重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书(2018)渝0112民初346号原告：朱菁华，男，汉族，1964年1月11日出生，住重庆市渝北区。原告：朱天琼，女，汉族，1962年3月6日出生，住重庆市垫江县。委托诉讼代理人:朱菁华，男，汉族，1964年1月11日出生，系原告弟弟。原告：朱天平，男，汉族，1969年5月19日出生，住重庆市垫江县。委托诉讼代理人:朱菁华，男，汉族，1964年1月11日出生，系原告哥哥。被告：保利（重庆）投资实业有限公司，住所地重庆市经济技术开发区经开园留云路1号，统一社会信用代码91500000768880324L。法定代表人：吴章焰，董事长。委托诉讼代理人：肖松柏，北京大成（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：左俣佳，北京大成（重庆）律师事务所律师。原告朱菁华、朱天琼、朱天平与被告保利（重庆）投资实业有限公司（以下简称保利公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月3日立案受理后，依法由审判员陈宏独任审判，适用简易程序于2018年3月16日公开开庭进行了审理。原告朱天琼及朱天平的委托诉讼代理人朱菁华，被告保利公司的委托诉讼代理人肖松柏到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。原告朱菁华、朱天琼、朱天平向本院提出诉讼请求：判令被告立即向原告支付逾期交房违约金16038元及逾期办理合同登记备案违约金13272元。事实及理由：2014年12月21日，原被告双方签订《重庆市商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于重庆市北部新区××路×号×栋×的商业办公房一套，成交价款556879元，后经面积差退款后，实际房款为497094.07元。2015年3月31日前交房，在合同签订之后办理合同登记备案，否则每逾期一日由被告分别承担房屋成交总价4%的逾期交房违约金及逾期办理合同登记备案违约金。合同签订后，原告履行了所有合同义务。但被告却于2015年9月26日才向原告交付房屋，逾期72天，同时还不符合交房标准。被告于2015年4月24日办理合同登记备案，逾期115天。���告遂提起诉讼。被告保利公司辩称：请求驳回全部诉请，被告不存在违约行为，不应该承担违约责任；合同约定的违约金标准明显过高，即使被告存在违约，违约金高出原告的实际损失，故请求予以调低；即使被告存在违约行为，原告主张的相关权利已经超过诉讼时效，故请求驳回。经审理查明：2014年12月21日，被告作为甲方（出卖人），原告作为乙方（买受人）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定商品房座落于重庆市北部新区××路×号×栋×。用途为非住宅，属于办公用房。总成交金额为556879元。属预售商品房的，甲方应当在2015年3月31日前依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付给乙方使用。第八条交房手续的办理。……2、由于乙方原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：……（2）乙方付���全部房款（包括按揭贷款及面积差异退补款）、付清政府部门规定的费用（包括契税、印花税、大修基金、权证工本费等）且无银行按揭欠款，方可进行房屋交接。第九条甲方逾期交房的违约责任。甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：……（2）、逾期超过X日（与本条第1款第（1）项约定的日期相同）后，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之4的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。第十二条关于办理合同登记备案的约定。1、预售商品房的，自本合同签订之日起10日内，由甲方向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登��备案，提交土地房屋登记机关规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。2、甲、乙双方应相互配合办理本商品房合同登记备案。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签定本合同1日内，将办理本商品房合同登记备案需由乙方提供的资料提供给甲方。（2）逾期超过60日（与本条本款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求继续履行合同的，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之4的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。附件五：《重庆市商品房买卖合同》补充协议，内容为：七、关于交房期限。如乙方未能依本合同及补充协议的约定支付全部到期款项或因乙方原因银行未全额划拨房款，甲方可以据实予以延期交房并不承担延期交房违约责任。乙方未付清全部房款，乙方无权接收房屋，在乙方交清全部款项后并提出书面申请15日内，甲方交付房屋。九、关于合同登记和产权登记的约定。关于“合同”十二条预售商品房合同登记的时间，甲乙双方同意修改为：一次性付款或分期付款的，自合同签订之日起30日内，由甲方向房屋所在土地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案，提交土地房屋登记机构的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。二十二、本补充协议份数与买卖合同相同，自双方签字盖章之日起生效。合同签订后，原告于2015年4月20日支付购房款278000元，2017年12月18日支付购房款218215.07元。2015年7月16日缴纳了契税及印花税。原告陈述，在合同签订当天原告按房屋约定价格缴纳了278879元，被告并开具了发票，后因为房屋面积不足，被告退还了原告部分款项，原告将278000元的购房发票退还了被告，被告才为原告出具了2017年12月18日的218215.07元发票。2015年3月27日，保利香槟花园E组团取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。2015年4月24日，双方签订的合同取得《重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明》。2016年1月15日，原告取得了涉案房屋的不动产权证。原被告均认可涉案房屋的实际交付时间为2015年9月26日。上述事实，有双方当事人的陈述，《重庆市商品房买卖合同》，《重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明》、《重庆市新建商品房屋使用说明书》、《重庆市新建商品房屋质量保证书》、发票、庭审笔录在卷佐证。本案认为，对于原告房屋款项交付的问题，结合房屋契税���纳时间为2015年7月16日，房屋合同备案登记时间2015年4月24日、房屋交付时间2015年9月26日、不动产权证办理时间2016年1月15日，以上时间均早于2017年12月18日的218215.07元房款发票时间，按常理被告若未收到房款，不会为原告办理以上事宜，故本院认可原告陈述，即在合同签订当日2014年12月21日按合同约定缴纳了278879元房款。原被告双方所签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应当是合法有效的合同，对双方当事人有约束力。对于作为《重庆市商品房买卖合同》附件五的《补充协议》，应当是双方对主合同的未尽事宜所作出的补充和变更，属于合同。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。现原被告双方均未在附件五《补充���议》上签字盖章。且附件五中明确载明自双方签字盖章之日起生效。故作为《重庆市商品房买卖合同》附件五的《补充协议》应当认定未成立，对双方当事人没有约束力。据此，双方应当按《重庆市商品房买卖合同》的约定享有权利和承担义务。按《重庆市商品房买卖合同》第八条的约定，原告应当支付完所有款项后才进行房屋交接，原告在2015年7月16日才支付契税，此时房屋交接的条件才成立，故应当从2015年7月17日开始逾期交房的事实才成立，原告的实际接房时间为2015年9月26日。此期间被告应当支付逾期交房的违约金。原告虽在合同签订时缴纳了278879元房款，但之后因为房屋面积差价退还了部分款项，故原告缴纳金额为496215.07元，故违约金即496215.07元×72天（2015年7月17日至9月26日）×日万分之四=14291元（保留整数）。根据《重庆市商品房买卖合同》第十二条关于���期办理合同登记备案的约定，被告应当在2014年12月21日签订合同后的十日内即2014年12月30日内办理商品房预购商品房买卖合同登记备案。被告在2015年4月24日取得合同登记备案，已逾期，应当承担违约责任。原告已付房款为：2014年12月21日支付了218215.07元，2015年4月20日支付了278000元；故违约金为218215.07×115天（2014年12月31日至2015年4月24日）×日万分之四+278000元×4天（2015年4月21日至2015年4月24日）×日万分之四=10483元（保留整数），原告超出部分本院不予支持。被告对原告的债务中，逾期交房违约金始于2015年7月17日，逾期办理合同登记备案违约金始于合同实际备案后30天即2015年5月23日，故截止原告起诉之日2018年1月3日，原告诉请均未超过三年的诉讼时效，故被告的辩称不成立。对于被告主张涉案楼盘已经在2014年就整体转让给了重庆云太美每家商���地产投资有限公司，是该公司在进行房屋出售及交付，故逾期交房等责任均应该由该公司承担的辩解理由，本院认为，涉案房屋的买卖合同主体为本案被告，即使被告与重庆云太美每家商业地产投资有限公司签订了整体定制协议，该协议仅是被告与重庆云太美每家商业地产投资有限公司之间的合意，无法对抗合同外的房屋买受人，故被告此项辩称本院不予支持。被告主张原告主张的违约计算标准过高，但双方的合同中明确约定被告应该承担的违约金标准为日万分之四，折算为年14.6%，并不算过高，且被告亦未提供过高的证据，本院不予调整该标准。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、被告保利（重庆）投资实业有限公司在本判决生效后立即支付原告朱菁华、朱天琼、朱天平逾期交房违约金14291元；二、被告保利（重庆）投资实业有限公司在本判决生效后立即支付原告朱菁华、朱天琼、朱天平逾期办理合同登记备案的违约金10483元；三、驳回原告朱菁华、朱天琼、朱天平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费530元，因适用简易程序审理减半收取265元，由被告保利（重庆）投资实业有限公司负担265元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  陈宏二〇一八年四月八日��记员莫密