河南省西华县人民法院民 事 判 决 书(2018)豫1622民初1193号原告：河南省银湾物业服务有限公司地址：郑州市管城区航海东路20号附1号8号楼1单元1层西户。法定代表人：胡祝帮，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨四侠，河南五色石律师事务所律师。被告：张睿，女，1985年5月27日出生，汉族，住河南省西华县。委托诉讼代理人：牛福海，河南颖滨律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏高中，男，1984年5月12日出生，汉族，住西华县。系张睿之夫。原告河南省银湾物业服务有限公司诉被告张睿物业服务合同纠纷一案，本院于2018年3月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告河南省银湾物业服务有限公司的诉讼代理人杨四侠、被告张睿的诉讼代理人牛福海、魏高中到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付拖欠原告的物业费3934元及滞纳金6000元，共计9934元（庭审中诉讼请求数额变更为物业费4757.54元，总数额变更为9757.54元）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告系西华县新地阳光城小区物业管理公司，该被告为“新地阳光城”小区住宅业主，其享受了原告提供的物业服务，却没有按时向原告交纳物业服务费用，没有履行一个作为业主应尽的基本义务。自2013年2月到2018年2月，被告累计拖欠原告物业费及滞纳金共计9757.54元。期间经原告多次催要，被告皆以种种理由予以搪塞，不予交纳。为维护原告的合法权益，原告特向贵院提起诉讼，请求贵院依法判如所请。被告张睿辩称，1、原告诉称不真实，诉请不合法，依法不应支持。2、原告并未给被告提供适当的物业服务，依法应驳回原告诉请。3、2013年4月25日原告经理段清利让被告按0.4元/平方交纳物业费，被告不同意，双方发生纠纷，当时被告明确提出拒绝原告继续提供物业服务，造成后来的物业费未交，现在被告再次明确要求拒绝原告继续为被告提供物业服务。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换及质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。原告向本院提供的证据材料有：营业执照、关于新地阳光城项目经理任职通知、业主钥匙领用表、前期物业管理服务协议、装修管理服务协议、临时管理规约、商品房买卖合同、周口市中级人民法院已生效民事判决书、欠费清单等各一份，物业服务合同二份，西华县人民法院已生效民事判决书四份。证明原告是合法从事物业服务的公司，原告从事西华县新地阳光城前期物业管理服务，被告拖欠了物业服务费，依法应予支付。被告对原告提交证据的质证意见：营业执照、服务合同、服务协议明显存在严重瑕疵，并有伪造之嫌，依法不能作为定案依据。2016年4月1日签订的合同约定有效期在2015年4月1日至2016年3月31日，明显是无效合同，因为他合同的成立时间是在合同有效期之后，根据《合同法》第44条、第32条规定依法应当无效，原告根据无效合同主张按4毛收物业费，明显无效。原告提供的判决书，已经显示同类案件的滞纳金法院不予支持，为求同案同判，同院同判的司法原则，原告主张的滞纳金同样不应予以支持。项目经理任职通知无单位盖章确认，就是按照无效合同的内容原告也未按照约定依法履行服务义务，所以原告的举证不能支持原告的诉讼请求。根据原告提供的两份物业合同，我方依法申请对第二份合同签订日期是否是同一人书写及是否是同一时间书写进行司法鉴定，并依法申请追加西华县新地房地产开发有限公司为本案第三人参加诉讼，请依法准许。被告向本院提供的证据材料有：1、照片一组共7张。证明原告未尽物业服务，造成垃圾成堆、安全隐患等情况。2、证人胡某、王某、孟某、毛某证言各一份，证明印证第一组证据客观真实；证明原告未尽物业服务，造成垃圾成堆、安全隐患等情况。3、物业费收据发票三张。证明原告从2014年就开始违约收物业费按每月每平方米0.4元。4、装修押金收据三份。证明原告收取被告装修押金1000元，并有原告经理段清利签名确认同意在物业费中扣除。但因物业费计算标准有争议，至今未退还，物业费收取标准应按2015年4月1日之前0.25元/平方米计算，并扣除该1000元。原告对被告提交证据的质证意见：对证据1，几张照片不能反映是现场照片，即使是现场照片也不能证明该垃圾存放时间；即便地面或者部分设备有损坏，也应该由所交的物业费来维修；即便维修也需要时间；即便管理存在部分瑕疵，所为业主也不应该据此来对抗不缴纳物业费，不履行自己的义务。对证据2，该证言证人身份不明，证言内容也无法核实，这些证据均不应当采信。3、对三张物业费票据真实性无法核实，但是原告方确实是在2013年4月1日之日起至今是按照每平方米每月0.4元收的物业费，2013年4月1日之前是按照每平方米每月0.25元收的物业费。因没有相关证据提交，所以原告的判决是按照合同支持的。对证据4有异议，开票日期公章不清，另外没有金额。所以不能作为证据使用。即便有这笔费用，也应该由开发商退还。因为是开发商收取的，与原告无关。经庭审质证，本院认为，原告提交证据的证明效力本院予以采信。被告提交的证据3、4本院予以采信，对被告提交的其他证据，原告异议理由成立，对被告提供的该部分证据本院不予采信。依据上述有效证据及当事人陈述，本院确认以下案件事实：被告张睿于2011年8月1日购买西华县新地房地产开发有限公司开发的新地阳光城小区第6幢1单元6层601室，面积200.74平米。合同补充条款约定，物业管理费0.25元/㎡，一年计款602元。2012年2月26日被告张睿在《新地阳光城装修管理服务协议》上签字，同时在《新地阳光城临时管理规约》上作为承诺人签名，又在《新地阳光城前期物业管理服务协议》上签名。《新地阳光城临时管理规约》约定，业主按照前期物业服务合同的约定按时足额交纳物业管理费，对逾期不交的业主，加收每天千分之三的违约金，对欠费超过三个月的业主，可停止提供物业管理服务，并可采取诉讼等程序进行催缴。《新地阳光城临时管理规约》自首位买受人承诺之日起生效，至业主大会指定的《管理规约》生效之日终止。2012年4月1日西华县新地房地产开发有限公司与河南省银湾物业服务有限公司签订《物业管理服务合同》，合同期限三年，自2012年4月1日起至2015年3月31日止，合同约定物业费标准:按建筑面积计算，每平方米0.25元/月·㎡（含本合同中未明确另行收费的所有物业服务项目的费用）。自业主接到收房通知书开始计算物业费。第一年物业费在办理入住手续时一次性预交，以后交费周期按每半年交纳一次，业主在规定交纳日期首月十日前履行交纳义务，逾期交纳每日加收千分之三的滞纳金。2015年4月1日双方再次签订《物业管理服务合同》，期限为一年。此次合同约定物业费收费标准为，按建筑面积计算，住宅0.45元/月·㎡。被告张睿于2012年2月26日入住新地阳光小区，并交纳了2012年2月26日至2013年2月26日一年的物业管理费602元及房屋装修押金1000元。后因物业管理费数额及物业管理服务质量问题发生争议，被告一直未向原告交纳过物业管理费。新地阳光城小区一直未成立业主委员会。本院认为，原、被告虽然未直接签订物业服务合同，但原告与被告所在小区的开发商西华县新地房产开发有限公司签订有物业服务合同，被告张睿所在的小区一直未成立业主委员会，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，业主委员会成立之前，开发商与物业公司签订的前期物业服务合同的效力及于全体业主。且被告张睿在原告提供的装修管理服务协议、物业临时管理规约、前期物业管理服务协议上签名，物业服务合同以及前期物业管理服务协议，内容不违反法律规定，合法有效。所以，原告与被告张睿之间成立物业服务合同关系，原、被告应按合同约定履行自己的义务。原告为被告提供了物业服务，被告接受了服务，被告没有按合同履行交纳物业管理费的义务，已构成违约，应承担相应的违约责任。原告提供的物业费计算标准自2013年4月1日至2018年2月1日期间的物业费均按每月每平米0.4元缺乏依据，且与合同约定不符，本院部分不予采纳，即自2013年4月1日至2015年3月31日期间的物业费应按照合同约定每月每平米0.25元，其余按原告主张的每月每平米0.4元计算。被告应交纳的物业费为：2013年2月27日至2015年3月31日，物业费每月每平米0.25元，共计25个月的物业费，计1255元；2015年4月1日至2016年4月1日，物业费每月每平米0.4元，12个月的物业费，计964元。合同到期后，原告继续提供服务，被告虽抗辩原告管理有瑕疵，但不能以此对抗拒绝履行自己的义务。故自2016年4月2日以后至2018年2月1日共计22个月的物业费原告主张仍按每月每平米0.4元计算，本院予以支持，计款1767元。以上物业费合计3986元。被告张睿交纳的房屋装修押金1000元原告一直未退还给被告，可折抵为物业管理费，故被告还应支付给原告物业管理费2986元。原告主张的滞纳金，因原告多年未向被告主张物业费，对损失的扩大有过错，日千分之三的滞纳金又过高，对原告主张的滞纳金本院不予支持。被告的抗辩意见理由不足，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下：一、被告张睿于本判决生效之日起十日内支付原告河南省银湾物业服务有限公司物业管理费2986元；二、驳回原告河南省银湾物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告张睿承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审判员 王 惠二〇一八年四月二十三日书记员 王文磊