广东省阳江市阳东区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1704民初1107号原告：梁开甫，男，1953年9月24日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。原告：黄仁益，男，1966年2月28日出生，汉族，住广东省阳江市阳东区。被告：张中华，男，1972年5月20日出生，汉族，住广东省阳江市阳东区东平镇元山仔居委会元山仔大道111号。被告：陈红秀，女，1975年8月26日出生，汉族，住广东省阳江市阳东区。原告梁开甫、黄仁益与被告张中华、陈红秀房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告梁开甫、黄仁益，被告陈红秀到庭参加诉讼。被告张中华经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁开甫、黄仁益向本院提出诉讼请求：1.判令被告张中华、陈红秀支付拖欠购房款170800元给原告梁开甫、黄仁益；2.判令原告梁开甫、黄仁益对被告张中华、陈红秀已被阳东区人民法院执行（2016）粤1704执353号案拍卖该位于阳江市阳东区**小区**房的拍卖款享有优先受偿权；3.本案诉讼费由被告张中华、陈红秀承担。事实和理由：2009年2月4日原告梁开甫、黄仁益与被告张中华、陈红秀就买卖位于阳江市阳东区**小区**房达成一致意见，签订了购房协议书，原告梁开甫、黄仁益以290800元将该房转让给被告张中华、陈红秀。签订购房协议后，被告张中华、陈红秀当月搬入居住，至今被告张中华、陈红秀仍拖欠原告梁开甫、黄仁益购房款170800元未支付。近日，原告梁开甫、黄仁益得悉被告张中华、陈红秀因拖欠他人款项被阳东区人民法院以（2016）粤1704执353号案执行该房，并已拍卖。为保障原告梁开甫、黄仁益的利益，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条的规定，特向法院请求判令被告张中华、陈红秀立即支付拖欠购房款给原告梁开甫、黄仁益，并依法判决原告梁开甫、黄仁益对位于阳江市阳东区**小区**房的拍卖款享有优先受偿权。被告陈红秀辩称，一、按照合同约定，购房余款在办好房地产权证后支付清，但房地产权证因为原告梁开甫、黄仁益原因无法办理，原告梁开甫、黄仁益违约，应依法驳回原告梁开甫、黄仁益的诉讼请求。2009年2月4日被告陈红秀、张中华向原告梁开甫、黄仁益购买位于阳江市阳东区**小区**房，双方达成协议，约定被告陈红秀、张中华以290800元的价格购买上述房屋，2009年2月4日支付100000元，2009年4月30日支付20800元购房款，余下170000元办好房地产权证后20天内付清。由于被告陈红秀前夫即本案被告张中华欠他人款项于2017年6月被阳东区人民法院强制拍卖。因原告梁开甫、黄仁益建设涉案房屋的土地未缴纳土地出让金，也没有向有关部门办理建房批准手续，同时政府规划房屋面积为60平方米的，原告梁开甫、黄仁益在该地块建设的房子不符合国家规定属于违建，导致从签订购房协议至今原告梁开甫、黄仁益一直未按合同的约定为被告张中华、陈红秀办理涉案房屋的房地产权证。购房协议约定余下购房款170000元待办理好房地产权证后20天内付清，根据《城市房地产权属登记管理办法》第十七条规定，因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。被告张中华、陈红秀购买涉案房屋至目前近10年办理不了房地产权证、根据我国合同法规定，原告梁开甫、黄仁益已严重违约，所以其请求被告陈红秀付清余下购房款没有法律依据。二、如果有房地产权证涉案房屋市场价格为900000元左右，因为被告陈红秀购买的涉案房屋有重大瑕疵，办理不了房产证，导致法院第一次拍卖评估价格600000元左右和第二次拍卖评估价格523600元均流拍，第三次拍卖价格471240元成功，比市场正常少了一半,造成被告陈红秀重大损失。综上所述原告梁开甫、黄仁益的请求缺乏理据，法院应予以驳回。被告张中华未作答辩。经审理查明，2009年2月4日，原告梁开甫、黄仁益作为甲方与被告张中华、陈红秀作为乙方签订《购房协议书》一份，该协议书约定的主要内容为：一、乙方向甲方购买位于阳江市阳东县**小区**房屋，该房屋面积50平方米（长12.5米×宽4米），四层半，四至范围：南至10米大巷，北至6.5米巷道，东至BC1-4同碑，西至BC1-2同碑。二、房产转让价格为290800元，现交定金100000元，在2009年4月30日前付20000元，余下款项在甲方负责办好房地产权证到乙方名下后20天付清。如不付清，甲方有权收回该房地产使用权。三、目前甲方以自己的名字已办理规划、国土报建等手续，在四个月建好房，有关规划部门验收后，甲方同乙方到房管部门转户给乙方，费用由甲方支付，与乙方无关。双方在购房协议中还约定了其他的权利义务。购房协议签订后，原告梁开甫、黄仁益将涉案房屋交付给被告张中华、陈红秀居住使用。被告陈红秀主张已向原告梁开甫、黄仁益支付购房定金100000元及购房款20800元，合计120800元。并认为双方在购房协议中约定余下购房款170000元待办理好涉案房屋房地产权证后支付，原告梁开甫、黄仁益未按购房协议约定办理涉案房屋房地产权证违约在前，其不需要支付余下购房款170000元给原告梁开甫、黄仁益。对其上述主张被告陈红秀提供有《购房协议书》、《收据》等证据为证。原告梁开甫、黄仁益对被告陈红秀上述已向其支付购房定金100000元及购房款20800元主张及证据没有异议，但认为涉案房屋已被法院拍卖，拍卖房屋所得款项应优先用于付清被告张中华、陈红秀欠原告梁开甫、黄仁益的余下购房款。原告梁开甫、黄仁益诉称包括涉案房屋在内的所占土地即坐落在阳东县城*小区BC1-2、BC1-3、BC1-4号土地是案外人冯喜娟向阳东韶辉公司购买，由冯喜娟转让给李奇伟，原告梁开甫、黄仁益再从李奇伟手上购得土地并在土地上修建房屋。因当时土地使用权属未过户到原告梁开甫、黄仁益名下，所以在办理涉案房屋土地报批手续时相关发票、送审表、建设工程施工合同中载明的申请人仍为冯喜娟。原告梁开甫、黄仁益对其诉讼主张提交有购房协议书、发票、阳东县城乡结合民用建筑修建防控地下室送审表、建设工程施工合同、转让土地协议书等证据为证。被告陈红秀对原告梁开甫、黄仁益提交的购房协议书无异议，对发票、阳东县城乡结合民用建筑修建防控地下室送审表、建设工程施工合同、转让土地协议书等证据情况不清楚。诉讼期间本院到涉案房屋土地出售单位原阳江市阳东县韶辉房地产公司了解土地情况，该公司提供《广东省国土资源厅关于阳江市阳东县韶辉房地产有限公司旧城镇“三旧”改造方案的批复》（粤地政[2013]126号），表示批复内载明土地属于土地利用总体规划中城乡建设用地。另查明，被告张中华、陈红秀原为夫妻关系，双方于2015年5月19日登记离婚。因被告张中华、陈红秀未履行生效法律文书确定的向吴朝发偿还借款420000元和利息及相关费用义务，经当事人申请本院立案强制执行，于2016年9月5日作出（2016）粤1704执353号之一执行裁定书，裁定查封涉案阳江市阳东区**小区**房屋，并于2016年9月10日作出（2016）粤1704执353号之二执行裁定拍卖该房屋，该房屋于2017年6月6日被买受人林举强以471240元价竟买并付清了拍卖款。2017年6月15日本院作出（2016）粤1704执353号之六执行裁定书，裁定上述房屋所有权自裁定送达买受人时起转移，买受人林举强可持本裁定到登记机构办理相关产权过户登记手续。以上事实，有原告梁开甫、黄仁益、被告陈红秀的当庭陈述及提供的证据在案佐证，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。综合当事人诉辩意见，案件争议的主要焦点为：一、涉案房屋未办理房地产权证，原告梁开甫、黄仁益要求被告张中华、陈红秀继续履行协议支付余下购房款是否应予支持；二、原告梁开甫、黄仁益对涉案房屋拍卖款是否享有优先受偿权。一、关于涉案房屋未办理房地产权证，原告梁开甫、黄仁益要求被告张中华、陈红秀继续履行协议支付余下购房款是否应予支持问题。本案中，一方面，原告梁开甫、黄仁益与被告张中华、陈红秀就涉案的房屋买卖签订的《购房协议书》系双方的真实意思表示。双方签订房屋买卖合同时，原告梁开甫、黄仁益未依法登记领取权属证书，属于我国城市房地产管理法所规定的不得转让情形。但房地产管理法的相关规定属于管理性规定，不属于决定合同效力的效力性强制性规定，而涉案房屋系原告梁开甫、黄仁益所建造，对涉案房屋享有处分权，故双方签订的房屋买卖合同并不违反强制性法律规定，应当认定为有效合同。另一方面，根据我国合同法的规定，合同当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的履行合同义务。依据《购房协议书》约定，被告张中华、陈红秀须在协议签订时交付定金100000元，2009年4月30日支付购房款20000元，余下购房款在办好涉案房屋的权属证书后交付。本案中，在签订购房协议购买涉案房屋时被告张中华、陈红秀对涉案房屋及土地的情况是知情的。合同签订后，被告张中华、陈红秀向原告梁开甫、黄仁益履行了支付购房定金、购房款合计120800元的义务。原告梁开甫、黄仁益亦将涉案房屋交付给被告张中华、陈红秀占有使用。在合同的履行过程中，因被告张中华、陈红秀不履行生效判决确定的支付借款义务，涉案房屋被法院依法拍卖，所得拍卖款项用于偿还被告张中华、陈红秀经生效判决确定的债务。涉案房屋所有权经合法的拍卖方式由竞买人善意取得，已不具备按照约定办理房地产权证至被告张中华、陈红秀名下的条件。综合全部案情，涉案房屋虽未按约定办理房地产权证，但合同当事人已实际履行各自合同义务，现有证据也未反映被告张中华、陈红秀签订购房协议的合同利益因此受到实际损害，故被告张中华、陈红秀应按约定支付余下购房款170000元给原告梁开甫、黄仁益。原告梁开甫、黄仁益要求被告张中华、陈红秀支付余下购房款超出部分理据不足，本院不予支持。二、关于原告梁开甫、黄仁益对涉案房屋拍卖款是否享有优先受偿权问题。本案中原告梁开甫、黄仁益与被告张中华、陈红秀之间形成的是房屋买卖合同关系，涉案房屋经法院依法拍卖。原告梁开甫、黄仁益主张对涉案房屋拍卖款享有优先受偿权,但未提交证据证明其对涉案房屋拍卖款存在法律规定的优先受偿情形，故原告梁开甫、黄仁益的上述主张不具有法律依据，本院不予支持。被告张中华经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视被告张中华放弃答辩、举证及质证的权利，依法应作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百五十九条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告张中华、陈红秀在本判决发生法律效力之日起五日内支付购房款170000元给原告梁开甫、黄仁益；二、驳回原告梁开甫、黄仁益的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3716元，由被告张中华、陈红秀负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审 判 长  周国汉人民陪审员  何 泳人民陪审员  许 允二〇一八年四月二十七日书 记 员  何燕韵