江苏省泗阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1323民初6564号原告：海晓平，男，1990年8月30日出生，住泗阳县。原告：张志娟，女，1991年5月2日出生，住泗阳县。二原告共同委托诉讼代理人：刘军，泗阳县城北法律服务所法律工作者。被告：泗阳天润房地产开发有限公司，统一社会信用代码91321323067694166E,住所地泗阳县众兴镇解放北路。法定代表人：张春梅,该公司董事长。委托诉讼代理人：林泉，江苏义缘律师事务所律师。原告海晓平、张志娟与被告泗阳天润房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张志娟及二原告共同委托诉讼代理人刘军、被告泗阳天润房地产开发有限公司的委托诉讼代理人林泉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告海晓平、张志娟向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付逾期交房违约金3029.5元；2、要求被告支付逾期交付不动产权证违约金3029.5元。事实与理由：二原告与被告于2017年7月22日签订了商品房买卖合同，购买位于，房屋总价是571613元，原告已履行所有购房义务并办理相关手续。双方约定交付房屋的时间为2019年6月28日，实际交付时间是2019年8月20日，被告未按约定履行房屋交付义务。办理产权登记的时间为2020年1月13日，未按照约定办理不动产权证书。根据合同约定，合同第九条第一款规定出卖人逾期交房，逾期不超过90日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款日万分之一的违约金。合同第十五条规定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记，也是按照日万分之一的违约金支付。因双方无法达成一致意见，故原告向贵院起诉，请求贵院支持原告诉请。被告泗阳天润房地产开发有限公司辩称：1.被告并不存在逾期交房的违约行为，根据合同第八条约定，涉案房屋未在约定时间内交房，是因为政策变化的不可抗力，导致合同交房义务出现延误。2019年4月份被告对涉案房屋的消防进行申报验收，因消防法、建设工程消防监督管理规定的变化，涉及建设工程消防涉及审核、消防验收职责职能机构发生变化，于2019年4月1日至2019年6月30日为职责移交承接期，所有办理消防验收项目被全部搁置，这属于政策变化的不可抗力，被告不存在延期交房违约。被告开发的泗阳品园1号楼、地下车库消防工程于2019年4月2日全部完工，被告于2019年4月8日到宿迁市递交消防验收材料，武警中队以职责调整拒绝接受，被告于2019年4月10日到泗阳县行政服务中心住建局窗口申报验收材料，住建局以职责尚在交接无法验收为由拒收材料。后被告在泗阳县住建局可以办理消防验收第一时间，于2019年6月24日将消防验收材料交给泗阳县住建局消防验收，住建局于2019年6月28日消防验收合格。导致消防无法验收，故不应该承担违约责任；2.被告已经将因消防无法验收的延误情况向原告及其他业主做出答复，2019年8月15日将涉案交房通知书邮寄原告，2019年8月28日将消防验收政策变更不可抗力情况张贴在小区门口，原告在知道情况办理了交房手续，原告认可了延期交房情况，现原告诉至法院，违背了诚实信用原则；3.对于原告支付违约金支付方式存在异议，我们认为计算违约金的基数，按照原告在签订合同时交付的首付款计算；4.被告将涉案房产于2019年8月20日交付给二原告，按《商品房面买卖合同》约定交房后90日内办理不动产权证书，而涉案房屋于2019年9月19日取得工程竣工验收备案表，也就是说在2019年9月19日涉案房屋已经符合办证条件，办证业务需要提供首付发票、贷款凭证、契税完税证明、房屋专项维修基金缴存证明等，如逾期办证也是因为原告方单方原因造成，与被告无关。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年7月24日，原告海晓平（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：二原告购买被告开发的众兴镇银河路南侧泗水品园1幢1508室，总价款为571613元。合同约定：出卖人应当在2019年6月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将房屋交付买受人使用，交付时须取得《工程竣工验收备案表》。但如遭遇不可抗力、国家建设致使规划改变、重大政策影响、因市政规划等因素导致建设延长，非因出卖人原因导致延期交付，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期交付。除合同规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在该商品房交付使用后90日内取得不动产登记证的，合同继续履行，自该商品房交付使用后第91日起至实际取得不动产登记之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。原告给付被告购房款共计571613元。另查明，被告于2019年8月16日向原告发出交房通知书，通知定于2019年8月20日分批次集中交房。二原告于2020年1月13日取得涉案房屋的不动产权证书。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定履行自己的义务。根据该合同约定，被告应于2019年6月28日前将验收合格的房屋交付原告使用，被告未按照合同约定履行交付房屋的义务，应支付原告自2019年6月28日起至2019年8月20日止的逾期交房违约金。对于被告称延期交房的原因在于2019年4月1日至6月30日为建设工程消防设计审查验收职责移交承接期，该时间段内无法进行消防验收，但被告未提供证据证明其提交消防验收的时间受到职责移交承接期的影响，故本院认为不能扣除该职责移交承接期限。被告称其告知了二原告延期交房的原因，但二原告并未明确表示同意免除其违约责任且被告也未提供证据证明，故本院对被告的该项辩解不予采纳。被告认为计算违约金的基数应当为原告在签订合同时交付的首付款的数额，但原告在签订合同后已支付了全部的购房款，故应当以571613元为计算违约金的基数，故逾期交房违约金为3029元（571613元×0.0001×53天）。根据合同约定被告应当在商品房交付使用后90日内即2019年11月28日前将办理权属登记资料报产权登记机关备案，故逾期办证违约金的起算点应当为2019年11月28日。被告辩称是因为原告的原因逾期办理产权证，但其并未提供证据证明其向产权机关提供资料备案的时间，且亦未提供证据证明其向二原告送达了办理产权证的通知，故本院对被告的该项辩解不予采纳。故被告应当支付逾期办证违约金2629元（571613元×0.0001×46天）。综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告泗阳天润房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告海晓平、张志娟5658元；二、驳回原告海晓平、张志娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告泗阳天润房地产开发有限公司负担。如不服判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费。审判员 陈 坚二〇二一年二月二十二日书记员 刘静霞附相关法条：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行金钱给付义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被告执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。