广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0304民初48832号原告：家利物业管理（深圳）有限公司，住所地深圳市福田区福中路黄埔雅苑会所，统一社会信用代码914403007261786338。法定代表人：徐建东。委托代理人：李凤，广东商达律师事务所律师。委托代理人：吴海兵，广东深天正律师事务所律师。被告：刘晓非，女，汉族，1962年2月4日出生，住所深圳。上列原告诉被告物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月28日受理后，依法组成合议庭，于2018年4月4日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人李凤到庭参加诉讼。被告经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，深圳和记黄埔中航地产有限公司与被告于2014年6月23日分别签订《深圳市房屋租赁合同书》以及租赁合同补充协议即《世纪汇广场商铺租赁合同补充协议》。双方约定被告租赁深圳和记黄埔中航地产有限公司位于深圳市福田区××航路××世纪××广场商场××号商铺，租赁期限为5年，开始日期为2016年6月30日；租赁合同第十条约定了物业管理费、水电费等由被告负责；该补充协议第3条约定同意被告深圳和记黄埔中航地产有限公司委托原告提供物业管理服务，并享有该协议约定的权利；该补充协议第5.5条约定物业服务费自租赁期开始日计算，以及附件三第四部分第1条对物业服务费计算等进行了详细约定；该补充协议第15.5条约定了逾期支付款项承担的违约责任。被告自2016年5月至2016年8月15日合同解除之日止，未完全支付物业服务费。经原告多次催缴，被告未予理睬，被告的违约行为，严重损害了原告的合法权益。为维护原告方的权益，根据《民事诉讼法》相关规定，起诉到贵院，请求判令：1、被告支付原告租赁期间所欠物业服务费15481.90元、违约金637.40元，暂合计为16119.30元（违约金以15481.90元为基数，按每日0.05%，从2016年6月18日起算至实际付清之日止，暂计算到2016年8月15日）；2、被告承担本案的诉讼费。原告制作的被告欠费明细表记载，被告拖欠2016年6月30日的物业服务340.14元，2016年7月的物业服务费10204.23元，2016年8月1日至15日的物业服务费为4937.53元。被告未向本院提交书面答辩状，开庭时缺席。经审理查明，深圳和记黄埔中航地产有限公司（以下简称和记黄埔公司）（委托方、甲方）与和记物业服务（深圳）有限公司（受托方、乙方，原告更名前的名称，以下简称和记物业公司）签署《深圳世纪汇广场前期物业服务合同（商场）》约定，甲方聘请乙方按合同约定对深圳市福田区世纪汇广场提供前期物业服务，物业服务期限自合同签订之日起至物业管理区域的业主大会依法定程序与其选聘的物业服务企业签订物业服务合同之日止；商场业主缴纳的物业服务费为24元/月/平方米（按商场业主单元的建筑面积计算），中央空调费为12元/月/平方米；前述两项费用合计36元/月/平方米；商务公寓物业区与商场物业区、办公楼物业区之间的共用部分，共用设施设备（该范围不属于本合同的乙方管理区域）的管理费用分摊，由商场业主按照其物业区的建筑面积与共用该共用部分，共用设施设备的全部物业区的建筑面积的总和之比例分摊，商场业主应缴纳商务公寓物业区与商场物业区、办公楼物业区之间的共用部分、共用设施设备的管理费用分摊、维护费用分摊，36元/月/平方米管理费已包含了上述共有部位的分摊。乙方可以根据物业服务的内容、质量和深度，按优质优价的原则及本规约的规定，确定及调整物业服务费、中央空调费的收费标准。维修基金按政府规定的标准缴纳；业主逾期支付物业服务费、专项维修基金的，乙方有权按日收取缴付的款项万分之五的违约金，直至欠费业主缴清欠费之日。2016年6月23日，和记黄埔公司（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签署《房屋租赁合同》及《补充协议》约定，甲方将位于深圳市福田区××航路××世纪××广场商场××号商铺（下称涉案商铺）出租给乙方使用，租赁房屋的建筑面积为275.79平方米；月租金为28957.95元；租赁期限为5年，租赁开始日期为2016年6月30日。租赁期间，乙方负责支付租赁房屋的水电费、卫生费、房屋（大厦）物业服务费等因使用租赁房屋所产生的其他费用；乙方同意该商场由甲方委托家利物业公司提供物业管理服务，亦同意遵守甲方或受托管理人制订和修改的该商场各项管理制度、管理规则及其他有关管理规定的文件，甲方有权随时更换受托管理人，在事先书面通知乙方的前提下有权委托管理人代收本补充协议项下甲方有权收取的任何款项，而无需征得乙方同意，受托管理人有权依照本补充协议的约定享有受托管理人的权利，同时甲方应保证受托管理人履行本补充协议下受托管理人的义务；乙方于租赁合同签订之日起7日内或之前向甲方预付一个月的基本租金、推广费等，向受托管理人预付一个月的物业服务费、装修服务费及水电周转押金。乙方应自租赁期开始之日起向受托管理人支付物业服务费；乙方未按照本补充协议约定支付任何租金、推广费、质量保证金、经营保证金、物业服务费或其他应付款项，甲方有权要求受托管理人终止向乙方提供包括物业管理服务、该房产之水电、空调供应等各项服务，乙方同时应按照逾期付款金额每日万分之五的标准自逾期之日起向甲方或者受托管理人支付逾期付款违约金，乙方欠缴以上款项超过30日的，则甲方及受托管理人有权直接在经营保证金中扣除乙方欠缴的费用及相应的违约金，甲方及受托管理人有权采取本补充协议第15条第15.4款约定的救济措施；乙方应当自租赁期开始日起向受托管理人支付物业服务费，物业服务费为每月每平方米37元，该房产物业服务费总计为每月10204.23元，其中包含正常供应时段的空调费；乙方应于公历月第五日或之前，向甲方支付租赁期内其余月份之当月基本租金、推广费、停车费、以及销售终端收音机租金（如有），并向受托管理人支付租赁期内其余月份之当月物业管理费、中央隔油系统维护费（如有）、水费、电费、燃气费及其他有偿服务费。装修期为60天，从租赁期开始日起算，乙方须按合同约定向受托管理人支付装修期内的物业服务费以及实际发生的杂项费用。2016年6月23日、2016年8月5日，和记黄埔公司分别出具《深圳世纪汇商场交铺通知书》、《深圳世纪汇商场租赁合同解除通知书》载明，要求被告于2016年6月30日至原告的商场接待中心办理涉案商铺的交接手续，租赁期开始日为2016年6月30日，相关缴费日期按照2016年6月30日起计算。原告应于6月30日前来办理涉案商铺的交接手续，但经原告多次联系，被告一直未就该房产的交接事宜给予任何安排或者回复，已构成严重违约，现书面通知被告，于2016年8月15日正式解除双方签订的租赁合同。原告未提交向被告送达该两份通知的证据。另查，被告签署涉案合同后，未向出租人及原告支付任何费用，亦未办理商铺的交接手续。再查，涉案商铺的权利人为和记黄埔公司。涉案商铺所在的物业没有成立业委会。本院认为，原告与作为业主及开发商的和记黄埔公司签订的《深圳世纪汇广场前期物业服务合同（商场）》合法有效，该合同对全体业主具有约束力。被告签署涉案租赁合同后，未按合同约定在签署合同后7日内支付相关费用，被告已构成根本违约，作为出租方的和记黄埔公司可依据合同约定解除合同。考虑到出租人解除合同所需的合理期间，原告要求被告支付租赁开始日即2016年6月30日至2016年8月15日期间的物业服务费15481.90元，未超出其可主张的范围，本院予以支持。合同约定被告应于每月5日前支付物业服务费等费用，逾期支付则按日万分之五支付违约金，被告支付的违约金应以当月应付费用为计算基数，自当月6日起按日万分之五计算至实际清偿之日止。因起租时间为2016年6月30日，该日的物业服务费340.14元的支付时间应与2016年7月份物业服务费10204.23元支付时间一致即为2016年7月5日，相应的违约金应自2016年7月6日起计算，2016年8月份的物业服务费4937.53元应于2016年8月5日支付，违约金应自2016年8月6日起计算。对原告主张违约金计算时间有误的部分，本院予以纠正。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告刘晓非应于本判决生效之日起十日内向原告家利物业管理（深圳）有限公司支付2016年6月30日至2016年8月15日期间的物业服务费15481.90元及违约金（违约金按日万分之五的标准数计算至实际清偿之日止，其中2016年6、7月的物业服务费的违约金以10544.37元为计算基数自2016年7月6日起计算，2016年8月的物业服务费的违约金以4937.53元为计算基数自2016年8月6日起计算）；二、驳回原告家利物业管理（深圳）有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费202元（已由原告预交），由原告负担2元，被告负担200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，并按规定预交上诉费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  肖 英人民陪审员  王红华人民陪审员  肖晓璐二〇一八年四月二十四日书 记 员  王 芸附法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；……三、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。