海南省三亚市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）琼02民终1746号 上诉人（原审原告、反诉被告）：王立霞，女，汉族，1981年2月5日出生，住黑龙江省大庆市。 委托诉讼代理人：王惠，海南云帆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张雪荣，海南云帆律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）李丰军，男，1970年7月22日出生，住海南省三亚市。 原审第三人：张昊，男，汉族，1979年5月27日出生，住湖南省桃江县。 上诉人王立霞因与被上诉人李丰军、原审第三人张昊房屋买卖合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2018）琼0271民初1389号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月22日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 王立霞上诉请求：1、依法撤销（2018）琼0271民初1389号民事判决，改判李丰军向王立霞双倍返还购房定金100万元；2、判令李丰军承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实理由：一、一审判决漏查案件基本事实，导致责任无法正确认定。1、一审判决漏查王立霞办理社保手续时间过长的根本原因。2017年12月24日，张昊委托房产经纪人李梅为王立霞办理涉案房屋的过户手续。经王立霞与李梅与2017年12月25日前往政府相关部门查询房屋网签所需手续、材料，得知必须要提交缴纳两年社保的相关证明。于是，该二人前往社保局办理社保手续，但恰逢三亚市新限购政策开始严厉施行，故办理房屋买卖过户所需出具社保证明的人数激增，王立霞递交社保申请材料后迟迟未能得到社保部门的回复，直至2018年1月11日，王立霞的社保材料才审核完毕。需要说明的是，在2017年12月期间，社保部门对社保手续审核时间的延长是因为业务量激增的原因，是这一期间的普遍现象，并非是针对王立霞个人，且社保部门审核材料的时间并不在王立霞的可控范围，王立霞对此并无故意或过失。而一审法院却未查明上述事实，就片面地认定“社保部门审核王立霞的社保材料时间过长”。2、一审法院漏查王立霞在2018年1月11日便通知李丰军可以办理过户交易手续之事实。王立霞在办理完毕社保及过户所需的公示手续后，在满足房屋交易过户所有条件的第一时间，也就是2018年1月11日，便通过张昊发送短信告知李丰军“可以办理了，李总，你看定哪天机票”。李丰军从省外飞来三亚后，张昊于2018年1月14日联系好王立霞、李丰军及李梅约定于2018年1月15日到不动产交易中心办理过户手续。一审判决并未查明2018年1月11日王立霞已经通知李丰军，遗漏王立霞积极履约的重要事实。综上，一审法院对“社保部门审核王立霞的社保材料时间过长的原因没有查明，并漏查王立霞在2018年1月11日办理过户手续条件成就的第一时间便通知李丰军可以办理过户的事实，导致一审法院错误认定”王立霞在履约过程中确有延误之处"。二、一审判决错误划分本案的责任，依法应当予以改判。一审判决认定王立霞在履约过程中存在延误之处，却未指明延误的具体行为及延误原因，也未对王立霞是否存在主观过错进行说明，便无故要求王立霞承担合同解除的部分责任是严重错误的。王立霞积极办理过户所需的社保手续和公示程序，一直都在持续履行合同，并没有故意违约的恶意，对客观上造成的时间上的延长也不存在任何过失，一审判决未能考虑2017年12月期间社保部门办理社保证明人数激增、所需时间因此增加的客观事实，如由此认定王立霞在办理社保手续时时间过长属于履约延误行为是严重错误的。因此，王立霞在履约过程中并不存在任何延误之处，不应当承担合同解除的任何责任。王立霞认为，本案中，李丰军临时加价30万元才是最终导致合同无法继续履行、合同解除的根本原因，且李丰军反悔成交价过低想提高价格，具有明显的违约故意，应当承担本案违约责任，向王立霞双倍返还购房定金100万元。综上，一审判决漏查案件基本事实，错误认定王立霞应当承担合同解除的责任，依法应当予以改判，故请求法院改判支持王立霞的全部诉讼请求。 李丰军辩称，一、王立霞上诉称一审判决漏查案件基本事实，不是事实。王立霞称一审判决漏查两个案件事实，一是漏查王立霞办理社保手续时间过长的原因，二是漏查王立霞在2018年1月11日便通知李丰军可以办理过户交易手续之事实。王立霞据此认为一审判决错误。李丰军认为，首先，一审判决在“本院认为”部分对王立霞因社保部门审核时间过长，直至2018年1月11日才办理完毕社保及公示手续这一基本案件事实己经做出认定，不存在漏查案件基本事实的情形；其次，王立霞所称的“王立霞办理社保手续时间过长的原因”以及“王立霞在2018年1月11日便通知李丰军可以办理过户交易手续”这两个所谓的“案件基本事实”，纯属案件的细枝未节，并不是能影响判决结果，一审判决对这种案件的细枝未节完全没有必要一一列举。本案的核心问题是，王立霞未能在《二手房买卖合同》约定的付清余款的时间（即2018年1月5日）前付清剩余房款240万元，不管如何客观上确实已违反合同约定，已不符合李丰军签订该合同以达到年底尽快回笼资金而低价售出的合同原意，在这种情形下，李丰军完全有权利有理由不履行合同。综述三点，李丰军认为，王立霞称原判决漏查基本案件事实完全是严重偏离案件焦点。如前所述，本案的核心问题是，王立霞未能在合同约定的时间前付清余款。在这种情形下，李丰军有权利有理由不履行合同。而面对李丰军提出加价30万元成交的新的要约，王立霞没有认可。如此一来，合同只能解除。正是基于对本案核心问题的精准把握，一审作出以下判决，基于王立霞并非主观故意违约，才不支持李丰军没收定金的反诉请求；同理，因为在王立霞客观上违反合同约定的前提下，李丰军有权不履行不符合原意的合同，所以一审判决也不可能支持王立霞双倍收取合同定金的诉求。综上所述，李丰军认为，王立霞的上诉理由不成立，依法应予驳回。 张昊未陈述意见。 王立霞向一审法院提出诉讼请求：1.判令李丰军向其双倍返还购房定金100万元；2.李丰军承担本案的公告费、保全费等诉讼费用。庭审过程中，王立霞明确放弃对公告费的主张。 李丰军向一审法院提出反诉请求：1.解除李丰军、王立霞、张昊签订的《二手房买卖合同》；2.李丰军不退还王立霞已付的50万元定金，作为王立霞的违约赔偿；3.王立霞赔偿李丰军的资金利息损失4.75万元；4.王立霞承担本案的全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2017年12月17日，李丰军为出卖方（甲方）、王立霞为购买方（乙方）、张昊为见证方（丙方）签订了《二手房买卖合同》，约定：第一条、乙方同意购买甲方拥有的坐落在三亚市××区房建筑面积230.08平方米。第二条、上述房产的交易价格为：单价：1.26万元/平方米，总价：290万元整（大写：贰佰玖拾万元整）。本合同签订之日，乙方向丙方支付50万元整，大写伍拾万元整，作为购房定金。鉴于甲方该房产有抵押贷款，经甲乙丙三方友好协商，由丙方作为中间担保人，乙方将该笔定金先打入丙方账户代为保管，待甲方解除抵押当日，由丙方转给甲方转为定金，如果在解除抵押期间乙方毁约则定金不退，甲方如果毁约丙方需将乙方交的伍拾万元保证金无条件返还给乙方、并且甲方需要支付双倍定金赔偿给乙方，约定周期为在交定金起十日内必须解除抵押合同，自甲方拿回房产证后10日内乙方必须交齐剩余房款240万元整。第三条、付款时间与办法：甲乙双方同意以一次性付款方式付款，并约定在房地产交易中心缴交税费当日支付全款（含定金）人民币贰佰玖拾万整给甲方。第四条、甲方应于收到乙方全额房款之日起当天内将交易的房产全部交付给乙方使用，并应在交房当日将房租水电等费用结清，之前的费用全部由甲方承担，甲方必须和现在租户协商解除合同或者重新交由乙方重新签租赁合同，否则视为甲方违约。第六条、违约责任：甲、乙双方合同签订后，若乙方中途违约，应书面通知甲方，甲方应在十日内将乙方的已付款不计利息返还给乙方，但购房定金归甲方所有。若甲方中途违约，应书面通知乙方，并自违约之日起十日内应以乙方所付定金的双倍及已付款返还给乙方。合同签订当日，王立霞通过案外人孙某银行账户向张昊转账50万元，李丰军于2017年12月27日出具《收条》，载明“今收到王立霞（×××）交来购房款，购买李丰军（×××）位于河东路碧海国际**房产，已付定金50万元（伍拾万元整）剩余款240万元（贰佰肆拾万元整）于1月4日前全部付清。（注：以汇款至李丰军账户为依据）”。2017年12月26日，三亚市河东区三亚河东路碧海国际公寓1002房[土地房屋权证号：三土房（2010）字第03267号]已解除琼（2016）三亚市不动产证明第00057**抵押登记，李丰军于同日拿回土地房屋权证，同时通过微信告知张昊该事宜。2018年1月14日晚11时50分，张昊通过微信联系李丰军，告知其已约好王立霞于明天8时30分先到碧海国际，见完租户后然后一起去办理手续。李丰军于2018年1月15日凌晨0时4分回复“行”。2018年1月15日，李丰军提出购房款加价30万元，因王立霞不予同意，双方未能达成一致按约到房地产交易中心办理过户事宜。庭审中，王立霞申请房产经纪人李梅作为证人出庭作证，证实2017年12月24日张昊让其办理王立霞与李丰军房屋买卖的过户手续。王立霞让其查询房屋网签手续，并于2017年12月25日到社保局办理社保手续，但社保部门审核王立霞的社保材料时间过长，双方约定于2018年1月15日办理过户。李梅在庭审中表示三亚市限购政策的施行，办理过户手续需提供当事人身份证、户口本、结婚证、审核后的社保材料，且双方都到房地产交易中心才能办理。另，庭审过程中，王立霞、李丰军、张昊均表示同意解除《二手房买卖合同》。 一审法院认为，王立霞与李丰军、张昊签订的《二手房买卖合同》，系各方真实意思表示，各方均应恪守。现王立霞与李丰军、张昊均同意解除《二手房买卖合同》，一审法院对此予以准许。本案中，根据《二手房买卖合同》约定，王立霞应于李丰军拿回房产证后10日内即2018年1月5日前交齐剩余房款240万元，双方在房地产交易中心缴交税费当日支付房款。根据王立霞、张昊及证人李梅当庭陈述，因办理网签登记手续需提供身份证、社保缴纳记录等材料，王立霞于2017年12月25日到社保局办理社保手续，但因社保部门审核时间过长，直至2018年1月11日才办理完毕社保及公示手续。虽然时间有所延误，但以上行为表明王立霞还是在持续履行合同，并无故意违约之恶意，李丰军提供的证据不足以证明王立霞存在故意违约，故对李丰军主张王立霞50万元购房定金作为违约赔偿的反诉请求，一审法院不予支持。王立霞通过张昊与李丰军约定于2018年1月15日到房地产交易中心办理手续，李丰军对此回复“行”，但当日李丰军提出30万元违约赔偿，王立霞未同意，且根据房地产交易中心的流程，购房款须付至房地产交易中心共管账户，遂双方未能达成一致到房地产交易中心办理购房手续。综合以上分析，王立霞在履约过程中确有延误之处，李丰军提出30万元的违约赔偿双方亦未能达成一致，现造成合同无法继续履行，王立霞、李丰军均有一定的责任。合同既已解除，且双方对解约均负有一定的责任，王立霞无权要求双倍返还定金，定金应按原数退还王立霞，故李丰军应返还王立霞购房定金50万元，王立霞诉请双倍返还购房定金100万元，一审法院不予支持。就李丰军主张的资金利息损失，双方对此没有约定，且李丰军未能举证证明其主张，故对其该项诉求法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除王立霞与李丰军、张昊于2017年12月17日签订的《二手房买卖合同》；二、李丰军于本判决生效之日起十日内返还王立霞购房定金50万元；三、驳回王立霞的其他诉讼请求；四、驳回李丰军的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费13800元（王立霞已预交），由王立霞负担6900元，李丰军负担6900元；反诉案件受理费4638元（李丰军已预交），由李丰军负担。 本院二审期间，双方当事人未提交新证据。 经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。 本院认为，王立霞与李丰军、张昊签订的《二手房买卖合同》，系各方真实意思表示，该合同合法有效。王立霞与李丰军、张昊均同意解除《二手房买卖合同》，本院予以确认。根据一审判决以及二审中当事人的诉辩主张，本案诉讼争议焦点为李丰军是否应当双倍返还王立霞定金。 李丰军在2017年12月26日解除涉案房产抵押合同并拿回房产证书，根据王立霞与李丰军在涉案《二手房买卖合同》中的约定，王立霞应于李丰军拿回房产证书后10日内即2018年1月5日前交齐剩余房款240万元。但王立霞在2018年1月5日前未付款，于2018年1月11日才通知李丰军办理过户手续，王立霞的行为构成违约。其后，李丰军提出30万元违约赔偿，王立霞未同意，双方未达成一致意见，致使合同解除。双方对合同解除均负有责任。因购房限购政策的需要，王立霞须办理社保证明以证明其符合购房人资格，办理社保证明是购房人王立霞的随附义务。双方在合同中未约定王立霞办理社保证明问题，现王立霞以办理社保手续时间过长导致逾期交款不构成违约的理由，与合同约定及法律规定不符，其理由不成立。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”之规定，只有在仅合同一方存在过错的情形下，无过错的另一方才可以适用定金法则。本案中，在履行涉案合同过程中，王立霞与李丰军均存在过错，导致涉案合同解除的过错不能单一归责于一方。王立霞主张李丰军双倍返还王立霞定金100万元，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，王立霞上诉请求无事实与法律依据，不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8800元（王立霞已预交），由上诉人王立霞负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 扆成塘 审 判 员 李桂祥 审 判 员 范启鹏 二〇一八年十二月四日 法官助理 潘思思 书 记 员 何 莹 附本案相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。