南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2013）鼓民初字第3234号 原告纪春明，男，汉族，1950年12月30日生，住所地南京市，现住本市鼓楼区。 法定代理人纪某（系纪春明之女），女，汉族，1981年2月19日生，住所地南京市，现住本市鼓楼区。 委托代理人蒋永龙，江苏蓝海律师事务所律师。（执业证号：1320120071069783） 被告嵇勤玉，男，汉族，1964年11月11日生，，住所地江苏省洪泽县，现住江苏省南京市鼓楼区。 委托代理人圣立干，南京市鼓楼区诚信法律服务所法律工作者。（执业证号：31001011200051） 原告纪春明诉被告嵇勤玉房屋买卖合同纠纷一案,本院于2013年5月9日立案受理,依法由代理审判员李义军独任审判,公开开庭进行了审理。原告纪春明及其法定代理人纪某以及委托代理人蒋永龙，被告嵇勤玉及其委托代理人圣立干到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告纪春明诉称，原告纪春明系贰级精神残疾人员。2012年3月1日，原告纪春明受人误导，将承租的位于本区热河南路217号一单元602室单位公房出售给被告嵇勤玉，双方签订《协议》，约定诉争房屋在参加房改后出售给被告，成交价为46.5万元，原告纪春明净得房款为41.4万元。协议签订后，被告嵇勤玉支付了定金1万元、首付款20万元。现原告纪春明经济发生困难，无处可住，在外租房居住，并领取政府低保。原告纪春明认为，原告纪春明对诉争房屋并无处分权，双方签订的协议应属无效合同，被告嵇勤玉应依法退还房屋给原告纪春明。原告纪春明为维护其合法权益于2013年5月诉至本院，请求确认2012年3月1日原被告签订的关于本区热河南路217号一单元602室房屋买卖协议无效，并判令被告嵇勤玉迁出本区热河南路217号一单元602室房屋，同时返还房屋租赁证和钥匙1把。 原告纪春明为支持其诉讼主张，提交了以下证据： 1．中华人民共和国残疾人证、南京市特困××患者用药证2本、南京市城市居民最低生活保证金领取证，证明原告纪春明是一名贰级重度××人，同时家庭也特别困难，靠政府的低保金维持生活，原告纪春明的监护人是纪某； 2．离婚证，证明原告纪春明与第二任妻子李艳离婚，协议上签字的林跃进是原告纪春明的第一任妻子； 3．协议（无纪某签名），证明双方之间存在房屋买卖协议，协议上甲方签字及纪某二字不是原告纪春明法定监护人纪某所签，是别人代签的；因原告纪春明是二级重度××人，故该份协议应当无效。 4．居民户口簿，证明原告纪春明户口2012年4月1日已从本区热河南路******迁至本区，属于社区托管户。 被告嵇勤玉辩称，原告纪春明因其急需资金缴纳被执行款，通过房产中介单位，在其女儿纪某，其妻林跃进的同意下，为了原告纪春明的利益，出售讼争房屋，是原告纪春明的真实意思表示。原告纪春明签订房屋买卖合同时神志是清楚的，其监护人纪某与原告纪春明共同参与了签订合同、收取房款、交付房屋。被告嵇勤玉已对房屋进行了装修，花费十多万元，原告纪春明自愿将房屋的所有的合法证件交都交给了被告嵇勤玉，只因原告单位改制暂无时间为原告办理房改手续，故原被告之间的房屋买卖合同是合法有效的。合同签订后，被告嵇勤玉始终催促原告纪春明办理房改房购买手续，原告始终以合同约定期限未到为由不配合办理，现因房屋价格上涨，原告纪春明要求被告嵇勤玉加价，遭拒绝后原告纪春明才诉至法院，违反了诚实信用的原则。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 被告嵇勤玉为支持其辩解意见，提交了以下证据： 1、协议（有纪某签名），证明协议系双方真实意思表示，原告监护人纪某也在协议上签名，并注明“同意出售此房”，由于原告纪春明需支付法院执行款，原告纪春明家人没有办法，才出售诉争房屋的； 2．收条3份，证明原告收到被告房款21万元，其中3月1日的2万元和3月2日的18万元的收条上均有纪某的签名； 3．公有住房租赁合约，证明租赁合约是纪某交给被告嵇勤玉的，钥匙也是纪某给的； 4．中介费收条，证明被告嵇勤玉支付了中介服务费5000元； 5．承诺书，证明原告纪春明保证按照房改房政策将两证办好以后将房屋过户到被告嵇勤玉名下； 6．房屋装修合同、收据3张，证明被告嵇勤玉购买的房屋是毛坯房，被告嵇勤玉已对房屋进行了装修，支付装修费用58000元； 7．南京市劳动合同书，证明被告嵇勤玉在南京有工作单位，劳动合同期限为自2009年元月1日到2013年12月31日； 8．南京市基本养老保险个人账户信息，证明被告嵇勤玉具备购买房屋资格。 9．居民身份证，证明被告嵇勤玉的户籍地在江户籍地在江苏省洪泽县。> 经庭审质证，被告嵇勤玉对原告纪春明提交的证据的真实性均无异议，但认为原告纪春明所出示的协议与被告嵇勤玉所持有的协议不一致，被告嵇勤玉持有的协议上有纪某本人的签名。原告纪春明对被告嵇勤玉所提交证据的质证认为：对协议、收条3份、公有住房租赁合约、南京市基本养老保险个人账户信息、居民身份证均无异议，但认为承诺书与本案无关，中介费收条的真实性无法确认；装修合同因被告未提供该装修公司营业执照，对于该装修公司主体资格无法确认；对于收据亦无法确认，通常情况下应当开具发票；对于劳动合同书也因未提供用人单位营业执照，其真实性无法确认。 经审理查明，原告纪春明系贰级精神残疾，其监护人为纪某。2012年3月1日，原告纪春明（甲方）与被告嵇勤玉（乙方）在房产中介单位的见证下签订了《协议》，协议约定：甲方自愿将坐落于本区热河南路217号1单元602室套房（房屋面积按套计算，房屋性质为单位居住权）参加房改后出售给乙方，甲乙双方无论市场房价的涨跌，均不得反悔；双方认可该房屋作为产权房的实际成交价为46.5万元，甲方净得房款为41.4万元（含该房屋之前未缴纳的房屋租金及单位参加房改所需的各项税费，直到该房屋的两证办理到甲方名下），剩余5.1万元交给中介代甲方缴纳过户给乙方时所产生的各项税费及中介费；在甲乙双方产权交易过户时，所有税费按国家规定各自承担，乙方只支付过户时的契税和中介费及过户交易服务费；双方在签订本协议后，甲方将该房屋的租赁证及房屋和钥匙交给乙方，同时迁出该房屋内的所有户口，乙方支付给甲方首付款20万元，乙方于2012年3月1日支付甲方定金1万元；甲方于2013年6月30日前参加单位房改，并办理该房屋的产权证及土地证，甲方领到两证后及时过户给乙方，在甲方参加房改时需缴纳房款，则由乙方亲自去缴纳；在交易过户完毕时，甲方支付给甲方尾款20.9万元（除去乙方代甲方缴纳的参加房改时的房款），同时乙方支付给中介4.6万元；若该房屋于2013年4月30日前不能参加单位房改的情况下，则视同甲方自愿将该房屋以居住权的形式价格为21万元卖给乙方，由乙方永久居住；甲乙双方互不追究与中介无关。原告纪春明及前妻林跃进（系原告纪春明的法定代理人纪某之母）、被告嵇勤玉在协议上签名并按指纹。协议签订后，被告嵇勤玉向原告纪春明支付了定金1万元，并由原告纪春明及前妻林跃进向被告嵇勤玉出具了收条。次日，原告纪春明的法定代理人纪某在协议上签名并注明“同意此房出售”，被告嵇勤玉向原告纪春明支付了房款20万元，其中2万元用于支付该房屋的公房租金，另18万元用于支付了法院的执行款，原告纪春明及其法定代理人纪某向被告嵇勤玉出具了收条。南京港务管理局于2012年3月2日向纪春明补发了本区热河南路217号1-602室房屋的《公有住房租赁合约》。原告纪春明已将《公有住房租赁合约》、房屋及钥匙1把交付给被告嵇勤玉。 2012年4月1日，原告纪春明及其法定代理人纪某的户口从诉争户口从诉争房屋内迁出。> 另查明，被告嵇勤玉的户籍地为江户籍地为江苏省洪泽县，为南京盛大礼宾汽车服务有限公司。原告纪春明系低保户。 审理中，原被告一致认可原告纪春明参加单位房改的时间应为2013年4月30日前。现该房屋尚未参加单位房改。 以上事实有原、被告陈述、中华人民共和国残疾人证、协议、收条、公有住房租赁合约、居民户口簿、居民身份证、南京市基本养老保险个人账户信息、南京市城市居民最低生活保证金领取证等证据予以佐证，足以认定。 本院认为，原告纪春明虽不是完全民事行为能力人，但其签订的协议已经其法定代理人纪某签字确认，并明确表示同意该房屋出售，且出售该房屋也是为了原告纪春明的利益，故协议应认定是原、被告双方的真实意思表示。双方约定公有住房房改后出售对方并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，故该部分约定是合法有效的。由于原告纪春明未于2013年4月30日前将诉争房屋参加单位房改，根据协议约定视同原告纪春明自愿将该房屋以居住权的形式卖给被告嵇勤玉，由被告嵇勤玉永久居住。但根据南京市公有住房承租权有权转让的相关规定，承租权转让应征得房屋出租人的同意，且受让人应为南京市市区城镇常住户口的居民户口的居民，规定均不是法律、行政法规的相关规定，且该约定也不违反法律、行政法规其他效力性强制性规定，故应认定该居住权转让的约定合法有效。综上，原被告之间签订的关于本区热河南路217号1单元602室房屋的协议合法有效，驳回原告纪春明的要求确认协议无效的诉讼请求，原告纪春明基于无效合同所主张的返还房屋、租赁证及钥匙的诉讼请求亦不予支持。如原被告之间因居住权转让不符合相关规定而导致公有住房承租权的有偿转让无法履行，被告嵇勤玉可依法行使相应权利。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告纪春明的诉讼请求。 案件受理费8275元，减半收取4138元，由原告纪春明负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 代理审判员  李义军 二〇一三年八月六日 书 记 员  竺 青 记 录 员  王 进