辽宁省沈阳市于洪区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0114民初13227号原告：沈阳新阳机电有限责任公司，住所地沈阳市皇姑区扬子江街1号。法定代表人：由长春，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王晓东，男，1968年12月7日出生，汉族，系该公司员工，住沈阳市皇姑区。被告：沈阳天益同禄房地产开发有限公司，住所地沈阳市于洪区北陵乡八家子村。法定代表人：马英杰，系该公司董事长。委托诉讼代理人：吴晓晶，女，1985年9月17日出生，满族，系该公司员工，住沈阳市于洪区。被告：李秋颖，女，1973年4月14日出生，汉族，住沈阳市于洪区。委托诉讼代理人：张爱军，系北京德恒（沈阳）律师事务所律师。原告沈阳新阳机电有限责任公司（以下简称“新阳机电公司”）诉被告沈阳天益同禄房地产开发有限公司（以下简称“天益同禄公司”）、李秋颖商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告法定代表人由长春及其委托诉讼代理人王晓东、被告天益同禄公司的委托诉讼代理人吴晓晶、被告李秋颖及其委托诉讼代理人张爱军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、要求确认沈阳市于洪区黄河北大街118甲号15层1521号房屋（建筑面积35.79平方米，价值232005元）、1523号房屋（建筑面积36.7平方米、价值241616元）、1525号房屋（建筑面积33.76平方米，价值222286元），原告与被告开发商签订的该房屋《商品房买卖合同》有效；2、按合同规定立即办理购房合同备案和房产权属登记；3、赔偿原告逾期交房违约金1447.48元；4、赔偿原告逾期办理权属登记赔偿金9005.04元；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年3月，原告与被告天益同禄公司协商购买位于“尚书微公馆”共计11套房屋，其中包括1521、1523、1525号三套房产。2014年3月7日和2014年3月11日支付了全部11套购房款，含1521、1523、1525号三套房产房款，并于2014年3月11日双方签订1521、1523、1525号三套房屋商品房买卖合同。2015年1月25日，原告与被告开发商办理房产交付入住手续，支付相关物业、水、电装修垃圾清运等费用。2016年1月6日，被告开发商向原告开具了1521、1523、1525号三套房屋的购房发票。自2015年1月25日入住时，原告即占有使用至今。经查，2015年8月7日被告与沈阳奕思达商贸有限公司在原告已经全额付款，并已办理入住，且不知情的情况下，将上述房屋虚假备案到指定人李秋颖名下，作为被告与沈阳奕思达商贸有限公司间还款保证。原告已经支付全部价款并实际占有，未办理备案登记和房屋产权手续的全部责任是开发商不作为，原告对此没有过错。贵院执行裁定书（2020）辽0114执异164号、162号、163号中止对上述房产查封和拍卖判决的执行，这是维护原告正当权益的公正裁定。根据原告和被告开发商签订的商品房买卖合同第二十四条，开发商应在合同生效后30日内，由开发商向沈阳市房产局申请备案合同。根据原告和被告开发商签订的商品房买卖合同第九条，原告逾期交付房屋208天，1521、1523、1525三套房屋违约金按万分之0.1计算分别为482.57元、502.56元、462.35元。根据原告和被告开发商签订的商品房买卖合同第十五第三款，因被告开发商责任超过二年原告仍无法取得房屋权属登记，逾期办理权属登记已达3年199天，1521、1523、1525三套房屋违约金按万分之0.1计算分别为3002.15元、3126.51元、2876.38元。原告多次催促被告尽快给予办理该房屋产权相关手续，被告多次书面和口头承诺尽快给予办理，但至今未果。根据相关法律，请求判决支持原告诉讼请求。被告天益同禄公司辩称，1、对诉讼请求第一项无异议。2、对诉讼请求第二项案涉房屋的备案撤销及变更，需要备案人及答辩人共同办理，答辩人无法单方变更备案信息。案涉房屋整栋楼目前尚不具备办理房证条件。3、对诉讼请求第三项，原告就逾期交房违约金的主张已超过诉讼时效，不应予以支持。4、对于诉讼请求第四项，部分已超诉讼时效，原告仅应主张近三年内的逾期办证违约金，超出诉讼时效的部分不应得到支持。被告李秋颖辩称，1、李秋颖与被告开发商之间的欠款关系已经于洪区人民法院（2018）辽0114民初6633号民事判决书确认，在借款形成时开发商将案涉房产作为借款担保备案在李秋颖名下，属于合法有效的。依据辽宁省高级人民法院2019辽民申4733号民事裁定书和沈阳市中级人民法院2018辽01民终10358号民事判决书中，对类似的借款担保备案予以明确确认，这种担保非传统意义上的保证担保，是一种特殊非典型担保，该担保不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因此本案中李秋颖对涉案房屋的备案是合法有效的。2、据我方调查了解，案涉房屋在李秋颖备案之前存在其他人备案，因此可以证明案涉房屋是一直处于合法有效的行政备案，我方有充分的理由怀疑原告方与开发商之间的商品房买卖合同是不真实的，并且原告与开发商之间的商品房买卖行为也违反了最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释中第九条、第十条的相关规定，按照该司法解释，原告方与开发商之间的行为不应涉及到李秋颖对案涉房屋的有效备案。请求人民法院依法驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年3月11日，原告与被告天益同禄公司签订《商品房买卖合同》三份，约定被告将位于沈阳市于洪区商品房出卖给原告，房屋建筑面积分别为35.79平方米、36.7平方米、33.76平方米，房款分别为232005元、241616元、222286元。合同还约定：付款方式为一次性付款；出卖人在2014年6月30日前交付案涉房屋。被告作为出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下面方式处理：自该房屋交付之日二年内由买受人负责办理该房屋所有权登记。如因出卖人责任超过二年买受人仍无法办理房屋权属登记或无法取得房屋权属证书的，自该二年届满之次日起，出卖人按买受人已付房款日万分之一承担赔偿金，直至可以办理。合同签订后，原告于2014年3月7日、3月11日向被告天益同禄公司支付案涉房屋购房款，被告天益同禄公司将房屋交付原告使用。原告于2015年1月25日办理入住，占有、使用至今，并已交纳物业费、水费、电费、采暖费等相关费用。2016年1月6日，被告天益同禄公司向原告开具发票三份。2015年8月7日，被告天益同禄公司与被告李秋颖就前述案涉房屋签订了《商品房买卖合同》三份，并被告为该商品房买卖合同办理了备案登记，登记在被告李秋颖名下。在法庭庭审时经询问，被告天益同禄公司自述，与被告李秋颖系借款关系，天益同禄公司以案涉房产作借款还款的保证，签订《商品房买卖合同》，并备案在李秋颖名下。虽然与李秋颖签署了《商品房买卖合同》，但不是真实意思表示，并表示同意履行与原告签订的合同。另查明，2018年9月12日，本院在审理李秋颖与沈阳天益同禄房地产有限公司、于乐平借款合同纠纷一案[（2018）辽0114民初6633号]中，依据当事人申请对上述案涉房屋予以预查封。2019年8月19日作出（2018）辽0114民初6633号民事判决书，判决：一、沈阳天益同禄房地产开发有限公司给付李秋颖欠款本金2667000元及利息（以2667000元为本金，按年利率24%，自2015年10月13日起计算至实际给付之日止）；二、驳回李秋颖其他诉讼请求。在本院执行过程中，新阳机电公司得知房屋被查封，遂向本院提出执行异议。本院于2020年7月29日作出（2020）辽0114执异162号、（2020）辽0114执异163号、（2020）辽0114执异164号、执行裁定书，中止对案涉房屋的执行。本院认为，原告与被告天益同禄公司之间签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效合同，双方均应按合同约定履行。原告按照合同约定履行了交付房款、并交纳了其他相关费用的义务，被告在原告交纳费用后亦向原告交付了案涉房屋，被告天益同禄公司即负有将案涉房屋备案登记至原告名下的义务。现被告天益同禄公司在将案涉房屋卖予原告后，又将房屋用于借款担保，并登记备案至被告李秋颖名下，已构成违约，故被告天益同禄公司亦应按约定向原告承担逾期办证违约金。《民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。本案中，被告天益同禄公司逾期办证违约行为从2017年1月14日起算，且本案于2020年10月10日立案受理，因此，对原告主张的逾期办证违约金中超过诉讼时效的部分，本院不予支持，即本院对2017年10月11日至2020年10月10日违约金予以支持，并依原告主张的日万分之0.1标准计算，逾期办证违约金为7620元。关于被告天益同禄公司与被告李秋颖签订的《商品房买卖合同》效力及现有备案登记行为的认定问题。二被告均承认二被告之间商品房买卖合同系基于民间借贷关系取得案涉房屋的备案登记，并非真实的房屋买卖关系，而原告不仅已经给付全额购房款，且自2015年1月起实际占有使用案涉房屋至今，而且被告天益同禄公司表示履行与原告签订的商品房买卖合同，并同意为原告办理备案登记，故二被告签订的商品房买卖合同无效，应撤销被告天益同禄公司与被告李秋颖签订的《商品房买卖合同》备案登记。关于原告主张的案涉房产权属登记一节，因案涉房屋尚未具备权属登记条件，本案不作处理。关于原告主张的逾期交付房屋的违约金，被告抗辩此项请求已超出诉讼时效，且原告又无其他证据加以证明。原告主张的此项债权超过了诉讼时效保护期间，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条二款之规定，判决如下：一、被告沈阳天益同禄房地产开发有限公司与被告李秋颖于本判决发生法律效力之日起10日内撤销位于沈阳市产的《商品房买卖合同》备案登记手续；二、被告沈阳天益同禄房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起30日内协助原告沈阳新阳机电有限责任公司办理位于沈阳市产《商品房买卖合同》备案登记；三、被告沈阳天益同禄房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起5日内给付原告沈阳新阳机电有限责任公司逾期办证违约金7620元(695907元×0.00001×1095天)；四、驳回原告其他诉讼请；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5432元，被告沈阳天益同禄房地产开发有限公司承担5417元，原告承担15元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员  金京玉二〇二一年二月二日书记员  国 然