江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2013)昆民初字第2056号原告张美丽，女，汉族，1967年10月1日生，住上海市闵行区。委托代理人袁海渝，上海市郑传本律师事务所律师。被告李克朗，男，汉族，1977年4月5日生，住江苏省昆山市。委托代理人陈涛，江苏苏明律师事务所律师。原告张美丽与被告李克朗房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年6月3日受理后，依法由审判员徐伟独任审判，于2013年7月9日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本院依法组成合议庭，于2013年11月6日、2013年11月22日分别公开开庭进行了审理。原告张美丽及其委托代理人袁海渝，被告的委托代理人陈涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张美丽诉称：原告为江苏省昆山市人民路XX号开发区丰源汇杰雅苑XX号楼XX号的所有权人，该房屋为办公用房。2012年4月25日，原被告以上述房屋为租赁物签订了《租赁协议》一份，约定：租期自2012年4月25日至2017年5月24日；自2012年5月25日至2013年5月24日租金为每年80000元，2013年5月25日至2015年5月24日租金为每年90000元;租金每3个月一付；付款期限为前期付款到期日的15日前支付下一期租金；逾期支付的按未缴费用的千分之三每日计算滞纳金、超过15天未付原告有权单方面解除协议，履约保证金不予退还。合同签订后至2013年5月前，双方履行约定过程中，被告屡有拖延付款行为，直至2013年5月10日被告依约应支付下一期3个月租金时未支付，经原告催讨未果超过15天，原告即向被告解除合同，并与之协商归还房屋、支付租金、滞纳金以及违约金等，但被告不予理会。原告认为双方所签房屋租赁合同系双方真实意思的表示，且不违反法律强制性规定，依法有效。被告在履行合同过程中违约、原告有权解除合同，且被告应当承担归还房屋、支付租金及违约金等责任。为此，原告诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告2012年4月25日签订的《房屋租赁合同》；2、被告腾空租赁房屋，并返还给原告；3、被告向原告支付2013年5月25日起至实际归还房屋之日止的租金（按每月7500元计算）；4、被告向原告支付以22500元为基数，自2013年5月10日起至判决生效之日止按日千分之三计算的违约金；5、本案的诉讼费用由被告承担。被告李克朗辩称：原告未能证明是房屋产权人，产权人是房产公司，原告是否享有出租的权利，目前尚未接到房产公司的说明。双方于2013年2月底已经解除了合同，因此不存在支付租金的问题，同时被告2013年2月底已经把房屋腾空，当时原告也邀请了其他租房人看房，因此不存在要求被告返还租赁房屋的问题。同时，我们认为目前原告未采取措施防止损失的扩大。由于被告早已把房屋腾空，同时双方已经把合同解除，原告自己也有钥匙，或者也可以要求物业把房门打开都可以避免损失进一步扩大。因此，扩大的损失应由原告自行承担。双方合同已经解除，不存在滞纳金的问题。原告的第二项及第三项请求，我们认为是不能重叠的，因为只能要求损失或违约滞纳金。经审理查明：原被告于2012年4月25日签订《租赁协议》1份，约定：原告将昆山开发区丰源汇杰雅苑XX号楼XX室租给被告李克朗经营使用，租期自2012年4月25日至2017年5月24日止，其中2012年4月25日至2012年5月24日为原告给被告的装修免租期，2012年5月25日至2013年5月24日租金为每年80000元（含物业费），2013年5月25日至2015年5月24日租金为每年90000元（含物业费），2015年5月25日至2015年5月24日租金为每年99000元（含物业费）,2016年5月25日至2017年5月24日租金为每年108900元（含物业费）;租金每三个月支付一次。被告应在本协议签署当日向原告支付2012年5月25日至2012年8月24日的租金20000元，并向原告额外支付12000元作为履约保证金，被告应在付款到期日的15日前支付下一期租金，合同终止，原告向被告退还履约保证金；若被告未按本协议规定按时交纳租金和其他费用，如逾期支付，则被告应按逾期未缴费用的千分之三每天向原告支付滞纳金，超过15天未支付，原告有权单方面解除协议，履约保证金不予退还；该协议还对其他事项作了约定。合同签订后，原告依约将上述房屋交付被告使用，被告向原告缴纳履约保证金12000元。截止2013年5月24日，原被告双方就此之前的租金已全部结清。2013年5月25日，由于被告未按约支付下一期租金，原告电话通知被告解除合同。被告至今未将涉案房屋钥匙归还原告。另查明：原告与昆山丰源房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》1份，约定昆山丰源房地产开发有限公司将丰源汇杰雅苑XX幢XX号房屋出卖给原告。上述事实有《租赁协议》、《昆山市商品房购销合同》、《销售不动产统一发票》以及原被告在庭审中的陈述予以证实。本院认为，当事人可以约定解除合同的条件，当解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原被告双方在合同中约定：如被告逾期支付租金，超过15天未付，原告有权单方面解除协议，履约保证金不予退还。经查，被告自2013年5月10日应向原告支付下一期房租，但其直至2013年5月25日仍拒不支付，原告依据租赁协议行使其约定解除权，本院予以准许。依据>第九十六条规定：主张合同解除的，应当通知对方，合同通知到达对方时解除。本案中，原告于2013年5月25日电话通知被告解除合同，故租赁合同应视为于该日解除，被告应当将涉案房屋返还原告，被告已支付的履约保证金原告不予退还。经查，被告至今仍占有涉案房屋未归还原告，其应参照合同约定的同期租金标准从租赁协议解除之日起向原告支付房屋占有使用费。对于原告要求被告支付逾期违约金的诉讼请求，本院认为，根据租赁协议中“被告未按时缴纳租金和其他费用，如逾期支付，则被告应按逾期未缴费用的千分之三每天向原告支付滞纳金”的约定，要求被告按照日千分之三的标准支付租金违约金，本院认为，该约定是对逾期缴纳租金的约定，并不适用于协议解除后的房屋占有使用费，故不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告张美丽与被告李克朗于2012年4月25日签订的租赁协议。二、被告李克朗于本判决生效之日起十日内将位于昆山开发区丰源汇杰雅苑XX号楼XX室房屋返还原告张美丽。三、被告李克朗于本判决生效之日起十日内向原告张美丽支付房屋占有使用费，按合同约定房屋租金标准（按合同约定调整）自2013年5月25日起计算至本判决生效之日止（如采用转账方式，请汇入原告指定账户或昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行昆山市支行营业部，账号32×××60）。四、驳回原告张美丽要求被告李克朗支付逾期违约金的诉讼请求。如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。案件受理费146元，由被告负担，于本判决生效之日起十日内支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。审 判 长  徐 伟人民陪审员  章静安人民陪审员  戈菊珍二〇一三年十二月二日书 记 员  刘晓冰附页：《中华人民共和国合同法》第九十三条【合同约定解除】当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条【解除权的行使】当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第二百三十五条【租赁物的返还】租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。