贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0502民初1095号原告：李宣发，男，1962年11月29日出生，汉族，住贵州省毕节市，委托诉讼代理人：聂咏、陈阳萍，贵州锐驰律师事务所律师。被告：毕节市天河城建开发投资有限公司，住所地贵州省毕节市七星关区碧阳街道办事处滨河西路马鞍山**安置房，统一社会信用代码:9152050275535742XG。法定代表人:王志坚，系该公司董事长。委托诉讼代理人：翟进、商瑞崇，贵州本芳律师事务所律师。被告：毕节金海湖新区土地房屋征收补偿局，住所地贵州省毕节市金海湖新区职教城，统一社会信用代码:11522400MB11758146。负责人:冯祥，系该局局长。委托诉讼代理人：秦晓熙，贵州尚恩律师事务所律师。原告李宣发与被告毕节市天河城建开发投资有限公司（以下简称“天河城投公司”）、毕节金海湖新区土地房屋征收补偿局（以下简称“金海湖征拆局”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年1月29日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李宣发委托诉讼代理人聂咏、陈阳萍，被告天河城投公司的委托诉讼代理人翟进，被告金海湖征拆局的委托诉讼代理人秦晓熙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李宣发向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决被告天河城投公司履行合同约定支付原告从2015年1月1日开始至房屋符合安置条件，并安置完毕之日止的逾期过渡费暂计15万元，具体金额以安置完毕之日为准；2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由:原告系梨树镇××村的村民，2010年因力帆骏马研发中心工程需要征用原告位于梨树镇××村的房屋，被告天河城投公司作为拆迁人，根据被告公布的《毕节市力帆骏马研发中心C程项目房屋拆迁补偿安置方案》毕节市拆许字(2010)13号《通知》优先选择住房、门市或者摊位号的规定，原、被告于2010年12月2日签订《房屋拆迁安置补偿协议》，该协议约定“甲方(天河城投公司)经有关部门批准，承建梨树镇××村二堡村力帆骏马研发中心的工程；拆迁乙方房屋面积为224.65平方米，乙方并于2010年12月9日前搬迁完毕；乙方同意在安置房建设期间自行周转过渡，过渡期为24个月;若甲方未按本约定期限安置乙方房屋，应按《贵州省城市房屋拆迁管理办法》第三十三条的规定增发乙方过渡费，乙方回迁时据实结算”，合同签订后原告将面积为224.65平方米房屋交付给被告拆除，原告并按照合同约定的面积领取超期过渡费。被告于2015年6月通知原告回迁，过渡费支付到2015年6月30日，经原告现场查看存在房屋严重漏水，根本无法居住，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条第二款“房地产开发项目施工，经验收合格后，方可交付使用。”的规定，原告要求被告出具竣工验收备案证明书、建筑工程消防、环保、规划、人防设施验收合格证明，被告一样合格证明都没有，因此其房屋根本达不到交付条件，由于原告系被安置户，对未达到房屋交付法定条件的，原告可拒绝接收，由此所产生的法律后果由房屋拆迁单位承担，造成逾期交房的有权要求房屋拆迁单位承担相应的违约责任。由于本案中的房屋拆迁时间2010年，因此适用《城市房屋拆迁管理条例》和《贵州省城市房屋拆迁管理办法》，根据《贵州省城市房屋拆迁管理办法》第三十三条“由于拆迁人的责任延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆除房屋使用人，从逾期之月起在原临时安置补助费标准的基础上增加临时安置补助费，增加标准为:逾期不满半年的增加25%；逾期满半年不足一年的增加50%;逾期满一年不足二年的增加75%；逾期二年不足三年的增加100%;逾期三年以上的，拆迁人必须采取措施予以安置，不予安置的，在原临时安置补助费标准基础上增加500%。由于拆迁人的责任，导致由拆迁人提供转过渡房的被拆除房屋使用人延长过渡期限的，从逾期之月起按本办法第三十一条第一款规定的标准付给临时安置补助费。”及双方签订《房屋拆迁安置补偿协议》第五条约定的内容和《房屋拆迁安置补偿协议》所附房屋拆迁安置补偿项目明细表中明确过渡费按5元每平米每月计算，被告应继续支付原告过渡费，由于被告从2014年12月31日后未支付过渡费，并且被告拟安置的房屋根本达不到交付条件，被告实际没有履行安置义务，故逾期安置现在已逾期三年多，因此被告应向原告支付从2015年1月1日到履行安置完毕的过渡费，过渡费计算方式为房屋面积为224.65平方米，按5元/平方米/月的五倍计算，时间从2015年1月1日至房屋符合安置条件，并履行至安置完毕之日止。综上事实，原告提起诉讼，望贵院支持原告的诉求为谢。被告天河城投公司辩称：一、因行政区域调整，2015年1月13日，经毕节市七星关区人民政府和原毕节双山(现金海湖)新区管理委员会召开联席会议，形成毕节市七星关区人民政府专题会议纪要(七星府[2015]3号)，将涉案房屋所处项目拆迁安置主体由被告天河城投公司转移为金海湖新区(原双山新区)土地房屋征收补偿局。同时，涉案房屋也实际由金海湖新区土地房屋征收补偿局组织负责回迁事宜。因此，天河城建开发投资有限公司不是本案的适格被告，金海湖新区土地房屋征收补偿局才是本案的适格被告。二、对于原告主张的2015年1月1日后的过渡费，根据毕节市七星关区人民政府专题会议纪要(七星府(2015）3号)第三条：“涉及该安置房项目逾期过渡费及回迁工作开展所需费用由双山新区负责”，该费用不应由城投公司承担，与城投公司无关。综上所述，原告对天河城投公司的起诉理由不成立，请法院驳回原告的对天河城投公司的诉讼请求为谢。被告金海湖征拆局辩称：该案是由原毕节市天河城建开发投资有限公司(简称天河城投公司)根据拆迁安置工作需要，与原告等签订《房屋拆迁安置补偿协议》而引发，根据原告所诉事实，天河城投公司与原告2010年签订了补偿协议，原告选择产权调换安置，期间向原告支付过渡费，天河城投一直依约支付过渡费到安置房屋交付前，即2015年6月底，在房屋达到交付条件时，通知原告接收房屋，办理回迁手续。由于原告对房屋质量提出异议，没有办理回迁。后在2015年1月，因行政区划变更，将天河城投公司所负责的拆迁安置工作移交给毕节金海湖新区土地房屋征收补偿局(简称金海湖征补局)，金海湖征补局负责有关的后续工作。一、天河城投公司依约向原告支付过渡费和交付拆迁安置房，履行完毕了合同义务，原告未按通知时间接收房屋，办理回迁手续，是原告单方违约造成，责任在原告一方。双方签订了《房屋拆迁安置补偿协议》，但原告以房屋严重漏水为由，拒不办理回迁手续。房屋已修建完毕，达到居住回迁条件，天河城投公司通知原告办理回迁手续时，就是停止支付过渡费，交付房屋之时，就算有质量问题，也不是原告不接收房屋的理由，原告不接收房屋，责任在原告一方。二、原告以涉案房屋存在质量问题不办理回迁，不符合约定和法定的抗辩事由，应承担不按时回迁房屋的违约责任。根据《合同法》第一百一十一条“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”第一百四十八条“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。”的规定，涉案房屋的漏水情况，没有得到证实，且就算有漏水情况，也是可以通过修理等措施来处理和解决的，该漏水情况达不到“不能实现合同目的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同”的情形，原告单方以此抗辩拒绝接收房屋，不符合约定和法定的事由，原告应在接收房屋后，如存在房屋质量等争议的情况下，可以通过其他救济措施来弥补和完善，原告单方拒绝履行合同，其应自行承担不按时接收房屋的责任，由于原告没有按时接收房屋造成的毁损、灭失风险也应由原告承担。该批拆迁安置房基本上已全部安置到户，各拆迁户安居乐业，不存在房屋质量隐患和不安全因素，如原告认为房屋质量存在问题，可以委托第三方评估机构进行评估，对房屋的质量情况作出一个确定的判断。三、原告要求支付超期过渡费，没有事实和法律依据。如上所述，由于原告自身的原因，没有按时接收涉案房屋，责任在原告一方，其不接收房屋并主张超期过渡费的理由不能成立。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”的规定，过渡费是临时代替房屋交付之前的合同履行方式之一，被告已通知原告接收房屋后，过渡费的履行就转移到了房屋的履行上来，被告的合同义务已由通知交付房屋之时而履行完毕，不再承担支付过渡费的责任。且有的原告已搬入居住，需要补交产权调换的差额，该纠纷有以要求超期过渡费为借口来逃避需补差额之实的嫌疑。对已搬入的用户，依法应视为接受回迁。四、天河城投公司负责前期的工作，原告所诉争议发生在行政区划变更之前，后期虽然转给了金海湖征补局，但从时间上看，有的事实还是需要与天河城投公司进一步查实，以便于查清案件事实，维护各方当事人的合法权益。综上所述，被告已通知原告接收拆迁安置房屋，原告以房屋存在质量问题单方拒绝接收，不符合法定和约定的抗辩事由，应承担不按时接收房屋的违约责任，其诉讼请求，没有事实和法律依据，请依法予以驳回。根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2010年12月2日，原告李宣发作为乙方与被告天河城投公司作为甲方签订《房屋拆迁安置补偿协议》，该协梨树镇××村(天河城投公司)经有关部门批准，承建毕节市梨树镇二堡村力帆骏马研发中心的工程，拆迁乙方房屋面积为224.65平方米，乙方于2010年12月9日前搬迁完毕，甲方以力帆骏马研发中心安置房建筑面积275.72平方米及31.06平方米门面与乙方进行产权调换或安置，甲方调换给乙方的房屋，应符合国家质量安全标准，按规定验收合格，并执行国家保修规定，乙方同意在安置房建设期间自行周转过渡，过渡期为24个月，若甲方未按本约定期限安置乙方房屋，应按《贵州省城市房屋拆迁管理办法》第三十三条的规定增发乙方过渡费，乙方回迁时据实结算。合同签订后，原告依约于2010年12月9日将房屋交付给被告拆除。《房屋拆迁安置补偿协议》附属的房屋拆迁安置补偿项目明细表中明确过渡费按5元每平米每月计算，被告支付原告过渡费至2014年12月31日。2015年1月7日，因行政区划变更，涉案的力帆骏马研发中心项目在梨树镇，划归双山新区（现金海湖新区）范围，七星关区人民政府与原双山新区管委会召开联席会议，明确表示该项目由双山新区梨树镇政府组织实施，被告金海湖征拆局等部门配合，但未明确由何主体全面履行《房屋拆迁安置补偿协议》约定的安置义务。被告金海湖新区征拆局于2015年6月10日通知原告等业主回迁，原告等以涉案安置房存在质量问题为由拒绝回迁，此后以前述请求诉至本院。本院认为：本案争议的焦点是：1、承担本案拆迁安置补偿责任的主体是谁？2、涉案房屋是否达到回迁条件？3、原告是否存在违约行为？4、过渡费应如何计算？根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，本案中，原告李宣发与被告天河城投公司签订的《房屋拆迁安置补偿协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，本院依法予以确认。协议双方均应依约履行各自的义务。虽然由于行政区划的变更，涉案的力帆骏马研发中心安置房划归金海湖新区范围，七星关区人民政府与双山（现金海湖）新区管委会以会议纪要的形式明确该项目由金海湖新区梨树镇人民政府组织实施，其他相关部门予以配合，但未明确由何机构独立承接拆迁安置补偿合同义务，且该行为只是七星关区政府与金海湖新区管委会之间关于拆迁安置行政管理职权的调整，系行政决策及执行的范畴，属行政法律关系。而本案《房屋拆迁安置补偿协议》的签订和履行系民事法律行为，合同关系的变更应以原告李宣发、被告天河城投公司的意思自治原则为基础，行政行为不能强制变更合同主体。根据《中华人民共和国合同法》第八十四条：“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。”的规定，即使因行政区划变更，需将合同约定的安置义务履行方变更为金海湖新区的有关主体，也应经享有安置权利的原告同意，否则不发生债务转移的法律效果。因此，本院认定履行涉案安置补偿义务的主体仍然是被告天河城投公司。原告以涉案房屋存在质量问题而拒绝回迁并主张过渡费，被告金海湖征拆局辩称房屋达到回迁条件。《房屋拆迁安置补偿协议》约定“甲方调换给乙方的房屋，应符合国家的质量安全标准，按规定验收合格，并执行国家保修规定。”且根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条第二款“房地产开发项目施工，经验收合格后，方可交付使用。”的规定，涉案房屋应符合国家质量标准及经依法验收合格，不仅是合同约定，也是法律规定的被告天河城投公司的义务，无论涉案房屋是否实际存在质量问题，被告天河城投公司均有举证证明涉案房屋达到交付条件的义务，但其并未举证予以证明，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”第九十一条：“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。”的规定，被告金海湖征拆局关于房屋达到交付条件的抗辩，本院不予采纳。既然没有证据证明涉案房屋达到交付回迁条件，那么原告拒绝回迁不属于违约行为。过渡费的支付实际是被告天河城投公司在协议中对因拆迁原告房屋之后至原告回迁期间居住房屋的补偿，原告于2010年12月9日将被拆迁房屋交付被告天河城投公司拆除，合同约定过渡期24个月，即被告天河城投公司应于2012年12月9日前依约将安置房屋交付原告，但其至今未履行该义务，且过渡费仅支付至2014年12月31日，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，原告要求被告天河城投公司继续履行支付2015年1月1日至房屋符合安置条件并安置完毕期间过渡费的诉讼请求，本院予以支持。协议约定若被告未按本约定期限安置原告房屋，应按《贵州省城市房屋拆迁管理办法》第三十三条的规定增发乙方过渡费，乙方回迁时据实结算，合同约定过渡费按5元每平米每月计算。《贵州省城市房屋拆迁管理办法》第三十三条规定：“由于拆迁人的责任延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆除房屋使用人，从逾期之月起在原临时安置补助费标准的基础上增加临时安置补助费，增加标准为:逾期不满半年的增加25％；逾期满半年不足一年的增加50％；逾期一年不足二年的增加75％；逾期二年不足三年的增加100％；逾期三年以上的，拆迁人必须采取措施予以安置，不予安置的，在原临时安置补助费标准基础上增加500%。由于拆迁人的责任，导致由拆迁人提供转过渡房的被拆除房屋使用人延长过渡期限的，从逾期之月起按本办法第三十一条第一款规定的标准付给临时安置补助费。”虽然该办法已于2012年2月1日废止，但是原、被告双方在签约时均同意按照该办法规定的标准支付安置补助费，因此，根据意思自治原则，本案中仍应参照前述原则支付安置补助费。合同约定过渡期至2012年12月9日，被告支付过渡费至2014年12月31日，那么2015年1月1日至2015年12月9日，系逾期二年不足三年，应增加100％的过渡费，即按10元/月/平方米计算金额为：224.65平方米×10元×11个月=24711.50元；2015年12月10日以后系逾期三年以上，按前述规定被告应增加五倍支付原告逾期过渡费，但原告诉求主张按五倍计算过渡费，未超过前述规定，即224.65平方米×5元×5倍=5616.25元/月，截止2018年4月9日，产生过渡费5616.25元/月×28个月=157255.00元，2018年4月9日之后的过渡费，结合原告回迁期限据实结算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：被告毕节市天河城建开发投资有限公司向原告李宣发支付过渡费，其中2015年1月1日至2015年12月9日的过渡费24711.50元、2015年12月10日至2018年4月9日的过渡费157255.00元，合计181966.50元，自本判决发生法律效力之日起十日内支付；2018年4月10日至原告回迁完毕之日期间的过渡费，按每月5616.25元计算，自原告回迁完毕之日起十日内支付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1650.00元，由被告毕节市天河城建开发投资有限公司负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  孔羽佳二〇一八年四月二十三日书记员  申开旭