北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初46901号原告：北京天邦创为投资管理有限公司，住所地北京市朝阳区来广营乡来广营中街。法定代表人：吴旭东，经理。委托诉讼代理人：陈园园，男，1988年，9月21日出生，北京天邦创为投资管理有限公司职员。委托诉讼代理人：周军，北京市金栋律师事务所律师。被告：周宇，男，1990年8月28日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李诗茵，北京炜智律师事务所律师。原告北京天邦创为投资管理有限公司（以下简称原告）与被告周宇（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人周军，被告及其委托诉讼代理人李诗茵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2016年6月29日签订的《租赁合同》；2、判令被告支付原告的保证金50000元不予退还，归原告所有；3、判令被告支付原告租金115217元；4、判令被告支付原告违约金76741元（按照年租金的25%计算）；5、判令被告支付原告滞纳金11522元（按照欠付租金的10%计算）。事实和理由：2016年6月29日，原、被告签订《租赁合同》，约定由被告承租位于北京市朝阳区孙河乡康营家园x号房屋（以下简称涉案房屋），涉案房屋的建筑面积为290平方米，租赁物用途为网咖使用，租期为9年1个月，自2016年6月29日至2025年7月28日，其中免租期为2016年6月29日至2016年7月28日。租金标准为前三个年度2.9元/平方米/天，年租金为306965元，每半年支付一次租金，租金每三年递增10%。合同履约保证金为50000元。原告在《租赁合同》签订当日将租赁房屋依约交付被告使用，被告向原告支付了保证金、半年租金。2017年1月9日，被告违反《租赁合同》约定没有向原告支付租金。原告多次以电话或约见的方式要求被告支付租金，被告以各种借口拖延支付。为避免原告及被告双方经济损失扩大，原告在提前通知被告的前提下依合同约定于2017年6月15日收回房屋，故起诉。被告辩称，不同意原告的全部诉讼请求。如果原告提交了合法的出租证明的话，我们认为双方租赁合同已经解除，如果原告没有提供合法的出租证明，我们坚持认为双方的租赁合同无效。不论是解除还是无效，保证金都需要退回。原告曾经承诺协助我方办理营业执照，但在执照办理中，行政机关要求提供房产证，原告无法提供，因此导致执照没有办理，所以该合同不能履行的责任在原告方。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院综合本案证据认定如下事实：北京市朝阳区孙河乡康营家园小区系政府为了解决朝阳区孙河乡孙河村、前苇沟村等村民腾退问题而建设的回迁安置房小区，其中建有商业、公共配套设施。2013年2月6日，北京市朝阳区孙河乡人民政府出具确权证明，对康营家园KY-07区、KY-14区、KY-06区等部分商用住房面积进行了确认，并上述房屋系合法建设，房屋产权归北京市孙河农工商联合公司所有。2014年5月16日，北京市朝阳区孙河乡人民政府出具《关于康营家园底商消防安全合格证办理事宜的确认函》，确认位于朝阳区孙河乡康营家园的商业底商及配套商业中KY-07区S1R、S2R号楼为孙河乡政府合法建设的房屋，相关房屋产权手续正在办理过程中。北京市孙河物业管理有限公司受北京市孙河农工商联合公司委托，对康营家园小区商业用房进行管理。2014年3月5日，案外人北京市孙河物业管理有限责任公司作为甲方（出租方）与原告（承租方、乙方）签订了《底商租赁合同》，约定乙方承租位于孙河乡康营家园KY-07区S1R（1417.05平方米）、S2R,，11区C1R，14区N1R、N6R，15区D2R-103、104，17区J3R、J5R,23区K2R-101、102、107、108、K3R，24区P2R、29区HlR-102商铺。合同第十二条第1款约定，未经甲方事先书面同意，乙方不得以任何形式将租赁物之全部或部分转租或变相转租给任何第三方。2016年6月29日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《租赁合同》（合同编号：XXX），约定由被告承租位于朝阳区孙河乡康营家园x号房屋，用途为网咖；租赁物建筑面积约为290平方米，租赁合同有效期自2016年6月29日至2025年7月28日，共计9年1个月，免租期为2016年6月29日至2016年7月28日；2016年7月29日至2019年7月28日每年租金306965元，每半年支付一次租金，半年房租金额为153483元；被告应当支付原告保证金50000元。《租赁合同》第四条约定：“5、签订合同当日，乙方一次性向甲方交纳6个月租金，如逾期5日未交付房屋租金，本合同自动解除，押金不退，甲方不承担任何责任。每次需提前20日以上交纳，先交租金后使用租赁物。6、以后乙方在每年的1月9日和7月9日向甲方支付租金”；第六条约定：为保证本合同的履行，合同签订之日乙方应向甲方交纳履约保证金人民币￥50000元；本合同终止后，若乙方无任何违约行为，则在本合同终止后10日内，甲方将此保证金（不计息）如数退还给乙方；甲、乙双方一致确定，若乙方于本合同期限内发生违约行为，此保证金不再退还乙方；乙方因经营需要临时歇业、调整或延长营业时间，或者有其他经营变化的，应提前提出书面申请征得甲方许可，在理由充分的情况下甲方可同意，但应照常交纳租金及其他费用；乙方自行办理其开展经营活动所需的一切证照、审批、许可及备案手续，并自行承担相关费用，甲方应提供乙方办理相关手续所需的甲方能提供的相关材料；第十四条合同的解除约定，乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同，并不退还保证金：1.5未按本合同约定交纳租金、保证金或其他费用超过10日（含）以上的；第十七条约定：“1、乙方（被告）如无正当理由，未按合同约定支付租金及其他费用，视为违约。每逾期一日，应承担未付租金费用10％的滞纳金；逾期超过5日（含）以上的，甲方（原告）有权单方解除本合同，收回租赁物并无需对乙方做出赔偿（包括但不限于对租赁物的装修、添附等）；同时保证金不予退还。……4、乙方违反本合同约定提前终止合同的，应赔偿甲方由此造成的经济损失，赔偿额度以当年度租金的20％为上限，并支付当年度租金的5％作为违约金。双方按实际租用天数即时结清租金及其他费用，保证金不予返还乙方。”合同签订后，被告向原告交纳了租赁保证金50000元及首笔半年的租金153483元，原告向被告交付了商铺，被告对商铺进行了装修。被告未在约定的2017年1月9日预交第二笔租金，并自行于2017年1月中旬自租赁标的物搬走，将安装的网线、灯具拆除。对此，被告解释称双方在此前以口头方式达成了解除合同的合意，对此事实主张提交了如下证据：1、证人柯某的证言，称2017年1月15日，证人也在现场，看见被告将本案商铺的钥匙交给了一个姓王的挺瘦的人，应该是管租房的人，可能是业务员；当时姓王的说要么再交房租，要么就收拾干净，能拆除的网线、柜子、空调拆走，他看完就锁上门走了。经询，柯某确认开办的网吧是用自己名义办理的营业执照，自己是合伙人之一，对经营网吧的这个项目有投资。对上述证言，原告称因柯某是共同的出资人，与本案有利害关系，对其证言不予认。2、被告和王某的录音。其中有：“周宇：我那个房子当时是不是我们把钥匙交给了你啊王：钥匙？周宇：对呀。当时我那兄弟把钥匙交给了你，你给我们打电话说你们不租了，然后那个说你们要是办不下来就别租了，是不是你说的呀，对不？你说你能给我们转出去，就别浪费时间了，然后你说到时候把钥匙给你，让我们把屋里边的东西都给清了，是不是你说的呀王：当时你你们不是退租的吗？你们不是不租了吗？不是租不了了吗周宇：当时是，当时咱们照办不下来了以后，我就一直给你说，我说照办不下来。那你说办不下来你说你那边也没有办法，然后说让我们说那就让退了吧，是不是你跟我们说的让我们退了？王：因为你愿意退的呀，不是谁逼着你退的，你自己办不了照，你说你不租了，那你就退房周宇：首先来讲钥匙王：钥匙真想不起来。我怎么记得好像门是我们自己撬的呀周宇：你要这么说兄弟，我告诉你有些事，咱们就得那什么了。当时你说让给我们把东西腾了，我们首先不是一天两天就把东西给你腾，腾完了以后你过去检查的对不对？然后我们把钥匙给了你，是不是？王：哦，对，你是不是好像往后拖了一阵子…”对上述录音的真实性原告认可，也确认王某是其公司内负责康营家园部分商铺出租事项的管理人员。本案审理中，传唤王某到庭，王某称在第二笔租金交纳日之前，周宇给自己打过电话，说执照办理不了，房子没有办法再用了，证人说你们之间有合同，应该会有违约责任，证人提醒周宇妥善处理。在第一期租金届满后半个月左右，周宇将钥匙放在门下的脚垫，王某将钥匙收回。被告称原告违约，违约行为是原告未提供用于办理网吧经营所需的证照的房产证。具体内容为签完合同被告找到孙河乡政府办理乡产证明，当时乡里开具了证明，其使用该证明办理了营业执照和消防许可证，2016年8月3日，被告自称到朝阳区文化局申请办理网络经营许可证时，工作人员要求提供房产证、营业执照、消防许可证，被告当天给王某打电话要房产证，王某说提供不了。以此认为原告违约。被告对此提交了：1、北京市朝阳区文化委员会网站发布的《互联网上网服务营业场所筹建审批办理指南》，其中申请材料部分要求“（4）营业场所产权证明文件或租赁意向书【附出租人的房屋证明文件、标注营业场所面积的平面图】…”；2、视频光盘一份，内容为被告自行到一个办公窗口询问办理网吧经营许可证照所需材料，其工作人员答复需要提供房产证，原告对上述录像的真实性和证明目的均不予认可。对此，原告提交了如下证据：1、底商转租证明，2、确权证明，3、授权证明，4、关于康营家园底商房产证明办理事宜的确认函，5、关于康营家园底商消防安全合格证办理事宜确认函，其中上述证据2、4、5加盖有北京市朝阳区孙河乡人民政府的公章，证据1加盖有北京市孙河物业管理有限公司印章，证据3加盖有北京市孙河农工商联合公司印章，上述证据主要内容为确认包括本案租赁标的物在内的商铺系合法建设，产权归北京市孙河农工商联合公司所有；孙河农工商联合公司授权北京市孙河物业管理公司对上述房屋进行经营管理，北京市孙河物业管理有限公司将商铺出租给原告，并同意原告对底商及配套商业用房全部出租或部分出租。被告对上述证据真实性不认可，经本院释明未提出印章鉴定申请，也未提交其他反证。审理中，被告未提交向原告提出过出具证明、协助办理相关证照请求的证据。被告于审理中提出反诉，先是主张双方租赁合同已解除，并基于此要求原告退还租赁保证金，部分租金，第二次开庭时变更为要求确认合同无效，最后一次开庭，经法庭释明，被告并未明确意见。因被告的反诉请求至法庭辩论终结前仍未明确，合议庭经过评议认为被告的反诉不成立，对反诉未予受理。庭审中，原告自称其于2017年6月15日撬开房门锁将涉案房屋收回后另行出租。对争议的事实本院认定如下：1、原告是否接收了房门钥匙。根据双方均认可的被告和王某的录音，结合原告在其他租赁合同纠纷案件的关于交接部分的陈述，以及王某个人到庭陈述，本院认定原告已于2018年1月15日接收了房屋钥匙。2、双方是否达成了解除合同的合意。根据录音内容可以确认，被告和原告的实际管理人王某就租金交纳及搬走等进行过协商，被告此后搬走的行为可以确认双方均同意不继续履行合同，但未就违约责任等达成一致。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同的约定全面履行各自的义务。原、被告双方签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，双方租赁标的物系经政府批准建设的回迁安置小区配套用房，原告也依据合同取得了对包括涉案标的物在内的房屋的使用权，故双方签订的合同有效。本案中，被告未按照合同约定，于2017年1月9日前向原告交纳第二笔租金，该行为违反了双方合同约定。被告虽以房屋不符合约定的使用目的为由抗辩，但该理由并不充分，本院不予采纳。根据双方合同约定，乙方即被告须自行办理开展经营活动所需的一切证照、审批、许可及备案手续，并自行承担相关费用，甲方应提供乙方办理相关手续所需的甲方能提供的相关材料。根据查明的事实，被告已经办理了营业执照及消防许可，被告未通过文化部门的审批难以认定系原告的责任。被告并未提交充分证据证实文化部门的审批未通过系因房屋所有权证明不合格所致，且即使因房屋暂未办理所有权登记导致文化行政部门的审批未予通过，该情形均发生在双方合同签订以后，并非原告单方过错。被告以此为由拒绝交纳租金，缺乏充分且合理的依据。原告同意被告搬走并于2018年1月中旬收回了钥匙，其主张此后的租金缺乏依据，本院不予支持。因双方协商时未对保证金、违约金、装修等问题达成协议，被告违约，依照合同约定保证金不予退还，故原告该项请求有合同及法律依据，本院予以支持，同时对被告相关意见不予采纳。被告违约，原告依照合同约定主张违约责任，但原告针对被告同一违约行为，同时主张滞纳金和违约金缺乏依据。鉴于原告已经没收了保证金，本院结合合同约定对原告主张违约金中合理的部分予以确认，对滞纳金同时予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，第九十三条第二款，第九十四条，第一百零七条之规定，判决如下：一、被告周宇已给付原告北京天邦创为投资管理有限公司的保证金五万归原告北京天邦创为投资管理有限公司所有；二、被告周宇于本判决生效之日起七日内给付原告北京天邦创为投资管理有限公司违约金六万一千三百九十三元；三、驳回原告北京天邦创为投资管理有限公司的其他诉讼请求。如周宇未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费33213元，由原告北京天邦创为投资管理有限公司负担30685元（原告北京天邦创为投资管理有限公司已交纳50元，余款于本判决生效后七日内交纳）；由被告周宇负担2528元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  陈建斌人民陪审员  王艳芬人民陪审员  骆尚朴二〇一八年十二月十九日书 记 员  李 兵