北京市第三中级人民法院执 行 裁 定 书(2018)京03执异497号异议人（被执行人）：吴云前，男，1971年4月8日出生。委托代理人：季增中，辽宁郡东律师事务所律师。申请执行人：中信信诚资产管理有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区北张家浜路****。法定代表人：隋晓炜，董事长。委托代理人：尤杨，北京市金杜律师事务所律师。委托代理人：宋泽政，北京市金杜律师事务所实习律师。被执行人：沈阳百年城商业房地产开发有限公司，住所地沈阳，住所地沈阳市和平区胜利南街97巷**>法定代表人：张国华。被执行人：沈阳温州城商业管理有限公司，住所地沈阳市和，住所地沈阳市和平区中华路**738div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：张国华。被执行人：大连百年城房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连，住所地辽宁省大连市中山区解放路**iv id='2'  style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：吴云前。被执行人：大连百年港湾商业开发有限公司，住所地辽宁省大连市，住所地辽宁省大连市西岗区香二坊**v style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：吴步晓。被执行人：大连琥珀湾开发有限公司，住所地辽宁省大连市中山，住所地辽宁省大连市中山区碧浪园****公建**style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：郑松坚，总经理。在本院执行中信信诚资产管理有限公司（以下简称中信公司）与大连琥珀湾开发有限公司（以下简称琥珀湾公司）、沈阳百年城商业房地产开发有限公司（以下简称沈阳百年城公司）、沈阳温州城商业管理有限公司（以下简称温州城公司）、大连百年城房地产开发有限公司（以下简称大连百年城公司）、大连百年港湾商业开发有限公司（以下简称百年港湾公司）、吴云前公证债权文书一案中，被执行人吴云前对北京华天通房地产评估有限公司（以下简称评估机构）2018年10月11日出具的华天通［2018］估字A147号《房地产估价报告》提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人吴云前称，一、评估程序违反《司法鉴定程序通则》（司法部第132号），程序违法。依据《司法鉴定程序通则》第二十四条规定，现场勘验人员不少于二名司法鉴定机构工作人员，但勘验现场仅有评估机构工作人员周子巍参与，现场勘验过程不符合《司法鉴定程序通则》的规定，属于程序违法；二、《房地产估价报告》不符合《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）（以下简称《房地产估价规范》）的规定，程序严重违法，估价结果缺乏计算依据。该报告采用比较法和收益法。根据《房地产估价规范》规定，采用比较法估价时，应当搜集交易实例，选取可比实例，建立比较基础，进行交易情况修正，进行市场状况调整，进行房地产状况调整，计算比较值；可比实例应当从交易实例中选取且不得少于三个，可比实例及其有关事实应真实可靠，不得虚构。应当对可比实例的外部状况和区位状况进行实地勘查，并应在估价报告中说明可比实例的名称、位置及附位置图和外观照片。《房地产估价报告》中并未对搜集交易实例、选取可比实例、对可比实例的外部状况和区位状况进行实地勘察以及如何运用可比实例进行估价的过程进行说明，而且也未说明可比实例的名称、位置及附位置图和外观照片。综上，异议人有合理理由怀疑评估机构并未按照《房地产估价规范》的规定选取可比实例并对可比实例外部状况和区位情况进行实地勘察，未严格按照比较法的要求对估价对象进行评估，估价程序严重违法，估价结果不具有客观、真实性。估价机构出具的《房地产估价报告》符合《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》（以下简称《参考价规定》）第二十二、二十三条之规定，属于应当予以撤销，重新评估的情形；三、《房地产估价报告》缺少技术报告，不符合《房地产估价规范》的规定。依据《房地产估价规范》的规定，估价技术报告为《房地产估价报告》最重要的组成部分，《房地产估价报告》不具有正常房地产估价报告的构成要件，应当予以撤销；四、《房地产估价报告》估价对象严重偏离场外的市场销售单价。综上，估价机构估价过程程序违法，估价结果计算缺乏事实依据，《房地产估价报告》缺少估价技术报告，对案涉房屋的评估单价严重背离实际市场销售价格，不应作为证据采纳，依法应当予以撤销，重新进行评估。申请执行人中信公司答辩称，吴云前所提执行异议不成立，依法应予驳回。具体答辩意见如下：一、案涉评估程序不存在任何违法情形，吴云前的执行异议申请不能成立。《司法鉴定程序通则》第二十四条规定：“…现场提取鉴定材料应当由不少于二名司法鉴定机构的工作人员进行，其中至少一名应为该鉴定事项的司法鉴定人。现场提取鉴定材料时，应当有委托人指派或者委托的人员在场见证并在提取记录上签名。”在本案案涉房屋的现场勘验过程中，评估机构的两名评估人员周子巍、孙海伟于2018年9月10日对案涉房屋进行了现场勘验，周子巍即为估价报告中明确列明的制作并出具报告的注册房地产评估师。执行法院、申请执行人、评估机构以及大连百年城公司的相关工作人员均共同参与见证了案涉房屋于2018年9月10日的现场勘验工作，且各方代表也在评估人员制作的现场勘验记录表格上签字确认。综上，吴云前所称评估机构仅有周子巍一人参与案涉房屋现场勘验工作与事实情况不符，案涉房屋的勘验不存在违反《司法鉴定通则》第二十四条的情形；二、吴云前对于估价计算方式及估价结果的异议不能成为本案执行行为异议程序的审理事项，相关的执行异议不能成立。吴云前对于估价报告的计算方式与估价结果提出的异议不属于《参考价规定》第二十二条规定的四种法定情形中的任何一种，不能作为本案执行行为异议程序的审理事项。根据《参考价规定》第二十三条的规定，吴云前针对估价报告的计算方式与估价结果提出异议应当通过评估机构出具的书面说明解决，而非本案执行行为异议程序需要解决的事项。综上所述，中信公司认为，案涉评估程序并不存在任何违法情形，吴云前针对估价计算方式与估价结果的异议也不能在本案项下成立，法院应依法裁定驳回吴云前的执行异议申请。被执行人沈阳百年城公司、温州城公司、大连百年城公司、百年港湾公司、琥珀湾公司均称，同意吴云前提出的执行异议申请书所载内容，对评估机构于2018年10月11日出具的华天通［2018］估字A147号《房地产估价报告》不予认可，要求撤销该估价报告并重新进行评估。本院经审查查明，2016年1月11日，恒丰银行股份有限公司苏州分行（以下简称恒丰银行苏州分行）与沈阳百年城公司签订《委托贷款借款合同》，中信公司与温州城公司、大连百年城公司、百年港湾公司、琥珀湾公司、吴云前于同日签订《保证合同》，上述合同经上海市普陀公证处公证并赋予强制执行效力，公证书编号为（2016）沪普证经字第217、218号。2018年6月15日，上海市普陀公证处出具（2018）沪普证执字第4号执行证书，确定申请执行人为中信公司、恒丰银行苏州分行；被执行人为沈阳百年城公司、温州城公司、大连百年城公司、百年港湾公司、琥珀湾公司、吴云前；执行标的为:一、债权本金人民币21000万元；二、利息人民币17425000元；三、截止2018年5月18日已实际产生的复利；四、2018年5月19日至实际清偿之日的罚息；五、2018年5月19日至实际清偿之日的复利；以上四、五项执行标的合计金额，以应付未付贷款本金为基数，以年利率24%为上限；六、实现债权和担保权的所有费用以及公证费609000元；可供执行的财产为六被执行人的全部财产。执行证书作出后，中信公司向本院申请强制执行，本院于2018年6月26日立案执行。执行案号为（2018）京03执598号。在执行过程中，本院于2018年7月13日查封吴云前名下XXX房产。2018年8月2日，经北京市高级人民法院随机确定评估机构对（2018）京03执598号案件的商业、办公用途项目进行价值评估。2018年8月29日，本院向评估机构出具（2018）京03执598号价格评估委托书，委托评估机构对本院查封的吴云前名下房产进行评估。2018年9月10日，评估公司工作人员周子巍、孙海伟对评估标的进行现场勘验，2018年10月11日，评估机构对吴云前名下位于XXX商用房屋出具华天通［2018］估字A147号《房地产估价报告》，评估价569833元。该估价报告署名房地产估价师之一为周子巍，估价师注册证号为1120120029。另在本案审查过程中，评估机构于2018年11月7日出具华天通函（2018）1103号估价异议答复函，对异议人所提问题作出回复，该答复函已于2018年11月23日发送当事人。以上事实，有公证书、执行证书、执行卷宗材料、答复函、谈话笔录等材料在案佐证。本院认为，当事人、利害关系人认为评估报告存在下列情形的，可以在法定期限内提出书面异议：一、财产基本信息错误；二、超出财产范围或者遗漏财产；三、评估机构或者评估人员不具备相应评估资质；四、评估程序严重违法。本案中，关于异议人的第一项理由，认为评估勘验现场仅有评估机构一名工作人员参与现场勘验过程不符合《司法鉴定程序通则》的规定，从而认为评估程序违法，与本院查明事实不符，且其未向本院提交证据证明其主张，故本院不予采信；关于异议人的第二项至第四项理由均系异议人对评估报告的参照标准、计算方法或者评估结果提出的异议，不属于本案审查范围，其可通过其他法律途径寻求救济。综上，异议人之异议理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项之规定，裁定如下：驳回异议人吴云前的异议请求。如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十日内通过本院向北京市高级人民法院申请复议。审判长 宫 淼审判员 李宏哲审判员 孙宏磊二〇一八年十二月二十日书记员 刘哲尔