江苏省苏州市虎丘区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)苏0505民初5166号 原告：李荣铸。 委托诉讼代理人：成玲玲，江苏姑苏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：沈宇姮，江苏姑苏律师事务所实习律师。 被告：苏连念。 委托诉讼代理人：王倩，江苏平江律师事务所律师。 原告李荣铸与被告苏连念房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月2日受理后，依法适用简易程序，由审判员顾文娟独任审理，后本案承办人变更为审判员张凌云，于2018年3月5日公开开庭进行了审理。原告李荣铸的委托诉讼代理人成玲玲，被告苏连念的委托诉讼代理人王倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李荣铸向本院提出诉讼请求：1、被告立即返还原告支付的剩余租金38281.65元、物业费1213.15元及押金10000元，合计49494.8元；2、被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2016年1月1日，原告李荣铸与被告苏连念签订了《房屋租赁合同》，约定原告承租被告位于苏州市高新区青石路5号房屋，并交付押金10000元。2017年1月15日，原、被告约定续租，租赁期限为2017年1月1日至2017年12月30日，租金及物业费共计117200元。原告按约支付所有费用。2017年8月30日，武警部队苏州市支队下发了公告，载明武警部队苏州市支队将于2017年8月31日起停止苏州市虎丘区青石路横山农场的经营活动，请各方做好搬迁工作。2017年8月31日，原告被迫搬离。根据原、被告双方房屋租赁合同约定，若遇部队重大政策导致合同无法继续履行，双方均不承担责任，被告应按原告实际使用时间收取租金。原告要求被告退还剩余租期的租金和保证金未果，故诉至法院，请求判如所请。 被告苏连念辩称，1、被告未提前终止租赁合同，不存在任何违约行为，原告的诉请没有事实和法律依据；2、根据苏州市虎丘区人民法院（2017）苏0505民初4038号民事判决书、苏州市中级人民法院（2018）苏05民终772号民事判决书，被告是作为苏州诺豪石材有限公司的代理人处理租赁事宜，本案应该以苏州诺豪石材有限公司为被告；3、即使原告有损失，也是案外人中国人民武装警察部队苏州市支队导致的，原告应当向其主张赔偿。综上，请求法院依法驳回原告的全部诉请。 经审理查明，原告李荣铸与被告苏连念曾于2017年1月15日签订《房屋租赁合同》，约定苏连念将位于苏州市高新区青石路5号（武警苏州支队横山农场）的房屋2号库一楼9、10号出租给李荣铸使用，房屋建筑面积为300平方米；租赁期限为一年，自2017年1月1日至2017年12月30日止；租金为113600元/年，物业费3600元/年，保证金续租（租赁期限届满、双方租赁合同关系终止、无拖欠任何费用后一次性退还给原告，保证金不计利息），因经营产生的物业费、水电费等费用由李荣铸承担；租赁房屋用途为瓷砖仓库；若遇部队重大政策而导致本合同无法继续履行，双方均不承担违约责任，被告按原告实际使用时间收取租金。合同另对违约责任、争议解决等事项作出约定。合同签订后，原告李荣铸按约向被告苏连念支付租金113600元、物业费3600元。 2017年7月28日，中国人民武装警察部队苏州市支队发布告知书，载明支队于2014年将青石路5号横山农场进行公开招标，苏州诺豪石材有限公司承租经营该场地，租期三年。该公司在经营过程中存在严重的违约行为，租赁期限届满，支队决定于2017年8月31日停止该公司在我支队场地上的一切经营活动，届时将采取必要的法律手段和措施实施关停。请各经营户迅速与该公司及陶钟友、苏连念洽谈退租事宜，提前搬迁，避免不必要的损失。 另查明，中国人民武装警察部队苏州市支队与苏州诺豪石材有限公司、陶钟友、苏连念曾就土地租赁合同纠纷于2017年9月4日诉至我院，案号为（2017）苏0505民初4038号，在该案审理中，中国人民武装警察部队苏州市支队与陶钟友、苏连念确认所有分租户搬离的时间为2017年10月10日，2017年10月21日，我院工作人员前往租赁现场查看，原告当时已经搬离。因被告未能退还原告剩余租期的租金及保证金，原告特诉至法院。 再查明，2014年8月18日，苏州诺豪石材有限公司曾出具授权委托书，全权委托苏连念处理与租赁相关的全部事宜。2017年9月17日，苏州诺豪石材有限公司作为甲方与陶钟友、苏连念作为乙方签订协议书，明确所涉地块的租赁事宜完全是由乙方与武警苏州支队商洽，实际中标人为乙方，租赁事务与甲方无关；因租赁发生的实际权益及所有责任由乙方所有和负担。 在庭审中，原告李荣铸陈述原告从承租房屋搬离时并未与被告苏连念或中国人民武装警察部队苏州市支队办理交接手续。被告苏连念陈述涉案房屋并无合法的建造手续。原、被告一致确认现租赁合同为续租合同，原合同的保证金10000元转为新合同的保证金。 以上事实，由房屋租赁合同、收据、告知书、（2017）苏0505民初4038号民事判决书以及本院庭审笔录等证据予以证实。 本院认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同属于无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。本案中，原告李荣铸与被告苏连念虽然签订了房屋租赁合同，但因其中所涉及的房屋未取得建设工程规划许可证，故租赁合同应属无效，被告苏连念应当退还原告李荣铸保证金10000元。关于租金，涉案房屋的确被原告李荣铸占有使用，可以参照合同约定的租金标准计算房屋占有使用费，因原告李荣铸从承租房屋中搬离时理应办理相应的交接手续，现其无法举证证明具体的搬离时间，但根据中国人民武装警察部队苏州市支队与苏连念双方之前的确认，可以认定2017年10月10日李荣铸已经搬离，这也与本院2017年10月21日的现场查看情况相互印证，故本院认定李荣铸实际占有使用租赁房屋的时间为2017年1月1日至2017年10月10日，占有使用费金额为87767.67元（计算方式113600÷365×282），鉴于原告已经交纳租金113600元，剩余25832.33元被告苏连念应予退还。关于物业费，李荣铸按照实际占有使用期间支付亦为合理，物业费金额为2781.37元（计算方式3600÷365×282），鉴于李荣铸已经交纳3600元，剩余818.63元被告苏连念应予退还。关于被告提出的其系接受苏州诺豪石材有限公司的委托处理租赁事宜，故本案被告应为苏州诺豪石材有限公司的意见，因该委托书并非向本案原告出具，且委托书内容与之后苏州诺豪石材有限公司与苏连念、苏连念签订的协议书内容相互矛盾，而本案纠纷相对应的租赁合同载明的主体为原告李荣铸与被告苏连念，实际收取款项的亦为苏连念，故对被告的上述意见，本院不予采纳。关于被告提出的应当向中国人民武装警察部队苏州市支队主张赔偿的主张，于法无据，本院不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下： 一、被告苏连念于本判决生效之日起十日内退还原告李荣铸房屋租金25832.33元、物业费818.63元、保证金10000元，合计36650.96元。 二、驳回原告李荣铸的其他诉讼请求。 如采用转账方式支付，请汇入原告指定的账户；或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户行：新区农行商业街分理处，账号：62284004070********。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1038元，减半收取519元，由原告李荣铸负担161元，由被告苏连念负担358元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：105553010********。 审判员  张凌云 二〇一八年四月二十六日 书记员  濮晓晨