北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2014）顺民初字第07296号原告朱恒，女，1974年2月18日出生。委托代理人曹金发，北京市首信律师事务所律师。被告北京威德酒店物业管理有限公司，住所地北京市顺义区仁和镇河南村村委会东北800米，组织机构代码77637919—3。法定代表人黄丽卿，董事长。委托代理人王君，女，1981年1月21日出生。委托代理人谢际敏，女，1966年5月1日出生。原告朱恒与被告北京威德酒店物业管理有限公司（以下简称威德物业）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告朱恒的委托代理人曹金发，被告威德物业的委托代理人王君、谢际敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱恒诉称：威德物业在提供物业服务时存在以下问题：一是管理服务人员数量严重不足，服务标准与威德物业承诺的金钥匙服务严重不相符；二是小区的安防系统从未起过作用，导致小区安全事故频发，小区屡屡发生入户盗窃案件，严重威胁着我和其他业主的人身和财产安全。我所居住的小区智能化安防系统设施包括：园区周界设红外报警及摄像头监控，别墅首层窗户设有红外报警探测器，户内24小时门磁报警器到位，在窗户上安装红外幕帘，燃气泄漏报警系统，执勤巡更，消防系统，安防系统，对讲系统，监控系统。但自交房开始，小区安防系统始终未能正常使用。三是小区保安人员数量与小区面积严重不匹配，威德物业私自调动保安力量给物业内部人员站岗放哨，却没有对整个小区进行安全巡逻；四是小区内只配备了六名保洁人员服务，远远低于高档小区的保洁人员配备标准，小区内杂草丛生却无人清理和打扫；五是小区内公共设施的维修和保养不到位，门牌大面积脱落和丢失，围墙上的铁栏杆锈迹斑斑，路面上的井盖闭合不严，业主车库门口的道路凹凸不平等；六是公共区域园林绿化，水泵的维护费用不到位。威德物业频繁更换绿化公司，从而使绿化公司之间的衔接出现问题，导致树木花丛无人管理，无人培育；七是所承诺的各项设施和功能实际上并不具备，如威德物业曾明文向业主承诺的会所内容包括了咖啡厅、游泳池、健身房、阅览室、SPA水疗、顶级餐厅等，但实际上除价格昂贵的中西餐厅外，其他设施及功能一直形同虚设。据此，我认为威德物业违反了物业合同的相关规定，为维护我的合法权益，特诉至法院，请求法院判令：1.确认威德物业存在严重违约行为，并承担违约责任；2.威德物业对围墙进行维修，铺设铁丝网，消除安全隐患；3.威德物业对围墙、小区内的监控系统进行维修，并保证监控系统的正常使用，能对围墙周边及小区内进行监控；4.威德物业对我与中控室的窗磁、红外幕墙等系统进行维修，保证我家中发生险情时，威德物业能在第一时间发现并采取措施；5.威德物业维修并保证消防系统和烟感系统的正常使用和正常工作；6.威德物业对小区大门处的对讲系统进行升级和维修，使对讲系统具备可视功能并能够正常使用；7.威德物业保证白天早六点至晚十八点，保安每两个小时巡逻一次，晚十八点到次日六点，保安每一个小时巡逻一次；8.威德物业增加会所服务内容，开放游泳池、SPA水疗、老年人和儿童活动场所、健身房及商品部；9.威德物业对小区绿化按一级养护标准进行维护；10.威德物业将管理物业服务的财务公开；11.本案诉讼费用由威德物业承担。被告威德物业辩称：我公司是经过合法招投标程序取得的涉诉小区的物业服务，在招投标的文件中有相关的收费标准的评估，收费是合理的。围墙和其他建筑的整体设计方案是经过北京市规划委员会顺义区分局和北京市顺义区住房和城乡建设委员会审批核准的，围墙在朱恒购房时已经通过了验收。现朱恒提出重新维修围墙和铺设铁丝网，是属于动用公共维修基金的工程，但经过业主大会讨论，部分业主并不愿意动用该项基金。为此，我公司在紧急情况下，动用了自有资金，对围墙的重点地段铺设了临时防护网并设置了临时探照灯。监控系统是开发商经过国家安全局登记备案的，并取得了竣工验收许可，我公司也履行了系统的正常维护工作，监控系统可以正常使用。窗磁和可视对讲系统的主线路都是完好的，导致其无法使用的原因是多方面的，包括设备问题和线路改造问题。对于业主家内部的线路问题不是我们日常维护的范围，我公司是维护公共区域的安防系统。消防系统在业主家中的车库设有端子箱，该端子箱和中控室的消防主机相连，我公司维护公共区域的消防系统，均可正常使用。关于园区内的巡逻问题，我公司已经按照物业服务的要求履行了公共秩序维护，配有门岗执勤、中控室执勤以及白天和夜间巡逻。朱恒所指的会所是由建设单位委托北京金碧湖畔商务会所有限公司经营管理，会所功能的增减应该由产权单位决定，不属于我公司职责范围之内。园区的绿化是我公司委托专业的园林公司进行维护的，约定的标准为一级养护标准，符合相关规定。经审理查明：朱恒为北京市顺义区金碧湖畔花园南区x号的业主，其所居住的园区由威德物业提供物业服务。朱恒与威德物业并未签订书面的物业服务合同，但存在事实上的物业服务关系。物业服务标准及收费依据参照《北京市商品房现房买卖合同》或《北京市商品房预售房买卖合同》物业服务的相关规定进行。在物业服务内容中，包括了四部分内容：物业服务内容、物业服务质量、物业收费项目及价格、业主临时公约。其中物业服务内容中对物业服务应包含的项目进行了明确的规定。物业服务质量对物业服务所应达到的标准进行了明确的规定，其中规定绿化维护按市园林局规定的《一级养护标准》养护，小区保安24小时执勤（包括监控报警中心、道口），对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次，建立消防责任制及火灾消防预案，消防设施有明显标志定期对相仿设施进行巡视、检查和维护等。在业主临时公约部分，约定了物业服务费的标准为8.28元·平方米·月，按地上面积收费。物业服务费的构成为：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；保安费；保洁费；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；物业公共区域及公用设施设备的能源费；公共设施和设备、公共用部位及共用区域的修理及保养费；共用区域园艺绿化、水系的维护费；审计费、律师费；税费；物业管理企业的酬金；其他有可能发生的费用。在违约责任部分，约定了业主违反本临时公约关于物业的使用、维护和管理的约定，妨碍物业正常使用或造成物业损害及其他损失的，其他业主、业主委员会和物业管理企业可依据本临时公约向人民法院提起诉讼；对业主违反公约的行为，相关业主、物业管理企业可督促其改正，协商调解不成的，可提起诉讼，违反相关法规政策的，报告有关部门；业主违反本临时公约关于业主共同利益的约定，导致全体业主的共同利益受损的，其他业主、业主委员会和物业管理企业可依据本临时公约向人民法院提起诉讼；建设单位未能履行本临时公约约定义务的，业主和物业管理企业可向有关行政主管部门投诉，也可根据本临时公约向人民法院提起诉讼。因为双方对物业服务质量和物业服务费用存在较大争议，故朱恒等多名业主申请对物业服务质量和物业服务费用进行评估，评估报告包括物业服务质量评估报告和物业服务费用评估报告。在物业服务质量评估报告中，北京正邦物业服务评估监理有限公司作为受委托方于2014年7月2日至2014年12月31日对涉诉小区进行了物业服务质量评估，物业服务质量评估基准日为2014年12月31日，评估报告的有效期为2014年12月31日至2015年12月30日。物业服务质量评估工作共完成评估服务项目10项，分别为基本要求，共用设施设备日常运行、维修、养护和管理，消防安全管理，安全防范设备设施管理，共用部位使用，绿化养护，环境卫生，公共秩序维护，装饰装修管理，物业合同中约定的其他服务项目。其中合格5项，不合格5项，不合格的5项分别为消防安全管理，安全防范设备设施管理，绿化养护，公共秩序维护，物业合同中约定的其他服务项目。在物业服务费用评估报告中，北京正邦物业服务评估监理有限公司作为受委托方2014年7月2日至2014年12月31日对涉诉小区进行了物业服务费用评估，物业服务费用评估基准日为2014年12月31日，评估报告的有效期为2014年12月31日至2015年12月30日，评估得出的物业服务费用为6.87元·平方米·月。朱恒对两份评估报告的真实性、合法性和关联性予以认可，威德物业对两份评估报告的真实性、合法性和关联性予以认可，但认为北京正邦物业服务评估监理有限公司对物业服务质量的评估方法存在问题，物业服务费用的评估结果也偏低。庭审中，朱恒将第一项诉讼请求明确为两项：首先，要求减免物业服务费，判令威德物业按照朱恒开始缴纳物业服务费的时间为起始点，已缴纳的部分按照1.41元·平方米·月（物业服务费与评估得出的物业服务费的差额）退还物业服务费。未缴纳的物业服务费自实际未缴纳物业服务费的时间至威德物业恢复合同中约定的物业服务标准之日止按照评估得出的6.87元·平方米·月收取物业服务费；其次，威德物业按照8.28元·平方米·月为基数的50%承担违约金，时间是自朱恒开始缴纳物业服务费之日始至威德物业消除违约行为之日止。威德物业则表示，评估报告很明确的显示了基准日是2014年12月31日，有效期是一年，所以评估报告显示的物业服务费收费标准的效力只有一年，不可溯及既往之前的物业服务费，所以朱恒要求减免物业服务费的诉求应该不予支持。朱恒要求按照相应的基数支付违约金，我公司认为没有法律依据和合同约定。为进一步查清案件的事实，还原物业服务质量的真实情况，本院的工作人员去往朱恒所居住的小区进行了现场勘查，并对现场勘查情况进行了记录。本院工作人员对朱恒家中的烟感系统、可视对讲系统进行测试，烟感系统端口线被拆不能报警，可视对讲系统端口线被拆导致不能与中控室连接。户门外移，导致门磁无法使用。上述事实，有双方当事人的陈述、业主临时公约、评估报告、现场勘查笔录等证据在案佐证，可作为认定事实之依据。本院认为：合同是确立双方当事人权利义务关系的协议，依法成立的合同具有法律效力。本案中，威德物业对涉诉金碧湖畔小区提供物业服务，朱恒作为该小区业主，也是威德物业提供物业服务的受益人，虽然威德物业与朱恒未签订物业服务合同，但双方形成事实物业服务合同关系。北京正邦物业服务评估监理有限公司对涉诉小区的物业服务质量和物业服务费用进行了评估，并出具了相应的评估报告。朱恒和威德物业对物业服务质量评估报告和物业服务费用评估报告的真实性、合法性和关联性予以认可，虽威德物业主张物业服务质量的评估方法存在问题，物业服务费用的评估结果也偏低，但并未提供充足有效的证据，故本院对上述两份评估报告的评估结果予以采纳。朱恒主张威德物业的物业服务质量不符合要求，并要求威德物业承担相应的违约责任。依据物业服务质量评估报告可知，威德物业在提供消防安全管理，安全防范设备设施管理，绿化养护，公共秩序维护，物业合同中约定的其他服务项目这五项物业服务上确实存在明显瑕疵，但根据业主临时公约中关于违约责任的相关规定，朱恒要求威德物业承担违约责任的请求并没有相应的法律依据，故本院对朱恒的该项请求不予支持。朱恒同时要求威德物业改善各方面的物业服务质量，但诉讼请求并不明确，且缺乏可执行的内容，故本院对朱恒要求威德物业改善各方面物业服务质量的诉讼请求不予支持。针对本案诉讼过程中所反映出相关物业服务问题，本院建议威德物业在今后的物业服务中应加大服务意识，增强公共区域的维护力度，加强小区内的各项安保及巡查服务，提高小区内的绿化水平，赢得更多业主对物业服务的理解与支持。同时，小区业主也应及时按约缴纳相关物业服务费，否则长期拖欠物业服务费的行为不仅不能真正提高物业服务质量，也会造成物业公司难以收回运营成本，造成物业服务质量进一步降低的恶性循环。关于评估费用的分担情况，本院酌情予以处理。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款之规定，判决如下：驳回原告朱恒的诉讼请求。案件受理费七十元，由原告朱恒负担三十五元（已交纳），由被告北京威德酒店物业管理有限公司负担三十五元，于本判决生效之日起七日内执行。评估费一万五千五百二十七元三角，由原告朱恒负担一万二千四百二十一元八角（已交纳），由被告北京威德酒店物业管理有限公司负担三千一百零五元五角，于本判决生效之日起七日内执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杨 娇人民陪审员  王莎玲人民陪审员  王淑蚕二〇一五年六月二十六日书 记 员  张宏阳