广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）桂0107民初1964号 原告（反诉被告）：劳富春，男，1954年8月5日出生，汉族，住南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：林勇，北京市炜衡(南宁)律师事务所律师。 被告（反诉原告）：黄菊芳，女，1961年2月2日出生，汉族，住广西上林县。 委托诉讼代理人：周吉英，广西广为律师事务所律师。 委托诉讼代理人：关怀，广西广为律师事务所律师。 原告劳富春与被告黄菊芳合同纠纷一案，本院于2014年10月10日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年12月22日作出一审判决。因被告黄菊芳不服一审判决提起上诉，南宁市中级人民法院以一审判决认定事实不清为由，于2015年10月13日作出民事裁定书，撤销一审判决，发回本院重审。本院于2016年5月3日立案受理后，依法另行组成合议庭，于2016年8月19日第一次公开开庭进行了审理，庭审过程中，被告黄菊芳提起反诉，本院予以准许。本院分别于2018年1月3日、2018年3月27日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）劳富春的委托诉讼代理人林勇、被告（反诉原告）黄菊芳及其委托诉讼代理人周吉英、关怀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）劳富春向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2013年4月10日签订的《酒楼转让合同书》，被告搬离酒楼；2、被告向原告支付尚欠的酒楼转让金20000元；3、被告向原告支付尚欠的2014年6月至12月酒楼房屋租金118300元；4、被告向原告支付从2015年1月1日起至执行完毕之日止的场地占用费（按照合同约定的租金标准计算）及利息（以拖欠的租金数额为基数，从2014年6月起计至支付全部租金之日止，按照年利率6%计算）；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年4月10日，原、被告签订《酒楼转让合同书》，约定原告同意将位于友爱北路45-58号右起第一间、第二间、第三间一楼及本栋二、三楼转让给被告经营，租期从2013年4月10日至2019年1月31日止；酒楼整体转让金为260000元。酒楼整体转让金于合同签订当天付清；每次交三个月租金，先交租后经营；押金贰万元整，逾期半个月无故不交租金，原告有权终止合同，押金不返还。合同签订后，被告经原告同意，酒楼转让金暂欠20000元，待办理完营业执照即付清，合同生效。被告付款后开始经营酒楼，至今仍未付清该款项。2014年6月起，被告无故不交纳租金，经原告多次催缴仍无故不交纳。依照合同约定，被告已违约，原告有权终止合同，追讨被告尚欠的款项。为此，原告诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告（反诉原告）黄菊芳辩称，原、被告签订的《酒楼转让合同书》，因酒楼所在的房屋没有办理建设工程规划许可手续，且该房屋建设时所规定的用途为工业而非商业用房，故上述合同无效，因此不存在原告主张的解除合同的问题。原告要求被告支付剩余转让金20000元，被告早已在2013年4月18日向原告支付，因此，原告的该项诉请也没有事实及法律依据。2014年2月18日，南宁市地铁二号线工程开始在涉案酒楼门口进行围挡施工，并开挖一口深约10米，长约8米的地铁口，导致被告的酒楼无法正常经营，即使如此，被告在几乎没有任何营业收入的情况下，仍然借高利贷向原告支付至2014年5月31日的租金。2014年5月中旬，被告与原告商量，酒楼停业，被告经营至2014年5月31日后不再经营，也无需再支付租金，双方与政府协商争取补偿款。另外，被告已在2014年5月8日退出场地，将该酒楼交还给原告，因此原告要求被告支付2014年6月至12月期间的租金、2015年1月后的场地占用费及利息均没有事实及法律依据。 被告（反诉原告）黄菊芳向本院提出反诉请求：1、反诉被告支付反诉原告补偿款（酒店装修、电器设备、家具设备等）605300元（最终以评估结果为准）；2、本案反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉被告转让、租赁给反诉原告的酒楼没有取得建设工程规划许可证，导致双方签订的《酒楼转让合同书》无效，因此，反诉被告应赔偿反诉原告对租赁酒楼进行装饰装修的价值，经鉴定公司鉴定，该价值为605300元。反诉原告预交的鉴定费用12100元也应由反诉被告承担。 原告（反诉被告）劳富春对被告（反诉原告）黄菊芳的反诉辩称，反诉原告与反诉被告签订的《酒楼转让合同书》是双方的真实意思表示，且根据南宁市郊区城乡建设委员会1996年5月8日出具的《开工通知》，诉争房屋的建设已经具备合法手续，该房屋的出租是合法有效的。反诉原告主张地铁二号线工程的施工属于不可抗力，但根据合同第四条的约定，不可抗力造成的损失应由反诉原告自行承担。另外，根据合同第八条的约定，酒店的装修、购买餐具等费用也应由反诉原告自行承担。综上，请求法院驳回反诉原告的所有反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年4月10日，原告（反诉被告）劳富春作为甲方，被告（反诉原告）黄菊芳作为乙方签订《酒楼转让合同书》，第一条约定：“一、甲方将位于南宁市（原湘之都酒楼），右起第一间、第二间、第三间一楼及本栋二、三楼转让给乙方经营，租期从2013年4月10日至2019年1月31日。”第二条“转租金额、租金和付款方式”第1、2、3款约定“1、酒楼整体转让金额贰拾陆万元整（不含酒水钱、气瓶、冰柜押金）。酒楼转让金额签订合同当日付清。2、2013年4月、5月每月租金壹万陆仟壹佰元整；2013年6月至2015年5月每月租金壹万陆仟玖佰元整；2015年6月至2019年1月每月租金壹万柒仟柒佰伍拾元整。押金贰万元整，租期满后押金退还乙方。3、付款方式：第一次交4月、5月租金，以后每次交三个月租金，先交租金后经营。逾期半个月无故不交租金，甲方有权终止合同，押金不返还。”第十一条约定“合同期满后，凡在乙方经营期间装修投资扩大的固定装修部分，归甲方所有，乙方不能拆除和破坏。……”此外，双方还在合同中对其他事项进行了相关约定。 合同签订后，黄菊芳向劳富春支付了转让金240000元及押金20000元。劳富春于2013年4月10日将酒楼交付黄菊芳使用。黄菊芳经营酒楼后，交付租金至2014年5月31日。黄菊芳主张其已在2014年5月8日退出场地，将该酒楼交还给劳富春，劳富春不予认可。 另查明：涉案房屋所在土地的使用者为秀灵村四组，土地类别及用途均为工厂，《集体土地建设用地使用证》号为南宁集建（1993）字第8055876号。1996年5月8日，南宁市郊区城乡建设委员会出具（1996）第33号《开工通知》，载明单位为“上尧乡秀灵村四组”，建设地点为“友爱北路边、市乡镇企业局南面”，项目为“综合楼”，层数为“贰层”，同时南宁市郊区城乡建设委员会在图纸上批复“同意上尧乡秀灵村四队在红线所示范围内设计一栋综合楼，建筑面按计划批文控制，并同意先建二层，面积474㎡”。经本院询问，劳富春称涉案房屋第三层的建设未办理相关报建手续。 因劳富春、黄菊芳主张的合同效力与本院认定的不一致，本院按照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条之规定向双方作出释明，双方在本院指定的期限内均未对其诉讼请求作出变更。 同时查明：黄菊芳向本院申请评估诉争房屋内的装修、装饰、配套等在评估基准日的市场价值，本院依法委托中望价格评估集团有限公司进行评估，该公司于2017年11月24日作出中望桂[2017]评字第B11008号《价格评估报告书》，得出价格评估结论为：南宁市友爱北路45-48号南宁市王志刚大碗菜馆室内房屋装修、装饰、配套等在评估基准日2014年5月8日的市场价值为605300元。其中，1、评估标的物品部分价值的评估为163509元；2、评估标的房屋装修部分价值的评估为227012元；3、评估标的菜馆转让金的价值评估为214783元（菜馆转让金额260000元×83%）。 2018年2月6日，中望价格评估集团有限公司作出《关于中望桂[2017]评字第B11008号的补充评估意见书》，意见为：一、南宁市友爱北路45-48号南宁市王志刚大碗菜馆房屋一楼的配套物品评估价值为55166元；装修（装饰）费用评估价值为63269元。二、南宁市友爱北路45-48号南宁市王志刚大碗菜馆房屋二楼的配套物品评估价值为34557元；装修（装饰）费用评估价值为73792元。三、南宁市友爱北路45-48号南宁市王志刚大碗菜馆房屋三楼的配套物品评估价值为73787元；装修（装饰）费用评估价值为89950元。 黄菊芳向中望价格评估集团有限公司交纳评估费12100元。 本院认为，劳富春与黄菊芳于2013年4月10日签订《酒楼转让合同书》，约定劳富春将位于南宁市（原湘之都酒楼）右起第一间、第二间、第三间一楼及本栋二、三楼转让给黄菊芳经营。诉争房屋建设于1996年，该房一、二层的建设已取得原南宁市郊区城乡建设委员会出具的《开工通知》，符合当时施行的《中华人民共和国城市规划法》（该法于1990年4月1日施行，于2008年1月1日被废止）第三十二条“在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证件。建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后，方可申请办理开工手续。”之规定，因此，涉案第一、二层房屋的建设已经主管部门批准。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，劳富春与黄菊芳签订的《酒楼转让合同书》中关于一楼、二楼的转让部分应属合法有效，而第三层的建设未办理相关报建手续，根据前述法律规定，该楼层的转让应归于无效。关于涉案房屋第三层的转让部分无效的责任分担，劳富春作为转让人，应当提供权属明晰，证照齐全并符合使用条件的租赁物，其交付的该层房屋未办理相关的报建手续，也未提交证据证明已在签订合同前将上述情况如实告知黄菊芳，对导致该部分合同无效负主要责任；黄菊芳作为受让人，在签订合同前应详细了解标的物状况，其未尽审慎义务，对导致该部分合同无效负有次要责任，结合双方过错程度，本院酌定由劳富春承担60%的责任，由黄菊芳自担40%的责任。 劳富春与黄菊芳签订的《酒楼转让合同书》中关于一楼、二楼的转让部分合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。黄菊芳仅向劳富春支付租金至2014年5月31日，至今租金逾期已超过半个月，根据《酒楼转让合同书》第二条第3款之约定，劳富春有权终止合同，现劳富春诉请解除合同，对于《酒楼转让合同书》中一楼、二楼的转让部分，本院予以支持。本院于2014年10月24日向黄菊芳送达应诉材料，黄菊芳于此时获知劳富春解除合同的意思表示，因此，本院依法确认劳富春与黄菊芳签订的《酒楼转让合同书》中一楼、二楼部分于2014年10月24日解除。《酒楼转让合同书》解除，黄菊芳理应将酒楼的一楼、二楼返还给劳富春。《酒楼转让合同书》中关于三楼的转让部分无效，合同无效自始对合同当事人无法律约束力，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，黄菊芳应当将酒楼的三楼返还给劳富春。黄菊芳主张其已在2014年5月8日退出场地，将该酒楼交还给劳富春，但未举证证实，劳富春亦不予认可，故本院对黄菊芳的该主张不予采信。 关于劳富春主张的酒楼转让金20000元。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，黄菊芳尚有20000元转让金未向劳富春交付，根据上述规定，合同解除后，尚未履行的，应终止履行，因此，劳富春要求黄菊芳支付剩余转让金20000元，本院不予支持。 关于劳富春主张的酒楼房屋租金及房屋占有使用费。劳富春已将涉案房屋交付给黄菊芳使用，黄菊芳应按照合同约定向劳富春支付酒楼一楼、二楼的租金，至于三楼，在合同无效的情形下，该楼层房屋租金实际应为房屋占有使用费，黄菊芳实际使用了该楼层，获得了使用利益，其应当向劳富春支付该楼层的房屋占有使用费，关于房屋占有使用费的标准，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款之规定，可参照合同约定的租金标准计算。因此，黄菊芳应向劳富春支付2014年6月1日至合同解除之日2014年10月24日期间一楼、二楼的租金及三楼的房屋占有使用费共计82247元（16900元/月÷30日×146日）。2014年10月25日至黄菊芳实际搬离酒楼为止，黄菊芳应参照合同约定的租金标准（2013年6月至2015年5月每月租金16900元，2015年6月至2019年1月每月租金17750元）支付劳富春场地占用费。至于劳富春主张的利息，因《酒楼转让合同书》未作出约定，因此劳富春的该主张缺乏事实依据，本院不予支持。 关于黄菊芳主张的605300元补偿款。中望价格评估集团有限公司做出的《价格评估报告书》及《关于中望桂[2017]评字第B11008号的补充评估意见书》真实客观，程序合法，未违反法律、行政法规的强制性规定，本院采纳该评估报告书的结论作为本案定案依据。关于涉案房屋一楼、二楼的配套物品价值及装饰、装修价值损失，由于《酒楼转让合同书》中该楼层的出租合法有效，因黄菊芳拖欠租金导致劳富春要求解除合同，劳富春对合同的解除没有过错，因此黄菊芳要求劳富春支付一楼、二楼的配套物品价值损失及装饰、装修价值损失没有事实及法律依据，本院不予支持。根据合同第十一条约定，合同期满后，黄菊芳经营期间装修投资扩大的固定装修部分归劳富春所有，黄菊芳不能拆除和破坏，据此，一楼、二楼的固定装修部分应归属劳富春。关于涉案房屋三楼的配套物品价值及装饰、装修价值损失，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附和的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”《关于中望桂[2017]评字第B11008号的补充评估意见书》对南宁市友爱北路45-48号南宁市王志刚大碗菜馆房屋三楼的配套物品评估价值为73787元，装修（装饰）费用评估价值为89950元。由于三楼的配套物品与房间未形成附和，可由黄菊芳自行搬离或拆除，黄菊芳要求劳富春承担赔偿责任没有事实及法律依据。至于三楼的装修（装饰）部分的价值，应当按照双方导致合同无效的过错进行分担，即由劳富春承担60%，由黄菊芳自行承担40%，故，三楼的装修（装饰）损失89950元，劳富春应承担60%的赔偿责任，即53970元，由黄菊芳自行承担40%，即35980元。至于菜馆转让金的价值，中望价格评估集团有限公司是在《酒楼转让合同书》中约定酒楼转让金260000元的基础上作出，而根据本院查明的事实，黄菊芳仅向劳富春交纳了240000元转让金及20000元押金，因此，按照《价格评估报告书》的计算方式，菜馆转让金的评估价值为199200元（菜馆转让金额240000元×83%），由于涉案房屋共计三层，本院酌情确认三楼的菜馆转让金价值为66400元（199200元÷3）。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，涉案《酒楼转让合同书》三楼部分的转让无效，因此，劳富春应将收取的三楼转让金返还给黄菊芳。综上，劳富春应当赔偿黄菊芳损失共计120370元（53970元+66400元）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十六条、第五十八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）劳富春与被告（反诉原告）黄菊芳签订的《酒楼转让合同书》中关于南宁市（原湘之都酒楼）右起第一间、第二间、第三间一楼及本栋二楼房屋的转让部分；确认原告（反诉被告）劳富春与被告（反诉原告）黄菊芳签订的《酒楼转让合同书》中关于南宁市（原湘之都酒楼）本栋三楼房屋的转让部分无效； 二、被告（反诉原告）黄菊芳搬离位于南宁市（原湘之都酒楼）右起第一间、第二间、第三间一楼及本栋二、三楼的房屋，将房屋返还给原告（反诉被告）劳富春； 三、被告（反诉原告）黄菊芳向原告（反诉被告）劳富春支付2014年6月1日至2014年10月24日期间一楼、二楼的租金及三楼的房屋占有使用费共计82247元； 四、2014年10月25日至被告（反诉原告）黄菊芳实际搬离酒楼为止，被告（反诉原告）黄菊芳应参照合同约定的租金标准（2013年6月至2015年5月每月租金16900元，2015年6月至2019年1月每月租金17750元）支付原告（反诉被告）劳富春场地占用费； 五、原告（反诉被告）劳富春赔偿被告（反诉原告）黄菊芳损失120370元； 六、驳回原告（反诉被告）劳富春的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 本诉案件受理费1568元（原告劳富春已预交），由原告劳富春负担227元，被告黄菊芳负担1341元。反诉案件受理费4926.5元（反诉原告黄菊芳已预交），由反诉原告黄菊芳负担3946.5元，反诉被告劳富春负担980元。评估费12100元，由原告（反诉被告）劳富春负担2406元，被告（反诉原告）黄菊芳负担9694元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  韦月玲 人民陪审员  黎细石 人民陪审员  马振声 二〇一八年四月八日 书 记 员  张宏宇 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。 已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。