江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏06民终4752号 上诉人（原审原告、执行案外人）:华永林，男，1949年7月18日生，汉族，住昆山市。 委托诉讼代理人：邓惠明，江苏丰田律师事务所律师。 委托诉讼代理人：季昆妍，江苏丰田律师事务所律师。（未到庭） 被上诉人（原审被告、申请执行人）：南通四建集团有限公司，住所地南通市通州区。 法定代表人:俞国兵，董事长。 委托诉讼代理人：戴勇，江苏江海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：褚建鑫，江苏江海律师事务所律师。（未到庭） 原审第三人（被执行人）：昆山东辉房地产发展有限公司，住所地昆山市周市。 法定代表人：王敏芳，总经理。 原审第三人（被执行人）：王林根，男，1953年8月10日生，汉族，住昆山市。 上诉人华永林与被上诉人南通四建集团有限公司（以下简称四建公司）、第三人昆山东辉房地产发展有限公司（以下简称东辉公司）、王林根案外人执行异议之诉一案，不服南通市通州区人民法院（以下简称通州法院）(2017)苏0612民初3405号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审法院查明，案涉房产昆山市××镇××花园××号楼××室（施工编号××号楼××室）及车库××号楼××室（施工编号××号楼××室）初始登记在东辉公司名下。 2005年8月13日，华永林与昆山市周市镇人民政府（以下简称周市镇政府）签订昆山市周市镇房屋动迁补偿协议书。2008年1月17日，华永林与昆山市周墅房屋拆迁有限责任公司签订昆山市周市镇永平花园动迁小区房屋定单。该定单载明安置具体情况：第一套住宅为××号楼××室，第一套自行车库为××号楼××室。2008年4月1日，周市镇政府收到华永林房款242031元。 2006年2月17日，周市镇政府与东辉公司签订建设协议书，协议第三条约定，动迁房由乙方即东辉公司投资建设，建成后由甲方即周市镇政府按议定价格收购。 2015年10月15日，通州法院查封了案涉房屋。2017年3月8日，华永林提出执行异议申请。2017年4月12日，通州法院以（2017）苏0612执异26号执行裁定书，驳回华永林的异议请求。据此，华永林提出执行异议之诉。 原审法院认为：一、与华永林签订协议的相对方并非是第三人东辉公司，华永林与周市镇政府签订的协议对东辉公司没有法律上的约束力。根据合同的相对性原则，华永林主张涉案房产只能向合同的相对方提出，请求合同相对方履行合同义务。二、涉案房产并非由周市镇政府委托东辉公司代建，而是由东辉公司投资建设，建成后由周市镇政府按议定价格收购。如涉案房产由周市镇政府委托东辉公司代建，则涉案房产的初始登记应登记在周市镇政府名下而非东辉公司名下。三、涉案房产尽管华永林支付了相应的对价，并声称占有了该房屋，但华永林与东辉公司并未签订任何协议。第三人东辉公司对华永林来讲并不是涉案房产的出卖人，因此不会产生物权变动的效力。综上，华永林的诉讼请求不能成立。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第一十四条、第一十五条、第三十三条、第一百零六条第一款第三项，《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项、第二款规定，判决：一、驳回华永林要求撤销通州法院（2017）苏0612执异26号执行裁定书，排除对昆山市××镇××花园××号楼××室（施工编号××号楼××室）执行措施的诉讼请求；二、驳回华永林要求确认位于昆山市××镇永平花园××号楼××室（施工编号××号楼××室）归其所有的诉讼请求。案件受理费4930元，由华永林负担。 宣判后，华永林不服，向本院提出上诉，认为原审认定事实错误，适用法律错误，请求撤销通州法院（2017）苏0612民初3405号，依法改判，支持上诉人请求。事实和理由是：一、根据建设用地批复及红线图、国有土地使用权出让合同、周市镇永平小区多层动迁住宅建设协议、土地登记审批资料及情况说明、房屋所有权初始登记证明，足以证实涉案房产系动迁安置房，该房产登记在东辉公司名下，但所有权应为周市镇政府。二、根据动迁补偿安置协议及结算凭证，证明周市镇政府及动迁办、拆迁公司在上诉人付清动迁安置房差价款后将涉案房屋交付给上诉人占有、使用至今。三、原审法院认定涉案房产并非由周市镇政府委托东辉公司代建，而是由东辉公司投资建设，属于断章取义，认定事实错误，从而导致适用法律错误。 被上诉人四建公司答辩称，华永林的上诉请求明显不能成立。第一、按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第24、25条规定，判断案外人是否系权利人，已登记的不动产按照不动产登记簿判断；现有证据证明涉案房产权利人是东辉公司而非上诉人。另外对照上述司法解释第28、29条规定的条件，上诉人与东辉公司之间不存在房屋的买卖关系。第二、东辉公司与周市镇政府之间不是代建关系，双方的建设协议书证明永平小区由东辉公司投资建设，建成后由周市镇政府按议定价格收购。如果上诉人要取得房产，按照约定必须向东辉公司购买并与东辉公司签订房屋买卖合同，但上诉人既没有与东辉公司签订购房合同，也未向东辉公司支付房屋价款。从土地登记簿看，涉案房产所涉的土地并非划拨，而是出让。双方的建设协议书约定了土地的价格，所以土地使用权登记在东辉公司名下。综上，无论按照法律规定还是本案实际情况，案涉房产所有权人是东辉公司，上诉人提出的排除执行异议的理由不能成立。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 在审理中，上诉人华永林提供了下列证据材料： 一、昆山市周市自来水厂用户历史数据查询报表和国网江苏省电力公司昆山市供电公司收费明细表，以证明华永林取得房屋之后的使用水电费情况。其主要内容反映华永林分别自2009年度11、12月开始正常交纳水电费。 二、昆山市国土资源局于2018年3月12日致本院的《关于周市镇永平花园动迁房项目相关情况的函》原件及相关附件的复印件，主要内容为该项目属于农民动迁房，建成后的房屋产权属于周市镇政府，用于动迁安置，且项目的开发建设和登记发证均按照昆委[2002]29号文件规定执行。 三、昆山市规划局于2018年3月7日致本院的《关于周市镇永平花园动迁房项目规划许可证等情况的函》原件及相关附件的复印件，主要内容为该局核发了“永平动迁小区”的《建设用地许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》。 四、昆山市住房和城乡建设局于2018年2月27日致本院的《关于周市镇永平花园动迁房项目房屋销售等情况的说明》原件及相关附件的复印件，用以证明动迁安置房屋未经昆山市人民政府同意，不得发放商品房销售许可证、不得变更为商品房销售。 被上诉人四建公司针对上诉人华永林提供的上述证据材料提出质证意见：（一）水电费查询表不是新证据，不能证明房屋产权和使用情况，且存在虚假的可能。（二）昆山市国土资源局、规划局、住房和城乡建设局分别出具的函或说明均未由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第115条规定，不具备证据的形式要件，且内容系应周市镇政府的要求出具，与本案有利害关系，不能作为本案证据使用。 四建公司于2018年3月20日以客观不能为由向本院申请调查收集证据，请求调查周市镇永平花园9号楼307室水电费缴纳票据留存联，以核实华永林提交水电费明细的真实性。本院经审查认为，四建公司未提供其不能自行收集的客观原因，不属于人民法院应当调查收集的证据范围，故不准许四建公司有关法院取证的该项申请。 为查清本案事实，本院依职权调查收集了本案所涉房地产的有关地籍管理档案、房产登记档案资料。 本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。 本院另查明，2004年8月2日，昆山市人民政府办公室以昆政发[2004]61号文件批转市农办、市计委、监察局、财政局、国土局、建设局、规划局、环保局8部门，下发《关于进一步规范完善农民动迁安置小区建设的意见》。该意见规定：“农民动迁安置小区建设必须符合我市城市总体规划、市土地利用总体规划、所在镇总体规划，小区建设的总体规划和详细规划必须聘请有设计资质的专业单位进行设计。农民动迁安置小区的建设由所在镇人民政府向市人民政府正式行文请示（附总规和详规图）；市政府收到请示后，责成市农办牵头，会同市计委、监察局、财政局、国土局、建设局、规划局、环保局等部门进行可行性论证；论证通过后，市政府批复同意建设；所在镇人民政府持批文向市政府有关职能部门申请立项、用地指标，并按规范程序报建。农民动迁安置小区建设模式，以镇政府统一征地建设为主，原批准的14个新型农民社区中，40%土地可用于商品房开发的，现调整为20%。自本意见下发后，新批准的农民动迁安置小区的土地100%用于建设农民动迁安置房。农民动迁安置小区建设用地指标，原则上采用宅基地置换取得，置换后需增加的用地，以非农建设用地指标流转弥补。其土地使用权先根据建设项目采取划拨方式取得，待房屋建成后，再予以补办土地出让手续。土地出让金全额上交后，80%可立即返回，其余部分扣除4%契税后，在项目建设完工后，经有关部门验收合格，市政府批准后返回。” 2003年4月8日至2008年6月19日间，昆山市国土资源局收到周市镇政府的申请报告，经审核并报昆山市人民政府批准，先后作出昆土整置拨（2003）第180号、（2003）第184号、（2003）第206号、（2003）第225号、（2004）第214号关于划拨周市镇政府国有土地使用权的批复，昆土使（挂）（2006）第89号、（2006）第92号关于周市镇政府调拨土地使用权的批复，昆土拨（挂）（2007）第60、63号关于划拨周市镇政府国有土地使用权的批复，昆土拨（2008）第25号关于划拨周市镇政府国有土地使用权的批复。批复内容主要是由昆山市国土资源局土地开发中心储备的国有存量建设用地、集体存量建设用地置换指标，挂钩置换周市镇永共村三、四、五组耕地194.492亩，利用集体存量建设用地10、92亩和国有存量建设用地4.435亩，合计209.847亩，划拨、调拨给周市镇政府建永平动迁小区使用，地块的用途为住宅，具体用地位置及范围详以所报附图为准，土地置换过程中有关安置补偿标准按有关文件执行，所涉及的经济补偿、耕地面积的增减由周市镇政府负责协调解决，补偿费用单独建卡落实到户，建设单位应在项目开工前十天申领建设用地许可证。根据上述批复文件，昆山市国土资源局于2006年6月18日向用地单位东辉公司核发建设用地许可证，批准用地面积33334平方米，建设项目为建永平动迁小区，土地用途为住宅，同时注明“仅用于建设项目竣工备案用”；于2007年10月22日向用地单位周市镇政府核发建设用地许可证，批准用地面积103609平方米，建设项目为永平小区，土地用途为住宅；于2011年5月19日向用地单位周市镇政府核发建设用地许可证，批准用地面积8055.8平方米，建设项目为永平动迁小区，土地用途为住宅（动迁房）。期间，昆山市规划局向建设单位东辉公司核发了建设工程规划许可证，昆山市建设局向建设单位东辉公司核发了建设工程施工许可证。 2005年8月13日，被拆迁人周市镇朱家湾15组的华永林户作为乙方与甲方周市镇政府动迁办公室签订房屋动迁补偿协议，主要内容为：乙方房屋评估价、区位价合计补偿金162359元，在动迁房安置时结算。甲方在镇区内采取市场化运作由房产商建造多层动迁房，乙方被安置在永平小区，优惠价按1300元/m2。乙方购买优惠安置房的面积为162.8m2，乙方凭甲方购买优惠房介绍信同房产公司签订购房协议，超出主房面积购买，超出面积按市场价与房产公司结算，具体按文件规定操作（乙方与房产商签订购房协议须返还甲方一份）。被拆迁房屋建筑物及附属物均归甲方所有。 2008年9月11日，昆山市国土资源局作为甲方与乙方周市镇政府签订《国有土地使用权出让合同》[昆地让补合（2008）字第15号]一份，约定甲方出让给乙方的宗地位周市镇长江北路东侧，面积为139898.8平方米（合209.848亩），该宗地按照批准的总体规划是住宅（永平动迁小区）建设项目，土地用途是住宅（永平动迁小区），土地使用权出让年限为70年，补交出让金为每平方米288元整，在出让期限内乙方如需改变土地用途和土地使用条件，应当取得甲方及规划部门同意，并依照有关规定签订变更土地使用权出让合同，并办理土地使用权登记手续。同年12月19日，昆山市国土资源局作为甲方与乙方周市镇政府签订《关于变更昆地让补合（2008）字第15号合同的补充协议》，内容主要为：乙方受让位周市镇长江北路东侧住宅（动迁房）用地，面积为139898.8平方米（其中东辉路东侧2081.4平方米由周市镇政府委托给东辉公司开发建设；东辉路西侧137817.4平方米由周市镇政府委托给镇集体昆山蔚洲房产开发有限公司开发建设），根据乙方申请及规划部门意见，甲方同意该地块中东辉路东侧2081.4平方米、东辉路西侧137817.4平方米中的576平方米的国有建设用地使用权用途调整为商业用地，该部分出让年限调整为40年，其余地块面积用途、终止日期均按原合同，具体位置详见红线图，具体土地使用条件按规划批准方案为准，共计补交出让金2980962元。 2011年6月24日，周市镇政府向昆山市国土资源局出具情况说明，因周市镇永平花园动迁小区的规划开发建设委托东辉公司具体承办，申请将国有土地使用权面积106580.9平方米的土地证发给东辉公司，中共昆山市委农村工作办公室于同日盖章确认。 2011年8月5日，周市镇政府向昆山市国土资源局出具情况说明，表明永平花园开发建设已基本完成，经与昆山蔚洲房产开发有限公司、东辉公司商议，并经市委农办确认周市镇永平花园动迁小区的住宅用地规划开发建设分别委托昆山蔚洲房产开发有限公司、东辉公司具体承办，昆山蔚洲房产开发有限公司建设30660.5平方米，东辉公司建设106580.9平方米，申请办理住宅面积为137241.4平方米国有土地使用证。8月10日，昆山市土地交易中心盖章签署意见：“全部为动迁安置用地，情况属实”。 依据周市镇政府的上述两份情况说明，周市镇政府与昆山市国土资源局签订的昆地让补合（2008）字第15号合同及补充协议，东辉公司的建设工程规划许可证、建设用地许可证及建筑工程施工许可证，周市镇政府缴纳土地出让金的凭证，经地籍调查测量，昆山市国土资源局向东辉公司核发了国有土地使用权证，地号为10701180012，土地类别为住宅（动迁房）用地，面积为106580.9平方米。 2011年8月15日，昆山市周市镇建设管理所向昆山市交易中心发出《关于加快农民动迁安置房权属登记有关事项的请示》，提出初始登记的相关材料业已备齐，只缺动迁备案认定书，建议在办理初始登记时，农民动迁备案认定书缓交，待各动迁户办证时再提交动迁房备案认定书，所产生的相关事项由其负责协调解决。 2012年7月24日，经东辉公司出具办理房产证和土地证的委托书，昆山市周市镇建设管理所委托工作人员以东辉公司名义办理案涉房屋的所有权初始登记。后昆山市房产交易管理中心依据东辉公司的建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、建设工程规划验收合格证、竣工备案意见书，昆山市住房和城乡建设局备案的《昆山市农村房屋拆迁安置备案认定书》（附房屋拆迁安置明细表），房屋建筑面积计算明细表等办理了案涉房屋的初始登记证，证号为昆房证明（初）第B0183330031号，房屋所有权人为东辉公司，房号为周市镇永平花园9号楼307室，建筑面积98.15平方米，规划用途住宅，备注栏内写明“动迁房”。 还查明，参照周市镇永平花园9号楼503室房产登记档案，周市镇永平花园9号楼307室办理房屋所有权证时，应当提交《昆山市房屋转移登记申请表》（昆山市周市镇建设管理所作为转让人、所有权人作为受让人共同申请）、房屋拆迁补偿协议书、周市镇动迁安置房结算单、契税减免审批表和完税凭证、被拆迁房屋所有权证及该房屋灭失申请注销登记书等。 以上事实，有昆山市国土资源局地籍管理档案、房产登记档案及当事人的陈述等证据证实。 本院认为，本案为案外人提起的执行异议之诉，主要审理案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。重点对执行标的的权属流转的基础法律关系、法律效力进行审查，进而对案外人的实体权利与申请执行人的请求权进行比较，作出是否排除强制执行的判断。所以，本案的争议焦点问题在于，一、案涉房屋的开发性质及权属。二、华永林对案涉房屋是否享有所有权。三、华永林对执行法院查封的案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益。对此分析如下： 一、关于案涉房屋是否拆迁安置房及其权属问题。 依据我国有关法律法规的规定，对房屋等不动产建设应在有权机关审批同意，并合法取得土地使用权后进行。因此，新建房屋所有权的取得应以取得土地使用权，取得规划、建设等行政主管部门的批准文件为前提和条件。基于此，对建设项目的资金投入并不意味着投资者必然成为建设项目的所有权主体。拆迁安置房，又称动迁房，是指在政府实施土地储备地块、非经营性公益项目建设、城市基础设施建设和军事设施建设等行政划拨用地的拆迁过程中，以确定的价格、套型面积向具有市区户籍（含从事农业职业）的被拆迁人定向销售的住宅房。本案中，周市镇政府因开发需要，向昆山市人民政府提出建造动迁房请示，经昆山市人民政府论证研究后批复同意，周市镇政府即向有关部门申请立项、用地指标，委托昆山蔚洲房产开发有限公司、东辉公司建设含本案争议房屋在内的农民动迁安置小区（永平花园），土地使用权先采取划拨方式取得，建成后由周市镇政府予以补办土地出让手续，补交土地出让金。国土部门依据周市镇政府签订的国有土地使用权出让合同、领取的建设用地许可证、缴纳的土地出让金凭证，以及东辉公司名下的建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，将永平花园的国有土地使用权初始登记在昆山蔚洲房产开发有限公司、东辉公司名下，房管部门将建成的房屋初始登记在昆山蔚洲房产开发有限公司、东辉公司名下，并在初始登记档案备注栏内注明“动迁房”。结合华永林签订的拆迁补偿安置协议、永平花园动迁小区房屋定单内容，可以认定含案涉昆山市周市镇永平花园9号楼307室（施工编号6号楼307室）在内的永平花园房屋系拆迁安置房，并非昆山蔚洲房产开发有限公司、东辉公司独立开发建设的普通商品房。尽管案涉房屋初始登记在东辉公司或昆山蔚洲房产开发有限公司名下，根据物权法的规定，物权归属东辉公司或昆山蔚洲房产开发有限公司，但东辉公司和昆山蔚洲房产开发有限公司对初始登记在其名下该财产的处分受到严格限制，只能定向销售给周市镇政府确定的被拆迁人。四建公司否认案涉房屋为拆迁安置房，主张普通商品房，但未提供证据证实，本院不予采信。至于四建公司所谓的两份编号为（2008）预售准字第619号、（2013）预售准字第096号《昆山市商品房屋预售证书》，这是由华永林在二审中为反证涉案房屋系动迁安置房而连同四建公司在昆山市其他区域开发建设普通商品房的预售证书一并提供，并陈述整个永平花园只有这两份商品房屋预售证书，其中（2008）预售准字第619号是商业营业用房预售证书，（2013）预售准字第096号是总面积为131.16平方米普通住房和车库的商品房屋预售证书，该套普通住房系质量问题而经批准抵债的。四建公司在质证时先以复印件为由全面否定华永林提供的该项证据材料，后又欲以该两份《昆山市商品房屋预售证书》来证明整个永平花园所建房屋为普通商品房，显然不能成立。 二、关于华永林对案涉房屋是否享有所有权的问题。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定，“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”可见，一旦拆迁人与被拆迁人达成以“房屋所有权调换”形式进行拆迁安置补偿的协议，即意味着拆迁人以其易地或者原地在建、购买的房屋与被拆迁人的被拆除房屋的产权进行调换，被拆迁人失去了被拆除房屋的所有权，转而拥有了调换所得房屋的所有权。根据本案查明的事实，案涉房屋系周市镇政府拆迁华永林原有162.8m2主房而由周市镇政府以“房屋所有权调换”形式安置的房屋之一，华永林选房后已将超面积部分的房屋价款全部结算，故确认华永林对案涉房屋依法享有所有权。 三、关于华永林对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益。 根据本案查明的事实，尽管案涉房屋目前登记在被执行人东辉公司名下，但案涉房屋为华永林在周市镇政府拆迁补偿安置中所确定的特定房屋，华永林已向周市镇政府结算交纳了安置住宅款，华永林据此依法享有取得补偿安置房屋的优先请求权，该拆迁安置补偿权利具有物权属性，即依法享有物权期待权，足以排除本案的执行。理由是：首先，根据上述司法解释规定，假设东辉公司将案涉房屋另行出卖给第三人，并办理了物权转移登记手续，被拆迁人华永林对案涉房屋仍然受到法律保护，享有优先请求权。其次，华永林对案涉房屋享有物权期待权始于拆迁安置补偿协议签订及特定房屋确认时，即2008年1月17日，该时间远远早于本案执行查封时间的2015年10月15日。再次，华永林对案涉房屋享有物权期待权，而本案申请执行人四建公司仅享有金钱债权，故华永林的实体权利具有优先性，足以阻却本案强制执行措施。四建公司认为案涉房产所有权人是东辉公司，华永林的权益不能排除本案执行的理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，原审判决认定事实错误，适用法律错误，应予纠正。华永林要求确认所有权，并请求排除对昆山市周市镇永平花园××号楼××室（施工编号××号楼××室）执行措施的上诉请求成立，本院予以支持。据此，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销通州法院(2017)苏0612民初3405号民事判决。 二、确认华永林对昆山市××镇××花园××号楼××室（施工编号××号楼××室）享有所有权。 三、不得执行昆山市××镇××花园××号楼××室（施工编号××号楼××室）房产。 一、二审案件受理费各4930元，合计9860元，由被上诉人四建公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  金建飞 审判员  刘 瑜 审判员  陈新源 二〇一八年四月四日 书记员  陈 炜