温州市鹿城区人民法院 执 行 裁 定 书 （2018）浙0302执异153号 异议人（被执行人）：苍南瑞新置业有限公司，住所地：浙江省温州市苍南县宜山镇新市街１６６号，组织机构代码:55751210X。 法定代表人：阮春道。 申请执行人：交通银行股份有限公司温州分行，住所地：浙江省温州市车站大道交行广场，组织机构代码:84505655-9。 负责人：陈鹤林。 被执行人：海瑞皮革有限公司，住所地：浙江省温州市瓯海丽岙中片工业区（104国道边），组织机构代码:145603507。 法定代表人：阮高法。 被执行人：温州君庭置业有限公司，住所地：浙江省温州市鹿城区车站大道华盟商务广场35层3504号，组织机构代码:67163934X。 法定代表人：吴显义。 被执行人：温州瑞新皮革有限公司，住所地：浙江省温州市瓯海区丽岙街道叶宅村中片工业区，组织机构代码:67476975-6。 法定代表人：叶权申。 被执行人：阮春道，男，1972年12月6日出生，住浙江省瑞安市桐浦乡阮坑村，公民身份号码:330325197212066012。 被执行人：程武红，女，1975年7月27日出生，住浙江省温州市瓯海区丽岙镇长安路34号，公民身份号码:330325197507272024。 被执行人：叶权申，男，1966年6月5日出生，住浙江省瑞安市桐浦乡西寺村，公民身份号码:330325196606056015。 被执行人：毛舟英，女，1965年12月16日出生，住浙江省温州市鹿城区江滨街道江滨西路丽都大厦1005室，公民身份号码:330325196512166029。 被执行人：林加翠，女，1952年10月29日出生，住浙江省温州市瓯海区丽岙镇徐宅巷4号，公民身份号码:330325195210291129。 被执行人：周骅，男，1972年4月8日出生，住江苏省南通市崇川区城南新村54幢501室，公民身份号码:320602197204080017。 被执行人：阮道光，男，1978年6月23日出生，住浙江省瑞安市桐浦乡阮坑村，公民身份号码:330325197806236410。 被执行人：徐志勇，男，1974年10月22日出生，住浙江省温州市瓯海区丽岙镇茶堂村，公民身份号码:330325197410221116。 本院在执行交通银行股份有限公司温州分行与海瑞皮革有限公司、温州君庭置业有限公司、温州瑞新皮革有限公司、阮春道、程武红、叶权申、毛舟英、林加翠、周骅、阮道光、徐志勇金融借款合同纠纷一案中，异议人（被执行人）苍南瑞新置业有限公司向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人（被执行人）苍南瑞新置业有限公司称：贵院在执行交通银行股份有限公司温州分行与海瑞皮革有限公司、温州君庭置业有限公司、温州瑞新皮革有限公司、阮春道、程武红、叶权申、毛舟英、林加翠、周骅、阮道光、徐志勇金融借款合同纠纷一案中，对异议人位于温州市苍南县宜山镇龙金大道以东灵宜公路以南、龙金大道和灵宜公路交叉口的国有土地使用权委托上海八达国瑞房地产土地估价有限公司温州分公司进行了价值评估，并依法向异议人送达了该公司作出的温八达估字【2017】FF0073号《房地产估价报告》。异议人认为该报告作出程序违法，内容与实际情况不符，评估结果与市场大相径庭，且未考虑房产当地的规划要求，依法应当不予采信并重新委托评估。事实与理由如下：一、上海八达国瑞房地产土地估价有限公司温州分公司（下称“温州八达公司”）作出的温八达估字【2017】FF0073号《房地产评估价报告》程序违法。1、评估报告未经评估机构盖章确认。根据《资产评估法》（2016年12月1日施行）第28条、《房地产估价机构管理办法》（2015年5月4日修正）第20条第2款、第32条的规定，评估报告应当加盖评估机构印章。分支机构应当以设立该分支机构的房地产估价机构的名义出具估价报告，并加盖该房地产估价机构公章。也就是说，评估机构的分支机构无权单独出具估价报告。2、房地产估价师不具备司法鉴定人资格。从温州市鹿城区人民法院（2017）温鹿委评1167号《价格评估委托书》可以看出，是“依据《浙江省人民法院实施细则》的规定进行司法评估”，属于在执行过程中的司法鉴定，故应当符合司法鉴定的相关规定。根据《全国人民代表大会常务委员会关于司法鉴定管理问题的决定》第4条之规定：“具备下列条件之一的人员，可以申请登记从事司法鉴定业务：（1）具有与所申请从事的司法鉴定业务的高级专业技术职称;(2)具有与所申请从事的司法鉴定业务相关的专业职业资格或者高等院校相关专业本科以上学历，从事相关工作五年以上；（3）具有与所申请从事的司法鉴定业务相关工作十年以上经历，具有较强的专业技能。”本案中，案涉《房地产估价报告书》中参加评估项目的贾胜海注册资产评估师资格的初次注册时间是2014年8月8日，且学历为大专，根本就不具备司法鉴定人资格。可见，案涉《房地产估价报告书》违反了《全国人民代表大会常务委员会关于司法鉴定管理问题的决定》第4条的规定，不具有法律效力。3、评估机构勘验现场时未通知异议人到场。根据温州市鹿城区人民法院（2017）温鹿委评1167号《价格评估委托书》中的“注意事项”规定：“勘验现场时，请通知承办人和双方当事人到场。”然而，截止目前，异议人仍未接到相关通知。“当事人不到场的，不影响勘验”的前提是“已通知”，而不是“当事人未接到通知或者接到通知而不到场”。退一步说，如评估机构通知异议人到场的，异议人必然会将相关情况告知评估机构并提供相应的资料，相信评估的结果定会完全不同的。二、选取的估价方法不当。1、估价目的与估价方法相互矛盾。案涉《房地产估价报告书》第（四）中明确的“估价目的”是“为估价对象房地产司法处置提供参考依据而评估其房地产市场价值”。在第（六）中也明确“评估价值为房地产公开市场价值”、也就是说，评估目的是房地产的“公开市场价值”。然而，案涉《房地产估价报告书》第（九）中的“估价方法”却选取“基准地价修正法”。根据《协议出让国有土地使用权规定》第五条、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》第10条和《苍南县人民政府关于进一步规范建设用地供应管理工作的通知》第2条等相关规定，“基准地价”一般用于政府部门的委托评估，例如土地征收、拆迁补偿、国有土地使用权出让、国有土地使用权租赁等，其所反映的是政府基于“基准地价”所采取的具体行政行为，而并非是反映“公开市场价值”。故案涉《房地产估价报告书》所选取的估价方法与估价目的相互矛盾，基于所选取的估价方法做出的估价结果也无法真实地反映估价目的。2、选取的估价方法不当。根据《资产评估法》（2016年12月1日施行）第26条第1款的规定，“评估专业人员应当恰当选择评估方法，除依据评估职业准则只能选择一种评估方法的外，应当选择两种以上评估方法，经综合分析，形成评估结论，编制评估报告。”本案中，不仅没有任何执业准则规定只能选择一种评估方法，而且在《房地产估价规范》中还提供了比较法、收益法、成本法、假设开发法等估价方法及适用范围供选择。此外,《房地产估价规范》第4.1.3条还进一步明确“当估价对象仅适用一种估价方法进行估价时，可只选用一种估价方法进行估价。当估价对象适用两种或两种以上估价方法进行估价时，宜同时选用所有适用的估价方法进行估价，不得随意取舍；当必需取舍时，应在估价报告中说明并陈述理由”。本案中，《房地产估价报告》并未明确估价对象适用的估价方法有几种，也未明确选取“基准地价修正法”作为估价方法的具体理由或者相对于其他估价方法所具有的优势。这显然与《房地产估价报告》第（七）“估价依据”中排在首位的《房地产估价规范》的规定相互矛盾。3、案涉房地产可适用的估价方法较多。根据《房地产估价规范》第4.1.2条、第5.4.2条第4项的规定，案涉房地产宜选取的估价方法有比较法、成本法、假设开发法等，并非只能适用一种估价方法。三、估价结果严重失实，无法反映估价对象真实的公开市场价值。1、估价方法和估计依据无法满足“价值时点”的房地产真实情况。案涉《房地产估价规范》第（五）“价值时点”中已明确所反映的是“2017年10月31日的房地产市场价值”，而在第（七）“估价依据”的第8项选择适用的却是“苍南县人民政府关于公布全县基准地价的通知（苍政发[2014]145号）”。众所周知，房地产市场是最不稳定的，近两年来得市场价已呈上涨趋势，以2014年制定的基准地价根据无法反映3年后的“市场价值”。更何况，根据《国土资源部办公厅关于实施和有关问题的通知》第二条规定，“基准地价每3年应全面更新一次”。因此，评估机构依据《苍南县人民政府关于公布全县基准地价的通知》根本不能支持“价值时点”的房地产市场价值。2、《苍南县人民政府关于公布全县基准地价的通知》在适用时已失效。根据《苍南县人民政府关于公布县政府行政规范性文件清理结果的通知》的规定，《苍南县人民政府关于公布全县基准地价的通知（苍镇发[2014]145）》并不在“保留的县政府行政规范性文件目录”中。评估机构在适用《苍南县人民政府关于公布全县基准地价的通知》时并未查明其是否有效，显属不当。因此，《苍南县人民政府关于公布全县基准地价的通知》不能作为涉案评估的依据。3、估价结果与案涉房地产的土地收储价格相差甚远。公开竞价最能反映标的物的市场价值。案涉房地产在2010年1月20日以成交价6350万元成功竞得，进一步说明了案房地产的地段、规划、用途、环境、前景等具有一定优势，市场价值较高。即使案涉房地产因超过两年未开发而于2014年被苍南县人民政府批复有偿收储时的价格也为3200万元。根据《苍南县土地储备管理办法》（2012年1月18日修正）第十条第（一）项的规定，土地使用权回收补偿有土地评估机构依据基准地价和国家有关规定进行评估，再由县国土资源行政主管部门依法确认。这更进一步说明了评估机构选取的“基准地价修正法”和依据的《苍南县人民政府关于公布全县基准地价的通知（苍镇发[2014]145）》不适用于本案的估价。4、相同市场的起拍价，成交价均远高估价结果。2017年1月24日，苍南县国土资源局与苍南县公共资源交易中心联合发布(2017)第3号《苍南县国有建设用地使用权出让公告》，公开出让位于苍南县宜山镇宜山大道B-03地块（宜山镇宜山大道以北、环山北路以东）的土地使用权（出让面积24739.0平方米，土地性质：商住用地），起拍价为6500万元（折合2627元/平方米）。2017年3月2日，该地块以7000万元拍卖成交（折合2829元/平方米）。本案中，案涉房地产的单价为1223元/平方米。无论是起拍单价还是成交单价，苍南县国土资源局已发布的土地出让单价均远远高于案涉房地产的评估单价。虽然两块土地的性质不尽相同，但均包含商服用地，且地理位置相近，评估单价也不至于相差如此之大。 综上，案涉《房地产估价报告》不仅程序违法，且估价结果也严重失实，无法真实、准确地反映房地产的市场价值，依法不应于采信，并应当重新选择评估机构进行评估。 本院查明：本院在交通银行股份有限公司温州分行与海瑞皮革有限公司、温州君庭置业有限公司、温州瑞新皮革有限公司、阮春道、程武红、叶权申、毛舟英、林加翠、周骅、阮道光、徐志勇金融借款合同纠纷系列案中，本院于2016年10月9日作出（2016）浙0302执8813-8816号执行裁定书，裁定：冻结、扣划被执行人的银行存款8000万元或查封、变卖、拍卖被执行人相应价值的财产。上海八达国瑞房地产土地估价有限公司温州分公司受本院委托，对被执行人苍南瑞新置业有限公司位于温州市苍南县宜山镇龙金大道以东灵宜公路以南、龙金大道和灵宜公路交叉口的涉案土地使用权进行了市场价值评定，按其出具的温八达估字【2017】FF0073号《房地产估价报告》：上述涉案土地使用权的评估价值为人民币1454万元。 针对异议人所提的异议，本院已将异议材料转交上海八达国瑞房地产土地估价有限公司温州分公司进行复核，该公司经复核后，认为评估报告无错误，并出具了书面说明：1、异议人提出关于贾胜海不具备司法鉴定人资格的理由为不满足《全国人民代表大会常务委员会关于司法鉴定管理问题的决定》第4条第2款，即具有与所申请从事的司法鉴定业务相关的专业执业资格或高等院校相关专业本科以上学历，从事相关工作五年以上。事实为贾胜海已取得房地产估价师执业资格且从事相关工作五年以上，故贾胜海具备司法鉴定人资格。2、基准地价系数修正法可用于政府已公布基准地价的区域。基准地价修正系数法作为房地产估价的主要方法之一，并无评估目的的限制，该方法既可用于抵押目的的估价，也可以用于司法鉴定、课税、咨询等目的的估价。3、比较法适用于市场交易比较发达的区域，收益法适用于租赁市场比较发达的区域，假设开发法适用于未开发或者待开发且开发完成后的房地产市场价格易于测算的区域。本案估价对象位于宜山镇，近几年很少有商服用地成交，且土地租赁市场不充分。故比较法、收益法、假设开发法不适用于估价对象。4、异议人了解到近两年的房地产市场呈上涨趋势，实际上住宅土地的房地产市场的确呈上涨趋势，但不包括商服用地。根据中国地价监测网数据，从2011年至2017年商服用地地价指数呈单边下跌趋势，且根据近期商铺和写字楼的成交数据来看，商服用地没有明显上涨的趋势。5、异议人引用的案例宜山大道B-03地块，土地性质为商住用地，该地块的主要规划指标：总建筑面积≤54425.8平方米，其中商业面积≤1000平方米。商业部分占总面积的比例低于2%，故该地块性质是以住宅用途为主，与本案的估价对象没有可比性。从竖向比较来看，宜山镇近几年商服用地很少有成交，从2010年至今总共成交了2宗地，其中一宗地就是2010年拍卖成交的本案评估标的物。另外一宗地为宜山镇环球西路以南（宜山镇再生纤维交易市场地块），土地面积为19875.10平方米，土地性质为商服用地，容积率为1.6，该地块于2013年8月20日成交，成交总价1080万元（折合土地单价543元/平方木，楼面地价340元/平方米）。从横向比较来看，与宜山镇较近的龙港镇近几年有多宗商服用地成交。如案例一：龙港镇云岩集聚区LG-YY-01-1地块，位于龙港镇山前村灵宜公路以东、紫荆路以北，土地面积3746.4平方米，土地性质为其他商服用地，容积率2.20，于2016年1月29日成交，总价295万元（折合土地单价787元/平方米，楼面地价358元/平方米）。案例二：龙港镇世纪新城片区3-17地块（东方世贸城），位于龙港镇世纪大道以北，兴翔路以东、东城路以南、龙平大道以西，土地面积48813.00平方米，土地性质为商务金融用地，容积率4.50，于2015年8月28日成交，总价12660万元（折合土地单价2594元/平方米，楼面地价576元/平方米）。从近几年周边商服用地的成交情况来看，宗地情况类似的土地楼面地价基本处在350-600元/平方米之间，宜山镇和龙港镇区域位置不同，参考价值不是很大，但也能从侧面看出地价水平，故本案估价对象的评估结果（土地单价1223元/平方米，楼面地价582元/平方米）符合估价时点的市场行情。 上述事实有本院依职权调取的（2014）温鹿商初字第2050-2053号民事判决书、（2016）浙0302执8813-8816号执行裁定书、上海八达国瑞房地产土地估价有限公司温州分公司作出的温八达估字【2017】FF0073号《房地产估价报告》、评估说明书等证据所证实。 本院认为，法院委托的评估价格并不是现实的拍卖价格，只是辅助手段，在拍卖过程中只起参考作用，而不是决定作用，如果拍卖的标的物属于优质资产，在充分的市场竞价环境下自然可以获得高价。即评估价格不能以作为成交的依据，最后依据的只能根据拍卖中竞争所出的最高价格来确定，而最终成交价格需经由市场检验。被执行人如认为评估价过低，亦可以在拍卖前履行生效法律文书确定的义务或者参与竞买。另，在本案中，上海八达国瑞房地产土地估价有限公司温州分公司作为具有合法评估资质的评估机构，其评估报告按本院委托要求作出，内容齐备，其评估结论若无法定事由不得推翻。同时，该评估机构对于评估方法、评估过程、评估对象特征、估价原则等问题作出了详细的说明和合理的解释，评估程序并不存在严重违法情形，法院对于评估机构根据专业知识判断及行业规范得出的评估结论应当予以认可，不受当事人对评估价格高低的争议的制约。综上，异议人要求重新评估的异议理由不成立，本院应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款第（一）项的规定，裁定如下： 驳回异议人苍南瑞新置业有限公司的执行异议请求。 如不服本裁定，可以在本裁定送达之日起十日内通过本院，向温州市中级人民法院申请复议。 （此页无正文） 审判长  周伟敏 审判员  朱 桢 审判员  林 洁 二〇一八年四月二十三日 书记员  闻伟伟