察哈尔右翼前旗人民法院 民 事 判 决 书 （2018）内0926民初87号 原告察右前旗博诚广宇置业有限责任公司，统一社会信用代码9115092667066501XJ，住所地察右前旗察哈尔工业园区。 法定代表人石磊，该公司董事长兼总经理。 委托代理人袁忠芳，内蒙古威振律师事务所律师。 被告刘国英，公民身份证号码1***，女，1976年5月5日出生，汉族，现住乌兰察布市***。 委托代理人张海峰，公民身份证号码1***，男，1968年6月2日出生，汉族，现住乌兰察布市***（系被告刘国英丈夫）。 原告察右前旗博诚广宇置业有限责任公司诉被告刘国英房屋买卖合同纠纷一案。本院于2018年1月23日立案受理后，依法由审判员田秀林适用简易程序公开开庭进行了审理，原告察右前旗博诚广宇置业有限责任公司委托代理人袁忠芳，被告刘国英委托代理人张海峰到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告察右前旗博诚广宇置业有限责任公司诉称，2013年12月24日原、被告签订了《商品房买卖合同》（以下简称“合同”）。合同约定，被告购买原告开发的***第***户房屋，建筑面积为262平米，总价款1779016元，同时，合同附件四对付款方式进行了明确约定。附件四付款方式约定，首付分期+按揭贷款：1.首期房款：买受人于签署《商品房买卖合同》当日，即于2013.12.24前缴纳总房款的22%（含定金）支付给出卖人。合计人民币400000元；2.二期房款：买受人2014.1.15前将总房款的18%支付给出卖人，合计人民币319016元；3.贷款额：贷款额为房款的60%合计人民币1060000元，同时还约定，买受人应在二期房款交付完毕后15个工作日内提交申请个人住房抵押贷款所需的全部资料，具体处理办法见合同第七条。合同签订后，被告向原告分三次共计支付了房款930000元，但是对于剩下购房款，截至原告起诉之日，被告既不办理银行按揭手续，亦拒不交纳房款。根据该合同第七条第一项中约定：“逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金”。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令：一、解除2013年12月24日原、被告双方签订的《商品房买卖合同》；二、被告向原告支付违约金17790.16元；三、案件受理费由被告承担。 原告察右前旗博诚广宇置业有限责任公司为支持其主张向法庭出示下列证据： 1、营业执照、法人身份证明、法人身份证，证明原告主体资格及法人身份信息。被告质证认为无异议。 2、商品房买卖合同，证明原、被告已经签订了商品房买卖合同，合同已生效，合同也是双方当事人真实意思表示，因被告不按合同约定期限给付购房款，原告有权要求解除合同。被告质证认为无异议。 3、收据，证明被告于2013.10.19给付购房款100000元，于2013.11.10给付购房款300000元，2015年通过苗美生顶帐530000元，还欠原告购房款849016元至今未付。被告质证认为无异议，购房款自己付了400000元，苗美生用工程款抵帐530000元，还欠原告购房款849016元。 4、律师函，证明原告于2017.9.26通知被告解除房屋买卖合同，该律师函已送到了被告委托代理人所在单位五峰管业公司，签收的是五峰管业的管理人员，2017.9.26也给合同签订时被告方的电话号码1***发过微信，内容就是律师函的内容，本案原告将律师函送达到被告，要求解除合同。被告质证认为律师函收到过，2017.10.10去原告售楼部找过售楼部的办事人员，回答是要和我方解除合同，不给办按揭手续。 被告刘国英辩称，原告所述合同签订时间、合同约定给付日、付款金额对的了，合同签订后未办理按揭手续。原告工程有施工单位苗美生、燕水丑、郭忠平、苏利斌四人承包，这四个人在原告做工程过程中向我方赊欠了管材共计1600000左右，苗美生给我方办了一部分抵顶房款530000元，现还欠80000多元，剩下的三人未给办理抵顶购房款，原告欠这个四个人的钱，这四个人又欠我方的钱，所以我方想用这四个人欠款抵顶原告购房款。2017年6月原告通知我方办按揭手续之前没有通知过。据我方从城建局了解，原告方交纳房手续的法定条件还不具备，当时约定是2014.10.1前交钥匙，条件是商品验收合格，事实是验收未合格，原告不具备交房条件，实际交房是2017.1月初交的房。我方不同意原告方解除合同，要求继续履行合同，剩余的款用另外四个人的欠款抵顶购房款，如果那四个人不同意给抵顶，我方就同意办按揭手续或者在2018年4月7日之前付给原告现金。依据购房合同在规定期间原告不具备办理按揭的手续，如果按此规定违约，所有办按揭的购房人都违约。现在房屋都在涨价原告解除购房合同，房屋降价就不解除。 被告刘国英向法庭出示下列证据： 1、商品房买卖合同，证明按照合同第八条约定交付时间，原告方未按期交付，截止现在城建局告诉我方原告还不具备交付条件。我方也未按合同交付房款和办理按揭手续。原告质证认为对真实性、关联性无异议，对举证目的有异议，按照合同约定并不是被告没有违约，合同约定附件四明确，在2013.12.24交纳总房款的22%即400000元，2014.1.15交纳总房款的18%即319016元，2014.1.15后十五个工作日内交付剩余全部款项或贷款抵顶，未办理按揭相关手续证明被告违约，所以原告不能交付被告房屋，合同约定交房时间是2014年10月1日，但是买受人未全交购房款是不会交付房屋的，至于原告房屋是否验收或是否符合出售房屋所具备法定手续，如果不具备法定手续应另案起诉，不在本案解除合同中一次性处理，被告仅是口头向法庭称述原告不具备出售房屋的条件，没有证据加以证明原告不具有出售房屋的条件，被告应该在2014.1.15后十五个工作日内交付全部款项或者办理按揭手续，原告才可以交付被告房屋，而被告未交付全款，是被告违约在先，原告没有违约。 2、收据3张，证明被告自付了400000元，苗美生于2015.6.18给抵顶了530000元购房款，按照合同约定2014.1.15前应该付319016元但我方未付，到2015.6.18苗美生给抵顶了530000元，既然抵顶，原告就认可以前的事了，也就不存在违约了，且同意我方用另一种支付方式抵顶房款，不是按揭房款。原告质证认为对交付房款三笔款项时间、金额无异议，对证明目的有异议，收据能够证明被告在2014.1.15后十五个工作日内未按约定交付剩余60%的房款，也未向原告交付按揭贷款所需要的全部材料，被告属违约，且符合解除合同的条件。 经审理查明，2013年10月19日被告刘国英丈夫张海峰预定了原告***L***楼东边户，并签了《山水文园商品房定购单》，以张海峰名义交纳购房款100000元、同年11月10日又以张海峰名义向原告交纳购房款300000元。2013年12月24日，原告（出卖方）与被告（买受方）签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定：原告将位于达尔登大道东、友谊大道以北、世纪大道以南的***第***户住宅楼的房产出售予被告，建筑面积为261.62平方米，单价6800元/平方米，总金额为1779016元。合同第六条约定：付款方式及期限为首付房款买受人于签署《商品房买卖合同》当日即2013年12月24日交纳总房款的22%合计人民币400000元支付给出卖人，二期房款买受人于2014年1月15日前将总房款的18%合计人民币319016元交付给出卖人，贷款额为总房款60%合计人民币1060000元，买受人应在二期房款交付完毕15个工作日内提交个人住房抵押贷款所需要的全部材料签署银行按揭贷款合同，如买受人获得的贷款额不足申请贷款额时，不足部分应该在按揭贷款通过银行批准之日起并接到出卖人通知（包括但不限于电话、短信、特快专递等形式）十五日内由买受人以现金形式一次性补齐，如逾期则按《商品房买卖合同》第七条约定承担违约责任。合同第七条约定：买受人逾期付款的违约责任，逾期超过30日之内自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付款止日买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付款止日买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金。合同第八条约定：出卖人应当在2014年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定：出卖人逾期交付房的违约责任，逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金。2015年6月18日被告又向原告交纳购房款530000元（苗美生工程款抵顶），剩余购房款849016元至今未付。2017年9月26日原告委托北京市中兆（西安）律师事务所向被告手机号为1***号发出《律师函》，函告被告：合同签订后，刘国英向察右前旗博诚广宇置业有限责任公司支付了首付款，但是对于剩余购房款，既不办理银行按揭手续，亦拒不交纳房款，经多次催收未付，基于上述事实，按照我国《合同法》、《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关法律规定，……请刘国英在收到本律师函之日起15日内，向察右前旗博诚广宇置业有限责任公司交纳剩余的购房款并严格按照合同约定履行合同义务。现原告以被告至今未付剩余购房款的行为已构成违约为由，诉至本院，要求：一、解除2013年12月24日原、被告双方签订的《商品房买卖合同》；二、被告向原告支付违约金合计17790.16元（1779016元×1%）；三、案件受理费由被告承担。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规强制性规定，应属合法有效。被告应依据《商品房买卖合同》规定于2013年12月24日交付首期房款400000元、于2014年1月15日交付二期房款319016元，15个工作日对剩余购房款1060000元办理按揭手续或交纳现金后，原告于2014年10月1日之前交付被告房屋，截止2018年1月22日被告交纳购房款930000元，剩余849016元未给付亦未办理按揭手续，被告行为已构成违约，应承担相应的违约责任。被告抗辨依据购房合同在规定期间原告不具备办理按揭手续、2014年10月1日不具备交付房屋钥匙、2017年1月份才具备交付房屋钥匙的理由，未提供证据佐证，本院不予采信；被告抗辨不同意原告方解除合同，要求继续履行合同，剩余的款用被告辩称中的另外四个人欠款抵顶，如果另外四个人不同意抵顶，其同意办按揭手续或者于2018年4月7日之前付给原告现金，但截止2018年4月19日被告未提供其已向原告交纳剩余购房款或者办理房屋按揭贷款手续等，本院不予支持。现原告主张要求解除2013年12月24日原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，本院予以支持，原告应返还被告购房款930000元，因原告已占用该款，故应按中国人民银行同期贷款利率给付利息。原告主张的要求被告支付违约金17790.16元，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条、第二十五条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除原告察右前旗博诚广宇置业有限责任公司与被告刘国英于2013年12月24日签订的《商品房买卖合同》； 二、被告刘国英于本判决生效之日起十日内赔偿原告察右前旗博诚广宇置业有限责任公司违约金17790.16元； 三、原告察右前旗博诚广宇置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还被告刘国英购房款930000元，并支付利息（自2013年10月19日起至履行之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率以购房款100000元为基数计算利息、自2013年11月10日起至履行之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率以购房款300000元为基数计算利息和自2015年6月18日起至履行之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率以购房款530000元为基数计算利息）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13345元减半交纳6673元，由原告察右前旗博诚广宇置业有限责任公司负担6550元，被告刘国英负担123元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于乌兰察布市中级人民法院。 审判员  田秀林 二〇一八年四月二十日 书记员  张海江 附法律条款： 《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。依法受法律保护。 第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以 自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合同期 限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使 不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解除》第二十三条：商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的理由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。 第二十五条第二款：商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金和利息分别返还担保人和买受人。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 的，应当及时判决。