上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初7967号原告：刘莉莉，女，1986年9月9日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：骆宏斌，上海融孚律师事务所律师。被告：施亚芸，女，1985年10月3日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：顾晓丹，上海市万方律师事务所律师。委托诉讼代理人：张卫龙，上海市万方律师事务所律师。原告刘莉莉与被告施亚芸房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人骆宏斌、被告委托诉讼代理人张卫龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘莉莉向本院提出诉讼请求：1.判令确认原、被告签订的《上海市商铺租赁合同》于2017年10月17日解除；2.判令被告立即将坐落于上海市浦东新区三彩路XXX号房屋腾空并交还原告；3.判令被告向原告支付违约金人民币9万元(以下币种均为人民币)，其中3万元以被告已支付的保证金3万元冲抵；4.判令被告立即向原告支付自2017年10月1日至2017年10月17日的租金8,500元(按每月15,000元的标准计算)，支付自2017年10月18日起至房屋实际返还之日的房屋使用费(按每月3万元的标准计算)；5.本案诉讼费由被告承2。审理中，原告因已于2018年3月18日与他人签订了租赁合同，故撤回了第二项诉讼请求并将第四项诉讼请求变更为：判令被告立即向原告支付自2017年10月1日至2017年10月17日的租金8,500元(按每月15,000元的标准计算)，支付自2017年10月18日起至2018年3月18日的房屋使用费15万元(按每月3万元的标准计算)。事实和理由：2016年10月1日，原、被告签订《上海市商铺租赁合同》约定，原告将坐落于上海市浦东新区三彩路XXX号店铺(以下简称：系争房屋)出租给被告作为轻餐饮使用，租赁期限自2016年10月1日至2017年12月31日，月租金15,000元，保证金3万元。合同签订后，原告按约交付房屋，但被告仅按约支付了至2017年9月底的租金，2017年10月1日起的租金至今未付。2017年10月16日，原告发函通知被告因被告未按约支付同年10月至12月的房租，故书面通知被告解除双方所签订《上海市商铺租赁合同》。2017年10月22日，原告再次发函通知被告于同年10月26日前与原告办理交接手续并将系争房屋内物品搬走。因被告至今未结清有关费用，且未返还系争房屋，致原告起诉来院。被告施亚芸辩称，涉案租赁合同确实由原、被告签订，由被告承租系争房屋用于开设“享甜饮品店”，且系争房屋的租金确实也支付至2017年9月底。但被告仅为该店员工，并非该饮品店的实际投资人，其签约系受该饮品店实际投资人案外人任某某的委托。2017年8月19日被告向案外人辞某某，被告于第一时间告知原告被告不在饮品店工作了，希望原告与案外人重某签订租赁合同，原告表示以后再说。故被告认为，2017年8月19日，原告已明知案外人系“享甜饮品店”实际投资人，之后合同的承租人相关权利义务应为案外人承1，被告不应当再承2租金支付义务，相应的合同违约责任应由实际承1方案外人承2，而涉案租赁合同约定的逾期返还房屋应支付的占有使用费、违约金标准也过高，其中：占有使用费应按照合同约定的租金标准，违约金不应超过合同全部租金的10%，且原告在2017年10月9日通知物业断电，11月4日更换系争房屋门锁，故不同意原告的全部诉请。本院经审理认定事实如下：2016年10月1日，原、被告签订《上海市商铺租赁合同》约定：原告将坐落于上海市浦东新区三彩路XXX号店铺出租给被告作为轻餐饮使用；租赁期限自2016年10月1日至2017年12月31日；月租金1,5000元，三月一付；房屋租赁保证金3万元；原、被告同意，被告逾期不支付租金累计超过十日的，原告可书面通知被告解除合同，被告应向原告按照月租金六倍标准支付违约金；除原告同意被告续租外，被告应在合同租期届满后的三日内返还房屋，逾期返还的，每逾期一日被告应按40元/平方米的标准向原告支付房屋占有使用费。合同还就其它权利义务进行了具体约定。合同签订后，原告按约交付系争房屋，被告支付了房屋租赁保证金3万元，但仅按约于每季度第一个月月初分期支付了2016年10月至2017年9月的租金，2017年10月以后的租金至今未付。2017年10月16日，原告通过EMS全球邮政特快专递向被告寄送《关于解除三彩路XXX号店铺的通知函》明确：因被告一直未按合同约定支付2017年10月至12月的房租，原告按照双方签订的《上海市商铺租赁合同》有关约定，通知解除原、被告签订的上述租赁合同，并要求被告立即搬离并返还系争房屋，该函件于同年10月17日投递并签收；同年10月23日，原告通过EMS全球邮政特快专递向被告寄送《关于要求你在10月26日前将三彩路XXX号店铺内物品搬离的通知函》再次通知被告双方签订的《上海市商铺租赁合同》已于同年10月16日解除，要求被告于同年10月26日前与原告办理交接事宜并搬离系争房屋，该函件于同年10月24日投递并签收。上列二函件均寄送至被告户籍地址上海市浦东新区康桥镇太平村XXX号XXX室，收件人为被告，签收人为：他人收。另查明，2016年11月2日，被告成立上海市浦东新区三林镇享甜饮品店，该饮品店企业类型为个体工商户，住所地为上海市浦东新区三彩路XXX号即系争房屋；该个体工商户于2017年9月18日由上海市浦东新区市场监督管理局准予注销登记。2017年12月19日，案外人任某某曾来院起诉，要求本案被告施亚芸确认上述饮品店为其所有【案号：(2017)沪0115民初83660号】，该案经本院主持调解，双方达成如下调解协议：位于上海市浦东新区三彩路XXX号的上海市浦东新区三林镇享甜饮品店属于任某某所有。本案审理过程中，原、被告一致同意保证金3万元用于冲抵被告应承2的违约金。被告明确，被告于2017年8月19日向案外人移某系争房屋内所有设备和库存货物且被告于2017年10月12日即收到过原告要求解除涉案租赁合同的手机短信。案外人任某某确认，确实收到被告移某的系争房屋钥匙，但原告于2017年10月8日后擅自切断系争房屋电源、更换门锁，致案外人无法进入系争房屋继续经营，案外人还曾报警；上海市浦东新区三林镇享甜饮品店的有关设备等仍在系争房屋内。以上事实，由原告提供并经庭审质证的《上海市商铺租赁合同》，支付宝转账记录，押金收据照片，《关于解除三彩路XXX号店铺的通知函》及EMS全球邮政特快专递面单、查询情况，《关于要求你在10月26日前将三彩路XXX号店铺内物品搬离的通知函》及EMS全球邮政特快专递面单、查询情况，上海市浦东新区三林镇享甜饮品店个体工商户档案机读材料、个体工商户开业登记申请书，由被告提供并经庭审质证的(2017)沪0115民初83660号民事调解书，上海市浦东新区市场监督管理局《准予个体工商户注销登记通知书》，及当事人、案外人任某某当庭陈述在案佐证。本院认为，原、被告签订的《上海市商铺租赁合同》系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应恪守。审理中，被告辩称：2017年8月19日以后涉案租赁合同的相对方已变更为原告与案外人任某某，对此本院认为，被告作为合同的相对方，将合同的义务全部转移给第三人的应经原告同意，而被告未提供证据证明原告同意的事实，故本院对被告的上述抗辩不予采信。现被告至今未按合同约定支付2017年10月以后的租金，已超过了合同约定的累计十天期限，而原告发现被告未按约支付租金后，多次通知被告解约，且原告通知被告解除涉案合同的《上海市商铺租赁合同》已于2017年10月17日送达至被告处，故原告主张涉案合同已于2017年10月17日解除，符合合同约定及法律规定，应予支持。涉案租赁合同解除后，被告应当结清欠付的费用，并自系争房屋内迁出，将系争房屋返还原告，逾期则应承2房屋占有使用费及相应的违约责任。现审理已查明，原告解除涉案合同后，被告一直未能腾空系争房屋，对此被告主张系因原告擅自换锁所致，本院认为，审理中被告虽提供了案外人任某某于2017年11月4日就系争房屋被换锁的报警记录，但该记录仅证明案外人曾就换锁报过警，无法证明原告换锁的客观事实，且2017年10月17日、10月24日，原告已在有关通知函中多次通知被告在限期内搬离并返还系争房屋，而被告均未处置且连续占有使用系争房屋，故原告主张由被告支付系争房屋自合同解除之日起至2018年3月18日止的系争房屋占有使用费，符合法律规定，应予支持。关于房屋占有使用费、违约金的标准，被告认为原合同约定的标准过高，本院酌情按照原告提供的2018年3月18日就系争房屋与他人签订的《商铺租赁合同》约定的每月16,000元租金标准作为被告自涉案租赁合同解除之日次日起至2018年3月17日止的系争房屋占有使用费；至于违约金，本院依照公平及诚实信用原则，结合合同约定的租金标准，酌情调整被告承2违约金3万元。因审理中，原、被告双方均表示以保证金冲抵违约金，与法并无不合，本院予以一并处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八十四条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告刘莉莉与被告施亚芸签订的《上海市商铺租赁合同》于2017年10月17日解除；二、被告施亚芸应于本判决生效之日起十日内支付原告刘莉莉自2017年10月1日始至2017年10月17日止的租金8,500元；三、被告施亚芸应于本判决生效之日起十日内支付原告刘莉莉自2017年10月18日始至2018年3月17日止的房屋占有使用费8万元；四、被告施亚芸应支付原告刘莉莉违约金3万元(此款由被告已支付原告的保证金3万元予以抵扣)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,050元，减半收取计1,025元，由被告施亚芸负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  沈晨玲二〇一八年四月十三日书记员  沈 嬿附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八十四条债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。