上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初8746号原告：陈刚。委托诉讼代理人：金逸凯，上海达贤律师事务所律师。被告：李巧玲。委托诉讼代理人：何某。原告陈刚与被告李巧玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月7日立案后，依法适用简易程序。并于2018年4月24日公开开庭进行了审理。原告陈刚的委托诉讼代理人金逸凯，被告李巧玲的委托诉讼代理人何某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈刚向本院提出诉讼请求：1、判决确认原、被告于2015年10月15日签订的房屋租赁合同解除；2、判令被告向原告支付违约金人民币(以下币种相同)300,000元；3、判令被告向原告支付房屋水电费、物业费合计46,205.07元。事实与理由：原、被告于2015年10月15日就上海市XX路XXX弄XXX号房屋签订《房屋租赁合同》，合同规定：本合同约定的租赁期限为6年，自2015年12月29日起至2021年12月28日止。合同签订后，原告依约履行了合同的义务。但被告于2017年10月开始未支付房屋租金及有关费用且已经不在该房屋内实际经营。2017年11月6日原告向被告发送律师函通知其解除《房屋租赁合同》并进行协商，但是被告至今没有任何回应。综上，被告作为房屋承租人，没有按照双方的约定履行义务，原告多次向被告主张并协商，被告置之不理，无奈之下，原告只得诉至法院，恳请法院在查明案件事实的基础上，判如所诉，依法支持原告的诉讼请求。被告李巧玲辩称，不同意原告的诉请。经营的过程中造成经营不善的原因是附近的地铁口都没有开，客流量很低，而且楼上装修的行为造成了被告很多客户的流失。经营过程中，有一个进出的门被堵住，而作为一个咖啡馆，只有一个门可以进出，造成了客户的流失。期间曾与房东协商，表示经营困难，当时房东说同意退还70,000元，被告也同意补偿一个月的租金给房东。被告在与案外人协商转让之事，但是由于物业费拖欠的问题，导致无法转让涉案房屋内的经营物品，造成了被告较大的损失。嗣后，房东也要求被告将钥匙归还给原告，但目前租赁场所内的物品都没有了，装修除外的物品均被房东处理了。五月份的时候已经无法经营了，但是被告方还是坚持了三个多月的经营。被告实际经营至2017年9月底。对于原告主张的水电费金额无异议，对于空调的使用费由于是原告预装的空调，故应根据实际的租赁期限支付相应的空调使用费，协商过程中曾经要求将保证金冲抵拖欠的水电费及物业费，但是原告不予同意。本院经审理认定事实如下：2015年10月15日由原告作为甲方(出租方)、被告作为乙方(承租方)签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：一、租赁标的：1、乙方租用甲方的位于上海市XX路XXX弄XXX号房屋一楼，总建筑面积约175平方米(租用建筑面积最终以该房屋房产证上的建筑面积为准)。房屋类型为商业(包括办公)二、租赁期限：1、本合同约定的租赁期限为6年，自2015年12月29日起至2021年12月28日止；2、甲乙双方暂约定该房屋交付日为2015年10月15日，按照房屋的现状进行交付，乙方已了解房屋的具体情况。甲方可以提前交付该房屋，甲乙双方签署的《房屋交接书》之日为该房屋的正式交付日期；3、合同签订之日，乙方向甲方支付100,000元，余下的300,000元一个月内付清。否则甲方无义务将该房屋交付给乙方；4、甲方同意给予乙方自合同签订之日起2个半月的免租装修期。三、经营范围及转租、转让：乙方租赁该房屋的经营项目为咖啡馆或经与甲方协商之后的其他行业，但不得经营重油烟味的餐饮，以及经营、储存易污染、易燃、易爆物品等；四、履约保证金：1、本租赁合同签订一个月内，乙方向甲方一次性全额交纳租房保证金，保证金不计利息，共计60,000元；2、履约保证金之作用在于：保证乙方完整履行本合同的所有合同义务以及附随义务。甲方有权直接从履约保证金抵扣如下费用：2.1任何由于乙方经营过程中所发生的费用，乙方应付而未付的，包括但不限于租金、物业管理费、滞纳金、电费、水费、煤气费、天然气费、通讯费、违约金、赔偿金、维修维护费、占用使用费和其他有关费用；2.3甲方因乙方违约行为提前解除本合同，乙方应向甲方支付的违约金及赔偿甲方的损失；2.4根据本合同其他条款约定应扣减的费用，包括但不限于违约金、赔偿金等其他费用。若履约保证金不足以抵扣乙方应付的上述各项费用，甲方均有权进一步向乙方追索；3、甲方应在抵扣行为发生后3个工作日内书面通知乙方。乙方应在收到书面抵扣通知认为无异议的，5个工作日内把将甲方扣除的履约保证金重新补足，否则，按照同期银行利息赔偿甲方损失；4、如乙方违反本合同之约定，则甲方有权根据本合同之约定不予返还租赁保证金。如甲方未及时提供给乙方办理各证件所需材料，给乙方造成损失，乙方有权按延误天数扣减租金；五、租金费用收取标准及支付方式：1、租金：该房屋租金中不含物业管理费，甲乙双方约定在本合同有效期限内，第一年至第二年租金不变，自第三年始，租金在前一年基础上递增8%，物业管理费为8元/平方米/天，乙方自行承担(以物业公司收取标准为准)具体如下：1.1第一年至第二年每年的租金为400,000元；1.2第三年的租金为432,000元；1.3第四年的租金为466,560元；1.4第五年的租金(含物业管理费)为503,885元；1.5第六年租金为544,195.80元；1.6上述租金价格为不含税价格，乙方如需要发票，于开票时按开票金额的10%支付税金；2、上述租金的支付方式为：按照季度付，提前一星期支付，先付后用；4、乙方应于本合同签约之日内向甲方一次性支付履约保证金60,000元；5、签约一个月内支付第一年首年租金400,000元；6、电费：乙方在本合同约定之租赁期限内的电费按月结算；7、水费：乙方在本合同约定之租赁期限内的水费按月结算；8、其他费用：除乙方因承租本合同约定该房屋使用而产生的其他费用，经相关部门与乙方核定后由乙方自行交纳，除上述约定费用外本合同未约定的费用，乙方概不承担；9、该房屋遵循先付款、后使用的原则，各租赁年度的每期租金按照本合同约定时间和金额进行支付(以甲方实际收到之日为准)。乙方迟延支付超过10日的，每迟延一天按应付总费用总额的万分之七支付违约金。如乙方拖欠支付该项费用超过10天的，甲方有权解除本合同并收回该房屋，履约保证金不予退还，同时甲方保留进一步追偿的权利。十一、合同的生效及解除：4、合同期内，经甲乙双方协商一致，通过书面协议，可提前终止本合同；5、因特殊原因需提前终止本合同的，任一方必须提前90天以书面形式提出并经另一方书面同意后，本合同方可终止；6、除本合同明确规定的终止条款外，任何单方面终止本合同皆视为违约。违约方应向对方赔偿因本合同提前终止而遭受的一切直接引致的损失；十二条违约责任：3、该房屋交付后，未经甲方同意，乙方擅自中途退租，即构成乙方的严重违约(但本合同并不因此而解除)，甲方经书面通知乙方而解除本合同。若甲方解除本合同的，甲方除有权要求乙方承担违约金300,000元并没收乙方的履约保证金。另合同末尾中备注：另外支付30,000元用于消防设备(10,000元)及六年空调使用权(20,000元)。嗣后，原告按约交付涉案商铺给被告，被告亦支付给原告租赁保证金60,000元及空调使用费20,000元。庭审中，原告确认被告方支付的租金至2017年9月底,对于后续的租金不予主张。被告对于原告主张水电费金额46,205.07元并无异议。被告庭审陈述其于2017年10月17日将商铺钥匙交还给了原告。另查明，2017年11月6日原告委托上海达贤律师事务所向被告发出律师函，律师函载明：被告于2017年10月开始并未支付房屋租金及有关费用且已经不在该房屋内实际经营。截止至今，被告应支付原告房屋2017年10月的房屋租金，以及已经拖欠的物业费用、电费、水费暂计46,205.07元。现原告特通知被告：1、自2017年11月7日起，原告解除与被告于2015年10月15日签订的《房屋租赁合同》；2、2017年11月12日前，必须将该房屋内的物品搬离并恢复原状，若未恢复原状的，原告可自行处置房屋内的所有物品。庭审中，被告确认收到上述律师函。但因双方始终就合同解除的事宜未能达成一致，原告于2017年11月12日将涉案商铺内的物品予以清理，并将上述物品搬离至原告仓库内予以保存。针对以上事实及上述诉请，原告陈刚向本院提供了如下证据：1、2015年10月15日原、被告签订的房屋租赁合同一份，证明原、被告在租赁合同中约定了租赁期限及违约责任等；2、涉案房屋所在的七宝国际费用明细表一份，证明被告拖欠的水电费、物业费的金额合计46,205.07元；3、律师函及邮寄记录一组，证明双方因合同解除未能协商一致，原告遂向被告发送了解除合同的律师函。被告李巧玲对原告陈刚所提供的证据经质证后认为：对证据1-3的真实性无异议，律师函已经收到。被告李巧玲针对其上述辩称，向本院提供了如下证据：1、原、被告之间的微信聊天记录一组；2、涉案房屋的前后对比照片一组，证明被告没有违约，且一直和原告沟通，照片是交付之时的状态以及现在的状态。原告陈刚对被告李巧玲所提供的证据经质证后认为：对证据1真实性不认可；对证据2真实性无异议，被告搬离之后，房屋内就是咖啡厅经营的桌椅，也没有特别贵重的东西。本院结合原告陈刚、被告李巧玲对各自证据的举证及质证意见，以及庭审查明的事实，认定原告陈刚、被告李巧玲所提供的上述证据均真实、合法，且与本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，原、被告之间所签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，合同当属有效，对双方当事人均具有合同约束力，原、被告均应按照租赁合同的约定全面善意地履行各自的合同义务。现原告已经按照合同的约定向被告交付涉案商铺，然在被告租赁期限内以经营不济为由，要求提前终止租赁合同，该行为显然已经构成违约，理应承担合同约定的违约责任。虽然被告在2017年9月、10月曾多次与原告协商租赁合同提前解除的赔偿事宜，但是双方针对合同提前解除的赔偿事宜并未能达成最终的协商方案。基于被告的上述违约行为，原告于2017年11月7日向被告发出解除合同的律师函，被告亦确认收到了上述律师函。故本院以2017年11月10日作为租赁合同解除的日期。现原告仅主张要求被告支付拖欠的水电费、物业管理费46,205.07元，而被告对于上述未付款亦予以确认，故对原告主张的上述诉请予以支持。而对于原告主张的违约金的诉请。被告始终认为其并不构成违约，但被告提前终止租赁合同的行为本身就属于合同中约定的违约行为，而租赁合同中对于该违约行为亦作了明确的违约责任约定。被告始终认为其并不构成违约，因经营不济与原告协商提前解除合同。但即便如此，双方始终未能对租赁合同提前解除达成一致的赔偿意见，故本院认为被告方理应承担相应的违约责任。但考虑到被告于2017年10月17日将涉案房屋钥匙归还给原告，且原告在2017年11月12日左右即将涉案房屋的控制权实际收回，原告通过实际收回房屋的形式避免了损失的进一步扩大。对此本院认为被告确实存在一定的违约行为，但结合被告的违约行为及其过错程度，以及由于其违约给原告所造成的实际损失，兼顾到被告在实际合同履行中的情况，而且也考虑到违约金主要是补偿性的性质，双方当事人在约定违约金的时候也是注重违约金的补偿功能。根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院认为原告目前所主张的违约金过分高于违约行为给其造成的损失，故本院对于违约金的金额予以调整，酌定违约金以60,000元计。另考虑到涉案租赁合同的解除，原告理应将其收取的租赁保证金予以退还，但是依据合同的约定，租赁保证金应与被告拖欠支付的费用进行抵扣后予以返还。至于被告所支付的空调使用费20,000元，考虑到被告实际租赁期限并不满六年，可适当扣减10,000元之后予以返还。据此，依照第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决如下：一、确认原告陈刚与被告李巧玲于2015年10月15日所签订的《房屋租赁合同》于2017年11月10日予以解除；二、被告李巧玲于本判决生效之日起十日内支付给原告陈刚违约金以60,000元计；三、被告李巧玲于本判决生效之日起十日内支付给原告陈刚水电费、物业管理费合计46,205.07元；四、原告陈刚于本判决生效之日起十日内返还给被告李巧玲租赁保证金60,000元；五、原告陈刚于本判决生效之日起十日内返还给被告李巧玲空调使用费10,000元；六、被告李巧玲上述第(二)、第(三)项的付款义务可与原告陈刚应返还的第(四)、第(五)项所确定的返还款项之间经抵扣之后，予以实际结算。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计3,246.54元。由原告陈刚负担1,623.27元，由被告李巧玲负担1,623.27元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 刘 锋二〇一八年四月二十七日书记员 许婵娟附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……