安徽省阜阳市颍州区人民法院民 事 判 决 书（2018）皖1202民初515号原告：阜阳悦诚房地产顾问有限公司，住所地安徽省阜阳市颍泉区中市办慧湖路88号中央豪景小区15#16#楼419室，统一社会信用代码91341200082239786U。法定代表人：孙梅，该公司经理。委托诉讼代理人：李彬，安徽金睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：张加满，安徽金睿律师事务所实习律师。被告：阜阳市齐力房地产开发有限公司，住所地安徽省阜阳市颍州区莲花路209号，统一社会信用代码91341200740866192A。法定代表人：刘迪，该公司经理。委托诉讼代理人：李雷，安徽金宇律师事务所律师。原告阜阳悦诚房地产顾问有限公司（以下简称悦诚公司）诉被告阜阳市齐力房地产开发有限公司（以下简称齐力公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2018年1月18日立案受理，依法适用简易程序于2018年3月20日公开开庭进行了审理。原告悦诚公司的委托诉讼代理人李彬、张加满，被告齐力公司的法定代表人刘迪及该公司的委托诉讼代理人李雷到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。悦诚公司向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告向原告支付佣金427334.75元；二、诉讼费用由被告负担。事实和理由：2016年7月13日被告和原告签订振兴苑项目销售策划代理合同书一份，约定被告委托原告销售振兴苑项目的房屋。合同第4条约定被告应及时支付原告所代理佣金为项目总销售额的百分之一。同时约定，被告委托原告以保底基价形式对外销售，并同意原告在基价的基础上调节销售价格，超出6450元/平方米的溢价部分由被告和原告按7:3的比例分成，超出溢价部分与佣金所得同时结算。合同签订后，原告共销售33983470.01元，应得销售佣金为339834.7元，应得溢价佣金为347497元，合计应得687334.74元，被告已经支付佣金260000元，尚欠佣金427334.75元。经多次和被告协商未果，为此诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。齐力公司辩称，原告的业绩以签订正式《商品房买卖合同》为依据，而2号楼101、102、104的房屋尚未签订正式《商品房买卖合同》，该三套房屋不具备结算条件。原告应当在被告取得预售许可证三个月内完成所售物业95%的预定认购，若原告未能完成，被告可扣罚佣金的10%。被告在2016年11月14日取得预售许可证，房屋59套，截止到2017年2月14日原告共销售32套，未完成合同95%，因此应扣除10%的佣金。截止到起诉之日，原告出售并签订合同51套，销售总款31050178元，应付佣金310201.78元，扣除10%的违约金279451.6元，已付260000元，仅欠原告19451.6元。原告销售房屋的总面积为4818.69㎡米，按6450元/㎡计算，售价总款应为31080550.5元，原告实际售价总款为31050178元，未达到合同约定的标准，请贵院查明事实，依法判决。原告为支持其主张，向本院提供了如下证据：一、营业执照，证明原告诉讼主体资格。二、振兴苑项目销售策划代理合同书，证明原告和被告签订销售策划代理合同，第1条约定，被告委托原告销售的房屋包括住宅和商铺；第2.1条约定，被告委托原告为振兴学府的独家销售代理单位，在协议期内，被告不得另行委托其他公司或个人对上述项目进行销售及自行销售；第4.1条约定被告按销售总额的1.0%向原告支付佣金。第4.2条约定，被告委托原告以保底基价形式对外销售，超出6450元/平方米的溢价部分，被告和原告按7:3分成，其中被告占70%，原告占30%。超过溢价部分与佣金所得同时结算。三、振兴学府1#2#楼签约情况一览表、订购书、签订合同凭证、录音资料，证明原告代理房屋已全部销售完毕。四、振兴小区已经到账明细单，证明被告承认已经收到全部购房款。五、振兴学府溢价结佣单，原告代理销售房屋总额为33983470.01元，按1.0%计算的佣金为339834.7元，溢价差价为1158323.51元，溢价佣金347497元，合计佣金为687331.75元，扣除被告已付260000元，仍欠427331.7元。六、申请证人杨某出庭所作的证言，证人称自己是原告公司员工，负责销售策划，本案被告委托原告销售房屋，总共销售54套，2017年4月份全部销售完毕，楼盘里面很多都已经装修入住了，大部分备案了，有几套没备案，因为房屋价格过高，房产局不批，在原告提供证据四已到账明细签字的刘媚是被告公司人员，负责被告公司财务。七、独家销售代理合同，证明2号楼104房主张威经原告购买被告房屋完毕后，现又委托阜阳市天美房产经纪服务有限公司对外独家销售该房产。八、照片，证明2号楼104房屋已经交付并装修入住。九、原告公司员工给被告法定代表人刘迪所作的录音，证明刘迪认可被告委托原告销售的54套房屋已销售完毕，总售价3400万元左右。对于原告提供的证据，被告质证意见如下：对证据一、二无异议，对证据三一览表真实性无异议，订购书以及合同凭证真实性有异议，订购书是复印件，合同凭证没有被告签字及被告单位印章。对录音资料没异议，对于证据三证明目的有异议，该份证据仅仅显示销售的是住宅，而没有完成商铺的销售。从原告提供的一览表也可以看出二号楼101、102、104并没有销售成功，没有网签合同的备案，对证据四四份到账明细单，其中仅有两份有刘迪的签字，对另外两份不予认可。对证据五证明目的有异议，是否应支付佣金及支付多少由法庭根据合同约定予以审查，同时从证据中可以看出2号楼的101、102、104没有签订正式的销售合同，因签订时间一栏为空白，同时证据三一览表也可以看出备案合同没有该三套房屋，并且2号楼的102原告自己标注的也是大定而不是成交。另外证据四只是根据认购书作的统计表，怎么能作为付款依据，这三套只是付了订金，其余房款也未收齐。对证据六证人证言有异议，异议点为，证人认为54套全部销售完毕并且签订了相关销售文件，与原告提供的溢价结佣表内容不符，原告提供的该表格中对于2号楼101、102、104均未标注签约时间。对证据七的质证意见为被告不认识张威，也从未与被告签订房屋买卖合同，其无权处置被告房产，代理合同没有具体房号，委托代售合同也非房屋买卖合同。对证据八照片质证意见为住人不等于出售，应以签订房屋买卖合同为认定标准。对证据九录音资料的质证意见为电话中双方说的是个大约数，房屋54套是指住宅建设总套数，销售总款应以双方的对账单作为唯一结算标准，佣金如何支付应按照原、被告签订的项目销售策划代理合同的约定予以确定。被告为证明其主张，向本院提供如下证据：一、商品房预售许可证，证明被告取得预售许可证的时间是2016年11月14日。二、物价局备案登记表，证明涉案房屋共59套。三、2017年9月25日阜阳市城乡规划局发布的公示，主要内容为：齐力公司向我局申请文振巷南侧城泉路西侧振兴小区项目1号楼、2号楼竣工规划核实，在竣工核实时发现1号商住楼、2号住宅楼擅自加建阁楼。1号商住楼一层为商业，东单元二楼、三楼为物业用房。经重新对1号2号楼周边建筑进行日照分析，加建阁楼后其他住宅建筑均满足日照标准，现对以上违法建设情况进行公示。公示期满无人提出异议，我局将在市行政执法局处罚结束后，办理相关规划手续。被告证明目的，委托原告出售房屋中，其中有几套为物业用房，按规定不得出售。对于被告提供的证据，原告质证如下：对证据一预售许可证形式真实性无异议，对于1号楼的预售许可证有异议，该许可证并未证明套数，原告起诉1号楼总共合计是30套，从该预售证上并未体现，不能作为原告违约依据，原告代理销售是根据被告指示按合同履行，证据二为复印件，无原件相印证，对其真实性有异议，不能证明被告的证明目的。对证据三有异议，“公示”形成时间为2017年9月25日，在2017年4月13日之前，原告已按被告委托将本案54套房屋全部销售完毕，在委托销售时，被告并未指出被告现称的几套房屋为物业用房，被告仍应按约定支付佣金。根据原、被告双方举证、质证，本院对双方证据认证如下：对于原告提供的证据一、二，因被告无异议，本院对该证据予以确认。对于原告提供的证据三，被告认为认购书不能证明签订商品房买卖合同的事实，但被告庭审中承认刘媚是其公司员工，从原告提供的振兴学府签订合同凭证来看，对于2号楼101室，刘媚在业主刘树军的签订合同凭证上财务签字栏签字确认业主刘树军交款共970000元，其中定金10000元，本次交款185000元，按揭贷款775000元。刘媚在已到账明细下方标注“2#101刘树军90.12单价10763.43总970000”，足以证明2号楼101室已经销售且被告已经收取购房款的事实。对于2号楼102室，被告财务人员刘媚在业主张海峰、周颖的签订合同凭证上财务签字栏签字确认张海峰、周颖交款980000元，其中定金10000元、本次交款270000元，按揭贷款700000元。刘媚在已到账明细下方标注“2#102张海峰90.24单价10859.93总980000”，足以证明2号楼102室房屋已经销售且被告已经收取购房款的事实。对于2号楼104室，被告财务人员刘媚在业主张威的签订合同凭证上财务签字栏签字确认业主张威交款共983293元，其中定金10000元、本次交款193293元、贷款780000元。刘媚在“已到账明细”下方标注“2#104张威90.12单价10910.93总983293”，足以证明2号楼104室房屋已经销售且被告已经收取房款的事实。加之原告提供的证人证言、现场照片以及张威独家销售代理合同等证据，能够印证2号楼101、102、104房屋已经销售完毕的事实。故本案对于原告提供的证据三予以认定。对于原告提供的证据四，该份证据虽然只有两页有刘迪签字，但另外两份由被告公司财务人员刘媚签名，能够印证被告收取《振兴小区已到账明细》中的款项，故对于原告提供的证据四予以认定。对于原告提供的证据五，因被告对该证据有异议，且该证据是原告单方形成，溢价佣金计算不准确，故本院对该证据不予认定。对原告提供的六、七、八证据，因与其他证据相印证，本院予以确认。对于被告提供的证据一，因原告对该证据真实性无异议，本院予以确认。对于被告提供的证据二，因原告对该证据有异议，且被告提供的该份证据为复印件，真实性无法确认，本院不予认定。对被告提供的证据三，因“公示”形成时间为2017年9月25日，在原告按被告委托已将本案54套房屋全部销售完毕之前，被告没有提供证据证明在委托销售时，不让销售哪几套房屋，而且委托销售的售房款也全部被被告实际收取，被告仍应按约定支付佣金。上述证据经举证质证本院查明如下法律事实：2016年7月13日被告和原告签订《振兴苑项目销售策划代理合同书》一份，合同第1条约定，甲方（即本案被告）委托乙方（即本案原告）销售振兴苑项目的可售物业类型，物业类型为住宅、商业等。第2.1条约定，甲方委托乙方为本项目的独家销售代理单位。在执行合同协议期间，甲方不得另行委托其他公司和个人对本项目进行销售及自行销售。第2.2条约定，在遵循市场行情的基础上，该项目确保是实验中学学区情况下，乙方须在甲方取得预售许可证三个月内完成所售物业95%的预定认购，后期根据项目情况下可以适当调整，最终以开盘前汇报营销方案为依据。若乙方未能完成规定指标，甲方可扣罚乙方总佣金的10%。第4.1条约定，甲方应及时支付乙方的代理佣金为项目（住宅）总销售额的百分之壹点零（1.0%）；乙方业绩以签订正式《商品房买卖合同》为结算依据，开盘起，每月一结，甲方应在每个月的5号前结算乙方上月所得。第4.2条约定，甲方委托乙方以保底基价形式对外销售，甲方同意乙方在基价的基础上调节销售价格，超出6450元/平方米的溢价部分，甲乙双方按7:3分成（其中甲方所占比例70%，乙方所占比30%），超出溢价部分与佣金所得同时计算。2016年11月14日被告取得振兴苑项目的预售许可证。截止2017年4月13日，原告共代理销售振兴小区住宅房屋54套，其中1号楼30套，业主订购金额及日期分别为：1号楼203室亓月华、李继想订购面积为91.53平方米、订购日期为2016年11月19日、签约单价6404.21元，签约总价586177元；1号楼202室王慧慧订购面积为100.86平方米、订购日期为2016年12月1日、签约单价为6543.72平方米，签约总价为660000元；1号楼204室李永达订购面积为96.57平方米、订购日期为2016年11月20日、签约单价6420.8元，签约总价620057元；1号楼206室欧阳文明订购面积为99.62平方米、订购日期为2016年11月19日、签约单价6459.14元，签约总价643460元；1号楼301室张金凤订购面积为87.72平方米、订购日期为2016年11月20日、签约单价6369.04元，签约总价558692元；1号楼302室叶永敏订购面积为100.86平方米、订购日期为2016年11月20日、签约单价6246.28元，签约总价630000元；1号楼303室张亚东订购面积为91.53平方米、订购日期为2016年11月20日、签约单价6323.9元，签约总价578827元；1号楼305室王乐、杨灿灿订购面积为96.23平方米、订购日期为2016年11月20日、签约单价6371.23元，签约总价613103元；1号楼306室张光订购面积为99.62平方米、订购日期为2016年11月19日、签约单价6408.68元，签约总价638433元；1号楼402室张晓虎、王秀梅订购面积为100.86平方米、订购日期为2016年11月20日、签约单价6286.14元，签约总价634020元；1号楼403室魏新允、周玲燕订购面积为91.53平方米、订购日期为2016年11月21日、签约单价6227.47元，签约总价570000元；1号楼405室丁彦梅、蒋桂林订购面积为96.23平方米、订购日期为2016年11月20日、签约单价6272.24元，签约总价603578元；1号楼406室杨磊订购面积为99.62平方米、订购日期为2016年11月20日、签约单价6340.76元，签约总价631667元；1号楼501室张嘉麟订购面积为87.72平方米、订购日期为2016年11月20日、签约单价5961.53元，签约总价522945元；1号楼601室伍芝、马雷订购面积为87.72平方米、订购日期为2016年11月22日、签约单价6341.87元，签约总价556309元；1号楼602室王永伟订购面积为100.86平方米、订购日期为2016年11月23日、签约单价6336.6元，签约总价639109元；1号楼606室曹艳萍订购面积为99.62平方米、订购日期为2016年11月20日、签约单价6381.51元，签约总价635726元；1号楼604室孙飞订购面积为96.57平方米、订购日期为2016年12月8日、签约单价6613.07元，签约总价638624元；1号楼603室刘涛、杨芳订购面积为91.53平方米、订购日期为2016年12月4日、签约单价6596.31元，签约总价603760元；1号楼506室宋燕梅订购面积为99.62平方米、订购日期为2016年12月10日、签约单价6160元，签约总价613638元；1号楼605室张联想订购面积为96.23平方米、订购日期为2016年12月22日、签约单价6628元，签约总价637812元；1号楼401室谷伟伟、张文静订购面积为87.72平方米、订购日期为2016年12月28日、签约单价6426.03元，签约总价563691元；1号楼503室郜玉亮订购面积为91.53平方米、订购日期为2017年2月4日、签约单价6008.96元，签约总价550000元；1号楼304室宋传营、钟影订购面积为96.57平方米、订购日期为2017年1月2日、签约单价6707.76元，签约总价647768元；1号楼201室汪月明、苑宝兰订购面积为87.72平方米、订购日期为2017年1月4日、签约单价6100元，签约总价535092元；1号楼205室程飞龙、孟现勤订购面积为96.23平方米、订购日期为2017年1月22日、签约单价6828元，签约总价657058元；1号楼505室董英文订购面积为96.23平方米、订购日期为2017年1月25日、签约单价6059.21元，签约总价583078元；1号楼502室曹明明、徐立珍订购面积为100.86平方米、订购日期为2017年2月3日、签约单价6046.64元，签约总价609864元；1号楼504室韩强强订购面积为96.57平方米、订购日期为2017年2月3日、签约单价6037.07元，签约总价583000元；1号楼404室许志坤订购面积为96.57平方米、订购日期为2017年2月3日、签约单价6454.21元，签约总价623283元。2号楼24套，销售的房号、业主、面积订购日期单价及金额份别为：2号楼201室宁金萍订购面积为93.23平方米、订购日期为2016年11月20日、签约单价为6100元、签约总价为568703元；2号楼301室曹海虎、韩晓银订购面积为93.23平方米、订购日期为2016年11月19日、签约单价为6399.27元、签约总价为596604元；2号楼202室杨芳订购面积为93.35平方米、订购日期为2016年11月20日、签约单价为6398.77元、签约总价为597325元；2号楼204室于娜订购面积为93.23平方米、订购日期为2016年11月20日、签约单价为6370元、签约总价为593875元；2号楼303室李红颖订购面积为93.35平方米、订购日期为2016年11月20日、签约单价为6369.65元、签约总价为594607元；2号楼304室张楠、袁浩订购面积为93.23平方米、订购日期为2016年11月20日、签约单价为6408.07元、签约总价为597424元；2号楼401室谭忠标订购面积为93.23平方米、订购日期为2016年11月20日、签约单价为6320.73元、签约总价为589282元；2号楼404室吕蒙订购面积为93.23平方米、订购日期为2016年11月20日、签约单价为6320.73元、签约总价为589282元；2号楼601室段学义订购面积为93.23平方米、订购日期为2016年11月20日、签约单价为6371.19元、签约总价为593986元；2号楼604室王刚订购面积为93.23平方米、订购日期为2016年11月22日、签约单价为6371.19元、签约总价为593986元；2号楼504室马新强订购面积为93.23平方米、订购日期为2016年12月8日、签约单价为6036.65元、签约总价为562797元；2号楼402室李久旺、王莉惠订购面积为93.35平方米、订购日期为2016年12月14日、签约单价为6502.41元、签约总价为607000元；2号楼502室熊云龙订购面积为93.35平方米、订购日期为2016年12月18日、签约单价为6090.96元、签约总价为568591元；2号楼503室李杨订购面积为93.35平方米、订购日期为2016年12月18日、签约单价为6090.96元、签约总价为568591元；2号楼603室胡金雷订购面积为93.35平方米、订购日期为2016年12月25日、签约单价为6638元、签约总价为619657元；2号楼602室任靖宇订购面积为93.35平方米、订购日期为2016年12月25日、签约单价为6638元、签约总价为619657元；2号楼302室胡金华订购面积为93.35平方米、订购日期为2016年12月23日、签约单价为6749.76元、签约总价为630090元；2号楼203室朱士刚订购面积为93.35平方米、订购日期为2016年12月27日、签约单价为6804.75元、签约总价为635223元；2号楼501室任慢慢订购面积为93.23平方米、订购日期为2017年1月2日、签约单价为6294.54元、签约总价为586840元；2号楼403室张宗成订购面积为93.35平方米、订购日期为2017年1月24日、签约单价为6541.81元、签约总价为610678元；2号楼103室刘花订购面积为90.24平方米、订购日期为2017年1月24日、签约单价为10607.4元、签约总价为957209元；2号楼101室刘树军订购面积为90.12平方米、签约单价为10763.4元、签约总价为970000元；2号楼102室周颖订购面积为90.24平方米、签约单价为10859.9元、签约总价为980000元；2号楼104室张威订购面积为90.12平方米、签约单价为10910.9元、签约总价为983293元。从被告法定代表人刘迪或被告财务人员刘媚签字确认的“已到账明细”看，上述1号楼、2号楼总共销售房屋54套，总销售面积5089.2平方米，总价款33983470.01元，“已到账明细”上面有明确记载定购时间且在2017年2月14日之前完成预定认购的51套，面积共4818.72平方米，“已到账明细”上面没有明确记载定购时间，但显示款已全部到账的3套，分别为2号楼的101、102、104，面积共270.48平方米。被告诉前已付佣金260000元。原告认为被告应当支付剩余佣金及溢价佣金，双方发生争议，原告诉至法院。上述事实，由营业执照、《振兴苑项目销售策划代理合同书》、商品房预售许可证、“振兴小区已到账明细”、振兴学府签订合同凭证、录音资料、证人证言及双方当事人陈述等，予以证实。本院认为，依法成立的合同受法律保护。双方签订的《振兴苑项目销售代理合同书》系真实意思表示，内容不违反法律规定，属于有效合同，双方均应当按合同约定履行自己的义务。从原告提供的证据来看，能够证明原告代理销售的房屋总面积为5089.17平方米，总金额为33983470.01元，从被告签字确认的“振兴小区已到账明细”可以认定该款项已全部到账，按照1.0%计算的佣金为339834.7元。同时从上述面积和金额可以计算出原告代理销售房屋的单价为6677.6元/平方米（33983470.01/5089.17），超出合同基准价6450元/平方米，超出单价为227.6元/平方米(6677.6-6450)，超出基准价的总金额为1158295元（227.6×5089.17）,溢价部分佣金为347488.5元（1158295元×30%）。溢价部分佣金347488.5元加上基础计算的佣金339834.7元，合计为687323.2元，扣除被告已经支付的260000元佣金，剩余427323.2元佣金仍应支付。至于被告辩称的2号楼101、102、104室房屋没有销售的问题，从被告签字确认的振兴小区已到账明细结合其他证据来看，2号楼101、102、104室房屋已经销售，且该三套房的房款已经收取完毕。由于原告只是代理销售，商品房买卖合同的双方当事人仍为业主和被告，被告是涉案房屋的出售人，原告促使商品房买卖合同的双方即本案的被告和业主签订商品房买卖合同，合同应在被告处保存。既然被告已经收取了上述三套房屋的房款，根据日常生活经验可以推定双方已签订商品房买卖合同。被告辩称因上述三套房屋未签订商品房买卖合同而不应支付佣金的主张，本院不予支持。至于被告辩称的原告未在合同约定取得预售许可证后三个月内销售95%，应扣除10%佣金的主张。委托销售合同没有明确约定取得预售许可证之日起三个月内销售面积达到95％还是房屋套数达到95％，因委托销售合同没有显示房屋的总套数，即使被告所称59套属实，因根据规定必须预留物业用房，也不可能以59套作为总数计算，原告是受被告委托销售房屋，能够销售的房号和面积肯定是被告提供的，被告没有提供全部物业用房套数，现有证据只能以被告委托原告销售的54套作为总数进行比对，即使将“已到账明细”上面没有明确记载定购时间，但显示款已全部到账的3套房屋全部视为2017年2月14日之后预定认购，被告在2016年11月14日取得预售许可证，原告在2017年2月14日之前已完成预定认购51套，面积4818.72平方米，而原告总共完成1号楼、2号楼销售房屋54套，总销售面积5089.2平方米，按套数计完成94％（51/54）,按面积计完成95％（4818.72/5089.2），因预售许可证系被告到相关部门办理，被告何时告知原告已取得预售许可证可以开始销售无证据显示，综合本案事实，被告抗辩原告违约，依法不能成立，本院不予支持。至于被告抗辩委托原告销售的房屋，其中有几套物业用房，不应支付佣金，因原告系受托行为，即使原告按被告指示误销售了物业用房，因被告没有举证证明原告超过授权范围，也没有举证证明原告对销售物业用房是知情的，况且原告与销售其他房屋一样有同等付出，被告也全额收取了房款，根据诚实信用等价有偿原则，被告同样要支付报酬，相关责任由委托方自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第四百零五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告阜阳市齐力房地产开发有限公司给付原告阜阳悦诚房地产顾问有限公司佣金427323.2元，于判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7710元，减半收取3855元，由被告阜阳市齐力房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判员  马怀利二〇一八年四月八日书记员  吕情情