上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初88029号原告：谢红建，女，1974年12月5日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：艾斌，上海君之程律师事务所律师。被告：赵米岱，男，1989年7月6日出生，汉族，住河南省。原告谢红建与被告赵米岱房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月16日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月29日公开开庭进行了审理。原告谢红建的委托诉讼代理人艾斌，被告赵米岱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谢红建向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2019年10月15日至2020年4月14日期间的租金人民币(以下币种同)16,200元、2020年5月15日至2020年7月14日期间的租金5,400元，共计21,600元；2.判令被告支付原告逾期付款滞纳金，以21,600元为基数，自2020年7月15日起至实际支付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率的两倍计算；3.判令被告支付原告违约金20,000元；4.判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2015年10月2日，原、被告签署《房屋租赁合同》，约定原告将上海市浦东新区环桥路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)出租给被告居住使用，租赁期限为2015年10月15日至2020年10月14日。月租金为2,500元，2018年10月15日至2020年10月15日期间的月租金为2,700元，三个月为一期支付，先付后用，每期租金需提前5日支付。被告承租涉案房屋后即转租给次承租人上海灿城房地产经纪有限公司(以下简称灿城公司)，灿城公司后又将涉案房屋转租给案外人顾某某。因被告拒不支付2019年10月15日起的租金，原告催讨，顾某某直接将2020年4月15日至2020年5月14日期间的租金支付给原告。2020年7月15日，被告将涉案房屋从顾某某处收回，原告于当天将涉案房屋从被告处收回，合同已解除。因被告违约，按照合同第九条约定，押金2,500元不再返还给被告，且被告理应支付原告滞纳金及违约金。为保护原告合法权益，原告诉至法院，要求判如所请。赵米岱辩称，确认合同已解除，但合同已于3年前解除。原、被告签订合同后，被告支付了原告两笔租金15,000元及押金2,500元，之后，被告将涉案房屋按2,800元/月转租给灿城公司，被告已付租金使用完毕后，与原告达成口头协议，被告退出租赁关系，由原告与灿城公司直接建立租赁关系，灿城公司直接向原告按2,500元/月标准支付租金，其中，被告收取过差价900元，后因觉得麻烦，就未向灿城公司主张差价，由灿城公司直接按照2,800元/月标准支付租金给原告。2020年3月初，原告突然联系被告，表示灿城公司不再支付租金了，询问如何处理，被告表示可报警，收回涉案房屋。因灿城公司将涉案房屋另行转租给顾某某，其已支付后续租金，故警察表示租客与被告不存在合同关系，被告不可收回房屋。之后，原告自行向顾某某收取了一个月租金3,800元，并联系被告还是想收回房屋，被告建议不如将涉案房屋租给顾某某，按3,800元/月收取租金是合算的，原告当时予以同意，后续又反悔了。第二次报警后，警察至涉案房屋，由被告与顾某某签订了一份协议书，当时被告即表示顾某某可将租金直接支付给原告，原告不同意，因当时警察在，被告就没有多想，收取了两个月租金。所以，原、被告之间已经不存在租赁关系了，不应当由被告支付租金、滞纳金、违约金，但如果协商的话，被告愿意支付原告10,000元，含押金。针对被告的答辩意见，原告表示不认可被告所述，确认大约是收取被告租金15,000元之后由灿城公司直接按照原、被告之间合同约定的租金标准支付原告租金至2019年10月14日，确认收取过顾某某租金3,800元，原告诉讼请求已将该期间租金扣除。原告将涉案房屋租给被告，被告将涉案房屋转租给灿城公司，灿城公司将涉案房屋转租给顾某某，原告作为权利人，有权按照现有的租金标准收取租金。原告没有要求顾某某将租金支付给被告，被告与顾某某签协议时原告不在场，当原告知道的时候，被告已经收取了顾某某租金7,800元。对此，被告表示第二次报警的时候原告在场，签订协议时原告也在场，不认可原告可以按照3,800元/月标准收取租金。本院经审理认定事实如下：原告系涉案房屋的权利人之一。2015年10月2日，原告(出租人，甲方)与被告(承租人，乙方)签订《房屋租赁合同》，约定原告将涉案房屋出租给被告，租赁期限为2015年10月15日至2020年10月14日，2015年10月2日前交付涉案房屋相关钥匙。租金为2,500元/月，2018年10月15日至2020年10月15日期间的月租金为2,700元，三个月为一期支付，第一期租金应于2015年10月2日前付清。租赁保证金为2,500元。合同第4条第3款约定“租金为先付后用，以后每期租金需要提前5日支付，如乙方逾期支付租金，则每逾期一日，乙方应按日租金的壹倍向甲方支付滞纳金。如乙方逾期超过二十日，除如数补交租金及滞纳金外，在未经甲方谅解的情况下视为乙方擅自终止本合同，则甲方可以收回该房屋，乙方须按本合同第9条承担违约责任。”合同第9条约定“本合同生效后，甲、乙双方应当诚意履行。如任何一方未按本合同约定履行，本合同另有特别约定相关责任的，从其约定；本合同没有特别约定相关责任的，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视作根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为人民币2万(贰万)圆整；若甲方违约，则甲方需按照本条承担违约责任支付违约金，乙方对该房屋的固定装修归甲方所有，乙方不得再另行收费；若乙方违约，则乙方需按照本条承担违约责任支付违约金，押金不退还。”合同签订后，原告将涉案房屋交付被告，被告支付原告保证金(押金)2,500元。原、被告签订租赁合同后，被告(出租方，甲方)与灿成公司(承租方，乙方)签订《房屋租赁合同》，约定被告将涉案房屋出租给灿成公司，租赁期限为2015年10月15日至2020年10月14日，2015年10月2日至2015年10月15日为缓租期，被告于2015年10月2日前将涉案房屋交付给灿成公司。月租金为2,800元，租金三个月一付，应在前一期租金到期日前5天内支付。保证金为2,800元。灿城公司承租涉案房屋后，将涉案房屋转租给顾某某。后，被告与顾某某签订《协议书》，约定2020年5月15日至2020年7月15日期间的租金为7,600元，押金为3,800元，顾某某承诺于2020年7月15日搬离涉案房屋，逾期不搬走，押金不退。审理中，1.原告提供其上海农商银行存款账户明细清单，证明2015年10月15日至2017年4月14日期间的租金由被告直接用现金支付给原告。2017年4月15日至2019年10月14日期间的租金由灿成公司代为支付，其中2017年4月15日至2018年10月14日期间的租金标准为7,500元/三个月，2018年10月15日至2019年10月14日期间的租金标准为8,100元/三个月，租金支付标准均符合原、被告之间租赁合同约定的租金标准，2019年10月15日至今，被告未再支付租金。经质证，被告表示对该份证据的真实性无异议，但表示该份证据恰恰证明原告与灿成公司存在合同关系的事实，该份银行流水可以查到对方账户，说明原告认可与灿成公司是有关系的。自2015年10月15日签订合同以后，至今整整5年时间，被告早已不再打款给原告，但原告当时并未提出，直到灿成公司不支付租金才联系被告，中间发生过什么，无从考证。因为起初是原告与被告签订的合同，本着契约精神，被告与原告丈夫朱耀军多次协商解决办法，实际是被告在配合原告，但原告却未予理解。因被告对该份证据的真实性不持异议，故本院对该份证据的真实性予以确认。2.被告提供：(1)2020年11月30日原告与被告之间的短信聊天记录，证明原告与灿城公司之间存在租赁关系，与被告无关。当时被告之所以愿意支付原告租金10,000元是因为被告的工作性质，没有时间处理本案事宜，只是想花钱解决问题，并非认可原、被告之间的租赁关系。即便判决，被告也只愿意含押金支付原告10,050元。经质证，原告表示对该份证据的真实性认可，但认为所载内容是被告所述，系基于调解所述，与事实不符，且该记录不是双方真实意思表示，应属无效。退一步来说，该10,000元也不应当包含押金及被告收取租客顾某某的7,600元。因原告对该份证据的真实性不持异议，故本院对该份证据的真实性予以确认。(2)原告丈夫朱耀军与被告之间的微信聊天记录，证明被告已退出租赁关系，原告直接与灿城公司建立租赁关系。经质证，原告表示对该份证据的真实性认可，确实是与原告丈夫的微信聊天记录，确认朱耀军与原告系夫妻关系，但并未授权，该聊天记录不是原告本人，且聊天记录中2020年11月30日14时11分中要求“你把前面那句话去掉”，去掉的就是原告与灿城公司直接建立租赁关系。2020年11月30日13时59分朱耀军表示“你上面写错了什么叫本无责任”，表示原告还是认为系原、被告之间的租赁关系。对此，被告表示2020年11月30日13时59分上的“本无责任”，确实被告认为无责任，但愿意予以补偿，之后被告重新发送了消息以后，原告也表示了认可。实际上，被告曾经也提出过由原告处理收取租金的事宜比较合适，但朱耀军表示其是产权人之一，可以代表原告，且沟通过程中被告均是与朱耀军沟通的。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告的主要争议在于在合同履行过程中租赁双方是否发生变更。原告认为合同履行过程中，在原告收取被告部分租金后，由次承租人灿城公司直接按照原、被告之间约定的租金标准支付原告租金至2019年10月14日，承租人未发生变化，故要求被告继续支付租金至2020年7月14日。被告则认为合同履行过程中，在被告支付原告部分租金后，原告即与次承租人灿城公司发生租赁关系，之后的租金不应由其支付。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原、被告之间签订租赁合同系事实，被告认为其已退出租赁关系，承租方已变更为灿城公司，并提供微信及短信记录证明其主张。根据短信及微信记录显示，双方自涉案房屋返还后多次关于涉案房屋的损失及补偿进行沟通，被告提供的聊天记录已是房屋返还后相关事宜的处理方案，并非在合同履行过程中就承租方变更的确认，且仅原、被告双方尚不能将次承租人变更为承租人，故对被告认为其已退出原、被告之间的租赁关系的陈述，本院不予采纳。原告要求被告支付2019年10月15日至2020年4月14日期间的租金16,200元、2020年5月15日至2020年7月14日期间的租金5,400元。结合上述，被告作为承租方，理应支付原告租金，根据双方合同约定，2018年10月15日起的租金标准为2,700元/月，即被告理应支付原告2019年10月15日至2020年4月14日期间租金的数额为16,200元、2020年5月15日至2020年7月14日期间的租金5,400元，合计21,600元。原告自述其收取过案外人顾某某2020年4月15日至2020年5月14日期间的租金3,800元，按照原、被告约定的标准多收取了租金1,100元，应从未付租金数额中予以扣除，即被告还需支付原告租金20,500元。关于押金2,500元，原告要求予以没收，被告表示同意，本院予以准许。原告另要求被告支付违约金20,000元，被告表示不同意。根据合同约定，原告逾期支付租金的行为导致合同解除，理应支付违约金。综合考虑合同履行情况、押金处理情况及被告过错程度等因素，将违约金数额调整为5,600元。原告另主张滞纳金，被告表示不同意。因原告自述其已于2020年7月15日将涉案房屋收回，并已主张违约金，其再主张2020年7月15日起的逾期付款滞纳金，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条以及1999年《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告赵米岱于本判决生效之日起十日内支付原告谢红建2019年10月15日至2020年4月14日、2020年5月15日至2020年7月14日期间拖欠的租金20,500元；二、被告赵米岱于本判决生效之日起十日内支付原告谢红建违约金5,600元；三、被告赵米岱支付至原告谢红建处的押金2,500元归原告所有；四、驳回原告谢红建其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费840元，减半收取计420元，由原告谢红建负担156.50元，被告赵米岱负担263.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨燕燕二〇二一年二月八日书记员  陈海娜附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。四、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。