云南省德宏傣族景颇族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2018)云31民终128号上诉人（原审原告、原审反诉被告）：刘志林，男，1973年9月13日出生，住址云南省保山市隆阳区，现住瑞丽市。上诉人（原审原告、原审反诉被告）：杜阿芳，女，1975年3月22日出生，住址云南省保山市隆阳区，现住瑞丽市。委托诉讼代理人：李茜，云南欣艺律师事务所。委托诉讼代理人：李自品，云南欣艺律师事务所。被上诉人（原审被告、原审反诉原告）：瑞丽市嘉福房地产开发有限责任公司，住所地云南省德宏州瑞丽市姐告路28号。法定代表人：杨光伟，系该公司经理。委托诉讼代理人：赵春林，男，1984年12月19日出生，系该公司办公室主任，住址云南省曲靖市师宗县。上诉人刘志林、杜阿芳与被上诉人瑞丽市嘉福房地产开发有限责任公司（以下简称：瑞丽嘉福公司）商品房预售合同纠纷一案，不服瑞丽市人民法院（2017）云3102民初572、804号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月8日立案后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。上诉人刘志林、杜阿芳上诉请求：一、依法撤销一审本诉部分的判决，改判被上诉人按每天50元支付上诉人从2015年12月31日起至2016年2月29日止的违约金3000元；被上诉人按上诉人已付款的0.03%/天支付上诉人从2016年3月1日起至符合接房条件之日止的违约金（截至2017年5月29日，共计41223元）。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。一审法院认为“瑞丽嘉福公司于2015年12月组织建设单位、施工单位、监理单位、设计单位对工程竣工验收合格”的观点属于理解错误。根据瑞丽市住房和城乡规划建设局2017年10月27日出具给一审法院的复函可明确得知：2015年12月5日至2015年12月30日期间瑞丽嘉福公司组织云南振华建筑建材有限责任公司、海南君诚工程监理有限公司、保山市科丹建筑设计有限公司进行了北部新城五缘玉城（三号地块）各项目单位（子单位）工程质量验收，综合验收结论为验收合格；2017年7月20日瑞丽嘉福公司组织了北部新城五缘玉城小区（三号地块）工程竣工验收会，会议上瑞丽嘉福公司、云南振华建筑建材有限责任公司、海南君诚工程监理有限公司、曲靖市设计研究院有限责任公司、保山市科丹建筑设计有限公司竣工验收意见均为合格。也就是说，被上诉人组织工程竣工验收是在2017年7月20日，而不是一审法院认为的2015年12月。根据上诉人与被上诉人签订的《商品房购销合同》第七条作出了明确约定，也就是说被上诉人应于2015年12月30日前组织竣工验收，另根据双方签订的《补充协议》及瑞丽市住房和城乡规划建设局关于《瑞丽市人民法院函》的复函，参加竣工验收的单位应当包括勘察、设计、施工、工程监理等单位，而本案中被上诉人是在2017年7月20日才组织勘察、设计、施工、工程监理等单位进行竣工验收。二、一审法院适用法律错误。一审法院根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条和《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定免除被上诉人责任的观点错误，且存在突袭性裁判。1、在一审过程中，被上诉人从未提出过其逾期交房是由于不可抗力之因素造成的，一审法院也从未向双方当事人释明本案可能存在不可抗力因素，但判决中主动适用“不可抗力”条款，违返释明义务，剥夺了上诉人就是否存在不可抗力事实与法律适用上表明自己意见的机会，并在此基础上作出了超出上诉人合理预期的适用法律错误的裁判。2、不可抗力的构成必须同时满足不能预见、不能避免、不能克服三个要件，而瑞丽市政府将瑞丽市五缘玉城1-3号地块范围内基础设施建设纳入市政基础建设范围从而影响交房时间并不是被上诉人不能避免且不能克服的情况，根据瑞丽市人民政府瑞政复[2015]26号《瑞丽市人民政府关于五缘玉城项目区内基础设施建设纳入市政建设范围的批复》和GF-2013-0201号《建设工程施工合同》记载，基础设施建设部分，于2015年2月份就纳入市政建设范围，此时距离合同约定的交房时间还有10个月，被上诉人完全可以与政府协调工程进度，或以政府决议影响交房时间为由提出异议并考虑影响建设项目建设进度的不利因素，预留供水、供电、燃气等配套工程建设时间和办理相关验收手续的时间，合理安排施工进度，避免造成延期违约及不必要的损失。综上，请求支持上诉人的上诉请求。被上诉人瑞丽嘉福公司辩称，2014年9月18日，嘉福公司与刘志林、杜阿芳签订《商品房购销合同》约定，刘志林、杜阿芳向嘉福公司购买由公司开发的“北部新城五缘玉城小区（三号地块）”项目中的房屋，嘉福公司应于2015年12月30日前，将组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付给刘志林、杜阿芳。同时约定商品房交接的违约责任为，甲方未按合同约定时间交房的，自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止60天内，按每天50元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期交房60天后，甲方按照乙方已付款的0.03%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。由于乙方原因未能按期交接的，责任由乙方承担，具体承担方式为乙方必须于公告发布之日起30日内，与甲方办理房屋交接手续，由于乙方的原因未能按期交房的，房屋损毁、灭失的风险自交房公告发布后的第31日起由乙方承担；《商品房质量保证书》中承诺的各项设施的保修期从交房公告发布后的第31日起开始计算；自公告发布的第31日起，乙方须每日向甲方支付50元的违约金，直至乙方向甲方办理完毕接房手续之日止；乙方还应承担上述期间内应缴纳的物业管理费。嘉福公司建盖的“北部新城五缘玉城小区（三号地块）”项目属政府福利性、公益性住房，房屋建设好后，由嘉福公司组织监理单位、勘察单位、设计单位、施工单位于2015年12月共同对各栋房屋进行验收，经验收合格，符合合同交付条件。为此，嘉福公司于2015年12月29日统一在《德宏团结报》公告通知各业主于2015年12月31日前往公司办理房屋交接手续，刘志林、杜阿芳却认为房屋不符合双方约定的交房条件，拒绝接房。2000年以前，根据1998年7月20日公布施行的国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条，1993年12月1日施行的建设部《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》第六条、第八条等规定，对于一般的房地产开发项目，房地产开发主管部门根据房地产开发企业的申请，组织工程质量监督、规划、消防、人防等部门或单位进行竣工验收；对于住宅小区等群体房地产开发项目竣工后，房地产开发主管部门在建设单位提出小区综合竣工验收申请后组织由城建、规划、工程监督、小区物业管理等部门及单位进行综合验收。即2000年以前，竣工验收及综合验收均由建设行政主管部门组织进行，竣工验收合格的标准是五方验收加项目验收合格，而综合验收合格的标准则是包括五方验收、项目验收及其他验收合格。2000年以后，随着国务院行政审批制度改革工作的推进以及行政许可法的实施，与房地产项目竣工验收的相关行政法规、规章的规定亦发生了变化，根据2000年1月30日施行的国务院《建设工程质量管理条例》第三条、第十六条、第四十六条、第四十九条的规定，建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责；建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收；建设工程质量实施监督管理，建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。国务院2002年11月1日颁布的《关于取消第一批行政审批项目的决定》，取消了《城市房地产开发经营管理条例》中有关房地产开发项目竣工验收的行政审批项目；国务院2004年5月19日颁布的《关于取消第三批行政审批项目的决定》，取消了《城市房地产开发经营管理条例》中有关住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批项目。国务院通过制定《建设工程质量管理条例》取消行政主管部门进行竣工验收及综合验收的行政审批项目，对竣工验收的程序进行了调整，将完全由建设行政主管部门行使的验收权交由建设单位行使，但建设单位必须要在法定日期内向建设行政主管部门备案。根据以上规定，我国房地产开发房屋验收现完全由建设单位组织验收合格后便可交付使用，案涉商品房在合同约定期限内已由建设单位竣工验收合格，质监机构及瑞丽市住建局均未因发现案涉工程竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为而责令停止使用并重新组织竣工验收。因此，嘉福公司组织监理单位、勘查单位、设计单位、施工单位对房屋共同进行验收合格后，符合我国法律、法规及行政规章关于房屋验收合格的交付条件，亦符合《商品房购销合同》中关于房屋交付的约定，嘉福公司已按约履行了通知接房的义务，刘志林、杜阿芳拒绝接房的行为构成违约。综上，嘉福公司并未逾期交房，刘志林、杜阿芳要求嘉福公司承担逾期交房违约责任无事实及法律依据，应予驳回被答辩人的上诉请求。刘志林、杜阿芳向一审法院起诉请求：1、判令被告按每天50元支付原告从2015年12月31日起至2016年2月29日止的违约金3000元；2、判令被告按原告已付款的0.03%/天支付原告从2016年3月1日起至符合接房条件之日止的违约金（截至2017年5月29日共计41223元）；3、判令被告自房屋验收合格之日起10日内将原告购买的商品房交付给原告使用；4、判令被告承担本案的诉讼费用。瑞丽嘉福公司向一审法院反诉请求：1、反诉被告10日内向反诉原告办理接房手续；2、反诉被告支付反诉原告逾期接房的违约金27150元（从2016年2月1日起至2017年7月28日止，共543天），并从2017年7月29日起按每天50元支付反诉原告逾期接房的违约金至实际接房之日止。一审法院认定事实：2014年9月18日，原告（反诉被告）刘志林、杜阿芳（乙方）与被告（反诉原告）嘉福公司（甲方）签订《商品房购销合同》约定，乙方向甲方购买由其建设的位于瑞丽市南侧的预售商品房“五缘玉城”第3组团第88幢第1单元第2层2号房屋，建筑面积141.74平方米，单价2210元/平方米，总金额313245元，付款方式为按揭付款。其中，第七条交付期限为甲方应于2015年12月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给乙方。第九条甲方逾期交房的违约责任为甲方如未按本合同第七条约定的时间交房，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止60天内，甲方按每天50元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期60天后，甲方按乙方已付款的0.03%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。第十条交接为该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以公告形式通知乙方办理交接手续。交接时，甲方应当向乙方提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。由于甲方原因，未能按期交接的，责任由甲方承担，甲乙双方同意按以下方式处理：由于不可抗力非因甲方原因，政府相关政策变化，政府在特定时期内不允许甲方施工等影响项目进度的因素造成甲方不能按期交接的，甲方不承担违约责任，由于甲方原因未能按期交接的，按照本合同第九条执行。甲乙双方在进行房屋交验时，甲方可以根据乙方要求对所购房进行一般性检修，检修期不计入逾期交房的时间，视同已交房。由于乙方原因，未能按期交接的，责任由乙方承担，甲乙双方同意按以下方式处理：乙方须于公告发布之日起30日内，与甲方办理房屋交接手续，由于乙方的原因未能按期交接的，房屋毁损、灭失的风险自交房公告发布后的第31日起由乙方承担，《商品房质量保证书》中承诺的各项设施的保修期从交房公告发布后的第31日起开始计算；同时，自公告发布的第31日起，乙方须每日向甲方支付50元的违约金，直至乙方与甲方办理完毕接房手续之日止，同时乙方还应承担上述期间内应支付的物业管理费。双方并于同日签订《合同补充协议》约定，第五条甲乙双方一致同意并确认，本合同项下的商品房经甲方组织该项目的施工、设计、监理、地勘单位验收合格后，即符合交付使用的条件。房屋交付时，如果房屋或其设施存在轻微的质量或安装瑕疵，甲方对其进行检修、调整后，再交付给乙方，从而超过约定的交房期限的，不视为逾期交付，甲方不承担违约责任，乙方首次办理接房的日期仍视为双方的交接日。刘志林、杜阿芳于合同签订当日支付嘉福公司购房款203245元及配套费1万元。2015年12月31日，嘉福公司在《德宏团结报》发布《交房公告》，载明其开发建设的五缘玉城小区二、三期商品房经初验已达交付条件，现定于2015年12月31日与业主办理交房手续等内容。刘志林、杜阿芳至今未接房。另查明，讼争商品房位于嘉福公司开发建设的瑞丽市北部新城五缘玉城小区（三号地块），已取得德宏州住建局颁发的《商品房预售许可证》。2015年2月27日，瑞丽市人民政府文件瑞政复[2015]26号《瑞丽市人民政府关于五缘玉城项目区内基础设施建设纳入市政建设范围的批复》载明，瑞丽市住房和城乡建设局，你局《关于将五缘玉城项目内基础设施建设纳入市政基础设施建设范围的请示》（瑞建发[2015]15号）已收悉。根据瑞丽市人民政府2014年第54期专题会议纪要精神，批复如下：一、同意将五缘玉城项目内基础设施建设纳入市政基础设施建设范围，由市住建局严格按照相关规定组织实施；二、工程资金严格按照《瑞丽市政府公共项目建设资金支付暂行管理办法》相关规定执行；三、工程建设的进度、质量和安全，由市住建局协调和监督。2016年3月20日，瑞丽市住建局与云南省宣威市荣祥建筑有限公司签订《建设工程施工合同》，对瑞丽市五缘玉城项目区内基础设施建设工程（一标段）施工及有关事项约定如下：工程内容为瑞丽市五缘玉城1-3号地块范围内，瑞丽市五缘玉城项目区内基础设施建设工程一标段，施工图纸范围内路基、路面、人行道、供水、排水（雨、污管）、桥涵、交通工程、弱电土建工程等；资金来源政府投资；计划开工日期2016年3月20日（以监理工程师签发的开工报告为准），计划竣工时间2016年7月20日。根据嘉福公司提供的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》载明，讼争小区内商品房共20幢，已于2015年12月5日—2015年12月30日经建设单位（嘉福公司）、监理单位（海南君诚工程监理有限公司）、施工单位（云南振华建筑建材有限责任公司）、设计单位（保山市科丹建筑设计有限公司）对工程竣工验收，验收结果为合格。瑞丽市住建局于2017年8月31日出具《瑞丽市人民法院调查令（回执）》载明，1、2017年7月20日，嘉福公司组织了瑞丽市北部新城五缘玉城小区（三号地块）工程竣工验收会，会议上五方责任主体竣工验收意见均为合格；2、目前该项目工程还未向瑞丽市住建局申请办理工程质量监督备案手续，无法提供相关资料。于2017年10月27日向本院复函载明，一、依据《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘查、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。二、2015年12月5日至2015年12月30日期间，嘉福公司组织云南振华建筑建材有限责任公司、海南君诚工程监理有限公司、保山市科丹建筑设计有限公司进行了北部新城五缘玉城（三号地块）各项目单位（子单位）工程质量验收，综合验收结论为验收合格。三、2017年7月20日，嘉福公司组织了北部新城五缘玉城小区（三号地块）工程竣工验收会，会议上嘉福公司、云南振华建筑建材有限责任公司、海南君诚工程监理有限公司、曲靖市设计研究院有限责任公司、保山市科丹建筑设计有限公司竣工验收意见均为合格。德宏州公安消防支队于2017年8月25日出具《瑞丽市人民法院调查令（回执）》载明，瑞丽市北部新城五缘玉城小区3号地块项目还未向其申报消防验收备案，无法提供相关资料。云南电网有限责任公司瑞丽供电局于2017年9月1日出具《瑞丽市人民法院调查令（回执）》及《客户受电工程竣工检验意见书》、《瑞丽地调调度检修申请单》等载明，涉案小区受电工程竣工验收时间为2017年4月24日，瑞丽市供电局向案涉小区供电时间为2017年4月28日。瑞丽市供排水有限公司于2017年8月29日出具《情况说明》载明，由嘉福公司开发建设的五缘玉城三期供水由其于2017年2月7日建档管理并开始供水，计量方式为总表计量管理，截止目前三期其尚未进行一户一表计量收费管理。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。刘志林、杜阿芳与嘉福公司签订的《商品房购销合同》（含《合同补充协议》）系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对双方均具有法律约束力。（一）、关于讼争商品房是否经验收合格并具备交付使用的条件的问题。《商品房购销合同》第七条及《合同补充协议》第五条，约定了讼争商品房的交付条件为嘉福公司组织对该项目的施工、设计、监理、地勘单位验收合格。依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格，不得交付使用”，《建设工程质量管理条例》第十六条“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收”、第四十九条“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案”，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收”之规定，商品房交付的条件除了建设单位组织设计、施工、工程监理等有关单位进行工程竣工验收合格，还应有规划、消防、人防等部门出具的认可或者准许使用文件，并报行政主管部门备案。本案中，当事人约定的交付条件低于现行法律法规规定标准，应以现行法律法规规定的交付使用条件为标准。根据庭审查明情况和现有证据足以认定，嘉福公司尚未取得规划、消防、人防等专项验收认可或准许并获得备案，因此，案涉商品房尚不完全符合交付使用条件。（二）关于双方当事人是否存在逾期交房或逾期接房的违约行为，如存在，违约责任应如何承担的问题。嘉福公司于2015年12月组织建设单位、施工单位、监理单位、设计单位对工程竣工验收合格，但在合同履行过程中，瑞丽市人民政府于2015年2月27日将讼争小区内基础设施建设纳入市政基础设施建设范围，由瑞丽市住建局组织实施，且工程建设的进度、质量和安全亦由瑞丽市住建局协调和监督，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况”、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”之规定，现讼争小区内的市政基础设施尚未建成，讼争商品房不能取得规划、消防等部门出具的认可或者准许使用文件并报行政主管部门备案，因此，讼争商品房尚不完全符合交付使用条件导致的违约行为不能归责于嘉福公司，对刘志林、杜阿芳请求嘉福公司承担至符合接房条件之日止的违约金的诉请，不予支持，且因讼争商品房符合交付条件的时间不能确定，对其要求嘉福公司自房屋验收合格之日起10内交付房屋的诉请，亦不支持。因讼争商品房尚不完全符合交付使用条件，就不存在刘志林、杜阿芳逾期接房的事实，故对嘉福公司要求刘志林、杜阿芳支付逾期接房违约金的反诉请求，也不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十七条、第二百七十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，据此判决如下：本诉部分：驳回原告刘志林、杜阿芳的诉讼请求。案件受理费906元，由原告刘志林、杜阿芳负担。反诉部分：驳回反诉原告瑞丽市嘉福房地产开发有限责任公司的反诉请求。反诉案件受理费239元，由反诉原告瑞丽市嘉福房地产开发有限责任公司负担。在二审诉讼中，上诉人刘志林、杜阿芳没有向本院提交新的证据，但对一审证据补充说明：对被上诉人提交的第五组证据的真实性认可，对关联性和证明内容不认可。在二审诉讼中，被上诉人瑞丽嘉福公司对一审证据没有补充说明，也没有向本院提交新的证据。二审诉讼中，上诉人刘志林、杜阿芳对原审判决认定的法律事实基本没有异议，但认为工程竣工验收时间应该以2017年7月20日这次为准，五缘玉城的基础设施建设与本案无关。被上诉人瑞丽嘉福公司对原审判决认定的法律事实均无异议。本院对一审判决查明的法律事实予以确认。本院认为，本案属于商品房预售合同纠纷。关于双方当事人签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》是否合法有效的问题。本院认为，上诉人与被上诉人对上述合同及补充协议的真实性及法律效力均不持有异议，系双方的真实意思表示，未违反相关法律规定，应认定为合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。关于双方当事人在履行合同过程中是否存在违约行为、责任如何承担的问题。本案中，双方当事人在签订合同及补充协议中对各自权利义务均作了约定，双方均应按合同约定履行各自义务。本案所涉五缘玉城小区属于瑞丽市北部新区旅游文化项目的一部分，瑞丽市人民政府于2015年2月27日作出瑞政复[2015]26号《瑞丽市人民政府关于五缘玉城项目区内基础设施建设纳入市政建设范围的批复》文件，将本案所涉小区内基础设施建设纳入市政基础设施建设范围，由瑞丽市住建局组织实施，且工程建设的进度、质量和安全亦由瑞丽市住建局协调和监督。而涉案商品房建成后，嘉福公司组织相关机构进行验收及在报纸上公告通知上诉人接房时，小区内基础设施尚未全部建成，对商品房的正常使用产生一定影响，不能完全归责于嘉福公司，而嘉福公司通知购房户接房时，小区基础设施未全部建成，影响正常使用，购房户不接房，亦有一定理由。综上，双方当事人在原审中提出的本诉及反诉请求，均不应予以支持。综上所述，上诉人的上诉主张，证据不足，理由不充分，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，实体处理适当，本院依法予以维持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费906元，由上诉人刘志林、杜阿芳承担。本判决为终审判决。审判长  段俊杰审判员  高玉荣审判员  王 云二〇一八年四月二十七日书记员  毛松清