上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初747号原告：上海宝龙展飞房地产开发有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：许健康，执行董事。委托诉讼代理人：高树升，上海市润华律师事务所律师。被告：方萍，女，1988年12月22日出生，汉族，户籍地安徽省，现住江苏省太仓市。原告上海宝龙展飞房地产开发有限公司(以下简称宝龙公司)与被告方萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人高树升到庭参加诉讼，被告方萍经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宝龙公司向本院提起诉讼请求：1.解除原、被告之间签订的《宝龙城市广场商铺租赁合同》；2.判令被告向原告支付租金人民币507,145.51元(以下币种相同),其中包括预付租金131,158.32元以及自2017年1月1日起至2017年7月31日止的租金375,987.19元；判令被告向原告支付自2017年8月1日起至租赁合同解除之日止，按每天2,115.45元的标准支付租金(65,579.16元/31天)；自租赁合同解除之日起至实际交还房屋之日止按每天4,230.90元的标准向原告支付房屋占有使用费(按租金65,579.16元/月的2倍计算，65,579.16元/31天×2倍);3.判令被告向原告支付逾期付款违约金111,738.15元(按日1‰暂计至2017年7月31日，实际计算至租金付清之日止)；4.判令被告向原告支付擅自停业违约金107,703元，(自2017年6月16日起至2017年7月31日止，共45天，按计租面积5元/平方米/日计算，478.68㎡×5元×45天，实际计算至租赁合同解除之日止)；5.判令被告向原告支付合同解除损失赔偿金145,518.72元(72,759.36元×2)；6.判令被告向原告支付商铺恢复原状费用215,406元。庭审中，原告变更诉请为：1.原、被告之间签订的《宝龙城市广场商铺租赁合同》于2018年2月1日予以解除，并要求被告在2018年2月8日前向原告交还商铺；2.判令被告向原告支付自2017年1月1日起至2018年2月1日止的租金769,462.15元(其中包括：自2017年1月1日起至同年3月31日的租金113,670.55元，自2017年4月1日起至2018年2月1日期间租金655,791.6元)，并要求被告支付自2018年2月2日起至实际交还房屋之日止按每天4,230.90元的标准向原告支付房屋占有使用费(按租金65,579.16元/月的2倍计算，65,579.16/31天×2倍)；3.判令被告向原告支付租金的逾期付款违约金，按日1‰暂计至租金实际付清之日止；4.判令被告向原告支付擅自停业违约金(自2017年6月16日至2018年2月1日，按计租面积5元/平方米/日计算)；5.判令被告向原告支付合同解除损失赔偿金145,518.72元(72,759.36元×2倍)；6.判令被告向原告支付商铺恢复原状费用215,406元；7.判令被告向原告支付综合物业服务费(该金额包括自2016年11月1日起至2016年12月31日期间综合物业服务费52,894.14元，以及按每月31,114.20元标准计算自2017年1月1日起至被告实际交还租赁房屋之日止的综合物业管理费)；8.判令被告支付原告餐厨垃圾清运费20,880元；9.判令被告向原告支付逾期付款(物业费部分)违约金(按日千分之一暂计至实际费用付清之日止)。事实和理由：2016年4月19日，原、被告双方签订《宝龙城市广场商铺租赁合同》，约定被告承租原告名下位于上海市闵行区漕宝路XXX号七宝宝龙城市广场XXX号楼第XXX层编号为XXX的商铺(以下简称讼争房屋)，租赁面积为478.68平方米，租赁期限为5个租赁年度，租赁起始日自广场统一开业日或租赁场所实际开业日(二者以较早发生之日为准)开始计算，租金按自然季度支付，被告应于每个自然季度末月的25日或之前向原告支付下一个自然季度的租金。此外，合同对物业费、履约保证金、逾期付款违约金、擅自停业违约金、合同解除违约金等违约责任以及合同的解除、占用费标准等进行了明确的约定。合同签订后，原告向被告交付了租赁场所。2016年6月18日，七宝宝龙城市广场与租赁场所同时开业。被告经营期间，未支付预付租金，并于2016年12月25日开始拖欠次年1月份以后的租金，并自2017年6月16日擅自停止营业。期间，经原告多次催要租金但被告一直置之不理，目前被告的租赁场所仍处于停业状态。原告认为，原告按约向被告交付了租赁场所，被告拒不支付租金之行为已严重侵害原告的合法权益，现原告诉至法院，要求支持其诉请。被告方萍未做答辩，亦未提供证据。本院经审理认定事实如下：2016年4月19日，原告宝龙公司作为出租方(甲方)与被告方萍作为承租方(乙方)就上海市(闵行区)漕宝路XXX号七宝宝龙城市广场区(期)XXX号楼第XXX层的编号为XXX的商铺(共3间)签订《宝龙城市广场商铺租赁合同》。合同约定，乙方承租的租赁场所面积暂计为478.68平方米，具体面积以甲方交付的租赁场所实际面积为准。本合同约定的与面积有关的所有费用均按计租面积计算。租赁起始日按合同3.4条约定的最迟开业日即2016年6月18日开始计算。合同4.3条约定乙方应支付的综合物业费标准及范围、缴费日期；合同4.3.4条对垃圾清运费作出约定，日常垃圾费用包含在物业服务费中。餐厨垃圾清运费另计(每桶80元，每桶240L)。合同4.4.3约定，甲乙双方经协商同意若本条款约定的内容与本合同第4.1.2条的约定不一致的，则以本条款约定的内容为准。第一个租赁年度期间的租金支付不适用本合同第4.1.2条的约定。乙方在第一个租赁年度的租金自租赁起始日起3个租赁月度届满后之次日起缴交，乙方每月应缴交的租金为65,579.16元。第二个租赁年度期间的租金支付不适用本合同第4.1.2条的约定。乙方在第二个租赁年度的租金自第二个租赁年度起始日起租赁月度届满后之次日起缴交，乙方每月应缴交的租金为65,579.16元。自第三个租赁年度开始，乙方按照本合同第4.1.2条约定的租金标准向甲方支付租金。乙方应根据物业管理公司的付款通知要求，于每个自然季度末月的25日或之前向物业管理公司支付下一个自然季度的综合物业服务费，如遇法定节假日可顺延至法定节假日后的次日，物业管理公司收到乙方支付的综合物业服务费后应开具当地税务部门认可之管理费发票或其他正式票据。合同4.7约定，根据本合同规定，如乙方逾期支付履约保证金、预付租金、预付管理费、装修保证金、租金、综合物业服务费或其他乙方应向甲方或物业管理公司支付的费用(包括但不限于利息、违约金、赔偿金等)，每逾期一日，乙方应向甲方或物业管理公司支付应付未付款项的5‰作为违约金；合同5.1条约定乙方应支付的履约保证金金额及缴款时间；合同5.3条约定若应乙方违约导致甲方提前解除合同则甲方没收该履约保证金而不予退还；合同5.4条约定乙方应支付的质量保证金金额及退还条件；合同8.6条约定乙方应支付的装修保证金及退还条件；合同13.1条约定，本合同解除或终止后，乙方应在本合同解除或终止次日起七日内迁出租赁场所，包括撤出在租赁场所内的所有人员，搬走租赁场所内乙方所添置的可移动物品，结清应付未付的各项费用，将租赁场所恢复原状(因甲方违约导致合同解除的，则乙方不负责恢复原状)并以租赁场地清洁状态及设备设施保持本合同结束前的正常状态交还甲方。乙方在租赁场所的不可移动的添附物或移动后价值受损的添附物无偿归甲方所有，甲方可自行处置(因甲方原因导致合同解除，甲方应对该等添附物给予相应补偿)；合同14.1条约定了双方的解除情形；合同14.2条、14.5条约定合同解除后果及解约损失赔偿金金额。双方另约定其他相关权利义务，并于落款处签名盖章。2016年12月19日，原告向被告以EMS快递形式发出《催款函》。该函大致内容为向被告催讨：1.2016年12月1日至2016年12月31日期间租金48,091.39元；2.2016年11月1日至2016年12月31日期间综合物业服务费52,894.14元。并要求被告于2016年12月31日前缴清所有拖欠的款项，否则由此造成的一切责任及损失均由被告承担并保留进一步追究法律责任的权利。经EMS快递查询显示，该《催款函》最终于2016年12月28日签收，签收人：他人收，本人自取。上述事实，由原告提供的《宝龙城市广场商铺租赁合同》、《催款函》、EMS面单、EMS快递查询单及原告的庭审陈述予以佐证，本院予以确认。本院认为，原告宝龙公司与被告方萍签订的《宝龙城市广场商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，于法不悖，应属有效，双方均应依约行使权利、履行义务。被告作为承租人，支付租金为其最重要的合同义务，然被告在合同履行过程中长期拖欠租金及综合物业管理费等费用不予支付，其行为已构成根本违约，应承担相应法律责任。对于原告所主张的诉请1：本院认为，原告以表明合同解除之意思表示的诉状由被告签收之日即2018年2月1日作为合同解除日，并基于合同解除而要求被告返还商铺之诉请，于法无悖，本院予以支持。对于原告所主张诉请2：本院认为，原告主张要求被告支付自2017年1月1日起至2018年2月1日止的租金769,462.15元，其中包括自2017年1月1日起至同年3月31日的租金113,670.55元(实际组成为2016年12月欠付租金48,091.39元以及抵扣2个月免租期租金后尚应支付的2017年第一季度租金65,579.16元)，自2017年4月1日起至2018年2月1日期间租金655,791.6元。该部分诉请符合双方合同约定之内容，本院予以支持。然对于原告依据合同第13.7条向被告主张自2018年2月2日起按照租金2倍标准计算房屋占有使用费的诉讼请求，本院认为该13.7条实际是指被告在合同到期或解约仍使用讼争房屋进行经营这个前提下，方可按该条款标准向被告主张相当于2倍租金的房屋使用费，但本案中原告亦认可被告在2018年2月2日后并未在讼争房屋内从事经营活动，故本院认为自2018年2月2日起的实际使用费仍应参照租金标准予以计算更为合理。对于原告所主张诉请3：本院认为，被告未按约支付相应租金，现原告按约主张相关的逾期付款违约金以及对于违约金的起算时间节点，于法有据且符合事实，本院予以支持。然，基于违约金兼具惩罚性和补偿性的特征，本院综合考虑被告未付租金的主观恶意、违约时间的长短、对原告造成的实际损失等因素后认为，将原告主张的违约金计算标准调整至日万分之五更为合宜。对于原告所主张诉请4：本院认为，原告要求被告支付自2017年6月16日起至2018年2月1日止的停业违约金，然其并未对被告的停业情况、期间提供证据加以证明，故对于该项诉请，本院难以支持。对于原告所主张诉请5：本院认为，基于讼争合同的解除原因系被告长期拖欠租金、综合物业管理费所致，原告对于合同解除损失赔偿金的主张，符合双方合同约定，本院予以支持。对于原告所主张诉请6：本院认为，原告该项诉讼请求并无法律或合同之依据，故对于该项诉请，本院难以支持。对于原告所主张诉请7：本院认为，原告要求被告支付自2016年11月1日起至2016年12月31日期间综合物业服务费52,894.14元，以及按每月31,114.20元标准计算自2017年1月1日起至被告实际交还讼争房屋之日止的综合物业管理费的诉讼请求，符合双方合同约定之内容，本院予以支持。对于原告所主张诉请8：本院认为，双方在合同中明确对于餐厨垃圾清运费的计算方式作出明确约定，现原告虽有明确的金额予以主张，但缺乏该金额的计算依据，故对于该项诉请，本院难以支持。对于原告所主张诉请9：本院认为，被告未按约支付相应综合物业服务费，现原告按约主张相关的逾期付款违约金以及对于违约金的起算时间节点，于法有据且符合事实，本院予以支持。然，基于本院对于原告诉请3违约金标准的意见，本院亦认为将原告主张的违约金计算标准调整至日万分之五更为合宜。被告方萍经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之有关规定，本院判决如下：一、原告上海宝龙展飞房地产开发有限公司与被告方萍于2016年4月19日签订的《宝龙城市广场商铺租赁合同》于2018年2月1日予以解除；二、被告方萍于本判决生效之日起十日内搬离位于上海市(闵行区)漕宝路XXX号七宝宝龙城市广场区(期)XXX号楼第XXX层的编号为XXX的商铺并向原告上海宝龙展飞房地产开发有限公司返还上述商铺；三、被告方萍于本判决生效之日起十日内向原告上海宝龙展飞房地产开发有限公司支付自2017年1月1日起至2018年2月1日止的租金人民币769,462.15元；四、被告方萍于本判决生效之日起十日内向原告上海宝龙展飞房地产开发有限公司支付按照每月人民币65,579.16元的标准计算自2018年2月2日起至实际返还商铺之日止的房屋占有使用费;五、被告方萍于本判决生效之日起十日内向原告上海宝龙展飞房地产开发有限公司支付逾期支付租金之违约金(该违约金包括：以人民币113,670.55元为本金，按照每日万分之五的标准计算自2016年12月26日起至实际给付租金之日止的违约金；以人民币196,737.48元为本金，按照每日万分之五的标准计算自2017年3月26日起至实际给付租金之日止的违约金；以人民币196,737.48元为本金，按照每日万分之五的标准计算自2017年6月26日起至实际给付租金之日止的违约金；以人民币196,737.48元为本金，按照每日万分之五的标准计算自2017年9月26日起至实际给付租金之日止的违约金；以人民币65,579.16元为本金，按照每日万分之五的标准计算自2017年12月26日起至实际给付租金之日止的违约金)；六、被告方萍于本判决生效之日起十日内向原告上海宝龙展飞房地产开发有限公司支付合同解除违约金人民币145,518.72元；七、被告方萍于本判决生效之日起十日内向原告上海宝龙展飞房地产开发有限公司支付自2016年11月1日起至2016年12月31日期间综合物业服务费人民币52,894.14元，以及按每月31,114.20元标准计算自2017年1月1日起至被告实际返还商铺之日止的综合物业管理费；八、被告方萍于本判决生效之日起十日内向原告上海宝龙展飞房地产开发有限公司支付逾期支付综合物业服务费的违约金(该违约金包括：以人民币52,894.14元为本金，按照每日万分之五的标准计算自2016年9月26日起至实际给付综合物业服务费之日止的违约金；以人民币93,342.60元为本金，按照每日万分之五的标准计算自2016年12月26日起至实际给付综合物业服务费之日的违约金；以人民币93,342.60元为本金，按照每日万分之五的标准计算自2017年3月26日起至实际给付综合物业服务费之日的违约金；以人民币93,342.60元为本金，按照每日万分之五的标准计算自2017年6月26日起至实际给付综合物业服务费之日的违约金；以人民币93,342.60元为本金，按照每日万分之五的标准计算自2017年9月26日起至实际给付综合物业服务费之日的违约金；以人民币31，114.20元为本金，按照每日万分之五的标准计算自2017年12月26日起至实际给付综合物业服务费之日的违约金)；九、驳回原告上海宝龙展飞房地产开发有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计人民币7,293.8元，其中人民币2,431.26元由原告上海宝龙展飞房地产开发有限公司负担，剩余人民币4,862.54元由被告方萍负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 钱 洁二〇一八年四月二十五日书记员 瞿思沁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。