广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书(2017)粤2071民初18227号原告：刁增胜，男，1953年7月9日出生，汉族，住广东省中山市，委托诉讼代理人：李勇，广东百昌律师事务所律师。被告：中山市明辉房地产开发有限公司，住所地广东省中山市三乡镇金天地花园玫瑰阁一楼商场，营业执照9144200077186830XK。法定代表人：廖国明。被告：梁永健，男，1969年6月17日出生，汉族，住广东省中山市，原告刁增胜与被告中山市明辉房地产开发有限公司（以下简称明辉公司）、梁永健确认合同无效纠纷一案，本院于2017年9月26日立案受理。依法适用普通程序组成合议庭于2018年1月9日公开开庭进行了审理。原告刁增胜委托诉讼代理人李勇到庭参加诉讼，被告明辉公司经传票传唤、梁永健经公告传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刁增胜向本院提出诉讼请求：1.判令两被告关于中山市××乡镇××天地花园玫瑰××房的转让行为无效；2.判令两被告协助注销梁永健名下的位于中山市××乡镇××天地花园玫瑰××房在中山市国土局的备案登记。事实和理由：原告是被告明辉公司的债权人，被告明辉公司欠原告的巨额债务已由中山市第一人民法院及中山市中级人民法院作出的（2011）中一法民初字第323号民事判决书进行了确认，并且已进入执行程序。由于被告明辉公司非法转移了财产，导致原告的合法债权绝大部分未能执结。后得知，被告明辉公司在2008年期间已经将其开发的金天地花园商铺及商品房以市价70%的畸低价格转让给被告梁永健，并且办理了备案登记手续，被告梁永健并未支付对价。两被告之间转让商品房行为目的是为了转移财产，且畸低的转让价格及未支付对价的行为亦损害了其他债权人的利益。另，两被告间签订不动产买卖合同并办理备案登记的真实意思是为借款行为提供担保，转让行为明为买卖，实为借贷担保。根据担保法第40条规定，本案的备案登记行为系非典型担保，违反了法律关于禁止流质的强制性规定，应认定为无效。原告刁增胜围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.原告的身份证；2.被告的工商信息资料；3.（2011）中一法民一初字第323号民事判决书；4.（2012）中一法执字第4993-1号执行裁定书；5.中山市商品房销售合同登记备案证明表；6.2008年度《公司年检报告书》；7.2009年度《公司年检报告书》；8.（2013）中一法民一初字第391号民事判决书；9.（2013）中一法民一初字第530号民事判决书；10.《“团购”支付购房款计算表》；11.（2016）粤20民终2160号终审民事判决书。被告梁永健下落不明，本院依法公告送达，期满未到庭应诉及提交答辩意见和证据。被告明辉公司签收了本案诉讼材料，在答辩期内未向本院提交书面答辩状和证据。经审理查明，2009年4月16日，被告明辉公司（出卖人）与被告梁永健（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买座落于中山市××乡镇××天地花园玫瑰××房，建筑面积33.07平方米，套内建筑面积22.62平方米；该商品房属预售商品房，按套内建筑面积计价，单价为每平方米2192.97元，总金额为49605元；买受人按一次性付款方式按期付款，付款方式为现金，约定付款时间为2009年4月16日；出卖人应当在2009年6月1日前将商品房交付买受人使用……该合同还约定了其他内容。2009年4月17日，双方就案涉房地产办理了销售合同销售登记备案。另查，刁增胜诉明辉公司、廖国明民间借贷纠纷一案中，本院作出的（2011）中一法民一初字第323号民事判决书，判决：明辉公司向刁增胜返还借款26666527元，并支付逾期还款利息；廖国明（明辉公司的唯一股东）承担连带清偿责任。该案查明，双方借款发生在2005年9月至2008年7月间。上述判决生效后，刁增胜于2012年9月4日向本院申请强制执行。经强制执行后，按本院2012年11月5日分配方案，刁增胜分得执行款1910782.3元，尚有27460387.7元（含利息）债权未获清偿。本案中，原告刁增胜认为，明辉公司与梁永健之间的转让价格低于市价70%，且该转让行为明为买卖，实为借贷担保，违反了法律关于禁止流质的强制性规定，应认定为无效，故诉至本院主张前述实体权利。又查，原告刁增胜及另案原告梁金琼以相同理由另案起诉了明辉公司与张伟权、黄剑峰等5人，共十二案【案号：（2017）粤2071民初18223-18234】。本院依法将（18223-18226、18229-18234）号案及（18227-18228）号案分别合并审理。诉讼中，经原告申请，本院依法向中山市国土局调取2008年金天地花园楼盘于2008年成交的物业数量、金额，以及芙蓉阁、桂花阁、玫瑰阁2008年8月至12月房屋买卖成交价格。后，中山市国土局回函称：金天地花园项目于2008年办理商品房合同登记备案的商铺共53套，总金额18534219元；住宅共239套，金额35384124元；2008年8月-12月芙蓉阁商铺商品房合同登记备案平均交易价格为1998.85元/平方米，住宅均价为2947.90元/平方米；玫瑰阁商铺均价为2000元/平方米，住宅均价为1005.77元/平方米；桂花阁均价为1988.01元/平方米，住宅均价为3137.14元/平方米；上述数据均以商品房合同登记备案时间统计。另，本院亦依原告申请向中山市公安局三乡分局调取廖国明的询问笔录，共4份。但笔录中均未提及明辉公司与张伟权、郑国洋等6人系民间借贷关系的内容。庭审后，原告亦未提交其他线索向本院申请调取相关笔录。此外，本院亦依原告申请向中山市住房和城乡建设局调取三乡镇人民政府向其汇报的关于金天地花园用房屋作为担保借入高利贷的报告材料，该局回函称未查到相关报告材料及接收记录。后，本院依原告申请又向三乡镇人民政府调取关于三乡镇金天地花园楼盘情况概述所出具的函件，三乡镇政府回复称没有上述需调取的函件。本院认为，本案系确认合同无效纠纷。原、被告对（2011）中一法民一初字第323号民事判决书查明事实均无异议，本院予以确认。故围绕当事人的诉辩意见，结合本院查明的事实，本案争议焦点为：被告明辉公司与梁永健签订商品房买卖合同及行为是否无效，具体分析如下：原告主张，由于两被告之间存在借贷关系，而本案房屋转让行为实质上是对借贷关系进行担保，违反了法律规定禁止设立流押的规定。并且转让价格低于市价的70%，由此主张两被告间签订合同及办理不动产备案登记的行为无效。此外，原告认为案涉合同存在合同法第五十二条第（二）、（三）、（五）项情形，亦导致合同无效。本院认为，原告主张，两被告所签订的商品房买卖合同实质为双方之间的借贷关系设立流押，违反了担保法第四十条及物权法第一百八十六条规定的禁止流押的法律规定。诉讼中，原告多次向本院申请，向相关机构调取所谓两被告之间债务履行期限届满前，约定不履行债务时以案涉房地产归债权人所有的证据，但本院先后向中山市公安局三乡分局、中山市住房和城乡建设局、中山市三乡镇人民政府发函调取相关证据，并未有原告所称材料。本院认为，原告主张两被告之间存在流押约定的积极事实，应当承担举证责任。原告现有证据亦未证明两被告之间存在借贷关系，及本案案涉合同违反了担保法第四十条及物权法第一百八十六条规定的禁止流押的法律规定的事实，应当承担举证不能的不利后果，故对原告该主张，本院不予支持。关于案涉房产交易价格低于市价70%的问题。根据中山市国土局复函，金天地花园玫瑰阁2008年8月至12月住宅备案登记的均价为1005.77元/平方米，而涉案的交易住宅均价为2192.97元/平方米，该价格高于金天地花园玫瑰阁的住宅均价。而就是否低于市价70%，原告并未举证证明同地段同类型商铺的市场价格，也未向本院提出对案涉商铺交易时市场价格进行评估。退一步说，即使案涉房产交易价格低于市价70%，但不合理低价仅为行使债权人撤销权的要件之一，并非认定法律行为或合同无效的情形。故原告以此主张案涉商品房买卖合同无效，依法无据，本院不予支持。结合前述分析，原告无证据证明两被告存在流押情形。而就原告主张案涉合同存在合同法第五十二条第（二）、（三）、（五）情形，其证据无法证明两被告存在恶意串通、以合法形式掩盖非法目的或违反法律法规强制性规定等情形。故对于原告要求确认案涉房产的转让行为无效并注销备案登记的诉求，理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，缺席判决如下：驳回原告刁增胜的全部诉讼请求。案件受理费100元，由原告刁增胜承担。如不服本判决，均可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  伍青花审判员  吴立和审判员  唐 群二〇一八年四月二十八日书记员  黄倩菁林雷