呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2017）内0105民初5380号原告：岳晓明，无固定职业，住锡林郭勒盟锡林浩特市。委托诉讼代理人：刘兴廷，北京大成（内蒙古）律师事务所律师。被告：内蒙古恒盛泰房地产集团有限责任公司。法定代表人：武二润，董事长。委托诉讼代理人：丁换生，内蒙古嘉泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨鑫，内蒙古嘉泽律师事务所律师。原告岳晓明与被告内蒙古恒盛泰房地产集团有限责任公司（以下简称恒盛泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月8日立案后，依法适用普通程序，于2017年10月10日公开开庭进行了审理。原告岳晓明的委托诉讼代理人刘兴廷，被告恒盛泰公司的委托诉讼代理人丁换生、杨鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。岳晓明向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告签订的《房屋认购协议书》；2.判令被告返还原告已付购房款422,035元，及支付以该购房款为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2012年6月24日计算至实际返还之日止的利息（暂计至2017年7月31日为117,480元）；3.判令被告双倍返还原告已付购房定金6万元。事实与理由：2012年6月23日，原、被告签订了《房屋认购协议书》，约定被告向原告出售其开发的××区商品房，协议书对房屋面积、购房价款及支付方式、房屋交付期限、违约责任等做了明确约定。协议签订后，原告依约向被告支付了购房定金3万元及购房款422,035元。后原告得知被告一直未取得商品房预售许可证等合法手续，且约定的完工日期至今已经过三年，该房屋未能交付原告使用。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项之规定，原告的购房目的已不能实现。故原告提起诉讼，望判如所请。恒盛泰公司辩称，第一，协议中未明确约定交房时间，被告不存在任何违约行为，如果原告认为2014年12月31日就是交房日期，那么原告自此日期就应该知道自己的合法权益受到侵害，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，解除权的行使权是一年，原告提起诉讼时已经超过解除权的行使期限。第二，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，当事人解除合同应该依法履行通知义务，通知到达对方时合同解除。但是原告没有举证其在一年的法定期间内履行通知义务，合同属于双方意思自治的范畴，原告不能请求法院判令解除合同。第三，基于双方签订的协议书，原告是合法占有和使用原告已付房款，不存在支付利息和赔偿损失的前提。第四，原告交纳的3万元定金是签订协议书的订约定金，被告履行了签订认购书的义务，该定金的使命已经完成，并且该定金已经转换为房屋首付款，丧失了定金的性质，所以不存在双倍返还。综上，原告的全部诉讼请求均无事实及法律依据，应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人举证、质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年6月23日，岳晓明（乙方）与内蒙古恒盛泰房地产开发有限责任公司（更名为内蒙古恒盛泰房地产集团有限责任公司）（甲方）签订了《房屋认购协议书》一份。第一条约定，协议签订后，甲方承诺在具备换签条件后换签正式《商品房买卖合同》。第二条约定，订购房屋坐落于××区东门对面，恒泰盛都小区B区4号楼3单元16层1602室；商品房用途为住宅，建筑面积约164.4平方米（实际面积以签订正式《商品房买卖合同》为准）。第四条第一款约定，甲方计划于2014年12月31日以前将预售房屋建设完毕，如遇不可抗力所造成交付使用日期推迟，则按实际情况顺延。第五条约定，付款方式为按揭付款，签订本协议当日付齐312,035元；所购房屋楼栋建设到地上一层封顶时付齐（电话或挂号信书面通知）14万元；余款54万元按揭贷款，由甲方协助乙方办理银行按揭，乙方应在正式合同签订后15日内将相关资料备齐......。2012年6月23日，恒盛泰公司出具收据一张，载明收到岳晓明交来购房首付款（刷卡）其中包含3万元定金312,035元；2013年11月10日，恒盛泰公司出具收据一张，载明收到岳晓明交来购房二次款140,000元。恒盛泰公司自认，案涉房屋未取得商品房预售许可证，不具备签订正式《商品房买卖合同》的条件。本院认为，《房屋认购协议书》系原、被告的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该协议书不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容，且约定了"具备换签条件后换签正式《商品房买卖合同》"，应为预约合同，原、被告对此不持异议。关于岳晓明主张解除《房屋认购协议书》的诉讼请求，本院认为，岳晓明与恒盛泰公司于2012年6月23日签订认购书，虽然双方未约定签订正式《商品房买卖合同》的期限，但至岳晓明起诉之日已经过五年，恒盛泰公司一直未取得案涉房屋的商品房预售许可证，亦不能明确取得该证的时间，导致双方无法签订正式《商品房买卖合同》，已超出了岳晓明对签订正式合同期限的合理预期。岳晓明亦因此无法办理按揭贷款，无法占有、使用案涉房屋。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项之规定"有下列情形之一的，当事人可以解除合同：......（三）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的"，岳晓明有权选择解除认购书，本院判令《房屋认购协议书》解除。关于岳晓明主张恒盛泰公司返还已付购房款的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，"合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求回复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失"，故认购书解除后，恒盛泰公司应向岳晓明返还已付购房款452,035元（包含定金3万元）。关于岳晓明主张恒盛泰公司支付房款利息的诉讼请求，本院认为，由于恒盛泰公司迟迟未能取得商品房预售许可证导致双方无法签订正式合同，岳晓明诉至本院请求解除认购书，恒盛泰公司应承担因此给岳晓明造成的损失。岳晓明主张按照中国人民银行同期贷款利率计算已付房款的利息损失，本院予以支持。但《房屋认购协议书》并未约定签订正式《商品房买卖合同》的期限，故利息应自岳晓明主张之日起计算。恒盛泰公司应向岳晓明支付以未返还购房款为基数，自2017年8月8日至返还全部购房款之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息。关于岳晓明主张恒盛泰公司双倍返还定金的诉讼请求，本院认为，根据收据（2012年6月23日）载明的内容，定金3万元包含在首付购房款312,035元中，即定金已转为首付购房款，故对岳晓明该诉讼请求，本院不予支持。恒盛泰公司辩称，岳晓明主张解除《房屋认购协议书》已经过解除权行使期限，本院认为，认购书并未约定解除合同的条件及期限，亦未约定签订正式《商品房买卖合同》的期限，岳晓明直至向本院起诉之日一直等待恒盛泰公司取得证件后与其签订正式《商品房买卖合同》，其主张解除认购书并未经过解除权行使期限。对恒盛泰公司该抗辩理由，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条规定，判决如下：一、原告岳晓明与被告内蒙古恒盛泰房地产集团有限责任公司于2012年6月23日签订的《房屋认购协议书》解除；二、被告内蒙古恒盛泰房地产集团有限责任公司于本判决生效之日起十五日内返还岳晓明已付购房款452,035元并支付利息损失（以未返还购房款为基数，自2017年8月8日起至返还全部房款之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；三、驳回岳晓明的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9795元（原告已预交），由原告负担1714元，由被告负担8081元。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 李丽萍代理审判员 冯一凡人民陪审员 乌日娜二O一八年四月二日书 记 员 高梦莎