安徽省六安市金安区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）皖1502民初6142号 原告:黄小虎,男,1986年5月27日出生,汉族，个体工商户，住六安市裕安区。 委托诉讼代理人（特别授权）：滕旭辉，安徽皖西律师事务所律师 被告:邬晓勤,女,1961年10月5日出生,汉族，个体工商户，住六安市裕安区。 委托诉讼代理人(特别授权):张宏,安徽皋兴律师事务所律师。 第三人:六安市裕安区乐啪啪蛋糕坊,住所地六安市裕安区兴美花园**乐啪啪蛋糕坊,注册号341503600173521。 经营者:曾思胜，男，1978年8月2日出生，汉族，住六安市金安区。 第三人:安徽绿篮子超市有限责任公司,住所地六安市皖西大道龙凤阁大酒店后绿篮子配送中心,统一社会信用代码91341500744888575E。 法定代表人:张兵,该公司总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：朱家萍，安徽皋兴律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：赵会，安徽皋兴律师事务所律师。 原告黄小虎与被告邬晓勤租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月23日立案后，经被告邬晓勤的申请，本院依法追加六安市裕安区乐啪啪蛋糕坊（以下简称乐啪啪蛋糕坊）、安徽绿篮子超市有限责任公司（以下简称绿篮子超市）为第三人参加诉讼。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄小虎的委托诉讼代理人滕旭辉、被告邬晓勤及其委托诉讼代理人张宏、绿篮子超市的委托诉讼代理人赵会到庭参加诉讼，被告乐啪啪蛋糕坊经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄小虎向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告已经交纳的门店转让费52000元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：乐啪啪蛋糕坊从绿篮子超市处租赁了面积约40平方米的门面房，租金按年交纳，双方签订了《房屋租赁合同》，租赁期限为2015年1月1日至2018年12月31日，并将其中的面积约20平方米交由被告经营使用，被告自行经营使用了一段时间后，于2016年8月13日将其转让给了原告，约定原告可以使用至租赁期满，并以房租、装修费用的名义收取了原告转让费63000元，其中包括2016年租金11000元。然而绿篮子超市却不认可该转让行为，乐啪啪蛋糕坊与被告虽表示原告可以继续经营，但绿篮子超市并不同意原告继续经营，要求原告2016年12月31日后停止经营，原告认为被告违反了诚实信用及公平合理的商业原则，特诉至法院，望依法判如所请。 被告邬晓勤辩称，1、答辩人从未收取被答辩人门店转让费用，答辩人不是该门店所有权人，不享有对外转让的权利。答辩人只是在被答辩人经营前经第三人绿篮子超市允许在该店面经营鲜花品种。2016年中旬，被答辩人多次找到答辩人，希望在该门店经营熟食品种，答辩人、被答辩人、第三人乐啪啪蛋糕坊在经过第三人绿篮子超市同意后，由被答辩人在该门店经营熟食品，但双方并未约定被答辩人在该租赁房屋可以实际经营的期限。2、答辩人收取被答辩人63000元，系答辩人的房租费用、装修费用，并不存在被答辩人所说的转让费，被答辩人在该门店经营长达半年之久，由于经营不善，时常关门歇业。现因为自己经营不善，为了挽回损失，要求答辩人返还当初收取的装修费用、房租费用没有事实和法律依据。综上请求法庭驳回原告的诉请。 第三人乐啪啪蛋糕坊未予答辩。 第三人绿篮子超市述称，答辩人与被答辩人无任何租赁合同关系，被答辩人黄小虎诉称的门店转让与答辩人无关。1、2014年11月23日，答辩人将位于六安市金安区，经营者为曾思胜，并与其签订了《房屋租赁合同》，约定仅作为餐饮使用，租赁期限为2015年1月1日至2018年12月31日，年租金为57600元，缴纳时间为每年的12月31日前。后曾思胜与答辩人协商，增加经营“鲜花”品类在场地内共同经营，但约定如发生纠纷与答辩人无关。2、被答辩人黄小虎诉称的租赁转让、收取相关费用之事答辩人不知情。2016年底，答辩人发现租赁房屋门头广告牌更换、经营品种更换、门店经营不正常且经常关闭，意欲收回房屋，并向曾思胜发出了通知书。但曾思胜既未交还房屋也未能缴纳房屋租金。2017年2月，被答辩人曾以同一理由向金安区人民法院提起诉讼，后撤回诉讼。其后，无任何人向答辩人缴纳房屋租金，也无人向答辩人交付房屋。直至2017年8月底，曾思胜才将房屋内的东西搬走，将租赁房屋交还答辩人。2017年11月30日，答辩人按约定将曾思胜的保证金5000元予以退还，双方租赁合同终止。因此，两被答辩人之间的纠纷与答辩人无任何关系，答辩人也未同意双方之间的转租行为。由于租赁合同主体曾思胜的违约，答辩人收回房屋、终止租赁合同关系是有事实与法律依据的，追加答辩人参与本案诉讼无法律依据，请求法院依法判决答辩人不承担本案任何责任。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据：1、原告身份证复印件、被告户籍信息、第三人企业信息查询单，2、房屋租赁合同，3、收条，4、金安区人民法院（2017）皖1502民初1265号庭审笔录一份。被告对证据1三性不持异议，证据2、3、4真实性、合法性不持异议，关联性有异议，质证意见为：租赁合同相对人为第三人绿篮子超市与乐啪啪蛋糕坊，该合同内容只能约束绿篮子超市与乐啪啪蛋糕坊双方的权利义务，并不能约束本案的原、被告；收条明确注明被告收取原告在金桥店绿篮子超市花店房租费用及装修费用共计63000元，并未涉及到原告所称的转让费用，因此不能达到的原告的证明目的；庭审笔录未能反映出绿篮子超市已经将涉案房屋收回，被告也从未向原告承诺其实际可以经营的期限，被告将涉案房屋交付原告使用时已向其明确告知在此经营后，具体相应的租赁事宜由原告与绿篮子超市和乐啪啪蛋糕坊进行商议，因此不能达到本案原告的证明目的。第三人绿篮子超市对证据1、2无异议，但对证据2的证明目的有异议，对转租事实不清楚，合同的相对方只是乐啪啪蛋糕房，证据3不知情，我公司没有与被告发生直接的合同关系，只与乐啪啪蛋糕坊有直接的租赁关系，并约定只能经营鲜花，不能进行转租，证据4真实性没有异议，但是对于原告的证明目的有异议，关于转租及原告收取被告63000元的事实不知情。被告向本院提交证据：1、申请书，证明：原告和乐啪啪蛋糕房在2016年8月20日申请将鲜花经营调整为原告经营的绝味熟食，后得到第三人绿篮子超市的同意；证据2、收款收据复印件，证明被告在租赁该房屋花去的费用； 3、照片，证明原告在涉案房屋经营绝味熟食后门店的实际经营情况，4、金安区人民法院庭审笔录，证明绿篮子超市在原告第一次诉讼庭审辩论时称绿篮子超市并未实际收回涉案房屋，只是要求乐啪啪蛋糕坊按照合同约定履行，并未追究任何责任。显然原告是因为经营不善，时常关闭经营场所，现为了挽回损失从而恶意提起诉讼。原告对证据1三性不持异议，申请书递交到绿篮子超市，但绿篮子超市拒绝收取原告向其缴纳2017年房租，并要求原告立即交回房屋； 证据2的三性均不以认可，该证据均为复印件，无法核实真实性，从复印件上也无法看出装修的场所是本案的涉案房屋，收据中有曾思胜出具的收据用于隔断及玫瑰之约花店缴纳的款项收据，故显然该款项并未用在涉案房屋的装修上，而是被告现在所经营的云露街玫瑰之约花店的装修款项，涉案房屋并未进行装修，仅装修的门头原告也进行了更换；证据3真实性没有异议，但原告实际经营门店半年时间，但由于绿篮子公司不同意转租行为而收回了涉案房屋，根据民商事诚实信用原则应该退回52000元；证据4真实性没有异议，证明目的有异议，绿篮子超市在第一次诉讼及本案诉讼的答辩中均明确了不同意转租且收回房屋的事实。第三人绿篮子超市对证据1真实性没有异议，是原告和乐啪啪蛋糕坊的经营者曾思胜向我公司申请，但我公司并未同意双方的申请内容；证据2真实性没有异议，但与绿篮子超市不具关联性； 证据3照片的真实性没有异议，但我公司对原告在涉案门店经营绝味熟食并不知情；证据4三性没有异议。第三人绿篮子超市向本院提交证据：1、营业执照复印件，证明被告的基本信息，2、《房屋租赁合同》及曾思胜身份证复印件各一份，证明一、第三人与乐啪啪蛋糕坊之间的租赁合同关系，该蛋糕房经营者为曾思胜；二、合同约定租赁房屋仅作为餐饮使用，后双方协商增加经营“鲜花”品种在场地内共同经营，但同时约定如发生纠纷与第三人无关；三、房屋租赁期限为2015年1月1日至2018年12月31日，年租金57600元，从第三年其按6%递增，缴纳时间为每年的12月31日前； 四、曾思胜缴纳保证金5000元；五、合同约定，合同履行期间如因乙方（乐啪啪蛋糕坊）原因导致合同解除或终止履行，包括装潢改造在内的一切损失均由乙方承担；3、报销单一份，证明曾思胜将租赁房屋交付被告后，被告退还其保证金5000元，双方房屋租赁合同关系已解除。原告对证据1、2、3三性无异议，从2、3证据可以看出绿篮子超市不同意转租，对该房屋的经营用途是有严格限制的，也正因为此原因导致绿篮子超市提前解除合同，责任应该由被告及曾思胜承担，故被告应退还原告的转让费。被告对证据1无异议，证据2的真实性、合法性不持异议，关联性有异议，该份租赁合同的签订方为绿篮子超市与乐啪啪蛋糕坊，合同内容只能约束绿篮子超市与乐啪啪蛋糕坊的权利义务，并不能约束本案的原、被告；证据3与本案不具关联性。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：第三人绿篮子超市（原名为六安市满天星贸易有限责任公司）于2014年11月23日与乐啪啪蛋糕坊（乙方）经营者曾思胜签订《房屋租赁合同》一份，将位于六安市金安区作餐饮设施使用，租赁期为2015年1月1日起至2018年12月31日止，租金第一年为人民币57600元，从第三年起按6%递增租金为61050元，第四年租金为64720元，租金按年缴纳，时间为每年12月31日，第一年缴纳时间为合同签订当日起七天内。合同约定：如因乙方原因导致合同解除或终止履行，包括装潢改造在内的一切损失由乙方自行承担；合同签订当日，乙方向甲方（绿篮子超市）交纳5000元质保金。合同补充约定：甲方允许乙方增加品类“鲜花”在本场地共同经营，并约定在此期间双方发生任何纠纷，均与甲方无关。合同签订后，乐啪啪蛋糕坊将承租的房屋场地一半租赁给被告邬晓勤经营鲜花品类，双方未签订合同，口头约定租金各半承担，由邬晓勤向乐啪啪蛋糕坊支付租金。被告邬晓勤在经营期间，于2016年8月13日将经营的场地转租给原告黄小虎从事熟食经营，双方未签订书面合同，被告邬晓勤收取原告租金11000元、装修费52000元，合计63000元。2016年12月，原告黄小虎向绿篮子超市缴纳2017年房租遭到拒绝，黄小虎实际经营时间至2016年12月31日。2017年2月24日，原告黄小虎曾因租赁合同纠纷向本院提起诉讼，后于同年5月19日撤回起诉。 另查明，因第三人乐啪啪蛋糕坊未按合同约定缴纳房租，第三人绿篮子超市于2017年8月底收回租赁的房屋。 本院认为，出租方绿篮子超市与承租方乐啪啪蛋糕坊签订的《房屋租赁合同》合法有效。根据该份合同约定，乐啪啪蛋糕坊征得出租方同意将承租房屋的一半转租给被告邬晓勤经营鲜花，但被告邬晓勤作为次承租人在租赁期间未征得绿篮子超市的同意，擅自将其承租的房屋转租给原告黄小虎，出租方有权解除合同，收回租赁房屋。被告邬晓勤辩称其转租已征得出租方的同意，无证据证明，因黄小虎于2016年12月向出租方缴纳2017年租金遭到拒绝，视为出租方对邬晓勤的转租行为不同意，被告邬晓勤擅自转租导致合同不能继续履行存在过错，应承担相应的过错责任；原告黄小虎明知与邬晓勤订立合同时，出租方为绿篮子超市，知道或者应当知道邬晓勤未取得出租方的同意，缴纳租金和装修费的风险是可以预见的，现因合同不能继续履行给自己造成的损失，其自身亦应承担一定的过错责任；因出租方第三人绿篮子超市在诉讼前已收回讼争的房屋，原、被告之间的租赁关系已无履行可能。鉴于原告黄小虎在承租的房屋实际经营时间较短，其并未完全享用被告投资的装饰装修物的价值，原告为此支付给被告的52000元装修费，应视为原告的经济损失。根据双方过错责任程度，本院确定被告邬晓勤应承担原告黄小虎损失的50%。被告邬晓勤申请追加乐啪啪蛋糕坊、绿篮子超市为第三人，根据合同相对性原则，乐啪啪蛋糕坊、绿篮子超市在本案中不承担民事责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第二百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告邬晓勤于本判决书生效之日起十日内一次性退还原告黄小虎装修费26000元； 二、驳回原告黄小虎的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1100元，原告黄小虎负担550元，被告邬晓勤负担550元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审判员 朱 莉 二〇一八年四月八日 书记员 段晓强 附适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。