贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书(2018)黔0111民初5322号原告：曹永菊，女，1989年11月20日出生，汉族，住贵州省织金县。委托诉讼代理人：刘连义，贵州圣伦达律师事务所律师，执业证号：15201201611693209，特别代理。被告：贵州亨特翰林房地产开发有限公司，住所地：贵州省贵阳市花溪区大寨村阳光水乡内。法定代表人：杨中安，职务：董事长。委托诉讼代理人：崔文静，贵州中孚律师事务所律师，执业证号：15201201511805661，特别代理。委托诉讼代理人：赵儒曦，贵州中孚律师事务所律师，执业证号：15201201511107539，特别代理。原告曹永菊与贵州亨特翰林房地产开发有限公司（以下简称：亨特房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年8月21日立案后，于2018年10月11日公开开庭进行了审理。原告曹永菊的委托诉讼代理人刘连义，被告亨特房开公司之委托诉讼代理人崔文静、赵儒曦均到庭参加诉讼。本案审理期限届满后，经双方当事人同意，继续适用简易程序审理，依法延长相应审理期限。本案现已审理终结。原告曹永菊向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行与原告于2017年9月20日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为hlxy0472）。2.判令被告在交付房屋后10日内向原告支付自2017年12月31日至实际交房之日的逾期交房违约金，违约金按日以已付房款421434元的万分之一计算（暂计算至2018年8月6日逾期交房违约金为9187.26元）。3.判令被告向原告交付房屋同时交付该房屋的《竣工验收备案表》、《商品房面积实测技术报告书》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》及《住宅工程分户验收表》。4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2017年9月20日签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买位于花溪区溪北社区竹林村翰林××楼××单元××号房屋，建筑面积为99.48平方米，套内面积为81平方米，房屋总价款为421434元，合同签订后原告已支付完毕所有购房款。原告分别于2017年9月20日向被告支付91434元的首付款，于2017年11月28日向被告支付330000元的房款。合同第十一条约定“出卖人应在2017年12月31日前向买受人交付该商品房”，第十三条约定“逾期交房在90日内的，出卖人按日计算向买受人支付已交付房款万分之0.2的违约金；逾期超过90日买受人有权退房，买受人要求继续履行合同，出卖人按日计算向买受人支付已交付房款万分之0.2的违约金”。被告未在合同约定的交房期限内将房屋交付原告，被告在合同中约定的逾期交房违约金明显低于给原告造成的损失，也明显低于同地段楼盘逾期交房的违约金。为此，原告现诉至法院，请求如前。经本院释明后，原告对第一项诉请其陈述真实意思即为要求被告履行合同约定的第十一条，向原告交付符合合同约定条件的房屋。对第二项诉请变更为被告向原告支付自2017年12月31日至实际交房之日的逾期交房违约金，违约金按日以已付房款421434元的万分之一计算。（暂计算至2018年8月6日逾期交房违约金为9187.26元）。被告亨特房开公司辩称，对原告第一项诉请没有意见。原告购买的房屋被告已具备法定及约定的交付条件，被告已通知原告收房，履行了交付义务。逾期交房违约金对已交房的应当截止至实际收房之日，未收房的截止至交房通知要求其收房之时。逾期交房违约金标准应当按照双方合同约定日万分之0.2，原告诉请调高按日万分之1计算没有事实及法律依据。原告第三项诉请并非合同约定交付内容，只要我方条件具备即可。综上，请求法院依法判决。本院经审理认定事实如下：2017年9月20日，原告曹永菊与被告签订《商品房买卖合同》，合同编号：hlxy0472。双方约定原告向被告购买位于花溪区溪北社区竹林村翰林××楼××单元××号房屋，建筑面积为99.48平方米，套内面积为81平方米，商品房单价每平方米5202.89元，总价款为421434元，原告于合同签订之日向被告交付首期房款91434元，余款330000元于2017年11月28日通过银行按揭贷款支付。《商品房买卖合同》第十一条约定“交付时间和条件（一）出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房交付时应当符合第1、2、3、4项所列条件：1.该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3.满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4.经房产管理部门批准的商品住房交付使用备案证书；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》……”。第十三条“逾期交房责任（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.2的违约，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人交付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日，买受人有权退房……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.2的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金”。第十四条“交接手续（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的3日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理”。合同约定的交房时间到后，被告未按合同约定履行交房义务。2018年6月26日，被告通知原告办理收房手续。2018年6月27日，贵阳市花溪区住房和城乡建设局以被告不具备七栋房屋（4、5、6、7、10、11、12楼）交付使用条件为由，作出《责令停止交房通知》（花建通[2018]29号文件）。之后，被告根据该通知内容，由销售人员通知原告暂时不要收房。2018年7月10日，被告作出《针对翰林溪苑业主讨论会的回复函》，同年7月17日，被告作出《针对翰林溪苑业主的回复函》，并将该回复函张贴于售楼部及发放给部分业主代表，对相关问题进行了答复。其中，7月17日的回复函记载“一、针对逾期交房赔偿问题……3.针对付清全款未提交申请收房的客户，我司按实际逾期天数计算违约金，半年（180日）内的按合同约定的违约金计算，半年后的第二日起违约金按合同约定的翻一倍，截止到我司登报通知交房之日止。二、交房时间预估：我司已召开工程会议，对工作情况进行排期，预计交房时间为：2018年12月30日”。被告亨特房开公司于2017年4月12日取得翰林溪苑1-12楼及地下室商业的贵阳市商品房屋预售许可证，证号为（2017）筑商房预字第037号。案涉房屋已办理贵阳市商品房预售合同备案登记表。原告曹永菊于2018年8月23日实际收房，并在申请提前收房《申请书》及《交房流程办理确认单》上签字认可。原告向本院提交《说明》，其内容为“因本人已于2018年8月23日收房，本人同意对逾期交房违约金计算时间从合同约定的交房之日计算至实际收房之日止”。另查：1.原告提交了贵阳部分楼盘商品房买卖合同、亨特翰林溪苑同地段部分房屋租金网上价格，拟证实大部分楼盘合同约定的逾期交房违约金是按日支付已交房款的万分之一及同地段同类型的房屋月租金为2000—3000元，其请求调高违约金符合法律规定，被告不予认可，认为与本案不具有关联性。2.原告自述实际损失计算标准为：参照贵阳市住房和城乡建设局2014年3月6日发布的《贵阳市房屋租金指导价的公告》中规定的指导价格，其中花溪区房屋租赁市场住宅租金参考价为6-14元，原告结合租金价格上涨的实际，在此基础上上浮30%，即按每平方米18.2元计算，根据房屋约定的面积来确定每月的损失。被告不予认可，认为原告陈述的实际损失没有证据证实，应按合同约定的日万分之0.2予以计算违约金。3.被告提交《贵阳市房屋建筑面积测绘报告》、《地基与基础分部工程质量验收报告》、《主体结构分部工程质量验收报告》、《桩基础工程质量验收报告》、《住宅质量保证书》、《住宅质量说明书》，拟证实已具备合同约定的1、2、4项交房条件，对3、5项即交付使用备案证书及住宅工程分户验收表，其陈述未取得的原因系该项目为部分交房，因住建部门要求项目全部完工交房后才能取得。原告不予认可，认为被告未取得竣工验收备案登记表，且已对交房时间重新作出预估，不具备交房条件。4.为查清案涉楼盘的相关实际情况，本院于2018年11月15日向花溪区住房和城乡建设局出具《调查函》，该局于2018年11月16日作出回复，回复内容如下“一、贵州亨特翰林房地产开发有限公司开发的花溪区溪北社区竹林村亨特翰林溪苑项目（4、5、6、7、10、11、12号楼）未竣工验收，未办理竣工验收备案，不符合交付使用条件。因不具备竣工验收条件。二、该项目没有符合交付使用的房屋，2号楼也不符合交付使用条件”。对该回复函，经质证，原告表示没有异议，被告对真实性没有意见，但认为虽未备案，已取得竣工验收的合格文件，房屋已达入住条件。上述事实，有当事人陈述及《商品房买卖合同》、贵阳市商品房屋预售许可证、专用收据、《责令停止交房通知》、《针对翰林溪苑业主讨论会的回复函》、《针对翰林溪苑业主的回复函》、《贵阳市房屋建筑面积测绘报告》、《地基与基础分部工程质量验收报告》、《主体结构分部工程质量验收报告》、《桩基础工程质量验收报告》、《住宅质量保证书》、《住宅质量说明书》、《回复》等证据在卷佐证，业经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。被告未能在合同约定的时间向原告履行交房义务，其行为已构成违约，原告第一项诉请继续履行合同，双方当事人并未对继续履行合同产生争议，原告真实意思是请求被告履行合同约定第十一条，向原告交付符合合同约定条件的房屋。现案涉房屋尚不符合合同约定的交付条件，但原告已实际收房，被告在履行合同中的违约行为原告已在第二项诉请中主张权利，因此，对原告第一项诉请不予支持。结合原、被告诉辩意见、举证情况以及庭审查明的事实，归纳本案争议的焦点：原告诉请逾期交房违约金按万分之1计算能否支持。被告未能提交证据证实其已具备合同约定的交房条件，且在2018年6月26日发出收房通知后的次日，住建部门已向其下发了《责令停止交房通知》，其在对业主的回复函亦记载预计交房时间为2018年12月30日。综上，被告尚不具备交房条件，其行为已构成违约，故应当承担逾期交房的违约责任。根据双方合同约定逾期交房的违约责任为“逾期超过90日……自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.2的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金”。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加……”之规定，对违约金是否增加应结合原告实际损失作出认定。对于原告遭受的损失如何计算，原告主张以租金来弥补其损失符合客观实际，根据公平、合理原则，参照贵阳市住房和城乡建设局2014年3月6日发布的《贵阳市房屋租金指导价的公告》中规定的指导价格，其中花溪区房屋租赁市场住宅租金参考价为6-14元/㎡，结合本案案涉房屋所处地理位置及房屋租赁市场发展状况及本案实际，本院酌情对原告主张的违约金予以调高为以日万分之0.5支持。原告于2018年8月23日接收了本案房屋，实际取得并享有了该房屋的占有、使用、收益等所有权权能，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，在本案双方当事人对于交付使用没有特别约定的情况下，应当视为被告已于2018年8月23日完成了本案房屋的交付。虽然此时案涉房屋未完全达到合同约定的交付条件，但按照一般生活常理，原告此后并不会再因延迟受领、使用本案房屋产生相应的迟延利益损失。并且，本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十三条“逾期交房责任”也明确约定，逾期交房违约金的计算截止时间为房屋实际交付之日止，双方对违约金计算至原告实际收房之日亦无异议，因此，被告实际赔偿原告逾期交房违约金应从合同约定交房次日2018年1月1日计算至2018年8月23日止，共计235天，即为：421434元×0.00005×235天=4951.85元。对原告诉请三即主张被告向原告交付房屋同时交付该房屋的《竣工验收备案表》、《商品房面积实测技术报告书》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》及《住宅工程分户验收表》。双方合同约定取得《建设工程竣工合格证明文件》、《商品房面积实测技术报告书》是商品房交付时应当符合的条件，其中商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》及《住宅工程分户验收表》，因此，合同并未约定交付房屋时被告向原告交付前述书面材料，且案涉房屋已实际交付，原告主张的前提“在交付房屋时”已不存在，故对其该项诉请，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贵州亨特翰林房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告曹永菊逾期交房违约金4951.85元。二、驳回原告曹永菊的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费225元，由原告曹永菊负担200元，贵州亨特翰林房地产开发有限公司负担25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力。权利人可在两年内向本院申请强制执行。审判员  魏彩霞二〇一八年十二月十七日书记员  吴长鸿