广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0502民初2505号 原告（反诉被告）：廖某某，男，汉族，1971年4月11日出生，住北海市海城区。 委托代理人：刘某某，广西某某律师事务所律师。 被告（反诉原告）：罗某，男，1975年7月5日出生，汉族，住北海市海城区。 委托代理人：朱某某，广西某某川律师事务所律师。 反诉第三人：秦某某，男，1932年7月1日出生，汉族，身份证号XXXXXXX，住湖北省武汉市江汉区。 原告（反诉被告）廖某某与被告（反诉原告）罗某、反诉第三人秦某某物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序进行审理，于2017年2月15日作出（2016）桂0502民初2577号民事判决。被告罗某不服该判决向北海市中级人民法院提起上诉，北海市中级人民法院于2017年6月15日作出（2017）桂05民终531号民事裁定，撤销本院（2016）桂0502民初2577号民事判决，将本案发回本院重审。本院于2017年7月11日立案后，依法适用普通程序另行组成合议庭于2017年12月28日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）廖某某及其委托代理人刘某某、被告（反诉原告）罗某及其委托代理人朱某某到庭参加诉讼，第三人秦某某经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付北海市海城区某某步行街8、9号底层2号商铺的物业管理费1500元（按每月300元暂从2016年3月15日至8月15日止，继续产生则另计）给原告；2.被告支付北海市海城区某某步行街8、9号底层3号商铺的物业管理费6720元（按每月420元暂从2015年4月15日计算至2016年8月15日，继续产生则另计）给原告；3.被告返还原告代为缴纳的北海市海城区某某步行街8、9号底层2号商铺垃圾费200元（按每月40元暂从2016年3月15日至2016年8月15日，继续产生则另计）；4.被告返还原告代为缴纳的北海市海城区某某步行街8、9号底层3号商铺垃圾费720元（按每月40元暂从2015年4月15日至2014年8月15日，继续产生则另计）；5.被告返还原告代为缴纳的北海市海城区某某步行街8、9号底层3号商铺2015年4月15日至6月16日期间的水费537.6元。事实和理由：被告罗某是北海市海城区某某步行街8、9号底层2号、3号商铺的所有权人。其将2号商铺出租给他人（2016年3月收回，之前物业管理费等费用由承租人支付），在3号商铺开设经营北海市海城区渔家珍珠店。2002年3月20日北海市某某苑业主委员会依法成立并于2010年8月5日与原告签订《物业服务委托合同》，委托原告为某某苑小区提供物业管理服务，约定：物业管理费收费标准为建筑面积*0.55元/每平方米/每月，服务期限为25年。被告罗某拒绝向原告交付2号商铺自2016年3月15日起的物业管理费和3号商铺自2015年4月15日起的物业管理费，并拒绝返还原告代为缴纳的水费和垃圾处理费。为此，原告诉至法院。 被告罗某辩称：原告主体不适格，其请求没有事实和法律依据；原告并非物业服务合同的一方当事人，也未为被告提供相应的物业服务，原告不具有对被告提起物业服务诉讼主体的资格。北海市某某苑业主委员会多年没经选举产生委员和负责人，已无委员和负责人处理事务，无委员和负责人具有合法的资格代表委员会，提起本案诉讼不合法，也非业主的真实意愿，依法应驳回，具体事实与理由如下：一、原告不是《物业服务委托合同》当事人，不享有合同约定的权利。《物业服务委托合同》由北海市某某苑业主委员会与某某苑物业管理处双方签订，合同双方当事人仅仅为北海市某某苑业主委员会和某某苑物业管理处，根据《中华人民共和国合同法》第二条、第八条的规定，《物业服务委托合同》约定的条款仅对北海市某某苑业主委员会和某某苑物业管理处具有约束力，即原告不享有合同中的权利，也不承担合同的义务，原告按照《物业服务委托合同》中的约定请求被告支付物业管理相关费用证据不足、事实不清，依法应当驳回。二、被告的房产不在《物业服务委托合同》约定的管理范围，原告无证据证实其为被告提供物业服务，请求被告按照该合同的约定内容支付物业费证据不足、事实不清，应当驳回。被告享有物权的房产在8/9号底层3号商铺，该商铺不在《物业服务委托合同》约定的物业管理范围内，依法不受《物业服务委托合同》约定内容的约束，根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，被告不需按该合同的约定支付物业管理费用。在2016年3月以前，由某某苑物业管理处开出物业收费单据向被告收取物业管理费用，原告一直以来未向被告提供物业服务，被告的物业服务与原告无任何关系，原告依法无权向被告收取任何物业管理费用。自2016年3月被告要求原告返还占用房产时起，由于某某苑物业管理处不再为被告的物业提供任何管理，致使被告的财产多次被盗窃和破坏，被告不应再向某某苑物业管理处支付物业管理费用。原告请求证据不足，没有事实和法律依据，应依法驳回。三、北海市某某苑业主委员会成立无效，《物业服务委托合同》未依法由业主大会作出决定，不是业主的真实意思表示，该合同无效。北海市某某苑业主委员会在2002年3月未经法定的业主召开大会决定产生，成立后也未根据《广西壮族自治区物业管理条例》第七条规定向相关部门依法进行备案，该业主委员会成立依法无效，不享受业主委员会依法享有的权利，其所签订《物业服务委托合同》不代表业主的意思表示，依法无效。北海市某某苑业主委员会第一届委员及负责人未经法定程序由业主大会选举产生，其委员或负责人资格无效，不得代表业主行使委员会的权力。而且第一届业主委员会委员及负责人应在2004年3月任期届满，其委员或负责人的权力自2004年4月起已终止，以后均未有召开业主大会，也未选举产生委员及负责人，第三人秦某某在2010年不具有业主委员会负责人的资格签订《物业服务委托合同》，该合同应当无效。根据《物业管理条例》第十一条、第十二条的规定，签订《物业服务委托合同》必须经业主大会按照法定程序作出决定，该合同未有业主大会作出决定，且该合同的约定期限内容也严重损害业主的合法权益，该合同依法应当无效。四、某某苑物业管理处不具有物业服务企业资质，依法不得提供物业服务，《物业服务委托合同》依法无效。根据《广西壮族自治区物业管理条例》第二十三条“从事物业服务活动的企业，应当按照国家规定取得物业服务企业资质证书，并在资质证书许可范围内承接物业服务”的规定，某某苑物业管理处未取得相应的物业管理资质，依法不得提供物业服务，《物业服务委托合同》依法无效。原告不是合同的当事人，也未为被告的物业提供物业服务，却冒充万达苑管理处取得物业管理费。原告收取的物业管理费没有事实和法律依据，应退还向被告收取的3000元物业管理费。综上，签订《物业服务委托合同》未经北海市万达苑业主大会作出决定，并非业主的真实意思表示，业主委员会及第三人无权签订，该合同依法无效。原告并非物业服务合同当事人，也没有相应的物业服务企业资质，未向被告提供物业服务，其收取的物业管理费应退还。 被告罗某（反诉原告）同时提起反诉，请求：1.判令确认廖某某诉罗某物业服务合同纠纷一案不合法，廖某某返还罗某北海市海城区某某步行街8、9号底层2号商铺物业管理费3000元（自2015年5月15日起至2016年3月15日按每月300元计算）；2.本案诉讼费由廖某某承担。事实和理由：签订《物业服务委托合同》不是北海市某某苑业主委员会的真实意思表示，也不是业主作出的决定，该合同无效；廖某某不具有物业服务企业资质，冒充北海市万达苑收取罗某的3000元物业管理费应依法返还。 原告廖某某（反诉被告）针对反诉辩称：反诉原告所住户的上述物业费是案外人天利投资公司支付给原告的，反诉原告无权要求反诉被告返还。 第三人秦某某未作书面答辩，亦未到庭参加诉讼。 经审理查明： 2002年3月20日北海市房产管理局出具北房复【2002】04号《关于北海市万达苑“关于成立北海市某某苑业主委员会的申请报告”的批复》，同意成立“北海市某某苑业主委员会”，北海万达房地产开发有限公司与北海市某某苑业主委员会就某某苑小区办理了物业管理交接手续。 2010年8月5日北海市某某苑业主委员会（甲方）与某某苑物业管理处（乙方）签订《业务服务委托合同》一份，主要约定甲方将座落于北海市滨海路某某步行街7号占地面积为1860.80平方米，建筑面积为10899平方米的万达苑全权委托乙方廖某某名下实行物业管理，甲方根据对乙方多年来物业服务工作的肯定，依托银湾物业公司承担原银湾物业公司收承担的一切物业服务工作不变全面实施管理某某苑小区比较整齐、规范、统一有序；甲方委托乙方全权对：“某某苑小区”项目实施物业管理服务，按照服务标准等级以《某某苑小区前期物业管理服务合同》为依据，基准执行；甲方义务向乙方提供一间物业办公用房在C单元楼梯间右侧相邻约8.5平方米的房屋无偿给廖某某物业长期使用。用途（物业办公用房）；乙方负责向业主和物业使用人收取下列费用：1、代收代缴水电费，垃圾处理费；2、物业管理服务费；3、车辆停放充电费；4、其它有偿服务费；5、代收代缴共用部分，共用设施设备修缮基金；乙方对业主和物业使用人违反业主公约和行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止限期整改，要求赔偿损失，对无故不缴有关费用或拒不改正违章行为的责任人采取停水，停电，通报等有效措施；第五条物业管理服务费：1、本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.55元。向业主或物业使用人收取，非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.55元向业主或物业使用人收取；2、空置房屋的管理服务费，由乙方按建筑每月每平方米0.55元向业主收取；3、管理服务费标准的调整，合同期内第一年维持以上收费标志不变，一年后维持管理处正常运作并略有盈利为原则，根据市场价会同业委会重新核定收费标准；委托管理期限25年，自2010年8月5日起到2035年8月5日止。上述合同签订后，原告对上述小区提供了物业服务。原告主张位于某某步行街8、9号底层2号商铺2015年5月15日起至2016年3月15日的物业管理费3000元由该商铺的实际使用人交付，并提交部分《收据》予以证实，被告主张上述物业管理费由其自行交付，但无证据证实。位于某某步行街8、9号底层3号商铺自2015年5月15日起至2016年3月15日的物业管理费以及2号商铺在2016年3月至8月期间的物业管理费，被告主张因案涉房屋未在约定的管理范围内，且业主委员会与原告签订的合同无效等为由未向原告缴纳物业管理费。针对上述2号商铺，原告在2015年10月至2016年8月期间一直向被告发出《缴费通知单》，向被告催缴每月的物业费420元、垃圾费45元；针对3号商铺，原告在2016年4月至8月期间一直向被告发出《缴费通知单》，向被告催缴每月的物业费300元、垃圾费40元。原告在2015年5月至6月期间向被告发出《缴费通知单》，向被告催缴3号商铺水费共计536.6元。另从原告所提交的部分《收款收据》可知，原告在2015年3、4月代为收取2号商铺的垃圾费为45元每月，在2016年2、3月代为收取3号商铺的垃圾费为40元每月。再从原告所提交的部分发票可知，其代为缴纳了万达苑9号楼2015年1-6月的垃圾费。 另查明，某某苑物业管理处并未进行工商登记，原告廖某某是该管理处的实际负责人，原告廖某某于2006年5月取得《全国物业管理从业人员岗位证书》。位于某某步行街8、9号底层2、3号商铺登记在被告罗某名下，其中2号商铺建筑面积为825.20平方米，3号商铺建筑面积为441.60平方米。 再查明，被告罗某于2015年6月10日就位于某某步行街8、9号号第一层3号商铺与北海市供水有限责任公司签订《供用水协议》，主要约定由供水公司向被告罗某提供用水。 本院认为：某某苑业主委员会与某某苑物业管理处于2010年8月5日所签订的《物业服务委托合同》是双方意思真实表示，没有违反法律规定，合法有效，本院予以确认。对于被告抗辩称原告不是合同当事人，并非适格主体，且上述合同无效的问题。从本案所查明的事实可知，某某苑物业管理处并未经过工商登记，该管理处的实际负责人及履行方系本案原告廖某某，而原告廖某某于2006年5月取得《全国物业管理从业人员岗位证书》，具备提供物业服务的资格，依据《中华人民共和国物权法》第八十一条“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理”的规定，原告作为具有物业管理资质的个人亦可以管理人的身份对案涉物业进行管理。为此，原告系本案的适格主体，上述合同合法有效，被告的抗辩不成立。 虽然《合同》内约定的位置为“北海市滨海路某某步行街7号”，即提供物业服务的区域应为北海市滨海路某某步行街7号，而本案中原告的案涉商铺为北海市海城区某某步行街8、9号底层2、3号商铺，从原告所提供的证据可知，被告就案涉的两个商铺曾向原告缴纳了物业管理费、垃圾处理费以及水费等，表明案涉的两个商铺亦应是在原告所提供的物业范围内的，被告之前也应是无异议的。为此，被告抗辩称案涉房屋不在原告的物业管理范围内不成立。现被告未按时交纳案涉房屋的物业管理费，为此，被告应向原告支付案涉2号商铺从2016年3月15日起暂计算至庭审前即2017年12月15日期间的物业管理费6000元（300元/月）、垃圾费800元（40元/月），案涉3号商铺从2015年4月15日起暂计算至庭审前即2017年12月15日期间的物业管理费13020元（420元/月）、垃圾费1395元（45元/月），以及被告应向原告支付案涉3号商铺2015年4月15日至6月15日代为缴纳的税费537.6元。 综上所诉，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告罗某支付北海市海城区某某步行街8、9号底层2号商铺从2016年3月15日起至2017年12月15日期间的物业管理费6000元（300元/月）、垃圾费800元（40元/月）给原告廖某某； 二、被告罗某支付北海市海城区某某步行街8、9号底层3号商铺从2015年4月15日起至2017年12月15日期间的物业管理费13020元（420元/月）、垃圾费1395元（45元/月）给原告廖某某； 三、被告罗某支付北海市海城区某某步行街8、9号底层3号商铺2015年4月15日计算至2016年6月15日期间的水费537.6元给原告廖某某； 四、驳回反诉原告罗某的诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期未履行，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 本诉案件受理费50元，反诉案件受理费25元，共计75元，由本诉被告（反诉原告）罗某承担（该本诉案件受理费廖某某已向本院预交，罗某在支付上述款项时一并付还给廖某某）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费50元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  王警芳 人民陪审员  赖晓晔 人民陪审员  龙起明 二〇一八年四月十一日 书 记 员  杨励坚