北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0115民初6792号原告：潘文平，男，1974年10月27日出生，汉族，北京八方达客运有限责任公司司机，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：冀莹莹，北京中恪律师事务所律师。被告：符艳凤，女，1972年8月11日出生，汉族，农民，住北京市大兴区。被告：符秀明，男，1950年9月12日出生，汉族，农民，住北京市大兴区。被告：周书兰，女，1950年3月6日出生，汉族，农民，住北京市大兴区。三被告共同委托诉讼代理人：张杰，北京市三维律师事务所律师。被告：张克强，男，1975年4月18日出生，汉族，北京市大兴区黄村镇人民政府厨师，住北京市大兴区。被告：符艳成，男，1976年8月30日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。原告潘文平诉被告符艳凤、被告符秀明、被告周书兰、被告张克强、被告符艳成农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，由审判员韩文静独任审判，公开开庭进行了审理。原告潘文平的委托诉讼代理人冀莹莹，被告符艳凤、被告符秀明、被告周书兰及其共同委托诉讼代理人张杰、被告张克强、被告符艳成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘文平向本院提出诉讼请求：1、确认我与符艳凤、符秀明、周书兰、张克强、符艳成之间的农村房屋买卖合同有效；2、要求符秀明、周书兰立即搬出存放于北京市大兴区榆垡镇石佛寺村西巷东二条7号房屋内与房屋本身无关的杂物并停止其侵占行为。事实和理由如下：我与符艳凤同属北京市大兴区榆垡镇石佛寺村村民。2015年6月，符艳凤及其家人和我商议欲将其位于北京市大兴区榆垡镇石佛寺村西巷东二条7号的房屋及其院落（以下简称：涉案房屋）出售于我，其中包含正房5间、东厢房3间，总价款为120万元。我们双方于2015年6月19日签订买卖合同，合同签订后，我按照合同约定支付了全部购房款，完全履行了自己的义务。但符艳凤的家人在2016年9月份突然强行撬开房门，将包含谷物在内的一些物品堆放在涉案房屋内。我告知符艳凤及其家人停止其随意侵占的行为，但对方未予理睬。2016年11月份，我对涉案房屋重新更换门锁，之后再次被符艳凤及其家人强行撬开并更换门锁。我多次向符艳凤及其家人讲明双方之间所签合同合法有效，希望对方可以遵守合同内容并履行义务，但对方依然我行我素。符艳凤及其家人的一系列行为已经严重侵犯了我的合法权益，另，符秀明、张克强、符艳凤作为合同相对方，周书兰、符艳成是其共同家庭成员且符艳成是实际收款人，故将其列为共同被告一起诉至贵院，望贵院依法保护我的权益。被告符艳凤辩称：一、潘文平违反合同约定在先，我有权收回房屋。根据双方签订的合同第五条之约定，潘文平应当在合同签订后十日内，将对价款120万元支付给我，但时至今日我仍未收到该笔款项。又根据合同第八条之约定，如潘文平违反上述约定，我有权收回房屋。即便根据潘文平出示的收据显示付款人是张某，收款人是符艳成，且房款金额有涂改痕迹。张某与潘文平之间是什么关系我并不知晓，符艳成收没收钱我亦不了解，但我从没授权过符艳成收取房款，符艳成也从没将任何房款交付于我。二、涉案房屋是我父母出资，目前由我母亲周书兰居住使用并拒绝搬出。我们认为双方的合同是无效的。依据《北京市高级人民法院关于农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要》之规定，如买卖双方都是同一集体经济组织的成员经过的宅基地审批手续的可以认定合同有效，但是涉案房屋所在的宅基地并未经过审批手续，因此本案合同应属无效。三、潘文平并非实际的购房人，而是有其他的城市居民借用其名义进行买房，我认为该行为属于以合法形式掩盖非法目的的行为，据我了解实际购房人有3人，但具体情况不掌握。综上，请求贵院驳回潘文平的诉讼请求。被告周书兰、被告符秀明辩称：涉案房屋系我们二人于2008年出资请人建造，所有权完全属于我们，未经我们一致同意，任何人都无权处分该房屋。2015年，符艳凤曾在一天夜里拿着一份合同让我二人签字，符秀明在不了解合同内容的情况下就签了他的名字，周书兰询问合同内容时，符艳凤才表示要出卖涉案房屋，周书兰当场表示符艳凤无权出卖并拒绝签字，次日二人便搬入涉案房屋居住至今。我们认为就涉案房屋的买卖合同应属无效。被告张克强辩称：认可合同上的签字是我本人所签，但是只是基于我媳妇符艳凤让我签为前提。涉案房屋系我岳父岳母出资所建，和我没有任何关系。涉案房屋建设前后我们均没有实际使用过。被告符艳成辩称：涉案房屋买卖的整个过程我都没有参与，也不了解具体的细节，符艳凤找到我让我做中间人，我只是在合同上签了名字。买主是符艳凤找好的，涉案房屋是我父母的，跟我没有关系。我们没有分过家，几个兄弟姐妹也都不和父母同住。我不同意潘文平的诉讼请求，在合同中我只是作为保证人。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：符秀明与周书兰系夫妻，两人育有两女一子。分别为长女符艳凤，次女符艳红，长子符艳成。符艳凤与张克强系夫妻。符秀明、周书兰、符艳成三人的户口登记地址为：北京市大兴区榆垡镇石佛寺西巷东六条**；符艳凤、张克强二人的户户口登记地址为：北京市大兴区榆垡镇石佛寺西巷东二条**。/div>2015年6月19日，符秀明、张克强、符艳凤共同作为甲方、潘文平作为乙方、符艳成作为保证人共同签订《买卖合同》约定：甲乙双方经过友好协商，在平等自愿的基础上，达成如下协议：一、位于北京市大兴区榆垡镇石佛寺村（院落一处，户主姓名：符艳凤110224197208113426）。二、上述房屋价值120万元整，其中价值包括正房五间、东厢房三间。三、甲方同意将位于北京市大兴区榆垡镇石佛寺村地上房屋以及所处院落一并出让给乙方，乙方支付甲方对价120万元整。四、上述院落内其他房屋及不可移动物品，甲方未取得相关行政审批，不作为相应价值物品出让，只得作为附属物随赠乙方。五、乙方自签订本合同后十日内，将对价款120万元支付给甲方，支付方式为汇款和现金。六、甲方保证位于北京市大兴区榆垡镇石佛寺村房屋及院落无其他共有权人或征得其他共有权人的同意；同时保证该处无出租、抵押等存在其他人权益存在、无其他法律纠纷。七、合同签订后，如遇征收补偿，土地补偿款和地上物补偿款等其他一切补偿归乙方所有，与他人无关。八、如甲方违反上述协议约定，应当退还乙方全部对价款，并赔偿乙方违约金300万元；如乙方违反上述协议约定，甲方有权收回房屋。十、保证人对甲方上述全部协议约定内容承担连带保证责任。保证范围包括上述房屋履行方式、对价款、违约金及实现债权的费用等；保证期限自保证人签字之日起至甲方完全履行协议约定或偿还全部对价款及违约金之日止。上述协议内容均系各方真实意思表示，平等、自愿，并熟悉各项协议内容，均系合法有效。符秀明、张克强、符艳凤在甲方处签字捺印，潘文平在乙方处签字，符艳成在保证人处签字捺印。案件审理过程中，潘文平为证明已经足额支付了对价款120元，提交由符艳成作为收款人签订的收条一张（内容为：今收到张某交来购房款￥1300000元正。收款人：符艳成）、2016年11月13日的视频录像并申请证人张某出庭作证。张某称：潘文平为购买涉案房屋向其借款，受潘文平指示将房款交付给符艳成。2015年6月15日或16号在自己家楼下给付符艳成现金20万元；2015年6月19日（签订合同当日）在中国建设银行清城小区的支行取款后当场给付符艳成现金50万元；2015年6月25日分两次转账支付60万元（其中40万元转账至符艳成名下尾号为3767的银行卡内；20万元转账至符艳成朋友杨浩名下尾号为6879的银行卡内），潘文平提交的收条除了符艳成的签名其他内容都是由张某书写，最初收条购房款金额确实为110万元，但后来想到没有计算第一次给付的现金20万元，故将收条中“1100000元”涂改为“1300000元”，符艳成对此并不知情。潘文平认可张某的证人证言，表示实际支付房款比合同约定房款多给付100000元，是当时符秀明、张克强、符艳凤要求拿来给中间人的。符艳成认可收条相关内容系张某书写，收条签字系本人签字，因自己着急用钱收了涉案房屋的购房款，但只收到了110万元。符艳凤、符秀明、周书兰、张克强表示未收取合同约定的任何房款亦未指示符艳成收取房款，不知道符艳成收到110万元的事。就签订合同时五被告是否知情一事，符秀明、周书兰、符艳成、符艳凤、张克强均表示全家没有进行过分家，涉案房屋系2008年符秀明及周书兰出资所建，房屋系符秀明及周书兰所有。符秀明、符艳成、符艳凤、张克强均认可涉案合同中各自签字的真实性，其中，符秀明及周书兰表示2015年一天半夜，符艳凤表示卖房让二人在合同上签字，虽周书兰不会写字，周书兰明确表示房屋系其所有，符艳凤无权出售，合同上没有周书兰的签字和捺印。符艳成表示潘文平系符艳凤联系好的，因符艳凤找其作为房屋交易中间人才签字的，符艳凤表示因自己急需用钱需要贷款，经过符艳成介绍签订的合同，实际购房人并非潘文平，本案合同属于以合理形式掩盖非法目的。就房屋是否交付的问题，潘文平表示合同价款付清后交付的房屋，当时房屋系空置状态院内没有杂物，随后，潘文平换了门锁，但未就涉案房屋进行装修，周书兰和符秀明在收到法院的起诉材料之后强行搬入涉案房屋居住并堆放部分物品。周书兰和符秀明表示其不同意出卖便在合同签订的次日搬入涉案房屋内居住至今。另，双方当事人均认可涉案房屋现由周书兰和符秀明占有使用。另查，潘文平系北京市大兴区榆垡镇石佛寺村集体组织成员。本院认为：当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。农村宅基地属于农村集体组织所有。农村房屋的买卖必然会涉及宅基地使用权的转移，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，本案焦点是符艳凤、张克强与潘文平之间签订的合同是否有效。首先，诉争房屋坐落于北京市大兴区榆垡镇石佛寺村，潘文平系该村村民，具备购买该村宅基地上房屋的条件，买卖协议的效力不以宅基地使用权的审批变更为前提。其次，符秀明、周书兰、符艳成、符艳凤、张克强均主张系涉案房屋系符秀明、周书兰于2008年出资建设，涉案房屋归符秀明、周书兰所有。2010年8月，符艳凤、张克强夫妇将户户籍迁入涉案院落，艳凤系户主。在本案审理中，符秀明、周书兰一方面自认周书兰不会写字，符秀明在合同上签字时周书兰亦在场，另一方面又主张周书兰不同意出售房屋故没有签字，其主张明显与常理不符，故周书兰辩称不同意处分涉案房屋的意见，本院不予采纳。根据上述事实，结合农村生活实际及宅基地管理制度，本院认为潘文平有理由相信符秀明、周书兰、符艳凤、张克强作为涉案院落相关权利人知晓并同意出售涉案房屋。再次，在双方当事人均认可双方之间与实际付款人之间均无其他经济纠纷及经济往来，符艳成系符秀明、周书兰之子，符艳凤之弟，符艳成亦认可自张某处收取的系涉案房款，但就收到的涉案房款的金额持异议，结合本案证据可以确定潘文平在双方合同签订后曾占有了涉案房屋，双方均履行了合同约定的义务，无论潘文平是否足额支付了涉案房屋对价款，但不能构成影响合同效力的理由，双方可就此另行处理。综上，本院对于潘文平要求确认其与符艳凤、符秀明、张克强签订的买卖合同有效的诉讼请求，本院予以支持。关于潘文平要求符秀明、周书兰搬出北京市大兴区榆垡镇石佛寺村的房屋并腾退物品的诉讼请求，因符秀明、周书兰系在潘文平占有房屋之后搬入房屋，与本案并非同一法律关系，潘文平可另行处理。依照《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十二条第三款之规定，判决如下：一、潘文平与符秀明、符艳凤、张克强于2015年6月19日签订的买卖合同有效；二、驳回潘文平的其他诉讼请求。案件受理费7800元，由潘文平负担2800元（已交纳），由符艳凤、符秀明、周书兰、张克强负担5000元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  韩文静二〇一八年四月十九日书记员  刘雪飞