河南省郑州航空港经济综合实验区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0192民初2874号原告：深圳荣军清艺文化发展有限公司，住所地深圳市南山区沙河街道沙河工业区**201，统一社会信用代码91440300319655893L。法定代表人：王军，该公司董事长。委托诉讼代理人：周国栋，河南国基律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕媛，河南国基律师事务所实习律师。被告：河南云海科技园发展有限公司，，住所地郑州航空港迎宾路南侧**楼****统一社会信用代码91410100089236326D。法定代表人：金辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：任伟燕，女，该公司员工。委托诉讼代理人：李鹏辉，河南金通源律师事务所律师。原告深圳荣军清艺文化发展有限公司（以下简称“荣军清艺公司”）与河南云海科技园发展有限公司（以下简称“云海科技公司”）合同纠纷一案，本院于2017年10月24日立案后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告荣军清艺公司委托诉讼代理人周国栋，被告云海科技公司委托诉讼代理人任伟燕、李鹏辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告荣军清艺公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告双方于2015年6月18日签订的编号为YH20150618T1《云海科技园投资协议书》以及2016年8月16日签订的《补充协议》解除；2.请求依法判令被告退还原告已交款项945000元；3.请求依法判令被告向原告支付违约金（以945000元为基数，按照日万分之五自2015年7月23日计算至2017年8月31日，2017年9月1日至实际退款之日按照日万分之六计算）；4.请求依法判令被告赔偿原告已付房款一倍损失945000元；5.请求依法判被告签订编号为YH20150618T1《云海科技园投资协议书》一份，协定被告将云海科技园项目4号地块1号楼物业以315万元价格出卖给原告，被告于2016年5月31日前交房，若被告违约，原告有权解除合同。2016年8月16日双方又签订补充协议一份，约定被告于2017年8月31日前向原告交付物业，并对违约金进行约定。双方签订协议后，被告至今未履行交房义务，且原告认为被告在签订协议时存在欺诈行为，给原告造成损失，故诉至法院。被告云海科技公司辩称，原、被告双方签订的投资协议实为房屋买卖协议，因未办理预售违反法律规定合同应当为无效合同；被告同意退还原告交纳的945000元的房款，但原告诉请的违约金数额过高，已经超出了本金的30%，请求对超出部分不予支持；原、被告双方在签订协议时对于涉案房产属于工业用地房产，以及对于房屋的状态和不能直接办理房产证均是明知的，被告不存在欺诈的故意，故不应当承担赔偿责任。本院经审理认定事实如下：2015年6月18日原、被告签订编号为YH20150618T1的《云海科技园投资协议书》，约定被告将云海科技园项目4号地块1号楼物业以315万元价格出卖给原告，被告应于2016年5月31日前交付。该协议签订后，原告分别于2015年6月18日、7月23日向被告交纳履约定金100000元、房款845000元。后因被告未按期交付，双方于2016年8月16日签订补充协议一份，约定被告于2017年8月31日前向原告交付涉案物业，在原交付时间2016年5月31日至2017年8月31日期间按照原告已付房款的日万分之五支付违约金（违约金可在缴纳后期房款中冲抵），如被告未能按照补充协议约定的时间交房，原告有权利退房，被告应在30日内向原告退还已交付房款，并支付相应违约金（违约金按照日万分之六计算）。截止原告起诉之日，被告未向原告交付涉案物业，也未向原告退还款项，引起诉讼。同时查明，该涉案物业的土地性质为工业用地。本院认为，本案的争议焦点问题是双方签订的投资协议是否有效，是否应当解除；原告主张的违约金是否过高；被告是否应当赔偿原告已购房款一倍损失945000元。针对上述争议焦点，本院评述如下:一、双方签订的《云海科技园投资协议书》是否合法有效本院认为，本案原、被告双方签订投资协议书，明确约定了双方的权利、义务，系双方真实意思表示，被告辩称该协议因违反《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定而无效，对此本院认为，商品房系特指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋，包括住宅、商业用房及其他建筑物，而本案双方签订的投资协议的土地性质明确为工业用地，根据《中华人民共和国土地管理法》第四条第一款之规定，国家实行土地用途管制制度。工业用地仅能用于工业生产及其相应附属设施建设，在工业用地上建造的物业，其使用年限、销售对象、用途均与商品房有明显区别，故原、被告双方签订的投资协议并不同于商品房买卖合同，也不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的法律规定，且不违反法律强制性规定，故本院对被告辩称协议无效不予采信，该协议合法有效。该协议签订后，双方均应按约履行，但被告未按协议约定的期限向原告交付物业，双方约定的解除合同条件已经成就，原告有权依照合同约定解除双方签订的投资协议及补充协议。原告在庭审中明确提出解除合同的请求，被告未对解除合同提出异议，故本院对双方解除投资协议及补充协议予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”，故原告主张被告退还已交房款945000元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。二、原告主张的违约金是否过高依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第二款之规定，“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。”，本案被告收取原告交付的房款，却未按约向原告交付物业，其占用原告资金的行为给原告造成损失，应向原告承担违约责任。原告的实际损失应为其资金被占用期间的利息损失，但按照双方约定的违约金计算标准已超出原告实际损失的百分之三十，根据合同的履行情况以及当事人的过错程度，本院依法对违约金计算标准调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率的二倍计算。被告从2015年7月23日起占用原告资金945000元，给原告造成损失，故对原告主张从2015年7月23日起至被告实际退还945000元款项之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率的二倍计算违约金的诉讼请求，本院予以支持。原告主张过高部分，本院不予支持。三、被告是否应当赔偿原告已付房款一倍损失945000元原告主张因被告故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实，应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，向原告承担已付房款一倍的赔偿责任。基于上文分析，本案涉诉物业并非商品房，双方所签订投资协议并不同于商品房买卖合同，不适用上述法律规定，且原告损失已经通过违约金方式予以补偿，故原告请求被告承担其已付购房款一倍损失，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、确认原告深圳荣军清艺文化发展有限公司与被告河南云海科技园发展有限公司双方于2015年6月18日签订的编号为YH20150618T1《云海科技园投资协议书》以及2016年8月16日签订的《补充协议》已经解除；二、被告河南云海科技园发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳荣军清艺文化发展有限公司退还购房款945000元；三、被告河南云海科技园发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳荣军清艺文化发展有限公司支付违约金（违约金以945000元为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率的二倍从2015年7月23日起计算至被告河南云海科技园发展有限公司实际履行本判决第二项的付款义务之日止）；四、驳回原告深圳荣军清艺文化发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21810元，由被告河南云海科技园发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。上诉人应于收到缴纳上诉费通知之日起七日内，向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  张朝辉人民陪审员  杜五辈人民陪审员  郭付安二〇一八年四月八日书 记 员  张一曼