成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 (2016)川0104民初7245号 原告：四川信托有限公司，住所地：成都市锦江区人民南路2段**川信大厦。 法定代表人：牟跃，董事长。 委托诉讼代理人：程凤，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许春梅，女，汉族，1984年9月27日出生，系四川四川信托有限公司员工,住成都市青羊区。 被告：成都荣兴贵金属投资有限责任公司，，住所地：成都市青羊区同盛路**** 法定代表人：陈俊荣，职务不详。 原告四川信托有限公司（以下简称四川信托公司）与被告成都荣兴贵金属投资有限责任公司（以下简称荣兴贵金属公司）租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月9日立案受理后，在适用简易程序审理过程中，发现被告荣兴贵金属公司下落不明，裁定本案转为普通程序，并依法组成合议庭于2017年3月22日公开开庭进行了审理。原告四川信托公司的委托诉讼代理人程凤、许春梅到庭参加诉讼。因被告荣兴贵金属公司下落不明，本院于2016年12月20日通过《人民法院报》公告向其送达了起诉状副本、应诉及举证通知书、程序转换民事裁定书、开庭传票等法律文书，公告期届满，被告荣兴贵金属公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本案依法进行缺席审理。 原告四川信托公司向本院提出诉讼请求：1、判令荣兴贵金属公司立即向四川信托公司支付拖欠的2015年1月1日至2015年5月31日期间的租金192343元以及拖欠租金的违约金（违约金按年息24%计算，应计算至荣兴贵金属公司付清拖欠租金之日止，暂计算至2016年8月31日违约金为73530.03元）；2、判令荣兴贵金属公司按约定月租金金额的2倍向四川信托公司支付房屋使用费（其中，案涉35楼1号房屋的使用费从2015年6月1日起予以计算；案涉负1层6号库房的使用费从2015年8月15日起予以计算，均计算至荣兴贵金属公司向四川信托公司交还房屋之日止，暂计算至2016年8月31日房屋使用费为1129844.66元）；3、判令荣兴贵金属公司按照合同编号为2013-053的《川信大厦租赁合同》及合同编号为2014-067的《川信大厦库房租赁合同》的约定向四川信托公司交还房屋，并恢复35楼1号房屋与同楼层其他房屋之间以及与过道之间的隔墙；4、判令荣兴贵金属公司承担本案全部诉讼费、公告费。事实和理由：四川信托公司与荣兴贵金属公司于2013年5月30日签署了《川信大厦租赁合同》（编号：2013-053），约定：荣兴贵金属公司承租川信大厦35楼1号（A座）房屋（面积421.22平方米）；租金为35803.70元/月，按季预付；若荣兴贵金属公司逾期支付租金，则每逾期一天，应按照未付租金金额的千分之三支付违约金；若逾期交还房屋，应按照约定日租金的2倍支付房屋使用费。2014年7月22日，四川信托公司与荣兴贵金属公司又签署了《川信大厦库房租赁合同》（编号：2014-067），约定：荣兴贵金属公司承租川信大厦负1层6号房屋（面积49.35平方米）；租金为2220.75元/月，按季预付，其他未尽事宜按照《川信大厦租赁合同》（编号：2013-053）执行。 上述两份租赁合同签订后，四川信托公司按约向荣兴贵金属公司履行了交付了租赁房屋的义务，但荣兴贵金属公司自2014年12月起停止向四川信托公司支付租金，且其在接受川信大厦35楼1号房屋后，将该房屋与该楼层其他房屋之间以及与过道之间的隔墙拆除。租赁期限期满，四川信托公司不仅未恢复租赁房屋原有隔墙，也未向四川信托公司交还租赁房屋。四川信托公司多次致函荣兴贵金属公司，要求其交还租赁房屋并付清欠付租金及房屋占用费，但荣兴贵金属公司至今仍未履行上述义务，故提起本案诉讼。 被告荣兴贵金属公司未作答辩，也未向本院提交证据材料。 原告四川信托公司围绕诉讼请求依法提交了四川信托公司的《营业执照》、荣兴贵金属公司的《营业执照》、房屋所有权证（成房权证监证字第××号）、合同编号为2013-053的《川信大厦租赁合同》、合同编号为2014-067的《川信大厦库房租赁合同》、四川信托公司向荣兴贵金属公司发出《告知函》及特快专递邮寄单、催缴租金的短信及电话号码查询、荣兴贵金属公司的法定代表人陈俊荣签收的欠费明细表、租赁房屋现场照片和平面图等证据。被告荣兴贵金属公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，其行为应视为放弃对四川信托公司的诉讼主张及案件证据进行抗辩及质证。经本院审核，上述证据均具有真实性、关联性、合法性，本院予以采信，作为本案的定案依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 四川信托公司系涉案房屋的所有权人。2013年5月30日，四川信托公司（出租人）与荣兴贵金属公司（承租人）签订合同编号为2013-053的《川信大厦租赁合同》，约定：四川信托公司将其位于成都市人民南路二段18号川信大厦35层1号房屋出租给荣兴贵金属公司使用，租赁面积为421.22平方米；租赁期限自2013年6月1日起至2015年5月31日止；双方议定上述房屋月租金为85元/平方米，即月租金为35803.70元，年租金为429644.40元；租金按季度支付，荣兴贵金属公司于2013年6月1日前10日内向四川信托公司支付2013年6月1起至2013年8月31止的首期租金107411.10元，于2013年9月1日前10日内支付第二期租金，余后的每次租金由荣兴贵金属公司在上期缴费届满时之前的10日内支付给四川信托公司，租金由四川信托公司委托四川川信物业管理有限责任公司代催收，并由四川信托公司向荣兴贵金属公司开具发票；荣兴贵金属公司应在2013年6月1日前向四川信托公司支付两个月租金金额的保证金71607.40元，根据合同编号为2011-054A《川信大厦租赁合同》的约定，荣兴贵金属公司已向四川信托公司支付了67395.20元的保证金，该租赁合同在2013年5月31日到期后，此保证金自动转为本租赁合同的保证金，不足部分的保证金4212.20元，荣兴贵金属公司应在2013年6月1日前10日内支付给四川信托公司；租赁期届满时按约将房屋交还给四川信托公司，逾期交还的，应当按日向四川信托公司支付房屋使用费（数额为本合同约定日租金的2倍，四川信托公司有权直接从履约保证金中扣除）；若荣兴贵金属公司逾期交付租金，除应如数补交外，每逾期一日，荣兴贵金属公司应当按应付而未付租金金额的千分之三向四川信托公司支付违约金。2014年7月22日，四川信托公司（出租人）与荣兴贵金属公司（承租人）签订合同编号为2014-067的《川信大厦库房租赁合同》，约定：四川信托公司将其位于成都市人民南路二段18号川信大厦负1层6号房屋（产权面积49.35平方米）出租给荣兴贵金属公司作为库房使用；租赁期限自2014年8月15日起至2015年8月14日止；双方议定上述房屋月租金为45元/平方米，即月租金为2220.75元；租金按季度支付，荣兴贵金属公司于2014年8月15日前10日内向四川信托公司支付首期租金，于2014年11月15日前10日内支付第二期租金，余后的每次租金由荣兴贵金属公司在上期缴费届满时之前的10日内支付给四川信托公司，租金由四川信托公司委托四川川信物业管理有限责任公司代催收，并由四川信托公司向荣兴贵金属公司开具发票；租赁期届满时荣兴贵金属公司将房屋交还四川信托公司，如需继续承租上述房屋，应提前二个月与四川信托公司协商并另行签订租赁合同；其它未尽事宜，按双方签订的《川信大厦租赁合同》（2013-053）可适用条款执行。 上述合同签订后，四川信托公司依约分别向荣兴贵金属公司履行交付租赁房屋的义务。租赁合同履行期间，荣兴贵金属公司就承租的位于成都市人民南路二段18号川信大厦35层1号房屋未按约向四川信托公司支付2015年1月1日至2015年5月31日期间的租金；荣兴贵金属公司就承租的位于成都市人民南路二段18号川信大厦负1层6号库房未按约向四川信托公司支付2015年2月15日至2015年8月14日期间的租金。双方约定的上述房屋的租赁期分别于2015年5月31日、2015年8月14日届满后，荣兴贵金属公司不仅未就尚欠的上述房屋租金履行支付义务，且未按约将位于成都市人民南路二段18号川信大厦35层1号、负1层6号房屋返还四川信托公司。鉴于此，四川信托公司、四川川信物业管理有限责任公司针对荣兴贵金属公司承租的位于成都市人民南路二段**川信大厦****房屋以特快专递的方式于2015年7月3日、2015年7月27日分别向荣兴贵金属公司的住所地寄送了《告知函》，催告荣兴贵金属公司履行支付尚欠租金等相关费用并腾退租赁房屋的义务，上述两份《告知函》均载明“荣兴贵金属公司自2015年3月初几乎已无人办公”的内容。2016年6月，四，四川信托公司、四川川信物业管理有限责任公司再次以特快专递的方式向荣兴贵金属公司的住所地寄送《告知函》告荣兴贵金属公司履行支付尚欠租金等相关费用并腾退租赁房屋的义务。上述《告知函》寄送后均因拒收等事由而退回原址，现尚无证据证实荣兴贵金属公司已按《告知函》履行函告义务。此外，四川信托公司另通过向荣兴贵金属公司的法定代表人陈俊荣发送微信的方式催告荣兴贵金属公司履行支付尚欠租金等相关费用并腾退租赁房屋的义务。 另查明，荣兴贵金属公司承租的位于成都市人民南路二段18号川信大厦35层1号房屋后，将该房与相邻的35层2号、4号房屋之间以及过道之间的原存隔墙予以了拆除。 庭审中，四川信托公司确认荣兴贵金属公司针对承租的位于成都市人民南路二段18号川信大厦35层1号房屋尚欠2015年12月1日至2015年5月31期间的租金为179018.50元（其中，2015年12月1日至2015年2月28日期间尚欠租金为71607.40元；2015年3月1日至2015年5月31日期间尚欠租金为107411.10元）；四川信托公司确认荣兴贵金属公司针对承租的位于成都市人民南路二段18号川信大厦负1层6号库房尚欠2015年2月15日至2015年8月14日期间的租金为13324.50元（其中，2015年2月15日至2015年5月14日期间尚欠租金为6662.25元；2015年5月15日至2015年8月14日期间尚欠租金为6662.25元）。同时，四川信托公司提交了关于荣兴贵金属公司截止2016年6月30日的欠费明细表，列明了尚欠的租金、房屋占用费以及违约金，其中，关于尚欠租金的内容与上述四川信托公司确认的内容一致。荣兴贵金属公司的法定代表人陈俊荣于2016年8月9日对该表签名并捺盖手印，签署意见为“收到”。 本院认为，四川信托公司与荣兴贵金属公司签订的《川信大厦租赁合同》、《川信大厦库房租赁合同》，系当事人真实意思的表示，合同内容不违反我国法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，对当事人具有法律约束力，双方均应按约履行各自的义务。 一、关于四川信托公司主张荣兴贵金属公司支付尚欠租金的诉讼请求。荣兴贵金属公司租赁案涉房屋后，应当按约向四川信托公司支付租金等相应费用，因其作为履行义务人未对四川信托公司在本案中主张的尚欠租金的时间段、金额提出答辩和举证反驳，应自行承担不利的法律后果，依主张责任及证明责任之分配，本院对四川信托公司主张的荣兴贵金属公司尚欠租金的时间段、金额予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金……”的规定，四川信托公司在本案中主张荣兴贵金属公司支付尚欠租金192343元的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。 双方签订的《川信大厦租赁合同》约定，“若荣兴贵金属公司逾期交付租金，除应如数补交外，每逾期一日，荣兴贵金属公司应当按应付而未付租金金额的千分之三向四川信托公司支付违约金”，并结合《川信大厦库房租赁合同》有关“其它未尽事宜，按双方签订的《川信大厦租赁合同》（2013-053）可适用条款执行”的约定内容，因荣兴贵金属公司存在未按约支付租金的事实，四川信托公司有权依约向其主张支付拖欠租金的违约金。本案中，四川信托公司主张尚欠租金按年利率24%的标准分段计算支付违约金，该计算标准虽较《川信大厦租赁合同》、《川信大厦库房租赁合同》约定标准有所降低，但荣兴贵金属公司未按约支付租金实际造成的损失为占用资金的利息，综合四川信托公司实际损失、双方合同履行情况等因素，本院酌情将违约金的计算标准调减中国人民银行同期贷款基准利率。根据查明的案件事实，荣兴贵金属公司针对承租的位于成都市人民南路二段18号川信大厦35层1号房屋按约应于2015年11月21日前支付2015年12月1日至2015年2月28日期间的租金107411.10元，但其实际支付35803.70元，尚欠71607.40元；于2015年2月19日前支付2015年3月1日至2015年5月31日期间的租金107411.10元。荣兴贵金属公司针对承租的位于成都市人民南路二段18号川信大厦负1层6号库房按约应于2015年2月5日前支付2015年2月15日至2015年5月14日期间的租金6662.25元；于2015年5月5日前支付2015年5月15日至2015年8月14日期间的租金6662.25元，但荣兴贵金属公司至今未就上述尚欠租金履行支付。据此，本院确认荣兴贵金属公司应以每段尚欠租金为基数并按约定支付的时间为起算点分段向四川信托公司支付违约金，直至各分段租金实际付清之日止。 二、关于四川信托公司主张荣兴贵金属公司支付占用案涉房屋的使用费的诉讼请求。根据查明的案件事实，荣兴贵金属公司于租赁期间届满后存在未按约向四川信托公司返还租赁房屋的事实，四川信托公司有权向其主张实际占用租赁房屋期间产生的使用费。双方签订的《川信大厦租赁合同》约定，“租赁期届满时按约将房屋交还给四川信托公司，逾期交还的，应当按日向四川信托公司支付房屋使用费（数额为本合同约定日租金的2倍，四川信托公司有权直接从履约保证金中扣除）”以及《川信大厦库房租赁合同》约定“其它未尽事宜，按双方签订的《川信大厦租赁合同》（2013-053）可适用条款执行”，上述合同条款是针对荣兴贵金属公司逾期返还租赁房屋产生的损失赔偿额的计算方法，双方约定的房屋使用费具有违约金的性质，而违约金的性质和功能系以守约方的损失补偿为主、对违约方的财产惩罚为辅，本案中，荣兴贵金属公司未按约向四川信托公司返还租赁房屋，最直接的对应损失即为房屋租金，在四川信托公司不能举证证明存在其他损失情形下，根据公平原则，荣兴贵金属公司实际占用房屋期间的使用费应按原二份租赁合同约定的租金标准分别予以确定，即35层1号房屋的使用费标准为35803.70元/月，负1层6号库房的使用费标准为2220.75元/月。租赁期间，荣兴贵金属公司即存在长期拖欠租金的违约行为，且四川信托公司知晓荣兴贵金属公司自2015年3月起呈现几乎已无人办公的状态，荣兴贵金属公司的行为已表明不可能继续履行租赁合同，双方约定的租赁期限届满后，四川信托公司在荣兴贵金属公司违约未履行返还租赁且没有支付任何费用的情况下，虽以向其寄送《告知函》的方式催告荣兴贵金属公司履行支付尚欠租金并腾退租赁房屋的义务，但当《告知函》因拒收等事由予以退回后，四川信托公司应在合理期间内采取适当、有效措施（例如通过公证保全、诉讼等）防止因租赁房屋闲置造成的损失扩大，但其直至2016年9月9日才提起本案诉讼，四川信托公司存在扩大损失的情形。根据租赁期届满的时间段、催告履行的合理期限等实际情况，本院酌定四川信托公司向荣兴贵金属公司主张占用案涉房屋使用费的合理期间为6个月。据此，本院确认荣兴贵金属公司向四川信托公司支付占用位于成都市人民南路二段18号川信大厦35层1号、负1层6号房屋期间的使用费分别为228146.70元（35803.70元/月×6个月）、13324.50元（2220.75元/月×6个月），共计19022.25元。 三、关于四川信托公司主张荣兴贵金属公司立即返还案涉租赁房屋的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”的规定，本案中，四川信托公司基于双方约定的租赁期间届满的事实，要求成都荣兴贵金属投资有限责任公司将承租的案涉房屋恢复原状并予以返还的诉讼请求，具备合同依据和法律依据，本院予以支持。因荣兴贵金属公司承租的位于成都市人民南路二段18号川信大厦35层1号房屋后，将该房与相邻的35层2号、4号房屋之间以及过道之间的原存隔墙予以了拆除，荣兴贵金属公司履行返还时应对其拆除的该房与相邻的房屋之间以及过道之间的原存隔墙予以恢复并整体符合租赁交付时的状态。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百十九条第一款、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条（法律条文全文附后）之规定，判决如下： 一、被告成都荣兴贵金属投资有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告四川信托有限公司支付承租位于成都市人民南路二段18号川信大厦35层1号房屋尚欠的2015年1月1日至2015年5月31日期间的租金179018.50元及拖欠上述款项的违约金（违约金以中国人民银行同期贷款基准利率为计算标准，其中，2015年1月1日至2015年2月28日期间租金的违约金以租金71607.40元为基数从2015年11月22日起予以计算；2015年3月1日至2015年5月31日期间租金的违约金以租金107411.10元为基数从2015年2月20日起予以计算，直至各分段租金实际付清之日止）； 二、被告成都荣兴贵金属投资有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告四川信托有限公司支付承租位于成都市人民南路二段18号川信大厦负1层6号库房尚欠的2015年2月15日至2015年8月14日期间的租金13324.50元及拖欠上述款项的违约金（违约金以中国人民银行同期贷款基准利率为计算标准，其中，2015年2月15日至2015年5月14日期间租金的违约金以租金6662.25元为基数从2015年2月6日起予以计算；2015年5月15日至2015年8月14日期间租金的违约金以租金6662.25元为基数从2015年5月6日起予以计算，直至各分段租金实际付清之日止）； 三、被告成都荣兴贵金属投资有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告四川信托有限公司支付占用位于成都市人民南路二段18号川信大厦35层1号房屋、负1层6号库房期间的使用费228146.70元； 四、被告成都荣兴贵金属投资有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告四川信托有限公司返还位于成都市人民南路二段18号川信大厦35层1号、负1层6号房屋（被告成都荣兴贵金属投资有限责任公司返还35层1号房屋时，应对其拆除的该房与相邻的房屋之间以及过道之间的原存隔墙予以恢复并整体符合租赁交付时的状态）； 四、驳回原告四川信托有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费17476元，由原告四川信托有限公司负担11651元，被告成都荣兴贵金属投资有限责任公司负担5825元。公告费300元以及后续因送达本裁判文书发生的公告费用，由被告成都荣兴贵金属投资有限责任公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  俞建良 人民陪审员  代家蓉 人民陪审员  陈 德 二〇一八年十二月二十二日 书 记 员  谢生娅 附本判决适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。