浙江省舟山市定海区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）浙0902民初4032号 原告：庄瑞亚。 原告：蒋勇。 两原告共同的委托诉讼代理人：毛耕炜、虞军军，上海瀛泰（舟山）律师事务所律师。 被告：陈义来。 被告：柴小英。 被告：陈林。 三被告共同的委托诉讼代理人：倪永达、刘勇平，浙江乾勇律师事务所律师。 原告庄瑞亚、蒋勇与被告陈义来、柴小英、陈林农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月23日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。2017年10月30日，本院依据两原告的保全申请，冻结了被告陈义来、柴小英在浙江舟山群岛新区新城管理委员会土地与房屋征收指挥部处可领取的拆迁安置补偿款，保全标的金额以1758957元为限，又冻结了被告陈义来、柴小英、陈林的银行存款，保全标的金额以658297元为限。2017年12月21日，本院依据三被告的解除保全申请，解除了对被告陈义来名下62×××14银行账户与被告柴小英名下62×××41银行账户的冻结。原告庄瑞亚、蒋勇共同的委托诉讼代理人毛耕炜、虞军军，被告陈义来、柴小英、陈林共同的委托诉讼代理人倪永达到庭参加了诉讼。现本案已审理终结。 两原告共同向本院提出诉讼请求：一、确认双方约定的拆迁利益全部归两原告所有；二、三被告向两原告支付取得的拆迁补偿款1758957元；三、三被告补偿两原告因产权置换取得的利益821308元（76.08平方米×12000元/平方米-102503元+10851元）；四、保全费5000元由三被告承担。庭审中，两原告确认三被告已返还款项220000元，故诉讼请求总金额再核减220000元。事实与理由：2008年8月31日，双方签订一份《借款房屋抵押协议》，就借款金额、抵押物处置、款项交付等予以约定。被告陈义来、柴小英向两原告交付了抵押房屋及集体土地的权属证书，两原告向被告陈义来、柴小英支付了款项110000元。后被告陈林在《借款房屋抵押协议》上补签名后，两原告又支付了10000元。房屋交付后，两原告进行了翻修并由原告庄瑞亚实际居住。2014年12月26日，三被告向贵院起诉要求确认《借款房屋抵押协议》无效，并主张两原告返还房屋。该案经贵院审理并作出判决，认定《借款房屋抵押协议》名为抵押借款实为农村房屋买卖，违反法律法规强制性规定，应由两原告向三被告返还房屋及土地权属证书，三被告向两原告退还购房款及修复、装修费用共计220000元。2016年12月23日，被告陈义来、柴小英将上述房屋中的136.1平方米与舟山市国土资源局签订《货币补偿协议》，并由此取得拆迁款1746697.5元；另将上述房屋中剩余的20.02平方米交由被告陈林与舟山市国土资源局签订《产权调换协议》，以支付102503元差价款换取杜家岭七区小高层76.08型安置房屋一套。两原告认为双方就农村房屋买卖合同已被认定无效，但对拆迁利益归属的约定属合法民事行为，三被告应依诚信原则承担相应责任。 三被告共同辩称，对（2015）舟定临民初字第5号民事判决所确认的事实无争议，但补充如下：一、前案判决生效后，三被告已返还两原告购房款及修复、装修费用共计220000元，两原告也向三被告返还了案涉房屋，双方已就农村房屋买卖合同无效的法律后果各自履行完毕，不存在三被告再向两原告赔偿问题；二、退一步讲，纠纷起因系两原告明知以其身份购买农村房屋违法，仍通过抵押借款形式掩盖非法目的，由此造成的损失也是其自身过错所造成，而与三被告无涉；三、对两原告诉请中拆迁安置利益赔偿，该部分属于被告陈林专属的户头利益，不能进行处理；四、对两原告主张的搬迁费、搬迁奖励费及临时补助费等，是补偿给房屋实际居住人即三被告的费用，不能适用对合同无效后的规则处理。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告庄瑞亚系农业户籍，所在地为普陀区虾峙镇黄石村，原告蒋勇系非农业户籍，原告庄瑞亚系原告蒋勇的母亲。2008年8月31日，两原告与被告陈义来、柴小英签订一份《借款房屋抵押协议》，主要约定：陈义来、柴小英（乙方）向庄瑞亚、蒋勇（甲方）借款900000元，月利息2%，乙方以其临城同胜村院山下21号房屋为借款及利息进行抵押；抵押房屋未装修，院落面积约200平方米，私有耕地面积约100平方米，杨梅树7棵等，上述即乙方在该村的所有权益；如乙方到期还本付息并赔偿甲方所支出装修费用的，则甲方应归还乙方上述房产；抵押期限一年，自合同签订时起算；抵押物归属甲方后，如遇政府拆迁或者甲方转让抵押物等情形，所得赔偿款、补贴和其他款项均归属甲方所有，乙方承诺放弃权利。协议签订后，被告陈义来、柴小英将该房屋及权属证书交付给两原告，两原告向被告陈义来、柴小英支付款项110000元。被告陈林在协议上补充签名确认后，两原告又支付款项10000元。协议达成后，两原告对房屋进行了修复、装修，并由原告庄瑞亚实际居住。 2014年4月，临城同胜村行政区域范围征收启动。2014年12月，陈义来、柴小英、陈林起诉庄瑞亚、蒋勇请求确认协议无效并返还房屋，庄瑞亚、蒋勇反诉陈义来、柴小英、陈林请求确认房屋及附属物征收补偿利益归其所有。2015年8月，本院对双方确认合同效力纠纷作出（2015）舟定临民初字第5号民事判决，确认双方签订的《借款房屋抵押协议》无效；庄瑞亚、蒋勇向陈义来、柴小英、陈林返还不动产及权属证书；陈义来、柴小英、陈林向庄瑞亚、蒋勇返还购房款120000元并支付房屋修复、装修费用100000元。该案一审判决后生效。 判决生效后，双方均各自履行了判决书所确定的法律义务：两原告将临城同胜村院山下21号房屋（建筑面积156.11平方米）及相应权属证书返还与三被告，三被告也向两原告返还款项共计220000元。 2016年12月23日，被告陈义来、柴小英（乙方）与舟山市国土资源局（甲方）签订一份《征收集体土地房屋货币补偿协议》，约定：乙方同意将座落在同胜院山下21号房屋（证件号：1289859），房屋建筑面积136.1平方米交由甲方拆除，权证房屋补偿1345349元，附属物补偿93150元，乙方选择货币补偿方式给予20%奖励即1345349元×20%＝269070元，住宅搬迁补助2042元，有线电视移机费350元、房屋搬迁、奖励4083元，临时过渡及暂住费奖励44913元。同日，被告陈林、案外人虞硕逸（系陈林的丈夫，为共同乙方）与舟山市国土资源局（甲方）签订一份《征收集体土地房屋产权调换协议》，约定：乙方同意将座落在同胜院山下21号房屋（证件号：1289858），房屋建筑面积20.02平方米交由甲方拆除，甲方补偿乙方原房和附属物33859元，甲方将座落在杜家岭七期小高层76.08型安置房屋一套交付乙方，安置房与原房差价款为102503元，搬迁补助费650元，房屋搬迁、奖励601元，临时过渡补助费9600元。 上述拆迁协议签订后至两原告起诉前，临城同胜村院山下21号房屋（建筑面积156.11平方米）已被拆除。 本院认为，本案争议实质是农村房屋买卖合同在已经法院生效判决认定无效后，出卖人与买受人就房屋增值利益的归属处理，对此应当按照合同无效缔约过失规则予以分析、评判。根据合同法第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。双方签订的《借款抵押协议》已被确认无效，因该合同取得的财产即购房款与房屋、权属证书已各自返还相对方，不能返还的即修复、装修费用也已由三被告向两原告折价补偿，两原告也确认收到三被告给付款项共计220000元。由于案涉房屋已征迁并发生灭失，其价值产生较大幅度增值，该增值部分系两原告基于信赖双方协议有效而产生的损失。但考虑两原告均非三被告同一区域内的农村户籍居民，购买农村房屋实际导致集体土地使用权转让，属于违反法律、法规效力性之强制性规定，两原告自身在签订并履行农村房屋买卖合同中也存有一定过错。故权衡双方利益，基于双方在签订协议时的各自过错，并根据《合同法》关于诚实信用原则之规定，本院确定两原告对增值利益享有80%的份额，三被告享有20%的份额。 现案涉房屋已被拆迁，三被告也分别与舟山市国土资源局签订《征收集体土地房屋货币补偿协议》、《征收集体土地房屋产权调换协议》，故案涉的临城同胜村院山下21号房屋经拆迁所确定的增值利益，具体计算如下：一、基于被告陈义来、柴小英签订《征收集体土地房屋货币补偿协议》可取得的增值利益。首先，按（权证房屋补偿1345349元+货币补偿方式给予20%奖励269070元）-（重置价1500元/平方米×136.1平方米）＝1410269元计算；其次，货币补偿方式下的住宅搬迁补助2042元，房屋搬迁、奖励4083元及临时过渡及暂住费奖励44913元，未列入房屋增值利益，系因前案判决生效后，两原告实际已返还房屋给三被告，且前案诉讼中双方已明确了庄瑞亚、蒋勇从房屋中搬迁费不再另行支付，故该部分补偿实际属于三被告在房屋拆迁前占有房屋提前搬迁而享有的利益，与房屋权属无关，故不能计入房屋增值利益予以考虑；再次，附属物补偿93150元，该部分经法庭对照附属物评估单后确认属于房屋修复、装修，双方已在前案对此部分达成协议并由三被告实际补偿两原告100000元，故不列入增值利益予以考虑。二、基于被告陈林、案外人虞硕逸签订《征收集体土地房屋产权调换协议》可取得的增值利益。首先，参照货币补偿方式下房屋单价为（权证房屋补偿1345349元+货币补偿方式给予20%奖励269070元）÷136.1平方米≈11860元/平方米；其次，按（房屋货币补偿方式下单价11860元/平方米×20.02平方米）-（重置价1500元/平方米×20.02平方米）＝207407元计算；再次，对于被告陈林、案外人虞硕逸之所以能够以原房屋面积20.02平方米并在补差价款102503元基础上取得小高层76.08型安置房屋一套，其原因在于二人所享受到的农村居民户头利益，该部分利益又主要包括了其二人可享受的本村宅基地利益，与特定身份有密切关系，故该部分不再作为增值利益予以考虑；最后，搬迁补助费650元，房屋搬迁、奖励601元及临时过渡补助费9600元，不列入增值利益考虑的理由同上，不再赘述。综合以上一、二项，因案涉房屋被拆迁增值利益共计1617676元，从而确定两原告因农村房屋买卖合同无效所致损失即1617676元×80%＝1294140元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、第五十八条之规定，判决如下： 一、被告陈义来、柴小英、陈林于本判决生效之日起十日内偿付原告庄瑞亚、蒋勇损失1294140元； 二、保全费5000元，由被告陈义来、柴小英、陈林负担； 三、驳回原告庄瑞亚、蒋勇其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费26138元，减半收取13069元，由原告庄瑞亚、蒋勇负担2614元，由被告陈义来、柴小英、陈林负担10455元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。 审 判 长  张 杨 人民陪审员  王嗣庆 人民陪审员  范荣新 二〇一八年四月四日 书 记 员  朱麟如 ?*MERGEFORMAT?8? ?*MERGEFORMAT?9?