广东省广州市海珠区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤0105民初28017号 原告：兰亭御园业主委员会，住所地广东省广州市海珠区南华中路兰亭御园二楼。 负责人：陈丽，主任。 委托诉讼代理人：赵少伟，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄嘉慧，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。 被告：广州和融物业管理有限公司，住所地广州市天河区员村一横路3号301房。 法定代表人：贺林。 委托诉讼代理人：刘丽桃，广东之商律师事务所律师。 原告兰亭御园业主委员会与被告广州和融物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员胡泳贤独任审理，公开开庭进行了审理。原告的负责人及委托诉讼代理人、被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告一次性支付南华中路御园街176号104房从2019年4月1日到2020年12月31日的管理费9708.22元（40.4509平方米×12元／月平方米×20个月）；2、被告向原告一次性支付自2019年7月1日起至付清之日止的违约金（每两个月的管理费为一期，每期管理费的违约金从次月1日起算，以每期应付的管理费总和为本金，每日按3‰的标准计算；滞纳金总额以管理费总和本金为限）；3、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：广州市海珠区兰亭御园小区位于广州市海珠区南华中路。被告是南华中路御园街176号104房的商铺登记产权人，建筑面积40.4509平方米。原告于2017年12月7日取得广州市海珠区人民政府海幢街道办事处的备案，正式成立。2018年9月1日原告正式接管小区，并根据兰亭御园2018年第一次业主大会决定通过的《兰亭御园公共管理方案》（下称“管理方案”）实行业主自行管理。被告从2019年至今一直拒绝支付管理费。2019年9月6日，兰亭御园小区2019年业主大会通过《兰亭御园公共管理方案（2019年修改版）》》，管理方案修改版第二条规定，商铺管理费为每月每平方米12元；第五条规定，所有管理费及其他费用收取时间按照每两个月缴纳一次，每双月的月底最后一天前缴纳上月及本月管理费或其他费用，如业主或物业使用人拖欠支付管理费及其他费用，每日需按拖欠管理费或其他费用金额的千分之三支付滞纳金（滞纳金不得超过拖欠金额的本金）。 被告辩称：原告的诉讼请求没有任何的事实和法律依据，理应全部驳回。理由是：1、原被告之间不存在物业服务合同关系，原告无权向被告收取物业管理费；2、原告所制定的收费标准违法，依法无效；3、原告歪曲事实，违反诚实信用原则，理应加重原告举证责任，且原告主张的违约金标准过高。综上，被告对原告的主体资格持质疑态度；时至今日，原告仍未选聘物业管理公司并与被告签订物业管理服务合同。 经审理查明：广州市海珠区兰亭御园小区位于广州市海珠区南华中路。被告是广州市海珠区南华中路176号104房的产权人，建筑面积40.4509平方米，非居住用房，登记时间是2019年5月9日。 2019年9月6日原告发出《关于兰亭御园2019年定期业主大会会议决定的公告》，该公告中载明业主大会会议表决《管理规约》和《业主大会议事规则》的结果于2019年8月7日至2019年9月4日期间、在本小区显著位置进行了公示，公示期间未收到业主对表决结果有效异议。现将业主大会会议作出的决定公告如下：一、依法表决通过了设立兰亭御园业主监事会；二、依法表决通过了《管理规约》（2019年修改版）；三、依法表决通过了《业主大会议事规则》（2019年修改版）；四、依法表决通过了兰亭御园公共管理方案（2019年修改版）。 上述《兰亭御园公共管理方案》（2019年修改版）规定，非住宅（即除住房、有产权车位之外的商业物业、自行车库、仓库等）管理费为每月每平方米12元，如此类业主或者物业使用方能遵守本方案及管理规约，按照业主委员会要求配合小区管理，遵守管理规约，业主委员会可根据业主申请及情况适当减少管理费，但不得低于每月每平方米5元；授权业主委员会收取小区上述所有管理费、公摊水电费及公共收益（包括但不限于广告费、路面及地下公共建筑部分停车费，公共地方场地使用费等）；所有管理费及其他费用的支付主体为业主或物业使用人，所有管理费及其他费用收取时间按照每两个月缴纳一次，每双月的月底最后一天前缴纳上月及本月管理费或其他费用。如业主或物业使用人拖欠向业主委员会支付上述管理费及其他费用，每日需按拖欠管理费或其他费用金额的千分之三滞纳金（滞纳金不得超过拖欠的本金）等。 2020年6月23日原告通过特快邮件（该邮件“退回”）及上门张贴方式向被告发出《支付管理费催告函》，要求被告按每月每平方米12元标准支付物业管理费等。 在已生效裁判文书查明事实如下：2011年5月31日，被告与案外人广州广电物业管理有限公司签订《广电物业·兰亭御园临时管理规约》，约定物业管理费收费标准为高层住宅：2.5元/月/平方米、商业物业：6元/月/平方米，以后费用的调整按国家、省市有关规定以及实际发生的服务成本执行，并经业主委员会同意等，“补充约定”载明该业主商铺物业管理费按2.8元/月·平方米收取等。 2017年12月7日，广州市海珠区人民政府海幢街道办事处向兰亭御园业主委员会发出《业主委员会备案回执》，其中记载备案的主要内容为：一、管理规约、业主大会议事规则；二、业主大会的会议内容记录和会议决定；三、业主委员会委员名单及其基本情况；四、本届业主委员会任期：2017年11月30日起，至2022年11月29日止；等。 2018年6月16日，原告发出《关于2018年第一次业主大会会议决定的公告》：一、依法表决通过了“对广州广电物业管理有限公司过去两年的服务质量不满意”；二、依法表决通过了“同意兰亭御园小区实行业主自行管理建筑物及其附属设施（即业主自治）”；三、依法表决通过了同意实行《兰亭御园公共管理方案》。该公告的附表为：1、对广州广电物业管理有限公司过去2年的服务质量是否满意表决结果汇总统计表；2、对广州广电物业管理有限公司过去2年的服务质量是否满意表决结果明细统计表；3、是否同意兰亭御园小区实行“业主自行管理建筑物及其附属设施”（即业主自治）表决结果汇总统计表；4、是否同意兰亭御园小区实行“业主自行管理建筑物及其附属设施”（即业主自治）表决结果明细统计表；5、是否同意实行《兰亭御园公共管理方案》表决结果汇总统计表；6、是否同意实行《兰亭御园公共管理方案》表决结果明细统计表；公示期30天（2018年6月16日至2018年7月15日）。 2018年7月16日，原告发出《关于2018年第一次业主大会会议决定确认的公告》，该公告中载明公示期间未收到业主的有效异议，并确认2018年6月16日通过的《关于2018年第一次业主大会会议决定的公告》有效。 2018年9月1日，原告开始接管兰亭御园小区。上述《兰亭御园公共管理方案》规定，非住宅（即除住房、有产权车位之外的商业物业、自行车库、仓库等）管理费为每月每平方米12元，如此类业主或者物业使用方能遵守本方案及管理规约，按照业主委员会要求配合小区管理，遵守管理规约，业主委员会可根据业主申请及情况适当减少管理费，但不得低于每月每平方米5元；授权业主委员会收取小区上述所有管理费、公摊水电费及公共收益（包括但不限于广告费、路面及地下公共建筑部分停车费，公共地方场地使用费）；所有管理费及其他费用收取时间按照每两个月收缴一次，每单月15日前缴纳本月及下个月管理费或其他费用，业主或物业使用人拖欠向业主委员会支付上述管理费及其他费用，每日需按拖欠管理费或其他费用金额的1%支付滞纳金（滞纳金不得超过拖欠的本金）等。 另查，兰亭御园小区业主梅某某等人于2018年7月31日向广州市海珠区人民法院提起业主撤销权纠纷一案，该案的被告是本案的原告，请求：1、撤销兰亭御园首次业主大会作出制定《业主大会议事规则》《管理规约》以及选举兰亭御园业主委员会的决定；2、撤销兰亭御园2018年第一次业主大会同意解聘广州广电物业管理有限公司、兰亭御园小区实行“业主自行管理建筑物及其附属设施”（即业主自治）以及实行《兰亭御园公共管理方案》的决定等。广州市海珠区人民于2019年3月8日作出（2018）粤0105民初11207号民事判决书，查明了上述事实，判决驳回原告梅某某等人的全部诉讼请求。该判决于2019年3月27日发生法律效力。 本院认为：根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”以及第八十一条第一款“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理”的规定，原告作为依法成立并经过备案的业主委员会，其经相应程序决定实行《兰亭御园公共管理方案》，该决定对作为小区业主的被告亦具有约束力，故原告有权按照《兰亭御园公共管理方案》规定的非住宅物业每月每平方米12元的标准向被告计收管理费，被告在2019年5月9日才取得涉案商铺的所有权，故原告要求被告按40.4509平方米×12元／月平方米标准支付从2019年5月9日至2020年12月31日期间管理费的请求有理，本院予以支持，对原告要求从2019年4月1日起计收物业管理费的请求，本院依法予以驳回。关于被告抗辩原告主体是否适格以及《兰亭御园公共管理方案》通过程序是否合法的问题，在已经发生法律效力的民事判决书中对此已经作出论述认定，在被告未提出其他证据足以推翻的情况下，本院对被告的该项抗辩意见不予接纳。至于被告抗辩认为管理费标准过高，但也未举证证实管理费过高显失公平，本院对此亦不予采纳。 关于违约金的问题，虽然《兰亭御园公共管理方案》规定拖欠管理费的按每日3‰支付滞纳金，但该滞纳金标准明显过高，原告亦未证实因被告逾期支付管理费所致损失，故本院予以调整为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%的标准计算。至于被告抗辩称同小区其他案件中法院未支持滞纳金的问题，原告主张自2019年7月1日起计收违约金，而涉案小区其他业主与原告的撤销权纠纷判决已于2019年3月27日发生法律效力，故被告该项抗辩依据不足，本院不予接纳。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、第八十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第十一条的规定，判决如下： 一、被告广州和融物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性支付2019年5月9日至2020年12月31日期间的物业管理费（每月按40.4509平方米×12元／平方米标准计）给原告兰亭御园业主委员会. 二、被告于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期支付2019年5月9日至2020年12月31日期间的违约金【自2019年7月1日起计至实际清偿之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%的标准；本金以每两个月的管理费为一期，每期的违约金从次月（单月）1日起算上月及本月管理费】给原告。 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费50元，由被告负担。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担受理费直接支付给原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。 当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。 审判员  胡泳贤 二〇二一年二月二十五日 书记员  王静贤 黄艾婷