四川省高级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川民终1119号 上诉人（原审原告）：中国农业银行股份有限公司宜宾县支行，住所地四川省宜宾县柏溪镇翠柏大道**。 负责人：谢达，行长。 委托诉讼代理人：牟忠民，男，中国农业银行股份有限公司宜宾县支行工作人员。 委托诉讼代理人：谢飞，四川川达律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：宜宾金江传媒发展有限公司，住，住所地四川省宜宾市南岸长江大道中段(宜宾日报社内)/div> 法定代表人：罗志彦，董事长。 委托诉讼代理人：文婧，女，宜宾金江传媒发展有限公司工作人员。 委托诉讼代理人：毕伍杰，四川翠屏律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：宜宾兴业房地产开发有限责任公司，住，住所地四川省宜宾县柏溪镇三角路**/div> 法定代表人：文万彬，总经理。 原审被告：四川宜宾兴业集团有限公司，住所地，住所地四川省宜宾县柏溪镇三角路**iv> 法定代表人：文万彬，董事长。 原审被告：文万彬，男，1964年11月22日出生，汉族，住四川省宜宾县。 上诉人中国农业银行股份有限公司宜宾县支行（以下简称农行宜宾县支行）因与被上诉人宜宾金江传媒发展有限公司（以下简称金江传媒公司）、宜宾兴业房地产开发有限责任公司（以下简称兴业房产公司）、原审被告四川宜宾兴业集团有限公司（以下简称兴业集团）、文万彬申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服四川省宜宾市中级人民法院（2018）川15民初2号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人农行宜宾县支行的委托诉讼代理人牟忠民、谢飞，被上诉人金江传媒公司的委托诉讼代理人毕伍杰到庭参加了诉讼。被上诉人兴业房产公司，原审被告兴业集团、文万彬经本院依法送达开庭传票无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 农行宜宾县支行上诉请求：撤销原判，改判准予执行四川省宜宾县柏溪镇育才路万兴花园C区A组团（罗马假日）2幢1层1-8号房屋；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由主要为：一、原判认定《商品房买卖合同》合法有效错误。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款关于“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，兴业房产公司在未经抵押权人即上诉人的同意情形下即转让抵押财产，违反了该条第二款的规定；且基于抵押登记的公示性，可以认定金江传媒公司系在明知房屋已被抵押的情况下签订的商品房买卖合同，且其未将购房款用于代兴业房产公司向上诉人清偿债务，已严重损害上诉人的合法权利。该种情形应属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的情形，其商品房买卖合同应被认定为无效。二、原判认定金江传媒公司已支付全部购房款的依据不足。一审认定金江传媒公司已支付全部购房款的依据仅为一份收据以及未出庭应诉的兴业房产公司于2017年7月5日出具的一份《说明》，双方均未提供收、付购房款的直接证据；且现二审中金江传媒公司称案涉房款系用兴业房产公司欠金江传媒公司广告宣传费进行的抵扣，则案涉房屋并非一般的消费购买行为，在房产未依法办理过户手续前，案涉房屋的所有权都应归属于兴业房产公司，故金江传媒公司不应享有物权期待权，不能阻却执行。三、原判认定金江传媒公司已经实际占有使用案涉房屋错误，一审中金江传媒公司的相关证据仅有一份2015年的《租赁协议》以及兴业房产公司出具的《说明》，并无交房手续，不足以证明案涉商铺已经交付金江传媒公司占有使用。四、本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定并支持上诉人的诉讼请求。综上，原判认定事实和适用法律错误，由此判决金江传媒公司享有案涉房屋的物权期待权并能够阻却执行错误，依法应予纠正。 金江传媒公司答辩称，一、金江传媒公司与兴业房产公司签订的案涉《商品房买卖合同》是合法有效的。第一，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定，不能作为认定案涉商品房买卖合同效力的依据。该条款并没有明文规定抵押人未经抵押权人同意转让财产的行为即是无效。二、金江传媒公司已经履行了作为房屋买受人的全部义务，包括全额支付购房款，有兴业房产公司开具的购房款收据为证。且一审中，金江传媒公司也提交了案涉房屋的《租赁协议》，表明金江传媒公司已经实际占有使用案涉房产。案涉房屋并未办理房屋产权转移登记手续，完全是兴业房产公司不作为所致，过错并不在金江传媒公司。综上，金江传媒公司的买房事实完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，农行宜宾县支行的上诉请求和事实理由均不能成立，依法应予驳回。 兴业房产公司、兴业集团和文万彬未提交答辩意见。 农行宜宾县支行向一审法院提出诉讼请求：准予执行四川省宜宾县柏溪镇育才路万兴花园C区A组团（罗马假日）2幢1层1-8号房屋。 一审法院经审理查明，2013年5月28日，农行宜宾县支行与兴业房产公司签订合同编号为51100620130005150的《最高额抵押合同》，并于2013年5月28日在宜宾县房地产管理局办理编号为宜县房他柏溪镇字第××号的房屋他项权证。其中包括本案所涉的四川省宜宾县柏溪镇育才路万兴花园C区A组团（罗马假日）2幢1层1-8号房屋。 2015年10月22日，一审法院对农行宜宾县支行诉兴业集团、兴业房产公司、文万彬金融借款合同纠纷一案，作出（2015）宜民初字第201号民事调解书，该调解书载明：“一、由四川宜宾兴业集团有限公司于2015年11月30日前偿还中国农业银行股份有限公司宜宾县支行借款4000万元及资金利息（利息按双方约定计算至付清时止）。如四川宜宾兴业集团有限公司到期未按约偿还借款，在处置资产时，由中国农业银行股份有限公司宜宾县支行、四川宜宾兴业集团有限公司共同委托有资质的评估机构对抵押物进行评估。二、由宜宾兴业房地产开发有限责任公司和文万彬对上述债务承担连带清偿责任。三、中国农业银行股份有限公司宜宾县支行对四川宜宾兴业集团有限公司、宜宾兴业房地产开发有限责任公司的抵押担保物享有优先受偿权。四、案件受理费248901元，减半收取为124480.5元，由四川宜宾兴业集团有限公司承担。” 2013年12月24日，兴业房产公司与金江传媒公司签订《商品房买卖合同》，合同约定金江传媒公司购买四川省宜宾县柏溪镇育才路万兴花园C区A组团（罗马假日）2幢1层1-8号商品房，金额308040元。金江传媒公司支付房款并实际占有使用涉案房产。 2017年7月5日，兴业房产公司出具《说明》，说明内容：“我公司与宜宾金江传媒发展有限公司在2013年12月24日签订《商品房买卖合同》(合同编号：XY2013017)及其补充协议。二、以上合同签订后，我公司已经按约交付了以上商品房，宜宾金江传媒发展有限公司已经向我公司支付了购房款。三、以上房屋未在房管部门做备案登记。四、以上房屋宜宾金江传媒发展有限公司在签订合同时均委托了我公司代办产权登记，且在交付房屋时宜宾金江传媒发展有限公司已经向我公司交足了办理转移登记所需的各项资料。五、宜宾金江传媒发展有限公司多次就以上房屋过户事宜与我公司协商，但因我公司多种原因，至今未能代宜宾金江传媒发展有限公司办理以上房屋的过户手续。” 金江传媒公司向一审法院提出了执行异议，一审法院于2017年11月1日作出（2017）川15执异12号之一执行裁定，裁定中止对案涉房屋的执行。 一审法院认为，本案争议的焦点为金江传媒公司提出的执行异议能否成立。金江传媒公司提供了《商品房买卖合同》《租赁协议》《收据》以及兴业房产公司的《说明》，各方当事人均未提出异议。根据上述证据，结合农行宜宾县支行和金江传媒公司在庭审中的陈述，可以认定本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，虽案涉房屋未登记在金江传媒公司名下，但本案满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，金江传媒公司提出的执行异议成立。 综上，农行宜宾县支行的诉讼请求不能成立，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定，判决：驳回农行宜宾县支行的诉讼请求。一审案件受理费80元，由农行宜宾县支行负担。 除农行宜宾县支行对一审判决查明的金江传媒公司已经支付了案涉房款并实际占有使用房屋的事实有异议之外，双方当事人对一审判决查明的其他案件事实无异议，本院依法对双方无争议的事实进行确认，并作为定案依据。 二审中，金江传媒公司向本院提交下述新证据（原件）：1.2015年9月11日金江传媒公司开具给林平的案涉房屋保证金的收据和金江传媒公司对此的记账凭证。拟证明金江传媒公司与林平履行租赁合同的相关事实。2.金江传媒公司与熊英于2017年7月1日签订的租赁合同以及收取租金的收据，拟证明金江传媒公司对案涉房屋的继续占用使用事实。 农行宜宾县支行质证认为：前述证据的真实性、合法性和关联性均不予认可，案涉房屋首查封时间在2015年5月25日，前述租赁合同和收取租金的事实即使真实，也发生在案涉房屋被人民法院查封之后，不能证明金江传媒公司在查封之前已经实际占有使用的事实。 本院认证认为，前述证据具备证据的真实性，合法性和关联性，但具体证明力将结合案涉其他证据综合认定。 农行宜宾县支行亦向本院提交了来源于房产管理部门的案涉房屋房产信息查询情况表（原件），拟证明案涉房产的首查封时间为2015年5月25日以及本案农行宜宾县支行申请强制执行程序中对案涉财产的查封时间为2016年1月29日。 金江传媒公司对该证据真实性、合法性和关联性无异议，本院对该证据予以采信。 二审补充查明下述事实： 案涉房产于2015年5月25日被甘肃省兰州市中级人民法院首查封。因案涉农行宜宾县支行与兴业集团、兴业房产公司、文万彬之间的（2015）宜民初字第201号民事调解书的强制执行，一审法院作出（2015）宜执字第195号执行裁定，于2016年1月29日轮候查封了案涉房屋。 关于案涉房款支付的问题，金江传媒公司在二审庭审中陈述，案涉房屋购买当时，因兴业房产公司下欠金江传媒公司广告宣传费，案涉房款即是用该广告宣传费进行的抵扣，兴业房产公司对此并无异议，也开具了购房款收据。但金江传媒公司并未提交双方广告宣传费的相关履行和结算依据。 经查，案涉房屋于2010年7月8日办理产权初始登记，房屋所有权人为兴业房产公司，规划用途为商业服务。 一审中，金江传媒公司提交了一份2015年9月11日与林平签订的《租赁协议》，并结合二审补充提交的收取林平的租赁保证金的收据、记账凭证和2017年7月之后又与熊英签订的租赁协议的相关证据，拟证明金江传媒公司对案涉房屋的占有使用，但未提交案涉房屋的交房手续。 本院认为，本案为申请执行人执行异议之诉，实质上是案外人对执行标的所享有的权益与申请执行人在合法执行依据项下请求权的优先效力纠纷，涉及对案外人对执行标的所享有的实体权益对于申请执行人依据执行依据所享有的权利是否具有优先效力、申请执行人申请人民法院对特定执行标的强制执行的行为是否会妨害案外人对该执行标的所享有的权利的判断。具体到本案中，农行宜宾县支行对案涉房产设立抵押权的时间先于金江传媒公司与兴业房产公司签订《商品房买卖合同》时间，农行宜宾县支行依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条关于“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”的规定，主张金江传媒公司对案涉房屋享有的债权请求权不能对抗执行。本院认为，该条款前面部分确实对案外人的异议不得对抗执行标的上设立的担保物权作出了明确规定，但该条款但书部分亦表明了例外情况，即如相关法律、司法解释对案外人就执行标的享有的特定权益进行优先保护并可以排除执行的规定情形下，人民法院仍可以支持案外人的异议，并判决不得执行。故对金江传媒公司是否享有阻却执行的民事权益的审查仍是本案审理重点。就本案而言，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条关于“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”的规定，金江传媒公司应举证证明其购买案涉房产的行为符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定的情形，方能阻却本案执行。金江传媒公司主张，其在案涉房屋查封之前对其进行了实际占有，全额支付了房款，且非因金江传媒公司的原因未办理房屋过户手续，对案涉房屋享有物权期待权，可以阻却执行。本院认为，根据查明的案件事实，金江传媒公司不能证明其对讼争房屋享有足以排除执行的民事权益。理由如下： 第一，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，金江传媒公司与兴业房产公司签订《商品房买卖合同》，仅是引起物权变动的债权行为，现案涉异议房屋登记的所有权人仍为兴业房产公司，因此，在案涉异议房屋未变更登记至金江传媒公司名下之前，金江传媒公司并非案涉异议房屋的所有权人，金江传媒公司基于《商品房买卖合同》只享有要求兴业房产公司变更物权登记的债权请求权。 第二，在案涉房款的支付问题上，虽金江传媒公司举示了兴业房产公司出具的购房款收据以及《说明》表明其已经全额支付购房款，但根据金江传媒公司二审庭审陈述，该房款系由兴业房产公司下欠金江传媒公司的广告宣传费抵扣支付，但金江传媒公司并未提交其与兴业房产公司之间的广告宣传费的合同关系以及履行、结算依据，仅凭兴业房产公司单方出具的《说明》和购房款收据，尚不足以证明该房款已经实际支付。退一步讲，即使双方之间用广告宣传费抵扣购房款属实，在完成房屋变更登记之前，该以房抵债行为并不足以形成优于其他一般债权的利益，故不能认定金江传媒公司依据房屋买卖合同而产生物权期待权，该合同 的订立并不能阻却对案涉房屋的强制执行。 第三，在案涉房屋的转移占有使用上，金江传媒公司虽提供了其与案外人林平之间于2015年9月11日签订的《租赁协议》以及其后与熊英签订的租赁协议和收款收据，但前述租赁合同履行时间均在案涉房屋被人民法院首查封（2015年5月25日）之后，并结合金江传媒公司并未提交案涉房屋的交房手续等事实，金江传媒公司举证尚不足以证明在人民法院查封之前，其已经合法占用使用案涉房屋。 第四，关于金江传媒公司对案涉房屋未办理过户登记手续方面是否存在过错的问题。经查，案涉房屋于2010年7月8日即取得房屋初始登记产权证书，金江传媒公司作为商事交易主体，理应在签订《商品房买卖合同》之前，尽到一般商行为主体基本的审慎注意义务，对案涉房屋的权属情况和有无权利负担状况进行基本的核实，其未核实案涉房屋的权利状况，对案涉房屋未能完成过户登记亦存在一定过错，故其对案涉房屋仅享有请求兴业房产公司办理过户登记手续的债权请求权，尚不足以排除对案涉房屋的强制执行程序。 综上，金江传媒公司提交的证据不足以证明其对案涉房屋享有的权利符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，故其对案涉房屋不享有物权期待权，不能排除对案涉房屋的强制执行。 综上所述，农行宜宾县支行的上诉请求和理由依法成立，应予支持。一审判决认定事实和适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第二十七条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第一项之规定，判决如下： 一、撤销四川省宜宾市中级人民法院（2018）川15民初2号民事判决； 二、准予执行四川省宜宾县柏溪镇育才路万兴花园C区A组团（罗马假日）2幢1层1-8号房屋。 一、二审案件受理费各80元，均由宜宾金江传媒发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 兰 娟 审判员 熊卫纲 审判员 李 莉 二〇一八年十二月二十八日 书记员 贾春丽