云南省丽江市古城区人民法院民 事 判 决 书（2013）丽古民二初字第39号原告：和松林，男，1942年12月10日生，纳西族，住丽江市古城区。委托代理人（特别授权）：和锐，男，1970年3月10日生，纳西族，住云南省昆明市盘龙区。系原告长子。委托代理人（特别授权）：包自林，云南云勇律师事务所律师。被告：周宁，男，1962年11月28日生，汉族，广东省深圳市罗湖区居民，现住丽江市古城区。委托代理人（特别授权）：姜翀，女，1963年6月21日生，汉族，住上海市，系被告之妻。原告和松林诉被告周宁房屋租赁合同纠纷一案，本院2013年3月22日受理后，依照《中华人民共和国民事诉讼法》普通程序之规定，依法于2013年5月6日、2013年7月11日、2013年10月10日公开开庭进行了审理，原告及其委托代理人和锐、包自林，被告周宁及其委托代理人姜翀到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2005年12月1日，原、被告双方经友好协商签订《租房协议》，约定将原告所有的位于丽江市古城区束河街道开文村委会东康村八组12号附1号的房产出租给被告经营使用。协议同时约定了出租期限、租金、结算方式、违约责任等。协议签订后，原告依约将该房产交付给了被告经营使用，被告支付了2006年5月1日至2011年4月30日止的房屋租金。但对于协议第7条明确约定的：被告应于2011年4月15日前支付原告5年（30万元）的房屋租金，被告至今分文未付！期间，原告及原告次子和钻多次要求被告按约履行支付房屋租金义务，令人遗憾的是，在原告父子多次催收后，被告拒绝支付房屋租金！被告属恶意违约，原告因此提出以下诉讼请求：1、判令被告在判决生效后立即支付原告自2011年5月1日起至腾退房屋之日的租金12万元（暂计算至2013年4月30日）；2、判令被告判决生效后立即支付原告18万元违约金；3、判令解除原、被告双方于2005年12月1日所签订的《租房协议》。被告辨称：1、两年来被告未付租金，是原告没来拿，恶意无从谈起，被告不存在恶意不付款，不存在违约动机；2、被告当时不同意原告临时住进来，但最后还是让原告住进来，之间产生了一些小矛盾；3、签合同主要是跟被告两个儿子达成一致意见，为了解决此事，被告妻子还去昆明见了原告大儿子进行协商，后来原告小儿子在去年2012年5月份说要收回房屋，要被告离开，具体应该是6月份去的，之后是被告太太姜翀一直在与原告交涉；4、过去的二年多，被告妻子多次与和锐接触，清晰表明请将房租收去，二年来银行约30万元专用款项亦可证实。原告为证明自己的诉讼请求，提供下列证据：1、《租房协议》，拟证明原、被告双方于2005年12月5日，签订《租房协议》的事实；2、“短信摘抄”，拟证明原告次子和钻于2012年6月25日，向被告催收房屋租金，并提出如被告仍拒绝支付租金，则将解除合同的事实；3、《收据》，拟证明号码为135××××****的电话号码的用户系被告周宁的事实；4、《通知》拟证明原告于2013年2月25日，以书面形式通知被告，解除双方于2005年2月5日所签订的《租房协议》，并且要求被告于3日内腾退房的事实。被告对原告提供的证据的真实性无异议，但认为《短信摘抄》不是催收，当时约定分二批付，对方也没有人来收过房租。被告未提供证据。因被告对原告提交的证据的真实性无异议，因此本院对原告提交的证据的真实性予以确认，对其证明力综合全案予以评判。本院于2013年8月20日到本案所涉出租房进行现场勘查，并对房屋现状进行了拍摄，对所拍摄的照片原、被告双方均无异议。原、被告双方对本院拍摄的照片无异议，因此本院对本院现场勘查所拍摄的照片予以确认。根据庭审及本院认定的证据，本院确认下列法律事实：原告将其名下的丽江市古城区束河街道开文村委会东康八组12号附1号的房产出租给被告，双方于2005年12月1日以原告作为甲方，被告作为乙方订立《租房协议》，并约定：乙方对甲方的房屋的主体结构不变的原则下进行经营性房屋改造，出租年限20年，即2006年5月1日开始、至2026年4月31日结束；租金从2006年5月1日至2016年4月30日止为60000元/年，后十年即从2016年5月1日至2026年4月30日为68000元/年。二十年合计1280000元；结算方式：乙方于2005年12月20—30日首结三年租金18万元给甲方，2007年4月30日再付二年租金12万元，2011年4月15日之前付五年租金30万元，2016年4月15日之前付五年租金340000元，2021年4月15日之前付五年租金340000元；违约条款，甲方若在合约期内强行终止合同则按50万元/20年方式补偿，并支付15万元罚金，乙方若过期不付租金12个月内则加收50%，超过12个月则乙方丧失上述权益，并加罚金15万元”。合同订立后，原、被告双方按照约定开始履行各自的义务，原告将房屋交付被告经营使用，被告支付了2006年5月1日起至2011年4月30日的租金。自2011年5月1日起至本院开庭，被告未向原告支付过房租。2012年6月24日原告次子和钻向被告周宁发出如下内容短信“我是[尼美图]的出租方和松林的二儿子和钻，当初经双方协商并签订合同，承租方（周宁）应于2011年4月15日前付租金30万元给出租方，我方在2011年4月至2012年6月三番五次催你方付款，但你方置之不理，至今未付分文于我方，即你方已14个月未付房屋租金，已严重违反了当初的协议，在此我方向你方提出即将强行终止合同，望你方收到此短信后尽快回复”。2013年2月25日原告在其出租房屋大门上张贴《通知》，通知被告因其未交纳房租，要求被告三日内将承租房屋交还原告。因被告不同意解除合同及交还房屋，原告遂于2013年3月22日向本院提起诉讼，本院另查明，自双方签订《租房协议》后，该房产一直由被告管理、使用至今。本院认为：2005年12月1日，原、被告订立的《租房协议》双方意思表示真实，合法有效。根据该协议约定，被告应于2011年4月15日前支付2011年5月1日-2016年4月31日的房租30万元。根据法律规定及协议约定，按时交纳房租为承租人的主要义务，现被告未在约定的时间交纳租金，其辩称其夫人跟原告大儿子表示过要求其收取租金，是原告不收，但未提供证据证明其曾向原告交纳过房租，原告拒收的相关证据，因此被告的辨称理由不成立；与此相反，原告在被告逾期交纳房屋租金14个月、22个月时曾分别以短信、在出租房屋大门上张贴《通知》的方式对原告进行催告，直至原告于2013年3月22日提起诉讼时，被告还未交纳应于2011年4月15日之前交纳的租金，逾期支付租金近二年，依合同法的相关规定，一方延迟履行主要债务，经对方催告后在合理期限内仍未履行的，可以解除合同，因此对原告要求解除合同的诉讼请求予以支持；被告至今仍在管理使用该房产，故本院对原告要求被告支付2011年5月1日-2013年4月30日的租金120000元的诉讼请求予以支持；原告要求被告支付违约金18万元（12个月内加收的3万元租金和超过12个月的违约金15万元），被告对此予以否认，双方在合同中约定被告如延期支付租金在12个月内的，加收50%的租金，超过12个月的，加收罚金15万元，对被告超过12个月未支付房租的行为，双方并未明确约定12个月内加收的租金和超过12个月加收的罚金应一并支付，因此本院对原告要求被告支付12个月内加收的3万元租金的诉讼请求不予支持，被告超过12个月未付租金的行为应向原告支付违约金15万元。为此，本案经审判委员会讨论，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百零七条之规定,判决如下:一、解除原告和松林与被告周宁于2005年12月1日签订的《租房协议》；二、被告周宁于判决生效之日起十五日内将丽江市古城区束河街道开文村委会东康八组12号附1号的房屋交还原告和松林，并向原告和松林支付2011年5月1日起至2013年4月30日止的房屋租金120000元；三、被告周宁于判决生效之日起十五日内向原告和松林支付150000元违约金。案件受理费5900元，由被告周宁承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可于收到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省丽江市中级人民法院。【本判决生效后，若负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后两年内向本院申请强制执行。】审 判 长  顾 银审 判 员  尹丽莎人民陪审员  和四龙二〇一三年十二月十三日书 记 员  邹正琴