广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终23049号上诉人（原审被告、反诉原告）：张瑞华，女，1972年8月3日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：沈振，广东众帮律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州创中房地产经纪有限公司，住所地广东省广州市白云区京溪梅岗路****。法定代表人：钟美林，总经理。委托诉讼代理人：马成，广东德寰律师事务所律师。委托诉讼代理人：王程乾，广东德寰律师事务所实习律师。上诉人张瑞华因与被上诉人广州创中房地产经纪有限公司（以下简称创中公司）居间合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2018）粤0106民初3980号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张瑞华委托诉讼代理人沈振、被上诉人创中公司委托诉讼代理人马成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张瑞华上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持张瑞华的反诉请求，驳回创中公司的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由创中公司负担。事实与理由：（一）张瑞华已提供充分证据证明其在涉案房屋交易前已对楼龄作出特别要求，无法接受1980年代建设的房屋。不能以张瑞华未在买卖合同中注明楼龄要求即认定创中公司已履行了勤勉义务。张瑞华作为第一次买房的人，缺乏买房经验，没有在房屋买卖合同中注明楼龄要求，符合生活常理，也符合缺乏买房经验人士的行为设定或逻辑。（二）一审法院以创中公司已对涉案房屋进行查册，对房产进行了必要的审查，即认为张瑞华主张隐瞒房屋情况缺乏依据，该逻辑不成立。房屋审查通过不等于没有隐瞒房屋情况。张瑞华从未对房屋产权提出异议，而是对房屋楼龄和结构提出异议。创中公司在签订合同前未如实告知张瑞华涉案房屋的真实楼龄和结构，而只是保证产权没有问题。查册表并未有涉案房屋的建设时间等表明真实楼龄的记载，只能表明涉案房屋的产权登记时间，不能证明查过册就告知了房屋楼龄。（三）创中公司仅为张瑞华提供了看房、提供房屋信息、签订房屋买卖合同等中介服务，而房屋中介一般应提供的网签、递件、交税、过户、领取房产证等居间服务皆未完成。一审法院仅以促成合同签订即认定张瑞华应全额支付中介费，有违公平合理原则。（四）一审判决对创中公司是否隐瞒涉案房屋的真实结构的关键事实认定上存在严重错误，证据审查存在严重过失。一审法院对张瑞华提交的两段录音及文字整理稿视而不见，导致事实查清有误。（五）一审判决适用法律错误。本案应适用合同法第四百二十五条规定。综上，请求二审法院支持张瑞华的上诉请求。创中公司辩称，一审法院认定每日百分之一的违约金标准过高，可以适当调低，但是按照贷款利率计算明显过低。创中公司为了妥善解决纷争未提起上诉。同意一审判决，请求二审法院驳回张瑞华的上诉请求。创中公司向一审法院起诉请求：1.张瑞华向创中公司支付中介代理费及咨询费10000元；2.张瑞华向创中公司支付滞纳金（以10000元为本金，按每日1%标准，自2017年9月1日计至付清为止，以10000元为限）；3.张瑞华承担本案诉讼费用。张瑞华向一审法院反诉请求：1.创中公司向张瑞华退还已支付的中介代理费及咨询费10000元；2.创中公司向张瑞华支付上述费用的利息（以10000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率计，自2017年9月1日计算至付清为止）；3.创中公司承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明：据2018年9月7日广州市房地产档案馆查册单显示：位于广州市天河区兴华直街****（以下简称涉案房屋）的权属登记人为刘x庆，房产登记号2017登记字9029485号，登记时间为2017年12月9日；另据2017登记字9000048号登记号显示，涉案房屋的权属登记人为陈x，登记时间为2017年1月7日，附注显示“已征收土地使用权出让金，使用年限70年，从2××4年7月14日起；2017年12月7日刘x庆申请转移或交换（二手房免堪），2017登记字9029485号存案”。2017年8月31日，创中公司（乙方）、张瑞华（甲方）签订《购房意向协议书》，约定：甲方委托乙方寻购房屋，经乙方查找并联系，甲方选定由乙方提供广州市天河区兴华直街3x号403房达成购房意向，甲方自愿购买，购买价为100万元，甲方与出售人签订买卖合同时，甲方向乙方支付佣金25000元，意向书有效期为2017年8月31日至2017年9月15日等。2017年9月1日，创中公司（经纪方）、陈x（卖方）、张瑞华（买方）签订《房屋买卖合约》，约定：卖方将涉案房屋以100万元出售给买方，卖方保证所填写和提供的有关物业的产权权属是真实合法，保证对上述物业享有完整所有权，且没有侵犯第三人的权利。买方支付税费；（第五条2）基于经纪方已促成本合约成立，买卖双方同意在本合约签订当日向经纪方支付中介代理费及咨询费，其中买方应向经纪方支付费用详见《买卖代理支付承诺书》。合同附件为付款方式为一次性付款，定金20000元，买方应在签署本合约的同时自行交给卖方；定金余款39万元在2017年10月15日前交付卖方等。当日，张瑞华向创中公司支付10000元并签订《买卖代理费支付承诺书》，内容有：本人同意支付中介代理费及咨询费20000元，支付该款的时间为本人签署《房屋买卖合约》的同时，每逾期一天则按应付费用的1%向经纪方支付滞纳金，直至上述费用全部支付完毕为止。提前终止买卖不影响本协议履行等。2017年9月1日，张瑞华向创中公司支付10000元。张瑞华为支持其抗辩，为此提交其与创中公司工作人员微信记录，其中有：（2017年9月3日，张瑞华）那房子是什么结构的？（创中公司）混合结构；跟上次我们看的测绘院也是85年的房改房，九几年的房产证还没有我们的新。都卖到160多万呢！租金都没这套高；附件图片（查册单），显示查册时间为2017年8月29日，显示涉案房屋为混合结构；（2017年9月8日，创中公司）业主这边不肯出来，因为华姐现在是属于违约方拟给个电话给业主协商一下；（2017年9月12日，创中公司）华姐，业主那边已经很不耐烦问客户到底怎么回事，客户那边到底要谈什么想违约还是想给钱，不说情况业主那边不想过来说自己那边很忙。（2017年9月12日，张瑞华）我们没说违约，只是想和他谈谈；我们的意思一直是想谈谈的，因为你误导和隐瞒了事实，连房屋的结构都是后来才告知的。（2017年9月19日，创中公司）我公司这边已经接手受理你这宗买卖案件；关于你买方这边违约事件做出以下违约责任：1.违约方负责赔偿买卖双方所有中介服务费（买方2万，卖方1万，总共3万元）；2.业主方有权追究违约方定金双倍或楼价百分之十的违约金。（2017年9月19日，张瑞华）中介隐瞒了楼龄，造成买方错误判断，如何处理？如何追究中介责任？（2017年10月15日，张瑞华）小游，你好！关于天平架兴华直街3x号403房的房屋买卖，你方作为中介方存在隐瞒房屋真实楼龄的过错，误导我方消费以致房屋买卖合同无法继续履行。现向你方提出解除房屋买卖合同的要求，请尽快促成此事的完成。关于楼龄事项，庭审时，张瑞华表示其2017年9月3日与朋友许某一起到中介处询问涉案房屋的楼龄，当时创中公司才说涉案房屋的楼龄是80年代的。经张瑞华申请证人许某（自称与张瑞华为同事关系）出庭作证，其表示：我与张瑞华是同事关系。2017年9月1日张瑞华致电给我，张瑞华说创中公司介绍了一套房屋给她，她也签了合同了，我就询问其购买房屋的情况，比如楼龄、结构等，张瑞华表示不知道，中介也没有向她说涉案房屋的相关情况，我方就说这样不行，要弄清楚涉案房屋的情况后才能签合同的，张瑞华认为中介没有如实告知相关情况。中介没有说楼龄、结构等问题，我方认为中介对此是知道的，只是隐瞒而已。张瑞华表示中介公司曾向张瑞华介绍过一套房屋，张瑞华表示楼龄比较高，要求中介人员另行再介绍房屋给张瑞华，后来中介人员介绍涉案房屋给张瑞华了。由于涉案房屋距离我家比较近，我方认为涉案房屋的楼龄起码30年左右，我问张瑞华涉案房屋的楼龄时，张瑞华表示不知道，张瑞华也不知道涉案房屋是否为混合结构。2017年9月3日我方与张瑞华及其丈夫到创中公司处了解涉案房屋的情况，当时业主不在场，当时主要是想了解涉案房屋的情况，我就问中介涉案房屋到底是多少年楼龄的？在签订合同前也没有出示房产证给张瑞华看，中介这是违规的。创中公司的经理表示你看不出涉案房屋的楼龄是多少吗，我方表示楼龄是中介要如实告知的，所以我方认为创中公司的经理是知道涉案房屋的楼龄情况的，只是他们不愿意透露。我问楼龄是从什么时候起算，当时中介说房产证是2××4年出的，所以从2××4年计算楼龄，我认为这是不对的，中介一直在回避楼龄的问题，如果中介没有如实告知是会导致张瑞华作出错误的购买意向。张瑞华表示在签订合同时没有看过，张瑞华说创中公司的工作人员在签订合同时只在手机中给过照片她看房产证，并没有出示原件的。一审法院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。创中公司、张瑞华及案外人陈x就涉案房屋签订的《房屋买卖合约》涉及两个法律关系，一为创中公司与张瑞华、陈x的居间合同关系，另一法律关系为张瑞华与陈x的房屋买卖合同关系，本案处理为创中公司、张瑞华的居间合同关系。合同约定“房产权证为穗字第**，14登记09013587，卖方保证所填写和提供的有关物业的产权权属是真实合法，保证对上述物业享有完整所有权，且没有侵犯第三人的权利”，从调查情况可见，陈x原为涉案房屋权属人，产权登记真实，从张瑞华提供的微信显示，创中公司向其出示2017年8月29日的查册单，可见创中公司已对房产进行必要的审查，并无不当。张瑞华主张其隐瞒房屋情况缺乏依据，不予采纳。张瑞华在交易前未就房龄事项作出特别要求，未在买卖合同中加以说明及注明处理意见，现其以创中公司未完全履行勤勉义务缺乏事实依据，有违交易常理，其拒付中介代理费及咨询费缺乏合同依据，不予采纳。张瑞华的全部反诉请求缺乏事实依据，予以驳回。创中公司促成合同成立，张瑞华签订《买卖代理费支付承诺书》确认应支付20000元，并已实际支付10000元，创中公司现主张余款10000元具有合同依据，予以支持。张瑞华逾期支付款项，依约承担违约责任，按约定每日1%计算违约金，现张瑞华抗辩过高。一审法院认为，违约金兼具惩罚性及补偿性，在创中公司未充分合理举证其实际损失情况下，1%标准显属过高，一审法院从公平角度，酌情调整按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2017年9月2日计至实际付清为止，以本金10000元为限。对于创中公司主张的超出部分，予以驳回。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2018年9月28日判决：一、张瑞华于判决发生法律效力之日起10日内向创中公司支付中介代理费及咨询费10000元。二、张瑞华于判决发生法律效力之日起10日内向创中公司支付逾期付款违约金（以10000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2017年9月2日计至付清为止；以本金10000元为限）。三、驳回创中公司的其他诉讼请求。四、驳回张瑞华的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍向支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费430元、反诉受理费30元均由张瑞华负担。二审期间，各方当事人均未提交新证据。经审查，本院对于一审判决查明的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。根据张瑞华的上诉及创中公司的答辩意见来看，现本案的争议焦点问题为：张瑞华主张创中公司在签订涉案《房屋买卖合约》及其出具《买卖代理费支付承诺书》之前隐瞒涉案房屋的楼龄依据是否充分。关于本案的争议焦点问题，首先，在创中公司、张瑞华及案外人陈x就涉案房屋签订的《房屋买卖合约》及张瑞华签名的《买卖代理费支付承诺书》中均无关于楼龄的约定，由此可以证明，涉案房屋的楼龄不是各方当事人交易的条件。其次，张瑞华在签订前述合约及承诺书之前已实地查看过涉案房屋，其作为一名完全民事行为能力人，对于涉案房屋的楼龄应有基本的判断。第三，根据张瑞华申请的证人许某（自称与张瑞华为同事关系）一审时陈述的“2017年9月1日张瑞华致电给我，张瑞华说创中公司介绍了一套房屋给她，她也签了合同了，我就询问其购买房屋的情况，比如楼龄、结构等，张瑞华表示不知道，中介也没有向她说涉案房屋的相关情况，我方就说这样不行，要弄清楚涉案房屋的情况后才能签合同的，张瑞华认为中介没有如实告知相关情况”的内容来看，是张瑞华在签订过前述合约及承诺书后致电该证人，该证人才提醒其应该了解该房屋的楼龄，而非张瑞华所主张的其向创中公司了解过，是创中公司故意隐瞒该房屋的楼龄。第四，张瑞华提交的与创中公司工作人员之间的聊天记录不足以证明创中公司有故意隐瞒该房屋楼龄的事实。由上述分析可知，张瑞华上诉称创中公司故意隐瞒该房屋楼龄的上诉理由明显不成立，故本院对其上诉理由不予采纳。张瑞华应将承诺支付的居间费用支付给创中公司。综上所述，张瑞华上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费334元，由上诉人张瑞华负担。本判决为终审判决。审判长  王会峰审判员  黄春成审判员  闫 娜二〇一八年十二月十九日书记员  甄雪皓肖晓桐