河南省西峡县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1323民初3290号原告：西峡县汇统小额贷款有限公司，住所地西峡县建设路北侧二道河步行街西侧凤凰城A区商铺，统一社会信用代码9141132356511497X8。法定代表人：李伟锋，任公司董事长。委托诉讼代理人：黄宏涛，男，系公司员工，特别授权代理。委托诉讼代理人：薛松园，男，系公司员工，一般代理。被告：肖朝三，男，汉族，1968年11月26日出生，住西峡县。第三人：王磊，男，汉族，1962年7月5日出生，住西峡县。原告西峡县汇统小额贷款有限公司（以下简称汇统公司）与被告肖朝三、第三人王磊执行异议之诉一案，本院于2020年9月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄宏涛、薛松园，被告肖朝三、第三人王磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告汇统公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法撤销（2020）豫1323执异30号执行裁定书，恢复执行。2、诉讼费由被告承担。事实及理由：原告收到西峡县人民法院送达的（2020）豫1323执异30号《执行裁定书》，原告认为贵院裁定支持被告提出的执行异议的裁定事项，缺乏事实与法律依据。1、原告认为第三人王磊与被告肖朝三之间的房屋买卖关系存疑，需要重点审查所谓房款的交付及银行交易流水，才能确定房屋买卖的真实性。2、执行异议审查适用法律错误。由于原告对争议房屋享有抵押物权，享有优先受偿权。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第27条：申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律司法解释另有规定的除外。该条条款仅包含第29条，而不包含执行裁定书中引用的第28条。依据（2018）最高法民申5078号李跃与衡阳农商行、衡阳市华湘房地产综合开发有限公司申请执行人执行异议之诉再审案。综上所述，原告认为执行局作出的（2020）豫1323执异30号执行裁定书，在本案对房屋买卖真实性合法性审查不够充分，适用法律错误，严重损害了原告的抵押受偿权，提出执行异议之诉，请法院依法审查。被告肖朝三辩称，原告汇统公司申请执行王磊民间借贷纠纷案件，被查封的西峡县房权证城关镇字第××号房产，一、被告于2006年8月22日与第三人王磊签订房屋买卖合同，以75000元购买王磊建造的位于西峡县城关××楼××房产，并于该房建成后付清房款同年农历八九月份入住至今，对涉案房产早已享有所有权，第三人因买卖关系的发生已丧失相应权利。二、第三人王磊已丧失该房产的所有权，设定抵押的处分行为系无权处分，事后也未取得处分权。第三人明知房屋出售事实，仍将被告所有的房产向本案原告设定抵押。系恶意侵害被告的合法权益，依照合同法第五十二条，该抵押行为无效。三、被告对执行标的即本案涉及房产享有的是物权所有权，本案原告对执行标的享有的是抵押权，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第27条“法律、司法解释另有规定的除外”包括本法第28、29、30条规定的情形，在被告能够证明其享有一般买受人物权期待权、房屋消费者物权期待权等，可以阻止抵押权人凭优先受偿权对执行标的的强制执行。（2018）最高法民申4090号安留军与马虎令、洛阳云外楼房地产开发有限公司案外人执行异议之诉再审案，最高法评析中明确符合第28条规定条件的买受人的物权期待权可以排除享有担保物权等优先受偿权的申请执行。综上，（2020）豫1323执异30号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，应依法驳回原告诉请。第三人王磊述称，没有意见。根据三方当事人的诉辩主张、意见及提供证据质证、认证情况，本院确认以下事实：2006年10月1日，第三人王磊将自家的房屋翻建为六层砖混结构的房屋，每层100平方米左右，并于当年6月份办理相应的房权证。2006年8月22日第三人王磊与被告肖朝三签订了《商品房买卖协议》，将一楼一号房预售给被告，双方协议约定：肖朝三向王磊支付房款75000元，房权证由甲方办好转交乙方或由甲方出具有关手续乙方自行办理。被告肖朝三于合同签订时支付第三人王磊50000元，接收房屋时付尾款25000元，于2007年农历9月份举行搬家仪式开始正式入住。王磊未告诉被告肖朝三房屋有房权证，因为房屋公摊面积未能协商肖朝三没有提起要王磊协助办证事宜。2012年第三人王磊开始在原告处借款，并用登记在其名下的西峡县房权证城关镇字第××号房产作抵押，随后将贷款偿还。2014年4月10日王磊再次将上述房屋在被告处抵押借款，并办理他项权证。后因王磊无力偿还原告的借款，原告于2015年将王磊诉至本院，本院于2015年9月30日作出（2015）西民二初字第719号民事调解书，该调解书约定：王磊于2015年10月1日起，每月的28日前偿还西峡县汇统小额贷款有限公司借款40000元及利息至付清借款300000元止（利息均按照年利率百分之19.2计算，均从2015年4月11日起计算至付清之日止）。因王磊未按期履行生效法律文书确定的义务，原告于2016年1月5日向本院申请强制执行。2016年9月13日本院执行局对上述房产进行现状调查时，被告肖朝三已经居住在上述房屋内，并对房屋的购买、居住等情况进行了陈述。2020年7月7日，本院依法查封第三人王磊名下的上述房产，为此被告肖朝三向本院提出执行异议。本院作出了（2020）豫1323执异30号执行裁定书，中止对王磊名下位于西峡县城关镇小城街道一组的房产（房权证号：西峡县城关镇字第××号）的执行。原告对该裁定提起诉讼。本院认为，2006年8月22日第三人王磊与被告肖朝三签订的《商品房买卖协议》，系双方的真实意思表示，双方在签订商品房买卖协议时，该房产已办理房屋产权证，系合法建筑，可以进行市场交易，因此第三人王磊与被告肖朝三之间签订的商品房买卖协议为有效合同。被告肖朝三向第三人王磊支付了合同约定的全部房款，并于2007年入住，表明肖朝三有权占有该房屋。虽然对不动产而言，必须以登记为物权变动的必要条件，但没有进行物权登记的情况下，有权占有人的合法权益应该得到保护，即购买人的物权期待权应该得到法律的保护。被告肖朝三敏在购买王磊房屋后应当及时办理房屋产权过户手续，但王磊未告知肖朝三案涉房屋办有房权证，致使肖朝三误认为其购买的房屋为“小产权房”而未办理产权过户，肖朝三在2016年本院执行局对王磊执行过程中得知有房权证时，该房屋已被王磊办理了抵押登记，其想办产权过户亦不可能。故根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，该条规定属该规定二十七条规定的除外情形，被告肖朝三与第三人王磊签订买卖合同、支付房款、入住占有案涉房屋，并且未办理过户登记非本人所致，因此本院作出的（2020）豫1323执异30号执行裁定书，中止对王磊名下位于西峡县城关镇小城街道一组的房产（房权证号：西峡县城关镇字第××号）的执行并无不当。原告认为，对讼争的房屋原告与第三人王磊之间办理相关抵押登记，原告持有他项权证，其对抵押财产具有优先受偿权。抵押权系法定的优先受偿权，但原告该抵押权的优先受偿权未经人民法院依法确认，原告申请执行的法律依据为民事调解书，该调解书不能且也未对原告的优先受偿权予以确认。本案系执行异议之诉，执行异议的本质要求不是对执行标的物所有权归属进行表面的简单判断，而在于判断申请人对执行标的是否享有某种正当的民事权益，该权益是否足以对抗案外人对涉案房屋享有事实上的所有权，其权利应当优先于申请执行人享有的一般债权。原告诉称的优先受偿权不是本案的审查、确认范围，故对原告要求审查其优先受偿权的诉请，本院不予审查。综上所述，本院对原告西峡县汇统小额贷款有限公司的诉讼请求依法不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国物权法》第二百四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定，判决如下：驳回原告西峡县汇统小额贷款有限公司的诉讼请求。案件受理费4300元，由原告西峡县汇统小额贷款有限公司负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南阳市中级人民法院。审 判 长  陈 浩人民陪审员  张子鹏人民陪审员  张 琳二〇二一年二月十九日法官助理彭彩书记员金彩凤