海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）琼9002民初269号 原告：陈某，户籍地：陕西省榆林市榆阳区。现住海南省琼海市。 委托诉讼代理人：吴某，琼海市中心法律事务所法律工作者。 被告：海南梦佳缘房产营销有限公司。 法定代表人：邵某，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李某。 被告：姚某，户籍地：吉林省舒兰市。现住海南省琼海市。 委托诉讼代理人：杨某，海南法立信（琼海）律师事务所律师。 原告陈某与被告海南梦佳缘房产营销有限公司（以下简称梦佳缘公司）、姚某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月16日立案受理后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吴某，被告梦佳缘公司的委托诉讼代理人李某，被告姚某及其委托诉讼代理人杨某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告梦佳缘公司于2017年3月9日签订《房屋买卖合同》。2、要求俩被告双倍返还定金人民币60000元给原告。3、本案诉讼费由俩被告共同承担。 事实和理由：被告梦佳缘公司是经琼海市工商行政管理局批准成立的房产销售代理企业，经营房产销售业务。2017年3月9日原告通过被告梦佳缘公司购买被告姚某位于琼海市××镇，双方订立了了《房屋买卖合同》，约定在订立买卖合同时由原告支付30000元购房定金，如被告违约则双倍退还定金给原告。被告以各种理由拒绝将该房屋过户给原告，为此双方发生纠纷。被告不同意继续履行合同也不退还定金给原告，拒绝双倍赔偿。房屋买卖合同约定被告收取原告定金人民币30000元，双倍赔偿定金应为60000元。原告认为，原告依合同支付了应付款项给被告，已全面履行了买卖合同约定的义务，但被告以各种理由拒绝将房屋过户给原告已构成违约，被告应按合同约定双倍赔偿定金给原告。原告经多次与被告协商未果，特向法院提起诉讼，请求法院依法判决。 被告梦佳缘公司辩称，2017年3月9日，姚某签署书面委托售房协议委托我公司出售其名下位于琼海市××镇房，并代收定金30000元，代签买卖合同，收到定金后汇入姚某指定的账户。姚某收到定金后配合办理不动产证，拿到不动产证后约定在2017年4月15日过户；还约定若卖方违约双倍退还购买方定金，并双倍赔偿中介费，若买方违约则定金不退。我公司带领原告陈某去看房，原告同意购买该房并交付了定金30000元，我公司按约定把定金汇入姚某的账户。2017年4月14日双方去房管局过户时该局审核完材料后告诉姚某必须出示其爱人父母的死亡证明或者是放弃继承公证资料，过户手续出现了问题。随后，姚某和原告的姐姐陈楠到我公司协商，协商好由姚某回去补办资料，来回飞机票由买方承担，大约费用为5000元。当时姚某也同意回去补办资料后立马返回配合过户。但是姚某回去后以各种理由一直没有回来。对于原告的请求，我公司同意解除合同，但不同意承担60000元的赔偿金。房屋不是我公司的，不卖房是姚某违约并不是我公司违约，我公司不是不协助办理过户，而是姚某不配合过户造成的。 被告姚某辩称，1、姚某不是本案适格的主体，原告与被告姚某并没有建立任何合同关系，因此姚某不是本案适格的主体。2、本人（姚某）不曾与原告签订任何的合同，被告梦佳缘公司也不曾将其与原告签订的合同向本人披露，本人也不追认原告与被告梦佳缘公司签订的房屋买卖合同，原告与本人之间不存在合同关系，更不存在违约之说。且该合同中甲方处没有署名，被告梦佳缘公司与原告签订的房屋买卖合同存在恶意损害本人的利益，属于无权处分。因此该合同系无效的，不能约束本人，本人不承担任何违约责任。3、委托售房协议是无效的。首先，既然是协议则主体就应有协议双方，但本案中委托售房协议只有本人一方签字确认，并没有原告及梦佳缘公司的签字确认。按照《合同法》第三十二条规定，该委托售房协议不成立。其次，委托售房协议中约定卖房成交价为350000元，但是房屋买卖合同成交价为360000元。被告梦佳缘公司存在对本人隐瞒情况，恶意损害本人的利益，不符合委托的约定。因此，被告梦佳缘公司与原告签订合同的行为不属于代理本人的行为，本人不存在违约事实。4、即便委托售房协议有效，本人于2017年3月初到琼海着手办理卖房事宜，同年4月15日由于不动产中心告知其暂时不能办理过户才返程，按照协议约定本人不存在违约情况。5、本人只收到梦佳缘公司转到的定金20000元，而不是30000元。综上，原告所诉无事实及法律依据，请求法院依法驳回其全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，被告梦佳缘公司提交的银行电子回单，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交证据：1、房屋买卖合同，证明原告与梦佳缘公司订立房屋买卖合同及双倍返还定金约定的事实；2、收据及转账单据，证明原告在订立合同时已经支付定金30000元给梦佳缘公司；3、委托书，证明原告委托景林功与被告签订房屋买卖合同；4、佣金确认书，证明原告与梦佳缘公司在订立合同时双方约定支付佣金情况及房屋买卖合同成立。被告梦佳缘公司质证认为，对原告提交的上述4份证据的真实性、合法性和关联性均无异议，是有效的。被告姚某质证认为，对证据1（合同）的最后一页甲方落款处没有任何人签名，该合同不能约束姚某，且合同约定的房屋成交价为360000元，与委托售房协议约定的房价350000元不符，不属于姚某委托范围。对证据2、3、4的真实性、合法性由法院确认，但姚某只收到定金20000元。本院审查认为，对原告提交的证据1，因被告姚某2017年3月9日出具委托售房协议给梦佳缘公司，委托该公司李某代签房屋买卖合同，代收购房定金，梦佳缘公司接受了委托。该公司李某代替姚某签订房屋买卖合同并在合同上签名确认。故对证据1的真实性、合法性和关联性予以认定，对证据2、3、4的真实性、合法性和关联性均予以认定，可以作为本案的证据采用。被告梦佳缘公司提交的证据委托售房协议书，原告质证认为，对该份证据的真实性、合法性和关联性均无异议。被告姚某质证认为，对该证据的真实性、合法性无异议，但对其关联性有异议，该协议约定三方当事人的权利义务，但只有姚某一方签字确认，故该协议不成立不生效。本院审查认为，对被告梦佳缘公司提交上述证据的真实性、合法性和关联性予以认定，可以作为本案的证据采用。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年3月9日，被告姚某出具《委托售房协议》，委托被告梦佳缘公司出售其名下位于琼海市××区【不动产权证号为：琼（2017）琼海市不动产权第XXXX号】，建筑面积66.77平方米。协议约定：此房业主实收总款为350000元，并保证此房产无任何权属纠纷；委托梦佳缘公司李某代签房屋买卖合同，代收购房定金30000元，扣除房屋买卖保证金10000元，汇入业主姚某在邮政储蓄银行的指定账户；姚某收到定金后配合办理不动产证，拿到不动产证后约定在2017年4月15日过户。买卖保证金10000元，过完户后，到物业结清以前的物业费、燃气费、水电费、有线电视费等相关费用，梦佳缘公司无息把10000元保证金退给姚某。若卖方违约，双倍退还购买方定金，并赔偿双倍中介费，若购买方违约则定金不退。被告梦佳缘公司接受了委托。随后，梦佳缘公司带领原告查看了该房屋，原告同意以350000元的价款购买该房屋，并向梦佳缘公司支付购房定金30000元。梦佳缘公司根据委托售房协议约定在扣除房屋买卖保证金10000元后将20000元购房定金汇入姚某指定银行账户。当天，梦佳缘公司工作人员李某代替被告姚某（甲方）与原告陈某（乙方）、见证方梦佳缘公司签订了《房屋买卖合同》。合同约定：甲方自愿出售位于琼海市××区的房产给乙方，成交价格为360000元，定金30000元；乙方过户当日给见证方10000元作为替甲方预交公证费及个税的预付金，去税务局完税后将320000元给见证方，结清全部费用由见证方给甲方结清房款。本合同履行过程中，定金到业主账户为准，若乙方违约定金不退，并赔偿双倍中介费；若甲方违约，双倍退还乙方定金，并赔偿乙方损失（含双倍中介佣金损失）。其他约定事项：卖家收到定金后，配合办理不动产证拿到不动产证后，双方协定时间办理过户手续。卖家收到定金后必须于3月17日之前过来办理不动产证，逾期未到每天交纳总房款的0.05%违约金。合同签订后，2017年4月14日原告与两被告一起到房产部门办理涉案房屋过户手续时，因被告姚某所提供的材料不齐全而未能办理过户。经双方协商，姚某同意回去补办材料后就过来办理过户，但被告姚某回去后以各种理由一直没有过来，并表示不同意出售房产，其至今尚未退还原告购房定金。原告为维护合法权益，遂向本院提起诉讼，请求判如所请。 本院认为，本案系因房屋买卖引发的纠纷，其争议的焦点为：一、姚某是否为本案适格被告；涉案的《委托售房协议》和《房屋买卖合同》是否成立生效。二、两被告应否向原告双倍返还定金60000元。 关于争议焦点一。本案中，被告姚某向被告梦佳缘公司出具的《委托售房协议》，委托梦佳缘公司出售其名房产；协议约定此房业主实收总房款350000元，委托梦佳缘公司李某代签房屋买卖合同，代收购房定金。被告梦佳缘公司接受了委托，两被告之间就委托售房事宜达成合意，梦佳缘公司在收到原告支付的购房定金后依约汇入被告姚某指定的银行账户；同时，梦佳缘公司工作人员李某代替被告姚某与原告以及见证方梦佳缘公司签订了《房屋买卖合同》。可见，《委托售房协议》和《房屋买卖合同》的签约主体及内容未违反法律、行政规定的强制性规定，该协议书和买卖合同均成立生效。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。被告姚某收到购房定金后未予配合原告办理房产过户手续，亦未退还定金，原告与被告姚某之间形成买卖合同的权利义务关系。原告以其权益受到侵害为由将姚某作为被告起诉并无不当，姚某具备本案的被告主体资格，系适格被告。被告姚某关于其不是本案适格主体，《委托售房协议》和《房屋买卖合同》未成立未生效的抗辩意见，理由不成立，本院不予采纳。 关于争议焦点二。如前所述，《委托售房协议》和《房屋买卖合同》合法有效，对各方当事人具有法律约束力，当事人应按照合同（协议）约定和法律规定全面履行自己的义务。被告姚某收到购房定金后未予配合原告办理房产过户手续，并表示拒绝出售该房产，其行为已构成根本违约，致使原告的合同目的无法实现。故，对原告诉请解除涉案《房屋买卖合同》的主张，依法应予支持。至于两被告应否向原告双倍返还定金60000元问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权担保。债务人履行债务后，定金抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。《委托售房协议》约定，若卖方（姚某）违约，则双倍退还购买方定金。本案中，被告姚某收到购房定金后未予配合原告办理房产过户手续，并表示拒绝出售该房产，已构成违约，应当双倍返还原告（购买方）定金。现原告诉请被告姚某双倍返还定金60000元，有事实和法律依据，应予支持。被告梦佳缘公司作为房产中介机构在本次房屋买卖活动中已尽到提供中介服务工作，不存在过错，其不应承担本案的民事责任。故对原告诉请被告梦佳缘公司与被告姚某双倍返还购房定金60000元的主张缺乏理据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告陈某与被告姚某、海南梦佳缘房产营销有限公司于2017年3月9日签订的《房屋买卖合同》。 二、限被告姚某在本判决生效之日起五日内向原告陈某双倍返还定金人民币60000元（其中10000元由被告海南梦佳缘房产营销有限公司直接退还原告，被告姚某向原告支付50000元）。 三、驳回原告陈某的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币3350元，由被告姚某负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 员 陈宏友 二〇一八年四月十日 法官助理 李昌琴 书 记 员 王 彬 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； ...... 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。