安徽省六安市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）六民一终字第00202号上诉人（原审原告）：朱晓梅，个体工商户。委托代理人：张冬梅，安徽省寿县法律援助中心律师。上诉人（原审被告）：马安梅，个体工商户。委托代理人：赵士德，安徽繁星律师事务所律师。委托代理人：陈芳，安徽安天行律师事务所律师。原审第三人：朱多锐，个体工商户。上诉人朱晓梅、马安梅因房屋租赁合同纠纷一案，不服寿县人民法院于2012年11月30日作出的（2012）寿民二初字第00409号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2013年3月8日公开开庭审理了本案。上诉人朱晓梅及其委托代理人张冬梅，被上诉人马安梅及其委托代理人赵士德、陈芳，原审第三人朱多锐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告朱晓梅诉称：2011年4月13日，原、被告签订房屋买卖协议书，约定原告购买被告位于寿县寿春镇棋盘街12号楼109室房屋一套，总价款395万元。协议签订之日，原告首付200万元，同年4月30日前，原告给付100万元。余款待被告将房产证变更给原告后，原告凭房产证抵押贷款后一次性付清。被告最迟不超过同年5月15日将房屋交付原告。如一方违约，应额外赔偿对方首付房款的20%违约金。但被告未按期交付房屋。2011年9月1日，该房屋所有权证变更为原告所有。同年12月15日，原、被告双方签订购房补充协议，约定：被告保证在2012年2月1日交房，并从2011年5月15日起至交房日止每月支付原告经营损失（每月15000元）。但被告仍未能按期交房。后原告得知该房被第三人朱多锐租赁经营，遂于2012年2月4日函告第三人将房屋交付给原告，但第三人未予配合。原告为维护自己合法权益，现诉请判令：1、第三人立即向原告交房房屋；2、被告支付原告违约金40万元，过户费18万元，赔偿原告自2011年5月15日起至房屋交付之日的损失；3、被告承担本案诉讼费用。原审被告马安梅辩称：1、被告主观上想把房屋交付给原告朱晓梅，但由于房屋被第三人朱多锐租赁经营，客观上无法交付。2、原告尚欠被告75万元房款未付。3、根据安徽省高级人民法院有关合同纠纷案件指导意见精神，违约金和赔偿损失二者只能选择其一。4、原告支付的18万元是房屋过户税收，而不是房屋过户登记费用，是双方协商一致的，不应退还。原审第三人朱多锐述称：1、第三人与被告马安梅于2008年12月19日签订了房屋租赁合同，且房屋租金已实际支付至2013年2月1日，根据买卖不破租赁原则，第三人有权使用该房屋至合同期满，不存在侵权行为。2、第三人愿意与本案原、被告协商解决纠纷。3、对于被告损害第三人优先购买权的问题，第三人保留另案追偿的权利。原审查明：被告马安梅所有位于寿县寿春镇棋盘街坐南朝北12号楼109室门面房一套。2009年12月19日，被告和第三人朱多锐签订了房屋租赁合同，约定租期三年，自2009年2月1日至2012年2月1日止，租金每年18万元。2011年4月13日，被告与原告朱晓梅签订了房屋买卖协议书，约定被告将上述房屋售予原告，总价款395万元。双方还就付款方式、违约金、交付时间等事项进行了如原告诉称的约定。协议签订后，原告陆续支付给被告购房款320万元，被告未如期交付房屋，该房仍由第三人占有、使用。2011年9月1日，该房办理了过户手续，房屋所有权由被告变更为原告。2011年12月15日，原、被告再次签订一份补充协议，对交付时间和因被告交房不能给原告造成的损失赔偿数额及原告如何付清购房余款等事项进行了如原告诉称中的约定。但至庭审结束，被告仍无法未将该房腾空交付给原告，而仍由第三人占有、使用。原告索房不着，遂诉至法院。原审院认为：原、被签订的房屋买卖协议、购房补充协议，均系双方真实意思表示，合法有效。原告按协议履行了支付购房款的义务，被告未能按协议履行完整交房的义务，构成违约，依法应承担相应的民事责任。原告诉称要求被告同时承担违约金和赔偿损失，不符合司法公平原则，该诉求不予支持，原告可选择适用其一。原告诉请被告返还18万元过户费，不属本案审理范畴。原告自取得该房屋所有权后，因不能使用该房造成的正常租金损失，应由被告承担。该房在租赁期限内买卖，不违背有关法律规定，是否侵害了第三人朱多锐的优先购买权，不属本案审理范畴。第三人和被告是否成立事实上的房屋租赁合同续签行为，亦不属本案审理范畴。第三人占有该房经营使用，妨碍了原告对该房的占有、使用和收益的权利，应予排除。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、被告马安梅于本判决生效之日起五日内将已属原告朱晓梅所有的位于寿县寿春镇棋盘街坐南朝北12号楼109室门面房一套负责腾空交付给原告，第三人朱多锐有协助之义务；二、被告马安梅于本判决生效之日起五日内向原告朱晓梅支付违约金40万元（首付购房款200万元的20%）。并支付自2011年9月1日至房屋实际腾空交付之日的租金（每月15000元）。案件受理费9700元，由被告马安梅负担。宣判后，马安梅、朱晓梅均不服，向本院提起上诉。马安梅上诉称：一、原审判决上诉人支付租金和违约金，判决上诉人在出租期内腾空出租房屋，系自相矛盾；二、双方在补充协议中约定上诉人从2011年5月15日起至交房日期间将所得房屋租金每月1.5万元交给被上诉人，而原审判决起算时间为2011年9月1日，违反了当事人的意思自治；三、上诉人并非恶意违约，要求其支付违约金和赔偿损失，违反法律规定。综上，请求二审法院撤销原判，改判朱晓梅从2011年5月15日起每月支付给上诉人房屋租金1.5万元至房屋交付日止。朱晓梅上诉称：一、被上诉人和原审第三人对2011年2月1日后的房租为20万元／年均予认可，且协议约定被上诉人给付租金的期限从2011年5月15日计算，故被上诉人应从该日起至房屋腾空之日按20万元／年给付上诉人租金；二、依据协议约定，过户费由被上诉人承担，其收到的18万元系过户费，理应返还给上诉人。综上，请求二审法院依法改判。上诉人马安梅针对朱晓梅的上诉，答辩称：我方没有违约，按原合同20%的违约金是根本违约，我方积极协助朱晓梅办理过户，协议一直在履行中，后约定改变了先前关于20%的约定。当时过户费实际花去40万元，双方口头约定朱晓梅承担其中的18万，故不应返还。上诉人朱晓梅方针对马安梅的上诉，答辩称：马安梅应当支付违约金，给付违约金和租金并非是赔偿损失和违约金并用；马安梅应交房，买卖不破的是定期租赁；租金不是未交付期间的损失，2011年2月1日后的该房租金是每年20万元，补充协议没有写明租金就是损失，租金和损失是两码事；我方不是恶意违约。二审中，双方当事人所举证据及证明目的同于原审。相对方质证意见也同于原审，本院认证意见与原审一致。本院对原审认定的事实，予以确认。另查明，在朱多锐与马安梅签订的房屋租赁合同第四条租金及支付方式约定：2009年2月1日至2010年2月1日乙方（朱多锐）一次性付给甲方（马安梅）拾捌万元整，后两年随行就市，在双方共同协商下商定租金，由甲方决定。朱多锐于2011年（误写为2010年）1月27日支付给马安梅两年房屋40万元（2011年2月1日至2013年2月1日）。在一审判决后，朱多锐于2013年2月8日将承租的房屋交付给朱晓梅。本院认为：归纳并征得诉辩双方的意见，本案二审的争议焦点是：一、原审判决马安梅赔偿朱晓梅违约金和房租损失是否系双重赔偿；二、朱晓梅支付的18万元是否属于代马安梅支付的过户费；三、朱晓梅主张的房租起算时间和标准问题。关于争议焦点一，双方在《房屋买卖协议书》第五条约定了一方违约，应额外赔偿对方首付房款的20%违约金，因马安梅未能按该协议履行，双方就其违约行为，再次协商达成补充协议，其中第二条对因违约给朱晓梅造成的经营损失明确为马安梅从2011年5月15日至交房日所得租金付给朱晓梅，该条款应视为双方就违约责任进行的修正、变更，已取代了前协议中关于违约责任的约定。原审判决既支持了前协议约定的违约金，又支持了后协议关于经营损失的约定，显然违背了双方的真实意思。关于争议焦点二，朱晓梅于2011年8月11日向马安梅支付过户费18万元，马安梅向其出具收条一份。该收条出具的时间在双方签订购房补充协议（2011年12月15日）之后，如果该笔费用属朱晓梅代付，其理应从此后的补充协议里下欠的购房尾款中予以冲抵，但补充协议未提及该笔款，该笔款的性质并不明晰，况且原审未作认定和处理，故本院二审亦不予考虑。关于争议焦点三，双方在上诉中均认可马安梅应支付给朱晓梅的房屋租金应从2011年5月15日起算至朱多锐实际交付日即2013年2月8日止，因补充协议有明确约定，对双方该上诉请求，予以支持。依据补充协议第二条约定，马安梅应付给朱晓梅的租金以马安梅与原承租户签订的租金标准为准。现已查明马安梅与承租户朱多锐2011年2月1日起，每年租金为20万元，故马安梅应付给朱晓梅的租金为34.1667万元（20万元÷12个月×20.5个月）。综上，原审认定基本事实清楚，处理部分不当，鉴于朱多锐已经实际将承租房屋交付给朱晓梅，故原审判决第一项已无实际意义，应予撤销。综上，本院在查清事实后依法予以改判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销寿县人民法院（2012）寿民二初字第00409号民事判决，即“一、被告马安梅于本判决生效之日起五日内将已属原告朱晓梅所有的位于寿县寿春镇棋盘街坐南朝北12号楼109室门面房一套负责腾空交付给原告，第三人朱多锐有协助之义务；二、被告马安梅于本判决生效之日起五日内向原告朱晓梅支付违约金40万元（首付购房款200万元的20%）。并支付自2011年9月1日至房屋实际腾空交付之日的租金（每月15000元）”。二、马安梅于本判决生效之日起五日内向朱晓梅一次性支付租金34.1667万元。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9700元，由马安梅负担；二审案件受理费9700元，由朱晓梅负担。本判决系终审判决。审判长 何 武审判员 张胜钧审判员 张海龙二〇一三年五月九日书记员 郝先春附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后依法改判；（四）原判决遗漏当事人或者缺席判决严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。