福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0206民初9606号 原告：吴昭平，男，1960年2月2日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 被告：厦门市万科湖心岛房地产有限公司，住所地厦门市湖里区江头台湾街289号202单元。 法定代表人：姚侠义，公司总经理。 委托诉讼代理人：郭立群、陈婷，福建择高律师事务所律师。 原告吴昭平与被告厦门市万科湖心岛房地产有限公司（以下简称万科湖心岛公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年11月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴昭平，被告万科湖心岛公司的委托诉讼代理人李正旭、郭立群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴昭平向本院提出诉讼请求：1.万科湖心岛公司负责在房屋合理的位置设置安装洗衣机的位置和作业空间；2.万科湖心岛公司赔偿因未能按《商品房买卖合同》的约定提供独立家政间的违约金207389元（29627元／平米×7平米）；3.万科湖心岛公司承担本案诉讼费用。事实和理由：吴昭平于2013年4月14日与万科湖心岛公司签订《商品房买卖合同》，购买了位于湖里区地下车位，并依约交付全额价款，双方于2013年9月30日办理了5Ｄ302室商品房交接手续。2017年1月9日，吴昭平因房产质量纠纷诉讼准备需要，前往厦门市城市建设档案馆调取吴昭平购买房屋的《工程竣工图》时，发现万科湖心岛公司在广告宣传中声称的独立家政间原设计的功能用途却是消防前室。吴昭平于2017年4月向贵院起诉，案号（2017）闽0206民初3630号，请求：1、判定万科湖心岛公司构成消费欺诈行为；2、责令万科湖心岛公司负责恢复湖心岛地产项目已被变更为其它功能的消防前室；3、责令万科湖心岛公司（兑现）另行设置在宣传广告中承诺的独立家政间；4、承担该案的诉讼费用。贵院于2017年4月26日受理，2017年8月2日作出判决：一、万科湖心岛公司于本判决生效之日起30日内将已装修为万科湖心岛项目5＃（Ｄ段）3层02单元房屋洗衣间的位置恢复为消防前室。二、驳回吴昭平的其他诉讼请求。万科湖心岛公司出于商业营销的需要，为了增加卖点吸引潜在客户，不顾原设计功能是消防前室的重要作用，蓄意并擅自改变使用功能，在其宣传广告词中称该楼盘“不仅要空间优越更要享完备功能，给出的解决方案——主卧套房设计双衣帽间，增加收纳和展示空间；主卫功能完备齐全，独立家政间”；“拥有独立电梯的服务区家政间，区隔家政服务人员与主人空间，归摄家政服务、主人生活两重流线”。同时，正如贵院在（2017）闽0206民初3630号《民事判决书》认定的法律事实“万科湖心岛房地产有限公司将原属于消防前室的公共位置装修为洗衣间，必然影响房屋所在建筑的消防安全，属于违法装修行为，且会直接影响到吴昭平自身的利益”、“万科湖心岛房地产有限公司在宣传中承诺在公共区域设立独立的家政间，存在隐瞒事实的行为”。根据《商品房销售管理办法》第十四条房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告，应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告发布暂行规定》等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确；第十五条房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。在双方签订的《厦门市商品房买卖合同》附件六合同补充协议第十九条关于广告宣传的效力约定如下：“买卖双方之间的权利义务以合同及其附件为准。出卖人在广告和宣传资料中对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施的说明和允诺具体确定，并对合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，合同又未作重新约定的，可作为合同附件，对双方具有约束力。一方违约的，应依法承担违法责任”。万科湖心岛公司没能按合同约定交付带有独立家政间功能的房产，未能向吴昭平兑现其在宣传广告中为吸引招募购房者所吹嘘描述的功能完备的高端楼盘，严重地侵害了吴昭平的权益，已构成违约，依法应承担违法责任。因另行设置独立家政间在（2017）闽0206民初3630号民事判决认定“已经履行不能”（因万科湖心岛公司宣传广告承诺的独立家政间在公共部位的消防前室位置，违反了相关的建筑规划许可，已经履行不能，……），根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任”，吴昭平要求万科湖心岛公司赔偿因其未能按《商品房买卖合同》的约定提供独立家政间的违约金207389元（合同单价29627元／平米×家政间7平米）。失去带有独立家政间使用功能的房屋将使其在使用、居住的便捷、舒适、豪华感大打折扣，258平米的高端豪宅将因此变得普通、平庸、性价比降低，吴昭平保留依《消费者权益保护法》就万科湖心岛公司的消费欺诈行为另案起诉追偿的权利。另外，根据《住宅设计规范》（ＧＢ50096-2011）第5.4.6“每套住宅应设置洗衣机的位置及条件”的规定，商品房内必须设置有洗衣机作业的位置和作业的空间、条件。综上，恳请贵院判如所请。 万科湖心岛公司辩称，一、吴昭平的起诉违反一事不再理原则，应驳回起诉。关于讼争商品房家政间的问题，吴昭平多次起诉，依据的事实和法律基本一致，违反了一事不再理的原则。在（2017）闽0206民初3630号案件中，吴昭平起诉认为构成消费欺诈，要求另行设置家政间，该案经二审法院终审认定，原有独立家政间的部分未计入吴昭平所购商品房的专有面积，在双方达成新的合意之前，吴昭平无权要求另行设置独立的家政间。二、讼争商品房有若干阳台，完全可用于设置安装洗衣机的位置和作业空间。而且，讼争楼盘的设计规划符合法律规定，并通过相关部门的审批，万科湖心岛公司没有义务另行为吴昭平设置该空间。况且，生效判决已确认，即使要另行设置独立的家政间，吴昭平亦应与万科湖心岛公司重新签订商品房买卖合同，吴昭平无权要求万科湖心岛另行设置商品房买卖合同约定以外的独立的家政间。三、吴昭平主张违约金207389元，没有事实和法律依据。1、吴昭平的主张没有合同依据。违约金与违约责任、损失属不同的法律概念，合同应当有明确约定违约情形及违约金条款，才能主张违约金。本案双方并未就争议焦点有约定违约金条款。2、万科湖心岛公司已依约交付符合合同约定的房屋，至于吴昭平所诉称的独立家政间是房屋建筑面积以外的部位，并没有纳入房屋的计价面积，吴昭平也并没有支付该部位的房款。3、（2018）闽02民终116号生效判决认定，《协议书》系吴昭平真实意思表示，吴昭平主张万科湖心岛公司构成消费欺诈行为，缺乏依据，不予采纳。4、吴昭平主张的“违约金”标准过高。如上所述，本案并不存在“违约金”的情形。但，倘若法院认定系违约金并拟支持，万科湖心岛公司认为，吴昭平主张的违约金标准明显过高，希望法院依照法律规定，以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度等综合因素，调低违约金。综上，吴昭平的诉求缺乏事实与法律依据，请求依法驳回吴昭平的全部诉求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2013年4月14日，吴昭平（买受人）与万科湖心岛公司（出卖人）签订一份合同号为03061602的《厦门市商品房买卖合同》，约定吴昭平向万科湖心岛公司购买万科湖心岛项目三期5#楼（D段）3层02单元的房屋，房屋建筑面积258.05平方米，房屋总价款7645247元。上述合同于同日向厦门市房地产交易权籍登记中心提交登记备案。厦门市万科湖心岛项目三期工程Ⅱ-5#楼D段工程于2013年7月12日通过竣工验收，于2013年7月19日通过消防验收。 《厦门市商品房买卖合同》签订后，吴昭平（甲方）与万科湖心岛公司（乙方）就讼争商品房又签订一份《协议书》，协议书中双方约定：1、乙方负责委托具有相应资质的装修单位按照协议书附件1、附件3的标准对讼争商品房进行装修，甲方知悉若按照附件1、附件3进行装修可能对该商品房进行局部变动，并同意乙方在装修时对商品房进行相关的变动；2、乙方知悉对该商品房的相关变动包括但不限于对该商品房分户隔墙的取消或位置移动、户内隔墙的取消或者位置移动、某些使用功能的调整，如果乙方对该商品房的上述变动与该商品房对应的《商品房买卖合同》约定的交付标准存在不一致的地方，则以本协议约定的交付标准为准；3、甲方不得同时委托其他第三方进行商品房的装修，否则乙方对此不承担认可责任，因该商品房装修可能会造成装修后商品房使用面积与竣工面积出现差异，为此双方同意由此造成的面积差异不再执行该商品房对应的《商品房买卖合同》中面积差异处理的有关条款，不再进行补差或退款，也不再承担其他面积差异的责任；4、甲乙双方约定的本协议书所涉装修工程款并入该商品房总价，且该商品房的总房价款为该商品房的最终价款，乙方应当于2013年9月30日前将商品房交付给甲方，协议书与《商品房买卖合同》有冲突的，以本协议为准。此外，协议就工程质量、争议处理等其他事项作出了约定。《协议书》附件1中商品房装修标准中家政间的装修标准为：墙面使用内墙涂料，地面使用石材，天花板使用内墙涂料、局部吊顶，照明使用灯具。《协议书》附件3房屋装修户型图中标准为第13项的部位体现为洗衣房。洗衣房即家政间，经双方现场测量，吴昭平与万科湖心岛公司确认洗衣房建筑面积为7.278平方米，另万科湖心岛公司测量使用面积为约5.2平方米，吴昭平对使用面积不予确认。 经（2018）闽02民终116号生效民事判决认定，上述《协议书》系吴昭平的真实意思表示，万科湖心岛公司根据该协议将建筑物的公共部位消防前室装修成家政间，并交付给吴昭平，该协议书已经履行完毕。现因该公共部分装修违反了消防等方面法律的规定，吴昭平提出要将洗衣房恢复成消防前室，万科湖心岛公司也同意恢复，可视为双方对该公共部位的装修达成新的约定。因该部分没有进行产权登记，取消家政间并未减少吴昭平所购商品房的专有面积，吴昭平主张万科湖心岛公司构成消费欺诈行为，缺乏依据。双方同意对原有独立家政间的部分恢复成消防前室，但没有再对另行设置独立家政间达成新的合意，万科湖心岛公司没有另行设置独立家政间的义务。在重新签订商品房买卖合同前，吴昭平无权要求万科湖心岛公司另行设置独立的家政间。 本院认为，吴昭平主张万科湖心岛公司应赔偿因未能按《商品房买卖合同》的约定提供独立家政间的违约金，根据（2018）闽02民终116号生效民事判决认定，《协议书》系吴昭平的真实意思表示，万科湖心岛公司系根据《协议书》的约定将建筑物的公共部位消防前室装修成家政间，并交付给吴昭平，而将洗衣房恢复成消防前室可视为双方对该公共部位的装修达成新的约定，因该部分并没有进行产权登记，取消家政间并未减少吴昭平所购商品房的专有面积，故吴昭平的上述主张没有事实和合同依据，本院不予支持。 同理，吴昭平主张万科湖心岛公司负责在房屋合理的位置设置安装洗衣机的位置和作业空间，没有合同依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回吴昭平的全部诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2206元，由吴昭平负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 范功怡 二〇一八年四月二十六日 代书记员 马承威 附页： 本案所适用的法律、司法解释条文: 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 2 3