北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0107民初19588号原告：袁继红，女，1969年8月26日出生，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：沈民，北京天驰君泰律师事务所律师。被告：北京市琅山苗圃，住所地北京市石景山区。法定代表人刘宝刚，主任。委托诉讼代理人：文家雄，男，1975年11月23日出生，北京市琅山苗圃副主任，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：屈子英，北京市汇源律师事务所律师。被告：北京奈伦房地产开发有限责任公司，住所地北京市门头沟区石龙经济开发区永安路20号3号楼B1-4300室。法定代表人：李书青，总经理。委托诉讼代理人：常欣欣，北京市博缘律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶鑫，北京市博缘律师事务所律师。原告袁继红与被告北京市琅山苗圃（以下简称：琅山苗圃）、被告北京奈伦房地产开发有限责任公司（以下简称：奈伦公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告袁继红的委托诉讼代理人沈民，被告琅山苗圃的委托诉讼代理人文家雄、屈子英，被告奈伦公司的委托诉讼代理人常欣欣、陶鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告袁继红向本院提出的诉讼请求：1、要求琅山苗圃、奈伦公司办理石景山区xx号房屋的房屋产权证。2、琅山苗圃、奈伦公司支付迟延办理产权的赔偿金125307元（以已付购房款348075元为基数，参照中国人民银行同期贷款年利息6%为标准计算6年，至办理完毕止）。3、琅山苗圃、奈伦公司对赔偿金承担连带给付责任。4、诉讼费由琅山苗圃、奈伦公司共同承担。事实和理由：袁继红为琅山苗圃员工，1998年按经济适用房向琅山苗圃购房，并缴纳房款。2009年1月琅山苗圃、奈伦公司联合建设的房屋实际交房。迟至今日未办理房屋产权证。故要求琅山苗圃、奈伦公司尽快办理所购房屋的产权证，并按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条三款“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房产证的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。即：（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”的规定支付赔偿款。请依法维护袁继红的合法权益。被告琅山苗圃答辩称：原告所购买的房屋不属于商品房，按照北京市房改办批示属于房改房。根据合同约定，按照北京市房改办批示，待手续齐全后办理房产证。因规划验收未通过，无法办理涉案房屋房产证，责任不在我方，故不同意原告的诉求。被告奈伦公司辩称：原告依据其与琅山苗圃签订的购房协议书提起诉讼，我公司不是合同当事人，也未收取购房款，与原告之间不存在任何法律关系，请求驳回原告对我公司的诉讼请求。经审理查明：1999年9月18日，北京市环境优美服务公司（甲方）与奈伦公司（乙方）签订《合作建房合同》，约定：甲乙双方共同开发北京市林业局石景山西部住宅楼项目，项目位于北京市琅山苗圃南园子，占地面积50亩，规划建筑面积71900平方米。由甲方负责提供土地，乙方负责该项目的全部资金。合作开发按实物分成，甲方分得职工住宅建筑面积20000平方米（不含阳台面积），剩余部分为乙方所得。1998年12月30日，北京市环境优美服务公司更名为琅山苗圃。2007年12月28日，北京市人民政府住房制度改革办公室出具《关于北京市园林绿化局按经济适用住房价格出售住房的批复》（京房改办［2007］317号），批复内容：“一、同意你单位按每建筑平方米4000元的均价，向本单位无房和住房未达标住房困难职工出售石景山区杨庄东路金辉苑小区A1号、C1号住宅楼，不得对外销售。二、向职工收取的售房款，可根据楼层、朝向因素进行上下浮动，上下浮动不得超过均价的3%。三、单位以经济适用房价格出售的公有住房，应按照购房款的2%向购房职工收取住房专项维修资金，并按照房改售房的程序为购房职工办理房屋所有权证，所购房屋按照经济适用住房产权管理。四、按经济适用住房价格向职工出售住房，是在进一步深化房改形势下房改售房的新探索，望你单位加强领导和监管，执行中遇有政策性问题及时报告”。2008年7月30日，琅山苗圃（甲方）与奈伦公司（乙方）签订《金辉苑小区房屋分配协议》，约定：“第一条项目背景：甲乙双方于1999年9月18日订立《合作建房合同》，约定双方对位于北京市琅山苗圃南园子共计71900平方米的土地进行共同开发建设，建设金辉苑小区。经过双方的共同努力，现已正式竣工。于2008年5月5日，双方签订了《关于琅山苗圃金辉苑住宅小区职工住宅楼交付验收的会议纪要》，在此基础上，双方根据《合作建房合同》中关于建筑面积分配比例的约定，最终确定了具体的房屋分配。第二条双方的房屋分配：根据北京市政府部门的规划，金辉园小区共建设7幢楼，楼号分别是A1、A2、A3、A4、B1+B2、C3、C1+C2，其中甲方分得A1号楼的全部房屋、C1+C2号楼的5-8单元的全部房屋和4单元的401、402、501、502、601、602号房；乙方分得：A2号楼的全部房屋、A3号楼的全部房屋、A4号楼的全部房屋、B1+B2号楼的全部房屋、C3号楼的全部房屋、C1+C2的1-3单元的全部房屋和4单元的101、102、201、202、301、302号房。第四条房屋产权登记手续：甲、乙双方各自按《合作建房合同》、补充协议、会议纪要及相关文件的约定办理己方分得的房屋的产权登记手续”。A1号楼现在楼号为49栋，C1+C2号楼现在楼号为43栋。2008年11月14日，琅山苗圃向北京市园林绿化局提交《关于的请示》。2008年11月19日，北京市园林绿化局房改办下发《关于的批复》，批复内容为：“一、根据京房改办［2017］317号文件规定，同意你单位参照经济适用房价格向职工售配公有住房，均价为每平方米4000元。每栋楼再根据楼层结构、楼层朝向等因素进行上下浮动，幅度不超过3%。二、单位以经济适用房价格出售公有住房，应按照购房款的2%向购房职工收取住房专项维修基金”。2008年12月22日，琅山苗圃（甲方）与袁继红（乙方）签订《购房协议书》，约定：“根据北京市房改办公室《关于北京市园林绿化局按经济适用住房价格出售住房的批复》（京房改办[2007]317号）文件规定，市琅山苗圃向职工出售位于石景山区杨庄北区（即杨庄东路金辉苑住宅小区）的43栋、49栋住宅楼。现甲乙双方在平等自愿的基础上达成如下购房协议：一、房屋坐落：北京市石景山区xx号住房一套，现状为毛坯房，建筑面积77.35平方米，其中套内建筑面积（含阳台）69.46平方米，分摊的共有共用建筑面积7.89平方米。阳台面积0平方米。以上数据源自石景山区测绘队《房屋土地测绘技术报告书》。二、房屋售价：1、该套住房按建筑面积计算，每建筑平方米单价4500元,总房价款为348075元。2、根据北京市房改办公室批复规定，按照总房价款的2%交纳住房专项维修资金。乙方应交纳住房专项维修资金6961.50元。3、付款方式及期限：自双方签订本协议之日起，乙方于20个工作日（不含法定节假日）内，一次性向甲方交付总房价款和住房专项维修资金；三、房屋交接：乙方按约定时间将全部购房款、住房专项维修资金及其他相关费用全部付清，并与供暖、物业等部门办理完相关入住手续后，即可领取房屋钥匙。四、双方权利与义务：(一）甲方：1、甲方有如期足额收取全部购房款及相关费用的权利，若乙方不能在20个工作日内全额交付，视为乙方主动放弃购房，本协议及附属协议自动解除，甲方退还乙方已支付的款项。2、甲方收取的住房公共维修资金按国家有关规定实行专户管理。3、按北京市房改办公室的批复，待相关手续齐备后，甲方为乙方办理房屋所有权证。乙方所购房屋按照经济适用住房产权管理。(二）乙方：1、乙方应按期足额向甲方支付全部购房款及相关费用，若乙方不能在20个工作日内全额交付，将视为乙方自动放弃购房。2、在办理房屋产权证过程中，乙方应按要求提供本人相关信息资料，并承担个人应缴纳的相关费用。3、乙方要按规定及时与指定的供暖单位、小区物业公司签订相关协议；自乙方领取房屋钥匙之日起，房屋所发生的费用（如物业、水、电、燃气、供暖等）均由乙方承担。2008-2009年度供暖季的供暖费由甲方承担。4、乙方应按规定使用公共部位、毗连部位；保证走廊、楼梯通道整洁畅通；对楼房的承重结构和暖气、燃气、上下水、供电等设施设备的使用改造，必须严格遵守政府及有关部门的规定，擅自拆除改造或使用不当造成损坏或发生故障的，按有关规定由乙方维修或赔偿。五、本协议有附属协议（协议)，在附属协议履行完毕后，本协议方可生效，具有法律效力。无附属协议，本协议自双方签字（盖章）之日起生效，具有法律效力。六、本协议未尽事宜，按国家有关规定执行或由双方协商解决，协商不成的，任何一方均可向石景山区人民法院提起诉讼。七、本协议一式三份，甲乙双方和石景山区房管部门各执一份”。2008年12月24日，袁继红向琅山苗圃缴纳房屋价款及住房专项维修资金288428.89元。琅山苗圃向袁继红交付了北京市石景山区xx号房屋。另查明，琅山苗圃至今未办理北京市石景山区杨庄北区43栋5-8单元的房屋所有权初始登记，故无法给袁继红办理其所购房屋的房屋所有权证（即办理房屋权属转移登记）。上述事实，有购房协议书、收据、合作建房合同、金辉苑小区房屋分配协议、建设工规划许可证、建筑工程施工许可证、关于北京市环境优美服务公司更名的通知、国有土地使用证、关于北京市园林绿化局按经济适用住房价格出售住房的批复、关于北京市琅山苗圃南园子职工住房售配方案的请示、关于北京市琅山苗圃南园子职工住房售配方案的批复、房屋所有权证、收条以及咨询笔录、当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。袁继红与琅山苗圃签订的《购房协议书》系双方真实的意思表示，合法有效，双方应遵守履行。《购房协议书》约定，按北京市房改办公室的批复，待相关手续齐备后，琅山苗圃应当为袁继红办理房屋所有权证。北京市房改办公室作出的《关于北京市园林绿化局按经济适用住房价格出售住房的批复》亦指出，单位应按照房改售房的程序为购房职工办理房屋所有权证，所购房屋按照经济适用住房产权管理。根据琅山苗圃与奈伦公司签订的《金辉苑小区房屋分配协议》“甲乙双方各自按《合作建房合同》、补充协议、会议纪要及相关文件的约定办理己方分得的房屋的产权登记手续”的约定，琅山苗圃负有为袁继红办理房屋所有产权证（即办理房屋权属转移登记手续）的义务。奈伦公司虽与琅山苗圃签订《合作建房合同》，属于金辉苑小区的开发商，但其并非袁继红所签《购房协议书》的一方当事人，未收取袁继红交纳的购房款，根据奈伦公司与琅山苗圃签订的《金辉苑小区房屋分配协议》，奈伦公司不负有为袁继红办理房屋所有权证的义务。琅山苗圃为袁继红办理房屋所有产权证（即办理房屋权属转移登记手续）的前提是需要办理初始登记。而本案中涉案房屋所在43号楼6单元的初始登记尚未办理。因此，袁继红要求琅山苗圃办理转移登记的诉讼请求尚不具备条件。袁继红自2009年入住涉案房屋以来，琅山苗圃一直未积极办理涉案房屋所在单元的初始登记，导致袁继红所购房屋亦无法办理所有产权证（即办理房屋权属转移登记手续），因此琅山苗圃应适当赔偿袁继红的合理损失。作为出卖人琅山苗圃并非以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。琅山苗圃与袁继红所签《购房协议书》买卖的房屋，是按照北京市房改办公室的批复，向本单位职工出售的住宅，不得对外销售，并按照经济适用住房产权进行管理，不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》所规范的商品房范围，不能依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定主张赔偿金。而且，《购房协议书》未约定办理房屋所有权证的时间以及逾期办证的违约赔偿标准，考虑涉案房屋按照经济适用住房产权管理，本院对袁继红截止起诉日为止的赔偿数额予以酌定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条规定，判决如下：一、北京市琅山苗圃于本判决生效后七日内赔偿袁继红损失二万二千六百元；二、驳回袁继红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费两千八百零六元，由北京市琅山苗圃负担（于本判决生效后七日内交纳），公告费三百元，由北京奈伦房地产开发有限责任公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  李军梅人民陪审员  董淑清人民陪审员  薛海艳二〇一八年四月三日书 记 员  郭 浩