四川省仁寿县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川1421民初564号 原告:杨秀珍，女，生于1963年4月25日，汉族，农村居民，住址：四川省仁寿县。 委托诉讼代理人：高素梅，四川维是律师事务所律师。特别授权代理。 被告:四川凯宇房地产开发有限公司。住所地：四川省仁寿县文林镇书院路一段陵阳巷**。 法定代表人：刘汉东，公司经理。 委托诉讼代理人：张晓峰，四川红地律师事务所律师。一般授权代理。 委托诉讼代理人：蔡继承，男，生于1954年9月3日，汉族，住四川省仁寿县，公司员工，特别授权代理。 原告杨秀珍与被告四川凯宇房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月22日立案后，依法适用简易程序，于2018年3月6日、2018年4月18日公开开庭进行了审理。原告杨秀珍及委托诉讼代理人高素梅，被告四川凯宇房地产开发有限公司委托诉讼代理人张晓峰、蔡继承到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告杨秀珍向本院提出诉讼请求：1.判令被告四川凯宇房地产开发有限公司立即为原告办理不动产权证；2.判令被告四川凯宇房地产开发有限公司支付逾期交房违约金6096元（从2013年10月1日至2014年6月30日，按已支付房款223297元日万分之一计算）；3.判令被告四川凯宇房地产开发有限公司支付逾期办证违约金23781元（从2015年4月1日至2018年2月28日，按已支付房款223297元日万分之一计算）；4.诉讼费被告负担。事实和理由：原告与被告于2013年3月27日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于清水镇的凤凰帝景楼盘1幢1单元8楼2号房，面积106.27平方米，总价款319010元，购买方式为分期付款。约定交房时间为2013年9月30日前，同时约定“如因被告的责任，原告未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书的，原告可退房，原告不退房的，自原告应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金，并于原告实际取得房屋所有权证书之日起15日内由被告支付”。现原告已按照合同约定支付了购房款，但被告2014年6月底才交房给原告，至今未办理该房屋的房产证给原告，已构成违约，请求法院判如所请。 被告四川凯宇房地产开发有限公司辩称，1.原告购买被告开发的凤凰帝景小区商品房属实，原告已交付购房款223297元，该房屋已按期交付原告使用，但是由于土地调配及部分业主未按约定交付购房款等原因导致未能办理房产证；2.虽然被告未能向原告交付房产证，但是按照合同约定被告支付违约金的节点为原告取得房产证后的15日内，故不应当现在支付原告违约金，且约定的违约金过高，请求法院予以减少。 为支持诉讼主张，原告向本院举示下列证据： 1、双方身份信息，拟证明原、被告主体适格； 2、《商品房买卖合同》及购房收据复印件3份，拟证明原告向被告购房及已付房款320000元，双方权利义务及违约责任的相关约定； 3、维修基金、契税收据复印件1份，拟证明原告已按照合同约定履行相关义务的事实。 被告对第一、二、三组证据均无异议且认定原告已支付购房款共计223297元。 为支持诉讼主张，被告向本院举示下列证据： 凤凰帝景供电卡领取名单原件1份，拟证明实际的交房时间。 原告对该组证据三性均予认可，虽然领取人签字栏未有本人签名，但认可领取供电卡的时间为2014年7月21日且认为领取供电卡的时间及为实际交房之日。 对于上述原告第一、二、三组证据被告均无异议，本院予以采信；对被告提供的证据原告无异议，本院予以采信。 综上，根据当事人的陈述和审查确认的证据，本院查明认定如下事实： 原、被告双方于2012年5月1日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于清水镇的凤凰帝景楼盘1幢1单元8楼2号房，面积106.27平方米，总价款319010元，购买方式为分期付款，原告在签订合同时支付购房款159510元，在出卖人把购房合同在房管局登记备案时支付购房款129500元，领取房产证时支付购房款30000元。现原告已按照合同约定支付了购房款223297元。《商品房买卖合同》第十条约定“被告应当在2013年9月30日前向原告交付商品房”。《商品房买卖合同》第十二条第一款约定逾期交房责任“…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内由出卖人支付”。《商品房买卖合同》第十九条约定“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书的，双方同意按下列第（1）种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还买受人全部已付款，并按照银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内由出卖人支付”。案涉房屋被告于2014年7月21日交付原告，原告居住使用至今，原告现已支付购房款223297元。被告至今未交付房屋所有权证和土地使用权证给原告。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。原、被告双方在《商品房买卖合同》第十九条约定“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书的…自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内由出卖人支付”，故本案中被告逾期未能向原告交付房屋产权证，已构成违约，应当承担违约责任。对于被告方主张按照合同约定应当在买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内给付违约金，因该项关于违约金给付时间的条款明显排除对方主要权利，按照《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，该项关于违约金给付时间的条款显属无效。原告主张先行赔付部分违约金的主张，本院予以支持。本案中双方约定违约金按全部已付款日万分之一计算，被告主张减少违约金，但未提供相应证据证明违约金过分高于实际造成的损失，本院不予支持。现原告已付购房款223297元，案涉房屋交房时间为2014年7月21日，故违约时间应从2016年1月12日起计算，原告起诉时间为2018年1月22日，违约时间为741天，违约金为223297元×741天×1/10000=16546.31元。关于原告要求支付逾期交房违约金的主张，因案涉房屋已交付原告长期占有使用至今，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，有关违约金规定的立法本意是以补偿性为主，惩罚性为辅。通常，购房人收房后就可以占有、使用房屋，逾期交房可能造成购房人不能及时交易或抵押贷款，但该损失并非不能实现收益，而是迟延实现可能错失交易机会而减少的可得利益。原告未对其损失举证，综合本案合同的实际履行情况及当事人的过错程度等因素，在本院已全额支持逾期办证违约金的情况下，对原告该项请求本院不予支持。关于原告诉请判令被告立即办理产权证的主张，依据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房的购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”，表明在无合同约定情况下，房屋产权证的办理系购买人的义务，且房屋产权证的办理系行政管理审批事项，房地产开发企业并无直接办理的权利，但提供必要的证明文件系其法定义务，如房屋权属初始登记、立项批文、土地使用权证、测绘资料等。故本案原、被告合同约定由被告负责办理房屋所有权登记手续，应当理解为由被告申办相关手续，原告及时提供有关证件。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条和《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条规定，判决如下： 一、被告四川凯宇房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内为原告杨秀珍申办仁寿县清水镇的凤凰帝景小区1幢2单元8楼2号房屋产权登记； 二、被告四川凯宇房地产开发有限公司在本判决生效之日起支付原告杨秀珍逾期办证违约金16546.31元（2016年1月12日至2018年1月22日）； 三、驳回原告杨秀珍的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费273元，由被告四川凯宇房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员  李阳春 二〇一八年四月十九日 书记员  陈依依