河北省廊坊经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀1091民初80号 原告王玺，女，汉族，1988年7月7日出生，河北省衡水市饶阳县人，现住河北省廊坊市广阳区。 被告侯铁柱，男，汉族，1986年4月6日出生，现住北京市大兴区。 被告廊坊市如家世纪房地产经纪有限公司，住所地：河北省廊坊市广阳区和平丽景小区丽景路**门店。 法定代表人柴累，总经理。 委托代理人徐春磊，职员。 本院在审理原告王玺与被告侯铁柱、廊坊市如家世纪房地产经纪有限公司（以下简称如家经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案中，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王玺，被告侯铁柱以及被告如家经纪公司的委托代理人徐春磊均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2017年3月14日，原告在如家经纪公司介绍下，与被告侯铁柱签订合同编号为0000169的房屋买卖合同。合同约定被告侯铁柱将位于廊坊市开发区房屋以90万元的价格出卖给原告，双方约定以银行贷款方式完成款项交付，同时由原告向如家经纪公司支付中介费合计人民币49388元。2017年3月21日，廊坊市政府出台房屋限购政策，由于原告户口不是廊坊本市户口，按照限购政策没有购买房屋的资格。后，原告找到被告侯铁柱要求解除合同，但没有达成一致意见。遂请求判令:1、解除原、被告签订的编号为0000169的房屋买卖合同；2、被告侯铁柱返还原告定金50000元，首付款250000元，共计人民币300000元；3、被告如家经纪公司返还中介费共计人民币49388元；4、诉讼费由被告承担。 原告针对己方主张向本院提交证据如下：1、房屋买卖合同一份，证明双方存在合同关系。2、转账凭证一份，证明我转给被告侯铁柱5万元定金。3、收条及银行流水单据，证明我转账给被告侯铁柱25万元首付款及5万元定金，总共30万元。4、收据两份，证明我给付中介费及业务费等共计49388元。 被告侯铁柱辩称，对于原告的三项诉讼请求我不认可。我卖房是通过如家经纪公司卖的，我随时配合中介公司和买方。廊坊的第一次限购不影响原告购买房屋，我和中介公司以及买方说的很清楚，我是着急用钱才卖这个房，应办理的手续我都非常配合，基本上他们随时拨打电话，我随时就过来没有耽误的时候。我认为廊坊两次限购的时间足够把户过了。 被告侯铁柱针对己方主张向本院提交证据如下：房本复印件一份，证明涉案房屋是其所有的房屋。 被告如家经纪公司辩称，原告与被告侯铁柱在2017年3月14日签订房屋买卖合同，3月21日廊坊市政府出台房屋限购政策，原告无法再购买涉案房屋。从原告找到我公司开始，我公司一直在积极运作该房屋交易活动，努力促使该合同履行完毕。原告看到标的房屋的售卖信息后，联系到我公司，原告了解标的房屋相关情况后表示愿意购买。我公司联系房主向房主说明了原告的情况以及原告的购买意向。在我公司的联系下，双方约定见面商谈买卖事宜。我公司为双方选择合同文本进行签约指导，见证，如实告知成交双方买卖合同的约定条款和注意事项等。签订合同后，我公司协助双方当事人办理过户手续、资料收集、报告、确认、确权时间约定，代收代付应由客户支付的税、费，完成所有交易过户、户口迁移、房屋入住手续。我公司已经尽到了相应义务，只是由于政策原因导致原告无法取得标的房屋的所有权。我公司认为已收取的中介费不应全额退还。 被告如家经纪公司针对己方主张向本院提交证据如下：1、评估费收据一份，证明评估公司出具的评估房产的费用4500元。2、银行贷款合同，证明贷款已经审批结束。 在本案的庭审结束后，本院依法向廊坊市房屋交易与产权管理中心询问王玺是否具有购买涉案房屋的资格，该中心出具了书面答复及《关于在廊坊市主城区贯彻执行市房管局等部门实施细则的补充条款》。同时，在本院对上述证据材料要求原、被告质证时，王玺坚持要求解除涉诉合同；侯铁柱要求继续履行涉诉合同，否则应按总房款（90万元）的20%赔偿其损失。 经庭审举证、质证及当事人当庭陈述，本院确认事实如下： 2017年3月14日，王玺、侯铁柱及如家经纪公司共同签订《房屋买卖合同》，约定：王玺购买侯铁柱坐落于河北省廊坊开发区及车位），建筑面积41.84平方米，总价为900000元，房屋产权证号为廊坊市房权证廊开字第××号。2、如家经纪公司是居间方，王玺向如家经纪公司交纳居间服务费13000元；侯铁柱向如家经纪公司交付该房屋产权证件（房本）；如家经纪公司协助双方办理该项过户手续；王玺、侯铁柱任何一方擅自解除、拒绝履行本合同，由违约方向守约方支付房屋实际成交价的10%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。同日，王玺通过银行转账支付侯铁柱购房定金50000元；王玺通过银行支付如家经纪公司中介费、贷服费、评估费、高评费及过户费共计44388元，其中中介费13000元、过户费2000元。2017年3月21日，王玺与中国建设银行股份有限公司廊坊分行签订贷款合同，合同中借款期限为从2017年3月21日起至2047年3月21日止，涉诉房屋作为抵押物。2017年3月23日，王玺再通过银行支付侯铁柱购房款250000元，该款与定金合计300000元作为贷款首付款，侯铁柱为其出具了收条。剩余购房款600000元由如家经纪公司负责办理贷款手续。如家经纪公司为此向王玺开具评估费4500元、业务费5000元的收据。目前，贷款合同已完成审批，但因涉诉房屋未过户至王玺名下，贷款没有如期放款。涉诉房屋的产权证书原件在如家经纪公司留存。王玺在涉诉合同交易时，侯铁柱已将涉诉房屋钥匙交付王玺。 另查明，廊坊市房屋交易与产权管理中心答复：王玺非当地（廊坊市）户籍居民；如果王玺的购房行为虽发生在限购政策出台之前，但合同尚未完成网签的，其购房行为在时间上属限购政策出台前后的交叉。根据我市现行的准购政策“购房人在3月21日之前已经与银行签订个人住房贷款协议并批准贷款额度，但尚未完成网签的，按照3月21日之前的有关政策处理。”或“购房人在3月21日（含21日）之前向卖方支付部分或全部购房款（不含现金支付），但尚未完成网签的，按照3月21日之前的有关政策处理。” 又查明，2017年3月21日廊坊市出台商品房买卖限购政策，具体为外地人在廊坊购买房屋的首付款从30%提高至50%。2017年6月3日廊坊市限购政策升级。 再查明，2017年7月份，如家经纪公司通知王玺与侯铁柱可以办理房屋过户手续即侯铁柱将涉诉房屋过户至王玺名下（以备贷款放款至侯铁柱和王玺开始履行贷款合同），但又通知需要等待；2017年12月，如家经纪公司告知王玺与侯铁柱无法办理涉诉房屋的过户手续。 本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同是双方在平等的基础上自愿达成，不违反法律的规定，本院依法确认。 一、关于王玺履行合同义务情况 1、2017年3月21日廊坊市虽出台限购政策，但至2017年6月3日期间，根据限购政策要求，外地人购房需将购置房屋的首付款由30%提高至50%即可完成房屋过户手续。原告王玺作为本案的房屋购买人在已支付30万元首付款的前提下，对合同的后续履行采取消极的方式迟延履行合同义务，其行为本身存在过错；且，王玺为了居住而购买涉诉房屋，但其在拿到涉诉房屋钥匙后并没有实际使用，显与购买用途不符；王玺作为房屋的购买人在应知晓其将会支出大笔交易金额，且当时全国各地限购政策不断出台，其对房价波动带来的不确定性应当自行承担相应后果。 2、本案审理过程中，本院依职权向廊坊市房屋交易与产权管理中心询问王玺是否具有购买涉案房屋的资格。根据廊坊市房屋交易与产权管理中心的答复及《关于在廊坊市主城区贯彻执行市房管局等部门实施细则的补充条款》的规定，结合本案的事实，王玺已于2017年3月21日之前通过银行转账的方式（非现金交付）向侯铁柱支付购房定金5万元，定金为履行合同的保障，且在侯铁柱为其出具的收条中也明显记载该5万元为房款的一部分，其符合“于2017年3月21日之前支付部分房款”的条件，故根据相关部门的政策要求，王玺具有购买涉案房屋的资格。 二、关于如家经纪公司履行合同义务情况 如家经纪公司作为专业房屋交易的居间方，在本市第一次调控政策出台后，其有义务及时向买卖双方进行传达并要求购买方王玺提高首付款比例或在王玺不同意支付相应首付款时积极采取其他相应措施以防止各方损失的进一步扩大，但其未妥善解决且在第二次限购政策出台后，其错误地告知王玺的购房资格被限制。故，如家经纪公司在履行合同义务过程中没有积极进行相应的沟通、应对并为双方积极解决问题，而将此合同引发的争议拖延至2017年12月而未解决，恰逢当时的廊坊二手房屋交易价格明显回落，如家经纪公司本身亦存在过错。 综上，在本院组织各方质证的过程中，王玺仍明确表示坚持解除《房屋买卖合同》。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，结合本案实际情况，对王玺诉请解除《房屋买卖合同》，本院准予。侯铁柱作为涉案房屋的出卖人，其因合同解除造成的损失显而易见。为减少当事人诉累，根据《房屋买卖合同》的约定，王玺应赔偿侯铁柱违约损失9万元（90万元×10%）。如侯铁柱认为其损失高于合同约定，可在法定期限内向责任方另案主张。因王玺在本诉中未向如家经纪公司主张经济损失，本院对此不予处理。《房屋买卖合同》解除后，侯铁柱应返还王玺购房款21万元。 如家经纪公司收取房屋中介费的对价，不仅包括为买卖双方提供居间信息，也应当包括其他义务。鉴于如家经纪公司在本案中履行合同义务的情况，结合如家经纪公司的服务内容和服务阶段，本院酌定如家经纪公司应收取中介费3000元。评估费4500元，因评估已实际发生，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。如家经纪公司收取王玺的其他费用，因未实际发生或未能说明具体收费项目，故应如数退还。故，如家经纪公司应退还王玺相应费用共计41888元（49388-3000-4500）。 依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告王玺与被告侯铁柱、廊坊市如家世纪房地产经纪有限公司于2017年3月14日签订的《房屋买卖合同》。 二、被告侯铁柱返还原告王玺购房款210000元（原告王玺赔偿被告侯铁柱违约损失90000元已扣除）上述款项于本判决生效之日起五日内给付。 三、被告廊坊市如家世纪房地产经纪有限公司返还原告王玺部分中介服务费41888元，此款于本判决生效之日起五日内给付。 四、被告廊坊市如家世纪房地产经纪有限公司、原告王玺分别于本判决生效之日起五日内返还被告侯铁柱河北省廊坊开发区东方大学城东方之珠小区98幢1单元1204室房屋的产权证原件、房屋钥匙。 五、驳回原告王玺的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半为3270元，由被告廊坊市如家世纪房地产经纪有限公司承担，此款于本判决生效之日起五日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审判员 刘 鹏 二〇一八年四月十六日 书记员 崔婷婷