北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0102民初24294号原告（反诉被告）：丞家（上海）公寓管理有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区。法定代表人何晖，董事长。委托诉讼代理人：王燕，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘晓梅，北京市盈科律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京裕泰达房地产开发有限公司，住所地北京市西城区广安门外车站东街**。法定代表人：汪卫春，董事长。委托诉讼代理人：闫涛，北京市北方律师事务所律师。原告（反诉被告）丞家（上海）公寓管理有限公司（以下简称：丞家公司）与被告（反诉原告）北京裕泰达房地产开发有限公司（以下简称：裕泰达公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月25日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。丞家公司的委托诉讼代理人王燕、刘晓梅，裕泰达公司的委托诉讼代理人闫涛到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。丞家公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除原被告双方于2017年9月30日所签订的《西城区xx街商铺租赁合同》；2.请求法院判令被告退还原告已经支付的保证金319186.84元及房屋租金1915121.05元；3.请求法院判令被告支付原告违约金1915121.05元；4.请求法院判令被告承担本案诉讼费用以及财产保全费用。事实和理由：原、被告双方于2017年9月30日签订了《西城区xx街商铺租赁合同》，被告将xx街5-3,5-4,5-5号楼商铺出租给原告经营住宿业及相关配套使用。根据合同约定，原被告同意合同附件（二）所列内容作为双方交付标准之一，交房日暂定2017年11月1日，双方应于该日按照附件（二）的各项约定实际交接物业，交接应满足如下条件：(1)原告承租单元于2017年11月15日前可正常办理工商注册手续，被告应予相应协助；（2）全部办理经营所需的各项材料全部交接。如果上述条件全部满足的，则原被告双方签署《房屋交接确认书》，作为交付的依据。《房屋交接确认书》签署之日为实际交付日。被告不能按照约定的交付条件和时间向原告全部交付承租单元及各项办证资料，迟延30日仍未交付的或致使原告不能实现租赁目的（包括原告不能正常装修承租单元），原告有权单方面解除合同，原告基于本条约定解除合同的，被告应向原告按月租金的陆倍支付违约金，被告应退还原告已经支付的保证金及预付的房屋租金，同时被告须就承租单元装修残值进行赔偿。合同签订后，原告积极履行了合同义务，分别于2017年10月10日以及2017年11月1日向被告支付了保证金319186.84元及房屋租金1915121.05元，总计2234307.89元，然后被告却不积极履行合同约定，直至本案起诉之日，迟迟不给原告交付承租单元以及提供相关材料，导致原告无法进场施工，损失巨大。影响房屋交付的原因有两点：一、2018年3月15日前不具备交付条件。原告是做酒店公寓的，要对租赁房屋进行拆除改建施工，受北京市住建委下发的《2017-2018年秋冬季建设系统施工现场扬尘治理攻坚行动方案》影响，原告于2017年11月15日至2018年3月15日期间不能办理施工许可证，无法施工。根据合同4.3条约定，根据实际停工时间双方各承担一半时间，并顺延免租期。二、2018年5月8日前不具备消防验收条件，不能交付房屋。合同附件二约定了消防系统要求，未交付的房屋存在消防问题，里面有三个疏散通道，二层的幼儿园把消防门给拆了，安装了隔板，这样消防验收过不去，直至2018年5月8日，原告与第三方幼儿园签订了备忘录，把隔板设一个安全门，保证消防验收通过。2018年5月31日，原告给被告发送了工作联系函，要求进场装修，对方未予答复。鉴于上述合同约定以及事实情况，被告迟迟不予交付承租单元的事宜已构成严重违约，已达到合同约定的解除条件以及违约金支付条件，且被告的违约事宜已导致原告无法实现合同目的。裕泰达公司辩称，不同意丞家公司的诉讼请求。房屋租赁合同签订之后，就符合交付条件了，我公司提供的房屋符合房屋规定。房屋未办理交接时因为丞家公司拒不接收房屋，导致房屋一直空置，费用应由其承担。合同签订后，丞家公司就以合同4.3条要求减免租金，顺延免租期，据我们了解北京市住建委下发的《2017-2018年秋冬季建设系统施工现场扬尘治理攻坚行动方案》停工范围不包含房屋内装修，且我们不知道原告是否装修无法启动，我们要求丞家公司进行施工，但丞家公司没有启动消防验收和施工许可，也没有向物业报备装修。丞家公司办理经营的书面材料我们都已经提供了。合同6（3），我们提供的房屋是符合不少于2个消防通道的。我公司一直同意交付房屋，是丞家公司不接收。裕泰达公司基于上述事实和理由向本院提出反诉请求：1.请求判决解除双方于2017年9月30日签订的《西城区xx街商铺租赁合同》；2.请求反诉被告支付2018年8月1日至《西城区xx街商铺租赁合同》解除期间的租金，按《西城区xx街商铺租赁合同》约定租金标准支付；3.请求判决反诉被告支付反诉原告违约金人民币1595934.21元；4.请求判决反诉被告承担本案诉讼费用。丞家公司辩称，裕泰达公司系违约方，不同意裕泰达公司的反诉请求，理由如下：一、裕泰达公司未按照合同约定如期交付租赁房屋，存在根本违约，作为违约的一方，裕泰达公司无权解除合同；二、根据合同的现实履行情况来看，由于租赁房屋不能满足消防要求以及受2017-2018年秋冬季建设系统施工现场扬尘治理攻坚行动方案的影响，直至2018年5月8日，租赁房屋达到交付标准，裕泰达公司却因为免租期的问题不予交付租赁房屋，构成严重违约；三、丞家公司作为享有解除权一方，已于2018年6月25日提起诉讼要求解除合同，自解除通知送达裕泰达公司之日起，双方的合同已解除。此外，裕泰达公司也已于2018年8月1日提起反诉要求解除合同。因裕泰达公司并未向丞家公司实际交付过房屋,计租日从未开始，裕泰达公司要求支付租金的诉讼请求无事实依据。四、租赁房屋于2018年5月8日即已满足交付条件，按照合同约定，裕泰达公司最迟应于2018年6月8日之前向丞家公司交付房屋，然而，在丞家公司发函催收后，裕泰达公司一直未予交付，根据合同的约定，裕泰达公司延迟30日仍未交付的或致使被反诉人不能实现租赁目的（包括被反诉人不能正常装修承租单元），丞家公司有权单方面解除合同，裕泰达公司主张违约金的反诉请求，没有合同以及事实依据，应予以驳回，且裕泰达公司主张的违约金过高，申请法院对此进行调整。本院经审理认定事实如下：2017年9月30日，裕泰达公司作为出租方（甲方）与丞家公司作为承租方（乙方），签订了《西城区xx街商铺租赁合同》，约定甲方将其合法所有的xx街5-3、5-4、5-5号商铺（以下简称涉案房屋）出租给乙方使用，建筑面积2761.53平方米。第三条租赁期限及续租：3.1交房日暂定2017年11月1日，双方应于当日按照本合同附件2的各项约定实际交接物业，交接应满足如下条件：（1）乙方承租单元于2017年11月15日前可正常办理工商注册手续，甲方予以相应协助。（2）全部办理经营所需的各项材料全部交接。如果上述条件全部满足的，则甲、乙双方签署《房屋交接确认书》，作为交付的依据。《房屋交接确认书》签署之日为实际交付日。3.2本承租单元租赁期为10年，具体以实际交接日开始起算，暂定自2017年11月1日至2027年10月31日止……。第四条免租期（含装修期）及免责期：4.1免租期为3个月，自实际交接日开始起算，暂定自2017年11月1日起至2018年1月31日止，乙方在免租期内免付租金，但相关能源费由乙方承担。如因乙方原因导致本合同提前终止，则乙方享有的免租期做同比例削减，并在此情况下，乙方应补交相应的房屋使用费。4.3关于北京市住建委下发的《2017-2018年秋冬季建设系统施工现场扬尘治理攻坚行动方案》，双方同意按照以下原则处理：4.3.1如果该方案确实涉及乙方无法施工，则按照实际造成停工时间甲方承担一半时间并顺延免租期。4.3.2如果该方案并未影响乙方施工，双方按照合同继续履行。第五条房屋租金、合同履行保证金及其他费用的支付：第五条房屋租金、合同履行保证金及其他费用的支付：5.1乙方以平方米/天人民币3.80元。年租金为人民币3，830，242.11元向甲方支付房屋租金；每六个月为一支付周期……。如实际交付日迟于本合同第3.1条的约定交付日的，则免租期、计租日、乙方的付款日期、租赁期限均按实际交付日的天数相应顺延。本合同所称计租日，是指免租期结束之日的次日。5.2租金交付时间及金额约定2018年2月1日至2018年7月31日的租金为1915121.05元，缴款日期为2017年11月1日，2018年8月1日至2019年1月31日的租金为1915121.05元，缴款日期为2018年8月1日……。5.5租赁保证金条款：5.5.1自本合同签订之日起，乙方应向甲方一次性缴付相当于壹个月的房屋租金作为合同履行保证金319,186.84……。5.5.2在租赁期间，乙方若违反本合同的规定给甲方造成经济损失，甲方有权视损失情况扣除部分或全部合同履行保证金，并于扣除次日书面通知乙方。……。在合同履行期内，在乙方正常交付各项费用时，合同履行保证金不得充抵房屋使用费。第七条房屋的交付、交还及装修施工7.1合同签订后，乙方在足额缴纳合同履行保证金，并到物业办理装修手续后即可进场开展装修准备工作……。7.2本合同所涉及房屋经乙方勘察确认该房屋的权属、结构等方面完全符合其使用要求。7.3……乙方负责对承租房屋进行装修改造，乙方应将装修方案报给甲方……。第八条合同的解除：8.1有下列情形之一的，甲方有权单方面解除合同：……（9）其他应予解除的法定情况。8.2有下列情形之一的，乙方有权单方面解除合同：……（2）甲方未按本合同第3.1条约定的交付条件和时间向乙方全部交付承租单元及各项办证资料，延迟30日仍未交付的或致使乙方不能实现租赁目的（包括乙方不能正常装修承租单元）；……。第十三条违约责任：13.1甲乙双方自合同签订之日起，在本合同有效期：（1）若甲方基于本合同第8.1条之约定解除本协议的，乙方应向甲方按月租金的陆倍支付违约金（此处所称的月租金是指违约事由发生当月的月租金），乙方已经支付的保证金及预付的房屋租金可冲抵部分违约金，乙方所做的不可分离的固定装修归甲方所有。（2）若乙方基于本合同第8.2条之约定解除协议的，甲方应向乙方按月租金的陆倍支付违约金（此处所称的月租金是指违约事由发生当月的月租金），甲方应退还乙方已经支付的保证金及预付的房屋租金，同时甲方须就承租单元装修残值进行赔偿。第十七条附则：1、本合同自双方签字、盖章后且甲方财务部收到首期预付租金及合同履行保证金时本合同正式生效。……。合同附件二对租赁房屋及附属设备、配套设施情况约定有6、消防系统：甲方出租的房屋必须满足消防安全要求，并为乙方提供：（1）该租赁物所在建筑整体消防验收合格意见书（如验收意见书中需整改的部分意见，由甲方负责在交房前整改，并承担相关的费用）；（2）确保畅通的两路消防供水（管径DN100），或满足法律、法规、消防规范及消防主管部门的（以下简称消防要求）消防要求的消防水池；（3）不少于2个消防疏解通道，且满足消防要求；（4）与其他建筑物的消防间距满足消防要求；乙方可根据消防要求另行安装消防设备。2017年10月10日，裕泰达公司收到了丞家公司支付的保证金319186.84元。2017年11月9日，丞家公司向裕泰达公司转账支付了半年租金1915121.05元。2018年5月8日，丞家公司作为甲方，与案外人北京xx幼儿艺术培训有限公司作为乙方，就双方共同使用的消防楼梯相关事宜签订了《备忘录》，约定乙方需在本备忘录签订后配合甲方打通消防通道，即在乙方已安装的隔板位置开设一部安全门，以便甲方通过相关主管部门的消防验收检查，消防通道改造的费用，即打通该通道且安装安全门的全部费用由甲方承担……。2018年5月15日，丞家公司向裕泰达公司作出了《工作联系函》，该联系函载明：原合同约定的房屋交接日暂定2017年11月1日，免租期3个月，但受《2017-2018年秋冬季建设系统施工现场扬尘治理攻坚行动方案》影响，我方要求按照合同4.3条约定自双方约定交接日起至2018年3月15日之间的135天中，贵方承担一半时间即67.5天，剩余67.5天作为新增免租期，我方免租期应顺延到2018年4月9日。同时依据合同附件2要求，贵方交付的物业应满足具备两条消防通道且符合消防部门的相关要求，但就该消防通道事宜，双方于2018年5月8日才最终沟通确认，我方要求按照合同第五条约定将免租期顺延至该日。2018年5月22日，裕泰达公司向丞家公司作出《回函》，内容为：根据《2017-2018年秋冬季建设系统施工现场扬尘治理攻坚行动方案》，户内装修不在不得施工的范围内，双方按照合同继续履行。另，我方交付的房屋不少于2个消防疏散通道，且满足消防要求，该建筑竣工时已取得竣工验收备案表。根据双方合同约定，贵司所提出的事由并未达到顺延免租期的条件，望贵司按已签订的合同继续履行。2018年5月31日，丞家公司向裕泰达公司作出了《工作联系函》，该联系函载明：我方已支付了首期6个月房屋租金和保证金，目前涉案房屋已具备进场装修条件，我方要求进场开展装修施工，但贵方未能予以协助，望贵方配合于2018年6月5日前完成进场事宜。2018年6月5日，裕泰达公司向丞家公司作出《回函》，内容为：合同约定免租期为3个月，即2017年11月1日至2018年1月31日，租金从2018年2月1日开始计算，贵方租金已支付至2018年7月31日。我司已于5月23日发出的回函中明确表示不同意贵司提出的延长免租期事项。望贵司在收到本函件后3日内明确告知我司可否严格执行合同约定的租赁期限，房屋租金自2018年2月1日起计算。2018年6月29日，丞家公司收到了裕泰达公司发出的《工作联系函》，内容为：至今贵司尚未进场装修，贵司于2018年5月31日发出的函件中表示2018年6月5日前会完成进场事宜，遗憾的是贵司并无工作人员联系我司及物业公司办理装修进场手续，再次通知贵司尽快完成装修，开展经营业务。另查，北京市住房和城乡建设委员会下发的《2017-2018年秋冬季建设系统施工现场扬尘治理攻坚行动方案》要求严控施工许可审批，推广使用在线监测和视频监控系统，新开工的装饰装修工程施工现场运输车辆出入口至少安装一个球形摄像头和一个车牌抓拍设备……自2017年11月15日至2018年3月15日停止各类道路工程、水利工程等土石方作业和房屋拆迁施工……。审理中，裕泰达公司提交了北京xx物业管理有限责任公司出具的《证明》一份，并申请该《证明》制作人汪xx到庭作证，汪xx陈述：其是xx公司的项目经理，xx公司是涉案房屋的物业管理单位，丞家公司和裕泰达公司签约前，物业派人带看了现场，丞家公司知道有个消防通道被案外人占用，并表示如消防需要，其自行与该公司沟通解决。2018年3月丞家公司来到涉案房屋准备启动装修时，裕泰达公司人员曾询问丞家公司为什么还不接收房屋，丞家公司人员表示再等等。丞家公司装修要与物业签订安全协议，然后三方再核实现场进行能源抄表。裕泰达公司认可证人证言的真实性，丞家公司对证人证言的真实性不予认可，认为物业公司与裕泰达公司有利害关系，另主张证人证言说需要物业公司带看房反而证明了丞家公司并未取得涉案房屋的控制权。裕泰达公司还提交了北京市中信公证处于2018年8月8日出具的（2018）京中信内经证字第59305号、第59306号和第59307号公证书，根据该公证书记载，公证事项为对裕泰达公司贾xx使用手机浏览微信中的相关内容进行的保全证据公证。裕泰达公司以此证明涉案房屋未予实际交接的原因是丞家公司拒绝接收房屋。上述聊天记录显示，裕泰达公司向丞家公司提供了办理营业执照和消防手续所需要的房产证、规划证、大楼消防验收文、平面图、营业执照、法人身份证复印件、2层3层施工竣工图、营业场所证明等文件。丞家公司于2017年11月、2018年1月去现场考察。裕泰达公司于2017年11月13日收到丞家公司转账支付的半年租金。在聊天记录中，2017年11月7日16:35，贾xx向李xx发送微信：“哪天交接你们定了吗”，李xx回复：“我这一直催着呢，正在安排，安排好我告诉您”，贾xx回复：“好的”。2018年4月24日20:02，李xx向贾xx发送了《补充协议（北京广安门顺延免租期）》，贾xx回复：“我看了你这协议，我估计是不行，交房的日期是你们当时不交，然后我们这边肯定是过不去，然后如果你们还要这个日期顺延，我根本不用给公司看了肯定不行”。2018年4月25日13:01，李xx回复：“贾主任，咱们这个事情就没有其他的解决办法了吗，如果解约，不管是对我们还是您的公司都是一个损失，咱们已经走到这一步”。丞家公司认可上述证据是该公司员工李xx与裕泰达公司贾xx之间的微信聊天记录，认可第59307号公证书的真实性，不认可第59305号、第59306号公证书的真实性，理由为聊天记录不完整。诉讼期间，本院出具（2018）京0102民初24294号民事裁定书，裁定冻结了裕泰达公司名下在北京银行琉璃厂支行账户为×××内的银行存款，丞家公司缴纳了保全费5000元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人对合同的效力可以约定附条件，附生效条件的合同自条件成就时生效。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案中，丞家公司与裕泰达公司签订的《西城区xx街商铺租赁合同》是双方当事人真实的意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。双方约定合同自双方签字、盖章后且甲方财务部收到首期预付租金及合同履行保证金时生效，根据在案证据，双方签订的《西城区xx街商铺租赁合同》自2017年11月13日发生法律效力。现丞家公司以裕泰达公司未按约定的条件和时间交付涉案房屋为由要求解除合同，庭审中丞家公司和裕泰达公司均认可涉案房屋未实际交付，但对于未交付的原因，双方各执一词。首先，丞家公司主张受《2017-2018年秋冬季建设系统施工现场扬尘治理攻坚行动方案》影响，涉案房屋在2018年3月15日之前因不能装修而不符合交付条件。依据合同约定，如果该方案确实涉及丞家公司无法施工，则按照实际造成停工时间裕泰达公司“承担一半时间并顺延免租期”，如果该方案并未影响丞家公司施工，双方“按照合同继续履行”。该合同条款系对免租期的约定，并不对丞家公司接收房屋构成影响，且根据该方案规定内容，丞家公司亦未能举证涉案房屋在停工范围内，故本院对丞家公司依据上述条款认为涉案房屋不符合交付条件进而要求解除合同的主张不予支持；其次，丞家公司主张涉案房屋有3个消防通道但其中一个消防通道被案外人占用，不符合合同附件二中对消防系统的要求，该条款规定内容为，“（3）不少于2个消防疏解通道，且满足消防要求”，现双方均认可丞家公司交付的房屋中有两个消防疏散通道，丞家公司未提交证据证明上述两个消防疏散通道不满足消防要求，且合同中约定丞家公司已勘察确认涉案房屋的结构完全符合其使用要求，再行结合证人证言，本院对丞家公司基于上述理由认为涉案房屋不符合交付条件进而要求解除合同的主张不予支持，并对丞家公司基于解除合同要求裕泰达公司退还租金、支付违约金的诉讼请求亦不予支持。房屋交付分为交付和接收两个环节，根据裕泰达公司提交的微信聊天记录，2017年11月7日裕泰达公司向丞家公司催促办理房屋交接，丞家公司表示再等等，此后，丞家公司发送了顺延免租期的协议，并作出了如就免租期不能协商只能解约的意思表示，再结合丞家公司发出的工作联系函内容均是要求延长免租期而非向裕泰达公司催告交付房屋，综合上述情形，本院认为涉案房屋符合合同约定的交付条件，丞家公司拒绝接收房屋并提起诉讼要求解除合同，可视为丞家公司以自己的行为表明不履行合同内容，构成违约，裕泰达公司主张丞家公司构成违约并要求解除合同、支付违约金的反诉请求，本院予以支持。对于合同解除的时间，鉴于裕泰达公司并未通知丞家公司行使合同解除权，而是于2018年8月13日在庭前会议中提出了解除合同的反诉请求，综合考虑丞家公司于当日收到反诉状、涉案房屋未予交付、丞家公司未实际占用的情形，本院认为合同解除的时间应认定为2018年8月13日为宜。对于违约金的标准，根据合同约定，在裕泰达公司有权单方面解除合同时，丞家公司应按月租金的六倍支付违约金，丞家公司对此提出违约金过高请求法院进行调整的抗辩意见，在双方均未就合同解除导致该部分损失向法院提供证据情况下，本院综合考虑丞家公司违约情形、裕泰达公司未及时解除合同情况，房屋空置情况、双方举证情况，依法酌情确定具体数额为三个月房租。因双方约定丞家公司交纳的保证金系用于抵扣违约金和经济损失，故本院认定丞家公司所交纳的保证金用于折抵上述违约金，不足部分，丞家公司应予支付。对于裕泰达公司要求丞家公司支付2018年8月1日至合同解除期间租金的诉讼请求，涉案房屋虽未实际交付，但并无证明表明涉案房屋不符合交付条件，裕泰达公司曾催促丞家公司继续履行合同、办理房屋交接，丞家公司亦曾数次去现场考察，其未按约定接收房屋属于怠于行使权利，应视为其仍然对涉案房屋进行了实际掌控，应当承担房屋租金，故本院对裕泰达公司要求丞家公司支付2018年8月1日至合同解除期间租金的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、判决丞家（上海）公寓管理有限公司与北京裕泰达房地产开发有限公司于2017年9月30日签订的《西城区xx街商铺租赁合同》于2018年8月13日解除；二、自本判决生效之日起七日内，丞家（上海）公寓管理有限公司向北京裕泰达房地产开发有限公司支付2018年8月1日至2018年8月13日的房屋租金136419.582元；三、自本判决生效之日起七日内，丞家（上海）公寓管理有限公司向北京裕泰达房地产开发有限公司支付违约金638373.68元；四、驳回丞家（上海）公寓管理有限公司的全部诉讼请求；五、驳回北京裕泰达房地产开发有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30194元（其中本诉案件受理费19998元，反诉案件受理费10196元），由丞家（上海）公寓管理有限公司负担25096元（已交纳19998元,余款5098元于本判决生效之日起七日内缴纳），由北京裕泰达房地产开发有限公司负担5098元（已交纳。保全费5000元，由丞家（上海）公寓管理有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内，未预交上诉案件受理费的，视为自动放弃上诉权利。审判员  田晓昕二〇一八年十二月二十一日书记员  郭莹莹