湖南省郴州市苏仙区人民法院民 事 判 决 书(2018)湘1003民初245号原告：阳某某，男，汉族，住湖南省郴州市苏仙区。原告：曹某某，女，汉族，住湖南省郴州市苏仙区。委托诉讼代理人：阳某某，男，汉族，住湖南省郴州市苏仙区。系原告曹某某丈夫。被告：郴州市某某房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市开发区。法定代表人：陈某某，系该公司董事长。委托诉讼代理人：段伟明，湖南方缔园律师事务所律师。原告阳某某、曹某某与被告郴州市某某房地产开发有限公司（以下简称郴州市某某房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，于2018年3月21日公开开庭进行了审理。原告阳某某及原告曹某某的委托诉讼代理人阳某某，被告郴州市某某房地产公司的委托诉讼代理人段伟明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告阳某某、曹某某向本院提出如下诉讼请求：1、依法判令被告郴州市某某房地产公司向原告支付未能办理房产证的违约金1000元，并继续履行合同，为原告办理房产证；2、依法判令被告郴州市某某房地产公司退还购房款外另收的开户费3100元，并按银行贷款年利率8厘计算资金占用费992元（自2014年1月28日计算至2018年1月28日，今后另计）；3、依法判令被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2014年2月18日，原告阳某某和曹某某与被告郴州市某某房地产公司签订了合同编号为某号的《郴州市商品房买卖合同》，原告以200000元购买了被告某某项目某某房，原告已支付了全部购房款。2014年5月2日，原、被告双方办理了御水湾某某号物业交接手续，房屋正式交付原告阳某某和曹某某使用。房屋交付使用已超过700个工作日，由于被告的原因，至今未能办理房产证。根据《郴州市商品房买卖合同》第十六条第三款、第四款的约定：“出卖人应在商品房交付使用后700个工作日内，完成该幢商品房的初始登记：如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意，买受人不退房，出卖人按已付房款的0.5%向买受人支付违约金。”被告应按照200000元的0.5%支付原告违约金1000元。根据合同法第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”被告应继续履行合同，为原告办理房产证。2017年4月26日，原告根据《2017年4月17日“某某协调会”会议内容告知各业主书》了解被告无权收取有线、水电、燃气、监控等费用的情况。2014年1月28日，原告应被告的要求向被告交付了有线、水电、燃气、监控的费用3100元，而根据2009年7月1日起实行的《湖南省新建商品房交易价格行为规则》第五条规定：“商品房销售价格构成包括合理的开发建设成本、费用、税金和利润等。与商品房配套建设的各项基础设施，包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等开通到户建设的所有费用（俗称“开通费”），按照价格主管部门的规定进行结算并一律计入开发成本之中，不得在购房合同价之外另行收取。”被告明知开通费不能收取，却欺瞒原告并收取相应费用的行为侵害了原告的合法权益，被告已收取的开通费3100元应退还原告，并应向原告支付相应金额的资金占用费。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过20年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”原告在有效诉讼期间内。为此，原告特向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。被告郴州市某某房地产公司辩称：一、关于3100元开户费的问题，认为诉讼时效已经超过了。且3100元开户费跟本案的商品房买卖合同不是一个法律关系，不属于本案合同纠纷的审理范围，3100元开户费是双方形成的另外的民事法律行为，是商品房买卖合同外的约定。关于不动产登记的问题，被告一直在努力，需要一个过程。关于阳某某的商品房买卖合同第11页第16条第3项违约金是按房款的0.05%计算，不是按房款的0.5%计算。对于逾期办房产证的违约责任，希望法庭能够减轻或免除。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院结合其他证据并经审理予以认定。根据本院审理确认的证据，认定事实如下：2014年2月28日，原告阳某某、曹某某（买受人）与被告郴州市某某房地产公司（出卖人）签订一份编号为某号的《郴州市商品房买卖合同》，约定：原告阳某某、曹某某购买被告郴州市某某房地产公司开发的某某项目中的某某号房一套，该商品房产权登记建筑面积42.97平方米，单价为（人民币）每平方米4654.41元，房屋总价款为200000元。合同第五条付款方式及期限约定：1、一次性付款，首付款（含定金）200000元于本合同签订之日支付。合同第九条交付期限及条件约定：“出卖人应当在2014年5月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；开发单位组织施工单位、设计单位、监理单位进行建设工程竣工验收合格。……”。合同第十六条关于产权登记的约定：“……出卖人应在商品房交付使用后700工作日内，完成该幢商品房的初始登记，出卖人办理完初始登记后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并通知买受人，买受人可自行申请办理权属登记，也可委托出卖人代为办理房屋权属登记。买受人委托出卖人代办房屋权属登记的，应在本客户签订的同时进行委托授权，双方约定有关委托事项。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第3项处理：……3.买受人不退房，出卖人按已付房款的0.05%向买受人支付违约金。”原告阳某某、曹某某于签约后支付了全额房款。被告郴州市某某房地产公司于2014年5月2日将某某小区某某号房交付原告支配使用。截至法庭辩论终结时止，涉案房屋尚未办理不动产初始登记，被告郴州市某某房地产公司也未提交证据证明其已履行合同第十六条约定的协助办证义务。另，原、被告双方另行签订一份《补充协议》，内容为：下列款项属于房价的一部分，经双方协议同意单列出来，并委托开发商办理相关事宜：①燃气开户费1800元；②水电开户费650元；③有线开户费450元；④监控费200元。被告依《该补充协议》收取原告上述费用3100元。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。本案的争议焦点是：一、被告是否违约；二、原告的诉讼请求是否支持。关于焦点一。原、被告双方签订的《郴州市商品房买卖合同》是双方当事人自愿签订，系双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，且不具有法律规定的其他无效情形，属有效合同，双方均应恪守履行。依照合同关于产权登记的约定，被告郴州市某某房地产公司应在商品房交付使用后700个工作日内完成涉案房屋整幢商品房权属的初始登记。现被告已逾期未办理原告所购房屋的权属初始登记，构成违约。关于焦点二。1、关于原告请求被告支付逾期办理权属登记的违约金1000元，并继续履行合同，为原告办理房产证的诉请。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告逾期未给予原告办理涉案房屋的不动产权属初始登记，属违约行为，应按照双方签订的商品房买卖合同的约定支付原告已付房款200000元的0.05%的违约金100元。原告诉请被告支付1000元违约金超出双方的合同约定，对于原告超出合同约定的违约金的部分请求，本院不予支持。对于原告要求被告继续履行合同的诉请，本院予以支持。但是，原告要求被告为其直接办理所购房屋的产权证，不属于商品房买卖合同的约定内容，原告可待被告办理出该幢商品房的初始登记后（即总证），自行去办理或另行委托被告办理。2、关于原告请求被告退还收取的3100元开户费的诉请。原告依《补充协议》另行缴纳的3100元开户费，系原、被告双方达成的补充意思表示，并且表明系房价的一部分，单列出来。该协议内容是否违反湖南省物价局、湖南省建设厅联合制定的《湖南省建商品房交易价格行为规则》（湘价服[2009]59号）的规定，因该规则系行政部门规范性文件，不具有法律、法规的效力，应由制定该规范性文件的行政主管部门依规查处，人民法院不宜代替行政主管部门依法行政。故原告的该项诉请，本院在本案中不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告郴州市某某房地产开发有限公司在本判决生效后六十日内完成原告阳某某、曹某某购买的位于郴州市某某小区某某号房屋所属的该幢商品房的权属初始登记，将办理权属登记需由被告郴州市某某房地产开发有限公司提供的资料报产权登记机关备案并通知原告；二、被告郴州市某某房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告阳某某、曹某某违约金100元；三、驳回原告阳某某、曹某某的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，由被告郴州市某某房地产开发有限公司承担，原告已预交,被告在上述款项履行期限内向原告支付。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 长  肖贤技人民陪审员  杨建宜人民陪审员  刘万华二〇一八年四月十日书 记 员  曾 芳