安徽省芜湖县人民法院民 事 判 决 书（2018）皖0221民初2383号原告：芜湖县明扬置业有限公司，住所地安徽省芜湖县六郎镇殷港村，统一社会信用代码913402215606700614（1-1）。法定代表人：宗明，执行董事。委托诉讼代理人：洪至强，安徽洪至强律师事务所律师。被告：沈正富，男，1979年1月12日出生，汉族，河南省商城县人，住河南省商城县。委托诉讼代理人：王玉新，江苏宗域律师事务所律师。委托诉讼代理人：程莉云，江苏宗域律师事务所实习律师。原告芜湖县明扬置业有限公司（以下简称“明扬置业”）与被告沈正富商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年8月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告芜湖县明扬置业有限公司的委托诉讼代理人洪至强，被告沈正富的委托诉讼代理人王玉新、程莉云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告芜湖县明扬置业有限公司向本院提出诉讼请求：一、确认原、被告之间2015年10月27日签订的《商品房买卖合同（预售）》无效（合同编号YS0030546、房屋代码119007）；二、被告负担本案全部诉讼费用。事实和理由：2015年10月27日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》一份，被告购买原告开发的芜湖县东方佳里S1幢311室商品房（合同编号YS0030546、房屋代码119007），建筑面积111.34平方米，价款478762元。双方对付款方式约定为：被告在2015年12月15日前支付首期房款239762元，其余房款239000元在芜湖泰寿村镇银行殷港支行办理按揭贷款。除上述商品房外，被告还同时与原告签订其他12份《商品房买卖合同（预售合同编号分别为：YS0030346、YS0030601、YS0030517、YS0030519、YS0030520、YS0030521、YS0030522、YS0030523、YS0030525、YS0030527、YS0030548、YS0030550，房屋代码分别为：118997、118998、118999、119000、119001、119002、119003、119004、119005、119006、119008、119009〕，房款共计6014119元（其中按揭贷款累计3000000元）。但是，被告并未支付任何首期房款，也未分期归还任何按揭贷款。上述商品房买卖合同并非被告购房的真实意思表示，而是被告为案外人姜光辉套取银行按揭贷款需要，这种以合法形式掩盖非法目的的合同，依据《合同法》第五十二条第三项之规定，属于无效合同。为此，原告诉请贵院确认上述商品房买卖合同无效。被告沈正富辩称，本案当中双方合同有效，原告要求确认无效无事实和法律依据。一、从双方签订的合同的情况看，原告要求认定合同无效是不能成立的，因为合同订立是双方真实意思表示，不违反法律规定，双方也是充分协商达成的，双方主体符合法律规定的买卖双方的主体资格；二、从合同履行情况看，合同已实际履行，原告认为其履行了合同义务，被告不清楚，原告是代明扬置业有限公司六郎分公司签订的合同，合同已被分公司确认，符合法律规定，应予以维持；三、从款项支付情况看，原告证明按揭还款未还，认为合同是非法的，不能成立，还款是否已经进行，是银行与客户之间的债权债务关系，原告本身是作为买卖合同履行的保证人，其作为保证人本身就有还款义务，所以债权债务关系与本案无关，原告代还，原告可以向被告追偿；四、原告没有证据证明双方签订的合同是以合法形式掩盖非法目的，按揭借款的相关规定是管理性的法律法规，不是效力性的法律规定，即使违反该规定，也不必然导致合同无效；五、案外人姜光辉系原告委托的项目负责人，是六郎分公司的负责人，其自身的行为是应该代表原告的，如按照原告所述，其套取银行贷款，也应该是原告套取，与购买人无关，相反原告应承担由此给我方造成的损失，原告对姜光辉签订合同是追认的，套取贷款应由原告承担责任，我方要求继续履行合同义务，交付房产给我方，银行如果认为双方欺骗贷款，银行可以向我方和开发商主张权利，而不是开发商认定合同无效，我们双方之间的买卖合同六郎分公司、姜光辉都确认了；六、原告不具备诉讼主体资格，根据原告与姜光辉之间签订的合作协议，原告已经将该项目转让给了姜光辉，并由其成立六郎分公司进行经营，原告不享有开发利益，所有涉及到该项目的都应由六郎分公司享受利益，原告无权起诉，姜光辉代表的是原告行使，应是分公司来主张权利，主体存在错误；七、即便按照原告所述为了贷款需要签订了贷款合同，双方也仅可以以非真实意思表示要求解除合同，而非认定合同无效，重大误解也只能撤销合同，要在一年内行使权利，原告诉请超过主张撤销的期限，所以合同有效，需继续履行。综上，原告要求确认双方签订的商品房买卖合同无效无事实和法律依据，不符合法律规定的程序和要求，不应予以支持，请求驳回诉讼请求。当事人围绕诉请提供了相应证据，本院对无异议的予以确认，对有异议的将结合全案予以综合分析认定。结合本案庭审中当事人的举证及当庭陈述，本院审理认定事实如下：原告是芜湖县东方佳里项目的开发商。案外人姜光辉是原告六郎分公司负责人。2015年10月27日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》一份，被告购买原告开发的芜湖县东方佳里S1幢311室商品房（合同编号YS0030546、房屋代码119007），建筑面积111.34平方米，价款478762元。双方对付款方式约定为：被告在2015年12月15日前支付首期房款239762元，其余房款239000元在芜湖泰寿村镇银行殷港支行办理按揭贷款。合同签订后，被告未实际支付首付款。2016年1月11日，被告沈正富与芜湖泰寿村镇银行殷港支行签订房屋按揭借款合同，银行向被告放贷239000元。贷款发放后，作为购房人的被告没有偿还按揭款，按揭款均由原告代偿。涉案房屋现已具备交付条件，原、被告未办理交房手续，被告亦未要求原告履行交付义务。另查明，原、被告于2015年10月27日共签订12份预售合同，房屋总价款为6014119元，被告在银行按揭贷款3000000元，按揭贷款均由原告代偿。本院认为：本案的争议焦点是原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》是否应该认定为无效合同。一、被告并非具有购买房屋的真实表示。被告并未提供首付款是其支付的凭据，贷款偿还时均是由扣划原告保证金或者是有原告代为偿还，且在具备办理产权证书的条件时，一直不办理产权证，故被告购买房屋行为的真实目的并非居住或经营而是套取银行按揭贷款。二、原、被告通过虚假的购房合同达到骗取银行按揭贷款的目的损害第三人（银行）利益，双方在购买房屋的时候，当事人均无实现意思表示内容的真意，虚假的意思表示应该认定为无效。原、被告通过虚假的购房合同达到骗取银行按揭贷款的目的，就商品房买卖合同本身非真实的意思表示也破坏了正常的社会金融秩序。故原、被告之间签订的《商品房买卖合同（预售）》的行为实质是以合法形式掩盖非法目的行为，同时也损害了正常的金融秩序，应该认定为无效。被告辩称原告没有证据证明双方签订的合同是以合法形式掩盖非法目的，按揭借款的相关规定是管理性的法律法规，不是效力性的法律规定，即使违反该规定，不必然导致买卖合同无效。结合本院查明的被告没有支付购房首付款及按揭款的事实及本案合同的真实目的，不论是管理性规定还是效力性规定，其行为已经违反金融管理相关法规，已经影响正常的房地产市场交易秩序，应认定为无效，被告上述辩解意见应不予采纳。至于被告举证证明被告以代付明扬置业六郎分公司工程款的形式支付购买房屋的工程款，被告所提交的收条等均是被告与他人发生的业务外来，与本案无关联性，故对其支付首付款的辩解意见，不予采纳。综上，为维护正常的社会秩序，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第二、三、四款之规定，判决如下：原告芜湖县明扬置业有限公司与被告沈正富于2015年10月27日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号YS0030546、房屋代码119007)无效。案件受理费80元（原告已预交），由被告沈正富负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审判员  张先东二〇一八年十二月五日书记员  朱 晨附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为，依照有关法律规定处理。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行。