广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2012）深中法房终字第2441号上诉人（原审原告）深圳市庄敬投资发展有限公司。法定代表人方小军，董事长。委托代理人亓禹，广东融商诚达律师事务所律师。委托代理人田锡平，广东融商诚达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）华商银行。法定代表人陈爱平，董事长。委托代理人蒋卫东，广东瑞特律师事务所律师。委托代理人陈君尧，广东瑞特律师事务所律师。原审被告中国东方资产管理公司深圳办事处。负责人黄冬林，总经理。委托代理人王馨，广东华篆律师事务所律师。委托代理人刘洁斯，系该司职员。原审被告东富资产管理有限公司。法定代表人李欣，董事长。委托代理人刘洁斯，系该司职员。原审第三人深圳泰宁物业管理有限公司。法定代表人王敏，董事长。委托代理人涂荣平，广东百朋律师事务所律师。委托代理人曹淑云，广东百朋律师事务所实习律师。原审第三人深圳市荣森物业管理有限公司。法定代表人郭宏山，董事长。委托代理人李六标，广东登丰律师事务所律师。原审第三人陆国富。委托代理人李六标，广东登丰律师事务所律师。上诉人深圳市庄敬投资发展有限公司（以下简称庄敬投资公司）与被上诉人华商银行、原审被告中国东方资产管理公司深圳办事处（以下简称东方资产）、原审被告东富资产管理有限公司（以下简称东富资产）、原审第三人深圳泰宁物业管理有限公司（以下简称泰宁物业）、原审第三人深圳市荣森物业管理有限公司（以下简称荣森物业）、原审第三人陆国富因物业服务合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2009）深罗法民三初字第1239号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理查明：（一）泰宁花园业主委员会于2001年10月29日任期届满，至2009年10月20日止，罗湖区住宅局未收到泰宁花园新成立业主委员会的情况备案，且庄敬投资公司和第三人泰宁物业未提交证据证明，2001年10月29日后泰宁花园依法选举成立了新一届业主委员会。（二）第三人泰宁物业系具有三级物业管理资质的企业法人，成立于1996年4月8日，营业期限自1996年4月8日至2026年4月8日，经营范围包括从事泰宁花园的物业管理业务。罗湖区爱国路泰宁花园自1996年入伙以来，一直由第三人泰宁物业对其进行物业管理，在泰宁花园业主委员会任期内，第三人泰宁物业与业主委员会未签订物业管理合同。（三）1998年4月14日，深圳市物价局罗湖分局作出《关于调整深圳泰宁物业管理有限公司综合管理服务收费标准的批复》（深物价罗（1998）10号），其中批复如下：同意泰宁花园高层商住楼综合管理服务收费标准由现行的3元／㎡，月调为3.8／㎡.月；商业用楼的管理收费标准可在商住楼收费标准的基础上上浮，但不得超过150%。深圳市物价局于2002年3月27日印制的《广东省深圳市经营服务性收费价目表》［编号BB50003（1）］中载明：收费单位为深圳泰宁物业管理有限公司泰宁花园管理处；综合物业管理服务费收费标准为3.8／㎡.月。（四）2009年3月21日，庄敬投资公司与第三人泰宁物业签订《债权转让协议书》。第三人泰宁物业同意将以下债权转让给庄敬投资公司：华商银行自2003年9月1日起至2009年1月31日止应付而未付第三人泰宁物业的物业管理费、本体维修基金、空调费；因华商银行迟延／没有支付上述款项而应付第三人泰宁物业承担的违约责任，包括但不限于华商银行应付第三人泰宁物业的利息、滞纳金、违约金及赔偿金。2009年3月23日，华商银行收到第三人泰宁物业和庄敬投资公司发出的债权转让通知。（五）2003年8月20日，广东省深圳市中级人民法院作出（2003）深中法执字第230号民事裁定书，裁定将被执行人泰宁地产投资有限公司所有的位于深圳市罗湖区爱国路泰宁花园裙楼X层X区X、X、X栋（即泰宁花园裙楼x层x）房产作价7555464元抵债给申请执行人华商银行所有并转移登记至华商银行名下。2003年12月24日，华商银行将对泰宁地产投资有限公司享有的债权（包括以物抵债的涉案房产）转让于中国工商银行深圳市分行。2005年7月12日，中国工商银行深圳市分行将上述债权（包括以物抵债的涉案房产）转让于东方资产。2008年5月22日，东方资产将上述债权（包括以物抵债的涉案房产）转让于东富资产。2009年10月15日，东富资产将上述债权（包括以物抵债的涉案房产）转让于第三人荣森物业、陆国富。涉案房产泰宁花园裙楼x层x（建筑面积为1399.16平方米）于2010年11月4日过户登记至第三人陆国富名下。涉案房产过户登记至第三人陆国富名下前，一直登记在华商银行名下。（六）2009年10月15日，东富资产和第三人荣森物业、陆国富签订《资产转让合同》。东富资产将有关资产包括涉案房产转让给第三人荣森物业和陆国富，第三人荣森物业和陆国富同意：东富资产及其前手（包括华商银行、中国工商银行股份有限公司、中国东方资产管理公司深圳办事处等）就涉案房产所积欠的，包括物业管理费在内的所有欠费都由第三人荣森物业和陆国富承担。（七）因华商银行一直拖欠物业管理费等费用，第三人泰宁物业曾委托广东融商诚达律师事务所于2008年11月7日向华商银行发出律师函，催收相关费用，华商银行于2008年11月10日收到。（八）2010年6月12日，第三人泰宁物业向深圳市福田区人民法院提起诉讼，请求判令解除与庄敬投资公司于2009年3月20日签订的《债权转让协议书》。经审理，福田区人民法院认定，第三人泰宁物业与庄敬投资公司签订的《债权转让协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，合法有效，故判决驳回了第三人泰宁物业的诉讼请求。第三人泰宁物业不服一审判决，向深圳市中级人民法院提起上诉。经审理，深圳市中级人民法院作出终审判决：驳回上诉，维持原判。现判决已生效。（九）庄敬投资公司所诉期间涉案房产的物业管理费等费用至今未交纳。一审庭审中，经原审法院释明，庄敬投资公司明确表示不向东方资产和东富资产主张涉案房产拖欠的物业管理费等费用，要求华商银行承担。庄敬投资公司在原审中诉请：1、东方资产和华商银行将其2003年9月1日至2009年1月31日期间所欠深圳市泰宁花园裙楼X区X，X，X号房产（建筑面积为1399.16平方米）的物业管理费、本体维修资金、空调费及滞纳金合计人民币5571378.59元支付给庄敬投资公司（详情见附表）；2、本案诉讼费由东方资产和华商银行承担。原审法院认为：泰宁花园业主委员会因任期届满，自2001年10月30日起就不再具有合法主体资格，其行为不能再代表全体业主。故，泰宁花园业主委员会与第三人泰宁物业于2004年10月1日签订的《泰宁物业管理合同》为无效合同。第三人泰宁物业虽然未与全体业主或原业主委员会签订物业管理合同，但其自泰宁花园1996年入伙以来，一直为泰宁花园提供物业管理服务，全体业主或原业主委员会在任期内并未提出异议而予以接受，所以，第三人泰宁物业与泰宁花园全体业主已经形成事实上的物业服务合同关系，泰宁花园业主应当按相关收费标准向第三人泰宁物业支付相应的物业管理费及交纳本体维修基金。关于第三人泰宁物业对涉案房产本体维修基金的处分，原审法院认为，虽然物业管理费和本体维修基金一般都按月交纳给物业管理公司，但两种费用的性质却截然不同。物业管理费属于物业管理公司的劳动报酬，归物业管理公司所有；而本体维修基金则属于全体业主所有，物业管理公司只是代收。本案中，本体维修基金不归第三人泰宁物业所有，第三人泰宁物业对本体维修基金不享有处分权。在第三人泰宁物业未得到全体业主追认或事后未取得处分权的情况下，第三人泰宁物业对本体维修基金的处分构成无权处分，因此，庄敬投资公司与第三人泰宁物业之间涉及本体维修基金的转让无效，对庄敬投资公司要求华商银行支付所欠本体维修基金的诉讼请求，原审法院予以驳回。就追索业主所欠本体维修基金部分，应由第三人泰宁物业另循法律途径解决。合同部分无效，不影响其他部分的效力。庄敬投资公司与第三人泰宁物业于2009年3月21日签订的《债权转让协议书》其他部分是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。关于物业管理费的承担主体。原审法院认为，华商银行是涉案房产——位于罗湖区泰宁花园裙楼X区X、X、X号房产（即泰宁花园裙楼x层x）的所有权人。作为业主，华商银行负有交纳物业管理费的义务。华商银行一直拖欠物业管理费，第三人泰宁物业作为债权人，于2009年3月21日将对华商银行的债权转让于庄敬投资公司。2009年3月23日，华商银行收到了第三人泰宁物业和庄敬投资公司发出的债权转让通知，因此，庄敬投资公司与第三人泰宁物业之间的债权转让自华商银行收到通知时起对华商银行发生效力，自此华商银行应向庄敬投资公司履行债务。华商银行答辩称，涉案房产一直被泰宁花园的开发商和第三人泰宁物业占有使用，从未交付答辩人使用，故庄敬投资公司主张要求其支付物业管理费缺乏事实依据。原审法院认为，华商银行于2003年8月20日取得涉案房产所有权，作为房产所有权人，负有按时交纳物业管理费的义务，即使存在他人使用涉案房产的情形，就算华商银行与房屋使用人有约定由实际使用人交纳物业管理费，华商银行作为业主也负有连带交纳责任，更何况本案中华商银行并未举证证明有此种约定；如果存在他人侵犯其所有权的行为，华商银行应另循法律途径解决，故华商银行的抗辩理由不成立。虽然涉案房产依以物抵债的形式被相继转让于东方资产和东富资产，但由于没有办理产权转移登记手续，故不发生不动产物权变动的效力。既然东方资产和东富资产不是涉案房产的业主，且涉案房产转让时关于所欠物业管理费的转移承担也未经第三人泰宁物业及庄敬投资公司的同意，另一审庭审中庄敬投资公司也明确表示不向东方资产和东富资产主张，故不发生债务转移的效力，本案中，东方资产和东富资产不应承担涉案房产的物业管理费。虽然涉案房产现已过户登记至第三人陆国富名下，但产权转移登记前涉案房产所拖欠的物业管理费应由原业主即华商银行承担。一审庭审中，第三人荣森物业和陆国富明确表示就涉案房产拖欠的物业管理费，愿意承担连带责任，对此，庄敬投资公司明确表示不向其主张，根据“不诉不理原则”，对于第三人的要求，原审法院不予支持。综上，原审法院认为，华商银行应当向庄敬投资公司交纳涉案房产所拖欠的物业管理费。关于诉讼时效，华商银行答辩称庄敬投资公司的部分诉讼请求已过诉讼时效，庄敬投资公司直至2009年3月23日才向其主张上述债权，且没有任何诉讼时效中止、中断的情形，因此，2009年3月23日之前的债权，已超过诉讼时效。原审法院认为，根据法律规定，当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为两年。庄敬投资公司是在2009年4月27日提起诉讼的，庄敬投资公司提交的证据只能证明第三人泰宁物业委托广东融商诚达律师事务所曾于2008年11月7日向华商银行发出过律师函催收物业管理费等相关费用，华商银行于2008年11月10日收到。除此之外，庄敬投资公司未能提交其他有效证据证明在2008年11月10日之前存在其他引起诉讼时效中止或中断的情形，因此，本案诉讼时效从2008年11月10日开始重新起算。虽然第三人泰宁物业与华商银行间对交纳物业管理费的时间无明确约定，但根据深圳市物业管理行业惯例，物业管理费一般按月收取，庄敬投资公司也是按月计算主张，对此华商银行并无异议，故原审法院认定华商银行应按月向庄敬投资公司交纳物业管理费。由于发生诉讼时效的中断，因此，华商银行向庄敬投资公司支付物业管理费的起始时间应当为2006年11月。华商银行的抗辩理由部分成立，原审法院予以采纳。关于空调费用，根据庄敬投资公司提供的附表和当事人的庭审陈述，原审法院认定，自2006年11月起，涉案房产就一直处于空置状态，没有产生空调费用，故对庄敬投资公司要求华商银行承担空调费用的诉讼请求，原审法院予以驳回。关于物业管理费的收费标准，原审法院认为，根据深圳市物价局罗湖分局作出的《关于调整深圳泰宁物业管理有限公司综合管理服务收费标准的批复》，泰宁花园高层商住楼综合管理服务收费标准为3.8元／㎡·月，而商业用楼的管理收费标准可在商住楼收费标准的基础上上浮，但不得超过150%。由此可知，关于泰宁花园商业用楼的管理收费标准，可在3.8元／㎡·月的基础上适当上浮。但根据《深圳市物业管理服务收费管理规定》第五条之规定“非住宅物业的物业管理服务收费实行市场调节价，由业主与物业管理企业在物业管理服务合同中协商约定收费标准”，本案中，由于第三人泰宁物业与涉案房产业主就物业管理收费标准是否上浮以及如何上浮未进行协商并达成一致意见，故物业管理收费标准不应上浮，华商银行应按3.8元／㎡·月向庄敬投资公司交纳物业管理费。关于滞纳金，实为违约金。华商银行一直拖欠物业管理费的行为，构成违约，给庄敬投资公司造成了一定损失，应当予以赔偿。庄敬投资公司要求按每日千分之三或每日万分之五的标准支付所欠物业管理费的滞纳金，华商银行认为主张无依据且过高。原审法院认为，庄敬投资公司主张的标准缺乏合同依据且庄敬投资公司未举证证明其实际损失大小，因主张违约金标准过高，原审法院予以适当调整，华商银行应以每月所欠物业管理费为基数、参照中国人民银行规定的金融机构同期贷款利率标准向庄敬投资公司支付滞纳金。对于庄敬投资公司主张滞纳金的超出部分，原审法院不予支持。综上，华商银行作为涉案房产（建筑面积为1399.16平方米）的业主应当交纳相应的物业管理费，由于庄敬投资公司的诉讼请求部分已过诉讼时效，故华商银行应按3.8元／㎡·月的标准向庄敬投资公司支付自2006年11月起至2009年1月止的物业管理费及参照中国人民银行规定的金融机构同期贷款利率标准支付滞纳金。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第三十六条、第四十四条第一款、第五十一条、第五十六条、第八十条第一款、第八十二条、第八十四条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第二十八条，《物业管理条例》第六条第一款、第七条第一款第（四）项、第七条第一款第（五）项、第四十二条第一款，最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十八条之规定，判决：一、华商银行应于本判决生效之日起十日内向庄敬投资公司支付物业管理费人民币143553.82元（建筑面积1399.16平方米，每月每平方米人民币3.8元，从2006年11月起计至2009年1月止）及滞纳金（滞纳金以每月所欠物业管理费为基数、参照中国人民银行规定的金融机构同期贷款利率标准从次月起计至判决确定的清偿之日止）。二、驳回庄敬投资公司的其他诉讼请求。如果华商银行未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币50800元，由庄敬投资公司负担人民币40000元，华商银行负担人民币10800元；诉讼保全费人民币5000元，由庄敬投资公司负担。上诉人庄敬投资公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：撤销原审判决，并改判：一、华商银行向庄敬投资公司支付物业管理费863981．30元（按照单价每平方米（建筑面积）9．5元及建筑面积1399．16平方米计算，由2003年9月1日计至2009年1月31日止；二、华商银行向庄敬投资公司支付物业管理费滞纳金（以每日应付物业管理费为本金，按照欠付物业管理费的当时有效的法律规定的滞纳金标准，由欠付物业管理费之次月起计算至实际清偿之日止）；三、华商银行向庄敬投资公司支付本体维修基金22736．35元（按照每平方米（建筑面积）0.25元及建筑面积1399.16平方米计算，由2003年9月1日起计至2009年1月31日止）；四、华商银行向庄敬投资公司支付本体维修基金的滞纳金（以每月应付的本体维修基金为本金，按照欠付本体维修基金的当时有效的法律规定的滞纳金标准，由欠付本体维修基金之次月起计至实际清偿之日止）；五、华商银行向庄敬投资公司支付空调费692584．20元（按照每平方米（建筑面积）15元及建筑面积l399．16平方米计算，由2003年9月1日起计至2006年5月31日止；六、华商银行向庄敬投资公司支付空调费的滞纳金（以每月应付的空调费为本金，按照欠付空调费的当时有效的法律规定的滞纳金标准，由欠付空调费之次月起计至实际清偿之日止）；七、华商银行承担全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决遗漏了与案件结果密切相关的事实。1、一审判决在事实认定的第（三）段（一审判决第6页）中写道：“深圳市物价局于2002年3月27日印制的《广东省深圳市经营服务性收费价目表》［编号BB50003（1）］中载明：收费单位为深圳泰宁物业管理有限公司泰宁花园管理处；综合物业管理服务费收费标准为3．8m2／月。”一审判决遗漏了该价目表中的下列内容：“批准机关及文号深罗物价（1998）10号；备注：详见批文”。2、一审判决遗漏了泰宁花园裙楼X层X区X、X、X栋（下称“涉案房产”）在2003年9月至2006年5月期间被实际使用的事实。庄敬投资公司主张，在2003年9月至2006年5月的期间，涉案房产一直在被实际使用的状态中。华商银行和原审第三人荣森物业及陆国富均在答辩状中称，在2001年12月至2008年6月15日的期间内，涉案房产一直由深圳市文华房地产有限公司泰宁百货商场（下称“泰宁百货”）实际用于经营。显然，涉案房产在2003年9月至2006年5月期间一直被实际使用乃不争的事实。3、一审判决遗漏了原审第三人泰宁公司按照每月每平方米（建筑面积）9．5元的单价标准向泰宁花园裙楼的另一业主深圳发展银行华侨城支行（下称“深发行”）收取物业管理费及深发行按照该等标准支付物业管理费的事实。庄敬投资公司向法庭呈交的泰宁公司与深发行于2008年12月18日签订的《协议书》和编号为AAl6196362的交通银行记账回执证明，深发行按照每月每平方米（建筑面积）9．5元的单价标准向泰宁公司实际支付了泰宁花园裙楼的物业管理费。4、一审判决遗漏了泰宁物业从2009年10月份起逐步被荣森物业控制的事实。原审被告东富公司与荣森物业和陆国富于2009年10月15日签订的《资产转让合同》第一条第一段之备注（2）载明，东富公司转让给荣森物业和陆国富的财产包括泰宁物业的51％的股权。泰宁物业的注册登记信息显示，荣森物业于2011年8月19日登记为泰宁物业的股东之一，拥有泰宁物业的5l％的股权。二、一审判决对诉讼时效问题的认定完全错误。1、一审判决在分析和认定时效问题时完全忽视了最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》。《时效规定》第五条：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”。物业管理合同是分期履行的合同，物业管理费是基于物业管理合同这同一合同，又基于物业管理公司提供物业服务的同一原因和时间经过而产生的，因此，根据上述《时效规定》的第五条，物业管理公司要求业主支付物业管理费的诉讼时效期间应从业主应付的最后一期物业管理费期限届满之日起开始计算。2、《广东省物业管理条例》第四十条规定：“业主和使用人违反本条例第二十七条规定，不按约定支付物业管理、维修等分摊费用的，物业管理公司可以催缴、限期交付；逾期仍不交付的，按照合同约定加收滞纳金，合同没有约定的，可按每日加收欠交金额千分之一的滞纳金；经催收仍不交付的，可累积记账，在物业转让时，由房地产交易机构代为扣除；物业管理公司也可以依法向人民法院起诉”。根据该条，如果业主欠付物业管理费和其他费用，物业管理公司可在业主转让物业时请求房地产交易机构代为扣除。因此，物业管理公司具有合理的理由信赖，物业管理公司不必在业主每一期物业管理费逾期时立即起诉业主，而可以在业主应付最后一期物业管理费时再起诉业主。3、业主和物业管理公司之间存在长期的合作关系，如果苛刻地要求物业管理公司在业主每一期物业管理费到期应付之后立即起诉业主，则显然不利于业主和物业管理公司之间的合作关系。三、一审判决认定《泰宁物业管理合同》无效，完全错误。一审判决认定，由于泰宁花园业主委员会（下称业委会）于2001年10月30日的任期届满，业委会与泰宁物业于2004年10月1日签订的《泰宁物业管理合同》无效。一审判决的上述认定完全错误。《深圳市业主大会和业主委员会指导规则》第四十七条第二款规定：“因参加业主大会的业主未能达到法定人数等客观原因未能如期换届选举的，业主委员会仍应继续履行职责，直至新一届业主委员会产生为止”。虽然于1998年10月30日选举成立的首届业委会任期届满，但由于客观原因未能换届选举，首届业委会一直在履行职责。因此，首届业委会有权签订《泰宁物业管理合同》，该合同为有效合同。四、一审判决对有关本体维修基金问题的认定完全错误。1、一审判决认为，本体维修基金属于全体业主所有，而不归泰宁物业所有，泰宁物业对本体维修基金不享有处分权，因此，庄敬投资公司与泰宁物业之间涉及本体维修基金的转让无效。一审判决完全混淆了本体维修基金的所有权和收取本体维修基金的债权这两个不同的概念。根据《关于住宅（房屋）本体维修基金问题的通知》（深物价（1998）l36号（下称136号文件），首先由物业管理公司向业主代收本体维修基金，再将已经收取的本体维修基金交给全体业主。因此，存在收取本体维修基金的债权和本体维修基金的所有权两个不同的概念。泰宁物业向庄敬投资公司转让的是收取本体维修基金的债权，而非已经收取的本体维修基金本身，该等债权的转让并没有被法律禁止。再从实际情况看，庄敬投资公司与泰宁物业2009年3月20日签订的《债权转让协议》所约定的债权转让已经实际完成，泰宁物业已经获得了庄敬投资公司的30个车位（约人民币4000000元），并每月向该30个车位的承租人收取租金，泰宁物业完全可以用从庄敬投资公司收到的对价（或其中的一部分）作为本体维修基金交给全体业主。2、一审判决对有关本体维修基金问题的错误认定违反了深圳市中级人民法院（2011）深中法民二终字第1409号民事判决书（下称1409号判决）。1409号判决认定《债权转让协议》全部有效，而没有认定《债权转让协议》部分有效，另一部分无效。一审判决认定《债权转让协议》部分无效无疑破坏了生效判决具有约束力的司法原则，并且，导致了华商银行无义务支付本体维修基金的荒谬结论：一方面，在庄敬投资公司要求华商银行支付本体维修基金时，华商银行可以一审判决为根据拒付本体维修基金；另一方面，当泰宁物业要求华商银行支付本体维修基金时，华商银行又可以1409号判决认定为有效的《债权转让协议》抗辩。一审判决错误和荒谬的判决毫无根据地剥夺了债权人的权利，免除了债务人的义务。五、一审判决对物业管理费的收费标准认定完全错误。1、一审判决适用《深圳市物业管理服务收费管理规定》（下称《收费规定》）错误。《收费规定》于2006年8月7日颁布，而泰宁花园的物业管理收费标准早在1998年4月16日就已经由深圳市物价局罗湖分局作出的“深物价罗（1998）10号”文件（下称10号文件）确定，至今也没有调整。因此，物业管理费的收费标准应当适用1998年当时有效的《关于下达深圳市物业管理服务收费指导标准的通知》（1997年11月20日颁布），而不应当适用数年后才颁布的《收费规定》。2、《通知》规定：“未成立业主管理委员会的小区（大厦）物业管理服务收费标准，由物业管理单位根据各自的实际情况参照政府公布的指导价格提出收费意见，报所在区物价部门批准后执行。”《通知》还规定：“在住宅区、高层商住楼（住宅楼）、写字楼和工业区内为商业用途的物业，可在该物业管理服务收费标准的基础上上浮，但最高不得超过150％”。显然，《通知》确定了这样两项原则：（1）、物业管理费收费标准经政府批准后执行；（2）、商业用途的物业的物业管理费收费标准可以上浮。而10号文件的颁布正是执行《通知》的结果。3、《泰宁物业管理合同》第七条第1段第（1）项规定，物业管理费“按深物价罗（1998）10号文标准”。因此，根据物业管理合同，商业用途的物业的物业管理费收费标准可以在住宅的物业管理费收费标准的基础上浮150%。4、无论是10号文件还是《泰宁物业管理合同》均未精确地规定商业用途物业的物业管理费收费标准较住宅的物业管理费收费标准上浮的具体幅度，也没有精确地规定商业用途物业的物业管理收费标准。在此情形下，应当对物业管理合同中的物业管理费收费标准这一漏洞进行填补，而确定商业用途物业的物业管理费收费标准时应当考虑下列因素：（1）、根据一般经验，商业用途物业的物业管理费收费标准较住宅的物业管理费收费标准为高。《通知》明文规定商业用途物业的物业管理费收费标准可以在住宅的物业管理费收费标准的基础上上浮就充分证明了这一点。（2）、如前述第3段所述，泰宁物业向泰宁花园裙楼（商业用途）的另一位业主深发行实际收取的物业管理费的收费标准为9．5元。而对同一用途的物业应采用相同的收费标准，此乃合理和公子的方法。（3）、据庄敬投资公司了解，在荣森物业成为泰宁物业的股东以后，泰宁物业仍然要求泰宁花园裙楼的其他业主按照9．5元的收费标准支付物业管理费。尽管泰宁物业已经给予了麦当劳餐厅许多优惠，泰宁物业至今仍然按照5．7元的标准向麦当劳餐厅实际收取物业管理费。庄敬投资公司稍后将补充证据证明这些事实。这些事实的重要性如下：一方面，荣森物业作为泰宁物业的股东按照较高的收费标准向泰宁花园裙楼的其他业主收取物业管理费以获得较大的利益；而另一方面，由于华商银行应付庄敬投资公司的物业管理费最终将由荣森物业负担（详见一审判决第7页，经审理查明部分之第（六）段），荣森物业又主张华商银行应付的物业管理费收费标准不应为9.5元或5.7元，荣森物业的主张显然自相矛盾。5、一审判决根据《收费规定》认定物业管理费收费标准为3.8元极其荒谬。对《收费规定》第五条第一款的正确理解是，对于住宅的物业管理费收费标准，应当根据政府公布的指导标准在物业管理合同中约定；对《收费规定》第五条第二款的正确理解是：对非住宅的物业管理收费标准，可以完全自由的约定。《收费规定》根本不涉及商业用途物业的物业管理费收费标准是否在住宅的物业管理费收费标准的基础上上浮的问题。六、一审判决不支持空调费的请求违背事实。1、如上述所述，涉案房产在2003年9月起2006年5月期间都在被实际使用。既然涉案房产在用于经营之中，泰宁物业当然必须供应空调，因而，当然有权向作为涉案房产的业主的华商银行收取空调费。这是一般常识和商业经验。而根据庄敬投资公司的了解，每月每平方米15元是深圳市类似商业用楼的一般的空调费收费标准。一审判决不支持滞纳金的请求违反法律。2、《深圳经济特区住宅区物业管理条例》第五十一条，明文规定：“未交纳物业管理服务费、住宅维修基金和物业委托管理合同约定的其他费用的，物业管理公司可要求有关业主限期交纳；逾期不交纳的，可按日加收应交纳费用万分之三的滞纳金”。该条款被随后的《深圳经济特区住宅区物业管理条例》实施细则第四十三条取代。但该条例第五十一条规定的滞纳金的标准对于在1999年6月30日至2004年8月26日期间内产生的逾期未付的物业管理费和其他费用仍然适用。也就是说，在1999年6月30日至2004年8月26日期间产生的逾期未付的物业管理费和其他费用的滞纳金应当适用该条例规定的滞纳金标准计算，直至在该期间内产生的应付的物业管理费和其他费用付清为止。《深圳经济特区物业管理条例》于2008年1月1日起施行，并取代了《深圳经济特区住宅区物业管理条例》及其实施细则，删除了有关滞纳金的条款。但是，与上同理，在2004年8月26日至2007年12月31日期间产生的逾期未付的物业管理费和其他费用的滞纳金应当适用实施细则第四十三条规定的滞纳金标准计算。同时，依照法律适用的优先顺序，《广东省物业管理条例》第四十条关于滞纳金的标准的法律规定应当适用于2008年1月1日以后产生的物业管理费和其他费用。3、庄敬投资公司要求华商银行支付滞纳金的依据是法律的明文规定，而非合同的约定。法院应当依照法律作出判决。但一审判决根本无视法律的明文规定，甚至一审判决对所述的法律只字未提。一审判决根本违反了《民事诉讼法》第七条的规定。另一方面，一审判决却认为，庄敬投资公司主张的滞纳金标准缺乏合同依据，且没有证明实际损失，因而不支持庄敬投资公司关于滞纳金的诉讼请求，一审判决明显毫无逻辑。庄敬投资公司要求华商银行支付滞纳金的依据是法律的明文规定，一审判决本应针对庄敬投资公司的这一请求和理据进行分析，并认定庄敬投资公司的请求是否成立，但是，尽管庄敬投资公司从未要求华商银行依据合同支付滞纳金，一审判决却以并不存在合同依据作为分析的基础，并进而作出庄敬投资公司的主张不成立的结论。上诉人庄敬投资公司补充上诉意见称：一、关于本体维修基金的问题，原审判决第十二页写到，庄敬投资公司已经履行了与本案第三人泰宁物业之间的债权转让的合同义务，也就是说庄敬投资公司已经向泰宁物业支付了购买本体维修基金债权的对价。但是，一审法院认定本体维修基金的债权转让无效，因此导致了庄敬投资公司一方面支付了本体维修基金的代价，而不能得到任何的利益。另一方面，泰宁物业公司收取了转让本体维修基金债权的对价，同时，又不支付出任何的利益。由此可见，一审判决认为违反了上述第1409号民事判决书所确认的庄敬投资公司与泰宁物业公司的合同有效性的判决，所以导致了刚才所述的荒谬的结论。对诉讼时效问题的补充意见：庄敬投资公司向法庭提交了一份青岛市中级法院有关于对物业管理费的诉讼时效期间的案例，请法庭参考。关于物业管理费的收取标准方面，补充以下意见：在庄敬投资公司提出上诉以后，庄敬投资公司从泰宁花园裙楼的使用人深圳市春夏秋冬服务批发市场有限公司那里得到了一份泰宁物业在2010年6月30日发给该公司的催交通知单，催交通知单的大体内容是：泰宁物业要求深圳市春夏秋冬服务批发市场有限公司按照每平方米9.5元的标准支付管理费，而在发出这份通知的日期，即2011年6月30日，本案第三人荣森物业和陆国富已经实际控制了泰宁物业。由此，可以看到，实际上本案的第三人荣森物业和陆国富在收取和支付物业管理费的标准方面存在矛盾。这个矛盾在上诉状中已有阐述，这里不再重复。刚才向法庭呈交了两份泰宁物业发给深圳市春夏秋冬服务批发市场有限公司的催交通知单。关于滞纳金，庄敬投资公司已经向华商银行多次催交物业管理费。在催交以后，华商银行仍不支付物业管理费。因此，华商银行符合法律规定的支付物业管理费滞纳金的条件。二、小区新的业主委员会已经选举成立，正在报批过程中，很快会批下来。被上诉人华商银行答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。一、一审判决对于诉讼时效的认定是正确的，庄敬投资公司的诉求部分已超过了诉讼请求，不应予以支持。庄敬投资公司在上诉状中引用关于审理民事案件适用诉讼时效若干问题的规定，认为物业管理费是属于同一债务分期履行，这是对这一规定的错误理解。上述规定所指的同一债务分期履行，其根本特征是这个债务是一个整体，是不可分割的，具有整体性，且只有一个请求权，不具有独立的请求权。关于这一规定，深圳市中级人民法院（2009）深中法民五终字第819号民事判决书以及北京市二中院的相关判决均有明确的定论，这是不属于所谓的同一债务分期履行情况。二、庄敬投资公司主张滞纳金没有合同和法律依据。双方在合同中并没有约定滞纳金，而且相关的物业管理条例以及深圳经济特区的物业管理条例、物权法等均没有规定可以支付滞纳金。而且，从事实上来看，泰宁物业在债权转让之前，也没有向华商银行发出过催收物业管理费的通知，既然没有催收，就不应该收取滞纳金。因此，一审判决支持了按照银行利息来给付一定的滞纳金损失。其也认为这判项是违反法律规定的，也是违反合同规定的，是不应当支持的。三、关于本体维修基金的问题，物权法和物业管理条例已规定得很明确，这是属于业主所有，物业管理公司只是代收，这性质是不能转让的。庄敬投资公司提到其与泰宁物业之间的债权转让，支付了相应的对价，因此不能判决无效。这是没有任何道理的。如果庄敬投资公司认为其不应当支付本体维修基金的代价，那么这只是庄敬投资公司与物业管理公司之间的关系，应另行主张，与本案无关，不能由此来认定一审判决确认本体维修基金这一块债权转让无效是错误的。四，关于空调费的问题，涉案物业在银行裁定取得之后，实际上根本就没有使用过，一直处于空置状态，而且庄敬投资公司主张按照15元主张空调费没有合同和法律依据。同时澄清一个事实：庄敬投资公司称其或本案其他当事人，确认2005年5月至2006年6月期间，房屋处于使用状态，这是不容混淆的事实。华商银行只是表述该房屋当时是被开发商占有，没有移交，并不是说确认该房屋一直在使用，更没有确认空调一直在使用。五、关于本案物业管理费的收费标准，实际上本案的收费标准是很明确的，经过广东省深圳市物价局审批的广东省深圳市经营服务收费价目表明确规定，深圳泰宁物业管理有限公司的收费标准就是3.8元／平方米。罗湖区物价局的（1998）10号文也明确规定了物价管理费是3.8元／平方米。虽然，批复中是说商住楼可以上浮150%，但这并不是确定的标准。是否需要上浮和上浮多少，是应当由物业管理公司和业主共同确定的。按事实来看，物业管理公司最终经过物价局审批的价目表定的是3.8元／平方米，根本没有上浮。因此，庄敬投资公司按照最高150%上浮到9.5元／平方米是没有任何依据的。庄敬投资公司在二审中还提交了一份证据，其主张的是本案物业管理公司和其他人的收费标准，这与本案没有任何关系，物业管理公司和其他业主之间达成了什么协议，按照什么标准来收，那是他们之间的事情，并不代表可以适用到本案。华商银行从来没有和物业管理公司之间达成按照什么标准收管理费的协议。东方资产和东富资产答辩称：一审庭审的时候，庄敬投资公司已经宣布放弃对东方资产和东富资产的诉讼请求。东方资产、东富资产请求法庭出具裁定书，以便东富资产清算工作的顺利进行。因为庄敬投资公司已放弃了对东方资产、东富资产的诉讼请求了，因此无答辩意见。原审第三人代泰宁物业答辩称：其未将涉案债权转让给庄敬投资公司，对华商银行追索物业管理费之权利仍属于泰宁物业。原审第三人荣森物业、陆国富答辩称：一审判决除了滞纳金之外，其他的都是与事实相符的，也完全合法，应当予以维持。本院经审理查明，2012年9月19日，泰宁花园第二届业主委员会在深圳市罗湖区住房和建设局备案。原审已查明的其他事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《物业管理条例》第十一条、第十二条的规定，选聘物业服务企业需通过业主大会决定，而本案中泰宁花园的第一届业主委员会于2001年10月29日的任期届满，亦无证据证明曾就选聘物业服务企业召开业主大会，故业主委员会于2004年10月1日与泰宁公司签订的《泰宁物业管理合同》不能代表全体业主的利益，对业主没有约束力。但泰宁花园自入伙以来，一直由泰宁物业提供物业管理服务，故泰宁物业与泰宁花园全体业主已形成事实上的物业服务合同关系，泰宁花园的业主应当按照相关收费标准像泰宁物业支付物业管理费和本体维修基金。本案中，泰宁物业公司将涉案房产自2003年9月1日起至2009年1月31日的物业管理费、空调费、本体维修基金的债权通过《债权转让协议书》转让给庄敬投资公司，但以上三项笔费用中，本体维修基金属于全体业主所有，其并非泰宁物业对业主的债权，泰宁物业公司对此仅有代收的权利，无权予以转让，故该部分的转让无效，庄敬投资公司无权向业主主张所欠的本体维修基金。合同部分无效，不影响其他部分的效力，泰宁物业公司与庄敬投资公司关于涉案房产的物业管理费和空调费的约定有效，庄敬投资公司可就此两项债权向涉案房产的业主进行主张。关于上述物业管理费和空调费的承担主体，原审认定为华商银行，各方当事人对此没有异议，本院予以确认。关于诉讼时效，本院认为，物业管理费由业主按月交纳，其各个时段费用的交纳具有独立性，总的债务标的亦不固定，故并不符合“同一债务的分期履行”的情形，庄敬公司的相关上诉理由不成立。因泰宁物业于2008年11月10日向华商银行发出了催收费用的通知，而华商银行在原审提出了诉讼时效的抗辩，故本案支付物业管理费的起始时间应当为2006年11月。关于空调费，庄敬公司向华商银行主张2003年9月1日至2006年5月31日的空调费用，但庄敬公司无证据证明上述时段涉案房产有实际使用，亦未提交证据证明15元／㎡·月的收费标准的依据，且按照其发出的催收费用的通知，其请求该时段的空调费已超过了诉讼时效。关于物业管理的收费标准。依据《深圳市物业管理服务收费管理规定》第五条规定，住宅物业的物业管理服务收费实行政府指导价，非住宅物业的物业管理服务收费实行市场调节价，由业主与物业管理企业在物业管理服务合同中协商约定收费标准。本案中，涉案小区全体业主未与泰宁物业公司约定泰宁花园的物业收费标准，而深物价罗（1998）10号文《关于调整深圳泰宁物业管理有限公司综合管理服务费标准的批复》已明确泰宁花园高层商住楼的管理费收费标准为3.8元／㎡·月，深圳市物价局于2002年3月27日印制的《广东省深圳市经营服务性收费价目表》亦载明泰宁花园管理处的物业收费标准为3.8元／㎡·月，故涉案房产的物业管理费的收费标准应以上述物价局的批文为依据。至于泰宁物业向其他业主收取的物业管理费的是否高于上述标准，此系另一法律关系，与本案确定的物业管理费的标准没有关联性。关于欠交物业管理费的滞纳金。华商银行应当向庄敬投资公司支付2006年11月至2009年1月的物业管理费143553.82元（建筑面积共计1399.16平方米，每月每平方米人民币3.8元，从2006年11月起计至2009年1月止）。因华商银行拖欠上述物业管理费，已构成违约，庄敬投资公司有权向华商银行主张违约责任。滞纳金的性质实为违约金，泰宁花园的业主与泰宁物业公司对此并未进行约定。当事人无约定的情况下若法律有规定应从其规定。下列地方性法规、地方政府规章对物业管理费的滞纳金有规定：《广东省物业管理条例》（1998年10月1日施行）第四十条和《深圳经济特区住宅区物业管理条例》（1994年11月1日施行，1999年6月30日修正）第五十一条以及《深圳经济特区住宅区物业管理条例实施细则》（1996年9月20日施行）第五十七条，而《深圳经济特区物业管理条例》（2008年1月1日施行）删除了有关滞纳金的规定。依据《中华人民共和国立法法》第八十一条第二款的规定，经济特区法规根据授权对法律、行政法规、地方性法规作变通规定的，在本经济特区适用经济特区法规的规定，故当深圳市人大常委会制定的《深圳经济特区住宅区物业管理条例》和《深圳经济特区物业管理条例》中对物业管理费滞纳金的规定与广东省人大常委会制定的《广东省物业管理条例》的相关规定冲突时，应当适用经济特区法规。依据《中华人民共和国立法法》第八十条规定，地方性法规的效力高于本级和下级地方政府规章，故当《深圳经济特区住宅区物业管理条例》中对物业管理费滞纳金的规定和深圳市政府制定《深圳经济特区住宅区物业管理条例实施细则》的相关规定冲突时，应当适用深圳经济特区住宅区物业管理条例》的规定。依据《中华人民共和国立法法》第八十四条的规定，法不溯及既往，故对于2008年1月1日之前的物业管理费滞纳金应当依据《深圳经济特区住宅区物业管理条例》的规定处理，对于2008年1月1日之后的滞纳金，应当依据《深圳经济特区物业管理条例》的规定处理。《深圳市经济特区住宅区物业管理条例》第五十一条第二款规定，未交纳物业管理服务费、住宅维修基金和物业委托管理合同约定的其他费用的，物业管理公司可要求有关业主限期交纳；逾期不交纳的，可按日加收应交纳费用万分之五的滞纳金。即对于华商银行在2008年1月1日之前欠付的物业管理费，应当按照每月所欠物业管理费为基数，按日万分之五的标准计付滞纳金，对于2008年1月1日之后欠付的物业管理费，庄敬投资公司无权收取滞纳金，一审判决此日期之后的物业管理费应参照同期银行贷款利率支付滞纳金，因华商银行未提起上诉，本院对此予以维持。综上，原审认定事实基本清楚，但适用法律有误，本院予以纠正，上诉人庄敬投资公司的上诉请求部分有理，本院部分予以支持。依据《中华人民共和国立法法》第八十条、第八十一条第二款、第八十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、一百四十条，《中华人民共和国合同法》第三十六条、第四十四条第一款、第五十六条、第八十条第一款、第八十二条、第八十四条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十八条，《物业管理条例》第七条第一款第（五）项、第十一条、第十二条第三款、第四十二条第一款，《深圳市经济特区住宅区物业管理条例》第五十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项条之规定，判决如下：一、变更深圳市罗湖区人民法院（2009）深罗法民三初字第1239号民事判决第一项为：“华商银行应于本判决生效之日起十日内向深圳市庄敬投资发展有限公司支付物业管理费人民币143553.82元（建筑面积共计1399.16平方米，每月每平方米人民币3.8元，从2006年11月起计至2009年1月止）及滞纳金（滞纳金以每月所欠物业管理费为基数、在2008年1月1之前按日万分之五的标准计至判决确定的清偿之日止，从2008年1月1日起参照中国人民银行规定的金融机构同期贷款利率标准从次月起计至判决确定的清偿之日止）。二、撤销深圳市罗湖区人民法院（2009）深罗法民三初字第1239号民事判决第二项；三、驳回深圳市庄敬投资发展有限公司的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一、二审案件受理费均为50800元，由庄敬投资公司负担人民币38000元，华商银行负担人民币12800元；诉讼保全费人民币5000元，由庄敬投资公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  钟 波审 判 员  聂 效代理审判员  路德虎二〇一三年十二月十九日书 记 员  陈晓莹附录相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；《中华人民共和国立法法》第八十条地方性法规的效力高于本级和下级地方政府规章。省、自治区的人民政府制定的规章的效力高于本行政区域内的较大的市的人民政府制定的规章。第八十一条自治条例和单行条例依法对法律、行政法规、地方性法规作变通规定的，在本自治地方适用自治条例和单行条例的规定。经济特区法规根据授权对法律、行政法规、地方性法规作变通规定的，在本经济特区适用经济特区法规的规定。第八十四条法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章不溯及既往，但为了更好地保护公民、法人和其他组织的权利和利益而作的特别规定除外。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。《中华人民共和国合同法》第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。第八十二条债务人接到债权转让通知后，债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张。第八十四条债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物权法》第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第十一条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2／3以上的业主且占总人数2／3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《深圳经济特区住宅区物业管理条例》第五十一条第二款未交纳物业管理服务费、住宅维修基金和物业委托管理合同约定的其他费用的，物业管理公司可要求有关业主限期交纳；逾期不交纳的，可按日加收应交纳费用万分之五的滞纳金，并可按业主公约和物业委托管理合同的规定进行催缴；连续六个月不交纳的，可向人民法院申请追缴。