广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2018)粤1973民初4870号原告：东莞市黄江镇合路股份经济联合社，住所地广东省东莞市黄江镇合路村。负责人:李金明。委托诉讼代理人:刘勇，广东坤益律师事务所律师。委托诉讼代理人:刘强，广东坤益律师事务所辅助人员。被告：李向东，男，汉族，1969年3月2日出生，住广东省东莞市，被告：周惠德，男，汉族，1969年10月13日出生，住广东省东莞市，原告东莞市黄江镇合路股份经济联合社（以下简称合路经济联合社）诉被告李向东、周惠德房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月2日受理后，依法由审判员周淑君适用简易程序于2018年4月28日公开开庭进行了审理。原告合路经济联合社的委托诉讼代理人刘勇到庭参加诉讼。被告李向东、周惠德经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告合路经济联合社诉称：原告合路经济联合社与被告李向东、周惠德于2009年8月7日共同签订《八层楼租赁及设施转让合同书》一份。该合同约定，原告合路经济联合社将位于黄江镇××村××号的租赁物（八层楼）出租给被告李向东、周惠德使用，租赁物建筑面积共8900平方米，租赁期限为15年，即从2009年11月16日起至2024年11月15日止；其中：2015年11月16日起至2018年11月15日期间每月租金为68350元，租金按月缴纳，由被告李向东、周惠德于每月6日前将当月租金转入原告合路经济联合社的银行账户。合同签订后，原告合路经济联合社向被告李向东、周惠德依约交付了案涉租赁物，但被告李向东、周惠德未能依约履行付租义务，现拖欠原告自2017年9月1日起至2018年2月28日前进的租金总计410100元（每月68350元*6个月）未付，经原告合路经济联合社多次催讨未果。被告李向东、周惠德上述违约行为，严重侵害了原告合路经济联合社的合法权益。为此，原告合路经济联合社特向人民法院提起诉讼，请求判令：一、被告李向东、周惠德向原告合路经济联合社连带支付租金410100元及利息（利息以410100元为本金，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计付，自原告合路经济联合社起诉之日即2018年3月2日起计至租金清偿之日止）；二、本案诉讼费用由被告李向东、周惠德连带承担。原告合路经济联合社为证明自己的主张，向本院提供了八层楼租赁及设施转让合同书作为证据。被告李向东、周惠德均没有答辩，也没有向本院提交任何证据。经审理查明：2009年8月7日，原告合路经济联合社与被告李向东、周惠德签订了一份八层楼租赁及设施转让合同书。该合同约定：原告合路经济联合社将位于东莞市黄江镇××村××号的租赁物（八层楼）（以下简称案涉租赁物）出租给被告李向东、周惠德使用；租赁物为8层，框架结构，面积共8900平方米，包括前面广场面积约为1000平方米，用作停车场；租赁期为15年，计租期从2009年11月16日起至2024年11月15日止；自2015年11月16日起至2018年11月15日每月租金为68350元；租金按月缴交，由被告李向东、周惠德于每月6日前将当月租金转入原告合路经济联合社的银行账户；被告李向东、周惠德于该合同签订之日，需一次性向原告合路经济联合社缴交2个月租金的定金共124000元；被告李向东、周惠德不按当月6日前缴交租金的，如超期15日未交，原告合路经济联合社有权每日按被告李向东、周惠德欠租金总额按月息15厘加收滞纳金，如超期30日未交，原告合路经济联合社有权单方终止被告李向东、周惠德的租赁权，收回租赁物，押金及租赁物内外的所有设施全部归原告合路经济联合社所有。合同签订后，原告合路经济联合社依约将案涉租赁物交付给被告李向东、周惠德使用。原告主张被告李向东、周惠德起诉后仍未支付租金。庭审中，原告合路经济联合社确认案涉租赁物无房产证、规划许可证及竣工验收合格证。上述事实，有八层楼租赁及设施转让合同书以及当事人在庭审笔录中的陈述等附卷为证。本院认为：被告李向东、周惠德经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未向本院提交书面答辩状及相关证据，视为放弃举证、质证及答辩等相关诉讼权利，被告李向东、周惠德应当承担由此产生的不利法律后果。原告合路经济联合社在庭审中确认案涉租赁物无房产证、竣工验收合格证及规划许可证，故原告合路经济联合社将案涉租赁物出租给被告李向东、周惠德使用，违反了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法院辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，原告合路经济联合社与被告李向东、周惠德签订的《八层楼租赁及设施转让合同书》应属于无效合同。鉴于八层楼租赁及设施转让合同书是无效合同，原告合路经济联合社不得依据该合同要求被告李向东、周惠德支付租金，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，基于被告李向东、周惠德实际使用了案涉租赁物，故原告合路经济联合社主张要求被告李向东、周惠德参照租金标准支付案涉租赁物的占有使用费，本院予以支持。按照《八层楼租赁及设施转让合同书》约定的2015年11月16日起至2018年11月15日每月租金为68350元计算，2017年9月1日至2018年2月28日期间的占有使用费合计410100元（68350元/月×6个月）。关于利息。由于原、被告双方签订的《八层楼租赁及设施转让合同书》属于无效合同，占有使用费性质上属于折价补偿，自合同被确认无效时才产生折价补偿的后果，合同无效的判决尚未生效时，原告合路经济联合社要求被告李向东、周惠德自起诉之日即2018年3月2日起支付占用使用费的利息，于法无据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，本院缺席判决如下：一、限被告李向东、周惠德应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市黄江镇合路股份经济联合社支付2017年9月1日至2018年2月28日期间的租赁物占用使用费410100元。二、驳回原告东莞市黄江镇合路股份经济联合社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3726元（因适用简易程序减半收取），由被告李向东、周惠德负担。原告东莞市黄江镇合路股份经济联合社已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审判员  周淑君二〇一八年四月二十八日书记员  吴珮君附相关法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条:被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法院辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。