河南省焦作市山阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0811民初3262号原告：张志华，女，1985年10月10日出生，汉族，住河南省原阳县。委托诉讼代理人：李明月，河南光法律师事务所律师。被告：焦作市全鑫房地产开发有限公司。住所地焦作市山阳区新安路怀庆药都。法定代表人：于广东，董事兼总经理委托诉讼代理人：牛建明，河南达成律师事务所律师。原告张志华与被告焦作市全鑫房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月14日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张志华及其委托诉讼代理人李明月、被告焦作市全鑫房地产开发有限公司的委托诉讼代理人牛建明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张志华D东号建筑面积为127.99平方米的房屋，并约定于2014年5月31日由被告将上述房屋正式交付给原告使用。合同签订后，原告依约履行了付款义务，有被告出具的收款收据为证。但被告却未按照合同约定交付房屋，直到2018年7月4日被告才将房屋钥匙交付原告。2018年8月22日，原告准备装修时，意外发现被告已将该房屋出卖给其他人并已装修入住。被告的违约行为致使原告只能租赁房屋居住，为此支付了额外的房屋租赁费。原告及原告家人多次向被告主张权利，要求解决问题，但屡次未果。由于被告原因致使双方所签订《房屋买卖合同》的目的无法实现，原告无法取得涉案房屋。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，原告要求被告返还已付购房款及利息，赔偿损失，并承担已付房款一倍即人民币217558元的赔偿责任。原告认为，双方既已签订合同，即应完全按照合同内容予以履行。被告违反合同约定及法律规定将房屋一房二卖，严重侵犯了原告的合法权益。为维护自身合法权益，现原告提起诉讼，望贵院判如所请。被告焦作市全鑫房地产开发有限公司辩称：1、我公司已经依照合同约定履行合同义务，交付了房屋，本案中不存在一房二卖的情形和《合同法》第94条规定的解除合同的情形。原告在起诉状中明确表明我公司已经将涉案房屋交付给原告，因此合同签订后我公司已经履行交付房屋的义务，被告不存在违约的情形。原告称我公司将涉案房屋又卖给他人纯属污蔑，我公司只和原告就涉案房屋签订有买卖合同，因此不存在一房二卖的情形，也就不存在一倍赔偿的情形。2、原告依法应当继续履行《房屋买卖合同以及合同补充协议》、《保证合同》、《抵押借款合同以及补充协议》。上述合同均是双方真实意思表示，符合法律规定，原告应当按照合同内容履行相应的义务，否则原告应当承担相应的违约责任。围绕争议焦点，本院组织当事人进行举证、质证。一、原告张志华提交了以下证据：1、房屋买卖合同一份、微信聊天记录一份，证明原被告签订房屋买卖合同，被告向原告出售由其开发的位于山阳路西侧观澜国际第13幢（现通园小区31号）8层D东号房屋。2、收据两张，证明原告已按房屋买卖合同约定的付款时间交付了购房款217558元。3、抵押借款合同一份、保证合同一份、合同补充协议一份、补充协议一份，证明因被告原因致使涉案房屋无法办理按揭贷款，要求原告与其签订了上述协议。4、收款收据四张，证明原告向被告物管处缴纳了物业费、装修押金、装修管理服务费及装修垃圾清运费。5、录像视频、查封登记信息一份、录音一份，时间是2018年8月3日，对话的当事人为张志华及其爱人程永喜、全鑫公司杨统领，证明就涉案房屋被告与原告签订房屋买卖合同并收取原告相关款项后，在原告不知情的情形下将涉案房屋又出售给第三人，第三人已经装修完毕，且房屋已经被查封。6、销货清单一份、观澜国际小区房屋出租情况打印件三份，证明涉案房屋所在小区的房屋出租价格，因被告未按照房屋买卖合同交付房屋，且因房屋出售给第三人，给原告造成的租金损失以及换锁损失。被告对原告以上证据进行了质证，质证意见如下：对原告第1组、第2组、第3组、第4组证据的真实性均无异议，对第3组证据的证明指向有异议，因是双方在自愿的情况下签订的合同合法有效。对原告第5组证据录像视频的真实性无异议，视频只能证明该房屋的装修情况，并不能证明此房屋已经一房二卖。是谁装修，被告也不清楚，且该拍摄时间也是在被告交付给原告房屋之后，对交付房屋之后的法律纠纷应当由原告自己承担。对该录音的真实性有异议，有待核实。该录音内容不能证明此房屋被告已经卖给其他人，只是该房屋在交付给原告之后，因其他人侵占原告房产，原告来找被告协商。对第6组证据销货清单真实性有异议，原告应当提供相应的发票来证明相应的损失，对出租证据的真实性有异议，是复印件无法核实，也不能证明原告产生的实际租房费用。二、被告焦作市全鑫房地产开发有限公司提交了以下证据：商品房预售许可证，标准地名使用证、观澜国际业主入伙清单、入伙通知书、家庭情况登记表各一份，证明涉案房屋销售符合法律规定，原被告签订的房屋买卖合同合法有效，被告已经依法履行合同义务，不存在解除合同的情形。原告对被告以上证据进行了质证，质证意见如下：对被告提交证据的真实性无异议，对证据指向有异议，原告签署业主入伙清单、入伙通知书系被告告知原告办理物业费所需，并不能证明被告已经按照合同要求交付房屋。经审查，本院对双方当事人以上证据的效力认定如下：一、被告对原告第1组、第2组、第3组、第4组、第5组视频证据的真实性均无异议。被告对原告第5组录音证据、第6组证据的真实性虽有异议，但未提供有效证据否定原告该两组证据的效力，本院对原告第5组录音证据、第6组证据的真实性予以确认。二、原告对被告提交的商品房预售许可证，标准地名使用证、观澜国际业主入伙清单、入伙通知书、家庭情况登记表各一份证据的真实性无异议，本院对被告以上证据的真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的有效证据，本院认定案件事实如下：被告焦作市全鑫房地产开发有限公司于2017年8月21日办理有商品房预售许可证。2013年10月22日，原告张志华与被告焦作市全鑫房地产开发有限公司签订一份《房屋买卖合同》，合同约定“该房屋位于焦作市××××路西侧观澜国际第13号楼8层D东户，建筑面积127.99平方米，房屋用途为住宅，单价每平方米4200元，总购房款537558元。买受人于2013年10月22日交付190000元，二期房款于2013年12月30日前交付27558元，余款320000元办理银行按揭。注：交房前，按揭手续办理完毕。”2013年10月22日，原告张志华预交房款190000元，2013年12月26日，原告张志华预交房款27558元。2018年7月4日，原告作为借款人，被告作为出借人就剩余房款320000元双方签订了《抵押借款合同》及《补充协议》、《合同补充协议》，由原告向被告借款320000元。当日，保证人程永喜、借款人张志华、贷款人焦作市全鑫房地产开发有限公司三方签订了《保证合同》，由程永喜为原告的该借款提供担保。合同签订后，2018年7月4日，被告将涉案房屋钥匙交给原告，并为原告办理了观澜国际业主入伙手续，将房屋交付原告。2018年8月22日，原告准备装修该房屋时发现他人已侵占该房屋。原告多次找被告协商解决此事未果，原告于2018年9月14日向本院提起诉讼，要求解除原、被告签订的《房屋买卖合同》、《合同补充协议》、《抵押借款合同》、《补充协议》及《保证合同》；判令被告返还原告购房款人民币217558元及利息56502.86元；判令被告赔偿原告217558元（即已付房款的一倍）、开锁换锁费400元、租金损失73500元。另查明，被告并未将涉案房屋位于焦作市××××路西侧观澜国际第**楼****出售给他人，不存在“一房二卖”事实。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”原告张志华与被告焦作市全鑫房地产开发有限公司签订的《房屋买卖合同》、《合同补充协议》、《抵押借款合同》、《补充协议》及《保证合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规规章的强制性规定，上述合同合法有效，应受法律保护。双方按照合同约定，原告支付部分房款并与被告签订房贷合同之后被告将涉案房屋交付原告。双方当事人签订的《房屋买卖合同》第十三条“关于产权登记的约定：出卖人应当在房屋交付使用后3年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……”《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”因此原告张志华对位于焦作市××××路西侧观澜国际第13号楼8层D东户房产拥有占有、使用等权益。被告未将涉案房屋卖于第三者，第三者通过非法途径侵占该房屋的行为，与本案不属于同一法律关系，原告可另行起诉，以维护自己的合法权益。《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”根据此规定，原告与被告之间的《房屋买卖合同》不符合法定解除条件。被告的辩称理由证据确凿，与法有据，本院予以采信。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”原告要求解除合同、返还房款、赔偿损失因证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告张志华的诉讼请求。本案受理费4728元，由原告张志华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员  张春雷二〇一八年十二月十二日书记员  李丽霞