贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黔26民终2595号上诉人（原审原告）：杨志远，男，1968年4月26日出生,汉族，住贵州省黎平县。委托诉讼代理人（特别授权）：彭双雄，贵州杉乡律师事务所执业律师。被上诉人（原审被告）：黎平县明华房地产开发有限公司。统一社会信用代码：91522631761370786L。住址：贵州省黎平县德凤镇北门新区金泰商城**楼。法定代表人：石荣明，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：陈治冰，贵州杉乡律师事务所执业律师。上诉人杨志远因与被上诉人黎平县明华房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服黎平县人民法院（2018）黔2631民初1156号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人杨志远的委托诉讼代理人彭双雄，被上诉人黎平县明华房地产开发有限公司的委托诉讼代理人陈治冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨志远上诉请求：判决撤销黎平县人民法院（2018)黔2631民初1156号《民事判决书》，判决支持上诉人在原审当中提出的诉讼请求或者发回法院重审。事实和理由：一、合同附则未经上诉人签字确认，被上诉人也未就该附则向上诉人解释说明，该附则对上诉人不发生法律效力。根据《中华人民共和国合同法》第39条：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。根据《中华人民共和国合同法》第40条：格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。根据双方签订《商品房买卖合同》第29条之规定，补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人的责任、排除买受人主要权利内容的，仍然以本合同为主。被上诉人与上诉人签订《商品房买卖合同》中，根本未向上诉人解释附则条款，上诉人对附则条款的存在并不知情，上诉人也未对附则予以签字认可，因此该附则条款对上诉人不具备法律约束力。二、一审判决认定理由与客观事实自相矛盾，判决结果违背公平、公正原则。一审认定根据双方签订的《补充协议》约定：“办证时限自乙方按照约定全部履行义务后开始计算，现原告未能提供证据证明何时已全部履行了义务及提交办证所需全部材料给被告，从而也就不能确定对办证时限约定开始计算的时间。因此，不能认定被告存在逾期的事实，故被告不应当承担办理商品房不动产权证的违约责任。”尽管双方并未签订所谓补充协议，如果法院判决依据存在，会存在以下问题：(一）判决依据自相矛盾。所谓办证所需“全部材料”包括：“购房款、房屋专项维修基金、契税、水电开户费、身份证复印件、户口本及结婚证复印件等”，上诉人在购买房屋的时候均已将全部材料和税费交被上诉人，被上诉人明确承诺保证无条件给予上诉人办理不动产证，期间被上诉人从未要求上诉人提交过任何办证所需材料。2018年8月，被上诉人将商品房不动产证办结并交付给上诉人的行为，说明上诉人早已经履行完毕全部办证义务，否则，被上诉人无法单方面办证。因此，一审法院判决依据和客观事实相违背，判决结果错误。(二）偷换法律概念。一审认定上诉人仍以合同第二十二条第三款约定的请求支付违约金没有合同依据和法律依据。上诉人依据合同第二十二条第三款约定的“相关文书”包括但不限于“不动产证、他项权证”等一切证件，即使一审认定双方存在“补充协议”，该补充协议仅仅作为主合同的补充，上诉人依据主合同诉讼，完全符合法律规定。一审以不动产证否认主合同约定的相关文书、以未经签字确认的附则条款否认合同主条款，属于偷换法律概率。(三）判决结果违背公平、公正原则。1、违反法律强制性规定的“公正”原则。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。2、违背当事人自愿的“公平”原则。合同约定被上诉人应当于2016年12月31日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给上诉人，合同还约定了被上诉人向上诉人交付房屋的条件和逾期交房以及逾期交付办理产权转移登记相关文书的违约责任和法律后果。更何况，被上诉人曾于2018年2月，对小区吴学莹、欧君武等其他业主进行过民事赔偿违约金一万元。综上所述，一审认定证据不足、事实自相矛盾，判决结果违背公平、公正原则。因此，恳请二审法院依法查清事实，撤销一审判决或直接予以改判。黎平县明华房地产开发有限公司辩称，原审法院对本案所作判决事实清楚证据确凿程序合法，依法应当判决维持原判，上诉人提起本案上诉理据不足，二审法院应当径行判决驳回上诉人本案错误的诉讼请求。第一、阅上诉人与答辩人签订的《商品房买卖合同》全部内容不难看出，该合同的补偿条款与主合同均系不可分割的组成部分，且系贵州省住房和城乡建设厅、贵州省工商行政管理局对本合同进行全面审查后指定省的房地产开发商统一使用的标准的合同文本，而不是答辩人单方制作和提供的合同文本，不属于法律意义上的格式合同。第二、答辩人在与上诉人签订本合同时已经将全部内容(包括补充条款内容)明确告知了上诉人，上诉人作为完全民事行为能力人在与答辩人签订本合同时也是充分阅读了本合同的全部内容(包括补充条款的内容)后才签字的，上诉人作为完全民事行为能力人不可能花几十万元买一套房子不看完本合同全部内容就草率签字，因此上诉人诉称在签订合同时答辩人不告知、不提示明显违背客观实际。第三、根据上诉人与答辩人签订本合同的22条的补充条款亦不难看出，办证时限是以上诉人按照约定全部履行了合同义务后开始计算，但上诉人在入住该房后未履行自己应当履行的义务(即未对答辩人提交其应当提供的材料比如申请书、委托书、维修基金、契税发票)等办证所需的全部材料，故约定的办证时限尚未开始，因为约定办证系双务合同没有上诉人提交的办证材料以及提交办证的申请书、委托书答辩人根本无法单方办证，同时这一约定也符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第l8条》当事人另有约定的情形，同时，答辩人与上诉人签订合同时约定办理的是房产证，后来情况发生变化要求办理的是不动产权证，更进一步证明上诉人未对答辩人提交办证材料，因此答辩人不应当承担逾期办证的违约责任，一审判决并无不当。第四、本案上诉人与答辩人在签订《商品房买卖合同》时对办证时限的约定是典型的双务合同，并不属于合同法39条40条52条53条免除答辩人主要责任、加重上诉人责任、排除上诉人主要权利的条款，是上诉人恶意曲解法律欺骗二审法院而作出歪曲事实的陈述，该所谓理由肯定不会得到二审法院的支持与采信。综上所述事实，答辩人认为原审法院对本案所作判决事实清楚证据确凿程序合法依法应当判决维持原判，上诉人提起本案上诉理据不足，二审法院应当径行判决驳回上诉人本案的诉讼请求。杨志远向一审法院起诉请求：1、依法判决被告继续、全面履行其与原告签订的《商品房买卖合同》；2、判决被告立即向原告交付商品房转移登记的相关文书，协助原告及时办理商品房转移登记，并交付给原告因被告逾期办理商品房转移登记的相关文书违约金33178.52元（332131元×6.18%÷365天×590天＝33178.52元）；3、判决被告继续承担后期逾期办理商品房转移登记的相关文书违约金（从2018年7月15日计算到被告实际将商品房转移登记相关文书办结给原告之日止）。一审法院认定事实：原告于2015年7月28日与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于黎平县××单元××（××）号房屋，该合同约定商品房建筑面积为117.03平方米，房屋总价款为332131.00元。合同第二十二条第三款约定：出卖人承诺于2016年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。双方在合同附件八《补充协议》第七条“转移登记”中约定：“双方对买卖合同第二十二条第三款另行约定如下：1、甲乙双方同意，乙方委托甲方办理房屋产权登记手续，且买卖合同第二十二条第一、二款约定的办证时限自乙方按照约定全部履行下列义务后开始计算：（1）……；（2）……；（3）付清所有应付购房款、有关税、费、专项维修基金及依照合同约定应该支付的违约金及其他费用；（4）提交办证所需的全部材料。2、甲方不对因以下情形导致的未按照规定期限取得权属证书向乙方承担责任：（1）甲方按照约定向政府部门递交办证资料，但因政策及政府相关部门原因，造成乙方不能按照期限取得权属证书的；（2）乙方未能及时提交办理产权转移所需文件或未能按时偿还银行按揭贷款、支付房款、维修基金以及交纳相关税费的。……5、房地产权证办好后，甲方将委托物管公司在房屋所在小区公布办证情况及领取房地产权证要求，由乙方自行到指定地点领取，甲方不再另行通知”。合同签订后，原告按合同约定付清了全部购房款及其他相关费用，被告于2018年8月6日取得房屋产权证，但至今原告未能提供证据证明何时已将办证所需的全部材料及办证申请、办证委托授权书已交付给被告。一审法院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同。合同签订时，原、被告双方就房屋价款、交房时间、办理房屋产权证等事相均作了明确约定，双方应当遵照诚实信用原则全面履行合同义务。双方在履行合同过程中就逾期办证违约责任发生争议，其争议的主要焦点为：1、被告是否应承担逾期办理商品房不动产权证的违约责任；2、被告迟延办证是否具有不可抗力因素。一、关于被告是否应承担逾期办理商品房不动产权证的违约责任的问题。经审理本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三款“转移登记”约定“出卖人承诺于2016年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”，但同时在附件八《补充协议》第七条“转移登记”中约定“双方对买卖合同第二十二条第三款另行约定如下：1、甲乙双方同意，乙方委托甲方办理房屋产权登记手续，且买卖合同第二十二条第1、2款约定的办证时限自乙方按照约定全部履行下列义务后开始计算：（1）……；（2）……；（3）付清所有应付购房款、有关税、费、专项维修基金及依照合同约定应该支付的违约金及其他费用；（4）提交办证所需的全部材料。2、甲方不对因以下情形导致的未按照规定期限取得权属证书向乙方承担责任：（1）甲方按照约定向政府部门递交办证资料，但因政策及政府相关部门原因，造成乙方不能按照期限取得权属证书的；（2）乙方未能及时提交办理产权转移所需文件或未能按时偿还银行按揭贷款、支付房款、维修基金以及交纳相关税费的。……5、房地产权证办好后，甲方将委托物管公司在房屋所在小区公布办证情况及领取房地产权证要求，由乙方自行到指定地点领取，甲方不再另行通知”。上述约定内容，足以认定：①双方对买卖合同第二十二条第三款作了“另行约定”，原第二十二条第三款约定内容在另行约定后自然不再履行；②双方对办理转移登记取得房地产权证另行明确约定为原告委托被告办理；③买受人要付清有关款、税、费、专项维修基金等，并提交办证所需的全部材料后，办证时限才开始计算；④如买受人未能及时提交办理产权转移所需文件出卖人不承担未取得权属证书的责任。在诉讼过程中，原告已于2018年8月6日取得了权属证书。在取得房屋权属证书之前，被告是否逾期违约。根据双方签订的上述《补充协议》约定：办证时限自乙方按照约定全部履行义务后开始计算。现因原告未能提交证据证明何时已全部履行了义务及提交办证所需全部材料给了被告，从而也就不能确定对办证时限约定开始计算的时间。因此，不能认定被告存在逾期的事实，故被告不应承担逾期办理商品房不动产权证的违约责任。现原告仍以合同第二十二条第三款的约定请求支付违约金没有合同依据和法律依据，故对其请求不予支持。二、关于被告迟延办证是否具有不可抗力因素的问题。被告提出的不可抗力因素是涉案房屋的拆迁工作系由黎平县县城开发有限责任公司负责完成，由于拆迁工作的诸多困难，导致该公司在2018年4月该房屋的拆迁工作才全部完成，以致影响答辩人的工程整体验收和办证。同时，提出2016年8月1日黎平县政府颁布《关于实施不动产统一登记的公告》同年9月28日正式受理新证办理，所需材料需要重新整理审核，导致办证时间延长，不是被告的原因。经审理认为，上述原因即便属于不可抗因素影响被告办证，但在发生这些因素后，被告并没有按照《商品房买卖合同》第二十七条“不可抗力”的约定，履行应当向买受人及时告知和在不可抗力事件结束之日起60日内向买受人提供证明的义务，对由此产生的后果理应由其自行承担，故对被告主张迟延办证具有不可抗力因素的辩解理由不予采纳。综上所述，由于双方约定办证时限是以原告完成约定全部义务后才开始计算，被告于2018年8月6日取得了权属证书，而原告在此之前未有证据证明已经向被告提交办证申请、授权委托权书等办证所需全部材料，导致办证时限的计算时间尚未开始。故依据双方上述约定和现有证据，不足以认定被告存在逾期办证的事实，故不应承担逾期办证的违约责任。为此，对原告的请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回原告杨志远的诉讼请求。案件受理费630元，减半收取315元，由原告杨志远负担。二审期间，上诉人请求本院向黎平县不动产登记中心调取双方交付相关材料的证据，因上诉人对合同附件约定事项没有签字认可，也没有事后追认，附件约定没有成立，而《商品房买卖合同》和实际履行转移登记中对此没有约定。故与违约情形没有关联性，本院不予准许。另查明，一审庭审中买受人陈述“在购买房屋的时候，被告就说将办证需要的材料交给被告，被告没有说需要提交什么申请”，同时陈述“审：原告方现在已经收到房产证了吗？原代：8月6日收到的”。二审开庭审理时，买受人认可已将办理证件的相关资料交给房商去办理不动产权证书。经审理，本院查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点：一审判决驳回上诉人的诉讼请求是否违背公平、公正原则。经审理认为，买受人以出卖人不履行约定协助买受人完成商品房产权转移登记的办证义务，没有把办理商品房转移登记的相关文书交付给买受人为由，提起诉讼，请求：依法判决出卖人继续履行合同，交付因出卖人逾期交付办理商品房转移登记的相关文书违约金等。同时，买受人在上诉时提出“合同附则未经上诉人签字，被上诉人也未就该附则向上诉人解释，该附件对上诉人不发生法律效力”。在买受人对附件约定没有签字，且事后没有追认的情况下，根据《中华人民共和国合同法》第二十三条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”的规定，附件条款约定没有成立，对双方没有约束力。然而，在一审庭审中买受人陈述“在购买房屋的时候，被告就说将办证需要的材料交给被告，被告没有说需要提交什么申请”，同时陈述“审：原告方现在已经收到房产证了吗？原代：8月6日收到的”。二审开庭审理时，买受人认可已将办理证件的相关资料交给房商去办理不动产权证书。上述陈述事实足以证明：双方在履行《商品房买卖合同》有关商品房转移登记的事宜时，并不是依据《商品房合同买卖合同》约定的方式履行，即由出卖人将办理商品房转移登记的相关文书交付给买受人，然后由买受人按照相关法律规定自行办理转移登记。而是由出卖人为买受人办理商品转移登记手续，取得房屋的产权证书，并交付给买受人的方式予以履行完毕。因双方在实际履行过程中变更《商品房买卖合同》履行方式后，对附件又没有签字成立，但在实际由出卖人履行为买受人办理商品房转移的过程中，双方却没有约定何时交付相关材料、何时办理完毕、何时将办好的产权证书交付给买受人。因此，出卖人在为买受人办理商品房转移登记，取得不动产权证书并交付给买受人的过程中，没有证据证明出卖人有逾期履行义务的事实存在。现买受人在双方已经实际变更履行办理商品房转移登记手续方式，并已经取得产权证书后，仍以与实际履行完毕的客观事实不相符的《商品房买卖合同》第二十二条第（二）项的约定方式为由，请求出卖人承担逾期交付办理商品房转移登记相关文书违约金，显然没有事实和法律依据。一审判决认定事实虽有瑕疵，但判决结果正确，本院予以维持。综上所述，杨志远的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实虽有瑕疵，但判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费630.00元，由杨志远负担。本判决为终审判决。审判长 刘 琴审判员 杨再幸审判员 龙 恺二〇一八年十二月二十日书记员 赵艳萍