常州市钟楼区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0404民初311号原告：中国建设银行股份有限公司常州分行，统一社会信用代码913204007036193013，住所地江苏省常州市广化街弋桥堍金都大厦。负责人：尹家健，该分行行长。委托诉讼代理人：龚倩华，该分行员工。委托诉讼代理人：岳建忠，江苏常达律师事务所律师。被告：胡淦，男，汉族，1989年2月23日生，住安徽省安庆市太湖县。委托诉讼代理人：朱延敏，女，汉族，1981年12月13日生，系被告胡淦妻子。被告：朱延敏，女，汉族，1981年12月13日生，住江苏省常州市钟楼区。被告：常州凯悦房地产有限公司，住所地江苏省常州市钟楼经济开发区玉龙南路**钟楼高新技术创业服务中心大楼**。诉讼代表人：常州凯悦房地产有限公司管理人（清算组）。委托诉讼代理人：祁栋，江苏金牌律师事务所律师。委托诉讼代理人：董平，江苏金牌律师事务所律师。原告中国建设银行股份有限公司常州分行（以下简称建行常州分行）诉被告胡淦、朱延敏，被告常州凯悦房地产有限公司（以下简称凯悦公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年1月12日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。建行常州分行委托诉讼代理人岳建忠、被告胡淦、朱延敏、凯悦公司委托诉讼代理人祁栋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告建行常州分行向本院提出诉讼请求：1.胡淦、朱延敏立即归还所欠建行常州分行借款本金677540.28元，利息24448.54元，合计701988.82元（利息暂算至2016年11月18日，自2016年11月19日起至实际还清本息之日止的利息按借款合同约定继续计算）；2.胡淦、朱延敏支付建行常州分行实现债权费用42800元；3.凯悦公司对上述债务向建行常州分行承担连带保证责任；4.本案诉讼费用由胡淦、朱延敏、凯悦公司承担。事实与理由：2014年12月17日，胡淦、朱延敏与建行常州分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，胡淦、朱延敏因购房向建行常州分行借款70万元，借款期限自2014年12月17日起至2034年12月17日止，贷款利率为年利率，执行浮动利率，在基准利率水平下调5%；凯悦公司作为保证人对胡淦、朱延敏的上述债务承担连带保证责任；合同签订后，建行常州分行按约履行了放贷义务，但胡淦、朱延敏、凯悦公司未能按约履行还款义务，经建行常州分行多次催要，未果，现建行常州分行为维护自身合法权益，诉至法院，请求判如所请。被告胡淦、朱延敏辩称：对借款事实和欠款金额无异议；对原告主张的律师代理费用有异议，虽然胡淦、朱延敏为被告，但实为受损方，原告起诉无依据；如果房屋能够及时交付胡淦、朱延敏愿意继续履行还款义务。被告凯悦公司辩称：对与被告胡淦、朱延敏签订的《商品房买卖合同》及被告胡淦、朱延敏与原告之间签订的《个人住房（商业用房）借款合同》均无异议，被告胡淦、朱延敏系真实购房；经核查，虽然涉案房屋备案在郭群名下，但郭群并非真实购房人，管理人对郭群的购房债权不予确认，并且也已经通知郭群，郭群也已经向常州市钟楼区人民法院提起相关诉讼，经法院审理裁定驳回了郭群起诉。经审理查明，2014年12月12日，胡淦、朱延敏（买受人）与凯悦公司（出卖人）签订合同备案号为：BEDE9562FBA64DBEA067《商品房买卖合同》一份，约定买受人购买施工编号为凯悦中心花园5幢乙单元802号房屋；出卖人与买受人约定按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米12800元，总金额为1233664元；买受人首付款金额为533664元，剩余房款70万元于合同网上备案之日起3日内（2014年12月15日前）申请办理银行贷款手续，并按贷款方式付款。2014年12月17日，胡淦、朱延敏（借款人）、凯悦公司（保证人）与建行常州分行（贷款人）签订编号为001242499的《个人住房（商业用房）借款合同》一份，约定胡淦、朱延敏向建行常州分行借款70万元用于购买坐落于凯悦中心花园5幢乙单元802室的房屋，借款期限240个月，自2014年12月17日至2034年12月17日；本合同项下的贷款利率为年利率，执行浮动利率，即在基准利率水平上下调5%；该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；本合同项下贷款的利率调整日为每年的1月1日；借款逾期的，罚息利率为在合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。贷款利率调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述下调幅度进行相应调整；还款方式为等额本息还款法，每期还款日为借款实际发放日在借款期限内每月对日，如当月没有借款实际发放日对日的，则当月最后一日为约定还款日；借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）均由借款人承担；凯悦公司对前述借款人的债务向原告提供连带责任保证，保证范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）。保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、手执之日止。此外，在合同第十九条还约定：本合同履行期间，借款人与售房人就本合同所涉房产有关质量、条件、权属或其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人无关，本合同仍应正常履行；借款人与售房人签订的商品房买卖合同被确认无效或被撤销、被解除的，借款人仍应承担本合同项下的还款义务，借款人及其继承人或受遗赠人应将售房人返还的已付购房款及利息、售房人支付的赔偿损失款项，用于清偿本合同项下的债务；借款人如请求确认其与售房人签订的商品房买卖合同无效或变更、撤销、解除该合同的，应提前10个工作提书面通知贷款人，贷款人有权在上述合同被确认无效或变更、撤销、解除后，根据情况单方面解除与借款人的借贷关系，宣布贷款立即到期或采取其他相应措施。上述合同签订后，建行常州分行于当日向胡淦、朱延敏指定的凯悦公司账户发放了贷款70万元。此外，建行常州分行因本案诉讼而支出的律师代理费为42800元。另查明，2016年7月1日，常州市钟楼区人民法院裁定受理了吴云申请凯悦公司破产清算一案，并指定凯悦公司清算组担任破产管理人。截至2016年7月1日，建行常州分行尚有借款本金677555.28元、利息11881.09元，共计689436.37元未收回。再查明，2017年8月3日，本院受理郭群诉凯悦公司商品房预售合同纠纷一案（案号为（2017）苏0404民初4294号），其中郭群要求凯悦公司继续履行就凯悦中心花园5幢乙单元802室房屋所签订的《商品房买卖合同》，经本院审理于2018年8月1日作出民事裁定书，依法驳回了郭群的起诉，且经管理人核实，郭群已向管理人申报了普通债权，现该案已生效。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对各方当事人均具有法律约束力。原告与被告胡淦、朱延敏签订的《个人住房（商业用房）借款合同》已成立并生效，依法具有法律约束力。原告按约履行了出借款项的义务，现被告逾期未能还款，已构成违约。截至2016年11月18日被告胡淦、朱延敏结欠原告本息合计701988.82元，有原告提交的对账单等证据予以证实，本院依法予以确认。关于原告主张的为实现债权而支出的律师代理费42800元，符合江苏省律师服务收费标准，按合同约定亦应由被告胡淦、朱延敏承担。现因胡淦、朱延敏未能按期归还贷款本息，建行常州分行有权宣布借款提前到期，要求胡淦、朱延敏偿还结欠的借款本金并支付相应利息。因凯悦公司为胡淦、朱延敏的上述借款同提供了阶段性担保，自应按合同约定承担相应的连带保证责任。因法院于2016年7月1日裁定受理了凯悦公司破产清算一案，截至2016年7月1日，胡淦、朱延敏结欠建行常州分行利息为11881.09元、律师代理费为42800元。因附利息的债权自破产申请受理时停止计息，故凯悦公司应在借款本金677540.28元及利息11881.09元、律师代理费42800元的范围内对胡淦、朱延敏的债务承担连带清偿责任。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、《中华人民共和国企业破产法》第四十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百三十四第一款之规定，判决如下：一、被告胡淦、朱延敏于本判决生效之日起十日内归还原告中国建设银行股份有限公司常州分行借款本金677540.28元、利息24448.54元（暂算至2016年11月18日），合计701988.82元，并按合同约定支付自2016年11月19日起至付清所有款项之日止的利息；二、被告胡淦、朱延敏于本判决生效之日起十日内支付原告中国建设银行股份有限公司常州分行为实现债权而支出的律师代理费42800元；三、确认常州凯悦房地产有限公司对胡淦、朱延敏的上述债务在借款本金677540.28元、利息11881.09元、律师代理费42800元的范围内向原告中国建设银行股份有限公司常州分行承担连带清偿责任；四、驳回中国建设银行股份有限公司常州分行的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费11248元（原告已预交），由被告胡淦、朱延敏负担，并于本判决生效之日起十日内直接支付原告中国建设银行股份有限公司常州分行。确认常州凯悦房地产有限公司对该费用向原告承担连带清偿责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向该院预交上诉案件受理费。（此页无正文）审 判 长  刘金霞代理审判员  胡传朋人民陪审员  戴晓燕二〇一八年十二月五日书 记 员  张 晶