海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）琼96民终406号 上诉人（原审被告）：海口荣城工贸有限公司,住所地:海口市海秀路大英市场西侧侨冠大厦**。 法定代表人：傅启虎，该公司总经理。 委托诉讼代理人:陈挺，海南瑞来律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李羚，海南瑞来律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:王业慧,男,1971年7月14日出生,汉族,住文昌市。 委托诉讼代理人:张明，海南大华园律师事务所律师。 上诉人海口荣城工贸有限公司因与被上诉人王业慧建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服文昌市人民法院（2017）琼9005民初2318号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 海口荣城工贸有限公司上诉请求：1.依法撤销（2017)琼9005民初2318号民事判决书，驳回被上诉人的诉讼请求；2.由被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：一、一审认定“原告提交的证据……可以证明其向被告转让案涉土地并已支付转让款104400元的事实”没有任何事实依据，被上诉人已支付的转让款104400元系用于受让文国（2004)第W0200652号项下土地，而非案涉土地。首先，根据一审法院认定“原告提交的证据……可以证明其向被告转让案涉土地并已支付转让款104400元的事实”的分析理由1，其主要认为，虽然文国用（2004)第W0200652号项下土地存在黑白两份合同，但不排除黑合同及收条于上诉人将该土地使用证交给被上诉人时销毁的可能性，因为黑合同、收条是上诉人违法少缴税款的证据，为销毁证据而将其销毁很有可能性。一审法院就是基于这种可能性，在没有任何事实依据的前提下认定被上诉人一审所提交的证据一就是案涉土地的转让合同。上诉人认为，该认定与事实不符，且完全违背被上诉人所主张的与被上诉人购地情况一样的证人符永明的证言及其持有相关材料，即符永明一审庭审中表示，“我在国土局备案的一份价款为250元每平方米的土地转让合同上的‘符永明’是我签的，但我与被告交易是按照双方签订的每平方米520元这份合同进行的，”由此清楚看出，符永明与被上诉人的情况一样，均签了黑白两份合同，且根据符永明所持有的购地材料，完全证实白合同主要用于国土局备案符永明不可能持有，符永明所持有的也是双方真正交易的黑合同，并未如一审法院所设想的可能性一样由上诉人进行销毁。因为黑合同才是双方的真实意思表示，系受让方受让土地的真实凭证，不可能轻易销毁。可见，一审以常理的可能性认定被上诉人已支付案涉土地转让款104400元没有任何事实依据，且有驳于常理。其次，根据一审法院认定上述事实的分析理由2,认为傅启标两次在法院的询问回答，自相矛盾，难以自圆其说的认定也存在错误，傅启标的说法并未自相矛盾，且完全符合逻辑。因为案涉土地为被上诉人的租赁土地，被上诉人已在该土地上投入了大量资金，并建设厂房、对外生产经营，再加上被上诉人自2008年起不缴纳租金，为解决该问題，上诉人只能为了企业的长远经营和兼顾被上诉人的实际投资情况，自然认为先将案涉土地另行出售，再对被上诉人进行一定的经济补偿才是双方的经济共臝，因为买卖不破租赁，倘若被上诉人坚持继续租赁，那么案涉土地将很难出售。所以，傅启标的回答并不矛盾，上诉人不追究被上诉人的违约责任，反而承诺给其补偿，也完全符合常理。二、一审法院根据当事人的陈述和经审查确认的证据，对争议事实的认定完全错误，被上诉人提交的《土地使用权转让合同书》并非案涉土地的转让合同。从合同的签订背景上看：上诉人和被上诉人均认可双方针对文国用（2004)第W0200652号项下土地签订黑白两份合同，一审法院对此也予以认定。再结合被上诉人提供的符永明的证言，证实符永明自己保留的也是黑合同，如上所述，其证言完全符合交易习惯和常情。从被上诉人提供的证据上看：从被上诉人提供的两份《收条》及一份《购地余款单》上看，均记载的是“收王业慧购丁园坡土地一块”。假设上诉人向被上诉人转让二块宗地，被上诉人应当留存上诉人向其出具的收到两块宗地价款的收条，因为收条是证明被上诉人已向上诉人支付款项的根本依据，即使是与被上诉人情况一样的符永明也明确表示收条由受让方留存，上诉人没有收走。显然，上诉人与被上诉人仅受转让一块土地，被上诉人主张文国用（2004)第W0200652号项下土地转让价款的收条已被上诉人收回明显违背常理，也不符合基本交易逻辑。从一审庭审过程中看，被上诉人在庭审中诉称，之所以文国用（2004)第W0200652号项下土地与案涉土地存在价格差异（一套250元每平方米、另一套520元平方米），是因为与被上诉人之间存在钢材交易，并且案涉土地可以赊账，故双方协商将土地转让价款调至520元每平方米。显然，这种说法难以自圆其说。因为：1、相同的交易对象同一天同时转受让由同一宗大地(文国用[2000]第W0200533号土地）上分割出来的两块相邻且长宽面积基本一致的土地，土地价款竟然相差两倍之多，明显不符合交易常情。2、根据证人符永明的证言，符永明与上诉人转受让文国用(2004)第W0200651号土地的价款为520元每平方米，并且符永明是一次性付清土地价款的。这也就证明了上诉人将文国用[2000]第W0200533号项下土地分割若干块进行转让时，转让价款应当是一致，即在520元每平方米上下小幅度变化。这也反证了被上诉人所言其向上诉人受让文国用（2004)第W0200652号土地的价款为250元每平方米，即国土局备案的“白合同”所记载的价款是不真实的，与事实不符。3、根据证人符永明受让文国用（2004)第W0200651号土地及被上诉人受让文国用（2004)第W0200652号土地的国土局办证备案材料，完全可以看出，国土部门备案留存的双方签署的转让合同中约定的250元每平方米价款与国土部门当时评估转受让土地的价款是一样的，均为250元每平方米。这也说明了双方签署价款为250元的转让合同完全是为了纳税与过户办证用的，而不是交易双方真实交易的合同，换言之，国土部门就颁发文国用（2004)第W0200652号土地证留存的价款为250元每平方米的转让合同，肯定不是原上诉人双方转受让该土地的真实交易合同。4、被上诉人在庭审时称：当时双方交易的情况是，签订转让合同后，被上诉人交付部分土地转让价款，待上诉人将转让的地块过户办证登记于被上诉人名下并将土地证交付被上诉人后，被上诉人付清余下土地款。证人符永明也证实这一点。可见，上诉人作为一个有经验的地产商，完全清楚在其全部承担土地过户手续及所有税费的情形下，他必须尽早办妥土地过户，避免因拖延时间造成税费增加的支出。因为时间越往后，土地的基准地价会越高，土地评估价也将随基准地价的增高而增高，土地过户涉及的税费显然也会水涨船高，尤其是土地增值税的增高，这是地产商必须考虑的常识问题。所以，案涉土地至今并未出售，一审法院认定被上诉人提交的《土地使用权转让合同书》就是案涉土地的转让合同完全与事实不符，该《土地使用权转让合同书》所转让的土地就是文国用(2004)第W0200652号项下的土地，且上诉人已经完成该土地项下的所有合同义务。三、上诉人与被上诉人并未就案涉土地签订任何《土地使用权转让合同书》，一审法院根据错误的事实关系，错误的适用法律。首先，上诉人与被上诉人就案涉土地不存在任何买卖关系，从始至终也从未就案涉土地签订任何《土地使用权转让合同书》，一审法院根据《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，认定案涉土地未办理使用权转让过户登记手续，不影响转让合同的效力，确认被上诉人提交的案涉土地的《土地使用权转让合同书》合法有效没有事实依据。上诉人认为，上述《土地使用权转让合同书》确实真实有效，但其针对的是文国用（2004)第W0200652号项下土地的买卖关系，与案涉土地不具关联性。其次，既然上诉人与被上诉人就案涉土地不存在任何买卖关系，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项规定，要求上诉人协助被上诉人办理案涉土地的使用权变更登记手续自然有误，被上诉人具以成诉的《土地使用权转让合同书》，上诉人已经完全履行，且被上诉人于2004年就已经取得该《土地使用权转让合同书》项下土地的土地证（文国用（2004)第W0200652号土地证），一审法院仍续以该履行完毕的《土地使用权转让合同书》要求上诉人继续履行合同义务，明显有误，应当依法予以纠正。综上，一审法院认定事实有误，适用法律错误，恳请二审法院查明事实，依法撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。 被上诉人王业慧答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 王业慧向一审法院起诉请求：1.依法确认原告与被告于2004年2月20日签订的《土地使用权转让合同书》合法有效；2.依法判令被告名下的位于文昌市文城镇文琼公路三横道（原迈号镇登园坡[城南开发区]）地块（国有土地使用证号：文国用[2000]第W0200533号）、面积255平方米的土地使用权归原告所有；3.依法判令被告协助办理该宗土地的土地使用权转让登记手续；4.本案的所有诉讼费用全部由被告承担。 一审法院认定事实：案涉土地在被告的文国用（2000）字第W0200533号国有土地使用证登记的宗地中，坐落于文昌市文城镇文琼公路三横道，面积255平方米（其中巷道约25平方米是不允许建房的），与被告于2004年2月20日转让给原告并已办理国有土地使用证文国用（2004）第W0200652号土地(面积255.57平方米）相邻，面积、长宽基本一致，位于该地块的西侧，夹在该地块和被告于2004年4月7日转让给案外人符某土地使用权证文国用（2004）第W0200651号地块（面积255.37平方米）的中间。被告的文国用（2000）字第W0200533号国有土地使用证登记坐落为海南电缆厂西侧地段，文国用（2004）第W0200652号的土地转让申请审批表填写坐落为“迈号镇丁园坡”，土地登记审批表填写为“文城镇城南新区（登园坡）”。2004年，原告在文国用（2004）第W0200652号地块上建造有钢混结构的一层平顶房，同时在案涉土地上建造铁瓦工棚、卫生间、围墙，用作大理石加工厂和员工卫生间。在建造和使用过程中，被告没有阻止干涉。2008年后土地大幅增值，现案涉土地办理转让过户手续的税费约需70多万元。原告、被告均承认原告提交的证据1《土地使用权转让合同书》的第四条和被告提交的证据4文国用（2004）第W0200652号国有土地使用权证的办证案卷材料中的《土地使用权转让合同书》的第四条约定的的意思是：由被告负责办证并承担相关费用。 一审法院认为：本案争议的焦点是：原告的诉讼请求是否有事实、法律依据,应否予以支持。原告、被告于2004年2月20日签订的《土地使用权转让合同书》（原告提交的证据1）系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是依法成立的合同。被告出具给原告的收条、购地余款单，是对《土地使用权转让合同书》的补充。据此，原告主张的事实存在。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”“中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”案涉土地未办理使用权转让过户登记手续，不影响转让合同的效力，对原告请求确认《土地使用权转让合同书》合法有效的诉讼请求，应予以支持；《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第六十二条第（四）项规定“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”原告已经履行了交付大部分土地转让款的义务，被告虽将土地交付给原告使用多年，还应按照法律规定和合同约定协助原告办理土地使用权转让过户登记手续，对原告请求判令被告协助办理案涉土地的使用权转让登记手续的诉讼请求，应予以支持；虽然双方约定办理土地转让过户手续全部费用由被告负责，但原告在本案中未提出该请求，应视为放弃该项权利。且因双方未约定办理土地使用权转让过户手续的期限，加上原告是陆续支付购地款，未及时积极催促被告为其办理土地使用权转让过户手续，现土地大幅增值、办理土地使用权转让过户手续需缴纳的税费增加，根据公平合理的原则，办理过户手续需缴纳的税费酌情由原告负担；根据《中华人民共和国物权法》第六条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”第十四条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”在涉案土地未经土地管理部门批准、办理转让过户登记前，原告不能取得案涉土地使用权，原告请求判令案涉土地的使用权归其所有，应不予支持。综上所述，经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、《中华人民共和国合同法》第十二条、第四十四条、第五十二条、第六十条、第六十一条、第六十二条第（四）项、《中华人民共和国物权法》第六条、第十四条、第十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条的规定，判决：一、原告王业慧与被告海口荣城工贸有限公司于2004年2月20日签订的《土地使用权转让合同书》（原告提交的证据1）合法有效；二、被告海口荣城工贸有限公司协助原告王业慧办理案涉土地【在被告的文国用（2000）字第W0200533号国有土地使用证登记的宗地中，坐落于文昌市文城镇文琼公路文蔚西三横路，面积255平方米（其中巷道约25平方米），位于原告王业慧国有土地使用证文国用（2004）第**地块西侧】使用权变更登记至原告名下的手续，办理过户手续需缴纳的税费由原告王业慧负担；三、驳回原告王业慧的其他诉讼请求。一审案件受理费2952元、诉讼保全费5000元，合计7952元，由原告王业慧和被告海口荣城工贸有限公司各负担3976元。 本案二审中查明，上诉人与被上诉人双方于2004年2月20日签订两份《土地使用权转让合同书》，两份合同记载的土地均在上诉人的文国用（2000）字第W0200533号国有土地使用证登记的宗地中，坐落于文昌市，坐落于文昌市文城镇文琼公路三横道明转让面积为230平方米，两份合同中均未注明转让土地的四至，一份合同的转让地价为每平方米250元，总价为57500元，另一份合同的转让地价为每平方米520元，总价为119600元。被上诉人主张双方是同一天转让相邻的两块土地，面积相同，价格不同，价格低的双方已经到文昌市国土局办理土地过户手续，被上诉人已取土地使用权证，价格高的双方发生纠纷，尚未办理过户手续，现要求上诉人协助办理土地过户手续。上诉人则抗辩称，双方是同一天签订转让一块地的黑白合同，双方只是转让一块地，但为了少交税费，双方就同一块土地签订了价格相差一倍以上的两份土地转让合同，价格低的合同双方到文昌市国土局办理土地过户手续，被上诉人已取土地使用权证，转让价高的合同属于黑合同，双方私下保存，双方实质上按价格高的黑合同履行，现被上诉人将持有的黑合同主张要求上诉人将另外一块相同面积的相邻土地土地过户给被上诉人，是将双方已办理过户的土地的合同和交款单据作为作为本案的证据，套取另一块土地，要求法院判决驳回被上诉人的诉讼请求。 本案因是被上诉人主张在上诉人已办理土地使用权证的大块土地中转让两小块土地使用权，被上诉人作为原告应承担举证责任。二审中，本院要求被上诉人提交两块土地的付款凭证，但被上诉人无法提交两块地的付款单据，只能提交一块地的付款单据，且被上诉人的付款单据与双方约定的付款相矛盾，双方约定在交纳50000元定金后，余款待上诉人办理出土地使用权证给被上诉人后才交纳余款，而被上诉人提交的本案的付款单据是在2004年2月20日交纳50000元定金后，现上诉人尚未为被上诉人办理出相应的土地使用权证，被上诉人又于2004年9月24日付给上诉人方30000元，尔后继续付款，直至2008年7月25日，双方结账，被上诉人已付给上诉人方104400元整，为此，被上诉人向法院提交的三张付款单据只符合双方已办理过户手续的土地付款凭据，被上诉人涉嫌用双方已办理过户手续被上诉人已取得土地使用权证的付款单据作为本案的付款单据。另外，被上诉人在上诉人大块的土地使用权证中主张转让相邻两块土地权利，无法提供受让的两块地的坐标，无法提供受让的两块地的准确四至区别，也未在交纳定金后在文昌市国土局中就涉案的土地向文昌市国土局提交土地转让申请书和土地登记发证审批表，只是办理一块地的转让手续，没有办理第二块地的转让手续。二审还查明，在双方已办理的过户手续被上诉人已取得土地使用权证的地块旁边，符永明等人与上诉人签订转让土地使用权合同均存在转让一块土地签订两份合同即黑白合同情况，符永明等人与上诉人签订一块土地转让合同和本案王业慧与上诉人签订合同情况基本相似，转让一块地双方签订两份合同，价格低的那份合同双方拿到文昌市国土局办理过户手续，价格高的那份合同双方私下保存，双方实质履行价格高的那份合同。 本院二审查明的其他事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：上诉人与被上诉人是否存在同一天签订两份合同转让相邻两块面积一样大的土地使用权问题。被上诉人向一审法院提起诉讼，要求确认与上诉人于2004年2月20日签订的《土地使用权转让合同书》合法有效；要求判令上诉人名下的位于文昌市文城镇文琼公路三横道（原迈号镇登园坡[城南开发区]）地块即上诉人持有国有土地使用证号：文国用[2000]第W0200533号中面积255平方米的土地使用权归被上诉人所有；要求判令上诉人协助办理该宗土地的土地使用权转让登记手续。因本案被上诉人主张是双方在同一天就上诉人已办理土地使用权证的大块土地中转让两小块土地，双方同一天签订两份合同，转让两块面积一样的土地，合同价格相差一倍多，且转让的两块地无坐标区别，无四至区别，为此，本案只能以转让两块土地的合同、付款凭证、办理过户手续等方面的证据进行比较区别，有比较才有鉴别。本案双方不是同样主张只转让一块土地，如果单纯以审查一份合同和一块地的付款凭证、一块地的办理过户手续的真伪来判断则会出现一块地的黑白合同可以多次主张多块土地转让的情况。本案中，被上诉人主张在上诉人的大块土地中转让两块土地使用权，同一天双方签订两个土地使用权转让合同，转让相邻两块面积一样大小的土地使用权，价格相差一倍多，两个合同的土地之间无坐标区别，无明确四至范围区别，被上诉人只能提供一份合同的付款凭证，且付款凭证只符合已办证过户的一块土地的付款情形，在文昌市国土局中只有一份合同的土地转让申请书和土地登记发证审批表，在上诉人大块土地的转让中，同样存在着转让一块土地使用权，双方签订两份合同（黑白合同）情况。在以上情形，被上诉人无论承认双方存在转让一块土地签订两份合同即黑白合同的情况，还是否认双方存在转让一块土地签订两份合同即黑白合同的情况，被上诉人所提供的证据均不能证明双方存在转让两块土地使用权的事实，且被上诉人提供的证据均不能排除被上诉人使用转让一块土地使用权的黑白合同主张转让两块土地使用权的情形。为此，被上诉人提供本案双方当事人在同一天签订价格相差一倍多的相邻两块大小一样的土地使用权转让合同、符合已办过户手续的付款凭证等材料要求确认双方在已办理过户手续的土地相邻隔壁土地上双方又签订了一份土地使用权转让合同并支付了大部分价款，要求上诉人继续履行的诉讼请求，没有事实根据，诉讼请求明显不成立，应予驳回。一审法院单纯以审查单个土地转让合同真伪的思路审案，造成本案一审认定事实错误，二审依法应予以纠正，上诉人上诉提出双方只转让一块土地，被上诉人主张同一天转让两块土地使用权没有事实根据和法律依据，应驳回被上诉人的诉讼请求，其上诉理由成立，应予支持。 综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律处理错误，应予纠正，上诉人上诉有理，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销文昌市人民法院（2017）琼9005民初2318号民事判决； 二、驳回被上诉人王业慧的诉讼请求。 一审案件受理费2952元、诉讼保全费5000元，合计7952元以及二审案件受理费2952元，全部由被上诉人王业慧负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 梁振文 审 判 员 黄声泽 审 判 员 杨 洁 二〇一八年四月四日 法官助理 王天石 书 记 员 陈新军 附：本案适用法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。