四川省筠连县人民法院民 事 判 决 书(2017)川1527民初1923号原告：四川怀德房地产投资开发有限公司筠连分公司，住所地：筠连县筠连镇滨河东路三段29号，统一社会信用代码：91511527078880650D。法定代表人：罗鑫，经理。委托诉讼代理人（特别授权）：闵书全，四川瑞龙律师事务所律师。被告：成都美美卓越企业管理有限责任公司，住所地：成都市武侯区小天东街3号5幢1层附24号，统一社会信用代码：91510107069753289M。法定代表人：肖方先，经理。委托诉讼代理人（特别授权）：杨晨霖，四川九贤律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋勇，男，1983年1月5日出生，汉族，该公司员工，住四川省都江堰市。原告四川怀德房地产投资开发有限公司筠连分公司（以下简称怀德筠连分公司）与成都美美卓越企业管理有限责任公司（以下简称成都美美管理公司）合同纠纷一案，本院于2017年11月8日立案受理后，适用简易程序，因原、被告双方争议较大，本案依法转为普通程序审理。审理中，被告成都美美管理公司对管辖权提出异议，要求将本案移送至四川省富顺县人民法院进行审理，本院依法作出（2017）川1527民初1923号《民事裁定书》，裁定驳回被告对本案管辖权提出的异议。被告不服该裁定，提起上诉，四川省宜宾市中级人民法院于2018年3月6日作出（2018）川15民辖终19号民事裁定：驳回上诉，维持原裁定。本案公开开庭进行了审理。原告怀德筠连分公司的委托诉讼代理人闵书全，被告成都美美管理公司的委托诉讼代理人杨晨霖、蒋勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告怀德筠连分公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《招商合作协议》;2、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告将第1项诉讼请求变更为：请求法院确认原告通知解除合同有效。事实与理由：2017年2月10日，原、被告之间签订《招商合作协议》。《协议》前言部分约定：原告委托被告为筠州国际社区唯一的招商代理公司，对项目实施招商；合作期限暂定为24个月；第二条约定：1.合作期限暂定为24个月，此协议签订即进入特别委托招商期，合作终止时间由双方商定；2.单个商家招商完成的界定，签完单个商家租赁合同，商家装修完成开业；招商面积的界定，签订租赁合同锁定的面积；第九条约定：在2018年1月1日前，筠州国际社区1号至8号楼地面商业招商率未达到50%，原告有权提出解除合同，已产生的招商佣金须足额支付被告；第十一条约定：与本协议有关的一切争议均应协商解决，协商不成的，原、被告双方均可向各自公司注册地人民法院提起诉讼。原告国际社区1号至8号楼商业面积共28990.87平方米，至2017年11月6日止，被告招商面积为6936.76平方米，招商完成率为23.9%。原告在2017年9月29日向被告送达催告函，催促其安排更多更得力的工作人员，采取更有效的措施，完成约定招商任务。自2017年9月1日起至2017年11月6日两个多月，被告只有两个临聘的筠连籍人员到了约定的工作场所，没有做出招商行为，没有形成招商业绩，被告的行为，是默示预期违约，根据《合同法》第九十四条、第四百一十条的规定，原告可以解除合同。原告多次催促被告按约完成招商任务，被告拒不履约，故原告诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告成都美美管理公司辩称，《招商合作协议》签订后，被告积极履行合同义务，原告擅自变更招商免租期限，从二年半变为一年。原告的单方解除合同的通知明显违法，请求法院驳回原告的诉讼请求。原告怀德筠连分公司为支持其主张，向本院提交了下列证据：1、《招商合作协议》，拟证明原、被告在协议中约定双方合作的期限、单个商家招商完成的界定、招商面积的确定、解除合同的条件等情况；2、筠州国际社区1-8号楼商业面积统计表，拟证明涉案筠州国际社区1-8号楼地面商业面积共计288990.87平方米；3、《筠州国际广场商业租赁合同》及合同所涉面积统计表，拟证明被告至2018年1月1日，签订租赁合同的面积是6377.68平方米；4、《关于按约完成招商任务的催告函》及邮政快递回单，拟证明原告致函被告，催促被告完成约定的招商任务；5、《解除通知》及图片资料，拟证明原告于2018年1月4日将解除合同的通知送达到被告的办公地点并进行张贴，以及采用微信送达的方式，通知被告解除双方签订的《招商合作协议》；6、筠州国际社区1-8号楼商家承租后又解除租赁合同明细表及退款申请表、情况说明、收据资料，拟证明四川明昊怀德商业管理服务有限公司与承租人协商解除租赁合同，由共管账户退回承租人交纳的全部费用情况；7、民事诉状，拟证明被告向成都市武侯区法院提起诉讼，要求继续履行合同，原告因此将诉讼请求予以变更。被告对于原告举示的上述证据，提出以下质证意见：对第1组证据无异议；对第2组证据确定的面积被告需要进一步核实；对第3组证据有异议，不能证明被告的招商面积为6377.68平方米；对第4组证据无异议；对第5组证据《解除通知》被告收到了，但并不表示被告接受，原告无权解除合同，被告未完成50%的招商任务的原因在原告；对第6组证据有异议，不能达到原告的证明目；对第7组证据无异议。被告为证明其主张，向本院提交下列证据：1、《招商合作协议》、DM宣传单、现场招商照片、商业租赁合同及招商统计表，拟证明被告按照招商协议的约定，积极履行了协议约定的义务，并无懈怠和违约行为；2、2017年3月市场调查报告、2017年3月9日《确认函》、2017年7月31日《函》、2017年8月25日《函》、2017年9月25日法院先行调解告知书、受理案件通知书、民事起诉状、《沟通函》、《建设工程消防验收意见书》、《确认函》、2018年1月4日《解除通知》，拟证明因原告多次违约造成被告无法在合同约定的期限内完成50%的招商任务，原告违约在先，原告单方面解除《招商合作协议》违法。原告对被告举示的上述证据发表如下质证意见：对第1组证据中商业租赁合同、招商统计表证明被告的招商面积仍未达到合同约定的50%的招商任务，其余证据的证明目的与本案无关联性，原告是否有违约行为与本案无关。根据原、被告双方的举证、质证意见，本院对双方举示的证据认证如下：对于原告举示的第1组证据，被告无异议，本院予以采信；第2组、3组证据不能达到原告的证明目的，本院在本案中不予认定；第4组证据，被告无异议，本院予以采信；第5组证据的真实性无异议，本院予以采信；第6组证据，与本案无关联，本院在本案中不予认定；第7组证据，不能达到原告的证明目的，在本案中本院不予认定。对于被告举示的第1组证据中《招商合作协议》本院予以采信，第1组证据中的其余证据不能达到被告的证明目的，本院在本案中不予认定；第2组证据中市场调查报告不能达到被告的证明目的，本院不予认定；2017年3月9日《确认函》、2017年7月31日《函》、2017年8月25日《函》客观真实，但与本案无关联，不能达到被告的证明目的，本院在本案中不予认定；民事诉状等诉讼材料不能达到被告的证明目的，本院不予认定；《建设工程消防意见书》及《确认函》不能达到被告的证明目的，本院在本案中不予认定；《解除通知》客观真实，本院予以采信。根据以上举证、质证、认证，结合庭审中原、被告的陈述，本院认定本案法律事实如下：2017年2月10日，原告怀德筠连分公司因其开发建设的位于筠连县“筠州国际社区”、“筠州印象”规划为综合商业物业区，原告怀德筠连分公司委托被告成都美美管理公司为“筠州国际社区”、“筠州印象”项目唯一招商代理公司，对项目实施招商，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《招商合作协议》，该协议中第一条合作项目的概况约定：项目商业物业招商总建筑面积约60000㎡（含地下已规划商业部分），以实际测绘为准，甲方物业为已完成政府相关部分验收的商业物业。筠州国际社区商业物业2017年3月1日前具备商户进场装修条件；在本合同期限内，由甲方保障本项目商业物业合法招商权，甲方唯一委托乙方对本项目物业进行招商。第二条招商期合作约定：合作期限暂定24个月，此协议签定即进入特别委托招商期，合作终止时间由双方商定；单个商家招商完成的界定，签完单个商家租赁合同，商家装修完成后开业；招商面积的界定，签订租赁合同锁定的面积；由甲乙双方本着客观、有利于招商的原则共同制定合理的招商政策，招商政策甲乙双方商议而定，招商政策需甲乙双方达成一致意见。第五条物业交付标准约定：该物业的土建、装饰工程交付标准：该物业的前期土建工程、安装工程、通风消防工程、室内外装饰等工程均需符合国家关于工程质量相关法律法规和规范的要求或者取得当地相关部门的验收认可。第九条违约责任约定：在合作期内，甲方单方面无故提出解除合同或拒绝按本协议约定履行合同或不按时支付乙方合作费用，属违约行为，违约方向守约方额外支付违约金人民币100万元；在2018年1月1日前，筠州国际社区1号至8号楼地面商业招商率未达到50%，甲方有权提出解除合同，已产生的招商佣金须足额支付乙方；在合作期内，如果乙方单方面无故提出解除合同，而另一方不同意的，属违约行为，违约方向守约方额外支付违约金人民币100万元；在一方向对方追偿违约责任时，违约方应向守约方补偿聘请律师代理诉讼所支付的律师费，律师代理费补偿标准为20万。原告怀德筠连分公司与被告成都美美管理公司分别在该协议上加盖印章。该合同签订后，被告成都美美管理公司遂进入原告怀德筠连分公司提供的位于筠州国际社区的办公场所从事招商活动。2017年3月9日，原告怀德筠连分公司制定了筠州国际广场商业租赁价格及相关招商政策，并向被告成都美美管理公司发出《确认函》，该函明确规定筠州国际社区1至13号楼各栋楼的门面、商业用房的租赁价格，并在备注栏载明相关招商政策规定：1、商家在2018年1月1日前不计租，属于装修期，不计入免租期；2、1号楼至13号楼（除开负一楼）物业免租期30个月，免租期完后开始正式收取租金，合同签5年；……。被告成都美美管理公司对该招商政策予以同意，并在招商过程中根据该招商免租政策开展招商活动。之后，原告怀德筠连分公司在未与被告成都美美公司协商达成一致的情况下先后两次调整了上述招商项目的商业租赁免租期，第一次于2017年7月31日向被告成都美美管理公司发出《函》，函中载明：调整后的商业租赁免租期为：从2017年8月1日起（含当日）新签定的商业租赁客户的免租期限为1年零六个月。现函告贵公司按调整后的商业租赁免租期政策执行。第二次于2017年8月25日向被告成都美美管理公司发出《函》，函中载明：调整后的商业租赁免租期为：从2017年9月1日起（含当日）新签订的商业租赁客户的免租期限为1年（即：第一年的免租期限为6个月；第二年的免租期限为4个月；第三年的免租期限为2个月）。现函告贵公司按调整后的商业租赁免租期政策执行。被告收到该二份函后，对原告二次调整商业租赁免租期政策未明确表示同意。以后，原告按调整后的招商免租政策与承租户签订租赁合同。2017年7月12日，宜宾市公安消防支队对筠州国际社区1-8号楼建设工程进行消防复验，作出《建设工程消防验收意见书》，综合评定该建设工程消防验收复验合格。2017年9月25日，原告认为被告只完成了招商面积6377.68平方米，招商进度缓慢，遂向被告发出催告函，要求被告采取更有效的措施，完成约定的招商任务。2017年11月8日，原告怀德筠连分公司向本院起诉，请求解除《招商租赁协议》。本案在诉讼中，原告怀德筠连分公司于2018年1月4日以被告成都美美管理公司在筠州国际社区1至8号楼地面商业招商率未达到50%为由，向被告发出《解除通知》，通知中载明：……通知贵公司解除2017年2月10日双方签订的《招商合作协议》，本通知到达贵公司时解除。被告成都美美管理公司收到该通知后遂离开在筠州国际社区招商中心办公场所，至今未再开展上述项目招商活动。诉讼中，原告将诉讼请求变更为请求法院确认原告通知解除合同有效。2017年11月8日，四川省成都市武侯区法院立案受理成都美美管理公司诉怀德筠连分公司、刘世贵、苏杰委托合同纠纷一案，成都美美管理公司在该案中作为原告，怀德筠连分公司、刘世贵、苏杰作为被告，成都美美管理公司的诉讼请求为：1、被告履行被告于2017年3月9日制定的招商政策；2、原被告之间的合同中对原告的考核期在原来的时限基础上限延长一年；3、被告单方收取的招商合同款项费用须全部打进原被告的共管账户；4、三被告连带向原告支付违约金100万元；5、三被告连带向原告支付律师费20万元；6、诉讼费用由三被告承担。2018年2月28日，成都市武侯区人民法院以筠连县人民法院受理的案件与其受理的案件系同一诉讼标的，应由筠连县法院一并处理为由，将其受理的案件裁定移送筠连县法院处理。本院据此立案受理，该案尚在审理过程中。另查明，1、2017年5月5日，筠连县众望测绘队对筠州国际社区1至8号楼房屋面积进行测绘，其中商业建筑面积为28990.87平方米；2、被告成都美美管理公司提出截止2017年9月25日前签订的招商合同有73份，招商面积为11546.83平方米，并在庭审中认可其在2018年1月1日前未完成合同约定的50%的招商率。本院认为，原告怀德筠连分公司与被告成都美美管理公司于2017年2月10日签订的《招商合作协议》，约定原告委托被告对“筠州国际社区”、“筠州印象”物业进行招商，故双方形成委托合同关系，该委托合同关系合法有效，原、被告均应按《招商合作协议》的约定履行义务。原、被告双方在履行该《招商合作协议》过程中，按照原、被告签订的《招商合作协议》第九条约定：“在2018年1月1日前，筠州国际社区1号至8号楼地面商业招商率未达到50%，甲方有权提出解除合同”，现被告认可在2018年1月1日前未达到50%的招商率，故原告于2018年1月4日向被告发出《解除通知》，通知被告解除该《招商合作协议》，被告的行为符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”故原告有权依据合同的约定及法律的规定解除合同，加之原告在2018年1月4日送达《解除通知》给被告后，被告遂离开设置于筠州国际社区的招商场所，至今未再从事招商活动，被告以自己的行为表明不履行《招商合作协议》约定的义务，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第二项的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的”，原告也有权解除合同。因此，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”，《招商合作协议》自原告于2018年1月4日送达《解除通知》给被告时即解除，对原告要求确认原告通知解除合同有效的主张，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第一款、第九十六条的规定，判决如下：原告四川怀德房地产投资开发有限公司筠连分公司于2018年1月4日通知被告成都美美卓越企业管理有限责任公司解除双方于2017年2月10日签订的《招商合作协议》的行为有效。案件受理费11000元，由被告成都美美卓越企业管理有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。审判长  王纯华审判员  刘 勇审判员  刘 俊二〇一八年四月二十七日书记员  刘 丽