湖南省娄底市娄星区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）湘1302民初3356号 原告刘小艳，女，汉族，1966年6月20日出生，住湖南省涟源市。 委托代理人韩成，湖南金州律师事务所律师。 委托代理人苏俊梅，湖南金州律师事务所律师。 被告娄底市春园商业步行街物业管理有限公司。 住所地：娄底市娄星区春园步行街钻石街路****。 法定代表人刘晓晖。 委托代理人刘仁伟，湖南良图律师事务所律师。 委托代理人郭凯，男，汉族，户籍所在地湖南省双峰县，系该公司总经理。 被告湖南清泉房地产开发有限公司。 住 住所地：娄底市娄星区春园步行街银街****div> 法定代表人颜文。 委托代理人陈娟，湖南良图律师事务所律师。 委托代理人周或梅，女，汉族，户籍所在地湖南省娄底市娄星区，系该公司副经理。 原告刘小艳诉被告娄底市春园商业步行街物业管理有限公司（以下简称春园物业公司）、湖南清泉房地产开发有限公司（以下简称清泉公司）合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，于2017年12月27日公开开庭进行了审理。原告刘小艳及其委托代理人韩成、苏俊梅、被告春园物业公司的委托代理人刘仁伟、郭凯、被告清泉公司的委托代理人周或梅、陈娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘小艳向本院提出诉讼请求：1、判令被告春园物业公司将原告名下的位于娄星区春××步行街××室商铺（产权证号：娄房权证娄底字第××号）腾空后返还给原告；2、被告春园物业公司将上述商铺间隔、恢复原状；3、被告春园物业公司向原告支付自2017年3月18日至实际间隔商铺并交房之日的房屋占有使用费（占有使用费按照《委托经营合同》约定的租金计算至实际间隔商铺并交房之日，暂计算至2017年9月4日为人民币12969元）；4、被告春园物业公司向原告支付自2017年3月18日至实际间隔商铺并交房之日的违约金（按照80元/月/平方米计算至实际间隔商铺并交房之日，暂计算至2017年9月4日为人民币13916.67元）；5、被告清泉公司对被告春园物业公司的上述债务承担连带责任；6、本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：两被告与原告于2006年8月6日签订《春园商业步行街委托经营合同》，合同约定被告春园物业公司承租原告名下的位于娄星区春××步行街××室的商铺，租赁期限为十年（2007年3月18日至2017年3月17日），被告清泉公司承担连带担保责任。现商铺租赁期限已届满，被告春园物业公司却仍违法占有原告享有完整所有权的商铺，且擅自在商铺上进行装饰装修施工并开展招商活动，被告春园物业公司的行为严重侵犯了原告对自有房产享有的占有、使用、收益和处分权，给原告造成了巨大的损失。 被告春园物业公司答辩要点：1、案涉商铺无明确四至界限，与其他有墙有顶的商铺不同，属虚拟商铺，其构造与利用上与其他业主的商铺使用和经营具有整体和不可分割性，无法单独实际分割，原告对案涉商铺的使用权，应受其他绝大多数业主共同意志的限制；2、原告对案涉商铺权利的行使，应不得损害其他业主的合法权益。现绝大多数业主决定案涉商铺所在的10号栋一、二楼统一租赁统一经营，因此，原告要求被告将案涉商铺腾空后返还并对商铺隔铺及要求违约金的诉讼请求不应得到支持；3、原告的诉讼请求违反了双方签订的《委托经营合同》所约定的“应遵守其服从春园商业步行街功能布局统一规划和统一商业运营管理”，原告的行为违背诚信原则，其诉求不应得到支持。4、委托经营期限届满后，案涉商铺未被被告实际占有，被告不应承担占有使用费。 被告清泉公司答辩要点：原告在购买商铺时应已明知，案涉商铺，仅是娄星区春××步行街××幢400多个商铺中的一间，在以分割商铺为标的物的买卖合同中，买方对商铺享有的权利，不能等同于独立商铺，为有利于物业整体功能的发挥，买方行使权利必然要受到一定的限制，必须符合其他商铺业主的整体意志。根据原、被告在《委托经营合同》的约定，原告将商铺交由被告春园物业公司统一出租使用，就应遵守统一经营模式的共同经营规则。统一经营管理模式具有整体性，商铺的功能和价值无法通过单个小商铺独立实现，需通过经营者运用商铺整体性的经营来实现。现涉案商铺在内的商铺共计437个，已有404个商铺业主同意统一租赁、统一经营，并收取第一年租金，原告与其他业主之间形成共同经营关系。现原告单独要求返还其商铺，必然会影星商场整体功能的发挥，损害商场其他业主的权利，造成社会财富的极大浪费，不利于社会经济发展，而维护大多数业主目前认可的统一经营模式，有利于保护全体业主也包括原告自身的权益。故根据《中华人民共和国物权法》第71条的规定，原告要求隔铺并返还，与绝大多数业主意志相悖，客观上无法履行，被告春园物业公司不存在违约行为，清泉公司对此也无需承担任何责任，请求法院依法驳回原告全部的诉讼请求。 查明的事实 根据原、被告双方当事人的诉辩主张及举证、质证情况，本院确认本案如下事实： 1、2006年8月6日，原告与被告清泉公司签订《商品房买卖合同》购买了清泉公司开发的位于娄底市春××步行街××室商铺，合同约定该商铺建筑面积27.35平方米，其中套内面积16.96平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积10.39平方米。原告在2007年8月、2008年3月取得了相应的房屋产权所有权证（娄房权证娄底字第××号）及国有土地使用权证（娄国用（2008）第SG1295号）。 2、2006年8月6日，原告（委托方/甲方）还与被告春园物业公司（受委托方/乙方）、被告清泉公司（担保方/丙方）签订了《委托经营合同》，合同约定，原告将其购买的上述商铺委托给被告春园物业公司经营管理，委托经营管理期限为十年，即自2007年3月18日至2017年3月17日，各年度收益回报款为原告实交商铺总房款349464元的8%。合同第五条约定：“……委托期满，装修部分按来装去丢原则处理，并且甲方（原告）同意给予乙方（被告春园物业公司）30个工作日清理恢复期，由乙方负责商铺间隔，甲方在此期间不得收取任何收益回报。”第八条约定：“为确保业主整体利益和街区持续经营，甲方承诺在委托经营期满后服从春园商业步行街功能布局统一规划和统一商业运营管理，经业主代表大会或理事会表决同意进行委托经营管理延期时，甲方应服从和支持”。第九条约定：“除第六条原因可免遭或续签合同外，如乙方不能按时支付各年度的收益回报款或在委托期满后不能按第二条和第五条约定的时间将铺位交还给甲方，每逾期1日，甲方按80元/月/平方米（建筑面积）的标准折算向乙方追收违约金……”。第十一条约定：“丙方对乙方的义务和责任提供担保……”。 3、至2017年3月，《委托经营合同》到期，包含原告在内的娄底市春园步行街0010幢1-2楼部分业主要求被告春园物业公司按合同约定将商铺间隔并予以返还，部分业主则要求被告春园物业公司继续统一经营。为妥善处理此事，被告春园物业公司成立了协调工作组，组织业主于2017年3月12日召开业主大会选举了业主代表，并应业主代表的要求于2017年3月27日通知业主3月28日再次召开业主大会重新选举业主代表，该次业主大会被告春园物业公司未参加，也未选举业主代表。2017年4月18日，娄底市娄星区维护稳定工作领导小组办公室成立了春园步行街商铺返租到期期间维稳工作领导小组，该小组组织业主于2017年4月27日召开了业主大会，该次业主大会实到180余人，经征求意见，有72位业主要求统一租赁经营，57位业主要求隔铺收铺，5张无效票，其余人员弃权，同时，选举出部分业主代表。后经多次协商，目前娄星区春××步行街××幢1-2楼270多个商铺的个人业主已与被告春园物业公司及案外人湖南五江轻化实业集团有限公司、湖南清泉商贸实业集团有限公司签订了《商铺租赁合同》，双方约定租赁期限至2027年6月30日止，租赁期内每年按购买商铺金额6%的标准计算租金。而包括原告在内的部分业主与被告春园物业公司协商后未达成一致意见。 4、另查明，案涉商铺位于娄星区春××步行街××幢，该幢楼一、二楼共有437个商铺，商铺间无墙体分隔，亦无明确四至界限，其中305个商铺已卖予原告等个人业主所有，132个商铺仍属被告清泉公司所有。2007年11月中旬，被告清泉公司与案外人深圳市华森百货会员俱乐部有限公司（以下简称华森百货）签订《房屋租赁合同》，清泉公司将娄星区春××步行街××幢一、二、三、四楼整体出租给华森百货使用，租赁期限三年。2009年11月29日，案外人湖南佳惠衣行顺鞋服有限公司（以下简称佳惠公司）与被告春园物业公司签订了《房屋租赁合同》整体承租了娄星区春××步行街××幢1-4楼，租赁期限为十二年，其中委托租赁的部分7年（至2017年3月17日止）。2017年7月30日，甲方春园物业公司与乙方娄底市时尚春天商业管理有限公司（以下简称时尚春天公司）及佳惠公司签订了《房屋租赁合同补充协议》，协议约定由乙方时尚春天公司在原《房屋租赁合同》租期到期后续租至2027年6月30日止，其中业主委托租赁部分再续租十年，即从2017年8月1日起续租至2027年6月30日止，租赁范围仍为娄星区春××步行街××幢1-4楼。时尚春天公司承租后，对一、二楼进行了整体的设计、规划、装修，并已将大部分的铺位出租给他人。 判决的理由与结果 本院认为，首先，原告所购买的商铺与传统的独立商铺存在明显的区别，它只是被告清泉公司开发的娄底市春园步行街0010幢一、二楼众多商铺中的一个，无实质意义上的四至，商铺与商铺间在空间上没有墙体分割，不属于有墙有顶的封闭空间。原告与其他商铺业主之间系建筑物区分所有权人之间的关系，原告行使其物权时，不得损害其他业主的合法权益，并应受制于全体业主的整体意志。其次，娄底市春园步行街0010幢一、二楼商铺的业主并未成立业主委员会，全体业主也未就其商铺的使用召开业主大会或以其他方式形成决议，故业主的整体意志仅能通过其对商铺的处分行为予以推定。现绝大多数业主已按购房款总价6%的年租金标准将其商铺出租给被告春园物业公司使用至2027年止，故可推定此即符合广大业主共同利益的商铺使用模式。按照少数服从多数的原则，此模式应当作为全体业主的整体意志予以维护。如支持原告的诉讼请求，由其收回案涉商铺，被告春园物业公司的统一经营局面势必会被打破，各业主的收益因此而受到损害的可能性极大。反之，原告若通过参与整体出租取得租金收益，其自身合法权益也不会受损，因此，对原告的物权行使进行限制，维持案涉商铺现状，最有利于协调、平衡各方利益，有利于维护全体业主也包括原告自身的权益，也符合原、被告在《委托经营合同》第八条的约定。综上，对原告要求被告春园物业公司将其所购商铺间隔、恢复原状并返还及支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。第三，被告春园物业公司在委托经营期限届满后未将商铺返还给原告，依法应向原告支付商铺使用费，使用费的标准参照目前绝大多数个人业主与被告春园物业公司及案外人湖南五江轻化实业集团有限公司、湖南清泉商贸实业集团有限公司签订的《商铺租赁合同》中约定的租金标准为宜，即20967.84元/年(购买商铺总价款的6%)，被告清泉公司应依合同约定承担连带责任。据此，依据《中华人民共和国物权法》第七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国担保法》第十九条之规定，判决如下： 一、被告娄底市春园商业步行街物业管理有限公司在本判决生效之日起按20967.84元/年的标准向原告刘小艳支付商铺使用费（自2017年3月18日起开始计算），被告湖南清泉房地产开发有限公司对上述债务承担连带责任。 二、驳回原告刘小艳其他的诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费472元，由原告刘小艳负担236元，由被告娄底市春园商业步行街物业管理有限公司、湖南清泉房地产开发有限公司负担236元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。 审 判 长  肖 霞 审 判 员  李红波 人民陪审员  贺孝如 二〇一八年四月九日 书 记 员  刘敏盈 附相关法律条文： 《中华人民共和国物权法》第七条物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。 第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。 《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《中华人民共和国担保法》第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。