江西省南昌市西湖区人民法院民 事 判 决 书(2018)赣0103民初298号原告：南昌未来物业管理有限公司。住所地：南昌市东湖区四经路*号江西柴油厂***#*单元***室（第*层）。统一社会信用代码：913601006697867115。法定代表人：姜兴家，该公司总经理。委托诉讼代理人：唐每金，该公司员工。被告：姜迪祥，男，1962年10月8日生，汉族，住南昌市西湖区，被告：李赛萍，女，1966年11月1日生，汉族，住南昌市西湖区，二被告共同委托诉讼代理人：陶小平，江西豫章律师事务所律师，执业证号：13601200820657035。原告南昌未来物业管理有限公司与被告姜迪祥、李赛萍物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告南昌未来物业管理有限公司委托诉讼代理人唐每金，被告姜迪祥、李赛萍及其共同委托诉讼代理人陶小平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南昌未来物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付62个月的物业管理费22617.2元；2、判令被告支付本案诉讼费；3、判令被告支付催缴物业费的特快专递费12元；4、判令被告支付催缴物业费登报资费166元。事实和理由：原告于2008年8月1日起至2015年8月31日服务于维多利亚华庭花园小区，被告为维多利亚华庭小区8栋1402室业主。登记面积310.25平方米，被告自2010年7月至2015年8月欠缴物业管理费，共计62个月。其中2010年7月至2014年12月，物业管理费为1.15元/平方米×月，1.15元/平方米×月×登记面积310.25平方米×54个月=19266.5元，2015年1月至2015年8月，物业管理费为1.35元/平方米×月，1.35元/平方米×月×登记面积310.25平方米×8个月=3350.7元，被告合计欠交物业管理费22617.2元。根据江西省物业管理条例，原告多次催缴物业管理费无果。原告诉被告欠交物业费一案，2017年3月3日已向南昌市西湖区人民法院提起诉讼。法院审查认为，原告未履行书面催缴程序直接起诉，不符合法律规定，裁定驳回起诉。并告知补救办法为“在完善书面催缴程序后另行主张。”现原告已完善书面催缴程序，另行主张权利。请求人民法院支持原告诉求。原告南昌未来物业管理有限公司提交了如下证据：证据一、物业服务合同两份，证明原告在维多利亚华庭小区自2008年8月1日起服务至2014年9月30日，物业费的收费标准为1.15元/平方米×月，合同到期后原告与维多利亚华庭小区业主委员会口头约定继续服务一年，自2015年1月开始物业费收费标准变更为1.35元/平方米×月。证据二、民事裁定书，证明原告曾向被告主张过权利的事实。证据三、原告公司资质证明、营业执照、法人身份证明，证明原告具有物业服务的资质。证据四、房产信息资料，证明被告为维多利亚华庭小区8栋1402室业主，房产登记面积310.25平方米。证据五、物业管理费台账表，证明被告欠缴物业费的事实。证据六、特快专递复印件、物业费催缴通知书、江西晨报登报公告，证明原告向被告催缴物业费的事实。证据七、上门维修记录单、保修合同、保修协议、原告对业委会发出的函件，证明原告已因小区房屋漏水问题申请了12万元的维修基金，但被该小区业主委员会扣下。被告姜迪祥、李赛萍辩称：其不交纳物业费的具体时间不太清楚，也不清楚单价是如何计算，原告的书面催缴函其亦没有见过，原告只举证了2017年9月2日的登报催缴。原告入驻时曾承诺会维修屋顶及墙面漏水的问题，但等了两三年原告都没有维修，后来其自己进行了屋面维修及外墙维修。因此之后其就不再缴纳物业费。原告诉请中的第三项、第四项于法无据，不应作为请求事项。原告诉请62个月的物业费大部分金额已经超过了诉讼时效。原告诉状中称2015年8月31日撤离，即使2017年3月3日是最早的主张权利时间，应当往前推两年计算诉讼时效，因此原告能得到支持的只有2015年3月至8月的物业费。被告姜迪祥、李赛萍提交了如下证据：证据一、房屋权证复印件，证明被告居住地和居住房屋面积，并证明房屋屋顶的维修防水面积达136.42平方米。证据二、屋面SBS防水费用清单及协议，证明屋面防水维修由李万泉进行，维修费用总计17235.66元。证据三、内墙面刮瓷结算清单，证明内墙面刮瓷由黄敬华进行，实际产生费用为11713元。证据四、外墙防水结算清单，证明外墙防水由张和德进行，发生费用3394.38元。证据五、房屋漏水照片13张，证明当时房屋确实存在严重的漏水现象。经审理查明，原告南昌未来物业管理有限公司于2008年8月1日与维多利亚华庭花园小区业主委员会签订物业服务合同，服务期限自2008年8月1日至2014年9月30日。合同到期后，原告与维多利亚华庭小区业主委员会口头约定继续履行一年合同，物业管理费的计算标准自2015年1月开始由1.15元/平方米/月变更为1.35元/平方米/月。原告于2015年8月31日终止与维多利亚华庭花园小区的物业服务合同关系，并于当日撤离场地。被告姜迪祥、李赛萍系维多利亚华庭花园小区8栋1402室业主，房产登记面积310.25平方米，自2010年7月至2015年8月，姜迪祥、李赛萍未交纳物业费计22617.2元。原告催收未果，于2017年3月3日诉至本院，因其未进行书面催缴，本院于2017年7月20日裁定驳回原告起诉。原告在登报催缴后再次向本院起诉，提出如上诉求。上述事实，有原、被告提供的证据、庭审笔录等所证实。本院认为，合法的服务合同关系受法律保护。原告南昌未来物业管理有限公司与维多利亚华庭花园小区业主委员会签订的物业服务合同合法有效，本院予以确认。该物业服务合同对原告和小区所有业主均具有约束力。虽然该合同至2014年9月30日到期，但合同到期后原告继续在小区进行物业管理至2015年8月31日。原告提供了物业服务，理应按规定收取物业服务费。原告自2015年1月开始，将物业管理费的收费标准由1.15元/平方米/月变更为1.35元/平方米/月，虽未提交证据予以证明，但维多利亚华庭小区部分业主均按照1.35元/平方米/月交纳管理费，可以证明该物业管理费的变更经过了业主同意。被告认为原告于2017年3月3日起诉是最早的主张权利时间，按照之前诉讼时效两年的规定，原告能得到支持的只有2015年3月至8月的物业费，该抗辩意见于法有据，本院予以支持。经核算，该6个月的物业管理费为2513.03元（310.25平方米×1.35元/平方米/月×6个月）。另原告起诉要求被告支付催缴物业费的特快专递费12元、支付催缴物业费登报资费166元，均无法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告姜迪祥、李赛萍于本判决生效之日起十日内向原告南昌未来物业管理有限公司支付物业管理费人民币2513.03元；二、驳回原告南昌未来物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案由原告南昌未来物业管理有限公司预交的案件受理费369元，由原告南昌未来物业管理有限公司自行负担319元，被告姜迪祥、李赛萍负担50元，限随上述款项一并偿付。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院，且应在递交上诉状后七日内，到南昌市中级人民法院缴纳上诉费，或办理减、免、缓交手续。逾期不交或未按规定办理相关手续，南昌市中级人民法院按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决书确定的全部义务，一方不履行的，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为2年，该期限从法律文书规定的履行期间的最后一日起计算。审 判 长  张世民人民陪审员  程 红人民陪审员  黄 英二〇一八年四月九日书 记 员  罗朝君速 录 员  邹 庸