浙江省宁波市海曙区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0203民初317号 原告：宁波房地产股份有限公司。统一社会信用代码913302001440507284。住所地：宁波市海曙区青林湾西区69、83号2-1。 法定代表人：姚冰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：熊保华，执业证号13302200810818054，浙江海泰（杭州湾新区）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：娄军飞，执业证号13302201710374009，浙江海泰（杭州湾新区）律师事务所律师。 被告：杜豪，男，1983年7月21日出生，汉族，户籍地宁波市江北区，现住宁波市海曙区。 被告：李娜，女，1979年5月11日出生，汉族，户籍地宁波市江北区，现住宁波市海曙区。 二被告的共同委托诉讼代理人：李永军，执业证号11101201110125508，北京市中唐律师事务所律师。 原告宁波房地产股份有限公司（以下简称宁房公司）与被告杜豪、李娜无因管理纠纷一案，本院于2018年1月8日立案后，依法适用简易程序由审判员俞洁独任审判，于2018年3月12日公开开庭进行了审理。原告宁房公司的委托诉讼代理人熊保华、二被告的共同委托诉讼代理人李永军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告宁房公司向本院提出诉讼请求：1.判令二被告立即归还原告代偿款7393.165元，并支付资金占有期间利息损失（按年利率6%，自起诉之日起算至实际履行之日止）；2.诉讼费由二被告承担。事实与理由：2013年1月9日，二被告与原告签署了《商品房买卖合同》一份，向原告购买位于宁波市海曙区青林湾二期5号地块5-6号楼1404室的高层房屋一套（90幢2单元1404室）。上述房屋于2014年4月29日交付，实测建筑面积为138.19平方米。同日，二被告与该小区的物业管理公司宁波联合物业管理有限公司（以下简称联合物业公司）签订了《前期物业管理服务协议》一份，协议约定高层房屋的综合服务费为2元/平方米/月。根据相关规定，物业公司还应向二被告收取公共维修费、装修垃圾清运费等。房屋交付后，二被告等众多房屋买受人以上述房屋存在学区房的虚假广告为由，拒绝支付上述物业管理费等费用。为了物业管理企业的日常经营，以便给小区业主提供一个良好的居住环境，经政府部门等多方协调，原告与联合物业公司于2014年5月28日达成《青林湾6期物业相关费用洽谈备忘录》一份，约定由原告代为垫付6期业主自2014年4月1日起至2016年3月31日止的物业费。为此原告为二被告垫付了上述期间的综合服务费计6633.12元、公共维修费计552.76元、装修垃圾清运费计207.285元，合计7393.165元。现原、被告因学区房问题引起的纠纷已由宁波市中级人民法院作出终审判决，原告向法院主张垫付的物业费在赔偿款中直接抵扣未能得到支持。现原告业已履行违约款项的支付义务，被告亦应将原告垫付的款项予以返还。原告认为，原告为二被告垫付物业费是事实，现双方就房屋买卖引起的争议已经处理完毕，二被告理应归还原告垫付款。 被告杜豪、李娜答辩称，一、原告不存在帮助二被告代偿费用的问题，是原告自愿给予二被告的补偿。原告与二被告签订《商品房买卖合同》，二被告购买原告开发建设的青林湾6期房屋，当时原告通过各种方式承诺该房屋属于海曙外国语学校的学区房。2014年原告要求二被告收房，二被告按照约定时间到达收房现场，通过现场查看发现房屋存在很多质量问题，且原告拒绝按照合同约定出示房屋已经达到交付标准的文件。同时也确定青林湾6期不属于海曙外国语学校的学区房。所以二被告认为房屋不符合交付的条件。通过多次协商，原告自愿补偿二被告两年的物业费7393.165元。因此，根本不存在原告为二被告代偿的问题。二、二被告不存在拒绝支付物业管理费的问题。由于原告的房屋不符合交付条件，二被告有权拒绝收房。原告为了弥补其所造成的社会影响，同时通过多次协商，自愿补偿二被告两年的物业费，表现方式为原告直接支付给物业管理公司。二被告并不存在拒绝支付物业管理费的事实。三、《前期物业管理服务协议》中并没有约定公共维修费。原告在诉状中主张了公共维修费，但是《前期物业管理服务协议》中并没有约定二被告应当缴纳该笔费用，原告仍然自愿向物业公司缴纳，此点也证明原告是自愿补偿，不是代二被告垫付费用。原告主张公共维修费是没有事实和法律依据的。四、原告自认通过政府部门多方协调，签署了相应的备忘录，备忘录也写明原告是自愿承诺为特定的购房人代缴两年期限的物业服务费用。该事实也证明该费用是原告对二被告的补偿。而且，全部的青林湾6期业主都是原告自愿代缴两年物业费。原告在收房之前，就向全体青林湾6期业主发送了一份收房通知书，在通知书上载明业主收房时有送两年物业费。因此原告不存在无因管理。原告在交房之前就向全体业主作出代缴两年物业费的意思表示，本质就是一种补偿。五、原告主张资金占用期间的利息没有事实和法律依据，没有法律条款规定资金占用期间的利息标准为年利率6%。六、原告的主张超过了诉讼时效。2014年4月，原告将该笔费用支付给物业公司，之后原告从未向二被告主张过该笔费用，此点也说明原告是自愿补偿。退一万步讲，即使该笔费用真的是代为垫付，原告也应当及时主张自己的权利。原告自2014年4月至2017年12月27日提起诉讼，已经过将近4年，明显超过了法律所规定的诉讼时效。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。 原告宁房公司为证明其主张，向本院提供了下列证据，经被告杜豪、李娜质证，本院现作如下认证： 证1.交房通知单（复印件）一份、业主入住验房表（复印件）一份、《前期物业管理服务协议》（复印件）一份，拟证明二被告所购房屋建筑面积为138.19平方米，综合服务费为2元/平方米/月，二被告应当向联合物业公司支付物业费事实。二被告对该组证据的真实性没有异议，但认为该组证据证明原、被告之间存在房屋买卖关系，并不存在无因管理的法律关系，原告之所以补偿被告两年的物业费，是因为其交付的房屋存在质量问题、学区房虚假宣传问题，并非无因管理，《前期物业管理服务协议》中没有约定公共维修费。本院对该组证据的真实性予以认定，对本案是否构成无因管理在判由中阐述。 证2.《青林湾6期物业相关费用洽谈备忘录》一份、青林湾6期2014年度、2015年度、2016年1-3月物业费汇总表各一份、联合物业公司证明一份，拟证明原告为二被告垫付2014年4月1日至2016年3月31日的物业费共计7393.165元的事实。二被告对该组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为二被告并非备忘录的主体，没有参与谈判、签订过程，备忘录也不能证明原告是为二被告垫付物业费，汇总表仅有联合物业公司盖章，并非本案主体，无法核实印章真实性，物业费是否缴纳应有转账记录或者收据，物业公司证明无法确认公章真实性，物业公司无权收取公共维修费，从形式上看该证明属于证人证言，应当出庭作证，原告为自愿补偿而缴纳物业费，物业公司无权定性为垫付。本院认为，该组证据系原件，对其形式真实性予以认定，对原告代缴物业费是否构成无因管理在判由中阐述。 被告杜豪、李娜为证明其主张，向本院提供了下列证据，经原告宁房公司质证，本院现作如下认证： 证3.《商品房买卖合同》（复印件）一份，拟证明原、被告之间存在商品房买卖法律关系。原告对该份证据的真实性无异议，对关联性有异议，认为本案为无因管理纠纷。本院对该份证据的真实性予以认定。 证4.声明（复印件）一份、业主登记表（复印件）一份，拟证明原告交付的房屋不符合合同约定的交付条件，存在质量问题。原告对该组证据认可收到过，但认为其中的内容系二被告单方意思表示，与事实不符，也不能成为二被告不收房的理由。本院对二被告在收房时曾向原告提出房屋存在问题的事实予以认定。 证5.交房通知书（复印件）一份，拟证明原告通知二被告收房，并在交房通知书中承诺自愿补偿两年物业费。原告对该份证据的真实性无异议，对二被告的待证事实有异议，认为原告仅为代缴物业费，并非自愿补偿物业费。本院对该份证据的真实性予以认定。 证6.律师函四份，拟证明原告交房的房屋存在质量问题，出示的交房手续有问题，且存在学区房的虚假宣传问题，导致房屋不符合交付条件，所以原告自愿补偿两年物业费。原告对收到律师函的事实无异议，但对律师函的内容有异议，认为不能反映二被告的待证事实，不能成为拒收房屋的理由，也不能证明原告是自愿补偿物业费。本院对该组证据的真实性予以认定。 证7.原告律师函一份，拟证明原告收到了二被告发出的律师函并作出了回复。原告对该份证据没有异议，但认为原告回复的内容是认为二被告发出的律师函中的内容不成立。本院对该份证据予以认定。 证8.交房通知书（复印件）一份，拟证明原告在青林湾7期交房时，也自愿向所有业主作出承诺补偿一年的物业费。原告对该份证据的真实性无异议，对关联性有异议，认为不能证明二被告的待证事实。本院对该份证据的真实性予以认定。 证9.民事判决书二份，拟证明原告在商品房买卖合同纠纷案件中自认两年物业费是出于对二被告的补偿。原告对该组证据的真实性无异议，对证明内容有异议，认为原告在商品房买卖合同纠纷案件处理中，并未认可是补偿，而是主张抵销权。本院对该组证据的真实性予以认定。 综合上述证据的认证及原、被告陈述，本院认定如下事实： 2013年1月9日，原告与二被告签订《商品房买卖合同》一份，约定二被告向原告购买位于青林湾二期5#地块住宅5-6号楼1404号房屋一套，房屋的建筑面积（预测面积）为138.12平方米，单价为17188元/平方米，总价款为2374006元，并约定其他相关内容。合同签订后，二被告依约向原告支付了购房款。2014年3月，原告向二被告发送交房通知书，通知约定交房时间为2014年3月31日，并在交房通知书第7点载明：“住宅物业综合服务费中高层（≤11层）1.65元/平方米/月，高层（＞11层）2.0元/平方米/月，公用部位公共设施设备维修费2.0元/平方米/年，垃圾清运费1.5元/平方米（一次性）。按本通知书‘约定办理时间’按时办理交房结算和交付入住手续的业主，由我公司代缴二年物业费”。2014年3月25日至2014年6月4日期间，二被告委托律师多次向原告发送律师函，提出要求原告出示建设工程竣工验收备案证明、规划验收合格证明、消防验收合格证明、环保验收合格证明等相关证明文件，要求先进行验房，并提出房屋不符合合同约定及法律规定的交付条件等问题。2014年3月底，二被告进行验房，验房后向原告邮寄声明一份，认为经查验原告的房屋存在12点问题（涉及电线暴露、地面及墙体空鼓、墙体开裂、缺少空调机位、漏水等内容），故不符合法定及约定的交付条件，声明拒绝接受房屋。2014年4月21日，原告回函给二被告，认为原告开发的青林湾6期房屋符合合同约定及法律规定的交付条件，并要求二被告及时办理交房手续。2014年4月29日，二被告在交房通知单回签单上签字收房，载明房屋建筑面积为138.19平方米。同日，二被告与联合物业公司签订《前期物业管理服务协议》一份，就二被告房屋的物业管理及物业费问题作出约定。交房时，二被告向原告提交业主登记表一份，认为房屋少了四面墙。 2014年5月28日，原告与联合物业公司签订《青林湾6期物业相关费用洽谈备忘录》一份，载明原告系房地产开发企业，现已承诺为特定购房人（特定购房人指住宅购房人，商铺购房人除外）代缴二年期限的物业服务费；原告缴付的物业服务费用包括：物业综合服务费（中高层≤11层为1.65元/平方米/月，高层＞11层为2.0元/平方米/月），公共部位及公共设施设备日常维修费2.0元/平方米/年，建筑装潢垃圾清运费1.5元/平方米一次性，上述面积均为建筑面积，所购地下车位的物业管理费30元/月/个；二年物业服务费计算日期自原告《交房通知书》所载交房日期的次月1号起开始计算，到二年末止（即2014年4月1日起，到2016年3月31日止）；款项分三次支付，2014年6月30日前一次性支付2014年4月1日至2014年12月31日的物业相关费用，2015年6月30日前一次性支付2015年1月1日至2015年12月31日的物业相关费用，2016年2月15日前一次性支付2016年1月1日至2016年3月31日的物业相关费用，付款前联合物业公司应提供经原告主管税务机关认可的票据。2017年12月25日，联合物业公司出具证明，证明青林湾西区90幢2单元1404室（业主杜豪、李娜）自2014年4月1日起至2016年3月31日止的物业费均由原告宁房公司付清，其中综合服务费6633.12元、公共维修费552.76元，装修垃圾清运费207.285元，合计7393.165元。 另查明，二被告曾于2015年9月10日就原告出售的房屋存在学区房虚假宣传问题诉至本院，要求原告赔偿，本院立（2015）立调字第246号。2017年5月，该案转为诉讼案件，案号（2017）浙0203民初3328号。原告在诉讼案件答辩中提出其为二被告垫付两年物业费用作为补偿，要求予以抵扣。2017年7月19日，本院作出（2017）浙0203民初3328号民事判决，认定原告宁房公司在宣传广告中关于涉案楼盘属于学区房的描述构成要约，但涉案房屋交付后未被纳入海曙外国语学校服务区，其提供的房屋不符合合同约定，构成违约行为，判决由原告宁房公司赔偿二被告违约损失17805元；关于原告提出的垫付物业费抵扣问题，认为未举证且不属于同一法律关系，故未予处理。后原告不服该案判决，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。2017年9月20日，浙江省宁波市中级人民法院作出二审判决：驳回上诉，维持原判。审理中，因双方各执己见，致调解不成。 本院认为，无因管理是指没有法律规定或者约定的义务，为避免他人利益受损失进行管理或者服务。本案中，原告主张其因二被告拒绝支付物业费而代为垫付，但原告并未举证证明二被告有拒绝支付物业费的情形，且在原告在交房通知书中明确告知二被告其将代缴两年物业费，当时二被告尚未收房，也尚未产生物业费缴款义务，故原告并非为避免二被告利益受损而代其缴纳物业费，其行为不符合无因管理的构成要件。因此，原告的诉请缺乏请求权基础，本院难以支持。此外，无因管理的诉讼时效应自无因管理行为结束并且管理人知道或者应当知道本人之日起计算，原告于2014年3月通知二被告代缴物业费，于2014年5月与联合物业公司签订备忘录，于2014年6月向联合物业公司缴纳2014年4月1日至2014年12月31日的物业管理费用，其于2017年5月在（2017）浙0203民初3328号案件诉讼才中提出抗辩要求对其缴纳的物业管理费用予以折抵，期间亦无证据证明存在诉讼时效中止、中断的事由，故原告代缴的2014年4月1日至2014年12月31日的物业管理费用也已经超过了二年的诉讼时效，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十一条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 驳回原告宁波房地产股份有限公司的诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取计25元，由原告宁波房地产股份有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员 俞          洁 二〇一八年三月三十日 代书记员 应锦姣本案引用的法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百二十一条没有法定的或者约定的义务，为避免他人利益受损失而进行管理的人，有权请求受益人偿还由此支出的必要费用。 《中华人民共和国民法通则》 第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 ?*MERGEFORMAT?10? ?*MERGEFORMAT?11?