河北省石家庄市鹿泉区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀0110民初822号 原告：王振山，男，1965年11月20日生，汉族，住石家庄市鹿泉区。 委托代理人：杜烨、张旭达，均系河北弘宇律师事务所律师。 被告：胡俊格，女，1965年11月3日生，汉族，住石家庄市高邑县。 被告：王石磊，男，1994年8月16日生，汉族，住石家庄市高邑县。 被告：董永杰，男，1976年10月2日生，汉族，住石家庄市鹿泉区。 被告：梁玉坤，女，1980年11月21日生，汉族，住石家庄市鹿泉区（系被告董永杰的妻子）。 被告董永杰、梁玉坤共同委托代理人：赵庆雨，北京市盈科（石家庄）律师事务所律师。 原告王振山与被告胡俊格、董永杰、王石磊、梁玉坤为确认合同无效纠纷一案，本院于2018年1月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王振山及其委托代理人、被告胡俊格、被告王石磊、被告董永杰、及被告董永杰、梁玉坤共同委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告王振山向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决确认被告胡俊格出售石家庄市鹿泉区房屋的行为系恶意转移财产的行为，并确认被告胡俊格冒用原告王振山之名与被告王石磊、董永杰、梁玉坤在2017年8月23日签订的《过户协议》无效；2、请求法院依法判决四被告协助原告将石家庄市鹿泉区房屋过户至原告王振山名下;3、诉讼费由叫被告负担。事实及理由：原告王振山与被告胡俊格原系夫妻关系，原告王振山在石家庄市鹿泉区，房号为7-2-601.登记房主为原告。后原告王振山与被告胡俊格感情不合，原告起诉至高邑县人民法院离婚。在离婚诉讼审理过程中，被告胡俊格冒用原告王振山名义。在2017年8月23日与被告王石磊、董永杰、梁玉坤签订了关于台洲怡园7-2-601号房屋的《过户协议》约定被告胡俊格、王石磊将争议房屋以470000元的价格出卖并过户给被告董永杰、梁玉坤。并随即将房屋过户至被告董永杰、梁玉坤名下。2017年8月25日。高邑县人民法院判决准于原告王振山与被告胡俊格离婚。原告在得知上述情况后，多次与四被告进行交涉，但均无结果。原告认为，被告胡俊格在与原告离婚诉讼期间，冒用自己的名义签订《委托书》和《过户协议》明显的属于恶意转移财产行为，该行为侵犯了原告对自己的唯一住房享有的相关权利，理应认定为无效合同，此外，被告董永杰、梁玉坤在明知争议房屋登记在原告名下，且原告没有到场的情况下，以不合理的低价受让房屋，存在恶意串通之嫌，据此争议的《过户协议》也应当认定为无效，故原告王振山向法院提起民事诉讼，请求法院依法查明案件事实。 被告董永杰、梁玉坤辩称，一、本案中涉诉的台洲怡园7号楼2单元601室房屋原属于王振山、胡俊格的夫妻共同财产。在该房屋买卖过程中，胡俊格作为王振山的妻子出具了王振山关于出售房屋的委托书，并在介绍人及王振山儿子的共同见证下，双方签订《过户协议》，该合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的强制性规定，依法应属有效合同。二、退一步讲。即使如王振山所述，胡俊格在出售房屋时没有经过其同意，但根据我国《婚姻法》、《合同法》、《物权法》及相关司法解释的规定，答辩人在购房过程中是善意无过错的，双方签订《过户协议》的行为符合表见代理及善意取得的构成要件，该合同仍应依法有效，并对王振山产生约束力。三、答辩人已经按照合同的约定支付完全部购房款，且本该房屋已经交付给答辩人并办理完过户登记，因此答辩人现为该房屋的所有权人。 被告胡俊格、王石磊辩称，出售房屋时经过了原告的同意，原告并出具了委托书，我们签订的过户协议合法有效。 庭审中，原告方为证实其主张提交如下证据： 1、提交四被告签订的《过户协议》复印件一份，原件在四被告手中，证实被告胡俊格与被告梁玉坤、董永杰私自签订的协议，将本案争议的房屋进行出卖，同时，该协议缺少一般房屋买卖协议的必要内容，标题为《过户协议》，而实际内容为买卖，内容与标题不一致，明显的属于草草签订的。 2、提交高邑县人民法院(2017)冀0127民初662号民事判决、裁判文书生效证明各一份，该判决已经生效，以及该案的庭审笔录和相关案卷材料。证实：四被告签订《过户协议》的日期恰恰在原告提起离婚诉讼期间，签订日期为2017年8月23日，而离婚案件开庭审判之日是2017年8月25日，庭审当日，被告并没有亲自出庭，而是在办理私自出售房屋的事宜，很明显被告的行为是私自转移原告财产的行为。法院查明原被告之间无夫妻共同财产，争议的房产经过原告以及被告的代理人在离婚案件中的陈述后，仍然没有被认定为夫妻共同财产。 3、提交原告单位出具的证明、原告的劳动合同、单位存档的个人信息及原告对房屋进行部分修缮的票据，证实原告自始至终在涉案房屋居住，从未变更过居住地，在被告胡俊格出售房屋期间根本没有外出，也没有外人看房。 4、提交原告向高邑法院提交的《调查取证申请书》一份，证实原告在离婚诉讼结束后，发现被告胡俊格出售房屋，进行过报警，进一步说明原告对胡俊格出售房屋是不知情的。 被告董永杰、梁玉坤对上述证据质证认为：对证据1的真实性无异议，虽然该协议的名称为过户协议，但合同的内容均是关于房屋买卖的事宜，而且在签订过程中有胡俊格及原告的儿子王石磊共同出面，因此，该协议本质上是房屋买卖协议， 标题与内容不符，不能否认该协议的实质内容，该协议的签订是经过台头村村委会成员吴振国的介绍签订的，并非买卖双方私下签订；对证据2的真实性无异议，但是在房屋买卖期间，王振山和胡俊格的婚姻关系还在存续，因此，胡俊格出售该房产时并未和王振山离婚，董永杰、梁玉坤对他人的离婚事宜并不知晓，另外，本案所涉及的房屋是王振山、胡俊格在2005年购买的，在其夫妻关系存续期间并未对该房产的权属进行分割，该房产应属于夫妻共同财产。判决书本中所提到的无共同财产，是因为该房屋不是正规的商品房，没有合法的房屋权属证书，根据民事审判经验，对小产权房屋，在离婚诉讼中不作分割处理。在离婚案件中，在庭审笔录中也提到的有小产权房屋，因此，高邑县判决书的内容不能否认涉诉房屋为二人的 夫妻共同财产的客观事实；对证据3认为原告单位出具的证明不具有真实性，因为通过核实该证据原件，可以发现该证据是在先扣章，后打印的资料，劳动合同与本案无关联性，单位存档信息与本案无关联性，对物业费及修缮的票据的真实性无异议，但是该票据正好可以证明涉诉的房屋属于夫妻共同财产，曾经由其来使用居住；对证据四的真实性无异议，该申请书系二人离婚案件中判决出具之后提交的，与本案没有关联性。 被告王石磊、胡俊格：质证意见同被告董永杰、梁玉坤质证意见。 被告董永杰、梁玉坤为证实其主张提交如下证据： 证据1、提交委托书一份，证明2017年8月15日，王振山向其妻子胡俊格出具委托书，全权委托其代理出售涉诉房屋。 证据2、提交王振山的身份证、户口页复印件各一份。 证据3、提交胡俊格的户口页复印件一份。 证据4、提交原告与被告胡俊格的结婚证复印件一份。 证据5、提交房屋认购合同一份。 证据6、提交收款收据4张。 证据2至6证明胡俊格向董永杰、梁玉坤出售房屋时出具了其有权出售涉诉房屋的相关资料，董永杰、梁玉坤购买房屋是善意无过失的。 证据7、提交《过户协议》一份，证明董永杰、梁玉坤与胡俊格、王石磊就买卖涉诉房屋签订了书面协议，就相关事项进行了约定。 证据8、提交董永杰户口本，证明董永杰为鹿泉台头村村民，有权购买涉诉的村证房。 证据9、提交收条2张、银行转帐记录，证实胡俊格已经全部收到董永杰支付的全部购房款。 证据10、提交房屋所有权证书一份，证实涉诉房屋已经完成过户手续，董永杰、梁玉坤成为新的所有权人。 证据11、提交房屋钥匙，证明涉诉房屋已交付给董永杰占有使用。 证据12、提交房屋室内照片，证明涉诉房屋存在屋顶漏水及墙皮脱落等情况，故房屋交易价格符合当时的市场情形。 原告方对被告董永杰、梁玉坤提交的证据质证认为：对证据1的真实性不认可，委托书的委托人王振山的签字并非本人所签，系他人冒签的，鉴于在本案中我方第一次见到该委托书，申请法庭对该委托书进行鉴定，我方也从未委托任何人对房屋进行出售。对证据2王振山的身份证复印件不予认可，当时身份证已经丢失，而且已经换了新的身份证，旧的已经作废了。对证据3户口页无异议。对证据4结婚证真实性无异议，但两份结婚证原件均在原告手中，被告之间签订过户协议，必然没有任何一方审查过结婚证的原件。对证据5房屋认购合同的真实性无异议，但当时是原告授权被告购买的，大部分房款系由原告的表哥出资。对证据6收款收据无异议。对证据7过户协议不认可，没有王振山的签字，王振山也从未以任何方式授权过任何人代办，且该协议缺少房屋买卖的一般要件，房屋价款明显低于市场价值，原告有理由相信是非正常的买卖关系。 对证据8户口本真实性无异议。对证据9中的2张收条及转账记录不认可，44万元的收条被告称现金20万元，但根据一般交易习惯，被告应当进一步举证证实现金20万元的来源，以大宗现金购房不符合交易习惯。关于胡永平收款24万元，认为与本案无任何关联性，其应当由收款人向法庭说明款项的来源。关于3万元的收条不予认可，该收条与被告提交的证人证言所述相矛盾，证人所述3万元是次日即24日交付的，而收条的落款日期是23日，证人的陈述与收条相矛盾，证人证言与该收条的证明力均不应当被采信。对证据10的产权证书有异议，不认可，产权证书填发日期为2006年11月11日，远在交易日期之前，不能证实被告所述的过户情况。对证据11的房屋钥匙无异议，该钥匙是原告与被告董永杰夫妻二人产生矛盾后达成了协议，双方各执一把房屋钥匙，在法院判决之前任何一方不得处置房屋。对证据12的真实性无异议，不能证明被告所述的墙皮脱落推断市场价格的目的。 被告王石磊、胡俊格对于被告董永杰、梁玉坤提交的证据质证均无异议。 本院经审理认定事实如下：原告王振山与被告胡俊格原系夫妻关系，双方于1990年登记结婚，被告王石磊系二人之子，2005年7月19日，被告王振山与鹿泉市台头新村村民住宅建设办公室签订《房屋认购协议》，约定由原告王振山购买甲方鹿泉区的本案诉争房屋，2017年时，原告王振山与被告胡俊格之间的夫妻感情发生裂痕，原告王振山诉至河北省高邑县人民法院要求离婚，该法院于2017年8月25日开庭审理了二人之间的离婚纠纷，该案审理过程中，二人均表述本案诉争房屋为小产权房且为二人夫妻共同财产。2017年8月25日，河北省高邑县人民法院作出（2017）冀0127民初662号民事判决书，判决准予二人离婚，但未认定涉案房屋为二人夫妻共同财产，该判决已经发生法律效力。2017年8月23日，被告胡俊格、王石磊以原告王振山的名义与被告梁玉坤、董永杰签订《过户协议》，约定由被告梁玉坤、董永杰以47万元的价格购买本案诉争房屋，该过户协议有四被告的亲笔签名，但协议中原告王振山的签名系被告胡俊格代签，被告胡俊格辩称其事先已经电话征得原告方的同意，被告胡俊格向被告梁玉坤、董永杰提供了原告王振山对其出售房屋的《委托书》，但该委托书系被告胡俊格一人书写，王振山签字也系由被告胡俊格书写的，原告方表示对房屋出售事宜并不知情。合同签订后，被告胡俊格将涉案房屋交付给被告梁玉坤、董永杰，并于当日向被告董永杰、梁玉坤出具收款收条，之后被告董永杰、梁玉坤在石家庄市鹿泉区村民委员会就该房屋办理了“所有权”变更“登记”，但填发日期却写为2006年11月1日。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条明确规定了合同无效的法律情形，其中第五种情形就是违反法律、行政法规的强制性规定的合同一律无效，本案所涉房屋为石家庄市鹿泉区村民委员会在其集体土地上自建的“小产权房”，其建设并未取得当地政府的规划许可，所占用的土地为集体土地，最高人民法院于2008年12月4日颁布了《关于为推进农村改革发展提供司法保障和法律服务的若干意见》，要求各级人民法院对改变土地集体所有性质、改变土地用途、损害农民土地承包权益的流转行为，要依法确认无效。因此，四被告之间签订的《过户协议》违反了法律的强制性规定，该协议应属于无效协议。当然因合同无效取得财产应予返回，有过错，还应赔偿对方因此所遭受的损失。 关于被告董永杰、梁玉坤主张的善意取得问题，《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人，此为我国法律规定的善意取得制度。本案中，被告胡俊格在出售房屋时出示了其与原告方的结婚证明，且此时双方并未解除婚姻关系，而且又向被告梁玉坤、董永杰出示了委托书，即使该委托书系被告胡俊格单方制作，但对于被告梁玉坤、董永杰来说，其二人已经尽到了合理的注意义务，因此其二人主观上应是善意的，且已经向被告胡俊格支付了合理的对价，原告方虽诉称该价格明显低于市场价格，但因为未提交任何证据证实该主张，因此，本院应认定该价格为合理的对价，但是，根据我国的《城市房地产管理法》第60条及《土地管理法实施条例》第6条规定，只有县级以上人民政府房产管理部门才能进行房屋登记，村集体和乡镇政府并没有颁发房产证的资格，此“产权证”非彼“产权证”，不具备物权变更的效力，因此，被告梁玉坤、董永杰在购买该房屋时，虽然主观上是善意的，也已经支付了合理的对价，但却并未取得涉案房屋的产权登记，因此，被告梁玉坤、董永杰对本案所涉房屋不能构成善意取得。 关于原告方主张被告胡俊格出售房屋的行为是否属于恶意转移财产的行为,恶意转移财产属于离婚纠纷或离婚后财产分割案件中涉及财产分割时应处理的问题，原告方应在将来的离婚后财产分割案件中对此予以主张，本案中不应对此予以处理。 关于原告方要求四被告协助办理过户的主张，因本案所涉房屋并不享有物权登记，当地村委会所出具的权利凭证并不具备法律效力，因此，本院对于原告方的该项主张依法不应支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，判决如下： 一、被告胡俊格、王石磊与被告梁玉坤、董永杰签订的《过户协议》无效。 二、驳回原告王振山的其他诉讼请求。 案件受理费40（已减半收取），由四被告共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。 审判员  杨玉国 二〇一八年四月十九日 书记员  刘灵芝