湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘10民终2830号上诉人（原审被告）：郴州市美世界房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区人民西路**郴建集团****。法定代表人：曾楷峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：邓伍军，该公司法务。被上诉人（原审原告）：徐小婕，女，1971年8月31日出生，汉族，住湖南省郴州市苏仙区。委托诉讼代理人：谷子佩，湖南方缔园律师事务所律师。上诉人郴州市美世界房地产开发有限公司（以下简称美世界公司）因与被上诉人徐小婕商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2018）湘1002民初3003号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月26日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人美世界公司的委托诉讼代理人邓伍军，被上诉人徐小婕的委托诉讼代理人谷子佩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。美世界公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判调减美世界公司的违约金；2、本案一、二审诉讼费用均由徐小婕负担。事实和理由：一、美世界公司延期交房并非美世界公司单方面过错造成。施工方自开工不久，就以施工时大部分天气系强降雨雪等恶劣天气为由，拖延工期和增加工程报价。且美世界公司开发的项目位于市中心，郴州市政府为创建全国文明城市，对美世界公司的土方外运时间进行了严格限制（只允许晚上10点至凌晨5点外运土方），导致原本4个月可以完成的工程量，拖延了14个月。根据美世界公司与徐小婕签订的《商品房买卖合同》第九条的约定，美世界公司遭遇不可抗力，可以据实延期交房。二、徐小婕诉请的违约金已过分高于延期交房造成的损失，根据相关法律规定应核减违约金。另涉案商品房已大幅升值，而该项目延期确因客观原因、不可抗力等原因导致，一审判决没有综合考量客观因素及徐小婕的损失而核减违约金，系适用法律错误。徐小婕辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予以维持。徐小婕向一审法院起诉请求：1、依法判令美世界公司继续履行与徐小婕签订2013020319J04、J05、J06、J07的郴州市商品房买卖合同。2、依法判令美世界公司承担逾期交付房屋违约金825359．80元(算计2018年7月31日后续违约金算计实际交房之日止)。3、诉讼等费用由美世界公司负担。一审法院认定事实：（一）2015年1月22日，徐小婕作为买受人与美世界公司分别签订编号为2013020319J04、2013020319J05、2013020319J06、2013020319J07的《郴州市商品房买卖合同》，约定徐小婕购买美世界公司开发的位于郴州市人民西路郴州市美美世界城市商业广场项目中的J栋19J04、19J05、19J06、19J07号房，总价款分别为1305276元、1540413元、1817716元、553787元。编号为2013020319J04的合同第五条约定：买受人以银行按揭方式付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款（含定金）计655276元，余款650000元向中国银行股份有限公司郴州市北湖支行申请贷款。买受人自行向银行申请按揭贷款的，应保证按揭贷款款项在签订本合同后/日付至出卖人。逾期按本合同第六条处理。买受人通过出卖人办理银行按揭贷款，应向出卖人出具授权委托书，同时，买受人应在接到出卖人通知（包括电话通知）之日起5日内，将申请办理银行按揭所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人通知后10日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用，买受人逾期履行上述义务的，按本合同第六条处理。编号为2013020319J05、2013020319J06、2013020319J07合同的第五条分别约定：出卖人交付首期房款（含定金）770413元、917716元、283787元，余款770000元、900000元、270000元向中国银行股份有限公司郴州市北湖支行申请贷款。合同第六条约定：买受人未按照合同约定时间付款，双方同意按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期未超过180日，自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应按应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。合同第九条约定：出卖人应当在2016年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件、并符合本合同约定商品房交付买受人使用：……3、该商品房经验收合格，该商品房专指本栋，验收标准详见附件四补充协议。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、如合同约定的交付期限届满时，买受人仍未能依约向出卖人支付全部到期款项（包括违约金、税费等）；3、政府对验收及市政配套、安装之延误。合同第十条第三款约定：除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过180日后，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付价款万分之二（该比率应不小于第①项中的比率）的违约金。合同附件四补充协议第二条第1款约定：1、本合同所约定的之“日”均指工作日。买卖合同第五条第二款第一项、第二项中所述的“接到出卖人通知之日起3个工作日内”、“接到出卖人或贷款人通知后3日内均指签订买卖合同之日起3个工作日内，出卖人不再另行通知；买受人未能在上述期限内按银行要求交清所有资料、办妥按揭贷款手续的，按照《买卖合同》第六条承担违约责任，其中逾期付款额为买受人按揭贷款申请额，逾期付款期限自上述约定期限第二日起至买受人全面办妥按揭贷款手续之日止。（二）徐小婕按合同（编号为2013020319J04、2013020319J05、2013020319J06、2013020319J07）约定分别支付首期房款655276元、770413元、917716元、283787元，剩余房款650000元、770000元、900000元、270000元分别通过银行按揭贷款于2015年10月16日转入美世界公司账上，并支付了办理预购商品房预告登记证和抵押预告登记证的费用。案涉房屋的预购商品房预告登记证已于2015年10月15日办理。至2015年10月16日，徐小婕合计分别支付购房款1305276元、1540413元、1817716元、553787元。（三）美世界公司在案涉“美美世界”项目未取得验收合格文件的情况下曾要求购房业主收房，并为此与购房业主发生纠纷。至今为止，案涉房屋尚未通过综合验收备案，美世界公司尚未交房给徐小婕。合同约定案涉房屋应于2016年5月31日前交付。至2018年7月31日，美世界公司已逾期交房730天。一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。案涉合同系双方当事人自愿签订，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。现对双方当事人争议的问题评判如下：（一）徐小婕的第一项诉讼请求应否支持的问题。双方当事人均没有要求解除合同，因此双方均应继续履行合同，徐小婕诉请要求美世界公司继续履行合同约定的义务，及时办理好房屋验收合格等相关手续，本院予以支持。因美世界公司开发的案涉房屋尚未通过综合验收备案，且未达到交付条件，案涉房屋何时能通过综合验收备案、何时能达到交付条件尚不能确定，因此徐小婕诉请要求美世界公司交付合格的案涉房屋，本院不予支持；如交房条件成就后，美世界公司仍未交付商品房，徐小婕可另行主张权利。（二）徐小婕是否存在逾期付款的违约行为，以及美世界公司应否对徐小婕承担逾期交房违约责任的问题。本案中，美世界公司提出至今尚未交房是因不可抗力的原因所致，但其提交的证据不足以证明该事实，故对美世界公司提出的抗辩理由，本院不予采信。案涉合同第五条未明确约定徐小婕到银行签订借款合同的具体时间，徐小婕在签订案涉合同之日即向美世界公司支付了办理预告登记证的费用，但因案涉房屋的预告登记证直到2015年10月15日才办理好，以致于徐小婕申请的贷款直到2015年10月16日才付至美世界公司的账户，因此贷款延迟并不是徐小婕的原因造成。本院对美世界公司主张原告违约的抗辩理由不予支持。徐小婕在约定的交房日之前支付了全部购房款，美世界公司却至今未按约定履行交房义务，已逾期一年以上，也未能举证证明存在案涉合同第九条约定的可以延期交房的情形，因此美世界公司逾期交房已构成违约，徐小婕要求其承担逾期交房违约责任，符合合同约定和法律规定，本院予以支持，美世界公司应自2016年6月1日开始承担逾期交房的违约责任。（三）美世界公司应支付给徐小婕的逾期交房违约金的确定问题。美世界公司辩称徐小婕根据案涉《郴州市商品房买卖合同》总违约金过分高于实际损失，请求予以核减。本院认为，案涉合同约定在继续履行合同的情况下计算逾期交房违约金、逾期付款违约金的标准是相同的，均是按每日万分之二（年利率为7.3%）计算，美世界公司未举证证明案涉合同约定按每日万分之二计算的逾期交房违约金已超过造成损失的30%，因此美世界公司请求调减违约金，本院不予支持。美世界公司按每日万分之二（合同编号为2013020319J04、2013020319J05、2013020319J06、2013020319J07）支付徐小婕逾期交房违约金为761710元[①1305276元×0.0002×730天=190570.3元。②1540413元×0.0002×730天=224900.3元。③1817716元×0.0002×730天=265386.5元。④553787元×0.0002×730天=80852.9元。合计761710元，暂从2016年6月1日计算至2018年7月31日，以后另行计算至案涉房屋交付之日止]。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：“一、被告郴州市美世界房地产开发有限公司继续履行与原告徐小婕签订的合同编号为：2013020319J04、2013020319J05、2013020319J06、2013020319J07的《郴州市商品房买卖合同》。二、被告郴州市美世界房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告徐小婕逾期交房违约金761710元（暂从2016年6月1日计算至2018年7月31日，之后的违约金按相同标准计算至实际交房之日止）。三、驳回原告徐小婕的其他诉讼请求。如果被告郴州市美世界房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费12054元，由原告徐小婕负担1391元，被告郴州市美世界房地产开发有限公司负担10663元。”二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：美世界公司逾期交房违约金应如何确定。(一)1、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定：“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”本案中，美世界公司提出的造成逾期交房的两个不可抗力原因，即施工时遭遇强降雨雪等恶劣天气及郴州市政府因创建文明城市严格限制其外运土方的时间，均非上述规定的不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。因此，美世界公司以其遭遇不可抗力为由，主张可据实延期交房，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。美世界公司未按合同约定向徐小婕交付房屋，构成违约。2、《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”本案中，美世界公司主张其逾期交房的其中一个原因是施工方（第三人）拖延工期和增加工程报价，但根据上述规定，其仍应向徐小婕承担违约责任。据此，美世界公司逾期交房构成违约，应承担违约责任。（二）《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，美世界公司虽向本院主张核减逾期交房违约金，但，1、案涉《商品房买卖合同》系美世界公司与徐小婕的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，故本案逾期交房违约金的认定应依据双方签订的《商品房买卖合同》；2、徐小婕在与美世界公司签订《商品房买卖合同》后，全面履行了交付购房款等合同义务，但美世界公司未按合同约定向徐小婕交付房屋，构成违约，过错方为美世界公司；3、案涉《商品房买卖合同》明确约定，若徐小婕逾期付款，则徐小婕应按日支付逾期应付款万分之二的违约金，若美世界公司逾期交房，则美世界公司应按日支付已交付房价款万分之二的违约金。由此可知，合同约定的违约金条款对双方公平一致，即任何一方违约均应按日支付已付或应付购房款万分之二的违约金。且签订合同时，双方对购房款进行了明确约定，故双方对违约方应承担的违约金的数额具有明确认识，违约金数额并未超出双方签订《商品房买卖合同》时应预见的范围；4、美世界公司并未提供充分证据证明，徐小婕主张的逾期交房违约金已超过徐小婕实际损失的30%。因此，美世界公司要求核减逾期交房违约金的上诉主张，依据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人美世界公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8000元，由上诉人郴州市美世界房地产开发有限公司负担。审判长 李 程审判员 欧旭敏审判员 廖 军二〇一八年十二月十九日法官助理陈祠平书记员刘淇附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。