广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0111民初12820号原告：梁少敏，女，1981年3月27日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区，委托代理人：刘阳，广东广信君达律师事务所律师。委托代理人：何淑芬，广东广信君达律师事务所实习律师。被告：夏冬，男，1969年4月6日出生，汉族，身份证住址河南省淮阳县，委托代理人：付一坤，河南陈州律师事务所律师。被告：夏依帆，男，1991年4月29日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，委托代理人：张传刚，广东正诺律师事务所律师。第三人：广州市富临房地产代理有限公司，住所地广州市白云区石槎路**。法定代表人：张细花。委托代理人：莫文熙，男，1984年5月23日出生，汉族，身份证住址广东省化州市，公司员工。原告梁少敏与被告夏冬、夏依帆，第三人广州市富临房地产代理有限公司（以下简称“富临房地产代理公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月26日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告梁少敏及其委托代理人刘阳、何淑芬，被告夏冬的委托代理人付一坤，被告夏依帆的委托代理人张传刚，第三人富临房地产代理公司的委托代理人莫文熙均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告梁少敏诉称：被告夏冬、夏依帆为父子关系。2016年11月29日，被告夏依帆作为被告夏冬（作为卖方）的代理人与我（作为买方）、第三人富临房地产代理公司签署了《房屋买卖合同》(No.000184)。《房屋买卖合同》约定了被告夏冬将位于广州市白云区金新三街146号1603房（以下简称为“涉案房屋”）以135万元的价格出售给我，约定了我应在合同签署之日向被告夏冬支付定金2万元，约定了各期购房款支付的时间、中介费用等，其中第三条约定“由于卖方的原因，造成该物业不能办理交易过户手续或与第三人产生纠纷，卖方需赔偿买方的全部损失”，第十一条约定“卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作为违约金”。《房屋买卖合同》签署当日，我依约向被告夏冬支付定金20000元，向第三人富临房地产代理公司支付中介费10000元。被告夏冬此前曾以涉案房屋作为抵押物向银行贷款，本次《房屋买卖合同》签署时尚有部分贷款未归还，因此，在办理过户前需由被告夏冬清偿银行贷款并办理涂掉抵押登记事宜。《房屋买卖合同》签订后，我及第三人富临房地产代理公司积极协助被告夏冬、夏依帆办理归还银行贷款相关事宜，但因被告夏冬、夏依帆的过错导致该等事宜一直到2017年3月中旬仍未办理完毕。2017年3月中下旬，被告夏冬突然拒绝履行己签署的《房屋买卖合同》，我及第三人富临房地产代理公司多次与两被告沟通均无结果。在房价飞涨的大环境下，至2017年5月，与涉案房屋同地段同类型的房屋已上涨50多万元，均价上涨至2.8万元/㎡，同等条件及条件差一些的封闭小区、带电梯的同面积房屋也有较大幅上涨，以我当时所准备的资金已经无力购买。在多次沟通无果且房价仍在疯长的背景下，为避免损失扩大，我迫不得己购置了在城中村村口、非封闭式、无物业管理、地段、地段及环境较差且无电梯的房屋外支出中介费16000元。我及配偶原持有一处位于荔××××号的住宅，建筑面积为81.6㎡，临近5号线西村地铁站、环市路仅200米，且带有市一级学校环市西路小学学位，生活方便、交通便利、教育及投资均具有较高价值。因该处房屋为楼梯，考虑到父母年迈上下楼不方便，为此我及配偶决定将该房屋出售，并以该房屋所得款项购置位置略远但带有电梯的封闭式小区房屋，以便让老人安享晚年。2016年9月，我及配偶与第三方签署房屋买卖合同，并于2016年11月如约收到第一期款项。我基于对被告、第三人富临房地产代理公司及契约精神的信赖，耐心等待被告办理抵押涂销的相关事宜，但我等来的却是被告的违约行为，这使得我“以房换房”的计划成为幻影，迫不得已购置比原来环境更糟糕的楼梯房，给我造成严重损失。按前述等均价计算，截至2017年5月，我若想继续购买与涉案房屋同地段同类型的房屋必须支付额外579000元。根据《房屋买卖合同》第三条的规定，被告夏冬应当赔偿我的损失。现为维护我的合法权益，特诉请法院判令：一、解除我与被告夏冬、夏依帆签订的《房屋买卖合同》（NO.000184）；二、被告夏冬返还我支付的定金20000元；三、被告夏冬向原告支付违约金135000元；三、被告夏冬向我赔偿中介费10000元；四、被告夏冬向我赔偿因房价上涨给我造成的损失579000元；五、被告夏冬向我赔偿因其违约导致我迫不得已另行购置房屋所支出的中介费16000元；六、被告夏依帆对上述第二至第五项诉讼请求共同承担责任；七、本案诉讼费由被告夏冬、夏依帆负担。被告夏冬辩称：我认为涉案房屋买卖合同属于无效合同，对我不发生效力，我对该合同不应当承担任何权利义务。理由如下：一、我从未授权过被告夏依帆出售本案争议房屋，被告夏依帆属于无权代理行为。首先，该套房屋是我与妻子在婚姻关系存续期间所买，属于夫妻共同财产，即便合同有效，我未经妻子同意也无权私自处分该房屋。且我仅仅是在一次与被告夏依帆闲聊中表示想将房子卖掉，并未实际决定是否卖房，更未与妻子商议，也从未授权过被告夏依帆代理我进行房屋买卖。被告夏依帆的卖房行为完全是对法律法规不了解而造成的，且在我知道被告夏依帆卖房行为后立即就告知被告夏依帆房屋不能出售。依据《合同法》第四十八条的规定行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。本案被告夏依帆属于无权代理，我未作出过任何追认表示，应视为拒绝追认，原告所讲的没有表示视为默认完全无稽之谈，因此本案中被告夏依帆的代理行为属于无权代理行为，对我不发生法律效力。其次，涉案合同不适用《买卖合同司法解释》第三条之规定。因为被告夏依帆属于无权代理，并非无权处分行为，不是合同任何一方当事人。依据《合同法》第四十八条之规定本代理行为由被告夏依帆承担责任，合同效力在未经我追认前属于效力待定合同。参照法定代理相关法条，法定代理中不予追认的合同视为无效合同，而本合同同样是被代理人不予追认，应当属于无效合同。二、本案不构成表见代理，被告夏依帆的行为属于典型的无权代理。1、买卖房屋代理授权应当采用书面形式。虽然依据《民法通则》第65条授权代理可以书面，也可以采用口头形式。但是该不动产涉及数额较大，签订合同时应当审慎对待。如此大的交易无书面委托难以让人信服，同时依据各地不动产登记中心通用做法，代理进行房产买卖必须有书面委托且必须是经过公证处公证的书面委托。这是各地不动产登记中心的硬性要求，中介公司从事该项服务对此应非常了解，但是其并未告知双方，其存在重大过错，同时被告夏依帆在从未与我联系的情况下如何确定我口头委托过被告夏依帆进行房屋销售。其次原告所说我未提出过反对意见而相信被告夏依帆经过我的口头委托不成立，依据《合同法》第四十八条第二款之规定未作表示的视为拒绝追认。综上，原告所说被告夏依帆经过我口头授权是明显没有事实依据及法律依据的。2、原告所说被告夏依帆与我系父子关系，其有理由相信被告夏依帆有代理权，此种说法更是不成立的。在房屋买卖中夫妻共同财产一方卖房况且需要公证授权委托书，何况父子之间，因此原告以此理由说明是表见代理明显不成立。表见代理的构成一个首要的认定条件为行为人是否尽到了合理的注意义备，在本案中原告与被告夏依帆签订合同前未与我进行过任何联系，也未与我见过面，未尽到合理的注意义务，更不具有认为被告夏依帆拥有代理权的客观表象。原告所说依据给付定金账户为我所有，从而认定为表见代理更不成立。首先，原告向我账户汇款，该账户并非由我使用，我也从未前往银行办理手续。其次，汇款是在签订合同以后，并非签订合同之前，也就是说签订合同时是无权代理，已经为无权代理不可能在转换为表见代理。因此原告所说认定被告夏依帆为表见代理毫无事实及法律依据。三、原告及第三人富临房地产代理公司同样具有过错也应当承担相应的责任。中介公司应当有公信力及遵守行规。但是本案正是因为中介公司不遵守行规，未尽到其应当注意的最基本的注意义务而造成的。中介公司为了自己的业绩不遵守行规，未让我签订合同，在被告夏依帆给予其提醒的情况下仍让无权代理人被告签订房屋买卖合同，是严重违反行业规则的。本案中介公司有重大过错，依法也应当承担相应的责任。原告作为房屋购买者在购买过程中未尽到相应的合理的注意义务其未尽到注意义务应当承担相应的责任。综上，涉案房屋买卖合同属于无效合同，对我不发生效力，我对该合同不应当承担任何权利义务。被告夏依帆辩称：第一，我认为本案案由为买卖合同纠纷，我作为无权代理方，不应对买卖合同产生的法律后果承担责任。我确实收到原告诉请的定金，也同意退还原告。在签订涉案合同时，原告及中介公司清楚我不具备代理权限，各方清楚合同生效的条件要被告夏冬确认才能生效，我认为各方已经明确知道签订的是效力待定的合同，在没有房屋所有权人追认前是不发生法律效力的，根据民法总则171条也明确规定了相对人知道或应当知道行为人无权代理的，相对人或行为人为各自承担责任，我认为是各自承担民事责任。既然签订了效力待定的合同，原告应当依法行使催告行为，要求被告夏冬对合同进行追认，但原告没有履行法律权利径行要求解除合同，所以原告无权主张合同利益。第二，另就原告主张的损失问题，原告作为民事行为人应当非常清楚签订效力待定合同会存在的法律风险，应当及时行使权力或另行购买房屋。因此我认为本案中原告存在明显过错，原告两次起诉对房屋的增值都是随意所写，原告的诉讼请求是没有法律依据，我仅同意退还20000元定金，请求驳回原告其他诉讼请求。第三人富临房地产代理公司述称：被告夏依帆通过微信联系我司向要求放盘，但没有向我司提交过产权证及委托书，签订合同当天只是打电话与被告夏冬进行了确认。经审理查明：案涉房屋位于广州市白云区金新三街146号1603房（房产登记号：2011登记字10001933号），权属人为被告夏冬，房屋用途为居住用房。该房屋于2011年4月13日办理抵押登记，抵押权人为广东发展银行股份有限公司广州分行。2016年11月29日，原告、被告夏依帆在第三人富临房地产代理公司的居间服务下签订编号为0000184号《房屋买卖合同》，约定原告购买被告夏冬名下位于广州市白云区金新三街146号1603房房产（建筑面积68.88平方米，房产登记号：2011登记字10001933号）；房屋成交价为1350000元；买卖双方同意，卖方于合同签订之日向经纪方支付20000元作为咨询及中介服务费，买方于合同签订之日向经纪方支付20000作为咨询及中介服务费，如买方或卖方违约，导致交易不能进行或者交易取消的，则违约方须赔偿另一方已支付的咨询及中介服务费；卖方不能按合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用；卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按物业成交价的千分之一向买方支付违约金，逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的10%作违约金。合同附件约定：签订本合同时支付20000元作为定金；首期楼款（含定金）950000元应在取得房地产交易中心收缴证件收据当天内付清，银行同意贷款申请后10天内，买卖双方应共同到房管部门办理交易过户递件手续，效果过户手续在2017年1月29日前完成（以付清双方交易税费为准）；人民币400000元由买方申请以银行按揭贷款方式支付，买方应在签订本合同后办妥按揭贷款申请手续，而卖方应全力协助办理相关手续，包括提供资料、签署有关文件/合同等，该笔款项于买卖完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接划入卖方银行帐号，贷款額以银行审批为准，银行实际贷款额与买方申请贷款额之间差额由买方取得房地产交易中心收缴证件收据时支付给卖方等。合同签订后，原告于2016年11月29日通过银行转账方式向被告夏冬个人银行账户支付定金20000元。同日，被告夏依帆出具《收款收据》，确认收到该款。同日，原告向第三人富临房地产代理公司支付中介费10000元。现梁少敏认为被告夏冬违约导致合同解除，诉至本院。另查明：2017年4月13日，原告与案外人签订《房屋买卖合同》，约定原告向案外人购买广州市白云区同德街同心路190号401房，房屋成交价为895000元.同日，中介公司向原告出具收据确认原告支付服务佣金8000元。2017年4月24日，中介公司再次向原告出具收据确认原告支付服务佣金8000元。诉讼中，原告为证实被告夏冬对涉案房屋买卖合同知悉且同意被告夏依帆代理其出售房屋的相关事宜，向本院提交了1、原告与被告夏依帆的微信聊天记录；2、第三人富临房地产代理公司职员莫佩锦的名片、原告与第三人富临房地产代理公司职员岑建国、莫佩锦的聊天记录予以佐证。其中原告与被告夏依帆的微信聊天记录显示;双方从2017年1月13日开始通过微信沟通涉案房屋提前还贷情况，2017年3月12日，一方（被告夏依帆）称：“下周可以去领房产证了”；2017年3月16日，另一方（原告）表示：“约了中介星期二过户”，一方（被告夏依帆）回复：“好的”；2017年3月20日，一方（原告）表示：“夏先生，听说你家打算违约。我这边也不方便说什么，但这种事不是第一次发生，法院已有案例，你们这样很吃亏的…”，另一方（被告夏依帆）回复：“好的，因为现在主要还是因为这个新政策，卖掉这个之后不能买房了”；2017年3月28日，一方（原告）称：“夏先生，能不能劝一下你爸爸，多赔一点，我们等了你们三个月，如果他只能赔双定金，我们这边只好找律师的啊”，另一方（被告夏依帆）表示：“这个现在我也说不上话，看看跟中介那边怎么沟通吧”。经庭审质证，被告夏冬表示证据1不知情，证据2是原告与第三人富临房地产代理公司职员的聊天记录，不真实；被告夏依帆表示证据1聊天记录是真实的，证据2不予认可；第三人富临房地产代理公司对上述证据的真实性无异议。庭审中，原告表示被告夏依帆在2017年3月20日向其明确表示不出售涉案房屋，其要求解除涉案房屋买卖合同。被告夏冬、夏依帆均表示被告夏依帆签订涉案房屋买卖合同系无权代理，合同无效，若法院认定买卖合同有效，同意解除合同，但不承担违约责任；从未向银行申请涉案房屋提前还贷。庭审后，本院依据原告的申请向抵押权人广东发展银行股份有限公司广州分行调查被告夏冬是否在2016年11月29日后向银行申请提前偿还案涉房屋贷款。广东发展银行股份有限公司广州分行向本院出示2017年2月10日有被告夏冬签名的提前还贷申请书、提前还贷审批表及广发银行个人对账单，其中对账单显示广东发展银行股份有限公司广州分行于2011年3月9日向被告夏冬发放560000元二手住房按揭贷款，贷款期限240月，该贷款金额已在2017年2月14日还清。以上事实，有房屋买卖合同、收款收据、微信记录、提前还贷申请书、提前还贷审批表、广发银行个人对账单及双方当事人陈述等证据证实。本院认为：涉案房屋买卖合同系原告与被告夏依帆签订，虽被告夏冬、夏依帆均表示被告夏依帆没有代理权，其行为也未被被告夏冬追认，但是房屋买卖合同签订后，原告支付的购房定金是转账至被告夏冬账户，且从原告与被告夏依帆的微信聊天记录可见，双方从2017年1月13日起持续通过微信沟通涉案房屋提前还贷情况，被告夏依帆一直表示其父亲，即被告夏冬在处理房屋贷款提前清偿事宜，该微信聊天记录与广东发展银行股份有限公司广州分行向本院出示的提前还贷申请书、提前还贷审批表及广发银行个人对账单可以相互印证，上述证据足以证实被告夏冬对被告夏依帆代表其签订涉案房屋买卖合同的情况知悉，且无异议，并已经实际按照合同约定履行，被告夏依帆的代理行为有效。综上，被告夏依帆具有代理权的情况下与原告签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方应恪守履行。上述合同签订后，原告已依约向被告夏冬支付定金20000元，被告夏冬应协助原告到房管部门办理涉案房屋的交易过户递件手续，但被告夏冬以被告夏依帆无权代理为由拒绝协助办理，导致原告的合同目的不能实现，已构成违约，原告要求解除合同，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原告要求被告夏冬退还购房定金20000元符合上述法律规定，本院予以支持。对于违约金的认定问题，合同约定因违约无法向原告出售案涉房屋的，应当支付该物业成交价的10%作为违约金，综合考虑案涉房屋价格变动因素以及被告夏冬之间的过错程度，原告要求被告夏冬按照合同约定支付违约金135000元，本院予以支持。关于原告主张被告夏冬支付中介费10000元，合同约定如买方或卖方违约，导致交易不能进行或者交易取消的，则违约方须赔偿另一方已支付的咨询及中介服务费，原告在签订合同后已经向第三人富临房地产代理公司支付中介费10000元，根据上述合同约定，原告要求被告赔偿其上述中介费损失，本院亦予以支持。至于原告主张的房价上涨损失及另行购买房屋支出的中介费，合同并未约定如被告夏冬违约需承担上述费用，且原告已经按照合同约定主张违约金、中介费，已足以弥补其因被告夏冬违约产生的实际损失，从公平合理原则角度出发，原告再主张上述费用损失，本院不予支持。因此原告申请对案涉房屋的市场价格进行评估，本院不予受理。被告夏依帆是否应共同承担责任问题，因原告在签订涉案合同时已经知道案涉房屋权属人为被告夏冬，也清楚被告夏依帆与被告夏冬之间的代理关系，故原告要求被告夏依帆共同承担责任，缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除夏冬与梁少敏于2016年11月29日签订的编号为0000184号《房屋买卖合同》；二、于本判决生效之日起五日内，夏冬向梁少敏退还定金20000元；三、于本判决生效之日起五日内，夏冬向梁少敏支付违约金135000元；四、于本判决生效之日起五日内，夏冬向梁少敏赔偿中介费损失10000元；五、驳回梁少敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11400元，由梁少敏负担7800元，由夏冬负担3600元。夏冬负担的案件受理费3600元在履行本判决时直接支付给梁少敏。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  李 方人民陪审员  元惠珍人民陪审员  何志坚二〇一八年四月××日书 记 员  胡嘉文