贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0502民初1861号原告：吴秀华，男，汉族，1987年1月3日出生，住贵州省毕节市七星关区，委托诉讼代理人：刘杰（特别授权代理），贵州锐腾律师事务所律师，执业证号：15205201510682579。被告：毕节市博泰房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区北商贸城，统一社会信用代码：9152050274112940XM。法定代表人：耿春萍，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：翟进（特别授权代理），贵州本芳（织金）律师事务所律师，执业证号15224201611458443。委托诉讼代理人：周遵才（一般授权代理），贵州本芳律师事务所律师，执业证号：15224201110106997。原告吴秀华与被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司（以下简称博泰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年3月12日立案后，依法适用简易程序进行审理。2018年3月29日，本院公开开庭进行了审理。原告吴秀华的委托诉讼代理人刘杰，被告博泰公司之委托诉讼代理人翟进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴秀华向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即为原告办理毕节博泰·仕府领地(南区)第1幢23层8号（房号为1-2308）商品房所有权证书，并将权属证书交付给原告；2.判令被告向原告支付逾期提交办理毕节博泰·仕府领地（南区）第1幢23层8号（房号为1-2308）商品房转移登记有关文书的违约金，违约金计算方式为：以已付总房款424,923.00元为基数，按日万分之二的标准，从2013年12月1日起向原告支付违约金至交付房屋产权证之日止；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由:2012年4月27日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号为：BT07-2011-1-2308），合同约定被告将其开发的位于毕节市××城区××与××道交叉××·仕××领地（××）第1幢23层8号住房出售给原告，住房建筑面积为130.95平方米，套内面积为112.21平方米，计价方式按照套计算，总房款424,923.00元。付款方式为银行按揭贷款，首付144,923.00元，余款280,000.00元通过银行贷款予以支付。被告承诺于2013年12月1日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。如果未按照上述约定的期限提交办理商品房转移登记的有关文书的，约定日期起180日以内，按日以已交房款的万分之一承担违约责任，180日以后，按日以已交房款的万分之二承担违约责任。同时，合同约定由被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据国家标准收取，费用由原告承担。合同签订后，原告已按约定向被告支付全部购房款，并支付办证费17,932.00元。合同约定的办证期限届满后（2013年12月1日），被告仍未取得涉案房屋的所有权初始登记，亦未向原告支付相应的违约金。根据《商品房买卖合同》第二十二条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条的规定，被告应向原告承担相应的赔偿责任，向原告支付相应的违约金。原告为维护其自身合法权益，因此诉至本院。被告博泰公司辩称，一、根据双方合同第22条约定的办证模式，是答辩人在2013年12月1日取得房屋产权的初始登记证书及办理分户转移登记的有关文书，交付原告，由原告作为买受人委托答辩人办理房屋产权分户转移登记证书。就办理分户产权转移登记证书而言，因系委托办理，双方之间并无具体时间的约定和违约责任标准的约定。合同约定以购房款总额的日万分之二标准承担自2013年12月1日起计算超期180日之后的办证违约金的约定，是指房屋产权初始登记证书，而非分户转移登记证书。原告以房屋产权初始登记证书及相关产权转移登记的文书办理、交付的时间和标准约定，移植到分户转移登记证书上提出权利要求，无事实和法律依据。从约定和法律规定的办证流程上看，先行办理涉案房屋产权的初始登记即总登记，而后再行办理分户登记，也就是说，原告房屋分户登记的办理时间不等同于完全没有时间约定，不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的“无约定”类型而按照商品房交付之后90日的规定判决，而是等同于约定了2013年12月1日之后时间，至于之后的具体时间没有约定。对此，应当适用《中华人民共和国合同法》第62条的规定，原告有权请求答辩人办证的时间为2013年12月1日之后首次行使请求权之日。如果人民法院判定答辩人违约，则答辩人的违约时间应当以其行使请求权之后的合理时间确定起点。参照合同约定和法律规定的90日时限，以其起诉之后的90日起算较为合理。换言之，原告提起的分户房屋产权没有登记，应当以其向七星关区人民法院提起诉讼之日起90天之后，才能计算，且计算的标准并无合同明确约定为日万分之二。所以，假设答辩人应承担原告主张的违约责任，起算时间以及标准均不能以其主张为据，应当予以驳回。原、被告签订的《商品房买卖合同》(下称合同)第八章约定:“三、转移登记（一）出卖人承诺于2013年12月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付买受人”的约定可知，首先，合同约定答辩人在2013年12月1日之前取得涉案商品房所有权初始登记，取得初始登记之后将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人，也就是说，该条约定了答辩人取得初始登记的时间，对于何时交付办理商品房转移登记的有关文书，却未进行约定。按照办证流程，分户登记在总登记之后。原告主张的分户登记自然地是在2013年12月1日之后，只是之后的具体时间没有具有约定。《中华人民共和国合同法》第六十二条规定:“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定:……(四)履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间……”。据此，原、被告对何时办理取得涉案商品房转移登记时间没有约定时，原告可以随时要求答辩人履行，同时应给答辩人必要的准备时间。然原告合同履行过程中并未向答辩人行使办理涉案商品房转移登记的请求权，答辩人在此情况下可以随时履行，故本案中答辩人并无所谓的逾期办理房屋产权证的违约行为。其次，合同约定答辩人向被答辩人交付办理商品房转移登记的“有关文书”，根据字面解释，文书是指由文字形成公文、书信、契约等，或从事公文工作的岗位，证书是指由机关学校、团体等发的证明资格或权力的文件，文书与证书的区别在于一方面是否由相关组织发放，另一方面，内容与效力上是否具备证明某种资格或权利。因此，对于答辩人应交付办理商品房转移登记的有关文书并不包括被答辩人主张的房屋产权证书。原告主张的房屋分户产权证书，是指该条第二十二条第三款第(四)项第2目约定的买受人同意委托给答辩人向房屋登记机关申请办理的“房屋权属登记”。原告根据本条第二款约定:“(二)出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记有关文书，双方同意按照下列约定处理:1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任;2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第(2)项处理:。(2)买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金”，向答辩人主张自2013年12月1日之后的购房款总额日万分之二标准的逾期办理分证违约金，无事实与法律依据。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定的出卖人的办证违约责任，承担的前提是“因出卖人的原因”，即完全是出卖人的原因。如果有买受人的原因参与，则不能适用该法条裁决。根据《房屋登记办法》的规定，办理房屋产权转移登记是共同申请原则，即为双方义务。其中，买受人的申请登记义务可以委托出卖人履行，但是，作为买受人的原告应当提供协助义务，如出具《授权委托书》、在登记申请书上签名、提供身份证复印件以及毕节房屋产权登记部门要求买受人提供的产权独有或者共有的申明、结婚证复印件等。然而，本案中，原告并没有提供上述协助义务，假设人民法院认为答辩人已经构成逾期办理分户房屋产权证，则并非是出卖人原因，而是作为买受人的原告怠于履行《中华人民共和国合同法》第60条第2款的法定附随义务导致，不能据此而判决答辩人担责。合同第八章约定:“三、转移登记:(四)双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记。2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按照国家标注收取，由买受人承担。”根据《中华人民共和国房屋登记办法》第二条规定:“本办法所称房屋登记，是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。”，第十五条规定:“。委托代理人申请房屋登记的，代理人应当提交授权委托书和身份证明。”；第三十三条:“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料:(一)登记申请书；(二)申请人身份证明；(三)房屋所有权证书或者房地产权证书；(四)证明房屋所有权发生转移的材料；(五)其他必要材料。”。根据上述规定，被答辩人委托答辩人办理商品房转移登记的，应向答辩人提供授权委托书和身份证明、登记申请书、毕节房产登记机关要求提供的是否共有的证明等必要资料，但被答辩人未予提供。《中华人民共和国合同法》第60条第2款规定:“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”。违约责任，分为法定违约和约定违约。法定违约，即为违反法定的附随义务等法定义务。由于作为买受人的原告未履行法定附随义务，如果贵院认为答辩人构成逾期办理涉案商品房分户转移登记，则不是作为出卖人的答辩人的单方面原因造成，答辩人应当免责，直到原告提供了法定附随义务之后的法定90日之后，才能认定答辩人违约，承担违约责任。原告要求答辩人承担自合同约定取得初始登记之时至实际办理涉案商品房转移登记期间的逾期办证的违约责任，无事实和法律依据。三、答辩人与原告约定办理的房屋产权转移登记，是《房屋登记办法》规定下的产权登记证书。但是，2016年9月12日毕节市人民政府发布公告，自2016年9月30日之后不再办理《房屋登记办法》、《土地登记办法》制度下的房屋所有权证书和建设用地使用权证书，转而办理房屋和土地权属合二为一的《不动产权证书》。2016年9月30日遭遇国家法律、政策颁布实施的不可抗力因素，答辩人依不可抗力不计违约责任的规定，可以免责。何况，以原告起诉的时间之后的合理期限作为计算答辩人的办理产权分户证书的不违约时间，该时间点起于2018年6月之后，当然地处于《不动产暂行条例》在毕节施行的时段，对于答辩人而言属于不可抗力事件，答辩人亦能得以免责。则违约时间约定“指鹿为马”，将主动履行办理涉案商品房转移登记，最早也应在合同约定初始登记以后的合理期间，然不动产登记暂行条例后，原告诉请答辩人为其办理房屋产权证书已法律或事实上履行不能，答辩人因此造成的不能办理涉案商品房转移权属证书不应承担违约责任。合同约定了取得初始登记的期限，在合同没有约定办理涉案商品房转移登记期限的情况下，答辩人可随时履行，但最早应在初始登记期限届满后开始，并应有必要的履行期限，对于“必要履行期限”的界定，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定:“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任:（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”，答辩人认为该法条中规定了“90天”作为几种办理商品房转移登记的合理期限。以原告起诉的时间之后的合理期限作为计算答辩人的办理产权分户证书的不违约时间，该时间点起于2018年6月之后。然不动产登记暂行条例实施后，将国有土地使用权证书与房屋所有权证书合并登记为《不动产权证书》或《不动产权证明》，2015年7月6日毕节市委、市政府与七星关区事权进行划分，2016年9月19日毕节市人民政府发布《毕节市人民政府关于在毕节中心城区实施不动产统一登记的公告》，决定自2016年9月30日起在毕节××××、金海湖新区实施不动产登记，且自该文件公布起，毕节市七星关区不动产登记部门由区政府办公大楼搬迁至同心大道，搬迁过程中事实上对不动产登记暂时停止办理，故合同约定的取得涉案商品房初始登记后办理转移登记因法律变动的不可抗力因素，已然事实履行不能，答辩人因此造成的在2016年9月30日以后不能办理涉案商品房转移登记的违约责任也应免除。四、合同并未约定委托办理的期限及违约责任，被答辩人也没有产生实际损失，其主张的违约金不应支持。合同约定的转移登记系委托办理，但合同并没有约定委托办理转移登记的期限及违约责任，被答辩人主张逾期办理房屋所有权证书的违约金于法无据。且根据我国合同法违约金补偿性规定，承担责任应以被答辩人的实际授失为依据，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则予以衡量。被答辩人购买房屋的目的在于居住，并已入住该房屋，合同目的已实现，被答辩人没有因产权证的问题遭受任何损失。根据谁主张谁举证的原则，答辩人应对其损失承担举证责任，被答辩人无证据证明其因逾期办证存在任何损失，且房屋交付使用后，被答辩人对所购房屋已拥有一定物权效力。物权的四项权能占有、使用、收益、处分均由被答辩人享有，产权证的办理与否并没有给被答辩人带来损害。故，答辩人不应当承担逾期办证违约金。五、违约金属于债权请求权，适用诉讼时效的规定，被答辩起诉要求支付2013年12月1日起至办理完毕房屋权属登记之日的违约金，已经超过诉讼时效，丧失胜诉权。综上所述，涉案商品房转移登记未予办理系合同并未约定办理的时间、原告未行使请求权和未履行协助义务以及法律法规变动的不可抗力因素所致，涉案商品房未能办理转移登记与答辩人无关，且原告没有因此遭受损失，其主张也超过诉讼时效，恳请法院查明事实，依法判决驳回原告的诉讼请求。本院经审理查明，2012年4月27日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定被告将其开发的位于毕节市××城区××与××道交叉××·仕××领地（××）第1幢23层8号（住房）出售给原告，住房建筑面积为130.95平方米，套内面积为112.21平方米，计价方式按照套计算，总房款424,923.00元。付款方式为银行按揭贷款，首付144,923.00元，余款280,000.00元通过银行贷款予以支付。被告承诺于2013年12月1日前取得涉案住房的所有权初始登记，并将办理住房和商铺转移登记的有关文书，交付给买受人。如果未按照上述约定的期限提交办理涉案住房转移登记的有关文书的，约定日期起180日以内，按日以已交房款的万分之一承担违约责任，180日以后，按日以已交房款的万分之二承担违约责任。同时，合同约定由被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据国家标准收取，费用由原告承担。合同签订后，原告已按约定向被告支付全部购房款，并支付办证费17,923.00元。合同约定的提交办理涉案房屋转移登记的有关文书的期限届满后（2013年12月1日），被告仍未取得涉案房屋的所有权初始登记，亦未向原告支付相应的违约金。另查明，涉案房屋原系原告吴秀华之父吴贵祥购买，后转为原告吴秀华购买，在2015年、2016年以及2017年，案外人吴贵祥代原告吴秀华向被告主张上述违约金事宜。上述事实，有原被告双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定在2013年12月1日前为原告提供办理涉案商品房转移登记的有关文书，但截止本案一审法庭辩论终结前，被告仍未取得涉案房屋的所有权初始登记，已构成违约，应当向被告承担相应的违约责任。虽然被告抗辩原告并未举证证明其已经提交了授权委托书及办证需要由买受人提交的资料，委托博泰公司办理房屋转移登记的相关事宜，但根据庭审查明的事实，被告至今仍未取得涉案商品房所有权初始登记，已构成违约。故对被告前述抗辩理由，本院不予采信。根据《商品房买卖合同》的约定，若被告逾期超过180日以后，仍未能提交办理涉案房屋转移登记的有关文书，应按日以原告已交房款的万分之二承担违约责任。因此，被告应按合同约定向原告支付逾期提交办理涉案房屋转移登记有关文书的违约金。该违约责任的承担并不以买受人基于逾期办证遭受损失为事实基础，故被告所称逾期办证未对原告造成实际损失，不应支付违约金的抗辩理由不成立，本院不予采纳。由于原被告双方约定应在2013年12月1日前取得涉案商品房所有权初始登记并提交办理涉案房屋转移登记的有关文书，而被告未履行前述义务行为，已侵害原告的合法权益，故应从2013年12月2日起开始计算被告应向原告支付违约金的诉讼时效。由于原告之父吴贵祥在2015年、2016年以及2017年每年都和其他购买被告住宅的业主向被告主张逾期提交办理涉案房屋转移登记有关文书的违约金，故产生诉讼时效中断的效力，原告向被告主张逾期办证违约金并未超过法律规定的诉讼时效期间。故对于被告抗辩本案已超过诉讼时效的理由，本院不予采信。故应从2013年12月2日起，以原告已付购房款424,923.00元为基数，按日万分之二的标准计算至被告实际提交办理涉案商品房转移登记有关文书至办证部门并通知买受人之日止。从2013年12月2日计算至2018年4月2日，共计1582日，被告应当支付的违约金为424,923.00元×1582日×2÷10000=134,445.63元。对于2018年4月2日之后至被告实际提交办理涉案商品房转移登记有关文书至办证部门并通知买受人之日止的违约金，仍然以424,923.00元为基数，按日万分之二的标准据实结算。由于涉案商品房现未取得所有权初始登记，办理转移登记的条件不成就，属于法律规定的事实上履行不能，原告应待被告取得涉案商品房所有权初始登记证书以及其他办理转移登记之必要文书之后，再另行向被告主张权利。故对于原告要求被告办理涉案房屋转移登记手续以及交付不动产权证书的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告毕节博泰房地产开发有限责任公司支付原告吴秀华位于毕节市七星关区××与××道交叉××·仕××领地（××）第1幢23层8号住房逾期提交办理前述房屋转移登记有关文书违约金，违约金计算方式为：从2013年12月2日起计算至2018年4月2日止，共计134,445.63元。该部分违约金于本判决生效之日起十日内支付。对于2018年4月3日至被告实际提交办理涉案商品房转移登记有关文书至办证部门并通知买受人之日止的违约金，仍以原告已付购房款424,923.00元为基数，按日万分之二的标准据实结算；二、驳回原告吴秀华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币25.00元，由被告毕节博泰房地产开发有限责任公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  吴运成二〇一八年四月十日书记员  邓 頔毕节市七星关区人民法院民事判决书(2018)黔0502民初1861号被告：毕节市博泰房地产开发有限责任公司，住所地贵州省毕节市七星关区北商贸城。原告：吴秀华，男性，1987年01月03日出生，住七星关区博泰仕府领地**，居民身份证5224011987********。吴秀华与毕节市博泰房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一案。审判长审判员审判员二〇一八年四月二十六日书记员邓頔