海南省文昌市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）琼9005民初551号 原告：文红，女，19685年9月15日出生，汉族，重庆市綦江区(原万盛区)人，住该区×××××。 委托诉讼代理人：郑善智，女，1942年12月29日出生，汉族，重庆市人，住该市×××××。 被告：文昌海石投资有限公司，住所地：海南省文昌市×××××。 法定代表人：宫兴禾，总经理。 委托诉讼代理人：田国建，海南外经律师事务所律师。 原告文红与被告文昌海石投资有限公司（以下简称海石公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年2月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告文红，被告海石公司委托诉讼代理人田国建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告文红向本院提出诉讼请求：1.被告尽快将符合购房合同规定条件的住房交付给原告使用；2.被告因逾期交房向原告支付违约金173,012元；3.被告免收原告二年物业费（从房屋竣工验收合格且原告实际办理接房手续之日起）；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2013年3月30日签订了《文昌市商品房买卖合同》（以下简称《合同》），合同约定：被告将位于文昌市×××××号房屋卖给原告，建筑面积34.38平方米，房屋总价280,000元，双方约定交房时间为2013年11月30日，逾期超过90日，被告每日按己付房价款的万分之二向原告支付违约金。合同签订后，原告依约定将全部房款支付给了被告。因延期交房，2014年12月8日被告对原告书面承诺：约定于2015年1月31日交房，若到期无法交房，即从原定交房之日起，每天按购房总额的万分之五赔偿原告，且减免两年物业费。但时至今日，房屋未经竣工验收，被告未履行任何承诺。原告为维护自身权益，特向法院提起诉讼。庭审时，原告明确第一项诉讼请求为：被告尽快将合同约定的经文昌市建设工程质量安全监督站竣工验收合格的房屋交付给原告。原告变更第二项诉讼请求为：判令被告逾期交房向原告支付违约金至房屋符合条件之日止，暂计算至2017年12月31日为173,012元（1、从2013年12月1日起至2015年1月31日止，每日按购房总额280,000元的万分之二计算427天应为23,912元；2、2015年2月1日起至2017年12月31日止，每日按购房总额280,000元的万分之五计1065天应为149,100元。3、自2018年1月1日起，按照280,000元的每日万分之五计付至符合交房条件之日止）。 被告海石公司辩称，1、原告逾期交房违约金的主张已过诉讼时效或部分过诉讼时效。2、原告主张每日万分之二及万分之五的计算没有依据，即使有依据，该违约金也过高，请求法院按照银行同期贷款利率进行降低。3、根据合同补充协议第四条第1款及合同第16条和22条的约定，原告至今没有交付面积差异款及物业维修基金等相关费用，被告有权不支付违约金，不承担违约责任。4、原告于2016年1月12日已经实际接收房屋，如果存在违约，违约金也应计算至实际交房之日止。5、原告主张的验收合格文件问题，自2000前后实行备案制，开发商不需要取得竣工验收报告，现在小区有几百户自2014年开始已经实际入住。被告认为实际入住之日起应当视为对交房条件的认可。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，包括：一、原告提交的证据：1.《文昌市商品房买卖合同》及其附件；2.原告于2013年3月15日交付购房款的收据一张。二、被告提交的证据：购入水电凭证及《业主手册》、承诺书，证实被告已实际入住涉案房屋的事实。 对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.被告于2014年12月8日做出的《承诺书》，该证据系被告通知原告于2015年1月31日办理房屋交接手续后做出的书面承诺，与本案具有关联性，本院予以确认。2.2017年2月22日的《会议纪要》，被告质证与原告无关，不予认可。该证据系小区部分业主即赵顺芳、项家驹、马元方、郑国生、刘榴、曾祥华、李文华、张明富与被告就违约赔偿等事宜商讨后作出的《会议纪要》，原告未提交其授权委托上述业主就涉案房屋违约赔偿事宜向被告提出履行请求的证据，该证据与本案不具有关联性，不作为认定本案事实的依据。3.原告制作，被告公司蔡兴靖经理签名“同意”的《供电、供水协议》，被告对该证据的真实性虽不予确认，但对原告于2015年12月6日接收涉案房屋的事实予以认可。该证据虽无被告公司签章，但蔡兴靖系被告公司员工，其行为构成“表见代理”，该证据可作为认定本案事实的依据，证实原告与被告就供水供电事宜达成协议，被告同意向原告继续供水、电至涉案房屋正式接房之日止。 根据原告的陈述、被告的答辩及本院认定的证据，确认案件事实如下：2013年3月30日，原告文红与被告海石公司签订《文昌市商品房买卖合同》（以下简称《合同》），购买被告开发的位于文昌市×××××房，合同总价款280,000元。《合同》第八条约定：出卖人应当在2013年11月30日前，将验收合格（文昌市建设工程质量安全监督站出具的工程竣工验收合格文件），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十一条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未能按本合同约定的期限交房，按下列方式处理（按逾期时间分别处理，不作累加）：1、逾期在90日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之一支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，买受人有权单方面解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款的万分之二的违约金。第十六条约定：买受人委托出卖人代缴相关税款。第二十二条约定物业专项维修基金的应缴金额及缴付账户和用户名。同时该合同附件七补充协议第四条第1款约定，出卖人在买受人全部应付款（包括但不限于全额房款、面积差异退补款、物业专项维修基金、政府规定的相关税费及其他代收费等）支付完结之后才予交房，否则出卖人有权不予交房，买受人不得进场装修。由此导致出卖人不能交房的不视为逾期交房，由买受人承担一切责任……。《合同》签订后，原告已依约向被告支付购房款280,000元。2014年12月8日，被告与海南雅乐居酒店管理有限公司文昌分公司（以下简称雅乐居文昌分公司）共同向原告出具《承诺书》，承诺：1、定于2015年1月31日交付涉案商品房；2、对业主赔偿问题按原购房合同进行，如因我司原因导致原定交房日期无法交付房屋，对不退房的业主将每天按购房总额的万份之五进行补偿，并按承诺书第4条协定执行，即自2014年12月1日至2015年1月31日给予业主每月租赁补贴1500元；3、由于延期交房减免两年物业费。同时，原告委托代理人在该承诺书上签名领取了2014年12月份至2015年3月份的租赁补贴，被告公司工作人员在承诺书中签名予以同意。原告共已领取租赁补贴6000元。原告就房屋供电、水事宜与被告于2015年12月6日协商，被告同意向原告继续供水电至涉案房屋正式接房之日止，原告于同日居住使用涉案房屋。涉案商品房至今未经文昌市建设工程质量安全监督站验收合格，未向监管部门备案，未取得《文昌市建设工程竣工验收备案登记证》。 本院认为，本案的争议焦点是：一、原告要求被告支付违约金的主张是否已过诉讼时效；二、原告主张的违约金数额及要求被告免除两年物业费是否应予以支持。 一、关于原告要求被告支付违约金的主张是否已过诉讼时效的问题。原告主张逾期交房违约金属于继续性债权，应分别适用诉讼时效的规定。被告未依《合同》约定于2013年11月30日前将涉案商品房交付原告使用，本案诉讼时效应自权利人知道或者应当知道权利受到损害及义务人之日起算即2013年12月1日起算。根据《中华人民共和国民法总则》（以下简称《民法总则》）第一百九十五条：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；……”的规定，原告未向本院提交其向被告主张逾期交房违约金的证据，违约金的诉讼时效因被告同意于2015年1月31日履行义务向原告交付房屋而引发中断，本案违约金的诉讼时效应自2015年2月1日起重新计算。《中华人民共和国民法通则》（以下简称《民法通则》）第一百三十五条规定的普通民事诉讼时效为二年。《民法总则》于2017年10月1日施行，其第一百八十八条规定的普通民事诉讼时效为三年。对于新旧法施行前后的诉讼时效问题，中断、有关程序终结在《民法总则》施行之前，诉讼时效期间重新计算，但重新计算之日起至《民法总则》施行之日已超过二年的，诉讼时效期间按《民法通则》的二年计算，诉讼时效期间已届满的，人民法院不予保护；尚未超过二年的，诉讼时效期间按《民法总则》的三年计算。《民法总则》施行时，原告主张的2013年12月1日起至2015年1月31日止的违约金诉讼时效，自2015年2月1日起算已满二年，应适用《民法通则》二年的普通时效，截至原告2018年2月9日起诉时止，该诉讼时效期间已届满。根据《中华人民共和国房地产管理法》第二十七条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”及《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当约定全面履行自己的义务。”的规定，被告应当向原告交付经验收合格的房屋。被告开发的涉案商品房项目应当取得合同约定的经文昌市建设工程质量安全监督站出具的工程竣工验收合格文件及《文昌市建设工程竣工验收备案登记证》。被告虽书面通知原告于2015年1月31日接收涉案商品房，但被告至今未办理涉案商品房的备案登记，未取得涉案商品房项目的《工程竣工验收备案登记证》，不具备交房条件，违约行为仍在继续。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”的规定，原告于2015年12月6日居住使用涉案房屋，视为房屋已交付使用，视为原告对交房条件的认可。故，原告要求被告支付房屋交付使用后即2015年12月6日起的违约金主张，本院不予支持。原告主张的2015年2月1日起至同年12月5日止的违约金，其中2015年2月1日起至同年10月1日的违约金时效在《民法总则》施行时诉讼时效已超二年，应适用《民法通则》关于二年的诉讼时效，截至原告起诉时止，该部分主张的诉讼时效期间已届满。2015年10月2日起至同年12月5日期间的诉讼时效在《民法总则》施行时未满二年，应适用《民法总则》三年的普通时效，截至起诉时止，该部分主张的诉讼时效期限未届满。 二、关于原告主张的违约金数额及要求被告免除两年物业费是否应予以支持的问题。原告与被告签订的涉案《合同》，系双方的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，故该《合同》合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。《合同》附件及其承诺书均系双方当事人的真实意思表示，对合同的部分条款予以补充约定，系合同的组成部分，双方应按约定予以履行。原告已依合同约定向被告支付房款，被告应依约履行交付房屋的义务。原告于2015年12月6日居住使用涉案房屋，视为房屋已交付使用，应视为其对交房条件的认可。故，原告诉讼请求第一项要求被告将取得验收合格文件的房屋交付给其使用的主张，没有事实依据，本院不予支持。 被告未按合同约定将商品房交付原告使用，应向原告承担相应的违约责任。对原告诉讼时效期间已届满的违约金主张，本院不予支持。被告应向原告支付2015年10月2日起至同年12月5日期间的逾期交房违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，本案中，原告未以实际造成的损失主张违约金，而以双方的约定为计付标准，被告应依照合同约定承担相应的违约责任。涉案合同对被告逾期交房的违约责任予以明确约定，即按逾期日数每日向原告支付已付房价款的万分之二的违约金；被告于2014年12月8日出具的《承诺书》中对违约金数额予以变更，同意自逾期未能交付房屋之日起按逾期日数每日向原告支付已付房价款的万分之五的违约金。被告未能按承诺书约定的交房时间向原告交付房屋，应按《承诺书》的约定按每日万分之五向原告计付违约金，即向原告支付2015年10月2日起至同年12月5日期间的违约金为9100元（280,000元×0.0005×65天）。原告超出上述数额的违约金主张，本院不予支持。被告辩称违约金数额过高，应予以调整。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”及参照《最高人民法院关于审理民间借贷纠纷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。”的规定，原告主张按每天万分之五的标准计算违约金未超过年利率24%，违约金数额也未超过合同总价款的30%。故，对被告违约金过高应予以调整的辩解，本院不予采信。被告在《承诺书》中同意违约金及租赁补贴一并执行，原告已领取的租赁补贴与违约金不属于重复计算。因此，对被告要求违约金应相应扣减原告已领取的租赁补贴6000元的辩解，本院不予采信。被告辩称，因原告未依约履行交付相应税款、物业维修基金等义务，被告依《合同》附件7补充协议第四条应免于支付违约金。《合同》附件7补充协议第四条虽约定因买受人未支付物业专项维修基金、税费等义务导致出卖人不能交房的不视为逾期交房，及《合同》中虽载明相应税款由出卖人代缴、专项维修基金的金额和收款账户，但未约定上述款项原告应何时缴付，且被告也未提交其通知原告缴付而原告拒绝缴付及因上述税款未缴付导致逾期交房的证据。故，对被告该辩解，本院不予采信。 涉案商品房的物业服务公司为乐雅居文昌分公司，原告与该公司存在物业服务合同关系。根据合同的相对性，涉案商品房物业费的缴付应由乐雅居文昌分公司收取，而非被告。原告要求被告免收两年物业费的主张，于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告文昌海石投资有限公司应向原告文红支付逾期交房违约金9100元，应于本判决生效之日起五日内一次性付清。 二、驳回原告文红的其他诉讼请求。 如果被告文昌海石投资有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币1880.12元（该款项原告已预缴），由原告文红负担1855.12元，原告多缴付部分，本院予以退还；由被告文昌海石投资有限公司负担25元，应于本判决生效之日起五日内一次性向本院缴付。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。                                                                                                        审 判 员 符 娟                                                 二〇一八年四月十三日                         法 官助 理 吴 清 岳             书 记 员 邢 益 善