河南省三门峡市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫12民终446号上诉人（原审被告）：三门峡市湖滨区城市住宅开发公司，住所地：三门峡市六峰路中段。法定代表人：张社军，该公司经理。委托诉讼代理人：李娜，河南甘棠律师事务所律师。代理权限为特别授权。被上诉人（原审原告）：徐小明，男，1974年2月14日生，汉族，住三门峡市湖滨区。委托诉讼代理人：孙忠泽，河南宇萃律师事务所律师。代理权限为特别授权。上诉人三门峡市湖滨区城市住宅开发公司（以下简称住宅开发公司）因与被上诉人徐小明商品房买卖合同纠纷一案，不服河南省三门峡市湖滨区人民法院作出的（2017）豫1202民初5259号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月23日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。住宅开发公司上诉请求：撤销一审判决，改判上诉人承担3169元违约金；被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1、上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同中约定的房屋建筑面积、房屋价款均不包含地下室，虽然合同约定购房时需配套购买地下室，但是合同未约定地下室的交付日期和违约责任，预期违约金的计算也约定为“按日以交付房价款万分之二”计算，因此计算逾期交房违约金时不应当包含地下室的款项。2、根据合同第八条的约定对于因修路、大气雾霾治理、扬尘治理等政府行为造成的逾期天数应当在计算逾期交房违约金时予以扣除。三门峡市天鸿市政工程有限公司从2016年2月5日开始修召公路，实际修路的工期至2017年7月31日才完工，逾期交房违约金应当从2017年8月1日起计算（32天）。徐小明辩称：1、合同附件明确约定被上诉人购买房屋必须配套购买地下室，被上诉人也按约定支付了地下室款项，按照合同理解及公平原则地下室房款也应计入总房款计算违约金。2、一审没有支持上诉人辩称的应扣除天数的理由是因为其没有按照合同明确约定履行告知义务，上诉人一审时举出的证据也根本不能证明因修路确实影响了工期。徐小明向一审法院提出诉讼请求:1.住宅开发公司支付逾期交房违约金直至交房前一日，暂自2017年2月1日计算至2017年9月1日为22062元。2.住宅开发公司承担案件诉讼费用及其他费用。一审法院认定事实：2016年7月15日，出卖人湖滨区住宅开发公司与买受人徐小明签订《商品房买卖合同》一份，主要约定：一、买受人所购商品房的基本情况：位于商务中心区湖滨花园小区1幢2单元13层1304号房，建筑面积共133.84平方米。二、总价款：495208元。三、付款方式及期限：约定金额335208元，付款方式为现金，约定付款时间为2016年7月15日，交纳比例为67.69%；约定金额160000元，付款方式为商业贷款，约定付款时间：2016年9月15日，交纳比例为32.31%。四、交付期限：出卖人应当在2017年1月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经分期综合验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人；2、强降雨、连续性阴雨、冰雹、雪等恶劣天气及自然灾害等，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的。3、因交通管制、中招、高考期间禁止施工等政府行为或相关政策导致延期的，突发性公共事件等出卖人不能预防和控制的，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的。五、出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1中方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金。该商品房买卖合同还约定了其他事项。合同签订后，徐小明按期履行了支付房款的义务。由于种种原因，住宅开发公司未履行交房义务。徐小明诉至法院，要求住宅开发公司支付逾期交房违约金直至交房前一日，暂自2017年2月1日计算至2017年9月1日为22062元。庭审中，住宅开发公司提供召公路施工日志及政府文件等证据，欲证明因高考、修路、天气等不可抗力原因导致工地停工，以上期间在计算违约金时应予扣除，但未能提交证据证明其向买受人履行了告知义务。一审法院认为，徐小明与住宅开发公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规定，合同真实有效，双方应遵照执行。徐小明按合同约定缴纳了房款，住宅开发公司也已经确认收到房款，并为徐小明开具了发票，但未按合同约定期间内（2017年1月31日前）履行交房义务，且逾期超过30日，故徐小明主张逾期交房违约金，事实充分，符合合同约定，于法有据，应予以支持。关于徐小明主张逾期交房违约金计算是否应包含地下室价款的问题，虽商品房买卖合同约定的房屋建筑面积、房屋价款均不包含地下室；但合同附件四的补充协议系商品房买卖合同的从合同，并且按照补充协议的约定徐小明并无是否购买地下室的选择权，而且徐小明也按约实际履行了地下室的付款义务，理应参照主合同中对逾期交房违约责任的约定；故徐小明主张计算逾期交房违约金应包括地下室价款的主张，符合法律规定，应予以支持。综上所述，逾期交房违约金应当自合同约定的交房期限的第二天即2017年2月1日起，按合同约定的徐小明已交付总房款，包括房款495208元和地下室款30077元，合计525285的日万分之二计算违约金至2017年9月1日为213天。徐小明主张违约金22062元，符合法律规定，应予以支持。住宅开发公司辩称因政府行为导致的修路、治理雾霾等原因停工造成的停工期间应予扣除，因合同对此约定可以延期的前提是出卖人在发生之日起30日内告知买受人，但住宅开发公司未能提供证据证明在出现特殊原因导致停工时已告知买受人；故其辩解理由，不符合合同约定的延期条件，应对此不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十八条之规定，判决：三门峡市湖滨区城市住宅开发公司支付徐小明逾期交房违约金22062元；限于判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费350元，减半收取175元，由三门峡市湖滨区城市住宅开发公司负担。本院二审查明的案件事实与一审相同。本院认为，住宅开发公司与徐小明签订的房屋买卖合同中约定的房屋面积、房屋价款虽然不包括地下室的面积和价款，但合同约定购房时必须配套购买地下室，徐小明按照约定支付了地下室的价款。基于公平，住宅开发公司应当参照房屋买卖合同关于逾期交房违约责任的约定承担逾期交付地下室的违约责任。一审法院判决住宅开发公司承担逾期交付地下室的违约责任正确，应予以维持。双方虽然在合同中约定因禁止施工等政府行为导致延期时住宅开发公司可以据实延期，但也约定了住宅开发公司应当在上述原因导致的停工事实发生之日起30日内告知徐小明。告知是住宅开发公司可以延期的条件之一。住宅开发公司不能证明其履行了将停工事实及原因告知徐小明的义务。故住宅开发公司“因修路、大气雾霾治理、扬尘治理等政府行为造成的逾期天数应当在计算逾期交房违约金时予以扣除”的上诉理由不能成立，应不予支持。综上所述，住宅开发公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费272元，由三门峡市湖滨区城市住宅开发公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  李福恒审 判 员  赵 曜代理审判员  齐晓丹二〇一八年四月十七日书 记 员  水漪荷