福建省平潭县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0128民初2200号 原告：平潭自由贸易区两岸发展有限公司，住所地福建省平潭县澳前镇对台小额商品交易市场16号楼一层。 法定代表人：徐寅生，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：林峰，福建名仕律师事务所律师。 被告：粘建村，男，1955年9月10日出生，台湾地区居民，住台湾地区。 原告平潭自由贸易区两岸发展有限公司（以下简称“两岸公司”）与粘建村房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。两岸公司的委托代理人林峰到庭参加诉讼，粘建村经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 两岸公司向本院提出诉讼请求：1.判令粘建村向两岸公司支付拖欠的租金120679元、物业管理费3523.1元、电费13056元、水费204.5元及逾期付款违约金（以拖欠的租金、物业管理费、水费、电费总金额137462.6元为基数，按每日0.5%标准自2016年6月18日起计算至付清所有欠款本息之日止）；2.确认两岸公司有权没收粘建村的履约保证金30078元；3.判令粘建村赔偿两岸公司律师费8700元；4.本案诉讼费用由粘建村承担。事实与理由:2014年4月28日，平潭综合实验区对台小额商品交易市场筹备小组（两岸公司筹建机构）与粘建村签订《租赁合同》，将平潭台湾免税市场1号楼1层L1商铺出租给粘建村使用，双方确认该商铺建筑面积为100.26平方米（最终以产权测量机构测定面积为准）。合同签订后，粘建村向两岸公司支付履约保证金30078元，两岸公司也将商铺交付粘建村使用。经测量，案涉商铺实际面积为106.83平方米，扣除空调机房占用面积后的计费面积为103.62平方米。粘建村承租的商铺于2014年6月17日根据两岸公司的通知统一开业，2016年6月17日租赁期满后双方终止租赁关系。租赁期间，粘建村一直拖欠租金、物业管理、水电费等相关费用不付，仅向两岸公司支付租金4010.4元，截止2016年6月17日租赁期满，粘建村已拖欠租金120679元、物业费3523.1元、电费13056元、水费204.5元，共计137462.6元。粘建村拖欠租金和相关费用不付的行为已经构成了违约，应当以欠付费用的总金额137462.6元为基数，自2016年6月18日起按每日0.5%的标准支付违约金，直至粘建村付清所有欠款本息。此外，因粘建村违约，依照合同约定，两岸公司有权没收粘建村缴纳的履约保证金30078元，且粘建村应赔偿两岸公司支出的律师费8700元。 粘建村书面辩称，其受案外人郑德汐委托出资，支付保证金及承担租金及所有费用，标下案涉租赁物，其本人从未在案涉租赁物所在商城内开设公司及经营，实际经营者为郑德汐。其本人亦有进货商品给郑德汐，但至今收不到四分之一的货款，实为受害者。根据合同约定及租赁常规，未支付租金及费用，则没收押金并解约退租，收回经营权，并不会产生追缴租金及费用。 两岸公司围绕诉讼请求依法提交了证据，粘建村经合法传唤未到庭应诉，视为放弃质证权利，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下： 2014年4月28日，平潭综合实验区对台小额商品交易市场筹备小组（两岸公司）作为甲方与粘建村作为乙方签订《租赁合同》一份。该合同第一条约定，乙方承租位于平潭台湾免税市场1号楼1层L1商铺，双方确认商铺建筑面积为100.26平方米（最终以产权测量机构测定的面积为准），该面积为租金、物业管理费和其他费用的计算依据，最终产权测量机构测定的面积如有调整，各项费用按照多还少补的原则作相应调整。合同第二条约定，租赁期限为2年，租赁起算时间以甲方另行通知统一开业时间为准。该合同第四条约定，第一租赁年免收租金，第二租赁年的租金标准为100元/月/平方米，租金以月为一个缴租期，先付后用，每月租金应在上个月最后10日前交付；物业管理费按照建筑面积计算，标准为7元/月/平方米；能源费用（包含商铺所产生的水、电、燃气等能源费用和相应公共能耗费）以实际发生情况进行公摊。该合同第五条约定，乙方应在合同签订前支付总数相当于所租商铺三个月租金款项，计为30078元的保证金；乙方不得以已交付保证金为由，拒绝或迟延缴付租金及其他费用；乙方如有擅自停业、拒不缴纳租金、物业费、能源费等相关费用及其他情形，甲方有权全额没收履约保证金。合同第十八条约定，因乙方欠付租金、迟交费用及其他违约行为而引起的诉讼所产生的一切费用（包括但不限于诉讼费、评估费、鉴定费及甲方支出的律师费），均由乙方承担。 合同签订后，粘建村依约支付履约保证金30078元，并开始使用商铺。经测量机构测量，商铺实际面积为106.83平方米，两岸公司自认计费面积降低至103.62平方米。该商铺每月租金为10362元（103.62平方米×100元/平方米），案涉商铺统一开业时间为2014年6月17日。两岸公司自认粘建村已支付租金4010.4元，因粘建村未能支付其他相关费用，双方由此产生纠纷，两岸公司委托福建名仕律师事务所林峰律师参加诉讼，产生律师费8700元。 本院认为，当事人双方之间签订的租赁合同系当事人的真实意思表示，当事人应受合法条款之约束。粘建村主张实际经营者为案外人郑德汐，但未能提供相应证据予以佐证，且两岸公司对此不予认可，不予采信。案涉合同系两岸公司与粘建村所签，基于合同相对性原则，应由粘建村承担相应的义务。 一、关于两岸公司是否有权没收粘建村缴纳的履行保证金的问题 按照《租赁合同》第1.2条约定，乙方应按照商铺建筑面积支付租金和合同约定的各种费用，最终产权测算机构测定的面积如有调整，各项费用按照多还少补的原则作相应调整。《租赁合同》第5.1条约定，履约保证金为所租商铺3个月的租金。本案中，经产权测算，商铺的实际面积为106.83平方米，两岸公司自认将计费面积标准降低至103.62平方米，月租金为100元/月/平方米，故履约保证金应为31086元（计算方式：103.62平方米×100元/月/平方米×3月）。 按照《租赁合同》第4.1.2条约定，租金支付以月为一个缴租期，每月租金应当在上个月最后10日前交付。粘建村在租赁期限内拒不缴纳租金的行为已构成违约。鉴于粘建村已交纳的履约保证金未超出上述范畴，根据《租赁合同》第5.3条约定，顺粘建村在合同租赁期限内存在拒不缴纳租金的情形，两岸公司有权全额没收履约保证金30078元。 二、关于粘建村应支付租金、物业管理费、水电费及违约金具体数额的问题 根据案涉合同约定，案涉商铺租赁期为2年，第一年免租金，故本案租金总金额依法确认为10362元/月×12个月=124344元。两岸公司自认粘建村已偿还租金4010.4元，依法予以相应抵扣，故本案粘建村尚欠两岸公司租金金额为120333.6元。两岸公司主张的租金金额超出部分，不予支持。两岸公司根据商户缴费明细主张2014年9月至2016年6月期间产生的物业管理费为3523.1元，未超出合同约定的标准，予以确认。按照《租赁合同》第4.3.2条，免税商场的能源费用以实际发生情况进行公摊，具体标准和费用由甲方另行公布，乙方应无条件按照上述标准和费用支付能源费用。根据两岸公司提供的水电费明细可以确认2014年6月至2016年6月期间，粘建村尚欠的电费为13056元、水费为204.5元。粘建村主张若未支付租金及其他费用，两岸公司应解除合同并没收履约保证金即可，但依相关法律规定及案涉合同约定，是否行使解除权应属于当事人的权利而非义务，作为违约方的粘建村无权强制要求作为守约方的两岸公司选择何种方式救济其权利，粘建村的上述主张缺乏事实和法律依据，依法不予采信。 《租赁合同》第18.2条约定，乙方未按约定支付租金或物业管理费、能源费和其他费用的，应承担违约金，违约金为：欠付费用×0.5%×逾期天数。第4.1.2条约定，租金支付以月为一个缴租期，先付后用，每月租金乙方应在上个月最后10日前交付给甲方。第4.2.2条约定，物业服务费以月为一个缴付期，随同租金一并缴付。第4.3.3条约定，能源费用与租金、物业费用等一并缴付。两岸公司主张违约金以欠付费用为标准自2016年6月18日起计算，属于对于民事权利的自由处分，予以确认。虽然《租赁合同》第18.13条约定，乙方放弃要求法院或者仲裁机构调减违约金数额的权利。然则，违约金调整请求权系当事人寻求司法救济之法定权利，体现公平原则对合同自由原则的适当限制。若允许事先排除违约金调整的请求权，则与《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的立法旨趣相悖，故《租赁合同》第18.13条应属无效条款。考虑到两岸公司在没收粘建村相应履约保证金后其损失实际上已得到了一定的救济，基于公平原则，酌定逾期付款违约金应以年利率6%计算为宜。 三、关于粘建村是否需要支付两岸公司因本案产生的律师费的问题 《租赁合同》第18.12条已约定在粘建村欠付租金、迟交费用及其他违约行为而引起的诉讼所产生的一切费用（包括支出的律师费），均应由粘建村承担。因粘建村的违约行为，两岸公司因此花费律师费8700元。依合同约定，该律师费应由粘建村负担。 粘建村经合法传唤无正当理由未到庭，依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、粘建村应于本判决生效之日起十日内向平潭自由贸易区两岸发展有限公司支付拖欠的租金120333.6元、物业管理费3523.1元、电费13056元、水费204.5元，合计137117.2元及逾期付款违约金（违约金按年利率6%自2016年6月18日起计算至款项还清之日止）； 二、平潭自由贸易区两岸发展有限公司有权没收粘建村缴纳的履约保证金30078元； 三、粘建村应于本判决生效之日起十日内向平潭自由贸易区两岸发展有限公司赔偿因本案产生的律师费8700元； 四、驳回平潭自由贸易区两岸发展有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3824元，由粘建村负担。 如不服本判决，平潭自由贸易区两岸发展有限公司可以在判决书送达之日起十五日内，粘建村可以在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判长 郭   淋 审判员 王 瑜 敏 审判员 李   维 二〇一八年四月十九日 书记员 陈捷（兼）