上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2013）长民三（民）初字第1577号原告上海鑫达实业总公司。法定代表人王桂忠。委托代理人顾金福。委托代理人高荣华，上海市欣宏律师事务所律师。被告上海申启星海洋工程有限公司。法定代表人彭金生。原告上海鑫达实业总公司（以下简称：原告）诉被告上海申启星海洋工程有限公司（以下简称：被告）房屋租赁合同纠纷一案，原告于2013年7月26日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员李冬独任审判。因被告下落不明，故本案转为普通程序，本院依法组成合议庭于2013年12月23日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人高荣华到庭参加诉讼。被告经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告上海鑫达实业总公司诉称：2011年2月16日，原、被告签订了《虹桥国际科技广场房屋租赁合同》（以下简称：租赁合同）。租赁合同约定：被告向原告租赁本市长宁区金钟路XXX号XXX号楼XXX层XXX-XXX室房屋（以下简称：涉讼房屋），建筑面积1，369.84平方米。租期3年，自2011年4月1日起至2014年3月31日止；被告先向原告支付人民币300，000元租赁保证金及二个月的租金。原告给予被告40天免租期，自起租日起房屋租金为每日每平方米3.60元，二年内年租金1，799，970元，第三年起在原基础上每年递增3%。租金先付后用，每二个月支付一次，在第二月末10天内支付；原告向被告交付房屋后被告与物业公司建立物业管理关系，物业管理费每平方米房屋建筑面积每月26元。被告应按实承担涉讼房屋内所发生的水、电费用，并在收到物业公司收费通知后在规定的时间内支付物业管理费；被告逾期支付租金自逾期日起按每天万分之三的比例支付逾期利息，逾期支付水、电等公用设施费用及物业管理费的，按国家规定或者合同约定承担违约责任；因被告违约解除合同的，原告有权向被告主张包括但不限于结欠的租金、水、电等逾期利息外，还有权同时主张合同的违约金。经物业公司授权，原告还有权就物业管理费一并向被告主张权利；合同一方不按合同履行义务或履行不符合约定的，应承担违约责任，违约金为违约期间六个月的租金……。租赁合同履行不久后被告就开始拖欠租金、物业管理费及电费，故原告曾在2012年5月2日委托律师向被告发出律师催款函，之后被告支付了部分结欠租金和物业管理费及电费。后因被告继续拖欠原告租金及物业管理费、电费，原告于2013年1月28日再次委托律师向被告发出律师催款函，催讨自2012年4-5月、8-9月、10-11月、2012年12月至2013年1月止的租金合计1，199，980元及物业管理费和电费。被告收函后在2013年4月18日向原告作出书面承诺，认可其结欠原告租金及物业管理费，承诺在2013年8月31日前结清全部拖欠费用。之后，原告提起诉讼，被告在2013年8月8日向原告出具了一份提前解除《虹桥国际科技广场房屋租赁合同》通知书（以下简称：解除通知书），被告书面同意解除租赁合同，并确认了拖欠的租金、物业管理费、电费等金额。2013年8月15日，原、被告就涉讼房屋进行了交接。涉讼房屋物业原由上海浩铭物业管理有限公司管理，后由上海虹桥临空经济园区物业管理有限公司进行管理，被告自2012年4月起结欠物业的管理费及电费，经物业公司催讨，被告曾两次向物业公司作出书面承诺，对其所欠的物业管理费及电费在2013年春节前付清，至期被告未能履行该承诺。根据租赁合同的约定，原告在合同解除后，有权对前述费用以自己名义一并向被告主张权利。综上，原告诉至法院，提出如下诉讼请求：1、解除原、被告签订的租赁合同，被告搬离本市长宁区金钟路XXX号XXX幢XXX层501504室房屋；2、被告支付结欠的房屋租金共计1，808，969.85元（自2012年4月1日起至2013年5月31日，实际应计算至被告搬离之日止）；3、被告承担逾期付款利息120，582.70元；4、被告支付结欠物业管理费、电费合计504，170.16元（暂计算至2013年5月31日，实际应计算至搬离日止）；5、被告承担违约金899，985元（按六个月租金计算）。审理中，原告鉴于租赁合同已经协商解除，涉讼房屋已经收回等事实，最终明确诉请为：1、被告支付结欠的房屋租金共计2，174，963.75元；2、被告承担逾期付款利息120，582.70元（主张至2013年5月31日止，按每天万分之三计）；3、被告支付结欠物业管理费587，661.36元（按每平方每月26元，1，369.84平方米计，月物业管理费为35，615.84元，从2012年4月1日至2013年8月15日止）、电费5，548.40元（从2012年4月1日至2013年4月30日止）；4、被告支付违约金899，985元。租赁合同签订后，被告支付了300，000元的保证金，原告要求折抵拖欠的租金。被告上海申启星海洋工程有限公司无答辩意见。经审理查明，原告诉称基本属实，本院予以确认。上述事实，有《虹桥国际科技广场房屋租赁合同》、两份《律师催款函》、《承诺书》、《租金发票》、《复函》、《承诺函》《情况说明》、提前解除《虹桥国际科技广场房屋租赁合同》通知书等证据及当事人的陈述为证。上述证据经庭审审核无误。本院认为，原告与被告之间就涉讼房屋签订的租赁合同系双方的真实意思表示，当属合法有效。合同在履行期间，双方当事人应当遵循诚实信用原则，恪守合同约定，按约履行己方各项义务。被告未按租赁合同的约定支付房屋租金及物业管理费等费用，系原、被告协商解除租赁合同的原因，故被告应向原告付清拖欠的租金及承担相应的违约责任。关于原告主张的逾期付款利息及违约金诉请。本院认为，租赁合同中未就被告拖欠租金这一违约行为所产生的逾期付款利息及违约金约定可合并适用，被告一并承担，故本院确定被告未按约支付租金及物业管理费等费用致合同解除的违约责任为支付违约金。根据租赁合同约定，原告有权代物业公司向被告主张物业管理费等费用的权利，且根据被告向原告出具的提前解除通知书中的内容显示，被告亦表示同意向原告支付物业管理费等费用，故本院对于原告提出的相关诉请予以支持。关于保证金，原告提出租赁保证金先折抵租金损失的主张，该主张符合保证金的性质，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告上海申启星海洋工程有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海鑫达实业总公司房屋租金人民币2，174，963.75元（被告上海申启星海洋工程有限公司以已支付的保证金人民币300，000元先行抵扣上述租金）；二、被告上海申启星海洋工程有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海鑫达实业总公司物业管理费人民币587，661.36元；三、被告上海申启星海洋工程有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海鑫达实业总公司电费人民币5，548.40元；四、被告上海申启星海洋工程有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海鑫达实业总公司违约金人民币899，985元；五、驳回原告上海鑫达实业总公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币33，469.70元，原告上海鑫达实业总公司负担人民币1，210元，被告上海申启星海洋工程有限公司负担人民币32，259.70元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  朱爱东代理审判员  李 冬人民陪审员  王伟芬二〇一三年十二月二十三日书 记 员  陆旭辉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。