嘉兴市秀洲区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0411民初4560号原告：郑光林，男，汉族，1960年10月16日出生，住温州市瓯海区。委托诉讼代理人：黄建中，嘉兴市秀州法律服务所法律工作者。被告：郁武铮，男，汉族，1968年3月17日出生，住宁波市江东区。被告：钱峰，男，汉族，1970年3月27日出生，住宁波市江东区。被告：郁文谨，女，汉族，1970年7月29日出生，住宁波市江东区。被告：谢仁军，男，汉族，1973年3月25日出生，住象山县。四被告共同委托诉讼代理人：夏敏、陈敏，浙江和义观达律师事务所律师。原告郑光林诉被告郁武铮、钱峰、郁文谨、谢仁军房屋租赁合同纠纷一案，于2017年10月31日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员童潇兰担任审判长，与审判员封景、人民陪审员邱国春组成合议庭，并于2017年12月1日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人黄建中、四被告共同委托诉讼代理人夏敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑光林向本院提出诉讼请求：1、四被告支付给原告因其擅自收回双方于2010年12月16日签订的《商铺租赁合同》项下的房屋的赔偿金6000000元；2、四被告归还保证金200000元；3、诉讼费用由四被告负担。事实和理由：2010年12月16日，四被告将其所有的位于嘉兴市秀洲区、816-822号的商铺租赁给原告，并与原告签订了一份《商铺租赁合同》，合同约定上述商铺总面积为5606平方米，起始年租金为1600000元，2010年12月30日交付该租赁房屋，租赁期限自2010年12月16日-2021年6月15日止，装修期限为6个月，正式起算租金自2011年6月15日开始，约定该合同的保证金为20万元。合同第九条对双方解除本合同的条件作出了明确的约定，由于考虑到原告租赁该房屋系用于开设酒店，投入巨大，防止被告擅自解除本合同，故在该合同的第十条第4款对被告方擅自解除合同作出了特别约定，非因该合同第九条规定的情况，被告一方不得擅自解除本合同，提前收回房屋，如擅自解除本合同，提前收回房屋的，被告方应向原告方支付人民币陆佰万元作为赔偿，合同并对其他事项进行了约定。合同签订后，原告依约支付了20万元保证金和房屋租金，然2016年4月被告在没有解除该合同的情况下，擅自与第三人签订合同，将本合同项下的房屋又租赁给了第三人，原告得知情况后，即通知被告要求对方退还20万元的保证金和赔偿原告因此而造成的损失，但被告至今未予处理。遂成讼。在审理过程中，原告补充称其已经于2016年3月支付了该年4-6月份的租金，根据被告收回房屋的时间，原告多支付了两个月的租金即266000元。被告郁武铮、钱峰、郁文谨、谢仁军当庭答辩称：原告承租涉案房屋后，自己出资对涉案房屋进行了装修，并注册成立公司，原告占84.6%的股份。酒店经营了5年，因经营不善原告多次向被告提出转让，在找到转让的受让人后，原告将该涉案房屋的所有权都转让给了嘉兴恒阳企业管理有限公司（以下简称恒阳公司），原、被告之间的房屋租赁合同当即解除，被告与恒阳公司另行签订了房屋租赁合同，但该份合同的起始时间为2016年5月1日，而非原告证据中显示的2016年4月1日。根据原被告的房屋租赁合同约定，第三年开始每年租金8%递增，原告除了第三年是按照递增8%的比例支付租金，其余几年均为160万元，故原告还结欠被告租金，原告诉请与事实不符，即使有保证金也已经与原告的租金相抵扣，故应当驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定的事实：原告（乙方）与四被告（甲方）签订《商铺租赁合同》1份，约定四被告将其所有的坐落于嘉兴市秀洲区中山西路800号、812号、816-822号、812号（201-201室）、812号（301-302室）、812号（401-403室）、812号（501-503室）共计5606平方米的商铺出租给原告使用；房屋租赁期自2010年12月16日起-2021年6月15日止，其中2010年12月16日-2011年6月15日期间的时间，甲方同意该段时间作为乙方筹备和装修时间，不计入正式租期；甲方于2010年12月30日是前向乙方交付该房屋。该房屋每年租金总计为人民币1600000元整，该房屋租金2年内不变，双方同意自2013年6月15日起，租金每年8%递增；租赁期满后若乙方需要继续租赁且甲方同意，双方可协商对租金进行调整，乙方于签订本合同当天支付定金人民币100000元，与进场装修前支付人民币700000元的租金。租金先付后用，乙方应于2011、2012年每半年向甲方支付租金，乙方应于2013年至2021年每年向甲方支付租金，逾期支付30天视乙方严重违约，甲方有权终止本合同并收回房屋的使用权。甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为人民币200000元，租赁关系终止时，甲方收取的房屋保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。双方还约定，租赁期间，非本合同规定的情况甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应向乙方支付人民币6000000元做为赔偿；乙方中途擅自退租的，乙方应向甲方支付6个月的资金做为赔偿，甲方可从租赁保证金中抵扣，保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付。双方并对其余事项进行了约定。原告2014年支付被告租金149万元，2015年支付租金180万元，2016年至今支付原告租金20万元。合同签订后，原告成立嘉兴市嘉仕顿酒店管理有限公司（以下简称嘉仕顿公司），住所地为嘉兴市。2016年4月26日，嘉仕顿公司（甲方）与恒阳公司（乙方）签订《财产转让合同》1份，约定甲方确认位于中山、812号（301-302室）、812号（401-402室）、812号（501-502室））嘉兴市嘉仕顿酒店管理有限公司不再拥有所有权、经营权等任何权利；宾馆转让费共计人民币2850000元，双方并对其余事项进行了约定。恒阳公司（乙方）与被告郁武铮、钱峰（甲方）签订《商铺租赁合同》1份，约定甲方将坐落于嘉兴市秀洲区中山西路800号、812号、816-822号、812号（201-201室）、812号（301-302室）、812号（401-403室）、812号（501-503室）共计5606平方米的商铺出租给原告使用，房屋租赁期2016年5月1日至2024年6月15日，乙方确认已于本合同之日交接并占有了房屋，验收合格；双方并对租金、违约责任等进行了约定。原告认为被告擅自解除与其的租赁合同，应当承担相应的违约责任，遂成讼。以上事实，有生效判决所确认的事实、当事人所做的陈述及当事人提供的证据经庭审质证在卷佐证，本院予以确认。本院认为：原告与恒阳公司签订的《财产转让合同》系双方真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。财产转让合同所指向的房屋即为涉案的租赁房屋，且该转让合同早于恒阳公司与被告签订的《商铺租赁合同》，结合当事人的陈述，可以推定系因原告将原经营的嘉仕顿酒店转让给恒阳公司，故被告重新与恒阳公司签订了租赁合同，以明确双方的租赁合同关系。原告已将涉案房屋的使用权转让给恒阳公司，并由所有权人即被告与实际使用人签订了新的租赁合同，虽然原、被告未以书面形式解除合同，但该合同的权利义务已经终止，现原告主张被告擅自解除与其的租赁合同关系需支付相应的违约赔偿金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原、被告的租赁合同关系已解除，原告实际使用租赁房屋至2016年4月30日。根据租赁合同的约定，其在2015年6月15日-2016年6月14日期间应当支付的租金金额为2015539元，但根据现有证据不足以证明原告已经足额支付了上述租金，且其也未与被告就未付租金另行达成过协议，原告拖欠的租金金额高于保证金20万元，故原告主张该笔费用缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告郑光林的全部诉讼请求。案件受理费55200元，由原告郑光林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。（后附页）审 判 长  童潇兰审 判 员  封 景人民陪审员  邱国春二〇一八年四月二十七日书 记 员  朱哲栋·6··7·