云南省宜良县人民法院民 事 判 决 书(2018)云0125民初803号原告：张连伟，男，1965年5月2日生，住深圳市。原告：钱乐，男，1965年6月24日出生，住深圳市。共同委托诉讼代理人：胡昌林，云南友元律师事务所律师，特别授权代理。被告：昆明佳达利房地产开发经营有限公司，统一社会信用代码：91530100731220381K。住所地：昆明市人民中路明昌**商住楼**商场。法定代表人：李留存，该公司总经理。被告：李留存，女，汉族，1965年1月8日生，系昆明佳达利房地产开发经营有限公司法定代表人共同委托诉讼代理人：汤荣，云南上义律师事务所律师，特别授权代理。共同委托诉讼代理人：杨静萍，云南上义律师事务所律师，特别授权代理。原告钱乐于2016年3月31日以预售商品房合同纠纷起诉被告昆明佳达利房地产开发经营有限公司（以下简称佳达利公司）、被告李留存，诉讼请求为判令佳达利公司继续履行合同，支付逾期交房应承担违约金的二分之一，支付未按合同履行高尔夫球场建设义务应承担违约金的二分之一，李留存承担连带责任。本院以（2016）云0125民初757号案号立案审理并作出判决。判决后，钱乐、佳达利公司提出上诉，云南省昆明市中级人民法院审理后认为张连伟应当作为必要共同诉讼人参加诉讼，原判决遗漏必要共同诉讼当事人，遂撤销原判决，将案件发回重审。诉讼期间，原告张连伟于2017年4月25日以钱乐诉讼案相同的被告提起诉讼，诉讼请求为钱乐诉讼请求的另外二分之一违约金和继续履行合同，本院以（2017）云0125民初969号案号受理，诉讼中，被告提出管辖异议，本院裁定驳回后，李留存上诉，云南省昆明市中级人民法院以（2017）云01民辖终1174号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。本院于2018年4月12日以（2018）云0125民初803号对发回重审案重新立案，并以（2017）云0125民初969号民事裁定书裁定将（2017）云0125民初969号案件并入（2018）云0125民初803号案件受理。依法组成合议庭，于2018年6月11日公开开庭进行了审理。原告钱乐、张连伟的委托诉讼代理人胡昌林，被告佳达利公司、被告李留存的委托诉讼代理人汤荣、杨静萍到庭参加诉讼。庭审后，原、被告共同申请给予为期3个月的庭外和解期，本院准许。本案现已审理终结。原告张连伟、钱乐向本院提出诉讼请求：1、判令第一被告继续履行合同义务，向原告交付验收合格的房屋，支付逾期交房违约金人民币342438.64元（按每天已付房款的万分之四从2012年6月30日暂计至2017年3月31日），并从2017年4月1日计算至第一被告履行交房义务时止；2、第一被告支付未按合同约定履行球场建设义务应承担的逾期违约金人民币288525.29元（按每天已付房款的万分之四从2013年3月30日暂计至2017年3月31日），并从2017年4月1日计算至第一被告履行交房义务时止；3、第二被告对第一被告上述债务承担连带赔偿责任；4、诉讼费、保全费由两被告承担。事实与理由：原告与第一被告于2011年12月16日签订了合同编号为：2011春城海岸销字10-205第（182）号《商品房购销合同》，并于同日签署《补充协议（一）》或《补充协议（二）》。双方在《商品房购销合同》、《补充协议（一）》或《补充协议（二）》中约定如下：1、原告购买第一被告开发的位于宜良县岸凹子山，项目名称为“阳宗海凹子山石城休闲旅游综合度假区一期春城海岸”的第10栋房号为205号房产；2、商品房价款按套计价，房款共计人民币493712元，付款方式为一次性付款；3、第一被告应于2012年6月30日前，将符合合同约定的商品房交付给原告；4、若第一被告未按照合同第七条约定的时间交房，逾期120天后的，第一被告按照已付房款的0.04﹪×逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行;5、第一被告交付的该商品房价内装饰、设备标准的违约责任达不到本合同附件二约定标准的，原告有权要求第一被告按约定装饰、设备与实际装饰、设备的市场差价进行补偿，附件二约定了精装修标准；6、第一被告收到原告按照《商品房购销合同》支付的全部房款并签署了本协议后，应当在昆明春城海岸高尔夫球会成立后、昆明春城海岸高尔夫球场试运营及设施使用前为原告办妥无记名（或记名）会籍。昆明春城海岸高尔夫球场应于2012年6月30日确保最少9个球洞植草完毕，并确保昆明春城海岸球场须在2013年3月30日以前试运营。否则，每延期一日，第一被告应当按照公寓《商品房购销合同》总价款的万分之四向原告承担违约责任。合同签订后，原告按照第一被告《付款通知函》的要求全额支付了购房款，完全履行了合同义务，但第一被告至今未能履行包括交房、办理房产证、精装修以及球场建设在内的全部合同义务，此等行为已构成严重违约，应承担违约责任。第一被告于2011年12月9日向原告方发出付款通知函，要求原告向第一被告指定的账户转入购房款，而该账户是第一被告大股东及法定代表人第二被告的私人账户，原告认为第一被告与第二被告在资产或财产界线上混淆不分，财产形成混同，第一被告与第二被告之间相互履行以对方名义签订的合同，在供货、收款上没有严格区别开，根据《公司法》第20条第1款“公司股东应当遵守法律、行政法规和公司章程，依法行使股东权利，不得滥用股东权利损害公司或者其他股东的利益，不得滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害公司债权人的利益。”第3款“公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。”的规定，第二被告应当对第一被告的债务承担连带责任。被告佳达利公司辩称：原告诉请的各项违约金不应支持，应依法驳回。一、第一被告延期交房符合法律、法规的规定，也符合《商品房购销合同》的约定。本案所涉房屋、高尔夫球场的延期交付，主要是因为国家针对高尔夫球场相关政策、法规的根本性变化，在经济下行、高尔夫球场严格清理情况下，导致第一被告不能继续建设房屋和高尔夫球场。延期交房明显属于法定的不可抗力导致合同不能履行的情形，第一被告依法不应承担延期交房的法律责任。根据《商品房购销合同》之《补充协议》第九条的约定：“若出现以下情形之一而导致甲方延期交房的，不视为甲方逾期交房，甲方可以据实顺延交房时间：因政府政策的变化或为遵守政府法令；其他非甲方所能控制的因素”。因此，本案第一被告延期交房的行为符合《补充协议》的约定，不存在违约情形。二、原告诉请的违约金也明显过高。原告除银行利息外并未发生实际经济损失，原告自始至终都未举证证实其损失的种类和具体金额。违约金诉请过高，根据《合同法》、《合同法司法解释》、《商品房买卖合同司法解释》的相关规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以减少。如果约定的违约金超过造成的损失30%的，就属于明显过高的情形，应当减少。结合本案，原告所购全部房屋的总价款为3000余万元，诉讼的违约金请求为4000余万元，明显超过房价的百分之三十，超过部分依法不应支持。另外，原告总共买了100多套房屋，目的是为了经营高尔夫，不是为了居住，隐瞒了用途，属于欺诈，合同无效。三、违约金不应重复计算。本案《商品房购销合同》是主合同，《补充协议》是从合同，高尔夫球场是房屋的附属设施。补充协议明确了原告购买房屋是向其赠送高尔夫会籍的前提条件，原告只支付了购房款，高尔夫会籍没有支付任何对价，被告逾期交房及附属设施，属于同一违约行为，逾期交房计算了违约金，高尔夫会籍就不能重复计算。原告如果认为其合同目的落空，可以要求解除合同，而不是一味的主张高额违约金。否则被告失去了重组或自救的希望，最终受损的还是原告的利益。被告李留存辩称：将购房款打到李留存名下的账户，是经过双方协商并且明确的，李留存名下的账户在收到原告方的购房款后便及时转到公司账户，不存在财产混同，不应承担连带责任。本院经审理认定事实如下：被告佳达利公司系自然人出资有限责任公司，经营范围为房地产开发。2011年12月16日，原告张连伟、钱乐作为共同买受人与被告佳达利公司签订了《商品房购销合同》、《合同补充协议》、《补充协议（一）》。该合同和补充协议约定的主要内容有：原告向被告佳达利公司购买由该公司开发的“阳宗海凹子山石城休闲旅游综合度假区一期春城海岸”第10幢房号为205号商品房，该房屋按套计价，总价款为493712元，房屋交付时间为2012年6月30日前。若逾期交房，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止120天内，按每天0.4‰支付违约金，合同继续履行;逾期120天后，自逾期交房之日起到实际交房之日止甲方按总房款的0.4‰乘以逾期天数向乙方支付违约金，《合同补充协议》还约定了该套商品房的内装饰、设备装修标准。《合同补充协议（一）》系双方确认专为原告享有春城海岸高尔夫球会无记名会籍的相关事宜而设定约，被告保证，春城海岸高尔夫球场应于2012年6月30日确保最少9个球洞植草完毕，并确保昆明春城海岸球场须在2013年3月30日以前试运营，否则，每延期一日，被告佳达利公司应当按照公寓《商品房购销合同》总价款的万分之四向原告承担违约责任。2011年12月9日，被告佳达利公司向张连伟、钱乐发出《付款通知函》，通知其二人将共同购买的18套商品房（含本案第10幢房号为205号商品房）的购房款共计9672542元汇至账号为01×××89的李留存账户，原告张连伟、钱乐于同年12月16日将18套购房款汇入账号为01×××89的李留存账户，同年12月19日，被告佳达利公司收到李留存该账户的转入资金2000万元。被告佳达利公司于同年12月19日出具了客户名称为张连伟，购房款（本案第10幢房号为205号商品房）为493712元的全款购房款《专用发票》。该套商品房于2011年12月19日在宜良县建设局进行了商品房买卖合同登记备案【备案表的合同登记号为：YL2011121903039】，登记备案的买受人为张连伟，共有人为钱乐。但被告佳达利公司没有按约在2012年6月30日前交付该套房屋给原告，同时，也没有完成春城海岸高尔夫球场的建设。上述事实，双方当事人无争议，并有《商品房购销合同》《合同补充协议》《补充协议（一）》《付款通知函》、招商银行《转账汇款回单》《云南省税控收款机专用发票》、李留存《活期一本通存折》以及中国人民银行《支付系统专用凭证》等书证在卷证实，本院予以确认。本案争议的是：一、被告佳达利公司是否应承担违约责任？如果违约，应如何承担违约责任？二、被告李留存是否应该承担连带责任？本院认为：原告与被告佳达利公司双方签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，双方均应当按照合同约定履行各自的义务，被告佳达利公司辩解合同无效的意见，不予采纳。原告已经按合同约定支付了合同项下全部购房款493712元，被告佳达利公司有义务按照合同约定于2012年6月30日前履行交房义务，原告要求被告佳达利公司继续履行合同义务，向原告交付验收合格的房屋的诉讼请求，本院予以支持。现应当交付的房屋早已停工停建多年，不能进行交付，佳达利公司对此已构成违约，依法应当承担违约责任。原告以被告佳达利公司逾期交房违约为由起诉支付违约金，符合相关法律规定，本院予以支持。对原告提出的逾期建成春城海岸高尔夫球场，另按日万分之四计收违约金的诉讼请求，本院认为，交付房屋系佳达利公司所负主要合同义务，高尔夫球场系诉争房屋附属设施，佳达利公司未能按期交付房屋及相关附属设施，属同一违约行为，对原告造成的损失均是对购房款的资金占用损失，其主张两个违约行为，应当计算双重违约金，无法律依据，本院不予支持。关于违约金的计算，合同约定为日万分之四即年利率14.4％，佳达利公司主张该违约金约定过高，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定提出调整，本院认为，我国法律对违约金以损失弥补为原则，原告未能证明其除资金占用损失外还存在其他损失，佳达利公司主张对违约金进行调整的请求有事实和法律依据，本院予以采纳，本院调整为以占用资金利息计算，标准为中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率。针对第二个争议焦点，被告李留存是否应该承担连带责任，本院认为，李留存并不是本案合同的当事人，虽然原告的购房款按照双方约定曾打入李留存账户，但被告佳达利公司提交的财务证据证实此笔款项已在三日内转入公司账户，并未形成公、私财产混同，该行为也未侵害原告方利益。因此，原告要求李留存承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告昆明佳达利房地产开发经营有限公司继续履行与原告张连伟、钱乐订立《商品房购销合同》、《合同补充协议》约定的交房义务；二、被告昆明佳达利房地产开发经营有限公司于本判决发生法律效力之日支付原告张连伟、钱乐逾期交房违约金（以购房款493712元为本金、以中国人民银行同期同类人民币贷款利率标准，从2012年6月30日起计至被告昆明佳达利房地产开发经营有限公司履行交房义务止）；三、驳回原告张连伟、钱乐的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10894元，由被告昆明佳达利房地产开发经营有限公司负担5447元，原告张连伟、钱乐负担5447元；财产保全费2097元，由被告昆明佳达利房地产开发经营有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于昆明市中级人民法院。审 判 长  李永林审 判 员  普 焱人民陪审员  李为熙二〇一八年十二月十八日法官助理刘莉莎书记员宋春红