河北省保定市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)冀06民终725号上诉人（原审原告）：崔淑轻，女。委托诉讼代理人：郭广，北京市汉威律师事务所律师。委托诉讼代理人：孔祥鹏，北京市汉威律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河北新华房地产开发有限公司。法定代表人：翁书新，该公司董事长。委托诉讼代理人：马兰，河北归元律师事务所律师。上诉人崔淑轻因与被上诉人河北新华房地产开发有限公司（以下简称新华房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服河北省定州市人民法院（2017）冀0682民初3869号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。崔淑轻上诉请求：1.一审判决第一项改判为：被上诉人返还上诉人购房款253962元（利息按照中国人民银行同期贷款利率计算，从2014年2月27日起直至执行完毕止）；2.撤销一审判决第二项；3.判决被上诉人承担上诉人已付购房款一倍的赔偿责任，金额为207722元；4.依法确认双方签订的《新华食品城商铺订购合同》无效；5.依法确认双方签订的《新华食品城委托经营合同》无效；6.诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：应明确裁判确认双方签订的商品房订购合同无效。关于上诉人要求被上诉人返还购房款的诉讼请求，一审判决未支持租金抵扣部分，双方签订购房合同无效的法律后果与合同无效后损害赔偿要求有本质区别，一审法院对租金抵扣房款的重要法律事实未调查审理，将租金抵扣房款是否应当视为上诉人已付购房款排除在争议焦点外，应详细调查之后依法改判。上诉人已提交充分证据，根据法律规定应将租金抵扣房款部分认定为上诉人已支付的购房款。上诉人已履行合同义务，允许被上诉人对涉案房屋进行占有、使用和收益，房屋未能完工不妨碍上诉人债权的成立，因其自身过错导致房屋未完工而无法享有收益，不应将其自身责任转嫁上诉人，不能免除其支付占有使用费。为化解争议，上诉人将租赁期间终止日期定为起诉之日，同时结合双方合同条款约定，租赁期间为2015年10月1日至2017年8月31日，上诉人实际可得租金为46240元，应视为上诉人已付购房款。（2016）冀0682民初2936号民事判决已将租金抵扣房款部分认定为已支付购房款，同一法院就同一事项作出相反判决，违反公平正义。一审法院对上诉人要求被上诉人承担已付购房款一倍的赔偿责任的诉讼请求未予支持，属认定事实错误，双方签订的订购合同所依据的法律法规就是关于商品房预售条件及许可证明的规定，被上诉人未取得预售许可，却将该法律写于合同文本中，可证明被上诉人隐瞒其未取得商品房预售许可证的事实，根据《城市房地产开发经营管理条例》规定，已获得商品房预售许可证的企业尚有公示法律义务，则对未获得预售许可证的企业，在订立合同时更应负说明义务，根据民事活动诚信原则，被上诉人亦有义务作出说明，且该隐瞒发生于商业销售活动中，被上诉人为获利必定隐瞒。被上诉人一审中陈述已告知上诉人其并未取得预售许可证，但通过一审判决可看出，一审法院未采信被上诉人提供的证据，也未采纳上诉人主张，一审法院所得心证为被上诉人存在过失性的不告知，但被上诉人与另案十几人签订的合同日期均不同，故一审法院该认定与事实不符，有违情理。被上诉人一审中提交的施工日志及证人证言不具备客观性及关某，与一审判决中所列查明事实无关，应予排除。为化解争议，上诉人将已付购房款一倍的赔偿责任限定为货币支付的207722元。新华房地产公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。上诉状中所提租金抵扣房款无事实依据，不应得到支持，本案为商品房预售合同纠纷，应当依据审理商品房买卖司法解释第九条规定，被上诉人应当返还上诉人的购房款为实际交付的购房款，（2016）冀0682民初2936号判决是在开发商实际占有使用商品的情况下，将实际收益的租金算在房款价值中，该案事实与本案事实不同，不能得出相同结论。本案中依据《新华食品城委托经营合同》，经营管理为自项目开始营业计算，但新华食品城至今未交付使用，并未产生实际租金收益，因此不存在租金抵扣房款的事实。被上诉人在本案中不存在隐瞒未获得商品房预售许可证的事实，被上诉人在原审中申请了公司销售人员出庭作证，该证人证实了被上诉人在销售过程中对公司现状及证照情况没有隐瞒，上诉状中提到没有相关土地使用权证书，因此可以确信上诉人对被上诉人证照情况是明知的，且上诉人签订合同时也负有一定的注意义务，我国预售许可属于明示制度，上诉人在订立合同时可以进行必要的查询。没有证据证明被上诉人在签订合同时隐瞒未获得预售许可证的事实，上诉理由不能成立，应予驳回。崔淑轻向一审法院起诉请求：一、依法确认双方签订的《新华食品城商铺订购合同》无效；二、依法确认双方签订的《新华食品城委托经营合同》无效；三、判令新华房地产公司向崔淑轻返还购房款284551元（付款207722元+租金抵扣房款76829元），责令新华房地产公司支付此购房款利息（从2014年2月27日至实际退还之日止）；四、判令新华房地产公司赔偿购房款一倍的损失284551元；五、诉讼费由新华房地产承担。一审法院认定事实：2014年2月26日，崔淑轻、新华房地产公司签订《新华食品城商铺定购合同》，约定崔淑轻购买新华食品城第2层19号商铺，建筑面积21.5平方米，合同约定新华房地产公司交付商铺的时间为2015年10月1日。同日，双方还就2层19号商铺签订了《新华食品城委托经营合同》，此合同约定崔淑轻将商铺交于新华房地产公司经营管理三年，第一年租金为所购商铺金额的百分之八、第二年为百分之九、第三年为百分之十作为委托管理租金，合计27%；崔淑轻缴纳房款时，新华房地产公司提前支付租金，并充抵房款。上述合同签订之后，崔淑轻按合同约定向新华房地产公司支付了购房款207722元。合同约定新华房地产公司所建筑的商铺仍在施工过程中，至今未能完工。至本案起诉前，新华房地产公司一直没有取得房屋预售许可证明。以上事实有崔淑轻提供的新华食品城商铺定购合同、新华食品城委托经营合同、收据，新华房地产公司方提交的施工日志、唐媛媛的证人证言以及当事人的当庭陈述证明。一审法院认为，崔淑轻、新华房地产公司签订商品房预售合同时，新华房地产公司尚未办理商品房预售许可证，且至崔淑轻起诉时，其仍未办理出商品房预售许可证，故双方签订的商品房预售合同应属无效。崔淑轻要求确认商品房预售合同无效、新华房地产公司返还已经实际支付的房款依法予以支持，同时新华房地产公司应按购房款之日起至执行完毕止比照中国人民银行规定的同期贷款基准利率计算的利息损失予以支持。崔淑轻依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第一款（一）规定，要求新华房地产公司承担一倍购房款的赔偿责任，该条款确定的开发商承担不超过一倍购房款的赔偿责任的相应情形为：“故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明”。从该规定可以看出，新华房地产公司作为开发商适用该条款承担不超过一倍购房款的赔偿责任，必须存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明的事实，本案虽然存在新华房地产公司没有取得商品房预售许可证的事实，但不能就此推定其存在“故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明”的情形。故对崔淑轻关于新华房地产公司存在故意隐瞒了其未能取得商品房预售许可证明客观事实的说法而要求新华房地产公司承担购房款一倍赔偿责任的请求，不予支持。崔淑轻、新华房地产公司签订的《新华食品城委托经营合同》系《新华食品城商铺定购合同》有效情况下的从合同，在主合同有效的情况下该从合同也有效，在主合同无效的情况下，该合同也无效，故崔淑轻对于双方签订的《新华食品城委托经营合同》无效的诉讼请求予以支持。合同无效与合同有效产生的法律后果不同，合同无效后，因合同取得的财产应当予以返还，尚未取得的财产或财产权益不应再予以交付、支付或者履行，不应按照双方约定的违约责任承担后果，主张合同约定产生的利益损失应以合同有效为前提，崔淑轻所主张的租金抵扣房款部分及相关损失不属于法院支持的合法及合理损失的范围。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院》第二条、第九条第一款（一）之规定，判决：“一、被告河北新华房地产开发有限公司返还原告崔淑轻购房款207722元并支付利息（利息按照中国人民银行同期贷款利率计算，从2014年2月27日起直至执行完毕止），限被告河北新华房地产开发有限公司于判决生效后十五日内执行；二、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9491元，由被告河北新华房地产开发有限公司负担3464元，原告负担6027元。”本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交乐居买房网站宣传信息手机截屏，其中提到了预售许可证，保（定建）房预售证（2011）字第07/12号，开发商是河北新华房地产开发有限公司，开盘时间是2013年7月29日，项目地址定州市杨庄子社区柏林南街以西，中兴西路以北，证明被上诉人在网上推广时声称有商品房预售许可证。被上诉人发表质证意见称，对该证据的关某、真实性有异议，1、该证据并非新证据，应当在一审中提交；2、该证据是在乐居买房网站上显示，并不能说明是被上诉人对外提供的信息；3、该售房信息所涉及的房产与本案所涉新华食品城没有关某，被上诉人在该处有多处项目均没有预售许可证。被上诉人未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定与一审认定事实一致。本院认为，关于新华房地产公司与崔淑轻签订的《新华食品城商铺订购合同》及《新华食品城委托经营合同》效力问题，一审判决在说理部分结合本案事实及法律规定认定该两份合同属无效合同，并据此判令被上诉人返还上诉人已付购房款并支付相应利息，但并未在判决结果中明确裁判确认该合同效力，故对上诉人关于撤销一审判决第二项“驳回原告的其他诉讼请求”的上诉主张予以支持。关于新华房地产公司在预售过程中是否存在故意隐瞒未取得商品房预售许可证的问题，上诉人提交的乐居买房网站宣传信息手机截屏内容无法体现系本案所涉房产项目，其证据尚不足以证明被上诉人存在故意隐瞒行为；且上诉人作为完全民事行为能力人，在与被上诉人签订协议购买商铺时，亦应尽审慎注意义务，对被上诉人是否具备相关资质进行审查；故对上诉人以被上诉人存在故意隐瞒情形为由要求被上诉人支付已付购房款一倍赔偿金的上诉请求，理据不足，不予支持。关于租金抵扣房款应否认定为已付房款问题，因本案所涉商铺未交付使用，租赁物客观上并不存在，被上诉人新华房地产公司未对商铺进行经营管理，亦未据此取得收益，即双方当事人签订的委托经营合同并未实际履行，上诉人崔淑轻主张被上诉人支付租金收益有违权利义务对等原则。上诉人崔淑轻主张房屋未能如期交付系被上诉人新华房地产公司自身原因所致，应由其自行承担后果，该主张原系被上诉人逾期交房应承担的违约责任问题，以此为由主张抵扣房款依据不足；该委托经营合同系无效合同，上诉人依据无效合同主张尚未取得的财产收益，没有事实及法律依据。故对上诉人关于租金抵扣房款部分应认定为已付房款的主张缺乏事实依据，不予支持。上所述，上诉人崔淑轻关于确认合同效力的上诉请求成立，予以支持，其余上诉请求不成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：一、维持河北省定州市人民法院（2017）冀0682民初3869号民事判决第一项、迟延履行利息及诉讼费负担部分，即“被告河北新华房地产开发有限公司返还原告崔淑轻购房款207722元并支付利息（利息按照中国人民银行同期贷款利率计算，从2014年2月27日起直至执行完毕止），限被告河北新华房地产开发有限公司于判决生效后十五日内执行”、“如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息”、“案件受理费9491元，由被告河北新华房地产开发有限公司负担3464元，原告负担6027元”；二、撤销河北省定州市人民法院（2017）冀0682民初3869号民事判决第二项；三、河北新华房地产开发有限公司与崔淑轻签订的《新华食品城商铺订购合同》及《新华食品城委托经营合同》无效;四、驳回崔淑轻其他诉讼请求。二审案件受理费5109元，由上诉人崔淑轻负担。本判决为终审判决。审判长  霍丽芳审判员  张 力审判员  庞 茜二〇一八年四月十七日法官助理张露书记员张佳伟