四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)川01民终17681号上诉人（原审原告）：李津，女，汉族，1952年3月16日出生，住成都市青羊区。委托诉讼代理人：唐梅，四川高维律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：四川省房地产开发建设公司，住所地：成都市成华区府青路立交桥侧南洋大厦。法定代表人：赵留京，经理。委托诉讼代理人：李忠剑，男，汉族，1972年2月2日出生，住四川省资中县。该公司员工。上诉人李津与被上诉人四川省房地产开发建设公司（以下简称省房建设公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2018）川0108民初1880号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李津上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判支持李津的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由省房建设公司承担。事实和理由：一、案涉房屋虽然暂不具备办理权属变更登记的条件，但并非法律上或事实上不能履行。案涉房屋被查封，但是李津已经向首查封法院锦江区人民法院提出执行异议，锦江法院作出（2018）川0104执异106号执行裁定支持了李津的异议请求，中止了对案涉房屋的执行，李津将继续向各查封法院提出执行异议，案涉房屋的查封可以解除。省房建设公司只要积极配合解决与抵押权人的债务，将抵押权解除，案涉房屋便可以顺利办理权属变更登记。二、省房建设公司的恶意违约行为应当为其付出代价，李津的合法权益应当得到维护。省房建设公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持一审判决。李津向一审法院提出诉讼请求：1、请求判令省房建设公司为李津办理“成都市锦江区大科甲巷京都大厦8楼G座803号房屋”房屋产权证和土地证；2、请求判令省房建设公司向李津支付违约金1315.44元；3、本案诉讼费、保全费由省房建设公司承担。庭审中，李津明确第一项诉讼请求为办理成都市锦江区大科甲巷京都大厦8楼G座803号房屋的不动产权证书。一审认定事实：经审理查明，2005年9月13日，李津和省房建设公司签订《商品房买卖合同》，约定李津向省房建设公司购买位于成都市锦江区大科甲巷65号京都大厦第1幢8层G号房屋。第三条买受人所购商品房的基本情况中手写注明：该住户2008年3月6日已入住8楼G座，现房号：803号，同时在手写处加盖省房建设公司公章。第四条计价方式与价款约定，出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4200元，总金额壹拾叁万壹仟伍佰肆拾肆元整。第六条付款方式及期限约定买受人按下列第1种方式按期付款：1、一次性付款，于2005年9月13日购房款一次性付清。第八条交付期限约定，出卖人应当在2006年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。2005年9月13日，省房建设公司向李津出具收据，载明收到李津缴纳的案涉房屋购房款131544元。2008年3月6日，省房建设公司向李津出具收据载明收到李津缴纳的购房尾款11293.13元。2008年3月6日，省房建设公司向李津出具的收据载明收到李津缴纳的产权分户费、国有土地证费、契税以及维修基金等费用合计5308.81元。2015年7月20日，省房建设公司将包括案涉房屋在内的房屋抵押给案外人赵亮，被担保债权数额为2000000元，债务履行期限从2015年7月20日至2015年8月19日。2017年1月10日，成都市锦江区人民法院（以下简称锦江法院）对案涉房屋进行查封。2017年8月18日，成都高新技术产业开发区人民法院对案涉房屋进行查封。2018年2月12日，一审法院因其他案件对案涉房屋进行查封。截止本案法庭辩论终结前，案涉房屋的所有权人仍登记为省房建设公司，且前述查封尚未解除。2012年1月31日，案涉房屋进行初始登记换证，现房号为成都市锦江区大科甲巷43号1栋1单元8楼803号房屋，规划用途为住宅，结构为框架，建筑面积为33.55平方米。另查明，位于成都市锦江区大科甲巷**“京都大厦”系由省房建设公司开发建设。由于建设过程中涉及众多纠纷，四川省高级人民法院于2000年5月16日作出(2000)川执提字第1号民事裁定书，裁定省内涉及省房建设公司的执行案件一律由该院提级执行。2004年5月25日，成都市中级人民法院(以下简称成都中院)作出(2004)成执字第296号民事裁定书，裁定根据四川省高级人民法院(2000)川执提字第1-1号指定执行决定书，解除对省房建设公司位于成都市大科甲巷43-75号的在建工程“京都大厦”全楼及相应国有土地使用权的查封，由成都中院继续查封“京都大厦”全楼及相应国有土地使用权。查封期间，未经成都中院许可不得以任何形式租赁、预售、转让、过户及设置抵押。其后，由于省房建设公司无力续建，成都中院于2004年12月17日作出(2004)成执字第296号-1号民事裁定，将“京都大厦”停工工程委托四川格林建筑工程有限公司（以下简称格林建筑公司）投资续建。李津作为案外人向锦江法院提出执行异议，要求锦江法院解除对案涉房屋的查封。2018年5月31日，锦江法院作出（2018）川0104执异106号执行裁定，裁定中止对成都市锦江区大科甲巷43号“京都大厦”8楼G座803号（1栋1单元8楼803号）房屋的执行。上述事实有当事人陈述和下列证据在案佐证：1、当事人身份信息；2、民事判决（2018）川0104民初2164号、执行裁定（2018）川0104执异106号；3、商品房买卖合同；4、收款收据；5、房屋信息摘要等。一审法院认为，省房建设公司与李津签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，涉案房屋由于省房建设公司的原因被其他法院查封及轮候查封，并仍处于限制登记状态中。李津要求办理房屋过户登记，其法律依据系其根据合同享有的债权请求权，而李津该项请求涉及房屋的权属问题。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二项“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产不得转让”的规定，以及《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行…”的规定，案涉房屋尚不具备办理权属变更登记的条件，故对李津主张省房建设公司协助办理权属变更登记，办理案涉房屋不动产权证的诉讼请求，一审法院不予支持。关于违约金的问题。李津主张省房建设公司逾期办理权属登记应承担违约责任，支付违约金。一审法院认为，李津主张逾期履行合同的违约金的基础是案涉《商品房买卖合同》继续履行，但目前案涉房屋因另案纠纷处于司法查封状态，合同能否继续履行尚不确定，故对李津主张逾期履行合同的违约金，一审法院不予支持。李津可待案涉《商品房买卖合同》继续履行的条件成就时另行主张权利。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第一百一十条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回李津的全部诉讼请求。一审案件受理费150元，减半收取计75元，诉讼保全费4020元，由李津承担。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审另查明，省房建设公司在一审庭审中陈述称案涉房屋于2005年交付给李津，具体月份不清楚，李津也在一审庭审中陈述称其于2005年9月份入住至今。二审审理查明的其他事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案二审的主要争议焦点是：一、李津要求省房建设公司协助办理案涉房屋不动产权属登记的主张能否成立；二、李津要求省房建设公司支付逾期办证违约金的主张能否成立。现评判如下：关于李津要求省房建设公司协助办理案涉房屋不动产权属登记的主张能否成立的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情况之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”本案中，履行房屋过户义务属于履行非金钱债务，因案涉房屋被成都市锦江区人民法院和本院采取查封措施，法院的查封行为直接阻却了省房建设公司向李津履行房屋过户的义务，形成了《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定的“法律上或事实上不能履行”的情形，在查封措施尚未解除之前，案涉房屋目前不具备办理产权过户手续的条件。基于此，一审法院对李津要求省房建设公司协助办理不动产权属登记的主张不予支持，适用法律正确，本院予以维持。关于李津主张其有权提起案外人执行异议的权利，故案涉房屋上的查封措施依法应予解除，从而不构成合同继续履行的障碍。对此，本院认为，案外人执行异议之诉的审查的核心，是案外人对执行标的物是否享有足以排除强制执行的民事权益。李津是否有权提起案外人执行异议之诉以及其主张能否成立，与本案中李津要求办理案涉房屋不动产权属登记的主张能否成立之间，不具有关联性，且案外人执行异议之诉与案涉商品房销售合同纠纷不属于同一法律关系。因此，李津以其依法享有提起案外人执行异议之诉的权利为由，认为案涉房屋目前不存在继续履行客观障碍的主张不成立，本院不予支持。关于李津要求省房建设公司支付逾期办证违约金的主张能否成立的问题。因李津主张逾期办证违约金的基础是案涉《商品房买卖合同》继续履行，而经一审法院审查后认为，由于案涉房屋目前处于被法院查封状态，且房屋上设置的抵押权尚未消灭，案涉《商品房买卖合同》能否继续履行的条件尚不能确定，故对李津关于逾期过户违约金的请求一审法院不予支持，并无不当。李津可待《商品房买卖合同》继续履行的条件成就时另行主张权利。综上，李津的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费按照一审法院确定的方式负担；二审案件受理费150元，由上诉人李津负担。本判决为终审判决。审判长 李 俊审判员 何广智审判员 白福群二〇一八年十二月二十六日法官助理余海洋书记员 崔玉翠