上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0101民初25390号原告：上海久事(集团)有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：过剑飞，职务董事长。委托诉讼代理人：吴振伟，上海虹桥正瀚律师事务所律师。委托诉讼代理人：王磊，上海虹桥正瀚律师事务所律师。被告：上海响坤投资管理事务所，住所地上海市金山区。投资人：王凯鹏，职务不详。被告：王凯鹏，男，1975年5月28日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区。被告：郑新，男，1958年10月1日出生，汉族，户籍地上海市长宁区。原告上海久事(集团)有限公司与被告上海响坤投资管理事务所、王凯鹏、郑新房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海久事(集团)有限公司的委托诉讼代理人王磊到庭参加诉讼。被告上海响坤投资管理事务所、王凯鹏、郑新经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海久事(集团)有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令原告与上海响坤投资管理事务所就上海市黄浦区四川中路XXX-XXX号XXX室房屋签署的《租赁合同》于2018年12月6日解除；2、判令上海响坤投资管理事务所向原告支付自2018年8月1日起至2018年12月6日止的租金人民币(币种下同)20,983.86元以及按逾期金额万分之五每日的标准支付逾期违约金(以欠付租金9,985.80元为本金，自2018年8月8日起计算至实际付款日止；以欠付租金10,998.06元为本金，自2018年11月8日起计算至实际付款日止)；3、判令上海响坤投资管理事务所按日租金三倍标准支付自2018年12月7日起至2020年8月12日止的房屋占用费302,857元；4、判令上海响坤投资管理事务所向原告支付违约金14,978.70元(以三个月租金为计算标准)；5、判令王凯鹏、郑新对前述2-4项付款义务承担连带清偿责任；6、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年12月19日，原告与被告上海响坤投资管理事务所签订《租赁合同》约定，原告将其所有的位于本市黄浦区四川中路XXX-XXX号XXX室(以下简称系争房屋)租赁给其使用，租赁期限自2018年1月1日起至2019年12月31日止；月租金为4,992.90元，按季结算，于每季开始第一个月第五个工作日前支付，逾期支付的违约金为逾期款的万分之五每日；租赁保证金14,978.70元，原告有权以租赁保证金抵付承租人应付款项或原告所受损失；并约定了违约金等违约责任等。《租赁合同》签订后，原告按约交付房屋，被告上海响坤投资管理事务所自2018年8月1日起开始拖欠租金。2018年11月27日，原告与三被告签署《四川中路XXX-XXX号XXX-XXX室、XXX室、XXX室房屋补充协议》(以下简称补充协议)确认截至2018年11月22日，上海响坤投资管理事务所已因系争房屋拖欠租金24,964.50元，逾期违约金1,735.03元，并约定上海响坤投资管理事务所应于2018年12月5日前全额支付拖欠的租金及违约金，逾期未付则《租赁合同》于2018年12月6日终止，被告上海响坤投资管理事务所应于该日搬离系争房屋，被告王凯鹏、郑新对上海响坤投资管理事务所签订的《租赁合同》项下的欠付租金、违约金及其他所有债务承担连带责任。后被告上海响坤投资管理事务所未在2018年12月5日前支付款项，故按照双方约定，原告有权主张《租赁合同》于2018年12月6日解除，并要求上海响坤投资管理事务所支付欠付租金、违约金、房屋占用费及主张被告王凯鹏、郑新的连带保证责任等。2020年8月，因上海响坤投资管理事务所拖欠物业费，系争房屋被案外人上海外滩物业有限公司收回，并移交原告。现被告迟迟未支付欠款，故原告为维护自身合法权益，诉至本院，要求判如所请。被告上海响坤投资管理事务所、王凯鹏、郑新未作答辩。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理查明事实如下：原告系本市黄浦区四川中路XXX-XXX号全幢大楼的房屋权利人。2017年12月19日，原告(出租方、甲方)与被告上海响坤投资管理事务所(承租方、乙方)签订《租赁合同》约定，原告将其所有的位于本市黄浦区四川中路XXX-XXX号XXX室房屋出租给其作为办公使用，建筑面积49平方米，租期自2018年1月1日起至2019年12月31日止，月租金为4,992.90元，租金按季结算，于每季开始第一个月第五个工作日前支付，逾期支付的违约金为逾期款的万分之五每日，并约定租赁保证金14,978.70元，如乙方违反合同约定，则甲方有权以该租赁保证金抵付乙方应付款项或作为甲方因此而遭受的损失的赔偿，不足抵付部分由乙方补足。《租赁合同》第八条解除合同的条件约定，在租赁期限内，因甲方或乙方的特殊原因，经甲、乙双方协商一致，或因乙方原因，依法律法规规定或本合同第十条的约定，甲方有权解除合同的等情况可解除该合同(8.1、8.4)。《租赁合同》第十条乙方违约责任约定，拖欠租金或其他费用累计达一个月的，甲方有权解除合同、收回房屋，没收租赁保证金，并由乙方承担相当于三个月租金的违约金，如违约金不足弥补甲方损失，乙方应予补足；乙方应最迟于租赁期满日或本合同终止时向甲方返还该房屋，乙方如未经甲方书面同意或未与甲方书面达成关于续租或延期的协议而逾期返还房屋，则逾期一天，应向甲方支付原日租金的三倍的违约金，如因乙方逾期返还房屋而造成甲方其他损失的，乙方还应承担赔偿责任(10.2)。《租赁合同》第十一条合同终止后留存物品的处理约定，本合同租赁期限届满或因任何原因终止，若乙方有应向甲方支付的租金、其它费用、违约金及/或对甲方造成损失的赔偿金未付，甲方有权将该房屋内的物品留存于甲方指定的地点；上述被甲方留存的乙方所租赁的该房屋内的所有物品，均视为乙方合法拥有，如因物品留存或处置留存物品而给第三方造成损失的，甲方不承担任何责任。2018年11月22日，上海响坤投资管理事务所向原告发出《关于延期支付四川中路XXX-XXX号XXX-XXX室、XXX室、XXX室房屋项下已拖欠租金的申请书》(以下简称申请书)记载：自2018年7月起我所拖欠贵司租金，截止至2018年11月22日，其中已拖欠XXX室租金24,964.50元，已累计产生逾期违约金1,735.03元；由于我所资金周转暂时遇到困难，特向贵司申请延期支付上述欠款，申请延期至2018年12月5日前支付。同时我所愿意提供如下担保人，对上述租金及逾期违约金以及在上述三份合同项下我所的所有债务提供连带责任担保。申请人处有上海响坤投资管理事务所盖章及王凯鹏署名，担保人处有郑新署名。2018年11月27日，原告上海久事(集团)有限公司(出租方，甲方)与被告上海响坤投资管理事务所(承租方，乙方)、王凯鹏(保证人，丙方)、郑新(保证人，丁方)签订《四川中路XXX-XXX号XXX-XXX室、XXX室、XXX室房屋补充协议》记载，甲、乙方就上海市黄浦区四川中路XXX-XXX号XXX-XXX室、XXX室、XXX室三处房屋分别签订了三份《租赁合同》，合同中明确约定了租赁面积、租赁用途、租赁期限、租金、租赁保证金、解除合同的条件、违约责任、争议的解决方式等内容，甲、乙双方对合同约定的内容没有任何异议；自2018年7月起乙方拖欠甲方租金，截止至2018年11月22日，乙方已拖欠甲方租金合计382,061.87元，累计已产生逾期违约金合计21,890.45元，其中已拖欠XXX室租金(2018年8月1日至2018年12月31日)24,964.50元(根据双方合同约定，乙方应于2018年7月9日前向甲方支付)，已累计产生逾期违约金1,735.03元，甲、乙双方对上述拖欠租金的数额、计算方式、逾期违约金的数额、计算方式均没有任何争议，乙方认为应当全额向甲方支付，乙方于2018年11月22日向甲方出具申请书。现经甲、乙、丙、丁四方协商一致，达成如下《租赁合同》补充协议：一、甲方同意乙方的申请，乙方拖欠的租金382,061.87元及逾期违约金21,890.45元可以延期至2018年12月5日前支付；二、如截止至2018年12月5日，乙方仍未能全额支付本协议第一条中拖欠的租金382,061.87元及逾期违约金21,890.45元的，则甲、乙双方一致同意解除双方签订的上述三份《租赁合同》，三份《租赁合同》于2018年12月6日同时终止，乙方应于同日腾空上述三处房屋返还甲方，甲、乙双方对此没有任何争议；三、丙方系乙方的法定代表人，丁方系乙方的实际投资人之一，在签订本协议时完全知晓甲、乙双方在上述三份《租赁合同》项下的权利义务，愿意作为保证人对乙方在上述三份《租赁合同》项下拖欠的租金及逾期违约金以及其他所有债务承担连带责任；四、甲方接受丙方、丁方作为乙方的保证人承担连带责任；另明确除补充协议约定内容外，《租赁合同》其余内容均保持不变。补充协议尾部甲、乙方处有上海久事(集团)有限公司、上海响坤投资管理事务所印章，丙方、丁方处有王凯鹏、郑新的署名及身份证复印件。审理中，原告提供上海外滩物业有限公司外滩大楼管理中心2019年4月29日出具的情况说明记载，系争房屋承租人上海响坤投资管理事务所于2018年1月1日搬入，该房屋目前仍被其占用，尚未搬出。2020年8月12日，上海外滩物业有限公司外滩大楼管理中心通知原告因上海响坤投资管理事务所长期拖欠物业管理费及相关水电费，房屋及杂物无人管理等，现根据与该公司签订的合同，对其办公家具实施清理和留置保管，将其所租赁房屋腾清交还原告，希望原告尽快派相关人员到现场予以接收。2020年9月1日，上海外滩物业有限公司与原告就系争房屋的交接签署《黄浦区四川中路XXX-XXX号房屋交接书》记载，上海外滩物业有限公司已于2020年8月12日自行对系争房屋进行了清理，并留置了屋内所有物品，目前已腾空房屋，2020年8月31日将上述房屋正式移交给原告。审理中，原告主张被告缴纳的租赁保证金14,978.70元在本案第二项诉讼请求的欠付租金20,983.86元中予以抵扣。上述事实，有原告的陈述及其提供的《租赁合同》、产权证、情况说明、《关于延期支付四川中路XXX-XXX号XXX-XXX室、XXX室、XXX室房屋项下已拖欠租金的申请书》、补充协议、《黄浦区四川中路XXX-XXX号房屋交接书》、函等证据予以证实。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，涉诉之《租赁合同》系原告与被告上海响坤投资管理事务所据各自真实意思表示依法签订，具有法律效力，其作为签约方均应恪守履约。租赁期间，被告拖延支付租金，后经原、被告四方协商确认延付租金至2018年12月5日，如仍未支付则合同于2018年12月6日解除，现被告未足额支付欠付租金，双方约定的解除条件已成就，故原告主张双方所签《租赁合同》于2018年12月6日解除，并要求被告支付租赁期间拖欠的租金之诉请，本院予以支持。对于被告欠付租金之违约行为，原告亦有权要求被告按约偿付逾期违约金，故该项诉请，本院亦予支持。现双方签订的《租赁合同》因被告违约行为而提前解除，原告主张被告承担违约责任，按约支付违约金及房屋占用费之诉请，本院亦予支持。而根据双方约定，系争房屋租赁保证金可以抵扣原告应支付被告的款项及赔偿损失等，且原告亦主张租赁保证金在本案中予以抵扣欠付租金，为避免诉累，故本院在本案中予以抵扣，相应的租金逾期违约金支付至立案之日2020年11月13日止。而王凯鹏、郑新明确知晓《租赁合同》内容，并承诺作为担保人对拖欠的租金及逾期违约金以及其他所有债务承担连带保证责任，现上海响坤投资管理事务所未按约支付款项，原告主张王凯鹏、郑新承担连带保证责任并无不妥，本院亦予支持。被告上海响坤投资管理事务所、王凯鹏、郑新经本院合法传唤未到庭参加诉讼，系放弃自己的民事诉讼权利，本院依法缺席审判。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条以及1999年《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，1995年《中华人民共和国担保法》第六条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告上海久事(集团)有限公司与被告上海响坤投资管理事务所就上海市黄浦区四川中路XXX-XXX号XXX室房屋所签订的《租赁合同》于2018年12月6日解除；二、被告上海响坤投资管理事务所应于本判决生效之日起十日内支付原告上海久事(集团)有限公司2018年8月1日至2018年12月6日期间的租金人民币20,983.86元，抵扣被告上海响坤投资管理事务所支付的租赁保证金人民币14,978.70元后，被告上海响坤投资管理事务所还应支付原告上海久事(集团)有限公司人民币6,005.16元；三、被告上海响坤投资管理事务所应于本判决生效之日起十日内就上述第二项欠付租金支付原告上海久事(集团)有限公司截至实际支付日止之违约金(以欠付租金人民币9,985.80元为基数，按每日0.05%的标准自2018年8月8日起计算至2020年11月13日止；以欠付租金人民币4,992.90元为基数，按每日0.05%的标准自2018年11月8日起计算至2020年11月13日止;以欠付租金人民币6,005.16元为基数，按每日0.05%的标准自2018年11月8日起计算至实际付款日止)；四、被告上海响坤投资管理事务所应于本判决生效之日起十日内支付原告上海久事(集团)有限公司2018年12月7日起至2020年8月12日止的房屋占用费人民币302,857元；五、被告上海响坤投资管理事务所应于本判决生效之日起十日内支付原告上海久事(集团)有限公司违约金人民币14,978.70元；六、被告王凯鹏、郑新对前述第二至五项还款义务承担连带保证责任，被告王凯鹏、郑新承担连带保证责任后，有权向被告上海响坤投资管理事务所追偿；七、原告上海久事(集团)有限公司其他诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币6,382元(原告已预交)，因本案适用简易程序，减半收取计人民币3,191元，由被告上海响坤投资管理事务所、王凯鹏、郑新共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 仲佳宁法官助理 牟嘉会书 记 员 侯卉程附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则、根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国担保法》第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。三、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。