湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0105民初76号原告：张娴，女，1974年11月12日出生，汉族，住武汉市汉阳区，委托诉讼代理人：李汉洪、樊丹，湖北泓峰律师事务所律师。一般授权代理。被告：谢远涛，男，1979年5月8日出生，汉族，住武汉市硚口区，委托诉讼代理人：杨庆功，湖北瑞通天元律师事务所律师。一般授权代理。被告：中国光大银行股份有限公司武汉黄鹤楼支行。住所地：武汉市武昌区解放路*******号。负责人：吕为农，行长。委托诉讼代理人：张亮、程鹏，湖北首义律师事务所律师。一般授权代理。原告张娴诉被告谢远涛、中国光大银行股份有限公司武汉黄鹤楼支行（以下简称光大银行黄鹤楼支行）担保物权确认纠纷一案，本院于2018年1月2日立案受理后，依法由审判员黄玮适用简易程序于2018年3月12日公开开庭进行了审理。原告张娴的委托诉讼代理人樊丹，被告谢远涛及其委托诉讼代理人杨庆功，被告光大银行黄鹤楼支行的委托诉讼代理人张亮、程鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张娴向本院提出诉讼请求：1、判令两被告关于汉阳区建港两湖路9号芳草苑10栋3单元401室房屋的贷款抵押无效；2、判令两被告办理撤销关于汉阳区建港两湖路9号芳草苑10栋3单元401室房屋抵押登记手续；3、本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2006年武汉港湾房地产开发公司（以下简称港湾公司）基建科长洪斌托人找到张娴，其单位有职工詹玉耀愿意转让集资建房，房屋价款179,684元。当时正在筹备建房资金，并未动工，张娴同意并向洪斌陆续交纳了部分购房款及办证费计100,000元，但洪斌仅把其中6万元作为购房款交给了港湾公司。2006年10月30日，港湾公司专门负责集资建房的财务主管成秋华向张娴出具一张便条，记载了张娴所购房屋为10栋3单元401室，总房款为179,684元，张娴已交纳房款为60,000元，尚欠房款119,684元。张娴参加摇号选房活动，抽得芳草苑10栋3单元401室。2008年底张娴简单装修并入住至今。2008年9月10日和2009年3月5日，港湾公司向张娴下达书面催款通知，张娴在2008年7月8日及2009年3月9日向港湾公司转款70,000元，随后港湾公司搬家，张娴多次寻找该公司想完善手续并办理房屋权属证书未果。2016年6月4日，案外人谢远涛突然持房屋两证到张娴居住处要求张娴搬离，张娴才知房屋被他人办理了两证。后得知谢远涛系成秋华之子。经查询得知，港湾公司给谢远涛出具了购房发票遗失的虚假证明，配合谢远涛补签了《武汉市集资合作建房协议书》（合同第五条约定由港湾公司收取购房款），并把合同的签订日期提前到2006年9月21日，随后成秋华为其子谢远涛代办了产权证书。2016年9月2日，张娴将谢远涛、武汉港务集团有限公司（以下简称港务集团公司）及港湾公司诉至法院，法院经审判后作出（2016）鄂0105民初3259号民事判决书，认定张娴与港务集团公司之间房屋买卖关系成立，并合法有效，应受法律保护，同时认定谢远涛、港务集团公司、成秋华均具有恶意串通，判决双方签订的《武汉市集资合作建房协议书》无效。谢远涛不服提起上诉，2017年5月11日，二审作出（2017）鄂01民终1380号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。一审诉讼中，谢远涛故意隐瞒房屋涉诉事实，以涉诉房屋为抵押物向光大银行黄鹤楼支行申请贷款300,000元，贷款期限为2016年10月10日至2031年10月10日，2016年10月12日办理了抵押登记。因谢远涛与港务集团公司之间的《武汉市集资合作建房协议书》已被认定无效，谢远涛对诉争房屋不具有所有权，两被告之间的贷款抵押行为应属无效。特向法院起诉，请求支持诉讼请求。被告谢远涛辩称：2006年，港务集团公司建设职工集资房，由其下属的港湾公司负责具体实施。据港务集团公司称，因张娴严重违约，该公司于2009年3月21日终止了双方的口头购房合同。此后，该公司与谢远涛签订了关于芳草苑10栋3单元401室房屋的《武汉市集资合作建房协议书》，谢远涛一次性向该公司交付了全部的房款。公司向谢远涛办理了交房手续，谢远涛取得了房子，进行了正常的房屋验收。港务集团公司为谢远涛办理了房屋两证，该房屋的所有权已转移至谢远涛名下。因此，张娴并不具有担保物的所属权，没有主体资格对该房屋的担保物权提出司法确认的主张。谢远涛与光大银行黄鹤楼支行之间的抵押和贷款合法有效，请求法院驳回张娴的诉讼请求。被告光大银行黄鹤楼支行辩称：光大银行黄鹤楼支行与谢远涛于2016年9月21日签订贷款合同，是双方当事人真实意思表示，合法有效。银行履行了放款义务，办理了抵押登记手续，不符合合同无效的情形。涉诉房屋的判决日期在银行与谢远涛签订贷款合同并发放贷款的时间之后，故银行取得债权和担保物权是善意的。抵押登记行为是国家行政机关作出的，张娴要求撤销不属于民事案件受理范围，张娴也不是撤销权适格主体，本案不符合相关债权人撤销的条件，且撤销抵押也超过了时效。综上，请求法院驳回张娴的诉讼请求。经审理查明：港湾公司系港务集团公司全资子公司，汉阳芳草苑经济适用房系港务集团公司建设的职工集资房。2006年9月2日，港务集团公司职工詹玉耀将其名下经济适用房指标让与洪斌，后洪斌又将该指标转让给张娴，指标房总价款179,684元，张娴向洪斌支付了100,000元（其中含指标费40,000元），后张娴通过摇号抽得芳草苑10栋3单元401室。时为港湾公司经营部职工的成秋华经手了该房屋买卖事宜，并在一张印有“武汉港务集团公司”字样的纸上记载：“张娴10-3-401，房款179,684，交60,000，欠119。2008年7月8日，张娴向港湾公司支付房款50,000元，同年9月10日，港湾公司向张娴发出催款通知，载明张娴在其公司购买芳草苑房屋，至今房屋款项未交清，尚欠其公司房款69,684元，要求张娴于同年9月28日前还清房款或办理相关手续，逾期未还清房款或办理相关手续的，集团和其公司将采取相应措施。684”2009年3月5日，港湾公司再次向张娴发出催款通知，要求其在同年3月20日前还清房款或办理相关手续，否则将采取相应措施。张娴于同年3月9日向港湾公司支付房款20,000元。该催款通知上记载“今收到房款20,000元，余49,684元”。此后，港湾公司未向张娴主张逾期付款责任，亦未向张娴退还所收取的购房款。2009年3月15日，洪斌与谢远涛签订房屋买卖协议，洪斌将上述汉阳两湖路9号芳草苑集资建房房小区10-3-401房屋出售给谢远涛，谢远涛向洪斌一次性支付172,000元，余款由谢远涛直接支付给港湾公司，谢远涛在该房屋买卖协议上的签名系其母亲成秋华代签。双方约定由洪斌将房款172,000元退还给张娴，洪斌实际未将该款项退还张娴。谢远涛就该房屋又与武汉港口集团有限责任公司（2005年6月13日变更名称为武汉港务集团有限公司）签订武汉市集资合作建房协议书，该协议日期倒签为2006年9月21日。谢远涛向港湾公司支付了上述房屋尾款49,684元。2010年4月13日，港湾公司向汉阳区房管局办证科出具“交款证明”，称“芳草苑”10栋3单元401室住户谢远涛因个人原因将购房发票遗失，购房款179,684元，特此证明。同年6月23日，上述房屋办理了权属登记，依照《武汉市房屋产权登记信息查询单》显示，该房屋权属登记内容为：产权人：谢远涛；房屋坐落：汉阳区两湖路9号芳草苑集资建房小区10栋3单元4层1室；建筑面积92.88平方米。2016年9月，张娴与谢远涛、港务集团公司及港湾公司、洪斌因上述房屋的合同效力发生纠纷，张娴诉至本院。本院经审理后于2016年11月30日作出（2016）鄂0105民初3259号民事判决，判决：“被告谢远涛与被告武汉港务集团公司有限公司签订的武汉市集资合作建房协议书无效”。谢远涛不服一审判决，向武汉市中级人民法院提起上诉，武汉市中级人民法院于2017年5月11日作出（2017）鄂01民终1380号民事判决，判决：“驳回上诉，维持原判”。已发生法律效力的（2016）鄂0105民初3259号民事判决作出如下认定：“港湾公司的职工洪斌将港务集团公司自建集资房位于芳草苑10栋3单元401室房屋出售给张娴，港务集团公司及港湾公司对此均未表示异议，并由港湾公司收取了张娴支付的130,000元购房款（总房款为179,684元），张娴也实际占有使用了该房屋。因港湾公司系港务集团公司下属单位，该集资房的售房工作由港湾公司具体实施，集资合作建房协议书由购房者与港务集团公司签订，因此，张娴与港务集团公司之间的房屋买卖关系成立，并合法有效，应受法律保护。因张娴尚有49,684元购房余款未在港湾公司指定的期限内交纳，港务集团公司在未通知张娴解除房屋买卖关系的情况下又将该房屋卖给谢远涛，港务集团公司具有恶意。谢远涛不是港务集团公司职工，其系成秋华之子，成秋华系港湾公司职工，成秋华明知该房屋卖给了张娴，仍然以其子名义购买该房屋，亦具有恶意。且双方为了办理产权登记而配合倒签时间，港务集团公司与谢远涛系恶意串通，双方签订的武汉市集资合作建房协议书应无效”。另查明：2016年9月27日，光大银行黄鹤楼支行（贷款人）与谢远涛、谢耕跃、成秋华（以上三人均为借款人）签订《个人贷款合同》一份，合同主要约定：“贷款人同意向借款人发放个人其他贷款300,000元，用途为消费。贷款期限为180个月，即自2016年11月1日起至2031年11月1日止。谢远涛以汉阳区两湖路9号芳草苑集资建房小区10栋3单元4层1室的房屋作为合同抵押物。”2016年10月12日，上述房屋办理了不动产登记证明，证明内容主要记载：“证明权利：抵押权；权利人：光大银行黄鹤楼支行；义务人：谢远涛；坐落：汉阳区两湖路9号芳草苑集资建房小区10栋3单元4层1室；其他：被担保主债权数额：300,000元。抵押担保期限：2016年11月1日起至2031年11月1日止”。2016年11月1日，光大银行黄鹤楼支行向谢远涛、谢耕跃、成秋华发放贷款300,000元。现因张娴与谢远涛、光大银行黄鹤楼支行就上述房屋担保物权发生纠纷，张娴诉至本院。上述事实，有张娴提供的民事判决书两份、房屋产权登记信息查询单，光大银行黄鹤楼支行提供的个人贷款合同、贷款借据及划款凭证、抵押物房产证、抵押物不动产登记证明以及各方当事人的陈述等证据予以证实，可予认定。本院认为：本案的争议焦点为光大银行黄鹤楼支行取得的房屋抵押权是否为善意取得。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十五条：“受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。”的规定，光大银行黄鹤楼支行在与谢远涛、谢耕跃、成秋华签订个人贷款合同后，根据公示的房屋产权登记信息，办理了房屋抵押权登记，取得了涉案房屋的担保物权，并按照个人贷款合同的约定向借款人发放了300,000元的贷款。所涉房屋合同效力的一审判决日期在个人贷款合同签订、办理房屋抵押权登记以及贷款发放等行为日期之后，光大银行黄鹤楼支行履行了审查借款人和抵押物的基本信息的义务，没有重大过失，且在张娴提供的证据不能证明光大银行黄鹤楼支行不构成善意的情形下，可以认定该银行取得涉案房屋抵押权时系善意。经法院生效判决认定，谢远涛对涉案房屋不具有所有权及相应物权处分权，但光大银行黄鹤楼支行取得涉案房屋抵押权时，已尽到基本审查义务，支付了合理的价格，无重大过失，从保护交易安全的角度出发，其作为善意第三人的信赖利益应受法律保护，故张娴的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告张娴的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5,800元（原告已预交），减半收取2,900元由原告张娴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员 黄 玮二〇一八年四月二日书记员 刘明珠