广西壮族自治区浦北县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0722民初2008号 原告：赵明，男，1980年9月20日出生，汉族，广西浦北县人，居民，住浦北县。 委托诉讼代理人：赵国强，男，1954年9月23日出生，汉族，广西浦北县人，退休干部，住浦北县。 委托诉讼代理人：张明喜，广西桂展律师事务所律师。 被告：郭德辉，男，1961年12月20日出生，汉族，广西浦北县人，个体户，住浦北县。 原告赵明与被告郭德辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月19日立案后，依法适用简易程序审理，公开开庭进行了审理。原告赵明的委托诉讼代理人赵国强、张明喜到庭参加了诉讼，被告郭德辉经本院传票传唤没有正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理了本案。本案现已审理终结。 原告赵明向本院提出诉讼请求：1.确认双方解除合同的时间为2017年11月11日；2.判令被告郭德辉支付租金95000元给原告，并承担违约金（以95000元为基数，从2016年4月1日起计至付清之日止按年利率24%计算违约金）；3.判令被告郭德辉偿还原告代缴纳的电费2890元、水费721元。事实和理由：坐落在浦北县城金浦大道泰和新城·合源美地第四幢第3号铺房地产属原告所有，被告于2016年10月26日与原告签订了《租赁合同》,约定原告将上述房屋一层铺面至六层阳台出租给被告经营宾馆，期限10年，2019年10月前月租金9500元，逾期支付租金按所欠租金额每日1%加收滞纳金。2016年11月10日至2017年11月10日租金合计114000元，被告已交付19000元，尚欠95000元。违约金171000元（2016年2月1日至2017年11月10日共365日,按180日计，每日1%）。被告于2017年9月关门不知去向,原告代被告缴纳电费2890元和生活用水、污水处理、垃圾处理费721元,被告应予偿还。现被告离开经营的宾馆，拒绝接听电话，不履行合同，逃避债务，特请人民法院依法判决。 被告郭德辉辩称，被告租赵明名下的房屋还未到期,赵明的父亲赵国强以被告不交租金为由在2017年7月份收回宾馆不租给被告,也不与被告商量就租给别人，把被告的旺发宾馆招牌改为丽美宾馆，2O17年8月29日开业经营。被告从2016年11月10日算起到2017年7月底共租了9个月，9个月之中共支付过租金190O0元，每月租金9500元×9个月＝85500元,减去已付租金19000元，尚欠租金数额是66500元。被告接手后装修了整幢楼及买电器、家私、用品共花了17万元左右，在几个月里因为宾馆生意不好做租金又高，被告向赵国强借款外出做一点生意来补贴，因工资和租金支付不起，被告在6月10日出去到7月底这段时间，被告将宾馆交给服务员宁金芳管理，大概在6月23日至25日间，赵国强以被告不交租金为由打电话给被告，他说：“不租给你了，收回宾馆”，并且说过几天再不交租金的就锁住宾馆不准经营。宾馆里面的—切东西多是各位老板支持被告的，付定金写欠条，听说赵国强收回宾馆，各债主就把里面的东西搬空了，各人拿走各人的东西要回去了，就除了里面搬不动的留在宾馆里面，热水器、消防栓、玻璃门、灯、床就在宾馆，其他的被债主全部搬走。赵国强在2017年7月就租给另一个人，8月29日已经正式开业经营，被告花了十几万装修好宾馆给赵国强，应该按照违约处理，赵国强以赵明的名下租了一幢楼给被告做宾馆，合同未到期，趁被告外出做生意不在宾馆强行不准被告经营，赵国强要赔偿被告装修款174500元，违约合同十年的违约金每年3万元，共30万元。 本院经审理认定事实如下： 原告赵明（甲方）与被告郭德辉（乙方）于2016年10月26日签订了《租赁合同》，该合同的主要内容是：“甲方将位于浦北县城金浦大道泰和新城·合源美地第4幢第3号铺出租给乙方经营宾馆、餐饮等服务业使用。租赁范围：一楼铺面到六楼阳台；租赁时间：10年，从2016年11月10日起到2026年10月31日；租金：从2016年11月10日起到2019年10月31日止，每月租金9500元，乙方按先交租金后使用的原则，于当月5日前支付当月租金给甲方，逾期支付的，甲方按照乙方所欠租金额每日加收1%滞纳金；租赁期间，乙方经营发生的水费、电费以及其他费用均由乙方负责缴纳。”，签订合同后，被告郭德辉将租赁的房屋作经营宾馆使用，被告郭德辉至今累计交了租金19000元给原告赵明，余下租金至今未交。原告赵明于2017年6月告知被告郭德辉如果不交清租金就解除合同收回房屋，2017年7月底，原告再次要求被告郭德辉交纳租金，被告郭德辉没有交纳租金，后被告郭德辉自己或者他人将房屋的物品拆除搬走。原告赵明于2017年8月28日与王某某签订了《租赁合同》，将该房屋从2017年9月1日起租赁给王某某使用。 本院认为，原告赵明与被告郭德辉经协商一致自愿签订的《租赁合同》，订立合同的当事人主体适格，该合同是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反有关法律法规的强制性规定，该合同是合法有效的合同，合同当事人应该按照合同的约定全面履行自己的义务。按照合同约定，被告郭德辉应该在每个月的5日前交纳当月的租金9500元，先交租金后使用，但被告郭德辉至今累计交了租金19000元，只交了两个月的租金，被告郭德辉没有按照合同约定的时间交纳租金，属于违约行为，经原告及原告的家属催收后，仍然没有交纳租金，被告郭德辉已经以自己的行为明确表明不履行合同的主要债务，经原告通知被告不交租金将解除租赁合同收回房屋后，被告郭德辉在合理的期限内仍未履行，原告订立合同的目的是获得房屋租金，由于被告郭德辉的违约行为，原告没有实现其订立合同的目的，原告依法有权解除合同，关于解除合同的日期认定，原告与被告都陈述在2017年7月底被告停止经营宾馆并搬走宾馆内的物品，但是具体日期不详，双方解除合同的日期为2017年7月底。关于租金，被告郭德辉分多次共交纳了租金19000元，视为交了2016年11月1O日至2O17年1月9日两个月的租金，欠付从2O17年1月10日起的租金，因为是被告郭德辉单方违约，造成了原告的租金损失，在原告把房屋再次出租之前的租金应该由被告继续支付，原告于2017年8月28日与他人签订了新的租赁合同，从9月1日起开始收取他人的租金，被告郭德辉应该支付到签订合同之日前的租金，即应该付租金到2017年8月27日止，被告欠付7个月加18天的租金，欠付租金数额为72188元（月租金9500元×7个月+316元/天×18天＝72188元）。关于违约金，双方签订的租赁合同约定“当月5日前支付当月租金给甲方，逾期支付的，甲方按照乙方所欠租金额每日加收1%滞纳金”，双方约定了逾期支付租金的违约金为每日加收1%，即月利率30%、年利率为360%，原告主动将违约金降低为按年利率24%计算违约金，该请求不违反有关规定并且在双方约定的范围之内，本院予以支持，被告郭德辉应该在2017年1月5日前交纳当月的租金9500元，被告郭德辉从2017年1月6日起开始违约，应该支付违约金，第一个月的违约金是9500元×2%=190元，第2个月的违约金是2×9500元×2%=380元，第三个月的违约金是3×9500元×2%=570元，以此类推，计算至2017年8月5日共7个月的违约金合计5320元，从2017年8月6日起至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，应该以72188元为基数，按年利率24%计算违约金。按照租赁合同约定被告郭德辉经营发生的水费、电费以及其他费用均由郭德辉负责缴纳，原告已经代被告补交了水电费用，被告郭德辉应该偿还给原告。关于被告郭德辉抗辩造成的装修损失，被告郭德辉没有提起反诉一并处理，应该由被告另行主张权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第二、三、四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、确认原告赵明与被告郭德辉解除《租赁合同》的时间为2017年7月底； 二、被告郭德辉于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告赵明房屋租金72188元及违约金（违约金计算方式：从2O17年1月6日起至2017年8月5日分段计算的违约金合计5320元；从2017年8月6日起至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，以72188元为基数，按年利率24%计算）； 三、被告郭德辉于本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告赵明代缴纳的电费2890元、水费721元； 四、驳回原告赵明的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费5344元，减半收取2672元，由被告郭德辉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。 审判员  冯志涛 二〇一八年十二月二十日 书记员  蒋欣杏