上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初14855号原告：上海和弈资产管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：陶玉明，执行董事。委托诉讼代理人：邓荣成，北京市隆安律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：张程，北京市隆安律师事务所上海分所律师。被告：上海索菲克博大投资管理有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区国展路XXX号XXX区XXX号。法定代表人：张仲容，总经理。委托诉讼代理人：卞虎，上海国年律师事务所律师。原告上海和弈资产管理有限公司(以下简称和弈公司)诉被告上海索菲克博大投资管理有限公司(以下简称索菲克公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月22日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告和弈公司的委托诉讼代理人张程，被告索菲克公司的委托诉讼代理人卞虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告和弈公司向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付装饰装修费用损失人民币(币种下同)306,425元。事实和理由：2014年7月16日，原、被告签订《“博大汽车公园”的商铺租赁合同》，约定原告向被告承租上海市浦东新区国展路XXX号博大汽车公园二期B2区域1、2、3、5号房产(以下简称系争房屋)用于汽车销售展厅，租赁面积约828.5平方米，租期为3年，自2014年8月1日起至2017年7月31日止。原告对系争房屋进行了装修，但无法通过二次装修消防检查。原告以被告违约为由，提起诉讼。经审理，法院认定《“博大汽车公园”的商铺租赁合同》无效，双方应在各自过错范围内承担责任，被告需赔偿原告装修损失2,119,955元中的1,480,000元。因原告主张的空调和地毯两笔装修费用在前案中未提供结算单及支付凭证，法院未予处理。经原告核实，空调和地毯损失分别为335,900元和101,850元，合计437,750元，根据前案判决，被告承担70%的责任，即306,425元。被告索菲克公司辩称，不同意原告诉讼请求。因原告法定代表人收到行政处罚，导致《“博大汽车公园”的商铺租赁合同》无法履行，责任在原告。不认可原告主张的两笔装修费用，现场空调外机未安装，亦未见原告铺设的地毯。经审理查明，2015年12月17日，原告就案涉《“博大汽车公园”的商铺租赁合同》向本院提起(2015)浦民一(民)初字第46121号民事诉讼，请求：1、原、被告签订的《“博大汽车公园”商铺租赁合同》于2015年7月16日解除；2、被告返还原告已支付的三个月租金302,292元、履约保证金302,292元和物业管理费30,229元，以上共计634,813元，及上述资金的利息，从2015年12月16日至返还之日止，按照银行同期贷款利率计算；3、被告支付擅自提前解除合同的违约金302,292元；4、被告返还装修保证金8,000元；5、被告赔偿原告商铺装修装饰损失2,634,955元。本院查明如下事实：1、被告与上海世博供应链管理有限公司签订《物业租赁合同》，承租了浦东世博园C02地块光地及内安检大棚，租赁期限第一阶段自2012年12月1日起至2017年11月30日止，第一阶段租赁期满后，双方一致同意租赁期自动顺延；后上海世博供应链管理有限公司同意被告在租赁期限内进行分租。2014年7月16日，原、被告签订《“博大汽车公园”商铺租赁合同》，约定由原告承租位于上海市浦东新区国展路XXX号博大汽车公园二期B2区域第1、2、3、5号，面积暂定828.20平方米，租赁期自2014年8月1日至2017年7月31日；被告承诺免除原告2个月租金作为原告装修期；月租金为100,764元，年租金总额1,209,127元。2、原告向本院提交相关公司工商登记材料，该材料显示的公司注册地址为中国(上海)自由贸易试验区国展路XXX号B区域第B2-1.2.3.5号，以证明工商部门对相关公司进行工商登记注册，系争房屋为合法建筑。被告提交《建筑安装工程合同》、《钢结构工程施工合同》等，证明租赁的房屋系被告从上海世博供应链管理有限公司承租场地后未经审批建造手续自行搭建。3、原告为装修系争房屋分别于：……③、2014年10月16日与上海赛夸工贸有限公司签订《博大汽车园-汽车展示中心美的中央空调销售及安装合同书》，合同总价358,000元；④、2014年11月5日与上海名岩贸易有限公司签订《地毯购销合同》及《补充协议》，合同总价共计107,000元。经审理，本院认为：1、原、被告签订的房屋租赁合同，根据原告提交的工商登记等证据材料，虽有公司注册于该地址，但工商登记部门并非房屋建筑规划审批部门或权属登记部门，该证据并不能证明原告租赁的房屋系合法建筑，原告提交的其他建设工程规划许可证等亦不足以证明租赁房屋系合法建筑；结合被告提交的建筑安装工程合同，本院有理由相信，租赁房屋系被告自上海世博供应链管理有限公司承租了相应场地后，未经相关部门审批自行搭建的建筑，故原、被告就租赁房屋签订的商铺租赁合同应属无效。2、对于原告主张商铺装修损失，原告为使用租赁房屋而投入装修，有相应合同及合同相对方确认的及本院生效文书确认装修费用的相应支出包括震旦公司270,000元、辉固公司265,000元、邈珲公司128,000元、宏璐公司105,000元及海志公司1,351,955元，共计2,119,955元，本院予以确认其相应费用金额，但对于未经合同相对方结算确认部分金额，在本案中本院难以确认其最终费用。3、因合同无效双方均有过错，但考虑到被告在明知租赁房屋为非法建筑情况下仍对原告作出提供二次消防验收经消防部门盖章的承诺以及原告在装修后被告并无证据证明原告实际投入经营，之后即由被告收回房屋等情况，本院酌情确认该部分损失由被告负担1,480,000元。本院于2016年11月11日作出一审判决：一、原告上海和弈资产管理有限公司与被告上海索菲克博大投资管理有限公司于2014年7月16日签订的《“博大汽车公园”商铺租赁合同》无效；二、被告上海索菲克博大投资管理有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告上海和弈资产管理有限公司租金302,292元、履约保证金302,292元；三、被告上海索菲克博大投资管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告上海和弈资产管理有限公司利息(以604,584元为本金，自2015年12月16日起至实际返还之日止，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算)；四、被告上海索菲克博大投资管理有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告上海和弈资产管理有限公司装修保证金8,000元；五、被告上海索菲克博大投资管理有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿原告上海和弈资产管理有限公司损失1,480,000元；六、驳回原告上海和弈资产管理有限公司的其余诉讼请求。被告对上述判决不服，向上海市第一中级人民法院提起上诉，认为：原审法院未对装饰装修是否形成附和作出认定即全部判令上诉人予以赔偿，实际情况是装饰装修的家具等若干物品已由被上诉人和弈公司自行搬离。对于已形成附和的装饰装修物，双方分担的是现值损失，在被上诉人已经实际使用商铺的情况下，确定装修的现值应该以审计鉴定的方法确定。原审仅凭被上诉人与案外人签订的合同所定的合同价来认定被上诉人的装饰装修损失，有失偏颇。被上诉人租赁的房屋没有产权是公开的事实，其要求上诉人承担70%的责任与上诉人的过错不成比例，上诉人要求调整到60%。上海市第一中级人民法院审理后认为：其一，被上诉人在租赁合同约定的免租期内对租赁房屋进行装修，在装修期间，经被上诉人多次催促，上诉人仍未能办理完毕租赁物业的消防验收审批手续，导致双方产生争议，之后，在双方未办理交接手续的情况下，上诉人收回了租赁房屋，并将房屋租赁给案外人，导致对系争房屋装修进行评估存在现实困难，而被上诉人为证明其装修损失，在二审中提供了相应的装修合同原件、付款凭证原件以及结算确认单原件，而且被上诉人因为上诉人未能通过二次装修消防验收审批手续而不能有效使用租赁房屋，因此，原审根据相应合同及合同相对方确认的及生效文书确认的装修费用以确定被上诉人的装修损失，并无不当，本院予以确认；其二，本案双方对租赁合同无效均存在过错，但上诉人明知租赁房屋为非法建筑而仍然出租，并且对被上诉人作出提供二次消防验收经消防部门盖章的承诺，之后未经双方办理交接手续而擅自收回租赁房屋，因此，上诉人对租赁合同无效应承担主要责任，对被上诉人的装修损失亦应承担主要责任。故上海市第一中级人民法院出具(2017)沪01民终2178号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。本案中，为证明原告与上海赛夸工贸有限公司(以下简称赛夸公司)签订的《博大汽车园-汽车展示中心美的中央空调销售及安装合同书》真实履行，原告提供了2014年11月20日的变更协议、2014年11月28日的竣工单及转账凭证三张。其中2014年10月23日，原告向赛夸公司转账107,400元，客户附言：合同款汽车展厅空调；2014年11月6日，原告向赛夸公司转账94,300元；2014年12月15日，原告向赛夸公司转账134,200元。被告对《博大汽车园-汽车展示中心美的中央空调销售及安装合同书》、变更协议、竣工单真实性不予确认。被告转账凭证真实性认可，但认为原告支付的空调款项无法对应系争房屋，可能是支付的其他店面。为证明原告与上海名岩贸易有限公司(以下简称名岩公司)签订的《地毯购销合同》及《补充协议》真实履行，原告提供了结算确认单及转账凭证。其中，2014年11月11日，案外人上海任远投资管理有限公司向名岩公司转账30,900元，客户附言：货款上海汽车展厅地毯；2015年2月3日，原告向名岩公司转账66,950元，客户附言：货款上海汽车事业部地毯；2015年2月12日，原告向名岩公司转账4,000元，附言：合同款上海汽车展厅地毯。被告对《地毯购销合同》及《补充协议》、结算确认单不予认可，认为结算确认单上加盖的是名岩公司的合同专用章，并非公章。被告对转账凭证的真实性认可，但认为2014年11月11日的转账付款人系案外人，而非原告，其余两张转账凭证也无法对应系争房屋的地毯。审理中，案外人上海任远投资管理有限公司出具说明，2014年11月11日代和弈公司向名岩公司支付了30,900元。本院认为，《“博大汽车公园”商铺租赁合同》已由法院生效判决认定为无效合同。合同无效的后果及原、被告的责任分担，已由(2015)浦民一(民)初字第46121号、(2017)沪01民终2178号两案详细阐述，本案不再赘述。现原告提供其与案外人赛夸公司、名岩公司的结算材料及转账凭证，本院对相应的损失金额予以确认。被告辩称空调外机未安装、现场无地毯，本院认为，在双方未办理交接手续的情况下，被告擅自收回系争房屋，并出租他人，导致无法现场核实原告投入的装修情况，且被告亦未提供反证否定原告的证据和主张，故本院对被告抗辩意见不予采纳。原告要求被告赔偿306,425元损失，恰当合理，本院予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：被告上海索菲克博大投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海和弈资产管理有限公司损失306,425元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5,896.38元(原告上海和弈资产管理有限公司已预付),减半收取2,948.19元，由被告上海索菲克博大投资管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  张卓郁二〇一八年四月二十三日书记员  陈倩茹附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。