江西省寻乌县人民法院民 事 判 决 书（2018）赣0734民初1181号原告：赣州锦通物业管理有限公司，地址：江西省赣州市章贡区赣州商会大厦**。法定代表人：王彬才，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄骏，男，系该公司员工，代理权限为特别代理。被告：刘德佋，男，1980年2月6日出生，汉族，居民，住江西省赣州市寻乌县。委托诉讼代理人：范艳玉，女，1981年8月3日出生，汉族，居民，住江西省赣州市寻乌县，系被告刘德佋的妻子，代理权限为特别代理。原告赣州锦通物业管理有限公司与被告刘德佋物业服务合同纠纷一案，本院于2018年10月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赣州锦通物业管理有限公司的委托诉讼代理人黄骏，被告刘德佋的委托诉讼代理人范艳玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赣州锦通物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告向原告支付物业服务费3138.4元；二、依法判令被告向原告支付按照物业服务费每日3‰标准计算的滞纳金2965.79元（截止到2018年8月份）；三、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告系赣州市寻乌县花旗中央小区10栋1单元701室业主，房屋总面积130.77㎡，物业服务费计算标准为1.2元/㎡（即每月156.92元）。原告多次向被告催要物业费、电梯公摊费，被告并未按时缴纳，拖欠周期至2018年08月止，共计20个月。被告无正当理由拒不缴纳物业费、电梯公摊费，不履行物业服务合同的约定，给物业管理工作带来不便，对其他按时缴纳物业服务费的业主也有失公平。原告迫于无奈诉至法院，请求法院判如所请。被告刘德佋辩称，1、原告公司已经被吊销，不存在法人资格，花旗小区目前由深圳市彩生活物业公司管理，违反了《前期物业管理服务协议》；2、原告锦通物业没有履行好服务和管理的义务，不值1.2元/㎡，例如：小区车辆无人管理堵住通行、单元门长期损坏、电梯带病运行、房屋墙面漏雨、门卫未在岗、保安赌博、环境卫生差、绿化不及时等问题，属于严重违约，不应该全额收取物业服务费，更不应该计算滞纳金；3、答辩人的欠费时间没错。对有争议的事实和证据本院认定如下：一、对原告主体资格问题，原告提交了工商企业登记信息，被告辩称原告公司已经吊销，不存在法人资格，现在物业管理公司是深圳市彩生活公司，经本院查明，赣州市锦通物业管理有限公司于2006年3月16日成立，营业期限为2026年3月15日，该公司仍为存续状态，深圳市彩生活服务集团有限公司为赣州市锦通物业有限公司股东之一，故对原告提交的工商企业信息予以采信，对原告主体资格予以认定；二、对原告是否完全履行了物业管理服务问题，被告提出原告没有服务到位，如卫生、安全、绿化等存在瑕疵，并提供了部分证据佐证，本院予以部分采信。但从原告提交的赣州市电梯日常维护保养合同、花旗中央小区公共设施用电单、装修垃圾清运协议、公司员工清单、消防维修报价表等证据，可以认定原告对花旗中央小区进行了日常管理和维护；三、对原告计算物业服务费的房屋面积问题，原告诉称被告刘德佋房屋面积为130.77㎡，根据物业服务合同签订的面积为130.65㎡，故原告应以130.65㎡的房屋面积向被告刘德佋收取物业服务费。本院经审理认定事实如下：2010年8月1日，原告与丰城市花旗置业发展有限公司签订了《前期物业管理委托合同》，原告开始对花旗中央小区提供前期物业管理服务至今。被告刘德佋系寻乌县花旗中央小区10栋1单元701室的业主，房屋面积为130.65㎡。2012年10月16日，原告与被告签订了《前期物业管理服务协议》，协议写明前期物业管理是指：自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理。《前期物业管理服务协议》中约定：原告方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理……物业服务中心每季向业主收取物业管理服务费……小（高）层住宅物业管理服务费1.2元/月·㎡（含电梯运行费用和二次供水分摊费用）……物业管理费的计算方法为：产权建筑面积乘以每平方米物业管理费单价……按所欠费用每天千分之三收取滞纳金……合同还对物业管理的其他事项进行了约定。诉讼过程中，原、被告均认可：1、花旗中央小区目前还未成立业主委员会；2、被告刘德佋从2017年1月起至2018年8月止，共20个月未缴纳物业服务费。本院认为，被告刘德佋系寻乌县花旗中央小区10栋1单元701室的业主。原告与被告签订了《前期物业管理服务协议》，其内容不违反法律规定，故该物业管理服务协议合法有效，对原、被告均具有约束力；从2012年10月16日原、被告签订《前期物业管理服务协议》开始至今，原告管理花旗中央小区过程中，被告享受了原告的物业管理服务，故对双方的物业服务合同关系，本院予以认定。原告按合同约定每月每平方米1.20元（含电梯运行费用和二次供水分摊费用）的标准收取物业服务费，符合当地的收费标准，本院予以准予；原告主张被告刘德佋应补交从2017年1月起至2018年8月止，共20个月未缴纳的物业服务费3138.4元的诉讼请求，因被告房屋面积为130.65㎡，被告欠缴的物业服务费应确定为3135.6元（1.2元/月.㎡×房屋面积130.65㎡×20个月），由于原告确已履行物业服务的主要职责，故对原告要求被告刘德佋补交3135.6元物业服务费的诉讼请求，有合同和法律依据，本院予以支持。关于滞纳金问题，从被告提交的照片中可以看出原告管理过程中确实存在垃圾未及时清理、花草未及时修剪管理、保安穿制服在小区内打牌等现象，即原告存在管理上的瑕疵，原告具有一定的过错，且滞纳金不符合合同法的有关规定，故对原告要求被告交纳物业服务费以外的违约费用的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告刘德佋于本判决生效后五日内支付原告赣州市锦通物业管理有限公司物业服务费3135.6元；二、驳回原告赣州市锦通物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告刘德佋负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审判员  吕纲翔二〇一八年十二月五日法官助理龚珍珍书记员古名扬附：本院标的款账号为户名：寻乌县人民法院开户行：江西寻乌农村商业银行股份有限公司新区支行账号：14×××38（注明法院标的款字样及权利人名字）。附本案适用法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。