内蒙古自治区锡林郭勒盟中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）内25民终364号 上诉人（一审原告）：钱某，个体工商户，住内蒙古自治区锡林郭勒盟锡林浩特市。 委托诉讼代理人：马某，1968年10月12日出生，现住址同上。系钱某妻子。 委托诉讼代理人：杨某，内蒙古合志律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：徐某，住内蒙古自治区锡林郭勒盟锡林浩特市。 委托诉讼代理人：张某，北京市世纪律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：兰某，住内蒙古自治区锡林郭勒盟锡林浩特市。 上诉人钱某因与被上诉人徐某、兰某执行异议之诉一案，不服内蒙古自治区锡林浩特市人民法院(2017)内2502民初2269号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月18日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人钱某及其委托诉讼代理人马某、杨某，被上诉人徐某及其委托诉讼代理人张某到庭参加诉讼，被上诉人兰某经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人钱某上诉请求：请求撤销一审判决并支持上诉人的全部诉讼请求，事实及理由：一审认定部分事实错误，关于被执行的房屋，是被上诉人兰某一房二卖，上诉人无法取得2009年签订房屋买卖合同的房屋，后因兰某的儿子王广义对兰某的项目部进行管理和负责，在取得了兰某的授权后，上诉人与其签订了2011年的商品房售房合同，该两份合同具有延续和关联性，王广义的行为构成表见代理。且从上诉人居住该房屋至今，兰某从未主张过权利，上诉人作为该房屋实际权利人，多次找兰某、王广义办理过户手续，二人多次推脱且后期找不到人，故未过户的原因不在于上诉人。综上，请求支持上诉人的上诉请求。 被上诉人徐某答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当维持。1、2009年11月9日钱永利签订的房屋买卖合同，与2011年上诉人与王广义签订的合同，是完全独立的两个合同，彼此没有从属和关联性；2、通过一审庭审，2011年上诉人与王广义签订的合同，兰某已经向法庭说明其没有委托儿子王广义出售此房屋，王广义没有代理权限，因此上诉人不能以此房屋买卖合同提出案外人执行异议之诉；3、上诉人称在2011年就已经签订了合同并同年入住房屋，但截至2016年徐某因另案强制执行房屋，在长达六年时间里，上诉人没有要求所谓卖房的一方进行过户或主张权利，因此责任完全在上诉人。根据法律规定，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院予以驳回。 被上诉人兰某未提交答辩意见。 上诉人钱某向一审法院提起的诉讼请求为：1、请求停止对位于锡林浩特市××元西户的执行；2、确认属于锡林浩特市二中综合楼8单元5楼西户为原告所有。 一审法院认定事实：2009年11月9日，原告的女儿钱永莉与锡盟房地产综合开发公司十五项目部签订了房屋买卖合同一份，被告兰某的儿子王广义在合同尾部签名，合同并未对房屋的楼层、房号进行明确约定，仅约定面积为91平米。2011年4月21日，原告钱某与王广义签订了商品房售房合同一份，合同约定的房屋为“锡市杭盖辖区盟二中十字路口转角处，层数为5层，面积为110平米”，价款为120000元，于2011年10月1日之前把房产证办理完毕。 自2012年4月1日开始，钱某就将涉案房屋出租给中国联通锡盟分公司，用于建设通信机房。 另查明，涉案房屋的产权证书上登记的所有权人为兰某，登记日期为2009年6月2日。 一审法院认为：我国民事诉讼法对举证责任进行了明确规定，当事人应当依法对待证事实承担举证责任，不能提供证据证明待证事实的，应当承担不利的法律后果。在案外人执行异议之诉中，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中原告钱某应当承担举证责任，证明其对涉案房屋享有足以排除强制执行的权益。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，房屋买受人排除执行需满足以下条件：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，涉案房屋未办理过户登记是否系买受人自身原因所导致，该院意见如下：首先，钱某与王广义签订合同是在2011年4月21日，此时，涉案房屋已登记在被告兰某名下，属于兰某所有。钱某作为买受人，在王广义未出示兰某签名的授权委托书的情况下即与其签订了合同，事后也未要求兰某对合同进行签字确认，不符合交易习惯，未尽到一般房屋买受人的注意义务。其次，按照合同约定，办理房产证的日期为2011年10月1日之前。但截止到本案审理时，王广义已经逾期6年不履行办理房本的合同义务，原告钱某并未行使诉权要求王广义或者兰某履行过户义务，该怠于主张合同权利的行为，导致了房屋未办理过户登记的后果。综合以上两点，本案中房屋未办理过户登记，是由于钱某自身原因所导致。故本案中钱某作为房屋买受人，其主张不符合上述司法解释的规定，对其诉讼请求，该院依法不予支持。 综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、三百一十一条、第三百一十二条的规定，判决：驳回原告钱某的诉讼请求。案件受理费100元，由原告钱某负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。上诉人钱某提交了以下证据：钱某妻子马某与兰某的通话录音，证明兰某对于王广义签订的购房合同是认可的。被上诉人徐某质证意见为因为兰某没有出庭，没有办法证实其真实性，兰某在一审庭审时已经出庭说明了情况，此证据不能证明上诉人所要证明的问题。本院认证意见，该录音不能证明待证事实，本院不予采信。 本院认为，关于2011年4月21日商品房售房合同中王广义的行为问题，根据兰某一审的陈述及二审调查，其均表示没有授权王广义销售本案被执行房屋的权利，并对王广义销售该房屋的行为拒绝追认，上诉人钱某也未提供足够证据证明王广义系有权处分。上诉人主张王广义构成表见代理，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”的规定，表见代理中，合同应以被代理人即兰某的名义签订，而本案中，2011年4月21日商品房售房合同中的一方当事人为王广义，故王广义的行为不构成表见代理。王广义对该房屋构成无权处分。关于上诉人钱某是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记；”的规定，上诉人虽在人民法院查封之前已合法占有该不动产；并已按照合同约定支付大部分价款，但上诉人在人民法院查封之前未与房屋所有权人兰某签订合法有效的书面买卖合同，对于办理过户登记，未采取积极主动的方式，而是怠于主张权利，视为因其自身原因未办理过户登记，故上诉人钱某不享有足以排除强制执行的民事权益。 综上，上诉人钱某的上诉请求，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100.00元，由上诉人钱某负担。 本判决为终审判决。 审判长 锡林塔娜 审判员 哈斯图雅 审判员 王 志 刚 二〇一八年四月十六日 书记员 郭 淑 雯 附相关法条 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；