宜昌市三峡坝区人民法院民 事 判 决 书(2018)鄂0591民初305号原告：卢勇，男，汉族，1989年10月5日出生，户籍所在地湖北省十堰市张湾区，现住湖北省宜昌市开发区，原告：李凤玲，女，汉族，1990年10月7日出生，户籍所在地湖北省当阳市，现住湖北省宜昌市开发区，被告：宜昌和艺企业孵化运营管理有限责任公司，住所地宜昌市开发区大连路33号（展示中心内），统一社会信用代码91420500695143744M。法定代表人：秦道祥，该公司董事长。原告卢勇、李凤玲与被告宜昌和艺企业孵化运营管理有限责任公司（以下简称和艺公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月13日立案受理后，于2018年4月8日公开开庭进行了审理。原告卢勇、李凤玲到庭参加诉讼，被告宜昌和艺企业孵化运营管理有限责任公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告卢勇、李凤玲向本院提出诉讼请求：1、要求被告为原告及时办理不动产权属证书；2、要求被告赔偿原告逾期交房从2015年7月30日起至竣工备案之日起止（即2016年9月2日），共计损失为1454元（415338×0.0001/天×35天）。3、要求被告赔偿原告逾期办理办理不动产证书的违约金，以购房总款415338元为本金，以年利率6.175%（2016年同期银行贷款利率4.75%的1.3倍）为标准从2016年6月12日起计算至不动产权证书办理完毕之日止。截至2017年11月22日原告起诉时，被告应当支付原告违约金为39208元。4、被告承担本案诉讼费。事实与理由：2014年12月1日，原告与被告签订《宜昌市商品房买卖合同》，原告购买被告开发的“清风华园”1号楼1单元1404房，面积89.32平方米、单价4650元、总价415338元。该合同第九条明确约定被告应当在2015年7月30日前，将商品房交付原告使用。第十条约定被告逾期交房按日向原告已交付房款的万分之一支付违约金，被告出售给原告的住房直到2015年9月2日才竣工备案具备交付时间，逾期达35天。补充协议第六条约定被告需在原告提供相关资料且足额缴纳相关税费后180个工作日内把房产证办理完毕，时至今日，被告未将原告房产证办理完毕且仍然处于持续违约状态。补充协议中未约定被告逾期办理房产证的违约计算方式，原告按照2016年同期银行贷款利率4.75%的1.3倍主张逾期办证损失。原告为维护其合法权益，根据《民事诉讼法》第一百一十九条规定，特向贵院具状起诉，判如所请。经庭审质证查明，2014年12月1日，卢勇、李凤玲与和艺公司签订《宜昌市商品房买卖合同》，合同编号为0336165，合同约定卢勇、李凤玲向和艺公司购买清风华园1号楼1座1单元14层011404号房屋，房屋面积为89.32平方米，单价为每平方米4650.00元，总金额为415338.00元。合同正文第九条约定房屋交付期限及条件为“1、出卖人应当在2015年7月30日前，将商品房交付买受人使用。2、出卖人交付的商品房应符合下列条件……（4）完成商品房项目竣工交付使用相关手续（取得商品房项目竣工交付使用备案证）”。第十条约定出卖人逾期交房的违约责任为“……逾期超过30日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。第十五条关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用之日起60日内将符合办理房屋权属登记的资料提交产权部门办理该房屋产权证书。因出卖人的责任造成买受人在商品房交付后90日内不能办理房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金”。双方在签订《宜昌市商品房买卖合同》时，签订了合同附件六，作为补充协议。在第四条关于房屋交付补充约定:“在甲方具备本合同约定的交房条件（即甲方取得商品房项目竣工交付使用备案证）的情况下，甲方可发出房屋交付通知”。第六条关于办理产权登记手续的补充约定“如乙方委托甲方或甲方确定的代办机构代为办理房地产权属证书的，自乙方向甲方或甲方确定的代办机构签署授权委托书，提供相关资料且足额缴纳相关税费后180个工作日内办理完毕”。同时还约定“本补充协议作为本合同附件，与本合同正文具有同等法律约束力，如与本合同正文相冲突，以本补充协议为准”。合同签订后，卢勇、李凤玲依约向和艺公司支付了购房款415338元。2015年9月18日，卢勇、李凤玲在《房屋交接书》上签字确认，和艺公司将房屋交付给卢勇、李凤玲使用。次日，卢勇、李凤玲向和艺公司支付了契税、维修基金、工本费等办证税费合计13642元。2015年9月2日，和艺公司取得了清风华园1、2号楼项目竣工交付使用备案证，备案号为宜市（高）竣备字[2015]第025号。上述事实有：宜昌市商品房买卖合同、房屋交接书、销售不动产统一网络发票、收据、宜昌市商品房项目竣工交付使用备案证及庭审当事人的陈述在卷佐证可以认定。本院认为，当事人一方不履行合同义务，或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。按合同约定，被告应于2015年7月30日前交付商品房，而实至2015年9月18日才办理房屋交付手续，理应承担相应的逾期交房违约金，但原告卢勇、李凤玲只主张（415338.00元×0.1‰/天×35天）1454.00元的逾期交房违约金，系其权利自由处分，本院不予干预。卢勇、李凤玲已履行合同约定的支付和艺公司办证税费等义务，和艺公司应依约履行办证义务而迄今仍未为卢勇、李凤玲办理产权证书，构成违约，和艺公司应继续为卢勇、李凤玲办理产权证书并支付逾期办证违约金。因案涉合同系和艺公司提供的格式合同，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条之规定，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案争议的焦点为案涉商品房买卖合同第十五条约定的“因出卖人的责任造成买受人在商品房交付后90日内不能办理房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款0.5%向买受人支付违约金”是否存在显失公平而无效。因为违约金数额的确定，应当考虑当事人的合同约定，及违约情节等因素，一方当事人的违约程度越重，承担相应的违约责任也应更重，否则不能体现违约责任的惩罚性，不利于倡导诚实守信的商业道德。案涉格式合同对和艺公司逾期办证的违约金为一不变标准，不变数额（根据房屋价款对各买受人则有所不同），也就是说，不论和艺公司逾期一天办证，还是逾期一年办证，或者是逾期多年办证，法律后果均是一样。如认定该约定有效，则理论上可能导致和艺公司无限期拖延办证的可能，严重损害买房人的权益。对比买房人逾期提交办理产权登记的资料或预交税费的违约责任来看，合同约定：“如乙方未按照本项前述约定提交资料或者预交税费，或未按通知要求重新提交资料、文件，则每迟延一日，乙方应向甲方支付总房价款万分之一的违约金…”。很显然，格式合同约定了明显不对等的违约责任，属于前述法律规定的“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任”的情形，有违公平原则，应否定其效力。从基本价值功能看，预先支付购房款的商品房买卖尤其是商品房预售实际上是开发商融资的手段和途径，买房人交付相应的购房款后，出卖人在没有完成相应的合同义务尤其是办理所有权变更登记的情况下，承担占用购房款期间的利息，不符合公平原则。因此参照民间借贷中关于逾期利息的相应规定确定年利率6%的标准，从原告主张的计算基数及约定的逾期之日2016年6月13日起予以计算逾期办证违约金。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第五十六条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告宜昌和艺企业孵化运营管理有限责任公司在本决生效之日起三十日内协助原告卢勇、李凤玲办理商品房产权证书。二、被告宜昌和艺企业孵化运营管理有限责任公司在本判决生效之日起三十日内支付原告卢勇、李凤玲逾期交房违约金1454.00元。三、被告宜昌和艺企业孵化运营管理有限责任公司在本判决生效之日起三十日内支付原告卢勇、李凤玲以415338元为基数、从2016年6月13日起、以年利率6%的标准计算至涉诉商品房产权证书登记之日止的逾期办证违约金。四、驳回原告卢勇、李凤玲的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费408元（已减半，原告已预交），由被告宜昌和艺企业孵化运营管理有限责任公司负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审 判 员 张青山二〇一八年四月八日法官助理 李 敏书 记 员 马梦月