达拉特旗人民法院民 事 判 决 书（2018）内0621民初4800号原告：张诚文，女，1962年7月22日出生，住鄂尔多斯市，个体。委托代理人：吴军、李小强，内蒙古恒众尧律师事务所。被告：内蒙古尚华置业集团有限公司，住所地鄂尔多斯市达拉特旗树林召镇尚华惠民物流园信息中心501室。统一社会信用代码：×××。法定代表人：田爱民，董事长。委托代理人：王乐，内蒙古首佳律师事务所律师。第三人：边旭光，男，汉族，1993年11月16日出生。委托代理人：郭利琴、史俊民，内蒙古首佳律师事务所律师。原告张诚文与被告内蒙古尚华置业集团有限公司、第三人边旭光抵押权纠纷一案，本院于2018年10月30日立案受理后，依法适用普通程序公开审理进行了审理，原告张诚文的委托人吴军、李小强，被告内蒙古尚华置业集团有限公司委托代理人王乐，第三人边旭光的委托代理人郭利琴、史俊民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张诚文向本院提出诉讼请求：1、依法判令对被告内蒙古尚华置业集团有限公司所有的坐落于鄂尔多斯市达拉特旗树林召镇达拉特路西，鑫晟综合楼从南向北第19间（房权证达字第XXXX号）、第20间（房权证达字第23118号）、第30间（房权证达字第23120号）、第26间（房权证达字第23119号），价值约200万元的房产采取拍卖、变卖方式依法变价及上述房产依法变价后，原告对所得价款在担保物权借款本金2000万元及按照《民间借款合同》约定计算至被告实际给付之日止的借款利息享有优先受偿权，不足部分由被告用其他财产偿还（利息从2012年5月30日暂计算至起诉之日约为2240万元）；2、依法判令第三人配合被告履行实现抵押权的义务，积极协助原告实现抵押权；3、实现抵押权所产生的拍卖、变卖、评估等费用由被告和第三人承担；4、本案的诉讼费用由被告和第三人承担。事实与理由：2009年12月31日，原告与被告签订民间借款合同，合同中约定被告向原告借款2000万元。借款月利率为3%，借款期限为6个月，借款期限自2009年12月31日起至2010年5月31日，2009年12月31日，原告依照合同约定向被告交付了借款本金。同日原告与被告签订房地产抵押合同，合同中约定，为了保证借款的偿还，被告将自有的坐落于鄂尔多斯市达拉特旗树林召镇达拉特路西，鑫晟综合楼从南向北第19间、20间、30间、26间，房产证号依次为房权证达字第XXXX号、2XXXX号、2XXXX号、2XXXX号房屋及土地进行了抵押担保，同日办理了他项权利登记，他项权证号为达房2009他字第33102号。被告内蒙古尚华置业集团有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下，原、被告于2009年签订的民间借款合同违反法律强制性规定，属于无效合同。主借款合同无效，属于从合同的抵押合同也无效。主借款合同进行延长但没有办理抵押登记，原告已经丧失抵押权；抵押权人应当在主债权诉讼时效期间内行使抵押权，本案第一次诉讼时效已经超过，原告丧失抵押权。涉案房屋已经出售给第三人，房屋所有权归第三人所有。第三人边旭光述称，不同意原告诉讼请求。理由如下，原告张诚文与被告内蒙古尚华置业集团有限公司签订的借款合同无效，主合同无效，担保合同无效，本案中主合同违反法律的强制性规定而无效，所以作为从合同的抵押合同也无效。原告依法不享有抵押权。假如抵押合同有效，本案中的借款时间为2009年12月31日至2010年5月31日，借款期限为6个月，双方于2009年12月31日签订了房地产抵押合同，并办理了他项权证。到期后又延至2010年12月31日。2011年12月18日，双方将借款又延至2012年5月30日。2016年1月22日，双方将借款延至2016年3月1日。借款到期后，双方均未重新办理房地产抵押手续。第三人是于2014年12月13日，2015年1月22日与被告尚华公司购买的商品房。购买该房屋时，原告的抵押权已经消灭，原告未在2010年5月31日至2016年1月22日行使抵押权，故其抵押权消灭，抵押权的行使超过主债权第一个诉讼时效期间，法院不应予以支持。即抵押权行使期间是除斥期间，是一个不变期间。其享有的抵押权已丧失，原告的主张失去了法律依据，应依法驳回原告的诉讼请求。围绕本案事实，原、被告双方举证、质证如下。原告提供下列证据证实自己的主张，证据1、原、被告于2009年12月31日签订的民间借款合同一份，证明被告于2009年12月31日向原告借款2000万元，借款月利率为3%，借款期限自2009年12月31日起至2010年5月31日止；证据2、收据一份，证明被告出具收据一份，记载收到借款2000万元，同时记载“该笔款转为2011年12月8日借款合同的重新借款”；证据3、房地产抵押合同一份，证明被告与原告签订房地产抵押合同，约定将坐落于达拉特旗树林召镇达拉特路西，鑫晟综合楼从南向北第19间、第20间、第30间、第26间房屋抵押；证据4、房产证4份，证明涉案房屋的产权情况，抵押房屋第19间、20间、30间、26间对应的房产证号分别为房权证达字第XXXX号、2XXXX号、2XXXX号、2XXXX号；证据5、土地证四份，证明抵押房屋的土地已经取得土地证，按照地随房走原则，土地也一并作为抵押物；证据6、股东会议1份，证明被告公司全体股东一致同意将涉案房屋抵押；证据7、他项权证一份（达房2009他字第33102号），证明涉案房屋及土地已经办理抵押登记；证据8、2010年6月30日签订的民间借款合同一份，证明原、被告将2009年借款合同的期限延长至2010年12月31日止；证据9、公证书一份，证明被告与原告签订民间借款合同，并在达拉特旗公证处办理了公证，将2009年借款合同的期限延长至2012年5月30日止，将借款利率由月利率3%变更为2%，抵押物仍然为原抵押物；证据10、补充协议一份，证明将民间借款合同的期限延长至2016年3月1日。借款期限到期后，原告多次向被告催要借款；证据11、（2016）内0621特3号民事裁定书一份，证明原告向达拉特旗法院申请实现涉案房屋的抵押权，达拉特旗人民法院于2016年6月3日作出（2016）内0621特3号民事裁定书，准许对被告抵押的房产采取拍卖、变卖方式依法变价，上述房产变价后，原告在担保债权本金2000万、利息1880万元范围内优先受偿；证据12、（2016）内0621执1213号执行裁定书一份，证明（2016）内0621特3号民事裁定书生效后，原告向达拉特旗人民法院申请强制执行，达拉特旗人民法院作出（2016）内0621执1213号执行裁定书，查封了抵押房屋，案件正履行司法拍卖程序；证据13、鄂尔多斯市中院作出的（2018）内06民终1851号民事裁定书一份，裁定认为抵押权是物的担保方式，在债务人不履行到期债务时或者符合法律规定的其他条件时，债权人有权依照法律规定以财产折价或拍卖、变卖该财产的价款优先受偿的权利。原告对登记的四套房屋采取变卖拍卖后有优先受偿权，诉讼请求符合法律规定；证据14、（2016）内0621执1213号执行裁定书一份，证明达拉特旗人民法院于2018年9月27日作出（2016）内0621执1213号执行裁定书，裁定将涉案房屋所有权自本裁定书送达原告时转移。被告对原告提供的证据质证如下，对证据1、2真实性认可，证明目的不认可，依据法律规定，该合同属于无效合同；对证据3真实性认可，证明目的不认可。抵押合同中约定抵押期限从2009年12月31日至2010年5月31日，原告已经超出抵押权行使期间。第10条中约定，主合同发生变更的，双方应共同到房地产管理部门办理变更登记手续，原、被告对借款合同进行数次延长，未变更他项登记。原告已丧失抵押权的胜诉权；对证据4、5真实性认可，房屋已出售给第三人；对证据6认可；对证据7真实性认可，他项权证中约定，注销日期为2010年5月31日，原告已丧失抵押权；对证据8、9真实性认可，属于无效合同；对证据10的质证意见同证据8、9，借款期限第二次延长至2012年5月30日，补充协议对借款期限从2016年1月22日至2016年3月1日，2012年5月30日至2016年1月22日，原告已丧失对第一次借款合同的从合同即抵押合同的胜诉权；对证据11真实性认可，证明目的不认可，涉案房屋内容已被裁定撤销；对证据12、13真实性认可，证明目的不认可；对证据14的质证意见为第三人就（2016）内0621执1213号裁定书提起过异议，贵院作出另一裁定书，认为第三人如果对实现抵押权有异议，应通过特别程序审理，对（2016）内0621特3号民事裁定书中的涉案房产就实现担保物权部分撤销，故驳回了第三人的异议。第三人又提起撤销（2016）内0621特3号民事裁定书的诉讼，达拉特旗人民法院作出了（2017）内0621民特监14号民事裁定书，对（2016）内0621特3号民事裁定书中涉案房产实现担保物权部分撤销。第三人对原告提供的证据1的真实性认可，证明目的不认可。依据法律规定，该合同属于无效合同；对证据2借款交付形式有异议，借款数额较大，原告没有提供打款凭证，不认可；对证据3质证意见为主借款合同无效，抵押合同也无效，抵押权已消灭；对证据4、5的真实性认可，房屋已出售给第三人；对证据6不清楚；对证据7真实性认可，他项权证中约定，注销日期为2010年5月31日，原告已丧失抵押权；对证据8的实际内容不清楚，合同属于无效合同；对证据9认为与本案无关联，不认可。公证书内虽约定土地及房屋抵押内容，但未办理延长登记，抵押权按照原抵押日期已经消灭。抵押权在主债权诉讼时效已过时绝对消灭；对证据10认为，2016年1月22日，原、被告签订了补充协议，但原、被告的原借款合同到期日为2012年5月30日，2014年5月30日涉案借款合同诉讼时效已过。物权法202条规定，原告应在诉讼时效期间内主张抵押权，即2014年5月30日内主张，原告现在主张抵押权，诉讼时效已过。2016年1月22日原、被告虽签订了补充协议，协议内约定借款期限进行延长，但实质是另一借款合同，原借款合同的诉讼时效已过。诉讼时效的起算不导致抵押权的重新设立。按照法律规定，抵押权人设立或仍存续，原、被告应进行另外登记。2015年1月20日、2014年12月13日被告与第三人签订合同，是在抵押权消灭后订立的合同。抵押权的抵押期间为担保期间，是除斥期间，不因借款合同期限延长而中断。补充协议签订前，2014年12月12日、2015年1月20日，被告与第三人达成涉案房屋买卖合同所有权已转移至第三人名下。原告对涉案房屋不享有抵押权；对证据11真实性认可，证明目的不认可，涉案房屋实现抵押权内容已被（2017）内0621民特监14号民事裁定书裁定撤销；对证据12的真实性认可，已被（2017）内0621民特监14号民事裁定书裁定撤销。合法性、证明目的不认可。第三人就（2016）内0621执1213号裁定书提起过异议，达拉特旗人民法院作出另一裁定书，认为第三人如果对实现抵押权有异议，应通过特别程序审理，对（2016）内0621特3号民事裁定书中的涉案房产就实现担保物权部分撤销，故驳回了第三人的异议。第三人又提起撤销（2016）内0621特3号民事裁定书之诉，达拉特旗人民法院作出了（2017）内0621民特监14号民事裁定书，对（2016）内0621特3号民事裁定书中涉案房产就实现担保物权部分撤销；对证据13真实性认可，证明目的不认可，鄂尔多斯市中级人民法院的裁定书认定部分不能作为本案定案依据；对证据14真实性认可，证明目的不认可，该裁定依据的（2016）内0621特3号民事裁定书已被撤销，该裁定无法律依据。第三人提供如下证据证实自己的述称，证据1、（2017）内0621民特监14号民事裁定书一份，证明达拉特旗人民法院已将（2016）内0621特3号民事裁定书中关于涉案房屋优先受偿权部分撤销。（2016）内0621执1213号裁定书唯一的执行依据已被撤销；证据2、第三人边旭光与被告签订的《商品房买卖合同》两份，证明2013年12月13日，第三人购买被告开发的位于达拉特旗树林召镇达拉特路西鑫盛综合楼第19号、20号、30号商铺，双方签订了《商品房买卖合同》，房屋总价1741230元；2015年1月20日，第三人购买被告开发的位于达拉特旗树林召镇达拉特路西鑫盛综合楼第26号、28号商铺，双方签订了《商品房买卖合同》，房屋总价700000元。签订合同时间为原告抵押权消灭后；证据3、被告出具收款收据四支、房款清单一份、说明一份，证明第三人购买被告上述房屋房款在2015年1月31日之前全部付清；证据4、相关银行出具、律师调取齐栓（信用社4268账户）明细账单一份、乔清秀（达拉特旗国开村镇银行5771账户）明细一份、达拉特旗响沙假日商务酒店（信用社1002账户）明细一份、兰虎军、齐栓、乔清秀、徐向东调查笔录一份，证明上述房款共计2441230元，第三人通过转账支付房款1730711元，用饭款抵顶房款110769元，剩余房款现金给付；证据5、天庆能源出具的供热费收据、房屋租赁合同，证明第三人与被告签订房屋买卖合同后，被告交付第三人上述房屋，第三人对上述房屋占有使用、出租、收益的事实；证据6、不动产登记中心出具的证明，证明涉案房屋被告在2009年12月31日抵押给原告，抵押期限截至2010年5月31日，在第三人购买该房屋之前，原告的抵押权已经消灭，抵押权于2014年5月30日因诉讼时效已过消灭。原告对第三人提供的证据1的真实性认可，合法性、关联性不认可，该裁定为违法启动程序作出的裁定书。第三人应在收到（2016）内0621特3号民事裁定书之日起6个月内提起特别程序，但第三人在已经提起执行异议被驳回情况下，时间已超过2年，又启动特别程序，达拉特旗人民法院对该特别程序作出裁定，阻碍原告对涉案房屋的执行，给原告造成损失，给被告增加了2000万的利息损失，该裁定书没有给原告救济途径，明显违法；对证据2真实性不认可，不是真实的房屋买卖合同关系，有可能是以房抵债的行为；对证据3认为被告与第三人办理房屋登记时，第三人应主动查询该房屋有无他项权利登记。在合同签订时，原、被告就该房屋已经办理抵押登记。对证据4、5、6不认可。被告对第三人提供的证据均予以认可。对上述当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：2009年12月31日，原告与被告签订民间借款合同，合同中约定被告向原告借款2000万元。借款月利率为3%，借款期限为6个月，自2009年12月31日起至2010年5月31日止。2009年12月31日，原告依照合同约定向被告交付了借款2000万元，被告给原告出具了收据，收据上记载“该笔款转为2011年12月8日借款合同的重新借款”。同日原告与被告签订房地产抵押合同，合同中约定，为了保证借款的偿还，被告将自有的坐落于鄂尔多斯市达拉特旗树林召镇达拉特路西，鑫晟综合楼七间房屋及土地进行了抵押担保，包括涉案的从南向北第19间、20间、30间、26间四间房屋，房产证号依次为房权证达字第XXXX号、2XXXX号、2XXXX号、2XXXX号，该抵押担保经被告全体股东会议一致同意。同日并办理了抵押房屋他项权利登记，他项权证号为达房（2009）他字第33102号，权利价值2000万。他项权利证书附记中载明经抵押当事人双方合同协议，延期至2010年12月31日。该笔借款到期后，原、被告于2010年6月30日就该笔借款重新签订了借款合同，将借款期限延长至2010年12月31日。借款再次到期后，原、被告于2011年12月8日重新就该笔借款再次签订了借款合同，将2009年借款期限延长至2012年5月30日止，借款期间自2012年1月1日起至2012年5月30日，将利率变更为2%，继续以原抵押物抵押，并将该份民间借款合同在达拉特旗公证处办理了公证。2016年1月12日，原、被告签订了补充协议，将借款2000万的还款期限延长至2016年3月1日。到期后，被告未按协议履行还款义务，本案原告向我院申请实现抵押权，我院经审查后作出（2016）内0621特3号民事裁定书，裁定准许对本案被告内蒙古尚华置业集团有限公司所有的坐落于鄂尔多斯市达拉特旗树林召镇达拉特路西，鑫晟综合楼从南向北第18间（房权证达字第23115号）、第19间（房权证达字第XXXX号）、第20间（房权证达字第23118）、第26间（房权证达字第23119）、第30间（房权证达字第23120）以及第四层32号（房权证达字第25374号）、第四层至第五层（房权证达字第25378号）房产采取拍卖、变卖方式依法变价；上述房产依法变价后，本案原告张诚文对所得价款在担保债权借款本金人民币2000万元及按照上述《民间借款合同》的约定，从2012年5月30日至2016年4月30日按月利率2%计算的利息1880万元，本利共计3880元可以优先受偿。本案原告张诚文持本裁定申请执行，我院于2016年7月7日作出（2016）内0621执1213号执行裁定书，查封了抵押房屋。在执行过程中，本案第三人边旭光于2017年7月14日向我院提起案外人执行异议之诉，请求依法确认其与本案被告在2014年12月13日、2015年1月20日签订的商品房买卖合同有效，并确认涉案四套房屋的所有权归第三人，解除对登记在本案被告名下的涉案四套房屋的查封，终止对房产的执行。我院审查后认为，（2016）内0621特3号民事裁定书，是适用特别程序作出的，属于非讼程序。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百七十四条的规定，本案第三人为该生效裁定书的利害关系人，其提起案外人执行异议之诉，要求确认其购买商铺的权属并停止执行，不属于《中华人民共和国民事诉讼法》规定的执行异议案件审理范围，本案第三人应当根据上述规定对生效裁定提出异议，故驳回了本案第三人边旭光的起诉。2017年11月10日，本院受理了本案第三人边旭光与本案原告张诚文、本案被告内蒙古尚华置业集团有限公司申请撤销准许实现担保物权一案，本院经审查认为，本案原告张诚文于2016年5月6日提出的准许拍卖、变卖担保财产的申请，双方对实现担保物权有实质性争议，不适用实现担保物权特别程序审查。故对本院作出的（2016）内0621特3号民事裁定中准许对被申请人内蒙古尚华置业集团有限公司所有的涉案四套房屋采取拍卖、变卖方式依法变价后，对所得价款在担保债权借款本金人民币2000万元及按照民间借款合同的约定，从2012年5月30日起至2016年4月30日按月利率2%计算的利息1880万元，本利共计3880万元可以优先受偿的部分予以撤销。撤销后，本案原告张诚文于2018年1月12日向本院提起诉讼，请求对涉案四套房屋在拍卖、变卖后，对所得价款在担保债权借款本金人民币2000万元及按照上述民间借款合同约定的利息范围内享有优先受偿权，并判令本案第三人配合本案被告履行实现抵押权义务，本院经审查后认为原告应当按照民间借贷纠纷提起诉讼，将主借款合同与担保合同一并审查，原告的起诉不符合法律规定，驳回原告张诚文的起诉。原告张诚文不服本裁定，向鄂尔多斯市中级人民法院提起上诉，鄂尔多斯市中级人民法院审查后认为，本案原告张诚文起诉请求对办理抵押登记的涉案四套房屋在拍卖、变卖后，对所得价款在担保物权借款本金2000万及按照双方签订的借款合同约定利息范围内享有优先受偿权的诉讼请求，符合法律规定，一审法院应予以受理，一审法院裁定驳回起诉不当，裁定撤销本院（2018）内0621民初291号民事裁定，指令本院继续审理。另查明，2014年12月13日，本案第三人边旭光与本案被告内蒙古尚华置业集团有限公司签订了《商品房买卖合同》，约定本案被告将位于达拉特旗树林召镇达拉特路西，鑫晟综合楼第1幢由南向北第19、20、30号商铺售予本案第三人边旭光，建筑面积为386.94平方米，房屋总价为1741230元。2015年1月20日，本案第三人边旭光与被告又签订了一份《商品房买卖合同》，约定本案被告将位于达拉特旗树林召镇达拉特路西，鑫晟综合楼第1幢由南向北第26、28号商铺售予边旭光，建筑面积为260.28平方米，房屋总价为700000元。本院认为，原、被告签订的三份民间借款合同、补充协议及房地产抵押合同，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，均为有效合同。本案的争议焦点是原债权至2014年5月30日是否超过诉讼时效，抵押权是否因原债权超过诉讼时效而丧失胜诉权。根据《中华人民共和国物权法》第二百零二条规定，抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。本案中原、被告签订的第三份民间借款合同约定将原借款期限延长至2012年5月30日，根据法律规定，至2014年5月30日，该笔借款的诉讼时效已届满。抵押权行使时间也应计算至2014年5月30日止。然而原告未在2014年5月30日前向抵押人主张行使抵押权，应视为对该项权利的放弃，其抵押权已不受法律保护。至于原、被告双方在2016年1月12日就原债务达成的补充协议，属于对原债务的重新确认，且双方延长借款期限后，未重新办理抵押登记，原抵押合同不再对抵押人产生约束力，抵押担保权利已归于消灭。综上，原告的诉讼请求应予驳回。依据《中华人民共和国物权法》第二百零二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告张诚文的诉讼请求。案件受理费22800元由原告张诚文承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。审 判 长  马 云审 判 员  秦永光人民陪审员  李 娜二〇一九年四月二十三日书 记 员  袁 玲法条链接1、《中华人民共和国物权法》第二百零二条“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权，未行使的，人民法院不予保护”。2、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。