四川省崇州市人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川0184民初1961号 原告：康浩，男，1986年2月14日出生，汉族，四川省成都市天府新区号。 委托诉讼代理人：徐茂辉，四川蓉城律师事务所律师。 被告：成都中铁正和置业有限公司，住所地：四川省崇州市崇阳镇蜀州南路180号。 法定代表人：孔浩，董事长。 委托诉讼代理人：袁敏，四川衡平律师事务所律师。 原告康浩与被告成都中铁正和置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年7月7日立案后，依法适用简易程序，分别于2017年9月20日、2017年11月6日、2018年4月3日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人徐茂辉、被告的委托诉讼代理人袁敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 康浩向本院提出诉讼请求：1.判令被告为原告办理土地使用权证；2.支付违约金至土地使用权证办下来止，起诉之日暂为43,322.51元。事实与理由：2012年12月15日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，双方约定：被告崇州市80号的“中铁·汉嘉御景”26幢2单元6层601号房屋售与原告，成交总价为776,389元，此合同标明其预售许可证号为582号。2013年6月30日，被告向原告交房，原告办理了入住手续，同时向被告交纳了办理产权证的契税和国土证费。按双方签订的买卖合同约定，被告应当在2014年6月30日内将原告买受的房屋产权证过户至原告名下，被告拖至2014年8月26日才向原告办理房屋分户产权，被告应在2016年8月25日前向被告办理国土使用权证，但时至今日被告仍未办理。按双方合同约定：如这方面被告违约，“买受人不退房，则每逾期一日，向买受人支付总房款万分之二的违约金。”根据法律规定及约定，被告应当向原告承担相应的违约责任，故提起诉讼。 成都中铁正和置业有限公司辩称，原告购房是事实，原告所购房屋未办理土地使用权证是事实，但是未办理的原因不在被告，是因为崇州市国土资源局没有按时向被告交地导致土地使用权大证无法办理；被告仅协助原告办理土地使用权证，不是负责办理。合同约定承担违约金的前提是出卖方的原因时才由被告承担责任，被告不应承担违约责任。另外，原告的第一项诉讼请求被告实现不了，具体办理时间不能确定；合同约定的违约金过高，原告没有损失的依据，请法院予以调整，违约金的计算时间应当扣除房屋所有权证和土地使用权证合一暂停办证的时间约半年。 原告为支持其诉讼主张，向本院提交了《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》《购房款发票》《交房通知书》《税收缴款书》《房屋所有权证》，经被告质证后对上述证据的“三性”均无异议，本院对上述证据予以采信。 被告为支持其辩解意见，向本院提交了二份《崇州市人民政府关于同意出让国有建设用地使用权给成都中铁正和置业有限公司的批复》、二份《关于建设用地使用权出让合同》、崇州市国土局土地利用科《关于土地整合置换的回复》《关于整合两宗国有土地的情况说明》《公告》，原告质证后对上述证据的真实性无异议，但认为不能达到被告的证明目的。本院对上述证据予以采信。 本院经审理认定事实如下：2012年12月15日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》，双方约定：“被告崇州市80号的“中铁·汉嘉御景”26幢2单元6层601号房屋售与原告，成交总价为776,389元。出卖人应当在买受人交清全部资料和税、费及房屋专项维修资金且办理完毕房屋交付手续后的365天内协助买受人办理房屋分户产权登记，在房屋所有权证办理后的两年内，协助买受人办理分户国有土地使用权证书。如因出卖人原因未能在约定时限内为买受人办理完毕房屋权属证书的，每逾期一日，出卖人按照买卖合同约定总房款的万分之二支付违约金。”。2013年6月14日被告向原告发出《交房通知书》，2013年6月30日，被告向原告交房，原告办理了入住手续，同时向被告交纳了办理产权证的契税和国土证费，2014年8月26日被告协助原告办理了房屋所有权证。 另查明，2018年1月29日，我院向崇州市不动产登记中心发函询问案涉被告开发的“中铁·汉嘉御景”项目“是否具备办理不动产登记证书条件，如具备办证条件，是什么时间具备的？”崇州市不动产登记中心于2018年1月31日复函称：“成都中铁正和置业有限公司‘中铁汉嘉御景’项目用地所涉及的置换、整合手续已完成，并已于2017年12月领取了《不动产权证书》。经核实，截止2018年1月30日，我中心受理窗口已收到开发商提交的换发证书及新办证书材料共106宗。”。 本院认为，原被告之间签订的《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。本案的争议焦点在于：一、关于被告是否具备协助原告办理土地使用权证的条件及被告是否应限期协助原告办理土地使用权证；二、被告是否违约及是否承担违约责任；三、原告主张的违约金请求是否成立（含违约金比例是否过高）。本院根据所查明的事实，评判如下： 一、关于被告是否具备协助原告办理土地使用权证的条件及被告是否应限期协助原告办理土地使用权证问题 本院认为，根据崇州市不动产登记中心《关于崇州市人民法院函询“中铁·汉嘉御景”项目情况的复函》，成都中铁正和置业有限公司‘中铁·汉嘉御景’项目用地所涉及的置换、整合手续已完成，并已于2017年12月领取了《不动产权证书》。故，被告已经具备协助原告办理土地使用权证的条件。经核实，截止2018年1月30日，崇州市不动产登记中心受理窗口已收到被告提交的换发证书及新办证书材料共106宗。”，案涉房屋包含在内。根据《不动产登记暂行条例》的规定，由于案涉房屋已办理房屋所有权证书，房屋所有权证书与土地使用权证书合并为不动产权证，被告已于2018年1月26日向崇州不动产登记中心递交了协助原告办理不动产登记证书的资料。案涉房屋现为换发不动产权证，而不能再办理土地使用权证，且崇州市国土局不动产登记中心回复，在2018年4月中旬即可办理案涉房屋的不动产权证书，故，被告协助办理案涉房屋的权属登记的义务已履行完毕，原告居民身份证是否超过有效期限并未影响其办理不动产权证书。原告的该主张已经实现，故对原告主张判令被告为原告办理土地使用权证的诉讼请求，本院不予支持。 二、关于被告是否违约及是否承担违约责任问题 本院认为，虽然办理不动产证并不是被告的法定义务，但根据原被告双方所签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》的约定，被告应当协助原告办理案涉房屋产权的相关手续，系被告的约定义务。原告已按合同约定，将办理房屋产权登记的资料及相关税、费缴纳后，被告就应当在约定的时间内协助原告办理房屋权属登记，被告未按约定期限协助原告办理案涉房屋权属登记，已构成违约。被告辩称是因为崇州市国土资源局没有按时向被告交地导致国土使用权大证无法办理，无论该事实是否存在，都属于另一个法律关系，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”的规定，被告仍需根据合同相对性向原告承担违约责任，故，对被告的该抗辩理由不予采纳。 三、关于原告主张的违约金请求是否成立（含违约金比例是否过高）问题 本院认为，被告逾期协助原告办理案涉房屋权属证书的事实清楚，按照合同约定，被告应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，违约金认定应以实际损失为基础予以衡量，而原告未举证证明其损失的具体数额，本院兼顾合同履行情况，被告的过错程度及预期利益等综合因素，酌情确定违约金为20108.47元，被告辩称违约金过高的理由成立，本院予以采纳。被告辩称因办理房屋房屋所有权证和土地使用权证合一应扣除暂停办证的半年时间，因被告违约在先，且也未提交证据证明暂停办证的时间，故，本院不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告成都中铁正和置业有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告康浩支付违约金20108.47元； 二、驳回原告康浩的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费442元，由被告成都中铁正和置业有限公司负担负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  李健 二〇一八年四月十日 书记员周艳