河北省秦皇岛市海港区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）冀0302民初5180号 原告：刘淑梅，女，1965年2月16日出生，汉族，现住秦皇岛市。 委托代理人：郝天光、张立宁，河北渤海明达律师事务所律师。 被告：秦皇岛市金厦房地产开发有限公司，住所地秦皇岛市海港区迎宾路9号，统一社会信用代码:9113030079417540XE。 法定代表人：刘常学，总经理。 委托代理人：李春平。 原告刘淑梅与被告秦皇岛市金厦房地产开发有限公司（以下简称金厦地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人郝天光、张立宁，被告金厦地产的法定代表人刘常学及委托代理人李春平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告刘淑梅向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告协助原告办理产权证书；2、被告支付延期办证违约金168039元（自2012年10月29日起至2017年4月24日止）；3、被告按银行逾期贷款利率支付自2017年4月25日起至房地产权属证书办理之日止的违约金；4、被告承担诉讼费用。事实和理由：2010年4月13日，原、被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告购买康馨家园1-3-901号房屋及1-3地下1层19号下房一间，上述房款合计416052元。原告依约履行了全部义务。2012年7月31日，被告向原告交付上述房屋。依据合同约定，被告应在房屋交付后365日内为原告办理房地产权属证书，经原告多次催促，被告至今不予办理。现被告的行为已经构成严重违约，并侵犯了原告的合法权益，故依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条起诉至贵院，要求判令被告依约为原告办理房地产权属证书，并支付延期办证违约金168039元及自2017年4月25日起至房地产权属证书办理之日止的违约金，请予以支持。 被告金厦地产辩称，被告在开发康馨家园过程中依法取得了土地开发使用权、规划许可证、建设施工权，并且工程通过了各方面质量监督和工程竣工验收，同时也取得了对外销售权，符合国家法律法规的各项规定。房产权属证书没能及时办理，不是被告的原因而是政府相关部门的责任。2007年4月16日秦皇岛市金厦房地产开发有限公司通过招拍挂方式，获得位于，宗地编号为97-2，宗地面积9460.79平方米土地，绿化率要求≥35％。根据规划条件，金厦房地产进行了规划设计，在申报工程规划审批手续时，市规划局发现，出让给被告的用地边界与提供的规划条件不符，北环路道路红线不足60米，约55米。于是，秦皇岛市规划局给市国土局发函，要求市土地局重新核定该用地的出让范围及面积，土地局根据秦规函【2008】174号道路红线调整后，出让土地面积改为8590.82平方米，其余869.97平方米作为道路用地。根据绿化要求，按照原土地面积9460.79平方米，绿化面积应为3311.28平方米，更改道路红线后，占去绿地面积869.97平方米。实际绿地面积应为2441.3平方米，为此金厦地产调整了绿化方案。但是，在北环路修建立交桥施工过程中，海港区城建局又强行占去金厦地产所购土地约400余平方米，并未下达改变规划的意见，导致金厦地产康馨家园项目绿化不达标，秦皇岛市园林局不予验收，进而导致无法进行综合验收，最终致使康馨家园业主无法办理产权证。近年来，金厦地产就给购房户办证一事，多方奔走，找园林局、规划局、城建局、并于2016年1月6日给海港区建设局发函，要求海港区建设局就占地一事出具相关证明材料，用于办证需要，海港区建设局仅委托工程指挥部给被告一份情况说明，但该说明只承认修路与被告用地有交叉部分，没有明确说明占地和占地面积。市园林局对此也不认可。原告诉被告未办理房地产权属证书，并要求被告赔偿损失，没有事实依据和法律依据。依照合同规定，向购房者交付了合格的房屋，购房者完全可以安全居住，正常使用，所以事实上没有给购房者造成损失。法律上也没有因为政府的责任，却让房屋出售人承担责任的规定。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第18条明确规定“由于出卖人的原因”导致买受人无法在规定期限内取得房屋权属登记证书，出卖人要承担违约责任。本案中不能按时取得房屋权属登记证书，原因在于政府机关占用了被告开发的绿化用地，园林局不予验收，所以才办不了房屋权属登记证书，原因不在被告，被告没有过错，所以不应承担违约责任。 经审理查明，2010年4月13日,原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的海港区康馨家园1-3-901号房屋及地下1层19号下房一间，房屋价款合计416052元。合同第十五条关于产权登记约定：出卖人在商品房交付使用后（）日内，将办理初始登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1、（略）2、（略）3、买受人同意出卖人在该商品房交付使用后（）日内将办理权属登记，需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。 合同签订后，原告按照合同约定付清购房款。2012年7月31日，被告将房屋交付原告使用，但交付后原告未能办理该房屋的权属证书。被告称，未能办理权属证书，是因为北环路修建立交桥施工过程中，海港区城建局又强行占去金厦地产所购土地约400余平方米，并未下达改变规划的意见，导致金厦地产康馨家园项目绿化不达标，秦皇岛市园林局不予验收，进而导致无法进行综合验收，最终致使康馨家园业主无法办理产权证，被告其余手续均已齐备，不是被告的原因而是政府相关部门的责任。原告方提出，依据合同法第一百二十一条规定，当事人因第三人违约的，应当向对方承担违约责任，被告称因政府原因违约，不能免除被告的违约责任，依据合同相对性，原告要求被告承担违约责任与第三人无关；违约责任系严格责任，无论被告是否存在过错，只要存在违反合同的行为就应当承担违约责任；被告抗辩的政府行为，不属于不可抗力，不是免责事由。 2017年7月28日，秦皇岛市人民政府政务服务中心向被告出具《关于印发秦皇岛市金厦房地产开发有限公司康馨家园项目联合验收阶段性意见的通知》，该通知中记载，“海港区园林局出具了‘该项目海港区建设局修路期间占用了绿化用地，导致绿地率指标未满足要求。但海港区建设局没有出具占用绿化用地面积的相关证明材料，因此该项目验收不合格，并且对绿地率指标不足的情况进行整改’的意见。请按照海港区园林局要求进行整改，完成后携带市规划局、市消防支队、市建设局质量监督站的验收合格文件及相关申报材料到市政务中心办理项目竣工验收合格意见”。现该小区于2017年8月17日开始可以为业主办理产权登记。 市规划局于2014年1月6日出具了“该项目已经过监督检查”监督检查意见卡，市建设局质量监督站于2012年11月16日出具了《河北省建设工程质量监督报告》，关于消防验收，被告未提交市消防支队的验收合格的相关手续，其提交秦皇岛双安消防设施检测有限公司于2012年10月20日出具的《检测报告》。 另经本院向秦皇岛市不动产登记中心了解，被告已于2017年7月10日将办理产权所需手续提交该中心。 以上事实，有原、被告陈述及相关证据在卷佐证。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，符合相关法律规定，为合法有效合同，双方均应按合同约定履行。现诉争房屋符合办证条件，被告应协助原告办理诉争房屋登记手续，完成物权交付。合同未约定出卖人应当在商品房交付使用后何时内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，被告从房屋交付之日已经超过90日，仍未能履行完产权登记备案工作，被告的行为已经构成违约。被告抗辩因修路期间占用了绿化用地导致绿地率指标不达标的原因导致办证延误，但依据秦皇岛市人民政府政务服务中心向被告出具《关于印发秦皇岛市金厦房地产开发有限公司康馨家园项目联合验收阶段性意见的通知》，证实了被告所述意见的真实性，造成被告未能按期将办理产权登记由出卖人提供的资料报产权登记机关备案不完全是被告的责任，因此，应减轻被告的责任。双方在合同中没有约定买受人不退房被告如何承担逾期办证违约责任，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，被告应按照已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，但因金融市场利率化改革，央行不再公布基准利率，本院参照民间借贷中关于逾期利息年利率6%计算金融机构计收逾期贷款利息的标准。故被告应自2012年10月29日起至2017年7月10日止以已付房款416052元为基数，按年利率2%的标准向原告支付逾期办证违约金较为适宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款,经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、被告秦皇岛市金厦房地产开发有限公司协助原告刘淑梅办理海港区康馨家园1-3-901号房屋及地下1层19号下房一间的不动产登记手续； 二、被告秦皇岛市金厦房地产开发有限公司向原告刘淑梅支付迟延办证违约金，违约金自2012年10月29日起至2017年7月10日止按已付房款416052元为基数按年利率2%的标准计算。 上述一、二项于判决生效后十日内履行。 如果未按判决指定的期间履行给付上述金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3661元，原告负担2746元，被告负担915元，于本判决生效后十日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审 判 长  莫 军 审 判 员  许庆海 人民陪审员  吕凤玲 二〇一八年四月二十七日 代理书记员  杜佳兴