海南省文昌市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）琼9005民初547号 原告：曾祥华，男，1962年9月24日出生，汉族，贵州省××××，住该市×××××。 被告：文昌海石投资有限公司，住所地：海南省文昌市×××××。 法定代表人：宫兴禾，总经理。 委托诉讼代理人：田国建，海南外经律师事务所律师。 原告曾祥华与被告文昌海石投资有限公司（以下简称海石公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年2月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曾祥华，被告海石公司委托诉讼代理人田国建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告曾祥华向本院提出诉讼请求：1.被告承担逾期交房违约责任，向原告支付违约金89,642.5元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2012年10月12日签订了《文昌市商品房买卖合同》（以下简称《合同》），合同约定：被告将位于文昌市×××××的×××××房屋一套卖给原告，建筑面积34.37平方米，房屋总价款28.5万元，付款方式为原告一次性支付。双方约定交房时间为2013年11月30日前，合同第八条规定该商品房应具备工程竣工验收合格文件，才能交付买受人使用。《合同》第十一条第二款规定：逾期超过90日，被告每日按己付房价款的万分之二向原告支付违约；而第六条买受人逾期付款的违约责任则约定买受人逾期每日按万分之五支付违约金。合同中对违约金的给付有失公平，原告于是电话与被告联系，被告同意如果延期也按合同万分之五给付违约金。合同签订后，原告依约定将全部房款支付给了被告。直到现在，龙禧湾.偶寓楼盘一直没通过有关部门的验收即没有将验收合格的房屋交付买受人即原告。被告应承担逾期交房的违约责任。2015年7月，被告通知原告接收房屋，原告于2015年11月来文昌办理接房，但房屋未达到双方签订的购房合同中约定的交房标准。原告理解被告的实际困难同意非正式接房以便解决居住问题。原告于2015年11月9日与被告办理房屋预交接手续，同时，被告向原告出具一份承诺书。该承诺书第3款载明：“目前偶寓房屋未达到交房相关标准，此次不作正式交房，但公司不承担从即日起产生的违约金责任。物业费暂由公司协调代付，其他按物业管理办理相关手续。”。原告于2017年11月份陪同父母回涉案小区居住时，被告未按承诺书履行，没有协调代付物业费，且利用卡住原告水电使用的方法逼迫原告先交物业费后再给原告充水电费。原告无奈，只好向被告交了16个月的物管费。原告就违约金赔偿事宜与被告协商未果，特诉至法院。原告庭审时明确第一项诉讼请求中的违约金包含被告违约收取的物管费2860元（1430元×2），逾期交房违约金为86,782.5元（从2013年11月30日起算至2015年1月9日止，仅主张609天，285,000元×0.0005×609天）。 被告海石公司辩称，1、原告的违约金主张已超过诉讼时效或部分超过诉讼时效。2、原告主张每日万分之五的违约金计算没有依据，即使有计算依据，该标准也过高，请求法院按照银行同期贷款利率进行降低。3、根据合同补充协议第四条第1款及合同第16条和22条的约定，原告至今没有交付面积差异款及物业维修基金等相关费用，被告有权不支付违约金，不承担违约责任；4、原告主张违约收取的物管费没有事实和法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，包括：一、原告提交的证据：1.《文昌市商品房买卖合同》及其附件；2.涉案商品房房款发票；3.原告于2015年11月9日缴付代收费（不含契税）收据一张；4.原告于2017年11月14日向海南乐雅居酒店管理有限公司缴付2016年8月-2017年11月的收据一张；5.交房流程单一张；二、被告提交的证据：1.2015年11月9日《业主档案表》、《承诺书》、《龙禧湾.偶寓业主手册》，证实被告已向原告交付涉案房屋。 对原告提交的有争议的证据，本院认定如下：1.被告于2015年7月16日做出的《承诺书》，该证据系被告通知原告于2015年7月16日办理房屋交接手续后做出的书面承诺，与本案具有关联性，本院予以确认。2.2017年2月22日的《会议纪要》，该证据系原告及小区部分业主与被告就违约赔偿等事宜商讨后作出的《会议纪要》，与本案具有关联性，本院予以确认。 根据原告的陈述、被告的答辩及本院认定的证据，确认案件事实如下：2012年10月12日，原告曾祥华与被告海石公司签订《文昌市商品房买卖合同》（以下简称《合同》），购买被告开发的位于文昌市清澜开发区第三中学东侧（清澜开发区新港路8号）的龙禧湾·×××××号房，合同总价款285,000元。《合同》第八条约定：出卖人应当在2013年11月30日前，将验收合格（文昌市建设工程质量安全监督站出具的工程竣工验收合格文件），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十一条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未能按本合同约定的期限交房，按下列方式处理（按逾期时间分别处理，不作累加）：1、逾期在90日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之一支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，买受人有权单方面解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款的万分之二的违约金。第十六条约定：买受人委托出卖人代缴相关税款。第二十二条约定物业专项维修基金的应缴金额及缴付账户和用户名。同时该合同附件七补充协议第四条第1款约定，出卖人在买受人全部应付款（包括但不限于全额房款、面积差异退补款、物业专项维修基金、政府规定的相关税费及其他代收费等）支付完结之后才予交房，否则出卖人有权不予交房，买受人不得进场装修。由此导致出卖人不能交房的不视为逾期交房，由买受人承担一切责任……。《合同》签订后，原告已依约向被告支付购房款285,000元。2015年6月16日，被告通知原告于2015年7月15日办理房屋交接手续。2015年7月16日，被告向原告出具《承诺书》，承诺：坚决履行合同，并按合同约定的违约责任予以承担；目前偶寓房屋未达到交房的相关标准，此次不作正式交房，但公司不承担从即日起产生的违约金责任；物业管理费暂由公司协调代付，其他按物业管理办理相关手续。原告于2015年11月9日与被告办理房屋交接手续，居住使用涉案房屋，并于同日向被告支付代收费3285元（不含契税）。原告于2017年11月14日向海南乐雅居酒店管理有限公司文昌分公司支付2016年8月至2017年11月的物业费1430元。2017年2月22日，原告及小区部分业主就逾期交房违约赔偿及房屋竣工验收等问题与被告进行商讨。涉案商品房至今未经文昌市建设工程质量安全监督站验收合格，未向监管部门备案，未取得《文昌市建设工程竣工验收备案登记证》。 本院认为，本案的争议焦点是：一、原告要求被告支付逾期交房违约金的主张是否已过诉讼时效；二、原告主张的违约金数额及要求被告双倍返还违法收取的物业费的主张是否应予以支持。 一、关于原告要求被告支付逾期交房违约金的主张是否已过诉讼时效的问题。原告主张逾期交房违约金属于债权请求权，应适用诉讼时效的规定。被告未依《合同》约定于2013年11月30日前将涉案商品房交付原告使用，本案诉讼应自权利人知道或者应当知道权利受到损害及义务人之日起算即2013年12月1日起算。根据《中华人民共和国民法总则》（以下简称《民法总则》）第一百九十五条：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；……”的规定，本案诉讼时效因被告同意于2015年7月15日履行交房义务及原告于2017年2月22日就逾期交房违约金事宜向被告提出请求而引发中断，本案的诉讼时效应自2017年2月23日起重新计算。《中华人民共和国民法通则》（以下简称《民法通则》）第一百三十五条规定的普通民事诉讼时效为二年。《民法总则》于2017年10月1日施行，其第一百八十八条规定的普通民事诉讼时效为三年。对于新旧法施行前后的诉讼时效问题，中断、有关程序终结在《民法总则》施行之前，诉讼时效期间重新计算，但重新计算之日起至《民法总则》施行之日已超过二年的，诉讼时效期间按《民法通则》的二年计算，诉讼时效期间已届满的，人民法院不予保护；尚未超过二年的，诉讼时效期间按《民法总则》的三年计算。《民法总则》施行时，原告的主张未满二年，应适用《民法总则》三年普通诉讼时效的规定。故，截至起诉时即2018年2月9日止，原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼时效期间未届满。 二、关于原告主张的违约金数额及要求被告双倍返还违法收取的物业费的主张是否应予以支持的问题。原告与被告签订的涉案《合同》，系双方的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，故该《合同》合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。《合同》附件及其《承诺书》均系双方当事人的真实意思表示，对合同的部分条款予以补充约定，系合同的组成部分，双方应按约定予以履行。原告已依合同约定向被告支付房款，被告应依约履行交付房屋的义务。被告未按合同约定将商品房交付原告使用，应向原告承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国房地产管理法》第二十七条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”及《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当约定全面履行自己的义务。”的规定，被告应当向原告交付经验收合格的房屋。被告开发的涉案商品房项目应当取得合同约定的经文昌市建设工程质量安全监督站出具的工程竣工验收合格文件及《文昌市建设工程竣工验收备案登记证》。被告虽书面通知原告于2015年7月15日接收涉案商品房，但被告至今未办理涉案商品房的备案登记，未取得涉案商品房项目的《工程竣工验收备案登记证》，不具备交房条件，违约行为仍在继续。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”的规定，被告出具的《承诺书》中虽载明“此次不作正式交房”，该内容系其通知原告于2015年7月15日接收房屋后因房屋未达交房条件而对此次通知交房事宜做出的承诺，但原告于2015年11月9日与被告办理房屋交接手续并居住使用涉案房屋，视为房屋已交付使用，应视为原告对交房条件的认可。故，本案逾期交房违约金应自2013年12月1日起计算至2015年11月8日止，共计708天。原告主张自2013年11月30日起算不当。原告同意自动扣减部分天数，仅主张609天，本院照准。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，本案中，原告未以实际造成的损失主张违约金，而以双方的约定为计付标准，被告应依照合同约定承担相应的违约责任。涉案合同对被告逾期交房的违约责任予以明确约定，即按逾期日数每日向原告支付已付房价款的万分之二的违约金；被告于2015年7月16日出具的《承诺书》中承诺同意按合同约定的违约责任予以承担责任。本案的违约金数额应按《合同》约定的计算标准予以计算，原告主张按每日万分之五的标准予以计算，于法无据，本院不予支持。本案的逾期交房违约金数额应为34，713元（285,000元×0.0002×609天）。原告超出上述数额的违约金主张，本院不予支持。被告辩称违约金数额过高，应予以调整。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，本案中的逾期交房违约金数额未超过合同总金额的30%（34，713元÷285,000元×100=12%），对被告违约金过高的辩解，本院不予采信。被告辩称，因原告未依约履行交付相应税款、物业维修基金等义务，被告依《合同》附件7补充协议第四条应免于支付违约金。《合同》附件7补充协议第四条虽约定因买受人未支付物业专项维修基金、税费等义务导致出卖人不能交房的不视为逾期交房，及《合同》中虽载明相应税款由出卖人代缴、专项维修基金的金额和收款账户，但未约定上述款项原告应何时缴付，且被告也未提交其通知原告缴付而原告拒绝缴付及因上述税款未缴付导致逾期交房的证据。故，对被告该辩解，本院不予采信。 被告于2015年7月16日作出的《承诺书》系其通知原告于2015年7月15日接收房屋后因房屋未达交房条件而对此次通知交房事宜做出的承诺，该《承诺书》中载明的“物业管理费暂由公司协调代付”，仅承诺暂由其司协调代付，并未明确约定代付的期间，应视为涉案商品房未交付使用前的物业费由被告协调代付。原告在2015年11月9日已接收涉案商品房，视为其对交房条件的认可，对房屋交付使用后的物业费应由其缴付。涉案商品房的物业服务公司为乐雅居文昌分公司，原告与该公司存在物业服务合同关系。原告向该公司缴付的是其居住使用后即2016年8月至2017年11月期间的物业费。故，原告要求被告双倍返还其已支付的上述期间物业费的主张，于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告文昌海石投资有限公司应向原告曾祥华支付逾期交房违约金34，713元，应于本判决生效之日起五日内一次性付清。 二、驳回原告曾祥华的其他诉讼请求。 如果被告文昌海石投资有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币1020.53元（该款项原告已预缴），由原告曾祥华负担687.03元，原告多缴付部分，本院予以退还；由被告文昌海石投资有限公司负担333.5元，应于本判决生效之日起五日内一次性向本院缴付。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。                                                                                                        审 判 员 符 娟                                                 二〇一八年四月十三日                         法 官助 理 吴 清 岳             书 记 员 邢 益 善