江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0213民初10901号原告：郁琦，男，1982年5月7日生，汉族，住江苏省无锡市滨湖区。原告：薛妍雯，女，1982年11月4日生，汉族，住江苏省无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：朱敏洁，江苏欣林律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨菲菲，江苏欣林律师事务所律师。被告：无锡盛联房产开发有限公司，住所地无锡市健康路122号302室。法定代表人：陈军，无锡盛联房产开发有限公司董事长。委托诉讼代理人：杜成林，江苏瑞莱律师事务所律师。原告郁琦、薛妍雯与被告无锡盛联房产开发有限公司（以下简称盛联公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年12月18日立案受理，依法适用简易程序于2018年1月30日公开开庭进行了审理，后因本案案情复杂，依法裁定转为普通程序，于2019年3月5日公开开庭进行了审理，原告薛妍雯及其与郁琦共同委托诉讼代理人朱敏洁、被告盛联公司委托诉讼代理人杜成林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郁琦、薛妍雯向本院提出诉讼请求：盛联公司支付逾期交房的违约金（自2014年1月1日起，至实际交付房屋之日止，以3561570元为基数，按每日万分之二计算）；盛联公司承担本案诉讼费用。审理中，郁琦、薛妍雯将违约金计算的截止点变更为庭审辩论终结止。事实与理由：2011年11月2日，双方签订《商品房买卖合同》一份，约定其购买盛联公司开发的位于城（暂定名）6幢32-6单元1-2层房屋，用途为商业，房屋总价为3561570元整。合同约定，盛联公司应于2013年12月31日前将具备经分期综合验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。合同签订后，其按约支付了全部房款，但时至今日，该商铺邻街道路蓉湖南路仍未开通，商铺门口杂草丛生，建筑垃圾遍地，无法正常通行，根本无法满足商铺的正常使用需求。基于盛联公司至今无法按约交付合格的房屋，盛联房屋应当依据合同承担相应的违约责任。据此，诉至法院，请求依法裁判。盛联公司辩称，双方合同约定在2013年12月31日前将分期综合验收合格的商品房交付给郁琦等，2013年9月，案涉商品房即已通过了无锡市规划、环保、市政公用、园林、公安等部门的验收，2013年9月29日，无锡市建设局下发了文件，同意房屋交付使用。2013年12月中旬，其以快递的形式向郁琦等发送了交房通知书，要求郁琦等在2013年12月30日到西水东物业办理相关交付手续，但郁琦等并未按照约定的时间前来办理交接手续。根据合同约定，这种情况下，应将交房通知书约定的验收交接日之次日起视为已交付。同时根据合同附件第七条约定，房屋交付时，除了不具备合同第八条约定的条件，买受人不得以其他理由拒绝收房。综上，其根据合同约定在双方约定时间内交付房屋，不存在逾期交房行为，因此不需要支付逾期交房违约金，请求驳回郁琦、薛妍雯的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.郁琦、薛妍雯提交孙道卿的名片及2016年9月17日，其委托的律师与孙道卿所作的笔录，拟证明在销售房屋时，盛联公司曾承诺蓉湖路将在2013年年底修通。该笔录中，孙道卿陈述其曾系中策信德公司（以下简称信德公司）的销售副经理，信德公司是盛联公司开发的无锡西水东项目的销售代理，所以，2011年其在西水东的售楼处以开发商的名义负责西水东商铺的销售。当时，蓉湖南路还没有开通，考虑到是否有道路会直接影响到商铺的销售，所以盛联公司指示在销售时对购房者宣传和承诺蓉湖南路可于2013年底修通，故在销售案涉商铺时，其作出过上述承诺。盛联公司对于孙道卿的身份不予认可，对谈话笔录内容的真实性不予确认，且认为即使是真的，也不能凭借孙道卿个人陈述来进行证据认定。2.郁琦、薛妍雯提交有黄少杰签字认购书复印件以及谈飚（同期购房者）于2016年9月19日与孙道卿、黄少杰的通话录音、薛妍雯与黄少杰的通话录音，拟证明黄少杰系其购房期间盛联公司的销售负责人。黄少杰与孙道卿在房屋销售期间，为了达到出售商铺的目的，都被盛联公司授意，承诺蓉湖南路在2013年年底之前会开通。黄少杰在录音中陈述，当时是曾经有过蓉湖南路可能在2013年年底通的口径，但并未找到书面材料。孙少卿表示其此前陈述系事实，盛联公司确实这么说，但是没有任何依据。盛联公司对黄少杰的身份不予确认，对录音的真实性也无法确认，陈述其未查找到相关聘请销售公司的材料，未找到上述孙道卿、黄少杰的相关资料，无法对上述两人的身份进行核对，也未查询到认购书。从录音内容上看，孙道卿、黄少杰在录音中没有明确曾承诺过蓉湖南路的开通是公司的义务，无论销售人员如何陈述，最终还是应当以书面合同约定为准。对于上述两组证据，郁琦、薛妍雯表示因孙道卿、黄少杰均在外地以及其他因素，不愿出庭作证。针对盛联公司对于二人的身份质疑，本院要求盛联公司提交案涉房屋销售期间其公司负责销售的人员资料等，但盛联公司以股权几经变更为由未予提供。对此，盛联公司应当依法承担对其不利后果，本院综合上述证据材料，认定孙道卿、黄少杰系郁琦、薛妍雯购买案涉商铺时的销售人员，曾口头陈述过蓉湖南路在2013年年底开通。3.郁琦、薛妍雯提交2018年1月18日，张磊以购房人身份至盛联公司售楼处与该公司销售人员孟梦的对话，拟证明蓉湖南路是否开通是影响案涉商铺销售的关键点，盛联公司承诺蓉湖南路开通并不是其买房时的特例，而是盛联公司将此作为卖点之一，以此来促使购房人买房。该录音中，孟梦在谈话相对方的询问下，回复蓉湖南路后期会修到健康路。另外，双方在对话中，孟梦提到一条马路在10月份会通车。盛联公司认为，孟梦确实系其公司销售人员，但其与购房者的对话中所涉及的楼盘是61幢楼，该楼盘旁边的道路已通车，与32幢楼盘没有直接关系，双方并未涉及到32幢楼盘周边的情况。且录音系录音者以诱供的方式偷录，不具有合法性，不具有证明效力。根据双方所签合同补充条款约定，除非合同中明确约定的内容，其他内容均不构成合同的组成部分。综上，即使录音真实，也不能构成合同的组成部分，对合同履行没有任何影响。本院审查录音内容，孟梦确实未明确说明蓉湖南路会在2018年10月份通车，故本院对于该证据的关联性不予确认。4.盛联公司提交锡公消验字【2013】第0310号《建设工程消防验收意见书》复印件，该意见书载明：综合评定西水东5号地块5#楼、6#楼消防验收合格。郁琦、薛妍雯以该意见书为复印件为由不予确认。本院结合案涉商铺所在楼已通过交付使用竣工验收的事实，对于该证据的真实性予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年11月2日，盛联公司与郁琦、薛妍雯签订《商品房买卖合同》，约定：郁琦、薛妍雯购买盛联公司开发的位于的商业用房，建筑面积共150.4平方米，其中套内建筑面积147.5平方米，单价为23680.65元；盛联公司应当在2013年12月31日前，将经过分期综合验收合格并符合合同约定的商品房交付郁琦、薛妍雯使用；盛联公司逾期交房的，逾期不超过90日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，盛联公司按日支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，郁琦、薛妍雯有权解除合同。郁琦、薛妍雯要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，盛联公司按日支付已交付房价款万分之二的违约金；商品房达到使用条件后，盛联公司应当书面通知郁琦、薛妍雯办理交付手续。双方验收交接时，盛联公司应当出示分期综合验收合格的证明文件，并签署房屋交接单。若郁琦、薛妍雯未按盛联公司书面通知的日期办理房屋交接手续，则自交房通知书约定的验收交接日之次日起视为已交付；盛联公司承诺与该商品房正常使用所直接关联的供电线路、供水管道、燃气管道、电话线路、有线电视线路等基础设施、公共配套建筑与商品房同期交付，如果在规定日期内未达到使用条件，盛联公司于交接日之日起90日内予以完善，因国家法律法规或政府职能部门原因导致延误的，据实予以延期等。在该合同的附件一中，关于案涉商铺图纸中，商铺为住宅楼下的商铺，并非邻街商铺，该住宅楼位于蓉湖南路和健康路交汇处，但在两条路均在图纸加粗线外侧。图右边有红线风险提示：平面图以政府规划部门批准的规划方案为依据回执绘制，其细节以规划方案为准。在建设过程中，可能因政府的强制性要求而修改，同时，在不违反法规、不违反合同约定的前提下，可能对地下车库出入口、变电站、地面停车位、地下自行车库出入口、景观布局、商业、地下通风口和人员出入口、地下停车库位置等不利因素做出细部调整，盛联公司房价已考虑该因素，郁琦、薛妍雯已经知悉该风险。在合同附件四，合同补充协议中，双方约定，盛联公司对该项目红线外的环境及设施设备并无任何承诺，郁琦、薛妍雯已充分知晓并清楚该房屋毗邻的楼宇、桥梁或道路、市政设施、小区周边的建筑物及其构筑物对房屋可能产生的影响（如灰尘、噪音等）并愿意接受。合同签订后周边环境和配套设施设备的变化也不影响合同的履行；盛联公司通过发布的广告、宣传资料、沙盘、模型、样板间内容仅作为要约邀请，实际情况在签约时可能已有变更，不作为双方确定各自权利义务的依据。盛联公司对该项目及该房屋所作的具体确定的说明和允诺及对本合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的内容，均已明确列明于合同条款中，除合同条款中明确约定内容外，其他内容均不构成合同的组成部分，也对房屋购买和房屋价格无重大影响等。此后，郁琦、薛妍雯支付了购房款3561570元。2013年9月29日，无锡市建设局出具《关于西水东城5号地块（5、6号房）通过交付使用竣工验收的通知》【锡建开（2013）50号】，载明：经过市规划、环保、市政公用、园林、公安等部门单项验收合格的认定，经核查，该项目交付使用竣工验收申报材料齐全，符合《无锡市商品房交付使用管理办法》的相关规定，同意交付使用。2013年12月，盛联公司向郁琦、薛妍雯寄送了房屋交付通知书，通知2013年12月30日至西水东物业中心办理相关交付手续。郁琦、薛妍雯未去办理房屋交接手续。根据盛联公司提交的规划定点图及本院调取的规划部门公示的项目规划设计方案图显示，6号楼蓉湖南路一侧建筑物至规划红线的距离平均十余米，现案涉商铺前仅有宽一米多的石板小道（可供人行，不能通车），小道外侧有少量凌乱的绿植以及大量堆积、部分高逾一米的建筑垃圾。2017年4月7日，郁琦、薛妍雯曾因本案纷争诉至法院，庭审中也提出案涉商铺前存在建筑垃圾的问题，后于2017年10月19日撤回了起诉。本院认为，双方于2011年11月2日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应恪守。本案中，双方购房合同中没有关于蓉湖南路开通时间的约定，即使销售人员对蓉湖南路开通作出过说明，但蓉湖南路的开通已经超出了商品房开发规划范围，且双方在补充协议中明确约定，盛联公司对该项目红线外的环境及设施设备并无任何承诺，故销售人员对于蓉湖南路开通的陈述不属于要约，不属于双方合同内容。郁琦、薛妍雯拒绝收房的原因除蓉湖南路未开通之外，还因为案涉房屋周边环境恶劣，建筑垃圾遍地、车辆无法通行，导致案涉商铺无法使用。双方合同中虽然对周边的环境没有具体的约定，但合同中明确了案涉房屋系商铺，盛联公司作为房屋出卖人应在其规划范围内，按照公示规划图建设，保障交付的房屋周边的环境符合商铺使用的要求，是合同的应有之义，但案涉商铺前垃圾堆积、车辆无法直接通行到商铺前，影响和限制了案涉房屋作为商铺的使用价值。双方在合同中约定将符合商品房分期综合验收合格条件的，并符合合同约定的商品房交付买受人使用，可以推断开发商交付商品房的标准包含法律法规强制性规定和合同约定两个层面。开发商的交付只有同时具备上述两个层面的要求，才构成有效交付。盛联公司未按规划建设导致案涉商铺不能达到商业用房的使用价值，应予以整改并承担相应的违约责任。郁琦、薛妍雯在2017年4月起诉时即已经提出商铺前不足两米的地方杂草丛生、建筑垃圾遍地的情况，但盛联公司至今无任何整改措施。综上，考虑上述情形对案涉商铺使用价值的影响，参考周边商铺的租金价格，结合郁琦、薛妍雯的诉讼请求，本院确定以已付总房价3561570元为基数，自2014年1月1日起至2019年3月5日止，按年利率4.5％计算违约金为宜，计840975.72元（3561570*1889*4.5%/360）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十八条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，判决如下：一、无锡盛联房产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向郁琦、薛妍雯支付逾期交房违约金840975.72元（以3561570元为基数，按4.5%/年，自2014年1月1日起至2019年3月5日止）。二、驳回郁琦、薛妍雯的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14160元，由无锡盛联房产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  陆华朝审 判 员  林丽华人民陪审员  徐惠玲二〇一八年四月十日书 记 员  袁 冶本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。