河北省涿州市人民法院民 事 判 决 书(2018)冀0681民初4909号原告：于霞，女，1983年2月14日出生，汉族，住河北省保定市定兴县。委托诉讼代理人：王洋，涿州市清华法律服务所法律工作者。被告：涿州市联合房地产开发有限公司，住所涿州市双塔区范阳西路**，统一社会信用代码91130681667715290E。法定代表人：韩联合，公司董事长。委托诉讼代理人：张杰武，河北博典律师事务所律师。被告：北京东方鼎石科技发展有限公司，住，住所北京市房山区良乡长虹西路翠柳东街**-2839一社会信用代码91110111335465870A。法定代表人：赵林英，公司董事。委托诉讼代理人：江月娟，公司法务。原告于霞与被告涿州市联合房地产开发有限公司、北京东方鼎石科技发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王洋、被告涿州市联合房地产开发有限公司委托诉讼代理人张杰武、被告北京东方鼎石科技发展有限公司委托诉讼代理人江月娟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告于霞向本院提出诉讼请求：1.要求判令确认原被告双方签订的房屋买卖协议（0137号）及团购优惠告知书无效，判令第一被告返还原告支付的购房款343394元，判令第二被告返还原告支付的治商中介服务费40000元（以上共计383394元）；2.讼诉费用被告承担。事实与理由：2016年12月原告经第二被告介绍到第一被告处购买住宅用楼房，与第二被告售楼人员商谈买房事宜。售楼人员说证件齐全，2017年3月份可以办理网签和贷款手续，2018年即可交房入住，并办理产权证。双方达成买房卖房一致，于2016年12月6日双方在被告处签订了房屋买卖协议（0137号）及团购优惠告知书。约定原告购买被告金域中央（古城家园）4号楼1单元802号房屋一套，总价1113394元。约定先交首付款343394元及中介服务费40000元，合同签订当天原告交清了此两笔钱。之后原告几乎每个月都在问网签和贷款的事。但是被告一直拖着，后来经原告走访相关部门，得知被告方根本没有商品房预售许可证，其他手续也不齐全，根本无法网签。交房和办证及贷款遥遥无期，因此原告要求被告方解除合同，退还原告缴纳的所有款项，但是被告方说可以解除，需要扣一部分钱。原告认为被告在欺骗原告的情况下签订合同，之后一直欺骗原告，而且被告没有取得相关手续，原告之后的合法权利得不到保证，依照法律规定被告属于违法公开销售房屋，双方的合同属于无效合同。无奈之下，只好起诉，望法院公正判决。被告涿州市联合房地产开发有限公司辩称，同意退还原告首付款，承诺四个月之内退还。被告北京东方鼎石科技发展有限公司辩称，原告明知没有预售证的情况下自愿购买存在过错，同意退还原告洽商中介服务费，但需扣除必要的成本费用，退款日期为第一被告返还购房款后一个月内。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告为证明自己的诉讼主张，向本院提交如下证据：1.原告身份证复印件一份，拟证明原告身份信息；2.原告与被告涿州市联合房地产开发有限公司签订的《商品房买卖协议》（协议编号：0137）一份，拟证明原告购房时间、首付款金额，被告公开销售商品房且原告已经履行了合同义务；3.原告与被告北京东方鼎石科技发展有限公司签订的《金域中央项目团购优惠告知书》，拟证明被告北京东方鼎石科技发展有限公司收取团购费的数额，系购买此套房屋收取的费用，被告北京东方鼎石科技发展有限公司为被告涿州市联合房地产开发有限公司销售房屋的事实，该告知书与买卖合同属于主从合同关系；4.被告涿州市联合房地产开发有限公司出具的收据一张，拟证明原告已经履行了合同付款义务；5.被告北京东方鼎石科技发展有限公司出具的中介服务费收据一张，拟证明被告收取了中介服务费40000元；6.微信聊天记录两页，拟证明被告北京东方鼎石科技发展有限公司负责售楼，承诺许可证马上就办下来，但是一直未办下来，存在欺诈行为。上述证据1、2、4双方当事人均无异议，本院予以确认并在卷佐证；证据3、5，被告涿州市联合房地产开发有限公司认为与其无关，但被告北京东方鼎石科技发展有限公司对该证据真实性无异议，本院对该证据真实性予以认定并在卷佐证；证据6，因原告仅提供聊天记录照片，未能提供该证据原始载体，且被告不予认可，本院无法核实该证据的真实性，亦无法核实聊天记录双方主体身份关系，故本院不宜认定。被告涿州市联合房地产开发有限公司未提交证据。被告北京东方鼎石科技发展有限公司提交如下证据：1.原告与被告涿州市联合房地产开发有限公司签订的《金鱼中央认购定单》，拟证明认购订单签署时间早于团购告知书，原告在参加我方组织的团购前，已确定购买标的房屋，仅为获得购房优惠才参加活动，认购订单金额大于商品房买卖协议，我方已履行告知书的义务，原告的房款获得了优惠，原告无理由退款；2.《购房声明》一份，拟证明原告明知是未取得预售证的房屋而自愿购买，因此原告主张我方欺诈毫无道理。原告及被告涿州市联合房地产开发有限公司对上述证据真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据各方当事人陈述及上述有效证据，本院认定事实如下：被告涿州市联合房地产开发有限公司在位于涿州市两侧上建设商品房，暂定名“金域中央”。2016年12月3日，原告于霞与被告涿州市联合房地产开发有限公司签订《金域中央认购订单》，欲购买“金域中央”4号楼1单元802室房产，房屋每平米15579.03元，房屋面积83.54平方米，总房款1301472元。2016年12月6日就购买上述房屋，原告与被告北京东方鼎石科技发展有限公司签订《金域中央项目团购优惠告知书》，参加被告北京东方鼎石科技发展有限公司组织的团购活动，约定总房款优惠80000元，原告为此向被告北京东方鼎石科技发展有限公司缴纳洽商中介服务费40000元。2016年12月6日，原告与被告涿州市联合房地产开发有限公司签订《商品房买卖协议》（协议编号：0137），约定原告购买被告开发的“金域中央”小区第4幢1单元802号房，房屋建筑面积约为83.54平方米，每平方米单价13327.68元，房屋总价款1113394元。买受人于2016年12月6日交齐首付款343394元，剩余770000元做银行按揭。合同签订后，原告依约交付了房屋首付款343394元，但一直未能办理银行按揭。同时查明，2016年12月6日原告曾签署《购房声明》，载明：“本人知悉涿州市“金域中央”（推广名）项目4-1-801号楼商品房预售许可证尚未办理完成，未能优先选房并享受购房优惠，本人自愿签订《认购书》/《商品房买卖协议书》，已表购房诚意”，该商品房项目至今未取得商品房预售许可证。本院认为，根据法律规定，商品房预售应当向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明，未取得商品房预售许可证的，不得进行商品房预售。本案诉争房屋至今未取得商品房预售许可证明，故原、被告签订的《商品房买卖协议》因违反法律的强制性规定无效，无效的合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产应当予以返还，故原告要求被告返还已支付的购房款343394元的诉讼请求应予支持。因被告北京东方鼎石科技发展有限公司与原告签订的《金域中央项目团购优惠告知书》中所涉及的诉争房屋系未取得商品房预售许可证即违法销售的房屋，但被告北京东方鼎石科技发展有限公司仍然组织该商品房团购活动，故该优惠告知书亦因违反法律性强制规定无效，故原告要求被告北京东方鼎石科技发展有限公司返还洽商中介服务费40000元的诉讼请求亦应予以支持。二被告辩称返还诉争款项的期限因无合理合法依据，故本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、确认原告于霞与被告涿州市联合房地产开发有限公司于2016年12月6日签订的《商品房买卖协议》（协议编号：0137）无效，被告涿州市联合房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告已支付购房款人民币343394元。二、确认原告于霞与被告北京东方鼎石科技发展有限公司于2016年12月6日签订的《金域中央项目团购优惠告知书》无效，被告北京东方鼎石科技发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告已支付洽商中介服务费人民币40000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7051元，由被告涿州市联合房地产开发有限公司负担6316元，由被告北京东方鼎石科技发展有限公司负担735元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。审 判 长  柴秋瑾审 判 员  杨爱净人民陪审员  郑 伟二〇一八年十二月十七日书 记 员  李 同