山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁01民终1530号上诉人（原审原告、反诉被告）：陈杜栋，男，1982年5月2日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：陈永旺（系陈杜栋之父），男，1955年1月11日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：杨淑清，山东坤泽律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：张长冲，男，1963年10月5日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：程守法，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。原审被告：王红兵，男，1962年6月2日出生，汉族，住济南市。上诉人陈杜栋因与上诉人张长冲、原审被告王红兵房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2017）鲁0102民初1861号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年2月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈杜栋上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.诉讼费用由张长冲承担。事实和理由：1.涉案房产为房改房，山东航空公司（以下简称山航公司）原分配给张长冲，因张长冲夫妻已在女方单位享受福利分房政策，张长冲不能在山航公司再享受福利分房。在张长冲明知其配偶一方已享受福利分房政策的前提下，依然向陈杜栋出售房屋，且未将上述事实向陈杜栋履行如实告知义务，存在过错。现因张长冲的原因不能办理过户，陈杜栋有权解除合同，并要求张长冲承担合同解除的法律后果。2.山航公司出具的证明已经明确涉案房产的所有权归陈杜栋所有，张长冲没有依据取得涉案房屋及其占用使用费。一审判决陈杜栋向张长冲返还涉案房产并支付占有使用费没有事实法律依据。即使存在房屋占有使用费，因致使房屋买卖合同不能履行的过错在张长冲，该部分损失也应当由张长冲自行负担。3.本案重审时距第一次房屋鉴定时有两年之久，涉案房屋价值已经发生变化，并持续给陈杜栋造成损失，一审法院不准许对涉案房屋重新鉴定没有依据。如果法院确定不准许鉴定，那么法院就应当释明并判决张长冲支付从涉案房屋价值鉴定后至实际付款之日的银行利息。张长冲辩称，同上诉意见。张长冲上诉请求：1.依法撤销判决第三项，改判张长冲承担其中一半损失，即408726元；2.案件受理费及房产评估费由陈杜栋承担。事实和理由：1.涉案房屋为集资分房，已经办理大证，并在分户过程中，因客观原因尚未办理产权过户。且山航公司承诺陈杜栋产权合法，适当时机可以办理产权，并未影响陈杜栋合法权利，并不存在交易的障碍或明确不能办理。未过户只不过是山航公司限制人员流动的刁难行为所致遗留问题，该责任并不在张长冲而是第三方山航公司原因所致。从未明确约定办证时间，也可以看出各方都不知道张长冲何时取得房产证，只能在取得房产证后再行办理，不能以陈杜栋要求办理房产证未办为由，就依据评估价值计算所谓损失。2.张长冲同意与陈杜栋协商解除合同，陈杜栋应当返还原物，而房屋增值部分应当属于房屋所有权人，陈杜栋以等于或高于市场价值的现值占有物权所有人利益，导致张长冲承担责任。3.依据合同法规定损失赔偿可预见性原则，不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的损失。陈杜栋解除合同却致使返还房屋款项近三倍数额，违反可预见性原则。根据《合同法》第一百一十三条的规定，在本案各方均同意解除合同情况下，陈杜栋遭受损失绝非张长冲房产的增值部分，陈杜栋作为返还款项的接受方最多限于返还款项的同期银行贷款利率。返还三倍款项严重损害合同订立方的合法权益并远远超出可预见损失的法律规定，造成解约后新的不公。4.张长冲与陈杜栋并非直接交易，而是本案张长冲与王红兵已经订立履行房屋买卖合同后，因陈杜栋又自王红兵处购房所致争议。张长冲从未收取陈杜栋购房款，合同权利义并不对等，判令张长冲承担全部损失不公平。陈杜栋辩称，1.双方的合同不能履行的根本原因是张长冲的妻子已经享受过了房改政策，张长冲隐瞒该事实欺骗山航公司致使房屋至今不能办理房产证。陈杜栋也是受到张长冲的欺骗才购买的涉案房屋，至今无法办理过户手续。现在即使山航公司同意将涉案房屋卖给陈杜栋，也需要等待该案诉讼解决完毕后，山航公司让陈杜栋以第三方评估机构评估的房屋现有价值购买。该损失都是因张长冲的过错造成，法院判决其赔偿损失没有错误。2.陈杜栋没有以等于或者高于市场价值的现值占有物权所有人的利益。张长冲欺骗山航公司申请涉案房屋，2005年出卖涉案房屋获得50万元的房款并在上海购买房屋，2009年山航公司发现其欺骗行为通知其办理退房手续却迟迟不予配合，导致陈杜栋至今无法取得涉案房屋的产权，法院判决承担张长冲房屋增值损失没有错误。3.涉案房屋的增值损失是可以预见的损失。陈杜栋的父亲陈永旺与张长冲是同事，其房产证于2009年12月8日登记办理，房改出售成本价160987.15元。正是因为张长冲的欺骗及拖延处理问题的行为造成巨大的经济损失和后果。如果陈杜栋在当时购买其他人的房屋，陈杜栋早已取得房屋产权，而原审判决赔偿张长冲房屋占有使用费太不公平，张长冲无合法依据取得房屋占有费。3.张长冲是涉案合同不能履行的过错方，应当承担全部的损失，并且张长冲应当自行承担房屋占有费的损失。综上所述，法院应当驳回张长冲的上诉请求。王红兵针对陈杜栋、张长冲的上诉共同述称，一审判决认定事实不清，适用法律错误。张长冲向一审法院提出诉讼请求：1.依法解除陈杜栋与张长冲、王红兵于2007年4月24日签订的《房屋买卖合同》；2.依法判令王红兵返还陈杜栋购房款45万元；3.依法判令张长冲支付陈杜栋赔偿金暂计85万元（准确金额以鉴定意见为准）；4.诉讼费、鉴定费由张长冲、王红兵承担。张长冲向一审法院提出反诉请求：1.判令陈杜栋返还涉案房产，同意解除双方签订的合同；2.判令本案陈杜栋支付2007年4月24日至2016年1月4日期间的房屋占有费用（18.35万元），自2016年1月4日起至实际返还房屋之日承担在此期间的占有使用费（按每日73元计算）；3.本案的全部诉讼费及鉴定费用由陈杜栋承担。一审法院认定事实：张长冲原系山航公司职工，1998年张长冲参加单位房改房，分别于1998年9月4日、2002年8月9日向山东航空有限责任公司交付了购买位于济南市二环东路5746号山航公司宿舍天益阁*单元***室房屋的购房款30000元和70000元，交款事由分别为“集资购房款”、“房款”。2005年7月3日，张长冲将涉案房屋以500000元的价格出卖给王红兵，双方签订了《房屋买卖合同》，但是未办理过户手续。2007年4月24日，张长冲、王红兵、陈杜栋三方签订《房屋买卖合同》，合同主要条款为：1.张长冲、王红兵自愿将涉案房屋卖给陈杜栋，此房屋属山航公司员工房改房。2.此房屋室内面积为82平方米、3室2厅位于3层、装修房，室内物品有：大床、小床各一张、电热水器一台、抽油烟机一台、消毒碗柜一台、餐桌一张、餐椅四把、电视机一台、沙发一台、茶几一把。3.三方签下房屋买卖合同之日起，张长冲与王红兵原签的房屋买卖合同同时失效。现房屋买卖合同一经签字后不得反悔，如有反悔，张长冲、王红兵必须按当时购房全额的双倍价格赔付给陈杜栋。4.张长冲夫妻必须协助办好一切过户手续，因其的原因影响过户应承担相应的责任。2007年5月19日，王红兵出具收条一份，内容为：今收到陈杜栋房款450000元，此款额为双方最终成交价格，房款已付清。2012年11月20日，山东航空股份有限公司出具证明一份，内容为：位于济南市二环东路5746号山航公司宿舍天益阁*单元***室住宅一套，公司原分配给张长冲，现所有人应为陈杜栋。2005年7月5日，原公司职工张长冲与王红兵签订购房合同，将该住宅转让给王红兵；2007年4月24日，该房屋由我公司职工陈杜栋自王红兵处购得，并居住至今，因张长冲原因未能办理过户手续。公司认可该房屋产权应归购房人陈杜栋所有，待张长冲问题解决之后再办理产权过户手续。2013年12月26日，山东航空股份有限公司出具证明一份，内容为：原山航公司员工张长冲（已于2005年调往上海航空公司工作）夫妻已在女方单位享受福利分房政策，因此张长冲不能在山航公司再享受福利分房。2015年12月11日，山东嘉和土地房地产评估经纪有限公司出具涉案房产及配套储藏室评估报告，评估总价为1267452元。此次鉴定花费鉴定费12600元，由陈杜栋缴纳。2016年4月1日，山东众合土地房地产评估有限公司出具估价报告，涉案房产自2007年4月24日至2016年1月4日期间的租金进行了评估，租金合计为18.35万元，其中，2015年1月1日至2016年1月4日，计租时期369天，评估租金为26972元，评估费5000元，由张长冲缴纳。2017年7月7日陈杜栋申请对涉案房屋及配套储藏室进行评估鉴定。陈杜栋认可已实际接收涉案房屋及配套储藏室。一审法院认为，张长冲、王红兵与陈杜栋于2007年4月24日签订的房屋买卖合同，系三方真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，予以采信。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，张长冲、王红兵未取得涉案房产的所有权，不能履行房产的过户义务，致使陈杜栋不能实现合同目的，且张长冲也主张合同解除，因此，对于陈杜栋及张长冲要求解除合同的请求，予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。购房款45万元陈杜栋已实际交付王红兵，故陈杜栋主张王红兵返还购房款45万元，予以支持。陈杜栋主张判令张长冲支付经济损失，一审法院认为，合同解除后，陈杜栋的经济损失应为解除后另需购买该房屋的增加部分，即房屋评估价值减去当时购房款45万元。对于房屋的评估价值，虽然2017年7月7日陈杜栋提出司法鉴定申请，要求按现市场价进行评估，但房屋的价值随市场行情不断变化，对于涉案房屋的价值判断，应当首先确定价值评估时点，因陈杜栋于2015年7月31日首次请求解除合同，赔偿房屋差价损失亦是在合同解除的前提下才成立，陈杜栋请求赔偿的数额也应在此时予以固定，确定的损失不应因当事人不能控制的诉讼进程持续变化。故，对于陈杜栋主张本案因重审需再次申请鉴定房屋价值，不予支持。综上，房屋的评估价值应为1267452元，陈杜栋的经济损失应为817452元。张长冲未办理涉案房屋的产权证，导致无法进行过户，且根据三方合同约定，自三方签下房屋买卖合同之日起，张长冲与王红兵原签的房屋买卖合同同时失效，涉案房屋认定为系张长冲出售给陈杜栋，因此陈杜栋要求张长冲赔偿损失，予以支持。张长冲要求陈杜栋返还济南市二环东路5746号山航公司宿舍天益阁*单元***室，因张长冲已向公司交付了购房款并实际取得占有了房屋，在其单位未向张长冲要求返还房屋前，张长冲享有涉案房屋的使用权及用益物权，其向陈杜栋主张返还房屋（应包括配套储藏室）以及未返还期间的占有使用费并无不当，予以支持。张长冲主张陈杜栋支付2007年4月24日至2016年1月4日的占有使用费18.35万元，是参照房地产估价报告（众合评鉴字2016第086号）的评估结果，予以支持。18.35万元予以支持，2016年1月5日至实际返还之日的占有使用费，张长冲系参照评估报告中2015.1.1-2016.1.4中每日租金73元计算，也无不当，予以支持，张长冲要求自2016年1月4日起计算，系日期计算有误，予以更正。判决：一、解除张长冲、被告王红兵、陈杜栋于2007年4月24日签订的涉案房屋买卖合同；二、王红兵于判决生效之日起10日内向陈杜栋返还购房款45万元；三、张长冲于判决生效之日起10日内赔偿陈杜栋经济损失817452元；四、陈杜栋于判决生效之日起10日内返还张长冲涉案房产（含储藏室）；五、陈杜栋于判决生效之日起10日内支付张长冲2007年4月24日至2016年1月4日涉案房屋占有使用费18.35万元及2016年1月5日起至陈杜栋实际返还涉案房屋之日止占有使用费（按照每日73元标准计算的占有使用费）；六、驳回陈杜栋的其他诉讼请求；七、驳回张长冲的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16500元，房产评估费12600元，均由张长冲、王红兵负担；反诉案件受理费2426元，由陈杜栋负担1213元，张长冲负担1213元，房产评估费5000元，由陈杜栋负担。二审中，双方当事人没有提交新的证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”陈杜栋主张解除涉案的房屋买卖合同，张长冲亦同意解除，故一审法院判决涉案的房屋买卖合同解除并无不当，本院予以维持。合同解除的主要原因在于涉案房屋无法办理房屋产权证书。根据山航公司出具的证明可知，涉案房屋不能办理过户的原因在于张长冲，故涉案的房屋买卖合同解除的责任在张长冲，张长冲应赔偿陈杜栋相应的损失。一审法院根据2015年12月11日鉴定的房屋的价值减去陈杜栋购买涉案房屋时的价值确定陈杜栋的经济损失为817452元并无不当，本院予以维持。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”陈杜栋主张本案在重审时距房屋鉴定时间较长，应重新鉴定。因在2015年12月11日房屋鉴定时，陈杜栋已主张解除涉案合同，张长冲亦同意解除，故在此时陈杜栋的损失已固定，陈杜栋应当履行防止损失扩大的义务，故一审法院对于陈杜栋再次鉴定的主张不予支持并无不当。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，涉案合同解除后，陈杜栋应将涉案的房屋返还张长冲。在张长冲单位未向张长冲要求返还房屋之前，张长冲享有涉案房屋的使用权及用益物权。因陈杜栋一直使用该房屋，故一审法院判决陈杜栋向张长冲支付涉案房屋未返还期间的占有使用费并无不当，本院予以维持。各方当事人未上诉部分，视为服判息诉，本院不予审理。综上所述，陈杜栋、张长冲的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26676元，由陈杜栋负担18926元，张长冲负担7750元。本判决为终审判决。审判长  乔绪晓审判员  刘 洋审判员  李 静二〇一八年四月九日书记员  郭婷婷