甘肃省庆阳市西峰区人民法院民事判决书（2018）甘1002民初7124号原告：于大勇，汉族，住甘肃省正宁县。被告：李妮静，汉族，住甘肃省庆阳市。被告：杨凯锋，汉族，住甘肃省合水县。（系被告李妮静丈夫）原告于大勇与被告李妮静、杨凯锋房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告于大勇、被告李妮静到庭参加了诉讼，被告杨凯锋经传票传唤，届时未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告于大勇诉称：2018年1月16日，经庆阳市西峰区京和房屋中介公司介绍，原告将位于西峰区西环路北段、庆阳利源房地产开发有限公司开发的“利源小区”一号楼一单元1304室房屋出售给被告。房屋面积113.45平方米，每平方米售价5050元，房价合计为572922.5元。双方于2018年1月16日签订了《房屋买卖协议》。由于该房屋是抵账房屋，被告将房款交给利源公司后，由利源公司向原告返还。合同签订当天，被告向利源公司交房款172922.5元，余款40万元被告需要办理按揭贷款。办理按揭贷款时，需要向利源公司缴纳10%的保证金。办理时，被告承诺保证金及其他费用由其承担。但在办理好按揭贷款后，被告拒绝承担保证金及手续费。利源公司便在向原告返还的房款中扣除了保证金4万元、手续费800元，实际向原告返还房款359200元。后经原告与京和房屋中介公司多次催促，被告至今未将上述款项支付给原告。现起诉要求：1、被告返还原告按揭贷款保证金和手续费40800元；2、被告支付原告违约金50000元；3、诉讼费用由被告承担。庭审中，于大勇申请追加诉讼请求为：1、确认于大勇与李妮静2018年1月16日签订的《房屋买卖合同》无效；2、李妮静按合同价返还于大勇该房屋，并承担5万元违约金。被告李妮静辩称：一、被答辩人诉状所称与实际情况严重不符。1、答辩人向被答辩人购房属实，但答辩人从未承诺按揭贷款保证金及其他费用由答辩人承担。2018年1月16日，答辩人购买了被答辩人房屋，房价572922.5元。双方签订了《房屋买卖协议》，该协议第三条约定付款方式为：2018年1月16日交给被答辩人房屋房款172922.5元；剩余房款40万元采取银行按揭贷款，余款银行按揭办理结束后一次付清。双方从未提及按揭贷款保证金及其他费用问题，更别谈答辩人向被答辩人承诺承担该费用；2、按揭贷款保证金是银行在按揭贷款过程中按照贷款总额的一定比例向开发商收取的钱，并承担按揭贷款的连带保证责任，直至房产证办理出来并完成抵押登记后，银行才将贷款保证金退回开发商。实质是一种贷款担保关系，如果让答辩人承担该笔费用则答辩人既是贷款人又是担保人于理不符。因此，该笔保证金应由开发商承担。3、办理按揭贷款无手续费，被答辩人要求答辩人承担该笔费用无任何依据。二、答辩人在购买房屋过程中不存在违约情形，被答辩人主张5万元违约金无事实及法律依据。协议约定：“如乙方（答辩人）按揭贷款期间有故意拖延时间或者提供虚假按揭资料，导致银行无法办理按揭贷款，乙方需向甲方支付50000元违约金。甲方（被答辩人）不得出售于第三方，没有任何抵押负担，否则支付乙方50000元违约金。”答辩人不存在违约行为，故被答辩人主张违约金无事实及法律依据。综上，现答辩请求：1、驳回被答辩人的全部诉讼请求；2、诉讼费用由被答辩人承担。经审理查明：2018年1月16日，经庆阳市西峰区京和房屋中介公司工作人员介绍，于大勇将其所有的位于西峰区西环路北段、庆阳利源房地产开发有限公司开发的“利源小区”一号楼一单元1304室抵账房一套，出售给李妮静。当天，于大勇与李妮静签订了《房屋买卖协议》，协议约定“：……第一条经甲乙双方共同协商，甲方（于大勇）自愿将位于庆阳市西峰区利源小区1号楼1单元1304室的住房一套（建筑面积113.45平方米）出售给乙方（李妮静）……第二条……该房屋单价为每平方米5050元，总金额￥572922.5元……第三条付款方式：乙方于2018年1月16日交给甲方该房屋房款￥172922.5元；剩余房款￥400000.00元采取银行按揭贷款，余款银行按揭办理结束后一次性付清……第四条乙方支付房屋首付款后，甲方积极配合乙方办理有关更名手续并签订《商品房买卖合同》，乙方负责办理银行按揭贷款……第六条如乙方按揭贷款期间有故意拖延时间或提供虚假按揭资料，导致银行无法办理按揭贷款，乙方需向甲方支付50000元违约金。甲方不得出售于第三方，没有任何抵押负担，否则支付乙方50000元违约金……”。因为该楼房系抵账房，实际付款方式为李妮静先将房款支付给庆阳利源房地产开发有限公司，再由庆阳利源房地产开发有限公司将房款交付于大勇。协议签订当天，李妮静即向庆阳利源房地产开发有限公司交纳了购房首付款172922.5元，该笔款项庆阳利源房地产开发有限公司全部交给了于大勇。同年2月10日，李妮静与庆阳利源房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，并在庆阳市房产交易管理中心办理了备案登记手续，将该房屋备案登记在李妮静名下。5月28日，李妮静、杨凯锋作为共同借款人，在中国建设银行股份有限公司庆阳分行办理了《个人住房（商业用房）借款合同》，按揭贷款40万元。该笔款项由中国建设银行股份有限公司庆阳分行直接转到庆阳利源房地产开发有限公司账户。因办理按揭贷款需缴纳按揭贷款保证金4万元及手续费800元，庆阳利源房地产开发有限公司在向于大勇给付剩余房款时，扣除了按揭贷款保证金及手续费40800元，并向于大勇出具了客户名称为“李妮静（于大勇）”的800元手续费及40000元按揭贷款保证金收据。于大勇与李妮静因该笔40800元应由谁承担发生纠纷，现于大勇向本院提起诉讼。庭审中，于大勇申请庆阳市西峰区京和房屋中介公司工作人员董兴锋出庭作证，董兴锋陈述：“负责该房屋买卖的是我们公司员工唐根存，他现在已经离职了。签订买卖协议当天，我与同事唐根存、李娟以及于大勇、李妮静都在场。一般一手房由开发商交纳按揭贷款保证金，但对于抵账房，开发商提出要向买房人告知清楚，谁购买房屋，谁负责支付按揭贷款保证金。我们公司在发布的售房信息上，也告知清楚了要自己交保证金。这个我可以提供我公司李娟2018年1月16日在我们业务群发布的利源小区1单元1304房屋售房消息微信截图证明。当天，于大勇、李妮静在利源小区内，口头协商一致由李妮静负责交纳相当于按揭贷款金额10%的按揭贷款保证金。”经质证，李妮静对董兴锋提供的售房消息微信截图无异议，但提出时间太久，不清楚董兴锋当时是否在场，并否认当场与于大勇约定过按揭贷款保证金由谁交纳的问题。以上事实，有原、被告陈述，有《房屋买卖协议》、《商品房买卖合同（预售）》、《个人住房（商业用房）借款合同》、庆阳利源房地产开发有限公司购房按揭款收款收据、购房首付款收款收据、手续费收据、按揭贷款保证金收据、微信截图等证据附卷佐证，本院予以确认。本院认为：于大勇与李妮静于2018年1月16日签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，内容合法有效。协议签订后，于大勇按照合同约定协助李妮静与庆阳利源房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，并进行了备案登记，房屋买卖合同有效成立。李妮静作为房屋买受人，便应按照《房屋买卖协议》约定向于大勇交付全部房屋价款572922.5元。合同履行过程中，李妮静按照约定交付了房屋首付款172922.5元，对于下剩40万元款项，李妮静以按揭贷款方式支付。但按揭贷款转到庆阳利源房地产开发有限公司账户后，庆阳利源房地产开发有限公司扣除了按揭贷款保证金40000元及手续费800元，实际向于大勇支付了359200元。于大勇向李妮静出让房屋后，该房屋已经备案登记在了李妮静名下，按揭贷款是基于李妮静购买该房屋这一事实实现的。且所扣除的的按揭贷款保证金是针对李妮静该笔按揭贷款发生的费用，并非针对于大勇转让房屋的行为发生的费用。现因李妮静未按照约定向于大勇支付全部房屋价款，于大勇向本院提起诉讼，要求李妮静支付下剩房屋价款的要求理由正当，符合法律规定，本院予以支持。李妮静若认为庆阳利源房地产开发有限公司扣除按揭贷款保证金40000元及手续费800元的行为缺乏合理依据，则应向庆阳利源房地产开发有限公司主张权利，而不能以此作为拒绝向于大勇支付剩余房屋价款的理由。关于于大勇要求李妮静丈夫杨凯锋作为共同被告的，共同负责向其支付剩余房屋价款的要求。根据《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第二条规定：“夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义为家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院应予支持。”该房屋备案登记人为李妮静，但按揭贷款由李妮静、杨凯锋作为共同借款人，足以说明该房屋系李妮静与杨凯锋共同购买使用，故对于大勇的该项请求予以支持。关于于大勇要求李妮静支付违约金50000元的要求，因为《房屋买卖协议》仅对李妮静若存在“故意拖延时间或提供虚假按揭资料，导致银行无法办理按揭贷款”的违约行为的违约责任进行了约定，于大勇的该项请求于法无据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、第一百五十九条，参照《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、被告李妮静、杨凯锋共同向原告于大勇支付剩余房屋价款40800元；二、驳回原告于大勇的其他诉讼请求。上述判决给付内容限判决发生效力后15日内履行完毕。如未按判决书指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2070元，由被告李妮静、杨凯锋共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省庆阳市中级人民法院。审 判 长 曹晓平代理审判员 廉亚利人民陪审员 郭 婷 二〇一九年四月九日书 记 员 杨静怡本案引用法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。二、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第二条夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义为家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院应予支持。