上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初52581号原告：钱诗怡，女，1991年2月1日出生，汉族，户籍地上海市杨浦区。被告：郑少涛，男，1994年10月11日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区。原告钱诗怡诉被告郑少涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告钱诗怡到庭参加诉讼。被告郑少涛经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告钱诗怡向本院提起诉讼请求，要求判令：于2020年11月5日解除原、被告之间就上海市静安区石门二路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)签订的《上海市房屋租赁合同》(以下简称“租赁合同”)，并由被告向原告支付合同提前解除违约金6,800元。事实和理由：2020年4月11日，原、被告就上海市静安区石门二路XXX弄XXX号XXX室房屋签订《上海市房屋租赁合同》一份，由被告将系争房屋出租给原告，租期自2020年4月12日至2021年4月11日止，租金为每月6,800元，每两个月支付一次，于每次房租到期前七天支付；押金为6,800元。合同签订后，原告向被告支付押金6,800元及租金，被告将系争房屋交付给原告。2020年10月28日，被告向原告提出由于私人原因需要急售房屋，需要原告配合被告尽快解除合约。2020年10月31日，双方协定提前解除租赁合同的条件即被告立即退还原告剩余租金7,700元、押金6,800元，并向原告支付违约金6,800元。双方协商于2020年11月5日，原告将系争房屋返还给被告，并由被告向原告支付违约金6,800元。但2020年11月5日，被告以“缺钱”为由拒绝支付原告违约金，后原告多次催讨未果。2020年11月9日，原告返回系争房屋后发现，系争房屋在被告未履行解约义务的情形下已有装修工人进场施工，原告即向警方备案，派出所民警主持原、被告进行协商调解，但被告拒绝与原告调解。现原告无奈起诉来院，望判如所请。被告郑少涛未到庭应诉亦未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：上海市静安区石门二路XXX弄XXX-XXX号房屋，由郑少涛及案外人熊艳共同共有。2020年4月11日，郑少涛(出租方、甲方)同钱诗怡(承租方、乙方)签订《上海市房屋租赁合同》一份，该合同约定：甲方将上海市静安区石门二路XXX弄XXX号XXX室房屋出租给乙方住宅使用。合同2-1条约定：租赁期限自2020年4月12日起至2021年4月11日止。合同3-1条约定，租金标准为每月6,800元；3-2条约定：租金每两个月支付一次，每次租金于每次房租到期日前七天支付，双方通过微信支付及收取房租。合同4-1条约定，乙方在签订合同时向甲方支付房屋租赁保证金6,800元。4-2条约定，甲、乙双方若有任何一方未按合同及附加条款约定履行的，则按照违约处理，违约方需向对方赔偿违约金，违约金为6,800元。5-4条约定，如甲方需出售或抵押该房屋，甲方有义务提前一个月通知对方；若因甲方出售或抵押该房屋而提前收回该房屋，甲方需按本合同约定承担相应的违约责任。5-5条约定，甲方于签订本合同后，未征得乙方同意，擅自提前解除本合同的或其他严重违约行为的致使本合同无法正常履行的，则甲方须退还全额保证金及未使用租金，同时将按合同约定的违约金额赔偿给乙方；若给乙方造成其他损失的，甲方还应负相应的赔偿责任。郑少涛将房屋交付给钱诗怡使用，钱诗怡依约支付房屋租金及押金。2020年10月9日，钱诗怡依约通过微信向郑少涛支付2020年10月12日-12月11日的房屋租金13,600元。2020年10月28日，郑少涛向钱诗怡提及，由于家中困难需要出售系争房屋，协商将剩余租金和押金退还给钱诗怡，由钱诗怡尽快将系争房屋返还给自己。钱诗怡向郑少涛提出，按照合同约定，除退还剩余租金和押金外，郑少涛还应该支付给钱诗怡违约金6,800元，郑少涛未予置否并多次要求钱诗怡先交房，再由郑少涛向其支付相应钱款。2020年10月31日，钱诗怡及其男友同郑少涛及房屋中介再次通过微信协商租赁合同解除及房屋交付等事宜，郑少涛表示钱诗怡只要尽快搬走，自己会将违约金和剩余的租金、押金全部退还，并说明先将租金、押金全额退还，等钱诗怡搬走并交接清楚后再支付违约金。2020年11月5日，双方约定至系争房屋处交接房屋，郑少涛声称缺钱并未如约支付违约金，故钱诗怡未将系争房屋交付给郑少涛，双方再次约定11月7日见面，协商由郑少涛交付违约金后钱诗怡将系争房屋交还。2020年11月7日，郑少涛称不能履约也不能去系争房屋处交房了，由于自己没钱无法如约支付违约金，钱诗怡表示由于郑少涛无法按约履行解约及交接房屋的义务，则自己会搬回系争房屋。2020年11月9日，钱诗怡再次返回系争房屋，发现系争房屋已有建筑工人进驻开始施工，而11月7日郑少涛称并未有系争房屋钥匙也未进入过系争房屋。本院认为，钱诗怡与郑少涛签订的《上海市房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。郑少涛作为房屋产权人，出售房屋并要求钱诗怡于2020年11月5日交还系争房屋，导致钱诗怡就系争房屋的租赁目的无法实现，故钱诗怡要求自2020年11月5日解除双方之间的《租赁合同》，与法无悖，本院应予支持。在《租赁合同》中对于系争房屋租赁关系的提前解除、押金及剩余租金的退还、违约金支付等事宜进行明确约定。双方就系争房屋的租赁合同关系解除后，郑少涛作为出租方，依据《租赁合同》的约定应该向钱诗怡返还剩余的租金、押金并支付违约金。现钱诗怡依据《租赁合同》之约定，要求郑少涛支付提前解除合同的违约金6,800元，于法有据，本院应予支持。郑少涛经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，故本案作缺席审理。据此，本院依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条第(四)项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告钱诗怡与被告郑少涛就上海市静安区石门二路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房屋租赁合同》于2020年11月5日解除；二、被告郑少涛应于本判决生效之日起十日内向原告钱诗怡支付违约金6,800元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告郑少涛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 徐立新二〇二一年二月二十四日法官助理 李诗蕊书 记 员 李诗蕊附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。二、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。