湖南省益阳市赫山区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0903民初4821号原告：雄森国际小区业主委员会，住所地益阳市赫山区雄森国际小区。负责人：李良平，系该业主委员会主任。委托代理人：陈勇，代理权限为特别授权。委托代理人：李奕，系高新区正天法律服务所法律工作者，代理权限为一般代理。被告：湖南天环物业管理有限责任公司，住所地长沙市天心区友谊西路958号克拉美丽山庄会所一楼。法定代表人：夏高波，系该公司董事长。委托代理人：鲍宇辉，广东诚公（长沙）律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托代理人：王慧，广东诚公（长沙）律师事务所实习律师，代理权限为一般代理。被告：湖南天环物业管理有限责任公司益阳分公司，住所地益阳市赫山区大桃路桂苑小区6号门面。法定代表人：汤承华。被告：益阳雄森房地产开发有限公司，住所地益阳市大桃路桂苑小区6号门面。法定代表人：颜昌华，系该公司董事长。委托代理人：齐鑫，系湖南义剑律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托代理人：郭剑，系湖南义剑律师事务所律师，代理权限为一般代理。原告雄森国际小区业主委员会（以下简称雄森业委会）与被告湖南天环物业管理有限责任公司（以下简称天环公司）、被告湖南天环物业管理有限责任公司益阳分公司（以下简称天环益阳公司）物业服务合同纠纷一案,本院于2020年11月5日立案受理后，本院根据被告天环益阳公司的申请，于2020年12月1日追加益阳雄森房地产开发有限公司（以下简称雄森公司）为本案被告，本院于2020年12月17日公开开庭进行了审理。原告雄森业委会负责人李良平及其委托代理人李奕、陈勇，被告天环公司委托代理人鲍宇辉、王慧，被告天环益阳公司法定代表人汤承华，被告雄森公司委托代理人齐鑫、郭剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雄森业委会向本院提出诉讼请求:一、判令被告向原告移交前期物业承接查验资料：物业的报建、批准文件、竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；设施设备订货合同及安装、使用和维护保养等技术资料；物业质量保修文件和物业使用说明文件；消防工程及消防设施、设备验收资料；物业管理区域内各类建（构）筑物、场所（地）设施、设备清单；物业及配套设施的产权清单；管理用房清单、物业承接查验协议；建设单位移交资料清单；查验记录和交接记录。二、判令被告向原告移交物业服务期间形成的物业及设备运行、保养、维修、改造、更新的有关资料和物业服务档案。三、判令被告向原告移交共用设施设备：包括建设单位移交的电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等；包括建设单位移交的道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施等。四、判令被告向原告移交物业服务期间预收、代收的相关账册、票据；五、判令被告向原告移交物业服务期间的益阳大洋广告传媒企划发展有限公司向被告支付的小区广告收益60000元，并按年利率6%支付资金占用期间的利息。事实与理由：被告天环公司系雄森国际小区的前期物业服务公司，服务时间2012年10月1日起至2017年8月15日撤离。2017年12月26日,雄森国际小区依法成立业主委员会，并于2019年7月6日重新聘请了物业服务公司。原告多次要求被告履行法定义务，将物业服务的相关资料、共用设施设备、预收、代收的有关费用及相关账册、票据、公共收益移交给原告，被告以各种理由推诿，拒不履行。为维护原告合法权益，故向法院起诉，请求法院支持原告的诉讼请求。被告天环公司、被告天环益阳公司辩称，一、原告的第一项、第二项、第三项及第四项诉请所主张的前期物业承接查验资料、相关物业服务档案、相关账册等，由于开发商未移交竣工验收资料且未经交接强行驱赶天环物业管理团队离开小区，自2017年8月15日物管所有资料全部被扣留在小区物业办公室，天环物业没有带离小区。二、天环公司和天环益阳公司依法没有向原告雄森业委会移交所诉资料的义务。三、雄森国际小区是历时多年分期交房，开发商违规建设，不能正常进行规划核实和竣工验收，案涉小区整体没有达到竣工验收的标准。天环益阳公司给雄森国际小区提供前期物业服务期间，雄森公司没有按合同约定和法律规定移交相关的承接查验及竣工资料。四、天环公司和天环益阳公司依约无需向雄森业委会移交第五项诉请所主张的广告费。天环公司与雄森公司签订的《前期物业服务合同》约定：“……收益按照开发商和天环物业3：7比例分配，乙方收益部分主要用于弥补乙方物业费的不足……。”天环益阳公司在雄森国际小区服务期间依照该合同约定，为弥补物业费的不足承接广告并分配部分收益，已全部用于弥补物业服务费用。综上，请求法院依法驳回雄森业委会的诉讼请求。被告雄森公司辩称，一、益仲裁字（2017）第40号裁决书中，查明了雄森公司向天环公司移交了承接查验资料和相关设施设备，雄森公司不需要再移交相关资料和设备。二、仲裁裁决已经依法解除雄森公司与天环公司的物业服务合同，合同解除后，天环物业有义务退还相关资料和设备。但天环物业既没有主动履行仲裁裁决，雄森公司也未向法院申请强制执行。三、益阳大洋广告传媒企划发展有限公司与湖南天环物业公司签订的《社区广告合作合同》约定广告发布费为30000元/年，费用是直接支付给天环公司的。根据合同的相对性，雄森公司与益阳大洋广告传媒企划发展有限公司之间不存在法律关系，故不应由雄森公司支付广告收益的费用。经审理查明，2012年11月5日，雄森公司作为甲方与天环公司作为乙方签订《雄森国际前期物业服务合同》，甲方选聘乙方承担雄森国际小区前期物业管理服务。合同第十五条约定，在乙方不损害小区整体观瞻和侵害业主权益的情况下，甲方同意在合同期内将物业管理区域内属于全体业主所有的物业共用部位、共用设施设备在报甲方同意的前提下统一委托乙方管理和经营；乙方统一布设的物业管理区域内的广告需经甲方同意后方可发布，收益按照甲乙双方3:7比例分配，乙方收益部分主要用于弥补乙方物业服务费的不足；但小区范围内的所有屋顶、立柱、塔架等固定广告位属于甲方所有，乙方不得随意在此发布广告。合同第五章物业的承接验收部分约定，乙方承接物业时，甲方应按照乙方制定的小区共用设施设备系统接管验收规程配合乙方对物业共用部位、共用设施设备进行查验。乙方承接物业时，甲方应向乙方移交下列资料：竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；物业质量保修文件和物业使用说明文件；物业管理所必须的其他资料。合同第三十三条约定，管理服务期限暂定为五年，自2012年10月1日起自业主管理委员会成立且业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自然终止。合同第三十四条约定，本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财务及时完整地移交给业主委员会；业主委员会尚未成立的，移交甲方或甲方指定第三方代管。合同第四十一条约定，因合同履行产生争议，提交益阳仲裁委员会仲裁。2017年9月29日，雄森公司具状仲裁，提出了裁决解除订立的《雄森国际前期物业合同》，责令天环公司在10个工作日内办妥工作交接，移交财会凭证等资料等请求。益阳仲裁委员会于2020年4月24日作出益仲裁字（2017）第40号裁决书，该裁决现已发生法律效力。该裁决查明，《雄森国际前期物业合同》签订后，雄森公司于2014年6月28日移交5号栋、于2015年9月28日移交6号栋、于2016年11月28日移交9号栋。在物业交付时，将物业竣工验收资料、设施设备安装、使用和维护保养等技术资料、物业质量保修文件和物业使用说明等物业管理资料一并移交。2017年8月15日，雄森公司以天环公司违约为由向天环公司发出终止《雄森国际前期物业合同》函，要求天环公司在8月15日前来公司签订《终止物业服务合同协议》并办理相关交接事宜。2017年8月15日，天环公司撤离了小区，双方没有办理合同解除、财产等相关交接手续，小区物业服务由雄森公司负责。在仲裁的庭审过程中，双方对账后确认广告费为65000元。仲裁庭认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定和双方签订的合同第三十四条的约定，业主委员会成立前，物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财务及时，天环公司应完整移交给雄森公司。关于广告费的问题，依照合同约定广告收入3:7分成，雄森公司应得收益为19500元，对雄森公司要求天环公司支付广告费19500元予以支持，超过的部分不予支持。仲裁庭裁决，解除雄森公司与天环公司于2012年11月5日签订的《雄森国际前期物业服务合同》、天环公司在收到裁决书十日内，与雄森公司办理好移交手续、天环公司在收到裁决书之日起十日内支付广告费19500元等。又查明，2017年12月26日,雄森国际小区业主委员会成立，并于2019年1月30日在益阳市房地产管理局备案，2019年7月6日雄森业委会与深圳市万厦世纪物业管理有限公司签订了《益阳市雄森国际小区物业服务合同》，委托其对雄森国际小区进行物业服务。以上事实有《雄森国际前期物业服务合同》、益仲裁字（2017）第40号裁决书、业主委员会备案证明、《益阳市雄森国际小区物业服务合同》及当事人陈述等在卷予以证实。本院认为，本案有两个争议焦点：一、雄森业委会第一至四项诉讼请求能否得到支持。二、雄森业委会第五项诉讼请求能否得到支持。关于焦点一。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，雄森公司作为建设单位与作为物业服务企业的天环公司签订的《雄森国际前期物业服务合同》，是双方真实意思表示，内容符合法律规定，对天环物业和雄森国际小区的业主都具有约束力。已发生法律效力的益仲裁字（2017）第40号裁决查明在物业交付时，雄森公司将物业竣工验收资料、设施设备安装、使用和维护保养等技术资料、物业质量保修文件和物业使用说明等物业管理资料一并移交给了天环公司，仲裁庭裁决天环公司与雄森公司在收到仲裁书之日起十日内办理移交手续。本院认为上述资料应由全体业主共同所有，天环公司应当向雄森公司就上述资料办理移交手续，雄森公司应当将物业竣工验收资料、设施设备安装、使用和维护保养等技术资料、物业质量保修文件和物业使用说明等物业管理资料交还给雄森业委会。原告已于2019年7月6日与深圳市万厦世纪物业管理有限公司签订了《益阳市雄森国际小区物业服务合同》，深圳市万厦世纪物业管理有限公司作为新的物业服务企业已对雄森国际小区进行物业服务。除仲裁庭已查明的被告天环公司在接管物业时已收取的资料外，原告没有证据证明还有其他资料、设施设备、物业用房由三被告持有或占有而未移交。原告应承担举证不能的法律后果，原告的第一至四项诉讼请求中本院予以部分支持。关于焦点二。根据仲裁庭庭审查明的事实，天环益阳公司在提供前期物业服务期间收取的广告费共计为65000元。按照对业主均具有约束力的《雄森国际前期物业合同》的约定，雄森公司与物业公司双方关于广告收入按照3：7的比例分成，天环物业共计收取的65000元广告费中，天环公司取得的广告费45500元，于法有据。根据《中华人民共和国物权法》第七十条规定“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”，雄森国际小区住宅、经营性用房等专有部分以外的楼道、大堂、电梯内等公共区域应属业主的共有部分，并由全体业主共同管理。基于上述公共区域内设立广告所取得的收益依法应属于全体业主共有。本院认为，雄森公司就2012年10月5日至2017年8月15日天环公司提供前期物业服务期间产生的争议已具状仲裁，此期间雄森业委会尚未成立，仲裁裁决天环公司向雄森公司支付19500元广告费，雄森公司占有该广告费有合法的根据。现雄森业委会已于2017年12月26日依法成立并备案，雄森业委会依法向本院提起诉讼请求该广告费的收益，本院认为19500元的广告费应由全体业主共有，雄森公司继续占用19500元的广告费的基础已经丧失，雄森公司应当向雄森业委会支付该广告费19500元，雄森业委会第五项诉求广告费的主张本院予以部分支持。雄森业委会要求按照年利率6%支付资金占用期间的利息，于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国物权法》第七十条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告益阳雄森房地产开发有限公司于本判决生效后十五日与原告雄森国际小区业主委员会办理好移交手续，将物业竣工验收资料、设施设备安装、使用和维护保养等技术资料、物业质量保修文件和物业使用说明等物业管理资料交付给原告雄森国际小区业主委员会；二、被告益阳雄森房地产开发有限公司于本判决生效后十五日支付原告雄森国际小区业主委员会广告费19500元；三、驳回原告雄森国际小区业主委员会的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1300元减半收取650元，由原告雄森国际小区业主委员会负担505元，被告益阳雄森房地产开发有限公司负担145元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。审判员  张跃飞二〇二一年二月三日法官助理肖景丽书记员文凯