广西壮族自治区防城港市防城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0603民初208号 原告：防城港市某房地产开发有限公司，住所地防城港市防城区。 法定代表人：林某，董事长。 特别授权委托诉讼代理人：陈上武，广西幸程律师事务所律师。 被告：黄某1，男，1984年10月20日出生，汉族，户籍所在地广西东兴市，现住防城港市防城区，警察。 特别授权委托诉讼代理人：黄某2，男，1976年8月26日出生，壮族，户籍所在地广西东兴市，现住防城港市防城区，系被告黄某1的兄长。 第三人：中国银行股份有限公司防城港市防城支行，住所地防城港市防城区。 法定代表人：陈某1，行长 特别授权委托诉讼代理人：禤某1，该行员工。 委托诉讼代理人：许家华，广西南港律师事务所律师。 原告防城港市某房地产开发有限公司诉被告黄某1、第三人中国银行股份有限公司防城港市防城支行关于商品房买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。因与本案有利害关系，本院依法追加第三人中国银行股份有限公司防城港市防城支行（以下简称中行防城支行）。原告防城港市某房地产开发有限公司（以下简称某公司）的特别授权委托诉讼代理人陈上武，被告黄某1和其特别授权委托诉讼代理人黄某2，第三人中行防城支行的特别授权委托诉讼代理人禤某1、委托诉讼代理人许家华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告某公司向本院提出诉讼请求:1.解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；2.要求确认原告对合同项下的涉案的商品房具有所有权；3.判令被告偿还按揭银行和划扣原告的借款本息255659.71元；4.向原告支付违约金150000元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年2月27日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号XXX），合同约定被告购买原告位于位于官坑某大儒世家第xxx号房，建筑面积342.69平方米，总价150万元，其中按揭贷款105万元，首付款45万元。合同对付款及期限、交付、双方违约责任、交接产权登记、按揭担保等均一一作了约定。合同签订后，原告依约履行了自己的义务，但被告不完全履行其义务，从2013年9月30日起陆陆续续停止向按揭银行偿还贷款本息，致按揭银行划扣我公司以偿还被告借款本息至2017年12月31日33期共款255659.71元。被告行为已构成根本性违约，原告有权单方解除合同，并有权追索被告偿还原告被划扣款项，亦有权追究被告承担商品房总价10%的违约金15万元。综上，原告认为，原被告签订《商品房买卖合同》后，原告依约履行了合同的义务，而被告不全部履行合同，经原告多次催索仍不履行，严重损害了原告的利益，为此原告为了保护自己的合法权益，特具状起诉，请依法审判。 原告在法定举证其间内提供了如下证据：1.营业执照，证明原告企业信息；2.商品房买卖合同，原被告签订买卖合同有关条款的内容；3.按揭银行划扣原告月供款清单，证明原告代被告黄某1偿还贷款本息255659.71元，共33期；4.按揭银行代扣收被告逾期贷本息，证明被告不交月供款款凭证5.解除合同通知书，原告提出解除与被告的合同；6.按揭银行划扣原告月供款清单，证明被告不交月供款各期证明；7.保证合同，证明原告与第三人签订保证合同，原告愿意向第三人提供所有在原告办理“某.大儒世家”单笔按揭贷款的保证担保；8.收据，证明被告已交房屋首付款45万元。 被告黄某1答辩称，1.经济上没有办法还清贷款，同意解除买卖合同；2.原告请求确认房屋所有权没有依据，目前还是属于被告所有；3.对偿还原告被划扣的保证金没有意见，但是要经还款流水核对后确认数额；4.被告有违约行为，但是并不知道违约产生的违约金数额这么多；5.诉讼费希望能由双方协商。 被告在法定举证期限内未提交证据。 第三人中行防城支行述称，被告以按揭形式向第三人贷款，由原告对贷款进行担保。被告黄某1的贷款，第三人曾另案提起诉讼，后经防城港市中级人民法院调解，各方继续履行贷款合同。该笔贷款有抵押和担保，第三人具有优先权，希望原被告协商解决，保证第三人的债权。对原被告双方解除房屋买卖合同没有意见。原告请求确认涉案房屋的所有权无事实和法律依据，目前房屋是买卖备案登记，现在如果要解除就得先注销被告登记，不然法院也无法确认产权。对要求被告返还第三人划扣的本息，第三人确实扣有保证金，但具体数额要对账才能清楚，因此对数额不发表意见。 第三人在法定举证期限内提交了以下证据：1.个人一手住房贷款合同，证明被告与第三人于2011年10月12日签订贷款合同的内容，原告作为合同保证人；2.预购商品房贷款抵押登记证明（正本），证明被告将涉案房屋用于抵押向第三人贷款；3.贷款还款明细清单，证明被告2017年4月26日至2018年3月26日的还款情况；4.（2016）桂06民终217号民事调解书，证明第三人曾因涉案房屋的贷款合同履行纠纷向防城港市防城区人民法院起诉，一审判决后第三人向防城港市中级人民法院上诉，中院调解结案的情况。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，即原告提交的证据1-8，第三人提交的证据1-4，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2011年2月27日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号XXX），并办理了商品房买卖合同备案登记。该合同约定被告购买原告位于防城港市防城区，建筑面积342.69平方米，总价150万元。合同对付款及期限、交付、双方违约责任、交接产权登记等作了约定。该合同附件四《补充协议》第四至第九条就银行按揭付款方式做了具体约定，第九条按揭担保：“如因买受人逾期归还按揭贷款本息而导致按揭银行追究出卖人的担保责任并划扣出卖人款项的，买受人影响出卖人支付所划扣金额一倍的违约金。如出卖人代买受人偿还的按揭贷款本息累计金额超过按揭款本金的10%，则视为买受人构成根本性违约，出卖人有权单方面解除购房合同，收回房产，追偿代偿款项，并按商品房价款总金额的10%追究买受人违约金”。被告按约向原告支付了房屋首付款45万元，余款105万元向第三人中行防城支行贷款。被告于2011年10月12日与第三人就上述贷款签订《个人一手住房贷款合同》，原告提供连带责任保证。贷款合同约定了还款日为每月23日，采用等额本息还款法；合同还约定了贷款利率与计结息、提前还款、担保等内容。被告以涉案房屋作为抵押物与第三人办理了预告抵押登记。被告通过按揭贷款付清房款后，原告将房屋交付被告使用。因被告不按约定向第三人偿还贷款本息，自2013年9月30日起至2017年12月31日止，第三人划扣原告保证金用以偿还被告借款本息共计33期，总计255659.71元。 另查明，2009年5月7日，原告与第三人签订《保证合同》[合同编号（2009）防中银零防按合保字第XXX号]，约定原告向第三人提供所有在第三人办理“某.大儒世家”单笔按揭贷款的连带保证担保，合同对担保的范围、方式、保证期限等作了约定。自房屋买卖合同签订后至本案起诉时，原被告双方未按约定对涉案房屋办理产权登记。原告至起诉时未办理涉案房屋的产权登记。 本院认为，本案的涉案合同均为各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。 一、关于原告请求与被告解除《商品房买卖合同》、追偿代偿款以及请求被告支付违约金的问题。根据《商品房买卖合同》约定，“如出卖人代买受人偿还的按揭贷款本息累计金额超过按揭款本金的10%，则视为买受人构成根本性违约，出卖人有权单方面解除购房合同，收回房产，追偿代偿款项，并按商品房价款总金额的10%追究买受人违约金”。本案中，原告根据《个人一手住房贷款合同》和《保证合同》的约定，已累计代被告向第三人偿还借款本息共33期，合计255659.71元，占贷款本金105万元的24.349%，被告已构成根本性违约，且被告已明确表示无经济能力继续履行合同，故原告有权请求解除合同。根据合同约定，被告应向原告偿还代偿款255659.71元和支付商品房总价款10%的违约金15万元。因此，原告的上述请求，有事实和法律依据，本院予以支持。 二、关于原告请求确认对涉案房屋享有所有权的问题。根据我国物权法规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，自依法登记时发生效力。本案中，涉案房屋尚处于买卖合同备案登记阶段，原告未能举证其已取得涉案房屋的产权证书或者其已具备涉案房屋所有权登记的条件，故原告的该请求无事实和法律依据，本院不予支持。 根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第二款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第九条的规定，判决如下： 一、解除原告防城港市某房地产开发有限公司与被告黄某1于2011年2月27日签订的《商品房买卖合同》（合同编号XXX）； 二、被告黄某1向原告防城港市某房地产开发有限公司偿还第三人中国银行股份有限公司防城港市防城支行划扣原告代偿被告借款本息255659.71元； 三、被告黄某1向原告防城港市某房地产开发有限公司支付《商品房买卖合同》（合同编号XXX）违约金15万元； 四、驳回原告防城港市某房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费7385元，减半收取3692.5元（原告已预交），由被告黄某1负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于防城港市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费7385元。汇款：广西壮族自治区防城港市中级人民法院；开户行：中国农业银行防城港分行营业室，账号：20×××13。逾期不交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  苏春兰 二〇一八年四月十五日 书记员  黄丽霞 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； …… 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。