山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终8952号上诉人（原审被告）：山东三义和酒店管理有限公司，住所地济南市。法定代表人：邓春华，总经理。委托诉讼代理人：李明哲，上海兰迪（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：济南化工机械总厂有限公司，住所地济南市。法定代表人：张钧普，总经理。委托诉讼代理人：孙元军，女，该公司员工。委托诉讼代理人：潘建中，男，该公司员工。上诉人山东三义和酒店管理有限公司（以下简称三义和公司）因与被上诉人济南化工机械总厂有限公司（以下简称化工总厂）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院（2021）鲁0105民初71号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月14日立案后，《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地方开展民事诉讼程序繁简分流改革试点实施工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任进行了审理。本案现已审理终结。三义和公司上诉请求：1.撤销济南市天桥区人民法院作出的（2021）鲁0105民初71号民事判决第一、第二、第三项判项，并改判驳回；2.本案诉讼费用由化工总厂承担。事实和理由：一、三义和公司非单方擅自解除租赁合同，三义和公司不应承担单方解除的实际损失。化工总厂于2020年7月20日将该租赁房屋在58同城挂网招租，说明化工总厂当时已经有与三义和公司解除合同的意思表示。后三义和公司因疫情经营困难，希望与化工总厂继续协商降房租与延期房租，但化工总厂拒绝，且双方矛盾已经严重激化，虽三义和公司向其发送解除通知，但非三义和公司本意，只是为了谋求与化工总厂继续协商的机会。后化工总厂于2020年7月31日在《退租交接书》中写明“乙方解除租赁合同”，说明乙方也具有解除租赁合同的意思表示，化工总厂的该解除的意向也恰好呼应了2020年7月20日化工总厂擅自将本案租赁房屋挂网招租的事实，说明化工总厂早就想与三义和公司解除租赁合同。一审法院认定涉案合同的解除时间为2020年7月31日，双方对此均无异议，依据是交接书，该交接书明确表明“乙方（化工总厂）解租赁合同”，其说明合同的解除是由于化工总厂提出，一审法院认定三义和公司在2020年7月25日的解除通知不具有解除的效力，涉案合同不可能存在两次解除的可能，法院应当依据双方在交接协议中的确定化工总厂解除租赁，应属于擅自解除，应当承担擅自解除的违约责任。退一步说，三义和公司虽在2020年7月25日向化工总厂发送解除通知，但化工总厂并未对三义和公司的解除意思表示明确明示拒绝，且在2020年7月31日，双方对房屋进行了交接，并签订有《退租交接书》，自此双方租赁合同解除。在该交接书中，该交接书中对解除合同事宜、交接事宜等进行了约定，并写明“现乙方解除租赁合同”，若法院不认定化工总厂属于擅自解除合同，也应该结合该交接书和双方之间快速交接的情形，至少体现双方对于租赁合同解除事宜已经达成一致，故本租赁合同不应认定为三义和公司的单方解除，退一步说也只能认定为双方协商解除，故三义和公司不应承担单方解除的实际损失。二、三义和公司房租已缴纳最后一个季度中的两个月，超出实际履行的房租期限，化工总厂应当予以退还。三义和公司于2020年3月15日至2020年6月15日期间的房租应付25万，实际支付30万，三义和公司多支付此期间房租5万元。故在2020年6月15日至2020年9月15日期间应支付166,666.66元，实际支付116,666.66元，加上上一季度多支付的5万元，三义和公司已经实际支付全部166,666.66元，共计两个月房租。根据原三义和公司双方在2020年4月30日签订的《变更协议书》中约定在2020年6月15日至2020年9月15日之间免除一个月租金。双方解除时间在2020年7月31日，根据房租减免先免后用的商业惯例，即在此合同解除前，三义和公司方只需支付化工总厂半个月房租即可，现三义和公司已支付两个月房租，故化工总厂应退还三义和公司方一个半月房屋租金，退一步说，化工总厂起码应退还三义和公司半个月房租。一审法院认定，从合同公平来看，不应退还三义和公司租金系法律适用错误，公平责任适用法律错误，一审法院应当依据双方签订《变更协议书》约定执行，秉承契约精神，严格履行合同约定，不能以所谓的“公平责任”成为化工总厂免除承担的合同义务，一审法院以“公平责任”对合同中约定的“减免租金”进行调整，也不符合“情势变更”的条件。同时，即使三义和公司存在违约（三义和公司不存违约），也不构成三义和公司应当履行的合同义务，即给与三义和公司的免租的义务，因此，一审法院以三义和公司违约导致合同解除，从公平责任免除了化工总厂的义务是错误的，请求二审法院依法予以纠正。三、迟延履行违约金应当自化工总厂知道或应当知道之日起计算，故2017年8月25日之前的迟延履行违约金已过诉讼时效，不应当予以支持。根据《民法典》第一百八十八条诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。三义和公司虽有房租逾期支付的情况，但也都在逾期一个月左右的时间完成了支付。三义和公司对各期房租进行实际支付后，化工总厂对于各期房租的逾期履行违约金的数额已经确定，化工总厂已经可以对逾期履行违约金行使请求权，故各期房租的迟延履行违约金的诉讼时效应自三义和公司实际支付之日起起算，且化工总厂在这么长的时间里，也一直未曾向三义和公司主张，不应鼓励化工总厂此种怠于行使权利行为。一审法院将本案中的迟延履行违约金视为整体性债务认定错误，只有在房租一直未支付，迟延履行违约金数额一直无法确定的情况下，可将迟延履行违约金与未支付的房租视为整体性债务一并计算诉讼时效，但本案事实并不符合以上的条件。综上，本案一审事实认定不清，法律适用错误。化工总厂辩称，一、擅自解除双方《房屋租赁合同》的是三义和公司。自2017年1月起，三义和公司就开始发生经营不善，逾期支付租金，在2017年11月份根据三义和公司的要求化工总厂作出让步，订立了《补充协议》。2019年1月，三义和公司仍以经营困难为由，化工总厂再次作出让步，又签订了一份类似上次减免租金的《补充协议》。2020年元旦刚过，三义和公司又以经营困难为由要求将租金140万元降为120万元，化工总厂又于2021年1月11日又按照三义和公司的要求签订《补充协议》。事实上三义和公司经营不善由来以久，拖欠员工工资由来以久，多家门店倒闭。2020年4月下旬根据三义和公司的要求，化工总厂顾及与其长期合作，最终又立了第四份《补充协议》，从2020年1月份至2002年4月份仅仅三个月的时间，三义和公司提出受疫情影响修改协议，疫情只是加速了三义和公司北坦店的倒闭，根本原因是其多年经营不善。二、对2020年7月31日《退租交接书》。1、该交接书是三义和公司提前制作，在交接前几天，三义和公司高敏出示交接书，化工总厂提出上面罗列的数字和物品需现场验证后交接。此时，甲方是化工总厂，乙方是三义和公司。2、7月31日交接时，高敏带着之前签字盖章的《退租交接书》到现场。《退租交接书》虽然省略了三义和公司，但任何人都清楚全称应为《三义和退租交接书》，退租一方只能是承租人三义和公司。3、根据租赁合同订立的惯例，出租人为甲方、承租人为乙方。化工总厂多年来订立的全部5分租赁合同及补充协议，甲方均为化工总厂，乙方均为三义和公司。唯独交接书上将甲乙双方位置颠倒了。4、三义和公司称化工总厂有解除租赁合同的意思表示纯属谎言。如果属实，三义和公司应向化工总厂主张违约责任或提起反诉，三义和公司称于2020年7月25日寄给化工总厂的解除合同通知是“为了谋求与化工总厂协商的机会”是天大的笑话。请求二审法院驳回上诉，维持原判。化工总厂向一审法院起诉请求：1.判令三义和公司承担2017年1月15日至2020年5月15日延迟支付房屋租金违约金254615元；2.判令三义和公司退还租期内减免的一个月房屋租金83333.33元；3.判令三义和公司承担擅自解除合同的违约金417248元；4.判令三义和公司恢复该承租房主体结构，即：恢复一层楼男女卫生间，全楼窗户恢复至原始结构，全楼暖气恢复至原始结构；5.三义和公司承担全部诉讼费用。诉讼中，化工总厂增加并明确诉讼请求为：1.判令三义和公司承担2017年1月15日至2020年5月15日延迟支付房屋租金违约金254615元；2.判令三义和公司退还租期内减免的一个月房屋租金83333.33元；3.判令三义和公司承担擅自解除合同的违约金417248元；4.判令三义和公司恢复该承租房主体结构，即：恢复一层楼男女卫生间，全楼窗户恢复至原始结构，全楼暖气恢复至原始结构；5.判令三义和公司承担全部诉讼费用，是指案件受理费；6.三义和公司赔偿化工总厂2020年8月1日至2020年11月30日共计4个月该商业房闲置的实际损失556330.68元。一审法院认定事实：涉案房屋位于济南市天桥区济安街75号、77号（济南市天桥区聚贤安置片区施工号8#楼公建房1-106号）。2010年12月14日，化工总厂作为出租方（甲方），山东鲁西南风味楼酒店管理有限公司（即本案被告三义和公司）作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定化工总厂将涉案房屋及院落出租给三义和公司，租赁总建筑面积1292平方米，租赁用途为餐饮及酒店相适应的其他合法经营项目使用；合同期限自2010年12月15日起至2025年12月14日止，共15年；装修免租期为3个月，起租日期于2011年3月15日起开始计算；租金按每年交纳，该合同签订并房屋交接后三个工作日内，乙方须付给甲方第一期租金636633元；乙方应于前一期租金届满前60天支付下一期租金（先交钱后使用房子）；租期内房屋租金按2.7元/天·㎡，年租金（按365天计，下同）为1273266元；租金递增：前三年不递增，从第四年开始每两年递增7%。合同第四条第三款约定：乙方对租赁房屋进行改造装修，不能改动主体结构（梁、柱及承重墙），否则出现问题由乙方负责。第五款约定：乙方合同期满或因提前解除合同退房时，在事由发生后五日内向甲方移交资产，并签订合同终止协议，乙方购置的可移动设施设备及其他物品由乙方处理。装饰装修等不可移动的物品无偿归甲方按废弃品处理，乙方无异议。乙方提前解除合同应提前三个月以书面形式报给甲方，经双方签订合同解除协议后方可生效。第九款约定：甲方同意乙方安装电梯，在解除或终止合同时，乙方应恢复原状。第五条约定：租赁期内，除乙方有下列行为之一的，甲方不得解除合同：（2）拖欠房屋租金且未经甲方同意一个月以上的。合同第六条约定，在租赁期内，甲方因非本合同第五条、第九条规定的情况致使合同解除的，甲方应赔偿乙方装修及设施设备等按评估的实际损失价值作为违约金；在租赁期内，乙方中途擅自退租的，付给甲方三个月租金作为违约金。合同第七条约定，未经甲方同意租金逾期交纳，还需每日按前交费用的千分之三向甲方支付滞纳金。合同还约定了其他权利义务。化工总厂将涉案房屋交付给三义和公司。2017年11月8日，化工总厂、三义和公司签订《补充协议》一份，约定双方依据2010年12月14日订立的房屋租赁合同，经协商达成补充协议：考虑到三义和公司经营状况的困难，化工总厂有条件的同意三义和公司如下要求：1、化工总厂同意三义和公司逾期支付本期拖欠租金228881.12元，于2017年11月底前向化工总厂支付114881.12元，于2017年12月底前向化工总厂支付114000元，若三义和公司仍继续违约，仍按原合同的约定，向化工总厂支付违约金。2、化工总厂同意三义和公司今后的房屋租金，按每三个月支付一次，且每次仍需提前两个月支付。3、化工总厂同意三义和公司自2018年3月14日至2019年3月13日的租金，免租金上调7%，自2019年3月14日始恢复原合同租金上浮的约定。2019年1月11日，化工总厂、三义和公司再次签订《补充协议》一份，约定，双方依据2010年12月14日订立的租赁合同及2017年11月8日订立的补充协议，又达成补充协议，约定：考虑到三义和公司北坦分公司经营状况的困难，化工总厂同意三义和公司如下要求：1、化工总厂同意三义和公司今后的房屋租金，按每三个月支付一次，且每次仍需要提前两个月支付。2、化工总厂同意三义和公司自2019年3月15日至2020年3月14日的租金免租金上调7%，且全年减免57762.28元，年租金为140万元，平均每月租金为116666.67元。3、自2020年3月15日始恢复原合同租金上浮的约定。2020年1月10日，化工总厂、三义和公司又一次签订《补充协议》一份，约定：考虑到三义和公司北坦分公司经营状况的困难，化工总厂同意三义和公司如下要求：1、三义和公司支付租金方式，每三个月支付一次，且每次仍需提前两个月支付。2、化工总厂同意三义和公司自2020年3月15日至2021年3月14日的年租金调整为120万元，平均每月租金为10万元。2020年4月30日，化工总厂、三义和公司签订《变更协议书》一份，约定，因新冠病毒疫情期间对餐饮行业造成影响，化工总厂对三义和公司予以充分理解和同情，经协商，同意将2020年1月10日订立的补充协议作如下变更：一、将2020年3月15日至2021年3月14日的年租金120万元临时下降调整为100万元。二、三义和公司支付租金方式，每三个月支付一次，将提前两个月支付变更为提前一个月支付，即2020年5月15日、2020年8月15日、2020年11月15日前三义和公司向化工总厂支付租金。三、因疫情影响，化工总厂向三义和公司减免两个月的租金，三义和公司于2020年5月15日前向化工总厂支付租金时免一个月，三义和公司于2020年8月15日前向化工总厂支付租金时免一个月。该协议第五条约定：本协议终止时，双方仍依据2010年12月14日订立的房屋租赁合同继续履行，或另行协商下一年度相关租赁事宜。协议第六条约定，本协议未变更条款及违约条款，仍以双方2010年12月14日订立的房屋租赁合同为准。2020年7月25日，三义和公司向化工总厂发出通知书，载明因疫情原因三义和公司无法继续履行房屋租赁合同，现依据合同相关约定，通知化工总厂解除租赁合同及相关补充协议，望化工总厂在收到该通知后三日内与三义和公司沟通合同解除后的房屋交接等相关事宜，避免损失扩大。2020年7月31日，三义和公司将涉案房屋交付给化工总厂，双方签订有《退租交接书》，对电表、水表、物业费、燃气费、暖气费、房屋钥匙、三义和公司安装物资交接，该交接书第十条约定，双方其他事宜另行协商解决。2020年8月，化工总厂向三义和公司发出《支付违约金告知函》，载明，因三义和公司提出退租，且把经营不善、擅自解除房屋租赁合同的原因归咎于“不可抗力”是错误的，通知三义和公司自2017年1月15日至2020年5月15日未按约定时间交纳房租，形成违约金254615元。关于2017年至租赁合同双方解除后交接房屋之前，三义和公司支付租金情况，三义和公司认可化工总厂提交的违约金告知函上所载明的三义和公司支付租金的时间和金额，即三义和公司于2017年1月22日缴纳租金10万元，同年1月24日缴纳10万元，同年2月6日缴纳40万元，同年2月8日缴纳128881.12元，同年7月25日缴纳35万元，同年8月22日缴纳10万元，同年10月12日缴纳5万元，同年11月30日缴纳114881.12元，同年12月25日缴纳114000元，2018年4月16日缴纳164440.56元，同年5月2日缴纳20万元，同年8月3日缴纳364440.56元，2019年5月5日缴纳35万元，同年7月29日缴纳35万元，同年10月18日缴纳35万元，同年6月16日缴纳116666.66元。一审法院认为，化工总厂、三义和公司签订的房屋租赁合同及相关补充协议、变更协议均系双方真实意思表示，内容未违反法律法规强制性规定，合法有效，双方应恪守合同权利义务。化工总厂将涉案房屋交付三义和公司使用，三义和公司应按照合同按时足额支付租金。三义和公司未按合同约定支付租金，其于2020年7月25日向化工总厂发出解除通知，其作为违约方不具有解除权，但化工总厂同意解除，并于2020年7月31日办理房屋交接，故一审法院认定双方之间的租赁合同于2020年7月31日解除。三义和公司虽辩称其发出的解除通知并非意在解除合同，但未提交相应证据，一审法院对其抗辩理由不予采纳。根据租赁合同约定，三义和公司租赁期限内擅自退租的，支付化工总厂三个月租金作为解除合同违约金，双方已于2020年4月30日的变更协议书中约定租金变更为年租金为100万元，故计算违约金应按该租金标准计算，故三义和公司应支付化工总厂解除合同违约金25万元。关于化工总厂主张的迟延支付租金的违约金的请求，结合合同约定及三义和实际缴纳租金情况来看，三义和公司确实存在自2017年1月15日至2020年5月15日迟延缴纳租金的情形，应按照合同约定支付迟延支付租金的违约金，因合同约定的违约金日3‰过高，三义和公司已提出抗辩，一审法院予以调整为按照贷款利率的1.95倍计算。关于2017年11月8日双方签订的补充协议的第二条第一款约定了如三义和公司继续违约，则按原合同约定向化工总厂支付违约金，而三义和公司在后续履行合同过程中，确实又存在逾期支付租金的违约金行为，因此，关于该协议约定的拖欠租金仍然应按租赁合同支付违约金。关于三义和公司抗辩的时效问题，一审法院认为，化工总厂主张的系迟延履行违约金，而并非租金，而合同并未约定违约金的支付期限，另，在化工总厂、三义和公司双方合同履行期间，债务应视为整体性的债务，因此时效应自化工总厂向三义和公司主张之日起计算，化工总厂自2020年8月发出违约金催告函，故并未超过诉讼时效。按照合同约定，三义和公司应在2017年1月15日前缴纳2017年3月15日至2017年9月14日期间的租金728,881.12元，按照三义和公司实际缴纳时间，三义和公司应支付该笔租金的迟延履行违约金3305.2元（计算方式为：以三义和公司每期实缴缴纳租金为基数，乘以违约天数，乘以人民银行同期贷款利率的1.95倍）。同理，三义和公司应在2017年7月15日前支付2017年9月15日至2018年3月14日的租金728,881.12元，而按照三义和公司实际缴纳情况，三义和公司应支付化工总厂该笔租金的违约金为10,085.2元。三义和公司应于2018年4月15日缴纳2018年3月15日至2018年6月14日的租金36,440.56元，结合三义和公司实际缴纳情况，三义和公司应支付化工总厂该笔租金迟延履行违约金874.8元。同理，三义和公司应支付2018年7月15日至2018年9月15日的租金364,440.56元的迟延履行违约金1608元。三义和公司应于2019年4月15日支付化工总厂2019年6月15日至2019年9月14日期间的租金35万元，其在2019年5月5日缴纳，故应支付违约金1626.8元。三义和公司应在2019年7月15日支付2019年9月15日至同年12月14日的租金35万元，其于2019年7月29日支付，应支付违约金1138.7元。三义和公司应于2019年10月15日支付2019年12月15日至2020年3月14日租金35万元，实际支付系在2019年10月18日，故应支付违约金235.6元（以35万元为基数，自2019年10月15日至2019年10月18日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算）。按照变更协议书，三义和公司应于2020年5月15日支付2020年6月15日至2020年9月14日租金166,666.66元，三义和公司实际于2020年6月16日支付116,666.66元，化工总厂自愿按照该数额为基数计算违约金，一审法院予以准许，故三义和公司应支付违约金743.9元。综上，三义和公司应支付化工总厂迟延支付租金违约金共计19,618.2元。关于化工总厂主张的闲置期间2020年8月1日至2020年11月30日的实际损失556,330元的诉讼请求，因化工总厂实际已经于2020年11月30日将涉案房屋另行出租，该期间虽属于化工总厂空租期，属于化工总厂实际损失，因变更协议书约定2020年8月1日至2020年11月30日期间的租金水平为年租金100万元，化工总厂该段期间的空租期损失333,333.3元，因双方已经约定违约金为三个月租金，不足以弥补全部损失，故三义和公司还应赔偿化工总厂一个月空租期损失83,333.3元。关于化工总厂主张的三义和公司退还一个月减免租金83,333.33元，因该减免系在2020年6月15日至2020年9月14日期间的租金，而双方已于2020年7月31日解除，三义和公司最后一次缴纳的租金为116,666.66元，并不涉及减免的一个月，故对该请求不予支持。对于三义和公司要求退还租金的抗辩意见，因三义和公司违约导致合同解除，从合同公平角度来看，双方签订的变更协议书关于租金减免系促进合同履行，故不再予以减免，化工总厂所缴纳的租金数额并未超出其实际使用涉案房屋期限的租金，故对其要求退还的抗辩意见不予采纳。关于化工总厂要求三义和公司恢复涉案房屋主体结构，包括一层男女卫生间，和全楼窗户，全楼暖气结构，因化工总厂已对三义和公司的装修情况知悉，但未提出异议，且上述非房屋主体结构，故对该请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：一、三义和公司于判决生效之日起10日内支付化工总厂迟延支付租金的违约金19,618.2元；二、三义和公司于判决生效之日起10日内支付化工总厂擅自解除合同违约金25万元；三、三义和公司于判决生效之日起10日内支付化工总厂空租期损失83,333.3元；四、驳回化工总厂的其他诉讼请求。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计5676元，由化工总厂负担4149元，三义和公司负担1527元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。三义和公司提交：证据1-1、2020年1月15日，三义和公司向化工总厂支付2020年3月15日至2020年6月15日期间房租24万的转账记录以及24万发票原件4张。证据1-2、2020年1月17日，三义和公司向化工总厂员工曹艳华支付2020年3月15日至2020年6月15日房租6万元的转账记录以及相应收据原件。证明：根据2020年4月30日的《变更协议》约定，2020年3月15日至2020年6月15日房租应为25万元，但三义和公司向化工总厂实际支付30万元，多支付了该期间内的房租5万元，多支付部分应由化工总厂退回。证据2-1、2020年6月16日，三义和公司向化工总厂支付2020年6月15日至2020年9月15日期间房租85666.68元的转账记录原件。证据2-2、2020年6月24日，三义和公司向化工总厂员工曹艳华支付2020年6月15日至2020年9月15日期间剩余房租30999.99元的转账记录以及收据原件。证明三义和公司已支付2020年3月15日至2020年6月15日期间房租116666.65元，相当于一个半月房租。因三义和公司与化工总厂之间的租赁合同于2020年7月31日解除，该笔款项刚好够支付至解除之日的房租。三义和公司多付了2020年1月至3月期间的5万元房租，化工总厂应当返还，或抵消三义和公司应支付的款项。证据3、2020年1月14日、5月25日、6月18日，山东三义和酒店管理有限公司北坦分公司向济南市天桥区天房物业管理中心分三次共支付45000元电费的支票存根、银行转账回单及济南市天桥区填方物业管理中心出具的电费收据三张，证明三义和公司每月缴纳电费15000元，三义和公司已租赁房屋11年，因疫情三义和酒店2020年上半年客流少，故剩余电费20701元实属合理情况。证据4、2020年8月7日，三义和公司向化工总厂名下水费账户交纳792.55元水费的转账记录及相应发票。证明三义和公司在房屋交接完毕后，根据《退租交接书》第二条的约定，结清欠付的水费。故第八条写的结清，并非指双方结清，而应是三义和公司与化工总厂就各项费用已计算完毕，但尚未支付完毕。化工总厂质证意见：对证据1、2的真实性无异议，双方2020年1月10日《补充协议》将年租金140万元降为120万元，三义和公司已支付2020年3月15日至2020年6月14日三个月的租金30万元。2020年4月30日双方《补充协议》又将年租金由120万元降为100万元，即月租金83333.33元，三义和公司应支付2020年6月15日至2020年9月14日的租金为25万元。但实际支付租金116666.66元，三义和公司不仅少交了一个月83333.33元租金，还扣除了上期多交的5万元租金。三义和公司再主张退还是重复的，错误的。证据3只能证明三义和公司经营期间在物业部门充值电费，没有任何证据证明三义和公司用了多少电，剩余了多少电，双方于2020年7月231日交接书是三义和公司提前打好，交接的电卡无法反映剩余钱数。三义和公司应提供证明剩余电费的直接证据。对证据4，水费已经结清。本院认证意见：对三义和公司提交的房屋租金支付凭证真实性予以确认，对其证明观点综合案件事实予以确定。对三义和公司提交的电费、水费交纳凭证，不足以证明其退还房屋时剩余水、电费金额，本院不予采纳。本院对一审查明事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题是：1、三义和公司是否存在违约，应否承担违约责任。2、三义和公司主张返还房租应否支持；3、化工总厂主张迟延支付违约金是否超过诉讼时效；一、关于三义和公司是否构成违约及责任承担问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据本案事实，三义和公司与化工总厂签订的《房屋租赁合同》均合法有效，双方均应按约履行。因新冠病毒疫情影响，双方于2020年4月30日签订《变更协议书》，将年租金由120万元临时下降调整为100万元，并调整租金支付方式，减免两个月租金。在双方已经疫情期间租金减免问题达成一致的情况下，三义和公司于2020年7月25日向化工总厂发送《解除合同通知书》，以新冠疫情影响为由无法继续履行房屋租赁合同为由，明确解除租赁合同及相关补充协议，并无法律和合同依据。其在租赁期限届满前明确解除合同的行为构成违约，化工总厂依法有权主张三义和公司承担违约责任。2020年7月31日三义和公司与化工总厂签订的《退租交接书》中虽载明“现乙方（即化工总厂）解除合同”，但在三义和公司构成违约的情况下，化工总厂依法有权主张解除合同。双方签订《退租交接书》中约定“双方其他事宜另行协商处理”，并未明确免除三义和公司违约责任。三义和公司其不应承担违约责任的上诉理由不能成立。二、关于2020年6月15日至2020年9月15日期间减免租金应否退还问题。根据2020年4月30日双方签订的《变更协议书》，2020年3月15日至2021年3月14日为100万元。三义和公司应提前一个月，即2020年5月15日支付2020年6月15日至2020年9月14日租金166,666.66元。三义和公司实际于2020年6月16日支付二个月房租116,666.66元。对其上一期多交的租金5万元，根据双方《变更协议书》第五条约定：本协议终止时，双方仍依据2010年12月14日订立的房屋租赁合同继续履行，或另行协商下一年度相关租赁事宜。化工总厂减免租金以双方继续履行涉案房屋租赁合同为前提，在化工总厂减免三义和公司租金后，涉案房屋租赁合同因三义和公司违约已不再继续履行的情况下，三义和公司主张退还租金有违诚信，三义和公司已付租金也未超过其实际占用涉案房屋期间应负租金。故一审判决对三义和公司关于退还租金的主张不予支持符合公平原则，并无不当。三、关于三义和公司主张2018年7月18日前迟延支付违约金是否超过诉讼时效问题。三义和公司在合同履行过程中，迟延交纳租金构成违约，双方合同持续履行期内，债务应视为整体性债务，故一审认定违约金诉讼时效应自化工总厂向三义和公司主张之日起算，化工总厂主张违约金并未超过诉讼时效，并无不当。综上所述，山东三义和酒店管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11352元，由上诉人山东三义和酒店管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  孙磊二〇二一年十月十四日书记员  李敏