广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0115民初8888号原告（反诉被告）：王翩，女，1986年11月3日出生，汉族，住广州市南沙区。委托诉讼代理人：谢鹏，广东观良律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄滢，广东观良律师事务所实习人员。被告（反诉原告）：蒋志能，男，1974年10月11日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。委托诉讼代理人：苏炜英，广东仲衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈映而，广东仲衡律师事务所实习人员。原告(反诉被告)王翩诉被告（反诉原告）蒋志能租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王翩及其诉讼代理人谢鹏，被告（反诉原告）蒋志能及其诉讼代理人苏炜英、陈映而到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王翩向本院提出以下诉讼请求：1.蒋志能向王翩返还南沙区黄阁镇××路××号（中间、右边）、××号内厂房（以下统称涉案厂房）保证金及2020年5月1日至2020年6月30日期间的租金124000元；2.蒋志能向王翩赔偿货物损失49367元；3.蒋志能向王翩赔偿搬迁费用48600元；4.本案诉讼费由蒋志能承担。事实与理由：2020年3月31日，王翩与蒋志能签订《租赁合同》，约定王翩向蒋志能承租涉案厂房用于工业生产和仓储，租期为2020年4月1日至2024年12月31日，其中2020年4月1日至2022年3月31日每月租金为31000元。王翩在合同签订后向蒋志能支付了保证金62000元，以及两个月租金62000元，共计124000元。2020年4月9日，王翩发现涉案厂房大面积漏水，无法正常生产经营，便向蒋志能反映情况，要求其进行整改。之后涉案厂房多次因河水倒灌或屋顶漏水等原因浸水。王翩多次与蒋志能就涉案厂房浸水问题进行沟通，但蒋志能始终不予解决。由于涉案厂房长期漏水和积水，王翩无法开展生产经营，并导致厂房内放置的价值49367元的货物被雨水淋湿以及被积水浸泡而损毁。因涉案厂房无法使用，王翩还产生了搬迁费用。据此，请求法院判令蒋志能退还房租及押金、赔偿货物损失及搬迁费用。被告蒋志能辩称：不同意王翩的全部诉讼请求，理由如下：1.涉案厂房渗水、漏水与蒋志能无关，王翩故意隐瞒漏水原因，夸大了漏水情况。2020年4月9日，涉案厂房厨房门口位置发生渗水，渗水面积也只有两三平方米，而渗水原因是王翩损坏了洗手间的水管，导致洗手间水管漏水，故应由王翩负责修理。王翩自行维修后，未再反映厨房门口位置的渗水问题，该次渗水也不影响王翩使用涉案厂房进行生产。之后涉案厂房发生浸水，是由于2020年5月10日暴雨导致附近河道水位上涨，河道堵塞引发河水倒灌。浸水的位置仍在涉案厂房的厨房，并非生产区域。蒋志能虽然不是河道的管理者，但也立即向河道管理方广州市番禺区（现南沙区）东风农场（以下简称东风农场）反映情况。2020年5月15日，河道管理方已对河道进行了清理，之后也未再发生浸水情况。2.王翩在2020年10月搬离涉案厂房系因其未办理环保手续，被政府责令搬迁。同时，由于王翩存在欠付租金的情况，蒋志能要求与其解除合同，并搬离涉案厂房。现王翩要求蒋志能支付搬迀费没有依据。综上所述，涉案厂房漏水、浸水，均非蒋志能的过错，且漏水、浸水位置并不影响王翩正常生产经营。现漏水、浸水问题已经解决，涉案厂房可以正常使用。王翩未能证实其主张的损失，而根据王翩与蒋志能签订的《安全生产责任书》，王翩所谓的损失也应当由其自行承担。反诉被告蒋志能向本院提出以下诉讼请求：1.确认王翩与蒋志能在2020年3月31日签订的《租赁合同》为无效合同；2.蒋志能没收62000元保证金；3.王翩向蒋志能支付2020年4月1日至4月20日免租期的租金20667元；4.王翩向蒋志能支付2020年4月21日至2020年4月30日以及2020年7月1日至2020年10月5日的占有使用费108333元并支付滞纳金（滞纳金以每月租金31000元为本金，按每日1％的标准计算，各从当月8日起计算至款项付清之日止）；5.王翩向蒋志能支付2020年4月1日至2020年10月5日的水电费6436元；6.王翩向蒋志能支付设施维修费及清洁费3680元；7.本案诉讼费由王翩承担。事实与理由：2020年3月31日，蒋志能与王翩签订《租赁合同》，约定王翩向蒋志能承租涉案厂房，合同对租期、租金标准以及违约责任等进行了约定。合同签订后，蒋志能依约向王翩交付了厂房，王翩仅预付了2020年5月至2020年6月的租金，至今未能支付2020年4月21日至2020年4月30日以及2020年7月至2020年8月的租金。因王翩欠付租金，蒋志能于2020年8月21日向王翩发函进行催收，但王翩仍拒绝支付。2020年9月8日，蒋志能发函告知王翩解除《租赁合同》，并要求其交还涉案厂房以及清偿欠付的费用。2020年10月5日，王翩向蒋志能交还了涉案厂房，却仍然拒绝支付欠款。反诉被告王翩辩称：确认双方签订的《租赁合同》无效，但不同意蒋志能的其他诉讼请求。具体理由如下：《租赁合同》约定2020年4月1日至4月20日为免租期，现蒋志能要求王翩支付该期间的租金，没有依据。涉案厂房长期存在漏水、积水的情况，致使王翩不能开展生产经营活动，给王翩造成重大损失，王翩享有先履行抗辩权，有权拒绝支付租金。蒋志能未能提供符合正常使用要求的厂房，已构成根本违约，无权再向王翩主张租金以及滞纳金。同理，蒋志能亦无权主张水电费、维修费和清洁费。此外，蒋志能也未能提供证据证明上述费用已实际发生。经审理查明：2004年12月17日，蒋志能向东风农场承租其辖区内2953平方米零散土地（座落于东风农场原化工厂地段，四面紧靠各塘区养殖户及龙眼园）。双方签订了《土地租赁合同》。承租后，蒋志能在上述地块上投资兴建了涉案厂房，但并未取得建设工程规划许可证。2020年3月31日，王翩（乙方、承租方）与蒋志能（甲方、出租方）签订《租赁合同》，约定：甲方将涉案厂房出租给乙方作工业用途使用，其中5号使用建筑面积为1200平方米，10号使用建筑面积为1111平方米。租期自2020年4月1日起至2024年12月31日止，其中2020年4月1日至2022年3月31日每月租金31000元（2020年4月1日至2020年4月20日为免租装修期）。乙方在签订本合同当天向甲方支付62000元作为保证金。该保证金在租赁期满，乙方不再续租，经甲方对建筑物验收，且乙方付清全部费用（包括但不限于：水电费、税费、工人工资、租金）之日起三天内由甲方无息返还给乙方。乙方在签订本合同的当天预付两个月的租金，以后每月1日前支付当月租金。甲方在2020年4月1日前将该建筑物交付乙方使用。租赁期内，乙方逾期支付租金，每一天甲方按欠租的1%收取滞纳金；逾期支付租金达15天的，则视作乙方违约处理，甲方有权解除本合同，没收保证金。租赁期内，该建筑物每月的水、电、垃圾、治安及因使用而产生的一切费用由乙方每月结清。租赁期内，乙方须按政府相关部门规定，依法经营，按章纳税，做好安全生产措施，其环保、消防要符合本地区的规定，并须负责缴交国家法规规定经营者经营过程中应缴的费用，否则一切经济损失及法律责任均由乙方承担，与甲方无关。租赁期内，如因乙方人为造成该建筑物损坏或失窃的，由乙方负责恢复好（维修和保养），费用由乙方负责。租赁期内，甲方中途解除本合同，必须提前三个月通知乙方，甲方要将租赁保证金双倍返还乙方。租赁期内，乙方中途解除本合同，必须提前三个月通知甲方，通知期间租金照常缴交，甲方不予退还租赁保证金。租赁期内，乙方未按本合同规定履行责任造成违约，甲方有权解除本合同，收回厂房，没收保证金，并依法追收乙方拖欠的款项及滞纳金。上述《租赁合同》备注中载明：5号厂房的两个水表读数分别为495立方米和2121立方米，电表读数为190065度；10号厂房水表读数为4117立方米、电表读数为547.9度。王翩与蒋志能确认水费计收标准为每立方米2.5元，电费计收标准为每度1.03元。《租赁合同》签订当天，王翩与蒋志能另行签订了《安全生产责任书》，约定王翩负责承租使用涉案厂房期间的安全生产工作事宜。《租赁合同》签订后，蒋志能于2020年4月1日将涉案厂房交付给王翩使用。王翩将涉案厂房用于经营广州埃洛机电设备有限公司（以下简称埃洛机电公司）。王翩另向蒋志能支付了保证金62000元，以及2020年5月1日至2020年6月30日期间的租金62000元和2020年4月1日至2020年4月30日期间的水电费2288元。王翩与蒋志能确认涉案厂房在2020年4月9日、2020年5月10日、2020年5月12日、2020年5月13日、2020年5月22日先后五次发生浸水。王翩称前三次浸水是河水倒灌所致，后两次均由下雨厂房屋顶漏水引起。蒋志能主张2020年4月9日发生的是内部渗水系因王翩使用不当所致，2020年5月10日、2020年5月12日以及2020年5月13日均是河水倒灌所致，2020年5月22日是河水上涨引起。王翩与蒋志能之间的微信对话记录显示，王翩在2020年4月9日告知蒋志能5号厂房漏水，蒋志能回复称是厨房门口地漏漏水，打胶就可以。2020年5月10日，王翩在微信中告知蒋志能5号厂房漏雨涨水，希望其前来处理。2020年5月12日、2020年5月13日、2020年5月15日，王翩均向蒋志能发送了浸水视频，蒋志能在2020年5月15日向王翩发送了其与微信名为“A均栩”的用户的对话记录，记录显示蒋志能向该用户询问涵洞堵塞处理情况，该用户回复称已经安排钩机在现场清理。2020年5月23日，王翩再次向蒋志能发送了浸水视频，蒋志能回复称已经打电话给抽水人员。蒋志能陈述“A均栩”系东风农场的工作人员。王翩另提供其员工刘明与蒋志能之间的微信对话记录，对话显示刘明在2020年7月3日和2020年8月5日再次向蒋志能反映了涉案厂房浸水问题。为证明厂房浸水损坏的电缆和钢材价值，王翩提供埃洛机电公司与广州电缆厂有限公司签订的三份电缆购买合同。三份合同载明电缆价值共计170648.1元，但交货地址均非涉案厂房。王翩提供东风农场于2020年5月7日出具的《通知》，证明涉案厂房所在土地属于征收红线范围，东风农场要求其在2020年7月底前移交土地。蒋志能对此予以确认，但表示因补偿拆迁问题仍在协商，涉案厂房尚未实际交还。王翩陈述已在2020年6月底将厂房内的机器设备陆续搬离，并在2020年9月30日搬离完毕。2020年10月5日，王翩与蒋志能正式办理了交接手续。为证明因搬迁产生的费用，王翩提供埃诺机电公司与案外人签订的《运输合同》以及搬运费发票。《运输合同》载明的搬运费为20000元。2020年9月16日开具的发票显示共产生搬运费28600元，搬运时间为2020年4月。为证明王翩在搬离涉案厂房前，一直在厂房内开展经营活动，蒋志能提供2020年6月2日、2020年8月4日以及2020年9月30日拍摄的照片。照片显示涉案厂房内堆放了部分杂物。蒋志能另提供广州市南沙区黄阁镇人民政府在2020年8月5日向埃洛机电公司发出的《关于限期完成污染整治工作的通知》，通知载明因埃洛机电公司未办理《环境影响登记表》、未办环保手续，需在3天内搬走所有生产设备。王翩称其未收到上述通知，但确认埃洛机电公司没有办理《环境影响登记备案表》，也没有办理环保手续。2020年9月3日，蒋志能申请南沙公证处对涉案厂房在内的建筑物现场情况进行的公证，南沙公证处拍摄的照片显示涉案厂房内存放有货架和电缆等物品。为证明涉案厂房产生的水电费用，蒋志能提供水表、电表读数照片。王翩确认照片中显示的数据是2020年10月5日涉案厂房的水表和电表的读数。照片显示5号厂房的电表读数为196579度，两个水表的读数分别为498立方米和2355立方米；10厂房的电表读数为581度，水表为4166立方米。蒋志能主张10号厂房的用电比例为1:60，即1度实为60度，但其未提供证据证明。蒋志能另主张王翩在10号厂房加装了两个水表，并提供了读数分别为为83立方米和159立方米的水表照片。王翩对此不予确认。为证明王翩的用电情况，蒋志能另提供十张电费发票。发票显示的用电人为广州市太月塑料有限公司，用电地址为黄阁镇东风农场旧化工厂边（8-3-1）。蒋志能称因其曾将涉案厂房出租给案外人陈杰经营广州市太月塑料有限公司，涉案厂房一直以该公司的名义开具发票。根据蒋志能提供的中国农业银行活期存折明细清单，供电部门每月从蒋志能的账户扣除相应的电费，扣除金额与上述电费发票记载的金额一致。根据蒋志能提交的广州市东泉供水公司开具的发票，蒋志能交纳了东风农场工业区2020年8月31日至2020年9月30日期间的水费182.5元。蒋志能提交一张宏兴手动卷闸厂于2020年10月29日出具的《收据》，用以证明其为维修更换5号厂房卷闸花费1980元。另提交广州市南沙区冠涛五金钢材经营部于2020年10月30日出具的《收据》，用以证明为维修涉案厂房两扇木门花费700元，维修消防箱花费400元，另支出人工费500元，并产生垃圾运费400元。王翩称上述维修项目并非由其损坏。另查明，蒋志能于2020年8月21日向王翩确认的地址发出《催收租金告知函》，要求王翩交纳2020年4月10天、2020年7月至2020年8月的租金72330元以及2020年5月至2020年7月的水电费6042元。2020年8月29日，蒋志能向王翩寄送《解除告知函》，告知王翩解除双方签订的《租赁合同》，并要求王翩交纳租金及水电费、交还涉案厂房。蒋志能提交的快递流水显示，上述函件均由他人签收。本院认为:涉案厂房未取得建设工程规划许可证，也未经主管部门批准建设，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕11号）第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”之规定，王翩与蒋志能签订的《租赁合同》因违反法律的禁止性规定，为无效合同。合同无效，则自始不发生法律效力，因该合同取得的财产，应当予以返还。据此，蒋志能应当向王翩返还62000元保证金，王翩则应当向蒋志能交还涉案厂房。现蒋志能要求没收62000元保证金，没有依据，本院不予支持。如上所述，交还厂房系王翩因合同无效而应负的义务，故其因搬离涉案厂房而支出的费用，属于承租人清理合同善后的范畴，为必然发生的费用，不属于因合同无效产生的损失，蒋志能对此不负赔偿责任。至于王翩搬入涉案厂房所产生的搬运费用，系其承租涉案厂房而支出的合理成本，亦应当由其自行承担。虽然合同无效，但王翩实际占有使用了涉案厂房，故其应当参照《租赁合同》约定的租金标准，向蒋志能支付占有使用期间的费用。关于占有使用费应当如何计算的问题。本院认为，《租赁合同》约定2020年4月1日至2020年4月20日为免租期。合同虽然无效，但蒋志能主张的占有使用费为信赖利益损失，而根据信赖利益不得超出履行利益的法理，蒋志能不得基于合同无效而取得比合同有效更多的利益。因此，蒋志能要求王翩支付免租期间的占有使用费，于法无据，本院不予支持。虽然王翩主张其在2020年6月底自行将机器设备陆续搬离涉案厂房，但南沙公证处拍摄的照片显示，涉案厂房直至2020年9月仍摆放有货架和电缆。现双方确认在2020年10月5日正式办理了厂房交接手续，故占有使用费应计算至该日止。现王翩已支付2020年5月1日至2020年6月30日期间的占有使用费，据此，王翩仍应向蒋志能支付2020年4月21日至2020年4月30日的占有使用费10333元（31000元÷30天×10天），以及2020年7月1日至2020年10月5日的占有使用费98000元（31000元×3个月+31000元÷31天×5天）。因《租赁合同》无效，蒋志能要求王翩按合同约定支付滞纳金，没有依据，本院不予支持。王翩要求蒋志能返还涉案2020年5月1日至2020年6月30日期间的租金，没有依据，本院不予支持。虽然涉案厂房多次发生漏水和浸水，但浸水是由于暴雨以及河道堵塞引发的倒灌，并非蒋志能的原因。王翩提供的《产品买卖合同》约定的交货地址均非涉案厂房，且合同记载的货物价值也与其主张的损失金额不一致。王翩提交的微信对话记录均无法反映漏水和浸水导致货物被浸泡和毁损。因此，王翩主张的49367元货物损失，缺乏依据，本院不予支持。根据蒋志能提交的水、电表读数照片，以及双方在庭审中确认的事实，可明确5号厂房在2020年3月31日至2020年10月5日期间共用电6514度（196579度-190065度），两个水表分别用水3立方米（498立方米-495立方米）和234立方米（2355立方米-2121立方米）；10厂房电表共用电33.1度（581度-547.9度），水表共用水49立方米（4166立方米-4117立方米）。根据双方在庭审中确认的水、电费计收标准，涉案厂房在上述期间共产生电费6743.5元（6547.1度×1.03元/度），共产生水费共计715元（286立方米×2.5元/立方米）。现王翩已缴纳水电费2288元，故其仍需向蒋志能交纳水电费5170.5元。蒋志能主张10号厂房加装了水表以及10号厂房电表按1:60计算用电度数，没有依据，本院对其陈述，不予采信。蒋志能提交的电费发票载明的用电地址与涉案厂房所在地址不一致，因此不能作为其主张电费的依据。蒋志能未提供证据证明王翩在使用涉案厂房时损坏了卷闸、木门、消防箱，故要求王翩支付3680元维修清洁费用，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕11号）第二条、第五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、确认反诉原告蒋志能与反诉被告王翩于2020年3月31日就南沙区黄阁镇东风农场工业园路5号（中间、右边）、10号内厂房签订的《租赁合同》无效；二、被告蒋志能应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告王翩返还保证金62000元；三、反诉被告王翩应于本判决发生法律效力之日起十日内向反诉原告蒋志能支付2020年4月21日至2020年4月30日以及2020年7月1日至2020年10月5日的占有使用费108333元；四、反诉被告王翩应于本判决发生法律效力之日起十日内向反诉原告蒋志能支付2020年3月31日至2020年10月5日的水电费5170.5元；五、驳回原告王翩的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告蒋志能的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费2315元，由原告王翩负担1668元，由被告蒋志能负担647元；反诉受理费2734元，由反诉原告蒋志能承担1617元，由反诉被告王翩1117元承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  李慧娟二〇二一年二月十日法官助理谢雨虹书记员梁艺