上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0112民初32751号原告：胡立贡，男，1965年2月11日出生，汉族，住浙江省。委托诉讼代理人：袁夏天，上海业盈律师事务所律师。被告：卞介勤，女，1971年7月27日出生，汉族，住安徽省。原告胡立贡与被告卞介勤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月12日立案受理，依法适用简易程序审理。因被告卞介勤下落不明，本院依法组成合议庭适用普通程序于2018年4月19日公开开庭予以审理。原告胡立贡的委托诉讼代理人袁夏天到庭参加了诉讼。被告卞介勤经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告胡立贡向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的房屋租赁合同；2.判令被告搬离上海市闵行区宝南路XXX弄XXX-XXX号房屋；3.判令被告支付原告拖欠的房屋租赁费人民币(币种下同)102,000元(押金已抵扣拖欠租金，租金计算至2017年7月20日)，并支付违约金36,000元；4.诉讼费由被告负担。事实与理由：原告胡立贡授权案外人陆云芬作为委托代理人与被告卞介勤于2016年8月28日签订《上海市房屋租赁合同》，双方约定原告将闵行区宝南路XXX弄XXX-XXX号商铺租赁给被告，租赁期自2016年10月1日至2019年9月30日，租金每月18,000元，每三个月的20日前被告向原告缴纳租金。合同约定被告如逾期半个月不支付租金，原告有权解除合同，并按月租金的双倍支付违约金。被告自支付了2016年10月-12月的租金后，再也未支付房租，原告多次联系被告，被告不予理睬，后关门不知去向。为此原告于2017年7月12日向被告发送催收租金的EMS，7月19日原告向被告发送解除租赁合同的EMS。鉴于原告已经履行了出租人全部义务，而被告一直拖欠房租，故原告以讼称事由诉至法院。被告卞介勤未能发表答辩意见，也未向本院提交证据。经审理查明，上海市闵行区宝南路XXX弄XXX号XXX-XXX层商铺登记的产权人为原告胡立贡。2017年1月23日，原告胡立贡向陆云芬出具《委托书》载明，原告委托陆云芬作为其代理人，委托其就上海市闵行区宝南路XXX弄XXX号XXX-XXX层商铺的租赁，代为签订租赁合同等。2016年8月28日，陆云芬代原告胡立贡(出租方、签约甲方)与被告卞介勤(承租方、签约乙方)签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定：一、甲方将位于上海市闵行区宝南路XXX弄XXX-XXX号出租给乙方，建筑面积为42平方米，房屋用途为商铺；二、乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为商铺使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定；三、交付日期和租赁期限：1、甲乙双方约定，甲方于2016年8月28日前向乙方交付该房屋，房屋租赁期自2016年10月1日起至2019年9月30日止；2、租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还，乙方需继续承租该房屋的，则应于租赁期届满前一个月，向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同；四、租金、支付方式和期限：甲乙双方约定月租金总计为18,000元，乙方应于每三个月20日前向甲方支付租金，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的3%支付违约金；乙方支付租金的方式为按季付房租；五、保证金和其他费用：1、甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为一个月租金，即18,000元；甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；2、租赁期间，使用该房屋所发生的物业管理、甲方等费用由甲方承担，其他有关费用均由乙方承担；六、房屋返还时的状态：除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的五日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按五元/平方米向甲方支付该房屋占用期间的使用费；七、解除本合同的条件：甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的双倍支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：1、甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的，或甲方交付的房屋存在缺陷，危及乙方安全的；2、乙方未征得甲方书面同意改变房屋用途，致使房屋损坏的；3、因乙方原因造成房屋主体结构损坏的；4、乙方擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或他人交还各自承租的房屋的；5、乙方逾期不支付租金累计超过半个月的等。合同还对其他内容进行了约定。上述租赁合同签订后，原告按约向被告交付涉案商铺，被告支付了合同约定的保证金18,000元，被告支付租金至2016年12月31日，自2017年1月1日起被告即未能按约支付租金。2017年7月19日原告向被告发出解除合同的通知函，在发函之后原告即将被告遗留在涉案商铺处的物品搬到地下室的物业处。本院认为，原告委托的代理人与被告所签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，合同当属有效，对双方当事人均具有合同约束力，原、被告均应按照租赁合同的约定全面善意地履行各自的合同义务。现原告已经按约将涉案商铺交付予被告，然被告仅支付了部分租赁期限的租金，自2017年1月1日起即未能按照合同约定履行其支付租金的义务，被告的行为显然构成违约，原告有权依据租赁合同的约定主张解除合同，并要求被告承担合同所约定的违约责任。而原告于2017年7月19日向被告发出解除合同的通知函，结合被告签收上述函件的时间为2017年7月20日，系争租赁合同自解除通知到达被告时解除，故本院确认原、被告所签订的租赁合同于2017年7月20日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，原告可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现原告仅主张要求被告支付自2017年1月1日起至2017年7月20日该阶段的租金，应予准许，另原告将被告所支付的保证金18,000元与上述租赁期限的租金相抵，并无不当，折抵后被告尚应支付的租金为102,000元；由于被告存在逾期支付租金的违约行为，原告有权主张要求被告承担合同约定的36,000元的违约金，对此诉请本院予以支持。另考虑到原告已经实际收回对涉案商铺的控制权，故对原告主张要求被告搬离并返还涉案商铺的诉请，本院不予支持。被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告胡立贡与被告卞介勤于2016年8月28日所签订的《上海市房屋租赁合同》于2017年7月20日予以解除；二、被告卞介勤于本判决生效之日起十日内支付给原告胡立贡自2017年1月1日起至2017年7月20日的租金102,000元(已扣除被告所支付的保证金18,000元)三、被告卞介勤于本判决生效之日起十日内支付给原告胡立贡违约金以36,000元计；四、驳回原告胡立贡的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,060元，公告费560元，二项合计3,620元，由被告卞介勤负担(并于本判决生效之日起十日内直接支付给原告胡立贡)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  刘 锋人民陪审员  邓红霞人民陪审员  尹 萍二〇一八年四月二十四日书 记 员  倪晶旌附：相关法律条文一.《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……第二百二十七条承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。