广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初27936号原告：李海荣，男，1973年11月29日出生，汉族，住广东省海丰县，委托诉讼代理人：张森，国信信扬律师事务所律师。被告：付朝鼎，男，1983年6月1日出生，汉族，住广东省广州市天河区，原告李海荣诉被告付朝鼎租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李海荣及其委托诉讼代理人张森到庭参加了诉讼。被告付朝鼎下落不明，本院依法发出公告，期限届满被告没有到庭参加诉讼，本院依法缺席审理了本案。本案现已审理终结。原告李海荣诉称，原、被告于2015年4月29日签订的《商铺租赁合同》，约定原告将广州市海珠区南洲路北xxxxxx的商铺出租给被告使用，租期三年，合同期届满后，双方签订《续租协议》，约定将租期延长至2020年5月30日，每月收取固定租金和杂费（包括管理费、租赁税、公摊水电费）30800元。被告从2020年2月开始出现拖欠费用的现象，原告在2020年2月至5月均有明确发函催告，直至2020年5月30日租赁期届满，被告虽主动腾退了商铺，但仍拖欠费用拒不支付。原告为维护自身权益诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付2020年3月拖欠的部分租金和固定费用13600元、2020年4月拖欠的部分租金和固定费用30800元、2020年5月拖欠的部分租金和固定费用30800元，共计75200元；2、被告向原告支付拖欠的2020年3月至5月水电费分别为270元、264元、280元，共计814元；3、被告向原告支付因拖欠租金和固定费用、保证金所产生的违约金123200元，违约金数额不超过拖欠金额的本数；4、本案诉讼费用由被告承担。被告付朝鼎未提出答辩意见，也未提交证据。经审理查明，广州市海珠区南洲路北晓港湾xxxxxx登记的产权人为罗桂芳，建筑面积为197.782平方米。2015年4月17日，原告（承租方、乙方）与罗桂芳（出租方、甲方）签订《广州市房地产（商铺）租赁契约》，约定：甲方同意将位于海珠区晓港湾xxxx铺部位的房屋出租给乙方作为商铺使用，租用面积为197.8平方米；租赁期限为五年，从2015年9月1日至2020年8月30日；未经甲方书面同意，不得将房屋转租、转让、分租或第三人互换房屋使用；等。该合同最后一页上部有手写的“前合同到期自动作废”。2015年4月29日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：租赁商铺地址为广州市海珠区南洲路北xxxxx号铺；双方确认该商铺计租面积约30平方米；该商铺仅限于用于经营大东鞋业商品，未经甲方书面同意，乙方不得擅自改变经营商品的品牌或者种类；本合同期限自2015年6月1日起至2018年5月30日止；租金按照自然月计算，按月结算，乙方须于每月10日前按银行转账方式交付租金；履约保证金人民币48000元整于2015年5月10日前支付，履约金应于合同期满并交铺时，在乙方未违反合同且结清各项应缴付的费用后，由甲方如数无息退还予乙方；乙方需按时支付管理费、租赁税、公摊水电费合计800元/月予甲方，其余的水电费按管理处收取价格交付，乙方在租赁期内经营所产生的一切费用、税、债务等由乙方自行承担；乙方未能依约按时支付租金、管理费等费用，每逾期一日须按拖欠金额的百分之二（2％）支付滞纳金；发生乙方应付而未付租金、管理费、水电费及其他任何公共事业使用费的，甲方有权直接从租赁保证金中扣除，书面通知乙方扣除金额和事由，所扣保证金乙方应在5日内补齐；等。2018年5月30日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《续租协议》，约定：“甲乙双方于2015年4月29日所签订租赁商铺海珠区南洲北路xxxxxx已于2018年5月30日到期，现应乙方要求，甲方同意将租期延至2020年5月30日止（为期贰年）。租金2018年6月1日起每月为叁万元正（￥30000.00元），其他杂费捌佰元正（￥800.00元）共计叁万零捌佰元（￥30800.00元）。”原告提交了2020年3月至5月期间的《缴费通知》及将上述缴费通知送达至案涉商铺的照片，缴费通知显示：2020年3月3日，原告向被告催收2020年2月份的租金，并告知已根据合同从租赁保证金中扣除2月份租金、管理费和公摊水电费，要求被告在收到通知5日内补齐租赁保证金；2020年3月9日，原告向被告催收2月份租金、管理费水电公摊费30800元、滞纳金18480元、3月份租金、管理费水电公摊费30800元及电费270元；2020年4月7日，原告再次向被告催收上述2、3月费用，并告知合同约定于3月11日起每天计收2%的滞纳金；2020年4月7日，原告向被告催收4月份租金、水电管理公摊费30800元，电费264元，并告知被告如不在4月10日前支付将按合同约定每天收取2%滞纳金；2020年5月2日，原告向被告催收2月至4月的租金和违约滞纳金，并要求被告支付5月份租金、水电公摊管理费30800元和电费280元；2020年5月26日，原告向被告催收2月至5月的费用，并发出《合同期终止通知》。原告催收电费的缴费通知单均有该月与上月的电表读数及电费的计算方法。原告另提交了2020年1月至2020年6月期间广州晓港湾花园项目英华街xxx铺充值卡代收电费的收款收据等证据，证明代缴电费情况。案件审理过程中，原告表示业主罗桂芳同意转租，也清楚转租情况，案涉商铺于2015年6月1日交付给被告，由被告使用至2020年5月30日，商铺内并未接水，故每月仅有电费，租金和各项费用按自然月计算，被告正常支付租金、电费至2020年1月，从2020年2月开始拖欠相关费用。另，原告主张2月全部租金、杂费和3月的部分租金杂费已由履约保证金抵扣。本院认为，本案为租赁合同纠纷。原告与罗桂芳签订的广州市房地产（商铺）租赁契约》虽然约定不允许转租，但被告自2015年开始承租案涉商铺长达5年，罗桂芳未曾对原、被告之间的租赁合同关系提出过异议，原、被告《商铺租赁合同》及续租协议合法有效，双方均应依约切实履行。租赁合同约定，被告须于每月10日前按银行转账方式交付租金，续租协议也约定，从2018年6月1日起每月租金为30000元，杂费为800元，现原告主张被告未支付2020年2月至5月的租金、电费和管理费等杂费，并提交了2020年3月开始的缴费通知单和送达证明，被告未提出异议，也未举证予以反驳，故被告应向原告支付2020年2月至2020年5月的租金和管理费、公摊水电费等30800元/月×4个月＝123200元，原告主张根据租赁合同，以履约保证金48000元抵扣部分上述费用，可予支持，抵扣后被告还应向原告支付2020年3月至2020年5月的租金、和固定费用（管理费、公摊水电费等杂费）75200元。原告向被告送达的《缴费通知》中已明确了电费的计算方式，被告收到后并未提出异议，原告同时也提交了证据证明其垫付电费的情况，故本院对原告主张2020年3月至5月的电费814元，予以支持。现被告未按协议约定的时间支付租金和其他费用，理应向原告支付违约金。但双方协议约定的违约金标准过高，本院酌情调整违约金的计算标准为年利率15.4%。履约保证金虽已抵扣了2020年2月及2020年3月的部分租金和固定费用，但《租赁协议》约定，被告在接到原告从租赁保证金中扣除租金和其他费用的书面通知后，应在5日内补齐所扣保证金，原告已于2020年3月3日通知被告从保证金中扣除相关费用的情况，并在之后的缴费通知中多次告知被告，如未按时缴费，将按合同条款收取违约费用的后果，故原告主张被告应该从2020年3月9日开始支付2020年2月租金和固定费用的违约金至2020年5月30日合同解除之日、从3月15日开始支付3月份保证金抵扣的部分租金和固定费用（17200元）的违约金至2020年5月30日合同解除之日的主张，可予支持，3月租金和固定费用中未从保证金中抵扣的部分费用（13600元）及4月、5月的租金和固定费用的违约金应当分别从当月11日起计算至实际付清之日止。据此计算至2020年5月30日的违约金为30800元×15.4%÷365天×83天＋13600元×15.4%÷365天×81天＋17200元×15.4%÷365天×77天＋30800元×15.4%÷365天×50天＋30800元×15.4%÷365天×20天=3011.82元，从2020年5月31日开始，被告应当以75200元为基数，按照年利率15.4%的标准计付违约金至实际付清之日止给原告，违约金总额不宜超过75200元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告付朝鼎在本判决生效之日起10日内向原告李海荣支付2020年3月至2020年5月的租金、固定费用75200元。二、被告付朝鼎在本判决生效之日起10日内向原告李海荣支付2020年3月至2020年5月的电费814元。三、被告付朝鼎在本判决生效之日起10日内向原告李海荣支付违约金3011.82元，并以75200元为基数，按照年利率15.4%的标准计付从2020年5月31日开始至实际支付之日止的违约金给原告，违约金总额以75200元为限。四、驳回原告李海荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2142元，由原告李海荣负担1210元，由被告付朝鼎负担932元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  伍婧楚二〇二一年二月二十日书记员  钟 露陈韵怡