河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0184民初1135号原告：新郑市国瑞房地产开发有限公司，住所地：新郑市龙湖镇商业路东段北侧。法定代表人：赵育宏，该公司董事长。委托诉讼代理人：李宏图，男，1987年12月1日出生，汉族，住沁阳县，该公司员工。被告：王英丽，女，1972年7月15日出生，汉族，住河南省内乡县。原告新郑市国瑞房地产开发有限公司与被告王英丽商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年3月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新郑市国瑞房地产开发有限公司（以下简称国瑞公司）的委托代理人李宏图，被告王英丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告国瑞公司向本院提出诉讼请求：1、请求解除原、被告于2015年10月12日签订的编号为150××××****的《商品房买卖合同》，并判令被告协助原告办理该房屋商品房合同备案、预告登记、预抵押登记、公共维修基金等注销手续；2、判令被告支付原告总房价款10%的违约金77077元；3、判令被告支付原告律师费26236元、案件受理费9310元；以上合计：112623元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年10月12日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（编号：150××××****），约定被告王英丽购买原告开发的位于新郑市××镇××路西侧、××街北侧国××仕××楼××单元××号商品房，总价款770770元。2015年11月11日，被告与中国工商银行股份有限公司郑州商都路支行签订《个人购房借款/担保合同》，从该行贷款530000元，期限228个月，原告作为保证人对被告的债务承担连带责任。因被告不按时偿还贷款，中国工商银行股份有限公司郑州商都路支行先从原告保证金账户划扣保证金，后起诉原告和被告要求承担全部还款责任，郑州高新技术产业开发区人民法院作出（2016）豫0191民初9939号民事判决，被告未履行判决书确定的还款义务，原告已按该民事判决书判决内容履行完毕。按照《商品房买卖合同》补充协议第四条约定，在原告保证期内，如因被告原因，导致银行从原告处扣款，被告必须自扣款之日起5日内归还原告代还款项，被告超出30日仍未归还原告代还款项的，应按中国人民银行同期贷款利率支付代垫期间的利息，以及代还金额10%的违约金，同时原告还有权解除合同。因被告违反合同及本条约定导致原告解除合同的，被告须向原告支付相当于商品房总价款10%的违约金。原告履行判决后，被告至今未归还原告代还款项，严重违约。故原告诉至法院。被告王英丽辩称，造成解除合同原告也有责任，不能让被告一个人承担。是原告违约在先，当时原告公司做的广告说先交三万元钱就可以住房，动员买他们公司的房，被告和其他人都是因为这个原因才买原告公司房的。被告同意解除合同，但不同意支付违约金和其他费用，另外原告得退被告交的首付20000元，还有维修基金。另外合同约定的违约金过高，请求法院依法调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年10月12日，国瑞公司（出卖人）与王英丽（××）签订《商品房买卖合同》一份，合同编号：150××××****，合同约定王英丽购买国瑞公司开发的位于新郑市××镇××路西侧、××街北侧国××仕××楼××单元××房，建筑面积140.14平方米，每平方单价5500元，房屋总价款770770元。付款方式为：2015年10月12日付现金240770元，中国工商银行股份有限公司郑州商都路支行提供按揭贷款530000元。2015年11月11日，王英丽与中国工商银行股份有限公司郑州商都路支行签订《个人购房借款/担保合同》，从该行贷款530000元，期限228个月，国瑞公司作为保证人对王英丽的债务承担连带责任。《商品房买卖合同》补充协议第四条2、商业担保贷款约定：在国瑞公司保证期内，如因王英丽原因，导致银行从国瑞公司处扣款，王英丽必须自扣款之日起5日内归还国瑞公司代还款项，王英丽超出30日仍未归还国瑞公司代还款项的，应按中国人民银行同期贷款利率支付代垫期间的利息，以及代还金额10%的违约金，同时国瑞公司还有权解除合同。2015年12月8日，2016年1月6日、2月6日，王英丽按期偿还三期贷款后自2016年3月不再偿还贷款本息，中国工商银行股份有限公司郑州商都路支行每月从国瑞公司保证金账户扣除王英丽应偿还的逾期贷款本息。2016年5月6日，王英丽拖欠中国工商银行股份有限公司郑州商都路支行本金522691.50元、利息2027.61元。后中国工商银行股份有限公司郑州商都路支行起诉至郑州高新技术产业开发区人民法院，要求国瑞公司和王英丽承担全部还款责任。郑州高新技术产业开发区人民法院于2016年8月19日作出（2016）豫0191民初9939号民事判决，判决王英丽偿还中国工商银行股份有限公司郑州商都路支行借款本金522691.50元、利息2027.61元，国瑞公司对上述债务承担连带清偿责任。该判决生效后王英丽未履行判决书确定的还款义务，国瑞公司按照该民事判决书的判决内容偿还中国工商银行股份有限公司郑州商都路支行516572.62元。2016年9月26日中国工商银行股份有限公司郑州商都路支行出具贷款结清证明，证明王英丽在该行的贷款已全部结清。国瑞公司履行判决后，王英丽至今未归还国瑞公司代还款项，故国瑞公司诉至法院。以上事实，有当事人陈述，商品房买卖合同、个人购房借款担保合同、贷款结清证明、郑州高新技术产业开发区人民法院民事判决书及本案庭审笔录等相关证据证明。本院认为，国瑞公司与王英丽签订《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，且其内容不违反国家相关法律法规，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。在房屋买卖合同中，购买人的主要义务是支付房款，本案中王英丽并未按照个人购房借款担保合同约定的还款时间按时偿还购房贷款，造成国瑞公司替其履行了担保责任，偿还银行借款本金及利息。双方在商品房买卖合同补充协议中约定了如因王英丽原因，导致银行从国瑞公司处扣款，王英丽必须自扣款之日起5日内归还国瑞公司代还款项，王英丽超出30日仍未归还国瑞公司代还款项的，应按中国人民银行同期贷款利率支付代垫期间的利息，以及代还金额10%的违约金，同时国瑞公司还有权解除合同。国瑞公司履行判决后，王英丽未归还国瑞公司代还款项，已构成违约，对此应承担相应的民事责任。故国瑞公司请求解除与王英丽签订的商品房买卖合同本院予以支持。违约金应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以酌情判处。王英丽提出合同约定的违约金过高，请求法院予以调整，本案合同解除，鉴于房价上涨等因素，国瑞公司的预期利益并不会受到损失，国瑞公司代王英丽偿还贷款本息，给国瑞公司造成的损失为代还款项的利息损失，故违约金应以国瑞公司代还房款516572.62元为基数，自2016年9月26日起按中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日止。国瑞公司要求王英丽支付律师费26236元、案件受理费9310元，但国瑞公司未向本院提供证据，对此本院不予支持。王英丽辩称合同解除后国瑞公司应退还其首付款20000元及维修基金，但王英丽并未向本院提供相关证据，可另案主张，对此本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十一条、第九十三条第二款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十五条、第十六条之规定，判决如下：一、解除原告国瑞公司与被告王英丽于2015年10月12日签订的编号为1500119****的《商品房买卖合同》，被告王英丽应于判决生效后十日内协助原告国瑞公司办理该房屋商品房合同备案、预告登记、预抵押登记、公共维修基金等注销手续。二、被告王英丽应于判决生效后十日内向原告国瑞公司支付违约金（违约金以国瑞公司代偿还房款516572.62元为基数，自2016年9月26日起按中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日止）。三、驳回原告国瑞公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2552元，减半收取1276元，由被告王英丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审 判 员  高 伟二〇一八年四月二十三日代理书记员  张伟勤