江苏省淮安经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏0891民初913号 原告：臧悦平，女，1957年1月5日出生，汉族，淮安市发展和改革委员会退休干部，住南京市秦淮区。 原告：陈志良，男，1952年3月17日生，汉族，淮安市工商行政管理局退休干部，住南京市秦淮区，诉状住址：淮安市淮阴区。 被告：淮安港龙置业有限公司，住所地淮安经济技术开发区迎宾大道**。 法定代表人：薛长兵，该公司董事长。 被告：淮安港龙义乌小商品城经营管理有限公司，，住所地淮安经济技术开发区迎宾大道** 法定代表人：薛长兵，该公司董事长。 两被告共同委托诉讼代理人：丁菲，江苏益淮律师事务所律师。 两被告共同委托诉讼代理人：王艳，江苏益淮律师事务所实习律师。 原告臧悦平、陈志良与被告淮安港龙义乌小商品城经营管理有限公司（以下简称港龙管理公司）、淮安港龙置业有限公司（以下简称港龙置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年3月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告臧悦平、陈志良，被告港龙管理公司、港龙置业公司共同委托代理人丁菲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 臧悦平、陈志良向本院提出诉讼请求：一、撤销原告与被告港龙置业公司签订的《商品房买卖合同》；二、撤销原告与被告港龙管理公司签订的《淮安.义乌国际小商品城委托经营管理协议》。事实与理由：被告一为集资建房，故意隐瞒国家法规禁止性规定，以欺诈手段诱使原告陷入重大误解而与其签订买卖合同。1、国家明文规定不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房，最高法解释以售后包租方式销售商品房是非法吸收资金的一种行为。国家建设部在2001年6月1日发布的《商品房销售管理办法》第十一条第二款中明确规定“房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品最高人民法院在2011年1月4日起施行的《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》第二条中明确规定“实施下列行为之以非法吸收公众存款罪定罪处罚：（一）…，…以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的”。2、被告一故意隐瞒国家禁止性规定和最高人民法院的司法解释，以符合法规的面貌公开实施售后包租行为。被告一利用老百姓对国家禁止开发商售后包租未竣工商品房法律法规的不知情，通过媒体、推介会、传单、手机短信等途径，向社会公开宣传港龙小商品城售后包租方式的包赚不赔和港龙公司经济实力的雄厚强盛。诱骗原告把被告售后包租未竣工商品房的做法误解为是符合国家有关部门规定的行为，是实力雄厚发展强盛的企业为老百姓创造的合法金融投资平台。可见，《商品房买卖合同》是原告在对被告一隐瞒法规吹嘘包租企业实力的诈骗行为产生重大误解的情况下签订的。二、被告一隐瞒其指定的被告二无实力包租，只要经营不善收不到租金，损失就转嫁给业主承担的实质，诱骗原告因重大误解与被告二签订包租协议，后果与原告的意思相悖，并造成较大损失。1、被告一以售后包租方式销售未竣工商品房，并直接包租前三年，间接包租后七年，即指定被告二包租。被告一销售未竣工商品房次性提前支付给原告包租第一至第三年的租金。支付方式是原告按实际购房款扣除三年租金缴纳购房款，买卖合同上的购房款金额即原告实际缴纳的金额。证据一ｈｔｐｓ：／ｗｅｎｄａ，ｓｏ。ｃｏｍ／ｑ／1404989859723523《淮安的港龙义务小商品城，大家探讨一下可以投资吗？5年包租的，回收40%》“第一年6%、第二年7%、第三年8%，购房款中直接抵扣掉，第四年的租金9%直接打到你卡上，第五年10%照旧。接下来的按照实际的租金1比9分成。下午去现场感受了一下，投资气氛很浓，请感兴趣的进来看看。…。＂”。此网上信息证明了当年被告一作了售后包租广告宣传。证据二：买卖合同第八条、合同Ｐ15签订日期、商铺交付通知书。证明了被告一提前4个月销售未竣工涉案商铺给原告。证据三：《委托经营管理协议》第三条第2款规定“自2015年9月30日起至2016年9月29日止，乙方按该商铺全年租金共29888元支付给甲方；自2016年9月30日起至2017年9月29日止，乙方按该商铺全年租金共33209元支付给甲方；”上述金额是被告二按照被告一售房时承诺的包租第四年和第五年租金分别是总购房金额的9%和10%计算出的。故可据此算出涉案房产总金额是332090元。证据四《商品房买卖合同》第四条第2款“总金额（￥262353元）。即第一至第三年租金（包租第一年、第二年、第三年租金分别是总购房款的6%、7%、8%）共计是69737元。被告一在与买受人签订房屋买卖合同时一次性提前支付给买受人了，就从实际总购房金额332090元中抵扣掉了，故涉案合同上房款总金额262353元是假金额。证据五：”《委托经营管理协议》第三条第1款规定“该商铺自2012年9月30日起至2015年9月29日止的使用权和收益权归乙方所有”（乙方即被告二），依据就是这三年的租金已由被告支付过了。被告二实际包租七年。2、被告一玩弄转嫁市场风险骗术，事先专门成立被告二，并在买卖合同中约定原告与其指定的公司签订委托经营管理协议。而推销商铺时只宣传自身实力如何强大，还有二期要开发，让原告误以为被告二是被告一旗下的包租公司，导致原告签约后产生意外损失。证据六：《商品房买卖合同》附件四第八条“关于市场统一营运管理和繁荣的约定:1、买受人应在本合同签订的同时与出卖人指定的管理公司签订相关管理协议”。证据七：《委托经营管理协议》第二条第1款“委托经营管理期限为从市场开业起算壹拾年整”。证据八：两被告工商登记表，证明两个法人一个法定代表人，被告二设立时间在被告后几个月，两公司是关联公司，被告二是薛长兵及被告为金蝉脱壳而蓄意设立的无实力空壳小公司；证据九：《存款账户明细查询》，证明被告二包租两年只付了原告半年的租金；证据十：《委托经营管理协议补充协议》，证明被告二以“乙方实收租金无法维持基本运营”为由毁约，单方决定与买受人重新签订协议，“变更租金标准及支付方式”；证据十一：业主要求港龙返还租金的照片，证明被告二违约不付所有业主的租金，造成原告及所有业主较大经济损失。证据十二：管理协议第三条第2款包租第六至第十年“每年实际租赁收入的90%归甲方所有，其余10%则作为委托雇佣金归乙方所有”，证明包租实质是从第六开始，小商品城经营的所有亏损都由买受人承担。什么二期开发，什么开发商实力雄厚，都与一期业主无关！而这些正是被告一隐瞒在《商品房买卖合同》和《委托经营管理协议》里的真实意思及结果！3、被告一隐瞒产权式商铺业主根本无法各自独立使用的实质，欺骗原告及所有买受人说，十年后你们要自己出租或使用都可以。证据十三：《商品房买卖合同》、《房产证》、商铺照片。合同上约定和房产证上登记的有独立结构（框架结构）和独立空间（套内建筑面积11.92平方米）的房屋是假的，被告一销售的涉案商品房是产权式商铺，只有一个房号，无独立结构和独立空间，没有独立使用功能。而且，产权式小商品城的业主是无统一经营资格的一盘散沙，离开公司统一经营管理，小商品城是无法正常运转的，产权价值及使用价值是无法体现的，业主的合法权益是必然会受到严重侵害的。这也正是国家禁止开发商以售后包租或变相售后包租方式销售未竣工商品房的意义所在。两被告恶意串联欺骗，致使原告误以为委托期限结束后，我们可以自己出租或使用。事实是被告二刚刚开始支付租金，就以经营不善，收不到租金为由，单方毁约，转嫁损失！三、法律法规规定因重大误解订立的合同当事人一方有权请求法院撒销。根据国家《合同法》第五十四条“下列合同，当事人方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（因重大误解订立的；…。·…·一方以欺诈、胁迫的手段…·°°使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”和最高人民法院《民法通则意见》第71条“行为人因对行为的性质、对方当事人……等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。”之规定，原告提出撤销原告与被告一签订的《商品房买卖合同》和与被告一指定的被告二签订的《淮安·义鸟国际小商品城委托经营管理协议》之请求。综上，被告一故意隐瞒售后包租违反法规的真实情况，并与其蓄意成立的被告二恶意串通，告知原告虚假情况，诱使原告因重大误解作出非真实的意思表示，即与两被告签订了买卖合同及委托经营管理协议。根据上述法律法规和司法解释规定，原告提出撒销合同和协议的诉讼请求，求，恳请贵院依法予以支持！ 被告港龙置业公司、港龙管理公司辩称：一、原被告签订的两份合同系双方真实意思表示，不存在合同法规定的可撤销的情形，两份合同均已履行多年，原告也未提出异议，涉案房屋取得合法的不动产登记证书；二、本案已经过了撤销的诉讼时效；三、若原告认为本案涉及刑事犯罪，应该向公安机关报案，而不是以民事纠纷起诉；驳回诉请。 本院经审理认定事实如下：两原告系夫妻关系。2012年5月31日，原告臧悦平与被告港龙置业公司签订《商品房买卖合同》，合同附件四：合同补充协议（一）第八条第1款约定：“买受人应在本合同签订的同时与出卖人指定的管理公司签订相关协议。”同日，原告臧悦平与被告港龙管理公司签订的《淮安·义乌国际小商品城委托经营管理协议》。2013年9月10日，两原告办理了涉案房屋产权登记手续。 本院认为：《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。……。”。经审查，案涉《商品房买卖合同》与《淮安·义乌国际小商品城委托经营管理协议》，系原告与被告港龙置业公司、港龙管理公司自愿签订，并无充分证据证明在签订合同时存在重大误解、显失公平或者欺诈、胁迫以及乘人之危的情形。综上，本院对于原告撤销相关合同的诉讼请求不予支持。 综上所述，原告的诉讼请求没有事实依据。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告臧悦平、陈志良的诉讼请求。 案件受理费40元，由原告臧悦平、陈志良负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审判员  高晓文 二〇一八年四月二十日 书记员  章熙媛