河北省唐山市开平区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀0205民初353号 原告：胡春明，男，1981年6月12日出生，汉族，住北京市丰台区。 原告：高翠凤，女，1980年10月29日出生，汉族，无业，住山东省曹县。 委托诉讼代理人：胡春明，男，1981年6月12日出生，汉族，住北京市丰台区。 二原告诉讼委托代理人：乔飞行，北京京师（天津）律师事务所律师。 被告：唐山市新野房地产开发有限公司，住所地：唐山市开平区原开滦一中西。 法定代表人：吴立财，该公司总经理。 委托诉讼代理人：潘洪峰。 委托诉讼代理人：董艳洁，河北***律师事务所律师。 原告胡春明、高翠凤与被告唐山市新野房地产开发有限公司（以下简称新野公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡春明、高翠凤及其委托诉讼代理人乔飞行、被告新野公司委托诉讼代理人潘洪峰、董艳洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告胡春明、高翠凤向本院提出诉讼请求：1.判令被告新野公司返还原告支付的预付房款171084元，参照中国人民银行同期贷款利率，支付自2017年12月9日起至实际支付之日止的延期返还利息；2.本案诉讼费由被告负担。原告胡春明、高翠凤当庭变更诉讼请求为：1.判令解除原告与被告之间的内部认购协议；2.判令被告新野公司退还原告支付的预付房款171084元，参照中国人民银行同期贷款利率，支付自2017年12月9日起至实际支付之日止的延期返还利息，其中20000元定金要求双倍返还，除利息外共计191084元；3.本案诉讼费由被告负担。事实及理由：2017年4月6日，北京永成合作房地产经纪有限公司以购买被告新野公司房屋有优惠名义,收取原告团购费10000元。同日原告向被告新野公司支付定金20000元。2017年4月8日原告向被告新野公司支付预付房款150917元时,北京永成合作房地产经纪有限公司以补充团购费为由向原告另行收取60000元团购费。2017年4月29日被告与原告签订内部认购协议,认购位于河北省唐山市开平区的预约合同。2017年12月4日，被告新野公司通知有关原告胡春明签订商品房买卖合同并办理贷款，因地下室面积有出入,要求原告补交167元，原告予以补交。后原告与被告新野公司就商品方买卖合同条款无法达成一致意见,被告提供格式条款合同排除原告权利,且无法与原告协商,双方已丧失继续签订合同的相互信任基础，且被告拒不退还原告预付的购房款。原告为维护自身合法权益,诉至法院。 被告新野公司辩称，被告与原告所签《内部认购协议书》系双方当事人的真实意思表示，属于法律规定的预约合同，该预约合同合法有效，在具备签订本约合同条件后，被告向原告提供的《商品房买卖合同》系河北省建设厅、河北省工商管理局联合监制的示范文本，且本案所涉商品房项目的预售合同文本已经唐山市开平区房产管理局予以核准，故原告的主张于法无据，贵院应依法驳回其诉讼请求。具体理由如下：一、被告与原告签订的《内部认购协议书》系双方当事人的真实意思表示，依法属于预约合同，系原告对其所选商品房的预订，系双方为了将来在具备商品房预售条件后订立《商品房买卖合同》而签订的合同，该协议书依法有效。双方签订的《内部认购协议书》约定原告自愿购买由被告开发的坐落于唐山市开平区商品房及9号地下室，并交纳了部分款项。从协议书的形式及内容上来看，均符合《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、《最高人民法院民事案件案由规定》中关于商品房预约合同的规定，在形式上以“认购书”的形式表现，从内容上明确约定了双方当事人基本情况、房屋基本状况、商品房总价款、签署正式商品房买卖合同的条件、期限及违约责任等条款，故该协议书属于预约合同，依法有效。二、在起诉前，本案所涉项目已经取得商品房预售许可证，具备签订本约合同的条件，被告亦及时通知原告签订《商品房买卖合同》，依照双方签订的《内部认购协议书》，应当继续履行签订本约合同，否则应当承担不予退还预付款的法律责任。1、商品房销售作为大宗交易，为了规范交易行为，保障当事人合法权益，建设部门及工商部门制定了商品房买卖合同的示范文本并统一推行。在签约过程中，被告向原告提供的《商品房买卖合同》系河北省建设厅、河北省工商管理局联合监制的示范文本，且本案所涉商品房项目的买卖合同文本已经唐山市开平区房产管理局核准，该《商品房预售合同》形式及内容均合法、合规，并不存在格式合同条款排除原告权利的情形。2、依照《内部认购协议书》约定：“乙方（买受人）须在甲方规定的时间、地点签订《商品房买卖合同》，如乙方在接到甲方通知后10日内未签订《商品房买卖合同》，甲方有权终止本认购协议书的履行并在不通知乙方的前提下有权另行处分该房屋，且乙方支付的购房预付款不予退回”，且在签约过程中被告依约通知、依法提供标准合同，本身并不存在任何过错，原告单方违约拒不履行预约合同的行为已构成根本违约，其诉讼请求应予驳回。综上，被告恳请贵院依法认定《内部认购协议书》合法有效，驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，二原告系夫妻关系。2017年4月29日，原告胡春明与被告新野公司签订了《内部认购协议书》，该协议约定，原告自愿认购被告开发的唐山市开平区新野上郡项目静园10楼1门1703号住宅楼1套，建筑面积约为73.51㎡，单价为每平米6170元，总价款为453557元，以及9号地下室，建筑面积为17.1㎡，单价为每平米1600元，总价款为27360元。原告在签订本认购协议书的同时向被告支付购房预付款170917元。本认购协议书签订后，被告须为原告保留该房屋，且不得与任何第三方就该房屋签订《商品房买卖合同》，并承诺原告携本认购协议书与被告签订《商品房买卖合同》时，将完全履行本认购协议书中约定的房屋坐落、面积、价款、户型的相关条款。原告须在被告规定的时间、地点签订《商品房买卖合同》，如原告在接到被告通知后10日内未签订《商品房买卖合同》，被告有权终止本认购协议书的履行并在不通知原告的前提下有权另行处分该房屋，且原告支付的购房预付款不予退回。如因原告原因导致本认购协议书不能履行的，原告须承担相当于总房款20%的违约责任。原告胡春明于2017年4月6日向被告新野公司支付定金20000元，于2017年4月8日向被告新野公司支付购房预付款150917元，于2017年12月4日向被告新野公司支付购房预付款167元，共计171084元。被告新野公司于2017年9月取得涉案商品房的商品房预售许可证。2017年12月4日，原告来被告处签订《商品房买卖合同》，原告以《商品房买卖合同》有格式条款为由不同意签订。2017年12月6日，原告胡春明、高翠凤以邮寄的方式向被告新野公司送达退款通知书，被告拒收。 上述事实，有原告提供的内部认购协议书、定金收据、首付款收据、邮寄票据及信息、被告提供的商品房预售许可证以及原、被告当庭陈述予以证实。 本院认为，原、被告签订的《内部认购协议书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。《内部认购协议》是商品房买卖双方在签署《商品房买卖合同》前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。《内部认购协议书》中约定原告须在被告规定的时间、地点签订《商品房买卖合同》，如原告未在约定的时间内签订《商品房买卖合同》，原告须承担违约责任。现原告以《商品房买卖合同》有格式条款排除原告权利为由，要求解除《内部认购协议书》，要求被告退还购房款、利息及双倍定金，理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告胡春明、高翠凤的诉讼请求。 案受理费3722元，简易程序减半收取为1861元，由原告胡春明、高翠凤负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审判员  周立荣 二〇一八年四月十四日 书记员  王 娜