福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0102民初2352号 原告：夏妹，女，汉族，1982年3月3日出生，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：郑晶晶，福建坤广律师事务所律师。 被告：杨耀辉，女，汉族，1966年8月26日出生，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：陈文忠，系被告丈夫。 原告夏妹与被告杨耀辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告夏妹及其委托诉讼代理人郑晶晶，被告委托诉讼代理人陈文忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告夏妹向本院提出诉讼请求：1.被告退还原告租房押金人民币3800元；2.本案案件受理费、公告费等诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告经中介介绍于2017年8月13日就原告租赁被告位于福州市鼓楼区2号楼301单元房屋签订了《梦家园房产租赁合同》。合同约定：合同期限自2017年8月19日到2018年8月18日；月租金3800元人民币，押金为7600元；任何一方需要提前终止本合同的，应提前一个月告知对方，并赔偿另一方相当于一个月租金作为违约赔偿金。合同签订以后，原告即支付给被告押金7600元和第一个月租金3800元，并于2017年8月20日入住，居住期间原告均按约支付了房租。原告租赁房屋是为了雇请保姆照顾孩子上学。因保姆于10月中旬请辞，原告将孩子寄放同学家，故已无租房必要，原告遂告知被告只能租到2017年11月18日并表示可以随时搬走以方便被告找下任租客，被告得知后并无异议。原告于2017年11月1日搬离。2017年11月3日，中介带租客上门看房，被告因没空让原告帮忙开门，原告正好钥匙未归还，就帮被告开了门并应被告要求将房屋钥匙交给了中介后离开了。2017年11月6日，原告将另2把房屋钥匙也退还给了被告。按照租赁双方合同约定，原告提前终止租赁合同应赔偿被告一个月租金作为违约赔偿金。原告遂要求被告将押金7600元扣除一个月租金后退还原告，但被告因房屋迟迟未能找到下任租客而拒不退还原告押金。原告认为，原、被告双方租赁合同合法有效，原告合法权益应受法律保护。合同既然约定了原告可以赔偿被告一个月租金作为违约赔偿金而提前终止租赁合同，双方租赁关系终止后，被告理应退还原告押金3800元。但被告却因找不到下任承租人而扣押原告押金，被告行为严重违约并违背诚信。故特诉至贵院，请求贵院支持原告诉请。 被告杨耀辉辩称，1.原、被告于2017年8月13日签订房屋租赁合同，协议第九条规定“租赁期间，乙方应爱护甲方房屋和设备……若因使用不当或其他人为原因而使房屋或设备损坏的，乙方负责赔偿或予以修复”。原告在上述租赁协议未正式解除前，未能妥善保护好被告的房屋设施，即外出长时间且多次没有关好门窗，任由天气变化刮风下雨雨水多次飘进窗户，飘窗窗台木地板被雨水多次浸湿而加深破坏。被告要求原告修复或赔偿，但原告至今未予以修复或谈判协商解决，被告的财产损失经木工师傅于今年年初步估算，修复费用超过租金3800元，请公正判决。2.被告至今仍未接到上述租赁房产的入户钥匙，而且原告也从未与被告按照上述协议将财产检查清点并移交。而且从原告提交的证据中可以看出，原告没有按照要求做好移交前的卫生清洁工作，说明原告还没有做好移交心理准备。由此，也可以从原告提供的证据中分析判断，原告说把儿子寄居在同学家里，原告不排除担心小孩寄居他人家里不适应，做好“打道回府”的两手准备。3.因上述租赁协议未正式解除，被告上述的房子一直未能有效出租，这从原告提供的新材料中可以证实。因原告提供的材料中有不少瑕疵，故被告对于原告的材料要求予以更正，其中，被告没有带租客到房子里。原告的新材料还说被告经常进入小区，那是因为上述房产的杂物间要经常停放被告的电动车，这一点从原告的材料中可以证实。故被告认为原告的视频材料中有作假的嫌疑，请求不予采信。4.原告没有有效解除上述租赁协议，拖欠被告的租金已经达数月之久，已经构成新的违约。按照上述租赁协议规定，即按时交纳租金，否则以每日按月租金的千分之五支付滞纳金，逾期七天或七天以上的违约论处。综上所述，请求法院依法予以公证裁决，依法判决原告赔偿违约金及财产损害赔偿金，并驳回原告的诉请。 经审理，本院查明如下事实：2017年8月13日，在福州市鼓楼区金福房产经纪服务点的居间下，原告夏妹（乙方）与被告杨耀辉（由陈文忠代理，甲方）签订《梦家园房产租赁合同》。该合同约定：甲方将坐落在福州市鼓楼区2号楼301单元房屋（建筑面积115㎡）出租给乙方作居住使用；租期自2017年8月19日至2018年8月18日止，每个月24日前支付月租金3800元，甲方收取乙方房屋及设备押金7600元；任何一方需要提前终止本合同的，应提前一个月告知对方，并赔偿另一方相当于一个月租金作为违约赔偿金。 2017年8月13日，陈文忠向原告出具出租房屋的7600元押金条和3800元租金收条。原告夏妹于2017年9月22日、10月20日均向陈文忠微信支付租金3800元，租金付至11月18日。 庭审中，经查原告夏妹的手机并向陈文忠核实，本院确认微信号×××，昵称为尚灵的微信系陈文忠所使用。根据原告提交的双方聊天记录截图，本院查明双方聊天内容如下：2017年11月2日晚上22:39陈文忠陈述“其实你换地方累，一是不但浪费一个月违约金，还浪费提早一个月告知……”，之后夏妹陈述“周一我把钥匙放学校门口可以吗谢谢，水电煤卫生费改天给您算”，随后陈文忠陈述“用信封封住”，夏妹之后说“好的，明天就可以看房子了，我把行李都搬走了”，陈文忠接着问“你今天搬东西？”，夏妹回答“我就几件小孩衣服，被子”；2017年11月3日下午15:56陈文忠陈述“客人走了，看不满意，厨房卫生清洁没”；2017年11月6日上午9:44，夏妹告知陈文忠“房东您好钥匙放在学校门卫了，麻烦您太太去领下谢谢！”；2017年12月3日下午11:53，夏妹催陈文忠“房东水电煤费你赶紧先交了，不然太久没交要扣违约金的，你先交改天再押金里扣就好了！”，陈文忠随后回复“知道”。 另外，庭审中，陈文忠陈述讼争房屋已于一个月前出租。 本院认为，《梦家园房产租赁合同》系原、被告真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规强制性规定，应当认定租赁关系合法有效，对双方均具有法律约束力，双方均应依约履行。 根据夏妹和陈文忠双方的聊天记录，夏妹已提前一个月告知陈文忠搬离，并于2017年11月2日搬离租赁的房屋。而双方均有房屋的钥匙，对于房屋的交付，根据“客人走了，看不满意”的聊天记录，说明陈文忠已安排看房；对于房屋钥匙的交付，原告说把钥匙放学校门口，而陈文忠陈述用信封封住则表示同意此交付方式；之后11月6日夏妹陈述钥匙已放学校门卫，而陈文忠并未提出未收到钥匙等异议。根据上述事实，可以认定夏妹已履行了合同约定的提前终止合同需一个月告知的义务，并尽其所能交付了房屋和钥匙，而对于是否已交付房屋及钥匙，陈文忠并未在夏妹告知后提出异议，应视为被告已收回租赁的房屋。因此，根据合同约定和如上分析，双方的租赁合同已于2017年11月18日解除，原告夏妹因提前解除租赁合同应赔偿被告一个月租金作为违约金。而被告提交的照片证据并不能证明窗户下的木地板系原告造成损害，其要求用押金抵扣此损害赔偿的主张本院不予支持；故被告应在扣除一个月租金的违约金后，将剩余押金3800元退还原告。 另外，被告未提交相关水电费票据，故对于截至合同解除之日的水、电费双方可另行凭据结算。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决如下： 被告杨耀辉于本判决生效之日起十日内退还原告夏妹押金人民币3800元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案件受理费减半收取25元，由被告杨耀辉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  黄昌杰 二〇一八年四月四日 书记员  施倩莹 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少， 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 申请执行提示: 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定分期履行的，从法律文书生效之日起计算。