海口市龙华区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）琼0106民初338号 原告：海南峻圆房地产营销策划有限公司，住所地海口市和平大道。 法定代表人：罗秀霞，总经理。 委托诉讼代理人：冯桦，海南白驹律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢海婷，该司职员。 被告：海南博智源房地产咨询有限公司，住所地海南省海口市龙华区海德路。 法定代表人：童爱珍，执行董事。 委托诉讼代理人：胡叶，海南泽田律师事务所律师。 第三人：南宁原创房地产营销策划有限公司，住所地广西南宁市民族大道。 法定代表人:吴志勇,董事长。 委托诉讼代理人:卢丹，该司职员。 第三人：海南现代美居投资有限公司，住所地海南省海口市海德路。 法定代表人：邢诒川。 委托诉讼代理人：杜雨，该司职员。 原告海南峻圆房地产营销策划有限公司（以下简称原告）与被告海南博智源房地产咨询有限公司（以下简称被告）、第三人南宁原创房地产营销策划有限公司（以下简称南宁原创公司）、第三人海南现代美居投资有限公司（以下简称现代美居公司）居间合同纠纷一案，本院于2018年1月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人、被告的委托诉讼代理人、南宁原创的委托诉讼代理人、现代美居的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间存在居间服务法律关系，双方签定的《分销代理销售合同》合法有效；2.确认被告尚欠原告佣金113735元；3.确认被告向原告赔偿因拖欠佣金而产生的利息损失为3851元（以113735元为本金，自2017年3月20日起暂计至2017年12月21日，按人民银行同一年期贷款利率计算）；4.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年1月1日，被告与原告签订了《分销代理销售合同》，被告委托原告就喜盈门（海口）建材家居生活广场项目提供销售代理服务，代理期限为2017年1月1日至2017年12月31日，被告按照原告销售总额的4%支付佣金。代理合作期间，原告卖出4套铺面总成交价达5686740元，接照总成交价的2%，被告应结算给原告的佣金为113735元。此外，根据双方合同，原告己提供涉案房屋的居间服务并达到结算条件，持有“报备客户资料的短信截图”、《推荐客户确认单》、《客户成交确认单》等。上述客户己在被告处备案，且已与被告签订《商品房买卖合同》，支付约定款项并办理按揭贷款手续。根据双方合同，原告已经代理成功。根据《分销代理销售合同》，双方约定佣金发放的条件为：客户签订《商品房买卖合同》后30个工作日内支付。因原告与被告出现纠纷后，无法再获得签订《商品房买卖合同》的具体时间。因此原告主张自2017年3月20日起算，因被告拖欠佣金而给原告带来的利息损失为3851元。被告应当履行合同义务向原告支付佣金113735元及利息损失3851元。根据合同有相对性，第三人的任何陈述都不能成为本案定案依据。第三人提出的两份所谓制度都是第三人与被告之间的内部约定，与原告无关。第三人陈述时反复提及他所谓的制度是行业制度，第三人不能代表行业。 被告辩称，被告和南宁原创均系现代美居公司开发的喜盈门建材家居广场的销售代理商，原告是被告的分销商，原告诉求的佣金是业主吴建购买四套商铺的佣金。原告称其最先带客户成交的，向被告出具了客户确认单和成交确认单，被告的工作人员在确认单上签字，但是现代美居公司并未在该确认单上签字确认。南宁原创公司向现代美居公司提供了相关证据和说明，认为该四套商铺是由南宁原创公司最先带客人成交的。现代美居公司最终确认该客户系南宁原创公司的客户，并将该笔佣金支付给南宁原创公司，被告就不可能向原告支付佣金。被告已向原告说明该情况，原告也并未提出异议。但是时隔10个月后原告向法院起诉，主张该笔佣金。谁得该笔佣金，由法院依法判决。 第三人南宁原创公司辩称，该案所涉及的成交客户为我司接待的案场自然来访客户，故因此产生的佣金当由我司正常所得。一、本案所涉及成交客户吴健，身份证号：4600XXXXXX，为自然来访成交客户，非推荐成交客户。该客户父亲吴先生与家人于2017年2月18日下午5点左右来喜盈门建材家具广场咨询商铺，进入售楼部时由接待人员询问客户是否有来过喜盈门建材家具广场，客户回答没来过。根据现场接待制度由我司职员林春燕以自然来访通途接待。在接待过程中向客户推荐的铺面为C区沿街商铺及B区三楼的商铺并带客户现场了解。客户吴先生购买意向非常强，并说明笫二天单独带儿子（吴健）再来看商铺。吴先生与我司职员互留了电话号码，我司职员将吴先生电话录入喜盈门建材家具广场现场纸质来访登记表及公司电子档来访登记表。次日，即2017年2月19日下午，林春燕回访客户并在回访后，客户吴先生与儿子（吴健）再次受邀到访本项目，由林春燕接待一同前往B区三楼看商铺，并向客户推荐了B3-152、B3-153、B3-154、B3-155这四间铺面。客户看了当场表示相当满意并问要交多少定金，以及说要用儿子吴健的名字购买，但由于当天已是晚饭时间，客户约了朋友吃饭，客户吴先生表示，2017年2月20日再由儿子吴健和吴健的叔叔一起过来认购。林春燕与吴健互相留下联系方式，约定2017年2月20日来认购B3-152、B3-153、B3-154、B3-155这四间铺面。2017年2月20日上午11点56分，林春燕回访吴先生办理认购手续的时间，吴先生说让吴健和叔叔过去定。2017年2月20日上午11点58分回访吴健，客户吴健不接电话。2017年2月20日下午6点03分，项目销控群发布B3-152、B3-153、B3-154、B3-155由原告员工陈嘉艳售出。林春燕回访吴先生，吴先生说已经购买。经我司与喜盈门建材家具广场营销中心调查与核实，陈嘉艳售出的B3-152、B3-153、B3-154、B3-155四间铺面的购买者与南宁原创公司职员于2017年2月18日接待的客户为同一组客户。经后期与成交客户吴健的聊天，客户吴健也认同林春燕为第一位接待他的销售员。二、本案所涉及的成交客户吴健，其销售业绩归属为我司所有。我司依据《喜盈门营销中心客户界定制度》的相关规定，于2017年6月10日向现代美居公司提交涉及该客户的《情况说明》，申请仲裁该客户的业绩归属，经现代美居公司营销中心、被告及我司管理人员确认后，该客户所购买的商铺业绩归属为我司所有。三、原告所提供的《分销商推荐客户成交确认单》缺少现代美居公司的签字，不足以成为涉及到我司正常佣金结算的依据。四、经与购买者吴健确认，其本人电话为XXXXXXX，其父亲吴云电话号码为XXXXXXX，原告报备给喜盈门建材家具广场营销中心的电话XXXXX75并非本案所涉及相关人员的号码，是其亲戚三叔的号码。 现代美居公司辩称，一、现代美居公司并不代表房地产销售行业，只是参考行业中正在执行的制度，现代美居公司已于2016年加入该协会。二、原告从来没有和客户同时出现在营销中心，包括签订合同的时候原告也没有出现。原、被告签订的《分销代理销售合同》第五条第四款要求签订合同时要求原告必须在现场，原告起诉状事实与理由中有说明原告签订合同时并未在场也并不知道签订合同时间。客户购买的四套房产是南宁原创公司推荐的四套房产，原告在成交中并未做任何工作只是通过让利方式拉拢客户。三、现代美居公司已经给过原告三个月的时间，让原告提供相应的证据证实吴健系其接待的第一客户，但是其并未提供相应证据，三个月后我们才将涉案佣金支付给南宁原创公司。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告向本院提交的证据：分销代理销售合同、短信截图图、喜盈门(海口)建材家居广场分销商推荐客户确认单、喜盈门(海口)建材家居广场分销商推荐客户成交确认单、分销客户成交确认单、基本养老保险个人账户对账表基本医疗个人账户全部划账明细。本院对原告提交的上述证据真实性、合法性、关联性予以确认并在卷佐证。 被告向本院提交的证据：1.《代理销售合同书》；2.喜盈门海口客户来访登记表；3.情况说明；4.照片；5.四份海口商品房买卖合同；6.结佣凭证；7.其他客户推荐客户确认单、其他客户推荐客户成交确认单。对于被告提交的证据1-3、证据5-7的真实性、合法性、关联性予以确认。对于证据4，该证据无法证实照片中的人是否为案外人吴健，本院对该证据的关联性不予认可。 南宁原创公司向本院提交的证据：1.喜盈门(海口)来访登记表、来访照片、电话名录；2.情况说明、喜盈门营销中心客户界定制度；3.喜盈门销售公司分销管理规定、喜盈门分销商推荐客户确认单、喜盈门分销商推荐客户成交确认单；4.与购买者吴建的微信、短信截屏。对于南宁原创公司提交的证据1中的喜盈门(海口)来访登记表、电话名录、证据2-4的真实性、合法性、关联性予以确认。对于证据1中的来访照片，与被告提交的证据4一致，本院认定意见与上述意见一致。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月1日，原、被告签订《分销代理销售合同》及《分销代理销售合同补充协议》，约定被告委托原告代理销售喜盈门（海口）建材家具生活广场项目，代理期限为12个月，自2017年1月1日至2017年12月31日。关于代理费用及支付方式的约定：被告按照原告销售总额的比例支付佣金给原告（销售总额以签订的商品房买卖合同为准），在合同有效期内，原告销售喜盈门（海口）建材家具生活广场项目物业科提取成交总额的4%作为销售佣金；原告销售写字楼产品可提取成交总额的3%作为销售佣金;被告应在签订《商品房买卖合同》后30个工作日内支付代理费，原告须于被告付款前提供相应金额合法有效的发票及材料，如原告未能按时提供合法发票及材料，被告有权迟延付款。合同签订后，原告的销售顾问陈嘉艳于2017年2月20接待案外人吴健的叔叔,吴建的叔叔与原告对购房折扣协商一致后，吴建于当日通过原告购买了涉案四套房产，分别是海口现代美居E幢X层BXXX房、海口现代美居X幢X层XXXX房、海口现代美居E幢X层XXX房、海口现代美居E幢X层XXX房，成交价折扣为9.3折。原告填写《分销商推荐客户确认单》及《分销商推荐客户成交确认单》，被告的工作人员在确认单上签名确认，但现代美居公司均未在营销中心确认一栏签名确认。原告向被告提交的《分销客户成交确认单》载明：原告同意从所得佣金让利2%给成交的客户。上述所有确认单中载明的客户联系电话均系吴建叔叔的联系方式。 现代美居公司分别与被告、南宁原创公司签订《代理销售合同》，委托其代理销售现代美居销售位于龙昆南路转椰海大道西侧300米的喜盈门（海口）建材家具生活广场项目，被告系销售一部，南宁原创公司系销售二部。根据现代美居公司管理规定，对于第一次到访的意向客户，由接待人在喜盈门（海口）客户来访登记表上进行登记。2017年2月18日，南宁原创公司的工作人员林春燕接待吴健的父亲吴云，向吴云介绍涉案四套商铺并带领其现场看房，林春燕将吴云的手机号码在来访登记表进行登记。次日，吴健和父亲吴云一同前往喜盈门销售中心看房，由南宁原创公司的员工林春燕再次接待，并将吴健的手机号码在来访登记表上登记。2017年2月20日，林春燕再次联系吴建确认其购房意向，吴建表示其已通过原告购买了涉案房产。同日下午18时03分，原告通过喜盈门项目销控群发布涉案四套房产由其员工陈嘉艳代理售出。 为明确销售佣金的归属和统一两个销售公司分销市场的销售政策，现代美居公司制定了《喜盈门营销中心客户界定制度》及《喜盈门销售公司分销管理规定》，被告、南宁原创公司及现代美居公司的法定代表人均在上述文件上签字。庭审中，被告及南宁原创公司亦认可接受上述文件载明的内容约束。关于“第一客户”的规定，以喜盈门营销中心《来访客户登记本》为第一登记制度为客户界定的基本准则和唯一依据，客户被登记在不同置业顾问名下，以谁先登记的时间为准，作为该置业顾问销售公司有权主张佣金和业绩，置业顾问接到销售现场来访的客户后应及时登记在《来访客户登记本》。关于有效期内的客户接待的规定，来访客户有效期为30日，直系关系（夫妻关系、子女关系）视为同一客户，归属权以登记先手顺序以及是否超过跟踪期限为界定原则，跟踪期为30日，如经核查尚属于保护期内的，应归还回原置业顾问。关于成交后业绩归属界定的规定，严禁各销售公司团队及个人为争抢客户，以返佣的形式来拉拢客户，一经发现，取消佣金及业绩，同时解雇当事置业顾问。关于客户归属及结佣凭证的规定，销售公司渠道签约的分销商在安排客户至案场看房前，所有客户的确认，各自销售公司渠道负责人必须在进营销中心前一小时以短信或微信的形式将即到现场看房客户信息（客户信息应包含但不仅限于客户姓名、电话、购房意向和需求）发至海口团队分销报备群，经营销中心销售经理核查备案；在客户到达售楼现场后进行书面确认填写《推荐客户确认单》，营销中心销售经理签字留白联一份，分销公司或推荐人留粉联一份，销售公司渠道部留黄联一份，各自备案，成交后填写《推荐客户成交确认单》一式三份，作为结佣凭证。 被告将原告填写的前述《分销商推荐客户确认单》及《分销商推荐客户成交确认单》提交给现代美居公司审核结算佣金，南宁原创公司向现代美居公司提出异议，认为涉案四套房产的购买者吴建系其接待的第一客户，原告存在通过让利的方式进行不正当竞争。现代美居公司以吴健系南宁原创公司接待的第一客户，原告通过让利方式促成涉案四套房产成交违反销售规定和行业规则为由，将涉案四套房产的佣金294620元支付给南宁原创公司。现代美居公司未在被告提交的原告填写的前述《分销商推荐客户确认单》及《分销商推荐客户成交确认单》营销中心审核一栏签字确认。庭审中，原告亦承认，吴健系由南宁原创公司首次接待的客户，但原告通过向吴建返利2%佣金的方式促成了涉案四套房产的交易，原告应取得涉案四套房产剩余2%的佣金。 本院认为，原、被告之间签订的《分销代理销售合同》及《分销代理销售合同补充协议》，内容不违反法律、法规禁止性规定，合法有效。现代美居公司作为喜盈门销售项目的委托人，其已制定相关销售管理规定，约束两大代理销售商的销售行为。为防止不正当竞争，设立了“第一客户”及“第一客户有效期”的规定，确保销售商之间相互避免截留客户的行为，并严禁销售商通过返佣让利拉拢客户促成交易。原告代理分销的涉案房产系现代美居公司开发的房产项目，被告系现代美居公司喜盈门项目的代理销售商，其将获得的代理销售权与原告订立分销代理合同，该分销合同的授权应在被告获得的代理权限范围内，分销商的销售行为亦应遵守委托人的管理制度。故，原告主张根据合同的相对性，其不应受委托人管理销售行为制度约束的意见，本院不予采纳。原告在明知吴健已是南宁原创公司接待的第一客户情形下，依然通过返佣金的方式促成涉案房产交易，不仅违反了委托人的销售管理制度，更是违反了诚实信用原则。依照《中华人民共和国合同法》第六条的规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。诚实信用原则是市场经济活动的一项基本道德准则，是维护市场交易秩序的基本准则。在房地产交易领域，无论是代理商亦或是分销商，如允许其通过返利、让利等方式截留客户，将导致不正当竞争行为的滋生和盛行，严重影响正常的市场交易秩序。现代美居公司的上述管理制度符合诚信原则倡导的基本精神，其依照管理规定，将涉案房产佣金支付给南宁原创公司并无不当。原告提交的《分销商推荐客户确认单》及《分销商推荐客户成交确认单》未取得现代美居公司的签字确认，不符合佣金支付的条件，现代美居公司未将涉案房产的佣金支付给被告，原告主张被告支付佣金没有依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条的规定，判决如下： 驳回原告海南峻圆房地产营销策划有限公司的诉讼请求。 案件受理费13025元，由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提交副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。 审 判 员  文国琼 人民陪审员  林 录 人民陪审员  何少锋 二〇一八年四月二十日 书 记 员  桑海新