广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0118民初1506号原告：许某，女，1969年11月18日出生，汉族，住广州市花都区。委托代理人：陈羡玲，广东悦信律师事务所律师。原告：杨某，女，2007年2月18日出生，汉族，住广州市花都区。法定代理人：许某，系杨某的母亲。委托代理人：陈羡玲，广东悦信律师事务所律师。被告：广州市保值房地产代理有限公司，住所地广州市增城区荔城街荔乡路53号。法定代表人：陈志彪。委托代理人:潘泽通，该公司员工。原告许某、杨某诉被告广州市保值房地产代理有限公司（以下简称保值公司）追偿权纠纷一案，本院于2019年1月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨某的法定代理人许某的委托代理人、原告许某的委托代理人陈羡玲，被告保值公司的委托代理人潘泽通到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许某、杨某向本院提出诉讼请求：一、被告向原告赔偿损失51632元。二、诉讼费由被告负担。事实和理由：2016年5月5日，许某、杨某在保值公司居间服务下与江仙鸿签订《房地产买卖合同》，在履行合同过程中，江仙鸿以原告拒不提供按揭资料，无法向银行申请按揭贷款导致无法完成房屋买卖交易为由，起诉原告，要求解除合同，原告承担违约责任。根据法院生效判决，合同解除，原告向江仙鸿支付了5万元违约金。原告认为，因被告原因导致原告向江仙鸿承担违约责任，被告应就原告的损失承担全部赔偿责任。理由如下：一、房地产买卖合同签订前，被告没有尽到审查及风险告知义务。被告作为专业的房产中介机构，在原告已经向被告披露许某、杨某的信息的情况下，没有告知出售登记在无民事行为能力人的房屋时，应取得监护人一致同意并由监护人共同签字协助才能完成配合买方办理有关按揭、过户手续。二、合同签订后，被告未尽到对交易及时跟踪并协助买方办理按揭手续的义务。根据法院生效判决认定，被告无法证明何时通知许某办理监护公证手续以及需要哪些办理所需资料。退一步说，如果被告能在签订合同时候告知协助过户需要办理公证手续，则原告完全来得及在5月15日之前办理。三、被告未能就有关订立合同的事项向原告如实报告，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假信息。合同约定江仙鸿通过公积金贷款方式购买房屋。但是经查询，江仙鸿在2016年6月15日办理居住的位于增城区××路××锦绣××品名××房过户登记给第三方的手续。即江仙鸿在签订合同的时候名下仍有房产，首套公积金贷款并非事实。从以上事实可以看出，被告违背合同法第四百二十五条的规定，应承担全部责任。为此，诉至法院，望判如所请。被告保值公司辩称：一、不同意原告的诉讼请求，房屋交易未能完成的过错在于原告。理由如下：一、涉案房屋由许某放盘出售，杨某只有9岁，出售房产是许某的意愿。二、签订合同时许某称其前夫会配合办理交易手续。但当买方及中介方催促其通知其前夫办理手续时，许某以各种理由推脱。三、原告承认其与前夫离婚一事没有告知被告。是因为许某与前夫感情不和，无法办理相关手续。四、被告员工即使没有告知办理公证委托具体哪种手续，也是履行了告知义务，且公证处有上门服务。五、并没有规定第二套房不能办理公积金贷款，只是贷款额度会降低。且合同中也约定了贷款额度不足的处理方式。六、涉案房屋在许某的掌控之下，其应清楚具体情况，被告没有隐瞒任何事实，反倒许某没有披露其离婚的情况。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2016年8月4日，江仙鸿向本院起诉许某、杨某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，案号为（2016）粤0183民初4374号。江仙鸿提出的诉讼请求为：1、请求确认江仙鸿与许某签订的《房地产买卖合同》已于2016年7月28日解除；2、许某、杨某连带向江仙鸿支付违约金151000元；3、本院诉讼费由许某、杨某承担。本院经审理，查明如下事实：一、位于广州市增城区荔城街锦绣御景国际花园锦绣二十街7号2501房的产权人为杨某。二、2016年5月5日，许某、杨某（卖方）、江仙鸿（买方）与广州市保值房地产代理有限公司（居间方，以下简称保值公司）签订《房地产买卖合同》，载明“买卖双方就买卖位于增城区荔城街锦绣御景国际花园锦绣二十街7号2501房（以下简称该物业）的所有买卖条件达成一致意见，签订协议如下：一、物业概况1、该物业建筑面积132.78平方米（以《以房地产证》为准）。……3、卖方知悉该物业业权人杨某，现业权人委托许某作为代理人代为出售该物业，签订本合同。二、成交价格1、买卖双方同意该物业总楼价为人民币壹佰伍拾壹万元（￥1510000.00元）。……六、违约责任因买方或卖方违反本合同约定，包括但不限于如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理按揭、注销抵押登记、过户等买卖相关手续，逾期交付房产，逾期支付房款等无故不履行或怠于履行本合同项下义务，则：1、逾期不超过10个工作日的，守约方有权要求违约方每日按总楼价的千分之一向守约方支付违约金；2、逾期超过10个工作日仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金。……备注：1、买卖双方约定本次交易的该物业的按揭手续指定由居间方办理……付款方式……二、按揭付款，1、签订本合同时支付人民币伍万元作为定金。卖方需协助买方办理按揭手续，包括但不限于签署有关文件/合同等。2、首期楼价款（含定金）人民币肆拾陆万元，应在2016年6月15日前支付。3、剩余楼价款人民币约壹佰万元为按揭付款，由买方向银行申请商业贷款或公积金贷款的方式支付给卖方。……4、买方应在2016年5月15日前向银行申请按揭贷款并提供按揭所需全部资料，卖方需在此日期前配合买方提交申请按揭银行所需全部资料并按银行规定签署相关文件……”，许某、江仙鸿、保值公司在合同上签名、盖章。同日，江仙鸿向许某支付了5万元定金，许某开具了定金收据给江仙鸿收执。2016年6月30日，许某通过中国工商银行转账汇款将5万元定金退回给江仙鸿。2016年7月18日，江仙鸿向许某发出《催告函》，要求许某在2016年7月20日前履行合同义务，否则将按合同约定承担违约责任等内容。2016年7月28日，江仙鸿向许某发出《解除合同通知书》。三、许某与杨某系母女关系。本院经审理后认为：许某与江仙鸿签署的《房地产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规中的强制性、效力性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。许某抗辩称其并不是为了杨某的利益而处分杨某的财产，合同应属无效。本院认为，按照《中华人民共和国民法通则》第十八条“除为了被监护人的利益外，不得处分被监护人的财产”之规定，许某不是为了杨某的利益而处分杨某的财产，只是不发生物权变动的效力，并不影响合同效力。现许某抗辩称合同无效，于法无据，本院不予采纳。依照《房地产买卖合同》“付款方式”第二条第4款：“买方应在2016年5月15日前向银行申请按揭贷款并提供按揭所需资料，卖方须在此日期前配合同买方提交申请按揭银行所需全部资料并按银行规定签署相关文件”、第二条第2款“首期款460000元应在2016年6月15日前支付”、“备注”第1条“买卖双方约定本次交易的该物业的按揭手续指定由居间方办理”之约定，以及保值公司员工石云机在庭审中的关于许某不配合办理按揭手续及拖延收取首期款的证词，可以看出，在合同履行过程中，许某明显存在不愿意继续履行合同的情形。许某抗辩称，江仙鸿没有按期支付首期款，存在违约。但是根据上述约定可知，办理按揭手续在先，支付首期款在后，许某并未举证证明其已经配合买方办理按揭手续，违约在先，江仙鸿作为后履行义务人，有权拒绝支付首期款。许某另抗辩称其不知道需要办理何种按揭手续，保值公司仅告诉其需要办理监护公证手续而已，其他并不清楚。但是，无论许某是否清楚涉案合同需要办理何种按揭手续，仅就保值公司所通知的办理监护公证手续，许某亦未履行完毕。综上，本院认定，许某存在违约情形，应承担相应的违约责任。因许某的违约行为，江仙鸿在2016年7月28日向许某发出了《解除合同通知书》，告知许某涉案合同在2016年7月28日解除。现江仙鸿主张《房地产买卖合同》中的房屋买卖合同关系于2016年7月28日解除，本院予以支持。同时，江仙鸿主张要求许某支付151000元的违约金（按照总房款151万元的百分之十计算），于法有据，本院亦予以支持。《中华人民共和国民法通则》第十二条第二款规定，不满十周岁的未成年人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。本案中，杨某作为涉案房屋的登记权属人，享有其法定代理人许某签署的《房地产买卖合同》所产生权利的同时亦应承担相应合同义务。故江仙鸿主张杨某与许某共同承担支付151000元违约金的责任，理据充分，本院予以支持。江仙鸿主张杨某与许某承担连带责任，理据不足，本院不予支持。为此，本院判决如下：一、江仙鸿与许某签署的《房地产买卖合同》中的房屋买卖合同关系于2016年7月28日解除；二、许某、杨某在本判决发生法律效力之日起十日内共同向江仙鸿支付违约金151000元；三、驳回江仙鸿的其他诉讼请求。判后，许某不服本院判决，上诉至广州市中级人民法院，广州市中级人民法院经审理后作出(2017)粤01民终1640号民事判决书，认为：原审认定许某与江仙鸿签署的《房地产买卖合同》合法有效，以及认为许某称其并不是为了杨某的利益而处分杨某的财产，合同应属无效于法无据，认定正确，广州中院予以确认。许某仍以其并不是为了杨某的利益而处分杨某的财产主张合同应属无效，理由不成立，本院不予支持。双方《房地产买卖合同》“付款方式”第二条第4款约定“买方应在2016年5月15日前向银行申请按揭贷款并提供按揭所需资料，卖方须在此日期前配合同买方提交申请按揭银行所需全部资料并按银行规定签署相关文件”、第二条第2款约定“首期款460000元应在2016年6月15日前支付”、“备注”第1条约定“买卖双方约定本次交易的该物业的按揭手续指定由居间方办理”。上述约定表明，办理按揭手续在先，支付首期款在后，许某并未举证证明其已经配合买方办理按揭手续，违约在先，江仙鸿作为后履行义务人，有权拒绝支付首期款。再结合保值公司员工石云机在一审庭审中的证人证言，可以看出，许某不配合办理按揭手续及拖延收取首期款，不愿意继续履行合同，许某构成违约。关于许某需要办理的监护公证以及委托公证手续的问题，根据在本案中双方当事人的陈述以及中介方石云机的证人证言，办理按揭手续，按银行的要求需要许某办理监护公证以及委托公证手续，而什么时候办理、需要哪些办理所需资料，都需要由中介方通知许某，但现有证据以及保值公司员工石云机的证人证言无法证明中介方何时通知许某办理监护公证手续以及需要哪些办理所需资料，且从江仙鸿一审提交的2016年6月30日石云机给许某的微信记录内容也可以看出许某的丈夫要7月7日才回来办委托书。因此，江仙鸿主张许某拖延办理监护公证手续，理由不成立，不予支持。关于许某称根据江仙鸿提供的2016年6月30日的短信记录，表明双方已经终止合同，其同意退回5万元给江仙鸿，后也确实退回定金5万元给江仙鸿，本案的买卖合同已经经过双方协议终止履行的问题。审查江仙鸿提供的2016年6月30日的微信记录，中介方是有协调双方进行协商的情形，但没有已经协商一致的内容，记录中显示许某先把5万元定金退回给江仙鸿，并无显示许某所述的退回5万元定金给江仙鸿就双方协议终止履行合同的内容。因此，许某该主张，理由不充分，不予采信。综上，因许某的违约行为，江仙鸿在2016年7月28日向许某发出了《解除合同通知书》，告知许某涉案合同在2016年7月28日解除。江仙鸿主张《房地产买卖合同》中的房屋买卖合同关系于2016年7月28日解除，原审予以支持，并无不当，本院予以确认。许某构成违约，应承担违约责任，综合考虑双方上述履行合同的情况，本院酌情判决许某向江仙鸿支付相当于定金数额5万元的违约金。江仙鸿主张要求许某按照总房款151万元的百分之十支付151000元的违约金，理由不充分，超过5万元的部分，本院不予支持。原审判决第二项处理欠妥，本院予以纠正。《中华人民共和国民法通则》第十二条第二款规定，不满十周岁的未成年人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。本案中，杨某作为涉案房屋的登记权属人，享有其法定代理人许某签署的《房地产买卖合同》所产生权利的同时亦应承担相应合同义务。故江仙鸿主张杨某与许某共同承担支付违约金的责任，理据充分，原审法院予以支持，并无不当，本院予以维持。为此，判决如下：一、维持广州市增城区人民法院（2016）粤0183民初4374号民事判决书的第一、三项；二、变更广州市增城区人民法院（2016）粤0183民初4374号民事判决的第二项为：许某、杨某在本判决送达之日起十日内共同向江仙鸿支付违约金50000元。2018年6月8日，保值公司起诉许某、杨某居间合同纠纷一案，本院受理后案号为(2018)粤0118民初4096号案件，保值公司的诉讼请求为：一、许某、杨某向保值公司支付居间服务费20000元及违约金（违约金以20000元为限，从起诉之日起每日按所欠居间服务费的0.5%计算至付清之日止）。二、诉讼费由许某、杨某负担。本院审理后，认为：经广州市中级人民法院作出的(2017)粤01民终1640号民事判决书，已对许某、江仙鸿的责任作出认定，在许某无证据推翻上述判决的情况下，应遵从(2017)粤01民终1640号民事判决书的认定。现争议为保值公司是否有权向许某、杨某收取中介服务费，根据(2017)粤01民终1640号民事判决书认定许某不配合办理按揭手续及拖延收取首期款，不愿意继续履行合同，许某构成违约。是许某自身违约行为导致《房地产买卖合同》无法继续履行。因此，许某认为是保值公司的行为导致《房地产买卖合同》无法继续履行，并存在隐瞒真相，没有履行居间服务义务的抗辩理由，于法无据，本院不予支持。但是，根据(2017)粤01民终1640号民事判决书中“关于许某需要办理的监护公证以及委托公证手续的问题，根据在本案中双方当事人的陈述以及中介方石云机的证人证言，办理按揭手续，按银行的要求需要许某办理监护公证以及委托公证手续，而什么时候办理、需要哪些办理所需资料，都需要由中介方通知许某，但现有证据以及保值公司员工石云机的证人证言无法证明中介方何时通知许某办理监护公证手续以及需要哪些办理所需资料，且从江仙鸿一审提交的2016年6月30日石云机给许某的微信记录内容也可以看出许某的丈夫要7月7日才回来办委托书。因此，江仙鸿主张许某拖延办理监护公证手续，理由不成立，本院不予支持”的认定，在本案中，保值公司亦未能提供证据证明其履行了上述行为，因此，保值公司在提供居间服务中确实存在瑕疵，但上述行为只是证明许某没有延迟办理监护公证及公证委托手续，且许某丈夫也在7月7日回来办理，因此不代表保值公司没有通知，上述行为不足以否定许某、杨某自身的违约行为。且上述生效判决也没有认定保值公司存在《中华人民共和国合同法》第一百二十一条约定的情形，最终违约方仍然是许某。故许某仍需要支付中介费给保值公司。至于保值公司要求许某支付从起诉之日起按中介服务费20000元为本金，每日千分之五支付违约金的请求，综合本案保值公司的情况，对此不予支持。为此，本院判决如下：一、许某、杨某在本判决发生法律效力之日起十日内支付中介服务费20000元给保值公司；二、驳回保值公司的其他诉讼请求。该案为小额诉讼，该判决已经发生法律效力。审理中，许某陈述如下事实，1、在签订《房地产买卖合同》的时候，不知有没有取得其前夫的授权。2、许某户口本上载明“有配偶”，而不是注明离婚，是因为买房的时候户口本是之前的，现在许某是离婚状态。3、(2017)粤01民终1640号民事判决书中“6月13日石云机打电话给我说要求我拿之前提供的原件去办理手续，并告诉我需要什么材料包括身份证户口本等，还要去办理监护人公证和委托公证，因为杨某是未成年人，需要我先生协助，我去公积金中心和房管局咨询，公积金中心说需要监护人的公证，公证处答复需要办理这些公证必须我老公到场拿着结婚证，孩子出生证、户口本、房产证，这时我才知道需要办理这些手续，我跟石云机说我与丈夫离婚了，而且丈夫在外地，其患病暂时不能过来”的内容，许某在上述载明的时间才将其离婚的情况告知保值公司。本院认为：经广州市中级人民法院作出的(2017)粤01民终1640号民事判决书，已对许某、江仙鸿的责任作出认定，在许某无证据推翻上述判决的情况下，应遵从(2017)粤01民终1640号民事判决书的认定。根据(2017)粤01民终1640号民事判决书认定许某不配合办理按揭手续及拖延收取首期款，不愿意继续履行合同，许某构成违约。是许某自身违约行为导致《房地产买卖合同》无法继续履行。因此，许某认为是保值公司的行为导致《房地产买卖合同》无法继续履行，并存在隐瞒真相，没有履行居间服务义务的抗辩理由，于法无据，本院不予支持。同时，根据(2017)粤01民终1640号民事判决书中“关于许某需要办理的监护公证以及委托公证手续的问题，根据在本案中双方当事人的陈述以及中介方石云机的证人证言，办理按揭手续，按银行的要求需要许某办理监护公证以及委托公证手续，而什么时候办理、需要哪些办理所需资料，都需要由中介方通知许某，但现有证据以及保值公司员工石云机的证人证言无法证明中介方何时通知许某办理监护公证手续以及需要哪些办理所需资料，且从江仙鸿一审提交的2016年6月30日石云机给许某的微信记录内容也可以看出许某的丈夫要7月7日才回来办委托书。因此，江仙鸿主张许某拖延办理监护公证手续，理由不成立，本院不予支持”的认定，上述认定只是酌定减少许某违约金的事实，而不是否认许某本身的违约责任。因此，许某、杨某要求中介公司承担损失的诉讼请求，不能得到支持。综上所述，依照《《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下:驳回原告许某、杨某的全部诉讼请求。本案案件受理费545元，由原告许某、杨某负担。本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审审判员 刘 勋二〇一八年四月二日书记员 刘耀允附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。