西安市未央区人民法院民事判决书（2020）陕0112民初11620号 原告：潘杰。委托诉讼代理人：梁晨，陕西合恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：王欢，陕西合恒律师事务所律师。被告：蔡世树。被告：西安市万科物业服务有限公司。法定代表人：汪楠钦。被告：西安市万科物业服务有限公司第三分公司。法定代表人：汪楠钦。委托诉讼代理人：徐娜，女，该公司员工，住该公司。委托诉讼代理人：贾虹，女，该公司员工，住该公司。原告潘杰与被告蔡世树、西安市万科物业服务有限公司（以下简称万科物业公司）、西安市万科物业服务有限公司第三分公司（以下简称万科物业三分司）房屋买卖合同纠纷一案,本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人梁晨、王欢，被告万科物业三分司委托诉讼代理人徐娜、贾虹到庭参加诉讼，被告万科物业公司、蔡世树经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告潘杰向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告的《西安市存量房居间（买卖）合同》及《补充协议》；2、被告蔡世树返还其首付款37万元，赔偿损失37万元，支付中介费2.25万元，被告万科物业公司及万科物业三分司对其以上损失承担连带赔偿责任；3、案件诉讼费由三被告承担。事实和理由：2015年1月12日，被告蔡世树与西安唐安房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了位于西安市浐灞生态区XX环XX幢XX单元XX层XX号房屋，首付148546元，银行按揭贷款33万元。2017年11月26日，双方与经纪代理方万科物业三分司签订《西安市存量房居间（买卖）合同》，约定其购买被告的上述房屋，首付款37万元，三方同时签订《补充协议》，协议第1条约定被告应将其已支付的首付款37万元用于产权变更前向贷款银行申请提前还款手续；协议第4条约定，被告应在2017年12月1日前缴纳涉案房屋的“契税”房屋专项维修基金。合同签订后，其依约向被告支付了首付款37万元，但被告并未按照协议将该款项用于向贷款银行申请提前还款手续，且至今没有向相关地税部门缴纳涉案房屋契税房屋专项维修基金，导致其无法办理房屋过户手续，2019年初被告蔡世树已办理完毕涉案房屋不动产登记手续，且2019年3月1日，蔡世树从万科物业三分司领取了涉案房屋不动产登记证书。由于万科物业三分司的过错，造成被告蔡世树以涉案房屋为抵押在中国民生银行股份有限公司西安分行办理了最高额抵押贷款，严重违反了三方之间的合同约定。万科物业三分司有保障交易安全性的义务，但在涉案房屋交易过程中存在明显过错，导致该三方合同无法继续履行。故诉至法院，望判如所请。被告万科物业公司、蔡世树未出庭答辩。被告万科物业三分司辩称，其为居间方，对解除合同及补充协议无异议，但其已履行完成居间义务，房屋不能过户系被告违约所致，与其无关，故不同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的房屋买卖合同、补充协议、知情书、收款收据、银行转账清单、中介费收据、不动产登记簿、微信聊天记录等证据，被告无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据相关证据，本院认定事实如下：2017年11月26日，原告与被告蔡世树、万科物业三分司签订《西安市存量房居间（买卖）合同》（合同编号为0000474），约定原告购买被告蔡世树名下的位于西安市浐灞生态区XX路XX幢XX单元XX室房屋，建筑面积69.84平方米，产证正在办理中，购房合同编号为0000474；成交价为75万元，经纪代理费为2.25万元。后各方又签订《补充协议》，约定原告应于签署协议当天向被告蔡世树支付10万元首付款，于2017年12月8日前向被告支付27万元作为第二次首付款，后期进行过户手续时原告所支付的共计37万元转为购房款，被告蔡世树于合同签订当天将房屋内费用结清并清理干净交给原告使用，且承诺原告所支付的37万元用于产权变更之前向银行申请提前还款手续，如因蔡世树原因致房屋产权变更无法进行，由其承担相应经济责任；被告蔡世树在此房屋《不动产权证》领取且符合办理产权变更条件时，支付资金监管金额为37万元做“资金监管”办理二手房过户转让手续，并承诺于2017年12月1日之前到相关地税部门缴纳“房屋专项维修基金”；若原告于2017年12月8日之前未能如期向被告支付房款，每逾期一日按照逾期房款的0.05%向被告支付违约金；若因被告原因未能按照约定履行合同事项且协商无果，导致合同终止须向原告赔偿双倍首付款，即74万元，并承担经纪代理费2.25万元；此房屋的《不动产权证书》原件由经纪代理方万科物业三分司保管。同日，原告向被告万科物业三分司支付中介费2.25万元。2017年11月26日及2017年12月6日，原告向被告蔡世树分别交付购房款10万元及27万元，共计37万元，被告蔡世树向原告出具收据，载明收到以上款项。庭审中，原告提交不动产登记簿，称合同签订后当天涉案房屋已交付其实际使用，因被告蔡世树未按照约定将其支付款项用于向银行申请提前还款，且又将涉案房屋办理了二次抵押，导致抵押金额已远超房屋价值，房屋无法办理过户手续，并要求被告蔡世树承担其已经交纳的居间服务费2.25万元。经询，原告在本案中明确其主张的法律关系为与被告蔡世树的买卖合同关系，并称万科三分司于2019年3月将保管的房屋产权证交给蔡世树，导致其办理了二次抵押，造成合同无法履行，应承担连带责任。万科三分司称其保管义务只是为了避免房屋产权证毁损灭失，无权长时间持有，蔡世树系通过正常的窗口业务领取的产权证，其居间服务已经完成，不存在过错。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，各方当事人应当遵循诚实信用原则，积极履行合同。原告与被告蔡世树、万科物业三分司签订的《西安市存量房居间（买卖）合同》、《补充协议》，均系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效，当事人应当全面履行各自义务。被告蔡世树在签订合同时未解除房屋抵押，后收到原告部分购房款但不予配合办理提前还款及房屋过户登记，且对涉案房屋进行了二次抵押，导致房屋无法过户，该行为已经构成根本违约，致原告订立合同的目的不能实现，现原告要求解除合同及补充协议并由被告蔡世树返还购房款37万元，符合法律规定，本院予以支持；合同解除后，原告应将涉案房屋腾交被告蔡世树。合同解除系被告蔡世树违约所致，但补充协议对违约责任的约定过高，结合本案房屋价值、违约时间等因素，酌情由被告蔡世树按房屋总价的30%向原告赔偿违约金即22.5万元为宜，原告已支出的中介费2.25万元亦应由被告蔡世树承担。万科物业三分司向蔡世树交付房屋产权证的行为与涉案合同的解除没有法律上的因果关系，其在履行合同中无明显违约行为，且合同并未约定中介方承担连带责任，故原告要求被告万科物业公司及万科物业三分司对被告蔡世树的债务承担连带赔偿责任的请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告潘杰与被告蔡世树、西安市万科物业服务有限公司第三分公司于2017年11月26日签订的《西安市存量房居间（买卖）合同》及《补充协议》；二、被告蔡世树于本判决生效后十日内向原告潘杰返还房屋首付款37万元、赔偿违约金22.5万元及中介费损失2.25万元，共计61.75万元；三、驳回原告潘杰的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1.13万元、公告费800元（原告已预交），由被告蔡世树承担，与上款一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。     审  判  员    张  彦   二〇二一年二月十九日 书  记  员    王佳敏