北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京02民终2128号上诉人（原审原告）：谢元坤，男，1994年10月20日出生，汉族，无业，住北京市东城区。委托诉讼代理人：张永红，北京市中同律师事务所律师。委托诉讼代理人：张惠肖（谢元坤之母），住北京市东城区。上诉人（原审被告）：龙海英，女，1974年5月25日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。上诉人龙海英与上诉人谢元坤房屋买卖合同纠纷上诉一案，不服北京市房山区人民法院（2017）京0111民初14289号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。谢元坤上诉请求：1.撤销一审判决第二、第三项，改判龙海英返还定金30万元。2.上诉费用由龙海英负担。事实和理由：一审法院适用法律有误，既然认定了龙海英存在违约行为，且认定了谢元坤所支付的15万元为履约定金，那么在龙海英违约的情况下，就应当适用定金条款双倍返还30万元。龙海英上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.依法改判龙海英不返还谢元坤2万元定金；3.一、二审案件受理费由双方按责任比例负担。事实和理由：1.针对定金事实的认定有误。双方签订的合同中明确约定的是购房定金，不存在分期给付而变成履约定金。谢元坤未一次性交齐购房定金，是因其当天没有足够现金。2.一审法院认定龙海英与谢元坤协商交房日期有误。通过微信可以佐证，双方又一次协商达成了交房时间，但因谢元坤家中有事导致延误这一事实是清楚的。并不是一审法院认定的，谢元坤主张双方就交房时间再次进行协商变更，但未提供充分证据予以证明。3.谢元坤未提交任何证据证明受到的损失，一审法院判决2万元没有道理。4.一审法院适用法律错误。《补充协议》明确约定双方不履行将要承担相应的违约责任，只有适用违约条款，而不能适用成约定金条款。5.一审诉讼费用应当按双方过错比例承担。谢元坤向一审法院起诉请求：1.判令龙海英立即交付位于房山区6号楼4层3-402的房屋（以下简称涉诉房屋）；2.判令龙海英双倍赔偿定金30万元；3.诉讼费由龙海英承担。一审法院认定事实：2016年11月26日，谢元坤（乙方）与龙海英（甲方）及案外人北京比邻房地产经纪有限公司（丙方、以下简称比邻房地产经纪公司）签订《房屋买卖定金协议》，约定，第一条鉴于丙方为甲乙双方提供房产买卖的交易信息（如房产询价、购房咨询、考察房产周边环境等信息服务），促成甲乙双方达成购买意向，并共同委托丙方为该交易进行后续的居间服务，合同涉及物业地址位于北京市房山区的房屋及其附属设施。甲方以333.5万元出售给乙方，此价格作为甲方的净得价。甲乙双方一致认可该房屋在交易过程中所产生的交易税费及中介服务费均由乙方承担。第二条乙方在签订本协议时向甲方支付15万元作为购买该房屋的定金。甲、乙双方商定签订本协议后10天内准备相关资料并到北京比邻房地产经纪有限公司签订购买该房屋的《北京市存量房屋买卖合同》及《北京市存量房屋买卖居间服务合同》以便买卖交易的顺利进行。第三条甲乙双方认可丙方为本次交易所提供的信息服务价值3.5万元，双方于签署本协议即时向丙方支付，在甲乙双方按约签署买卖合同后，双方应承担的居间服务费共计3.5万元，信息服务费自动转为居间服务费，剩余部分于签署买卖合同即时支付。第四条在甲乙双方保证按约定的期限签署合同，双方均不得反悔，若乙方反悔未按约定履行则所付定金作为违约金赔偿甲方，同时所付信息费作为丙方的必要劳务支出赔偿丙方；若甲方反悔未按约定履行则甲方须双倍返还乙方所付定金，同时赔偿乙方支付丙方的信息服务费，丙方无需退还。第五条签订本协议后甲乙双方应按照本协议第二条约定签署合同，否则拒签方视为违约，承担违约责任，除上述约定的条款，其他条款双方协商解决或遵照相关法律法规履行。同日，谢元坤（买受人）与龙海英（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定，出卖人所售房屋坐落为北京市房山区，房屋所在楼层为4层，房屋所有权证号为京房权证房私字第XX**号。房屋成交价格为333.5万元。买受人向出卖人支付定金15万元。买受人向银行申办购房按揭贷款，拟贷款金额为195万元。买卖双方按本合同的约定办理权属转移登记手续前，买受人应取得批贷函件并自筹付清首付款（除拟贷款金额外的购房款）。买受人因自身原因未获得贷款机构批准上述拟贷款的（包括贷款未获得批准和未按照前述拟贷款金额获得足额批准的），买受人应自行筹齐剩余购房款并支付给出卖人。买卖双方同意，出卖人与买受人应于本合同签署后180日内向税务部门及房屋权属登记部门申请办理缴税及权属转移登记手续。出卖人自签完合同2个月内将该房屋交付给买受人。在房屋交付日以前发生的物业管理费、供暖、水、电、燃气、有限电视等费用由出卖人承担，交付日以后（含当日）发生的费用由买受人承担。逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照本合同约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，按照逾期时间，分别处理：1、逾期在15日内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已收取的房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日向买受人支付违约金，合同继续履行。2、逾期超过15日后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已收取的房款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金。本合同项下发生的争议，由双方协商解决；协商不成的，任何一方均应向房屋所在地有管辖权的人民法院提起诉讼。同日，龙海英（甲方）与谢元坤（乙方）及案外人比邻房地产经纪公司（丙方）签订《补充协议》。约定，乙方于2016年11月26日向甲方支付定金15万元。乙方应于出完网签合同当天，将除贷款外的第一笔购房款18.5万元以自行支付的方式支付给甲方。乙方应于过户前1个工作日，将除贷款外的第二笔购房款105万元以建委资金监管的方式支付给甲方。甲、乙双方同意，双方应于自签完合同2个月内自行办理物业交接手续。协议签订当日，谢元坤给付龙海英定金5万元。2017年11月28日，谢元坤给付龙海英定金10万元。2017年3月27日，谢元坤给付龙海英购房款18.5万元。2017年6月1日，谢元坤取得涉诉房屋的所有权证书。另查，2017年3月6日，谢元坤出具委托书，委托案外人张惠肖购买涉诉房屋，并办理了公证。一审中，双方均认可协商一致变更交房时间为网签当天。双方于2017年3月27日办理了涉诉房屋买卖合同的网签手续。龙海英主张双方之后再次协商变更了交房时间，但谢元坤不予认可。一审法院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。本案中，双方签订的房屋买卖合同系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。就双方争议的龙海英是否应当双倍返还定金的问题，鉴于双方在合同第四条第（三）项中明确约定买受人向出卖人支付定金15万元，故应认定该15万元为双方为确保合同履行所约定的违约定金。现龙海英延期交房的行为构成违约，谢元坤主张龙海英按照定金罚则承担违约责任，理由正当，证据充分，予以支持；但具体数额由法院根据龙海英交房的行为在整个房屋买卖合同交易过程中的重要程度，并参考龙海英逾期履行的逾期天数，综合平衡双方当事人的利益予以酌定。关于龙海英逾期履行的时间，根据双方的微信记录，龙海英于2017年7月19日明确提出可于2017年7月21日向谢元坤交付涉诉房屋，但因谢元坤原因龙海英未能履行交房义务。交付房屋虽为龙海英应当履行的合同义务，但谢元坤亦负有协助龙海英交付房屋的附随义务，故自2017年7月21日之后，龙海英未能交付房屋系因谢元坤未履行附随义务所致，由此造成的扩大损失应当由谢元坤自行承担。对于龙海英所辩双方约定的定金为购房定金，与其他违约行为无关。法院认为，定金是合同一方当事人为确保合同的履行而预先向对方给付一定数量的货币或其他替代物。双方于2016年11月26日签订的《房屋买卖定金协议》中明确约定，谢元坤向龙海英支付15万元定金系为担保主合同的订立，该15万元应为立约定金。随后双方于当日签订了《北京市存量房屋买卖合同》，双方已依约履行《房屋买卖定金协议》中约定的立约义务，且谢元坤于当日仅实际给付定金5万元，其余10万元系在《北京市存量房屋买卖合同》签订之后给付，故对于龙海英所辩15万元定金为立约定金的主张，不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用第一百二十条规定，于2017年12月判决：一、龙海英于判决生效后七日内将位于房山区6号楼4层3-402房屋一套交付给谢元坤；二、龙海英于判决生效后七日内返还谢元坤定金二万元；三、驳回谢元坤的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实无异，本院予以确认。本院认为，结合二审庭审情况及谢元坤、龙海英上诉请求，本案的争议焦点为：1.龙海英是否存在逾期交房的违约行为。2.定金是否应当双倍返还。依法成立的合同，受法律保护。谢元坤与龙海英签订的《北京市存量房屋买卖合同》及二人与案外人比邻房地产经纪公司签订的《房屋买卖定金协议》、《补充协议》，系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，均属有效合同，对各方当事人具有约束力。焦点一，龙海英是否存在逾期交房的违约行为。根据已查明的事实，谢元坤与龙海英在诉讼中均认可，双方在合同履行中曾协商将交房时间变更为网签当日，即2017年3月27日。现龙海英未在该期限内交付涉诉房屋，显属违约。虽然龙海英主张双方就交房时间再次进行了协商变更，因其未提供充分证据，谢元坤亦不予认可，故对龙海英的抗辩，本院不予支持。综上，龙海英存在违约情形，应当承担违约责任。焦点二，定金是否应当双倍返还。因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。根据已查明的事实，双方签订的《房屋买卖定金协议》、《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》中，均约定了15万元定金，但定金性质是不一致的。谢元坤与龙海英及案外人比邻房地产经纪公司签订《房屋买卖定金协议》的目的，是为保证双方如期签署正式的房屋买卖合同，可见该协议中约定的15万元定金属立约定金。事实上，双方已于当日签订了《北京市存量房屋买卖合同》，可见《房屋买卖定金协议》的合同目的已经实现，谢元坤已不能再依据该协议向龙海英主张双倍返还定金。双方所签《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》中约定的15万元定金性质应为违约定金。鉴于龙海英存在延期交房的违约行为，一审法院根据龙海英交房行为在整个房屋买卖合同交易过程中的重要程度，并参考龙海英逾期履行的逾期天数，谢元坤怠于履行附随义务的情形，综合平衡双方当事人的利益予以酌定。酌情判决龙海英返还谢元坤2万元定金，并无不当，本院予以维持。综上所述，谢元坤、龙海英的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6100元，由谢元坤负担5800元(于本判决生效后七日内交纳)，龙海英负担300元（已交纳）本判决为终审判决。审判长 陈 妍审判员 刘丽杰审判员 霍翠玲二〇一八年四月十八日书记员 孙 雯