广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）深中法房终字第552号上诉人（原审被告）江瑞华被上诉人（原审原告）高俊浩上诉人江瑞华与被上诉人高俊浩因房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2012）深福法民三初字第839号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，高俊浩、江瑞华于2012年3月2日签订《深圳市二手房买卖合同》及《深圳市二手房买卖合同附件》。《深圳市二手房买卖合同附件》约定高俊浩将其名下位于深圳市福田区某某花园福禄居5栋XXX（以下简称涉案房产）转让给江瑞华，转让价为人民币（以下相同）450万元，双方签订合同后预付订金140万元，即日办理各种过户手续。卖方办理好过户手续后，买方支付310万元。买方在付清余款的同时，卖方将所有房产过户手续转交给买方，从2012年5月1日开始，涉案房产所有的使用权归买方所有。《深圳市二手房买卖合同》第九条约定，买方逾期付款（因银行贷款原因导致买方逾期付款的除外），卖方有权要求买方以未付款项为基数，按日万分之四支付违约金，合同继续履行。合同签订当天，江瑞华向高俊浩支付订金140万元。随后，双方向房地产权登记机关提交过户登记手续。2012年3月6日，涉案房产核准登记至江瑞华名下。原审庭审时，高俊浩称在涉案房产办妥过户登记当日即2012年3月6日向江瑞华要求支付剩余310万元房款，但江瑞华至2012年4月14日才付款。江瑞华认可高俊浩于2012年3月6日向其提出付款要求，但认为高俊浩当时未说明具体的付款时间。江瑞华还称涉案房产存有租约，因担心高俊浩不能及时解除租约如期交房，故暂未支付余款。此外，江瑞华确认合同约定的“从2012年5月1日开始，涉案房产所有的使用权归买方所有”意为高俊浩应于2012年5月1日交付房产。2012年4月14日，高俊浩、江瑞华及涉案房产承租人签订《转租协议》。同日，江瑞华向高俊浩付清余款。从2012年4月30日起，涉案房产由江瑞华占有使用。高俊浩于2012年4月10日向原审法院提起本案诉讼，请求：1、江瑞华支付违约金49600元（以310万元为基数，按日万分之四的标准从2012年3月6日起计至2012年4月14日止）；2、江瑞华赔偿律师费损失10万元、评估费损失5000元；3、由江瑞华承担诉讼费、保全费。原审法院认为，高俊浩与江瑞华签订的《深圳市二手房买卖合同》及《深圳市二手房买卖合同附件》系双方当事人真实意思表示，合法有效，具有法律约束力，双方当事人均应诚实全面履行。《深圳市二手房买卖合同附件》第四条约定“卖方办好过户手续后，买方支付310万元”。高俊浩、江瑞华于2012年3月6日办妥房产过户手续，高俊浩于当日向江瑞华提出付款要求，故江瑞华应于2012年3月6日向高俊浩支付余款，而江瑞华实际于2012年4月14日付款，已构成违约，应承担相应的违约责任。《深圳市二手房买卖合同》第九条约定，买方逾期付款的，卖方有权要求买方以未付款项为基数，按日万分之四支付违约金。故高俊浩请求江瑞华支付迟延付款违约金49600元（310万×万分之四×40天），符合相关法律规定及合同约定，原审法院予以支持。江瑞华辩称其暂未付款系因担心高俊浩不能解除租约如期交房，其行为构成不安履行抗辩，不应承担违约责任。对此，原审法院认为，双方在《深圳市二手房买卖合同附件》中约定房产交付时间为2012年5月1日，高俊浩请求江瑞华支付余款时，涉案房产交付时间尚未届至，江瑞华也未提交证据证明高俊浩有丧失或可能丧失履行能力的情形，故对江瑞华该项抗辩，原审法院不予采纳。关于高俊浩要求江瑞华支付律师费损失10万元及评估费损失5000元的请求，原审法院认为，上述费用均非必要支出，与本案纠纷不存在必然性，高俊浩该项请求于法无据，原审法院不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项、第六十八条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条的规定，判决：一、江瑞华应于本判决生效之日起十日内向高俊浩支付违约金49600元；二、驳回高俊浩的其他诉讼请求。案件受理费3392元、保全费5000元，合计8392元，由高俊浩负担5157元，由江瑞华负担3235元。上诉人江瑞华不服原审判决，向本院提起上诉，请求：撤销原审判决，改判驳回高俊浩的诉讼请求。主要事实与理由如下：一、原审判决认定事实错误，江瑞华不存在逾期支付余款的违约事实。（一）、相关合同未明确约定付款时间。涉案《深圳市房屋买卖合同附件》第四条约定，卖方办理好过户手续后，买方支付310万元；第五条第一款约定，买方在付清余款的同时，卖方将所有房产过户手续转交给买方。上述条款仅约定了江瑞华付清余款的义务是在高俊浩办理好过户手续之后，未约定具体的支付限期以及办理好过户手续是江瑞华付清余款的充分条件，不能理解为高俊浩办理好产权过户手续的同时江瑞华就负有付清余款的义务。（二）、涉案房产不符合约定，江瑞华有权中止付款。涉案《深圳市二手房买卖合同》注明该房屋没有租约，但高俊浩将涉案房产出租给案外人，租期至2013年5月1日止。江瑞华完全有理由中止支付余款。（三）、江瑞华、高俊浩和涉案房产承租人于2012年4月14日签订《转租协议》。在该协议中高俊浩与江瑞华就余款的支付达成一致，即由江瑞华在该协议签署当日付清。该协议签订后，江瑞华依约支付了余款，故不构成违约。二、原审判决认定事实错误，江瑞华未认可高俊浩于2012年3月6日向其提出付款要求，高俊浩也未提交任何证据证明该事实。三、原审法院未依法认定证据。原审法院对《转租协议》置之不理，最终作出错误的判决。被上诉人高俊浩书面答辩称原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。主要理由如下：江瑞华对于涉案房产附有租约是非常清楚的，其逾期付款，构成违约，应承担违约责任。2012年4月14日签订的《转租协议》并未免除其违约责任。本院经审理查明，在2012年7月17日的原审庭审中，江瑞华没有明确承认高俊浩于2012年3月6日向其提出付款要求。原审判决查明的其他事实清楚，本院予以确认。本院另查明，2012年4月14日，江瑞华、高俊浩和涉案房产承租人签订的《转租协议》涉及310万元购房余款的内容在该协议第六条，即“乙方（江瑞华）应于本协议签署当日向甲方（高俊浩）付清购房款余额310万元”。在2013年3月13日的二审庭审中，江瑞华确认2012年3月6日涉案房产过户登记至其名下的当天其已知晓该情况。本院认为，高俊浩对于原审判决不予支持其关于律师费损失10万元、评估费损失5000元的主张没有提起上诉，视为对自己权利的处分，本院予以确认。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。故本案二审的争议焦点是：江瑞华是否应按日万分之四的标准向高俊浩承担从2012年3月6日起至4月14日止迟延支付购房余款310万元的违约责任。涉案《深圳市二手房买卖合同附件》约定，江瑞华支付余款310万元的履行期限在涉案房产登记至其名下后。江瑞华主张，该付款期限的约定不明确，其无法履行支付余款的合同义务。本院认为，根据通常理解、公平原则和诚实信用原则，此处“登记至江瑞华名下后”就是指涉案房产登记至江瑞华名下当天。因房屋买卖合同履行至此，卖方的主要合同义务已履行完毕，对应地，买方应支付购房款，否则会造成买卖双方的权利义务严重不对等。江瑞华确认2012年3月6日涉案房产登记至其名下当天其已知晓该情况。因此，江瑞华应于该日支付余款310万元，而无须高俊浩再行通知。由此，江瑞华支付余款310万元的履行期限早于涉案《深圳市二手房买卖合同附件》约定的高俊浩应交付房产的2012年5月1日。江瑞华的付款义务为在先义务。江瑞华主张涉案房产不符合没有租约的约定、高俊浩构成违约，其有权中止履行。本院认为，涉案《深圳市二手房买卖合同》和《深圳市二手房买卖合同附件》于同日签订，虽然《深圳市二手房买卖合同》约定涉案房产没有租约，但《深圳市二手房买卖合同附件》约定从2012年5月1日开始涉案房产使用权归江瑞华，江瑞华原审时亦确认该条款的意思为高俊浩应于2012年5月1日交房，即表明江瑞华知晓涉案房产附有租约。江瑞华又主张因涉案房产存有租约，其担心高俊浩不能及时解除租约如期交房，故暂未支付余款。本院认为，江瑞华没有确切证据证明在该日到来时高俊浩会出现违约情形，亦未将自己中止履行的情形通知高俊浩。江瑞华的行为不符合行使不安抗辩权的条件。江瑞华没有依约付款没有合法理由，应承担违约责任。但江瑞华主张即使迟延付款，在2012年4月14日的《转租协议》中，其与高俊浩就余款的支付达成一致，即应在该协议签署当日付清。因其已在该日支付了余款310万元，故不构成违约。本院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第二款规定，买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。在2012年4月14日的《转租协议》中，高俊浩没有放弃主张江瑞华承担违约责任的意思表示。故江瑞华的该主张亦不能成立，本院不予支持。最后，原审判决对于违约金为49600元的计算正确，本院予以确认。综上所述，江瑞华的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律基本正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百六十八条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费应为1040元，由江瑞华承担。本院退回江瑞华案件受理费267元。本判决为终审判决。审 判 长 刘  粤  芳审 判 员 赵    霞代理审判员 张    睿二〇一三年三月十九日书 记 员 李开宇(兼)附法律条文：《中华人民共和国合同法》第五条：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条：买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条：民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第一百六十八条：第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。