上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0117民初6797号原告(反诉被告)：刘恒付，男，1971年3月25日生，汉族，住江苏省。委托诉讼代理人：李三勇，北京市盈科律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海万春园投资管理有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：陈凯，执行董事。委托诉讼代理人：杨生泉，上海龙元律师事务所律师。委托诉讼代理人：何煦，上海龙元律师事务所律师。原告刘恒付与被告上海万春园投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月28日立案后，依法适用简易程序。后被告提起反诉，本院受理后决定与本诉合并审理，并因案情复杂，本案依法转为适用普通程序公开开庭进行审理。原告刘恒付及委托诉讼代理人李三勇、被告的法定代表人陈凯及委托诉讼代理人杨生泉、何煦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘恒付向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《场地租赁协议书》；2、判令被告赔偿原告的各项经济损失，暂定500万元，具体金额以鉴定为准。庭审中，经本院释明，原告将诉请1调整为确认《场地租赁协议书》无效，也认可《房屋租赁协议书》为无效合同。事实和理由：2013年12月16日，原、被告签订《场地租赁协议书》、《房屋租赁协议书》各一份，约定被告将位于本区泗泾镇莘砖公路XXX号被告公司内216平方米的西村XXX号楼(以下简称“系争房屋”)以及4,987平方米的该楼东场地(以下简称“系争场地”)出租给原告使用。合同签订后，双方按约履行，原告也支付了相应的保证金8,000元。2016年6月16日，泗泾镇人民政府发出告示，责令万春园区域商户搬离，经原告政府信息公开得知镇政府早在2013年就告知被告“严禁私下转租及改变土地用途等行为，停止一切建设和装修等”。在明知上述情况下，被告隐瞒事实，仍与原告签订长达10年的租赁协议，现系争房屋已被拆除，系争场地上种植的红豆杉树全部毁损。原告遂诉至法院。被告上海万春园投资管理有限公司辩称：对于合同无效予以认可。但原告所谓的红豆杉损失是因为泗泾镇政府停水停电导致原告不能正常管理、养护造成的，与被告无关；而且原告单方申请的评估报告不能确认，本案应根据另案法院委托的鉴定报告确定现场价值，无需重新司法鉴定。已经收取的保证金8,000元可以抵扣原告欠付的费用。同时，被告提出反诉请求：1、判令原告支付自2016年5月18日起至2017年2月16日止的房屋和土地使用费203,581元(房屋使用费216平米*0.6元/平方米/天*274天=35,510元，土地使用费4,987平米*0.123元/平方米/天*274元=168,071元)；2、判令原告返还承租的土地。庭审中，被告撤回反诉请求2。针对被告上海万春园投资管理有限公司反诉，原告刘恒付辩称：因2015年6月26日起，泗泾镇政府有关单位就发出通知不允许私下转租、停止建设和装修，被告继续收取租金没有合法依据，而且租赁合同无效后，原告也没收取租金依据。经审理查明：2013年12月16日，原、被告签订《场地租赁协议书》一份，约定被告将系争场地出租给原告用于种植苗木和盆景，不得挪作他用；租赁期限自2014年5月18日起至2024年5月17日止；租金先付后用，双方签订本协议时，原告一次性付清二年租金，前两年租金单价0.123元/平方米/天以后每两年递增0.02元/平方米/天，分别在2016年5月17日、2018年5月17日、2020年5月17日、2022年5月17日支付，每逾期一天按租金的5%收取日滞纳金；合同保证金5,000元，每月卫生费60元；租金(不含税价，开具发票向原告另外收取6%税费)第1、2年每年223,891元，第3、4年每年260,296元，第5、6年每年296,702元……;合同另对其他事宜作出约定。同日，原、被告另签订《房屋租赁协议书》一份，约定被告将系争房屋出租给原告用于石棺加工，不得挪作他用；租赁期限自2014年5月18日起至2024年5月17日止；租金先付后用，双方签订本协议时，原告一次性付清一年租金及保证金，前两年租金单价0.6元/平方米/天,以后每两年递增0.02元/平方米/天，分别在2016年5月17日、2018年5月17日、2020年5月17日、2022年5月17日支付，每逾期一天按租金的5%收取日滞纳金；合同保证金3,000元，每月卫生费20元；租金(不含税价，开具发票向原告另外收取6%税费)第1、2年每年47,304元，第3、4年每年48,881元，第5、6年每年50,458元……;合同另对其他事宜作出约定。上述两份协议签订后，双方即按约履行，原告支付租金均至2016年5月17日止以及相应的保证金。2015年6月26日，泗泾镇市政市容管理办公室与泗泾镇整治违法建筑工作办公室联合向被告发出书面告知，言明镇郊野单元规划所涉区域相继于2013、2014年出台相关管理要求，明确严禁私下转租及改变土地用途等行为，停止一切建设和装修等，并于前期由镇拆违办发出官泾河北区域违法建筑的限期拆除决定书，现正式告知上述区域内的违法建筑将于2015年9月20日前拆除，请被告通知相关人员在规定限期内清理物品并搬离。2017年2月8日，泗泾镇生态环境综合整治领导小组办公室向万春园区域的业主、商户发出书面告知，言明2017年2月15日起万春园市场将停水停电，2017年2月16日起，万春园聚贤街和精品区违法建筑将集中拆除，2017年3月1日起，万春园核心区内违法建筑将集中拆除。2017年2月16日，系争房屋被拆除。另查明，系争房屋所在的万春园“西村”区块原属松江区泗泾镇张施村康家队村民的宅基地房屋，后因签订房屋拆迁补偿安置协议后没有实际拆除。被告与泗泾镇张施村民委员会签订房屋租赁合同，对包括系争房屋在内原村民宅基地房屋进行整修、改建，开办万春园奇石市场，并由被告转租原告。已生效的(2015)松民三(民)初字第4022号民事判决书认定：1、被告与泗泾镇张施村民委员会签订的上述房屋租赁合同无效；2、泗泾镇张施村民委员会作为出租人明知房屋性质而出租给被告使用，且在被告改变房屋约定用途、擅自改建房屋和租借他人等情形下未及时提醒与告知，确有一定过错，而被告作为承租人，其在签约前应当对房屋、土地的性质尽到审核义务，也擅自超出约定用途斥巨资改建房屋、在土地上进行大量添附，也有一定过错；双方过错程度相当，应当分担相应损失；3、被告对其巨额改建、添附支出，并未提供任何证据予以证明，有悖常理。据此，本院结合双方的过错程度、被告对其损失的证明程度，合同的履行情况等因素，酌情确定被告获赔50%的损失。同时，在本院审理的(2015)松民三(民)初字第4034号案件中，本院委托上海第一测量师事务所有限公司(以下简称“第一测量”)对“西村”区块的房屋改建、建造、装饰装修、道路、下水道、水电、水泥场地、绿化、围墙及路牌的现值(造价)项目进行工程造价司法审价。2017年2月15日，第一测量出具的司法审价鉴定意见书的结论明确：涉及系争房屋的装饰工程(不含设计费、税费)所涉造价2,736,356元，其中包括红豆杉2,509,000元(每棵500元，共5,018棵)，其余227,356元为系争房屋原告装修部分。针对上述鉴定结论，原告认可红豆杉数量，但认为单价估价过低，而且还有42棵盆栽没有进行鉴定，评估报告过于简单，该机构也没有评估红豆杉的资格，原告对装修部分审价无异议。同时，原告也自认第一测量鉴定时其也在租赁现场，但未就鉴定提出异议，认为其不是申请人不便多说。被告对鉴定结论无异议。鉴定单位认为红豆杉系经现场清点、结合普通红豆杉的市场价格计算；其系受市高院委托进行审价，具备相应资质；盆栽的红豆杉没有计算，因为可以移动。庭审中，原告为证明其主张，还提供：其自行委托北京海润京丰资产评估事务所出具的二份评估报告，证明房屋建筑物装修及构筑物前期投资价值430,080元、红豆杉价值8,860,000元。被告对该报告不予认可。以上事实，由房屋、场地租赁协议书、付费凭证、告知书、民事判决书、审价鉴定意见书、照片、当事人陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同应属无效。首先，根据已生效的(2015)松民三(民)初字第4022、4034号民事判决书认定，涉及系争房屋在内的被告与泗泾镇张施村民委员会签订的房屋租赁合同因房屋不具合法的权利凭证而导致合同无效，相应的本案所涉的转租合同亦应无效；其次，本案系争土地系宅基地房屋旁的土地，仍属农村集体土地，现原、被告的合同目的用于种植苗木、盆景而非农业建设使用，欠缺土地用途变更相关合法手续，违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条关于农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设的禁止性规定。故本院认为，双方所签房屋、场地租赁协议均属无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告作为出租人比原告应更清楚房屋性质、用途，而原告作为承租人也应充分了解拟租赁房屋的相关情况，审慎签约。据此，本院结合双方的过错程度、合同的履行情况、生效判决认定等因素，酌情确定原告获赔50%的损失。关于原告主张的经济损失。首先，对于系争房屋的装修部分，双方对第一测量的鉴定结论无异议，故本院确认为227,356元。其次，对于红豆杉的价值，第一测量的鉴定结论为2,509,000元，原告虽然不予认可，但其提供的单方评估结论，不能作为认定依据，而其在第一测量鉴定时作为利害关系方在现场却未提出异议，有悖常理，故本院对第一测量的鉴定结论予以确认，盆栽部分亦属于未形成附合的可移动物，原告可以自行收回。对于第一测量在鉴定意见中列明设计费和设计费税金，其并非现值的工程审价范围，第一测量仅是对设计费数额如果存在的一种估算，故本院对于设计费和设计费税金部分，不予支持。据此，被告应当赔偿原告的上述损失合计1,368,178元。关于反诉的使用费。被告主张参照租赁协议标准支付房屋、土地使用费，于法有据，其主张的计算标准并无不当，可予以支持。原告辩称自2015年6月26日泗泾镇有关单位发出告知起，可不付使用费的意见，但该告知仅言明曾在2013、2014年禁止建设、装修，但原告事实上进行了装修、使用，原告也未充分举证证明其在2015年6月26日后的使用受到了实质性的影响，故对原告可不付使用费的相关意见，缺乏证据证明，本院难以支持。经计算上述使用费金额为203,581元。被告愿意将收取的保证金8,000元抵扣欠付使用费，并无不当，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、原告(反诉被告)刘恒付与被告(反诉原告)上海万春园投资管理有限公司于2013年12月16日签订的《场地租赁协议书》、《房屋租赁协议书》无效；二、被告(反诉原告)上海万春园投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)刘恒付损失1,368,178元；三、原告(反诉被告)刘恒付于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海万春园投资管理有限公司房屋、场地使用费195,581元(已扣除保证金8,000元)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费46,800元，保全费5,000元，反诉案件受理费2,177元，合计诉讼费53,977元，由原告(反诉被告)刘恒付负担31,792.20元(已付)，被告(反诉原告)上海万春园投资管理有限公司负担22,184.80元(已付2,177元，其余20,007.80元于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张 孜审 判 员  洪 飞人民陪审员  陆为明二〇一八年四月十八日书 记 员  邵玲玲附：相关法律条文一、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。二、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。