广东省高级人民法院执 行 裁 定 书（2018）粤执复490号复议申请人（异议人）：卢锦文，男，汉族，1978年2月21日出生，住广东省佛山市顺德区，委托诉讼代理人：廖日晖、麦文龙，均系广东顺朗律师事务所律师。申请执行人：中国工商银行股份有限公司佛山顺德支行。住所地广东省佛山市顺德区大良碧鉴路**，统一社会信用代码9144060689382737X。负责人：李伟聪，该行行长。申请执行人：广东粤财资产管理有限公司。住所地广东省广州市越秀区东风中路**越秀城市广场南塔**，统一社会信用代码914400007929760861。法定代表人：莫敏秋。被执行人：林万成，男，1963年6月7日出生，住广东省佛山市顺德区，被执行人：佛山市顺德区昌盛房产有限公司。住所地广东。住所地广东省佛山市顺德区大良东宏路昌裕花园美居阁**铺用代码91440606280136729N。法定代表人：林冠成。被执行人：佛山市顺德区铧汇贸易有限公司。住所地广东。住所地广东省佛山市顺德区大良红英路**之府又市场**之二码562055492-9。法定代表人：林俏苑。被执行人：佛山市顺德区伊谷贸易有限公司。住所地广东省佛。住所地广东省佛山市顺德区大良东宏路昌裕花园美景阁**铺及**5648562-6。法定代表人：林冠成。卢锦文不服佛山市中级人民法院（以下简称佛山中院）作出（2018）粤06执异239号执行裁定，向本院申请复议，本院立案受理后，依法组成合议庭进行书面审查，本案现已审查终结。佛山中院在执行中国工商银行股份有限公司佛山顺德支行（以下简称工行顺德支行）申请执行林万成、佛山市顺德区铧汇贸易有限公司（以下简称铧汇公司）、佛山市顺德区昌盛房产有限公司（以下简称昌盛公司）借款合同纠纷案【执行案号（2017）粤06执114号】及广东粤财资产管理有限公司（以下简称粤财公司）申请执行林万成、佛山市顺德区伊谷贸易有限公司（以下简称伊谷公司）、昌盛公司借款合同纠纷案【执行案号（2018）粤06执682号】中，异议人卢锦文对佛山中院拟处置昌盛公司位于佛山市顺德区大良街道办事处府又居委会红英路100号府又综合市场278、279号摊位（异议人原主张的摊位编号为62号，听证后向佛山中院说明62号为新编号，旧编号为278、279号）（以下简称涉案摊位）向佛山中院提出书面异议，请求:1、将涉案摊位的相关事项在司法拍卖平台公告；2、确保涉案摊位带租约拍卖；3、保留卢锦文的优先购买权。事实和理由如下：一、佛山中院（2018）粤06执114号之一执行裁定所要拍卖的摊位包括了卢锦文承租的涉案摊位。2018年1月3日，卢锦文与佛山市顺德区府又综合市场经营管理有限公司（以下简称府又公司）签订《府又综合市场经营合同》，约定府又公司将涉案摊位出租给卢锦文，租赁期限为2018年1月1日起至2019年12月31日，每月租金为1000元，管理费100元，用于经营杂货产品，且卢锦文已向府又公司一次性支付合同期内的租金。在本合同约定的用途、期限内，卢锦文对涉案摊位享有使用权。即使涉案摊位所有权变动，也不影响租赁合同的效力。二、要求在司法拍卖平台上发布的拍卖公告，将拍卖标的物存在租赁合同的真实情况进行公告，且由于租赁期限未满，法院应当保障卢锦文的合法租赁权，拟拍卖的涉案摊位应带租约拍卖。三、根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条的规定，卢锦文享有优先购买权。为此，卢锦文现申请中止（2017）粤06执114号之一执行裁定的执行内容，查清拍卖标的物现状，并将租赁事项在司法拍卖平台上公告，确保对涉案摊位带租约进行司法拍卖，依法保护卢锦文的合法权益。申请执行人工行顺德支行辩称，府又市场的经营权已由昌盛公司转让给府又公司，再由府又公司出租给异议人。工行顺德支行对昌盛公司的转让行为有异议，根据物权法的相关规定，不同意昌盛公司将市场经营权转让给府又公司。因此，工行顺德支行不同意对该市场带租约拍卖。另，如果府又公司是作为昌盛公司的代理人代为收取府又市场的租金，工行顺德支行可以同意对该市场摊位带租约拍卖。申请执行人粤财公司辩称，异议人提出的异议没有事实及法律依据。涉案物业的抵押权于2010年4月即已设立。佛山中院(2014)佛中法民二初字第19号民事判决、广东省高级人民法院(2016)粤民终317号民事判决已判定工行顺德支行有权于6087万元的最高债权余额限度内，对昌盛公司提供抵押的26处房产处置款享有优先受偿权。根据工行顺德支行于2014年6月30日与粤财公司签订《资产转让协议》【编号：GDFAMC04-2014026号】，工行顺德支行已将伊谷公司及担保人享有的主债权、担保债权以及附属合同等有关法律文件项下的全部权利和义务一并转让给粤财公司，因此，粤财公司对昌盛公司提供抵押的26处房产享有优先受偿权。事实是粤财公司对涉案物业的抵押权设立在先，而存在于涉案物业上的经营权及租赁权均为后设，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。异议人的三项请求，均会对粤财公司在先的担保物权及优先受偿权的实现造成实质影响，所以依据以上规定，应当驳回异议人的所有三项请求。综上，请法院查明事实，依法驳回异议人的所有请求，维护粤财公司的合法权益。被执行人昌盛公司辩称，同意卢锦文的异议请求。异议人卢锦文向佛山中院提交以下证据：1、佛山中院（2017）粤06执114号之一执行裁定书及府又公司与昌盛公司签订的《府又综合市场经营权转让合同》复印件各一份，拟证明该执行裁定所要拍卖财产包括涉案摊位及执行案件处理结果对异议人有直接利害关系。2、《府又综合市场经营合同》一份，拟证明异议人与府又公司签订摊位租赁合同，至今仍在租赁期限内，异议人对涉案摊位依法享有使用权。经质证，申请执行人工行顺德支行对（2017）粤06执114号之一执行裁定书的“三性”无异议，其余证据的真实性由法院认定。《府又综合市场经营权转让合同》违反了法律禁止性规定，应认定无效，府又公司不能据此而取得该市场的经营管理权。经质证，申请执行人粤财公司对（2017）粤06执114号之一执行裁定书的“三性”无异议；对其他证据的真实性由法院核实，对关联性、合法性不予认可。经质证，被执行人昌盛公司对上述证据的“三性”均无异议。申请执行人工行顺德支行、粤财公司及被执行人昌盛公均未向佛山中院提交证据。被执行人林万成、铧汇公司、伊谷公司在异议期间未作答辩，亦未向佛山中院提交证据。佛山中院经审理查明，工行顺德支行诉林万成、铧汇公司、昌盛公司、伊谷公司等借款合同纠纷二案【案号为（2014）佛中法民二初字第19、20号】，佛山中院在审理过程中根据工行顺德支行的申请作出（2014）佛中法立保字第88、89号民事裁定及协助执行通知书，于2014年2月20日查封了昌盛公司位于佛山市顺德区大良街道办事处府又居委会红英路100号之276-279号摊位(房产证:粤房地权证佛字第**，包括涉案摊位在内)等26处房产，查封期限为2年，从2014年2月20日至2016年2月19日，并依法续封至2019年2月17日。此后，佛山中院依法作出（2014）佛中法民二初字第19、20号民事判决。（2014）佛中法民二初字第19民事判决判令：一、伊谷公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向工行顺德支行清偿借款本金1950万元及相应利息、罚息、复利；二、工行顺德支行有权于6087万元的最高债权余额限度内，对昌盛公司提供抵押的26处房产享有优先受偿权；三、昌盛公司应于3000万元的最高债权余额限度内，对本判决第一项确定的债务承担连带清偿责任，并在承担保证责任后有权向伊谷公司追偿；四、林万成应于3000万元的最高债权余额限度内，对本判决第一项确定的债务承担连带清偿责任，并在承担保证责任后有权向伊谷公司追偿。（2014）佛中法民二初字第20号民事判决判令：一、铧汇公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向工行顺德支行清偿借款本金1700万元及相应利息、罚息、复利；二、工行顺德支行有权于6087万元的最高债权余额限度内，对昌盛公司提供抵押的26处房产享有优先受偿权；三、昌盛公司应于1900万元的最高债权余额限度内，对本判决第一项确定的债务承担连带清偿责任，并在承担保证责任后有权向铧汇公司追偿；四、林万成应于3000万元的最高债权余额限度内，对本判决第一项确定的债务承担连带清偿责任，并在承担保证责任后有权向铧汇公司追偿。伊谷公司、铧汇公司不服上述判决，分别向本院提起上诉，本院经审查作出（2016）粤民终317、318号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。由于义务人逾期未履行上述生效判决确定的义务，工行顺德支行向佛山中院申请执行（2014）佛中法民二初字第20号民事判决及（2016）粤民终318号民事判决，佛山中院审查后立案执行，执行案号为（2017）粤06执114号；因工行顺德支行将（2014）佛中法民二初字第19号民事判决及（2016）粤民终317号民事判决确定的债权转让给了粤财公司，粤财公司向佛山中院申请执行，佛山中院审查后立案执行，执行案号为（2018）粤06执682号。在执行过程中，佛山中院于2018年8月22日作出（2017）粤06执114号之一执行裁定，裁定拍卖昌盛公司所有的包括涉案摊位在内的26处抵押房产，并于佛山中院淘宝网司法拍卖（变卖）网络平台上发布拍卖公告，定于2018年10月8日10时至2018年10月9日10时（延时的除外）对包括涉案摊位在内的26处抵押房产进行整体拍卖。异议人遂提出本案异议，佛山中院已撤回本次拍卖。另查明，根据（2014）佛中法民二初字第19、20号民事判决及（2016）粤民终317、318号民事判决，昌盛公司提供抵押的26处房产即为本案保全查封的26处房产。涉案摊位于2010年、2012年分别办理抵押登记，登记抵押权人均为工行顺德支行。卢锦文向佛山中院提交的《府又综合市场经营权转让合同》显示，府又公司与昌盛公司于2016年12月28日签订该合同，约定昌盛公司将位于佛山市顺德区大良街道府又居委会红英路100号的综合市场8年的整体经营权转让给府又公司，整体经营权包括府又综合市场一楼建筑面积1136.32平方米的摊位及分摊面积的经营管理权、二楼建筑面积4907.73平方米的配套停车场的经营管理权、三楼建筑面积1672.95平方米的配套活动空间的经营管理权；本次转让以一次性买断府又综合市场8年经营权的方式进行，由昌盛公司把转让标的物移交给府又公司，由府又公司行使经营、管理和使用、收益的权利，但该市场物业的所有权仍然归昌盛公司所有；经营运作期限从2017年1月1日至2024年12月31日，转让价格为240万元，经营保证金60万元；该合同附件包括《抵押物清单》。卢锦文向佛山中院提交的《府又综合市场经营合同》显示，府又公司（甲方）与卢锦文（乙方）于2018年1月3日签订《府又综合市场经营合同》一份，约定甲方将涉案摊位出租给乙方经营使用，在本合同约定的用途、期限内，乙方对该档位享有使用权；租赁期限自2018年1月1日起至2019年12月31日止；每月租金为1000元，从2018年1月1日起计收，签订本合同当天，乙方一次性缴纳上述期限租金给甲方；乙方向甲方支付管理费每月100元；在本合同签订之日，乙方一次性向甲方交纳1000元作为履约保证金。佛山中院认为，本案的争议焦点为是否对涉案摊位带租约拍卖及异议人卢锦文是否享有优先购买权。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”根据上述法律规定，被执行人对查封之后的执行标的设定权利负担不得对抗人民法院的执行。本案中，卢锦文提交的《府又综合市场经营权转让合同》、《府又综合市场经营合同》的签订时间分别为2016年12月28日和2018年1月3日，而佛山中院对涉案摊位的查封时间为2014年2月20日，即卢锦文依据上述合同所主张的租赁权发生在佛山中院对涉案摊位采取查封措施之后，即使上述合同是真实的，卢锦文所主张的租赁权亦不得对抗本案的执行。因此，卢锦文提出的带租约拍卖请求缺乏事实和法律依据，佛山中院不予支持。该带租约拍卖的主张不成立，卢锦文据此主张将涉案摊位的相关事项在司法拍卖平台公告以及优先购买权的请求也缺乏事实基础，佛山中院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款的规定，裁定驳回异议人卢锦文的异议请求。卢锦文不服佛山中院上述异议裁定，向本院提起复议。请求：撤销佛山中院作出的（2018）粤06执异239号执行裁定书；将涉案摊位的相关租赁事项在司法拍卖平台公告；确保涉案摊位带租约拍卖；保留申请人的优先购买权。理由称：一，2018年1月3日，申请人签订《府又综合市场经营合同》，约定承租府又市场管理公司将位于佛山市顺德区大良府又居委会红英路100号府又综合市场档位编号为278、279号摊位，租赁期限为2018年1月1日起至2019年12月31日，每月租金为1000元，管理费100元，且申请人已向府又市场管理公司一次性支付合同期内的租金；而且，申请人早在2014年之前已承租府又市场的摊位，该摊位的一切经济收入，为申请人整个家庭的唯一收入。故申请人已经在人民法院签订合法有效的书面租赁合同并占用使用该不动产的情形，符合以上规定，所以，在本合同约定的用途、期限内，申请人对该摊位享有使用权，即使摊位所有权变动，也不影响租赁合同的效力。二、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十条规定：执行人员应当对拍卖财产的权属状况、占有使用情况等进行必要的调查，制作拍卖财产现状的调查笔录或者收集其他有关资料。故原审法院应当对申请人正在承租278、279号摊位在司法拍卖平台上发布的拍卖公告。三、《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第六条规定：实施网络司法拍卖的，人民法院应当履行下列职责：（二）查明拍卖财产现状、权利负担等内容，并予以说明；第十二条规定：网络司法拍卖应当先期公告，拍卖公告除通过法定途径发布外，还应同时在网络司法拍卖平台发布。拍卖动产的，应当在拍卖十五日前公告；拍卖不动产或者其他财产权的，应当在拍卖三十日前公告。拍卖公告应当包括拍卖财产、价格、保证金、竞买人条件、拍卖财产已知瑕疵、相关权利义务、法律责任、拍卖时间、网络平台和拍卖法院等信息。第十三条规定：实施网络司法拍卖的，人民法院应当在拍卖公告发布当日通过网络司法拍卖平台公示下列信息：（五）拍卖财产权属、占有使用、附随义务等现状的文字说明、视频或者照片等；第十四条规定：实施网络司法拍卖的，人民法院应当在拍卖公告发布当日通过网络司法拍卖平台对下列事项予以特别提示：（三）拍卖财产已知瑕疵和权利负担。申请人认为，申请人承租涉案摊位合法有效，原审法院应当充分考虑申请人的租赁情况，并将该租赁情况公示于网络司法拍卖平台，以保障申请人的继续承租权利。四、根据《中华人民共和国合同法》第230条的规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利，故申请人应享有该承租摊的优先购买权。经审查，本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题是涉案摊位未带租约拍卖是否合法及卢锦文是否对涉案摊位有优先购买权。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。”在执行程序中被执行人擅自处分法院的查封物，包括本案中以出租的形式妨害查封效果的行为，该出租行为和租赁合同不得对抗申请执行人。本案中，卢锦文提交的《府又综合市场经营权转让合同》、《府又综合市场经营合同》的签订时间分别为2016年12月28日和2018年1月3日，而涉案摊位的查封时间为2014年2月20日，即卢锦文依据上述两份合同所主张的租赁权发生在佛山中院对涉案摊位采取查封措施之后，其租赁合同不能对抗申请执行人和本案中法院的执行，故卢锦文主张涉案摊位带租约拍卖，依法无据。又《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。本案中，卢锦文系法院查封后承租涉案摊位，其在后的租赁权不能对抗法院的强制执行，其主张享有优先购买权缺乏事实和法律依据。因此，卢锦文主张将涉案摊位带租约拍卖、相关事项在司法拍卖平台公告以及保留优先购买权的复议请求，本院不予支持。综上，卢锦文复议理由不能成立，复议请求本院不予支持。佛山中院作出的（2018）粤06执异239号异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下：驳回卢锦文复议申请，维持佛山市中级人民法院（2018）粤06执异239号异议裁定。本裁定为终审裁定。审判长  蒋先华审判员  庄绪义审判员  李昙静二〇一八年十二月二十四日法官助理吴明春书记员温星麟