广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0783民初3923号原告：余浣萍，女，1983年8月16日出生，汉族，户籍地址：开平市，现住开平市。原告：郝强，男，1968年8月30日出生，汉族，户籍地址：开平市，现住开平市。委托诉讼代理人：余浣萍（是郝强的妻子），女，1983年8月16日出生，现住开平市。被告：开平富琳裕邦房地产开发有限公司，住所地：开平市长沙区东兴大道爱民路2号东兴大厦7层南侧。法定代表人：牛加强，男，该公司董事长。委托诉讼代理人：邓鸿发、梁炜俊，男，均是广东风采新纪元律师事务所律师。原告余浣萍、郝强与被告开平富琳裕邦房地产开发有限公司（以下简称富琳房产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年12月6日立案后，依法组成合议庭适用普通程序，并于2018年2月7日公开开庭审理了本案。原告余浣萍（亦为原告郝强的委托诉讼代理人）和被告富琳房产公司的委托诉讼代理人梁炜俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余浣萍、郝强向本院提出诉讼请求：1、被告支付逾期交付房屋违约金349344元（以房屋价款653591元为基数，从2015年1月1日暂计至2017年12月4日，按已交付房价款每日万分之五，即每日327元计算）给原告；2、本案包含诉讼费在内的一切相关费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2014年5月5日签订《商品房买卖合同》，约定由原告向被告购买位于开平市裕邦新外滩1幢1座1302房，购房价格653591元，被告应于2014年12月30日前交付房屋给原告使用，逾期180天的则按日向原告支付房价款的万分之五的违约金。后原告通过银行按揭贷款方式付清全部购房款653591元，但被告未按照合同约定于2014年12月30日交付房屋，故被告应立即交付房屋并支付违约金。为维护自身的合法权益，原告特起诉提出上述请求。被告富琳房产公司辩称，《广东省商品房买卖合同》约定的违约金过高，应当予以调整。答辩人与两被答辩人签订《广东省商品房买卖合同》，约定由两被答辩人购买答辩人名下位于开平市裕邦新外滩1幢1座1302房（以下简称涉案房屋），房屋总价款653591元，答辩人应于2014年12月30日前交付房屋。合同第九条约定，答辩人逾期超过180日交付房屋的，需自逾期之日起至房屋实际交付之日止，按日向两被答辩人支付已交付的房价款万分之五的违约金，即每月违约金9803.86元。答辩人逾期交付涉案房屋给两被答辩人使用，由此给两被答辩人造成的损失主要表现为两被答辩人不能对房屋进行占有使用，该损失可以量化为涉案房屋的租赁收益或者租赁替代房屋用于使用所产生的租金损失。而涉案房屋处于开平市城区边缘地带，属于城乡结合部。根据江门市经华万达资产评估土地房地产估价有限公司评定的同地段同类房屋租金的《评估报告》，可以证明与两被答辩人所购买的房屋属同地段同类房屋租金为每平方米16.6元／月，两被答辩人所购买的房屋面积为141.76平方米，也就是说两被答辩人所购房屋每月租金为2353.21元。而且答辩人基于合同应交付给两被答辩人的房屋是毛坯房屋，其租金远远无法达到两被答辩人主张每月9803.86元，因此答辩人与两被答辩人约定的违约金明显高于两被答辩人的实际损失，根据公平原则，答辩人恳请贵院对上述约定的违约金计算方式予以调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有异议的证据，本院认定如下：富琳房产公司提交的《房地产租赁估价报告》复印件一份：该报告是富琳房产公司委托有资质的估价机构和估价人员就涉案房屋所在相同地段房屋的租赁价值所作的估价报告，具有真实性、合法性和关联性，本院予以采纳。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落开平市三埠区迳头兴南大道6、7、8小区之一土地（国有土地使用权证号：开府国用（2013）第09753号）和开平市三埠迳头兴南路3号（原规划道路之一）之一土地（国有土地使用权证号：开府国用（2013）第09939号）的使用权人均为富琳房产公司，土地使用面积分别为2555.16平方米和1894.92平方米。富琳房产公司于2013年开始在该土地上开发建设商品房，2013年12月24日取得开发项目名称为“裕邦新外滩1幢住宅楼”的商品房预售许可证（编号：开预许字第2013271号），许可证期限为2013年12月24日至2017年12月24日。2014年5月5日，富琳房产公司和余浣萍、郝强签订一份《广东省商品房买卖合同》，约定余浣萍、郝强向富琳房产公司购买上述开发项目的商品房：开平市裕邦新外滩1幢1座1302房（以下简称涉案商品房），建筑面积为141.76平方米，房屋总价款为653591元。合同第八条关于交付期限的约定为：“出卖人应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第（空白）种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房项目已办理初始登记手续；5、出卖人承诺在该交付使用日起三个月内提供由相关单位出具的工程竣工验收报告（即单体竣工通过验收报告）。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、遭遇异常天气、异常地质情况、市政规划改变、公共垄断、突发性社会事件和政府行为而导致工期延误的；3、其他非甲方原因需延期交付使用的情形。”；第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定为：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：……（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。”签订合同后，余浣萍、郝强通过银行按揭贷款方式向富琳房产公司付清了全部购房款653591元。房屋建设过程中，富琳房产公司因自身资金出现问题导致工程停工，未能于2014年12月30日前将涉案商品房交付给余浣萍、郝强使用。2016年2月1日，富琳房产公司作为甲方、余浣萍、郝强作为乙方，双方就涉案商品房的延期交付和补偿事宜签订一份《补充协议（1、2幢）》。该补充协议约定：一、双方同意将涉案商品房的交付时间由2014年12月30日改为2016年1月31日，乙方愿意选择补偿方案（二）作为其交付延期的补偿，同意放弃向甲方主张因其交付延期的逾期责任的全部相关权利。本协议所指违约赔偿时间段是指2014年12月30日到2016年1月31日，如开发商在本协议的新规定交楼时间内未能达到原购房合同所要求的交楼条款，业主有权按原购房合同约定追究自2016年4月1日起至逾期交楼期间的违约责任和违约金。二、补偿方案：对1、2幢业主的补偿分别是132平方的业主补偿67000元，143平方的业主补偿73000元，191平方及复式单位的业主补偿98000元。补偿方案分下列两种：……补偿方案（二）：如签订方案二的业主需在签订协议后1个月内与开发商及物业公司签订三方物业管理补充协议。1、乙方将补偿金额的20000元折抵其应交的物业管理费。2、余下的补偿金额全部于2016年8月1日之前以现金方式一次性付清。如甲方未能于2016年8月1日前支付余下的补偿金额，则由2016年4月1日起至完全交付赔偿余额止，甲方自愿按业主相对应赔偿未支付金额支付利息，年利率为7.35%。三、乙方同意选择补偿方案（二）作为甲方延期交楼的补偿，不再追究与甲方在买卖合同上规定的义务和法律责任。若甲方未按协议约定时间交楼，乙方保留追究甲方就本协议签订的交楼日期至交楼期间的违约责任（参照广东省商品房买卖合同相关条款）。四、该协议系甲、乙双方签订的《广东省商品房买卖合同》的补充协议，是甲乙双方解决甲方延期交楼的最终协议，双方须共同遵守，自双方签字后生效。签订协议后，富琳房产公司并未协同余浣萍、郝强和物业管理公司签订任何三方物业管理协议，亦未按协议约定支付余浣萍、郝强任何违约赔偿款项。因涉案房屋无法交付使用，余浣萍、郝强遂提起本案诉讼。庭审过程中，富琳房产公司对其因自身原因导致逾期交付房屋的事实无异议，但认为余浣萍、郝强请求的违约金标准过高，请求参照同地段房屋的租金标准调低，并提供了由江门市经华万达资产评估土地房地产估价有限公司于2017年9月7日出具的《房地产租赁估价报告》。该报告书载明：开平市裕邦新外滩4幢2座06住宅（90.63㎡）的正常市场租赁价值为1504元／月，单价为16.6元／（㎡·月）。至庭审结束时，涉案商品房所在的“裕邦新外滩1幢住宅楼”开发项目未取得综合验收报告，富琳房产公司未将涉案商品房交付余浣萍、郝强使用。富琳房产公司就其逾期交付房屋的行为没有支付余浣萍、郝强任何违约金。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。涉案商品房所在的建设项目已于2013年12月24日取得商品房预售许可证，余浣萍、郝强与富琳房产公司于2014年5月5日签订的《广东省商品房买卖合同》和2016年2月1日签订的《补充协议（1、2幢）》均是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性效力性规定，应合法有效，双方应当全面、诚实地履行。庭审过程中，原、被告对余浣萍、郝强已全额交付购房款、富琳房产公司因自身原因至今未能按照购房合同和补充协议约定的期限将涉案商品房交付给余浣萍、郝强使用的事实无异议，本院予以认可。富琳房产公司逾期交付商品房的行为已明显违约，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，余浣萍、郝强请求富琳房产公司承担逾期交房违约责任、支付逾期交房违约金理据充足，本院予以支持。本案争议的焦点在于逾期交付商品房的违约金应如何确定。一、对于2015年1月1日至2016年1月31日期间的逾期交房违约金。《广东省商品房买卖合同》中约定涉案商品房的交付期限为2014年12月30日，期限届满后富琳房产公司未能依约交付房屋，原、被告就此签订了《补充协议（1、2幢）》，约定将交房期限从2014年12月30日延期至2016年1月31日，并约定了该延长期限内的违约赔偿方案。该补充协议应视为原、被告双方经合意对涉案商品房的交付日期和逾期交房违约责任进行了变更，对双方均具有法律约束力。根据该协议约定，富琳房产公司应支付上述延长交房期限内的违约金73000元给余浣萍和郝强，其中20000元抵扣物业管理费，剩余款项以现金形式支付。经庭审确认，双方至今均无按照该协议约定与物业管理公司签订三方物业管理协议，约定的违约金20000元也没有实际抵扣过物业管理费，剩余的赔偿款富琳房产公司也没有支付过。另由于涉案商品房至今未交付使用，物业管理费不存在抵扣的现实可能性，庭审过程中两原告也明确表示不同意按该协议抵扣物业管理费，故富琳房产公司应按照协议约定向两原告直接支付延期交房违约金73000元。对于富琳房产公司认为补偿协议约定的违约金过高，请求调低的问题。本院认为，首先，补充协议中约定的延长交房期限内的违约金标准已低于双方签订的《广东省商品房买卖合同》中约定的按已交付房价款每日万分之五的逾期交房违约金标准；其次，签订该补充协议时，富琳房产公司已出现逾期交房的违约事实，故该补偿协议是富琳房产公司在明知自己存在违约事实的情况下自愿签订的，其对协议的进一步履行应有充分且清楚的认识。综上，本院对富琳房产公司请求调低上述延期交房期间的违约金不予支持。二、对于2016年2月1日至2017年12月4日（共673天）期间的逾期交房违约金。《广东省商品房买卖合同》第八条约定，出卖人逾期交房超过180日后，买受人要求继续履行合同的，出卖人应自交付期限的第二日起至实际交付之日止按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。庭审过程中，富琳房产公司主张上述违约金标准过高，请求参照同地段同类房屋的租金标准予以调整。根据合同法第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”；《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。”的规定，余浣萍、郝强在诉讼过程中未能提交证据证明因富琳房产公司逾期交付房屋造成其实际损失的情况，本院综合涉案购房合同的履行情况、涉案商品房同地段同类房屋的租金价格等因素考虑，认为《广东省商品房买卖合同》中约定的逾期交房违约金按已交付房价款每日万分之五计付的标准确属过高，应予调整，酌定按已交付房价款每日万分之二的标准计付较为合理。计算得富琳房产公司应支付余浣萍、郝强上述期间的逾期交房违约金87973.30元（653591元×673天×2?=87973.30元）。综上，富琳房产公司共需支付余浣萍、郝强2015年1月1日至2017年12月4日期间的逾期交付商品房违约金160973.30元（73000元﹢87973.30元=160973.30元）。余浣萍、郝强请求的超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第十六条、第十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告开平富琳裕邦房地产开发有限公司应在本判决生效之日起10日内支付2015年1月1日至2017年12月4日期间的逾期交付商品房违约金160973.30元给原告余浣萍、郝强；二、驳回原告余浣萍、郝强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6540元，由原告余浣萍、郝强负担3527元，被告开平富琳裕邦房地产开发有限公司负担3013元。原告已缴纳6638元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判长 司徒有劲审判员 许 眉 笑审判员 余 小 红二〇一八年四月十七日书记员 梁 佩 琼