山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁02民终11809号上诉人（原审被告）：任丽洁，女，1984年1月9日出生，汉族，住青岛市市北区。被上诉人（原审原告）：青岛都顺置业有限公司，住所地青岛市城阳区上马街道前程社区（正阳路北侧、双拥路西侧）。统一社会信用代码：913702145952852192。法定代表人：高鹏，董事长。委托诉讼代理人：宋旭，女，系该公司法务。上诉人任丽洁因与被上诉人青岛都顺置业有限公司（以下简称都顺公司）商品房预售合同纠纷一案，不服青岛市城阳区人民法院（2021）鲁0214民初5352号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人任丽洁，被上诉人都顺公司的委托诉讼代理人宋旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。任丽洁上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回都顺公司的一审诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费用由都顺公司负担。事实和理由：一、一审判决对本案关键事实没有查清。涉案房屋已于2019年被青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初4282号以及（2019）鲁0203民初5439号案件查封，至今一直处于查封状态，因此目前无法对涉案房屋权属进行变更，双方合同解除无法实现房屋归还的目的，依法不应予以判决处置。二、都顺公司在一审中未提交证据证明其实际损失，因此，一审判决违约金过高。根据我国法律规定，违约金高于实际损失的30%即应被认定为过高。因此，都顺公司未提交证据证明其实际损失，不应按照25%来计算违约金，请求二审法院予以调整。都顺公司辩称，一、任丽洁主张涉案房屋目前处于查封状态不应予以判决处置，没有法律依据。涉案房屋目前虽处于预查封状态，但涉案房屋目前仍登记在都顺公司名下，在办理不动产转移登记前，涉案房屋并非任丽洁的财产。涉案房屋的预查封状态，并不影响涉案商品房买卖合同的解除。根据山东省高级人民法院《关于规范查封、扣押、冻结财产的工作指引》（鲁高法办[2021]18号）中第17条的规定“查封被执行人购买的房地产开发企业预售商品房的，以房地产管理部门和房地产开发企业为协助义务人。向房地产开发企业送达的协助执行通知书可以写明，该房屋符合办理过户登记条件时通知执行法院，房地产开发企业与被执行人解除买卖合同时，应当将依据合同退还给被执行人的购房款支付至法院账户。预查封期间，买卖合同依法解除，房地产开发企业将购房款支付至法院账户的，执行法院应当解除预查封。”因此，涉案房屋的预查封状态并不影响商品房预售合同的解除。二、涉案商品房预售合同补充协议第六条第2款第（3）项中约定，因任丽洁未按时还贷，致使都顺公司被银行要求代为偿还的，任丽洁在15日内仍未偿还代垫款项及利息的，都顺公司有权解除合同，任丽洁需向都顺公司支付该商品房总价款25%的违约金，都顺公司代为偿还的款项及日万分之五的利息、都顺公司重新出售该商品房可能造成的房价款损失以及因此所产生的费用。任丽洁与都顺公司签订的涉案合同系双方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并生效，任丽洁未按合同约定履行义务，应按合同约定承担违约责任。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求依法驳回任丽洁的上诉请求。都顺公司向一审法院提出诉讼请求：1.解除都顺公司、任丽洁签订的编号为201800166380的《青岛市商品房预售合同》；2.判令任丽洁向都顺公司返还都顺公司替任丽洁代偿的超出任丽洁以银行贷款形式支付的房款部分费用41141.63元及利息130797.5元（以841141.63元为基数，按日万分之五计算自2020年3月24日起至2021年1月29日）；3.判令任丽洁向都顺公司支付解除合同违约金365041.25元；4.诉讼费用及律师费由任丽洁承担。一审法院认定事实：2018年6月25日，都顺公司（甲方）与任丽洁（乙方）签订涉案《商品房预售合同》，合同主要约定，乙方向甲方购买青岛市城阳区《金科·阳光美镇Ｂ区项目》79号楼栋2单元13层1301户房屋（以下简称涉案房屋）。据甲方暂测该房屋建筑面积为127.75平方米，乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为8429.86元，根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为1076915元，该房屋全装修总价为1460165元。甲方定于2020年11月30日前将该房屋交付给乙方。首付款660165元乙方应于2018年6月23日前存入本合同指定的账户，贷款80万元，乙方以银行按揭贷款方式应于2018年6月28日前将办理按揭贷款所需文件全部提交贷款银行，放贷机构于2018年7月28日前将贷款存入本合同指定的账户。合同补充条款第六条第2款第（3）项约定，因乙方责任（包括但不限于未按时还贷，未积极配合办理所购房屋他项权利登记手续，与第三人产生债务纠纷导致购买房屋被预／查封致使银行宣布贷款提前到期、房屋存在第三人查封等），致使甲方被要求承担担保责任或代为偿还的，乙方在收到银行或甲方还贷通知后15日内（以较早日期为准）仍未偿还（包括但不限于本金、利息、罚息、滞纳金等）或未向甲方支付代垫款项及利息的，甲方有权单方面解除合同，乙方须向甲方支付该商品房总价款25%的违约金、甲方代为偿还的款项及日万分之五的利息、甲方重新出售该商品房可能造成的房价款的损失以及由此所产生的费用（包括但不限于评估鉴定费、诉讼费、甲方律师费、税费等）。在履行完毕合同注销手续后，甲方将剩余款项（若有）退还乙方，房款不足抵扣的，乙方应于收到甲方的通知后7日内补足。第十四条约定，本合同一方向另一方送达任何文件、回复及其他任何联系，须采用书面形式，并应采用挂号信邮寄或邮政特快专递或直接送达或本合同补充协议约定的方式送达，送达地址为本合同约定的地址或另一方以本条所述方式通知变更后的地址，送以挂号信邮寄或邮政特快专递的，投邮（以寄送人投邮时收件回执邮戳为准）后2天视为送达，直接送达的，另一方或另一方代理人签收时视为已送达。任丽洁已支付都顺公司房款1460165元，其中以银行按揭贷款方式支付购房款80万元，该80万元系任丽洁向中信银行股份有限公司青岛市北支行（以下简称中信银行市北支行）借款，都顺公司为该笔借款提供连带保证责任。2019年5月15日，中信银行市北支行向任丽洁出具《贷款提前收回告知函》，载明：2018年9月14日您与我行签订《中信银行个人贷款借款合同》（借款合同号811062137019），按照借款合同约定，您应按期足额还本付息，但您当前已经连续逾期15天，拖欠贷款本金1690.58元、利息7775.35元、罚息34.78元。现书面通知您：按照借款合同约定，宣布本合同项下全部贷款提前到期，要求您于2019年5月22日前归还全部贷款本息，合计9500.71元。同日，任丽洁签字确认收到该函。2020年1月7日，中信银行市北支行向都顺公司发出《逾期贷款协助催收代偿函》，载明：借款人任丽洁借款合同号811062137019,在我行申请一手房按揭贷款800000元，期限30年，还款方式为等额本息，购买位于青岛市城阳区，该房产目前尚未交付，贷款已于2018年9月14日发放；该笔贷款从2019年5月1日起，借款人便开始拖欠我行贷款利息不还，经详细调查了解，借款人已负债累累，且该房产已经被查封，借款人无力归还我行贷款本息。截止2020年1月7日，逾期已经超过250天，已成为我行的不良贷款资产，到期应付的贷款本金7739.48元，到期应付的贷款利息34866.86元，罚息1274.13元，贷款余额794211.44元，全部贷款本息合计为830352.43元。我行要求借款人提前归还我行所有贷款本息，但至今借款人尚未还款，该笔款项由贵公司提供担保。为此，我行请贵公司在收到该函之日起，督促借款人在2020年1月20日之前偿还全部贷款本息及截止还款日新增的利息及罚息；若借款人在规定期限内仍未归还，我行将履行法律程序，起诉借款人及贵公司，由贵公司承担连带保证责任代为清偿；预计将会对贵公司在我行的授信及其他业务产生较大负面影响。2020年3月18日，中信银行市北支行向都顺公司出具付款证明，载明“截止3月18日，任丽洁剩余应还款总金额841141.63元，代偿付款账号信息如下：账号7371××××1601，户名个贷业务在途资金，开户行中信银行市北支行，行号302452037111，备注代还任丽洁逾期个人贷款。”同日，都顺公司向中信银行市北支行上述账户转账841141.63元，摘要或附言载明代偿任丽洁逾期个人贷款。一审法院认为，任丽洁经一审法院合法传唤，拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，并应对此承担不利后果，一审法院对都顺公司提交的涉案《商品房预售合同》《贷款提前收回告知函》《逾期贷款协助催收代偿函》《付款证明》《业务凭证/客户回单》予以采信，可以作为本案认定案件事实的依据。都顺公司与任丽洁签订的涉案合同系双方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并生效，双方均应全面履行合同约定的义务。关于解除合同问题。涉案合同约定：“因乙方责任致使甲方被要求承担担保责任或代为偿还的，乙方在收到银行或甲方还贷通知后15日内仍未偿还或未向甲方支付代垫款项及其利息的，甲方有权单方面解除合同。”都顺公司提交的《贷款提前收回告知函》《逾期贷款协助催收代偿函》《付款证明》《业务凭证/客户回单》足以证明因任丽洁的原因导致中信银行市北分行宣布全部贷款提前到期，并致使都顺公司被中信银行市北支行要求承担代为偿还责任，任丽洁至今未向都顺公司支付代偿款项，故都顺公司要求解除涉案合同，于约、于法有据，一审法院予以支持。涉案合同解除，都顺公司应返还任丽洁房款660165元。关于超额代偿款及利息、违约金问题。涉案合同约定：“因乙方责任（包括但不限于未按时还贷，未积极配合办理所购房屋他项权利登记手续，与第三人产生债务纠纷导致购买房屋被预/查封致使银行宣布贷款提前到期、房屋存在第三人查封等），致使甲方被要求承担担保责任或代为偿还的，乙方在收到银行或甲方还贷通知后15日内（以较早日期为准）仍未偿还（包括但不限于本金、利息、罚息、滞纳金等）或未向甲方支付代垫款项及利息的，甲方有权单方面解除合同，乙方须向甲方支付该商品房总价款25%的违约金、甲方代为偿还的款项及日万分之五的利息、甲方重新出售该商品房可能造成的房价款的损失以及由此所产生的费用（包括但不限于评估鉴定费、诉讼费、甲方律师费、税费等）。”都顺公司提交的《付款证明》《业务凭证/客户回单》足以证明其已为任丽洁代为偿还贷款本息共计841141.63元，现都顺公司要求任丽洁返还代偿的超出其以按揭贷款支付房款的贷款本息即41141.63元，理由正当，一审法院予以支持。都顺公司据此要求任丽洁支付商品房总价款25%的违约金，于约、于法有据，一审法院予以支持。因涉案合同约定的房屋总房价款为1076915元，故违约金为269228.75元（1076915元×25%）。都顺公司主张过高部分，一审法院不予支持。虽然涉案合同既约定了违约金，又约定了利息及房款差价损失，但合同约定的商品房总价款25%的违约金足以弥补都顺公司的损失，都顺公司再要求任丽洁承担利息，一审法院不予支持。关于律师费问题。都顺公司未提交证据证明其支出了律师费，其要求任丽洁承担律师费，无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十六条、第五百七十九条、第五百八十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审判决：一、解除青岛都顺置业有限公司与任丽洁签订的《青岛市商品房预售合同》（编号201800166380）；二、任丽洁于判决生效之日起10日内返还青岛都顺置业有限公司代偿的贷款本息41141.63元；三、任丽洁于判决生效之日起10日内支付青岛都顺置业有限公司违约金269228.75元；四、青岛都顺置业有限公司于判决生效之日起10日内返还任丽洁房款660165元；五、驳回青岛都顺置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9170元，减半收取4585元，由青岛都顺置业有限公司负担1935元，任丽洁负担2650元。本院二审期间，任丽洁提交涉案房屋不动产交易登记信息一份，证明房屋现在已登记在任丽洁名下，房屋状态是查封。都顺公司质证称，对该证据的真实性没有异议，但该证据上也载明涉案房屋只是进行了预购房屋的预告登记，并非最终的产权过户登记。在办理最终产权过户登记之前，涉案房屋所有权仍属于都顺公司，且现在因为任丽洁无力偿还银行按揭贷款，都顺公司已经承担连带担保责任，因此根据合同约定，涉案商品房预售合同应予以解除。经审理查明，本院查明的事实与一审一致。本院认为，都顺公司与任丽洁签订的涉案《商品房预售合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。任丽洁因自身原因无力偿还涉案房屋的银行贷款，致使银行宣布贷款提前到期，都顺公司作为担保人已代偿任丽洁全部剩余贷款，任丽洁至今未能向都顺公司支付上述代偿款项，违约事实清楚，都顺公司根据双方《商品房预售合同》的约定解除合同并要求任丽洁支付商品房总价款25%的违约金，于法有据，本院予以支持。一审据此认定双方签订的涉案《商品房预售合同》解除，都顺公司应返还任丽洁购房首付款、任丽洁应当偿还都顺公司代偿的相应贷款本息并支付相应违约金，并无不当，本院予以确认。任丽洁二审中提交房屋不动产交易登记信息证明涉案房屋已被查封，无法实现合同解除后归还房屋的目的，并据此主张涉案房屋不应被判决处置，缺乏法律依据，本院不予采纳。任丽洁主张双方合同约定的违约金比例过高，但并未提交相应证据予以证明，其应当承担举证不能的不利后果，其要求调整违约金比例，依据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人任丽洁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9170元，由上诉人任丽洁负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈明明审 判 员 马 喆审 判 员 齐 新二〇二一年十月八日法官助理 于遨洋书 记 员 贾 立书 记 员 于国英