海口市龙华区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）琼0106民初15203号 原告:朱智鸿，男，1981年6月出生，汉族，住海口市。 委托诉讼代理人：李绍飞、王乾召，北京市盈科律师事务所律师。 被告：杨淇深，男，1969年8月出生，汉族，住海口市。 委托诉讼代理人：张忠和、余文姗，北京大成（海口）律师事务所律师。 原告朱智鸿（以下简称原告）与被告杨淇深（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李绍飞、王乾召及被告委托诉讼代理人张忠和、余文珊均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还办理房产过户税费及按揭费6125元、房屋维修基金5371元;2.判令被告赔偿原告因无法办理房产证给原告造成的损失69369元；3.判令位于海口市××村房屋所有权及该房屋的拆迁权益均归原告所有；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2009年11月27日，原告与被告签订了一份《房地产买卖契约》，合同约定，被告将坐落在海口市××村房出售给原告，并约定“该房房产证2009年12月31日起两年内办理到买方名下，土地分割证两年内办理到买方名下”，房地产买卖契约签订后，原告依约支付了购房款及其他款项，但被告一直无法办理房产证，在拆迁中，原告损失巨大，扣除房屋尾款，被告还应赔偿原告损失69369元。原告无违约行为，支付了办理房产证及银行按揭的费用6125元、房屋维修基金5371元，但被告违反契约的规定，至今没有为原告办理房产证和土地证。2016年10月龙华区政府对坡博村进行整体拆迁，根据拆迁方案，有房产证的房屋每平米6268元，无房产证的房屋与有房产证的房屋补偿标准相差一半还多，被告在出售房产时一直宣称和承诺办理房产证没有任何问题，而且在合同中也特别注明了办理房产证条款，被告的违约行为，直接造成原告在拆迁权益中损失巨大。被告背着原告与龙华区房屋征收局签订《海口市龙华区坡博坡巷片区棚户区（城中城）改造项目房屋征收货币化安置协议》，并领取了原告的房屋拆迁补偿款，严重损害了原告的合法权益，特诉至法院，请求法院判如所请。 被告辩称，一、原告诉请确认涉案房屋所有权及房屋拆迁权益属于其所有，没有事实及法律依据。首先、在涉案房屋已经被征收的情况下，所有权与房屋拆迁权益不可能同时拥有，房屋拆迁权益属于房屋的替代物，应属于产权人、被征收人所有。其次、海口市龙华区房屋征收局（以下简称龙华房屋征收局）已经确认被告系涉案房屋的被征收人，并与被告签订了《海口市龙华区坡博坡巷片区棚户区（城中村）改造项目房屋征收货币化安置协议》（以下简称征收协议），将征收补偿款发放给被告，协议也已经履行完毕。这是龙华房屋征收局作出的具体行政行为，被告基于此而获得拆迁补偿款，有事实及法律依据。原告在民事诉讼中无权否定政府的具体行政行为。如原告对龙华房屋征收局的具体行政行为不服，应当先提起撤销政府具体行为之诉，而无权直接提起民事诉讼。再次、涉案《房地产买卖契约》无效，无效合同自始无效，是国家法律、法规对合同履行的否定。原告依据无效的合同主张涉案房屋的所有权及拆迁权益，没有事实与法律依据。另外、原告至今没有向被告付清全部购房款，其仅是支付了小部分购房款的债权人。房屋拆迁权益是征收部门对所征收房屋产权人的补偿，由此，可知原告并没有被政府认定为房屋产权人。故其主张涉案房屋所有权及拆迁权益归其所有，没有任何事实与法律依据。二、原告以有证房与无证房的补偿差价来主张其所谓的损失没有事实及法律依据。首先、原告并不存在所谓69369元无法办证损失，原告也并未举证证明其存在69369元的损失，其主张没有事实依据。其次、本案客观事实上，原告仅仅支付了部分购房款，并没有向被告付清全部购房款，在未付清购房款的前提下，涉案的房屋是不可能完成办理房产证的，况且涉案的房屋客观上也无法办理产权证，对无法办理产权证法律后果原告也有心理预期，即被告向其退还所支付的购房款。故其以有证房与无证房的补偿差价来主张所谓的损失没有事实与法律依据。第三、龙华房屋征收局已经依法确认被告是涉案房屋的被征收人，并与被告签订了征收协议将涉案房屋补偿给被告，故涉案房屋以何标准进行补偿、补偿多少款项是龙华房屋征收局与被告之间的法律关系，原告无权干涉。第四、原告明知涉案房屋的产权情况，仍然购买涉案房屋，因此，原告应对合同无效造成的损失应当承担相应的责任。此外，涉案房屋未取得用地、报建等相关手续，无法上市交易，故原告并不存在因诉争房屋升值获得的利益损失。原告脱离涉案房屋的客观情况，而假设其购买了商品房并以二者之间差价作为其损失，是没有事实与法律依据。第五、客观上龙华房屋征收局系按照公示无异议的征收补偿方案，根据涉案房屋的实际情况进行征收补偿。即便是作为被征收人的被告，也没有获得6268元/平方米标准的征收补偿款，原告要求被告赔偿连被告自己也没有取得的征收补偿款，依法不应被支持。三、原告直至2017年才起诉要求返还土地分割费用等各项费用已超过两年诉讼时效。根据涉案房地产买卖契约第十一条，房产证办理时间为2009年12月31日起两年内即2011年12月31日之前，逾期办理房产证的原告有权要求退还已付所有款项，那么2011年12月31日未办理房产证，原告就知道权利受到损害，其应在2013年12月31日前主张权利，但是原告直至2017年才主张权利起诉被告返还相关办证费等费用，已经超过两年的诉讼时效丧失胜诉权，依法其诉请不应被支持。综上所述，原告要求确认涉案房屋被告赔偿无法办证损失没有事实及法律依据；要求返还办证费等各项费用已经超过2年诉讼时效丧失胜诉权，请求法院依法查明客观事实，驳回原告全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告未经政府相关部门的批准在海口市坡博东村211号宅基地上建起了博众公寓，并对外销售。2009年11月27日，原告与被告签订了一份《房地产买卖契约》，约定原告以总价款277512元的价格购买位于海口市××村房，房屋建筑面积为89.52平方米。合同还约定：原告已对该房产的情况和现状做了充分的了解，愿意购买该房产；原告在签订本合同时向被告支付房款111512元，余款166000元由原告向银行申请按揭贷款；被告在2009年12月31日将上述房屋正式交付给原告；被告保证上述房产的产权清晰，若发生与被告有关的产权纠纷或债权债务纠纷，由被告负责清理并承担民事诉讼责任，因此给原告造成的经济损失，被告负责赔偿。双方还约定：该房产证自2009年12月31日起两年内办理到原告名下，土地证自付清土地分割费之日起两年内办理到原告名下；如办证逾期的，原告有权要求被告退还原告已付所有款项，该房产已装修的，按套内面积400元/m2退还装修费。合同签订后，被告依约将原告所购房屋交付原告使用，原告也依约向被告支付了购房款111512元、房产过户税费及按揭费6125元、房屋维修基金5371元。涉案房屋至今未办理房屋产权证，被告亦未将上述办证费用退还原告。 涉案房屋于2016年10月被划为海口市龙华区坡博、坡巷片区棚户区（城中村）改造项目，2017年2月25日，龙华房屋征收局与被告签订了《海口市龙华区坡博坡巷片区棚户区（城中村）改造项目房屋征收货币化安置协议》，双方对征收坡博东村XX号博众公寓6B房、10B房、12A房、12D房、12E房（现场编号分别为G50-6B、G50-10B、G50-12A、G50-12D、G50-12E）达成了货币化安置协议，协议约定：被告被征收房屋建筑面积为413.3㎡，房屋补偿款为900829元；被征收用地面积为46.83㎡，按单价4793/㎡进行补偿，用地补偿款为224456元；签约奖励381576元、货币化安置奖励费413300元；电话5部、水表5户、电表5户、有线电视5台迁移补助7800元；被告配合征收并在规定期限内自拆框架结构28.06㎡，按200元/㎡的标准，补助费为5612元；搬迁补助费按照房屋建筑面积22㎡的标准，搬迁补助费为9093元，征收补偿总额合计1942666元。该安置协议签订后，龙华房屋征收局向被告发放了征收补偿款1529366元，余款413300元尚未发放。原告以被告侵害其拆迁权益为由将被告诉至本院。 以上事实有《房地产买卖契约》、《收据》、《博众公寓售楼宣传册》、《海口市龙华区坡博坡巷片区棚户区（城中村）改造项目房屋征收货币化安置协议》、《资金拨款证明》、证人证言、当事人陈述及庭审笔录证实，足以认定。 本院认为，一、关于本案《房地产买卖契约》的效力问题。被告在未取得相关部门的规划许可、建设许可的情况下，在农村集体土地（宅基地）上建成博众公寓，并向原告出售。双方签订的《房地产买卖契约》违反了《中华人民共和国土地管理法》等法律法规的强制性规定，所以本案的《房地产买卖契约》应认定为无效合同。二、关于原告要求被告赔偿无法办理房产证造成的损失的问题。原、被告签订的《房地产买卖契约》属无效合同，该合同自始无效。原告作为购房人应尽到审慎的义务，在购买房屋时应对房屋的性质应有所了解，原告在《房地产买卖契约》中也明确表示对涉案房屋做了充分了解并愿意购买涉案房屋，故原告的行为亦存在过错。现原告要求被告赔偿原告因无法办理房产证造成的损失69369元，无事实和法律依据，本院不予支持。三、关于合同无效的后果问题。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告未经相关部门的规划许可、建设许可，在农村集体土地（宅基地）上建成涉案房屋并向原告出售，在出售时还与原告约定了办证时间。被告作为涉案房屋的建造者，对涉案房屋的性质应十分了解，现原、被告双方签订的房屋买卖合同无效，被告的上述行为明显存在过错。原告在购房时对房屋性质已充分了解，亦存在明显过错。现原告诉请被告返还办理房产过户税费及按揭费6125元、房屋维修基金5371元，有事实和法律依据，本院予以支持。被告辩称原告起诉要求返还办理土地分割费用等各项费用已超过两年诉讼时效，因涉案房屋直至2016年10月被划入海口市龙华区坡博、坡巷片区棚户区（城中村）改造项目时，原告方能确定涉案房屋无法办理房产证的情况，故被告辩称原告的诉请超过两年诉讼时效，本院不予采纳。四、原告基于原、被告签订的《房地产买卖契约》，以合同目的占有使用涉案房屋多年，原告主张其应为涉案房屋的拆迁利益权利人，涉案房屋的拆迁权益归其所有。本院要求原告对诉讼请求中的“该房屋的拆迁权益”确定具体数额和具体说明，原告明确说明为按照1:1原地住房安置或按照有证房产均价6268元每平方米补偿，同时对被告的被征收主体资格及补偿数额均持有异议。以上具体的诉讼请求均涉及2017年2月25日龙华房屋征收局与被告签订的《海口市龙华区坡博坡巷片区棚户区（城中村）改造项目房屋征收货币化安置协议》相关具体事项，因该协议属于行政协议，受行政法律关系所调整，故不属于民事案件的受案范围，本院不予审查。原告可通过其他途径另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第一项规定，判决如下： 一、限被告杨淇深于本判决生效之日起十日内向原告朱智鸿返还办理房产过户税费及按揭费6125元、房屋维修基金5371元； 二、驳回原告朱智鸿的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2030元，由原告朱智鸿负担1730元，被告杨淇深负担300元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。 审判长 林 婷 审判员 谢焕珺 审判员 文国琼 二〇一八年四月十六日 书记员 骆天霞