贵州省大方县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0521民初119号 原告：陈航，男，1973年8月24日生，汉族，住贵州省大方县。 委托诉讼代理人（特别授权）：梅军，贵州大方县律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李自行，贵州大方县律师事务所实习律师。 被告：贵州华屹房地产开发有限公司。住所地：贵州省贵阳市南明区太慈桥黄磷路2号【太慈社区】。统一社会信用代码：91520102755362325F。 法定代表人：黄亚兴，系该公司总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：洪良友，重庆绮惠律师事务所律师。 原告陈航与被告贵州华屹房地产开发有限公司（以下简称：华屹公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告陈航及其委托诉讼代理人梅军、李自行与被告华屹公司委托诉讼代理人洪良友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈航向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判决被告逾期交房的违约金共计31095.19元；后期违约金从2021年1月1日起至实际交房之日止按照原告已付门市款项的日万分之六计算违约金给乙方。2、请求人民法院依法判决被告交付原告购买的华屹锦城1组团广场一层10号门市。3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2007年7月18日，原告与被告签订了购房《确认书》，原告向被告交纳购房款65，106.00元向被告购买“华屹锦城”1组团广场一层10号门市，建筑面积16.92平方米，单价3，847.87元/平方米，总价65，106.00元。之后被告一直没有交房，在2010年5月7日被告作为甲方，原告作为乙方，双方签订《“华屹锦城”广场门市委托购买协议书》，甲方同意从2009年1月30日到交房之日，按年计算利息。因被告仍然未能交房，在2017年6月30日，被告作为甲方，原告作为乙方，双方签订《协议书》，内容为经甲乙双方共同协商，就甲、乙双方广场门市违约金计算和支付事宜达成以下协议：一、根据前期甲乙双方达成的协议，经共同核算，甲方应支付乙方（2016年1月1日至2017年5月30日共计515天）的违约金201，18.00元。二、上述违约金甲方于2017年8月31日前支付乙方6，706.00元，2017年9月30日前支付6，706.00元，2017年10月31日前支付6，706.00元。逾期未支付，甲方应按乙方已支付门市款项的日万分之六计算的违约金支付给乙方。三、经双方协商约定于2017年12月31日前交房，则免去从2017年6月1日至甲方通知乙方交房日为止的违约金（乙方接甲方通知后不来接房，责任由乙方自负；甲方未按时交房，责任由甲方负责），如甲方未如期交房，甲方从2017年6月1日起按乙方已付门市款项的日万分之六计算违约金给乙方。门市产权证的办理费用按照以前的协议，各自承担相应部分费用。门市产权证于2018年12月31日前交付给乙方。四、本协议签订后，在甲方未违约的情况下，乙方不得采取任何非法方式干扰甲方的正常经营。如有违反，甲方不再向乙方支付任何违约金并追究乙方责任。原告多次找被告索要上述违约金，被告只支付了20，000.00元，但是仍然不交付门市，故从2017年6月1日至2020年12月31日被告也应当按照原告已付门市款项的日万分之六计算违约金给乙方，共计1308天，违约为65106×6÷10000×1308天=51，095.19元，扣除被告支付的20，000.00元，还欠原告的31，095.19元。后期违约金计算方式为从2021年1月1日起至实际交房之日止按照原告已付门市款项的日万分之六计算违约金给乙方。原告多次找被告要求交付房屋，请求其支付违约金，但是被告均找各种理由推诿，据此为了维护原告的合法权益，依法向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持原告的诉讼请求为谢! 华屹公司辩称，1、请求对原告方主张的违约金中超过诉讼时效的部分予以驳回，违约金的计算应当自原告方向法院起诉之日起倒回3年进行计算。2、请求对违约金的标准予以调低，原告方的损失存在的资金损失应为资金占用利息，应当参照中国人民银行同期贷款利息或者同业拆借市场的报价利率进行调整。 原告陈航为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：1、2008年7月18日签订的确认书和收据。证明原告与被告达成了商品房买卖合同的关系且原告已经全款支付了该涉案房屋房款。2、2017年6月30日签订的协议书。证明原告与被告由于被告未交付房屋双方协商了违约金的支付方式，证明违约金的支付日期是2017年12月31日，并未超过诉讼时效。3、华屹锦城广场门市协议书。证明原告向被告购买房屋的具体事项，包括房屋面积、单价等等。4、大方县人民法院诉讼材料收取清单。证明原告主张权利的时间为2020年12月30日。 被告华屹公司为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：领款单复印件一张，金额为5，788.00元；收款单一张，金额为6，706.00元，贵州大方农村商业银行股份有限公司电子回单三张，金额分别为10，000.00元、5，788.00元、6，706元。证明在双方最后一次协议书的签订后，被告向原告支付了违约金22，494.00元，应当予以扣除。 本院对原、被告提交的证据认定如下：原告所举证据1、2008年7月18日签订的确认书和收据；2、2017年6月30日签订的协议书；3、华屹锦城广场门市协议书。被告质证意见：对证据三性予以认可，认可双方间均存在商品房预售合同关系，但关于诉讼时效，2017年协议中写明违约金是自2017年6月1日起算，因此部分超过诉讼时效。原告所举证据4、大方县人民法院诉讼材料收取清单。被告质证意见：三性予以认可，但是证明目的不予认可，违约金的计算应当自原告向法院主张权利时倒推三年计算，因此部分违约金超过了诉讼时效。原告所举证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院对原告所举证据本身载明的能够证明本案事实的证明效力予以确认。被告所举证据领款单、收款单、贵州大方农村商业银行股份有限公司电子回单。原告质证意见：款项是收到的，但是该款应是2016年1月1日至2017年5月30日期间的违约金，该款我们已经在诉状中注明清楚，2017年5月30日的5，788.00元违约金是2015年12月31日前截止的违约金，不包含在我们起诉的范围内。被告所举证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院对被告所举证据本身载明的能够证明本案事实的证明效力予以确认。 本院经审理认定事实如下：2007年3月19日，被告华屹公司收到原告陈航《房号保留申请书》，陈航申请保留被告开发的“华屹锦城”1组团广场一层10号门市。2008年7月18日，原告陈航（乙方）与被告华屹公司（甲方）签订了《确认书》，确认购买被告华屹公司开发的“华屹锦城”1组团广场一层10号门市，《确认书》确认内容：房屋预测面积16.92平方米（最终以政府主管部门的实际测量面积为准），单价3，847.87元/平方米；甲方保证在取得“商品房预售许可证”后进行电视公告并电话通知乙方，保障乙方能按期签定合同，同时在签订《商品房买卖合同》前乙方有随时取消申请保留房屋和要求退还借款本金的权利，甲方不得无故推诿。《确认书》签订后，陈航向华屹公司交清购房款65，106.00元。之后被告一直没有交房。2010年5月7日，原、被告针对原告预购“华屹锦城”广场门市协商签订了《“华屹锦城”广场门市协议书》一份，协议内容：一、委托甲方（华屹公司）购买华屹锦城1组团广场1层10号门市，建筑面积为16.92㎡，建筑面积单价3，847.87/㎡，总价：陆万伍仟壹佰零陆元整（65106元），二、乙方（原告）己付：陆万伍仟壹佰零陆元整（65106元）。三、竣工交付时间：2012年5月30日。四、甲方实际代购门市（单价或总价）超过委托单价门市差价由甲方承担，并承担相应部分税款。五、甲方同意从2009年1月30日到交房之日，按每年计算利息：陆仟贰佰叁拾伍元整（6235元）（参照乙方提供的月利率：7.98‰），支付乙方。六、支付方式：甲方于次年5月30日前支付乙方上年利息。七、违约责任：1、甲方未买到乙方委托购买的门面，甲方则按20000元/㎡单价赔偿乙方，并一次性支付。2、如逾期交房，甲方则按已付款总额，每日万分之五计算支付违约金。八、乙方在签订本协议之日起，不得以任何借口再到甲方无理取闹，****，否则本协议自动失效。乙方同意甲方只退回所交款项，同时不承担违约责任。九、当甲方购得门市后本协议转为买卖协议。双方再签订购房合同。十、本协议一式三份，甲乙双方各持一份，其余送相关部门。因华屹公司未在协议约定的2012年5月30日前交付门市及支付利息，原、被告双方于2017年6月30日又签订协议书一份，协议约定内容为：经甲（被告）乙（原告）双方共同协商，就甲、乙双方广场门市违约金计算和支付事宜达成以下协议：一、根据前期甲乙双方达成的协议，经共同核算，甲方应支付乙方（2016年1月1日至2017年5月30日，共计515天）违约金20，118.00元。二、上述违约金甲方于2017年8月31日之前支付乙方6，706.00元，2017年9月30日前支付乙方6，706.00元。2017年10月31日前支付乙方6，706.00元。逾期未支付，甲方应按乙方己付门市款项的日万分之六计算违约金支付给乙方。三、经双方协商约定于2017年12月31日前交房，则免去从2017年6月1日至甲方通知乙方交房日为止的违约金（乙方接甲方通知后不来接房，责任由乙方自负；甲方未按时交房，责任由甲方负责），如甲方未如期交房，甲方从2017年6月1日起按乙方已付门市款项的日万分之六计算违约金给乙方。门市产权证的办理费用按照以前的协议，各自承担相应部分费用。门市产权证于2018年12月31日前交付给乙方。四、本协议签订后，在甲方未违约的情况下，乙方不得采取任何非法方式干扰甲方的正常经营。如有违反，甲方不再向乙方支付任何违约金并追究乙方责任。五、本协议一式五份，甲方持四份，乙方持一份。自双方签字或盖章后生效，并具有同等法律效力。协议签订后，被告华屹公司于2017年7月3日向原告陈航支付了广场门市违约金5，788.00元、2017年8月30日向原告陈航支付了广场门市违约金6，706.00元、2018年11月16日向原告陈航支付了广场门市违约金10，000.00元，共计22，494.00元，被告已按2017年6月30日签订协议书约定向原告支付清2016年1月1日至2017年5月30日违约金，多支付2，376.00元，但未按约定在2017年12月31日前向原告交房。原告于2020年12月30日向本院递交起诉状等材料，本院经审查，于2021年1月6日立案受理。本案庭审中，原告陈航申请撤回其第2项诉讼请求即请求人民法院依法判决被告交付原告购买的华屹锦城1组团广场一层10号门市，本院已当庭依法裁定准许撤回。 本案的争议焦点为：1、原告起诉主张的违约金是否部分已经超过诉讼时效期间；2、原、被告双方合同约定的违约金计算标准是否符合法律的规定。 本院认为，原、被告于2008年7月18日签订《确认书》、2010年5月7日签订《“华屹锦城”广场门市协议书》、2017年6月30日签订《协议书》系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。关于原告诉请主张的违约金是否部分已超过诉讼时效期间的问题。原告已将购房款交清给被告，原、被告2017年6月30签订《协议书》约定交房时间是2017年12月31日前，而原告向本院递交起诉状等材料主张权利的日期是2020年12月30日，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”的规定，原告诉请主张被告支付2017年6月30日《协议书》约定的2017年12月31日前未按时交房约定的违约金并未超过法律规定的诉讼时效期间，故被告以此为由提出不支付该部分违约金义务的抗辩主张本院不予支持。关于原、被告双方合同约定的违约金计算标准是否符合法律规定的问题。原告已将购房款全部支付完毕，根据原、被告签订的《协议书》约定，被告应向原告交付所购买门面及办理交付门市产权证，但被告至今未能按约定将涉案门面及产权证交付给原告，被告的违约行为导致原告遭受了相应的损失，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定，就本案而言，原告的损失应为涉案门市的预见利益即租金损失，被告未能提供证据证明涉案门市租金损失的具体金额，应当承担举证不能的后果，应以原、被告2017年6月30日签订的《协议书》中约定的如华屹公司未如期交房（2017年12月31日前交房），华屹公司从2017年6月1日起按陈航已付门市款项的日万分之六计算违约金对原告的损失进行赔偿，故被告请求对违约金的标准予以调低，原告方的损失存在的资金损失应为资金占用利息，应当参照中国人民银行同期贷款利息或者同业拆借市场的报价利率进行调整的抗辩主张，本院不予支持。因原告已撤回要求被告交付原告涉案门市的诉讼请求，且涉案门市能否交付不能确定，交付时间也不能确定，故予以支持被告支付原告自2017年6月1日起至本案立案之日即2021年1月6日止，以原告已付门市款65，106.00元的日万分之六计算的违约金，被告按双方约定已多支付的违约金2，376.00元应予以扣减，即为65，106.00元×0.06%/天×1315天-2，376.00元=48，992.63元。原告在本案中诉请被告支付逾期违约金共计31，095.19元，未超过被告按照约定应当计算支付原告的违约金损失，系对自己民事权益的处分，符合法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款的规定，判决如下： 一、被告贵州华屹房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内支付原告陈航自2017年6月1日起至2021年1月6日止的违约金31，095.19元； 二、驳回原告陈航的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费580.00元，适用简易程序审理减半实收290.00元，由被告贵州华屹房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 本判决生效后，义务人在本判决确定的自动履行期限内未履行义务，权利人可以在自动履行期限届满后二年内向本院申请执行。 审 判 员 唐雄 二〇二一年二月一日 法官助理 张艳 书 记 员 胡倩