上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0104民初876号原告：余衍波，男，1996年4月23日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：崔金杰，上海小城(苏州)律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙睿，上海小城律师事务所律师。被告：张喆，男，1983年10月16日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：吴银海，上海达贤律师事务所律师。委托诉讼代理人：金逸凯，上海达贤律师事务所律师。原告余衍波与被告张喆房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人崔金杰、孙睿、被告委托诉讼代理人吴银海、金逸凯到庭参加诉讼。当事人合意延长简易程序适用期间。本案现已审理终结。余衍波向本院提出诉讼请求：1.解除原被告间签订的《上海房地产买卖合同》；2.解除原被告间签订的《协议》；3.被告向原告返还购房款700,000元；4.被告向原告返还装修补偿费1,410,000元；5.被告向原告支付违约金12,660元；6.被告向原告支付赔偿金812,000元；7.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2017年8月19日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》和《协议》，约定张喆以406万元向余衍波转让上海市田林十一村XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，房价款为2,650,000元，装修补偿款为1,410,000元，同时约定，张喆于2017年11月15日前将系争房屋交房给余衍波，双方于2017年12月30日前办理房屋转让过户手续，若张喆未按约定期限将房屋交房余衍波，应向余衍波承担违约责任。合同、协议签订后，余衍波按约向张喆支付房款、装修补偿款计2,110,000元，但张喆未按约将系争房屋交房余衍波，严重侵害了余衍波的权利。故诉诸贵院，望判如所请。张喆辩称，不同意余衍波的诉讼请求。关于诉请1、2，原被告签订的买卖合同及协议，合法有效，双方均应履行。张喆在收到余衍波房款后第一时间办理注销抵押手续，积极履约的。张喆事出有因，交房延期一个月，且于2017年11月12日已提前告知余衍波不能按期交房，余衍波也表示谅解，2017年11月14日张喆与余衍波之母徐某有短信往来，进行了沟通，双方重新进行了协商，故不能作为余衍波解除合同的理由；补充条款和买卖合同第10条是相互冲突的，证明了张喆先交房的权利义务的来源，张喆有继续履约的条件，余衍波没有解除合同的权利。关于诉请3、4，张喆认为合同应当继续履行，所以不同意返还。关于诉请5，计算起点及终点需要明确。余衍波单方私自恶意解除合同的行为，对张喆造成了极大损失，张喆已经将收到房款，用于提前清偿，造成张喆预期利益的巨大损失，不同意余衍波的部分诉讼请求。根据合同法第114条，余衍波需要证明实际损失，且对12月11日之后扩大的损失，余衍波不承担责任。本院认定事实如下：上海市徐汇区田林十一村XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)产权人为张喆。2017年8月19日，张喆(卖售人，甲方)与余衍波(买受人，乙方)在上海我爱我家房屋租赁置换有限公司静安新城二分公司居间介绍下签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲方将系争房屋出售给乙方，转让价格265万元，第四条甲乙双方同意，甲方于＿年＿月＿日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接；第六条甲乙双方确认，在2017年12月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让手续；第九条乙方未按本合同约定期限付款的，甲乙双方同意按下列第(三)款内容处理：(三)乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金应按照乙方逾期未付款日万分之四计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过十五日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付十五日违约金外，甲方可单方面解除本合同。甲方单方面解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担违约责任，违约金为该房屋总价款的20%。甲方可以从乙方已付款中扣除违约金，余款返还乙方，已付款不足违约金的，乙方应在接到书面通知之日起十日内向甲方支付；第十条甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲乙双方同意按下列第(三)款内容处理：(三)甲方未按本合同付款协议约定期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金应按照乙方已付款日万分之四计算，违约金自本合同上述房地产交付之第二日起算至实际交付之日止。逾期超过十五日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付十五日违约金外，乙方可单方面解除本合同。乙方单方面解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担违约责任，违约金为该房屋总价款的20%。甲方应在接到书面通知之日起十日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金。补充条款(一)4、交房：甲方于2017年11月15日前将该房屋交付乙方，交付标志为双方签订物业交验单(房屋交接书)；……14、甲乙双方中若有任何一方未按照本买卖合同中约定全面履行自己的义务，则甲方应按本合同第十条第3款之约定违约金比例承担违约责任，乙方应按本合同第九条第3款之约定违约金比例承担违约责任；附件三付款协议，1、乙方于2017年8月19日支付甲方定金10万元，该定金在签订本合同当日自动转为房款一部分；2、乙方于2017年9月10日前将房款60万元直接支付甲方，甲方向乙方出具收款凭证……3、乙方于产权过户之前将房款170万元直接支付甲方，甲方向乙方出具收款凭证；4、乙方于2018年2月15日前将房款20万元直接支付甲方，甲方向乙方出具收款凭证；5、尾款待甲方双方对房屋进行交接并签署物业交验单后当日，乙方直接支付5万元房款给甲方，甲方向乙方出具收款凭证。同日，双方还签订协议一份，约定，购买方余衍波另行补偿业主张喆装修费141万元，并于2017年9月10日前支付业主，若余衍波未按照上述时间将装修费支付张喆的，则按照该房屋买卖合同第九条第三款之约定承担违约责任。合同签订当日，张喆出具收取定金10万元的收据。后余衍波向张喆支付房款60万元及装修补偿款141万元，张喆出具收据。2017年11月28日，系争房屋上抵押权注销。2017年12月25日，余衍波委托律师向张喆发送律师函，主要内容为：买卖合同约定2017年11月15日之前交付，我方已按合同约定支付房款70万元及装修补偿款141万元，但你方至今未交付房屋，已超过15日，故自本函件送达于你之日，买卖合同及协议一并解除，你应自本函件送达之日起十日内返还房款70万元及装修补偿款141万元，并支付相应违约金。张喆收到该函件。2017年12月27日，张喆向余衍波发送短信：“余衍波先生，2017年12月29日中午12点在系争房屋验房及交接房屋，下午1：00在徐汇交易中心办理过户手续，不见不散”，余衍波回复“张喆先生，已委托律师处理此事，相关意见已经函告你方，无需纠缠”。12月29日，张喆向余衍波发送短信表示房屋已经搬空，交房时间以及过户时间，余衍波则再次表示拒绝。以上事实，除有当事人陈述，另有买卖合同、协议、收据、律师函、短信、工商银行个人贷款提前归还凭证、抵押权注销收据等证据证明，本院予以确认。审理中，证人周某某出庭作证，证人系本次交易居间方工作人员，证人称双方约定2017年11月15日办理交房，过户时间是12月30日，因为余衍波急着要房屋，所以在双方签合同的时候就协商好早交房的，如果不是11月15日能交房，余衍波也不会买系争房屋；公司对网签买卖合同有限制，补充条款一和附件三可以改动，其他条款经纪人不能改动；买卖合同第十条是公司拟定的格式合同，双方没有进行更改，按照交易惯例交房就是按照补充条款一约定，附件三是对买受人的约束；12月25日我接到通知说双方口头协商26号下午3点半交房，但是实际张喆还是没有确定好26日交房，当时双方未达成共识，还需要协商，26日张喆也没有腾空房子交接。经质证，余衍波认可证言，认为，证人还原了合同签订时的本意，合同明确约定11月15日交房，第10.3条与第9.3条前面部分表述一样，很明显这是制作合同时复制黏贴不仔细，而不是用付款协议的时间来约定双方交房的时间，证人证言证明张喆未按约交房一直对交房时间不予明确答复；张喆表示，证人证明双方签署合同时都有认真阅读，合同第十条和附件三表明应按照附件三约定时间履行，应当在过户当天履行交房，11月15日之后余衍波配合审税表示愿意履行合同，双方约在12月26日交房，张喆腾空房屋是12月29日，因此即使张喆违约也只有三天，双方继续履行合同符合双方本意。本院认为，证人周某某系本次交易居间方员工，其与双方均无利害关系，证言具有可信度，陈述无自相矛盾之处，故本院予以采纳。本院认为，原、被告签订的房地产买卖合同及其补充协议，系双方当事人真实意思表示，合法有效，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方应当遵循诚实信用原则，按照约定履行自己的义务。虽然按照付款协议三中约定的付款时间安排，过户为付款协议第3项，交房为付款协议第5项，中间第4项约定余衍波于2018年2月15日之前将罚款20万元支付给张喆，但是根据买卖合同补充条款(一)明确约定张喆交房时间为2017年11月15日之前，证人也表示双方约定的交房时间应按照补充条款(一)约定，至于张喆提出，双方曾达成于2017年12月26日交房的口头约定之意见，至今未提供双方就交房时间达成新的协议的充分证据，且双方未在2017年12月26日办理系争房屋的交接手续，故张喆的上述意见，本院不予采纳。现张喆未按约定时间交房，已经构成违约。余衍波有权按照合同约定行使合同解除权。2017年12月25日，余衍波向张喆送达合同解除的律师函，张喆收到该律师函时，合同解除，故余衍波要求解除双方签订的房屋买卖合同、协议，张喆返还余衍波房款700,000元、装修补偿款1,410,000元之诉讼请求，理由正当，本院予以支持。鉴于双方间买卖合同约定的房价款2,650,000元，双方间协议约定的1,410,000元为装修补偿款，双方未约定，装修补偿款为总房价款的一部分，也未约定解除合同的违约责任中总价款包括装修补偿款，故余衍波要求张喆支付逾期交房的违约责任即承担15天的违约金及赔偿金即20%总房价款的违约金之诉讼请求，理由正当，本院予以支持，但违约金的本金计算有误，由本院依法调整为本金按700,000元，总房价款2,650,000元，违约金具体金额由本院依法判处。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、解除余衍波与张喆就上海市田林十一村XXX号XXX室房屋签订的上海市房地产买卖合同；二、解除余衍波与张喆就上海市田林十一村XXX号XXX室房屋签订的协议；三、张喆于本判决生效之日起十日内向余衍波返还房款700,000元；四、张喆于本判决生效之日起十日内向余衍波返还装修补偿款1,410,000元；五、张喆于本判决生效之日起十日内向余衍波支付按每日万分之四为利率，以700,000元为本金计算的15天违约金计4,200元；六、张喆于本判决生效之日起十日内向余衍波支付违约金530,000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30,278元，减半收取计15,139元，保全费5,000元，合计20,139元；由余衍波负担1,993.30元，张喆负担18,145.70元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  汪俭蓉二〇一八年四月二十六日书记员  江佳韵附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。