上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0112民初29012号原告(反诉被告)：上海通广广告传媒有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：严诸平，执行董事。委托诉讼代理人：徐松婷，上海徐松婷律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈敏华，上海徐松婷律师事务所律师。被告(反诉原告)：商亨实业(上海)有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：李强，经理。委托诉讼代理人：王国江，男。委托诉讼代理人：叶晗蓓，上海清辰律师事务所律师。原告(反诉被告)上海通广广告传媒有限公司(以下简称通广公司)与被告(反诉原告)商亨实业(上海)有限公司(以下简称商亨公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月12日立案受理，依法适用简易程序进行审理，商亨公司在答辩期内提出反诉，本院于2017年11月10日、12月14日公开开庭予以合并审理。原告(反诉被告)通广公司委托诉讼代理人徐松婷、陈敏华，被告(反诉原告)委托诉讼代理人王国江、李学学(后撤销委托)、叶晗蓓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)通广公司向本院提出如下诉讼请求：1、解除原被告签订的《户外广告发布场地租赁合同》；2、被告商亨公司返还房租人民币(币种下同)120,000元；3、被告支付原告违约金36,000元及因迟延履行合同导致原告赔偿第三方损失10,000元。诉讼过程中，经释明，诉讼请求第一项变更为确认原被告签订的《户外广告发布场地租赁合同》无效。事实及理由：原告通广公司与被告商亨公司于2016年签订户外广告发布场地租赁合同，原告租赁被告位于本市嘉闵高架黎安路XXX号楼顶，租赁期限为从2016年7月1日至2021年6月30日止，共计5年。场地租赁费为每年12万元。2017年4月底，原告因业务需要准备在涉案房屋楼顶建造广告牌，亦按照合同约定提前通知被告将于2017年5月1日前进场施工，但至今未能进场。鉴于原告已经与第三方签订发布合同，如因不能及时进场施工导致广告发布延期，将会面临严重违约责任及高额赔偿。原告为避免损失，多次发函给被告，但被告依旧不履行自己的合同义务，导致原告无法进场施工，原告无奈于2017年8月8日再次发函要求解除合同。现因租赁合同涉及的房屋没有取得规划审批手续，或者没有取得建设工程规划许可证，双方的租赁物是依附于该违法建筑上，即违章搭建六楼的楼顶，因此，双方就此签订的租赁合同应当无效。原告为维护自身合法权益，故提起诉讼，请求判如所请。被告(反诉原告)商亨公司辩称，租赁合同标的为房屋楼顶，与六楼是否属于违章建筑无关，即使没有六楼，也存在楼顶，故合同应当合法有效。通广公司尚未付清第一年的租金，拖欠7,200元，也未支付自2017年7月起的租金，应当承担违约责任。合同自2016年7月1日起履行，原告直至2017年5月才提出进场施工事宜，之前没有进场是因为没有广告主委托业务。此外，根据《上海市市容环境卫生管理条例》第二十条的规定，户外广告设施设置需要经过市人民政府批准后实施，没有相关证据表明原告所说的现在不需要审批。综上，请求驳回通广公司的诉讼请求，并据此提起反诉请求如下：1、反诉被告通广公司支付反诉原告商亨公司自2016年7月1日至2017年6月30日期间的租金7,200元，自2017年7月1日起至2017年10月31日止的租金40,000元，合计47,200元；2、判令反诉被告支付违约金36,000元。针对被告(反诉原告)商亨公司的反诉，原告(反诉被告)通广公司辩称，商亨公司提出的要求通广公司取得户外广告登记的审批已经在2016年2月3日已经取消，通广公司无需再提交相关户外广告备案及登记手续。且依据合同约定，商亨公司需要协助进场，通广公司无需向商亨公司提供相关审批手续。因此，对于通广公司的损失，需要由商亨公司进行赔偿。请求驳回反诉请求。经审理查明，2016年3月12日，商亨公司(甲方)与通广公司(乙方)签订《户外广告发布场地租赁合同》，约定乙方租赁甲方位于嘉闵高架黎安路XXX号楼顶(第一面：与高架平行，面朝西；第二面：与高架垂直，面朝南；第三面：与高架垂直，面超北。)甲方承诺对该场地拥有合法使用权和户外广告的所属权。租赁起算从2016年7月1日至2021年6月30日止，共5年。未到的租赁时间为甲方赠予乙方的广告牌建造及政府管理部门备案时间。每年的租赁费用是120,000元/年。合同签订后，乙方施工进场前7个工作日内支付甲方年租赁费的50%，2017年1月再支付一年剩余费用50%，依次类推，乙方每年按照该支付方式进行支付。合同期间，在经甲方同意后，乙方方可上楼施工或日后发布广告的维护维修(包括钢结构、灯光、其他设备等)，完全保证甲方楼顶的财产安全，并严格遵守施工的规范要求减少施工对甲方正常营业的影响。任何乙方违反本合同约定，未完全履行合同义务的，都将视为违约。因一方违约导致本合同终止的，违约方应除向守约方支付当年租赁费的30%作为违约金以外，还应当承担因违约造成的第三方的全部赔偿损失。合同签订后，通广公司于2016年6月15日向商亨公司支付了首期租金60,000元，2017年1月20日，又支付了第二笔租金52,800元。2017年5月3日，通广公司向商亨公司发函称，合同履行至今，因通广公司未能招商到位故未在租赁楼顶建造广告牌。2017年4月底，因业务关系准备在楼顶建造广告牌，并提前通知了商亨公司在5月1日前进场施工，但商亨公司始终未能给予通知，不配合通广公司的正常进场施工。故请商亨公司在收到函件后2个工作日内安排，否则造成的一切违约后果及责任由其全部承担。同年5月10日，通广公司再次发函称，商亨公司多次以需要时间协调有关部门办理动火证为由，阻止通广公司上楼施工，通广公司多次沟通无果，工程队已等待近半个月，造成了极大的损失，要求商亨公司二天内提出解决方案，否则将依法追究所有违约责任。2017年5月11日，商亨公司回函通广公司表示，通广公司前来协商施工事宜，应提供如下资料：1、《户外广告登记证》或相关政府备案证明；2、通广公司施工广告单位的资质证明及营业执照；3、施工安全协议及施工进度计划。通广公司未能及时提供合法的户外广告登记证明及政府备案证明，施工拖延责任在其，望通广公司及时办理合法手续履行合同。2017年8月8日，通广公司委托律师向商亨公司发《解除合同通知函》，认为基于商亨公司的长期拖延，不允许通广公司进场施工的行为已经构成根本违约，致使双方合同目的无法实现，《户外广告发布场地租赁合同》已经无法继续履行，现通知商亨公司：1、双方签订的合同于2017年5月1日解除；2、退还通广公司租金120,000元和违约金36,000元及损失。另查明，涉案租赁场地位于本市闵行区黎安路XXX号内六层房屋的楼顶。该房屋产权人为商亨公司，核准登记总层数为五层，建筑面积8,385.63平方米，2011年，商亨公司将该房屋增建至六层，该增建项目未取得建设工程规划许可，也没有相关主管部门许可增建的合法审批手续。上述事实，由通广公司提供的《户外广告发布场地租赁合同》，上海市房地产权证，租赁费收据，通广公司发给商亨公司的《函》、《解除合同通知函》及邮寄凭证，商亨公司提供的《回函》等证据及当事人的庭审陈述所证实。上述证据与本案有关联，具有证据效力，本院予以采信。对于商亨公司提供的旨在证明涉案房屋增建取得合法审批手续的《关于同意商亨实业(上海)有限公司规划的通知》及《关于核发商亨实业(上海)有限公司新建辅助用房工程设计方案的批复》，本院认为，上述材料仅证明相关建设项目取得规划部门的初步同意，但规划部门亦要求商亨公司对建设项目应当办理后续手续，且商亨公司亦认可涉案房屋的六层增建项目并非在上述审批许可的建设面积内，因此商亨公司以此佐证涉案房屋六层增建合法性的证明目的不能成立。本院认为，通广公司与商亨公司所订立场地租赁合同的租赁标的为涉案六层房屋的楼顶，现查明该房屋合法产权登记的建筑层数为五层，六层的增建未经有关部门建设规划审批，没有取得建设工程规划许可证，属违法建筑，该租赁场地因所附建筑物的违法性亦不具有合法性，故双方就此签订的户外广告发布场地租赁合同应属无效。依据合同法的相关规定，无效的合同自始没有法律效力。通广公司、商亨公司分别主张违约金、违约损失的诉讼请求，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，承租人亦应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。本案中，通广公司在合同签订后虽未实际入场施工，发布广告，但根据其向商亨公司所发函件可以看出系其自身招商经营所至，对于2017年5月1日之后的房屋使用费，鉴于双方发生争议的广告发表的相关许可证及施工证等内容在租赁合同中双方并无明确，本院结合通广公司已付款项，约定的税费等因素综合考虑，对于通广公司要求商亨公司返还租金的诉讼请求，以及商亨公司要求通广公司支付2017年7月至10月租金的反诉请求，均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海通广广告传媒有限公司与被告(反诉原告)商亨实业(上海)有限公司就嘉闵高架黎安路XXX号楼顶签订的《户外广告发布场地租赁合同》无效；二、驳回原告(反诉被告)上海通广广告传媒有限公司的其余诉讼请求；三、驳回被告(反诉原告)商亨实业(上海)有限公司的反诉请求。本诉案件受理费减半收取计1,810元，由原告(反诉被告)上海通广广告传媒有限公司负担；反诉案件受理费减半收取计940元，由被告(反诉原告)被告(反诉原告)商亨实业(上海)有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  徐寨华二〇一八年四月二十五日书记员  李 震附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。