成都市龙泉驿区人民法院民 事 判 决 书（2013）龙泉民初字第281号原告：张大兴。委托代理人：王曦，上海市汇业（成都）律师事务所律师。原告：余菊仙。委托代理人：王曦，上海市汇业（成都）律师事务所律师。原告：张鸿凯。委托代理人：王曦，上海市汇业（成都）律师事务所律师。被告：四川君信房地产开发有限公司。住所地：成都市龙泉驿区龙泉街道办事处北泉路1068号。法定代表人：胡元根，董事长。委托代理人：王莉，四川恒成律师事务所律师。委托代理人：吴英。原告张大兴、余菊仙、张鸿凯与被告四川君信房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2012年12月26日受理后，依法由审判员陈萍适用简易程序于2013年1月21日、1月24日、1月28日、3月11日公开开庭进行了审理。原告张大兴、余菊仙、张鸿凯的委托代理人王曦，被告四川君信房地产开发有限公司的委托代理人王莉、吴英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张大兴、余菊仙、张鸿凯诉称：原告同被告签订商品房买卖合同，购买艺锦湾15栋5单元3楼5号商品房。合同签订后，原告已支付房款490657元。合同第10条约定：出卖人应当在2010年4月30日前交付该商品房。第19条第2款第2项约定：被告未能在商品房交付之日起300日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。另外，被告亦未尽到通知原告应交付办理房屋所有权证的资料之义务，被告对此应承担责任。原告应当在2011年2月24日前取得房屋所有权证书，原告实际取得所有权证书的时间为2011年11月10日，逾期259天，由此导致的违约金为25416.03元。综上，被告应支付原告违约金25416.03元。原告请求法院判令被告支付三原告违约金25416.03元；本案诉讼费用由被告负担。原告张大兴、余菊仙、张鸿凯对其主张提供以下证据：1、《商品房买卖合同》1份，证明双方的合同关系，被告应当履行合同，推断违约时间。2、销售（转让）不动产发票1张，证明原告已经付清购房款。3、房屋产权证3份，证明被告逾期办理房屋产权证的事实。被告四川君信房地产开发有限公司辩称：对双方签订商品房买卖合同的事实无异议。原告已经支付完毕全部购房款。案涉房屋的交付时间确为2010年4月30日。房屋交付前，被告已经告知原告须交付的办理房屋所有权证所需的资料、费用。在交房现场，被告也将委托办证须交付的办理房屋所有权证所需的资料等进行了公示。房屋交付时，原告将办理房屋权属证书所需的资料等交给被告，委托被告办理房屋权属证书。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第十九条的约定，被告如应承担逾期办证的违约责任就应有违约事实存在。原告延期取得房屋产权证的事实虽的确存在，但被告在整个合同履行过程中并无违约行为，被告按时取得楼栋大产权，也及时递交了办理房屋分户产权的资料，被告在受原告委托办理房屋产权证中履行了相关义务，原告延期取得房屋产权证是因为政府相关工作部门原因造成的办证迟延，而非被告原因造成办证迟延。被告在办理房屋分户产权过程中并无过错。故被告不应承担相应的违约责任，且原告延期取得房屋产权证并未给原告造成实际损失，故原告关于要求被告给付逾期办证违约金的诉讼请求不应得到支持。即使被告在办理房屋分户产权中存在过错，双方约定的违约金数额也过高，应予调减。被告请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。被告四川君信房地产开发有限公司对其主张提供以下证据：1、被告出具的由成都市龙泉驿区房管局、成都市龙泉驿区地方税务局第四税务所加盖公章予以证明的情况说明2份，证明被告在受原告委托办理房屋产权证中履行了相关义务，原告延期取得房屋产权证是因为政府相关工作部门原因造成的办证迟延，而非被告原因造成办证迟延。2、交房公告2份，证明在通知交房时，被告已经登报告知购房人办理房屋产权证所需的资料，且也以电话形式进行了通知，并在交房现场对办理房屋产权证所需资料进行了公示，每位购房人也收到了更为详细的告知资料。3、《商品房买卖合同》的补充协议1份，证明合同约定购房人提供的办证资料应齐备，实际部分购房人未能提供齐备的办证资料，这也是办证迟延的原因之一。根据原、被告双方的质证意见以及本院调查核实的情况，本院对本案证据评判如下：原告提供的《商品房买卖合同》、销售（转让）不动产发票、房屋产权证符合证据三性，本院予以采信。上述证据能够证明原、被告之间的买卖合同关系、交房时间为2010年4月30日以及原告已经给付完全部购房款490657元，原告于2011年11月10日取得案涉房屋所有权证。被告提供的《商品房买卖合同》的补充协议符合证据三性，本院予以采信，能够证明原、被告之前对于委托办证的约定。被告提供的交房公告并不涉及案涉房屋所在楼栋，与本案缺乏关联性，故本院依法不予采信。被告提供的情况说明针对的房屋所有权证的登记延期并不包含案涉房屋在内，不足以证明原告延期取得房屋产权证是因为政府相关工作部门原因造成的办证迟延，亦不足以证明被告及时向将办理房屋权属证书所需的资料和应当由被告承担的费用交相关部门，故本院对上述证据不予采信。关于原告向被告交付办理房屋所有权证的资料、费用的时间，因原告未就此提出明确的交付时间且也未能就此有效举证，而被告自认原告系在房屋交付时将办理房屋权属证书所需的资料等交给被告，委托被告办理房屋权属证书，故本院认定原告向被告交付办理房屋所有权证的资料、费用的时间是在原告实际收房时即2010年4月30日。综上，本院根据原、被告双方的诉辩陈述及采信的证据，综合认证后对案件事实作如下认定：原、被告签订《商品房买卖合同》1份，该合同约定：被告将位于成都市龙泉驿区龙泉街道北泉路1068号艺锦湾15栋5单元3层5号房出售给原告，房款总计490657元；被告应在2010年4月30日前交房。原告同意委托被告向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；如因被告的责任，原告未能在商品房交付之日起300日内取得房屋所有权证书的，原告有权退房，原告不退房的，自原告应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之二的违约金，并于原告实际取得房屋所有权证书之日起30日内由被告支付。合同签订后，原告依约支付完毕全部购房款。被告于2010年4月30日向原告交付案涉房屋。房屋交付时，原告即将办理房屋权属证书所需的资料等交给被告。但因被告未能及时将办理房屋权属证书所需的资料和应当由被告承担的费用交相关部门，致使原告于2011年11月10日始取得案涉房屋所有权证，办证迟延时间为197天。本院认为：原、被告所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反相关法律规定，应为有效。根据合同约定，被告负有在商品房交付后将办理房屋权属证书所需的资料和应当由被告承担的费用交相关部门，协助原告办理所购房屋所有权转移登记的义务；如因被告原因导致原告不能在商品房交付之日起300日内取得房屋所有权证书的，被告承担相应的违约责任。案涉房屋的交付时间为2010年4月30日，原告于2011年11月10日取得案涉房屋所有权证，已经超过双方合同约定期限。被告主张办证迟延非被告原因所致，被告应对此负举证责任。但被告并未提供充足的证据予以证明。同时，被告也未能提供任何能够证明其及时向相关部门提交办理房屋权属证书所需的资料和应当由被告承担的费用的证据。本院据此认定案涉房屋所有权证登记迟延系被告原因所致。根据合同约定，如因被告原因导致原告不能在商品房交付之日起300日内取得房屋所有权证书的，被告承担相应的违约责任。该约定期间已经包含国家行政机关法定办理权属证书的工作时间。故被告应承担迟延取得房屋所有权证的违约金。原告要求被告按逾期天数支付迟延取得房屋所有权证的违约金，符合双方合同约定，本院予以支持。但原告主张违约金计算天数有误，以本院核实为准。经本院核实逾期天数应从2011年2月25日起计至2011年11月9日止，逾期197天。按照合同约定，该违约金应按已付房款万分之二／日计算，其数额为19331.89元。被告主张合同约定违约金过高要求调减符合相关法律规定。本院根据合同履行情况、原告预期利益及被告过错程度等综合因素，依法将迟延取得房屋所有权证的违约金调整为5799元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告四川君信房地产开发有限公司在本判决生效后10日内向原告张大兴、余菊仙、张鸿凯给付迟延取得房屋所有权证的违约金5799元；二、驳回原告张大兴、余菊仙、张鸿凯的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费218元，由被告四川君信房地产开发有限公司负担（该款原告已预交，被告在履行上述给付义务时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。（此页无正文）审判员 陈 萍二〇一三年三月十一日书记员 何章科