江苏省连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0706民初5304号原告：连云港市中联投资有限公司，住所地连云港市海州区解放东路1号1幢2层202室。法定代表人：金培林，董事长。委托诉讼代理人：张向辉、刘雨轩（实习），上海方本（连云港）律师事务所律师。被告：李娟，女，汉族，住连云港市海州区。原告连云港市中联投资有限公司（以下简称中联公司）与被告李娟商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案后，本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告中联公司的委托诉讼代理人张向辉到庭参加诉讼，被告李娟经传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告中联公司向本院提出以下诉讼请求：1.判令原、被告签订的《商品房买卖合同》自起诉之日起解除；2.判令被告向原告支付违约金11101元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2018年1月17日签订《商品房买卖合同》（编号为：GF-2000-0171)，约定被告购买原告开发的香格里拉花园第24号楼3单元3-502室，房屋价格为555053元，付款方式为首付款255053元，余款办理银行按揭贷款，但被告在无法办理银行贷款的情况下，未能按合同约定自筹资金补足余款。截至2019年7月26日，被告共向原告支付购房款405053元，之后原告多次与被告联系付款事宜，但被告拒不付款。现提起诉讼，请求判如所请。被告李娟未到庭亦未提出书面答辩状。原告围绕诉讼请求提交了证据，对于原告举证的商品房买卖合同、交款明细、催款通知书等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月17日，原告中联公司与被告李娟签订《商品房买卖合同》（编号GF-2000-0171)，约定原告将其开发的海州区海宁路南、幸福路西香格里拉花园小区第24号楼3单元3-502室出售给被告，建筑面积96.03平方米，每平方米5780元，总金额555053元。合同第六条第三款约定，被告于合同签订当日付清首付款255053元，余款办理银行按揭贷款，被告于合同签订后20日内配合办理按揭贷款手续并将贷款付至原告账户，因被告原因使贷款不能到位或不能全额到位的，被告应自筹资金补足余款。第七条约定，被告逾期付款超过30日后，原告有权解除合同，解除合同的，被告按累计应付款的2％向原告支付违约金。第八条约定，原告在2018年4月30日前将经验收合格的商品房交付被告使用。合同还约定了其他事项。合同签订之前，被告已支付原告首付款255053元。合同签订后，因被告未能成功办理银行按揭贷款，其于2018年2月26日自行支付25000元、2018年5月3日支付20000元、2018年6月30日支付12000元、2019年1月30日支付33000元、2019年4月27日支付20000元、2019年7月13日支付20000元、2019年7月26日支付20000元，以上共计405053元，仍欠原告购房款150000元。因被告在经多次联系的情况下至今未给付余款，故原告未交付案涉房屋并诉至本院。本院认为，原告中联公司与被告李娟签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。根据合同约定，被告李娟作为买受人应在合同签订当日付清首付款255053元，余款以银行按揭贷款的方式在合同签订后20日内即2018年2月5日前支付，但其银行贷款未能成功办理，在陆续支付部分款项至2019年7月26日后未再支付余款，至今仍前购房款150000元，该事实符合合同“买受人逾期付款超30日，出卖人有权解除合同”的约定，且被告经多次联系未回音的事实表明，合同目的已无法实现，故原告诉请解除合同具有事实和法律依据。本案中，原告在诉前未以书面通知的方式解除合同，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第十条规定：“民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定”，而《民法典》第五百六十五条第二款规定：“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书送达对方时解除”，本院将载有解除合同内容的起诉状副本于2021年1月10日公告送达给被告，故双方合同应自该日解除。根据相关法律规定，合同解除后尚未履行的终止履行，已经履行的根据履行情况情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，被告虽未到庭亦未提出相应抗辩，但根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》（《九民会议纪要》）第三十六条、第四十九条规定精神，原告应在双务合同解除后将被告已支付的405053元予以返还，以避免出现单方给付的不公平结果。关于违约金。根据合同第七条的约定，买受人逾期付款超过30天的，应承担累计应付款2％的违约金。本案被告逾期付款已构成违约，因该行为发生在民法典实行前，其应依据《合同法》第一百零七条的规定向原告支付违约金11101元（555053×2％），原告诉请被告支付该款项具有事实和法律依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款、《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告连云港市中联投资有限公司与被告李娟签订的《商品房买卖合同》（编号GF-2000-0171)于2021年1月10日解除；二、被告李娟于本判决生效之日起十日内给付原告连云港市中联投资有限公司违约金11101元；三、原告连云港市中联投资有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告李娟购房款405053元；四、驳回原告连云港市中联投资有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费9462元（原告已预交），由被告李娟负担，于给付上述款项时一并给付原告中联公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（按上诉金额计算）。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条之规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 长  于华天人民陪审员  黄苏生人民陪审员  贺 君二〇二一年二月二十六日书 记 员  孙 宁法律条文附录及上诉须知一、法律条文【一】《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第十条规定法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定。【二】《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书送达对方时解除。【三】《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。【四】法信超链：地方法规1篇案例12篇裁判7309篇期刊55篇×《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。