江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)苏04民终1269号上诉人（原审被告）：严媛，女，1995年3月3日出生，汉族，住江苏省洪泽县。委托诉讼代理人：蒋光鼐，乐天（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱泉，江苏乐天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘伟国，男，1969年3月29日出生，汉族，住江苏省常州市天宁区。委托诉讼代理人：丁红英，常州市天宁区郑陆法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：陈俊，常州市天宁区郑陆法律服务所法律工作者。上诉人严媛因与被上诉人刘伟国房屋买卖合同纠纷一案，不服常州市武进区人民法院（2017）苏0412民初5455号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。严媛上诉请求：撤销原判，依法改判，一、二审案件受理费、保全费、鉴定费均由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决违反法定程序，因程序违法导致实体判决不公正。一审中，双方就以什么时间节点对涉案房屋价值进行评估存在争议。庭审后，双方分别提交了各自的评估申请。上诉人申请评估的时间节点在2017年4月30日，被上诉人申请评估的时间节点在2017年7月10日。根据民诉法规定，当事人有权向人民法院申请鉴定，人民法院应当对当事人的申请作出回复，但一审法院对上诉人的申请置之不理，仅以被上诉人提出的评估申请得出的评估结论为依据进行判决，对上诉人而言是极其不公平的。该鉴定关乎到上诉人的合法权益，合理诉求，但本案因程序不公，最终导致实体判决的不公，对此，上诉人认为法律的公正性和权威性也难以保障，因此，希望二审法院能够对此予以高度重视。二、一审法院认定事实不清。1.上诉人向被上诉人明确表示不履行合同的时间应在2017年4月底，而并非一审法院认定的2017年7月10日。本案所涉房屋买卖合同于2016年10月5日签订，且合同并未明确约定办理房屋过户时间，合同之所以如此约定，也是被上诉人知晓房屋产权抵押等情形作出的约定，因此，被上诉人对房屋相应权属情况明确知晓并一直予以关注，因此，在该房屋抵押权涂销后，上诉人明确向被上诉人表示解除合同，并以实际不办理过户等实际行为表明不再继续履行合同，因此，综合该时间节点，上诉人在一审庭审中确认不再履行合同的时间为2017年4月底。被上诉人在2017年4月向一审法院提起诉讼，系明知上诉人不再履行合同后，期望通过法院审理，让上诉人继续履行该合同，但经法院审理、沟通无望后，再撤诉并另行起诉要求赔偿损失。上诉人在庭审中表示不再履行，不过是对该事实的再次强调，并不能作为上诉人向被上诉人第一次提出不再履行合同表示的直接依据。2.一审认定上诉人对案涉不动产在2017年7月10日的价值进行评估错误。上诉人同意的意思表示，仅为配合法院鉴定需要作出，并非同意按被上诉人提出的2017年7月10日为评估时间节点进行评估，对此，上诉人也另行提交了评估申请。3.以什么时间作为涉案房屋评估价值的节点，系本案关键，涉及双方当事人的利益。上诉人认为，法院应根据房屋买卖合同签订的背景、时间节点、合同履行过程中的实际情况、被上诉人的合理心理期待等前因后果慎重审查，综合评定不再继续履行合同的时间节点。非常遗憾，一审法院对此一笔带过，径直判决，看似符合法律，但不符合实际，不符合常人认识的思维逻辑。请二审法院能够充分考虑实际情况，综合认定，在实现法律效果的同时，能够体现积极的社会效果，彰显法律背后的情怀，促使社会和谐。刘伟国辩称，上诉人的上诉请求与事实不符，一审判决正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。刘伟国向一审法院起诉请求：1.判令解除刘伟国、严媛签订的《存量房买卖合同》；2.判令严媛以2017年7月10日的房屋市场价与合同价的差价向刘伟国赔偿经济损失；3.本案一切诉讼费由严媛承担。诉讼中，刘伟国变更第2项诉讼请求为：要求严媛赔偿经济损失430000元。一审法院经审理查明：2016年10月5日，刘伟国、严媛双方经中介方常州荣创房地产经纪有限公司居间介绍，签订了《存量房买卖合同》一份。合同约定：严媛将其位于常州市武进区绿地香颂花园1幢甲单元1904室的房屋（建筑面积138平方米）出售给刘伟国，双方约定的房屋成交价为988000元。付款方式为：2016年10月5日支付定金20000元，待刘伟国与开发商签订买卖合同时付款468000元，余款500000元由刘伟国贷款支付。合同还约定，严媛承诺于2016年11月30日前办理完合同更名手续。合同签订当日，刘伟国向严媛出具了收据一份，载明：收到刘伟国购买绿地香颂花园1幢甲单元1904室定金20000元。但当刘伟国要求严媛办理合同更名手续并支付第二笔购房款时，严媛却不予理睬。刘伟国催促无果，于2017年4月25日起诉来院，要求判令严媛继续履行合同，协助办理合同变更手续并支付违约金。2017年7月10日，该案开庭，严媛在庭审中明确表示不愿意继续履行合同，不愿意出售案涉房屋。刘伟国于2017年7月25日向法院申请撤回了该案，并于2017年8月2日重新向法院提起诉讼，要求判如所请。一审诉讼中，因刘伟国的申请，在严媛同意下，法院依法委托具备相应资质的评估机构对案涉不动产在2017年7月10日的价值进行了评估。该评估机构出具了相应的评估报告，上述案涉不动产在2017年7月10日的市场价值为1405700元。刘伟国为此支付了评估费9000元。一审庭审中，刘伟国要求解除双方于2016年10月5日签订的《存量房买卖合同》，严媛表示同意解除。一审诉讼中，法院应刘伟国的申请，在其提供了担保并缴纳了财产保全费后，依法作出财产保全的民事裁定，于2017年8月21日裁定查封了严媛位于武进区湖塘镇绿地香颂1幢1904号的房屋（商品房买卖合同备案号：51DE61ADB6E14A9AB965）一套，并于2017年8月30日进行了预查封登记。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护；当事人协商一致，可以解除合同。本案中，刘伟国、严媛双方于2016年10月5日签订的《存量房买卖合同》，系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当为有效合同。双方当事人在本案第一次庭审中协商一致均同意解除该合同，故法院认定该合同已于2017年9月15日解除。法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，严媛不履行合同的违约行为给刘伟国造成了以下损失：1、房屋差价。有证据证明的严媛第一次向刘伟国明确表示不履行合同的时间是2017年7月10日，故刘伟国要求以案涉不动产在2017年7月10日的市场价与双方之间合同价之差额作为房屋差价的损失，法院予以采信。2、定金20000元。严媛不履行其与刘伟国所订立的合同上约定的义务，违背了诚实信用原则，应当承担违约责任。故刘伟国要求严媛赔偿损失430000元，不违反法律规定，法院予以支持。综上，本案经调解未果，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条之规定，判决：一、严媛应当赔偿刘伟国损失430000元，于本判决发生法律效力之日起十日内支付给刘伟国。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回刘伟国的其余诉讼请求。案件受理费减半收取3875元、鉴定费9000元、财产保全费5000元，合计17875元，由严媛负担，并于本判决发生法律效力之日起十日内支付给刘伟国。二审中，双方均未提交新的证据。关于确定涉案房屋差价损失的评估时点问题，从一审庭审记录来看，双方并未达成一致意见：刘伟国主张以2017年7月10日作为评估时点；严媛方在一审第一次庭审时陈述：“按照我们实际违约的时间，7月10日是第一次开庭的时间，我认为不能按这个时间来计算，4月底之前房子开发商全部存在抵押，没法交付，原告也知道的。从4月底开始算起至7月10日的差价，不是合同签订的时间来算。”在一审第二次庭审时陈述：“我们认为评估的节点应该是2017年4月30日当时的房屋市场价格。”二审经审理查明的本案其他事实与一审相一致，本院依法予以确认。本院认为，在提起本案诉讼之前，刘伟国曾起诉要求严媛继续履行双方签订的存量房买卖合同，但严媛在诉讼中明确表示不继续履行合同，在此情况下，刘伟国又提起本案诉讼，要求解除合同、赔偿损失。据此，一审法院以2017年7月10日即严媛在诉讼中明确表示不继续履行合同的时间作为评估涉案房屋价值的时点，并据此确定涉案房屋的差价损失，并无不当。理由是：1.即使在2017年4月严媛曾表示不再履行合同，这也仅是严媛的违约行为，并不能导致涉案存量房买卖合同的解除；2.在严媛出现违约行为后，刘伟国提起诉讼仍然是要求严媛继续履行合同，希望严媛能够信守合同，诚信履约，但严媛仍然不愿继续履行合同，在继续履行合同无望的情况下，作为守约方的刘伟国只得另行提起诉讼，要求解除合同、赔偿损失。而赔偿房屋差价损失亦是在合同解除的前提下才成立，其请求赔偿损失的金额在此时才予以固定。因此，一审法院结合刘伟国本案诉讼请求，按照刘伟国主张的评估时点进行鉴定，于法有据。综上所述，一审判决结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7750元，由上诉人严媛负担。本判决为终审判决。审判长  吴红娥审判员  尤建林审判员  刘岳庆二〇一八年四月二十八日书记员  张 倩