杭州经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0191民初731号原告（反诉被告）：周莹，女，1988年10月1日出生，汉族，住浙江省桐庐县。委托诉讼代理人：项哲昱，浙江君鉴律师事务所律师。被告（反诉原告）：孙崧畯，男，1988年1月31日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。委托诉讼代理人：曾平江，浙江五联律师事务所律师。原告（反诉被告）周莹与被告（反诉原告）孙崧畯房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月6日立案，后孙崧畯于2017年4月24日提出反诉。本案适用普通程序于2017年6月19日、2018年3月21日二次公开开庭进行审理，原告（反诉被告）周莹的委托诉讼代理人项哲昱，被告（反诉原告）孙崧畯及其委托诉讼代理人曾平江二次均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周莹向本院提出诉讼请求：1.判决被告退还租金5000元；2.判令被告退还履约保证金10000元；3.判令被告支付违约金57312元；4.被告承担本案的诉讼费。事实和理由：原、被告于2016年5月15日签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于杭州经济技术开发区出租给原告，租期五年，自2014年12月31日起至2019年12月31日，用途为餐饮。第一、二年租金3万元，第三年租金3.6万元，第四年租金4.32万元，第五年租金5.184万元。同时约定如有一方违约，则按租金总额的30%支付违约金。2016年原告共向被告支付含物业费、租金等费用36937元，房租交到2016年8月31日，2016年8月底原告通过支付宝向被告另一合伙人邵小良转账1万元用于缴纳后四个月的租金。后得知被告为二房东，其转租需经原房东同意，否则原房东有权收回房屋终止合同。原告认为与被告签订的《房屋租赁合同》未经原房东同意，系无效合同，遂与被告进行交涉，但原房东在同年10月中下旬将原告赶出案涉房屋，并停水停电更换门锁，造成原告无法继续经营。原告向被告提出退还剩余房租及押金，终止合同，但被告未同意。被告孙崧畯答辩称：案涉合同签订日期为2016年5月15日。原告陈述支付邵小良1万元，但被告与邵小良之间不存在合作关系，对于原告支付邵小良的1万元也不知情，且从未收到该款项，原告的租金是支付至2016年8月份。原告在签订案涉合同时已经知道被告系二房东，但原告一直未向被告主张合同无效，故案涉合同系双方的真实意思表示，应合法有效。原告陈述原房东将其赶出案涉房屋，但真实情况是原告因自身经营不善，自行搬离。依据案涉合同第8条的约定，被告有权要求原告支付违约金。反诉原告孙崧畯向本院提出反诉请求(变更为)：1.反诉被告支付合同违约金57312元;2.反诉被告支付租金1万元（2016年9月-2016年12月）；3.反诉被告承担保证金责任，反诉原告不予退还1万元履约保证金;4.反诉被告支付房租滞纳金925元;5.反诉被告支付水电费及滞纳金3075元；6.诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：双方于2016年5月签订了《房屋租赁合同》，约定反诉原告将位于杭州经济技术开发区出租给反诉被告，租期五年，自2014年12月31日起至2019年12月31日止，用途为餐饮。第一、二年租金为3万元/年，第三年为3.6万元，第四年4.32万元，第五年5.184万元，租金按年支付，每年提前两个月支付下一年租金。2016年5月15日，反诉被告支付了包含物业费、租金等费用共计36937元。至2016年10月31日，反诉被告没有按约支付下一年租金，并没有与反诉原告沟通，自行搬离，构成违约。根据案涉合同约定，反诉原告有权终止合同，收回凡物，并要求反诉被告支付合同总租金的30%作为违约金。因反诉被告违约在先，故反诉被告缴纳的1万元履约保证金不予退还。反诉原告有权要求反诉被告支付水电费300元及水电费滞纳金2775元、房租滞纳金925元、擅自退租违约金57312元。反诉被告周莹答辩称：反诉原告系擅自转租，且一直隐瞒反诉被告其系二房东的事实，所以案涉《房屋租赁合同》应为无效合同，反诉被告不应承担违约责任。双方商量签订合同时邵小良一直在场，反诉被告认为邵小良是反诉原告的合伙人，后将1万元（2016年9月-12月的租金）转账给邵小良，反诉被告没有拖欠房租。2016年10月反诉被告发现案涉房屋被原房东更换门锁，反诉被告不存在任何违约行为，所以反诉原告不能扣除1万元的履约保证金。本院经审理认定事实如下：2016年5月15日，周莹与孙崧畯签订了一份《房屋租赁合同》，其中载明：孙崧畯将坐落于杭州经济技术开发区，面积约为30平方米的营业用房及相关设施设备出租给周莹使用，租赁期限为五年，自2014年12月31日至2019年12月31日止，租赁房屋用途为餐饮。第一年租金为30000元、第二年租金为30000元、第三年租金为36000元、第四年租金为43200元、第五年租金为51840元，合同签订时付清第一年租金，此后提前两个月支付下一年租金，先付租金后使用。周莹在合同签订当日支付孙崧畯房屋押金（履约保证金）1万元。合同履行过程中无违法情况发生，合同期满后30个工作人内退还（不计息）；因周莹违约，孙崧畯有权直接从房屋保证金中扣除。周莹应缴纳租赁期间产生的水电费、网络通信信息费等一切费用，如延期缴纳，产生的滞纳金由周莹承担，孙崧畯将视情况扣除相应合同保证金。房屋租赁期间，周莹不按时支付房租，孙崧畯有权终止合同，收回出租房屋，有权要求周莹按照合同租金的30%支付违约金。租赁期限内，周莹逾期交纳合同约定应由其负担的费用的，每逾期一天，则应按上述费用总额的5%支付滞纳金。租赁期内，周莹未经孙崧畯同意中途擅自退租的，应按合同总租金的30%支付违约金。周莹逾期支付租金，每逾期一日，则应按日租金的5%支付滞纳金。另补充约定，原营业执照等G20峰会以后，由双方共同协商后再定日期注销（两年以内办理）。2016年5月15日交5月15日到8月31日的房租8750元，在8月31日前交第二笔房租（9月1日至12月31日）1万元，如未在8月31日前交清1万元租金，则1万元履约保证金不退还（先付清租金后使用），履约保证金不能抵房租。同日，孙崧畯出具收条一份，载明收到周莹36937元，包含物业费2187元、房租2016年5月15日至2016年8月31日共8750元、保证金10000元、转让费16000元。同日，孙崧畯将案涉房屋交付给周莹使用。另查明，案涉房屋系孙崧畯于2014年12月31日从案外人杭州云峰废旧物资回收有限公司处转租而来，约定的租期为五年。2016年10月30日，杭州云峰废旧物资回收有限公司的授权代表胡乃霞对孙崧畯的转租行为进行了追认。庭审中原告自认于2016年10月25日左右搬离案涉房屋。本院认为：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。周莹陈述双方签订《房屋租赁合同》时其对房屋的转租事实不清楚且孙崧畯属于无权转租，从而主张合同无效，依据庭审时孙崧畯提交的证据可以证明其属于有权转租，故对周莹主张合同无效的意见不予采纳。案涉《房屋租赁合同》及补充协议系双方当事人自主签订，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故认定合法有效，当事人应按约履行各自的合同义务。周莹诉称2016年9月至12月的租金1万元已经缴纳给案外人邵小良，认为邵小良与被告系合伙关系，但并未提供证据证明，故对其主张的该事实不予认定，其未按约交纳房租已构成违约，故周莹主张要求孙崧畯退还租金及支付违约金的诉请，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。结合庭审中周莹自认于2016年10月25日左右其搬离案涉房屋，孙崧畯对该事实予以认可，但周莹所主张因原房东停水停电导致其搬离案涉房屋没有提供证据予以证明，故对其认为孙崧畯存在违约事实不予认可，孙崧畯反诉请求周莹支付2016年9月至12月的租金，本院酌情支持5000元。关于孙崧畯主张的房屋租金滞纳金，符合合同约定，结合双方的过错及损失，本院酌情调整为500元。孙崧畯主张的水电费及滞纳金，因未提供相应证据证明，本院不予支持。结合双方的履约行为及各自的过错程度，本院酌情认定周莹支付孙崧畯违约金1万元，该款项在原告支付的履约保证金1万元中予以抵扣。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、反诉被告周莹于本判决生效之日起十日内支付反诉原告孙崧畯租金5000元；二、反诉被告周莹于本判决生效之日起十日内支付反诉原告孙崧畯租金滞纳金500元；三、驳回原告周莹其他诉讼请求；四、驳回反诉原告孙崧畯的其他反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1608元，由原告周莹负担；反诉案件受理费1041.5元，由反诉原告孙崧畯负担25元，由反诉被告周莹负担1016.5元。孙崧畯于本判决书生效之日起十五日内来本院退费；周莹于本判决书生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审 判 长  管 媛人民陪审员  王慧明人民陪审员  孙伟伟二〇一八年四月十九日书 记 员  彭娜娜