湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院 行 政 判 决 书 （2017）湘31行初125号 原告邱顺友，男，汉族，1954年6月27日出生。 被告保靖县人民政府，住所地保靖县魏竹路四大家。 法定代表人杨志慧，该县县长。 委托代理人周进，保靖县政府法制办工作人员。 委托代理人陈祖祥，保靖县房地产管理局工作人员。 原告邱顺友因不服被告作出的行政征收补偿行为，于2017年12月20日向本院提起行政诉讼。本院于2017年12月20日立案后，依法向被告送达了起诉状副本和应诉通知书，本院依法组成合议庭，于2018年4月17日公开开庭审理了本案。原告邱顺友，被告保靖县人民政府委托代理人周进、陈祖祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告不服被告作出的行政征收补偿行为,要求按照房屋实际面积补足8.046平方米的补偿金额。 原告邱顺友诉称，1999年12月24日，向菊购房屋一套，坐落在迁陵镇建新路******，我于2012年12月10日与向菊购买坐落在迁陵镇建新路31号二栋215号房屋一套，手续齐全办理了过户手续。棚户区改造指挥部在安置和补偿过程中少补了8平方米，有四条不合法、不合理。1、棚户区改造只补偿我32.184平方米不符合法律规定，违反了宪法和民法的有关规定。少补百分之二十是非法没收，住房**不置换是非法的侵占，因为我国是法治国家，要依法治国，我实有40平方米只补偿32平方米损害了公民的合法利益。2、县棚户区改造项目减少个人的合法财产百分之二十，不符合事物发展的客观规律，因为“物质不灭”，我那套房子不是腐烂变质商品，烂了不好卖要减价，也不是鲜果有水份要打折，显然不符合客观事实。3、我的住房一楼为什么不置换？一楼不是特定商业门面位置，同是我那套住房县里取个名字“住改商”又可以置换，在置换过程中为什么又要少百分之二十个平方米，这是什么逻辑？县里征收房子搞公益事业我同意，国家征收后建立军事基地，我高兴大大的拥护，像现在这样一楼不置换，置换少面积我们坚决反对。4、实事求是讲我买向菊那一套房子是商业用途，向菊没卖之前定住改商符合条件，向菊卖给我后所有权发生转变了，棚户区改造把我定为住改商，我既没住，也没有改商，是前房主已构成了商业门面事实。综上所述，县棚户区改造是以改善居民住房条件和美化环境为目的，而不是以营利为目的，我的住房一楼不置换，同是那套房子取个名“住改商”又能置换，置换中又少百分之二十平方米，整个民事活动违反了《宪法》《民法总则》《民法通则》的有关条文规定，违背了事物发展的客观规律，我的房子是买受，不按商业门面，也违背了实事求是的原则，要求法院依法判处，补足8平方米。 原告向本院提供了以下证据：1.房屋买卖契约。拟证明房屋是有证房产。2.税务登记证。拟证明是合法经营。3.营业执照。拟证明是合法经营。4.评估结果报告。拟证明房产是商业。 被告保靖县人民政府辩称，本案所涉及的原告邱顺友的房屋位于保靖县迁陵镇建新路31号02栋215号，系与他人买受所得。2012年12月10日，保靖县房地产管理局颁发的“保房权证迁-701字第712001692号”房产证登记的建筑面积为29.61平方米，原始用途为住宅。因该房屋临街，便于商业经营，2015年7月20日，邱顺友办理了个体户工商营业执照，从事中餐类制售经营，字号名称为保靖县好吃饭店。为搞好保靖县的棚户区改造工作，保靖县人民政府成立保靖县棚户区改造项目指挥部，具体负责棚户区改造的相关工作。2017年1月20日，保靖县人民政府制定了《保靖县城区棚户区改造房屋征收与补偿安置方案》(保政函(2017)4号），其中规定：对住宅改为商业用途的房屋选择货币补偿方式的，按照实际面积的80%计算商业用房的补偿。因该房屋位于保靖县城棚户区改造范围，2016年5月6日，经实物调查，该房屋实测面积为40.23平方米。经湖南龙人房地产评估有限公司评估，原告邱顺友的房屋按商业用途补偿价值为313794元，按住宅用途补偿价值为94259元，根据保靖县人民政府制定的补偿方案，“住宅改商业”按照商业用途的80%计算补偿，邱顺友的房屋按商业用途可补偿251035.20元。2017年4月20日，邱顺友自愿与保靖县棚户区改造项目指挥部签订《棚户区改造房屋征收货币补偿安置协议》，同意按照以上标准予以补偿，得到房屋征收与安置补偿款（含装修部分、搬迁费）共计262426.20元（不含已扣除补缴土地出让金及税费12069元部分）、各项奖励资金126552元，以上两项资金已分别于2017年4月20日、6月2日按合同约定支付到邱顺友账户。答辩人对“住改商”予以适当补偿符合政策规定，原告邱顺友的房屋原始规划用途为住宅，后来自行更改为商业用途，不仅与原城市规划不符，未取得其他业主及利害关系人同意，也未按程序办理相关的变更手续，违反了《中华人民共和国物权法》第七十七条以及其它相关法律法规的规定。本着让利于民的原则，最大限度的照顾相关业主的利益，在商业用房补偿标准远高于住宅的情况下，根据国务院办公厅《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》（国办发明电(2003)42号)第四部分规定：“对拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房的补偿，各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。”的规定，保靖县人民政府根据实际情况，对“住改商”的货币补偿标准定为按照商业的80%计算，但仍远高于同类住宅的补偿标准。根据《保靖县城区棚户区改造房屋征收与补偿安置方案》(保政函(2017)4号）规定的补偿标准，原告邱顺友已与保靖县棚户区改造指挥部自愿签订征收补偿协议，该协议已履行完毕，原告不仅得到了房屋的补偿，而且得到了相应的奖励资金。已签订的协议应依法得到维护，任何一方不得随意反悔。综上所述，保靖县人民政府制定的棚户区改造房屋征收补偿标准符合法律法规和政策的规定，原告邱顺友的诉讼请求不能成立，请依法予以驳回 被告保靖县人民政府向本院提交了以下证据：1.保办（2016）9号文件。拟证明保靖县政府成立保靖县棚户区改造项目指挥部。2.保靖县城区棚户区改造房屋征收与补偿安置方案。拟证明保靖县棚户区改造房屋征收与补偿安置标准。3.邱顺友房产证。拟证明原告的房屋登记规划用途为住宅。4.营业执照及税务登记证。拟证明原告将住宅改为商业用途。5.迁陵城区棚户改造实物调查表。拟证明原告的房屋实际面积。6.保靖县棚户区改造项目房屋征收补偿价值分户评估结果报告。拟证明原告的房屋按照住宅标准计算的评估价值。7.估价结果报告。拟证明原告的房屋按照商业标准计算的评估价值。8.保靖县棚户区改造项目征收补偿资金核算表。拟证明原告的房屋应补偿的金额。9.保靖县棚户区改造项目房屋征收货币补偿安置协议。拟证明原告自愿选择货币补偿。10.汇款凭证。拟证明补偿安置协议已履行完毕。 经庭审质证，当事人的质证意见如下： （一）对被告保靖县人民政府的证据。 原告质证意见为：对2号证据有异议，其他证据无异议。 （二）对原告邱顺友的证据。 被告质证认为：对1号证据真实性没有异议，不能证明其证明目的。2-3号证据无异议。4号证据有异议，不能证明其证明目的。 本院根据《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》，对各方当事人上述证据认证如下： （一）对被告保靖县人民政府证明行政行为合法性的证据：被告所举证据共10份，系被告作出征收补偿行为的事实依据和程序性证据，与本案诉争事实具有关联性，可以作为确定案件事实的依据，予以采信。 (二)对原告所举共4份证据：其中证据1可以证实涉案房屋的权属来源及其合法性，证据2、3可以证实在涉案房屋进行商业经营已经取得营业执照并完成了税务登记，证据4是涉案房屋评估结果报告，与被告提供的证据7的相关内容一致，以上证据均与本案诉争事实具有关联性，予以采信。 本院经审理查明，2016年，被告保靖县人民政府启动城区棚户区改造工作，成立了相应的领导小组和工作指挥部，并于2017年1月20日发布了《保靖县城区棚户区改造房屋征收与补偿安置方案》（以下简称《征补方案》）。该《征补方案》确定的补偿方式有：货币补偿，产权调换，或者货币补偿与产权调换相结合。同时，该《征补方案》第四条第（六）项关于“改变房屋使用性质”的补偿还规定：“住改商”的房屋选择货币补偿方式的，按照实际面积的80%计算商业用房的补偿。原告邱顺友的房屋在棚户区改造范围之内，属于被征收和补偿的对象。该房屋是保靖县工商局的房改房，房屋的原权利人是向菊。2009年11月25日，原告邱顺友与向菊签订了一份房屋买卖契约，原告由此取得了涉案房屋的产权，并于2012年12月进行了房屋产权变更登记，取得了房产证。该证的“规划用途”一栏内填写为“住宅”，建筑面积为29.61平方米。因该房屋临街，便于商业经营，原告遂将房屋用于经营中餐类制售，并于2015年7月取得工商营业执照。2016年保靖县启动棚户区改造工作后，在实施房屋征收补偿过程中，被告依照法定程序对原告的涉案房屋进行了实物调查、价格评估等。根据湖南龙人房地产评估公司的评估结果报告显示：原告的涉案房屋实测面积为40.23平方米，按照住宅用途的补偿价值为94259元，按照商业用途的补偿价值为313794元。原告对评估结果没有提出异议。2017年4月20日，原告选择货币补偿的方式并与被告设立的棚改指挥部签订“棚户区改造房屋征收货币补偿安置协议”，被告根据《征补方案》关于“住改商”补偿的相关规定、对涉案房屋按照实际面积（40.23平方米）的80%、即按照32.184平方米的面积计算商业用途补偿，补偿金额为251035.2元。该协议同时还约定对原告的附属建筑面积、搬迁费、各项奖励等资金等给予补偿，总金额共计388978.2元（其中安置补偿款262426.2元，各项奖金126552元）。协议签订后，补偿总价款原告已足额领取。 另查明，原告在庭审中自述，其对被告的征收行为以及双方签订的补偿协议均无异议，主要是对被告仅按照房屋实际面积（40.23平方米）的80%（32.184平方米）计算补偿标准有异议，要求按照房屋实际面积，补足其余的8.046平方米补偿金额。 本院认为，综合全案进行分析，本案的争议焦点主要是被告将涉案房屋确定为“住改商”并按照房屋实际面积的80%确定商业用途给予补偿的行为是否合法，原告要求按照房屋实际面积足额给予商业用途补偿的诉求是否应当得到支持。 首先，关于“住改商”的定性。顾名思义，所谓“住改商”通常是指将居住性用房改变为经营性用房的行为。对此，我国《物权法》第七十七条明确规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”经审查：1、本案涉案房屋无论是原权利人向菊，还是现在的房屋所有权人（即本案原告），在相关房屋行政登记中均载明房屋的用途为“住宅”；2、原告邱顺友已实际将涉案房屋用作商业经营并取得工商营业执照，对该事实双方均不否认；3、没有证据可以证实原告将住宅改变为经营性用房已经征得其他利害关系的业主同意。基于上述三点原因，涉案房屋符合“住改商”的行为特征，被告在房屋征收补偿过程中将该房屋的性质确定为“住改商”，并无不当。 其次，关于“住改商”的补偿。我国现行的法律、法规均没有对“住改商”性质的房屋补偿作出专门或者具体的规定。但是，2003年国务院办公厅作出了“关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知”（以下简称“国务院通知”），其中第四条规定：“对拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房的补偿，各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。”因此，在国家法律、法规没有对“住改商”相关补偿问题作出具体规定的情况下，“国务院通知”的相关规定可以视为是对法律、法规的必要补充，并因此而可以成为行政机关在处理涉及“住改商”房屋补偿问题的重要依据之一。因此，被告保靖县人民政府在实施房屋征收补偿过程中，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定、并结合“国务院通知”的要求来确定关于“住改商”的补偿标准，并无不当。 关于按照房屋实际面积的80%确定商业用途给予补偿的问题。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定：“被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。”根据该规定，有资质的房地产价格评估机构作出的估价结果，是房屋征收补偿的主要依据之一。本案中，被告经委托，由湖南龙人房地产评估有限公司对涉案房屋进行了价值评估，并分别根据“住宅”和“商业”的不同用途作出了不同的估价结果报告，即按照住宅用途的评估价值为94259元，按照商业用途的评估价值为313794元。鉴于本案被征收房屋既非一般意义上的“住宅”，也不属于纯粹意义上的“商业用房”，无论是选择“住宅”的估价结果或者“商业用途”的估价结果中任何一种作为补偿依据，都将有失公允。因此，被告依照“国务院通知”中对于“住改商”房屋给予“适当”补偿的原则性规定，结合当地实际情况，确定对于“住改商”房屋的补偿按照房屋实际面积的80%给予商业用途补偿，符合“国务院通知”中的“适当性”原则。具体到本案而言，从双方签订的补偿协议来看，原告获得的房屋补偿金额为251035.2元，该价格远高于按照住宅的估价结果（94259元），而又略低于纯粹按照“商业用房”的估价结果（313794元），既符合“国务院通知”的相关规定，也最大限度的保障了被征收人的合法权益，同时也没有违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，合法性与合理性兼而有之。故，原告主张应当按照房屋实际面积足额给予商业用途补偿的诉求，没有事实和法律依据，依法应当不予支持。 综上，被告给原告作出的补偿行为，没有违反法律、法规的规定，原告请求判令被告按照房屋实际面积补足8.046平方米补偿金额的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下： 驳回原告邱顺友的诉讼请求。 案件受理费五十元，由原告邱顺友承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。 审 判 长  陈学军 审 判 员  陈武涛 人民陪审员  张明付 二〇一八年四月二十日 书 记 员  宋宛馨 附相关法律条文： 《中华人民共和国行政诉讼法》 第六十九条行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。