杭州市萧山区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）浙0109民初3651号 原告（反诉被告）：余华军。 委托诉讼代理人：吴伯乐，浙江政法联律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨云，浙江政法联律师事务所律师。 被告（反诉原告）：杭州盛元房地产开发有限公司。 法定代表人：倪信才，系公司执行董事。 委托诉讼代理人：周晓菁，浙江天册律师事务所律师。 委托诉讼代理人：傅恒人，浙江天册律师事务所律师。 原告余华军诉被告杭州盛元房地产开发有限公司（以下简称盛元房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月16日预立案受理【案号（2016）浙0109立预谋**号】，被告杭州盛元房地产公司于2016年12月31日对原告余华军向本院提出反诉，本院经审查后予以准许，并决定与本诉合并审理。本案于2017年3月15日正式立案受理后，依法由代理审判员孔伟芳适用简易程序审理，并组织双方于2017年4月6日、同年6月19日进行两次证据交换。经原告申请，本院委托杭州**工程造价咨询事务所有限公司对案涉房屋中装饰装修物的投资价格和现有价值等进行评估，后因工作变动原因，本案依法转由审判员张星远适用简易程序审理，并于2018年2月1日公开开庭进行了审理。原告余华军（反诉被告）的委托诉讼代理人杨云，被告盛元房地产公司（反诉原告）的委托诉讼代理人傅恒人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告余华军向本院提出诉讼请求：1、被告盛元房地产公司返还原告租金、租赁保证金512014.46元，并赔偿物业服务费、垃圾清运费、预收水电费、装修押金等共计49555.16元；2、被告盛元房地产公司赔偿原告装修损失2617794元；3、被告盛元房地产公司赔偿原告支付员工工资损失93028元；4、被告盛元房地产公司赔偿原告总投资利息损失（以3272391元为基数按年利率5%自2015年10月1日起计算至实际赔偿之日止，暂计算至2016年12月10日，计194980元）；5、本案的鉴定费和诉讼费由被告盛元房地产公司负担。 【赔偿清单： 一、租金（2015年6月15日）：372374.46元（发票）；租赁保证金（2015年6月11日）：139640元（收据）；垃圾清运费（2015年6月29日）：2550元（收据）；垃圾清运费（2015年7月13日）：1000元（收据）；预收水、电费（2015年6月29日）：17000元（收据）；装修押金（2015年6月29日）：3000元（收据）；物业服务费（2015年6月29日）：25505.16元（发票）；消防施工放水（2015年7月13日）：500元（收据）；小计：561569.62元。 二、**街道劳动和社会保障管理站工资保障金（2015年7月2日）：50000元。 三、萧山区****园*幢*单元**室房屋租赁相关费用（2015年7月12日）：（1）租赁押金3500元+物业费3000元+年租金42000元=48500元；（2）租赁中介费1500元；（3）装修75000元+空调11700元+电动三轮车2600元+洗衣机1100元+床4000元=94400元；小计：144400元。 四、**国际大食堂装修相关费用：（1）委托设计合同费用（2015年6月14日）：50000元+56000元=106000元（合同、收据）；（2）工程承包装修人工费（2015年6月26日）：29150+349800+204050=583000元（合同、收据）；（3）管道燃气设施工程（2015年8月12日）：105778元（合同、收据）；（4）不锈钢厨房设备费（2015年7月30日）：307623元（合同、收据）；（5）室内景观工程费（2015年8月12日）：17500元（报价单、收据、照片）；（6）中央空调（2015年7月18日）：139350元（合同、收据）；（7）鱼缸、制鲜、制冷设备费（2015年7月15日）：128600元（提货单、照片）；（8）消防改造费用（2015年7月12日）：40000元（合同、收据）；（9）大理石相关费用（2015年7月12日）：55500元（收据）；（10）硅藻泥相关费用（2015年8月13日）：40056元（送货单、照片）；（11）户外、门面、灯箱装饰施工费（2015年7月8日）：96526元（合同、收据，10%质保金未付）；（12）柏油路面施工（2015年8月19日）：2000元（收据、照片）；（13）宁波人造大理石费用（2015年8月24日）：17420元（收据）；（14）员工服装费用（2015年8月3日）：14076元（销货清单）；（15）桌椅板凳家具费（2015年8月2日）：111800+6000=117800元（送货单、照片）；（16）不锈钢大门相关费用（2015年8月27日）：18217元（发货单、照片）；（17）铝合金相关费用（2015年7月25日）：62882元（提货单）；（18）木工材料相关费用（2015年7月13日）：214390元（收据、送货单）；（19）隔墙相关费用（2015年8月6日）：22500元（收据、照片）；（20）水电材料相关费用（2015年7月6日）：66093元（收据、销货单、送货单）；（21）油漆材料相关费用（2015年7月4日）：29867元（收据、送货单）；（22）灯具费用（2015年8月18日）：46000元（收据、送货单）；（23）水泥黄沙相关费用（2015年7月3日）：43823元（收据）；（24）室内地砖相关费用（2015年7月8日）：107069元（出库单）；（25）室内墙绘费用（2015年9月5日）：19350元（收据、照片）；（26）卫生间隔断费（2015年8月12日）：2700元（收据、照片）；（27）弱电系统（2015年7月15日）：18200元（合同、收据）；（28）固定电话预存话费（2015年8月19日）：200元（收据、回执）；（29）图文费用（2015年5月16日）：874元；小计：2423394元。 五、员工工资：93028元 以上五项费用合计：3272391.62元】 事实和理由：2015年6月13日，原告余华军和被告盛元房地产公司签订了《盛元·**国际中心租赁合同》，原告承租杭州市萧山区**路357-8到357-20号（连续支号，357-14除外），建筑面积为850.17平米，用途仅限于经营员工食堂。合同签订后，原告余华军按约支付第一期租金372374.46元，租赁保证金139640元，物业服务费25505.16元等各项费用，并开始装修。原告注册个体工商户杭州萧山****餐厅，并办理各项报批手续。2015年8月3日，原、被告和第三方召开了会议，对装修和环评问题进行了确认。会议确定审批内容按照工商核准杭州萧山****餐厅，考虑到住宅区，住户今后会反映相关问题，以免发生纠纷，故以被告的名义，现场实际安装内容为**国际大食堂。会议同时提出最严重的问题是环保部门需要住户签字的表格，此工作尚未落实，原告已经投资260万元左右，环保等问题应当在装修之前由被告方提供手续和资料，三方在会议记录上签字认可。2015年9月9日，原告收到萧山区环境保护局的退回通知书，通知原告因为周边较多住户反对，暂停受理该项目，即被告未解决环评问题。后原告得知，住户反对的主要原因是食堂烟道依附**楼**顶，住户认为会对他们生活产生影响，且有消防隐患，向环保部门提出反对意见的正是4号楼住户，故环评未通过。至此，租赁合同无法继续履行，原、被告多次协商租赁合同解除事宜，原告要求返还租金并赔偿损失共计约3467371元。但被告仅仅愿意赔偿部分，故一直未达成一致意见。2016年9月20日，被告以原告不支付租金为由向原告发出解除租赁合同通知书，原告同意解除合同，但是对于解除理由并不认可，双方再次协商未果，故起诉。 被告杭州盛元房地产开发有限公司辩称：1、案涉租赁物业规划设计用途是餐饮，且经过环保部门验收合格，能够按规定要求投入使用；2、根据租赁合同约定，原告应于食堂开办前自行办理行政许可等相关手续，且被告给予原告4个月免租期，无法通过餐厅开业前的行政审批手续的风险及责任应由原告自己承担，无权要求被告承担赔偿责任；3、即便审批手续由被告承担，原告在知晓业主反对且审批手续的办理存在较大障碍的情况下，仍投入大量的装修费用，未积极防止损失扩大，扩大损失由原告自己承担；4、租赁合同虽然已经解除，但是合同解除仅涉及双方是否存在违约行为及违约责任承担的问题，而并不影响原告承担租赁合同履行期间支付租金的义务，原告要求被告返还租金缺乏依据。5、投资本身就存在风险，即便餐厅能够顺利开业，也并不意味着原告必然盈利，原告不存在所谓的投资利息损失，主张利息损失缺乏依据。综上，原告的诉讼请求缺乏事实及法律依据，请法院驳回原告的诉讼请求。若法庭认定被告应当承担装修的费用，未形成附合装修的部分不应计入赔偿损失部分。 反诉原告盛元房地产公司向本院提出反诉诉讼请求：1、判令确认余华军与盛元房地产公司签订的杭州市萧山区**路357-8至357-13以及357-15至357-20号房屋的《盛元·**国际中心租赁合同》于2016年9月20日解除；2、余华军立即腾退杭州市萧山区**路357-8至357-13以及357-15至357-20号房屋并返还给盛元房地产公司；3、余华军向盛元房地产公司支付租赁费125485元（自2016年7月1日至2016年9月20日止）；4、余华军向盛元房地产公司支付房屋占用费312182元（按合同解除前日租金标准两倍计算自2016年9月21日起暂计算至2016年12月31日止，自2017年1月1日起则计算至实际腾退之日止）；5、余华军向盛元房地产公司支付违约金706833元（已从履约保证金中扣除139640元）；6、反诉费用由余华军承担。后庭审中，反诉原告盛元房地产公司当庭变更诉讼请求为：1、判令确认余华军与盛元房地产公司签订的杭州市萧山区**路357-8至357-13以及357-15至357-20号房屋的《盛元·**国际中心租赁合同》于2016年9月28日解除；2、余华军向盛元房地产公司支付租赁费137728元（自2016年7月1日起按每平方1.8元/天计算至2016年9月28日止）；3、余华军向盛元房地产公司支付房屋占用费287698元【自2016年9月29日起按合同解除前日租金标准两倍（每平方3.6元/天）暂计算至2016年12月31日止，自2017年1月1日起按上述标准计算至实际腾退之日止】；4、余华军向盛元房地产公司支付违约金706833元（已从履约保证金中扣除139640元）；5、余华军支付盛元房地产公司免租期租金186187.23元；6、反诉诉讼费用由余华军承担。 事实和理由：2015年6月，反诉原告盛元房地产公司和反诉被告余华军签订《盛元·**国际中心租赁合同》1份，由余华军承租杭州市萧山区**路357-8至357-13及357-15至357-20号房屋，建筑面积850.17平米。该房屋仅限用于经营员工食堂。租赁合同第四条约定，该房屋租赁期限自2015年7月1日至2023年6月30日；其中，2015年7月1日至2015年10月31日为免租期；如因余华军原因导致盛元房地产公司按合同第十四条约定提前终止合同的，余华军除应承担合同约定的违约责任外，还应补交免租期租金，免租期的租金按照第一年度的租金计算。 合同第五条对租金及支付方式进行了明确的约定。合同第六条约定，合同签订后3个工作日内，余华军应向盛元房地产公司支付租赁保证金139640元，用于清偿余华军可能拖欠的租金及其他费用；合同第十一条约定，租赁期届满或合同提前终止时，余华军应将该房屋恢复至最初交付时的状态，并交还给盛元房地产公司；合同第十四条约定，余华军逾期支付租金超过30天的，盛元房地产公司有权单方解除本合同；合同第十五条约定，甲方根据合同第十四条提前终止合同的，余华军应支付盛元房地产公司剩余租期租金20%的违约金，并没收租赁保证金；未经盛元房地产公司同意逾期返还房屋的，每逾期一日，余华军应按日租金的二倍向盛元房地产公司支付占用费。 合同签订后，盛元房地产公司按约向余华军交付房屋，余华军于2015年6月11日向盛元房地产公司交纳了租赁保证金139640元，并于2015年6月15日支付了第一期租金372374.46元（含免租期）。此后，余华军未按约支付第二期租金。期间，盛元房地产公司多次通过各种形式向余华军催讨，但其置之不理。鉴于上述情形，盛元房地产公司于2016年9月20日向余华军送达《解除租赁合同通知书》，通知余华军解除案涉租赁合同，要求腾退该房屋，并支付拖欠的租金及承担违约责任等。后余华军直至2017年12月4日方腾退房屋。 反诉被告余华军辩称：1、腾退日期不一致，2017年9月21日已经将钥匙给盛元房地产公司。即使要算占用费也是算到2017年9月21日；2、盛元房地产公司是造成合同无法履行的责任方，因为盛元房地产公司没有提供符合规定的租赁物给余华军，故余华军无需支付占用费及租金。 原告（反诉被告）余华军为支持其本诉主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料： 1、房屋所有权证1份（复印件），证明位于杭州市萧山区商铺系被告所有，产权证上显示规划用途为住宅服务。 2、《盛元·**国际中心租赁合同》1份，证明双方之间的权利关系。 3、个体工商户字号名称预先核准登记通知书1份，证明原告注册个体工商户的事实。 4、会议记录1份，证明截止2015年8月3日，原告已投入装修款260万元，环保部门所需住户签字的表格应由被告提供。 5、**国际业主关于杭州****餐厅新建项目意见书复印件1份，证明蓝爵业主因为烟道设计问题建议政府部门停止项目审批。 6、退回通知单1份，证明原告于2015年9月9日收到萧山区环保局暂停受理项目的通知。 7、解除租赁合同通知书，证明被告于2016年9月20日以原告不付租金为由向原告发出解除租赁合同的事实。 8、中国工商银行消费凭证2份（租金和押金）、租金发票1份、租赁保证金收据1份、装修押金收据1份、预收水电费收据1份、关于商铺水、电费催缴的通知单1份、水电表抄表记录明细1份、物业服务费发票1份、垃圾清运费收据2份、消防泄水费收据1份，证明原告向被告支付租金、租赁保证金512014.46元，并花费物业服务费、垃圾清运费、预收水电费、装修押金、消防泄水费等共计49555.16元。 9、（1）缴纳工资保障金通知书（复印件）、职工工资保障金存入证明、银行交款单各1份，用于证明原告支出职工工资保证金5万元的事实，该5万元原告方可以事后向**街道劳动和社会保障管理站申请退还，被告赔偿后，若退款成功，则可退还给被告；（2）房屋租赁合同1份、收款收据2份、手写收据1份、销货凭证1份、售后服务收费凭据1份、家具批发部信誉卡1份、工程承包合同书1份、装修的收款收据2份、送货单1份，该组证据证明原告为员工宿舍支出144400元费用的事实；（3）委托设计合同1份、收款收据2份，证明原告支出设计费106000元的事实；（4）工程承包合同书1份、管道燃气设施工程建设合同1份、不锈钢厨房设备合同1份、报价单1份、空调销售安装合同1份、玻璃提货单1份，消防改造协议1份、石材市场销货单5份，硅藻泥送货单1份、门面灯箱装饰合同1份、音响弱电系统工程合同1份、相应的收款收据或送货单或发票一组，证明原告为食堂装修支出各项费用的事实。 10、员工工资单1组，证明原告支出员工工资93028元。需要说明的是，因领取营业执照等手续需要对员工进行身体体检等，系食堂未开业先招聘员工而付出的工资费用。 11、关于服从土地、房屋用途管理的承诺书1份，证明被告确认房屋用途是商业服务的事实。 12、《杭州盛元·**国际建设项目环境影响报告书（报批稿）》（复印件）和《关于杭州盛元·**国际建设项目环境影响报告书审查意见的函》（复印件）各1份，证明环评规定职工食堂的总面积是588平米，被告超面积出租给原告，环境影响报告中提到的营业时间为每天6小时。 13、餐饮服务许可证新办申请资料要求一次性告知情况确认单1份，证明办理职工食堂的主体只能是被告方。 14、照片打印件1组，证明原告的餐厅装修的现状。 经质证，被告认为，证据1，三性无异议，但是产权证上建筑面积850.17平米，建筑面积和租赁合同面积一致。证据2，三性无异议，合同第7条约定原告应当在食堂开办前自行办理行政许可的手续，因此和开办食堂有关的一切前置手续包括通过环评部门的审批及征得业主同意的手续都应由原告自己负责，而不是被告的义务。合同的第四条被告给原告4个月免租期，原告有充分的时间去办理有关审批手续。证据3，三性无异议，证明原告承租案涉的标的物也是用于商业经营目的。证据4，三性都有异议，该证据落款处被告没有加盖公章，故对真实性不予认可；被告也没有该证据的原件，该文件的抬头为“**国际员工食堂”，而非会议记录，可见材料并非各方达成一致意见的文件；从该文件中“我方~~望甲方和物业公司~~”的表述看，该文件是原告单方申请和制作的，而不是会议记录或者协议；即使房产处“施**”的签字是真实的，也只能说明签字人收到该文件，无法认定为签字人或者是被告对有关内容的认可；被告也从未授权施**签署该份文件，其行为不代表被告；原告在征求业主意见的过程中遇到业主方面的障碍，导致环评手续无法办理，原告认为被告是开发商，向业主销售了房子，和业主的关系较好，所以曾以口头方式向被告提出配合，但是被告明确告知，被告能够提供的资料已经提供，对于征求业主签字的要求，被告无法提供，也不是被告的义务，故双方之间的权利义务关系仍应按照租赁合同的约定执行。证据5，对真实性无异议，但是征求业主意见的义务应该原告承担，无法办理完成的风险由原告承担。证据6，三性无异议，但是该通知单接收主体是杭州萧山****餐厅，不是被告方，无法办理有关手续的风险由原告自己承担。证据7，三性无异议。证据8，真实性无异议，但是合同解除并非被告方违约导致，原告应该承担租赁期间的租金、物业服务费、垃圾清理费、水电费等，其中物业服务费、垃圾清理费、水电费是原告向物业公司缴纳，和被告无关。即使法院认定，水电费也应按实际支出金额计算。装修押金也可以根据合同退还，不是原告的损失。证据9，均系原告和第三人之间形成的文件单据，被告对三性都不认可；业主在2015年7月底就已经提出反对意见，通过会议记录也能说明原告在2015年7月底和8月初就知道案涉租赁物在环评审批有很大障碍，而《房屋租赁合同》在2015年8月1日签订，《管道燃气设施工程建设合同》及费用也是在2015年8月3日之后，因此原告在明知环评受阻的情况下，仍投入大量财力对租赁物进行装修装饰（见大理石采购、空调采购等合同或者采购单），即便该支出费用是真实的，也属于原告自行扩大损失，应由原告自行承担责任；大量的支付凭证连付款单位也是和原告无关的，不是原告本人也不是**餐厅；大量费用没有付款凭证。证据10，三性不予认可，是原告单方制作。证据11，案涉的租赁物本身根据规划用途符合开办餐饮条件，故被告没有违背房屋的性质而出租该房屋。案涉的租赁物的房产证之所以写住宅服务是因为萧山区在实践操作中对建设单位在2012年之前取得的建设用地，其住宅用地上的经营性用房命名为住宅服务用房，但实际规划用途为商业营业。证据12，环境影响报告书因未提供原件，故三性均不认可。该报告第29页写的是总营业面积，而无法证明原告的待征事实。该环评报告只是立项时的环境影响报告书，并非行政机关对房屋性质、用途的最终确认。意见函，真实性有异议，虽然原告说该文件是最近从环保局调取并盖章的，我们认为若是后补的章应该是查档章或者和原件核对一致章，而非是项目审批章。该意见也是立项时的意见，并不能认为是行政部门的最终意见，能否经营餐饮应该以政府部门的规划核实确认书及有关最终的验收文件为准。证据13，不存在**国际科创园的说法，这只是招商所挂的广告牌，且不是用于案涉4号楼；这份证据上申请单位并非被告，所以和被告无关；从确认单上也不能证明原告无法以承租的案涉租赁物业办理餐饮所需要的审批手续。证据14，照片真实性无法确认，实际的装饰装修情况以现场为准；对装修现场实际存在的空调、桌椅，鱼缸等物品是可以移动和重复利用的，故对原告来说不是损失。 被告（反诉原告）盛元房地产公司为支持其本诉主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料： 1、杭州市萧山区环境保护局非工业性建设项目环境保护设施竣工检查意见1份，证明案涉租赁标的物竣工时经过环保部门验收合格，符合使用条件的事实。 2、杭州市萧山区建设工程竣工验收备案证明书（附备案表）1份，证明租赁标的物在2012年12月21日通过竣工验收的事实。 3、律师函1份、回函复印件（原件已邮寄给原告）1份，证明在原告余华军委托律师发函的情况下，仍旧没有要求被告盛元房地产公司提供业主确认的文件，说明余华军是默认征求业主意见的义务由其承担，需要说明的是，该函形成于余华军所谓的会议记录之后。 4、情况说明1份和营业执照（复印件）1组，用于证明涉案出租房屋实际规划用途为商业营业，符合餐饮开办条件。 5、商谈会议纪要1份，证明原告确认餐厅开办之前的审批手续要由原告自行完成。 6、浙江省建设工程规划核实确认书1份、房地产测绘成果报告1组，证明案涉租赁物业属于配套用房的性质，能够开办餐厅。 7、**国际入住率证明1份，证明到2017年3月28日，**国际4幢入住率未达到75%，故无法进行“三同时”验收，但是根据环境保护设施竣工检查意见，有关环保设施已经投入使用。 经质证，原告认为，证据1、2，真实性均无异议，关联性均有异议，项目名称是**国际中心（4号住宅楼），而原告承租的不是住宅楼，且上面显示的是预验收。证据3，真实性无异议，对证明对象有异议；原告确实有发过律师函，但只是提出部分要求，且被告方没有满足；回函原告也没有收到过；即使被告确实回函了，根据函件日期可见，原告是2015年10月15日发函的，但被告在同年11月17日方回函，足足晚了一个多月，可见被告对协助原告办理手续是不积极的。证据4，情况说明的真实性无异议，具体由法院认定；营业执照的真实性无异议，对关联性有异议，该组营业执照所涉商铺均为小型餐饮，几乎不会产生污染，也不需要环保部门的审批，与原告拟开办的大型餐饮有本质区别，原告的餐饮因会造成大量油烟，需要环保部门的审批，而被告没有提供符合环保要求的物业，导致环评不通过，致使合同目的无法实现才是问题的关键，与其它商铺能否办餐饮没有关联性。证据5，真实性无异议，根据纪要第三大点第3小点内容，证明了原告方无法以自己的名义办理食堂，相关审批部门告知办理员工食堂必须是被告的名义办理，原告在办不出来的时候已经提出由被告办理相关证件，再由原告承包经营，但是被告不予配合。根据《盛元·**国际中心租赁合同》第3.1条约定的内容，原告承租该物业的用途是经营员工食堂，但原告却无法通过审批，故责任在被告。此外，该纪要也证明施**是办理手续的责任人，其签字可以代表被告。证据6，真实性无异议，但无法达到被告的证明目的，首先，规划核实确认书明确说到北侧4号楼是住宅服务用房，不是商业用房，其次，房子的性质应该是以房产证为准，而房产证注明是住宅服务用房。证据7，真实性和关联性有异议；物业公司和被告有利害关系；以单位名义出具的证明要求由单位法人签字并加盖公章，但是该证明上只有盖章，而没有法人的签字。 被告（反诉原告）盛元房地产公司为支持其反诉主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列反诉证据材料： 1、《盛元·**国际中心租赁合同》1份（复印件），证明反诉被告和反诉原告签订租赁合同，承租杭州市萧山区**路的房子，合同对租赁期限、租金支付等方式作出约定。 2、租赁保证金收据1份（复印件），证明反诉被告于2015年6月11日向反诉原告支付租赁保证金139640元的事实。 3、租金发票1份（复印件），证明反诉被告于2015年6月15日向反诉原告支付首期租金372374.46元的事实。 4、解除租赁合同通知书1份（复印件），证明反诉原告在2016年9月20日向反诉被告送达解除租赁合同通知书，告知反诉被告解除案涉租赁合同，要求反诉被告腾退房子，支付拖欠租金等项目，并承担违约责任。 经质证，原告（反诉被告）认为，证据1，三性均无异议，但是该合同3.1条约定了“该物业仅限于用作经营员工食堂用途，并以甲方的商号或品牌的名义经营”，但7.1条却约定“乙方应当于食堂开办前自行办理行政许可等相关手续……”，两者明显存在矛盾，且加重了原告（反诉被告）的责任。证据2、3，无异议。证据4，真实性无异议，虽然落款时间为2016年9月20日，但我方实际收到时间是2016年9月28日。 原告（反诉被告）余华军在反诉部分未提交证据。 为查明案件事实，经原告申请，本院依法到杭州市萧山区环境保护局调取《杭州盛元·**国际建设项目环境影响报告书（报批稿）》和《关于杭州盛元·**国际建设项目环境影响报告书审查意见的函》。经质证，原告对该组证据无异议；被告对真实性无异议，对关联性有异议，因该组证据系原告提供证据12的原件，其余质证意见同原告提供证据12的质证意见一致。 经原告申请，本院委托杭州**工程造价咨询事务所有限公司对涉案房屋中已形成附合的装饰装修在2015年8月的投资价格及未形成附合的装饰装修物在2015年8月的投资价格及现有价值进行评估，经评估，该咨询公司于2017年12月18日出具《工程造价鉴定报告》，载明：1、已形成附合装饰装修在2015年8月的价格为1005707元；2、未形成附合装饰装修在2015年8月的价格为710873元；3、未形成附合装饰装修现有价值72162元。经质证，原告认为：人工价格偏低，实际施工工程中，人工工资达到300元/天，而鉴定报告中仅为70元或82元，明显低于市场价值；材料消耗量鉴定偏低，实际在装修过程中的消耗量达15%以上；未形成复合的装饰装修物现估值中的不锈钢厨房设备估价偏高；预埋工程量明显偏低。被告认为：1、未形成附合的装饰装修物原值评估过高，评估单位并没有实际走访市场，而是全部按照原告提供的单据进行评估；并且，涉及金额较大的不锈钢厨房设备、室内景观工程费、中央空调均未列明物品清单，评估价格缺乏依据。2、未形成附合的装饰装修物现值评估过低。按照年限平均法计算，残值应还有60-70%左右，而现在评估价值只有原值的1.5折至2折之间，室内景观工程甚至为0。 经审查，本院对上述证据认证如下： （一）对原告本诉提供的证据 1、证据1-3、5-7、11，被告对三性均无异议，本院予以确认； 2、证据4，该证据与被告提供的证据5，均由案外人施**代被告方签署，故本院对该证据的真实性予以认定，但该证据中载明“望甲方房产公司能重视此问题……望甲方与物业公司相互配合，在8月5日至今给予协助解决”，可见需住户签字的表格应由原告负责办理，故该证据尚不足以达到原告的证明目的； 3、证据8，本院对真实性予以认定，对相应费用的合理性在认定损失部分予以阐述； 4、证据9，第（1）、（3）部分，本院对真实性予以认定；第（2）部分，与本案缺乏关联性；第（4）部分，系用于证明食堂装修过程中的各项支出，本院对证据形式的真实性予以认定，但对原告的待证事实（装修支出情况）不予认定，相应支出本院已另行委托评估机构进行评定，以评估意见为准； 5、证据10，系原告单方制作，且未能提供劳动合同、社保证明等予以佐证，本院不予认定； 6、证据12，虽系复印件，但本院已根据原告申请，另行向杭州市萧山区环境保护局调取原件，故本院对真实性予以认定； 7、证据13，本院对真实性予以认定，但尚不足以达到原告的证明目的； 8、证据14，结合照片内容，本院对照片本身的真实性无异议，但无法达到原告的证明目的。 （二）对被告本诉提供的证据 1、证据1、2，本院对真实性予以认定，但项目内容仅为4号住宅楼，而无涉案商铺，故对关联性不予认定； 2、证据3、5，本院对真实性予以认定； 3、证据4，本院对情况说明予以认定，营业执照与本案缺乏关联性，不予认定； 4、证据6，本院予以认定； 5、证据7，本院对真实性予以认定，但该证据系单位出具的证明，无法定代表人签字，缺乏必要的形式要件，故本院不予采纳。 （三）对被告反诉提供的证据 1、证据1-3，原告方对三性均无异议，本院予以确认； 2、证据4，原告方对真实性无异议，本院予以确认，庭审中，经双方确认，该通知书实际送达原告处的时间为2016年9月28日。 （四）对本院出示的证据。 1、《杭州盛元·**国际建设项目环境影响报告书（报批稿）》和《关于杭州盛元·**国际建设项目环境影响报告书审查意见的函》，为原告提供证据12的原件，系本院依法调取，且双方对真实性无异议，本院予以确认； 2、《工程造价鉴定报告》，系本院通过法定程序，委托具有评估资质的杭州**工程造价咨询事务所有限公司进行评估而形成，程序合法、内容明确，双方虽对评估意见均有一定异议，但未能提供有效证据予以反驳，故本院对该证据予以认定。 根据上述认证的有效证据，及原、被告双方在庭审中的陈述，本院认定的事实如下： 2015年6月13日，原告余华军作为乙方，被告盛元房地产公司作为甲方，签订《盛元·**国际中心租赁合同》一份，合同2.1约定：甲方将坐落于杭州市萧山区**路357-8~357-20号（连续支号，357-14除外）商铺房屋出租给乙方，该物业建筑面积为850.17平米；合同3.1约定：乙方向甲方承诺，该物业仅限于用作经营员工食堂用途；合同4.2、4.4、4.5、4.6约定：物业租赁期自2015年7月1日起至2023年6月30日止，期限为8年，免租期自2015年7月1日起至2015年10月31日止；免租期内，乙方免交该物业的租金；免租期内除租金外，乙方应承担物业服务费及其他物业使用费，包括但不限于租赁物业内水、电、空调费、通讯费、垃圾清运费等以及因使用租赁物业所产生的全部费用；合同5.1、5.2、5.3约定：该物业自起租日首年的租金为每日每平方米1.20元，合计年租金为372374.46元（2015.7.1-2016.6.30），第二年、第三年租金为每日每平方米1.80元，合计年租金为558561.69元（2016.7.1-2017.6.30、2017.7.1-2018.6.30）……，租金每12个月为一期支付，第一期（含免租期）租金的支付，由乙方在签署本合同当日向甲方支付，以后每期租金支付应在该期开始前一个月的15号前向甲方缴纳；合同6.1约定，乙方在签订合同后三个工作日内向甲方支付物业租赁保证金，租赁保证金为3个月的租金，即人民币139640元；合同7.1约定：乙方应当于食堂开办前自行办理行政许可等相关手续，取得营业执照、卫生许可证等经营所需的证照，甲方应当给予必要的配合及协助；同时，双方就装修押金、物业费、终止合同的条件、违约责任等均进行了约定。当日，原告余华军按约向被告盛元房地产公司支付第一期租金372374.46元、租赁保证金139640元，并注册个体工商户杭州萧山****餐厅的个体工商户字号。 此后，原告余华军陆续向案外人浙江**物业管理有限公司萧山分公司（以下简称**物业萧山公司）缴纳装修押金3000元、预收水电费17000元（实际结算金额为1099.14元）、垃圾清运费3550元、物业服务费25505.16元、消防泄水费500元，并对所租物业进行装修。 2015年8月3日，原告余华军与被告盛元房地产公司、案外日**物业萧山公司就装修和环评事宜召开会议，并制作抬头为“**国际员工食堂”的会议记录一份，会议约定：1、审批内容按照工商核准的名称杭州萧山****餐厅，但考虑到住宅区，住户今后会反映相关问题，以免发生纠纷，以被告方的名义，现场安装内容更改为为**国际大食堂。2、现在最严重的问题是，环评部门的表格需要住户签字，此项工作到目前为止还未落实到位，耽误了卫生、天然气、工商、税务、消防等事项的办理；原告现已投入260万元左右的投资，希望被告方能予以重视，与物业公司相互配合，在2015年8月5日之前给予协助解决。同时，会议记录还载明“环评签字已经耽误半个月了，后续的工作无法跟进”。 2015年8月10日，**国际中心4号楼的三十余名业主联合向杭州市萧山区环境保护局提出项目意见书，建议停止对涉案项目的审批。2015年9月9日，杭州市萧山区环境保护局以公示过程中，收到周边较多住户反对意见，且原告未能提供相关周边住户的合理意见为由，暂停受理该项目。 2016年5月20日，原告余华军与被告盛元房地产公司就租金和审批事宜进行商谈，并形成商谈会议纪要一份，会议约定：1、被告盛元房地产公司强调原告应于2016年6月15日缴纳下一年度的租金（2016年7月1日起至2017年6月30日止），对此，原告方表示知悉。2、原告方提出，其仍在办理审批手续，但其中困难较大，如能顺利办理，则会继续履行合同，如手续办不下来，希望由被告方出面办理相关证件，再由原告方承包经营，并重新签署合同，对此，被告方表示汇报讨论后再给予回复。 2016年9月20日，被告盛元房地产公司向原告余华军邮寄《解除租赁合同通知书》，载明原告余华军自2016年7月1日起未按合同约定支付租金并拖欠物业公司物业费，已产生相应的滞纳金、违约金，累计拖欠租金117833.56元（暂计算至2016年9月15日），并要求原告余华军于收到函件之日起三日内缴纳上述拖欠的租金（实际金额按约定标准计算至实际腾退之日），并补缴免租期的租金186187.23元。原告余华军于2016年9月28日收到上述函件，但未按指定期限缴纳相关费用。后原告余华军于2017年11月23日腾退案涉房屋。 另查明，杭州市萧山区**路357-8~357-20号（连续支号，357-14除外）商铺房屋属于盛元·**国际4#住宅楼的底层商铺。经杭州市国土资源局萧山分局及杭州市规划局（杭州市测绘与地理信息局）确认，房产证中的规划用途虽标注为“住宅服务”，但实际规划用途为“商业营业”。 又查明，2015年6月14日，原告余华军与杭州**建筑装饰工程有限公司（以下简称**装饰公司）签订委托设计合同一份，对案涉商铺进行室内设计，并支出设计费106000元。2015年6月26日，原告余华军与**装饰公司签订工程承包合同书，以包清工方式对案涉商铺进行装修，工期为2015年6月28日至同年8月30日。2015年7月6日，原告余华军以拟定的法定代表人名义向**街道劳动和社会保障管理站缴纳5万元的职工工资保障金。截至2015年9月9日，案涉商铺已基本装修完毕，经评估，案涉商铺已形成附合装饰装修在2015年8月的价格为1005707元；未形成附合装饰装修在2015年8月的价格为710873元；未形成附合装饰装修现有价值72162元。 根据法律规定和已查明的本案事实，本院依法核定本诉原告在本案中产生的损失为（依据诉状赔偿清单顺序）： 1、租金，系原告在2015年7月1日至2016年6月30日期间支出的租金，计372374.46元；租赁保证金，虽然并非原告的损失，但确已向被告支付，被告应根据租赁合同约定予以退还，故本院对金额予以确认，计139640元；垃圾清运费、水电费、物业服务费及消防泄水费，系原告根据《盛元·**国际中心租赁合同》约定，向指定的**物业萧山公司缴纳，系原告的实际支出，本院予以确认，但水电费应根据实际支出金额1099.14元计算，计30654.30元；装修押金，系原告向**物业萧山公司缴纳的押金，原告有权根据物业合同的约定向**物业萧山公司进行主张，与本案缺乏关联性，本院不予确认。 2、工资保障金，原告可根据相关法律法规等规定，向**街道劳动和社会保障管理站申请退款，与本案缺乏关联性，本院不予确认。 3、房屋租赁相关费用（详见诉状赔偿清单），系间接损失，与本案缺乏关联性，本院不予支持。 4、（1）委托设计合同费用，原告已提供了合同及收据，结合其提供的其余装修证据，足以证明相应支出，本院对该费用予以认可，计106000元； （2）—（13）、（15）—（27），共25项主张，已委托评估机构进行评估，其中已形成附合装饰装修的损失为1005707元；未形成附合装饰装修的损失为638711元（710873元-72162元）； （14）、（28）、（29），系间接损失，与本案缺乏关联性，本院不予支持。 5、员工工资，原告提供的证据无法证明相应损失，且该损失与本案缺乏关联性，本院不予支持。 6、利息损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上，上述损失共计2153446.76元（不包括租赁保证金139640元）。 本院依法核定反诉原告在本案中产生的损失为（按反诉诉讼请求顺序）： 1、租金，系2016年7月1日至2016年9月28日止期间的租金，计137728元，本院予以确认。 2、占用费，因原、被告签订的合同实际不能履行，并不存在哪一方违约的问题，故对原告要求被告支付按双倍租金标准支付占用费的主张，本院不予支持，占用期间仍按正常租金计算，另原告实际腾退日期认定为2017年11月23日，故自2016年9月29日起至2017年11月23日止的占用费为642728.52元（850.17平×1.80元/天·平×420天）。 3、违约金和免租期租金，同上第2点所述，本院不予支持。 综上，上述损失共计780456.52元。 本案的争议焦点为：本案中双方的损失应如何承担？ 原告认为（一）被告未提供符合合同约定的租赁物，明显违约。1、被告将与居住楼相邻接的房屋出租经营员工食堂，违反了《杭州市服务行业环境保护管理办法》；2、被告隐瞒涉案房屋的规划用途是住宅服务，却与原告签订开办员工食堂租赁合同，属于改变房屋用途，是不合法的；3、被告出租给原告面积超过环评确定的面积和营业时间。（二）开办员工食堂的主体是被告，而不是原告，无法开办的责任应当由被告承担。（三）被告的过错造成原告巨额损失，被告理应赔偿，被告的租金等损失是自身原因造成，原告无需赔偿。 被告认为：（一）案涉租赁物业规划设计用途为餐饮，且经环保部门验收合格，能够按规划要求投入使用。（二）根据租赁合同约定，原告应于食堂开办前自行办理行政许可等相关手续，且被告给予原告4个月的免租期，无法通过餐厅开业前的行政审批手续的风险及责任应由原告自行承担，无权要求被告承担赔偿责任。（三）即使审批手续由被告承担，原告在知晓业主反对且审批手续的办理存在较大障碍的情况下，仍投入大量的装修费用，未积极防止损失扩大，扩大的损失由原告承担。（四）租赁合同虽已解除，但合同解除仅涉及双方是否存在违约行为以及违约责任承担的问题，而并不影响原告承担租赁合同履行期间租金的义务，原告要求被告返还租金缺乏依据。（五）投资本身存在风险，即便餐厅能够顺利开业，也并不意味着原告必然盈利，原告不存在所谓的投资利息损失，主张利息损失缺乏依据。 本院经审查后认为：（一）根据《盛元·**国际中心租赁合同》第7.1条（乙方应当于食堂开办前自行办理行政许可等相关手续，取得营业执照、卫生许可证等经营所需的证照，甲方应当给予必要的配合及协助）的约定。办理环评等行政许可手续的责任主体为餐饮开办者原告方，而非被告。同时，根据双方提供的会议记录（原告提供的2015年8月3日的**国际员工食堂、被告提供的2016年5月20日商谈会议纪要）中的文字记载内容，亦可知双方在前期沟通过程中均默认由原告负责办理行政许可手续，由被告予以配合。（二）根据情况说明【经杭州市国土资源局萧山分局及杭州市规划局（杭州市测绘与地理信息局）确认】，被告提供的房产实际规划用途为商业营业，并无不当。（三）据承办人庭后实地调查，涉案物业的楼上系该小区的花园，而非4号住宅楼，涉案物业仅是与4号住宅楼共用烟道，故被告将案涉物业出租给原告，并未违反《杭州市服务行业环境保护管理办法》的相关规定。（四）原告作为餐饮店的开办者，一方面，在签订合同前应彻底了解房屋的相关信息，如房屋的位置以及影响；另一方面，也应该知悉餐饮业环保审批手续中需要的材料，并提前做好准备。（五）原告在2015年7月底、8月初已知晓4号住宅楼的业主反对强烈，环评进程受阻，可能无法通过的情况下，仍按原定计划进行装修，原告对损失的扩大（特别是2015年8月份的装修支出）具有较大的过错。（六）双方签订的租赁合同中已明确约定涉案物业仅限用于经营员工食堂，但最终因各方因素的作用，被告提供的物业却无法达到最基本的合同目的，从结果上看，被告对原、被告的损失存在一定过错。（七）根据现有的证据判断，环评不通过的主要原因为4号住宅楼的住户提出了强烈反对；被告将大型餐饮的烟道设计在4号楼边上，必然对4号楼的住户产生一定影响，对环评通过本身造成了一定难度和不确定性；该设计规划对最终环评不通过的结果确有一定的间接影响。（八）根据2009年3月的环境影响报告书（报批稿），原规划的职工餐厅的总营业面积为588平方米，而被告实际出租给被告的营业面积为850.17平方米，与原规划面积存在较大出入。 综上，原、被告告对涉案纠纷的产生以及损失的造成均存在一定责任，综合本案实际情况，本院认为由原、被告分别承担65%和35%的责任为宜。 本院认为：合同目的不能实现的，当事人可以解除合同。本案中，涉案的承租房屋因无法通过环评，不能做餐饮使用，故该租赁合同的目的已经不能实现，现反诉原、被告对《盛元·**国际中心租赁合同》于2016年9月28日解除均无异议，故本院对反诉原告要求确认该租赁合同解除的诉讼请求予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据上述损失的认定以及责任的划分，本院对原、被告主诉和反诉的诉讼请求中合理部分酌情予以支持。故原告主张被告返还租金130331.06元（372374.46元×35%）及租赁保证金139640元的诉讼请求，本院予以支持；原告主张被告赔偿物业服务费、垃圾清运费、水、电费、消防泄水费10729.01元（30654.30元×35%）的诉讼请求，本院予以支持；原告主张被告赔偿装修损失612646.30元【（设计费106000元+已形成附合装饰装修的损失1005707元+未形成附合装饰装修的损失638711元）×35%】的诉讼请求，本院予以支持。反诉原告主张反诉被告支付租金89523.20元（137728元×65%），并支付占用费417773.54元（642728.52元×65%）的诉讼请求，本院予以支持。本诉原告及反诉原告的其余诉讼请求，本院不予支持，具体原因在核定损失及争议焦点部分已经予以阐述，在此不再赘述。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，第二百一十二条、第二百一十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认余华军与杭州盛元房地产开发有限公司签订的《盛元·**国际中心租赁合同》于2016年9月28日解除； 二、杭州盛元房地产开发有限公司返还余华军租金130331.06及租赁保证金139640元，共计269971.06元； 三、杭州盛元房地产开发有限公司赔偿余华军物业服务费、垃圾清运费、水电费、消防泄水费共计10729.01元； 四、杭州盛元房地产开发有限公司赔偿余华军装修损失612646.30元； 五、余华军支付杭州盛元房地产开发有限公司租金89523.20元； 六、余华军支付杭州盛元房地产开发有限公司占用费417773.54元； 综合上述第一至六项，则实际由杭州盛元房地产开发有限公司支付余华军386049.63元，限在本判决生效后十日内付清； 七、驳回余华军本诉部分的其余诉讼请求； 八、驳回杭州盛元房地产开发有限公司反诉部分的其余诉讼请求。 如杭州盛元房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费34538元，减半收取17269元，由余华军负担10902元，杭州盛元房地产开发有限公司负担6367元；反诉案件受理费16666元，减半收取8333元，由杭州盛元房地产开发有限公司负担3897元，余华军负担4436元。 原告（反诉被告）余华军于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费，被告（反诉原告）杭州盛元房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  张星远 二〇一八年四月二十五日 法官助理戚提 书记员陈丽