黑龙江省绥化市北林区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑1202民初383号原告：绥化市岩安物业管理有限公司，住所地：绥化市北林区秀水嘉园商服。法定代表人：赵岩，系该单位经理。委托诉讼代理人：杨国强，系该单位员工。委托诉讼代理人：高晨皓，系黑龙江光明律师事务所律师。被告：赵志军，男，1969年9月10日出生，满族，无职业，现住绥化市北林区。原告绥化市岩安物业管理有限公司（以下简称岩安物业公司）与被告赵志军物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员徐凤举适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告岩安物业公司的委托诉讼代理人杨国强、高晨皓、被告赵志军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告岩安物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业费及卫生费合计2574元；2、判令被告向原告支付物业费滞纳金（自2019年4月1日起，每天按费用的千分之一计算，至实际全额清偿拖欠的物业费之日止）；3、判令诉讼费由被告承担。事实及理由：原告系专业的物业管理公司，2018年11月，原告作为受聘方进入绥化市北林区禧家园小区，并提供了两个月的无偿物业管理服务。2019年1月1日，原告与被告签订《禧家园小区物业服务管理合同书》，合同约定原告向被告所有的住宅提供物业管理服务，双方约定物业费为1元/平方米/月，物业管理服务期限为一年，即自2019年1月1日起至2019年12月31日止；同时双方约定，如业主和物业使用人逾期交纳物业费，从逾期之日起每天按费用的千分之一加收滞纳金。原、被告双方虽未在合同中对卫生费做出明确约定，但根据合同条款的约定，结合小区的实际情况，双方共同确定卫生费360元/年。合同签订后，原告正式为被告提供物业服务，但被告仅交纳了2019年1月1日至2019年3月30日期间的物业费及卫生费，且无正当理由未予按约定交纳后续物业费及卫生费。被告拖欠的物业费及卫生费计算如下：1、物业费：256平方米X1元/平方米X9个月=2304元；2、卫生费：30元/月X9个月=270元。合计2574元。原告曾采取多种形式通知被告交纳物业费，原告于2019年11月8日向被告发出书面催交通知后，被告至今仍未交纳。综上，原、被告双方签订物业服务合同合法有效，被告应按约履行合同义务，被告未予按约交纳物业费的行为已构成严重违约，应承担违约责任，即向原告支付滞纳金至实际全额清偿拖欠的物业费之日止。根据《最关人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求人民法院依法裁判。被告赵志军辩称，1、对合同有异议，合同是由业主张明明、刘晓霞、小武去被告家找被告签的合同，合同内容和现在的有出入，原告承诺安装路灯和监控没有安装，而且这个承诺是张明明、刘晓霞、小武共同向被告保证的，所以被告才签的合同，并且认可原告每平方米收取1元，卫生费当时没有说，是交第一季度费用前说的，而且我和张明明等人沟通过了卫生费的问题，被告当时不同意交，因为当时是冬季，第一季度无法施工安装路灯和监控，但是为了安装监控和路灯，所以被告交了第一季度的所有款项，包括卫生费；2、双方是约定每个季度的季度末交钱，在第二季度末收款前，被告找到原告要求安装路灯和监控，几次催促都没有安装，在一次催促时，被告和物业工作人员说，如果在12月31日之前安装完毕监控和路灯，被告就全额交款，否则不交取物业费，而且被告家住的位置是在西小门西侧，没有路灯和监控非常不安全；3、车辆门禁在原设备还能正常使用的情况下新物业更换了设备，每台车收取200元，原有设备被告交费6台车600元失效了，另外原门禁卡20元/个，被告买了6个，也不好使了，换新物业被告又买6个，自来水改造前被告交费300元，水费没有使用完就改造自来水了，改造自来水又交费4500元。新物业公司来了以后，没有履行安装监控、路灯，也没有进行路面修复，更没有种植花草树木，所以被告没有交物业费。另外，被告向小区内所有的业主都询问过，到现在还有20多户没有交款，有的只是交了1季度和2季度，不交款是因为物业没有履行承诺，大部分业主才没有履行交款义务，综合以上可以看出原告虽然在2019年承包了小区物业管理，但因为没有按照约定履行其承诺的内容，因此请法院驳回原告的诉讼请求。原、被告双方当事人为支持自己的诉讼主张，分别向本院提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，原告向本院提交的证据有：1、禧家园小区物业服务管理合同书复印件1份及原告与禧家园小区过半数以上业主签订的物业合同书复印件25份，加上与被告签订的一份，共计26份，证实:1、原告系禧家园小区物业管理方，为被告房屋提供了物业管理服务的事实；2、证实原告与禧家园小区双过半业主签订物业服务合同，合同合法有效。3、根据双方物业合同约定，原告所提供的物业服务是有明确具体的范围，并不包括禧家园小区基础设施的建设这一项。被告对合同真实性有异议，合同只有一份，被告手里没有合同，合同内容安装监控和路灯的部分有修改，刘晓霞、张明明、小武可以证实原告承诺过安装监控和路灯的事情。因被告对该证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。2、2019年禧家园物业费收取明细表复印件、禧家园物业费收据复印件，证实：1、被告对原告提供物业管理服务予以认可并向原告交纳了物业费及卫生费的事实；2、证实被告已按约向原告交纳2019年第1季度物业费及卫生费858元的事实；3、证实被告拖欠物业费及卫生费共计2574元的事实。被告对该证据无异议，本院予以确认。3、物业费催缴通知照片一张，证明原告以向被告发出书面催缴通知并于被告住所门前张贴的事实。被告无异议，本院予以确认。4、会计账目6本原件（原件核对后取回），证实原告自2019年1月起至2019年末为禧家园小区物业服务管理维修等事项持续支出并记录在册，可以反映出原告在2019年1月至年末期间始终为该小区提供物业服务，原告已尽到物业服务合同的合同义务。被告对该证据有异议，认为服务标准、服务内容在服务合同中没有明确约定，关键是未取得服务该小区的物业管理资格，缺乏法律依据，收费标准缺乏法律依据，服务标准及内容不明确，因此其费用支出作为依据向被告主张权利缺乏合法性。本院对其真实性予以确认。被告未向本院提交证据。本院依据确认的证据和原、被告双方的陈述，查明案件法律事实如下：绥化市北林区禧家园小区共有42户业主，均是别墅业主，该小区未成立业主委员会。2018年11月，原告经与该小区的部分业主协商，受聘进入该小区进行物业服务，原告提供了了二个月的无偿物业管理服务，各业主未提出反对意见。2019年1月1日，原告与被告等26家签订了《熙家园小区物业服务管理合同书》，合同约定原告向被告所有的住宅提供物业管理服务，双方约定物业费为1元/平方米/月，物业管理服务期限为一年，即自2019年1月1日起至2019年12月31日止；同时双方约定，如业主和物业使用人逾期交纳物业费，从逾期之日起每天按费用的千分之一加纳滞纳金。后双方经过协商，被告每年还应向原告交付卫生费360元/年，因被告的别墅面积256平方米，物业费应为3072元，共计3432元。双方约定该费用按季度向原告进行交付，被告在第一季度交付给原告858元服务费后，余款2574元一直未交付，原告多次索要未果，诉至法院，要求被告给付物业费和卫生费2574元及滞纳金。审理中，被告辩解原告没有按照双方的约定提供服务，故不同意交付剩余欠款。原告对被告的辩解不认可，被告未向法庭提供证据证明自己的主张。因原被告争议较大，本院调解未果。本院认为，原告岩安物业公司在2018年11月应禧家园小区部分业主同意到该小区提供为期二个月的免费服务后，在得到大部分业主的认可前提下，与42户业主中的26户签订了物业服务合同，其中包括被告，该物业服务合同自双方当事人签字后即生效，故双方就应按照合同的约定履行自己的义务，原告提供了相应的物业服务，被告只支付了第一个季度的服务费858元，其余三个季度的服务费2574元未交付，属于违约行为，原告诉至法院，要求被告支付剩余服务费并支付违约金，本院应予支持。但双方约定违约金按日千分之一计算明显过高，不符合法律规定，应予调整。被告辩解原告提供的物业服务不符合标准，原告否认，被告未提供证据予以证实，本院对被告的辩解不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第一百零条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告赵志军给付原告绥化市岩安物业管理有限公司物业服务费和卫生费2574元，此款被告于本判决生效后10日内一次性履行完毕；二、被告给付原告违约金691.20元（3072元X3/4X30%=691.20元），此款被告于本判决生效后10日内一次性履行完毕；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省绥化市中级人民法院。审判员  徐凤举二〇二一年二月二十四日书记员  初洪雨