中华人民共和国广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018）粤01民终5809号上诉人（原审被告）：林成广，男，1939年4月21日出生，户籍地址广州市越秀区。委托诉讼代理人：林淑勤（系林成广的女儿），女，1969年8月4日出生，汉族，户籍地址广州市越秀区。被上诉人（原审原告）：陈伟权（LOUIEYITNAN），男，1935年12月9日出生，美国籍人，现住美国。被上诉人（原审原告）：赵陈瑞屏（CHIUSTELLAC），女，1932年9月21日出生，美国籍人，现住美国。两被上诉人共同委托诉讼代理人：梁齐杏（有转委托权），女，1971年11月7日出生，汉族，身份证登记住址广州市越秀区光塔路***号****房。两被上诉人共同委托诉讼代理人：段汉明，广州市荔湾区昌华法律服务所法律工作者。上诉人林成广因与被上诉人陈伟权、赵陈瑞屏物权保护纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2016）粤0104民初7849号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月27日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人林成广上诉请求：1、依法撤销一审判决第一、二项内容，判决驳回陈伟权、赵陈瑞屏全部请求；2、本案诉讼费由陈伟权、赵陈瑞屏承担。事实与理由：一、陈伟权、赵陈瑞屏并不具备本案诉讼主体资格，无权就涉案房屋向林成广提出本案所有主张和诉讼请求。陈伟权、赵陈瑞屏在原审提供证据材料中，并没有提供涉案房屋登记在陈伟权、赵陈瑞屏名下房产证，不是该涉案房屋产权登记人，虽然办理继承公证，只能证明陈伟权、赵陈瑞屏是原业主陈芳的合法继承人，而继承权并不等同于所有权，根据物权法，不动产物权设立、变更、转让和灭失应当依法登记，未经登记不发生效力。陈伟权、赵陈瑞屏目前不是涉案房屋所有权人，不享有涉案房屋占有、使用、收益权利，故其无权就涉案房屋向林成广主张相应权利。二、原审法院判决林成广按房管部门公布同期同地段广州市私房租金参考价支付2015年11月1曰起至暂住上述房屋两年期满之日止的房屋使用费不当。首先，林成广一直按照房管部门规定每月84.3元租金标准交纳租金。其次，房管部门早在2002年1月开始根据有关政策办理涉案房屋发还产权事宜，房管部门仍然将涉案房屋租给林成广，直到2015年11月10日，一句撤管不收租金就把所有责任推给林成广，既没有给林成广另安排住所也没有给予相应补助金，从而导致本案诉讼，由此产生责任和后果应由房管部门承担，而不是转嫁给林成广。同时涉案房屋原业主1966年过世，作为其法定继承人陈伟权、赵陈瑞屏怠于行使其继承权。以致被房管部门依法代管出租给林成广，从而导致本案诉讼发生，陈伟权、赵陈瑞屏负有一定的过错，理应对本案承担一定责任。再次，涉案房屋是政府通过房管部门在计划经济时代给予职工福利，这与其他一般房屋租赁或强行占用他人房屋有本质区别，况且陈伟权、赵陈瑞屏并无提交相应证据证明其使用房屋的标准。如果按原审判决按房管部门同期同地段广州市私房租金参考支付使用费，林成广根本无力承担。三、原审判决林成广在广州市高华里24号2楼房屋暂住两年不当。首先，林成广于1979年一直居住涉案房屋至今，从以前使用租簿，到现在与广州市越秀区第三土地房屋管理所签订的《广州市直管房(住宅)租赁合同》，合同约定2016年6月30日，一直准时缴纳租金，到2015年11月10日通知撤管不收租金，也没有正式解除双方租赁关系。所以2015年11月后无法交租。其次，林成广两夫妻名下无房产，并且年事己高，体弱多病，付不起房屋使用费，根本不具备搬迁条件，在没有房屋搬迁情况下，因此林成广有权长期在涉案房屋居住。再次，此房屋是计划经济时代职工福利，由于林成广居住涉案房屋，因此不能享受单位福利分房，也没有得到任何货币补助，原审法院未充分考虑分析涉案房屋居住性质、历史情况、以及林成广实际困难，判决起在涉案房屋暂住两年的做法欠妥。四、原审未依法、依职权追加广州市越秀区第三土地房屋管理所作为本案第三人参加诉讼，违反法律程序，且损害林成广的合法利益，由于房管部门早于2002年就开始根据有关政策办理涉案房屋产权事宜，然而仍将涉案房屋租给林成广，从而导致本案诉讼，广州市越秀区第三土地使用所对此负有不可推卸责任，故该土地使用所是本案利害关系人，应作为第三人参加诉讼并承担责任和效果。被上诉人陈伟权、赵陈瑞屏二审辩称：不同意林成广的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。陈伟权、赵陈瑞屏于2016年6月3日向一审法院提起本案诉讼称：座落在广州市越秀区德政中路高华里24号是华侨房屋，原属陈伟权、赵陈瑞屏的父亲所有。该房屋从解放初期至2015年10月被房管部门代管。后房管部门于2015年11月1日正式将房屋发还给业权人管业，陈伟权、赵陈瑞屏继承了上述房屋。林成广原向广州市越秀区第三土地房屋管理所承租上述房屋至2016年6月30日，承租居住使用面积31.96平方米。2015年4月7日，广州市越秀区第三土地房屋管理所（甲方）和林成广（乙方）签订《广州市直管房（住宅）租赁合同》，其中第十八条约定：租赁期间内，如房屋全部或部分发还给业主管业的，该合同自甲方撤管房屋之日起自行终止。可见，林成广在上述房屋居住已没有根据，应马上搬迁。房屋发还后，林成广拒不与产权人重新订立租赁合同且拒不支付使用费，非法占用涉案房屋至今。陈伟权、赵陈瑞屏在多方努力和催促无果的情况向人民法院提起诉讼，根据《中华人民共和国民法通则》第七十一条和《中华人民共和国物权法》第二十九条、三十九条的规定，请求法院判令：1.林成广及其同住人员立即腾空搬离位于广州市德政中路高华里24号X楼房屋(使用面积31.96平方米)，并交还给陈伟权、赵陈瑞屏管业。2.林成广向陈伟权、赵陈瑞屏支付上述房屋的占用费（以每月2000元为标准，从2015年11月1日起计至腾空交还之日止）。林成广一审辩称：林成广自1979年5月25日租住涉案房屋至今已经三、四十年，林成广是越秀区饮食公司退休工人，辛辛苦苦工作40多年，因为一直租住在涉案房屋所以没有享受到单位的福利分房，也没有得到了任何货币补贴。林成广现在已经年迈多病，林成广配偶则一直没有工作单位且年老多病，涉案房屋是林成广及其妻子几十年来唯一的栖身之所。如果陈伟权、赵陈瑞屏现在一纸诉状就要收回房屋，林成广将面临无处栖身的境界。直管房公租是计划经济时代的福利，林成广与广州市越秀区第三土地房屋管理所就涉案房屋签订的租赁合同直到2016年6月30日才到期。但是在2015年11月林成广才发现存折里没有划扣每月租金，后来才得知房屋被撤管了。原来的房管所的收租人员也没有告知林成广何人会接管，直到收到本案诉讼法院的传票，陈伟权、赵陈瑞屏居然要按照每月2000元标准收取租金，完全不合法不合理，以林成广微薄的退休金也无法支付得起。请求法院驳回陈伟权、赵陈瑞屏的诉讼请求，并由陈伟权、赵陈瑞屏承担诉讼费用。一审法院经审理查明：涉案房屋位于广州市越秀区德政中路高华里24号X楼，原由房管部门代管。2015年4月7日，广州市越秀区第三土地房屋管理所（出租人、甲方）与林成广（承租人，乙方）签订《广州市直管房（住宅）租赁合同》，约定：甲方同意将上址房屋X楼部位出租给乙方作住宅用途，使用面积31.96平方米；租赁期限自2014年7月1日起至2016年6月30日止，月租金额84.3元，租金按月结算，乙方在每月的第20日前将当月租金缴付给甲方等。2002年2月25日，广州市东山区公证处出具（2002）穗东内证字第169号《继承权证明书》，载明：“被继承人陈芳去世后遗下广州市德政中路高华里24号、26号房屋产权……根据《中华人民共和国继承法》的有关规定，陈芳所遗上述房屋产权由其女儿赵陈瑞屏、儿子陈伟权共同继承”。2015年10月10日，广州市越秀区房屋管理局向案外人陈芳（已故）发出《通知单》，载明：经该局审查核准，德政中路高华里24、26号首、二层、24号301、302房已批准撤管。同年11月10日，原广州市越秀区第三房屋管理所向“业主：陈芳（继承人：赵陈瑞屏、陈伟权），代理人：梁伟文、梁齐杏”发出《通知》，其中载明：德政中路高华里24、26号首、二层、24号301、302房，从2015年11月1日撤管发还给业主自行管业；24号X楼原承租人情况：承租人林成广、承租面积31.96平方米，月租84.3元，房屋用途为住宅。陈伟权、赵陈瑞屏于2016年6月3日向一审法院提起本案诉讼。一审诉讼中，林成广陈述：其至今仍在居住使用涉案房屋；房管部门撤管前其一直向房管部门支付房屋租金；房管部门撤管后，因陈伟权、赵陈瑞屏及房管部门不收取其租金，故其无向房管部门或其他人支付租金或房屋使用费。林成广为此向一审法院提交了广州市房地产档案馆出具的《个人名下房地产登记情况查询证明》1份（其中载明查无房地产情况记录）及居民户口簿复印件1份。陈伟权、赵陈瑞屏对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议。一审法院认为：房管部门已于2015年11月1日依法将涉案房屋后撤管发还给业主自行管业，故陈伟权、赵陈瑞屏作为原业主陈芳的合法继承人，于2015年11月1日起依法基于所有权对涉案房屋享有占有、使用、收益等权利。因此，陈伟权、赵陈瑞屏主张房管部门撤管发还后的房屋使用费，合理合法。关于房屋使用费的标准问题。因陈伟权、赵陈瑞屏并未提交相应证据证明其所主张的房屋使用费标准，且林成广对该标准亦持有异议，故一审法院对陈伟权、赵陈瑞屏主张的计算标准不予采纳。鉴于涉案房屋的所有权性质已为私有，根据公平合理、等价有偿的原则，租金标准可参照房管部门公布的同期同地段广州市私房租金参考价计付为宜。现也没有证据证明林成广户有其他住房可供搬迁，并考虑到林成广及其同住人员的经济状况，林成广户暂不搬迁为宜，故陈伟权、赵陈瑞屏要求收回房屋的请求，一审法院不予支持。一审法院酌情给予林成广二年的过渡期限，自本判决生效之日起二年后林成广再将房屋腾空交还给陈伟权、赵陈瑞屏。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起7日内，被告林成广向原告赵陈瑞屏、陈伟权一次性缴交自2015年11月1日起至判决生效之日止的房屋使用费（使用费标准为参照房管部门公布的同期同地段广州市私房租金参考价支付，以不高于2000元/月为限）二、被告林成广及其同住人员自本判决发生法律效力之次日起，在广州市德政中路高华里24号X楼房屋(使用面积31.96平方米)暂住两年。暂住期间被告林成广应参照上述标准逐月支付房屋使用费给原告赵陈瑞屏、陈伟权。三、驳回原告赵陈瑞屏、陈伟权的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费100元，由被告林成广负担。经二审审理查明，一审查明事实无误，本院予以确认。在二审庭审中，双方当事人均表示无新证据提交。本院认为，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本案二审仅对上诉人提出的上诉进行审查。涉案房屋的房管部门已于2015年11月1日依法将涉案房屋撤管后发还给业主自行管业，故一审认定陈伟权、赵陈瑞屏作为原业主陈芳的合法继承人，于2015年11月1日起依法基于所有权对涉案房屋享有占有、使用、收益等权利，并无不当，本院予以确认。对于陈伟权、赵陈瑞屏要求收回涉案房屋的请求问题，在目前林成广户没有其他住房可供搬迁，以及考虑林成广及其同住人员的经济状况，一审认为林成广户暂不搬迁为宜，暂不支持陈伟权、赵陈瑞屏要求收回涉案房屋的请求，并酌情给予林成广户二年的过渡期限，也无不当，本院也予确认。关于房屋使用费的标准，鉴于涉案房屋的所有权性质已为私有，根据公平合理、等价有偿的原则，一审判决房屋使用费标准参照房管部门公布的同期同地段广州市私房租金参考价计付，并无不当。综上所述，经审查，一审判决查明事实清楚，处理并无不当，本院予以维持。林成广的上诉理由不成立，其上诉请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费100元，由上诉人林成广负担。本判决为终审判决。审判长  吴国庆审判员  黄 嵩审判员  姚伟华二〇一八年四月二十三日书记员  陈婷婷黄咏欣