽快有效处理等等。上述漏水事件发生后，原、被告及第三人为漏水责任等问题产生纠纷，未能协商解决争议。2017年3月原告另案向本院起诉香溢公司（即本案第三人），以存在房屋装潢等财产损失、被告和三人相互推诿漏水赔偿责任、六楼房屋仍在保修期内等为由，要求香溢公司对原告的六楼房屋承担质量保修责任，对房屋的漏水点进行修缮，并赔偿原告损失15406元（含律师费）。香溢公司在该案中主张，原告六楼房屋的漏水部位对应的是被告七楼房屋的过道，并无防水要求，2年保修期已超过，应系被告责任，不同意原告的诉讼请求。后本院依法追加周瑛（即本案原告）为第三人参加诉讼。在该案审理过程中，原告申请撤回对香溢公司的诉讼，本院于2017年8月23日作出（2017）苏0106民初2732号民事裁定，准许原告撤诉。2017年9月20日原告再次诉至本院即本案，要求被告对七楼房屋进行修缮，停止对原告六楼房屋的侵害，并赔偿原告损失15406元（含律师费3000元）。本案审理过程中，本院依法追加香溢公司作为第三人参加诉讼。由于当事人对渗漏原因等事实存在异议，原告申请对六楼房屋走廊与厨房之间顶部天花板的渗水原因、渗水点等进行司法鉴定。本院依法委托南京方正建设工程质量检测有限公司（以下简称方正检测公司）对此进行了鉴定。该公司根据给水管道试压、渗漏检查、现场勘查等结果，于2018年2月出具一份司法鉴定意见书，明确六楼房屋和七楼房屋主供水管位于室内卫生间旁边一处管道井内，主供水管每层设有一个支路，单为该层供水，每户的给水管道埋设于楼面装饰层下，即七楼房屋楼面板中埋设的是该层的给水管道；现场检查认为该建筑结构稳定，主要承重结构不致产生结构变形和渗漏水现象；六楼房屋顶楼板可见多处结晶和泛碱，呈线状、网状分布；在对七楼房屋给水管道耐压检测后，发现六楼房屋楼板顶有多处水滴悬挂，水滴由七楼房屋给水管道渗漏并沿混凝土楼板缝隙渗透生成，鉴定意见为六楼房屋走廊与厨房之间顶部天花板渗水原因为七楼房屋给水管道渗漏。经质证，原告、第三人对鉴定报告无异议，但被告持有异议。鉴定机构委派鉴定人员出庭接受了当事人质询，并陈述经鉴定机构检测，确定是七楼房屋给水管道造成渗漏，建议更换厨房部位的给水管道，卫生间部位未发现渗漏，渗漏区域都在房屋之内，漏水点很多，故基本确定是支管渗漏，不是主管渗漏，按照规范厨房、卫生间需要做防水，按施工惯例，防水层在给水管道上面，如果管道发生渗漏，水往下流会直接影响楼下等等。原告另陈述目前被告水阀打开就会渗水，关掉就不会渗水。关于财产损失数额，原告依据有关装潢公司的报价等证据，主张损失总额为15406元（含律师费3000元）。被告对该财产损失数额持有异议。原告申请对此进行鉴定，在鉴定过程中经双方协商，均同意原告财产损失数额按9000元确定，不再进行鉴定。因原、被告双方就漏水责任、赔偿数额等问题意见分歧较大，致本案未能调解解决。以上事实，有当事人陈述；原告提供的房屋产权证、商品房预售合同、照片、《非住宅商品房质量保证书》、《整改函》、《整改单》、律师费发票等；被告提供的房屋产权证、《非住宅商品房质量保证书》等；民事裁定书；鉴定报告；以及本院开庭笔录等予以证实。本院认为，当事人的合法权益受法律保护，不动产的相邻各方应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。同一幢楼房的建筑物区分所有权人，对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但在行使权利时，不得危及建筑物的安全及损害其他业主的合法权益。本案原、被双方作为同一幢楼房的建筑物区分所有权人，应当按照上述相关规定妥善处理好楼上下相邻关系。关于原告六楼房屋顶部的渗漏原因及责任承担问题。根据当事人陈述、原告提供的照片，以及鉴定机构出具的鉴定意见书、鉴定机构工作人员当庭所做的陈述等证据，可以认定原告的六楼房屋顶部的渗漏原因系被告七楼房屋内的相关给水管道支管渗漏所致，被告作为七楼房屋的所有权人，应对用水支管等己方用水设施妥善使用管理并及时维护，防止发生渗漏事件。本案原告六楼房屋顶部渗漏部位所对应的被告七楼房屋的相应区域，虽然不是必须进行防水施工的区域，但根据鉴定机构工作人员所陈述的内容，每户的给水支管一般位于各户地面装饰层之下，被告作为其户内用水支管的所有权人，有责任采取适当措施防止发生渗漏事件，在渗漏事件发生后则应及时处置防止损失扩大，否则应当承担赔偿损失等民事责任。被告认为漏水原因与其无关的抗辩，与本院查明的渗漏事实及原因不符，不符合法律规定，本院不予采信。本案系建筑物区分所有权人之间的相邻纠纷，而第三人和购房人之间为房屋买卖合同法律关系，两者法律关系性质不同，被告与第三人之间的争议可依照法律规定和双方合同约定妥善处理，虽然用水管线的质保期为两年，但第三人作为精装修房屋的开发商应当妥善履行通知、协助等合同附随义务，并联系当事人及时处置，以尽量减少漏水事件给业主造成的困扰与损失。但被告以此为由不同意承担民事责任的抗辩主张，不符合法律规定，本院不予采纳根据前述分析，被告应对其房屋设施的渗漏侵权事实承担民事责任，原告要求被告赔偿其财产损失，符合法律规定，本院予以支持，但财产损失数额应依法确定。本案中，原告已提出申请对其财产损失数额进行鉴定，在鉴定准备过程中，经本院依法释明，双方表示为了减少讼累和损失，一致同意原告的装潢财产损失数额按照9000元确定，不违反法律规定，本院予以确认，故被告应赔偿原告装潢财产损失9000元。关于原告主张的律师费问题。虽然原告为处理本案纠纷聘请了律师参加诉讼，支付了相应的律师费用，但该律师费用并非漏水必然产生的损失，两者之间不具有法律上的因果关系，被告不应承担，故对原告要求被告赔偿3000元律师费的诉讼请求，本院不予支持。综上，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国侵权物权法》第三十六条、第三十七条、第七十一条、第八十四条、第九十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告周瑛于本判决生效之日起二十日内将其所有的南京市幕府西路29号713室房屋内的渗漏部位以及用水设施予以维修至不再渗漏，停止对原告王振顺所有的南京市幕府西路29号613室房屋的渗漏侵害；二、被告周瑛于本判决生效之日起五日内一次性赔偿原告王振顺财产损失9000元；三、驳回原告王振顺的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费185元，鉴定费用12000元，共计12185元，由原告王振顺负担85元，被告周瑛负担12100元（原告已预交，被告于本判决生效之日起五日内将该12100元一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  杨向涛人民陪审员  王金玲人民陪审员  张曼华二〇一八年四月二十日书 记 员  汪慧娣