河北省廊坊市安次区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1002民初1548号 原告：闫利珍，女，1965年4月7日出生，汉族，现住廊坊市安次区。 委托诉讼代理人：韩力均，男，1966年7月20日出生，汉族，现住廊坊市安次区，系原告之夫。 被告：蔡远国，男，1972年12月5日出生，汉族，住四川省巴中市巴州区。 被告:顾志琼，女，1973年12月6日出生，汉族，住四川省巴中市巴州区。 被告:龙开贵，男，1963年8月7日出生，汉族，住四川省广元市利州区。 三被告共同委托诉讼代理人：高大尉，河北行嘉律师事务所律师。 原告闫利珍与被告蔡远国、顾志琼、龙开贵合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，被告蔡远国向本院提出申请，申请追加高文博为本案第三人，后蔡远国又撤回了追加申请。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告闫利珍委托诉讼代理人韩力均、被告蔡远国及三被告共同委托诉讼代理人高大尉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告闫利珍向本院提出诉讼请求：一、依法判令三被告向原告支付抵顶的房款1256400元，按承诺书中的约定支付利息（按银行同期贷款利率的4倍执行），自2018年11月8日起至付清之日止；二、依法判令三被告向原告支付违约金20万元；三、依法判令诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年10月份，蔡远国说他舅舅龙开贵欠付别人案件执行款，被法院强制执行并拘留，经蔡远国多次找韩永福请求帮忙，韩永福说用他嫂子闫利珍在安平县0元）帮忙折抵一下欠付的执行款。后经蔡远国、龙开贵与他们债权人高文博沟通后同意用住宅楼折抵，于是当天债权人高文博来到廊坊办理了过户手续。在2018年11月8日由三被告为原告出具承诺书，用房款1256400元作为本金为原告抵顶钢材，在2018年11月26日前全部抵顶完毕（1256400元），如未支付则自愿以1256400元作为本金支付利息（按银行同期贷款利率的4倍执行）及违约金20万元。但三被告至今未履行承诺，故诉至法院。 被告蔡远国在第一次庭审时辩称，1、原告所述的承诺书我不清楚，我要看承诺书。2、原告的两套房抵给高文博了，但最后高文博没有得到这两套房，要么原告把两套房给高文博，我们同意给房款1256400元，要么原告给我两套房，我给原告房款。现在原告既没给我两套房又跟我要钱是不合理的。在做承诺书时原告从我处拉走12万多元钢筋，12万多元钢筋款应该给我。 被告蔡远国、顾志琼、龙开贵在第二次庭审时共同辩称，涉案的1002、1102两套房屋，均没有登记在三被告任何一人的名下，三被告也未和任何人签订相关合同。龙开贵涉及孟村法院执行一案，也未完毕，不应承担原告的各项诉请。应驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：原告闫利珍与案外人廊坊市文盛房地产开发有限公司之间曾有经济纠纷。2018年1月22日，原告闫利珍与该公司签订《和解协议》，和解协议第一条约定：甲方廊坊市文盛房地产开发有限公司所欠乙方闫利珍借款280万元，利息按月息2%计算（2017年1月2日至2018年1月18日）欠息701867元，原2017年1月1日尚欠息5万元，本息合计3551867元；和解协议的第二条约定：对以上欠款，甲方廊坊市文盛房地产开发有限公司同意用其开发的锦泰园住宅小区4号楼1单元502室、902室、1002室、1102室四套住宅抵顶，每套面积125.64平方米，合计面积502.56平方米，按每平米5000元计算，共折抵欠款251.28万元，税费按规定由乙方闫利珍缴纳。 协议签订后，协议中所涉及的四套房产在2018年1月19日原告作为买受人与廊坊市文盛房地产开发有限公司签订了四份《商品房买卖合同》，但并未进行网签。 因本案被告龙开贵拖欠案外人高文博、丁润柱材料款123万元，河北省孟村回族自治县人民法院于2017年3月作出（2017）冀0930民初269号民事判决书，判令：“龙开贵于判决书生效之日起十五日内偿还高文博、丁润柱材料款126万元，并自2012年8月31日起至法院确定给付之日止按年利率24%的标准支付利息。”此后，因龙开贵未能履行该民事判决书中确定的义务，高文博向孟村回族自治县人民法院申请强制执行。 基于以上事实，本案原告与本案三被告商议，约定原告用其名下的、自廊坊市文盛房地产开发有限公司折抵的并与开发商签订的《商品房买卖合同》中的两份合同中记载的位于衡水市安平县房产折抵给案外人高文博，用于偿还被告龙开贵所欠案外人高文博的部分债务，同时，本案被告蔡远国承诺用抵顶给原告钢筋的方式抵偿原告为被告龙开贵代偿的债务。 2018年1月19日，案外人高文博与案外人廊坊市文盛房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》两份，案外人高文博为该公司开发的位于衡水市安平县产的买受人，也未进行网签。 2018年11月8日，被告蔡远国作为承诺人，顾志琼、龙开贵作为连带责任保证人为原告出具承诺书，承诺“欠付闫利珍衡水市安平县锦泰家园住宅楼2套折合人民币1256400元，抵顶钢筋279.2吨，钢筋价格暂定按4500元/吨计算（最终价格按兰格网当日钢筋到场价格为准不包含税金），钢筋款抵顶房款后多退少补，并承诺钢筋在2018年11月16日前50吨左右送货至大厂夏垫工地，如未按承诺约定的日期2018年11月16日前到货，以50万元现金方式支付，如在2018年11月16日前钢筋50吨、现金50万元没有按约定的日期履行，本人自愿按欠付钢筋总数279.2吨的50%作为本人的违约金，余下的欠付钢筋数量约111吨或欠付现金50万元左右（减去2018年11月16日前支付的50万元现金及或到场钢筋数量，以支付到账为准或送货到工地为准），在2018年11月26日前（以钢筋欠付111吨左右或现金50万元）未支付，本人自愿按银行同期贷款利率四倍支付欠付抵顶房款闫利珍衡水市安平县锦泰家园住宅楼2套折合人民币1256400元的利息，并自愿支付20万元违约金，钢筋或现金全部折抵完毕后韩永福签订的水电施工合同，按双方约定执行。” 承诺书签订后，被告蔡远国并未按照该约定履行全部抵顶钢筋的义务，被告顾志琼、龙开贵也没有依照约定履行连带保证义务。庭审中，被告蔡远国主张在上述承诺书签订之后已经给原告送了30多吨钢筋，有送货单，但并未向法庭提交。庭审后，原告向本院提交情况说明，认可已经收到被告蔡远国给原告送来的钢筋20吨，按照当时市场价4500元/吨计算，折合人民币9万元。 庭审中，三被告对原告提交的案外人高文博与廊坊市文盛房地产开发有限公司签订的二份《商品房买卖合同》真实性无异议，但认为房屋过户应以不动产登记为生效要件，并且案外人高文博与三被告均无关，三被告没有得到房屋的利益，原告将房屋卖给高文博是另外一层法律关系。 上述事实有原告提交的《和解协议》、河北省孟村回族自治县人民法院（2017）冀0930民初269号民事判决书、高文博与廊坊市文盛房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》两份、《承诺书》、原告书写的情况说明，三被告提交的河北省孟村回族自治县人民法院（2017）冀0930民初269号民事判决书的执行笔录及双方当事人的当庭陈述可证。 本院认为，原告闫利珍以折抵债务的形式与债务人廊坊市文盛房地产开发有限公司签订了位于衡水市安平县的《商品房买卖合同》，成为该四套房产的买受人，后经原、被告各方协商，用原告折抵并与开发商签订的四份《商品房买卖合同》中1002室、1102室的《商品房买卖合同》，为被告龙开贵代偿所欠高文博的债务1256400元。2018年1月19日案外人高文博与廊坊市文盛房地产开发有限公司签订了1002室、1102室的《商品房买卖合同》。至此，原告闫利珍已经按约履行了为被告龙开贵代偿债务1256400元，原告对于被告龙开贵依法享有追偿权。 2018年11月8日，被告蔡远国作为承诺人，顾志琼、龙开贵作为连带责任保证人为原告出具承诺书，承诺书中三被告认可原告的代偿行为，并确认代偿房屋价值为1256400元；同时被告蔡远国承诺，将抵顶给原告钢筋279.2吨，价格暂定按4500元/吨计算，用于抵顶原告代偿的款项1256400元。被告蔡远国为原告出具的承诺书，应当认为是被告龙开贵将上述债务转移给被告蔡远国，蔡远国同意用钢筋折抵的形式偿还，原告接受并出示该证据，则表示原告对于该债务转移的认可，故被告蔡远国应为本案原告所诉债务的主债务人，其未按约定履行抵顶钢材义务，应按约定给付原告人民币1256400元。 庭审中，被告蔡远国主张已经向原告运送钢筋30吨，但并未提供证据，原告闫利珍自认已收到被告运送的钢筋20吨，故依照双方约定，以4500元/吨计算，被告蔡远国已经通过抵顶钢筋的方式向原告返还代偿款9万元，对该笔款项应当在全部代偿款项1256400元中予以扣除。综上，被告蔡远国尚欠原告闫利珍款项116.64万元，应及时给付。 原告关于利息及违约金的请求，由于蔡远国在“承诺书”中约定“在2018年11月26日前（以钢筋欠付111吨左右或现金50万元）未支付，本人自愿按银行同期贷款利率四倍支付欠付抵顶房款闫利珍衡水市安平县锦泰家园住宅楼2套折合人民币1256400元的利息，并自愿支付20万元违约金”，该约定标准过高，已经超出了我国法律所保护的最高限度，应依法予以调整。原告的损失即是利息损失，故被告蔡远国应以尚欠代偿款项116.64万元为基数，自约定的最后履行期限次日2018年11月27日起至2020年8月19日按照年利率24%计算利息，自2020年8月20日起按照2020年一年期贷款市场报价利率计算利息。 被告龙开贵、顾志琼作为被告蔡远国所欠原告款项1256400元及利息的连带责任保证人，也应按约依法承担连带保证责任，但双方并未在承诺书中明确约定担保期限，原告依法应自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任，但原告并未在最后一次履行期限2018年11月26日以后在六个月内向保证人顾志琼、龙开贵主张权利，故原告在2020年8月5日起诉时被告顾志琼、龙开贵的担保已经超过担保期限，被告顾志琼、龙开贵的担保责任免除，依法不承担担保责任。 庭审中，被告蔡远国表示由于案外人高文博没有得到这两套房，那么原告既没给出两套房又要主张追偿，是不合理的。经调查，案外人高文博已经与案外人廊坊市文盛房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》两份，合同中明确约定，案外人高文博为该公司开发的位于衡水市安平县产的买受人。依据我国法律规定，民事主体从事民事活动，应当遵循诚实信用原则，秉承诚实、恪守承诺。案外人高文博作为完全民事行为能力人，在接受本案原告闫利珍提出的以房产代偿龙开贵债务的方案时，就已经明确知晓该两套房屋的开发程度及产权登记状态，在这种情况下，高文博依然选择同意该方案，并实际签署了《商品房买卖合同》，不仅是认可了本案原告代偿意思表示，更实际作出了接受该种代偿方式民事法律行为，因此，该代偿行为已经成立并生效，即使在案外人高文博签署《商品房买卖合同》后，因本案原告闫利珍以外的原因未能实际取得该房产，那么其对于房产开发单位享有相应的请求权，而并不能导致原告的代偿行为无效。在这种情况下，被告蔡远国仍为原告出具承诺书，自愿用钢筋抵顶的形式偿还被告龙开贵所欠原告的款项，且被告蔡远国未按约定履行抵顶钢材义务，应按约定给付原告人民币1256400元。因此，被告蔡远国的抗辩意见本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第七条、第五百零九条、第五百五十一条、第六百九十二条、第六百九十三条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十五条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告蔡远国本判决生效之日起十日内给付原告闫利珍116.64万元，并以此为基数，支付自2018年11月27日起至2020年8月19日止按照年利率24%计算的利息，自2020年8月20日起至本判决实际履行之日止按照2020年一年期贷款市场报价利率计算的利息。 二、被告顾志琼、龙开贵在本案中不承担连带担保责任。 三、驳回原告闫利珍的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取8953元，由被告蔡远国承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审判员  杨晓阁 二〇二一年二月二日 书记员  孙鹏宇 附相关法条： 《中华人民共和国民法典》 第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百五十一条债务人将债务的全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。 债务人或者第三人可以催告债权人在合理期限内予以同意，债权人未作表示的，视为不同意。 第六百九十二条保证期间是确定保证人承担保证责任的期间，不发生中止、中断和延长。 债权人与保证人可以约定保证期间，但是约定的保证期间早于主债务履行期限或者与主债务履行期限同时届满的，视为没有约定；没有约定或者约定不明确的，保证期间为主债务履行期限届满之日起六个月。 债权人与债务人对主债务履行期限没有约定或者约定不明确的，保证期间自债权人请求债务人履行债务的宽限期届满之日起计算。 第六百九十三条一般保证的债权人未在保证期间对债务人提起诉讼或者申请仲裁的，保证人不再承担保证责任。 连带责任保证的债权人未在保证期间请求保证人承担保证责任的，保证人不再承担保证责任。 《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》 第二十五条出借人请求借款人按照合同约定利率支付利息的，人民法院应予支持，但是双方约定的利率超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍的除外。 前款所称“一年期贷款市场报价利率”，是指中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心自2019年8月20日起每月发布的一年期贷款市场报价利率。 第三十一条本规定施行后，人民法院新受理的一审民间借贷纠纷案件，适用本规定。 2020年8月20日之后新受理的一审民间借贷案件，借贷合同成立于2020年8月20日之前，当事人请求适用当时的司法解释计算自合同成立到2020年8月19日的利息部分的，人民法院应予支持；对于自2020年8月20日到借款返还之日的利息部分，适用起诉时本规定的利率保护标准计算。 本规定施行后，最高人民法院以前作出的相关司法解释与本规定不一致的，以本规定为准。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。