广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0102民初550号 原告：韦季春，女，1985年12月24日出生，壮族，住广西天峨县。 委托代理人：蒋政，广西桂三力律师事务所律师。 委托代理人：刘东芳，广西桂三力律师事务所实习律师。 被告：柳业宾，男，1988年4月25日出生，汉族，住南宁市兴宁区。 原告韦季春与被告柳业宾房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月12日立案后，依法适用简易程序，于2018年4月3日公开开庭进行了审理。原告韦季春及其委托代理人蒋政、刘东芳，被告柳业宾到庭参加诉讼活动。本案现已审理终结。 原告韦季春向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《房屋买卖合同》；2.被告退还原告购房定金250000元；3.被告向原告支付违约金405000元；4.诉讼费由被告承担。事实及理由：2015年，原、被告签订《房屋买卖合同》，约定被告将位于南宁市兴宁区房屋出卖并过户到原告名下，该房产及附属建筑总价款为1350000元，原告按合同约定分期向被告付款。合同签订后，原告向被告支付了250000元定金，但被告未能按照约定向原告完成房屋产权交付，原告遂提出诉请如前。 被告柳业宾辩称：1.被告确实收到了原告交付的定金250000元；2.涉案房屋系被告父亲的遗产，被告并没有处分权，涉案房屋又是军产，故房屋买卖合同应属无效。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1.2015年11月6日，原告韦季春与被告柳业宾签订《房屋买卖合同》，该合同约定：（1）甲方（卖方）为柳业宾，乙方（买方）为韦季春。（2）甲方自愿将坐落在南宁市南梧路318号畅春湖山庄A区12号楼房出卖给乙方，建筑面积为349.2平方。（3）合同所涉房地产及附属建筑物总价款为人民币1350000元。（4）乙方签订合同时向甲方支付定金100000元，乙方于2015年11月25日第二次向甲方支付定金150000元，乙方所交付的前述定金为充当合同总价金额的一部分，甲方于2017年1月31日前将楼房一并交付给乙方使用，乙方在同甲方完成产权交接（即完成在房产局该楼房产权名字转移为乙方名下时）向甲方支付人民币650000元，剩余450000元人民币，乙方于2018年1月1日前全部支付完。（6）合同签订后，甲方如有不能按规定时间交付房产及不能办理产权过户等，应向乙方支付本合同房子成交总价格的百分之三十即人民币405000元，并退还乙方总定金250000元。（7）其他事项。此外，《房屋买卖合同》并未就合同当事人之间的解除权进行约定。 2.原告韦季春与被告柳业宾签订《房屋买卖合同》后，原告于2015年11月6日向被告支付了100000元定金，又于2015年11月24日向被告支付了150000元定金，原告支付前述定金后，被告向原告出具了与前述两笔定金相对应的两份《收据》。 3.被告在诉讼中向本院提交本案《房屋买卖合同》所涉的位于广西南宁市南梧路318号畅春湖山庄Ａ区的房屋所有权证复印件（证号：军房字第××号），该房屋所有权证书上记载的所有权人为柳盛兴，原告对该房屋所有权证的真实性、合法性并无异议。 4.被告在本案庭审中当庭陈述其父亲柳盛兴已经去世，并于庭后向本院提交宾阳县思陇镇昆仑村民委员会于2018年4月8日出具的《证明》，该《证明》载明昆仑村委六零村居民柳盛兴于2000年11月7日因病去世。 5.被告在本案中提交的户口簿显示，被告母亲为黄中英，弟弟为柳福。被告在诉讼中向本院提交案外人黄中英和案外人柳福所出具的两份《声明》，两《声明》载明柳盛兴去世后南宁市南梧路318号畅春湖山庄A区12号房并未进行产权分割，黄中英和柳福对柳业宾出售前述房屋并不知情。 6.被告在本案中提出了涉案《房屋买卖合同》无效因而被告不应承担违约金的抗辩意见，本院在本案诉讼中依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条之规定，就是否需要调整违约金向被告进行释明，被告在本院释明后明确表示其不要求调整违约金。 7.原、被告在本案庭审中一致确认《房屋买卖合同》所涉广西南宁市南梧路318号畅春湖山庄Ａ区截止2018年4月3日本案庭审时仍未交付给原告使用。被告在本案庭审中当庭自认在2017年12月31日前其没有将前述涉案房屋交付给原告使用，此外，被告当庭自认卖房时自己已经知道出售涉案房屋需要经过其母亲和兄弟同意。 本院认为：一、关于原、被告之间是否存在合法有效的房屋买卖合同关系的问题。原、被告双方于2015年11月6日签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，原、被告双方在本案中也对《房屋买卖合同》的真实性没有异议，被告虽提出其对房屋无处分权以致房屋买卖合同无效的抗辩意见，但被告无房屋处分权并不必然导致房屋买卖合同无效，本院依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定认定原、被告双方之间成立合法有效的房屋买卖合同关系。 二、关于原告是否有权解除本案房屋买卖合同的问题。原告在本案中已经按照《房屋买卖合同》的约定，按时向被告如数支付了250000元定金，而被告未能按时按照合同约定将涉案房屋交付给原告使用，又至今未能完成涉案房屋的产权过户，被告前述行为致使本案《房屋买卖合同》不能实现合同目的，原告现主张解除原、被告于2015年11月6日签订的《房屋买卖合同》，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，原告主张解除合同，应当通知被告，原告在本案中并未举证证明其已经向被告履行通知义务，综合全案证据及本案案情，涉案《房屋买卖合同》的解除日之应为本案判决生效之日。 三、关于违约责任的问题。原、被告在《房屋买卖合同》中约定了被告的违约责任，即被告如有不能按规定时间交付房产及不能办理产权过户等，应向原告支付涉案房屋成交总价格的百分之三十即人民币405000元，并退还乙方总定金250000元。现被告并未能按照《房屋买卖合同》的约定将涉案房屋交付给原告使用，应按照合同约定向原告承担违约责任。被告在诉讼中抗辩称合同无效其不应承担违约责任，但经本院依法释明，被告明确表示不要求本院调整违约金。现原告主张要求被告向原告退还购房定金250000元并支付违约金405000元，符合《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，本院予以支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百三十八条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下： 一、原告韦季春与被告柳业宾于2015年11月6日签订的《房屋买卖合同》解除； 二、被告柳业宾向原告韦季春退还涉案购房定金250000元； 三、被告柳业宾向原告韦季春支付违约金405000元。 案件受理费5175元，由被告柳业宾负担。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  潘俊秀 二〇一八年四月二十六日 书记员  黄丁鸣 附法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。 第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 第二十七条买卖合同当事人一方以对方违约为由主张支付违约金，对方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约等为由进行免责抗辩而未主张调整过高的违约金的，人民法院应当就法院若不支持免责抗辩，当事人是否需要主张调整违约金进行释明。 一审法院认为免责抗辩成立且未予释明，二审法院认为应当判决支付违约金的，可以直接释明并改判。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。 对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。 自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。