湖南省岳阳市君山区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0611民初158号原告：碧桂园生活服务集团股份有限公司岳阳分公司，住所地岳阳市临港产业新区联港北路168号3栋101室，统一社会信用代码：91430600397567274N。法定代表人：朱新星。委托诉讼代理人：杨敏，该公司员工。特别授权。委托诉讼代理人：张燕，该公司员工。一般代理。被告：许玉婷，女，1985年9月6日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。原告碧桂园生活服务集团股份有限公司岳阳分公司（以下简称碧桂园生活服务岳阳公司）与被告许玉婷物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。碧桂园生活服务岳阳公司的委托诉讼代理人杨敏到庭参加诉讼。许玉婷经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。碧桂园生活服务岳阳公司的诉讼请求：一、判令许玉婷向碧桂园生活服务岳阳公司给付2020年3月至2020年12月的物业管理费7241.32元；二、判令许玉婷从逾期之日起每日按应付物业服务费的3‰缴纳违约金，截止至2020年11月12日（逾期227日），应付违约金为1581.5元；三、判令许玉婷承担本案全部诉讼费用。事实与理由：许玉婷系碧桂园生活服务岳阳公司所管理的岳阳合众领岛小区的业主。许玉婷购买了岳阳合众置业投资有限公司开发的位于湖南省岳阳市君山区××路××号××栋××号房，建筑面积226.29㎡。岳阳合众置业投资有限公司与碧桂园生活服务岳阳公司于2016年11月21日签订《合众领岛前期物业服务合同》，合同约定由碧桂园生活服务岳阳公司向许玉婷提供物业管理服务，许玉婷按建筑面积3.2元／㎡的标准向碧桂园生活服务岳阳公司交纳物业管理服务费，如许玉婷逾期付款应从逾期之日起次月1日起，每逾期一日按应付物业服务费的3‰交纳违约金（拖欠费金额×逾期天数×3‰）。小区正式交付后，碧桂园生活服务岳阳公司依约为许玉婷提供完善的物业管理服务，但许玉婷未依约向碧桂园生活服务岳阳公司交纳物业管理费，碧桂园生活服务岳阳公司多次书面、微信联系、上门催缴、电话催缴，均无效果。许玉婷拒不交纳物业费的行为已严重违反了双方签订的《合众领岛前期物业服务合同》，严重侵犯了碧桂园生活服务岳阳公司及其他业主的合法权益，故碧桂园生活服务岳阳公司将此事诉至法院，望人民法院公正裁决，维护合法权益。许玉婷未答辩，亦未向本院提交证据。本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案许玉婷经本院合法传唤，无正当理由不到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩和质证的权利，并应承担由此而产生的对自己不利的法律后果。结合碧桂园生活服务岳阳公司在庭审时的陈述，碧桂园生活服务岳阳公司向本院提交的证据符合证据的客观性、关联性、合法性，对其证明效力本院予以确认，并在卷佐证。依据本院所采信的证据，本院对本案事实认定如下：2016年10月24日，碧桂园物业公司收到岳阳市物业管理办公室出具的中标通知书，由碧桂园物业公司中标岳阳合众领岛物业服务项目。中标通知书中载明：“服务等级：达到《岳阳市主城区住宅物业服务分项目分等级基准价标准》规定的伍级标准。中标价格：别墅的物业服务费价格为每月每平方米3.20元。招标投标管理部门备案意见：1、中标单位的物业服务必须同时满足下列条件，方可执行中标价。（1）符合招标文件的规定要求；（2）达到投标文件的承诺条件；（3）小区公建配套和所有设施设备全部满足伍级标准；（4）物业服务的内容、质量、水平全部满足伍级标准。2、上述全部条件有其中之一未达到规定标准之前，具体的收费标准由行政主管部门根据小区的实际情况核定。”2016年11月21日，岳阳合众置业投资有限公司（甲方）与碧桂园物业公司（乙方）签订《合众领岛前期物业服务合同》，合同约定：“甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方，并由乙方的分支机构碧桂园生活服务岳阳公司对合众领岛实施前期物业管理服务事宜，订立本合同。”该合同中第三条约定，物业服务费采用包干制方式，其中双拼和联体住宅的物业收费标准为每月每平方米3.20元。第五条约定，物业服务费按月计收，物业使用人应在每月5日前交纳当月物业服务费，业主自购买房屋时签订的《商品房买卖合同》约定的交付之日、业主实际收楼之日（二者以时间在前者为准）起，无论是否居住或使用该物业，业主均应全额交纳物业服务费。第二十条约定，逾期交纳物业服务费用的，从应交费用之日的次月1日起，每逾期一日按应付费用的3‰交纳违约金。同日，岳阳合众置业投资有限公司（甲方）与碧桂园物业公司（乙方）签订了《合众领岛前期物业服务合同》补充协议，对空置房物业服务费相关内容进行了约定。许玉婷系合众领岛小区鹿鸣谷25栋101号的业主。2019年3月14日，许玉婷与碧桂园生活服务岳阳公司签订《入住登记表》以及《合众领岛物业及资料移交书》，案涉房屋进行了交付。自2020年3月至今，许玉婷未向碧桂园生活服务岳阳公司交纳相应的物业服务费。另查明：广东碧桂园物业服务股份有限公司岳阳分公司相应更名为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司岳阳分公司，后又更名为碧桂园生活服务集团股份有限公司岳阳分公司。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。争议的焦点为：一、许玉婷是否应当交纳物业费；二、物业服务费以及违约金应当如何计算。一、建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。合众领岛鹿鸣谷25栋101号房屋已实际进行了交付，许玉婷应当按照合同约定向碧桂园生活服务岳阳公司交纳相应的物业服务费。故碧桂园生活服务岳阳公司请求许玉婷支付自2020年3月开始支付欠付的物业费应当予以支持。二、根据许玉婷等多名业主庭外时的陈述，碧桂园生活服务岳阳公司所提供的服务中，小区环境卫生、保安巡逻、夜间照明、垃圾清理等诸多方面未达到岳阳市物业服务五级标准以及小区配套设施不到位、住房生活供水等存在问题，且因小区空置率高，应当享受《合众领岛前期物业服务合同》补充协议中优惠的待遇，主张减免相应的物业服务费。碧桂园生活服务岳阳公司认为配套设施没有到位不是自己的原因造成的抗辩理由不能对抗业主，且不能证明其物业服务完全达到了五级收费标准。故许玉婷主张降低收费标准的意见本院予以采纳，本院认为物业收费标准酌减20%为宜。岳阳市主城区住宅公共性物业服务收费指导价格标准中要求物业服务收费实行公示制度和服务价格登记制度，物业服务企业应在物业管理区域的醒目位置，将物业服务企业名称、服务内容、服务标准、计费方式等内容进行公示。而碧桂园生活服务岳阳公司不能证明已经公示，许玉婷也不能因为个人认为物业公司服务达不到收费标准，而消极的拒交物业费进行应对，双方都存在违约行为。《前期物业服务合同》中约定的逾期付款违约金按应付费用的日3‰计算，该违约金明显过高，应当予以调整，本院认为违约金调整为同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为宜，且计算期限从应交费用之日的次月1日起计算，本案催交2020年3月至12月的物业费，即应当自2020年4月1日起计算违约金。综上，本院认为，物业服务企业和业主应当加强沟通联系，主动向开发商、基层自治组织、物业管理机构反映双方的分歧，通过互相理解、互相支持、推动物业服务质量提高，切实维护企业和业主的合法权益。依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、由许玉婷在本判决生效之日起十日内，一次性向碧桂园生活服务集团股份有限公司岳阳分公司交纳2020年3月至2020年12月的物业费5793.02元，并按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准支付相应违约金（自2020年4月1日起计算至付清之日止）；二、驳回碧桂园生活服务集团股份有限公司岳阳分公司的其他诉讼请求。本案案件受理费50元，减半收取25元，由碧桂园生活服务集团股份有限公司负担20元，许玉婷负担5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审 判 长 黄天赤二〇二一年二月二十三日法官助理 刘颖媛书 记 员 陈思思附法律条文：《中华人民共和国民法典》第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。执行款支付账号：全称：岳阳市君山区人民法院履行款专户账号：4305××××0125开户行：中国建设银行股份有限公司岳阳东茅岭支行