河北省固安县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀1022民初79号 原告（反诉被告）：王红梅，女，1976年1月1日出生，汉族，现住固安县。 委托代理人：范永强，河北范永强律师事务所律师。 委托代理人：宋君，河北范永强律师事务所律师。 被告（反诉原告）：王月胜，男，1959年4月8日出生，汉族，住址山西省晋城市城区。 委托代理人：张春生，山西宇星律师事务所律师。 原告王红梅与被告王月胜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月3日立案受理，2018年1月23日王月胜提起反诉。2018年3月8日依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王红梅及代理人、被告（反诉原告）王月胜及代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王红梅向本院提出诉讼请求：1、要求被告履行合同，协助原告办理孔雀城5期36-2-502室房产变更登记手续及其附属义务。2、要求被告支付违约金60000元。3、诉讼费由被告承担。事实和理由：我通过固安县盈固房地产经纪有限公司的介绍，与被告于2016年1月30日签署了位于永和路××、××大道北侧××楼××单元××室的房屋买卖合同。我严格按照合同的约定支付了部分购房款，但是被告却没有履行其应尽的义务。合同签订后被告交付了我房屋钥匙，并进行了装修入住至今。不动产权证于2017年6月28日就已经颁发给被告，但是被告没有在合同约定的时间内办理房产证，被告迟迟不配合我办理房产变更过户登记。被告的行为严重违约，严重侵害了我的合法权益。 被告王月胜辩称，应驳回原告变更房屋产权的诉讼请求，驳回原告60000元违约金的主张，诉讼费由原告承担。2015年10月，王月胜经过全面装修装饰后，经与中介机构固安县盈固房地产经纪有限公司联系、登记、备案，进入房产中介待交易平台，把钥匙交给了中介公司进行出售交易。期间，盈固公司组织相关当事人，对该房屋进行了全面观摩考察，该房屋内水电气路、各种电器、生活用品、家具成列、一应俱全，完全具备入住生活休息条件。2016年1月30日，在盈固公司的主持下王月胜与王红梅就孔雀大卫城春园36＃2-502室出售一事达成一致，并由盈固公司居中、王月胜为甲方、王红梅为乙方，三方共同签署了《房屋买卖居间合同》。该合同第三条对成交价格和付款方式作了约定，第一款该房屋成交价格为60万元整。第二款第一项第一目约定乙方向甲方支付2万元作为购房定金。第二目约定本合同签订当日乙方向甲方支付34万元，卖方王月胜交契税当日，乙方向甲方交付4万元作为购房款。第三条第二款第一项第三目约定该房屋产权过户当日，乙方向甲方支付尾款20万元。该合同第八条，对违约责任做出了明确约定第八条第二款第二项约定，逾期超过30日后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方应当自解除合同通知送达之日起3日内按照本合同成交总价的50%向甲方支付违约金，甲方于解除合同之日起3日内退还乙方已付房款。第八条第二款第三项约定针对本合同第三条第二款第三项，乙方在办理产权转移登记手续时应先向甲方支付房款尾款。甲方在收到尾款当日配合乙方办理产权转移登记手续。第八条第三款约定甲乙双方于甲方取得房产证之日起30个工作日内办理产权转移登记手续乙方和中间方予以配合。如因甲方原因未能办理产权转移登记手续，视为甲方违约，甲方需要向乙方赔偿成交总价50%作为违约金，并于乙方提出退房申请之日起3日内退还乙方所付房款，合同解除。如因乙方原因，未能在合同约定期限内办理产权转移登记手续的视为乙方违约，乙方所交房款作为违约金不予退还，合同解除。这就是本案合同签订的基本事实和主要条款。2017年7月4日，王月胜与盈固公司和原告王红梅丈夫姜双龙三方到不动产管理局取回房本，于当日将不动产权证原件交给盈固公司进行管理使用，盈固公司给王月胜打了收据。当日，王月胜还以快递方式书面向原告王红梅和盈固公司寄出《产权变更通知书》，盈固公司收到后给予了答复，而原告王红梅至今未给以答复。网签，是产权过户行政要求的前置条件，盈固公司2017年7月22日通知合同双方7月25日前往固安县办理网签。王月胜立即授权王亚菲紧急前往办理网签事宜，盈固公司通知网签要户口本、夫妻结婚证，7月24日将户口本、夫妻结婚证两本，用1626号快递寄给了固安盈固公司柯芊芊收。7月27日，固安盈固公司柯芊芊通知己网签。让本人于7月28号晚上预约过户交易号进行交易。28日晚上预约成功（房地产管理局规定每周五预约交易号）时间为2017年8月4日下午，预约顺序号为7号。2017年8月4日王月胜与王红梅前往固安进行过户交易，根据合同规定，当日先交清尾款后再过户，但是原告迟迟不交尾款，致使交易未能完成。时间延续到2017年8月18日，这是合同规定的必须履行的30个工作日的最后时间，王月胜还是未能收到原告的房屋尾款，致使合同无法正常履行。至此合同履行的约定时间己到，王月胜有权终止合同。一直到2017年10月份，王月胜始终未能收到原告房屋尾款，王月胜万般无奈只好于2017年10月11日将《解除房屋买卖合同书》寄给盈固公司（柯芊芊收）,明确提出终止合同。但是王月胜还是希望能协商解决问题。2017年11月23日，王月胜电话通知盈固公司柯芊芊联系原告于2017年11月30日上午到盈固公司协商沟通，并委托张景富和李雪荣于2017年11月30日到盈固公司和原告协商，但原告到场后不予配合，一走了之。直到2017年12月3日，因联系不到原告王红梅，无法继续沟通。盈固公司主动结束了这次《房屋买卖居间合同》。并通知王月胜到该公司取回冀20**固安县不动产第××号房屋产权证原件，明示了本次交易终结。2017年12月4日，王月胜在孔雀大卫城春园36＃2-502室门上贴出了《解除合同告知书》。2017年12月7日用快递（7350）方式将相关《解除合同告知书》寄给王红梅。2017年12月13日遭到原告王红梅拒收被退回。至此，王月胜的房屋产权证原件在第三方盈固公司存放了150余天。原告王红梅在该房屋内已经居住两年有余。王月胜为了此事往返固安县多次；但由于原告严重违约，结果是王月胜白白忙活了两年。王月胜认为，原告王红梅在严重违约并直接导致本次三方《房屋买卖居间合同》依约解除。其现在诉请王月胜承担本案违约金6万元，并要求王月胜继续履行协助过户义务、纯粹是无视约定、颠倒是非、毫无信誉可言之诉。其一，原告王红梅在2016年1月30日拿到钥匙入住之前，王月胜已经对该房屋进行了全面装修装饰，已经具备了入住生活休息的全部条件，不存在原告入住后进行装修的事实。其二，王月胜的第××号不动产权证书是2017年7月4日王月胜、盈固公司、原告丈夫姜双龙三方同时到固安县不动产管理局领取的，并在当天盈固公司存放使用。其三，原告主张6万元违约金，但却没有说明王月胜有什么样的违约行为和事实，更没有证据用于证明王月胜在什么地方违约。相反合同约定办理产权转移登记，因乙方原因不能在过户当日交付尾款20万元，甲方不承担违约责任。由此可见，原告6万元违约金的主张毫无依据。其四，原告主张继续履行附属义务毫无道理，并且已经超越了该合同继续履行的约定范围，目前己经不存在继续履行附属义务的约定条件。本案己经失去了继续履行的交易信誉和意思自治的思想基础，王月胜已经对原告彻底失去了交易信心。综上原告的诉讼主张是没有事实根据和约定依据的，其自签订合同以来，一直懈怠于房屋尾款的支付，在支付尾款的问题上一再违约，直接导致了《房屋买卖合同》被解除。因此其诉讼主张和请求均因没有依据不能成立均是应当依法予以驳回的。 反诉原告王月胜向本院提出反诉请求：1、判令解除反诉原被告所签《房屋买卖合同》;2、判令反诉被告按合同约定承担50%违约金责任;3、判令反诉被告承担其违约行为所造房屋收益36000元和相关费用损失；4、判令反诉被告限期搬出孔雀大卫城春园36＃2-502室交还钥匙。5、本案诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：2015年10月，反诉原告经过全面装修装饰后，经与房屋买卖中介机构固安县盈固房地产经纪有限公司联系、登记、备案，进入房产中介待交易平台，把钥匙交给了中介进行出售交易。期间盈固公司组织相关当事人，对该房屋进行了全面观摩考察，该房屋内水电气路、各种电器、生活用具、家具成列、一应俱全完全具备入住生活休息条件。2016年1月30日，在盈固公司的主持下，反诉原告与反诉被告王红梅就孔雀大卫城春园36＃2-502室出售一事达成一致，并由盈固公司居中、三方共同签署了《房屋买卖居间合同》.该合同主要条款如下:该合同第三条，对成交价格和付款方式作了约定第三条第一款约定：该房屋成交价格为60万元整。第三条第二款第一项第一目约定乙方向甲方支付2万元作为购房定金。第三条第二款第一项第二目约定：本合同签订当日乙方向甲方支付34万元。卖方王月胜交契税当日，乙方向甲方交付4万元作为购房款。第三条第二款第一项第三目约定该房屋产权过户当日，乙方向甲方支付尾款20万元。该合同第八条，对违约责任做出了明确约定第八条第二款第二项约定逾期超过30日后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方应当自解除合同通知送达之日起3日内按照本合同成交总价的50%向甲方支付违约金，甲方于解除合同之日起3日内退还乙方已付房款。第八条第二款第三项约定针对本合同第三条第二款第三项，乙方在办理产权转移登记手续时应先向甲方支付房款尾款，甲方在收到尾款当日配合乙方办理产权转移登记手续。第八条第三款约定甲乙双方于甲方取得房产证之日起30个工作日内办理产权转移登记手续，乙方和中间方予以配合。如因甲方原因，未能办理产权转移登记手续，视为甲方违约，甲方需要向乙方赔偿成交总价50%作为违约金，并于乙方提出退房申请之日起3日内退还乙方所付房款，合同解除。如因乙方原因，未能在合同约定期限内办理产权转移登记手续的，视为乙方违约。乙方所交房款作为违约金不予退还，合同解除。这就是本案合同签订的基本事实和主要条款。2017年7月4日，反诉原告与盈固公司和反诉被告丈夫姜双龙三方到不动产管理局取回房本，于当日将不动产权证原件交由盈固公司进行管理使用，盈固公司给反诉原告打了收据。当日反诉原告还以快递方式书面向反诉被告王红梅和盈固公司寄出《产权变更通知书》，盈固公司收到后给予了答复，而反诉被告王红梅至今未给以答复。网签是产权过户行政要求的前置条件，盈固公司2017年7月22日通知合同双方7月25日前往固安县办理网签。反诉原告立即授权王亚菲紧急前往办理网签事宜。盈固公司通知网签要户口本、夫妻结婚证，7月24日反诉原告又将户口本、夫妻结婚证两本，用1626号快递寄给了固安盈固公司柯芊芊收。7月27日，固安盈固公司柯芊芊通知已网签，让本人于7月28号晚上预约过户交易号进行交易。28日晚上预约成功（房地产管理局规定每周五预约交易号）,时间为2017年8月4日下午，预约顺序号为7号。2017年8月4日，反诉原告与李雪荣前往固安进行过户交易。根据合同规定，当日先交清尾款后再过户，但是反诉被告迟迟不交尾款，致使交易未能完成。时间延续到2017年8月18日，这是合同约定的必须履行的30个工作日的最后时间，反诉原告还是未能收到反诉被告的20万元尾款，致使甲乙双方的合同无法正常履行。至此合同履行的约定时间已到，反诉原告有权终止合同。一直到2017年10月份，反诉原告始终未能收到反诉被告房屋尾款，反诉原告万般无奈只好于2017年10月11日将《解除房屋买卖合同书》寄给盈固公司（柯芊芊收）,明确提出终止合同。但是反诉原告还是希望能协商解决问题，2017年11月23日电话通知盈固公司柯芊芊联系反诉被告于2017年11月30日上午到盈固公司协商沟通，并委托张景富和李雪荣于2017年11月30日，到盈固公司和原告协商，但原告到场后不予配合，一走了之。2017年12月3日，因联系不到原告王红梅，无法继续沟通，盈固公司主动结束了这次《房屋买卖居间合同》，并通知王月胜到该公司取回冀20**固安县不动产第××号房屋产权证原件。2017年12月4日反诉原告在孔雀大卫城春园36＃2-502室门上贴出了《解除合同告知书》。2017年12月7日用快递（7350）方式将相关《解除合同告知书》寄给反诉被告王红梅，2017年12月13日遭到王红梅拒收被退回。至此，反诉原告的房屋产权证原件在第三方盈固公司存放了150余天。反诉被告王红梅在反诉原告房屋内已经居住两年有余。反诉原告为了此事往返固安县多次，但由于反诉被告严重违约，结果是白白忙活了两年。这就是本案的来龙去脉、清清楚楚，实实在在。反诉原告认为，反诉被告王红梅始终不按约定支付房屋尾款已属严重违约，直接导致了本次三方《房屋买卖合同》的无法履行，应当依法判令解除双方《房屋买卖合同》，判令反诉被告依法依约承担违约责任，赔偿其违约行为给反诉原告所造成的收益损失和相关费用损失，搬出房屋并交还钥匙。 反诉被告王红梅辩称：根据固安县现行办理房屋过户程序可知，房屋过户是应先去地税局缴税，然后等房管部门五个工作日出具确认单后才能到不动产登记管理中心履行房屋过户的手续。根据双方签署的房屋买卖合同可知，剩余购房款应是在房屋过户当天交付。而据证人证言证实，2017年8月4日当天涉案房屋是没有办法办理过户手续的，双方于当日应先到地税局缴税，反诉原告一定要反诉被告在当天缴纳剩余房款完全是不合理的，违反合同约定的。原告提出多种解决方式，被告都不予以理会。反诉原告的行为构成违约，且反诉原告又恶意单方面要求解除合同更是严重违约。造成本次案件发生的根本原因就是因为固安房价上涨，受利益驱动反诉原告恶意违约不想继续履行合同根据固安县现在的房价，反诉被告有合理理由怀疑反诉原告不配合办理房屋剩余手续，与现有房价有直接关系。反诉被告在本次纠纷中没有任何的过错，导致本案发起是由于反诉原告违约行为导致的。 经审理查明，2016年1月30日，原告（反诉被告）王红梅（以下简称王红梅）作为乙方与被告（反诉原告）王月胜（以下简称王月胜）作为甲方经固安县盈固房地产经纪有限公司居间签订了《房屋买卖居间合同》及补充协议一份，合同约定“王月胜将位于永和路××、锦绣大道北侧编号为2-（09）-0028大卫城五期36-2-502室的房屋以总价款600000元的价格出售给王红梅，第三条第二款第一项第一目约定：乙方向甲方支付2万元作为购房定金。第三条第二款第一项第二目约定：本合同签订当日乙方向甲方支付34万元。卖方王月胜交契税当日，乙方向甲方交付4万元作为购房款。第三条第二款第一项第三目约定：该房屋产权过户当日，乙方向甲方支付尾款20万元。第八条第二款第二项对违约责任做出了明确约定，约定逾期超过30日后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方应当自解除合同通知送达之日起3日内按照本合同成交总价的50%向甲方支付违约金。甲方于解除合同之日起3日内退还乙方已付房款。第八条第二款第三项约定：针对本合同第三条第二款第三项乙方在办理产权转移登记手续时应先向甲方支付房款尾款，甲方在收到尾款当日配合乙方办理产权转移登记手续。第八条第三款约定甲乙双方于甲方取得房产证之日起30个工作日内办理产权转移登记手续，乙方和中间方予以配合。如因甲方原因，未能办理产权转移登记手续，视为甲方违约，甲方需要向乙方赔偿成交总价50%作为违约金，并于乙方提出退房申请之日起3日内退还乙方所付房款，合同解除；如因乙方原因，未能在合同约定期限内办理产权转移登记手续的，视为乙方违约。乙方所交房款作为违约金不予退还，合同解除”。合同签订当日王红梅支付给王月胜房屋定金20000元和购房首付款340000元，后卖方王月胜交契税当日王红梅向王月胜支付40000元作为购房款，合同约定房屋产权过户当日王红梅向王月胜支付剩余购房款200000元。2016年3月29日王月胜之妻李雪荣出具了400000元收条一张。合同签订完成后，王月胜将房屋钥匙交付给王红梅，该房屋王红梅使用至今。固安县国土资源局于2017年6月28日为王月胜颁发了产权证号为冀（2017）固安县不动产权第××号不动产权证书，2017年7月王月胜将不动产权证书寄存在固安县盈固房地产经纪有限公司，当日，王月胜还以快递方式，书面向反诉被告王红梅和盈固公司寄出《产权变更通知书》。 另查明，被告与固安房地产管理部门预约于2017年8月4日下午为合同双方当事人办理二手房交易，当天原、被告去税务部门缴纳税款时王月胜要求先支付尾款后再继续办理相关手续，王红梅不同意但提出了可以先支付150000元的部分剩余购房款，余下部分在办理过户手续当日再支付给王月胜或先将200000元尾款支付给固安县盈固房地产经纪有限公司两个方案，被告王月胜均未同意，因当天双方就尾款付款问题未达成一致，未办理缴税手续。2017年10月11日王月胜以王红梅违约为由单方解除房屋买卖合同，邮寄方式通知固安县盈固房地产经纪有限公司和王红梅。2017年11月30日王月胜委托张景福和李雪荣就合同的履行事宜与原告进行磋商未达成一致意见。2017年12月3日固安县盈固房地产经纪有限公司经王红梅同意将不动产权证书返还给王月胜。原告王红梅于2018年1月3日向本院提起诉讼，请求1、要求被告履行合同，协助原告办理孔雀城5期36-2-502室房产变更登记手续及其附属义务。2、要求被告支付违约金60000元。3、诉讼费由被告承担。2018年1月23日王月胜向本院提起反诉，请求1、判令解除反诉原被告所签《房屋买卖合同》;2、判令反诉被告按合同约定承担50%违约金责任;3、判令反诉被告承担其违约行为所造成房屋收益36000元和相关费用损失；4、判令反诉被告限期搬出孔雀大卫城春园36#2-502室。交还钥匙。5、本案诉讼费由反诉被告承担。 以上事实有双方当事人的陈述、房屋买卖居间合同、补充协议、配偶同意出售证明、准购证明、收款收条、居住证明、不动产权证书、网上预约信息、固安县盈固房地产经纪有限公司收据、通知书、邮政快递单、委托书、解除房屋买卖合同通知书、告知书、现场照片、证人证言等证据证实。 本院认为，王红梅、王月胜、固安县盈固房地产经纪有限公司签订的房屋买卖居间合同系三方真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同约定履行义务。原告王红梅支付给被告王月胜前期的定金及首付购房款400000元，被告交付了房屋给王红梅使用至今，原、被告双方已实际履行了合同约定的大部分义务。合同第三条第二款第一项第三目和第八条第二款第三项约定“该房屋产权过户当日，也就是办理产权转移登记手续时乙方先向甲方支付尾款200000元”，2017年8月4日原、被告应固安房地产管理部门网约办理二手房交易，共同去税务部门缴纳税款，缴纳税款只是办理产权转移登记手续所必须的前置程序，并未去房屋登记部门办理产权转移登记手续，按居间方工作人员柯火星证言所述，房屋产权转移登记是应先去地税局缴税，然后等房管部门审核后，五个工作日出具确认单后再办理过户登记。被告在缴税前要求原告先支付剩余尾款，是对合同第三条第二款第一项第三目和第八条第二款第三项的约定及办理二手房交易与办理产权转移登记手续概念理解偏差，原告为继续履行合同提出了可以先支付150000元的部分剩余购房款，余下部分在办理过户手续当日再支付给王月胜或先将200000元尾款支付给固安县盈固房地产经纪有限公司两个方案，充分显示了原告继续履行合同的诚意，但被告对原告提出的方案均未同意，至此，原告并未违约。被告以要求原告先支付剩余尾款为由而拒绝协助办理缴税手续，是导致合同不能继续履行的原因，应承担违约责任，原告要求其继续履行合同并支付违约金60000元的诉讼请求合理，应以支持。被告反诉称原告违约，要求解除与原告的房屋买卖合同和要求原告承担50%的违约金责任和因其违约行为所造成房屋收益36000元和相关费用损失、要求原告限期搬出大卫城春园36#2-502室并交还钥匙、承担本案诉讼费用的反诉请求因无事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告王月胜继续履行与原告王红梅的房屋买卖合同，在本判决生效后十五日内协助原告办理孔雀城5期36-2-502室房产变更登记手续及合同约定的其他义务。 二、被告王月胜在本判决生效后十五日内给付原告王红梅违约金60000元。 三、原告王红梅于办理房屋产权转移登记手续时先给付被告王月胜房款200000元。 四、驳回反诉原告王月胜的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,400.0元，减半收取计700.0元。由被告王月胜负担。反诉费1890元，减半收取945元，由反诉原告王月胜负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审判员  任绍常 二〇一八年四月二十日 书记员  付子豪