呼和浩特市中级人民法院   民事判决书   （2018）内01民终1062号   上诉人（原审被告）：内蒙古蒙通房地产开发有限责任公司。   法定代表人：张宏茂，该公司执行董事。   委托诉讼代理人：王晓宏，女，1972年3月26日出生，汉族，住呼和浩特市玉泉区。   委托诉讼代理人：任素芳，内蒙古典泽律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：李欣原，学生，住呼和浩特市。   委托诉讼代理人：董志清（系李欣原母亲），女，1969年3月20日出生，汉族，会计师，住呼和浩特市。   上诉人内蒙古蒙通房地产开发有限责任公司（以下简称蒙通房地产）因与被上诉人李欣原房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市赛罕区人民法院（2017）内0105民初3908号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人蒙通房地产的委托诉讼代理人任素芳，被上诉人李欣原的委托诉讼代理人董志清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   蒙通房地产上诉请求：请求依法撤销一审判决，依法改判，驳回李欣原的诉讼请求。上诉理由：一、一审法院认为蒙通房地产至本判决作出之日止仍未取得案涉项目的初始登记，直接导致李欣原不能办理案涉房屋的权属证书，属于认定事实错误。依据蒙通房地产与李欣原签订的《商品房买卖同》第十五条关于产权登记的约定："出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第壹贰叁项处理。1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的3%赔偿买受人损失。"蒙通房地产至一审法院作出判决之日止未取得涉案项目的初始登记并非由于蒙通房地产的责任所致，蒙通房地产所售的房屋五证齐全，并且房屋的主体结构已经于2014年6月20日五方单位验收合格，2015年12月30日取得消防验收合格文件，于2016年1月16日取得《建设工程质量监督报告》。综合验收己于2016年6月报至巿规划局申请规划验收，至今已经一年半有余，目前才有了实质性进展，近期有望完成。同期环评及公用事业局验收也即将完成。综上李欣原未取得房权证只是因为相关部门手续繁杂，办事效率低、部门之间职责不清、政策不明、互相推诿所致，并非蒙通房地产的责任导致，故一审法院片面的认为蒙通房地产至本判决作出之日止仍未取得案涉项目的初始登记，直接导致李欣原不能办理案涉房屋的权属证书故约定的解除条件已成就属于事实认定错误。二、一审法院认为消防验收并非蒙通房地产交付房屋的必备条件，属于认定事实错误。依据《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条的规定："国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责。"、"按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。"该规定明确了针对不同类型的建设工程所采取的不同消防验收管理模式，即第十三条第一款第（一）项规定的建设工程，需先向消防机构申请消防验收，未通过消防验收的，禁止投入使用；第一款第(二）项规定的其他建设工程可在验收后投入使用，同时报消防机构备案，并由消防机构依法抽查，抽查不合格的应当停止使用。可见，并非所有的建设工程均需通过消防验收后才能投入使用。对于上述规定中必须经过消防验收方可投入使用的"大型的人员密集场所和其他特殊建设工程"的范围，中华人民共和国公安部发布的《建设工程消防监督管理规定》中第十四条明确规定："(一)设有本规定第十三条所列的人员密集场所的建设工程;(二)国家机关办公楼、电力调度楼、电信楼、邮政楼、防灾指挥调度楼、广播电视楼、档案楼;(三)本条第一项、第二项规定以外的单体建筑面积大于四万平方米或者建筑高度超过五十米的公共建筑;"。本案中涉及的房屋属于《中华人民共和国消防法》、《建设工程消防监督管理规定》规定的必须经过消防验收方可投入使用的"大型的人员密集场所和其他特殊建设工程"。故一审法院认为消防验收并非蒙通房地产交付房屋的必备条件，属于认定事实错误，也违反相关法律规定。三、一审法院认为李欣原可以通过司法途径发出解除合同的意思表示属于适用法律错误。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定："当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。"第九十四条规定："有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五）法律规定的其他情形。"第九十六条规定："当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。"李欣原从未通知蒙通房地产解除合同，在庭审中也没有相关证据予以佐证，一审法院认为李欣原可以通过司法途径发出解除合同的意思表示剥夺了蒙通房地产的异议权，属于适用法律错误。   李欣原辩称，一、一审法院关于未取得案涉项目的初始登记及不能办理案涉房屋的权属证书的认定事实正确。蒙通房地产称一审法院认定事实错误，没有任何依据。2013年5月6日，李欣原与蒙通房地产签订《商品房买卖合同》一份。合同第一条、第三条约定，买受人购买的商品房位于赛罕区昭乌达路以西、朝阳电脑城以南心想是城商业裙楼商业二C77号，商品房用途为商业，合同约定建筑面积15.78平方米。第四条约定，单价为34865元，总金额550170元。第六条约定，买受人于2013年5月6日付清全款550170元。第八条约定，出卖人应当在2014年6月30日前将建筑工程质量验收合格的商品房交付买受人使用。第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋产权属证书的，双方同意：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的3%赔偿买受人损失。蒙通房地产至目前为止未取得涉案项目的初始登记，未办理涉案房屋的权属证书。蒙通房地产不但不反省自己的错误，无视监管部门的监管，甚至将过错归咎于相关监管部门，认为是相关监管部门手续繁杂，办事效率低、部门之间职责不清、政策不明、互相推诿所致。二、一审法院关于消防验收的认定事实正确，蒙通房地产称一审法院认定事实错误，没有任何依据。蒙通房地产辩称，心想是城于2015年12月30日通过建设工程消防验收，故房屋交付日期应为2015年12月30日，至李欣原起诉之日，尚未满足730日，故不具备解除合同的条件。根据《中华人民共和国消防法》第十三条第二款之规定，"依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收禁止投入使用"，故案涉项目如需投入使用必须进行消防验收，但消防验收并非蒙通房地产交付房屋的必要条件。另外，即使以2015年12月30日作为房屋交付日期，截至判决作出之日已达730日，解除合同的条件亦己成就。三、一审法院关于解除合同适用法律正确，蒙通房地产称一审法院适用法律错误，没有任何依据。蒙通房地产辩称，李欣原要求解除合同，但未履行通知义务。事实是李欣原已在规定时间内向蒙通房地产递交了退房申请，并向一审法庭提交有照片为证，但蒙通房地产未予同意。据李欣原所知，照片中的人目前还在蒙通房地产公司任职，同时可以提供照片为证。综上所述。原审人民法院认定事实清楚，适用法律正确，判决合法、合理，请求二审人民法院依法驳回蒙通房地产上诉，维持原判。   李欣原向一审法院起诉请求：1、判令解除《商品房买卖合同》；2、判令蒙通房地产退回购房款550170元；3、判令蒙通房地产支付李欣原经济损失16505.10元；4、判令蒙通房地产承担本案全部诉讼费用。   一审法院认定事实：2013年5月6日，李欣原（买受人）与蒙通房地产（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份。合同第一条、第三条约定，买受人购买的商品房位于赛罕区昭乌达路以西、朝阳电脑城以南心想是城商业裙楼商业二C77号，商品房用途为商业，合同约定建筑面积15.78平方米。第四条约定，单价为34865元，总金额550170元。第六条约定，买受人于2013年5月6日付清全款550170元。第八条约定，出卖人应当在2014年6月30日前将建筑工程质量验收合格的商品房交付买受人使用。第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能再规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的3%赔偿买受人损失。2013年4月27日，蒙通房地产出具收据一份，载明收到李欣原二层C77号商铺定金10000元。2013年5月6日，蒙通房地产出具收据一份，载明收到李欣原二层C77号商铺款540170元。   2013年5月6日，李欣原（甲方、出租方）与内蒙古蒙通数码市场有限责任公司（乙方、代理方）、蒙通房地产（丙方、担保方）签订《商铺租赁委托代理合同》一份，约定甲方将位于呼和浩特市昭乌达路"心想是城数码广场"二层C77号，建筑面积15.78平方米的铺位交由乙方代理出租；委托租赁期限自2013年5月6日至2023年5月5日；乙方每年支付房款总额10%的租金55,017元。李欣原的母亲董志清出具收条四张，载明收到2013年5月6日至2017年5月5日期间心想是城二层C77号商铺租金，每年55017元。   蒙通房地产于2012年9月13日取得心想是城商务综合体的商品房预销售许可证。2014年6月20日，心想是城商务综合小区通过五方验收。2015年12月30日，心想是城商务综合体工程通过建设工程消防验收。   一审法院认为，李欣原、蒙通房地产签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应根据合同约定履行各自的义务。   关于李欣原主张解除《商品房买卖合同》的诉讼请求，根据合同第八条之约定，蒙通房地产应于2014年6月30日前将建筑工程质量验收合格的商品房交付使用。心想是城商务综合小区于2014年6月20日通过五方验收，符合第八条约定的交付条件。由于李欣原在签订《商品房买卖合同》的同时签订了《商铺租赁委托代理合同》，将案涉房屋委托内蒙古蒙通数码市场有限责任公司代理出租；蒙通房地产亦认可其不会直接向李欣原交付房屋，故房屋交付时间应为合同第八条约定的2014年6月30日。根据合同第十五条之约定，蒙通房地产至迟应于2017年6月29日将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，如因其责任，李欣原未能取得房屋权属证书的，李欣原有权退房。蒙通房地产至本判决作出之日止仍未取得案涉项目的初始登记，直接导致李欣原不能办理案涉房屋的权属证书。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款之规定，"当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同"，故合同第十五条约定的解除条件已成就，本院确认《商品房买卖合同》于本判决生效之日起解除。   关于李欣原主张蒙通房地产返还已付购房款的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，"合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求回恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失"，故《商品房买卖合同》解除后，蒙通房地产应向李欣原返还已付购房款550170元。   关于李欣原主张蒙通房地产支付经济损失16505.10元的诉讼请求，一审法院认为，因蒙通房地产的责任，李欣原未能在规定时间内取得房屋权属证书，蒙通房地产应按照合同第十五条之约定向李欣原支付已付房价款550170元3%的损失16505.10元。   蒙通房地产辩称，心想是城于2015年12月30日通过建设工程消防验收，故房屋交付日期应为2015年12月30日，至李欣原起诉之日，尚未满足730日，故不具备解除合同的条件。一审法院认为，根据《中华人民共和国消防法》第十三条第二款之规定，"依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收禁止投入使用"，故案涉项目如需投入使用必须进行消防验收，但消防验收并非蒙通房地产交付房屋的必要条件。另外，即使以2015年12月30日作为房屋交付日期，截至本判决作出之日已达730日，解除合同的条件亦已成就。故对该抗辩理由，不予采信。蒙通房地产辩称，李欣原要求解除合同，但未履行通知义务；李欣原主张其已向蒙通房地产递交了退房申请，但蒙通房地产未予同意。一审法院认为，李欣原有权通过司法途径发出解除合同的意思表示，并要求人民法院确认解除合同的条件已经成就。故对该抗辩理由，不予采信。蒙通房地产辩称，约定的损失过高，请求法院予以调整。一审法院认为，该损失计算方式不存在《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定"过分高于造成损失"的情况。故该抗辩理由，不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条规定，判决：一、确认李欣原与蒙通房地产签订的《商品房买卖合同》于本判决生效之日起解除；二、蒙通房地产于本判决生效之日起三十日内向李欣原返还购房款550170元；三、蒙通房地产于本判决生效之日起三十日内向李欣原支付损失16505.10元；案件受理费9467元（李欣原已预交），由蒙通房地产负担。   二审中，蒙通房地产新出示证据《竣工测绘图》、《通告照片》，拟证明2016年蒙通房地产已递交关于规划验收的申请，2016年5月27日呼和浩特市城市管理行政执法局张贴通告作出对心想是城商业项目验收前的公示，时至今日由于规划部门办事效率低，导致李欣原未取得房权证，该原因属于政府行为、不可抗力，并非蒙通房地产的责任所致，故李欣原以此为由要求解除合同的理由不能成立。李欣原的质证意见为：测绘图和公告是2016年做的，只能证明蒙通房地产没有如实验收，所以李欣原只认可证据的真实性，对事实并不认可。李欣原新出示证据《业委会业主与上诉人工作人员谈判的照片截图两张》，拟证明与业主谈判的工作人员确实是蒙通房地产的工作人员，以此证明李欣原的母亲董志清给对方该工作人员确实递交过申请。蒙通房地产的质证意见为：对于该证据三性及证明问题不认可，首先这个照片证明不了李欣原要证明的问题，其次，这个照片看不清，假使是商管的人，商管的人非常多，不能说随便递给个人就递给地产公司了。认可该照片上的人跟一审提供的照片里的人是同一个人，仅认可这一点。除以上事实外，本院对一审法院查明的事实予以确认。   本院认为，本案争议焦点是：本案中双方签订的商品房买卖合同解除条件是否成就。   本案中涉案商铺所在"心想是城商务综合小区"已经通过五方验收，因其属于大型的人员密集场所，依据《中华人民共和国消防法》第十三条第二款"依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收禁止投入使用"的规定，还需通过消防验收。本案所涉商铺消防验收合格日期为2015年12月30日,故涉案商铺的实际交付日期为2015年12月30日，应视为当事人对交付日期的变更。   依据合同约定"出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案"，因涉案商铺实际交付日期为2015年12月30日，故蒙通房地产应当在2017年12月29日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。本案中，蒙通房地产提交了为其他商铺业主办理网签手续的证据，李欣原对此未提出异议，据此可以认定蒙通房地产已于2017年12月29日履行义务，李欣原作为买受人也有权请求蒙通房地产履行相关合同义务，故其请求解除《商品房买卖合同》、返还购房款及赔偿损失的请求不能成立。   综上所述，蒙通房地产的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定,判决如下：   一、撤销呼和浩特市赛罕区人民法院（2017）内0105民初3908号民事判决；   二、驳回被上诉人李欣原的诉讼请求。   一、二审案件受理费18934元，由被上诉人李欣原负担。   本判决为终审判决。   审判长 马国民   审判员 孙 昊   审判员 张蒙江     二〇一八年四月二十六日   书记员 吴丽诗