河北省大厂回族自治县人民法院民 事 判 决 书（2018）冀1028民初533号本诉原告（反诉被告）窦晓雪，女，1984年3月3日出生，汉族，现住北京市昌平区。委托代理人米来福，北京市博维律师事务所律师。委托代理人王峰，北京市博维律师事务所律师。本诉被告（反诉原告）苏贻慧，男，1984年10月12日出生，汉族，现住北京市通州区。委托代理人吕勇，河北霍振林律师事务所律师。第三人三河市兴达置业房产经纪有限公司，住所地河北省三河市燕郊开发区京哈路南侧、燕郊粮库西侧。法定代表人：果士红，执行董事。委托代理人张敬朋，男，1979年8月15日出生，汉族，住河北省三河市燕郊开发区，系公司员工。本诉原告（反诉被告）窦晓雪与本诉被告（反诉原告）苏贻慧、第三人三河市兴达置业房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本诉原告窦晓雪及委托代理人米来福、王峰，本诉被告苏贻慧及委托代理人吕勇、第三人三河市兴达置业房产经纪有限公司委托代理人张敬朋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告窦晓雪提出诉讼请求：判令本诉被告继续履行与原告签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》；诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年12月21日，原告通过第三人居间介绍，与被告签订《存量房买卖合同》，约定原告将名下商品房【坐落于大厂回族自治区祁各庄镇田各庄村段鸿祥苑小区18号楼2单元2602，不动产权证号为冀（2017）大厂回族自治县不动产权第0029709号】出售给被告，合同约定总价204万元，定金15万元。合同签订当日，被告向原告支付定金，原告于当日将房屋交付完毕。2016年12月25日，原告与被告签订《补充协议》，约定被告应于2016年12月26日前向原告支付首付款人民币61万元，同时约定原告取得房产权证后通知被告及第三人，双方在第三人通知后10日内到贷款机构办理贷款申请手续。2017年12月21日，原告取得诉争房屋的不动产权证书，并于当日交付第三人，并要求第三人通知被告办理贷款申请手续。但被告以各种理由拖延。综上，本诉被告作为合同一方已构成合同违约，本诉原告诉求法院判如所请。本诉被告苏贻慧辩称，不同意本诉原告的诉讼请求。双方签订买卖合同后，廊坊地区陆续颁布房屋调控限贷、限购政策，基于本诉被告非廊坊本地户籍，属于被限贷、限购政策调控的群体。在本诉原告取得房屋权属证书后，调控政策依然在持续执行。经本诉被告与中介业务人员联系，第三人表示合同履行因出台调控政策，无法按照原约定执行。在合同履行过程中，本诉被告无违约行为，抗辩驳回本诉原告全部诉讼请求。同时提出反诉请求：解除合同双方签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》；反诉被告退还购房款61万元，并给付自2018年2月8日起以61万元为基数按中国人民银行同期贷款利率支付利息至全部退还之日止。理由为基于廊坊地区陆续颁布房屋调控限贷、限购政策，导致双方签订的合同不能按原约定履行，已不能实现合同目的。反诉被告窦晓雪辩称，廊坊地区房屋限贷、限购政策出台，并未造成合同不能履行，经电话咨询房管局答复涉案房屋可以正常买卖，不履行合同系反诉原告自身原因所致。双方签订房屋买卖合同无法继续履行；政策出台时间系2017年，该政策不应影响之前签订合同的履行，且政策出台时对方并未提出不能履行；反诉原告所陈述的首套住房首付款比例与事实不符，反诉原告拒绝履行合同系房价下降所致，并非政策原因。第三人三河市兴达置业房产经纪有限公司述称，本诉原、被告双方所述均属实，基于国家出台房屋调控限贷、限购政策，外地户籍户籍人购房必须按纳税和社保政策。涉案合同已经在限购之前在房管局备案，房管局给第三人的答复意见是客户资格通过并且备案后即可过户，但前提必须首付比例提高到50%，涉案合同没有通过审核，双方如办理贷款必须按规定提高首付款比例。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。综合当事人庭审质证意见，本院认定事实如下：2016年12月21日，窦晓雪与苏贻慧通过三河市兴达置业房产经纪有限公司签订《存量房买卖合同》，约定窦晓雪将其名下位于大厂回族自治区出售给苏贻慧，约定成交总价款204万元，合同签订当日，买受方向出卖方交付定金15万元，出卖方将房屋交付。2016年12月25日，买卖双方签订《补充协议》，约定买受方应于2016年12月26日前向出卖方支付首付款人民币61万元，同时约定出卖方取得房产权证后通知买受方及第三人，双方在第三人通知后10日内到贷款机构办理贷款申请手续。2017年12月21日，出卖方窦晓雪取得涉案房屋的不动产权证书，当日交付第三人，并要求第三人通知被告办理贷款申请手续，未果。另查明，根据《河北省人民政府办公厅关于进一步促进全省房地产市场平稳健康发展的实施意见》及《廊坊市人民政府办公室关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，明确规定大厂回族自治县作为限购、限贷地区，非本县户籍居民家庭购买本县首套住房的，首付款比例不低于50%,包括新建商品房和二手住房。双方约定首付款61万元（包含定金15万元），按调控政策规定首付款须达到102万元，买受人实际须提高首付款41万元。上述事实，有本诉、反诉原、被告提交涉案证据及当事人当庭陈述在案为凭。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应提供充分证据予以证明，如证据不足以证明其主张，则应由其自行承担不利的法律后果。涉案房屋买卖合同约定不违背法律、行政法规禁止性规定，买卖双方均应遵约守信，全面、诚信、善意履行合同义务。但合同成立后，基于客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非因不可抗力造成的重大变化。结合双方合同约定，涉案房屋成交价格204万元，双方约定首付款61万元（包含定金15万元）。而依据廊坊市住房限购、限贷政策，非本县户籍居民家庭购买本县首套住房的，首付款比例不低于50%,买受人须再行给付41万元以达到首付比例标准。该首付款比例大幅提高，致买受人无能力支付，属于不可归责于当事人的事由导致合同无法继续履行，当事人据此可以请求解除合同。故，本诉原告窦晓雪主张本诉被告苏贻慧应继续履行《存量房屋买卖合同》、《补充协议》的诉求，理据不足，依法不予支持。与此相对应，反诉原告苏贻慧主张解除买卖双方《存量房买卖合同》、《补充协议》，理据充分，本院予以照准。基于受房地产调控政策影响致合同无法继续履行的，不属于合同任一方的过错或违约，对反诉原告主张反诉被告给付占用购房款61万元的利息损失，缺乏充分证据，本院不予维护，但涉案房屋出卖人窦晓雪应返还买受人苏贻慧购房定金及首付款61万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条一款（五）项、第九十七条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、驳回本诉原告窦晓雪的全部诉讼请求。二、解除买卖双方窦晓雪、苏贻慧签订的大厂回族自治区《存量房买卖合同》、《补充协议》。三、反诉原告苏贻慧于判决生效之日起十日内，返还反诉被告窦晓雪定金及首付款共计61万元。四、驳回反诉原告苏贻慧的其它诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取2500元，由本诉原告窦晓雪负担；反诉案件受理费减半收取2480元，由反诉原告苏贻慧负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。在上诉期满后七日内，仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。本判决书生效后，当事人一方不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行。提出申请期限为，本判决书确定的履行期限届满后次日起二年内，逾期将丧失申请执行权。审判员  乔纪云二〇一八年四月十日书记员  王 旭