海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）琼9002民初709号 原告：孙某，女，1964年7月26日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市松北区。 委托诉讼代理人：聂某，海南信容慈律师事务所律师。 委托诉讼代理人：方某，海南信容慈律师事务所实习律师。 被告：海南琼海天来泉旅游不动产有限公司，住所地：海南省琼海市官塘旅游开发区。 法定代表人：余某，总经理。 委托诉讼代理人：江某，海南海大平正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张某，海南海大平正律师事务所律师。 原告孙某与被告海南琼海天来泉旅游不动产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人聂某、方某，被告的委托诉讼代理人张某到庭参加诉讼。审理过程中，原、被告双方当事人一致同意本案继续适用简易程序审理延长一个月。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付交房违约赔偿金75425元。2、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告签订《商品房买卖合同》，约定购买被告开发的位于琼海市××区房，原告已按合同约定全额支付房款251418元，但被告在履行交房义务中存在违约行为，应向原告承担赔偿责任，理由如下：《商品房买卖合同》第八条、第九条约定，被告应在2011年4月30日前交房并且该房要满足分期综合验收合格的条件，否则原告可要求被告从最后交付期限的第二天起至实际交付之日按日向原告支付已交房款万分之三的违约金。在交房时，小区的消防、环保均没有通过验收；从交房之日至本案起诉之时，涉案房屋的土地用途性质一直为商服用地，房屋用途为酒店式公寓，至今没有按合同约定变更为住宅用地和住宅用途的房屋，也一直没有通过规划验收。按照《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条及《消防法》第十三条第二款、《建设项目环境保护管理条例》第十九条、《建设工程质量管理条例》第四十九条规定，合同约定的综合验收合格是交房标准，也是法律的强制性规定，被告交房时必须满足配套的环保设施、消防、规划均验收合格这一综合验收合格标准，可被告交房至今仍不符合合同的约定和法律的规定。《商品房买卖合同》第三条中称房屋用途为住宅，第二十五条又明确买受人的房屋仅作住宅使用，但实际上被告出售给原告房屋的土地用途为商服用地，房屋性质为公寓式酒店，交房时却隐瞒土地用途性质与房屋性质。被告在明知房屋不符合约定的情况下，隐瞒该事实，仍通知原告交房，其行为不但违约，且构成欺诈，不能因原告接收房屋而免除被告没能如约交付符合交付条件房屋的违约责任。武汉中院作出的（2015）鄂武汉中民终字第01305号案等业主维权的系列案的终审判决书，长沙中院做出的（2015）长中民三终字第05467号案等业主维权的系列案的终审判决书，均确认开发商没有按照合同约定及法定条件向购房者交房，不能免除开发商的违约责任。另外，最高人民法院2015年12月4日发布的合同纠纷典型案例（八）《冉某、张某诉重庆某地产有限公司房屋买卖合同纠纷案》中最高法院的意见明确为：“本案中，虽然涉案商品房最后通过了竣工验收，房屋质量也是合格的，并且开发商迟延取得竣工验收备案登记证并未实际影响购房人接收商品房后对房屋的占有、使用、收益和处分，即购房人实际上并没有损失。但是，作为开发商采取欺诈方式交付房屋，侵犯了购房人的知情选择权。法院依法判决开发商承担逾期交房的违约责任，既可以维护买房人的合法权益，又可以给开发商以警示，有利于促进开发商增强法治意识，遵守市场经济规则。因此，法院判决开发商部分违约，承担80%的责任比较合理。”本案中，被告交房行为构成违约，应按合同第九条约定支付违约金，原告暂主张至2017年6月30日（实际计至被告取得分期综合验收合格之日），逾期2253天，违约金为169933元。原告实际缴纳房款251757元，为兼顾公平原则，现酌情主张赔偿金75425元。 被告答辩称,原告起诉的事实和理由不能成立，诉讼请求应予驳回。理由如下：首先，涉案房产均已验收合格，不存在质量问题，交付的房产没有影响原告的任何利益。涉案房产在交付之前，均取得《海南省建筑工程竣工验收备案证》，即工程验收合格，其后，环保和消防验收亦合格。因此，原告诉称涉案房屋未验收合格与事实不符。其次，原告的诉请已超过诉讼时效。涉案房产已交付给原告，原告在收房时就知道或应该知道其权益是否受到侵害。原告提交案例中的诉讼时效的起算都是按合同约定的交房之日起算。涉案房产的所有验收项目均在2010年至2012年2月完成，即使被告要承担违约责任，其截止时间也是2012年2月，原告起诉的时间距需要承担违约责任的截止时间已超过五年，其诉请显然超过了诉讼时效。《海南省高级人民法院关于参照执行的通知》第30条规定：合同约定按日计算逾期交房违约金的，诉讼时效的起算依照《海南省高级人民法院审判委员会会议纪要（2016年第一期）》第三条第1项办理。按照前述规定和我省审判实践，应认定原告的诉讼请求已超过诉讼时效。综上，原告在收房五年后，在其权益未受任何侵害的情况下，在房产早已验收合格的情况下，提起本案诉讼，事实和理由均不能成立，应予驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。当事人提供的无异议证据，原告提供证据:1、商品房买卖合同，2、琼海市国土资源局海国土资函[2016]1400号文件；被告提供证据：1、琼海市国土环境资源局海土环资建字[2012]7号《关于琼海天来泉度假中心二期项目竣工环境保护验收意见的批复》，2、琼海市公安消防支队《关于海南琼海天来泉旅游不动产有限公司天来泉度假中心二期建设工程消防验收合格的意见》。本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供的证据：1、被告向琼海国土局出具的《关于海南琼海天来泉不动产项目申办房产所有权的报告》，证明被告向原告销售时，对销售给原告的房屋属于“商服用地性质”是明知的，但却隐瞒事实真相；2、票据，证明原告实际缴纳的购房款；3、人民群众来访登记表、2012年2月20日的会议纪要3份，证明至2012年2月20日，业主因为开发商涨物业费向政府主张维权，发现开发商没有按照住宅的标准收取物业费，向政府提出要求政府查明房屋性质的主张，进一步证明当时业主也不知道该房屋不属于住宅；4、白福田的上访信、琼海市住房保障与房产管理局的回复，证明直到2016年1月25日，白福田等业主才知道所购房屋的土地性质是商服用地，所居住的房屋性质不属于住宅，才知道自己的权利被侵害，诉讼时效起算也能从2016年1月25日起算；5、土地登记申请表（2007年）、土地登记审批表，证明涉案土地实际用途是商服用地，该土地从登记到目前为止持续的状态均是商服用地，并非住宅；6、琼海市国土局文件复印件（2017年423号文），证明土地的来龙去脉，被告出售给原告房屋的土地在请示文件之前（2017年10月30日）仍然是商服用地，政府要求补缴土地出让金后才能变为住宅用地，才能办理不动产权登记；7、湖南省长沙市中级人民法院（2015）长中民三终字第05467号民事判决书及新闻报道；8、最高人民法院2015年12月4日发布的合同纠纷典型案例（目录8）；9、湖北省武汉市中级人民法院（2015）鄂武汉中民终字第01305号民事判决书。证据7-9共同证明开发商没有按合同约定交房条件交房，即使业主收房，开发商也应向业主承担逾期交房的违约责任。被告质证认为，对证据1的真实性无异议、关联性有异议，该报告是如何办证的情况，与本案的交房事宜无关，房产的性质应以政府的许可文件和房产登记为准，不以原、被告陈述为准。对证据2的真实性、合法性、关联性有异议，本案审理的是交房违约，且原告在计算违约金时也没有计算入该票据显示的金额，票据与本案无关。对证据3的真实性无异议，关联性有异议，该证据涉及的内容与原告诉请的交房不符合约定没有关系，该证据形成的日期是2012年2月，即使具有中断诉讼时效的效力也不能证明原告的请求不超过诉讼时效。对证据4的真实性无异议、关联性有异议，涉案房屋的土地性质与本案没有关联性，合同约定的土地用途是商服、住宅用地，该土地因一些遗留问题土地性质为商服用地，现正在办理变更为住宅的手续，无论其性质是什么均符合合同的约定，不损害原告的利益。对证据5的真实性无异议、关联性有异议，房屋所在的土地性质与原告的请求无关。对证据6的真实性、合法性、关联性有异议，没有原件核对，文件体现土地性质是已经改为居住用地，和2008年的规划许可证上显示的内容是一致的，被告不存在欺诈，原告以土地性质不是居住用地为由主张是不成立的。对于原告提供证据7、8、9与本案无关、不予质证。本院经审查认为，对证据1的真实性、合法性予以确认，证据1与原告的请求无关联，对其关联性不予以确认；对证据2的真实性、合法性、关联性予以确认；对证据3、4的真实性予以确认。对证据5、6的真实性予以确认；对证据7、8、9的真实性、合法性予以认定，但与本案的事实没有关联，对其关联性不予认定。 被告提供的证据：1、建筑工程竣工验收备案证，证明被告在交房日之前就取得了竣工验收备案证，符合交房条件，被告没有违约；2、建设工程规划临时许可证、建设工程规划许可证，证明涉案项目在2008年7月28日就已取得建设工程规划临时许可证，在2012年5月29日取得建设工程规划许可证，可以显示该工程是居住用地，本案的房产政府规划许可的均是住宅；3、移交物品清单2份（556号案陈适、604号案何平），证明房屋交接时，被告向原告交付了住宅质量保证书等物品或文件；4、建设用地规划许可证，证明涉案项目在2008年11月1日取得建设用地规划许可证，政府批准的规划用地为二类居住用地、道路用地、绿化用地，被告依据规划许可建设商品房并出售给原告符合法律规定。原告经质证认为，对证据1真实性无异议，合法性、关联性有异议，该份备案证不具有合法性，按照《房屋建筑和市政工程基础设施工程竣工验收备案管理办法》第5条规定，办理备案证应先办理规划、环保、消防的验收，在消防、环保等验收通过后才能颁发竣工验收备案证。而涉案楼房的环保、消防的验收在后，发竣工备案证在前，颁发流程是违法的。一个非法取得、非法颁发的证件显然不能作为认定验收合法的依据。备案证不存在关联性，备案证的颁发时间均晚于交房时间，很多业主在交房时并没有取得竣工验收备案证，并且合同约定的交房条件并不是取得竣工验收备案证，而是分期综合验收。对证据2的真实性无异议，该证据与原告的诉求及被告的证明观点无关联性，原告主张的是建设用地规划，而该证据是建设工程规划，是两个不同的规划。目前政府审批的土地建设规划是住宅，而被告是按商服用地申请的土地证，用地规划不符合规定。对证据3的真实性无法确认，是否是陈适、何平本人签名不清楚。交接单恰恰证明何平的交房时间比合同约定的2010年9月30日晚了55天，是被告逾期交房。即便交接单是真实的，仅能证明两位业主收取了清单上的物品，其他的业主交房的情况并不能体现。物品交接清单恰恰证明被告的欺诈行为，因为该清单中有住宅使用说明书和住宅质量保证书，这体现出被告交房时是告知原告房屋的性质是住宅这一虚假事实。对证据4的真实性无异议，合法性有异议，从规划许可证规划的内容看是二类居住用地，但实际上用地中的191095平方米并不是按照规划来进行建设，这部分土地是按照商服用地办理土地证和缴纳土地出让金，客观上该块地的土地性质与规划许可证的规划内容并不相符，需要补交土地出让金后才能变更为住宅用地。本院经审查认为，对证据1、2、4的真实性、合法性、关联性予以确认；对证据3的真实性予以确认。 本院经审理认定事实如下：原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于琼海官塘旅游开发区官塘大道旁天来泉温泉度假中心二期第19幢4单元402号房，总金额251418元。合同第一条约定，出卖人以出让方式取得位于琼海官塘旅游开发区官塘大道旁编号为海国用（2007）第1366号地块的土地使用权。土地使用权出让合同号为海国用（2007）第1366号，该地块土地面积为244895㎡，土地用途为商服、住宅用地，土地使用年限自2007年11月27日至2057年12月30日。第三条约定，买受人购买的商品房用途为住宅。第八条约定，出卖人应当在2011年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……(3)、该商品房经分期综合验收合格。第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理。……（2）逾期超过60日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担……。合同签订后，原告向被告全额支付购房款251757元(含补差价款)，2011年4月30日，被告将房屋交付原告使用，但未向原告出示合同第八条约定的证明文件，即该商品房经分期综合验收合格的证明文件，原告接收房屋时未提出异议，原告收房后一直使用房屋至今。因被告未按合同约定将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案及办理房地产权属证书给原告等业主，二期项目的购房业主形成联络组多次向被告及政府相关部门要求办理产权证。2016年1月25日，琼海市住房保障与房产管理局出具《关于对白福田信访事项的回复》，载明天来泉二期办不了房产证的主要问题是其土地性质现为商服用地，根据相关规定必须办理土地性质变更手续，因开发商未配合办理，造成不能办理房产证。因被告未及时办理二期项目土地用途变更登记手续，造成无法办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记。2017年1月24日，琼海市国土资源局与被告签订《抵押合同》，约定：被告将琼海官塘开发区“天来泉”二期24间商铺抵押给国土局，作为将来可能的土地用途变更手续应缴纳的土地出让金抵押担保物；在抵押登记记载于登记簿之日起，国土局可依据被告的申请，办理“天来泉二期”项目的房屋所有权首次登记及不动产权转移登记等。2017年10月30日，琼海市国土资源局向琼海市政府出具《关于办理海南琼海天来泉不动产有限公司商品房分摊登记的请示》，载明，天来泉二期小区土地用途为商业用地，而天来泉公司却按照城镇住宅用地的土地用途开发建设商品房出售，存在改变用途的情况。市政府同意将天来泉公司名下海国用（2007）第1366号证载宗地范围中222385.18平方米商服用地改为城镇住宅用地，并收取土地用途改变地价款。国土局建议按土地用途为城镇住宅用地为天来泉二期住宅小区业主先行办理商品房登记手续以及追缴土地用途改变出让金。 另查明，2008年7月28日被告取得编号为[2008]101号琼海市建设工程规划临时许可证，该证上注明：1-35#为住宅，36-51#为别墅等；2011年4月29日取得备案号为[2011]19号海南省建筑工程竣工验收备案证，工程名称：海南琼海天来泉二期二标15#-25#住宅楼及三标53#；2011年10月25日通过消防验收，编号为琼海公消验字[2011]第1014号，2012年2月16日通过环保验收，编号为海土环资建字[2012]7号，同年5月29日取得建设工程规划许可，编号为建字第4690022012000109号。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同内容合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。本案争议焦点主要是：被告交付的房屋是否达到合同约定和法定的条件，原告请求被告支付交房违约赔偿金是否超过诉讼时效。 关于被告交付的房屋是否达到合同约定和法定条件的问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条约定，被告应当在2011年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第3种条件即“该商品房经分期综合验收合格”，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定，房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《中华人民共和国消防法》第十三条第二款规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。《建设项目环境保护管理条例》第十九条第一款规定，编制环境影响报告书、环境影响报告表的建设项目，其配套建设的环境保护设施经验收合格，方可投入生产或者使用；未经验收或者验收不合格的，不得投入生产或者使用。本案中，根据查明的事实，涉案房屋交接时被告已取得了19#楼的建筑工程竣工验收备案证，房屋已经竣工验收合格，涉及的消防、环保尚未验收合格。在接收房屋时被告未按合同约定出示房屋综合验收的证明材料，原告对此应提出异议或者拒绝接收房屋，但是原告仍然接收了房屋并使用。原告在明知被告交房行为不符合合同约定的情况下选择接收房屋，原告接收房屋后，没有证据证明房屋存在质量问题，并且2011年10月25日至2012年5月29日天来泉二期项目的消防、环保、规划也分别验收合格，在此期间原告也未提出异议，故应视为原告认可房屋交付符合合同第八条约定该商品房经分期综合验收合格的交房条件。现原告认为被告提供的备案证颁发的流程违法，属于非法证据不能作为认定验收合法的依据，但未提供证据予以证明，故对原告的主张不予采纳。而原告关于被告隐瞒涉案房屋土地用途构成欺诈的陈述，本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》第一条明确约定涉案地块的规划用途为商服、住宅用地，因此，原告在签订合同时应当知悉用地规划用途。被告以商服、住宅用地开发建设商品房销售，在办证过程中，琼海市政府同意被告将商服、住宅用地改变为城镇住宅用地，并缴纳土地用途改变出让金。被告提供担保后，办理“天来泉二期”项目的房屋所有权首次登记及不动产权转移登记已不存在障碍，故原告认为被告故意隐瞒房屋土地用途存在隐瞒欺诈行为，理由不成立，不予采纳。 关于原告请求被告支付交房违约赔偿金是否超过诉讼时效的问题。原告主张的违约交房赔偿金属于债权范畴，应当适用诉讼时效。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。被告已于2011年4月30日交房给原告使用，原告自2011年5月1日起就知道或应当知道其权利是否被侵害，其应在2014年5月1日前向被告主张权利，而原告到2018年1月15日才向本院起诉向被告主张交房违约责任，明显已超过诉讼时效。原告称在交房后一直向政府部门主张权利，诉讼时效已中断。经查，原告向政府部门申诉主张的是要求被告办理房屋产权证和办证违约责任，并没有证据证明向政府部门和被告主张违约交房赔偿金，其关于诉讼时效已中断的主张，没有事实依据，不予采纳。同时双方签订的《商品房买卖合同》仅约定逾期交房的违约责任，没有约定不按合同第八条约定交房应当承担交房违约的赔偿责任。故原告的诉讼请求，于法无据，本院不予支持，应予驳回。被告抗辩原告的请求已超过诉讼时效，于法有据，应予以采纳。 综上所述，被告向原告交房时虽然并没有达到合同约定的分期综合验收合格交付条件，但原告在明知被告交房行为不符合合同约定的情况下选择接收房屋，并且对之后经验收合格交付使用的消防、环保等项验收也没有提出异议，应视为原告认可综合验收合格。且原告主张违约交房赔偿金已超过诉讼时效，故原告的诉讼请求，于法无据，本院不予支持，应予驳回。但是要特别指出的是，被告作为天来泉二期房地产开发商，理应严格按照合同约定将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案协助业主办理产权证，应当按照琼海市政府的要求缴纳改变土地用途的土地出让金办理土地用途的改变，积极为原告及广大业主办理不动产权登记证书。由于被告拖延办理天来泉二期项目土地用途改变手续，造成原告办理房产证的期望未能及时实现，而引发纠纷，被告的不诚信行为应予以严厉批评，望被告及时纠正其行为，尽快提供完善的资料协助原告办理不动产权登记证书。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告孙某的诉讼请求。 案件受理费843元，由原告孙某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 员 周英俊 二〇一八年四月十日 法官助理 李昌琴 书 记 员 黄鹏飞 附相关法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算，法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。