湖南省资兴市人民法院民 事 判 决 书(2017)湘1081民初1518号原告：曹素菡，女，1980年10月20日出生，汉族，居民，住湖南省资兴市。委托诉讼代理人：谢春丽，湖南春鸿律师事务所律师，特别授权。被告：郴州市中夏房地产开发有限公司，住所地宜章县公园管理处。法定代表人何卫宁，该公司总经理。被告：何卫宁，男，1972年2月29日出生，汉族，居民，住湖南省郴州市北湖区，现羁押在资兴市看守所。两被告委托诉讼代理人:邓剑霞，湖南星河律师事务所律师，特别授权。原告曹素菡与被告郴州市中夏房地产开发有限公司、何卫宁商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年11月1日立案后，依法适用普通程序，于2017年12月8日公开开庭进行了审理，原告曹素菡及委托诉讼代理人谢春丽，两被告委托诉讼代理人邓剑霞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹素菡向本院提出诉讼请求：1.请求判令两被告返还原告购房款本金200000元及利息150000元（该利息从2014年1月1日算至2017年10月31日止），合计350000元；2.请求判令两被告支付从2017年11月1日至本金还清之日的利息（按24%的年利率计算）；3.请求判令两被告承担原告因本案诉讼所支出的律师代理费14000.00元；4.案件受理费、保全费、保全担保费由被告承担。事实与理由：2012年12月25日，原告与被告郴州市中夏房地产开发有限公司签订《商品房预购合同》，合同约定：原告购买被告郴州市中夏房地产开发有限公司开发的“盛世公馆”的809号房，房屋面积43.7平方米，总房价215878元，付款方式为签订本合同之日付款200000元，开盘时如买受人不愿购买本合同约定的物业时，出卖人一次性返还所交房款，并按24%的年回报率返还投资利润，如项目未能如期开盘，对于不愿意购买订立物业的，出卖人最迟不晚于2013年12月30日返还购房款和利息。合同签订当日，原告向被告郴州市中夏房地产开发有限公司交付购房款200000元，收据上加盖了被告郴州市中夏房地产开发有限公司的财务章。但被告郴州市中夏房地产开发有限公司至今未取“盛世公馆”的土地使用权，造成购房户购房目的无法实现，事后虽经多次协商，仍未果。2014年1月1日算至2017年10月31日止的利息按年利率24%计算为228000元，但是原告考虑到被告郴州市中夏房地产开发有限公司的经济情况，自愿放弃了一部分，所以诉讼请求利息是150000元。现请求法院依法判决。被告郴州市中夏房地产开发有限公司、何卫宁辩称：1.两被告不承担还款责任，因为当时签订预售合同后，购房款并没有打入郴州市中夏房地产开发有限公司或法人代表的账户。2.被告郴州市中夏房地产开发有限公司并没有拿到土地开发使用权，所以购房合同实际已经终止了。3.何卫宁多次与原告协商，表示从郴州市中夏房地产开发有限公司投入到资矿宾馆的改造款中支付，这只是何卫宁的个人意见，协议和承诺书中被告郴州市中夏房地产开发有限公司并没有加盖公章。4.请求法院驳回原告的诉讼请求。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，两被告未提交证据，本院组织两被告对原告证据进行了质证。无异议部分：原告提交证据1.原告的身份证复印件，拟证明原告的基本情况；证据2.被告营业执照复印件，拟证明被告郴州市中夏房地产开发有限公司的基本情况；证据3.商品房预购合同，拟证明2012年12月25日，原告与被告郴州市中夏房地产开发有限公司签订商品房预购合同，原告已经支付被告郴州市中夏房地产开发有限公司200000元，如未能如期开盘，出卖人最迟不晚于2013年12月30日返还购房款和利息；证据5.“盛世公馆”预定计划书，拟证明被告当时对“盛世公馆”预售计划书；两被告对上述证据1、2、3、5均无异议，本院予以确认并在卷佐证。有异议部分：原告提交的证据4.收据一份，拟证明2013年1月11日，被告郴州市中夏房地产开发有限公司收到原告购房款200000元；证据6.协议书，拟证明2015年2月2日，原告与被告郴州市中夏房地产开发有限公司、何卫宁签订“协议书”，该协议约定如两被告未履行本协议，引发诉讼，则被告承担本案诉讼费、律师代理费、律师代理费按《湖南省律师服务收费标准》第一条（四）、（五）的最高标准执行，本协议签字生效，任何一方不履行，守约方均可向资兴市人民法院提起诉讼解决；证据7.承诺书，拟证明被告何卫宁提出清偿方案：在2015年3月30日之前清偿，如无法清偿则同意从资兴实业公司郴州办事处中的投资款予以偿还，但被告未偿还；证据8.联系函，拟证明原告催促被告履行协议书和联系函的事实；证据9.会议纪要，拟证明违约责任：郴州市中夏房地产开发有限公司、何卫宁等未按本协议书、承诺书履行，否则，购房户仍然要求何卫宁、陈冬发、郴州市中夏房地产开发有限公司按24%的年利率支付利息；证据10.律师代理合同及收据，拟证明原告支付律师代理费14000元。两被告对证据4的关联性有异议，认为被告郴州市中夏房地产开发有限公司虽然加盖了财务章，但是公司财务并没有收到200000元购房款，这是何卫宁的个人行为，与公司无关；对证据6的真实性无异议，关联性有异议，认为没有加盖被告郴州市中夏房地产开发有限公司的公章，只有被告何卫宁个人签字，只是被告何卫宁的个人行为；对证据7的真实性无异议，证明方向有异议，这是被告何卫宁个人提出的清偿方案，对被告郴州市中夏房地产开发有限公司没有法律上的约束力；对证据8的真实性有异议，关联性有异议，认为没有原件，而且该证据体现了购房款是打到了陈冬发的账号上，并不是原告自己说的现金支付；对证据9的真实性无异议，对证明方向有异议，这是被告何卫宁的个人行为，被告郴州市中夏房地产开发有限公司并没有加盖公章；对证据10，认为已经过了举证期限，不予质证。本院认为：原告提交的证据4，系原告与被告郴州市中夏房地产开发有限公司签订《“盛世公馆”预购合同》后，原告依合同约定向被告郴州市中夏房地产开发有限公司支付购房款，该收据上加盖有被告郴州市中夏房地产开发有限公司合同专用章，具备证据效力，证明了原告向被告郴州市中夏房地产开发有限公司支付购房款200000元，予以认定。原告提交的证据6、7、9，系被告何卫宁作为被告郴州市中夏房地产开发有限公司法定代表人，代表被告郴州市中夏房地产开发有限公司与相关业主协商退款事宜，故对被告上述质证意见，不予确认，上述证据6、7、9证明了被告何卫宁作为被告郴州市中夏房地产开发有限公司的法定代表人，代表被告郴州市中夏房地产开发有限公司与相关业主协商退款事宜的相关情况，但不能够证明被告何卫宁个人应对本案购房款承担退款责任。原告提交的证据8，该《联系函》系原告与相关业主自行书写，由于被告不予认可，且原告未能举证证明两被告已收到该函，本院不予确认。原告提交的证据10，由于原告未提交正式发票，本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：2012年12月25日，原告曹素菡与被告郴州市中夏房地产开发有限公司签订《“盛世公馆”预购合同》，合同约定：原告购买被告郴州市中夏房地产开发有限公司开发的盛世公馆809号房屋，房屋面积43.7平方米，总房价215878元，付款方式为签订本合同之日付款200000元，开盘时如买受人不愿购买本合同约定物业的，出卖人一次性返还所交房款，并按24%的年回报率返还投资利润，如项目未能如期开盘，对于不愿意购买预订物业的，出卖人最迟不晚于2013年12月30日返还房款和利息。合同签订当日，原告交付购房款200000元，收据上加盖了被告郴州市中夏房地产开发有限公司合同专用章。但至今，被告郴州市中夏房地产开发有限公司未取得“盛世公馆”项目的土地使用权，致原告购房目的无法实现，经多次协商退款事宜未果，为维护自身合法权益，原告遂提起诉讼，并自愿放弃部分利息。本院认为：本案焦点之一原告曹素菡与被告郴州市中夏房地产开发有限公司形成何种法律关系及涉案《“盛世公馆”预购合同》的法律效力问题。本案中，原告曹素菡与被告郴州市中夏房地产开发有限公司签订的合同虽名为预购合同，但该预购合同已具备商品房买卖合同的主要内容，并且被告郴州市中夏房地产开发有限公司已按合同约定收受原告购房款200000元，应认定该合同为商品房买卖合同，原告与被告郴州市中夏房地产开发有限公司形成商品房买卖合同关系。原告与被告郴州市中夏房地产开发有限公司签订合同之后，被告郴州市中夏房地产开发有限公司至今未摘得涉案项目的土地使用权，未取得涉案项目的商品房预售许可证明，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”之规定，原告与被告郴州市中夏房地产开发有限公司签订的《“盛世公馆”预购合同》为无效合同。本案焦点之二被告郴州市中夏房地产开发有限公司应退还原告的具体金额，是否承担利息、律师代理费用及保全担保费。合同无效或者被撤销之后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，原告与被告郴州市中夏房地产开发有限公司签订《“盛世公馆”预购合同》后，原告向被告郴州市中夏房地产开发有限公司交付购房款200000元，因该合同为无效合同，被告郴州市中夏房地产开发有限公司收受原告的购房款200000元应当予以返还。关于利息，依据涉案商品房预购合同约定，原告购房目的不能实现时，被告郴州市中夏房地产开发有限公司应按年利率24%支付利息，该利息约定不违反法律规定，利息计算期间从合同约定逾期付款日2014年1月1日计算至与原告起诉前日2017年10月31日，利息为184000元（本金200000元×年利率24%÷12个月×46月），原告自愿放弃部分利息，诉请被告郴州市中夏房地产开发有限公司此期间支付利息150000元，系对自身权利的处理，本院予以支持，被告郴州市中夏房地产开发有限公司还应对2017年11月1日之后的利息按照年利率24%计算至购房款付清之日为止。关于律师代理费用，由于原告未提供正式发票，且本院已判令支付原告相应利息损失，故对原告诉请的律师代理费14000元，本院不予支持。关于保全担保费，由于该费用系原告为申请财产保全提供担保应支出的相关费用，且对该费用的负担，原、被告间无明确约定，亦无法律规定，故对原告诉请的保全担保费，本院不予支持。本案焦点之三被告何卫宁是否承担退款责任。本案中，涉案合同当事人为原告曹素菡与被告郴州市中夏房地产开发有限公司，并由被告郴州市中夏房地产开发有限公司收受原告购房款，根据合同相对性原则，应由被告郴州市中夏房地产开发有限公司承担退款责任。同时，被告何卫宁系作为被告郴州市中夏房地产开发有限公司的法定代表人，代表被告郴州市中夏房地产开发有限公司与相关业主协商退款事宜，系行使职务行为，原告举证不能够证明被告何卫宁个人应对本案购房款承担退款责任。故对原告诉请被告何卫宁承担共同退款责任，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十七条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律有关问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告郴州市中夏房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内，退还原告曹素菡购房款200000元、利息150000元（2014年1月1日至2017年10月31日止的利息），合计350000元，并按年利率24%支付从2017年11月1日至本案履行完毕止的相应利息；二、驳回原告曹素菡的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6760元、保全费2470元，合计9230元，由被告郴州市中夏房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 长  黄 荣审 判 员  陈丽萍人民陪审员  胡熙章二〇一八年四月二十六日书 记 员  赵子强附本判决适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十七条合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的乙方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律有关问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照预订收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。