新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民事判决书（2021）新01民终4454号上诉人（原审被告）：艾孜买提·阿克拉木，男，1993年6月19日出生，维吾尔族，个体户，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区。    被上诉人（原审原告）：乌鲁木齐无界投资有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区解放南路大巴扎步行街美食街C区2楼办公室。    法定代表人：林志洪，该公司总经理。    委托诉讼代理人：王**，新疆星河律师事务所律师。    上诉人艾孜买提·阿克拉木因与被上诉人乌鲁木齐无界投资有限公司（以下简称无界公司）租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2021）新0105民初2322号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人艾孜买提·阿克拉木，被上诉人无界公司的委托诉讼代理人王**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。    艾孜买提·阿克拉木上诉请求：1．请求依法撤销新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2021）新0105民初2322号民事判决，将本案发回重审或依法改判。2．本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、本案《房屋租赁合同》签订后，合同履行期间发生疫情，应当属于不可抗力，原审判决并未考虑不可抗力因素。根据《中华人民共和国民法典》第一百八十条的规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。不可抗力是不能预见、不能避免且不能客服的客观因素。而本案中的“疫情”本身属于典型的不可抗力，而非正常的商业风险。被上诉人因不可抗力未能提供可持续正常使用的房屋，却要求上诉人支付未使用房屋期间的租金，既违反《中华人民共和国民法典》有关不可抗力的规定，又显失公平，有悖民法的公平原则；二、本案租赁房屋的用途为用于生产经营，因明确的行政管控政策导致无法实现使用目的，应当免除相应期间的租金。2020年5月1日至2021年4月30日期间，因政府及有关部门为防治新型冠状病毒疫情而采取行政措施，要求关停涉案房屋所在区域的音乐餐吧、餐饮场所、KTV等经营场所，使得直接导致本案的《房屋租赁合同》不能履行，上诉人在此期间正常营业的时间不足4个月。上诉人认为，被上诉人作为出租人因行政管控而无法提供可供承租人持续正常使用的租赁房屋，则承租人也当然无需支付相应的租金。换句话说，上诉人不能按期缴纳租赁费用，是由于无法进行生产经营，此并非上诉人的恶意违约，上诉人在此期间也不存在过错或过失，并且上诉人已经投入大量资金对租赁房屋进行了预期6年的装饰装修。然而，现又要对未正常使用房屋的期间承担租赁费以及高额的滞纳金，即不符合法律规定，又有悖公平原则。据此，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。    无界公司辩称，1．上诉人称因不可抗力因素导致租赁合同不可履行，我方不认可。上诉人经营的是音乐餐吧，我方已经把因疫情封城期间一个月的租金减免了，减了4万多元；2．疫情得到控制商铺恢复经营后，是因为上诉人违反防疫政策，不遵守限座规定，所以社区不让其经营；3．关于滞纳金我方已经从一审所起诉的12万元多调整到了5万元，已经做了让步，不应再减免。    无界公司向一审法院起诉请求：1、请求法院判令解除无界公司、艾孜买提·阿克拉木双方于2020年5月1日签订的房屋租赁合同；2、请求法院判令艾孜买提·阿克拉木向无界公司支付2020年5月1日至2021年4月30日所欠房租款290，300元；3、请求法院判令艾孜买提·阿克拉木向无界公司支付2020年6月至2021年2月所欠水电费10，833.15元，支付2020年10月至2021年4月暖气费10，142元；4、请求法院判令艾孜买提·阿克拉木向无界公司支付上述因房租欠款的滞纳金共计125，337.6元；5、请求判令艾孜买提·阿克拉木承担本案诉讼费、邮寄费等。以上合计金额：436，612.75元。    一审法院认定事实：2020年5月1日，无界公司与艾孜买提·阿克拉木签订了两份《房屋租赁合同》，约定艾孜买提·阿克拉木承租无界公司位于乌鲁木齐市水磨沟区南湖东路340号无界YOHO广场5-2号房屋（总面积为：757.7平米）。该房屋用途为音乐餐吧，租赁期限为：6年零1个月，自2020年5月1日至2026年5月31日止；双方约定上述租赁物每年租金共计为56.76万元，租金缴纳方式为租金每年一缴。逾期未缴纳按约定应当由承租方缴纳的各项款项达三万元以上的出租房有权收回房屋；累计拖欠租金超过一个月的，如承租方逾期缴纳各项费用，每逾期一天，按欠缴费用的2‰缴纳滞纳金；在房屋租赁期间，所发生的水、电、暖气、物业费等实际发生的费用均由承租方自行承担。合同还约定，租赁合同届满或因承租方违约导致合同终止的，届时承租方装修、新增设施、建筑物等不可移动物无偿归出租房所有。出租房给承租方7天的搬迁时间。合同签订后，无界公司按照合同约定将租赁房屋交付给艾孜买提·阿克拉木使用。艾孜买提·阿克拉木按照合同约定应在2020年5月1日交纳2020年5月1日至2020年12月31日的房租378，400元；艾孜买提·阿克拉木应在2020年12月1日之前交纳2021年1月1日至2021年4月30日的房租189，200元，共计应缴纳房租567，600元，但艾孜买提·阿克拉木向无界公司仅缴纳租金230，000元，尚欠租金290，300元（已扣除因疫情减免一个月租金）。艾孜买提·阿克拉木尚未支付2020年6月至2021年2月水、电费10，833.15元，尚未支付2020年10月至2021年4月暖气费10，142元。    一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。本案中，双方之间签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不存在违反法律、法规禁止性规定的情形，故合法有效，双方均应依约履行各自的义务。关于无界公司提出解除双方所签订的《房屋租赁合同》的问题，合同签订后，无界公司按照合同约定将租赁房屋交付给艾孜买提·阿克拉木使用，艾孜买提·阿克拉木向无界公司仅缴纳租金230，000元，尚欠租金290，300元至今未缴纳，艾孜买提·阿克拉木的行为已构成违约，根据合同约定，无界公司有权解除合同并收回房屋。故对无界公司要求解除合同并要求艾孜买提·阿克拉木支付拖欠租金的诉请，一审法院予以支持。庭审中，艾孜买提·阿克拉木称“拖欠房屋租金，水、电、暖费等事实及金额我认可。因疫情期间无法正常营业，现经济困难，待租赁房屋内设备卖出后，支付给无界公司”的抗辩意见无事实及法律依据，一审法院不予采纳。关于无界公司要求艾孜买提·阿克拉木支付滞纳金问题。艾孜买提·阿克拉木应对不按约定履行支付租金的行为应当承担违约责任，支付约定的违约滞纳金。按照《房屋租赁合同》约定的“累计拖欠租金超过一个月的，如承租方逾期缴纳各项费用，每逾期一天，按欠缴费用的2‰缴纳滞纳金”的约定，艾孜买提·阿克拉木应承担滞纳金125，337.6元，但因双方约定的滞纳金标准过高，不应超出所欠租金的20％，一审法院予以调整，具体确定为所欠租金290，300元的20％，即58，060元。综上所述，一审法院判决：一、依法解除2020年5月1日乌鲁木齐无界投资有限公司与艾孜买提·阿克拉木签订的两份《房屋租赁合同》；二、艾孜买提·阿克拉木于判决生效之日起十日内支付乌鲁木齐无界投资有限公司租金290，300元及滞纳金58，060元；三、艾孜买提·阿克拉木于判决生效之日起十日内支付乌鲁木齐无界投资有限公司水、电费10，833.15元及暖气费10，142元。    本院二审期间，当事人均未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定事实与一审法院查明事实一致。    本院认为，本案《房屋租赁合同》于2020年5月1日签订后，合同履行期间发生了新冠疫情，确有不可抗力因素，本案租赁房屋的用途为音乐餐吧，由于疫情期间人流量少，商户没有收入，可能无法支付原本约定的租金，但是此租赁房屋仍是由商户使用，租赁合同仍在履行中，因此，在被上诉人已经免除一个月租金的情形下，上诉人要求完全免除疫情期间的租金不能成立，本院不予采纳。但疫情确实导致商户收入大幅降低，导致其按时交租金确有困难，故上诉人拖欠租金并非故意，此时再加收违约滞纳金确有不妥，本着互谅互让精神，本院对此予以调整，上诉人可不予支付滞纳金。至于租赁房屋内上诉人所添置设备，可由上诉人自行处置或与被上诉人无界公司协商抵偿，属另一法律关系，本院不予审理。    综上所述，艾孜买提·阿克拉木的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：    一、维持新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2021）新0105民初2322号民事判决第一项依法解除2020年5月1日乌鲁木齐无界投资有限公司与艾孜买提·阿克拉木签订的两份《房屋租赁合同》；第三项艾孜买提·阿克拉木于判决生效之日起十日内支付乌鲁木齐无界投资有限公司水、电费10，833.15元及暖气费10，142元。    二、变更新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2021）新0105民初2322号民事判决第二项艾孜买提·阿克拉木于判决生效之日起十日内支付乌鲁木齐无界投资有限公司租金290，300元及滞纳金58，060元为：艾孜买提·阿克拉木于判决生效之日起十日内支付乌鲁木齐无界投资有限公司租金290，300元；    三、驳回乌鲁木齐无界投资有限公司的其他诉讼请求。    艾孜买提·阿克拉木逾期未付，则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。    一审案件受理费3，924.60元，已减半收取（乌鲁木齐无界投资有限公司已预交），由艾孜买提·阿克拉木负担2，798元；由乌鲁木齐无界投资有限公司负担1，126.6元。    二审案件受理费6，525.40元（艾孜买提·阿克拉木已交），由乌鲁木齐无界投资有限公司负担694.70元，由艾孜买提·阿克拉木负担5，830.70元。    本判决为终审判决。    审判长    崔晓东审判员    金波审判员    柳燕二〇二一年十月九日书记员    娜吾芭尔·尼加提