嘉兴市秀洲区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0411民初4505号原告：郑海晓，男，1975年6月16日生，汉族，住青田县。委托诉讼代理人：刘肖，浙江兴嘉律师事务所律师。被告：嘉兴市大业房地产开发有限公司。住所地：嘉兴市秀洲区蓬莱路**。统一社会信用代码91330400757081973N。法定代表人：卢忠，董事长。委托诉讼代理人：钱益波，浙江子城律师事务所律师。原告郑海晓与被告嘉兴市大业房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年10月26日立案受理，依法由审判员李卫东适用简易程序，于12月14日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘肖、被告委托诉讼代理人钱益波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑海晓起诉称，原被告于2011年8月13日签订《商品房买卖合同》一份，约定原告向被告嘉兴市大业房地产开发有限公司购买位于秀洲区蓬莱路、新洲路口“新洲国际大酒店”第2幢2-2112号房屋，建筑面积55.34㎡，总价款为790272元，被告于2011年12月1日前将经综合验收合格的商品房交付原告，逾期交房不超过90日的，被告按日向原告支付已交付房款万分之零点三的违约金；逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告解除合同的被告按照原告累计付款的10﹪支付原告违约金。合同签订后，原告已根据合同约定完成支付房款的义务，但被告直到2017年2月22日交付房屋。原告于2014年4月17日提起诉讼，本院作出（2104）嘉秀民初字第401号民事判决书，确认被告赔偿原告逾期交付损失177810元，原告已申请强制执行。但2014年第2季度至交房期间原告的损失被告至今未支付，原告经催讨无果，故提起诉讼，要求被告赔偿损失195591元（自2014年第2季度到2016年12月31日共计11期），并承担本案诉讼费。被告嘉兴市大业房地产开发有限公司答辩称，对双方之间的商品房买卖合同关系无异议，根据《商品房买卖合同》第九条约定，被告逾期交房的违约责任是按原告已付房款的每日万分之零点五计算，且违约金累计最高不超过已付房款的12﹪；另根据嘉兴市大业房地产开发有限公司新洲国际大酒店（以下简称新洲大酒店）与原告签订的委托经营合同，原告能够收取的经营回报收益共计20期，原告在此前的诉讼中已主张了10期的经营回报收益，现再次请求11期经营回报收益缺乏依据，最多只能主张10期；被告于10月30日已通知原告收房，此后因原告未按照通知要求收房所产生的损失不应由被告支付。原告郑海晓为证明其主张，举证如下：证据一，《商品房买卖合同》一份（合同编号为2-2112）。由原被告于2011年8月13日签订，约定原告郑海晓购买被告嘉兴市大业房地产开发有限公司开发建设的新洲大酒店第2幢2-2112号预售商品房，建筑面积55.34㎡，总价款为790272元，原告于2011年9月30日前付清全部房款；被告应于2011年12月1日前将符合约定的商品房交付原告使用，合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定，“逾期超过90日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金……违约金累计不超过已付房款的百分之十二”。以证明原告向被告购买商品房的事实，以及双方对房屋交付时间、逾期交付的违约责任等相关权利义务作出约定的事实。被告嘉兴市大业房地产开发有限公司对该证据的真实性质证无异议，但提出根据该合同第九条的约定，逾期交房的违约责任是按每日万分之零点五计算，且违约金累计不超过已付房款的12﹪。证据二，《新洲国际大酒店商品房委托经营合同》一份。由原告与被告的分支机构——新洲大酒店于2011年8月13日签订，约定原告将其所购的新洲大酒店第2幢2-2112号房委托新洲大酒店经营，委托经营期限为五年，自该商品房款清后第二个月开始计算，原告同意将涉及该商品房经营管理的一切事项全部委托新洲大酒店处理，并同意新洲大酒店以新洲大酒店名义从事该商品房经营管理的一切活动，本合同为不可撤销合同；新洲大酒店自该商品房款清后第二个季度开始按季度向原告支付经营回报收益，以每个季度尾月的20日为支付日，每季度经营回报收益为17781元，共计算5年20期。以证明原告将所购房屋交给新洲大酒店委托经营管理，每季度经营回报收益为17781元的事实。被告嘉兴市大业房地产开发有限公司对该证据的真实性质证无异议，但提出根据该合同原告有义务将房屋交付给新洲大酒店后才产生相应的经营收益，而原告未交付房屋，无权要求支付相应的经营收益；合同约定的经营回报收益仅有5年20期，原告在本次诉讼中再次主张11期经营回报收益缺乏依据。证据三，本院（2014）嘉秀民初字第401号民事判决书一份。以证明原告于2014年4月17日向本院提起诉讼，向被告主张2011年第4季度至2014年第1季度逾期交房损失177810元，本院经审理后判决支持原告的诉讼请求。被告质证无异议。被告为反驳原告的主张，举证如下：证据四，收房通知书一份。由被告于2016年10月30日出具，内容为新洲大酒店已开始交房，通知原告携带相关资料于2016年11月7日前来办理交房手续。通知书下方有原告签名字样。以证明被告于2016年10月30日通知被告收房，然被告未按期收房，相应责任应由被告自负。原告对该证据的真实性质证无异议，但称当时其在国外，收到该通知已是2017年1、2月份，已超过通知载明的收房时间，后于2017年2月22日办理了交房手续。经审查，本院认为，双方当事人对对方所举证据的真实性均质证无异议，上述证据真实、合法，具有证明效力，本院予以确认。原告在证据四收房通知书下方签字，表明其已收到该通知书，若其收到该通知书时已超过收房时间，可拒绝签收或签收后注明收件日期，然其并未拒绝签收，也未注明签收日期，故其有关收到该通知书时已超过收房时间的辩解意见本院不予采信。根据确认有效的证据，结合当事人的陈述，本院认定案件事实如下：2011年8月13日，原被告《商品房买卖合同》一份（合同编号为2-2112），约定原告郑海晓购买被告嘉兴市大业房地产开发有限公司开发建设的新洲大酒店第2幢2-2112号预售商品房，建筑面积55.34㎡，总价款为790272元，原告于2011年9月30日前付清全部房款；被告应于2011年12月1日前将符合约定的商品房交付原告使用，合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定，“逾期超过90日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金……违约金累计不超过已付房款的百分之十二”。同日，原告与被告的分支机构——新洲大酒店签订《新洲国际大酒店商品房委托经营合同》一份，约定原告将其所购的新洲大酒店第2幢2-2112号房委托新洲大酒店经营，委托经营期限为五年，自该商品房款清后第二个月开始计算，原告同意将涉及该商品房经营管理的一切事项全部委托新洲大酒店处理，并同意新洲大酒店以新洲大酒店名义从事该商品房经营管理的一切活动，本合同为不可撤销合同；新洲大酒店自该商品房款清后第二个季度开始按季度向原告支付经营回报收益，以每个季度尾月的20日为支付日，每季度经营回报收益为17781元，共计算5年20期。上述合同签订后，原告郑海晓于2011年9月14日向被告嘉兴市大业房地产开发有限公司支付了购房款790272元。因被告未能按期交付房屋，原告于2014年4月17日向本院提起诉讼，要求被告赔偿2011年第4季度至2014年第1季度逾期交房的经营回报损失177810元，本院经审理作出（2014）嘉秀民初字第401号民事判决书，判决支持原告的诉讼请求。后被告通知原告于2016年11月7日办理交房手续，但原告未能按期前往被告处办理交房手续，直至2017年2月22日才办理了交房手续。原告为向被告主张2014年第1季度以后的经营回报收益，遂提起本案诉讼。本院认为，原告郑海晓与被告嘉兴市大业房地产开发有限公司签订的《浙江省商品房买卖合同》，以及与新洲大酒店签订的《新洲国际大酒店商品房委托经营合同》均系双方真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。依据商品房买卖合同，被告按约应于2011年12月1日前向原告履行房屋交付义务；依据商品房委托经营合同，原告自2011年12月20日起可获得新洲大酒店按季支付的经营回报收益。由于被告未能按约履行商品房交付义务，已构成违约，以致原告与新洲大酒店所签订的商品房委托经营合同履行不能，造成原告可得利益——经营回报收益的损失。新洲大酒店系被告嘉兴市大业房地产开发有限公司的分支机构，且商品房买卖合同与委托经营合同于同日签订，原告的上述可得利益当为被告所能预见，应由被告承担相应的赔偿责任。原告诉请被告赔偿其因违约而造成的损失，故被告有关商品房买卖合同约定违约金累计最高赔偿不超过已付房款的12﹪的答辩意见本院不予采纳。原告与新洲大酒店约定的经营回报收益共有20期，前10期的经营回报收益损失原告已通过诉讼的方式向被告主张，现原告又主张后10期（即2014年第2季度至2016年第3季度，计177810元）的经营回报损失本院予以支持。至此，原告与新洲大酒店之间约定的委托经营期限届满，委托经营合同已履行完毕，原告主张此后的逾期交房损失仍按委托经营合同约定的经营回报收益标准计算，显然不当，本院不予支持。原告未能提供逾期交房造成其损失的相关证据，《浙江省商品房买卖合同》载明涉案房屋为写字楼，参照同地段同类型房屋市场租金标准，本院酌定此后至被告通知交房日（2016年11月7日）的逾期交房损失按总房价3﹪的年利率计算为宜。原告主张的被告通知交房日以后的逾期交房损失，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告嘉兴市大业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告郑海晓2014年第2季度至2016年第3季度的逾期交房损失177810元；二、被告嘉兴市大业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告郑海晓2016年10月1日至2016年11月7日的逾期交房损失2468.25元（790272×3﹪÷365×38）；三、驳回原告郑海晓的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1928元（已减半），由被告嘉兴市大业房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院（后附页）。审判员  李卫东二〇一八年四月十二日书记员  郑 莉