南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2013）玄民初字第1016号原告南京一江物业管理有限公司，住所地在南京市鼓楼区建宁路263号八楼。法定代表人贾长浪，南京一江物业管理有限公司总经理。委托代理人魏东，谢瑛，江苏东恒律师事务所律师。被告南京市鼓楼区人民政府幕府山办事处，住所地在南京市鼓楼区五塘村105号。法定代表人张媛媛，南京市鼓楼区人民政府幕府山办事处主任。委托代理人陈凡，男。委托代理人李继，江苏中虑律师事务所律师。原告南京一江物业管理有限公司（以下简称一江物业公司）诉被告南京市鼓楼区人民政府幕府山办事处（以下简称幕府山办事处）合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告一江物业公司委托代理人魏东、谢瑛，被告幕府山办事处委托代理人陈凡、李继到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：南京恒宇房地产开发有限公司（以下简称恒宇公司，合同乙方）与被告（合同甲方）于2005年就合作建设原南京市下关区五塘广场西北角01幢和西南角02幢综合楼（以下简称01幢和02幢）签订协议，约定两幢大楼建成后所有权归甲方所有，01幢由乙方无偿使用12年，以抵偿乙方的项目投资，如使用期未满五年遇拆迁，则01、02幢的拆迁费全部给乙方。2010年11月，原南京市下关区房屋拆迁安置办公室（以下简称拆迁办）向原告发出拆迁通知，原告于2011年4月拆除01幢、02幢。2012年4月，拆迁办与被告就01、02幢及附属物达成拆迁补偿协议，由拆迁办一次性支付被告各种补偿费用1282.1373万元。依据原、被告的合同约定，上述拆迁费应全部归原告所有，但经过多次协商后，被告只支付原告300万元。故原告诉至法院，请求判令被告支付原告01、02幢及附属设施拆迁补偿费用9821373元。被告辩称：原告对01、02幢的使用时间未满五年的事实尚待认定。协作合同约定01幢使用期限从2006年1月1日起，原告2011年4月腾空房屋，从合同约定的使用期限来看，原告使用已满五年。双方协作合同中约定的“拆迁费”仅指房屋的拆迁补偿，不包括搬迁、营业损失等其他费用。原、被告经过多次协商，已经达成对拆迁补偿款的分配方案，即应给付原告的补偿费应为被告领取的所有拆迁补偿费用的一半，故应按照双方协商一致的数额给付原告，但补偿费属于专项资金，被告无权动用，需被告的上级部门南京市鼓楼区人民政府审批同意，故被告无权给付原告补偿费用。经审理查明：2005年6月7日，原南京市下关区人民政府幕府山街道办事处（2013年2月南京市部分行政区划调整后更名为南京市鼓楼区人民政府幕府山办事处，合同甲方）与恒宇公司（合同乙方）签订《五塘广场社区服务综合楼协作合同》，约定：甲、乙双方合作开发建设五塘广场西北角01幢、西南角02幢两幢社区服务综合楼；2005年6月1日开工，2005年8月31日竣工；乙方对01、02幢工程建设费、水电安装及前期设计等综合费用进行全额投资建设，01、02幢所有权归甲方所有；项目建成后，甲方将01幢的使用权交给乙方无偿使用12年，以抵偿乙方的项目投资，使用期从2006年元月1日起至2017年12月30日止；甲方提供01、02幢临时的土地使用权和工程规划临时许可证；如乙方使用的01幢房屋未满5年即遇政府规划拆迁或其他不可抗力因素致使乙方不能继续使用该房屋，则甲方同意用有关拆迁部门与甲、乙双方共同商谈确认的有关01、02幢的房屋的拆迁费（以拆迁协议为准）全部补偿给乙方；在乙方使用01幢房屋6-12年内拆除或其他不可抗力因素致使乙方不能使用该房屋，甲方同意用有关拆迁部门与甲、乙双方共同商谈确认的有关01幢的拆迁费（以拆迁协议为准）全部补偿给乙方，02幢的拆迁补偿归甲方所有。此后，01、02幢房屋建成。2010年11月11日，拆迁办向原告发出通知一份，内容为：因地铁三号线项目建设，01、02幢房屋在改造拆迁范围内，望原告在2010年11月底之前腾空房屋。2010年12月3日，南京市住房和城乡建设委员会发布公告，公告了拆迁范围及拆迁期限等事项，01、02幢在拆迁范围内，拆迁期限为2010年12月17日至2011年1月31日。2011年4月，原告腾空房屋并自行拆除01、02幢房屋。2012年4月9日，拆迁办与被告签订拆迁补偿协议，约定被告同意拆除01、02幢房屋，拆迁办补偿被告房屋拆除费用12821373元。协议签订后，被告领取了约定的补偿款12821373元，其中01、02幢房屋补偿金额10379886元、搬迁、营业损失1203195元（其中01幢搬迁、营业损失补偿款为710689元，02幢搬迁、营业损失补偿款为：商业用房屋补偿金额3612740×12%=433529元，办公用房屋补偿金额655301元×9%=58977元）、01、02幢装修补偿415324元、广告牌补偿822968元。此后，被告支付原告补偿款3000000元。2012年8月22日，被告向原南京市下关区人民政府出具“关于五塘广场两栋门面房拆迁补偿款的情况汇报”一份，内容为：“幕府山街道2005年与一江物业公司签订了关于01、02幢建设两栋楼的协作合同，约定从2006年1月1日起，西北角01幢由一江物业公司经营使用12年，02幢由幕府山街道使用。如果一江物业公司使用未满5年遇到拆迁，两栋楼的拆迁补偿款全部给一江物业公司，如满5年，则拆迁款各自归属。2010年11月，我区地铁3号线启动拆迁，区拆迁办给一江物业公司发出书面拆除通知，要求拆迁两栋楼，一江物业公司即开始清退承租户，并于2011年4月自行拆除了两栋楼房。2012年4月，区拆迁办与我街道签订了《拆迁补偿协议》，同意一次性补偿各种费用12821373元，其中01幢6111845元，02幢4268041元，搬迁、营业及装修损失补差1618519元，广告牌补偿822968元。4月底，幕府山街道与一江公司负责人韦政就补偿费用分配进行了商谈。一江公司提出，按照合同约定，一江公司使用未满5年，补偿款应全部归其所有。经过协商，韦政同意视同使用满5年，拆迁款项按合同各自归属。考虑到我街道经费非常紧张，且建房初期做了大量工作，并投入了不少费用，因此，我街道希望两家能够按照50%分配，韦政不能接受，要求按合同履约。街道收到曹区长‘关于一江公司门面房拆迁补偿和改制遗留问题处理的情况汇报’的批示后，又约一江公司韦政进行了商谈，商谈结果，韦政同意将广告牌补偿款822968元的50%给我街道，但仍未同意按总价的50%进行分配。两次协商的结果，拆迁补偿款的分配情况为我街道4679525元，一江物业公司8141848元（含承租户的搬迁、营业及装修损失）。为了使拆迁补偿款项早日分配解决，恳请区政府出面协调。”2012年10月9日，原告向原南京市下关区人民政府送交《关于请求支付一江公司门面房拆迁补偿的报告》一份，内容为：“……，2011年5月，我公司配合区重点工程建设，按照区领导及幕府山街道的要求，主动将五塘广场西北角01幢、西南角02幢及我公司广告牌拆平交由地铁三号线施工，后幕府山街道与拆迁部门签订补偿协议共计1282.1373万元，按照我公司与幕府山街道办事处的合同约定，我公司01幢应得814.1848万元，幕府山街道办事处02幢应得467.9525万元。后经区领导会议协调，我公司作出巨大让步并与幕府山街道办事处达成各得50%的一致意见。目前，我公司运转十分困难，……，恳请区领导予以批准支付为感。特此报告。”以上事实由合同、通知、拆迁公告、报告、拆迁补偿协议、拆迁补偿评估表、情况说明及本院谈话笔录、庭审笔录等证据材料所证实。审理过程中，被告举证南京市下关区人民政府会议纪要一份，内容为：“2012年9月29日，区政府沈吉鸿副区长在区政府1002会议室主持召开会议，专题研究幕府山街道与一江公司关于拆迁补偿款的分配问题。参加会议的有：区拆迁办主任梁卫国，幕府山办事处主任张媛媛，一江公司董事长周志兴、总经理韦政、区财政局副局长、国资办主任黄迎、外滩集团公司副总经理王涛等。现将会议议定事项纪要如下：一、关于拆迁补偿款分配问题。01幢、02幢因地铁三号线项目拆迁共补偿1282.1373万元，虽幕府山街道与一江公司在建房时有合作建设协议，但考虑到在建房过程中，协调土地、办理规划手续工作方面主要以幕府山街道为主，双方同意拆迁补偿款两家平均分配，即幕府山街道和一江公司各得拆迁补偿款640万元。二、关于补偿款拨付问题。鉴于合建房屋申领手续的主体是街道一方，此次拆迁补偿的签约主体是幕府山街道，区拆迁办签约后将总补偿款拨付至幕府山街道，双方再进行平均分配。区财政局、国资办要尽快理清区政府及有关部门与一江公司的历史遗留债权债务，在债权债务结清处置完毕后，幕府山街道将一江公司拆迁补偿款全部拨付到位。”对会议纪要中的“一江公司”，被告认可为南京一江房地产开发有限公司（以下简称一江房地产公司），并陈述一江房地产公司与原下关区人民政府存在历史遗留债务纠纷。被告以上述证据证明原、被告关于拆迁补偿款的分配已达成一致意见，即各分配50%，同时还约定一江房地产公司要清理完历史遗留的债务后，一江物业公司才能获得补偿款。原告则举证了下关区人民政府办公室办文单及其续页和来文回复单各一份。2012年10月18日办文单记载：来文单位为一江物业公司；文件标题为“关于请求支付一江公司门面房拆迁补偿的报告”；领导批示意见一栏中为“请国资办速提意见，我会上明确的相关工作是否已到位，是否具备付款的条件，速报我”。2012年10月26日的来文回复单记载：来文单位为区政府办；事由为“关于请求支付一江公司门面房拆迁补偿的报告”；办理情况或处理意见一栏记载为“根据9月29日沈区长召开的办公会会议精神，我办就39套空置房事宜与一江公司进行对接。要求一江公司立即移交39套空置房，但由于这些空置房除被有关部分安置的8套之外，都已被一江公司对外出租，无法立即收回。近日，一江公司送来承诺保证函，保证2012年12月底交还8套，其余在六个月内交清。我办认为，给一江公司的付款直接影响到一江公司交还39套空置房问题上的配合程度。因此我办建议，在一江公司至少部分履行承诺，即交还8套空置房，并将有关部门安置的8套房屋手续核实清楚之后，再行付款”。办文单续页记载：来文单位为区国资办；文件标题为《关于请求支付一江公司门面房拆迁补偿的报告》的回复；“领导批示”一栏记载为“请将国资办意见速转给一江公司抓紧落实”。原告认为：被告所举证的会议纪要中的一江公司为一江房地产公司。一江房地产公司是原告一江物业公司的唯一股东。韦政在与区政府协商拆迁补偿款时是一江房地产公司的法定代表人，因此，韦政可以代表原告与区政府商谈拆迁补偿款事宜。一江房地产公司与区政府存在历史遗留的债务纠纷，故协商时，区政府要把一江房地产公司的历史遗留债务问题同原告一江物业公司的补偿款捆绑解决，即将一江房地产公司与区政府的债务纠纷解决后才能付款给一江物业公司，而韦政的意见是同意按50%的分配方案，但要立即付款。故双方实际未达成一致意见。韦政并没有见到被告所举证的会议纪要。原告举证的办文单也证明了原告的观点，即原告与区政府协商后，向区政府请求付款，而区政府以要捆绑解决一江房地产公司的债务问题为由并未付款，故双方关于各占50%补偿款的分配方案并未完全达成一致意见。原告另举证了恒宇公司“情况说明”一份，内容为：“2005年6月7日我司与南京市下关区（现鼓楼区）人民政府幕府山街道办事处签署了《五塘广场社区服务综合楼协作合同》，但该合同签署后，我司征得街道办同意后即将该合同权利义务转让给南京市下关一江物业公司（现名南京一江物业管理有限公司），三方并未签署书面合同，但事实上五塘广场01、02幢综合楼实际履行人是一江物业公司与街道办，与我司没有关系。……。”被告对原告举证的下关区人民政府办公室办文单及其续页和来文回复单的真实性不持异议，对恒宇公司“情况说明”，被告认为已过举证期限，不予质证。关于01幢、02幢房屋的实际使用期限及具体使用情况，原告认为：合同约定使用期限从2006年1月1日开始，但原告实际在2007年初才开始使用01幢房屋。01幢由原告无偿使用对外出租。02幢亦是由被告出租给原告，原告再对外转租。拆迁办要求原告于2010年11月腾空房屋，故原告使用并未满五年。01、02幢房屋由原告及承租户进行装修，广告牌系由原告设置。被告认为：2005年6月的合作建房合同约定使用期限为2006年1月1日开始，原告在2011年4月腾空房屋，故原告使用房屋已满五年。对原告开始使用01、02幢房屋的具体时间、01、02幢房屋的实际使用和对外出租情况以及广告牌的制作设置情况，被告以时间久远无法核实为由未给予明确回复，但被告明确没有出资进行装修。本院认为：恒宇公司与被告签订《五塘广场社区服务综合楼协作合同》。审理过程中恒宇公司出具的“情况说明”证明恒宇公司已将上述合同的权利义务转让给本案原告，并由本案原告实际履行了合同约定义务。合同约定标的被拆除后，原、被告之间关于补偿款的协商和沟通表明被告对原告系上述合同实际履行主体的确认，故《五塘广场社区服务综合楼协作合同》中乙方的权利义务已转让给原告，且得到合同相对方的确认，原告依据上述合同向被告主张权利，符合法律规定。2010年11月11日，拆迁办要求原告在2010年11月底腾空房屋。2010年12月3日，南京市住房和城乡建设委员会发布公告，公告了01、02幢的拆迁期限为2010年12月17日至2011年1月31日。故原告对01、02幢的使用期限应至拆迁办通知发出之日或公告之日截止。即使原告按照合同约定自2006年1月1日起开始使用，其使用期限亦不满五年。被告所举证的“会议纪要”系原下关区人民政府单方所作的会议协商事项的纪录，不能证明原、被告双方关于拆迁补偿款的分配已经达成新的协议。从原告2012年10月9日出具的报告及被告的答辩意见可以看出，原、被告双方曾将补偿款的分配比例确定过为50%，但并未就补偿款给付方式及条件达成一致意见，故双方关于补偿款的分配实际并无达成协议。原告向被告的上级机构原下关区人民政府发出请求支付补偿款的报告，应视为原告发出要求支付50%补偿款的要约，下关区人民政府的回复中要求在一江房地产公司履行部分承诺后再行付款给原告，故下关区人民政府所提出的付款前提应视为对原告要约的内容，即对付款条件作出了实质的变更，构成新的要约，原告并未认可该项新的要约，故双方关于拆迁补偿款的分配及给付条件等事项并未达成新的协议，在付款条件并未约定的情况下，50%的拆迁补偿款数额对原告并无约束力。故对被告所抗辩应按50%进行分配的主张，本院不予支持。恒宇公司与被告所签订的《五塘广场社区服务综合楼协作合同》在恒宇公司将合同所约定权利义务转让给原告后，该份合同对原、被告双方均具有法律约束力，原、被告均应按照合同约定履行各自义务。合同约定如01幢原告使用未满五年，则被告同意将房屋的拆迁费全部补偿原告。对该“拆迁费”的理解，原、被告并不一致。双方在合同中约定这一条款应是考虑到当投资方未达到使用期限时，对投资方房屋建设投资的补偿，故合同中约定的“拆迁费”应仅指房屋拆迁面积的补偿，即01、02幢房屋补偿金额10379886元。该款项应按合同约定由原告所有。关于搬迁、营业损失补偿款、装修补偿款、广告牌补偿款，应该根据实际所有及使用情况进行分配。被告对房屋实际使用和装修及广告牌的制作设置情况未能明确回复，从拆迁办向原告发出拆迁通知的行为及被告向原南京市下关区人民政府出具“关于五塘广场两栋门面房拆迁补偿款的情况汇报”判断，本院对原告陈述的房屋出租及装修事实予以确认。被告认可未出资装修，无证据证明广告牌系由被告设置，故装修补偿费用及广告牌费用合计1238292元应归原告所有。01幢系由原告无偿使用，故01幢的搬迁、营业损失补偿应归原告所有。02幢由被告出租给原告，对被告而言也是一种营业行为，房屋被拆迁后，被告实际也产生停业损失，本院根据《南京市城市房屋拆迁管理补偿条例》规定的不同性质、用途房屋的搬迁、停业损失补偿标准和比例将02幢搬迁、营业损失补偿费用分割为商业用房搬迁补偿费用为61933元，营业损失补偿费用为371596元；办公用房搬迁补偿费用为19659元，营业损失补偿费用为39318元。上述费用中，因被告并未实际占有房屋，不存在搬迁问题，故搬迁补偿费用合计81592元应为原告所有，营业损失补偿费用本院酌情确定由原、被告各享有一半，即原告应得205457元，被告应得205457元。综上，对被告所得的拆迁补偿款，原告应得01、02幢房屋补偿款10379886元、01、02幢装修补偿款及广告牌补偿款1238292元、01幢搬迁及营业损失补偿款710689元、02幢搬迁损失补偿款81592元、02幢营业损失补偿款205457元，合计12615916元，被告应得02幢停业损失补偿款205457元。被告已经给付原告3000000元，还应给付9615916元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十条、第六十条第一款、第七十九条、第八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：被告南京市鼓楼区人民政府幕府山办事处于本判决生效之日起十日内支付原告南京一江物业管理有限公司拆迁补偿款9615916元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费80550元，财产保全申请费5000元，合计85550，由原告负担1810元，被告负担87360元（此款原告已预交，被告在履行给付义务时加付此款）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长 郑 荣人民陪审员 赫 静人民陪审员 奚幼坚二〇一三年十二月二日见习书记员 秦 璇