重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2018)渝05民终573号上诉人（原审被告）:王真福，女，汉族，住重庆市。委托诉讼代理人：黄泽伟，重庆资州律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李建华，男，汉族，住重庆市。被上诉人（原审被告）:李家宣，男，汉族，住重庆市。委托诉讼代理人：周克华，重庆法霖律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:杜绪超，女，汉族，住重庆市。委托诉讼代理人：周克华，重庆法霖律师事务所律师。上诉人王真福因与被上诉人李建华、李家宣、杜绪超房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市江津区人民法院（2016）渝0116民初5507号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人王真福的委托诉讼代理人黄泽伟，被上诉人李建华，被上诉人李家宣及杜绪超的共同委托诉讼代理人周克华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王真福上诉请求：撤销原判，改判驳回李建华的诉讼请求；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人与李家宣、杜绪超之前互不认识，也不认识李建华，不知案涉房屋存在争议。上诉人与李家宣、杜绪超签订购房协议后，已付清房款并取得产权证，上诉人属于善意取得。2、上诉人支付的146000元大部分有银行交易明细和李家宣的收条为据，只有30000元属现金支付，一审法院认定自相矛盾。3、一审认定存在串通，明显无事实依据和法律依据。李建华辩称，王真福称与李家宣、杜绪超之前互不认识不属实。王真福从小就寄拜给杜绪超的母亲，双方逢年过节等还在走动来往，有通话录音为证。双方也有经济往来。付款问题，一审认定正确。王真福、李家宣不能自圆其说，所述虚假。请求驳回上诉，维持原判。李家宣、杜绪超辩称，上诉人所述属实。一审中答辩人并未认可录音证据的真实性。法院对答辩人的代理人在庭审后提交的书面意见错误理解。另外，案涉房屋出售前的真正权利人已向法院提起诉讼，要求确认案涉房屋归其所有，本案应以另案判决为依据，故本案应中止审理。李建华向一审法院起诉请求：1、判决确认三被告于2015年4月23日签订的《购房协议》无效；2、判决三被告将位于江津区某号的房屋（产权证号：203房地证2015字第0XX**号）产权变更登记至原告名下；3、案件受理费由被告承担。一审中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，一审法院予以确认并在卷佐证。李建华一审围绕其主张举示了以下证据：1、（2014）津法民初字第00757号《民事判决书》、（2015）津法民初字第03798号《民事判决书》；2、（2015）津法民初字第01860号执行裁定书；3、档案查询页，拟证明房屋权利人已由李家宣变更登记为王真福；李家宣、杜绪超对上述证据的真实性予以认可。4、购房协议，协议载明：“甲方：李家宣，乙方：王真福。经甲乙双方协商，甲方将江津区某号房屋建筑面积100㎡卖给乙方，价格4.6万元，一次性付现金。甲方：李家宣、杜绪超。乙方：王真福”。该协议系从重庆市江津区国土资源和房屋管理档案中心复印。被告李家宣、杜绪超对该证据的真实性不予认可，称协议中均不是双方签字；5、（2014）津法民初字第00814民事调解书、原告与案外人朱万林的购房协议，李家宣、杜绪超对于该证据真实性予以认可，但认为不能证明房屋实际价格；6、原告与李家宣、朱万林的通话记录，拟证明争议房屋在2013年价值已达500000元。李家宣、杜绪超对于该证据的真实性不予认可。7、照片。李家宣将房屋变更登记在王真福名下后，李家宣在房屋现场指挥的照片，李家宣、杜绪超对于该证据真实性不予认可；8、李家宣与雷平超的通话记录，拟证明该房屋虽然过户至王真福名下，但实际是李家宣在管理和收益，通话中李家宣承认房屋是其本人的。李家宣、杜绪超对于该证据真实性不予认可。李家宣庭后提交的答辩意见辩称：“虽然是王真福的房子，但李家宣确实能表态确定，因为有王真福的授权，李家宣为了取得承租人的信任，干脆说是自己的房子，是为让承租人确信租后不会扯皮。”李家宣、杜绪超一审举示如下证据：1、集资购房协议。拟证明涉案房屋真实权利人不是本案原告，李建华仅为该房屋的管理人。李建华对该证据的质证意见为该协议未实际履行，为已废止的协议，与本案无关；2、重庆市江津区（2003）津明执字第1004-2号民事裁定书，拟证明2006年8月3日，该房屋竞争价为1200元。李建华对该证据真实性认可；3、评价委托书、评估报告。拟证明2013年该房屋评估价格为43600元。李建华对于该证据真实性不予认可，认为系被告单方向评估机构要求评估，不能客观的反应房屋在2015年、2016年的价格；4、(2014)津法民初字第05857号裁定书，拟证明李建华请求确认房屋所有权后撤回起诉。李建华对该证据真实性认可；5、收据和发票5张，拟证明被告办理房屋过户交纳手续费等10427.6元。李建华认为该证据均为复印件，对该证据真实性不认可；6、（2015）津法民初字第03798号案件法律文书，拟证明李家宣是在2015年6月4日收到李建华案件的诉状副本，即李建华撤回确认权属纠纷案件后，李家宣卖房时，双方无纠纷。李建华认为该证据不能证明被告变更产权时双方无纠纷；7、购房协议，拟证明李家宣与王真福对该房屋的成交价是146000元，双方已实际履行。李建华对于该协议真实性不予认可，认为国土资源与房屋管理局的备案购房协议协议具有公信力。王真福一审提交证据如下：1、购房协议原件。拟证明王真福以146000元购买房屋。李家宣、杜绪超对该证据真实性予以认可。李建华对于该协议真实性不予认可，认为国土资源与房屋管理局的备案购房协议具有公信力，应当以该协议为定案依据；2、汇款收据2张，拟证明王真福已通过银行转账向李家宣支付了30000元及40000元，共计70000元，另支付了30000元现金。李建华、李家宣、杜绪超对该证据真实性予以认可；3、李家宣向王真福出具的收条2张。证明王真福已支付购房款146000元。其中收条载明：“收条，今收到王真福交来购房款肆万陆仟元整。（小写46000.00元）此据。收款人：李家宣。2015.4月23号”另一收条载明：“收条，今收到王真福交来购房款壹拾万元整。（小写100000.00元）此据。收款人：李家宣。2015.5.31日”。被告对于该证据真实性无异议。原告对证据真实性不予认可，认为王真福与李家宣仅有70000元的汇款凭证，并无146000元。一审法院认定事实：2014年4月8日，一审法院作出（2014）津法民初字第00757号民事判决书，判决“李建华于2006年7月21日委托李家宣竞买原江津市石蟆建筑安装有限公司所有的某号的砖木房100平方米房屋的委托合同成立有效”，该判决于2014年5月15日生效。2015年4月23日，一审法院立案受理原告李建华诉被告李家宣委托合同纠纷一案，原告李建华请求判令被告李家宣履行将登记在其名下的位于江津区某号的砖木房（面积100平方米，产权证号：203房地证2013字第1XXX0号）产权变更登记到原告名下的义务。2015年6月4日，一审法院向被告李家宣送达了(2015)津法民初字第03798号案件的民事起诉状副本、传票。2015年7月15日，一审法院作出(2015)津法民初字第03798号民事判决书，判决被告李家宣将登记在其名下的位于江津区某号的砖木房（产权证号：203房地证2013字第1XX**号，面积100平方米）产权变更登记为原告李建华。一审法院于2015年10月13日作出（2015）津法民初字第01860号执行裁定书，裁定终结重庆市江津区人民法院(2015)津法民初字第03798号民事判决书的执行。被告李家宣曾与被告王真福签订《购房协议》，协议载明：甲方：李家宣，乙方：王真福。经甲乙双方协商，甲方将江津区某号房屋建筑面积100㎡转让给乙方，价格为146000元。付款方式为签合同之日时先付款46000元，待乙方领到房产证时，再支付100000元。办理一切手续由甲方负责。甲方签字：李家宣，乙方签字：王真福，2015年4月23日。一审另查明，李家宣与杜绪超系夫妻关系。李家宣与王真福在重庆市江津区国土资源和房屋管理档案中心备案的《购房协议》载明，“甲方：李家宣，乙方：王真福；经甲乙双方协商，甲方将江津区某号房屋建筑面积100㎡卖给乙方，价格4.6万元，一次性付现金；甲方：李家宣、杜绪超；乙方：王真福；2015年4月23日。”2015年5月4日，重庆市江津区国土资源和房屋管理局将上述房屋权利人由李家宣变更登记为王真福。一审再查明，李家宣向王真福出具收条2张。其中一张收条载明：“收条，今收到王真福交来购房款肆万陆仟元整。（小写46000.00元）此据。收款人：李家宣。2015.4月23号”。另一收条载明：“收条今收到王真福交来购房款壹拾万元整。（小写100000.00元）此据。收款人：李家宣。2015.5.31日”，一审审理中，经一审法院释明，限被告李家宣、杜绪超在期限之内提交王真福第一次支付购房款46000元的存款明细，但被告李家宣、杜绪超未向一审法院提交。经一审法院调取李家宣、杜绪超、王真福银行交易明细如下：2015年4月27日，杜绪超账户存入46000元。备注：现金；2015年5月3日，杜绪超向王真福转账3000元。备注用途，货款；2015年5月6日，杜绪超向王真福转账20000元。备注用途，车款；2015年5月13日，杜绪超向王真福转账10000元。备注用途，还欠款；2015年5月29日，王真福账户分别存入40000元、30000元。地点：永川朱沱镇。渠道：网点柜面；2015年5月31日，王真福账户分别向李家宣汇出40000元、30000元。地点：永川朱沱镇。渠道：网点柜面。一审审理中，被告李家宣陈述被告王真福向其支付购房款的情况如下：“王真福给了30000元现金，我签协议当天王真福在农商行打了4.6万元到我媳妇卡上”，“写合同的时候，王真福在石蟆农村商业银行转账46000元，在拿房产证的当天，王真福转账70000元，支付现金30000元。王真福付完全部房款后，李家宣将房产证交给王真福”。被告李家宣、杜绪超对于一审法院调取的银行明细的质证意见为“3笔转账恰恰证明了王真福向被告李家宣转账30000元和40000元的房款事实，以及李家宣谈到的46000元购房款确实是王真福以现金方式存入杜绪超账户的事实”。一审法院认为，该院于2014年4月8日作出判决“李建华于2006年7月21日委托李家宣竞买原江津市石蟆建筑安装有限公司所有的某号的砖木房100平方米房屋的委托合同成立有效”，原告李建华对于委托合同涉及的上述房屋享有合同上的利益，被告李家宣应履行该委托合同约定的义务。2015年4月23日，该院立案受理原告李建华诉被告李家宣委托合同纠纷一案，原告李建华请求判令被告李家宣履行委托合同义务将登记在其名下的上述房屋产权变更登记到原告名下。同日，被告李家宣与被告王真福签订《购房协议》。根据被告王真福的答辩意见：“2015年4月23日，我们到李家宣家，由李家宣老婆写好协议，双方签了字盖手印后，我们就一起去银行将46000元打给李家宣老婆……”，与被告李家宣一审庭审中的答辩意见：“王真福给了30000元现金，我签协议当天王真福在农商行打了4.6万元到我媳妇卡上”，“写合同的时候，王真福在石蟆农村商业银行转账46000元”，被告李家宣与王真福辩称的首次支付购房款46000元的支付时间为2015年4月23日，被告李家宣称支付银行为石蟆农村商业银行，但李家宣、杜绪超在重庆农村商业银行的账户明细中无2015年4月23日，王真福向被告杜绪超或李家宣转账的记录，亦未有杜绪超或李家宣在重庆农村商业银行存入46000元的记录，但银行明细中有杜绪超于2015年4月27日在重庆农村商业银行的账户中存入46000元的记录。被告王真福、李家宣陈述首次付房款46000元的时间一致，但均与事实不符。王真福、李家宣辩称购房价格为146000元，但仅有王真福于2015年5月31日向李家宣汇款70000元的支付凭证，其余购房款王真福均为现金支付，不符合常理，且王真福、李家宣在国土资源与房屋管理局的备案合同约定购房价仅为46000元。根据李家宣一审庭后提交的答辩意见称：“虽然是王真福的房子，但李家宣确实能表态确定，因为有王真福的授权，李家宣为了取得承租人的信任，干脆说是自己的房子，是为让承租人确信租后不会扯皮”，可见，被告李家宣将房屋卖给王真福并办理房屋产权变更登记为王真福后，被告李家宣仍然对该房屋进行管理、收益，其二人对于该房屋的使用、收益存在串通的情形。综上，足以认定被告李家宣在明知应当履行委托合同义务将房屋权利人变更为原告李建华的情况下，与王真福恶意串通，由李家宣将该房屋卖给王真福并将权利人变更登记为王真福，其行为损害了原告李建华在委托合同中对于该房屋的利益。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。因此，被告李家宣与王真福签订的《购房协议》应当无效。被告李家宣与王真福恶意串通，损害原告李建华的利益致使《购房协议》无效，被告王真福因此取得的江津区某号的房屋应返还原告李建华，原告李建华请求判决被告王真福将该房屋产权人由王真福变更登记为原告李建华的理由成立，予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、第五十九条之规定，判决：“一、被告李家宣与被告王真福于2015年4月23日签订的《购房协议》无效；二、被告王真福于本判决生效之日起十日内协助原告李建华将位于江津区某号的房屋（产权证号：203房地证2015字第0XX**号）产权人由被告王真福变更登记为原告李建华。案件受理费950元，减半收取475元，由被告李家宣、王真福共同负担（限二被告在本判决生效后七日内向本院缴纳）。财产保全费480元，由被告李家宣、王真福共同负担，此款原告李建华已预交，被告李家宣、王真福在本判决生效之日起十日内将此款直接支付原告李建华。”本院二审审理期间，李建华提交2018年1月22日、2018年1月21日的两份手机通话录音，其称，2018年1月22日的录音系与杜绪超的哥哥杜绪友的通话录音；2018年1月21日的录音系与王真福的翁母曾凡玉的通话录音。拟证明杜绪超与王真福从小就认识，关系密切。王真福质证认为，对证据三性均不认可，无法确定对方身份是否是其所称的本人；录音内容也不能证明杜绪超与王真福从小就认识；录音系私自录音，来源不合法；录音未提供原始介质，属复印件性质。李家宣、杜绪超质证认为，同意王真福的质证意见，且整理的录音材料与录音不全相符。李家宣、杜绪超二审中提交重庆市江津区人民法院（2018）渝0116民初2726号受理案件通知书。拟证明案涉房屋的真正权利人已另案起诉确权，本案应中止审理。李建华对该证据真实性无异议，但认为本案审理在先，即使另案原告主张成立，其起诉本案权利人即可，本案不应中止审理。王真福对该证据真实性无异议。本院对以上证据作如下认证：李建华二审提交的两份通话录音的通话对象涉及本案之外的其他人，王真福及李家宣、杜绪超对通话对象的身份质疑，李建华也未提交确切证据证明通话对象的身份，故本院对该证据不予采纳。李家宣、杜绪超提交的受理案件通知书，各方均无异议，本院予以采纳。本院另调取了重庆市江津区人民法院（2018）渝0116民初2726号案件的民事起诉状以了解另案诉讼情况。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，李建华委托李家宣购买案涉房屋之事实，已经生效判决确认。根据生效判决，李家宣应将案涉房屋变更登记至李建华名下。李家宣在李建华就案涉房屋问题对其提起诉讼期间，与王真福签订《购房协议》，应认定其主观上具有恶意。关于王真福与李家宣是否存在恶意串通问题。李家宣、王真福关于46000元转账付款的陈述明显与法院查明的事实不符。法院查明的李家宣、杜绪超与王真福之间转账情况亦不符合常理，有明显伪造交易之嫌。故一审法院综合全案证据认定李家宣与王真福恶意串通，本院予以确认，王真福关于其是善意买受人的意见显然不能成立。关于本案是否因另案诉讼而应中止审理问题。首先，李建华与李家宣之间的权利义务关系已经生效判决确认，李建华已被确认为案涉房屋权利人。其次，从另案李家才等人提起诉讼的诉状看，李家才等所谓案涉房屋的实际权利人主张确权，显然含有不认可李家宣与王真福《购房协议》之意，与李建华本案中《购房协议》无效的主张并不冲突。由从另案原告主张“无论登记到谁的名下，案涉房屋的实际权利人均是原告等21个投资人”可见，该案原告提起诉讼主要是确认其是实际权利人，而本案主要解决生效判决确定的权利人的对外权利声索问题，故另案的实际权利人与名义权利人之争并不影响本案处理。综上，本案不必因另案诉讼而中止审理。综上所述，王真福的上诉请求不能成立，依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费950元，由上诉人王真福负担。本判决为终审判决。审判长 樊 群审判员 倪洪杰审判员 夏兴芸二〇一八年四月十九日书记员 黄献丽