山东省昌乐县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0725民初2764号 原告刘义华。 委托诉讼代理人赵荣烈，山东衡明律师事务所律师。 委托诉讼代理人王巡生，山东衡明律师事务所律师。 被告潍坊世纪美联百货有限公司，住所地：昌乐县新昌路**，统一社会信用代码：91370725670503889N。 法定代表人李好友，该公司总经理。 被告李好友。 二被告委托诉讼代理人郑国丽，系被告单位工作人员。 原告刘义华与被告潍坊世纪美联百货有限公司（以下简称美联百货公司）、李好友租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月21日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘义华的委托诉讼代理人赵荣烈、王巡生，被告美联百货公司和李好友的委托诉讼代理人郑国丽均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘义华诉称，2010年3月15日，他与被告美联百货公司签订《物业租赁合同》一份，合同约定：他将位于昌乐县恒安街331号世纪广场的1号楼209号商铺（面积约为39.26平方米）租赁给第一被告，年租金29273.6元，季度租金7318.4元，每季度开始的10日之前将本季度租金通过银行一次性支付给他。自2016年开始，被告美联百货公司拒付租金，他为此向法院再次起诉要求被告支付2017年、2018年上半年租金共计43910.4元，并从违约之日以年利息24%支付违约金，直到实际履行之日。美联百货公司系被告李好友独资设立的一人有限责任公司，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，一人有限公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产，应当对公司债务承担连带责任。综上，为维护自身合法权益，向本院提出以下诉讼请求：一、被告美联百货公司支付租金43910.4元；二、被告美联百货公司按年利率24%支付违约金到实际履行之日；三、被告承担本案诉讼费用。上述第一、二项由被告李好友承担连带责任。 被告美联百货公司、李好友共同辩称，他方认可欠付原告2017年度的租金，对2018年1月1日至2018年6月30日的租金不认可。因原有合同至2017年底已经到期，因为原告在合同到期后拒绝与被告美联百货公司签订续租合同并到有关部门上访，美联百货公司在县商务局的监督下于2017年底搬出了原先租用的商铺，自2018年1月1日起已经不存在租赁关系，所以美联百货公司并不欠原告2018年1月1日之后的租金。原告提出的按照年利率24%计算违约金已经超过原告实际损失，请求人民法院按照人民银行同期贷款利率计算违约金。 经审理查明，2010年3月15日，原告刘义华作为甲方、被告美联百货公司作为乙方，共同签订《物业租赁合同书》一份，约定：“一、租赁标的物甲方自愿将位于昌乐县恒安街331号世纪广场的1号楼209号商铺租赁给乙方，交乙方统一经营或转租第三方经营。该商铺建筑面积约为39.26平方米。二、租赁期限该商铺租赁期限自2010年3月15日起至2017年12月31日止。租期内乙方对甲方出租的商铺及附属设施享有使用、改造、收益等权利，并且有权自主决定招商、转租或自行经营管理等事项。三、租金及支付方式1、该商铺每年租金29273.6元（大写：贰万玖仟贰佰柒拾叁元陆角），每季度租金7318.4元（大写：柒仟叁佰壹拾捌元肆角）。2、支付方式：2012年1月1日至2017年12月31日的租金按季度支付，乙方在每季度开始月份的公历10号之前将本季度租金通过银行一次性支付给甲方……。四、违约责任（1）乙方逾期支付租金，则乙方每日按季度租金的千分之三向甲方支付违约金。若乙方提前解除合同，乙方应向甲方赔偿未执行完部分30%的违约金……。七、租期届满及续租1、租赁期满后，乙方提出承租条件，乙方有权自主通过业主大会统一表决，按少数服从多数的原则决定是否由乙方继续租赁……2、若租赁期满后甲乙双方不再续约，则乙方须将隔墙、门等设施在期满后60天内安装到位，并保证电路畅通……。” 另查明，被告美联百货公司系被告李好友投资成立的一人有限责任公司。 2018年11月12日，本院对涉案租赁场所进行了现场勘验并制作了勘验笔录。涉案房产门口封闭，仅留一处小门通行，有总电源开关，但每户无分电源开关，房产无隔墙、隔门。经勘验，涉案房产不具备对外出租、经营条件。上述勘验笔录，原、被告双方均签字确认。 上述事实，有双方当事人的陈述，原告提交的《物业租赁合同书》、本院勘验笔录等证据予以证实。 本院认为，原告与被告美联百货公司签订的《物业租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示且并不违反有关法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同约定行使权力、履行义务。关于原告主张的租赁费，依据原、被告双方签订的合同，合同的到期日为2017年12月31日，原告主张2017年1月1日至2017年12月31日期间的租赁费29273.6元，符合法律规定，依法应予支持。原告主张的自2018年1月1日至2018年6月30日期间的租赁费14636.8元，经审查，合同到期后，双方未续签合同，原告按照合同约定要求被告继续支付租赁费无相关法律依据。但合同到期后，被告美联百货公司并未按照约定在60日内将隔墙、门等设施安装到位，并保证电路畅通，违反了合同约定，且经本院现场勘验，涉案租赁物无法正常经营使用，给原告造成了一定的经济损失，对于该损失，本院认为可以参照租赁费的支付标准由被告美联百货公司承担赔偿责任，故原告主张的2018年1月1日至2018年6月30日期间的租赁费14636.8元，应为原告无法正常经营使用租赁物的损失，本院予以支持。 关于原告主张的违约金，原告依据年利率24%计算违约损失，被告认为该计算标准过高，请求法院调整为依据中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准计算。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定：“当事人可以约定一方违约时应当依据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失数额的计算办法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。”依据上述法律规定，当事人可以请求法院予以调整违约金计算标准。根据双方合同约定，逾期支付租金的，按照应支付租金数额每日千分之三计算违约金（换算成年利率为108%），但原告并未按照上述标准计算，其按照年利率24%计算违约损失并未过分高于其实际损失，且并不违反相关法律、行政法规对人民币利息的强制性规定，故对被告的辩解，本院不予采信。 关于被告李好友是否应对上述债务承担连带责任，本院认为，被告美联百货公司系一人有限责任公司，《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”二被告并未向本院提交证据证明公司财产独立于股东个人财产，故被告李好友依法应对涉案债务承担连带责任。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告潍坊世纪美联百货有限公司支付原告刘义华2017年1月1日至2017年12月31日期间的租赁费29273.6元及违约金（违约金按照年利率24%计算，自2017年1月10日至2017年4月9日，按照本金7318.4元计算；自2017年4月10日至2017年7月9日，按照本金14636.8元计算；自2017年7月10日至2017年10月9日，按照本金21955.2元计算；自2017年10月10日至被告实际履行之日止，按照本金29273.6元计算），于本判决生效之日起十日内付清； 二、被告潍坊世纪美联百货有限公司支付原告刘义华自2018年1月1日至2018年6月30日期间的损失14636.8元，于本判决生效之日起十日内付清； 三、被告李好友对上述第一、二项债务承担连带责任； 四、驳回原告刘义华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费898元，由被告潍坊世纪美联百货有限公司、李好友共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长  王文凯 人民陪审员  李瑞进 人民陪审员  刘彩杰 二〇一八年十二月十日 书 记 员  田 帅