四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川13民终3590号 上诉人（原审被告）：伏亮，男，1955年11月8日出生，汉族，住四川省阆中市。 委托诉讼代理人：陈怡，四川伊丽达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘彦林，四川伊丽达律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杨长勋，男，1971年7月10日出生，汉族，住四川省阆中市。 委托诉讼代理人：杨强，四川源正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓志军，四川源正律师事务所律师。 原审被告：王征强，男，1968年9月20日出生，汉族，住四川省阆中市。 委托诉讼代理人：田玉海，阆中市恒生法律服务所法律工作者。 原审被告：何云树，女，1963年2月28日出生，汉族，住四川省阆中市。 委托诉讼代理人：田玉海，阆中市恒生法律服务所法律工作者。 上诉人伏亮因与被上诉人杨长勋及原审被告王征强、何云树第三人撤销之诉一案，不服四川省阆中市人民法院（2018）川1381民撤1号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人伏亮的委托诉讼代理人陈怡、刘彦林，被上诉人杨长勋的委托诉讼代理人杨强、邓志军，原审被告王征强、何云树的共同委托诉讼代理人田玉海到庭参加诉讼。本院现已审理终结。 伏亮上诉请求：一、撤销(2018)川1381民撤1号民事判决，改判驳回杨长勋的诉讼请求；二、本案一审、二审的诉讼费由杨长勋承担。事实与理由：一、一审认定杨长勋对涉案房屋享有的权利优先于伏亮享有的抵押权错误。2014年4月1日王征强、何云树向伏亮借款时，以涉案房屋抵押担保并办理了抵押登记，生效裁判文书对该抵押权予以了确认。故伏亮对涉案房屋享有的抵押权应当受到法律的保护。虽然杨长勋与王征强、何云树签订的买卖合同有效，但是双方未办理涉案房屋过户登记手续。根据《物权法》规定，涉案房屋截至目前所有权人仍然是王征强、何云树，其2014年4月1日设立抵押权的行为系有权处分，同时上诉人办理涉案房屋的抵押登记时主观没有恶意，不存在恶意串通的情形。关于杨长勋、伏亮就涉案房屋享有的民事权益的保护顺位。伏亮享有的抵押权属物权，杨长勋基于房屋买卖合同对涉案房屋享有债权。根据物权优于债权的原则，伏亮享有的抵押权优先于杨长勋享有的债权。特别是，杨长勋购买涉案房屋以后，因自身原因长达九年未办理房屋过户登记，也未采取措施办理其他公示登记，怠于行使合同权利，应承担相应的法律风险。此外，杨长勋及其家人常年在外务工，早巳脱离了农村生活，且经济收入与城镇居民大致相当，生活水平与城镇居民无异，其享有的民事权利不是我国法律所规定的应当给予特殊保护的范围。一审法院以国家大力推行城镇化战略，鼓励农村居民进城改善其生活条件为由，作出有违法律规定的判决。二、一审适用法律错误。《民法总则》第十条规定：“处理民事纠纷，应当依照法律，法律没有规定的，可以适用习惯”；第十一条规定：“其他法律对民事关系有特别规定的，依照其规定”。一审人民法院未严格按照依照《担保法》、《物权法》等及物权优于债权的原则判决本案，径行依照国家政策判决，违反了穷尽法律规则方能适用法律原则的基本法律精神，所作判决有失公允。 杨长勋辩称，第一，伏亮与王征强之间的抵押系恶意串通，应当无效。一是王征强、何云树已于2009年将涉案房屋出售给杨长勋，王征强再将该房屋进行抵押系无权处分。二是伏亮在庭审中述称涉案借款时间是2015年4月1日，（2015）阆民初字第5438号民事判决认定的借款时间也是2015年4月1日，但是涉案房屋的抵押登记时间2014年4月1日。并且，2015年4月1日，伏亮并没有向王征强出借37万元。三是涉案房屋抵押期限已过，不再具有优先效力。并且，伏亮未办理继续抵押手续。四是伏亮在起诉涉案借款时债权未到期。五是伏亮未实地查看抵押物，而抵押房屋一直由杨长勋居住。另案中王征强抵押给伏亮的房屋，伏亮进行了现场查看。第二，涉案借款是否真实尚无证据证明。伏亮在借款纠纷和第三人撤销之诉案件中的陈述前后矛盾，对借款事实不能做出合理解释，所述内容多数虚假。第三，杨长勋对涉案房屋也享有物权。根据物权法司法解释一第二条的规定，杨长勋是实际权利人。第四，杨长勋的物权来源于合法买卖，伏亮的抵押权来源于高利贷。伏亮在阆中法院的七案判决可以证实伏亮长期从事放贷业务。相关借贷行为应当无效，抵押行为也相应无效。第五，涉案房屋是杨长勋唯一住房。高利贷与普通人的生存权发生冲突，生存权应该得到保护。 王征强、何云树辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。王征强与何云树的另一套住房已被伏亮占有。 杨长勋向一审法院起诉请求：一、撤销四川省阆中市人民法院（2015）阆民初字第5438号民事判决书第二项中“原告伏亮对被告王征强、何云树共有的位于保宁办事处滨江路西段三期还房5幢6层面积为89.11平米的房屋拍卖、变卖所得价款有优先受偿的权利”；二、依法判令王征强、何云树立即为杨长勋办理阆中市滨江路西北段三期还房5幢18单元6层的房屋产权证及土地使用权证；三、依法判令王征强、何云树按购房总额的20％向杨长勋支付违约金；四、本案的诉讼费用由伏亮、王征强、何云树承担。 四川省阆中市人民法院（2015）阆民初字第5438号民事判决书认定事实：2015年4月1日，王征强、何云树在伏亮处借款370，000元，约定违约金每日按借款总额的千分之三计算。2015年5月23日，王征强、何云树在伏亮处借款222，000元（由2013年5月23日借款本金150，000元及两年借款利息72，000元组成），约定违约金每日按借款总额的千分之三计算。2015年7月18日，王征强、何云树在伏亮处借款130，000元，约定利息为月息3%。2015年8月20日，王征强、何云树在伏亮处借款340，537元（由2012年8月10日借款本金100，000元及利息、2013年10月4日借款本金50，000元及利息、2014年10月27日借款本金100，000元及利息组成），约定违约金每日按借款总额的千分之三计算。同时王征强、何云树将其夫妻共同所有的位于阆中市保宁办事处滨江路西段三期还房5幢6层面积为89.11平米、保宁办事处寓新街31号面积为68.43平米的房屋抵押给伏亮并办理了他项权登记。王征强、何云树在偿还伏亮4.2万元后未再按约定偿还借款。该民事判决主文如下：“一、被告王征强、何云树于判决生效后十五日内偿还伏亮借款1,020,537元，并自2015年10月10日起以本金858,000元为基数按月利率2％支付借款利息；二、原告伏亮对被告王征强、何云树共有的位于保宁办事处滨江路西段三期还房5幢6层面积为89.11平米、保宁办事处寓新街31号面积为68.43平米的房屋拍卖、变卖所得价款有优先受偿的权利；三、驳回原告的其他诉讼请求”。 一审法院认定事实：杨长勋系四川省阆中市枣碧乡松林塘村村民，长期在外务工。2009年11月30日，杨长勋与王征强、何云树签订《房屋买卖合同》，约定：王征强、何云树将位于阆中市滨江路西段三期还房5幢18单元6楼、面积89.11平方米的房屋以28.8万元价出售给杨长勋。杨长勋应于2009年12月15日前支付24.8万元，剩余房款在王征强、何云树将房屋产权、土地使用权办理过户给杨长勋时一次性支付。任何一方违约应向守约方支付购房总额20％的违约金。2009年12月3日，杨长勋向王征强支付购房款24.8万元，王征强、何云树向杨长勋交付了房屋。杨长勋及家人一直在涉案房屋居住至今。2010年3月25日和2016年2月25日，杨长勋分别向王征强支付购房款3，000元，共计6，000元。王征强、何云树取得该房的权属证书后一直未给杨长勋办理房地产权属过户登记。2014年4月1日，王征强、何云树向伏亮借款时，又将该房屋作为抵押担保物，并办理了房屋抵押登记。因王征强、何云树未按约定向伏亮偿还借款，伏亮向一审法院提起民间借贷纠纷诉讼。一审法院审理该案中，杨长勋不知情也未参加诉讼。一审法院于2015年12月3日作出（2015）阆民初字第5438号民事判决。该判决生效并进入强制执行阶段后，杨长勋才知晓涉案房屋被抵押之事，遂诉至一审法院。 一审法院认为,王征强、何云树向伏亮借款时提供抵押的房屋，系已出售并交付给杨长勋居住使用的住房，伏亮起诉王征强、何云树民间借贷纠纷一案中诉请对抵押房屋拍卖、变卖所得价款优先受偿，因此该案的处理结果可能会影响到本案杨长勋的民事权益，杨长勋在该案中应作为第三人参加诉讼。杨长勋实际并未参加诉讼，其原因并非归责于杨长勋本人。故杨长勋有权提起本案第三人撤销之诉。伏亮辩称杨长勋提起第三人撤销之诉缺乏法律依据的主张不能成立。《中华人民共和国物权法》第9条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。但法律另有规定的除外”。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第29条又规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的50%。”综合上述两规定，杨长勋在房屋抵押登记之前已与王征强、何云树签订《房屋买卖合同》，并已按合同约定向被告王征强、何云树支付了绝大部分房款，且因生活所需实际居住使用，由于王征强、何云树的原因长期未能办理产权过户手续，故杨长勋对该房屋享有的权利应优先于伏亮享有的抵押物权。当前国家正大力推行城镇化战略，鼓励农村居民进城以改善其生活条件。故农村居民在城区享有住房同样是生活所需，本案诉争房屋是杨长勋在城区的必要生活住房，伏亮未能提供杨长勋在城区还有其他生活住房的证据，故庭审中伏亮提出“杨长勋在农村老家尚有住处，诉争房屋并不是其唯一生活用房，不应保护其权利”的这一主张，不予采纳。据此，杨长勋主张撤销本院（2015）阆民初字第5438号民事判决书第二项中“原告伏亮对被告王征强、何云树共有的位于保宁办事处滨江路西段三期还房5幢6层面积为89.11平米的房屋拍卖、变卖所得价款有优先受偿的权利”内容的诉讼请求于法有据，予以支持。本案是第三人撤销之诉，应当解决的事项仅限于已生效裁判文书中内容错误、损害杨长勋民事权益的部分，故杨长勋请求判令王征强、何云树为其办理房地产权利证书、向其支付违约金等不属于本案解决的范围，不予支持。综上，依照《中华人民共和国共和国民事诉讼法》第五十六条第三款之规定，判决：一、撤销四川省阆中市人民法院（2015）阆民初字第5438号民事判决书中判决主文第二项中“原告伏亮对被告王征强、何云树共有的位于保宁办事处滨江路西段三期还房5幢6层面积为89.11平米的房屋拍卖、变卖所得价款有优先受偿的权利”的内容；二、驳回杨长勋的其他诉讼请求。案件受理费500元，由王征强、何云树负担250元，伏亮负担250元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审查明的事实与一审一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，杨长勋与王征强、何云树签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，合法有效。杨长勋按照该合同约定，向王征强、何云树交付房款24.8万元后，王征强、何云树将涉案房屋交付给杨长勋。杨长勋接收涉案房屋后，即对涉案房屋享有占有、使用、收益的权利，并享有物权期待权。并且，杨长勋与家人从2009年起在涉案房屋居住至今。2014年4月，王征强、何云树因向伏亮借款，将涉案房屋抵押给伏亮，并办理了抵押登记，即伏亮对涉案房屋享有抵押权。因杨长勋对涉案房屋享有的居住权属于生存权，伏亮对涉案房屋享有的抵押权属于财产权。依照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释〔2002〕16号）第一条“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”、第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”之规定，生存权优于财产权，即杨长勋对涉案房屋享有的权益优于伏亮享有的抵押权。同时，王征强、何云树将涉案房屋交付给杨长勋后，杨长勋还享有请求二人协助办理房屋权属转移登记的权利，该权利系物权性债权，不属于一般意义上的债权。伏亮以一审违反物权优于债权的原则为由主张一审适用法律错误的理由不成立，本院不予采纳。 综上所述，伏亮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费500元，由上诉人伏亮负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈红卫 审判员  刘荣耀 审判员  熊 东 二〇一八年十二月十九日 书记员  凌鸿雁