北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0102民初8190号原告：刘义儒，男，1927年7月22日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：刘理，男，1953年6月15日出生，汉族，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：李丽，河北亚华律师事务所律师。被告：张京民，女，1963年10月16日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：姚伟利，男，1977年4月26日出生，汉族，住天津市河**。原告刘义儒与被告张京民房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘义儒的委托诉讼代理人刘理、李丽、被告张京民的委托诉讼代理人姚伟利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘义儒向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决解除原被告签订的《房屋租赁合同》；2.判决被告将房屋腾空连同房门钥匙、门禁、电卡、水卡一并交付原告；3.判决被告支付房屋使用费（自2018年2月7日起至被告将房屋腾空交付原告时止，每月按7000元标准计算）。诉讼过程中，刘义儒变更第1项诉讼请求为：请求法院判决解除原被告之间的租赁关系。事实和理由：2014年3月19日原告之女黄平受其委托与被告签订《房屋租赁合同》，将位于北京市原宣武区宣武门东大街XX号房屋（建筑面积45.76平方米）出租给被告使用。租赁期限为二年五个月，自2014年4月1日至2016年8月31日，房屋租金每月4380元。合同到期后，被告未向原告提出继续承租的要求，且未与原告就房屋租金和租赁期限协商并签订书面租赁合同。原告曾多次向被告提出解除房屋租赁关系，要求将占用的房屋腾空交付原告，但至起诉时被告仍占有使用涉案房屋。张京民辩称，不同意原告的诉讼请求。2014年3月19日经链家公司介绍，被告与原告之女黄平房屋代理人签订房屋租赁合同，租赁涉案房屋，每月4380元，租赁期为两年五个月，2016年8月31日到期，原告的房屋委托代理人黄平以原告的名义提出想继续与被告续约，被告同意，但由于黄平称自己身在外地，不方便当面签约，被告出于体谅，在双方协商好房屋签订3年以每月租金4500元不变半年付后，让其以合同形式发送短信，确定合同生效。在2017年9月，原告的房屋委托代理人黄平和她的丈夫以原告的名义找到被告要求涨租金，但由于在合同期内，被告拒绝了，随后原告多次向我们发来短信恐吓，并否认了其女儿黄平的委托权利，并不承认合同的有效性，2018年2月8日原告将我起诉至法院。因为有委托书，我们认为黄平有权利出租房屋，并同意我们继续租三年，有短信合同，黄平说在广州不能过来签合同，我们要求黄平发的短信，我们认为已经成为事实合同，我们有权利继续住到2019年8月30日。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落于北京市西城区宣武门东大街XX房屋（以下简称涉案房屋），在京房权证优宣私字第XXXX号《房屋所有权证》上登记的房屋所有权人为刘义儒。2014年3月15日，刘义儒签署《委托书》，委托黄平出租涉案房屋，该《委托书》的内容为：“今委托黄平全权处理我在宣武门东大街16楼605室租房事宜，请接洽。”2014年3月19日，黄平受刘义儒委托与张京民就涉案房屋租赁事宜经北京链家房地产经纪有限公司居间签订《北京市房屋租赁合同》，该合同内容有：“第一条房屋基本情况（即涉案房屋）。第二条房屋租赁情况及登记备案。第三条租赁期限，（一）房屋租赁期自2014年4月1日至2016年8月31日，共计二年五个月，甲方应于2014年3月19日前将房屋按约定条件交付给乙方。《房屋交割清单》（见附件二）经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙及门禁、电卡后视为交付完成。第四条租金及押金，1.租金标准及支付方式，月租金4380元，押1付6，各期租金支付日期2014年3月19日、2014年10月1日、2015年4月1日、2015年10月1日、2016年4月1日；（二）押金4380元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。第五条其他相关费用的承担方式。第六条居间服务。第七条房屋维护及维修。第八条转租。第九条合同解除，（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同；（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除；（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除本合同，1.不按照约定支付租金达十日的，2.欠缴各项费用的金额相当于一个月房屋租金的，3.擅自改变房屋用途的，4.擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的，5.保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的，6.利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的，7.未经甲方书面同意将房屋转租给第三人的。（五）其他法定的合同解除情形。第十条违约责任。第十一条争议解决及合同生效。第十二条其他约定事项。”上述《北京市房屋租赁合同》签订当日，黄平与张京民签署了交房确认，双方办理了涉案房屋的交接手续并确认了水表、电表、燃气表示数。张京民收到了涉案房屋的钥匙、门禁卡及电卡，并开始使用涉案房屋。张京民留有上述刘义儒签署的《委托书》复印件一份及刘义儒、黄平的身份证复印件各一份。刘义儒收到了张京民支付的押金4380元及2014年4月1日至2016年8月31日租赁期间的房屋租金。张京民向刘义儒支付上述租金的方式为以其名下的银行账户转账支付至刘义儒提供的银行账户（以下简称收租金账户）。上述《北京市房屋租赁合同》约定的租赁期间届满前的2016年8月30日，刘义儒收到了张京民向收租金账户转账支付的27216元，该款为2016年9月1日至2017年2月28日期间涉案房屋的租金27000元及有线电视费216元。上述《北京市房屋租赁合同》约定的租赁期间届满后，刘义儒未将押金4380元退还张京民。2016年9月3日，黄平给张京民发短信，内容为：“半年房租及1年网络电视费如数收到。今后三年按照约定4500元/月房租不变，半年付，希望你们全家幸福愉快！黄平。”2017年2月28日，刘义儒收到张京民支付的涉案房屋租金27000元，同年8月29日，刘义儒收到张京民支付的涉案房屋租金27000元，以上两笔租金张京民均以向收租金账户转账方式支付，对应的租赁期间为自2017年3月1日起至2018年2月28日止。后，刘义儒将收租金账户注销。张京民收到的2017年9月15日短信内容为：“搬出租住房屋的通知，张京民你好，你于2014年租住我位于宣武门东大街XX号房屋于2016年8月31日到期。因本人需要使用该房屋，特通知你在2017年10月15日之前搬出我的租住房屋。在未经续签租住合同的前提下，你强制汇入的款项我将扣除你使用的金额后如数退还给你。我没有授权委托，也不追认他人与你口头约定的所谓续租的行为，如逾期不主动搬出租住房屋，我将依法维权，断水断电，带来不便，敬请谅解。”张京民收到的2018年1月6日短信内容为：“我是宣武门东大街XX号房主刘义儒的儿媳，现在房主授权我处理这房产，你们交的租金于2018年2月28日已到期了，这个房子我们不租了，需要卖出去，请你们提前做好搬家的准备。如果逾期不搬，我们将采取强制行的措施。房主刘义儒的儿媳。”现张京民继续使用涉案房屋，自2018年3月1日起的涉案房屋租金没有给付刘义儒。本院认为，刘义儒委托黄平与张京民就涉案房屋租赁事宜签订的《北京市房屋租赁合同》，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，当事人应当按照约定全面履行各自的合同义务，不得擅自变更或者解除。黄平作为受托人，持有刘义儒签署的委托权限为全权处理涉案房屋相关事宜的《委托书》代刘义儒签订房屋租赁合同、交付涉案房屋的行为，对刘义儒发生效力，应由刘义儒承担民事责任。刘义儒作为出租人，按照合同约定交付了租赁房屋；张京民作为承租人，亦按照合同约定支付了租赁期间的租金。合同约定的租赁期限届满前，张京民按照原合同约定的租金支付方式向刘义儒预付了下一年度半年的租金，足以明确表达其续租涉案房屋的意思表示，合同约定的租赁期限届满后，张京民继续使用涉案房屋，刘义儒的委托人黄平以短信方式向张京民表达了继续出租涉案房屋的意思表示。基于黄平与张京民签订《北京市房屋租赁合同》时的身份及所出示的《委托书》所载明的代理权限，以及刘义儒受领了张京民预付的与短信中表述金额一致的租金，张京民有理由相信黄平就继续租赁涉案房屋具有代理权，故黄平的代理行为有效。通过张京民保存的黄平所发短信内容能够明确，刘义儒与张京民就涉案房屋的续租事宜构成书面合意，以短信为载体载明的合同条款内容明确租赁期限为三年即自2016年9月1日起至2019年8月31日止；租金为每月4500元；支付方式为每六个月预付一次。租赁双方的约定不违反法律规定，应为有效，张京民按照双方的续租约定依次履行了三次预付租金的合同义务，刘义儒已收到了张京民所付对应租期的租金，该事实证明，刘义儒、张京民就涉案房屋续租事宜，不仅存在明确的约定且依法成立亦已实际履行。综上所述，刘义儒在本案要求解除租赁关系的诉讼请求，无依据，本院不予支持，刘义儒的其他与解除合同关系相关的诉讼请求，无请求权基础，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条第一款、第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十二条规定，判决如下：驳回刘义儒的诉讼请求。案件受理费三十五元，由刘义儒负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 周 斌二〇一八年四月二十七日书记员 苏晓明