广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初505号原告：谢耀丰，男，汉族，住湖南省双峰县。委托诉讼代理人：张路路，广东宝慧律师事务所律师。被告：佛山市世博房地产实业发展有限公司，住所地佛山市禅城区魁奇路南侧世博嘉园售楼部**，统一社会信用代码9144060069054176XF。法定代表人：高祺允。委托诉讼代理人：黄曦、陈嘉伟，广东金信方正律师事务所律师。原告谢耀丰诉被告佛山市世博房地产实业发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月5日立案受理后，依法由审判员罗婉文适用简易程序独任审判，并于2018年1月31日公开开庭进行了审理。原告谢耀丰及其委托诉讼代理人张路路、被告的委托诉讼代理人黄曦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方于2016年11月24日签订的《商品房买卖合同（预售）》；2、被告返还原告购房首期款225000元，被告赔偿中介服务费25000元，被告协助原告办理退回涉案房屋专项维修资金4350元、契税12646.07元的手续；3、被告承担延迟交房的违约金3045元（435000元×0.01%/天×70天）；4、被告承担诉讼费用。事实和理由，原告于2016年11月24日，经深圳红市专业市场研究院有限公司提供中介服务，与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定由原告购买被告开发的位于佛山市禅城区汾江南路38号的世博广场首层317号商铺，商铺总面积12.14平方米，总价435000元。按照双方合同约定，原告应于预售合同网签之日支付首期款225000元，剩余210000元应在2016年11月24日前申报银行按揭贷款，并按按揭方式付款；被告应在2017年6月30日前交房。合同签订后，原告于2016年11月24日向被告支付了首期款225000元，并向被告指定的南海农商银行申请了按揭贷款，在原告交齐贷款所需资料及手续费650元后，南海农商银行受理了原告的贷款申请；同时，原告另向中介方支付中介服务费25000元，支付维修专项资金4350元，并承担了本次交易的契税12646.07元，原告已依约履行了全部义务。而后，在2017年7月初，被告指定的南海农商银行突然又通知原告不能接受原告的按揭贷款申请，并退还了原告贷款手续费650元，此时，被告又指示原告转而向佛山农商银行申请按揭贷款。佛山农商银行收原告贷款所需材料后，于2017年10月20日回复原告：“因为贷款政策变化，需要提高一成首付款，利率上浮30%。”因原告无力承担多一成的首付款及上浮30%的利息，双方遂起纠纷。原告认为，原告已经按双方合同约定及被告的指示，严格履行了全部义务，但因被告指定的贷款银行一而再、再而三的拖延及更换贷款银行，造成贷款政策变化（首付款提高，利率上浮），给原告造成严重的经济损失，并最终导致原告无力继续履行合同，因此被告应当承担合同解除的全部责任。同时，被告开发的世博广场于2017年9月9日整体投入运营，亦晚于合同约定的商铺交付时间，被告还应承担延迟交付的违约责任。综上，原告为维护合法权益，依法提起诉讼。被告辩称，1.原告提出贷款银行原因导致其无法继续履行合同的说法是完全没有事实和法律依据。涉案的贷款银行并非被告指定，而是被告向原告推荐。根据涉案买卖合同附件四约定，原告采取按揭方式付款的是自行向按揭银行咨询按揭贷款条件，被告仅协助办理相关贷款手续，原告应根据按揭银行的要求提供按揭资料，如原告按揭申请未获得银行批准，包括银行机构不批准其按揭申请或银行机构批复额低于原告的申请金额的，原告应选择其他经被告认可的付款方式支付余款，否则视为原告违约。而原告在诉状提出是由于银行要求其提高一成首付、利率上浮30%的原因而导致其不能接受该按揭条件，可见情况并非被告原因造成；2.原告称被告存在迟延交楼的违约责任是毫无依据的。根据涉案买卖合同第9条第3点约定，若因原告未付清应付款的，被告有权顺延交楼时间且无需承担违约责任，鉴于原告至今仍未向被告付清剩余的购房款，因此被告有权依据合同约定顺延交楼时间；3.原告至今仍未付清购房款，故被告要求原告继续履行合同并尽快支付剩余的购房款，并保留追究原告逾期付款的违约责任。诉讼中，原告提供以下证据：1、原告身份证、被告企业信用信息公示报告。证明原、被告的诉讼主体资格。2、《商品房买卖合同（预售）》。证明双方存在房屋买卖合同关系；原告为购买案涉房产支付了22.5万元的首付款，剩余21万元约定通过银行按揭付款；合同约定被告延迟交楼的，应按房屋全款万分之一每日支付违约金；双方签订的房屋买卖合同系被告单方制作的格式合同，被告未给予原告协商的权利，亦未就不利于原告的条款向原告特别解释说明。3、收据3张、专项维修资金交款通知书1份、税收完税证明1份。证明原告为购买案涉房屋支付定金2万元、首期款20.5万元、中介费2.5万元、专项维修资金4350元、契税印花税12646.07元。4、《通知函》、回函、邮寄单及邮单跟踪查询。证明原告按被告指定的银行申请按揭贷款未成功，双方就后续合同履行进行了协商，但未达成一致意见。5、微信聊天记录截屏5张、手机短信截屏1张。证明原告一直是按被告工作人员的指示向南海农商银行办理按揭贷款，因被告指定银行的问题，导致放款一再拖延，被告又要求原告换到佛山农商银行贷款，之后被银行告知政策有变，需要提高一成首付及上浮30%利息；整个按揭贷款办理过程中，原告一直积极配合，但因被告指定银行的问题，前后耗费1年时间仍未办妥按揭贷款事宜，以致首付增加、利率上浮30%，超出原告的负担能力，造成原告无力继续履行合同。诉讼中，被告提供以下证据：1、不动产登记证明。证明被告协助原告办理了涉案商品房的预告登记。2、微信记录截图。证明被告一直有协助原告办理按揭手续，后来是由于原告提供的材料不足，或不符合银行的要求及贷款条件，所以才导致贷款无法获取。3、单元建筑面积表、房屋分层平面图、房屋测绘报告书、竣工验收备案表。证明涉案房屋已依法通过竣工验收符合交付标准。经庭审质证，本院对上述证据认证如下：原告的证据以及被告的证据1、2，原、被告双方对对方证据的真实性均无异议，本院对真实性予以确认。被告的证据3虽为复印件，但为有权行政机关所出具，原告虽有异议，但未举证予以反驳，本院对真实性予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2016年11月24日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，主要内容为：“……第三条、商品房基本情况。该商品房的规划用途为商业。该商品房为第一条规定项目中的禅城区汾江南路38号首层317号。该商品房的房产测绘机构为佛山市金尺房地产测绘服务有限公司，其预测建筑面积共12.14平方米，其中套内建筑面积5.88平方米，分摊共有建筑面积6.26平方米……第六条、计价方式与价款。出卖人与买受人按照下列第2种方式计算主商品房价款及其他商品房价款……2、按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米73979.59元，总价款为435000元……第七条、付款方式及期限。按揭贷款方式付款。商业贷款首期款：自本预售合同网上签订之日起1日内支付全部房价款的51.72%，金额225000元。除首期款外，剩余房款金额210000元，应于2016年11月24日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款……第八条、逾期付款责任。除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理【（1）和（2）不作累加】。（1）逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。（2）逾期超过90日【该期限应当与本条第（1）项中的期限相同】后，出卖人有权解除合同。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一【该比率不低于第（1）项中的比率】的违约金。第四章、商品房交付条件与交付手续。第九条、商品房交付条件。该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；3、由于政府主管部门审批有关事项发生迟延，或者由于市政配套设施的施工、安装验收或批准手续发生迟延，或者非出卖人所能控制或抗拒的其他事件，或者买受人未按期付清应付款等原因之一的，出卖人有权顺延交楼时间且无须承担迟延交付商品房之违约责任……第十一条、交付时间和手续。出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房。该商品房达成第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。第十二条、逾期交付责任。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列处理：按照逾期时间，分别处理：①逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金……附件四、关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定。如买受人按揭申请非出卖人原因未获银行批准（包括银行机构不批准其按揭申请或者银行机构批复额低于买受人的申请金额）或签订本合同60天内按揭贷款未划入出卖人账户的，买受人应收到出卖人或银行通知之日起7日内到销售中心选择其他经出卖人认可的付款方式支付余额，否则视买受人违约，应按本合同第八条承担逾期付款责任。”2016年11月24日，原告向被告支付购买涉案房屋的定金20000元、购房款205000元，合计支付购房款225000元；同日，原告向深圳红市专业市场研究院有限公司支付中介服务费25000元。2016年11月29日，原告向佛山市禅城区地方税务局支付房屋契税及印花税合计12646.07元。另查明，原告已向被告支付专项维修资金4350元。2017年11月3日，被告向原告发出《通知函》，主要内容为：“……我司与阁下于2016年11月24日签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20161124008301），约定阁下购买位于佛山市禅城区汾江南路38号‘世博广场’首层317号，该商品房的总价款为435000元，阁下采取的付款方式为按揭贷款方式，除首期款外，剩余房款210000元应当于2016年11月24日前申请办理银行按揭手续。另根据《商品房买卖合同（预售）》附件四关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定，当买受人（阁下）按照约定的时间办理了按揭手续并按银行要求提供了按揭资料后，如买受人（阁下）按揭申请非出卖人（我司）原因未获银行批准（包括银行机构不批准其按揭申请或者银行机构批复额低于买受人的申请金额）或签订本合同60天内按揭贷款未划入出卖人（我司）账户的，买受人（阁下）应收到出卖人（我司）或银行通知之日起7日内到销售中心选择其他经出卖人（我司）认可的付款方式支付余额，否则视买受人（阁下）违约，应按本合同第八条承担逾期付款责任。但是，时至今日，阁下却仍然没有按照合同约定办妥银行按揭手续，导致按揭银行无法如期将该商品房210000元的按揭款放款到我司指定银行账户上，阁下也没有到我司销售中心选择其他经我司认可的付款方式支付余款。我司认为，阁下没有依照合同约定如期付清上述商品房款项的行为，既违反了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20161124008301）的约定,又严重侵害了我司的合法权益，阁下的上述行为构成违约，应当依法承担违约责任。为此，我司现向阁下作出如下具有法律效力的通知：请阁下于2017年11月10日前立即办妥210000元的银行按揭手续并按银行要求提供相关按揭资料，或前往我司销售中心现场一次性支付该商品房剩余房款210000元。否则，我司有权依照合同约定追究阁下的违约责任。”2017年11月13日，原告委托律师向被告发出《关于佛山市世博房地产实业发展有限公司的回复函》，主要内容为：“……贵司应在合同约定的2017年6月30日前交付商铺，但贵司至今仍未将商铺交付谢先生，已构成严重违约；谢先生一直严格按照合同及贵司的指示，支付首期款及办理按揭贷款，并不存在违约的情况；反而因为贵司指定的按揭银行反复拖延及中途变更按揭银行，以致政策变化导致需要谢先生支付多一成首付及上浮30%贷款利率。此责任应由贵司承担，谢先生无责；鉴于贵司的延迟交付行为及指定按揭贷款银行不当给谢先生造成了严重的损害，谢先生有权解除合同，并要求贵司退还已收的房款并赔偿中介费、契税、物业维修基金等损失以及违约金。但秉承诚信互利的精神，谢先生愿意通过双方协商继续履行合同，但不接受增加首付及上浮按揭贷款利率的无理要求。”根据被告提供的微信截图显示，被告于2017年9月29日通知原告南海农商银行不同意原告的贷款申请。另查明，涉案商铺所在的佛禅（挂）2009-008地块（佛山市世博商业中心二期）于2017年1月6日取得竣工验收备案。2017年7月31日，佛山市禅城区房产测绘和交易中心对包含涉案房屋在内的汾江南路38号地下一层至七层和二、三、四座出具测绘报告。原、被告共同确认：被告尚未向原告交付涉案房屋。原告陈述，原告在2016年11月24日签订合同后的几天向南海农商银行提出贷款申请。经被告告知原告，南海农商银行不能接受原告的按揭申请的理由是政策有变，具体政策变化的原因没有告知原告。原告向南海农商行提供的是2017年3月前半年的流水，流水是足够的，后来原告换工作单位，南海农商银行要求原告提供新的流水，因原告换了新工作，工作不足半年，所以无法提供新单位半年的银行流水，所以南海农商行认为原告申请贷款的材料不能通过审核。大概在2017年7月、8月，南海农商银行拒绝贷款后，原告再向佛山农商银行提出贷款申请。南海农商银行是被告指定的，贷款手续是被告进行，原告在协助。佛山农商行的张志洁电话、微信通知原告首付要增加、利率要上浮30%。被告陈述，原告有按照合同约定去办理贷款。2017年7月17日，南海农商银行通知被告，由于原告换了新的工作，其工资不能反映半年以上的流水，所以直至2017年7月17日，被告都没有收到南海农商银行的通知不同意贷款。从微信记录来看，2017年9月29日，被告收到南海农商银行通知，认为原告的流水不足，需要退件，同日下午，被告与原告协商，向原告推荐佛山农商银行办理贷款。被告约在2017年10月20日也收到佛山农商银行的通知，需要原告补首付1成即4万元，至于利率是否上浮被告不清楚。本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法、有效，对双方当事人均具有法律约束力。本案争议焦点在于：一、原告以被告指定的贷款银行拖延贷款、被告更换贷款银行、贷款政策变化导致原告无力继续履行合同为由，请求解除《商品房买卖合同》并要求返还首期款等费用是否有事实和法律依据？二、被告是否应当承担迟延交房的违约责任？争议焦点一：涉案《商品房买卖合同》第七条以及《商品房买卖合同》附件四约定，除首期款外，剩余房款应申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款，如买受人按揭申请非出卖人原因未获银行批准（包括银行机构不批准其按揭申请或者银行机构批复额低于买受人的申请金额）或签订本合同60天内按揭贷款未划入出卖人账户的，买受人应收到出卖人或银行通知之日起7日内到销售中心选择其他经出卖人认可的付款方式支付余额，否则视买受人违约。首先，从上述买卖合同的内容来看，申请办理按揭贷款属于原告的付款义务；第二，据原告陈述，银行未能放贷的原因为银行政策的变化和原告的银行流水不足，即贷款不能的原因不在于被告；第三，被告虽有协助原告办理抵押贷款的手续，但抵押贷款合同相对人仍为原告与贷款银行，且原告未能举证证明被告协助办理抵押贷款的行为存在过错且与原告的损失存在因果关系，故原告以此主张解除合同并返还购房款、赔偿中介服务费、协助退回维修资金、契税的诉请无事实和法律依据，本院不予支持。争议焦点二：涉案《商品房买卖合同》第九条约定，商品房交付时应符合以下条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；3、由于政府主管部门审批有关事项发生迟延，或者由于市政配套设施的施工、安装验收或批准手续发生迟延，或者非出卖人所能控制或抗拒的其他事件，或者买受人未按期付清应付款等原因之一的，出卖人有权顺延交楼时间且无须承担迟延交付商品房之违约责任。依据上述约定，被告有权顺延交楼时间且无须承担迟延交付商品房的违约责任的前提应是涉案商品房已取得建设工程竣工验收备案证明并已取得房屋测绘报告。本案中，涉案商品房所在项目已于2017年1月6日取得竣工验收备案文件，但于2017年7月31日才形成测绘报告，而涉案《商品房买卖合同》第十一条约定，出卖人应在2017年6月30日前向买受人交付符合合同约定的商品房。故截至2017年6月30日，被告仍未能提供符合合同约定的商品房，被告已构成违约。因至2017年7月31日，涉案商品房买卖合同所约定的交付条件已成就，而原告仍未能支付购房款余款，故被告再依据涉案《商品房买卖合同》第九条第三点的约定抗辩主张顺延交楼有合同依据，本院予以采纳。依据涉案《商品房买卖合同》第十二条第一款的约定，被告应向原告支付2017年7月1日至2017年7月31日期间的迟延交房违约金，经计算为1348.50元（435000元×万分之一×31日）。原告诉请超出部分，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告佛山市世博房地产实业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告谢耀丰支付迟延交房违约金1348.50元；二、驳回原告谢耀丰的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序审理，受理费减半收取2675元，由原告谢耀丰负担2662元，被告佛山市世博房地产实业发展有限公司负担13元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  罗婉文二〇一八年四月二十四日书记员  黄帼文附引用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。