河南省汝阳县人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0326民初2789号原告：潘占杰，男，1964年8月16日生，汉族，住汝阳县。委托诉讼代理人：荆会敏，女，1965年10月11日生，汉族，住址同上。潘占杰之妻，一般代理。委托诉讼代理人：姬会芳，河南民天律师事务所律师。一般代理。被告：张爱丽，女，1962年12月29日生，汉族，住汝阳县。委托诉讼代理人：张跃华，洛阳市汝阳县法律服务所法律工作者。特别授权。被告：李占其，男，1972年8月4日生，汉族，住汝阳县。原告潘占杰与被告张爱丽、李占其第三人撤销之诉纠纷一案，本院2017年11月14日立案后，适用普通程序，于2018年1月17日公开开庭进行了审理。原告潘占杰及其委托诉讼代理人荆会敏、姬会芳，被告张爱丽委托代理人张跃华、被告李占其到庭参加诉讼。现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、撤销汝阳县人民法院（2017）豫0326民初1698号民事调解书；2、诉讼费由二被告承担。事实和理由：2017年9月26日汝阳县人民法院给其子潘江磊下发《责令腾房通知书》，告知：法院受理张爱丽与李占其房屋租赁合同纠纷一案，已通知李占其三日内从汝阳县××××村老卫生院对面两间门市房内搬出，李占其搬出了一间，另一间由潘江磊占有未搬出。责令潘江磊七日内腾空该房屋，逾期将强制搬迁。潘江磊告知原告后，原告极其生气，为什么原告辛辛苦苦所购房屋变成别人的，还让原告把自己从张爱丽手中购买的房屋给李占其。2008年11月23日原告和李占其从张爱丽手中购买了该处房屋二间（房产证汝阳字第××号），总价15.25万元，李占其称钱不够，原告为他垫付了8.25万元。张爱丽出具一份赠与合同并将房产证原件交于李占其，后李占其给原告又出具赠与合同并交付房产证复印件一份。原告购买后，该房屋一直由李占其租赁使用，2017年6月份因李占其不交纳房租，原告遂将该房屋收回并交其子潘江磊做百货商店。张爱丽、李占其串通一起，隐瞒事实真相，提起虚假诉讼，称李占其租赁张爱丽房屋，由张爱丽收回，想以此侵占原告购买的房屋，欺骗法院做出民事调解书。该调解书私自处分原告门面房，侵犯了原告合法权益。被告张爱丽辩称：其与原告不存在买卖关系，该房屋的房产证现仍由张爱丽持有，产权登记人仍是张爱丽。其与李占其当时口头协商，收取李占其房屋租金10万元，租期8年，其收到租金后因文化程度有限根据李占其要求为他出具了一份赠与合同，但契约中原告仅是证明人而不是合伙人或其他，实际是租赁。其没有收到原告任何款项，原告明知房屋需要过户说为了逃税才打的赠与合同，其与原告和李占其不存在近亲，赠与不是双方真实意思表示。应驳回原告诉讼请求。被告李占其辩称：原告诉称与答辩人一起购买张爱丽房屋不属实，实际是其租赁张爱丽房屋，租期10年。2008年10月25日租赁房屋时将钱交给张爱丽，同年11月8日签订的合同，原告说的15万房款不知道如何构成。本院根据原、被告诉辩意见归纳争议焦点并分配举证责任后，原告为证明自己对诉争房屋的北间享有合同权利及物权出示证据：1、李占其给原告出具的《赠与契约》、交付的汝阳字第××号房权证复印件。2、原告与李占其房屋（南一间）承租人李大强的通话录音1份，与李大强、荆某2、荆会敏及李朝娃（李占其之兄）在原告家谈话录音1份，与张爱丽谈话录音1份；潘江磊与李占其谈话录音1份，李占其与李大强谈话录音1份。3、证人王某书面证言1份，以证明该两间门面房由原告和李占其各占一间。4、证人荆某1（原告之妻弟）出庭证词：2017年4月，原告说李占其没有给他继续交纳租金，证人劝原告别闹僵，原告女儿在李占其处认着，后又同陈某、李长河在金福酒店讨论，李长河说该两间房屋一人一间，当原告提出让李长河给书写“赠与契约”时，李长河提出要5000元，当晚因钱不够没有写成。证人陈某出庭证词：有天晚上荆某2找证人说他妹子家出了点事让证人去说和，证人与李长河联系后同原告及荆某1在金福酒店说事，李长河说：他们购买了李长河房屋，李长河与李占其打了个赠与协议，赠与李占其，由于只有一个房产证，李占其给潘占杰复印了一个房产证；他曾见过李占其给潘占杰的赠与协议和房产证复印件，李占其一间、潘占杰一间，大概有十来年了；原告让李长河书写证明该房屋两人各持一间时，李长河说要5000元，证人提出3000元行不行，李长河说不行，当晚没有说成。证人荆某2（原告妻哥）出庭证词：2017年6月，李朝娃和李大强受李占其所托去原告家说将房子卖给李占其，证人说现在双方矛盾较深，先别说这事；其听原告说他们拿钱各买了一间，原告问李占其要房租，李占其提出想购买此房屋；证人又托文现找长河让长河说和此事。证人张某出庭证词：2016年3月份，证人去原告家批发部买烟，看到李占其在柜台上给原告不到一万元，证人问原告，原告说是医院对面门市房的房租钱。以证明李占其租用原告房屋并向原告交纳租金。二被告质证意见。张爱丽提出：对该《赠与契约》真实性无异议，但与其无关，其将房子租给李占其，李占其租给谁是他个人权利；其系出租房屋，因原告说为了逃税写成了赠与。该房产证复印件是其复印，但不能证明将房屋卖给原告。录音材料真实性有异议，证人应出庭作证，与其谈话录音中没有涉及买卖房屋。王某证言来源不明，真实性有异议。荆某1、荆某2与原告系亲戚，张某证词内容是听原告所说。李占其提出：该《赠与契约》是其书写，原因是其欠原告钱，没有交付时间，没有办理过户手续，契约无效。该房产证复印件是其办营业执照时原告拿走未还。对其他证据同张爱丽意见。被告李占其出示证据：1、张爱丽2002年4月16日出具的《收据》1张，内容“2002年4月15日至2003年4月15日，金额2040元”；2、其与张爱丽签订的《赠与契约》1份；3、李长河2008年10月25日“收条”1张，内容“今收到李占其现金拾万元（￥100000元）”。质证意见。张爱丽表示无异议。原告提出：证据1没有说明系租金，与本案无关。证据2真实性无异议，但实际是买卖房屋。李长河的“10万元现金收条”可以证明是买卖房屋而非租赁，李占其一次性给付10万元去租赁房屋，客观上是不可能的事。被告张爱丽出示证据：1、（2017）豫0326民初1698号民事调解书1份；2、汝阳字第××号房权证原件。质证意见。李占其表示无异议。原告提出：真实性无异议，但二被告间系买卖关系而非租赁关系。本院根据当事人陈述、举证、质证及证据规则分析确认以下实事：涉案的一层两间房屋位于汝阳县××××路南边临街，原镇卫生院对面，东临桑文庆门市房，房权证汝阳字第××号，证载：建筑面积49.7平方米，填发日期2003年12月30日，土地权属全民，房屋所有权人张爱丽。该房权证现被告张爱丽持有。原告潘占杰与被告李占其系“干亲”。2008年10月25日，张爱丽之夫李长河给李占其出具收据一张，“今收到李占其现金拾万元（￥100000元）”。同年11月8日，甲方张爱丽、乙方李占其签订《赠与契约》，“甲方将上店西街大路南房屋一座赠给乙方所有，双方同意永不反悔”，原告及李长河在契约落款的“证人”处签名按印。当月23日，李占其作为赠与人、原告作为受赠人也签订《赠与契约》，“李占其将上店西街大路南房屋一座，其中一间赠与潘占杰所有，双方同意永不反悔”。此后，李占其将该房屋的西一间出租给案外人李大强作小饭馆生意用房，东一间李占其作卖凉皮生意用房，2017年6月，原告以李占其逾期没有交纳租金为由收回了该房东一间并交其子潘江磊做百货商店。同年7月13日张爱丽以“李占其2008年11月8日租用其该二间房屋（租期八年、租金10万元），2016年11月7日到期后经多次催促李占其推诿拖延不腾”为由，起诉至本院要求李占其排除妨害、恢复原状并支付房屋租金1.4万元。诉讼中张爱丽、李占其达成协议，本院于同日作出（2017）豫0326民初1698号民事调解书，确认：“一、被告李占其自愿于2017年7月25日前从租赁原告张爱丽位于汝阳县××××村老卫生院对面两间门市房内搬出，并支付原告从2016年11月7日至2017年7月30日的租金（已减免2个月）14000元。二、案件受理费减半收取为75元，原告张爱丽自愿承担。”该调解书经张爱丽、李占其签收后已产生法律效力。同年8月张爱丽就该民事调解书申请强制执行，本院于2017年9月26日给潘江磊下发《责令腾房通知书》，告知：法院受理张爱丽与李占其房屋租赁合同纠纷一案，已向被执行人李占其发出执行通知书，通知他在三日内从汝阳县××××村老卫生院对面两间门市房内搬出，李占其搬出了一间，另一间由潘江磊占有未搬出。责令潘江磊在七日内腾空该房屋，逾期不履行将委托其他部门强制搬迁等。本院认为：本案系第三人撤销之诉纠纷。涉诉的两间房屋，原告以“其同李占其与张爱丽系买卖关系并对东间收取李占其占用租金、诉前已实际占有”为由主张对东一间享有合同权利和一定实体权利，二被告以“其二人间《赠与契约》实际为租赁合同”为由否定原告享有合同及物权，原、被告应各自对其主张与辩解承担举证责任。租赁不转移财产所有权，赠与转移财产所有权，因二被告前后两个契约均约定有“所有权转移”并“永不反悔”，且张爱丽将该两间房屋已交付李占其，原告通过李占其已占有了该两间房屋的东一间，现二被告否认其契约的赠与性而主张系租赁，然二被告均系完全民事行为能力人，约定“所有权转移”而主张租赁法理不通。界定合同是否有效法律有严格条件，涉案房产的相应土地系国有，因文化程度低的误解系确定合同可变更、可撤销条件而非无效之条件；房产所有权转移需办理过户手续而未过户，影响的是物权效力而非合同效力；避税的后果是承担行政或刑事责任，而非“所有权转移”约定无效；张爱丽《赠与契约》中对乙方身份标明的是“房主”，李占其出示的两张收条若是租金，则前后单价过于悬除且于2008年对地处乡镇简易商用房一次性交纳10万元，让人费解。因此张爱丽对其契约中的“赠与”辩称系租赁，对“所有权转移”辩称无效，及李占其以“欠原告钱”而辩称其契约中“赠与”系租赁，以“没有约定交付时间，没有办理过户手续”而辩称约定的“所有权转移”无效，均证据不足，无法采信。综合考虑当事人诉辩意见及举证情况，应确认涉案两个契约中的“赠与”均应为买卖，张爱丽与李占其及李占其与原告间的房屋赠与应为房屋买卖；虽然该房屋未办理过户登记，李占其和原告对案涉房屋不享有法律意义上物权，但原告对该房屋东一间因持有“所有权转移”协议且已占有而享有一定的民事权益，有权且应当参加二被告的（2017）豫0326民初1698号案诉讼。本院的（2017）豫0326民初1698号案是张爱丽以要求腾房、交房和交纳租金为目的，以解除租赁合同为由向李占其提起的诉讼，该案民事调解书是本院于诉讼中依张爱丽、李占其达成的调解协议所制作，该民事调解书对诉争房屋的处理，所确认协议的第一条包含了东一间，侵犯了原告已享有民事权益。该诉讼，由于潘占杰不知情及张爱丽、李占其的有意回避，潘占杰不能归责于个人事由未参加诉讼。潘占杰于2017年8月收到本院强制执行通知书，于同年11月10日起诉要求撤销（2017）豫0326民初1698号民事调解书，期间符合法律规定的6个月内。当然（2017）豫0326民初1698号案的诉讼协议系二被告自愿签订，协议中对涉诉房屋的西一间处理没有侵犯潘占杰合法权利，原告的其他诉讼请求应予驳回。故根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第五十四条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条,《最高人民法院关于适用的解释》第二百九十二条、第二百九十五条、第二百九十六条、第三百条之规定，判决如下：一、撤销本院（2017）豫0326民初1698号民事调解书确认的第一项中有关汝阳县上店镇西街村老卫生院对面两间门市房中东一间房屋（与桑文庆夥墙）约定内容。二、驳回原告潘占杰的其他诉讼请求。案件受理费150元，由被告张爱丽、被告李占其各承担75元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于洛阳市中级人民法院。审 判 长  李建华审 判 员  丁乐利人民陪审员  李艺波二〇一八年四月十日书 记 员  张兵花