江苏省南京市江宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0115民初14029号 原告：中国建设银行股份有限公司南京江宁支行（统一社会信用代码91320100835610122A），住所地在南京市江宁区东山镇上元大街**。 负责人：沈筱培，支行行长。 委托诉讼代理人：陈红霞，江苏天晖律师事务所律师。 被告：辛龙泉，男，1990年1月15日生，汉族。 被告：陈秋敬，女，1988年6月25日生，汉族。 二被告共同委托诉讼代理人：王永建，汶上圣城法律服务所法律工作者。 原告中国建设银行股份有限公司南京江宁支行（以下简称建行江宁支行）与被告辛龙泉、陈秋敬借款合同纠纷一案，本院于2018年8月21日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告建行江宁支行的委托诉讼代理人陈红霞和被告辛龙泉、陈秋敬及二人共同委托诉讼代理人王永建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告建行江宁支行向本院提出诉讼请求：1．被告辛龙泉、陈秋敬立即归还借款本金495805.55元（包含商业贷款本金222222.2元和住房公积金贷款本金273583.35元）、截至2018年7月15日的利息8067.32元（包括商业贷款利息5091.29元和住房公积金贷款利息2976.03元），并支付此后的利息和罚息（商业贷款部分自2018年7月16日起以222222.2元为基数按中国人民银行5年期以上贷款基准利率下浮5%再上浮50%计算利息和罚息至实际给付之日；公积金贷款部分以273583.35元为基数自2018年7月16日起按中国人民银行5年期以上公积金贷款基准利率的1.5倍计算利息和罚息至实际给付之日）；2．被告辛龙泉、陈秋敬支付律师代理费40490元；3．原告建行江宁支行对位于南京市江宁区的房产折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿；4．辛龙泉、陈秋敬承担本案诉讼费用。事实和理由如下：2016年6月2日，建行江宁支行与辛龙泉签订《南京市个人住房公积金/组合性购房贷款合同》，约定：辛龙泉向向建行江宁支行借款54万元用于购买位于江宁区的房产，并以所购房产作为抵押担保。合同签订后，建行江宁支行发放了贷款，但辛龙泉未按约还款，故建行江宁支行诉至法院。 被告辛龙泉、陈秋敬辩称：对借款事实无异议，且其已经偿还部分贷款；对建行江宁支行主张的截至2018年7月15日的本金及利息金额无异议，对罚息有异议，其违约系因为建行江宁支行拒绝为其办理抵押权注销登记导致，故其不应承担违约责任即罚息；即使其需要向建行江宁支行支付罚息，罚息也不应超过月利率2%的标准；根据合同约定，建行江宁支行应当先向担保公司主张保证责任，并从担保公司的账户中扣收，现建行江宁支行并未向担保公司主张权利，故不能直接向其主张；对建行江宁支行主张的律师费不予认可，该费用应由建行江宁支行自行承担；对建行江宁支行主张的优先受偿权无异议。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年6月2日，辛龙泉（甲方）、建行江宁支行（乙方）与金利（南京）建设开发有限公司（以下简称金利公司）（丙方）签订《南京市个人住房公积金/组合性购房贷款合同》，约定：甲方向乙方申请住房公积金/组合性购房抵押贷款，用于购买坐落于江宁区的房屋；甲方向乙方贷款人民币伍拾肆万元整，其中住房公积金贷款金额为人民币贰拾玖万元整，期限为30年，即自2016年6月2日起至2046年6月2日止；商业性贷款金额为人民币贰拾伍万元整，期限为15年，即自2016年6月2日起至2031年6月2日止；本合同所载的贷款期限起始日与借款借据所载日期不一致的，贷款期限起始日以借款借据所载日期为准，贷款到期日根据贷款期限相应调整；借款借据为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力；住房公积金贷款按年利率3.25%计算，商业性贷款按年利率4.655%计算；贷款计息期间不满一年的，按日利率计算，本合同约定的日利率为年利率/360；本合同住房公积金部分贷款利率按照中国人民银行规定执行，本合同履行期间，一年期以上贷款采取每年确定利率的方法，遇中国人民银行利率调整，于次年1月1日起，按相应利率档次执行新的利率，乙方不再另行通知甲方；本合同签订后至贷款实际发放期间，遇中国人民银行利率调整，仍按本合同约定利率执行，至次年1月1日起，按相应利率档次执行新的利率，乙方不再另行通知甲方；本合同商业贷款部分，合同签订后至贷款实际发放期间，遇中国人民银行利率调整，按贷款实际发放日适用的中国人民银行公布的同期同档次基准利率下浮5%执行；甲方同意并授权乙方将全部贷款直接划入售房人指定的账户或售房人认可的资金监管账户（账户名称：金利公司，账户为：32×××90，开户行：建行）；甲方在乙方开立还款账户，账号为62×××64，甲方在此授权乙方从上述账户中直接扣收到期款项（包括乙方根据合同宣布提前到期的债务）；住房公积金贷款甲方自愿选择等额本金作为还款方式，还款日为每月15日，首期还款日为贷款发放后次月15日，还款总期数为360期；首期和末期的贷款利息按实际贷款天数计算，其余各期按整期计算；采用等额本金还款法的，每期还款本金为805.55元，利息按照当期还款前贷款余额计算；商业性贷款甲方自愿选择等额本金作为还款方式，还款总期数为180期，每期还款本金为1388.89元，利息按照当期还款前贷款余额计算；甲方偿还贷款本息或逾期贷款本息时，应优先偿还住房公积金贷款本息或住房公积金逾期贷款本息；甲方归还的款项不足以清偿本合同项下应付的数额的，住房公积金贷款部分以该款项按罚息、逾期贷款利息、本金、当期应还贷款利息、本金的顺序清偿，乙方无需通知甲方；丙方自愿为甲方所欠乙方的全部债务提供连带保证，在保证期限内，甲方没有履行或没有全部履行其债务，乙方均有权直接要求丙方承担连带保证责任；保证担保范围为本合同项下甲方全部债务，包括本金、利息（包括利息、复利、罚息）、违约金、损害赔偿金、乙方实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、差旅费等）、因甲方违约而给乙方造成的损失和其他所有应付费用；丙方为甲方所欠乙方的全部债务提供连带保证责任；保证期限自本贷款合同生效之日起至甲方取得《房屋所有权证》和《国有土地使用证》并将《房屋他项权证》交乙方执管之日止；本合同项下的保证为不可撤销的连带保证，在保证期间内，如出现违约情形，丙方在接到乙方电话通知或发出的《履行还款保证责任通知书》的十个工作日内偿还甲方所欠贷款本息及各项费用；对本合同项下的全部贷款甲方同意以所购房屋进行抵押，另行签订《南京市房地产抵押合同》，并向房地产市场管理部门办理抵押登记手续，甲方所购房屋具备领取《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》或《房屋他项权证》等权证时，甲方应及时办理相关权证；甲方申请组合贷款的，住房公积金贷款抵押优先登记；抵押权的效力及于抵押物及其从物、从权利、附着物、附合物、添加物、加工物、孳息及代位权；本担保项下抵押担保范围为本合同项下甲方全部债务，包括本金、利息（包括利息、复利、罚息）、违约金、损害赔偿金、乙方实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、差旅费等）、因甲方违约而给乙方造成的损失和其他所有应付费用；乙方有权通过诉讼或直接向人民法院申请实现担保物权等方式行使抵押权；甲方应按本合同约定按期足额归还贷款本息和其他应付费用；贷款发放后，甲方应继续按时、足额缴存住房公积金；甲方违反本合同约定，逾期或未按约定的金额归还贷款本息即构成违约；发生违约情况时，乙方有权按中国人民银行的相关规定对其逾期本息或贷款挪用部分计收罚息；贷款逾期部分从逾期之日起按照贷款逾期罚息利率计收利息，住房公积金贷款罚息利率为本合同约定贷款利率上浮50%，商业性贷款罚息利率为本合同约定贷款利率上浮50%，且对到期未付利息部分按照与贷款本金相同的罚息利率计收罚息；同时乙方有权宣布本合同项下贷款提前全部到期，对抵押房屋行使抵押权，处分抵押物；处分抵押物所得收益，受偿顺序依次为实现债权的各项费用、甲方所欠乙方住房公积金贷款罚息、逾期贷款利息、本金、贷款利息、本金，剩余部分退还甲方，不足时乙方有权继续向甲方追索。 辛龙泉（甲方）、建行江宁支行（乙方）与金利公司（丙方）另签订1份《南京市江宁区房地产抵押合同》，约定：甲方购买丙方建设的商品房，而向乙方借款并将所购商品房抵押给乙方，作为借款担保，且丙方自愿为甲方担任该借款的保证人；本合同所对应担保的主债合同为《职工个人公积金/组合性住房贷款合同》，以上借款合计人民币伍拾肆万元；甲方已与丙方签订《南京市商品房买卖契约》，其契载房屋坐落江宁区室；抵押担保的范围为借款本金及其利息、借款合同中约定的违约金、赔偿金、实现抵押权的费用；丙方愿为甲方以上借款承担连带保证责任，丙方保证担保的范围为借款本金及其利息、借款合同中约定的违约金、赔偿金、实现抵押权的费用；担保期间自本合同生效之日起至乙方领取上述甲方所购商品房他项权利（抵押权）证书之日；丙方在接到乙方要求其履行担保还款义务通知后30日内，清偿甲方所欠乙方的款项，并有权向甲方追偿所支付的款项；丙方未按时清偿甲方所欠的款项，乙方有权从丙方的账户中扣收；甲方连续3个月或累计6个月未能按约归还借款，丙方也未履行保证责任的，乙方有权依法定程序处分上述商品房，并可要求提前清偿上述借款；甲方与丙方办理完毕上述甲方所购商品房交易过户手续后，甲方同意将上述商品房抵押给乙方，作为以上借款的担保；甲方连续3个月或累计6个月未能按约归还以上借款的，乙方有权处分上述甲方所购的商品房，并可要求提前清偿以上借款。 陈秋敬向建行江宁支行出具共同还款承诺书，承诺：一旦借款人未按合同约定履行还款义务，在建行江宁支行发出书面还款通知后，即无条件按要求履行偿还贷款的义务，直至贷款合同项下的本息全部清偿为止。陈秋敬同时签署共有权人同意抵押承诺书，表示同意将所购房产抵押作为贷款的担保，如不能履行借款合同的约定，可依法处置抵押物，并有权直接向人民法院申请强制执行。 2016年6月15，建行江宁支行向金利公司发放公积金贷款29万元及商业贷款25万元。 2017年3月3日，案涉房屋办理抵押权登记。不动产登记证明载明：义务人为陈秋敬、辛龙泉，抵押方式为一般抵押，被担保主债权数额为54万元。不动产登记资料查询结果证明载明担保范围以抵押人与抵押权人约定的为准。 截至2018年7月15日，辛龙泉未付商业贷款本金为222222.2元，欠付商业贷款利息5091.29元，未付公积金贷款本金为273583.35元，欠付公积金贷款利息2945.32元、罚息30.71元。 为实现本案债权，建行江宁支行于2018年8月15日与江苏天晖律师事务所签订委托代理合同，委托该所律师进行一审阶段诉讼，并约定律师代理费为40490元。同年8月23日，建行江宁支行向江苏天晖律师事务所付款40490元。 上述事实，有《南京市个人住房公积金/组合性购房贷款合同》、个人贷款支付凭证、借款借据、《南京市江宁区房地产抵押合同》、不动产登记证明、不动产登记资料查询结果证明、共同还款承诺书、共有人同意抵押承诺书、个人贷款还款计划表、个人贷款对账单、住房公积金贷款还款计划、个贷明细查询、委托代理合同、光大银行贷记通知及当事人的陈述等证据材料证实。 本院依法受理本案后，于2018年8月24日向辛龙泉、陈秋敬寄送诉状副本和开庭传票，信件于2018年8月29日由收件人本人签收。 本院认为：依法成立的借款合同、抵押合同应予以保护。案涉《南京市个人住房公积金/组合性购房贷款合同》及《南京市江宁区房地产抵押合同》系建行江宁支行与辛龙泉的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。建行江宁支行按照合同约定向辛龙泉发放了54万元贷款，辛龙泉应当依约还本付息。辛龙泉未按约履行还款义务，截至2018年7月15日，尚欠商业贷款本金222222.2元、商业贷款利息5091.29元、公积金贷款本金273583.35元、公积金贷款利息2945.32元、公积金贷款罚息30.71元。建行江宁支行主张辛龙泉偿还上述款项具有事实和法律依据，本院依法予以支持。辛龙泉抗辩称其违约的原因在于建行江宁支行拒绝为案涉抵押房产办理抵押权注销登记，故其不应承担罚息。对此，本院认为，案涉合同并未约定辛龙泉还清贷款前建行江宁支行有注销案涉房屋抵押权的义务，故辛龙泉的该项抗辩意见缺乏依据，本院不予采纳。辛龙泉未按约还款，构成违约，建行江宁支行依约有权宣布借款提前到期。因建行江宁支行并未于起诉前向辛龙泉发出借款提前到期的通知，故案涉借款提前到期的通知系于本案诉状送达之日到达辛龙泉。本案诉状送达日期为2018年8月29日，故案涉借款于该日到期。自2018年7月16日起至2018年8月29日，辛龙泉应继续按照借期内利率支付借款利息，即以222222.2元为基数按中国人民银行同期同档商业贷款基准利率下浮5%的标准支付商业贷款利息，以273583.35元为基数按中国人民银行同期同档公积金贷款基准利率支付公积金贷款利息。自2018年8月30日起，建行江宁支行有权按照合同约定的罚息利率计收罚息，即以222222.2元为基数按中国人民银行同期同档商业贷款基准利率下浮5%再上浮50%的标准计算商业贷款罚息至实际给付之日，以273583.35元为基数按中国人民银行同期同档公积金贷款基准利率上浮50%计算公积金贷款罚息至实际给付之日。建行江宁支行主张自2018年7月16日起即按照罚息利率计算罚息，依据不足，本院不予支持。辛龙泉抗辩称罚息利率不应超过月利率2%符合法律规定。但经本院核算，建行江宁支行于本案中主张的罚息执行利率低于月利率2%，故本院对建行江宁支行主张的罚息计算标准予以支持。关于律师代理费，虽然案涉贷款合同并未直接约定律师代理费由借款人辛龙泉承担，但合同违约责任部分约定，辛龙泉违约时，建行江宁支行有权处分抵押物，处分抵押物所得收益首先受偿实现债权的各项费用，即包括律师代理费。故建行江宁支行主张辛龙泉承担律师代理费40490元具有合同依据。且建行江宁支行实际支付该笔律师代理费系为了实现其合法债权，该费用属于辛龙泉的违约行为对建行江宁支行造成的损失。故建行江宁支行的该项诉讼请求亦符合法律规定，本院予以支持。辛龙泉抗辩称建行江宁支行在主张保证人金利公司承担保证责任前无权要求其履行还款义务。对此，本院认为，根据案涉贷款合同，金利公司提供的保证担保系阶段性保证，其保证期限终止于辛龙泉取得案涉房屋的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》并将《房屋他项权证》交建行江宁支行执管之日。案涉房屋于2017年3月3日办理抵押权登记，故金利公司的保证责任于该日已经终止。且，案涉合同并未约定债权人在要求保证人承担保证责任之前无权主张债务人履约。故而，对于辛龙泉的该项抗辩意见，本院不予采纳。陈秋敬签署的共同还款承诺书系其真实意思表示，亦不违反法律法规的禁止性规定。建行江宁支行主张陈秋敬对辛龙泉的案涉债务承担共同还款责任于法有据，本院予以支持。因辛龙泉与建行江宁支行签订抵押合同，抵押房产的共有人陈秋敬亦签署共有权人同意抵押承诺书，且该房产已经办理抵押权登记。登记的抵押权人即建行江宁支行，登记的担保范围以合同约定为准，即包括本金、利息、罚息、实现债权的费用。故建行江宁支行主张就案涉债权对辛龙泉、陈秋敬提供抵押的位于江宁区的房屋折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿，符合法律规定，本院亦予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告辛龙泉、陈秋敬于本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司南京江宁支行贷款本金495805.55元（包含商业贷款本金222222.2元和住房公积金贷款本金273583.35元），支付截至2018年7月15日的利息和罚息8067.32元（包括商业贷款利息5091.29元、公积金贷款利息2945.32元及公积金贷款罚息30.71元），并支付此后的利息和罚息（自2018年7月16日至2018年8月29日，以222222.2元为基数按中国人民银行同期同档商业贷款基准利率下浮5%的标准计算商业贷款利息，以273583.35元为基数按中国人民银行同期同档公积金贷款基准利率计算公积金贷款利息；自2018年8月30日起，以222222.2元为基数按中国人民银行同期同档商业贷款基准利率下浮5%再上浮50%的标准计算商业贷款罚息，以273583.35元为基数按中国人民银行同期同档公积金贷款基准利率上浮50%计算公积金贷款罚息，均计算至实际给付之日）； 二、被告辛龙泉、陈秋敬于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告中国建设银行股份有限公司南京江宁支行律师代理费40490元； 三、原告中国建设银行股份有限公司南京江宁支行有权就上述判决第一、二项确定的债权对被告辛龙泉、陈秋敬名下位于江宁区的房屋折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿； 四、驳回原告中国建设银行股份有限公司南京江宁支行的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费9374元，财产保全费3720元，合计13094元，由原告中国建设银行股份有限公司南京江宁支行负担50元，由被告辛龙泉、陈秋敬负担13044元（此款已由原告中国建设银行股份有限公司南京江宁支行垫付，被告辛龙泉、陈秋敬在给付上述款项时应一并加付该垫款）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南京市中级人民法院。 审 判 长  王 参 人民陪审员  张永才 人民陪审员  张家文 二〇一八年十二月二十二日 法官 助理  邹秋静 书 记 员  徐国梅