福建省龙岩市新罗区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0802民初456号 原告：龙岩市欣茂物业管理有限公司，住所地龙岩市新罗区南城双泉路78号，统一社会信用代码91350800660392572U。 法定代表人:傅红招，总经理。 委托诉讼代理人：袁天炎，公司员工， 被告：龙岩市安居住宅建设有限公司，住所地龙岩市新罗区南环西路52号建设大厦八楼，统一社会信用代码9135080070531865XE。 法定代表人:陈金光，董事长。 委托诉讼代理人：杜春林、林玉婷，福建天岩律师事务所律师。 原告龙岩市欣茂物业管理有限公司（以下简称欣茂公司）与被告龙岩市安居住宅建设有限公司（以下简称安居公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月9日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告欣茂公司的委托诉讼代理人袁天炎，被告安居公司的委托诉讼代理人杜春林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 欣茂公司向本院提出诉讼请求：要求安居公司向欣茂公司缴纳从2014年1月至2017年4月的地下停车位物业服务费285,600元。事实与理由：龙岩市新罗区谢洋保障性住房由龙岩市保障性住房管理服务中心委托欣茂公司进行服务管理，签订了物业服务委托合同。欣茂公司2011年10月进驻小区物业服务管理。安居公司有产权119个地下车位，每月每个60元，从2014年1月至2017年4月的地下停车位物业服务费合计285,600元未缴纳。欣茂公司多次追缴未果，为此，诉至法院，请求判如所请。 安居公司辩称,案涉《谢洋保障性住房物业管理委托合同》的订立主体是欣茂公司和龙岩市经济适用房服务中心，安居公司不是案涉物业合同主体。根据合同相对性原则，欣茂公司无权要求安居公司履行该合同。请求法院驳回欣茂公司的起诉。2011年2月11日对物业服务费的标准进行调整，投入使用的每个车位每月30元，没有投入使用的空置停车费每月每平方米0.15元。欣茂公司按照每月60元计算没有依据。安居公司支付了2014年1月1日至12月31日119个车位按每月每平方米0.15元计算的费用共计10,103.13元。 本院经审理认定事实如下：对于欣茂公司与安居公司双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。2009年8月10日，原龙岩市经济适用房服务中心（现已变更名称为龙岩市保障性住房管理服务中心）作为甲方、欣茂公司作为乙方，双方签订了《谢洋保障性住房物业管理委托合同》，约定甲方委托乙方对谢洋保障性住房实行物业管理、期限至小区业主委员会成立止，并约定物业服务费为多层住宅（含独立车库）每月每平方米0.4元、高层住宅（商业店铺、写字楼）每月每平方米1元、停车库每月每个60元、每季度的第一个月15日前支付、逾期每日滞纳金按1%计算。2017年3月28日，龙岩市保障性住房管理服务中心作为甲方、欣茂公司作为乙方，双方签订了《解除合同协议书》，约定上述委托合同于2017年4月30日解除、欣茂公司应于协议生效起30日内撤出并移交。 安居公司已向欣茂公司付清2013年12月前的地下停车位物业管理费。2015年5月20日，欣茂公司制作《谢洋小区2014年1月1日—12月31日经济适用房、地下室空房费》表格，共六套房屋及地下室5535.96平方米的物业服务费合计12,944.49元，其中房屋及地下室的单价分别为每月每平方米0.56元、0.15元，地下室2014年度的物业服务费合计为10,103.13元。2015年6月4日，安居公司向欣茂公司转账支付了12,944.49元。安居公司至今未向欣茂公司交纳2015年1月至2017年4月期间的地下室物业服务费。 双方的争议焦点是：1、安居公司作为本案被告是否主体适格？2、本案讼争的地下室停车位的物业服务费的收费标准从2014年1月起是否按每月每平方米0.15元计算。欣茂公司提供了其于2015年2月5日、2016年1月5日、2017年2月5日分别向安居公司作出申请支付物业服务费报告，均由安居公司委派的员工吴俊杰签收，分别写明2013年1月至2014年12月共24个月每月每个停车位45元合计158,520元、2014年1月至2015年12月共24个月每月每个停车位60元合计171,360元、2013年1月至2016年12月共48个月每月每个停车位45元合计257,040元。安居公司提供了其与龙岩市保障性住房管理服务中心于2011年2月21日共同对各物业管理公司作出的《关于保障性住房项目空置物业管理费支付标准的通知》，其中第三条载明：已投入管理使用的地下停车场空置停车位按每月每个30元计算，未投入管理使用的地下停车场空置停车位按建筑面积每月每平方米0.15元计算。经庭审质证，安居公司认为其没有收到三份支付报告，吴俊杰是龙岩市保障性住房管理服务中心的工作人员。欣茂公司认为其没有收到2011年2月21日通知，其于2015年5月20日制作的表格只是当时同意打折，在未正式交房前安居公司暂时支付2014年度的物业服务费，后续补足，2015年1月起正式交房应按合同约定交纳。 本院认为，欣茂公司有独立的法人资格，系有资质的物业管理服务单位。原龙岩市经济适用房服务中心作为房屋管理单位，有权与欣茂公司签订物业服务合同，委托欣茂公司对其物业进行管理。该合同未违反法律法规强制性规定，合法有效，本院予以确认。欣茂公司作为物业服务企业，应按约定的物业管理事项和服务质量提供相应的服务。业主或物业使用人应按约向欣茂公司交纳物业管理费。安居公司与龙岩市保障性住房管理服务中心于2011年2月21日共同对各物业管理公司作出《关于保障性住房项目空置物业管理费支付标准的通知》，且安居公司已付清2013年12月前的地下停车位物业管理费，并于2015年6月4日转账支付了谢洋小区2014年1月1日—12月31日经济适用房、地下室空房的物业服务费12,944.49元。故欣茂公司要求安居公司付清尚欠的物业服务费，与事实相符。安居公司认为其作为本案被告主体不适格，没有事实和法律依据，本院不予采信。安居公司与龙岩市保障性住房管理服务中心均担负着管理国有资产的职责，应积极妥善进行管理。二者在共同管理过程中共同出具支付物业服务费通知，后者对外签外的合同由前者履行缴纳物业服务费的义务，因此，二者对外未明确区分各自职责。至于二者之间的内部关系，不属本案审理范围。根据欣茂公司于2015年5月20日制作的《谢洋小区2014年1月1日—12月31日经济适用房、地下室空房费》表格，其已根据每月每平方米0.15元计算物业服务费，认为只是当时同意打折，没有事实依据。故安居公司尚欠的2015年1月至2017年4月的物业服务费应为10,103.13元/年×2年+10,103.13元/年÷12个月×4个月=20,206.26元+3,367.71元=23,573.97元。欣茂公司于2015年2月5日、2016年1月5日、2017年2月5日分别向安居公司作出申请支付物业服务费报告，存在每月每个停车位45元、60元二种不同收费标准，且该三份报告的送达只能证明欣茂公司曾提出要求，不能证明受送达人已同意其内容。故该三份报告不能证明欣茂公司主张的每月每个停车位60元，对其证明效力，本院不予确认。 综上所述，欣茂公司的诉讼请求部分有理，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第四十二条第一款规定，判决如下： 一、被告龙岩市安居住宅建设有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告龙岩市欣茂物业管理有限公司支付物业服务费23,573.97元。 二、驳回原告龙岩市欣茂物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费5,584元，减半收取为2,792元，由原告龙岩市欣茂物业管理有限公司负担2,592元、被告龙岩市安居住宅建设有限公司负担200元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。 审判员 陈 淑 玲 二〇一八年四月十六日 书记员 饶珊（代） 速录员 黄   敏 附注： 一、引用的主要法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 3、国务院《物业管理条例》 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 二、执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 三、主动履行生效法律文书提示 （一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。 履行款存入以下账户 开户单位：龙岩市新罗区人民法院 开户行：兴业银行龙岩新兴支行 账号：17×××01 支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。 （二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到办结案件的开票窗口开具网络版的《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据；也可通过现场POS机刷卡直接缴款，现场领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。 （三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。