上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0104民初2096号原告：姚嶂梅，男，1984年4月10日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：方书生，上海市汇业律师事务所律师。被告：赵秀艳，女，1975年10月28日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区。委托诉讼代理人：邱海霞，上海慕恩律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘海勇，上海慕恩律师事务所律师。第三人：上海利城房地产经纪有限公司，住所地上海市淮海中路XXX号。法定代表人：田小三，总经理。委托诉讼代理人：黄思杰，男。委托诉讼代理人：周征宇，男。原告姚嶂梅与被告赵秀艳房屋租赁合同纠纷一案，本院于立案后，依法适用简易程序，于2018年2月9日公开开庭进行了审理。审理中，经原告申请，本院依法追加上海利城房地产经纪有限公司(以下简称利城公司)作为第三人参与诉讼。原告委托诉讼代理人方书生、被告赵秀艳及其委托诉讼代理人邱海霞、刘海勇、第三人利城公司委托诉讼代理人黄思杰、周征宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姚嶂梅向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告之间于2017年12月26日签订的房屋租赁合同；2、被告返还原告已支付的三个月租金27,000元和押金9,000元；3、被告支付原告违约金30,000元。事实和理由：原告经第三人淮海中路分店介绍，看中上海市徐汇区淮海中路XXX弄甲楼XXX室的房屋，并约定于2017年12月26日在第三人分店与被告签订房屋租赁合同。当天原告和妻子前往门店，被告及其丈夫称未带房产证原件，但强调房屋可以出租，该房屋是部队房屋，不能出售但出租绝对没问题，并保证租赁期间不会有事。第三人业务员也没有提出异议，原告看被告身份证地址与要租赁的房屋地址一样，且有第三人在场，就相信了原告，在第三人提供的租赁合同上签字，并当场通过支付宝转账给被告9,000元。2018年1月1日中午，在第三人陪同下，原告夫妻去验房，在原告强烈要求看房产证的情况下，被告拿出一份文件，该文件显示，房屋系解放军第八五医院所有，被告作为承租人，并写有不得出租给他人的字样。原告当场提出疑问，被告及其丈夫再次谎称房屋可以出租，绝对没有问题，并欺骗原告称部队的规定外面不了解，随后迅速收回文件，不给原告细看，称文件是部队内部文件，不能复印拍照。而后被告要求原告立即将房租通过支付宝转账给被告，以便被告可以付清中介费。第三人业务员在场，但是未作任何异议，也没有给原告风险提示。原告当时觉得有第三人业务员在场，当场支付房租有第三人证明和可以拿到纸质收款凭据，就当场支付宝转账3个月租金给被告。回家后原告觉得这存在法律问题，通过第三人要求被告提供八五医院的文件再给原告看看，但被告拒绝。第三人业务员也称该文件是首次看到，之前并不知晓。随后，原告通过网络查询到部队的房屋不允许出租，当天晚上，原告就向被告提出若不能提供有效房屋出租权利证明就不能租赁该房屋，要求返还租金及押金。被告不同意原告的要求，并拒绝第三人的协商安排。原告在2018年1月3日通过微信和短信告知被告，要求被告在三天内出示证明其有转租房屋权利的文件，否则要解除合同。被告拒不协商。2018年1月8日，原告走访了该房屋产权单位解放军第八五医院，院务处谢某某处长接待了原告，谢处长明确表示，该房屋系八五医院所有，绝对不允许对外出租，而且部队目前正在整肃违规出租行为，一经查实会查封该房。原告认为被告在无权出租涉案房屋的情况下去第三人处挂牌出租，并向原告隐瞒真相，诱使原告与被告签订租赁合同的行为，已经违反了合同法第七条，和双方签订的租赁合同第六条第2款的规定，实属违约。故原告诉至法院。赵秀艳辩称，不同意原告的诉请。要求继续履行合同，原被告在第三人的居间下签订了合同，被告也如实告知原告房屋的性质是部队的房屋，自住没有问题，被告也出示了与部队的租赁合同，原告是在知晓的情况下签订的合同，被告没有违反合同和诚信。被告为了履行合同，应原告的要求，对房屋进行了装修、维修、修缮等花费24,000元，现在原告要求解除合同，被告为原告承租房屋花费的损失都是无法弥补的损失。被告因为小孩上学的原因出租房屋，在学校附近又租赁了一套房屋，原告解除合同将导致被告租金损失。原告要求支付违约金没有事实和法律依据，是原告违约不想租赁该房屋，应该由原告承担违约责任。被告认为原告没有解除权，房屋不存在安全问题，也不存在权属争议，不符合法律规定的解除的情形。利城公司述称，涉案房屋是部队的房子，在带看之前就已经告知原告了，签合同的时候没有看到相关文件，交房的时候被告给原告看了部队的合同。原告2018年1月16日将钥匙交给我们，我们之后就交给被告，房屋现在空关。本院认定事实如下：上海市徐汇区淮海中路XXX号甲XXX室房屋(建筑面积73.4平方米，以下简称涉案房屋)系由中国人民解放军第八五医院管理的军队公寓。2012年10月，中国人民解放军第八五医院与赵秀艳就涉案房屋签订《军队公寓住房租住协议书》，该协议书未约定租用期限和租金，但约定赵秀艳在租住使用期间，不得违反规定在住房内饲养家禽家畜，不得将住房转让或出租、出借、抵押、赠与他人，不得用于交换或用于经营活动。2017年12月26日，赵秀艳(出租方、甲方)与姚嶂梅(承租方、乙方)在第三人利城公司的居间介绍下签订《租赁合同》，约定甲方向乙方出租涉案房屋，租赁期间为2017年12月起至2023年7月15日止，月租金9,000元,每三个月支付一次，先付后用，租赁保证金9,000元；甲乙任何一方未按照本合同的条款履行，构成违约的，双方同意违约金为30,000元。12月27日，赵秀艳出具收取押金9,000元的收据(该9,000元姚嶂梅于12月25日转账支付给赵秀艳)。12月28日，赵秀艳与利城公司签订房地产经纪佣金确认书，赵秀艳向利城公司支付佣金6,300元；同日，汪某某(原告妻子)与利城公司签订房地产经纪佣金确认书，汪某某向利城公司支付佣金3,150元。2018年1月1日，赵秀艳向姚嶂梅交付了涉案房屋，姚嶂梅向赵秀艳支付房租27,000元。1月16日，姚嶂梅将涉案房屋钥匙交至第三人利城公司处，利城公司称其于1月17日将该钥匙交给赵秀艳。上述事实，有当事人陈述，另有租赁合同、收据、佣金确认书等证据证明，本院予以确认。审理中，经本院释明，姚嶂梅认为若租赁合同无效，则要求恢复原状，赵秀艳返还全部押金和租金；赵秀艳认为若租赁合同无效，要求原告承担装修损失，该费用在押金中进行扣除，原告支付使用日期的占有使用费。本院认为，涉案房屋属于军队所有，根据相关法律法规，军队的房产不允许转租，赵秀艳与中国人民解放军第八五医院签署的协议也明确写明此点，故原、被告签订的房屋租赁合同，系无效合同。无效的合同自始不发生效力，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。赵秀艳于2018年1月1日将涉案房屋交付姚嶂梅，虽租赁合同无效但姚嶂梅应支付相应房屋使用费，利城公司于2018年1月17日将房屋钥匙交付赵秀艳，本院确定赵秀艳于该日收回房屋，故赵秀艳扣除使用费后应将剩余租金和押金返还姚嶂梅。姚嶂梅要求赵秀艳支付违约金，于法无据，本院不予支持。关于赵秀艳要求姚嶂梅赔偿其房屋修缮装修费用，系一项独立诉请，应以诉的形式明确提出，故本案中不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，判决如下：一、确认赵秀艳和姚嶂梅于2017年12月26日签订的《租赁合同》无效；二、赵秀艳于本判决生效之日起十日内向姚嶂梅返还租金和押金共计31,064.52元;三、驳回姚嶂梅的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计725元，由姚嶂梅负担383.76元，赵秀艳负担341.24元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 徐 红二〇一八年四月九日书记员 胡歆婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。