广东省广州市南沙区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤0115民初8953号 原告：黄卓，男，1981年1月31日出生，汉族，住广州市南沙区。 委托诉讼代理人：黄耀坤，女，1948年3月25日出生，黎族，系原告母亲。 被告：广州市宁骏物业管理有限公司，住所地广州市天河区华夏路8号36层自编3601单元，统一社会信用代码91440101764011877G。 法定代表人：孔健楠，职务总经理。 委托诉讼代理人：官烨思，女，1984年11月3日出生，汉族，系被告广州市宁骏物业管理有限公司总公司广东省合景悠活控股集团有限公司员工。 委托诉讼代理人：蔡雅雯，女1997年11月1日出生，汉族，系被告广州市宁骏物业管理有限公司员工。 被告：广州方圆辉晟房地产发展有限公司，住所地广州市南沙区黄阁麒麟新村黄阁直二巷2、4号首层，统一社会信用代码914401013044668893。 法定代表人：韩曙光，职务总经理。 委托诉讼代理人：康慧强，男，1989年9月1日出生，汉族，系被告广州方圆辉晟房地产发展有限公司员工。 原告黄卓诉被告广州市宁骏物业管理有限公司（以下简称宁骏物业公司）、广州方圆辉晟房地产发展有限公司（以下简称方圆房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄卓及其诉讼代理人黄耀坤，被告宁骏物业公司委托诉讼代理人官烨思、蔡雅雯，被告方圆房地产公司委托诉讼代理人康慧强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄卓向本院提出以下诉讼请求：1.宁骏物业公司、方圆房地产公司联合组成南沙区××花园××房（以下统称涉案房屋）2020年7月7日大反涌事故处理小组，查溯事故原因，从源头整改，杜绝此类事故发生。2.宁骏物业公司、方圆房地产公司立即维修因涉案房屋大反涌事故损坏的输电线路，恢复正常供电及厨房原貌原质。对因大反涌污水浸泡的全屋地板、家私家具、家电、木门、木门套等进行更换、维修、恢复原貌原质；3.宁骏物业公司、方圆房地产公司从涉案房屋大反涌事故发生之日起按每人每日100元的标准向黄卓、黄耀坤赔偿精神损失费至涉案房屋维修恢复原貌原质之日止，以及按每日700元的标准向黄卓赔偿2019年7月7日至2020年7月13日的误工费4900元，并向黄卓赔偿2020年7月8日的住宿费113元。4.方圆房地产公司对涉案房屋大阳台反涌及主次卧室外墙渗水等质量隐患彻底排除、认真返修整改，确保房屋质量。5.宁骏物业公司、方圆房地产公司向黄卓赔偿更换马桶费用2000元。6.本案诉讼费由宁骏物业公司、方圆房地产公司承担。事实与理由：2020年7月7日晚，涉案房屋突发污水反涌，导致涉案房屋内家私家电等物品受损，屋内输电线路损坏。涉案房屋出现污水反涌的根源是房屋存在严重的建筑质量问题，而方圆房地产公司却以超过质保期为借口推卸责任，拒绝处理。宁骏物业公司作为涉案房屋所在小区的物业管理公司，无视黄卓多次反映房屋问题，拖延处理。方圆房地产公司、宁骏物业公司推卸责任的行为，导致涉案房屋诸多问题至今未得到解决，方圆房地产公司、宁骏物业公司应承担相应的责任。 被告宁骏物业公司辩称：不同意黄卓的诉讼请求，理由如下：一、宁骏物业公司己经履行物业服务承诺。2020年7月7日涉案房屋发生的反涌事件，并非宁骏物业公司侵权所致。宁骏物业公司作为涉案房屋所在小区的物业服务企业，已根据双方签订的《广州南沙叠翠峰花园前期物业服务协议》的约定，履行“共用雨、污水管道每年疏通1次，雨污水井每季度检查1次”的义务，甚至高于约定标准完成相应义务。宁骏物业公司在对公共管井进行疏通过程中，并未发现管井堵塞的情况。二、黄卓主张的损失，缺失事实及法律依据。理由如下：1.宁骏物业公司对涉案房屋反涌事件的发生不负有过错或过失，因此无需承担侵权责任，也无需赔偿损失。2.黄卓的诉求远高于反涌事件导致的损失。反涌事件仅导致涉案房屋室内部分物品遇水浸泡，但黄卓要求更换全屋地板、家私、家具、家电以及马桶，没有依据。反涌发生当晚，宁骏物业公司已协助其清理好现场水迹，反涌并未对黄卓的正常居住和工作造成影响，黄卓主张的住宿费、误工费、马桶维修费，没有依据。三、反涌事件发生后，宁骏物业公司已充分发挥物业服务企业的沟通、协调、协助作用，第一时间安排值班人员及工程人员前往现场查看，用高压水枪对管道进行疏通，并对室内污水进行清扫，避免黄卓损失扩大。次日，宁骏物业公司安排工程人员再次对管道进行高压疏通,并安排保洁人员进行全屋消毒，宁骏物业公司已积极作为，尽到了物业服务应尽的义务。四、黄卓仅证明涉案房屋发生反涌，没有证明损失的程度，以及损害事实的发生与宁骏物业公司的行为之间存在因果关系。涉案房屋地漏反涌是由于阳台地漏和厨房废水管相连所致。厨房废水管中的污水会有食物残渣等杂物，不排除在某个时间点因楼上一户或多户业主同时大量排水，瞬间导致排水不畅引发堵塞反涌。因此，楼上业主才是侵权人。 被告方圆房地产公司辩称：不同意黄卓的诉讼请求，理由如下：一、方圆房地产公司并非本案适格当事人。方圆房地产公司严格按照国家给排水设计规范进行设计，严格按图施工，并没有任何违法违规情形。2016年5月24日，涉案房屋所在项目已完成竣工备案，并交付宁骏物业公司管理。截止至黄卓起诉之日，主管道质保期限已过，方圆房地产公司并不存在违约情形。二、方圆房地产公司自反涌事件发生后，积极履行管道维护及提升义务，已充分尽到维修责任。 经审理查明：方圆房地产公司是涉案房屋所在项目南沙叠翠峰花园的开发商，该项目于2016年5月22日办理竣工验收，并于2016年5月24日取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2017年7月24日，黄卓办理了涉案房屋的收楼手续。方圆房地产公司出具的《商品房质量保证书》中载明：“房屋建筑工程保修期自房屋交付使用之日起计算。管道堵塞的保修期为2个月。保修期内，属于质量保修范围及内容的项目，方圆房地产公司在接到保修通知后，根据实际情况按与报修人预约的时间进行保修，业主有义务配合修缮。 宁骏物业公司系涉案房屋所在小区的物业服务企业。2015年12月10日，黄卓与宁骏物业公司签订《广州南沙叠翠峰花园前期物业服务协议》，约定宁骏物业公司对涉案房屋所在管理区域内的共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安全防范、交通、消防等项目进行维护、服务和管理，其中共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、公共供电线路、照明、消防设施、闭路电视监控系统、绿地、道路、沟渠、池、公益性文体设施和共用设施设备使用的房等。服务协议约定宁骏物业公司需每年疏通1次共用雨、污水管道，每季度检查一次雨、污水井。 黄卓陈述涉案房屋在2017年7月收楼之后多次发生污水反涌，具体情况为：2017年11月小阳台反涌、2018年春节前后卫生间反涌（期间更换了马桶）、2018年9月大阳台多次反涌、2019年秋天卫生间再次反涌、2020年7月7日卫生间和小阳台反涌。黄卓表示2020年7月7日的污水反涌导致涉案房屋主卧、次卧、书房的木地板、墙角的木质地脚线被浸泡至翘起开裂，木质家具全部被浸泡、厨房和小阳台的电路线路中断。黄卓提供的照片显示涉案房屋地面及木质家具确有污水浸泡痕迹，地板及踢脚线有部分翘起开裂的现象。黄卓另提供一张广州嘎尔帝公寓酒店管理有限公司开具的住宿服务费发票，用以证明其因污水反涌问题，于2020年7月8日在外居住一天，产生住宿费113元。宁骏物业公司与方圆房地产公司仅确认涉案房屋在2020年7月7日发生过污水反涌，对黄卓陈述的其他污水反涌情况均不予认可。宁骏物业公司另确认2020年7月7日的污水反涌导致涉案房屋被浸泡、厨房以及小阳台用电线路损坏，但不确认导致了地板以及踢脚线翘起开裂。黄卓还提供了小区内其他房屋维修和污水反涌的图片，用以证明小区内多处房屋发生过污水反涌。宁骏物业公司和方圆房地产公司对于小区内其他房屋也存在污水反涌的情况予以确认。 关于涉案房屋发生污水反涌的原因，黄卓主张系因主排水管和排污管埋放坡度不够，设计不合理，导致排污管道多处断裂破损、管道内建筑垃圾堵塞。黄卓提供的照片显示，涉案房屋所在小区的排污管道确实存在堵塞、断裂等现象。宁骏物业公司与方圆房地产公司称污水反涌是由于房屋设计的原因，阳台地漏和厨房废水管相连，导致厨房废水管中的食物残渣等杂物堵塞管道所致。方圆房地产公司确认已对小区排污管道进行升级改造，黄卓提交的照片中2018年1月的维修现场即为其中一处改造。黄卓确认涉案房屋所在楼宇的主排水管和排污管在2020年9月底至10月初进行了更换，此后涉案房屋未再发生污水反涌。 黄卓认为宁骏物业公司未及时处理涉案房屋的污水反涌，存在过错，并向本院提供了一组其母黄耀坤与物业工作人员的微信对话记录。黄耀坤与微信备注名为“叠翠峰1-6栋及一期商铺管家小蜜蜂”的物业工作人员的对话记录显示，黄耀坤在2020年2月11日询问“一栋怎么那么臭？是否哪家反涌了”，物业人员回复称是1-104，已经在处理。黄耀坤与微信备注名为“我隔壁的家”的物业人员的对话记录显示，黄耀坤分别在2020年7月1日和2020年7月4日告知涉案房屋阳台下水道又冒脏物，同时表示“肯定是哪里排的不畅，不要等到大堵塞大反涌寸之不理吧”。2020年7月8日，黄耀坤向该物业人员发送了阳台反涌的图片，其回复会在下午安排师傅过去。2020年7月9日，黄耀坤再次向该名物业人员发送反涌视频。2020年8月3日至2020年9月2日，黄耀坤在微信中与物业工作人员商讨反涌赔偿及维修事项，物业工作人员回复与保险公司协商赔付27000至28000元，但对于黄耀坤要求物业公司维修的请求，物业工作人员表示没有施工团队，建议黄耀坤自行询问施工方。宁骏物业公司为证明自己已及时处理涉案房屋的污水反涌问题，提供了一组照片，照片显示物业工作人员正在协助清扫涉案房屋。宁骏物业公司另提供《雨（污）排设施巡查维保记录》《化粪池、隔油池巡查记录表》，以及与案外人签订的《广州市叠翠峰花园项目化粪池、管井清疏服务合同》和多组付款凭证，上述材料显示宁骏物业公司已定期对涉案房屋所在小区的雨（污）排设施化粪池、隔油池进行巡查、疏通以及抽污。 本院认为：根据当事人在庭审中发表的诉辩意见以及已查明的事实，本案争议的发生系因涉案房屋的排水管道堵塞引发污水反涌所致。因此，本案纠纷属于黄卓与方圆房地产公司之间的房屋买卖合同纠纷。 方圆房地产公司以及宁骏物业公司在庭审中确认，涉案房屋的排水管堵塞是由于阳台地漏与厨房废水管相连这一设计原因所致，结合黄卓提交的照片，以及方圆房地产公司对涉案小区的排水管进行升级改造的事实，本院有理由相信涉案房屋发生污水反涌，是由于小区的公共排污管道存在设计缺陷或施工缺陷，导致管道堵塞引发污水反涌。《商品房质量保证书》中约定的管道堵塞保修期限，应理解为涉案房屋内管道堵塞的保修期，而由于公共管道堵塞导致的污水反涌不适用上述约定。根据《建设工程质量管理条例》第四十条以及《房屋建筑工程质量保修办法》第七条的规定，在正常使用条件下，房屋给排水管道的最低保修期限为2年。涉案房屋项目于2016年5月22日竣工验收，因此公共排水管道的保修期至2018年5月21日届满。根据黄卓提供的照片以及方圆房地产公司的陈述，方圆房地产公司在2018年1月已开始对小区其中一处排水管进行升级改造，由此可以佐证，小区当时已出现污水反涌现象。虽然黄卓提交的证据仅反映了2020年7月7日发生的污水反涌，但鉴于方圆房地产公司未在保修期内修复排水管的堵塞问题，导致污水反涌情况持续发生至2020年，因此本院认为涉案房屋的污水反涌问题仍受保修期的约束，方圆房地产公司应当对污水反涌问题给黄卓造成的损失进行赔偿。宁骏物业公司确认2020年7月7日的污水反涌导致厨房和小阳台的用电线路损坏，方圆房地产公司应当及时予以维修，若其怠于维修，黄卓可自行聘请有资质的单位进行修复，所产生的合理费用应当由方圆房地产公司承担。黄卓提交的照片虽显示涉案房屋的地板和踢脚线存在翘起开裂的情况，但不足以说明是因污水反涌所致，故黄卓要求更换全屋地板、家私电器、木门，缺乏事实和法律依据。虽然黄卓未提供证据证明因污水反涌产生的误工费以及其他各项损失的具体金额，但污水反涌确实导致涉案房屋被浸泡，屋内的家私电器会受到一定程度的损害，而污水反涌也给黄卓及其家人的生活造成了影响，会产生一定的清洁成本和外宿成本。本院综合以上因素，根据公平原则，并结合日常生活经验，酌情认定方圆房地产公司向黄卓赔偿因污水反涌产生的各项损失（含误工损失、外宿损失、家私电器以及室内装修损失）共30000元。 黄卓确认涉案房屋所在楼宇的排水管已进行维修、更换，涉案房屋未再发生反涌现象，故其要求方圆房地产公司返修大阳台污水反涌问题的诉讼请求，已无需本院处理。至于黄卓要求宁骏物业公司、方圆房地产公司联合组成涉案房屋反涌事故处理小组，查溯事故原因，从源头整改，杜绝此类事故发生，并不属于法院受理民事争议的范围，本院不予调处。本案系基于合同关系引发的争议，黄卓要求精神损害赔偿缺乏法律依据，本院对其该项诉讼请求，不予支持。黄卓提交的证据不能证明涉案房屋的卧室外墙目前存在渗水等质量问题，因此黄卓要求方圆房地产公司进行质量整改的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。黄卓要求宁骏物业公司、方圆房地产公司赔偿2000元更换马桶费用，同样缺乏依据，本院不予支持。 关于宁骏物业公司是否需要承担赔偿责任的问题。如上所述，涉案房屋出现污水反涌系因排水管存在设计缺陷或施工缺陷，方圆房地产公司对此负有保修义务。没有证据显示排水管堵塞系因宁骏物业公司疏于检查、管理所致，因此本院认为宁骏物业公司无需承担赔偿责任。此外，黄卓提交的照片和微信对话记录可以反映宁骏物业公司在污水反涌发生后，有派人跟进、处理相关事宜。至于宁骏物业公司提供的物业服务是否存在其他瑕疵，系黄卓与该公司之间的物业服务合同关系，与本案不属同一法律关系，不能作为黄卓要求其承担赔偿责任的依据。 现依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 一、被告广州方圆辉晟房地产发展有限公司应于本判决生效之日起十日内维修南沙区××花园××栋××号房因污水反涌受损的厨房及阳台电线线路；若被告广州方圆辉晟房地产发展有限公司怠于履行维修义务，原告黄卓可聘请有资质的专业单位进行维修，维修费用由被告广州方圆辉晟房地产发展有限公司支付。 二、被告广州方圆辉晟房地产发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告黄卓赔偿因南沙区××花园××栋××号房污水反涌产生的损失（含误工损失、外宿损失、家私电器以及室内装修损失）共30000元。 三、驳回原告黄卓的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费270元，由被告广州方圆辉晟房地产发展有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。 审 判 员 李慧娟 二〇二一年二月七日 法官助理 谢雨虹 书 记 员 梁 艺