中华人民共和国广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤20民终7369号上诉人（原审原告）：黄伟雄，男，1972年9月29日出生，澳门特别行政区居民，上诉人（原审原告）：黄美贤，女，1976年1月26日出生，澳门特别行政区居民，两上诉人共同委托诉讼代理人：李娥娇，广东洋三律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：郭炜，广东洋三律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：中山市联创房地产有限公司，住所地广东省中山市**三溪村“老杨山”工业路**之十，统一社会信用代码91442000763803004W。法定代表人：文策生，该公司经理。委托诉讼代理人：刘小燕，广东邦仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：金圣，广东邦仁律师事务所实习律师。上诉人黄伟雄、黄美贤因与被上诉人中山市联创房地产有限公司（以下简称联创公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初14405号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月16日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。黄伟雄、黄美贤上诉请求：1.依法撤销一审判决；2.改判联创公司自2016年12月5日起以购房总款1680000元为基数，按年息6%标准向黄伟雄、黄美贤支付逾期办证违约金直至办证之日止。事实和理由：一、一审法院对合同条款理解错误，将合同的交房条款（合同第八条）与产权登记约定条款（第十四条）混为一谈。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定和中山市国土资源局的复函对商品房交付使用的理解与黄伟雄、黄美贤的理解一致，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。作为开发商的联创公司向黄伟雄、黄美贤寄发了收楼通知，双方办理了交房的手续，则接收应视为涉案房屋的交付使用。涉案商品房从交付使用之日起，合同第十五条保修责任及期限开始启动，买方同时承担作为业主的各项义务。二、双方已在庭审中明确商品房交付使用日为2014年12月15日，自该日起黄伟雄、黄美贤占有使用房屋，联创公司履行完毕交付义务，应自2016年12月6日起承担逾期办证责任。三、涉案合同属于格式合同，应当按《合同法》第四十一条规定，作出不利于提供格式条款一方的解释，而一审法院作出明显有利于提供方的解释，属于适用法律错误。联创公司辩称，一、黄伟雄、黄美贤称对于产权登记条款中的“商品房交付”没有不同理解，这是与实际情况不符的。二、联创公司认为本案中“商品房交付”应为合同约定的交楼期限届满日的次日，该日期是签订合同时可以确定的时间，符合合同作为双方行为指引及约束的目的。相反，实际交楼时间不可预期。且有相关案例证明法院普遍以约定的交楼时间起算。1.按实际交楼时间起算有违公平，这种理解导向不利于节约资源。2.买卖合同是由市国土局及工商局提供的范本，联创公司不是涉案合同条款的提供方，不能套用合同法中关于格式条款不利于提供格式条款一方的解释的规定。三、黄伟雄、黄美贤涉案商品房存在违建行为导致联创公司竣工备案及办证逾期，应免除联创公司相应责任。四、联创公司认为违约金不能按年利率6%的标准计算，应折中按年利率3%计算违约金。因房价上涨，客观上黄伟雄、黄美贤并未受到什么损失，且黄伟雄、黄美贤未举证证明合同约定违约金低于其实际损失。五、黄伟雄、黄美贤的上诉请求较一审诉讼请求增加，违约金起算时间从2016年12月15日变更为2016年12月5日，联创公司认为在二审中增加上诉请求是不允许的。黄伟雄、黄美贤于2018年7月13日向一审法院起诉请求：联创公司向黄伟雄、黄美贤支付逾期办证违约金（以购房总款1680000元为基数，按年利率6%，从2016年12月15日起计算至办证之日止）。一审法院认定事实：2014年7月10日，黄伟雄、黄美贤与联创公司签订一份中山市商品房买卖合同，约定：1.黄伟雄、黄美贤购买联创公司开发建设的位于中山市××乡镇××村××廷街××龙山××花园××房，总价款1680000元，联创公司应当于2016年10月1日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给黄伟雄、黄美贤使用；2.联创公司应在商品房交付使用后720日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因联创公司的原因导致黄伟雄、黄美贤不能在规定期限内取得房地产权属证书的，黄伟雄、黄美贤不退房，联创公司按已付房价款按每日万分之0.1向黄伟雄、黄美贤支付违约金。上述中山市商品房买卖合同还约定了其他条款。同日，黄伟雄、黄美贤与联创公司共同签订一份合同补充协议，该协议书第七条关于产权登记（对商品房买卖合同第十四条的补充）约定，若由于政策、法律法规改变或其他影响办证进度的政府行为，办证期限应顺延。上述合同补充协议还约定了其他内容。2014年7月22日，中华人民共和国广东省中山市桂山公证处出具了一份公证书，证明：黄伟雄、黄美贤与联创公司于2014年7月10日在广东省中山市签订的中山市商品房买卖合同，双方当事人的签约行为符合《中国人民共和国民法通则》第五十五条的规定，合同内容符合《中华人民共和国合同法》的规定，合同上双方当事人的签名、印鉴及指印均属实。上述公证书还载明了其他内容。2014年9月1日，上述买卖合同办理了中山市商品房销售合同登记备案。2014年12月25日，广东国安物业经营服务有限公司向黄伟雄、黄美贤出具了一份收据并加盖财务专用章，内容分别为：今收到XX栋XXX房业主黄伟雄、黄美贤从2014年12月15日至2015年3月15日的车位管理费120元。今收到XX栋XXX房业主黄伟雄、黄美贤从2014年12月15日至2015年3月15日的物业管理费2313.63元。一审庭审中，黄伟雄、黄美贤、联创公司双方均确认黄伟雄、黄美贤已足额支付涉案房屋的房款，联创公司于2014年12月15日将上述商品房交付给黄伟雄、黄美贤使用。一审法院认为：本案系商品房预售合同纠纷。黄伟雄、黄美贤与联创公司签订的中山市商品房买卖合同及合同补充协议是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，相关当事人均应按照约定全面履行自己的义务。一审庭审中，黄伟雄、黄美贤与联创公司双方均确认黄伟雄、黄美贤已足额支付涉案房屋的房款，联创公司于2016年12月15日将上述商品房交付给黄伟雄、黄美贤使用。故对于上述事实，一审法院依法予以认定。黄伟雄、黄美贤、联创公司双方签订的商品房买卖合同明确约定，联创公司应在商品房交付使用后720日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。一审诉讼中，黄伟雄、黄美贤与联创公司就上述条款中约定的商品房交付使用后720日内的含义存在不同理解，黄伟雄、黄美贤主张条款中约定商品房交付使用后是指涉案商品房实际交付使用后，即办证递件的期限应为从涉案商品房实际交付使用次日即从2016年12月16日开始起算720日。联创公司则主张条款中约定商品房交付使用后应按合同中关于商品房交付期限的约定进行理解，即办证递件的期限应为从约定的涉案商品房交付期限届满次日即2016年10月2日开始起算720日。根据合同解释规则，一审法院综合采用诚信解释、整体解释和目的解释等解释规则，一审法院认为合同约定联创公司应在商品房交付使用后720日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，此处的“商品房交付使用”应指合同约定的交付期限届满之日。故具体到本案中，联创公司应于2016年10月2日起算720日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，即2018年9月22日前到产权登记机关备案。现合同约定的产权登记履行期限仍未届满，故对于黄伟雄、黄美贤主张的联创公司承担逾期办证违约责任的诉讼请求，一审法院不予支持，予以驳回。综上所述，黄伟雄、黄美贤的诉讼请求，理据不充分，一审法院予以驳回。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回黄伟雄、黄美贤的全部诉讼请求。案件受理费3492元，减半收取为1746元（黄伟雄、黄美贤已预交），由黄伟雄、黄美贤自行承担。本院二审期间，黄伟雄、黄美贤向本院提交新证据中山市国土资源局复函一份，拟证明联创公司提供的合同交付使用条款是指转移、占有、使用。联创公司质证，1.对真实性、合法性予以确认，关联性不确认。该份解释是双方签订合同之后二审开庭之前才出具的，因此当时联创公司是不知道该内容的，所以该份复函不能作为双方合同的一部分。2.双方对于合同条款的争议已经进入司法程序，依法由法院处理。国土局不是法定的合同解释部门。因此该份复函不能作为本案证据使用。3.黄伟雄、黄美贤将相关问题由国土局解释，表明黄伟雄、黄美贤也清楚本案合同不是由联创公司出具的，所以是不适用格式条款的相关规定的。联创公司向本院提交新证据，证据1.房屋改建照片，拟证明黄伟雄、黄美贤存在违法建筑的事实；证据2.房屋设计图纸，拟证明房屋的规划设计，现黄伟雄、黄美贤已经改变规划设计，属于违法建筑；证据3.拆除违建公告，拟证明联创公司对于黄伟雄、黄美贤的违法建筑行为已经积极发布公告要求其限期拆除；证据4.公建配套设施证明，拟证明联创公司已经准备好大确权的材料，责任不在联创公司；证据5.受理案件通知书，证明联创公司已经将黄伟雄、黄美贤违法建筑的事实另案起诉。黄伟雄、黄美贤质证，对证据1,违建事实就是楼顶加建玻璃房，联创公司从未告知过当事人，且联创公司在销售过程中、自建的样板房（现存）均以玻璃房建造对业主进行宣传展示；对证据2，真实性确认，关联性不确认；对证据3，这是由联创公司单方出具的，业主从未见过；对证据4，这是联创公司履行的义务，证明了联创公司没有完成大确权；对证据5，联创公司提交的补充意见表明联创公司另案起诉，不属于本案审理范围，业主方将会反诉追究其责任。联创公司将办理产权资料递交给国土局。各业主收到办证通知后会积极履行。但属于开发商的责任，开发商应区分清楚，尽快履行办证义务，给广大业主一个交代。一审查明的基本事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据双方当事人的上诉请求及诉辩意见，本案的争议焦点为：逾期办证违约金的起算时间如何确定。涉案合同约定，联创公司应于商品房交付使用后720日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。联创公司主张按合同约定的交楼之日加上720日作为逾期办证违约金的起算时间，黄伟雄、黄美贤则认为应从实际交楼之日加上720日作为逾期办证违约金的起算时间。双方关于联创公司递件义务的约定为涉案合同第十四条，现双方当事人对该合同条款的理解产生争议。因对合同条款的理解属于合同解释的范畴，需要人民法院或仲裁机构通过合同解释进行明晰。对此，本院认为，因涉案合同约定的最后交楼日期是双方所共同预期，而约定交楼日之后开发商实际交楼的时间，在双方订立合同时不可预期，也非双方之本意。因此，一审法院综合采用诚信解释、整体解释和目的解释等解释规则认同合同约定的“商品房交付使用”应指合同约定的交付期限届满之日并无不妥。故联创公司递件义务的起算时间应按合同约定的最后交楼之日起算，即从合同约定的最后交楼日期加上合同约定的办证期限（720日），联创公司应在2018年9月22日前办理递件手续，即联创公司应向买受人支付自2018年9月23日起算的逾期递件办证违约金。综上所述，上诉人黄伟雄、黄美贤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3492元（上诉人黄伟雄、黄美贤已预交），由上诉人黄伟雄、黄美贤负担。本判决为终审判决。审判长  黄岳文审判员  赖晓筠审判员  陈爱玲二〇一八年十二月十八日书记员  严贝贝