广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）深中法房终字第213号上诉人（原审原告、反诉被告）：许兰兰。被上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市南油商业服务有限公司。上诉人许兰兰与被上诉人深圳市南油商业服务有限公司（以下简称南油公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2012）深南法民三初字第274号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，2011年12月，许兰兰、南油公司签订了一份《房屋租赁合同书》及补充条款（许兰兰于12月7日签署了合同，南油公司于12月20日在合同上签字盖章）。双方在合同书中约定，南油公司将位于深圳市南山区某商业街B033的商铺出租给许兰兰；租金每月5280元，许兰兰应于每月5日前向南油公司交付租金；租赁期限自2012年1月1日起至2013年12月31日止；南油公司应于2012年1月1日前将租赁房屋交付许兰兰使用，并办理有关移交手续；南油公司交付租赁房屋时，可向许兰兰收取两个月租金数额的租赁保证金10560元；租赁期间，许兰兰负责按时支付房屋的水电费、卫生费、物业管理费、房屋租赁管理费等因使用租赁房屋所产生的其它费用；如许兰兰拖欠租金21天以上的，南油公司可不退还租赁保证金，并有权向许兰兰提出变更合同或解除合同；双方还在合同书中约定了其它条款。双方在补充条款中约定，许兰兰应承担该商业街每月实际发生的公共水电费及水电损耗总额的千分之三点二，管理费为每月264元，水电费以管理公司抄表数据为准；如果租赁合同项下的租金或其任何部分或任何其它款项到期而未能付清，许兰兰应额外按当时中国人民银行贷款利率上浮50%、由到期日至清缴日计算的违约金付给南油公司；及其它内容。庭审中，许兰兰表示进场费3万元系应南油公司要求支付，南油公司则认为双方签订合同前曾口头约定交纳进场费后才签订合同，该费用不退还。许兰兰于2011年12月7日向南油公司支付了46104元，其中包括租赁保证金10560元、2012年1月的租金5280元、管理费264元和入场费30000元。南油公司于当天向许兰兰交付了涉案商铺。此后，许兰兰还向南油公司交纳了2012年2月份的租金和管理费。2012年3月29日，许兰兰向南油公司发出了《解除合同及退场通知》，以商铺不具有南油公司承诺的经济效益，在此经营只会将经济损失进一步扩大为由，决定与南油公司解除合同。许兰兰并于该日起没有在涉案商铺经营，但未与南油公司办理移交手续。南油公司表示在收到许兰兰的解除合同通知后，曾口头告知许兰兰其解除合同没有依据，不同意解除合同，也不清楚涉案商铺的现状。一审庭审中，许兰兰确认自2012年2月起未交纳电费，并确认未交3月份的租金、管理费。南油公司为证明涉案商铺的电费情况，提交了深圳市南油商业服务有限公司经营管理部出具的《某商业街B033用电明细》，其中载明了1-4月抄表读数及实际用电量。许兰兰以该证据为南油公司单方制作为由对其真实性不予认可。另查，涉案的某商业街的建设及开工获得了相关政府部门的批准，并办理了《建设工程规划许可证》。再查，南油公司于庭后向原审法院出具书面意见，表示不要求许兰兰在反诉请求之外继续履行合同。许兰兰的诉讼请求为：1、南油公司返还进场费3万元；2、南油公司承担全部诉讼费用。南油公司的反诉请求为：1、许兰兰向南油公司支付拖欠的租金15840元及相应的违约金196元（计至2012年5月24日，其中2012年3月-5月每月租金分别为5280元，每月违约金分别为106元、65元、25元）；2、向南油公司支付拖欠的管理费792元及电费223.3元（其中3-5月每月管理费264元，2-4月每月电费分别为85.7元、115.9元、21.7元）；3、许兰兰承担反诉费。原审法院认为，许兰兰、南油公司双方签订的《房屋租赁合同书》及补充条款是双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应当全面严格履行。关于许兰兰单方解除合同的法律效力，任何投资及经营活动都有风险，并无证据证明南油公司曾承诺保证许兰兰投资的经济效益，许兰兰以此为由向南油公司提出解除合同，没有合同及法律依据，故其解除合同的行为不具备法律效力。因许兰兰向南油公司发函解除合同的行为不具备法律效力，双方合同并未因此而解除，许兰兰仍需按合同约定向南油公司支付租金。故对于南油公司反诉要求许兰兰支付拖欠的2012年3月-5月的租金15840元、管理费792元的诉讼请求，原审法院予以支付。补充条款中约定，许兰兰逾期支付租金的，南油公司有权按中国人民银行贷款利率上浮50%计算违约金，由到期日计至清缴日，如按照上述规定计算的违约金金额高于南油公司主张的违约金196元，则应按照南油公司主张的196元计收违约金。许兰兰确认未支付2012年2月、3月的电费，许兰兰应予支付。南油公司提交的用电详细明细表系由管理处依据抄表数据出具的，是双方在补充条款中约定的计算电费的依据，许兰兰对该证据不予认可，但亦未举证证明其实际用电量及电费金额，原审法院对许兰兰该质证意见不予采纳，并采信南油公司的该证据及主张的电费金额。许兰兰虽自2012年4月起没有经营商铺，但依据补充条款约定许兰兰需要按比例分摊某商业街每月实际发生的公共水电费及水电损耗，故许兰兰所租商铺仍会产生电费，南油公司向许兰兰主张2012年4月的电费，有理有据，原审法院予以支持。据此，许兰兰应当向南油公司支付2012年2月电费85.7元、3月电费115.9元及4月电费21.7元。关于许兰兰要求退还进场费的诉讼请求。许兰兰向南油公司交纳的进场费是为了与南油公司建立合同关系而支付的，是许兰兰真实意思的表示，也不违反法律法规的强制性、禁止性规定。在双方成功建立租赁合同关系，且南油公司不存在违约行为的情况下，许兰兰要求南油公司返还该费用，没有事实和法律依据，原审法院不予支持。据此，原审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、许兰兰应于本判决生效之日起十日向南油公司支付2012年3月至5月的租金15840及相应的违约金（按中国人民银行同期贷款利率上浮50%，自应付款之次日起计至许兰兰实际支付之日止，如高于南油公司主张196元总额，则按照196元计算）；二、许兰兰应于本判决生效之日起十日向南油公司支付2012年3月至5月的管理费792元；三、许兰兰应于本判决生效之日起十日向南油公司支付2012年2月至4月的电费223.3元；四、驳回许兰兰的全部诉讼请求。本案本诉受理费275元，反诉受理费57元，合计332元，由许兰兰负担。因南油公司已预交反诉受理费，许兰兰应于本判决生效之日起十日内将所负之数迳付南油公司。许兰兰不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决第四项，请求判令南油公司返还进场费3万元；2、本案诉讼费由南油公司承担。其上诉依据的事实和理由为：一审法院认定事实、适用法律错误；1、一审法院认定事实错误。一审法院在判决书经审理查明中认定“被告则认为双方签订合同前曾口头约定交纳进场费后才签订合同，该费用不予退还”以及“被告表示在收到原告的解除合同通知后，曾口头告知原告其解除合同没有依据，不同意解除合同，也不清楚涉案商铺的现状”，在本案中，南油公司并未提供相关的证据予以证明其上述主张，一审法院仅凭南油公司一面之词就认定上述事实，实属认定错误。2、一审法院适用法律错误。一审法院认定许兰兰向南油公司交纳进场费不违反法律法规的强制性、禁止性规定，许兰兰要求返还该费用没有法律依据是错误的，《深圳市经济特区房屋租赁条例》是经济特区法规，根据《中华人民共和国立法法》第六十五条的规定，经济特区所在的省、市的人民代表大会及其常务委员会根据全国人民代表大会的授权决定，制定法规，在经济特区范围内实施。因此，根据《深圳经济特区房屋租赁条例》第二十七条第二款：“出租人不得向承租人收取租金以外的其他费用”的规定，南油公司收取的30000元没有法律规定，是违法行为。本案中，许兰兰使用涉案商铺仅两个月后就没有继续在涉案商铺经营，若不予返还30000的进场费，亦有违公平原则。深圳市中级人民法院曾就与本案相同案情的案件做出返还进场费的终审判决[(2010)深中法民五终字第14XX号民事判决书]，许兰兰要求返还进场费的诉讼请求于法有据，有例可循。故，一审法院所作判决认定事实、适用法律错误，应予以改判，支持许兰兰的诉讼请求，以维持司法的严肃性与连续性。南油公司口头答辩称：许兰兰的上诉只涉及到返还进场费3万元的问题，南油公司仅就这个问题进行答辩，我方认为民事合同严格遵循当事人意思自治原则，本案的进场费是双方当事人协商一致后收取的费用，不违反法律及行政法规的规定，属于有效的民事法律行为，本案是由于许兰兰单方解除合同造成的纠纷，许兰兰无权要求返还进场费。本院经审理查明，原审已查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案二审双方争议的焦点是南油公司应否退还许兰兰3万元进场费。本院认为，许兰兰向南油公司交纳进场费系其真实意思表示，双方亦未约定在合同终止时可予退还。且许兰兰交纳进场费是在双方形成租赁合同关系之前，不适用《深圳市经济特区房屋租赁条例》的相关规定。南油公司在履约过程中并无违约情形，许兰兰在根本违约的情形下要求南油公司返还该费用，没有事实和法律依据，原审法院不予支持正确，本院予以维持。综上所述，原审判决查明事实清楚，适用法律正确，处理得当，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费219.80元，由许兰兰负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘  粤  芳审 判 员 赵    霞代理审判员 张    睿二〇一三年三月十九日书 记 员 刘司元（兼）