广东省深圳市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2018）粤03执复68、69、71-73号 复议申请人（案外人，68号案）：李珍娜,女,香港特别行政区居民。 复议申请人（案外人，69号案）：潘青山,男。 复议申请人（案外人，71号案）：程锦荣,男,香港特别行政区居民。 复议申请人（案外人，72号案）：黄贞兴,男。 复议申请人（案外人，73号案）：刘小庆,男。 上述复议申请人共同委托诉讼代理人：杜长荣，广东法方律师事务所律师。 申请执行人：邓鲁建,男。 委托诉讼代理人：彭国辉，广东国晖律师事务所律师。 被执行人：庄秋民,男,香港特别行政区居民。 被执行人：惠安诚信房地产开发有限公司。住所地：福建省泉州市惠安县东园镇龙苍村，统一社会信用代码91350521798351634E。 法定代表人：庄旋英。 被执行人：惠安诚信针织有限公司。住所地：福建省泉州市惠安县东园镇，统一社会信用代码913505216115491746。 法定代表人：庄秋民。 复议申请人李珍娜、程锦荣、刘小庆、潘青山、黄贞兴不服广东省深圳前海合作区人民法院（以下简称前海法院）（2017）粤0391执异172-176号执行裁定书，向本院申请复议，本院依法立案受理，并组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。 关于申请执行人邓鲁建与被执行人庄秋民、惠安诚信房地产开发有限公司（以下简称诚信房地产公司）、惠安诚信针织有限公司（以下简称诚信针织公司）民间借贷纠纷一案，前海法院作出的（2016）粤0391民初1239号民事判决书已经发生法律效力，由于被执行人未履行生效法律文书所确定之义务，申请执行人向前海法院申请强制执行，前海法院依法立案受理，执行案号为（2017）粤0391执205号。在执行过程中，前海法院拟处分被执行人诚信房地产公司名下位于泉州台商投资区××东龙商住楼××＃××店铺、××店铺、××店铺、××店铺、××店铺、××店铺、××店铺、××店铺、××店铺、××店铺、××店铺、××店铺、××楼××楼××号房屋（以下简称涉案房产）以清偿债务，案外人李珍娜、程锦荣、刘小庆、潘青山、黄贞兴对此不服，向前海法院提出书面异议。 案外人李珍娜、程锦荣、刘小庆、潘青山、黄贞兴提出异议称，2005年8月25日，其各方与被执行人诚信房地产公司签订《内部协议书》，购买了上述涉案房产，其各方已按照约定支付部分购房款后，诚信房地产公司将上述涉案房产交付其使用至今，上述涉案房产并非被执行人诚信房地产公司所有财产,异议人通过购买并支付部分购房款,并实际占有使用上述房产,因此涉案房产应不属于被执行人诚信房地产公司所有，应属其所有。另，其已向福建省惠安县人民法院提起确权诉讼，该案目前仍在审理当中。前海法院拍卖处分上述涉案房产将损害其合法权益。综上，请求法院中止对上述涉案房产的执行，并解除对上述房产的查封措施。 前海法院查明，2016年7月11日,关于邓鲁建与庄秋民、诚信房地产公司、诚信针织公司民间借贷纠纷一案,前海法院依法作出（2016）粤0391民初1239号民事判决书,判决：一、庄秋民应于本判决生效之日起十日内向邓鲁建偿还借款本金人民币1800000元及利息（利息以人民币1800000元为本金，按照月利率2%的标准，自2015年9月30日起计至实际还清之日止）；二、诚信房地产公司、诚信针织公司对庄秋民的上述债务承担连带保证责任；被告诚信房地产公司、诚信针织公司承担保证责任后，有权向债务人庄秋民追偿；三、驳回邓鲁建的其他诉讼请求。上述民事判决发生法律效力后，由于被执行人均未履行生效民事判决所确定之义务，申请执行人邓鲁建于2017年2月21日向该院申请强制执行,该院依法立案受理，执行案号为（2017）粤0391执205号。2017年3月9日,该院依法查封被执行人诚信房地产公司名下的涉案房产。 另查，2015年,异议人李珍娜、刘小庆、潘青山、黄贞兴先后与惠安诚信房地产开发有限公司签订《内部协议书》,该协议约定了本案房产的名称及总价,上述异议人按照协议约定均支付了部分房款。异议人程锦荣与惠安诚信房地产开发有限公司在2015年8月31日签订《合同书》和《内部协议书》,两份文件约定的买卖房屋相同,《合同书》价格为人民币3387300元,《内部协议书》价格为人民币4064760元,程锦荣按照《合同书》价格支付了房款。 前海法院认为,依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定,被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。本案当中,异议人李珍娜、刘小庆、潘青山、黄贞兴对所购买的房屋均未支付全部价款。异议人程锦荣已支付了《合同书》约定的全部价款,但程锦荣与惠安诚信房地产开发有限公司在同一日又签订《内部协议书》,因此无法根据哪一份协议来确定房屋总价,程锦荣已支付房屋全部价款证据不足,因此该院认定对异议人的购买的房屋进行查封并无不当。被执行人未按执行通知履行生效裁判文书确定的义务,人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。（2016）粤0391民初1239号一案的民事判决书生效后,本案被执行人未履行该判决。邓鲁建申请执行后,被执行人仍未履行,因此法院可以对被执行人的财产采取强制执行措施,本案涉案房屋均登记在被执行人名下,因此,法院对被执行人名下财产采取查封等执行措施符合法律规定。故李珍娜等人的异议理由和请求该院不予支持。遂依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项规定,裁定驳回李珍娜、程锦荣、刘小庆、潘青山、黄贞兴的异议请求。 复议申请人李珍娜、程锦荣、刘小庆、潘青山、黄贞兴均对上述异议裁定不服，向本院提出复议申请称，一、前海法院在未查明本案事实情况下,直接以复议申请人未支付全部房屋价款为由便认定其查封行为并无不当,属于严重认定事实有误。复议申请人与诚信房地产公司签订了购买该公司开发的涉案房产的《内部协议》,根据该协议书约定,复议申请人在协议签订后向诚信房地产公司支付协议中约定的购房款,剩余款项在诚信房地产公司为复议申请人办理完房屋权属证书后三个月内付清。诚信房地产公司也向复议申请人出具了收到购房款的《收据》,并将房产交付复议申请人使用。之后,复议申请人开始实际占有并且使用涉案房产。因此,涉案房产实际已属于复议申请人所有而非诚信房地产公司所有。二、针对涉案房产的权属,复议申请人已向福建省惠安县人民法院起诉,要求诚信房地产公司办理相应的房屋权属证书,目前该案件仍在审理当中。三、复议申请人与诚信公司的房产买卖是真实、有效的,复议申请人向诚信房地产公司支付了约定的购房款,并完成交付占有涉案房产,已实际取得涉案房产的所有权。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第三十一条第二款规定“查封、扣押、冻结案外人财产的,人民法院应当作出解查封、扣押、冻结裁定,并送达申请执行人、被执行人或者案外人”。前海法院对涉案房产执行系错误的,该行为严重损害了复议申请人对涉案房产的所有权。综上，请求撤销前海法院（2017）粤0391执异172-176号执行裁定，中止对涉案房产的执行并解除对上述涉案房产查封措施。 本院经审查，前海法院异议裁定查明的事实基本属实，本院予以确认。 另查明，关于邓鲁建与庄秋民、诚信房地产公司、诚信针织公司民间借贷纠纷一案，在执行过程中，前海法院于2017年3月9日依法查封被执行人诚信房地产公司名下的上述涉案房产。并于2017年11月16日作出（2017）粤0391执205号产权异议公告，载明：“本院将依法委托深圳市土地房产交易中心拍卖被执行人惠安诚信房地产开发有限公司名下房产（信息详见业务编号：20154004368的登记查档单），如对上述财产享有优先购买权或者其他合法权益的，请自本公告发出之日起七日内向本院提出并附有关证据材料。……逾期不提出的，本院将视为放弃有关权益，并不影响处分上述财产。” 本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，“案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的执行；理由不成立的，裁定驳回。”根据上述规定，案外人基于对执行标的物主张实体权利而提出异议，以排除对该执行标的物之强制执行的，属于案外人异议，不论其据以主张的实体权利所依据的基础权利是所有权、担保物权或是特殊债权，也不论该实体权利是否足以排除对执行标的物之执行，均应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定处理，以保护案外人和当事人通过诉讼途径寻求实体救济的合法权利。本案中，复议申请人李珍娜、程锦荣、刘小庆、潘青山、黄贞兴作为案外人，以其与被执行人诚信房地产公司签署的《内部协议书》为依据，主张自己对执行标的物享有所有权，进而认为前海法院不应拍卖处分涉案房产，显然系以主张实体权利的方式寻求排除强制执行，属于案外人异议，应依照案外人异议程序审查并作出异议裁定。如当事人对异议裁定不服，应当通过向执行法院提起诉讼解决。前海法院错误适用了《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，赋予案外人、执行案件当事人向上级法院申请复议的权利，依法应予纠正。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十三条第一款第（五）项的规定，裁定如下： 一、撤销广东省深圳前海合作区人民法院(2017)粤0391执异172-176号执行裁定书； 二、发回广东省深圳前海合作区人民法院重新作出裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长 逄 政 审判员 张文佳 审判员 林 珊 二〇一八年四月二十八日 书记员 叶志桃