惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2013）惠湾法民一初字第593号原告：杨雁芬，女，汉族，1972年8月12日出生，住广东省电白县，委托代理人：张付忠、刘民，广东星辰律师事务所律师。被告：惠州市惠阳区中铭实业有限公司。住所地：惠州市惠阳区淡水镇市政广场东路中铭豪园。法定代表人：谭建文。委托代理人：谢海鹏，广东德邻律师事务所律师。原告杨雁芬诉被告惠州市惠阳区中铭实业有限公司（下称中铭公司）商品房预售合同纠纷一案，惠阳区人民法院受理后于2013年6月3日移送本院审理，本院依法由审判员曾日华适用简易程序，对此案公开开庭进行了审理，原告杨雁芬的委托代理人2013年7月26日张付忠、刘民，被告中铭公司的委托代理人谢海鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2011年6月26日，原、被告签订《中铭君豪公寓认购协议书》，约定原告向被告购买位于惠州市大亚湾××路与××水路交汇处××·××公寓××区××号商铺，总价款为998452元，并由被告向银行申请按揭贷款，享受9.6折优惠，成交总价为958514元，原、被告双方正式签订《广东省商品房买卖合同》，按第八条约定，“出卖人（被告）应当在2011年10月20日2012年4月20日前，依照国家和地方人民政府的规定……，将符合本合同约定的商品房交付买受人(原告)使用”。原告在签订认购协议后，于2011年6月26日、7月20日、11月6日、11月8日共向被告支付成交总价的50％即人民币488514元作为首付款，并按照买卖合同的约定向银行递交了按揭贷款的所有手续。另，原告还于2011年11月6日向被告支付包括印��税、维修基金、契税等各种费用共计人民币53857．94元，于2011年12月6日向广东凯扬律师事务所支付律师见证费人民币700元。至此，原告依约履行了认购协议及买卖合同约定的所有义务。但遗憾的是，被告并未将房屋按照合同约定交付给原告，鉴于被告的严重违约行为，原告于2013年3月1日向被告发出了《解除合同通知函》，要求解除双方签订的合同及返还已支付的款项等。原告认为，被告延期交房属严重违约行为，致使原告合同目的无法实现，原告有权按照《合同法》等法律规定书面通知被告解除合同，并要求被告返还已支付的购房款等其他款项。在原告发出解除函后，被告并未向原告退还购房款等，为维护原告自身合法权益，特提起诉讼，请求判决：1．解除原、被告双方于2011年10月20日签订的《广东省商品房买卖合同》；2．被告返还原告已支付的购房款人民币488514元；3．被告按照人民币488514元和中国人民银行同期贷款利率标准向原告支付利息，自2011年11月8日开始计算至实际付清之日止，暂计至2013年6月30日为人民币50988.15元；4．被告返还由其代收的契税、维修基金等人民币53857.94元；5．判令被告赔偿原告律师见证费损失人民币700元；6．本案诉讼费由被告承担。原告向本院提交了以下证据：认购协议书、商品房买卖合同、收款收据，业务受理通知书、银联交易凭证、解除通知函、通知书等，拟证明原告诉请的事实。被告辩称：我方所售的商铺是现楼，2009年已竣工验收，不存在不交楼的情况，本案不符合解除合同的条件，因此原告请求应予以驳回。被告向本院提交了房屋建筑工程和方政基础设施竣工验收备案表，拟证明被告的房屋已符合交楼条件。经审理查明：2011年10月20日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订《广东省商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于惠州市大亚湾××路与××水路交汇处××·××公寓××区××号商铺，该房建筑面积为109.70平方米，套内建筑面积为80.92平方米，总房价为958514元，付款方式为2011年10月20日前付清首期款488514元，余款470000元办理银行按揭方式支付。合同第七条关于买受人逾期付款的违约责任约定，逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付应逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行，逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。合同第八条交付期限约定，出卖人应当在2012年4月20日前将房屋交付给买受人。合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定，逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按��向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；如逾期超过180日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。第十一条规定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。……，由于买受人原因，未能按期交付的出卖人不承担本合同第九条规定的违约责任。原告在签订合同前，认购协议后，于2011年6月26日、7月20日、11月6日、11月8日共向被告支付成交总价的50％即人民币488514元作为首付款，并按照买卖合同的约定向银行递交了按揭贷款的所有手续。另原告还于2011年11月6日向被告支付包括印花税、维修基金、契税等各种费用共计人民币53857．94元，同年12月6日向广东凯扬律师事务所支付律师见证费人民币700元。原告于2013年3月1日向被告发出了《解除合同通知函》，要求解除双方签订的合同及返还已支付的款项等，被告认为涉案房产具备交付条件，不存在迟延交房的情节，不同意解除合同。为此，原告遂向本院起诉，并提出上述诉讼请求。另查明：2008年7月8日，被告将涉案房产的工程竣工验收报告、工程施工许可证、施工图设计文件审查意见、单位工程质量综合验收文件等交由大亚湾区建设工程监理办公室备案，被告向原告邮寄通知书，要求原告到被告处办理收房手续。2013年3月6日认定以上事实，本院采信了原、被告相一致的庭审陈述，并有原告提交的认购协议书、商品房买卖合同、收款收据，业务受理通知书、银联交易凭证、解除通知函、通知书等证据在卷佐证，予以认定。本院认为：原、被告双方签订的《广东省商品房买卖合同》的���体资格和内容不违反法律规定，是双方当事人的真实意思表示，该合同真实、合法、有效，对双方均具有法规约束力，原、被告应当依照诚实信用的原则履行相应的义务。关于合同是否予以解除的问题。合同第八条规定被告应当在2012年4月20日前交付房屋；第九条规定出卖人逾期交房超过180日后，买受人有权解除合同；第十一条规定被告应当书面通知原告办理交付手续。本案中被告2013年3月6日才向原告发出书面收楼通知书，庭审中被告辩称其所售的商铺是现楼具备交付条件可以交楼，且多次以电话方式通知原告来收楼，但原告对此予以否认。根据民事诉讼“谁主张谁举证”的原则，当事人对其提出的诉讼主张具有举证证实的义务，然而至法庭辩论结束前被告仍未提供任何证据来证明其履行了通知义务，且合同约定的通知方式是书面通知，故被告应当承担��证不力的不利后果。被告在没有正当理由的情况下逾期超过180日才按照约定方式通知原告收楼，其行为已经构成根本违约，根据合同第九条规定原告享有解除合同的权利。因原告明确表示不愿再继续履行合同，故双方签订的商品房买卖合同应予解除。关于被告逾期交房的违约责任问题。因被告于2013年3月6日才发出书面收楼通知书，故其逾期交房的天数应当从2012年4月21日起计算至2013年3月6日止，共320日。合同第九条规定，出卖人逾期交房超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。故原告要求解除合同并返还已付购房款、房屋契税、维修基金、律师见证费的请求理由成立，本院予以支持。具体违约金的数额应当以合同第九条约定的按照累计已付款的1%计算为宜，即4885.14元（488514元×1%），原告提出按照中国人民银行同期贷款利率计算利息没有依据，应予驳回。关于原告逾期付清首期款的违约责任。合同第六条约定原告应在2011年10月20日交付首期款488514元，余款470000元由原告向银行申请按揭月供支付。实际上原告在2011年11月6日支付150000元，在2011年11月8日支付288514元，故原告应当承担逾期付款的违约责任。根据合同第七条买受人逾期付款违约责任的规定，逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。因此，原告逾期交付150000元首期款的违约金应当从2011年10月21日起计算至2011年11月6日止，共17天，违约金为1275元（150××××17×0.5‰）；逾期交付288514元首期款的违约金应当从2011��10月21日起计算至2011年11月8日止，共19天，违约金为2740.9元（288514×19×0.5‰），以上两项违约金共为4015.9元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告杨雁芬与被告惠州市惠阳区中铭实业有限公司于2011年10月20日签订的《广东省商品房买卖合同》；二、被告惠州市惠阳区中铭实业有限公司在本判决生效后10日内退回原告购房款488514元，并向原告支付逾期交房违约金4885.14元；三、被告惠州市惠阳区中铭实业有限公司在本判决生效10日内退回原告房屋契税、维修基金、律师见证费共54557.9元。四、原告杨雁芬在本判决生效后10日内支付给被告惠州市惠阳区中铭实业有限公司逾期交付首期款违约金4015.9元。五、驳回原告其他诉讼请求。���果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4871元，由被告惠州市惠阳区中铭实业有限公司负担。此款已由原告预交，被告在本判决生效后10日内一并径付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判员  曾日华二〇一三年八月二十六日书记员  柯婧凤