中华人民共和国广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初1636号原告：刘孝樟，男，1974年8月1日出生，汉族，住江西省上饶市广丰县，委托诉讼代理人：黄伟恩，广东翔宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：莫文财，广东翔宇律师事务所实习律师。被告：方汉钊（FONGHEONCHIU），美国公民，男，1949年1月20日出生，现住广东省中山市，委托诉讼代理人：薛洪和，广东良锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈玫霏，广东良锐律师事务所实习律师。原告刘孝樟与被告方汉钊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月18日受理后,依法适用简易程序于2018年4月4日公开开庭进行了审理。原告刘孝樟的委托诉讼代理人黄伟恩，被告方汉钊的委托诉讼代理人薛洪和到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘孝樟向本院提出诉讼请求：1.解除刘孝樟与方汉钊签订的租赁厂房意向书；2.判令方汉钊双倍返还定金40万元，并支付利息（按中国人民银行同期同类贷款利率四倍的标准，自起诉之日起计至债务清偿之日止）。事实和理由：方汉钊于2014年4月17日与刘孝樟签订租赁厂房意向书，约定方汉钊向刘孝樟出租新××号厂房，厂房面积2400多方，预订立的合同期限为9年（自厂房兴建完工后起算）。根据刘孝樟提供的两份材料表明，方汉钊在2014年4月收取刘孝樟定金10万元，2014年9月6日收取定金10万元。因此，方汉钊已收取刘孝樟定金20万元。但是，方汉钊将意向书中约定的厂房出租给他人，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零八条规定，方汉钊以其行为表明不再履行合同，意向书无法履行，刘孝樟有权单方解除意向书，并要求方汉钊退还定金20万元。为维护自身合法权益，刘孝樟特诉至法院。原告刘孝樟围绕其诉求，向本院提交以下证据：1.租赁厂房意向书1份；2.收条、收据各1张；3.律师函及快递回单各1份；4.中山市不动产登记资料证明表1份；5.企业信息查询结果材料1份，照片4张。被告方汉钊辩称，1.刘孝樟本案诉求已超过诉讼时效。涉案租赁厂房意向书于2014年4月17日签订，刘孝樟分别于2014年4月18日、9月6日向方汉钊支付定金。根据租赁厂房意向书，双方约定“厂房完工期大概为14年年底”，“如甲方厂房完工后，没租给乙方”。刘孝樟若认为违约，主张权利的诉讼时效最晚应从2015年1月1日起计算两年，但刘孝樟2018年1月18日才起诉，已超过诉讼时效；2.刘孝樟违反租赁厂房意向书的约定，无权要求方汉钊承担违约责任及双倍返还定金。2014年初涉案厂房在建过程中，刘孝樟找到方汉钊，称其已租新濠南路67号，希望将69号涉案厂房也租下来，要求建设时不要砌墙，由其装修使用。2014年4月18日刘孝樟向方汉钊支付10万元定金后，又向方汉钊提出变更合同期限为10年，增加定金10万元（不计利息）。厂房在建期间，刘孝樟要求加装电梯，拆除横梁，以便加装地砖和夹层，将50*50地砖更换为80*80地砖，导致方汉钊至少另付10万元，当时刘孝樟表示该费用由其承担，并支付了10万元给方汉钊，同时出具借据，称只是记录，之后就作为增加工程的费用。涉案工程完工前刘孝樟已开始使用，2015年年初完工后，刘孝樟于2015年4月将其钢材等材料搬进涉案厂房。此后，方汉钊多次通过面谈或电话联系等方式要求刘孝樟履行签订租赁合同、交付租赁保证金、租金等义务，但刘孝樟屡屡推辞，直到2015年12月下旬明确向方汉钊表示不再租赁涉案厂房。2015年12月22日，刘孝樟派人将存放于涉案厂房内的钢材搬走，并于2016年1月中下旬在涉案厂房与隔壁67号厂房之间砌了一堵墙，砌墙后没有就厂房租赁事宜与方汉钊联系。因刘孝樟已以言语及行为明确表示不承租涉案厂房，方汉钊遂解除租赁厂房意向书，并于2016年4月1日将涉案厂房租给第三人。被告方汉钊为支持其辩解，向本院提交证据如下：1.房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表1份；2.建筑工程竣工验收报告1份；3.照片4张。诉讼中，被告方汉钊申请证人韦某、方某到庭作证。本院依法组织当事人对前述证据进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年4月17日，刘孝樟为承租房屋与方汉钊签订意向书一份，主要约定：刘孝樟承租方汉钊位于新××号厂房（1～3楼），方汉超厂房兴建完工后交付刘孝樟使用，面积约2400平方米，4楼由方汉钊自行使用，面积约150平方米；租金1楼为每平方米120元，2楼为每平方米20元，3楼为每平方米10元；隔楼由刘孝樟自建并负担费用，期满不得拆除；厂房兴建后，方汉钊需在门市后面建6米高钢结构给刘孝樟使用，一层租金按每月每平方米60元计算；厂房大概2014年年底完工，1～2楼铺好地板砖，厕所完整，1～3楼水电绕每层楼房一圈即可，其余由刘孝樟自行精装修，方汉钊需要装好1楼钛金大门，夹层由刘孝樟自建，建多少由刘孝樟自定；合同期为9年，每3年递增10%，期满后按市场价；9年满期后，刘孝樟不得拆除其装修和夹层，但在同等条件下可续租，否则视方汉钊违约；刘孝樟向方汉钊付定金10万元，待厂房兴建完工后扣回，订立合同时刘孝樟需向方汉钊缴纳2个月保证金，如方汉钊厂房完工后，没租给刘孝樟，（另租他人）则方汉钊需赔偿刘孝樟4倍以上；装修期为45天，交房后45天起租金；租赁税由刘孝樟付款，保证金为3个月，到交房另订立合同时付。意向书还约定了其他事项。签订意向书当日，刘孝樟向方汉钊支付定金10万元，方汉钊出具收据确认收到该款。2014年9月6日，双方将上述意向书中租期延长至10年，刘孝樟又向方汉钊支付定金10万元。当日，方汉钊又向刘孝樟出具收条，主要载明：今收到刘孝樟定金10万元，具体事项按2014年4月17号条款，除合同期改为10年期，按递增计算条款，今2014年9月6日增加定金不计息。收到定金后，方汉钊开始建设房屋。2015年10月20日，方汉钊曾组织施工单位对厂房进行竣工验收。期间，双方因房屋交付、租金等租赁事宜产生争议，未能最终签订厂房租赁合同。2016年4月1日，方汉钊将涉案厂房另租他人。2017年11月15日，刘孝樟曾委托律师致函方汉钊，要求退还定金20万元。之后，刘孝樟追讨定金未果，遂于2018年1月18日诉至本院，并提出前述诉求。另查，方汉钊于2017年1月23日取得中山市沙溪镇新××号房屋产权登记，不动产证书号：粤（2017）0015553，土地权利性质为批准拨用宅基地，面积880.6平方米，用途为住宅，建筑面积1973.81平方米，4层钢筋混凝土结构。本院认为，本案为涉外房屋租赁合同纠纷。诉讼中，刘孝樟依照我国法律提起诉讼，方汉钊亦依照我国法律进行答辩，可视为双方协议选择适用我国法律处理双方纠纷，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定，本案适用我国法律作为准据法进行裁决。刘孝樟、方汉钊签订的租赁厂房意向书是双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效。根据该意向书内容，双方是在建设房屋前协商一致，由刘孝樟预付一定数额承租定金给方汉钊，方汉钊建设房屋，待房屋建成后，双方再另定租赁合同，将房屋出租给刘孝樟使用。可见，涉案意向书并非普通租赁合同，而是双方为将来建立租赁合同关系而达成的预约合同。本案争议的焦点是：因何方原因导致双方最终未能订立租赁合同，定金如何处理。诉讼中，刘孝樟主张，方汉钊逾期不能交付房屋并将房屋另租他人，导致其合同目的不能实现，要求双倍返还定金；方汉钊则辩称，房屋交付后，刘孝樟拒绝订立租赁合同，属单方违约，无权要求退还定金。对此，本院认为，双方意向书并未约定订立正式租赁合同的具体日期，而本案诉讼中，双方均未举证证明，一方提出订立合同要求后，而另一方拒绝的事实。因此，双方所提因对方原因导致正式租赁合同不能订立的意见，依据不足，均不能成立。另外，据证人韦某证言，房屋建设过程中，刘孝樟曾对原房屋设计提出变更，而方汉钊在建房中也予认可。可见，双方在履行意向书中对房屋建设项目进行过变更。据证人方某证言，双方曾多次就快点建好房屋、租金价格等问题进行过协商。可推知，双方在订立租赁合同前，刘孝樟曾向方汉钊催促建房进度，且双方已对工期、租金价格产生了争议并进行过协商。本院认为，根据证人证言、当事人陈述及本案其他证据，刘孝樟、方汉钊在履行意向书过程中，对房屋建设项目进行了变更，并出现了工期迟延等情况，导致双方在租金价格上产生争议，最终未能订立正式租赁合同。虽然，双方意向书约定了租金价格，但基于实际履行中存在的上述变化，当事人在订立正式租赁合同时，主张对原定标准予以调整具有合理性。同时，双方不能就此达成一致意见时，将责任归责于任何一方当事人，均有失公平。因此，本院认为，结合刘孝樟取回钢材，以及方汉钊另行出租房屋的事实，本案可视为双方协商一致解除了涉案意向书，解除日期为方汉钊另行出租房屋之日，即2016年4月1日。双方意向书协商解除后，方汉钊再无依据占有刘孝樟所付定金20万元，除应返还该定金外，还应支付相应利息给刘孝樟。至于利息计算标准，本院参照民间借贷中相关标准，酌定按年利率6%计算。刘孝樟要求双倍返还定金的主张，依据不足，本院不予支持。关于诉讼时效问题，2016年4月1日双方意向书解除后，方汉钊应当返还定金，诉讼时效期间开始计算，即使不考虑诉讼时效中断事由，刘孝樟于2018年1月18日提起本案诉讼，亦未超过诉讼时效期间。因此，方汉钊诉讼时效抗辩不能成立，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告刘孝樟、被告方汉钊签订的租赁厂房意向书于2016年4月1日解除；二、被告方汉钊于本判决生效之日起七日内向原告刘孝樟返还定金20万元及相应利息（利息计算方法：以20万元为基数，按年利率6%的标准，自2016年4月1日起计至定金返还之日止）；三、驳回原告刘孝樟其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7300元，减半收取计3650元（该款原告刘孝樟已预交），由原告刘孝樟负担1825元，被告方汉钊负担1825元，被告方汉钊负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告刘孝樟。如不服本判决，原告刘孝樟可以在判决书送达之日起十五日内，被告被告方汉钊可以在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 赵 波二〇一八年四月十七日书记员 罗丹薇谭银娣