安徽省黄山市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)皖10民终154号上诉人（原审原告）：王兰芝，女，1984年6月24日出生，汉族，农民，住安徽省歙县。委托诉讼代理人：王永浩，男，1961年4月29日出生，汉族，农民，住安徽省歙县，系王兰芝父亲。被上诉人（原审被告）：黄山金百佳商贸有限公司，住所地安徽省歙县徽城镇百花路江南明珠3号楼，统一社会信用代码91341021080337286A。法定代表人：邵瑞捷，执行董事兼总经理。被上诉人（原审被告）：歙县领航房地产开发有限公司，住所地安徽省歙县徽城镇百花路张曙音乐广场边，统一社会信用代码913410215744487528。法定代表人：金士明，执行董事兼总经理。上诉人王兰芝因与被上诉人黄山金百佳商贸有限公司（以下简称金百佳公司）、歙县领航房地产开发有限公司（以下简称领航公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省歙县人民法院（2017）皖1021民初2893号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月11日立案后，依法组成合议庭，于2018年3月29日公开开庭审理了本案。上诉人王兰芝的委托诉讼代理人王永浩到庭参加诉讼，被上诉人金百佳公司、领航公司经本院传票传��无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王兰芝上诉请求：一、撤销一审判决第一项、第三项，改判金百佳公司、领航公司向王兰芝支付合同约定的租金及违约金；二、本案一、二审诉讼费由金百佳公司、领航公司承担。事实与理由：王兰芝与金百佳公司、领航公司签订的委托经营管理协议约定：若逾期支付租金，逾期部分按每日未付租金的千分之一支付违约金；金百佳公司不得前提解除合同，租期内不论是否经营都需支付租金，如违约需按未付租金总和作为违约金进行赔偿。一审法院按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的130%从每季度租金逾期支付之日起计算利息至款清之日止，系认定事实错误，适用法律不当。金百佳公司、领航公司未到庭参加诉讼，亦未提出答辩意见。王兰芝向一审法院起诉请求：1.��令金百佳公司、领航公司支付2017年度房屋租金37540元；2.判令金百佳公司、领航公司支付2017年度房屋租金逾期违约金5950元；3.判令金百佳公司、领航公司支付2017年度租金逾期违约赔偿金37540元；4、本案诉讼费由金百佳公司、领航公司承担。一审法院认定事实：2013年，领航公司向社会公开销售坐落于歙县徽城镇百花路张曙音乐广场边江南明珠底楼的商铺，承诺以租养贷，开发商包租12年内百分百返本，前3年租金直接抵购房款。王兰芝在2013年8月27日与领航公司签订商品房买卖合同购买了3B-1-1085号商铺（37.37平方米），总价款536279元，扣除前3年租金94658元，王兰芝实际一次性支付441621元购房款。按照领航公司的要求与金百佳公司签订了由领航公司担保的两份商铺委托经营管理协议，第一份协议约定：王兰芝将江南明珠3B-1-1085号商铺以免租金的形式租赁给金百��公司，免租期三年，自2014年1月1日至2017年1月1日止。第二份协议约定：王兰芝将江南明珠3B-1-1085号商铺委托金百佳公司经营管理；租赁期九年，自2017年1月2日至2026年1月1日；租金及支付方式：租金按年计算，第一年租金37540元、第二年租金40221元、第三年租金42902元、第四年租金45554元、第五年租金48265元、第六年租金50947元、第七年租金53628元、第八年租金56309元、第九年租金58991元，支付方式为年租金按季度支付即在本合同生效之日起，每年的1月2日、4月2日、7月2日、10月2日分别支付，若逾期支付，逾期部分按每日未付租金的千分之一支付违约金，逾期时间最多不可超过三个月；金百佳公司不得前提解除合同，租期内不论是否经营都需支付王兰芝租金，如违约需按未付租金总和作为违约金赔偿给王兰芝；领航公司作为金百佳公司的担保方。领航公司作为担保方在该协议上盖章。金百佳公司未按协议约定支付王兰芝2017年1月2日至2018年1月1日应得的租金37540元。一审法院认为：王兰芝与金百佳公司及领航公司三方签订的协议虽冠以“委托经营管理协议”，但其约定的内容均是有关房屋租赁的事宜，委托经营管理协议实质上是房屋租赁协议，本案应定性为房屋租赁合同纠纷。故法院对金百佳公司辩称系委托代理合同纠纷的意见不予采纳。王兰芝与金百佳公司及领航公司签订的协议，内容真实、合法有效，各方应按约履行。金百佳公司未按约定期限支付房屋租金，应承担违约责任。现王兰芝主张金百佳公司支付租金37540元，符合法律规定，法院予以支持。王兰芝主张违约金5950元及违约赔偿金37540元，金百佳公司认为过高要求依法予以减少。法院认为，金百佳公司逾期支付租金，给王兰芝造成的损失仅是同期同类银行贷款利息���而王兰芝主张的违约金和违约赔偿金已超过损失的数倍。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十七条“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持”及第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”的规定，法院对王兰芝主张的违约金和违约赔偿金依法调整为按损失的130%计算，即以每季度应付租金9385元为基数，按中国人民银行同期同类贷��基准利率的130%从每季度租金逾期支付之日起计算利息至款清之日止。领航公司在协议中约定为金百佳公司提供担保，并在协议上签章认可，依法应对金百佳公司的上述给付义务承担连带责任。金百佳公司、领航公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席判决。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告黄山金百佳商贸有限公司于本判决生效后立即支付原告王兰芝租金（租赁江南明珠3B-1-1085号商铺的2017年度租金）37540元及逾期付款违约金（以9385元为基数，分别自2017年1月3日、2017年4月3日、2017年7月3日、2017年10月3日起，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的130%计算利息至款清之日止）；二、被告歙县领航房地产开发有限公司对被告黄山金百佳商贸有限公司的上述给付义务承担连带责任；三、驳回原告王兰芝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费890元，减半收取445元，由被告黄山金百佳商贸有限公司、歙县领航房地产开发有限公司共同负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点为一审法院对违约金的认定是否正确。本案中，王兰芝与金百佳公司、领航公司签订的委托经营管理协议系各方当事人的真实意思表示，��法有效。金百佳公司未按照合同约定支付2017年度租金，其应当承担相应的违约责任。因案涉委托经营管理协议约定的违约金过高，一审法院根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十七条、二十九条的规定，对王兰芝主张的违约金和违约赔偿金进行调整，以每季度应付租金9385元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的130%从每季度租金逾期支付之日起计算利息至款清之日止，符合法律规定。综上所述，王兰芝的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费890元，由上诉人王兰芝负担。本判决为终审判决。审判长  宋浩之审判员  郑卫东审判员  黄继顺二〇一八年四月十二日书记员  王 艳