四川省武胜县人民法院民 事 判 决 书(2018)川1622民初611号原告：四川通帆物业管理有限公司，住所地四川省武胜县沿口镇建设南路，统一社会信用代码915116226627509009。法定代表人：唐志勇，该公司总经理。被告：孙建军，男，1977年6月8日出生，汉族，户籍住所地四川省武胜县，现住四川省武胜县。原告四川通帆物业管理有限公司（简称通帆公司）与被告孙建军物业服务合同纠纷一案，本院于2018年2月2日立案后,依法适用简易程序于2018年3月22日公开开庭进行了审理。原告通帆公司的法定代表人唐志勇、被告孙建军均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告通帆公司向本院提出诉讼请求：判决被告向原告支付2013年7月20日至2014年4月29日的物业服务费492.15元〔0.4元/月/m2×（9个月+9天）×132.3m2）〕，2014年4月30日至2017年4月29日的物业服务费2381.40元（0.5元/月/m2×36个月×132.3m2），共计2873.55元，并支付利息。案件在审理中，原告通帆公司放弃要求被告支付利息。事实及理由：2014年4月29日，原告与被告所在武胜县城市江山小区的业主委员会签订了《物业管理合同书》，合同约定该小区业主委员会委托原告对该小区进行物业管理，合同期限从2014年4月30日至2017年4月29日，物业服务费收取标准为：高层物业按每月1.00元/m2、多层物业每月按0.5元/m2计算并收取。被告住该小区住房，房屋面积为132.3m2，2013年7月20日后未交纳物业管理服务费。特诉至法院，请求依法判决。被告孙建军辩称，原告提供的公告被告不清楚，且未在显眼的位置张贴，原告应当提供被告未交纳物业服务费的依据，不能只凭清单收费，原告未对本小区尽到物业管理服务义务。本案原告围绕诉讼请求，提交了营业执照、前期物业管理服务协议、城市江山小区物业管理交接协议、物业管理合同书、第一届业主委员会成立备案的证明、业主登记情况表、催收通知照片、诚鹏物业公司收费表、国家企业信用信息公示、业主委员会公告等证据。被告对原告提供的证据真实性无异议，仅对业主委员会的公告是否张贴提出质疑，经审查，原告提交的证据真实、合法，与本案有关联性，本院予以采信并在卷佐证。被告为支持其主张向本院提供原告通帆公司盖有公章的收款收据两张。原告通帆公司对被告提供的证据质证认为该两张收据字迹模糊看不清楚，该收据系被告交纳停车费的收款收据而不是交纳物业服务费的收据。本案庭审中，原告自己也不能说明交款事由，本院对被告提供的证据不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年4月29日，原告通帆公司与被告孙建军居住的武胜县城市江山小区的业主委员会签订《物业管理合同书》，约定委托原告对该小区进行物业管理，合同期限从2014年4月30日至2017年4月29日，物业服务费收取标准为：高层物业按每月1.00元/m2、多层物业每月按0.5元/m2、商业物业每月按2元/m2收取。对于物业服务费的交纳时间合同未约定。合同还约定了双方的其他权利义务及违约责任。此后，原告通帆公司对城市江山小区进行物业管理，合同到期后原告撤出了该小区。被告孙建军居住该小区住房，为多层建筑。原告提供的业主情况登记表上孙建军的房屋面积为130.98m2。被告孙建军未向原告通帆公司交清物业服务费，原告通帆公司催收无果后提起诉讼。另查明，城市江山小区的开发商四川诚鹏房地产开发有限公司聘请的前期物业管理公司邻水县诚鹏物业管理有限公司对该小区进行了物管服务，邻水县诚鹏物业管理有限公司（甲方）与被告孙建军（乙方）于2009年7月18日签订《前期物业管理服务协议》，约定乙方每月5日交纳物业管理服务费，住宅按建筑面积每月0.4元/m2、商铺按每月0.5元/m2计算，三楼以上（含三楼）住宅缴纳电梯使用费，按建筑面积每月每平方米0.3元/m2计算，因乙方原因空置房屋，按建筑面积每月0.2元/m2计算。关于违约责任规定，乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天费用的3‰交滞纳金。2014年4月24日，四川城鹏物业管理有限公司（甲方）与原告通帆公司（乙方）就城市江山小区物业管理签订《城市江山小区物业管理交接协议》，约定原则上该小区2014年3月31日前产生的物业管理服务费归甲方所有，2014年3月31日后产生的物业管理服务费归乙方所有，2014年3月31日前甲方按月应收的在2014年3月31日后产生的物业服务费，由甲方移交给乙方所有，尚未收缴到的物业服务费全部归乙方所有（附明细）。同一天，城市江山小区业主委员会向本小区业主发布《公告》，告知各位业主，四川城鹏物业服务有限公司将于2014年4月28日结束对本小区的物业管理工作，将由通帆公司接管本小区的物业服务，合同期限为2014年4月28日至2017年4月29日，经双方协议原小区业主所欠物业费由通帆公司继续收取。还查明，城市江山小区前期物业管理公司邻水县诚鹏物业管理有限公司于2014年3月13日变更登记为四川城鹏物业管理有限公司。本院认为，城市江山小区的业主委员会经民主选举产生，并经相关部门备案，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，该小区业主委员会有权代表该小区业主选聘物业服务企业。因此，原告通帆公司与被告所在小区业主委员会签订的《物业管理合同书》系双方真实意思表示，合法有效。被告孙建军作为该小区的业主之一，该物业服务合同对其具有法律约束力。原告从2014年4月30日起至2017年4月29日期间为被告所居住的城市江山小区提供了物业服务，根据《物业管理条例》第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。”的规定，被告应按照《物业管理合同书》约定的物业服务费标准按时足额向原告交纳物业服务费。根据被告住房面积和合同约定，原告通帆公司要求被告支付2014年4月30日至2017年4月29日的物业服务费2357.64元（0.5元/月/m2×36个月×130.98m2），未超出合同约定范围，且被告亦未举证证明其已经付清物业服务费，被告应承担举证不能的法律后果，故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。被告辩称，原告通帆公司未尽到物业管理职责未提供证据证实，本院不予采信。根据四川城鹏物业公司与通帆公司达成的交接协议约定，尚未收缴到的物业服务费全部归通帆公司方所有，视为四川城鹏物业公司已将收取被告欠付物业服务费的权利转让给原告通帆公司。《中华人民共和国合同法》第八十条第一款规定，债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。城市江山小区业主委员会根据两个物业公司的交接情况在2014年4月24日向本小区业主公告，告知未付清四川城鹏物业公司物业服务费的业主向通帆公司交纳，可视为已履行了通知义务，故被告孙建军应向原告通帆公司交纳2013年7月20日至2014年4月28日期间的物业服务费487.24元〔0.4元/月/m2×（9个月+9天）×130.98m2）〕。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条，以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、被告孙建军于本判决生效之日起十日内向原告四川通帆物业管理有限公司支付物业服务费2844.88元；二、驳回原告四川通帆物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。案件受理费50元减半收取25元，由被告孙建军负担（原告通帆公司预交案件受理费25元，本判决生效后由被告孙建军直接支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。审判员 傅   强二〇一八年四月四日书记员 蒋婷（代）