浙江省桐庐县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）浙0122民初5161号 原告：王俊波，女，1969年6月5日出生，汉族，住杭州市西湖区。 委托诉讼代理人：平红光（系王俊波丈夫），男，1960年9月21日出生，汉族，住杭州市西湖区。 被告：杭州嘉威房地产开发有限公司，住所地：桐庐县江南镇三联东路**。 法定代表人：徐子权，该公司总经理。 被告：应建红，男，1975年7月27日出生，汉族，住杭州市西湖区。 二被告共同委托诉讼代理人：陈明仁，浙江威亚律师事务所律师。 原告王俊波与被告杭州嘉威房地产开发有限公司(以下简称嘉威公司)、应建红商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年9月13日立案后，依法由审判员方向明适用简易程序，于同年10月19日公开开庭进行了审理。原告王俊波的委托诉讼代理人平红光，被告嘉威公司、应建红的共同委托诉讼代理人陈明仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王俊波向本院提出诉讼请求：1.判令被告承担逾期交房和逾期交付权属证书的违约金391530元；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2010年10月28日购买被告所开发的位于桐庐县房屋，购房金额为1785365元，双方约定被告应于2013年12月31日前交付原告所购房屋，并于2014年6月30日前交付权属证书。为此，原告已于2015年起诉，法院于2016年4月6日作出（2015）杭桐民初字第1834号民事判决。至今，被告仍未交房和权属证书，原告要求支付从2016年1月1日至2017年12月31日止共731天的违约金。未交房违约金按日万分之二计算为261020元，未交付权属证书违约金按日万分之一计算为130510元。 原告王俊波为支持其诉讼主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料： 1.协议二份，这份证据明确了复工是需要手续的，复工需要施工许可证，办理施工许可证是中天退出后二个月内办理； 2.珠海中晟华南建设有限公司与嘉威公司于2016年8月24日签订的协议书二份，协议书中明确了嘉威公司的公章由赵宝军保管，赵宝军是以总经理的身份出现的，珠海中晟华南建设有限公司是开发商的身份； 3.赵宝军名片及其出具的说明书和声明，用以证明原告与被告嘉威公司签订的协议书无效； 4.桐庐镇人民政府城镇建设办公室关镇江南水乡房产项目施工许可证审批的情况说明，用以证明涉案房产项目未办理工程施工许可证变更手续； 5.嘉威公司给陈军尧、缪立溪的延期交房的函，证明嘉威是不负责，违背事实，欺负善良的业主； 6.桐庐人民法院（2017）浙0122民初4053号民事判决书，对这个事情有参考价值； 7.购房合同、个人借款合同、购房收款收据。证明原告与被告嘉威公司之间的商品房买卖合同关系及双方之间的权利义务； 8.嘉威的承诺书，承诺在2016年1月1日按照日万分之二的标准计算违约金。 9.应建红的承诺书，证明被告应建红应与被告嘉威公司共同承担违约责任； 10.2016年11月14日的协议书，证明嘉威公司没有正式复工； 11.（2015）杭桐民初字第1834号民事判决书。证明涉案纠纷的部分违约金已经法院处理。 被告应建红、嘉威公司共同辩称：一、原告对被告嘉威公司的诉请事项缺乏事实及法律依据。根据原、被告于2016年11月签订的协议书之约定，案涉房屋的交付期延后至2018年4月，现双方约定的交付期尚未届满，被告不存在违约行为。即便，原告认为被告存在预期违约的行为，那原告亦应就此举证证明，而实际上案涉房屋主体工程业已完成，在双方约定的期限内，被告能够完成施工建设并如期交房。故，在被告尚不存在合同约定的违约情形的情况下，原告诉请事项缺乏事实及法律依据，依法应予驳回。二、原告对被告应建红的诉请事项缺乏事实及法律依据。首先，该份承诺书系原告等“江南水乡”楼盘业主逼迫被告应建红所写的，非系被告应建红之真实的意思表示。其次，即便法院经审理确认该份承诺书之法律效力，那么根据该份承诺书所记载之内容，被告应建红所承担的责任是为补充赔付（一般担保）责任而非连带担保，被告应建红依法就案涉纠纷享有先诉抗辩权。此外，被告需说明的是，案涉房屋未能按原《商品房买卖合同》约定的期限交付，被告也一直在努力盘活“江南水乡”资产，以便早日施工、建设并交付房屋。被告也希望，原告等业主能够保持必要的理性、冷静、克制和耐心，积极配合被告的施工、建设工作，而非反其道而行之，处处设阻，做出于双方不利之行为。被告在此也再次重申，同意在交房时给予原告等业主适当补偿，以表心意。综上，被告认为，原告诉请事项缺乏事实及法律依据，依法应予驳回。 被告应建红、嘉威公司为支持其诉讼主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料： 1、协议书，用以证明原告与被告嘉威公司就交房问题重新达成了协议； 2、交接书，用以证明原告与被告嘉威公司签订的协议书已生效。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认。一、被告对原告提供的证据1、2系复印件，真实性、合法性无法确认，本院认为其质证意见成立，本院不予认定；对证据3的真实性、合法性、关联性均有异议，本院认为其质证意见成立，本院不予认定；证据4由政府职能部门出具，本院依法予以认定；证据5、6与本案缺乏关联性，本院不予确认；对证据8的真实性、合法性、关联性均有异议，要求对公章进行鉴定，审理中，被告未交纳鉴定费，故本院对该证据依法予以确认；对证据9的真实性无异议，但认为是受胁迫的情况下所写，本院认为被告未提供证据证实其主张，故予以认定。二、原告对被告提供的证据真实性无异议，但对证明内容有异议，本院对前述证据的真实性予以认定，证明内容系当事人的争议焦点问题，在本院认为部分予以分析论证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年10月28日，原、被告签订《商品房买卖合同》1份，约定原告向被告购买位于桐庐县，房屋总价款为1785365元。原告于2010年10月28日前付清首付房款715365元，余款于2010年11月28日前在被告指定银行办完（按揭）贷款手续；被告于2013年12月31日前交付房屋；出卖人逾期交房超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自2013年12月31日的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。被告承诺于2014年6月30日前取得土地、房屋权属证书，交付给买受人。约定日期起180日以后，被告仍不能交付权属证书或登记证明的，原告不退房，被告自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。合同还对保修责任等其他事项作了约定。合同签订后，原告按约支付了房款1785365元，但被告未依约向原告交房。2014年8月9日，被告应建红出具承诺书1份，承诺内容为：本人应建红为嘉威公司的创始股东和首任法定代表人，在2014年7月，因为基于各种原因，转让股权并同时辞去法定代表人一职。但是本人仍然是嘉威公司的实际控制人，为此本人承诺，对在本人担任嘉威公司法定代表人期间销售的桐庐窄溪“江南水乡”楼盘商品房，本人愿意以我的投资、家庭财产等相关资产作为担保，承担后续的一切法律和经济责任，包括房子延期交付后产生的业主购房补充赔付责任。2015年6月24日，被告嘉威公司出具承诺书，内容为“尊敬的王俊波客户：由于未能按期交付房屋，我公司承诺对逾期交房的违约责任按原商品房买卖合同约定的日万分之一的标准计算，如在2015年底仍不能交房的，从2016年1月1日开始，我公司同意按照日万分之二的标准计算违约金”。因被告嘉威公司未履行约定的义务，原告于2015年12月30日诉至本院，要求判令被告嘉威公司因逾期交房和逾期交付权属证书而承担违约金193890元(计算至2015年12月底)。本院于2016年4月6日依法作出（2015）浙0122民初1834号民事判决，支持了原告的诉讼请求，该判决已发生法律效力。2016年11月14日，原告等人与被告嘉威公司达成协议书1份，协议内容为：乙方（原告等人）分别在江南水乡购买了商品房，根据商品房买卖合同约定的时间甲方（被告嘉威公司）已经延误，今为了江南水乡项目重新复工并能顺利开发完毕，甲、乙双方经友好协商达成如下协议：一、甲方争取在2016年11月底之前能正式复工，如果在此时间复工，甲方承诺排屋和1号楼、2号楼在2018年4月底之前交房，3号楼、4号楼在2018年12月底之前交房，如果由于其它原因复工延迟一、二个月的话，交房时间同时顺延。甲方愿意在交房时适当补偿乙方因甲方延期交房对乙方造成的损失，补偿标准为：从延期交房日开始算到2015年12月30日止应承担的违约金金额的10%补偿，补偿款在交房后2个月内付清。二、乙方愿意接受甲方的上述补偿标准，同时乙方自愿放弃因甲方违约而要求甲方支付其他违约金、要求甲方回购房屋、要求甲方支付其他利息等要求，如甲方之后交房又延期，乙方要求甲方承担2016年之后的违约金，每日的违约金按购房款的万分之一计算。三、如果甲方没有复工，此协议作废，乙方原先的一切权益可照常行使，不再受此协议约束。四、此协议双方签字盖章后生效。2017年4月19日，桐庐建筑业管理处向珠海中晟华南建筑工程有限公司发送限期整改通知书，通知书内容：“经检查，你公司施工的江南水乡工地存在如下问题：1、未办理施工许可证施工，立即停止施工。2、如违法施工，将承担相应法律责任…”2017年8月22日，被告嘉威公司（甲方），珠海中晟华南建筑工程有限公司、黄凤明（乙方），桐庐县人民政府（丙方）出具交接书1份，内容为：2016年7月，甲方与乙方签订建筑工程施工合同，2016年11月正式进入江南水乡工地施工，根据2017年8月10日四方协议，甲方600万款打入江南镇政府帐户之日3日内，乙方移交江南水乡施工现场，今在江南镇政府牵头下，甲方与乙方黄凤明进行交接工作，江南水乡施工现场状况以视频录像为准！生活区暂不移交，等双方工程审计结束后，再移交。之后“江南水乡”项目一直处于停工状态。 本院认为，根据原告等人与被告嘉威公司于2016年11月14日签订的协议书约定，被告嘉威公司争取在2016年11月底之前能正式复工，并承诺分别在2018年4月底、2018年12月底之前交房；如果没有复工，此协议作废，原告原先的一切权益可照常行使等内容。双方约定的“正式复工”，通常理解为工程进入正常施工状态。被告嘉威公司虽于2016年11月组织施工单位进入“江南水乡”项目工地进行施工，但因未办理施工许可证被建设主管部门于2017年4月19日责令停工至今，该情形不属于“正式复工”。因此，根据上述协议书第三条的约定，原告可依双方之前签订的商品房买卖合同、承诺书等主张权利。被告应建红称承诺书系受胁迫所写，但未提供证据证实其主张，故不予采信。2016年1月1日至2017年12月31日共计730天，原告计算违约金的天数有误，本院对其合理部分予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告杭州嘉威房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付王俊波逾期交房和逾期办证违约金390995元； 二、被告应建红对第一项给付义务承担补充赔偿责任； 三、驳回原告王俊波的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7173元,减半收取3586.5元，由被告应建红、杭州嘉威房地产开发有限公司负担。 原告王俊波于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费。被告应建红、杭州嘉威房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  方向明 二〇一八年四月八日 书记员  邵丽华 ? 附：相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。 当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 ?*ArabicDash?-10-? ?*ArabicDash?-1-?