上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2015）黄浦民四(民)初字第2857号原告：孙曼娜，女，1931年10月25日出生，汉族，住所地杭州市。委托诉讼代理人：唐蓓，上海瀚元律师事务所律师。原告：巢勃，男，1948年12月7日出生，汉族，住所地上海市。原告：巢丽莎，女，1950年2月3日出生，汉族，住所地南京市。原告：巢小征，女，1951年10月10日出生，汉族，住所地南京市。被告：汪维，男，1955年6月25日出生，汉族，住上海市。第三人：汪洋，男，1987年8月7日出生，汉族，户籍地上海市。原告孙某1诉被告汪维房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月28日受理后，依法组成合议庭，于2016年8月24日公开开庭进行了审理。审理中，本院于2017年6月13日依法追加汪洋作为第三人参加诉讼。2017年6月17日原告孙某1死亡，本院于2017年6月20日依法裁定中止诉讼，等待其继承人表明是否继续诉讼。之后，原告孙某1的妹妹孙曼娜，原告孙某1的继子女巢勃、巢丽莎、巢小征均以孙某1继承人身份申请作为原告继续诉讼。本院于2018年1月18日公开开庭恢复审理。原告孙曼娜及其委托诉讼代理人唐蓓，原告巢勃、巢丽莎、巢小征，第三人汪洋(兼被告汪维的委托诉讼代理人)到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙曼娜诉称：本市雁荡路XXX号XXX室房屋原权利人系孙某1，其系孙某1之胞妹。被告汪维以公司经营资金短缺为由，向孙某1提出以购买的方式取得系争房屋部分所有权，用于办理抵押贷款。为此，孙某1与被告汪维于2009年2月3日签订《上海市房地产买卖合同》，在被告汪维未支付购房款的情况下，办理了房屋产权过户手续，系争房屋权利人变更为孙某1和被告汪维。同年7月29日，孙某1与被告再次以购买方式与第三人汪洋签订《上海市房地产买卖合同》，将系争房屋出售给第三人汪洋，第三人汪洋亦未支付购房款。第三人汪洋在取得系争房屋产权后，向银行和小额借贷公司先后办理了抵押贷款。因孙某1与被告汪维及第三人汪洋所签《上海市房地产买卖合同》均非房屋买卖的真实意思，购房人的目的系为获取贷款，故该合同应为无效。故孙某1提起诉讼，要求确认签署的《上海市房地产买卖合同》无效。因孙某1在审理期间去世，其作为孙某1唯一合法继承人继续诉讼，要求确认孙某1与被告汪维签订的《上海市房地产买卖合同》无效，将现登记在第三人汪洋名下的房屋权属恢复至其名下。原告巢勃、巢丽莎、巢小征诉称：其系孙某1继子女，虽在其父与孙某1再婚时，其已成年，但日常生活中，其对孙某1也尽赡养义务。系争房屋来源于其父与孙某1共同生活期间所分配，之后虽权利登记在孙某1名下，但应属其夫妻共同财产。对于系争房屋买卖转让情况虽不完全清楚，但若法院确认买卖合同无效，则返还的房屋权利，根据法律规定，应由其作为第一顺序的继承人继承。被告汪维辩称：其与孙某1签订《上海市房地产买卖合同》以及后与汪洋签订《上海市房地产买卖合同》，双方均明知系为了获取贷款，故未实际支付购房款，签约是孙某1真实意思表示，不存在欺骗孙某1侵吞其房产的情形，现系争房屋仍有抵押，故在还清贷款涤除抵押后，可按双方约定办理。第三人汪洋辩称：两次签订《上海市房地产买卖合同》都是孙某1真实意思表示，故所签合同应属有效，对于未实际支付购房款，可以按合同约定的转让价予以支付；现系争房屋设有抵押，若确认合同无效返还也需在涤除抵押后办理，现孙某1已去世，故希望与其合法的继承人协商，妥善处理。原告孙曼娜提供的证据如下：1、孙某1与被告汪维签订的《上海市房地产买卖合同》，证明孙某1与被告汪维之间存在房屋买卖关系；2、上海市房地产权证，证明通过房屋买卖，孙某1与被告汪维成为系争房屋共有权利人；3、上海市房地产权证，证明在系争房屋出售给被告汪维之前的权利人为孙某1；4、2009年8月10日的证明，证明被告汪维、第三人汪洋及被告汪维之父都认可房屋买卖系为取得贷款，房屋产权及使用权仍属孙某1个人所有；5、2014年7月12日被告汪维出具的证明书，证明被告汪维书面承诺还贷的期限，并确认登记在第三人汪洋名下的房屋，若孙某1在世，则房屋权属返还至其名下，若去世，房屋权属属于遗嘱继承人的共同财产。但被告汪维未按书面承诺履行；6、上海市房地产登记信息，证明目前系争房屋的抵押状况；7、《上海市房地产买卖合同》，证明孙某1与被告汪维于2009年7月29日和第三人汪洋签订《上海市房地产买卖合同》，将系争房屋出售给第三人汪洋，但汪洋未支付购房款。原告巢勃、巢丽莎、巢小征对原告孙曼娜提供的证据予以认可。被告汪维对原告孙曼娜提供的证据1－3均无异议；对证据4真实性无异议，确认买卖房屋系为办理贷款之用；对证据5真实性无异议，房屋权属登记虽有变更，但其一直确认房屋权属属于孙某1；对证据6－7无异议。第三人汪洋对原告孙曼娜提供的证据1－3均无异议；对证据4真实性无异议；对证据5称其不知情，但据其了解非其父自愿所写；对证据6－7无异议。被告汪维提供的证据为孙某1于2016年8月22日所写的说明，证明其对以买卖房屋方式帮助汪维、汪洋办理抵押贷款均系自愿，也未委托他人起诉被告汪维。原告孙曼娜对被告汪维提供的证据不予认可，认为根据孙某1的健康状况，其不可能作这样的陈述，且其确实办理了委托手续，委托他人对汪维提起诉讼。原告巢勃、巢丽莎、巢小征对被告汪维提供的证据认为对孙某1具体写什么内容不清楚，但知晓自2015年起孙曼娜、汪维多次要求孙某1签字、录音等。第三人汪洋对被告汪维提供的证据称知晓汪维要孙某1写过什么材料，但对具体内容不知。原告巢勃、巢丽莎、巢小征未提供证据。第三人汪洋未提供证据。经审理查明：本市雁荡路XXX号XXX室房屋原权利人为孙某1。原告孙曼娜系孙某1之妹，原告巢勃、巢丽莎、巢小征系孙某1继子女，被告汪维系孙某1外甥，被告汪维与第三人汪洋系父子关系。被告汪维因其公司经营资金所需，提出购买权利人为孙某1的房屋，在取得房屋权利后，以该房作抵押申请贷款，经孙某1同意后，双方于2009年2月3日签订《上海市房地产买卖合同》，合同约定被告汪维以人民币2,000,000元购买系争房屋。合同签署后，双方办理了房屋权属变更手续，同年2月17日取得了权利人为孙某1和被告汪维的《上海市房地产权证》，被告汪维实际未支付购房款。之后，为贷款所需，又由孙某1与被告汪维作为出售人与第三人汪洋作为买受人再次于2009年7月29日签订《上海市房地产买卖合同》，合同约定将系争房屋以人民币1,800,000元转让给第三人汪洋，合同签署后，第三人汪洋亦未实际支付购房款，在取得系争房屋权属后，第三人汪洋先后向银行和小额贷款公司办理了抵押贷款手续。2009年8月10日，被告汪维和第三人汪洋立据确认系争房屋仅作贷款抵押，房屋产权和使用权仍属孙某1个人所有。系争房屋登记权属虽发生变更，但仍由孙某1居住使用。之后，因未按期偿还贷款，系争房屋登记权属未能按约恢复至孙某1名下。2015年9月28日孙某1提起诉讼，要求确认其与被告汪维签订的《上海市房地产买卖合同》无效。审理中，因系争房屋已登记在汪洋名下，案件的处理结果可能与汪洋有利害关系，故根据孙某1的申请，依法通知汪洋作为第三人参加诉讼。2017年6月17日孙某1因病去世，本案依法裁定中止诉讼。中止期间，孙某1之妹孙曼娜和孙某1之继子女巢勃、巢丽莎、巢小征均以继承人身份要求参加诉讼。在孙某1的继承人作出参加诉讼的意思表示后，本院恢复诉讼。另查明：巢勃、巢丽莎、巢小征系兄妹关系，其父与孙某1结婚时，其均已成年。孙某1生前有退休收入。再查明：以系争房屋设定的抵押贷款，目前尚有约人民币4,000,000元未偿还。本院认为：被告汪维、第三人汪洋为公司经营资金所需，与孙某1分别签订买卖合同，其签订房屋买卖合同的目的是为了获取贷款，对此，系争房屋权利人孙某1亦系明知，故双方签订房屋买卖合同并无真实交易房屋的意思表示，合同签订后，也无交付房屋、支付房款等合同履行行为，故从合同订立及履行等情况看，当事人内心真实的意思与合同表示的意思相悖，属于通谋虚伪意思表示，其意思表示不真实，故孙某1与被告汪维签订的房屋买卖合同以及孙某1、被告汪维与第三人汪洋签订的房屋买卖合同均应为无效。依据无效合同取得的财产，应当予以返还。现系争房屋权利登记在第三人汪洋名下且存在抵押的情形，故第三人汪洋应在涤除抵押后，负有将房屋权利登记恢复之义务。鉴于孙某1与被告汪维所签订的合同亦属无效，故房屋权利登记应直接恢复至孙某1名下。现因系争房屋原权利人孙某1在审理过程中去世，作为其胞妹的孙曼娜和其继子女的巢勃、巢丽莎、巢小征均以继承人身份要求继续诉讼，根据继承法的相关规定，子女为第一顺序继承人，子女包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有抚养关系的继子女，兄弟姐妹为第二顺序继承人。巢勃、巢丽莎、巢小征虽为孙某1之继子女，但在其父与孙某1结婚时，均已成年，双方并未形成抚养关系，尽管孙某1生前，其在生活等方面给予照顾，但不符合法律规定的作为第一顺序继承人中子女的条件，故应确定作为第二顺序继承人的孙曼娜为孙某1合法有效的继承人，系争房屋权利应恢复登记至原告孙曼娜名下。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国继承法》第十条之规定，判决如下：一、孙某1与被告汪维、第三人汪洋签订关于本市雁荡路XXX号XXX室房屋的《上海市房地产买卖合同》无效；二、第三人汪洋应在涤除房屋抵押后三十日内将本市雁荡路XXX号XXX室房屋权利登记恢复至原告孙曼娜名下。案件受理费人民币22,800元，由原告孙曼娜负担人民币11,400元，被告汪维、第三人汪洋共同负担人民币11,400元，保全费人民币5,000元，由被告汪维、第三人汪洋共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  王凌冰审 判 员  王巍琦人民陪审员  毛伟新二〇一八年四月二十六日书 记 员  周 琪附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。二、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。三、《中华人民共和国继承法》第十条遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。本法所说的父母，包括生父母、养父母和由扶养关系的继父母。本法所说的兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有抚养关系的继兄弟姐妹。