贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔05民终122号 上诉人（原审被告）贵州毕节万丰置业有限公司。住所地：毕节市七星关区鸭池镇营脚村。注册号：522421000203887。 法定代表人雷洪，该公司执行董事。 委托代理人（特别授权）王妍，贵州锐驰律师事务所律师。 委托代理人陈浩，贵州锐驰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）王云富，男，1965年8月26日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 被上诉人（原审原告）张荣芬，女，1965年12月24日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 委托代理人（特别授权）秦晓熙，贵州尚恩律师事务所律师。 上诉人贵州毕节万丰置业有限公司（以下简称：万丰公司）因与被上诉人王云富、张荣芬商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2017）黔0502民初3225号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审原告王云富、张荣芬向起诉请求：1.判令被告万丰置业公司立即为原告办理“万丰国际商贸城”第44幢2层222号、第44幢2层223号、第31B幢1层120号的不动产权属证书并交付给原告；2.判令被告万丰置业公司支付逾期办证违约金115018元（以525197元为基数，每日按万分之二标准，从2014年5月31日暂计至2017年5月30日，之后计算至实际履行完毕之日止）；3.本案所涉诉讼费由被告承担。事实及理由：原、被告于2013年4月25日、4月30日、10月10日分别签订《商品房买卖合同》，合同约定，被告将自己开发的位于毕节市七星关区鸭池镇营脚村的毕节万丰国际商贸城的第44幢2层222号、第44幢2层223号、第31B幢1层120号商铺出售给原告，其中，第44幢2层222号和第44幢2层223号房屋的总价款分别为153543元，第31B幢1层120号房屋总价款为218111元。被告承诺于2014年5月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房移转登记的有关文书交付给原告，若被告逾期180日以上仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文件之日止，按日向原告支付已付房价款万分之二的违约金。合同签订前，原告一次性向被告缴纳前述三套房屋购房首付款279197元，合同签订后，原告通过银行按揭贷款的方式向被告支付购房尾款246000元。截止2014年5月30日前，被告未向原告交付办理商品房转移登记有关文件，被告行为已构成违约。 原审被告万丰公司答辩称：一、答辩人虽未在合同约定的期限内办理产权证书，但办证不能并非答辩人的原因造成，2013年7月，为迎接项目观摩会议，按照市委、市政府安排，要求答辩人快速推进相关工程建设。为完成会议任务，部分施工单项在未完善消防设施的前提下先行施工，导致消防验收未能通过;2、被答辩人购买答辩人的商铺后，擅自改变商铺结构，使原定的消防设备安装发生改变，此也是导致消防验收未通过的原因之一。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，答辩人在约定期限未能取得产权证书应承担违约责任的前提必须是“由于出卖人的原因”，而本案办证不能不是答辩人存在过错，故答辩人应当免除承担违约责任。二、即使答辩人应当承担违约责任，也应以被答辩人是否遭受到实际损失为前提条件，从而考虑违约金是否应当支付或减少支付。本案中，被答辩人已对涉案门面进行正常的出租经营使用，并未遭受任何损失。答辩人与被答辩人签订商品房买卖合同和商铺委托经营协议的同时，答辩人已经把三年的租金以房款的形式一次性优惠给被答辩人。在整个庭审过程中，其亦未提供相应的证据证明其遭受到实际损失。因此，在被答辩人没有遭受损失的基础上，仍按合同约定的违约金提出主张显然对答辩人不公平。三、曾审理的何元贤、彭云等诉毕节市贵福房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案，该案是逾期交房，确给业主带来了一定损失，原审根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，认为该案应当以实际损失为基础来承担违约责任。本案中答辩人只是逾期办证，并未给业主带来任何损失，故不应当向其支付违约金。四、答辩人属我市重点招商引资企业，不能按期办理产权证书没有主观恶意，产权证书已经在陆续办理。现涉案业主人数众多，高达两千多户，若按日万分之二给付违约金，答辩人将面临破产，法院也将无法执行,并导致后期所有项目全部瘫痪，请求人民法院考虑答辩人的处境，顾全大局。综上所述，答辩人不能在合同约定期限内办理产权证书是因答辩人不能把控的客观因素导致，被答辩人也有过错，且未能提供其遭受损失的证据，故答辩人不应当承担违约责任。 原审经审理查明：2013年4月25日，原告王云富、张荣芬与被告万丰公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人向出卖人购买位于毕节市七星关区鸭池镇营脚村的毕节万丰国际商贸城第44幢222号房（房号为44-222），该商品房用途为商业营业用房，建筑面积45.08平方米，套内建筑面积37.38平方米，房屋总价款为153543元。2013年4月30日，原告王云富、张荣芬与被告万丰置业签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人向出卖人购买位于毕节市七星关区鸭池镇营脚村的毕节万丰国际商贸城第44幢223号房（房号为44-223），该商品房用途为商业营业用房，建筑面积45.80平方米，套内建筑面积37.38平方米，房屋总价款为153543元。2013年10月10日，原告王云富、张荣芬与被告万丰置业签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人向出卖人购买位于毕节市七星关区鸭池镇营脚村的毕节万丰国际商贸城第31B幢120号房（房号为31B-120），该商品房用途为商业营业用房，建筑面积32.8平方米，套内建筑面积27.2平方米，房屋总价款为218111元。对于前述三套房屋，被告承诺于2014年5月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。若被告不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款万分之二承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同还约定了其他事项。合同签订前，原告一次性向被告缴纳前述三套房屋购房首付款279197元，合同签订后，原告通过银行按揭贷款的方式向被告支付购房尾款246000元。同时，被告代收办理权属登记的相关费用合计5049元。被告未按合同约定于2014年5月30日前向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，亦未将所有权登记至原告的名下。另查明，被告万丰置业于2016年8月申请毕节市公安消防支队对涉案房屋进行消防验收，毕节市公安消防支队于2016年9月20日作出毕公消验（2016）第0172号《建设工程消防验收意见书》，评定涉案房屋所属工程消防验收不合格。 原审认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定为原告办理房屋权属登记，但被告未按约定为原告办理房屋权属登记，其行为构成违约，应当承担违约责任。虽然被告万丰置业以逾期办证系政府行为导致，逾期办证原因属不可抗力情形等理由主张其不构成违约，不应承担违约责任，但原审法院依职权调取的毕节市公安消防支队作出的毕公消审字〔2014〕第0069号《关于同意毕节万丰国际商贸城25-47号楼建设工程消防设计的审核意见》、毕公消验（2016）第0172号《关于毕节万丰国际商贸城25-47号楼建设工程消防验收不合格的意见》等证据，证实了涉案房屋消防验收不合格系该工程消防建设未按原设计进行施工，不符合《高层民用建筑设计防火规范》、《火灾自动报警系统设计规范》、《建筑工程消防验收评定规则》等规定，故涉案房屋工程消防验收不合格并非不能预见、不能避免并不能克服的客观原因构成的不可抗力情形所致。即便被告主张涉案房屋消防验收不合格系政府要求被告快速推进工程建设所致，但根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，第三人因素仍不能免除被告根据合同约定应承担的违约责任。且政府要求被告快速推进涉案房屋工程建设与涉案房屋工程消防验收不合格无必然关联性，也不能作为被告不按原消防设计进行施工的合理理由。另外，被告所举证据亦不能证明部分业主破坏房屋结构进行装修进而造成消防验收不合格，被告对此应承担举证不力的不利后果。因此，涉案房屋未能如期办证是被告的原因所致。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，被告因自身原因未能如期办理完商品房转移登记相关文书并交付原告，即应当按合同约定承担违约责任。该违约责任的承担并不以买受人基于逾期办证遭受损失为事实基础，故被告所称逾期办证未对原告造成实际损失，不应支付违约金的抗辩理由不成立，不予采纳。原告与被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条“出卖人承诺于2014年5月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”中对违约金的计算有相应约定。且双方约定的违约金计算标准并未超过法律规定，不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”规定的约定违约金过分高于损失，人民法院予以适当减少的情形。因此，被告应按合同约定向原告支付逾期办证违约金，违约金的计算以原告已付购房款525197元为基数，按日万分之二的标准，从2014年5月31日起计算至办理完毕商铺权属登记之日止。被告关于涉案业主众多，若判决按约定支付违约金，被告将面临破产，法院也将无法执行，并导致后期所有项目瘫痪，带来不稳定因素的抗辩理由，不属于法律规定被告应免于承担责任的理由，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，原审判决：一、被告贵州毕节万丰置业有限公司于判决发生法律效力之日起60日内为原告王云富、张荣芬办理位于毕节市七星关区鸭池镇营脚村毕节万丰国际商贸城第44幢2层222号、第44幢2层223号、第31B幢1层120号商铺的权属证书并交付原告王云富、张荣芬；二、被告贵州毕节万丰置业有限公司于本判决发生法律效力之日起60日内支付原告王云富、张荣芬逾期办证违约金，违约金以525197元为基数，按日万分之二的标准从2014年5月31日起计算至办理完毕商铺权属登记之日止；三、驳回原告王云富、张荣芬的其他诉讼请求。案件受理费1300元，由被告贵州毕节万丰置业有限公司承担。 宣判后，万丰公司不服，向本院提起上诉称：请求撤销原判，改判上诉人不支付被上诉人违约金，涉案诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：1.2013年7月，为完成全省重点招商引资观摩会议任务，部分施工单项在未完善消防设施的前提下先行施工，导致消防验收未能通过，从而使产权证书逾期未能办理；2.被上诉人购买涉案门面后，为经营需要，改变房屋结构，使原定的消防设备安装发生改变，此也是导致消防验收未通过的原因；4.上诉人逾期办证是因上诉人不能把控的客观因素导致，被上诉人自身存在过错，故上诉人不应承担违约责任；即使上诉人应当承担违约责任，违约金的支付，也应以被上诉人是否遭受实际损失为前提，从而考虑违约金是否应当支付或减少支付。本案中，被上诉人早已对涉案门面进行正常的出租经营使用，并未遭受任何损失且还有收益。原审在被上诉人未能举证证明自己遭受损失的情形下，支持被上诉人按合同约定提出的违约金请求无事实根据；5.因上述原因导致万丰国际商贸城高达两千户业主涉案，若按日万分之二给付违约金，上诉人将面临破产，法院也将无法执行，并导致上诉人开发的后期所有项目全部瘫痪 被上诉人王云富、张荣芬未作答辩。 经审理查明：2016年9月20日毕节市公安消防支队作出毕公消验（2016）第0172号《建设工程消防验收意见书》，评定涉案房屋所属工程消防验收不合格；截至2018年3月29日，案涉商品房仍未通过综合验收，未取得毕节市商品房屋备案证明书，不符合办理商品房权属登记条件，上诉人亦未通知被上诉人办理权属登记；二审认定其余事实及证据与原审认定无异。 本院认为：综合双方当事人的诉辩主张和本案事实，本案二审争议焦点是：一、上诉人应否承担违约责任？二、双方当事人约定的违约金是否应予调整？三、原审判决上诉人向被上诉人交付办理案涉房屋转移登记有关文书是否得当？ 关于焦点一，上诉人违反《商品房买卖合同》约定，逾期办理房屋初始登记和交付办理商品房转移登记的有关文书的违约事实成立，依据合同约定，上诉人应当承担违约责任。一审判决对此认定事实清楚，说理充分详实，二审予以确认，不作赘述。 关于焦点二，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任；（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，上诉人因自身原因未能如期办理房屋移转登记相关文书并交付被上诉人，即应当按合同约定承担违约责任。上述违约责任条款基于双方当事人意思自治缔结，违约责任的承担并不以买受人因逾期交付办理房屋转移登记有关文书遭受损失为事实基础，故上诉人以未对被上诉人造成实际损失为由主张不予支付违约金无事实依据，不予采纳；依据《商品房买卖合同》第二十二条，双方当事人约定按照已交付房价款万分之二计付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，该违约金计付标准是双方当事人真实意思表示，兼具惩罚与补偿功能，与金融机构逾期贷款利息相比并未过分悬殊，加之违约方以约定的违约金明显过高为由主张调整时，其负有证明违约金明显高于守约方遭受的实际损失的初步举证责任。鉴于上诉人对此未予举证，应当承担举证不力的不利后果，故对上诉人主张调整违约金的请求，不予支持。 关于焦点三，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”之规定，鉴于为案涉房屋办理产权初始登记的法定条件至今仍未成就，上诉人负有的交付办理房屋产权转移登记有关文书的合同义务尚处于事实上不能履行的状态，该项合同义务不具备执行条件，亦不能采取其他方式替代履行。故现被上诉人要求上诉人办理交付案涉房屋产权属证书于法无据，原审判决支持该项诉讼主张不当，二审予以纠正。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律不当。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）之规定，判决如下： 一、维持贵州省七星关区人民法院（2017）黔0502民初3225号民事判决第二、三项，即：被告贵州毕节万丰置业有限公司于本判决发生法律效力之日起60日内支付原告王云富、张荣芬逾期办证违约金，违约金以525197元为基数，按日万分之二的标准从2014年5月31日起计算至办理完毕商铺权属登记之日止；三、驳回原告王云富、张荣芬的其他诉讼请求； 二、撤销贵州省七星关区人民法院（2017）黔0502民初3225号民事判决第一项，即：被告贵州毕节万丰置业有限公司于判决发生法律效力之日起60日内为原告王云富、张荣芬办理位于毕节市七星关区鸭池镇营脚村毕节万丰国际商贸城第44幢2层222号、第44幢2层223号、第31B幢1层120号商铺的权属证书并交付原告王云富、张荣芬； 三、驳回上诉人贵州毕节万丰置业有限公司的其他上诉请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 一审案件受理费1300元，二审案件受理费2600元，由贵州毕节万丰置业有限公司负担。 如果义务人未按判决指定的期间履行义务，权利人可于自动履行期限届满后的两年内向原审法院或其财产所在地的法院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨孝春 审 判 员 王 云 审 判 员 罗 珣 二〇一八年四月二日 法官助理 胡伟科 书 记 员 高 进