呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2017）内0105民初7627号原告：戴小乐，自由职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：张昱，内蒙古庆胜律师事务所律师。被告：内蒙古鼎泰房地产开发有限公司。法定代表人：高永静，总经理。委托诉讼代理人：孙克非，该公司工程师。第三人：张锁强，呼和浩特市师大附中教师，住呼和浩特市。第三人：蔺红霞，华能北方联合电力职工，住呼和浩特市。原告戴小乐与被告内蒙古鼎泰房地产开发有限公司（以下简称鼎泰公司），第三人张锁强、蔺红霞房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年11月1日立案后，依法组成合议庭，于2018年1月8日公开开庭进行了审理。原告戴小乐及其委托诉讼代理人张昱，被告鼎泰公司的委托诉讼代理人孙克非，第三人张锁强、蔺红霞到庭参加诉讼。由于原告当庭增加诉讼请求、被告需要答辩期，故休庭。后于2018年1月16日组成合议庭公开开庭进行了审理。原告戴小乐及其委托诉讼代理人张昱，被告鼎泰公司的委托诉讼代理人孙克非到庭参加诉讼，第三人张锁强、蔺红霞经本院传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。戴小乐向本院提出诉讼请求：1.判令解除《协议书》；2.判令被告返还已付购房款（按照以所有权调换形式订立的拆迁补偿安置协议中所约定的价格换算所得，即91.70平方米*5000元/平方米）458500元；3.判令被告依法承担已付购房款一倍即458500元的赔偿责任；4.判令被告承担出租租金损失62500元（2011年3月16日至2013年9月10日，2.5年*25000元/年）、购房款利息损失110040元（2013年9月10日至2017年9月10日，年利率为6%，即458500元*6%*4年；暂计算至起诉日，利息损失最终数额以实际全部赔偿完毕的日期为准进行计算）和诉讼费损失5876元；5.判令被告承担保全受理费5000元及担保保险费4400元；6.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告在呼和浩特市××区楼1-101有一处房产，产权证号为2006003980，建筑面积为76.72平方米。2011年3月10日，呼和浩特市三合鼎房屋拆迁有限责任公司（该公司受被告委托实施拆迁工作，以下简称三合鼎公司）与原告签订了《拆迁房屋补偿安置协议书》。协议书约定，原告回迁的地址为原址新建楼3单元11层东户，建筑面积为91.70平方米，原告需补差价32886元；因原告还有其他附属物，故三合鼎公司需给原告补偿、补助、奖励合计32886元，两相抵消后双方互不相欠。该协议还约定，回迁的周转期限为30个月，即最终的回迁日期为2013年9月10日。2011年3月16日，被告鼎泰房地产给原告签发了《回迁证明》。该《回迁证明》再次认定，原告回迁的楼房为本项目住宅楼中的3单元11层东户，建筑面积为91.70平方米，建设周期为30个月，房屋价差及补充、补助、奖励等已经两相抵消、双方互不相欠。原告按照双方约定，在领取该《回迁证明》时向被告鼎泰公司交付了原房产证原件及房屋钥匙。2011年3月16日，被告鼎泰公司与原告又签订了《协议书》。该《协议书》第三次认定，原告回迁房屋的具体位置为在原址新建的住宅楼3单元11层东户，建筑面积为91.70平方米，建设周期为30个月，房屋价差及补充、补助、奖励等已经两相抵消、双方互不相欠。上述《拆迁房屋补偿安置协议书》、《回迁证明》、《协议书》签订后，原告积极履行了自己的义务，但被告迄今为止都没有按照约定把原址新建楼房3单元11层东户，建筑面积为91.70平方米的房屋交付给原告。从2013年9月11日起，原告不断地与被告交涉、协调，要求被告尽快交房，但被告总是推三阻四、不履行自己的义务。无奈之下，原告于2016年7月20日将被告起诉至赛罕区法院。经法院调查后发现，被告已于2015年8月1日将原告的回迁房屋即原址新建楼房3单元ll层东户(雅阁星城B座3单元ll03号)以7934元/平方米、总价款为1711761元出售给第三人张锁强和蔺红霞。为追加第三人以求得本案的彻底解决，原告遂撤诉并重新起诉。被告此举系"一房二卖"，属于恶意违约和欺诈行为。其违约行为给原告造成了出租租金损失62500元(2011年3月16日至2013年9月10日，2.5年*25000元/年)、利息损失110040元(2013年9月10日至2017年9月10日，年利率为6%，即458500元*6%*4年；暂计算至起诉日，利息损失最终数额以实际全部赔偿完毕的日期为准进行计算)和诉讼费损失5876元。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定："拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理"。该司法解释第八条规定："具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：......(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人"。原告与被告签订的一系列协议，属于"按照所有权调换形式订立的拆迁补偿安置协议"；原告的回迁房屋即原址新建楼××元号)属于"明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置"的房屋；被告的行为属于"拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人"的情形。所以，原告有权依据上述法律规定，请求人民法院判令解除《协议书》，判令被告返还已付购房款(按照以所有权调换形式订立的拆迁补偿安置协议中所约定的价格换算所得，即91.70平方米*5000元/平方米)458500元，判令被告依法承担已付购房款一倍即458500元的赔偿责任，判令被告承担出租租金损失、利息损失和诉讼费损失。根据上述事实和理由，原告依据《民事诉讼法》的相关规定，特向贵院再次提起民事诉讼，请求人民法院依据事实和法律支持原告的所有诉讼请求以保护原告的合法权益。鼎泰公司辩称，1、原告称三合鼎公司是受被告委托，但实际上并非被告委托，因为这块地是由赛罕区政府整理的，被告拿到的是净地，实际上双方的争议在于房屋的位置问题，而回迁房从被告角度来讲仍然存在，并没有向第三人出售，因此，不存在双倍赔偿的问题。2、原告要求解除双方签订的协议书，被告同意。3.至于其他的损失，因为赛罕区政府拆迁的问题，导致逾期交付是存在的，但2015年已经交付，原告未收房是因为原告对房子有争议，如果有损失也不应该计算。4.对于原告主张的诉讼费用与被告无关。张锁强、蔺红霞未到庭参加诉讼，亦未作书面陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事无异的证据及事实本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告原有房屋为建材宿舍楼1-101号，建筑面积为76.72平方米，该房产以产权调换的形式交付拆迁。2011年3月10日，三合鼎公司与原告签订《拆迁房屋补偿安置协议书》，约定原告回迁地址为原址新建楼三单元11层东户，建筑面积91.70平方米，周转期限为30个月，过渡方式为自行过渡，原告补房屋价差款金额与附属物补偿款结算后互不相欠。2011年3月16日，原被告签订《协议书》载明：原告被拆迁房屋产权面积76.72平米，被告为原告提供的原址回迁产权面积约91.7平米。超出回迁方案的面积差价与原告的过渡费、搬迁补助、附属设施补偿、奖励费等相抵后互不支付差价款。若回迁房面积最终经房管部门核定后误差在3%以内的，按照回迁价格5000无多退少补；若误差超过3%的，以回迁价格5000元按法律规定处理。若交房时间超过回迁协议约定的交房日期的，开发商按约定的回迁面积市场价格的日万分之五向原告支付违约金。同日，被告给原告签发《回迁证》，对以上约定予以确认。2015年8月31日，被告与第三人签订《商品房买卖合同》，出售雅阁星城B座3单元1103号房屋，建筑面积215.75平方米，总价款1711761元，该房屋第三人已装修入住。被告自认因回迁项目规划调整，之前规划建设的四个单元变为三个单元，原告回迁房屋位置位于雅阁星城B座1单元1103号房屋（自西向东第一个单元），面积调整为125.5平米。但原告认为，依协议约定，原告回迁房屋的位置应位于雅阁星城B座3单元1103号房屋（自东向西第一个单元），即第三人所购房屋的位置，不同意接收被告预交付的前述125.5平米房屋。另查明，原被告双方约定的回迁地址为雅阁星城B座。2015年1月28日，鼎泰房地产登报声明："各位业主：我公司开发的雅阁星城二期（好望角）项目的住宅已经具备领钥匙装修条件，望各位业主见此通知后，速到售楼部领取钥匙。"案涉回迁项目并未建设协议约定的建筑面积91.70平方米的房屋。本院认为，原被告就被拆迁房屋回迁所签订的《协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律行、政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依协议约定履行合同义务。原告将自有房屋以产权置换的方式交由被告拆迁，被告亦应依协议约定交付回迁房屋。本案中，被告因建设规划变更，致约定建设的建筑面积91.70平方米房屋并未建设，被告自认同意向原告交付雅阁星城B座1单元1103号建设面积为125.5平米的房屋，原告不同意，即被告预变更合同约定回迁房屋的面积，但未与原告达成一致意见，原告主张解除协议，被告亦当庭表示同意，本院予以确认，即确认《协议书》于2018年1月16日解除。关于原告的第二、三项诉讼请求，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定："拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理"。该司法解释第八条规定："具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：......(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人"。就本案而言，原被告确系"按照所有权调换形式订立的拆迁补偿安置协议"，但因被告建设规划的调整，协议约定的91.70平方米房屋并未建设，虽建有协议约定的雅阁星城B座1单元1103号，但面积为215.75平方米，不能认定即为原告协议约定的回迁房屋，即协议约定的回迁房屋在实际施工当中并不存在，故不能认定被告存在"(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人"情形，原告据此主张双倍赔偿的请求不能支持。又因被告原因，原告不能依协议约定回迁，现协议解除，原告的损失客观存在，其损失为应回迁房屋的现值及租金损失，但经法院释明，原告不同意变更诉讼请求，及就应回迁房屋的现值进行司法评估，故本院对原告的第二、三项诉讼请求不予支持。关于原告的第四项诉讼请求，要求被告承担租金损失，并提供了网上发布的房屋出租信息截图，被告对原告提供截图的真实性和关联性均不认可。本院认为，原告的租金损失亦客观存在，但原告提供证据不足以证明原告应回迁房屋的实际租金损失，经法院释明，原告不同意就与协议约定同地段、同面积房屋租金进行司法鉴定，故原告的该项诉讼请求，证据不足，不予支持。关于原告主张的诉讼费损失5876元及担保保险费4400元，与法无据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、确认内蒙古鼎泰房地产开发有限公司与戴小乐签订的《协议书》于2018年1月16日解除；二、驳回戴小乐的其他诉讼请求。案件受理费案件受理费14659元（原告已预交），财产保全费5000元（原告已预交），由内蒙古鼎泰房地产开发有限公司负担6000元，戴小乐负担13659元。如不服本判决，可在判决书到达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按双方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 李丽萍代理审判员 宋 丽人民陪审员 乌日娜 二〇一八年四月十七日书 记 员 梁美娟