.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}呼和浩特市回民区人民法院民事判决书（2017）内0103民初3006号原告：际华五三零三服装有限公司。法定代表人：马清宇，该公司总经理。委托诉讼代理人：王晓革、丁秀娟，内蒙古东日律师事务所律师。被告：呼和浩特经济技术开发区金川工业园区管理委员会。负责人：王荣，该委员会主任。委托诉讼代理人：邢铎臻，男，1970年2月2日出生，汉族，该委员会法务中心主任，住呼和浩特市赛罕区大学东路国土资源局宿舍1号楼3单元1楼西户。委托诉讼代理人：杨海勋，内蒙古仁瑞律师事务所律师。被告：内蒙古三联化工股份有限公司。法定代表人：裴登泰，该公司董事长。委托诉讼代理人：郝润英、谢旭东，慧聪律师事务所律师。原告际华五三零三服装有限公司（以下简称际华公司）诉被告呼和浩特经济技术开发区金川工业园区管理委员会（以下简称金川管委会）、被告内蒙古三联化工股份有限公司（以下简称三联化工公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2017年8月23日立案后，依法适用普通程序，分别于2017年10月20日、2018年3月28日分两次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王晓革、丁秀娟，被告金川管委会委托诉讼代理人邢铎臻、杨海勋，被告三联化工公司委托诉讼代理人郝润英、谢旭东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令二被告为原告办理土地使用权变更登记；2、判令二被告继续履行合同，为原告办理坐落于呼和浩特市××区南侧房屋所有权证号为：土左房字第025425号、土左房字第025426号、土左房字第025428号、土左房字第025430号的地上建筑物所有权变更登记手续；3、判令二被告连带承担迟延履行给原告造成的损失8368430.56元（已付款利息按银行同期贷款利率暂计算至2017年8月17日，实际应计算至被告办理完毕土地使用权变更登记之日止）；4、判令二被告连带支付原告管理费、公证费、水电费、测绘费等各项损失共计1832634.19元。事实与理由：2012年4月12日，被告金川管委会与被告三联化工公司就土地回收、地上建筑物、附着物补偿事宜分别签订了《协议书》，协议约定由金川管委会受让三联化工公司位于金川开发区东区142.38亩土地余期使用权（34年），同时受让内蒙古三联化工机械有限责任公司（以下简称三联化机公司）地上建筑物、附着物。2012年9月14日，被告金川管委会与原告签订《协议书》，协议约定金川管委会将金川开发区东区110.21亩国有土地余期使用权（34年）及地上建筑物、其他附着物转让给原告。合同签订后，原告向金川管委会支付了全部土地转让款，金川管委会将该笔土地转让款又交付给了三联化工公司、三联化机公司。三联化工公司、三联化机公司于2012年12月将土地及地上建筑物、其他附着物交付给了原告。但由于税费问题，被告三联化工公司至今未为原告办理土地使用权及地上建筑物所有权变更登记手续。原告认为，依据合同约定及法律规定，二被告负有为原告办理土地使用权及地上建筑物所有权变更登记手续的义务。同时，基于原告与二被告之间的两份转让协议约定可知，如在办理变更登记时存在逾期办理的情形，那么出让方需要承担受让方造成的利息损失及管理费、公证费、水电费、测绘费等各项损失共计1832634.19元。被告金川管委会辩称，1、认可原告第一、二项诉请，金川管委会是协调转让的部门，不是实际的土地及地上建筑物占有使用方，只是转让的过渡人。两份合同不矛盾，三方是交叉行为，形成交叉履行义务的事实。土地及地上建筑物已经实际交付，根据物权法已经实际发生物权转让。2、后来之所以走收储，各方通过多次会议，二次交易税太高，走招拍挂是变更办法，不是必然办法。3、三联化工公司希望过户变成机械性交易，从法律上是正确的，但事实并不是这样。从开始各方对结果均清楚，金川管委会任务是协助，协议明确均是协助。由于税的问题，导致交易未能进行下去，目前最有效的解决办法就是过户。4、造成损失的原因是迟迟不能过户，因为延迟履行导致的损失应当由三联化工公司承担。5、金川管委会一直积极配合转让，金川管委会没有违约，没有侵害原告利益，没有实际造成损失，不应承担责任。6、损失计算期限不合理，计算标准应当按照资金占用方面考虑，不超过年6%，基准利率与资金占用费之间应取其小。7、第四项诉请不属于赔付范畴，合同未解除，费用是期间正常支出。被告三联化工公司辩称，1、三联化工公司不是本案适格被告。2012年3月27日，金川管委会以行政命令方式，给三联化工公司送达了《呼和浩特经济技术开发区金川工业园区管理委员会关于收回园区土地的函》，三联化工公司不同意，但无奈金川管委会一再以行政管理人身份命令三联化工公司签约，于是2012年4月12日签订了两份《协议书》。该协议内容性质应属行政合同，合同签订后三联化工公司就将土地使用证交给金川管委会。金川管委会对其收回的国有土地使用权，招商引资，将110.21亩转让给原告，用于发展高档服装业，将32.17亩转让给呼白酒业，并于2012年6月1日、2012年9月14日分别签订《协议书》，究其协议内容性质属于民事合同。上述事实可证明两类合同，签约主体不同、目的不同、意思表示不同、合同性质不同，两类合同之间没有任何承接、制约等法律关系。原告突破合同相对性，向三联化工公司主张其与金川管委会之间的合同项下的权益，无任何事实和法律依据。因此，原告将三联化工公司列为本案共同被告，显然错误。2、另一案已生效的法律文书仅认定原告与金川管委会之间的合同属于有效的民事合同，并没有认定三联化工公司与原告之间有任何民事法律关系。原告的第一项诉请，背离了呼市人民政府因金川管委会违反法律程序收回又转让土地的行为，要求金川管委会按法定程序上招拍挂平台，通过土地收储中心办理手续变更的事实。三联化工公司到今天从没有流露过想转让土地余期使用权，更没有找过，是金川管委会收回土地，招商引资找到原告，与其签约转让。三联化工公司和原告之间并无合同关系，更没有交易行为。原告的事实理由及主张完全背离了事实和法律规定。3、原告主张损失无事实与法律依据。原告已经实际占有、使用土地，管理费、水电费等均属于公司日常经营支出，即使存在该笔费用，也不属于损失。至于要求赔偿迟延履行造成的利息损失，与三联化工公司无关。综上，请求法院依法驳回原告对三联化工公司的诉请。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织各方进行了证据交换和质证，对无异议的证据予以确认并在卷佐证，认定事实如下：1、2012年4月12日,金川管委会（甲方）与三联化工公司（乙方）签订《协议书》，就甲方收回乙方××区的土地及乙方全资子公司内蒙古三联化机有限责任公司地上建筑物、附着物补偿事宜约定如下：⑴乙方现使用的××区，面积为94920.6平方米。该宗地具体情况见本协议所附宗地图，自本协议签订之日起该宗国有土地的余期使用权及地上建筑物、其它附着物由甲方给予补偿。⑵该宗地的补偿金额为每亩270233元，总额为38476000元。⑶付款方式：自本协议签订之日起10日内，甲方向乙方支付土地补偿费总额的50%共计19238000元。资金到达乙方账户后3日内乙方负责安排其子公司实施搬迁。为保证进度，搬迁日起10日内甲方再支付20%，搬迁日起30日内甲方再支付20%，剩余10%在搬迁完毕3日内双方资产移交前付清。⑸乙方子公司搬迁完毕、甲方付清土地及地上附着物剩余的补偿金后双方进行土地等资产移交。乙方协助甲方办理土地使用证，所涉税、费由涉及方承担。⑹鉴于该宗地的土地使用权税乙方已缴纳到2012年6月底，甲方同意自2012年7月开始该宗地涉及缴纳的土地使用税由甲方负责。甲、乙双方另约定了其他事项，并签字盖章予以确认。同日，金川管委会（甲方）与三联化机公司（乙方）签订《协议书》，就乙方地上建筑物、附着物补偿事宜进行约定，补偿费总额为1000万元，双方另约定了其他事项，并签字盖章予以确认。2、2012年9月14日，金川管委会（甲方）与际华公司（乙方）签订《协议书》，约定：⑴甲方将位于金川开发区东区面积为110.21亩国有土地的余期使用权转让乙方，该宗地的四至为东至：中石化集团内蒙古航宇石油化工有限公司，南至：西部天然气公司，西至：呼和浩特众环数控机床装备有限公司、内蒙古世纪呼百酒业有限责任公司，北至金四路。该宗地具体情况见本协议所附宗地草图，宗地草图已经甲乙双方签字确认。⑵该宗地的土地转让金为每亩30万元，转让总金额为33063000元。自本协议签订之日起，乙方需以转账支票向甲方交纳2000万元土地使用权转让金。甲方协助乙方办理有关土地使用证和地上建筑物房产证等手续，办齐后乙方交纳剩余的1306.30万元。⑷乙方向甲方交纳首期土地使用权转让金后，甲方协助乙方办理土地变更登记和房产等手续，领取国有土地使用权证和房产证，涉及甲、乙双方交纳的费、税分别由涉及方承担。⑺该宗地余期使用权期限为34年，......甲、乙双方另约定了其他事项，并签字盖章予以确认。3、金川管委会分别于2012年5月25日、2012年6月12日、2013年1月30日支付三联化机公司补偿款1000万元、1000万元、10万元，分别于2012年9月29日、2012年11月13日、2012年12月26日支付三联化工公司补偿款2000万元、647.6万元、190万元，上述2012年4月12日两份《协议书》所涉土地及地上建筑物、附着物补偿款已全部付清。原告分别于2012年9月24日、2012年10月16日支付金川管委会土地转让金2000万元、1000万元，尚欠306.3万元至今未付。4、2012年12月27日，三联化工公司就欠原告82组暖气片签订交接单，并陈述于2012年12月底将钥匙交给了原告，原告也认可本案所涉土地及地上建筑物、附着物已实际交付。2013年1月21日，三联化机公司（甲方）与原告（乙方）签订协议，约定：甲方在金川厂址搬迁完毕后结余天然气19181m，按甲方与呼和浩特世洁燃气有限责任公司的协议优惠价1.59／m折合人民币30497.79元。经甲乙双方协商达成如下协议：甲方用结余燃气款与甲方欠乙方的82组暖气片相抵。甲、乙双方签字盖章予以确认。5、2013年12月4日，呼和浩特市人民政府专题会议纪要（2013）99号《研究大库伦村整体改造等有关事宜》第四条第五款载明：为加快推进际华五三零三服装有限公司智能化中高档服装生产园和世纪呼白酒业综合生产服务基地项目建设，市土地收储中心负责按照规定程序有偿收回××区原三联化工国有建设用地使用权，并尽快组织招拍挂出让，规范企业用地手续。6、2014年5月8日，金川管委会向呼和浩特市土地收购储备拍卖中心发出呼开金管函发（2014）8号《呼和浩特经济技术开发区金川工业园区管理委员会关于有偿收回内蒙古三联化工股份有限公司土地使用权的函》载明：......现根据呼和浩特市人民政府专题会议纪要（2013）99号《研究大库伦村整体改造等有关事宜》第四条第五款"市土地收储中心负责按照规定程序有偿收回××区原三联化工国有建设用地使用权，并尽快组织招拍挂出让，规范企业用地手续"的要求，请贵单位能否依照各方已确认的价格根据土地收储的相关规定组织实施该宗土地的收购、招拍挂工作。7、2015年11月23日，三联化工公司、三联化机公司作为原告向本院起诉作为被告的金川管委会，诉讼请求为：⑴依法确认被告超越行政职权与二原告签订的两份《协议书》因违法而无效；⑵判令被告向原告返还位于金川开发区金四路南侧、土地使用面积为94920.6m3的土地及地上房屋，并返还国有土地使用权原件（证号：呼国用2008第00154号）；⑶判令被告赔偿原告三联化工公司损失406.64万元，赔偿原告三联化机公司经济损失1080.3万元；⑷本案诉讼费由被告承担。2016年6月16日，本院作出（2015）回行初字第00020号行政裁定书，以本案不属于行政诉讼的受理范围为由，裁定驳回原告的起诉。原告不服，提起上诉，呼和浩特市中级人民法院于2016年12月29日作出（2016）内01行终88号行政裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。2017年3月13日，际华公司作为原告向呼和浩特市中级人民法院起诉作为被告的金川管委会、三联化工公司、三联化机公司，诉讼请求为：⑴依法确认际华公司与金川管委会2012年9月14日所签协议书无效；⑵依法确认金川管委会与三联化工公司2012年4月12日所签协议书无效；⑶依法确认金川管委会与三联化机公司2012年4月12日所签协议书无效；⑷判令三被告连带返还土地转让款3000万元及利息7525138.9元（利息暂算至2017年1月20日，之后的利息按银行同期贷款利率计算至三被告返还全部土地转让款之日止）；⑸判令被告支付际华公司管理费、公证费、水电费、测绘费等各项损失共计1833035.19元。2017年6月22日，呼和浩特市中级人民法院作出（2017）内01民初106号民事判决书，认定际华公司与金川管委会签订的合同合法有效，判决驳回原告际华公司的诉讼请求，该判决已生效。8、2018年3月14日，呼和浩特市国土资源局发文答复本院如下：一、本案所涉土地位于金川开发区金四路南侧，土地性质为国有建设用地，土地使用权类型为出让，用途为工业用地，使用权面积为94920.606平方米，地号：4-03-N-40。二、本案涉及的土地已办理出让手续，在投资额达到开发投资总额25%以上可以进入二级市场交易，在不改变土地用途的情况下，不需要重新招拍挂。交易前不需要到我局办理备案手续。三、交易完成后，应及时到不动产登记中心办理登记手续。办理登记时如地上有建筑物应保持房地权利主体一致的原则。办理不动产转移登记时应提交以下材料原件：申请书、身份证明材料、土地（房屋）权利证书、转移合同、人民法院判决书、协助执行通知书、完税凭证，涉及宗地分割的还应提交权籍调查成果。9、2005年12月22日，三联化工公司分别取得了坐落于呼和浩特市××区南侧房屋所有权证号为：土左房字第025425号、土左房字第025426号、土左房字第025427号、土左房字第025428号、土左房字第025429号、土左房字第025430号、土左房字第025431号。2008年7月23日，三联化工公司取得了坐落于呼和浩特市××区南侧呼国用2008第00154号国有土地使用证。本案所涉土地面积为110.21亩，该宗地的四至为东至：中石化集团内蒙古航宇石油化工有限公司，南至：西部天然气公司，西至：呼和浩特众环数控机床装备有限公司、内蒙古世纪呼百酒业有限责任公司，北至金四路。本案所涉地上建筑物的房屋所有权证号为：土左房字第025425号、土左房字第025426号、土左房字第025428号、土左房字第025430号。上述房屋所有权及土地使用权至今仍在三联化工公司名下，因税费等问题未办理变更登记。三联化机公司是三联化工公司所属的全资子公司，是本案所涉土地地上建筑物的使用人。本院认为，本案系建设用地使用权转让合同纠纷，其争议焦点是：1、原告诉请二被告为其办理房屋所有权及土地使用权变更登记有无事实及法律依据，应否得到支持。2、二被告应否连带支付原告迟延履行的利息损失及其他各项损失1832634.19元。针对第一个争议焦点，本院认为，原告诉请二被告为其办理房屋所有权及土地使用权变更登记有事实及法律依据，应予以支持，理由如下：第一，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定："依法成立的合同，自成立时生效。"本案中，被告金川管委会分别与被告三联化工公司、三联化机公司、原告签订的《协议书》，系各方真实意思表示，内容、形式合法，不违反法律、行政法规的强制性规定，本院对其合法性、有效性予以确认。通过查明事实可以确认，被告金川管委会作为机关，以民事主体身份先行与被告三联化工公司、三联化机公司分别签订《协议书》，之后再与原告签订《协议书》，进而协调二被告之间完成了就本案所涉土地及地上建筑物、附着物的转让，从中并未获益，而是为了履行相应职能实施的民事法律行为，且被告三联化工公司、三联化机公司认可已收到全部补偿款，并已交付原告本案所涉土地及地上建筑物、附着物，原告对此也予以认可。因此，原告与被告三联化工公司之间形成了事实上的转让法律关系，双方为本案所涉转让权利义务的最终承受方，上述三份《协议书》是一个整体，对协议各方均有法律约束力，各方应依约履行各自的义务。《协议书》明确约定了转让方协助受让方办理土地变更登记和房产等手续，领取国有土地使用权证和房产证。原告作为受让方在履行完付款义务以及本案所涉土地及地上建筑物已经实际交付后，有权要求二被告履行办理房屋所有权及土地使用权变更登记的合同义务。第二，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条规定："土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当按照规定办理过户登记。......"《中华人民共和国物权法》第一百四十五条规定："建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记。"第一百四十六条规定："建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。"本案中，原告作为土地使用权及地上建筑物的受让方，请求房地一并处分，符合法律规定。第三，自2012年4月12日被告金川管委会分别与被告三联化工公司、三联化机公司签订《协议书》起，已有六年之久，前两次诉讼以驳回原告起诉、诉讼请求而告终，本案所涉土地及地上建筑物至今仍然闲置，不能物尽其用产生效益，给涉案企业生产发展带来不利影响。由此，从本案实际情况出发，原、被告应当继续履行合同，依约协助办理房屋所有权及土地使用权变更登记，以期实现各自合同目的和金川工业园区的总体规划。针对第二个争议焦点，本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定："当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。"《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定："当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。"本案中，原告主张二被告连带支付迟延履行利息损失及其他各项损失1832634.19元的请求权基础是二被告未履行办理房屋所有权及土地使用权变更登记义务，而未能办理变更登记的原因是税费等问题，责任并不全在被告，且协议中并未约定这方面的损失，更何况其他各项损失是原告实际占用本案所涉土地及地上建筑物日常经营支出的管理费、公证费、水电费、测绘费等，与被告无关。故原告应当承担举证不能的不利后果，其主张损失的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，并经本院审判委员会研究决定，判决如下：一、被告呼和浩特经济技术开发区金川工业园区管理委员会、被告内蒙古三联化工股份有限公司于本判决生效后，共同协助为原告际华五三零三服装有限公司向登记机构办理坐落于呼和浩特市××区南侧呼国用2008第00154号国有土地使用证的面积为110.21亩国有土地使用权变更登记。二、被告呼和浩特经济技术开发区金川工业园区管理委员会、被告内蒙古三联化工股份有限公司于本判决生效后，共同协助为原告际华五三零三服装有限公司向登记机构办理坐落于呼和浩特市××区南侧房屋所有权证号为：土左房字第025425号、土左房字第025426号、土左房字第025428号、土左房字第025430号的地上建筑物所有权变更登记。三、驳回原告际华五三零三服装有限公司的其他诉讼请求。案件受理费83010元，原告际华五三零三服装有限公司负担82910元，被告呼和浩特经济技术开发区金川工业园区管理委员会、被告内蒙古三联化工股份有限公司共同负担100元。如不服本判决，可自本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人及代理人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 段剑平审 判 员 温静波人民陪审员 郑 军 二0一八年四月二十五日书 记 员 邢燕玲