江苏省徐州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏03民终6787号 上诉人（原审原告）：铜山区维池纳酒店，住所地徐州市铜山区4号路东、8号路南。 经营者：张军，住安徽省宿州市埇桥区。 委托诉讼代理人：程潜，徐州市云龙区先锋法律服务所法律工作者。 上诉人（原审被告）：李奇，住徐州市铜山区。 委托诉讼代理人：宋远程，北京市盈科(徐州)律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱松，北京市盈科(徐州)律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：张德友，住徐州市铜山区。 委托诉讼代理人：宋远程，北京市盈科(徐州)律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱松，北京市盈科(徐州)律师事务所律师。 上诉人铜山区维池纳酒店、李奇、张德友因房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市铜山区人民法院（2020）苏0312民初2082号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人铜山区维池纳酒店的经营者张军及其委托诉讼代理人程潜、上诉人李奇、张德友的共同委托诉讼代理人宋远程、朱松到庭参加诉讼活动。本案现已审理终结。 上诉人铜山区维池纳酒店的上诉请求：1.请求二审法院依法撤销一审判决，并依法改判除一审判决外被上诉人张德友再向上诉人支付装修损失36105元、停产停业补助费31489元、搬迁补助费1041元，合计68635元；被上诉人李奇再向上诉人支付装修损失49157元、停产停业补助费28102元、搬迁补助费1041元，合计78300元或发回重审。2.一、二审案件受理费、保全费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实错误：1.一审中，被上诉人自认并未对涉案房屋进行过装修，涉案房产在政府征收时有评估报告，均为上诉人进行的装修价值，一审人民法院仅支持部分装修补偿，属认定事实错误。2.被上诉人在补偿时选择的是货币补偿，其不存在停产、停业损失，停产停业补偿应全部归上诉人所有。3.涉案房屋所有的物品均属上诉人所有，搬迁补偿应全部归上诉人所有。综上，一审法院认定事实错误，请求二审人民法院依法支持上诉人的上诉请求。 李奇、张德友针对铜山区维池纳酒店的上诉，答辩称：1.2011年3月到2016年3月，上诉人李奇、张德友与案外人薛登强签订了房屋租赁协议，薛登强租用房屋用于宾馆经营，双方对宾馆的装修、附属物权利没有约定。按照法律规定，合同到期后，附属物的所有权属于李奇和张德友，铜山区维池纳酒店在一审时陈述的多次的转租行为，李奇和张德友均不知情，其向王某,4支付的1800000相关的款项，与李奇和张德友也无关，所以铜山区维池纳酒店对装修的附属物没有请求权。2.在一审时，一审原告并没有就其是否装修以及装修价值进行举证，其申请的证人当庭表示在装修时有装修费的微信、支付宝转账记录，装修清单，材料清单，以及工人工资发放明细，但是在一审时并没有向法院提供该证据，足以证明该证人的陈述系虚假陈述。3.张德友、李奇在购买涉案房产时，该房产也是进行宾馆经营，字号为大西洋宾馆，在购买后，2人对涉案房屋进行了装修，拆迁行为同样造成了涉案房屋无法继续租赁。即便铜山区维池纳酒店的装修费用，以及停业停产损失，能够得到支持，那么该两项费用应当由双方按比例分摊。 上诉人李奇、张德友上诉称：1.请求依法撤销铜山区人民法院作出的(2020)苏0312民初2082号民事判决并将本案发回重审或依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.请求依法判决被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：上诉人认为原审法院认定事实不清、适用法律错误。一、被上诉人主体不适格。涉案合同系张军与上诉人李奇及张德友签订的，与被上诉人铜山区维池纳酒店存在权利义务关系，根据合同相对性，被上诉铜山区维池纳酒店并不是适格主体。二、上诉人不应当承担补偿责任。1.关于装饰装修损失。根据谁主张谁举证的原则，被上诉人应当就自己对涉案房屋进行了装修及装修项目、费用等进行举证，否则将承担不利后果。双方协议约定，如需对房屋进行改造、扩增或改变用途，应事先征得上诉人同意，在协议履行期间，张军从来没有就装修事宜向上诉人征求意见，即便张军对涉案房屋进行了装修，基于协议约定，张军因未征得上诉人同意而丧失请求权。一审时，被上诉人也没有就是否装修、装修价格、装修明细、装修费支付情况等进行举证，应当承担不利后果。一审法院依据《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第十一条第一款第四项规定酌定分担，适用法律错误，适用公平原则的前提是“承租人经过出租人同意装饰装修”，而本案中张军从来没有提出过装修房屋事宜，更没有经过上诉人同意，因此，判决上诉人补偿装修损失没有事实和法律依据。在本协议签订前，上诉人将涉案房屋出租给薛登祥，薛登祥租赁房屋用于经营宾馆。上诉人与薛登祥签订的协议没有就装修部分权属进行约定，协议到期后，按法律规定装修部分的权属就归上诉人享有。故，上诉人不应当对被上诉人进行装饰装修补偿。2.关于停产停业损失。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十三条规定对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。张军没有按照合同约定支付租金，经多次催要，仍然拒绝支付，上诉人已单方解除租赁协议。依据《合同法》94条第四款，当事人张军迟延履行主要债务经催告后在合理期限内仍未履行，守约方享有法定解除权，租赁协议应当自上诉人解除协议的意思表示到达时解除。张军应当停止经营，继续经营已经没有协议基础。因此，不存在因拆迁造成停产停业损失，即使存在损失也是因张军的违约行为导致的，应当由其自行承担。3.由于张军的原因导致租赁合同被解除，张军应当在2019年9月无条件从租赁房屋中撤离。同时，房间内的所有设施均是上诉人出租时的自有物品，张军并无权将涉案房屋附属设施搬离，不存在搬迁问题。所以，张军也无权请求搬迁费补偿费。三、一审法院对案件受理费、保全费分配不合理，请求二审法院予以调整。被上诉人一审诉请标的额为200000元，并申请保全200000元。一审法院最终支持其诉请总额为79400元，被上诉人在没有事实的基础上，虚高诉讼标的额，才导致受理费、保全费增加，故一审法院应当按比例进行分配案件受理费、保全费分配。四、一审法院未支持上诉人应得的拖欠租金，仅判决对被上诉人支付各项补偿，显失公平。按照协议约定，被上诉人拖欠上诉人租金，合同没有一并处理，侵害了上诉人的权利。综上，被上诉人不是适格主体，即便适格，上诉人也无需承担任何补偿责任，请求依法支持上诉人的上诉请求。 铜山区维池纳酒店针对李奇、张德友的上诉，答辩如下：1.被上诉人主体适格，首先根据法律规定，被上诉人经营者张军承租涉案房屋用于酒店经营，应当先租赁场地，然后办理消防手续，最后才能去注册宾馆进行经营。因此合同虽然是张军和上诉人签订，但合同目的是为了注册铜山区维池纳酒店，进行宾馆经营，因此被上诉人的主体适格。2.关于装饰装修损失，涉案房产系上诉人于2011年将房产租赁给案外人薛登祥，租赁期限为2011年3月20日至2016年3月19日，当时房产现状为毛坯，后薛登祥将涉案房产租赁给案外人李昭君，用于宾馆经营,2012年1月9日，李昭君将其经营的宾馆整体转让给案外人王某,4，也是用于宾馆经营，2013年元月份，王某,4把宾馆转让给张军，也就是被上诉人的经营者，用于宾馆经营，张军支付给王某,41800000元转让费，包含了所有装修以及设施、设备、物品等，拆迁部门对涉案房产进行的装饰装修评估，就是被上诉人的名义，在涉案房产拆迁之前，张军与本案被上诉人张德友在拆迁办就涉案房产的营业损失、装饰装修损失、搬迁费等，达成了口头一致的约定，被上诉人同意营业损失和装饰装修损失以及搬迁费用归被上诉人所有。因此。被上诉人认为上诉人的上诉无事实和法律依据，请求二审人民法院依法判决。 一审铜山区维池纳酒店原审诉讼请求：1.依法判令被告给付原告房屋征收补偿、赔偿款、营业损失、装修补偿款、搬迁费等20万元；2.案件受理费及保全费由被告承担。 一审法院认定事实：2002年8月26日，被告张德友与当时的铜山县水利区三堡水利管理服务站签订售房协议。三堡水利站将座落在铜山新区对面）从南向北三间房屋出售给张德友，价格每间房屋1.5万元，共计4.5万元。 2002年10月18日被告李奇与铜山县水利局三堡水利管理服务站签订房屋买卖协议，约定三堡水利站自愿将座落在铜山新区三堡村北原大西洋酒店五楼从南起向北共三间房屋出售给李奇，价格共计3万元整。 2014年12月21日，被告张德友、李奇（甲方）与原告经营者张军签订房屋租赁协议，约定甲方将位于铜山新区间房屋出租给乙方，租期自2016年3月19日至2021年3月19日，租金为人民币38000元/年，并且按每年15%递增。先付款后上房，提前一个月付款。另外双方还约定，乙方在承包（租赁）期间装修改造、增扩的费用由乙方自己负责，承包期满后，装修改造、增扩费用甲方不负责（如需对房屋改造增扩或改变用途，应事先征得甲方同意）。2016年6月20日，张军作为个体工商户经营者成立铜山区维池纳酒店。 2019年11月27日，徐州市铜山区政府颁发房屋征收公告（铜征公[2019]59号）对北京南路大西洋地块旧城改造规划范围内的房屋实施征收。涉案房屋在征收范围内。2019年12月22日，被告李奇及被告张德友之子张健分别与徐州市铜山区新区街道办事处签订房屋征收补偿协议，其中李奇房屋合法建筑面积124.37㎡，征收补偿情况为：①房地产评估总价值718361元，②附属物评估价值75657元，③停产停业补助费78361×6%=43102元，④房屋搬迁补助费124.37×14元/㎡=1741元，⑤搬迁奖金718361×6%=43102元。 张德友（张健与办事处签的合同）房屋合法建筑面积124.37㎡，征收补偿情况为：①房地产评估总价值808156元，②附属物评估价值55605元，③停产停业补助费808156×6%=48489元，④房屋搬迁补助费124.37×14元/㎡=1741元，⑤搬迁奖金808156×6%=48489元。之后双方因征迁补助费用分配未达成一致意见，原告诉至一审法院。 一审法院认为： 关于原告主体是否适格问题，2014年12月21日，二被告与张军签订房屋租赁合同，后张军作为经营者成立铜山区维池纳酒店，仍租赁二被告的房屋。所以铜山区维池纳酒店作为原告起诉并无不当，因此原告主体适格。 关于被告应否返还原告租金及押金问题，本案中原告并未提供交纳租金和押金的相关证据，不能确定原告交纳到何时的租金，因此，关于退还租金及押金的请求，不予支持。 关于原告主张的各项损失是否得到支持。因租赁合同终止，涉及的租赁物被征迁，原告因此受到的损失应当获得相应救济。 1.装修补偿。根据《最高人民法院》第十一条第一款第四项规定：“承租人经过出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”本案中，原告承租二被告房屋后，对涉案房屋进行了装修、改造，现无法确定原告新装修添置部分，因此，法院只能酌定原告装饰装修部分的残值损失。 2.停产停业补助费。原告承租涉案房屋用于宾馆经营，因房屋被提前收回而受到的经营损失客观存在，原告应得到救济。而被告因合同终止获得房屋征收补偿，应对原告的损失进行相应的补偿。原告对其经营损失并未提供证据证明，综合考虑承租人所需的适当的恢复经营期，考虑被告本身也存在的租金损失及实际获得的补偿款范围等因素，法院酌定被告张德友补偿原告停产、停业损失17000元；李奇补偿原告停产、停业损失15000元。 3.搬迁补助费。由于出租人收回出租房屋导致承租人提前搬迁，确实会产生一定的搬家费用，且出租人因房屋征收已获得了补偿，故出租人应对原告进行补偿。由于原告并未提供证据证明其实际花费的搬家费用，法院酌定二被告分别补偿原告搬家补助费各700元。一审法院遂判决：一、被告张德友补偿原告铜山区维池纳酒店装饰装修损失19500元，停产停业补助费17000元，搬迁补助费700元，共计37200元；二、被告李奇补偿原告铜山区维池纳酒店装饰装修损失26500元，停产停业补助费15000元，搬迁补助费700元，共计42200元。以上义务于判决生效后十日内履行完毕；三、驳回原告铜山区维池纳酒店的其他诉讼请求。 经双方当事人确认，二审期间的争议焦点为：一审认定的各项费用有无事实和法律依据。 二审期间铜山区维池纳酒店为证明其主张提供证据如下：证据一，薛登祥和李昭君签订的房屋租赁协议原件。证据二，李昭君和王某,4签订的宾馆转让合同。证据三，消防合格证原件两份。以上三组证据证明，涉案房产是通过多次转让至张军手中。另外申请证人王某,4出庭作证，证明张军花了1800000元转让费从其手中取得涉案房产的承租经营权，以及设施设备等。被上诉人李奇、张德友质证认为：对证据一，真实性不予认可，也不属于本案二审程序的新证据。对证据二，真实性、合法性、关联性也均不予认可。对证据三，消防合格证的真实性不持异议，但是从该消防证的记载可以看出，2011年是由李昭君以徐州市铜山区天一阁快捷宾馆的名义对外经营，与一审时我方提供的徐州天一阁快捷宾馆的工商登记，经营日期至2012年到2016年是吻合的，说明在此期间是由徐州市铜山区天一阁快捷宾馆经营，与张军陈述的自2011年开始接手宾馆事实不符，而且本案的检查合格证上使用面积仅有260平米，建筑名称是滕道田自建房，与本案也没有关联性。根据张军陈述，自2011年接手该宾馆，但是该消防合格证显示2015年，而且并不是涉案房产。证人证言系虚假陈述，铜山区维池纳酒店从一审到二审提供的所有证人证言均是自相矛盾，没有任何吻合之处。一审中其找的装修工人，称李昭君干了两三年，王某,4干了两三年，最后由张军接手，与本案中证人王某,4的陈述完全不一致，也没有提供任何证据。况且本案王某,4在一审中没出庭作证，不属于二审中新证据。另外补充一个事实，涉案的房屋自2002年李奇、张德友接手之后一直用于出租，并不是毛坯，在2014年签订的合同，也不是续租。在一审第二次庭审时，张军陈述的是2012年1月1日从王某,4手中接手了宾馆，本庭又改成了2013年元月，所以这也是自相矛盾的。铜山区维池纳酒店的经营者张军和王某,4系朋友关系，证人证言有利害关系，不应该作为本案的证据。 一审查明事实二审予以确认。 本院认为： 一、关于铜山区维池纳酒店作为诉讼主体是否适格问题。根据查明事实，铜山区维池纳酒店的经营者张军2014年12月21日与李奇、张德友签订涉案房屋租赁合同，后张军以包括涉案房屋在内的房屋作为经营场所，以铜山区维池纳酒店为名称，张军为经营者，依法登记为个体工商户。至纠纷发生时，张军仍以铜山区维池纳酒店经营，根据《最高人民法院民事诉讼法司法解释》第五十九条规定：在诉讼中，个体工商户有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人。因此，铜山区维池纳酒店作为原告提起本案一审诉讼并无不当，上诉人李奇、张德友主张铜山区维池纳酒店诉讼主体不适格，本院不予支持。 二、关于一审法院认定的各项费用是否适当问题。 1.装修补偿。本案中，张军与李奇、张德友签订租赁合同约定的租赁期限至2021年3月19日届满，导致双方合同提前终止的原因系政府征迁涉案房屋，因此，双方对于合同提前终止均无过错。剩余租期内的装修残值损失，由双方按照公平原则分担。李奇、张德友主张其2002年购买涉案房屋时即用于宾馆经营，房屋内当时就按照宾馆经营模式装修，故装修应损失应全部由其享有。铜山区维池纳酒店主张涉案房屋存在经过多位经营酒店的老板转让的事实，张军于2013年以180万元从证人王某,4处受让而来，屋内所有装修装潢以及设备全由其出资购买，故涉案房屋内的装修损失应归其享有。对此，本院认为，综合考虑铜山区维池纳酒店可能存在装修添附或购买设施设备的事实，但双方又无关于租赁期限届满后，出租人需补偿承租人装修费用的约定；以及双方已经履行期限与未履行期限的长短比较、涉案房屋内装修评估价值等多种影响装修残值的因素，一审法院酌定张德友补偿铜山区维池纳酒店装修损失19500元、李奇补偿铜山区维池纳酒店装修损失26500元，并无不当。 2.停产停业补助费。铜山区维池纳酒店主张其应对所有停产停业补助费用享有权利，但李奇、张德友作为涉案房屋的所有权人，一直通过对外出租涉案房屋获取收益，现涉案房屋因政府拆迁，李奇、张德友将从此不能获得房屋的使用收益，故，李奇、张德友也因拆迁受到经营损失，铜山区维池纳酒店主张李奇、张德友并无经营损失的主张本院不予支持。李奇、张德友主张全部停产停业补助费应由其享有亦缺乏事实依据。根据查明事实，至2019年12月22日李奇、张德友分别与徐州市铜山区新区街道办事处签订房屋征收补偿协议之日，铜山区维池纳酒店的租赁期限尚剩余一年左右，合同提前终止势必会造成其经营损失。一审法院综合考虑铜山区维池纳酒店恢复经营期以及上述因素，酌定张德友补偿铜山区维池纳酒店停产停业损失17000元，李奇补偿铜山区维池纳酒店停产停业损失15000元，并无不当。3.搬迁补助费。因铜山区维池纳酒店并未举证证明其实际花费的搬家费用，但考虑涉案房屋拆迁时酒店正在经营，确实存在搬迁设施设备的需要，一审法院酌定李奇、张德友分别补偿铜山区维池纳酒店搬家补助费各700元并无不当。 综上，上诉人的主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10357元，由上诉人铜山区维池纳酒店负担1757元，上诉人李奇负担4300元，上诉人张德友负担4300元。 本判决为终审判决。 审 判 长  祝 杰 审 判 员  崔金城 审 判 员  苏 团 二〇二一年二月二十五日 法官助理  曹 勇 书 记 员  金宇婷