.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}辽宁省大连市中级人民法院民事判决书（2018）辽02民终1861号上诉人(原审原告、反诉被告)：大连华连实业总公司，住所地大连市甘井子区营城子街道郭家沟村。负责人：王清龙，该公司经理。上诉人(原审原告、反诉被告)：大连市甘井子区营城子街道郭家沟村民委员会，住所地大连市甘井子区营城子镇郭家沟村。负责人：王清龙，该村委会主任。二上诉人共同委托诉讼代理人：姜美霞，辽宁仕鹏律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)：吴昌福，男，汉族，1955年10月27日生，住址大连市甘井子区。上诉人大连华连实业总公司（以下简称”华连公司”）、大连市甘井子区营城子街道郭家沟村民委员会（以下简称”郭家沟村委会”）因与被上诉人吴昌福买卖合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2016）辽0211民初11873号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人华连公司及郭家沟村委会的委托诉讼代理人姜美霞，被上诉人吴昌福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华连公司、郭家沟村委会上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判支持郭家沟村委会的一审诉请。事实和理由：一、原审判决认定事实不清、证据不足。（一）原审判决未如实客观引用二上诉人诉称内容，表现在：1.郭家沟村委会与吴昌福只有关于闲置房屋380.75平方米一次性出售给吴昌福的约定，从未有关于房屋及庭院一次性出售的约定。2.原审庭审中有充分的证据证明，案涉房屋转让给吴昌福时，其中113平方米有产权登记，登记在大连光明经贸公司名下，剩余267平方米没有产权登记。至本案起诉时，案涉房屋产权情况同转让时的情况一样，没有变化。但原审判决却将”案涉房屋登记在大连光明经贸公司”作为二上诉人诉称的内容，且作出错误的事实认定。3.合同记载，案涉房屋及庭院占地面积888.5平方米，而上诉人提交的房屋及庭院占用的土地使用权证（甘集有［2001）字第*号）记载，土地面积为845.5平方米，原审判决认定庭院占地面积888．5平方米错误。（二）原审判决未如实描述吴昌福的关于诉讼时效一节的答辩。吴昌福在答辩及庭审中，仅对”请求转让金支付超过诉讼时效”作出答辩。未对被上诉人的诉讼请求项是否过诉讼时效作出答辩。但原审判决在被告辩称部分将其修改调整为”原告起诉已超过诉讼时效”错误。二、原审判决审理查明部分遗漏事实。1.二上诉人将房屋交付吴昌福后，吴昌福始终未给付对价，虽然其辩解已给付，但除证人证言外，未能提供其它充分的证据证明。而该证人证言存在证人出庭程序违法及证言陈述虚假且没有佐证等情况，不具有证明力。2.案涉房屋包括有产权的部分及没有产权的部分，双方签订合同后，二上诉人按合同约定配合吴昌福办理房屋产权手续，但因吴昌福始终未给付对价及后期的产权登记规定要求等原因，最终未完成。吴昌福始终以办理完产权后支付转让款为由推诿。三、原审判决认为上诉人诉求超过诉讼时效，及为维护交易稳定不宜解除合同，系适用法律错误。1.2000年6月双方签订房屋买卖合同后，因吴昌福未给付对价，该合同处于未履行完毕的状态，且因上诉人签订合同目的不能实现，依据合同法九十四条第四款规定，上诉人有权请求解除合同。另外，合同约定的付款时间是”房屋交接之日起一次性付清”，没有具体日期约定，从法律意义上讲上诉人可以随时主张权利要求解除合同，返还房屋及占用的土地。2.案涉房屋所占用的土地所有权及使用权均归属二上诉人，根据合同前言描述，案涉房屋出售是依照政府关于镇乡产权制度改革工作精神而为，上诉人所在的涉农镇街十三个村所有改制企业，无论是买断资产的还是企业经营权的，对占有使用的村集体土地都支付土地使用费。根据营委发［1997］15号文件规定精神，每年每平方米5元以上，同时根据保值原则，实行逐年递增。被上诉人占有使用原告村集体土地至今，致使村集体合法权益遭受损失，上诉人按照每年每平方米10元要求其支付占有使用期间的土地使用费依法有据，原审判决以过诉讼时效为由不予支持，依法无据。3.案涉房屋有产权的部分至今仍然登记在原告所属实体光明经贸公司名下，没有产权的部分至今仍然没有办理产权。因吴昌福没有按约定支付价款，虽然房屋已交付被上诉人，但这些房屋的所有权仍然归属上诉人。上诉人请求返还房屋，属于物权请求权，根据《最高人民法院关于诉讼时效制度若干规定》（法释（2008］11号）第一条的精神，物权请求权不适用诉讼时效的规定，原审判决适用法律错误。上诉人作为案涉房屋占用的土地所有权和使用权人、有产权登记部分的房屋权利人及无产权登记的房屋所有权人，请求返还房屋及占用的土地依法有据。最高院在全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要第24条中明确规定，登记权利人请求无权占有人返还不动产或者动产，对方当事人以超过诉讼时效期间抗辩的，不予支持。原审第一项判决与此规定精神相悖。4.在吴昌福未对上诉人原审诉讼请求项是否超过诉讼时效进行抗辩的情况下，法院不应主动审查诉讼时效问题。原审判决此行为有悖法律规定精神，属违法行为。四、本案涉及几千名郭家沟村集体经济组织成员的合法权益而被村民关注。同时根据上诉人原审提交的甘委发（2016）14号文件精神，该案件所涉相关事实已报区委纪委，被列为甘区委专项清理债权整治工作范围。有鉴于此，请求二审法院根据法律和国家政策的规定，依法改判，以维护农村集体资产合法权益不遭受损失。吴昌福辩称，不同意二上诉人的上诉请求，服从原审判决第一项。一审判决认定事实清楚，适用法律准确。吴昌福对原审判决第二项撤回反诉请求，另案诉讼，二上诉人上诉状中陈述的事实与理由系杜撰事实，掩盖真相。1.二上诉人所述双方对相关闲置房屋380.75平方米房屋一次性出售给吴昌福，从未有房屋和庭院一次性出售给被告的约定，与事实不符。在双方签订的房屋买卖合同的第一项，明确约定出售范围为房屋和庭院占地面积为880.5平方米，其中建筑面积为380.75平方米，四至详见郭家沟村版图。2.房屋买卖合同第五项约定买卖双方的权利和义务，卖方负责对所出售的房屋庭院的清理工作，不得以任何理由拖延交接时间。上诉人掩盖这一真相，未给被上诉人办理产权证件。3.二上诉人引用了甘井子区政府2017年14号文件精神，对吴昌福征收土地使用费，而2017年14号文件精神对农村民房不需征收土地使用费，上诉人有悖14号文件精神。2017年9月12日，上诉人约吴昌福到村委会，了解16年前被上诉人与郭家沟村委会买卖合同事宜，经村委会查实，原买卖合同当事人和村委会帐目均查出吴昌福不欠村委会房屋买卖款，有原来会计主任郭云，原郭家沟村委会主任赵云签字。上诉人以被上诉人没有缴纳土地房屋转让费，合同目的不能实现诉至一审法庭，一审法庭经过一年多的时间三次开庭，前两次以农村土地承包合同一案将被上诉人传到法庭无理。郭家沟村委会向一审法院起诉请求：1.解除合同；2.返还房屋380.75平方米、村集体土地888.5平方米；3.支付占用期间土地使用费142,160元（现在该区域土地使用费最高没平方米每年20元，原告折中取10元为标准计算）。吴昌福反诉请求：二原告赔偿其经济损失59.7万元，并承担反诉费用。一审法院认定事实：2000年6月1日，原告郭家沟村委会与被告吴昌福签订了房屋买卖合同书，约定将郭家沟村第三村民组的一处闲置房屋（建筑面积380.75平方米）及庭院（占地面积888.5平方米）一次性出售给吴昌福，出售金额16万元，出售期限为终身所有权，出售金额缴纳办法为按房屋交接之日起一次性付清16万元（2000年6月10日交接）。房屋已经按期交付给被告吴昌福使用，原告为给被告办理过户手续，出具了相关材料，但因为其他原因，一直没有过户。该房屋登记在大连光明经贸公司名下，土地使用证登记在原告华连实业名下。一审法院认为，向人民法院请求保护民事权利是有诉讼时效限制的，原被告于2000年6月1日签订了买卖房屋合同，约定于当月履行合同义务（房屋已经交付），距起诉时相隔16年有余，已经超过诉讼时效。且时间久远，房屋价值等情况已经发生很大变化，为维护交易稳定和社会稳定，亦不宜解除合同。当事人对自己提出的主张有提供证据证明的义务，被告没有提交充分证据证明，没有过户影响了被告对房屋的出租，对所主张的损失金额也没有证据证明，故被告关于赔偿损失的反诉请求，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：一、驳回原告大连市甘井子区营城子镇郭家沟村民委员会、大连华连实业总公司的诉讼请求；二、驳回被告吴昌福的反诉请求。案件受理费人民币3140元，由二原告负担；反诉案件受理费4885元，由被告负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院除”该房屋登记在大连光明经贸公司名下”外，对一审查明的其他事实均予以确认。本院补充查明，1.案涉土地所有权人为郭家沟村，使用权人为大连华连实业总公司，使用权面积为845.5平方米。案涉房屋中有113平方米登记在大连光明经贸公司名下，其余面积没有办理产权登记手续。2.在吴昌福申请办理案涉房屋产权证的过程中，郭家沟村委会于2002年6月5日向甘井子区规划和国土资源局出具一份证明，确认2000年6月该村委会将案涉房屋作价卖给吴昌福的事实。3.一审庭审中，在签订案涉买卖合同时任郭家沟村委会主任及大连华连实业总公司总经理的赵玉福出庭作证，证实吴昌福已交付了案涉房屋的全部购房款16万元，其中有9.5万元系吴昌福与村企业抵账，6.5万元系向村里交付的现金。4.郭家沟村委会和吴昌福均确认案涉房屋于2000年6月10日交付。现案涉房屋的产权证和土地使用权证均由吴昌福持有。本院认为，结合各方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为郭家沟村委会与吴昌福2000年6月1日签订的房屋买卖合同书应否解除。郭家沟村委会诉请解除合同的主要理由是吴昌福未依约交纳购房款，导致双方的房屋买卖合同目的无法实现。故本案需查明的关键问题是吴昌福是否交纳了案涉房屋的购房款。根据本案已查明的事实，在郭家沟村委会与吴昌福签订的房屋买卖合同书中约定，房款于房屋交接之日起一次性付清，同时约定了房屋于2000年6月10日交接，现郭家沟村委会和吴昌福对于案涉房屋实际于2000年6月10日交接均无异议，故应视为吴昌福应在2000年6月10日交付全部购房款。而郭家沟村委会在此后的16年时间内，均无据证明其曾向吴昌福主张过购房款，并且在2002年6月5日郭家沟村委会向甘井子区规划和国土资源局出具的证明中，郭家沟村委会还确认了将案涉房屋作价卖给吴昌福的事实，以协助吴昌福办理案涉房屋的过户手续。若吴昌福未交纳购房款，则郭家沟村委会积极协助其办理过户手续显然不合常理。此外，一审中，在签订案涉买卖合同时任郭家沟村委会主任及大连华连实业总公司总经理的赵玉福出庭作证，证实吴昌福已交付案涉房屋的全部购房款，郭家沟村委会对于赵玉福的身份并无异议，该证人证言印证了吴昌福已交付购房款的事实。再结合郭家沟村委会已将案涉房屋的产权证和土地使用权证原件均交付给吴昌福等事实，本院认为吴昌福已交付案涉房屋购房款的主张显然更具有证据优势，本院对该事实予以确认。据此，郭家沟村委会以吴昌福未交纳购房款为由要求解除合同无充分的事实和法律依据，一审法院驳回郭家沟村委会诉请的处理结果并无不当，本院依法予以维持。关于郭家沟村委会上诉称，其与吴昌福只有关于案涉房屋买卖的约定，从未有关于房屋及土地一并出售的约定，故吴昌福应支付占用期间土地使用费一节，本院认为，在双方签订的房屋买卖合同书中约定将房屋（建筑面积380.75平方米）及庭院（占地面积888.5平方米）一次性出售给吴昌福，明确表示郭家沟村委会转让的标的物除案涉房屋外，还包括888.5平方米的土地使用权，且在二审庭审中郭家沟村委会自认合同约定的四至是房屋和庭院（即888.5平方米）的四至。基于此，郭家沟村委会要求吴昌福支付案涉土地的占有使用费依据不足，本院亦不予支持。关于郭家沟村委会上诉称，其提起本案诉讼并未超过诉讼时效一节，本院认为，郭家沟村委会诉请解除案涉房屋买卖合同书，行使的是法定解除权，而解除权系形成权，不受诉讼时效期间的限制。关于郭家沟村委会要求返还房屋及土地的诉请，系基于物权请求权，亦不适用诉讼时效的相关规定。关于郭家沟村委会要求吴昌福支付占用期间土地使用费的诉请，因郭家沟村委会和吴昌福在房屋买卖合同中对于是否支付土地使用费以及支付土地使用费的时间均无约定，故郭家沟村委会可随时主张权利，其提起本案诉讼，亦未超过诉讼时效。据此，一审法院以郭家沟村委会的诉请超过诉讼时效期间为由驳回郭家沟村委会的全部诉讼请求欠妥，本院对一审判决的裁判理由依法予以纠正。综上所述，大连华连实业总公司、郭家沟村民委员会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3140元（大连市甘井子区营城子街道郭家沟村民委员会已预交），由大连市甘井子区营城子街道郭家沟村民委员会负担。本判决为终审判决。审判长董凯审判员吕瑛审判员刘畅二〇一八年四月十一日书记员王亮