上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0117民初7258号原告：钱冬明，男，1985年1月15日生，汉族，住上海市松江区。原告：沈花，女，1984年10月12日生，汉族，住上海市松江区。原告：钱沈馨，女，2008年10月6日生，汉族，住上海市松江区。法定代理人：钱冬明、沈花，系原告父母暨本案原告。以上三原告共同委托诉讼代理人：时瑞芳，上海科尚律师事务所律师。以上三原告共同委托诉讼代理人：黄云红，上海科尚律师事务所实习律师。被告：上海新城松郡房地产有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：唐云龙，执行董事。委托诉讼代理人：陶立元，男。委托诉讼代理人：任惠国，男。原告钱东明、沈花、钱沈馨与被告上海新城松郡房地产有限公司(以下简称新城公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年5月3日立案受理后，依法适用简易程序于2017年6月16日公开开庭进行了审理。因原告申请，本案自2017年7月24日至2月28日由上海市房屋建筑设计院有限公司进行鉴定。审理中，经当事人同意及院长审批，本案继续适用简易程序延长审限三个月，并于2018年4月12日公开开庭进行了审理。原告钱东明、沈花暨钱沈馨的法定代理人以及三原告的共同委托诉讼代理人时瑞芳，被告新城公司的委托诉讼代理人陶立元、任惠国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告对位于上海市松江区兴仓路XXX弄水云轩XX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)漏水部分进行修复、顶层质量问题进行修复；2.被告按照总房价的10%向原告赔偿违约金30.5万元；3.被告以4,XX0元/月的标准向原告赔偿房屋空置损失(自2016年6月25日起至实际修复日止的租金损失，暂计至2017年2月15日止为35,2XX元)。审理中，在鉴定意见书出具后，原告变更其诉讼请求为：1.被告对系争房屋不符合质量标准的部位按司法鉴定意见书的修复方案进行修复；2.被告按总房价的10%向原告赔偿因不符合合同约定交付标准的违约金30.XX万元；3.被告按每月4,XX0元为标准赔偿原告租金损失，从2016年6月25日起算至实际修复完成之日止。事实和理由：2015年10月18日，三原告与被告签订《上海市商品房预售合同》(以下简称预售合同)，约定原告向被告购买系争房屋，房屋总价3,056,571元，其中，关于交付房屋的层高、质量问题及保修责任亦有明确约定。预售合同签订后，原告如约支付了全部房款，被告也于2016年6月24日以先签收交房确认单后验房的方式向原告交付了房屋。原告在对房屋进行验收和装修过程中发现，系争房屋存在严重质量问题及安全隐患，特别是房屋四楼顶棚层高存在4厘米以上落差，与预售合同约定的3米层高严重不符，严重影响了房屋居住的舒适度。发现问题后，原告当即向被告工程维修人员反映，但是被告未安排有效的维修补救方案且擅自进入系争房屋凿掉墙体突出部分，导致墙体内钢筋裸露在外，双方多次协商未果，故诉至本院请求判如所请。被告辩称：系争房屋不存在渗漏水情形，4楼房间落差不存在达到4cm的程度，被告愿意按照合同约定修复，但需要原告予以报修，但是原告拒绝被告的维修导致没有修复；系争房屋不存在贬值损失，而且质量瑕疵发生在4楼南房间阁楼，不影响房屋整体使用。预售合同明确约定，若被告存在过错，被告向原告赔偿的限额为总房款的1%，应驳回原告诉请。针对原告变更后的诉讼请求，被告补充辩称：对原告第一项诉请，被告至始至终愿意为原告进行房屋修复，未修复的原因是原告拒绝维修，故房屋未能及时完成维修的原因在于原告。对第二项诉请，原告主张被告交付房屋不符合合同标准，原告没有证据证明涉案房屋存在严重影响居住，鉴定报告中仅有钢筋外露腐蚀不符合规范，但该情况是在房屋交付后发生，不能证明被告交付系争房屋不符合标准，且该腐蚀是原告拒绝被告维修所导致的，被告不存在过错，其有能力建造合格的房屋也有能力维修房屋瑕疵，原告拒绝被告维修房屋没有法律合同依据。原告主张10%的违约标准没有合同依据，根据预售合同约定被告支付违约金的限额是总房价的1%。原告诉请第二、三项诉请属于重复主张，原告没有证据证明其损失为每个月4,XX0元，但仅有原告提供的租赁合同为证，而该租赁合同签署于2016年10月5日，但原告发现房屋存在层高差异停止装修是在2016年12月20日，故该租赁合同系原告伪造，原告把租金损失转嫁被告。当事人围绕诉讼请求提交了相应的证据，本院组织当事人进行了举证质证，并认定事实如下，2015年10月18日，被告新城公司作为卖方、甲方与三原告作为乙方、买方签订编号为XXXXXXXXXXXX的预售合同约定，1.乙方向甲方购买系争房屋，总房价款暂定为3,056,571元，据甲方暂测该房屋建筑面积为95.82平方米，该房屋建筑层高为3米。2.签订本合同时，系争房屋建设工程建设到具备销售条件，乙方应当按本合同约定时间如期足额将房价款解入甲方的预售款监管账户，预售款按政府规定监督使用。3.该房屋的交付必须符合以下条件：取得了《住宅交付使用许可证》，甲方承诺在2017年3月31日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)，如到期不能取得商品房房地产权证(大产证)，乙方有权利单方面解除本合同，甲方定于2016年9月30日前将系争房屋交付给乙方。4.系争房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前10天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起3天内，会同甲方对系争房屋进行验收交接，房屋交付的标志为甲方提交钥匙；在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为居住用房，甲方应向乙方提供《上海市新建住宅质量保证书》和《上海市新建住宅使用说明书》，等。5.甲方交付的系争房屋系验收合格的房屋，如系争房屋的装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准，乙方有权要求甲方按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价0倍给予补偿，如主体结构不符合本合同附件三约定的标准，乙方有权单方面解除本合同；双方商定对标准的认定产生争议时，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。6.系争房屋交付后，乙方认为主体结构不合格的，可以委托本市有资质的建筑工程质量检测机构检测，经核验，确属主体结构质量不合格的，乙方有权单方面解除本合同。7.甲方交付系争房屋有其他工程质量问题的，乙方在保修期内有权要求甲方除免费修复外，还需按照修复费的0倍给予补偿；双方商定对该房屋其他工程质量问题有争议的，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。8.自系争房屋验收交接之日起，甲方对系争房屋负责保修，保修范围和保修期由甲乙双方参照国务院发布的《建筑工程质量管理条例》及《上海市房地产转让办法》规定在本合同附件五中约定。9.本合同中的建筑层高为房屋的设计标准层高，在符合相关规范的前提下，该房屋局部高于或低于该层高，出卖人不承担违约责任。10.买受人同意出卖人向其承担之违约金、赔偿金、补偿金、其他损害赔偿等总额最高不得超过买受人实际支付房款的百分之一；出卖人如需向买受人承担赔偿责任，其范围仅为直接损失，不包括间接损失或可得利益损失。11.每次在保修期内发生的属于保修范围内的工程质量问题，买受人均须向出卖人书面报修和给予出卖人三个月维修期及必要配合，买受人仅向物业公司或客服热线报修而未书面向出卖人报修时，出卖人不承担保修或其他法律责任；买受人书面报修后在该三个月维修期内，出卖人仅承担免费维修责任，不承担租金、房屋使用费或影响使用的其他法律责任；若因买受人过错造成维修延误或损失进一步扩大的，出卖人不承担责任，保修期内，出卖人的修复以国家标准为准；买受人签字确认后视为合格，买受人不签字确认或买受人认为修复不合格的，由买受人出示第三方鉴定机构出具的不合格报告，否则视为修复合格。等。原告确认，合同签订后，被告于2016年6月向其交付了系争房屋，并取得被告一并交付的住宅使用说明书、质量保证书，其中在住宅使用说明书上载明，建设单位为原告，设计单位为上海城乡建筑设计院有限公司，施工单位为江苏千诚建设工程有限公司，等。质量保证书中载明，墙面、顶棚和地面抹灰工程的质量保修期为2年。原告随即对系争房屋进行装修，在装修过程中发现4楼南卧室的层高存在瑕疵等质量问题，故和被告方进行交涉。被告曾于2017年1月向原告邮寄《顶棚修补方案》，陈述了楼顶版下沉的原因、方案选定及施工方案，原告认为该方案仅由被告出具，不予认可。其后，被告向原告邮寄《配合维修催告函》，表明被告已在2016年12月20日知悉系争房屋四楼主卧顶不平整问题，但是没有得到原告同意上门维修的答复，希望原告在2017年1月25日前通知被告上门维修时间并附有上海城乡建筑设计院有限公司的处理意见。但是原告认为该维修意见未能与原告协商确定鉴定机构且不全面，另被告多次上门仅仅是查看却不实际进行维修，故原告未接受，但是并非不配合维修，被告方亦擅自将系争房屋4楼卧室顶层开凿导致钢筋外露等问题。审理中，原告申请对系争房屋复式二层南卧层高落差、钢筋外露程度、修复方案及费用进行评估鉴定。上海市房屋建筑设计院有限公司于2018年2月1日出具上房院司鉴[2017]建鉴字第1085号《司法鉴定意见书》及《修复费用估算书》认定，1.系争房屋复式二层南卧顶板板底混凝土表面已开凿、局部保留，中部梁梁底钢筋外露锈蚀；板底未开凿部位板面高低不平、最大相对水平高差约21mm；房间平均净高约为2.852m，相邻角点净高偏差9mm、14mm，系争房间顶板混凝土露筋锈蚀、板面高低不平及个别相邻角点净高偏差不符合相关规范标准要求；平均净高偏差符合规范允许偏差要求。2.修复方案：拆除四周灯带，依照附图3.2-1中相对水平度测量结果，将顶板板底混凝土表面开凿，采用植筋加挂网、环氧修补砂浆灌浆方法进行修补(修补前应钢筋除锈、彻底清理干净已凿毛混凝土表面，确保新、旧材料结合牢固；环氧修补砂浆等级应比混凝土现浇板设计强度高一个等级)，修补后表面应平整密实并确保房间净高满足相关规范标准要求，最后恢复板底饰面、安装吊顶。3.修复费用约12,989.43元。4.系争房屋二层南卧顶板存在板面不平整、钢筋外露锈蚀、相邻角点净高偏差不符合规范标准要求施工质量问题。修复应委托有资质、有经验的设计、施工单位。原、被告对上述鉴定报告内容予以认可，也认可上述修复方案，但原告对于其中平均净高偏差8mm不予认可，认为系在被告对顶部凿掉之后才会有此数额偏差。被告则表示，混凝土表面开凿、梁底钢筋锈蚀非交付时的房屋状态，系被告为进行维修而进行的开凿。上海市房屋建筑设计院有限公司工作人员张元元到庭陈述，就原告的异议，鉴定部门系就未开凿部分进行的测量。就被告的异议，原告亦认可该钢筋外露系因被告在维修时开凿导致。原告为此次鉴定预付鉴定费26,000元。审理中，原告为证明自己的租金损失提供了原告沈花与案外人周某的《房屋租赁合同》，合同约定租赁期限自2015年10月9日至2016年10月8日，后分别续租至2017年10月8日、2018年10月8日，月租金为4,XX0元，并附周某手书收讫2015年10月9日至2018年10月8日的租金。被告对此不予认可。上述事实，主要有上海市商品房预售合同、住宅使用说明书、质量保证书、配合维修通知函、顶棚修补方案、司法鉴定意见书、修复费用估算书、房屋租赁合同及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为：系争房屋存在的质量问题系因被告原因所造成，因此被告应当承担相应的维修责任。现被告亦同意按照鉴定意见书所建议的修复方案进行维修，故就原告的第一项诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求被告按照总房价的10%向原告赔偿违约金30.XX万元的诉请，没有合同依据，亦没有相应证据证明原告对应的损失，本院不予支持。对于原告主张的租金损失，系争房屋现在需要修复的部位位于系争房屋二层南卧，为局部问题，不足以影响原告入住，原告主张的租金损失并无法律依据，其提供的证据亦不足以证明其实际损失，故对租金损失本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百四十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告上海新城松郡房地产有限公司于本判决生效之日起十日内按上房院司鉴[2017]建鉴字第1085号司法鉴定意见书及修复费用估算表所附修复方案对上海市松江区兴仓路XXX弄水云轩XX号XXX室房屋质量问题进行修复；二、驳回原告钱冬明、沈花、钱沈馨的其余诉讼请求。案件受理费6,484元，减半收取3,242元，鉴定费26,000元，合计诉讼费29,242元，由原告钱冬明、沈花、钱沈馨负担3,202元(已付)、被告上海新城松郡房地产有限公司负担26,040元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  李晓蕾二〇一八年四月二十六日书记员  顾家俊附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百四十八条因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。