宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）宁01民初701号 原告：孙亮，男，1990年3月18日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区银川市。 委托诉讼代理人：陈登雄，宁夏宁银律师事务所律师。 被告：朱建华，男，1967年9月16日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市。 委托诉讼代理人：张晶，宁夏新中元律师事务所律师。 被告：宁夏华城实业开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市城区玉皇阁北街文湖小区2号。 法定代表人：孙鹤林，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张晶，宁夏新中元律师事务所律师。 原告孙亮与被告朱建华、宁夏华城实业开发有限公司（以下简称华城公司）民间借贷纠纷一案，本院于2017年10月18日立案后，依法组成合议庭，于2018年1月19日公开开庭进行了审理。原告孙亮及其委托诉讼代理人陈登雄，被告朱建华以及被告宁夏华城实业开发有限公司的共同委托诉讼代理人张晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孙亮向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告朱建华偿还借款本金500万元，利息220万元（按2015年11月25日起至2017年9月25日止借款总额500万元，共22个月，每月2%计算），合计720万元；2.请求依法判令被告朱建华偿还自2017年9月26日起至实际清偿全部借款本息之日的利息（按借款总额每月2%计算）；3.请求依法确认被告为原告设定的抵押权有效。同时依法拍卖、变卖抵押财产，并以拍卖、变卖所得价款优先偿还上述1、2项诉讼请求借款本息。如拍卖所得不足以清偿全部借款本息的，由华城公司继续承担连带保证清偿责任；4.请求依法判令二被告承担本案所有诉讼费用。事实与理由：2015年5月，被告朱建华因其控股并担任法定代表人的华城公司资金周转出现问题而向原告提出借款500万元，并承诺按月支付3%的利息。原告考虑到被告朱建华及华城公司尚具备一定实力，可以考虑出借资金，但为保证资金安全，要求被告朱建华提供担保。朱建华提出以华城公司开发的银川市××区号华城国际广场2号写字楼1501至15012号12套房屋抵押给原告作为借款担保，因该12套房屋尚未竣工验收，根据房管部门抵押登记的现行制度，无法为自然人之间的借款办理抵押登记手续，故以签订商品房买卖合同并且办理备案的方式代替抵押登记，如果借款到期不还，原告可直接主张以上房屋所有权。2015年5月6日原告与被告朱建华签订了借款合同，约定借款本金500万元，期限自2015年5月6日至2015年8月6日，月利率为3%，约定管辖法院为贷款方住所地人民法院；同时原告与华城公司分别签订了抵押合同和保证合同，抵押合同约定以华城公司开发的金凤区宁安东巷165号华城国际广场2号写字楼1501至15012号12套房屋作为抵押担保，担保范围为借款本金、利息、诉讼费、律师费等为抵押权人为实现债权和抵押权所花费的一切费用；保证合同约定，由华城公司为借款提供连带清偿保证责任，保证期间截止至债务履行期届满之日起二年，保证范围同于抵押合同约定的担保范围。以上合同签订后，原告当日向被告朱建华支付借款500万元。借款到期后，被告朱建华无力清偿借款，经原告多次催要，仅在2015年11月17日和2017年6月分别向原告偿还利息30万元和70万元（以车辆抵顶），剩余借款本金和利息经原告多次催要未果。原告认为，被告朱建华、华城公司的行为已违反双方签订的借款、抵押和保证合同的相关约定，为此，原告诉至法院，请求判如所请。 朱建华、宁夏华城实业开发有限公司辩称，原告所述与事实不符。被告实际借款金额是454万元，在出借当天原告扣除了46万元的利息，应当以实际出借金额认定本金；被告已经偿还100万元的利息；涉案房屋虽然签订了买卖合同，办理了房屋备案，但不存在真实的房屋买卖关系，在被告偿还借款后，原告应当解除房屋备案，原告对涉案房屋不具有优先受偿权；原告计算利息错误，应当按实际出借本金454万元计算，自2015年5月起扣除偿还的100万元利息，实际利息清偿至2016年3月，应当从2016年3月按照月息2%计息。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交如下证据： 证据一、借款合同一份，欲证明2015年5月6日，原告与被告朱建华签订借款合同，约定原告向被告出借款项500万元整，借款期限自2015年5月6日至2015年8月5日，月利率3%，约定管辖为原告住所地。 证据二、抵押合同一份，欲证明2015年5月6日，原告与被告华城公司签订抵押合同，约定华城公司以其开发的位于银川市××区号华城国际广场1501至15012号房产作为朱建华向原告借款提供的抵押担保。合同还就担保范围等其他事项作出详细约定。 证据三、保证合同、股东会决议、借款展期清偿协议及借款利息结算协议书各一份，欲证明2015年5月6日，原告与被告华城公司签订抵押合同，约定华城公司为朱建华借款提供连带责任保证，保证期间自债务履行期届满之日起两年。合同还保证范围等其他事项作出详细约定。2017年6月22日，华城公司以股东会决议的方式再次对其保证责任进行了确认。 证据四、借款借据、转账凭条各一份，欲证明原告向朱建华提供了500万元的借款，原告转账支付454万元，剩余46万元以现金方式支付。 证据五、商品房买卖合同12份、收款收据一份，欲证明由于抵押房屋所涉土地使用权已抵押在长城资产管理公司宁夏分公司无法办理抵押登记，故原告与被告华城公司以签订商品房买卖合同并办理备案登记的方式对宁安东巷165号华城国际广场1501至15012号房产进行了抵押登记。 经被告质证，其对原告证据一的真实性、合法性、关联性均认可，借款合同中虽然约定出借本金是500万元，但原告出借时扣除了利息，应当以实际出借本金454万元计算。被告对证据二的真实性、合法性、关联性均认可，证明目的不认可，双方虽然签订了抵押合同，但没有办理抵押登记，原告不享有抵押权。被告对证据三的真实性、合法性、关联性及证明目的均认可。被告对证据四的真实性、合法性、关联性认可，证明目的不认可，原告出借时实际转账金额是454万元，扣除46万元的利息，应当以454万元认定本金，被告未收到原告所述的46万元现金。被告对证据五的真实性、合法性、关联性均认可，证明目的部分有异议，涉案房屋确实办理了房屋备案，但该备案行为不具有物权法的抵押权效力，原告不享有优先受偿权，被告偿还借款后，原告应当将房屋解除备案，并且退还给被告。收据不具有真实缴纳房款的效力，只是为了办理房屋备案才出具给原告的。 被告未提交证据。 经审查,被告对原告所有证据的真实性、合法性、关联性均认可，予以采信。 本院经审理认定事实如下：2015年5月6日，被告朱建华因与原告孙亮签订借款合同一份，约定由朱建华向孙亮借款500万元，借款期限自2015年5月6日至2015年8月5日，月利率3%。同日，华城公司与孙亮分别签订了抵押合同和保证合同各一份，约定以华城公司开发的位于银川市××区号华城国际广场2号写字楼1501至15012号共12套房屋抵押给原告，为上述借款本金及利息、诉讼费、律师费等债权人实现债权的一切费用承担保证责任，保证方式为连带责任保证，保证期间为主合同约定的债务履行期限届满之日起两年。双方并未就上述房产办理抵押登记。以上合同签订当日，原告通过银行转账向被告朱建华支付借款454万元，原告另向被告支付了46万元现金，合计支付被告500万元。被告朱建华向原告出具500万元借款借据一份。2015年5月6日，被告华城公司与原告就银川市金凤区宁安东巷165号华城国际广场2号写字楼1501至15012号共12套房屋分别签订商品房买卖合同，并将上述房屋备案在原告名下。借款到期后，被告向原告偿还利息100万元（含以车辆抵顶的70万元），剩余借款本金和利息未还，故原告起诉至法院，提出前述诉讼请求。 另查明，2017年6月21日原告与被告朱建华签署借款展期清偿协议及借款利息结算协议书，对500万元借款本金及相应利息的偿还期限及方式再次进行确认。2017年6月22日华城公司股东会决议对上述两份协议的债务提供连带保证责任。庭审中，双方均认可已还的100万元为利息，被告认为100万元中有30万元是2015年11月19日偿还，另70万元的偿还时间为2017年6月27日。 本院认为，合法的借贷关系受法律保护。本案原被告就借款以及借款后偿还100万元利息的事实无争议，本案的争议焦点是借款本金究竟是454万元还是500万元。根据原告提交的银行转款凭证可以证实2015年5月6日，原告向被告朱建华转账支付了454万元借款，但被告朱建华向原告出具了500万元的借款借据，原告也陈述另向被告支付了46万元现金，再有双方签订的借款合同、保证合同、抵押合同以及2017年6月21日双方签署的借款展期清偿协议及借款利息结算协议书，2017年6月22日华城公司股东会决议等均能够佐证借款金额为500万元，被告无证据证实在借款当日原告扣除了46万元的利息，故对被告关于借款本金为454万元的抗辩意见不予采纳。因双方均认可已还的100万元为利息，故该100万元已还利息按照双方约定的月息3%抵扣至2015年11月24日。原告依约向被告支付了相应借款，履行了出借义务，被告对500万元借款本金以及2015年11月25日之后的利息应当承担继续偿还义务。虽然双方对华城公司开发的位于银川市××区号华城国际广场2号写字楼1501至15012号共12套房屋签订了抵押合同，但并未办理抵押登记，依照《中华人民共和国担保法》第四十一条的规定，抵押合同并未生效，故对原告关于以12套房产拍卖、变卖所得价款优先偿还借款的请求不予支持。被告华城公司自愿为涉案借款及利息承担担保责任，按照合同约定，华城公司应当对涉案借款承担连带保证责任。华城公司承担责任后，有权向朱建华追偿。原告主张以月息2%计算相应利息，符合法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条，《中华人民共和国担保法》第二条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第四十一条、第四十二条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、第二十七条之规定，判决如下： 一、被告朱建华于本判决生效之日起十日内向原告孙亮偿还本金500万元，并以500万元本金为基数，按照年利率24%计算2015年11月25日起至本判决确定的给付之日止的利息； 二、被告宁夏华城实业开发有限公司对上述借款本金及利息承担连带清偿责任。宁夏华城实业开发有限公司承担责任后，有权向朱建华追偿； 三、驳回原告孙亮其他诉讼请求。 案件受理费62200元，由被告朱建华、宁夏华城实业开发有限公司负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区高级人民法院。 审判长  李根贤 审判员  张 婧 审判员  王建玲 二〇一八年四月十六日 书记员  郝小梅 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 《中华人民共和国担保法》 第二条在借贷、买卖、货物运输、加工承揽等经济活动中，债权人需要以担保方式保障其债权实现的，可以依照本法规定设定担保。 本法规定的担保方式为保证、抵押、质押、留置和定金。 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。 第四十二条办理抵押物登记的部门如下： （一）以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门； （二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门； （三）以林木抵押的，为县级以上林木主管部门； （四）以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门； （五）以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。 《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》 第二十六条借贷双方约定的利率未超过年利率24％，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。 借贷双方约定的利率超过年利率36％，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36％部分的利息的，人民法院应予支持。 第二十七条借据、收据、欠条等债权凭证载明的借款金额,一般认定为本金。预先在本金中扣除利息的,人民法院应当将实际出借的金额认定为本金。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。