四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川01民初105号 原告：王建英，女，汉族，1978年4月14日出生，住四川省简阳市。 原告：陈国超，男，汉族，1986年1月5日出生，住四川省简阳市。 二原告共同委托诉讼代理人：陈科，四川瑞能律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：杨小强，四川瑞能律师事务所律师。 被告：西藏美益投资有限公司。住所地：西藏自治区拉萨市经济开发区格桑路5号总部经济基地大楼1503、1504房。 法定代表人：彭家恒。 委托诉讼代理人：满小兰，重庆学苑律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈卓，重庆学苑律师事务所律师。 第三人：简阳九城置业有限公司。住所地：四川省简阳市简城镇政府街121号。 法定代表人：杨红灯，经理。 委托诉讼代理人：邱能，四川精略律师事务所律师。 原告王建英、陈国超与被告西藏美益投资有限公司（以下简称美益公司）、第三人简阳九城置业有限公司（以下简称九城公司）案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭于2018年3月27日公开开庭进行了审理。原告王建英及其委托诉讼代理人陈科、杨小强，被告美益公司委托诉讼代理人满小兰，第三人九城公司委托诉讼代理人邱能到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王建英、陈国超起诉请求：1.判令停止对原告购买的位于四川省简阳市XX号建筑面积为17.29㎡的商铺的强制执行，并解除查封；2.确认四川省简阳市XX号建筑面积为17.29㎡的商铺归原告所有；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年12月13日，原告与第三人签订《简阳香港城定购协议书》，约定原告购买争议商铺，总价208627元，原告向第三人支付了定金4万元；当日，原告与重庆欧曼装饰工程有限公司第一分公司签订了《香港城MM天街商业公共空间统一艺术性升级美化及装饰协议签署协议》，并支付装饰分摊费10万元。2015年4月30日，第三人向原告交付争议商铺并由原告占有使用至今。2015年5月6日争议商铺被四川省高级人民法院裁定查封并进入执行。原告认为原告对争议商铺享有足以排除执行的权利而提起执行异议被法院驳回系法院认定错误，原告缴纳合同价款并占有、使用该房屋后，未网签合同并办理过户登记并不影响合同效力，且原告在本案中无过错，原告自愿将剩余价款按照法院的要求交付执行，故提起本案诉讼请求立即停止对争议商铺的执行。 被告美益公司辩称，原告仅与第三人签订订购协议，未签订正式商品房买卖合同亦未备案，且未支付全部房款。即使原告与第三人签订了正式买卖合同，其对争议商铺也仅享有债权而非物权。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 第三人九城公司述称，原告陈述属实，第三人无异议。 经审理查明，在招商银行股份有限公司重庆江北支行、美益公司与九城公司保证合同纠纷一案中，四川省高级人民法院根据招商银行股份有限公司重庆江北支行、美益公司提出的财产保全申请，于2015年5月6日作出（2015）川民保字第27-3号民事裁定，查封位于四川省简阳市简城镇南街1号商场的预售许可证号为130709号、建筑面积1186.53平分米的商业用房；查封位于四川省简阳市简城镇南街1号商场-2层的预售许可证号为140802号、建筑面积772.65平方米的15套车库，查封期限三年。本案争议房屋在查封范围内。美益公司申请执行后，四川省高级人民法院于2017年3月3日作出（2017）川执15号执行裁定，将该执行案件指定本院执行。执行过程中，王建英、陈国超针对四川省简阳市XX号商铺向本院提出书面异议，本院经审查后作出（2017）川01执异1262号执行裁定，驳回其异议请求。王建英、陈国超对该裁定不服，于法定期限内提起本案诉讼。 另查明，1.王建英、陈国超与九城公司于2014年12月13日签订《简阳香港城定购协议书》，主要内容为：王建英、陈国超订购九城公司简阳香港城负一楼43号商铺，建筑面积17.29平方米，单价12066.34元/平方米，房屋总价款208627元；王建英、陈国超应于定购协议签订时一次性向九城公司支付定购定金40000元，该定金在甲乙双方签订《商品房买卖合同》时，抵作乙方支付的该商铺相应数额的购房价款（不计息）。一次性支付。乙方应与本协议签订后，2015年4月30日前往甲方并与之签定《商品房买卖合同》，并于签定正式合同当日一次性缴清应付房款。如逾期未签定《商品房买卖合同》并支付房款，则甲方不再另行催告，本协议自动解除，甲方自行处置该物业，乙方已支付定金不予退还。乙方以一次性付款方式，在与甲方签订《商品房买卖合同》时向甲方付清购房价款。协议中同时约定了双方的权利义务和违约责任等内容。2.同日，王建英、陈国超与重庆欧曼装饰工程有限公司第一分公司签订《香港城MM天街商业公共空间统一艺术性升级美化及装饰协议签署协议》，约定王建英、陈国超将争议商铺的商业公共空间艺术升级美化及装饰灯工作委托给该公司，装饰分摊费用100000元。3.九城公司向王建英、陈国超开具了入账日期为2014年12月15日，金额为40000元的现金收据，王建英、陈国超于2014年12月13日向重庆欧曼装饰工程有限公司第一分公司指定的收款账户转入装修款100000元。庭审中，王建英、陈国超陈述剩余168627元未支付的原因系九城公司未按约定与其签订正式的网签备案的《商品房买卖合同》，愿意将该款交付执行法院。4.王建英、陈国超于2015年4月30接收争议房屋后使用至今。2015年7月15日，九城公司向王建英、陈国超出具《承诺》，载明所购商铺总价以及已付房款情况，承诺剩余购房款168627元在该公司通知贵方能网签商品房买卖合同后一次性补齐，在未签订商品房买卖合同之前，承诺其可以接房并使用该商铺。 以上事实，有二原告身份证、被告及第三人企业信息、《简阳香港城定购协议书》、《香港城MM天街商业公共空间统一艺术性升级美化及装饰协议签署协议》、收据、转款凭证、交易流水单、（2015）川民保字第27-3号民事裁定、（2015）川执保字第46-1号协助执行通知书、（2017）川01执异1262号执行裁定等证据，经庭审质证，在卷佐证，足以认定。 本院认为，本案争议的焦点为：王建英、陈国超对争议商铺是否享有足以排除强制执行的权利。对此，本院评析如下： 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，关于是否签订合法有效的书面买卖合同的问题，王建英、陈国超与九城公司之间就争议商铺签订了《简阳香港城定购协议书》，协议书中约定了当事人的名称和住所、商铺的具体位置、面积、单价、总价以及价款的交付方式等具体内容。截至本案一审审理终结，王建英、陈国超支付了争议商铺的定金40000元以及装修款100000元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，定购协议书认定为商品房买卖合同应当同时满足两个条件，一是定购协议书具备商品房买卖合同的主要内容，二是出卖人已经按照约定收受购房款。具体到本案，虽然《简阳香港城定购协议书》具备了商品房买卖合同的主要内容，但是王建英、陈国超仅支付了定购协议书上约定的定金，而且金额仅为商铺总价的五分之一，即使装修款计入总额，已付金额也不足总价款的二分之一。定购协议书约定2015年4月30日前签订《商品房买卖合同》并于当日一次性缴清房款。约定的签订合同付清房款当日，王建英、陈国超并未与九城公司按约签订《商品房买卖合同》，也未付清房款。本案中王建英、陈国超与九城公司之间就争议商铺签订了《简阳香港城定购协议书》不同时满足认定为《商品房买卖合同》的两个要件，故不宜认定为商品房买卖合同。其次，针对是否已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的问题。如前述，截至本案一审审理终结，王建英、陈国超支付了争议商铺的定金40000元，已付房款金额仅为商铺总价的五分之一，即使装修款100000元计入房款总额，已付金额140000元，未付房款168627元，已付房款金额亦不足总价款的二分之一。因此，王建英、陈国超对争议商铺享有的权利不符合前述司法解释的规定，不足以排除人民法院强制执行，其关于停止对争议商铺的执行并解除查封的诉讼请求不能成立，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 驳回王建英、陈国超的诉讼请求。 一审案件受理费4429元，由王建英、陈国超负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审判长  邱寒 审判员  胡瑜 审判员  谢芳 二〇一八年四月二十日 书记员  黄霞