广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2017)粤0113民初7260号原告：广州××酒店有限公司，住广州市番禺区。法定代表人：钟×，职务：总经理。委托诉讼代理人：王腾远，广东广之洲律师事务所律师。被告：广州市××信息科技发展有限公司，住广州市天河区。法定代表人：黄××。委托诉讼代理人:韦荣革，广东源通律师事务所律师。原告广州××酒店有限公司（以下简称××酒店）与被告广州市××信息科技发展有限公司（以下简称××公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月28日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告××酒店的委托诉讼代理人王腾远、被告××公司的委托诉讼代理人韦荣革到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告××酒店向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告退还租赁保证金人民币55万元；2.判令被告从起诉之日起，以中国银行同期贷款利率为标准向原告支付逾期付款的违约金至实际付清之日止；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年3月26日，被告与裘××签订《租赁合同》，约定由裘××承租位于广州市番禺区××路×号××中心（即××大厦）第七、九、十层共计三整层及一楼大堂100平方米使用面积（后实际交付面积为60平方米）的房屋用于经营酒店，该物业业主广州市番禺××房地产开发有限公司同意被告将上述房屋转租给裘××。《租赁合同》第五条第5.4款约定，在合同签署后的次日内，乙方（即裘××）向甲方（即被告）支付人民币55万元租赁保证金，作为履行本合同的担保。2016年3月26日，裘××通过银行转账的方式向被告支付租赁保证金53万元，通过现金的方式支付2万元，共计55万元，被告于2016年6月29日向原告出具《收据》确认收到该55万元租赁保证金。裘××承租该物业后，于2016年6月14日在该物业地址上登记注册××酒店。2016年6月29日被告、裘××、原告三方签订《物业租赁合同权利义务转让三方协议》，约定裘××将2016年3月26日签订的《租赁合同》的权利义务转移给原告。2017年4月17日，该物业业主广州市番禺××房地产开发有限公司向原告发出通知，称被告未能交租金已达7个月，根据双方合同约定，被告已经严重违约，广州市番禺××房地产开发有限公司决定于2017年4月17日收回该大厦的经营，并要求原告将租金直接支付给广州市番禺××房地产开发有限公司。广州市番禺××房地产开发有限公司发出该通知后，被告及所有工作人员搬离该大厦，该大厦正式由广州市番禺××房地产开发有限公司接管，此后，被告不再对上诉物业进行管理和服务。2017年5月2日，广州市番禺××房地产开发有限公司再次向原告发出《接管物业和缴纳租金通知》，称被告自2016年l0月1日起开始拖欠业主租金，业主根据与被告签订的《租赁合同》的9.1条约定合法解除双方的《租赁合同》，正式接管自己名下物业，被告现已搬离，同时要求原告直接向××公司缴纳租金。因为被告于2017年4月17日搬离该物业，不再对该物业进行管理，为了原告的正常经营，原告于2017年5月8日通过邮政EMS的方式向被告寄发《告知函》，通知被告，原告于2017年5月1日起，将租金直接支付给广州市番禺××房地产开发有限公司。原告认为，因为被告拖欠租金，构成严重违约，致使广州市番禺××房地产开发有限公司解除与被告签订的《租赁合同》，也导致原被告之间的转租合同亦被解除，且被告已经于2017年4月17日搬离该物业，不再履行双方合约定的义务，因此，被告应当向原告退还原告缴纳的租赁保证金，但从2017年4月17日起，被告已经人去楼空，原告无法与被告取得联系。为了维护原告的合法权益，特诉至法院。被告××公司辩称，同意原告提出的第一项诉讼请求，不同意第二项诉讼请求。因为：1.原告起诉状中陈述的部分内容与事实不符，被告并非主动搬离租赁物，而是租赁物的业主于2017年4月15日以暴力的方式驱离被告，业主采用了焊条封死被告办公室的措施导致被告无法营业，被告不是故意违约，被告是受害者之一，且依据被告与原告租赁合同的约定合同终止后，被告无息偿还保证金；2.原告起诉状中所说被告拖欠业主租金构成严重违约与事实不符，事实上被告并非拖欠租金，双方是因为租赁物的报建时间长短、租赁物维修费用的承担及免租期产生异议，在业主起诉被告后，2017年4月15日业主方用暴力手段逼赶被告，被告与业主所签订的租期达十年，但被告只经营一年多，才刚进行投资和招商就被业主赶走，损失巨大，现在与业主方一案被告已经提出反诉，不是被告恶性违约，请求合议庭支持被告主张，只是返还租赁保证金给原告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证：2016年3月26日，××公司（出租方、甲方）与裘××（承租方、乙方）签订租赁合同，其中约定裘××向××公司承租位于广州市番禺区××路57号××中心（标准地名：××大厦）第七、九、十层共计三整层，建筑面积7194.9平方米（含七、九、十层及一楼酒店大堂100平方米实用面积）（以下简称为涉诉物业）；租赁期限自2016年3月26日起至2027年12月31日止；在本合同签署后的次日内，裘××向××公司支付人民币550000元的租赁保证金，作为履行本合同的担保，××公司收到后开具保证金收据给裘××，本合同同时生效；合同终止时，在裘××结清应缴费用、交还租赁物的情况下，裘××凭保证金、水电周转金收据原件向××公司申请退还租赁保证金及水电周转金，××公司应于符合前述条件且自裘××申请之日起十日内无息退还上述租赁保证金及水电周转金。如果裘××的租赁保证金收据原件遗失，则需要裘××出具书面证明，证明“原租赁保证金收据原件作废，现申请收回租赁保证金”向××公司申请退回租赁保证金，××公司应于符合前述条件且裘××申请之日起十日内无息退还上述租赁保证金。该租赁保证金不是裘××预交的租金，仅作为履行合同的担保；上述物业于2016年3月29日交付裘××；等等。2016年3月28日，广州市番禺××房地产开发有限公司出具《同意场地转租证明函》，载明同意××公司于2016年3月26日所签订涉诉物业、期限为2016年3月26日至2027年12月31日的《租赁合同》的法律效力，并保证在承租期内对其承租范围内的场地改造及经营的合法使用权，同意转租，承认本租赁合同有效。落款签名处盖有广州市番禺××房地产开发有限公司公章。2016年4月22日，××公司（甲方）与裘××（乙方）签订补充协议，其中约定××公司同意给予裘××一楼酒店大堂起租时间为2017年3月1日起，双方约定面积按60平方米计算，双方重新核算整体租金；补充协议如与原合同有冲突地方，均以本协议为准；等等。2016年6月29日，××公司（甲方）、××酒店（乙方）与裘××（丙方）签订《物业租赁合同权益义务转让三方协议》，其中约定三方均同意自2016年6月29日起，原裘××与××公司签订的关于涉诉物业的租赁合同、相关的补充协议和其他裘××签订的相关协议所涉及的权利义务转至××酒店；裘××同意于2016年6月29日起，将××公司与裘××双方签订的涉诉物业的租赁合同及相关协议所承担的责任、权利和义务全部转移至××酒店，××酒店同意于2016年6月29日起接受并承担裘××与××公司签订的涉诉物业的租赁合同、相关协议及其他签字等规定的全部责任、权利和义务。2016年6月29日，××公司出具《收据》，载明今收到××酒店交来××路57号七、九、十层租赁保证金550000元。据××公司提交的交易时间为2016年3月26日、网银流水号：020××0×××19397×××633的银行转款记录，显示付款方裘××，收款方××公司，转款金额530000元，用途为涉诉物业租赁保证金。庭审中，××公司承认××酒店提出的退还保证金人民币5500000元的诉讼请求。本院认为，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。被告承认原告的该部分诉讼请求，不违反法律规定。本案主要争议焦点为××公司是否需要向××酒店支付退还保证金的违约金。××酒店向本院提供证据1.《通知》，证明2017年4月17日广州市番禺××房地产开发有限公司向各租户发出通知，称因××公司未能交租金已达7个月，根据双方合同约定，××公司已经严重违约，该公司决定于本月17日收回该大厦的经营，自即日起直接向各租户收取租金，各租户如需继续经营，请提供租赁合同、并与该司联系。2.接管物业和缴纳租金通知，证明2017年5月2日广州市番禺××房地产开发有限公司以涉诉物业业主身份向××大厦负一层至七、九至十层各分租户发出通知，要求各分租户自2017年5月1日起向业主直接缴纳租金（而非直接向××公司缴纳租金）。3.承诺书，证明2017年5月广州市番禺××房地产开发有限公司以涉诉物业业主身份，通知××酒店从2017年5月1日起直接将租金及各项费用划至该司指定的账户，承诺如果××酒店因上述租金问题与××公司产生纠纷，该公司愿承担一切法律及经济责任。4.告知函，证明2017年5月8日，××酒店向××公司发出告知函，陈述鉴于××公司已于2017年4月17日开始已经撤出上述物业的管理，为了其司的正常经营，其司决定自2017年5月1日起，其司将按照××公司的要求，将其司承租上述物业的租金直接交付给广州市番禺××房地产开发有限公司。××酒店主张，××酒店与××公司之间的租赁合同已经解除，解除时间是2017年4月17日即业主发函告知分租户收回大厦的管理之时。其主张违约金的依据是，根据租赁合同是无息退还的，但××公司没有按时退还，合同是于4月17日解除，应该于解除之后返还550000元保证金，现以起诉之日起计算已经放弃了一部分违约金。××公司主张，其不认可与广州市番禺××房地产开发有限公司之间解除合同的事由；其并未收到××酒店的告知函，虽然邮寄地址是对的，但没有人收；其与××酒店之间的租赁合同并未正式解除，××酒店没有按照租赁合同约定申请退回保证金。但在庭审中，××公司明确表示愿意当庭解除与××酒店之间的租赁合同。本院认为，2016年3月26日租赁合同、2016年4月22日补充协议是××公司、裘××双方真实意思表示，未有违反法律法规禁止性规定，合法有效。通过《物业租赁合同权利义务转让三方协议》，裘××将其在涉诉物业中的承租人身份权利义务进行了转让，××酒店成为××公司租赁合同及补充协议的合同相对方。由此，2016年3月26日租赁合同、2016年4月22日补充协议依法在××公司（出租方、甲方）与××酒店（承租方、乙方）之间发生法律效力。庭审中，××公司对××酒店主张退还的550000元保证金事实并无异议，同意当庭解除双方之间租赁合同。根据2016年3月26日租赁合同中“合同终止时，在××酒店结清应缴费用、交还租赁物的情况下，××酒店凭保证金、水电周转金收据原件向××公司申请退还租赁保证金及水电周转金，××公司应于符合前述条件且自××酒店申请之日起十日内无息退还上述租赁保证金及水电周转金。如果××酒店的租赁保证金收据原件遗失，则需要××酒店出具书面证明，证明‘原租赁保证金收据原件作废，现申请收回租赁保证金’向××公司申请退回租赁保证金，××公司应于符合前述条件且××酒店申请之日起十日内无息退还上述租赁保证金”的约定显示，在满足退回的前提条件下，并未对逾期退还保证金作出违约金的处罚约定。同样，根据2016年3月26日租赁合同中“该租赁保证金不是××酒店预交的租金，仅作为履行合同的担保”的约定显示，租赁保证金的性质作用在于担保合同的履行。从当事人提交证据和陈述可见，截至本案辩论终结前，对广州市番禺××房地产开发有限公司以涉诉物业业主身份要求××酒店直接向其缴纳租金的事实，××酒店和××公司均未提出相反意见。××酒店亦未提出证据表示其对涉诉物业的承租关系实际终止。由此，××酒店以××公司逾期退还租赁保证金要求支付违约金的理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、广州市××信息科技发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向广州××酒店有限公司返还保证金550000元；二、驳回广州××酒店有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9300元，由广州市××信息科技发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  冯静雯审 判 员  黎美仪人民陪审员  吴健周二〇一八年四月八日书 记 员  何绮静