海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2017）琼9002民初875号 原告：海口审时势房地产营销策划有限公司。 法定代表人：赵某1，董事长。 委托诉讼代理人：邱某，海南法立信（琼海）律师事务所律师。 被告：琼海顺龙实业开发有限公司。 法定代表人：王某。 委托诉讼代理人：赵某2。 委托诉讼代理人：康某，辽宁杰仕孚律师事务所律师。 原告海口审时势房地产营销策划有限公司（以下简称审时势公司）与被告琼海顺龙实业开发有限公司（以下简称顺龙公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2017年3月29日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告审时势公司的委托诉讼代理人邱某，被告顺龙公司的委托诉讼代理人赵某2、康某到庭参加诉讼。本案经批准，依法延长审限六个月。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告佣金人民币1814614.96元并自2017年3月29日起以本金为基数按中国人民银行同期贷款利率为标准向原告支付利息至实际付清之日止；2、本案诉讼费用由被告承担。本案在庭审过程中，原告变更（增加）诉讼请求为：1、判令被告支付原告佣金人民币1523227.05元并自2017年3月29日起以本金为基数按中国人民银行同期贷款利率为标准向原告支付利息至实际付清之日止；2、本案诉讼费用由被告承担；3、判令被告支付原告销售奖金100000元。 事实和理由：2015年6月1日，原、被告签订《顺龙花园代理协议书》约定，被告委托原告全案策划并独家代理销售被告的“顺龙花园”项目，佣金额按当月回款额的5％计取，于次月10日前支付。合同签订后，原告开始独家代理销售被告的房屋，截至2016年7月原告退场时统计销售顺龙花园项目13346.8平方米的房产，总价69019580.2元（除去客户退房及备案后客户未付款部分，原告实际有效销售的房产面积为12457.77平方米，最终成交销售金额64587251元）。按照双方合同约定被告实际应付原告佣金3229362.55元，被告已付原告佣金1706135.5元，至今尚欠原告佣金1523227.05元及按照双方合同第七条约定的奖金10万元。现原告依据民事诉讼法的有关规定向法院提起诉讼，望判如所请。 被告辩称，被告不同意原告的第一、三项诉讼请求，请法院予以驳回；第二项请求由人民法院裁判，不属于当事人的诉求。原、被告签订代理协议及代理协议的具体内容，被告无异议，但对原告所诉其他情况有异议。异议如下：1、原告在合同约定的期限内仅完成了152套商品房的销售工作，不论按照实际测量面积还是合同约定面积计算都没有达到合同第七条约定的整盘面积80％以上的任务指标。因此，被告有权按照合同约定追究原告包括扣除佣金50万元在内的违约责任，原告没有完成销售任务，其无权依据合同约定向被告主张10万元奖金。2、原告在销售过程中也存在部分签约认购人最终没有实际购买，退房、退款没有签订正式商品房买卖合同，没有向被告支付任何房款的情况，按照代理合同的约定此种情况不应计入原告的销售业绩之内。3、原告在代理期限内不仅不按照合同约定积极履行销售工作，反而在2016年5月26日擅自撤离销售现场，停止销售工作，原告的行为明显违约，严重损害被告的合法权益。4、在原告销售的过程中为了达到所谓的业绩，不惜采用违法违规的行为，主要表现在未征得被告的同意情况下便向买房人虚假宣传仅付1万元就能入住的内容，让购房人误认为仅支付1万元，其余款项通过贷款即可达到合同目的，导致被告作为开发商迟迟无法收回买受人购买房屋对应的房款。更有甚者，原告作为专业的销售机构在客户使用虚假证件的情况下仍然在房产部门为其办理房屋登记备案手续。5、被告在合同履行过程中共计支付给原告佣金1878135.50元，原告现要求支付所谓佣金也与合同约定的标准程序相违背。按照合同的约定需要以认购书与商品房买卖合同确认业绩，按当月实际回款额度结算，并且在协议到期时双方应当进行结算并签订代理评定书，目前合同已到期，被告多次催促原告确定佣金金额，均遭原告拒绝。事实上，被告在没有收到全部房款的情况下，原告无权要求结算全部佣金。综上，原告的诉请没有依据，本案中真正违约的是原告，被告保留追究原告违约的法律责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据有:原告提交的双方于2015年6月1日签订的《顺龙花园代理协议》，被告提交：1、2015年6月1日签订的《顺龙花园代理协议》，2、房产预售许可证，3、销售明细单，4、退费明细单，5、退房申请书及退款的银行转账凭证，6、琼海市商品房买卖合同备案确认花名册，7、定金收据一份（2016年5月26日）。对双方当事人无异议的上述证据材料，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据，本院认定如下：原告提交证据：1、顺龙花园项目备案表，证明原告代售的165套（被告认可的152套＋漏报的13套）房屋已在房管部门备案，所有的按揭手续已审批完毕的事实，总房款6458725元，销售面积为12562.82平方米。2、顺龙花园项目认购书（205份），证明原告代被告售房的事实。被告质证认为，对证据1中房管部门的公章无异议，但这些备案表中没有体现退房情况，经核算，原告仅完成了152套房屋的销售任务。对证据2中没有被告公司赵某2、常德、秦妮签名确认的认购书，被告不予认可，梁明和孙晓林的认购书系复印件，不予认可。梁明、孙晓林也出具证明，他俩买房不是通过原告而是通过被告工作人员购买的。本院审查认为，对原告提交的证据1、证据2中除去梁明和孙晓林的认购书（复印件）以外的其他认购书材料的真实性、合法性和关联性予以确认，并作为本案的证据采用。 被告提交的证据：1、已结佣金明细单，证明被告实际支付给原告的佣金数额1878135.5元，不存在拖欠佣金问题。其中银行转账1484135.5元，原告法定代表人赵某1以借款、公告费名义领取322000元，原告撤场时将已收取客户的定金22000元拿走。2、原告收取佣金的票据，证明被告实际支付给原告的佣金数额，不存在拖欠佣金问题，原告尚欠被告一部分发票。3、还款能力差的买受人明细单，4、承诺书（证明），证据3、4证明原告在代理销售商品房时使用违规手段，导致大量买受人存在无力支付购房款现象，严重损害被告的合法权益。5、顺龙花园首次结账单，证明原、被告实际结算及付款的事实。6、记账凭证和转账凭证，证明原告法定代表人以借款、公告费等名义从被告处领取多笔款项。7、免除购房款协议，证明在原告代销之前被告已将顺龙花园项目中1单元407房、408房，2单元406房、408房出售给科慧新公司，原告将这4套房计入其销售业绩与事实不符。8、商品房买卖合同及收款收据（2013年10月18日），证明在原告代销之前被告就已经与黎达武签订合同买卖该项目1单元707房，原告将该套房计入其业绩与事实不符。9、顺龙花园认购书（2015年6月6日），证明原告法定代表人赵某1与被告签合同购买该项目1单元203房，但没有支付任何购房款，该房不应计入原告销售业绩。10、三位买房人的书面证言，证明顺龙花园2单元305房、1304房、904房三套房屋是买房人通过被告的关系购买，原告将其计入自己的业绩与事实不符。11、35位买房人出具的证言，证明原告在代理销售该项目时存在虚假宣传、欺骗被告的情况，为达到业绩恶意进行销售活动。12、显示首付款刷卡凭条申请，证明被告未实际收到本应收到的总房款30％的首付款。13、物业公司的证明书，证明原告在2016年5月26日撤离销售现场。14、两份认购协议书，证明梁明（305房）和孙晓林（904房）的两套房是被告销售出去的，与原告无关。15、证人黎达武的证言，拟证明其2013年10月18日与被告签订《商品房买卖合同》购买顺龙花园1单元707房并支付购房款的事实；证人吴沬蓁的证言，拟证明被告支付给原告法定代表人赵某1现金人民币5万元作为奖金。16、证人练文清的证言，拟证明其妻子王康萍是与被告工作人员何波签订合同购买顺龙花园2单元1304房的情况；证人王康海的证言，拟证明其看到原告销售人员关于首付1万元就能购买顺龙花园商品房的宣传广告后以其妻子王崇羡名义买房的情况；证人梁明的证言，拟证明其通过被告工作人员何波购买顺龙花园2单元305房并分期支付购房款的情况。 原告质证认为，对被告提交的证据1有异议，其部分内容不真实；证据2的真实性没有异议，发票金额开多了；证据3、4真实性、合法性和关联性有异议，证据3是被告单方面制作的，不予认可，证据4的证明内容不予认可；证据5中现金交接单系复印件，2.2万元不是原告拿走，是原告内部自己作记账用的；证据6的32.2万元中有10万元是广告费，原告把广告费发票交给被告后单据就作废，余下22.2万元是原告法定代表人赵某1的借款，原告认可冲抵佣金；证据7、8的真实性、合法性和关联性有异议，与本案无关；对证据9的真实性无异议；对证据10、11、12的真实性均不予认可；对证据13的真实性有异议，前期物业公司与被告有利害关系；证据14的真实性无异议，但对证明内容不予认可，两份认购书系原告代销期间内签订的；对证据15的证人黎达武证言、吴沬蓁的证言的真实性不予认可；对证据16中练文清证言的真实性无异议，对证人王康海的证言、梁明的证言的真实性不予认可。 本院审查认为，对被告提交证据1、2的真实性予以认定；证据3系被告单方制作，证据4的证明内容与本案无关，故对证据3、4不予确认；对证据5、6的真实性予以认定，但对证据6中的现金交接单的关联性（2.2万元抵作佣金）不予采纳；证据7、9与本案无关，不予确认；对证据8的真实性、合法性和关联性予以认定；对证据10的真实性予以认定；对证据11、12、13不予确认；对证据14的真实性予以认定；证据15中黎达武证言的真实性予以确认，证人吴沬蓁的证言因无其他证据佐证，对其真实性不予采信；对证据16中证人练文清的证言、证人梁明的证言的真实性予以采信，对证人王康海的证言不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告是具有经营房地产营销策划，房地产销售代理，房地产信息咨询，设计、发布、代理国内各类广告业务资质的企业法人；被告是具有房地产开发经营资质的企业法人。被告开发建设的商品房项目名称为“顺龙花园”，已依法取得[2013]海房预字（0038）号《琼海市房产预售许可证》。2015年6月1日，原、被告签订《顺龙花园代理协议》，协议约定：甲方（被告）将其开发的“顺龙花园”项目，委托乙方（原告）全案策划并独家代理销售；乙方根据产品情况制定客群定位、产品定位、营销主题、产品包装、客户渠道、价格策略、折扣策略、销控策略、销售流程、物业辅助等相关营销策划方案并执行，根据甲方要求完成销售任务；关于双方责任与义务方面约定，甲方提供现场销售部，提供销售部所需销售道具、办公用具、保安，并承担水电等相关费用，全力辅助乙方执行销售部运行及管理工作；甲方需配合执行价格、销控、认购、签约、信贷等销售流程，并适时作出调整；甲方需提供销售道具、广告传单等推广物料，需提供五证两书、建筑设计说明等相关资料，确保乙方获取数据的准确性，以辅助乙方实现快速销售。乙方负责全案策划、全案推广、客户渠道、辅助客服、独家销售等方面工作，其中辅助客服，即辅助认购、签约，信贷、交房等流程的制定并参与执行，独立管理房源销控；独家销售，即各渠道来电来访客户均由乙方接待、跟踪、办理成交手续等。本协议自2015年6月1日起执行，至2016年5月31日止，合同期内乙方销售整盘面积的80％以上；甲方承担并授权乙方支出广告费70万元，乙方按照《顺龙花园推广计划》的相关规定执行。协议第七条佣金核算及支付方面约定，按签订《商品房买卖合同》及《顺龙花园认购书》确认乙方业绩，佣金为签约额的百分之五，佣金按当月回款额据实结算（未签约时定金不计入回款额），于次月10日前支付乙方，乙方提供代理佣金发票、广告发票、装修发票等；合同期内乙方未完成销售整盘面积的80％，扣罚佣金50万元；合同期内完成整盘面积80％以上销售时，奖励乙方10万元；若乙方合同期内完成销售整盘面积99％以上时，奖励50万元。本协议到期时，双方结算并签订《顺龙花园销售代理评定书》后，本协议终止。原、被告还确定了顺龙花园项目整盘合同面积为15206平方米，待售面积14874平方米，双方约定实现销售11900平方米。合同签订后，原告组织开展涉案商品房的销售代理工作，双方一致确认原告在合同期间内销售商品房152套，面积11668.071平方米，房价款60820661元，代理佣金3041033.05元。另外，在合同期间内原告销售成交事后客户更名的有5户，面积为359.65平方米，房价款1898349元，5户房号及购房人分别为1-506号房甘垂勇，1-607号房符瑞霞，2-1105号房李春蓉，2-308号房陈才新、林英媚，2-708号房韦小连，5套房的代理佣金为94917.45元。合同期满（即2016年5月31日）后被告认可原告继续销售并成交的有4户，面积为189.68平方米，价款1015865元，4户房号及购房人分别为2-1004号房夏和，2-108号房何美，2-1104号房甘垂勇，2-704号房韦小兰，4套房的代理佣金为50793.25元。在原告代理销售期间以及截至2016年6月30日，被告通过银行转账方式向原告支付了代理佣金1484135.5元；原告法定代表人赵某1向被告借款222000元，其从被告处领取广告费用100000元。2016年7月，原告销售工作结束并撤离销售现场。因双方在涉案商品房销售代理业绩评定和佣金结算方面未能达成一致意见，原告为维护合法权益，遂向本院提起诉讼。本案庭审结束后，本院曾分别对双方当事人进行调解，但双方未能达成调解协议。 本院认为，原告与被告2015年6月1日关于被告开发建设的“顺龙花园”项目销售代理事宜签订的《顺龙花园代理协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，对当事人具有法律约束力，各方当事人应依法行使自己的权利，按照合同约定和法律规定全面履行各自的义务。根据双方的诉辩主张，本院归纳本案的争议焦点为：一、原告代理销售涉案商品房的业绩如何确定，佣金如何计算，被告尚欠佣金是多少，应否支付；二、原告诉请被告支付销售奖金100000元是否有依据。 一、关于原告代理销售商品房的业绩如何确定，佣金如何计算，被告尚欠佣金是多少，应否支付的问题。本案中，原告依据其与被告之间签订的《顺龙花园代理协议》组织开展涉案商品房的销售代理工作，双方一致确认原告在合同期间内销售商品房152套，面积11668.071平方米，房价款60820661元。另外，在合同期间内原告销售成交事后客户更名的有5套（户），面积为359.65平方米，房价款1898349元。因此，原告在合同期间内销售商品房业绩应确认为157套，面积12027.721平方米，房价款62719010元。按照合同关于“按签订《商品房买卖合同》及《顺龙花园认购书》确认乙方（原告）业绩，佣金为签约额的百分之五”约定计算，原告应得佣金为3135950.5元（62719010元×0.05=3135950.5元）；在合同期满（即2016年5月31日）后，被告认可并同意原告继续销售并成交的有4套(户)，面积为189.68平方米，房价款1015865元。原告在合同期满后销售并成交的上述4套房产，面积可不计入原告销售面积的业绩，但原告应得佣金可参照双方合同约定的以签约额百分之五的标准计算，佣金为50793.25元。至此，原告应得佣金共计3186743.75元。根据以上查明的事实，被告通过银行转账方式向原告支付了佣金1484135.5元,当事人对此均无异议，本院予以确认；另外，原告法定代表人赵某1向被告借款222000元，庭审中原告明确表示同意赵某1所借上述款项冲抵相应佣金，本院予以照准；被告已付佣金共计1706135.5元。被告至今尚欠原告佣金1480608.25元，被告依法应当支付给原告。现原告诉请被告支付佣金1480608.25元及利息的诉讼主张，合法有据，理由正当，本院予以支持。原告请求支付拖欠佣金1480608.25元的利息，可从原告起诉主张之日（即2017年3月29日）起按照中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计算至付清款项之日止。原告主张佣金超出上述的部分，本院不予支持。被告关于原告在代销过程中向购房人虚假宣传仅付10000元就能入住，造成被告没有完全收到购房款，合同约定的佣金按当月回款额据实结算的支付条件尚未成就的抗辩意见，理由不成立，本院不予采纳。 二、关于原告诉请被告支付销售奖金100000元是否有依据的问题。如前所述,《顺龙花园代理协议》系合法有效合同，对当事人具有法律约束力，双方当事人应予遵守和履行。原告在合同期间内销售商品房面积为12027.721平方米。合同第七条第2项约定，合同期内乙方（原告）未完成销售整盘面积的80％，扣罚佣金50万元；合同期内完成整盘面积80％以上销售时，奖励乙方10万元。同时，原、被告还确定了顺龙花园项目整盘合同面积为15206平方米，待售面积14874平方米，双方约定实现销售11900平方米。由此可见，原告在合同期内已实现完成整盘面积80％以上的销售业绩。因此，原告诉请被告支付销售奖金100000元之主张，符合双方合同约定，有充分的事实和法律依据，其请求本院予以支持。被告抗辩原告实现销售房产的面积没有达到合同约定的整盘面积80％，其不但不应支付奖励金，反而应扣罚佣金50万元作为原告承担违约责任的意见缺乏理据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第四百零五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、限被告琼海顺龙实业开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告海口审时势房地产营销策划有限公司支付佣金人民币1480608.25元及利息（利息从2017年3月29日起按照中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率计算至付清款项之日止）。 二、限被告琼海顺龙实业开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告海口审时势房地产营销策划有限公司支付销售奖金人民币100000元。 三、驳回原告海口审时势房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币19409元、保全申请费5000元。由原告海口审时势房地产营销策划有限公司负担受理费511元；被告琼海顺龙实业开发有限公司负担受理费18898元、保全申请费5000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 长  陈宏友 审 判 员  符儒超 人民陪审员  陈 英 二〇一八年四月二十六日 法官 助理  李昌琴 书 记 员  黄鹏飞 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第四百零五条受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。