贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书(2018)黔0402民初4574号原告：王大伦，男，汉族，1958年1月9日生，贵州省安顺市人，系安顺学院退休教师，住贵州省安顺市西秀区，被告：安顺学院，统一社会信用代码：12522500429890499L法定代表人：吴次南，系学院院长。住所地：安顺市开发区学院路25号委托代理人：王宸，贵州朗智律师事务所律师，代理权限：特别授权。刘云，贵州朗智律师事务所实习律师。原告王大伦诉被告安顺学院房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月24日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王大伦，被告安顺学院的委托代理人王宸、刘云（实习律师）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求确认安顺学院（原安顺师专）与安顺学院虹山宿舍铺面所有人房屋买卖事实成立，签订的买卖合同有效。2、请求判令安顺学院（原安顺师专）协助安顺学院虹山宿舍铺面所有人办理产权过户手续。事实及理由：1997年安顺学院（原安顺师专）为改善教职工的住房条件，经请示安顺地区行署和贵州省教委同意，经安顺地区计划局[1997]安地计基字第04号文件批准，在安顺学院（原安顺师专）虹山宿舍地界内修建教职工宿舍一栋，建筑面积为2500平方米。安顺学院将一层临街铺面按1200元每平方米出售给教职工，但未签订书面买卖合同。时任校长王学书、时任会计和出纳出具了情况说明，证实铺面出售的事实，该栋房屋共有六层，一楼是临街商铺，其余五层是住宅，现系安顺市西秀区北门党校棚户区拆迁征收项目，住宅部分已经完成拆迁补偿，一楼铺面征收部门已经联合各方当事人共同对房屋面积进行了测量确认。原告当时与安顺学院实质上是形成了房屋买卖合同，安顺学院公示出售房屋的要约邀请，原告向安顺学院报名构成承诺，房屋买卖合同已经成立，合同成立后原告已经支付了购铺面款，买方义务已经完成，安顺学院作为卖方，虽然交付了房屋给买方，但是由于取得土地性质为划拨用地，并未完全履行卖方义务，其应当将土地出让金计算并缴纳至国土部门，或者按照双方约定由义务方缴纳土地出让金。审理中，因案涉房屋已在2018年11月被拆除，原告于2018年12月10日向本院提出变更诉讼请求如下：撤销第二项诉讼请求，增加诉讼请求：请求判令房屋拆迁补偿款625446.36元归原告所有。对原告变更诉讼请求的申请本院予以准许。被告安顺学院答辩称：我们认为本案购买商铺的房屋买卖合同无效，请求法院按无效合同的规定依法判决。安顺北门虹××路（原安顺师专）宿舍的建设是基于当时城镇住房制度改革的背景下建设的，建设目的就是为了缓解1997年、1998年当时学校教职工的住房问题。市府复（1989）29号《安顺市人民政府批复》、《安顺师范专科学校与安顺市建筑公司房屋统建开发公司转让土地协议书》、《国家建设征（拨）用土地呈报表》、（1989）建许字第02号《建设用地许可证》等文件证明了修建该宿舍的土地性质为划拨用地，是为了改善当时安顺师专教职工的住房条件而划拨的，该工程并非商用住宅，本案争议的商铺所有权应归属于原安顺师专，原安顺师专并不具有出售商品房包括商铺的资质，原安顺师专在此情况下出售铺面的行为违反国家的强制性规定。且铺面的建设原安顺师专投入绝大部分资金及土地，原告所支付的款项远远低于当时修建的成本价，低于成本价出售铺面的行为损害国家利益。基于以上两个理由，依法应认定为无效合同。原告围绕其的诉讼请求依法向本院提交了以下证据：购铺面收款收据、安顺地区行署房改领导小组办公室文件（安署房改办（1998）204号）、安顺地区建筑安装业专用发票（1998年11月23日时任校长王学书签字同意支付出售铺面款给施工方的发票）、关于安顺学院（原安顺师专）虹山宿舍铺面出售给教职工的情况说明、谭桂秀（原安顺师专时任会计）情况说明、史化荣（原安顺师专时任出纳）情况说明、公证书。被告向本院提交了以下证据：事业单位法人证书复印件、安顺学院法定代表人证明书及身份证复印件、安顺师范专科学校更名为安顺学院情况说明、安顺市人民政府批复市府（1989）29号、转让土地协议书复印件、国家建设征（拨）用地呈报表复印件、（1989）建许字第02号建设用地许可证复印件、安顺师范高等专科学校文件（安师专校发（98）32号）复印件、安顺师专虹山宿舍铺现长期使用合同复印件、记账凭单封面复印件、科目汇总表及会计原始凭证复印件、付款凭单（1999年12月16日）及会计原始凭证复印件、建筑安装工程决算书复印件、国家建设征（拨）用土地呈报表复印件；本院依职权调取的：安顺市西秀区人民政府关于西秀区2016年北门党校城市棚户区改造项目红线范围内房屋征收决定书、谈话记录、情况说明、《关于北门党校征收项目商业房地产市场价值的构成说明》。以上证据均经庭审质证、认证，本院予以采信。关于被告提交的：1、国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知国发（1998）23号、国务院关于深化城镇住房制度改革的决定国发（1994）43号、国务院办公厅转发建设部等部门关于支持科研院所、大专院校、文化团体和卫生机构利用单位自用土地建设经济适用房若干意见的通知国办发（1998）130号复印件、关于建立安顺师专房改领导小组的通知（安师专校发（2000）23号）复印件、安顺师专房改工作的有关规定（安师专校（2000）28号）复印件，拟证明案涉商铺不属于住房制度改革范围，不享受房改政策的优惠。对该组证据的真实性予以采信，但“房改”政策的实施情况不属于民事法律调整范围，亦不在本案的审理范围，故对被告主张的证明目的不予采信。2、长期使用合同复印件，拟证明被告与周密签订了虹山宿舍铺长期使用合同，约定转让的只有使用权，本案原告也应该是这种情况。该合同并非原告王大伦与被告签订，且合同为复印件，该复印件上无被告公章，被告在无其他证据补强该份证据证明目的的情况下，不能以此假设推定原告与被告签订了类似合同，故对该份证据本院不予采信。本院经审理认定事实如下：原安顺师范专科学院（以下简称“安顺师专”）在1989年7月27日经安顺地区计划文员会同意修建教职工宿舍后，向原安顺市人民政府申请有偿转让国有土地，经原安顺市人民政府市府复（1989）29号文批复，同意将市建司房屋统建开发公司在1988年已征的面积为6.068亩土地一幅中的3.682亩划拨给被告作新建教职工宿舍用地，但安顺师专需向市建司房屋统建开发公司支付该3.682亩土地征收时产生的征地费用共计142125.2元，该款支付后，安顺师专于1989年11月办理了（1989）建许字第02号《建设用地许可证》，该证载明土地使用者为安顺师范专科学院，该幅土地坐落于虹××路，用途系用于建教职工宿舍。1997年6月原安顺师专在该幅土地上开始修建教职工宿舍，建成后的师专宿舍含住宅25套及临街一层铺面11间。原告于1998年3月13日向安顺师专缴纳购房款22600元用于购虹××路宿舍铺面一间，安顺师专向原告开具《收据》，载明“1998年3月13日今收到（交款人或缴款单位）王大伦交来购虹××路宿舍的铺面款人民币贰万贰仟陆佰元正。￥22600收款单位安顺师范专科学校总务处财务专用章收款人史化荣”。原告交款后，安顺师专将该商铺交付给原告，但未与原告签订书面买卖合同。2016年9月9日安顺市西秀区人民政府作出《关于西秀区2016年北门党校城市棚户区改造项目红线范围内房屋征收决定书》，决定对西秀区2016年北门党校城市棚户区改造项目红线范围内的房屋实施征收，安顺师专修建的坐落于虹××路的教职工宿舍楼在此征收范围内。2018年10月26日，西秀区北街办事处作为征收实施单位（甲方），与安顺学院作为被征收人-土地使用人（乙方）、王大伦等9户作为被征收人-房屋使用人（丙方）共同签订了《安顺市城市棚户区改造房屋征收安置补偿协议》（以下简称《补偿协议》），并就《补偿协议》的内容在贵州省××市黄果树公证处进行了公证，《补偿协议》中列明9号商铺使用人为王大伦，房屋面积为20.79㎡，补偿金额为675446.36元，含3万元的搬迁奖、2万元的签约奖，并统一注明无论法院判决产权归属任何一方，该搬迁奖励、签约奖励都归丙方（即王大伦等9户）所有。本案案涉商铺的拆迁补偿款675446.36元，扣除3万元的搬迁奖和2万元的签约奖后为625446.36元，该款中含土地市场价值120706.74元、房屋市场价值72806.58元、商业房地产耦合市场利润431933.04元。案涉房屋已于2018年11月拆迁完毕，至该房屋拆迁完毕时，原告仍未持有案涉房屋的所有权证书。同时查明，安顺师范专科学院于2006年2月更名为安顺学院。另查明，安顺师专修建的坐落于虹××路教师宿舍住宅房屋部分，购房人已缴纳完毕土地出让金，住宅部分的房屋所有权证书已办理在相应购房人名下。本院认为：当事人在真实意思表示下进行的民事行为系有效的民事法律行为。民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。一、关于原、被告之间有无房屋买卖合同行为的认定。原告向被告支付了购房款22600元，被告将商铺交付给原告使用，原、被告虽未签订书面的房屋买卖合同，但原、被告均已履行完买方和卖方义务，故购买房屋的民事法律行为成立并生效。根据《中国人民共和国合同法》第十条第一款“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二条“当事人未以书面形式或者以口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第四条第一款中的‘其他形式’订立的合同。但法律另有规定的除外。”的规定，原、被告虽未签订书面合同，但被告开具的《收据》已载明收到原告交来的款项为“购铺面款”，能够认定被告具有出售案涉房屋的意思表示、原告具有买受案涉房屋的意思表示，故本院认为，原、被告之间就案涉房屋存在房屋买卖合同关系，房屋买卖合同成立并生效，对原告诉请要求确认房屋买卖事实成立，买卖合同有效的请求，本院予以支持。关于被告抗辩称，被告修建的教师宿舍楼并非商用住宅，被告不具有出售商品房包括商铺的资质，且铺面的建设原安顺师专投入绝大部分资金及土地，原告所支付的款项远远低于当时修建的成本价，低于成本价出售铺面的行为损害国家利益，故原被告就案涉房屋的买卖合同系无效，应按无效合同认定，本院认为，被告依划拨方式取得3.682亩土地后，在该幅土地上修建了教职工宿舍楼，并将该教职工宿舍楼的住宅25间和一楼临街商铺出售给教职工，被告出售商铺系被告自愿的意思表示，以1200元/平方米的单价出售亦是被告自愿的意思表示，被告所举证据不足以达到证明被告出售房屋的行为损害国家利益的目的，故对被告的辩称意见，本院不予采纳。二、关于案涉房屋拆迁补偿款归属的认定问题。在原告交付购房款后，被告将案涉商铺交付原告使用，但至2016年9月案涉房屋被划入西秀区北门党校城市棚户区改造项目红线范围时，尚未办理不动产权利登记，但该职工宿舍楼2层以上的住宅，购房人除交纳购房款，均已补交土地出让金并办理了房屋所有权证，住宅部分的拆迁补偿款业已全额赔偿给房屋所有人，现案涉房屋未办理不动产权利登记，虽然原、被告之间的房屋买卖合同成立并生效，但根据《中华人民共和国物权法》中规定的物权公示登记原则，案涉房屋相应的土地使用权没有办理转让手续，原告未缴纳案涉房屋相应的土地出让金，现土地使用权人仍为被告，因此，考虑到被告出售房屋给原告是真实意思表示，以及案涉房屋因政策问题不能办理产权证等因素，本院根据《中华人民共和国民法总则》公平原则的规定，对原告主张的拆迁补偿款625446.36元，本院按照土地和房屋各自对应的价值进行分配，被告已将案涉商铺出售并交付给原告，原告也已支付相应的购房款，故案涉房屋的房屋市场价值72806.58元的款项应归原告所有；被告至案涉房屋拆除时仍系案涉房屋相应土地的使用权人，故案涉房屋的土地市场价值120706.74元归被告所有；对案涉房屋的商业房地产耦合市场利润431933.04元，按土地带来的利润价值占60%、房屋带来的利润价值占40%的比例进行分配，即耦合市场利润中的172773.22元归原告所有、259159.82元归被告所有。综上，原告诉请的房屋拆迁款本院支持其中的245579.8元归原告所有，379866.56元归被告所有。因《补偿协议》中已明确约定案涉商铺3万元的搬迁奖和2万元的签约奖归王大伦所有，该5万元奖励的归属明确，原告未诉，本院亦不再在判决中明确。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第十条、第四十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《诉讼费用交纳办法》第二十九之规定，判决如下：一、原告王大伦与被告安顺学院就坐落于虹××路教师宿舍楼商铺一间（9号商铺）之间订立的房屋买卖合同有效。二、坐落于安顺市西秀区虹××路**师专宿舍的**商铺拆迁补偿款中的245579.8元归原告王大伦所有，379866.56元归被告安顺学院所有。案件受理费人民币10054元，减半收取5027元，由原告王大伦负担人民币2485元，由被告安顺学院负担人民币2542元（该款原告已预交，被告安顺学院承担的部分由被告在本判决生效后五日内直接支付给原告，原告不再向本院退取）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不上诉，则本判决发生法律效力，原告可在履行期届满二年内，向本院申请强制执行。审判员  沈健二〇一八年十二月二十八日法官助理邓芸书记员邓芸（代）