江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0213民初5937号原告：无锡市洲际物业管理有限公司，住所地无锡市锡沪路**桥西堍。法定代表人：封明，该公司总经理。委托代理人：史明哲，江苏法德永衡（江北新区）律师事务所律师。被告：黄朝彬，男，1966年4月5日生，汉族，住江苏省睢宁县。被告：戴翠平，女，1968年12月2日生，汉族，住无锡市。原告无锡市洲际物业管理有限公司（以下简称洲际公司）诉被告黄朝彬、戴翠平物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月29日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告洲际公司的委托代理人史明哲、被告黄朝彬、戴翠平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告洲际公司诉称：2011年7月1日，洲际公司与无锡市东鹏置业投资有限公司（以下简称东鹏公司）签订《前期物业服务合同》，约定东鹏公司选聘洲际公司对创富商务广场提供前期物业管理服务，服务期限自2011年7月1日起至该项目业主委员会成立止，物业服务费收费标准为4.5元/月/平方米，物业服务费用按6个月交纳，业主或物业使用人应在每年度7月及12月履行交纳义务，业主未能按时足额交纳物业服务费的，应按每日万分之五的标准支付违约金。黄朝彬、戴翠平系创富商务广场401单元1104室的业主，拖欠2013年10月1日至2014年12月31日的物业服务费3496元。现要求判令：黄朝彬、戴翠平支付自2013年10月1日起至2014年12月31日止的物业服务费3495元（51.79平方米*每月4.5元*15个月）及违约金（以3495元为基数，自2018年2月22日起至实际支付之日止，按照日万分之五计算）。被告黄朝彬、戴翠平辩称：原告计算的物业费金额没错，但其不应承担。洲际公司未积极履行物业职责，且之前其将房屋出租，经过法院判决，房西吕明亮应该向其支付房租、房屋受损费、物业费，执行阶段，洲际公司同意等吕明亮支付后再行抵扣。其支付2015年度、2016年度物业费时没有人告知其需要交其他时间段的，其也未曾收到洲际公司催缴物业费的快递，洲际公司主张物业费的诉讼时效已过。经审理查明：无锡市锡沪东路401-1104室房屋的所有权人是黄朝彬、戴翠平，房屋面积为51.79平方米。2011年7月1日，东鹏公司与洲际公司签订《前期物业服务合同》，约定东鹏公司选聘洲际公司对坐落于无锡市广益街道锡沪东路三号桥东西堍的创富商务广场提供前期物业管理服务，物业服务期自2011年7月1日起至合同终止日止（终止日为：业主委员会成立，重新选聘物业企业签订合同且生效之日），洲际公司按照办公楼4.5元/月.平方米向业主收取物业管理服务费，业主应于东鹏公司通知交房之日起交纳物业服务费用，物业服务费用按6个月交纳，业主或物业使用人应在每年度7月及12月履行交纳义务，逾期缴纳的，自逾期之日将承担逾期金额每日万分之五的滞纳金。现洲际公司称黄朝彬、戴翠平欠缴2013年10月1日起至2014年12月31日止的物业服务费。另查明，2014年6月12日，戴翠平诉至本院称其将无锡市锡沪东路401-1104室房屋出租给吕明亮，吕明亮在租期到期后未续租，且将房内地板等损坏，戴翠平要求吕明亮赔偿地板、楼梯栏杆损失，并支付自2014年3月6日起至房屋归还之日止的物业管理费等。本院经审理后作出（2014）崇广民初字第0514号民事判决：吕明亮支付戴翠平物业管理费（自2014年3月6日起至返还房屋之日止，按每月116.5元计算）等。该判决生效后，因戴翠平称吕明亮未履行生效法律文书确定的义务，向本院申请执行，本院作出（2014）崇执字第1876号执行裁定书裁定：终结本院（2014）崇广民初字第0514号民事判决书的本次执行程序。诉讼中，洲际公司向本院提交照片、快递单寄件联、物业费催缴通知单、快件跟踪记录，以证明其于2015年及2017年向黄朝彬、戴翠平催缴过物业费，上述照片显示门牌号××”，时间2015年12月14日，单号为227229512348的快递单寄件联未载明寄件及收件时间，单号为1601022719314的快递对应的跟踪记录显示揽件时间为2017年2月17日，收件时间为2017年2月19日。经质证，黄朝彬、戴翠平称未收到过洲际公司邮寄的催缴通知，也未看到过洲际公司张贴的催缴单，照片上显示的门牌号是正确的，但不知道是哪个单元的，照片中的门不是其家里的门，且照片时间可以造假，不能确定是2015年拍的。上述事实，有《前期物业服务合同》、房屋登记簿证明、缴费通知单、快递单、快件跟踪记录、照片及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，黄朝彬、戴翠平应依照《前期物业服务合同》的约定按时足额交纳物业服务费。黄朝彬、戴翠平对洲际公司主张的物业费金额无异议，本院予以确认。关于黄朝彬、戴翠平主张的诉讼时效已过的辩称意见，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。本案所涉为物业服务合同纠纷，应适用普通诉讼时效。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。根据《前期物业服务合同》，黄朝彬、戴翠平应于2013年12月31日前缴纳2013年10月1日至2013年12月31日的物业费，于2014年6月30日前缴纳2014年1月1日至2014年6月30日的物业费，于2014年12月31日前缴纳2014年7月1日至2014年12月31日的物业费。故洲际公司自2014年1月1日起即有权按合同约定主张2013年10月至12月的物业费。但洲际公司提供的证据不能充分证明其于2015年向黄朝彬、戴翠平主张过物业费，故其要求黄朝彬、戴翠平支付2013年10月至12月的物业费的主张现已过诉讼时效，对其该部分诉讼请求，本院不予支持。洲际公司分别自2014年7月1日、2015年1月1日起有权主张2014年1月至2014年6月、2014年7月至2014年12月的物业费，洲际公司于2017年6月向本院提起诉讼，尚在诉讼时效期间内，对该部分物业费即2796.66元（51.79平方米*每月4.5元*12个月），本院予以支持。关于黄朝彬、戴翠平主张的洲际公司未积极履行物业职责及洲际公司同意等吕明亮支付后再行抵扣的辩称意见，因未提交相应证据，本院不予采纳。洲际公司按每日万分之五计算违约金未超过合同约定，故对洲际公司主张的2014年物业费相应的违约金，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，判决如下：一、黄朝彬、戴翠平于本判决发生法律效力之日起十日内向无锡市洲际物业管理有限公司支付自2014年1月1日起至2014年12月31日止的物业服务费2796.66元及违约金（以2796.66元为基数，自2018年2月22日起至实际支付之日止，按照日万分之五计算）。二、驳回无锡市洲际物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元、公告费300元，合计350元，由无锡市洲际物业管理有限公司负担70元、由黄朝彬、戴翠平负担280元，该款已由无锡市洲际物业管理有限公司预交，黄朝彬、戴翠平于本判决发生法律效力之日起十日内将该款直接给付无锡市洲际物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  祝 翔人民陪审员  潘万才人民陪审员  钱俊军二〇一八年四月一日法官助理王晨曦书记员闵嘉佳本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。