广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1972民初6040号原告（反诉被告，下称原告）：黄铁平，男，1976年2月2日出生，汉族，住江西省南昌市进贤县××××××××××××××，公民身份号码为360××××××××××××614。委托诉讼代理人:李苑芬，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。被告（反诉原告，下称被告）：肖明尘，男，1988年9月24日出生，汉族，住湖北省松滋市×××××××××××，公民身份号码为421××××××××××××932。委托诉讼代理人：肖生云，系被告的父亲。委托诉讼代理人：魏彦海，广东厚法律师事务所律师。第三人：薛志中，男，1968年4月27日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区×××××××××××××××××，公民身份号码为360××××××××××××037。原告黄铁平与被告肖明尘房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年5月14日立案后依法适用简易程序审理，被告肖明尘提起反诉并申请追加薛志中作为第三人，本院予以准许。本院于2020年10月19日公开开庭进行审理。原告黄铁平及其委托诉讼代理人李苑芬，被告的委托诉讼代理人魏彦海、肖生云、第三人薛志中到庭参加诉讼。本案因双方当事人申请庭外和解，庭外和解的期间不计入审限。本案现已审理终结。原告黄铁平向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《商铺租赁合同书》《商铺租赁补充协议》；2.肖明尘向黄铁平支付2019年9月至2020年3月的租金合计252000元，并按36000元/月的租金标准，向黄铁平继续支付租金至实际返还商铺之日；3.肖明尘向黄铁平支付2018年8月至2020年3月的管理费52845.08元、水费366.96元、电费6985.43元、生活垃圾处理费1500元、服务费1117.09元以及违约金4552.87元（逾期支付管理费等产生）；4.肖明尘向黄铁平支付逾期支付租金的违约金暂计为25200元（以所拖欠的租金为本金，暂按租金252000元为本金，按10%计付）；5.肖明尘承担受理费、保全费。诉讼中，黄铁平确认因案涉商铺已于2020年5月24日由黄铁平收回，故变更第2项诉讼请求为肖明尘向黄铁平支付2019年9月至2020年5月的租金合计324000元，变更第3项诉讼请求为肖明尘向黄铁平支付2018年8月至2020年5月的管理费58407.72元、水费366.96元、电费6985.43元、生活垃圾处理费2000元、服务费1117.09元以及逾期支付管理费的违约金4682.7元，变更第4项诉讼请求为肖明尘向黄铁平支付逾期支付租金的违约金32400元。事实和理由：2018年8月9日，肖明尘与黄铁平的代表薛志中签订期限自2018年8月10日起至2028年8月9日止的《商铺租赁合同》，约定承租位于东莞市大岭山中惠沁林山庄二期商铺第三层，合同第三条第二款约定月租金为62000元；合同第三条第四款约定肖明尘须于每月3号前将当月租金和管理费以及其他应缴纳费用主动转账到指定账户；合同第五条约定肖明尘违约的，黄铁平有权没收商铺履约保证金；合同第八条第三款约定肖明尘分租前述商铺需征得黄铁平同意；合同第十条第一款约定肖明尘迟延缴交租金和管理费及其他应缴纳之费用的，须向黄铁平按日加收所欠缴金额10%作为违约金，并没收履约保证金；合同第十条第二款约定肖明尘不履行合同义务的，黄铁平有权单方解除本商铺租赁合同，并有权在见证下清退肖明尘货物，收回商铺。2019年4月22日，黄铁平与肖明尘在前述租赁合同的基础上，签订了《商铺租赁补充协议》，收回部分物业，约定月租金为36000元，押金（履约保证金）为74000元。期间，肖明尘偶有不按时缴租，后竟然连续多月拖欠租金、管理费等。经核算，肖明尘已连续拖欠黄铁平2019年9月至2020年3月的租金合计252000元，已连续拖欠2018年8月至2020年3月的物业管理费、水电费等合计67367.43元，且肖明尘也违反合同约定，擅自转租。经多次沟通、催讨无果，黄铁平诉至法院，请求判如所请。被告肖明尘辩称，一、黄铁平不是适格的主体，案涉商铺产权人是薛志中，合同的相对方是薛志中和肖明尘，黄铁平不是合同的当事人，无权主张合同权利。二、即便黄铁平是适格的主体，但其没有按照合同约定履行合同义务，肖明尘基于以下理由暂不支付租金：1.签订合同后，出租方没有将符合合同约定的可以使用的商铺交给肖明尘使用，案涉商铺没有通水电，是肖明尘自行自费开通水电的；2.2019年7月，黄铁平和薛志中在案涉商铺上搭建阁楼，被相关执法部门认定为违法搭建并要求拆除，黄铁平拒绝拆除，导致肖明尘不能对案涉商铺进行使用；3.2019年10月，黄铁平停止了案涉商铺的水电，肖明尘报警后短暂开通了水电，但之后又暂停了水电，导致被告无法正常使用商铺。2020年春节期间，黄铁平在没有通知肖明尘的情况下，砸毁案涉商铺的门锁并更换了钥匙，一直至2020年5月24日肖明尘才发现案涉商铺门锁被砸毁，实际上，黄铁平收回案涉商铺的时间在此之前。三、2018年8月10日，肖明尘租赁案涉商铺时，物业承诺无需缴纳物业管理费，故2019年6月8日之前是不存在管理费的，而2019年3月6日，黄铁平已经转卖商铺给案外人，之后的事宜应由案外人处理，而非黄铁平处理。被告肖明尘向本院提出反诉请求：1.黄铁平向肖明尘返还押金（履约保证金）74000元、赔偿装修损失1615000元、赔偿退回学费等其他损失50000元；2.黄铁平向肖明尘返还空调、电视机、投影仪等办公设施设备，暂定价值60000元；3.黄铁平承担本案诉讼费用。诉讼中，肖明尘撤回第1项诉讼请求中要求黄铁平赔偿退回学费等其他损失50000元以及第2项诉讼请求。事实和理由：2018年8月9日，肖明尘与薛志中签订《商铺租赁合同书》，装修免租期6个月。当日，肖明尘支付了押金124000元及首月租金62000元，后退回了押金50000元。肖明尘并先后花费1900000元装修了租赁商铺。合同履行中，由于黄铁平存在不开通水电、违法搭建阁楼、停水停电的违约行为影响肖明尘对案涉租赁物的正常使用，故肖明尘暂不支付租金等相关费用（详见肖明尘上述答辩意见，此处不再赘述）。在肖明尘发现黄铁平2020年5月24日换锁并报警后，黄铁平仍拒绝开锁并起诉至法院。肖明尘购置的空调、电视机、投影仪等办公设备仍在案涉商铺内，至今无法取回。肖明尘租赁案涉商铺的目的是为了正常使用商铺，开展教学培训工作，但黄铁平的以上严重违约行为及单方擅自解除合同并强行收回商铺的行为，不仅给肖明尘造成了严重的经济损失，而且使肖明尘的培训教学工作陷入了困境。肖明尘花费巨资租赁装修的商铺仅使用一年半就被强行收回，教学培训工作无法继续进行，被迫退回学员学费，致使肖明尘签订合同目的落空。另外，2019年3月6日，出租方在未通知肖明尘的情况下出售案涉商铺给东莞市基督教大岭山聚会点，侵犯了肖明尘的优先购买权。针对被告肖明尘的反诉，原告黄铁平辩称，一、案涉租赁合同已约定水电的开通及费用由肖明尘自行处理，是肖明尘的合同义务；案涉商铺自2018年8月交付给肖明尘使用，结合物业提供的缴费明细，肖明尘从2018年8月从未缴纳过相关水电费用。二、阁楼不属于出租给肖明尘的租赁物，不影响肖明尘使用案涉租赁物。三、2019年10月，黄铁平没有对案涉商铺故意停水停电，实际上是黄铁平为肖明尘安装智能水电表，肖明尘擅自拆除水电表，并未经物业或黄铁平同意擅自接驳水电，且未缴纳水电费。四、关于优先购买权问题。东莞市基督教大岭山聚会点已明确不会购买案涉商铺，肖明尘可以与黄铁平协商购买事宜。五、肖明尘逾期支付租金及相关费用的行为已经构成严重违约，根据租赁合同的约定，黄铁平有权没收押金；肖明尘没有举证证明其装修产生的损失，且是肖明尘违约在先，黄铁平被迫解除合同，故应由肖明尘自行承担装修损失；又，肖明尘在2020年6月在案涉物业同一小区不同地段重新开业，不影响肖明尘的继续教学。第三人薛志中述称，案涉商铺是薛志中、黄铁平以及案外人胡高荣三人于2017年8月左右合伙购买，薛志中占比例较大，故商铺的产权证写薛志中的名字。2019年4月左右，薛志中退出合伙，把案涉商铺转给黄铁平，薛志中已多次口头通知并于2019年4月2日书面通知肖明尘，且租金也一直由黄铁平收取。因此，本案中，案涉商铺的租赁合同双方是黄铁平与肖明尘，与薛志中无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述及本院经审查确认的证据，本院认定事实如下：黄铁平提交的不动产权证显示，证号为粤（2019）东莞不动产权第0207615号，坐落于东莞市××××××××惠沁林山庄（二期）景林苑商场商铺301号，即案涉商铺，登记权利人、共有情况、面积依次为薛志中、单独所有、1854.21平方米，以及房屋总层数为4，案涉房屋所在层为3。2018年8月9日，薛志中作为甲方与出租方，肖明尘作为乙方与承租方，签订《商铺租赁合同书》，约定由甲方将座落于东莞市大岭山中惠沁林山庄二期商铺第三层出租给乙方使用，期限自2018年8月10日至2028年8月9日止，商铺可供经营的范围为培训机构。第三条约定，乙方承租该商铺的月租金为62000元/月，本合同免租期为6个月；租金和管理费按月结算，乙方须于每月3号前主动转账到甲方指定的账户缴交当月租金和管理费及其他应缴费用；双方确认铺位起租期为2018年8月10日。第四条约定，乙方同意按实际缴纳该商铺的物业管理，并服从甲方的管理，按规定交纳管理费和其他一切应缴纳费用；当月的管理费和其他应缴的费用和当月租金同步缴纳。第五条约定，为保证合同的履行及甲方行使管理权，乙方在签订本商铺租赁合同书时，乙方向甲方一次性缴交商铺租赁合同保证金；商铺租赁履约保证金为2个月，总金额为124000元，商铺租赁履约保证金由甲方保管直至租约期满，在乙方无违约和无赔偿合同期满后、无争议的前提下如数（不计利息）退还给乙方；如乙方违约，甲方有权没收上述保证金，乙方无任何异议。第七条约定，乙方确认甲方有改进、扩充、增加或减少该产业园商铺的用途、数目或面积的权利，甲方在实施本行为时，应尽量减少因施工给乙方带来的不便和影响，乙方无异议。第八条约定，乙方如将所承租的商铺转租，必须征得甲方书面同意，并办理好转租或分租等相关手续，甲方将收取转让方和人工费，否则，属乙方根本违约。第十条约定，如乙方延迟缴交租金和管理费及其他应缴之费用，须向甲方支付违约金。从迟交日起，按日加收所欠缴金额的10%作为违约金，逾期30天仍未能缴足租金、管理费及其他应缴之费用（无论是否已获正式通知催缴）的，甲方有权单方面解除本商铺租赁合同书，有权向乙方追讨违约金及所欠缴的各种费用，甲方有权不经法院判决，即可在两名以上见证人见证的情况下将乙方已交的一切费用扣除，包括合同保证金，乙方无异议；乙方不履行其在本商铺租赁合同书第八条等约定时，甲方有权单方面解除本商铺租赁合同书。第十二条约定，甲、乙双方在履行本商铺租赁合同书期间，有关商铺租赁合同书内容的增加、减少或修改，均须取得双方的协商一致，达成书面协议；在租赁期间，甲方如将财产所有权转移给第三方，不必征求乙方的同意，但应在转让租赁物所有权合同书生效后书面通知乙方；租赁物所有权转移后，第三方即承继本租赁合同书，并承担本租赁合同书中甲方的权利和义务。第十三条约定，在本商铺租赁合同书解除或终止时，乙方须将该商铺全部能搬动的设备及设施带走外，其他任何固定装修部分不能破坏固定装置等设备保持完好无缺、可供使用的情况下交给甲方。乙方对所租商铺交回给甲方，如果乙方久拖不决，甲方可以对乙方采取停水停电或换锁，也可派员强行清场，造成的一切损失由乙方承担。同日，肖明尘支付押金124000元。2018年8月10日，薛志中交付案涉商铺给肖明尘。2019年4月22日，黄铁平作为出租方与甲方，肖明尘作为承租方与乙方签订《商铺租赁补充协议》，并约定鉴于乙方曾与出租方薛志中于2018年8月9日签订《商铺租赁合同书》，现甲、乙双方就商铺租赁事宜，在原合同书的基础上，达成如下补充协议：1.中惠沁林山庄商铺3楼靠2期大门这边租金为36000元/月，押金为74000元，之前押金已交124000元，应退回押金50000元；2.甲方收回儿童乐园场地自愿补偿乙方36000元（用于装修补偿）；3.乙方将中间楼梯东边（原游乐场）在4月30日之前退给原房东；4.本补充协议一式两份，经甲乙双方签署后生效，甲乙双方各执一份。肖明尘确认与黄铁平签署《商铺租赁补充协议》，但主张其是在喝醉酒后且在黄铁平口头承诺补偿400000元的情况下才签署的，其亦不清楚案涉《商铺租赁合同书》的权利义务已转移给黄铁平，黄铁平不是案涉合同相对方，无权向肖明尘主张相关合同权利。黄铁平则主张双方签署《商铺租赁补充协议》时并没有喝酒，且黄铁平在出示并给了一份《证明》复印件肖明尘后，双方才签署《商铺租赁补充协议》，案涉合同出租方变更为黄铁平，相应的权利义务由黄铁平承继。为此，黄铁平提交了收款收据两份、《证明》为证，两份收款收据显示2019年4月22日，肖明尘收到退回儿童乐园场地押金50000元以及收到儿童乐园场地的装修补偿36000元。《证明》显示证明人为薛志中，主要内容为房产原本由薛志中、胡高荣、黄铁平三人共同出资购买，原本属于三人共同财产，后经三方协商，于2019年4月达成共识，薛志中与胡高荣两人的股份全部转让给黄铁平，后期该房产产生的房租归黄铁平收取与使用，黄铁平必须履行原薛志中与租客肖明尘签订的房屋租赁合同条款。薛志中确认其已于2019年4月2日向肖明尘送达《证明》。肖明尘则主张其没有收到过该《证明》。原、被告确认双方于2019年5月5日按《商铺租赁补充协议》的约定完成租赁场地交接。肖明尘确认商铺自2018年8月10日交付后实际使用至2020年春节前。黄铁平主张，由于肖明尘逾期不支付租金、管理费、水电费，以及未经黄铁平的同意转租，构成违约，故其按照案涉合同的约定解除《商铺租赁合同书》《商铺租赁补充协议》。根据黄铁平提交的《律师函》以及肖明尘提交的微信聊天记录显示，黄铁平于2020年3月18日通过微信向肖明尘发送了《律师函》以及将《律师函》张贴在案涉商铺门口的照片,《律师函》载明的主要内容为肖明尘拒不支付租金及管理费、水电费的行为已严重背弃市场诚信原则，构成违约，请接到本函后三天内全额结清所拖欠的租金、管理费、水电费等款项，逾期不足额支付的，自逾期次日起，双方签订的《商铺租赁合同书》《商铺租赁补充协议》即日解除，不再另行通知。另，黄铁平将没收履约保证金，并连同物业对肖明尘现场货物进行清点拍照、处置清场，造成的损失，也由肖明尘自行承担。肖明尘收到上述《律师函》后没有向黄铁平缴纳租金、管理费、水电费等费用，黄铁平主张其于2020年5月22日撬开了原本的门锁并更换了门锁，收回案涉商铺，故案涉合同于2020年5月24日解除。肖明尘主张，其没有转租案涉商铺，其于2020年春节期间回老家，并将案涉商铺锁门；后于2020年5月24日发现黄铁平撬开了其原来的锁并更换了门锁，并致电黄铁平，肖明尘提交的通话录音显示，黄铁平承认更换了门锁，并称“你把钱交了之后才可以进去搬东西”。另，肖明尘认为黄铁平是在2020年5月24日前就已经更换了门锁，但其没有提交证据予以证明。关于租金缴纳情况。原、被告确认，案涉商铺有6个月免租期，肖明尘于2019年2月20日支付第一个月的租金，即2019年2月的租金，肖明尘已支付完毕2019年8月前的租金。黄铁平主张，合同约定每月3号缴纳当月租金，后由于开通水电问题，双方约定每月20号缴纳当月的租金；2019年9月20日，肖明尘向黄铁平缴纳9月的部分租金20000元，9月剩余租金16000元以及2019年10月之后的租金未缴纳。肖明尘则主张，双方约定每月20号缴纳下月的租金，肖明尘于2019年9月20日支付的20000元是缴纳10月的部分租金，之后的租金肖明尘未缴纳。关于物业管理费、水电费、生活垃圾处理费以及服务费缴纳情况。原、被告确认由肖明尘直接向物业管理处缴纳管理费、水电费、生活垃圾处理费、服务费。肖明尘主张其租赁案涉商铺时，物业管理处承诺2019年6月8日前是无需缴纳物业管理费的，但没有提交证据予以证明；肖明尘已向物业管理处结清2019年3月至2019年8月的水费1341.64元、电费16211.36元、生活垃圾处理费1500元、电损服务费2584.02元，合计21637.02元，其中生活垃圾处理费每月250元，故6个月为1500元，肖明尘确认除此之外，其没有缴纳其他的费用，肖明尘提交了深圳市开元国际物业管理有限公司提交的收据为证，收据显示的缴费情况与肖明尘上述主张的缴费数额一致，并备注“至2019年8月底费用”。黄铁平对该收据予以确认，但主张物业管理处催黄铁平缴纳案涉商铺自2018年8月至2020年5月的物业管理费、水电费、生活垃圾处理费、服务费以及相关的违约金，故其在本案中诉请肖明尘支付相关费用。黄铁平提供了《客户欠费明细单》的打印件拟证明肖明尘未支付的相关费用数额以及违约金，黄铁平主张该《客户欠费明细单》系案涉商铺物业管理处向其提供。《客户欠费明细单》未加盖相关印章，载明业主为薛志中、房号为SC-1DY00301、面积为1854.21，自2018年1月至2020年5月期间每月应付未付商铺管理费、生活垃圾处理费分别为2781.32元、250元，2019年10月至12月、2020年2月期间均载明用水量、水费分别为100.08元、105.64元、97.3元、63.94元，合计366.96元，2019年10月至2020年1月期间均载明用电量、服务费数额、用量，其中电费分别为2333.35元、2376.48元、1953.23元、322.37元，合计6985.43元；备注处载明水气等抄表类代收费用属上月费用，服务费按电费用量的0.1169元/度收取，黄铁平确认其没有支付《客户欠费明细单》载明的所有费用。肖明尘对《客户欠费明细单》不予确认。肖明尘则主张，由于黄铁平存在交付商铺后不开通水电、搭建阁楼以及于2019年10月停水停电的违约行为，影响肖明尘对商铺的正常使用，并单方解除合同，故反诉要求黄铁平返还押金、赔偿装修损失。关于水电开通问题。肖明尘主张其承租案涉商铺后，没有开通水电，后于2018年年底物业才开通水电，故影响其对案涉商铺的正常使用。薛志中述称，经协商后，由肖明尘向物业管理处申请开通水电，物业管理处已于2018年8月中下旬开通水电。关于停水停电情况。原、被告双方确认，2019年10月24日，由于黄铁平需将案涉商铺原有的普通电表更换为智能水电表，从当日早上对案涉商铺停水停电到下午。关于阁楼搭建情况。薛志中述称，肖明尘承租案涉商铺前，薛志中、黄铁平以及案外人胡高荣在商铺所在物业的第四层即楼顶已经搭建了阁楼。肖明尘主张，出租方利用其承租的商铺天花层面进行搭建阁楼，被东莞市城市管理和综合执法局认定为违法搭建，要求予以拆除，黄铁平拒绝拆除，以上情况严重影响了肖明尘对租赁商铺的使用。对此，肖明尘申请本院向东莞市城市管理和综合执法局调查取证，本院经调查取证，东莞市城市管理和综合执法局大岭山分局向本院出具的相关资料显示，2020年1月17日，东莞市城市管理和综合执法局大岭山分局就大岭山镇杨屋村中惠沁林山庄二期独立商铺301搭建的楼顶铁皮棚涉嫌违法建设进行现场勘验、检查并查明，商铺301搭建的楼顶铁皮棚为钢架结构，已完工并投入使用，但当天薛志中、胡高荣、黄铁平不在现场。2020年5月8日，东莞市城市管理和综合执法局大岭山分局向薛志中询问调查，薛志中称，楼顶搭建的铁皮棚是其与黄铁平、胡高荣三人于2017年10月16日开始动工建设的永久性建筑物，用作管理楼下出租屋的办公室，铁皮棚没有取得《建设工程规划许可证》或其他相关批准文件。2020年5月28日，东莞市城市管理和综合执法局大岭山分局以薛志中、胡高荣、黄铁平未能提供相关报建证明或未经相关部门批准擅自建设，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定，属违法违规建设行为，对当事人送达了责令停止违法行为决定书，责令其立即停止施工并改正违法行为。黄铁平对上述资料予以确认，并称截止庭审之日其亦未拆除搭建的铁皮棚。关于装修情况。原、被告双方确认，案涉商铺交付时是毛坯房，交付后肖明尘经黄铁平同意对案涉商铺进行装修，并于2018年12月已装修完毕；装修项目包括隔墙、吊顶、油漆批墙、安装门、电路电线、卫生间、地板、护墙板、地脚线，上述装修项目均是形成附合的装修物。肖明尘主张，此外，其还进行了三级消防以及消毒去味，其装修商铺（包括《商铺租赁补充协议》载明的退租部分租赁场地）共计产生费用2022850元，并提交了装修结算单为证，该结算单为肖明尘的自制打印件，并载明了上述装修项目的数量、单价、总金额，黄铁平对该结算表不确认，对肖明尘主张的装修费用亦不予确认，并当庭表示不同意利用案涉租赁物内的装修物。另，肖明尘还提交了薛志中、黄铁平与案外人东莞市基督教大岭山聚会点之间的《商铺买卖合同》、收条等证据拟证明薛志中出卖案涉商铺给案外人，双方约定由案外人承担的装修费用为1900000元。《商铺买卖合同》载明甲方薛志中出售东莞市××××××××惠沁林山庄二期景林苑（商铺301）给乙方东莞市基督教大岭山聚会点，其中约定在签订协议后2019年4月30日前，甲方清场三楼中间楼梯以东砌墙为界，大约750平方左右交给乙方使用。收条载明，2019年3月19日，薛志中收到商铺装修款1900000元。肖明尘还主张，黄铁平收回案涉商铺后已将商铺租出去给其他人。黄铁平对此不确认。另，本院于2020年9月9日组织原、被告双方到案涉商铺进行勘验，双方确认案涉商铺中仍存放肖明尘的以下物品：空调24台、学生课桌45套以及投影器3台、电视机2台、沙发2张、以及监控显示器、三角钢琴、前台桌子、饮水机、发电机、抽油烟机、办公桌、办公椅、书柜、展柜各1台，并同意由肖明尘于2020年9月18日前搬走上述物品以清场。肖明尘于2020年9月25日书面向本院明确因已搬走上述物品，撤回要求黄铁平返还相关办公设施设备的诉讼请求。以上事实，有原告提交的不动产权证、《商铺租赁合同书》《商铺租赁补充协议》、收据、《客户欠费明细单》、《律师函》，被告提交的《商铺租赁合同书》、收据、询问调查通知书、照片、微信聊天记录、微信转账记录、短信、《商铺买卖合同》、银行业务申请书、收条、承诺书、手机通话录音、装修结算单，第三人提交的《证明》、本院调取的相关证据以及当事人陈述等附卷为证。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。综合原、被告双方的诉辩意见，本案争议焦点为：一、黄铁平主体是否适格；二、肖明尘是否存在违约行为，黄铁平解除案涉租赁合同是否合法有据；三、原、被告各项诉讼请求是否符合法律规定。关于争议焦点一，案涉租赁物已取得产权证，故肖明尘与薛志中签订的《商铺租赁合同书》合法有效，本院依法予以确认。黄铁平主张薛志中已将其在《商铺租赁合同书》的权利义务转让给黄铁平，有原、被告双方签订的《商铺租赁补充协议》为证，肖明尘则主张其是在喝醉后且在黄铁平口头承诺补偿400000元的情况下才签署的，其不知道《商铺租赁合同书》的合同权利义务由薛志中转让给黄铁平，肖明尘对其上述主张没有提交证据证明，本院对肖明尘该主张不予采纳。再结合薛志中的陈述、收据、《证明》以及原、被告双方已按《商铺租赁补充协议》的约定交接部分租赁场地的行为，可以证明黄铁平上述主张，并经肖明尘的同意，且无证据显示该转让违反了《中华人民共和国合同法》第七十九条的规定，故该转让对肖明尘发生效力。因此，案涉《商铺租赁合同书》《商铺租赁补充协议》的内容对原、被告双方均具有约束力，双方应根据合同约定行使权利及履行各自的义务。另，肖明尘主张黄铁平将案涉租赁物转让给案外人，侵犯其优先购买权，是否侵犯肖明尘优先购买权的问题不属于本案处理范围，如肖明尘认为其权利被侵犯，可另行主张权利。关于争议焦点二。对于肖明尘自2019年9月21日拒付租金的抗辩理由能否成立，本院分析如下：其一，肖明尘主张商铺自2018年8月10日交付后，于2018年12月月底才开通水电，影响其对商铺的使用。薛志中称，其经与肖明尘协商，双方同意由肖明尘向物业管理处申请开通水电，并于2018年8月20号左右开通了水电，肖明尘没有提交证据证明水电开通时间，结合肖明尘于2018年12月底已经装修完毕，且于2019年2月20日前是免租期，故本院对肖明尘该主张不予采纳。其二，肖明尘主张2019年10月24日下午前，黄铁平停水停电，影响其商铺的使用。双方确认黄铁平停水停电是因为将商铺原有的普通电表更换为智能水电表，该行为属于出租方管理商铺的合理行为，黄铁平停水停电并非出于恶意且时间不长，故本院对肖明尘该主张不予采纳。其三，关于阁楼搭建问题。肖明尘主张阁楼是利用其承租商铺的天花板进行搭建，其对该搭建阁楼享有使用权，且在相关部门认定该阁楼为违法建筑后黄铁平仍不拆除，上述情况影响其使用商铺。从案涉合同的约定以及双方当事人陈述可知，阁楼并非案涉租赁物范围，根据东莞市城市管理和综合执法局大岭山分局出具的相关材料显示，案涉阁楼已于2017年10月就开始进行搭建，于2020年5月28日相关部门认定属违法违规建设行为并责令拆除，由上可知，肖明尘承租案涉商铺时阁楼已经完成搭建，在被认定为违法建筑时，肖明尘亦未使用案涉商铺，肖明尘没有提交证据证明搭建阁楼影响其使用，故本院对肖明尘上述主张亦不予采纳。因此，肖明尘逾期未缴纳租金，构成违约，故根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。另外根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对照本案，根据案涉《商铺租赁合同书》第十条的约定，黄铁平有权解除《商铺租赁合同书》《商铺租赁补充协议。黄铁平已经于2020年3月18日向肖明尘发送《律师函》，催告肖明尘收到后三天内结清租金等款项，并通知若逾期不足额支付，逾期次日起，双方签订的《商铺租赁合同书》《商铺租赁补充协议》即日解除，不再另行通知，故案涉《商铺租赁合同书》《商铺租赁补充协议》已经于2020年3月22日解除。关于争议焦点三。对于原、被告诉请的各项费用，本院认定及核算如下：（一）租金。原、被告双方确认租金为36000元/月，虽案涉合同已约定每月3号缴纳当月的租金，原、被告双方确认变更了合同的约定。黄铁平主张每月20号缴纳当月租金，肖明尘则主张每月20号缴纳下月租金，双方对此均没有提交证据予以举证，结合原、被告确认2019年2月20日缴纳第一个月的租金即2019年2月的租金，本院采信黄铁平的主张，即每月20号缴纳当月的租金。肖明尘于2019年9月20日缴纳租金20000元，属于2019年9月的租金，肖明尘主张该20000元是缴纳2019年10月的租金，没有提交证据证明，本院不予采信。根据争议焦点二的论述，案涉租赁合同于2020年3月22日解除，合同解除后肖明尘负有腾空并返还商铺的义务，但肖明尘截至2020年9月才腾空商铺。结合黄铁平已于2020年5月22日更换门锁，并要求肖明尘交钱了才可以进去搬东西，对于该日期后肖明尘未腾空场地造成的扩大损失，属黄铁平自身责任，与肖明尘无关。综上，肖明尘应向黄铁平支付2019年9月至2020年5月22日期间的租金及占有使用费293548元（16000元+36000元/月×7个月+36000元/月×22天÷31天），对黄铁平诉请的租金超出上述金额部分，本院予以驳回。（二）逾期缴交租金的违约金。根据《商铺租赁合同书》第十条约定，肖明尘延迟缴交租金，须向黄铁平支付违约金，从迟交日起，按日加收所欠缴金额的10%作为违约金，黄铁平诉请肖明尘支付违约金32400元，没有超出合同的约定，本院予以支持。（三）管理费及其违约金。案涉合同已约定肖明尘需向黄铁平缴纳管理费，管理费应与租金同步缴纳，黄铁平诉请管理费有合同依据，本院予以支持，但没有证据显示双方就管理费的缴纳期间以及标准进行约定，故管理费的缴纳期间同租金缴纳期间，即2019年2月至2020年5月22日。至于缴纳的标准，黄铁平主张其依据物业管理处向其出具的《客户欠费明细单》所显示的2781.32元/月（面积为1854.21平方米，折算每平方米1.5元左右）的标准计算管理费，符合市场的一般情况，在肖明尘没有提供证据予以反驳的情况下，本院对该标准予以采信。考虑到肖明尘已于2019年5月5日退租部分场地，在双方在本案中没有明确退租场地面积的情况下，结合肖明尘提交并经黄铁平确认的《商铺买卖合同》显示退租部分场地为750平方米左右，本院认定肖明尘自2019年5月6日承租场地面积为1104.21平方米，并酌定2019年5月6日后的管理费的标准为1656元/月。因此，肖明尘应向黄铁平支付2019年2月至2020年5月22日管理费29573元（2781.32元/月×3个月＋2781.32元/月×5天÷31天+1656/月×26天÷31天＋1656元/月×11个月+1656元/月×22天÷31天）。至于违约金，由上可知，双方没有明确约定管理费的支付标准，黄铁平也没有证据证明其在发送《律师函》前有通知肖明尘缴纳管理费，肖明尘无法知道应缴纳管理费的具体数额，故黄铁平请求肖明尘支付逾期缴纳管理费的违约金，本院不予支持。（四）水电费、生活垃圾处理费、服务费。对于生活垃圾处理费、服务费，案涉合同对此并无约定，黄铁平亦未产生上述费用，且肖明尘不予确认，本院对此不予支持。至于水电费，肖明尘确认未支付2019年9月之后的水电费，而截至2020年春节前（即2020年1月25日前）其实际使用案涉商铺用于经营，经营期间必然产生水电费，黄铁平提交的《客户欠费明细单》显示的2019年10月至2020年2月（对应2019年9月至2020年1月产生的费用）期间水费366.96元、电费6985.43元，月平均水电费均少于肖明尘已缴纳的2019年3月至8月期间月平均水电费，且不违反一般常理，在肖明尘未提出证据予以反驳的情况下，本院对黄铁平相关的主张予以采信。考虑到《客户欠费明细单》并非仅针对肖明尘所租赁的部分，本院酌定肖明尘应支付黄铁平水费250元、电费5000元，对黄铁平相关诉请超出上述部分，本院不予支持。（五）押金。原、被告双方确认肖明尘已缴交押金74000元，有收款为证，本院予以确认。根据前述争议焦点认定，肖明尘存在违约行为，则根据案涉《商铺租赁合同书》第十条约定，黄铁平有权解除合同，并没收押金。因此，对于肖明尘要求黄铁平返还押金74000元，本院不予支持。（六）装修损失。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：......（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿……”，案涉《商铺租赁合同书》第十三条约定，合同解除时，固定装修部分交给出租方，故原、被告双方已约定合同解除时，对已形成附合的装修物交给黄铁平；再者，案涉租赁合同因肖明尘违约而解除，且黄铁平不同意利用案涉装修物，故肖明尘请求黄铁平赔偿装饰装修损失，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条以及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条的规定，判决如下：一、确认原告黄铁平与被告肖明尘之间的案涉《商铺租赁合同书》《商铺租赁补充协议》于2020年3月22日解除；二、限被告肖明尘于本判决发生法律效力之日起五日内向原告黄铁平支付租金及占有使用费293548元；三、限被告肖明尘于本判决发生法律效力之日起五日内向原告黄铁平支付管理费29573元、水费250元、电费5000元；四、限被告肖明尘于本判决发生法律效力之日起五日内向原告黄铁平支付违约金32400元；五、驳回原告黄铁平的其他本诉请求；六、驳回被告肖明尘的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费19322.27元，由原告黄铁平负担910.27元，由被告肖明尘负担18412元。反诉受理费10495.5元，由被告肖明尘负担。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  伦雪莹二〇二一年二月十八日书记员  李蕙儒强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。