山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终9157号上诉人（原审被告）：刘明娟，女，1978年1月10日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：刘峰峰，山东圣义律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：济南市历下区园林绿化服务中心，住所地济南市。法定代表人：韩睿，主任。委托诉讼代理人：高洁，山东昌平律师事务所律师。委托诉讼代理人：李承泽，山东昌平律师事务所实习律师。上诉人刘明娟因与被上诉人济南市历下区园林绿化服务中心（以下简称绿化中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省济南市历下区人民法院（2021）鲁0102民初4910号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月23日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地方开展民事诉讼程序繁简分流改革试点实施工作的决定》,依法适用第二审程序，由审判员独任进行了审理。本案现已审理终结。刘明娟上诉请求：1.依法改判济南市历下区人民法院作出的（2021）鲁0102民初4910号民事判决书中第一项、第二项判决内容，依法判决合同履行终止期限至2021年8月31日；2.第一、二审案件受理费由绿化中心承担。事实和理由：一审认定事实和适用法律均存在部分错误，具体理由如下：一、《解约通知函》不具有催缴租金的效力。1、根据刘明娟代理律师在一审时查到的文件，山东省要求对承租房屋所有权属于政府机关、事业单位和国有企业的经营性房产的，包括租户不直接与房屋所有权属单位签订房屋租赁合同而是通过第三方签订租赁合同的租户加大疫情防控期间房产租金减免政策力度。这也说明绿化中心应该为刘明娟减免租金。根据当时的政策要求，绿化中心有政策不依不落实，并借机为难刘明娟要求解除合同的行为是不对的，不应得到法院的支持。并未明确减免金额就要求刘明娟交纳租金是不对的。2、该函的发送的基础是绿化中心在发函时单方认定刘明娟不具有主体资格而认定刘明娟严重违约，该函的整个内容的论证基础是错误的，因为刘明娟具有主体资格。3、基于此，绿化中心发送的函件并不具有催缴的效力，其不存在单方解除权。二、刘明娟去交纳过房屋租金，不交纳租金非刘明娟的原因，若刘明娟未交纳租金致使绿化中心有权解除合同，也是因为绿化中心采取政策借口手段和拖延方式让刘明娟不能按时交纳租金致使合同约定的解除条件成就，根据民法典的规定应视为解除条件未成就，也即绿化中心不具有单方解除权，合同不应解除。2021年度（2020年9月1日至2021年8月31日）未交租金的原因不在刘明娟，而是由绿化中心致使。刘明娟依合同约定去交纳2021年度租金时绿化中心不收取租金而是告知刘明娟山东省有租金减免政策，需要落实好减免金额后再告知刘明娟所应交纳金额，如此财务就无需收费后再行退费等各项手续，也就不会增加财务工作量。绿化中心要求刘明娟提供申请减免材料，刘明娟按照绿化中心的要求提交材料后，绿化中心一直未告知刘明娟应减免的租金数额，且刘明娟询问绿化中心时，绿化中心一直是告知刘明娟等着。也即未缴纳租金的原因由绿化中心不正当的促成合同解除条件成就，解除条件应依法未成就。三、刘明娟不存在违约行为。根据刘明娟一直以来的交费习惯可知，刘明娟一直是按时交费。综上，刘明娟认为：一审法院认定事实和适用法律均存在部分错误，为维护自身合法权益。绿化中心辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。一、刘明娟已经根本违约，绿化中心有权解除合同。2020年10月29日，绿化中心向刘明娟寄送的《解约通知函》第一条第三款明确载明刘明娟的违约行为之一是：“按《租赁合同》约定，你方（云景酒店）应于2020年8月1日前支付2020年9月1日至2021年8月31日的租金20万元，截至今日仍未支付我单位。”第二条第二、三款明确载明:“请你方于收到此函起15日内将上述房屋交还我单位”“请你方于交还房屋之日将2020年9月1日至交还房屋之前应付租金交付我单位。”根据上述通知函，绿化中心已经以书面形式明确的向刘明娟催交租金，但刘明娟至今仍未支付，根据《租赁合同》第十条约定：“乙方如没有按期交纳房租，催交后5日内仍未交纳的，视为违约，甲方有权终止合同。”绿化中心就此提起诉讼要求解除合同符合双方的约定，一审法院判决并无错误。二、《租赁合同》同时也符合法定解除的条件。根据《租赁合同》第二条：“该房屋用途为餐饮会所，乙方不得任意改变房屋用途”，《食品经营许可管理办法》第九条：“申请食品经营许可，应当先行取得营业执照等合法主体资格”，济南晶晶云景大酒店解散后，其权利承继人刘明娟作为自然人无法取得食品经营许可，无法根据约定保证房屋用途为餐饮会所，合同目的已经无法实现，符合《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第四款规定的“当事人一方有其他违约行为致使不能实现合同目的”的法定解除合同条件。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。并且时至今日，刘明娟仍未交还房屋，系有意拖延时间，请求驳回刘明娟的上诉请求。?绿化中心向一审法院起诉请求：1.解除绿化中心与济南晶晶云景大酒店签订的《租赁合同》；2.判令刘明娟将济南晶晶云景大酒店所承租的济南市历下区洪山路洪山广场北侧房屋（地上面积474平方米，地下、储藏室、传达室面积312.9平方米）交还绿化中心；3.判令刘明娟支付绿化中心房屋租金（以每日548元为基数，自2020年9月1日计算至实际交还房屋之日止）；4.由刘明娟承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：济南市历下区园林绿化管理局（出租方、甲方）与济南晶晶云景大酒店（承租方、乙方）签订《租赁合同》，主要约定：第一条：房屋情况。甲方房屋坐落于：洪山路洪山广场北侧。面积：地上面积474平方米，地下、储藏室、传达室的面积312.9平方米。第二条：房屋用途。该房屋用途为餐饮会所。除双方另有约定外，乙方不得任意改变房屋用途。第三条：租赁期限。1、租赁期限自2013年9月1日至2021年8月31日止。第四条：租金及支付方式。1、前三年每年租金为壹拾伍万元，三年后每年递增1万元。3、双方议定首期支付壹年的房租，以后每壹年结算一次，提前30天支付下次房租。甲方收到乙方租金后，应开具收据。第六条：房屋设施及水、电押金。1、甲、乙双方自本合同签订之日起，由乙方支付甲方1万元作为房屋设施维修及水、电费押金。第十条：违约处理。乙方如没有按期交纳房租，催交后5日内仍未来交纳，视为违约，甲方有权终止合同，收回所出租房屋，和租赁期间内的房租及所有乙方已支付的其他费用。2017年8月25日，云景酒店注销。2018年3月14日，刘明娟支付房屋租金170,000元。2019年3月23日，济南市历下区园林绿化管理局变更为绿化中心。2020年10月29日，绿化中心向刘明娟出具《解约通知函》，载明：2013年8月，你注册的个人独资企业云景酒店与我单位签订了《租赁合同》一份，根据《租赁合同》约定，云景酒店承租我单位位于洪山路洪山广场北侧的房屋，地上面积474平方米，地下、储藏室、传达室面积312.9平方米，房屋用途为餐饮会所不得擅自改变；每年提前一个月支付下年租金。但云景酒店已于2017年8月25日注销，根据法律规定，注销后酒店相关义务应由你继续承担，现就《租赁合同》相关事宜向你致函如下：一、在合同履行过程中，你方（云景酒店）有如下严重违约行为：1、因云景酒店已经注销。5合同主体已经不存在，《租赁合同》已经无法继续履行。2、《租赁合同》约定的用途为餐饮会所，因云景酒店已经注销，该租赁房屋用途早已经不是经营餐饮会所用。3、按《租赁合同》约定，你方（云景酒店）应于2020年8月1日前支付2020年9月1日至2021年8月31日的租金20万元，截至今日仍未支付我单位。二、鉴于云景酒店存在以上严重违约行为，合同目的已无法实现，现我单位依据合同和相关法律规定特此函告与你：1、依法解除我单位与你方（云景酒店）签订的《租赁合同》；2、请你方于收到此函起15日内将上述房屋交还我单位，并结清水费电费及由经营所产生的未付费用。3、请你方于交还房屋之日将2020年9月1日至交还房屋之前应付租金交付我单位。如你方逾期未履行上述义务也未向我单位提出合法理由，我单位将考虑依法行使相应诉讼权利，因此造成的一切损失（包括但不限于诉讼费、律师费、鉴定费、差旅费、租金损失及利息等财产损失）可能会由你方承担。2020年11月10日，刘明娟向绿化中心出具《情况说明》，载明：针对贵方于2020年10月29日所发出的解约通知函，我方做出以下几点说明：1、据贵方所述的第一条违约行为，我方解释如下：云景酒店虽然已经注销，但并不是完全消失，其主要股东及员工均未发生变更，名为注销后成立新公司，实为变更公司名称，故不存在合同无法履行的情形。根据《合同法》第四十四条之规定，公司注销的，不必然导致合同无法履行。即便是对于无法履行的合同，双方当事人进行协商之后，可以进行变更或解除。我方在之前并未收到贵方的函件，对于租金我方认为应在减免中故尚未缴纳，不存在故意违反约定的行为。对于合同的后续问题，我方负责人刘明娟女士表示将继续履行合同，只是将我方的云景酒店变更为将济南历下银莲酒店，济南历下银莲酒店希望可以代替云景酒店继续享受合同权利，履行合同义务。2、针对贵方所说的第二条违约行为，我方认为并不存在违约情形：根据双方签订的《租赁合同》第二条约定该房屋用途为餐饮会所，即将承担合同义务的济南历下银莲酒店注册的经营范围与所属行业属于餐饮业，并没有更改房屋的实际用途，不属于违反合同约定，望贵方慎查。3、针对贵方所说的第三条违约行为：在云景酒店存续期间，因疫情影响，国家的相关政策规定，对部分小微企业应当对其进行减免房租，济南晶晶云景大酒店符合相关的政策规定，属于减免范围之内。在云景酒店已经注销后，承担合同责任的济南历下银莲酒店亦应属于国家政策规定的减免租金的微企业，应当在政策范围内享受减免租金的权利，为此我方多次与贵方进行协商，商定新一期的房租是按照云景酒店原定方式进行缴纳，贵方并没有对此做出正面回复，此事便搁置至今。这是造成我方尚未缴纳租金的主要原因，我方并不存在恶意拖欠租金行为，且我方表示愿意按照双方签订的《租赁合同》继续履行义务。另，需要说明的是，我方并不存在转租行为。在云景酒店注销后，济南历下银莲酒店才正式在洪山路洪山广场北侧的租赁房屋内开展经营活动，双方之间不存在转租协议；且云景酒店已经注销，并不能作为合同一方签订转租协议，并没有违反合同约定的义务。一审法院认为，云景酒店系刘明娟设立的一人有限责任公司，云景酒店注销后，权利义务应由刘明娟承继。《租赁合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。刘明娟未按合同约定支付2020年9月1日至2021年8月31日的房屋租金，经绿化中心催告后仍未支付，构成违约。《租赁合同》第十条约定：“乙方如没有按期交纳房租，催交后5日内仍未来交纳，视为违约，甲方有权终止合同，收回所出租房屋......”《中华人民共和国民法典》第五百六十二条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定乙方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。据此，绿化中心诉请解除《租赁合同》，于法有据，一审法院予以支持。《租赁合同》解除后，刘明娟应向绿化中心腾还济南市历下区洪山路洪山广场北侧房屋（地上面积474平方米，地下、储藏室、传达室面积312.9平方米）。关于租金。《租赁合同》约定：“1、前三年每年租金为壹拾伍万元，三年后每年递增1万元。”据此计算2020年9月1日至2021年8月31日的房屋租金应为20万元/年，刘明娟应自2020年9月1日起至实际腾还房屋之日止，按547.95元/天的标准支付房屋租金。因刘明娟承租的房屋系所有权属于政府机关、事业单位的经营性房产，根据省委经济运行应急保障指挥部于2020年4月2日印发的《关于价款企业项目全面复工达产的若干政策措施及实施细则》，应为刘明娟扣减房屋租金75，000元（20万元/年÷4个季度+20万元/年÷4个季度÷2）。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二十条规定，判决：一、解除绿化中心与济南晶晶云景大酒店签订的《租赁合同》；二、刘明娟于判决生效之日起三十日内向绿化中心腾还位于济南市历下区洪山路洪山广场北侧房屋（地上面积474平方米，地下、储藏室、传达室面积312.9平方米）；三、刘明娟于判决生效之日起十日内向绿化中心支付房屋租金（自2020年9月1日起至实际腾还房屋之日止，按547.95元/天的标准计算，并应从租金总额中扣除75，000元）；四、驳回绿化中心的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2，006元，减半收取1，003元，由绿化中心负担303元，由刘明娟负担700元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明相关事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题是，绿化中心请求解除涉案房屋租赁合同应否支持。根据本案事实，涉案房屋租赁合同合法有效，双方均应依约履行。刘明娟未按合同约定支付2020年9月1日至2021年8月31日的房屋租金，经绿化中心催告后仍未支付，构成违约。《租赁合同》第十条约定：“乙方如没有按期交纳房租，催交后5日内仍未来交纳，视为违约，甲方有权终止合同，收回所出租房屋......”据此，绿化中心主张解除合同合法有据，一审判决已依据政策对相应租金予以减免，现双方合同约定的租赁期限也已经届满，故一审判决解除涉案房屋租赁合同并无不当，应予维持。刘明娟主张绿化中心应先明确减免数额再缴纳租金于法无据。其上诉称其未交纳租金系绿化中心原因导致没有证据证明，故刘明娟关于其迟延交纳租金不存在违约的上诉理由，不能成立。综上所述，刘明娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2006元，由上诉人刘明娟负担。本判决为终审判决。审判员  孙磊二〇二一年十月十四日书记员  李敏