.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}内蒙古自治区赤峰市元宝山区人民法院民事判决书（2018）内0403民初333号原告：董爱华，男，1979年7月5日出生，汉族，农民，住赤峰市，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：孙秉华，赤峰市元宝山区平庄第二法律服务所法律工作者。被告：单爱鹏，男，1978年4月18日出生，蒙古族，农民，住赤峰市，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：陆占国，赤峰市长青法律服务所法律工作者。原告董爱华与被告单爱鹏租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告董爱华及其委托诉讼代理人孙秉华，被告单爱鹏的委托诉讼代理人陆占国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告董爱华向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除原、被告双方于2017年6月20日签订的房屋土地租赁合同；2.判令被告退还原告租赁费15000元；3.判令被告赔偿原告经济损失13280元（其中包括：土地平整、清理垃圾的人工费1080元，门卫人员工资7200元，挪电表费5000元。合计28280元。事实与理由：2017年6月20日，原、被告双方签订一份房屋土地租赁合同，合同约定被告将座落于元宝山区美丽河镇新安屯原新安屯村小学院落整体出租给原告，租赁期限为5年，租赁费用每年为15000元，每年6月20日前一次性交清。双方签订此合同之日，原告按合同约定履行交付租赁费15000元。另外，被告承诺涉案土地及房屋产权清晰，无争议。但双方签订合同后，原告持有此合同进入该涉案土地进行施工，在施工期间该地的村民百姓多次以要土地费用为由横加干涉。在6月28日发生争议后，原告就找被告要求进行协调解决。被告承诺后，一直到8月30日原告再次进入租赁场地内，村民还是不让原告使用，被告亦无法协调。自双方签订此合同之日，原告一直无法正常使用，以此来看，被告所享有的院落和房屋存在争议，导致原告签订此合同的目的无法实现。此事发生后，原告多次找被告协商解决，被告同意解除合同，但不同意退还原告的租赁费，亦不承担原告的经济损失。故原告依据合同第二条、第五条之规定，提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告单爱鹏辩称，涉案土地及房屋的××区民委员会，是已闲置多年的校舍。2011年2月23日，经村第七届村民代表大会通过，决定该校舍以招商引资的形式对外转让。据此，在2011年2月26日，被告与新安屯村委会签订了《房地产转让合同》，被告以总价款25万元获得该校舍土地的使用权、房屋的所有权，并分别于2011年12月31日办理了土地使用证，2012年4月16日、2012年7月10日办理了房产证。根据《物权法》第16条、第17条内容之规定，被告与此同时就享有了涉案土地和房屋的物权，依据《物权法》第2条，被告就具有用益物权、所有权的绝对排他性。2017年6月20日，原、被告就涉案土地及房屋在自愿平等的基础上签订了涉案《房屋土地租赁合同》，具体内容见合同。但合同约定甲方即被告唯一的义务就是保证房屋、土地的权属清晰，无争议。在合同签订后，被告当即履行了房屋及土地的交付义务，且至今没有因土地使用权、房屋所有权发生任何争议。原告在使用租赁物过程中遭他人无理妨害与被告无任何关系，合同没有约定被告负责解决此类事情的义务。合同签订后，被告也从未承诺过此类事情由被告解决。即便有他人妨害原告的正常使用，致使其不能实现预期目的，那也不符合《合同法》第94条规定的法定解除情形，亦不是合同约定的解除情形。那是原告基于原、被告双方签订的合同而享有用益物权的行使问题。原告应依据《物权法》第117条、第35条所规定的内容，向妨害人行使排除妨害请求权，绝不是原告起诉被告要求解除合同的理由。综上，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理确认如下事实：2017年6月20日，原告董爱华（乙方）与被告单爱鹏（甲方）签订了一份《房屋土地租赁合同》，约定甲方将座落于美丽河镇新安屯原新安屯村小学院落整体出租给乙方。合同主要内容为："一、租赁范围：原新安屯村小学东西南北院墙内的所有房屋及土地。二、承包期限：甲方必须保证房屋及土地产权清晰无争议，中途如发生产权纠纷应赔偿乙方投资的一切损失。承包期限五年，自二零一七年六月二十日起至二零二二年六月十九日止。三、承包费的数额和缴纳方式：租金每年壹万伍仟元（￥15000.00元），每年六月二十日前一次性交清，以甲方给乙方出具的收据为准。......五、甲乙双方如遇政府统一规划、拆迁所得赔偿款乙方投资及损失部分所得归乙方。政府部门淘汰落后产能及因环境污染等不可预见原因造成的停产可以终止合同。租赁期内甲乙双方发生纠纷由元宝山区人民法院管辖。......七、所有一切事情以乙方负责（各方面水电暖等）。甲方：单爱鹏（签名捺印），乙方：董爱华（签名捺印）。"合同签订后，被告将出租的房屋、土地交付原告使用，原告支付被告租赁费15000元。后原告在上述房屋土地施工过程中遇到当地村民阻拦，至今未能正常投入使用。另查明，本案涉案房屋及院落原系美丽河镇新安屯村小学，其所有权原属美丽河镇新安屯村民委员会。2011年2月23日，经新安屯村第七届村民代表大会讨论，通过了《关于利用闲置校舍进行招商引资的决议》，同意以招商引资的形式对外转让一直闲置的学校土地及房屋招商。2011年2月26日，被告与新安屯村委会签订了《房地产转让合同》，村委会以总价款25万元的价格将本案涉案房地产转让给被告。2011年12月31日，被告办理了土地使用证，2012年4月16日、2012年7月10日办理了房屋所有权证。以上事实，有双方当事人提交的《房屋土地租赁合同》，原告提交的与被告电话录音光盘及笔录、视频，证人张某1、张某2、唐某的出庭证言，被告提交的《关于利用闲置校舍进行招商引资的决议》、《房地产转让合同》、土地使用证、房屋所有权证，以及双方当事人陈述在卷证实，本院予以认定。本院认为，原、被告双方签订的《房屋土地租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律约束力，本院予以确认。本案的争议焦点是：一、涉案租赁合同是否应予以解除？二、原告要求被告退还租赁费15000元，赔偿打更人员工资7200元，挪电表费用5000元，平整土地劳务费1080元，合计28280元，是否有事实及法律依据，是否应予支持？一、关于租赁合同的解除问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定："当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。"结合本案的具体情况，导致原告不能施工的原因，不是被告未按约定履行合同义务，而是合同相对人之外的不特定第三人--当地村民的干扰阻拦，故原告要求解除合同，不符合上述法律规定的合同约定解除的条件。第九十四条规定："有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。"合同法的立法目的，即是为了维护社会经济秩序，保护合同当事人的合法权益，实现合同目的，保障双方利益的最大化。基于上述原则，综观本案案情，原、被告合同约定的期限为5年，原告开始履行不满一年即陷于停滞状态，无法施工建厂，出现了不可预见并不能克服的客观情况，导致后期生产盈利无望，最后会影响其支付租赁费的履行合同能力，被告的预期可得利益最终亦会受到影响，合同目的不能实现，双方利益受损。故原告要求解除合同，符合上述不可抗力的规定，且基于最大限度减少双方经济损失的原则，对原告此请求，本院予以支持。二、关于原告要求被告退还租赁费及其他损失的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定："当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。"依据上述规定，合同当事人承担违约责任的要件，即一方有违约行为。本案中，原、被告在租赁合同中约定："甲方必须保证房屋及土地产权清晰无争议，中途如发生产权纠纷应赔偿乙方投资的一切损失。"被告在合同签订后，即时交付了涉案房屋土地，在此之前办理了土地使用证、房屋所有权证，在合同履行过程中未发生产权纠纷的问题，亦不存在其他违约行为。原告不能施工系当地村民干扰，不属于双方约定的被告赔偿原告的情形--房屋土地产权不清晰、有争议。故原告要求被告退还租赁费，并赔偿其投资损失，不符合双方合同约定及法律规定，本院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款规定："当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。"《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定："当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。"原告不能提交证据证实自己主张，对此应承担对己的不利的法律后果。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告董爱华与被告单爱鹏于2017年6月20日签订的《房屋土地租赁合同》。二、驳回原告董爱华的其他诉讼请求。案件受理费224元，由原告董爱华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审判员 高贵君 二O一八年四月三日书记员 郭 颖