青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2018）青01民终1740号上诉人（原审被告、反诉原告）：青海省天桥房地产投资有限公司，统一社会信用代码×××，住所地青海省西宁市城中区北大街****。法定代表人：郑永建，执行董事。委托诉讼代理人:贾芝翠、曹一川（实习），青海树人律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：班超，女，汉族，1988年11月12日出生，公民身份号码：×××，住青海省西宁市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王君宇，男，汉族，1991年10月31日出生，公民身份号码：×××，住西宁市。二被上诉人的委托诉讼代理人：李玲、王爱玲，青海立卓律师事务所律师。上诉人青海省天桥房地产投资有限公司（以下简称天桥公司）因与被上诉人班超、王君宇商品房预售合同纠纷一案，不服西宁市城中区人民法院（2018）青0103民初2172号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。天桥公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回的全部诉讼请求。事实与理由：1.天桥公司逾期交房系受不可抗力的影响，应当免除违约责任，一审法院判令其承担违约金系事实认定错误。根据双方签订的《西宁市商品房买卖合同》的约定，对于因不可抗力导致天桥公司逾期交付房屋的，可以免除违约责任。同时，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，因不可抗力致使合同不能履行的，应免除部分或全部的违约责任。天桥公司因配合西宁市卫生城市、文明城市创建工作的要求、西宁市城乡规划和建设局规划建设，以及执行青海省发展和改革委员会政策等因素导致逾期交房。同时，上述逾期交房的原因均属于天桥公司不能预见、无法避免且客观不能排除的情况，系不可抗力，属于合同约定及法律规定的可以免除违约责任的情形。因此，天桥公司虽逾期交付房屋，但因受不可抗力的影响，应当免除违约责任。2.天桥公司逾期交房并未给班超、王君宇造成实际损失，且其主张的违约金过高，应当予以降低。班超、王君宇辩称:一、天桥公司的理由不应归属于法律意义上的不可抗力。1.配合西宁市卫生城市、文明城市创建工作的要求、西宁市城乡规划和建设局以及执行青海省发改委政策等因素均不属于法律意义上的不可抗力，且双方签订的《商品房预售合同》第八条第二款第一项约定遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的出卖人可以据实予以延期，班超、王君宇至今也未收到天桥公司关于不可抗力的通知和相关证明；2.涉案合同第八条第二款第二项约定，因涉及规划及买受人特定的要求交付日期得以顺延，此处的设计和规划要求在涉案合同第十条中有明确约定，规划设计变更是指商品房结构型式、户型、空间、尺寸朝向的规划设计变更，而涉案商品房中并不存在结构型式、户型、空间、尺寸朝向的设计规划变更，天桥公司辩称的设计规划变更事由并非合同约定的事由，天桥公司不能将其自身的过错转嫁给购房户；二、合同对违约金的约定公平合理，该违约金标准是双方自愿约定的，体现了当事人自己的意志，约定内容并不违反法律和社会公共利益，而且在整个合同中关于合同违约金条款，对双方的违约责任的约定是对等的，涉案合同完全体现了平等、公平的原则。一审判决认定事实清楚，处理结果正确，天桥公司的上诉请求不能成立，请求驳回上诉，维持原判。班超、王君宇向一审法院起诉，请求：1、天桥公司承担逾期交房违约金107529元；2、本案诉讼费由天桥公司承担。一审法院认定事实：2015年11月19日，双方签订了《商品房预售合同》，班超、王君宇从天桥公司处购买位于西宁市××区（房屋代码为583137）房产一套，预测面积为93.77平方米，购房金额为748285元。合同约定：买受人采取公积金贷款方式付款，首期价款158285元应于2015年11月19日支付，买受人须于合同签订之日起七日内支付清总房款的20%计158285元，剩余房款590000元采取公积金贷款方式付款，相关贷款资料于合同签订之日起七日内提交，逾期买受人将承担本合同第七条的违约责任，若银行发放贷款额度不足以支付房款或银行不予贷款，买受人须在自合同签约之日三十日内以现金支付剩余房款，否则买受人须承担本合同第七条之规定，该条款未约定公积金贷款付款期限及逾期期限。合同第十条约定：出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付该商品房。该商品房达到第八条、第九条约定的交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，将该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；该商品房达到交付使用条件后，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。该合同同时约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：即1.按照预期时间，分别处理（1）逾期在180日之内，自第十条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。2、逾期超过180日，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照4.35%计算利息：同时出卖人按照全部房价款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订后，班超、王君宇于2015年12月3日，交付了158285元房款，2016年4月26日向天桥公司交付了购房款590000元，并全部付清购房款总计748285元。2018年4月23日天桥公司将涉案房屋交付给班超、王君宇,逾期479天。一审法院认为，班超、王君宇、天桥公司签订的《商品房预售合同》，系双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律法规的禁止性规定，该合同合法有效，应受法律保护。双方应按合同约定履行义务，享受权利。在该合同履行过程中，天桥公司未能按合同约定的时间向班超、王君宇交付房屋，直至2018年4月23日向班超、王君宇交付了房屋，虽天桥公司抗辩因配合创建文明城市、城乡建设规划局工作及因青海发展和改革委员会的政策变化造成涉案项目供电配套设施重新施工而导致工期延期，但其提交的证据不足，对该抗辩主张，不予采纳；故天桥公司存在违约的事实，应承担违约责任，对于违约金，根据双方合同的约定，天桥公司逾期超过180日后交房，合同继续履行的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金，天桥公司逾期交房478天，并非班超、王君宇主张的479天，天桥公司应承担违约金107304元（748285元×0.0003×478天=107304元），对此予以支持；班超、王君宇主张的违约金107529元，计算有误，班超、王君宇超出部分的请求不予支持。天桥公司与班超、王君宇就公积金贷款付款期限未约定，故天桥公司以班超、王君宇产生逾期的抗辩，不予支持。关于天桥公司主张购房合同中约定的违约金过高的抗辩，综合合同履行情况、当事人过错程度、预期利益等因素，合同约定的给付违约金合理，应予以确认。遂判决，一、青海省天桥房地产投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向班超、王君宇给付逾期交房违约金107304元。二、驳回青海省天桥房地产投资有限公司的反诉请求。案件受理费2451元，减半收取计1225.5元，由青海省天桥房地产投资有限公司负担（此款班超、王君宇已预交，天桥公司在给付上述款项时一并支付班超、王君宇）；反诉费48元，由青海省天桥房地产投资有限公司负担。二审中，天桥公司提交西宁市城乡规划和建设局作出的宁规建（2018）514号《关于天桥相府开发项目建设情况的说明》，拟证明2015年11月26日，西宁市城乡规划和建设局现场通知暂停外立面施工，导致整体停工，并对外立面方案进行优化调整，2017年1月4日，西宁市城乡规划和建设局对天桥相府工程外立面调整及夜景亮化方案予以批复，2017年3月15日重新开工建设，此情况导致延期476天。班超、王君宇质证认为该证据的出具形式不具有真实性和合法性，该证据所要证明的内容不能归属于法律意义上的不可抗力，也不能归属于合同约定的顺延事由，与本案待证事实之间不具有关联性。经审查，该情况说明以西宁市规划局编号入档文件的行文格式，就规划变更的具体情形予以明确，并加盖单位公章，不存在违反行政机关出具公文写作惯例的效力性瑕疵，可确认其合法性。就其关联性而言，该份证据直接证明了2015年11月26日至2017年1月4日期间，天桥公司经西宁市城乡规划和建设局现场通知停止原外立面施工方案，重新设计外立面施工方案并报请审批的时间经过，该证据与一审期间天桥公司提交的建设项目设计方案审核意见单、幕墙规划调整中关于施工进程管理的工作联系单相印证，是对一审期间天桥公司关于规划变更导致延期交房的抗辩主张的确认及具体情形的说明，与本案争议的延期交房是否存在不可预见、无法控制的客观施工障碍的主张具有关联性，对该新证据予以采信。现围绕本案争议焦点，就一审期间提交的证据认定如下：关于一审期间天桥公司提交的两份《天桥相府工期延误工程联系单》所证明的创卫、创城期间，应西宁市建设局及环保局要求两次延期总计162天，系项目施工之不可抗力的主张。经审查，该工程联系单中未明确创卫期间针对项目建设所提出的实质性整改要求，真实性存疑；2017年4月1日至2017年8月31日的延期主张与本案无关联性，本案的交房日期为2016年12月30日前。一审对上述证据的认定意见正确，对该组证据不予采信。关于一审期间提交的《青海省发展和改革委员会关于的通知》、费用申请、青海银行进帐单及客户回单、记账凭证、青海省发展和改革委员会关于暂停收取新建房屋供配电工程配套费的函、施工合同，此组证据仅仅反映出房屋供配电工程配套费的管理规程以及天桥公司缴纳配套费的相关情况，其中电力安装工程施工合同系2017年10月签订，与本案2016年8月30日交房的逾期交房争议并无关联性，并未在此组证明材料中反映出供电设施管理要求导致的停工文件及停工联系单。一审对该组证据的认定正确，应予确认，一审期间班超、王君宇提交的商品房预售合同、收据、收房会签单，天桥公司无异议，一审法院认定正确，予以采信。二审经审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院对一审法院认定的事实予以确认。另查明：应西宁市规划局对项目外立面及其附随亮化工程的变更优化要求，天桥公司于2015年11月26日经规划局通知停止施工，重新设计项目外立面方案，于2017年1月4日报批，此期间暂停工程施工，2017年3月15日天桥公司依据变更方案组织施工，2017年11月30日施工完成，工期延误476天。再查明：本案系商品房预售合同纠纷所引发的系列案件，在审理过程中双方提交的商品预售合同中，天桥公司与保利利于2017年2月11日签订合同，约定交房日期为2017年7月31日。根据双方的诉辩主张，本案的争议焦点为：1、天桥公司延期交房是否存在不可抗力之免责情形；2、双方于《房屋预售合同》中的违约金计算方式是否存在过高的情形。本院认为，关于焦点一，双方签订的房屋买卖合同是双方真实的意思表示，对双方具有同等的约束力。班超、王君宇履行了交付房款的义务，天桥公司亦应履行按时交付房屋的义务。一、二审诉讼中，双方对天桥公司逾期交房的事实无异议，足以认定。对于天桥公司应否承担逾期交房的责任问题，本院认为，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。一般情况下所称的不可抗力是指自然灾害（如地震、台风、水灾）、政府行为（如征收、征用）、社会异常事件（如罢工、骚乱）等，而西宁市创建全国文明城市和卫生城市活动属于正常的政府工作，并非不可抗力，且天桥公司提交的工程联系单并不足以证明因创建国家文明城市和卫生城市活动而导致天桥公司的建筑施工停工或延期的事实确实存在，故天桥公司所持因创城、创卫而延期属于不可抗力应予免责的辩解意见不予采信。关于因青海发展和改革委员会的政策变化造成涉案项目供电配套设施重新施工而导致工期延期的辩解意见，天桥公司虽提交的《青海省发展和改革委员会关于的通知》、费用申请、青海银行进帐单及客户回单、记账凭证、青海省发展和改革委员会关于暂停收取新建房屋供配电工程配套费的函、施工合同，上述材料仅反映出房屋供配电工程配套费的管理规程以及天桥公司缴纳配套费的相关情况，其中电力安装工程施工合同系2017年10月签订，与本案2016年12月30日交房的逾期交房争议并无关联性，且天桥公司亦未提交其他证据予以印证，故对该辩解意见亦不予采信。关于涉案房屋外立面设计变更导致逾期交房的辩解意见，天桥公司提交的西宁市城乡规划和建设局作出的《关于天桥相府开发项目建设情况的说明》与建设项目设计方案审核意见单、幕墙规划调整中的工程联系单相印证，且班超、王君宇也认可存在外立面规划变更的事实，因此在本案诉争工程施工期间确实存在因规划部门统一规划而变更原设计规划的事实，基于城市规划目的的协调统一，规划管理部门对建筑单位规划设计的变更具有不可预见性、不可避免性，导致的工期延误属于无法归因于天桥公司的客观履行障碍。但规划变更仅涉及外立面的调整与优化，项目设计方案的确定及技术验算的进度属于其自主可控的事项，在主体结构完成，外立面施工基础条件完备的情况下，应积极推进工程进度，而案涉规划变更导致的外立面施工期间属于天桥公司在签订时不能预见、不能克服的客观因素，因予以扣减。但天桥公司于2017年2月11日与保利利签订商品房预售合同之时，正处于外立面调整施工阶段，在外立面变更事实已经发生的情况下，签订商品房买卖合同过程中天桥公司须考虑施工工期，合理确定交房时间，但天桥公司在该合同中约定的交房时间为2017年7月31日前，说明天桥公司已经预期到该期限之前可以完成施工，达到交付条件，因此应认定天桥公司在2017年7月31日前应交付房屋，天桥公司未在该时间交付房屋，却延误至2018年4月23日才实际交房，在2018年7月31日后不存在难以克服的交房履行障碍。依据《中华人民共和国合同法》一百零七条之规定，天桥公司应对2017年7月31日后至实际交房期间因工期进度管理疏忽导致的不合理逾期承担违约责任（2017年8月1日至2018年4月23日共265天），天桥公司所持因不可抗力逾期交房应予顺延的上诉理由中的合理部分应予扣除，其上诉理由部分成立，本院予以支持。关于焦点二，双方签订的《西宁市商品房买卖合同》第十一条约定，出卖人按照逾期交付房屋的时间每日向买受人承担已付全部付款万分之三的违约金，该违约金标准是双方自愿约定的，天桥公司应清楚其承担的违约责任，天桥公司亦未举证证明合同约定的违约金标准过高而不合理，其要求调整缺乏依据，亦不予支持。另，双方签订的合同是天桥公司提供的格式合同，由天桥公司事先拟定且在众多购房者中反复使用的格式合同，而且在整个合同中关于合同违约金条款，对双方的违约责任的约定是相当的，天桥公司关于违约金标准约定过高的理由不能成立，予以驳回。综上，依据双方签订的《商品房预售合同》约定计算违约金，天桥公司应向班超、王君宇支付的违约金应为265天×748285元×0.0003＝59488.7元。一审判决认定天桥公司逾期交房478天，承担107304元违约金不当，本院予以变更，一审其他判项双方无争议，自应维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、第二项之规定，判决如下：一、维持西宁市城中区人民法院（2018）青0103民初2172号民事判决第二项；二、撤销西宁市城中区人民法院（2018）青0103民初2172号民事判决第一；三、青海省天桥房地产投资有限公司于本判决生效后十日内一次性支付班超、王君宇逾期交房违约金59488.7元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1225.5元，青海省天桥房地产投资有限公司负担539.2元，班超、王君宇负担686.3元，反诉费25元由班超、王君宇负担；二审案件受理费2451元，青海省天桥房地产投资有限公司负担1078.4元，班超、王君宇负担1372.6元。本判决为终审判决。审判长 李静萍审判员 张 磊审判员 左志萍 二○一八年十二月二十日书记员 雷 蕾附:本判决适用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百九十九条当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审，当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。