广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0112民初4638号原告：曹平华，女，汉族，1987年12月6日出生，住四川省蓬安县。委托诉讼代理人：刘兴志，广东金羊律师事务所律师。被告：广州知识城腾飞科技园开发有限公司，住所地广东省广州中新广州知识城腾飞一街2号2楼07-18室。法定代表人：TANCHUICHING，NINA，总裁。委托诉讼代理人：陈焕霞，广东卓信律师事务所律师。委托诉讼代理人：李伟斌，广东卓信律师事务所律师。原告曹平华与被告广州知识城腾飞科技园开发有限公司（以下简称“腾飞公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，被告在提交答辩状期间对管辖权提出异议，本院依法裁定驳回被告对管辖权提出的异议。被告不服管辖权异议的裁定，向广州市中级人民法院提起上诉，广州市中级人民法院于2017年10月31日作出（2017）粤01民辖终3265号民事裁定书裁定，驳回上诉，维持原裁定。本院依法组成合议庭，于2017年12月22日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘兴志，被告腾飞公司的委托诉讼代理人陈焕霞、李伟斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹平华向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2017年1月1日起至涉案商品房实际交付之日止的逾期交房违约金（该违约金每日按涉案商品房总房价778703元的0.05%计算，暂计算至2017年8月9日为86046.68元）；2.本案诉讼费由被告腾飞公司承担。事实和理由：2016年6月4日，原告曹平华与被告腾飞公司签订了《广州市商品房（预售）买卖合同》，购买了腾飞公司开发的位于广州市萝岗区中新里一街1号303房。该合同约定，曹平华购买的涉案商品房建筑面积93.4741平方米，总价款778703元。曹平华以按揭贷款方式付款，首付款自《预售合同》网上签订之日起支付238703元，剩余房款540000元须于2016年6月15日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。腾飞公司应于2016年12月31日前将涉案商品房交付给曹平华使用。该合同第十二条交房条件约定，该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。该合同第十五条约定，涉案商品房验收交接时，被告应当向原告提供下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》等，上述文件不全的，视为不符合交付标准，原告有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由被告承担。该合同第二十四条约定，被告在涉案商品房交付时，该商品房项目的《建设工程规划许可证》规定的共用设施及附属配套项目，应一并建成并经验收合格；经批准分期建设的，被告应按批准的进度进行建设并至验收合格。被告未按规定时间建成公用设施及附属配套项目并经验收合格的，该商品房不符合交付标准。该合同第十四条约定，延期交房的违约责任自约定的交房日期次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准支付违约金。上述合同签订后，原告全面履行了合同约定的义务，但腾飞公司迄今没有取得涉案商品房的《竣工验收备案登记表》等，没有按照约定的时间、约定及法定的标准将涉案商品房交付给原告使用，致使原告遭受金钱及时间等多方面的损失，严重损害了原告权益。原告为维护自身合法权益依法提起诉讼，请法院判如所请。被告腾飞公司辩称：一、房屋达到交付条件，并非必须以取得《竣工验收备案表》作为基础。（一）从我国法律法规、部门规章及地方性规定层面，均无规定取得建设工程竣工验收备案为商品房交付的法定条件。目前，针对“取得建设工程竣工验收备案是否为商品房交付的法定条件”问题，无论是我国法律法规、还是部门规章及地方性规定等，均无对此做出规定。（二）《广州市商品房买卖合同（预售）》没有约定将取得建设工程竣工验收备案作为商品房交付的条件，应以合同约定为准。《广州市商品房买卖合同（预售》）是双方真实意思表示，合法有效。在上述情况下，《广州市商品房买卖合同（预售）》明显没有约定将取得建设工程竣工验收备案作为商品房交付的条件，故应以商品房买卖双方之间达成的相关交付条款为准。（三）建设工程竣工验收登记备案，并非对建设工程是否完成全部项目的竣工验收作实质性审查，更多仅仅体现在形式性审查。鉴于建设工程竣工验收登记备案，并非对建设工程是否完成全部项目的竣工验收作实质性审查，更多体现在对建设工程项目是否已经通过建设工程竣工验收、消防验收、环保验收、水电验收等具体情况的形式性审查，故在判断房屋交付条件时应重点关注并尊重实质层面，而非形式层面。在腾飞公司取得环评时，最迟应以该时间为限，再扣除因政府行为导致迟延的时间。二、永久供电问题。（一）由于不可抗力、政府行为、提供公共服务部门行为或者腾飞公司不可控制的其他第三方原因。1.中新知识城被列入“国家增量配电试点”，腾飞公司开发的“案涉楼盘”使用的“永久用电”基于试点政策只能根据20kv双回路并环技术设计与施工（注：试点外的地区一般均是使用10kv的电网单回路接入），腾飞公司由此成为“白老鼠”；2.腾飞公司已经按照试点政策要求完全履行了安装20kv双回电网接入等所有职责工作；3.完全系仅由于政府原因（包括拆迁征地等等因素）导致中新知识城变电站无法建成投入使用，亦未能如期接入20kv双回路电网。（二）腾飞公司在上述事宜中根本不存在任何过错，甚至是完全无能为力，但腾飞公司仍然竭尽所能采取措施。虽然完全是政策及政府原因，但腾飞公司还是竭尽全力予以解决，通过自身增加投资以及额外承担电费差额等亏本的方式，为业主提供了完全没有任何差别且价格同等的用电，对业主正常用电的利益没有构成任何损害。腾飞公司就此所做出的努力包括但不限于：按照试点政策要求及时与供电部门签订了20kv用电的《供电方案协议》及《公用电房协议》等文件，按照试点政策要求履行了安装20kv用电的电网接入准备工作，积极参加政府部门组织的会议并始终一直督促政府部门加快推进20kv用电试点工作的推进情况与安排进度、新增1台630KV变压器建成投入使用、自费新增铺设电缆供业主使用、仅仅按“广州市居民电费标准”向业主收取电费并且自费承担全部阶梯电价……等等。【备注：特别需要说明的是，腾飞公司已经取得消防验收通过、竣工验收备案等等，恰恰证明已经具备正常供电条件且不影响业主正常入住用电；另外，整个知识城均因变电站暂未建成投入使用而无法提供永久用电，属于整个区域的统一性问题；最后，即使目前知识城并非所有项目都能取得10kv临时过渡供电方案，仅仅中大研究基地、知识产权局以及腾飞园1C住宅项目能在2017年7月被列入重点项目批复而取得。】（三）法理、法律及合同依据。1.法定免责；2.合同免责条款。三、幼儿园、菜市场等配套设施。（一）根据合同约定，幼儿园、菜市场等配套设施并不属于腾飞公司必须提供配套设施义务与责任范围。（二）退一步讲，即使属于义务范围，完全由于不可抗力、政府行为、提供公共服务部门行为或者腾飞公司不可控制的其他第三方原因导致暂停建设。四、合同违约金条款的效力。（一）购房合同及其补充协议对违约金条款已经做出明确约定，双方当事人应严格遵守。根据我国民法的基本精神与原则，订立合同是合同各方自愿协商，经各方自愿签署后即可生效。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，应当严格遵循。购房合同及其补充协议是双方的真实意思表示并且合法有效，故应严格遵守合同约定条款。本案中，合同中明确约定腾飞公司支付违约金的总额不超过总房价款的百分之一，故应按照合同的约定执行。（二）我国法律明确规定，法院若对合同约定的违约金做出调整时，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》可知，当事人请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。由此可知，若法院需要突破当事人在合同中就违约金条款做出的约定时，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并做出裁决。（三）业主并无任何实际损失，法院应调低违约金，否则将造成极其严重的不公。在业主并未提供任何证明其所主张“损失”、更无任何实际损失，反而是基于购买涉案房屋而大大获益（注：楼价大幅上涨）、且腾飞公司因尽力采取措施而新增大额成本的情况下，如果法院对违约金条款调整，突破最高限制额1%约定的内容将会进一步严重加大腾飞公司的违约金范围，明显不符合法律规定、更严重不合理，法院调整违约金条款根本不具备事实与法律基础。五、要求调低违约金比例且保持最高额限制。（一）根据法律的公平原则及过错原则可知，腾飞公司并不存在过错，若需要为不可控因素而承担沉重的违约责任，显然不公平且极不合理。公平原则及过错原则是民法的一项基本原则，它要求当事人在民事活动中应以社会正义、公平的观念指导自己的行为，按照过错责任平衡各方的利益。本案中，我方并无任何过错，反而是采取了应有措施并付出了极大的成本确保交付房屋具备居住条件，如果仅仅基于政策及政府原因等不可控情形，就需要向购房业主承担沉重的违约责任，显然不公平也极不合理。（二）合同及补充协议约定的免责情形合法有效，腾飞公司的情况完全符合约定的免责情形，理应予以免责，请法院给予认定。（三）曹平华并不存在实际“损失”，从公平角度也不应赔偿。在腾飞公司并无任何过错的情况下，即使法院认为腾飞公司仍需要赔偿，亦必须应当是以业主存在“损失”作为基础与前提。然而荒谬的是，本案中，业主根本没有提供任何证据证明其损失，反而是腾飞公司提供了有效证据证明自身的损失、业主的获益情况以及房屋实际完全具备居住条件等等情况，但如果法院在曹平华不提供任何证明的情况下就直接认定业主“存在损失”而且“损失处于持续状况”，我国民法公平原则基本无从谈起！腾飞公司迟延取得环评批文是因为商品房周边环评相关市政道路没有衔接好，涉案小区自身排水系统已经建成，政府部门道路没有建好导致迟延；知识城变电站不能提供永久供电，由于双回路用电设计要求，因此需新增600KV柴油发电机。在知识城变电站不能提供20KV永久用电基础上，环评中需新增600KV柴油发电机，如果知识城变电站可以提供20KV永久用电，我方是不需要另行购买600KV柴油发电机，我方已经竭尽能力做好用电与环评工作，因此腾飞公司开发的小区是可以提供正常居住条件的。[需要特别说明的是，若按照黄埔法院关于钟容与张立同类型案件一审的处理逻辑与方式，是极大不公、严重有失公允的！因为上诉人（本案腾飞公司）并无任何过错，仅仅基于政策及政府原因等不可控因素，已经尽力采取了措施并支付了大额成本，而事实上每户购房业主已经基于涉案房屋购买而大幅升值获益（注：绝大部分业主是投资客户并非刚需购房者），但却判决上诉人在上述情况下仍需再另行向每户购房业主支付不少于10万元的违约金（一审钟容与张立判决仅仅将违约金计算至涉案业主起诉之日，并且认为上诉人违约行为仍在不断持续，则违约金按照一审判决仍应继续计算），结合涉案楼盘600多户业主的数量，上诉人将要面临的不公新增额外成本将要高达至少人民币5000万元以上！严重不公！倘若腾飞公司作为开发商在不可控情况下全力采取措施仍需要承担违约责任，则变相鼓励知识城所有楼盘开发商都不采取措施保障用电，因为无论是否采取额外巨额补救措施都需承担巨额违约责任。]综上所述，恳请法院查明事实，驳回曹平华的诉讼请求。经审理查明：2016年6月4日，曹平华（乙方、买方）与腾飞公司（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（下称预售合同），约定：乙方购买甲方开发的腾飞中新里2栋3层303房，所购商品房房屋地址：广州市萝岗区（中新广州知识城）中新里一街1号303房（下称涉案房屋），约定建筑面积93.4741平方米，套内建筑面积71.4889平方米，共有分摊面积约21.9852平方米。第七条，计价方式和价款：该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米10892.64元，总金额778703元。第十二条，交房条件：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条，房屋交付：甲方应当在2016年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方。第十四条，延期交房的违约责任：甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列方式处理：甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，乙方不退房。第十五条，房屋交付时的有关资料：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。第十六条，交付时的验收：乙方应在接到收楼通知书之日起3日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起当日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在15日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。第二十三条，甲方关于装饰、设备标准承诺的违约责任：甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准。达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按约定的标准修复，若无法修复的则负责更换（甲方可以同等品质的材料、设备代替）。第二十四条，关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺：甲方在该商品房交付乙方时，该商品房项目的《建设工程规划许可证》规定的共用设施及附属配套项目，应一并建成并经验收合格；经批准分期建设的，甲方应按批准的进度进行建设并至验收合格。甲方未按规定时间建成公用设施及附属配套项目并经验收合格的，该商品房不符合交付标准，按下列第3种方法处理：3.不视为甲方违约，乙方应按约定时间收楼，甲方应继续完善该共用设施及附属公建配套项目。该《预售合同》的附件七本合同《补充协议》：第一条第7款约定，在甲方已具备本合同第十二条约定的交房条件（不包含取得建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》）及不存在影响房屋主体结构的质量问题的情况下，乙方应在甲方通知的时间内收楼（乙方因自身原因需要另外约定时间收楼的，乙方应在甲方通知的收楼时间前书面告知甲方，且甲方通知的收楼时间的最后一天视为乙方的收楼日），乙方未按通知收楼的视为乙方已在通知的时间内收楼。乙方从该日起缴纳物业管理费及公摊水电费等费用。乙方不能因为甲方未取得本合同第十二条约定的建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》及未办妥（或取得）本合同第十二条约定的交房条件的之外的任何手续或未提供本合同第十五条约定之外的任何资料（包含但不限于甲方未办妥或未取得或未提供本合同第十二条约定的交楼条件以外的其他任何手续或本合同第十五条约定以外的其他任何资料）或因甲方不具备本合同第二十三条、第二十四条的约定而拒绝收楼，甲方也不因此而承担逾期交楼的违约责任。甲方依据本合同第十四条的约定支付违约金的总额不超过总房价款的百分之一。第四条，关于不可抗力、政府行为和/或提供公共服务部门行为的约定：由于不可抗力、政府行为（包括但不限于规划变更、该商品房建设工地邻近的市政工程建设导致该商品房建造施工暂停等）和/或提供公共服务部门（包括但不限于水、电、煤气等单位）行为或甲方不可控制的其他第三方原因（如其他买受人迟延提交以下第七条所述的资料等），导致甲方出现下列情形，甲方虽经最大限度的补救仍无法避免，双方同意，甲方可以不承担由此产生的违约责任：1.不能按约定时间交房…。2016年9月6日，曹平华与招商银行股份有限公司广州分行签订《个人购房借款及担保合同》。2016年9月29日，曹平华签订《住房公积金抵押借款合同》。腾飞公司确认曹平华已经按照合同约定的时间支付全额房款。2016年9月14日，广州市公安消防局出具《建设工程消防验收意见书》，涉案房屋所在工程消防验收合格。腾飞公司另于2016年11月9日取得《广州开发区供水管理中心户内给水工程验收表》，于2016年12月1日取得《人防工程专项竣工验收备案意见书》，于2016年12月7日取得《广州市燃气输配及应用工程交工验收证书》，于2016年12月19日与中国邮政集团公司广州市增城区邮政局签署《邮政自助信包箱布放协议》。2016年12月30日，涉案房屋所在楼幢建设工程规划验收合格，腾飞公司取得《建设工程规划验收合格证》。2017年1月20日，涉案房屋所在工程建设单位、监理单位、施工单位、勘察单位、设计单位对该工程进行验收，腾飞公司取得《建筑工程竣工验收报告》。腾飞公司于2016年12月31日前向曹平华邮寄送达收楼通知书，曹平华认为房屋不符合交楼条件，拒绝收楼。2017年8月29日，涉案房屋竣工验收备案，腾飞公司取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。腾飞公司于2016年12月31日前向曹平华邮寄送达《收楼通知书》，曹平华认为房屋不符合交楼条件，拒绝收楼。2017年4月22日,曹平华领取了案涉房屋的入户门钥匙，门禁IC卡、房屋验收表等物品，曹平华本人在《业主领取物品登记表》上签名确认。庭审中腾飞公司特此声明曹平华已实际收楼入住，曹平华未予回应，本院要求双方庭后确认案涉房屋实际收楼情况后书面提交法庭，经过本院多次催促，曹平华仍然未予回应。庭审中，腾飞公司确认房屋尚未满足永久供电条件，但主张其自费铺设了临时的电缆供业主使用，并按照永久用电的费用标准收取电费，差价由腾飞公司负担，未对曹平华造成任何损失。关于永久供电的证明材料，腾飞公司主张其已经取得供电部门的批准及签署了相关的文件，但因为变电站的进度迟缓，所以才导致腾飞公司没有按照原方案进行供电。腾飞公司为证明“其于2013年已开始申请办理永久用电，因7号变电站用地存在征地受阻而无法按时建设完成等问题，实际上腾飞公司已经取得了永久用电的证明文件，但因永久用电的供电来源的变电站并没有依照政府部门的规划建设完毕，导致其并没有完全按照原方案进行供电，该情形的发生系其无法控制的，属于合同约定的政府行为所造成，腾飞公司不存在任何过错。”提交以下证据：“《关于广州知识城腾飞园项目供电事宜征询函的复函》（广州供电局有限公司萝岗供电局，2013年7月18日）、《关于广州知识城腾飞园项目申请永久用电有关问题的函》（穗开企建函[2014]213号）、《筹建工作会议纪要》[2015]9号（广州开发区企业建设局）、《公用电房协议》《供电方案协议》《筹建工作会议纪要》[2015]35号（广州开发区企业建设局）、《新装4×630KVA、2×800KVA公变、1×1000KVA、1×200KVA专变项目施工设计图》《会议纪要》（穗知开办会纪[2016]39号）、《关于广州知识城腾飞科技园开发有限公司1C住宅项目永久用电进展情况说明的申请函》《关于协调知识城重点项目供电的会议纪要》（穗知开办公纪[2017]号）、《腾飞园1C开关房10KV临时供电方案》《供电方案（高压）》、知识城南起步区业扩配套及网架情况（10KV临时）、腾飞项目（1C）临时供电（10KV）工程合同文件、《关于的复函》”。曹平华对上述证据均不予认可。腾飞公司在庭审时确认其尚未取得环保部门的相关文件，并表示，迟延取得环评文件是因为政府行为所导致，但并不影响住户入住。为证明“涉案房屋已通过环保检测，且已申请验收，仅因涉案园区周边部分政府市政路迟延移交导致尚未取得环保批文，该后果系政府行为所导致”，腾飞公司提交“《环境保护验收监测报告》《民用建筑工程室内环境质量检测报告》《关于KS4-4市政道路通行的申请函》（2015年8月13日）、《关于腾飞园园区周边KS4-4道路开通使用的申请函》（2016年7月8日）、《关于腾飞园园区周边KS4-4道路开通使用的申请函（一）》（2016年7月21日）、《关于腾飞园园区周边KS4-4道路开通使用的申请函（二）》（2016年11月1日）”等证据。曹平华对上述证据均不予确认。另曹平华对腾飞公司提交的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》有异议。第一，腾飞公司没有取得环评文件，对工程通过竣工验收有异议。庭审中曹平华方提出腾飞公司后期提交的《竣工验收备案表》最后一页仅有广州开发区建设工程竣工验收备用专用章，出具单位的级别也不明确；经手人落款是打字体，而非手写签字，违反常规；第二，关于公安消防问题，公安消防中验收意见书出具时间是2016年9月14日，而《建设工程竣工验收报告》是2016年12月26日，按照消防管理相关规定，需要首先提出书面申请，第二项提交的资料就是《竣工验收报告》，消防验收是一个整体验收，包括检测抽点等，时间提前了几个月违反了国家相关规定；第三，关于环保问题，腾飞公司提供的腾飞园中新里（1C住宅6栋）建设项目竣工环境保护验收的批复，仅仅是环保公司的一个批复文件，该批复不能替代环保部门出具的认可和允许使用文件，且是否进行分项验收，分为几项？单项验收是否合格？存在的问题如垃圾收集、废品等是否整改、均没有明确；第四，关于通邮问题，腾飞公司提供的《邮箱自助信包箱布放协议》及委托制作维护信报箱协议书，仅仅只能证明腾飞公司与邮政系统签有协议，但是否已经建成可以使用无法知晓，不能证明腾飞公司已经实现通邮，是否实现通邮条件应由通邮集团发布相关通知、出具证明文件；第五，关于永久用电问题，从腾飞公司提供的筹建工作会议纪要[2015]9号文件看，在2015年3月11日已经明确体现出变电站涉及征迁、施工道路有古树和拆迁问题，腾飞公司对此非常清楚，但2016年却仍要和曹平华签合同，实则是将风险转移给曹平华的做法。以上事实，有《广州市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》《建设工程规划验收合格证》《建筑工程竣工验收报告》《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》《建设工程消防验收意见书》《广州开发区供水管理中心户内给水工程验收表》《广州市燃气输配及应用工程交工验收证书》《腾飞园中新里（1C住宅6栋）建设项目竣工环境保护验收的批复》《邮政自助信包箱布放协议》《人防工程专项竣工验收备案意见书》《个人购房借款及担保合同》《住房公积金抵押借款合同》《收楼通知书》《业主领取物品登记表》《腾飞园1C开关房10KV临时供电方案》《供电方案（高压）》《关于的复函》等书证及当事人陈述等证据予以佐证。本院认为，曹平华与腾飞公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应诚信履行。本案的争议焦点为：1.腾飞公司通知曹平华收楼时，涉案房屋是否符合交房条件，腾飞公司是否应当承担逾期交房的违约责任；2.如果腾飞公司应当承担逾期交房的违约责任，违约金的金额如何确定。关于第一个争议焦点。双方在《预售合同》第十二条、第十五条及附件七本合同《补充协议》第一条第7款中对房屋的交付条件进行了约定。而结合《预售合同》附件七本合同《补充协议》第一条第7款的文义，该条款并未排除《预售合同》第十二条、第十五条所约定的交房条件的适用。因此，本院认为，涉案房屋仍应当满足《预售合同》第十二条、第十五条所约定的交付条件。即：涉案房屋所在项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。根据合同约定，腾飞公司应当在2016年12月31日前将符合合同约定的房屋交付给曹平华，但腾飞公司直至2017年8月28日才取得涉案房屋所在工程的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，因此，腾飞公司于2016年12月31日前通知曹平华收楼时，涉案房屋并不符合合同约定的交付条件，该收楼通知对曹平华不产生约束力。腾飞公司逾期未向曹平华交付涉案房屋的行为构成违约，应承担逾期交房的违约责任。关于逾期交房违约金支付的起止时间问题。合同约定交房时间为2016年12月31日，因此，应从最后交房期限届满的次日即2017年1月1日起计算违约金。因曹平华于2017年4月22日领取了案涉房屋的入户门钥匙，门禁IC卡、房屋验收表等物品，曹平华本人亦在《业主领取物品登记表》上签名确认。曹平华领取案涉房屋入户门钥匙并签署《业主领取物品登记表》的行为应视为曹平华自愿同意按涉案房屋现有的交付条件实际收楼，因此，腾飞公司实际交楼的时间是2017年4月22日。曹平华同意接收案涉房屋后，又以房屋不具备交付条件为由主张收楼后的逾期交房违约金，缺乏依据，本院不予支持。腾飞公司向曹平华支付逾期交房违约金应计算至2017年4月22日。关于第二个争议焦点。关于逾期交房的违约金标准，《预售合同》第十四条延期交房的违约责任约定，腾飞公司如未能按本合同规定的期限交房，应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向曹平华支付违约金，曹平华不退房。而《预售合同》的附件七本合同《补充协议》第一条第7款对逾期交房的违约金责任进行了变更及限制，即腾飞公司依据本合同第十四条的约定支付违约金的总额不超过总房价款的百分之一。本案中，腾飞公司存在逾期交房的违约事实，对曹平华不能如期收房的造成不同程度的损失，《补充协议》约定不论违约时间的长短而将违约金总额限定为不超过总房价款的百分之一，该约定有失公允且违反公平，本院依法予以调整。考虑曹平华因腾飞公司迟延交房所受的实际损失，兼顾合同的履行情况、腾飞公司过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院酌情按照每日总房价款万分之二的标准计算腾飞公司应当支付的逾期交房违约金。从合同约定最后交房期限届满的次日即2017年1月1日起至曹平华实际收楼之日2017年4月22日止，腾飞公司逾期交房共112日，因此，腾飞公司应向曹平华支付逾期交房违约金17442.95元（778703元×0.0002/日×112日）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告广州知识城腾飞科技园开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告曹平华支付逾期交房违约金17442.95元；二、驳回原告曹平华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1951.2元，由原告曹平华负担1400元，被告广州知识城腾飞科技园开发有限公司负担551.2元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  秦智勇审 判 员  李 娜人民陪审员  李惠婷二〇一八年四月四日书 记 员  张 敏林婕