贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黔05民终918号上诉人（原审被告）：钟祥学，男，1973年3月24日出生，汉族，四川省隆昌县人，户籍地：四川省隆昌县，现住贵州省黔西县。委托代理人（特别授权）：罗正正，贵州本芳（黔西）律师事务所律师。委托代理人（一般授权）：李艳，贵州本芳（黔西）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：泸州市第七建筑工程公司第四工程队驻黔西工程队，住所地贵州省黔西县文化路福临国际二幢三单元301室。法定代表人：张文德，系该公司总经理。委托代理人（特别授权）：陈祺文，男，1980年8月25日出生，彝族，贵州省黔西县人，住贵州省黔西县。上诉人钟祥学因与被上诉人泸州市第七建筑工程公司第四工程队驻黔西工程队（下称“泸州七建黔西工程队”）建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服贵州省黔西县人民法院（2017）黔0522民初4315号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人钟祥学上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回被上诉人泸州市第七建筑工程公司第四工程队驻黔西工程队的一审诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、2011年10月24日，贵州省人民政府作出黔府用地函【2011】347号省人民政府关于黔西县2011年度第四批次城镇建设使用土地的批复，将涉案土地征为国有，作为黔西县2011年度第四批次城镇建设用地，对于经营性用地和工业用地，必须以招标、拍卖或挂牌方式出让。2011年11月23日，黔西县人民政府作出黔政发【2011】115号黔西县人民政府征收土地公告，将涉案土地征收为国有建设用地。2015年，上诉人竞买涉案土地后，被上诉人与上诉人签有《竞买成交确认书》，但未与上诉人签订《国有建设用地使用权出让合同》，《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》第十二条规定：“第二十条规定：“以招标、拍卖或者挂牌方式确定中标人、竞得人后，中标人、竞得人支付的投标、竞买保证金，转作受让地块的定金。出让人应当向中标人发出中标通知书或者与竞得人签订成交确认书。中标通知书或者成交确认书应当包括出让人和中标人或者竞得人的名称，出让标的，成交时间、地点、价款以及签订国有建设用地使用权出让合同的时间、地点等内容。……”据此，被上诉人至今未与上诉人签订国有建设用地使用权出让合同，被上诉人并未完善涉案土地的竞拍手续，故上诉人支付土地竞买款的前提条件因无合同约定而未成就。即，双方未签订《国有建设用地使用权出让合同》，上诉人依法没有向被上诉人支付土地拍卖款的义务。二、2012年12月15日，黔西县金兰镇人民政府与被上诉人签订《黔西县金兰镇特色小城镇投资开发建设框架协议》、《黔西县金兰镇特色小城镇土地一级开发合作协议书》中约定，黔西县金兰镇人民政府配合被上诉人委托有资质的单位或国土主管部门对第一期开发内的“宅基地”进行拍卖。本案中，涉案土地已经贵州省人民政府审批，黔西县人民政府征收，其土地用途已转为城镇建设用地，土地性质属于国有土地。被上诉人对涉案的“国有建设用地”并无拍卖的权利。然一审法院认定被上诉人已取得涉案国有建设用地的土地使用权，并享有公开拍卖涉案国有建设用地的权利，事实认定错误。此外，涉案土地虽然上诉人已经实际占有使用，但被上诉人并未将涉案土地的土地使用权办理登记在上诉人名下。根据不动产登记交付的规则，被上诉人并未履行土地竞拍交付的义务。一审判决以上诉人已经实际占有使用涉案土地为由，认定被上诉人“已履行了合同义务”，事实认定错误。三、上诉人与被上诉人之间未签订《国有建设用地使用权出让合同》，上诉人对涉案土地拍卖款的给付，并未与被上诉人之间存在合同约定。2015年8月27日，被上诉人向上诉人出具收条，收到上诉人交来的购地款30000元时，单方在《收据》上附写“定于2016年2月27日乙方交清尾款，超期门面地基另行出售，定金不退还乙方”的内容，该内容系被上诉人单方作出的意思表示，属于邀约邀请，上诉人并未承诺土地拍卖款尾款的给付时间，未与被上诉人就尾款给付问题达成合意。因此，被上诉人的单方意思表示，不应对上诉人产生法律约束力。上诉人未向被上诉人支付土地款尾款，因双方无合同约定，故不应认定为违约行为。一审判决以该收据系上诉人提供，认定收据上所附内容系双方的合同约定，并以此认定上诉人承担违约责任。事实认定不清，法律适用错误。综上所述，一审判决认定事实不清，法律适用错误，恳请二审法院撤销一审判决，公正裁决。被上诉人泸州七建黔西工程队辩称，一审判决合情合理，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持一审判决结果。原审原告泸州七建黔西工程队向一审法院起诉请求：1、依法判令被告支付给原告购地欠款134800元，并承担从2016年2月28日至2017年9月4日止的逾期付款违约金29400.4元；2、被告承担诉讼费。一审法院认定事实：2015年8月7日，被告钟祥学与金兰集镇建设指挥部签订的《竞买成交确认书》载明由被告竞得编号102-103号地块的集镇建设用地使用权（金兰集镇建设用地），每平方米1050元，面积176平方米，总计184800元。双方于当日签订《土地使用条件》，约定了土地使用条件、规化条件、集镇建设管理等。被告于2015年8月27日向金兰集镇建设指挥部交纳93-94号门面、地基、小学下面的购地定金3万元，并在收据上约定于2016年2月27日交清尾款，否则门面地基另行出售，定金不退还。被告于2016年3月24日交纳93-94号门面尾款2万元。《关于钟祥学交款收据的编号与竞买成交确认书地块编号不相同情况的说明》载明被告钟祥学一开始向原告购买的地块是93、94号，后调换为102、103号。2016年6月1日，黔西县金兰镇人民政府作出《金兰镇集镇建设公告》，通知各购买户办理手续。2016年9月7日及2017年8月14日，黔西县金兰镇人民政府两次向被告送达《金兰镇小城镇建设完善基地竞买手续通知书》，通知被告完善相关手续，交清购地款。2017年8月14日，黔西县金兰镇人民政府、金兰集镇建设指挥部作出《公告》，通知各购买户完善相关手续。被告尚欠尾款134800元未支付。另查明，2011年10月24日，贵州省人民政府作出黔府用地函（2011）347号文件，同意将黔西县金兰村等地转为建设用地，严格按照国家有关供地政策供地，对于经营性用地和工业用地，必须以招标、拍卖或挂牌方式出让。2011年11月23日，黔西县人民政府作出黔政发（2011）115号文件，征收包括黔西县金兰村在内的多个地方土地，用途为城镇建设用地。2012年12月15日，黔西县金兰镇人民政府（甲方）与泸州市第七建筑工程公司（乙方）签订《黔西县金兰镇特色小城镇投资开发建设框架协议》，合同尾部乙方处加盖原告印章。协议约定投资建设项目为金兰镇特色小城镇建设，乙方根据甲方提供的小城镇规划开发建设实施方案的相关规定公开拍卖宅基地。双方于当日签订了《黔西县金兰镇特色小城镇土地一级开发合作协议书》，约定了开发合作模式、开发范围、双方责任等。2012年12月19日，黔西县金兰镇人民政府应原告要求出具了《金兰镇人民政府关于泸州市第七建筑工程公司第四工程队驻黔西工程队的复函》，同意原告设立“金兰集镇建设指挥部”。本案焦点：被告是否应当支付原告尾款。一审法院认为，原告依据贵州省人民政府作出黔府用地函（2011）347号文件、黔西县人民政府作出黔政发（2011）115号文件及《黔西县金兰镇特色小城镇投资开发建设框架协议》已取得了其对涉案土地的使用权，且《黔西县金兰镇特色小城镇投资开发建设框架协议》已明确原告有公开拍卖的权利。因此，被告抗辩称原告未完善土地竞拍手续的主张依法不予采纳。原告基于上述各项权利在取得黔西县金兰镇人民政府同意的情形下设立了“金兰集镇建设指挥部”，并以“金兰集镇建设指挥部”的名义与被告签订《竞买成交确认书》，该确认书体现了双方对涉案的102-103号地块建设用地使用权的转让达成了共识，故本案为建设用地使用权转让合同纠纷，原、被告双方的行为受《合同法》及相关法律法规的调整。原、被告之间的转让与受让行为未违反法律规定，合法有效。确认书签订后被告分两次共计支付了5万元给原告，原告将涉案地块交付被告，原告已履行了合同义务，且被告已在涉案地块上修建房屋，已实际使用涉案土地，根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”之规定，被告负有支付价款的义务。原告的转让行为并未违反法律规定，被告以原告未与被告签订国有土地使用权出让合同、未完善竞拍手续为由而拒绝付款，理由不成立。被告提供的收据上载明被告应于2016年2月27日交清尾款，虽然被告不认可该内容，但因为证据是由被告提供，故视为被告接受该收据，并接受该收据上载明的内容，即付款时间视为双方的约定。现因被告未按时交清尾款，且黔西县金兰镇人民政府已两次向被告送达《金兰镇小城镇建设完善基地竞买手续通知书》，通知被告完善相关手续，交清购地款，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，被告已构成违约，应承担违约责任。由于原、被告之间已约定了付款时间，故对抗辩所称未违约的主张依法不予采纳。本案中，原告要求被告从2016年2月28日至2017年9月4日的逾期付款违约金29400.4元，但原告未提供具体计算依据，故本案违约金以134800元为基数，从逾期之日即2016年2月28日起至2017年9月4日止按中国人民银行同期贷款利率计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：被告钟祥学于本判决生效之日起十五日内向原告泸州市第七建筑工程公司第四工程队驻黔西工程队支付购地欠款134800元，并以134800元为基数，从2016年2月28日起至2017年9月4日止，按中国人民银行同期贷款利率计算支付违约金。案件受理费1792元（已减半收取），由被告钟祥学负担。本院二审期间，被上诉人向本院提交了下列证据：1、中共黔西县委县发[2012]48号文件；2、黔西县人民政府县长办公会议2013年9月18日第6次纪要；3、中共黔西县委常委会[2014]第1号会议纪要；4、被上诉人与钟祥荣鉴定的竞买成交确认书。拟证明被上诉方所进行的小城镇开发模式是合法的。经质证，上诉人对上述证据的真实性无异议，对证明目的有异议。本院经审查认为，上述证据虽不属二审新证据，但其证明的内容能够进一步确认一审审理查明的事实，且符合证据的三性，故对其证明效力予以认定。本院除对一审审理查明的事实予以确认外，另查明：被上诉人与上诉人签订土地成交确认书后，已将涉案土地实际交付上诉人管理使用，上诉人于2016年3月开始在涉案土地上修建房屋，于2017年8月完工并搬入房屋居住至今。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条规定，当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。本案中，被上诉人泸州七建黔西工程队在依法取得涉案土地使用权公开拍卖权的情况下，对涉案土地使用权进行了公开拍卖，上诉人钟祥学通过公开竞买的方式竞得了涉案地块的建设用地使用权，并与被上诉人签订了竞买成交确认书，支付了部分价款，同时还约定了尾款的支付期限。确认书签订后，被上诉人已将涉案土地实际交由上诉人管理使用，上诉人已在涉案土地上修建房屋并搬入居住至今。由此看出，被上诉人与上诉人之间虽未签订书面的建设用地使用权转让合同，但被上诉人已经履行了交付土地的主要合同义务，上诉人也接受了土地且已实际占有使用，并支付了部分土地转让款。故双方之间已形成了实事上的建设用地使用权转让合同关系，上诉人依法应按照约定全面履行支付土地使用权转让价款的合同义务。因上诉人履行合同义务不符合约定，依法也应承担相应的违约责任。综上，一审判决上诉人钟祥学支付被上诉人泸州七建黔西工程队购地欠款134800元，并以134800元为基数，从2016年2月28日起至2017年9月4日止，按中国人民银行同期贷款利率计算支付违约金并无不当，本院予以确认。关于上诉人钟祥学认为双方未签订《国有建设用地使用权出让合同》，上诉人依法没有向被上诉人支付土地拍卖款的义务的上诉主张，如前所述，虽然上诉人与被上诉人双方之间未签订书面的国有建设用地使用权转让合同，但双方已形成了事实上的国有建设用地使用权转让合同关系，上诉人已实际占有并使用了涉案土地，其不能已双方未签订书面合同作为拒不支付合同价款的抗辩。上诉人的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。关于上诉人钟祥学认为一审法院认定被上诉人已取得涉案国有建设用地的土地使用权，并享有公开拍卖涉案国有建设用地的权利，事实认定错误以及涉案土地虽然上诉人已经实际占有使用，但被上诉人并未将涉案土地的土地使用权办理登记在上诉人名下，一审判决以上诉人已经实际占有使用涉案土地为由，认定被上诉人已履行了合同义务，事实认定错误的上诉主张。经查，双方签订的《黔西县金兰镇特色小城镇投资开发建设框架协议》已明确被上诉人有对涉案土地进行公开拍卖的权利。另外，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八条规定，土地使用权人作为转让方与受让方订立土地使用权转让合同后，当事人一方以双方之间未办理土地使用权变更登记手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。根据该条司法解释规定可以看出，土地使用权转让合同是否有效并不以是否办理土地使用权变更登记为要件，未办理土地使用权变更登记并不影响合同的效力和履行。故上诉人的该上诉理由不能成立，本院不予支持。关于上诉人钟祥学认为上诉人与被上诉人之间未签订《国有建设用地使用权出让合同》，上诉人对涉案土地拍卖款的给付，并未与被上诉人之间存在合同约定，一审判决认定上诉人承担违约责任，属事实认定不清，法律适用错误的上诉主张，如上所述，双方之间已形成了事实上的国有建设用地使用权转让合同关系，在被上诉人确定上诉人交清购地尾款的期限为2016年2月27日前时，上诉人并未对此提出异议，应视为上诉人认可该履行期限的约定，上诉人应按照该约定期限履行支付价款的义务，其未在期限内履行，依法应承担相应的违约责任。故上诉人的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人钟祥学的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3584元，由上诉人钟祥学承担。本判决为终审判决。审判长  黄世军审判员  殷 勇审判员  唐 琳二〇一八年四月二十日书记员  谢贤聪