四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0114民初1838号 原告：刘登术，男，1959年4月10日出生，汉族，住成都市新都区。 原告：张寿英，女，1962年8月22日出生，汉族，住成都市新都区。 共同委托诉讼代理人：刘敏，女，1984年8月2日出生，汉族，系二原告的女儿，住成都市新都区。 被告：四川正达房地产开发有限公司，住所地成都市新都区新都外南街262号。 法定代表人：陈太棋，执行董事。 委托诉讼代理人：何凯，四川勤证律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵昊抒，四川勤证律师事务所律师。 原告刘登术、张寿英与被告四川正达房地产开发有限公司（以下简称正达公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年2月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘登术、张寿英及委托诉讼代理人刘敏、被告正达公司的委托诉讼代理人何凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘登术、张寿英向本院提出诉讼请求：请求依法判决被告以549037元为基数，每日万分之三的标准向原告支付自2015年5月30日起至房屋所有权证登记之日止的违约金61437.24元。事实和理由：二原告系夫妻关系。2012年12月1日，原、被告签订《商品房买卖合同》及其补充协议，约定原告购买被告开发的位于成都市新都区房屋。合同签订后，原告按约定已付清全部购房款。根据合同的约定，被告应于2014年6月30日前交付房屋，并于交房后365日内，即2015年6月30日前向原告交付房屋所有权证书，如果违约，被告应按原告已付房款的每日万分之三向原告支付违约金。但是被告直至2016年9月29日才通知原告领取了房屋产权证书复印件，该证书的原件至今未交付原告。被告的行为违反了合同的约定，已构成违约，应按合同约定承担违约责任。 正达公司辩称，一、根据原告与正达公司签订的《商品房买卖合同》约定，正达公司应当在交房后365天内协助原告取得房屋所有权证书，由此，原告在约定办证期限届满后就应当知道其权利受到侵害，并开始计算诉讼时效，而此时《民法总则》尚未生效实施，因此原告对违约金的主张已过诉讼时效，不应得到支持。二、正达公司在交付房屋后，积极履行了合同义务，并为原告办理了房屋所有权证书的转移登记，并未有任何违约行为。三、原告延迟取得所有权证书并非正达公司导致，原告并没有举证证明正达公司有任何责任。现原告主张延迟办证违约金不符合当事人签订的合同第十九条第二款的约定由正达公司承担违约责任的规定。四、根据原告与正达公司签订的合同第十九条第二款，双方约定委托正达公司办理房屋所有权证书，因此案涉房屋的房产证能否依约办理不仅取决于正达公司是否及时履行自身的义务，也取决于原告是否及时将相应办证材料及费用交付给正达公司。然而，原告不仅未及时将相应办证材料及费用交付正达公司，并且根据《商品房买卖合同补充协议》及新都区地税局的缴税规定，原告并未依约按时到现场协助正达公司办理相应手续，故无法在合同约定时间内取得房屋所有权证书。因此，延迟办理房屋所有权证的责任在于原告，正达公司不承担任何责任。五、即使正达公司存在违约情形，但原告主张的违约金计算方式有误，不应得到支持。根据《商品房买卖合同》，正达公司在收到原告提交的资料及费用后才能到权属权关办理相应手续。但因为原告延迟向正达公司交付相应材料及费用，导致正达公司无法在约定期限内办结房屋所有权证书的手续。因此，延迟办证的违约时间应当以原告向正达公司交付相应材料及费用的时间起算。再有，房屋所有权证书的登记时间、发证时间均不能由正达公司所控制，所以应当以正达公司向行政部门提交材料，缴纳费用的时间作为正达公司履行了办证义务的时间。因此延迟办证的违约期间应当以正达公司向行政部门提交资料、缴纳费用的时间作为截止点。若最终认定正达公司承担延迟办证的责任，但因原告并没有任何实际损失发生，正达公司也无任何过错，故请求法院依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定降低、减免违约金比例。综上，原告主张违约金的请求已过诉讼时效，不应得到支持。延迟取得房屋所有权证书的责任在于原告自身，即使正达公司存在违约情形，原告主张的违约金也不符合法律规定。故请求法院依法判决，驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2012年12月1日，刘登术、张寿英（买受人）与正达公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定刘登术、张寿英购买正达公司开发的位于成都市新都区××号商品房，该房测绘建筑面积共97.48平方米，按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5632.3元，总价款549037元，刘登术、张寿英采取贷款方式付款，首期支付购房总价款的54%，其余价款可以向中国工商银行股份有限公司成都新都支行或住房公积金管理机构借款支付。正达公司应当在2014年6月30日前向刘登术、张寿英交付商品房。合同第十九条产权登记中关于转移登记载明“1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：……（2）买受人同意委托四川正达房地产开发有限公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……（2）合同继续履行，出卖人按买受人已付房款的每日万分之三向买受人支付违约金，直至买受人取得房屋所有权证书，其他情况补充见《合同补充协议》。”合同签订的同时，当事人并签订了《商品房买卖合同补充协议》，约定购房总款549037元，合同签订当日，刘登术、张寿英支付299037元购房款，25万元购房款向工商银行申请五成十五年按揭贷款支付给正达公司。协议第八条关于合同第十九条补充约定“1、《商品房买卖合同》第十九条中约定的房地产权属证书仅指房屋产权证书。2、乙方委托甲方代为办理房屋产权证书。……乙方应该在本合同款项下该商品房交付时交清所有应承担的费用，否则甲方有权拒绝交房。……4、如乙方以按揭方式付款，则乙方应在甲方通知时间内将办理房屋抵押登记手续所需的资料和需要缴纳的费用提交给甲方，特别委托甲方办理抵押登记手续。……6、关于权证的交接与结算：除另有约定外。甲方为乙方办理完毕所有权证后，乙方在接到甲方通知15日内前往甲方通知确定的指定地点办理交接和结算手续。”上述合同、协议签订后，刘登术、张寿英按合同约定的付款方式向正达公司支付了购房款549037元。之后在合同约定的交房期限内，双方对房屋进行了交接，房屋交接的同时，刘登术、张寿英向正达公司交纳了办证所需各项税、费，并按房屋实测建筑面积102.81平方米，支付了16471元的房屋面积差额款。在合同履行过程中，成都市新都区房产管理局为刘登术、张寿英所购的房屋颁发了《房屋所有权证》，《房屋所有权证》上记载的登记时间为2016年6月8日。 上述当事人无异议的事实，有当事人的当庭陈述及提交的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、收据、交接房记录等证据在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，刘登术、张寿英与正达公司签订的《商品房买卖合同》及其补充协议，系双方当事人真实意思表示，内容不违反相关法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。合同签订后，刘登术、张寿英按约履行了购房款的支付义务，正达公司也应按合同约定协助刘登术、张寿英取得房屋权属证书，合同实际履行中，刘登术、张寿英逾期取得所购房屋的所有权证书。房屋所有权证的迟延取得，刘登术、张寿英主张系正达公司的责任，正达公司抗辩该责任在于刘登术、张寿英自身，是刘登术、张寿英未及时向正达公司交付办证所需材料及费用，该公司不承担任何责任。对于房屋权属转移登记的办理，《商品房买卖合同》第十九条关于转移登记约定了“买受人同意委托四川正达房地产开发有限公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记”的办理方式，实际操作中，刘登术、张寿英是将办理产权的相关资料提交正达公司，再由正达公司向房管部门提交资料。双方在办理房屋交接手续时，刘登术、张寿英将办理房屋所有权证所需费用和办理产权相关资料交给正达公司，之后，正达公司再将办证相关材料及时提交房管部门，并配合办理相应手续，办证情况也由正达公司掌握，且正达公司也未有证据能证明，在合同约定的办理房屋所有权证期间，刘登术、张寿英委托其办证，未提交齐办理房屋所有权证所需各项资料，故对延迟取得房屋所有权证正达公司确有责任。因此正达公司抗辩称刘登术、张寿英未及时将相应办证材料及费用交付给正达公司，延迟取得房屋所有权证的责任不在正达公司，不符合客观事实，本院不予采纳。 关于正达公司提出的刘登术、张寿英主张违约金的请求已过诉讼时效，不应得到支持的抗辩主张。本院认为，本案的裁判行为发生在《中华人民共和国民法总则》生效后，故本案适用三年的诉讼时效。当事人签订的《商品房买卖合同》明确约定交房时间为2014年6月30日，权属转移登记时间为商品房交付之日起365日内，即2015年6月30日前，正达公司在上述时间逾期未履行，刘登术、张寿英就应当知道自己的权利受到侵害，并据此计算诉讼时效，即从2015年7月1日开始计算，刘登术、张寿英应在法律规定的三年诉讼时效期间内主张权利，即在2018年7月1日前，而刘登术、张寿英向本院提起诉讼，未超过上述时间期限。故正达公司关于诉讼时效的抗辩主张，本院不予采纳。 正达公司未能在商品房交付之日起365日内协助刘登术、张寿英取得房屋所有权证书，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项的规定，应该承担逾期办证的违约责任。关于正达公司承担的违约责任，《商品房买卖合同》第十九条第二款转移登记第二项明确约定“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，合同继续履行，出卖人按买受人已付房款的每日万分之三向买受人支付违约金，直至买受人取得房屋所有权证书。”现刘登术、张寿英主张正达公司按上述合同约定承担违约责任，正达公司抗辩称刘登术、张寿英并没有任何实际损失发生，正达公司也无任何过错，请求降低、减免违约金比例。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”根据上述法律规定，因刘登术、张寿英未举证证明因正达公司逾期办证的违约行为给其造成的直接损失，以及也确实存在正达公司将办证所需资料提交行政主管部门后，房屋所有权登记办理之后的程序和房屋所有权的核发，正达公司均不能控制和掌握，且正达公司已为刘登术、张寿英办理了房屋所有权证，故本院在考虑上述因素的情况下，酌情认定正达公司向刘登术、张寿英支付按已付房款的日万分之零点五为标准计算的违约金为宜。 关于正达公司承担违约责任的期间，刘登术、张寿英现主张从2015年5月30日起至2016年6月8日止。正达公司抗辩延迟办证的违约期间应当以正达公司向行政部门提交资料的时间作为截止点，但正达公司未举证证明向行政部门提交办证所需资料的相关证据，以及合同中对刘登术、张寿英取得房屋所有权证的时间有明确约定，故对于正达公司的抗辩，本院不予采纳。关于办证之日的认定，双方合同中明确约定在商品房交付之日起365日内，故办证之日应从该房屋实际交付之日起算的365日届满之日作为约定办证时间。原告刘登术、张寿英向本院提交了接收房屋的相关记录，证明了房屋的交付时间是2014年6月29日，故违约金计算的起算时间应为2015年6月30日，至于截止时间，正达公司接受委托，已于2016年6月8日为刘登术、张寿英办理完毕房屋所有权证书，刘登术、张寿英已系案涉房屋的合法拥有者，故违约金计算的截止时间应为2016年6月8日。 综上所述，刘登术、张寿英主张正达公司支付逾期办理房屋所有权证书违约金的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下： 一、四川正达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向刘登术、张寿英支付逾期办理房屋所有权证书的违约金9471元（按购房款549037元的日万分之零点五为标准，从2015年6月30日起至2016年6月8日止，共345天计算）； 二、驳回刘登术、张寿英的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费668元，由刘登术、张寿英负担643元，四川正达房地产开发有限公司负担25（此款刘登术、张寿英已预交，四川正达房地产开发有限公司在履行上述付款义务时，一并向刘登术、张寿英结清）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  严振波 二〇一八年四月二十六日 书记员  侯 毅