贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黔05民终747号上诉人（原审被告）威宁伊卓置业发展有限责任公司，住所地：贵州省毕节市威宁县草海镇威双大道高原明珠对面，统一社会信用代码：915205265650176275。负责人李任富玉，该公司经理。委托代理人徐仁凯（特别授权），贵州浩锐律师事务所律师。。被上诉人（原审原告）赵容，女，1973年5月8日出生，汉族，住贵州省贵阳市小河区。。上诉人威宁伊卓置业发展有限责任公司（以下简称：伊卓公司）因与被上诉人赵容商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院（2017）黔0526民初3141号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审原告赵容诉称：原告于2012年7月14日购买被告开发的位于“中国草海国际养生基地”B幢2单元1层1号商业用房，建筑面积95.52平方米，套内建筑面积93.59平方米。根据约定，该房屋按照套内建筑面计算，总价款为1221891元，被告定于2013年5月30日前取得所有权初始登记并将办理商品房转移登记文书交付原告，逾期出卖人按日向买受人支付已付房款5‰的违约金。合同签订后，原告按照约定支付了被告全部房款，但被告至今未向原告交付商品房转移登记文书，被告违约给原告造成经济损失，按约定被告应按日支付原告已付房款5‰的违约金，考虑到违约金约定过高，现原告主动将违约金降为同期银行贷款利率上幅30%即6.175%计算三年时间，故请求判决被告以原告已付房款总额1221891元为基数，按同期银行贷款利率上幅30%即6.175%计算三年时间，支付原告违约金226355元，并由其承担本案诉讼费用。被告伊卓公司辩称：被告并非全部违约，自2015年12月后威宁县对草海北坡进行改造停止办证，属不可抗力情形，因此被告不应承担违约责任。原审经审理查明：被告伊卓公司以出让方式取得位于威宁县草海××边村面积为18725平方米的建设用地使用权，用于开发“中国﹒草海国际养生基地”商品房，该商品房预售许可证号为：威商房预字2011第11号。2012年7月14日，原告赵容与被告伊卓公司签订编号为0001719号《商品房买卖合同》，约定原告购买由被告开发的“中国﹒草海国际养生基地”第B幢2单元1层1号商业用房，房屋建筑面积95.52平方米，套内建筑面积93.59平方米，单价按套内建筑计算为13055.79元/平方米，房屋总价款1221891元。《商品房买卖合同》第二十二条第三款约定：出卖人承诺于2013年5月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；出卖人不能在前款约定期限内交付商品房转移登记的有关文书，逾期超过60日的，买受人有权退房，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款5‰的违约金。合同还约定双方其他权利义务。合同签订后，原告按照合同约定向被告交付了购房首付款611891元，向中国工商银行威宁支行按揭贷款61万元交付给被告，原告共计支付给被告购房款1221891元。被告未在合同约定期限内办理该商品房转移登记有关文书并交付原告。2016年9月9日，威宁县城乡规划局向被告发出通知，因草海污染治理暂停滨海大道以南的房地产开发项目建设，要求被告暂停养生基地项目建设，待县人民政府最终确定滨海大道以南允许的建筑高度后再开工建设。原审认为：根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”之规定，本案中，原告赵容与被告伊卓公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，未违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效，双方应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，原告按照合同约定已向被告支付全部购房款，但被告未在约定的期限内向原告交付商品房转移登记相关文书，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告未按合同约定期限向原告交付商品房转移登记相关文书的行为，已构成违约，应承担违约责任。双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三款约定：出卖人承诺于2013年5月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；出卖人不能在前款约定期限内交付商品房转移登记的有关书，逾期超过60日的，买受人有权退房，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款5‰的违约金。至原告起诉时，被告仍未向原告交付商品房转移登记有关文书，已逾期四年零二个月，现原告选择不退房并主动降低违约金标准，请求被告以原告已付总房款1221891元为基数，按同期银行贷款利率上幅30%即6.175%支付逾期办证三年的违约金226355元（1221891元×6.175%÷365天×1095天）的主张，其计算标准未违反合同约定和相关法律规定，予以支持。被告以自2015年12月后威宁县对草海北坡进行改造停止办证，属不可抗力情形，因此被告不应承担违约责任的抗辩主张，威宁县确实启动草海污染治理工程，但根据被告提交的停建通知载明的内容看，只是暂停滨海大道以南房地产建设，并未明确载明不予办理商品房转移登记文书事项，且按照合同约定被告应于2013年5月30日前向原告交付办理房屋转移登记相关文书，至2016年9月9日停建通知作出时，其间长达三年多时间被告仍未交付相关文书，其行为明显违约，同时，该停建通知也不足证明被告违约属不可抗力情形，故被告的抗辨主张理由不充分，证据不足，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，原审判决：由被告威宁伊卓置业发展有限责任公司于判决效后十日内支付原告赵容逾期交付商品房转移登记相关文书违约金226355元。案件受理费减半收取2348元，由被告威宁伊卓置业发展有限责任公司负担。宣判后，伊卓公司不服，向本院提起上诉称：上诉人虽然存在违约行为，但并非全部违约。合同约定上诉人应于2013年5月30日前，取得案涉商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付被上诉人。合同签订后，上诉人已按合同约定按期将房屋交付被上诉人，上诉人未能按期办理所有权登记系由于自2015年12月后威宁县对草海北坡进行改造，停止了所有办证手续，该情形属不可抗力。因此上诉人自2013年5月30日至2015年12月期间确实存在违约行为，但2015年12月至2016年9月9日期间，由于威宁县城乡规划局向上诉人发出通知，因草海污染治理暂停滨海大道以南的房地产开发项目建设，要求停建养生基地项目建设，待政府最终确定滨海大道以南允许的建筑高度后再开工建设。因此该期间系由于政府行为导致上诉人未能办理所有权登记手续，属不可抗力，上诉人并不存在违约行为，不应承担违约责任。一审认定上诉人提交的证据不足以证明存在不可抗力情形不当。且本案中，上诉人虽然存在违约行为，但并未给被上诉人造成实际损失，被上诉人也未提供证据证明上诉人逾期交付办理房屋产权证的相关文书对其造成的损失。一审在未查明上诉人的违约行为造成被上诉人实际损失的情况下，按银行同期贷款利率上浮30%即年利率6.175%的标准计算违约金过高，应按银行同期贷款利率计算。综上，一审认定事实不清，证据不足，请求撤销原判，依法改判或发回重审。被上诉人赵容未作答辩。经审理查明：二审认定事实与原审认定无异。本案二审的争议焦点是：一、本案是否存在不可抗力情形，上诉人是否应因不可抗力免除部分违约责任；二、一审计算违约金的标准是否过高。本院认为：关于焦点一、威宁县城乡规划局向上诉人发出的《通知》内容为：为进一步做好草海综合治理工作，提升草海整体景观效果。根据威宁县人民政府相关会议要求，暂停滨海大道以南的房地产开发项目建设。现特通知贵公司暂停养生基地项目建设，待县人民政府最终确定滨海大道以南允许的建筑高度再开工建设。根据《通知》载明的内容，威宁县城乡规划局只是暂停滨海大道以南房地产建设，待最终确定允许的建筑高度再开工建设，并未载明对已有的建筑不予办理商品房转移登记的事项。该证据不能证明上诉人逾期向被上诉人交付办理商品房转移登记有关文书存在不可抗力情形。且双方约定的上诉人向被上诉人交付办理商品房转移登记有关文书的时间为2013年5月30日前，威宁县城乡规划局向上诉人下发《通知》的时间为2016年9月9日，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”之规定，即使存在上诉人主张的不可抗力因素，因不可抗力发生在上诉人应履行合同义务的时间之后，上诉人也不能因存在不可抗力因素免除违约责任。因此，上诉人主张本案存在不可抗力情形，应免除其部分违约责任的理由不成立。关于焦点二、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，并结合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，一审对双方约定的“按日向买受人支付已付房款5‰的违约金”调整为按银行同期贷款利率上浮30%即年利率6.175%的标准计算违约金并无不当，上诉人关于一审计算违约金的标准过高，应按银行同期贷款利率计算的主张无事实和法律依据，不予采纳。综上，上诉人的上诉理由不成立，原审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4696元，由上诉人威宁伊卓置业发展有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨孝春审判员  王 云审判员  罗 珣二〇一八年四月九日书记员  高 进