河南省渑池县人民法院民 事 判 决 书（2018）豫1221民初374号原告：刘全军，男，1969年9月9日生，汉族，住渑池县。委托诉讼代理人：马德斌，河南天保律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：三门峡昌泰房地产开发有限公司，住所地渑池县韶州商务酒店十一楼。法定代表人：王海峰，该公司经理。委托诉讼代理人：张华、高远，河南恒翔律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告刘全军与被告三门峡昌泰房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘全军委托诉讼代理人马德斌、被告三门峡昌泰房地产开发有限公司委托诉讼代理人张华、高远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘全军向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行原、被告于2016年1月29日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》的相关内容，交付渑池县新华路汇金广场A区294、373、296、376、298、379、299、381、297号以及5号楼下商业0104、0××5号房屋，并办理房屋产权（不动产）登记手续；2、判令被告偿还房屋抵偿借款不足部分的差价1335705元及利息641138.4元（利息按月息2分计算，自2016年1月28日起计息暂计算至2018年1月28日为641138.4元）；3、判令被告赔付合同违约金3379288.41元；4、被告承担本案的诉讼费用。审理中，原告将其第二项诉讼请求撤回。事实和理由：2014年11月28日，被告因经营资金困难，请求向原告借款1000万元，后经昌泰公司股东贾金刚之手于2014年11月28日和2015年2月14日将该资金汇入被告帐内。双方约定利率为月息2.5分。至2016年1月29日被告仍无力偿还。原、被告当日签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定采取以物抵债的方式偿还债务。即以原告的到期借款本息，作为购买被告房产的房款。经核算原告享有的到期债权为1260万元，被告用总建筑面积为2104平方米的五间门面房抵偿债务，抵偿不足部分仍按借贷关系予以偿还。另约定若出卖人反悔，按照出卖房屋价款的30%向买受人支付违约金。合同签订后，被告不积极履行合同义务，以种种理由推诿，不予办理交房手续和房屋产权登记手续，原告认为被告的行为已构成合同违约，要求被告继续履行合同及承担违约责任。被告三门峡昌泰房地产开发有限公司辩称，1、被告与原告之间不存在债权债务关系。被告并未于2014年11月28日向原告借款1000万元，也未给原告出具借条。原告提交的借条假设属实，该借条与所谓的《补充协议》存在多处不一致：借款本金不一致、借款时间不一致、借款利息约定不一致、约定的抵顶门面房单价也不一致。月息2.5分已经超出法律规定的保护上限。贾金刚并非被告股东，仅是被告开发的汇金广场项目股东，其与原告存在债权债务关系，与被告无关；2、原告提交的与被告签订的《补充协议》为无效协议。首先，该协议第二条第二款双方对于所谓的抵顶房屋单价每平方5513.308元的约定显失公平，被告开发的汇金广场门面房出售价格平均在12000元以上，不可能将此商品房作价不到一半抵顶债务，还留有100万的债务。其次，该协议写明以物抵债，其本质为代物清偿。代物清楚属于实践性法律行为，仅有合意，而未实际履行物权转移的，债务并未消灭，抵债的目的也未实现，本案清偿行为尚不成立，原告并未取得涉案房屋的物权。本案被告与原告不存在债权债务关系，该协议约定的房屋买卖系为借贷合同的担保，违反了担保法的规定，是流质契约，应无效；三、本案原告以合同纠纷立案，其诉求第一项为履行合同交付房屋，第二项为偿还借款及利息，并非同一法律关系。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保的，到期后借款不能还款，出借人请求履行买卖合同的，法院应按照民间借贷关系审理，当事人拒不变更诉求的，应驳回起诉，本案所谓的商品房买卖仅为借贷合同的担保；四、假设债务真实，贾金刚也应为本案的当事人，应共同承担清偿责任。经开庭审理，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院可以确认以下案件事实，2014年11月28日，被告三门峡昌泰房地产开发有限公司从原告刘全军处借款10400000元，因被告没有还款，2016年1月28日，被告三门峡昌泰房地产开发有限公司作为出卖人、原告刘全军作为买受人签订《商品房买卖合同》1份，约定原告从被告处购买位于渑池县××广场××、××、××、××、××房，其用途为商用，建筑面积共2104平方米，并就房屋单价、付款方式、违约责任等进行了约定。2016年1月29日，被告作为甲方、原告作为乙方签订《补充协议》1份，载明“一、双方确认以双方已存在到期借款本息以物抵债，作为购买汇金广场门面房合同标的房产的房款；二、借款本息及抵消房款清算内容：1、双方确认本协议签订前甲方向乙方借款肆佰万，月息2.5分，于2016年1月14日到期，本息合计……450万；借款陆佰万元，月息2.5分，于2016年1月28日到期，本息合计……810万元，共计……1260万元”；2、渑池县新华路汇金广场门面房A107、A108、A109、A110、A110a门面房五间，……单价5513.308元/平方米，折合……(1160万元)；3、借款本息与房款相抵尚下欠借款本金……（100万元）；……十五、本补充协议与汇金广场门面房合同的《商品房买卖合同》正文条款具有同等法律效力，如……不一致，则以本补充协议为准。……”。另查明，《商品房买卖合同》中约定的渑池县新华路汇金广场门面房A107、A108、A109、A110、A110a号房在履行中已调整为渑池县新华路汇金广场门面房A区294、373、296、376、298、379、299、381、297号以及5号楼下商业0104、0××5号。其中除A区294、296两间门面房现由被告占有外，其余房产均已由原告占有并使用至今。本院认为，原、被告于2016年1月28日签订的《商品房买卖合同》、2016年1月29日签订的《补充协议》，均有原告刘全军的签名及加盖有被告三门峡昌泰房地产开发有限公司合同专用章及时任被告法定代表人李永平的个人印章，该两份合同系原、被告双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。合同签订后，被告已将合同约定的9间房屋交付原告，合同已实际履行，现原告诉求被告按照合同约定交付未交付的门面房、为其办理房屋产权（不动产）登记手续并赔付违约金，本院依法予以支持。因A区373、376、298、379、299、381、297号以及5号楼下商业0104、0××5号房被告已交付原告，原告已占有并使用至今，故被告需要向原告交付的房屋为渑池县新华路汇金广场A区294、296两间门面房，其违约金也应按照该两间房产的出卖价款的30%计算。按照原告提供证据材料中显示的该两处房产的实测面积及协议中约定的单价，其价格应计算为1822038元，违约金为546611.4元。被告辩称《补充协议》中对抵顶房屋单价的约定显失公平、该协议为无效协议的意见，其未提交相关证据材料予以证明，也未在法定期间内行使撤销权，故其不影响《补充协议》的效力，被告该抗辩意见，本院不予采纳。被告在庭审中辩称原、被告之间既约定利息又约定违约金，二者之和不能超过年利率24%的的意见，因利息是原、被告前期借款合同中所做的约定且未超过年利率36%，被告在向原告出具借款转付房款收据前未提出异议，故不存在抵扣房款的问题；违约金系《商品房买卖合同》中对被告逾期履约的约定，与利息无关，故被告该抗辩意见，本院不予采纳。本案在审理中，被告申请追加案外人贾金刚为本案的第三人，经审查，贾金刚并非本案必须参加诉讼的当事人，故对被告该申请，本院不予准许。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告三门峡昌泰房地产开发有限公司于本判决生效后九十日内将位于渑池县新华路汇金广场的A区294、296号门面房交付给原告刘全军，并协助原告刘全军办理渑池县新华路汇金广场门面房A区294、373、296、376、298、379、299、381、297号以及5号楼下商业0104、0××5号房产产权登记手续；二、被告三门峡昌泰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告刘全军违约金546611.4元；三、驳回原告刘全军的其他诉讼请求。如未按本判决指定期限履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费33834元，减半收取16917元，由原告刘全军负担14181元，被告三门峡昌泰房地产开发有限公司负担2736元。若不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省三门峡市中级人民法院。逾期不上诉，则本判决生效，双方当事人应自觉履行，当事人应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，在法定期限二年内申请执行，逾期不申请，则视为放弃权利。审判员  张苏波二〇一八年四月二十七日书记员  崔 静