广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书(2018)粤1323民初454号原告：陈利娜，女，1982年1月30日出生，汉族，广东省惠东县人，住惠东县，委托诉讼代理人：曾灶金，广东粤惠律师事务所律师。被告：惠州市人人置业有限公司，住所地惠东县平山华侨城。法定代表人：罗玉华。委托诉讼代理人：罗启聪，广东东维律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢锋，男，1980年4月28日出生，汉族，广东省惠东县人，住惠东县平山北街居委水泥二厂，系被告惠州市人人置业有限公司员工，被告：李顺育，男，1983年4月25日出生，汉族，广东省惠东县人，住惠东县，原告陈利娜与被告惠州市人人置业有限公司、卢锋房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月18日立案受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈利娜及其委托诉讼代理人曾灶金，被告惠州市人人置业有限公司的委托诉讼代理人罗启聪、卢锋，被告李顺育开庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈利娜向本院提出诉讼请求：1.判令两被告连带承担立即返还原告已付购房定金及购房差价款合共150000元（双倍返还定金100000元，购房差价款50000元），并承担自收到原告支付定金、差价款之日起至还款日止按中国人民银行同期贷款利率4倍利息计付给原告；2.本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：原告与两被告于2017年7月8日签订《房地产买卖三方合同》，两被告均称于同一天由被告李顺育向惠东县长江房地产投资有限公司签订的《意向房号承诺书》项下预选房号：国际新城四期61栋2703号预定商品房转让变更至原告名下，约定签约当天由原告向被告先予支付定金50000元，转让价款在被告李顺育向惠东县长江房地产投资有限公司签订的《意向房号承诺书》项下确定原价为915538元的折后总价841261元的基础上另行补差价款50000元至被告惠州市人人置业有限公司帐上，同时约定由被告李顺育改名至原告名下时间为60天。合同签订后，原告于签约当天支付定金款至被告惠州市人人置业有限公司帐上50000元，并于同年8月9日支付购房差价款至被告惠州市人人置业有限公司帐上50000元，原告分别两次向被告支付共计100000元，并由两被告出具收款收据给原告收执。而约定“改名至原告名下的时间陆拾天”届满，两被告仍以种种借口拖延至现在。由于两被告无故拖延且拒不履行合同约定义务，已明显存在民事欺诈行为，构成了对合同的根本性严重违约，根据相关法律规定，两被告应当返还差价款，承担双倍返还原告支付的定金，并承担违约赔偿责任，按中国人民银行同期同类贷款利率的4倍利息计付给原告。此外，两被告既是合同当事人，又是共同收取原告支付定金、差价款的收款人，应依法承担连带责任。被告惠州市人人置业有限公司辩称，首先我司作为原告及被告李顺育之间的房地产买卖中介方，仅仅是代被告李顺育收取定金50000元，差额款50000元，分别于2017年8月10日、7月20日向被告李顺育转账上述两笔款项，并没有实际收取原告的定金及差额款；其次根据三方合同，是因原告原因及被告李顺育同意下才采取由我司刷卡到账再转给合同卖方即被告李顺育去收取定金及差额款。所以我司在没有实际收到定金及差额款的前提下，原告是没有向我司追偿的合同依据或法律依据；最后根据合同法第六十三条规定，我司在本事件当中在被代理人被告李顺育的同意下代其向原告收取定金及差额款，并及时将款项全额转回给被告李顺育，所以该实施的法律行为应由被告李顺育承担民事责任。综上，原告诉我司连带承担双倍定金及差额款共计150000元有悖于法律，应当给予当事人公平救济的应有之义，缺乏依据，可能导致利益严重失衡，请求法院查清事实，给予我司一个公平的裁决。被告李顺育辩称，答辩人没有违反合同，所以定金和差额款不同意返还。签订的合同是被告惠州市人人置业有限公司出具的，合同60天改名，交定金是7月19日，答辩人通知原告改名是8月8日，但原告称自己不够钱，要求改名的时间延至年底。年底时再通知其改名，但原告称不要房屋了。现原告起诉答辩人违反合同，要求退还定金，但根据合同，答辩人是没有违反合同义务的。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织当事人进行证据交换、质证。原告陈利娜提交了如下证据：证据1身份证，证明原告的诉讼主体资格；证据2企业信息、身份证，证明两被告的诉讼主体资格；证据3房地产买卖三方合同，证明原告与被告存在转让房地产预售合同关系，约定合同履行期早已届满，被告构成对合同的欺诈性严重违约事实；证据4意向房号承诺书，证明被告自称转让预选房号、价款来源，被告构成对合同的欺诈性严重违约事实；证据5收款收据、农业银行个人明细对账单，证明原告已支付给两被告合同约定的定金、购房差价受让款的事实。被告惠州市人人置业有限公司对原告陈利娜提供的证据发表如下质证意见：对证据1、证据2没有异议；对证据3真实性没有异议，但对其证明内容有异议，从证据3可以显示买卖双方是同意先把定金款项刷卡至我方再转给被告李顺育的，且原告对房屋的现状也就是预售商品房转让合同的关系是知情的；对证据4没有原件，故没有办法核定真实性，对其证明内容有异议，该份承诺书是被告李顺育跟房地产开发公司的，预购协议并不存在对原告任何欺诈的违约行为，且可以体现被告李顺育将房屋的现状一一告知原告；对证据5真实性没有异议，但是对其证明内容有异议，因为按照三方合同及我方的证据显示，我方依照合同代收了定金和差额款后立即向被告李顺育转出上述两笔款项，证明我方并非两项款项实际收取人。被告李顺育对原告陈利娜提供的证据发表如下质证意见：对证据1、证据2没有异议；对证据3，我没有违反合同规定，没有欺诈原告，被告惠州市人人置业有限公司是代理我办理这件事，对三方合同的真实性没有异议；对证据4，该承诺书是我与开发商签订的，对其真实性没有异议；对证据5，我有收到被告惠州市人人置业有限公司支付的款项，第一次款项是7月19日，第二次款项是8月9日，共收到被告惠州市人人置业有限公司转给我的100000元，原告确实是支付了100000元的差额款及定金款。被告惠州市人人置业有限公司提交如下证据：证据1中国银行交易流水明细清单，证明于2017年7月20日转账50000元给被告李顺育；证据2兴业银行网上转账受理单，证明于2017年8月10日转账50000元给被告李顺育。原告陈利娜对被告惠州市人人置业有限公司提供的证据发表如下质证意见：对证据的真实性有法庭及被告李顺育去核对，对该证据的关联性有异议，理由是该两笔交易款项与本案无法应对存在关联性，因为时间点与被告李顺育答辩不一致，且与原告支付两笔款项的日期不符，因此不存在关联性。被告李顺育对被告惠州市人人置业有限公司提供的证据发表如下质证意见：转账记录上的100000元是已经转账给我。被告李顺育提交被告惠州市人人置业有限公司的委托诉讼代理人卢锋与原告陈利娜微信聊天记录，证明其没有违反合同。被告惠州市人人置业有限公司的委托诉讼代理人卢锋当庭提供保存微信聊天记录的手机供质证。原告陈利娜发表如下质证意见：该载体的内容发生在8月8日之前是没有异议的，可以核对；原告提出不要是2017年11月21日下午才向卢锋提出不要的，从那时候起，该日期是超过合同60天以外才沟通；该聊天记录确实是我方与卢锋之间的聊天记录。庭后，被告李顺育补充提交了如下证据：胜利会入会须知、意向房号承诺书、房号确认单、惠东县长江房地产投资有限公司于2017年5月28日出具的收款收据、惠东县长江房地产投资有限公司于2017年7月8日出具的收款收据、中国农业银行个人明细对账单、广发银行个人活期对账单（2017年12月）。原告陈利娜对被告李顺育补充提交的证据发表如下质证意见：该收款收据所缴交的款项与本案不具有关联性，被告李顺育所向惠东县长江房地产开发公司缴交的会费，而不是被告李顺育向该房地产公司缴交的意向承诺书中约定缴交意向金，亦不是定金，故不能认是被告李顺育向原告收取定金时已取得该意向房号，亦不能认定被告李顺育向房地产公司缴交了定金，被告李顺育收取原告陈利娜转让定金，不具有合法根据。本院对当事人真实性无异议的证据予以确认并在卷予以佐证。结合当事人的诉辩、陈述及对证据的认定，本院查明事实如下：被告李顺育于2017年5月28日向惠东县长江房地产投资有限公司缴交5000元入会费，成为胜利会会员，并于2017年7月8日缴交会籍费50000元，与作为甲方的惠东县长江房地产投资有限公司签订了《意向房号承诺书》，预选房号为（国际新城）61栋2703号商品房（建筑面积143.47平方米，原价915538元，折后总价841261元）。该《意向房号承诺书》有如下声明：1、预选房号为客户最终确认房号（合同签约房号）；2、甲方承诺该房源、价格为最终确认不得更改；3、预选成功后可作一次更名（需提供直系亲属证明）；4、客户需在甲方通知签约之日起7日内办理签约及银行按揭手续。逾期甲方有权将该房源另行出售；5、本协议价格仅为该房源价格，不包含房屋维修基金，政府收费与其他按揭费用，按揭所需资料与所缴纳费用明细详见附件；6、本协议一式两份，双方签字盖章后生效，具有相同法律效力。2017年7月19日，被告李顺育作为卖方、原告陈利娜作为买方、被告惠州市人人置业有限公司作为经纪方，三方签订了《房地产买卖三方合同》，约定：被告李顺育将位于平山镇泰××城环城西路北面××花园（惠东国际新城）61栋2703号房成交价为960000元；付款方式买方签订合同书当日交纳首期房款50000元给卖方作为定金，同时，双方签订合同以后，应在30天内提供该楼房的合法有效相关证件及手续费用给经纪方代为托管（以经纪方出具收据为准），待买卖双方确认过户手续由任何一方办理时，经纪方再将托管的证件和款项转移给办证一方；双方责任条款中约定的卖方责任为：卖方为该物业合法产权人，若因涉及任何产权问题导致本协议无效或者无法履行，则卖方应立即退还所有已收房款（含定金）予买方，并向买方支付50000元整的违约金；在交易完成之前，卖方如无故单方终止履行本协议，也视为违约。卖方违约除负担所有因办理该宗买卖发生的费用和退回实际已收房款（含定金）给买方外，并向买方赔付50000元整的违约金。双方责任条款中约定的买方责任为：签署本协议后买方须在30日内缴齐有关资料及办理相关手续，不得延期，除非不可抗力原因或经卖方同意，否则视为违约。在交易完成之前，买方若无故单方终止履行本协议，也视为违约。买方违约除负担所有因办理该宗买卖发生的费用外，另向卖方赔偿50000元整的违约金给卖方。该《房地产买卖三方合同》还约定了如下补充条款：①此物业卖方在开发商手上购买过来没有备案，现双方同意交定金50000元整，卖方跟开发商沟通改名到买方名下，并按卖方之前合同价成交，差额补回给卖方，如开发商不同意改名则退回买方定金50000元整，合同取消，双方无法律责任。如买方单方不买，则定金50000元整卖方不退，没收定金；②买方支付定金50000元整，先刷卡在人人置业有限公司到账后转50000元整给卖方；③卖方改名时间为60天；④此房价卖方包双方中介费。签订《房地产买卖三方合同》的当天，原告陈利娜依约支付了50000元定金给被告惠州市人人置业有限公司，由被告惠州市人人置业有限公司出具《收款收据》供原告陈利娜执存。被告惠州市人人置业有限公司已将该50000元定金交付给被告李顺育。此后，被告李顺育告知被告惠州市人人置业有限公司可以改名。2017年8月8日，被告惠州市人人置业有限公司的委托诉讼代理人卢锋通过微信聊天聊了如下内容：（卢锋告知）卖方通知我这几天可以改名了，（原告回复）好的；（卢锋告知）您准备好钱等我电话通知了，（原告问）需要多少钱？交首付吗？（卢锋回复）不是，只是差价而已，我帮您算算。(原告回复)嗯。（卢锋告知）大概不到12万，（原告回复）知道了，（卢锋回复）好的。（原告提醒）忙完回个电话我，谢！（卢锋回复）好的。2017年8月9日，被告惠州市人人置业有限公司收到原告陈利娜交付的50000元差额款后，出具《收款收据》供原告陈利娜执存。被告惠州市人人置业有限公司已将该50000元差额款交付给被告李顺育。2017年11月21日，被告惠州市人人置业有限公司的委托诉讼代理人卢锋通过微信聊天聊了如下内容：（原告告知）不要。（卢锋回复）不用加钱直接改名。（原告回复）也不要。（卢锋问）陈姐，明天早上就是最后期限了，过了就没了，您确定不要吗？国际新城61栋2703最后落名登记日期是明天上午，您确定不要吗？（原告回复）我再问问我老公。（卢锋回复）好的，您等下回复我！陈姐，怎么样啊？（原告回复）我老公刚和张经理沟通了，事情让他们去处理吧。庭审时，被告李顺育称该预选的61栋2703号房于2017年11月份被开发商收回。经本院调查，惠东县长江房地产投资有限公司于2017年12月1日退回50000元给被告李顺育。另，被告以惠州市人人置业有限公司对原告提供的语言翻译材料的真实性无异议。各方当事人对本院的徐闻笔录的真实性、合法性无异议。本院认为，原告陈利娜、被告惠州市人人置业有限公司、被告李顺育于2017年7月19日签订的《房地产买卖三方合同》是各方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定。被告李顺育提供的证据能够证明其已成功预选了惠东县长江房地产投资有限公司开发的国际新城61栋2703号商品房，且在《房地产买卖三方合同》中已明确告知了原告陈利娜，不存在欺诈行为，故该《房地产买卖三方合同》成立并生效。对于是否存在违约的问题。被告李顺育预选房号时确定的购房总价为960000元，折后价为841261元，被告李顺育以总价960000元转让，如转让交易完成，则原告陈利娜需支付由此产生的差价款118739元给被告李顺育。按《房地产买卖三方合同》约定的补充条款分析，合同履行义务顺序应按如下方式进行：原告陈利娜先支付定金，被告李顺育在签订合同之日起60日内完成更名手续，同时再由原告陈利娜支付差价款。本案在合同履行过程中，合同相对方对履行义务顺序、履行期限、支付差额款、首付款问题仍有磋商，但没有形成合同补充条款。原告陈利娜已在签订合同当天支付了定金50000元，并在被告惠州市人人置业有限公司于2017年8月8日告知其这几天可以改名需要准备钱时，于2017年8月9日支付了部分差价款50000元，之所以没有支付剩余差价款，是因为原告陈利娜担心对方存在欺诈行为，且合同没有约定原告须先行支付差价款，在60日期限届满后，明确表示不要涉案物业，故不存在违约行为。被告李顺育已在签订合同之日起60日内通知被告惠州市人人置业有限公司通知原告陈利娜可以改名，没有改名的原因在于认为原告陈利娜因资金问题申请延长改名期限，对于原告是否有申请延长改名期限，被告李顺育虽未提供证据予以证实，但确实存在有告知原告陈利娜最后改名期限的事实，但原告陈利娜在知道可以改名，并在被告惠州市人人置业有限公司告知其要补差价款的情况下仅支付了差价款50000元，故其存在不安抗辩亦属正常，且原告陈利娜在此情况下没有明确要求被告李顺育一定要在60日内完成更名手续，双方仍在磋商，故被告李顺育不存在违约行为。对于被告惠州市人人置业有限公司应否承担责任问题。被告惠州市人人置业有限公司在《房地产买卖三方合同》中是合同经纪方，是促成原告陈利娜与被告李顺育签订合同的中介，在代收原告陈利娜支付的定金50000元及差价款50000元后，已将该两笔款项合计100000元支付给了被告李顺育，并不存在应承担合同责任的情形，也不存在违反法律规定的情形，原告陈利娜诉请被告惠州市人人置业有限公司承担连带赔付责任，证据不足，不予支持。因原告陈利娜没有诉请继续履行合同，且涉案物业的开发商已将被告李顺育预交的会籍费50000元返回给被告李顺育，被告李顺育无权再处理涉案物业。故原告陈利娜与被告李顺育之间的合同权利义务已终止，被告李顺育再占有原告交付的100000元则属不当得利，应予以返还。但原告陈利娜诉请双倍返还定金，理由不充分，不予支持,予以支持的此项诉请为返还定金50000元。原告陈利娜诉请被告李顺育返还购房差价款50000元，理由充分，予以支持。原告在辩论时曾说及利息问题，但未对诉讼请求作变更，且定金条款和违约金条款金只能选择一款，原告已选择了适用定金条款，再主张利息，理由不充分，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十二条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十八条规定，当庭判决如下：一、被告李顺育应在本判决发生法律效力之日起7日内一次性返还定金50000元、差额款50000元，合共100000元给原告陈利娜；二、驳回原告陈利娜的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1650元，由原告陈利娜负担650元，由被告李顺育负担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判员  杨光辉二〇一八年四月八日法官助理李琦书记员  范连军