广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0309民初526号原告：王巍，男，汉族，1974年10月13日出生，身份证住址：湖北省黄冈市黄州区，委托代理人：王海燕，广东海埠律师事务所律师。委托代理人：谭青，广东海埠律师事务所实习律师。被告一：深圳市金地北城房地产开发有限公司，住所地：深圳市福田区沙咀路金地商业大楼**西，统一社会信用代码：914403006955867997。法定代表人：张晓峰，系董事长。委托代理人：钟元茂，广东法制盛邦（深圳）律师事务所律师。被告二：深圳市金地物业管理有限公司，住所地：深圳市福田区金地五路金地物业大楼**，统一社会信用代码：91440300192215507U。法定代表人：闫智广。委托代理人：陈英革，广东法制盛邦（深圳）律师事务所律师。委托代理人：周锐，系被告二的员工。上列原告与被告房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告的诉讼请求：1、被告一继续履行合同约定，60日内向原告交付样板房框架所示地下室负一层和地下夹层。如果继续履行不能，请求判令被告一向原告赔偿房屋面积及使用功能损失违约赔偿金人民币7028562.59元；2、若被告一不能向原告交付样板房框架所示地下室负一层和地下夹层，则请求判令被告一60日内向原告交付具备通水电、有连接地下车库，且独立的楼梯、电梯的房屋；3、被告一向原告支付购房总价款万分之四的延期交付违约金，自2017年6月6日起计算至交付符合样板房所示标准房屋，或具备通水电、有连接地下车库并且独立的楼梯、电梯的房屋之日止，暂计至2018年4月18日，为人民币1762594.53元；4、被告一与被告二向原告履行金地1号院风险提示书第4条之承诺，恢复别墅区与高层区的分区管理；5、本案的诉讼费由二被告承担。被告一的答辩意见：1、原告诉请交付地下一层和夹层、赔偿损失、支付迟延交房违约金无事实依据和合同依据。（1）被告一已按期交付涉案房地产。被告一开发的赛拉维花园南区（金地1号院）项目于2016年9月7日取得竣工验收备案收文回执，具备了交付条件。被告一依与原告签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》约定的方式和地址，于2017年3月26日统一向包括全部原告在内的所有买受人以特快专递发送《入伙通知书》，并于2017年3月25日在深圳特区报刊登入伙公告，要求买受人于2017年3月31日到项目现场办理入伙手续，全部原告均已承认收到入伙通知。其中原告按入伙通知的要求，在2017年3月31日及其后几日，前来验房并接收了房产钥匙，签署了《房屋交接单》，根据买卖合同第九条第五款“出卖人书面通知买受人交付后，买受人经验收同意收楼的，本房地产的交付时间为出卖人交付本房地产的钥匙之日”的约定，被告一完成了原告所购房产的交付。部分原告交付时间在2017年3月31日之后，是原告自己未能于当天前来办理手续所致，非被告一迟延交付。（2）被告一交付的房地产符合合同约定。第一，被告一与原告签订的买卖合同约定的标的物不包括地下一层和夹层。合同约定的标的物建筑面积均为约194平方米、套内面积约185平方米（只是小数点稍有差别），合同所附涉案房产的立面图、楼层平面图和分户平面图均标明包括地上1、2、3层，不包括地下车库。公用建筑面积分层汇总表显示涉案房地产的分摊面积不包括地下车库；土地使用权出让合同、土地规划许可证、工程规划许可证均表明地下车库不计容积率，即不计入计容面积，也就是不能成为买卖合同标的物的组成部分。《房屋建筑面积测绘报告》显示，被告一交付的房产面积与楼层状况与买卖合同约定的面积差在合同约定的合理误差范围，交付符合合同约定。第二，合同约定的计价面积是建筑面积194平方米、套内面积185平方米，合同总价中不包含原告所称的地下室面积。第三，从规划文件和依规划文件实际建成的涉案房产建筑结构上，不存在原告所称的地下一层和夹层，合同约定的应交付的房产（地上**）是独立的结构，与地下车库未联通，不是一个整体，地下车库是独立空间，不是交付对象。地下隔墙是原告在认购后自行委托第三方修砌的。第四，原告所谓地下面积赔偿，按其赔偿计算方法，扣除其诉请的地下一层和夹层相应价值，地上**单价仅约25000元（中间单位），而同期高层售价已经达到47000元，原告诉请的赔偿金额明显不合常理。（3）宣传资料和样板房不构成合同内容和交付承诺，不能据此确认交付不符合合同约定，并进而认定被告一迟延交付。第一，被告一在销售现场如实展示土地出让合同、土地使用权证、用地规划许可证、工程规划许可证、规划验收合格证等，这些文件均标明地下室不计容积率，也即不能分摊到建筑面积中，涉案买卖标的物显然不包括地下室。原告已在认购书和补充协议上签字确认全部阅知和理解这些文件的内容。第二，被告一在认购书补充协议、风险提示、买卖合同附件五补充约定中，反复且明确提示：购买的房产以政府审批文件和合同规定的面积、图纸为准；项目的销售宣传资料、广告内容及样板房等，仅作为要约邀请及装修效果示意；户型宣传资料为设计师创意空间示意，不作为交付标准；工作人员的口头信息应以正式文件为准，等等。且原告均已阅知这些文件关于面积和图纸的具体内容，知悉合同约定的房产具体面积、总平面图、立面图、楼层平面图、分户平面图及交付范围，被告一不存在误导、虚假宣传或隐瞒事实的情况。第三，原告提交的宣传册《户型品鉴》中，被告一在最后一页特别提示：“本户型图为设计师创意空间示意,……不作为交付标准”；“图中所示户型建筑面积仅供参考，各房屋的具体面积以房产部门实测面积及最终签订的买卖合同为准”。这明确说明该宣传册中的内容并非被告一承诺的交付标准。第四，在样板房的展示和说明中，被告一在门口和室内显著位置设置醒目提示牌，提示样板房非交付标准。买卖合同附件五第十三条以黑体字特别说明“样板房并非具体确定额商品房及相关设施的说明允诺”，具体的交付标准应以双方签署的文件为准。第五，买卖合同附件五第十八条特别明确约定：“买卖双方的一切权利义务以本合同及合同当事人签署确认的文件为准，对双方具有约束力。出卖人所做的销售广告、宣传资料、售楼书、售楼模型、样板房以及任何其他形式的宣传广告资料并非具体确定的说明和允诺，对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定不具有重大影响，不作为本合同的组成部分，对双方不具有约束力”。因此不能以样板房或宣传资料作为交付标准。2、关于别墅和高层分区管理。被告一在风险提示中提示别墅和高层分开管理，但该项内容并没有在买卖合同中予以确认，也没有在前期物业服务协议中作出约定，不构成被告一的合同义务，且入伙以后高层业主反对分开管理，并暴力拆毁分区围栏，政府主管部门亦不同意在同一地块内划分不同的物业管理区域，并不是被告一违约。被告二的答辩意见：1、被告二在风险提示中别墅和高层分开管理，但该项内容并没有在买卖合同中予以确认，也没有在前期物业服务协议中做出约定，不构成被告二的合同义务。且入伙以后，高层业主反对分开管理，并暴力拆毁分区围栏，政府主管部门亦不同意在同一地块内划分不同的物业管理区域，并不是被告二违约。2、分开管理与物业标准并无必然联系，即使分开管理无法实现，按行业惯例，别墅管理费仍然高于高层，具体标准应以被告二与业主签订的物业合同为准。本案相关事实1、合同签订及履行情况：2016年6月11日，原告与被告一签订一份《深圳市房地产买卖合同（预售）》（以下简称《预售合同》），约定原告向被告一购买位于深圳市宝安区观澜办事处金地塞维拉花园南区项目第18栋1层1D号房，用途为住宅，建筑面积194.18平方米，其中套内建筑面积185.25平方米，单价为每平方米75274.37元，总价为13944577元。《预售合同》第九条[交付时间和办法]约定：“出卖人应当于2017年3月31日前将本房地产交付给买受人，交付前应取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》。出卖人向买受人交付前，应发出《入伙通知书》，《入伙通知书》中应注明实际交付的本房地产的套内建筑面积、交付办理期限、交付手续办理地点等。出卖人书面通知买受人交付后，买受人经验收同意收楼的，本房地产的交付时间为出卖人交付本房地产的钥匙之日；出卖人通知买受人交付后，买受人无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，本房地产的交付时间为出卖人《入伙通知书》中的交付期限届满之日。《预售合同》附件五第七条：1、买受人应在《入伙通知书》送达（包括视为送达）之日起三日内（验收期限）前来验收本房地产，逾期视为出卖人已按期交付本房地产并通过买受人验收。若出卖人未发出或买受人未收到《入伙通知书》，则买受人应当在本合同约定的最迟交付日（即买卖合同第九条约定的本房地产交付使用的时间）前主动与出卖人沟通本房地产交付使用事宜，并于前述交付日前往本房地产所在地接收本房地产，逾期视为出卖人已按期交付本房地产，并通过买受人验收。《预售合同》第十二条[出卖人逾期交付的违约责任]约定：“除本合同另有约定的特殊情况外，出卖人如未在本合同第九条约定的交付期限内将本房地产交付买受人，按下列第二种方式：详见本合同附件五第八条约定。《预售合同》附件五第八条：“出卖人如未能在本合同约定的交付期限内取得本房地产项目的《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》或同等效力的证明文件，出卖人每逾期一日按照买受人已交付购房款的万分之三向买受人支付违约金，买受人同意不解除本合同”。附件五第十九条规定“本合同及双方签署的其他协议书或补充协议为买卖双方经充分协商而达成的一致约定，双方在签署之前已认真阅读、理解、知悉并接受。买受人确认出卖人已采取合理方式提请买受人注意免除或限制出卖人责任条款，并已按照买受人的要求对该类条款予以充分说明，买受人明确表示理解并接受”。附件五每一页都有原告、被告一签字、盖章。《预售合同》签订后，原告向被告一支付了4184577元，并向中国银行贷款9760000元。2016年11月25日，被告一向原告出具《深圳增值税普通发票》，确认收到原告支付的购房款4184577元。原告与被告一共同确认合同约定的交房时间为2017年3月31日，被告于2017年3月26日向原告邮寄《入伙通知书》，原告于2017年4月10日在《房屋交接单》上签名。2、地下车库隔墙的情况：2017年5月17日，深圳市龙华区规划土地监察局向被告一发出《限期拆除通知书》，要求被告一在2017年5月22日前拆除地下车库违法搭建围墙约150米。2017年6月2日，深圳市龙华区规划土地监察局再次向被告发出《限期拆除通知书》，要求被告一在2017年6月2日前拆除地下车库违法搭建的隔离墙。2017年6月6日至6月9日，深圳市龙华区规划土地监察局对别墅区地下车库隔墙予以拆除。3、水、电及楼梯情况：原告主张地下车库隔墙被拆除后，电线裸露，没有电梯可以上楼，导致用电账户被注销，房屋无法入住。被告一表示水电已整改完成，只要去供电局办理即可使用，关于楼梯是每一栋没有独立的楼梯上楼，每隔几栋中间有公共楼梯可以到达地面，并不影响使用。4、样板房、宣传资料的情况原告主张被告的样板房和宣传单资料中均显示涉案房产包含有地下负一层和地下夹层，这应视为被告对原告承诺涉案房地产包含有地下负一层和地下夹层。为证明样板房的情况，原告提供了样板房的视频及照片，视频显示样板房中有地下负一层和地下夹层；原告提供了宣传图册、“房天下”、“乐居”、“吉屋”中介售房网页截图。户型图中显示：建筑面积约194㎡；户型图包含负一层、一层、二层、地下夹层**；户型图每页标注“装修效果示意参考”。被告主张原告提交的宣传图册不全，最后一页有提示“设计师创意空间示意，不作为交付标准”，亦提交了样板房视频，证明其在进入样板房的通道两侧设置明显提示牌，提示样板房非交付标准。判决理由及结果当事人对自己的主张，有责任提供证据。本案争议的焦点在于地下负一层和地下夹层是否是预售合同的组成部分。本院认为，本案《预售合同》附件五第十八条“对本合同第二十八条的变更及补充”约定：“出卖人所做的销售广告、宣传资料、售楼书、售楼模型、样板房以及任何其他形式的宣传广告资料并非具体确定的说明和允诺，对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定不具有重大影响，不作为本合同的组成部分，对双方不具有约束力”。同时，被告一按照合同第十八条约定在样板房显要位置展示详细说明，且明确提示“本单位为装修示范，非交付标准，室内装修、家具、陈设等均不属于交付范围，请以双方最终签订的商品房买卖合同之约定及实际交付为准”。《预售合同》中并无关于地下负一层及夹层的约定，根据附件五第十八条的约定,宣传资料、户型图中的内容和数据仅供参考，不构成买卖合同的组成部分，原告要求被告一赔偿无法加建地下负一层及夹层的损失，本院不予采纳。但本案中，被告一的宣传图册、样板房包含了地下负一层及夹层，实际对原告造成了宣传误导，房屋地下负一层及夹层虽不是合同约定交易的房屋，但被告在向原告实际交付时却存在地下车库隔墙，此后地下车库隔墙被认定为违法搭建并被拆除，表明被告一向原告交付的房产存在瑕疵，客观上给原告造成了损失，被告一应予赔偿。结合本案的具体情况，结合本案的具体情况，本院酌定被告一按照案涉房产总价的5%赔偿原告损失697228.9元（13944577元×5%）。关于原告要求被告交付具备通水电、有独立的楼梯、电梯的房产，根据本院上述认定，双方对独立的楼梯、电梯并没有约定，原告的该项请求没有事实和法律依据，本院不予支持。此外，被告一已完成案涉房产的水电整改，原告可自行至相关部门办理开户手续，对于原告的该项请求，本院亦不予支持。关于原告主张的延期交房违约金，本案被告已按照合同约定在2017年3月26日向原告邮寄了《入伙通知书》，原告亦在《房屋交接单》上签名确认，被告已于合同约定的交房日期2017年3月31日前交房，其主张延期交房的违约金没有事实依据，本院不予支持。此外，原告诉讼请求中要求别墅区与高层区分区管理，属物业管理合同纠纷，与本案非同一法律关系，本案不予审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告一深圳市金地北城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王巍支付损失赔偿金人民币697228.9元。二、驳回原告王巍的其他诉讼请求。如果被告一深圳市金地北城房地产开发有限公司未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费78502元，由被告一承担6226元，由原告承担72276元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长 张  晓  光人民陪审员 曾  飞  鸣人民陪审员 吴  国  庆二〇一八年十二月二十四日书 记 员 温子略（兼）书 记 员 谢  晓  凤附：本案相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十二条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。