广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤18民终500号上诉人（原审被告）：史建民，男，汉族，住佛山市南海区。被上诉人（原审原告）：广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司。负责人：李长江，总经理。委托代理人：陈金满，公司职员。委托代理人：潘淑仪，公司职员。上诉人史建民因与被上诉人广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司物业服务合同纠纷一案，不服清远市清城区人民法院（2017）粤1802民初3515号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月14日立案受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人史建民的上诉请求：一、撤销原审判决；二、查清事实后改判驳回广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司的诉讼请求或发回重审。事实和理由：一审判决未能查清三楼阳台建筑垃圾来源，片面相信广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司所作的垃圾来源的陈述，认定事实错误；房屋三楼阳台出现的建筑垃圾，包括石块，大片废弃木片，是导致下雨堵塞阳台下水管道的根本原因，加上上诉人所购房屋三楼存有设计缺陷，故导致积水倒灌室内；广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司代理人之一徐慧敏在一审庭审时对三楼阳台建筑垃圾来源作出了虚假陈述，是不诚信的表现，应当予以谴责；广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司应当就此事采取适当措施，保证上诉人房屋财产安全，广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司未尽到合同约定的责任，且其工作人员曾私自进入史建民的物业范围，已经构成了侵害上诉人财产安全的客观事实。被上诉人答辩认为广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司已经提供了前期物业服务协议，该协议是双方真实意思表示。涉案房屋已经交由史建民接收，广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司已经向史建民履行了物业服务协议第二章第二条第6点的物业服务内容，史建民主张的房屋内墙面、地面、楼梯等损坏是房屋内部结构，不属于服务合同约定的物业管理范围。广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司向一审法院起诉请求：一、判令史建民向广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司支付自2016年1月计至2017年5月物业服务费8389.16元；二、判令史建民向广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司支付违约金（暂计至2017年5月31日的违约金366.85元）；三、判令由史建民负担诉讼费用。一审法院认定事实：2010年12月17日，广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司与史建民签订了《前期物业服务协议》，该协议约定，由广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司为居住在假日半岛映月湾41街9号商品房的史建民提供物业管理服务，并约定由广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司以该商品房的房屋建筑面积每月每平方米2元；花园面积每月每平方米0.5元，合计每月493.46元向史建民收缴物业服务费。上述约定面积如与房屋产权管理局的最终测绘面积有差异，以房屋产权管理局最终测绘面积为准。同时，还约定，史建民应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论史建民是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费。广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司采用银行代收代缴的方式收取物业服务费，扣费时间为公历每月10日，史建民应在扣费时间前保证缴费账户存有足够金额以备扣费；如史建民或该物业使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的0.5%缴纳违约金。该协议还约定了双方的其他权利义务。根据广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司提供的《清远碧桂园物业及资料移交书》显示，史建民已于2014年12月28日办理了收楼，对此，史建民表示虽然已经收楼，但是房屋现在尚未入住。对于收取涉案房屋花园的物业费问题，广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司提出是按照实测房屋面积216.24平方米、花园面积121.99平方米收取物业费的。因此，涉案房屋的物业服务费是每月493.48元。协议签订后，广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司主张其依约履行了物业管理服务义务，而史建民拖欠2016年1月1日至2017年5月31日的物业服务费8389.16元。对此，史建民对物业费金额每月493.48元并无异议，但认为广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司主要未能履行《前期物业服务协议》第二章第二条第6点的服务内容，即“6、公共环境卫生的管理服务，包括：公共场所、道路、房屋共用部位的清洁卫生。服务内容及标准：依照相关规定及标准，清扫本园区内公共道路等公共场所，拖抹公共楼梯；劝阻、制止破坏公共环境卫生的行为，保持本园区公共区域公共环境的整洁”导致房屋三楼的外阳台积水，致使积水渗入屋内，造成其财产损失。广东碧桂园物业管理有限公司清远分公司现核准变更登记为广东省碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。广东碧桂园物业管理有限公司清远分公司、史建民所签订的《前期物业服务协议》，是双方的真实意思表示，内容合法有效，双方应按照约定履行合同。本案涉案房屋已交由史建民接收，广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司也向史建民履行了物业服务内容，史建民理应按约定交纳相关的物业服务费。对于史建民抗辩提出广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司未能履行《前期物业服务协议》第二章第二条第6点的服务内容，根据该第6点的内容所示，所提及的服务区域为公共场所、道路、房屋共用部位，均属于公共区域，而史建民所提及的房屋三楼阳台属于房屋内部，并非约定的物业服务所及范围，因此，对史建民主张广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司未能履行物业服务内容的抗辩，因未能提供充分的证据佐证，不予采信。对于广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司主张史建民拖欠2016年1月1日至2017年5月31日的物业服务费的情况，事实清楚、证据充分，予以确认。双方的物业服务费是每月493.48元，根据债务应当清偿的原则，史建民理应支付。对广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司要求史建民支付物业服务费的请求，予以支持。至于广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司主张违约金从每期逾期之日起按日万分之一点八计至史建民还清欠款之日止，广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司依约履行了物业服务义务，而史建民未缴纳物业服务费已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司要求史建民支付违约金标准低于每日0.5%的约定，其违约金总额亦低于合同约定数额，属广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司自愿放弃权利，为其真实意思表示，并无违反法律法规的强制性规定，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，一审法院作出如下判决：史建民应在判决生效之日起七日内向广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司支付2016年1月1日至2017年5月31日物业服务费8389.16元及违约金（违约金从每期逾期之日起，按所欠金额日万分之一点八计算至还清之日止）。案件受理费50元，由史建民负担。本院二审期间，经本院审理查明，一审法院查明基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应当围绕上诉人史建民上诉请求的范围进行审理。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点可归纳为史建民以广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司未履行管理职责存在违约为由拒交物业服务费的依据是否充分。关于史建民以广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司未履行管理职责存在违约为由拒交物业服务费的依据是否充分的问题。经查，本案双方物业服务关系由《前期物业服务协议》确定。《前期物业服务协议》属双方就涉案房屋物业服务关系上自行处分权利义务内容的约定，并未违反当事人之间真实意思表示，《前期物业服务协议》的内容亦未违反法律法规的强制性规定，其效力依法应当予以确认。双方均应依该《前期物业服务协议》约定的内容履行。纠纷发生时，该《前期物业服务协议》的约定可作为判定双方权利义务及相应责任的依据。史建民上诉提出广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司未按照《前期物业服务协议》的约定对其物业进行管理，导致三楼阳台积水倒灌室内造成房屋财产损毁，其可据此不付物业服务费。对此，从史建民提交的相关现场照片显示，史建民所述杂物堵塞阳台排水口导致积水的情况确实存在。但相关照片显示史建民所购房屋并未实际入住，处于空置状态。可见，该种阳台杂物积聚的情况在相当大程度上实为缺乏户主的及时清扫、整理所导致，确难归咎于广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司的物业服务行为。根据我国合同法及其司法解释的相关规定，合同履行抗辩权的目的在于维护当事人之间的利益平衡以实现民法诚实信用等基本理念。当抗辩行为的结果违背民法的基本原则时，就应当予以限制或否定。物业服务合同的标的具有一定的公共产品属性，直接关乎区域内众人的基本生活质素。同时，物业服务具有整体性和不可分割性，涉及全体业主和整个区域的公共利益。物业管理公司所提供的很多物业服务是针对全体业主的，在效用上具有不可分割和相互依赖性。本案中，史建民拒绝履行支付物业服务费义务，但史建民未能提供充分证据证实其具备《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条所规定的业主可拒绝交纳物业服务费的正当理由，即史建民未能提供证据证实广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司不履行物业服务合同的主要义务或履行物业服务合同存在重大瑕疵。史建民长期拒绝支付物业服务费用，显然违背了合同的约定及诚实信用原则。一审法院据此判令史建民支付相应的物业服务费用及违约金，处理正确。综上所述，上诉人史建民的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由史建民负担。本判决为终审判决。审判长  苏永术审判员  钟莹莹审判员  管宋英二〇一八年四月二十七日书记员  汤有金