江苏省宿迁市宿城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏1302民初4528号 原告：程凯，男。 被告：江苏宏华投资有限公司。 法定代表人：匡提贤，董事长。 委托诉讼代理人：靖芝，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：刘韩利，男，该公司员工。 原告程凯诉被告江苏宏华投资有限公司（以下简称宏华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年6月13日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告程凯、被告宏华公司的委托诉讼代理人靖芝、刘韩利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告程凯向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告于2014年5月31日签订的“国贸中心C2148商铺”商品房买卖合同（编号：201405310016）；2.判令被告返还原告已付购房款235824元；3.判令被告支付违约金（以235824元为基数，自2014年5月17日起，按0.15‰/日计算至实际返还之日止）；4.判令被告赔偿原告商业损失；5.案件受理费由被告承担。诉讼过程中，原告将上述诉讼请求变更为：1.判令被告赔偿原告逾期交房造成的损失2000元/月；2.判令被告支付违约金（以235824元为基数，自2014年5月17日起，按0.15‰/日计算至实际返还之日止）。事实和理由：原被告于2014年5月31日签订商品房买卖合同，由原告购买被告开发的宿迁经济技术开发区国贸中心C2148号商铺。原告已于2014年5月17日将购房款235824元全额支付给了被告。合同约定，被告应于2015年11月1日前将房屋交付给原告，但截止目前被告仍未交房。依据合同第九条约定，逾期交房超过90日的，原告有权解除合同，被告应全额退还购房款，且每日支付原告已付购房款万分之一点五的违约金至退还购房款为止。自2014年以来，宿迁房价持续上涨，上述的违约金显然不足弥补原告的损失，被告应赔偿由其导致原告购买商铺应享有的正常商业损失。 被告宏华公司辩称，原被告之间确实存在商品房买卖关系，双方于2014年5月31日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买C2148号商铺，房屋价款235824元，原告已于当天支付全款。合同中双方约定的违约金过高，请求法院依据双方合同法律规定进行判决。 本院经审理认定事实如下：2014年4月19日，原告（乙方）和被告（甲方）签订《国贸中心认购书》（以下简称认购书），由原告购买被告开发的国贸中心C2148号商铺，约定总房价305687元，折后成交价235824元。第三条约定：1.为了将商业打造成功，实现全体业主的经济利益。乙方同意甲方对商铺建成后实行十年统一托管经营。委托方式为：a）前三年的商业培育期，乙方同意在签订《商品房买卖合同》时甲方给予乙方一次性18%的优惠，作为前三年的商业培育期补助。在此期间乙方不再收取任何费用；b）商业形成期，自第四年回报率以购房总价的8%回报；c）商业成熟期，自第五年起至第十年按铺位实际租金收入分成，运营方占10%作为商场运营费、乙方占90%；有关《委托经营管理合同》在双方正式签订《商品房买卖合同》时一并签订。2.签约合同总价=认购总价*认购折扣*0.82（扣减18%前三年的商业培育期补助）。 2014年5月17日，原告在被告处签订《国贸中心签约确认单》，原告以235824元的总价购买被告开发的国贸中心C2148号商铺一处。当日，原告已付清全额购房款，被告向原告开具正式发票。 此后，原被告于2014年5月31日就上述房屋买卖事宜签订《商品房买卖合同》（以下简称买卖合同）。买卖合同第八条约定：“出卖人应当在2015年11月1日前，将房屋交付买受人使用，交付时间以取得《工程竣工验收备案表》时间为准。如遭遇不可抗力，出卖人应在不可抗力发生之日起一周内公告”。买卖合同合同第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条约定的特殊情况外，出卖人如未按本合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条约定的交付日期第二天起至取得《工程竣工验收备案表》之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金”。 截止法庭辩论终结之日（2018年12月7日），涉案房屋仍未取得《工程竣工验收备案表》，被告也未将房屋交付给原告。 诉讼过程中，原告还提交《国贸中心委托经营管理合同》（以下简称管理合同）及《国贸中心委托经营管理合同补充协议》（以下简称补充协议）一份。该合同及补充协议有原告（甲方）签名和案外人宿迁赛格电子市场管理有限公司（乙方，以下简称赛格公司）盖章，签订时间为2014年5月31日。依据管理合同及补充协议约定，原告将上述房屋委托给赛格公司统一管理经营，并载明购房原总价为287590元。委托合同第三条约定“1、委托经营管理期限：在该商铺竣工验收合格交付乙方使用后，自2015年6月30日起至2025年6月29日止……”。委托合同第四条约定“2、经营所得收益由双方按以下约定方式分配：（1）委托期内前三年甲乙双方为了共同培育市场，甲方自愿同意放弃该商铺三年收益权，前三年的经营收益不再分配，乙方自负盈亏。（2）第四年（即2018年6月30日起至2019年6月29日止）的年收益按甲方与开发商约定的购房原总价的8%计算，由乙方向甲方支付，支付时间为……（3）第五年至第十年（即2019年6月30日起至2025年6月29日止）甲乙双方按实际租金收益9:1分成，甲方占90%……乙方占10%……”。管理合同第十三条约定，“本协议一式三份，每份13页。甲方一份，开发商一份，乙方一份，经甲乙双方签字或盖章后生效”。被告在庭审中认可其曾保留了相关的管理合同及补充协议，但内容是否与原告提交的一致，尚不确定。在本院限定的时间内，被告未将其保管的管理合同及补充协议提交我院，并称被告公司没有该委托合同及补充协议了。 本院认为：原被告之间的《商品房买卖合同》系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。 原告已经按约付清了购房款，被告即应按约在2015年11月1日前将符合约定的房屋交付给原告使用。实际上，截止2018年12月7日，被告仍未将房屋交付，已经违约，原告有权要求被告承担违约责任。原告主张被告每日按已付购房款万分之一点五的标准支付违约金，符合合同第九条约定，本院予以支持。自2015年11月2日起至法庭辩论终结之日（2018年12月7日）止，合计1132天，违约金为235824元*0.15‰/天*1132天=40043元（取整）。 原告称上述违约金标准过低，不足以弥补其损失，并据此要求被告再另行赔偿其2000元/月。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。可见违约金是合同当事人对损害赔偿总额或计算方法的预先约定，其本质是要求违约方对守约方进行赔偿。依据该条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。因此，当被告的违约给原告造成的损失高于双方约定违约金标准时，被告还应赔偿原告遭受的损失，但另行赔偿的金额应限于遭受的损失和违约金的差额，这也与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定相符（该条规定，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额）。 本案中，涉案房屋的性质为商铺，具有商业价值。无论依据原告提交的管理合同及补充协议还是原被告双方签订的认购书，在被告将房屋交付后，涉案房屋将对外委托管理经营十年，前三年无租金，第四年的租金为购房原总价的8%，第五至第十年的租金为实际收益的90%。上述租金收益是原被告双方在签订涉案房屋买卖合同时已经可以预期的利益。被告逾期交付房屋，导致原告不能取得上述利益，当然应进行赔偿。 依据原被告签订的认购书，前三年的商业培育期，被告在签订《商品房买卖合同》时已经给予原告购房总价18%的优惠，作为前三年的商业培育期补助。第四年商业形成期，以购房总价的8%进行回报。因此，自原被告约定的交房时间（2015年11月1日起）的前三年（即2018年10月31日止），被告无需再另行赔偿原告损失。自第四年（2018年11月1日）起，每日的租金损失为235824元/0.82*8%/365=63.03元，其中违约金部分已经赔偿235824元*0.15‰=35.37元，每日损失尚余27.66元（63.03元-35.37元）未获赔偿。自2018年11月1日起至2018年12月7日止，合计37日，应赔偿27.66元/日*37日=1023元（取整）。被告应赔偿原告的总额为40043元+1023元=41066元。 原告依据其提交的管理合同及补充协议，主张另行赔偿的标准为2000元/月，对此本院不予支持。如前文所述，另行赔偿的金额应限于遭受的损失和违约金的差额。另外，原告提交的管理合同及补充协议既未得到被告的认可，也未得到赛格公司的认可。该合同实际尚未履行，将来履行过程中，相关的委托管理期限如何计算尚不可知，租金标准也不确定，原告将来是否会遭受损失以及损失金额也无法在目前确定。因此，法庭辩论终结之后的违约金及损失，由于该部分损失尚未发生，而且房屋是否交付可能受其他因素干扰，而对这些可能存在并影响既判力的争议，无法在本案判决中预先解决。因此，对法庭辩论终结（2018年12月7日）之后的违约金及损失，原告可另行主张权利。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 被告江苏宏华投资有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告程凯逾期交房违约金及损失合计41066元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2418元，由原告程凯负担1592元，被告江苏宏华投资有限公司负担826元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  司杨凯 人民陪审员  邹建国 人民陪审员  许传民 二〇一八年十二月十三日  书记员任笑玉 法律提示： 本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，义务人应当承担不履行义务所产生的一切法律后果。 申请执行的期限为二年，申请执行时效的中止、中断适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。申请执行的期限从本判决书规定的履行期限的最后一日起计，分期履行的从规定的每次履行期间的最后一日起计算。