重庆市第四中级人民法院 民 事 判 决 书 （2013）渝四中法民终字第01193号 上诉人（原审原告）：晏琼，女，土家族。 委托代理人：刘秦飞，重庆群峰律师事务所律师。 委托代理人：杨林波，重庆群峰律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：重庆黔龙阳光地产发展有限公司。住所地：重庆市黔江区城东办事处官坝路阳光花园小区。 法定代表人：谭书明，该公司董事长。 委托代理人：黄光界，重庆光界律师事务所律师。 委托代理人：李德平，重庆光界律师事务所律师。 上诉人晏琼与被上诉人重庆黔龙阳光地产发展有限公司（以下简称黔龙公司）商品房预售合同纠纷一案，秀山土家族苗族自治县人民法院于2013年9月9日作出（2013）秀法民初字第01964号民事判决，晏琼不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2013年12月9日公开开庭审理了本案。上诉人晏琼的委托代理人刘秦飞、杨林波，被上诉人重庆黔龙阳光地产发展有限公司的委托代理人黄光界、李德平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 秀山土家族苗族自治县人民法院审理查明：2010年1月29日，晏琼（乙方）与黔龙公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，乙方在甲方处购买商品房。合同约定了该商品房坐落在重庆市秀山县中和街道朝阳路黔龙阳光大院（西院）及房屋总价款，交房期限及交付条件为：属预售商品房的，甲方应当在2010年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。本商品房交付时应符合以下条件：本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。合同第十三条关于办理产权登记的约定：2.预售商品房的，在本商品房交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。3.甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记。由乙方委托甲方办理，乙方应在签订本合同15日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。4.如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在60日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过60日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之0.1向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。5.如因乙方的责任，导致甲方未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，甲方不承担违约责任。合同第十七条约定，甲方承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施和其他公共配套设施按以下日期达到使用条件：于2010年12月31日前通水，于2010年12月31日前通电。第二十二条规定，本商品房买卖所产生的规费和税费应由甲乙双方按规定各自承担。附件三建筑材料、设备安装标准说明中约定：安装工程：给水--品牌PPR管、智能表；电气--品牌电缆电线、智能表。合同签订当日，双方签订了《补充协议》作为合同的附件五，其中第二条约定甲方承诺该房价含水、电、天燃气入户开通费用。第三条对合同第十三条内容补充约定：甲方应在产权证办理完毕且乙方交齐办理国有土地使用证分户所需费用及资料之日起贰年内协助乙方办理完毕国有土地分户使用权证。如因甲方原因在约定日期内未办理完毕国有土地分户使用权证，甲方自违约之日起应按日向乙方支付已付房款万分之一的违约金，直至办理完毕日止。2011年1月3日，晏琼同意接房。2011年10月9日，黔龙公司取得了所开发房地产楼盘的总证。2011年11月23日，秀山县国土资源和房屋管理局给黔龙公司出具了《业务受理通知单》，该通知单载明黔龙公司提出房地产权属登记申请，经审查，符合受理条件，决定受理。2012年7月6日，晏琼的商品房已办理了房地产权证。 另查明：重庆钱塘房地产开发有限公司于2010年3月18日更名为重庆黔龙阳光地产发展有限公司。在履行合同中，黔龙公司已将晏琼所购商品房的水、电开通，安装了水、电分表，小区安装了总表，但晏琼在供水、供电企业处未建立独立的户头，无法自行单独交费，而需要将相关的费用交纳至小区物业管理公司，由物业管理公司将晏琼所交的费用交到自来水公司、电力公司。 又查明：在审理中，经询问双方当事人，双方明确确认，在《重庆市商品房买卖合同》第十三条中约定的“房地产权证”是指晏琼所购房屋的房地产权证。在《补充协议》第三条中约定的“产权证”是指黔龙公司所开发房地产楼盘的总证，“国有土地分户使用权证”是指晏琼所购房屋的房地产权证。现国有土地使用权证与房屋所有权证已二证合一为房地产权证。晏琼所购房屋的房地产权证均由晏琼委托黔龙公司办理。 再查明：黔龙公司已经取得了黔龙阳光大院（东院、西院）的《重庆市秀山县商品房预售（预租）许可证》，其预售许可证号为《秀山国土房管（2009）预字第（14）号》、《秀山国土房管（2009）预字第（15）号》。 晏琼一审起诉请求：1.判令黔龙公司为晏琼按一户一表安装水、电，上户安装费1500元由黔龙公司承担；2.判令黔龙公司立即支付晏琼逾期办理房屋登记受理单违约金8181.6元；3.诉讼费由黔龙公司承担。庭审中，晏琼将诉讼请求第一项中的金额从1500元变更为1965元，其中水的上户费用为1305元、电的上户费为660元。 黔龙公司在一审中辩称：对于第一项诉讼请求，黔龙公司认为晏琼背离了合同的内容，该项诉讼请求无合同依据，合同并没有约定一户一表，在主合同附件三中只约定安装水表、电表。关于水电的入户安装费用，黔龙公司已经按照合同约定予以承担，且第一项诉讼请求中的1965元，属于尚未发生的费用。晏琼的该项诉讼请求缺乏合同依据及法律依据。同时，按照小区规划及物业管理规定，黔龙公司的行为并没有违反法律规定，也未损害购房户的利益。因此，晏琼的第一项诉讼请求缺乏合同及事实依据。对于第二项诉讼请求，黔龙公司违约的事实并不存在，补充协议已经废止了受理单的问题，合同约定的是办理房产证，而不是受理单，受理单只是办理房产证的一个过程，没有实质意义。第二项诉讼请求无事实及合同依据，晏琼要求黔龙公司承担违约金既不合理，也不合法。综上，晏琼的两项诉讼请求无事实及法律依据，依法应予驳回。 秀山土家族苗族自治县人民法院审理认为，（一）《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》的效力判定问题。双方签订《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》系签约双方协商一致的真实意思表示，其合同内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定为有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方应依诚实守信原则恪守合同义务，不得擅自变更或者解除合同。（二）黔龙公司是否应按“一户一表”安装水、电，并承担上户安装费的问题。合同作为平等主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，是确立当事人双方享有权利和承担义务的基本依据。晏琼主张的“一户一表”，其含义为安装能够由其自行到自来水公司、电力公司交费的模式。涉案小区现有的交纳水、电费的模式为总分表制，即购房人在供水、供电企业处未建立独立的水表、电表户头，与水、电企业无直接供用水、电合同关系，无法自行单独交费，而需要将相关的费用交纳至小区物业管理公司，由物业管理公司将购房户所交的费用再到自来水公司、电力公司进行交费的模式。从以上表明，“一户一表”制不同于传统的总分表制。双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第十七条仅约定了通水、通电的时间，并未对水、电的具体安装进行约定，而是在附件三建筑材料、设备安装标准说明中约定了给水—品牌PPR管、智能表；电气—品牌电缆电线、智能表，及《补充协议》第二条约定了黔龙公司承诺该房价含水、电、天燃气入户开通费用。确认黔龙公司是否应当按照一户一表安装水、电的前提条件应当是双方合同的约定。双方签订的合同及附件中均未有按“一户一表”安装水、电的明确约定，仅约定了入户开通。本案中，黔龙公司已经按照合同的约定为原告安装了智能水表、智能电表，水、电已经开通，晏琼能够正常予以使用，且黔龙公司并未向晏琼收取入户开通的相应费用。因此，黔龙公司已经按照合同的约定全面履行了自己的合同义务。晏琼诉称《重庆市城市供水节水管理条例》第二十三条第一款规定：城市供水企业应推行一户一表制。用水单位和个人应当按照规定的计量标准和水价标准按时交纳水费。黔龙公司作为有资质的房地产开发企业，应当实行该制度。根据上述规定，推行一户一表制的责任主体为城市供水企业。该条例四十五条规定，城市供水企业包括公共供水企业、自建设施供水企业和其他供水企业。因此，实行一户一表的责任主体为城市供水企业。黔龙公司无合同义务和法律上的义务按“一户一表”安装开通水、电，并承担上户费。故，晏琼的该项诉讼请求无合同依据和法律依据，不予支持。（三）黔龙公司应否支付逾期办理房屋登记受理单的违约金问题。双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第十三条约定，预售商品房的，在本商品房交付使用之日起60日内，由双方向土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。双方应相互配合办理本商品房产权登记。由乙方委托甲方办理，乙方应在签订本合同15日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。如因甲方的责任，未能按期提交申请，并取得登记受理单，逾期超过60日后，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金。如因乙方的责任，导致甲方未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，甲方不承担违约责任。合同签订的当日，双方签订了《补充协议》。双方在《补充协议》第三条约定，甲方应在产权证办理完毕且乙方交齐办理国有土地使用证分户所需费用及资料之日起贰年内协助乙方办理完毕国有土地分户使用权证。如因甲方原因在约定日期内未办理完毕国有土地分户使用权证，甲方自违约之日起应按日向乙方支付已付房款万分之一的违约金，直至办理完毕日止。本案中，在履行合同中，晏琼于2011年1月3日接房。依照合同约定，黔龙公司应当在原告接房之日起60日内在国土房管部门取得登记受理单，而黔龙公司取得秀山县国土资源和房屋管理局出具的《业务受理通知单》的时间为2011年11月23日。从时间上考量，黔龙公司已经违反了主合同十三条的约定逾期取得登记受理单。但是，双方签订主合同当日，签订的《补充协议》第三条已经对主合同第十三条约定的权利义务进行了变更，变更了主合同中关于取得登记受理单期限的约定。从主合同第十三条及《补充协议》第三条的内容可知，主合同第十三条是关于办理产权登记的约定，约定了登记受理单的取得时间及违约金。而《补充协议》第三条也是对办理原告的房地产权证的约定，约定了取得房地产权证的时间及违约金。主合同第十三条及《补充协议》第三条实质都是对办理房地产权证的约定。根据主合同十三条的约定，黔龙公司的办证义务止于登记受理单的取得，办理房地产权证是国土房管部门的具体行政行为，而补充协议第三条将办证义务由黔龙公司取得登记受理单变更为为晏琼实际取得房地产权证，原先约定取得登记受理单的义务已经被后续的取得房地产权证的义务所取代、变更。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。我国的不动产物权变动采取的是登记的模式。对作为不动产的商品房，标的物所有权转移行为的完成就是必须办理房屋所有权登记手续。取得房地产权证，这是不动产物权变动公示原则的具体体现，实际操作是开发商先向国土房管部门完成初始登记（取得整个楼盘的大产权证），再依据双方的约定或法律行政法规的规定到国土房管部门办理买受人的房地产权证。办理买受人的房地产权证必须取得国土房管部门的登记受理单，该受理单是办理买受人的房地产权证的条件。本案中，双方在《补充协议》中约定，黔龙公司应在大产权证办理完毕且晏琼交齐办理房地产权证所需费用及资料之日起2年内协助晏琼办理完毕房地产权证，且黔龙公司系在双方补充约定的期限内履行了合同义务。故黔龙公司并未违约，不应当承担违约责任。因此，晏琼的该项诉讼请求，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第七十七条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定，判决：驳回晏琼的全部诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由晏琼负担。 晏琼不服一审判决，向本院提起上诉称：1.一审法院对“入户开通”的解释与事实不符，且违反法律规定。双方签订的《重庆市商品房买卖合同》系格式合同，是被上诉人提供给上诉人签订的。对格式合同进行解释时，应当作出有利于接受格式合同的一方的解释。在合同中约定开通水、电、气，然后在补充协议中又约定入户开通费用包含在房价之中。“入户开通”应包含“入户”和“开通”两层含义。现行的水、电模式，增加了上诉人的使用成本及修缮成本，存在安全隐患，且系临时用电、用水。2.一审法院认定《补充协议》第三条是对主合同第十三条办理房屋登记受理进行了变更，实属认定事实错误。主合同第十三条是对办理《房屋登记受理单》的约定，补充协议第三条是对办理产权证的补充约定，而并非是对办理房屋登记受理单的变更。综上，请求二审法院依法撤销原判，支持上诉人的一审诉讼请求。 黔龙公司答辩称：1.一审认定事实清楚，“入户开通”并非上诉人理解的“一户一表”的概念。双方签订的《补充协议》并非格式合同。小区现有的水电模式，供水公司、电力公司也是认可的，不存在增加成本及重新改造的问题，亦不存在漏水漏电问题。现有的小区供电、供水管理模式与《物业管理条例》第四十五条及《重庆市物业管理条例》的规定并不矛盾。2.一审法院认定《补充协议》第三条是对主合同第十三条的变更正确。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 本院二审查明：双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第二十五条约定，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件五）；第二十六条约定，合同附件与本合同具有同等法律效力。 本院二审查明的其他事实一审查明的事实相同。 本院认为，双方在二审中的争议焦点如下：一、黔龙公司应否按晏琼主张的“一户一表”模式安装水、电，并承担上户安装费；二是黔龙公司应否支付逾期办理房屋登记受理单的违约金。现评述如下： 一、关于黔龙公司是否应按晏琼主张的“一户一表”模式安装水、电，并承担上户安装费的问题。本案中，晏琼所主张的“一户一表”是指其直接与供水、供电企业建立供水、供电合同关系，并直接向供水企业、供电企业缴纳水、电费的模式。由于法律并未明确规定房地产开发企业必须按照上述模式安装水、电。故本案中，黔龙公司是否有义务按晏琼主张的“一户一表”安装水电，取决于双方签订的合同是否有明确约定。双方签订的主合同第十七条仅约定了通水、电的时间，并未约定采取晏琼主张的“一户一表”模式。《补充协议》不属于格式合同，其第二条仅约定房价包含水、电、天然气入户开通费用，并不能得出水、电安装系晏琼主张的“一户一表”模式。加之，现行水、电供应模式并未影响晏琼的正常使用，且晏琼并未提供证据证明存在增加成本及安装隐患的情形。因此，晏琼主张黔龙公司应按其理解的“一户一表”模式安装水、电，并承担上户安装费的请求，本院不予支持。 二、关于黔龙公司应否支付逾期办理房屋登记受理单的违约金问题。从主合同第十三条和《补充协议》第三条两个条款约定的目的来看，均是关于如何办理产权登记的约定。主合同第十三条用黑体字载明的内容已经明确了本条是“关于办理产权登记的约定”这一主旨，该条第4项关于取得房屋登记受理单违约责任约定的最终目的是为了保证取得房屋产权登记。从《补充协议》第三条的内容判断，该条仍然是关于取得房屋产权登记的约定。本案中，主合同第十三条约定黔龙公司的办证义务止于取得房屋登记受理单时，《补充协议》第三条约定黔龙公司的办证义务以实际取得房屋产权证为止。基于上述分析，结合主合同第十三条和《补充协议》第三条所约定的内容主旨及《补充协议》在整个合同文件中所处的位置体系判断，可以认定《补充协议》第三条实质上是对主合同第十三条的变更，即黔龙公司的办证义务不再以取得房屋登记受理单为准，而是以实际取得房地产权证为准。2011年10月9日，黔龙公司取得了所开发房地产楼盘的总证，2012年7月6日，晏琼的商品房已办理了房地产权证。黔龙公司按《补充协议》第三条约定的时间履行了办证义务，不存在违约。故晏琼主张的违约金，本院不予支持。 综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。晏琼的上诉事实和理由不成立，其上诉请求依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人晏琼负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  黄 飞 审 判 员  何洪波 代理审判员  徐婷婷 二〇一三年十二月十日 书 记 员  彭婧婕