安徽省阜阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）皖12民终16号上诉人（原审被告）：阜阳市轻工房地产开发有限公司，住所地安徽省阜阳市颍东区北京东路南侧中铁一局综合楼301-303房，统一社会信用代码91341200738917421K（1-1）。法定代表人：陆登，该公司总经理。委托诉讼代理人：韦东，安徽风采律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐栋林，安徽风采律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：郑洲，男，1989年5月7日出生，汉族，住安徽省阜南县。委托诉讼代理人：王文杰，安徽董阔律师事务所律师。委托诉讼代理人：栾安宁，安徽董阔律师事务所律师。上诉人阜阳市轻工房地产开发有限公司因与被上诉人郑洲商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省阜南县人民法院（2017）皖1225民初3915号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。阜阳市轻工房地产开发有限公司上诉请求：撤销一审判决，改判阜阳市轻工房地产开发有限公司不承担任何违约责任；并由郑洲承担本案全部诉讼费用。事实和理由：郑洲主张阜阳市轻工房地产开发有限公司支付逾期交房违约金超过诉讼时效；一审法院认定涉案商品房经验收合格的依据是取得《竣工验收备案表》等没有法律依据；一审判决阜阳市轻工房地产开发有限公司向郑洲支付逾期交房违约金不当；郑洲主张的办证损失无事实及法律依据。郑洲辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。郑洲向一审法院起诉请求：阜阳市轻工房地产开发有限公司向郑洲支付交房违约金27950.3元（自2014年1月23日起计算至2017年6月22日，以后违约金另行计算）；赔偿因未办理房屋产权登记而造成的损失45.5元；并由其承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2013年4月2日，郑洲与阜阳市轻工房地产开发有限公司签订一份《商品房买卖合同》，约定：郑洲购买阜阳市轻工房地产开发有限公司开发的位于阜南县陶子河东路的尚鼎国际小区5幢1单元1702号房屋1套，建筑面积116.32平方米，单价为每平方米3860.04元，总价款为449000元。阜阳市轻工房地产开发有限公司应当在2014年1月22日（农历2013年12月22日）前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合合同约定的商品房交付郑洲使用。如遭遇不可抗力且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，或自然灾害，或因政府配套耽误特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，阜阳市轻工房地产开发有限公司可据实予以延期。除合同规定的特殊情况外，阜阳市轻工房地产开发有限公司如未按合同规定的期限将该商品房交付郑洲使用，逾期不超过52个工作日，超出逾期交付期限的第二天起至实际交付之日止，阜阳市轻工房地产开发有限公司按日向郑洲支付已交房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过52个工作日后，郑洲要求继续履行合同的，合同继续履行，自超出逾期交付期限的第二天起至实际交付之日止，阜阳市轻工房地产开发有限公司按日向郑洲支付已交付房价款万分0.5的违约金。出卖人应当在商品房交付使用后90个工作日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得产权属证书的，买受人退房的，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的万分之一赔偿买受人损失；买受人不退房的，出卖人按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，郑洲按合同约定向阜阳市轻工房地产开发有限公司支付了购房款。2017年8月7日，阜南县房地产测绘大队对尚鼎国际三期5号楼第二次测绘后，出具了房屋面积测绘报告（阜房测【FN1707280002】），确定涉案房屋产权面积为115.17平方米。按照合同约定的单价总房价款应为444561元。阜阳市轻工房地产开发有限公司于2012年7月5日取得涉案楼房《商品房预售许可证》，证号为（南）房预售证第零玖号。2014年1月15日，阜阳市轻工房地产开发有限公司组织勘察、设计、施工、监理等单位进行工程竣工验收并出具竣工验收合格的意见。2017年7月22日，阜南县住宅小区综合查验领导小组办公室（2017）2号告知单，告知阜阳市轻工房地产开发有限公司建设的阜南尚鼎国际住宅小区工程项目，现经阜南县住宅小区综合查验，公示期内无异议，同意先行交付使用。2017年8月1日，阜阳市轻工房地产开发有限公司取得《竣工验收备案表》。一审法院认为，涉案《商品房买卖合同》合法有效。阜阳市轻工房地产开发有限公司实际交付涉案房屋时尚未取得《竣工验收备案表》，故对郑洲的诉讼请求予以支持。双方均同意以阜南县房地产测绘大队对尚鼎国际三期5号楼第二次测绘后所确定的涉案房屋面积计算购房款，对此予以确认。郑洲依约向阜阳市轻工房地产开发有限公司支付了购房款，阜阳市轻工房地产开发有限公司未按约定履行交房义务。郑洲于2017年7月28日提起诉讼，对于2014年1月22日至2015年7月27日期间的逾期交房违约金，因郑洲未举证证明该部分违约金诉讼时效存在中止、中断等情形，不予支持。本案逾期交房违约金应自郑洲起诉之日起倒推二年，即从2015年7月28日开始计算，结合涉案房屋于2017年8月1日取得竣工验收备案表的事实，逾期交房违约金应计算至涉案房屋具备交付条件之日，即2017年8月1日止，阜阳市轻工房地产开发有限公司应支付逾期交房违约金共计16293.16元。阜阳市轻工房地产开发有限公司未能举证证明其在郑洲接收房屋后90内将郑洲提供的资料报产权登记机关备案，其应支付郑洲逾期办证违约金为44.46元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《国务院城市房地产开发经营管理条例》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、阜阳市轻工房地产开发有限公司支付郑洲逾期交房违约金16293.16元；二、阜阳市轻工房地产开发有限公司支付郑洲逾期办理权属登记违约金44.46元；三、上述判决第一项、第二项给付内容于判决生效之日起十日内履行完毕。逾期应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费500元，减半收取计250元，由郑洲负担146元，阜阳市轻工房地产开发有限公司负担104元。在二审期间，当事人均未提交新的证据材料。本院对一审双方当事人所举证据认证意见同一审一致。通过庭审调查，并综合一、二两审举证、质证情况，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，综合双方当事人诉辩意见，以及一、二两审举证、质证情况，本案争议焦点为：阜阳市轻工房地产开发有限公司应否承担逾期交房和逾期办证的违约责任。出卖人交付的房屋不符合规定的交付条件，买受人接收了房屋后以出卖人交付房屋时“未经验收合格”为由主张逾期交房违约责任的，在一审法庭辩论终结前出卖人能够提供完整的《工程竣工验收报告》，对买受人的诉讼请求一般不予支持。本案郑洲实际接收房屋后以房屋不符合交付条件为由主张逾期交房违约金，在一审法庭辩论终结前阜阳市轻工房地产开发有限公司向一审法院提供了完整的《工程竣工验收报告》，故郑洲关于逾期交房违约金的诉讼请求不符合上述指导意见的规定，应不予支持。郑洲接收房屋后至阜阳市轻工房地产开发有限公司取得完整的《工程竣工验收报告》，已超过合同约定的办证期限，阜阳市轻工房地产开发有限公司依约应承担逾期办证的违约责任。综上所述，阜阳市轻工房地产开发有限公司关于逾期交房违约金的上诉理由成立，对其相应的上诉请求予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：一、撤销安徽省阜南县人民法院（2017）皖1225民初3915号民事判决第一项、第三项；二、变更安徽省阜南县人民法院（2017）皖1225民初3915号民事判决第二项为：阜阳市轻工房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付郑洲逾期办理权属登记违约金44.46元；三、驳回郑洲的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二两审案件受理费750元，由上诉人阜阳市轻工房地产开发有限公司负担150元；被上诉人郑洲负担600元。本判决为终审判决。审判长  蒋承光审判员  马 杰审判员  刘 伟二〇一八年四月二日书记员  徐玉洁附：（2018）皖12民终16号民事判决书适用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；（二）原判决适用法律错误的，依法改判；（三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民重审。当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。