广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1971民初22416号原告：江俐珍，女，1982年3月8日出生，汉族，住武汉市新洲区×××××××××××××××，身份证号码：420××××××××××××428。委托诉讼代理人：曾国华，广东东方昆仑（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢红生，广东东方昆仑（东莞）律师事务所律师。被告：王萌，女，1991年1月7日出生，汉族，住湖北省浠水县××××××××××××，身份证号码：421××××××××××××322。第三人：东莞市阳之光房地产经纪服务有限公司，住所地：广东省东莞市×××××××××××××××××（01）。法定代表人：罗某1。原告江俐珍与被告王萌、第三人东莞市阳之光房地产经纪服务有限公司（以下简称“阳之光公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案后，依法适用简易程序分别于2020年10月19日、2021年1月22日公开开庭进行了审理。原告江俐珍及其委托诉讼代理人曾国华、谢红生到庭参加诉讼，被告王萌到庭参加诉讼，第三人阳之光公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江俐珍向法院提出诉讼请求：1、解除原、被告及第三人于2020年4月13日签订的《房地产买卖合同》；2、王萌退还江俐珍定金200000元；3、王萌向江俐珍支付违约金310000元及超过违约金部分的购房差价损失300000元；4、王萌向江俐珍支付律师费损失31000元；5、王萌向江俐珍支付中介服务费44135元；6、王萌向江俐珍支付担保费4425.68元；7、本案诉讼费由王萌承担。事实与理由：2020年4月13日，江俐珍通过阳之光公司与王萌签订了《房地产买卖合同》，约定王萌将其所有的位于东莞市××××××××××××××××××××1701之物业以1550000元的价格出售给江俐珍，并约定江俐珍于签订合同时支付定金200000元给王萌，首期款270000元江俐珍在王萌收到银行提前还贷通知的30天内支付至王萌还款账户，楼价余款由银行放款至王萌贷款账户。后江俐珍如约向王萌支付了定金，并积极办理银行按揭贷款手续但王萌却无故拒绝继续履行合同。江俐珍认为，原被告签订的《房地产买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方均应依约诚信履行，现王萌无故单方面违反合同约定，拒绝继续履行合同，严重侵害了江俐珍的合法权益，并给江俐珍造成了重大的经济损失，为此，江俐珍特向法院提起诉讼，请依法支持。被告王萌辩称，王萌同意解除合同及按合同约定双倍返还定金，不同意江俐珍的其余诉讼请求。第三人阳之光公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，也没有向本院提交答辩状和证据。经审理查明，2020年4月13日，江俐珍（买方）、王萌（卖方）、阳之光公司（经纪方）共同签订《房地产买卖合同》，约定王萌向江俐珍转让位于东莞市×××××××××××××××××××××××××屋，转让价款为1550000元，江俐珍在签订合同时支付定金200000元，首期款270000元江俐珍在王萌收到银行提前还贷通知的30天内支付至王萌还款账户，提前还款所产生的一切手续费用由王萌支付。王萌应在签订本合同90日内向抵押银行申请提前还贷，并于成功扣款30天内完成注销抵押登记及归档等手续，买卖双方应在物业注销抵押且买方取得同贷书及经纪方通知之日起15日内共同到房管部门办理交易过户手续。剩余楼款1080000元江俐珍向银行申请贷款，由贷款银行或公积金中心直接划入王萌银行账户。因买方或卖方违反本合同约定，包括但不限于拒不配合提供交易所需要资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款、逾期不迁出户口等无故不履行或怠于履行本合同项下义务，则逾期超过五天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价20%的违约金；若守约方解除合同的，守约方应向违约方发出解除合同通知书，已收之房款应于解除合同发出之日起五天内退还。基于买卖双方独家委托经纪方提供居间服务，且经纪方已促成买卖双方签署本合同，买方应在签订合同当天向经纪方支付佣金31000元，在履行合同中，任何一方不履行合同，违约方应代守约方向经纪方支付佣金，守约方已支付的，经纪方不予退还，应由违约方直接赔偿给守约方。合同三方任一方追究违约责任的，违约方除按前述条款承担违约责任外，守约方为追究违约责任而发生的所有费用，包括但不限于评估费、律师费、诉讼或仲裁费用、查询费等均由违约方承担。合同签订后，江俐珍于2020年4月13日向王萌支付定金200000元。江俐珍主张，2020年7月6日，阳之光公司告知江俐珍王萌在考虑是否继续履行合同，但未明确是否解除合同，2020年7月16日，阳之光公司告知江俐珍与王萌谈不好了，让江俐珍到法院起诉，2020年7月19日，阳之光公司向王萌发出催促函催促王萌履行合同，王萌拒绝履行合同并表示清楚违约后果，故双方的合同已于2020年7月19日解除。合同解除后，王萌应退还定金200000元，并承担违约责任，合同约定守约方有权要求违约方承担定金责任或支付等额于总楼价20%的违约金，故王萌应按总楼价的20%支付违约金310000元。同时，由于楼价上涨，合同约定的违约金已不足以弥补江俐珍的损失，且因购房政策变更，现王萌已不具备在东莞市购房的资格，案涉房屋的市场价涨价超过600000元，房屋涨价部分不应由王萌享有，因此，江俐珍要求王萌赔偿购房差价损失300000元。另，江俐珍向阳之光公司支付了居间服务费31000元，及为后续合同的履行向阳之光公司支付了按揭权证代办服务费4000元、办证费2000元、评估费6375元、网签工本费200元、产权登记费160元、测绘费400元，该些费用均应由王萌承担。因王萌单方违约，江俐珍为维权委托律师向法院起诉支付了律师费31000元，根据合同约定，江俐珍向法院起诉律师费应由王萌承担。为证明上述主张，江俐珍向本院提交微信聊天记录、收据、储蓄对账单、《按揭、权证代办服务合同》、收款收据、付款凭证及转账记录、《诉讼代理合同》及律师费发票、担保费发票予以证明，其中《按揭、权证代办服务合同》、收款收据、付款凭证及转账记录显示：1、2020年4月13日，江俐珍（甲方）与阳之光公司（乙方）签订《按揭、权证代办服务合同》，约定鉴于买卖双方签订了道滘镇碧琴湾第2栋1单元1701的买卖合同，甲方委托乙方提供所需服务项目，乙方收取本合同的服务收费4000元、评估费6375元、代收其他费办证费2000元。买卖双方任意一方违约，乙方不退回服务收费。2、阳之光公司于2020年4月13日开具收款收据，确认收到江俐珍交来的中介费、评估费6375元、办证费2000元、按揭服务费4000元、网签工本费200元、产权登记费160元、测绘费400元，共44135元。王萌主张，合同签订后，考虑到案涉房屋是王萌的唯一房屋，房价涨幅较大，卖了案涉房屋后可能买不到其他房屋，王萌于2020年7月初向阳之光公司提出解除合同并愿意双倍返还定金，但江俐珍表示不同意解除合同。2020年7月19日，阳之光公司向王萌发出催告函，王萌明确告知不履行合同，因此，案涉合同已于2020年7月19日解除。虽然目前楼价是涨了，但不同地段、户型的房屋涨幅不同，王萌同意向江俐珍双倍返还定金，对于江俐珍超出部分的违约金不同意承担。合同约定居间服务费是31000元，王萌不清楚江俐珍与阳之光公司之间达成的其他服务收费情况，王萌只同意承担居间服务费31000元，不同意承担其他费用。律师费不是诉讼必然产生的费用，王萌不同意承担。王萌同意承担保全担保费4425.68元。根据江俐珍的申请，本院委托广东广信土地房地产资产评估有限公司对案涉房屋在2020年7月19日的市场价值进行评估，广东广信土地房地产资产评估有限公司于2020年12月28日作出《估价报告书》，估价结果：案涉房屋在估值时点2020年7月19日的估价结果为1879338元。江俐珍认为通过中介及网上的信息2020年7月同地段的房屋均价已达25000元/平方米，《估价报告书》的估价过低。王萌对于《估价报告书》予以认可。在本案的审理过程中，江俐珍向本院申请财产保全，本院于2020年8月19日作出（2020）粤1971民初22416号民事裁定书，裁定：冻结、查封或扣押王萌相应价值885135元的财产。以上事实，有江俐珍提交的《房地产买卖合同》、不动产权证复印件、微信聊天记录、收据、储蓄对账单、《按揭、权证代办服务合同》、收款收据、付款凭证及转账记录、《诉讼代理合同》及律师费发票、担保费发票，广东广信土地房地产资产评估有限公司作出的《估价报告书》及《复函》，以及本案庭审笔录、民事裁定书等附卷为据。本院认为，原、被告及第三人于2020年4月13日签订的《房地产买卖合同》是当事人的真实意思表示，内容合法有效，本院予以确认，各方当事人应按合同约定切实履行。原、被告均确认双方的房屋买卖合同已于2020年7月19日解除，由于案涉《房地产买卖合同》包涵原、被告之间的房屋买卖合同及原、被告与第三人之间的居间合同，现并无证据证明原、被告与第三人之间的居间合同已解除，故，本院认定原、被告于2020年4月13日签订的《房地产买卖合同》所涉的房屋买卖合同于2020年7月19日解除。关于江俐珍的其他诉讼请求，综合原、被告的诉辩意见及举证，本院认定如下：一、原、被告之间的房屋买卖合同解除后，江俐珍要求王萌退还定金200000元，合法有据，本院予以支持。二、《房地产买卖合同》约定：因买方或卖方违反本合同约定，包括但不限于拒不配合提供交易所需要资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款、逾期不迁出户口等无故不履行或怠于履行本合同项下义务，则逾期超过五天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价20%的违约金。江俐珍按照合同约定支付了定金200000元，王萌于2020年7月初提出解除合同，经催促后仍拒绝履行合同，王萌单方解除合同没有约定及法定的依据，属于单方违约行为，应承担相应的违约责任。王萌违约，江俐珍作为守约方有权要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价20%的违约金，故江俐珍请求王萌支付违约金310000元（1550000元×20%=310000元），本院予以支持。关于江俐珍主张的购房差价损失，由于房屋属于特殊交易标的，在房屋价格上涨的情况下，买受人因出卖人的违约，丧失了以合同签订时的价格购得房屋的机会，即买受人如要达到合同履行后的利益状态，必然要以当前市场价格重新购入房屋，而出卖人却因此而获得了房屋价格上涨的利益，若合同约定违约方违约需承担的违约责任低于房屋差价，此情况下违约方仅仅需承担合同约定的违约责任，则容易出现违约方因违约获利的情况，不利于交易的稳定，因此，守约方主张违约方赔偿房屋差价损失，合理有据，应予支持。本案中，江俐珍主张的购房差价损失应结合合同约定及市场交易实际综合考虑，根据案涉《房地产买卖合同》及《估价报告书》，可以确定案涉房屋确实存在差价损失，由于该损失系王萌违背诚实信用原则单方解除合同所致，因此，王萌应就该差价损失给予合理赔偿。原、被告约定的房屋转让价为1550000元，《估价报告书》的估价结果：案涉房屋在估值时点2020年7月19日的估价结果为1879338元。即至合同解除之日案涉房屋较合同签订时溢价329338元，合同约定的总价款20%的违约金为310000元，因此，本院对于江俐珍请求王萌支付购房差价损失19338元予以支持，对于超出部分的诉讼请求，本院予以驳回。三、关于律师费，江俐珍请求王萌承担律师费31000元，有合同约定，本院予以支持。四、关于中介服务费，王萌对于居间服务费31000元没有异议，并同意承担，故江俐珍请求王萌支付居间服务费31000元，本院予以支持；江俐珍主张的其他费用，由于该些费用均是江俐珍与阳之光公司之间的约定，且至合同解除之日，上述费用对应的项目并未实际发生，因此，江俐珍请求王萌承担评估费6375元、办证费2000元、按揭服务费4000元、网签工本费200元、产权登记费160元、测绘费400元，本院不予支持。五、关于保全担保费4425.68元，王萌同意承担，故江俐珍请求王萌支付保全担保费4425.68元，本院予以支持。关于评估费7198元，江俐珍已预交，因王萌违约导致合同解除，故评估费应由王萌承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告江俐珍与被告王萌及第三人东莞市阳之光房地产经纪服务有限公司于2020年4月13日签订的《房地产买卖合同》所涉的房屋买卖合同于2020年7月19日解除；二、被告王萌应于本判决生效之日起五日内向原告江俐珍返还购房定金200000元；三、被告王萌应于本判决生效之日起五日内向原告江俐珍支付违约金310000元；四、被告王萌应于本判决生效之日起五日内向原告江俐珍支付房屋差价损失19338元；五、被告王萌应于本判决生效之日起五日内向原告江俐珍支付律师费31000元；六、被告王萌应于本判决生效之日起五日内向原告江俐珍支付居间服务费31000元；七、被告王萌应于本判决生效之日起五日内向原告江俐珍支付保全担保费4425.68元；八、驳回原告江俐珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6347.81元、保全费4945.68元，共11293.49元（原告江俐珍已预付），由原告江俐珍负担3729.92元，被告王萌负担7563.57元。评估费7198元（原告江俐珍已预付），由被告王萌负担，被告王萌应于本判决生效之日起五日内迳付给原告江俐珍。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  王锦兰二〇二一年二月五日书记员  卢少婷附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。