上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0117民初19332号原告(反诉被告)：上海国铭电气有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：徐国明，总经理。委托诉讼代理人：徐阳。委托诉讼代理人：徐仁，上海市经纬律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海硕星玻璃科技有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：庞朝华，总经理。委托诉讼代理人：周成松，上海以恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢秋逸，上海以恒律师事务所律师。原告上海国铭电气有限公司与被告上海硕星玻璃科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月1日立案受理后，依法适用简易程序。审理中，被告上海硕星玻璃科技有限公司提起反诉，本院受理后与本诉合并进行审理。本案于2018年1月5日、2月27日、4月13日三次公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人徐阳、徐仁，被告的委托诉讼代理人周成松均到庭参加诉讼。本案经本院院长批准，适用简易程序审理期限延长三个月。本案现已审理终结。原告上海国铭电气有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2013年5月28日签订的房屋租赁合同；2、被告搬离上海市松江区新浜镇都市工业园区林天路XXX号的厂房及空地并将该厂房和空地返还给原告；3、被告支付违约金57,815元；4、被告支付自2017年11月1日起至实际搬离之日止的租金和使用费(计算标准为：厂房2,613,765元/年、空地245,280元/年)。审理中，原告放弃了第三项诉讼请求。事实和理由：原、被告于2013年5月28日签订房屋租赁合同，约定原告将位于上海市松江区新浜镇都市工业园区林天路XXX号的厂房(以下简称“系争房屋”)及厂房配套空地出租给被告使用，租期十年。其中厂房面积13,640平方米，空地面积约3,200平方米。合同第五条对厂房和空地的租金标准进行了约定，同时约定租金每三个月交一次，每次提前15日预交下三个月租金。被告如逾期支付租金，每逾期一日，需按日租金的千分之五支付滞纳金。合同签订后，原告将厂房和空地交付被告使用。但被告经常拖欠租金，至今尚欠付原告租金1,122,171.19元未付。故原告提起相应诉请。被告上海硕星玻璃科技有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。原告要求解除合同没有合法依据，双方在实际履行租赁合同4年多的期间内，均是按照口头约定，由原告出具房租费的发票后，被告再支付房租，整个期间原告没有提出任何异议。所以双方是事后以口头方式变更了合同履行方式，被告不存在违约行为。原告在2017年10月29日对租赁房屋断电至今，导致被告无法正常使用系争房屋，被告有权进行抗辩，暂缓支付房租，故不同意承担2017年11月1日之后的租金。被告不存在违约行为，无需支付违约金。如果法院认定被告存在逾期支付租金的违约行为，认为原告主张的标准过高，要求调整。同时，被告上海硕星玻璃科技有限公司向本院提出反诉诉讼请求：1、判令原告赔偿被告停工损失，自2017年10月29日起至恢复供电之日止，按每日2万元计算；2、原告赔偿扩建费用422万元(钢结构宿舍建造费用95万元、环保设施建设费用10万元、扩建配电房、道路、大门及门卫室、宿舍土建费用317万元)。事实和理由：原、被告签订了房屋租赁合同，被告向原告承租系争房屋及空地。2017年10月29日，原告对系争房屋进行断电，并将配电房贴上封条加锁，给被告的生产经营造成严重影响。被告将锁砸开恢复供电，但原告竟然报警，再次断电将配电房上锁，给被告造成严重经济损失。被告承租系争房屋和空地后，进行了扩建配电房、钢结构厂房、污水处理，建造马路及厂房大门和门卫室等，为此直接花费422万元。现原告要求解除合同，应当赔偿被告的上述费用。针对被告上海硕星玻璃科技有限公司的反诉，原告上海国铭电气有限公司辩称，不同意被告的诉讼请求。原告从未实施过断电，所以不存在恢复供电及被告的经济损失。被告的扩建部分和配电房均未征得原告同意，也未征得政府部门的许可，属违章建筑，应当予以拆除。被告的污水处理设施是其生产所需，是可以拆除的，要求被告自行拆除。原告出租厂房的时候，道路、场地都已经造好了，不存在所谓的土建费用。经审理查明：原告是上海市松江区新浜镇林天路XXX号房屋的所有权人。2013年5月28日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将系争房屋和配套空地出租给被告，出租厂房面积13,640平方米，厂房配套空地面积约3,200平方米。承租厂房交付标准：独立厂房，形成独立厂房所产生的隔断由出租方负责，其中厂房内隔断底部采用1.8米至2米高的砖混结构，除砖混结构部分以外采用彩钢板至顶部；厂区空地(东西方向)形成长54米、宽8米、厚度20厘米的水泥路，厂房达到通电、通水、通车、通排污管道；宽带和电话由被告自己申请。原告同意在厂房内提供500KV用电给被告，每个月电损按国家规定由承租方承担，承租方用电计费按电力公司实际收费计费。如被告在使用过程中该部分用电不足，由被告自行申请，但实际发生的费用由被告承担。租期10年，自出租厂房正式交付之日起计算。交付时间为自出租厂房通过有关部门验收之日。押金为2个月租金。厂房日租金为0.5元/平方米，租金递增比例为3-2-3-2的方式递增，具体为第1-3年年租金为2,489,300元，第4-5年年租金为2,613,765元，第6-8年年租金为2,744,453元，第9-10年年租金为2,881,675元。配套空地日租金为0.2元/平方米，第1-3年年租金为233,600元，第4-6年年租金为245,280元，第7-10年年租金为257,544元。租金自出租厂房经政府相关部门综合验收通过(达到合法使用)之日起60天内不计算租金，60天后开始计算租金。租金支付时间为3个月交一次，每次提前15日预交下三个月租金。原告收取租金后应提供发票，若原告不能提供有效的发票，应减少10%的租金。合同第七条约定，对被告自行添加的部分原告不负有修缮的义务。合同第十一条约定，被告如逾期支付租金，每逾期一日，需按日租金的千分之五支付滞纳金。第十五条约定，本租赁协议签订后，在不影响验收的情况下原告允许被告进行生产设备的安装和必要的装修。合同签订后，原告将系争房屋和空地交付给被告使用，从2013年9月1日起开始计算租金。2014年10月15日，被告的法定代表人庞朝华出具付款承诺书，载明：上海硕星玻璃科技有限公司承诺支付给上海国铭电气有限公司房租费7-9月份共计680,730.07元，电费6-9月份共计758,427.03元。上海硕星玻璃科技有限公司承诺将于本月即2014年10月25日前全部付清，如果付不清任凭国铭电气处置。2014年12月，原告向被告出具说明，载明：截止电费11月份、水费11月份、房租12月份为止，上海硕星玻璃科技有限公司欠上海国铭电气有限公司电费及房租余款1,032,061.01元，水费4万元。敬请尽快予以付款，如再不付款本公司有权暂停水电等供应。同月10日，庞朝华承诺称：在12月23日付款给国铭电气有限公司，由此造成后果我公司承担。2016年3月，上海市松江区新浜镇人民政府向原告发出限期拆除违法建筑决定书，载明：你单位在本厂区(林天路XXX号)内擅自搭建建筑物、构筑物的行为，违反了《上海市拆除违法建筑若干规定》第2条的规定，责令你单位于2016年9月16日前自行拆除上述违法建筑。原告认为被告擅自搭建的钢结构宿舍、大门及门卫室、配电房均被镇政府列为违法建筑。被告认为该决定书无法反映出与被告搭建的建筑物的关联性。2017年原告的法定代表人徐国明与被告的法定代表人庞朝华短信记录如下：1月16日，徐国明“庞总欠我公司200多万包括电费在内100万，如不付公司将明天上午停电”。庞朝华回复“明天11点前支付”。2月13日庞朝华“徐总，22号支付给你”。4月5日，庞朝华“徐总，我在外地出差，明天回上海，如果赶的走(及)明天付给你，来不及的话，我七号一定支付给你”。5月31日，徐国明“你公司欠我公司房租电费未付在明天付清，否则要停电”。6月1日，庞朝华“明天付50万，15号结算清”。6月15日，庞朝华“老徐，转完贷款，下星期给你结算”。8月7日，徐国明“你公司房租费说好今天付到现在没有到，请回电”。8月9日，庞朝华“徐总，我现在人在湖北，下星期一回上海，星期三我带好支票来找你，我们把账全部结算一下，然后再定一下我们厂房的事情”。9月1日，徐国明“庞总，你公司欠房租二个月没有付，说好今天付，请回电”，庞朝华回复“我已经问朋友借了，他要5号给我，我5号汇给你，感谢再支持几天”。9月6日，徐国明“你说5号付房租电费，今天是6号了，打你电话你关机，你不付房租和电费，我要停电了”。庞朝华回复“一会就送支票过来了”。9月21日，庞朝华“下星期二付到位”。9月26日，徐国明“今天把房租电费付过来”。9月29日，庞朝华“下午过来”。10月10日，徐国明“你说今天付款房租电费”。后被告仍未支付，原告遂于2017年11月1日起诉来院。2017年9月29日，庞朝华向原告委托代理人徐阳的手机上发送短信，内容为：我提两个方案你参考一下，具体我们再商量。第一，我负责找人租房，房租涨价25%合同直接跟你们签，其余我投下的补贴租用房的人支付，与你们无关。第二，我全部退出还给你们，但我造的房子你们一次性补贴给我(具体金额有发票为证)，这样比较干净。希望你和家人商量定夺。原告称，因被告开价过高，后双方未能协商成功。另查明,双方合同履行过程中，被告于2014年4月14日支付了2013年12月至2014年3月的房租及2-3月电费共计1,234,098.09元；于2014年7月25日支付了二期4到6月份房租及电费尾款610,678.71元；于2014年10月27日支付了7-9月份房租及6-8月份电费共计120万元；于2014年12月1日支付了二期9月房租尾款及9-10月电费30万元；于2016年8月26日支付了5-6月份电费及6-7月份房租共计50万元；于2017年9月11日支付了6月至7月电费40万元。2017年11月15日，上海市松江区新浜镇人民政府查封了系争房屋的配电房。2017年11月16日，被告支付了原告883,917.44元。针对该笔金额，原告陈述为2017年7月至10月的租金，被告陈述为两个月租金及押金。2017年11月16日，被告向原告发送通知，载明：截止到今天为止，我司应付租金883,917.44元(含房租押金)，电费254,133.38元(不含电费押金)，合计应付1,138,050.82元，我司已于2017年11月16日全部付清，请予核对。贵司于10月29日给我司断电，持续至今，请贵司立即恢复供电，我司保留要求贵司赔偿损失的权利。原告认可收到该通知，但认为原告并未断电，虽然锁了配电房，但是电是可以正常使用的。自11月15日之后，是新浜镇政府查封了配电房。2017年11月18日，上海市松江区新浜镇人民政府向原告发送告知书，载明：通过前期排查发现，你公司所属产权房内存在未取得环保审批手续，擅自生产的违法企业1家，根据有关规定，我镇将采取有关强制执法措施。2017年11月22日，原告填写《暂停用电申请单》，向供电部门申请暂停系争房屋的供电，要求暂停日期为2017年12月1日至12月31日。但系争房屋目前尚未恢复供电。此外，原、被告均认可系争房屋正常用电费用每月约为20多万元。2017年10月份系争房屋的电费为77,456.29元，11月份系争房屋的电费为31,647.40元。对此，原告认为，10月份是被告经营调整，将部分生产线及机器设备移到了外地，故用电量有降低。11月份是正常生活用电以及基本用电损耗，此外还有另外一家企业的电费也是在同一张单子上的。庭审中，原、被告均确认被告的已付押金为414,811.33元。另，被告还提供了以下证据：1、押金和房租费收据、发票和付款凭证，以证明原告均于当月末开具当月租赁费发票，被告于收到发票后再支付房租。2、被告支付房租、电费明细表，以证明被告是在收到发票后再付款的。原告对证据1、2的真实性予以认可，但不认可证明目的。3、照片、报警记录及接报回执单，以证明原告于2017年10月29日断电，造成被告无法生产，原告并于2017年11月14日封锁系争房屋大门。原告认为其并未断电，11月14日系争厂房基本是空的，故不存在妨碍生产的情况。11月14日是原告向被告索要租金双方产生争执后报警的。4、单位参加城镇社会保险基本情况，以证明因原告断电给被告造成的经济损失。原告认为在11月初时，被告厂房里已经基本搬空，没什么工人了。5、钢结构工程施工合同、发票及付款凭证，以证明被告在配套空地上建造了钢结构厂房，花费95万元。6、发票及付款凭证，以证明被告建造环保设施投入10万元。7、工程承包合同、发票及付款凭证，以证明被告为扩建配电房、道路、门卫及宿舍土建工程等共花费317万元。原告对5-7证据的真实性及证明内容均不予认可，认为被告搭建的钢结构厂房未征得原告的同意，也未通过消防验收，是违章搭建。此外，被告还申请了证人何某、庞某某出庭作证。何某陈述，其是被告的驾驶员，2017年10月29日，原告把配电房的门贴了封条并且上了锁，后来其把锁撬开恢复了供电。之后原告的法定代表人徐国明再次进行了断电，其又将锁撬开。再后来，徐国明进行了报警，警察来告知其不要再砸门，后来就没有再打开过。2017年11月14日晚上八点左右的时候，原告派车子把被告的大门堵住，导致被告的货车无法出入。原、被告双方分别报警。警察后来对原、被告进行了调解。庞某某陈述，其与庞朝华是朋友关系，向被告租赁了系争房屋的一部分厂房。2017年10月11日左右，系争房屋停电，其向庞朝华询问，庞朝华告知是原告停的电，让其自行和徐国明联系。联系之后，原告对证人所用厂房单独恢复了供电。听被告讲，被告车间是没电的，照明和生活用电都没有。2017年12月25日其搬离系争厂房，在搬走之前陆续断了三次电，据说是原、被告间有矛盾。前两次断电是原告断电的，第三次是镇政府因为环保问题断电的，镇政府还要求其写承诺书，承诺搬走。被告对证人证言真实性予以认可，原告认为证人证言是虚假的，和之前原告提供的电费单据是矛盾的。以上事实，有上海市不动产权证书、房屋租赁合同、付款承诺书、说明、限期拆除违法建筑决定书、短信记录、上海农商银行收款通知、照片、通知、告知书、暂停用电申请单、电费发票及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案原、被告签订的房屋租赁合同系当事人真实意思的表示，合法有效，原、被告均应按照协议的约定履行义务。现原告以被告逾期不支付租金为由，要求行使法定解除权解除房屋租赁合同，本院予以支持，理由如下：1、被告关于“原告先开发票，被告再支付租金，先用后付”的抗辩理由，缺乏合同和事实依据，本院不予采信；2、被告多次欠付房租，原告在合同履行过程中多次催讨房租，被告曾多次出具过付款承诺书或欠款说明；3、2017年1至10月份期间，原告多次通过短信向被告催讨租金，被告均予以延迟支付。直至2017年11月16日，被告才支付了原告883,917.44元，至此，原、被告双方确认结清了2017年10月31日之前的房屋租金。关于此笔金额，被告虽辩称仅有两个月租金，其余为押金，但与其庭审中提供的出具日期为2013年11月26日的押金收据相互矛盾，被告也未能提供其他证据予以证明，故本院不予采信。依据房屋租赁合同约定，2017年6月至8月的租金，被告应当在5月15日前支付。2017年9月至11月的租金，被告应当在8月15日前支付。但该笔租金被告却迟于11月16日才支付，明显违反了合同约定。结合原告在短信中多次催讨的情况，可以认定被告一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。故原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。房屋租赁合同解除后，被告应当搬离系争房屋和空地，并将该房屋和空地返还给原告。关于违约金57,815元，原告自行放弃该项诉讼请求，系在法律规定的范围内自由处分其民事权利和诉讼权利，于法不悖，本院予以确认。关于自2017年11月1日起至实际搬离之日止的租金和使用费，原告主张按照房屋租赁合同约定的租金标准计算。而被告认为原告自2017年10月29日起断电，导致被告无法正常使用系争房屋，故其不应支付相应的租金和使用费。对此，本院认为，对于2017年10月29日至2017年11月15日期间，原告是否实施断电行为，被告并未能提供足够的证据予以证明。其提供的证人，均与其存在利害关系；且从10月和11月的电费单据来看，并不能反映出系争房屋存在断电情形。故该段时间，被告应当按照合同约定的租金标准支付租金共计119,127元。而对于2017年11月16日之后，鉴于政府查封了系争房屋的配电房，且原告主动申请暂停供电，势必影响被告对于厂房的正常使用，原告按照合同标准主张租金和使用费，实为不妥。同时，鉴于被告在2017年11月8日已经接到本院向其发送的诉状及证据副本等诉讼材料，此时其已经得知原告要求解除双方间的租赁合同。在2018年1月18日，本院也向双方当事人释明，本院认定双方的租赁合同应当予以解除。此时，被告应当预知其继续占用系争房屋会产生相应的占用费，而仍未主动向原告返还，放任损失的进一步扩大。且经本院于2018年3月现场勘查，系争房屋内已无生产设备，现作堆放货物之用。综合以上情由，本院酌定被告应当按照11万/月的标准(含厂房和空地)支付原告租金和使用费。关于被告的反诉诉讼请求一，如上所述，2017年10月29日至11月15日期间，本院难以认定原告实施了断电行为。退一步讲，即便系争房屋被原告断电，据被告所述，其在10月份已经将生产设备转移至外地，故其要求被告赔偿生产经营损失亦缺乏事实依据。自2017年11月16日始，政府查封配电房以及后来原告申请对系争房屋暂停供电，系原、被告产生争议，原告向本院提起诉讼要求解除房屋租赁合同之后。被告自可以采取搬离系争房屋的措施，以防止损失进一步扩大，然被告却采取放任的态度。至2018年3月本院现场勘查，系争房屋内并无机器设备，被告所谓生产经营损失的主张，明显缺乏事实依据。故对于被告的该项主张，本院难以支持。关于被告的反诉诉讼请求二，被告主张其改扩建经得原告的同意，应由原告承担其全部的造价损失；原告认为均系违法建筑，且被告并未取得原告同意私自建造，不应由其承担。首先，就被告进行改扩建部分是否经得原告同意而言，被告虽未能提供书面证据，但合同中载明“对被告自行添加的部分原告不负有修缮的义务”，可见对于被告可以自行添附原告是明知且认可的。且被告自2013年使用系争房屋至今长达近5年的时间，原告也未向被告就改扩建部分提出过书面异议，故本院采信被告的意见，认定其改扩建经得了原告的同意。其次，被告主张的项目中，钢结构宿舍及门卫房建造(含土建)费用应属扩建部分，环保设施费用应属被告生产设备，其余部分应属被告为利用系争房屋和空地所进行的装饰装修。故对此本院分述如下：关于扩建部分，本案中系被告违反合同约定的付款义务，原告依合同法的规定行使了解除权，且该扩建部分均未办理合法建造手续，松江区新浜镇人民政府已经发出过限期拆除违法建筑决定书，难以认定原告对该扩建部分可以受益，故原告主张其不承担相关扩建费用，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于装饰装修部分，因被告违约导致合同解除，故其请求原告赔偿其装饰装修损失，本院不予支持。关于环保设施，是被告为了正常生产经营与其生产设备相配套安装的，应属其生产设备的一部分，其要求原告赔偿，缺乏法律依据，本院不予支持。关于押金部分，因原、被告双方的房屋租赁合同已解除，故原告应当返还给被告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第三项、第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)上海国铭电气有限公司与被告(反诉原告)上海硕星玻璃科技有限公司于2013年5月28日签订的《房屋租赁合同》；二、被告(反诉原告)上海硕星玻璃科技有限公司于本判决生效之日起十日内搬离上海市松江区新浜镇都市工业园区林天路XXX号的厂房及配套空地，并将上述厂房及空地返还原告(反诉被告)上海国铭电气有限公司；三、被告(反诉原告)上海硕星玻璃科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海国铭电气有限公司2017年11月1日至11月15日的租金119,127元；四、被告(反诉原告)上海硕星玻璃科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海国铭电气有限公司租金和使用费(自2017年11月16日起计算至被告实际搬离之日止，按每月110,000元计算)；五、原告(反诉被告)上海国铭电气有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)上海硕星玻璃科技有限公司押金414,811.33元；六、驳回被告(反诉原告)上海硕星玻璃科技有限公司的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费17,826元，减半收取8,913元，反诉案件受理费30,680元，合计诉讼费39,593元，由原告(反诉被告)上海国铭电气有限公司负担3,312元(已付)，由被告(反诉原告)上海硕星玻璃科技有限公司负担36,281元(已付30,680元,余款5,601元于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 惠 蕙二〇一八年四月二十八日书记员 王泽宁附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。