江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0106民初273号 原告:武立伟，男，1987年1月4日出生，汉族，河北品厚实业有限公司职工，住河北省邯郸市复兴区。 委托诉讼代理人：陶秀玲，上海恒建律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐潮，上海恒建律师事务所律师。 被告：彭敬伟，男，1947年10月12日出生，汉族，南京化建产业（集团）有限公司退休职工，住江苏省南京市鼓楼区。 委托诉讼代理人：胡春燕，北京市中银（南京）律师事务所律师。 第三人：蒋旭东，男，1967年4月22日出生，汉族，杜瓦可江苏流体控制有限公司总经理，住江苏省南京市玄武区。 第三人：李坚，男，1966年11月2日出生，汉族，南京力德润传动设备有限公司总经理，住江苏省南京市鼓楼区。 第三人：吴江，男，1972年12月16日出生，汉族，杜瓦可江苏流体控制有限公司副总经理，住江苏省南京市鼓楼区。 第三人：江苏君临国际货运代理有限公司，统一社会信用代码91320000782716715R，住所地江苏省南京市鼓楼区清江南路******。 法定代表人：陈晓东，该公司总经理。 以上第三人共同委托诉讼代理人：孙金清，江苏共盈律师事务所律师。 以上第三人共同委托诉讼代理人：李敏华，江苏共盈律师事务所实习律师。 第三人：南京高格商务服务有限公司，统一社会信用代码91320104MA1M9ATF2M，住，住所地江苏省南京市秦淮区石鼓路****/div> 法定代表人：王昌波，该公司总经理。 委托诉讼代理人：石雷，江苏益邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵颖秋，江苏益邦律师事务所律师。 第三人：江苏安驰医疗服务有限公司，统一社会信用代码91320115MA1MW9A95P，住所地江苏，住所地江苏省南京市江宁区麒麟科技创新园智慧路**> 法定代表人：张秋霜，该公司总经理。 第三人：钮耘，女，1951年8月18日出生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。 原告武立伟与被告彭敬伟、第三人蒋旭东、李坚、吴江、江苏君临国际货运代理有限公司（以下简称君临公司）、南京高格商务服务有限公司（以下简称高格公司）、江苏安驰医疗服务有限公司（以下简称安驰公司）、钮耘确认合同有效纠纷一案,本院于2018年1月3日立案后,依法适用简易程序，于2018年3月19日公开开庭审理了本案。原告武立伟的委托诉讼代理人陶秀玲、唐潮，被告彭敬伟及其委托诉讼代理人胡春燕，第三人蒋旭东、李坚、吴江、君临公司的共同委托诉讼代理人孙金清、李敏华，第三人高格公司的委托诉讼代理人石雷，第三人钮耘到庭参加诉讼。第三人安驰公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告武立伟向本院提出诉讼请求：判令确认武立伟与彭敬伟于2017年3月3日签订的《房屋买卖合同》有效。事实和理由：2017年3月3日，彭敬伟自愿将坐落于本市鼓楼区“南大苏富特软件城”01幢7层中归其所属部分的房屋出售给武立伟，双方签订了《房屋买卖合同》，武立伟亦付清全部房款。现彭敬伟不认可该合同的有效性，故武立伟诉至法院，请求判如所请。 被告彭敬伟辩称，1.彭敬伟虽与武立伟签订了《房屋买卖合同》，但从房屋价格、房屋尚未办理所有权证、房屋已出租等可以说明双方并非房屋买卖的真实意思表示，而是彭敬伟为其儿子彭涛及前儿媳姚莉的债务提供担保；2.彭敬伟与蒋旭东、李坚、吴江、君临公司系本市鼓楼区“南大苏富特软件城”01幢7层房屋的共有权人，彭敬伟签订合同系侵犯其他共有权人的优先购买权；3.本市鼓楼区“南大苏富特软件城”01幢7层房屋中由彭敬伟享有的份额系其与钮耘的夫妻共同财产，彭敬伟亦无权自行出售。综上，请求驳回武立伟的起诉。 第三人蒋旭东、李坚、吴江、君临公司述称，1.本市鼓楼区“南大苏富特软件城”01幢7层房屋系以蒋旭东的名义购买，根据合同相对性原则，只有蒋旭东有权对外出售；2.上述房屋买卖合同侵犯了共有权人的优先购买权，武立伟主观上并非善意，且房屋价格亦不符合市场价格，如以合同约定价格出售房屋，共有权人将主张相关权益；3.上述房屋所占用地为科教用地，至今未取得房屋所有权证，武立伟与彭敬伟签订的房屋买卖合同无效；4.从双方签订房屋买卖合同后的付款、武立伟放弃对房屋的占有、使用、收益的权利来看，不符合正常的交易逻辑，亦不符合日常生活惯例。综上，武立伟的主张不能得到支持。 第三人高格公司述称，1.其不清楚武立伟与彭敬伟签订房屋买卖合同的相关事宜，从合同价款看明显低于市场价格，侵犯了承租人的优先购买权；2.武立伟与彭敬伟签订房屋买卖合同实为担保合同。综上，请求驳回武立伟的起诉。 第三人安驰公司未陈述，亦未提交证据。 第三人钮耘述称，1.彭敬伟将其与钮耘共有的房屋与武立伟签订了房屋买卖合同，侵犯了钮耘的权益；2.武立伟与彭敬伟签订房屋买卖合同系为姚莉的借款提供担保，武立伟通过循环打款的方式支付款项系违法。综上，请求驳回武立伟的起诉。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月3日，武立伟（乙方、买方）与彭敬伟（甲方、卖方）签订了《房屋买卖合同》，约定甲方自愿将位于南京市鼓楼区上新河以西鼓楼科技园A3地块开发建设的“南大苏富特软件城”01幢7楼整层中产权属于甲方所属部分的房屋（建筑面积584.2平方米，以下简称案涉房屋）出售给乙方，甲方目前未能取得房屋所有权证，并且该房产具备办理房屋所有权证的条件，双方同意于甲方取得房屋所有权证之日起七日内办理更名登记等相关手续；甲、乙双方经协商，由乙方支付房款总计700万元，其中包含定金200万元，尾款500万元；乙方于签订本合同之日起两个月内将定金200万元汇入甲方账户，于支付定金之日起两个月内将尾款500万元汇入甲方账户；甲、乙双方经协商约定，乙方支付的人民币700万元为全部购房款，甲方负责付清其在购房时所欠尾款1402080元（具体未付尾款金额以实际为准）以及办理房屋所有权证、国有土地使用权证等全部过户手续费、税费；甲方在该房屋取得房屋所有权证当日将房屋所有权证原件交由乙方保存，若甲方因当时市场溢价问题拒绝按照本合同约定金额向乙方出售该房屋，如甲方在三个月内将已收全部房款和双倍定金退回乙方，则本合同可解除；如甲方未能在三个月内全部偿清，则甲方必须按照本合同约定出售价格在一个月内将该房屋的所有转移给乙方，并完成房屋所有权证登记的转移和所有相关手续，房屋所涉及原有租赁给原承租方造成任何损失及产生的违约，由甲方负责赔偿；甲、乙双方定于房款付清当日甲方将该房屋交付乙方并将购房合同、购房收据等与该房屋相关原始资料交由乙方保存；甲方逾期交付房屋，每逾期一日，按总房价款的万分之五支付违约金；甲方逾期交付房屋超过三十日，乙方有权解除本合同，甲方应在乙方解除合同后三日内将已收房价款和双倍定金返还乙方，并按总房价款的百分之三十支付赔偿金；甲方如果未在本合同签订后半年内取得房屋所有权证，乙方有权单方面解除本合同，甲方收到乙方书面通知后应在三日内将已收房价款和定金退还，如未能按约定时间全额退还，每逾期一日，按总房价款万分之五向乙方支付违约金，超过三十日则房价款和双倍定金返还乙方等等。 当日，武立伟、彭敬伟、案外人姚莉、于岚的账户多次以40万元循环转账16次，以100元转账1次，以399900元转账1次，以20万转账1次。彭敬伟向武立伟出具收据，载明：今收到武立伟购房款共计700万元，其中定金200万元，尾款500万元，购房款已全部结清。武立伟向彭敬伟出具委托管理授权书，载明：武立伟现委托彭敬伟管理其购买的案涉房屋，授权期限自该授权书签订之日起至房屋取得房屋所有权证之日止，受托人管理房屋产生的事宜所涉及的期限应在委托期限内，受托人无转委托权。 2017年5月2日，武立伟向彭敬伟发送房屋交付通知书，载明：请彭敬伟按照约定，在收到该通知书后三日内将交付房屋，同时配合武立伟完成向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续，结清房屋交付之日前的物业管理、水、电、燃气、有线电视、通讯等相关杂费并腾空房屋，保证武立伟对房屋的正常使用。当日，武立伟亦向彭敬伟发送撤销授权通知书，载明：现武立伟决定自行管理案涉房屋，同时自本通知书签发之日起撤销对彭敬伟的所有授权，请彭敬伟在收到该通知书后三日内结束委托管理过程中发生的所有事宜，保证武立伟的正常管理和使用。 2017年5月8日，武立伟向实际使用案涉房屋的安驰公司发送通知书，载明：武立伟已于2017年3月3日购买案涉房屋，并独自拥有房屋相关权益，请贵司于2017年5月10日前搬离案涉房屋，自行结清各项费用，处理好相关事宜。如到期未搬离，遗留在房屋内的一切用品、设备、设施，将视为贵司自动放弃，武立伟将自行处理。因贵司未及时搬离而给武立伟造成影响及损失，由贵司承担赔偿责任。 2017年5月10日，安驰公司向彭敬伟及高格公司发送函件，希望能够消除案涉房屋权属争议、切实维护租户合法权益、停止收取租金。 2017年6月7日，武立伟再次向彭敬伟发送通知书，载明：请彭敬伟收到该通知三日内处理其与原房屋内进驻人员及设施的相关事宜，将房屋内的一切设施设备、办公家具及装修等物品搬离并结清物业、水、电等各项费用，若逾期未搬离则视为放弃。在此过程中对武立伟产生的经济损失，武立伟将保留追索的权利。 另查明，2009年12月31日，案外人江苏南大苏富特科技股份有限公司（甲方、以下简称苏富特公司）与蒋旭东（乙方）签订了《房屋买卖合同》，约定甲方自愿将其所有的本市上新河以西鼓楼科技园南大苏富特软件城01幢第7层（建筑面积约2311.2平方米，以下简称苏富特01幢第7层）出售给乙方，房产销售单价为6000元/平方米，销售总价为1386.72万元等等。 2010年3月3日，彭敬伟（丁方）与蒋旭东（甲方）、君临公司（乙方）、李坚（丙方）、吴江（戊方）签订了《委托购房协议书》，约定甲、乙、丙、丁、戊各方一致同意由甲方以个人名义出面向苏富特公司购买苏富特01幢第7层整层，各方一致授权甲方和苏富特公司办理五方共同购买房产的有关法律手续；2009年12月31日，甲方作为本协议各方的代表与苏富特公司签订了房屋买卖合同，各方一致确认甲方所购房屋建筑面积为258.06平方米，约占该房屋的11%，乙方所购房屋建筑面积为573.74平方米，约占该房屋的25%，丙方所购房屋建筑面积为664.31平方米，约占该房屋的29%，丁方所购房屋建筑面积为584.2平方米，约占该房屋的25%，戊方所购房屋建筑面积为230.89平方米，约占该房屋的10%；在房屋正式办理过户手续之前，协议各方如有需要向外转让其享有的房屋份额的，应当经其他各方协商，其他各方在同等条件下享有优先购买的权利等等。 2016年9月6日，彭敬伟与高格公司就案涉房屋签订了《房屋托管租赁合同》，托管租赁期限至2025年12月6日止等等。 2017年1月22日，蒋旭东因中核华兴建设有限公司与苏富特公司建设工程施工合同纠纷执行一案，不服江苏省南京市中级人民法院对苏富特01幢第7层房屋及项下对应土地的查封、评估、拍卖，向江苏省高级人民法院提出执行异议。江苏省高级人民法院于2017年3月25日作出（2017）苏执异15号执行裁定书，驳回蒋旭东的异议请求。 2017年5月26日，案外人于岚以姚莉、彭涛未按期偿还借款为由，另案【（2017）苏0104民初4631号】向江苏省南京市秦淮区人民法院起诉，于岚在起诉状中认可姚莉于2017年3月3日偿还本金、支付违约金共计700万元。 审理中，武立伟陈述其与于岚系朋友关系，因案涉房屋存在瑕疵，于岚不想购买，故武立伟购买案涉房屋；其亦陈述购买案涉房屋属于以房抵债。彭敬伟陈述其与武立伟签订《房屋买卖合同》，系为解除姚莉将本市秦淮区建康路251-3号房屋向于岚设立的抵押，应为担保合同。 本院认为，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。本案中，武立伟与彭敬伟签订了《房屋买卖合同》，双方主要的合同义务应为：彭敬伟转移案涉房屋的所有权于武立伟，武立伟支付价款。结合双方签订合同当日的付款情况，武立伟主要通过40万元循环转账方式向彭敬伟付款，彭敬伟将收取的款项转账至姚莉名下，并由姚莉用于偿还向于岚的借款，该付款方式与双方合同约定不符，亦不符合正常的房屋买卖付款方式；且武立伟与彭敬伟签订合同时，均明知彭敬伟出售案涉房屋涉及其他权利人的相关权益，案涉房屋不具备交付、办理权属转移登记的条件。故双方未达成房屋买卖的真实意思表示，武立伟的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。 第三人安驰公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，应视其已放弃了一审期间的举证和质证的诉讼权利。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国合同法》第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告武立伟的诉讼请求。 案件受理费60800元，减半收取计30400元，由原告武立伟负担。 如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员 孙 燕 二○一八年四月三日 书记员 戴雅文