河南省沁阳市人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0882民初3182号原告：吕斌斌，男，1984年11月21日出生，汉族，住沁阳市。委托诉讼代理人：姚劲松，河南剑光律师事务所律师。被告：沁阳市联盟建安有限公司。住所地：沁阳市自由路。法定代表人：刘明柱，系该公司经理。委托诉讼代理人：王付芝，该公司员工。被告：河南省福春源置业有限公司。住所地：沁阳市河内路中段。法定代表人：张立杰，该公司经理。委托诉讼代理人：刘小楞，河南合祥律师事务所律师。第三人：郎小钢，男，1975年1月21日生，汉族，住沁阳市。委托诉讼代理人：勾保公，河南太华律师事务所律师。原告吕斌斌与被告沁阳市联盟建安有限公司（以下简称联盟建安）、河南省福春源置业有限公司（以下简称福春源公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吕斌斌及其委托诉讼代理人姚劲松，被告联盟建安的委托诉讼代理人王付芝、被告福春源公司的委托诉讼代理人刘小楞、第三人郎小钢及其委托诉讼代理人勾保公到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕斌斌向本院提出诉讼请求：判令二被告继续履行合同，为原告办理沁阳市中州花园2号楼1单元301号房屋的备案登记，并向原告交付该房屋。事实与理由：因原告与第三人存在债权债务关系，第三人与杨爱霞存在债权债务关系，三方达成口头协议，以杨爱霞在被告联盟建安的债权折抵第三人欠原告的借款。2014年12月19日，联盟建安给原告出具了三张收款收据，每张收据金额为1087350元，收据载明系付中州花园2号楼1单元201、301、401号房屋房款。2015年1月6日，联盟建安作为出卖方与原告就上述三套房屋分别签订三份商品房买卖合同，合同约定交房日期为2016年12月30日，合同生效之日起30天内，由出卖人向沁阳市房产管理中心申请登记备案。2015年6月19日，被告福春源公司将联盟建安给原告出具的201、401号房屋的收据收回，由其重新给原告出具了购房收据。2015年7月18日，福春源公司就201、401号两套房屋与原告另外签订了商品房买卖合同，并到房管部门进行了备案。原告认为，以上事实足以说明联盟建安认可杨爱霞对其享有到期债权，且同意将中州花园2号楼1单元201、301、401号房屋折抵给原告。福春源公司也认可联盟建安有权代表其对外签订合同收取房款的行为以及其与原告之间的房屋买卖关系，并实际办理了201、401号两套房屋的备案手续。同时，联盟建安与福春源公司办公地点相同、工作人员相同及财务相同，存在法律上的人格混同，均由联盟建安法定代表人刘明柱实际控制。因此，联盟建安与原告签订三份房屋买卖合同及出具收款收据的行为足以代表福春源公司，福春源公司应当继续履行向原告交付中州花园2号楼1单元301号房屋及办理备案的合同义务。故原告诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告联盟建安辩称，中州花园小区2号楼1单元301房屋系被告福春源公司开发，系该公司所有。被告联盟建安系该房屋的施工单位，联盟建安与杨爱霞没有债务关系，当时是杨爱霞借用301房屋，并没有交购房款，联盟建安没有交房义务，请求驳回原告对联盟建安的诉讼请求。被告福春源公司辩称，1、被告福春源公司并没有将案涉301房屋出卖给原告，双方不存在合同纠纷。2、被告联盟建安与被告福春源公司均是独立法人，二公司的成立时间、经营范围、股东构成不同，不存在人格混同。在（2017）豫0882民撤2号郎小钢诉吕斌斌、联盟建安第三人撤销之诉案件中吕斌斌也明确表示其与联盟建安签订的商品房买卖合同未得到福春源公司的追认，该判决书第7页也明确认可联盟建安与福春源公司不存在人格混同。3、郎小钢与吕斌斌于2016年8月12日签订的协议书对福春源公司不产生拘束力。第一、案涉301房屋的所有权人是福春源公司，郎小刚不具有所有权，对该房屋属无权处分；第二、福春源公司不是该协议的当事人；第三、2015年6月19日，福春源公司同意将201、401房屋出卖给原告，并收回了联盟建安给原告出具的收据，于2015年7月18日就该两处房屋与原告签订了《商品房买卖合同》。当时，福春源公司已经明确拒绝将301房屋出卖给原告，不办理该房屋的买卖手续。但原告仍于2016年8月12日与第三人郎小钢签订了房屋抵债协议书，该行为导致的后果应由原告承担。4、联盟公司、杨爱霞、郎小钢、原告将福春源公司所有的301房屋进行以房抵债，没有经过福春源公司的同意，该以房抵债行为对福春源公司不发生效力。综上，请求驳回原告的诉讼请求。第三人郎小钢辩称，1、被告联盟建安称与杨爱霞没有债务关系不属实，如果双方没有债务关系，被告联盟建安没有必要将包括301房屋在内的3套房屋一并给原告出具购房款收据并签订《商品房买卖合同》；2、大量证据显示，包括案涉301房屋在内的中州花园是联盟建安法定代表人刘明柱以被告福春源公司的名义开发的，刘明柱从联盟建安的财务上支钱，为联盟建安竞得项目开发土地谋取利息。联盟建安与福春源公司办公场所同一、高级管理人员同一、财务人员一致、公章保管人员一致，构成人格混同，严重损害债权人的利息，对外债务应承担连带责任；3、（2017）豫0882民撤2号民事判决书并未认定联盟建安与福春源公司不存在人格混同。综上，联盟建安与福春源公司应履行以联盟建安名义与原告签订的《商品房买卖合同》，办理备案登记，并向原告交付房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，原告吕斌斌与第三人郎小钢存在债权债务关系，第三人郎小钢与杨爱霞存在债权债务关系，三方达成口头协议，以杨爱霞在联盟建安的债权，折抵郎小钢欠吕斌斌的借款，2014年12月19日联盟建安为原告吕斌斌出具了三张收款收据，每张单据金额为1087350元，为中州花园小区2号楼1单元201、301、401室房产。2014年12月19日，联盟建安就该三座房屋分别为吕斌斌出具购房收据，就301房屋，收据载明：“今收到吕斌斌人民币壹佰零捌万柒仟叁百伍拾元”。2015年1月6日，联盟建安作为出卖方与吕斌斌就该三座房屋分别签订购房合同。2015年6月19日，福春源公司将联盟建安与吕斌斌签订的201、401房屋的购房收据收回，福春源公司就201、401房屋为吕斌斌出具购房收据，载明收到吕斌斌201房款1094181元、配套费57489元、有线电视300元，收到吕斌斌401房款1094181元、配套费57489元、有线电视300元。2015年7月18日，由福春源公司就201、401两座房屋与吕斌斌另外签订商品房买卖合同。2016年8月12日，吕斌斌、杨昭清作为甲方，吕斌斌、范娟娟作为乙方，双方签订协议书，载明：“一、甲乙双方共同确认：截止2016年8月12日，双方之前的所有资金往来、借款纠纷等债务债权关系全部结清，互不相欠、互不追究。所有借款、还款凭据（包括借条、承诺书）无论是否收回、销毁一律作废，不具有任何法律效力，不得再追究对方任何责任。二、甲方曾借乙方的壹佰零捌万柒仟叁佰伍拾元，双方协商同意用甲方位于中州花园2号楼1单元301房同额抵账，联盟建安已于2014年12月19日向乙方出具了收款凭据，并签订商品房买卖合同。在后续办理房产备案过程中，甲方应积极协助乙方办理手续，直至法律诉讼解决，甲方应积极出庭作证、提供证据。如胜诉并完成备案的，双方均无异议；如败诉或未能备案的，甲方自愿承担全部还款责任。若甲方全额还款后，乙方应将收款凭据及商品房买卖合同转移到甲方名下，在法院判决前双方互不追究。”甲乙双方在协议书上签名摁印。2017年7月10日，吕斌斌作为原告起诉联盟建安，要求确认双方于2015年1月6日签订的就位于中州花园2幢1单元301房屋的商品房买卖合同无效。本院于2017年8月7日作出（2017）豫0882民初1987号民事判决书，判决确认吕斌斌与联盟建安于2015年1月6日签订的商品房买卖合同无效。2017年9月13日，吕斌斌、范娟娟起诉郎小钢、杨宗霞、杨昭清、董桂梅，要求四被告按照2016年8月12日签订的协议偿还借款1087350元。本院于2017年10月31日作出（2017）豫0882民初2737号民事判决书，判决郎小钢、杨昭清共同偿还吕斌斌、范娟娟借款本金1087350元。2017年11月20日，郎小钢起诉吕斌斌、联盟建安，要求撤销（2017）豫0882民初1987号民事判决书并驳回吕斌斌的诉讼请求。本院于2018年5月5日作出（2017）豫0882民撤2号民事判决书，判决：一、撤销（2017）豫0882民初1987号民事判决书中“确认吕斌斌与联盟建安于2015年1月6日签订的商品房买卖合同无效。二、驳回原告郎小钢的其他诉讼请求。”该判决书已生效。因郎小钢对（2017）豫0882民初2737号民事判决书不服，提出上诉，2018年8月6日，经焦作市中级人民法院主持调解，双方达成（2018）豫08民终260号民事调解书：一、各方均同意吕斌斌、范娟娟撤回本案对郎小钢、杨宗霞、杨昭清、董桂梅民间借贷纠纷一案的起诉，同时郎小钢也撤回本案对吕斌斌、范娟娟的上诉；二、吕斌斌、范娟娟另行向联盟建安以及福春源公司主张协助办理沁阳市中州花园2号楼1单元301房屋的有关权利；三、双方其他别无争议。另查明，2017年1月18日，刘小楞起诉联盟建安、福春源公司、王付芝，要求三被告连带支付借款本金380万元及利息（按月息1.5分计算，从2016年10月30日起至付清之日止）。2017年2月10日，双方达成（2017）豫0882民初221号民事调解书：一、被告联盟建安偿还刘小楞本金380万元及利息（利率按月息1.5分计算，从2016年10月29日起至还清之日止）……三、福春源公司、王付芝对联盟建安的上述借款承担连带还款责任。后刘小楞对该案申请强制执行，我院于2017年12月21日作出（2017）豫0882执314号之五执行裁定书，查封福春源公司名下包括案涉301房屋在内房产八套，查封期限为三年。2017年11月28日，福春源公司与沁阳市农村信用合作联社签订抵押合同，将包括案涉301房屋在内的84套房屋进行抵押，双方签订抵押合同，载明：“一、担保主债权本合同项下被担保主债权为根据合同由抵押权人向债务人提供的人民币金额为壹仟叁佰捌拾贰万玖仟元整的授信；债务履行期为2017年11月28日至2018年11月28日。……三、抵押担保期间抵押担保期间为债务履行期届满之日后两年止……。”就抵押房屋福春源公司进行了公示，公示最后载明“凡没办理还款解除抵押手续的房屋不得销售，购房户在购买时需查询是否办理了还款解除抵押手续。否则，后果自负。”案涉中州花园小区2号楼尚未进行竣工验收。本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或事实上不能履行……。”本案中，原告要求二被告继续履行合同，为原告办理301号房屋的备案登记，并向原告交付该房屋，但是根据本院查明的事实，一方面，301房屋已经抵押给沁阳市农村信用合作联社，目前该联社并未表示同意抵押人福春源公司将该房屋转让；另一方面，该房屋已经被法院查封，目前尚处于查封期间；第三、该房屋未经过竣工验收，现并不具备交付条件，故原告的诉讼请求在法律及事实上均不能成立。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下:驳回原告吕斌斌的诉讼请求。案件受理费50元，由原告吕斌斌负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审 判 员 席小玲二〇一八年十二月二十一日代书记员 张小娇