广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）深中法房终字第1654号上诉人（原审第三人）：黄山海，男，汉族，1976年3月23日出生。委托代理人：陈丛林，广东惠商律师事务所律师。委托代理人：孟小英，广东惠商律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳市万众城商贸建设有限公司，（办公场所）。法定代表人：邓伟霞，该司总经理。委托代理人：罗秀英，女，汉族，1979年8月5日生，该司员工。委托代理人：孙渊，男，汉族，1968年3月1日，该司员工。原审被告：林佳，男，1956年2月15日出生，香港居民。上诉人黄山海因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2011）深宝法民三初字第1666号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明：2003年4月15日，深圳市万众城实业发展有限公司（深圳市万众城商贸建设有限公司前身，以下简称万众城公司）（乙方）与宝安区观澜东升印刷厂（甲方）签订了一份《深圳市房地产租赁合同书》，合同约定：甲方将位于深圳市宝安区观澜镇大和路西侧观澜二中对面一楼房地产出租给乙方使用，租赁面积为3366平方米；租赁用途为非住宅；合同期限自2003年4月15日起至2018年4月15日止；甲方应按法定用途出租租赁房地产，乙方应按法定用途使用房地产，不得擅自改变，乙方改变租赁房地产法定用途的，须经甲方书面同意，并按有关法律、法规的规定，向房地产主管部门申请改变房地产使用用途，经批准后方可按批准用途改变。同日，双方还签订了一份《房屋租赁补充合同》，约定：甲方将位于深圳市宝安区观澜镇大和路西侧（房地产证编号：深房第字号5000043XXX至500004XXXX号）共九本的产权证书的房屋出租给乙方使用，用途为工业或其他，建筑面积为9218.18平方米，由一栋宿舍（三层，面积1619.82平方米）和一栋厂房（三层，面积7598.36平方米，1、2层为楼房6520.62平方米，3层为铁皮房1077.74平方米）组成；乙方租用该房屋的期限为20年，自2003年4月15日至2023年4月15日；甲方将上述房屋出租给乙方，如乙方为了满足经营需要，在保证安全和不改变主体结构的前提下，可以对房屋、外墙及空地部分（含门前广场）进行装修、加建、改建和扩建，因此增加的面积，甲方不再收取任何租金和费用；在租赁期间，乙方可以任何形式招租、招商或转租，甲方均不得干预。上述合同签订后，宝安区观澜东升印刷厂即将涉案房屋交付万众城公司使用，万众城公司对涉案房屋进行了加建、改建并装修后开办了万众城商业连锁有限公司家居广场观澜店。2003年8月5日，万众城公司（甲方）与林佳（乙方）签订《合同书》，约定甲方提供万众城家居观澜店（位于深圳市宝安区观澜镇大和路）一层一区XX号建筑面积为33.851平方米（使用面积为25.05平方米）的商铺给乙方，乙方取得30年的商铺使用权，期限自2003年9月1日起至2032年8月31日止，乙方必须于合同签订当日一次性支付使用资金人民币180000元。合同签订后，万众城公司向林佳移交了约定的铺位，林佳支付约定的合同价款。合同第六条约定“在办理商铺使用手续后，在合同有效期内如乙方将商铺使用权转给第三方，应提前通知甲方并办理相关手续，办理完毕，该第三方即成为本合同的自然乙方，享有原乙方同等的权利、责任和义务。该第三方应严格履行甲方与乙方所订立的合同”。2010年1月1日，林佳与黄山海签订使用权转让证明，约定将涉案商铺的使用权转让给黄山海，黄山海支付价款人民币120000元。该使用权转让证明没有万众城公司的盖章，但万众城公司委托代理人孙渊表示林佳向其出示过该证明。后宝安区观澜东升印刷厂、东升印刷厂有限公司与万众城公司就合同履行产生纠纷，诉至原审法院，原审法院作出（2007）深宝法民三初字第1581号民事判决书，判决解除宝安区观澜东升印刷厂和万众城公司签订的《深圳市房地产租赁合同书》及《房屋租赁补充合同》并返还涉案房产。双方均不服该判决并向本院提起上诉，本院作出（2010）深中法民五终字第1279号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2011年5月13日，原审法院依据宝安区观澜东升印刷厂、东升印刷厂有限公司的申请，向万众城公司发出（2011）深宝法执字第5115号执行令，要求万众城公司依法履行（2010）深中法民五终字第1279号民事判决书所确定的义务。该案现已执行结案。另查明，万众城公司原称深圳市万众城实业发展有限公司，2003年10月10日变更为深圳市万众城商业连锁有限公司，2005年4月21日变更为现名称深圳市万众城商贸建设有限公司。再查明，万众城公司出租给林佳的涉案房产系万众城公司经宝安区观澜东升印刷厂同意后加建的，涉案商铺未办理建设工程规划许可证，亦未取得房地产权利证书。案外人陈永成主张黄山海以铺位使用权入伙与其共同经营“澜跃飞扬汽车维修店”，但未提供相关证据的原件。万众城公司向原审法院提起本案诉讼，请求：1、判令解除万众城公司、林佳于2003年8月5日签订的合同编号为深万（2003）字00XX号的《合同书》；2、判令林佳在解除合同后七日内搬离万众城家居观澜店一层一区XX号铺位；3、判令林佳承担本案的诉讼费。原审法院认为：万众城公司、林佳书面约定将万众城家居观澜店一层一区XX号建筑面积为33.851平方米（使用面积为25.05平方米）的商铺提供给林佳使用，其性质名为商铺使用权，实为租赁关系。林佳与黄山海签订的使用权转让证明虽无万众城公司的盖章确认，但万众城公司知晓该转让证明的内容，故原审法院认定林佳将涉案商铺转让给黄山海后，万众城公司与黄山海成为房屋租赁关系新的主体。另经原审法院审查，案外人陈永成与涉案商铺并无直接的权利义务关系，其不参加诉讼不影响案件的审理，故原审法院不再追加其为案件被告。由于出租的商铺未办理建设工程规划许可证，亦未取得房地产权利证书，该租赁关系依法应当认定为无效。根据合同无效的处理原则，相互取得的财产应当返还，故黄山海应当将涉案商铺返还给万众城公司，万众城公司应将收取的使用费人民币180000元予以返还，并应当支付相应的利息损失。因林佳及黄山海实际占有并使用了涉案商铺，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，林佳及黄山海应当向万众城公司支付占用期间的房屋占有使用费。双方在合同中约定的使用费共计180000元，使用期限为30年（360个月），平均每月使用费为500元。截止2010年1月1日，林佳共使用商铺76个月，林佳应当支付房屋占有使用费人民币38000元。截止2012年12月31日，黄山海使用商铺36个月，应当支付房屋占有使用费人民币18000元。此后的房屋占有使用费按每月人民币500元的标准，支付至黄山海搬离之日。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决：一、万众城公司和林佳于2003年8月5日签订的《合同书》无效；二、万众城公司和黄山海之间的租赁关系无效；三、黄山海应于本判决生效之日起十日内将万众城家居观澜店（位于深圳市宝安区观澜镇大和路）一层一区XX号商铺返还给万众城公司；四、万众城公司应于本判决生效之日起十日内向林佳返还人民币60000元并支付利息（按中国人民银行同期贷款利率，计至本判决指定的支付之日）；五、万众城公司应于本判决生效之日起十日内向黄山海返还人民币120000元并支付利息（按中国人民银行同期贷款利率，计至本判决指定的支付之日）；六、林佳应于本判决生效之日起十日内向万众城公司支付占有使用费人民币38000元；七、黄山海应于本判决生效之日起十日内向万众城公司支付占有使用费人民币18000元；（截止2012年12月31日，之后的占有使用费按每月人民币500元的标准，支付至黄山海返还上述商铺之日）；八、驳回万众城公司的其他诉讼请求。本案受理费人民币50元，由万众城公司负担。上诉人黄山海不服原审判决，向本院提起上诉，称：一审判决认定事实错误，严重违反法定程序。一、认定事实缺乏法律依据。2010年1月1日，黄山海与林佳签订协议，约定将其承租的位于深圳市宝安区观澜大和路西侧的万众城家居广场观澜店一层一区XX号、建筑面积32．57平方米铺位使用权再次转让给黄山海，由黄山海承续余下的租期至2032年8月31日止。黄山海支付了120000元给林佳。这一事实万众城公司的会计孙渊亦表示认可，说明万众城公司与黄山海已成为房屋租赁关系新的主体。对此，一审判决也予以认可。是不是违反了法律、行政法规的强制性规定，一审判决并没有明确指出。因此，一审判决认定租赁合同无效不符合我国《合同法》第五十二条的规定。二、一审判决改变了本案争议的租赁合同效力未依法告知当事人。万众城公司向一审法院起诉是以双方签订的租赁合同有效为前提才提出“解除合同”诉求的，黄山海亦认为合同合法有效，并据此对诉求提出抗辩。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条规定，一审人民法院应当告知当事人其认定的行为与之主张的行为效力不一致，以便当事人正确行使诉权。但一审判决认定黄山海与万众城公司的租赁关系无效之前，并未履行“释明”义务，导致黄山海丧失反诉和因此而产生的其他诉讼权利。三、判决结果超过了诉讼请求范围。万众城公司以租赁合同纠纷为由，向一审法院起诉主张的诉求为：（1）解除租赁合同；（2）搬离合同约定的租赁场地；（3）承担诉讼费。一审诉讼过程中，万众城公司没有增加或者变更诉讼请求，但一审判决却额外增加判项，施舍给万众城公司场地使用费。黄山海并未提出反诉请求，一审判决却判令万众城公司返还黄山海前期的租赁费。一审判决擅作主张，违反了我国《民事诉讼法》第十三条的规定，严重侵害了黄山海的民事权利和诉讼权利。综上所述，一审判决认定事实错误，未经当事人诉请即下判决，严重违反了法定程序。根据我国《民事诉讼法》第一百七十条第四项的规定，请求：1、撤销原审判决，将本案发回重审，或依法改判驳回原告的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用全部由万众城公司承担。被上诉人万众城公司答辩称：对对方的上诉请求不予确认，我方请求维持原判。本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，根据黄山海的上诉意见，本案二审的争议焦点是万众城公司与林佳签订的涉案《合同书》及万众城公司与黄山海之间的租赁关系是否有效的问题。《合同书》约定万众城公司将涉案商铺提供给林佳使用，名为商铺使用权，但实为租赁关系，黄山海通过与林佳签订使用权转让证明的方式，亦与万众城公司就涉案商铺形成租赁关系，原审判决对此认定正确。由于出租的商铺未办理建设工程规划许可证，亦未取得房地产权利证书，原审判决依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定认定两个租赁关系均无效，适用法律正确。黄山海上诉主张原审判决没有指出该租赁关系是否违反了法律、行政法规的强制性规定，与事实不符。原审判决根据合同无效的处理原则对各方当事人的债权债务进行处理，适用法律正确。至于黄山海上诉主张原审法院应当告知当事人其认定的行为与当事人主张的行为效力不一致，以便当事人正确行使诉权，因原审法院没有履行“释明”义务，导致其丧失反诉和因此而产生的其他诉讼权利，对此，本院认为，当事人如认为因合同无效尚有其他的损失，可另循法律途径解决，其权利并不受影响。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，本院予以维持。上诉人的上诉理由不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币100元，由黄山海负担。本判决为终审判决。审 判 长 龚    萍代理审判员 唐    毅代理审判员 朱    宽二〇一三年十二月三日书 记 员 廖冉冉（兼）附录相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。