四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川01民终3180号 上诉人（原审被告）：成都新和房地产开发有限公司。住所地：成都市金牛区蜀华街2号。 法定代表人：吴学强，总经理。 委托诉讼代理人：唐芳，女，1996年1月29日出生，汉族，住四川省武胜县，系该公司员工。 委托诉讼代理人：李琼，女，1980年11月21日出生，汉族，住成都市成华区，系该公司员工。 上诉人（原审原告）：石佳弋，女，1982年10月1日出生，汉族，住成都市新都区。 委托诉讼代理人：何涛，四川北新律师事务所律师。 上诉人成都新和房地产开发有限公司（以下简称：新和公司）与上诉人石佳弋因商品房预售合同纠纷一案，均不服成都市新都区人民法院（2017）川0114民初6841号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 新和公司上诉请求：撤销一审判决第一项，一审、二审诉讼费用由石佳弋负担。事实和理由：1.一审中新和公司提供了“香城学府”项目未销售的住宅和车位名单，表明至今有1户住宅和357个车位未销售，一审判决未认定这一事实属于事实不清。2.案涉项目由新和公司与西南石油大学联合开发，新和公司只是代建，销售对象均为该学校教职工，新和公司无定价权和对外销售的权限，与购房人签订合同完全是为了协助西南石油大学为购房人办理产权，因而应按合同约定方式计算办理期限。因此，双方关于办理房屋产权证起算时间的约定合法有效，一审判决认定为格式条款存在错误。 石佳弋辩称，双方合同中约定的相关条款属于无效条款，应视为没有约定或者约定不明，应按照法律规定自交房之日起为自己办理房屋所有权证。根据西南石油大学向新和公司发出的工作函，案涉小区房产已销售完毕，新和公司应当履行办理房屋所有权证的义务。同时，案涉合同和补充协议未表明新和公司是代建单位，补充协议也载明是联合开发，新和公司作为开发商之一具有为购买人办理房屋所有权证的义务。而且，新和公司和西南石油大学的合同并非案涉合同的附件，根据合同相对性，二者之间的关系对自己没有约束力。 石佳弋上诉请求：撤销一审判决，改判新和公司按银行同期贷款利率计算，以起诉之日为基准日反推二年，支付至实际取得产权证书之日止的违约金。事实和理由：1.因案涉补充协议关于办理房屋产权证的期限的规定无效，应视为双方对办证期限没有约定或约定不明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，新和公司应于交房之日起90日内即2012年11月27日前办妥房屋产权证书。因新和公司至今未为自己办理房产证，已构成违约，故应在履行办证义务的基础上，还应当按照法律规定承担违约责任。2.根据上述司法解释第十八条规定，在合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付款的总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收的贷款利息标准，计算新和公司应支付的违约金。因新和公司应办妥产权证期限届满至起诉之日已超过两年，自己主张从起诉之日向前推算两年，即自2015年4月11日至实际办证之日止的违约金。 新和公司辩称，除上诉意见外，补充如下意见：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条的适用条件为“除了当事人特别约定外”，因双方在合同中有特殊的约定，故该规定不适用于本案。一审法院对于违约金问题的认定是正确的。 石佳弋向一审法院起诉请求：1.判令新和公司协助石佳弋取得位于成都市新都区房屋的不动产权证；2.判令新和房产支付逾期办证违约金，以购房款为基数，从2015年4月11日始计算至实际办证之日止，以银行同期同类贷款利率进行计算。 一审法院认定事实：2012年5月23日，石佳弋与新和公司签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定新和公司将位于成都市新都区的房屋出售给石佳弋，房屋的建筑面积为72.8平方米，该商品房单价每平方米4383.37元，总价款319109元。石佳弋与新和公司在《商品房买卖合同补充协议》第四条第（2）项中约定，“新和●香城学府”系新和公司与西南石油大学联合开发并全部定向销售给西南石油大学指定的购房对象，新和公司承诺案涉项目规划内建设的全部房屋及地下车位销售完毕并在交付全体买受人后360日内办理房屋所有权证书。 合同签订后，石佳弋向新和公司支付了购房款319109元。2012年8月29日，石佳弋交纳了房屋登记费、契税、维修基金及土地证工本费等。同日，新和公司向石佳弋交付了案涉房屋。 一审法院另查明，案涉房屋所在项目于2008年9月1日取得编号为新都国用（2008）第5460号国有土地使用权证。 一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。一、石佳弋请求判令新和公司为石佳弋办理案涉房屋的不动产权证书的问题。石佳弋与新和公司签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，系合法有效的合同，依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当依照约定全面履行自己的义务。”的规定，双方均应恪守合同约定全面履行各自的义务。合同及补充协议签订后，石佳弋按约向新和公司支付了全部购房款，并交纳了房屋登记费、契税、维修基金及土地证工本费，履行了合同约定的全部义务，新和公司于2012年8月29日向石佳弋交付了房屋，但新和公司在交付案涉房屋后至一审庭审辩论结束之日止一直未办理该房屋的权属转移登记。新和公司辩称，根据补充协议第四条约定，“新和●香城学府”系新和公司与西南石油大学联合开发并全部定向销售给西南石油大学指定的购房对象，新和公司承诺案涉项目规划内建设的全部房屋及地下车位销售完毕并在交付全体买受人后360日内办理房屋所有权证书。现在案涉项目还有一套房屋未出售，合同约定的办证期限并未届满，请求驳回石佳弋的全部诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”的规定，石佳弋与新和公司签订的《商品房买卖合同补充协议》属于格式条款。依照《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，石佳弋作为购房者，有权利取得案涉房屋的占有、使用并在合理期限内取得案涉房屋的不动产权证书，新和公司在《商品房买卖合同补充协议》对办理案涉房屋的不动产权证书约定不具体，排除了石佳弋的主要权利，该条款无效。新和公司的辩称意见不成立，一审法院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，石佳弋要求新和公司办理案涉房屋的不动产权证书的诉讼请求成立，符合法律规定，一审法院予以支持。 二、关于石佳弋请求判令新和公司支付逾期办证违约金，以购房款为基数，从2015年4月11日始计算至实际办证之日止，以银行同期同类贷款利率进行计算的问题。一审法院认为，依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”的规定，根据合同约定，石佳弋与新和公司对办理案涉房屋不动产权证书的时间没有明确约定，没有具体的履行期限，石佳弋要求新和公司支付逾期办证违约金的诉讼请求不成立，一审法院不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、新和公司于判决生效之日起六十日内协助石佳弋办理位于成都市新都区房屋的不动产权证书，将上述房屋过户登记至石佳弋名下；二、驳回石佳弋的其他诉讼请求。案件受理费399元，由新和公司负担 二审中，当事人未提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据双方当事人的上诉和答辩情况，本案的争议焦点一是如何确定新和公司办理不动产权证的期限，二是新和公司是否应支付逾期办证的违约金。现结合事实证据分析认定如下： 一、关于新和公司为案涉房屋办理不动产权证的期限问题，本院认为，案涉补充协议第四条第二项约定，“新和公司承诺案涉项目规划内建设的全部房屋及地下车位销售完毕并在交付全体买受人后360日内办理房屋所有权证书”，将办理不动产权证与所有房产的销售、交付情况联系起来，客观上不合理地减轻了新和公司的义务，甚至在房屋长期不能销售和交付时免除了这一重要义务。因此，一审判决认定该约定属于格式条款并认定为无效正确，本院予以确认。同时，因案涉房屋所在楼栋已办理初始产权登记，新和公司已具备为石佳弋办理分户产权登记的条件，因此一审判决确定新和公司于判决生效后六十日内协助石佳弋办理不动产权证，该期限为合理期限，本院予以维持。 二、关于新和公司是否应支付逾期办证违约金的问题，本院认为，当事人要求违约方支付违约金必须有合同的明确约定，因案涉合同并未约定新和公司逾期办证应承担违约金及违约金的计算标准。且案涉合同关于办证期限的约定被认定为无效，即双方对于办证期限没有具体约定，新和公司在石佳弋起诉前未协助办理不动产权证不应认定为违约。因此，石佳弋要求新和公司支付逾期办证违约金的理由不成立，本院不予支持。 综上所述，上诉人新和公司、石佳弋的上诉请求均不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费共1596元，由上诉人成都新和房地产开发有限公司、石佳弋各自负担798元。 本判决为终审判决。 审判长  曾光勇 审判员张卫敏 审判员曹洁 二〇一八年四月十六日 书记员方丽雯