江西省南丰县人民法院民 事 裁 定 书（2018）赣1023民初207号之二原告：胡秋娟，女，汉族，南丰县人，住南丰县。委托诉讼代理人：张振合，上海市锦天城（南昌）律师事务所律师，一般代理。委托诉讼代理人：吴梦霞，上海市锦天城（南昌）律师事务所实习律师，一般代理。被告：嵊州市交通房地产开发有限公司，住所地：嵊州市长乐镇环镇东路305号。法定代表人：应均良，系公司执行董事。诉讼代表人：江西三松律师事务所，系嵊州市交通房地产开发有限公司管理人。委托诉讼代理人：江涛勇，江西三松律师事务所律师，一般代理。原告胡秋娟与被告嵊州市交通房地产开发有限公司（以下简称“嵊州公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年2月9日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告胡秋娟的委托诉讼代理人张振合、吴梦霞和被告嵊州公司的委托诉讼代理江涛勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出以下诉讼请求：1、确认双方签订的关于南丰县“书香琴苑”第×栋×单元×号房屋的《商品房买卖合同》有效，确认原告对该房屋享有所有权；2、判决嵊州公司立即向原告交付上述房屋，并协助办理该房屋的所有权登记；3、判令嵊州公司按已付房款的百分之五向原告支付逾期交房违约金，暂计算至起诉日约为5000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年5月11日，原告与嵊州公司签订了一份关于买卖嵊州公司所有的位于南丰县书香琴××单元××号《商品房买卖合同》，房屋面积为133.74平方米，单价为每平方米4680元，总金额625903元，付款方式为一次性付款。自合同生效之日起30天内，由出卖人向南丰县房管局申请登记备案。胡长龙与被告另行约定，以被告2013年7月29日向胡长龙所借400万元借款中的625903元冲抵原告胡秋娟的购房款。2015年5月11日，被告向原告开具购房款发票。至此，原告已履行支付购房款全部义务，但被告借故迟迟不予交付房屋并办理房屋所有权登记手续。2016年2月3日，南丰县法院受理了被告的破产重整申请，指定江西三松律师事务所为破产管理人。原告多次向被告及其管理人主张履行上述《商品房买卖合同》，但破产管理人以合同无效、房屋纳入破产财产为由拒绝履约。根据法律规定，在原告已支付全部购房款的情况下，破产管理人对于商品房买卖合同不享有解除权。原告就所购商品房对被告享有的债权，是一种针对特定不动产所享有的具有非金钱债务属性的特殊债权，具有特定性和优先性，不属于普通无担保债权，因此被告履行《商品房买卖合同》约定的交付房屋并办理所有权变更登记的义务，并非无效的个别清偿行为。同时，原告所购商品房属于特定物，在特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的不属于破产财产。因此，被告拒不履行《商品房买卖合同》规定的义务，已构成重大违约，应依法承担违约责任。原告为维护自身合法权益，根据法律规定，现提起诉讼，请法院查明事实，依法判如所请。被告嵊州公司辩称：1、胡秋娟与我司签订的《商品房买卖合同》并非一般意义上的房屋买卖合同，而属于以房抵债的行为。本案胡秋娟并未直接支付购房款，而是以胡长龙对嵊州公司的民间借贷本息抵偿购房款。该以房抵债行为已经经江西省南丰县人民法院（2016）赣1023民破1号之二生效民事裁定书裁定为不完全履行，胡秋娟应执行上述生效裁定，不应通过诉讼的方式要求继续履行合同；2、诉争房屋所在的土地已设定抵押，诉争房屋属于土地抵押权范围内的建筑。根据物权法第一百四十六条、第一百四十七条规定可以看出，房屋出售必然伴随着土地使用权的让渡，即商品房出售行为同时也是土地使用权转让的行为，那么未经土地抵押权人同意出售房屋因违反法律强制性规定而无效。综上，本案并非正常的购买商品房行为，而是属于以房抵债行为，本案房屋产权并未登记至胡秋娟名下，物权并未发生转移，仍属嵊州公司的财产，胡秋娟无权要求继续履行该合同，应按照法院裁定通过的重整方案执行，因此请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2015年5月11日，胡秋娟秋娟与嵊州公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定胡秋娟向嵊州公司购买南丰县书香琴××单元××号商品房一套，建筑面积为133.74㎡，优惠后单价为4680元／㎡，房屋总价625903元。当日，该房款用案外人胡长龙（系胡秋娟父亲）出借给嵊州公司400万元借款中的625903元来抵付。同日，嵊州公司为此还出具了收据。合同签订后，嵊州公司至今未交付诉争房屋。2016年2月3日，嵊州公司经法院裁定进入破产重整程序，江西三松律师事务所为管理人。2017年12月13日，本院作出的（2016）赣1023民破1号之二民事裁定书，裁定批准嵊州公司重整计划草案，终止嵊州公司重整程序。在该已批准的重整计划草案当中确认债务人公司与普通债权人签订的以房抵债合同不完全履行，但考虑现行法律对以房抵债效力的趋向性意见和规定，本着平等保护同类别全体债权人的合法权益，结合本案以房抵债的实际情况，债务人公司及管理人在计划草案中提议，持有以房抵债协议的债权人按百分之六十五以住宅清偿，百分之三十五以商用或车库清偿。另查明：嵊州公司向胡长龙借款400万元，借期壹年，月息2.5%，利息按月支付。胡长龙以其享有的上述债权与嵊州公司签订了六份《商品房买卖合同》，抵债金额共计3393579元，且每笔抵债金额均在借条上作了备注。以上事实，有原告委托代理人向本院提交的《商品房买卖合同》一份、书香琴苑签约付款结算单一份、书香琴苑6栋3单元602号房款发票一张、书香琴苑6#、14#楼商品房预售证存根复印件一份、借条一份、江西省南丰县人民法院（2016）赣1023民破1号之二民事裁定书一份，以及被告嵊州公司向本院提交的江西省南丰县人民法院（2016）赣1023民破1号之二民事裁定书一份（与原告提供的民事裁定书相同）、关于嵊州市交通房地产开发有限公司发证情况说明（复印件）一份等证据在案为凭，结合当事人的法庭陈述，并经原、被告举证质证，可以认定。本院认为，原告胡秋娟与被告嵊州公司之间虽然签订了《商品房买卖合同》，但该合同实质上系嵊州公司用“以房抵债”的方式来清偿胡长龙的债务。合同签订后至被告嵊州公司进入破产程序，原告胡秋娟尚未取得诉争房屋的物权，因此提起本次诉讼，其诉讼请求仍属于依合同订立而产生的债权请求权的范畴。而本院于2017年12月13日作出的（2016）赣1023民破1号之二民事裁定书裁定批准嵊州公司重整计划草案，在该重整计划草案当中已经对上述“以房抵债”所涉《商品房买卖合同》有了明确的处理意见，即确认债务人公司与普通债权人签订的以房抵债合同不完全履行，确认持有以房抵债协议的债权人按百分之六十五以住宅清偿，百分之三十五以商用或车库清偿。根据《中华人民共和国企业破产法》第九十二条的规定“经人民法院裁定批准的重整计划，对债务人和全体债权人均有约束力”，依据该规定，债权人无论在表决重整计划时是赞成，或是反对，还是未参加对重整计划的表决，均受经人民法院批准生效的重整计划的约束，故原告胡秋娟也应受本院作出的（2016）赣1023民破1号之二民事裁定书的约束。另外，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条的规定：“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外。”而原告胡秋娟的本次诉讼请求实质上否定了本院作出的（2016）赣1023民破1号之二生效民事裁定，构成重复起诉，应裁定驳回起诉。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（三）项、第二百三十六条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条第一款第（三）项、第二款之规定，裁定如下：驳回原告胡秋娟的起诉。如不服本裁定，可在接到裁定书之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。审判长 赵 霞审判员 张南山审判员 彭 微二〇一八年四月十六日书记员 赖艺欣