湖南省湘潭市雨湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0302民初3582号原告：张利平，女，1984年8月21日出生，汉族，住湖南省湘潭市雨湖区。被告：湘潭市万楼新城开发建设投资有限公司，住所地湘潭市雨湖区万楼街道富强村护潭西路万楼公租房2栋2楼。法定代表人：李建光，该公司总经理。委托诉讼代理人：莫娜，湖南人和人（湘潭）律师事务所律师。原告张利平诉被告湘潭市万楼新城开发建设投资有限公司（以下简称“万楼新城公司”）商品房买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序于2020年10月29日公开开庭进行了审理。原告张利平、被告万楼新城公司的委托诉讼代理人莫娜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张利平向本院提出诉讼请求：一、判决解除《商品房买卖合同》（合同编号：20180717FD08EA290986）；二、判决被告退还购房款641631元，并支付已付房款的5%的违约金，赔偿契税12832.62元、维修金11822元、银行贷款利息40000.08元，协助撤销所购商品房在湘潭市房产局的备案登记，协助办理银行撤贷手续；三、赔偿车旅费损失3000元，精神损失8000元；四、如果法院未判决退还购房款的，则请求由被告支付延期交房的违约金，计算标准按原告已支付房款为基数，每日万分之五计算到交房之日止；五、判决由被告支付本案诉讼费用。事实与理由：2018年7月11日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的坐落于雨湖区万楼街道护潭路88号潭房中央公园（一期）1号楼1单元1901001号房。合同约定被告应在2019年12月31日前将经竣工验收的房屋交给原告，且约定逾期交房超过30日，原告有权解除合同。原告解除合同通知到达之日起15日内被告应退还全部已付款并按原告已付款的5%向原告支付违约金。被告现已逾期交房超过30日，且中节能集中供冷供暖设备未到位，不能入住，要求退房。原告为了维护合法权益，特提起诉讼。被告万楼新城公司辩称：一、合同应该继续履行，不应被判决解除。虽然因为疫情的影响，导致被告不能如期交房且逾期交房时间一再往后推迟，但案涉房屋在2020年7月29日就已经竣工验收，已经符合合同约定的交付条件，继续履行不影响合同目的的实现。新冠肺炎疫情对各行各业都产生极大影响，尤其是人员密集的施工环境，逾期时间的拉长不是被告主观所能改变的，继续履行合同更有利于维护当事人双方的利益以及社会经济秩序的稳定。二、因疫情影响，计算逾期交房违约时间应予以减少五个月。新冠肺炎疫情在2019年12月份就开始在各地出现，在2020年1、2月份已经严重拖慢了工程进度，1月已经开始处于慢工状态。由于工地外来流动人口多，人员比较密集，被告12月本预期于2020年2月底交房的计划，也因疫情导致工地停工而一再推迟，直到2020年5月全国各地工人陆续过来才使得工地逐渐复工，实际停工时间长达近五个月之久。答辩人不否认自己延期交房的事实，但是延期时间一再拉长，直到2020年7月才竣工验收，很大原因是因为疫情的影响以及政府对疫情的防控措施，导致工地缺施工人手，复工一再推迟。故答辩人认为，法院应考虑疫情对建筑领域逾期交房时间一再后推的重大影响，对逾期时间予以扣减。三、案涉房屋的交房日期应认定为2020年7月29日。在2020年7月29日，案涉房屋已经竣工验收，符合了合同约定的交房条件。并且被告已经多次通知原告收房。原告因违约金金额协调未果等原因未办理收房手续，不应计算至其实际收房之日。四、本案约定的违约金（解除合同的违约金及逾期交房的违约金）过高，请求法院予以调整减少。案涉合同约定的违约金过高，违反了以补偿为主、以惩罚为辅的违约金性质。因为疫情出现的时间、突然的爆发以及疫情时间的不断延长，逾期交房的时间已远远超过了被告的预期。原告购买的是住宅用房，其受到的损失主要为房屋不能及时入住而导致的房屋租金损失。答辩人认为应参考案涉房屋同地段房屋租金水平予以考虑违约金。案涉房屋周边均是新开发，交通也不是很方便，答辩人认为逾期交房违约金可按2000元每月予以考虑。五、契税、房屋维修基金缴纳的对象不是被告，不应向被告主张。贷款利息系购房成本，不是被告逾期交房导致的。车旅费损失、精神损失没有法律依据，不应得到支持。经审理查明：2018年7月11日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的坐落于雨湖区万楼街道护潭路88号潭房中央公园（一期）1号楼1单元1901001号房，建筑面积102.8平方米，总购房金额641631元。《商品房买卖合同》第十条约定，被告应于2019年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将竣工验收合格的、符合本合同约定的商品房交付于原告使用；第十一条约定：“出卖人逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金”。在《商品房买卖合同》附件二第10条约定：“集中供冷供暖，提供管口入户，户内由用户自理。每户提供一个给水点”。在《商品房买卖合同补充协议》第19条约定：“该项目与中节能合作提供集中供冷供暖设施设备，在楼宇设计上没有预留分体式单个空调主机位置，但预留了安装中央空调的设备平台，所以买受人在房屋装修期间，如果不使用中节能集中供冷供暖设施设备，建议客户安装中央空调。考虑到项目立面的整体效果，不允许安装分体式空调设备”。原告支付首付款441631元，银行按揭贷款200000元。《商品房买卖合同》约定的交房期限临届之时，被告向原告发出《致业主的一封致歉信》，被告表示因无法按期交房，邀请原告协商逾期交房赔偿事宜，但是双方协商未果。另查明，潭房中央公园（一期）1#-4#栋工程已于2020年7月29日竣工验收，已于2020年8月7日在湘潭市住房和城乡建设局办理备案。被告已于2020年8月10日向原告邮寄了《交房公告》。以上事实有原告的户籍资料、被告的工商登记资料、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、房款发票、《工程竣工验收备案表》、EMS邮寄单、双方当事人的陈述等证据予以证实，足以认定。本院认为:原、被告签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》系双方的真实意思表示，合法、有效，双方均应当依照合同的约定履行各自的义务。本案争议焦点在于：一、案涉房屋是否已经达到了合同约定的交付条件；二、原告诉请解除《商品房买卖合同》是否应予支持；三、在不支持原告诉请解除合同的情况下，逾期交房违约金如何计算。关于第一个争议焦点。《商品房买卖合同》第十条约定的交房条件是“该商品房经竣工验收合格”。被告提供的《工程竣工验收备案表》证实案涉房屋已于2020年7月29日竣工验收，已于2020年8月7日在湘潭市住房和城乡建设局办理备案，由此可以认为，案涉房屋已经达到了合同约定的交付条件。购买潭房中央公园（一期）房屋的大部分业主提出，目前中节能集中供冷供暖设备尚未完成建设，不符合交房条件。对于该部分业主提出的观点，本院认为，在《商品房买卖合同》附件二第10条及《商品房买卖合同补充协议》第8条，均提及中节能集中供冷供暖设备，但是均没有明确约定中节能集中供冷供暖设备的交付作为合同约定的房屋交付条件之一，亦没有明确约定中节能集中供冷供暖设备的交付标准和交付期限，因此，本院认为，虽然案涉房屋尚未建成中节能集中供冷供暖设备，但是已经取得《工程竣工验收备案表》，案涉房屋已经具备了《商品房买卖合同》第十条约定的交房条件。关于第二个争议焦点。《商品房买卖合同》第十条、第十一条约定了交房时间及逾期交房的违约责任，被告认可在《商品房买卖合同》第十条约定的交付时间2019年12月31日前，不能按期交房，存在逾期交房的事实。虽然在新冠肺炎疫情大面积爆发之前，案涉房屋就应当交付，但是不可否认，在新冠肺炎疫情大面积爆发之后，在政府要求的防控措施之下，被告组织全面复工延迟会导致案涉房屋竣工验收延期，交房亦不可避免再次推延。本院参考《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一部分“关于合同案件的审理”第1条“疫情或者疫情防控措施导致当事人不能按照约定的期限履行买卖合同或者履行成本增加，继续履行不影响合同目的实现，当事人请求解除合同的，人民法院不予支持”、第4条“疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持”，且考虑到商品房买卖系大宗商品交易，涉及主体众多，产生影响重大，尤其是在目前房屋已经具备交付条件、能够实现合同目的的情况下，从稳定交易秩序、避免财富浪费的角度，本院不予支持解除合同。关于第三个争议焦点。虽然被告对于案涉房屋已经逾期交房的事实不予否认，但是对于逾期交房违约金的计算标准和计算期限与原告持有异议。关于违约金的计算标准问题。《商品房买卖合同》第十一条约定为“已交付房价款日万分之五”，被告提出约定的违约金过高，请求减少。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，本院可以“以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。《商品房买卖合同》第十一条约定为“已交付房价款日万分之五”，按照一年365天换算，即18.25%，已经超过了法律所允许的民间借贷利率上限（一年期贷款市场报价利率的四倍，2021年1月一年期贷款市场报价利率为3.85%，四倍即15.4%），本院据此认定《商品房买卖合同》第十一条约定的逾期交房违约金的计算标准过高，本院调低至一年期贷款市场报价利率的四倍即15.4%。因受疫情影响，逾期交房时间扣减的问题。2020年12月爆发的新冠肺炎疫情，属于不可抗力事件。虽然《商品房买卖合同》约定的交房期限临届之时，被告开发的房屋没有竣工验收、不能按期交房，已经产生逾期交房事实，但是亦不能否认新冠肺炎疫情会拖延案涉工程扫尾和竣工验收。2020年3月31日，湖南省新冠肺炎疫情防控突发公共卫生事件应急响应级别由二级调整为三级，各地陆续“全面有序推进复工复产复学”，相较于其他行业，由于楼盘全面复工需要组织大量材料和工人，组织材料和工人需要更长时间。因此，本院采纳被告提出的逾期交房时间扣减5个月的辩称意见，计算逾期交房违约金的期限为2个月10天即70天。综上，被告应当向原告承担的逾期交房违约金为18950元（641631元×15.4%/365天×70天）。原告提出的其他诉讼请求，因没有事实、法律依据和证据支持，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条,《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告湘潭市万楼新城开发建设投资有限公司在本判决生效后十日内向原告张利平支付逾期交房违约金18950元；二、驳回原告张利平的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费11193.68元，减半收取5596.84元，由被告湘潭市万楼新城开发建设投资有限公司负担1503元，由原告张利平负担4093.84元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湘潭市中级人民法院。（此页无正文）审 判 员  王喜申二〇二一年二月一日法官助理周杭代理书记员  谭 姣附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百八十条因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。