广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤06民终1115号上诉人（原审原告）：吕同雷，男，汉族，1983年10月26日出生,住江西省九江市永修县。委托诉讼代理人：叶谋，广东树本律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾镖令，广东树本律师事务所律师。上诉人（原审被告）：佛山市南海合纵房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：何悦筑，广东颖诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭康，广东颖诚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市创朗房地产咨询有限公司，住所地广东省广州市番禺区。法定代表人：陈有团，该公司总经理。委托诉讼代理人：何悦筑，广东颖诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭康，广东颖诚律师事务所律师。上诉人佛山市南海合纵房地产开发有限公司（以下简称“合纵公司”）、上诉人吕同雷，被上诉人广州市创朗房地产咨询有限公司（以下简称“创朗公司”）因商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初17257号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月23日立案后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。吕同雷上诉请求：1.撤销一审判决第一、三项；2.改判合纵公司、创朗公司连带支付逾期交楼违约金26811元及从起诉之日起至实际支付之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息予吕同雷；3.合纵公司、创朗公司承担一、二审诉讼费。事实与理由：一、一审法院认为“本院酌情确定以60天为银行审批及放款时间为宜，故推定原告逾期办妥银行按揭贷款43天，该期间可作为被告合纵公司顺延交楼时间”是认定事实不清、适用法律错误。吕同雷在签订《广东省商品房买卖合同》当天已提交资料并办理了按揭贷款手续，然后在接到银行工作人员的电话通知到其指定地点按其要求签署贷款合同。在《广东省商品房买卖合同》约定的期限内，已办妥银行按揭手续并且已全额支付了购房款，不存在任何违约情形。依据楼花买卖合同的实际履行情况和交易习惯，作为购房者在办理按揭贷款过程中，开发商是主导者，吕同雷只要按合同期限提交按揭贷款的必要资料并按通知要求前去签订按揭贷款合同便完全履行了合同义务，至于何时通知签署按揭贷款合同、何时放款吕同雷完全不能所控，依据楼花买卖合同的实际履行情况和交易习惯，办理楼花按揭手续的义务应由开发商履行。吕同雷已经履行了向开发商提交办理按揭贷款手续的资料以及交纳相关费用的义务，没有证据证明是由于可归责于吕同雷的原因导致按揭抵押贷款逾期发放，吕同雷对此不存在过错，不应承担按揭贷款在酌定60天内未放款的责任。双方签署的《广东商品房买卖合同》仅约定了吕同雷支付首期款及向银行申请办理按揭手续的期限，并未约定吕同雷支付剩余房款的期限，而吕同雷已于双方约定的房屋交付期限前向合纵公司付清购房款。合纵公司主张吕同雷存在违约行为，作为收款方合纵公司有能力、有义务就此进行举证，但是合纵公司提供的证据只能证明贷款银行向合纵公司发放贷款的时间，其提供的证据并不能证明吕同雷逾期办理按揭贷款手续，因此应当认定吕同雷不存在违约情形。按揭贷款的相关手续由开发商与购房者双方配合办理，至于按揭贷款最终能否办理成功，则取决于多个方面的因素，银行的审批时间、金融政策变化等不可归责于双方的原因都可能影响到贷款的发放。一审法院以贷款银行放款时间为限，酌定60天为银行审批及放款时间，从而推定吕同雷逾期办妥银行按揭贷款时间为43天没有任何法律依据，且对吕同雷不公平。二、吕同雷的贷款属公积金贷款，贷款手续须经佛山市住房公积金管理中心审核，较一般商业贷款需更长审批时间。一审法院酌定60天为银行审批及放款时间，未能综合考量客观情况，缺乏合理性。三、在合纵公司未在本案中提起反诉的情况下，不能在本案中主张确定违约金数额对逾期交房违约金进行抵扣，更不能作为合纵公司顺延交房的免责事由，一审法院认定吕同雷逾期办妥银行按揭贷款为43天进而相抵扣违约金没有事实与法律依据。合纵公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审；2.本案一审、二审诉讼费用由吕同雷负担。事实与理由：一、吕同雷未付清应付款项，合纵公司有权据实延期交楼，一审法院认定吕同雷存在逾期办理按揭贷款手续的违约行为，在未查明吕同雷至今未付清违约金的情况下，未认定合纵公司享有顺延交楼的权利错误。根据双方签订的《商品房买卖合同》第六条约定，吕同雷选择按揭付款的方式支付房款。在一般情况下，吕同雷选择按揭付款方式的，在吕同雷积极办妥按揭手续后，因按揭银行需经相关的审批环节及付款环节，在吕同雷积极履行办理按揭手续义务的情况下，一般按揭款会在买卖合同签订之日起15日内支付至合纵公司账户。一审法院在没有任何依据，也未向按揭银行核实的情况下，认定银行审批及放款时间为60天错误，请法院向相关银行核实银行审批及放款的时间，作出公正认定。另一审法院在认定的银行审批及放款时间为60天的基础上，还认定吕同雷存在逾期办理按揭手续的违约行为。根据合纵公司与吕同雷签订的《之补充协议》第四条约定，吕同雷应向合纵公司支付逾期办妥按揭手续的违约金，但吕同雷至今未向合纵公司付清违约金，依据《广东省商品房买卖合同》第八条第二款，吕同雷存在逾期办理按揭手续的违约行为，应向合纵公司支付违约金，但吕同雷至今未向合纵公司支付违约金，依据《买卖合同》第八条第二款约定及《补充协议》第五条第六款可以延期交付房屋，合纵公司无需承担逾期交付责任，即在吕同雷付清逾期办理按揭手续违约金前，合纵公司有权拒绝交楼，并不用承担违约责任。二、一审法院认定合纵公司未在吕同雷办理收楼手续时一并支付逾期交楼违约金，造成吕同雷利息损失，并无法律与事实依据。双方对是否需要支付逾期交楼违约金至今存在争议，是否需要支付违约金应由双方协商后确定或是裁判机构裁判后确定，在未经双方协商一致及裁判机构裁判确定时，合纵公司并不负有支付违约金的确定义务。即使法院判定合纵公司存在支付逾期交楼违约金的义务，也需在相关法律文书生效后，合纵公司才应当支付违约金。若逾期支付违约金的应当承担加倍支付迟延履行期间的债务利息，而一审法院判决合纵公司自起诉时起，以违约金为本金按中国人民银行同期贷款利率计息支付给吕同雷，无法律依据。三、一审法院认定吕同雷与合纵公司签订的商品房买卖合同、补充协议系双方真实意思表示，为合法有效的合同，但又不允许合纵公司依据《补充协议》第十条作为承担违约责任上限的依据，前后矛盾，存在错误。补充协议为吕同雷与合纵公司考量各自权利义务后，协商一致所达成，并非格式合同。一审法院在错误认定补充协议为格式合同的基础上，认定补充协议中关于合纵公司承担违约金的上限为总购房款的5％的约定无效错误。另法院认定补充协议约定合纵公司支付违约金的最高不超过总房款的5%，又同时约定因吕同雷原因导致合同解除，吕同雷应向合纵公司支付总购房款的30％作为违约金，对双方违约责任做出明显不对等约定，单方面减轻了合纵公司违约责任与事实不符。以上约定，并未使合纵公司与吕同雷的所承担的责任不对等，吕同雷需承担总购房款30％违约金的情形需同时满足以下条件：①吕同雷选择按揭付款方式支付房款，合纵公司为吕同雷向银行借款承担担保责任；②在商品房被拍卖、变卖或者折价抵偿债务前，合纵公司承担了担保责任，吕同雷收到合纵公司的解除通知后，并未按期办理解除手续（若按期前往办理解除手续，并不用承担总购房款30％的违约金）。一审法院仅从各自承担的违约金额的上限的进行对比，而忽略了双方所承受的风险实则相当，认定以上约定减轻了合纵公司的责任，存在严重错误。创朗公司辩称，同意合纵公司的上诉请求。吕同雷向一审法院起诉请求：1.合纵公司、创朗公司立即向吕同雷支付逾期交楼违约金26811元（以购房款485693元为本金，按日万分之三的利率从2017年4月1日计算至2017年10月1日，逾期184天，485693×0.0003×184）及从起诉之日起至实际付清款日止的利息；2.案件诉讼费由合纵公司、创朗公司承担。一审法院认定事实：合纵公司为法人独资的有限责任公司，股东仅有创朗公司。2015年10月10日，吕同雷（买受人）与合纵公司（出卖人）签订《广东省商品房买卖合同》，约定：出卖人将涉讼房屋出售给买方；总成交价为485693元；买受人在合同网上签订之日起1日内支付105693元，剩余房款380000元应于2015年10月17日前办理银行按揭手续；买受人逾期付款在90日之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人应按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；买受人逾期付款超过90日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；出卖人应于2017年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经竣工验收合格并已办理竣工验收备案的商品房交付买受人使用；买受人未付清购房款或其他相关违约款项，或因遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期交楼；出卖人逾期交房不超过90日，自合同规定的最后期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金，合同继续履行；出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付期限第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。同日，吕同雷与合纵公司还签订《之补充协议》，约定：吕同雷应在签订《广东省商品房买卖合同》5个工作日内办妥银行按揭签约手续（包括提供申请按揭所须的一切资料、物业维修基金的缴款凭证等），否则每逾期一日，吕同雷应按申请贷款总额的万分之五向合纵公司支付违约金；吕同雷须于银行贷款到达合纵公司账户后且付清合同及补充协议约定的各项款项（包括但不限于到期房款、违约金、面积差异款等）及《购房费用一览表》中的相关费用后方可要求合纵公司交付涉讼房屋，否则双方约定的交付使用时间相应顺延；因吕同雷自身原因且经合纵公司同意提前解除合同的，或因吕同雷违约导致合同提前解除的，吕同雷应向合纵公司支付商品房总价款的30%作为违约金；双方一致同意合纵公司根据合同及本补充协议约定，向吕同雷支付的违约金最高不超过总购房款的5%。2016年1月20日，招商银行发放贷款380000元至合纵公司账户。2016年2月27日，合纵公司开具发票，载明收取吕同雷购买涉讼房屋的购房款485693元。2017年9月30日，xxx1、2号住宅楼、商业-1、商业-2办理竣工验收备案。2017年11月6日，吕同雷提起本案诉讼。诉讼中，双方确认涉讼房屋已交付给吕同雷。一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷。吕同雷与合纵公司签订的《广东省商品房买卖合同》及《之补充协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。前述合同约定，被告合纵公司应于2017年3月31日前将经竣工验收合格并办理竣工验收备案的房屋交付给吕同雷，但涉讼房屋于2017年9月30日才办理竣工验收备案手续，故被告合纵公司已经构成逾期交楼，吕同雷主张逾期交楼违约金计算至2017年10月1日合情合理，一审法院予以采纳。合纵公司辩称吕同雷存在逾期办理按揭贷款手续，其有权顺延交楼时间的意见，一审法院认为，根据《之补充协议》的约定，吕同雷在签订《广东省商品房买卖合同》后的5个工作日内需办妥银行按揭签约手续（包括提供申请按揭所须的一切资料、物业维修基金的缴款凭证等），该约定只是对吕同雷向贷款银行申请按揭贷款的时间进行的约定，并非针对银行向合纵公司发放贷款时间的约定，而贷款银行实际于2016年1月20日向合纵公司发放贷款，距离吕同雷、合纵公司签订商品房买卖合同时间为103天，考虑到签署按揭贷款合同后至贷款发放还需经历众多审批环节及等待发放贷款时间，在双方当事人均未能提供具体办妥银行按揭贷款手续时间的情况下，一审法院酌情确定签订《广东省商品房买卖合同》后60天为办理银行按揭签约手续、银行审批及发放贷款所需的合理期间，故认定吕同雷逾期办妥银行按揭贷款43天，该期间可作为合纵公司顺延交楼的时间，合纵公司辩解无须承担逾期交楼违约责任的意见理据不足，一审法院不予采纳。经核算，合纵公司逾期交楼的期间为2017年4月1日至2017年10月1日，共184天。依照《广东省商品房买卖合同》中有关逾期交楼按日万分之三计收违约金的约定，本案中合纵公司应支付违约金20545元[485693元×0.0003/天×(184-43）天]予吕同雷，吕同雷请求超出上述核定的，一审法院不予支持。合纵公司未在吕同雷办理收楼手续时一并支付逾期交楼违约金，造成吕同雷利息损失，吕同雷请求从起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计算利息合法合理，一审法院依法予以支持。合纵公司关于其无需支付利息损失予吕同雷的辩解理据不足，一审法院不予采纳。合纵公司辩称按《广东省商品房买卖合同》及《之补充协议》约定，其向吕同雷支付的违约金最高不超过总购房款的5%。一审法院经审查认为，首先，《广东省商品房买卖合同》中约定合纵公司逾期交楼超过90天后，吕同雷要求解除合同时，合纵公司支付已付款5%的违约金，该违约金上限是针对吕同雷主张解除合同为前提，而合同同时约定吕同雷要求继续履行的，合同继续履行，逾期交楼违约金按日万分之三计算至实际交付日止，并未明确约定该部分违约金也以5%为上限；其次，《之补充协议》中关于合纵公司支付的违约金最高不超过总购房款的5%的约定，为合纵公司提供的格式合同条款，该协议又同时约定，因吕同雷原因导致合同解除，吕同雷应向合纵公司支付总购房款的30%作为违约金，两条款对吕同雷与合纵公司的违约责任作出明显不对等约定，单方面减轻了合纵公司违约责任，故该条款不能作为合纵公司承担违约责任上限的依据。综上，一审法院对合纵公司的上述辩解意见不予采纳。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。在本案中，合纵公司是法人独资有限责任公司，创朗公司是唯一股东，合纵公司、创朗公司均未能提供充分有效证据证明其财产相互独立，故均应承担举证不能的后果。据此，吕同雷诉请创朗公司对合纵公司在本案的债务承担连带清偿责任依法有据，一审法院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、合纵公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交楼违约金20545元及以此为本金从2017年11月6日起至实际清偿日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息予吕同雷；二、创朗公司对上述第一项判决确定的债务承担连带清偿责任；三、驳回吕同雷其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取235.14元（吕同雷已预交），由吕同雷负担78.33元，合纵公司、创朗公司负担156.81元，合纵公司、创朗公司负担部分应于上述付款同期迳付还予吕同雷，一审法院不另收退。二审期间，吕同雷向本院提交了《佛山市住房公积金购房、建房和大修理住房抵押借款合同》，并向本院提交了调查取证申请，申请法院到贷款发放银行核查涉案楼盘是否因商品房预售许可证过期及合纵公司迟延到佛山市南海区房产交易所对《广东省商品房买卖合同》进行登记备案的原因，从而导致银行迟延发放贷款。本院予以准许，并就相关问题向中国建设银行股份有限公司佛山市分行（以下简称建设银行佛山分行）发函调查。2018年3月20日，建设银行佛山分行针对相关问题进行了函复。对于吕同雷提交的上述证据及建设银行佛山分行函复的内容，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。经审查，吕同雷提交的上述证据有原件核对，对其真实性本院予以确认，建设银行佛山分行针对法院调查的相关问题函复的内容，各方未能予以反驳、推翻，本院亦予确认。对上述证据及复函涉及的涉案房屋迟延发放贷款各方责任承担问题，本院结合本案的具体事实再行认定。本院经审理，一审判决对发放贷款的银行为招商银行及时间点认定有误外，对其他事实认定正确，本院予以确认。另查明，就涉讼房屋贷款发放等问题，经本院向建设银行佛山分行发函协助调查后，该行于2018年3月20日函复：吕同雷向建设银行佛山分行申请贷款时间为2015年10月10日，签订合同时间为2015年12月24日，放款时间为2016年1月15日……受理个人住房贷款，需要受理、录入、审批、签约、抵押、放款等流程。在整个贷款办理过程中，部分客户补充申请资料时间过长，其中部分贷款办妥抵押登记手续才能放款。2015年底至2016年初，时值房管所更换业务系统，实行办理抵押登记限号的措施，导致我行放款相应延后。本院认为，围绕着吕同雷、合纵公司的上诉请求，本案二审争议的焦点为：一审法院关于合纵公司可顺延交楼的期限认定是否合理；合纵公司逾期交楼，应承担何种违约责任。关于合纵公司顺延交楼期限的认定问题。经审查，双方签订的合同中，仅约定吕同雷选择银行按揭付款的方式付款，应在签订合同后的5个工作日内办妥银行按揭签约手续（包括提供申请按揭所须的一切资料、物业维修基金的缴款凭证等），但对于贷款银行发放剩余购房款的时间未进行约定。贷款银行至2016年1月15日才发放贷款，距离合同约定吕同雷应办妥银行按揭签约手续期间已有90天，此期限明显长于银行一般放贷期限。而根据涉案房屋贷款银行的复函，银行贷款的发放与贷款的受理、签约、抵押、放款等流程及部分客户补充申请资料时间过长，办理抵押登记手续，房管所更换业务系统，实行抵押登记限号的措施等因素具有关联。吕同雷虽依合同约定的时间申请办理按揭贷款手续，但至2016年12月24日才与贷款银行签订正式借款合同，吕同雷对此未能举证证实其向贷款银行申请贷款时已提交了完整的资料，在此情形下，不排除贷款迟延系因借款人自身提供资料不完整等因素所致。吕同雷上诉提出的涉案楼盘因商品房预售许可证过期及合纵公司迟延进行登记备案，导致银行迟延发放贷款，过错在于合纵公司问题，对此缺乏证据佐证，本院不予采信。综合考虑房屋买卖合同过程中，当事人签署贷款合同中涉及众多审批环节及等待放款需要时间之事实客观存在，结合吕同雷履行办理银行按揭义务的具体情况，涉案房屋最终发放贷款的时间点，一审法院酌定60天为银行审批及放款的合理期限，扣除该期限后超出的期限可作为合纵公司顺延交楼时间合情合理，但在时间点认定方面存在错误，对此本院予以纠正，确认吕同雷逾期办妥银行按揭贷款的期限为30天（迟延期间-60天）。吕同雷上诉提出其对银行逾期放款不存在过错，无需承担任何责任，以及合纵公司上诉提出的吕同雷迟延付款，其有权据实延期交楼，不应承担任何违约责任均缺乏理据，本院不予采纳。关于合纵公司违约责任承担认定问题。首先，针对合纵公司上诉提出的按房屋买卖合同及补充协议约定，其向吕同雷支付的违约金最高不超总购房款5%的问题。如一审法院论析，双方签订的《广东省房屋买卖合同》中关于5%违约金上限是针对吕同雷主张解除合同为前提，并未明确约定合同继续履行，逾期交楼违约金按日万分三计算至实际交付日止的违约金也以5%为上限。合纵公司在补充协议中约定其存在违约情形下，向吕同雷支付的违约金最高不超过总购房5%，而吕同雷因自身原因导致合同解除，应向合纵公司支付总购房款的30%作为违约金，双方的违约责任承担明显不对等，且根据合纵公司迟延交楼的期限及从吕同雷的具体损失来看，按照该违约金承担的上限确认合纵公司责任承担不足以弥补吕同雷因合纵公司迟延交楼的行为所致的损失，一审法院对此予以调整，判令合纵公司应按照日万分之三的标准向吕同雷支付违约金公平合理，合纵公司上诉提出即使存在违约责任，亦应以5%违约金为限理据不足，本院不予支持。针对合纵公司主张的违约金利息计算问题，吕同雷提起本案诉讼之前，其可获得的违约金损失赔偿款已存在，至合纵公司履行完毕该项给付义务前，该笔款项被占用的事实客观存在，吕同雷要求合纵公司从起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计算其违约金的利息损失合理有据，合纵公司上诉主张该项损失未确定，无需赔偿违约金项下的利息损失理据不足，本院不予支持。基于上述论析，按照合纵公司逾期交楼184天的期限进行核算，合纵公司应向吕同雷支付的违约金为22439元[485693元×0.0003/天×（184天-30天），四舍五入取整]。综上，因本案出现新的证据，本院依法予以改判，一审判决不属于错误裁判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初17257号民事判决第二项；二、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初17257号民事判决第三项；三、变更广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初17257号民事判决第一项为：上诉人佛山市南海合纵房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交楼违约金22439元及以此为本金从2017年11月6日起至实际清偿日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息予上诉人吕同雷；四、驳回上诉人吕同雷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费的负担按一审法院的决定执行；二审案件受理费363.63元，由上诉人吕同雷负担50元，由上诉人佛山市南海合纵房地产开发有限公司负担313.63元。本判决为终审判决。审判长  温万民审判员  徐允贤审判员  翁丰好二〇一八年四月十九日法官助理张晓航书记员钟伊发