江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏05民终10717号上诉人（原审被告）：苏州立德节能材料科技有限公司,住所地苏州高新区。法定代表人：徐拥军，该公司总经理。委托诉讼代理人：谭建华，江苏名仁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：高晓崑，男，1972年5月3日出生，汉族，住苏州市沧浪区。委托诉讼代理人：高燕，江苏漫修（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：马彦芳，江苏漫修（苏州）律师事务所实习律师。上诉人苏州立德节能材料科技有限公司（以下简称立德公司）因与被上诉人高晓崑商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省苏州市虎丘区人民法院（2018）苏0505民初1403号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。立德公司上诉请求：二审法院撤销原审判决第三项并依法改判立德公司赔偿高晓崑损失104000元，一、二审案件受理费由双方依法分担。事实和理由：一、立德公司应当按补充说明第3条约定向高晓崑赔偿104000元损失。补充说明是应高晓崑的要求出具，高晓崑在一审庭审中也作为证据提交，应当视为对该说明的认可。二、高晓崑的可得利益损失没有664800元。双方虽然在法庭上确认了现在房屋的市场价格，但直接以该价格扣除高晓崑在认购协议上的价格计算高晓崑的可得利益损失是错误的。双方在签订购房合同时已经给予高晓崑较大幅度的优惠，立德公司是按照市场价打折销售给高晓崑，该房屋当时的实际价值与现在市场价值相差不大。市场价并非最终交易价，立德公司开发的房屋由于投资回报率低、物业费较高、成交时税费较多以及立德公司自身口碑较差等原因，在出售时价格与市场价格差异较大。高晓崑在购买和出售过程中，应当承担相应的税费，这些税费应当排除在可得利益之外。高晓崑在购买房屋过程中，应当缴纳契税、印花税、物业费、维修基金等税费，这些税费都是国家机关收取的，应当计算为高晓崑的成本，而不能确认为可得利益。三、即便按双方认可的市场价确定并成功出售，高晓崑的可得利益也应当扣除向国家缴纳的税费。高晓崑辩称：补充说明是立德公司向高晓崑出具，高晓崑并未签字确认，且根据法律规定，高晓崑有权就自身实际损失向立德公司主张赔偿。立德公司的行为构成根本违约，其行为导致高晓崑购房目的无法实现，高晓崑已支付大部分房款，且自身没有过错。立德公司应当赔偿因不能履行合同而给高晓崑造成的实际损失。一审法院综合考量以立德公司确认的房屋评估价格与协议约定的价格差确定高晓崑的实际损失，该损失亦在立德公司的可预见范围内，应当予以维持。高晓崑向一审法院起诉请求：1、判令立德公司向高晓崑返还已支付的首付款130万元；2、判令立德公司向高晓崑返还租赁商户租金，自2017年1月14日起，暂计算至2018年4月13日46208.1元，实际主张至被告返还首付款之日；3、判令立德公司赔偿高晓崑损失104000元；4、判令诉讼费、保全费等全部费用由立德公司承担。后高晓崑变更诉讼请求为：1、判令解除双方于2017年1月3日签订的立德绿筑商务广场商铺认购协议；2、判令立德公司返还高晓崑已支付的首付款人民币130万元；3、依法判令立德公司赔偿高晓崑房屋差价损失664800元；4、本案诉讼费、保全费等全部诉讼费用由立德公司承担。一审法院认定事实：2017年1月13日，高晓崑作为订购人与立德公司作为开发商签订《立德·绿筑商务广场商铺认购协议》一份，约定立德公司将立德·绿筑商务广场5幢102室的房屋以210万元的价格出售给原告，房屋建筑面积（预测）184.32平方米，高晓崑于2017年1月13日支付定金45万元，2017年1月16日支付25万元，2017年1月18日支付60万元，余款80万元于2017年2月28日达到网签条件时支付，其中房款740233.6元，房租、保证金59766.4元冲抵房款，如不能网签购房合同，付款日顺延。高晓崑、立德公司分别在该协议下方落款的“认购人签章”、“开发商签章”处签字、盖章确认。后立德公司在逐步收取高晓崑支付的上述涉案房屋的定金及购房款后，于2017年1月13日向高晓崑出具收据，载明款项内容为“5#102高晓崑”、“定金”，金额为45万元；后又于2017年1月18日、2017年1月24日分别向高晓崑出具收据，载明款项内容为“5#102高晓崑”、“房款”，金额分别为66万元、19万元。另查明，立德公司因未能按照上述认购协议中所约定的时间2017年2月28日完成涉案房屋的解除抵押工作，曾在《补充说明》中确认：立德公司最迟于2018年1月31日前完成涉案房屋的解压工作，高晓崑在收到解押通知后支付全部尾款；若立德公司未能按期履行，则按照高晓崑已付首付款的8%向高晓崑赔偿损失，并退还已付首付款。立德公司在该说明下方落款处的“开发商确认盖章处”盖章确认，高晓崑未签字确认。又查明：2018年4月9日涉案的绿筑商务广场5幢102室房屋的权属登记信息显示，涉案房屋的所有权登记时间为2017年3月23日，登记证号为05049637，所有权人为立德公司，共有情况为单独所有。他项权登记信息载明该房屋他项权利人为中国建设银行股份有限公司，他项权证号为05036568，债权金额为967680元，登记时间为2017年4月6日，债务履行时间为2013年1月31日至2019年1月30日，抵押顺位为第一顺位。该房屋于2018年4月2日被广东省佛山市中级人民法院以（2018）粤06执保76号案件查封，查封顺位为第一顺位；于2018年4月8日被湖南省衡山县人民法院以（2018）湘0423民初184号案件查封，查封顺位为第二顺位。庭审中，双方一致确认涉案的合同的解除时间为2018年9月20日，并确认在本案中以2764800元作为合同解除时涉案房产的市场价格。以上事实，有《立德·绿筑商务广场商铺认购协议》、收据、《补充说明》以及庭审笔录等证据予以证实。一审法院认为，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。首先，本案双方签订的认购协议中已明确写明当事人的姓名、名称、商品房基本状况、总价款、付款方式、付款时间、违约责任等主要内容，且立德公司已收到了高晓崑支付的定金及购房款130万元，应认定该认购协议为商品房买卖合同；其次，上述认购协议系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。一审法院认为，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中因立德公司迟迟未能将涉案房屋上设立的抵押解除，后又因与案外人的债权债务纠纷，导致涉案的绿筑商务广场5幢102室被广东省佛山市中级人民法院、湖南省衡山县人民法院查封，立德公司的上述违约行为，导致高晓崑的买房合同目的不能实现，已构成根本违约，故高晓崑有权请求解除合同、要求立德公司返还已付购房款并赔偿损失。高晓崑解除合同的意思表示最早于2018年9月20日庭审时到达立德公司，立德公司亦予以认可，故一审法院认定买房合同解除的时间为2018年9月20日。高晓崑于2017年1月13日支付定金45万元，又分别于2017年1月18日、2017年1月24日向立德公司支付房款66万元、19万元，立德公司亦出具收据予以确认，故高晓崑已支付的定金及购房款共计130万元，现高晓崑要求立德公司返还定金及已付购房款130万元，符合法律规定，一审法院对此予以支持。关于损失赔偿，本案中，双方约定立德公司以210万元的价格将案涉房屋出售给高晓崑，庭审中，双方亦一致确认在本案中以2764800元作为目前涉案房产的市场价格，故立德公司需赔偿因自身违约造成的高晓崑实际损失即房屋差价损失664800元。关于立德公司辩称的应按《补充说明》第3条向原告赔偿10.4万元损失的意见，一审法院认为，立德公司已构成根本违约，高晓崑有权就自身的实际损失向立德公司主张赔偿，故对立德公司的该项辩称意见本院不予采纳。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决：一、高晓崑与苏州立德节能材料科技有限公司签订的苏州高新区绿筑商务广场5幢102室的《立德·绿筑商务广场商铺认购协议》于2018年9月20日解除。二、苏州立德节能材料科技有限公司于本判决生效之日起十日内向高晓崑返还定金及购房款130万元。三、苏州立德节能材料科技有限公司于本判决生效之日起十日内向高晓崑赔偿房屋差价损失664800元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17852元，减半收取8926元，保全费5000元，合计13926元，由苏州立德节能材料科技有限公司负担。二审中，当事人均未提供新证据。二审经审理查明的事实与一审法院一致。本院认为，高晓崑与立德公司签订的认购协议具备商品房买卖合同的主要内容，立德公司已经按照约定收取了部分购房款，一审法院据此认定双方之间成立商品房买卖合同关系并无不当。认购协议系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。认购协议签订后，立德公司未按约涤除设立在认购房屋上的抵押权，后又因立德公司与案外人的债权债务纠纷，导致认购房屋被广东省佛山市中级人民法院、湖南省衡山县人民法院查封，立德公司的上述违约行为导致高晓崑的购房目的无法实现，构成根本违约，一审法院据此支持高晓崑要求解除合同并由立德公司赔偿损失的主张并无不当。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。本案中，虽补充说明第3条约定的违约金计算方式仅为首付款的8%即104000元，但双方确认合同解除时涉案房屋的市场价格为2764800元，高晓崑由此产生的损失远高于约定违约金，一审法院结合高晓崑的损失情况以及当事人的违约情况认定立德公司赔偿高晓崑违约损失664800元并无不当。至于立德公司上诉提及的交易税费问题，因本案并非市场上的正常交易行为，而是由于立德公司根本违约导致的损失赔偿，故本院对立德公司提出的交易税费的上诉主张不予采信。至于立德公司上诉提及的违约损失赔偿款需缴纳的税费问题，非法院民事案件审理范围，本院对此不予理涉。综上所述，立德公司的上诉请求依据不足，应予驳回，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10448元，由上诉人苏州立德节能材料科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈 斌审判员 曾雪蓉审判员 叶 刚二〇一八年十二月二十四日书记员 姚冰馨