上海市闸北区人民法院民 事 判 决 书（2013）闸民三（民）初字第2817号原告上海国广房地产经营有限公司，住所地上海市闸北区曲沃路470弄2号313室。法定代表人冯建雄，职务董事长。委托代理人孙骏，公司员工。委托代理人潘轶，上海市广庭律师事务所律师。被告施妍华，女，1987年10月25日出生，汉族，户籍地江苏省XX市XX镇XX村**号**室，住上海市XX区XX路**弄**号**室。被告施辉，男，1965年2月15日出生，汉族，住江苏省XX市XX镇XX村**组**号。委托代理人施妍华（父女关系），女，1987年10月25日出生，汉族，户籍地江苏省XX市XX镇XX村**号**室，住上海市XX区XX路**弄**号**室。被告王金美，女，1963年2月25日出生，汉族，住江苏省XX市XX镇XX村**组*号。委托代理人施妍华（母女关系），女，1987年10月25日出生，汉族，户籍地江苏省XX市XX镇XX村**号**室，住上海市XX区XX路**弄**号**室。原告上海国广房地产经营有限公司与被告施妍华、施辉、王金美商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年11月26日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员龚平独任审判，于同年12月17日公开开庭进行了审理。原告上海国广房地产经营有限公司的委托代理人潘轶、被告施妍华（暨被告施辉、王金美的委托代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海国广房地产经营有限公司诉称，2010年11月27日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》约定，被告向原告购买上海市平型关路1088弄8号11层1205室房屋（以下简称系争房屋），房价款暂定为人民币2，886，538元（以下币种均为人民币）。合同另约定，被告应于2011年1月26日前支付第二笔房款2，000，000元。但三被告一直拖延至2011年3月10日才支付，逾期43日。根据合同约定，被告应当向原告支付逾期付款的违约金。原告几经催讨无果，故诉至本院，请求判令被告向原告支付逾期付款违约金25，800元。被告施妍华、施辉、王金美共同辩称，被告先通过原告指定的中国银行办理贷款，为了贷款被告特地借了500，000元的高利贷用于办理金卡，但最终没有通过审批，被告遭受巨大损失。后被告又通过销售人员指定的天津银行申请贷款，没有享受到利率优惠。销售人员让被告书写了情况说明，并表示会转交原告以免除被告的违约责任。被告认为，其是通过原告推荐的银行办理的贷款，没有按时付款属于不可抗力，不同意原告的诉讼请求。经审理查明，2010年11月27日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《上海市商品房预售合同》约定，乙方向甲方购买系争房屋，房屋总价暂定为2，886，538元；乙方于2010年11月27日签约当日支付首付款886，538元，第二期房款2，000，000元于2011年1月26日前支付。乙方若未按合同约定的时间付款，应按逾期未付款额的日万分之三向甲方支付违约金，违约金自应付款期限第二天起算至实际付款之日止。合同补充条款第五条第1款第3项载明，乙方应充分考虑到国家的按揭贷款政策及按揭贷款审批和发放流程中可能产生的各种不确定因素。不论任何原因致使甲方未能按约定的期限收到乙方本拟通过银行贷款支付的款项的，乙方有义务以自有资金在剩余房价款约定的付款期限内付清所有的剩余房价款，否则甲方有权根据补充条款第七条之相关规定追究乙方的违约责任。补充条款第七条约定，乙方以银行按揭贷款方式支付房款的，以贷款到达甲方指定账户之日为付款日。除此以外，双方还约定了其他合同权利义务。合同签订后，被告按约向原告支付首期房款。2011年3月10日，被告通过银行贷款的2，000，000元房款打入原告账户。2011年1月2日，原告向被告寄送通知书，通知被告补齐相关贷款资料并提示逾期付款的违约责任。2011年12月27日，原告向被告寄送《慧芝湖花园（三期）交付通知书》，通知其办理收楼手续并携带滞纳金19，800元。2012年1月9日，被告书写情况说明表明被告购买的系争房屋当时由易居公司销售。销售公司向被告推荐中国银行办理贷款，被告主动向中国银行提供了各种所需的贷款材料。2011年11月30日，被告向中国银行打款500，000元办理金卡以提高个人信誉。2011年1月，被告主动联系贷款银行，经办人才告知贷款未成功。后被告又向易居公司推荐的天津银行申请贷款。综合上述事宜，被告认为逾期贷款并非被告个人原因造成。2012年2月25日，在办理交房手续时，原告向被告出具《慧芝湖花园三期房屋交付流转单》，其中“已结清开发商各项费用收款人签章”栏载明“该客户购房款已全部付清，但违约金尚未支付”。审理中，被告表示合同约定了不可抗力免责条款，放款延迟是由不可抗力造成的。原告交房通知书列明的滞纳金是19，800元，与本次起诉的金额不一致。被告在交房流转单上签名时，销售人员说明违约金不用支付，“该客户购房款已全部付清，但违约金尚未支付”是事后加盖的图章。原告表示房屋买卖和贷款是两个独立的法律关系，被告应按照买卖合同的约定承担违约责任。交房通知书所载滞纳金19，800元是如果交房时被告就能支付滞纳金的优惠价，但因被告当时没有支付，所以原告现在按合同约定全额主张违约金。以上事实，由原告提供的商品房预售合同、交付通知书、通知书、上海邮政微机专用单册、销售不动产统一发票、房屋交付流转单、支付结算综合业务系统专用凭证，被告提供的情况说明、交易明细以及当事人的陈述等证据予以佐证。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告签订的《上海市商品房预售合同》系双方自愿、真实意思的表示，且于法不悖，当事人应当恪守履行。根据预售合同的约定，被告应于2011年1月26日前支付第二笔房款2，000，000元，否则应承担逾期付款的违约责任。现被告迟至2011年3月10日方才支付，原告据此要求被告支付相应的违约金，理由正当，本院可予支持。被告主张贷款银行系原告指定，银行逾期放贷属于不可抗力。就此本院认为，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，而银行逾期放贷并不构成法律意义上的不可抗力。根据合同相对性原则及违约责任所采的无过错责任原则，被告的抗辩理由缺乏法律依据，本院难以采纳。再则，被告提供的情况说明亦不足以证明原告同意免除被告逾期付款的违约责任。尽管如此，在构成违约的基础上，尚需分析违约金数额的合理性，而判断违约金标准是否过高，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。鉴此，原告主张的违约金数额确实过高，本院酌情予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：被告施妍华、施辉、王金美应于本判决生效之日起十日内给付原告上海国广房地产经营有限公司逾期付款违约金10，000元。如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费222.5元（原告已预缴），由原告上海国广房地产经营有限公司负担136.5元，被告施妍华、施辉、王金美负担86元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员 龚 平二〇一三年十二月二十五日书 记 员 袁佳铭附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。