辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)辽07民终2379号上诉人（原审被告）：辽宁工业大学，住所地辽宁省锦州市古塔区士英街169号。法定代表人：王琦，辽宁工业大学校长。委托诉讼代理人：张大成，该学校教师。被上诉人（原审原告）：锦州市古塔区士英街道士英村村民委员会，地址辽宁省锦州市古塔区工学里158甲-45号。法定代表人：艾硕，该村村民委员会主任。委托诉讼代理人：闫立志，锦州市凌河区法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：徐焕海，1955年4月20日出生，汉族，农民，现住辽宁省锦州市古塔区。上诉人辽宁工业大学因与被上诉人锦州市古塔区士英街道士英村村民委员会房屋租赁合同纠纷一案，不服辽宁省锦州市古塔区人民法院（2021）辽0702民初83号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。辽宁工业大学上诉请求：1、请求变更一审判决第一项由上诉人支付房租150万元的内容，改判上诉人承担96.1万元房租。（即从150万元中扣除因被上诉人违约，造成的上诉人额外承担的53.9万元，包括由上诉人承担的公寓楼管理费31.02万元、公寓楼维修费20万元、公寓楼价格评估费2.88万元。）2、由被上诉人承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：2017年上诉人与被上诉人签订《北三北四学生公寓及附属经营用房收购框架协议》，2018年签订补充协议，约定应于2019年8月31日完成房屋评估，并按评估价格转让，为达到转让目的上诉人同意2017年9月1日至2019年8月31日以每年100万元的价格交付被上诉人房屋使用费用。双方共同为转让评估选择了招投标公司。招投标公司完成评估工作的招标，上诉人与中标评估公司在三方协议上签字并支付评估费，但被上诉人无故违约，不在评估协议上签字、不支付评估费，评估工作无法进行，导致合同约定的房屋转让无法实施并拖延至今。上诉人认为，一审法院判决适用法律有误，存在漏判事实。一、一审判决有漏判的事项。一审判决认为，上诉人2019年3月后的租金50万元可以缓交的合同内容不能实际履行，对被上诉人无约束力。但并未否认双方合同“合法有效，双方均应按协议履行各自的义务”，因此，双方在合同中的其他权利义务应予履行。但被上诉人以下三项合同义务，一审并未审理并在租金中予以扣除：1、根据2017年双方合同，如在2018年7月31日前未能完成收购,则公寓的管理义务应由被上诉人承担。但此项管理、维护费用是由上诉人实际承担的，被上诉人并没有承担；2、因被上诉人违约，上诉人依合同信赖为收购评估承担的委托评估费用，应由被上诉人承担。以上费用，上诉人在一审中均已提出，但一审并未审理。恳请二审法院发回重审或依实际情况予以扣除。二、一审判决认定事实不清被上诉人并未能在开庭时提交涉案公寓楼的产权证明原件，且复印件无法清晰辨认。上诉人在庭审质证时，对此提出明确质疑。被上述人不能证明租赁房屋的合法性质，根据《商品房屋租赁管理办法》违法房屋不得出租。此项事实将严重影响上诉人的利益。而被上诉人作为一审原告不能在合法举证期及庭审中出示关键证据，应承担举证不利的责任，但一审并未就此作出明确认定，属认定事实不清，损害了上诉人的权益。三、一审判决适用法律错误。一审认为2019年9月1日以后，上诉人“一直在管理使用租赁物”，应按原租金标准支付租金。但民法典第734条规定“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效”。原合同有效是全面有效，而不是仅租金部分有效。因此，被上诉人应全面承担原合同权益，而不能仅享有合同权利不尽任何合同义务，所以，被上诉人应承担违约责任。根据民法典第582条一方违约，造成对方损失，可以根据损失的大小，请求对方承担减少价款等违约责任。所以，上诉人在一审中要求降低租金的请求应予以支持。综上，上诉人为维护自身权利，保障国有资产权益不流失，特提出上诉，请求人民法院依法保护上诉人合法权益。锦州市古塔区士英街道士英村村民委员会辩称，上诉人上诉理由没有道理，请求法院依法驳回。锦州市古塔区士英街道士英村村民委员会向一审法院起诉请求：1、要求被告支付2019年1月至2020年11月期间的房屋租金人民币壹佰捌拾叁万元整（1,830,000.00元整）。2、要求被告承担本案诉讼费用。一审法院审理查明：2002年8月10日，原告作为甲方，被告作为乙方，双方签订“学生公寓建设协议书”。相关内容有“根据高校后勤社会化改革的客观要求，为进一步完善学生的学习、生活条件，经甲乙双方商定，由锦州市古塔区古塔新区士英村在辽宁建设大学生公寓，现就有关事宜达成如下协议：一、甲方的责任与义务1、甲方自出土地投资新建大学生公寓两栋，按生均8平方米，四人一室标准设计，总面积10000平方米（满足1200人住宿）”。5、由甲方新建大学生公寓产权归甲方所有。甲方负责房屋、设施的日常维修保养工作。二、乙方的责任与义务1、乙方向甲方租用两栋学生公寓楼，租期自2002年8月25日至2017年8月31日止，计15年。中途如有变化，经协商取得双方同意，可改变租期。2、乙方按实际入住学生人数向甲方缴纳宿费，按政府物价部门批准的收费标准执行，并在每个学年开始后两个月内将宿费一次性付给甲方。……”2017年7月14日，原告作为乙方，被告作为甲方，双方签订“北三、北四学生公寓及附属经营用房收购框架协议书”。相关内容有“北三、北四学生公寓及附属经营用房由乙方于2002年8月出资建成并投入使用，总建筑面积约13000平方米。按照2002年8月10日双方签订《学生公寓建设协议书》”约定，该公寓由辽宁工业大学租用，租用期15年（自2002年8月25日至2017年8月31日止）。为便于对该公寓实行统一的规范化管理，改善学生住宿条件，甲乙双方本着自愿、依法的原则，经协商，就北三、北四学生公寓及附属经营用房收购事宜达成以下框架协议：一、管理权转让1、经甲乙方协商，等本协议签订后1日内乙方将两栋学生公寓楼的经营管理权转让给甲方。二、收购费用的确定1、该公寓及附属设施设备转让价格请第三方评估，转让价格双方认可后确定。4、该公寓及家具备品收购费在达成协议后按协议约定支付给乙方。5、自本协议签字生效后，15日内甲方一次性付给乙方公寓使用费100万（使用时间为2017年9月1日—2018年7月31日）。收购洽谈时间应在2018年7月31日前结束。如逾期未完成收购，此协议立即终止，由甲方无偿归还乙方公寓管理权。……”因双方在2018年7月31日前未能就北三、北四学生公寓收购事宜达成协议，原告作为乙方，被告作为甲方，双方又签订“北三、北四学生公寓租赁协议书”。相关内容有“由于学生生活需要经甲乙双方协商，现就北三、北四学生公寓租赁费用事宜达成如下协议：一、租期2018年9月1日至2019年8月31日，租金1000000.00元(壹佰万圆整)，于2019年1月30日前付500000.00元（伍拾万圆整），剩余500000.00元至完成北三、北四公寓收购协议后支付。二、双方责任及义务1、甲乙双方将继续按2017年签订《北三北四学生公寓收购框架协议书》内容推进北三、北四公寓收购事宜，启动评估工作，于2019年7月前完成评估收购。2、甲方确保租赁费按约定支付。3、双方应坚持互信、合理、依法的原则协商确立转让价格，积极推进此项工作，确保转让工作顺利进行。”被告已按上述租赁协议书的约定支付了50万元的租赁费，即租赁费已支付到2019年2月末。双方亦启动了公寓收购事宜的相关评估工作，因原告方认为评估价格过低，双方对于公寓收购事宜一直未能达成协议。双方约定的租赁期限届满后，未再签订书面租赁协议，被告继续管理、使用上述两栋学生公寓。另查明，2020年上半年，因疫情影响，被告未能开学。一审法院认为，原、被告签订的“北三、北四学生公寓租赁协议书”是双方当事人的真实意思表示，不违背法律规定，合法有效，双方均应按协议约定履行各自的义务。被告作为公寓的承租人，应按约定及时支付租金。被告已按约支付租金到2019年2月末，之后未再支付租金。虽然双方约定剩余500000.00元至完成北三、北四公寓收购协议后支付，但该约定是基于双方预计在于2019年7月前完成评估收购的基础上所做的约定，如果在2019年7月前完成评估收购工作，被告按此约定支付剩余租金当然没有问题，而事实是双方至今亦未完成公寓的收购。因双方对于公寓的收购价格未能达成协议，是否能够完成收购及何时能够完成收购均处于不确定状态，不能以不确定的条件来约束出租人收取租金的权利，故该约定对原告无约束力，被告应支付剩余500,000.00元的租金。2019年9月1日以后，原、被告未再签订书面租赁合同，但被告一直在管理使用租赁物，原告亦未提出异议，应视为不定期租赁，被告应按原租金标准支付使用期间的租金。因疫情期间，被告有半年期间不能开学，学生公寓不能正常使用，该期间如全额支付租金，对被告显失公平，故该期间租金可按50%支付。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第七百零七条、第七百二十一条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告辽宁工业大学于本判决生效后10日内向原告辽宁省锦州市古塔区士英街道士英村村民委员会支付2019年3月1日至2020年11月30日期间的学生公寓租金1,500,000.00元（2019年3月1日至2019年8月31日500,000.00元；2019年9月1日至2020年11月30日1,000,000.00元÷12个月×15个月-500,000.00元×50%＝1,000,000.00元）;二、驳回原告其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21270元，由原告辽宁省锦州市古塔区士英街道士英村村民委员会负担2970元，由被告辽宁工业大学负担18300元。二审中，被上诉提交案涉公寓的产权证原件三份，在征得上诉人同意后本院对产权证予以审查，确认三份产权证真实。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，上诉人主张2018年7月31日前未能完成收购，公寓的管理义务应当由被上诉人承担，因此租金中应当扣除管理、维护费用。自双方签订租赁协议后，上诉人一直占有使用案涉公寓。上诉人主张的管理、维护费用是指公寓使用过程中支出的日常费用。因涉及学校的统一管理问题，上诉人使用案涉公寓过程中，被上诉人无法对案涉公寓进行日常管理、维护。因双方在租赁协议中对租赁物的管理费并未涉及，按照租赁合同的惯例，管理费应当由实际使用人承担。上诉人主张在租金中应当扣除管理费无法律依据。上诉人主张应当在租金中扣除评估费用。上诉人所主张的评估费是为完成收购而委托招投标公司对案涉公寓进行评估而产生的费用，并非因租赁合同产生的费用。因双方并未完成收购，在收购过程中产生的费用应当在双方解决收购争议时予以调整，而本案是单一的租赁合同纠纷，并不涉及评估问题，故不应在本案中认定双方在履行收购协议中的责任，也不应调整评估费。上诉人所提及的公寓楼产权证，经本院核实被上诉人持有案涉公寓楼的产权证原件，因此被上诉人有权对外出租案涉公寓楼。至于案涉公寓楼是否存在房、地分离的情形，并不影响被上诉人对案涉公寓享有使用权，并不影响双方签订额公寓租赁协议的效力。至于租赁费标准问题，因公寓收购程序较复杂，无法短时间内完成，因此为了更好的完成公寓收购，避免产生过多不必要的争议，双方对上诉人实际占有使用公寓的费用进行协商并达成一致，租赁费数额是双方协商一致的结果，并且上诉人已经按照租赁协议约定实际履行了一段时间，因此一审法院采信该标准判决上诉人向被上诉人支付租赁费有合同依据，并无不当。综上所述，辽宁工业大学的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21270元，由上诉人辽宁工业大学负担。本判决为终审判决。审 判 长 赵济伟审 判 员 王 翔审 判 员 赵洪全二〇二一年十月十三日法官助理 范 玲书 记 员 暴思洋