福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽05民终1641号 上诉人（原审被告、反诉原告）:万三放，男，汉族，1967年7月12日出生，住福建省泉州市丰泽区。 委托诉讼代理人：卓光勇，福建尚民律师事务所律师。 委托诉讼代理人：施端哲，福建尚民律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：福建春华投资有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区软件大道89号福州软件园C区33#-36#楼。 法定代表人：许春栋，公司董事长。 委托诉讼代理人：刘剑楠，上海柏年（泉州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：柯文斌，上海柏年（泉州）律师事务所律师。 上诉人万三放因与被上诉人福建春华投资有限公司（下称春华公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2016）闽0503民初9446号民事判决，向本院提起上诉。本案于2017年3月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人万三放上诉请求：1.撤销原判第一、三项，驳回被上诉人春华公司的诉讼请求，改判被上诉人春华公司退还押金。2.本案诉讼费用由被上诉人春华公司承担。事实和理由：本案系被上诉人春华公司违约在先，一审法院认定事实不清，适用法律错误，判决错误。一、一审法院认定被上诉人春华公司交付房屋给上诉人的依据不足。1.关于社区居委会出具水电费收款收据以及万建明负责收取水电费的《证明》。从该二份证据来看，万建明收取水电费的证明只能证实万建明有收水电费的职责，该证明不能证实万建明向上诉人收取了水电费，而水电费的收款收据也仅仅只证实房屋有人在使用，因此，该二份证据无法证实涉案房屋系上诉人使用。2.关于春华公司关于事件经过的说明函件以及浔美社区在该份函件上出具的加盖印章并载明“情况属实”的证据。首先，该份证据系被上诉人春华公司对该房屋租赁事件单方面的陈述，被上诉人春华公司并不能提供其他向上诉人催讨的证据；其次，虽然浔美社区在该函件上出具的加盖印章并载明“情况属实”，一审法院据此认定上诉人系该社区居民，浔美社区对本案事实可以出具证言，但是一审法院并未分析该证据的效力以及证明力。根据上诉人与何建伟签订的书面合同，合同上载明“经丰泽区人民政府研究同意：福建春华投资有限公司与浔美社区居委会联合开发利用与高速路控制地约30亩地块种植无患子等公益绿化苗木及综合开发利用。。。。”，从该描述中可以看出，涉案房屋系被上诉人于浔美社区联合开发，双方具有利害关系，根据最高人民法院《民事证据若干规定》第69条的规定，与一方当事人或者其代理人由利害关系的证人出具的证言不能单独作为认定案件事实的证据，因此，被上诉人春华公司不能提供其他向上诉人催讨的证据时，浔美社区居委会对被上诉人函件的确认并无法证明涉案房屋已经“交付”。其次，上诉人是跟何建伟签订合同，上诉人并不认识春华公司的任何员工，也没有任何春华公司的员工向上诉人主张过租金。3.一审法院针对上诉人提供的录音证据而形成的证据认定有误。根据录音证据，上诉人妻子称“我们跟你何建伟先生签的租赁合同，因城监原因以致不能使用”，一审法院据此认定房屋已经交付违背客观事实，从该录音可以看出，由于城监原因，上诉人以致无法使用该房屋，实际上，在上诉人无法使用该房屋时，上诉人多次向被上诉人春华公司要求协调解决此事，但是被上诉人春华公司始终不予协调解决，因此，该录音不能得出房屋已经交付的结论。综上，一审法院认定被上诉人已经交付房屋的事实与客观情况不符。二、被上诉人春华公司未及时交付房屋，已构成违约，应退还上诉人交付的押金。被上诉人春华公司在合同签订后未及时履行合同义务，将房屋交付给上诉人使用，其行为属于违约行为，被上诉人应当退还上诉人押金。三、被上诉人对涉案房屋租赁合同有伪造行为，表明其并不具有诚实信用的品质，对于其在一审提交给法庭的证据，也扭曲了案件事实。被上诉人在基于房屋租赁合同而产生的合同纠纷一案中，曾起诉上诉人以及上诉人的妻子赖丽瑄，后被上诉人撤诉。根据在该案中被上诉人提供的房屋租赁合同来看，在乙方处还有被上诉人妻子的签名，但是在上诉人持有的原件里并无上诉人妻子的签名，可见，被上诉人在起诉时伪造了上诉人妻子的签名，由此，上诉人认为，虽然被上诉人在该案中撤诉了，但是其伪造证据的事实表明了被上诉人是一名不守信用的法人，同时证明在合同履行过程中没有遵守诚实信用原则，因此其提供给法庭的证据中关于房屋租赁事件的函件也不能采信，更何况该函件的描述与客观事实不是不相符的。二审中，上诉人补充上诉理由如下：被上诉人春华公司不具备租赁合同出租人的主体资格。且本案关于租金的诉讼请求已经超过诉讼时效 被上诉人春华公司答辩称：一、一审法院认定被上诉人春华公司交付房屋给上诉人证据充分。1.万建明作为诉争房屋所在地辖区水电费收费人员，该项事实已经为社区居委会证明过。作为该辖区水电费收费人员，万建明不作为本案的当事人，其不应该知道上诉人与被上诉人房屋租赁合同内容；但是，万建明在实际水电费收取工作中注明为本案上诉人万三放为水电费收缴义务人，这进一步证明上诉人万三放实际使用本案诉争租赁房屋。更何况，被上诉人证明其将房屋交付给万三放使用并非只有该证据。2.泉州市丰泽区城东街道浔美社区居民委员会已经证实被上诉人已经将本案诉争房屋交付给上诉人万三放使用，并且证实被上诉人向上诉人催讨过房屋租金（房屋占有使用费）。3.上诉人提供录音证据进一步证明被上诉人已经将房屋交付给上诉人使用。录音载明：“我跟你何建伟先生签的房屋租赁合同，因城监原因以致不能使用”。该证据表明，被上诉人确实将本案诉争房屋交付给上诉人使用，否则，在上诉人没有使用本案诉争房屋的情况下如何得知房屋不可以使用，其并未提供有效证据证明该房屋不可以使用。二、上诉人认为被上诉人未交付房屋而构成违约，实属歪曲事实，达到拒缴租金的目的。1.在上诉人向被上诉人缴纳押金的情况下，如果房屋没有交付，上诉人不可能这么多年不向被上诉人催讨押金，不符合客观实际情况。2.虽然多年来被上诉人未收取到上诉人的租金，但被上诉人提供多项证据向上诉人催讨租金的事实。更何况，上诉人在拖欠被上诉人租金时多次找居委会出面调解暂缓缴纳租金，被上诉人考虑到本案诉争房屋属于浔美社区居委会联合开发的土地，没有及时向上诉人催讨租金。殊不知，上诉人以多年未支付租金来歪曲事实，进而否认其没有收到被上诉人的房屋。三、被上诉人在本案租赁合同上不存在造假行为。鉴于本案诉争房屋为被上诉人授权给何建伟签署的，根据何建伟回忆，其记不清楚该租赁合同的承租人一方赖丽瑄是否当场签字，所以没有通过申请鉴定让其成为债务承担人，以便于案件能够尽快解决。被上诉人放弃对赖丽瑄的追诉是其合法权利，但并不代表被上诉人有造假行为，也没有必要造假。四、上诉人认为其合同与何建伟签署，否认被上诉人的权益是没有根据的。1.上诉人与被上诉人签署的租赁合同，是被上诉人授权何建伟与上诉人签署的书面合同。同时，该授权委托书载明何建伟有权负责处理与店面租赁有关的日常事务。被上诉人提供的租赁合同对上诉人产生法律效力的，上诉人应该据此向被上诉人履行支付房屋租金（房屋占有使用费）的义务。2.在一审中，被上诉人曾授权何建伟以何建伟的名义向上诉人起诉催讨租金，上诉人以何建伟不具有主体资格为由拒绝支付租金，为此，何建伟申请撤诉并由法院出具裁定文书。现上诉人又以其与何建伟签订租赁合同，不认可本案被上诉人，妄图不承担支付租金的义务。上诉人如此做法，实属不诚信。综上，一审判决正确，请求二审驳回上诉，维持原判。 春华公司向一审法院起诉请求：1.判令万三放立即偿付拖欠的房屋占有使用费72000元（自2012年7月1日起至2016年1月1日止，每间每月1000元，计42个月，扣除已缴纳押金12000元，即1000元*2*42个月-12000元=72000元）；2.判令万三放支付滞纳金暂计27576元（自2012年10月1日起至起诉之日2016年12月19日止，每月滞纳金按2%计算）；该滞纳金计算至付清房屋占有使用费之日止。 万三放向一审法院反诉请求：依法判令春华公司返还押金12000元。 一审法院认定事实：2011年9月15日，春华公司与浔美社区签订一份《联合开发土地协议书》，约定浔美社区将位于东侧地块与春华公司联合开发种植无患子等绿化苗木及综合开发利用。协议第二条约定，双方联合向丰泽区政府申请在沿西辅路边开发600平方米经营性用房，由春华公司投资；地块上所有种植和建设费用由春华公司负责；承包经营期间，第一年为建设期，第二年起，春华公司每年向浔美社区交纳管理费30000元，第六年起递增10%，以后每5年递增10%；合作期限30年，自2011年9月1日起至2041年8月31日止，合作到期后，所有地面种植物及建筑物归浔美社区所有；等等。协议签订后，春华公司投资建设了相应的经营性用房，但未能提供相应的批建手续。2012年6月18日，万三放与何建伟签订《浔美社区西辅路边店面租赁合同》，合同载明，春华公司与浔美社区联合开发利用与高速公路控制地约30亩地块种植无患子等公益绿化苗木及综合开发利用，并委托何建伟负责25间经营性店面的建设和管理，经营管理费用由何建伟另行缴交浔美社区。上述合同同时约定，甲方（何建伟）将西辅路边2间店面（第2幢，第3、4间），面积合计52平方米出租给万三放；出租时间自2012年7月1日起至2015年6月30日止，每间店面每月租金1000元，期满后本合同自行终止；合同签订时，万三放需交押金12000元；租金每季度缴交一次，如不能如期足额支付租金，滞纳金以每日5‰计算；租赁期间，水电费根据各自水、电表度数由万三放自行负责上交水电管理员；等等。根据万三放提供的录音证据，何建伟明确陈述其是帮忙去签合同，结合上述合同载明事实，可证明何建伟是受春华公司委托，与万三放签订本案合同。双方争议的另一重要事实，是本案诉争店面是否交付？首先，社区居委会的关于万建明负责收取水电费的《证明》，以及水电费的收款收据，可证明诉争店面至2015年12月份，仍有人在使用，并缴交水电费；其次，春华公司关于事件经过的说明函件，载明春华公司于2012年6月18日将诉争4间店面租赁给浔美社区居民万三放，及将第2幢的2间店面租赁给浔美社区居民万三放，上述店面均于2012年6月份交付给万三放使用，二人一直拒交租金，春华公司于2014年初至2015年年底期间，多次派人追讨及向社区反映并要求社区出面协调，社区也多次参与协调，但该二位租户提出免交租金导致谈判破裂，春华公司于2016年1月强行收回店面等。浔美社区在该份事件经过说明函件上签章，并载明“情况属实”。由于诉争店面属浔美社区与春华公司联合开发，且万三放为该社区居民，因此，浔美社区对本案事实知情，可以对本案事实出具证言；再次，万三放提供的录音证据中，其妻称“我们跟你何建伟先生签的租赁合同，因为城监原因以致不能使用”，上述说法也可印证店面已交付；最后，万三放申请证人魏某出庭作证，魏某到庭陈述，其与万三放同样找何建伟租赁房屋，其租赁的房屋是万长峰与何建伟签订的那4间店面，本案诉争店面万三放没有使用，是他人使用。魏某在春华公司与万长峰的房屋租赁案件中，同样作为证人出庭作证。在万长峰案件中，本院分析了其证言，并认为其所作陈述不属实。综上，诉争店面客观上确实转租他人在使用，浔美社区可证实诉争店面确已交付给万三放，万三放妻子也自述诉争店面因城监原因以致不能使用，上述证据均可共同证明诉争店面已实际交付给万三放使用。而魏某的证言，其在万长峰案件中所做的陈述不属实，而在本案中，从证据效力上来讲，浔美社区对案件事实的证言，以及万三放自己提供的录音证据中其妻子所述，证明效力均高于魏某的证言，故魏某的证言不予采信。 一审法院认为，何建伟与万三放签订的租赁合同，明确载明春华公司与浔美社区联合开发利用，并委托何建伟负责25间店面的建设和管理，以及经营管理费由何建伟另行缴交浔美社区等事项。同时，何建伟也明确其是帮忙签订合同。因此，何建伟在签订本案诉争租赁合同时，已明确披露了委托人是春华公司的信息，即万三放在订立合同时对春华公司与何建伟之间的代理关系是明知的，故本案诉争合同直接约束春华公司与万三放。春华公司未能提供证据证明本案诉争店面的建设取得了建设工程规划许可证，故关于本案店面的租赁合同无效。合同签订后，诉争店面已经交付给万三放，故春华公司请求万三放按照租金标准支付房屋占有使用费，予以支持。合同约定诉争店面的租赁时间自2012年7月1日起至2015年6月30日止，春华公司主张店面实际是2016年1月份收回，浔美社区对此事项亦予以证实，且万三放也未能提供证据证明店面返还时间，故对春华公司的该项主张，予以采信。根据合同约定的租金标准，至店面收回，万三放共应支付房屋占有使用费84000元，扣除万三放支付的租赁押金12000元，春华公司请求万三放支付房屋占有使用费72000元，合法有据，予以支持。春华公司同时请求万三放按月利率2%支付滞纳金，虽合同约定滞纳金以每日5‰计，但由于合同无效，故关于该项请求，不予支持。万三放另辩称本案已超过诉讼时效，但浔美社区证实，春华公司在2014年至2015年底期间，多次向万三放催讨，并且由社区进行协调，故对于万三放的该项辩解，不予采纳。关于反诉请求，由于春华公司在主张房屋占有使用费时已将房屋押金抵扣部分费用，故对于万三放的反诉请求，不予支持。另万三放请求对租赁合同中“赖丽瑄”签名是否是其妻所签，以及春华公司出具的《授权委托书》的形成时间进行鉴定，其中，庭审后春华公司已申请撤回对赖丽瑄的起诉，而《授权委托书》的形成时间对本案的处理没有影响，故对于其申请的鉴定事宜，不予准许。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四百零二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条规定，判决：一、万三放应于本判决生效之日起十日内支付福建春华投资有限公司址在丰泽区辅路边第2幢第3、4间店面的房屋占有使用费72000元；二、驳回福建春华投资有限公司的其他诉讼请求；三、驳回万三放的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2289元，由福建春华投资有限公司负担634元，万三放负担1655元；反诉受理费100元，由万三放负担。 二审中，双方当事人没有提交新证据。 二审期间，上诉人万三放除了对一审认定的“春华公司投资建设了相应的经营性用房”、“结合上述合同载明事实，可证明何建伟是受春华公司委托，与万三放签订本案合同”等事实的认定有异议外，对一审判决查明认定的其余事实均没有异议，被上诉人对一审认定查明的事实没有异议，本院对双方无异议的事实予以确认。 本案双方当事人的争议焦点：一、诉争房屋是否已经由被上诉人春华公司交由上诉人万三放使用？二、上诉人万三放主张被上诉人春华公司未能及时交付房屋构成的违约是否能成立？三、被上诉人春华公司是否具备出租人的主体资格？四、诉争租金是否已经超过诉讼时效期间？ 本院认为，一、关于诉争房屋是否已经由被上诉人春华公司交由上诉人万三放使用的问题。首先，2012年6月18日，万三放与何建伟（系被上诉人的受托人）签订《浔美社区西辅路边店面租赁合同》，合同载明，春华公司与浔美社区联合开发利用与高速公路控制地约30亩地块种植无患子等公益绿化苗木及综合开发利用，并委托何建伟负责25间经营性店面的建设和管理，经营管理费用由何建伟另行缴交浔美社区。上述合同同时约定，甲方（何建伟）将西辅路边2间店面（第2幢，第3、4间），面积合计52平方米出租给万三放；出租时间自2012年7月1日起至2015年6月30日止，每间店面每月租金1000元，期满后本合同自行终止；合同签订时，万三放需交押金12000元；租金每季度缴交一次，如不能如期足额支付租金，滞纳金以每日5‰计算；租赁期间，水电费根据各自水、电表度数由万三放自行负责上交水电管理员；其次，万三放已依约交纳押金12000元；再次，根据被上诉人提供的证据，万建明作为诉争房屋所在地辖区水电费收取人员，在实际收取水电费过程中注明万三放为实际水电费缴纳义务人。最后，泉州市丰泽区城东街道浔美社区居民委员会也证实被上诉人春华公司已将房屋交付万三放使用并多次催讨租金等。综上，一审法院认定被上诉人春华公司已交付万三放房屋证据充分，事实清楚。上诉人万三放主张房屋没有交付与事实不符，本院不予采纳。二、关于上诉人万三放主张被上诉人春华公司未能及时交付房屋构成的违约是否能成立的问题。如前所述，由于被上诉人春华公司已交付房屋给上诉人，被上诉人春华公司并未构成违约，上诉人万三放主张被上诉人春华公司违约的事实不存在，其理由不能成立，不予采纳。三、关于被上诉人春华公司是否具备出租人的主体资格。经审查，根据春华公司出具的《授权委托书》，能够证明其委托何建伟负责25间经营性店面的建设和管理，虽租赁合同上的出租方为何建伟，但何建伟系受托人，其有权作为被上诉人的代理人与上诉人签订合同。故被上诉人春华公司作为出租方是清楚的，其具备主体资格。四、关于诉争租金是否已经超过诉讼时效期间的问题。上诉人主张本案诉争租金已超过诉讼时效，但一审中，泉州市丰泽区城东街道浔美社区证实，被上诉人春华公司在2014年至2015年底期间，多次向万三放催讨，并且由社区进行协调的情况属实，故对于上诉人万三放的该项主张，由于被上诉人春华公司多次主张权利，并未超过诉讼时效，故关于上诉人万三放主张的诉争租金已超过诉讼时效，本院亦不予采纳。 综上所述，上诉人万三放的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确，判决正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审受理费2289元，由上诉人万三放负担。 本判决为终审判决。 审判长  郑丽阳 审判员  郑泽阳 审判员  刘志健 二〇一八年四月四日 书记员  庄晓思 速录员  李光炜 附本案主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 1 14