文书内容湖南省衡阳市雁峰区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0406民初1670号原告：肖俊福，男，1988年6月3日出生，住湖南省衡阳县。委托代理人：罗冬，湖南南舫律师事务所律师。被告：衡阳市汇方置业投资有限公司，住所地衡阳市雁峰区环城南路**。法定代表人：谢恒生，该公司董事长兼总经理。委托代理人：李曾军，湖南天戈律师事务所律师。原告肖俊福与被告衡阳市汇方置业投资有限公司（以下简称汇方置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年11月17日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人罗冬，被告汇方置业公司的委托代理人李曾军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告继续履行合同，并限期无条件交付房屋合法手续；2、被告因延迟交房向原告支付违约金38228元（暂计算2016年10月31日至2017年10月31日的违约金，其中2017年7月10日至2017年10月31日期间双倍计算违约金，实际计算至被告交付房屋合法手续之日止）；3、被告依约补偿原告九个月的物业管理费1800元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年5月3日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的云沙诗意商品房一套。原告按照合同约定履行了支付购房款的义务，因被告没有取得商品住宅交付使用批准文件，至今没有交房，原告不能合法入住。经业主多次催告，被告先后于2016年6月22日、2017年5月31日，向包括原告在内的业主出具了二份承诺函。但至今被告未按承诺函的内容履行相关义务，故原告诉至法院，请求判如所请。被告汇方置业公司辩称：同意按承诺函内容，补偿原告物业管理费1800元；涉案房屋于2017年8月25日通过了五方验收，具备了交付条件，被告也通知了原告于2017年9月1日之后收房，至此被告不再承担违约责任；被告并非恶意违约，没有给原告造成实际损失，只影响了原告的居住利益，原告主张的违约金过高，愿意按同地段同类房屋租金标准支付违约金；被告愿意进行调解。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供的证据原告身份信息、被告身份信息、购房合同、购房交款凭证、2016年6月22日被告出具的承诺函，被告均无异议，本院予以确认并在卷佐证。被告提供的单位（子单位）工程质量竣工验收记录、云沙诗意交房通知书、证明及物流明细、衡阳58同城租赁信息，原告对其真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对原告提供的证据2017年5月31日被告的承诺函，被告不予认可。经本院核实，该份承诺函来源合法，且被告未提供其他证据予以反驳，对该份承诺函的真实性，本院予以确认。本院根据审核认定的证据、双方当事人及其委托代理人的当庭陈述，确认以下事实：2015年5月28日，汇方置业公司（出卖人）与肖俊福（买受人）签订了一份《商品房买卖合同》，双方约定：买受人购买的商品房位于衡阳市雁峰区黄白路277号云沙诗意*号楼***房，建筑面积103.5平方米，总价402408元；交付条件为出卖人应当在2016年5月31日前将取得商品住宅交付使用批准文件的商品房交付买受人；出卖人逾期交房的，如逾期不超过30日（自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止），出卖人按日向买受人支付己交付房款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部己付款，并按买受人累计己付款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付己交房价款万分之二的违约金。合同签订后，原告按约支付了全部的购房款。2016年6月22日，被告向云沙诗意二期全体业主出具了一份《承诺函》，表明由于去冬今春雨季持续时间较长等原因，未能在合同约定的2016年5月31日前交房，就延期交房，被告承诺云沙诗意二期交房时间延期最迟不超过2016年12月31日，力争在2016年10月31日交房，为表示诚意，被告给予免交九个月物业管理费作补偿；若2016年12月31日仍未达到交房条件，被告愿自2016年10月31日起至取得综合验收许可证止，按总房款万分之二一天以现金形式作为补偿，此承诺函无需仲裁可直接向法院起诉。2017年5月31日，被告再次就延期交房的有关事宜向云沙诗意二期全体业主作出承诺，对其之前向业主公示的承诺函具备法律效力，予以认可；交房时间延期至2017年7月10日，交房条件为水、电、气、电梯、消防通，四方验收签字，道路通车，保证交付商品房质量、安全等，2017年底，小区园林园建，主大门等其他设施全部完成；若2017年7月10日仍未达到交房条件，愿意按《商品房买卖合同》延期交房约定双倍补偿违约金。另查明，被告于2017年8月20日向原告发出交房通知书，通知原告于2017年9月1日起收房。2017年8月25日，云沙诗意二期本案房屋所在楼栋，取得了建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位验收，综合验收结论为合格。本院认为：依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。本案的争议焦点是：1、本案中的房屋是否符合交付条件；2、原告主张的违约金是否过高，应否予以调整。本院分析如下：1、本案房屋是否符合交付条件原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，双方当事人应全面履行合同义务。按照合同约定，被告应将取得商品住宅交付使用批准文件的房屋交付原告，对于何种批准文件双方并未明确，依据《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第（一）项的规定，当事人对质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行，没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”同时，《建设工程质量管理条例》第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收”，建筑工程应当由规划、环保、消防等部门予以认可并由建设行政主管部门等进行审查，最终以备案的方式确定建设工程质量符合国家要求和标准。故本院认定，被告在交付房屋时应将取得竣工验收备案手续的文件交付原告。现被告无证据证明其取得了竣工验收备案手续，不符合交付条件。被告辩称其通过了五方验收，具备交付条件。本院认为，建设单位组织设计、勘察、施工、监理等部门进行的竣工验收并取得验收合格的确认文件，只是建设单位接收建设工程并交付使用应满足的基本条件，是否符合交付条件应以取得竣工验收备案作为评判的标准，故对被告的该辩称意见，本院不予采纳。2、原告主张的违约金是否过高，是否予以调整原、被告在《商品房买卖合同》中约定了被告逾期交房的违约责任，按照合同约定，被告在2016年5月31日前未交房即构成违约，应支付相应的违约金。因被告逾期交房，被告单方承诺如在2016年12月31日仍未达到交房条件，自愿自2016年10月31日起至取得综合验收许可证止按总房款万分之二一天以现金形式作为补偿。该份承诺是被告在逾期交房后向原告作出，系其真实意思的表示，对被告具有法律约束力，本院予以认可。且违约金兼具赔偿性和惩罚性双重性质，现被告又以违约金过高请求法院予以调整，有违诚实信用原则，本院不予采纳。对于被告2017年5月31日承诺的双倍补偿违约金，该双倍违约金承诺是建立在被告未完成四方验收、水、电等设施未完成的基础上，现四方验收已经合格，双倍违约金产生的条件不成就，在被告未提供竣工验收备案手续的情况下，本院对该段期间的违约金按总房款万分之二一天计算。本案违约金的计算，以原告己支付的购房款402408元为基数，按日万分之二的标准，每逾期一天的违约金为80.48元。被告的违约期间从2016年10月31日起至2018年4月15日止，共531天，故被告应向原告支付此段期间的违约金42734.88元（80.48元/天×531天），2018年4月16日后的违约金，按80.48元/天的标准计算至房屋实际通过竣工验收备案之日止。原告主张物业管理费1800元，被告表示认可，本院予以支持。因被告违约，原告要求继续履行合同符合法律规定，本院予以支持，对于原告要求被告交付房屋合法手续，本院考虑到被告的实际情况，由被告在2018年11月1日前将通过竣工验收备案资料交付原告。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十二条第一款第（一）项、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款的规定，判决如下：一、原告肖俊福与被告衡阳市汇方置业投资有限公司继续履行于2015年5月28日签订的《商品房买卖合同》，被告衡阳市汇方置业投资有限公司在2018年11月1日前将通过竣工验收备案资料交付原告肖俊福；二、被告衡阳市汇方置业投资有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告肖俊福逾期交房违约金42734.88元（2018年4月16日之后逾期交房违约金，按每天80.48元的标准计算至房屋通过竣工验收备案之日止）；三、被告衡阳市汇方置业投资有限公司在本判决生效之日起十日内补偿原告肖俊福物业管理费1800元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费800元，由被告衡阳市汇方置业投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审 判 长  李小兵审 判 员  高星宏人民陪审员  乌 琴二〇一八年四月十六日代理书记员  丁 璐            责任校对人：丁    璐      注：本案适用法律条款见附页附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第六十二条第一款第（一）项当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。