贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0502民初1370号原告：张银梅，女，1986年6月30日出生，汉族，住址：贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人：袁艳，贵州百进律师事务所律师。被告：毕节市广厦房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路29号，统一社会信用代码：915224005566150351。法定代表人：林登祥，该公司总经理。委托诉讼代理人：王宇翔，贵州贵达（毕节）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄秋永，系该公司员工。原告张银梅与被告毕节市广厦房地产开发有限责任公司（以下简称：广厦房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告张银梅的委托诉讼代理人袁艳、被告广厦房开公司的委托诉讼代理人王宇翔到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．判令被告立即为原告办理毕节“桂花苑”棚户改造安置小区组团一2幢23层3号房屋的不动产权证书并交付原告；2．判令被告向原告支付逾期办理房屋不动产权证书的违约金，暂定为35,391元（具体金额以原告已付购房款352,770元为基数，按照中国人民银行公布的同期贷款利率的1.3倍从2019年2月22日计算至被告办理房屋产权证书并交付原告之日止。）；3．判令被告向原告退还已收取的三通费3,900元；4．本案的诉讼费由被告承担。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月3日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定将被告开发的位于毕节市七星关区屋，建筑面积100.25平方米，总价款352770元的住宅出卖给原告；商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。双方约定被告向原告交付涉案商品房的时间为2018年8月31日前。原、被告未就办理商品房转移登记的时间及违约责任进行约定。合同签订后，原告向被告支付了购房款及维修基金。《商品房买卖合同》签约确认单载明，房屋建筑面积100.25㎡，单价3480元／平米，三通费3900元，维修基金7518元，共计352770元。2020年12月15日被告取得初始登记证书，具备办理不动产权证的条件。以上事实，有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据在卷为凭。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，原告与被告均应按合同约定履行义务。根据商品房买卖合同约定，被告广厦房开公司有选聘物业企业的义务，商品房买卖合同中约定其依法选聘的物业服务企业是毕节康泰物业管理有限公司，物业企业因何原因变更为毕节金龙实业有限责任公司，被告作为出卖人负有解释说明义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”原告提交的物业服务费收据、生活垃圾清运费收据、建筑垃圾清运费等证据，能够证明被原告已实际接收了案涉商品房，以业主身份入住并因此支付了相应费用的事实，被告主张案涉商品房尚未交付的理由不成立，本院不予采纳。原告提供的物业服务合同签订时间、物业服务费收据上载明的时间均为2018年11月24日，故可认定原告收到案涉房屋的时间为2018年11月24日。房屋交付后，被告未在法定期限内取得案涉商品房初始登记，履行协助办理案涉商品房转移登记的义务，致原告迟延取得房屋不动产权属证书，依法应当承担违约责任，向原告支付违约金。双方约定的违约金兼具惩罚和补偿的双重属性，并不以守约方存在损失为前提。被告以迟延办证未给原告造成实质损失为由，主张不应给付违约金，无事实及法律依据，本院不予支持。关于逾期办理不动产权证书违约金计算问题。根据双方履行实际，被告应当履行向原告披露、通知涉案房屋具备办理商品房转移登记的条件的义务，现涉案商品房已具备办理转移登记条件，但被告所举证据并不能证明其对原告进行了有效通知义务。在庭审过程中，原告已知晓被告现已具备申请转移登记的条件，故被告披露、通知时间认定为庭审之日（2021年2月5日），即被告应承担违约责任的截止时间为2021年2月5日。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定；参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条：“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平加收30%-50%”的规定。即从2019年2月22日起计算违约金，违约金截止时间，因原被告双方未约定委托办证，截止时间为被告向原告交付办理商品房转移登记有关文书之日止。故违约金的计算为，以原告已付总购房款352,770元为基数；从2019年2月22日起至2019年8月19日按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算；因中国人民银行2019年8月20日授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率，故2019年8月20日起至2021年2月5日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算至被告向原告交付办理商品房转移登记有关文书之日止。关于被告是否应该为原告办理涉案商品房不动产权证书的问题。本案中，原、被告虽未就办理涉案商品房不动产权证书进行约定，但协助买受人办理商品房转移登记证书，系商品房出卖人应当承担的主要合同义务。因涉案房屋已符合办理产权转移登记的条件，但原告应提供办理房屋转移登记所需资料及交纳相关税费。因此，被告应于原告提供办理房屋转移登记所需资料及缴纳相关税费之日起一定时间内向原告交付商品房权属证书。关于原告诉请判决被告退还三通费的请求。《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条规定：“商品房买卖合同应当包括下列内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任；（八）商品房的能源消耗指标、节能措施和保护要求；（九）非共有的车位、车库等公共配套建筑的产权归属；（十）面积差异的处理方式；（十一）办理产权登记有关事宜；（十二）解决争议的方法；（十三）违约责任；（十四）双方约定的其他事项。前款约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。商品房买卖合同应当附报送备案登记的楼盘表和商品房分户平面图。推行商品房买卖合同示范文本。”第三十四条规定：“商品房应当按照套内建筑面积或者按套（单元）计价结算销售。商品房产权登记面积按照国家规定的房产测量规范确定。”根据原、被告提交的《商品房买卖合同签约确认单》、《商品房买卖合同》可知，原、被告经协商确定，将“三通费”3,900元计入房屋总价款中，《商品房买卖合同》第七条中约定：计价方式与价款为2、按照套（单元）计算，该商品房总价款为（小写）352,770元。根据原告提交的交纳首付款的收据及贷款凭证，可以证明原告向被告缴纳房屋价款共计为352,770元，被告在《商品房买卖合同》约定的价款外，并未另行收取原告“三通费”，原告主张被告重复收取，应予退还的请求无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百九十条、第五百九十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告毕节市广厦房地产开发有限责任公司应于原告张银梅提供办证所需相关文书及缴纳相关税费之日起90日内为原告张银梅办理位于毕节市七星关区不动产权证书并交付原告；二、被告毕节市广厦房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张银梅支付逾期交付办理案涉房屋商品房转移登记有关文书的违约金，违约金以352,770元为基数，从2019年2月22日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，从2019年8月20日起至2021年2月5日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；三、驳回原告张银梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费391元，由原告张银梅负担39元，被告毕节市广厦房地产开发有限责任公司负担352元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  潘兴荣二〇二一年二月十八日书记员  谢媛媛