宁波市北仑区人民法院民 事 判 决 书（2011）甬仑民初字第582号原告：福建华辰房地产有限公司。法定代表人：蔡红。委托代理人：李玉芳。委托代理人：魏宝。被告：宁波亚信商贸有限公司。法定代表人：张家仁。委托代理人：郑新安。被告：宁波富邦世纪商业广场开发有限公司。法定代表人：华声康。委托代理人：罗杰、葛攀攀。被告：宁波亚信投资有限公司。法定代表人：孙彩娣。委托代理人：郑新安。原告福建华辰房地产有限公司（以下简称福建华辰公司）与被告宁波亚信商贸有限公司（以下简称亚信商贸公司）、宁波富邦世纪商业广场开发有限公司（以下简称富邦广场公司）、宁波亚信投资有限公司（以下简称亚信投资公司）确认合同无效纠纷一案，由福建省高级人民法院裁定移送本院，本院于2011年4月7日立案受理后，依法组成合议庭，于2011年6月15日、2013年3月15日二次公开开庭进行审理。原告福建华辰公司的委托代理人李玉芳，被告亚信商贸公司、亚信投资公司的委托代理人郑新安，被告富邦广场公司的委托代理人葛攀攀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告福建华辰公司诉称：2008年11月11日，原告与三被告签订《债务重组协议》及《补充协议书》，约定：被告亚信投资公司对宁波华辰君临房地产开发管理有限公司（以下简称宁波华辰公司）的5000万债权转让给被告亚信商贸公司，债务人为宁波华辰公司不变，担保人及担保方式变更为由原告提供位于福州市“君临盛世茶亭”5#地块上36套商业小商铺设定担保，并采取签订《商品房买卖合同》以办理预售备案登记方式进行担保，避免担保的商铺被其他案件司法查封。协议签订后，原告即按约定与被告亚信商贸公司签订36份《商品房买卖合同》，上述用于担保的全部商铺办理了预售登记并暂时备案到被告亚信商贸公司名下。被告富邦广场公司由宁波华辰公司经破产重整并经工商登记变更而来。根据宁波市北仑区人民检察院的甬仑检刑不诉（2010）32号《不起诉决定书》，宁波华辰公司构成非法吸收公众存款罪，宁波华辰公司与被告亚信投资公司间的借款行为已被司法机关认定为非法吸收公众存款的犯罪行为，双方之间的借款合同应属无效，不能进行债权转让和债务转移，为偿还这5000万元非法吸收的公众存款而签订《债务重组协议》、《补充协议书》及36份《商品房买卖合同》应认定为无效。宁波华辰公司与被告亚信投资公司间的借款系企业间的借贷关系，依法应认定为无效的民事行为，借款合同无效则《债务重组协议》作为从合同也应无效，据此产生的《补充协议书》及36份《商品房买卖合同》也归于无效；从《债务重组协议》约定内容看，是流质契约“到期不还，以房抵债”的典型内容，违反了流质契约强制禁止的规定，依法也是无效约定，《债务重组协议》中有关流质契约条款和《补充协议书》及其附件《商品房买卖合同》作为流质契约的内容应无效。综上，要求确认《债务重组协议》、《补充协议书》及原告与被告亚信商贸公司签订的36份《商品房买卖合同》无效。为证明上述事实，原告提供的证据有：1.《债务重组协议》、《补充协议书》各1份，用于证明2008年11月11日亚信投资公司将宁波华辰公司尚欠的5000万元借款债权转让给宁波亚信商贸公司，并设定以“货币偿还为主、房产担保为辅”的债务偿还及担保方式的事实；2．（2009）甬仑商破字第1-1号、1-7号民事裁定书各1份，（2009）甬仑商破字第1-1号公告1份，用以证明2009年4月29日本院裁定受理对宁波华辰公司的破产清算申请及该破产程序于2011年1月25日终结的事实；3.债权申报书、债权审查确认表各1份，用以证明原告曾向宁波华辰公司破产管理人申报5000万的债权，破产管理人以原告不是适格债权人为由不予核定的事实；4.价格表1份，用于证明原告用于担保的36套商业店铺清单，该36套商铺在2008年11月一次性付款总价为112396820元，按揭付款总价为123636502元的事实。被告亚信商贸公司答辩称：被告亚信投资公司出借给宁波华辰公司的借款不属于非法集资的款项，该款是宁波华辰公司向被告亚信投资公司借款5000万元用于归还中国工商银行象山支行的贷款。原告福建华辰公司与被告宁波华辰公司系关联公司，由于宁波华辰公司借被告亚信投资公司的5000万经几次延期后仍未还款，宁波华辰公司为该5000万元借款设定抵押的CD地块需对外融资，2008年11月11日，原告与三被告签订《债务重组协议》，约定亚信投资公司将5000万元债权转让给亚信商贸公司，宁波华辰公司将该债务转让给福建华辰公司。为保证债务履行，亚信商贸公司通过与福建华辰公司订立相对应的《商品房预售合同》并办理相关房地产交易备案登记手续而实现担保物权。担保物的担保期限为10个月，自2008年11月11日起至2009年9月10日止，在此期间内福建华辰公司可以清偿债务的形式回赎担保物，亚信商贸公司不得拒绝，担保期满且未能延长担保期限的，则亚信商贸公司可以选择要求履行《商品房预售合同》或要求解除《商品房预售合同》并由宁波华辰公司、福建华辰公司以货币方式清偿债务。根据约定，签订了《补充协议书》1份、《商品房买卖合同》36份，2008年11月13日在福州市房地产交易中心提交了36份《商品房买卖合同》备案，2008年11月20日在福州市房地产交易中心办理了商品房预告登记，亚信商贸公司作为预告登记权利人取得了福州市房地产交易中心发放的36份房屋预告登记证明。宁波华辰公司破产期间，原告也曾以用房产代偿5000万元借款为由申报债权，并确认其36套商品房已抵偿给亚信商贸公司。综合上述事实，原告的请求不能成立，应驳回其诉讼请求。根据《债务重组协议》、《补充协议书》的约定，至2009年9月10日止福建华辰公司已丧失了回赎担保物的权利，亚信商贸公司有权要求福建华辰公司履行《商品房买卖合同》，本公司已另案起诉要求福建华辰公司履行《商品房预售合同》，并赔偿各项损失。如不能取得房屋，原告也应还款，并应以上述房屋确保本被告的优先受偿权。为证明上述事实，被告亚信商贸公司提供的证据有：1.工商银行象山支行台帐2份，宁波华辰公司与亚信投资公司间的补充协议1份，支票存根、进账单、委托书各1份，还款承诺2份，用于证明诉争的5000万元系宁波华辰公司向亚信投资公司借款用于归还银行借款的事实；2.《债务重组协议》、《补充协议书》、价格表各1份，用于证明亚信商贸公司的债权从亚信投资公司受让的，各方约定的“担保”方式是以交付房产代偿欠款及双方约定的房屋价格；3.福建华辰公司、宁波华辰公司股东会决议各1份，用于证明债务人由宁波华辰公司变更为福建华辰公司，约定福建华辰公司以房屋抵偿债务的事实；4.收款收据1份，商品房买卖合同36份及相应的预购商品房预告登记申请表、登记证书，用于证明亚信商贸公司36套房屋的购房款已由宁波华辰公司以债务转移方式代为支付给被告，双方签订商品房买卖合同并办理房屋预告登记的事实。被告富邦广场公司答辩称：本公司作为破产重整人，通过对宁波华辰公司破产重整变更而来，原公司的股东已不是本公司的股东，对原告与被告亚信商贸公司、亚信投资公司间的《债务重组协议》、《补充协议书》并不知情。如本案中涉及宁波华辰公司重整前的债权，本公司将按《框架协议》与其他债权人同等对待处理。根据破产重整中的《审计报告》，本公司不存在欠亚信投资公司5000万元债务的事实。本公司在本案中不存在权利义务关系，要求依法裁判。审理中，被告富邦广场公司提供亚信投资资金往来明细帐1张。被告亚信投资公司答辩称：被告亚信商贸公司陈述属实，本公司同意亚信商贸公司的主张。2008年2月28日，宁波华辰公司向本公司借款5000万元用于归还中国工商银行象山支行的贷款是事实，当时实际代宁波华辰公司支付了5015万元。之后，根据《债务重组协议》本公司将债权转让给亚信商贸公司，宁波华辰公司将债务转移给福建华辰公司。应驳回原告福建华辰公司的诉讼请求。为查清本案事实，本院从本院（2010）甬仑商初字第953号案件中调取最高额抵押合同1份。根据原告申请，本院从宁波市北仑区人民检察院宁波华辰公司涉嫌非法吸收公众存款罪系列案件中调取北仑区公安局经侦大队对蒋咏生的询问笔录1份，马金龙的询问笔录2份、讯问笔录1份，汪卫东的询问笔录、讯问笔录各1份，陈颖的询问笔录、讯问笔录各1份，陈世巴的询问笔录1份；宁波市北仑区人民检察院甬仑检刑不诉（2010）32号、33号、34号、35号不起诉决定书各1份。对上述证据，针对双方的举证质证，本院认证如下：1.原告提供的证据1、证据2、证据3、证据4，被告亚信商贸公司、亚信投资公司对其真实性均无异议；被告富邦广场公司对证据2、证据3亦无异议，但因无法确认宁波华辰公司公章的真实性，未参与原告与被告亚信投资公司间的房屋买卖，对证据1、证据4未发表质证意见。因被告富邦广场公司未提供相反证据，证据1有宁波华辰公司盖章，被告亚信商贸公司提供了与原告提供的证据1、证据4相同的证据，且二组证据与其他证据能相互印证，本院对原告提供的证据予以认定。2.被告亚信商贸公司提供的证据1，原告质证认为原告不是借款当事人，对借款关系不知情，对该组证据的真实性提出异议；被告富邦广场公司质证认为证据中的借款人是浙江省台州市繁荣建设工程有限公司，不能确认与宁波华辰公司间的关系，宁波华辰公司公章的真实性也无法确认。本院认为，工商银行象山支行的台帐有经办人盖章，补充协议、委托书、还款承诺均有宁波华辰公司盖章，这些证据能相互印证，组成完整的证据链；本院调取的马金龙在讯问笔录中陈述“大概借了一年时间，将象山工行的贷款全部还清。2008年2月的还款资金一部分是福州华辰集团支付的，具体金额不清楚，另外有5000万元是向象山亚信借的，后来欠象山亚信的5000万元用福州华辰的房子抵押了。……”；浙江省台州市繁荣建设工程有限公司法定代表人陈世巴询问笔录中陈述的借款时间、经过，宁波华辰公司与工行象山支行间的最高额抵押合同与被告提供的该部分证据亦能相互印证。综上，对被告提供的证据1本院予以认定。3．被告亚信商贸公司提供的证据2与原告提供的证据1、证据4相同，本院予以认定。4.被告亚信商贸公司提供的证据3、证据4，原告质证该二组证据的真实性无异议，被告富邦广场公司以不知情为由未发表质证意见。本院认为，被告亚信商贸公司提供的证据3、证据4与该公司提供的证据2能相互印证，且商品房买卖合同已在房管部门进行房屋预告登记，该二组证据应予认定。5.对被告富邦广场公司提供的“亚信投资资金往来明细帐”，原告质证认为未具体参与，具体情况不清楚；被告亚信商贸公司、亚信投资公司均对证据真实性提出异议。本院认为，该证据没有出具单位盖章，无其他证据佐证，作为孤证本院不予认定。根据上述证据，以下事实本院予以确认：2007年9月，由宁波华辰公司提供土地抵押担保，根据被告亚信投资公司的委托，中国工商银行股份有限公司象山支行向案外人浙江省台州繁荣建设工程有限公司定向贷款1亿，该款实际使用人为宁波华辰公司，贷款利息由宁波华辰公司实际支付。因贷款到期需要还款，2008年2月28日，宁波华辰公司与被告亚信投资公司签订《补充协议》1份，约定宁波华辰公司向亚信投资公司借款5000万元，指定亚信投资公司将款打入浙江省台州繁荣建设工程有限公司账户，宁波华辰公司保证在2008年4月28日前归还，并以该公司商服用地仑国用（2006）字06033号土地作担保。2008年2月28日，亚信投资公司将5015万元打入浙江台州繁荣建设工程有限公司账户。2008年4月28日，宁波华辰公司出具还款承诺，承诺借亚信投资公司的5000万元在2008年6月28日归还。2008年6月28日，宁波华辰公司再次出具还款承诺，承诺该5000万元借款在2008年10月28日归还。借款到期后，宁波华辰公司仍未还款。2008年11月11日，原告福建华辰公司及其关联企业宁波华辰公司、被告亚信投资公司及其关联企业被告亚信商贸公司四方签订《债务重组协议》1份。协议关于重组方式约定：亚信投资公司对宁波华辰公司的5000万债权转让给亚信商贸公司；解除“原有债务”中设定的债务担保方式；设立以“货币偿还为主、房产担保为辅”的债务偿还及担保新方式。协议关于偿还条件约定：解除“原有债务”所设定抵押担保，亚信投资公司将解除抵押后的的C、D项目地块之《土地使用权证》立即返还给宁波华辰公司，以便宁波华辰公司对外融资时设立担保之需；福建华辰公司提供位于福州市的“君临.盛世茶亭”房地产开发项目中的5#地块上的商业小店铺，重新为本协议履行设定担保，亚信商贸公司通过与福建华辰公司订立相对应的《商品房预售合同》并办理相关房地产交易备案登记手续而实现担保物权；担保物的担保期限为十个月，自2008年11月11日起至2009年9月10日止，在此期间内，福建华辰公司可以清偿债务的形式回赎担保物，亚信商贸公司不得拒绝，担保期满且未能延长担保期限的，则亚信商贸公司可以选择要求履行《商品房预售合同》或要求解除《商品房预售合同》并由宁波华辰公司、福建华辰公司以货币方式清偿债务；担保期限届满，宁波华辰公司一时仍无法清偿全部债务的，经亚信商贸公司、福建华辰公司双方确认可顺延担保期限。协议还约定亚信商贸公司选择办理领取《房屋所有权证》的方式实现债权的，福建华辰公司应积极配合办理相应的房产买卖过户手续，双方届时负责办理本协议债权债务的清偿结算手续。《债务重组协议》签订后，福建华辰公司与亚信商贸公司签订了36份格式化的《商品房预售合同》，约定由亚信商贸公司购买福建华辰公司开发的“君临.盛世茶亭”房地产开发项目中的5#地块上的36套商铺，约定了商铺面积、价款、付款期限、违约责任等内容。2008年11月13日，亚信商贸公司为申请人，36份《商品房预售合同》向福州市房地产交易登记中心提交备案。2008年11月20日，上述36套商铺均在福州市房地产交易登记中心办理了预购商品房预告登记，预告登记权利人为亚信商贸公司、义务人为福建华辰公司。签订36份《商品房预售合同》，并由福建华辰公司进行预售备案的同时，亚信商贸公司与福建华辰公司就《债务重组协议》中约定的房屋回赎及履行买卖合同的方式等签订了《补充协议书》1份。约定：亚信商贸公司根据已签订的《商品房预售合同》向福建华辰公司以5000万元整购买位于福州市的“君临.盛世茶亭”5#地块上的房屋；亚信商贸公司购买房屋应当支付的5000万元由宁波华辰公司予以支付，宁波华辰公司支付完毕5000万元购房款后，由福建华辰公司开具收款收据作为收取全部购房款的依据；宁波华辰公司在完成以上条款约定的支付义务后其对亚信投资公司所负债务予以清偿完毕并由双方取消原有债权的抵押登记；在合同订立后10个月内，福建华辰公司无需任何理由可向亚信商贸公司以5000万元的价格向亚信商贸公司回购全部“君临.盛世茶亭”5#地块上的房屋，也可按附件一记载的情况按套及单价逐一回购，对此亚信商贸公司应当积极配合福建华辰公司的解除商品房预售合同、取消备案的行为；在本合同订立的10个月后取得房屋所有权证前，若福建华辰公司没有回购全部“君临.盛世茶亭”5#地块上的房屋，亚信商贸公司无需任何理由可要求福建华辰公司履行《商品房买卖合同》或解除商品房预售合同并返还全部购房款，在亚信商贸公司向福建华辰公司提出书面返还意见后，福建华辰公司若在10个工作日内未予返还的，需承担未返还部分日千分之一的逾期付款违约金，福建华辰公司的返还义务及违约责任由宁波华辰公司予以提供连带清偿责任担保。协议还约定：本《补充协议书》的约定与备案的《债务重组协议》、《商品房买卖合同》有同等效力，若有冲突，则依本协议为准；福建华辰公司在销售“君临.盛世茶亭”项目中针对其他地块做出的承诺同样适用于本次商品房买卖。宁波华辰公司、被告亚信投资公司也在《补充协议书》上盖章表示同意。另查明，2009年4月29日，本院裁定受理对宁波华辰公司的破产清算一案，后进入破产重整，2011年1月25日，因重整成功本院裁定终结宁波华辰公司破产程序，在破产重整期间，宁波华辰公司经工商登记名称变更为富邦广场公司。本院认为，确认原、被告间的《债务重组协议》、《补充协议书》及原告与被告亚信商贸公司签订的36份《商品房买卖合同》的效力，应从合同是否双方当事人真实意思表示，合同的目的、内容是否损害国家、集体或他人利益，合同是否违反法律、行政法规的禁止性规定等进行审查。根据《债务重组协议》、《补充协议书》及《商品房买卖合同》的约定，这三组合同（协议）作为一个整体，内容主要包括因借款和重组形成的债权债务关系、以预售商品房的方式体现的借款担保关系，及以房屋买卖形式体现的以房抵债的约定。关于因借款和重组形成的债权债务关系。原告福建华辰公司认为，该5000万元属于非法吸收公众存款的范围，即使借款用于归还银行借款也系非金融机构企业间的借款，应属无效。被告亚信投资公司、亚信商贸公司均认为该5000万系宁波华辰公司借款用于归还工商银行象山支行的贷款，合法有效。本院认为，诉争的5000万元借款，当时系宁波华辰公司因归还银行借款需要向亚信投资公司的借款。借款到期后，经延期宁波华辰公司仍未还款而于2008年11月11日签订《债务重组协议》。该借款来源合法，借款用于宁波华辰公司正常经营，也没有证据证实该笔借款有其他非法行为。况且，本案原告与三被告已签订了《债务重组协议》，并不直接涉及企业之间借款合同的效力问题，根据《债务重组协议》确定的各方债权债务关系不违反法律规定，应认定合法有效。关于以预售商品房的方式体现的借款担保关系。《债务重组协议》约定：“货币偿还为主、房产担保为辅”；福建华辰公司提供“君临.盛世茶亭”房地产项目中的5#地块上的商业小店铺，重新为本协议履行设定担保；亚信商贸公司通过与福建华辰公司订立相对应的《商品房预售合同》并办理相关房地产交易备案登记手续而实现担保物权。上述约定内容，以及此后原告与被告亚信商贸公司签订《商品房预售合同》，到福州市房地产交易登记中心办理了预售商品房预告登记，均证实原告以预售商品房的方式为借款提供担保。据此，原告为履行债务重组协议中的债务，自愿真实以预售商品房形式提供担保，并为其他各方所接受，且未侵害他人利益或公共利益，不违反法律禁止性规定，双方也采取了相应的符合物权法规定的公示方式。而且，从三组协议的形成过程及内容来看，原告在债务重组协议中重新确定新的担保，是当时应其关联企业宁波华辰公司对外融资之需，以解除“原有债务”所设定的土地抵押担保为前提和条件的，也即，如果原告重新以预售商品房形式提供的担保丧失债权的担保功能，则被告亚信商贸公司的债权将会同时失去原有的担保和新的担保，这不符合各方当事人当初的真实意思表示，且有违诚信原则，并会使债权人一方的利益明显失衡。因此，原、被告各方以预售商品房的方式为借款设立担保的效力应予确认。关于以房屋买卖形式体现的以房抵债的约定。《债务重组协议》约定：担保期满且未能延长担保期限的，亚信商贸公司可以选择要求履行《商品房预售合同》；亚信商贸公司选择上述办理领取《房屋所有权证》的方式实现债权的，福建华辰公司应积极配合办理相应的房产买卖过户手续。《补充协议书》约定：在本合同订立的10个月后取得房屋所有权证前，若福建华辰公司没有回购全部“君临.盛世茶亭”5#地块上的房屋，亚信商贸公司无需任何理由可要求福建华辰公司履行《商品房买卖合同》。本院认为，该二份协议关于10个月担保期满后，亚信商贸公司有权要求福建华辰公司履行《商品房买卖合同》，实际是以房屋抵偿债务，该约定将预先用于担保的房屋未经折价、变价，在10个月担保期满后未受清偿时，作为担保物的房屋直接移于债权人亚信商贸公司所有，从而使亚信商贸公司取得房屋所有权。该部分协议内容有失公平，也违背了担保法禁止流质契约的相关规定，故协议中关于以房屋抵偿债务的约定应归无效。综上，本院认为，《债务重组协议》、《补充协议书》约定的债权债务的变更、转移、偿还，以预售商品房的方式为借款提供担保等内容，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，也没有损害国家、集体或他人利益。该二份协议中关于以房屋抵偿债务的约定因有失公平，又与担保法中关于流质契约的规定相冲突，应属无效。但合同部分无效，不影响其他部分效力。原告与被告亚信商贸公司间签订的《商品房买卖合同》，是原告提供借款担保的方式，应认定有效，但被告亚信商贸公司不能据此取得用于担保的房屋抵偿债务。依据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国担保法》第三条的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、确认原告福建华辰房地产有限公司与被告宁波亚信商贸有限公司、宁波富邦世纪商业广场开发有限公司（原宁波华辰君临房地产开发管理有限公司）、宁波亚信投资有限公司签订的《债务重组协议》、《补充协议书》中逾期未还款被告宁波亚信商贸有限公司有权选择预售商品房抵偿债务并取得房屋产权的相关内容无效；二、驳回原告福建华辰房地产有限公司其他诉讼请求。本案本诉受理费80元，由原告福建华辰房地产有限公司负担40元，由被告宁波亚信商贸有限公司负担40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为810060143738093001，开户银行为宁波市中国银行营业部，如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。（此页无正文）审 判 长  袁士增审 判 员  尚新华代理审判员  张 怡二〇一三年三月二十二日代书 记员  张 艳