福建省龙岩市新罗区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0802民初650号 原告：厦门住总物业管理有限公司龙岩分公司，住所地福建省龙岩市新罗区南城登高东路**综合办公楼****，统一社会信用代码91350800669287832A。 负责人：修有良，经理。 委托诉讼代理人：陈倩云、郑小林，福建乐康律师事务所执业律师。 被告：林振村，男，1965年8月27日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。 被告：林九红，女，1969年5月19日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。 二被告共同委托诉讼代理人：林惠玲，福建津都律师事务所执业律师。 原告厦门住总物业管理有限公司龙岩分公司（以下简称住总物业龙岩分公司）与被告林振村、林九红物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告住总物业龙岩分公司的委托诉讼代理人陈倩云、被告林振村、林九红及二被告的共同委托诉讼代理人林惠玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 住总物业龙岩分公司向本院提出诉讼请求：1、判令林振村、林九红立即拆除其在龙岩市新罗区凸装的全部防盗网，恢复外墙原状；2、判令林振村、林九红立即拆除在龙岩市新罗区外通风井的倒板，恢复原状。诉讼中，住总物业龙岩分公司放弃第二项诉讼请求，其余诉请不变。事实与理由：住总物业龙岩分公司是龙岩市新罗区水晶嘉园（前称“万嘉园”）小区的物业管理单位，林振村、林九红是该小区6号楼3101室的业主。2017年8月9日，林振村（乙方）在交房装修时与住总物业龙岩分公司（甲方）签订《房屋装饰装修管理服务协议》一份，其中，协议第二条第（十一）款中已经明确约定：……防盗网只能内装或安装与墙体平齐的隐形防盗网（颜色与现有配置窗户外框颜色统一且每根栅栏规格小于直径0.6厘米的）”、十一条“乙方应自觉遵守本物业的装修管理规定，维护房屋外观统一，”、第八条“……如有违反，甲方有权予以制止并报告行政主管部门，采取但不限于……敦促限期恢复原状、扣除装修保证金等措施。”同时，林振村向住总物业龙岩分公司申请装修时，也在《房屋二次装修申请表》上签字同意遵守防盗网应当规范安装的相关装修注意事项。但在装修过程中，住总物业龙岩分公司发现林振村、林九红违反上述约定，把防盗网凸装在6号楼3101室房屋窗户外侧。林振村、林九红擅自凸装防盗网的行为，不仅是一种违约、违法行为，也影响小区楼房的整体外观形象，直接侵害其他业主的合法权益。2017年12月14日，住总物业龙岩分公司发出《违章装修整改通知书》，要求林振村、林九红在七个工作日内整改凸装防盗网。林振村、林九红至今为止仍未将凸装的防盗网进行拆除，重新规范安装。住总物业龙岩分公司经数次与林振村、林九红协商不成，故诉至法院。 林振村、林九红辩称，1、住总物业龙岩分公司并不是适格的诉讼主体。从住总物业龙岩分公司提交的《前期物业管理服务协议》、《房屋装饰装修管理服务协议》、《房屋二次装修申请表》等均可以看到，与林振村、林九红签订各合同或者协议的均为厦门住总物业管理有限公司龙岩分公司万嘉园物业服务处（以下简称住总物业万嘉园服务处），并非住总物业龙岩分公司，且甲方签章处盖的也是方章，并不是圆章。住总物业龙岩分公司未提交证据证明该物业服务处是得到其的授权或者认可，因此住总物业龙岩分公司的主体不适格。2、林振村、林九红依照建筑的本身形状在自家阳台（窗台）的最外沿安装垂直平齐的防盗网，是符合要求的，无须拆除。首先，根据建设部的《住宅室内装饰装修管理办法》、《福建省建筑装修管理暂行办法》等的规定可看出，林振村、林九红安装的防盗网并未违反任何强制性规定，从执法局的回函中也可确认防盗网不属于违章搭建。其次，从住总物业龙岩分公司对水晶嘉园的装修管理要求来看，各户的防盗网安装在与自家阳台或者窗台最外沿平齐的垂直线上，就不属于防盗网凸装。涉案房屋由于设计不一，导致房屋的阳台或者窗台外沿稍微宽了一些，林振村、林九红依照最外沿齐平的垂直线来安装防盗网，未凸出到阳台或者窗台外面的空间一厘米，不存在防盗网凸装。第三、林振村、林九红是参照大部分入住住户的装修风格装修防盗网，即采取与阳台或者窗台最外沿平齐的垂直线上安装，所安装的防盗网并未影响整个小区的外观统一。第四、根据相关图纸及测量规范规定，各户的阳台及窗台上的空间均属于各业主的独立使用空间，并不属于公用面积、共有面积，因此未侵犯其他业主的合法权益。第五、林振村、林九红签订的协议或申请表均属格式合同。合同中要求防盗网必须与墙体平齐，但与哪个墙体平齐未作具体规定。如要求按照与楼上的墙体平齐的方式安装防盗网，则必须在签订格式合同时予以明确说明，否则根据合同法的规定，只能作出对住总物业龙岩分公司不利的解释，即按林振村、林九红的理解与自家阳台或者窗台平齐即可。最后，从装修申请表来看，防盗网也可安装隐形防盗网。从字面上理解，只要是安装了隐形防盗网，并没有要求与外墙平齐。但从物业服务处与其他业主签订的安装不锈钢防盗网的协议中可以看出，对于防盗网的材料是没有粗细限制要求的，但住总物业龙岩分公司却要求林振村、林九红安装隐形防盗网。 本院经审理认定事实如下：位于龙岩市新罗区系林振村、林九红所有。2017年6月28日林振村、林九红与住总物业龙岩分公司（甲方）签订一份《前期物业管理服务协议》，办理了交房手续。该协议第十四条约定“乙方义务：（一）遵守《临时管理规约》和本小区的物业管理制度。……。”第二十五条约定：“乙方违反协议，未履行乙方义务，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任”。2017年8月9日，林振村（乙方）与住总物业万嘉园服务处（甲方）签订一份《房屋装饰装修管理服务协议》，该协议第二条约定“甲方将房屋装修注意事项、禁止行为等告知乙方，乙方应严格按照报备通过的项目进行，严禁下列行为：（十）改变、拆除阳台、窗户玻璃；改变住宅外立面，擅自封闭阳台、在建筑外墙架设原设计以外的遮阳棚、管线、晾衣架、花架、防盗网等附加设施。防盗网只能内装或安装与外墙平齐的隐形防盗网（颜色与现有配置窗户外框颜色统一且每栅栏规格小于直径0.6厘米的）……。”第六条约定“为避免在装修过程中侵占或损坏全体业主利益，如乙方装修过程中出现违规行为，甲方应给予告知制止，乙方未及时整改的，甲方向相关执法部门报备，相关部门将采取切断水、电源、限制产权办理交易及个人信息列入诚信档案，且甲方有权禁止装修工人和物料进场，制止违章施工行为直至其恢复原状，或向法院提起诉讼”。第八条约定“乙方及其委托的装修公司承诺严格遵守根据国务院《物业管理条例》、《住宅室内装饰装修管理办法》、《福建省建筑装修管理暂行办法》及其实施细则等法律法规及政府有关规章，遵守《水晶嘉园业主手册》、《临时管理规约》中“装修管理规定”及本协议约定进行装修。如有违反，甲方有权予以制止并报告行政主管部门，采取但不限于停水电或收回装修工人出入证明和装修工具、驱逐出本小区并拒绝装修工人进入本小区、敦促限期恢复原状、扣除装修保证金等措施，乙方对此无异议”。第十一条约定“乙方应自觉遵守本物业的装修管理规定，维护房屋外观统一”。当日，林振村递交房屋二次装修申请表报住总物业万嘉园服务处审核，其中装修设计方案中载明“阳台：不搭盖/倒板；防盗网内装或安装隐形防盗网，装防护网”；同时林振村在该申请表保证事项栏中签名，保证“在装修施工中遵守《福建省物业管理条例》和《住宅室内装饰装修管理办法》及相关装修注意事项。如有违反，愿意按有关规定接受处罚，直至承担法律责任”。此后，林振村、林九红对涉案房屋进行装修。2017年12月14日，住总物业龙岩分公司认为林振村、林九红在装修过程中防盗网安装外扩，因其二人拒收整改通知书，为此在涉案3101室张贴了违章装修整改通知书，整改要求：在一周工作日内整改，把原安装防盗网在自己的滴水线位与外墙平。经现场勘察“水晶嘉园”小区6号楼31层外墙有一条装饰梁，该装饰梁凸出楼房整体外墙约30公分，用于安放夜景灯。林振村、林九红在其房屋窗台和阳台安装了超出外墙30公分与装饰梁最外沿垂直的防盗网。住总物业龙岩分公司要求林振村、林九红进行整改，双方协商未果，故住总物业龙岩分公司于2018年1月15日诉至本院，请求判如所请。 另查明，住总物业万嘉园服务处系住总物业龙岩分公司在“水晶嘉园”（前称“万嘉园”）小区设立的物业服务点。该小区的业主连心羽针对3#楼3103、3104住户防盗网外伸问题向龙岩市城市管理行政执法局投诉，请求出面解决，其认为作为31楼的高层，做突出的防盗网，不利于安全，日后老化或台风期，掉落，对于路过的人很危险，不利于整个小区的美观；对于楼上住户，不安全，下雨天时，造出响声，不利于其家人身心发展。2018年1月10日，龙岩市城市管理行政执法局回复，因上述行为不属违章搭建，建议向小区物业进行反映，由小区物业依据与业主签订的装修协议进行处理。 以上事实，有住总物业龙岩分公司提供前期物业管理服务协议、房屋装饰装修管理服务协议、房屋二次装修申请表、投诉件、照片6张、2017年12月14日违章整改通知书、照片、厦住物龙〔2013〕18号印鉴管理规定；林振村、林九红提供的照片2张、楼户效果图照片、执法局回复以及3#楼3104外立面照片、关于安装304不锈钢防盗网的协议、万嘉园设计方案和总平面图、万嘉园面积计算书、5、6#楼5-34层平面图、外墙节点大样图以及当事人的庭审陈述等证据在案佐证。 本院认为，本案的争议焦点为：涉案3101室窗台及阳台超出外墙30公分的面积（装饰梁部分）是否属于林振村、林九红的专有范围？林振村、林九红主张其所购房的房屋与其他套房屋存在不同的墙体构造，阳台及窗台上的空间均属于各业主的独立使用空间，不属于公用面积、共有面积。本院认为，根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等”的规定，并结合林振村、林九红提供的万嘉园设计方案和总平面图、万嘉园面积计算书、5、6#楼5-34层平面图、外墙节点大样图，能够证实涉案3102室的套内建筑面积并不包含该房屋窗台及阳台超出外墙30公分的面积（装饰梁部分），因此该部分面积不属于林振村、林九红的专有部分，而属于业主的共有部分。业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。住总物业龙岩分公司在《房屋装饰装修管理服务协议》对于防盗网的安装作出了明确的约定，即防盗网只能内装或安装与外墙平齐的隐形防盗网，林振村、林九红作为业主应当遵守该管理服务协议。同时从双方提供的投诉件及执法局回复可看出，涉案小区已有业主认为防盗网安装在装饰梁不利于安全及小区的美观，损害其合法权益。现住总物业龙岩分公司作为“水晶嘉园”小区的物业服务企业，要求林振村、林九红就其安装的防盗网进行整改并无不当，故对于住总物业龙岩分公司要求林振村、林九红拆除其房屋凸装的全部防盗网，恢复外墙原状的诉讼请求，予以支持。住总物业万嘉园服务处为住总物业龙岩分公司设立的服务点，不具有对外的民事主体资格，且住总物业龙岩分公司当庭对住总物业万嘉园服务处签订相关协议的行为予以追认，相应的民事责任应由住总物业龙岩分公司承担，故对林振村、林九红抗辩住总物业万嘉园服务处未得到相应授权或者认可，住总物业龙岩分公司主体不适格不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第八十三条第一款，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 林振村、林九红应于本判决生效之日起十五日内将其在龙岩市新罗区凸装的防盗网进行整改，整改后的防盗窗不得超过房屋外墙立面。 本案案件受理费100元，减半收取为50元，由林振村、林九红负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。 审判员 江    彬 二〇一八年四月三日 书记员 吴琳婷（代） 书记员 郭萍 （ 代） 附注：一、引用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国物权法》 第八十三条第一款业主应当遵守法律、法规以及管理规约。 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分： （一）具有构造上的独立性，能够明确区分； （二）具有利用上的独立性，可以排他使用； （三）能够登记成为特定业主所有权的客体。 规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。 本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。 第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分： （一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分； （二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。 建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。 第四条业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第四条业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 二、执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 三、判决书履行提示： （一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。 履行款存入以下账户 开户单位：龙岩市新罗区人民法院 开户行：兴业银行龙岩新兴支行 账号：17×××01 支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。 （二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到本院诉讼服务中心开票窗口开具网络版的《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据；也可通过现场POS机刷卡直接缴款，现场领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。 （三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。