云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）云03民终2201号上诉人(原审被告)：曲靖安厦房地产集团有限公司，住所地云南省曲靖市翠峰路。法定代表人：冯玉华，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：程嘉宝，云南平航律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：冯强，男，汉族，1983年10月7日生，宣威市人，住云南省宣威市，现住曲靖市麒麟区。委托诉讼代理人：丁丽娜、朱钇帆，云南权仲律师事务所律师，特别授权代理。上诉人曲靖安厦房地产集团有限公司与被上诉人冯强商品房销售合同纠纷一案，不服麒麟区人民法院（2018）云0302民初1993号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年11月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人曲靖安厦房地产集团有限公司上诉请求：1、请求二审法院撤销(2018)云0302民初l993号判决；2、依法改判上诉人不支付违约金，责令被上诉人30日内向上诉人提供办理产权登记资料，上诉人按合同约定提交房地产行政主管部门办理房屋权属证书；3、判令被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：1、一审法院未查清案件事实，即判令上诉人于30日内为被上诉人办理房屋权属证书，与事实不符，也无履行的可能，因办理房屋权属证书是行政行为上诉人不能支配。根据法律相关规定和双方合同的约定，被上诉人迟迟未按要求提供相关资料凭证，故一审法院判令上诉人30日内为被上诉人办理不动产权证根本没有履行的可能；2、上诉人不存在违约行为，且一审法院判令上诉人支付违约金没有法律依据和事实依据。被上诉人与上诉人签订了《经济适用住房购销合同》，而一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》裁判上诉人违约并支付违约金属于明显的适用法律错误，且与事实不符。经济适用房与商品住房存在较大区别。该司法解释是为正确、及时审理《商品房买卖合同》纠纷案件而制定，不能类推适用于本案争议的法律关系。双方签订的《经济适用住房购销合同》中并未约定关于逾期办理产权证书的违约责任，一审法院判决上诉人按年利率7．125％向被上诉人支付违约金没有事实依据。被上诉人冯强未答辩。冯强向一审法院起诉请求：被告立即为原告办理安厦·金域蓝苑49幢2单元702号房屋的不动产权证；由被告向原告支付违约金（以购房款235825元为本金，按年利率7.125%计算自2017年1月16日起至实际办证之日止的利息）；由被告承担律师费3000元；本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告（乙方）于2013年10月22日与被告（甲方）签订《经济适用住房购销合同》及《合同补充协议》，合同约定：甲方以划拨方式取得位于曲靖市地块的土地使用权，土地规划用途为住宅，土地使用权证号：曲市国用（2011）第7679号。甲方经批准在上述地块上建设经济适用住房，项目名称：金域蓝苑五期。乙方购买第49幢2单元702号房屋。乙方在合同签订之日向甲方支付首付款75825元，其余房款160000元由乙方通过办理银行按揭贷款付清。甲方于2014年6月30日前将经建设单位组织验收合格并符合合同约定的经济适用住房交付给乙方。双方就产权登记约定为：在房屋交付后，甲方通知乙方提供相关资料，房屋所有权证登记手续由甲方代办，乙方须向甲方提供办理房屋所有权登记手续所需的全部文件、资料，并交纳办证所需相关费用，甲方在收到文件、资料后180工作日内将其提交登记机关，办理房屋所有权证。在取得房屋所有权证后，乙方向甲方提供办证所需资料由甲方代为办理土地使用权证，所需费用由乙方承担。合同签订后，原告按约定向被告交付了全部购房款235825元。原告于2014年10月25日向被告缴付了契税3537元、房屋登记费80元、印花税128元、维修基金4717元及其他相关费用，被告向原告出具了相关收费（含房款）收据及发票。被告于2016年5月10日接收了原告移交的办理产权证的相关资料。一审法院认为，原告与被告签订的《经济适用住房购销合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，对双方当事人均有法律约束力，双方当事人在享受权利的同时必须履行合同义务。被告应当按合同约定履行代办房屋不动产权属证书的义务。根据合同约定和房屋登记办法的规定，申请办理不动产权属证书的，除买受人应当提交相关资料外，房地产开发企业也应当提交相关资料。被告在收到原告交付的资料和缴付的费用后，如认为缺少资料，有义务向原告提出要求，但其无证据证明已向原告提出要求。如被告也向登记机关提交了资料，是由于政策的变化造成登记机关不能进行不动产权属登记，那么不能归责于被告。然而，被告没有证据证明其已向登记机关提交了相关资料。另外，虽然存在不动产登记制度改革，实行不动产权属统一登记和“两证合一”的事实，但是，这一改革是以方便、快捷、便民、高效为目的，应该有利于高效快捷办理不动产权权属证书，对被告代为原告办理不动产权属证书未造成障碍，更应当说对被告有利，不适用情形变更原则。所以，被告未按合同约定履行义务，被告的此行为已违反合同的约定，构成违约，原告主张判令被告办理房屋权属证书有事实和法律依据，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项、第十八条第二款规定的由于出卖人的原因在合同约定的期限内不能办理房屋所有权登记的，合同未约定违约金的，可以按照已付房款总额，参照中国银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案原、被告就办理房屋权属证书未约定违约金。原告要求被告按中国银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算支付违约金，理由成立，予以支持。原告于2016年5月10日将办理产权证的相关资料移交给被告，按合同约定，被告应在收到原告提交的资料后180个工作日内（即在2017年1月30日前）将资料提交登记机关办理房屋所有权证，但被告在此期间未提交，故应从2017年1月31日起开始计算违约金，确认以原告所交款235825元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，按年利率4.75%上浮50%，即年利率7.125%承担自2017年1月31日起至实际办理不动产权属证书之日止。原告请求的律师费，一是合同对此没有约定，二是本院已支持了其请求的违约金，故不予支持。被告抗辩理由不成立，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百三十五条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项、第二款之规定，判决：1、被告曲靖安厦房地产集团有限公司于本判决生效后三十日内向不动产登记机关提交办证资料为原告冯强办理曲靖市经济适用房屋的不动产权属证书；2、由被告曲靖安厦房地产集团有限公司向原告冯强支付违约金（以235825元购房款为基数，按年利率7.125%自2017年1月31日支付至实际办理不动产权属证书之日止）；3、驳回原告冯强的其他诉讼请求；4、案件受理费100元，由被告曲靖安厦房地产集团有限公司承担。二审中，被上诉人向本院提交了资料收入证明，证明被上诉人多次向上诉人提交办证资料，被上诉人积极履行了提交办证资料义务；上诉人于2016年10月5日已经违约的事实。经质证，上诉人认为对三性无异议，对证明目的有意见，依据双方签订的房屋购销合同约定，上诉人是于收到被上诉人提交的所有办证资料后180个工作日内向不动产权登记机关提交相关的办证资料，该份证据出具时间是2018年7月9日，现被上诉人不动产权证已办理，故上诉人并不存在逾期办证的违约行为。本院认证，被上诉人向本院提交的证据，上诉人对其三性无异议，本院予以采信，但应从2017年1月31日起开始计算违约金。上诉人未向本院提交新证据，本案案件事实与一审认定的一致，本院依法予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第十条第一款：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式”、第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效”、第六十条第一款：“当事人应当依照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９0日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９0日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，本案中，上诉人曲靖安厦房地产集团有限公司与被上诉人冯强签订的经济适用住房购销合同系双方当事人真实意思表示，并不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行相应的权利义务。被上诉人冯强已按合同约定向上诉人曲靖安厦房地产集团有限公司支付了全部购房款，并于2016年5月10日向上诉人曲靖安厦房地产集团有限公司交纳了办理房屋权属证书的相关费用、提供了相关办证资料，按双方合同的约定，上诉人曲靖安厦房地产集团有限公司应在收到资料后180个工作日内提交给相关登记机关，办理房屋产权证书；上诉人曲靖安厦房地产集团有限公司辩称，双方合同约定的是办理房产证而不是不动产权证；虽然曲靖市自2016年11月24日起实行房产证、土地使用权证“两证合一”，统一办理不动产权证书，但上诉人曲靖安厦房地产集团有限公司并未提供相应证据证明曲靖市在此之前停止办理房屋产权证书、土地使用权证书；故上诉人曲靖安厦房地产集团有限公司未能在被上诉人冯强提供相关办证资料后的180个工作日内，将其办理房屋产权的资料提交给相关登记机关代办房屋产权证书，已构成违约，上诉人曲靖安厦房地产集团有限公司依法应当承担相应的违约责任。一审法院判决为被上诉人冯强办理不动产权证书，并交付给被上诉人冯强，不符合双方当事人合同约定及本案的客观实际情况，上诉人曲靖安厦房地产集团有限公司应履行的合同义务应当是向不动产登记机构提交相关资料用于办证，至于办证所需要的时间，系由不动产登记机构进行审查，并非作为上诉人的曲靖安厦房地产集团有限公司所能控制；一审法院确定上诉人曲靖安厦房地产集团有限公司承担违约金的计算时间从2017年1月31日起按年利率7.125%（日利率0.01952%）计算并无不当，但一审判决计算至实际交付房屋不动产权属证书之日，不符合合同约定及相关法律规定，应计算至上诉人曲靖安厦房地产集团有限公司向不动产登记机关提交不动产登记申请书之日较为妥当。综上所述，上诉人曲靖安厦房地产集团有限公司的上诉请求部分成立，应予以部分支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律有误，实体处理不当，应予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销曲靖市麒麟区人民法院（2018）云0302民初1993号民事判决；二、由上诉人曲靖安厦房地产集团有限公司于本判决生效后30日内向不动产登记机关提交本案被上诉人冯强购买的位于曲靖市经济适用房的不动产权属证书办证所需的资料，并协助被上诉人冯强办理相应的不动产权证书；三、由上诉人曲靖安厦房地产集团有限公司于本判决生效后30日内向被上诉人冯强支付因逾期办理房屋产权证书的违约金（以购房款总额235825元为基数，自2017年1月31日起按年利率7.125%计算至上诉人曲靖安厦房地产集团有限公司实际履行上述提交相关完整资料义务之日止）；四、驳回被上诉人冯强的其他诉讼请求。一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，均由上诉人曲靖安厦房地产集团有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  邬汉洪审判员  时劲松审判员  孙靖然二〇一八年十二月二十五日书记员  阮靖涵