贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0502民初18238号原告（反诉被告）：刘访，男，汉族，1978年10月13日出生，住贵州省毕节市。委托诉讼代理人：吴胜杰（特别授权代理），贵州黔信（毕节）律师事务所律师，执业证号：15205201810066916。委托诉讼代理人：张黎（一般授权代理），贵州黔信（毕节）律师事务所实习律师，实习证号：23072007119027。被告（反诉原告）：林继峰，男，汉族，1985年1月11日出生，住贵州省毕节市。委托诉讼代理人：陈杰（特别授权代理），贵州威迪律师事务所律师，执业证号：15205201910141845。委托诉讼代理人：韩航（一般授权代理），贵州威迪律师事务所实习律师，实习证号：230713011110769。第三人：贵州毕节长弘房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区威宁路银开百货对面，统一社会信用代码：91520500745702090P。法定代表人：靳丽梅，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈会平（一般授权代理），该公司员工。原告（反诉被告）刘访与被告（反诉原告）林继峰、第三人贵州毕节长弘房地产开发有限公司（以下简称长弘房开公司）合同纠纷一案，本院于2020年11月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘访的委托诉讼代理人吴胜杰，被告（反诉原告）林继峰及其委托诉讼代理人陈杰，第三人长弘房开公司的委托诉讼代理人陈会平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告刘访向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告双方于2015年10月6日签订的《合作合同》；2、判令被告立即腾空毕节市七星关区长弘星苑A栋负一楼约440平方米商铺，并交还给原告；3、判令被告向原告支付租金暂计176,491.00元（按照合同约定标准计算至实际交还涉案商铺之日止）；4、判令被告向原告支付违约金暂计10,000.00元（以192,536.00元为基数，从2020年1月1日起按每日1%计算至实际交还涉案商铺之日止）；5、本案诉讼费用由被告负担。事实及理由：2015年10月6日，原、被告双方签订《合作合同》，约定：期限为自2016年1月1日至2020年12月31日止；租金于当年10月10日前支付；乙方拖欠合作应付金达一个月，甲方有权解除合同；乙方逾期未交纳合作金的，每逾一日甲方有权每日按年度租金的1%向乙方加收滞纳金；逾期30天以上未支付租金的，甲方将不退还其保证金且有权解除合同。合同签订后，2019年10月10日被告并未按照合同的约定向原告支付2020年度商场租赁费192,536.00元，逾期支付租金已超过一年，其行为违背了诚实信用原则，已构成违约。综上，原告认为，原、被告签订的《合作合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告已经按照合同约定将涉案房屋交付给被告使用，但被告未按约定向原告支付租金的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。原告为维护自己的合法权益，特依据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定诉至人民法院，望判如所诉。被告林继峰答辩称，2015年10月6日，原告与被告签订《合作合同》，约定将位于毕节市七星关区交由被告开办“多啦网咖”休闲网吧，合同期限自2016年1月1日起至2020年12月31日止，每年10月10日前支付租金；2016年10月10日前需支付158400.00元；2017年10月10日前需支付166320.00元；2018年10月10日前需支付174636.00元；2019年10月10日前需支付183367.00元；2019年10月10日前需支付192536.00元。合同第十一条第四款约定：“合作期内双方必须信守合同，任何一方违反本合同规定，按年度需向对方交纳年度租金10%违约金，并承担对方的一切经济损失。”2015年,被告装修完毕后去办理消防安全合格证时被消防部门告知涉案商铺实际商用面积约为180平方米，其余全部是设备房不能用作商业用途。被告得知后便去找原告协商，原告承诺让被告按要求整改，房屋租金减免一年，租金也推后一年，2015年支付的是2017年租金，2017年支付的是2018年租金，2018年支付的是2019年租金，2019年支付的是2020年租金。直至2016年11月22日，被告整改后涉案商铺才取得消防安全检查合格证及网络文某经营许可证，至此涉案商铺闲置一年时间。2015年8月至10月期间，被告将押金20000.00元、商铺地板砖款20000.00元、2017年租金158400.00元共计198400.00元转给原告；2017年10月将2018年租金166320.00元转给原告；2018年11月至12月期间将2019年租金174636.00元转给原告；2019年10月将2020年租金183367.00元转给原告，2016年租金已经双方协商免除。2020年7月6日，第三人在商铺门口张贴《通知》，被告了解后才得知涉案商铺属第三人所有。原告将从第三人处承租的商铺转租给被告，且因原告长期不交租金，涉案商铺已经被第三人收回于2020年7月9日另行租赁给案外人冯雄、谭佳兴二人。对双方合作的同样位于负一楼的面积约为1080平方米商铺，已经有毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初15277号民事判决对上述事实予以确认。被告认为，涉案租赁合同因消防验收不合格，经原、被告双方协商减免2016年房租，租金也推后一年，实际只需支付4年房屋租金。被告已经将4年租金、押金全部支付给原告，但因原告不向第三人支付租金导致涉案商铺被第三人收回，租赁合同已经不能履行，实际租赁期只截止到2020年7月6日，原告应当退还剩余租赁期间的房屋租金、退还押金并承担违约责任。第三人长弘房开公司陈述称，涉案商铺产权属于第三人，但原、被告双方产生的争议与第三人无关。反诉原告林继峰向本院提出诉讼请求：1、判决解除反诉原告与反诉被告签订的《合作合同》；2、判令反诉被告退还反诉原告2020年7月6日至2021年12月31日期间租金89,422.81元；3、判令反诉被告退还反诉原告房屋租赁押金20,000.00元；4、判令反诉被告支付反诉原告违约金18,336.70元；5、本案诉讼费用由反诉被告承担。反诉事实及理由与答辩意见相同。本诉原告针对被告的反诉答辩称，一、答辩人刘访与第三人签订的《房屋租赁合同》合法有效，且该合同并未解除。2018年12月12日，答辩人与第三人签订《房屋租赁合同》约定：第三人将位于毕节市租赁给答辩人，租赁期限为五年。《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。合同第八条约定：“合同期届满时，把房屋完好无损交还甲方，如需继续承租，提前一个月与甲方协商，加订合同，如乙方未交还房屋，又不交付租金的，甲方有权强行收回房屋，为此造成的损失均由乙方负责。”答辩人与第三人解除《房屋租赁合同》的前提条件为租赁期限届满，答辩人未将涉案商铺交还第三人且不交付租金的情况下，第三人有权收回商铺。而答辩人与第三人约定的租赁期限为2019年6月2日起至2024年6月1日止，现涉案商铺还在租赁期限内，且根据双方签订的《房屋租赁合同》并未约定租赁期限内逾期支付租金租赁合同便解除。答辩人与第三人签订的《房屋租赁合同》并未解除，答辩人也未告知被答辩人双方签订的《合作合同》不能履行，涉案商铺承租人仍系答辩人。二、办理二次消防系被答辩人的义务，并非因答辩人的原因造成。二次消防是指商业建筑在使用时需要进行的消防安全保护，一般指室内装修设计的审核，由商业建筑的使用者负责报审。三、被答辩人所述减免2016年租金不实。涉案商铺系答辩人与第三人签订《房屋租赁合同》并向第三人交付租金后取得使用权，答辩人给被答辩人减免一年租金明显不符合常理。且根据被答辩人的陈述，减免2016年房屋租金即166320.00元，但从被答辩人反诉状中的陈述，其支付租金的数额与合同约定的金额一致。只能证明被答辩人欠付答辩人2020年商铺租金的事实存在，并非减免2016年租金。四、涉案商铺具备交还条件。被答辩人在反诉状中自认涉案商铺用于经营“多啦网咖”，且七星关区多啦网咖的投资人为被答辩人林继峰，至今涉案商铺仍用于经营“多啦网咖”。涉案商铺从双方签订《合作合同》至今一直用于经营同一家“多啦网咖”并未改变经营者及经营范围。即使案外人冯雄、谭佳兴与第三人签订的《房屋租赁合同》真实存在，也是被答辩人为了逃避自己的责任让所谓的案外人冯雄、谭佳兴与第三人签订。且原支付商铺租金都是谭佳兴通过银行转账或微信转账支付，足以证明被答辩人与冯雄、谭佳兴内部合伙经营“多啦网咖”的事实。故不论被答辩人还是冯雄、谭佳兴签订的租赁合同，从始至今使用人一直都是七星关区多啦网咖，涉案商铺具备交还条件。五、被答辩人欠付租金已构成违约，应计算至实际交还涉案商铺之日止并承担违约责任。双方签订的《合作合同》第十一条第四款约定：“合作期内双方必须信守合同，任何一方违反本合同规定，按年度需向对方交纳年度租金100%违约金，并承担对方的一切经济损失。乙方逾期未交纳合作金的，每逾一日甲方有权每日按年度合作金的1%向乙方加收滞纳金。如逾期30天以上未支付合作金的，甲方将不退还其保证金且有权解除合同。”按照约定，被答辩人应于2019年10月10日之前向答辩人支付2020年度租金192536.00元。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，被答辩人未按时向答辩人支付租金，已构成违约，应当按照双方的约定向答辩人支付从2020年1月1日起至实际交还涉案商铺止的租金及违约金。因答辩人仍系涉案商铺的承租人，且并非已经租给案外人，被答辩人等至今仍使用涉案商铺，具备交还条件。故被答辩人欠付租金的期限应自2020年1月1日起计算至实际向答辩人交还商铺之日止，并支付违约金。综上，请法院依法查明事实，驳回被答辩人的反诉请求，支持答辩人的诉讼请求。第三人长弘房开公司陈述称，涉案商铺产权属于第三人，但原、被告双方产生的争议与第三人无关。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年10月6日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《合作合同》，约定：甲方与乙方合作的商场是长弘星苑，坐落在毕节市，使用该商场的建筑面积约为440平方米，合作期限为五年，自2016年1月1日起至2020年12月31日止。合作金采取保底分红方式，分红支付时间及最低金额为：2016年158400.00元，交款时间2015年10月10日前；2017年166320.00元，交款时间2016年10月10日前；2018年174636.00元，交款时间2017年10月10日前；2019年183367.00元，交款时间2018年10月10日前；2020年192536.00元，交款时间2019年10月10日前。乙方应于本合同签订之日向甲方交纳合作保证金20000.00元，本合同到期后，且甲乙双方未续约时，甲方无息退还乙方保证金，乙方同时支付甲方前期地砖装贴款20000.00元。甲方有权按本合同的约定向乙方收取合作金。乙方应按本合同的约定支付租金。非经双方协商一致，任何一方都无权以任何理由解除本合同。但有下列情形之一的，除违约方承担下列相应的违约责任外，守约方有权解除本合同，合同自守约方发出书面通知书之日起即行解除：乙方对商场擅自进行转租的；乙方擅自拆改合作商场结构或改变其合作用途的；乙方拖欠合作应付金达一个月的。合作期内双方必须信守合同，任何一方违反合同规定，按年度需向对方交纳年度租金100%违约金，并承担对方的一切经济损失。乙方逾期未交纳合作金的，每逾一日甲方有权每日按年度合作金的1%向乙方加收滞纳金。如逾期30天以上未支付合作金的，甲方将不退还其保证金且有权解除合同。合同还约定了其他事项。因被告未向原告支付2020年租金，原告诉至本院。另查明，涉案商铺系原告在2018年12月12日从第三人处承租再转租给被告，原告与第三人签订的《房屋租赁合同》约定租期为五年，自2019年6月2日起至2024年6月1日止，第三人知道转租的事情。再查明，庭审中，原告自认向第三人支付租金到2020年6月1日。2020年7月6日，第三人以张贴通知的方式，告知原告已逾期交付房租，根据双方签订的《租赁合同》，若继续逾期，第三人将按合同约定强制收回商铺。后第三人将涉案商铺收回，并于2020年7月9日与案外人冯雄、谭佳兴签订《房屋租赁合同》，将涉案商铺租赁给冯雄、谭佳兴，租期为五年，自2020年8月1日起至2025年8月1日止。上述事实，有各方当事人的陈述，以及各方当事人提交的证据，上述证据已经庭审举证质证，并收集在卷为凭。本院认为，原告与被告签订的《合作合同》系双方的真实意思表示，对房屋租赁内容的约定未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。合同签订后，原告已将房屋交付给被告管理、使用，被告应当按照合同约定向原告支付房屋租金。涉案商铺系原告从第三人处承租再转租给被告，因原告逾期支付房租，第三人已将涉案商铺收回，现已出租给案外人冯雄、谭佳兴，原、被告签订的《合作合同》事实上已不能再继续履行，故对原告要求被告交付涉案商铺，并支付涉案商铺被收回之后租金的诉讼请求，本院不予支持。对原告要求被告支付租金的诉讼请求，计算租金期间应为2020年1月1日至2020年7月8日共计189天。被告应向原告支付的租金计算为99,696.72元（192,536.00元÷365天×189天）。对原告要求解除与被告签订的《合作合同》的诉讼请求，如前所述，原、被告签订的《合作合同》事实上已不能再继续履行，原告要求解除《合作合同》，被告提出反诉也要求解除《合作合同》，故对此诉讼请求，本院予以支持。对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，以及被告提出反诉要求原告支付违约金的诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”本案中，原、被告双方均存在违反《合作合同》的违约行为，应当由各自承担相应的责任，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，以及被告提出反诉要求原告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。对被告提出反诉要求原告返还2020年7月6日至2021年12月31日期间的租金89422.81元的诉讼请求，被告主张“经原、被告双方协商，原告同意减免涉案商铺2016年租金，并将租金金额后推一年，2015年支付的是2017年租金，2017年支付的是2018年租金，2018年支付的是2019年租金，2019年支付的是2020年租金。”被告提交的其与案外人陆莲平的微信聊天语音、出庭证人夏某的证人证言、文某经营许可证、消防验收合格证不足以证明其主张的事实，被告作为对诉争事实负有举证证明责任的一方，应当承担举证不利法律后果，故对被告的该反诉请求，本院不予支持。对被告提出反诉要求原告退还房屋租赁押金20,000.00元的诉讼请求，原、被告签订的《合作合同》约定“乙方应于本合同签订之日向甲方交纳合作保证金20,000.00元”,原告向被告收取的该合作保证金实为房屋租赁押金，如前所述，双方签订的《合作合同》应予解除，合同解除后，原告应当退还房屋租赁押金20,000.00元，故对被告的该反诉请求，本院予以支持。关于本案法律适用问题。因本案法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行前，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，本案应当适用《中华人民共和国合同法》的有关规定予以调整。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百二十条、第一百二十一条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）刘访与被告（反诉原告）林继峰于2015年10月6日签订的《合作合同》；二、被告（反诉原告）林继峰于本判决生效之日起十五日内支付原告（反诉被告）刘访2020年1月1日至2020年7月8日期间的房屋租金99,696.72元；三、原告（反诉被告）刘访于本判决生效之日起十五日内支付被告（反诉原告）林继峰房屋租赁押金20,000.00元；四、驳回原告（反诉被告）刘访的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）林继峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2,015.00元，由原告（反诉被告）刘访负担938.00元，由被告（反诉原告）林继峰负担1,077.00元；反诉案件受理费1,428.00元，由原告（反诉被告）刘访负担223.00元，被告（反诉原告）林继峰负担1,205.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  王芹云二〇二一年二月十九日书记员  李 智