广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤01民终1837号上诉人（原审被告）:李小薇，女，1955年3月25日出生，汉族，住广州市越秀区。上诉人（原审被告）:蓝培生，男，1955年3月4日出生，汉族，住址同上。上述两上诉人共同委托诉讼代理人:陈小华，广东陈小华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:潘启亮，男，1964年9月8日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人:赖文扬，广东沁森律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:广州国振投资有限公司，住所地广州市越秀区沿江中路298号中区901室。法定代表人:刘某二。被上诉人（原审被告）:广东金荔集团有限公司，住所地广州市天河区天河被路中信广场31楼。法定代表人:管某。上诉人李小薇、蓝培生因与被上诉人潘启亮、广州国振投资有限公司（以下简称国振公司）、广东金荔集团有限公司（以下简称金荔公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2016）粤0105民初5400号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人李小薇、蓝培生上诉请求：1.李小薇、蓝培生无需赔偿838050元及利息给潘启亮；2.李小薇、蓝培生无需承担受理费。事实和理由：（一）《房地产买卖合同》对李小薇、蓝培生不发生法律效力。李小薇曾是金荔公司财务人员，但由于该公司老板何某一涉嫌经济犯罪，李小薇自2005年3月26日被有关机关拘留协助调查至2007年年初才回广州市，之后没有到金荔公司上班，也不知晓（2007）海民三初字第4172号案诉讼。因受何某一的牵连，李小薇希望将其所代持的海珠涌西北侧、海联路以北金麟台C3幢2506房（以下简称涉案房屋）尽快交还给金荔公司，而金荔公司在2013年初告知李小薇称过去所做的涉案房屋转让文件中，没有蓝培生的签字，不能转名，需要李小薇、蓝培生共同委托由金荔公司指定的代理人再次出售给之前的购买人，完善涉案房屋的转名工作。授权委托书注明在领取涉案房屋的产权证后，才将房屋出售，但委托代理人许某在没有取得房产证的前提下，私自与潘启亮签订《房地产买卖合同》超越了代理权限，且李小薇、蓝培生未追认，根据合同法第48条规定，上述合同对李小薇、潘启亮不发生法律效力，应由行为人许某承担责任。（二）潘启亮不但知悉上述情况，还避开李小薇、蓝培生私自与国振公司、金荔公司进一步合作。1.《房地产买卖合同》签订之前李小薇未取得涉案房屋产权证，且一审就涉案房屋于2008年已向国土部门发出协执，但潘启亮没有查询上述情况，其与许某、国振公司、金荔公司签订上述合同存在放任搏一搏的心态；2.潘启亮在知悉涉案房屋过户给周某一、周某二，房屋不可能办理过户手续的情况下，即避开李小薇、蓝培生，单独与国振公司、金荔公司签订《关于延期交房及相关问题的补充协议》、《补充协议》，改变原合同的约定，重新约定先交楼再递件过户，并约定国振公司、金荔公司可调整其他金麟台的房产给潘启亮使用等，为此潘启亮当时又向国振公司支付了300000元，国振公司将涉案房屋的钥匙交给潘启亮。上述证据可以证明本案之后发生的事实都是潘启亮与国振公司、金荔公司继续延续与李小薇、蓝培生无关，潘启亮对整件事情的来龙去脉是知悉的。一审法院遗漏查明该事实不妥。（三）根据我国法律规定，双方都有过错而产生的无效合同应各自承担自己的损失，取得利益的一方应将所取得的利益退还给付出的一方。现一审已认定《房地产买卖合同》无效，潘启亮已付款项全部汇给了国振公司，应由国振公司退还给潘启亮，不应由李小薇、蓝培生负赔偿责任。（四）李小薇在涉案发生前两年确实在金荔公司任职财务人员，后因受该公司老板何某一的牵连，被关进了看守所，本案发生时，李小薇已不是金荔公司的财务人员，李小薇、蓝培生在两次答辩状中也无谈及李小薇担任金荔公司财务人员的事实，一审将该内容作为李小薇、蓝培生答辩的意见，属于没有实事求是。被上诉人潘启亮辩称，（一）李小薇、蓝培生明知对涉案房屋无处分权的情况下，仍伙同国振公司、金荔公司出售该房屋，主观上存在恶意。1.李小薇于2007年11月12日与广州市金荔庄房地产开发有限公司（以下简称金荔庄公司）及案外人周某一、周某二达成民事调解协议，约定注销李小薇与金荔庄公司的《商品房预售合同》，同时金荔庄公司协助周某一、周某二涉案房屋办理过户手续，2007年12月11日一审法院根据上述民事调解书解除李小薇的预售登记，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第七条规定，李小薇在2007年12月11日起对涉案房屋已无任何处分权。2.李小薇所称其在看守所未参与法院调解，无提供任何证据证实，且李小薇自认其在2007年初回到了广州市，而民事调解书的时间为2007年11月12日，从其该陈述中看，完全可能委托代理人参与诉讼，李小薇至今未能举证其不清楚该调解应承担举证不能的不利后果。3.李小薇称并未承认过其作为公司的财务人员的陈述与客观事实不符。一审庭审中李小薇承认其是金荔公司的前财务工作人员，作为公司的财务人员，以及涉案房屋的预售登记人，李小薇对涉案房屋是否已实际撤销登记应十分清楚。4.李小薇、蓝培生主张涉案房屋为代持房屋，至今仅提供了一份《关于代持房产的处置责任说明》，上述证据在形式上属证人证言，但是李小薇、蓝培生并未申请出具该证据的证人出庭作证，应视为无效证据，不应采纳该证据。暂不论该证据是否真实，仅从该证据内容也可看出，李小薇应该知晓其在对涉案房产无相关权利情况下做公证属于违法行为，故才在公证当天2007年3月11日索要该证明，逃避责任。因此，李小薇、蓝培生存在合意隐瞒事实，提供虚假材料的主观过错。（二）潘启亮购买涉案房屋出于善意，无任何过错，其签署涉案购房合同以及相关协议是基于对李小薇、蓝培生以及国振公司、金荔公司的信赖。李小薇、蓝培生与国振公司、金荔公司隐瞒事实，虚构真相的行为，侵害了潘启亮的信赖利益以及合法利益，造成了潘启亮的实际损失，潘启亮有权要求李小薇、蓝培生承担损害赔偿责任。1.潘启亮作为一名文化程度不高的普通公民，法律意识淡薄，无权知晓或者了解涉案房产出售时的真实权益情况，更何况李小薇、蓝培生出卖房产时已出示过真实的公证书以及真实的预售合同，在公证处都无法核实李小薇、蓝培生对涉案房屋是否有处分权的情况下，潘启亮作为普通公民更无法核实其真实性。2.国振公司、金荔公司是涉案房屋的开发商，其已作为担保人在购房合同上加盖公章，潘启亮就以为开发商已认同其作为预售登记许某人的出卖行为，在这种情况下潘启亮完全有足够理由相信李小薇、蓝培生有权售卖该房屋，同时涉案房屋属新房，潘启亮与开发商对接后续交房事宜并不存在任何过错，也符合生活和交易常理，更何况，补充协议中尚空有李小薇、蓝培生的签名处并非单独与国振公司、金荔公司签订。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十五条规定，应认定潘启亮为善意购买人。3.李小薇、蓝培生一直声称为代持业主的说法无任何事实和法律依据，其与国振公司、金荔公司的内部约定不得对抗作为善意的潘启亮。因此，请求法院依法驳回李小薇、蓝培生的全部诉讼请求。被上诉人国振公司未到庭发表辩论意见。被上诉人金荔公司未到庭发表辩论意见。潘启亮于2016年7月6日向一审法院起诉请求：1.确认潘启亮与李小薇、蓝培生、国振公司、金荔公司签订的《房地产买卖合同》无效；2.李小薇、蓝培生、国振公司、金荔公司向潘启亮共同赔偿款项838050元；3.李小薇、蓝培生、国振公司、金荔公司按银行同期贷款利率向潘启亮支付延期履行期间的利息（从起诉之日起计至实际清偿日止）；4.李小薇、蓝培生、国振公司、金荔公司承担案件全部诉讼费用。一审法院认定事实：2013年3月11日委托人李小薇、蓝培生在广州市公证处签署了《委托书》，载明：我们是夫妻关系，座落在广州市海珠区海珠涌西北××海××路以北××台××房屋实属我们在婚姻关系存续期间所得的夫妻共有财产，因我们无暇办理有关手续，故决定委托许某、杨某为我们的合法代理人，办理下列委托事项：一、到房管部门办理上述房屋登记、领取房地产证手续；二、办理房地产证后，代表我们出售上述房屋，领取售房款，办理交易过户等相关手续。与买方办理银行按揭手续。如交易不成功，办理有关退案手续；三、缴纳上述房屋有关的税款和支付一切必要的费用；受托人有转委托权。受托人中任一人均可独立办理上述委托事项。受托人在执行和处理上述事项的过程中，依法签署的有关文件，我们均予以承认。此委托书从签署之日起有效期为五年止。2013年8月27日许某（甲方、卖方）、潘启亮（乙方、买方）及国振公司、金荔公司（丙方、担保方）共同签订《房地产买卖合同》约定，甲方将自有的海珠涌西北侧、海联路以北金麟台C3幢2506房出售给乙方。房屋建筑面积105.5平方米；交易价格为1793500元。乙方应在签订本合同之日支付购房订金538050元，剩余房款在房地产交易登记中心办理交易登记手续之日全部向甲方支付。甲、乙、丙三方同意房款支付至丙方账户，乙方交付房价款丙方应开具收款凭证。甲方应当在2013年12月31日前协助乙方在房地产交易登记中心办理交易登记手续，并将本合同约定的房地产交付给乙方占有使用。甲方未按照本合同约定的期限协助乙方在房地产交易登记中心办理完成交易登记手续的，按照以下情形处理：1、若在上述条款无法履行的情形下，甲方则须将订金全部返还给乙方，并向乙方支付300000元的违约金。2、如因乙方原因未能按期在房地产交易登记中心办理完成交易登记手续或占有、使用的，由乙方自行承担责任。乙方未按照本合同的约定给付房款的，按照以下方式处理：逾期超过10日的，甲方有权解除合同，乙方应向甲方支付300000元的违约金，甲方退还乙方已支付的订金。丙方对甲方在本合同的项下的债务承担连带保证责任。……。2014年7月11日潘启亮与国振公司签署了《锁匙交接清单》，载明“现已将金麟台C3幢2506房锁匙交付潘启亮先生，特立此据”。潘启亮因李小薇、蓝培生至今未将涉案房屋产权办理至其名下而于2016年7月6日提起本案诉讼。诉讼中，潘启亮还提交证据如下：1、国振公司在2013年8月27日（金额538050元）及2014年7月11日（金额300000元）开出《收据》两张及银行凭证（2013-8-27，贷方户名：广州国振投资有限公司，借方户名：高某，汇款金额538050元；2014-7-11，贷方户名：郑某，借方户名：高某，汇款金额300000元）；2、2000年10月22日李小薇与金荔庄公司签订的关于海珠涌西北××海××路以北××台××房《商品房预售合同》（经广州市房地产交易所预售合同登记）。为此，李小薇、蓝培生对证据1认为房款是潘启亮是向国振公司支付的，其没有收取潘启亮的房款；对证据2的真实性没有异议。李小薇、蓝培生为证明其是涉案房屋代持有人事实，提交2013年3月11日何某一出具的《关于代持房产的处置责任说明》，载明“李小薇名下的两套房地产地址：海珠涌西北××海××路以北××台××房、C2幢2307房权属广东金荔集团有限公司所有（双方签有代持协议）。根据广东金荔集团有限公司要求李小薇夫妇签署办理有关上述两套房产签署委托公证书的一切责任由广东金荔集团有限公司承担。特此说明。”对此，潘启亮表示不认识何某一此人，对李小薇、蓝培生是涉案房屋代持有人的事实不予确认。另，一审法院在2016年11月发函给广州市国土资源和规划委员会，查询位于海珠涌西北××海××路以北××台××房的预售登记情况，该委员会以穗国土规划协查〔2016〕626号复函如下：经查，“海珠涌西北侧、海联路以北金麟台C3幢2506房”于2000年11月1日办理预售合同备案在李小薇名下，契约号为99059497号。2007年12月11日，你院以(2008)海民执字第192号《协助执行通知书》要求解除并注销李小薇与广州市金荔庄房地产开发有限公司签订的《商品房预售合同》（穗房预合字第99059497号）；协助周某一、周某二单方办理金麟台C3幢2506房的房地产交易登记过户手续（《商品房预售合同》穗房合字第2005036690号）。该房屋现以13登记8030583登记号登记在周某一、周某二名下，登记地址为：海珠区东翠东街19号2506房。信息核查时间为2016年12月16日。另查：2007年11月12日周某一、周某二诉金荔庄公司及李小薇（第三人）商品房预售合同纠纷一案【(2007)海民三初字第4172号】，经一审法院主持调解，当事人自愿达成协议：第一、解除李小薇与金荔庄公司签订的《商品房预售合同》（编号：穗房预合字99059497号），第二、金荔庄公司在该调解书生效之日起三日内与李小薇到房管部门办理上述《商品房预售合同》（编号：穗房预合字99059497号）监证登记的注销（涂销）手续，同时金荔庄公司协助周某一、周某二办理广州市海珠区海珠涌西北侧海联路以北金麟台第C3幢25层(自然层25)06房的交易过户手续（合同编号：穗房合字2005036690号）；……。2014年6月6日金荔公司对周某一、周某二、金荔庄公司、李小薇提起撤销之诉的诉讼，请求法院判令撤销广州市海珠区人民法院(2007)海民三初字第4172号《民事调解书》等。后金荔公司撤诉。该案中，金荔公司对其主张事实提交了一份2001年3月10日金荔公司与李小薇双方就涉案房屋业权事宜签订的《协议书》，拟证明涉案房屋系由金荔公司出资购买，委托李小薇出名代持，首期款及按揭款均由金荔公司支付；金荔公司才是真正的业主，李小薇对涉案房屋不享有任何权利，无权对涉案房屋进行处分的事实。周某一、周某二提交了《房地产权证》，载明：周某一、周某二是涉案房屋权属人，登记日期是2013年9月18日。再查：据工商登记资料反映，金荔庄公司：1998年6月成立时，法人为刘某一，股东金荔庄实业(70%)、越秀区建业实业公司(30%)。金荔公司：1999年1月4日成立，法定代表人刘某一，股东有刘某一、何某一，金荔庄实业公司、金荔庄公司、金荔投资公司，投资者分别有金荔庄实业公司、刘某一、何某二、金荔庄房产公司等。2003年12月17日，法人为管某，投资者为金荔庄实业公司、金荔投资公司、刘某一、金荔庄公司等。国振公司：2009年1月成立，法人为肖某；2012年4月，股东为刘某二、李某；2013年7月，股东为刘某三、钟某。一审法院认为，2007年李小薇明知在法院主持下与金荔庄公司达成解除关于涉案房屋的买卖合同，并由金荔庄公司协助周某一、周某二办理涉案房屋交易过户手续的调解协议，不可能将涉案房屋出售给潘启亮的情况下，在2013年还与其夫即蓝培生出具经公证的《委托书》，授权委托案外人许某出售涉案房屋，并与潘启亮签订《房地产买卖合同》，将涉案房屋出售给潘启亮，且李小薇曾是金荔公司的财务人员，而金荔庄公司、金荔公司、国振公司与何某一之间存在利益关系，国振公司及金荔公司作为担保方订立《房地产买卖合同》后并收取了潘启亮支付的房款838050元，之后国振公司与金荔公司又以其名义与潘启亮办理涉案房屋钥匙交接手续。可见，李小薇、蓝培生、国振公司、金荔公司在明知其行为会损害潘启亮利益的情况下，故意将涉案房屋出售给潘启亮并与之签订《房地产买卖合同》，因此《房地产买卖合同》应为无效。李小薇、蓝培生、国振公司、金荔公司没有证据证明潘启亮在知悉上述情况下仍与之签订《房地产买卖合同》，故由此造成潘启亮损失由李小薇、蓝培生、国振公司、金荔公司共同承担赔偿责任，潘启亮的诉讼请求依法有据，一审法院予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款（二）项之规定，于2017年8月9日作出如下判决：一、确认潘启亮与许某代李小薇、蓝培生以及国振公司、金荔公司于2013年8月27日签订的《房地产买卖合同》无效；二、李小薇、蓝培生、国振公司及金荔公司在判决生效之日起10日内共同向潘启亮赔偿838050元，并从2016年7月6日起至清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率标准计付欠款利息给潘启亮。一审案件受理费17225元，由李小薇、蓝培生、国振公司、金荔公司共同负担。经查,一审法院查明事实无误，本院予以确认。另查明，潘启亮在一审中表示其签署《房地产买卖合同》时，是许某向其提交了李小薇与金荔庄公司签订的《商品房预售合同》，因李小薇、蓝培生一直拒不交付涉案房屋，经潘启亮的要求，三方才达成补充协议，同时补充协议也是许某通知潘启亮签订，但是去到现场后，仅国振公司、金荔公司在场，国振公司盖章，甲方承诺事后会签名，但一直推托至今都没有盖章和签名。李小薇称未参与（2007）海民三初字第4172号案审理，是受托人出庭应诉，且该受托人是金荔公司安排的。同时，李小薇、蓝培生在一审庭审中承认李小薇曾经在金荔公司担任财务人员。二审中，李小薇、蓝培生与潘启亮均无提交新证据。二审审理过程中，潘启亮陈述由于李小薇、蓝培生迟延交付房屋，其曾打电话找许某签订协议，但许某让潘启亮找开发商签订协议，后其和李小薇、蓝培生会补签。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合李小薇、蓝培生的上诉请求和理由以及潘启亮的答辩，本院确定本案争议的焦点是：1.潘启亮是否知悉李小薇与金荔庄公司已解除涉案房屋签订的《商品房预售合同》并办理该合同鉴证登记注销手续；2.李小薇、蓝培生应否向潘启亮承担赔偿已付房款的责任。现评析如下：关于潘启亮是否知悉李小薇与金荔庄公司已解除涉案房屋签订的《商品房预售合同》并办理该合同鉴证登记注销手续的问题。首先，潘启亮与李小薇、蓝培生的委托代理人许某和国振公司、金荔公司签订《房地产买卖合同》时，许某向潘启亮出具了李小薇与金荔庄公司就涉案方房屋签订的《商品房预售合同》，该合同已办理了预售合同备案登记至李小薇名下的手续，且当时涉案房屋的权属人并未变更登记为案外人周某一、周某二，故潘启亮有理由相信李小薇、蓝培生有权出售涉案房屋。其次，由于李小薇、蓝培生未依约交付涉案房屋，且潘启亮无法找到李小薇、蓝培生，故其要求作为《房地产买卖合同》担保人的国振公司、金荔公司协调解决继续履行合同事宜并无不妥。按理说，若潘启亮知悉李小薇已与金荔庄公司以及周某一、周某二在（2007）海民三初字第4172号案中达成解除并注销《商品房预售合同》以及金荔庄公司协助周某一、周某二办理涉案房屋过户手续的调解协议，即李小薇、蓝培生已无权处分涉案房屋的情况下，潘启亮不太可能会与国振公司、金荔公司签署《关于延期交房及相关问题的补充协议》和《补充协议》，并再向国振公司支付300000万元购房款。且仅凭上述两份补充协议也不足以证明潘启亮知悉李小薇、蓝培生无权处分涉案房屋，本案中，李小薇、蓝培生也未举证证明潘启亮签订合同、补充协议时其或者国振公司、金荔公司曾向潘启亮披露过上述情况以及潘启亮清楚涉案房屋是李小薇代金荔公司持有的事实，因此，对李小薇、蓝培生关于潘启亮不但知悉上述情况，还避开李小薇、蓝培生私自与国振公司、金荔公司进一步合作的主张，本院不予采信。关于李小薇、蓝培生应否向潘启亮承担赔偿已付房款的责任问题。承上所述，潘启亮在签订合同、补充协议时并不清楚李小薇在（2007）海民三初字第4172号案中经法院主持下达成了与金荔庄公司解除涉案房屋的《商品房买卖合同》，并由金荔庄公司协助周某一、周某二办理涉案房屋的过户手续的调解协议。而李小薇明知自己不具备出售涉案的条件情况下，仍与其丈夫蓝培生出具经公证的委托书，授权案外人许某出售涉案房屋，并与潘启亮签订《房地产买卖合同》，且李小薇曾是金荔公司的财务人员，金荔公司、金荔庄公司、国振公司与何某一之间存在利益关系，国振公司及金荔公司作为担保方订立了《房地产买卖合同》后并收取了潘启亮支付的838050元，之后国振公司与金荔公司又以其名义与潘启亮办理涉案房屋的钥匙交接手续，据此，一审法院认定李小薇、蓝培生、国振公司、金荔公司明知其行为会损害潘启亮利益的情况下，故意将涉案房屋出售给潘启亮并与之签订《房地产买卖合同》无效，据此判决上述四人向潘启亮赔偿838050元及利息，并无不当，本院予以维持。虽然《房地产买卖合同》无效，但该合同是李小薇、蓝培生的委托代理人许某与潘启亮和国振公司、金荔公司签订，许某作为李小薇、蓝培生的委托代理人，其与潘启亮签订的上述合同所产生的法律后果依法应由李小薇、蓝培生承担。李小薇、蓝培生上诉认为许某在未办理涉案房屋产权证后与潘启亮签订《房地产买卖合同》超越其授权，属于其与许某之间的委托法律关系，与本案不是同一法律关系，其以此抗辩应由许某向潘启亮承担赔偿房屋，缺乏法律依据，本院不予支持。同理，虽然上述合同约定房款支付给国振公司，但李小薇、蓝培生作为《房地产买卖合同》相对方，其主张免除赔偿购房款责任依法无据，本院不予支持。李小薇、蓝培生称其没有参加（2007）海民三初字第4172号案审理，不知晓该案处理情况，但其又自认是受托人参加该案庭审，因此，李小薇、蓝培生上诉不知悉上述案件的理由不成立，其以此为由主张无需向潘启亮承担赔偿838050元及利息的责任，缺乏理据，本院不予支持。此外，李小薇在一审庭审中自认其曾是金荔公司财务人员，一审对此作出认定并无不妥，李小薇、蓝培生就此提出异议，本院不予采纳。综上所述，李小薇、蓝培生的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费17225元，由李小薇、蓝培生负担。本判决为终审判决。审判长 余 盾审判员 张 怡审判员 李 静二〇一八年四月二十四日书记员 李志康胡秀红