河北省衡水市桃城区人民法院民 事 判 决 书（2018）冀1102民初6736号原告：王慧琴，女，1980年3月12日出生，汉族，住衡水市桃城区。委托诉讼代理人：卢庆军，河北合明律师事务所律师。被告：河北丹阳房地产开发有限公司衡水分公司。住所地：河北省衡水市滨湖新区彭杜乡赵杜村。负责人：董鹏进，总经理。被告：河北丹阳房地产开发有限公司。住所地：石家庄市裕华区建华南大街**万达广场综合写字楼****。法定代表人：鲁涛，执行董事。上述二被告委托诉讼代理人：李立伟，河北冀华（赞皇）律师事务所律师。上述二被告委托诉讼代理人：王明明，女，1990年2月15日出生，满族，住河北省承德，住河北省承德市丰宁满族自治县原告王慧琴与被告河北丹阳房地产开发有限公司衡水分公司（以下简称：丹阳公司衡水分公司）、河北丹阳房地产开发有限公司（以下简称：丹阳公司）因商品房预约合同纠纷一案，向本院提起诉讼。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。原告王慧琴委托诉讼代理人卢庆军，被告丹阳公司、丹阳公司衡水分公司共同委托诉讼代理人李立伟、王明明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王慧琴向本院提出诉讼请求：1、判令二被告支付原告市场培育金16321元及逾期付款违约金2580元（逾期付款违约金计算至2018年10月8日，以后逾期付款违约金计算至二被告清偿之日止），共计18901元；2.二被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原告与被告丹阳公司衡水分公司于2013年6月22日签订滨湖国际商业广场商铺认购协议一份。协议约定原告购买被告丹阳公司衡水分公司开发的滨湖国际商业广场A0181号商铺。同日，原告与被告丹阳公司衡水分公司签订滨湖国际商业广场市场培育协议书一份，协议约定自2013年5月1日起至2018年4月30日止为市场培育期，第四年、第五年的市场培育金，按每年不低于协议第一条总房款的9%的回报率分年度返还。但至今被告丹阳公司衡水分公司尚有第四年、第五年的16321元市场培育金未能支付。原告曾多次与被告丹阳公司衡水分公司协商支付市场培育金事宜，但被告均置之不理。被告丹阳公司衡水分公司的行为已严重侵害了原告的合法权益，其应承担付款责任，被告丹阳公司衡水分公司系被告丹阳公司的分支机构，应与被告丹阳衡水分公司共同承担付款责任，现原告提起诉讼，请求判令二被告支付原告市场培育金及逾期付款违约金。被告丹阳公司、丹阳公司衡水分公司共同辩称：原告的诉讼请求无事实及法律依据，应予驳回。理由如下：一、原告无权要求支付培育金及违约金。1.《培育协议》的履行条件是原告将取得所有权的商铺出租给被告，被告向其支付培育金。因双方至今未签订商品房买卖合同并交付商铺，原告还未取得商铺所有权，商铺所有权仍归被告所有。在此情况下《培育协议》因不具备履行条件双方未实际履行，故原告无权要求支付培育金，更无权要求支付违约金。2.根据合同法第一百一十四条规定，违约金以合同约定为前提，双方签订的《认购协议》及《培育协议》均未约定违约金，因此原告无权要求支付违约金。二、即便参照《培育协议》履行，原告也无权要求按照总房款计算支付培育金。《认购协议》是《培育协议》的基础和前提，原告按《培育协议》享有培育金的前提是其已按《认购协议》约定交付全部房款，如果其只交付了部分房款就应按部分房款计算培育金，而不能按全款计算，否则有违公平原则及权利义务一致原则。综上，原告的诉讼请求无事实及法律依据，请法院依法驳回原告诉讼请求。本院经审理查明认定事实如下：2013年6月22日，原告王慧琴与被告丹阳公司衡水分公司签订《滨湖国际商业广场商铺认购协议》（以下简称认购协议书），约定原告王慧琴购买被告丹阳公司衡水分公司开发的滨湖国际商业广场A0181号商铺，商铺的建筑面积为16.49平方米，总房款为112957元。约定以银行按揭方式付款，原告王慧琴于签订该协议书之日向被告公司交纳购房首付款57957元。协议签订后，原告王慧琴依约支付了购房首付款。2013年6月22日，原告王慧琴与被告丹阳公司衡水分公司签订了购买商铺所涉的《滨湖国际商业广场市场培育协议书》（以下简称培育协议书），协议第一条约定了商铺的号码、建筑面积、单价，总房款为148628元。第二条约定自2013年5月1日起至2018年4月30日止，共五年，为市场培育期。前三年原告享受培育期一次性优惠35671元，优惠后实际支付总房款为112957元。另约定在市场培育期内，被告丹阳公司衡水分公司享有该商铺使用权，可用于自营、联营或转租等；市场培育期结束被告丹阳公司衡水分公司将商铺的使用权交付给原告。另，约定了第四年、第五年的市场培育金，按每年不低于市场培育协议第一条总房款的9%的回报率分年度返还，返还时间为第四年、第五年的前两个月。丹阳公司衡水分公司已支付第四年市场培育金5216元、第五年市场培育金5216元。另查明，截止到开庭之日，被告丹阳公司衡水分公司并未取得本案所涉及商铺商品房预售许可证。本案所涉商铺已交付使用并统一经营。上述事实有当事人陈述，原告提供的证据及庭审笔录在卷为据。本院认为，《认购协议》、《培育协议》内容系双方当事人真实意思表示，属有效合同。丹阳公司衡水分公司与王慧琴订立《培育协议》后，丹阳公司衡水分公司按照《培育协议》的约定，在市场培育期内使用案涉商铺进行了经营,丹阳公司应依照《培育协议》约定数额和期限向王慧琴支付培育金，逾期支付的应承担相应的违约责任。《培育协议书》约定培育期前三年王慧琴享受培育期一次性优惠35671元，优惠后实际支付总房款为112957元。该约定内容的实质即为丹阳公司衡水分公司培育期前三年应支付给王慧琴的培育金35671元抵顶了案涉商铺部分房款。双方在同日签订的《商铺认购协议》中约定，王慧琴购买的案涉商铺的建筑面积约为16.49平方米，总房款为112957元。以上情况说明，双方关于培育期前三年培育金35671元抵顶了案涉商铺房款已提前履行，应视为王慧琴向丹阳公司支付35671元房款，加上王慧琴实际支付的57957元，应认定王慧琴共向丹阳公司衡水分公司支付房款93628元。依据投入与收益相对等原则，以王慧琴实际支付房款93628元为基数，以《培育协议书》关于第四年、第五年的市场培育金不低于总房款9%的回报率计算，第四年、第五年市场培育金均为8426.52元。减去丹阳公司衡水分公司已支付的第四年市场培育金5216元、第五年市场培育金5216元，丹阳公司尚欠王慧琴第四年市场培育金3210.52元、第五年市场培育金3210.52元，共计6421.04元。因被告丹阳公司衡水分公司未按约定时间给付市场培育金，对于原告按照中国人民银行同期贷款利率上浮50%要求被告丹阳公司衡水分公司给付逾期付款利息的诉讼请求，应予支持，逾期利息应当按照中国人民银行同期贷款利率上浮50%分段计算为：2016年7月1日起以3210.52元为基数计算至清偿之日止，2017年7月1日起以3210.52元为基数计算至清偿之日止。被告丹阳公司衡水分公司因系被告丹阳公司的分支机构，故本案民事责任应由被告丹阳公司衡水分公司与被告丹阳公司共同承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条，判决如下：一、被告河北丹阳房地产开发有限公司、河北丹阳房地产开发有限公司衡水分公司于本判决生效之日起十五日内共同给付原告王慧琴市场培育金6421.04元及逾期利息（逾期利息按照中国人民银行同期贷款利率上浮50%分段计算：2016年7月1日起以3210.52元为基数计算至清偿之日止，2017年7月1日起以3210.52元为基数计算至清偿之日止）。二、驳回原告王慧琴其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取272元，由被告河北丹阳房地产开发有限公司、河北丹阳房地产开发有限公司衡水分公司共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省衡水市中级人民法院。审判长  张志梅审判员  李 崇审判员  宋明亮二〇一八年十二月二十七日法官助理王倩书记员陈晓静