福建省泉州市丰泽区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0503民初6232号 原告：泉州市泉兴电力物资有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区云鹿路东段兴祥大厦B，统一社会信用代码91350503156113220R。 法定代表人：杨加兴，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：姚金殿，福建重宇合众（泉州）律师事务所律师。 被告：福建省合适地产营销有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区云鹿路东段兴祥大厦**，统一社会信用代码913505006966456232。 法定代表人：何培清，该公司经理兼执行董事。 被告：何培清，男，1982年11月11日出生，汉族，住福建省泉州台商投资区。 被告：何俊义，男，1981年9月26日出生，汉族，住福建省泉州台商投资区。 原告泉州市泉兴电力物资有限公司（以下简称泉兴公司）与被告福建省合适地产营销有限公司（以下简称合适公司）、何培清、何俊义房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告泉兴公司的委托诉讼代理人姚金殿到庭参加诉讼，被告合适公司、何培清、何俊义经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 泉兴公司向本院提出诉讼请求：1.判决泉兴公司与合适公司解除2016年10月13日签订的《房屋租赁合同》，合适公司向泉兴公司返还坐落于丰泽区云鹿路东段兴祥大厦A栋2楼201室的房屋（建筑面积210平方米）；2.判决合适公司偿还2017年5月13日前所欠的房屋租金及违约金合计65688.88元，合适公司应按每月8380元支付自2017年5月13日起到搬离时的房租、车位费和物业管理费；3.合适公司应赔偿违约金24035元；4.何培清、何俊义对上述第2、3项债务共同承担连带清偿责任。诉讼过程中，泉兴公司变更第1、2项诉讼请求为：1.判决泉兴公司与合适公司解除2016年10月13日签订的《房屋租赁合同》；2.判决合适公司偿还2017年5月13日前所欠的房屋租金及违约金合计65688.87元（包括：前期所欠租金6629元，2016年10月25日至2017年5月13日期间的租金、物业费、停车费55587元，违约金3472.87元），合适公司还应支付2017年5月14日起至2017年11月13日止的租金44100元、2017年5月14日起至2017年8月13日止的车位费1200元。事实和理由：合适公司因为其公司经营需要，于2016年10月13日向泉兴公司租用址在丰泽区云鹿路东段兴祥大厦六层的房屋210平方米，约定主要条款：每月每平方米35元，共计7350元（不含税，不含物业管理费和停车费），物业费按每月每平方米3元计收，提供一个车位给其使用，每月租金400元。租金、物业费和车位费每月共计8380元。乙方法人及股东（何培清、何俊义）对本租赁合同承担连带责任；乙方逾期交付租金每逾期一日，由甲方按押金的万分之五向乙方收取违约金，逾期十天，甲方有权停止供水供电，并解除本合同。但是，合适公司没有按合同约定支付租金和有关费用，至2017年5月13日，合适公司拖欠租金等（含违约金）计65688.87元，当日签订了应付款确认函，何培清并承诺在2017年5月30日支付欠款15000元，2017年6月15日支付15000元，2017年6月30日付清余款35688.88元。但是合适公司、何培清、何俊义至今分文未付。 合适公司、何培清、何俊义未作答辩。 本案在审理过程中，泉兴公司围绕其诉讼主张，向本院提交了证据。合适公司、何培清、何俊义未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，应视为其自愿放弃举证、质证等相关诉讼权利。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：泉兴公司系址于泉州市丰泽区云鹿路东段兴祥大厦的房屋（以下简称兴祥大厦）的所有权人。2016年10月13日，泉兴公司（甲方）与合适公司（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落在兴祥大厦A栋2楼201室（建筑面积210平方米）租赁给乙方使用，每月7350元，物业费每月630元，甲方提供乙方一个停车位，车位每月租金为400元，租金、物业管理费及停车费每月共计8380元；租期6年（2016年10月25日起至2022年10月24日）；租金、物业管理费及停车费按季度结算，先交后使用，乙方应在10、1、4、7月28日前将租金及物业管理费（共计25140元）元汇入甲方指定的个人银行账户；签订本合同当日乙方应一次性支付给甲方22050元作为租赁保证金，且应付清2016年10月25日至2017年1月24日租金、物业管理费及停车费25140元；乙方法人及股东对本租赁合同承担连带责任；违约责任：1.乙方逾期交付租金每逾期一日，由甲方按押金的万分之五向乙方收取违约金；逾期十天，甲方有权停止提供水、电，并有权强行解除本合同，并没收租赁保证金；……。泉兴公司的法定代表人杨加兴、合适公司的法定代表人何培清在上述合同落款的甲方、乙方签章处分别签名确认。同时，该《房屋租赁合同》底部备注：“因合适地产在2011年2月15日至2019年2月14日租赁兴祥大厦六楼一小部分（建筑面积437.3平方米），合同押金39357元，至2016年10月24日合同终止。原合同押金转入现合同押金。因有差额（39357-22050=17307元）直接冲抵原合同应付租金欠款（2016年5.15-8.14）32193.92元，余14886.92元未付。2016年8月15日至2016年10月24日合适还应欠租金39742.08元。合适原合同欠款共计：54629元）”。合同签订当日，泉兴公司将该合同项下的房屋及停车位交付合适公司使用。2017年5月13日，泉兴公司向合适公司、何培清发出一份《应付款确认函》，内容载明：双方于2016年10月13日就贵司租赁我司位于兴祥大厦A幢房屋签订了《房屋租赁合同》，现因贵司发生违约行为，已无法继续履行本合同，经双方确认，现对贵司还应缴纳的费用明列如下：1、前欠款6629元，2、2016.10.25-2017.1.24租金、物业、停车费25140元，3、2017.1.25-2017.4.24租金、物业、停车费25140元,4、2017.4.25-5.13租金、物业、停车费5307元，5、违约金3472.87元，以上欠款均已扣除贵司已汇款金额，即截止至2017年5月13日贵司还应付我司款项合计65688.88元。何培清签署了上述《应付款确认函》，并在函件中承诺：本人承诺于2017年5月30日之前支付以上租金欠款15000元、2017年6月15日前支付15000元、余款35688.88元于2017年6月30日前付清。2017年8月15日，合适公司将诉争停车位返还泉兴公司。因合适公司已自行停业并腾空诉争房屋，泉兴公司自2017年11月20日起实际取得该房屋控制权。另查明，合适公司成立于2009年12月2日，属于有限责任公司，法定代表人为何培清，股东为何培清、何俊义。 本院认为，泉兴公司与合适公司于2016年10月13日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照约定全面履行自己的义务。泉兴公司将诉争房屋、停车位交付合适公司使用，但合适公司未依约支付相应租金。经泉兴公司发函，双方共同确认合适公司截止2017年5月13日所欠的租金、物业费、停车费、违约金等合计65688.88元，于2017年6月30日前分期还款。因合适公司、何培清未能提供支付上述费用的证据，可以认定合适公司未在双方补充约定的宽展期内支付租金，并拖欠至今，根据双方在租赁合同第四条“违约责任”第1款的约定，泉兴公司享有合同解除权。故泉兴公司要求解除双方于2016年10月13日签订的《房屋租赁合同》，合法有据，本院予以支持。泉兴公司要求合适公司偿还前期租赁合同所欠租金6629元，以及诉争租赁合同项下截至2017年5月13日的租金、物业费、停车费55587元、违约金3472.87元，上述合计65688.87元，有泉兴公司提供的《房屋租赁合同》、《应付款确认函》为证，本院予以支持。泉兴公司陈述合适公司已于2017年8月15日向其返还诉争停车位，且其自2017年11月20日起取回诉争房屋，合适公司未对上述主张提出异议，本院予以确认。现泉兴公司要求合适公司按照合同约定，继续支付自2017年5月14日起按每月7350元计算至2017年11月13日止的房屋租金44100元、按每月400元计算至2017年8月13日止的车位租金1200元，合法有据，本院予以支持。泉兴公司要求合适公司赔偿违约金24035元，并明确陈述其请求的该项违约金系以租赁保证金22050元为基数、按日万分之五计算自2017年5月14日起至2017年9月13日止的逾期支付租金的违约金。由于合适公司确有拖欠租金至今的违约行为，根据合同相关约定，本院对泉兴公司请求的该项违约金中的合理部分即1323元予以支持，超出部分不予支持。诉争租赁合同中约定“乙方法人及股东对本租赁合同承担连带责任”，何培清作为合适公司的法定代表人签署了合同，泉兴公司主张何培清对合适公司在该合同项下的债务提供连带责任保证，应予采纳。当事人在合同中没有约定保证担保的范围及保证期间，何培清依法应当对全部债务承担保证责任，且泉兴公司有权自主债务履行期届满之日起6个月内要求何培清承担保证责任。因何培清亦签署了《应付款确认函》，视为其同意租赁合同双方对租金履行期限的补充约定，泉兴公司于2017年8月15日提起诉讼，要求何培清对合适公司在本案中的上述债务承担连带清偿责任，未超过法定保证期间，本院予以支持。虽然何俊义系合适公司的股东，但泉兴公司自认何俊义未对租赁合同中的保证条款进行确认，也未与其签订保证合同，故何俊义并未就诉争合同作出提供保证担保的意思表示。因此，泉兴公司要求何俊义对合适公司在本案中的债务承担连带清偿责任，没有依据，本院不予支持。合适公司、何培清、何俊义经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理和判决。 依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百四十八条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第二十六条第一款、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除泉州市泉兴电力物资有限公司与福建省合适地产营销有限公司于2016年10月13日签订的《房屋租赁合同》； 二、福建省合适地产营销有限公司应于本判决生效之日起十日内支付泉州市泉兴电力物资有限公司截至2017年5月13日的房屋及车位租金、物业费、违约金，合计65688.87元； 三、福建省合适地产营销有限公司应于本判决生效之日起十日内支付泉州市泉兴电力物资有限公司2017年5月14日起至2017年11月13日止的房屋租金44100元、2017年5月14日起至2017年8月13日止的车位租金1200元，并应支付自2017年5月14日起至2017年9月13日止的逾期支付租金的违约金1323元； 四、何培清应对福建省合适地产营销有限公司的上述第二、三项债务承担连带清偿责任，何培清承担保证责任后，有权向福建省合适地产营销有限公司追偿； 五、驳回泉州市泉兴电力物资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11506元，由泉州市泉兴电力物资有限公司负担345元，福建省合适地产营销有限公司负担11161元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判长  陈奕辉 审判员  黄达婧 审判员  陈建清 二〇一八年四月十三日 书记员  徐少华 附注：本案引用的主要法律法规条文及执行申请提示： 1、《中华人民共和国合同法》 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 第二百四十八条承租人应当按照约定支付租金。承租人经催告后在合理期限内仍不支付租金的，出租人可以要求支付全部租金；也可以解除合同，收回租赁物。 2、《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第二十六条第一款连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起6个月内要求保证人承担保证责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 3、《中华人民共和国民事诉讼法》 第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。 公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。