广东省深圳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）粤03民终2046号 上诉人（原审被告）：罗英 委托诉讼代理人：何带勇，广东国晖律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李刚，广东国晖律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：深圳市豪屹投资有限公司， 法定代表人：杨爱，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄锦辉，广东宝城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李剑锋，广东宝城律师事务所律师。 上诉人罗英因与被上诉人深圳市豪屹投资有限公司（以下简称豪屹公司），不服深圳市宝安区人民法院（2017）粤0306民初4483号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 罗英的上诉请求：1、撤销一审判决；2、驳回被豪屹公司全部诉讼请求；3、本案一审和二审案件受理费由豪屹公司承担。上诉事实与理由：一、涉案商铺已经被政府依法没收，且没收决定已经生效，豪屹公司和深圳市民治水尾股份合作公司（以下简称民治水尾公司）均非涉案商铺的合法权利人，无权收取商铺使用费，使用费应当由国家依法收取。理由是：根据宝安区规划土地监察大队作出的《停止违法行为通知书》和《行政处罚决定书》，认定涉案商铺所在的U.xxxx城（xxxxx商业广场）因未取得建设规划许可证是违法建筑而被政府依法没收，被没收人民治水尾公司既未提起行政复议，又未提起行政诉讼，该行政没收决定已经确定发生法律效力。由此可知，豪屹公司和民治水尾公司均非涉案商铺的合法权利人，无权收取商铺使用费，因为涉案商铺已经因没收而变更为国有，商铺使用费应当由国家依法收取。例如，位于深圳市金光华广场被政府依法没收，目前由国资委依法管理并收取租金。故，一审判决认定事实不清，适用法律错误，理应撤销改判。二、豪屹公司自2016年12月24日收到罗英向其发出终止履行涉案商铺租赁合同的律师函，且豪屹公司在24日后切断了涉案商铺的水电供应导致罗英无法使用商铺，一审判决要求罗英支付被切断水电后的商铺使用费，推广费、空调费截止至2016年12月29日，缺乏事实支持，理应撤销改判。理由是：2016年12月24日切断水电后罗英无法使用商铺,豪屹公司未再向罗英提供推广、空调等服务，且因为豪屹公司的原因拖延与罗英办理商铺交接手续，因此豪屹公司无权就扩大的损失向罗英主张权利。三、一审判决计算罗英欠缴涉案商铺各项费用的开始日期错误，即便罗英要支付欠缴费用，计算费用开始时间应为开始计算租金的“起租日”，截止时间应为租赁合同终止履行之日即2016年12月24日，理由是：(一）租赁合同中约定交纳物业管理费的4.4.1条、支付空调费的4.5.1条和支付推广费的4.6.3条，均约定罗英支付上述费用的开始日期为“起租日”，“起租日”应理解为开始计算缴纳租金之日，即应为合同约定的“30天经营免租期”到期日的第二天。因涉案商铺听在商城实际上是2016年9月19日统一开业，因此涉案商铺的经营免租期为2016年9月19日至2016年10月18日，开始计算繳纳租金的“起租日”应为2016年10月19日，因此开始计算物业管理费、空调费和推广费的时间也应该是2016年10月19日。由于罗英已经支付了首月的租金、物业管理费、空调费和推广费，因此罗英欠缴租金、物业管理费、空调费和推广费的日期应自2016年11月19日开始统一计算，而不是被一审判决认为的从2016年10月19日起欠缴空调费、推广费，不是从2016年11月1日起欠缴物业管理费。如果双方对“起租日”的理解和认定发生分歧，因租赁合同是豪屹公司提供的格式合同，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条之规定“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”，因此本案应对“起租日”作出不利于豪屹公司的解释，法院应当采纳豪屹公司方的解释。因此，一审判决对“起租日”的认定明显错误，对罗英欠缴费用开始日期的认定也同样错误。(二）综上，即便罗英需要支付欠缴费用，参照租赁合同约定的租金和费用的标准，罗英实际欠缴租金及各项费用计算如下：1、2016.11.19-2016.12.24,欠缴的房屋占有使用费人民币16218元13515元/月÷30天/月×36天）；2、2016.11.19-2016.12.24，欠缴的空调使用费人民币2432.40(2027元月÷30天月×36天）；3、2016.11.19-2016.12.24,欠缴的推广费人民币811.20元(676元/月÷30天/月×36天）；4、2016.11.19-2016.12.24,欠缴的物业管理费人民币1622.40元(1352元/月÷30天/月×36天）；5、2016.10.19-2016.12.24,欠缴的水电费1582元。四、一审判决剥夺罗英主张债务抵销的权利，属于适用法律错误，理应撤销改判，理由是：即便罗英要支付欠繳的各项费用，罗英在一审中也已经主张以保证金“抵销”，一审判决应当支持从豪屹公司应向罗英退回的各项保证金中扣除，而不是要求罗英另行支付。因为罗英在签约时向豪屹公司繳纳了2个月的租金27030元、空调费4054元和推广费1352元作为合同履约保证金，向深圳市皇嘉物业管理有限公司（以下简称皇嘉物业）缴纳相当于2个月物业管理费保证金2704元、水电保证金2000元以及装修保证金5000元。因涉案商铺签订的租赁合同是无效合同，故，豪屹公司和皇嘉物业民治分公司应当及时向罗英退还所有保证金，即便罗英要支付欠缴费用，也应当从保证金中予以扣除。罗英合法行使抵扣权的行为法院应当支持。对于罗英欠缴的上述租金和费用，罗英在起诉豪屹公司和皇嘉物业的（2017)粵0306民初6191号案件和本案中，均已经主张从租赁的合同保证金、物业管理费保证金、水电保证金和装修保证金千以抵扣，但是本案一审判决对罗英要求债务抵销的主张置之不理。五、物业管理费保证金、水电保证金、物业管理费及水电费实际上是皇嘉物业民治分公司收取的，该案件应追加皇嘉物业为本案第三人，一审判决在不追加皇嘉物业为本案第三人的前提下，判决皇嘉物业应收取的物业管理费及水电费由豪屹公司收取，理应撤销改判，理由是：皇嘉物业系豪屹公司关联公司，租赁合同中约定的物业管理费、水电保证金、物业管理费及水电费实际上是豪屹公司委托皇嘉物业民治分公司收取，该公司与本案的审理有密切联系，其审理结果对其也会有影响。因分公司不具有独立法人资格，故，为了便于法院查明案情更好的审理此案，罗英在一审过程中已经申请法院追加皇嘉物业为本案第三人。而且，在本案中，豪屹公司也未出具任何证据证明皇嘉物业授权豪屹公司向罗英收取物业管理费和水电费用。六、一审判决不将本案与(2017)粤0306民初6191号案合并审理，难以查清案件事实，理应撤销改判，理由是：宝安区人民法院已经受理罗英起诉豪屹公司和皇嘉物业(2017)粵0306民初6191号房屋租赁合同纠纷一案且已开过庭，诉讼请求中包含了本案中涉及到的各类款项，一审中罗英已经请求法院将两个案件合并审理，但是本案一审判决对罗英要求合并审理的主张置之不理、因本案与罗英起诉豪屹公司和皇嘉物业的(2017)粵0306民初6191号案件有密切关系，故，为了法院更好的审理案件，避免裁判冲突，罗英再次向二审法院申请合并审理上述两个案件。 豪屹公司辩称：一、豪屹公司从2015年1月1日起才向案外人民治水尾公司承租涉案建筑物，豪屹公司对于发生在2010年至2013年期间，也就是豪屹公司承租涉案建筑物之前的行政机关针对涉案建筑物对民治水尾公司作出的相关行政处理并不知情，即使被行政处罚一事属实，也与本案的处理并无关联，因为并不影响本案双方实际存在的房屋租赁关系，即豪屹公司仍然有权依据双方合同约定主张租金、推广费、空调费、物业管理费以及水电费等房屋占有使用费。二、关于本案租金、推广费、空调费、物业管理费的计算，应以双方合同约定以及最终结算确认的为准。在2016年12月28日罗英在豪屹公司出具的欠费单上签字确认欠费起止时间和欠费金额，并未对具体的欠费金额表示异议，因此以该欠费明细单以及双方合同约定计算罗英的实际欠费金额符合事实和法律规定。三、由于罗英在另案中已提起返还保证金的诉求，原审对保证金部分不予处理符合诉讼程序规定。四、豪屹公司与皇嘉物业之间是涉案物业的委托管理关系，豪屹公司是涉案租赁合同的出租方，是收取物业管理费保证金、水电保证金、物业管理费及水电费的实际权利人，因此皇嘉物业与本案的处理并无关联，无须追加为本案第三人。综上，原审查明事实清楚、适用法律正确，请求驳回罗英的上诉请求。 豪屹公司向一审法院起诉请求：1、判令解除豪屹公司、罗英双方签订的《U.XXXX城租赁合同》；2、判令豪屹公司无需退还罗英保证金37,140元（其中租赁保证金27,030元、空调费4,054元、推广费1,352元、物业管理费保证金2,704元、水电保证金2,000元）；3、判令罗英向豪屹公司支付商铺使用费28613元；4、本案诉讼费用由罗英承担。 一审法院认定事实：2016年7月19日，豪屹公司、罗英签订了一份《U.XXXX城租赁合同》，约定豪屹公司将位于龙华新区xx大道水尾村xxx大厦北区x层L2-17商铺出租给罗英使用，租赁期限从2016年8月28日至2018年8月27日，2016年8月28日至2018年8月27日期间的租金为每月13,515元，免租期30天，自2016年8月28日起至9月27日止。双方签订上述租赁合同后，因商铺所在商城开业时间实际为2016年9月19日，豪屹公司、罗英将免租期变更为2016年9月19日至10月18日，即从2016年10月19日起计算租金。除租金外，罗英每月还需负担物业管理费1,352元、空调费2,027元和推广费676元。 2016年12月23日委托广东国晖律师事务所向豪屹公司发送一份《律师函》，确认双方租赁合同无效，并要求豪屹公司退回收取的全部保证金、租金，赔偿装修损失，并允许罗英搬走物品。 2016年12月28日，罗英搬离租赁商铺，并对尚未支付的租金、空调费、推广费、水电费、物业管理费进行结算。经罗英签订确认的欠费明细显示罗英尚欠费用包括以下项目：1、2016年11月19日至12月29日期间租金18,050元；2、2016年10月19日至12月29日期间的空调费4,773元和推广费1,591元；3、2016年9月25日至12月28日期间的电费1,582元；4、2016年11月1日至12月29日期间的物业管理费2,617元。上述欠费合计28,613元，罗英尚未支付给豪屹公司。 另查明：1、豪屹公司、罗英签订的《U.XXXX城租赁合同》所约定的租赁商铺所在建筑物并未取得相应的建设工程规划许可证。 2、罗英已另案向一审法院提起诉讼，要求确认豪屹公司、罗英所签订的《U.XXXX城租赁合同》无效，并要求豪屹公司向罗英返还各项保证金，并赔偿相关损失。 以上事实有庭审举证、质证的《U.XXXX城租赁合同》、欠款明细等证据和庭审笔录予以证实。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，豪屹公司、罗英所约定的商铺所在的房屋并无相应的建设工程规划许可证，现有证据也不能证明该房屋经过主管部门批准建设，因此豪屹公司、罗英就租赁上述商铺所签订的《U.XXXX城租赁合同》应当认定为无效。故豪屹公司请求解除豪屹公司、罗英双方签订的《U.XXXX城租赁合同》，一审法院不予支持。 另根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，房屋租赁合同无效，当事人可以请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。关于罗英在占有使用租赁商铺期间产生的各项费用，在罗英搬离租赁商铺时豪屹公司、罗英已进行过结算，并由罗英在相应的欠费明细上签字确认。现有证据并不能证明罗英在对确认上述欠款时存在可撤销或无效的情形，则应当以此欠费明细作为认定罗英应负担费用的依据。豪屹公司要求罗英支付使用费合计28,613元的诉讼请求，一审法院应予以支持。 关于豪屹公司提出其无需退还相关保证金的诉讼请求，因罗英已另案就相关保证金提出诉讼请求，豪屹公司应在另案中针对罗英的诉讼请求提出答辩，在本案中对此不应处理。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决：一、罗英于判决生效之日起五日内向深圳市豪屹投资有限公司支付商铺使用费28,613元；二、驳回深圳市豪屹投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费722元，由罗英负担314元，豪屹公司负担408元。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷案件。根据双方的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为：一、豪屹公司是否有权收取涉案商铺的占有使用费；二、计算各项费用的计算金额是否正确；三、本案应否追加深圳市皇嘉物业管理有限公司为第三人；四、一审是否剥夺罗英主张债务抵销的权利，本案是否应与（2017）粤0306民初6191号案件合并审理。 关于第一个争议焦点，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。根据一审查明的事实，涉案商铺未取得建设工程规划许可证，一审认定涉案房屋租赁合同无效正确，本院予以维持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。据此，豪屹公司有权要求罗英参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。罗英关于涉案商铺已被政府没收，豪屹公司无权收取占有使用费的主张，本院不予支持。 关于第二个争议焦点，罗英于2016年12月28日在豪屹公司制作的欠费明细上签字确认，没有证据证明罗英对上述欠费明细的确认存在可撤销或无效的情形，因此该欠费明细可以作为计算罗英应支付费用的依据，一审处理正确，本院予以维持。 关于第三个争议焦点，根据涉案租赁合同4.4的约定，如罗英拖欠物业管理费、水电费、公共设施费用和其他费用，豪屹公司或管理公司均有权向罗英追索，故本案豪屹公司要求罗英支付物业管理费、水电费具有合同依据，无需追加深圳市皇嘉物业管理有限公司为第三人。罗英此项上诉理由不成立，予以驳回。 关于第四个争议焦点，关联案件是否合并审理，应根据案件的具体情况定，本案是否与6191号案合并审理并不会影响案件的处理结果，因此，罗英的该项上诉理由对本案的争议解决没有实质影响，本院不予采纳。 综上，上诉人罗英的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费515元，由上诉人罗英负担。 本判决为终审判决。 审判长 赖  秋  姗 审判员 吴  思  罕 审判员 邓    媛  二〇一八年四月二十日 书记员 谢文琦（兼） 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。