黑龙江省鸡西市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黑03民终60号上诉人（原审第三人）：哈尔滨银行股份有限公司鸡西分行，住所地黑龙江省鸡西市鸡冠区鸡兴东路与建工街交叉口哈尔滨银行办公大楼。负责人：彭松军，行长。委托诉讼代理人：张兆芹，黑龙江雪原律师事务所律师。上诉人（原审被告）：鸡西市坚实房地产开发有限公司，住所地黑龙江省鸡西市鸡冠区交通局1-1-1-1。法定代表人：房靖，经理。委托诉讼代理人：朴永建，该公司法律顾问。被上诉人（原审被告）：金萍，女，1962年2月21日出生，回族，住黑龙江省鸡西市鸡冠区永昌委。委托诉讼代理人：刘云猛（与金萍系夫妻关系），住黑龙江省鸡西市鸡冠区永昌委。原审第三人：孙丽娜，女，1973年2月1日出生，汉族，住黑龙江省鸡西市鸡冠区北中委。上诉人哈尔滨银行股份有限公司鸡西分行、鸡西市坚实房地产开发有限公司因与被上诉人金萍，原审第三人孙丽娜房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服鸡西市鸡冠区人民法院（2017）黑0302民初927号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人哈尔滨银行股份有限公司鸡西分行的委托诉讼代理人张兆芹，鸡西市坚实房地产开发有限公司的委托诉讼代理人朴永建，被上诉人金萍及其委托诉讼代理人刘云猛，原审第三人孙丽娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。哈尔滨银行股份有限公司鸡西分行上诉请求：撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决没有认定上诉人对该房屋的优先排他权利是错误的，孙丽娜以涉案房屋在我行进行了贷款，我行是该房屋的抵押权人，对该房屋有优先受偿权；二、被上诉人不具有对该房屋的安置权，被上诉人向法庭提供的安置协议中没有具体安置位置；三、一审判决没有保护孙丽娜买卖合同效力是错误的。鸡西市坚实房地产开发有限公司的上诉请求：撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定涉案房屋为安置给金萍的房屋错误，上诉人与金萍签订的《房屋征收补偿安置协议》中没有约定安置位置；二、上诉人与金萍签订的《房屋征收补偿安置协议》不具有法定的安置优先权；三、被上诉人金萍无权要求上诉人交付涉案房屋。金萍辩称，原审判决事实清楚，请求二审法院予以维持。金萍向一审法院起诉请求：1、要求坚实地产公司履行房屋征收补偿安置协议，交付幸福里小区26号楼东南角1层4号门市。2、要求坚实地产公司赔偿损失282601.20元。。一审法院认定事实：2013年1月4日，金萍与坚实地产公司签订房屋征收补偿安置协议，坚实地产公司对金萍位于铁安委2组的一处522.85平方米的无照平房进行拆迁，坚实地产公司采取产权调换形式为金萍安置由其开发的幸福里住小区26号楼下东南角150平方米的门市，如该位置为洗浴中心，可在洗浴中心两侧优先选择其他门市，回迁时按实有面积计算，多退少补。预计竣工时间为2014年1月。逾期延续补偿租房补助费，超过18个月加倍补偿。2013年11月28日，坚实地产公司取得了幸福里住宅小区的商品房预售许可证。26号楼1层东南角未建设洗浴中心，只建设一户房屋，编号为4号门市，建筑面积169.51平方米。2014年2月11日，孙丽娜采取向哈尔滨银行鸡西分行按揭贷款方式购买了4号门市，购房款为2034120元，贷款金额95万元，贷款期限120个月。同日，办理了该房屋的预售登记及按揭抵押登记。另查明：鸡西市房屋征收办公室在征收同地段房屋中，约定的租房补助费为每月800元。一审法院认为,虽然安置协议中没有明确26号楼的具体楼号，但26号楼1层东南角并未建设洗浴中心，只有一处房屋，即为4号门市。故本院对坚实地产公司否认4号门市为安置房屋的抗辩不予采信。商品房预售登记主要规制对象是房地产开发企业，其目的是为了防止“一房二卖”情形。即使办理了预售登记，也没有赋予预购人可以对抗第三人的特殊权利，更不会产生物权效力。故预售登记并不能使孙丽娜对4号门市构成《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定的善意取得。金萍作为补偿安置协议的当事人，采取旧房换新房的产权调换方式，所享有的补偿安置权利具有物权属性，孙丽娜基于买卖合同只具有债权属性，从民事权利位阶看，金萍的物权请求权优先于孙丽娜的债权请求权。4号门市所办理的按揭抵押登记并非正式抵押登记，哈尔滨银行鸡西分行也未取得他项权利证，实质属于抵押权预告登记，该登记是在房屋不具备法定物权形式，不能依法进行抵押登记的情况下，为了保全将来财产权变动能够顺利进行的临时性登记行为，只有当条件成就，办理正式抵押后，才产生优先受偿的法律效力。因此，哈尔滨银行鸡西分行对涉案房屋所享有的权利并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权。在未办理房屋抵押权登记之前，其只享有当抵押登记条件成就时对涉案房屋办理抵押权登记的请求权。而金萍作为被拆迁人，享有法定的安置优先权，该优先权是基于法律规定而享有的权利，不因当事人之间的约定而产生，是在特定财产上设定的优先权，旨在保证与特定财产有牵连的特殊债权获得优先受偿。虽然哈尔滨银行鸡西分行对涉案房屋的请求权具有排他效力，并可对抗他人对涉案房屋的处分。但是该请求权与优先受偿权并非同一权利，该请求权是对他人权利的限制，而优先受偿权则是依照法律规定就债务人的财产优于他人受偿的权利。综上，孙丽娜、哈尔滨银行鸡西分行所享有请求权均不能对抗金萍所享有的安置优先权，故金萍的安置优先权更优先于孙丽娜、哈尔滨银行鸡西分行的请求权而得到保护。而金萍是否应补交差价款问题，并不影响坚实地产公司履行交付房屋义务，在金萍不履行交款义务的情况下，坚实地产公司可另行主张权利。同时，坚实公司也并未以差价款作为抗辩理由，本院对金萍主张交付房屋的请求予以支持。对金萍主张的违约损失，本意为租房补助费。双方协议中未约定具体数额，又未达成协议，本院参照同地段征收房屋租房补助费每月800元的标准给予支持，至2017年8月31日数额为54400元（18个月×800元+25个月×1600元）。2017年9月1日起至实际交付止，按每月1600元继续给付。依照《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百零六条，《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第十七条第三款规定，判决：一、被告鸡西市坚实房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内将幸福里住宅小区26号楼1层4号、建筑面积169.51平方米的门市交付原告金萍；二、被告鸡西市坚实房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内给付原告金萍2014年2月1日至2017年8月31日违约损失（租房补助费）54400元，2017年9月1日起至实际交付房屋止，按每月1600元继续给付。二审中，被上诉人金萍提供其与上诉人鸡西市坚实房地产开发有限公司的顾景丽经理及原审第三人孙丽娜的通话录音，证明孙丽娜系上诉人鸡西市坚实房地产开发有限公司的财务人员，还是上诉人鸡西市坚实房地产开发有限公司房靖的亲属。用金萍的涉案房屋贷款事宜，孙丽娜并不清楚，是上诉人鸡西市坚实房地产开发有限公司所为。且上诉人鸡西市坚实房地产开发有限公司还以孙丽娜的名义，用3号门市在上诉人哈尔滨银行鸡西分行抵押贷款97万元。二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，金萍与坚实地产公司签订房屋征收补偿安置协议约定，安置金萍的房屋为幸福里住小区26号楼下东南角150平方米的门市，如该位置为洗浴中心，可在洗浴中心两侧优先选择其他门市。而26号楼1层东南角未建设洗浴中心，只建设一户房屋，编号为4号门市，建筑面积169.51平方米，即本案争议房屋，故应认定该房屋为金萍的房屋。原审判决并无不当，二上诉人的上诉理由无法律依据，对其上诉请求本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费计25252元，上诉人哈尔滨银行鸡西分行负担12626元，上诉人坚实地产公司负担12626元。本判决为终审判决。审判长 李绍军审判员 季学平审判员 刘   兆   宇二〇一八年四月十二日书记员 马   琳   琳书记员 贾   天   齐