广东省深圳市中级人民法院民 事 裁 定 书（2013）深中法房终字第1067号上诉人（原审原告）：姚福全上诉人（原审原告）：麦炳球被上诉人（原审被告）：张贵达上诉人姚福全、麦炳球与被上诉人张贵达因确认合同无效纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2012）深宝法民三初字第1937号民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。原审法院查明，2011年11月25日，在广东xx律师事务所律师的见证下，姚福全、麦炳球与张贵达签订《合作建房及楼房分配合同书》，约定姚福全、麦炳球在深圳市xx区xx镇xx村xx路xx号有一栋二层半旧房石屋（一层二间）和围屋，占地面积共计约280平方米，由张贵达负责将旧房拆除，并由张贵达全额投资，在原地兴建一栋约15层新楼房。双方约定，旧房现未办理房产证（深圳市xx区历时遗留违法私房申报收件回执编号为：xxxxx号），姚福全、麦炳球保证该房及该房所使用的土地真实、无抵押、无担保；姚福全、麦炳球应在本合同签字之日起10天内腾出旧房，并协助张贵达办理报建手续。新建的楼房，由张贵达包工、包料、包设计、包施工、包安全，即张贵达实行全包的方法完成工程，姚福全、麦炳球不承担任何费用和责任。双方约定新建楼房的产权归属，第一层至第五层及最顶半层约150平方米，无论本栋楼房建筑楼层多少即如果实际只建七层或八层或九层时，不影响姚福全、麦炳球分得楼房五层半的所有权的约定；消防楼梯间和电梯，归当事人双方共同使用；整栋楼房的土地使用权归姚福全、麦炳球所有。上述合同签订后，张贵达即于2011年12月将旧房拆除，并投资在原址施工建设，主体结构建到13层封顶后停工至今；该房产未办理相关报建手续，也未申请行政主管部门进行处理。姚福全、麦炳球提供的一份房地产证（编号为：xxxxx号）显示，位于深圳市**xx镇xx村xx路**的位置有私宅**，建筑面积为320.79平方米，宗地面积为128.47平方米，登记权利人为姚福全、麦炳球，系根据《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》于2006年3月15日核准登记。姚福全、麦炳球在原审的诉讼请求为：1、确认姚福全、麦炳球与张贵达所签订《合作建房及楼房分配合同书》无效并赔偿姚福全、麦炳球损失100000元；2、张贵达承担本案全部诉讼费用。原审法院认为，当事人双方在拆除深圳市xx区xx镇xx村xx路xx号旧房的基础上，原址合作重建新建筑，但未办理相关报建手续，也未经行政主管部门就其违规行为进行处理，该建筑物的合法性尚待进一步认定。在行政主管部门未对该建筑物做出处理前，建筑物的价值以及《合作建房及楼房分配合同书》就该建筑物所确立的权益分配是否应当执行，均不能确定，在此情况下，人民法院就双方履行合同所涉财产纠纷做实体处理的条件尚不成就，依法应驳回姚福全、麦炳球起诉。依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第一百三十九条的规定，裁定驳回姚福全、麦炳球的起诉。姚福全、麦炳球预交的案件受理费1150元予以退还。上诉人姚福全、麦炳球不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：1、撤销原审裁定；2、指令原审法院继续审理本案或由中院一审审理。事实与理由：一、原审以需由行政主管部门对涉案房屋进行先行处理为由，驳回姚福全、麦炳球起诉，适用法律错误，处理不当。本案符合原民事诉讼法第一百零八条起诉之规定，有具体的的诉讼请求，事实和理由，明确的被告，属于合作建房纠纷案由。涉案工程是否合法建筑，只影响合同效力审查，不能以此为理由剥夺姚福全、麦炳球的诉权。姚福全、麦炳球起诉要求确认《合作建房及楼房分配合同书》无效及赔偿给姚福全、麦炳球造成的损失100000元，本案是平等主体就所签订民事合同，属于民事纠纷。原审法院若认为双方未办理报建手续，则应当判决该协议无效，而不应当驳回起诉。姚福全、麦炳球的请求是确认合同无效，不是确认该地上建筑物价值及权益分配应否执行，也非请求法院就履行合同所涉财产纠纷做实体处理，原审以此为由驳回起诉违反了民事诉讼不告不理的原则。无论是行政或民事的法律法规、司法解释均未规定法院在审理未报建的建设工程纠纷中必须以行政主管机关处理作为前置程序，原审法院任意设定程序，剥夺姚福全、麦炳球的诉权；二、将农村住宅建设用地以合建形式变相转让而签订的合同应认定无效。《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第十二条明确规定：当事人将农村村民住宅建设用地转让、出租或以合建形式变相转让农村村民住宅建设用地而签订的合同，一般应认定无效。但1999年1月1日土地管理法修订以前，农村村民将经依法取得的宅基地使用权连同房屋转让给本村村民、回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳台同胞的，以及1999年1月1日土地管理法修订以后，农村村民将经依法取得的宅基地使用权连同房屋转让给本村村民的，可认定转让合同有效；三、深圳市中级人民法院（20l0）深中法民五终字第1993号民事裁定和（2012）深中法房终字第3208号民事裁定对类似的未报建和合建纠纷进行了处理，认定将农村住宅建设用地以合建形式变相转让而签订的合同无效。原审法院亦有多个合作建房的生效判决，同一法院、同一案由、同一事实，诉讼结果应该一致；四、张贵达不具有集体经济组织成员身份和合法的建筑施工资质，因违反土地法和建筑法规而导致签约主体双重违法，双方合作建房协议违反法律法规强制性规定，应属无效。综上，请求二审法院支持姚福全、麦炳球的上诉请求。被上诉人张贵达答辩认为，一、涉案房屋没有办理相关报建手续，属于违建，法院应当驳回姚福全、麦炳球的起诉；二、涉案土地原是集体土地，原本就有违建房屋，参照《广东省高级人民法院审理农村土地出让、转让、出租用于非农业建设的若干问题的指导意见》，应当驳回姚福全、麦炳球的上诉；三、关于在原集体土地上违建的纠纷，两级法院都存在驳回起诉的生效裁定，这些判例表明涉及原集体土地上的小产权房（即违建）的纠纷人民法院不应当受理或者受理以后应驳回起诉，告知当事人先由行政机关处理；四、涉案房屋属于合建，目前有十多位合作建房者。假定姚福全、麦炳球诉请合同无效成立，那这十多位合作建房者的权利将会受损，故应追加合作建房者为当事人。在二审审理过程中，被上诉人张贵达陈述涉案房产目前只建到了13层，除去姚福全、麦炳球应分得部分外，其余房屋由张贵达找人一起出资合建，建成后将与出资人一起分配。姚福全、麦炳球、张贵达均确认因双方存在纠纷，房屋没有装修好，处于停水停电状态，双方均没有入住。本院认为，姚福全、麦炳球与张文贵签订《合作建房及楼房分配合同书》，约定由张文贵拆除旧楼并出资建设新楼，建成后双方共同分配房产面积。现姚福全、麦炳球起诉要求确认上述合同无效，该起诉有明确的被告，有具体的诉讼请求和事实理由，且确认合同无效纠纷亦属于人民法院民事案件的主管范围，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定的起诉条件，原审法院应予审理。涉案房屋是否经过行政机关认定和处理，并非审理合同效力的前提，原审以该理由驳回姚福全、麦炳球起诉不当。本院予以纠正。上诉人姚福全、麦炳球的上诉理由部分成立，其上诉请求成立部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百七十一条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第一百八十七条之规定，裁定如下：一、撤销深圳市宝安区人民法院（2012）深宝法民三初字第1937号民事裁定；二、指令深圳市宝安区人民法院审理本案。审 判 长  张 力代理审判员  吴思罕代理审判员  郑志锋二〇一三年八月一日书 记 员  李全慧附法律条文第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。第一百七十一条第二审人民法院对不服第一审人民法院裁定的上诉案件的处理，一律使用裁定。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第一百八十七条第二审人民法院查明第一审法院作出的不予受理裁定有错误的，应在撤销原裁定的同时，指令第一审人民法院立案受理；查明第一审人民法院作出的驳回起诉裁定有错误的，应在撤销原裁定的同时，指令第一审人民法院进行审理。