广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0105民初1303号原告广州市农业局，住所地广州市白云区麓景路388号。法定代表人袁桂扬，局长。委托代理人黄晓芸、张翔，均为广东广信君达律师事务所律师。被告广州市骏友房地产发展有限公司，住所地广州市天河区棠安路119号F79D。法定代表人李亚兰，总经理。委托代理人曾祥冠，男，该公司职员。原告广州市农业局诉被告广州市骏友房地产发展有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黄晓芸、张翔，被告的委托代理人曾祥冠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，广州市海珠区前进路素社二巷2号103、106、303房（3间房屋面积共62.13平方米）是原广州市水产总公司的物业，广州市海珠区前进路素社二巷2号1-4楼部分、5、6楼（面积为1280.4593平方米）是原广州市海洋与水产局的物业。后因政府机构改革，原广州市水产总公司的权利由原海洋与水产局承接。再因政府机构改革，原海洋与水产局被撤销而并入原告，其权利由原告承接。1999年12月29日，原海洋与水产局与被告签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，该协议书拆迁和补偿对应的面积为1280.4593平方米；2000年7月10日，原海洋与水产局与被告签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，该协议书拆迁和补偿对应的面积为62.13平方米，也就是登记在原水产总公司名下的3套房屋（103、106、303房）。两份协议约定被告提供座落在海珠区前进路素社直街二巷自编号第三至七层楼的自有房屋作为拆除原址房屋后的产权调换（补偿）。根据约定，被告应提供给原告的回迁房屋总面积应为1342.5893平方米。迄今为止，被告已向原告交付的房屋面积仅为935.25平方米（11套房），故被告应在约定地址向原告交付应交未交的407.3393平方米回迁房屋。被告应按合同定，将全部回迁房屋（包括应交未交的407.3393平方米房屋以及此前己交付的11套房屋）办理产权登记至原告名下，办证登记费用概由被告承担。被告违反约定、迟延交付房屋，应承担迟延交付房屋的违约责任，向原告支付违约金。2000年7月10日签订的协议约定，原1-4楼公共分摊面积83.12平方米，被告应给予补偿，并于回迁楼交付时一次性付清，合计108056元。被告应按合同约定履行，向原告支付该补偿款。故起诉请求：1、被告即时在约定的回迁地址向原告交付其应交付但未交付的407.3393平方米回迁房屋（协议约定回迁房屋地址为：海珠区前进路素社直街二巷自编号第三至七层），并将该407.3393平方米回迁房屋产权办理登记至原告名下，办证登记费用由被告承担；2、被告将已交付给原告的回迁房屋共11套办理产权登记至原告名下，办证登记费用由被告承担（11套已交付总面积为935.25平方米）；3、被告向原告支付迟延交付407.3393平方米回迁房屋的违约金，违约金从交付期限届满的次日即2001年7月1日起计算至回迁房屋实际交付给原告之日止，参照主管部门公布的同地段同类房屋租金标准确定；4、被告向原告支付公摊面积部分的补偿共计108056元；5、本案诉讼费由被告承担。被告辩称，1、关于原告提出仍有407.3393平方米未办理回迁房屋问题，事实是被告依据双方签订的《广州市城市房屋拆迁安置协议书》及权属证明书应给原告总产交建筑面积2128.4593平方米。已办理回迁安置共27户，面积共1841.4593平方米，加上何启祥一户面积41.3224平方米弃产（己作资金补偿），原一至四层被拆迁房公摊面积83.12平方米（已作资金补偿），实际返还原告面积共1965.6011平方米，尚欠162.8582平方米，另被告己明确将302房（面积34.7501平方米）、501房（面积83.1119平方米）、603房（面积35.3762平方米）三套住宅合共153.2382平方米返还原告,原告亦己同意。因此实欠面积应为：2128.4593-1965.6011-153.2382=9.62平方米。2、2013年6月，被告曾根据双方会议精神，拟定一份《关于原水产公司房屋安置补偿单价解决方案》，方案中提及安置面积不够部分162.8582平方米拟按7000元／平方米补偿给原告，但原告因其补偿标准的确定迟迟未有答复。后经被告的努力，经与海珠区房管部门协商，在已交付给海珠区房管部门的回迁房中调回多出面积的三套住宅给被告，被告随即告知原告，并于2014年7月拟定《拆迁房屋补偿协议书》递交原告，但一直未有答复。3、原告提出的迟延交付违约金问题，因原告产交面积计算上的错误，所以并不成立，被告只同意计算9.62平方米的违约金。4、该项目由于多次易手，烂尾多年，经被告努力，最终所有拆迁户满意收楼入住。5、对原告第二、四项诉求无异议。经审理查明，原广州市水产总公司是原广州市海珠区前进路素社二巷2号103房（总建筑面积23.32平方米）、106房（总建筑面积23.32平方米）、303房（总建筑面积15.49平方米）的权属人,该房屋所有权性质为全民。广州市房地产管理局1999年12月21日核发的《广州市房地产权属证明书》记载，原广州市海珠区前进路素社二巷2号1-4楼部分，五，六楼房屋的房地产权属，经审查，并以征审字7508号登记在案，所有权人为原广州市海洋与水产局，总建筑面积为1280.4593平方米，所有权性质为全民；等。1999年12月29日,原广州市海洋与水产局(乙方)与被告(甲方)签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定乙方同意甲方拆除座落在海珠区前进路素社二巷2号1-4楼部分，5-6楼的房屋，该房屋经市房管部门核定建筑面积1280.4593平方米;甲方将自有的座落在海珠区前进路素社直街二巷自编第三至七层的自有房屋、建筑面积为1280.4593平方米（包括分摊楼梯、走廊等面积共按实际在内）第自编号单元，用作拆除乙方原址房屋后的产权调换（补偿）；乙方应在本协议鉴定生效后的3天内，将其上述房屋交由甲方拆除，如其上述房屋由他人使用的，甲方应在安置了房屋使用人后方予拆除，甲方应在2001年6月30日将自有房屋交付给乙方（协议第五条）；甲乙双方须严格履行协议，乙方违反本协议第五条的，应按每超期一天赔偿按规定的标准，向甲方承担违约赔偿责任，甲方违反本协议第五条的，应按每超期一天赔偿按规定的标准向乙方承担违约责任（协议第六条）；甲方依照本协议将自有房屋移交乙方时，甲方应提供房屋的有关用地、报建、建筑质量、验收等证件，并会同乙方向市房地产登记所申请，办理产权登记和领取房地产所有权证手续；所需的登记费用，由甲方负责；等。该协议经广州市房地产管理局备案，广州市房地产管理局鉴证意见中载明：乙方缴交我局备案的有关证件计有征审字7508号（复印件）等。2000年5月29日,原广州市海洋与水产局(乙方)与被告(甲方)签订《房屋拆迁安置协议》，约定甲方经批准拆除前进路素社二巷2号的房屋，乙方是该屋的使用人，承租面积200平方米；乙方同意2000年10月31日前迁出原址房屋，自行解决临时搬迁，甲方从乙方搬出原住房之月起至甲方通知乙方回迁之月止按原使用面积每月每平方米20元计算合计每月4000元发放临时搬迁补助费给乙方；甲方应于2001年6月30日前在海珠区前进路素社直街2号（第自编幢）第三至七层，产权属于自有套间、使用面积200平方米安置给乙方回迁居住；该面积为原1-4层加固面积，回迁安置含在总产交面积之内，超出总面积的，乙方必须以商品房价向甲方购买（总产交面积2128.4593平方米）；等。2000年7月10日,原广州市海洋与水产局(乙方)与被告(甲方)签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定乙方同意甲方拆除座落在海珠区前进路素社二巷2号原四层未房改部分(103房、106房、303房)的房屋，该房屋经市房管部门核定建筑面积62.13平方米；甲方将自有的座落在海珠区前进路素社直街二巷自编第三至七层的自有房屋、建筑面积为62.13平方米（包括分摊楼梯、走廊等面积在内）第自编号单元，用作拆除乙方原址房屋后的产权调换（补偿）；乙方应在本协议鉴定生效后的7天内，将其上述房屋交由甲方拆除，如其上述房屋由他人使用的，甲方应在安置了房屋使用人后方予拆除，甲方应在2001年6月30日将自有房屋交付给乙方（协议第五条）；甲乙双方须严格履行协议，乙方违反本协议第五条的，应按每超期一天赔偿按规定的标准，向甲方承担违约赔偿责任，甲方违反本协议第五条的，应按每超期一天赔偿按规定的标准向乙方承担违约责任（协议第六条）;甲方依照本协议将自有房屋移交乙方时，甲方应提供房屋的有关用地、报建、建筑质量、验收等证件，并会同乙方向市房地产登记所申请，办理产权登记和领取房地产所有权证手续；所需的登记费用，由甲方负责；甲方补偿给乙方的回迁房面积不含楼梯、走廊等分摊面积；回迁房交付使用时，乙方必须按照政策以1700元/平方米向甲方购买实际的分摊面积；原一至四层（被拆迁房）的公共分摊面积共为83.12平方米,根据政策,甲方以1300元/平方米向乙方作价补偿,并于回迁楼交付使用时一次性付清,共计108056元;等。该协议经广州市房地产管理局备案，广州市房地产管理局鉴证意见中载明：乙方缴交我局备案的有关证件计有房产证统字290738、29××40、29××45号；等。2012年10月12日，被告建设的回迁楼骏和大厦取得了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2013年6月18日,被告向原告发出《关于原水产公司房屋安置补偿单价解决方案》，对于补偿不够部分162.8582平方米建议补偿的均价为7000元/平方米，等。2014年12月11日，原告向被告发出《广州市农业局关于同意接收素社二巷2号14套房屋产权的函》，内容为：关于广州市海珠区素社二巷2号拆迁回迁事项，经研究，同意你公司提出的先行办理现有房产产权的意见。包括“1、权属已登记在甲方名下，已由甲方职工回迁，待办理产权证的共11户，总面积935.2608平方米。2、产权属于乙方，待办理移交及过户手续的骏和大厦302房（面积34.7501平方米）、501房（面积83.1119平方米）、603房（面积35.3762平方米），三套房屋面积合计153.2382平方米。”，共计接收14套房屋。请贵公司派人对产权交割有关事项进行对接，协助我方办理产权证及物业移交。被告已将海珠区素社直街29号403、404、407、415、508、601、617、701、703、704、715房交付给原告。另查,因广州市人民政府机构改革，1996年8月广州市人民政府组建广州市海洋与水产局并撤销广州市水产总公司，原广州市水产总公司并入广州市海洋与水产局，其权利义务由广州市海洋与水产局承接;2001年广州市人民政府撤销广州市海洋与水产局，原广州市海洋与水产局的权利义务由原告承接。原告于2017年2月22日提起本案诉讼。2017年6月29日，被告表示原告多次派人看海珠区素社直街29号骏和大厦302房、501房、603房，但没有派人前来接收，现房屋是空置的，我方已将房屋钥匙交给物管公司，原告可以随时来交接。原告表示同意接收房屋，但要求被告给予配合。2017年7月18日，原告接收了海珠区素社直街29号骏和大厦302房、501房、603房。对于2014年12月11日原告向被告发出《广州市农业局关于同意接收素社二巷2号14套房屋产权的函》后，双方为何没有接收骏和大厦302房、501房、603房，原告表示其中11套房屋原来是原告的职工居住，故接收时间较早，在楼建成回迁后接收，其余3套，因被告拖欠回迁面积，后原告基本同意先接收已有的3套房屋，但被告总是以负责人出国等理由拖延而不办理交付手续，该3套房屋也是被告实际掌控和使用中，被告没实施物业移交，责任在被告。被告则表示当时被告同意交接其他3套房屋，因为11套是住户自行收楼，另外3套没有人住的，原告不派人来接收，被告也没有办法交楼。诉讼中，被告还提交了以下证据：一、安置情况表，包括《骏和大厦回迁户（水产公司11户）》和《产权户（16户）》，证明已安置户数及面积。二、2006年8月24日广州建顺房地产开发有限公司与何启祥签订的《广州市城市房屋拆迁作价补偿协议书》（该合同盖有“广州市城市房屋拆迁补偿安置协议备案专用章”和“契证已收”的印章）及付款证明，证明何启祥回迁面积减除依据。三、1992年5月29日核发给广州市水产总公司的海珠区前进路素社新村二巷房屋的《广州市房地产权属证明书》（以统字204018号登记在案，总建筑面积848平方米），证明该证明书和原告提供的总建筑面积1280.4593的权属证明书的总建筑面积为2128.4593平方米。四、16户产权户的《房屋拆迁安置协议》。五、16户产权户的《房屋拆迁补偿协议书》（除与陈炳棠签订的协议的签订日期和备案日期为2000年外，其余协议的签订日期和备案日期均为1998年），包括：1、广州建顺房地产开发有限公司(甲方)与张庆楷(乙方)签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定乙方同意甲方拆除座落在海××区××路素社新村××房的房屋，甲方将自有的座落在海珠区前进路素社直街二巷原地段第三层、位置东向的自有房屋、建筑面积为52.04平方米单元，用作拆除乙方原址房屋后的产权调换（补偿）；乙方是房改房；等。该协议经广州市房地产管理局备案，广州市房地产管理局鉴证意见中载明：乙方缴交我局注记备案的有关证件计有市穗房地证字第××号、统字号290576；等。2、广州建顺房地产开发有限公司(甲方)与彭甲良(乙方)签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定乙方同意甲方拆除座落在海××区××路素社新村××房的房屋，甲方将自有的座落在海珠区前进路素社新村二巷原地段第4层、位置北向的自有房屋、建筑面积为52.04平方米单元，用作拆除乙方原址房屋后的产权调换（补偿）；乙方是房改房；等。该协议经广州市房地产管理局备案，广州市房地产管理局鉴证意见中载明：乙方缴交我局注记备案的有关证件计有广州市房地产证（穗房地证字第××号）（统字：290572）；等。3、广州建顺房地产开发有限公司(甲方)与周伙(乙方)签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定乙方同意甲方拆除座落在海××区××路素社新村××房的房屋，甲方将自有的座落在海珠区前进路素社新村二巷2号原地段第四层、位置北向的自有房屋、建筑面积为52.04平方米单元，用作拆除乙方原址房屋后的产权调换（补偿）；乙方是房改房；等。该协议经广州市房地产管理局备案，广州市房地产管理局鉴证意见中载明：乙方缴交我局注记备案的有关证件计有广州市房地产证：第××号、统字号：290577；等。4、广州建顺房地产开发有限公司(甲方)与冯淇活(乙方)签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定乙方同意甲方拆除座落在海××区××路素社新村××房的房屋，甲方将自有的座落在海珠区前进路素社直街二巷原地段第四层、位置北向的自有房屋、建筑面积为28平方米单元，用作拆除乙方原址房屋后的产权调换（补偿）；等。该协议经广州市房地产管理局备案，广州市房地产管理局鉴证意见中载明：乙方缴交我局注记备案的有关证件计有收穗房地证字第××号、统字号：383094；等。5、广州建顺房地产开发有限公司(甲方)与陈慎光(乙方)签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定乙方同意甲方拆除座落在海××区××路素社新村××房的房屋，甲方将自有的座落在海珠区前进路素社直街二巷2号原地段第4层、位置北向的自有房屋、建筑面积为23.32平方米单元，用作拆除乙方原址房屋后的产权调换（补偿）；乙方是房改房；等。该协议经广州市房地产管理局备案，广州市房地产管理局鉴证意见中载明：乙方缴交我局注记备案的有关证件计有广州市房地产证（穗房地证字第××号）（统字：290570）；等。6、广州建顺房地产开发有限公司(甲方)与陈允贞(乙方)签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定乙方同意甲方拆除座落在海××区××路素社新村××房的房屋，甲方将自有的座落在海珠区前进路素社直街二巷原地段第7层、位置南的自有房屋、建筑面积为23.32平方米单元，用作拆除乙方原址房屋后的产权调换（补偿）；乙方是房改房；等。该协议经广州市房地产管理局备案，广州市房地产管理局鉴证意见中载明：乙方缴交我局注记备案的有关证件计有收穗房地证字第××号、统字号：290568；等。7、广州建顺房地产开发有限公司(甲方)与周泳红(乙方)签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定乙方同意甲方拆除座落在海××区××路素社新村××房的房屋，甲方将自有的座落在海珠区前进路素社直街二巷原地段第七层、位置北向（东边）A的自有房屋、建筑面积为31平方米单元，用作拆除乙方原址房屋后的产权调换（补偿）；乙方是房改房；等。该协议经广州市房地产管理局备案，广州市房地产管理局鉴证意见中载明：乙方缴交我局注记备案的有关证件计有收穗房地证字第××号、统字号：290569；等。8、广州建顺房地产开发有限公司(甲方)与黄志伟(乙方)签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定乙方同意甲方拆除座落在海珠区前进路素社二巷2号403房的房屋，甲方将自有的座落在海珠区前进路素社直街二巷原地段第八层、位置南向的自有房屋、建筑面积为41.31平方米单元，用作拆除乙方原址房屋后的产权调换（补偿）；乙方是房改房；等。该协议经广州市房地产管理局备案，广州市房地产管理局鉴证意见中载明：乙方缴交我局注记备案的有关证件计有收穗房地证字第0313327、统字号：532529；等。9、广州建顺房地产开发有限公司(甲方)与陈允贞(乙方)签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定乙方同意甲方拆除座落在海××区××路素社新村××房的房屋，甲方将自有的座落在海珠区前进路素社直街二巷原地段第7层、位置南的自有房屋、建筑面积为41.32平方米单元，用作拆除乙方原址房屋后的产权调换（补偿）；乙方是房改房；等。该协议经广州市房地产管理局备案，广州市房地产管理局鉴证意见中载明：乙方缴交我局注记备案的有关证件计有收穗房地证字第××号、统字号：290574；等。10、广州建顺房地产开发有限公司(甲方)与冯福廉(乙方)签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定乙方同意甲方拆除座落在海××区××路素社新村××房的房屋，甲方将自有的座落在海珠区前进路素社直街二巷原地段第七层、位置东的自有房屋、建筑面积为28.72平方米单元，用作拆除乙方原址房屋后的产权调换（补偿）；乙方是房改房；等。该协议经广州市房地产管理局备案，广州市房地产管理局鉴证意见中载明：乙方缴交我局注记备案的有关证件计有收穗房地证字第××号、统字号：383095；等。11、广州建顺房地产开发有限公司(甲方)与陈炳棠(乙方)签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》（复印件），约定乙方同意甲方拆除座落在海珠区前进路素社二巷2号101房的房屋，甲方将自有的座落在海珠区前进路素社直街二巷自编号第5层、位置南向的自有房屋、建筑面积为28.72平方米单元，用作拆除乙方原址房屋后的产权调换（补偿）；等。该协议经广州市房地产管理局备案，广州市房地产管理局鉴证意见中载明：乙方缴交我局注记备案的有关证件计有房产证定字××号；等。12、广州建顺房地产开发有限公司(甲方)与***(乙方)签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定乙方同意甲方拆除座落在海××区××路素社新村××房的房屋，甲方将自有的座落在海珠区前进路素社直街二巷原地段第六层、位置南、北的自有房屋、建筑面积为52.04平方米单元，用作拆除乙方原址房屋后的产权调换（补偿）；等。该协议经广州市房地产管理局备案，广州市房地产管理局鉴证意见中载明：乙方缴交我局注记备案的有关证件计有收穗房地证字第××号、统字号：383096；等。13、广州建顺房地产开发有限公司(甲方)与李瑞萍(乙方)签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定乙方同意甲方拆除座落在海珠区前进路素社二巷2号301房的房屋，甲方将自有的座落在海珠区前进路素社二街原地段第8层、位置东南向的自有房屋、建筑面积为50.3平方米单元，用作拆除乙方原址房屋后的产权调换（补偿）；乙方是房改房；等。该协议经广州市房地产管理局备案，广州市房地产管理局鉴证意见中载明：乙方缴交我局注记备案的有关证件计有穗房地证字第××号（房产证）、统字532528；等。14、广州建顺房地产开发有限公司(甲方)与王子童(乙方)签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定乙方同意甲方拆除座落在海××区××路素社新村××房的房屋，甲方将自有的座落在海珠区前进路素社新村二巷2号原地段第六层、位置西向的自有房屋、建筑面积为52.04平方米单元，用作拆除乙方原址房屋后的产权调换（补偿）；乙方是房改房；等。该协议经广州市房地产管理局备案，广州市房地产管理局鉴证意见中载明：乙方缴交我局注记备案的有关证件计有广州市房地产证（穗房地证字第××号）、（统字号：290575）；等。15、广州建顺房地产开发有限公司(甲方)与伦燊(乙方)签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定乙方同意甲方拆除座落在海××区××路素社新村××房的房屋，甲方将自有的座落在海珠区前进路素社街二巷2号原地段第七层、位置北向的自有房屋、建筑面积为41.32平方米单元，用作拆除乙方原址房屋后的产权调换（补偿）；乙方是房改房；等。该协议经广州市房地产管理局备案，广州市房地产管理局鉴证意见中载明：乙方缴交我局注记备案的有关证件计有广州市房地产证第××号、统字：290571号等。16、广州建顺房地产开发有限公司(甲方)与郑玉娣（乙方)签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定乙方同意甲方拆除座落在海珠区××××房的房屋，甲方将自有的座落在海珠区前进路素社新村二巷2号原地段第7层、位置正北向的自有房屋、建筑面积为40.32平方米单元，用作拆除乙方原址房屋后的产权调换（补偿）；乙方是房改房；等。该协议经广州市房地产管理局备案，广州市房地产管理局鉴证意见中载明：乙方缴交我局注记备案的有关证件计有广州市房地产证第××号、统字号：383098等。17、广州建顺房地产开发有限公司(甲方)与郑美英（乙方)签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定乙方同意甲方拆除座落在海××区××路素社新村××房的房屋，甲方将自有的座落在海珠区前进路素社新村二巷2号原地段第7层、位置西北向的自有房屋、建筑面积为30.84平方米单元，用作拆除乙方原址房屋后的产权调换（补偿）；乙方是房改房；等。该协议经广州市房地产管理局备案，广州市房地产管理局鉴证意见中载明：乙方缴交我局注记备案的有关证件计有广州市房地产证（穗房地证字第××号）、（统：290573）；等。六、收楼确认书和确认书，证明27户已经房改，是住户去接收回迁房的。原告质证认为：对证据一中《骏和大厦回迁户（水产公司11户）》的回迁面积和房号真实性予以确认，对《产权户（16户）》的内容不予以确认，并且和本案没有关联，从其证据内容可以反映，16户的产权户和原告主张的补偿房屋面积无关联性，这16户在拆迁之前已经取得了产权证书，是直接和拆迁单位签订补偿协议。证据二与本案无关联。证据三与本案无关，要求被告提交848平方米的安置补偿协议书。对证据四、五，除609房（陈炳棠）的协议无原件，真实性无法确认外，其余的都确认，但与本案没有关联性。对证据六无异议，因无原件，真实性由法院核实。在本案诉讼中，根据原告的申请，本院委托广东安诚信房地产与土地评估有限公司对广州市海珠区素社直街29号3-7层各层房屋的市场单价进行评估（不考虑坐向），评估基准日为2001年6月30日及2017年2月22日。该公司出具《房地产估价报告》，评估结果为:价值时点为2001年6月30日,广州市海珠区素社直街29号3、4、5、6、7层的正常市场评估价值分别为5023元、5048元、5073元、5098元、5123元；价值时点为2017年2月22日,广州市海珠区素社直街29号3、4、5、6、7层的正常市场评估价值分别为35026元、35201元、35376元、35551元、35727元。原告对该评估报告无异议，认为应按2017年价值时点的评估结果计算补偿。被告对该评估报告有异议，认为评估报告评估的房屋是普通装修，但是当时被告交付的回迁房屋是毛坯房；报告称楼层高约3米，但实际上是2.9米。原告预交了评估费79684元。原告表示其第二项诉讼请求要求办理产权登记的11套房屋的地址为：广州市海珠区素社直街29号403、404、407、415、508、601、617、701、703、704、715房。被告对上述房屋的地址无异议。原、被告均确认上述房屋的面积为935.2608平方米。诉讼期间，原告明确诉讼请求：1、被告将已经交付的广州市海珠区素社直街29号14套回迁房屋产权办理转移登记至我局名下，办证登记费用由被告承担（原诉讼请求的十一套房屋加诉讼期间接收的302、501、603房三套房屋，三套房屋面积合计为153.2453平方米）。2、被告支付应交未交回迁面积（共计254.094平方米）的货币补偿，货币补偿按法院委托评估的2017年价值时点3-7层平均价格计算（3-7层每平方米平均为35376.2元），货币补偿为8988880.16元。3、被告支付迟延交付407.3285平方米回迁房屋的违约金，违约金从交付期限届满的次日即2001年7月1日起计算，其中153.2453平方米计算至2017年7月18日止，其余254.094平方米计算至货币补偿付清之日止,参照主管部门公布的同地段同类房屋租金确定。4、被告支付公摊面积部分的补偿108056元。5、本案诉讼费用、评估费用等由被告承担。被告表示：对于原告该第一项诉求无异议，在诉讼期间接收的三间房屋的建筑面积同意按153.2453平方米计算。对于原告该第二项诉求的货币补偿标准，不同意按2017年的标准计算，应该按照2001年的计算标准计算，即回迁时的单价均价来计算；对回迁补偿的面积有异议，坚持原答辩意见只同意补偿9.62平方米；对评估公司的评估报告有异议。对于原告该第三、四项诉求，坚持原答辩意见。不同意支付鉴定费。再查，广州市不动产登记查册表记载:1、海珠区前进路素社二巷2号403房的产权人为黄志伟，房产登记号为统字××号，权证号码为313327号；2、海珠区前进路素社二巷2号301房的产权人为李瑞萍，房产登记号为统字××号，权证号码为313326号；3、海××区××路素社新村××房的产权人为陈允贞，房产登记号为统字××号，权证号码为54788号；4、海××区××路素社新村××房的产权人为周泳红，房产登记号为统字××号，权证号码为54789号；5、海××区××路素社新村××房的产权人为陈允贞，房产登记号为统字××号，权证号码为54794号；6、海××区××路素社新村××房的产权人为周伙，房产登记号为统字××号，权证号码为54797号；7、海珠区前进路素社直街29号403、404、407、415、508、601、617、701、703、704、715房的产权人为被告，登记时间为2011年11月29日。8、海珠区前进路素社直街29号302、501、603房的产权人为被告，登记时间为2013年8月2日。本院认为，原广州市海洋与水产局与被告签订的两份涉案《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，是合同当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同。广州市海洋与水产局已撤销，原广州市海洋与水产局的权利义务由原告承接，故上述合同的权利义务应由原告享有和承担。对于货币补偿的问题。原告依据两份涉案《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》提起诉讼，两份涉案《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》约定，被告将自有的座落在海珠区前进路素社直街二巷自编第三至七层的自有房屋、建筑面积共1342.5893平方米第自编号单元，用作拆除原址房屋后的产权调换（补偿）；被告应在2001年6月30日将自有房屋交付给原告。两份涉案合同约定的原址房屋的面积与原告提供的原址房屋的产权证及以征审字7508号登记在案的《广州市房地产权属证明书》一致，故被告抗辩总产交建筑面积为2128.4593平方米，本院不予采纳。原、被告确认被告交付了14套回迁房给原告。被告抗辩除上述14套回迁房外，还交付了16套回迁房给原告和1户弃产补偿。对此，本院认为，被告提交的16套回迁房的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，其中被告与陈炳棠签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》无提供原件核对，原告对其真实性有异议，故对该协议本院不予认定。对于其他16份《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，其签订日期和备案日期均在本案两份涉案《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》之前，且各自约定拆除的原址房屋的产权依据不一致，故被告抗辩另外交付的16套回迁房也是本案两份涉案《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》约定的用作拆除原告原址房屋后的产权调换（补偿）的房屋，缺乏依据，本院不予采纳。被告抗辩已弃产补偿的住户，被告所提供的《广州市城市房屋拆迁作价补偿协议书》盖有“契证已收”的印章，被告所提交的证据不足以证明该弃产补偿的原址房屋属于以征审字××号登记在案的《广州市房地产权属证明书》的范围，故被告抗辩该弃产补偿的住户的房屋也是本案两份涉案《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》约定的用作拆除原告原址房屋后的产权调换（补偿）的房屋，缺乏依据，本院不予采纳。原、被告确认14套回迁房的建筑面积按1088.5061平方米（935.2608＋153.2453）计，扣除该面积，被告尚余建筑面积254.0832平方米未补偿给原告。诉讼中，被告表示已无房屋可交付，故原告要求被告货币补偿，合法合理，本院予以采纳。对于回迁房的市场单价，已由有资质的鉴定部门出具了《房地产估价报告》。对该报告，原告表示无异议,被告虽然表示有异议,但其未提出充足的证据推翻原鉴定结论，故本院对该报告予以采信。对于补偿的标准，原告主张的起诉之日的市场价与被告主张的合同约定的回迁日的房价存在较大差距，自合同约定的回迁日至原告起诉之日，该期间国家经济发展水平、物价指数与楼市供需关系已发生较大变化，根据公平、等价有偿原则，鉴于此，本院认为被告应按照20224.6元/平方米{[（2001年6月30日市场评估单价的均价5023+5048+5073+5098+5123）÷5+（2017年2月22日市场评估单价的均价35026+35201+35376+35551+35727）÷5]÷2}的标准向原告支付该254.0832平方米的补偿款共计5138731元。关于办证的问题。涉案合同约定，被告依照本协议将自有房屋移交原告时，被告应提供房屋的有关用地、报建、建筑质量、验收等证件，并会同原告向市房地产登记所申请，办理产权登记和领取房地产所有权证手续；所需的登记费用，由被告负责。原告要求被告将已交付给原告的回迁房屋共14套办理产权登记至原告名下，办证登记费用由被告承担，被告对此并无异议，故对原告该项请求，本院予以采纳。关于违约金的问题。涉案合同约定，被告应在2001年6月30日将自有房屋交付给原告，被告违反该约定的，应按每超期一天赔偿按规定的标准向原告承担违约责任。被告逾期安排部分房屋给原告回迁，应承担违约的责任。原告要求被告从2001年7月1日起支付违约金，合法合理，本院予以采纳。对于在诉讼期间接收的三套房屋，从原告向被告发出《广州市农业局关于同意接收素社二巷2号14套房屋产权的函》的内容看，原、被告对该三套房屋作为回迁房接收已达成一致，至于之后没有进行实际交接的原因，原、被告各执一词，原告也没有举证证明因被告拒绝交付而向被告主张过权利，故该三套房屋迟延回迁的违约金应计至原告作出复函之日即2014年12月11日。原告要求计至实际收楼之日，依据不足，本院不予支持。对于违约金的标准，原告要求参照主管部门公布的同地段同类房屋租金确定违约金，缺乏依据，本院不予采纳。违约金应按临迁补助费计算。按规定，临迁补助费按原房屋使用面积每月每平方米20元计算，建筑面积折算为使用面积的比率多层建筑为0.75，故在2014年12月11日前迟延安置回迁的违约金，每月应按6110元（407.3285平方米×0.75×20元/平方米＝6110元）计算，2014年12月12日起迟延安置回迁的违约金，每月应按3811元（254.0832平方米×0.75×20元/平方米＝3811元）计算。关于支付公摊面积部分的补偿问题。原告要求被告支付公摊面积部分的补偿108056元，被告对此并无异议，故对原告该项请求，本院予以采纳。鉴定费的问题。本案纠纷是因被告的原因造成的，故本案鉴定费应由被告承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告广州市骏友房地产发展有限公司在本判决发生法律效力之日起10日内，协同原告广州市农业局办理广州市海珠区素社直街29号403、404、407、415、508、601、617、701、703、704、715、302、501、603房共14套房屋的产权登记和领取房地产权证手续。所需的登记费用，由被告广州市骏友房地产发展有限公司负责。二、被告在本判决发生法律效力之日起10日内，向原告支付未交回迁面积（共计254.0832平方米）的货币补偿5138731元。三、被告在本判决发生法律效力之日起10日内，向原告支付迟延交付407.3285平方米回迁房屋的违约金（其中从2001年7月1日起至2014年12月11日止迟延交付407.3285平方米的违约金按每月6110元计算，从2014年12月12日起至被告履行本判决第二项所确定的债务之日止迟延交付254.0832平方米的违约金按每月3811元计算）。四、被告在本判决发生法律效力之日起10日内，向原告支付公摊面积部分的补偿108056元。五、被告在本判决发生法律效力之日起10日内，向原告支付评估费79684元。六、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费86228元，由原告负担34640元，被告负担51588元。上述受理费已由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  汤志青人民陪审员  缪瑞琴人民陪审员  彭容爱二〇一八年四月十日书 记 员  郭增峰