湖北省罗田县人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂1123民初1888号原告：杨峰，男，1977年7月19日出生，汉族，个体工商户，住罗田县。委托诉讼代理人：余斌，湖北胜智律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：罗田县今天商贸有限责任公司。住所地：罗田县凤山镇民建街。统一社会信用代码：91421123L0833688X1。法定代表人：王成，该公司经理。委托诉讼代理人：张俊武，湖北巴源律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告杨峰诉被告罗田县今天商贸有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月7日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告杨峰及其委托诉讼代理人余斌、被告罗田县今天商贸有限责任公司的委托诉讼代理人张俊武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨峰向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告于2016年11月21日所签订的房屋租赁合同于2017年9月12日解除；2.请求判令被告赔偿原告所租赁房屋（门店）装修财产费用损失58278元及评估费2500元；3.请求判令被告退还原告房屋租金8333元（两个半月）及押金3000元，并赔偿利息损失（自2017年9月13日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至法院生效判决书指定履行之日止）；4.由被告承担本案涉诉费用。事实和理由：原、被告于2016年11月21日签订房屋租赁合同一份，约定由被告将位于罗田县今天超市西门店沿街门面2档约80平方米租赁给原告，租赁期限为2016年12月1日至2018年11月30日，租金为40000元/年，原告按合同约定支付了第一年的租金。2017年9月12日，被告向原告送达房屋租赁解除合同通知。经再三询问得知其原因是被告与房东之间没有签订房屋租赁协议，未取得合法的承租权和转租权，现房东要求被告腾退房屋。事后，被告及房东多次强制锁门要求原告退房，致使原告无法正常生产经营。由于被告在租赁期提前解除合同，致使合同目的无法实现，故应当承担违约责任并赔偿原告实际损失。为此，诉请法院判如所请。被告辩称，对原告诉请的第一项我方予以认可；第三项中返还租金8330元及押金3000元予以认可；对第二项及第四项诉讼请求我方不予认可。理由：在原、被告签订租赁合同时，已约定甲方（被告）的经营场地可使用的物业系向第三方承租，无论甲方以何种原因与第三方签订的租赁合同终止，甲、乙（原告）双方签订的协议书自动终止。甲方在其与第三方签订的租赁合同终止后，7日内通知乙方解除本协议，双方互不承担违约责任。同时，合同对房屋的装修约定明确，甲方不承担任何装修费用。我方于2017年9月12日与第三方的租赁合同到期，已按照合同约定通知了原告解除租赁合同，我方的行为没有任何违约之处，我方发出解除通知后，原告至今没有退出所租赁的房屋，对于其违约行为我方将另行主张权利。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了质证。对双方无异议的证据，原告提交的原告的身份证复印件及被告的工商登记信息、租赁合同书、通知书及解除合同通知书各一份、被告提交的房屋租赁合同、解除合同通知书的真实性，本院予以确认。双方有争议的证据：原告提交的评估报告书及评估费发票，拟证明原告装修门店不能拆除部分的实际损失金额及评估费用，被告对该证据的真实性及证明目的均持有异议，认为租赁合同已约定原告的房屋装修费用由其自行承担，且该评估报告系原告单方申请作出；合议庭评议认为，被告对该证据持有异议，但其未在本院限定的时间内向本院书面申请重新鉴定，该证据具有证明力，本院予以采信，鉴定费系原告实际发生费用，本院予以采信；被告提交的其法定代表人王成与姚文正签订的解除合同协议书、原告认为该证据的真实性无从考证，且原、被告订立租赁合同时并不知晓被告与姚文正之间是否存在租赁关系，该协议不能作为被告提前解除与原告房屋租赁合同的免责条件。因该证据与本案无关联性，且无租赁合同与其相印证，该证据不具有证明力，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告承租他人位于罗田县西门商场的房屋用于经营今天超市西门店。2016年11月21日，原、被告签订房屋租赁合同一份。合同约定：甲方（被告）将位于今天超市西门店沿街门面2档约80平方米租赁给乙方（原告）经营蛋糕店，期限自2016年12月1日至2018年11月30日，租金为40000元/年，合同保证金为3000元。甲方经营场地可使用物业系向第三方承租并签有租赁合同，无论甲方以何种原因与该第三方所签订租赁后同终止而本协议期限尚未届满的，本协议书自动终止，甲方在其与第三方所签租赁合同终止后七日内通知乙方解除协议，甲、乙双方同意互不承担违约责任，按月计算相关费用。在租赁期间，未经甲方同意不得擅自改变房屋结构，乙方在租赁期内的装修、装饰、改水、改电、添置各种设备等，其所有费用全部由乙方处理。合同到期后，乙方将可移动的装修设备设施搬走，不能移动的装修装饰无偿归甲方所有。乙方有下列情形之一的，甲方可以解除合同：1.租金、水电费未按合同的相关条款按期交付；2.擅自将房屋转租、转借或将房屋改变用途；3.出现重大消防安全隐患或问题；4.政府行为。如一方违约，需按合同约定的租金总额的20%向对方支付合同违约金。合同签订后，原告按约向被告交纳了租金40000元及保证金3000元。2016年12月6日，原告就其租赁的门店的第二、三间与许敏签订合作协议，共同开设饰品店。2017年8月18日，被告向各租赁商发出通知，内容为：今天超市西门店因合同到期，定于2017年8月25日全面清场，后续房屋续租问题请联系房东姚总。2017年9月12日，被告向原告送达了解除合同通知书，通知双方于2016年11月21日房屋租赁合同自原告接到通知当日解除。后原告就其承租门店的装修现时价值申请湖北循其本价格鉴定评估有限公司进行价格鉴定，湖北循其本价格鉴定评估有限公司于2017年10月11日作出鄂循价鉴（黄冈）﹝2017﹞第71号价格鉴定评估报告，该评估报告主要内容为：评估基准日为2017年9月29日，确定杨峰的店面装修现时价格，为其索赔提供参考依据。根据本次评估对象及评估目的，确定评估标的在评估基准日的市场价格水平。评估结论：杨峰位于罗田县凤山镇民建街租赁的门店装修现时价格在鉴定基准日的总价值为58278元。原告交纳了2500元评估费。现原、被告对原告租赁期间的装修财产损失的赔偿、租金及押金的退还等事宜未能达成一致协议，为此原告诉至本院。本院认为，原、被告于2016年11月21日签订的房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示，该合同在约定租赁期的情况下，另行约定“甲（被告）方经营场地可使用物业系向第三方承租并签有租赁合同的，无论甲方以何种原因与该第三方所签订租赁后同终止而本协议期限尚未届满的，本协议书自动终止，甲方在其与第三方所签租赁合同终止后七日内通知乙方（原告）解除协议，甲、乙双方同意互不承担违约责任，按月计算相关费用”系显失公平，原告有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销该合同，但原告未在法律规定的时间内行使变更权和撤销权，该合同依然为有效合同，对原、被告具有约束力。在原告无法定及约定解除合同的情形下，被告于2017年9月12日通知原告解除双方于2016年11月21日签订的房屋租赁合同，其行为构成违约，现原告请求确认双方于2016年11月21日所签订的房屋租赁合同于2017年9月12日解除，该请求本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原、被告签订的房屋租赁合同约定了原告在承租期内和合同到期后装修、装饰等费用的处理问题，但对解除合同的情形下原告装修、装饰等费用如何处理没有约定。虽然双方签订的合同约定被告对期限届满前解除合同不承担违约责任，但不能免除被告应承担的赔偿责任，故被告对因提前解除合同造成原告的装修、装饰等费用的损失应予赔偿。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；……。法律另有规定的，适用其规定。因原、被告的房屋租赁合同于2017年9月12日解除，原告申请鉴定评估基准日为2017年9月29日，其租赁的门店装修现时价格在鉴定基准日的总价值为58278元，因其鉴定评估基准日迟于合同解除日，符合法律规定，故该鉴定评估基准日作出的现时总价值58278元即为原告剩余租赁期内装饰装修残值损失。对该装饰装修残值损失58278元及评估费2500元，被告应承担赔偿责任。本案在审理过程中，被告同意退还原告房屋租金8333元及押金3000元，原告要求被告赔偿房屋租金及押金的利息损失没有法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、杨峰与罗田县今天商贸有限责任公司于2016年11月21日所签订的房屋租赁合同于2017年9月12日解除；二、罗田县今天商贸有限责任公司赔偿杨峰房屋装修损失58278元：三、罗田县今天商贸有限责任公司退还杨峰房屋租金8333元、押金3000元，共计11333元；四、罗田县今天商贸有限责任公司支付杨峰鉴定费损失2500元；五、驳回原告其他诉讼请求。上述二、三、四项合计72111元，限罗田县今天商贸有限责任公司于本判决生效后三日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1602元，由被告罗田县今天商贸有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审 判 长  龚秋梅审 判 员  瞿学知人民陪审员  方盛辉二〇一八年四月二十五日书 记 员  邓 莹