广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2072民初938号原告：孔朋喜，男，1977年1月9日出生，汉族，住广东省广州市。被告：中山市盈天房地产开发有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：黄稳平。委托诉讼代理人：刘珍彬，广东昌联律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁国权，广东昌联律师事务所实习律师。原告与被告中山市盈天房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月15日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年4月9日公开开庭进行了审理。原告孔朋喜、被告中山市盈天房地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘珍彬、梁国权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告因逾期交房承担违约金22860元；2.判令被告承担本案诉讼费用；3.误工费、交通费2000元由被告承担。事实和理由：2016年3月21日，原告购买被告所开发的位于中山市××大道西××小区××房，金额为400000元，约定被告应于2016年12月30日前向原告交付房屋，但被告至今尚未交付房屋，逾期已超过一年，按照合同约定，被告应承担相应的违约金直到开发商取得竣工备案表达到收楼标准为止。基于以上事实及理由，现特诉至法院，请求判如所请。诉讼过程中，原告明确上述诉讼请求第一项违约金是从2016年12月31日起按房价的每日万分之一点五计至被告取得竣工备案表、达到收楼标准为止。另，原告当庭撤回上述第三项诉讼请求。被告答辩称，1、原、被告签订合同后，中山市人民政府对房地产竣工验收的政策发生了变化，该变化是无法预计及避免的，直接导致了涉案房产未能通过综合验收。根据商品房买卖合同第八条第二款约定，因政府机关行政行为、政策法律、法规发生变化导致出卖人无法按时交付商品房等相关事项，不应当认定被告违约，所以被告未能及时取得竣工验收备案登记证是有原因的，是可免责的；2、虽然涉案房屋目前仍未取得综合验收，但已经通过了局部验收，部分业主已收楼入住，虽未取得综合验收，部分验收并不影响本案商品房的交付及使用，被告多次通知原告收楼，原告予以拒绝；3、原告诉请要求被告承担2万多元的违约金，与双方的约定明显不一致，即使认定被告违约的前提下，整个违约的金额是不能超过房价的1%，原告的诉求已超过双方的约定。本院经审理认定事实如下：2016年3月21日，原告孔朋喜（买受人）与被告（出卖人）签订了《中山市商品房买卖合同》1份，约定原告孔朋喜购买被告开发的位于中山市××大道西××号盈凯名邸1幢1002房，购房总价400000元，该合同部分具体约定如下：1.出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：（1）遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60天内告知买受人的；（2）买受人未付清购房款或其他应付款款项或其他非出卖人所能控制的原因；因暴雨以上（含暴雨）的强降水，或台风以及停水、咸潮、停电、封路等造成施工单位无法正常施工的；（3）因政府机关行政行为，或出卖人在合理时间内已将申请验收的所有文件递交各有关部门办理验收，而有关政府因工作安排未能及时办理，或政府部门对验收、市政配套、安装之延误及政策法规发生变化，导致出卖人无法按时交付商品房的；2.出卖人如未能按合同和补充协议约定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一点五的违约金；若逾期超过180日仍未能交付商品房的，则买受人有权解除合同；3.商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。同日，双方签订《补充协议》1份，双方对商品房交付作出更为详细约定，并确定补充协议作为商品房买卖合同有效组成部分。《补充协议》部分具体约定如下：1、该商品房在交付使用时只要符合合同第八条约定的条件的，买受人应无条件收楼并办理交接手续，买受人不接收时，出卖人不承担本合同第九条约定的逾期交楼责任；2、出卖人按合同第九条所承担的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%。该条款以黑体方式提示。合同签订后，被告确认已收到原告支付的全部购房款。另查，中山市住房和城乡建设局于2016年3月11日发布中建通（2016）49号《中山市住房和城乡建设局关于调整建筑工程施工许可、竣工验收备案申报指南及相关事宜的通知》，明确于2016年5月1日起对建筑工程施工许可、竣工验收备案申报要求作相应调整。涉案工程至今未竣工验收，上述商品房仍未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》。被告认为至今未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》原因在于上述政策的变化，与其无关，但被告未提供证据证明将该情况于约定期限内告知原告。被告已通知原告收楼，但原告以商品房尚未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》为由拒绝收楼，被告至今未能向交付前述商品房。双方协商未果，原告遂于2018年1月15日诉诸本院。本院认为，原告与被告签订的《中山市商品房买卖合同》及其《补充协议》经双方协商一致达成，系当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。双方当事人均应按照合同履行各自义务，否则承担相应违约责任。原告已依约向被告履行付款义务，被告亦应依约向原告履行交付义务。被告主张涉案商品房至今尚未交付主要原因为：1、政策变化导致未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》；2、原告经通知后，拒绝收楼。本院对此分析如下：1、被告认为至今尚未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》原因在于政策变化，应适用合同第八条第二款的规定予以免责。本院认为，不可抗力是指当事人不能预见、不能避免和不能克服的客观情况，主要包括自然灾害、社会事件以及政府行为等。虽然合同第八条第二款并无明确约定政策变化需告知买受人，但根据合同整体解释规则，被告主张政策变化属于政府行为，应属于不可抗力情形，被告作为专业的房地产开发公司，要求其在影响合同交付的事件发生后及时向买受人履行告知义务并不过于严苛。此外，涉案商品房买卖合同属于格式合同，根据格式合同的特殊解释规则，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，故被告应依约在政策变化发生之日起60日内告知原告。现被告未提供证据证明其在政策变化发生后60日内向原告履行告知义务，其应承担举证不能的不利后果；2、根据合同约定，被告要求原告办理交付手续的之前其应取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》且交付的商品房符合本合同约定，现涉案商品房尚未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，故原告有权拒绝交接，被告该点理由不成立。因此，被告未能在约定的交付期限内向原告交付涉案商品房，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。《中山市商品房买卖合同》第九条约定“出卖人如未能按合同和补充协议约定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一点五的违约金；若逾期超过180日仍未能交付商品房的，则买受人有权解除合同。”《补充协议》第四条约定：“出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%”，原告认为按前述条款为霸王条款；被告则称前述条款用粗体字标识为双方真实意思表示，并非霸王条款。本院认为，商品房买卖合同及补充协议由被告提供格式合同，虽然被告对前述条款以黑体加下划线方式提醒买受人，但该约定实质上免除被告怠于履行交付商品房应负的长期违约责任，造成双方权利义务明显不对等，故逾期交楼违约金应按前述标准计付至被告办妥《中山市建设工程竣工验收备案登记证》且收楼通知书发出并确定收楼之日为止。另，被告至今未能确定商品房实际交付具体期限，故逾期交楼违约金应分段计付。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十天、第一百零五条之规定，判决如下：被告中山市盈天房地产开发有限公司于本判决生效之日向原告孔朋喜支付自2016年12月31日起至被告中山市盈天房地产开发有限公司取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》且收楼通知书送达并确定收楼之日止的逾期交楼违约金（以400000元为基数按每日万分之一点五的标准计算；自2016年12月31日起至本案判决发生法律效力之日为止的逾期违约金于判决生效之日起三日内支付、本案判决发生法律效力之日后计付的违约金自本判决生效之日起每隔半年的次日支付一次相应周期违约金，若逾期违约金最后计算期限不足六个月，则于取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》且收楼通知书送达并确定收楼之日起三日内付清）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费422元，减半收取211元，由被告中山市盈天房地产开发有限公司负担（该款原告已预付，本院不另收退，被告须在本判决生效之日起三日内一并迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  陈觉天二〇一八年四月二十七日书记员  周 戈