山东省龙口市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0681民初6648号原告：龙口市商贸市场发展服务中心，住所地龙口市北大街261号，统一社会信用代码：12370681495178010M。法定代表人：于殿波，任主任。委托诉讼代理人：郝杰，山东启卓律师事务所律师。被告：赵剑武，男，1967年4月29日出生，汉族，居民，户籍地：青海省西宁市城中区，现住：龙口市。委托诉讼代理人：王庆生，泰和泰（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：温晓鹏，泰和泰（济南）律师事务所律师。原告龙口市商贸市场发展服务中心与被告赵剑武房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告龙口市商贸市场发展服务中心的委托诉讼代理人郝杰，被告赵剑武及其委托诉讼代理人王庆生、温晓鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙口市商贸市场发展服务中心向本院提出诉讼请求：1.判令被告赵剑武立即向原告龙口市商贸市场发展服务中心给付2018年及2019年度拖欠租金2049000元及滞纳金；2.请求本案诉讼费由被告赵剑武承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：判令：1.被告赵剑武立即向原告龙口市商贸市场发展服务中心给付2018年及2019年度（扣除2019年12月26日之后的五天租金19513元）拖欠租金2029487元及滞纳金（其中2018年度租金产生的滞纳金是以624500元为基数，自2018年12月27日始至实际给付之日止，按照每天3%进行计算；其中2019年租金所产生的滞纳金以1424500元为基数，自2019年12月27日始至实际给付之日止，按照每天3%进行计算）；2.请求本案诉讼费由被告承担。事实和理由：龙口市商贸市场发展服务中心原称为龙口市市场发展管理局，于2019年变更名称为龙口市商贸市场发展服务中心。2010年11月，龙口市商贸市场发展服务中心将位于龙口市东市场的营业楼（东市场街北首街西，文圣后街东首街北）整体出租给龙口市黄城诚成服装商场（经营者为赵剑武，该服装商场于2019年办理注销登记），双方为此签订了《租赁合同》及《补充合同》，合同第三条约定：第叁年度至合同期满租金每年150万元（后因税收政策原因双方实际按1424500元履行），但自2017年起赵剑武开始拖欠房租[该2017年度租金给付纠纷已经由龙口市人民法院（2018）鲁0681民初1310号民事判决且进入执行阶段]，其中在2018年及2019年两年期间赵剑武应付租金为2849000元，而赵剑武仅向原告支付了租金800000元，扣除2019年12月26日之后的五天租金19513元，尚欠租金2029487元，经多次催讨，至今未付。据上，特诉于贵院，请求查明事实，判如所请。被告赵剑武辩称，一、被告不应支付原告2018年及2019年租金。2010年11月17日，被告与原告签订《租赁合同》及《补充合同》，约定将东市场街北首街西，文圣后街东首街北营业楼整体出租给被告，租赁期限自2010年12月27日至2022年12月26日。原告负责租赁房屋主体消防验收并于2015年对租赁房屋整体进行消防升级改造，但被告至今未取得消防验收合格证且无法正常使用。2017年至2019年期间，因租赁房屋消防不达标、无消防合格证，多次被消防大队查封，导致租户因此撤租，致使商场无法正常经营，双方之间签订的合同无法实际履行，被告损失惨重。因此，原告无权向被告主张租金。二、原告交付的租赁房屋未经消防验收，导致被告无法正常经营，被告拒绝支付租金是行使同时履行抗辩权。根据《合同法》第66条规定：一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。本案中，原告一直未办理消防验收手续，被消防大队多次查封、责令限期改正，严重影响被告对租赁房屋的经营、使用和收益。被告多次请求原告办理消防验收，但原告因租赁期间关闭商场进行消防整改需承担被告的经营赔偿损失为由，拒不办理。因此，在原告拒不履行合同义务的情况下，被告有权行使同时履行抗辩权，拒付租金。综上所述，因原告恶意违约未办理消防验收手续，主体消防不达标、无消防合格证、整体改造的消防设施未完工，致使租赁房屋被消防部门多次查封导致租户退租，被告无法正常经营，双方租赁合同的目的无法实现，原告向被告主张租金缺乏事实根据和法律依据，故请法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.被告提交2013年12月5日被告向原告提交的申请一份、2013年12月10日原告向被告反馈的证明一份、2019年8月22日原告向市消防大队出具的《百货服装市场情况报告》一份、2019年10月28日原告向市消防大队出具的《关于消防安全隐患整改情况的反馈》一份、2020年10月28日被告与原告的办公室主任栾书生的通话录音一份，证明原告附有办理涉案租赁房屋房产证及消防主体安全检查合格证的义务。租赁合同履行中被告多次向原告申请要求其办理消防房产证等手续，但至今原告都未履行办理义务。原告因未办理房产证等相关证件，所以无法办理消防安全检查合格证等手续，涉案商场综合大厅已经于2018年正月初四因无消防合格证关闭停止经营。鞋帽厅因整体外包，2022年12月租赁期满，合同期内关闭改造需要包赔经营者的损失，资金量很大，原告计划申请政府资金，租赁期满后再进行消防达标改造，直到2019年10月28日，该鞋帽厅仍存在6处无法整改的隐患。原告对上述5份证据的真实性、关联性及证明目的均不认可，主张涉及的消防问题恰恰是被告应该履行的义务，并不能证明被告无法经营的目的，消防问题的有无根本不影响合同的履行，被告一直在正常经营中。本院认为，通过上述证据可以看出双方争论的焦点在于，消防问题负责的主体及消防问题是否影响合同目的的履行，本院在此不作具体阐述，将在本院认为部分结合其他证据综合论述。2.被告提交2020年11月30日龙口市消防救援大队出具的政府信息公开告知书（2020）第002号原件及其附件复印件（2017.06.14临时查封现场照片、龙公消封字（2017）第0054号《临时查封决定书》、龙消限字（2019）第0518号《责令限期改正通知书》、龙（消）行决字（2019）第0032号《行政处罚决定书》及送达回执、龙（消）行决字（2019）第0033号《行政处罚决定书》及送达回执、龙（消）行决字（2019）第0034号及送达回执）和2020年1月8日众商户签字按手印的临时送电申请书，证明2015年由市政府批示财政拨款，原告牵头施工，包括涉案房屋在内的整个服装百货市场进行整体消防升级改造。2017年6月14日，龙口市消防救援大队向原告下达有关市场查封的照片以及2018年至2019年所有消防行政处罚决定书等法律文书，原告未向龙口市消防救援大队提交对涉案房屋整体消防升级改造的竣工备案时间表和申请施工及设计手续。市消防救援大队未向原告作出批示及相关竣工后的验收报告。原告因未进行整改，未取得消防安全检察合格证，导致涉案房屋被消防大队多次查封，致使租户多数撤离，被告无法持续正常经营，合同目的无法实现。原告主张真实性不能确定，上述证据与本案没有关联性。本院认为，通过（2020）第002号政府信息公开告知书，可以看出涉案场所存在消防问题，本院对该证据予以认定，由于其附件是复印件，本院对上述证据不予认定；通过2020年1月8日临时送电申请书可以看出，鞋帽大厅发生火灾后出现无法正常经营的情况，但通过该证据无法看出火灾发生之前的经营情况，由于原告在诉请中已对该部分租金予以放弃，因此对该证据本院不作阐述。3.被告提交的2020年12月20日拍摄的一、二层消防设施照片、视频两份和2015年整体消防升级改造后的消防器材检查记录卡3张，证明原告在2015年对涉案租赁房屋安装的消防设施没有接通管道，消防栓无法正常使用，原告工作人员张长安对涉案房屋内的消防器材进行检查，消防栓均不正常，因此涉案房屋中原告在2015年整体升级改造的消防设施未完工，全部不能正常使用，涉案房屋不具备出租条件。原告主张该组照片的真实性无法确定，不能证明是涉案商场所有，即使是真实的，根据双方补充协议第3条，消防设施本来就属于被告应该承担的义务，因此该组证据不能证明其证明目的，与本案也没有关联性。本院认为，该组证据无法达到证明被告主张的涉案房屋不具备出租条件的目的，根据已查明的事实，2017年之前被告一直按照约定缴纳租金，且本案论述的是2018年至2019年租金是否应该给付的问题，该组证据不具有关联性，本院不予认定。4.被告提交证人刘某证言及其录像、证人汤玉财录像、证人王某证言及其录像、证人徐某证言及其录像、2019年8月22日原告向市消防大队出具的《百货服装市场情况报告》一份，证明2017年8、9月份原告服装市场负责人赵明泉召集租户召开会议，通知业户综合大厅因消防不达标，没有消防手续，需关闭经营场所，业户合同期满不再续租。2018年、2019年赵明泉召集租户开会，要求租户尽快搬离。因涉案租赁房屋与综合大厅情况一致，也因消防不达标与综合大厅同一时间被查封，但原告因租赁期内关闭涉案租赁房屋需包赔承包方经营损失，刻意隐瞒该事实，擅自将封条撕毁，忽视消防大队的查封及处罚。但被告的业户为此陆续向被告提出提前终止租赁合同，有的合同期满，不再续租，被告因此无法向外出租，无法继续履行合同，无法实现合同目的。原告对真实性不予认可，主张证人应该出庭作证，以核实证人的身份及证明事项的真伪，相关视频无法证明证人系综合大厅的业主，而且综合大厅与本案的鞋帽厅从位置及租赁关系上是两个完全不同的场所，综合大厅原被告双方另有租赁合同及补充协议，且关于综合大厅原被告双方已经在2019年1月3日达成了（2018）鲁0681民初1131号民事调解书，综合大厅的租赁关系已经于2019年初终止，因此证人材料与本案没有任何关联性，其中从视频上可见，证人也是通过小道消息听说而来的，不具有任何证明力度。本院认为，证人应当出庭作证接受质询，因证人无正当理由未出庭，故本院对被告提交的证人证言及录像不予采纳。对于《百货服装市场情况报告》，无法证明被告的举证目的，本院对该证据不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：龙口市商贸市场发展服务中心原称为龙口市市场发展管理局，于2019年变更名称为龙口市商贸市场发展服务中心。龙口市黄城诚成服装商场，经营者系本案被告赵剑武，于2019年6月24日注销。2010年11月17日，原告（甲方）与龙口市黄城诚成服装商场（乙方）签订《租赁合同》，合同约定：“一、甲方将东市场街北首街西，文圣后街东首街北营业楼（详见图纸）整体出租给乙方。二、租赁期限：壹拾贰年。自2010年12月27日-2022年12月26日。三、租金及交纳方式：第壹年度租金壹佰肆拾万元，……第叁年度至合同期满租金每年壹佰伍拾万元，于每年12月27日前一次性交齐当年租金。……七、乙方逾期交纳租金，除应如数补交外，每逾期一天收取3%的滞纳金。逾期超一个月，除追缴租金及滞纳金外，甲方有权解除合同，收回营业场地并不退还保证金。”落款处有龙口市市场发展管理局盖章及法定代表人签字、龙口市黄城诚成服装商场盖章及赵剑武签字。同日，双方签订《补充合同》，合同约定：……三、承租楼的消防和安全办法乙方要保证承租营业楼的消防安全和治安安全，应对承租营业楼所有区域按照消防达标规定配置消防器具，设置消防通道，日常确保消防器具的正常使用和消防通道的畅通……。自2012年开始，被告每年实际缴纳租金1424500元，缴纳时间为每年年底。2018年被告已缴纳租金800000元，尚欠租金624500元。2019年全年未缴纳租金1424500元，共欠租金2049000元。审理中，原告自愿放弃2019年12月26日之后的五天租金19513元，实际尚欠租金2029487元。本院认为，依据双方提交的《租赁合同》和《补充合同》，可以看出合同的签订系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，本院对原、被告双方租赁房屋的事实予以认定。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告将涉案场所交付被告使用，被告未按照约定缴纳2018年-2019年租金，属于未按照约定履约行为，本院对原告要求被告缴纳租金的请求予以支持。本案争议的焦点在于龙口市黄城诚成服装商场消防问题不达标与被告不缴纳租金两者是否有关联。被告主张涉案场所存在消防问题，导致自己的租户纷纷撤租，影响自身收益，合同目的无法实现，本院根据查明的事实和双方提交的证据，可以看出涉案场所确实存在消防问题，但并不能成为被告不缴纳租金的理由，且审理中被告未提交证据证明其收益减少，因此本院对被告的主张不予支持。关于缴纳租金的数额，被告每年年底实际应缴纳租金1424500元，2018年已经缴纳80000元，因此2018年应该缴纳624500元，2019年应该缴纳租金1424500元，共计交纳租金的数额为2049000元，审理中，原告自愿放弃2019年12月26日之后的五天租金19513元，系原告自身权利的处分，不违反法律规定，本院予以确认。因此被告共计应缴纳租金的数额为2029487元。关于原告请求被告支付每天3%滞纳金的请求，本院认为诉求明显过高，不符合法律规定，本院不予支持，但因被告拖欠租金给原告造成的利息损失，被告应给予赔偿。（以624500元为基数，自2019年1月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；以624500元为基数，自2019年8月20日起至2019年12月31日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以2029487元为基数，自2020年1月1日起至款项清偿完毕之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款,原《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定,判决如下:一、被告赵剑武于本判决生效后十日内给付原告龙口市商贸市场发展服务中心租金2029487元及利息（以624500元为基数，自2019年1月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；以624500元为基数，自2019年8月20日起至2019年12月31日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以2029487元为基数，自2020年1月1日起至款项清偿完毕之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告龙口市商贸市场发展服务中心其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23036元,减半收取11518元，由被告赵剑武负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  葛曙荣二〇二一年二月一日书记员  成佳颖