浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 裁 定 书(2013)浙嘉民终字第46号上诉人（原审被告）：张利民。被上诉人（原审原告）：丁瑞芳。委托代理人：张克明。委托代理人：陆荣娟。被上诉人（原审第三人）：张卫民。原审被告：平湖市房地产管理处。住所地：平湖市当湖街道东湖大道***号。法定代表人：邱根法，该管理处主任。委托代理人：周水良，浙江天卓律师事务所律师。原审第三人：胡泽会。上诉人张利民因与被上诉人丁瑞芳、张卫民及原审被告平湖市房地产管理处（以下简称平湖房管处）、原审第三人胡泽会房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省平湖市人民法院（2011）嘉平民初字第968号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年1月6日受理后，依法组成合议庭进行了审理。原审法院经审理认定：丁瑞芳与张利民、张卫民、案外人张克明、张益明、张鸣民系母子关系。丁瑞芳丧夫后与谢金海再婚，生育谢旭春。1977年3月8日，经过公房普查确认，坐落于平湖市当湖街道原南河头6号（现为平湖市当湖街道人民西路35号）房屋的使用人为谢金海，户主为丁瑞芳，张利民、张卫民及案外人张克明、张益明、张鸣民、谢旭春亦居住在该房屋内。1991年11月1日，平湖房管处将平湖市当湖街道人民西路35号拆分后分别与张益明及张利民签订城镇公有房屋租赁合同，平湖房管处将平湖市当湖街道人民西路35-1号房屋和平湖市当湖街道人民西路35-2号房屋分别租赁给张利民和张益明，并明确平湖市当湖街道人民西路35-1号房屋的户主为丁瑞芳，同住人为张利民及张卫民。1997年4月23日，平湖房管处又将坐落于平湖市当湖街道南台弄15号房屋租赁给丁瑞芳。张利民于2005年9月10日将平湖市当湖街道人民西路35-1号房屋出租给他人，由于丁瑞芳、张利民、平湖房管处、张卫民就诉争房屋存在争议，经协调后丁瑞芳与张利民同意将2011年1月起的租金10125元暂存于平湖市公安局当湖派出所。2011年4月6日，张利民与第三人胡泽会签订房屋租赁合同，约定张利民将平湖市当湖街道人民西路35-1号房屋出租给胡泽会用于经营，租赁期限为2011年4月6日至2014年4月6日，三年租金分别为50000元、55000元和58000元。2011年4月6日、2012年3月7日，胡泽会将前二年的租金共105000元交付张利民。原审法院另认定：平湖市当湖街道人民西路35-1号房屋的面积为28.61平方米，2011年1月以后向平湖房管处每月缴纳的租金为31.50元，1991年以后一直由张利民居住或出租并缴纳相应的租金。2011年6月29日，丁瑞芳以平湖房管处和张利民在未征得原租赁权人同意时，擅自更改原租赁人的租赁权为由，诉至原审法院，请求判令：1、平湖房管处立即恢复丁瑞芳对平湖市当湖街道人民西路35-1号（原南河头6号）房屋的租赁权与使用权；2、张益明、张利民立即终止与胡泽会的房屋租赁合同；3、胡泽会于判决生效后立即腾退房屋给丁瑞芳。原审诉讼中，丁瑞芳变更诉讼请求：1、请求确认平湖市当湖街道人民西路35-1号房屋由丁瑞芳租赁；2、张利民将收取的房屋租金115125元返还丁瑞芳。原审中张卫民主张其对争议的房屋享有共同的租赁权，故提出如下诉讼请求：1、请求确认平湖市当湖街道人民西路35-1号房屋由张卫民租赁；2、张利民收取的房屋租金115125元返还张卫民。平湖房管处在原审中答辩称：丁瑞芳及张卫民的诉请均没有事实和法律依据，且超过了诉讼时效。张利民在原审中答辩称：张利民于1990年7月20日由浙江省乔司监狱迁回平湖后户籍落在平湖市当湖街道人民西路35号房屋内，该房屋由张利民向平湖房管处租赁后，一直居住至今，丁瑞芳及张卫民的诉讼请求没有依据。胡泽会在原审中答辩称：房屋是胡泽会向张利民租赁的，胡泽会按时付清了租金，胡泽会同意将房屋租金交给法院确认的诉争房屋承租人。张卫民针对丁瑞芳的诉请在原审中答辩称：坚持自己的诉讼请求。如果法院判决支持丁瑞芳的诉请，张卫民也没有意见。丁瑞芳针对张卫民的诉请在原审中答辩称：不同意张卫民的诉讼请求，房屋是丁瑞芳租赁的，所以租赁权和收益权都应归丁瑞芳。原审法院经审理认为：诉争的平湖市当湖街道人民西路35-1号房屋的性质系国有直管公房，该房屋的承租人及其相应权利义务均应根据平湖房管处与承租人签订的租赁合同确定。根据平湖房管处与张利民签订的城镇公有房屋租赁合同记载，平湖市当湖街道人民西路35-1号房屋的户主登记为丁瑞芳，张利民及张卫民为同住人，故应认定为丁瑞芳、张利民及张卫民均系该房屋的共同承租人，理应共同享受权利和承担义务。根据城镇公有房屋租赁合同的约定，诉争房屋的用途为住宅，承租人不得擅自转租及改变房屋用途，现平湖房管处对张利民将房屋出租收取租金未提出异议，并同意房屋租金由承租人自行支配，原审予以确认。由于该房屋的承租人为丁瑞芳、张利民及张卫民，故该房屋的收益应由上述三人共同享受。但张利民在2011年1月至2013年4月期间向平湖房管处已支付和尚需支付的租金应当相应扣除，扣除的金额为882元。丁瑞芳及张卫民请求确认平湖市当湖街道人民西路35-1号房屋系由丁瑞芳或张卫民承租，相应房屋租金由其享受的请求，原审予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条、第一百三十四条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条之规定，判决：一、确认坐落于平湖市当湖街道人民西路35-1号房屋由丁瑞芳、张利民、张卫民共同承租；二、张利民于判决生效后十日内各向丁瑞芳、张卫民返还2011年1月至2013年4月的租金38081元；三、驳回丁瑞芳、张卫民的其他诉讼请求。案件受理费合计120元，由丁瑞芳、张利民、张卫民各负担40元。判决宣告后，张利民不服，向本院提出上诉称：其于1990年7月20日由乔司监狱迁回后，经丁瑞芳及张卫民的同意，户籍落在涉案房屋内，并至今一直由其向平湖房管处交纳承租费用。其另因为张卫民顶了赌博罪，张卫民曾口头承诺该房屋归张利民一人承租并使用。丁瑞芳也表示要给张利民一个安身之处。故请求撤销原判，驳回丁瑞芳对张利民的原审诉讼请求。丁瑞芳在二审中答辩称：张利民不孝敬母亲，于2005年9月10日擅自将丁瑞芳居住的房屋出租他人经营，并独自收取租金。张利民在家人不知情的情况下，通过关系在平湖房管处更改承租人为其一人，严重侵犯了共同承租人的利益。张卫民在二审中答辩意见同丁瑞芳的上述意见。平湖房管处在二审中答辩称：其对原审判决没有异议，但其认为涉案房屋的租赁合同是由其与张利民签订的。各方当事人在二审中均未提交新的证据。除一审已认定的事实外，本院另认定：1991年11月，平湖房管处与张利民签订城镇公有房屋租赁合同时，丁瑞芳并未实际居住于涉案房屋内，丁瑞芳自述其于两三年前就外出做保姆。因签订上述房屋租赁合同前该房屋的户口登记簿上显示户主为丁瑞芳，同住人为张利民、张卫民，故平湖房管处在签订上述合同后于合同附页上仍标明户主为丁瑞芳，同住人为张利民、张卫民。本院认为：本案诉争房屋系直管公有住房。直管公房租赁是由国家政府部门的房地产管理部门将国家或国家机关所有的房屋，租赁给特定身份的居民承租居住。对于符合条件的公房租赁申请者，房地产管理部门从中加以选择。作为出租人公房产权单位或国家授权经营管理公房的单位享有自主选择合同相对人的权利。该权利未经授权，他人不得代行。因此，在数人同时有权继续履行租赁合同，且无法协商一致的情况下，应当由作为出租人的公房产权单位或国家授权经营管理公房的单位从中予以确定。当事人直接诉讼至人民法院要求确定其承租权的，其诉请类似于要求法院确认其可以强制与出租人公房产权单位或国家授权经营管理公房的单位缔约，此请求并非法院民事诉讼能处理之，故非属法院民事诉讼受案范围。本案中，涉案房屋原使用权人谢金海死亡后，作为该房屋内共同居住人的丁瑞芳、张利民、张卫民，均要求获得涉案房屋的承租权的，应由作为出租人的平湖房管处从中予以确定。现丁瑞芳直接起诉至法院要求确定其承租权人身份的，因法院无权强制平湖房管处与丁瑞芳缔约，故本案应不予受理。在原审已经受理的情形下，应撤销原判，裁定驳回起诉。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，并经本院审判委员会讨论决定，裁定如下：一、撤销浙江省平湖市人民法院（2011）嘉平民初字第968号民事判决；二、驳回丁瑞芳的起诉。本裁定为终审裁定。审 判 长  杨迪虎审 判 员  帅国珍代理审判员  章玉萍二〇一三年五月二十日书 记 员  阮美琴