上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初31450号原告：上海信谊联合医药药材有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：顾浩亮，董事长。委托诉讼代理人：顾朝君，上海东炬律师事务所律师。被告：杨文善，男，1965年2月3日出生，汉族，住江苏省淮安市。委托诉讼代理人：朱歆，上海何贤春律师事务所律师。委托诉讼代理人：勇弢，上海何贤春律师事务所实习律师。原告上海信谊联合医药药材有限公司(以下简称信谊公司)诉被告杨文善房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案后，依法适用简易程序审理。本院于2020年9月17日第一次公开开庭进行了审理。审理中，被告向本院提起反诉，本院于2020年12月10日就本诉及反诉进行了合并审理。审理中，被告撤回反诉，本院口头裁定依法予以准许。本院于2021年1月18日第三次公开开庭进行了审理。原告信谊公司的委托诉讼代理人顾朝君，被告杨文善的委托诉讼代理人朱歆、勇弢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告信谊公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告返还上海市静安区老沪太路XXX号房屋(以下简称系争房屋)；2、判令被告支付房屋使用费，以年租金121,800元为标准，从2019年7月1日计算至实际返还之日止；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告就系争房屋租赁事宜，于2018年7月1日签订了一份《房屋租赁合同》，约定租期自2018年7月1日至2019年6月30日。现租赁期限已届满，原告数次致函被告，告知不再出租系争房屋，但是被告拒绝搬离，并在占用期间产生了房屋使用费。故原告诉至法院，请求判如所请。被告杨文善辩称，不同意原告的诉讼请求。原告隐瞒了曾经向被告承诺续签合同的事实，被告自2003年承租系争房屋至今从未间断，被告按期足额支付租金。系争房屋交付给被告时是破烂的，是文化保护建筑，原告自2003年至今承诺只要被告出资对房屋修缮，每次租赁期限到期后会与被告续签下一阶段的租赁合同。2018年至2019年合同履行过程中，被告于2018年10月前曾经与原告达成了合同到期后续签合同的口头协议，系争房屋涉及文物修缮，原告在与被告协商过程中将文物修缮的事宜转嫁给了被告，承诺被告只要修缮文物就将系争房屋续租给被告，这次修缮是对文物的原样修缮，修缮费用评估价在140万元左右，原告承诺可以续签合同后，被告才对文物进行了修缮。被告承租系争房屋用于经营回收站，将近20年没有出现任何事故，按照要求管理和使用系争房屋，该回收站是大宁区域唯一合法的回收站，不宜搬迁，否则会造成附近居民垃圾无法处理等环保问题。被告按照合同履行了各项义务，有权要求原告按照达成的续租协议履行租赁合同，即便原告出尔反尔收回房屋，原告需要承担被告投入的全部修缮费用，如果必须返还房屋，需要给被告一至二年时间另行租房和处理员工事宜。被告要求续租并继续履行租赁合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：自2003年起，杨文善从信谊公司处承租系争房屋。2018年7月1日，信谊公司作为甲方与杨文善作为乙方签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方用于经营废旧物资回收；租赁期限自2018年7月1日起至2019年6月30日止；年租金121,800元，押金30,450元；租期届满后，乙方应恢复所租房屋原样并交还甲方；本合同规定的租期届满后，乙方欲继续承租所租房屋，应于租期届满之日前三个月，向甲方提出书面请求；租期满后，乙方在同等条件下，有优先承租权；续租的租金和条件，由甲、乙双方另行协商。2019年6月10日，信谊公司向杨文善发出《租赁合同到期通知书》：因贵方租房用途为废品回收站，按照上级单位最近颁发的《上实集团出租物业安全管理规范》第十二条第三章规定，属于高风险行业(已列入负面清单)，经双方多次商议，贵方无法改变经营业态，我公司经多方面考量，将不再续租，合同结束期双方办理清费退房事宜。合同到期后，杨文善未返还房屋。信谊公司于2019年8月21日发送《关于退租清场的通知》，要求杨文善于2019年9月30日前迁出。审理中，双方一致确认杨文善向信谊公司支付押金30,450元，租赁期限内的租金杨文善均已支付完毕。另查，上海北方企业(集团)有限公司与上海福祥药店就系争房屋签订了《上海市公有非居住房屋租赁合同》，租赁期限自2002年4月1日至2022年12月31日。上海福祥百货商店(曾用名上海福祥药店)同意信谊公司将系争房屋出租给杨文善。审理中，双方对于杨文善是否修缮系争房屋存在争议，杨文善为证明其曾修缮系争房屋申请证人张某某出庭作证。证人张某某述称，其原系大宁街道安全生产办公室工作人员，与大宁街道签订了劳动合同，于2018年12月退休。听杨文善说系争房屋已经租赁了很长时间，以前是两年一签合同，现在是一年一签合同，信谊公司会一直让其租赁，但具体租赁到什么时候证人没有问杨文善。安全生产办公室主要负责包括房屋在内的消防和安全，系争房屋属于大宁街道辖区，系争房屋的消防和安全具体由证人管理。2016年，针对美丽家园建设和辖区内居民危房居住、企业安全生产消防，进行了一次联合执法和调研。发现老沪太路XXX号居民房为危房，政府讨论后决定由政府出资推倒重建，由于系争房屋是企业用房，政府没有义务推倒重建。系争房屋里面没有消防设备，房屋结构破烂不堪，屋檐支撑点烂掉，房屋西北角一间整个屋顶是塑料布盖的，已经烂掉了。当时杨文善在使用系争房屋，我们现场给杨文善开具了整改通知书，要求达到安全系数。杨文善表示要和信谊公司协调，出一个修缮方案，双方协商过程我们不参与，杨文善称与信谊公司达成口头协议，由杨文善先修，费用再说。杨文善表示信谊公司每年都要与其签合同，其先垫付修缮费用也没有问题。我们对杨文善的修缮要定期跟踪，杨文善找人对房屋进行了修缮，杨文善也参与了修缮，我方在现场二次碰到了信谊公司的工作人员，2016年碰到过一次，2018年7、8月份碰到过一次。修缮持续了很长时间，自2016年开始一直到2018年，修缮是持续性的，一边修缮一边使用。2018年以后，系争房屋内的一块碑被确定为保护文物，杨文善对该文物已经做了保护工作，文化部门要求杨文善对房屋重新翻修。2018年7月，杨文善对房屋又进行了加固，包括瓦片加厚、屋檐支撑加固等。2016年至2018年期间的修缮包括墙体加固、房屋的木结构、横梁、西边一间屋顶的修缮，系争房屋要修缮的东西很多，上述工程都是杨文善找工人做的。杨文善多次表示信谊公司会与其签合同，故由其修缮房屋无所谓。对于双方续签合同的情况证人不清楚，不知道续签多久。证人从未与信谊公司接触过，没有相关义务。信谊公司表示对证人的身份存疑，据其所知，不存在街道作为用工主体与个人签订劳动合同的情况，其也不认识证人。上述证人证言是传来证据，且都是听杨文善说的，证人对系争房屋修缮的具体内容不清楚。证人最某陈述其系为杨文善说话的，认为杨文善人很好，过于信任信谊公司，故证人与杨文善有重大利害关系，因此对证人证言的三性均不予认可。杨文善表示对上述证人证言均予认可。审理中，因双方各执己见，致调解未成。本院认为，信谊公司与杨文善签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应当依约履行。合同到期前，信谊公司已发函通知杨文善不再续租，合同到期后杨文善并未按约定返还房屋。杨文善主张信谊公司曾承诺由杨文善修缮系争房屋，信谊公司同意与其续租至2024年，双方达成了口头协议，该期限亦与信谊公司和房东之间的租赁期限一致，但其未能提供充分证据加以证明，而信谊公司提供的《上海市公有非居住房屋租赁合同》载明的租赁期限至2022年12月31日止，与杨文善主张的时间并不一致，未有证据显示双方曾口头约定了续租期限。证人张某某述称杨文善于2016年开始持续性修缮系争房屋，信谊公司对此予以否认，表示杨文善仅对房屋进行过小修小补，即使杨文善对系争房屋进行了修缮，2016年以后信谊公司也与杨文善续签了租赁合同，且自2019年6月30日合同到期后，杨文善使用系争房屋至今已近两年，故对于杨文善要求续租并继续履行租赁合同的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。现信谊公司要求杨文善返还房屋并支付自2019年7月1日起至实际返还房屋之日止，按照年租金121,800元为标准计算的房屋占有使用费，有事实和法律依据，应予支持。信谊公司同意退还押金30,450元，并要求在上述费用中予以抵扣，于法不悖，本院予以准许。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条的规定，判决如下：一、被告杨文善应于本判决生效之日起二十日内向原告上海信谊联合医药药材有限公司返还上海市静安区老沪太路XXX号房屋；二、被告杨文善应于本判决生效之日起十日内向原告上海信谊联合医药药材有限公司支付自2019年7月1日起至实际返还上述房屋之日止，按照每年121,800元计算的房屋占有使用费；三、原告上海信谊联合医药药材有限公司应于本判决生效之日起十日内退还被告杨文善押金30,450元(在上述费用中予以抵扣)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,954元，减半收取计1,977元，由被告杨文善负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  冯旭二〇二一年二月九日书记员  纪洪附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。