广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0106民初9802号原告：李云乔，女，1967年11月19日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托代理人：王友生，系广东安国律师事务所律师。被告：广州市泽信物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区体育东路39-45号127，统一社会信用代码914401016852179146。法定代表人：李卫华，执行董事。委托代理人：梁绮敏、周乐忆，均系北京市盈科（广州）律师事务所律师。原告李云乔诉被告广州市泽信物业管理有限公司（以下简称泽信公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李云乔及其委托代理人王友生，被告泽信公司的委托代理人梁绮敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李云乔诉称：2015年7月15日，原、被告双方签订《商铺买卖合同》，约定被告将位于广州市天河区体育东路39-45号三层201号铺位，建筑面积7.2215平方米，套内面积3.1200平方米；总价865702元；约定了商铺的交付时间为2016年1月1日，逾期超过15日，买受人有权单方提出和决定解除本合同，出售人应当自买受人解除合同通知送达之日起60天内退还全部已付购房款，并按已付房价款20%的标准向买受人支付讳约金。还约定了出卖人应于收到买受人所支付购房款次日起的210个工作日内办毕交易过户手续，并确保在此期间内将商铺的产权人变更至买受人名下，逾期超过10个工作日，买受人有权单方解约。合同签订后，原告即按照合同约定交付了购房款、办理相关手续的费用等；但被告未能在约定的时间内交付商铺；未能在约定的时间内办理产权变更过户手续；被告存在严重违约行为，原告多次与被告沟通，但被告都予以回避、推脱。综上，被告违反合同规定，属严重违约。此外，被告上述铺位已丧失了物理上的独立空间，具体指没有明确的界限，因为上述商铺所在场地的全部商铺已被打通（原告也不清楚被告打通的时间），无法辨识上述商铺所在确切位置，不具备办理产权登记的法定要件，合同无法继续履行。因为上述商铺所在商场的存在大量房产被法院查封，其中一个诉讼保全标的额达到2亿多元，导致上述合同无法继续履行。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、解除原、被告签订的《商铺买卖合同》（自编：20153201号）；2、被告返还收取的购房款865702元和税费27232元；3、被告支付违约金173140.4元；4、被告赔偿损失32400元（其中团购费30000元，办证费用2400元）；5、被告承担本案的全部诉讼费用。被告泽信公司辩称：一、关于上述商铺交付问题。根据被告的证据《收铺告知函》的内容，被告于2015年12月25日就商铺交付事宜向原告履行告知义务，并明确被告已与广州潮流天地购物中心有限公司完成商铺交付手续。上述商铺已经交至广州潮流天地购物中心有限公司，对于原告的权利并未造成实质损害，并未导致双方买卖合同目的无法实现。广州潮流天地购物中心有限公司已经根据《商铺委托经营管理协议》进行经营管理。二、关于上述商铺过户问题。过户并非被告一方可以完成的，被告一直积极联系原告委托过户的人员办理过户手续，但是对方并不配合。《商铺买卖合同》第九条第4款规定“若因买受人迟延提供相关证件及交付税费，导致出卖人无法按时申办该商铺的交易过户手续的，由此产生的全部责任均由买受人承担”，事实上，由于原告及其受托人并不配合办理过户，不提供相关证件，导致上述商铺逾期未办理过户。本案中，上述商铺为被告单独所有，只要原告配合，即可办理过户，不存在合同目的不能实现事由。三、关于违约金问题。根据《商铺买卖合同》第十条第（2）点的约定，如果因为过户办证逾期问题，买受人享有合同解除权的，出卖人对应的责任是退还买受人已付的全部购房款，不存在承担违约金或利息事项。关于团购费及办证费问题。团购费及办证费并非由被告收取，与房屋买卖合同关系无关，是原告与其他机构成立的其他法律关系。且该费用并非房价款的一部分。综上所述，原告以被告违约为由要求解除合同缺乏事实和法律依据，理应予以驳回。鉴于本案涉及到“潮流站”大量已签约并正在办理交易过户中的商户，从维护合同有效性及交易稳定性的角度出发，恳请法庭驳回原告的全部诉讼请求，被告定会继续履行合同，妥善处理全部已购房商户的诉求，以积极的姿态按约完成全部交易！四、关于上述商铺物理间隔方面，在买卖合同签订时及商铺交付之前，整个商铺状况与房产证及买卖合同上的平面图一致。根据买卖合同第二条第1款，原告也确认商铺情形，才在买卖合同最后一页平面图上进行确认。在上述商铺交付之后，原告委托的经营管理公司根据其与原告之间的经营管理协议，进行商铺平面格局的调整，该行为与原告无关。同时，失去物理间隔，并不影响商铺过户。在法院审理的系列案中，有已交付的商铺被打通，业主也取得了产权证。因此该状况不影响原告取得房屋的产权证。经审理查明：位于广州市天河区体育东路39-45号3201铺的房地产（以下简称案涉商铺）于2015年5月14日被登记至被告名下。相应的房地产权证显示：案涉商铺的规划用途为商业，建筑面积为7.22平方米，套内面积为3.12平方米，共有情况为单独所有。2015年7月15日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商铺买卖合同》（自编号：20153201号；以下简称《合同》），约定：买受人以865702元总价向出卖人购买案涉商铺；（第四条）买受人应当按时将房价款支付给出卖人，买受人按照一次性付款，2015年7月17日前支付全部房价款的60%（包含定金100000元）计525702元，2015年8月14日前支付剩余房价款340000元；（第六条）l、经双方协商一致，为实现案涉商铺所在商场的统一经营管理并实现收益最大化，买受人同意在收楼后将案涉商铺交由出卖人指定的经营管理公司受托经营管理，经营管理期限为10年，自2016年1月1日商场开业之日起算，买受人按照与受托经营管理公司的约定，有权取得约定的管理费收益；2、原则上，委托经营管理期限内买受人不得以任何理由要求收回案涉商铺，不得干涉、影响经营管理公司使用及经营案涉商铺；3、有关委托经营管理的具体事宜，由买受人与经营管理公司另行签订《商铺委托经营管理合同》约定，《商铺委托经营管理合同》作为双方签订本买卖合同的前提必要条件，由买受人同时签订，且两合同同时生效；（第七条商铺交付第一款）出卖人应于2016年1月1日，以书面形式通知买受人办理案涉商铺使用权的交接手续；（第七条第二款）买受人负有积极配合出卖人办理案涉商铺使用权交接的义务，签订收楼书，并在收楼同时按照《商铺委托经营管理合同》的约定，将商铺按现状交付给经营管理公司受托经营管理……（第七条第八款）买受人未按照出卖人的通知时间办理交接手续的，视为出卖人与买受人已办理交接手续，之后由此产生的相关风险责任均由买受人承担，同时，出卖人可自约定交接之日起径行将案涉商铺交付给受托经营管理公司，由经营管理公司按《商铺委托经营管理合同》对案涉商铺统一经营管理，买受人对此不持有异议……（第八条出卖人逾期交付商铺的违约责任第二项）除本合同第七条规定的特殊情况下出卖人无需承担责任外，若出卖人未按本合同规定的期限将案涉商铺交付买受人使用，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同，若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按已付房价款20%的标准向买受人支付违约金……（第九条第二款）出卖人应于实际收到买受人所支付购房款已超过本合同总价款60%之日起210个工作日内办毕交易过户手续（该期间内包括涂消抵押手续、出图、测绘、分证、网签、报税、交易过户等手续），并确保在此期间内将案涉商铺的产权人变更至买受人名下，买受人同意上述过户流程并应提供必要的文件及配合，因买受人原因导致的过户不能或过户迟延不视为出卖人违约，由买受人自行承担责任；（第九条第三款）出卖人办理本条第二款的相关事项时，以买受人已经按时足额支付本合同约定的各期房款和办结相关按揭贷款手续为前提，否则出卖人有权顺延办理期；（第十条出卖人关于迟延交易过户及办证的违约责任第二项）出卖人如未按本合同第九条规定的时间办毕案涉商铺的交易过户手续的，逾期超过10个工作日的，买受人有权单方解约，若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还买受人已付的全部购房款，注：出卖人为买受人办妥交易过户手续的标志为出卖人已按照房地产登记机构的要求完成房管交易网签，并取得递件回执；（第十二条）本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成，依法向案涉商铺所在地人民法院起诉；（第十三条）买受人保证所填写的通讯地址为买受人的准确联系地址，买受人通讯地址有所改变的，应立即书面通知出卖人，出卖人根据合同上的通讯地址发出的挂号邮件或快递邮件，在发出之日起第3天即视为有效送达，如买受人提供的通讯地址不准确或不能通邮，或自行更改通讯地址又不履行通知义务，造成邮件投递错误、延迟或退回的，所产生的一切责任和后果由买受人承担；等内容。关于案涉商铺的房款、税费等款项支付情况，原告于2015年7月14日、2015年7月15日、2015年8月14日、2015年8月22日向被告先后支付了定金100000元、首期款425702元、房款340000元、税费27232元。另，原告称在签订《合同》之前，其先在潮流站项目的销售中心（案涉商铺所在楼体一楼）交纳团购费，当时被告的销售人员及收款人员表示团购费是用于抵扣案涉商铺购房款，3万团购费抵10万房款，本来案涉商铺的总房款为100多万元，交纳团购费后，可以抵10万元房款，所以其按照被告人员的指示，先交纳3万元团购费，过了几天才签订《合同》并交纳购房款，购房款总额因此才降低了；其还因案涉商铺买卖交易支付了办证费用即预售预告/产权登记费代理费及委托公证费。为证明上述主张，原告提供了以下证据：1、加盖有广州潮宏投资咨询有限公司财务专用章（以下简称潮宏公司）印章的《收据》（显示收取了原告购买案涉商铺的团购款30000元），2、加盖有向广东宏安信律师事务所收款通知书专用章的《通知书》（显示原告购买案涉商铺的产权登记代理费为2000元、委托公证费400元）。经质证，被告对上述证据的真实性、合法性、关联性不予确认，称相应款项并非其收取，与其无关，是原告与其他机构成立的其他法律关系，团购费也并非房价款的一部分。被告称其已将案涉商铺交付给案外人广州潮流天地购物中心有限公司（以下简称潮流天地公司），并提交以下证据：1、《商铺委托经营管理协议》（显示原告于2015年7月15日与案外人潮流天地公司签订，并约定原告委托该公司在约定期限内具体经营案涉商铺，委托经营期限为10年，自《合同》约定的商场开业日2016年1月1日起开始计算等），2、被告向原告发出的《收铺告知函》（复印件，显示落款时间为2015年12月25日，内容为告知原告由于原告已与潮流天地公司签订了经营管理协议，被告现已和潮流天地公司完成案涉商铺交付手续，潮流天地公司对案涉商铺的经营管理期由2016年1月1日起算等）及相应的EMS快递单寄件人存联和妥投证明（共同显示快递单上填写的收件人姓名原告，内件品名为收铺确认函，邮件于2015年12月27日交寄，于2015年12月28日被本人签收）；3、《商铺收楼确认书》（显示潮流天地公司于2015年12月25日向被告确认案涉商铺已于2015年12月25日交付予其）及商铺收楼时状态确认件（显示照片中有间商铺，照片上有“按现状接收3201商铺2015.12.25”手写文字并加盖有广州潮流天地购物中心有限公司印章）。经质证，原告对证据1的真实性予以确认，关联性不予确认，认为潮流天地公司是被告指定的经营管理公司和全资子公司，该协议只是委托潮流天地公司经营管理，并没有委托其进行收铺；对证据2中函件以无原件为由不确认真实性、合法性、关联性，认为《合同》第七条第一款约定应通知买受人办理商铺使用权的交接手续，而该函件的内容只是告知将商铺交给潮流天地公司，这不符合双方买卖合同对于商铺交付的约定，在没有原告授权的情况下，被告将商铺交给他人，并没有完成合同所约定的交付义务，对证据2中的快递单和妥投证明的真实性、合法性、关联性不予确认，对于速递公司印章的真实性无法确认，但不申请对印章的真实性鉴定，在速递公司的网站查询邮件编号，并没有邮件编号记载；对证据3真实性、合法性、关联性均不予确认，原告并没有委托他人进行收铺，而且从证据照片可以看出，被告所称的商铺还是破烂的状态，根本不符合交付的条件，对于所加盖的印章真实性无法确认，也不申请鉴定，案涉商铺所在整个商场的第三层有600多个铺位，在一天验铺及作出文书，是不符合生活常理，确认书及照片当中并没有注明具体收铺人员签名，不符合民诉法及证据规则所规定证明文件的要件。另查，本院另案受理的案涉商铺所在的“潮流站”的其他商铺的买卖合同纠纷[即（2015）穗天法民四初字第1550号原告陈烨祥诉被告泽信公司、潮宏公司合同纠纷一案（以下简称“1550号案”）；潮宏公司经本院合法传唤，未到庭参加1550号案的诉讼]的庭审中，泽信公司陈述如下意见：泽信公司作为出卖人，潮宏公司是泽信公司的销售代理商之一，为其提供相关的团购宣传、策划等销售服务，因此，1550号案的团购款30000元作为潮宏公司的销售服务费用由潮宏公司收取，潮宏公司收取团购款30000元后也无需向泽信公司返还；陈烨祥与潮宏公司不存在任何合同关系。陈烨祥与泽信公司共同确认潮宏公司向陈烨祥收取的团购款30000元相当于潮宏公司受泽信公司委托而向陈烨祥收取的认购商铺的房价款的一部分，可折抵房价款100000元，但认购商铺的最终认购价中不包含团购款30000元等。本院认为：《合同》是原、被告双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应依约履行。关于原告的第一项诉讼请求。被告虽辩称其积极联系原告及其受托人配合办证遭拒故逾期办证责任在于原告，却未提供充分证据证明其实施了相应的通知行为，被告应承担举证不能的不利后果，本院对被告该项辩称意见不予采纳。根据《合同》第四条、第九条第二款、第三款、第十条第二款的约定，被告的办证期限届满时间应为2016年5月18日（自2015年7月15日计算210个工作日），而原告自2016年6月2日起因被告逾期办证而享有解约权，原告现诉请解除《合同》，有事实和法律依据，本院依法予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。鉴于本院支持了原告的第一项诉讼请求，原告现要求被告返还已付购房款865702元（100000元+425702元+340000元），有事实和法律依据，本院依法予以支持，但根据《合同》第十条第二项的约定，被告应在《合同》解除后的60天内退还原告已付的全部购房款，因此，被告返还期限为本判决发生法律效力之日起60日内。原告预付被告的交易税费27232元，属于代垫代付费用，现未发生过户交易，上述费用未实际发生，如前所述，本院已经支持原告要求解除《合同》的诉讼请求，现原告要求被告退还，合法有理，本院依法予以支持。关于原告的第三项诉讼请求，被告提供的证据《商铺委托经营管理协议》、《收铺告知函》（复印件）及相应的EMS快递单寄件人存联合妥投证明、《商铺收楼确认书》、商铺收楼时状态确认件能够形成完整的证据链，证明被告已经在《合同》约定的案涉商铺交付时间届满前将案涉商铺交付给了原告所委托的对案涉商铺进行经营管理的案外人潮流天地公司并将该情况通知了原告，现有证据并未见原告对被告上述交付案涉商铺的方式提出异议，且该交付行为对原告的权利并未造成实质损害，并未导致原告合同目的无法实现，因此，根据公平原则，不应认定被告在交付商铺方面存在根本违约行为，原告基于《合同》第八条第二项主张解除《合同》及应获得总房款20%的违约金的理据不足，故本院对原告的第三项诉请依法不予支持。关于原告的第四项诉讼请求，第一，原告要求被告赔偿预售预告/产权登记费代理费2000元和委托公证费400元的诉讼请求，因被告否认其收取了上述费用，而原告提交的《通知书》也不足以证明其因履行《合同》实际产生了上述费用损失，原告该项诉请缺乏事实及法律依据，本院不予支持。第二，原告要求被告赔偿团购款30000元损失的诉讼请求，从原告关于团购款的陈述来看，原告作为买受人，是基于认为交纳团购款可获得案涉商铺购房款优惠的认知而支付团购款，结合被告在1550号案中关于“潮宏公司是泽信公司的销售代理商之一，为其提供相关的团购宣传、策划等销售服务”及该案中团购款的用途、流转过程等的陈述及原告关于因被告向其介绍了团购款抵房款所以交纳团购费的陈述，可认定上述款项系原告为案涉商铺交易支付的交易对价之一或交易成本，现《合同》因被告违约而解除，原告要求被告赔偿上述团购款损失，符合《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，本院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告李云乔与被告广州市泽信物业管理有限公司于2015年7月15日签订的《商铺买卖合同》（自编号：20153201号）；二、被告广州市泽信物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起60日内向原告李云乔返还购房款865702元和预付税费27232元；三、被告广州市泽信物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告李云乔赔偿团购款损失30000元；四、驳回原告李云乔的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费14690元，由原告李云乔负担2345元，被告广州市泽信物业管理有限公司负担12345元；保全费5000元，由原告李云乔负担800元，被告广州市泽信物业管理有限公司负担4200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  秦 雯人民陪审员  苏丽颜人民陪审员  古丽莹二〇一八年四月九日书 记 员  神晓琳蒲肖明判决书已于2018年月日送达