云南省昭通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）云06民初74号 原告：大关县住房和城乡规划建设局（以下简称大关县建设局）。 住所地：云南省大关县翠华镇顺城北路8号。 法定代表人：祁华。 委托代理人：徐美东，男，汉族，大关县保障性住房管理中心主任。 委托代理人左春兰，云南振诚律师事务所律师。代理权限：特别授权。 被告：大关泰鑫房地产开发有限公司。（以下简称泰鑫公司）。 住所地：大关县天星镇进站路回头湾处。 法定代表人：卿李。 委托代理人郭杰钢，四川叙府律师事务所律师。代理权限：一般授权。 原告大关县住房和城乡规划建设局诉被告大关泰鑫房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院于2017年9月18日受理。2017年12月19日，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告委托代理人徐美东、左春兰，被告委托代理人郭杰钢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：2011年12月21日，原告大关县住建局与被告大关泰鑫房地产开发有限公司签订了《大关县天星镇朝营片区廉租房配建协议》。协议约定，被告为甲方建设廉租房400套，共计20000平米。自该协议签订之日起，乙方即被告必须于180天内（即2012年6月18日）全面完成廉租房的建设任务，若乙方（被告大关县泰鑫房地产开发有限公司）不按协议进行项目建设，原告有权解除合同并要求赔偿50万元违约金，主体工程如不能在2012年6月30日前完成，每延迟一天支付原告违约金一万元，因违约造成的经济损失，也由被告承担赔偿责任。该配建协议签订后，原告按合同约定先后共计支付了18208387.00元的房屋配建款项，但离约定的廉租房完工日期到期截止到今天，时间己过去五年多，被告也未按协议约定完成廉租房的全面建设工作并向原告交付房屋，原告多次与被告协商解决，但被告都拒不履行合同。 另因被告在该廉租房施工区的塔吊、脚手架等设施长期不使 用，及其他设施因未完工，有严重的安全隐患，经原告多次要求其拆除和处理，被告均置之不理。为保护当地人民的生命财产安全，请求人民法院依法判决被告消除该施工区域的一切安全隐患。 综上所述，本案中的廉租房购买行为，是原告代表政府实施的一项关系国计民生的重大措施，政府大量的财力、物力、时间的投入，还有无数贫困的老百姓翘首以盼能早日住进廉租房，但被告却不按时交房，甚至现在对该未完工的工程完全不管不顾这不仅耽误了原告的工作进程，也给原告及政府、老百姓造成了极大的经济损失，形成了严重的不良社会影响，其行为根本性违约，已经达不到双方签订合同的目的，符合《中华人民共和国合同法合同法》关于合同解除的条件规定。因此，为了维护原告、政府及老百姓的合法权益，特依照《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，向贵院提起诉讼,望贵院依法查明相关事实后，支持原告的诉讼请求。1、请求法院依法解除原被告双方签订的《大关县天星镇朝营片区廉租房配建协议》；2、请求法院依法判决被告返还原告己向其支付的建设款项共计18208387.00元（壹仟捌佰贰拾万捌仟叁佰捌拾柒元）；3、请求法院依法判决被告向原告支付合同约定的违约金1000000.00元（计算至2014年12月30日止）；向原告支付违约金人民币500000元。4、请求法院依法判决被告向原告赔偿被告己付房款的银行同期贷款利息（计算至2017年8月31日）5587066.84元（伍佰伍拾捌万柒仟零陆拾陆元八毛四分）；租房损失（计算至2017年8月31日）1240000.00元（壹佰贰拾肆万元整）；5、请求法院依法判决被告支付原告因本案而产生的律师代理费180000.00元（拾捌万元）;6、请求法院依法判决被告依法消除该廉租房施工范围内的一切安全隐患；7、请求法院依法判决被告承担本案的诉讼费用。(标的金额合计：26715453.84元)。 被告泰鑫公司答辩称：1、我认为不宜判决解除合同，案涉工程主体已经完工，只需要两、三个月建设完成可以交付使用；2、原告起诉的两笔款项共计649万元发生于案涉协议签订之前，系其他往来款项，不属于本案的审理范畴；3、原告请求的违约金不应得到支持，原告未按照约定支付工程完工程进度款，同时被告未按时完工系当地阻工因素导致属于违约责任的免责事由，另外原告即主张了违约金又主张损失系重复主张，且违约金数额过高，不应得到支持。4、原告主张的利息和房租不应支持，本案属房屋买卖合同纠纷，双方没有约定交房时间，因此原告主张利息和房租损失没有依据；5、原告主张的律师费用不属于损失不应得到支持。 综合诉、辩双方的主张，本院归纳双方的争议焦点：1、原告请求法院依法解除原被告双方签订的《大关县天星镇朝营片区廉租房配建协议》是否成立？2、原告请求法院依法判决被告返还原告己向其支付的建设款项共计18208387.00元是否成立？3、原告请求法院依法判决被告支付违约金1000000.00元是否成立？4、原告请求法院依法判决被告向原告支付已付房款的银行同期贷款利息（计算至2017年8月31日）5587066.84元、租房损失1240000.00元是否成立？5、原告请求法院依法判决被告支付原告因本案而产生的律师代理费180000.00元（拾捌万元）是否成立？6、原告请求法院依法判决被告依法消除该廉租房施工范围内的一切安全隐患是否成立？ 针对本案争议焦点，原告向本院提交了如下证据： 第一组证据：统一社会信用代码证、法定代表人身份证明及身份证复印件、大关泰鑫房地产开发有限公司企业法人营业执照；证明原、被告主体资格。 第二组证据：政府文件2份证明原告诉请涉及的天星廉租房建设事宜是由政府安排给原告主管。 第三组证据：《大关县天星镇朝营片区廉租房配建协议》证明原、被告之间存在房屋买卖合同的事实，以及被告违约，拒不履行合同约定。 第四组证据：付款凭证证明原告已按合同约定，向被告支付相应款项。 第五组证据：会议记录6份证明原告多次开会就被告方履行合同问题进行催告，但一直未果，且被告承认其违约事实。 第六组证据：大关县发展和改革局关于调整政府廉租住房租金标准的通知证明廉租房租金收入是按照每平方米1元收取的事实，证明诉求中的租房损失124万余元，计算到2017年8月31日。 第七组证据：代理费发票证明因被告违约，造成原告律师代理费损失18万元。 第八组证据：1、大关县天星镇朝营片区廉租房配建协议，本案涉及的工程最开始的开发商是重庆市加侨房地产开发经营有限公司，签订的时间是2010年8月16日，后来经过重庆市加侨房地产开发经营有限公司与大关县建设局以及被告大关泰鑫房地产开发有限公司三方协商，重庆市加侨房地产开发经营有限公司将该项目转给被告泰鑫房地产开发有限公司。 2、廉租房购买协议六份，签订的甲乙双方就是本案的原被告，最早的签订时间是2010年12月15日，主要是印证我们出示的付款凭证时间，在此之前我们已经签订了廉租房的购买协议，所以该房款的付款依据也是双方本案的标的所付款项，还证明了配建协议和合同约定，为了付款方便，双方又签订了其他合同。 补充证据：大关县住建局、重庆市加侨房地产开发有限公司关于变更《大关县天星镇朝营片区廉租房配建协议》的协议。证明2011年9月3日，三方同意将廉租房配建协议的乙方变更为泰鑫房地产开发有限公司。 以上证据证明了原告诉讼的相关事实及理由，因为考虑到时间周期长诉请中合同中的违约金自违约之日起按每天一万元计算的违约金我们改为总的赔偿我方100万元，放弃了本条约定下的其余违约金请求。 被告质证认为：原告提交的汇款凭证中证据19页，2010年12月22日建设局向被告汇款494万元及240万元的电子凭证该时间点双方还没有签订建房合同，另外，其余的汇款凭证由法院审查只要是在合同期限内原告支付给被告的汇款我们都予以认可。对第一、二组证据没有异议，对第三组证据的证明目的有异议，真实性无异议。不是被告不履行合同，到现在被告都愿意继续履行合同。针对这个协议：1、关于付款在合同中第二条明确说明该工程一共4期，每期工程启动支付140万定金，主体工程完支付400万元，被告方的主体工程已经完工了，原告就应当支付2240万元。2、合同第四页第八条第二项，工程没有竣工是因为地方的原因。对第五组证据中被告没有参加，对会议的真实性不予认可，因为是原告单方制作的证据，对于被告参加并签字的会议记录予以认可，但对关联性和证明目的有异议。2017年4月21日的会议记录最后一行内容，第46、47页内容当时参加座谈的是原告方法定代表人祁华的发言，证明在会议之前有当地的人对工程进行过阻工。对第六组证据真实性没有异议，对证明目的有异议，这份文件只是一个租金的标准没有提供相应的租赁合同，因而不能证明租金损失的存在。对第七组证据真实性没有异议，对证明目的有异议，在合同中并没有约定律师费由被告方承担，所以应由原告方自己承担。第八组证据大关县天星镇朝营片区廉租房配建协议，我们认为真实性和关联性都有异议，这两份协议都不是法人卿李的签名，而且2010年12月15日两份协议是同一天签订的，但是两份协议约定的交房时间不一样，原、被告双方签订的交房日期是2010年7月及2011年7月，而原被告双方签订的配建协议是2011年11月签订的，前面两份签订的交房合同显然是不可能的，我认为是一份虚假协议。对原告提交的补充证据的真实性无异议，但提出原告主张该协议系补充签订协议没有依据。 针对本案争议焦点，被告提交了廉租房配建协议证明双方于2011年签订的廉租房配建协议；1、按照约定进度款原告应该支付2240万元，而原告方只支付了1800万元左右；2、因为地方原因不能进行正常施工，被告方不承担违约责任。现场照片，证明当地人对工地进行阻工。 原告大关县建设局质证认为：对第一组证据对真实性关联性没有异议，对证明目的有异议，严重违反双方约定的工期，并且在2014年底就完全停工，此行为已经明确表明他们不想履行合同并且在2012年底到2017年原告及相关政府部门多次催告被告完成剩余工程交付房屋，但是被告没有任何继续履行合同的行为，所以我们不能再支付款项。对第二个证明目的合同上约定的地方原因导致施工不能按时顺利进行使工期延后被告方不承担违约责任，我们认为被告方对这个地方原因的理解是偷换概念，故意曲解。从被告方对原告出示的会议记录的质证意见上来看，他们认为所谓的当地施工队的纠纷就是属于地方原因，但是我们认为这种纠纷是被告与第三人之间其他法律纠纷，是由于被告拖欠建设工程款项、劳务费纠纷造成的不属于合同约定的地方原因，不是导致其不能按时顺利进行而免责的理由。对第二组证据照片的证据三性均有异议，不能确定照片照相的地点、时间以及照片中这些人的身份情况，现场情况。看不出来照片中的人是否在阻工，为什么在阻工，阻工多长时间，从这组照片都不能反映，不能证明被告的证明目的。 本院认为，原告提供的第一、二组证据，被告对真实性无异议，该组证据证实了原告的诉讼主体身份，本院予以采信。原告提供的第三组证据，被告对真实性无异议，但对原告的证明目的有异议，提出根据协议约定原告应当支付2240万元，同时该项目没有竣工系合同约定的地方原因。本院认为该组证据证实了原、被告双方于2011年12月27日签订廉租房配建协议，双方对交房时间和违约责任进行了约定，系双方真实意思表示，本院予以采信。原告提交的第四组证据，证明了原告向被告支付的款项，虽被告提出原告2010年12月22日汇入被告账户的734万元未在双方合同签订时间内，其余款项只要属于合同签订期间内的均认可，根据原告提交的2010年12月15日的廉租房购买协议，两份证据能印证双方之间产生资金往来均系购买廉租房，且经本院对双方核实被告认可收到原告的款项共计1800余万元，故对原告提出向被告支付了18208387.00元的主张，本院予以采信。原告提交的第五组证据能证实双方在合同履行中就履行事项磋商的事实，本院予以采信。原告提交的第六、七组证据，虽被告对真实性无异议，但原告要证明其垫付租金和支付律师费用的主张，根据双方合同约定，并未对此作出约定，故该证据本院不予采信。原告提交的第八组证据，虽被告对其三性均不予认可，并提出2010年12月15日的两份廉租房购买协议签字人不是被告法人，对协议加盖的被告印章未能提供证据驳斥，本院认为该证据能客观印证双方就廉租房建设和购买事宜的约定，对该证据予以采信。对原告庭后提交的补充证据，经质证被告对真实性无异议，该证据能印证双方对廉租房建设权利义务转移的过程，该情况与在卷其他证据相印证，本院予以采信。对被告提交的第一组证据，原告方对证据真实性无异议，该证据证明了双方签订廉租房配建情况，本院予以采信。对被告提交的第一组证据与原告提交的协议一致，本院对证据三性已经认证。被告提交的第二组证据，原告方对证据三性均有异议，该证据来源不清，且不能证明被告的欲证事实，本院不予采信。 根据庭审举证和质证，本院确认如下法律事实： 2010年8月16日，原告大关县建设局与重庆市加侨房地产开发经营有限公司签订了大关县天星镇朝营片区廉租房配建协议，约定向大关县建设局配套建设400套廉租房，大关县建设局按工程进度拨款。2010年12月15日至2014年1月24日期间，大关县建设局同被告泰鑫公司签订了六份廉租房购买协议，共计购买190套廉租房。2011年9月3日，大关县住建局、重庆市加侨房地产开发有限公司、大关泰鑫房地产开发有限公司三方签订协议，将大关天星镇朝营片区廉租房配建协议的乙方变更为大关泰鑫房地产开发有限公司。同年12月27日，大关县建设局与泰鑫公司签订了大关县天星镇朝营片区廉租房配建协议，约定自协议签订之日起180天内被告为大关县建设局建设400套廉租房，建筑结构为全框架，装修为地面地板砖，内、外墙漆，室内为水电安装及厨房卫生间普通洁具，入户安装优质防盗门一道，室内为普通实木门。每期完成100套，原告按照每期工程分别支付购买资金，即：每期工程启动支付140万元订金，主体工程完工支付400万元购房款。双方约定若泰鑫公司不按照协议进行项目建设，大关县建设局可解除合同，泰鑫公司应当承担违约金50万元，若协议签订后泰鑫公司主体工程不能在2012年6月30日前完成，每迟延一天应支付大关县建设局违约金1万元。协议签订后大关县建设局在2012年6月19日前共计向泰鑫公司支付了工程进度款12540000元，2012年8月20日支付了405000元，2012年9月11日支付了1000000元，2013年2月5日支付了900000元，2013年1月30日支付了500000元，2013年11月22日支付了188800元，2013年11月30日支付了1311200元，2014年12月4日支付了500000元，2014年1月24日支付了363387元，2014年1月26日支付了500000元，共计18208387.00元。至今泰鑫公司仍未能交付合同约定房屋，据此大关县建设局诉至法院。庭审中，原告针对违约金变更诉讼请求，只要求被告承担1000000元的违约金。 本院认为：一、依法成立的合同自成立时生效，原告大关县建设局同被告泰鑫公司基于平等自愿的基础签订了大关县天星镇朝营片区廉租房配建协议，双方约定泰鑫公司于协议签订之日起180日内交付400套廉租房给大关县建设局，该协议系双方真实意思表示合法有效，双方应当按照协议约定全面履行各自义务，但协议签订后大关县建设局分期向泰鑫公司支付了18208387.00元，截止到本案开庭时泰鑫公司未能履行交付廉租房的义务，其行为已经违约，因此原告大关县建设局请求解除双方签订的《大关县天星镇朝营片区廉租房配建协议》，并由被告泰鑫公司返还其购房款的18208387.00元的请求成立，本院予以采纳。 二、关于大关县建设局主张违约责任和损失的请求。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”泰鑫公司未在合同约定的时间内交付房屋，其行为已经违约，根据双方合同的约定，应当承担违约责任，虽泰鑫公司提出其未能按时完工系当地阻工因素导致，并且泰鑫公司已经按照合同约定完成工程的主体工程建设，其不应承担违约责任，但泰鑫公司并未提供相应的证据证明自己的主张其没有违约及未完成工程交付系合同约定的免责事由，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”应由泰鑫公司承担举证不能的法律后果。协议签订后长达五年左右的时间被告未能履行义务，因此原告的损失客观存在，故原告请求被告承担违约责任的主张成立。但原告同时要求被告承担违约金和利息不当，根据法律规定违约金和利息损失均是弥补损失的方式，二者只能择一适用。综上，原告主张由被告按照同期贷款利息支付利息的请求，本院予以采纳。原告主张由被告支付违约金的请求，本院不予采纳。 三、关于大关县建设局主张要求泰鑫公司负担租房损失及支付律师代理费共计的主张，根据双方签订协议，原、被告并未对此进行约定，原告也未对其主张提出相应的证据予以证实，故对原告的上述请求，本院不予支持。 四、关于大关县建设局提出请求判决泰鑫公司拆除施工范围内的安全隐患，该主张不能与原告诉请并行处理，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第九十四条第一款（四）项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”第一百零七条“当事人一方不履行合同义务……应当承担违约责任。”第一百一十四条“当事人可以约定违约金数额……”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”的规定，判决如下： 一、解除原告大关县住房和城乡规划建设局同大关泰鑫房地产开发有限公司签订的《大关县天星镇朝营片区廉租房配建协议》。 二、由被告大关泰鑫房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内返还原告大关县住房和城乡规划建设局购房款18208387.00元，并承担自收到款项次日起至付清之日止的银行同期贷款利息（即2012年6月19日收到12540000元；2012年8月20日收到405000元；2012年9月11日收到1000000元；2013年2月5日收到900000元；2013年1月30日收到500000元；2013年11月22日收到188800元；2013年11月30日收到1311200元；2014年12月4日收到500000元；2014年1月24日收到363387元；2014年1月26日收到500000元。） 三、驳回原告大关县住房和城乡规划建设局的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费175377.00元，由被告大关泰鑫房地产开发有限公司负担160777.00元，由原告大关县住房和城乡规划建设局负担14600.00元。 双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期间内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。 如不服本判决，应在收到判决书之次日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。 审 判 长  周严惠 审 判 员  余 帅 人民陪审员  张 浩 二〇一八年四月二十三 书记员刘明琼