上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0101民初25389号原告：上海久事(集团)有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：过剑飞，职务董事长。委托诉讼代理人：吴振伟，上海虹桥正瀚律师事务所律师。委托诉讼代理人：王磊，上海虹桥正瀚律师事务所律师。被告：上海响坤投资管理事务所，住所地上海市金山区。投资人：王凯鹏，职务不详。原告上海久事(集团)有限公司与被告上海响坤投资管理事务所房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海久事(集团)有限公司的委托诉讼代理人王磊到庭参加诉讼。被告上海响坤投资管理事务所经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海久事(集团)有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告就上海市黄浦区四川中路XXX-XXX号XXX室房屋签署的《租赁合同》及《续租协议》于2019年7月3日解除；2、判令被告向原告支付自2019年1月1日起至2019年7月3日止的租金人民币(币种下同)41,181元以及按逾期金额万分之五每日的标准支付逾期违约金(以欠付租金20,257.50元为本金，自2019年2月18日起计算至实际付款日止；以欠付租金20,257.50元为本金，自2019年5月17日起计算至实际付款日止；以欠付租金666元为本金，自2019年8月15日起计算至实际付款日止)；3、判令被告按日租金三倍标准支付自2019年7月4日起至2020年8月12日止的房屋占用费270,396元；4、判令被告向原告支付违约金20,257.50元(以三个月租金为计算标准)；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年9月14日，原告与被告上海响坤投资管理事务所签订《租赁合同》约定，原告将其所有的位于本市黄浦区四川中路XXX-XXX号XXX室(以下简称系争房屋)租赁给被告使用，租赁期限自2015年10月1日起至2018年4月30日止，月租金4,015元，租赁保证金12,045元，原告有权以租赁保证金抵付被告应付款项或原告所受损失，并约定了逾期违约金、违约金等违约责任。《租赁合同》签订后，原告按约交付房屋。2018年5月14日，租赁合同约定的租期届满，原、被告又签署《续租协议》(以下简称续租协议)约定，续租期限为2018年5月1日起至2020年12月31日止，月租金调整为6,752.50元，租赁保证金调整为20,257.50元等。然自2019年2月19日起，被告开始拖欠租金。2020年8月，因上海响坤投资管理事务所拖欠物业费，系争房屋被案外人上海外滩物业有限公司收回，并移交原告。现被告迟迟未支付欠款，故原告为维护自身合法权益，诉至本院，要求判如所请。被告上海响坤投资管理事务所未作答辩。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理查明事实如下：原告系本市黄浦区四川中路XXX-XXX号全幢大楼的房屋权利人，使用期限自1999年10月18日起至2049年10月17日止。2015年9月14日，原告(出租方、甲方)与被告上海响坤投资管理事务所(承租方、乙方)签订《租赁合同》约定，原告将其所有的位于本市黄浦区四川中路XXX-XXX号XXX室房屋出租给其作为办公使用，建筑面积60平方米，租期自2015年10月1日起至2018年4月30日止，月租金为4,015元，租金按月结算，于每月开始第五个工作日前支付，逾期支付的违约金为逾期款的0.1%每日，并约定租赁保证金12,045元，如乙方违反合同约定，则甲方有权以该租赁保证金抵付乙方应付款项或作为甲方因此而遭受的损失的赔偿，不足抵付部分由乙方补足。《租赁合同》第八条解除合同的条件约定，因乙方原因，依法律法规规定或本合同第十条的约定，甲方有权解除合同的等情况可解除该合同(8.4)。《租赁合同》第十条乙方违约责任约定，拖欠租金或其他费用累计达一个月的，甲方有权解除合同、收回房屋，没收租赁保证金，并由乙方承担相当于三个月租金的违约金，如违约金不足弥补甲方损失，乙方应予补足；乙方应最迟于租赁期满日或本合同终止时向甲方返还该房屋，乙方如未经甲方书面同意或未与甲方书面达成关于续租或延期的协议而逾期返还房屋，则逾期一天，应向甲方支付原日租金的三倍的违约金，如因乙方逾期返还房屋而造成甲方其他损失的，乙方还应承担赔偿责任(10.2)。《租赁合同》第十一条合同终止后留存物品的处理约定，本合同租赁期限届满或因任何原因终止，若乙方有应向甲方支付的租金、其它费用、违约金及/或对甲方造成损失的赔偿金未付，甲方有权将该房屋内的物品留存于甲方指定的地点；上述被甲方留存的乙方所租赁的该房屋内的所有物品，均视为乙方合法拥有，如因物品留存或处置留存物品而给第三方造成损失的，甲方不承担任何责任。2018年5月11日，原、被告签署《续租协议》约定，续租期间为2018年5月1日起至2020年12月31日止，月租金6,752.50元，按三个月结算，于每个支付周期的第二个月前十个工作日内支付，逾期支付的，违约金为逾期款的万分之五每日，租赁保证金调整为20,257.50元，续租期内仍使用租赁合同中的各项约定，与租赁合同不一致的，以续租协议约定为准等。审理中，原告提供上海外滩物业有限公司外滩大楼管理中心2019年4月29日出具的情况说明记载，系争房屋承租人上海响坤投资管理事务所于2015年10月1日搬入，该房屋目前仍被其占用，尚未搬出。2020年8月12日，上海外滩物业有限公司外滩大楼管理中心通知原告因上海响坤投资管理事务所长期拖欠物业管理费及相关水电费，房屋及杂物无人管理等，现根据与该公司签订的合同，对其办公家具实施清理和留置保管，将其所租赁房屋腾清交还原告，希望原告尽快派相关人员到现场予以接收。2020年9月1日，上海外滩物业有限公司与原告就系争房屋的交接签署《黄浦区四川中路XXX-XXX号房屋交接书》记载，上海外滩物业有限公司已于2020年8月12日自行对系争房屋进行了清理，并留置了屋内所有物品，目前已腾空房屋，2020年8月31日将上述房屋正式移交给原告。审理中，原告主张被告缴纳的租赁保证金20,257.50元在本案第二项诉讼请求的欠付租金41,181元中予以抵扣。2019年7月3日，原告曾以本案相同事实起诉至本院要求解除《租赁合同》及续租协议等，本院于2019年12月31日将诉状及证据副本等送达被告投资人王凯鹏，后原告撤诉。庭审中，原告陈述被告租金支付至2018年12月31日，合同解除日期由法院依法判决。上述事实，有原告的陈述及其提供的《租赁合同》、产权证、情况说明、续租协议、《黄浦区四川中路XXX-XXX号房屋交接书》、函等证据予以证实。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，涉诉之《租赁合同》、续租协议系原、被告据各自真实意思表示所签订，具有法律效力，双方作为签约方均应恪守履约。租赁期间，被告拖延支付租金超过一个月，已构成合同约定的违约情形，原告按照合同有权解除合同、收回房屋等，又因原告第一次通知被告合同解除的日期为2019年12月31日，故《租赁合同》及续租协议于次日2020年1月1日解除。原告另要求被告支付租赁期间拖欠的租金、逾期违约金之诉请，本院予以支持。现双方签订的《租赁合同》及续租协议因被告违约行为而提前解除，原告主张被告承担违约责任，按约支付违约金及房屋占用费之诉请，本院亦予支持。又因本院对《租赁合同》及续租协议的解除日期予以调整，故对租金、逾期违约金、房屋占用费的金额亦予调整，具体计算方式由法院酌定。而根据双方约定，系争房屋租赁保证金可以抵扣原告应支付被告的款项及赔偿损失等，且原告亦主张租赁保证金在本案中予以抵扣欠付租金，为避免诉累，故本院在本案中予以抵扣，相应的租金逾期违约金支付至立案之日2020年11月13日止。被告上海响坤投资管理事务所经本院合法传唤未到庭参加诉讼，系放弃自己的民事诉讼权利，本院依法缺席审判。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条以及1999年《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告上海久事(集团)有限公司与被告上海响坤投资管理事务所就上海市黄浦区四川中路XXX-XXX号XXX室房屋所签订的《租赁合同》于2020年1月1日解除；二、被告上海响坤投资管理事务所应于本判决生效之日起十日内支付原告上海久事(集团)有限公司2019年1月1日至2019年12月31日期间的租金人民币81,030元，抵扣被告上海响坤投资管理事务所支付的租赁保证金人民币20,257.50元后，被告上海响坤投资管理事务所还应支付原告上海久事(集团)有限公司人民币60,772.50元；三、被告上海响坤投资管理事务所应于本判决生效之日起十日内就上述第二项欠付租金支付原告上海久事(集团)有限公司截至实际支付日止之违约金(以欠付租金人民币20,257.50元为基数，按每日0.05%的标准自2019年2月20日起计算至2020年11月13日止；以欠付租金人民币20,257.50元为基数，按每日0.05%的标准自2019年5月17日起计算至实际付款日止；以欠付租金人民币20,257.50元为基数，按每日0.05%的标准自2019年8月15日起计算至实际付款日止；以欠付租金人民币20,257.50元为基数，按每日0.05%的标准自2019年11月15日起计算至实际付款日止)四、被告上海响坤投资管理事务所应于本判决生效之日起十日内支付原告上海久事(集团)有限公司2020年1月1日起至2020年8月12日止的房屋占用费人民币149,850元；五、被告上海响坤投资管理事务所应于本判决生效之日起十日内支付原告上海久事(集团)有限公司违约金人民币20,257.50元；六、原告上海久事(集团)有限公司其他诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币6,278元(原告已预交)，因本案适用简易程序，减半收取计人民币3,139元，由原告上海久事(集团)有限公司负担人民币1,139元，被告上海响坤投资管理事务所负担人民币2,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 仲佳宁二〇二一年二月七日法官助理 牟嘉会书 记 员 侯卉程附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则、根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。