重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2018)渝01民终2196号上诉人（原审被告）：刘从新，男，1977年7月1日出生，汉族，住重庆市忠县。被上诉人（原审原告）：黄爽，女，1993年12月25日出生，汉族，住重庆市大足区。委托诉讼代理人：崔凯，重庆缘起律师事务所律师。委托诉讼代理人：张义，重庆缘起律师事务所律师。原审第三人：重庆恩居房地产经纪有限公司，住所地重庆市渝北区龙溪街道松牌路109号，统一社会信用代码915001120801916436。法定代表人：何中凡，董事长。委托诉讼代理人：杨顺，男，系该公司员工。上诉人刘从新与被上诉人黄爽、原审第三人重庆恩居房地产经纪有限公司（以下简称“恩居经纪公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2017）渝0112民初15423号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘从新，被上诉人黄爽的委托诉讼代理人崔凯、张义，以及原审第三人重庆恩居房地产经纪有限公司是委托诉讼��理人杨顺到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘从新上诉请求：1.请求撤销一审判决第三条内容；2.本案上诉费由被上诉人承担。主要事实和理由：1.合同约定了违约金，应按照合同约定适用违约金条款，而非判决房屋差价损失；2.认为房地产估计报告的结果不合理，判决中房屋差价损失明显过高。黄爽辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判，驳回上诉。黄爽向一审法院提出诉讼请求：1．解除黄爽与刘从新、第三人恩居经纪公司签订的《房屋买卖合同》中房屋买卖部分；2．刘从新退还黄爽支付的定金40000元；3．刘从新赔偿黄爽中介费损失6800元；4．刘从新赔偿黄爽误工费损失7058元；5．刘从新赔偿黄爽交通费损失900元；6．刘从新赔偿黄爽律师费损失18000元；7．刘从新赔偿黄爽房屋差价损失以鉴定结果为准；8．刘从新赔偿黄爽利息贷款损失71131.89元。案件受理费由刘从新负担。事实和理由：2017年2月25日，黄爽与刘从新、第三人恩居经纪公司签订了《房屋买卖合同》，约定黄爽购买刘从新位于重庆市渝北区的房屋，合同总价款855000元。黄爽于合同签订当日支付定金40000元。合同签订后，黄爽一直积极履行合同义务，但在2017年5月26日，黄爽得知刘从新将案涉房屋出售给他人。刘从新“一房二卖”的行为已构成根本违约，应承担相应的违约责任，并赔偿给黄爽造成的损失。现为保护黄爽的合法权益，故向法院提起诉讼。刘从新辩称，系黄爽未按合同约定支付定金，逾期30天的，卖方有权解除合同，故刘从新将房屋出售给了案外人，其不存在违约行为。即便存在违约行为，也系黄爽违约在先，应各自承担相应的责任。即便刘从新要承担其违约责任，黄爽主张的交通费、律师费、误工费，没有事实和法律依据。黄爽主张的房屋差价损失，刘从新认为应以鉴定为准。黄爽主张的按揭贷款利息差额损失与本案无关。黄爽主张赔偿的所有费用，已经超过了黄爽的实际损失，刘从新不予认可。第三人恩居经纪公司述称，黄爽支付的定金已在合同签订后第2天转账给刘从新，对其他不发表意见。一审法院认定事实：2017年2月25日，以刘从新为卖方，黄爽为买方，第三人恩居经纪公司为经纪方，三方签订了《房屋买卖合同》，约定黄爽购买刘从新位于重庆市渝北区的房屋，建筑面积84.9平方米，房屋转让成交价855000元。合同第4条约定，在本合同签订当日，买方向卖方交付定金40000元。该定金40000元，在卖方签收后转交给经纪方托管，经纪方给卖方出具收据。定金托管按下列方式执定，定金可抵扣房款：买方同意卖方不托管���业交割之保证金于经纪方，且因此而产生的损失及风险责任由买方自行承担，与经纪方无关。托管定金于查档后3个工作日内经纪方转付给卖方。合同第15条约定，基于经纪方提供的居间服务，且经纪方已促成买卖双方签订本合同，买方（购买方）同意在本合同签订当日内向经纪方支付佣金6800元；卖方（出售方）同意在本合同签订当日内向经纪方支付佣金5000元。合同第17条约定，卖方擅自解除本合同或卖方单方面违约致使本合同被解除的，须向买方支付该房屋成交价10%的违约金。卖方逾期办理房屋过户递件或取件的或未能按时履行本合同约定的其他义务，每逾期1天，按该房屋成交价的5‰向买方支付违约金。逾期30天，买方有权解除本合同，本合同解除的，卖方须退还买方已付的所有款项，并向买方支付该房屋成交价10%的违约金，并承担买方支付的佣金损失��同日，黄爽向第三人恩居经纪公司转账支付40000元定金，及6300元中介费。第三人恩居经纪公司向黄爽出具收据载明收到黄爽按合同交来的定金40000元，及中介费6800元。黄爽陈述，已付的中介费，除转账支付的部分外，其余500元系以现金方式支付。2017年2月27日，第三人恩居经纪公司向刘从新转账35000元。2017年4月11日，刘从新及其配偶谢学莲共同出具公证委托书，委托周倩办理案涉房屋查询、预约还款解押、签订合同、领取房产证等相关手续。2017年5月31日，刘从新与案外人唐浩翔签订《重庆市房屋买卖合同》将案涉房屋出售给唐浩翔。2017年8月3日，黄爽向一审法院提出鉴定申请，因其于诉状中陈述于2017年5月26日知晓案涉房屋出售给案外人，故申请就该时间点案涉房屋市场价值进行鉴定。一审法院委托重庆华西资产��估房地产土地估价有限公司对案涉房屋在2017年5月26日的市场价值进行鉴定。2017年11月20日，重庆华西资产评估房地产土地估价有限公司出具房地产估价报告，载明该时间段案涉房屋估价总额为107.39万元。该鉴定产生鉴定费用9400元。一审法院认为，黄爽与刘从新于2017年2月25日签订的《房屋买卖合同》中的房屋买卖部分系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规关于合同效力的强制性规定，故双方签订的合同中房屋买卖部分应属合法有效，其合同约定的权利义务关系应当得到法律的保护，双方均应依照合同全面履行各自义务。对黄爽要求解除双方签订的房屋买卖合同中的房屋买卖部分的诉讼请求，因案涉房屋实际已出售给案外人，黄爽购买房屋的目的无法实现，故对黄爽的该项诉讼请求予以支持。对黄爽要求刘从新退还定金40000元��诉讼请求，因双方合同解除，刘从新应当退还黄爽已支付的定金。就该定金的具体金额，虽刘从新提出只收到35000元，故定金应为35000元的抗辩意见。因黄爽确已向第三人恩居经纪公司支付了定金40000元，且三方合同约定的刘从新应当在签订合同当日向第三人恩居经纪公司支付中介费5000元，故第三人恩居经纪公司扣除该笔费用符合合同约定，故应当认定黄爽支付的定金金额为40000元。对黄爽的上述诉讼请求予以支持。对黄爽要求刘从新赔偿各项损失的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当���当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，刘从新在未解除合同的情况下，将案涉房屋出售给案外人，其行为已构成根本违约，应赔偿给黄爽造成的损失。经鉴定，房屋差价损失为21.89万元（107.39万元-85.5万元），一审法院予以支持。中介费6800元，为黄爽实际产生的损失，一审法院予以支持。对黄爽起诉要求刘从新赔偿的交通费、误工费损失，因其无法证明与刘从新违约具有关联性，故对该诉讼请求，一审法院不予支持。对黄爽起诉要求刘从新赔偿的律师费损失，由于合同未明确约定律师费由刘从新承担，且该律师费并非必然产生的损失，故对该诉讼请求不予支持。对黄爽起诉要求刘从新赔偿的按揭利息贷款差额损失，因其未举示充分证据予以证明该损失，故对该诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、解除原告黄爽与刘从新、第三人重庆恩居房地产经纪有限公司于2017年12月25日签订的《房屋买卖合同》中的房屋买卖部分；二、刘从新于本判决生效后五日内退还原告黄爽定金40000元；三、刘从新于本判决生效后五日内赔偿原告黄爽房屋差价损失218900元；四、刘从新于本判决生效后五日内赔偿原告黄爽中介费损失6800元；五、驳回原告黄爽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条���定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12350元，减半收取计6175元，保全费2520元，鉴定费9400元，由刘从新负担。二审中，双方当事人对一审查明的事实无异议，且无新证据举示。二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，黄爽与刘从新签订的房屋买卖合同合法有效，因刘从新的违约行为导致合同目的无法实现，黄爽提出解除房屋买卖合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，应予支持。二审中，本案争议的焦点如下：一是刘从新是否应赔偿黄爽房屋差价损失。刘从新提出本案仅依据合同约定支付违约金即可。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”同时，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”综上，一方违约时，守约方要求违约方承担违约责任的方式包括继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等，也可以选择解除合同并要求对方赔偿损失，且选择权在于守约方。本案中，黄爽作为守约方请求解除合同并要求对方赔偿损失，符合《中华人民共和国合同法》第九十七条规定。第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成��损失。”本案中，房屋现实价值与购买价格之间房屋差价，属因合同履行黄爽可获得的可期待利益，应由违约方刘从新予以赔偿。故对刘从新主张应按照合同约定适用违约金条款，而非判决房屋差价损失的上诉理由不能成立，本院不予支持。二是房屋差价损失是否合理。一审期间，由有资质的评估公司人员对房屋2017年5月26日（即黄爽知晓刘从新将房屋卖给案外人当日）的市场价值鉴定符合法律规定。刘从新提出评估结果明显过高，且并未提供相关的事实依据和法律依据，无法推翻一审判决所认定的房屋差价。故刘从新认为房地产估计报告的结果不合理，判决中房屋差价损失明显过高的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，刘从新的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中���人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4583.5元，由上诉人刘从新负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 瑜审 判 员  刘 毅审 判 员  乔 艳法官助理  庞端端二〇一八年四月十七日书 记 员  陈 胜