海口市龙华区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）琼0106民初7410号 原告:林某1，男，汉族，1963年3月29日出生，住海南省海口市。 委托诉讼代理人：孙某，北京市求实律师事务所律师。 被告：钟某，男，汉族，1975年11月21日出生，住海南省海口市。 委托诉讼代理人：曹某，广东正大方略（海口）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾某，广东正大方略（海口）律师事务所律师。 被告：林某2，男，汉族，1947年11月23日出生，住海南省海口市。 原告林某1与被告钟某、被告林某2所有权纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林某1及其委托诉讼代理人孙某、被告钟某及其委托诉讼代理人曹某到庭参加诉讼，被告林某2经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告林某1向本院提出诉讼请求：1.依法确认本案二被告签订的2份《转让房屋契约》无效；2.依法确认位于海口市××区后，地号（11-23-91）面积96.4㎡土地及土地上1、4、5、8、9层房屋属于原告；3.判决被告钟某非法取得的全部征地拆迁补偿款286.0579万元归原告所有；4.本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：1994年8月30日，原房主林某2将自己位于海口市面前坡后，地号（11-23-91）面积96.4㎡土地连同地上建筑物九层楼房全部作为担保海口大永发物业有限公司180万元贷款的抵押物向中国农业银行海南省信托投资公司提供担保，并由海南省公证处作出了其签名属实的公证。1998年，因贷款到期不能清偿，大永发公司及担保人林某2被诉至法院，直至执行阶段，仍拒不履行所欠债务。2000年6月，经海南省高院依法查封且委托海南省诉讼证据中心评估后，以评估价689011元为基价委托拍卖未能成交。因农行将债权转让与中国长城资产管理公司海口办事处，故法院交由该办事处以抵偿债务。2004年，中国长城资产管理公司海口办事处委托海南恒基丰业拍卖有限公司拍卖该房产。2004年12月8日，原告林某1以20万元竞拍成交。2004年12月15日，全部成交款及佣金共21万元交付完毕，依法取得该土地及地上九层房屋产权。但因涉案房屋当时已由原被执行人（林某2）强占出租，原告多次上门要求原房主（林某2）及居住在内的租客腾房，均遭到房内人员蛮横无理的辱骂甚至使用暴力的方式拒绝，这样一拖下来十几年过去，原告始终不能占有、使用自己依法取得的房产。直到2016年政府征地拆迁过程中，被告钟某自称是房主，虚构其1994年买受该地及地上1、4、5、8、9房产的事实，并出具相关虚假证明，致使政府错将其作为被征收人，对其进行了安置补偿，极大地损害了实际房主原告的财产权益。故，原告提起确认之诉，请求法院依法支持原告的诉求，判如所请。 被告钟某辩称，一、1993年9月23日，被告林某2取得涉案的土地使用权并私建一栋九层楼房。海口市土地管理局的市土监[1993]0298号《土地违法案件行政处罚决定书》，查明1987年12月份，林某2私自向面前坡村农民庄华积购买座落于面前坡村后面土地一块，面积96㎡，并未经报批于1991年10月份私下建成房屋一间，实际用地面积为96.4㎡，并决定对林某2、庄华积违法行为进行处罚，且给予林某2补办了用地手续，林某2于1994年1月26日缴纳9600元罚款（见《海南省罚没收据》NO.0632642），1994年4月12日支付土地证办证费用26元（见《收据》NO0001560）后，于1994年4月8日取得海口市国用[94]字第号（证号空白）《国有土地使用证》，且该土地使用权至今仍然登记在林某2的名下。二、1994年5、6月份，答辩人通过购买方式，而取得该块土地使用权及第1、4、5、8、9层的房产所有权，该房地产被征收的补偿权益，应当认定归答辩人享有。1994年5月30日、6月26日，钟某分别以96000元、210000元的价格，购买涉案楼房的第4、5层和96.4㎡土地以及第1、8、9层，并付清了房地产款，林某2均出具了相应的收据，并将该共计5层房屋均交付给钟某占有和使用，亦将上述《土地违法案件行政处罚决定书》、《海南省罚没收据》等土地来源凭证原件，交给钟某收执，则钟依据该两份契约，已实际取得了涉案楼房第1、4、5、8、9层的产权及96.4㎡土地使用权，并入住至房屋被征收拆除。可见，答辩人已实际取得涉案房地产的所有权，且2005年1月10日，面前坡村民委员会出具《证明书》，证明钟某从1994年以来常住面前坡村141号的事实。答辩人使用、居住涉案楼房一晃就有23年之久，且2016年8月5日，经拆迁指挥部对外进行公告期满后，面前坡经济社、居委会、金宇街道办、改造项目指挥部等四级单位均对答辩人5层楼房及占用土地的权属进行核实、确认，现场绘制《宗地图》，海口市龙华区人民政府亦对该产权进行了确认，征收档案编号为M977。至此，依据《土地管理法》第十六条第一款规定：“土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理”。《物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”。应当认定答辩人享有涉案标的物的所有权，再依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定；“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。”其房地产补偿权益亦归答辩人享有，恳请贵院对此公正做出认定！三、原告林某1根据《拍卖成交确认书》，若已经实际支付了21万元的成交款，其也仅取得相应债权，并非涉案标的物所有权，其与本案征收补偿行为没有利害关系，应依法驳回其无理起诉。（2000）琼高法执提字第519-4号民事裁定书，错误将答辩人的楼房，裁定给中国长城资产管理公司办事处抵债。（1998）琼高法执提字第519号案，（提级）执行的依据是（1998）海中法经初字第53号民事判决书，该判决书查明，1994年8月25日海口大永发物业有限公司向海南省信托投资公司，后改建、更名为中国农业银行股份有限公司海口金贸支行，借款180万元，同年8月25日，林某2与该农行签订了一份《履行保证协议》，约定涉案房产作为该笔贷款抵押物，但并未办理抵押登记手续，且该判决书仅判令林某2对海口大永发物业有限公司债务承担连带赔偿责任。于是2000年6月1日，省高院以（2000）琼高法执提字第519-2号民事裁定书，裁定提级执行。因该农行将该180万元债权转让给中国长城资产管理公司海口办事处，则（2000）琼高法执提字第519-2号民事裁定书，裁定变更申请执行人为中国长城资产管理公司海口办事处，并以（2000）琼高法执提字第519-4号民事裁定书第二项，裁定“二、将被执行人林某2位于海口市××区后，面积为九十六点四平方米土地及该地上建筑物，以评估六十八万九千零一十一元交付给中国长城资产管理公司海口办事处以抵偿债务。”该裁定内容，严重侵害了答辩人已依契约所实际取得的房地产物权，将可能导致合法、善意所取得的所有权丧失殆尽！因为答辩人合法善意购房、入住在前，房东林某2恶意无效抵押在后，且答辩人已付清了全部购房款项，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；但第三人已经支付全部借款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”省高院不得查封涉案房产，裁定给申请执行人更是错上加错！而且省高院2000年6月1日查封涉案房产时，既未采取加贴封条的方法查封，也没有进行公告，且未对居住1至9楼的人员进行清查，并且裁定抵债后，亦没有实际交付给申请执行人使用，导致答辩人购房后从始至终，占有、使用、收益该房产，并无任何人提出过异议！显然，2000年10月16日，虽然错误裁定给申请执行人，但中国长城资产管理公司海口办事处（下称海口办）从未取得涉案房地产的任何权益。另外，基于上述错误裁定，2004年12月8日，海口办又将涉案房产作为权益，以21万元的价格，通过拍卖转手给原告林某1（目前未见付款凭证等原始凭证），但未实际履行房产交付手续，也从未涉及房地产过户等事宜，原告同意承担该成交债权，所存在的瑕疵及风险等。依据《最高人民法院关于审理涉及金融资产管理公司收购、管理、处置国有银行不良贷款形成的资产的案件适用法律若干问题的规定》第六条规定：“金融资产管理公司受让国有银行债权后，原债权银行在全国或者省级有影响的报纸上发布债权转让公告或通知的，人民法院可以认定债权人履行了《中华人民共和国合同法》第八十条第一款规定的通知义务。在案件审理中，债务人以原债权银行转让债权未履行通知义务为由进行抗辩的，人民法院可以将原债权银行传唤到庭调查债权转让事实，并责令原债权银行告知债务人债权转让的事实。”海口办概括受让农行系列债权后，应当按照《合同法》第八十条规定：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。”向债务人林某2履行通知义务，同理原告若再次受让该不良债权时，亦通知债务人林某2。可知，无论海口办受让农行的债权，还是原告后续受让海口办的债权，均未履行通知债务人的义务，故原告仅凭《拍卖成交确认书》，没有取得价值689011元的债权，更不可能发生物权转移之说。原告以所有权人自诩，诉请林某2与答辩人所签订契约无效，并索要补偿款，于事实无依，于法无据。应予全部驳回。四、原告林某1弄虚作假，弄巧成拙，骗取海口市房产管理局颁发了9份房产证，证号从HK095741-095749，进一步暴露其冒充涉案房产所有人的事实，应予驳回其全部无理诉请。若无拆迁，便无诉讼。虽然（2000）琼高法执提字第519-4号民事裁定书，错误将涉案房产裁定给海口办抵债，且事后又进行了转卖，但两者皆未实际履行房产交付义务，实际产权人即答辩人对此一无所知，一晃就住了23年多。因涉及拆迁补偿，2016年9月份原告才跳出来，拿出错误裁定等作为其权利凭证，但生效的（2006）龙行初字第19号行政判决书，已认定原告林某1为非法侵占涉案房地产，曾于2005年1月26日，伪造海口市国用[94]字第02410号《国有土地使用证》（土地使用权人为林某1）和[89]国规建字第300号《海口市国土规划管理局建筑许可证》，骗取海口市房产管理局颁发了9份房产证，证号从HK09XXXX-0XXXXX，后该局于2006年3月3日以海房字[2006]023号《关于注销面前坡村后有关房屋权属证书的决定》，注销上述房产证的事实。可见，原告企图非法侵占涉案房地产的拆迁补偿款，先办假证，后提起行政诉讼，未能得逞后，现又提起确权之诉。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.海南省高级人民法院（2017）琼行终916号行政判决书系生效判决，对于查明的事实，本院予以认定。 2.原告提交的林某2《国有土地使用权证》有证号，与海南省高级人民法院（2017）琼行终916号行政判决书查明的事实相左，本院对其真实性不予认可。 3.对被告提供的《房屋转让契约》、收条、《证明》，经原件核对，且根据被告钟某占有、使用涉案房屋的事实以及海口市龙华区政府对涉案房屋产权公告时无人对其提出异议的事实，结合该份证据，足以证明钟某、林某2之间买卖房屋的事实，本院对上述证据三性予以认可。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 经海南省高级人民法院（2017）琼行终916号行政判决书审理查明：1993年9月23日，海口市土地管理局作出市土监[1993]0298号《土地违法案件行政处罚决定书》，以被告林某2于1987年12月私自向面前坡农民庄华积购买面前坡村后96平方米土地，未经报批，于1991年10月擅自动工建房一间（共9层），实际用地面积96.40平方米，决定对林某2购买的土地以每平方米罚款100元，共处罚9600元，后给予补办用地手续。1994年1月26日，被告林某2缴纳土地罚款。1994年4月7日，被告林某2的《国有土地使用登记卡》上登记土地证号为海口市国用[94]字第号（证号为空白），四至为东至2米巷，南至梁宅，西至3米巷，北至0.2小巷。1994年4月8日海口市人民政府向被告林某2颁发上述土地的海口市国用[94]字第号（证号为空白）《国有土地使用证》。用地面积96.40平方米，其中建筑占地96.40平方米。目前涉案土地证仍登记在被告林某2名下，地上九层房屋均未办理登记。 1994年5月30日，被告林某2与被告钟某签订《转让房屋契约》，将涉案楼房四层、五层，面积共240平方米，以96000元转让给被告钟某，被告钟某于同日付清房款。1994年6月26日，被告林某2与被告钟某又签订《转让房屋契约》，将涉案土地96.40平方米及地上楼房一层、八层、九层，面积300平方米，以210000元转让给被告钟某，被告钟某于同日付清房款。由此，被告钟某受让了涉案土地及地上五层房屋即第一、四、五、八、九层楼房。2005年1月10日，海口市龙华区面前坡村民委员会出具证明，证实被告钟某自1994年以来居住面前坡村141号至今。2016年6月2日，面前坡社区居民委员会出具个人居住证明，证实被告钟某自1994年以来居住面前坡东村141号。 因借款纠纷，海南省高级人民法院2000年10月16日作出（2000）琼高法执提字第519-4号民事裁定，将被执行人林某2上述土地证上的96.40平方米土地及地上建筑物以评估价689011元交付给申请执行人中国长城资产管理公司海口办事处以抵偿债务。之后中国长城资产管理公司海口办事处委托海南恒基丰业拍卖有限公司拍卖面前坡房产面积1016.24平方米，2004年12月8日，原告林某1以20万元竞得该土地使用权及房产。海南恒基丰业拍卖有限公司与林某1签订的《拍卖成交确认书》载明：“该房产为法院裁定取得，尚未办理过户手续；该房产为现状拍卖，面积以房产管理部门最终核定为准，但面积差异不影响成交价格，多不退少不补；该房产目前由原被执行人强占出租，如拍卖成交由买受人自行清场”，并办理了成交标的资料移交。 2004年12月，原告林某1向海口市房产管理局申报涉案土地上九层建筑房屋（包含本案涉案房屋）的房屋权属证书，并向海口市房产管理局出具了伪造的《国有土地使用证》、《海口市国土规划管理局建造许可证》。2005年1月26日，海口市房产管理局向原告林某1颁发了9份房屋权属证书，证号从海房字第HK0XXXX-HK09XXXX。被告钟某以及案外人孔祥信于2006年2月8日向本院提起行政诉讼，诉讼期间海口市房产管理局于2006年3月13日作出海房字[2006]023号《关于注销市面前坡村后有关房屋权属证书的决定》，以原告林某1在申办房屋权属证书时，出具的土地使用证存在隐瞒事实、申报不实等，致使海口市房产管理局原核发权属证书错误为由，决定注销上述房屋权属证书。本院于2006年5月31日作出（2006）龙行初字第19号行政判决书，判决海口市房产管理局于2005年1月26日颁发以上证书的行为属违法。 为实施海口市龙华区面前坡棚户区（城中村）改造项目，2014年12月19日，龙华区政府作出《关于进行面前坡片区棚户区（城中村）改造项目房屋征收调查的通告》并张贴公布，通告要求相关单位和个人于2015年1月15日前，持相关有效证件等及有关权属证明到指定地点登记，进行产权核定。本案涉案房屋包含在此次征收范围内。被告钟某申请了登记。2016年3月22日，龙华区政府作出征收补偿安置方案征求意见通告，并于同年3月23日进行公示。《面前坡村改造项目建（构）筑物调查统计表（F片区）》中记载：户主为被告钟某等，现场编号为F13，地址面前坡东村141号，框架面积2001.49平方米。2016年7月28日，龙华区政府作出《关于面前坡片区棚户区（城中村）改造项目房屋征收的决定》，决定对包括本案所涉房屋在内的房屋实施征收，签约期限为2016年7月30日至11月30日，并对征收片区所涉及的各宗土地进行了公示，如有异议，在5日内提出。公示期间无人提出异议。2016年8月5日，海口市龙华区金宇街道办事处面前坡村经济社、社区居民委员会和街道办事处出具《土地权属证明》，确认涉案现场编号F13－1号房屋由钟某、孔祥信使用，无证土地面积95.10平方米。龙华区政府经过产权调查、确认，并经分户评估，于同日与被告钟某签订《安置协议》，征收被告钟某房屋建筑面积540平方米，补偿金额共计287万元。2016年9月18日，龙华区政府所设临时机构海口市龙华区面前坡棚户区（城中村）改造项目指挥部向林某1发出《告知书》，对原告林某1涉案房屋的权属主张，建议向人民法院起诉。 原告林某1遂向海口市中级人民法院提起行政诉讼，要求撤销钟某、孔祥信与龙华区政府签订的《安置协议》。海口市中级人民法院经审理认为，拆迁工作开始之后，钟某、孔祥信向龙华区政府申请登记，并提供土地使用权人林某2的土地证、《转让房屋契约》等材料。经龙华区政府核实，涉案房屋经由钟某、孔祥信实际居住23年之久，龙华区政府遂作出《关于面前坡片区棚户区（城中村）改造项目房屋征收决定》，在公告期内，林某1并未提出异议，龙华区政府的行政行为符合程序，对林某1的诉讼请求予以驳回。林某1不服一审判决，遂向海南省高级人民法院提起上诉，海南省高级人民法院认为，涉案土地使用权及房屋经林某2转让给孔祥信、钟某，海南省高级人民法院又将其裁定抵债，林某1经拍卖所得等事实，且涉案房屋至今未办理不动产权登记，涉案土地使用权及房屋最终权益归属人尚无法确定，遂撤销一审判决，并将钟某、孔祥信与龙华区政府签订的《安置协议》予以撤销。在判决生效之后，原告认为自己系涉案房屋所有权人，拆迁补偿应当归属自己，遂将二被告起诉至本院。 本院认为，一、关于二被告签订的两份《转让房屋契约》效力问题。被告林某2与被告钟某签订两份《转让房屋契约》后，被告钟某支付了购房款，被告林某2交付涉案房屋，并由被告钟某居住23年之久，不存在原告林某1所述两被告虚构买卖涉案房屋损害其利益的行为。另，涉案土地使用权登记在被告林某2名下，在龙华区人民政府对涉案房屋进行征收时，亦对涉案房屋的产权及产权人进行了公告，已经认可了涉案房屋的产权，且该行为发生在本案庭审终结前。故原告林某1诉请两被告签订的两份《转让房屋契约》无效，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。 二、关于原告林某1请求确认涉案土地及房屋的权属问题。涉案土地使用权及房屋经海南省高级人民法院于2000年10月16日作出的（2000）琼高法执提字第519-4号民事裁定书裁定以689011元交付给中国长城资产管理公司海口办事处以抵偿债务，后经中国长城资产管理公司海口办事处于2004年委托海南恒基丰业拍卖有限公司拍卖，原告林某1在拍卖过程中竞拍成功。但是拍卖行为属于债权行为，并不发生不动产物权变更的效力，《拍卖成交确认书》亦载明：“该房产为法院裁定取得，尚未办理过户手续,该房屋为现状拍卖······”。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，除法律有规定的外，土地及房产等不动产类标的物的物权变动以办理不动产登记为准。原告林某1竞拍成功只是取得了请求中国长城资产管理公司海口办事处交付涉案房屋的合同权利，其应在竞拍成功后依照法定程序向相关部门办理涉案房屋不动产权属登记。然而，原告林某1却通过向海口市房产管理局提交伪造的《国有土地使用证》及《海口市国土规划管理局建造许可证》的方式取得涉案房屋的房屋权属证书，后被海口市房产管理局予以撤销，之后原告林某1一直怠于办理涉案房屋不动产权属登记，导致涉案房屋不动产权属登记一直未办理至其名下。现涉案土地使用权证仍登记在被告林某2名下，涉案房屋未办理不动产登记，且涉案房屋已被征收拆迁，涉案房屋已经不存在，故原告林某1以钟某、林某2为被告，诉请确认涉案房屋权属归其享有，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。征收补偿工作属于人民政府行政处理范围，且原告林某1未享有对涉案土地使用权及房屋的物权，亦未获得涉案土地使用权及房屋的拆迁权益，故其主张涉案土地及房屋拆迁补偿款2860579元归其所有，无事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告林某1的全部诉讼请求。 案件受理费29680元，由原告林某1负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。 审 判 长  蔡小龙 人民陪审员  裴振山 人民陪审员  王雪云 二〇一八年四月二十八日 书 记 员  蒋琼慧