陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)陕01民终1580号上诉人（原审被告）陕西华岭房地产有限责任公司。住所地：陕西省西安市碑林区南二环西段**号**层。法定代表人高兴明，系该公司总经理。委托代理人方娟，女，1986年1月13日出生，汉族，该公司员工，住陕西省西安市未央区。委托代理人穆金萍，女，1985年出生，汉族，员工，住。被上诉人（原审原告）李云锋，男，1982年5月5日出生，汉族，住陕西省韩城市。上诉人陕西华岭房地产有限责任公司（以下简称华岭公司）因与被上诉人李云锋商品房预售合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初13964号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人华岭公司之委托代理人方娟、穆金萍，被上诉人李云锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2011年5月6日，李云锋与华岭公司签订了合同登记号为Y11036554的《商品房买卖合同》。合同约定由李云锋购买华岭公司开发的位于西安市高新区电子工业园太白南路53号兰乔圣菲国际广场9幢1单元23层12304号商品房一套，房屋建筑面积为69.67平方米，总价款260000元。合同第六条约定，买受人于2011年5月6日一次性支付260000元。合同十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。合同签订后，李云锋按照约定付清购房款。华岭公司亦按照合同约定的时间向李云锋交付了上述房屋。2012年李云锋起诉华岭公司，后双方达成和解，李云锋于2012年11月11日申请撤诉。后华岭公司出具承诺书，《承诺书》载明：“我公司承诺于2013年12月31日前将你购买的兰乔圣菲国际广场第9幢1单元23层04号房屋，办理权属登记需由我公司提交的资料报送产权登记机关备案，如逾期提交，每逾期一日本公司向您支付总房款万分之一的迟延履行金”。截止本案庭审结束，华岭公司仍未能将办理权属登记需要由其提交的资料报产权登记机关备案。李云锋于2017年6月19日起诉至西安市雁塔区人民法院称，其与华岭公司双方签订《商品房买卖合同》，由其购买华岭公司开发的兰乔圣菲小区第9幢1单元2304号商品房一套。合同十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。华岭公司在2011年5月11日向其交付房屋后，其向西安市房管局求证得知，华岭公司开发建设的“兰乔圣菲国际广场”项目（预售证号2008067）第9、10幢楼目前未办理初始登记，也就不具备办理房屋产权证的条件。华岭公司在商品房交付使用365日以后，即2014年1月1日起至2017年6月18日止，逾期42个月，共计1265天未履行办理房屋产权证书的承诺，为维护其合法权益，请求判令1、华岭公司立即协助其办理兰乔圣菲小区第9幢1单元2304号房屋的产证书；2、华岭公司支付逾期办理房屋所有权证书的迟延履行金32890元（按日万分之一标准计算自2014年1月1日至2017年6月18日）；3、本案诉讼费由华岭公司承担。华岭公司辩称，第一，李云锋第一项诉讼请求错误，无事实与法律依据。李云锋系办理房产证的义务人，其系协助义务人，其的义务仅是将办理权属登记需要由其提交的资料报产权登记机关备案；第二，李云锋的第二项诉讼请求于法无据，请求予以驳回。2012年至2013年，双方就逾期办理房屋权属证书违约金已经达成合意，李云锋同意其以免收相应物业费抵扣违约金，双方就商品房买卖合同再无任何争议和纠纷，李云锋不得再提出任何要求和主张。第三，李云锋主张违约金过高，请求予以降低。原审法院认为，李云锋与华岭公司双方签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，且不具有法律规定的其它无效情形，系合法有效合同，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。根据合同第十五条的约定，华岭公司作为商品房的出卖人，负有按照合同约定的期限办理房屋产权登记备案的义务。而华岭公司在李云锋依约向其支付了购房款后，并未在约定期限内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，其行为已构成违约，理应继续履行合同，继续为李云锋办理房产资料报备手续。关于李云锋要求华岭公司按照承诺书约定支付迟延履行金之诉请，华岭公司向李云锋出具承诺书，承诺于2013年12月31日前将办理产权登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，逾期提交的，每日按总房款的万分之一向李云锋支付迟延履行金。该承诺使双方就房屋产权资料时间和逾期违约责任的重新约定，系双方真实意思表示，合法有效。华岭公司现仍未按照该承诺书履行其义务，已构成违约，但华岭公司已向李云锋进行过补偿，并提出违约金过高应予降低，因李云锋当庭未提交因华岭公司的逾期备案行为给李云锋造成损失的相关证据，根据双方合同的实际履行情况，结合公平原则和诚实信用原则，原审法院将迟延履行违约金的计算方式调整为以实际总房款260000元为基数按照日万分之一的50%比例计算；华岭公司辩称李云锋的诉请已超过诉讼时效，因李云锋未能提供其自2014年1月1日起两年内向华岭公司主张过迟延履行违约金的证据，故对李云锋关于2017年6月19日起诉之日起倒推2年之前违约金的诉求不予支持，华岭公司应向李云锋支付2015年6月20日至2017年6月19日期间的违约金，李云锋主张计算至2017年6月18日，原审法院予以准许，按照李云锋已付房款260000元日万分之一的50%计算违约金，故华岭公司应当向李云锋支付违约金9477元。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，遂判决如下：一、被告陕西华岭房地产有限责任公司应于本判决生效之日起三十日内将原告李云锋购买的位于西安市高新区电子工业园太白南路53号“兰乔圣菲国际广场”第9幢1单元23层12304号房屋办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案；二、被告陕西华岭房地产有限责任公司应于本判决生效之日起十日内支付原告李云锋迟延履行金9477元。三、驳回原告李云锋其余的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费622元，由原告李云锋承担62元，由被告陕西华岭房地产有限责任公司承担560元。因原告已全部预交，被告应将该款项连同上述款项一并给付原告。宣判后，华岭公司不服，向本院上诉称月31日之前将办理权属登记需要由其提交的资料报产权登记机关备案，因此本案诉讼时效期间应从2014年1月1日起计算。其次，其向李云锋承诺逾期办证违约金虽然是按照每日总房款的日万分之一计算，但和一次性计算的固定数额违约金一样，李云锋关于违约金的请求权只有一个，而不能认为每天产生一个新的违约金请求权。最后，《民法通则》规定的诉讼时效期间为二年，且本案不存在诉讼时效期间中断、中止、延长的情形。二、一审法院判令的延迟履行金过高，请求予以减少。第一，其向李云锋出具承诺书的背景为避免出现群体事件。第二，承诺书约定的违约金明显高于实际损失，应依法予以减少。第三、上诉人支付违约金数额，应以被上诉人实际损失进行判定为宜。上诉请求：撤销一审判决主文第二项并由李云锋承担本案一、二审诉讼费。李云锋辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。商品房买卖合同未履行完毕，侵权是一直在发生没有结束，没有超过诉讼时效。二、其认为应按合同约定按已付房款日万分之一予以赔偿，原审按已付房款日万分之一的50%予以赔偿显失公平，但其未提起上诉。本院经审理查明，原审判决认定事实属实。本院认为，李云锋与华岭公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，属有效合同,双方均应按照合同约定的内容履行各自义务。李云锋已按合同约定缴纳了购房款，华岭公司亦按照合同约定向李云锋交付了房屋，但华岭公司至今未按合同约定将办理权属登记需要由华岭公司提交的资料报产权登记机关备案，故李云锋要求华岭公司将办理产权登记需要由华岭公司提供的资料报产权登记机关备案的诉讼请求，本院予以支持。关于李云锋要求华岭公司按照承诺书约定支付迟延违约金及原审判决对违约金的认定是否合理问题，2012年李云锋起诉华岭公司，后双方达成和解，李云锋于2012年11月11日申请撤诉，但华岭公司又向李云锋出具承诺书，承诺于2013年12月31日前将办理产权登记需要由其提供的资料交由房屋产权登记机关备案，逾期提交的，每日按总房款的万分之一向李云锋支付迟延履行金。该承诺是李云锋、华岭公司就提交房屋产权资料时间和逾期违约责任的重新约定，系双方真实意思表示，合法有效，华岭公司现仍未按照该承诺书履行其义务，已构成违约，应承担违约责任，但华岭公司在原审诉讼中提出违约金约定过高应予降低之请求，因李云锋未提交因华岭公司的逾期备案行为给其造成损失的相关证据，原审判决根据双方合同的实际履行情况，结合公平原则和诚实信用原则，将迟延履行违约金的计算方式调整为以付房款260000元为基数按照日万分之一的50%比例计算并不妥；关于诉讼时效一节，因《承诺》约定的违约金为购房款的日万分之一，原审法院认定从李云锋于2017年6月19日起诉之日起倒推二年之前违约金的诉求已过诉讼时效正确，但李云锋自2015年6月19日至2017年6月18日期间违约金的诉请并未过诉讼时效，华岭公司应向李云锋支付2015年6月19日至2017年6月20日期间的违约金，按照李云锋已付房款260000元日万分之一的50%计算逾期交房违约金，华岭公司应向李云锋支付逾期交房违约金9477元。据此，原审判决正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费50元，由陕西华岭房地产有限责任公司承担。本判决为终审判决。审判长 侯 静审判员 高 玮审判员 侯新省二〇一八年四月十三日书记员 邱鹏翔