河南省孟州市人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0883民初3101号原告：孟州市富鑫物业管理有限责任公司，住所地：孟州市清风路中段，统一社会机构代码：91410883772179776Q。法定代表人：殷海风，该公司经理。委托诉讼代理人：乔成玉，孟州市众诚法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：王志玲，该公司职工。被告：张秀红，女，汉族，1969年11月25日出生，住孟州市。原告孟州市富鑫物业管理有限责任公司（以下简称富鑫物业公司）诉被告张秀红物业服务合同纠纷一案，本院于2018年11月15日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告富鑫物业公司的委托诉讼代理人乔成玉，被告张秀红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告富鑫物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即支付2015年6月1日至2018年5月31日共计36个月的物业管理费4179元及违约金9150元（从拖欠之日起至付清之日止按日3%以次计算，违约金已计算至2018年5月31日）；2、依法判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：根据原告同孟州市超达置业有限公司于2014年6月1日达成的前期物业服务合同之规定，原告一直积极履行相关权利义务，为被告提供了完善的物业管理服务，但被告自2015年6月1日起至今拖欠物业管理费36个月合计4179元，原告曾多次向被告催收物业费，但被告无理拒交，故诉至法院。被告张秀红辩称，1、物业方管理混乱，不规范。物业人员没有统一制服或标牌，没有办法确认身份，经常没人值班，而且在正常交水电费的情况下停电停水。2、本人居住的小区东院经常没有门卫值守，致使在2015年的时候小区内发生大规模的电动车被盗事件，而且由于没有门卫值守，深夜进出车辆经常长时间鸣笛，小区居民严重受到惊扰。3、卫生服务差。原告做卫生只是粗糙的打扫一遍，没有日常维护，导致公共区域常有脏物，电梯间墙壁脏乱不堪。4、水电费违规加价。生活用电明确价格0.56元/度，物业方加价按0.57元/度收取。5、物业方在维护公共绿化、管理公共区域上消极不作为，甚至纵容。小区公共绿化被部分业主围圈侵占，还有业主私自前移入户门侵占楼层公摊面积，物业方没有制止也没有张贴相应的禁止侵占公共绿地的告示，物业的这种行为致使其他业主效仿，物业还允许有违法行为的业主将装修押金折抵物业费，实为纵容。6、本小区物业收费标准应为0.8元/㎡，而不是原告主张的0.85元/㎡，有房管局备案的物业公司收费标准为证，本人房产面积为135㎡，而不是136㎡，有房产证为证。7、关于原告主张违约金，当时被告交有1000元的装修押金，说好可以折抵2015年度一年的物业费，后因为物业换负责人对此不认可，双方对物业费交纳有纠纷，并不是被告拒交物业费，不存在交纳违约金问题。综上所述，富鑫物业公司的服务过差，根据价值相等原则，提供多少价值的服务付多少费，被告只愿按照一个月50元即一年600元的标准支付物业费。为支持自己的主张，原告向本院提交如下证据：1、2014年6月1日，原告与孟州市超达置业有限公司之间签订的河阳世家物业管理服务合同一份，证明原告为小区提供物业服务并收取管理费的依据；2、河阳世家业主公约一份和孟州市物业管理区域信息公示栏的照片一份，证明原告为河阳世家小区提供物业服务是在孟州市房管局有备案的，接受孟州市房管局的管理。公示内容是按照孟州市房管局的要求制定和张贴在小区东西两院的墙上；3、孟州市房管局出具的证明以及从房管局调取的在房管局备案的装修规定、业主公约、信息公示栏版面，证明业主公约和装修制度在房管局进行了备案；4、原告在河阳世家小区服务工作日志6页、二次供水日检记录2张、建筑消防设施月维保记录一份及维保现场照片2张、电梯维护保养见证记录3张，证明原告在河阳世家小区提供的管理服务是规范的，原告按照规定对小区电梯设备进行了维护管理；5、公共部位设施维修、维护现场照片14张，证明原告按规定对小区公共设施进行定期维修、维护；6、业主资料登记以及被告丈夫李新平签字的业主公约、装修须知、房屋交接书，证明原告在被告接收房屋时已经向其出示业主公约和装修须知，并且能够证明0.85元/㎡物业费标准被告是明知的。被告对原告提交的证据质证称，证据1和证据2中物业服务合同和业主公约不予认可，不是其签的与其无关。对管理区域信息公示栏照片有异议，因为在小区里面没有见过这个公示内容；对证据3真实性无异议，但是装修管理规定中第4条载明对房屋墙体、入户门、窗户擅自打承重墙等行为进行从重处罚或报告有关部门处理，但是该小区有违规装修、改动入户门等，原告也没有采取措施进行处罚和报告。业主公约中第三页物业管理职责中第4条，载明维护物业公共安全环境和秩序，制止违反物业管理制度的行为，但是原告也没有制止；对证据4真实性无异议，但是打扫卫生实际只打扫了地面，墙体没有清洁，保卫岗亭实际上大部分是没有人的；对证据5真实性无异议，但是小区还是有绿地被其他业主私自圈占，小区内的树木没有定期浇水养护；对证据6有异议，因为当时不签字就拿不到钥匙，所以是被迫签的字，并且物业费是按照0.8元/㎡标准。本院经审查后认为，被告对证据1和证据2中的业主公约不予认可，但是该物业合同在房管局有备案，且原告的证据6被告的丈夫签字确认的业主公约中也载明物业费标准为0.85元/㎡，本院对原告的证据1、2真实性予以确认；被告对证据2中的管理区域信息公示栏照片有异议，但未提供相应证据予以反驳，本院对原告的该证据真实性予以确认；被告对证据3、4、5真实性均无异议，本院对该证据的真实性予以确认；被告对证据6有异议，认为当时被迫签字，但未提供相应证据予以反驳，同时被告对其丈夫李新平的签字的真实性未予以否认，本院对被告证据6的真实性予以确认。为支持自己的主张，被告向本院提交如下证据：1、房产证复印件一份，证明被告的房产面积是135㎡不是原告所说的136㎡；2、水电费收据两张，证明原告违规收费，电费应该是0.56元/度儿不应该是0.57元/度，并且收据没有加章；3、开发商与原告签订的委托合同一份（从孟州市房管局调取的），证明河阳世家小区物业费0.8元/㎡，第三条物业服务事项中约定24小时门卫值守，但实际上门岗大部分时间是没有人的，原告也没有按照委托合同约定对违反业主公约的行为进行阻止、警告等；4、照片3张，证明被告所住的楼内电梯间墙面乱写乱画，张贴广告，原告没有清理、打扫；5、业主群聊天页面截图2张，证明河阳世家小区东区没有门卫，发生被盗，没有保安巡逻，同时证明小区门卫不让存放快递。原告对被告的证据质证称，对被告提供的证据1、2的真实性均无异议，但收据是否加盖公章不是被告拒交物业的理由；对证据3真实性无异议，这是在2012年与开发商签订的议标合同，不是最终确认的合同，2014年和开发商重新签订的正式合同和补充合同，物业费标准均是0.85元㎡；对证据4真实性无异议，但是这个电梯是装修用电梯，电梯内用木板保护电梯，这些小广告等是在木板上张贴，这些都是临时的；对证据5不认可，是业主建的群，与原告无关，聊天内容不是事实。本院经审查后认为，原告对被告提交的证据1、2、3、4真实性均无异议，本院对该4组证据真实性均予以确认，但是本案物业费计算期间为2015年至2018年，物业费收费标准应按照2014年物业服务协议载明的0.85/㎡计算。被告对原告的证据5不予认可，但是其没有提供相反证据予以反驳，本院对被告的证据5予以采信。本院经审理查明：被告张秀红为孟州市河阳世家6号楼8层东户的业主，房屋建筑面积为135.14㎡。2014年6月1日，原告（乙方）与孟州市超达置业有限公司（甲方）签订了河阳世家物业管理服务委托合同，合同载明：“乙方的权利和义务：1、对房屋公共部分公共设施、设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务和管理；四、物业管理服务事项和物业服务质量标准（一）物业服务项目1、物业建筑公共部分的维修、养护运行和管理。主要包括楼盖、墙面、承重结构、楼梯间、走廊、通道、上下水管道、落水管、垃圾箱、公共照明、园林绿化、健身器材、高压变电箱、消防设施、地埋（水、电、通讯、有线电视等）。2、公共环境卫生，包括公共场所、公共部位的清洁卫生、垃圾收集和外运。3、物业公共设施设备日常维修、维护。4、交通秩序和车辆停放管理。5、维护公共设施，24小时卫门值勤，全天候小区巡视。……（二）物业服务质量1、房屋公共部分进行日常的管理和维护、检查、保养，记录齐全。按照住宅装修管理规定和业主公约，建立完善的装修管理制度。……五、委托服务时间和费用3、经甲、乙双方协商物业管理费收费标准，高层住宅：0.85元/月.平方米；商业物业：1.5元/月.平方米。……”。2014年7月8日，被告丈夫李新平代为办理入住手续，接收房屋钥匙并在业主公约上签字，业主公约对物业管理职责，业主权利、义务，违约责任等进行了约定，其中业主公约第三条：负责辖区内商业服务和房屋及公共配套设施设备、环境、治安、绿地的管理和维护；第四条：负责小区内各种车辆（包括机动和非机动车辆）的统一管理，实行定点停放，并按规定收停放费；第十七条：户主、使用人和其他交费，必须按规定交纳物业理费0.85元/㎡/月（含卫生清扫、绿化、公共设施维修、公共秩序维护），水、电费等有关费用，已购而未住房屋应由房主负责室内安全并按规定交纳物业管理费、水电费。被告接收房屋后装修并入住，已缴纳物业费至2015年5月31日，此后被告以物业管理混乱、不规范，小区门岗没有保安值守，卫生服务差，电梯间墙壁脏乱不堪，水电费违规加价以及物业对小区公共绿化被圈占、业主私自前移入户门侵占楼层公摊面积等行为不张贴公告提示也不予制止等为由，认为原告的服务不到位,按照每月0.85元㎡标准收费过高，拒交2015年6月1日至2018年5月31日的共计36个月的物业费。另查明，河阳世家小区确实存在个别一楼业主圈占公共绿地、部分业主违规装修私自前移入户门位置，被告未能有效制止；原告所居住的楼栋电梯间墙壁上小广告、涂鸦等未能及时清理；安保不到位、门岗值班不符合合同约定情形；物业加价代收电费等情况。以上即为本案基本事实。本院认为，当事人应全面履行合同义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告与河阳世家小区开发商孟州市超达置业有限公司所签订的河阳世家物业管理服务委托合同合法有效，该合同对原、被告双方也均具有约束力，同时原、被告双方签订的业主公约合法有效，对双方也具有约束力，双方均应当按照约定履行各自义务。原告主张被告拖欠36个月的物业费，被告辩称同意缴纳物业费，但是认为原告所提供物业服务不到位、不符合约定，约定的每月0.85元/㎡物业费收费标准过高，本院在审理中查明，原告所居住的楼栋电梯间墙壁上小广告、涂鸦等未能及时清理情况确实存在；同时小区门卫值守没能严格按照合同约定做到24小时门卫值守、全天候小区巡视；小区内违规装修以及违规占用公共绿地违章搭建情况也确实存在，原告也未能按照合同约定进行管理和有效制止；物业加价代收电费情况属实，综上，被告的答辩理由部分成立，原告提供的物业服务确实存在瑕疵，未达到合同约定的标准，应酌情减免物业费用。本案中，原告与孟州市超达置业有限公司签订的物业服务委托合同中约定高层住宅按每月每平米0.85元缴纳物业费，被告的住房建筑面积实际为135.14平方米，故2015年6月1日至2018年5月31日的全额物业费应为4135.28元，但因原告的物业服务存在瑕疵，本院酌定原告缴纳2015年6月1日至2018年5月31日期间的物业费为3300元。原告要求被告缴纳违约金9150元，依据不足，本院不予支持。业主维护自身的权利应当依法采用正确的方式，拒付物业管理费对物业公司本身的正常运作以及对小区进行正常的管理及小区的生活设施、生活环境会造成不当影响，不宜提倡。同时原告作为物业管理者，也应当根据法律规定及相关行业规定，积极主动履行自己的职责，切实提高服务质量。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、限被告张秀红于本判决生效后三日内给付原告孟州市富鑫物业管理有限责任公司物业管理费3300元。二、驳回原告孟州市富鑫物业管理有限责任公司其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费133元，减半收取为66.5元，由原告孟州市富鑫物业管理有限责任公司承担36.5元，被告张秀红承担30元。本判决为终审判决。审判员  陈爱华二〇一八年十二月十八日书记员  张 晴