甘肃省平凉市崆峒区人民法院民事判决书（2020）甘0802民初5437号原告：马某，男，回族，生于1974年1月11日，平凉市崆峒区西阳回族乡高粱村高粱社农民。委托诉讼代理人：曹某，平凉工业园区法律服务所法律工作者。被告：张某1，男，汉族，生于1962年5月19日，平凉市崆峒区西郊开发区天门村西庄社农民。被告：张某2，男，汉族，生于1963年10月25日，平凉市崆峒区西郊开发区天门村西庄社农民。二被告共同委托诉讼代理人：王某，甘肃陇正律师事务所律师。马某与张某1、张某2农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，马某的委托诉讼代理人曹某、张某1和张某2及该二人委托诉讼代理人王某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马某向本院提出并变更诉讼请求：1、要求张某1、张某2返还购买院落价款220000元；2、要求张某1、张某2共同赔偿经济损失1150748元。事实和理由：张某1、张某2共有一处院落××区社，土地使用权证是“平集建（1991）字第C6-4019号”。2016年5月19日双方达成了买卖协议，张某1、张某2将该院落及房屋作价220000元转让给马某，马某如约支付了对价并实际占有了该院落。2016年7月27日，张某1、张某2提起诉讼，请求确认买卖协议无效。该案经过两级人民法院审理，2019年12月16日平凉市中级人民法院作出（2019）甘08民再16号判决书，确认该买卖协议无效，该判决现已生效。马某认为，张某1、张某2应当知道该院落不能买卖而又出卖，以至于其在2016年筹款220000元购买院落，在经过三年多后被确认买卖无效，而张某1、张某2经过拆迁程序获得了1150748元的补偿款。张某1、张某2违背诚信原则，给其造成了信赖利益损失，致其不能再购得当初同样价款的房屋，张某1、张某2应当承担缔约过失责任。张某1、张某2辩称：1、院落买卖协议已经被法院确定无效。2017年11月11日已经将案涉220000元房款交存至本院账户。2、马某与其二人签订院落转让协议时，并不知道该院落会被征收，签订合同后，其二人知道出售宅基地的行为违法，遂诉请法院确认与马某签订的协议无效，并将收取的购房款交至本院。相反，马某作为案涉宅地基所在集体经济组织以外的村民，明知其不能购买外村的宅基地，还多次恶意购买包括涉案宅基地在内的多处宅基地，证明马某购买宅基地已经不是为了居住，而是为了倒卖，从中获利。其行为严重扰乱了国家对农村宅基地的有序管理，破坏了社会经济秩序，不应被鼓励，更不能让其从中获利。3、二被告的行为不构成缔约过失。当事人遵守诚实信用原则，必须建立在符合法律规定的基础上，违反法律规定的诚实信用不是真正的诚实信用，也将违背立法本意，不应被倡导和支持。在订立合同过程中，案涉宅基地是否会被征收尚不确定。协议被确定无效后，平凉市人民政府才发布的《关于平凉中心城区棚户区改造天门塬（二期）片区建设项目土地征地公告》（平政发[2019]66号公告），所以马某在购买案涉宅基地时，并无获得征收补偿款的期待利益，其仅是对案涉宅基地上的房屋进行了部分修缮。张某1、张某2也已经支付了修缮费用。所以，张某1、张某2行为并不构成缔约过失，马某更无任何信赖利益损失。本院经审理查明本案以下事实：被告张某1、张某2为兄弟关系，二人系崆峒区柳湖镇天门开发区（村）集体经济组织成员，共有××区社的院落一处（土地使用权证是平集建（1991）字第C6-4019号）。2016年5月11日，平凉市人民政府作出平政发（2016）55号文件，确定涉案院落属平凉中心城市城区棚户区改造工程天门塬征收范围。2016年5月19日，原告马某与二被告达成院落转让协议，约定二被告将该院落及房屋作价220000元转让给原告，原告如约支付了对价并实际占有了该院落，之后进行了部分修缮。2016年7月27日，张某1、张某2提起诉讼，请求确认院落转让协议无效、马某返还涉案院落、交还建设用地使用证。诉讼中，马某提出反诉，要求张某1、张某2赔偿维修房屋支出80000元、信赖利益损失700000元、鉴定费4000元。本院追加沙清选、王彦强作为第三人参加诉讼。审理中，本院委托甘肃荣诚工程造价咨询有限责任公司鉴定马某维修大门、房屋、窑洞等花费20448.98元。支出鉴定费4000元。2017年6月29日，本院作出民事判决书，判决：1、张某1、张某2与马某、马某与沙清选、沙清选与王彦强签订的院落转让协议均无效；2、王彦强向张某1、张某2返还涉案院落及建设用地使用证，张某1、张某2返还马某宅基地购买价款220000元、赔偿维修房屋等花费14314.29元、鉴定费2800元。该判决生效后，2017年当事人均履行了判决确定的义务。后第三人王彦强申请对该案再审，经本院及平凉市中级人民法院审理，2019年12月16日作出的（2019）甘08民再16号民事判决书，判决张某1、张某2与马某签订的院落转让协议无效，马某向张某1、张某2返还涉案院落及该院落的集体土地建设用地使用证，张某1、张某2返还马某院落转让款220000元。该判决已生效。因马某再审开庭时无正当理由未到庭，对其反诉按自动撤诉处理。2017年11月11日，被告张某1将237336元交存至本院银行账户。另查明，2010年5月11日、2014年6月8日，原告马某分别购买崆峒区柳湖乡天门村西庄社房屋及院落2处。2020年8月10日，平凉市自然资源局崆峒分局（甲方）与张某2、张某1（乙方）分别签订平凉中心城区棚户区改造工程集体土地上房屋征收补偿安置协议1份，约定甲方应补给乙方各类补偿与补助673848.50元、696900.00元。本院认为，缔约过失责任是指在合同订立过程中，一方以损害对方利益为目的，恶意进行磋商，存在其他欺诈行为或者因违背依据诚实信用原则应负有的义务，而致使合同不成立、无效或被撤销，所应承担的损害赔偿责任。《中华人民共和国民法典》第五百条规定：当事人在订立合同过程中有下列情形之一，造成对方损失的，应当承担赔偿责任；（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚信原则的行为。2016年5月11日平凉市人民政府即已确定涉案院落属平凉中心城市城区棚户区改造工程天门塬征收范围，根据日常交易习惯，若张某1、张某2知情涉案院落将被征收便不会与原告签订院落转让协议，二被告在转让院落后仅两个月即提起诉讼也印证了这一事实；而此前原告马某也已购买与二被告同村其他村民院落两处，其再次买卖涉案院落的目的只能推定为投资而非居住。综合以上事实，本院认为，原告与被告签订院落转让协议的目的在于获得涉案院落的征收补偿款，其在订立合同过程中违背诚实信用原则，以损害二被告的经济利益为目的，存在重大过错，应承担相应的缔约过失责任。二被告在合同签订后两个月便提起诉讼，此前原告损失是支付购买院落的价款及维修费用，生效裁判已对购买院落价款作出处理，本院对此不再处理。原告支出的维修费用，二被告应当赔偿。有过错的一方赔偿对方损失的范围限于善意的信赖利益损失，不包括在合同有效情形下对方通过履行合同可以获得的利益。2017年原告已将涉案院落交还二被告，而涉案院落于2020年被实际征收，原告主张的其余经济损失无事实法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国民法典》第五百条之规定，判决如下：一、被告张某1、张某2于本判决生效后十日内赔偿原告马某修缮的经济损失20448.98元；二、驳回原告马某其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16500元，减半收取8250元，原告马某承担8100元，被告张某1、张某2承担150元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省平凉市中级人民法院。审判员 徐筱娟二○二一年二月二十日法官助理 马 莉书记员 石银花