河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫01民终18302号上诉人（原审被告）：河南东瑞实业有限公司，住所地郑州市管城回族区航海东路****楼**商**。法定代表人：冯林萍，系该公司总经理。委托诉讼代理人：段颖杰，男，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：李祥云，女，1987年8月17日出生，汉族，住河南省泌阳县。委托诉讼代理人：周小娟，河南天坤律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈振华，河南天坤律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李闯，男，1988年8月11日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：周小娟，河南天坤律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈振华，河南天坤律师事务所律师。上诉人河南东瑞实业有限公司因与被上诉人李祥云、李闯房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2018）豫0104民初6539号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月8日立案后，依法组成合议庭，于2018年12月6日公开开庭审理了本案。上诉人河南东瑞实业有限公司的委托诉讼代理人段颖杰、被上诉人李祥云、李闯的委托诉讼代理人周小娟、陈振华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人河南东瑞实业有限公司上诉请求：1.一审判决认定事实错误，适用法律不当，请求撤销一审判决，改判上诉人按照商品房买卖合同的约定即总房款的0.01%支付违约金88.88元；2.两审诉讼费均由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与被上诉人房屋买卖合同纠纷一案，被上诉人的主张已超过诉讼时效；一审法院判决上诉人按照被上诉人购房款的1%支付违约金错误，法院应按上诉人与被上诉人签订的合同约定裁判违约金。一、本案合同之债应受诉讼时效的限制。本案被上诉人诉求已大大超过三年的诉讼时效。《民法总则》第一百九十二条第一款规定：“诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩”。法院在上诉人提出抗辩后无据判上诉人承担1%的违约金，于法无据。二、上诉人与被上诉人对逾期办理案涉房屋权属初始登记的违约责任有明确约定，本案的违约金数额应按双方约定计算。涉案合同第十五条、附件四第六条对上诉人未按照约定的时间办理房屋权属初始登记的违约责任，做了明确的约定，违约金为0.01%体现了缔约自由的宗旨。一审“应当谨慎介入当事人自治的领域，充分尊重当事人的意思自治”。再，被上诉人要求对违约金额予以调整，法院应当以实际损失数额为依据。被上诉人未提证据的情况下，不应进行司法干预。法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。根据《民事诉讼法》中“谁主张，谁举证”的基本原则，被上诉人应当承担举证责任，提供证据证明其存在实际损失及实际损失的数额。本案中，被上诉人未提供任何证据证明自己存在实际损失且实际损失高于约定的违约金。案涉房屋交付后，被上诉人依法行使了房屋的占有、使用、收益的权益，实际损失不存在。法院应按合同约定计算违约金。法院作出对违约金予以增加的方式处理，对上诉人造成的经济损失将达千万元，如此机械司法不公平。综上，一审判决认定事实错误，适用法院错误，属不当的介入当事人意思自治领域的裁判行为。二审应依法改判。被上诉人李祥云、李闯辩称：一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确。对于上诉人逾期办证所产生的违约金予以上调，具有法律依据和事实依据。本案当中，上诉人四年多以来无法给业主办理房产证的主要原因是因为其在美林河畔二期的土地上违规建设的另外两栋楼。为了将违建的两栋楼合法化，上诉人重新进行了审批程序，导致规划局的审批手续一直审批不下来。最终导致的结果就是被上诉人五证齐全的房屋无法办理房产证。这种情形完全是由于上诉人单方恶意为之的结果。这种违约的行为具有恶意和故意性，情节比较严重，而四年多未给被上诉人办理房本，给被上诉人造成的损失包括美林河畔容积率明显增高，绿化率降低，房价普遍低于同区域同地段的房价。另外，无法办理房产证，对于购房人在长达近四年的时间内不能行使抵押、转让、孩子就近上学等所有权人依法享有的法定权利，因为上诉人的违约行为无法实现。这些损失是客观存在的。二、本案当中双方对于逾期办证的违约金是上诉人提供的格式条款，违约金严重偏低。根本无法弥补其严重违约的行为给被上诉人带来的损失。一审法院结合本案的实际情况，对于违约金予以适当上调，符合法律的规定。三、关于上诉人提到的诉讼时效的问题。因为上诉人违约的情形是持续的状态，在长达四年的时间内，被上诉人通过上访和东瑞公司沟通调解，甚至还出现了堵路的行为，与上诉人交涉关于办房产证的事情，但是上诉人至今都没有办理。无奈之下，被上诉人才向法院提起了诉讼。所以上诉人认为超过诉讼时效是没有任何依据的，其主张不应得到支持。请求驳回上诉，维持原判。李祥云、李闯向一审法院起诉请求：1.依法判令被告协助原告办理位于郑州市××区××、××大道东××＃××＃××楼××单元××号的房屋所有权属证书；2.依法判令被告向原告支付违约金8888.43元，退还工本费70元，共计8958.43元；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定的事实，原告、被告河南东瑞实业有限公司双方签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的房屋，并约定了房屋交付期限、交付条件和产权登记期限。合同签订后，原告支付了所有价款并全部履行了合同义务。被告违反合同义务，未能为原告办理产权登记手续。合同约定被告未在约定期间办理初始登记及原告不能取得房产证书的，被告向原告支付总房款0.01%的违约金。一审法院认为：被告承认原告在本案中主张的事实，故对原告主张的事实予以确认。《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，双方应按照合同的约定履行自己的义务。原告已经支付了购房款，履行了合同义务，被告作为出卖人，应在合同约定的期限内及时办理房屋权属初始登记，但被告至今仍未办理房屋权属初始登记，导致原告无法及时取得房屋权属证书，故原告要求被告协助其办理位于郑州市××区××、××大道东××＃××＃××楼××单元××号房屋的所有权属证书的诉讼请求，合法有据，该院予以支持。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求。《商品房买卖合同》约定因被告未在约定期限办理产权初始登记及协助办理房屋权属证书的违约金均为总房款的0.01%，原告以约定的违约金过低要求法院予以调整，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”的规定，结合涉案人员众多，被告违约行为处于持续状态等事实，兼顾被告作为企业持续发展之考虑，该院将违约金数额调增至按总房款的1%计算。具体而言，主要考虑以下因素：第一，未办理产权证确实给原告造成一定的损失。对于原告而言，与被告签订《商品房买卖合同》，其目的，不止是要取得一套房屋的所有权，获得固定的居所等，更重要的是为了有一个“家”！而后者的意义远大于前者。因而，在签订买卖合同前，原告寄托或期望的商品房所蕴含或辐射而产生的权益，如子女就近入学、取得户籍、享有舒适的居住环境、因生产经营需要获取抵押贷款等，属于正常的、合理的预期，也符合商品房买受人理性而客观的需求。上述权益在双方买卖合同成立生效后，已转变成买受人实际的、应获得的权益。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条规定：“下列事实，当事人无需举证证明：(一）众所周知的事实；（二）自然规律及定理；（三）根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则，能推定出的另一事实;(四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；（五）已为仲裁机构的生效裁决所确认的事实；（六）已为有效公证文书所证明的事实。前款（一）、（三）、（四）、（五）、（六）项，当事人有相反证据足以推翻的除外。”依据该规定，原告因被告逾期办理房屋权属初始登记所遭受的损失，属于“众所周知”、“根据日常生活经验法则，能推定出的另一事实”、以及“已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实”之情形，被告在本案中并没有提供相反的证据予以推翻，故该院对被告辩称原告的实际损失无证据证明的意见，不予采信。第二，双方约定的按照总房款的0.01%支付违约金过低。约定违约金，体现了当事人的意志，是合同自由的反映。当事人虽可根据合同实际情况，确定违约金的比例、数额或具体计算方法，但不得滥用自行约定的权利。本案中，被告作为出卖人、涉案楼盘的开发商，对于办理房屋权属初始登记的程序、办理花费的成本，以及相关法律法规等，相较于买受人，具有更加专业的、精准的了解，处于较为优势的地位。在此前提下，被告以格式条款的形式，约定购房款万分之一作为其逾期办理房屋权属初始登记的违约金，明显属于滥用自行约定权利的行为，不应受到法律的保护。第三，违约金具有补偿性，但并不排除惩罚性。就本案而言，被告违约时间长达三年将近四年，被告一方面认可其未及时办理房屋权属初始登记之违约事实的存在，并承诺协助办理，但另一方面又对何时办理不置可否，将不能办理的原因归咎于电力公司等，明显有悖于其作为企业应有的社会担当，更不符合构建诚信社会的核心价值观要求，应予以适当的惩罚。第四，对于原告而言，办理房屋权属初始登记，是其成为所购商品房所有权人，并真正享有不动产物权之完全、完备、完整权能的基础和关键，从这个角度而言，被告依照合同约定及时协助完成房屋权属初始登记，是为实现物权特定、公示而所应承担的法定义务，现被告无端推诿，使买受人之物权期待权处于停滞状态，合同终极目的不能实现，不仅使交易不稳定因素增加，而且明显违背其应承担的法定义务。第五，被告所谓调整违约金数额会造成企业经营困难的理由，不仅违反“权利义务相一致”的基本法理，而且系其在明知涉案业主人数众多的情况下，违反合同义务引发诉讼，是自身作为商事主体对经营风险防控、预判缺失或大意所造成，其责任应当自行承担。第六，被告辩称原告的诉请已经超过诉讼时效，从涉及被告诉讼的案件可知，涉案商品房买受人就办理房屋权属初始登记，并非单纯通过诉讼向被告提出主张，且被告该违约行为一直处于持续状态，故被告该项辩称意见该院亦不予采信。关于原告要求的办证工本费。该费用是原告相信被告能够办理产权证的情况下支付给被告，由被告向办证机关统一缴纳，目的是为了方便购房人，但被告的行为表示其未能积极为原告办理产权证而对涉案房屋进行初始登记，现原告要求被告退还，符合法律规定，该院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款规定，判决如下：一、被告河南东瑞实业有限公司于本判决生效之日起十日内，按照房屋管理及产权登记机关的要求，协助原告办理位于郑州市××区××、××大道东××＃××＃××楼××单元××号房屋的产权证书；二、被告河南东瑞实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告支付违约金8888.43元及退还办证工本费70元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务及其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息和支付迟延履行金。一审案件受理费150元，减半收取75元，由被告河南东瑞实业有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。当前，房产已不仅是一个家庭财富的主要表现形式，同时，以房产为基础产生的子女入学、抵押进行经营等相关利益的事实已被社会大众所认可。因此，及时获得权利无瑕疵的房产是购房人的基本权利要求。而办理产权登记是保障案涉房屋权利的必要条件。不办理产权登记，必然造成权利处于不确定状态，该种状态不仅影响到案涉房屋权利本身，也势必造成购房人无法享有基于房屋而产生的子女入学、抵押进行经营等权益。出卖人与买受人约定逾期办理产权登记违约金的目的不仅是对因出卖人违约而造成的买受人直接、可计量经济损失的弥补，更应是以此方式促使出卖人积极、有效履行合同义务，从而保障购房人及时获得房产相关权益。自合同约定应办理产权登记的时间至今，已经超过四年，出卖人仍未办理案涉房屋的产权登记，出卖人的行为违背了其作为房屋开发商的基本企业道德和社会责任。本案中，格式合同中约定按总房款的0.01%支付违约金，该约定比例过低，既无法起到通过设立违约责任促使出卖人积极、有效办理案涉房屋产权登记的作用，亦不足以弥补买受人的损失。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加，故一审判决按被上诉人主张的标准确定相应的违约金并无不当。由于河南东瑞实业有限公司的违约行为一直处于持续状态，故对河南东瑞实业有限公司关于被上诉人主张违约金的请求已过诉讼时效的上诉理由，本院不予支持。综上所述，河南东瑞实业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元，由河南东瑞实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李传炜审判员  黄智勇审判员  曹逢春二〇一八年十二月二十八日书记员  袁志蕾