贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔03民终7043号上诉人（原审原告）：贵州金典盛园房地产开发有限公司，地址:贵州省贵阳市南明区瑞金南路134号16层。统一社会信用代码：91520100780164697H。法定代表人：张杰。诉讼代表人：贵州金典盛园房地产开发有限公司管理人。被上诉人（原审被告）：冯欢，男，1991年7月18日出生，汉族，贵州省习水县人，住习水县。上诉人贵州金典盛园房地产开发有限公司（以下简称“金典房开”）因与被上诉人冯欢商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省习水县人民法院（2021）黔0330民初267号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。金典房开上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用及公告费等由被上诉人承担。事实及理由：1、一审法院认定事实不清。一审法院并未查明涉案《商品房买卖合同》的真实签订时间且未准许鉴定，也未查清楚本案房屋缴款情况。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》真实签订时间为2015年8月，在签订该合同时，涉案房屋已被案外人申请人民法院进行查封，擅自处置查封的人民法院查封的财产违反法律规定。同时，该合同签订后，被上诉人也并未支付相应的购房款给上诉人。但一审法院却未查明本案的合同签订以及履行情况便草率的认为上诉人证据不足，不支持上诉人一审诉讼请求属认定事实错误。被上诉人并未支付任何相应的购房款，其所提供的收据出具人欧阳平在出具收据载明的时间上并非属于金典公司员工，欧阳平系在2015年以后才担任上诉人财务人员，现也有生效法律文书进行认定，该收据的出具时间及欧阳平担任上诉人财务人员的时间存在明显的矛盾。但一审法院却不予进行查明，简单以上诉人证据不足不予支持应该依法予以纠正。2、上诉人的上诉请求事实清楚，适用法律正确，依法应该予以支持。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》真实签订时间为2015年8月，且在签订该合同时，涉案房屋已被案外人申请人民法院进行查封，根据《最高人民法院关于转卖人民法院查封房屋行为无效问题的复函》之规定依法保全查封房产后，擅自将其已被查封的房产转卖的行为是违法的，所订立的房屋买卖合同系无效合同。《中华人民共和国城市房地产管理法》三十八条下列房地产，不得转让：“（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”之规定，本案涉案《商品房买卖合同》的签定违反了法律规定系无效的合同，但一审法院却错误的适用《民法典》第二百一十五条之规定，属适用法律错误，依法应该予以纠正。综上，请求二审支持上诉人的上诉请求。被上诉人冯欢二审未书面答辩。金典房开向一审法院起诉请求：1.请求确认金典房开与冯欢签订的《商品房买卖合同》无效；2.请求判决冯欢承担本案的鉴定费、公告费及诉讼费用。一审法院认定事实：金典房开、冯欢双方签订《商品房买卖合同》，约定冯欢购买金典房开开发建设的位于习水县西城区，房号为Ｌ-602，单价按照套内面积计算每平方米4265.93元，总价款455985.00元。付款方式为一次性付款，买受人在合同签订之日付房款455985.00元，并约定了其他事项。金典公司在甲方落款处盖章，冯欢在乙方落款处签字。同时原告出具收据一张给被告，载明“今收到冯欢交来房款（Ｌ-602）金额455985.00元”，出纳处签名为“欧阳”，日期为2014年8月21日。原审中，金典房开申请对合同落款处盖印时间、收据落款处“2014年8月21日”等的具体形成时间进行鉴定，但因检材未质证而未采信鉴定结论。一审法院另查明：涉案房屋于2014年12月11日被贵州省高级人民法院查封，2015年4月23日被四川省泸州市中级人民法院轮候查封，2016年7月29日又被贵州省赤水市人民法院再次轮候查封。涉案房屋被告现已经装修完善。一审法院经审理认为，本案金典房开诉请确认合同无效的理由有两项，一是买卖被法院查封房屋合同无效，二是当事人恶意串通损害原告合法权益合同无效。关于买卖被法院查封房屋合同是否有效问题。《物权法》第十五条对合同效力和物权效力区分作了规定，即当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《民法典》第二百一十五条也作了相应规定。法律并未规定禁止买卖被扣押的房屋。依照上述规定，本案金典房开、冯欢之间签订的商品房买卖合同自签订时生效，即使本案合同存在倒签情形，合同签订于房屋被查封之后，也不影响合同效力。本案在诉讼过程中，金典房开申请对合同形成时间进行鉴定，但依照上述规定，金典房开申请鉴定对本案的处理无实际意义，故其申请不予准许。本案房屋被查封只是履行合同的障碍，合同履行不能，也不能变动物权。房屋被查封，是有权机关在房屋上设定的控制措施，该措施可以解除，阻却合同履行的障碍可以通过当事人履行义务、超过查封扣押期限、有权机关解除查封措施等方式消除，障碍消除后合同仍可履行。故买卖被法院查封房屋合同无效的理由不成立。关于冯欢是否与案外人恶意串通损害金典房开合法权益问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案金典房开申请变更诉讼请求后，一审法院重新确定了当事人的举证期限，但金典房开在举证期限内所举证据均不能达到冯欢与案外人恶意串通损害金典房开合法权益的证明目的。首先，金典房开所举证据共3组，第1组为金典房开企业信息，第2组为王永烈、黄建资金往来情况和欧阳平证实材料，第3组为《商品房买卖合同》、收款收据、判决书。所有证据中仅有欧阳平的证实材料内容涉及王永烈以金典房开名义与当事人签订商品房买卖合同，但欧阳平未到庭作证，也无其他证据可印证，属孤证，且王永烈一直下落不明，本案涉诉后均未参加庭审，无法证明欧阳平证实材料的真实性。其次，判决书虽载明欧阳平于2015年后入职金典房开任出纳，但收据上签名的“欧阳”是否为判决书载明的欧阳平，没有证据证明。第三，金典房开在庭审中陈述称王永烈为承建商，在通常情况下，作为承建商显然不具有指使身为开发商的金典房开与他人签订商品房买卖合同的可能性，金典房开也不能对此作合理说明。第四，即使经鉴定合同存在倒签情形，也不能当然得出冯欢与他人恶意串通的结论。故金典房开主张冯欢与案外人恶意串通损害金典房开合法权利证据不足，理由不成立。综上，金典房开主张《商品房买卖合同》无效的理由不成立，本案也无合同无效的其他情形，故金典房开的诉讼请求本院不予支持。为此，依据《中华人民共和国民法典》第二百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告贵州金典盛园房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费60.00元，由原告贵州金典盛园房地产开发有限公司负担。本院二审期间，各方当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人在一审提交了贵州省贵阳市南明区人民法院（2019）黔0102民初14182号民事判决，拟证明本案收据上签名的“欧阳”与该案的当事人欧阳平系同一人，其入职金典房开时间为2015年3月，从事的职业为财会事务。但收据上签名的“欧阳”是否为该判决书载明的欧阳平，没有证据证明。欧阳平的证实材料内容涉及王永烈以金典房开名义与当事人签订商品房买卖合同，但只有欧阳平的陈述，也无其他证据可以佐证，且欧阳平未到庭作证，无法证明欧阳平证实材料的真实性。上诉人在庭审中陈述称王永烈为承建商，在通常情况下，作为承建商显然不具有指使身为开发商的上诉人与他人签订商品房买卖合同的可能性，上诉人亦不能对此作合理说明。故上诉人主张被上诉人与案外人恶意串通损害其合法权利的上诉理由不能成立，本院不予采纳。虽然《中华人民共和国房地产管理办法》第三十八条规定被司法机关依法裁定查封的房地产不得转让,但该规定系对房地产被查封期间所有权转移进行的限制,并不因此影响房地产转让合同的效力，且该规定应当属于房地产管理部门为规范房地产交易所作出的管理性规范，并非效力性规范。故上诉人与被上诉人双方签订的《商品房买卖合同》并未违反法律和行政法规的强制性规定，应属有效合同。同时，涉案房屋被查封只是履行合同的障碍，合同履行不能，也不能变动物权。房屋被查封，是有权机关在房屋上设定的控制措施，该措施可以解除，阻却合同履行的障碍可以通过当事人履行义务、超过查封扣押期限、有权机关解除查封措施等方式消除，障碍消除后合同仍可履行。因此，即使涉案房屋存在被查封的障碍，房屋不能办理过户，也是属于物权变动问题，不影响买卖合同的效力。综上所述，上诉人金典房开的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由上诉人贵州金典盛园房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 贺灿灿审 判 员 施正高审 判 员 杨恩高二〇二一年十月十二日法官助理 朱 梅书 记 员 冯 滢