山东省海阳市人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁0687民初1792号原告：中国建设银行股份有限公司海阳支行，住所地山东省海阳市海阳路14号。负责人：王彦一，行长。委托诉讼代理人：万德辉，该行工作人员。被告：邓玉梅，女，1959年11月1日出生，汉族，住山东省海阳市。委托诉讼代理人：王君太，山东海平律师事务所律师。被告：山东鑫沃房地产开发有限公司，住所地山东省烟台市海阳市徐家店镇。法定代表人：程强，总经理。委托诉讼代理人：毕晓彤，该公司工作人员。委托诉讼代理人：江洪明，山东海宇清律师事务所律师。被告：山东银联担保有限公司烟台分公司，住所地山东省烟台市莱山区迎春大街108号906室。负责人：李长征，经理。原告中国建设银行股份有限公司海阳支行（以下简称建行海阳支行）与被告邓玉梅、山东鑫沃房地产开发有限公司、山东银联担保有限公司烟台分公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告建行海阳支行的委托诉讼代理人万德辉、被告邓玉梅的委托诉讼代理人王君太到庭参加诉讼，被告山东鑫沃房地产开发有限公司未到庭参加诉讼，被告山东银联担保有限公司烟台分公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。建行海阳支行向本院提出诉讼请求：1.依法解除建行海阳支行与邓玉梅于2014年4月14日签订的《个人住房(商业用房)借款合同》；2.请求邓玉梅偿还借款本金余额182804.06元、利息5572.47元，本息合计188376.53元，并按照《个人住房(商业用房)借款合同》的约定支付自2017年2月3日起至全部清偿本息之日止的利息、罚息；3.请求山东鑫沃房地产开发有限公司、山东银联担保有限公司烟台分公司对以上款项承担连带清偿责任。4.依法确认建行海阳支行对于洪臣办理抵押预告登记坐落于海阳市徐家店国际商城第C28号楼405号房屋的折价或者以拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；5.请求邓玉梅、山东鑫沃房地产开发有限公司、山东银联担保有限公司烟台分公司承担本案诉讼费用及实现债权的所有费用。事实和理由：于洪臣、邓玉梅因购买山东鑫沃房地产开发有限公司开发的坐落于海阳市徐家店国际商城第C28号楼405号房屋向建行海阳支行申请贷款，2014年4月14日，建行海阳支行与于洪臣、邓玉梅、山东鑫沃房地产开发有限公司、山东银联担保有限公司烟台分公司签订《个人住房(商业用房)借款合同》，约定贷款金额22万元，贷款期限179个月，同时约定将购买的房屋抵押作为履约担保，山东鑫沃房地产开发有限公司、山东银联担保有限公司烟台分公司为于洪臣、邓玉梅履行还款义务提供连带责任保证。建行海阳支行依约发放了贷款，截止2017年2月3日，于洪臣、邓玉梅已经多次未按照合同约定的时间履行还款义务。邓玉梅辩承认原告在本案中所主张的事实，但表示其身体状况恶化，无力偿还贷款。山东鑫沃房地产开发有限公司未作答辩。山东银联担保有限公司烟台分公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。建行海阳支行提交的证据有：1.2013年12月31日于洪臣、邓玉梅与山东鑫沃房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，合同编号：201307040462号；2.2013年12月31日山东鑫沃房地产开发有限公司出具的收款收据；3.2014年1月10日于洪臣、邓玉梅签订的《个人住房借款申请书》；4.2014年4月14日建行海阳支行与于洪臣、邓玉梅、山东鑫沃房地产开发有限公司、山东银联担保有限公司烟台分公司签订的《个人住房(商业用房)借款合同》，合同编号：370667170-2012-20140723074；5.2014年5月5日建行海阳支行出具的中国建设银行个人贷款支付凭证；6.2014年4月30日海阳市住房保障和交易中心出具的房屋预告登记证明（海房预徐家店字第20130697号）；7.2018年4月18日建行海阳支行出具的中国建设银行个人贷款对账单；8.于洪臣、邓玉梅的身份证及结婚证复印件；9.2009年8月10日山东银联担保有限公司出具的《授权书》。邓玉梅对上述证据无异议。山东鑫沃房地产开发有限公司、山东银联担保有限公司烟台分公司未出庭应诉、质证。上述证据，经审核符合有效证据的形式要求，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：于洪臣与邓玉梅是夫妻关系，于洪臣于2015年12月15日死亡，其继承人于坤稣表示不继承遗产，建行海阳支行不请求追加于坤稣为被告。2013年12月31日，于洪臣、邓玉梅与山东鑫沃房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买位于海阳市徐家店国际商城第C28号楼405号房屋，付款方式采用商品房担保贷款。2014年4月14日，建行海阳支行与于洪臣、邓玉梅、山东鑫沃房地产开发有限公司、山东银联担保有限公司烟台分公司签订《个人住房(商业用房)借款合同》，约定：贷款金额22万元，贷款人将款项一次性划入山东鑫沃房地产开发有限公司账户；借款期限自2014年4月14日至2024年3月14日，借款期限起始日与贷款凭证所载日期不一致的，借款期限起始日（即起息日）以首次划款时的贷款支付凭证所载实际房款日期为准，借款到期日根据借款期限相应调整，贷款支付凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等效力；贷款用途购买商品住房；还款采用等额本息还款法，还款方式为委托扣款方式。合同约定：贷款利率在基本利率水平上上浮5%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；借款到期后如仍有未清偿的本金、利息或罚息的，贷款人将仍按照与借款到期前相同的结息频率，在每个约定还款日的前一日结计借款人当期应换本金、利息及罚息，直至全部应还本金、利息及罚息清偿完毕。合同约定：担保方式为保证和抵押，山东鑫沃房地产开发有限公司、山东银联担保有限公司烟台分公司是保证人，承担连带责任保证，山东鑫沃房地产开发有限公司的保证期间为本合同条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止，山东银联担保有限公司烟台分公司保证期间为本合同保证条款生效之日起至本合同项下借款人的债务履行期限届满之后两年止；担保的范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、邮寄费、公告费）；海阳市徐家店国际商城第C28号楼405号房屋为抵押财产。合同约定：借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，构成违约，贷款人有权行使下述一项或几项权利：宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；解除与借款人的借贷关系；对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利。2014年4月30日，海阳市住房保障和交易中心对位于海阳市徐家店国际商城第C28号楼405号房屋办理房屋预告登记，预告登记权利人：中国建设银行股份有限公司海阳支行，预告登记义务人：于洪臣；2014年5月5日，建行海阳支行按照约定将贷款22万元发放到山东鑫沃房地产开发有限公司账户；截止2017年2月2日，邓玉梅借款本金余额182804.06元元，积欠利息、罚息5572.47元。2017年5月25日，本院依据建行海阳支行申请依法查封于洪臣名下办理预告登记位于海阳市徐家店国际商城第C28号楼405号房屋，查封期限自2017年5月25日至2020年5月24日。另查明：2009年8月10日，山东银联担保有限公司授权山东银联担保有限公司烟台分公司与中国建设银行股份有限公司烟台分行签订《个人贷款担保业务合作协议》，山东银联担保有限公司烟台分公司在山东银联担保有限公司授权范围内合作担保业务引起的法律责任由山东银联担保有限公司承担。本院认为，原告与被告邓玉梅签订的《个人住房(商业用房)借款合同》合法有效，原、被告均应依约履行，被告邓玉梅未能按照合同约定偿还原告借款，担保人山东鑫沃房地产开发有限公司、山东银联担保有限公司烟台分公司未依约履行保证责任，均属违约。原告请求解除与被告邓玉梅签订的借款合同符合原、被告双方约定的解除条件，本院予以准许。原告请求被告邓玉梅付清借款本金、承担利息，符合合同约定，本院依法予以支持；截止2017年2月2日，被告邓玉梅借款本金余额182804.06元，积欠利息、罚息5572.47元，被告邓玉梅无异议，本院予以认定，原告请求被告邓玉梅自2017年2月3日起至付清本息止的利息仍按借款合同约定的利率计付，本院予以支持。抵押权自登记时设立。本案中，于洪臣办理的是预告登记，因此抵押权未设立，故原告要求对于洪臣名下办理预告登记的位于海阳市徐家店国际商城第C28号楼405号房屋折价或者以拍卖、变卖的价款享有优先受偿权，本院不予支持。借款合同约定，被告山东鑫沃房地产开发有限公司、山东银联担保有限公司烟台分公司承担连带责任保证，被告山东鑫沃房地产开发有限公司承担保证责任的保证期间为合同条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止；山东银联担保有限公司烟台分公司承担保证担保的保证期间为保证条款生效之日起至借款人的债务履行期限届满之后两年止，故原告请求被告山东鑫沃房地产开发有限公司、山东银联担保有限公司烟台分公司承担连带清偿责任，符合合同约定，本院予以支持。被告山东鑫沃房地产开发有限公司、山东银联担保有限公司烟台分公司未作答辩、未到庭质证，是其对诉讼权利的处分，应承担对其不利的后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：解除原告中国建设银行股份有限公司海阳支行与被告邓玉梅于2014年4月14日签订的《个人住房(商业用房)借款合同》；被告邓玉梅于判决生效后十日内付给原告中国建设银行股份有限公司海阳支行借款本金182804.06元，利息5572.47元，本息合计188376.53元，逾期利息自2017年2月3日起至实际给付之日止，按《个人住房(商业用房)借款合同》约定的利率给付；被告山东鑫沃房地产开发有限公司、山东银联担保有限公司烟台分公司对上述款项承担连带清偿责任；四、驳回原告中国建设银行股份有限公司海阳支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4068元，诉讼保全费1462元，由邓玉梅、山东鑫沃房地产开发有限公司、山东银联担保有限公司烟台分公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  程平霖人民陪审员  刘树彦人民陪审员  包桂凤二〇一八年四月十八日书 记 员  纪程文