四川省资阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川20民终55号 上诉人（原审被告）：四川省资阳得宇房地产开发有限责任公司,住所地：四川省资阳市雁江区娇子大道北2巷**。 委托诉讼代理人：韩虹，四川省资阳得宇房地产开发有限责任公司员工。 委托诉讼代理人：王力，四川雁南飞律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：吴传清，男，1979年9月23日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 被上诉人（原审原告）：李亚敏，女，1977年7月4日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 委托诉讼代理人：黄建，四川履枰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：严石宝，四川履枰律师事务所律师。 上诉人四川省资阳得宇房地产开发有限责任公司（以下简称得宇公司）因与吴传清、李亚敏房屋买卖合同纠纷一案，不服资阳市雁江区人民法院(2017)川2002民初3696号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人得宇公司之委托诉讼代理人韩虹、王力，被上诉人吴传清、李亚敏之委托诉讼代理人严石宝到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论,现已审理终结。 上诉人得宇公司上诉请求：1、请求撤销四川省资阳市雁江区人民法院作出的(2017)川2002民初3696号民事判决第（一）项。2、依法改判上诉人支付被上诉人逾期办证的违约金1000元。3、两审诉讼费用由上诉人与被上诉人按比例分别承担。 事实和理由：原审法院适用法律不当，请求二审法院依法改判。 根据《中华人民共和国合同法》第114条和最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第29条规定，结合本案而言，判定上诉人因逾期办证需要承担违约金的金额多少，应当考虑被上诉人的实际损失、上诉人的过错程度、公平原则以及上诉人的实际偿付能力等因素确定合理赔偿数额。 首先，根据《合同法》第114条第2款的文义表述，“违约造成的损失”无疑是法律规定最为明确且最为重要的衡量违约金高低的标准，因此自应以此为衡量违约金过高的基础标准。就本案而言，上诉人于2013年7月8日就已经将案涉房屋交付于被上诉人，被上诉人可以对该房屋行使占有、使用、收益的权利，仅不能行使处分的权利，考虑到近年来房价持续上涨的因素，不能行使处分（买卖）权，对被上诉人而言，显然从中获取了更大的房屋升值的可期待利益，综合衡量，上诉人逾期办证对被上诉人的造成的损失微乎其微，更为重要的是，被上诉人在一审庭审中亦未举证证明逾期办证对其造成的实际损失，因此，合同约走逾期办证每日万分之一的违约金，属于过分高于造成的损失的情形，根据法律规定，上诉人请求减少违约金符合本案实际，原审法院简单地按合同约定要求上诉人承担违约责任实属不当！ 其次，从上诉人的过错程度及合同履行情况上看，上诉人基本按期交房，严格履行双方合同的其他重要内容，对整个合同而言，办证仅仅属于合同履行中随附义务，逾期办证系公司受到房地产行业不景气、第三方逾期付款等客观因素影响，上诉入主观过错很小，那么，在一个已经几近履行完毕的合同与尚未履行的合同中，违约行为所导致的结果是明显不同的。因此，逾期办证让上诉人承担过重的违约责任有违公平原则！ 再次，合同自由不是绝对的，合同自由需要合同正义来规制。过分的合同自由将会带来不适当的结果，导致违约金条款成为一方压榨另一方和获取暴利的工具。质言之，虽然违约金数额与违约损失额不要求完全一致，但也不能使两者差异悬殊，导致两者成为相互迥异的两个事物。特别是，“违约金的数额与违约损失的数额应当大体一致，这是商品交换等价原则的要求在法律上的反映，是合同正义的内容之一，是合同法追求的理想之一。” 最后，从上诉人的实际经营情况及偿付能力看，上诉人属于资阳市的优质重点企业，因受到市场低迷大环境的影响，公司四年几乎无收入，目前公司负债累累，运营举步维艰，如果要求上诉人承担过重的违约责任将直接导致一系列的社会问题—公司破产、员工失业、工程停工、产业链条无法维系，严重影响到社会稳定和老百姓的民生大计！资阳将产生新的“烂尾楼”工程！对“春天半岛”广大业主而言，更为直接的影响是：众多业主的房产办证工作将无法推动，办证将遥遥无期！ 综上所述，原审判决认定事实不当，适用法律不全，判决上诉人承担过重的违约责任，严重侵犯了上诉人的合法权益！在此，上诉人根据《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，特向贵院提起上诉，请求依法支持上诉人的上诉请求！ 吴传清、李亚敏向一审法院起诉请求：1.判令得宇公司支付吴传清、李亚敏违约金从2015年7月9日起暂计至2017年9月30日，按照已交房款每日万分之一计算计13835元，2017年9月30日至取得权属证书之日止违约金另计；2.诉讼费由得宇公司承担。 一审法院认定事实：吴传清、李亚敏与得宇公司于2012年6月16日签订了《商品房买卖合同》，由吴传清、李亚敏购买得宇公司开发的位于资阳市雁江区城市新区刘家湾片区花果山春天半岛三区9栋10层9(Z)1-10-8号房屋，建筑面积53.09平米，价款为179444元，支付方式为贷款支付。根据合同第十一条的规定，得宇公司应于2013年6月30日前交付该商品房，二十条第二款第二项约定：如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋产权证书的，双方同意按照补充协议处理。《商品房买卖合同》补充协议附件八第八条第五款约定：自约定的取的房屋所有权证期限届满之次日起至实际取的之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金。得宇公司将房屋交付给吴传清、李亚敏的时间为2013年7月8日，产权证书办理时间为2017年10月23日。 一审法院认为：第一、《商品房买卖合同》及补充协议中对于办理房屋产权证书逾期时间为房屋交付之日起的730天，该约定不违反法律法规，系双方当事人的真实意思表示，应予以认可。第二、吴传清、李亚敏主张万分之一每天的违约金不高于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中十八条第二款的规定，对于得宇公司违约金过高的抗辩不予支持。按照双方约定，逾期办理房屋产权证书的违约金应当从2015年7月9日起计算，但庭审中得宇公司对诉讼时效提出抗辩，认为吴传清、李亚敏主张的2015年7月9日至2015年10月8日期间的违约金已过诉讼时效，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条关于向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年的规定得宇公司的抗辩成立，应予以支持，则本案吴传清、李亚敏主张的违约金应从2015年10月9日起按照日利率万分之一计算至产权取得之日即2017年10月23日止，为746天，违约金数额为746×0.0001×179444=13386.5元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款，第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告四川省资阳得宇房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告吴传清、李亚敏逾期办理房屋产权证书的违约金13386.5元； 二、驳回原告吴传清、李亚敏的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对于上诉人提交的2013年11月9日被上诉人收取上诉人2222元违约金的领款单，本院认为，该领款单系上诉人支付被上诉人逾期交房的违约金，与本案逾期交付房屋产权证书无关联性故对该证据不予采信。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同。根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》约定，上诉人的行为已构成违约，故对被上诉人要求上诉人支付逾期办理不动产权证书的违约金主张予以支持。 对于本案约定的违约金是否过高、是否应该进行调整问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。同时，《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。从该规定可以看出，衡量约定的违约金是否过高及是否应当调整，均以实际损失作为判断基础。 本案中上诉人与被上诉人均未举证证明违约行为造成了损失，导致法院实际上无法在违约金与造成的损失之间建立对比关系，从而判断约定的违约金是否过高，因此，本院从以下几个方面进行判断：首先，在举证责任上应由主张予以减少的当事人即上诉人承担证明损失不存在的事实。当事人约定违约金条款的目的之一就是避免损失的确定和计算，并且被上诉人的起诉请求即是要求上诉人依照合同约定支付违约金，因此主张违约金责任的当事人只需证明违约行为发生即可，而不需证明损失是否实际发生及损失额的大小。本案中，上诉人并没有举证证明被上诉人实际损失的大小，故其应当承担举证不能的责任。第二、本案当事人双方约定的违约金符合法律规定。《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。按照该规定，在商品房买卖合同中没有约定违约金或者损失数额难以确定的，计算违约金的标准是参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息计算，这是最高人民法院规定的在商品房买卖合同中对逾期取得房屋权属证书违约金计算的法定标准，是我们必须遵守和支持的。本案当事人双方约定的违约金为日万分之一，比银行计收逾期贷款利息标准还要低。第三、本案所产生高额违约金不是违约金约定本身过高所致，而是上诉人违约时间超长所致。截至2017年10月23日上诉人为被上诉人办理房屋产权证书时止上诉人迟延履行为被上诉人办理房屋严权证书的违约天数已长达746天，违约情节非常严重。最后，在签订《商品房买卖合同》的时候，由于《商品房买卖合同》一般都是开发商拟订好的格式合同，其内容基本不允许买受人改动，尤其是违约金条款。因此上诉人在与被上诉人订立的《商品房买卖合同》中违约金的计算方式和标准是上诉人单方确定的，上诉人应对其承诺的行为承担责任。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费110元，由四川省资阳得宇房地产开发有限责任公司负担 本判决为终审判决。 审判长 柯 劲 审判员 苏振宇 审判员 彭 敏 二〇一八年四月三日 书记员 黄学欢