江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏05民终10781号上诉人（原审原告）：严志宏。被上诉人（原审被告）：张晓芳。上诉人严志宏因与被上诉人张晓芳房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省张家港市人民法院（2018）苏0582民初11321号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。严志宏上诉请求：撤销一审判决，支持严志宏的诉讼请求；诉讼费由张晓芳承担。事实和理由：张晓芳未完成过户事项，违反《购房补充协议》条款E，应按该条款支付2018年9月9日、10日的违约金3000元。严志宏对一审判决有疑问：一、原《房地产买卖协议》、《购房补充协议》在经济适用房购买5年后是否必然无效？严志宏与张晓芳在事实上对各自的利益进行了分配，并有各自预期的衍生利益。张晓芳在购房5年内对协议未有异议并在5年后取得了完全的自主分配权，在严志宏起诉前仍无异议，无必要重新签订协议来确认原协议的有效性，否则将导致双方矛盾上升。二、协议被确认无效，是否必然导致协议中所有条款无效？在经济适用房购买5年后，条款E有条件地有效。一是张晓芳同意过户，在严志宏起诉前张晓芳对此重大事项不予明示，应认定其同意过户，条款E违约金事实上包含赔偿金；二是张晓芳不同意过户，在严志宏起诉前张晓芳对此重大事项不予明示，应认定其同意条款F。条款F是双方约定的赔偿条款，逾期返还也是有赔偿金的。三、合同被确认无效双方约定的赔偿条款是否有效？《民法通则》第六十条规定，民事行为部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。双方在合同中约定“如本合同被确认无效，甲方应赔偿乙方经济损失”是当事人真实意思表示，不损害国家、集体和第三人利益，是有效的。严志宏向一审法院起诉请求：判令张晓芳支付严志宏2018年9月9日、10日两日的违约金3000元，并承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：张家港市杨舍镇农联花园17幢106室房屋（以下简称案涉房屋）性质为经济适用房。2013年7月3日，案涉房屋登记在经济适用房申请人张晓芳名下。2013年4月17日，张晓芳、严志宏在中介主持下签订《房地产买卖协议》，约定张晓芳以520000元的价格将案涉房屋卖于严志宏，办理房地产过户手续所需缴纳的税费由严志宏负担。双方同时对付款日期、违约责任等进行了约定，并在协议的第十四条中补充约定：“……该套房是经济适用房，张晓芳领到房产证、土地证也不能过户，如今后政策变化、税费有变化，严志宏愿意承担过户所产生的所有税费：契税、个人所得税、营业税等。今后政策允许该套房屋可以过户，张晓芳必须无条件配合严志宏过户于严志宏名下”。协议签订后，严志宏按照约定支付张晓芳购房款520000元，张晓芳将案涉房屋连同房屋所有权证书、土地使用权证书一并交付严志宏。现案涉房屋由严志宏使用。后因案涉房屋过户税费问题，严志宏与张晓芳产生争议，导致房屋未能过户，引起本案纠纷。另查明，2013年6月29日，张晓芳、严志宏签订《购房补充协议》一份，主要内容为：“根据有关法律、法规之规定，张晓芳、严志宏双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就严志宏向张晓芳购买房产签订本补充协议，以资共同信守执行。本补充协议中的约定经双方签章与原合同同具法律效力。……E：张晓芳自收到520000时，张晓芳应无条件配合严志宏办理过户，截止日期为张晓芳领取房产证、土地证的当日，顺延5年零2月，在此之后仍未办理完过户，应自截止之日起，每日支付严志宏1500元违约金，直至过户办理完毕当日。双方同意严志宏承担过户费用，如张晓芳在过户之前有任何影响原预定过户费用的行为，超出部分由张晓芳承担……”。上述事实有《房地产买卖协议》、《购房补充协议》、不动产登记信息及庭审笔录等证实，一审法院予以确认。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，案涉房屋的性质为经济适用房。根据相关规定，购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易。该规定体现了国家对低收入群体的权益保护，体现了社会公共利益。购买经济适用房不满5年，经济适用房申购人与他人签订的经济适用房买卖合同，交付房屋的，或者约定5年后再行过户的，由于不符合经济适用房解决城市低收入家庭住房困难政策的目的，扰乱了社会秩序，损害了其他低收入群体的利益，应认定为违反社会公共利益，该买卖合同无效。当事人通过不正当手段办理经济适用房过户手续的，该行为应予以撤销。本案中，严志宏、张晓芳签订的《房地产买卖协议》、《购房补充协议》，将购买的不满5年的经济适用房买卖，并约定5年后再行过户，违反了社会公共利益，应认定为无效协议。同时，严志宏也未能提供其他证据进一步证明其主张，故严志宏的“判令张晓芳支付严志宏2018年9月9日、10日两日的违约金3000元”诉讼请求，缺乏依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及相关规定，判决：驳回严志宏的诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由严志宏负担。二审经审理查明的事实与一审相一致。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为：本案二审争议焦点在于《房地产买卖协议》、《购房补充协议》的效力以及《购房补充协议》条款E的效力。本案中，涉案房屋的性质为经济适用房。根据规定，购买经济适用房不满5年不得直接上市交易。该规定体现了国家对低收入群体的权益保护，体现了社会公共利益。本案中，张晓芳购买经济适用房不满5年即与严志宏签订买卖合同，约定5年后再过户，并已交付房屋，不符合经济适用房解决城市低收入家庭住房困难政策的目的，扰乱了社会秩序，应认定为违反社会公共利益，双方签订的协议应为无效。而且协议无效系自始无效，不因出卖方购买经济适用房满5年后取得房屋上市交易权利而转为有效。因《购房补充协议》无效，协议中的违约金条款亦属无效，而且张晓芳不再负有配合办理过户手续的义务，严志宏依据《购房补充协议》条款E、以张晓芳延期办理过户为由要求张晓芳支付违约金没有依据，对其诉讼请求应予驳回。综上，严志宏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人严志宏负担。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  杨 兵审判员  沈维佳二〇一八年十二月二十一日书记员  陆晓婷法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。