江苏省盐城市盐都区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0903民初5873号原告：刘义洪，男，1951年9月2日生，汉族，居民，住盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：冯晶，江苏一正律师事务所律师。被告：江苏新开达置业有限公司，住所地在盐城市盐都区潘黄街道朱庄居委会办公楼101室。法定代表人：张玉海，该公司总经理。委托诉讼代理人：马燕，该公司职员。委托诉讼代理人：张长连，江苏日月辉律师事务所律师。第三人：江苏天虹建设有限公司，住所地在盐城市盐都区大冈镇新军南路197号。法定代表人：徐桂兰，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈立新、唐朝，江苏永屹律师事务所律师。第三人：江苏正平建设工程有限公司，住所地在盐城市盐都区潘黄街道东升居委会。诉讼代表人：邹正美，该公司破产管理人负责人。委托诉讼代理人：顾明浩，江苏锐智律师事务所律师。原告刘义洪与被告江苏新开达置业有限公司（以下简称新开达公司）、第三人江苏天虹建设有限公司（以下简称天虹公司）、江苏正平建设工程有限公司（以下简称正平公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月24日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月30日公开开庭进行了审理，原告刘义洪的委托诉讼代理人冯晶，被告新开达公司的委托诉讼代理人马燕、张长连，第三人天虹公司的委托诉讼代理人陈立新，第三人正平公司的委托诉讼代理人顾明浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘义洪向本院提出诉讼请求：1、判令被告新开达公司协助原告刘义洪办理如意花园18幢1502室房屋产权变更手续；2、本案诉讼费用由被告新开达公司负担。事实和理由：2011年1月22日，第三人天虹公司与发包人盐城市盐都区住宅建设有限公司（以下简称盐都住建公司）签订合同，由天虹公司承建如意首府二期工程11、15、18、19、20号楼及3号地下车库。合同约定，工程款不以现金方式支付，支付方式优先以18号楼整幢抵偿，承建方可自行销售，开发商协助办理相关手续。后天虹公司与盐都住建公司如意首府项目部签订了《内部承包协议书》，将上述工程转包给正平公司原法定代表人、负责人朱某，原告刘义洪又承接了18号楼的木工立模及脚手架搭拆以及11号、18号楼及3号地下车库的瓦工分项工程。后原告与正平公司签订了购买18号楼1502房屋的购房意向书，正平公司也以原告的工程款抵冲房款，并向原告出具了收据等手续。后原告及正平公司多次要求被告协助原告办理相关手续，但被告均予拒绝，原告遂诉至法院。被告新开达公司辩称，原、被告之间并无买卖合同关系，也无债权债务关系。根据合同相对性原则，原告无权主张案涉房产过户至其名下的权利。根据物权法的规定，物权的变更以登记部门的登记为准，原告无权就物权变动主张权利。本案第三人是无独立请求权第三人，由于他们与原告之间存在利害关系，他们的证言不能作为法庭的定案依据。被告天虹公司述称，我公司与盐都住建公司在合同上有明确规定，我公司已完成了工程，案涉房屋已抵给原告刘义洪，本案与我司没有任何关系。第三人正平公司述称，我公司与刘义洪达成案涉1502室房屋的抵债协议属实。按照流程，应该是我公司将房款汇至新开达公司，办理了签订商品房买卖合同等手续后，再由新开达公司汇回至我公司。但当时我公司资金周转出了问题，所以没有将该房款汇至新开达公司。请求法院依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年1月22日，盐都住建公司与天虹公司签订《建设工程施工合同》一份，约定盐都住建公司将如意首府二期工程（三标段）11、15、18、19、20号楼及3号楼地下车库的工程建设项目发包给天虹公司承建。在合同15条约定：该项目工程款不以现金方式支付给总承包商，全部以总承包商承建的房屋住宅和车库交付给承包商抵算工程款（用于抵工程款的房屋以整幢楼或整单元抵偿，不高于所抵房屋款、零头差额部分现金支付）；用于抵工程款的房屋先用18号楼整幢楼抵偿；如不足，再用19号楼西单元从第八层开始，九层、七层、十层、六层、十一层、五层、十二层……依次类推抵偿，抵算的房屋如不够一套，零头差额部分现金支付。地下车位按抵偿的房屋就近考虑，只具有使用权，抵偿数量不得超过规划要求指标。该合同落款处除了天虹公司印章和法定代表人印章外，经办人处签名为朱某（正平公司原法定代表人、负责人）。2011年1月31日，天虹公司（合同甲方）与盐都住建公司如意首府工程项目部（合同乙方）签订《内部承包协议书》，由天虹公司将上述合同中的工程分包给朱某，载明：朱某作为乙方签订协议书，天虹公司聘用该同志为上述工程项目责任主体的责任人（天虹公司认可该条款即为天虹公司授权朱某处置包括案涉房屋在内的全部抵债房屋的条款）。乙方上缴给甲方的项目利润一次性60万元，上缴时间为2011年11月20日前结清，每推迟一天罚违约金5000元。2011年3月12日，朱某作为江苏天虹建设集团如意首府工程二期工程项目部的甲方代表与刘义洪签订了《11#、18#楼及3#地下车库工程瓦工承包协议书》、《18#楼工程木工承包协议书》各一份，约定瓦工合同工程暂定承包总价为2222826.95元，在第二部分的第8条载明：工程竣工验收结束后，付至承包总价的80%，即付款1778261.56元。其中，以所建商品房贰套冲抵工程款，商品房的单价以如意首府二期工程开盘价下浮300元每平方米。余款在竣工验收后付给乙方，剩余20%的工程款在工程竣工验收后一年内结清。在木工合同中亦有类似的约定，抵冲的房屋亦为贰套。实际抵冲的房号为1501室、1502室、1701室、1702室。其中，1701室、1702室已经由刘义洪转让给他人，1501室由刘某（刘义洪儿子）、吴某与新开达公司签订商品房买卖合同并办理了相关手续。1502室未签订合同，亦未办理产权登记手续。2011年8月31日，正平公司加盖财务专用章向刘义洪出具了收据，载明金额为300000元，收款方式为冲抵往来，收款事由为如意首府18号1502室房款，以刘义洪承包的18号楼瓦工和木工工程款冲抵；2012年9月27日，该公司向刘义洪出具收据，载明金额为396591元，收款事由为如意首府18号1502预交款。在正平公司制作的《如意花园18号、19号楼抵扣工程款情况表》中载明了1501室、1502室、1701室、1702室。其中1501室、1701室、1702室为“已签合同的”，1502室为“没有签合同的”。2019年10月，新开达公司作为原告，以刘某、吴某、刘义洪、盐都住建公司为被告，以天虹公司、正平公司为第三人，向本院提起诉讼，要求判令刘某、吴某、刘义洪立即腾让占住的新开达公司所有的位于盐城市盐都区大庆西路如意花园18幢1502室房屋，本院于2020年6月22日，作出（2019）苏0903民初6960号民事判决书，驳回了新开达公司的诉讼请求。新开达达公司不服上诉，二审法院经审理维持了一审判决。另查明，盐都住建公司系新开达公司的控股公司，包括上述工程在内的盐城如意花园小区建设工程规划许可证、房屋销售许可证均由新开达公司申办。2020年10月9日，本院作出（2020）苏0903破申9号民事裁定书，裁定受理江苏正平建设工程有限公司的破产清算申请，并依法指定江苏锐智律师事务所担任破产清算管理人，邹正美为负责人。本院认为，当事人应当根据诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。盐都住建公司与天虹公司签订《建设工程施工合同》，约定盐都住建公司将案涉工程交由天虹公司总承包施工，工程款全部以天虹公司承建的包括案涉房屋在内的18号楼整幢楼的房屋和车库抵算工程款，该合同系当事人真实意思表示，且不违背法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。由于案涉合同及其工程实际系由盐都住建公司的控股企业新开达公司履行并办理相关开发和销售等手续，故案涉合同依法对新开达公司具有约束力。根据合同约定，用于抵偿工程款的18号楼整幢楼及19号楼的部分房屋，天虹公司可自行销售，而天虹公司在与朱某作为代表的盐都住建公司如意首府工程项目部签订的合同中虽没有明确载明以包括案涉房屋在内的房屋抵冲工程款，但从合同的内容看，该协议为内部承包协议书，乙方只需要一次性上缴给天虹公司60万元，其余的工程实质施工、款项归属等均为乙方权利，天虹公司关于案涉房屋的约定效力及于朱某作为负责人的盐城市盐都区盐都住建公司如意首府工程项目部。而朱某作为甲方代表与刘义洪签订的瓦工、木工合同中，明确以共4套房屋抵算工程，正平公司向刘义洪出具的收据亦明确载明具体的房号。故正平公司与刘义洪就案涉房屋达成以房抵债时案涉房屋买卖合同已经订立并生效，该抵债协议不违反国家法律和行政法规的强制性规定，应为有效，新开达公司需要履行的只是形式上的合同签订。综上，新开达公司应协助刘义洪办理案涉房屋的过户手续。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：被告江苏新开达置业有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告刘义洪办理盐城市大庆西路如意花园18号楼1502室的不动产登记手续。案件受理费80元，减半收取40元，由被告江苏新开达置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 员 温永刚二〇二一年二月二十二日法官助理 仇倩倩书 记 员 费思嘉附录法律条文1.《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。