陕西省安康市汉滨区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）陕0902民初624号 原告沙阳军，男，回族。 委托代理人黄宝丽、王天云，北京康达（西安）律师事务所律师。 被告陕西祥和置业发展有限公司，住所地：陕西省西安市雁塔区高新路**。 法定代表人张良，系公司董事长。 委托代理人王新萍，陕西宁康律师事务所律师。 被告陕西祥和置业发展有限公司安康分公司，，住所地：安康市大桥路** 负责人陈银海，系公司经理。 委托代理人宋元元，陕西宁康律师事务所律师。 原告沙阳军诉被告陕西祥和置业发展有限公司（以下简称“祥和公司”）、陕西祥和置业发展有限公司安康分公司（以下简称“祥和安康分公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告沙阳军及其委托代理人黄宝丽、王天云，被告祥和公司的委托代理人王新萍、祥和安康分公司的委托代理人宋元元均到庭参加了诉讼。本案经审判委员会讨论决定,现已审理终结。 原告诉称，2009年6月3日,原、被告签订了商品房买卖合同。合同约定:原告购买被告出售的位于安康市大桥路。合同签订后,原告已依约支付了全部房款,然而被告却一直未按约定为原告办理房屋产权证。此后,经原告多方了解、咨询,以及对被告提供的预售许可证详细核实,居然发现原告所购买的南城国际一号楼负一层不在被告所提供的预售许可证房产范围内;被告却至今仍矢口否认其所售房屋没有预售许可证的事实。另,被告所售之房屋面积亦与合同约定不符,且存在质量问题、消防安全隐患问题等。综上,被告出售没有预售许可证的房屋,其行为明显违反了法律强制性规定,双方所签订的商品房买卖合同依法应属无效,加之被告所售房屋存在诸多问题,故已给原告致成了重大损失!基于此,原告不得已而向贵院提起诉讼,请求贵院在明查事实的基础上判决确认原、被告所签订的商品房买卖合同无效,并判由两被告向原告赔付各项损失,以维护原告之合法权益不被侵害,以及正常的社会秩序不被破坏。请依法判令：1.确认原、被告签订的商品房买卖合同无效；2.二被告向原告返还购房款220024元；3.二被告赔偿原告一倍赔偿金220024元，办证费129元，维修基金2898元；4.由二被告承担诉讼费用。后原告又变更诉讼请求为：1.解除原、被告的合同关系；2.被告返还原告全部购房款220024元；3.被告并支付同期同类银行贷款利率双倍利息（自付款之日至实际返还之日）；4.被告赔付办证费129元，维修基金2898元；5.由被告承担诉讼费用。 原告为支持自己的主张，向本院提交了以下证据： 1.安建规发（2007）60号安康市建设局关于安康文化大厦（影剧院）工程的规划准建批复。用以证明按照该批复，南城国际负一层的规划用途为“地;地下停车库&rdquo建设规划部门没有将南城国际负一层任何一部分规划为商场或商铺，被告属于违法销售，这也是不能取得产权证明的原因。 2.商品房买卖合同、备案登记记录。用以证明被告将南城国际负一层停车位以商铺名义、性质、价格销售给原告，隐瞒真实的规划性质和用途导致不能实现合同目的。 3.房款收据、办证及维修基金收据。用以证明原告已经按照合同约定支付全部购房款及办证费用、维修基金。 被告祥和公司、祥和安康分公司辩称，一、被告与原告签订的《商品房买卖合同》合法有效,原告请求解除双方签订的上述合同条件未成就,法院应依法驳回原告要求解除双方合同关系的诉请。1、被告与原告签订的商品房买卖合同是双方当事人真实意思的表示,未违反法律、行政法规的强制性规定,被告出售给原告的南城国际负一层商铺在被告提交的安康市房产管理局给被告依法颁发的安房预(销)售字(2008)第13号商品房预(销)售许可证范围之内,不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条:“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效”的规定,因此被告与原告双方签订的《商品房买卖合同》合法有效,其理由如下:首先,被告在给规划、建设等审批部门报送的完成于2008年4月的文化大厦的设计图纸目录和建筑施工设计图纸说明中明确标有地下一层和地下一层平面图,且地下层平面图中也明确标明了车位的位置和地下商场的位置,被告依据设计图纸施工后,安康市房产管理局给被告销售的地下一层商铺办理了《商品房预售合同备案》,同时安康市房产管理局于2014年11月26日张贴的《安康市城镇房屋所有权申报登记公告》上明文标注房屋总层数为25层。以上事实充分说明地下一层商铺己经是政府部门批准许可允许销售,因此原告诉称被告向其出售的负一层地下商铺没有预售许可证的事实依法不能成立。其次,安康市城乡建设局下发的《关于安康文化大厦(影剧院)工程的规划准建批复》证实:南城国际地下一层总占地面积为3991平方米。由安康市精正房地产测绘有限公司测绘报告可知:负一层面积3774.27㎡,说明实际上负一层面积小于安房预(销)售字(2008)第(13)号商品房预售许可证批准的销售面积。同时安康市房产管理局产籍所出具的《证明》以及西安铁路运输中级法院作出的已生效的(2017)陕71行终323号行政裁定书也证实被告已销售的面积含地下负一层未超出审批预售面积,原告购买南城国际负一层商铺包含在安房预(销)售字(2008)第(13)号商品房预售许可证之内,被告出售南城国际负一层商铺的行为合法；2、合同解除的前提是合同依法成立并且有效,原告诉请判决解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》,已说明原告认可双方签订的合同合法有效。《商品房买卖合同》第九条关于出卖人逾期交房的违约责任的约定:“被告逾期超过30日,买受人有权解除合同。买受人解除合同的,出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款,并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。”现被告已将商铺交付于原告,原告将房屋进行出租经营,主要债务已经履行,合同目的已经实现,其不具备合同约定的解除条件。被告也并不存在《中华人民共和国合同法》第九十四条所规定的合同解除的法定要件,同时结合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条、第十条、第十二条、第十五条中关于解除合同的法定要件,可见在本案中,被告并不存在将房屋抵押、出卖给他人或者具有以上隐瞒的情形,并且被告已将被答辩人购买的房屋交付于原告,原告将房屋进行经营,充分说明被答辩人购买的商铺是正常使用,无任何质量问题,且已经建设规划主管部门申请建设工程竣工规划验收合格,并颁发了建设工程竣工规划验收合格证再次对涉案房屋质量合格予以确认:原告诉称被告未按约定为其办理房屋产权证,根据被告与原告签订的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定:“出卖人应当在商品房交付使用后60日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,双方同意按下列第2项处理,即买受人不退房,出卖人向买受人支付违约金”,结合安康市中级人民法院作出的(2016)陕09民终349号生效民事判决书可知:造成涉案房屋所有权证至今无法办理的原因不明,那么买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书并非是被告的原因,且被告已将办理权属的资料报产权登记机关备案。由此可见原告依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定请求解除合同的前提亦不存在,因此原告请求解除双方的买卖合同关系既不符合合同约定,也不符合法律规定,解除合同的条件不成就,法院应依法予以驳回原告要求解除双方合同关系的诉请。3、被告出售的南城国际负一层商铺的质量合格。被告根据已经取得的《建设工程规划许可证》及附图的要求,完成相应的建设工程项目后,向建设规划主管部门申请建设工程竣工规划验收,经验收合格,给被告颁发安建规验字(2011)3号竣工规划验收合格证,并于2014年12月17日在备案机关备案。并且被告已依合同约定向原告交付了商铺,原告也在实际经营着商铺,说明原告对被告向其交付的地下负一层商铺质量认可,若其购买的商铺存在质量问题,那么原告不可能自被告向其交房至今而未向被告提出异议,或者要求被告对其购买的负一层商铺进行维修,因此可以证实原告购买的南城国际负一层商铺不存在任何质量问题。二、原告要求被告返还购房款以及向其支付双倍购房款的利息、契税损失、办证费、维修基金于法无据,依法不应予以支持,其理由如下:1、《合同法》第97条:“合同解除后,尚未履行的,终止履行，已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以请求恢复原状,或者采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条关于返还已付购房款及利息的规定可知:首先,原告要求被告返还购房款以及利息的前提是双方签订的商品房买卖合同无效或者被撤销、解除;其次,被告必须存在将房屋抵押、出卖给他人或者三种故意隐瞒事实的情形方可。但因被告与原告签订的《商品房买卖合同》属合法有效合同,并且解除合同条件未成就,那么原告主张返还购房款前提已经不存在,且被告已取得了销售负一层商铺的商品房预售许可证,更不存在以上将房屋抵押、出卖给他人或者三种故意隐瞒事实的情形。同时,原告主张要求以购房款为基数,判决由被告按照同期同类银行贷款利率的双倍向其支付购房款之日至实际返还全部购房款之日的利息无任何法律依据。因此原告主张要求被告返还购房款的请求不符合客观事实和法律规定,法院应依法驳回原告要求被告返还全部购房款以及支付利息的诉请。2、被告与原告签订的《合同补充协议》第2条约定:“本房屋价款不含产权办证费、契税、公共部分维修基金等费用,上述费用按有关部门收费标准交清。”同时依据《中华人民共和国契税暂行条例》第三条的规定:“凡土地房屋之买卖、典当、赠与或交换,均应凭土地房屋所有证,并由当事人双方订立契约,由承受人依照本条例完纳契税。”因此在双方签订的《商品房预售合同》有效的前提下被答辩人购买房屋依据上述约定及条例完纳契税、缴纳办证费、维修基金等无权要求答辫人对其承担赔偿责任。三、被告祥和安康分公司不具有法人资格,依法不应承担民事责任,因此法院应依法判决驳回原告的各项诉讼请求，祥和安康分公司无注册资本,不具有法人资格,不符合民诉法第四十八条以及民诉法解释第五十二条的其他组织的法定条件,因此祥和安康分公司依法不具有本案当事人的主体资格。公司法第十四条规定“公司可以设立分公司。设立分公司,应当向公司登记机关申请登记领取营业执照。分公司不具有法人资格,其民事责任由公司承担。”由此可见,祥和安康分公司既不具有法人资格,依法也不承担民事责任,因此请求法院依法判决驳回原告各项诉讼请求。综上被告认为:原告购买的负一层商铺包含在安康市房产管理局依法给被告颁发的安房预(销)售字(2008)第13号商品房预(销)售许可证范围之内,被告与原告双方签订的《商品房买卖合同》属合法有效合同,原告请求解除合同无事实和法律依据,并且原告要求被告赔偿各项损失于法无据,因此请求法院依法驳回原告的诉讼请求,维护被告的合法权益。 被告祥和公司及祥和安康分公司向本院提交以下证据： 第一组证据：1、安康市城乡建设局向安康市影剧院、祥和公司作出的安建规发（2007）60号《关于安康文化大厦（影剧院）工程的规划准建批复》。2、关于安康市文化大厦建设项目的调整意见。3、安康文化大厦项目规划设计方案局部调整意见备忘录。4、2008年4月安康文化大厦设计图纸。用以证明：1、安康市城乡建设局同意被告在安康市大桥路市国土局确权的[安国用（91）字第2844号]宗地范围内联合开发建设安康文化大厦工程，该工程总占地面积3991平方米，总面积38087平方米，分为影剧院、商场（办公）及住宅、地、地下停车场三项工程中：影剧院工程，建筑面积2900平方米；商场（办公）及高层住宅工程，总建筑面积31196平方米；地；地下停车场工程车泊位42辆，建筑面积3991平方米。证实地下停车场工程在被告的准建范围之内。2、祥和安康分公司为了安全起见，将文化大厦主楼负一楼调整为商场，剧场负一层设置为停车场，保证32个停车位的要求。经安康市人民政府就安康文化大厦项目规划设计方案局部调整设计问题组织召开会议。会议确定：同意安康文化大厦项目规划设计剧场局部设计调整的意见，由此说明被告对安康文化大厦项目规划设计剧场局部设计调整、变更行为合法。3、被告就涉案项目提交行政部门审批的设计图经规划部门审查后予以批准，该设计图中明确标有负一层，负一层中标明了地下车位和商铺位置。其准建负一层面积达到3991平方米，42个停车位面积为1344平方米，负一层面积中包含商铺面积，据此可证原告所购买的商铺在准建的面积之内。 第二组证据：1、2008004号建设工程规划许可证。2、2008018号建设用地规划许可证。3、2008-27号建筑工程施工许可证。4、安康市国土资源局向安康市房产管理局出具的证明一份。5、安国用（09）第3394号土地使用权证。6、安房预（销）售字（2008）第（13）号商品房预销售许可证。 7、安康市房产管理局对南城国际负一楼业主下发的安房函[2016]15号《关于南城国际负一楼是否可以做商铺销售的回复》。8、商品房预售合同备案汇总表。9、安康房产管理局房屋产权产籍所证明一份。10、安康铁路运输法院作出的（2016）陕7101行初76号行政裁定书、西安市铁路运输中级人民法院作出的（2017）陕71行终323号行政裁定书。用以证明：1、被告申请颁发的《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程施工许可证》均将法定必附图纸及文件予以申请上报，规划和建设行政审批部门依据被告提交的标明负一层地下停车场、商铺的设计图纸的设计颁发许可证，被告也是依据该设计图纸进行施工的。2、陕西祥和置业发展有限公司安康分公司依法取得安康市大桥路10号的土地使用权。3、安康市房产管理局依法给被告颁发的“安房预（销）售字（2008）第13号预售许可证，准予预售面积含商业用房总面积37100平方米商品房，符合规划审批的相关用途。按照房屋用途分类标准，商业用房是指各类从事商业和为居民生活服务所用的房屋，其中包括车库。安康市房产管理局颁发的许可证预售面积37100平方米，因车库也属商业范畴，其预售范围包含了负一楼车库。至于被告出售商业用房时，将同属商业用房的车库作为商铺出售与预售本身并不冲突。由此证实：被告出售负一楼商铺是在房产管理局颁发的预售许可证范围之内，出售行为合法有效。4、涉案项目建设过程中不同行政管理部门对其批复的建设面积37100平方米是一致的。虽然在行政部门的文件中没有明确注明涉案项目负一层中商铺的占用面积，但结合精正公司测绘报告，已出售的负一层商铺面积明显低于批准建设和销售的总面积，因此原告所购买的负一层商铺包含在预售许可证的范围之内，被告出售负一层商铺的行为合法。5、由被告提交的负一层商品房预售合同备案汇总表以及安康市房产管理局房屋产权产籍所出具证明可知：南城国际项目于2008年办理预售许可。预售许可面积37100平方米，该项目预售合同备案515份，其中含负一楼合同备案。由此证实安康市房产管理局向被告依法颁发的预售许可证中准予被告预售包含负一层商铺在内的商品房，被告出售负一层商铺的行为合法有效。6、由已生效的（2016）陕7101行初76号行政裁定书及（2017）陕71行终323号行政裁定书可知，经安康市铁路运输法院判决以及西安铁路运输法院裁定认定：安康市房产管理局向被告颁发的安房预（销）售字（2008）第13号预售许可证，充分说明安康市房产管理局认可被告预售行为的合法性，由此证实负一层商铺属于被告的预售许可证的预售范围，被告出售负一楼商铺的行为合法有效。 第三组证据：1、安康市精正房地产测绘有限公司测绘报告。2、安康市房产管理局于2014年11月26日作出的《安康市城镇房屋所有权申报登记公告》。用以证明：1、由测绘报告可知：（经现场实测，地，地下**，地上**，共**中负一层面积为3774.27平方米），说明负一层商业面积少于预售许可证准许销售的面积。充分证实：被告向原告出售的商铺面积完全包含在安房预销（售）字（2008）第（13）号商品房预销售许可证批准的销售面积之内，出售行为合法。2、经被告申报所有权登记，安康市房产管理局产权产籍管理所对被告申报房产登记事项列表公告，公告内容为：产权申报人为被告，房屋坐落市大桥路10号，土地使用权人为被告，土地证号：安国用（09）第33**，土地使用面积为3500.19平方米。房屋总面积层数为25层。由此证实：安康市房产管理局在申报登记公告中明文标注的总层数为25层依据2008年4月文化大厦的设计图纸，原告购买的负一层商铺是包含在设计图中。 第四组证据：1、安建规验字（2011）3号建设工程竣工规划许可验收合格证。2、安康文化大厦竣工验收备案表。用以证明：安康文化大厦建设工程的建设用地和建筑工程的规划性质、总平面布局、建筑面积、建筑高度、建筑层数等技术指标均符合核发的建设工程规划许可证及附图要求，颁发工程竣工规划验收合格证。基于以上事实，安康市城乡建设规划局对被告提交的工程质量报告核查，符合要求，准予被告备案。充分证实被告所出售的负一楼商铺包含在设计图中，原告所购买的负一层商铺经验收合格。 第五组证据：陕西省安康市中级人民法院作出的生效民事判决书（2016）陕09民终366号系列。用以证明：1、证明造成涉案房屋所有权证至今无法办理的原因不明，无法办理房屋所有权证并非被告的原因所致，结合原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定，被告无需退房，那么法院应依法驳回原告主张要求被告返还原告已支付的购房款的诉请。 第六组证据：祥和安康分公司向安康市物业专项维修资金管理缴纳的维修基金凭证2份。用以证明：1、被告已向安康市物业专项维修资金管理缴纳包括原告购买商铺在内的维修基金共计874697元。2、因该合同为有效合同，解除条件未成就，同时结合原、被告签订的《商品房买卖合同》补充协议第二条的约定，房屋价款不含办证费、维修基金、契税等费用，该费用均由原告自行承担。 经审理查明，2009年6月3日，原告沙阳军与被告祥和安康分公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定：原告向被告祥和安康分公司购买位于汉滨区大桥路10号南城国际第一幢楼负一层的20号商铺，建筑面积36.22平方米，单价6074.65元每平方米，合计总额为220024元，付款方式为分期付款；该商品房项目建设依据的建设工程规划许可证号为2008004号，施工许可证号为2008-27号，商品房预售许可证号为2008房预售字第13号，用途为商业；合同第十五条产权登记约定，出卖人应当在商品房交房使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，由出卖人按已付房价款的5%向买受人支付违约金；合同还对其他事项进行了约定。合同加盖了被告祥和安康分公司的合同专用章及被告祥和公司法定代表人张良的个人印章，并有原告沙阳军的签名及捺印。原告在2009年6月3日向被告祥和安康分公司支付110024元，2011年元月17日向被告祥和安康分公司支付28300元，2011年4月27日向被告祥和安康分公司支付1700元，另向被告祥和安康分公司支付80000元，并向其交纳了办证费129元、维修基金2898元，后被告祥和安康分公司向原告交付了房屋。因该房屋一直未办理所有权证，黄朝实等业主遂诉至汉滨区人民法院，请求判令被告立即为其办理房屋所有权证，并向其支付逾期办理房屋所有权证的违约金及损失15000元，承担该案诉讼费用。2016年2月1日汉滨区人民法院作出（2015）汉滨民初字第01513号等系列民事判决书，以地下负一楼目前尚不具备办证条件，判决驳回黄朝实等业主的诉讼请求。黄朝实等人不服，上诉于安康市中级人民法院，安康市中级人民法院于2016年8月12日作出（2016）陕09民终347号等系列民事判决书，“现已查明，祥和安康分公司按照《商品房买卖合同》第十五条的约定，向产权登记机关提供了办理权属登记需由出卖人提供的相关资料，能否办理房屋所有权证是行政部门的行政审批行为，一审认为涉案房屋目前不具备办理房屋所有权证的条件不当。依据查明的事实，造成涉案房屋所有权证至今无法办理的原因不明”，判决驳回上诉，维持原判。 2016年9月1日，南城国际负一楼部分业主代表陈德林、黄朝实向安康市房产管理局及安康市城乡建设局提交了一份《关于南城国际负一楼是否可以做商铺销售的咨询》。2016年9月13日，安康市房产管理局向南城国际负一楼业主作出安房函（2016）15号《关于南城国际负一楼是否可以做商铺销售的回复》，该回复的内容为：一、2008年12月房管局受理陕西祥和置业发展有限公司安康分公司（以下简称“祥和置业”）房屋预售申请以及该公司提供的编号2008004号建设工程规划许可证和2008-27建筑施工许可证、会议纪要、施工图纸等申请资料，总建筑面积4万平方米，依据《城市商品房预售管理办法》等政策法规，剔除返还原产权单位面积后，房管局给祥和置业颁发了“安房预（销）售字（2008）第13号”预售许可证，准予预售面积含商业用房总面积37100平方米商品房，符合规划审批的相关用途。二、按照房屋用途分类标准，商业用房是指各类从事商业和为居民生活服务所用的房屋，其中包括车库。房管局许可证预售面积37100平方米。因车库也属于商业范畴，其预售范围包括了负一楼车库。三、至于祥和公司出售商业用房的车库作为商铺出售，与预售本身并不冲突，不属于行政许可决定事项，属于民事合同关系，建议通过司法途径解决。业主张平（南城国际1幢负1层14号商铺）以该回复侵害其合法权益为由，向安康铁路运输法院提起诉讼请求依法撤销该回复，安康铁路运输法院作出（2016）陕7101行初76号行政裁定书，以该回复是信访回复，对张平的合法权益不产生实际影响，并不必然导致张平与祥和安康分公司发生民事合同关系，与张平没有法律上的利害关系，裁定驳回原告张平的起诉。张平不服提出上诉，西安铁路运输中级法院于2017年7月18日作出（2017）陕71行终323号行政裁定书，驳回上诉，维持原裁定。 另查明，2007年12月29日安康市建设局根据安康市发改委安发改投资（2007）445号文件精神，作出安建规发（2007）60号《关于安康文化大厦（影剧院）工程的规划准建批复》，同意安康市影剧院和祥和公司在安康城区大桥路市国土局确权的（91）字第2844号宗地范围内联合开发建设安康文化大厦（影剧院）工程。批复载明：该工程总占地面积3991平方米，总建筑面积38087平方米，分为影剧院、商场（办公）及住宅、地下停、地下停车场三项工程（1）影剧院工程，临大桥路，框架4层（局部5层），建筑面积2900平方米；（2）商场（办公）及高层住宅工程，临兴安中路，主体层数24层，1-3层为商场，4-24层为办公、住宅，总建筑面积31196平方米；（3）地下停）地下停车场工程位42辆，建筑面积3991平方米。 2007年12月19日，被告祥和安康分公司向主管部门提交《关于安康市文化大厦建设项目的调整意见》，该意见第四条为“为安全起见，文化大厦主楼负一楼调整为商场，剧场负一层设置为停车场，必须保证32个停车位的要求”。2008年1月9日，安康市政府召开会议，就安康文化大厦项目规划设计方案局部调整设计问题进行了专项研究，并制作安康文化大厦项目规划设计方案局部调整意见备忘录，备忘录载明“一、同意安康文化大厦项目规划设计剧场局部设计调整意见”。 2008年3月3日，安康市建设局向安康市影剧院和祥和公司颁发了编号2008004号《建设工程规划许可证》，该规划许可证载明：建设项目名称由安康文化大厦（影剧院）更名为安康文化大厦（南城国际），建设规模38087平方米，附件为安建规发（2007）60号批复，面积增加1913平方米。该许可证加盖“安康市建设局规划审批专章”。2008年4月长安大学设计研究院完成施工图纸，其中关于地下一层平面图显示，该楼层包括地下车库部分、商场和设备用房三个部分，其中商场面积1563平方米、设备用房692平方米、车库部分面积1200平方米（停车位25辆）。2008年11月27日，安康市城乡建设局向祥和公司颁发编号2008-27的《建设工程施工许可证》，该施工许可证载明：工程名称文化大厦（南城国际），建设规模40000㎡，二十四层，合同价格6801.07万元，设计单位长安大学设计研究院。2008年12月30日，安康市房产管理局向祥和安康分公司颁发安房预（销）售字（2008）第（13）号《安康市商品房预（销）售许可证》，内容为：项目名称为安康文化大厦（南城国际），允许销售商品房楼号1#楼24层，2#楼12层，建筑面积37100㎡（备注：含商业用房总面积37100㎡），房屋套数260套。 2014年11月26日，安康市房产管理局发出关于祥和安康分公司申请座落于安康市大桥路10号房屋（南城国际）所有权登记的《安康市城关镇房屋所有权申报登记公告》，该公告载明：房屋总层数25层，设计用途多功能，土地使用权人为祥和安康分公司，土土地证号安国用（09）第33**四至以土地证为准。2015年9月16日，安康市精正房地产测绘公司依据安康市演艺影视公司和祥和安康分公司的委托，对座落于大桥路10号的房屋进行房屋登记测量，其测量结论为：该商住楼为框架结构，地下一，地下**、地上**共**积42672.78平方米（其中含地下室面积3774.27平方米，剧院面积3604.02平方米），已按实际面积入库。 2016年6月16日，安康市房产管理局房屋产权产籍所出具证明，证明南城国际项目于2008年办理预售许可，预售许可面积37100平方米，该项目预售合同备案515份，其中含负一楼合同备案41份。 还查明，被告祥和安康分公司于2008年1月29日向市人民防空办公室缴纳了人防工程异地建设费。 2018年3月9日，汉滨区人民法院致函安康市城乡建设规划局对案涉地下停车场的车位数量变更、地下负一层、地下负**变更为商场是否进行审批进行了了解18年4月3日作出安规函（2018）106号关于南城国际项目（原影剧院项目）有关问题的复函，载明“原安康市城乡建设局批复总建筑面积38087平方米，分为影剧院、商场（办公）及住宅、地下停车场、地下停车场工程停车场：地下停车场工程停车泊位42辆991平方米。2011年4月17日我局组织验收时，当时地下停车场工程建筑面积3991平方米，满足审批的地下停车泊位数量。据此规划验收合格证载明：地下停车场：地下停车场建筑面积3991平方米该项目地下停车场工程停车泊位数量进行过变更审批，也从未对地下停车场变更为商场进行过审批，地下停车场，地下停车场工程以商铺形式出售不属于我局职能&rdquov> 上列事实有安建规发（2007）60号安康市建设局关于安康文化大厦（影剧院）工程的规划准建批复、商品房买卖合同、备案登记记录、房款收据、办证及维修基金收据、安康市城乡建设局向安康市影剧院、陕西祥和置业发展有限公司作出的安建规发（2007）60号《关于安康文化大厦（影剧院）工程的规划准建批复》、关于安康市文化大厦建设项目的调整意见、安康文化大厦项目规划设计方案局部调整意见备忘录、2008年4月安康文化大厦设计图纸、2008004号建设工程规划许可证、2008018号建设用地规划许可证、2008-27号建筑工程施工许可证、安康市国土资源局向安康市房产管理局出具的证明、安国用（09）第3394号土地使用权证、安房预（销）售字（2008）第（13）号商品房预销售许可证、安康市房产管理局对南城国际负一楼业主下发的安房函[2016]15号《关于南城国际负一楼是否可以做商铺销售的回复》、商品房预售合同备案汇总表、安康市房产管理局房屋产权产籍所证明一份、安康铁路运输法院作出的（2016）陕7101行初76号行政裁定书、西安市铁路运输中级人民法院作出的（2017）陕71行终323号行政裁定书、安康市精正房地产测绘有限公司测绘报告、安康市房产管理局于2014年11月26日作出的《安康市城镇房屋所有权申报登记公告》、安建规验字（2011）3号建设工程竣工规划许可验收合格证、安康文化大厦竣工验收备案表、陕西省安康市中级人民法院作出的生效民事判决书（2016）陕09民终366号系列、祥和安康分公司向安康市物业专项维修资金管理缴纳的维修基金凭证2份及原、被告的当庭陈述所证实。 本院认为，本案有如下焦点问题：一、原告与被告祥和安康分公司签订的商品房买卖合同的效力。二、原告与被告祥和安康分公司签订的商品房买卖合同是否应当解除。 一、商品房买卖合同的效力。本案中存在以下影响合同效力的因素： （1）地下车库是）地下车库是否在预售许可范围之内9月13日，安康市房产管理局向南城国际负一楼业主作出安房函（2016）15号《关于南城国际负一楼是否可以做商铺销售的回复》，该回复载明“一、2008年12月房管局受理陕西祥和置业发展有限公司安康分公司（以下简称“祥和置业”）房屋预售申请以及该公司提供的编号2008004号建设工程规划许可证和2008-27建筑施工许可证、会议纪要、施工图纸等申请资料，总建筑面积4万平方米，依据《城市商品房预售管理办法》等政策法规，剔除返还原产权单位面积后，房管局给祥和置业颁发了“安房预（销）售字（2008）第13号”预售许可证，准予预售面积含商业用房总面积37100平方米商品房，符合规划审批的相关用途。二、按照房屋用途分类标准，商业用房是指各类从事商业和为居民生活服务所用的房屋，其中包括车库。房管局许可证预售面积37100平方米。因车库也属于商业范畴，其预售范围包括了负一楼车库”。房管局已经明确地下负一层车库属于预售范围，故应当认定南城国际负一楼属于预售范围，不能依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定认定合同无效。 （2）南城国际负一层系对城市地下空间的开发和利用，是否人防工程以及对合同效力的影响。我院就此向市人民防空办公室进行了了解，该办表示该工程并非人防工程，且已经缴纳了人防工程异地建设费，故南城国际负一层虽系对城市地下空间的开发和利用，但并非人防工程对合同效力没有影响。 （3）地下车库变）地下车库变更为商铺并以商铺形式出售是否经过主管部门批准库变商场是否经过规划审批。对此，规划局的答复中已经明确“我局从未对该项目地下停车场工程停车泊位数量进行过变更审批，也从未对地下停车场变更为商场进行过审批，地下停车场，地下停车场工程以商铺形式出售不属于我局职能&rdquo车库以商铺形式出售是否需要进行审批，是否进行过审批。2016年9月13日安康市房产管理局向南城国际负一楼业主作出安房函（2016）15号《关于南城国际负一楼是否可以做商铺销售的回复》，该回复载明“至于祥和公司出售商业用房的车库作为商铺出售，与预售本身并不冲突，不属于行政许可决定事项，属于民事合同关系，建议通过司法途径解决”。《中华人民共和国城乡规划法》第三十三条的规定，“城市地下空间的开发和利用，应当与经济和技术发展水平相适应，遵循统筹安排、综合开发、合理利用的原则，充分考虑防灾减灾、人民防空和通信等需要，并符合城市规划，履行规划审批手续”。安康市城乡规划局已经表示，从未对地下停车场变更为商场进行过审批，故应当认定该情形符合《中华人民共和国合同法》第五十二条：“（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，认定合同无效。被告祥和安康分公司提出地下车库变更为商铺已经经过主管部门审批，但其提供的图纸仅为设计图纸，其上并未加盖主管部门的审批章，被告祥和安康分公司亦未提供印证证据，故不能证实报告祥和安康分公司的主张。 二、商品房买卖合同是否应当解除。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”原告还提出不能办理产权证明即不能实现合同目的，要求解除，从《中华人民共和国合同法》第九十四条可见“（一）因不可抗力致使不能实现合同目的”，并非原告所说的：“不能实现合同目的”。因本案的商品房买卖合同应为无效不符合合同的解除条件，故对原告要求解除合同的诉讼请求不能予以支持。原告代理人还提出被告“将车库作为商铺出售存在欺诈”，因其属于合同撤销事由，原告并未主张撤销合同，故对其请求不能予以支持。 此外，原告要求被告返还全部购房款及办证费用、维修基金，因被告方存在过错应予返还。原告还提出要求被告按照民诉法第二百五十三条的规定支付自付款之日至实际返还之日按同期同类银行贷款利率计算的双倍利息，因《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的适用条件为“被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务或其他义务”，故对原告该诉讼请求不能予以支持，但被告应当按照中国人民银行同期同类贷款利率承担利息至清偿之日。原告共计支付220024元房款，但其中80000元的付款时间从收款收据难以辨认，原告未提供印证证据，对此可比照维修基金、及办证费用的交款时间即2011年6月27日开始计算利息。被告祥和安康分公司辩称其不具备法人资格不应承担责任，但据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条第一款及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第五十二条的规定，祥和安康分公司虽不具备法人资格，但其系依法设立并领取营业执照的法人的分支机构，且有独立的财产，故被告祥和安康分公司应当与祥和公司承担连带清偿责任。现依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第一百三十条、《中华人民共和国城乡规划法》第三十三条之规定，判决如下： 一、被告陕西祥和置业发展有限公司、陕西祥和置业发展有限公司安康分公司连带返还原告沙阳军购房款220024元，并按照中国人民银行同期同类贷款利率承担其中110024元自2009年6月3日至付清之日的利息,28300元自2011年元月17日至付清之日的利息，1700元自2011年4月27日至付清之日的利息，80000元自2011年6月27日至付清之日的利息。 二、被告陕西祥和置业发展有限公司、陕西祥和置业发展有限公司安康分公司连带返还原告沙阳军办证费129元、维修基金2898元。 以上限本判决生效后三十日内履行完毕。 三、驳回原告沙阳军的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4600元，由被告祥和公司、祥和安康分公司承担。多收案件受理费3340元退还原告沙阳军。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于陕西省安康市中级人民法院。 审 判 长  杨 娟 人民陪审员  党忠波 人民陪审员  汪 艳 二〇一八年四月二十八日 书 记 员  李蓓文 附：相关法条 中华人民共和国合同法 第五十二条【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条【合同无效或被撤销的法律后果】合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第一百三十条【定义】买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《中华人民共和国城乡规划法》 第三十三条城市地下空间的开发和利用，应当与经济和技术发展水平相适应，遵循统筹安排、综合开发、合理利用的原则，充分考虑防灾减灾、人民防空和通信等需要，并符合城市规划，履行规划审批手续。