河南省渑池县人民法院民 事 判 决 书（2018）豫1221民初712号原告：王莉峰，男，汉族，1980年12月18日出生，住河南省渑池县。被告：三门峡昌泰房地产开发有限公司，住所地河南省渑池县韶州路。法定代表人：王海峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：高远，河南恒翔律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告王莉峰与被告三门峡昌泰房地产开发有限公司（以下简称“昌泰公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王莉峰、被告昌泰公司委托诉讼代理人高远经本院合法传票传唤均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王莉峰向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告赔偿原告至今尚未协助原告办理房产证的违约金5678.54元；2、依法判令被告返还原告代收的暖气初装费、燃气初装费共计7025.70元；3、依法判令被告更换房屋外墙保温层，并封闭公用阳台；4、案件受理费由被告负担。事实和理由：2013年3月19日，我与被告签订了一份《房产买卖合同》。1、按照合同第十五条约定，被告应当在2014年4月份房屋交付给原告使用后60日内协助原告办理房屋产权证书，但至今被告仍未按照合同约定协助原告办理房屋产权证书，被告已经构成违约。按照合同约定，被告应当赔偿违约金5678.54元。2、依据《房屋买卖合同》附件三第7条、第8条约定的交房标准，交房时房屋需具备暖气、燃气到户的标准，说明原告在缴纳的房款中已包含了该两项费用，被告再次代收费用的行为，属于重复收取，该两项费用被告应当予以返还。3、原告从被告处购买房屋入住后，发现原告在建房过程中违反《房屋买卖合同》附件三第1条约定，更换外墙材料，将合同约定的外墙岩棉保温系统材料更换为易燃的聚苯乙烯泡沫板，被告偷工减料，导致房屋隔热效果不佳，被告严重违反合同约定，给原告造成了不可挽回损失，请求判令被告更换房屋外墙保温层，并封闭公共阳台。综上，被告的行为已经构成违约，依法应当承担相应的违约责任，故提起诉讼。被告昌泰公司辩称，1、原告的起诉已经超过2年的诉讼时效期间，其诉讼请求不应当再得到法律支持。2、原告无法取得房屋权属证书，并非答辩人的过错，答辩人不应承担违约金。3、答辩人与原告签订的《商品房买卖合同》附件中仅是写明：“燃气由燃气公司统一安装煤气管道，暖气管道入户。”该费用为答辩人代收费用，故答辩人不应当返还。4、外墙保温材料的变更是经过工程设计单位设计变更，其变更符合设计需求，并不影响原告的使用，原告所述的房屋隔热效果不佳，没有事实依据。5、关于原告要求封闭公用阳台的诉求，合同并未就此约定，并且答辩人均按照设计要求施工和取得第三方验收合格，此项诉求不应得到法律支持。原告王莉峰围绕诉讼请求，依法向法庭提交的证据有：1、《商品房买卖合同》书及房款收据一份；2、渑池县天宇测绘技术服务有限公司于2017年5月测绘的渑池县房产分户图复印件一份；3、三门峡仲裁委员会于2015年7月7日出具的关于不予受理仲裁申请通知书复印件一份；4、被告代收暖气、燃气入户初装费用的明细单一份。被告昌泰公司质证意见：1、仲裁真实性无异议；2、购房合同15条约定，是在被告有过错、有责任的情况下才承担违约金；3、合同书没有约定燃气、暖气初装费不应由原告承担；4、初装费用收据真实性无异议，收据中显示代收费用与明细表吻合，此项费用并非被告收取，被告只是代收，即便存在返还的理由，被告也不是返还主体；5、合同中也没有约定房屋的公共阳台需由被告负责封闭的事宜。被告昌泰公司围绕其答辩意见，依法向法庭提交的证据有：工程设计变更通知单两份。原告王莉峰质证意见：对被告提交的工程设计变更通知单有意见，我们不认可。关于争议事项，在合同第十条、附件三有明确约定。工程设计变更通知单是被告在房子交付后才变更的，也没有通知买受人。本院经审理，认定事实如下:对当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对当事人有争议的事实，本院依据有效证据和当事人陈述、质证、辩论意见，本院依法确认以下案件事实：2013年3月19日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》。合同第3条：原告购买的商品房为1号楼1单元25层04号房。合同第4条：建筑面积为140.19平方米，单价为每平方米4050.60元，总价款为56.7854万元。合同第5条：商品房交付后，以产权登记面积为准，单价不变，总房款多退少补，不计利息。合同第6条：付款方式为按揭贷款。合同第8条：交房时间为2013年12月31日前。合同第14条：商品房交付之日给水、用电、暖气具备开通条件，出卖人负责暖气入户，房屋内暖气设备买受人自行购买安装。合同第15条：出卖人在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产产权属证书的，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金。附件三《装饰、设备标准》（即交房标准）约定：1、外墙为岩棉板外墙保温系统，刷防水面漆；7、由燃气公司统一安装煤气管道；8、每户暖气管道入户等共计17小项。合同签订后，原告缴纳了房款。因被告一直未能办理产权证书及原告对被告收取暖气初装费、煤气初装费等事项有异议。2015年6月份，原告向三门峡仲裁委员会申请仲裁，仲裁委认为：双方对仲裁委员会的选择约定不明确，且双方对此达不成补充协议，仲裁协议无效，遂做出不予受理原告的仲裁申请。之后，原告诉至本院。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当依照合同约定全面履行各自义务。本案中，被告昌泰公司与原告王莉峰签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，合同合法有效，各方当事人应当按照合同约定行使权利和履行义务。关于诉讼时效问题。原告已于2015年6月份向三门峡仲裁委员会申请仲裁，仲裁委员会虽不予受理，应视为诉讼时效中断。故被告的该项意见，本院不予支持。关于原告要求被告支付未办理房屋权属证书的违约金问题。因原告至今仍未取得房屋权属证书，被告在审理中亦未能举证已在房屋交付后60日内将相关资料报登记机关以办理权属证书，故被告应当依照合同约定承担违约责任。被告辩称不能办理权属证书不是被告原因，但不能举证证明不能办理权属证书的原因，因被告作为开发商，对其预售的商品房不仅负有交付的义务，亦负有办理产权过户的义务。故不能办理权属登记的责任应当由被告承担，被告应当按照合同约定向原告支付违约金。被告在支付违约金后，仍有义务协助原告办理房屋权属证书。关于原告要求被告退还暖气初装费和煤气初装费问题。因双方在合同中没有明确约定该两项费用由谁承担，被告交付房屋时已明确该两项费用为代收费用，原告已主动向被告交纳，且在合理期间内并未向被告昌泰公司提出异议。故原告现主张被告退还，本院依法不予支持。关于原告要求被告按《商品房买卖合同》附件三的约定将外墙泡沫板更换为岩棉板的问题。因被告在施工过程中已经就该事项进行了变更申请，且得到设计、验收部门的审批和验收合格，目前并不影响原告的正常使用，也未对原告的日常居住造成实质影响。故原告的该项诉讼请求，本院依法不予支持。关于原告要求封闭公用阳台的诉求。因被告与原告签订的《商品房买卖合同》中并未就该事项有明确约定，且被告已按照设计要求施工并取得法定部门验收合格，故原告此项诉请不应得到支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告三门峡昌泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王莉峰违约金5678.54元；二、驳回原告王莉峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费118元，减半收取59元，由被告三门峡昌泰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向三门峡市中级人民法院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省三门峡市中级人民法院。逾期不上诉，则本判决生效，双方当事人应自觉履行。否则，本院将依据当事人申请或审判庭的移送予以强制执行。当事人应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，在法定期限二年内申请执行，逾期不申请，则视为放弃权利。审判员  张华二〇一八年四月二十五日书记员  王慧