本溪市明山区人民法院民事判决书（2018）辽0504民初7号原告（反诉被告）：徐嫣，女，1964年9月8日出生，汉族，现住本溪市。被告（反诉原告）：本溪北方房地产开发有限责任公司，住所地本溪市明山区合成路82-48栋。法定代表人：王永生，该公司董事长。委托诉讼代理人：张显锋，该公司员工。委托诉讼代理人：田继业，该公司员工。原告徐嫣诉被告本溪北方房地产开发有限责任公司（简称北方房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月1日作出（2016）辽0504民初2398号民事判决。宣判后，原告徐嫣对判决不服，上诉至本溪市中级人民法院，本溪市中级人民法院于2017年11月27日作出（2017）辽05民终1293号民事裁定，撤销原判，发回重审。本院于2018年1月2日立案后，被告北方房地产公司提出反诉，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）徐嫣，被告（反诉原告）北方房地产公司委托诉讼代理人张显锋、田继业均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告徐嫣向本院提出诉讼请求：1、《商品房买卖合同》合同合法有效；2、《商品房买卖合同》继续履行；3、被告履行《商品房买卖合同》，立即交付合格商品房；4、被告支付违约金74.7994万元（自2008年7月1日至房屋实际交付之日止,每日按照204.93元计算，暂算至2018年7月1日）；5、被告承担原告的律师费10000元；6、判令一审、二审诉讼费由被告承担。事实和理由：2008年3月17日，原告徐嫣与被告北方房地产公司签订了《商品房买卖合同》。合同约定，原告（买受人）出资人民币809.853元，购买被告北方房地产公司建设开发的位于本溪市××区第71栋(D1)座28号商用房。首付51%，40.8953万元。其余40万贷款（贷款时间没时间限定）。《商品房买卖合同》约定被告于2008年6月3日交付商品房。至今逾期十年之久。合同第十条约定：经规划部门批准的设计变更，应在10日内书面通知买受人，并在15天内得到买受人的书面回复是否退房；第十一条约定：双方进行验收交接时，出卖人要提供该房的验收合格的证明文件，出卖人出示的文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房的责任由出卖人承担；第十四条约定：出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的基础设施达到使用条件。原告已经履行了首付款义务，但被告建设房屋存在不能按期交房的因素，动迁房拒绝动迁。被告至今仍然没有履行交付商品房的义务，亦未提供该房屋验收合格的相关手续及同沙盘展示那样的商品房屋，故诉至法院。被告北方房地产公司辩称，被告不存在违约，合同属于按揭贷款买卖合同，以约定先后履行顺序，在原告不履行贷款顺序的情况下，被告有权不交付房屋，2、原告主张不安抗辩权不符合法律规定，该不安抗辩权未及时通知被告，抗辩权未生效，在未生效情况下拒绝办理按揭属于违约行为，又继续放任违约损失扩大，应由其自行承担违约责任；3、退一步说即使被告未按期交付房屋，则原告所要求支付违约金已过诉讼时效，法院不予支持；4、根据相关法律规定，至今因为原告行为未能订立商品房买卖合同，导致合同不能履行，被告有权解除合同，同时原告应当承担违约责任；5、原告要求支付律师费，没有合同约定并没有法律规定，被告不予承担。反诉原告北方房地产公司向本院提出诉讼请求：1、解除双方所签订的编号为GF-2000-0171《商品房买卖合同》；2、反诉被告支付违约金122955.9元；3、反诉被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2008年3月17日，反诉原告及反诉被告签订了编号为GF-2000-0171《商品房买卖合同》，约定反诉被告以人民币809853元购买反诉原告开发的位于本溪市××区第71栋（D1）幢28号房。付款方式及期限为其他方式：首付409853元，其余400000元银行贷款。合同签订后，反诉原告已根据按揭贷款流程，协助反诉被告准备号了相关按揭贷款材料，但反诉被告却迟迟不予签字，也不与银行订立商品房担保贷款合同，导致商品房买卖合同不能继续履行。故，反诉被告不办理贷款情况，已构成违约，反诉原告有权解除合同，并要求支付违约金。反诉被告徐嫣辩称，不同意反诉原告北方房地产公司的请求。是北方房地产公司没有按期交房，是对方违约在先。经审理查明，2008年3月17日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告购买被告开发建设的位于本溪市××区第71栋（D1）座28号商业用房，价款809853元，原告首付409852元，其余40万元银行贷款。合同第七条约定：买受人逾期付款超过30日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。合同第八条约定：出卖人应当在2008年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第一种条件（该商品房经验收合格），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日的买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。合同第十条约定：经规划部门批准的设计变更，应在10日内书面通知买受人，并在15天内得到买受人的书面回复是否退房。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人要提供本合同第八条规定的证明文件，出卖人出示的文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房的责任由出卖人承担；合同第十四条约定：出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施公共配套设施按以下日期达到使用条件（此处空白）。合同签订后，原告按约定交付了首付款409852元。2008年9月2日，北方房地产公司备齐办理贷款的相关材料，但该材料没有徐嫣的签字。涉案房屋余款40万元至今未付。现徐嫣以被告未按合同约定的时间交付可以正常使用的商业房屋为由诉至法院提出请求：1、《商品房买卖合同》合同合法有效；2、《商品房买卖合同》继续履行；3、被告履行《商品房买卖合同》，立即交付合格商品房；4、被告支付违约金74.7994万元（自2008年7月1日至房屋实际交付之日止,每日按照204.93元计算，暂算至2018年7月1日）；5、被告承担原告的律师费10000元；6、判令一审、二审诉讼费由被告承担。诉讼中，北方房地产公司以徐嫣拒绝办理贷款，已经构成违约为由提出反诉请求：1、解除双方所签订的《商品房买卖合同》；2、反诉被告支付违约金122955.9元；3、反诉被告承担本案全部诉讼费用。另查明，2011年11月8日，本溪市城乡规划建设委员会对张家河加盖工程出具本溪市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案书。徐嫣对于律师费的诉讼请求没有按时缴纳诉讼费，故对于该项请求，本院不予审理。上述事实，有《商品房买卖合同》、购房收据、视频、照片、通话录音、反诉状、民间借贷合同、审计报告、判决书、规划图纸、商品房买卖合同登记申请表、结算通知单、发票、结婚证身份证复印件、商品房买卖合同副本及原、被告陈述笔录等证明材料载卷为凭，经庭审质证及审查，可以采信本院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效。现原告要求继续履行合同，符合法律规定，本院予以支持。对于原告徐嫣要求被告北方房地产公司承担违约金的诉讼请求（按日204.93元计算至被告交付房屋止），原、被告约定出卖人应当在2008年6月30日前将验收合格的商品房交付买受人，但被告北方房地产公司未按期交房，故应承担违约责任。被告北方房地产公司主张2007年底验收合格但没有提供有效证据予以证明。2011年11月8日，本溪市城乡规划建设委员会对张家河加盖工程出具本溪市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案书，故应以该备案时间为竣工验收合格时间。违约金的计算应截至2011年11月8日，共计1228天（1228天*204.93=251654.04元）。原告徐嫣的诉讼请求部分成立，本院予以支持。反诉人北方房地产公司要求解除合同，承担违约责任不符合法律规定，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）徐嫣与被告（反诉原告）本溪北方房地产开发有限责任公司于2008年3月17日签订的商品房买卖合同有效，继续履行；二、被告（反诉原告）本溪北方房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力后立即将位于本溪市××区第71栋（D1）座28号商业用房交付给原告（反诉被告）徐嫣。原告（反诉被告）徐嫣于本判决发生法律效力后立即给付被告（反诉原告）本溪北方房地产开发有限责任公司购房余款40万元；三、被告（反诉原告）本溪北方房地产开发有限责任公司给付原告（反诉被告）徐嫣违约金251654.04元，（自2008年7月1日起至2011年11月8日止，每日按204.93元计算）；四、驳回原告（反诉被告）徐嫣其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）本溪北方房地产开发有限责任公司反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11080元（原告已垫付），由原告徐嫣负担7337元，由被告本溪北方房地产开发有限责任公司负担3743元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省本溪市中级人民法院。审 判 长 张晓宇人民陪审员 刘 悦人民陪审员 唐宏宇 二○一八年四月十六日书 记 员 谢 妍附：本案所适用法律条文、司法解释《中华人民共和国合同法》第一百零七条、当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。