浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）浙03民终166号上诉人（原审原告）：温州港富置业有限公司，住所地：苍南县龙港镇示范工业园区，组织机构代码：73451442-2。法定代表人：陈朴素，该公司总经理。委托诉讼代理人：苏婷婷，浙江正昌律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：钱贤钢，男，1977年6月26日出生，汉族，住苍南县。被上诉人（原审被告）：陈春莲，女，1977年4月3日出生，汉族，住苍南县。上列两被上诉人的共同委托诉讼代理人：陈荣杰，浙江智渊立道律师事务所律师。上诉人温州港富置业有限公司（以下简称港富置业公司）因与被上诉人钱贤钢、陈春莲商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省苍南县人民法院（2017）浙0327民初691号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。港富置业公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持港富置业公司一审的全部诉讼请求。事实和理由：一、港富置业公司提供的据以认定事实的证据充足，一审法院认定港富置业公司请求钱贤钢、陈春莲支付代垫费用的条件未成就错误。1、港富置业公司已于2013年11月份取得涉案房地产开发项目的规划、消防、环保、面积实测表、竣工验收备案表的所有部门认可文件，并要求业主代表确认后将三方协议中约定的物业维修基金、契税等相关费用支付给港富置业公司，但是钱贤钢、陈春莲及业主代表均予以拒绝。根据合同相对性原则，钱贤钢、陈春莲作为商品房买卖合同的主体，港富置业公司只能向钱贤钢、陈春莲主张代付的电费、住宅专项维修基金、遭受的保证金利息损失等。2、尽管港富置业公司不是电费的收缴单位，但港富置业公司代钱贤钢、陈春莲缴纳本应当由钱贤钢、陈春莲缴纳的电费，且已于2013年11月将涉案房屋交付钱贤钢、陈春莲，故钱贤钢、陈春莲应该支付代垫的电费。3、港富置业公司与中国工商银行苍南支行存在按揭贷款业务合作协议关系，按照银行的要求，港富置业公司为钱贤钢、陈春莲在银行的按揭贷款提供阶段性连带保证，保证期间至办理房屋正式抵押登记之日止，并交纳保证金作为质押担保。港富置业公司在2013年11月已将涉案商品房交付钱贤钢、陈春莲使用，2014年1月20日，港富置业公司取得涉案房屋产权初始登记证，并通知钱贤钢、陈春莲前往办理相关权属转移登记，但钱贤钢、陈春莲拒不办理，致使港富置业公司担保责任不能免除，无法提取交存在银行的保证金。钱贤钢、陈春莲未及时办理抵押登记手续存在过错，应当对港富置业公司因保证金无法提取遭受的利息损失承担责任。二、一审法院认证证据违背法律规定。一审法院认为港富置业公司提供的证据4钱库供电所证明没有关联性错误。对港富置业公司庭后提交的证据7律师函、快递单原件未予以审核，仍记录为只有复印件，对证据不予采信，该做法严重不公正和不合法。钱贤钢、陈春莲辩称，一、关于住宅维修基金，双方签订协议约定将该基金暂存与业主代表处，在业主代表确认后，再由业主代表将基金交与港富置业公司。现因业主代表没有对文件进行确认而没有将基金交与港富置业公司。二、关于电费，港富置业公司没有提供电费缴纳依据，且电费与本案无关联。三、钱贤钢、陈春莲不知道保证金的存在，对不可预知的损失无需赔偿。港富置业公司与银行签订的协议，是为保证钱贤钢、陈春莲按时交纳按揭款，钱贤钢、陈春莲已经按时交纳。保证金没有及时退还港富置业公司，是港富置业公司的行为导致，与钱贤钢、陈春莲无关。港富置业公司因自身过错导致没有及时收回保证金。请求法院驳回上诉，维持一审判决。港富置业公司向一审法院起诉请求：1.钱贤钢、陈春莲支付港富置业公司为其预缴的电费500元；2.钱贤钢、陈春莲支付港富置业公司为其垫付的住宅专项维修资金8613元；3.钱贤钢、陈春莲赔偿港富置业公司保证金利息损失2160元（以6万元为基数，自港富置业公司办理商品房初始登记之日起至银行返还保证金之日止，按照年息12%计算）。一审法院认定事实：2011年9月27日，温州新雅房地产开发有限公司与钱贤钢、陈春莲签订商品房买卖合同一份，约定钱贤钢、陈春莲向温州新雅房地产开发有限公司购买其开发的苍南县钱库镇“钱皇绿都”第6幢701号商品房。合同第三条约定：商品房基本情况。第五条约定：计价方式和价款。第六条约定：面积确认及面积差异处理方式。第七条约定：买受人采用按揭贷款方式支付购房款。第九条约定：交付时间基本条件。第十条约定了出卖人逾期交房的违约责任。第十二条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。合同签订当日钱贤钢、陈春莲支付了首付款。之后，钱贤钢、陈春莲办理了剩余购房款按揭贷款，温州新雅房地产开发有限公司与中国银行股份有限公司苍南县支行（笔误，应为中国工商银行股份有限公司苍南支行）于2012年12月10日签订按揭贷款业务合作协议，为涉案按揭贷款提供担保。涉案房屋所属“钱皇绿都”商住楼B地块工程于2010年12月1日开工建设,2013年10月18日工程竣工，同日通过了勘察、设计、施工、监理、建设单位联合验收，同年11月3日在苍南县住房和城乡规划建设局完成了工程验收备案。2013年11月12日，钱贤钢、陈春莲接收了港富置业公司交付的涉案商品房。2013年11月8日，港富置业公司作为甲方与乙方（业主）、丙方（业主代表）签订协议书一份，约定：一、甲、乙双方协商同意，因甲方现存在逾期交房情形，乙方向甲方购买的“钱皇绿都”商品房由甲方预先交付给乙方使用。二、物业维修资金、契税、多余实测面积余款、土地交易费由乙方暂时支付并存放在丙方业主代表处（户名：陈芝账，开户行：浙江苍南农村合作银行钱库支行营业部，账号：10×××88），待甲方取得“钱皇绿都”项目的规划、消防、环保、面积实测表、竣工验收备案表的所有部门认可文件七天内由丙方确定后支付给甲方。若丙方逾期或拒绝支付，按未付款的日千分之一向甲方支付违约金。……六、甲方取得“钱皇绿都”项目的规划、消防、环保、面积实测表、竣工验收备案表的所有部门认可文件，经丙方确定后，甲方先支付违约金给乙方，随后乙方将物业维修资金、契税、多余实测面积余款、土地交易费一并支付给甲方。……2013年11月11日，钱贤钢向案外人即业主代表陈芝账账号（10×××88）转账支付37766元。原温州新雅房地产开发有限公司于2015年12月1日变更企业名称为港富置业公司。一审法院认为，双方已就物业专项维修资金的支付于2013年11月8日达成一致协议，该协议系双方当事人真实意思表示，无规避法律行为，应予认可。根据该协议，钱贤钢、陈春莲向港富置业公司支付物业专项维修资金的条件是：港富置业公司取得涉案房地产开发项目的规划、消防、环保、面积实测表、竣工验收备案表的主管部门认可文件，并经业主代表确认之后。按双方认可的上述支付条件，物业维修基金的支付涉及业主代表等第三方的权利、义务，且钱贤钢、陈春莲已于2013年11月11日将款项汇入约定账户，故港富置业公司要求钱贤钢、陈春莲支付住宅专项维修资金依据不足；另因港富置业公司并非电费收缴单位，亦未就保证金利息损失的具体数额提供充分证据予以证实；综上，港富置业公司上述主张没有事实与法律依据，均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回温州港富置业有限公司的诉讼请求。本案受理费568元，由港富置业公司负担。本院二审期间，当事人没有提交新的证据。经审核当事人向一审法院提供的证据，本院依法对一审法院认定事实予以确认。另查明：涉案《商品房买卖合同》第十六条约定，钱贤钢、陈春莲委托港富置业公司办理涉案商品房转移登记手续。双方在审理过程中一致陈述：1、钱贤钢、陈春莲已委托港富置业公司办理涉案商品房转移登记。2、港富置业公司垫付的500元电费已经在签订协议书后一并支付到业主代表的账户上。本院认为，关于住宅专项维修资金及预缴的电费。2013年11月8日的《协议书》中明确钱贤钢、陈春莲将住宅专项维修资金、契税多余实测面积余款、土地交易费等交由业主代表，待各方约定的条件成就后由业主代表支付给港富置业公司。钱贤钢、陈春莲亦按该协议将维修资金、预缴的电费支付到业主代表的账户。现港富置业公司又请求其支付相应款项，与该协议约定相悖，本院不予支持。关于保证金利息损失。港富置业公司认为因钱贤钢、陈春莲未办理权属转移登记手续而导致其不能提存用于担保涉案商品房按揭贷款的保证金，但钱贤钢、陈春莲已经委托港富置业公司办理权属转移登记手续，港富置业公司可自行办理权属转移登记手续。港富置业公司以此为由要去钱贤钢、陈春莲支付保证金利息损失，无事实依据，本院不予支持。至于港富置业公司上诉称一审对其提供的钱库供电所证明、律师函及快递单的认证错误的问题。经审查，一审在认定温州新雅房地产开发有限公司变更企业名称为港富置业公司的情况下，认为钱库供电所证明中“由温州新雅房地产开发钱库分公司统一垫付”的缴款单位并非港富置业公司，该认证确实有误，本院予以纠正。二审中，双方确认钱贤钢、陈春莲已将该笔垫付的电费支付到业主代表账户上，双方对于港富置业公司垫付电费的事实并无异议。故尽管一审法院对该份证据认证错误，但不影响本案的处理结果。而律师函及快递单系港富置业公司通知钱贤钢、陈春莲办理产权登记，与双方关于“钱贤钢、陈春莲委托港富置业公司办理涉案商品房转移登记手续”的约定不相符。综上所述，港富置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费568元，由温州港富置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 曹启东审 判 员 杨宗波审 判 员 蔡蓓蓓二〇一八年四月二十三日法官助理陈黛锦代书记员 陈 娴