安徽省萧县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）皖1322民初5659号 原告：董小明，男，汉族，1977年7月7日出生，住萧县。 原告：纵瑞影，女，汉族，1980年2月1日出生，住萧县。 上述两原告委托诉讼代理人：纵许彦，安徽烁光律师事务所律师。 被告：刘世军，男，汉族，1972年6月15日出生，住萧县。 被告：李芳，女，汉族，1969年11月14日出生，住萧县。 上述两被告委托代理人：程言志，安徽烁光律师事务所律师。 董小明、纵瑞影与刘世军、李芳房屋买卖合同纠纷一案本院于2017年11月21日立案受理后，依法适用简易程序于2018年1月17日公开开庭进行了审理。原、被告及委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告董小明、纵瑞影向本院提出以下诉讼请求：1、依法确认原、被告于2013年3月29日、2017年1月21日所签两份《售房协议书》无效；2、判令两被告立即返还两原告购房款人民币265000元；3、依法判令两被告赔偿两原告对案涉房屋装修的费用(连工带料）116068元，合计人民币381068元。4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：纵瑞影之兄纵瑞峰与刘世军系朋友，2013年3月29日，经纵瑞峰居中介绍，原、被告签订了《售房协议书》，约定被告将其位于虎山南路西侧老宅子村庄里最南头住房一套以268000元人民币售给乙方。两被告称房屋有土地使用证、准建证并进行了大概展示，保证届时协助办证、过户，若拆迁，补偿款全归原告，原告索要证件，被告说暂时不能给，待拆迁时先让原告使用。协议签订后，被告同意原告方支付购房款265000元，下余3000元用于双方吃饭。两原告装修新房支出116068元，后两原告把钥匙交给被告委托其二人代为管理。2016年8月，萧县龙城镇人民政府发布拆迁公告，原告、被告的房屋均面临拆迁，11月，两原告联系被告索要房屋的证件，刘世军同意提供，李芳不同意。至此，两原告才知晓所购房屋证件不齐全被欺骗。房屋被拆前一日，被告及家人瞒着两原告将两原告房屋内精装修的物品钢木门等悉数拆走自留，等原告家人赶到时，屋内早已空荡。刘世军后来向两原告承认了此事。最终，两原告所购房屋因证件不全，补偿面积按90.17平方米计算，不足总建筑面积一半，而两被告居住的那套房屋因有相应的证件，与两原告所购房屋无关，被告从而间接获得了两原告房屋剩下半数面积的补偿款209143元，两原告多次找两被告索要该款，均遭拒绝。2017年1月21日，两原告与两被告补充签订了《售房协议书》，两被告确认两原告已付清265000元购房款的事实。后原告知晓两被告所盖房屋建于其二人所属农村集体所有的土地上，此类房屋仅能在同一集体经济组织成员内部间依法流转，两原告与两被告分属不同集体经济组织，两被告将其在集体所有的土地上建设的房屋出售给两原告的行为违反了法律的强制性规定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，该房地产买卖行为依法应当被确认无效。两被告的违法行为给两原告造成了巨大损失，故提起诉讼。 被告刘世军、李芳辩称：1．该份售房协议书主体是董小明、刘世军，李芳与纵瑞影均不是本案适格主体，2017年1月21日的售房协议书，实际是收款证明，并非房屋买卖合同。2．该房屋已交付并实际履行，且原告与政府已经签订了拆迁安置补偿协议，房屋已经灭失。该房屋的装潢及补偿款均由原告取得，该售房协议不违反法律，原告要求返还购房款无事实依据。3．原告要求赔偿装修费用无事实依据，对于原告的装潢装修，已由政府在房屋征收时与原告达成了补偿协议并已经履行，该损失与被告无关。5．原告在诉状陈述违反法律规定，无事实依据，涉案房屋坐落的位置在城乡规划区范围内，老宅子已经并更了虎山社区，属于国有土地，虽然取得土地的时候是宅基地，其性质已经改变，原告被签订的是房屋买卖协议，不是土地转让，是物权的买卖，该协议已经履行完毕，应该驳回原告的诉讼请求。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对双方当事人无争议的原告的身份证、户籍证明、董小明与房屋征收部门签订的房屋征收产权调换协议书一份，本院予以确认并在卷佐证。 对当事人有争议的原告证据，本院认定如下： 1、两份《售房协议书》，欲证明两原、被告不属于同一乡镇，两被告将其在所属集体所有的土地上所建房屋连同所覆盖土地出售给两原告的行为违反了法律的强制性规定。2、刘世军的萧城民房翻建申请表、建设工程规划许可证复印件各一份，证明涉案房屋由被告依法申请翻建，涉案房屋属于农村宅基地上的自建房。3、刘世军与拆迁部门签订的房屋征收货币补偿协议书复印件，证明当时刘世军只拆了楼上楼下共2间，完全按照有证的补偿标准赔偿，拆的少，补得多。4、原告对涉案房屋装修费用的收据16页，证明支出装饰费用116068元。两被告的质证意见为：对售房协议书、翻建申请表和住建局批准手续的真实性无异议，对证明目的有异议，售房协议书是双方真实意思表示，且实际交付履行，该房屋所有权不受是否为同一集体经济组织成员的限制，该协议书明确约定由被告协助原告办理房产证，说明原告知道该房屋没有房产证；房屋征收货币补偿协议书不能证明涉案房屋在此申请准建房屋之内及两栋房屋是同一时间建设，与本案无关联性。对被告货币补偿协议书的证明目的有异议，被告的房屋拆迁赔偿数额不影响原告涉案房屋的赔偿数额。对装修装潢票据的真实性及与案件的关联性有异议，不能说明原告购买的物品是用在涉案房屋的装潢上，原告的所有装潢装修已经通过征收部门与原告签订的补充协议进行了补偿，其损失不是被告造成的。本院认为，因被告对原告的证据1、2、3的真实性无异议，本院对其真实性予以认定，但证据2、3与本院无关性，本院不予认定，证据4不能证明原告的证明目的，本院对其真实性、合法性不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：刘世军为萧县龙城镇老宅子行政村老宅子自然村村民，董小明系萧县马井镇长征行政村董井自然村村民，李芳系刘世军之妻，纵瑞影系董小明之妻。2012年下半年，两被告在未取得土地证、建设工程规划许可证的情况下在自家的自留地里新建了涉案房屋。纵瑞影之兄纵瑞峰与刘世军系同学关系，2013年3月29日，经纵瑞峰居中介绍，董小明与刘世军签订了《售房协议书》，约定刘世军以268000元的价格将其位于虎山南路西侧老宅子村庄里最南头面积为186.62平方米住房一套出售给董小明，被告协助原告办理房产证，费用由原告负担等内容，协议自签字之日起生效。两原告购买房屋后对该房屋进行了装修、装饰，后双方又协议变更交易的房屋价款为265000元，并在2017年1月21日签字确认了董小明已经付清了265000元房款。2016年11月22日，因涉案房屋坐落于县城小康路西延房屋征收项目规划用地红线范围内，经协商，董小明与萧县龙城镇人民政府签订房屋征收产权调换协议，协议中载明涉案的房屋被征收后，以产权调换方式由政府进行房屋补偿，补偿董小明91.81平方米的安置房一套，并补偿房屋装潢及附属物费用37453元。后董小明按约交付了房屋，领取了补偿款。该房屋已经于2016年底被政府拆除，至起诉前董小明尚未领到安置房。 本院认为，刘世军与董小明所签订买卖房屋合同，实质上是集体土地上的房屋买卖，宅基地使用权的主体是该集体经济组织的成员，宅基地使用权只能在同一集体经济组织内部成员之间转让，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中，刘世军在没有土地使用证、规划许可证，施工许可证的情况下，非法建房并销售，违反了土地管理法律、法规的强制性规定，董小明亦非刘世军所在的本村集体经济组织成员，不具有使用刘世军所在村宅基地的资格，故刘世军与董小明签订的合同书因违反了法律的禁止性规定，当属无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”根据上述规定，如在本案所涉房屋尚存的情况下，本案双方应相互返还房款和房屋，但涉案房屋因征收已被依法拆除，事实上不能返还。根据本案的案情，本院对原告提出的返还购房款265000元、赔偿房屋装修费用116068元的诉讼请求不予支持。首先，董小明明知自己非本集体经济组织成员却仍实施购买行为，并实际占有房屋多年，在与政府协商房屋征收拆迁事宜时，又与当地政府签订房屋征收产权调换协议，同意政府拆迁房屋、补偿安置房，并领取装潢房屋及附属物补偿款，在房屋被拆迁大约一年时才主张合同无效，其行为明显有悖于诚实信用原则；其次，政府将待分配的安置房补偿给了董小明，董小明因房屋拆迁所造成的损失已得到合理补偿，所举证据也不足以证明其事实主张，刘世军收回房屋实物权利已不能实现，也未因合同无效获得房屋增值利益，故应驳回原告的上述诉讼请求。2017年1月21日的售房协议书是双方确认董小明已付清房款的收款证明，并非房屋买卖合同，对原告要求确认无效的诉讼请求，本院不予支持。因李芳系刘世军之妻，纵瑞影系董小明之妻，在夫妻关系存续期间刘世军出卖房屋的行为、董小明购买房屋的行为均构成夫妻表见代理，故对被告辩称李芳与纵瑞影均不是本案适格主体的主张不予采信。综上，依据《中华人民共和国土地管理法》第十一条第一款、第二款、第四十四条、第六十二条、第六十三条、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、董小明与刘世军于2013年3月29日签订的《售房协议书》无效； 二、驳回董小明、纵瑞影的其他诉讼请求。 案件受理费7016元，减半收取3508元，由董小明负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。 审判员 刘 永 二〇一八年四月十六日 书记员 梁晓慧 附：生效法律条文 《中华人民共和国土地管理法》 第十一条农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。 农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。 第四十四条建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。 第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准 农村村民建住宅，应当符合乡（镇）提低利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。 农村村民住宅用地，经乡人民政府审核，由县级人民政府批准，其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。 农村村民出卖出租房屋后，再申请宅基地的，不予批准。 第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。 第七十七条农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋 《中华人民共和国物权法》第一百五十三条 宅基地使用权的取、行使和转让，使用土地管理法等法律和国家有关规定。 《中华人民共和国合同法》第五十二条                            有下列情形之一的，合同无效：                               （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；       （二）恶意串通，损害国家、集体或第三人利益；       （三）以合法形式掩盖非法目的；       （四）损害社会公共利益；       （五）违反法律、行政法规的强制性规。                第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国民法总则》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。