湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘1202民初912号 原告聂熙良，男，1985年05月16日出生，汉族，住湖南省怀化市经济开发区。 原告阳锦，女，1984年10月19日出生，汉族，住湖南省怀化市经济开发区。 委托诉讼代理人陈昌岩，鹤城区长城法律服务所法律服务工作者。 被告怀化天庆房地产开发有限公司，住所地湖南省怀化市经开区。 法定代表人周庆生，董事长。 委托诉讼代理人米艳艳，湖南宏峰律师事务所律师。 委托诉讼代理人补新泉，湖南宏峰律师事务所律师。 原告聂熙良、阳锦诉被告怀化天庆房地产开发有限公司（以下均称天庆公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年3月26日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈昌岩，被告的委托诉讼代理人米艳艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告聂熙良、阳锦向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即退还多收的房款5706.96元和多代收的办证费、契税、住房维修基金262.52元，共计5969.48元；2、判令被告立即为原告办理好所购怀化市经济技术开发区德善路428号天庆大厦9楼914室房屋的不动产权证书，并支付逾期办理不动产权证书的违约金[以房款396042元为基数，自2016年6月18日起参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准年利率的一半计算至不动产证书办妥且交付原告之日止，暂计算到起诉之日违约金49381.48元]；3、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2011年5月4日，原告与被告签订《商品房买卖合同》。合同约定：被告将坐落怀化市河西新区天庆大厦9楼914室房屋出售给原告，房屋单价每平方米2868元，建筑面积138.09平方米，房屋总价396042元。被告应于2011年5月30日前将出售的房屋交付原告，并在商品房交付使用后360个工作日内代办妥原告的房屋所有证，办妥房屋所有证后180工作日天内办妥土地使用证。双方还对房屋建筑面积的计算、付款方式、房屋交接、物业管理、保修、违约责任等都进行了约定。合同签订后，原告依约定将房款及被告代收的税费全部支付给被告。2011年6月27日，怀化市房产管理局对原告所购房屋办理了预告登记，房屋预告登记面积为137.78平方米，实际测量面积为135.98平方米。按合同约定，被告应退还多收原告的房款5706.96元【（138.35-135.98）*2868】，多代收的办证费、契税、住房维修基金262.52元【5706.96*（2%+0.6%+2%）】。2011年12月28日，被告与原告办理了房屋交接手续。2015年3月1日起《不动产登记暂行条例》施行，房屋作为不动产施行统一登记，不动产登记机关停发房屋所有权证和土地使用证，颁发不动产证书。但被告没有按约定为原告办理好房屋的不动产权证书，被告违约，应承担相应的民事责任。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求依法及时处理。 被告怀化天庆房地产开发有限公司辩称：一、被告至今未办理好产权证书，是房产局多次测量面积不一致所导致的。房产局从2009年6月至2015年7月一共到本案所涉及的房产测量6次面积，第一次测量的房屋面积为38641.96平方米，第二次的测量结果是38642.14平方米，第三次的测量结果为39936.35平方米，第四次的测量面积为40093.51平方米，第五次的测量面积为40093.82平方米，第六次的测量面积为39948.51平方米，6次的测量结果均不一致，结果最大相差1451.86平方米，即使按每平方米2000元计算，也会造成290余万元的房屋总价差。现部分业主就以存在面积差为由，要求被告返还多收面积的房款。在这种情况下，被告为了维护公司利益，多次向房产局反映，房产局也没有给出解决办法。在2018年3月9日，被告再次向河西管委会申请，要求对房屋面积进行测量。管委会回复根据建设局意见，同意再做最后一次测量。现房屋面积没有仍然处于不明确状态。办理产权证，首先要确认产权面积大小，在最基本的情况还没有确定下来之前，办证从何谈起。测量房屋面积的职能部门是房产局，被告没有权利自行测量。因此产权面积未确定，导致无法办证，不是被告的原因造成的，是房产部门多次测量面积不一致所导致的。二、原告要求参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准判决被告支付违约金不能成立。原、被告签订的《商品房买卖合同》中仅约定了办证的期限，对逾期办理产权证应承担的法律后果并没有约定。被告已经按照约定将房屋交付给原告，虽然产权证未办理，但是并不影响原告使用该房屋，原告自用或者出租收取租金都不受影响，没有对原告造成实际损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。该条款也只是说可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，并不是必须和应当。可以是授权性规定，做了是合法的，不做也不违背法律规定。法院到底做还是不做应当根据案件实际情况。而本案没有办理权证不是被告的原因造成的，是职能部门多次测量面积不一致所造成的，况且未办理权证并没有给原告造成实际损失，不应参照该条要求被告承担责任。三、原告根据效力未确定的产权信息表，主张被告返还多余面积款项，没有事实依据。河西管委会根据被告的请求，同意再做最后一次测量，测量结果未出来前，不能确定之前的测量结果是否正确。那么原告根据未确认的产权信息主张返还多余面积款项没有事实依据。四、原告主张被告承担违约金的责任已经超过诉讼时效。约定的办证期间，已经超过三年，原告主张权利超过诉讼时效。 被告未对原告在本案中所主张的基本事实予以否认，但认为：1、涉案房屋未办理不动产权证书，面积未明确不应当支持原告的第一项诉请；2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定是授权性规定，并不是必须和应当；3、原告主张的权利已经超过诉讼时效。另查明，因所在楼盘因不动产登记行政部门多次测量结果不一致，导致原告房屋至今尚未办理不动产权证书。因被告未能依约办理房屋产权证书，怀化经济开发区管理委员会于2014年3月17日就天庆大厦未办理房产证、电梯存在安全隐患等相关事宜组织相关部门进行协调，要求天庆公司尽快到房产部门办理房产证。 本院认为：被告未否认原告在本案中主张的事实，故对原告主张的基本事实予以确认。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同双方应严格履行合同约定的义务。原告依约交清了购房款及相关办证费用，依照合同约定，被告应当按照合同约定为原告办理好房屋所有权证和土地使用权证，鉴于政策现已发生变化，即房屋两证合为即不动产权证，故原告要求被告立即为原告办好天庆大厦9楼914号房屋的不动产权证书的诉讼请求，本院予以支持；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，本案原、被告在签订《商品房买卖合同》中未约定逾期办证的违约金，故被告应按原告已付房款，参照逾期贷款利息的标准向原告支付逾期办证违约金。原告要求被告支付逾期办理不动产权证书的违约金[以房款396042元为基数，自2016年6月18日起参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准年利率的一半计算至不动产证书办妥且交付原告之日止]的诉请系其对自身民事权利的合法处分，本院予以支持。因涉案房屋尚未办理不动产权证书，不能确认涉案房屋的房屋及土地使用权面积；被告是否多收原告费用不能确定，该项争议应当等不动产权证书办理后另行处理为宜；被告对该项诉请的抗辩理由成立。故对原告要求被告立即退还多收的房款5706.96元和多代收的办证费、契税、住房维修基金262.52元，共计5969.48元的诉讼请求，本院不予支持。因涉案房屋至今尚未办理不动产权证书，被告违约行为处于持续状态，故原告的诉请未超过诉讼时效规定期限，被告的该项抗辩不能成立，本院不予支持。 综上所述，对原告诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告怀化天庆房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内为原告聂熙良、阳锦代办好怀化市河西天庆大厦9楼914号房屋的不动产权证。 二、被告怀化天庆房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告聂熙良、阳锦逾期办理不动产权证的违约金（以已交房款396042元为基数，自2016年6月18日开始按中国人民银行同期同类贷款计收逾期贷款利息的标准年利率的一半计算至不动产证书交付给原告聂熙良、阳锦之日止）。 三、驳回原告聂熙良、阳锦的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1184元，减半收取592元，由原告聂熙良、阳锦负担192元，由被告怀化天庆房地产开发有限公司负担400元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  杨宏勇 二〇一八年四月二十六日 代理书记员  粟小妹 附法律条文：《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。