山东省龙口市人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0681民初6623号原告：赵淞波，男，1985年12月15日出生，汉族，居民，住山东省龙口市。原告：吴嫘，女，1985年7月8日出生，汉族，居民，住山东省龙口市。委托诉讼代理人：赵淞波（系吴嫘丈夫），男，1985年12月15日出生，汉族，居民，住山东省龙口市。被告：烟台正荣置业有限公司，住所地：山东省烟台市龙口市东莱街道环城南路西端路南1-2号，统一社会信用代码：91370681MA3ELGWY5K。法定代表人：许叶林，任总经理。委托诉讼代理人：杨贞祥，系被告公司员工。原告赵淞波、吴嫘与被告烟台正荣置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年11月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵淞波、吴嫘及原告吴嫘的委托诉讼代理人赵淞波，被告烟台正荣置业有限公司的委托诉讼代理人杨贞祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵淞波、吴嫘向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告因逾期交房而向原告赵淞波、吴嫘支付违约金29281.80元；2.请求因延期交房产生的物业费770元及滞纳金由被告烟台正荣置业有限公司承担；3.请求赔付合同金额增值税1%的税差11991.27元；4.请求赔付负压新风系统，金额为30000元；5.请求本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：赵淞波、吴嫘于2019年3月31日与烟台正荣置业有限公司签订合同，购买烟台正荣置业有限公司所开发的龙口碧桂园龙游台楼盘5号楼1-201号房，购房金额为不含税金额1199127.27元，并已经按照合同约定履行付款义务。按照合同第八条规定，被告应于2020年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付赵淞波、吴嫘使用。同时合同补充协议第五条关于逾期交付责任的规定，卖方未按合同约定交付房屋，按下列方式处理：（1）逾期在90日内，自合同月底的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，还应办理银行（含住房公积金管理中心）提前还贷（如有）及《商品房买卖合同》备案注销手续。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之二的违约金，但该违约金总额最高不超过买受人已付房款的10%。2020年6月30日，赵淞波、吴嫘根据合同第八条款进行收房，在收房过程中房屋存在严重质量问题，不具备交房条件，具体如下：1.卧室阳台漏水，导致壁布长毛；墙面壁布有水渍；洗手间配件损坏；2.厨房抽油烟机无插座且未安装在排烟通道里；3.灯具损坏；踢脚线断裂；木家具断裂；无室内温度调节器，无地暖压力表；室内布电图不清楚；4.合同附件六约定的净化设施：配置负压新风系统，未安装主机，无负压效果。截至10月12日，赵淞波、吴嫘一直催促被告尽快交房，收到被告回复为“需要清理壁布，需要过几天才能收房”，也未向赵淞波、吴嫘告知具体收房时间，只反馈“好了会通知”。原告认为，被告迟延交房是因为房屋质量问题，违约事实明显，给原告带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了原告的利益。被告烟台正荣置业有限公司辩称：一、原告以案涉商品房存在质量瑕疵为由认定该商品房不具备交房条件，并要求被告承担逾期交付违约金及该期间的物业费和税差，于法无据。1、案涉商品房已于2019年9月9日取得了竣工验收备案表，证明了该房屋经政府主管部门验收合格，符合《城市房地产管理法》第26条、《建筑法》第61条、《建设工程质量管理办法》第33条等法律规定的交付条件，并达到了合同第8条约定的交房条件。2、被告已于合同约定的收楼日期向原告寄发了收楼通知书，原告也前往现场进行收楼，原告以房屋存在质量瑕疵为由认定案涉商品房不符合交付条件有违合同约定及法律规定。根据《合同法》第148条规定，因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第12条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验，确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第13条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。因此，只有在房屋主体结构不合格或存在严重影响正常居住的质量问题，致使合同目的无法实现的，才应认定为不符合交付条件，此时买受人才有权拒绝接收房屋，并有权要求解除合同和赔偿损失。其他质量问题并不属于交付条件问题，在保修期内的，出卖人仅承担维修义务。从现场情况来看，该房屋并不存在主体结构和严重影响正常居住的情形，仅存在轻微的质量瑕疵，原告以此为由认定案涉商品房不符合交付条件，不符合法律规定及合同约定，被告不应对此承担逾期交付的责任以及由此带来的物业费、税差等费用。3、根据原被告所签《商品房买卖合同》补充协议第7条第1款约定，卖方在交付房屋时具备了买卖合同第8条约定的房屋交付条件，买方不得以其他理由拒绝办理房屋交付手续；第7条第3款约定该商品房存在除地基基础和主体结构的质量问题、导致无法正常使用的质量问题、与合同附件六约定装饰、设备标准不一致的问题外的其他问题的，买方有权要求保修，卖方应负责保修，并承担维修义务，除此之外，卖方不承担其他责任，卖方无需因此承担逾期交付责任；补充协议第8条约定保修期限内，在正常使用情况下，该商品房存在除地基基础和主体结构以外的属于保修范围内的其他质量问题的，卖方应当及时更换、修理，买方不得借此拒绝收楼，买方以该商品房存在属保修范围的质量问题为由拒绝收楼或办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由买方自行承担。本案中，涉案房屋存在的质量问题，包括渗水、水渍、洗手间配件损坏、无插座、灯具损坏等问题均不属于地基基础和主体结构问题，也不属于严重影响原告正常居住的质量问题，属于《商品房买卖合同》附件八约定的保修事项范围，且亦在保修期内，原告应在房屋交付后及时向我司报修。该房屋已经竣工验收并取得竣工验收备案证，符合法定及合同约定交付条件，原告以房屋存在上述轻微质量瑕疵为由，认定该商品房不符合交付条件，并要求被告承担逾期交付的责任，以及由此带来的物业费、税差等其他费用无事实及法律依据，原告不予认可。二、关于新风系统，被告前期并未将新风系统作为卖点在销售过程中进行宣传。首先，被告所建小区商品房销售过程中，派发的宣传单页、设置的体验馆等均未将新风系统作为卖点加以宣传，仅在介绍商品房装饰装修设备时有提及“负压新风系统”，这是对商品房客观情况的描述，并没有将此作为吸引客户购买商品房的卖点，不应认定被告对新风系统进行了宣传。《商品房买卖合同》补充协议第十四条也明确表明卖方以口头形式、售楼书、广告等表达和提供的信息及有关内容均不构成要约，且不构成合同的组成部分，双方权利义务以买卖合同及补充协议约定为准。龙游台小区开盘时，实体样板间同步开放，业主在购买前均会参观实体样板间之后才进行签约认购，实体样板间的合同交付标准与实际一致，并无差异。经被告细致了解，销售顾问也未对负压新风系统存在虚假宣传的情况。其次，在买卖合同附件《装修交付标准及配套设施》中虽约定“配置负压新风系统”，但并没有对新风系统有过多的描述来引导消费者对新风系统的工作原理产生误解，实际交付的新风系统是依据大气平衡原理，由卫生间排风机（即三合一浴霸）向室外排出室内空气而使室内形成空气负压，室外的新鲜空气通过墙式进风器直接引入室内，墙式进风器带过滤网，对室外空气有一定的过滤作用，工作原理与合同描述的“负压”一致，与新风系统的说明书备注的“无动力新风机、无需额外动力”一致，与样板间展示的新风系统一致。虽然交付后的新风系统与业主的心理预期差距较大，但是我司交付的新风系统符合合同约定，货板一致，原告要求被告赔偿新风系统于法无据。根据法不溯及既往原则，不能以在后发布实施的技术标准来对在前的技术进行约束，已有司法判决对此进行了确认新风系统是2017年兴起的新兴概念，之前国家及行业内针对新风系统并无统一的技术规范，直到2019年5月1日开始施行《住宅新风系统技术标准JGJ/T440-2018》，关于新风系统才有了行业标准来定义，经被告了解，负压新风系统在此之前也无行业标准。原、被告签订《商品房买卖合同》的时间系2019年3月31日，项目设计、施工及开盘时间还要早于这一时间，此时负压新风系统并无明确的概念和技术标准，根据法不溯及既往原则，无法以新发布的技术标准来对之前的行为进行约束。龙游台小区内商品房按照有资质的设计单位的设计施工完成的“负压式新风系统”能满足室内外空气交换和流通的需求，并不存在虚假宣传的问题。根据原被告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年3月31日，原告吴嫘与被告签订了《商品房买卖合同》和《补充协议》，约定：吴嫘购买被告位于山东省龙口市，购房金额为不含增值税房价为1199127.27元，增值税为119912.73元（税率为10%）。《商品房买卖合同》第八条交付期限：卖方应当于2020年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件并符合本合同约定的商品房交付买方使用：1、取得《建设工程竣工规划验收合格证》；取得《建设工程竣工验收备案表》；取得《烟台城市新建住宅项目配套设施交付使用证》；法律、法规、规章规定需满足的其他事项。《补充协议》第七条关于该商品房交付条件与交接手续：1、该商品房的交付以本款约定为准。（1）卖方在交付房屋时具备了买卖合同第八条约定的房屋交付条件，买方不得以其他理由拒绝办理房屋交付手续……，3、该商品房存在除地基基础和主体结构的质量问题的、或导致无法正常使用的质量问题，买方不解除合同的，卖方应负责修复，修复后方可交付给买方，同时还应承担修复费用及修复期间的逾期交楼责任。卖方按照合同附件六约定的交付标准进行交付。卖方交付使用的商品房的装饰装修、设备标准，应符合合同约定的标准，包含以同等品质或品牌的材料、设备替代的情形。该商品房存在与合同约定装饰装修及相关设备标准不一致的问题的，买方有权要求更换……该商品房存在除地基基础和主体结构的质量问题、导致无法使用的质量问题，与合同附件六约定装饰、设备标准不一致的问题外的其他问题的，买方有权要求保修。卖方应负责保修，并承担保修费用，除此之外，卖方不承担其他责任。卖方无需因此承担逾期交付责任。第八条关于商品房质量及保修责任：关于商品房的质量及保修责任以本条约定为准。（1）保修期限内，在正常使用情况下，该商品房存在除地基基础和主体结构外的属于保修范围内的其他质量问题的，卖方应当及时更换、修理，买方不得借此拒绝收楼，买方以该商品房存在属工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由买方自行承担。原告首次收房为2020年6月30日，但因房屋存在质量瑕疵，被告履行维修义务，至2020年10月19日被告通知原告办理房屋交接手续，2020年10月20日原被告双方交接完毕。2020年11月25日原告诉至本院，提出上述诉讼请求。被告于庭审中提出上述抗辩意见。案经调解，当事人无法达成协议。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，原、被告双方自愿签订《商品房买卖合同》、《补充协议》，该合同是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的合同义务。本案争议焦点为：1.被告是否构成逾期交房而承担违约责任；2.被告是否应承担770元物业费及滞纳金；3.在增值税税率下调后，开发商减少了相应的纳税款额，是否应退回给购房人；4.原告请求被告赔付负压新风系统是否应当支持。关于焦点1，根据双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》中关于交付房屋的相关约定中约定了房屋的交付条件，同时双方约定该商品房存在除地基基础和主体结构的质量问题、导致无法正常使用的质量问题、与合同附件六约定装饰、设备标准不一致的问题外的其他问题的，买方有权要求保修，卖方应负责保修，并承担维修义务，除此之外，卖方不承担其他责任，卖方无需因此承担逾期交付责任；补充协议第八条约定，保修期限内，在正常使用情况下，该商品房存在除地基基础和主体结构以外的属于保修范围内的其他质量问题的，卖方应当及时更换、修理，买方不得借此拒绝收楼，买方以该商品房存在属保修范围的质量问题为由拒绝收楼，或办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果，由买方自行承担。《商品房买卖合同》附件八也将防水、电气管线、装修等事项列入保修范围。本案原告因房屋质量问题主张被告应承担逾期交房的违约责任，依据不足，本院不予支持。关于焦点2，由于被告无需承担逾期交付责任，故原告的该项请求于法无据，本院不予支持。关于焦点3.增值税是对销售货物或提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人就其实现的增值额征收的一种税种。在本案所涉商品房买卖交易中，增值税的纳税人或者说增值税增减的对象是作为商品房销售者的被告，而不是作为商品房购买者的原告。国家降低增值税税率，直接目的是给企业减轻税负，激发企业活力，但降税后必将会产生一系列的积极效应和连锁反应，从长远来看也必将作用于消费领域，从而惠及广大消费者。在双方签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》中没有明确约定减少纳税款额归属于原告的情况下，该减少纳税款额归开发商所有，无需退回给购房人，故原告请求被告赔付合同金额增值税1%的税差，于法无据，本院不予支持。关于焦点4、从原告提交的证据来看，不足以证明案涉商品房新风系统不能正常运行，即使被告交付的新风系统存在质量瑕疵，应依据《补充协议》的相关规定由被告负责维修，而非径直要求被告赔偿原告新风系统的损失。故对原告的该项请求，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、原《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款的规定，判决如下：驳回原告赵淞波、吴嫘的诉讼请求。案件受理费1601元，由原告赵淞波、吴嫘负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  葛曙荣人民陪审员  邢宏元人民陪审员  张治程二〇二一年二月二十日书 记 员  成佳颖