沈阳市沈河区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0103民初2528号 原告：沈阳市沈河区城市建设实业总公司，住所地沈阳市沈河区小南街清泉巷48号。 法定代表人：李伟，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：郭红丽，系辽宁大宸律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙传国，系上海市海华永泰（沈阳）律师事务所律师。 被告：李光明，男，1979年12月31日出生，汉族，住沈阳市沈河区。 委托诉讼代理人：潘天悦，系北京盈科（沈阳）律师事务所律师。 原告沈阳市沈河区城市建设实业总公司与被告李光明租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月24日立案后，依法适用普通程序，由本院审判员班蕊担任审判长，与人民陪审员金镝、朱福涛组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告沈阳市沈河区城市建设实业总公司的委托诉讼代理人郭红丽、孙传国，被告李光明的委托诉讼代理人潘天悦均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告沈阳市沈河区城市建设实业总公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付案涉160.48平方米房屋的租金570000元（按照年租金360000元为标准，暂计至2020年1月8日为570000元）；2、判令被告向原告支付逾期付款违约金108000元（以360000元为基数，按照30%计算）；3、判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原、被告双方2017年8月23日签订了《房屋租赁合同》，后原、被告双方又于2018年5月8日签订了降低租金协议（下统称为合同），合同约定原告将位于沈阳兴隆大家庭购物中心二楼B区服装商场内（原东亚商场）的档口（东起10轴西至7轴加150厘米，南起0轴北至0轴至P轴之间的位置），经营面积为160.48平方米（其中40平米为档口，120.48平米过道）整体租赁给乙方使用，用于经营。租赁期限为2018年5月11日至2021年5月10日（4月11日至5月11日为装修期），年租金为360000元。原告依照合同约定按期将房屋交付给被告后，已完成全部合同义务；被告2018年4月9日将120.48平方米过道转租给沈阳兴隆大家庭购物中心有限公司，租赁期限为2018年4月11日至2021年4月10日，40米档口由原告自己使用；原、被告于2018年6月8日签订了解除租赁合同协议，2018年6月9日起，被告转租给沈阳兴隆大家庭购物中心有限公司的租赁合同应当无效。经原告多次催要，被告未向原告支付任何费用，2020年5月初被告李光明到原告单位进行过和解，但也是拒绝支付任何费用，为了维护原告的合法权益，原告现诉至贵院，请求贵院依法判决支持原告的诉讼请求。 被告李光明辩称，第一、原、被告双方合同已经解除，相应的租赁区域已交由原告自行管理，被告没有妨害原告行使其产权的行为，不存在占用房屋的情况；第二、案涉租赁区域为商场过道，在被告接手之初即是此种情况，原告主张的产权部分在兴隆商场中一直作为公共区域使用，不属于专有部分，也不能被被告实际控制；第三、原告交付给被告的租赁区域，就是以过道的形式交付的，因此被告也不存在没有返还原告租赁区域的事实；第四、原、被告之所以产生租赁关系是因为原告为减少其收租的麻烦而由被告办理相关租赁事项，相关的报酬以转租的形式体现；第五、原告主张的违约金没有约定和法定依据，且主张金额过高。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的沈阳市沈河区人民法院（2011）沈河民二初字第1251号民事判决书、（2011）沈中民二终字第2393号民事判决书、租赁经营合同、租赁合同、降低档口租金情况说明、解除合同协议、增值税发票1张、照片4张、1999年8月10日的执行和解协议（复印件）、图纸（复印件）、和解协议（复印件）、1999年8月10日的执行和解协议（复印件）、图纸（复印件）、和解协议（复印件）、解除合同协议、增值税发票、降低档口租金情况说明等证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：沈阳兴隆大家庭购物中心二楼B区服装商场内东起10轴西至7轴加150厘米，南起O轴北至O轴至P轴之间建筑面积267.47平方米的位置为沈阳市沈河区城市建设委员会（后更名为城市建设局）所有，自2005年沈河区城市建设局将此营业场所委托给原告代为经营使用、代为出租、代收租金、代为维修等。 2011年4月11日，原告城建实业公司（甲方）与被告李光明（乙方）签订《租赁经营合同》一份，约定：一、甲方将沈阳兴隆大家庭购物中心营业场地、即原东亚商场二楼服装商场内东起10轴西至7轴加150厘米，南起0轴至0轴至P轴之间的位置，经营面积为160.48平方米整体租赁给乙方使用。二、乙方承租期限为七年，自2011年4月11日起至2018年4月10日止。从2011年4月11日起至2012年4月10日乙方向甲方交租金58万元人民币，从2012年4月11日起至2018年4月10日乙方向甲方每年交租金人民币597000元。全年分两次付（半年一交，即每年的4月11日和10月12日）。租赁期间乙方在兴隆大家庭购物中心所产生的一切费用由乙方承担。三、乙方在签订合同后及在经营活动中于兴隆大家庭购物中心有限公司发生的所有权利与义务由乙方自行协调处理。……四、甲方有义务和责任向乙方提供相关的租赁手续，如甲方不能提供租赁手续，致使乙方无法正常经营，所发生的经济损失由甲方承担。五、合同期满终止时，乙方应将经营场地无条件交还给甲方，但享有同等条件续租优先权。六、合同生效后，一方不能履行本合同锁定条款应赔偿另一方的经济损失。乙方逾期不付租金应向甲方支付日20%的滞纳金，甲方如提前收回经营场地，应向乙方赔偿等额的违约金。 2017年8月23日，原告城建实业公司（甲方）与被告李光明（乙方）又签订《租赁合同》一份，约定：一、甲方同意将位于沈阳兴隆大家庭购物中心二楼B区服装商场内（原东亚商场）的档口（东起10轴西至7轴加150厘米，南起0轴至0轴至P轴之间的位置），经营面积为160.48平方米整体租赁给乙方使用，用于经营。二、乙方承租期限叁年，自2018年5月11日起至2021年5月10日止（2018年4月11日至5月11日为装修期，从2018年5月11日起租）。三、房屋年租金人民币伍拾万元整（￥500000元），房屋租金缴纳实行季度上打租。即乙方在每年5月11日、8月11日、11月11日、2月11日前各交纳档口租金人民币壹拾贰万伍仟元整（125000元），如乙方不能按期交纳租金，每超期一天按年租金千分之一交纳违约金。乙方向甲方交纳档口租金时需交纳档口押金元，合同期满后，双方如无异议，甲方应退回押金。租赁期间乙方在兴隆大家庭购物中心所产生的一切费用由乙方承担。四、档口租赁期间乙方承担相关部门征收的水费、电费、物业费、及各种税费并负责及时向相关部门申报和缴纳，否则乙方应承担法律责任。五、租赁期间，乙方负责档口的防火、防盗等安全事项，并对档口负维修及保管责任，人为或他人原因造成的档口毁坏的由乙方负责修复或赔偿，若乙方未经甲方许可擅自改变档口结构及用途，甲方可随时收回档口，所收租金不予退回，并可要求乙方限时恢复档口原状。如需装修，乙方必须征得甲方书面同意，合同期满或解除，乙方不得将附着档口的装饰、装修拆除。档口任何部位修改不得损坏主体及框架结构。六、租赁期间，无法定理由，甲乙双方不得任意解除合同，如一方擅自解除合同，应向对方支付年租金30%作为违约金。七、租赁期间，乙方必须严格遵守国家法律，不得贮存违禁的易燃易爆品，不得从事违法经营和活动，未经甲方同意乙方不得转租、转让、转借、转兑，否则视为违约行为，甲方发现后可随时收回档口并要求乙方支付年租金30%的违约金。八、甲乙双方必须严格遵守本合同，履行义务和责任，如乙方违约，甲方有权终止合同，收回档口，并追究法律责任，要求经济赔偿。九、租赁期间，房屋遇到不可抗拒的自然灾害导致毁灭，本合同则自然终止，互不承担责任。十、本合同如发生争议，甲乙双方应通过友好协商解决，如不能解决时，均有权向房屋所在地的人民法院提起诉讼。十一、本合同一式叁份，双方各执壹份，甲方财会备案一份具有同等法律效力，本合同由双方签字（盖章）并至甲方收到乙方租金后生效。 2018年5月8日，原告城建实业公司（甲方）向被告李光明（乙方）出具《关于兴隆大家庭档口降低租金的情况说明》一份，内容为：承租方李光明于2018年4月18日向沈河区城市建设实业总公司提出书面申请，因所租用我公司产权的位于兴隆大家庭的档口，现在面临兴隆大家庭社会传闻已宣布破产，商场内经营环境萧条，客流量持续减少，导致购买力严重下降，营业额大幅减少。请求我公司降低租金和以下打租方式付款。我实业公司一贯秉持着服务用户的原则，于2018年4月20日公司例会时经集体研究后，双方达成共同意愿，降低租金，按每月人民币叁万元（￥30000元）标准、上打租按月交纳租金。待兴隆大家庭经营状况明朗后，双方再议租金价格及付款方式。被告李光明作为承租方在上述情况说明上签字并表示“同意”。2018年5月11日被告李光明向原告支付30000元租金（2018年5月11日至2018年6月10日），原告为被告开具等额发票一张。 2018年6月8日原告与被告达成《解除合同协议》，同意解除双方的租赁合同。 庭审中，原告提供三张显示拍摄时间为2019年11月12日的照片，显示内容为沈阳兴隆大家庭购物中心有限公司绅士馆内一档口的正常经营的情况，及一张拍摄于2020年1月10日的照片，显示内容为上述档口已停业但存放有衣物的情况，原告主张上述照片所显示的档口即为原、被告租赁合同约定的租赁档口，并主张被告在解除合同后未将档口退还并继续使用。被告对上述照片的真实性合法性和关联性均不予认可。 原告以要求被告返还档口、给付档口使用费及违约金为由诉至本院。后原告因认可被告已返还档口而撤回返还档口的诉讼请求。 另，原、被告在庭审中均认可原告租赁给被告的160.48平方米中包含120.48平方米的过道，由被告李光明租赁给案外人沈阳兴隆大家庭购物中心有限公司使用，租金400元/平/月。庭审中，被告提交与案外人沈阳兴隆大家庭购物中心有限公司财务工作人员微信聊天记录显示，被告与案外人沈阳兴隆大家庭购物中心有限公司的合同结束于2018年3月，租金亦支付至2018年3月。 本院认为，原、被告签订租赁经营合同系双方真实意思表示，虽被告对原告提供的档口照片表示异议，但并未提交证据反驳原告主张的事实，且被告一直向原告支付租金至双方解除租赁合同之时，故本院对原告主张的被告租赁档口及档口具体位置的事实予以确认。 对原告要求被告继续给付2018年6月11日之后租金的诉讼请求。第一，原、被告于2018年6月8日经协商解除原、被告签订的租赁合同，该解除行为合法有效，对双方当事人均具有约束力，被告在解除租赁合同之后依法向原告负有返还租赁档口的义务。庭审中，被告虽陈述档口已于2019年返还，但并未就返还档口向法庭提交任何证据予以证明。相反，根据原告向法庭提交的照片显示，被告在2019年11月12日仍在正常经营，而2020年1月10日的照片虽显示不再正常经营，但档口仍有物品存放，被告应就其实际使用的档口部分向原告给付占有使用费，现原告主张占有使用费至2020年1月8日系对其权利的合法处置，本院予以确认。第二，原、被告均认可被告承租的租赁标的包括40平方米的经营档口及120.48平方米的公共过道。被告使用40平方米的档口经营销售服装，而120.48平方米的公共过道实际由案外人沈阳兴隆大家庭购物中心有限公司使用，即被告实际占有使用的面积仅为40平方米，其对公共过道并不具有控制和返还的能力。在原、被告已经解除租赁合同关系的情况下，被告应就其实际占有使用部分，即40平方米比照双方签订的租赁合同的租金标准，即7477.57元/月（30000元÷160.48平方米×40平方米）向原告支付占有使用费。结合被告占有档口的时长，被告应给付原告档口占有使用费142073.83元（7477.57元×19月）。关于原告要求被告支付逾期付款违约的诉讼请求。原、被告在《租赁合同》中约定的30%违约金适用于擅自解除合同以及擅自转租等情况，与本案情况不符，而原、被告在合同中约定的逾期给付租金须按日1‰缴纳违约金显系过高，且原、被告已经解除《租赁合同》，原告向被告主张的是解除租赁合同之后的占有使用费用，故原告按照30%的标准向被告主张违约金依据不足，但被告在占用原告场地后未及时给付使用费用，确系给原告造成损失，故原告有权自其主张权利之日，即2020年2月24日起，按全国银行间同业拆借中心受权公布的贷款市场报价利率向被告主张占有使用费的违约金。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百五十八条、第五百八十五条、第七百三十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告李光明于本判决发生法律效力之日十日内给付原告沈阳市沈河区城市建设实业总公司占有使用费142073.83元及违约金（以142073.83元为基数，自2020年2月24日起至本判决确定的给付之日止，按全国银行间同业拆借中心受权公布的贷款市场报价利率计算）； 二、驳回原告沈阳市沈河区城市建设实业总公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费28224元，退回原告沈阳市沈河区城市建设实业总公司17644元，由被告李光明承担10580元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审 判 长 班 蕊 人民陪审员 金 镝 人民陪审员 朱福涛 二〇二一年二月二十日 书 记 员 徐明月 本案判决所依据的相关法律 《中华人民共和国民法典》第四百五十八条规定：基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。 第五百八十五条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第七百三十三条规定：租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。