上海市第二中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）沪02执异44号异议人(被告)：中山市小榄镇菊城商业有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：梁泽坚，总经理。委托诉讼代理人：冯明荣，广东广中律师事务所律师。原告：上海燃料有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：汪亦奇，总经理。委托诉讼代理人：李文一，上海市金茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：周荆，上海市金茂律师事务所律师。被告：中山市长虹石油贸易有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：何有祥。被告：梁林坤，男，1964年8月15日出生，汉族，住广东省中山市。被告：梁树坤，男，1957年11月9日出生，汉族，住广东省中山市。被告：林汝强，男，1966年9月19日出生，汉族，住中国澳门特别行政区新口岸帝景苑第**9S。本院在审理原告上海燃料有限公司(以下简称燃料公司)与被告中山市长虹石油贸易有限公司(以下简称长虹公司)、梁林坤、梁树坤、林汝强、中山市小榄镇菊城商业有限公司(以下简称菊城公司)买卖合同纠纷一案，应原告燃料公司申请，保全查封菊城公司名下的位于中山市小榄镇竹源路XXX号中天广场1栋504房、1栋2904房、1栋101-123卡、1栋201-223卡、2栋124-131卡、2栋224-230卡、3栋2303房、3栋2406房、3栋132-150卡、3栋231-244卡、4栋101-109卡、4栋111-126卡、4栋201-226卡、4栋301-327卡、4栋401-427卡、4栋712房、4栋1114房、4栋1116-1117房、4栋1212-1214房、4栋1216-1217房、4栋1306房、4栋1308-1314房、4栋1316-1317房、4栋1401-1418房、4栋1501-1518房、4栋1601-1618房、5栋101-126卡、5栋203-214卡、5栋301-324卡、5栋329-332卡、5栋335-355卡、5栋359-362卡、5栋366-369卡、5栋373卡、5栋401-424卡、5栋428-431卡、5栋433-437卡、5栋439-443卡、5栋445-458卡、5栋462-465卡、5栋469-472卡、5栋476卡共计433套房产(以下简称涉案房产)，异议人菊城公司对该查封行为不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。菊城公司称，根据中山市中盈土地房地产评估与工程咨询有限公司出具《房地产估价报告》显示，涉案房产的评估总值为439,075,500元，现法院查封的财产价值远超过本案的诉讼标的金额，其中中山市小榄镇竹源路XXX号中天广场5栋301-324卡、5栋329-332卡、5栋335-355卡、5栋359-362卡、5栋366-369卡、5栋373卡共计58套房产(以下简称58套房产)的价值为71,205,300元，足以满足保全的诉讼标的。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第21条规定，请求解除对中山市小榄镇竹源路XXX号中天广场1栋504房、1栋2904房、1栋101-123卡、1栋201-223卡、2栋124-131卡、2栋224-230卡、3栋2303房、3栋2406房、3栋132-150卡、3栋231-244卡、4栋101-109卡、4栋111-126卡、4栋201-226卡、4栋301-327卡、4栋401-427卡、4栋712房、4栋1114房、4栋1116-1117房、4栋1212-1214房、4栋1216-1217房、4栋1306房、4栋1308-1314房、4栋1316-1317房、4栋1401-1418房、4栋1501-1518房、4栋1601-1618房、5栋101-126卡、5栋203-214卡、5栋401-424卡、5栋428-431卡、5栋433-437卡、5栋439-443卡、5栋445-458卡、5栋462-465卡、5栋469-472卡、5栋476卡共计375套房产(以下简称375套房产)的查封。燃料公司称，菊城公司自行委托估价机构评估涉案房产的价值，评估结果未考虑查封与抵押情况对价值的影响，未经法定程序评估，无法确定其实际价值。现涉案房产存在土地抵押、案外人主张所有权、转让时应缴纳的税费等因素，其实际剩余价值无法确定。另外，涉案房产于2018年5月8日、9日被法院查封，而产权证登记时间为2018年5月11日，故涉案房产在查封时仍属于在建工程，在建工程的价值远低于房产的价值。综上，本案不存在超标的额查封情形，请求驳回菊城公司的异议请求。本院查明，本院在审理原告燃料公司与被告长虹公司、梁林坤、梁树坤、林汝强、菊城公司买卖合同纠纷一案中，于2018年年4月25日作出(2016)沪02民初599号之二民事裁定，冻结菊城公司银行存款69,634,608元，或查封其相同价值的其他财产及权益。同年5月8日、9日，本院保全查封了涉案房产，并冻结了菊城公司开设在中山农村商业银行小榄支行的账户XXXXXXXXX********银行存款2,500,350.08元。另查明之一，菊城公司自行委托中山市中盈土地房地产评估与工程咨询有限公司对涉案房产的市场价值进行评估，中山市中盈土地房地产评估与工程咨询有限公司于2018年12月17日出具《房地产估价报告》，确定涉案房产在价值时点的评估总值为439,075,500元(价值时点：2018年12月13日)，上述评估报告的有效期为壹年(2018年12月17日至2019年12月16日)。依据上述评估报告，58套房产的市场总价值为71,205,300元。另查明之二，根据中山市不动产登记资料查询结果，涉案房产登记在菊城公司名下，登记时间为2018年5月11日。在本案异议审查过程中，菊城公司承认涉案房产中有19套房产已出售，并办理了商品房买卖合同备案登记，另外有30多套房产已签订商品房买卖合同。燃料公司向本院提交了《承诺书》，承诺如产生“超标的”查封的风险，由其依法承担，与本院无关。上述事实，有本院(2016)沪02民初599号之二民事裁定书、协助执行通知书、《房地产估价报告》《承诺书》、谈话笔录等证据为证。本院认为，人民法院诉讼保全财产的目的在于保障胜诉债权人债权的实现，确保执行变价处分时债权能够得以足额受偿。在采取保全措施时，查封、扣押、冻结的财产整体价值不得明显高于诉讼标的金额，但应参考财产的市场价格走势、权利限制以及变现成本等情况。本案中，涉案房产未经司法评估，尚无法确定其实际价值，现菊城公司仅凭自行委托评估的结果主张本院超标的查封，缺乏事实依据，本院不予支持。况且，涉案房产中部分房产的权属尚存在争议，不足以证明涉案房产的价值明显高于诉讼标的金额。按照菊城公司提供的《房地产估价报告》，58套房产的市场总价值仅为71,205,300元，与本案诉讼标的金额69,634,608元相差不大，若参考房产的市场价格走势、权利限制以及变现成本等情况，执行58套房产变价处分时债权能否足额受偿难以保障。结合考虑，燃料公司向本院提交了《承诺书》，承诺如产生“超标的”查封的风险，由其依法承担。综上，本院在审理过程中依照燃料公司的申请，查封涉案房产并无不当；菊城公司主张解除对375套房产的查封的异议请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项规定，裁定如下：驳回异议人中山市小榄镇菊城商业有限公司的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内，向上海市高级人民法院申请复议。审判长  潘明华审判员  胡晓东审判员  张常青二〇一八年四月十九日书记员  周乃夫附：相关法律条文附：相关的法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：(一)异议不成立的，裁定驳回异议；……