广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂01民终849号 上诉人（原审被告）：闫萍，女，1968年11月7日出生，汉族，住南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：黄永辉，广西同望（钦州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赖斌，广西同望（钦州）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：蒋颖，女，1984年2月4日出生，汉族，住南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：雷云海，广西胜涛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：覃小群，女，1955年9月29日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。 上诉人闫萍因与被上诉人蒋颖确认合同效力纠纷一案，不服南宁市青秀区人民法院（2017）桂0103民初4752号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月2日立案后，依法组成合议庭，并于2018年4月3日组织双方当事人就本案争议的事项进行了调查、辩论、调解。本案现已审理终结。 闫萍上诉请求：1、撤销一审判决，确认闫萍与蒋颖于2006年12月23日签订的《房屋转让协议书》无效；2、本案诉讼费由蒋颖承担。事实和理由：一、涉案房屋的转让发生在《物权法》实施之前，应根据《广西壮族自治区高级人民法院关于审理涉及集资房经济适用房市场运作房转让纠纷案件若干问题的解答》的规定进行处理，认定闫萍与蒋颖于2006年12月23日签订的《房屋转让协议书》无效。二、根据市场运作方式建设住房或集资房的性质，其认购资格具有明显的人身属性，闫萍将其认购的市场运作方式建设住房或集资房对外出售给非本单位的职工，且未经本单位同意，损害了社会公共利益；涉案房屋性质为市场运作方式建设住房或集资房，而单位建设市场运作方式建设住房或集资房的目的是改善职工住房条件，闫萍从单位认购一套市场运作方式建设住房或集资房之后，将该市场运作房或集资房对外出售给外单位的人，损害了其他职工的合法权益；并且，转让标的至今未确定，未取得房屋产权证书，房屋产权不明晰。故闫萍与蒋颖之间关于集资转让的约定违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定和《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，双方所签的《房屋转让协议书》应认定无效。 蒋颖辩称，一审判决认定事实和适用法律正确。闫萍的上诉没有依据，请求二审法院驳回闫萍的上诉请求，维持原判。 蒋颖向一审法院起诉请求：1、确认蒋颖与闫萍签订的《房屋转让协议书》有效；2、本案全部诉讼费用由闫萍承担。 一审法院认定事实：2006年12月23日，蒋颖（乙方）与闫萍（甲方）签订《房屋转让协议书》一份，约定：“……一、甲方自愿将广西医科大学分配给自己的位于南宁市蟠龙小区内的集资房一套无偿转让给乙方。二、该房屋的首期集资建房款合人民币51000元，由乙方负责交付，后续集资房建房款及相关费用均由乙方支付。三、在院方规定不得转户的时间内，甲方同意乙方使用甲方名义办理该套房屋的建设、使用等相关手续。当可以办理房屋转户手续及房产证时，甲方同意协助乙方办理完善相关手续。转户及办证费用由乙方负担。四、双方明确自2006年9月18日乙方偿还给甲方已交首期集资建房款起，该套甲方名下的集资房实质上已属乙方所有。乙方对该套房屋的实质所有权不受甲方任何变化因素影响……”蒋颖、闫萍分别在协议的乙方、甲方处签名。签订协议后，蒋颖向闫萍支付了51000元。庭审中，蒋颖、闫萍一致确认涉案房屋正在建设，尚未竣工验收。关于涉案房屋的付款情况，蒋颖陈述因闫萍反悔未能支付购房款，闫萍则陈述除了2005年缴纳的50000元首期款，分别于2014年1月13日支付了114000元、于2016年5月23日支付了228000元、于2017年3月6日支付了190000元。 一审法院认为，蒋颖、闫萍在平等、自愿、协商的基础上签订的《房屋转让协议书》，系双方的真实意思表示。因该协议签订时涉案房屋尚未建设，房屋的具体楼层、位置、面积、价款等均未确定，可见闫萍对协议所指向的市场运作房享有的权利仅为资格权利，该资格权利是一种确定的民事权利，具体而言是一种可期待利益，属于债权的范畴。而市场运作房是参照商品房建设的相关规定执行，我国目前法律、行政法规并无禁止市场运作房买卖及以此类房屋为买卖对象应认定为无效的明确规定，该协议书亦不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，且蒋颖已经按照协议的约定向闫萍履行了支付51000元的义务，双方已经实际履行了协议约定的内容，因此，本案《房屋转让协议书》应属合法有效的合同。虽然闫萍以该协议违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条等规定为由主张该协议无效，但根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（以下简称“《合同法》解释”）（一）第四条及《合同法》解释（二）第十四条的规定，只有违反法律、行政法规的效力性强制性规定的合同才能被认定为无效。蒋颖所依据的《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条是关于未依法登记领取权属证书的房屋不得转让的规定，是行政管理部门对不符合规定条件的房屋在办理房屋权属变更登记问题上所作出的行政管理性质的规定，并非针对转让合同效力的强制性规定，亦不能作为认定合同无效的依据。综上，双方在明知涉案房屋未建成的情况下仍然签订《房屋转让协议书》，可见该协议所达成的内容，是双方自愿并希望积极促成的结果。闫萍在蒋颖已经按照约定履行了付款义务后，又以上述理由主张协议无效，有违诚实信用原则，故一审法院对闫萍关于本案《房屋转让协议书》无效的主张不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第五十二条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第（六）项、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十四条之规定，判决：蒋颖与闫萍于2006年12月23日签订的《房屋转让协议书》有效。一审案件受理费1075元，由闫萍负担。 二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，关于闫萍与蒋颖于2006年12月23日签订的《房屋转让协议书》是否有效的问题。闫萍与蒋颖具备完全民事行为能力，双方经平等、自愿协商订立的《房屋转让协议书》，系双方的真实意思表示。闫萍与蒋颖订立协议时，涉案房屋尚未建成，该协议所指向的涉案市场运作房享有的权利属于资格权利，是一种可期待物权，本质上属债权范畴，双方订立该《房屋转让协议书》约定转让该资格权利，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，亦未侵害国家或案外第三人的合法权益，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，故该《房屋转让协议书》应属有效合同。闫萍以违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条等规定为由，主张该协议无效。但根据《合同法》解释（一）第四条及《合同法》解释（二）第十四条的规定，只有违反法律、行政法规的效力性强制性规定的合同才能被认定为无效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项是关于未依法登记领取权属证书的房屋不得转让的规定，是行政管理部门对不符合规定条件的房屋在办理房屋权属变更登记问题上所作出的行政管理性规定，不属于认定民事合同效力的强制性规范，故闫萍主张的理由不充分，本院不予支持。闫萍在蒋颖已经按照约定履行了付款义务后，又以上述理由主张协议无效，有违诚实信用原则。 综上所述，闫萍的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1075元，由上诉人闫萍负担。 本判决为终审判决。 审判长  闭燕华 审判员  朱菲菲 审判员  曾 涛 二〇一八年四月八日 书记员  覃英煌 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。