广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）深中法房终字第37号上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳金光华实业集团有限公司（以下简称金光华公司）。被上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市味食尚餐饮管理有限公司（以下简称味食尚公司）。上诉人金光华公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2012）深罗法民三初字第206号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明：（一）2010年2月9日，金光华公司作为甲方与味食尚公司作为乙方，签订《房屋租赁合同书》，该合同约定，金光华公司将位于深圳市人民南路某广场第L5层L5-001商铺出租给味食尚公司作商业用途；出租房产实用面积为493平方米，签约面积如与实测有差异，以实测面积为准；合同第六条约定，自2010年2月10日至2011年2月9日期间的租金标准，按实用面积每平方米人民币210元／月（固定租金）与乙方税前营业额16%相比较两者取高值的方式计算。自2011年2月10日至2012年2月9日期间的租金标准，按实用面积每平方米人民币220.5元／月（固定租金）与乙方税前营业额16%相比较两者取高值的方式计算。自2012年2月10日至2013年2月9日期间的租金标准，按实用面积每平方米人民币231.53元／月（固定租金）与乙方税前营业额16%相比较两者取高值的方式计算；自2013年2月10日至2014年2月9日期间的租金标准，按实用面积每平方米人民币243元／月（固定租金）与乙方税前营业额16%相比较两者取高值的方式计算…；合同第7.（2）条约定，在经营过程中，乙方的营业数据必须实时如实全部传至甲方的POS系统，并接受甲方必要的监督与核查；合同第7﹒（8）条约定，乙方应于每月8日前按上月税前营业额的本合同约定比例计算的租金高于固定租金的差额部分（如有）及当月固定租金支付至甲方指定银行账户…如乙方逾期交纳当月租金、物业管理费、水电费达五个工作日，甲方有权单方终止本合同而无须承担任何违约责任，合同因此而终止后，乙方已经交纳的履约保证金不予退还并须于本合同终止后五个工作日内一次性结清本合同约定应交款项，且甲方由此所产生的一切损失均由乙方承担全部赔偿责任；合同第8条约定，乙方按出租房产实用面积人民币12元／月向甲方交纳品牌推广费，随同当月租金于当月8日前缴纳。乙方应于每月8日前向甲方交付当月租金，乙方因自己的原因不能行使对出租房产使用权时，不能免除交付租金的义务。如乙方逾期交纳当月租金、物业管理费、水电费达五天，甲方有权单方终止本合同而无须承担任何违约责任，要求乙方立即支付所欠租金，乙方已经交纳的履约保证金不予退还，同时甲方有权要求乙方承担赔偿损失等责任。但甲方有权选择不予终止本合同，并有权要求乙方赔偿其遭受的实际损失；合同第八条约定，乙方应在本合同签订之日起五日内向甲方交纳相当于三个月租金数额的租赁保证金人民币310，590元，并同时交纳相当于三个月物业管理费数额的保证金人民币50，286元，上述租赁和物业管理费保证金作为乙方的履约保证金；合同第九条约定，甲方应于2010年2月10日前出租房产交付乙方使用；合同第十一条约定，自出租房产交付之日起，甲方给予乙方免租装修期为90天，在该段时间内装修，甲方不收取租金；合同第十八条约定，乙方经营实际发生的水、电等费用按其独立安装的水、电表度数计算，甲方应在每月3日前向乙方提供付款通知，乙方应在每月8日前向甲方缴交…如乙方逾期交纳当月水费或电费达五个工作日，甲方有权单方终止本合同而无须承担任何违约责任，乙方已经交纳的履约保证金不予退还，且甲方因此所产生的一切损失均由乙方承担全部赔偿责任；合同第十九条约定，物业管理费标准为按实用面积计人民币34元／平方米·月，乙方应在每月8日前向甲方缴交。如乙方逾期交纳当月物业管理费达五个工作日，甲方有权单方终止本合同而无须承担任何违约责任，乙方已经交纳的履约保证金不予退还，且甲方因此所产生的一切损失均由乙方承担全部赔偿责任；合同第二十条约定，乙方在交纳第一个月的水电费的同时交纳相关费用一个月额度的保证金，租赁期满后甲、乙双方结算，余款甲方无息退还乙方；合同第二十二条约定，乙方逾期支付甲方租金、物业管理费和加时空调费、水费、电费以及其他费用均按每日3‰向甲方支付滞纳金，乙方逾期支付上述约定应由乙方承担的费用时，甲方有权停止其相关设施的使用（包括但不限于停止供应空调／冷却水、水、电等服务）而无须承担任何违约责任，因此影响乙方对出租房产使用的，造成的损失和责任由乙方自行承担，但乙方不得依此作为与本合同履行有关的抗辩理由，由此并不影响甲方选择终止本合同；合同第八章第二十九条约定，乙方须按本合同约定如期支付租金等合同约定应交款项；合同第八章第三十二条约定，为保证某广场的正常营业秩序及管理与维护的进行，乙方保证严格遵守甲方指定之管理某广场的代理人或物业公司制定颁布的管理制度及物业管理制度，不无故擅自停业，某广场对外营业时间由甲方统一规定，乙方应在甲方统一规定的时间内对外营业，未经甲方书面同意乙方不得延迟营业或提前结束营业或中断营业，且不得于营业时间内进行装修调整；合同第四十二条约定，乙方违反本合同第八章任一条款之约定（本合同另有约定的除外）的情形，甲方有权提前终止本合同而无须承担任何违约责任，不予退还履约保证金，并要求乙方赔偿其遭受的一切实际损失；合同第四十四条约定，甲方依据本合同约定条款提前终止本合同时，应预先以书面通知乙方，并可于通知期届满时限制乙方营业包括但不限于停止出租房产的水、电及空调等的供应；合同第四十九条约定，除本合同另有约定，任何一方单方面终止本合同皆视为违约，违约方须承担违约责任以及由此所产生的的相应赔偿责任；合同第五十五条约定，双方就出租房产租赁签订的深圳市房屋租赁管理办公室制式《深圳市房地产租赁合同书》，如与本合同不一致，则以本合同为准；合同还约定了其他权利义务关系。上述《房屋租赁合同书》签订后，双方又签订用于租赁备案登记的《深圳市房屋租赁合同书》，并办理了《深圳市房屋租赁合同书》租赁备案登记。其后，双方经现场测绘确认涉案商铺实用面积为497平方米。（二）上述《房屋租赁合同书》签订后，味食尚公司依约向金光华公司支付了履约保证金人民币310，590元、物业管理费押金人民币50，286元。《房屋租赁合同书》履行期间，双方就收银系统安装、营业数据上传及水电费押金缴付等问题产生争议。2011年12月9日，金光华公司向味食尚公司发出《某广场租金及费用通知单》，要求味食尚公司“8日”前缴纳水电费押金人民币24，000元。2011年12月20日，味食尚公司以银行转账方式向金光华公司支付款项人民币24，000元，转账时备注款项用途为“水电押金”。同日，金光华公司向味食尚公司出具编号为xx的《收款收据》表明收到味食尚公司交来的水电费押金人民币24，000元。此后，金光华公司向味食尚公司收回编号为xx的《收款收据》，向味食尚公司开出编号为xx的《收款收据》表明收到2012年1月的租金。庭审中，味食尚公司称其曾根据金光华公司的通知向金光华公司缴纳了2012年2月的租金，但在其后才发现金光华公司通知中列明的租金数额比实际应缴租金数额少了人民币24，000元，其也因此向金光华公司少交了2012年2月的租金人民币24，000元，其在发现该情况之后已于2012年3月22日及时向金光华公司补交了2012年2月的租金人民币24，000元；金光华公司则称，味食尚公司于2011年12月20日向其缴纳的水电费押金人民币24，000元已转化成了2012年2月（并非2012年1月）的租金，味食尚公司于2012年3月22日向其支付的款项人民币24，000元性质为水电费押金，味食尚公司迟延至2012年3月22日向其支付水电费押金已构成违约。（三）2011年12月19日，金光华公司向味食尚公司发出《关于终止双方合同并限期结清合同约定应交款项的通知》称：鉴于贵司经我司再次催缴仍不交纳合同约定的水电费押金，根据合同法及《房屋租赁合同》第二十条、第二十二条、第二十九条、第三十二条及第四十二条之约定，现特此通知如下：一、自2012年2月12日起，解除双方签订的《房屋租赁合同》。二、请贵司于2012年2月12日前一次性结清合同约定应交款项、自费提走场地内库存货品、腾出场地并将场地恢复原状后交回我司，逾期视为贵司遗弃场地内物品，我司将按双方合同约定办理并依法收回该商铺场地使用权。2012年1月5日，金光华公司向味食尚公司发出《关于重申终止双方合同并限期结清合同约定应交款项通知》称：“关于提前终止双方合同一事，我司现向贵司重申如下：即使贵司已经补交合同约定的水电费押金，但是贵司未按合同约定时间交纳合同约定应交款项这一行为已经构成合同约定的我方单方面解约条件，故请贵司仍须于2012年2月12日前一次性结清合同约定应交款项、自费提起场地内库存货品、腾出场地并将场地恢复原状后交回我司，逾期视为贵司遗弃场地内物品，我司将按双方合同约定办理并依法收回该商铺场地使用权”。2012年1月10日，味食尚公司向金光华公司发出《关于“终止房屋租赁合同”的复函》称：“贵我双方自2010年2月9日签订《房屋租赁合同》以来，我方完全按合同约定履行义务，且我司在收到贵司租金及费用通知单后，亦及时按照贵司要求缴纳了“水电费押金”，所以，对于贵司主张我司水电费押金的交付违约一事，我司认为，这种观点是不合理不符合法律规定的，我司是有完全按照租赁合同约定履行合同义务，是不存在贵司所称的违约情形…”。2012年2月7日，金光华公司第三次向味食尚公司发出《请于2012年2月12日前迁出腾空某广场第L5层L5-001号商铺并恢复原状后交还的通知》称：“根据贵我双方合同约定和2011年12月18日我司向贵司发出的《关于终止双方合同并限期结清合同约定应交款项的通知》、2011年12月29日我司向贵司第二次发出的《关于重申终止双方合同并限期结清合同约定应交款项通知》，有鉴于上述通知于送达贵司之日起已经发生法律效力，请贵司于2012年2月12日前一次性结清合同约定应交款项、自费提起场地内库存货品、腾出场地并将场地恢复原状后交回我司，逾期视为贵司遗弃场地内物品，我司将按双方合同约定办理并依法收回该商铺场地使用权。本通知不可撤销，请贵司遵照执行，无需回复。（四）2012年2月10日，金光华公司与案外人深圳某餐饮管理有限公司签订《房屋租赁合同》，合同约定：金光华公司将涉案商铺出租给深圳某餐饮管理有限公司，租期自2012年3月1日至2017年2月28日止；自2012年3月1日至2013年2月28日期间的租金标准，按实用面积每平方米人民币280元／月（固定租金）与乙方税前营业额18%相比较两者取高值的方式计算；自2013年3月1日至2014年2月28日期间的租金标准，按实用面积每平方米人民币302.4元／月（固定租金）与乙方税前营业额18%相比较两者取高值的方式计算…。（五）2012年2月10日，味食尚公司提出本案诉讼，要求金光华公司继续履行《房屋租赁合同》。2012年3月1日，金光华公司提出反诉，要求解除《房屋租赁合同》。本案诉讼期间，金光华公司曾以味食尚公司存在消防隐患为由停了味食尚公司承租商铺的电。味食尚公司在庭审中称，金光华公司以味食尚公司存在消防隐患为借口，于2012年4月17日、18日、19日、21日曾多次停电，并在2012年4月24日停水且停电，给味食尚公司的经营造成了严重影响；金光华公司则称，其只在2012年4月24日因味食尚公司承租商铺存在消防隐患停了味食尚公司的电。2012年4月下旬，味食尚公司商铺橱窗上张贴“金光华欺压商户”、“无法无天”、“背信弃义”等标语，商铺门口拉挂“打击金光华商业黑手”等横幅，上述行为一直持续到5月初。4月27日，味食尚公司员工几十人在某广场负一楼聚集，垃横幅、喊口号。深圳市公安局南湖派出所进行了处理，对起主要作用的三名员工处以拘留的行政处罚。2012年4月26日的《晶报》和深圳电视台《经济生活报道》报道了双方之间的纠纷。为此，金光华公司以味食尚公司为被告向原审法院提起了（2012）深罗法民一初字第1103号民事诉讼，要求味食尚公司撤除全部标语、赔礼道歉及赔偿损失。原审法院于2012年8月23日作出（2012）深罗法民一初字第1103号民事判决部分支持了金光华公司的诉讼请求，一审判决时该案尚在二审审理当中。2012年5月10日，味食尚公司在本案变更了其要求继续履行《房屋租赁合同》的诉讼请求，变更后的诉讼请求要求解除《房屋租赁合同》。（六）本案诉讼期间，原审法院根据味食尚公司的申请依法委托深圳市某工程造价咨询有限公司对涉案商铺的装修残值进行评估。2012年8月16日，深圳市某工程造价咨询有限公司作出《司法鉴定书》确认涉案商铺的装修残值为人民币23.5246万元。（七）目前，味食尚公司正常使用涉案商铺。截止至本案第二次庭审之日，味食尚公司未拖欠租金、水电费等费用。味食尚公司向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、责定金光华公司按照2010年2月9日签署的《房屋租赁合同书》继续履行；2、本案诉讼费及其他费用由金光华公司承担。后味食尚公司在本案诉讼期间即2012年5月10日变更其诉讼请求为：1、解除双方2010年2月9日签署的《房屋租赁合同书》；2、金光华公司退还味食尚公司履约保证金人民币310，590元、三个月物管费50，286元、一个月水电费押金24，000元，合计人民币384，876元；3、金光华公司赔偿味食尚公司在停电期间的直接经济损失人民币395，398.27元；4、金光华公司赔偿味食尚公司装修损失1，548，557元；5、本案诉讼费及其他费用由金光华公司承担。金光华公司在本案诉讼期间即2012年3月1日反诉请求判令：1、解除其与味食尚公司于2010年2月9日签订的《房屋租赁合同书》；2、金光华公司不予退还味食尚公司履约保证金人民币310，590元、三个月物管费人民币50，286，合计人民币360，876元；3、味食尚公司赔偿金光华公司免租装修期间的租金损失人民币310，590元；4、味食尚公司赔偿金光华公司自2012年3月1日至味食尚公司实际搬离承租场地的租金损失（按人民币每日833.86元计算）；5、味食尚公司承担本案诉讼费用。原审法院认为，双方签订的《房屋租赁合同书》是双方真实的意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。在上述租赁合同履行期间，双方产生一系列纠纷，双方未能协商解决，双方均在本案要求解除《房屋租赁合同书》，因此，对于味食尚公司要求解除《房屋租赁合同书》的诉讼请求及金光华公司要求解除《房屋租赁合同书》的反诉请求，原审法院予以支持。本案争议焦点问题是租赁合同解除后的责任承担问题。就该争议焦点问题，金光华公司称，味食尚公司未依租赁合同的约定支付水电费押金，构成违约，因此味食尚公司应承担违约责任；味食尚公司则称，租赁合同为格式条款，味食尚公司并清楚租赁合同中有水电费押金的约定，且味食尚公司已根据金光华公司的通知及时于2011年12月20日缴纳了水电费押金人民币24，000元，味食尚公司无过错，而金光华公司解除租赁合同的目的在于将涉案房产转租给案外人以牟取高租金，金光华公司应承担违约责任。原审法院认为，《房屋租赁合同书》明确约定“乙方（味食尚公司）在交纳第一个月的水电费的同时交纳相关费用一个月额度的保证金”，味食尚公司未向金光华公司支付水电费押金不符合该约定。但是，租赁合同第十八条亦同时约定“乙方（味食尚公司）经营实际发生的水、电等费用按其独立安装的水、电表度数计算，甲方（金光华公司）应在每月3日前向乙方提供付款通知，乙方应在每月8日前向甲方缴交”，金光华公司在本案中未举证证明其已于2010年3月前后向味食尚公司发出要求缴交水电费押金的通知，对此金光华公司亦存在一定的过错。此后，在2010年3月至2011年11月长达20个月合同履行期间，金光华公司亦未对味食尚公司欠付水电费押金问题提出异议，且金光华公司于2011年12月9日向味食尚公司发出通知要求其在“8日”前缴纳水电费押金人民币24，000元之后，味食尚公司已及时于2011年12月20日向金光华公司缴纳了水电费押金，双方该行为应视为双方在租赁合同履行期间变更了水电费押金缴纳最后期限，味食尚公司于2011年12月20日向金光华公司缴纳水电费押金符合金光华公司的通知要求，不构成违约，无需承担违约责任。退一步讲，即使味食尚公司迟延支付水电费押金构成违约，由于人民币24，000元的水电费押金相对于味食尚公司已缴纳的履约保证金人民币310，590元、管理费押金人民币50，286元及每个月十多万的租金而言数额甚少，味食尚公司迟延支付水电费押金人民币24，000元之行为属轻微违约行为，该行为不构成根本违约，金光华公司租赁合同的目的亦完全可以完现，金光华公司仅以味食尚公司迟延支付水电费押金人民币24，000元为由主张解除租赁合同违反诚信原则，事实依据不足。金光华公司在合同解除条件尚不成就的情况下多次发函于味食尚公司要求解除合同并要求味食尚公司搬离涉案房产，又于2012年2月10日与案外人深圳某餐饮管理有限公司签订《房屋租赁合同》约定将涉案房产转租于后者，在本案诉讼期间双方亦就消防隐患问题、停电问题产生纠纷，双方的矛盾进一步升级，可见，《房屋租赁合同》解除的过错在于金光华公司，金光华公司应承担相应的违约责任。金光华公司抗辩称味食尚公司已将2011年12月20日缴纳的水电费押金转化成为了租金，而从原审法院查明的事实看，虽然金光华公司已向味食尚公司收取水电费押金收据原件，但味食尚公司于2011年12月20日支付款项人民币24，000元时已特别注明了“水电押金”，双方亦未对押金转化成租金达成合意，味食尚公司目前亦未拖欠金光华公司租金，对金光华公司该抗辩意见，原审法院不予采信。金光华公司抗辩称味食尚公司存在不如实上报营业额数据的违约行为，但金光华公司对此亦未举证证明，原审法院不予采信。租赁合同既已解除且解除的过错责任在于金光华公司，味食尚公司要求金光华公司退还履约保证金人民币310，590元、物业管理费押金人民币50，286元、水电费押金人民币24，000元的诉讼请求，原审法院予以支持。金光华公司要求不予退还味食尚公司履约保证金人民币310，590元、物业管理费押金人民币50，286元的反诉请求，原审法院不予支持。由于租赁合同解除的过错在于金光华公司，金光华公司应当向味食尚公司赔偿装修损失。根据深圳市某工程造价咨询有限公司的司法鉴定书，涉案商铺装修残值为人民币23.5246万元，金光华公司应当向味食尚公司赔偿装修损失人民币23.5246万元。味食尚公司诉请的装修损失数额超出估评公司评估确定的数额，对于超出部分原审法院不予支持。金光华公司是以味食尚公司存在消防隐患为由停电的，且味食尚公司未能举证金光华公司曾于2012年4月17日、18日、19日、21日多次停电，亦未举证明金光华公司曾于2012年4月24日停水，更未举证证明金光华公司停电行为与其损失之间存在因果关系，其以往月日常经营盈利数额估算经营损失为人民币395，398.27元，该经营损失的计算方法依据明显不足，对于味食尚公司要求金光华公司赔偿直接经济损失人民币395，398.27元的诉讼请求，原审法院不予支持。金光华公司要求味食尚公司赔偿免租装修期间的租金损失人民币310，590元反诉请求及要求味食尚公司赔偿租金损失的反诉请求是建立在味食尚公司违约导致合同解除的诉讼主张成立的基础之上的，且金光华公司反诉诉求味食尚公司赔偿免租装修期间的租金损失亦无合同依据，因此，对于该两项反诉请求，原审法院均不予支持。此外，租赁合同解除以后，味食尚公司应当将涉案商铺交还金光华公司，但由于双方在本案均未提出商铺交还的诉求，基于“不诉不理”的民事诉讼原则，原审法院在本案中对商铺交还问题不作实体处理，双方可另循法律途径解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决：一、解除味食尚公司与金光华公司签订的《房屋租赁合同书》。二、金光华公司应于本判决生效之日起十日内向味食尚公司退还履约保证金人民币310，590元、物业管理费押金人民币50，286元、水电费押金人民币24，000元。三、金光华公司应于本判决生效之日起十日内向味食尚公司赔偿装修损失人民币235，246元。四、驳回味食尚公司其他诉讼请求。五、驳回金光华公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币25，530元，由味食尚公司承担人民币18，732元，由金光华公司承担人民币6，798元；本案反诉受理费人民币2，755.8元，由金光华公司承担；本案评估费人民币40，000元，由味食尚公司承担人民币29，349元，由金光华公司承担人民币10，651元。上诉人金光华公司不服一审判决，向本院提起上诉，称：一审判决在事实认定和适用法律均存在错误。一、一审判决以味食尚公司即使迟延交纳水电费押金、无视味食尚公司的连续违约以及金光华公司违反诚信原则而认定合同解除条件尚不成就，适用法律错误。根据双方租赁合同第二十条约定，味食尚公司应于2010年3月向金光华公司交纳水电费押金24000元，但味食尚公司并未按时交纳。而一审判决以味食尚公司即使迟延交纳水电费押金也不构成根本违约而认定合同解除条件尚不成就，适用法律错误。合同解除方式分为法定解除、协议解除和约定解除，金光华公司解除合同是根据合同约定解除合同而非以法定解除方式解除合同。根据合同法第九十三条第2款“当事人可以约定解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，双方当事人在签订合同时明确约定了合同解除条件，一审判决既然认定“双方当事人签订的《房屋租赁合同书》是双方的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有“效”，但却无视双方合同约定的解除条件以及味食尚公司的连续违约行为而仅以味食尚公司其中的单一违约行为认定其不构成根本违约，并以金光华公司主张解除合同违反诚信原则而认定事实依据不足，适用法律错误。根据《合同法》第六条“当事人行使权利，履行义务应遵循诚信原则”之规定，合同双方不论是行使权力还是履行义务，均应遵循诚信原则共同遵照执行双方合同的各项约定。根据双方合同约定，味食尚公司未按时交纳水电费押金、逾期交纳租金达五天以上、违反某广场物业管理制度拒不纠正、擅自停止营业达两天以上、聚众闹事致使某广场有关商户不能正常营业的连续违约行为，其上述任一违约行为均促成了合同解除条件的成就。双方合同明确约定了租金、物业管理费、水电费押金、水电费等计费标准和相应交款方式以及合同解除条件，该等合同约定充分证明，金光华公司根本无法有意促成味食尚公司违约行为的连续发生，味食尚公司上述连续违约行为充分证明合同解除条件的连续成就非金光华公司主观上所能促成。本案中，合同解除条件的连续成就完全归咎于味食尚公司自身违约行为，尤其是在2011年12月19日金光华公司向味食尚公司发出《关于终止双方合同并限期结清合同约定应交款项的通知》后，味食尚公司明知道金光华公司是根据合同约定而发出解除合同通知，作为法治社会任何一个诚信市场主体，对此如有异议可以寻求法律救济，但此后就更应该本着诚信原则如约履行双方合同各项约定，然味食尚公司此后的上述连续违约行充分证明其违反诚信原则无视双方合同约定，更证明是味食尚公司上述连续违约行为促成了合同解除条件的成就，而非金光华公司违反诚信原则。金光华公司解除合同的起因源于味食尚公司的上述连续违约行为，解除合同的依据是双方合同约定，味食尚公司上述连续违约行为事实清楚、证据充分。金光华公司根据双方合同第六条第7款第（8）项和第8款、第十八条、第二十条、第二十九条、第三十条、第三十二条、第四十二条和第四十四条之约定解除合同，完全符合合同法第九十三条第2款之规定，合法有效，与味食尚公司是否构成根本违约无关。故一审判决以味食尚公司未构成根本违约、金光华公司违反诚信原则而认定双方合同解除的过错在于金光华公司，适用法律错误。二、一审判决认定2011年12月20日味食尚公司交纳了24000元水电押金，与事实不符。就此24000元，味食尚公司提供了金光华公司出具的两份收据，一份是水电押金收据，一份是租金收据，金额均为24000元，开具日期均为2011年12月20日，但水电押金收据为复印件，租金收据却为原件。按味食尚公司的解释，此24000元确为金光华公司开出的水电押金收据，只是开出后金光华公司又要求收回，另行开具租金收据给味食尚公司，其上诉辩解与事实根本不符，真实情况是当时金光华公司收到该24000元后向味食尚公司开具了水电押金收据，但味食尚公司在金光华公司告知其须支付逾期交纳合同约定应交费用所应承担的滞纳金时而反悔（详见双方合同第二十二条约定，合同履行期间，2011年9月15日味食尚公司依合同约定就向金光华公司交纳过合同约定的滞纳金，详见延长举证期间2012年5月15日味食尚公司提交的证据1《收款收据》），于是味食尚公司就多次向金光华公司主张该24000元不作为水电押金交纳而改为预交租金，最终在2012年1月5日味食尚公司交纳2012年1月份租金的同时双方将该24000元一致明确为2012年2月份部分预交租金，应味食尚公司的要求金光华公司根据会计制度在其退回水电押金收据原件的同时，金光华公司向味食尚公司另行开具了租金收据。作为一个完全民事行为能力人的味食尚公司却辩称是金光华公司向其要求收回水电押金收据，如果不是味食尚公司主张将该24000元改为预交租金并主动退回水电押金收据原件，金光华公司如何能违背其意思自治而强迫味食尚公司交回水电押金收据原件更何况是在2011年12月18日、12月29日金光华公司己连续通知味食尚公司因其未交纳水电押金而提前解除租赁合同的情形之下。再者就是如果不是味食尚公司主动要求将该24000元改为预交租金，那么在2012年1月5日金光华公司向其出具等额的2月份部分租金收据、1月9日金光华公司向其出具等额的租金发票时味食尚公司肯定会提出异议并拒收。而味食尚公司在上述不同日期分别对该24000元租金收据原件及租金发票原件的两次签收确认，充分证明味食尚公司最终书面确认该24000元是其向金光华公司预交的2月份部分租金而不是水电押金，该等事实应视为双方对此业已达成合意。味食尚公司2012年2月7日恰恰少交了24000元租金，再次充分印证了味食尚公司事实确认该24000元是其交纳的2月份部分预交租金而不是水电押金。一审判决仅仅依据味食尚公司当时支付该款项时注明为水电押金，无视该24000元款项用途后续变更的客观事实，而认定双方未就此款转化为租金达成合意，事实认定错误。三、即使按一审判决味食尚公司已经于2011年12月20日补交了水电押金，但是根据双方合同第六条第7款第（8）项和第8款、第十八条、第二十九条、第三十条、第三十二条、第四十二条和第四十四条之约定，金光华公司仍然有权单方终止本合同，不予退还保证金而无须赔偿味食尚公司装修损失，且味食尚公司须赔偿金光华公司因此所产生的一切损失。如果一审判决味食尚公司于2011年12月2日补交水电押金的事实成立，那么由此所证实的就是味食尚公司2012年2月拖欠租金24000元，一审过程中味食尚公司另行举证其于2012年3月22日补交24000元作为2012年2月租金，但该租金交纳日期合同约定交纳时间应为2012年2月8日前，味食尚公司逾期交纳达43天，根据双方合同第六条第7款第（8）项和第8款、第十八条、第二十九条之约定，味食尚公司逾期交纳当月租金、物业管理费、水．电费达五天，金光华公司为此又一次向味食尚公司送达了合同解除通知。据此，金光华公司仍有权单方终止合同而无须承担任何责任，不予退还保证金。味食尚公司除未按时交纳水电费押金外，还存在如下违约行为，包括2012年2月8日、4月8日逾期交纳租金、水电费达五天：违反某广场物业管理制度拒不纠正；自2012年4月24日至2012年5月4日未经金光华公司书面同意，擅自停止营业达两天以上；自2012年4月24日起至2012年5月4日止聚众闹事严重影响金光华公司商誉，致使某广场有关商户不能正常营业。金光华公司一审所提交的相关证据均足以充分证明味食尚公司上述任一违约行为，根据双方合同第三十条、第三十二条、第四十二条和第四十四条之约定，金光华公司又连续向味食尚公司送达了合同解除通知。而一审判决违反最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》对金光华公司调查取证申请予以驳回，对金光华公司在举证期间所提交的针对味食尚公司后续多次违约行为而发出的相应解除合同通知等关键证据的真实性、合法性与关联性不予认定，事实认定错误。味食尚公司上述后续任一违约行为再次促成了合同解除条件的成就，金光华公司仍然有权单方终止合同而无须承担任何责任，不予退还保证金。综上，双方合同真实合法有效，味食尚公司连续违反合同约定事实清楚证据充分，其任一违约行为均促成了合同解除条件的成就，金光华公司根据合同约定而解除合同符合法律规定。一审判决事实认定不清，适用法律错误，故请求：1、撤销深圳市罗湖区人民法院（2012）深罗法民三初字第206号民事判决的第二、三、五项；2、改判味食尚公司向金光华公司赔偿免租装修期间的租金损失310590元；3、改判味食尚公司向金光华公司赔偿自2012年3月5日至味食尚公司实际搬离承租场地的租金损失（按每日833．86元计算）；4、改判金光华公司不予退还味食尚公司所交履约保证金人民币310590元、3个月物业管理费保证金50286元，合计人民币360876元。味食尚公司味食尚公司答辩称：一、金光华公司所主张的原审合同解除条件适用法律错误，这一措词是对法律和原审判决内容的断章取义，合同法第93条第2款确实规定了当事人可以约定解除合同的条件，解除合同的条件成就时解除权人可以解除合同，同时在合同法第96条第1款也更明确的规定了当事人一方依照本法第93条第2款和第94条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，对方有异议的可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。在2009年4月24日最高人民法院出具的最高院关于适用合同法若干问题司法解释（二）第24条明确规定，当事人对解除合同约定的异议期限为3个月，味食尚公司在2012年2月10日向原审法院就解除合同异议提起诉讼，因此该合同的解除与否在法院的最终判决，不在于金光华公司发出解除合同函就必然解除，原审法院在审理该案件后认为（详见一审判决书第20页第2行到第17行）的内容是符合法律规定和遵循市场经济的公正公平而作出的判决。二、针对金光华公司上诉状第5页所陈述味食尚公司的违约行为，味食尚公司在原审法院已经清楚交代并作出回应。1、逾期缴纳水电费押金及2月份租金问题，味食尚公司与金光华公司签订租赁合同以来所缴纳的各项费用均是按金光华公司发出的缴费通知单而缴费，在双方租赁合同中第18条明确约定了味食尚公司经营时间发生的水电等费用按其安装的水电表计算，金光华公司应当在每月3日前向乙方（味食尚公司）提供付款通知，味食尚公司在每月8日前向金光华公司缴交。金光华公司所主张的拖欠水电费押金及2月份租金问题，均是味食尚公司按金光华公司的缴费通知缴纳，不存在违约行为。2、关于金光华公司所强调的自2012年4月24日至2012年5月4日未经金光华公司书面同意，擅自停业两天以上，该事件的起因是因为金光华公司从2012年4月16、17、18、19、21、24日连续给味食尚公司停水停电所导致，导致味食尚公司无法正常营业，在原审庭审中金光华公司对上述停水停电行为也是予以认可的。三、金光华公司二审所主张的有关诉求没有法律和事实依据。金光华公司一而再、再而三以各种理由和借口刁难味食尚公司，其根本原因在于已经于2012年2月10日将味食尚公司尚在使用的标的物转租给第三方，造成实际上的一房二租，其目的是为了谋取更高的经济利益，且原审法院已经明确确定了双方租赁合同已经解除的过错在于金光华公司，因此金光华公司的上诉请求不应当得到支持。本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷案件，本案二审的争议焦点是导致合同解除的责任问题。虽然当事双方在《房屋租赁合同书》第二十条约定：“乙方（味食尚公司）在交纳第一个月的水电费的同时交纳相关费用一个月额度的保证金。”但由于双方在整个租赁过程中采取金光华公司核算应交费用、发出付款通知，味食尚公司按通知数额付款的方式结算、支付租金及相关费用，可知金光华公司亦负有通知义务。金光华公司迟至2011年12月9日才以《租金及费用通知单》通知味食尚公司交纳水电押金24000元，也未提供证据证明其在此之前通知过味食尚公司交纳该笔费用，且该通知单“迟交天数”一栏为空白，并载明：“请该铺于8日前将以上款项交深圳市金光华商业有限公司财务部……”证明金光华公司确认味食尚公司交纳水电押金的限期为下月8日，即2012年1月8日。接到通知后，味食尚公司于2011年12月20日交纳该笔款项，未超过通知期限。因此，味食尚公司迟交水电押金的行为不构成违约，原审法院认定事实清楚，本院予以确认。在味食尚公司按时交纳水电押金的情况下，金光华公司于2011年12月18日、29日、2012年1月29日连续三次发出解约通知，并于2012年2月10日与案外人深圳某餐饮管理有限公司签订《房屋租赁合同》，将涉案商铺出租给案外人深圳某餐饮管理有限公司，该一系列行为是导致双方矛盾不断升级并最终解除合同的主要原因。金光华公司提供的《味食尚2011年12月-2012年5月应交及实交款项明细表》及相关票据载明，味食尚公司于2011年12月20日交纳24000元水电押金后，于2012年1月5日足额交纳了1月份的应交款项，可见味食尚公司至此仍严格按照合同在履行付款义务。虽然因为对24000元水电押金是否转化为2012年2月份部分房租的问题发生争议，味食尚公司未足额交纳2月份房租，但该笔款项的付款期限为2月8日。按照合同约定，味食尚公司逾期交纳租金5天才构成违约，而此时金光华公司早已单方解除合同，并与案外人另行签订《房屋租赁合同书》。因此，解除合同的违约责任应由金光华公司承担，金光华公司的上诉理由不成立，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币28286元，由上诉人金光华公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 龚    萍代理审判员 唐    毅代理审判员 朱    宽二〇一三年三月十五日书 记 员 廖冉冉（兼）附录相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。