河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0303民初949号原告：姜迎生，男，汉族，1986年5月25日出生，住河南省罗山县。委托诉讼代理人：王向峰，河南广文律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：闫左明，河南广文律师事务所执业律师。被告：李辉，女，汉族，1968年4月12日出生，住河南省洛阳市西工区。委托诉讼代理人：底晓辉，河南达兴律师事务所执业律师。原告姜迎生与被告李辉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。姜迎生及其委托诉讼代理人王向峰、闫左明，被告李辉的委托诉讼代理人底晓辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姜迎生向本院提出诉讼请求：1.依法解除姜迎生与李辉之间于2017年4月29日签订的《房屋买卖(居间)合同》；2.依法判令李辉向姜迎生支付违约金54200元；3.依法判令李辉承担姜迎生为追究李辉违约责任而产生的律师费5000元；4本案诉讼费由李辉承担。事实和理由：2017年4月29日，姜迎生为购买洛阳市××工区××路××院××单元××号房屋，与李辉、洛阳豫城房地产经纪有限公司签订了《房屋买卖（居间）合同》。合同约定：房屋的成交价为542000元；任何一方违约须承担违约责任，卖方逾期交付房屋，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，每日按该房屋成交价的万分之五向买方支付违约金；逾期30天，买方有权不再购买该房屋，卖方应退回全部已收房款并向买方支付该房屋成交价的10%作为违约金。鉴于涉案房屋存在抵押贷款情形，且姜迎生需要以二手房商业按揭贷款的方式向李辉支付部分房款以及银行对二手房商业按揭贷款实行面签制度，各方确定：李辉应于2017年5月31日前自行办理解押手续，并于2017年5月31日与姜迎生至银行办理面签手续，面签手续审批通过后，姜迎生向李辉支付首付款。另外，签约当日，姜迎生按照合同约定支付定金10000元，并特别约定，其中5000元定金直接交给李辉，剩余5000元定金由洛阳豫城房地产经纪有限公司保管。合同签订后，姜迎生积极筹措了首付款并不断催促李辉配合办理二手房按揭贷款面签手续，但李辉迟迟未能办理涉案房屋解押手续，致使合同至今未能履行。期间，由于本案中介方洛阳豫城房地产经纪有限公司组织双方两次协商解决问题，均没有结果。李辉迟延履行合同义务的行为已构成违约，应承担违约责任，故请求法院支持姜迎生的诉讼请求。被告李辉辩称，姜迎生要求解除合同，李辉表示同意，双方在合同中约定了相应义务且有履行的先后顺序，姜迎生履行合同义务在先，在姜迎生未履行合同义务的情况下，李辉有权拒绝履行在后的合同义务。由于姜迎生一直未能按约定支付房屋首付款240000元，因此合同未能履行的责任在姜迎生，李辉不存在违约行为，不应承担违约责任。本院根据当事人的诉辩意见和证据认定事实如下:2017年4月29日，姜迎生（买方）与李辉（卖方）及洛阳豫城房地产经纪有限公司（经纪方）签订《房屋（居间）合同》，合同约定：房屋位于洛阳市××工区××路××院××单元××号房屋，建筑面积108平方米，卖方具备房产证、土地证等相关证件。在房屋产权现状条款中约定，买卖双方约定2017年5月31日前办理银行面签，并于面签审批通过出借款合同时，买卖双方共同办理解抵押，买方支付卖方的解压款充当首付款。买方于2017年4月29日交付定金10000元予卖方与经纪方代为保管，经纪方在房屋解抵押时退还买方；该房成交价格为542000元，买方于银行借款合同审批通过时交付240000元首付款予卖方。买方按照约定交清全款或已付首付款并通过银行或公积金贷款审批的情况下，买卖双方按经纪方要求于面签审批通过、借款合同审批通过、解押完毕五日内到房管局现场办理该房屋产权转移登记手续，卖方同意将该房屋产权转移登记给买方或买方书面指定的任何第三方。卖方如违反本合同约定或其他由于卖方的原因而无法将该房屋售予买方的，应向买方支付该房屋成交价10%的违约金，并且必须退回买方已缴纳的所有款项。卖方逾期交付房屋，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，每日按该房屋成交价的万分之五向买方支付违约金；逾期30天，买方有权不再购买该房屋，卖方应退回全部已收房款并向买方支付该房屋成交价的10%作为违约金。合同签订时，涉案房屋已被洛阳市高新区人民法院、洛阳市涧西区人民法院查封，查封期间分别为2016年3月4日至2019年3月4日和2016年10月28日至2019年10月28日。诉讼中，李辉称涉案房屋被查封其并不知情，没有收到任何相关法律文书，姜迎生称李辉未告知涉案房屋被查封的事实。合同签订后，姜迎生按照合同约定支付定金10000元，其中5000元直接交给李辉，5000元交给洛阳豫城房地产经纪有限公司保管。姜迎生为办理二手房银行贷款面签手续，准备了面签所需要的相关材料，李辉一直未能办理涉案房屋的解除抵押手续且因涉案房屋被查封，不能办理过户等手续，姜迎生要求解除合同，李辉表示同意。本院认为，姜迎生与李辉签订的《房屋买卖（居间）合同》系当事人的真实意思表示，双方之间买卖的房屋虽然已被查封，但房屋买卖合同仍然有效。理由为：一、《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条规定：下列房地产，不得转让：……（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定或者以其他形式限制房地产权利的……。该条为管理性强制性规定，而非效力性强制性规定。违反法律、行政法规的强制性规定是导致合同无效的情形之一，这种情形下导致合同无效的强制性规定指的是效力性强制性规定而非管理性强制性规定。因此，姜迎生和李辉签订的合同未违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效；二、物权法第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”因此，涉案房屋虽已被查封，仅仅是不发生物权变动的效力，而不能影响到房屋买卖合同的效力。姜迎生与李辉签订的《房屋买卖（居间）合同》生效后，双方应当按照合同约定全面履行各自义务。涉案房屋因李辉的原因被查封，无法将房屋出售给姜迎生，合同已无法履行，姜迎生以起诉的方式行使合同解除权，在起诉状送达李辉之日（2018年3月17日）合同即被解除。解除合同后不影响违约金等属于结算和清理条款的效力，由于李辉的原因致使合同无法履行，应当承担承担违约金54200元。李辉辩称履行合同债务有先后顺序，姜迎生没有先支付房屋首付款，李辉当然无法办理解除抵押涉案房屋手续。对此辩称理由，本院认为，根据合同对付款的约定，姜迎生于银行借款合同审批通过交付240000元首付款，而办理银行借款合同审批，必须先对涉案房屋的抵押予以解除，可见，李辉在此之前就应当办理解押手续，且即使李辉办理了涉案房屋的解押手续，由于涉案房屋已被查封，双方仍无法办理银行借款合同的审判手续，故李辉辩称理由不符合先履行抗辩权的法律规定，本院不予支持。姜迎生请求李辉承担律师费的诉讼请求，理由不充分，本院不予支持。综上，姜迎生行使合同解除权并要求李辉承担违约责任，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款、第九十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下:一、确认姜迎生与李辉签订的《房屋买卖(居间)合同》于2018年3月17日解除；二、李辉于本判决生效后七日内支付姜迎生违约金54200元；三、驳回姜迎生的其他诉讼请求。本案受理费1280元，由姜迎生负担80元，李辉负担1200元。如李辉未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  戴中周二〇一八年四月二十九日书记员  赵慧丽