广东省广州市黄埔区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤0112民初15918号 原告：广州联众房地产代理有限公司，住所地广州市越秀区东风东路836号东峻广场2座1603房。 法定代表人：陈凌,该公司经理。 委托诉讼代理人：王志健，广东法制盛邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄雪莹，广东法制盛邦律师事务所律师。 被告：郑晓华，女，1984年10月1日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。 原告广州联众房地产代理有限公司（以下简称“联众公司”）与被告郑晓华租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告联众公司的委托诉讼代理人王志健、被告郑晓华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告联众公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令原告与被告就位于广州市黄埔区荔香路50号星荟购物广场一层108号商铺的租赁合同关系于2020年7月31日解除；2.依法判令被告立即向原告按现状交还位于广州市黄埔区荔香路50号星荟购物广场一层108号商铺；3.依法判令被告立即向原告支付2020年1月1日至2020年7月31日(即原告与被告租赁合同关系解除之日)期间的商铺租金人民币117304元【11352元/月×2个月+18920元/月×5个月=117304元】及免租期间(即2018年10月1日至2018年12月31日、2019年12月1日至2019年12月31日)的租金75680元【18920元/月×4个月=75680元】；4.依法判令被告立即向原告支付租金(即场地占有使用费)暂计为37840元，标准为：参照案涉合同约定的租金标准，从2020年8月1日(即原告与被告租赁合同关系解除次日)起计算至被告将案涉商铺按现状交还给原告之日止，现暂计算至2020年9月30日；5.依法判令被告立即向原告支付因逾期支付租金而产生的违约金暂计为181390.8元，违约金计算标准为：按照租赁合同解除后，剩余未履行租期内总租金的30%计算，即(18920元/月×5个月+20434元/月×12个月+22069元/月×12个月)×30%=181390.8元；6.依法判令被告承担本案案件诉讼费。庭审中，原告联众公司确认其已于2020年9月20日收回场地，并撤回第2项诉讼请求。事实和理由：2018年9月17日，原告与被告签订《星荟购物广场商铺租赁合同》，双方约定，原告将位于广州市黄埔区荔香路50号星荟购物广场一层108号商铺出租给被告，租赁期自2018年10月1日起至2023年12月31日止，租金按合同约定计收，每年有所递增。被告应于每月的第5日前将租金一次性足额支付给原告。如逾期7天不支付租金，经原告催告后14日仍未支付的，原告有权解除合同，并收回租赁商铺及不予退还保证金。同时，原告有权按照租赁合同解除后，剩余未履行租期内总租金的30%的标准向被告计算收取违约金。此外，原告和被告还就租赁商铺的经营范围、履约保证金、双方权利义务、税费负担、违约责任、纠纷的解决方法等内容作了相应的约定。2020年1月起，被告就拖欠原告租金没有支付。2020年7月9日，原告委托商场物管方向被告出具《欠费追缴通知书》，向被告进行租金催缴。2020年7月30日，原告向被告出具《关于解除一层108商铺的通知书》，向被告进行租金及违约金的催缴，并明确告知被告解除合同，要求收回商铺，被告应于2020年8月3日前清缴所有欠费和应缴的违约金，办理相关退场手续。2020年8月14日，原告委托律师向被告出具《律师函》，再次向被告明确催缴相关欠费及解除合同。截至起诉之日，被告仍未向原告缴清所欠费用、办理相关退场手续及腾空交还租赁商铺。原告认为，被告逾期支付租金和违约金的行为已构成违约。根据《合同法》第94条的规定及案涉合同第十条第3点第(1)项的约定，原告依法有权解除合同，被告应当向原告支付租金和违约金。此外，鉴于被告在合同解除后仍强行占用案涉商铺、未办理相关退场手续及未交还商铺，被告还理应参照每月租金标准向原告支付场地占有使用费。为依法维护原告的合法权益，现原告依据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国民事诉讼法》等有关法律规定，特向法院提起诉讼，请依法判允原告的全部诉讼请求。 被告郑晓华辩称，1.同意解除租赁合同，但合同解除时间应为2020年2月23日，是被告因不可抗力提出解除合同。2.被告同意支付2020年1月租金，不同意支付2020年2月及之后的租金，亦不同意支付免租期租金。因为物业于2020年1月29日通知被告暂停营业，被告于2020年2月23日因不可抗力提出解除合同，原告在招商时存在欺骗，双方于2018年10月签订合同后，承诺商城于2018年11月1日开张，但没有如期开张，被告2018年12月4日开张时商城仅有被告一家在营业，招商的时候陈述已由商户营业与事实不符。3.不同意支付场地占有使用费，因为疫情原因，被告直至2020年4月初（清明节前）才去商城，但是原告不同意被告搬走设备，保安不让被告搬走任何设备。2020年5月底，被告也与原告的老板协商接手营业的问题，但未果。4.不同意支付违约金，合同是原告提供的格式合同，签订合同时未告知原告的责任，请求法院判令合同无效。 本院经审理认定事实如下：2017年至2018年期间，联众公司与袁媛等49个广州市黄埔区荔香路50号首层商铺的产权人签订租赁合同，承租该些商铺，面积共490.08平方米。 2018年9月13日，联众公司（出租方、甲方）与郑晓华（承租方、乙方）签订《星荟购物广场商铺租赁合同》，约定乙方承租广州市黄埔区荔香路50号星荟购物广场一层108号商铺（以下简称“涉案商铺”）作经营儿童游乐园，经营名称为力童（乐贝儿），计租面积共473平方米，套内面积为284平方米。合同第三条约定，租赁期限为5年，自2018年10月1日起至2023年12月31日止，甲方于2018年10月1日交付物业予乙方，交付日即为该物业起租日。第四条约定，2018年10月1日至2018年11月30日为租金优惠期（装修期），免租金；2018年12月1日至2018年12月31日为免租期；2019年1月1日至2019年11月30日的月租金为18920元；2019年12月1日至2019年12月31日为免租期；2020年1月1日至2020年9月30日的月租金为18920元；2020年10月1日至2020年11月30日的月租金为20434元；2020年12月1日至2020年12月31日为免租期；2021年1月1日至2022年9月30日的月租金为20434元；2022年10月1日至2023年12月31日的月租金为22069元。乙方须于公历每月第5日前向甲方缴付当月租金予甲方指定至银行账户内，逾期视为拖欠，甲方可按照本合同第十条第3点第（1）款规定执行，上述租金不包括物业管理服务费及其他费用。乙方在签订本合同后7个工作日内须缴纳相当于二个月租金标准的保证金37840元，租赁期满终止合同后，甲方将租金保证金在乙方缴清一切租金和费用及清理场地后30个工作日内无息退还子乙方；在租赁期内，乙方不得以租金保证金冲抵租金、物业管理服务费和其它费用。自交付日起，即2018年10月1日至2018年11月30日为租金优惠期；在租金优惠期间，乙方免缴付物业管理服务费及公摊水电费，但铺内所产生的水电费等需继续缴交；如乙方于租赁期满前退租，本合同约定的租金，甲方有权按照标准租金向乙方追收租金优惠期内的租金（无需从中扣除租金优惠期内实缴租金）；如果租金优惠期届满，乙方逾期15天仍未能完成装修及按甲方所规定之营业时间经营的，则甲方有权单方面终止租赁合同，收回物业，没收乙方的履约保证金；本合同选择固定租金方式的,乙方还需于逾期期间内缴付标准租金予甲方。第十条第三款约定，乙方须按时缴付租金、物业管理服务费、电费及一切相关费用，如逾期缴交，甲方可向乙方行使以下权利：（1）乙方如逾期七天不足额缴付租金，甲方有权即时向乙方发出书面通知要求乙方立即缴付租金，如乙方收到甲方发出书面通知后十四天内仍未足额缴付租金，甲方有权单方面即时解除本合同及广州市房屋租赁合同收回该物业不予退还保证金，并且乙方须支付剩余未履行租期内总租金的30%作为违约金给甲方；不予退还的保证金不得冲抵乙方未付的费用（包括但不限于租金、物业管理费、水电费、违约金），乙方不得以已缴纳违约金为由而要求退回保证金或冲抵保证金，也不得以被没收保证金而要求免除违约金。第十条第十九款约定，租赁期满或合同解除，乙方须将该物业恢复原状及清洁场地交还甲方，并保证该物业内之一切设备设施处于良好状态。同时，如因乙方原因导致未能在本合同期满以前办妥交接手续，则自本合同期满或解除后第一日起至交接手续办妥之日止乙方仍须按日支付场地占用费（参考原租赁合同租金标准）、水电费及物业管理服务费，但此费用之支付并不意味双方租赁关系继续，同时，乙方应赔偿甲方因此引致的损失。第十七条约定，根据本合同需要发出的全部通知，均以书面形式；甲方或管理公司对乙方发出的发票、单据或其他通知，如送至该物业或挂号寄给乙方，则被视为已经送达。乙方的联系地址为广州市黄埔区双岗村荣光里6号407房，联系人为郑晓华，联系电话为138××××6178。联众公司主张为办理备案手续，双方又签订了《广州市房屋租赁合同》，但双方之间的权利义务仍以《星荟购物广场商铺租赁合同》的约定为准。 2020年7月16日，广州市黄埔区荔香路50号星荟购物广场的物业管理公司广州凯安物业管理有限公司（以下简称“凯安公司”）向郑晓华的联系地址邮寄《商铺租金、物业管理费、电费和水电公摊费等欠费催缴通知书》，载明截止2020年7月9日，郑晓华尚拖欠2020年1月至6月的租金及物业管理费、水电费等费用，要求其与2020年7月21日前缴清所欠费用。该邮件于2020年7月17日妥投，庭审中，郑晓华确认其丈夫签收了该邮件。 2020年7月31日，联众公司向郑晓华在合同上填写的联系地址邮寄《关于解除一层108商铺的通知书》,表示郑晓华未缴交2020年1月至7月的租金，联众公司于2020年7月17日发函要求郑晓华缴交拖欠的租金后，郑晓华仍拒绝缴交拖欠费，故联众公司从发文日起正式解除与郑晓华签订的《星荟购物广场商铺租赁合同》和《广州市房屋租赁合同》，对郑晓华所承租的商铺进行收铺处理，并要求郑晓华于2020年8月3日前清缴欠费和办理相关退场手续。该邮件未妥投，并于2020年8月2日退回妥投，原因为“已搬迁、拒收”。2020年8月14日，联众公司委托法制盛帮律师事务所向郑晓华的身份证地址和合同上填写的联系地址邮寄律师函，表示联众公司正是解除与郑晓华签订的租赁合同，并要求郑晓华清缴所有欠费和违约金、办理撤场手续。两份邮件均未妥投，原因分别为“拒收”“已搬迁、拒收”。庭审中，郑晓华表示在合同上填写的地址是其随笔写的，其未居住在其填写的联系地址。 郑晓华提交的其与联众公司员工的微信聊天记录显示：其因经营情况不好曾于2019年8月31日向联众公司申请减免租金及管理费，联众公司员工表示其可以转达，告知郑晓华与吴经理协商，并表示生意不好不是商场的责任。2019年12月2日，联众公司员工吴超伦向郑晓华催缴2019年11月的费用，郑晓华表示“没钱交，没办法，要不然就申请撤场吧”“我按合同来清场就可以吧？其他还要做什么你可以发给我”。2019年12月27日，吴超伦向郑晓华催缴2019年12月的费用（按2019年11月的优惠费用）；2020年2月23日，郑晓华问“吴经理，什么时候我们可以去办理撤场呢？”吴超伦未回复。2020年5月26日，郑晓华向联众员工表示吴经理一直没回复撤场事宜，要求退还押金并给予补偿，儿童乐园的设施可以交给商场经营，该联众员工表示可以跟公司反映，并于2020年6月8日表示公司还在可虑郑晓华的提议。2020年7月2日，吴超伦向郑晓华表示如何郑晓华真的撑不下去要撤场，可以去办理手续，并钥匙交给物业部。郑晓华于2020年7月11日回复吴超伦表示其不在广州，询问办理撤场的手续。同日吴超伦表示之前因郑晓华未确定是否真的撤场，所以其没有回复郑晓华，并表示双方谈好撤场条件后可由郑晓华或其委托人填写申请撤场；吴超伦还表示因郑晓华经常说撤场，故其不清楚郑晓华于2020年2月23日的信息是真的撤场还是想继续要求优惠。 郑晓华主张其于2020年4月初想搬走承租场地的设备，但是联众公司阻拦其搬走设备，联众公司对此予以否认，郑晓华未举证证明其主张。庭审中，郑晓华确认其未将承租商铺的钥匙交还给联众公司。联众公司表示其于2020年9月20日收回涉案商铺。 联众公司主张2020年1月、2月的租金因疫情原因按原租金标准的六折计算为11352元。郑晓华认为联众公司主张的违约金标准过高。 上述事实，有产权证、《星荟购物广场商铺租赁合同》《广州市房屋租赁合同》《黄埔星荟购物广场商铺租赁合同》《商铺租金、物业管理费、电费和水电公摊费等欠费催缴通知书》《关于解除一层108商铺的通知书》、律师函、送达凭证、微信聊天记录及当事人陈述等证据予以证明。 本院认为，郑晓华与联众公司签订的《星荟购物广场商铺租赁合同》是双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。 关于解除租赁关系。首先，双方签订的《星荟购物广场商铺租赁合同》约定根据该合同需要发出的全部通知，均须以书面形式发出，郑晓华未向联众公司发出过书面解除租赁合同的通知。其次，虽郑晓华主张其于2020年2月23日向吴超伦所发微信“吴经理，什么时候我们可以去办理撤场呢？”系其向联众公司发出解除租赁合同的意思表示，但该微信未明确其解除租赁合同的原因，亦未明确表达其要解除租赁合同，且郑晓华在2019年12月亦因联众公司向其催缴费用表示要撤场，但最终亦没有解除双方的租赁合同，故本院认为郑晓华的该条微信不足以构成其因疫情原因而作出要解除租赁合同的意思表示。最后，郑晓华拖欠2020年1月至6月的租金后，经催告后，郑晓华仍未在十四天内足额支付租金，已构成违约，联众公司据此解除双方的租赁关系本院予以支持。鉴于联众公司向郑晓华发出的《关于解除一层108商铺的通知书》因拒收而未妥投，并于2020年8月2日退回妥投，故本院认定双方就涉案商铺的租赁合同关系于2020年8月2日解除。 关于租金。首先，鉴于本院认定双方就涉案商铺的租赁关系于2020年8月2日解除，故联众公司要求郑晓华支付2020年1月1日至双方租赁关系解除之日的租金，本院予以支持。联众公司主张2020年1月、2月的租金按11352元计算，系其对自身权利的合法处分，本院予以确认。经核算，联众公司要求郑晓华支付2020年1月1日至2020年8月2日的租金117304元，本院予以支持。其次，根据合同约定，联众公司有权向郑晓华追收租金优惠期内租金的情况为郑晓华提前退租，而本案双方的租赁关系系因联众公司提出行使解除权而解除，不符合需要追收租金优惠期内租金的情况，故对于联众公司要求郑晓华支付2018年10月1日至2018年12月31日、2019年12月1日至2019年12月31日的租金的诉讼请求，本院不予支持。 关于场地占有使用费。郑晓华主张联众公司阻挠其搬走设备但未举证证明，联众公司对此予以否认，故本院对其该主张不予采信。双方就涉案商铺的租赁关系解除后，郑晓华未将涉案商铺的钥匙交还给联众公司，仍占有使用涉案商铺，应按合同约定的租金标准向联众公司支付场地占有使用费，经核算，该场地占有使用费为30312.68元（18920元/月÷31天×29天+18920元/月÷30天×20天）。 关于违约金。《中华人民共和国合同法》第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十三条规定，合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。郑晓华称合同中关于违约处理的条款为格式条款的意见，依据不足，本院不予采纳。如前所述，郑晓华拖欠租金导致双方租赁关系解除，已构成违约，联众公司要求郑晓华支付违约金，本院予以支持，但郑晓华对违约金标准提出异议，联众公司未举证证明其因郑晓华违约造成的损失，故本院酌定郑晓华应向联众公司支付违约金37840元，联众公司主张超出上述部分的违约金，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告广州联众房地产代理有限公司与被告郑晓华就位于广州市黄埔区荔香路50号星荟购物广场一层108号商铺的租赁合同关系于2020年8月2日解除； 二、被告郑晓华于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州联众房地产代理有限公司支付2020年1月1日至2020年8月2日期间的租金117304元； 三、被告郑晓华于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州联众房地产代理有限公司支付2020年8月3日至2020年9月20日期间的场地占有使用费30312.68元； 四、被告郑晓华于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州联众房地产代理有限公司支付违约金37840元； 五、驳回原告广州联众房地产代理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2862元，由原告广州联众房地产代理有限公司负担1062元，被告郑晓华负担1800元。案件受理费原告广州联众房地产代理有限公司已预交，被告郑晓华应负担的案件受理费由其在履行本判决时向原告广州联众房地产代理有限公司迳付，本院不作退回。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。 审判员  毛丽娟 二〇二一年二月八日 书记员  钟思钰