广东省深圳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）粤03民终2807号 上诉人(原审被告、反诉原告):欧阳红伟，男，汉族，1982年6月24日出生，住所地：广东省深圳市罗湖区。 被上诉人(原审原告、反诉被告):叶志富，男，汉族，1960年1月10日出生，住所地：浙江省缙云县。 委托诉讼代理人：郑凤丹，广东斯子朗律师事务所律师。 原审第三人:深圳市我爱宜家投资有限公司，住所地：广东省深圳市罗湖区黄贝路碧中园裙楼109之一，统一社会信用代码：91440300689405162B。 法定代表人:孙召伦。 上诉人欧阳红伟因与被上诉人叶志富、原审第三人深圳市我爱宜家投资有限公司（以下简称“我爱宜家公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2016）粤0307民初12810号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 欧阳红伟的上诉请求：1、撤销一审判决，改判返还欧阳红伟定金5万元及保证金20万元，合计25万元；2、上诉费用由叶志富承担。事实与理由：一、一审认定事实错误，证据不足。1、对于《购房补充协议》欧阳红伟、叶志富各有一份，但是内容不同，一审法院认定没有欧阳红伟签字的版本，否认有叶志富签字的版本，实是歪曲事实，枉法判决。从叶志富提供的他与中介的聊天记录中可以看出，叶志富欲于8月出国，希望尽快解决这个事情，从时间上及常理推断，叶志富明知上述中介多出的手写条款的内容。叶志富在约定的付款期限到来之前就起诉欧阳红伟违约，违背了诚实信用原则。2、双方于2016年5月31日签订补充协议，该协议第四条约定“如果买方没有于2016年6月30日之前办理房产监管过户手续，卖方退还买方所交定金五万元和借款贰拾万元即贰拾伍万元整，不再支付手续费七万元，合同终止。”后来，因政府及银行的原因，没有办理监管手续，叶志富应当按照该协议约定退还贰拾伍万元，并终止合同。但是叶志富没有依此约退款，反而起诉欧阳红伟要求赔偿购房款20%的违约金，叶志富出尔反尔，违反合同约定。二、一审判决使叶志富保留了升值的房子，并无端获利47.6万元，违约金过高，显失公平。1、浙江房子的买受人是叶志富的儿子，购买此房并不需要叶志富特殊的身份，其儿子也可以购买，该房子即使有违约损失也与叶志富无关。2、本案争议的房子并没有因此次交易失败而贬值，叶志富根本不存在任何损失。三、欧阳红伟不能完成购房程序是因为新的政府政策导致失去购房资格，此属不可抗力，不应当让欧阳红伟因此承担责任。欧阳红伟行使更名权，是希望能通过自己的努力，积极地采取措施降低交易损失，只是奈何政策太紧，欧阳红伟最终无法达到继续履行合同的目的。但不可抗力本身就是法定的免责条款，欧阳红伟依法无需承担违约责任。 被上诉人叶志富答辩称，一、关于双方提交的2016年6月1日签订的购房补充协议内容存在差异的问题。1、依据房地产买卖合同的约定，欧阳红伟应在2016年5月12日前办理资金监管手续，但截止2016年6月1日欧阳红伟仍然没有办理，欧阳红伟此时已经构成违约。因叶志富急需资金周转而当时人在老家浙江，故通过微信与中介胡某联系，胡某同时与欧阳红伟联系，三方达成一致约定：因欧阳红伟违约，现欧阳红伟追加20万元定金，叶志富让利7万元，并将资金监管时间延长至2016年6月30日，叶志富先在补充协议上签名。叶志富当时写了两份原件，备注一句“保证金已汇入叶志富支付宝账户675×××＠ＱＱ.ｃｏｍ”。有一份写在了签名上面，有一份写在了签名下面，虽然格式不一样，但内容一模一样。第二天将其中一份补充协议原件连同追加的20万元定金收据原件快递给胡某。2、欧阳红伟提交的购房补充协议上有“中介方胡某承诺卖方8月30日之前收到全部房款”这句话。这句话是胡某事后单方私自添加的，叶志富提交的购房补充协议上没有，叶志富是在接收到一审法院送达欧阳红伟的证据时才看到这句话的。在整个交易过程中，欧阳红伟及胡某从未向叶志富提出过欧阳红伟会一次性付款的问题。欧阳红伟提交的2016年8月9日胡某发给欧阳红伟的微信“您房子的事情这么久我也很愧对您。您看如果这二天安排银行去监管您看可以吗？您也可以跟着一起去的”显示，时至2016年8月9日，欧阳红伟仍然未履行合同义务，仍然在拖延时间，并无一次性付款的约定。如果双方协商增添了内容，将付款时间延长至胡某所说的2016年8月30日以及变更付款方式为一次性付款，后签名的人应该把最终版本至少通过微信发送给作为卖家的叶志富，对于这么关键的交易方式的变更，欧阳红伟却完全没有这么做，显然不符合常理。诉讼中，欧阳红伟更没有就叶志富知晓并同意这样的变更承担举证责任，事实上叶志富也确实不知情。在一审诉讼阶段，欧阳红伟质证时是否认该购房补充协议的效力的。欧阳红伟在整个交易过程中从未提及自己受3.25新政影响没有购房资格的问题，三方一直在协商何时办理资金监管的问题。综上，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回欧阳红伟的全部上诉请求，维持一审判决。 原审第三人我爱宜家公司，未到庭亦未提交书面意见。 叶志富向一审法院起诉请求：1、解除叶志富、欧阳红伟签订的《房地产买卖合同》；2、欧阳红伟向叶志富支付违约金24万元；3、本案诉讼费用由欧阳红伟承担。 欧阳红伟向一审法院反诉请求：1、解除叶志富、欧阳红伟签订的《房地产买卖合同》；2、叶志富向欧阳红伟返还双倍定金10万元、保证金20万元，合计30万元；3、本案诉讼费用由叶志富承担。 一审法院认定事实：2016年3月22日，叶志富、欧阳红伟签订《房地产买卖合同》，约定叶志富将涉案房产出售予欧阳红伟，房屋成交价为245万元。合同第二条第3款约定，该物业处于抵押状态，叶志富须于签署本合同之日起五日（含当日）内向担保公司及第三方指定人员出具公证委托书，办理赎楼手续。合同第三条第（一）款约定，欧阳红伟须于签署本合同时向叶志富一次性交纳定金30000元；第（二）款约定欧阳红伟须于2016年5月12日之前将首期款（不含定金）以银行监管为准支付至指定监管账号或其他第三方的监管账号中，并向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续。合同第九条约定，如欧阳红伟未能履行本合同之条款以至于本合同不能顺利完成，叶志富可解除合同并选择要求欧阳红伟支付转让成交价百分之二十的违约金或没收欧阳红伟已付的定金；如叶志富未能履行本合同之条款以至于本合同不能顺利完成，欧阳红伟可解除合同并选择要求叶志富支付转让成交价百分之二十的违约金或双倍返还欧阳红伟已付的定金。合同第十二条备注条款注明欧阳红伟具有更名权，叶志富实收定金为5万元。同日，叶志富、欧阳红伟签订《合同主体变更确认书》，上述确认书中新买方的姓名处为空白。其后，欧阳红伟向叶志富支付定金5万元，其中5000元作为交房保证金托管在我爱宜家公司处。 2016年3月24日，叶志富办理公证授权手续，委托深圳市中诚致信融资担保有限公司以及其他四名人员作为受托人，代为办理房产交易事宜。 2016年6月1日，叶志富、欧阳红伟通过中介胡某转达的方式签订《购房补充协议》，陈述因欧阳红伟原因不能按时履行合同约定条款，现欧阳红伟补交保证金20万元，叶志富愿意减少购房款7万元，并同意延长48天的资金监管时间直至2016年6月30日，逾期则合同自动终止。叶志富持有的《购房补充协议》中仅有叶志富签名，欧阳红伟签名处为空白。欧阳红伟持有的《购房补充协议》上有叶志富签名，欧阳红伟签名处注明“承诺人：胡某”，同时该份协议中多出一条手写条款“中介方胡某承诺卖方8月30日之前收到全部房款”，叶志富表示其对上述增加条款并不知情。同日，欧阳红伟通过胡某向叶志富支付20万元。叶志富出具收据，注明收到欧阳红伟交纳定金20万元。 2016年6月30日，欧阳红伟寻找的新买家黎某霞到中国建设银行办理涉案房产的首期款资金监管手续，监管首期款10万元。7月11日，该笔10万元监管资金退回至黎某霞的账户。 2016年8月9日，叶志富向欧阳红伟发出律师函，要求欧阳红伟在收到函件后三日内回复律师商谈合同履行事宜，如欧阳红伟不配合，叶志富将提起诉讼。收到上述律师函后，欧阳红伟于2016年8月11日微信回复叶志富，称其已经作资金监管，但未能通过银行审批，要求更换银行重新进行资金监管。 另查明，叶志富与我爱宜家公司中介人员胡某的微信聊天记录显示，叶志富因其要在浙江另行购房急需用钱，多次催促中介要求欧阳红伟及时办理首期款资金监管和按揭贷款手续。2016年6月6日，叶志富儿子在浙江省丽水市购买商品房一套，总价款295001元。 一审法院认为，叶志富、欧阳红伟签订的《房地产买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应予全面履行。上述合同约定，欧阳红伟须于2016年5月12日前办理首期款资金监管手续，欧阳红伟迟延履行后，双方又通过签订《购房补充协议》的方式延长办理资金监管的时间至2016年6月30日，欧阳红伟仍未在上述期限内履行义务，致使合同未能继续履行，叶志富据此依据涉案合同第九条的约定诉请解除合同、赔偿违约金，理据充分，一审法院予以支持。涉案合同应于本案起诉状副本送达至欧阳红伟之日即2016年12月20日解除。根据合同约定，违约金按应合同转让价20%计算，即47.6万元[（245万元－7万元）×20%]。涉案合同解除，欧阳红伟交纳的定金5万元、保证金20万元，叶志富理应退还。因叶志富、欧阳红伟互付债务，且标的物种类相同，叶志富主张以其应退还的定金、保证金抵销部分违约金，一审法院予以支持，故欧阳红伟应支付的违约金为22.6万元（47.6万元－25万元）。 欧阳红伟辩称其未能按期履行义务的原因是受深圳市政府于2016年3月25日出台的房产新政影响丧失了购房资格，一审法院对上述辩解不予采信，理由如下：1、欧阳红伟未举证证明其在新政实施前后的户籍、社保记录的变化情况，即欧阳红伟无法证明其因新政出台丧失了购房资格；2、欧阳红伟确认的《购房补充协议》中明确注明是欧阳红伟原因不能按时履行合同义务，且在叶志富、欧阳红伟的多次直接沟通中，欧阳红伟从未提及购房资格变化这一对合同履行具有重大影响的事项，明显不符合常理；3、涉案合同约定欧阳红伟具有更名权，说明欧阳红伟在签订合同之时已经预见其可能会因购房资格变化等原因变更买受人。即使欧阳红伟丧失了购房资格，上述约定也已排除该因素对合同履行造成的障碍，且欧阳红伟实际也已另寻买家黎某霞办理资金监管手续，该手续尚未办理完成产生的后果应由欧阳红伟自行承担。 欧阳红伟陈述叶志富、欧阳红伟曾协商如其无法办理银行按揭贷款将在2016年8月30日前一次性支付剩余购房款，欧阳红伟以叶志富违反上述约定为由提起反诉。一审法院认为，叶志富、欧阳红伟分别持有的《购房补充协议》内容存在差异，叶志富持有的合同版本并不存在“中介方胡某承诺卖方8月30日之前收到全部房款”条款，欧阳红伟未能举证证明叶志富同意延长付款时间至2016年8月30日以及变更付款方式为一次性付款，故对于欧阳红伟的反诉请求，一审法院不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第九十九条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条的规定，判决：一、确认叶志富与欧阳红伟签订的《房地产买卖合同》于2016年12月20日解除；二、欧阳红伟于判决生效之日起十日内向叶志富支付违约金22.6万元；三、驳回叶志富的其他诉讼请求；四、驳回欧阳红伟的反诉请求。本诉受理费4900元、保全费1720元，合计6620元（叶志富已预交），反诉受理费5800元（欧阳红伟已预交），由欧阳红伟负担。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，叶志富与欧阳红伟签订的《房地产买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。双方对于截止2016年8月16日叶志富就本案纠纷诉至法院之时，欧阳红伟尚未履行支付定金外剩余房款义务的事实并无争议，根据欧阳红伟的上诉理由，现二审争议的焦点在于：一、欧阳红伟的付款期限何时届满，二、欧阳红伟是否存在因政策变化导致未能履行合同的免责事由。 关于焦点一。根据双方各自持有的《购房补充协议》上均载明的内容，叶志富同意欧阳红伟延长办理资金监管的时间至2016年6月30日。欧阳红伟主张依据其持有的《购房补充协议》上的手写条款“中介方胡某承诺卖方8月30日之前收到全部房款”，双方已将剩余房款的支付时间延长至2016年8月30日。但叶志富对此不予认可，主张对该手写条款并不知情亦不同意。对此，本院认为，该手写条款并非叶志富书写，且仅欧阳红伟一方持有的文本记载，与叶志富持有的《购房补充协议》并不一致，欧阳红伟的举证并不足以证明该手写条款系经叶志富同意后添加，欧阳红伟据此主张双方已达成将付款期限延长至2016年8月30日的协议，本院不予采信。根据《购房补充协议》的约定，欧阳红伟最迟至2016年6月30日应办理资金监管手续，欧阳红伟在上述期限内并未履行义务，已构成根本违约。 关于焦点二。欧阳红伟辩称其未能按期履行义务的原因是受深圳市政府于2016年3月25日出台的房产新政影响丧失了购房资格，但欧阳红伟并未举证证明其因新政实施而导致购房资格变化，且在叶志富、欧阳红伟的多次沟通中，欧阳红伟从未提及其购房资格变化，亦未以此为由对合同的履行不能向叶志富提出协商，不符合常理。再者，涉案合同约定欧阳红伟具有更名权，说明欧阳红伟在签订合同之时已经预见其可能会因己方原因变更买受人，即使欧阳红伟丧失了购房资格，上述约定也已排除该因素对合同履行造成的障碍，且欧阳红伟实际也已另寻买家黎某霞办理资金监管手续，故该手续尚未办理完成产生的后果应由欧阳红伟自行承担，欧阳红伟以政策变化为由主张免责，缺乏事实和合同依据，本院不予采纳。 综上，涉案合同因欧阳红伟未依约履行付款义务导致解除，叶志富有权依据合同和法律约定要求欧阳红伟支付违约金。一审将叶志富应退还的定金、保证金抵销欧阳红伟应付的部分违约金，判令欧阳红伟应支付违约金22.6万元，并无不当，本院予以维持。 综上所述，欧阳红伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8440元，由欧阳红伟负担。 本判决为终审判决。 审判长 唐    毅 审判员 曹    静 审判员 蔡  妍  婷  二〇一八年四月二十日 书记员 姚玉瓶（兼） 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。