甘肃省天祝藏族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）甘0623民初293号 原告（反诉被告）：北京中农金房地产开发有限公司（以下简称中农金房地产公司）。 法定代表人：邓某，公司总经理。 委托诉讼代理人：骆某，甘肃靖申律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾某，甘肃靖申律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：窦某，女，汉族，大学文化，户籍地甘肃省天祝县，现住天祝藏族自治县。 原告北京中农金房地产开发有限公司诉被告窦某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月17日受理后，被告窦某于2018年2月22日向本院提起反诉，本院依法适用简易程序公开开庭对本诉与反诉合并进行了审理。原告（反诉被告）中农金房地产公司委托诉讼代理人骆某、曾某，被告窦某及委托诉讼代理人朱仙洲均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告（反诉被告）中农金房地产公司向本院提出诉讼请求：依法判令被告支付购房款22434.56元及该款从2015年6月25日至起诉时的违约金10499.37元，合计32933.93元。事实与理由：2015年6月25日，被告窦某与原告签订《商品房买卖合同》，合同约定：1.被告购买位于××县房屋；2.该商品房的单价为人民币每平方米4124元，且双方约定最终以产权交易中心界定面积为准进行结算；3、被告在2015年6月25日前预交房款90750元并办理银行按揭贷款。2015年7月27日，原告将被告购买的房屋交付给被告使用。2016年3月经天祝县不动产登记中心测量后，确定被告购买房屋面积为105.04平方米，按照双方签订《商品房买卖合同》第五条之规定：“约定双方最终以产权交易中心界定面积为准进行结算”。故该套房屋最终价格应为433184.96元，而被告实际支付首付款90750元，银行按揭贷款为320000元，被告还应向原告支付剩余房款22434.56元。在随后的时间内，原告以电话、通知等形式催促被告补交房款，以便于尽快的为被告办理相关房屋产权登记手续，但被告拒绝补交剩余房款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定：出卖人交付适用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房屋买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。原告认为，原被告间所达成的房屋买卖合同系双方真实意思表示，而被告未能如约履行合同义务拒绝补交剩余房款，致使原被告订立的合同目的无法实现，被告理应支付原告剩余购房价款，并承担相应的违约责任。 被告（反诉原告）窦某向本院提出反诉请求及抗辩意见：反诉请求：1.依法判令解除被告与原告签订的《商品房买卖合同》，被告向原告退回房屋，原告向被告退回购房款及违规收取的电梯初装费、电表费等费用并承担同期银行贷款利息；2.依法判令原告赔偿被告装修费、搬家费等损失共计85000元；3.判令原告承担本案的本诉和反诉费用。事实与理由：2015年6月25日，被告与原告签订了《商品房买卖合同》，约定原告将其开发的的位××县房屋出售给被告，房屋面积为99.600平方米，单价每平方米4124元，付款方式为一次性支付。合同签订后，被告按约付清了购房款，并按原告的要求支付了电梯初装费、电表费、装修押金费等。原告将房屋交付后，被告对房屋进行了精装修。但入住后发现房屋面积为101.17平方米，原告最终确定的面积为105.04平方米，面积误差比远远大于被告预期。其次，在购房时，原告提供的建设用地规划许可证红线图显示小区面积为11274平方米，容积率为4.2，入住后发现小区容积率为8.2，严重超出了4.5的国家标准，房屋一年四季见不到阳光。第三，根据合同约定房屋产权证书由原告代为办理。但原告自2015年将房屋交付后，一直未给被告办理产权证。第四，原告提供的合同约定屋面外墙面是使用权归原告，显然违反物权法规定。综上所述，被告认为原告在签订合同时有明显的欺诈故意，严重侵害了被告的合法权益，致使被告购买的房屋面积严重超出预期，造成付款困难；同时，由于原告的原因，被告在接受房屋后近四年时间未能取得产权证书。根据相关法律规定，被告有权请求解除《商品房买卖合同》，且有权请求原告赔偿损失。为此，请求依法裁判。 原告（反诉被告）中农金房地产公司针对被告的反诉辩称：一、被告的第一项诉讼请求不能成立，双方是在平等的基础上签订的合同，对于房屋面积的误差，合同第五条有约定，对面积的误差原被告双方已经达成了合意。二、原被告双方签订的房屋买卖合同已履行，不能解除，双方已经全面履行了合同，原告已将房屋交付给被告，被告也已经使用，只是对房屋第五条产生争议，但是该争议不影响合同的效力，因此一、二项诉讼请求不能成立。诉讼费用由法院裁判。对于事实与理由，双方在2015年6月25日，经过协商洽谈，最终将房屋面积和单价达成合意，并由双方自愿签订了买卖合同，双方也已经履行合同。由于被告没有按时补交差额部分的房款，导致原告无法办理房屋产权证。对于房屋面积，房屋竣工验收以后在房产交易中心的监督之下，选定房屋测绘中心测量为105.04平方米，这是专业的测绘中心提供的测绘报告，是正确的。对于容积率，所有的证件是依法依规办理的，容积率是否超标，应由行政部门认定。是被告没有按照合同中约定补交剩余房款，导致原告未按时办理房屋产权手续，被告存在过错。对于屋面和外墙的约定，是双方当事人的约定，不违反法律规定，根据民事自治原则，被告已经在合同中行使了处分权，因此被告的主张不能成立。被告的请求缺乏法律依据，应该予以驳回。 原告（反诉被告）第二代理人认为：一、原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，对于本案中涉案房屋的面积误差，根据《最高人民法院关于审理商品房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定的面积不符，合同有约定的，按照约定处理”。原、被告签订的《商品房买卖合同》第五条也约定，合同约定面积与产权登记面积有误差的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生误差，双方最终以产权交易中心界定面积为准进行结算。原告提交的《房屋面积测绘报告》对于涉案房屋的面积有真实明确的测绘数据。所以，被告应当按照合同的约定以产权交易中心确定的面积为准，向原告支付剩余的购房价款。被告应承担逾期支付房款的违约责任。在原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第七条“买受人未按合同规定的时间付款，买受人按日向出卖人支付逾期应付购房款万分之五的违约金”，买受人未能按约履行合同义务补充剩余购房款，致使原、被告订立的合同目的的无法实现，应承担相应的违约责任。关于原告方销售商品房所使用的广告、宣传资料的界定，《商品房买卖合同》附件四第五条明确约定“出卖人在买受人签订商品房买卖合同前的广告、宣传资料中的所有图片、资料数据、说明等均为邀约邀请，仅供买受人参考，不作为出卖人的承诺依据，也不是交付标准，所有细节均以政府最准批准的法律文件及双方的合同约定为依据”。所以，原告并不存在被告所说的欺诈行为，而是严格按照约定的内容履行了相应的义务。二、对于被告请求解除与原告签订的《商品房买卖合同》，2015年6月，原告将房屋交付给被告使用，被告使用居住房屋已达2年多，并且不存在《合同法》第九十四条规定的任一情形存在。所以，本案解除合同的法定条件和现时条件均不成立。其次，被告主张认为原告的容积率严重超过国家标准，是没有任何依据的，原告所售的商品房是经过相关行政部门严格审批取得了《国家土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》等证件，是严格按照审批文件及行政许可证规定的内容进行商品房的修建及销售，并不存在被告所说的容积率超标。三、被告主张认为原告未给其办理产权证。而实际是因为被告未按期支付剩余购房款，导致不能出具完整的税票，无法向产权办理部门申请办理产权证，这是由于被告违约在先，而导致后面的程序无法进行。四、被告认为合同中约定屋面、外墙面使用权归原告违反了物权法规定，被告与原告在《商品房买卖合同》第十七条中明确约定了屋面、外墙面的使用权归出卖人所有，合同是双方的真实意思表示，被告按约履行了合同的内容。五、被告主张要求原告退回电梯初装费、电表费、装修押金等费用的请求，除了装修押金物业公司按照承诺退回外，其他的费用都属于被告应承担的必要费用，不能将自身所需要的支出也要让原告承担，这是没有事实依据和法律依据的。至于被告要求原告赔偿装修费、搬家费等损失，其提供的装修合同和票据均符合证据要求，不能作为定案依据。 当事人围绕诉辩主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的事实和证据，本院予以确认并在卷佐证，对有异议的事实和证据，分析认定如下： 1.原告修建的天龙国际公寓项目的容积率是否超标的问题。 原告提交的《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《国有建设用地使用权证》《建设工程施工许可证》《商品房预售许可证》和武威市发展和改革委员会文件等证据，均系国家机关依职权作出的公文书证，合法有效，本院予以采信。被告主张容积率超标，并提交的《建设用地规划许可证》复印件、《建设工程竣工验收报告》复印件、《天龙国际建设用地红线图》复印件等证明容积率超标的证据，因容积率与本诉的《商品房买卖合同》不是同一法律关系，不具有针对性，不属于本案审查范畴，本院不予认定。 2.房屋最终面积如何确定的问题 原、被告双方的合同第五条约定：“房屋面积最终以产权交易中心界定面积为准进行结算”；故原告北京中农金房地产开发有限公司于2016年3月8日依合同约定委托在天祝县住房和城乡建设局登记备案的武威市伟建房地产测绘有限责任公司对天祝县天堂路天龙国际公寓A座进行房屋面积测绘，作出武伟测绘（2016015）号《房屋面积测绘报告》，测得被告窦某所有A座10层1002室房屋产权面积为105.04平方米。本院认为，该测绘报告系具有测绘资质的机构及人员依法作出的有效文书，予以采信。被告方业主代表单方委托甘肃大禹九洲测绘地理信息有限公司作出的DYJZ(2018)004号房屋面积测绘成果报告书，因委托程序不合法，不具有证据效力，不予采信。 3.房屋面积误差如何处理的问题 根据双方签订的《商品房买卖合同》第五条对面积误差的处理约定：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并给付利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差在3%内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。······，面积误差比=（产权登记面积-合同约定面积）÷合同约定面积×100%，因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议”。和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理的规定，被告的房屋面积误差比：（105.04－99.60）÷99.60×100%=5.46%，被告的房屋面积误差比超出3%,被告应当交纳面积误差比在3%以内部分房价款为105.04×3%×4124=12995.50元，超出3%部分的房价款由原告承担，产权归被告。 本院认为，原告北京中农金房地产开发有限公司与被告窦某签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同合法有效，受法律保护,双方均应按约继续履行各自合同义务。现原告北京中农金房地产开发有限公司要求被告窦某给付购房款22434.56元的诉讼请求，不能成立，本院不予支持，被告应当向原告交纳面积误差比在3%以内部分的房价款为12995.50元，面积误差比超出3%部分的房价款由原告承担，产权归被告;原告要求被告给付违约金10499.37元的诉讼请求，因原告本身在履行合同中也存在履行不及时的瑕疵，因此造成的损失应自行承担，对此请求本院不予支持。 被告窦某以原告未按约办理房屋产权证和房屋面积误差较大、容积率超标等理由，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》、退回房屋,让原告返回房屋价款并赔偿损失的反诉请求，除去对容积率超标的主张已做不能成立论述外,其余理由能否构成合同解除条件，依据双方的合同中对产权登记部分：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得产权证书，买受人可以退房”的约定。认为被告应当在2016年2月前提出退房，但被告未在期限内提出，故依据《中华人民共和国合同法》第九十五条之规定，被告的此项权利已消灭。以及本案的合同绝大部分内容实际已履行完毕，现存瑕疵不足以导致合同目的不能实现的后果，故被告反诉解除合同和退回房屋的理由不成立，本院依法不予支持,被告其他反诉请求亦相应不能成立,均依法不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十五条、第一百二十条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、第一百一十八、《诉讼费用交纳办法》第十六条、第十八条、第二十九条二款之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）窦某于本判决生效后10日内向原告（反诉被告）北京中农金房地产开发有限公司给付所购房屋面积误差比在3%（含3%）以内部分的房价款12995.5元，面积误差比超出3%部分的房价款由原告承担，产权归被告； 二、驳回原告（反诉被告）北京中农金房地产开发有限公司的其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）窦某的全部反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费623元，减半收取316元，由原告北京中农金房地产开发有限公司负担216元，被告窦某负担110元；反诉案件受理费1926元，减半收取963元，由被告窦某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省武威市中级人民法院。 审判员  马梅英 二〇一八年四月六日 书记员  刘萍花