云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）云01民终4802号上诉人（原审被告）：昆明市西山区明波社区居民委员会。住所：昆明市西山区明波社村明河路。负责人：张建祖，职务：主任。委托诉讼代理人：杨福顺、陆贞娟，云南震序律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：马钿浩，男，汉族，1931年2月23日生，身份证登记住址：浙江省慈溪市。委托诉讼代理人：晏如莎、朱启松，云南华恒律师事务所律师，特别授权代理。原审被告：昆明震通房屋拆迁有限公司。住所：昆明市西山区西郊八公里西山建筑经营公司内。法定代表人：董妮，职务：董事长。原审被告：昆明市西山区马街镇明波庄房股份合作社。住所：昆明市西山区明河路**（鸿运小区正大门口）负责人：董正明。原审第三人：昆明市百鹤林金属钢品有限责任公司。住所：昆明市西山区明波庄房村泽子底/div>法定代表人：马鹤森，职务：董事长。原审第三人：马鹤森，男，汉族，1955年8月3日生，浙江省慈溪市人，身份证登记住址：浙江省慈溪市。上诉人昆明市西山区明波社区居民委员会因与被上诉人马钿浩、原审被告昆明震通房屋拆迁有限公司、昆明市西山区马街镇明波庄房股份合作社、原审第三人昆明市百鹤林金属钢品有限责任公司、马鹤森土地租赁合同纠纷一案，不服昆明市西山区人民法院（2017）云0112民初3975号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月1日受理后，依法组成合议庭，对本案公开进行了审理。本案经报请批准延长审理期限。本案现已审理终结。昆明市西山区明波社区居民委员会上诉请求：撤销原审判决并改判驳回被上诉人马钿浩的全部诉讼请求。本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人起诉的案由是房屋拆迁安置补偿合同纠纷。其起诉的依据是租地合同和拆迁安置补偿协议。但被上诉人并非租地合同的实际履行主体。也不是被拆迁人，因此其诉讼主体并不适格。关于昆地准字（2000）第474号地块上厂房拆迁补偿款受益人问题，无论是基于土地租用协议书的约定，还是根据谁投资、谁所有、谁受益的原则，被上诉人均无权取得补偿。一审诉讼过程中，被上诉人对租金均由一审第三人昆明市百鹤林金属钢品有限责任公司及马鹤森支付的事实予以认可。也就是说被上诉人虽然是租地合同签订者却从未支付过任何租金，这足以说明土地租用协议项下的474号地块的实际经营和使用人是第三人和马鹤森，土地租赁合同关系中的承租人已经发生了变更。即使认为承租人未发生实质变更的，马鹤森和昆明市百鹤林金属钢品有限责任公司支付租金的行为至少构成承租人的加入。值得注意的是上述租金的收款人都是上诉人，上诉人收款后根据交款人要求开具的收款收据和发票。被上诉人马钿浩答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。原告马钿浩向一审法院提出诉讼请求，判令被告：1、被告昆明震通房屋拆迁有限公司、昆明市西山区明波社区居民委员会、昆明市西山区马街镇明波庄房股份合作社共同支付原告拆迁补偿款1830000元；2、被告昆明震通房屋拆迁有限公司、昆明市西山区明波社区居民委员会、昆明市西山区马街镇明波庄房股份合作社承担案件受理费。一审法院确认法律事实：2002年7月3日，原告马钿浩（乙方）与明波居民委员会庄房居民小组（甲方）签订《土地租用协议书》，约定：甲方将庄房村泽子底土地昆地准字（2000）第474号土地9.5亩出租给乙方办厂使用，租面积9.5亩。协议期限自2002年8月31日至2032年8月31日，共三十年。在协议有效期内，如因国家建设征用被使用的土地时，双方应服从征用土地上的一切投资补偿归乙方所有，土地征用补偿费归甲方所有。2017年3月15日，马钿浩出具委托书，载明：“马钿浩系昆明市西山马街办事处明波居委会庄房村**地块的承租人。因年龄及身体原因，不能亲自办理上述地块上相关厂房拆迁后续事宜。现委托尹嘉乾前往办理上述地块厂房拆迁的所有手续，包括设施设备拆迁后续事宜、签订拆迁合同、代收拆迁款项等一切与之相关的手续。受托人在委托权限范围内所签署的有关文件委托人均予以承认，并愿意承担由此产生的一切经济和法律责任。委托期限至上述事宜办理完毕止。受托人无转委托权。”同日，浙江省宁波市永欣公证处对马钿浩的上述委托书进行公证。2016年10月15日，被告震通公司（拆迁人、甲方）与被告合作社（被拆迁人、乙方）签订《西山区草海片区和安置地块保护治理和开发建设项目集体企业建（构）筑物拆迁补偿协议书》【协议编号：（二）MM集-185】，约定：乙方被拆迁建（构）筑物位于房股份合作社（马钿浩），房屋主体建筑面积：4533.95m2，房屋主体结构：砖混结构、砖木结构、钢架大棚；建（构）筑物拆迁货币补偿费包括非营业用房砖混结构补偿费204526元、非营业用房砖木结构补偿费29410元、营业用房钢架大棚补偿费1117107元、非营业用房钢架大棚补偿费765220.5元、简易房补助费2473元、太阳能管7500元、太阳能7200元、电话540元、铁大门3189.6元、化粪池4800元、水池500元、地坪26272.35元、有盖水沟28990元、无盖水沟5200元、动力线20640元、树（胸径10cm）70元、货物搬运208131.9元、行车安拆补助费75096.4元；其他补助费包括营业用房停产停业补助费223421.4元及非营业用房停产停业补助费61544.7元、搬家费3500元；以上费用合计2795332.99元；在签订本协议后，甲方在五日内向乙方支付拆迁补偿费总额的50%，即1397666.5元，乙方腾空房屋，交付钥匙，结清水、电、气、通讯等费用并办理销户手续，经各级部门验收合格，甲方向乙方一次性付清拆迁补偿总额50%的尾款，即1397666.49元；被拆迁上不得拆除原房屋的门、窗、水、电、煤气表附属设施，并保证房屋主体结构完好。”。该份《西山区草海片区和安置地块保护治理和开发建设项目集体企业建（构）筑物拆迁补偿协议书》的乙方一栏印有被告合作社的签章，乙方经办人一栏的签名为“尹嘉乾”；同时昆明市西山区人民政府马街街道办事处昆明市西山区明波社区居民委员会在主管单位一栏签章。2017年3月23日，被告居委会向尹嘉乾出具暂扣通知，载明：“2016年10月15日由马钿浩委托尹嘉乾签订庄房居民小组草海北片区3号地块拆迁协议，总拆迁补偿款2795332.99元。明波居委会、庄房居民小组暂扣出昆明市百鹤林金属钢铁有限公司（马鹤森）所借款项183万元，及庄房小组的租金和折旧费418720.64元，剩余546612.35元支付给马钿浩的代理人尹嘉乾。尹嘉乾拿到拆迁补偿款后必须在七天内将厂房全部搬离，并由拆迁公司拆除。”尹嘉乾在该份暂扣通知的被通知人签收处签名。2017年3月27日，尹嘉乾在被告震通公司出具的草海西岸（二标段）明波社区征地拆迁房屋拆迁验收单的产权人确认一栏签字。2009年8月17日，被告马鹤森出具《承诺书》，载明：“今有百鹤林公司，法人马鹤森欠明波社区明波农经站1830000元，没有包含利息，待本金结算后再计付利息，本人承诺并提出归还办法如下：……4、今后若被征用拆迁时，则先用拆迁费结算所欠借款。”另查明，百鹤林公司成立于2003年2月28日，住，住，住所地为昆明市西山区明波庄房村泽子底鹤森为法定代表人。市西山区土地监察中队于1999年10月31日出具《土地违法案件行政处罚决定书》，认为1996年12月，明波办事处庄房村未经土地管理部门批准用地，擅自占用该村集体土地9.5亩建办明波建筑材料厂，故对明波办事处庄房村非法占用9.5亩土地的行为处以罚款3167元，并责令该单位到土地管理部门补办完善农业建设用地手续。1999年12月，西山区马街镇明波办事处庄房村递交用地申请，载明：“西山区马街镇明波办事处庄房村为大力发展乡镇企业，增加村集体收入，96年12月用本社土地9.5亩自筹资建设明波建筑装饰材料厂，有关工程根据清理非农建设用地，补办完善用地手续，请给予补办完善用地手续。”庄房村村民委员会、西山区马街镇明波办事处、西山区马街镇人民政府在上述用地申请上签章同意补办相关手续。2000年11月28日，昆明市土地管理局向西山区马街镇明波办事处庄房村出具昆明市建设用地批准通知书[地准字（2000）第（474）号]，载明：“经昆明市人民政府批准你单位建明波建筑材料厂工程，用地面积9.5亩，请按《中华人民共和国土地管理法》及有关规定，办理各项手续。注意事项：1、用地单位凭此通知支付补偿费用和缴纳国家规定的各项费、税。”此外，为查明本案事实，本院依法向昆明市西山区市场监督管理局调取明波建筑材料厂工商登记信息，昆明市西山区市场监督管理局向本院出具情况说明，载明：“未在工商登记系统中找到明波建筑装饰材料厂在西山区的工商登记信息。”庭审中，原告、被告合作社、居委会认可本案诉争的土地即为昆明市建设用地批准通知书[地准字（2000）第（474）号]中涉及的土地，原告及合作社均认可上述土地并未办理建设用地许可证。被告合作社认可实际并没有成立明波建筑装饰材料厂，涉案土地出租给马钿浩时系空地，涉案土地上的建筑物均系马钿浩建盖。原告认可收到拆迁补偿款546612.35元，并认可租金分别由马钿浩、马鹤森及百鹤林公司缴纳，由于马钿浩及马鹤森系父子，故马鹤森及百鹤林公司均是代马钿浩缴纳。被告居委会则认为《土地租用协议书》的承租人已变更为百鹤林公司，故百鹤林公司缴纳租金；同时百鹤林公司的法定代表人马鹤森已将本案诉争拆迁补偿款作为马鹤森、百鹤林公司向被告居委会借款2000000元的担保，故居委会暂扣了本案诉争的拆迁补偿款1830000元。被告合作社认为《土地租用协议书》的承租人系马钿浩，并未变更为百鹤林公司。一审法院认为：本案原告实质系依据与明波居民委员会庄房居民小组签订的《土地租用协议书》为基础向被告主张权益,故应首先审查该合同的效力。根据《土地租用协议书》、昆明市建设用地批准通知书[地准字（2000）第（474）号]以及原告、居委会、合作社的陈述，故确认《土地租用协议书》中的土地应为集体所有，故根据《土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”的规定，由于原告将承租的土地用于非农业建设并未依法取得建设用地许可证，故《土地租用协议书》因违反上述法律规定，应认定为无效。鉴于此，针对原告主张的拆迁补偿款，在拆迁款的归属不能依据无效的《土地租用协议书》进行确定的情形下，应根据“谁投资、谁所有、谁受益”的原则进行确定。庭审中作为出租房的合作社认可出租地上的建筑物系原告建盖，根据西山区马街镇明波办事处庄房村递交的用地申请，并未在昆明市西山区市场监督管理局查询到明波建筑装饰材料厂的登记信息，而居委会、百鹤林公司以及马鹤森均未提交证据证明涉案土地上的建筑物系百鹤林公司或马鹤森建盖，故对合作社认为实际并没有成立明波建筑装饰材料厂以及涉案土地上的建筑物均系马钿浩建盖的主张予以采信，原告作为投资人有权享有拆迁补偿款。综上，由于马鹤森无权享有拆迁补偿款，故其于2009年8月17日作出的将拆迁费结清借款的承诺在马钿浩未追认的情况下对马钿浩并不发生约束力，故居委会亦无权占有拆迁款。由于震通公司已将拆迁补偿款支付给居委会，故居委会应当将款项退还给马钿浩，故对于原告的该项诉讼请求予以支持。对于原告要求被告震通公司、合作社承担共同责任的诉讼请求，因上述两被告并未实际占有拆迁补偿款，故不予支持。虽然第三人百鹤林公司、马鹤森经送达起诉状副本及开庭传票未到庭应诉，但鉴于本案事实清楚、证据充分，依法可缺席判决。据此，依照《土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告昆明市西山区明波社区居民委员会于本判决生效之日起十日内支付原告马钿浩拆迁补偿款1830000元；二、驳回原告马钿浩对被告昆明市西山区明波社区居民委员会、昆明市西山区马街镇明波庄房股份合作社的诉讼请求。本案案件受理费21270元（原告已预交），由被告昆明市西山区明波社区居民委员会承担（此款与上述款项一并给付原告）。双方当事人对一审法院确认的事实均无异议，故二审经审理查明的案件事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：争议的拆迁补偿款应由谁享有？本院认为：《土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”本案中，被上诉人马钿浩与明波居民委员会庄房居民小组签订的《土地租用协议书》中的土地为集体所有，由于该土地用于非农业建设并未依法取得建设用地许可证，故一审法院认定《土地租用协议书》因违反法律强制性规定，属于无效合同并无不当。因此本案拆迁款的归属不能依据该无效《土地租用协议书》进行确定。一审法院根据“谁投资、谁所有、谁受益”的原则来确定本案产前补偿款的归属亦无不当。现上诉人提出房产并非被上诉人马钿浩建造，其不是租赁合同的实际履行主体，厂房实际上应属于原审第三人昆明市百鹤林金属钢品有限责任公司，对此，西山区马街镇明波办事处庄房村递交的用地申请中明确该土地上要成立的是明波建筑装饰材料厂，但该单位名称并未在工商行政管理部门进行登记，一审审理中原审被告昆明市西山区马街镇明波庄房股份合作社明确认可实际并没有成立明波建筑装饰材料厂，涉案土地出租给马钿浩时系空地，涉案土地上的建筑物均系马钿浩建盖，同时，本案也没有任何证据显示涉案土地上的建筑物系百鹤林公司或马鹤森建盖，故一审法院结合用地申请以及原审被告昆明市西山区马街镇明波庄房股份合作社的自认认定涉案土地上的建筑物均系马钿浩建盖并无不当，马钿浩作为投资人有权享有拆迁补偿款。至于上诉人提出的土地实际经营和使用人是原审第三人昆明市百鹤林金属钢品有限责任公司和马鹤森、马鹤森和昆明市百鹤林金属钢品有限责任公司支付租金的行为至少构成承租人的加入等主张，因本案土地租赁合同无效，不能据此确定拆迁款的归属，上诉人、昆明市百鹤林金属钢品有限责任公司、马鹤森等均没有提交证据证明建筑物系昆明市百鹤林金属钢品有限责任公司或者马鹤森建盖，故本院不予支持。对于马鹤森出具承诺将拆迁费结清借款的问题，由于本案拆迁补偿款不属于马鹤森所有，故其作出的将拆迁费抵偿其借款的承诺在被上诉人马钿浩未追认的情况下对被上诉人马钿浩并不发生约束力，故上诉人无权占有本案拆迁款。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，本院予以维持；上诉人昆明市西山区明波社区居民委员会的上诉请求无事实及法律依据，本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百一十八条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21270元，由上诉人昆明市西山区明波社区居民委员会负担。本判决为终审判决。审判长  何海燕审判员  徐 斌审判员  姚 丹二〇一八年十二月二十九日书记员  黄秋茼