广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤06民终1067号上诉人（原审原告、反诉被告）：佛山市恒卓投资管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区大良南华居委会果栏路。法定代表人：任小俊。委托诉讼代理人：龚家晴，广东仲马律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：莫珊珊，女，1986年11月9日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区杏坛镇光华西岸西路。委托诉讼代理人：饶华德，广东历恒律师事务所律师。上诉人佛山市恒卓投资管理有限公司（以下简称恒卓公司）、莫珊珊因租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初8741号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月23日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人恒卓公司上诉请求：一、撤销一审判决第二项、第四项、第六项；二、改判莫珊珊向恒卓公司支付2017年2月至3月的租金20401.32元；三、改判莫珊珊向恒卓公司支付违约金17160元；四、本案一、二审诉讼费由莫珊珊负担。事实与理由：双方签订的租赁合同合法有效，莫珊珊于2017年2月起无故拖欠租金，恒卓公司通过多种途径积极催收，但莫珊珊仍拒绝履行，更在后期擅自停业，并拒绝与恒卓公司沟通，莫珊珊的行为构成根本违约。恒卓公司直至2017年5月18日才自力收回案涉商铺，莫珊珊应当支付2017年2月至5月的租金20401.32元。恒卓公司已按合同约定尽到通知义务，一审法院认定恒卓公司未按法定方式通知莫珊珊解除合同构成违约，应双倍返还保证金错误，恒卓公司无须向莫珊珊返还租赁保证金11500元。恒卓公司收回商铺后，需要一定时间重新寻找租户，且必须给新租户二至三个月的免租期，为此造成的租金损失是莫珊珊可以预见、可计算的实际损失，不存在违约金标准过高的情况，莫珊珊应向恒卓公司支付违约金17160元。上诉人莫珊珊上诉请求：一、撤销一审判决第三项，判令莫珊珊无须免租期租金10296元；二、撤销一审判决第四项，判令莫珊珊无须支付违约金12000元；三、撤销一审判决第七项，判令恒卓公司赔偿莫珊珊实际损失175730元；四、由恒卓公司承担本案诉讼费用。事实与理由：租赁合同第六条第16款的约定剥夺了莫珊珊的基本权利，属无效格式条款，一审法院以此作为判决依据，不符合法律规定。双方仍未确定合同解除时间，不适用该条规定。莫珊珊的损失属合同履行期内的损失，恒卓公司应赔偿给莫珊珊。莫珊珊未按时支付租金，在扣除租赁保证金后，拖欠租金仅24天，并未造成足以解除合同的条件。恒卓公司自认为合同未解除，并要求莫珊珊支付至合同解除之日止的租金，可视为恒卓公司放弃了解除合同的权利，恒卓公司于2017年4月25日锁铺，致使莫珊珊无法经营，足以证明恒卓公司根本违约。恒卓公司没有证据证明莫珊珊搬离案涉商铺的物品，可以推断莫珊珊为正常经营所购置的物品均在商铺内。恒卓公司的法定代表人违法使用莫珊珊的物品几个月时间，由莫珊珊承担该损耗，放纵了违反合同的行为。莫珊珊拒绝接收，不是放弃权利，是保证自己的权利正常行使。一审法院将莫珊珊有单据可查的97730元设备酌定为20000元，对其他设备不予评估，不予确定价值，没有任何法律依据。恒卓公司没有证据证明其对案涉商铺有合法使用权。上诉人恒卓公司向一审法院提出诉讼请求：1.解除恒卓公司、莫珊珊双方的《商铺租赁合同》；2.莫珊珊立即支付拖欠的2017年2月至2017年4月租金17160元（以后顺延至租赁合同解除，莫珊珊搬出商铺且办理营业执照注销登记之日止）及逾期付款违约金463.32元（自2017年2月6日起，按日万分之五暂计至2017年4月30日，直至实际清偿日止）；3.莫珊珊支付免租期租金11440元；4.莫珊珊支付违约金17160元；5.莫珊珊支付恒卓公司律师费2500元；6.本案诉讼费由莫珊珊承担。上诉人莫珊珊向一审法院提出反诉请求：1.判令恒卓公司退回租赁保证金11500元；2.判令恒卓公司赔偿实际损失175730元；3.恒卓公司承担本案诉讼费。一审法院认定的事实：2016年9月21日，恒卓公司、莫珊珊签订《顺德雅居乐××广场商铺租赁合同》（以下简称案涉合同），约定恒卓公司将位于顺德区大良街道办事处××路××广场××层××号商铺出租给莫珊珊，莫珊珊用于经营饮食小吃使用，经营商品的品牌为“某某茶馆”，商铺承租计费面积为82平方米，前两年每月租金5720元，租金从2016年11月15日开始计收，租金应于每月5日前缴纳。案涉合同第六条第14款约定，莫珊珊知道且同意，莫珊珊违约导致恒卓公司解除合同的，若合同履行期限内恒卓公司有给予莫珊珊租金减免的，合同解除后三日内，莫珊珊应向恒卓公司全额补交减免的租金，莫珊珊应按合同约定的租金支付；第六条第16款约定，莫珊珊知道且同意，不论何种原因导致合同终止，恒卓公司对莫珊珊商铺的装修装饰、添附物损失、预期利益损失、商业机会损失等，均不予赔偿；合同第七条第1款约定，莫珊珊逾期支付租金一个月以上的，恒卓公司有权单方面解除本合同，自力收回租赁物，并按照合同第九条的约定追究莫珊珊违约责任；第七条第6款约定，莫珊珊知道、确认并同意，恒卓公司在莫珊珊合同终止后，未依约及时交还租赁物，若恒卓公司按照下列方式行使自力救济权，自行收回租赁物的，恒卓公司不对莫珊珊承担赔偿责任，方式如下：（1）书面通知莫珊珊，要求莫珊珊交还租赁物，并给予不低于三天的时间，通知须告知莫珊珊逾期仍不履行交还租赁物义务的，恒卓公司将自力收回；（2）恒卓公司自力收回全程应摄像，对租赁物的财物清点登记造册，另行提供地点保管，并将摄像形成的电子证据、物品清单、物品保管地点，书面通知莫珊珊。合同第九条第1款约定，莫珊珊违约导致恒卓公司解除合同的，莫珊珊应以合同终止之日前的租金为标准，向恒卓公司支付三个月的租金作为违约金，恒卓公司有权罚没租赁保证金，莫珊珊已付的租金不予退还；第九条第2款约定，莫珊珊未按照约定期限向恒卓公司缴纳租金及其他费用的，每逾期一日，按应付款的万分之五向恒卓公司支付逾期付款违约金；第九条第4款约定，因莫珊珊原因导致合同提前终止的，莫珊珊无权要求返还已缴纳的装修保证金及已支付尚未到期的款项及要求恒卓公司对商铺内的装修、添附给予赔偿或补偿；第九条第5款约定，恒卓公司实现债权的合理支出莫珊珊应予赔偿，包括但不限于诉讼费、律师费等；第九条第6款约定，恒卓公司违反本合同约定收回商铺的，莫珊珊向恒卓公司缴清所有应付费用后恒卓公司应向莫珊珊双倍退还已缴纳的保证金。2015年11月14日，莫珊珊向恒卓公司支付租赁保证金11500元。双方确认莫珊珊向恒卓公司支付租金至2017年1月份。由于莫珊珊欠交租金，恒卓公司于2017年4月25日撬锁进入案涉商铺，自行收回商铺。恒卓公司在清空案涉商铺时对店内物品进行了盘点列表，并录像，现在物品保存在恒卓公司仓库。2017年4月25日撬锁当天莫珊珊店铺未营业。另查明，莫珊珊为了对案涉商铺进行装修，支出装修费用78000元。莫珊珊为了案涉商铺的正常营业购买设备一批支出97730元。另，恒卓公司为本案诉讼委托广东仲马律师事务所律师进行代理，支付律师费2500元。以上事实，还有一审法院开庭笔录在案佐证。一审法院认为，恒卓公司、莫珊珊之间签订的《顺德雅居乐××广场商铺租赁合同》真实合法，双方均应按照合同约定履行自己的权利义务。莫珊珊从2017年2月开始欠交租金，按照上述合同第七条第1款的约定，恒卓公司有权单方面解除本合同，自力收回租赁物。现恒卓公司向一审法院诉请解除案涉《顺德雅居乐××广场商铺租赁合同》，莫珊珊亦同意解除，一审法院予以准许。关于恒卓公司、莫珊珊双方的违约责任，双方签订案涉合同后，恒卓公司将案涉商铺交付给莫珊珊使用，莫珊珊理应按照合同约定按时缴纳租金。莫珊珊抗辩称恒卓公司在招商过程中存在欺骗行为，但招商过程中的承诺并未反映在合同条款上，考虑到招商这一商业行为本身的不确定性，对于莫珊珊的这一抗辩一审法院不予采纳。莫珊珊称商场存在农民工闹事的情况，但莫珊珊并未能举证证明该行为的次数、持续时间以及对莫珊珊经营造成的实际影响，因此对于莫珊珊的这一抗辩一审法院不予采纳。按照案涉合同约定，莫珊珊的欠租行为导致恒卓公司有权单方面解除合同，可以认定为莫珊珊构成了根本违约，莫珊珊应当按照合同约定承担相应违约责任。莫珊珊违约之后，恒卓公司虽然有权单方面解除案涉合同，自力收回租赁物，但其并未按照法定方式通知莫珊珊要求解除合同，实际上恒卓公司认为案涉合同一直未解除。按照案涉合同第七条第6款约定，恒卓公司在合同终止后才可以按照约定方式自行收回租赁物，本案中恒卓公司在合同尚未解除的情况下就自行收回租赁物，且其行为也未严格按照合同约定的方式履行事前通知及事后告知的义务，恒卓公司在合同履行过程中亦存在违约行为，应当承担与其过错相应的赔偿责任。根据上述双方的违约行为及过错大小，一审法院对恒卓公司、莫珊珊双方的责任认定如下：对于恒卓公司诉请的拖欠租金，由于双方确认恒卓公司于2017年4月25日撬锁进入案涉商铺，搬空铺内物品，自行收回商铺，恒卓公司对于2017年4月25日之后的租金无权主张。莫珊珊应向恒卓公司支付2017年2月至2017年4月24日租金16016元；对于恒卓公司诉请的免租期租金，按照案涉合同第六条第14款约定，莫珊珊违约导致合同解除的，莫珊珊应向恒卓公司缴纳免租期的租金。案涉合同2016年9月21日签订，租金从2016年11月15日开始计收，免租期为54天，莫珊珊应当支付免租期租金10296元；对于恒卓公司诉请的违约金，包括逾期付款违约金及解除合同的违约金，莫珊珊迟延支付租金导致合同解除，但恒卓公司已经自行收回商铺，商铺收回之前的租金一审法院予以支持，恒卓公司并未能举证证明莫珊珊违约给恒卓公司造成的实际损失是多少，莫珊珊主张违约金过高，一审法院考虑迟延支付租金的利息损失及另行寻找承租人的时间成本，酌定莫珊珊应向恒卓公司支付违约金12000元；对于恒卓公司诉请的律师费，恒卓公司已经实际支出，且按照案涉合同第九条第5款的约定，一审法院确定莫珊珊应向恒卓公司支付律师费2500元；对于莫珊珊反诉主张的退还租金保证金，按照案涉合同第九条第6款约定，恒卓公司违反本合同约定收回商铺的，恒卓公司应向莫珊珊双倍退还已缴纳的保证金。恒卓公司虽然享有合同解除权，但没有按照法定及约定的方式解除合同、收回商铺，应属于“违反本合同约定收回商铺的”情形，恒卓公司应双倍返还保证金，同时案涉合同第九条第1款约定，莫珊珊违约导致恒卓公司解除合同的，恒卓公司有权罚没租赁保证金，两者抵扣之后，恒卓公司应向莫珊珊退还租赁保证金11500元；对于莫珊珊反诉主张的赔偿实际损失，包括商铺装修费用及购买设备支出，对于商铺装修费用，案涉合同第六条第16款约定，不论何种原因导致合同终止，恒卓公司对莫珊珊商铺的装修装饰、添附物损失，均不予赔偿，因此对于莫珊珊的商铺装修费用一审法院不予支持。对于购买设备支出，莫珊珊提供了购买设备的清单及票据，恒卓公司认为莫珊珊不能证明恒卓公司撬锁时商铺内有何物品，但由于恒卓公司未能履行收回商铺前的提前通知的义务，导致莫珊珊未能做出准备，因此恒卓公司对于莫珊珊举证不能亦应当承担一定责任。另一方面，恒卓公司收回商铺时对店内物品进行了盘点列表，并录像，现在物品保存在恒卓公司仓库，莫珊珊认为列表中物品与实际物品不符，并拒绝对列表中物品进行接收，对于莫珊珊自行放弃的权利，一审法院不予保护，结合双方的过错程度，考虑到物品的折旧，一审法院酌定恒卓公司应赔偿莫珊珊物品损失20000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、恒卓公司与莫珊珊签订的《顺德雅居乐××广场商铺租赁合同》于判决发生法律效力之日解除；二、莫珊珊应于判决发生法律效力之日起十日内向恒卓公司支付2017年2月至2017年4月24日租金16016元；三、莫珊珊应于判决发生法律效力之日起十日内向恒卓公司支付免租期租金10296元；四、莫珊珊应于判决发生法律效力之日起十日内向恒卓公司支付违约金12000元；五、莫珊珊应于判决发生法律效力之日起十日内向恒卓公司支付律师费2500元；六、恒卓公司应于判决发生法律效力之日起十日内向莫珊珊返还租赁保证金11500元；七、恒卓公司应于判决发生法律效力之日起十日内向莫珊珊赔偿物品损失20000元；八、驳回恒卓公司的其他诉讼请求；九、驳回莫珊珊的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费减半收取为477.79元（已由恒卓公司预交），由恒卓公司负担，反诉受理费减半收取为2022.3元（已由莫珊珊预交），由莫珊珊负担。二审期间，双方当事人未提供新证据。经审理，本院确认一审法院认定的事实。双方签订的合同第九条第四项约定：因乙方原因导致本合同提交终止的，乙方无权要求返还已缴纳的装修保证金及已支付未到期的款项及要求甲方对该商铺内的装修、添附给予赔偿或补偿。本院认为，本案为租赁合同纠纷，恒卓公司虽未提供房产所有权证，但莫珊珊对案涉商铺的规划报建没有异议，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，莫珊珊以案涉商铺未取得房产所有权证为由，主张案涉租赁合同无效的理由不成立，本院不予采纳。关于莫珊珊是否构成违约的问题。在本案中，莫珊珊拖欠恒卓公司的租金，已构成违约。双方签订的合同虽约定恒卓公司可以在莫珊珊支付的租赁保证金中抵扣租金，但依双方的约定，该保证金具有合同定金的性质，在合同履行期内，恒卓公司没有以该保证金抵减租金并无不当，且如恒卓公司在保证金中扣减了租金，莫珊珊仍应补缴保证金，否则恒卓公司仍享有合同解除权。故莫珊珊上诉认为在抵扣保证金后，其拖欠租金的行为不构成根本违约的理由不成立，本院不予采纳。因此，依照双方签订的合同约定的解除条件，恒卓公司享有合同解除权，一审法院判决解除双方签订的租赁合同正确。因莫珊珊构成违约，故依约定，莫珊珊应向恒卓公司支付免租期的租金、违约金。本院对此处理正确，本院予以维持。上诉人莫珊珊该上诉理由不成立，本院不予采纳。关于恒卓公司是否构成违约的问题。因莫珊珊拖欠租金，恒卓公司享有合同约定的解除权。但恒卓公司无证据证明在起诉前已通知莫珊珊解除合同。在此之前，恒卓公司收回案涉商铺，亦构成违约，故应承担相应的违约责任。因双方均构成违约，故恒卓公司上诉认为其不应返还保证金的理由不成立，本院不予采纳。对于莫珊珊主张的损失，因双方在合同第九条第四项约定：因乙方原因导致本合同提交终止的，乙方无权要求返还已缴纳的装修保证金及已支付未到期的款项及要求甲方对该商铺内的装修、添附给予赔偿或补偿，且本案因莫珊珊违约在先，故莫珊珊要求对装修、添附等给予赔偿或补偿的理由不成立，本院不予采纳。恒卓公司无证据证明其于2017年5月始收回案涉商铺，其请求应由莫珊珊计付租金至2017年5月的理由不成立，本院不予采纳。恒卓公司又无证据证明因莫珊珊的违约行为造成损失超过本院确定的违约金，故恒卓公司上诉请求改判莫珊珊向其支付违约金17160元的理由不成立，本院不予采纳。综上所述，上诉人恒卓公司、莫珊珊的上诉理由不成立，本院不予采纳。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5187.52元，由上诉人莫珊珊负担3860.52元，由上诉人佛山市恒卓投资管理有限公司负担1327元。本判决为终审判决。审判长  温万民审判员  翁丰好审判员  徐允贤二〇一八年四月二十三日法官助理陈敏仪书记员赵敏琪