辽宁省沈阳市于洪区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0114民初2037号原告：辽宁三志物流有限公司，住所地沈阳市于洪区沙岭街道繁荣村。统一社会信用代码：91210114396545575G。法定代表人：王敏，系该公司总经理。委托诉讼代理人：于浩、马畅，系辽宁东来律师事务所律师。被告：沈阳宝象物业有限公司，住所地沈阳市于洪区沈大路珍珠3号。统一社会信用代码：91210114MA0P5MR68D。法定代表人：熊起发，系该公司经理。委托诉讼代理人：金希义，男，1969年10月2日出生，满族，系该公司员工，住沈阳市铁西区。委托诉讼代理人：韩极，女，1997年2月4日出生，汉族，系该公司员工，住沈阳市铁西区。身份证号：2101061997××××××××。原告辽宁三志物流有限公司（以下简称“三志物流公司”）与被告沈阳宝象物业有限公司（以下简称“宝象物业公司”）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告三志物流公司的委托诉讼代理人于浩、马畅，被告宝象物业公司的委托诉讼代理人金希义、韩极到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告返还原告保证金137400元；2.请求判令被告赔偿因违约给原告造成的损失438972元；3.诉讼费由被告负担。事实与理由：原告与被告于2018年11月20日签订场地租赁协议，约定被告将位于沈阳市于洪区库房（整租面积11475平方米）租赁给原告作为物流仓储使用，租期为两年（租赁期限：2018年3月25日至2020年3月24日），年租金806400元。原告已实际支付两年租金，并支付履约保证金137400元，现由于被告在履行合同过程中存在园区经常停水停电，造成卫生间无法使用，影响正常办公；园区内冬季没有釆暖设施，造成原告方日常办公作业困难；被告未按合同履行承诺2018年5月31日前增设一个免费车、月票车快速出口，导致园区内道路每日都存在拥堵情况，严重影响原告正常办公；被告没有消防安全许可证，因此园区存在极大的消防安全因患，并且该问题一旦被查处会导致原告停运；以及被告并未取得产权人的授权等诸多违约行为，原告于2019年9月5日向被告送达整改通知书，被告一直没有解决，致使原告无法继续履行租赁合同，并造成原告由此产生的经济损失438972元，原告又于2019年9月19日向被告送达解除合同通知书。根据本协议约定第四章第4、5条规定，原告符合解除合同的条件，因此原告已向被告方发出解除协议通知书，已经与被告解除了场地租赁协议，现原告要求被告返还履约保证金。另根据《合同法》第一百零七条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任之规定，故原告请求被告承担因违约造成原告的损失438972元。综上，原告认为被告违反合同约定，因此原告诉至法院，请求法院给予公正判决，支持原告的诉讼请求。被告辩称，一、原告应依法支付场地租赁费和物业费。1.被告有向原告收取场地租赁费和物业服务费的权利。被告系依法取得营业执照的合法的物业服务企业，依据百科集团授权管理资产协议，取得了于洪项目的管理权。自原告入住园区以来，被告为其提供物业服务至今。根据双方签订的《场地租赁协议》《补充协议》《房屋租赁合同》《物业服务合同》，双方对合同期限（2018年3月25日至2020年3月24日）、权利义务、服务费用、违约责任等进行了详细的约定。2.原告有向被告交纳场地租赁费和物业服务费的义务。被告沈阳宝象物业有限公司与原告签订的《场地租赁合同》《物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，对双方都有约束力，内容不违反法律有关规定，协议合法有效，双方当事人应当按照平等、诚实信用的原则行使权利和履行义务。业主有按时交纳场地租赁费和物业服务费的义务。被告为其提供物业服务至今，原告应依法交纳租金及物业服务费。可原告方违约在先，从2019年3月25日起至2019年11月24日恶意退场时止，拖欠租金及物业费合计人民币532438元整，至今拒绝支付。在原告拖欠租金及物业费的情况下，被告方并没有按协议约定提前终止合同，仍然让其继续使用场地、库房及办公室，希望长久合作互利共赢，已经做到仁至义尽。按照双方签订的协议，原告方在拖欠费用的情况下，没有提前解除合同的权利。如果提前解除合同，需先支付相当于两个月租金款项的赔偿金，并立即结清全部欠款及支付违约金后合同解除。被告认为原告单方解除租赁合同的行为，既不符合法定解除权的行使条件，也不符合约定解除权的行使，故该解除行为无效，原告无权要求被告返还保证金。在原告违约在先的情况下，更无权请求违约造成的损失。3.根据《物业服务协议》第六章第四条约定，在物业服务期间，因市政设施故障维修或第三方过失导致的停水、停电，甲方不承担赔偿责任。导致园区三个月停电是由于第三方鑫泰德公司所租赁的库房发生火灾，被公安消防部门拉闸停电。原告所遭受的损失应该依法向第三方鑫泰德公司索赔。被告可以根据《场地租赁协议》第五章第四条规定配合提供火灾证明，协助原告追索可能遭受的损失，但不影响原告向被告公司履行支付租金及物业服务费的义务。被告库房被烧损失惨重，也已经通过法律途径向第三方公司主张了经济损失赔偿。二、关于采暖设施问题，因被告单位系物流行业，冬季根本没有采暖，况且也无需采暖，合同中亦没有收取采暖费用。三、关于消防许可问题，被告单位系戊类消防单位，无需消防部门审批。上次因电路问题失火后，被告单位按消防部门要求已经进行整改，消防部门于失火三个月后解封。四、依据场地租赁合同第四章第二条约定，原告逾期支付租金，被告有权解除合同，原告交付的履约保证金作为补偿金不予返还，并不再享有费用减免优惠。如被告方愿意继续租赁给原告，则每逾期一日双倍支付迟延履行金。五、原告在租赁期内不仅拖欠租金还存在私接电源，无理取闹，堵公司大门，妨碍公司正常经营，打伤被告公司员工（已报警处理），损毁公司围墙、地面及窗户等相关违约及违法行为。原告方恶人先告状，反而状告被告公司赔偿损失，于法无据（被告已另案起诉原告）。综上所述，原告拖欠被告租金及物业费的情况下，恶人先告状，其请求无事实及法律依据，请求法院判决驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年2月6日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订《场地租赁协议》一份，约定乙方自愿租赁甲方位于沈阳市于洪区沈大路87号百科钢铁物流园三号库房C2-C3C5-C8C10-C17B5-B8B10-B18A5-A8A10-A13库房，面积8400平方米，作为物流仓储使用；租期二年，自2018年3月25日至2020年3月24日止；年租金806400元。该合同另约定，甲方同意乙方对3#库房东侧1620平米、北侧1500平米的路面混凝土硬化，硬化后的产权归甲方；甲方同意乙方在东2、东3、东5、东6、东8、东10、东11、东13、东15、东16侧开门。甲方同意乙方租赁期内免费使用东侧混凝土硬化路面用于物流仓储；甲方同意乙方在东侧、北侧路面硬化、租赁区域设施改造，设施改造期给予优惠，免费延长租赁期限2个月，即2020年3月25日至2020年5月24日；甲方同意给予乙方租赁优惠期一个月免交租金，即2020年5月25日至2020年6月24日；首期租金403200元，乙方应当于合同签订7日内一次性支付，其余租金按照半年周期支付，应提前30日支付下一期租金；场地履约保证金134400元，应于合同签订当日支付，在乙方无任何根本违约的情况下，甲方在合同期满将场地履约保证金无息返还乙方；甲方确保租期内乙方能够正常使用租赁库房及附属的设备、设施，如因库房、土地、附属设备、设施的权属或消防等任何原因导致乙方无法正常使用的，甲方应承担违约责任，并应赔偿乙方损失；甲方应确保乙方在正常使用租赁库房的情况下，乙方及乙方指定的车辆、人员、货物等正常出入园区，确保乙方及乙方指定的车辆、人员、货物通行顺畅。甲方承诺2018年5月31日前增设一个免费车、月票车快速出口；如因法定事由一方确需提前解约，须提前三个月书面通知对方，并应于合同提前终止前向对方支付相当于二个月租金的款项作为赔偿金；在租赁期间，因市政设施故障或第三方过失导致停电、停水等情况发生时，甲方可以配合乙方追讨可能产生的损失，但不影响乙方向甲方履行支付租金的责任。当日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订《房屋租赁协议》一份，约定乙方自愿租赁甲方位于沈阳市于洪区沈大路87号百科办公楼三楼西区场地，面积156平方米，作为办公使用；租期二年，自2018年3月25日起至2020年3月24日止；年租金34128元，首期租金为半年租金，即17064元，乙方应当于合同签订7日内一次性支付，其余租金按照半年周期支付，应提前30日支付下一期租金；场地履约保证金3000元，应于合同签订当日支付，在乙方无任何根本违约的情况下，甲方在合同期满将场地履约保证金无息返还乙方。2018年2月6日，原、被告另签订《物业服务合同》二份，约定被告为原告承租的上述库房及办公场地提供物业服务，物业服务期二年，自2018年3月25日至2020年3月24日止，物业费标准为每月每平方米1元，其中库房年物业费为100800元，办公场地年物业费为1872元。2018年3月12日，原告（乙方）与被告（甲方）针对2018年2月6日签订的《房屋租赁协议》签订《补充协议》一份，约定甲方同意乙方将原租赁位置变更为沈阳市于洪区沈大路87号办公楼二楼西侧的办公区域，租赁面积变更为326平方米；租期二年，自2018年3月25日起至2020年3月24日止；租金每月5090.67元，年租金61088元，年租金增长率为5%；物业费为每月326元，年物业费3912元。2018年11月20日，原告（乙方）与被告（甲方）针对2018年2月6日签订的《场地租赁协议》再次签订《补充协议》一份，约定自2018年11月7日起，租赁面积调整至11475平方米，即增加租赁面积3075平方米，具体位置为：三号库A2-3A15-18B2-3C18；由于乙方需要对新增库房进行整改，东侧改门，甲方同意给予一个月的免租期（仅限于新库房），即新增租赁面积自2018年12月7日计算租金和物业费；新增租赁面积年租金为295200元，新增租赁面积年物业费为36900元。上述合同签订后，被告将租赁场地交付给原告，原告向被告交纳库房履约保证金134400元、办公楼履约保证金3000元，并陆续向被告支付租金及物业费。2019年9月19日，原告向被告送达《解除合同通知书》一份，解除租赁合同理由为：1.园区经常停水停电，造成卫生间无法使用，影响正常办公；2.园区内冬季没有采暖设施，造成公司日常办公作业困难；3.合同约定的园区内月票卡通道闸门设施并未按合同履行开设，造成园区内道路每日都存在拥堵情况，严重影响公司正常办公；4.百科物流园因一号库火灾存在消防安全隐患，造成2018年4月18日至2018年7月24日期间停止供电给公司造成巨大损失。园区存在极大的消防安全隐患，并且该问题一旦被查处会导致公司停运。2019年11月8日，原告撤离租赁场地及房屋。另查明，沈阳市于洪区沈大路87号百科钢铁物流园的所有权人为案外人百科实业集团有限公司（以下简称“百科实业公司”）。百科实业公司曾与被告宝象物业公司签订《委托管理协议书》，将百科钢铁物流园的资产委托被告宝象物业公司代为管理，委托期限二年，自2018年1月1日起至2019年12月31日止。该协议同时约定，被告宝象物业公司应按照百科实业公司规定的租金出租房屋、设备，租金汇入百科实业公司账户；宝象物业公司对百科钢铁物流园提供物业服务，收取的物业费归宝象物业公司所有；宝象物业公司如收取承租者押金，应专户保存，退租时扣除损失赔偿部分后，返还承租者。2019年11月5日，沈阳市中级人民法院作出《执行裁定书》《查封公告》《公告》，对被执行人百科实业集团有限公司所有的坐落于沈阳市于洪区土地的全部地上建筑物、附属设施等予以查封，并拟进行评估、拍卖。再查明，2018年4月17日，百科钢铁物流园1号仓库因电气故障引发火灾，消防部门要求物流园进行整改，百科物流园于2018年4月至7月中断供电。该期间，原告自行使用发电机发电运营。本院认为，合同是确立双方当事人权利义务关系的协议，经合法成立的合同具有法律效力。本案中，原、被告签订的《场地租赁协议》《房屋租赁协议》《补充协议》《物业服务合同》等均系双方当事人真实意思的表示，其内容不违反法律和有关行政法规的强制性规定，应为有效，故双方当事人应依照约定全面履行合同中的权利和义务。关于原告与被告解除租赁合同是否符合约定解除权问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案原、被告签订的《场地租赁协议》中，关于原告解除权部分约定为：“如因甲方未及时对库房及附属的设备、设施进行维修，影响乙方使用的，甲方应赔偿乙方损失，甲方收到乙方书面通知后，逾期10日后仍未履行的，乙方可解除本合同”以及“如因甲方未得到产权人授权或产权人取消对甲方的授权导致乙方不能正常使用租赁库房的，甲方应赔偿乙方损失，甲方收到乙方书面通知后，逾期10日后仍未得到产权人授权，乙方可解除本合同并双倍返还履约保证金”。本案中，原告虽在庭审中主张被告并无产权人授权，但被告已向法庭提交了产权人百科实业集团有限公司出具的《委托管理协议书》，根据该协议，被告具有与原告签订租赁合同并收取租赁费的权限，且原告一直能够使用租赁库房及办公室，现原告以被告无产权人授权为由要求解除合同，理由不成立。关于原告与被告解除租赁合同是否符合法定解除权问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，原告与被告解除合同的理由包括：1.园区经常停水停电，造成卫生间无法使用，影响正常办公；2.园区内冬季没有采暖设施，造成公司日常办公作业困难；3.合同约定的园区内月票卡通道闸门设施并未按合同履行开设，造成园区内道路每日都存在拥堵情况，严重影响公司正常办公；4.百科物流园因一号库火灾存在消防安全隐患，造成2018年4月18日至2018年7月24日期间停止供电给公司造成巨大损失。园区存在极大的消防安全隐患，并且该问题一旦被查处会导致公司停运。首先，对于火灾期间导致停水停电问题。本案中，原告租赁期间确因火灾事故导致物流园在2018年4月至7月期间中断供电。但原告在该期间并未提出解除租赁合同，且自行购买发电设备进行物流经营，此后物流园正常供电，原告以此理由要求解除合同，违背诚实信用原则，本院不予支持。其次，对于园区内冬季没有采暖设施问题。本案中，原告向被告租赁的为库房场地，并无供暖约定，被告也未向原告收取采暖费用，故原告以此理由解除合同，本院不予支持。第三，对于原告提出被告未按合同约定增设快速出口问题。庭审中，被告虽辩称已增设快速出口，但未就其主张向法庭提供相关证据，故本院不予采信，被告未按合同约定增设快速出口系构成违约。但本案系租赁合同纠纷，被告的主要合同义务系为原告提供租赁场地，增设快速出口并非被告的主要合同义务，被告不履行该义务，会对原告的物流经营造成一定影响，但尚不构成“致使不能实现合同目的”，被告系一般违约，而非根本违约，原告不得以该理由主张解除合同。第四，对于原告提出物流园存在消防安全隐患问题，原告未能就其主张向法庭提供充分证据，故本院不予采信。综上，本案被告作为租赁合同的出租方已履行了主要合同义务，原告与被告解除租赁合同的事由不符合法定解除的条件，原告不享有法定解除权。关于本案租赁合同应否解除以及解除时间问题。本案中，原告要求与被告解除租赁合同的理由虽不符合法律规定，但原告已实际于2019年11月8日撤离租赁场地及房屋，被告也已另案提起诉讼要求原告支付提前解除合同的赔偿金，即被告不再要求原告继续履行租赁合同，故本院认定涉案租赁合同实际于2019年11月8日解除。关于原告主张返还保证金问题。本院认为，履约保证金是合同当事人一方为担保合同的履行，而给付另一方当事人一定的金钱作为债权的担保，是合同履行的一种担保方式。在法律或行政法规没有禁止性规定的情况下，合同当事人可以设定履约保证金，以担保合同的履行。本案中，原告提前与被告解除租赁合同构成违约，原告主张的保证金应当首先与违约金进行折抵。鉴于被告已另案诉讼要求原告承担违约责任，故原告主张的保证金部分，本案不予处理。关于原告主张水泥地面硬化、租赁区域设施改造等损失问题。因本案系原告违约解除合同，且《场地租赁协议》明确约定，路面混凝土硬化后的产权归出租方，故原告投资改造的损失部分，原告应自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告的诉讼请求。案件受理费9534元，由原告辽宁三志物流有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  周 楠人民陪审员  张春杰人民陪审员  李欣原二〇二一年二月二十日书 记 员  胡 楠