湖北省利川市人民法院民 事 判 决 书(2018)鄂2802民初804号原告：龙雪梅，女，生于1974年8月15日，苗族，湖北省利川市人，住利川市。委托代理人：冉启安、杨娇。湖北震邦华广律师事务所律师。特别授权代理。被告：利川市时代置业发展有限公司。住所地利川市滨江大道滨江花园**栋2F。统一社会信用代码：91422802737921875Q。法定代表人：朱群英，系该公司执行董事。委托代理人：谭正标、罗涛，湖北夷水律师事务所律师。特别授权代理。原告龙雪梅诉被告利川市时代置业发展有限公司（以下简称时代置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月26日立案后，依法适用简易程序由审判员周双禄独任审判，于2018年4月9日公开开庭进行了审理。原告委托代理人冉启安、杨娇，被告委托代理人罗涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙雪梅诉称：原、被告于2004年12月7日签订《商品房预售合同》，原告购买了被告开发的“时代广场”第十六幢五层1-07号房（现名为16栋1单元501室），房屋总价款121095.37元。该《合同》约定：“甲方（即被告）以出让方式取得位于土产片区，土地使用权出让合同号为GF-1003的地块土地使用权，土地使用权划拨批准文件号为01-15-0025。该商品房座落于时代商业广场，主体建筑物的性质为商住楼。除规定情形延期外，甲方必须于2005年12月30日前，将经过验收（包括建筑工程质量验收和按规定必须综合验收）合格，并符合本合同附件二和规定的装饰和设备标准的房屋交付乙方（即原告）。从签署商品房交接单之日起，甲方应协助乙方在规定期限内办理产权登记手续，办理产权登记手续的费用由乙方承担……”。原告于2006年5月23日取得了《房屋所有权证》，被告收取了土地使用权证的办证费。因被告原因导致原告至今未取得《土地使用权证》。根据相关法律规定，被告应承担违约责任。为此，原告诉至法院，请求法院判令：1.被告提供原告购买商品房所在项目宗地的《国有土地使用权证》及其他相关联的配套资料到利川市国土资源管理部门或不动产权登记部门，协助原告办理所购买商品房的“土地使用权变更、登记手续”或《不动产权证书》的变更、登记手续；2、被告自2006年6月1日起，根据原告实际支付购房款为基数，按年利率7.35%的标准支付违约金，即每年支付违约金741.71元，至被告履行了第一项请求的义务之日为止；3、被告承担本案诉讼费用。被告时代置业公司辩称：1.被告于2001年经利川市发改委批准，开始修建时代商业项目，在项目开发过程中取得市政府相关部门的同意后分别从原利川市建材公司、利川市农村信用合作社联合社又取得部分土地进行开发，但由于一些政策的原因，没有完成土地过户手续，导致被告在按照约定时间交付房屋后，只办理了房屋所有权证，未能办理土地使用权证。但被告一直在向有关部门申请，争取办理土地分户手续。由涉及多个部门，且有一些历史遗留问题，尚需时间办理；2.本案所涉及的房屋已经按照合同约定的时间进行了交付，原告也已经实际入住，且被告也办理了房屋所有权证，因此本案所涉的房屋虽未办理土地使用权证，但并不影响原告对房屋的使用和交易。被告认为，原告主张违约金没有依据。经审理查明：2004年4月6日，利川市国有资产经营管理中心经利川市人民政府同意，对市仙鹤盐化、建材、石材公司资产实行公开出售，其中建材公司的土地使用权由被告时代置业公司取得，被告支付了资产处置款（地款）共计400000元，随后被告即在该宗土地上进行房地产开发。2004年12月7日,原告龙雪梅（乙方）与被告时代置业公司（甲方）签订了《商品房预售合同》，约定：甲方以出让方式取得位于土产片区、土地使用权出让合同为GF-1003的地块土地使用权，土地使用权划拨批准文件号为01-15-0025；被告向原告预售商品房，为前述项目中的第十六（幢）（座）五层①-07号房，建筑面积共有140.92平方米，房屋价款按建筑面积计价，总金额为122318.56元；甲方必须于2005年12月30日前将经过验收合格的房屋交付乙方。从签署商品房交接单之日起，甲方应协助乙方在法律规定期限内办理产权登记手续，办理产权登记手续的费用由乙方承担。合同签订后，被告按期向原告交付了房屋，原告亦按约定向原告支付了房屋价款122318.56元。利川市房地产管理局于2006年5月23日向原告颁发了该房屋的《房屋所有权证》（证号：利房权证都字第××号），其中建筑面积为143.92平方米。另查明：利川市人民政府于2015年12月24日召开市长办公会，研究解决时代置业公司有关问题。其中，关于土产片区（即本案时代广场小区）部分土地使用证未办理问题，会议决定由市城乡规划管理局、国土资源局、住建局和时代置业公司在摸清底数后，另行研究。原告因至今未取得涉案房屋的土地使用证，故诉至本院。上述事实，有经庭审举证、质证的《商品房预售合同》、《房屋所有权证》、《公告》、《收款单》、《利川市人民政府市长办公会议纪要》、《土地转让合同书》、《房地产转让合同》、《房地产转让协议》及当事人陈述等证据材料在卷佐证，足以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应按照约定全面履行自己的义务，应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案原告与被告签订的《商品房预售合同》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据该合同的目的和交易习惯，被告作为涉案房屋的出卖人，应当履行协助原告办理该房屋所有权转移登记、土地使用权变更登记的附随义务。《不动产登记暂行条例》已自2015年3月1日起施行，国家实行不动产统一登记制度而不再单独办理土地使用权登记，故原告要求被告履行协助办理土地使用权变更登记手续的诉讼请求本院不予支持，其要求被告协助办理涉案房屋不动产权属登记手续的理由正当、于法有据，本院予以支持。关于违约金的问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。本案中原、被告约定的交房日期为2005年12月30日，至今已逾十年原告仍未取得涉案房屋的土地使用证，诉讼中被告也未提交证据证明其履行了协助办理土地使用证的义务，应认定为由于被告的原因导致原告未取得涉案房屋的土地使用证，被告应当依法承担相应的违约责任。因原、被告在《商品房预售合同》中未约定逾期办理土地使用证的违约金，被告亦未对交付房屋的时间提出异议，原告主张从2006年6月1日起每年支付违约金741.71元，于法不悖。被告辩称原告不存在损失也未约定违约金的辩解理由，本院不予采纳。综上，原告的诉讼请求，本院予以部分支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国房地产管理法》第六十条，第六十一条，《不动产登记暂行条例》第十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告利川市时代置业发展有限公司于本判决生效之日起10日内协助原告龙雪梅办理涉案房屋（证号：利房权证都字第××号）的不动产权属证书。二、被告利川市时代置业发展有限公司自2006年6月1日起至履行第一项义务之日止，按741.71元/年的标准向原告龙雪梅支付违约金。三、驳回原告龙雪梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告利川市时代置业发展有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 周双禄二〇一八年四月十六日法官助理 徐敬军书 记 员 彭馨乐