云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）云01民终8455号上诉人（原审被告、反诉原告）：潘国富，男，汉族，1961年4月14日生，住云南省昆明市嵩明县。委托诉讼代理人：高建松，系云南建松律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：嵩阳街道办事处龙街社区居委会第七居民小组，住所：嵩明县嵩阳街道办事处龙街社区居委会河湾村。负责人：李潮，系该组小组长。委托诉讼代理人：王志，男，汉族，1979年9月10日生，住昆明市嵩明县，特别授权代理。上诉人潘国富因与被上诉人嵩阳街道办事处龙街社区居委会第七居民小组（以下简称第七小组）返回原物纠纷一案不服云南省嵩明县人民法院（2018）云0127民初869号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年11月16日立案后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。潘国富上诉请求：请求依法撤销一审判决第二、四、六项，改判支持潘国富的一审反诉请求，被上诉人赔偿上诉人因合同无效而造成的经济损失208380元，上诉人在大湾包地上投资建设的大棚、喷灌设备及三间看守房由上诉人自行处理；一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、本案土地使用费应从2016年1月21日起至大湾包地交付之日止计算，一审法院法院判决从2015年3月12日起至大湾包地交付之日计算错误。本案的《土地承包合同补充协议》虽然无效，但大湾包地已交付给上诉人使用，双方形成事实上的租赁关系，2014年2月23日，被上诉人向上诉人收取大湾包地2014年3月至2015年3月的租金21620元，被上诉人向上诉人收取租金的行为表明，本案的租金从2014年3月起算，本案的租金已交至2015年3月。同时，2013年2月6日，被上诉人预收上诉人大湾包地租金25000元，此预收的租金应在下一年度的租金中抵扣。本案的土地使用费应从2016年1月22日起计算至交还土地之日。合同约定的租金起算时间作为独立条款，合同无效不影响土地租金的起算时间，本案租金的起算时间从2014年3月12日起算。二、一审法院判决被上诉人赔偿上诉人的算是76058.7元过低，不足以弥补上诉人经济损失，同时，一审法院判决土地上的大棚、喷灌设备、道路及三间简易看守房等附着物由被上诉人自行处理错误。嵩明法院和昆明中院的判决书认定本案涉案土地合同未通过招标、拍卖、公开协商方式承包，从而认定本案的涉案合同无效。被上诉人是本案涉案土地的所有权人，对涉案土地的招标、拍卖、公开协商是被上诉人的义务，不是上诉人的义务，被上诉人在与上诉人签订合同过程中存在重大过错，上诉人没有过错，故被上诉人应承担全部赔偿责任。同时，上诉人在大湾包地上的投入的费用是实际损失，一审法院认定被上诉人只承担50%的赔偿责任适用法律不当，显示公平。另外，上诉人在地上投资建设的大棚、喷灌设备、看守房属于上诉人所有，在法律的范围内，只有上诉人才有权处理，被上诉人无权处理。并且，被上诉人的诉讼请求是“由被告（即潘国富）清除地上附着物”，一审法院将地上附着物判决由被上诉人处理超出一审的审理范围。第七小组答辩：一审通过双方举证认定诉争土地租金只是交付至2015年3月12日止，后面就没有付过，故确认上诉人起算租金的时间是2015年3月12日，一审认定正确。关于第二项上诉请求，上诉人主张的208380元没有任何证据可以证明。一审法院判令被上诉人承担7万多，我方认为是合情合理的，设施已经使用了四年半，一审进行折价处理是合理合法的。对于地上附着物的处理，因为被上诉人已经对上诉人的地上附着物进行折价赔偿，折价后的所有权应该归被上诉人所有。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。第七小组向一审法院提出诉讼请求:一、由潘国富返还第七小组位于本居民小组“大湾包”的土地10.9亩，并由潘国富清除地上附着物；二、由潘国富自2015年3月12日起，按照每亩每年3000元，赔偿第七小组土地10.9亩被占用期间的土地使用费，直至土地实际返还之日止；三、诉讼费由潘国富承担。潘国富一审反诉请求：1、判令第七小组返还潘国富土地租金62100元;2、判令第七小组赔偿因合同无效而给潘国富造成的经济损失2O838O元；3、判令第七小组承担诉讼费等所有费用。一审法院认定以下事实：2013年2月12日，第七小组将其所有的位于河湾村大湾包地13亩和斗地后地27亩集体土地承包给潘国富,并签订《土地承包合同》,合同约定每年每亩租金2300元,租金每五年递增一次,每亩递增100元,租赁期限20年。2013年3月30日,双方再次签订《土地承包合同补充协议》,协议约定横地(斗地后地)的土地面积27亩,于2O14年8月1日起计算,大湾包地9.4亩,于2014年3月12日起计算等。2013年2月6日第七小组预收大湾包土地租金25000元。2014年2月23日，第七小组向潘国富实际收取大湾包地2014年3月至2015年3月的租金21620元。第七小组拒收潘国富缴纳交纳横地(斗地后地)的租金,2014年8月2日,潘国富通过现金进账的方式将2014年8月至2015年8月横地(斗地后地)的租金62100元存入第七小组农村信用社账户（帐号为:7OOO00287187502）至今,并以函件方式告知第七小组。双方所签的上述合同于2016年2月15日经云南省昆明市中级人民法院（2015）昆民一终字第866号民事判决书判决确认为无效合同。另查明，大湾包土地实际面积为10.9亩，潘国富于《土地承包合同补充协议》签订后实际接受大湾包地并耕种管理该地至今。潘国富管理土地后，其在大湾包土地上建设蔬菜大棚支出材料费及安装费156980元，安装喷灌设备支出18800元，建盖三间简易看守房支出16800元，修建道路支出15800元。一审法院认为，第七小组与潘国富签订的《土地承包合同》及《土地承包合同补充协议》经法院生效判决确认为无效合同，潘国富应返还第七小组土地，故一审法院对第七小组要求潘国富返还大湾包10.9亩的土地的诉讼请求予以支持。对第七小组要求潘国富支付自2015年3月12日起至实际交付之日止的土地使用费的诉讼请求，因潘国富向第七小组交付了两年的土地使用费合计46620元，且大湾包土地于2013年3月31日实际交付潘国富使用，按双方约定的租金计算，潘国富实际向第七小组交付了22.3个月｛46620÷（10.9×2300）×12｝的土地使用费，潘国富未向第七小组支付的土地使用费应自2015年1月9日起，结合第七小组诉讼请求，一审法院支持由潘国富支付第七小组自2015年3月12日起至大湾地实际交付之日止按每年25070元（10.9×2300）计算的土地使用费。对潘国富反诉要求第七小组返还斗地后地的租金62100元的请求，因斗地后地的土地未实际交付潘国富使用，故一审法院对潘国富的该项反诉请求予以支持。对潘国富反诉要求第七小组赔偿其经济损失208380元的诉讼请求，根据潘国富提供的证据能证实其支出了上述费用，且第七小组未提供相反证据证实潘国富未支出上述费用，故一审法院认定潘国富在大湾包地上建设大棚、修建喷灌设备、修建道路及三间简易看守房共支出208380元，一审法院结合潘国富实际耕种、管理大湾地土地时间及合同约定的二十年的租赁期限，潘国富按约定未租赁大湾地土地的年限约为14.6年，潘国富的上述支出费用现损失应折价为152117.4元｛208380÷20年×14.6年｝，本案中，双方均存在过错造成合同无效，一审法院综合双方的过错程度，由双方各承担潘国富损失的50%，故第七小组应赔偿潘国富的损失为76058.7元（152117.4×50%），第七小组赔偿潘国富损失后，潘国富修建的大湾地土地上的大棚、喷灌设备、道路及三间简易看守房等设施由第七小组自行处理。对潘国富提出土地使用费应按协议约定的自2014年3月12日起算的辩解，因该协议无效，故其中的租金起算时间的约定亦无效，一审法院按潘国富实际接收土地时间起算土地使用费，潘国富庭审过程中承认其于补充协议签订后即2013年3月31日实际接收大湾地土地，一审法院予以确认，故一审法院对潘国富的该辩解不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、由潘国富于本判决生效之日起十五日内返还第七小组嵩阳街道办事处龙街社区居委会第七居民小组位于其居民小组大湾包的土地10.9亩；二、由潘国富于本判决生效之日起十五日内支付第七小组嵩阳街道办事处龙街社区居委会第七居民小组自2015年3月12日起至大湾地实际交付之日止按每年25070元计算的土地使用费；三、由第七小组于本判决生效之日起十五日内返还潘国富交付的斗地横地租金62100元；四、由第七居民小组于本判决生效之日起十五日赔偿潘国富的损失76058.7元，第七小组赔偿潘国富的损失后，大湾地土地上的大棚、喷灌设备、道路及三间简易看守房等设施由第七小组自行处理；五、驳回第七小组的其他诉讼请求；六、驳回潘国富的其他反诉请求。案件诉讼费2371元，反诉诉讼费5357元，合计7728元，由潘国富承担5050元，第七小组承担2678元。二审期间，双方均未提交新证据。经审查，本院对一审认定事实予以确认。本案二审中的争议焦点是：1、诉争大湾包地租赁使用费的起算时间应如何确定？2、潘国富的损失应如何分担，地上附着物应由谁清理？本院认为，关于土地租赁使用费，上诉人主张应自双方协议约定的2014年3月12日起算，被上诉人主张应自2013年2月12日起算。因双方《土地承包合同》及《补充协议》已由生效判决确认无效，而合同无效系自始不发生法律效力，故合同中约定的自2014年3月12日起算租金的条款一并无效。根据本案一、二审查明事实，上诉人已认可2013年3月31日实际接收了诉争大湾包地，其主张虽然已接收土地，但土地不具备使用条件无法使用，但对此上诉人未提交证据予以证实，故上诉人应按实际接收土地的时间支付租赁使用费，一审该项判决并无不当。关于上诉人的损失应如何分担以及地上附着物归哪一方处理？本院认为，已生效的（2015）昆民一终字第866号民事判决中确认合同无效的原因为“涉案土地并非以家庭承包方式所取得，且未通过招标、拍卖、公开协商等方式承包，仅由小组部分成员及村民代表签订，该合同的签订侵害了集体经济组织的利益”，对于上述合同无效，上诉人的过错在于未充分调查、了解土地情况，而被上诉人的过错在于未完成其内部民主程序，未以招标、拍卖、公开协商等方式承包土地，故被上诉人的过错大于上诉人，对于由此造成的损失，被上诉人应承担主要责任。一审法院对上诉人建设大棚、修建喷灌设备，修建道路及三间简易看守房的支出208380元按扣除已使用年限进行折价，算得未使用部分的损失为152117.4元并无不当。但一审法院对该损失按各自承担50%判令由被上诉人赔偿76058.7元，同时判令地上附着设施归被上诉人处理，因地上附着物大棚等设施拆除后还存在残余价值或可另行利用，一审该判决实质上由上诉人承担的损失反而重于被上诉人，其判决不当。并且，在被上诉人一审诉讼请求中明确要求由上诉人潘国富来清理地上附着物，上诉人二审上诉也认为应由其处理地上附着物。综合本案中双方如上分析的过错，本院认为在被上诉人向上诉人赔偿76058.7元的基础上，应由上诉人自行处理地上附着物（即地上附着物的残余价值归上诉人）符合公平原则。为避免上诉人不积极、及时拆除清理地上附着物以便及时退还被上诉人土地，本院限定上诉人清理地上附着物的时限为60日，逾期不清理则被上诉人有权进行处理。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，但所作判决不当。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持云南省嵩明县人民法院（2018）云0127民初869号民事判决第一、二、三、五、六项，即：“一、由潘国富于判决生效之日起十五日内返还嵩阳街道办事处龙街社区居委会第七居民小组位于其居民小组大湾包的土地10.9亩；二、由潘国富于判决生效之日起十五日内支付嵩阳街道办事处龙街社区居委会第七居民小组自2015年3月12日起至大湾地实际交付之日止按每年25070元计算的土地使用费；三、由嵩阳街道办事处龙街社区居委会第七居民小组于判决生效之日起十五日内返还潘国富交付的斗地横地租金62100元；五、驳回嵩阳街道办事处龙街社区居委会第七居民小组的其他诉讼请求；六、驳回潘国富的其他反诉请求”；二、撤销云南省嵩明县人民法院（2018）云0127民初869号民事判决第四项，即：“四、由嵩阳街道办事处龙街社区居委会第七居民小组于判决生效之日起十五日赔偿潘国富的损失76058.7元，嵩阳街道办事处龙街社区居委会第七居民小组赔偿潘国富的损失后，大湾地土地上的大棚、喷灌设备、道路及三间简易看守房等设施由嵩阳街道办事处龙街社区居委会第七居民小组自行处理”；三、由嵩阳街道办事处龙街社区居委会第七居民小组于判决生效之日起十五日赔偿潘国富的损失76058.7元；四、大湾地土地上的大棚、喷灌设备、道路及三间简易看守房等设施由潘国富于判决生效之日起60日内自行拆除清理，如逾期未拆除清理，嵩阳街道办事处龙街社区居委会第七居民小组有权自行处理。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本、反诉案件受理费7728元，由嵩阳街道办事处龙街社区居委会第七居民小组承担3678元，由潘国富承担4050元；二审案件受理费5357元，由嵩阳街道办事处龙街社区居委会第七居民小组承担2142.8元，由潘国富承担3214.2元。本判决为终审判决。本判决送达后即具有法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向一审法院申请执行。审判长  方云红审判员  陈 红审判员  罗增龙二〇一八年十二月十四日书记员  甘丝琳