广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0107民初6728号 原告：徐劲松，男，1974年4月9日出生，汉族，住南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：玉涵，广西桂盟律师事务所律师。 被告：南宁港航运输有限责任公司，住所地南宁市。 法定代表人：肖勇，董事长。 委托诉讼代理人：黄映彬，北京市鼎业（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁正芸，北京市鼎业（南宁）律师事务所实习律师。 原告徐劲松与被告南宁港航运输有限责任公司（以下简称港航公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年10月24日立案后，依法组成合议庭，于2018年1月9日公开开庭进行了审理。原告徐劲松的委托诉讼代理人玉涵、被告港航公司的委托诉讼代理人黄映彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐劲松向本院提出诉讼请求：1、被告依照合同约定为原告向房屋登记机构申请位于南宁市房屋所有权登记，并将以原告为产权人的房屋所有权证交付原告；2、被告向原告支付逾期办理上述房屋所有权证书违约金至交付房屋所有权证书之日止（计算方式：以购房款568938元为基数，按每日2.1?计算），暂计违约金为86859元（从2015年9月3日起计算至2017年8月31日）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年10月15日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定，由原告向被告购买位于南宁市房。2013年9月3日，被告将诉争房产交付原告使用。合同第十七条约定被告“应当在商品房交付使用后730日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付买受人”，但诉争房产交付原告使用已逾730日，被告至今仍没有为原告办理房屋所有权证。根据合同约定以及相关法律规定，被告应按合同约定继续履行即为原告办理上述房产证。被告逾期为原告办理房屋所有权证，依法应承担违约责任。双方在合同中约定房产证由被告办理，但对被告逾期办理房产证的违约责任没有约定。而合同第十七条第4款双方同意按第（3）项处理的约定是针对第3款第（2）项由买受人自行办理房产证而出卖人未按期限将办证资料提交备案的违约责任，且第（3）项也仅针对买受人退房的情况“买受人可以退房，并有权要求出卖人按已付房款总额，参照中国人民银行公布的同期存款活期利率赔偿损失。”若买受人不退房的情况下对被告逾期办证的违约责任该第（3）项亦无约定。现本案中，原告选择不退房，并要求被告承担逾期办理房产证的违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”参照中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知，关于罚息利率“贷款利率水平上加30%-50%”。因此，本案中，双方在《商品房买卖合同》中约定由出卖人办理房产证，但对其逾期办证的违约金没有约定，根据上述规定，原告诉请被告每日按房款总额的2.1?支付违约金没有超过中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准。 综上所述，被告没有依照合同约定的时间为原告办理并交付房产证构成违约，被告应当按照法律规定和合同约定向原告承担违约责任。为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求判如所请。 被告港航公司辩称，一、涉案房屋无法办证的原因是南宁市规划管理局要求被告拆除红线图外建筑，该建筑不属于被告所有，被告没有权力也没有义务予以拆除。由于规划部门的不合理要求，导致涉案房屋未能通过规划验收，从而无法办理房屋权属证书。因此，无法办证的过错不在被告，被告不应承担违约责任。二、被告已依约向原告交付涉案房屋，多年来原告也一直在居住使用该房屋，原告并没有因为逾期办证造成任何损失，因此，原告要求被告支付违约金有失公平。三、退一步说，即使被告需要支付逾期办证违约金，按照合同第十七条第4款第（3）项约定，违约金应参照中国人民银行公布的同期存款活期利率计算。合同第十七条第3款第（1）项约定了被告负有为原告办理房屋权属证书的义务，第4款第（3）项约定由于被告未按时提交资料备案导致原告无法办理房屋权属证书的情况下，被告应按房款总额，参照中国人民银行公布的同期存款活期利率赔偿原告损失。根据该条上下条款的文义理解，该条款约定的赔偿损失即为被告逾期办证所应承担的违约责任，因此，原告主张合同未对逾期办证的违约责任进行约定没有事实依据。在合同有约定的情况下，违约责任应按照合同约定进行处理。四、按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，违约金即使参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，那根据《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发[2003]251号）第三条“逾期贷款罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”之规定，原告要求每日按房款总额的2.1?支付违约金也是错误的。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年10月15日，原告徐劲松（买受人）与被告港航公司（出卖人）签订《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：YS00276055），约定原告向被告购买位于南宁市房一套（以下简称“0503号房”），房屋建筑面积90.48平方米，房屋总价款568938元。第九条约定：“出卖人应于2013年2月27日前……将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、已办理房地产开发项目交付使用备案。”第十七条“合同登记备案、预告登记和房屋所有权登记的约定”第3款约定：“3、双方同意选择以下第（1）种方式办理房屋所有权登记：（1）买受人委托出卖人办理。出卖人应当在商品房交付使用后730日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付买受人。”第4款约定：“因出卖人过错，导致本条约定的上述手续迟延办理的，双方同意按下列第（3）项处理：……（3）出卖人未按本合同约定的期限将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，逾期超过一年，由于出卖人的原因导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人可以退房，并有权要求出卖人按已付房款总额，参照中国人民银行公布的同期存款活期利率赔偿损失。因买受人原因导致本条约定的上述手续迟延办理的，出卖人不承担责任。”合同还对其他相关内容作了约定。 合同签订后，原告依约向被告交付了购房款，被告于2016年6月23日向原告出具《销售不动产统一发票（自开）》，载明购房款为568938元。2015年1月28日，被告为原告办理了《商品房买卖合同登记备案证明》。 2013年9月3日，被告向原告发出《入伙手续书》，通知原告房屋已具备入伙条件，可以办理入伙手续。原告主张其于2013年9月3日受领本案讼争房屋，被告未提异议。 另查明：南宁市中级人民法院（2016）桂01民终2553号民事判决书查明，2006年4月27日，南宁市规划管理局批准邕江时代广场（一期）项目规划总平方案（审批号为2006-060），审批意见为“拟建26F高层住宅楼应满足与周边现状建筑的消防安全要求，北侧6F住宅楼和东侧7F住宅楼西端半个单元（如图中红笔所示）在26F高层住宅楼竣工后应予拆除”，同时，该总平面图对东侧7F住宅楼西端半个单元标识为“拟拆迁单元”，对北侧6F住宅楼标识为“拟拆迁建筑”，“拟拆迁单元”、“拟拆迁建筑”皆用红笔标出，并特别注明“在总平26F高层住宅楼建成后应予以拆除”。 又查明：南宁市人民政府于2016年6月26日发布《南宁市人民政府关于南宁市市区范围内实施不动产统一登记的通告》，第四条规定“2016年7月4日起统一受理房屋、土地不动产统一登记业务，颁发全国统一的不动产权证书和证明。2016年7月4日前依法颁布的各类不动产权属证书继续有效，可以不变不换，在依法办理变更登记、转移登记等登记时，逐步更换为新的不动产登记证书、证明。” 另外，《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发[2003]251号）第三条规定“关于罚息利率问题。逾期贷款(借款人未按合同约定日期还款的借款)罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％；借款人未按合同约定用途使用借款的罚息利率，由现行按日万分之五计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收50％-100％。”公布日期1999.02.12时效性已被修改 本院认为，原、被告签订的《南宁市商品房买卖合同》，系双方在平等自愿的基础上所签订，意思表示真实，内容合法，属有效合同，对双方具有约束力，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。 关于申请房屋权属登记手续。根据《南宁市商品房买卖合同》第十七条第3款第（1）项之约定，被告应当在商品房交付使用后730日内，向房屋登记机构为原告申请房屋所有权登记，并向原告交付房屋所有权证书。本案中，被告已于2013年9月3日向原告交付房屋，至迟应于2015年9月3日前向房屋登记机构申请办理0503号房的房屋所有权转移登记。现被告援引南宁市中级人民法院（2016）桂01民终2553号民事判决书，主张南宁市规划管理局要求被告拆除红线图外建筑，该建筑不属于被告所有，其没有权力也没有义务予以拆除，从而导致涉案房屋未能通过规划验收，也无法办理房屋权属证书。对此，本院认为，南宁市中级人民法院（2016）桂01民终2553号民事判决书所查明的南宁市规划管理局批准的2006-060总平方案所涉及的是邕江时代广场一期项目，而本案讼争房屋属邕江时代广场二期项目，至于邕江时代广场二期项目是否存在拆除建筑的要求，被告未举证，因此，对于被告的主张，本院不予采信。被告至今未为原告申请办理0503号房的房屋所有权登记，对其逾期办证的违约行为，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，被告应当继续履行，完成相关房屋产权初始登记手续，为原告申请办理0503号房的产权转移登记手续。根据《不动产登记暂行条例》及南宁市人民政府发布的《南宁市人民政府关于南宁市市区范围内实施不动产统一登记的通告》的相关规定，南宁市市区范围内自2016年7月4日起统一受理房屋、土地不动产统一登记业务，颁发全国统一的不动产权证书和证明，因此被告负有的为原告申请房屋所有权登记的约定义务相应地变更为为原告申请办理不动产统一登记，并向原告交付不动产权证书。综上，本院根据客观情况酌情确定被告应于本案判决生效后90日内为原告向不动产登记机构申请办理0503号房的不动产统一登记手续，在相关机构依法办结不动产权证书时即时向原告交付。 关于逾期办证违约金。如前所述，被告迟延为原告申请办理房屋权属证书构成违约且缺乏合法、正当的免责事由，应依法承担违约责任。根据合同第十七条第3款约定，被告负有为原告申请房屋所有权登记的义务，而该条第4款第（3）项仅约定被告逾期备案登记时原告退房情形下的违约责任，未约定被告逾期办证的违约金，原告也未能举证证明其因被告逾期办证所导致的实际损失，现原告在合同约定的办证期限届满未能取得房屋权属证书，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，逾期办证违约金可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。根据《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发[2003]251号），本院酌情确定逾期办证违约金按照中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%计算。因此，本案逾期办证违约金应自2015年9月4日起至被告将涉案房屋的不动产权证书交付原告之日止，以购房款总额568938元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%计算。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十条，《不动产登记暂行条例》第二条、第三条、第五条第（二）款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、自本案判决生效之日起90日内，被告南宁港航运输有限责任公司为原告徐劲松申请办理位于南宁市房的不动产统一登记并在不动产权证书办结时即时将该证书向原告徐劲松交付； 二、自本案判决生效之日起10日内，被告南宁港航运输有限责任公司向原告徐劲松支付违约金（计算方式：以购房款总额568938元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%，自2015年9月4日起计算至被告南宁港航运输有限责任公司将位于南宁市房的不动产权证书交付原告徐劲松之日止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费1971元（原告徐劲松已预交），由被告南宁港航运输有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  韦月玲 人民陪审员  朱进德 人民陪审员  黎细石 二〇一八年四月八日 书 记 员  覃文秋 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《不动产登记暂行条例》 第二条本条例所称不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。 本条例所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。 第三条不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等，适用本条例。 第五条第（二）款下列不动产权利，依照本条例的规定办理登记： （二）房屋等建筑物、构筑物所有权； 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。