福建省漳州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)闽06民终3138号上诉人（原审被告）：海融（漳州）房地产有限公司，住所地福建省漳州市龙文区水仙大街689号蓝田镇科技综合楼611室，统一社会信用代码913506030913760612。法定代表人：林伟铭，董事长。委托诉讼代理人：陈宝玺，北京观韬中茂（厦门）律师事务所律师。委托诉讼代理人：方湘臻，北京观韬中茂（厦门）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳市房多多网络科技有限公司，住所地广东省深圳市南山区科技园中区科苑路15号科兴科学园B栋2单元18层，统一社会信用代码91440300584063506K。法定代表人：段毅，董事长。委托诉讼代理人：李福亮，上海泽昌律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈江南，上海泽昌律师事务所律师。上诉人海融（漳州）房地产有限公司（以下简称“海融公司”）因与被上诉人深圳市房多多网络科技有限公司（以下简称“房多多公司”）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服福建省漳州市龙文区人民法院（2020）闽0603民初155号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月9日立案后，经阅卷，调查、询问当事人，不开庭审理了本案。本案现已审理终结。海融公司上诉请求：撤销福建省漳州市龙文区人民法院（2020）闽0603民初155号民事判决第一项，并依法改判。事实和理由：一审法院仅认定了部分客户为上诉人自有客户，对部分客户的电话回访分析、客户来源分析不符合客观事实，应予纠正：一、客户朱秀卿、陈夏珊、曾瑞萍、蓝惠娟、林周东、陈庆荣、王人义、李元付、王燕平等人的业绩应不予确认；二、郭坊冰、郭雨泽、郑小斌、吴锦慧等4套业主需要进一步提供关系证明；三、鉴于上诉人的回访系通过抽检方式回访，部分客户在回访时并未进行配合，上诉人如有新证据将进一步提供，以供查明本案事实。房多多公司答辩称：我方认为一审判决对被上诉人不利，但基于息诉的目标没有上诉。对于上诉人提出的上诉请求列明的事实，我方认为：一、上诉人所提供的相应材料已在一审质证，对于电话录音是无法确认的，而且也有可能电话录音是事先沟通过后制作的，这些客户的表态我方也无法确认。而且根据双方合同约定，上诉人的这些客户名单均已报备并经上诉人确认，且在2019年3月也经过被上诉人确认，对于这种情况，事后上诉人又通过种种手段去跟客户沟通，作出的相关沟通我方是不认可的。至于上诉人表述的情况，同样由于经过了上诉人的多次报备确认，双方的确认以确认单为准。但上诉人在合作后数月作出确认，事后又反悔，明显违背契约精神，其提供的相关证据也不具备法律上的证明力，故我方认为二审应驳回上诉。房多多公司向一审法院起诉请求：1．判令海融公司支付房多多公司房屋销售佣金1,764,406.56元；2．判令海融公司支付以1,764,406.56元为基数按照每日万分之一的标准计算的自2018年12月31日起至实际清偿之日止的违约金；3．本案诉讼费用由海融公司承担。一审法院认定事实：客户黄艺红、吴丽萍、朱正文、朱大钦、黄意华、张文辉、何文祥、唐玉燕，经融信公司工作人员电话回访，均明确不是中介推荐前往购买商品房，而是自己前往售楼部购买。根据合同第四条第8款“若甲方在任何时间回访成功销售客户，发现该客户首访渠道非乙方的，或核查《中介带看三方确认单》、《商品房买卖合同》等文件上客户本人签字不一致的，甲方有权不结算该客户对应的代理服务费”约定，融信公司有权不向房多多公司结算该8名客户对应的代理服务费。客户朱秀卿在融信公司工作人员询问其是否是中介公司推荐买房时，回答“我们当时，好像不是吧”，“我们好像是跟朋友一起团购的吧。”客户陈夏珊在融信公司工作人员询问其是否是中介公司推荐买房时，回答“哦，不是”；工作人员继续询问“是自己来售楼处买房的对吧”，陈夏珊回答“哦没有，是我那个就是有认识那个销售人员”。客户曾瑞萍在融信公司工作人员询问“您这边购买我们的房源的话是通过什么途径了解到我们融信一品江山的”，回答“是直接到你们那边买的”，工作人员继续询问“您直接购买的吗，不是中介或者朋友之类的推荐的吗”，回答“朋友介绍”。客户蓝惠娟在融信公司工作人员询问其是否是中介公司推荐买房时，回答其弟弟是业主，其在中介公司也有朋友，双方共同推荐其去看房。客户王人义、李元付、王燕平在融信公司工作人员询问其是否是中介公司推荐买房时，回答是朋友介绍看房，但不确定朋友是否是中介公司工作人员。因该些客户在融信公司电话回访时，并不能明确其首访渠道并非通过房多多公司，融信公司亦不能进一步举证证明首访渠道，且在业绩确认单上予以确认，应认定是房多多公司客户。因此，融信公司应向房多多公司支付相应的代理服务费。客户徐国炎经融信公司工作人员电话回访，明确未通过中介推荐前往购买商品房，而是自己前往售楼部购买，符合合同第四条第8款约定的融信公司有权不结算相应代理费的情形。另，徐国炎经房多多公司于2018年11月17日报备，于2019年1月25日与融信公司签订《商品房买卖合同》。根据合同第三条第4款“乙方客户在签署《中介带看三方确认单》后，超出30天保护期末成功销售的，即视为甲方客户，后续成功销售成交后不向乙方支付代理服务费”约定，及合同补充协议第一条第二款“乙方客户超30天保护期，乙方可通过报备并重新带看，保护期顺延，期间成交仍算乙方业绩”约定，徐国炎属于超出30天保护期未成功销售的客户，应视为融信公司的客户；且房多多公司未举证证明存在保护期顺延的情形，因此，融信公司有权不向房多多公司支付该客户相应的代理服务费。客户何文华与吴耀山共同购房，吴耀山于2018年11月15日录入融信公司销售系统，房多多公司于2018年11月17日向融信公司报备何文华。客户唐波由房多多公司于2018年11月19日向融信公司报备，而唐波所购商品房的共同借款人及抵押人唐俊芳的到访信息于2018年11月18日录入融信公司销售系统。根据合同第三条第3款“（1）乙方带来的客户经甲方审核，发现到访前已录入甲方销售系统的，即视为甲方客户，不属于乙方客户；（2）乙方带来的客户经甲方调查发现或提供有效关系证明，证明是夫妻、父母、子女等直系亲属关系的，且直系亲属已录入甲方销售的，即视为甲方客户，不属于乙方客户”约定，何文华及唐波应视为融信公司客户，融信公司有权不向房多多公司支付相应的代理服务费。客户林周东由房多多公司于2018年11月30日向融信公司报备，融信公司提供于2018年11月29日录入销售系统的朱小姐到访信息，认为林周东在房多多公司报备前已录入销售系统。融信公司未能举证证明林周东与朱小姐的关系，而林周东在三方确认单上记录的信息符合合同约定的应予支付代理服务费的情形，融信公司应向房多多公司支付相应的代理服务费。客户薛和乐由房多多公司于2018年11月18日10：46向融信公司报备，三方确认单上记录的实际到访时间是2018年11月18日11：20。客户陈庆荣由房多多公司于2018年12月10日16：08向融信公司报备，三方确认单上记录的实际到访时间是2018年12月11日16：34。该2名客户均符合合同约定的应予支付代理服务费的情形，融信公司应向房多多公司支付相应的代理服务费。客户郭坊冰在三方确认单上记录的客户姓名为许志强，房多多公司报备的客户信息中客户姓名为许先生，客户电话与郭坊冰的电话号码一致，后重新报备为郭先生。客户吴锦慧由房多多公司于2018年11月6日向融信公司以客户姓名“王”进行报备，客户电话与吴锦慧的电话号码一致，房多多公司于2018年11月11日重新报备为吴女士。客户郑小斌由房多多公司于2018年11月10日14：06向融信公司以客户姓名“吴先生”进行报备，客户电话与郑小斌的电话号码一致，房多多公司于2018年11月10日14：49重新报备为郑先生。该3名客户房多多公司在第一次报备姓名时，三方确认单已确认为有效客户，后房多多公司因报备姓名有误，均有进行重新报备并予以更正姓名，而融信公司未能举证证明该些客户在房多多公司第一次报备前已录入销售系统，应视为是房多多公司客户，融信公司应支付相应的代理服务费。客户郭雨泽在三方确认单上记录的客户为郭锦莲，房多多公司向融信公司报备的客户姓名为郭进发，《商品房买卖合同》、三方确认单及报备电话号码均为同一号码。房多多公司报备的客户姓名与三方确认单上的姓名及《商品房买卖合同》上的姓名虽均不一致，亦未重新报备及更正，但根据合同第三条第3款“（2）乙方带来的客户经甲方调查发现或提供有效关系证明，证明是夫妻、父母、子女等直系亲属关系的，且直系亲属已录入甲方销售的，即视为甲方客户，不属于乙方客户”约定，融信公司亦未能提供证据证明该三个姓名的客户中已有在房多多公司报备前已录入其销售系统的客户，则签订《商品房买卖合同》的客户郭雨泽应视为房多多公司客户，融信公司应支付相应的代理服务费。综上，上述客户中，向融信公司购房，融信公司有权不向房多多公司支付代理服务费的客户，与融信公司签订的《商品房买卖合同》中约定的总房款，按3%计算的代理服务费分别为：黄艺红1,229,800元×3%=36,894元，吴丽萍1,137,157元×3%=34,114.71元，朱正文1,157,083元×3%=34,712.49元，朱大钦1,163,053元×3%=34,891.59元，黄意华965,178元×3%=28,955.34元，张文辉1,216,779元×3%=36,503.37元，何文祥1,292,229元×3%=38,766.87元，唐玉燕1,328,439元×3%=39,853.17元，徐国炎1,441,680元×3%=43,250.4元，何文华1,264,272元×3%=37,928.16元，唐波979,497元×3%=29,384.91元，合计395,255.01元。一审法院认为，房多多公司与海融公司签订的合同及补充协议，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规效力性强制性规定，合法有效，合同双方当事人均应依约履行合同义务。现房多多公司请求海融公司支付房屋销售佣金，即合同约定的代理服务费，理由正当，应予支持。关于海融公司应予支付的销售佣金数额，基于上述争议事实的分析及认定，应扣除黄艺红等11组客户的销售佣金395,255.01元，则海融公司应向房多多公司支付销售佣金1,369,151.55元（诉讼请求金额1,764,406.56元-395,255.01元）。海融公司未及时支付销售佣金，已构成违约。根据合同第七条第1款“违约金上限不超过本合同价款的1%”约定，房多多公司主张的违约金已超过该约定，应予调整。关于违约金的数额，根据房多多公司提供的业绩确认单记载的总佣金1,837,499.19元，扣除黄艺红等11组客户的销售佣金395,255.01元，则“本合同价款”认定为1,442,244.18元，据此，违约金数额确定为14,422.44元（1,442,244.18元×1%）。综上所述，海融公司应向房多多公司支付房屋销售佣金1,369,151.55元及违约金14,422.44元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、海融（漳州）房地产有限公司应于本判决生效之日起15日内支付深圳市房多多网络科技有限公司房屋销售佣金1,369,151.55元；二、海融（漳州）房地产有限公司应于本判决生效之日起15日内支付深圳市房多多网络科技有限公司违约金14,422.44元；三、驳回深圳市房多多网络科技有限公司的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。海融公司向二审提交新的证据：三组客户的录音。第一组林慧新是新的证据，第二、三组的朱秀卿、徐君强在一审有提交过。证明这三个客户属于一审判决书第八页第三段所载明的情况。房多多公司质证认为，这些证据的真实性无法核实，由法院认定，请法院通知这些客户到庭说明情况。这些客户的表述并没有明确不是房多多介绍的客户，无法排除上诉人与这些业主事先沟通好后再打电话回访，真实性存疑，徐君强跟陈夏珊应该是夫妻。本院认为，海融公司对客户林慧新的电话回访录音的真实性可以确认，林慧新在电话中明确表示不是通过中介或朋友介绍而看房购房的，房多多公司认为海融公司与这些业主事先沟通好后再打电话回访的理由缺乏证据证明，不予采信。因此，根据双方合同约定，海融公司有权不向房多多公司支付相应的代理服务费。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：融信公司认为客户朱秀卿、陈夏珊、曾瑞萍、蓝惠娟、林周东、陈庆荣、王人义、李元付、王燕平等人的业绩应不予确认。本院认为，虽然这些客户在电话回访中明确表示并非房多多公司介绍买房，但除了海融公司二审进一步提供朱秀卿、陈夏珊、王燕平与购房合同一致的电话通话清单外，其余的真实性无法确认，不予采信，海融公司的异议部分成立，予以采纳；至于客户林周东是否属于房多多公司的客户，因融信公司未能举证证明林周东与朱小姐的关系，应以三方确认单的确认为准，海融公司的异议不能成立，不予采纳。本院认为，房多多公司与海融公司签订的合同及补充协议，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效，合同双方当事人均应依约履行合同义务。现房多多公司请求海融公司支付房屋销售佣金，即合同约定的代理服务费，理由正当合理，应予支持。关于海融公司应予支付的销售佣金数额，基于上述争议事实及二审新证据的分析及认定，除应扣除一审认定的黄艺红等11组客户的销售佣金395,255.01元外，还应扣除朱秀卿、陈夏珊、王燕平、林慧新四位客户的代理服务费，即朱秀卿的27628元、陈夏珊的35605.8元、王燕平的33676元、林慧新的29498.3元，以上合计521663.11元。则海融公司应向房多多公司支付销售佣金1242743.45元（诉讼请求金额1,764,406.56元-521663.11元），相应的违约金数额确定为13158.36元（1315836.08元×1%）。客户陈庆荣到访时间虽然超过24小时，但根据双方签订的《补充协议》第一（3）点约定，已将报备有效期变更为7天，故海融公司上诉主张陈庆荣属于无效报备、不应结算佣金的理由与事实不符，不予采纳；至于海融公司上诉主张郭坊冰、郑小斌、吴锦慧、郭雨泽等4套业主需要进一步提供关系证明的问题。前3名客户房多多公司在第一次报备姓名时，三方确认单已确认为有效客户，后房多多公司因报备姓名有误，均有进行重新报备并予以更正姓名，且海融公司未能举证证明该些客户在房多多公司第一次报备前已录入销售系统，故应视为是房多多公司客户，海融公司应支付相应的代理服务费。海融公司的该上诉理由不能成立，不予采纳。综上，海融公司的上诉请求部分成立，可以采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销福建省漳州市龙文区人民法院（2020）闽0603民初155号民事判决；二、海融（漳州）房地产有限公司应于本判决生效之日起15日内支付深圳市房多多网络科技有限公司房屋销售佣金1242743.45元；三、海融（漳州）房地产有限公司应于本判决生效之日起15日内支付深圳市房多多网络科技有限公司违约金13158.36元；四、驳回深圳市房多多网络科技有限公司的其他诉讼请求。本案一审受理费21,266元，由深圳市房多多网络科技有限公司负担5282元，由海融（漳州）房地产有限公司负担15984元；诉讼保全费5,000元，由深圳市房多多网络科技有限公司负担1,219元，由海融（漳州）房地产有限公司负担3,781元。二审受理费21,266元，由深圳市房多多网络科技有限公司负担5282元，海融（漳州）房地产有限公司负担15984元；本判决为终审判决。审 判 长 唐志忠审 判 员 李 凌审 判 员 黄 兴二〇二一年二月七日法官助理 黄倩茹书 记 员 卢 杰