黑龙江省大庆市龙凤区人民法院民 事 判 决 书（2018）黑0603民初110号原告：吴波，男，1965年10月24日出生，汉族，大庆石化公司项目管理中心干部，住大庆市龙凤区，委托代理人：历慧，女，1967年5月17日出生，满族，大庆石化公司化工一厂干部，住大庆市龙凤区，被告：大庆久隆房地产开发股份有限公司，住所地大庆市龙凤区龙凤大街北1号楼，注册号：230600100011133。法定代表人：孙洪海，经理。委托代理人:刘巍力，男，1979年10月8日出生，汉族，大庆久隆房地产开发股份有限公司员工，住黑龙江省大庆市龙凤区，委托代理人:李晶石，黑龙江龙跃律师事务所律师。原告吴波与被告大庆久隆房地产开发股份有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月10日受理后，依法适用简易程序，于2018年1月23日公开开庭进行了审理。原告吴波委托代理人历慧，被告大庆久隆房地产开发股份有限公司委托代理人刘巍力、李晶石到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴波向本院提出诉讼请求：1、请求被告退还原告东城领袖华彩园18号库13门的车库本金22万元、赔偿利息9.18万元（按照年利率6%计算自2011年1月14日至2018年1月22日止）；2、被告赔偿原告多交的14万元首付款利息5.88万元（按照年利率6%计算自2011年1月14日至2018年1月22日止）；3、被告支付原告违约金6万元（以购房款22万元为基数，按照一年365天计算，自2011年1月17日至2018年1月22日止，共计84个月）；4、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告诉称，2011年1月17日，被告大庆久隆房地产开发股份有限公司在五证不全的情况下公开摇号销售东城领秀华彩园后七栋住房及车库，涉嫌违规销售，没有告知购买人涉嫌欺诈，违规、违约事实存在。原告在毫不知情的情况下购买了东城领秀华彩园B-48-1-501住宅（面积169.56平方米）及东城领秀华彩园018栋013号车库（面积56.48平方米），与大庆久隆房地产开发股份有限公司签订了华彩园后七栋认购确认书，并按要求支付了100%车库款22万元和50%住宅款35万元，共计57万元。原告交纳了认购的东城领秀华彩园018栋013号车库的全款22万元，由于不能办理产权证，不能买卖，一直没有接库。2015年10月29日，原告到该公司了解房产证情况，得知马上就能办理产权证，就决定接车库，当时接库时看到车库破损严重，漏水导致墙面破损；水泥地面局部破碎，便找了公司销售部、客服部请求维修，客服部安排人简单对墙面进行粉刷处理，11月2日，接库使用发现暖气冰凉，地面积雪不化，找该公司后让我找热力公司，热力公司派两人放水、排气处理3个小时也不能彻底解决，告诉我是开发商管线设计问题，回水不畅导致的，热力公司没办法解决。车库位于50号住宅楼楼下，车库使用期间严重渗水，外墙和地面间缝隙较大，排雨水管直接对着缝隙，一下雨水就流到车库内，车库物品多次被泡，找物业反映多次，就简单的浇沥青，根本不能彻底解决半地下车库墙壁漏水问题。为此，我就多次找大庆久隆房地产开发股份有限公司有关领导要求退库，该公司答复退库可以，但有条件，竟然让我签订放弃继续索赔权利的协议。还要在车库全款里扣除税费和使用车库期间的租金，霸王条款难以让人接受。我全款认购的车库，仅使用了不到两年，利息不给还让我交租金交税，法理难容，该公司违规销售，不能办证，违约在先，况且车库确实存在质量问题，就应该无条件退款及赔付同期利息累计31.74万元。原告于2011年1月17日同时购买东城领秀华彩园住宅，全款大约70万元，2月9日交首付35万元，至今80.5个月，由于该公司五证不全，违规销售，一直不能签订购房合同及办理产权证，夫妻两人的住房公积金一直等待与久隆签订购房合同后提取使用，六年多迟迟不能签合同、不能提取使用住房公积金，导致大量闲置，利息损失，而且房产证办不了，严重影响卖房交易（不满2年全额征收5.6%营业税），我在石化公司网和58同城网售房，有意向的要买房的，都因没有房产证而搁浅，多年来一直和被告协商督促办证未果，给原告卖房带来很大困扰。根据《最高人民法院有关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十八条规定，参照被告销售的东城领秀其他购房合同约定的违约金责任赔偿标准，请求被告赔偿原告未办理房产权属证违约金6.3万元（每日按已交房款万分之一支付违约金）。为维护申请人合法权益，请求法院支持原告的诉讼请求。被告辩称，车库质量合格，不存在无法使用的情况，且原告提出的问题都不是主体问题，并且针对原告提出的相关要求，被告组织相关人员对车库存在的一些问题进行了两到三次修复，具体修复事项代理人不清楚。该房屋已经具备签订房屋买卖合同的条件，而原告以各种理由不与被告签订，签订正式的买卖合同以后才能规定余款的支付方式及支付时间，才能约定具体办理产权证书的时间。原告没有缴纳全部房款却要求被告承担办理产权延期的违约责任。不符合交易习惯。任何人去购买房屋必须缴纳全部房款后由开发商出具发票，履行完一系列手续后才具备到房产管理部门办理产权证的条件。一、被告不同意原告退还东城领秀华彩园018栋013号车库认购款。因为该车库已经交付给了原告，原告也已使用2年零3个月，被告早已具备签订房屋买卖备案合同的条件，虽然未能早期签订合同，但并未影响原告使用，从合同目的来说，补签房屋买卖合同，有利于实现双方各自目的，否则，有不诚实履行合同之嫌。因此，请法院从维护交易稳定原则，驳回原告要求解除购房合同，退还房款的请求。退一步讲，即便双方已经实际履行的房屋买卖合同不能被认定，那么，按照双方签署的备忘录，被告也负有退还购房款和一年期存款利息的责任，不能按照贷款利息支付。而对于原告使用两年的车库费用，被告保留主张的权利。二、原告要求按照日万分之一给付逾期办理房产证违约金没有法律及合同依据。本案原、被告签订了一个房屋认购确认书，并未签订正式备案合同，双方除了在确认书中明确了房屋坐落、面积和总价款以及签订正式合同条件外，并未约定被告逾期办证的违约责任问题，因此，在没有约定的情况下，原告向答辩人主张逾期办证违约金，没有合同依据。而我国并非判例法国家，在法无明文规定情况下，不存在违约责任要比照他人合同来处理问题，这也没有法律依据。三、被告已于2016年8月取得房屋预售许可证，现有房屋均具备出售条件，依据合同法相关解释，所签订的认购书、房产买卖合同应确认其法律效力。虽然销售房屋之初，被告因某些原因未能取得预售许可证，但并无欺诈行为，作为国有房产开发企业，我公司本着对业户负责的态度，将暂不能签订备案合同等相关事宜已告知过业主，由业主选择。特别是当房屋具备交房条件时，也是业主自愿接房开始装修居住，至今已6年有余，因此，不存在违约问题。四、原告至今也未交清全部购房款，没有权利要求卖方为其办理房屋产权证书。原告只交付了50%购房款，如果说违约的话，在我公司已具备签订购房合同情况下，原告拒不签订备案合同，不积极贷款支付剩余购房款，倒真的存在违约问题，我公司在此同样保留依据购房确认书追究原告违约的权利，包括使用房屋6年使用费、我公司垫付的采暖费等各项费用。五、关于原告所述多交首付款14万元并要求支付该14万元利息的问题，被告认为双方认购确认书以及相关公告只规定了最低首付款比例，但并未规定最高首付款比例。在最低首付基础上交多少首付款由原告自己决定，且也都计入房屋总价款中。原告自愿缴纳50%首付款并已经实际接房、居住、使用，再以多交首付款为由要求支付利息没有法律依据，是不合情理的。综上，被告认为原告要求解除双方之间已经实际履行的车库买卖合同、退还购房款和利息，要求支付逾期办证违约金均违背了合同法相关原则，既没有合同依据，也没有法律依据，特别是在其自身没有交付全部房款情况下，要求答辩人支付逾期办证违约金更是无理，其诉讼请求应予驳回。本案在庭审过程中，原告提供如下证据：证据一、华彩园后7栋第10号、40号认购书各一份（复印件经与原件核对无异）、购房发票四份（复印件经与原件核对无异），欲证明原告购买龙凤区龙腾路华彩园27号018栋C单元013号车库，原告购买华彩园后7栋东城领袖B-48-1-501室住宅。购房发票证明原告交付车库全款22万元，住宅50%款项35万元。被告质证，对真实性无异议。关于住宅首付款比例双方认购书约定需缴纳50%款项。虽然上面有多退少补，但是只有少补问题，不存在多退的问题。虽然只签订认购书，但认购书中已经包含房屋买卖合同主要条款，双方已经达成房屋买卖合同，只是没签订备案合同。鉴于被告对该组证据的真实性无异议，本院予以采信。证据二、复印于被告处的开发商五证，土地使用权证、施工许可证、竣工验收备案证、用地规划许可证、商品房预售许可证复印件及龙凤区发改局核准文件复印件，欲证明被告售房时五证不全，违约在先。被告质证，原告诉称该组证据从被告处复印，被告不认可。因为从被告处取得的话，应加盖被告公司公章。对真实性无异议，虽然这些证件是在出售房屋后取得，但已在原告本次起诉前取得相关售房许可。依据合同法相关解释，双方之间买卖合同关系合法有效。鉴于被告对该组证据的真实性无异议，本院予以采信。证据三、东城领袖华彩园48号住宅楼及车库交房公告三页、东城领袖华彩园7栋住宅楼摇号选房资料第五、第六页，欲证明原告多交购房款首付20%，14万元。被告质证，对公告真实性无异议，通过这份公告能看出公告在先，签订认购书在后。公告虽然约定不低于百分之三十首付，但是后期双方签订的认购书对首付比例重新进行明确约定，就是不低于总房款的百分之五十。鉴于被告对该组证据的真实性无异议，本院予以采信。证据四、住房公积金明细表复印件四份，欲证明第一次使用公积金交付30%，签订合同后能够退还首付20%，即14万元，但是没有用公积金。因为被告五证不全，无法签订正式合同，造成公积金闲置。被告质证，对真实性及证明问题都有异议，公积金数额多少与本案无关。而首套房30%的首付是银行和公积金中心要求的，久隆公司是按照银行和公积金中心在摇号过程中叙述的首付比例不低于30%，签订认购书后对该首付比例进行调整，双方都认可，原告多交首付与多贷公积金对于原告来说并无损失。首付和公积金都是原告个人财产，先交哪个对原告无区别。本院认为，经核实，该证据能够证明原告公积金使用情况，故对其真实性予以采信。证据五、2015年11月10日，原告拍摄的热力公司给其修复车库的照片（复印件经与原件核对无异）两份，欲证明热力公司给原告修理车库管线，说是管线设计问题造成回水不畅，没有修好。被告质证，对真实性有异议，无法确定是原告购买的本案涉案车库，照片体现不出该车库的受损程度。取暖费是原告交给热力公司，维修也应归热力公司。取暖质保期是两个采暖周期，从2011年接房到2015年早已过了采暖周期，关于采暖问题应由热力和物业公司负责，和我公司无关。关于原告现有车库是否采暖不达标，原告也没有提供相应证明，无法提供相关问题没有得到处理。本院认为，经核实，该证据能够证明原告车库维修情况，故对其真实性予以采信。证据六、2016年12月8日至今，原告与久隆营销部经理赵海波以及久隆孙洪海、久隆赵鹏飞的手机短信通话记录（复印件经与原件核对无异）5份，欲证明原告一直与被告协商退库及赔偿事宜。赵海波回复可以退库，但需要交纳租金，让我放弃索赔利息权利。被告质证，对真实性无异议，确实协商了。鉴于被告对该证据的真实性无异议，本院予以采信。庭审中，被告举证如下：证据一、华彩园48号住宅楼预售许可证（复印件经与原件核对无异），欲证明在原告起诉之前，被告于2016年8月1日取得了预售许可证，房屋买卖合同有效。原告质证，对预售许可证没有异议。鉴于原告对该证据的真实性无异议，本院予以采信。证据二、签订合同、产权办理的公告照片两张及房屋销售登记表一张，欲证明被告及时通知原告签订合同。原告质证，我没有看到被告张贴公告，我只认可我自己举证的公告。本院认为，经核实，该组证据具备真实性且与本案相关联，故对其真实性予以采信。证据三、被告通知业主可以办理产权证书，用电话形式通知原告办理产权证书，与原告同住一栋楼的业主都已经办理完毕。原告质证，确实接到过电话通知，但是当时被告有土地证没有下来，还是五证不全。我一直在协商用车库退款抵顶房款，所以我没有签。本院认为，鉴于原告承认被告通知的事实，本院对此予以采信证据四、谅解备忘录（复印件经与原件核对无异）一份，欲证明原告知道被告签订认购书时没有取得相关证件。按照备忘录约定应自接到久隆公司通知后30日内与久隆公司签订正式的商品房买卖合同，而原告拒不履行，违约在先。备忘录中说明由于暂时无法办理相关证件，原告放弃对久隆公司违约责任的起诉。放弃追究其他违约责任。原告质证，备忘录不是吴波本人签字。本院认为，该证据有原告的签字，原告虽予以否认，但无反证证实，故对该证据的真实性予以采信。依据认定的证据和当事人的陈述，本院确定如下法律事实:2011年1月17日，原、被告签订龙凤区东城领秀小区华彩园后七栋018栋C单元013号车库认购确认书1份，约定：1、在签订该认购书一周内购房人须交纳100%价款（报名保证金可以冲抵），否则视为违约，报名保证金冲抵违约金不退还，房屋收回，另行销售；2、自接到久隆公司营销策划中心通知一周内，持本人身份证、户口簿、结婚证、100%的收据原件及认购书等至东城领秀接待中心签订商品房买卖合同，签订商品房买卖合同后一个月内交清全部房款或办理完贷款手续，贷款业主已交房款待贷款落实后多退少补，否则视为违约……。该车库总价款为22万元。原告于2011年2月9日向被告支付完全款，2015年10月29日，原告实际接收车库，一直使用至今。另查明，2011年1月17日，原、被告签订龙凤区东城领秀小区华彩园后七栋B-48-1-501室房屋认购确认书1份，约定：1、在签订该认购书一周内购房人须交纳50%房款（报名保证金可以冲抵），否则视为违约，报名保证金冲抵违约金不退还，房屋收回，另行销售；2、自接到久隆公司营销策划中心通知一周内，持本人身份证、户口簿、结婚证、50%的收据原件及认购书等至东城领秀接待中心签订商品房买卖合同，签订商品房买卖合同后一个月内交清全部房款或办理完贷款手续，贷款业主已交房款待贷款落实后多退少补，否则视为违约……。该车库总价款为70万元。原告于2011年2月9日向被告支付50%房款35万元，并于2017年12月22日与被告签订了正式的购房合同，公积金贷款亦办理完毕，已经交付剩余全部购房款。本院认为，原、被告于2011年1月17日签订的华彩园后七栋认购确认书中虽没有办理产权登记、违约责任承担等主要内容，不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，但性质上仍为预约合同。此后，原告支付了涉案车库的全部价款，虽未签订书面买卖合同，但双方用交付及接收行为表明双方具有订立买卖合同的合意。根据《中华人民共和国合同法》第三十七条关于“采用合同形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”的规定，本院认定2011年1月17日原、被告买卖合同关系成立，且合法有效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（三）项和第二款规定，由于出卖人的原因，商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日期限届满前未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。现被告未按期办理房屋权属证书，构成违约，原告要求被告支付违约金，符合法律规定，本院予以支持。原、被告买卖合同成立的时间为2011年1月17日，被告应在90日内即2011年4月18日前为原告办理该车库的权属证书。被告逾期未办理，违约金应自2011年4月18日起计算。依据庭审证据，被告通知原告办证的时间为2017年12月20日，故本院认定违约金计算至2017年12月19日。因2011年4月18日至2017年12月19日期间，中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息浮动变化，故本院酌定按照年利率5%计算违约金，以已付购房款22万元为基数予以支持。原告主张被告支付其违约金6万元的请求，不违反法律规定，本院予以支持。关于原告的第一项诉讼请求：本院认为，因原告已交纳全部购买车库的房款且已实际接收该车库，双方已履行了买卖合同，该车库虽存在一定质量问题，但不涉及建筑主体质量问题，不构成根本违约，故本院对原告第一项诉讼请求不予支持。关于原告的第二项诉讼请求：本院认为，双方并未就最高首付款比例进行限制性约定，在约定的首付款基础上交纳多少房款系原告的自由权利，且交纳的款额均计入购房款总价款中，并未超出购房款总额，不存在多交问题，故对原告该项诉讼请求不予以支持。综上，本院对原告的诉讼请求的合理部分予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第三十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十八条的规定，判决如下：一、被告大庆久隆房地产开发股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告吴波违约金60000元；二、驳回原告吴波的其他诉讼请求。如被告大庆久隆房地产开发股份有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3556元（已减半收取）,原告吴波负担3005元，被告大庆久隆房地产开发股份有限公司负担551元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。审判员  孙景耀二〇一八年四月二十日书记员  高 洁附：本判决依据的法律法规《中华人民共和国合同法》第三十七条采用合同形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。