杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0106民初1174号 原告：朱某，男，19xx年x月x日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区。 委托诉讼代理人：邱斌，浙江金道律师事务所律师。 被告：蔡某（曾用名蔡敦永），男，19xx年x月x日出生，汉族，住江苏省宿迁市宿城区。 被告：蔡某（曾用名蔡登军），男，19xx年x月x日出生，汉族，住江苏省宿迁市宿城区。 委托诉讼代理人：蔡某（系蔡某弟弟），住江苏省宿迁市宿城区。 原告朱某（以下简称原告）与被告蔡某、蔡某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月1日受理后，依法适用简易程序，于2018年3月22日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人邱斌与被告蔡某的委托诉讼代理人即被告蔡某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间的房屋租赁合同；2、两被告于2018年2月13日前将位于杭州市西湖区，16室房屋腾空并返还原告；3、本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2003年6月，原告将位于杭州市，16号房屋（以下简称案涉房屋）出租给两被告，由两被告用作“杭州市西湖区伟丰汽车装饰商行”营业用房。2003年6月至2011年12月期间，针对案涉房屋租赁事宜，原告与两被告共签订四份《营业房租赁合同》，第一年租金为26000元，此后逐年递增。2011年至2017年期间，两被告继续使用案涉房屋，双方未签订书面租赁合同。2017年11月，原告拟将案涉房屋出售，通知并询问两被告是否有购买意向，两被告表示放弃优先购买权。原告遂于2017年11月25日将案涉房屋转让给他人，并签订了房屋转让合同。同日，原告告知被告案涉房屋已转让并要求其在2018年2月13日前腾空房屋。此后，原告多次与两被告协商合同终止事宜，均遭两被告无理拒绝。在此情况下，除口头通知外，原告于2018年1月10日和1月20日两次书面通知被告解除租赁合同，并要求被告于2018年2月13日前将案涉房屋腾空后返还给原告。但两被告均不予配合。原告认为，原、被告之间就案涉房屋的租赁属于不定期租赁，原告有权随时解除合同。何况原告已提前告知被告房屋出售一事，并给予被告合理期限腾空房屋。被告拒绝腾空并返还房屋的行为已构成违约，故诉至法院。 两被告辩称，原告陈述不符合实际。原告并未多次告知解除合同，仅在2018年1月支付租金后才通知要求解除合同并腾空房屋。合同不是蔡某所签，不应起诉蔡某。原告解除合同系违约，原告转让房屋一事也仅告知过蔡某一次，没有询问被告是否愿意购买，仅由蔡某出具了一份承诺书，没有通知蔡某要转让房屋。房屋挂牌后很快就有人要购买，在网上看到房源不了解情况就交付定金，均存疑。租赁关系解除情况下要求原告赔偿经济损失，腾退也需要时间。综上，要求驳回原告的诉讼请求。 原告为支持其主张，举证如下： 1、房屋所有权证。证明原告为案涉房屋的所有权人。 2、《营业房租赁合同》3份、《门面房租房协议》1份。证明原告将案涉房屋出租给被告。 3、承诺书。证明被告放弃案涉房屋优先购买权。 4、《杭州市房屋转让合同》。证明原告已将案涉房屋出售给案外人。 5、企业信用信息公示报告打印件2页。证明被告蔡某为杭州市西湖区伟丰汽车装饰商行的经营者，案涉房屋自2003年至今用作该商行的经营用房。 6、现场照片。证明被告蔡某为杭州市西湖区伟丰汽车装饰商行的经营者，案涉房屋自2003年至今用作该商行的经营用房。 7、邮寄单2张。证明原告于2018年1月10日、1月20日向被告书面通知解除租赁合同。 8、关于要求解除租赁合同的通知书。证明原告于2018年1月10日、1月20日向被告书面通知解除租赁合同。 两被告为支持其主张，举证如下： 1、营业执照； 2、中国农业银行存款业务回单； 3、收条3张； 4、2003年《营业房租赁合同》； 5、中国农业银行转账业务客户回执； 6、杭州联合银行客户回单； 7、蔡某的残疾人证； 证据1-7共同证明两被告按时支付租金。 经质证，两被告对原告提供的证据发表如下质证意见：证据1，没有异议。证据2，2003年的《营业房租赁合同》有裁剪；2011年的《门面房租房协议》不是蔡某所签，找房时签过一份合同；2006年的《营业房租赁合同》是蔡某所签，其余的没有签过。证据3，由原告的驾驶员书写，让蔡某签字，是蔡某所签。当时告知原告称蔡某不是法人，仅是负责人。证据4，不认可。证据5、6，没有异议。证据7、8，不是被告拒收，实际上当时被告的母亲在江苏病危，邮递员打电话让蔡某签收，需要本人身份证领取，但蔡某不在杭州，快递被退回。 经质证，原告对两被告提供的证据发表如下质证意见：证据1-6，真实性没有异议，其中证据1的证明目的没有异议。证据2、3，没有异议。对证据6即2018年1月13日24000元的杭州联合银行客户回单的证明目的有异议，在此之前合同已解除，不认可是交付租金，款项是收到的。证据7，没有原件，真实性有异议。 经审查，本院认证如下：原告提供的证据1-4，7、8均系原件，具有真实性且来源合法，与待证事实有关联，予以认定。原告提供的证据5、6，两被告不持异议，予以认定。两被告提供的证据1-6，原告对真实性不持异议，本院对真实性予以认定。两被告提供的证据7，无原件供核实且与本案无关，不予认定。 本院经审理认定事实如下： 原告系案涉房屋所有权人。2003年6月，原告将案涉房屋出租给蔡某，为此双方签订《营业房租赁合同》一份，约定租赁期限为2003年6月6日至2005年6月5日，年租金为26000元，半年一付，下次提前一个月支付。 2003年9月5日，蔡某以案涉房屋为经营场所注册杭州市西湖区伟丰汽车装饰商行，该商行由两被告实际经营。 2005年8月6日，原告与蔡某再次就案涉房屋签订《营业房租赁合同》一份，约定租赁期限为2005年8月6日至2006年8月6日，年租金为30000元，半年一付，下次提前一个月支付。 2006年1月25日，原告与蔡某就案涉房屋租赁事宜签订《营业房租赁合同》一份，约定租赁期限为2006年1月1日至2008年12月30日，2006年度的租金为36000元，半年一付，下次提前一个月支付，2007年1月1日至2008年12月30日年租金按市场行情而定。 2011年1月1日，由原告签订《门面房租房协议》一份，约定租赁期限为2010年12月31日至2011年12月31日，年租金为42000元。该协议落款处承租方“蔡某”的签名不是其本人所签。 此后双方再未签订书面租赁合同，也未约定租期，两被告继续使用案涉房屋经营至今，合同履行过程中蔡某曾支付过租金。2017年，原告拟将案涉房屋出售。蔡某于2017年11月20日出具承诺书一份，确认已接到原告拟将案涉房屋出售给第三人的通知，并承诺房屋售价在175万元以上，蔡某将主动放弃购买权，若售价在此价格以下蔡某有优先购买权。 2017年11月25日，原告与案外人就案涉房屋签订《杭州市房屋转让合同》一份，转让价格为177万元。2018年1月10日和1月20日，原告两次向蔡某邮寄关于要求解除租赁合同的通知书，均遭退件。2018年1月13日，承租方向原告支付24000元。 本院认为，本案争议焦点之一为案涉房屋租赁合同关系的承租方如何确定。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。根据已查明的事实，2011年1月1日的《门面房租房协议》不是被告蔡某本人所签，也没有证据证明他人代签的行为得到被告蔡某的授权或者事后追认，庭审中其对此亦不予认可，故该协议对当事人不具有约束力。而2006年1月25日原告与蔡某签订的《营业房租赁合同》期满后，当事人再未签订合法有效的租赁合同，两被告则继续占有、使用案涉房屋，原告亦不持异议，因此该租赁合同继续有效。该合同虽由被告蔡某作为承租方签署，但根据此前合同的签订情况、租金支付情况及承租房屋经营情况，本院认定案涉房屋租赁合同关系的承租方为两被告。被告蔡某有关合同不是其签订，其不是本案适格被告的抗辩意见，与事实不符，本院不予采信。 本案争议焦点之二为原告是否有权解除与两被告之间的租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。原告据此提出解除租赁合同的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。本案原告并未以租金支付逾期为由要求解除合同，因此两被告不能以按时支付租金来对抗原告行使合同解除权。承租方于2018年1月13日支付的24000元，不在当事人的请求范围内，本案中不作处理。合同解除后，两被告理应向原告返还租赁物。故原告要求两被告腾退并返还案涉房屋的请求，本院亦予支持，但腾退返还期限应以判决生效之日为准加以确定。 依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下： 一、解除朱某与蔡某、蔡某之间的房屋租赁合同。 二、蔡某、蔡某于本判决生效之日起十五日内将其承租杭州市5，16室房屋腾退并返还给朱某。 如果蔡某、蔡某未按照本判决指定的期间履行第二条确定的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。 案件受理费减半收取40元，由蔡某、蔡某负担。 朱某于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；蔡某、蔡某于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。 审判员  吴凯 二〇一八年四月十二日 书记员  赖芳