福建省泉州市丰泽区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0503民初7719号 原告：颜文升，男，1970年1月19日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 原告：陈亚恋，女，1968年4月23日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 二原告共同委托诉讼代理人：蒋正星，福建重宇合众（泉州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈振华，福建重宇合众（泉州）律师事务所律师。 被告：陈培贤，男，1954年12月15日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 委托诉讼代理人：傅东海，北京中银（泉州）律师事务所律师。 原告颜文升、陈亚恋与被告陈培贤宅基地转让合同纠纷一案，本院于2018年8月10日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告颜文升及其与原告陈亚恋的委托诉讼代理人蒋正星、陈振华，被告陈培贤及其委托诉讼代理人傅东海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 颜文升、陈亚恋向本院提出诉讼请求：1.判定颜文升、陈亚恋与陈培贤于2006年4月1日签订的厝地转让协议无效（合同标的15万）；2.要求陈培贤腾空房子，返还宅基地给颜文升、陈亚恋（补偿款暂计48万元）。前述两项具体的金额是为了计算诉讼费方便，并不是相应的诉求。事实和理由：陈培贤是城市居民（三明市三元区富文路11号11幢XX室），并且不是本村、本集体人员。诉争地是颜文升母亲1984年10月申请的宅基地。2006年4月1日颜文升、陈亚恋与陈培贤签订厝地转让协议，并在2006年4月翻扩建为四层房屋时受到城监巡逻队的阻挡，属于违法占地、违法建房，无办理翻扩建手续。从2006年9月30日开始，颜文升、陈亚恋多次向陈培贤提出解除合同收回宅基地，可协商无果，请求法院判定诉争地买卖合同无效，并按违建房材料款补偿陈培贤暂计48万元。 陈培贤辩称，一、颜文升、陈亚恋不是本案适格的原告，应驳回起诉。涉诉所在土地以颜文升母亲郭润作为户主进行登记的，可以理解为涉诉土地的权利人是郭润，土地权利是属于郭润一家享有的，对外以郭润作为权利主体，颜文升、陈亚恋虽是其家庭成员之一，但并不能独立主张涉诉土地权利；不能以厝地转让协议中的转让人是颜文升、陈亚恋，而认定两人是涉诉土地的权利人，两人的行为应为代理行为，应由被代理人郭润来主张权利。二、陈亚恋、颜文升所诉事实与客观事实不符。签订协议时陈培贤虽不是所在村集体成员，陈培贤并未隐瞒，颜文升、陈亚恋也是清楚的；颜文升、陈亚恋提供的土地占地情况表证明之前已有建房，2006年的扩建是在土地范围内的建设，不存在违建的问题，也不存在2009年9月30日起颜文升、陈亚恋多次要求解除合同的问题，而是两人起诉之后陈培贤才知道。三、该厝地买卖协议虽违反土地管理法规定，但不宜认定该协议无效，应当充分考虑当时的历史情况。该协议是双方真实意思表示，双方是亲戚关系。根据近几年宅基地流转政策，房子建成后陈培贤一直居住在该位置，村委会也认可，并给予陈培贤入户。颜文升、陈亚恋已有自己的独立房产，即使协议认定为无效，该财产权益也不归颜文升、陈亚恋所有，否则违反“一户一宅”的规定。在诉讼期间户口已迁入集体组织的不宜认定为无效，这有相应的审判实践和指导意见。四、东海镇于2003年改制为东海街道办事处，经过改制后土地归国家所有，不再是宅基地问题。如果认定协议无效，事实上无法返还，容易造成重大资源浪费，且该房产是陈培贤唯一住宅，如果要折价补偿，颜文升、陈亚恋诉请补偿48万元不合理，应按现在房子的价值进行补偿。五、颜文升、陈亚恋诉请陈培贤腾空房屋没有法律依据，不能成立。若要认定协议无效，颜文升、陈亚恋也负有责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：颜文升、陈亚恋系夫妻，均为泉州市丰泽区云谷社区居民。陈培贤原户籍为福建省三明市三元区富文路******，于2017年4月24日迁入福建省泉州市丰泽区××。1995年7月20日，原泉州市鲤城区东海镇人民政府审批同意原东海镇云谷村颜厝村民小组颜文升基杂地23.25㎡，《占地建房情况登记表》上所附“宅基简图”显示地块东西方向宽7.5米、南北方向长15.45米加3米，备注“已批115.125㎡，超23.25㎡”。2006年4月1日，颜文升、陈亚恋与陈培贤签订《厝地转让协议》，约定“兹有颜文升、陈亚恋厝地一块，陆拾平方米，南到颜文升、陈亚恋厝边，东到村主干道、北到村小路边，西到颜文峰厝边，壹拾伍万圆整卖给陈培贤。厝地手续费由颜文升、陈亚恋负责，1楼以上手续费由陈培贤负责。”后陈培贤依约支付颜文升15万元，并出资在该地块上建设一幢五层楼房屋，门牌号为××。经双方确认，颜文升《占地建房情况登记表》宅基地北部，东西方向7.5米、南北方向6米，并往东扩，形成东西长10米、南北宽6米的地块，即为颜文升、陈亚恋与陈培贤签订的《厝地转让协议》上的土地。故陈培贤所建房屋使用颜文升、陈亚恋《占地建房情况登记表》的宅基地45平方米。 另查明，2003年原东海镇云谷村改制为东海街道云谷社区。 本院认为，颜文升、陈亚恋与陈培贤签订《厝地转让协议》，该协议所指向的土地即陈培贤房屋所在的土地，占用颜文升申请的宅基地，颜文升、陈亚恋与本案有直接利害关系，具有诉请确认《厝地转让协议》无效的原告主体资格。本案争议的焦点是《厝地转让协议》是否有效。该协议的实质内容为宅基地使用权转让。我国的宅基地使用权制度是一项重要的土地政策，对于农村居民而言，其可依法占有并使用宅基地，对农村居民的生产生活有着重大的影响。基于保护农民利益，保持农村稳定，保障经济社会可持续发展，维护社会公共利益，国务院先后颁布了《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》，根据上述规定，宅基地使用权的主体是农村集体经济组织成员，宅基地仅限于本集体经济组织特定成员使用。本案颜文升、陈亚恋与陈培贤签订《厝地转让协议》时，陈培贤并不是云谷社区的集体经济组织成员，颜文升、陈亚恋与陈培贤签订的《厝地转让协议》违反了国家对于农村集体土地的管理，损害了社会的公共利益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项的规定，诉争《厝地转让协议》应认定为无效。 关于颜文升、陈亚恋要求陈培贤腾空房屋返还宅基地的诉求，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”由于诉争《厝地转让协议》属于无效合同，陈培贤应返还其占用颜文升、陈亚恋的宅基地。虽《厝地转让协议》所涉宅基地共60平方米，但双方确认该地块占用颜文升《占地建房登记表》宅基地45平方米，故颜文升、陈亚恋无权要求陈培贤返还另15平方米宅基地使用权。但诉争土地上的××房屋是陈培贤出资建设的，颜文升、陈亚恋对该房屋不享有所有权。且××房屋使用的土地并非全部是颜文升、陈亚恋的宅基地，而诉争土地上建设的房屋不可分割，颜文升、陈亚恋要求陈培贤将房屋腾空并返还其宅基地，属于事实上履行不能。故关于陈培贤腾空房屋并返还颜文升、陈亚恋宅基地的事宜，可待双方就房屋赔偿问题达成一致意见或另行主张权利后，另行处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项、第五十八条的规定，判决如下： 一、确认颜文升、陈亚恋与陈培贤于2006年4月1日签订的《厝地转让协议》无效； 二、驳回颜文升、陈亚恋其他诉讼请求。 本案受理费8502元，由颜文升、陈亚恋负6852元，由陈培贤负担1650元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  陈奕辉 审 判 员  陈建清 人民陪审员  王少红 二〇一八年十二月十一日 书 记 员  张国基 附法律条文： 1、《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。