广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1322民初3626号原告（反诉被告）：朱延灵，女，汉族，1986年12月8日出生，住深圳市福田区，被告（反诉第三人）：博罗县园洲镇王氏万福地产中介服务部，住所地：惠州市博罗县园洲镇上南村20米路（御景豪庭A130）。经营者：王运福。被告（反诉原告）：惠州市鼎盛房地产开发有限公司，住所地：博罗县石湾镇兴业中路北侧**。法定代表人：吴宠龙。委托代理人：唐金秀，广东砝码律师事务所律师。原告（反诉被告）朱延灵与被告（反诉第三人）博罗县园洲镇王氏万福地产中介服务部、被告（反诉原告）惠州市鼎盛房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）朱延灵、被告（反诉原告）惠州市鼎盛房地产开发有限公司的委托代理人唐金秀到庭参加诉讼，被告（反诉第三人）博罗县园洲镇王氏万福地产中介服务部缺席。本案现已审理终结。本诉原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告按照2017年1月2日签订的《房屋买卖及居间合同》中所约定成交价格26万元减去面积差1.2㎡（合同标注面积40㎡，实际38.8㎡）对应的金额0.78万元即25.22万元进行网签并配合过户所交易房产；2、如诉请第一项无法执行，则判令被告违约，解除《房屋买卖及居间合同》，并返还购房款26万元及利息，赔付违约金5.2万元；3、本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：解除原、被告于2017年1月2日签订的《房地买卖及居间合同》并返还购房款260000元、维修基金2332元、办证费1500元，赔偿违约金5.2万元。事实和理由：2017年1月2日原告与被告签订《房屋买卖及居间合同》，就博罗县石湾镇兴业大道东侧上河坊商业城Q2区A栋4层02房按总价26万元（约定面积40㎡）达成交易，并与2017年1月2日支付定金5万元，获取所交易商品房的钥匙，并与次日的2017年1月3日支付剩余房款21万元及相关税费3832元。但从2017年4月19日起，被告以备案太早价格没有更新为由，要求原告以低于实际成交价11.1万元即总价14.9万元的价格进行网签，并声称事先已就此与原告进行了沟通且得到了原告的同意，而原告并未事先得知及同意，且认为签订阴阳合同不合法规存有风险，因此坚持按实际成交价格进行网签、办理过户。被告据此认为是原告不配合网签，一度发律师函要求原告配合按14.9万元进行网签。原告认为被告捏造事实，在要求被告提供相应依据而无果后提出愿合同约定走法律途径解决。而被告却单方面出具了一份解除《房屋买卖及居间合同》的通知，意图擅自解除购房合同。原告按照合同约定支付了全部房款并按通知到现场进行网签，但网签不成功是因为被告未按法规及时更新备案价格且未能事前告知取得原告同意，故现原告要求被告按实际成交价格继续履行合同、办理产权过户手续，若无法履行则应由被告返还全部房款及相关费用并支付违约金。被告惠州市鼎盛房地产开发有限公司辩称，一、原告的诉求与事实不符，请求法院依法驳回。二、案涉商品房网签合同不能签订的原因在原告，是原告的违约行为导致案涉的居间买卖合同不能履行，原告应当就其违约行为承担相应的违约责任，为此，被告已经提起反诉。三、案涉商品房根本不存在任何面积误差，在博罗县房地产管理局备案的基本信息当中的预测总面积与实测面积一致，不存在误差问题，因此原告要求减少交易价款没有事实和法律依据。反诉原告惠州市鼎盛房地产开发有限公司提出反诉请求：1、判令解除反诉原告、反诉被告、反诉第三人于2017年1月2日签订的《房产买卖及居间合同》；2、判令反诉被告立即从博罗县石湾镇××大道东侧××商业城××区××房腾退并交还给反诉原告；3、判令反诉被告按照商品房转让总价款的20%向反诉原告支付违约金即52000元，并赔偿反诉原告律师费损失14800元，共计66800元；4、判令反诉被告向反诉原告支付2017年1月3日至反诉被告腾退交还房屋之日止期间的房屋占用使用费。事实和理由：2017年1月2日，反诉原告、被告、第三人就买卖位于博罗县石湾镇××大道东侧××商业城××区××房××了一致意见，并签订了《房产买卖及居间合同》及附件。在签订合同之前，反诉被告还与各方达成了同意与反诉原告另行签订网签价格与实际交易价格不一致的《广东省商品房买卖合同》及附件、《博罗县不动产登记申请书》作为交易前提条件的口头约定。2017年1月3日，反诉原告将交易的商品房交付给反诉被告使用至今。但反诉被告在收房之后却以各种理由拒绝配合反诉原告另行签订网签价格与实际交易价格不一致的《广东省商品房买卖合同》及附件、《博罗县不动产登记申请书》，导致至今仍无法对交易商品房进行网签，也无法对交易商品房提交不动产登记资料。为此，反诉原告曾委托广东砝码律师事务所分别向反诉被告户籍地址、现居地的案涉房屋寄送《律师函》，反诉被告均拒收。无奈之下，反诉原告又于2017年7月12日安排工作人员以微信形式向反诉被告发送《律师函》，要求反诉被告于收到本函件后3日内到反诉原告处履行在《广东省商品房买卖合同》及附件、《博罗县不动产登记申请书》签名确认的协助义务。逾期视为反诉被告的原因致使《房产买卖及居间合同》不能履行及不能办理交易商品房的产权登记手续。反诉被告在收到上述《律师函》之后，逾期仍未履行在《广东省商品房买卖合同》及附件、《博罗县不动产登记申请书》签名确认的协助义务，致使三方之间的《房产买卖及居间合同》无法继续履行，将案涉房屋的所有权转移登记至反诉被告名下的合同目的亦无法实现，为此，反诉原告再次向反诉被告以微信形式发送《解除的通知》。综上可见，反诉被告逾期拒不履行合同义务，致使交易无法继续且该合同又不适用于强制履行，为此，反诉原告根据法律规定提起反诉。反诉被告朱延灵辩称，反诉原告主张我方与其有达成另行签订与实际成交价格不一致的合同的口头约定，反诉被告予以否认，原因是不符合事实且没有依据可以证实。反诉原告认为我方违约是没有事实依据。反诉原告依据26万元成交价格的《房产买卖及居间合同》推断约定的建筑面积与房产管理局登记面积一致，我方予以否认，原因是无法得出此结论。反诉原告要求承担我方承担违约责任及诉讼费用、律师费用等，我方不认可，原因是没有事实依据。被告博罗县园洲镇王氏万福地产中介服务部经本院依法送达起诉状副本、应诉通知书及开庭传票后，在法定期限内未作书面答辩及提供有关证据。经审理查明：2017年1月2日，原告朱延灵（乙方、买方）与被告惠州市鼎盛房地产开发有限公司（甲方、卖方）在被告博罗县园洲镇王氏万福地产中介服务部（丙方、居间方）的居间服务下，签订了一份《房产买卖及居间合同》，该合同第一条转让房地产概况：1、卖房拟转让的房地产坐落于博罗县石湾镇××大道东侧××商业城××区××房，使用性质为住宅；该房地产尚未办房产证。2、该房地产以现状售予乙方，乙方或其代理人已认真查勘和了解该房地产的情况。该房地产：带装修、不带家私家电设施。第二条转让价格及定金：1、该房地产转让总价款为人民币260000元；2、本合同签订时，乙方应以现金的方式向甲方支付定金50000元，定金抵作购房款。第五条付款方式：甲乙双方同意按一次性付款方式给付，乙方于房地产交易当日支付所有款（含定金）。第六条违约责任：因卖方原因，致使本合同无效或不能履行或致使买卖双方不能办理产权过户手续的，卖方应向买方支付房地产总价款的20%的违约金，丙方可要求卖方支付本合同约定的全部佣金。因违约纠纷产生的案件受理费、律师费由卖方承担。3、因买方原因，致使本合同无效或不能履行或致使买卖双方不能办理产权过户手续的，买方应向卖方支付房地产总价款的20%的违约金，丙方可要求买方支付本合同约定的全部佣金。因违约纠纷产生的案件受理费、律师费由买方承担。合同签订后，原告按合同约定向被告惠州市鼎盛房地产开发有限公司支付了全部房款260000元、维修基金2332元及办证费1500元。随后原告接到被告惠州市鼎盛房地产开发有限公司的通知到现场进行网签，原告发现网签合同内容约定的价格远远低于之前双方签订的《房产买卖及居间合同》约定的价格，遂原告拒绝以房价价格14.9万元进行网签。2017年6月12日，被告惠州市鼎盛房地产开发有限公司委托律师通过邮寄方式向与原告发出《律师函》，该函主要载明：1、鼎盛公司已备妥《广东省商品房买卖合同》及附件、《博罗县不动产登记申请书》等办理交易商品房网签及产权登记所需的全部资料。2、朱女士应当于收到本函件3日内到鼎盛公司履行在《广东省商品房买卖合同》及附件、《博罗县不动产登记申请书》签名确认的协助义务。逾期，视为朱女士的原因致使《房产买卖及居间合同》不能履行，视为朱女士的原因致使不能办理交易商品房的产权登记手续。届时，鼎盛公司将依据《房产买卖及居间合同》第六条第3点之约定，解除《房产买卖及居间合同》及附件，并保留追究朱女士违约责任的权利。2017年7月25日，被告惠州市鼎盛房地产开发有限公司向原告发出解除《房产买卖及居间合同》的通知。2017年9月20日，原告以被告的原因导致购房合同无法履行、产权过户手续无法办理为由诉至本院，要求解除与被告签订的《房产买卖及居间合同》并返还购房款260000元、维修基金2332元及办证费1500元，以及赔偿违约金52000元。本院认为：原告朱延灵与被告惠州市鼎盛房地产开发有限公司所签订的《房产买卖及居间合同》是双方为履行合同而达成的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效。合同签订后各方均应按照合同约定履行各自义务，任何一方违约均应承担相应的责任。依据合同约定，合同签订后，原告按合同约定向被告惠州市鼎盛房地产开发有限公司支付了全部房款260000元、维修基金2332元及办证费1500元，原告朱延灵已经履行合同义务。被告惠州市鼎盛房地产开发有限公司称其与原告口头约定，原告同意另行签订网签价格与实际交易价格不一致的《广东省商品房买卖合同》及附件、《博罗县不动产登记申请书》作为交易前提条件，但被告未能提供证据予以证明，故本院不予采信。被告惠州市鼎盛房地产开发有限公司未能事前取得原告同意要求原告以低于实际交易价格进行网签，原告拒绝以房价价格14.9万元进行网签，导致合同无法履行、产权过户手续无法办理，被告的行为违反了合同约定，故应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现原告主张解除双方签订的《房产买卖及居间合同》，返还全部房款260000元、维修基金2332元及办证费1500元，于法有据，本院予以支持。关于违约金问题，根据案涉合同约定，被告惠州市鼎盛房地产开发有限公司应向原告支付房地产总价款的20%作为违约金，即原告向被告支付违约金52000元（260000元×20%）。本院确认解除原、被告双方签订的《房产买卖及居间合同》，故被告惠州市鼎盛房地产开发有限公司诉请原告返还位于博罗县石湾镇××大道东侧××商业城××区××房，本院予以支持。因本纠纷违约责任在于反诉原告惠州市鼎盛房地产开发有限公司，故反诉原告要求反诉被告支付违约金、律师费、房屋占用使用费，理据不足，本院不予支持。被告博罗县园洲镇王氏万福地产中介服务部经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，不影响本院对本案的审理和判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）朱延灵与被告（反诉原告）惠州市鼎盛房地产开发有限公司、博罗县园洲镇王氏万福地产中介服务部于2017年1月2日签订的《房产买卖及居间合同》。二、被告（反诉原告）惠州市鼎盛房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还购房款260000元、维修基金2332元、办证费1500元，合计263832元给原告朱延灵。三、被告（反诉原告）惠州市鼎盛房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金52000元给原告朱延灵。四、原告（反诉被告）朱延灵应于本判决发生法律效力之日起十日内将博罗县石湾镇中岗村委会兴业大道东侧上河坊商业城Q2区A栋4层02房返还给被告（反诉原告）惠州市鼎盛房地产开发有限公司。五、驳回被告（反诉原告）惠州市鼎盛房地产开发有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5980元、反诉费1470元，合计7450元，由被告惠州市鼎盛房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  朱友良审 判 员  钟伟志人民陪审员  黎国全二〇一八年四月六日法官助理张树秋书记员关雅芳