四川省南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川1302民初815号 原告：李姣娇，女，汉族，1988年9月4日生，现住南充市顺庆区。 原告：孙永康，男，汉族，1991年2月3日生，现住南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：陈强、赵成,南充市顺庆区锦程法律服务所法律工作者。 被告：南充世纪城（中南）房地产开发有限责任公司，住所地四川省南充市顺庆区滨江中路一段**。 法定代表人：陈锦石，总经理。 委托诉讼代理人：郑超、张瀚文，四川罡兴律师事务所律师。 原告李姣娇、孙永康与被告南充世纪城（中南）房地产开发有限责任公司（以下简称中南公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月24日立案。依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李姣娇、孙永康的委托诉讼代理人陈强、被告中南公司的委托诉讼代理人郑超、张瀚文到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告提出诉讼请求：1.判令被告以592791元为基数，按日万分之五支付逾期交房违约金（违约金计算时间从约定交房时间至取得《竣工验收备案表》并满足《商品房买卖合同》第十五条交接手续条件日为止，本次违约金应计算至判决之日止，之后产生的违约金每半年支付一次）；2.责成被告对原告所购精装修房屋质量存在的问题，按照《住宅质量保证书》所承诺的要求予以整改；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2015年9月1日在被告处购买商品房一套（房号9-1-2002，总价款592791.00元），并签订了《商品房买卖合同》。双方对房屋价款、付款方式、房屋面积及交房条件、交接手续和逾期交房责任等进行了约定。被告按约定应于2016年6月20日前向原告交付该房屋。但是被告开发的房屋至今未通过国家相关部门验收，取得《竣工验收备案表》，严重不符合合同约定的交付条件和法定交付条件，被告应承担逾期交房的违约责任。 中南公司承认原告买房等事实，辩称，被告不存在逾期交房，原、被告之间存在合法有效的补充协议，被告交付的房屋符合补充协议内容；未取得《竣工验收备案表》的原因在于市政建设工程，不在于被告中南公司，中南公司依补充协议可以据实顺延交房时间，不应承担违约责任。如法院认为中南公司应承担违约金，原告主张的违约金过高，应进行调整并计算至2016年9月6日取得“建设工程质量监督报告”之日。 根据双方当事人出示的证据、诉辩意见及对事实的陈述，本院认定案件基本事实如下： 2015年8月3日，原告李姣娇、孙永康与中南公司签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买由中南公司开发的位于顺庆区清泉坝“中南世纪城”小区9幢1单元20层1-2002号商品房。房屋总价款为592791元,交付条件为：（一）出卖人应当在2016年6月20日前向买受人交付该商品房；（二）交付时应符合以下所列条件：该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》;该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表。逾期交房责任为：逾期在60日之内，自交付期限届满之次日起至交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知到达之日起10日内退还全部已付款，并按照买受人累计已付款的0.04%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金。该合同随后在南充市房地产管理局办理了备案登记，《商品房买卖合同》签订后，原告按约定向中南公司支付了房款。 截止本案法庭辩论终结之日2018年3月21日止，原告所购房屋所在的9号楼尚未取得《竣工验收备案书》。 另查明，2016年10月28日，在被告中南公司处购买顺庆区清泉坝“中南世纪城”小区房屋的彭一航、赵婷、张敏等210户购房人与被告曾因商品房买卖发生诉讼；其中张敏以该小区11幢1单元7层1-701号房买受人身份提起诉讼时的一项诉讼请求即为“判令中南公司赔偿逾期交房违约金43781.63元（违约金计算至被告房屋满足法定和约定交付条件为止，本次违约金至2016年11月30日止，之后产生的违约金按月月底前支付”，四川省南充市中级人民法院以（2017）川13民终2206号民事判决对张敏与中南公司的纠纷作出终审判决，认为补充协议约定中南公司因公共管理部门原因（指政府及水、电、燃气、供暖、市政等从事公共事业的单位的原因等）导致逾期交房不承担违约责任；但双方在《商品房买卖合同》第二十七条明确约定，《补充协议》中含有不合理地减轻与免除合同中约定的应由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以《商品房买卖合同》为准；且该《补充协议》关于逾期交房违约金的约定为中南公司提供的格式条款，免除了中南公司不能按时交付房屋的违约责任，排除买受人主张逾期交付相关违约责任的权利，中南公司并没有提供证据证实对该条款采取了合理的方式提请买受人注意，因此根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”、第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，认定《补充协议》中关于中南公司因公共管理部门原因导致逾期交房不承担违约责任的约定无效。并在判决中调整违约金的标准为每日万分之零点五，该判决已经生效。 本院认为，本案双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效的合同，双方均应按约定全面履行自己的义务。 关于中南公司是否应当承担逾期交房违约责任的问题。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用”及《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案”之规定，竣工验收合格并经备案登记系商品房交付的法定条件。原、被告双方合同约定中南公司应于2016年6月20日前向原告交付案涉商品房，且必须满足合同约定的交付条件，即：取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表、出具商品房面积实测技术报告书、满足第十二条中市政基础设施达到的条件。中南公司开发的楼盘虽然已经五方责任主体验收合格，但其未在合同约定的2016年6月20日前达到法定和约定的交付条件，已构成逾期交房。双方虽在《补充协议》中对出卖人逾期交房违约责任进行了补充约定，但该类似补充协议约定已被人民法院的生效判决认定为无效，故中南公司因公共管理部门原因（指政府及水、电、燃气、供暖、市政等从事公共事业的单位的原因等）所致的延误导致商品房逾期交房的，也应向房屋买受人承担逾期交房违约责任，截止2018年3月21日被告未取得原告购买房屋所在的9号楼的《竣工验收备案书》，故被告中南公司已构成逾期交房，应当承担相应的违约责任，违约金算至2018年3月21日。2018年3月21日之后的违约金因为尚未产生，原告如果要主张，可以待实际产生并慎重考虑后，另案主张权利。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少”。由于中南公司在此前与200多户买受人的合同纠纷案件中请求减少违约金，人民法院根据该楼盘所处地段、周边配套设施等相关情况，已酌定将违约金标准调整为日万分之0.5，且判决已发生法律效力，故本院在本案中亦采用日万分之0.5的标准计算违约金；对原告要求中南公司按日万分之五的标准支付违约金的请求，本院不予支持。 对于原告要求责成被告对原告所购精装修房屋质量存在的问题，按照《住宅质量保证书》所承诺的要求予以整改的诉讼请求，因房屋因所在9号楼尚未取得《竣工验收备案书》，本案没有认定房屋依法律和合同约定完成交付，从而认定被告承担逾期交付责任。如果装修确实存在质量问题，被告应该在取得《竣工验收备案书》及依法完成交付前进行整改，这一期间还属于被告履行义务的期间。故对原告的这一诉请，在本案中不予支持。此外，原告也没具体提出双方约定的精装修装修标准、要求、住宅质量保证书等证据。如果被告到时未完成整改，确实违约违法，原告可以适时另案主张权利。如果被告到时未完成整改，确实违约违法，原告可以提出另案主张权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第九十三条第一款第（五）项之规定，判决如下： 一、被告南充世纪城（中南）房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告李姣娇、孙永康支付2016年6月20日至2018年3月21日期间的逾期交房违约金18939.67元； 二、驳回原告李姣娇、孙永康的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费1839元，由被告南充世纪城（中南）房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  何海洋 二〇一八年四月二十三日 书记员  聂思嘉