广东省佛山市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2018）粤06执复127号 复议申请人（异议人、利害关系人）：王家林，男，汉族，1976年4月3日出生，住湖北省枣阳市。 委托代理人：徐艳丽，广东华之杰律师事务所律师。 委托代理人：陈先达，广东华之杰律师事务所律师。 申请执行人：中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司，住所地：广东省广州市天河区。 负责人：黄俊平，总经理。 委托代理人：吴文豪，广东天地正律师事务所律师。 委托代理人：冼燕芬，广东天地正律师事务所实习律师。 被执行人：佛山市南海区华璟金属回收有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。 法定代表人：陈上清。 被执行人：佛山市南海区悦安金属贸易有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。 法定代表人：陈上清。 被执行人：广东华之宝经济发展有限公司，住所地：广东省广州市海珠区。 法定代表人：陈德明。 被执行人：广东华沁源投资集团有限公司，住所地：广东省广州市海珠区。 法定代表人：麦伟生。 被执行人：薛军，女，汉族，1969年8月24日出生，住广东省广州市白云区。 被执行人：陈宇锋，男，汉族，1972年5月10日出生，住广东省佛山市禅城区。 被执行人：杨柳娟，女，汉族，1984年7月2日出生，住广东省吴川市。 被执行人：钱程，男，汉族，1984年12月25日出生，住广东省吴川市。 被执行人：李帝青，男，汉族，1974年4月24日出生，住广东省吴川市。 被执行人：陈上清，男，汉族，1960年8月28日出生，住广东省吴川市。 被执行人：陈亚瑞，男，汉族，1982年7月14日出生，住广东省吴川市。 被执行人：陈亚林，男，汉族，1964年7月6日出生，住广东省吴川市。 被执行人：陈上清，男，汉族，1987年11月1日出生，住广东省吴川市。 被执行人：陈上福，男，汉族，1985年10月17日出生，住广东省吴川市。 复议申请人王家林不服广东省佛山市禅城区人民法院（以下简称禅城区法院）（2018）粤0604执异38号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 禅城区法院查明：中国建设银行股份有限公司佛山市分行与佛山市南海区华璟金属回收有限公司（以下简称华璟公司）、佛山市南海区悦安金属贸易有限公司（以下简称悦安公司）、广东华之宝经济发展有限公司（以下简称华之宝公司）、广东华沁源投资集团有限公司（以下简称华沁源公司）、薛军、陈宇锋、杨柳娟、钱程、李帝青、陈上清、陈亚瑞、陈亚林、陈上清、陈上福金融借款合同纠纷一案，该院于2016年3月15日作出（2015）佛城法民三初字第409号《民事判决书》，判决：“一、华璟公司应于判决发生法律效力之日起十日内向中国建设银行股份有限公司佛山市分行偿还贷款本金12380000元及利息（至2015年3月30日的利息、罚息、复利合计为267068.23元，之后至实际清偿之日止的利息按年利率9%计算）。二、华璟公司应于判决发生法律效力之日起十日内向中国建设银行股份有限公司佛山市分行支付律师费297005元。三、中国建设银行股份有限公司佛山市分行对薛军提供抵押的位于广州市XXXXXXXXXXXXXXXXXXXX190号房产（权证号4XXXXX5，以下简称190号房）就该判决第一、二项所确定的债权在最高额15101600元范围内享有优先受偿权。四、中国建设银行股份有限公司佛山市分行对陈宇锋持有的三亚和生置业有限公司188万股股权，就该判决第一、二项所确定的债权在最高额50000000元范围内享有优先受偿权。五、陈宇锋、杨柳娟、钱程、李帝青、陈上清（身份证号码）、陈亚瑞、陈亚林、陈上清（身份证号码）、陈上福对该判决第一、二项所确定的债务在最高额60000000元范围内承担连带清偿责任。六、悦安公司、华之宝公司对该判决第一、二项所确定的债务分别在最高额60000000元范围内承担连带清偿责任。七、华沁源公司对该判决第一、二项所确定的债务分别在最高额150000000元范围内承担连带清偿责任。八、驳回中国建设银行股份有限公司佛山市分行的其他诉讼请求。 案件诉讼中，该院于2015年2月2日查封了登记在被执行人薛军名下的190号房。2015年6月17日,中国建设银行股份有限公司佛山市分行与中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司（以下简称华融公司）签订《债权转让协议》，将本案所涉债权转让给华融公司。 判决生效后，根据华融公司申请，该院以（2017）粤0604执5998号案立案执行，并于2017年10月17日作出（2017）粤0604执5998号之一《执行裁定书》，裁定：拍卖本案中查封的被执行人薛军名下的190号房。随后，王家林向该院反映其系涉案房屋的承租人，并提供了相应的租赁合同证据。 禅城区法院认为：190号房属于被执行人薛军的财产，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条“被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产”的规定，该院对190号房的查封、拍卖依法有据。虽然王家林向该院主张其与190号房产存在租赁合同关系，并提供了相关证据，但即使王家林主张的租赁关系存在的话，也因该租赁合同系在法院对190号房查封之后签订的，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。”的规定，王家林主张的租赁关系不得对抗本案申请执行人，该院对190号房的租赁权去除拍卖，符合法律规定。综上，王家林的请求没有事实根据及法律依据，该院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，裁定驳回王家林的异议请求。 复议申请人王家林称：王家林是190号房的承租人，在获悉执行法院要腾空该房屋进行拍卖时，便提出了异议，要求带租拍卖。但是，执行法院在立案进行异议审查时，并未开庭进行审查，更没有按照《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》的程序通知享有优先购买权的承租人便将190号房拍卖了。王家林是承租人，依法对该标的物享有优先购买权。《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十六条规定：“网络司法拍卖的事项应当在拍卖公告发布三日前以书面或者其他能够确认收悉的合理方式，通知当事人、已知优先购买权人”。王家林提出执行异议，要求带租拍卖的目的就是想竞得该屋。然而，执行法院却罔顾法律规定，违反法定程序，在拍卖异议尚未审理，尚未通知优先权人的情况下，便将房屋拍卖了，这严重损害了王家林的合法权益。为维护法律的尊严，当事人的合法权益，王家林提出复议要求按竞买人竞得价格购买190号房。 申请执行人华融公司辩称，一、禅城区法院（2018）粤0604执异38号执行裁定书认定事实正确，适用法律正确。第一，华融公司依法对190号房享有抵押债权。禅城区法院（2015）佛城法民三初字第409号民事判决书以判决确认原债权人中国建设银行股份有限公司佛山市分行对190号房在最高额15101600元范围内享有优先受偿权，而华融公司通过与中国建设银行股份有限公司佛山市分行签订债权转让协议，已依法受让相关债权，并取得对190号房的优先受偿权。第二，190号房的租赁关系发生在查封期间，依法应予以解除。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。”中国建设银行股份有限公司佛山市分行于2015年2月2日申请禅城区法院查封抵押的190号房，查封期限截至2017年2月2日。2017年1月18日，权利人申请禅城区法院继续查封抵押房屋，查封期限自2017年2月2日至2020年2月1日止。王家林主张其在2017年6月20日与陈智明（薛军丈夫）签订租赁合同，租赁期限从2017年6月20日起至2022年6月20日止。根据前述司法解释的规定，该租赁关系设立于查封期间，依法不能对抗申请执行人，应当予以解除。第三，190号房属于先抵押后出租，依法不能对抗抵押债权人。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条的规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”本案的抵押权设立于2014年2月28日，且经生效法律文书予以确认。而王家林主张的租赁关系设立于2017年6月20日。依照上述司法解释的规定，后成立的租赁权对先设立的抵押权无对抗效力，华融公司实现权利时可以不考虑租赁事实的存在，租赁关系对于买受人无约束力，禅城区法院在处置抵押房产时可以除去租赁权再拍卖，王家林的请求依法无据。二、请依法驳回王家林的复议请求。华融公司对190号房依法享有抵押债权，禅城区法院依法有权处置。王家林主张的租赁权晚于抵押债权设立，且设立于抵押房产查封期间，其复议请求没有事实及法律依据。请法院依法查明事实，裁定驳回其复议请求。 复议期间，被执行人华璟公司、悦安公司、华之宝公司、华沁源公司、薛军、陈宇锋、杨柳娟、钱程、李帝青、陈上清、陈亚瑞、陈亚林、陈上清、陈上福均未发表答辩意见；各方当事人均未向本院提交新的证据。 经审查查明，禅城区法院查明事实清楚，本院予以确认。 另查明，禅城区法院于2018年2月6日作出（2018）粤0604执异38号执行裁定书，并通过邮寄方式向各方当事人进行送达。经查询，复议申请人王家林于2018年2月11日签收前述执行裁定书。2018年2月9日，复议申请人王家林向禅城区法院递交《拍卖异议书》，其载明的请求以及事实和理由与《复议申请书》载明的内容基本一致。 本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定：“当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。”由此可见，执行异议和复议的审查对象是执行法院的执行行为，且为避免“一裁终局”，复议的审查范围应以异议申请为限。复议申请人王家林有关禅城区法院未通知其参与竞拍，剥夺其优先购买权，并要求按竞买人竞得的价格购买190号房的主张，是在禅城区法院作出（2018）粤0604执异38号执行裁定后提出的，明显超出其在（2018）粤0604执异38号案件中异议申请范围，不属于本案复议审查范围，本院不予审查。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条的规定，“人民法院对执行异议和复议案件实行书面审查”，禅城区法院在（2018）粤0604执异38号案件中以书面审查的方式对王家林提出的异议进行审查，并无不妥。复议申请人王家林有关禅城区法院未开庭审查其异议申请，违反法定程序的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 本案申请执行人华融公司对190号房享有优先受偿权，复议申请人王家林虽然主张其对190号房享有租赁权，但其主张签订租赁合同的时间为2017年6月20日，明显晚于禅城区法院对190号房实施查封以及华融公司优先受偿权成立之后。因此，禅城区法院驳回王家林有关带租拍卖的异议请求，符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人”的规定，本院予以支持。 综上，复议申请人王家林的复议请求没有法律依据，本院不予支持。禅城区法院作出的（2018）粤0604执异38号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十五条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下： 驳回复议申请人王家林的复议请求，维持广东省佛山市禅城区人民法院（2018）粤0604执异38号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  黎健毅 审判员  陈秀武 审判员  李 慧 二〇一八年四月十一日 书记员  黄榕霞