广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0608民初148号原告：佛山市南海区兴业物业管理有限公司高明分公司，住所地广东省佛山市高明区荷城街道祥福路11号江景蓝湾五座物业用房01，统一社会信用代码914406086788879791。负责人麦宗盛。委托诉讼代理人：黄旭彬，男，该公司员工。委托诉讼代理人：李秀华，女，该公司员工。被告：罗仕山，男，1997年2月28日出生，汉族，住广东省廉江市。委托诉讼代理人：罗灯文，男，1970年10月18日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，系被告罗仕山的叔叔。原告佛山市南海区兴业物业管理有限公司高明分公司与被告罗仕山物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2021年1月25日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人黄旭彬、李秀华及被告的委托诉讼代理人罗灯文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即支付自2019年7月至2020年9月拖欠的物业管理费1918.05元及违约金1381.00元，共计3299.05元；2.被告承担本案全部诉讼费。庭审中，原告明确其请求的违约金计算起止日期为2019年7月1日至2020年9月30日，按每日千分之三标准计算。庭后，原告向本院作出书面说明：第一项诉讼请求中的“物业管理费”实质由两部分组成，第一部分为物业管理费（即合同中所约定每月每平方米1.5元收取的住宅管理服务费），第二部分为电梯保养公摊费（计算公式为4200元／季÷5条电梯÷3月／季÷21户＝13.33元／月／户）。事实和理由：被告于2017年4月26日购买了佛山市盛彰房地产开发有限公司高明分公司开发的高明区物业，房号为X梯XX房，面积为76.36平方米。根据被告与原告达成的前期物业服务协议之规定，原告一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但被告自2019年7月起便无故拖欠物业管理费至2020年9月止共计人民币1918.05元。原告曾多次以各种形式向被告催交物业管理费，但其未予理睬。现根据双方签订的前期物业服务协议第九条之规定，特向法院提起诉讼，请求法院依法判决支持原告的全部诉讼请求。被告辩称，1.请求法院依法判令原告不要乱收费、多收费、重复收费，被告每月物业管理费已交，不存在拖欠物业管理费和产生违约金；2.由原告承担本案全部费用。被告于2018年8月16日购买佛山市高明区荷城街道高明大道东庆丰巷35号燕语湾东苑X梯XX房，有关物业管理合同，原告收费太高，不按物业价值标准收费（2020物业收费标准一级1元/平方、二级0.75元/平方、三级0.35元平方）、乱收费多收费、重复收费。被告购买的房屋76.36平方米，实际使用面积64.14平方米，每月都已交12.22平方的公摊费，已不存在再有什么公摊费。被告不存在拖欠物业管理费的行为，2018年8月至2019年6月共26个月，每月物业管理费114.54元，按2020物业收取管理费政策，6个月以上或长期空置的房按70%缴纳是合理的，共计2084元，已交1790.23元，尚未交纳293.77元。被告于2020年11月11日下午两点通过微信转1061.23元交纳物业公司管理费，公司收费人已拒收，所以被告不存在任何拖欠的物业管理费。物业合同中很多条款都是霸王条款，合同第五条12、13是带有垄断黑社会性质的乱收费条款，第9条违约责任4条都可以看出带有粗暴性质的合同是不公平、不合理的条款。物业服务质量差，被告从2018年8月份交楼到现在还没有装修入住，可是2020年8月7日产生一期用水欠费，2020年10月份又产生一期欠水费，总欠53元，问原告，回答说水管爆、没人维修又没通知房东。物业收费过高、乱收费、重复收费，野蛮粗暴、不讲道理。请求法院依法判决原告不要乱收费、不要再重复收费、不合理收费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的证据：被告确认原告提交的证据1原告营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件、被告身份证复印件、证据2前期物业管理服务协议、不动产登记信息查询结果及证据3收据的真实性，本院对上述证据的真实性予以认可；对于证据3中的催缴欠费通知单，原告未能证实已送达被告，本院对其不予采信；证据3中的发票联有原件核对，本院对该证据予以采信。2.被告提交的证据：证据1申请书，被告未能证实已送达原告，其主张按60%的标准收费亦没有提供证据证实，对其证明内容本院不予认可；证据2质量保修书、证据5发票，原告确认其真实性，本院对该证据的真实性予以认可；证据4手机转账页面、证据6短信页面，被告提供了原件核对，本院对上述证据的真实性予以认可。本院认定事实如下：被告购买了佛山市高明区XX房，该物业建筑面积为76.36平方米。2018年8月21日，该物业办理了产权登记，登记在被告名下。原告（甲方）、被告（乙方）于2018年8月16日签订《前期物业管理服务协议》，约定：物业管理服务费用不包括房屋共用部位和共用设施设备的大中修、更新、改造的费用，以及公用水电费，电梯维护费，年检费；物业住宅之管理服务费按建筑面积每月每平方米，从2017年10月1日起按新的收费标准来收费，小高层以1.5元计收；首月十天之内向甲方缴付当季物业管理服务费用；甲方违反本协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期整改，逾期未整改给乙方造成损失的甲方承担相应的法律责任；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准时间交付有关费用的，甲方有权要求乙方补交所欠缴之管理费，并从逾期之日起每日按欠款的千分之三交纳违约金。被告于2018年8月16日交纳了2018年8-9月物业费和余泥清运费合计729元，于2020年10月11日交纳了2018年10月至2019年6月期间的物业费1061.23元。被告于2020年11月10日向原告的工作人员微信转账1061.23元，因原告的工作人员未收取，款项退回被告。另查明，被告至今仍未缴纳2019年7月1日至2020年9月30日期间的物业费及公摊电梯维护费。本院认为，原、被告之间属于物业服务合同关系。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，原、被告争议的法律事实发生在民法典施行以前，应适用当时的法律、司法解释的规定。原、被告签订的《前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示且协议内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。在原告已依约履行相应义务的前提下，被告应按照协议约定支付相应的费用。据此，被告应向原告支付物业费（即原告所称的合同中约定的每月每平方米1.5元收取的住宅管理服务费）和电梯保养公摊费。经核算，上述两者在2019年7月1日至2020年9月30日期间共计1918.05元（76.36㎡×1.5元/月×15个月+13.33元/月×15个月）。被告主张其于2020年11月10日下午两点通过微信转1061.23元交纳物业公司管理费，公司收费人已拒收，所以被告不存在任何拖欠的物业管理费。本院认为，当债权人无正当理由拒绝受领，债务人可以将标的物提存，原告拒绝受领并不导致债权消灭。对于被告的上述抗辩，没有事实及法律依据，本院不予采纳。关于逾期交纳物业费的违约金问题。根据《前期物业管理服务协议》的约定，物业管理费按季度收取，在首月10日前交纳,不按协议约定的收费标准时间交付有关费用的，从逾期之日起每天按欠款千分之三交纳违约金。原告未能提供证据证实其损失，约定的违约金计算标准明显过高。综合考虑本案的实际情况，本院酌定以中国人民银行同期同类贷款利率和全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍作为计算标准，原告请求过高部分，本院依法予以调整。因《前期物业管理服务协议》未对电梯保养公摊费的收费标准进行约定，原告亦未能提供证据证实已每月向被告告知应交的电梯保养公摊费，对于电梯保养公摊费部分，原告请求被告支付违约金，本院不予支持。被告应于每季度的第一个月10日前支付当季的物业费，即2019年7月10日前应支付2019年7月1日至2019年9月30日的物业费343.62元，该季度的物业费的违约金应从2019年7月11日起以343.62元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算至2020年9月30日。2019年10月至2020年9月每季度以应交纳的物业费343.62元为本金，分别从该季度首月的11日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算至2020年9月30日。原告请求超出本院核定部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条第一款、第三款，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告罗仕山应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市南海区兴业物业管理有限公司高明分公司支付2019年7月1日至2020年9月30日的物业费、电梯保养公摊费合计1918.05元及物业费违约金（2019年7月至2019年9月，该季度的物业费的违约金从2019年7月11日起以343.62元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算至2020年9月30日；2019年10月至2020年9月，每季度以应交纳的物业费343.62元为本金，分别从该季度首月的11日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算至2020年9月30日）；二、驳回原告佛山市南海区兴业物业管理有限公司高明分公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由被告罗仕山负担25元。因原告佛山市南海区兴业物业管理有限公司高明分公司已预交了上述费用，被告罗仕山负担的上述费用迳付给原告佛山市南海区兴业物业管理有限公司高明分公司，本院不作收退。本判决为终审判决。审 判 员 彭智聪二〇二一年二月九日法官助理 区君萍书 记 员 区君萍