辽宁省瓦房店市人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0281民初6925号原告（案外人）：瓦房店轴承集团有限责任公司，住所地瓦房店市北共济街一段1号。统一社会信用代码91210200242386663D。法定代表人：刘军，该公司总经理。委托诉讼代理人：宗舰鹰，该公司职员，男，1976年11月1日出生，汉族，现住瓦房店市。被告（申请执行人）：黄满先，男，1962年1月10日出生，汉族，现住瓦房店市。委托诉讼代理人：马明，辽宁君顾律师事务所律师。第三人（被执行人）：大连华太置业集团有限公司，住所地瓦房店市新华办事处河北路9—5号。统一社会信用代码912102817920021261。法定代表人：孙陆权，该公司总经理。委托诉讼代理人：程晓柱，辽宁甘来律师事务所律师。原告瓦房店轴承集团有限责任公司（以下简称瓦轴公司）与被告黄满先、第三人大连华太置业集团有限公司（以下简称华太置业公司）案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人宗舰鹰、被告黄满先及其委托诉讼代理人马明到庭参加诉讼，第三人华太置业公司经本院合法传唤未到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告瓦轴公司向本院提出诉讼请求：1.停止对原告购买的位于瓦房店市房屋（启明星大厦）的强制执行。2.确认原告与第三人于2011年11月15日签订的《商品房预售买卖合同》合法有效。3.诉讼费由被告承担。事实与理由：在被告与第三人建设工程施工合同纠纷一案，被告就（2019）辽02民终10164号民事判决申请强制执行，执行案号为（2020）辽0281执1833号，法院将原告购买的案涉房屋当做第三人的财产予以查封，因此原告依法提起诉讼。理由如下：一、原告在查封前已经与第三人签订书面买卖合同并占有和实际使用房屋，且已支付全部房屋价款。原告与第三人于2011年11月15日签订《商品房预售买卖合同》，约定第三人将位于瓦房店市房屋（即瓦轴集团大学生公寓，又名启明星大厦）出售给原告，房屋总价为7765.5万元，2014年7月1日，原告向第三人支付了全部房款7765.5万元，2015年5月原告取得该房屋并占有使用至今。二、房屋未办理过户登记非因原告原因导致。《商品房预售买卖合同》约定第三人应当依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备交付条件并按约定标准完成装修、办理完毕权属证明，并符合合同约定的商品房交付原告使用。因第三人未按合同约定办理房屋权属证明，原告多次催促其尽快办理房屋权属登记，但是第三人始终未履行此合同义务，直至今日，因第三人原因该房屋权属登记仍无法办理。三、法院对该房屋的查封属于超标查封。执行案件标的仅为500余万元，远远低于被查封房屋的价值，法院将房屋整体查封属于超标查封，不符合强制执行的有关规定。根据《最高人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。根据本案事实，原告对该被查封房屋的排除执行事由完全符合该规定，故提出上述诉讼请求。庭审中，原告撤回第2项诉讼请求。被告黄满先辩称，不同意原告的诉讼请求。第一，原告与第三人之间并非房屋买卖合同关系，也并非房屋代建法律关系，而是双方联建的法律关系，即属于合伙性质的联建。其合伙内容为：原告出地、出部分的款项，双方共同承建案涉地块上的房屋。案涉地块为2011—133号、2011—134号宗地，因此本案的基础法律关系是联建，而不是房屋买卖。第二，原告与第三人之间从未签订过合法有效的商品房买卖合同。第三，被告申请查封的房屋，由于没有办理房屋产权，所以只能对房屋的整体进行查封，该房屋有两部分组成，一部分是公寓，另一部分是楼下的公建部分，楼下公建部分并非本案原告所有，而且原告截止到本次开庭之前也并没有实际占有被告所申请查封的公建。因此，被告并没有超标的查封。房屋是一个整体建筑，无法进行分割，被告申请查封的房屋并没有影响原告对大学生公寓的使用，法院对房屋的查封不属于超标的查封。第三人华太置业公司未到庭、未举证、未有陈述意见。经审理查明，黄满先与华太置业公司（曾用名大连华太房地产开发有限公司）建设工程施工合同纠纷一案，在该案审理中，黄满先申请财产保全，本院于2018年6月13日作出裁定，查封华太置业公司名下的案涉房屋。瓦房店市不动产登记管理中心在协助执行通知书回执中注明：被查封房屋未办理不动产登记。本院作出（2018）辽0281民初2844号民事判决。黄满先不服提起上诉，大连市中级人民法院作出（2019）辽02民终10164号民事判决，判令华太置业公司给付黄满先工程款5103290.73元。黄满先申请执行，本案立案号为（2020）辽0281执1833号，执行中本院于2020年9月在案涉房屋部分房屋处张贴了查封公告及封条，查封案涉房屋，查封期为三年，且向华太置业公司邮寄送达将对案涉房屋予以评估的通知。另查，2012年11月15日，瓦轴公司同华太置业公司签订《商品房预售买卖合同》，约定瓦轴公司购买商品房为整栋大学生公寓即案涉房屋（启明星大厦），合同约定建筑面积21000平方米，层高28，建筑层数地上28层，地下1层；价款按建筑面积计算，该商品房总价7765.5万元，瓦轴公司一次性给付方式付款。出卖人华太置业公司应当在2012年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备交付条件并按约定标准完成装修、办理完权属证明，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。同日，双方还签订《瓦轴后勤大院区域开发改造协议书》，约定瓦轴公司以案涉房屋建设工程预付款的方式向华太置业公司支付土地出让金4500万元。瓦轴公司向瓦房店市土地储备交易中心支付了包括建设案涉房屋在内占地的土地出让金4500万元，对此华太置业公司为瓦轴公司出具三张工程款发票，分别为900万元、1600万元、2000万元，另外瓦轴公司还于2011年11月17日给付华太置业公司工程款3265.5万元，上述合计7765.5万元。2012年10月15日，华太公司取得案涉房屋的《商品房预售许可证》，记载：楼号为48号，公建18260.70平方米。2014年6月24日，瓦轴公司为华太公司出具案涉房屋的《销售不动产统一发票》，载明：建筑面积20276.84平方米，单价3829.74平方米，金额77655000元，并注明结算款。房屋建成后，至查封前，瓦轴公司已经实际占有使用案涉房屋，不但支付电费，还于2015年、2016年、2017年按居民采暖费13920.47平方米、公建7080.48平方米合计21000.95平方米支付了案涉房屋的取暖费。原告对本案执行案涉房屋提出执行异议，本院作出裁定驳回其异议请求，原告不服向本院提起执行异议之诉。上述事实，有本院（2018）辽0281民初2844号民事裁定书、民事判决书、协助执行通知书回执、大连市中级人民法院（2019）辽02民终10164号民事判决书、查封公告及照片、评估通知、特快专递、《商品房预售买卖合同》、《商品房预售许可证》、付款发票、《销售不动产统一发票》、收条、电费、取暖费发票、《瓦轴后勤大院区域开发改造协议书》复印件、执行裁定书及原被告陈述等在卷为凭，经本院审查和开庭质证，可以认定。原告提供的建筑工程施工许可证、土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证均为复印件，被告不认可，本院不予确认；原告提供《函》复印件，拟证明原告于2015年1月24日向第三人提出办证要求，被告不予认可，该证据不具有真实性、合法性，对证明目的不予确认。被告提供案涉房屋测绘面积为20276.84平方米的《测绘报告》系复印件，原告表示不清楚，该证据不具有真实性、合法性，对证明目的不予确认。被告提供的来源于原告的《瓦轴后勤大院区域开发改造协议书》复印件，拟证明原告与第三人系合作联建关系，原告对真实性无异议，对证明目的有异议，经审查该证据不影响原告与第三人关于案涉房屋的买卖关系，对证明目的不予确认。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，原告作为案外人提起执行异议之诉欲阻止执行标的的强制执行，按照民诉法的规定，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。本案中，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，原告应举证证明在人民法院查封前其已与第三人签订了合法有效的买卖合同、合法占有该不动产、已支付全部价款及非因原告自身原因未办理过户登记，上述四个条件须同时具备，缺一不可。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的可以认定有效。根据上述法律规定，第三人已于2012年10月15日已经取得《商品房预售许可证》，故案涉房屋的商品房预售买卖合同合法有效，第三人辩称合同无效的主张不予采纳；在查封前原告已经按照约定支付了案涉房屋的全部对价7765.5万元，并按照21000平方米支付取暖费，还支付电费，说明原告在查封前已经实际占有使用案涉房屋，且占有使用的面积大于《商品房预售许可证》上的面积；案涉房屋由第三人建造，其应申请办理初始产权登记，在没有办理初始产权登记的前提下，原告亦无法办理产权过户登记，故不能认定系原告自身原因未办理案涉房屋产权登记。原告提供的证据可以证明其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，对其诉讼请求，本院予以支持。被告辩称《销售不动产统一发票》上的案涉房屋的面积20276.84平方米减去《商品房预售许可证》上案涉房屋的面积18260平方米，相差为2016.84平方米属于第三人，因原告在合同中与第三人约定购买的是整栋大学生公寓，故被告辩解意见无合同依据不予采纳。原告撤回确认案涉商品房预售买卖合同合法有效的诉讼请求，因该请求不属于执行异议之诉审理范围，应予准许，其预交此项请求的案件受理费100元予以退回。综上，本案经本院审判委员会讨论，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：不得对位于瓦房店市房屋执行。案件受理费47623元，退给原告瓦房店轴承集团有限责任公司100元，由被告黄满先承担47523元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  顾仁华人民陪审员  张淑萍人民陪审员  马立芬二〇二一年二月二十六日书 记 员  李春芳