四川省宜宾市翠屏区人民法院民 事 判 决 书(2018)川1502民初1696号原告：宜宾市中鑫商业管理有限公司,住所地四川省宜宾市翠屏区中山生态园********,统一社会信用代码915115020858130690。法定代表人：罗勇，总经理。委托诉讼代理人：王琪，四川戎星律师事务所律师，执业证号15115201410577920。被告：邓定书,女,1971年7月22日出生,汉族,住四川省宜宾市翠屏区。原告宜宾市中鑫商业管理有限公司（以下简称中鑫公司）诉被告邓定书物业服务合同纠纷一案，本院于2018年4月8日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭审理了本案。原告中鑫公司的委托诉讼代理人王琪，被告邓定书到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告中鑫公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告自2014年1月1日起至2016年3月31日期间的物业服务费1951元（0.48元/月/平方米×150.53平方米×27个月）、自2013年1月1日至2016年3月31日的垃圾处理费195元（5元×39个月）；2.由被告负担案件受理费。事实与理由：被告系中山生态园小区业主。开发商四川省宜宾中山房地产综合开发有限公司（以下简称中山房地产公司）自2006年6月起为该小区提供物业服务。2013年12月10日原告与中山房地产公司签订了《权利义务概括转让协议》、《前期物业服务合同》并为该小区提供物业服务至2016年3月31日止。被告拒交诉请期间的物业服务费，原告多次催收未果，故诉至法院。被告邓定书辩称：一、原告不属于物业合同的相对人，也不属于前期物业服务合同的主体，被告承担合同义务于法无据。理由：1、原、被告之间并无物业服务合同关系，在原告提起诉讼之前，被告不知道原告在中山生态园提供过服务。根据合同的相对性以及合同意思自治原则，被告无支付物业服务费给原告的义务。2、被告与中山房地产公司于2005年9月29日签订《商品房买卖合同》时，由中山房地产公司与被告之间当时产生了《中山生态园临时公约》，该公约规定，被告于2006年5月9日与四川悦华置地物业管理有限公司（以下简称悦华公司）签订了《中山生态园前期物业服务协议》，双方就被告的物业问题，达成了一致的协议，原告不属于被告购房时的前期物业公司。3、根据法律、行政法规的规定，特别是被告与商品房出卖方签订的协议，都明确应遵守国务院的《物业管理条例》。中山房地产公司委托原告提供的物业服务程序违法，其物业服务行为依法不予确认，对强加于被告身上的合同义务，被告没有履行的义务。二、本案原告的费用应由其委托方中山房地产公司承担。被告小区物业服务混乱起因是由于商品房出卖方中山房地产公司造成的，中山房地产公司无视合同约定和法律规定，在处理被告等广大业主的利益上违反法律规定，将本应属于业主公共部分的物业服务设施窃为已有，并使用、收益和处分。该部分费用足以支付包括被告在内的所有物业管理费用。所以，如果中山房地产公司委托原告作为小区的物业服务公司，其就应当承担该部分物业费用，被告没有给付的义务。综上所述，原、被告之间未形成合同关系，被告不是原告服务的合同相对人，被告与中山房地产公司购房时确定的物管公司是悦华公司，该公司与原告无关联性，故原告要求被告支付物管费于法无据，人民法院应当依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：被告系四川省宜宾市翠屏区中山生态园×幢×单元×层×号房屋业主，房屋建筑面积为150.53平方米。中山生态园小区的前期物业服务由悦华公司行使，后悦华公司撤离中山生态园小区。2013年12月10日，宜宾市中山生态园小区开发商中山房地产公司（委托方/甲方）与原告（委托方/乙方）签订《前期物业服务合同》，约定：甲方将宜宾市中山生态园的物业管理委托乙方管理，服务期限自本合同生效之日至业主大会与其选聘的新物业服务企业签订的物业服务合同生效时止；物业服务费实行包干制，住宅由业主按其拥有的建筑面积：多层住宅按建筑面积每月每平方米0.48元，商业按建筑面积每月每平方米1.50元，乙方根据本市政府相关文件规定代为收取城市生活垃圾处置费，按居民住户和商铺经营两种标准收取，具体标准按政府规定执行和调整；物业服务费应按季度预缴纳，业主在季首月15日之前（或一方通知时间为准）将费用金额缴清；无论是物业服务费或者是其他费用，凡业主未按时足额缴纳的，乙方有权按照应交未交费用每日千分之三的比例收取违约金，并保留法律追诉的权利。同日，中山房地产公司与原告签订了《权利义务概括转让协议》：约定中山房地产公司将中山生态园小区物业管理的权利义务概况转让给中鑫公司，并约定协议签订前中山房地产公司在履行物业管理服务中所引发的一切权利和义务均由中鑫公司享有和承担。原告于2013年12月10日进驻被告所在小区提供物业服务。根据四川省宜宾市中级人民法院（2017）川15民终1567号生效民事判决书载明：原告提供了关于中山房地产公司以及原告提供物业服务的相关资料，包括：《中山生态园消防安全通知签收表》、《中山生态园住宅工程质量问题投诉登记表》、《中山生态园回访维修签到表》、维修记录、值班记录、“问题报告”、“水表问题的工作记录”、“机械水表更换记录”、“行政、保洁考勤登记薄”、“沼气池、化粪池清掏服务合同”、“移交书、物业接管移交书”等。原告在对中山生态园小区提供物业服务时，存在门岗管理不到位、小区楼栋小广告清理不到位、管道污水外泄等服务管理瑕疵。2015年5月中山生态园首届业主委员会成立。原告陈述其于2016年3月31日终止对涉案小区进行物业服务。2016年4月1日,中山生态园业主委员会与四川博南商务服务有限公司宜宾分公司另行签订涉案小区的《物业服务合同》。同日，原告与中山生态园业主委员会以及四川博南商务服务有限公司宜宾分公司三方共同签署《中山生态园物业接管移交表》。另查明，原告公司原名称为“宜宾市中鑫物业管理有限公司”，后于2016年10月变更登记为“宜宾市中鑫商业管理有限公司”，其2014年物业服务资质等级为三级资质(暂),2015年获得物业服务企业三级资质证书，经营范围为商业经营管理、物业管理服务、清洁服务。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，并对当事人具有法律约束力。2013年12月10日，原告与宜宾市中山生态园小区开发商中山房地产公司签订了《前期物业服务合同》，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。据此规定，该合同对小区业主即本案被告发生效力，原告在合同签订后，参与小区管理，提供物业服务，并于2016年3月31日退出小区管理，被告作为小区业主享受了物业服务，应支付相应物业服务费。原告与中山房地产公司签订的《前期物业服务合同》约定了物业服务费用按建筑面积0.48元/月/平方米计算，原告诉请被告支付2014年1月1日起至2016年3月31日期间的物业服务费1951元（0.48元/月/平方米×150.53平方米×27个月），鉴于原告在提供物业服务过程中，确存在未能按照合同约定全面履行管理义务，服务存在瑕疵，故对其物业服务费用本院酌情予以扣减20%，经计算，被告应支付原告2013年12月10日起至2016年3月31日期间的物业服务费1560元。原告诉请被告支付自2013年1月1日至2016年3月31日的垃圾处理费195元（5元×39个月），原告与中山房地产公司签订的《前期物业服务合同》虽然约定了原告根据本市政府相关文件规定代为收取城市生活垃圾处置费，按居民住户和商铺经营两种标准收取，具体标准按政府规定执行和调整，但原告未提供代收垃圾费执行标准的证据，故原告请求按5元/月的标准代收垃圾费本院不予支持。被告辩称其所在小区物业服务混乱起因中山房地产公司造成的，该公司将本应属于业主公共部分的物业服务设施窃为已有，并使用、收益和处分，该部分费用足以支付包括被告在内所有主业的物业管理费用。被告该辩称系被告与中山房地产公司之间的纠纷，而非本案审理的原、被告之间的物业服务合同纠纷，故对该辩称本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告邓定书于本判决生效之日起5日内向原告宜宾市中鑫商业管理有限公司支付2013年12月10日起至2016年3月31日期间的物业服务费1560元。二、驳回原告宜宾市中鑫商业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告邓定书负担。本判决为终审判决。审判员  赵容二〇一八年四月二十五日法官助理李会书记员余沁男书记员罗莉莎