河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）冀01民初1012号 原告:江苏天宇建设集团有限公司，住所地江苏省宝应县苏中北路41号。 委托代理人孙慧博，北京中伦文德（天津）律师事务所律师。 被告：李志东，男，汉族，1987年10月30日出生，现住河北省石家庄市灵寿县。 被告：河北仁安房地产开发有限公司，住所地河北省石家庄市长安区建设北大街223号中浩商务楼。 法定代表人：廖欣。 委托代理人：张增超，北京市太平洋中证律师事务所律师。 原告江苏天宇建设集团有限公司（以下简称天宇公司）与被告李志东、河北仁安房地产开发有限公司（以下简称仁安公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告天宇公司委托代理人孙慧博，被告李志东、被告仁安公司委托代理人张增超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告天宇公司诉称：天宇公司因与被告仁安公司建设工程纠纷一案依法向河北省石家庄市中级人民法院提出了财产保全，经法院审查后，准许保全申请，作出（2016）冀01财保54号民事裁定书，并于2016年9月5日，向灵寿县房地产管理处送达了（2016）冀01执保168号协议执行通知书及民事裁定书，查封了涉案房产。而后，被告李志东向法院提起案外人执行异议申请，法院受理后依据《最高人民未能院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称《执行异议规定》）第二十九条，作出（2007）冀01执异134号执行裁定书，裁定中止查封涉案房产，原告对该执行裁定不服，依法提起诉讼，理由如下： 一、执行裁定书认定事实有误。 1、被告提交的《时代花园住宅预定合同》未在房管局备案登记，是被告之间私下签署，不应直接采信，而且从《时代花园住宅预定合同》名称及内容上看，该合同仅是双方所达成的意向，而未形成买卖合同关系。《时代花园住宅预定合同》第三条第1款约定“甲方在具备正式购房合同时，甲乙双方应该积极地签订正式《商品房买卖合同》，乙方在接到甲方正式通知签订《商品房买卖合同》后七日内，前来签订《商品房买卖合同》，否则甲方有权利将该商品房转让给第三方。”亦可印证。 2、被告提交的收据，不能证明实际支付了购房款，不应采信。被告提交的收据不具有客观性，且收据上亦明确标注“此收据不得作为经营性业务收支结算凭证”。该收据不具有证明被告实际交付购房款的证明效力，不应采纳。被告提供的银行转账金额不足购房款的50%，不应支持。 3、被告提交的唯一住房的证据材料于理不合，不应采纳。被告提交的灵寿县房地产管理处出具的《房屋权属登记信息查询证明》不能证明被告在灵寿县以外没有住房，且被告作为灵寿县村民，本就享有宅基地，被告生活至今名下却无住房于理不合，此外，被告自签署《时代花园住宅预定合同》以来，从未向开发商主张过交付房屋或催促办理过户登记手续，也可说明被告订立《时代花园住宅预定合同》并非旨在解决居住问题。 二、执行裁定适用法律错误 本案仅为财产保全阶段，并未进入强制执行程序，不涉及物权的变动及财产的处置，不符合《执行异议规定》第二十九条适用的情形。《执行异议规定》第二十九条适用的前提是“金钱债权执行中”，而本案仅是法院在原告申请财产保全程序中采取的查封措施，并不影响查封标的物的实体权利，而且查封工程尚未竣工，无论被告是否为买受人，亦不能实现物权登记及处置，故继续查封并不会影响被告的实体权利，而解除查封将导致原告丧失权利保障途径，于法有悖。 原告请求法院判决其有权对仁安公司名下3号楼2单元2301号房产申请查封，法院继续查封涉案房产。 被告仁安公司辩称，原执行裁定事实清楚，适用法律正确。仁安公司与李志东签订的合同为双方真实意思表示，包含房屋买卖的明确约定，是买卖合同的一种形式，且不违反法律规定，合法有效；购房收据是李志东缴纳房款的合法收据，对缴纳房款的事实完全可以证明；房产查询证明是行政机关出具的合法证据，可以证明李志东的住房情况；本案适用执行异议程序，符合司法解释的规定，所以应驳回原告的诉讼请求。 被告仁安公司为支持其辩称理由提交商品房预定合同、购房收据、案涉房屋的预售许可证、（2016）冀01民初682号民事判决书为证。 被告李志东辩称，（2017）冀01执异134号执行裁定书裁定中止对李志东购买仁安房地产开发有限公司开发的位于灵寿县人民路时代花园3号楼2单元2301号房屋的执行，认定事实和适用法律正确，应当依法驳回原告天宇公司的诉讼请求。 被告李志东为支持其辩称理由提交商品房预订合同、储藏室买卖协议、收据四份及银行扣款收据两份、房屋权属登记信息查询证明为证。 经审理查明，天宇公司因与仁安公司建设工程纠纷一案于2016年8月24日向本院提出诉前保全申请。本院于2016年8月26日作出（2016）冀01财保54号民事裁定书，裁定冻结仁安公司名下8000万元的银行存款或查封其同等价值其他财产。本院于2016年9月5日向灵寿县房地产管理处送达了协助执行通知书和民事裁定书，查封了仁安公司开发的时代花园项目下部分房产，其中包含3号楼2单元2301号房屋。后李志东对查封该房屋提出书面异议，本院对此作出（2017）冀01执异134号执行裁定书，裁定“中止对河北仁安房地产开发有限公司开发的位于灵寿县人民路时代花园3号楼2单元2301号房屋的执行”。天宇公司不服，遂至本案诉讼。 另查明，2012年9月21日，李志东与仁安公司签订《时代花园住宅预订合同》，购买3号楼2单元2301号房屋，总房款358400元。2014年5月24日李志东与仁安公司签订《时代花园储藏室买卖协议》，购买时代花园小区5号楼下-248号储藏室。李志东于2012年9月16日支付房款定金20000元，2012年9月21日支付165400元，2012年8月19日支付3000元，共计支付购房款188400元。2014年5月24日支付储藏间款16426元。被告李志东当庭出具了交款凭证及收款收据予以佐证，并且李志东名下无其他用于居住的房屋。 另，仁安公司开发的时代花园房屋已全部竣工，并且于2016年9月2日办理了预售许可证书，且该房屋已具备了交付条件。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，李志东与被告仁安公司签订的《商品房预定合同》名为预定合同，其内容为商品房买卖合同。该合同是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定。该房产已具备交付条件，仁安公司于2016年9月2日办理了预售许可证书，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。因此，被告李志东与被告仁安公司签订的《商品房预定合同》合法有效。根据李志东提交的四分收据和两份银行扣款单，可以证明李志东已付购房款超过50%并已付清储藏室全款。灵寿县房地产管理处2017年7月31日出具的房屋权属登记信息查询证明，可以证明该房屋是李志东唯一房产。综上，李志东的情况符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定。 依据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条“人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉”之规定，李志东作为案外人对被保全房屋提出书面异议符合法律规定，本院在本案执行异议之诉中依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条进行裁判并无不当，该条中“金钱债权执行”包括保全裁定的实施。 综上所述，李志东对保全房产享有足以排除强制执行（查封）的民事权益，故应驳回原告的诉讼请求。依照《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第二款、《最高人民法院的解释》第二条之规定判决如下： 驳回原告江苏天宇建设集团有限公司的诉讼请求。 案件受理费80元，由原告江苏天宇建设集团有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。 审判长  王秀华 审判员  史亚宁 审判员  张国顺 二〇一八年四月十九日 书记员  王婷婷