福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）闽0206民初5115号 原告：厦门旗山云创业园区管理有限公司，住所地中国（福建）自由贸易试验区厦门片区高殿路**101。 法定代表人：李震，该公司董事长。 委托诉讼代理人：许杰，福建典格律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：江建明，福建典格律师事务所执业律师。 被告：陈光亮，男，1970年12月5日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区。 委托诉讼代理人：刘芳，福建重宇合众律师事务所执业律师。 原告厦门旗山云创业园区管理有限公司（以下简称旗山云公司）与被告陈光亮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告旗山云公司的委托诉讼代理人许杰、江建明，被告陈光亮及其委托诉讼代理人刘芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 旗山云公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令陈光亮向旗山云公司支付租金112688.67元；2.请求判令陈光亮赔偿旗山云公司免租期租金422582.5元；3.请求判令旗山云公司向陈光亮支付房屋占有使用费118323.1元；4.请求判令陈光亮向旗山云公司支付物业费55539.6元；5.请求判令陈光亮向旗山云公司支付迟延履行违约金（暂计至2016年6月28日为28059.48元，此后以168228.27元为基数，按每日3‰标准计至款项全部付清日止）；以上各项费用暂计至2016年6月28日共计737193.35元，扣除陈光亮已支付的履约保证金50000元，还应支付687193.35元；6.请求判令本案的案件受理费、公告费、保全费等全部诉讼费用由陈光亮承担。事实与理由：2016年2月29日，陈光亮作为承租方与旗山云公司签订《商铺租赁合同》（合同编号：YCS-2015-A201-205、B201）、《免租期协议》及《补充协议书》，根据合同约定，由陈光亮承租坐落于厦门市湖里区201单元房屋，总面积4829.53平方米，租赁期为5年，自2016年4月14日起至2021年4月13日止，每月租金总额为169033元，物业费按每平方米每月3元计算。承租方未按合同规定之期限和数额缴付各项租金、水电、物业费等款项的，每延迟一日应按欠费金额之3‰支付延迟履行违约金，逾期满30日出租方有权单方解除合同。另《免租期协议》中约定，因承租方违约导致合同提前解除的，还应向出租方赔偿免租期的租金。上述合同签订后，旗山云公司依约向陈光亮交付了租赁物，但陈光亮仅支付了50000元履约保证金。截至2016年6月28日，共拖欠租金及物业费、免租期租金、房屋占有使用费、违约金合计737193.35元,扣除陈光亮支付的履约保证金50000元，还应支付687193.35元。另，2016年5月31日，旗山云公司委托律师向陈光亮发函，告知双方签订的合同于陈光亮收到函时解除，并要求及时结清各项费用、腾退房屋，陈光亮于2016年6月2日收到该函。后旗山云公司多次联系陈光亮，要求腾空房屋，陈光亮均不予腾空，2016年6月24日，旗山云公司自行将房屋腾空，收回租赁房屋。为维护旗山云公司的合法权益，故提起诉讼。 陈光亮辩称，旗山云公司系基于单方解除合同而提出相应违约责任之诉，对于此类案件的审理法院需确认合同解除的后果，即旗山云公司虽然行使了所谓的合同解除权，但其解除是否符合合同法第93条规定的约定解除权或者第94条规定的法定解除权及解除通知是否达到解除合同的法律效力，还需要法院审理查明并进行认定。故建议法院向旗山云公司释明其是否需要增加原诉讼请求第一项即“确认双方签订的《商铺租赁合同》、《免租期协议》及《补充协议书》于2016年6月2日解除”，否则在解除合同尚未生效且陈光亮对此不予认可的情形下旗山云公司的诉讼请求缺乏依据。若旗山云公司主张增加诉讼请求，则应撤回本案诉讼，按照合同所涉及的总标的额依法缴纳诉讼费重新另案起诉，不得规避诉讼费的缴纳。事实上，旗山云公司所主张的一系列合同已经因双方就租赁事宜另行协商并重新签订租赁合同而客观上于2016年3月29日终止，且旗山云公司未实际向陈光亮交付租赁物。故旗山云公司的诉讼请求缺乏事实和法律依据，应予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人没有争议的陈光亮身份证复印件、商铺租赁合同、免租期协议、补充协议书、收据、律师函、EMS回单、EMS快递查询、私营公司基本信息、房屋租赁合同、股东会决议，本院予以确认并在卷佐证。对旗云山公司提交的邮件往来，陈光亮在庭审中确认其收到该邮件，本院对该邮件往来的真实性予以确认。对旗山云公司提交的居委会证明，陈光亮对其真实性没有异议，但对其证明内容有异议，本院对该证据予以采信，至于其能否达到旗山云公司所主张的证明目的，则是证明力的问题，不影响其作为证据的效力。对陈光亮提交的2016年3月28日签订的房屋租赁合同，旗山云公司对其真实性予以确认，但对证明对象有异议，质证认为该合同不能证明系双方对原租赁合同的变更和未实际履行，该合同是为了配合陈光亮注册公司使用，且从另一侧面来说，该合同能够证明旗山云公司已将房屋交付给陈光亮已经实际使用该房屋。本院对双方于2016年3月28日签订该房屋租赁合同的事实予以确认，至于签订该合同的法律效果本院将在下文综合分析。 陈光亮申请证人郑某出庭作证。证人郑某陈述：其与陈光亮、案外人张谋杉要成立一个农产品交易平台，做产品展示需要商铺，本来要投大资金，是陈光亮介绍了旗山云公司的场地，陈光亮出面与旗山云公司的经理协商，也去看过场地，签订了2月29日的租赁合同。后来资金出现问题，其与陈光亮一起到旗山云公司找经理协商，要求将租赁场地调整为小面积商铺即可，旗山云公司的经理说再考虑考虑，后来新的租赁合同是陈光亮自己去签订的，当时证人和案外人张谋杉均不在场，陈光亮签完新的租赁合同后把合同拿回去给证人及张谋杉签的。旗山云公司对证人证言的真实性不予确认，认为证人郑某在租赁合同签订过程中并没有亲自参与，其陈述的情况是从陈光亮处转述的，且证人与陈光亮之间有明显利害关系，在诉讼成败上是利益共同体，因此其证言不可采信。对此，本院认为，根据证人郑某的陈述，其与陈光亮合作租赁讼争场地，与陈光亮就本案纠纷存在明显的利害关系，本院对其证人证言不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定全案事实如下： 2016年2月29日，旗山云公司作为出租方（甲方）、陈光亮作为承租方（乙方），签订编号为YCS-2015-A201-205、B201的商铺租赁合同，约定甲方同意出租、乙方同意承租位于厦门市湖里区，乙方应当在该房屋内经营的业态为展厅，品牌（商铺名称）为哈里全球购；本合同租赁标的物总面积为4829.53平方米，公摊率30%；本合同项下租赁合约期为2016年4月14日至2021年4月13日，期限为5个租约年，自计租日开始计算，至次年当月当日的前一天为第一个租约年届满日，以后每个租约年均按此计算，直至租赁期限届满；该房屋租金每月每平方米为35元，合计每月租金金额为169033元，租赁期限内前两年不递增，第3年度的租金按上一年度租金的基础上递增5%计收，第4年度按第3年度租金的基础上递增不超过10%计收，第5年度按第4年度租金的基础上递增不超过10%计收，本合同项下的租金支付方式为三个月（以季度为单位）为一个缴租期，即起租日起至次月对日的前一日为一个月，次月无对日的，以次月的末日为对日的前一日，一次类推，乙方应于每季度最后7日前（含本日）一次性向甲方缴清下个季度的房租；乙方须于签署合同当日，按2个月租金金额向甲方缴交338066元作为履约保证金，租赁期内该履约保证金不得冲抵任何费用，该履约保证金在双方合同解除或依约履行完毕后并在乙方和甲方办理完成移交手续的7个工作日内由甲方无息如数返还乙方；在进场时，甲方应保证该房屋达到交付标准（不影响乙方进场装饰装修），乙方应当提前或于进场前与甲方办理房屋交接手续；在乙方进场日前，应当向甲方提供其对该房屋的装修设计图纸等文件资料，供甲方审查，并且在获得甲方的批准后未经甲方事先同意，乙方不得擅自变更；双方约定作为该房屋的承租人，乙方应当自计租日起向甲方缴纳该房屋的物业服务费，物业服务费的收费标准为按该房屋的总面积计算，首年每平方米每月3元，第二年每平方米每月3.50元，物业服务费支付方式等同租金；本合同因乙方单方面违约而终止的，则甲方有权从乙方缴纳履约保证金扣除甲方的实际损失，若本合同因甲方违约而终止，则乙方有权要求甲方支付乙方因甲方违约而造成的损失，也可直接从乙方未支付给甲方的租金中扣除，甲方不得有异议；本合同签署后，如乙方未能在合同约定的期限内甲方足额支付履约保证金，则自乙方逾期支付之日起，甲方即有权解除合同，乙方未取得承租权且甲方不需要支付任何费用；乙方迟延缴纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额3‰的迟延履行违约金，迟延超过30日，甲方有权单方解除合同。同日，旗山云公司作为出租方（甲方）、陈光亮作为承租方（乙方），签订免租期协议，就甲方给予乙方承租厦门市湖里区201单元房屋免租期一事达成补充协议，约定因乙方装修房屋，经协商，甲方同意自2016年4月14日至2016年5月13日期间（含本日）为免租期，免租期只免收该期间的租金，租期不顺延，如乙方提前解除租赁合同或因乙方违约导致租赁合同提前解除的，乙方除承担租赁合同约定的违约责任外，还应向甲方赔偿免收的租金。双方还签订了补充协议书，约定甲方同意第一年乙方应向甲方缴纳一个月租金作为履约保证金（169033元）及一个月租金（169033元），合同签订之日先交50000元，其余款项288066元应于2016年3月31日前缴足；甲方同意2016年2月29日起至2016年4月14日期间的物业管理费（21732元）及水电公摊费待乙方申请补贴落地后7个工作日内补缴给甲方；乙方如未按照主合同约定的期限（每季度最后7日前（含本日）缴纳租金的，甲方须另给予乙方7天时间予以缴纳，若乙方仍未缴纳的，乙方应当自7天期满次日起，每迟延一日向甲方支付相当于欠付租金的3‰的迟延履行违约金，若自7天期满次日起仍迟延超过30日，甲方有权单方面解除合同；无论任何原因，本协议所述交还期满后乙方仍未能将符合本合同条款要求的该房屋交还甲方的，则自交还期届满之日的次日起，乙方应当按照合同终止时该房屋租金标准向甲方支付租金，并按照合同终止时该房屋物业服务费标准向甲方支付物业服务费及承担相关的能源费用，直至乙方按照合同要求交还该房屋为止。 2016年3月1日，陈光亮向旗山云公司交纳了上述A201-205单元、B201单元的定金50000元。 2016年3月16日，旗山云公司向陈光亮发送电子邮件，载明“您好，陈总、杨工！请您带上以上材料：1.设计图：包含平面图和立面图（需要表明所用材质），配电系统图；2.资质：包含营业执照、装修资质证明、公章、装修负责人身份证；3.装修保证金5000元；4.土头清运费（可选）；5.业主代表身份证。进场手续由园区代表、业主代表、装修代表三方一起办理。该邮件包含一份名为“云创智谷客户二次装修管理手册”的附件。陈光亮收到该电子邮件，但其并没有去办理进场许可证，也未进场装修。庭审中，旗山云公司确认陈光亮没有实际使用过房屋。之后，陈光亮未再支付过其他款项。 2016年3月28日，云哈里（厦门）商贸有限公司通过股东会决议，载明“云哈里（厦门）商贸有限公司于2016年3月28日在中国（福建）自由贸易试验区厦门片区高殿路2号201-1单元召开首次股东会会议。本次股东会由出资最多的股东召集和主持。出席本次股东会会议的有股东郑某、张谋杉。会议一致通过并决议如下：一、通过公司章程；二、选举陈光亮为公司执行董事；三、聘任郑某为公司经理；四、选举张谋杉为公司监事。”该决议下方签有股东张谋杉、郑某字样。 2016年3月29日，旗山云公司作为出租方（甲方）、云哈里（厦门）商贸有限公司（筹）作为承租方（乙方），签订房屋租赁合同，约定出租之房坐落于中国（福建）自由贸易区厦门片区高殿路2号201-1单元，建筑面积为128.87平方米；租赁用途为办公之使用，不得擅自另作别用；租赁期限从2016年3月29日起至2021年4月13日止，每月租金为4510元整；合同签订之日，乙方应向甲方支付人民币13530元，每次缴纳3个月租金，下次付款应提前7日付清；合同签订后7个工作日之内，乙方应向甲方交付9020元整作为押金，到合同期满且乙方交清租赁期间应交的一切费用后，甲方应将押金无息退还乙方；租赁期间如有拖欠租金每天按拖欠租金部分的1‰加收滞纳金，拖欠租金达30天的，本合同自动解除，甲方收回房屋，并有权追回所欠租金及滞纳金。陈光亮作为云哈里（厦门）商贸有限公司（筹）的委托人签订合同。事后，案外人张谋杉、郑某在该份房屋租赁合同上补签字并提交工商局备案。2016年4月6日，云哈里（厦门）商贸有限公司注册成立，注册的住所地为中国（福建）自由贸易试验区厦门片区高殿路****。庭审中陈光亮称两份租赁合同项下的场地均没有交付，那个场地是一个开放的场地，空空的，第一次开会虽记载会议地点在那个场地，实际上那个场地根本没有办法开会。 2016年5月31日，旗山云公司委托福建典格律师事务所向陈光亮发出《关于解除合同律师函》，告知陈光亮因其违约行为，写字楼租赁合同、补充协议书、免租期协议于陈光亮收到该律师函时解除，请在收到该函后3日内办理腾退房屋手续并将房屋恢复原状，逾期未将房屋腾空，视为废弃物，由旗山云公司自行处理，并要求陈光亮结清尚欠相关费用。陈光亮于2016年6月2日收到该律师函。 另查明，2016年9月1日，福建省厦门市湖里区殿前街道高殿社区居民委员会出具证明一份，载明“座落于厦门市湖里区房屋系本居委会集体所有，系政府划拨给予高殿社区经济发展用地，本居委会于2014年9月10日将上述房屋委托厦门旗山云创业园区管理有限公司进行运营管理，期限至2032年9月9日，在此期限内厦门旗山云创业园区管理有限公司有权对该房屋进行对外出租”。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。旗山云公司与陈光亮于2016年2月29日签订的商铺租赁合同、免租期协议、补充协议书系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有法律约束力。陈光亮抗辩称双方于2016年3月29日签订的房屋租赁合同构成了对前述合同的变更，对此，本院经审查认为：首先，2016年3月29日签订的房屋租赁合同的主体为云哈里（厦门）商贸有限公司（筹），租赁地点为高殿路2号201-1单元，租赁用途为办公之使用，与2016年2月29日的商铺租赁合同在合同主体上、租赁用途上并不一致，讼争租赁物也仅有很小部分的重叠，后者显然无法完全覆盖或是替代前者；其次，庭审中陈光亮确认高殿路2号201室内部是开放式空间，而2016年3月29日的房屋租赁合同并未对“高殿路2号201-1单元”所指向的范围作出约定，换言之，该合同并未使租赁物特定化，不具备履行的条件且不符合常理；最后，从旗山云公司与陈光亮就房屋租赁事宜先后签订商铺租赁合同、免租期协议、补充协议书的过程来看，双方有很强的通过合同确定各自权利义务的意识，而若如陈光亮所称双方协商将4000多平方米的租赁合同变更为100余平方米的租赁合同，却未对各自权利义务的变更等作出任何的约定，甚至根本没有提及2016年2月29日签订的商铺租赁合同等，并不符合常理及双方之前的签约习惯。综合2016年3月29日的房屋租赁合同的签约时间、股东会决议形成时间及云哈里（厦门）商贸有限公司的成立时间等因素，本院采信旗山云公司关于2016年3月29日签订的房屋租赁合同系配合办理工商登记所签的主张，对陈光亮的前述抗辩理由不予采纳，双方的权利义务关系仍应根据商铺租赁合同、免租期协议、补充协议书进行调整。旗山云公司通知陈光亮办理进场装修许可证而陈光亮迟迟不进场，应视为旗山云公司已经完成租赁物的交付。陈光亮应按照协议约定的期限和金额支付履约保证金、租金和物业费等费用，否则应承担相应的违约责任。陈光亮未按照商铺租赁合同、补充协议书的约定缴纳履约保证金、租金和物业费，符合前述合同约定的解除事由，旗山云公司有权行使解除权，陈光亮在收到解除函后并未在法定期限内就解除合同的效力提起确认之诉，故本院认定双方签订的商铺租赁合同、免租期协议书、补充协议书于2016年6月2日解除。现旗山云公司主张支付租期内租金、赔偿协议约定的免租期租金、支付2016年2月29日至6月2日期间的物业费，有合同和法律依据，本院予以支持，其中自2016年5月14日至2016年6月2日的租金为112688.67元、免租期2016年4月14日至2016年5月13日期间的租金为169033元，2016年2月29日至6月2日期间的物业费为45880.54元（14488.59×95/30），以上共计327602.21元。双方在补充协议书中约定陈光亮应在2016年3月31日前缴足履约保证金169033元和一个月租金169033元，在此期间陈光亮仅支付履约保证金50000元，现旗山云公司在给予其7天缴纳期的基础上，要求陈光亮支付迟延履行违约金，本院予以支持，但迟延履行违约金应自2016年4月8日起算，2016年6月29日之后迟延履行违约金的计算基数应为租金及物业费之和158569.21元（112688.67元+45880.54元），同时日3‰的违约金约定过高，本院酌情调减为按年利率24%计算。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、陈光亮于本判决生效之日起十日内向厦门旗山云创业园区管理有限公司支付租金112688.67元、物业费45880.54元，赔偿厦门旗山云创业园管理有限公司免租期租金169033元，并支付厦门旗山云创业园管理有限公司迟延履行违约金（截至2016年6月28日为6075.93元，自2016年6月29日起至实际付款之日止以158569.21元为基数，按年利率24%计算）（以上款项应扣除陈光亮已支付的履约保证金50000元）； 二、驳回厦门旗山云创业园区管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10671.93元，减半计取5335.97元，由厦门旗山云创业园区管理有限公司负担3133.24元，由陈光亮负担2202.73元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员  林娜 二〇一八年四月十日 书记员  陈怡 附页： 本案所适用的法律、司法解释条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 本案执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。