杭州市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2012）杭西泗民初字第391号原告高松林。委托代理人来林娟。委托代理人巴秋萍。被告杭州中海雅戈尔房地产有限公司。法定代表人齐大鹏。委托代理人吴方荣、金德聪。原告高松林（以下称原告）为与被告杭州中海雅戈尔房地产有限公司（以下称被告）商品房预售合同纠纷一案，于2012年12月20日向本院起诉。本院于同日受理后，依法由代理审判员徐菁独任审判，于2013年1月16日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人来林娟、巴秋萍，被告的委托代理人吴方荣、金德聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2010年4月17日，原、被告签订关于篁外山庄10幢107室的《浙江省商品房买卖合同》。合同签订前，原告多次到被告售楼处与售楼人员交涉，售楼人员明确告知原告所买房屋为山景房，前面不会再建造任何房屋，这与被告沙盘及楼书上描述情况一致。原告也到实地查看过房屋，南面确为山林。2011年9月30日，原告收房时发现，案涉房屋南面变成了正在开发的高层住宅，使得原告购买的山景排屋骤然贬值。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第三条和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》（人民法院出版社2003年版）第51-52页的关于公共配套设施的规定，广告、宣传均为合同内容。且根据双方签订的《浙江省商品房买卖合同》第一条第一款的约定，涉案房屋楼盘南至农用地。然而，在双方签订合同时，南面已成为建设用地进行出让，被告已无法履行合同规定的义务。根据《合同法》第107条规定，被告应承担赔偿损失的违约责任。现根据《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》（GB／T50291-1999）5.2.7至5.2.9以及5.3.2中第4类情况之规定，原告所购房屋贬值损失共计150万元。诉请判令被告支付因违约导致原告房屋贬值损失1500000元，本案诉讼费用由被告承担。原告为证明其主张，提供了以下证据材料：1、楼书及沙盘照片。证明被告宣传涉案房屋南面为山林。（依原告申请）2、2010预1066607号《浙江商品房买卖合同》。证明2010年4月17日，原告向被告购买2007杭土合字第119、120号合同项下的暂名为篁外山庄10幢107室房屋，总价款为1039.509万元；合同对篁外山庄四至描述为东到转塘D12、南至农用地、西至规划道路、北至杭政储出（2005）13号地块。3、钱江晚报2011年8月11日B版报道。证明被告在销售篁外山庄楼盘时，以南面山景秀美为由，对南面第一排的排屋多收房款50万元；被告通知原告收房时，该排屋南面的山景已变成了高层住宅，使得原告购买的山景房变成了现在的夹心房。4、（2011）第0638866号杭州市国土资源局政府信息公开答复书。证明案涉楼盘南面地块即（2009）94号地块在作为建设用地进行竞买时被告也参与竞标的事实。（依原告申请）5、律师公函。证明原告曾要求退房，但被告未作处理的事实。6、杭信转201119142010号信访事项反馈函及附件。证明2007年10月，由杭州市政府批复的《杭州市转塘镇区单元控制性详细规划》规定，篁外地块南侧为规划建筑高度控制为36米的住宅用地，被告销售房屋时未如实反映南面地块的情况；94号地块的开发建设方--杭州市五丰置业有限公司（以下称五丰公司）的说明，证明被告在销售过程中对排屋做了山景房宣传并加价销售的事实。（依原告申请）7、篁外山庄篁外地块建设工程示意图、一期总评图、三期总评图。证明被告早在2008年就知道篁外地块南面是拟出让的地块。（依原告申请）8、杭国旅建（2008）36号文件。证明规划局要求必须如实反映及表述建设用地周边情况，但被告并未如实反映。（依原告申请）9、（2012）杭西泗民初字第272号案件证人证言笔录。证明篁外山庄排屋在销售时以南面为山林为由，第一排比第二排加价50万元销售。（依原告申请）被告辩称，购房合同第一条中“南至农用地”的表述是有明确、真实依据的，被告没有以南面是农用地来欺骗原告。涉案房屋具备交付使用条件，符合合同约定，被告也没有构成合同违约。涉案房屋所在的杭政储出（2007）51号地块“南至农用地”表述的依据是2007年8月29日杭州市政府发布的地块挂牌出让公告，以及2007年10月10日杭州市国土局签署的杭土合字（2007）119号土地使用权出让合同。地块四至是土地房产的权籍信息，由政府主管部门确定，未经依法更正登记，其他任何机构、企事业单位、个人均无权擅自更改权籍信息。因此被告在2009年9月27日前做的商品房买卖合同网签版本以及原、被告双方的购房合同仍然得依据挂牌文件和出让合同填写地块四至，不存在原告所述以“南面是农用地”来欺骗原告的情况。购房合同上的“南至农用地”，符合土地使用权出让合同上的表述，这一表述的本意是说明地块四至，不含合同义务和履行内容，这一表述绝不是对地块周边情况的约定，如地块周边情况因政府规划或土地受让人开发建设而改变的，被告也并不因此违约，被告无需承担违约赔偿责任。事实上，本案被告交付的商品房已取得竣工验收备案表、房屋所有权证，具备了交付使用条件和房屋所有权转移登记条件，被告也通知了原告办理房屋交接手续，被告已完全履行了购房合同中的出卖方义务。被告的沙盘、楼书、售楼人员从来没有宣传原告所购房屋为山景房，而且篁外山庄的南面山林的存在也是不争的事实，所以被告没有虚假广告欺骗原告。且宣传、广告内容是要约邀请，不构成合同内容。项目周边情况不在建筑区划范围内，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第三条规定以及购房合同补充协议第五条的约定，楼书、沙盘对项目周边的描述是要约邀请，不构成购房合同内容，对双方不具有约束力。原告关于房屋贬值损失150万的诉请没有任何依据。原告没有证据来证实房屋贬损与否，也未提供损失为150万的证据。综上，原告的诉请没有事实与法律依据，应当予以驳回。被告为证明其主张，提供了以下证据材料：1、竣工验收备案表；2、交房通知单与办证通知书的寄送凭证；3、房屋所有权证；证据1-3证明涉案房屋已具备交付使用条件和房屋所有权转移登记条件，被告已按约通知原告办理房屋交接与过户手续。4、商品房预售许可证；5、房号清单；证据4、5证明被告于2010年4月10日完成《商品房买卖合同》的网签版本的输入。6、杭州市国有土地使用权挂牌出让公告；7、杭州市国有土地使用权出让合同【杭政储出2007（51）号】；证据6、7证明商品房买卖合同第一条中“南至农用地”的描述有明确真实依据。法庭质证时，被告对原告提供的证据1-9发表如下质证意见：证据1，真实性没有异议，关联性、证明对象有异议。楼书宣传内容不构成双方的合同内容，楼书反映的项目周边的情况，是项目规划红线外的情况，且楼书中所有关于山景的描述，只是文学化描述，根据司法解释，不构成要约；楼书反映的篁外山庄南面地块这些山林确实存在，所以楼书的内容上看不能反映违反被告存在虚假宣传。且楼书是其他人的楼书，与本案合同内容缺乏关联性。照片是可以编辑修复的，对其真实性、关联性有异议，看不出是篁外山庄的情况。证据2，没有异议，恰恰证明被告已按约履行合同义务。证据3，真实性、关联性有异议，《钱江晚报》报道的内容、观点与本案事实不符，且为2011年8月11日的报道，是报道其他业主的购房情况，与本案无关。证据4，真实性没有异议，关联性有异议，该信息公开是答复柏砚农的，与本案原告没有关联。证据5，没有邮寄凭证，被告没有收到过，真实性有异议。证据6，真实性没有异议，关联性和证明对象有异议，不能证明被告未如实反映南面地块情况。第2条关于建筑高度与日照问题，足以证明94号地块规划建筑不影响原告的采光权。关于五丰公司的说明，五丰公司没有出具书证的权利，也没有作为证人的主体资格；且五丰公司与被告有商业竞争关系，与被告存在利益冲突，其证明不具有证明效力。证据7，真实性没有异议，关联性和证明对象有异议。“拟出让地块”是个含糊的表述，且该证据是用信息公开的方式的取得，说明对项目以外的信息，原、被告双方的取得是对等，不存在被告故意隐瞒的情况。地块四至是土地房产的权籍信息，由政府主管部门确定，未经依法更正登记，被告无权擅自更改权籍信息。证据8，真实性无异议，关联性和证明对象有异议。周边地块的情况是周边有无建筑，不是说周边的山景。证据9，证据形式的效力有异议。该证据如果作为书证，作证人员与被告有直接的利益冲突，且系证人在（2012）杭西泗民初字第272号案件陈述其买房子的事实，不能证明案涉房屋签售时的状态。法庭质证时，原告对被告提供的证据1-7发表如下质证意见：证据1，没有异议。证据2，是被告所写，没有邮局盖章，不予认可。证据3，真实性没有异议，关联性有异议，无法证明被告已经按约办理交付手续。证据4，真实性没有异议。证据5真实性没有异议，关联性有异议，不能说明被告已经完成网签。证据6，无土管局盖章，真实性有异议。证据7，真实性有异议，档案应写明与原件相符，即使是土管局盖章也不能说明是原件。经审查，本院对原告提供的证据1-9认证如下：证据1，系（2012）杭西泗民初字第272号案件原告提供的楼书，本案原告未提供证据证明该楼书与本案楼书具有同一性，本院对其关联性不予认定；沙盘照片不能证明摄制时间，不予认定。证据2，真实性予以认定。证据3，可以证明案涉楼盘南面原为道路和绿地，2004年局部调整为住宅用地，其余内容无其他证据予以佐证，不予认定。证据4，真实性予以认定。证据5，非邮局回执，不能证明被告已收到公函，不予认定。证据6，《杭信转201119142010号信访事项反馈函》的真实性予以认定；附件内容系杭州伍丰置业有限公司的单方陈述，无其他证据相佐证，不予认定。证据7、8，真实性予以认定。证据9，原告自认案涉房屋位于楼盘第三排，证据9不能证明房屋价值包含了山景价值，对证据9的证明力不予认定。经审查，本院对被告提供的证据1-7认证如下：证据1、2、3的真实性、合法性、关联性予以认定，可以证明被告按约通知原告办理房屋交接与过户手续。证据4原告无异议，予以认定。证据5，证据6、7的真实性予以认定。本院根据当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：2010年4月17日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2010预1066607）一份，合同约定：出卖人以出让方式取得位于东至转塘镇D12地块、南至农用地、西至规划道路、北至杭政储出（2005）13号地块、编号为06-011-013-00021的地块的建设用地使用权。该地块总土地面积为104486平方米。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名篁外山庄。买受人购买的商品房为预售商品房，预售许可证号为杭售许字（2010）第5003号。买受人购买的商品房为本合同第一条规定项目中的杭州市西湖区篁外山庄10幢107室。建筑层数为地上3层，地下1层。设计用途为一般住宅，建筑面积325.21平方米。该房屋价款按建筑面积计算，单价为每平方米31964.24元，总金额10395090元。付款方式及期限为，买受人签订本合同之日支付全部房款的42.28％，计5395090元，余款由买受人在本合同签订之日起7日内办理完毕相应的贷款手续。合同中还约定了交付期限、违约责任等内容。合同附件《商品房买卖合同补充协议》第五条第2款约定：出卖人对规划建设范围之外的环境、公共设施、道路交通等的说明或介绍，仅为买受人提供参考信息，不作为合同内容，对双方不具有约束力。被告开发的篁外山庄地块包括杭政储出（2007）51号地块及杭政储出（2007）50号地块。案涉房屋坐落于杭政储出（2007）51号地块内。2007年8月，杭州市国土资源局发布杭州市国有土地使用权挂牌出让公告【杭政储出2007（51）号】，其中对挂牌出让地块位置表述为西湖区（规划转塘镇D-11-2地块）东至转塘镇D12地块、南至农用地、西至杭政储出2007（50）号地块、北至杭政储出（2005）13号地块。2007年10月，杭州市人民政府批复《杭州市转塘镇区单元控制线详细规划》，确定篁外山庄南面地块为转塘镇区单元控规G-R21-13地块（现为【杭政储出2009（94）号】地块），容积率不大于1.8，建筑密度不大于28％，绿地率不小于30％，建筑限高36米。杭州伍丰置业有限公司于2009年12月15日通过政府主持的招、拍、挂程序获得该地块的开发权。2011年5月23日，杭州市规划局对【杭政储出2009（94）号】地块进行建设工程规划公示。另查明，原、被告签订上述买卖合同时，篁外山庄楼盘所在地块南面确为绿地。本院认为，原告以被告未履行宣传时称案涉楼盘南面为山林、买卖合同第一条第一款约定楼盘所在地块“南至农用田”的义务为由，要求被告承担履行不能的违约责任，故本案争议焦点在于案涉楼盘南面为山林、楼盘所在地块“南至农用田”是否构成合同内容，并因此构成被告的合同义务。首先，原告现有证据不能证明被告宣传时承诺案涉楼盘南面为山林。即使被告作了此方面的宣传，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约”。可见，商品房的销售广告和宣传资料为要约的要件有三：一是出卖人就房屋及相关设施所作的说明和允诺仅限于商品房开发规划范围内；二是具体确定；三是对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响。具体到本案，其一，案涉楼盘南面山林不属于被告商品房开发规划范围内；其二，没有证据显示该说明和允诺是具体而确定的；其三，原告亦未举证证明其所购房屋的价值与山景存在关联性。且原、被告双方签订的房屋买卖合同的附件明确约定：出卖人对规划建设范围之外的环境、公共设施、道路交通等的说明或介绍，仅为买受人提供参考信息，不作为合同内容，对双方不具有约束力。因此，原告以被告未履行宣传时称案涉楼盘南面为山林的合同义务为由，要求被告承担违约责任的理由不能成立。其次，买卖合同第一条第一款约定，被告以出让方式取得位于东至转塘镇D12地块、南至农用地、西至规划道路、北至杭政储出（2005）13号地块、编号为06-011-013-00021的地块的建设用地使用权。该表述的依据是2007年8月29日杭州市政府发布的地块挂牌出让公告以及2007年10月10日杭州市国土局签署的杭土合字（2007）119号土地使用权出让合同，挂牌文件和土地使用权出让合同均表述杭政储出（2007）51号地块四至“南至农用地”。该约定系土地所有权人将涉案土地出让给被告的那个时间点，对涉案楼盘所在的地块现状的客观描述，并非对楼盘四至的描述，不是法律行为，因此也不可能构成合同的权利义务和履行内容。故原告以被告未履行买卖合同第一条第一款约定楼盘所在地块“南至农用田”的合同义务为由，要求被告承担违约责任的理由不能成立。综上，没有证据证明被告交付的房屋违反了双方签订的购房合同，故原告以被告违反合同约定，要求其承担违约责任，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回高松林的诉讼请求。案件受理费18300元减半收取9150元，由高松林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。代理审判员 徐 菁二〇一三年三月十九日书 记 员 郎晓军