四川省西昌市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川3401民初5053号 原告：吴涛，男，1983年12月15日出生，汉族，住四川省西昌市。 委托诉讼代理人：丰富生，四川金固律师事务所律师，代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：许关发，四川元航律师事务所律师，代理权限为特别授权。 被告：凉山州鑫合房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码91513400696982216H。 法定代表人：王雪松，系该公司总经理。 被告：凉山州公路管理局西昌机具站，统一社会信用代码12513400213001074E。 法定代表人：胡剑强，站长。 委托诉讼代理人：黄月明，女，汉族，1977年11月10日出生，西昌市人，代理权限为特别授权，系该站职工。 原告吴涛与被告凉山州鑫合房地产开发有限责任公司（以下简称为鑫合房地产公司）、凉山州公路管理局西昌机具站（以下简称为西昌机具站）合同纠纷一案，本院于2018年10月22日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴涛的委托诉讼代理人丰富生、许关发，被告西昌机具站的委托诉讼代理人黄月明到庭参加诉讼。被告鑫合房地产公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴涛向本院提出诉讼请求：1.判决二被告将凉国用（2008）第146号土地的使用权转移至被告鑫合房地产公司，并为原告办理土地使用权证，依法承担违约责任（按照购房总金额为基数，依照中国人民银行同期贷款利率从购房合同签订之日起计算利息至土地使用权证办理为止）；2.本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2012年8月27日，原告与被告鑫合房地产公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定出卖人代办相关权证，买受人交纳应当缴纳的税费。合同签订后，原告支付了房款和税费、办证费，被告鑫合房地产公司除交付房屋、办理了房产证外，未履行代办国有土地使用权证的义务。原告所购商品房系由二被告联合开发，作为房屋联建方的被告西昌机具站未将其名下的凉国用（2008）第146号土地的使用权转移登记至被告鑫合房地产公司，致使原告房屋在交付后不能办理土地使用权证。原告为维护自己的合法权益，特提起诉讼，请求依法支持原告的全部诉讼请求。 被告鑫合房地产公司虽未到庭参加庭审，但在庭审前提交了书面答辩状，其辩称，答辩人与倪荣、李成刚及被告西昌机具站联合开发西昌“鑫合阳光”楼盘。答辩人与被告西昌机具站签订了《联合开发协议》，约定由被告西昌机具站出土地，答辩人出资，共同投资，共同受益。答辩人按约出资将房屋建好后出售给了原告，并为原告办好了房产证。因被告西昌机具站一直未将土地权属证书交给答辩人，而原告所购买的房屋属于这部分土地，因此答辩人无法按约为原告办理土地使用权属证书。答辩人现了解到被告西昌机具站已将作为出资的土地在凉山州农村商业银行办理了抵押贷款，由于贷款未还清，所以土地权属无法变更。无论向原告承担违约责任或者履行合同，都必须在被告西昌机具站交出土地使用权属证书且进行变更后才能实现，答辩人无法单独履行，所以本案所有责任应由被告西昌机具站承担。 被告西昌机具站辩称，答辩人在本案中不应承担任何责任。1.答辩人不是本案适格被告，本案系合同纠纷，答辩人与被告鑫合房地产公司是不同的法律主体，答辩人不是案涉合同的合同主体，根据合同相对性原则，原告无权向答辩人主张权利，其法律后果应当由被告鑫合房地产公司独立承担，同时答辩人也不具备签订案涉商品房买卖合同的资质；2.答辩人与被告鑫合房地产公司的法律关系是另一种内部法律关系，不应在本案进行审理，被告鑫合房地产公司违背了与答辩人签订的协议，未缴纳税费，也未办理手续，土地权属未变更的责任不在答辩人；3.答辩人也是本案的受害者，答辩人职工名下的房屋也未办理土地证。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织原告与被告西昌机具站进行了证据交换和质证，对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告鑫合房地产公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证的权利。 对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的《商品房买卖合同》、收据，被告西昌机具站未对其真实性、合法性、关联性提出异议，仅对原告的证明目的提出异议，本院对其真实性、合法性、关联性予以确认；2.原告提交的西规建〔2012〕72号《建设工程规划许可证》、《凉山州国土资源局土地登记审查审批意见表》（编号：2016-62）、《联合开发协议》，被告对其真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，该证据能够证明凉国用（2008）第146号《国有土地使用证》属于被告西昌机具站所有，被告西昌机具站以该土地使用权作为出资修建了原告所购买的商品房的事实，与本案具有关联性，本院对其真实性、合法性、关联性予以确认；3.原告提交的西昌市政府信访回复函，被告西昌机具站对其真实性、合法性、关联性均有异议，因该证据来源不明，无回复单位盖章确认，真实性、合法性存疑，本院对其不予采信；4.被告西昌机具站提交的《事业单位法人证书》，原告对其真实性、合法性无异议，仅对证明目的提出异议，本院对其真实性、合法性、关联性予以确认。 对有争议的证据，本院认定如下：1原告提交的《商品房买卖合同》、收据，被告西昌机具站未对其真实性、合法性、关联性提出异议，仅对原告的证明目的提出异议，本院对其真实性、合法性、关联性予以确认；2.原告提交的西规建〔2012〕72号《建设工程规划许可证》、《凉山州国土资源局土地登记审查审批意见表》（编号：2016-62）、《联合开发协议》，被告西昌机具站对其真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，该证据能够证明凉国用（2008）第146号《国有土地使用证》属于被告西昌机具站所有，被告西昌机具站以该土地使用权作为出资修建了原告所购买的商品房的事实，与本案具有关联性，本院对其真实性、合法性、关联性予以确认；3.原告提交的西昌市政府信访回复函，被告西昌机具站对其真实性、合法性、关联性均有异议，因该证据来源不明，无回复单位盖章确认，真实性、合法性存疑，本院对其不予采信；4.被告西昌机具站提交的《事业单位法人证书》，原告对其真实性、合法性无异议，仅对证明目的提出异议，本院对其真实性、合法性、关联性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告西昌机具站因出让取得位于西昌市河桥头的土地一宗，于2008年12月15日办理了凉国用（2008）第146号《国有土地使用证》。2010年2月3日，被告西昌机具站作为甲方，被告鑫合房地产公司作为乙方，双方签订了《联合开发协议》，约定：“甲方2008年12月依法受让了西昌市西郊乡长安村四组2424.46平方米；宗地号为：凉国用（2008）第146号；使用终止期为：2047年4月10日。现甲方应乙方的请求，愿意将该受让土地作为双方合作建房的出资，同乙方共同联合开发建房……4.1、甲方以自有的土地使用权的范围内的土地作为全部出资，同乙方共同联合建房。4.2、乙方负责提供全部建设资金及双方共同联合修建项目的修建工作。4.3、乙方承诺甲方在全部工程完工后应当取得以下房产的房屋全部产权：4.3.1、该项目临航天大道的一至三层中的2500平方米为甲方应得的房屋……8.1、按法律及政策规定，甲方应在项目修建在应得房产部分的第二层完工后，甲方将该投资地块的土地使用权证交与乙方，并由乙方自行办理国有土地使用权变更登记手续到乙方名下，因该土地使用权变更所需的相关税、费全部由乙方自行承担和交纳。8.2、乙方应在双方联合共建房项目完成后，将甲方分得的房屋和物业按房产登记及商品房交易的相关规定过户到甲方指定的单位或个人名下。所需的相关税费由乙方全部承担……”。之后，被告鑫合房地产公司、西昌机具站作为共同建设单位向西昌市规划和建设局申请《建设工程规划许可证》。西昌市规划和建设局经审定，认为案涉建设工程符合城市规划要求，准予建设，并于2012年8月6日向二被告颁发《建设工程规划许可证》。被告鑫合房地产公司随即在该宗土地及案外人李成刚、倪荣拥有土地使用权的另两宗土地上修建了“鑫合阳光”综合楼。2012年8月27日，被告鑫合房地产公司作为出卖人，原告作为买受人，双方签订了《商品房买卖合同》，约定：买受人购买的商品房为“鑫合阳光”1幢1单元7层1-1-7-4号；出卖人保证该商品房没有产权纠纷，因出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任；买受人同意委托出卖人代交办理房屋所有权证及土地使用权证的其他费用；出卖人应当在2013年7月20日前，办理该商品房的房屋权属证；买受人应当将办理相关权证所应缴纳的税费交给出卖人，出卖人根据办理权证过程中房屋、国土、银行等部门的实际收费多退少补。之后，被告鑫合房地产公司向原告交付了案涉房屋，原告亦向被告鑫合房地产公司交纳了产权证办证费。被告鑫合房地产公司为原告办理了案涉房屋的《房屋所有权证》，但至今未办理《国有土地使用证》。 另查明，被告西昌机具站以凉国用（2008）第146号《国有土地使用证》作为抵押，于2016年8月23日在凉山州国土资源局办理了抵押登记手续。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。案涉《联合开发协议》、《商品房买卖合同》系本案各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《商品房买卖合同》的约定，被告鑫合房地产公司承担为二原告办理案涉房屋的《国有土地使用证》的义务。《联合开发协议》约定：“4.1、甲方以自有的土地使用权的范围内的土地作为全部出资，同乙方共同联合建房……4.3、乙方承诺甲方在全部工程完工后应当取得以下房产的房屋全部产权：4.3.1、该项目临航天大道的一至三层中的2500平方米为甲方应得的房屋……8.1、按法律及政策规定，甲方应在项目修建在应得房产部分的第二层完工后，甲方将该投资地块的土地使用权证交与乙方，并由乙方自行办理国有土地使用权变更登记手续到乙方名下……”。因此，被告西昌机具站系以其土地使用权作为出资，待房屋建成后按相应比例分得房屋，属于被告西昌机具站与被告鑫合房地产公司合作开发后按比例以实物分房形式共享合作成果并共担合作风险，故《联合开发协议》的性质为合作开发房地产合同。虽然被告西昌机具站未在案涉《商品房买卖合同》上签字，但原告购买的房屋系二被告合作开发，且因被告西昌机具站至今未将其土地使用权转移至被告鑫合房地产公司名下，致使被告鑫合房地产公司不能单独为原告办理案涉房屋的《国有土地使用证》。为切实保护原告的合法权益，二被告应共同承担为原告办理《国有土地使用证》的义务。关于原告要求二被告承担违约责任的诉讼请求，《商品房买卖合同》并未约定逾期办理《国有土地使用证》的违约责任，且违约责任实质是因违约行为对守约方造成的损失的赔偿，原告未提交证据证明因被告鑫合房地产公司的违约行为给原告造成何种损失，故本院对原告该诉讼请求不予支持。被告鑫合房地产公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃相关诉讼权利。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国民法通则》第五十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告凉山州鑫合房地产开发有限责任公司、凉山州公路管理局西昌机具站于本判决生效后三十日内为原告吴涛办理位于西昌市河桥头“鑫合阳光”1幢1单元7层1-1-7-4号房屋的《国有土地使用证》； 二、驳回原告吴涛的其他诉讼请求。 案件受理费300元，减半收取计150元，由被告凉山州鑫合房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。 法律文书生效后，当事人不履行义务的，享有权利的当事人可在本判决书规定的履行期限届满后，向人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年。 审判员 符 彤 二〇一八年十二月十九日 书记员 刘语嫣 附1：本案证据目录 一、原告吴涛提交证据及证明目的如下： 1.二原告身份证复印件，证明二原告的主体资格，是适格当事人； 2.《商品房买卖合同》、收据，证明二原告购买了二被告联合开发的位于西昌市航天大道一段西河桥头的商品房，并缴纳了购房款、产权办证费等费用； 3.西规建〔2012〕72号《建设工程规划许可证》，证明二被告联合开发二原告购买的商品房的事实； 4.《凉山州国土资源局土地登记审查审批意见表》（编号：2016-62），证明被告凉山州公路管理局西昌机具站于2016年7月21日将用于联合建房的凉国用（2008）第146号土地抵押给了凉山农村商业银行股份有限公司航天支行，至今未将该土地使用权办理至被告凉山州鑫合房地产开发有限责任公司，导致二原告房屋的土地使用权证无法办理； 5.《联合开发协议》，证明二被告是联合建设商品房，是适格被告。 6.西昌市政府信访回复函，证明三宗土地使用权均应当转移至被告凉山州鑫合房地产开发有限责任公司名下，被告凉山州公路管理局西昌机具站的土地使用权未转移至被告凉山州鑫合房地产开发有限责任公司名下的事实； 7.凉国用（2008）第146号《国有土地使用证》复印件，证明被告凉山州公路管理局西昌机具站确实持有该土地使用权，但至今未转移至被告凉山州鑫合房地产开发有限责任公司名下。 二、被告凉山州鑫合房地产开发有限责任公司未提交证据。 三、被告凉山州公路管理局西昌机具站提交证据及证明目的如下： 《事业单位法人证书》一份，证明凉山州公路管理局西昌机具站是凉山州公路管理局下属单位，不具备出售商品房的资质，也不能签订案涉合同，其不是本案适格被告，不应当承担任何责任。 附2：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。 《中华人民共和国民法通则》 第五十二条企业之间或者企业、事业单位之间联营，共同经营、不具备法人条件的，由联营各方按照出资比例或者协议的约定，以各自所有的或者经营管理的财产承担民事责任。依照法律的规定或者协议的约定负连带责任的，承担连带责任。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。