昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书(2020)云0114民初6450号原告（反诉被告）：张少锋，男，1981年9月25日出生，汉族，住云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：杨雯媛，北京市隆安（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：王洁，女，1958年5月31日出生，汉族，住云南省昆明市五华区。原告张少锋与被告王洁房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月23日立案后，被告王洁在答辩期内提起反诉，经审查反诉符合起诉条件，本院予以受理，并适用简易程序于2021年2月23日在第十法庭进行公开开庭审理，原告（反诉被告）张少锋及其委托诉讼代理人杨雯媛，被告（反诉原告）王洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）张少锋向本院提出诉讼请求：1.判令被告王洁立即履行配合原告张少锋办理其向原告出卖的坐落于云南省昆明市呈贡新城乌龙片区房屋的过户登记手续的义务；2.判令被告王洁在原告所购车位具备办理过户条件之日起7个工作日内履行配合原告张少锋办理其向原告出卖的坐落于云南省昆明市呈贡新城乌龙片区的过户登记手续的义务；3.判令被告承担原告已支出的律师费30000元；4.本案诉讼费12860元、保全担保费3500元、保全费4900元由被告承担。事实与理由:原告张少锋与被告王洁于2012年5月17日签订《购房合同》，合同约定甲方（本案被告）自愿将其“滇池星城星茴湾”7幢2单元201号房屋及车位出售给乙方（本案原告），房屋及车位总价为876001元（大写人民币捌拾柒万陆仟零壹元）。合同约定，“捌拾柒万陆仟零壹元，此款项包含车位在里面，乙方将此款项分三次付给甲方。第一次付款：660000元人民币是在签订合同当日（已付）。第二次付款100000元人民币，第二次付款是现在这个车位调为较容易停车的车位之日；第三次付款是116001元，此项付款是在甲方将房产证、土地使用证等证件过户给乙方之日。”自协议签订后，原告已按照协议约定之各期金额足额向被告支付购买房屋及车位款项。2020年7月20日，昆明市不动产登记中心发布公告。原告所购房屋地块即公告中“G-29地块（星茴湾）”房屋已可办理不动产登记。经至昆明市不动产档案信息管理中心查询，案涉房屋之不动产登记已办结，即现被告已持有涉案房屋不动产权证，已具备办理房屋过户手续的条件，但经原告多次与被告沟通，将该房屋不动产权证按约过户至原告名下时，被告多次以加价等借口拒绝配合办理过户。另，现原告所购滇池星城星茴湾地下车位-1-171暂不具备办理产权过户的条件，但鉴于被告已出现不诚信之行为，因此请求贵院判令被告王洁应在原告所购车位具备办理过户条件之日起七个工作日内履行配合原告张少锋办理，滇池星城星茴湾地下车位-1-171的过户登记手续的义务。综上，被告拒不配合办理房屋过户手续，已致使原告遭受包括但不限于孩子落户、择校等问题之损失，严重影响原告的生活及居住。被告（反诉原告）王洁答辩称：对方的起诉不成立，因为原告没有支付清应该付清的款项就要求过户，所以对于该起诉不成立。被告（反诉原告）王洁向本院提出诉讼请求：1、判决解除双方所签《购房合同》，双方各自返还财产；判决反诉被告支付原告房屋占用费318400元；2、由反诉被告承担本案诉讼费用。事实与理由:2012年5月17日，反诉原被告签订了《购房合同》一份，约定将反诉原告按揭购买的云南省昆明市呈贡新区乌龙片区奥宸滇池星城星茴湾7幢2单元201号房屋及车位作价876001元卖给反诉被告，交房后涉及房屋的所有款项（包括按揭款）由反诉被告承担。当时反诉原告要求由房屋中介代办转按揭并支付大部分房款后才能交房，反诉被告以他自己熟悉银行不必花钱给中介为由，要求当天将房屋移交反诉被告管理使用，并解释说从交房之日起，该房屋全部应交费用由反诉被告承担是天经地义的。反诉原告于当日收到反诉被告660000元房款后，当日将房屋交给反诉被告使用。但反诉原告交房后，反诉被告以各种理由推诿搪塞，拒不办理转按揭，导致反诉原告自2012年5月17日至今替反诉被告承担按揭还款195615.19元，经反诉原告多次催讨，反诉被告分多次支付房款14万元共80万元，尚欠约定房款76001元及按揭房款195615.19元。（两项合计271616.19元）。在未支付房款中，反诉被告对从交房之日起应由反诉被告承担的后期按揭贷款明确表示不予支付。计算至今，反诉被告明确不予支付的房款和未支付房款比例达72%。反诉被告的行为属明确表示不履行主要债务的行为，且其行为导致反诉原告合同目的不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第94条，第（二）、（三）、（四）项的约定，“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”，“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”，“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，可以解除合同。本案符合解除合同的条件。根据《中华人民共和国合同法》第97条的约定，合同解除后，双方互相返还财产。因本案合同解除的过错在反诉被告，故反诉原告只应返还反诉被告本金。反诉被告除返还反诉原告房屋外，应返还反诉原告房屋占用期费，反诉被告占用期算到起诉之日为199个月，按每月租金1600元计，反诉被告应支付反诉原告房屋占用费318400元。原告（反诉被告）张少锋答辩称：第一，被答辩人王洁请求判决解除双方所签署购房合同，双方各自返还财产，判决反诉被告支付反诉原告房屋占用费318400元，无事实及法律依据。（一）被答辩人所称其将案涉房屋交由答辩人张少锋后，所有款项包括按揭款项均由答辩人承担，无任何事实依据。双方对案涉房屋及车位买卖的事宜均通过购房合同进行约定，该合同系双方真实意思表示，并且经双方签字捺印认可，合同对房屋及车位价款、付款方式均进行了明确约定，但合同中从未对答辩人需承担被答辩人所谓的房屋原有的按揭款进行约定，双方也未通过其他任何补充协议进行约定，因此被答辩人称其将房屋交房后涉及的房屋所有款项包括按揭款项由答辩人张少锋承担，无任何事实依据。（二）双方签署的购房合同中所约定的房屋及车位的价款是被答辩人王洁向答辩人张少锋出售该房屋及车位的全部价款，在合同签订之日，答辩人已向被答辩人支付首笔购房款人民币66万元，该价款已经完全可以覆盖被答辩人王洁出售本房屋时该房屋所剩的按揭款，被答辩人未使用该购房款，支付银行按揭，因此按揭款后续产生的利息是由被答辩人的自主选择还款方式所产生，与答辩人张少锋并无任何关联，被答辩人称其替反诉被告及张少锋承担了按揭款项没有任何依据，且其主张答辩人应承担199个月的租金，更是毫无事实理由及法律依据。（三）依据被答辩人反诉状所述，现答辩人张少锋尚欠被答辩人房款为76001元，该金额与事实情况不符。根据被答辩人于2018年6月27日亲自出具的收条载明，截止至今答辩人张少锋尚欠被答辩人未付的房款应该是70601元，该部分房款依据合同的约定应予房屋过户之日支付。答辩人张少锋具有支付该70601元的款项的能力，但现在没有支付，是因为被答辩人王洁一直拒绝履行过户义务，答辩人张少锋从未表示过拒不支付该款项，也没有要拖延，并且该金额只占总购房款的8%，是最后过户要支付的尾款，因此在交易过程中并不存在答辩人王洁所称的张少锋方拖欠高额房款未付或拒付，也不存在被答辩人王洁所述，当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使合同目的不能实现的情况，因此被答辩人请求解除双方所签订的合同无事实及法律依据。综上，被答辩人请求判决解除双方所签署的购房合同，双方各自返还财产，判决反诉被告支付反诉原告房屋占用费无事实及法律依据。第二、本案诉讼费用应由被答辩人王洁承担。本案是因被答辩人在过户条件成就后，拒不履行过户义务而造成的违约而诉至法院，被答辩人作为违约方应承担本案的诉讼费用。被答辩人在反诉中主张应由答辩人张少锋方承担诉讼费用无事实及法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据材料，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对于无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院确认如下法律事实：2012年5月17日，王洁（甲方）与张少锋（乙方）签订《购房合同》，约定甲方自愿将自己的房子滇池星城星茴湾7-2-201卖给乙方。价格约定：“捌拾柒万陆仟零壹元，此款项包含车位在里面，乙方将此款项分三次付给甲方。第一次付款：陆拾陆万元人民币（￥660000元）是在签订合同当日（已付）。第二次付款壹拾万元人民币（￥100000元），第二次付款是现在这个车位调为较容易停车的车位之日；第三次付款是壹拾壹万陆仟零壹元人民币（￥116001元），此项付款是在甲方将房产证、土地使用证等证件过户给乙方之日”。甲方承诺此房产为甲方所有，即此房产真实的属于甲方，没有房产共有人，如不属实，甲方自愿承担任何法律责任。此房产之各项手续自签订协议之日，归乙方保存。甲方确认此本房产除本房产之银行贷款外，不存在任何抵押，担保之类的责任，如存在上述责任，甲方赔偿乙方双倍价格损失，并承担法律责任。甲方在此合同签订之日后，如甲方违反此协议，甲方需赔偿乙方所付款项外，并赔偿乙方两倍所付款项的损失。乙方如不能按时付款给甲方，乙方需赔偿甲方除本款项之外两倍的损失。双方认为签订合同当日王洁将诉争房屋交付给张少锋使用。2012年5月17日，王洁出具收条，确认收到张少锋购房款660000元，确认余款210001元。2012年8月7日，王洁出具收条，确认收到张少锋第二次购房款50000元，确认第二次购房款仍欠50000元，待车位调整完毕后支付。2017年5月19日，王洁出具收条，确认收到张少锋房产尾款10000元，剩余尾款数待2017年6月领款时一并写明。2017年8月1日，王洁出具收条，确认收到张少锋房产尾款10000元，剩余尾款另付。2018年6月27日，王洁出具收条，确认收到张少锋房产尾款10000元，还欠人民币70601元。另查明：2020年9月9日，王洁取得云南省昆明市呈贡区乌龙片区环湖东路奥宸·滇池星城星茴湾7幢2单元201号房屋的不动产权（证号：云（2020）呈贡区不动产权第0546586号），该房屋无抵押、查封情况。本院认为：一、双方签订的《购房合同》，双方签订合同时系平等自愿，且合同的内容并无合同法所规定的无效、可撤销的情形，合同合法有效，对双方均存在约束力。王洁反诉主张解除合同，是认为双方约定原房屋购买时的按揭贷款应由张少锋承担，而张少锋拒不支付的行为构成违约，但经本院询问，张少锋并不认可双方存在此项约定，而双方所签订的合同中对此内容也未提及，而王洁在几次收款过程中，所出具的收条均未标注该款项的存在，双方也并未签订补充协议对此进行约定，则本院认为王洁的该项事实主张无证据支持，本院不予采纳，本案中张少锋所未缴纳的欠款70061元，根据合同约定，尚未达支付条件，因此张少锋在履行合同过程中并无违约，因此，对王洁主张解除合同的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。二、本案争议的房屋不动产权已经办理完毕，王洁能够协助原告张少锋办理相关产权证书的过户登记，合同具有继续履行的可能性，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”被告王洁应继续履行合同。故被告王洁单方要求解除合同的答辩意见，无事实法律依据，本院不予采纳。对于原告主张被告返还诉争房屋并支付房屋占用费318400元的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。三、对于张少锋主张王洁配合办理案涉房屋及车位的过户手续的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条的规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”王洁应当全面履行合同义务，协助张少锋办理诉争房屋的更名手续，至于诉争车位，因现暂不具备办理不动产权的条件，则该项主张客观上实施不能，本院对此不予支持，张少锋一方可待条件成就后另案主张。对于张少锋主张的律师费30000元、保全担保费3500元，均非诉讼所产生的必要费用，本院对此不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百零八条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）王洁于本判决书生效之日起十日内协助原告（反诉被告）张少锋将云南省昆明市呈贡区乌龙片区环湖东路奥宸·滇池星城星茴湾7幢2单元201号房屋的不动产权（证号：云（2020）呈贡区不动产权第0546586号）的不动产权更名至原告张少锋名下；二、驳回原告（反诉被告）张少锋的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）王洁的反诉诉讼请求。本诉案件受理费减半收取人民币6430元，保全费4900元，由被告（反诉原告）王洁承担。反诉案件受理费人民币3038元，由被告（反诉原告）王洁承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决的，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内，向本院申请强制执行：申请强制执行的期限是二年。审判员  朱曦二〇二一年二月二十四日书记员  张倩