江西省南昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）赣01民终563号上诉人（原审被告、反诉原告）：鄢红，女，汉族，1968年6月6日生，住南昌市西湖区。委托代理人：陈银生，男，汉族，住江西省南昌市西湖区，系被告丈夫。被上诉人（原审原告、反诉被告）：詹长栋，男，汉族，1984年11月1日生，住福建省连江县。委托代理人：张春燕,江西思海律师事务所律师。委托代理人：余琼霞,江西思海律师事务所律师。上诉人鄢红因与被上诉人詹长栋房屋租赁合同纠纷一案,不服江西省南昌市西湖区人民法院（2017）赣0103民初3381号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。上诉人鄢红上诉请求：1、撤销一审判决的第二条（被告鄢红于判决生效之日起十日内支付对原告詹长栋装修损失1万元）；2、撤销一审判决的第四条（驳回反诉原告鄢红的反诉请求）；3、请求二审判决被上诉人詹长栋按合同第十条支付3个月租金计3万元；4、二审案件受理费由被上诉人詹长栋负担。事实和理由：双方当事人双方签订的合同真实有效，被上诉人詹长栋应承担违约责任，被上诉人詹长栋与案外人付淑华签订的合同与本案无关，涉案出租面积未达到100㎡，消防没有强制规定。被上诉人詹长栋自2017年4月7日接收房屋后，装修历时5个月，不合常理。上诉人已尽告知义务，被上诉人詹长栋无异议并接收房屋，上诉人不应当承担任何责任。被上诉人詹长栋答辩称：合同签订时间和实际承租时间不一致，实际承租时间是2017年9月1日起算。上诉人在明知被上诉人租赁房屋用于开办儿童游乐城及电玩城的情况下，隐瞒没有消防验收的重大事实；合同履行过程中单间的楼梯被一楼业主和城管部门拆除，导致了合同无法继续履行；被上诉人对房屋的装修已支出16万元，进入装修尾声，存在损失。综上，上诉人的行为构成违约，对被上诉人詹长栋的损失存在过错。原审法院认定事实清楚，适用法律正确；请求驳回上诉，维持原判。原审原告詹长栋向一审法院起诉请求：1、解除原被告签订的《房屋租赁合同》；2、被告返还租金等费用以及赔偿原告装修等费用共计人民币玖万捌仟柒佰捌拾元整（小写：98780元）。3、被告承担本案诉讼等费用。原审被告鄢红向一审法院反诉请求：1、解除和反诉被告的房屋租赁合同。2、要求被反诉人按合同第十条第一款支付3个月租金计3万元整给反诉人作为店租损失补偿金。一审法院经审理查明：2017年4月7日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：被告（甲方）将位于南昌市西湖区景田大厦二楼临街店面（1单元2层213房）出租给原告（乙方）经营，租赁面积100平方米，租赁期限5年，自2017年5月15日起至2022年5月15日止。原告每月15日向被告一次性支付房屋租金1万元整。原告到期日应向被告支付租金，采取先缴费后使用的原则。自合同起租之日原告应向被告缴纳合同履约保证金三个月即3万元。同时向被告缴纳二个月的房屋租金2万元。原告承租后，应合法经营，按时足额缴纳租金。租赁房屋的装饰、消防，合格证等相关证件的办理及费用由原告承担。原告应保证房屋消防安全，装修时应保证房屋主体结构安全。如原告不能按约定支付租金，每逾期一日，按照应付租金的千分之一支付违约金，逾期超过半个月没有支付租金，被告有权解除合同，合同解除后，原告应无条件搬出房屋，除履约保证金不予返还外，原告还应支付被告三个月房租作为补偿金。另，双方补充约定，贰年后每年租金增加百分之五，从2019年5月15日起。同日，原告与被告相邻店面业主付淑华签订《房屋租赁合同》，租赁面积228平方米，租赁期间为五年，自2017年5月15日至2022年5月15日止。双方在合同中补充约定：“确保二楼为三相电，以房屋结构画为过道口楼梯”。原告租赁两店面后作为整体使用。合同签订后，原告支付被告保证金3万元及租金2万元，被告于2017年4月7日向原告出具收据，注明收到原告景田大厦二楼租金2万元整及押金3万元整，从2017年5月15日至2017年7月15日。被告将房屋交付原告开始装修。装修期间，原告在一楼通道与二楼之间安装楼梯。该楼梯位置在案外人付淑华房屋面积范围内。因一楼业主反对，2017年6月楼梯被部分拆除。经相关部门协调，景田大厦业主将被拆除的楼梯恢复，后原告从租赁房屋撤场。原告自述租赁房屋用于开办儿童乐园，原告未办理营业执照，也未开张经营。后双方因房屋租赁发生纠纷，原告诉至法院。原告向本院提出鉴定申请，因装修原貌已不存在无法鉴定，原审法院已向原告释明。另查明，景田大厦因历史遗留问题未进行工程验收和消防验收，也未办理房屋产权证。景田大厦建成后只有一个公共通道，根据被告房屋买卖合同所附的房产分层分户平面图中标注，该案所涉店面一楼到案外人付淑华二楼店面之间设计有楼梯。原告在装修过程中因未取得施工许可证擅自施工，南昌市西湖区城市管理行政执法局于2017年6月12日向案外人付淑华下达行政处罚决定书，处以罚款3000元，该罚款实际由原告支付。原审法院认为：被告租赁原告店面用于经营，双方签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容合法，该合同应确认为有效合同。现原告已撤场，被告已将房屋另租他人，合同已实际终止履行，双方均要求解除合同，原审法院对此予以确认。本案争议焦点为导致合同不能履行的责任如何承担。原告诉称因被告未能按合同约定提供楼梯致租赁房屋的目的无法达到，根据双方签订的租赁合同，其中并未约定楼梯事项，从房屋分户平面图显示，该楼梯所在的位置不在原告房屋的范围内。且楼梯虽被一楼业主拆除，后经有关部门协调景田大厦业主已将其恢复，到本案开庭时，楼梯仍存在，故并未因楼梯原因而影响原告经营。原告称其在签订合同时不知景田大厦未经过消防验收，有违常理，作为经营者应在租赁房屋前考察房屋状况是否适宜作为营业场所。景田大厦未进行消防验收属历史遗留问题，非被告所致，且多年来也并未因此影响到房屋的出租使用，故原告以被告未提供楼梯、房屋未经过消防验收作为终止合同的依据理由不成立，原审法院不予采信，涉案合同不能履行的主要责任在原告。原告租赁房屋用于经营，属人员密集场所，因被告交付的房屋未经过消防验收，标的物存在瑕疵，确实存在无法获得消防二次验收的可能，客观上对原告今后的经营存在一定的潜在风险，被告将未经消防验收合格的房屋进行出租，违反了法律的强制性规定，故对合同不能履行被告也应承担一定的责任。根据原、被告陈述及证人张某证言内容，原告确实存在对房屋进行装修的事实，为兼顾公平，酌情由被告承担原告的装修损失1万元。被告称原告租赁房屋系开办电玩城，因未获批准无法开业而弃约不租，损失应由原告自行承担的抗辩意见，因被告未提交相关证据，原审法院不予采纳。因原告已交纳租金至2017年7月15日，并支付了三个月租金作为保证金，相当于原告已交纳租金至2017年10月15日。从2017年9月起，原告并未实际使用房屋，且被告庭审时自认已将房屋出租他人，被告并未因合同解除产生实际损失，且被告对合同不能履行亦存在一定过错，故对被告要求原告支付三个月租金三万元作为店租损失补偿金的反诉请求，原审法院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第二百一十二条的规定，判决：一、解除原告詹长栋与被告鄢红签订的《房屋租赁合同》；二、被告鄢红于本判决生效之日起十日内支付原告詹长栋装修损失1万元；三、驳回原告詹长栋的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告鄢红的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原告预交的本诉案件受理费2370元，由原告承担，被告预交的反诉案件受理费280元，由被告负担。本院查明的事实与一审法院认定事实一致。本院认为，詹长栋与鄢红签订的《房屋租赁合同》，双方均同意解除，原审法院认定解除詹长栋与鄢红签订的《房屋租赁合同》，本院予以维持。本案争议焦点是《房屋租赁合同》解除除后的民事责任如何划分。本案中，景田大厦由于历史原因，未进行消防验收，双方在出租或承租过程中，理应认识到其中所含有的法律风险，也应当认识到有可能导致合同无法履行的后果，因此，双方当事人对于合同无法履行都负有相应责任。从本案来分析，上诉人鄢红收取了詹长栋3个月租金作为保证金，原审法院也未支持将上述保证金3万元返还给詹长栋，已考虑了合同未能履行的利益平衡，即上诉人鄢红实际上并未因合同解除产生实际损失。上诉人鄢红请求二审法院要求被上诉人詹长栋另支付三个月租金3万元作为店租损失补偿金，却没有提供新的证据来改变原审法院认定的事实，应承担举证不能的法律后果，其上诉理由不能成立，本院不予支持。被上诉人詹长栋进行了房屋的装修，上诉人、被上诉人均予以认可。因被上诉人詹长栋对租赁的房屋进行装修，投入的财产已固化，拆除势必造成更大损失。从利益公平的角度出发，原审法院酌定由上诉人承担被上诉人詹长栋的装修损失1万元尚在合理范围，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由上诉人鄢红负担。本判决为终审判决。审判长  廖江川审判员  熊义元审判员  姚永忠二〇一八年四月二十三日书记员  郭雨歌