黑龙江省鸡西市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)黑03民终73号上诉人（原审原告）：孟宪俊，男，1942年11月2日出生，汉族，鸡西市委党校退休教授，住黑龙江省鸡西市鸡冠区福兴天地。委托诉讼代理人：孟爱晶（系孟宪俊女儿），女，1971年1月11日出生，鸡西市工商局干部，住黑龙江省鸡西市鸡冠区福兴天地小区。委托诉讼代理人：石瑞明，黑龙江天利律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：哈尔滨民安房地产开发有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市香坊区（原动力区）健康路77-6号。法定代表人：张丽娟，董事长。委托诉讼代理人：韩丽娟，北京市中银律师事务所鸡西分所律师。上诉人孟宪俊因与被上诉人哈尔滨民安房地产开发有限公司（以下简称民安公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服鸡西市鸡冠区人民法院（2017）黑0302民初1766号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月26日立案后，依法组成合议庭，于2018年3月30日开庭进行了审理。上诉人孟宪俊的委托诉讼代理人孟爱晶、石瑞明，被上诉人民安公司的委托诉讼代理人韩丽娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孟宪俊上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判被上诉人立即向上诉人支付违约金19286.30元。2、由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决适用法律错误。一审法院以被上诉人是否有过错作为确定其是否应承担违约责任的理由，错误适用法律归责原则，属于法律适用错误。本案中上诉人向被上诉人主张的是违约赔偿责任，我国关于合同违约责任的归责原则采用的是严格责任原则，即不论违约方是否存在过错，只要其存在违约行为均应承担违约责任，并非以债务人的过错为要件，债务人主观上有无过错并不能阻碍其承担违约责任。一审法院认为被上诉人非因其自身原因导致违约而不承担违约责任是错误的。一审法院对《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的内容进行了曲解，该解释调整的只是出卖人与买受人之间的买卖合同关系，既然排除了买受人的原因导致的违约，那就是出卖人的原因导致的违约，而不能将违约的原因归结给买受人和第三人。《合同法》第121条规定，当事人一方因第三人原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。即本案中被上诉人即使因为其他原因造成违约也必须向上诉人承担违约责任。二、一审判决认定证据错误。被上诉人在一审中提交的证据二《鸡西市房屋征收办公室出具的关于福兴天地棚户区改造项目房屋征收工作时间情况的说明》及证据三《鸡西市工程质量监督站出具的情况说明》不具有法律效力，不应采信。上述证据没有出具单位负责人及制作证明材料的人员签名或盖章，一审法院未调查核实，也没有要求出具证明材料的单位人员出庭接受质证，一审法院直接对两份证据予以采纳，构成程序违法。证据二证明的是棚户区改造项目而上诉人购买的商品房，二者毫无关联性。并且证据二、证据三的内容与被上诉人自已提交的《竣工工程备案表》中记载的开工、竣工时间均自相矛盾，与事实不符。证据三根本不是鸡西市工程质量监督站出具的证明，而是被上诉人自已写好内容加盖自已印章后，工程质量监督站又在旁边加盖了印章，不符合证据的法定形式要件，不具备证据效力。三、一审法院认定事实错误。被上诉人提交的证据均是证明其违约的原因，而违约的原因与是否违约是两个性质的问题，一审法院将违约的原因与是否违约混为一谈，并做出了错误的判决，认定被上诉人违约却不承担违约赔偿责任与法无据。请求二审法院撤销一审错误判决，支持上诉人的上诉请求。民安公司辩称，一审认定事实正确，法律适用得当，请求法院维持一审判决。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，被上诉人不能及时办理房屋初始登记手续系因行政职能部门的原因，本案争议的楼房已按合同约定的日期向业主进行了交付使用，被世人对此不应承担违约责任，一审判决正确，请求法院予以维持。孟宪俊向一审法院起诉请求：1.被告立即支付原告因其违约不能按期办理产权登记的违约金19286.30元；2.由被告承担相关诉讼费。一审法院认定事实：2014年5月31日，原告孟宪俊与被告哈尔滨民安房地产开发有限公司签订房屋预售合同（合同编号JX2014024296），购买被告开发的位于鸡西市鸡冠区福兴天地住宅小区工程1号楼1单元14层01号、建筑面积为102.80平方米的房屋一户，单价每平方米3891元，总金额400000元。合同关于交付期限事项约定：“出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。1.该商品房经验收合格……”合同关于产权登记事项约定：“出卖人应当在商品房交付使用后900日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.双方协商解决，如因政府政策及工作原因，时间顺延。”2014年5月9日，被告向原告交付房屋，房屋实际面积为102.80平方米，原告于2014年5月31日交付全款，被告于2016年3月31日为原告出具了400000元金额的销售不动产统一发票。2016年4月，该小区最后一栋楼竣工，被告向工程质量验收部门提交整体验收申请。2016年12月21日，鸡西市工程质量监管站为福兴天地小区A-05地块1号楼至11号楼出具了竣工工程备案证，认为“经审查，该工程符合工程验收备案条件，准予备案。”2016年12月末，被告向鸡西市商品房预售管理办公室提出房地产项目初始登记申请并提交了初始登记资料。2017年3月末，该部门将福兴天地小区不动产登记工作转至产权和不动产证照办理机构，开始办理证照发放业务。一审法院认为，原告孟宪俊于2014年5月31日与被告哈尔滨民安房地产开发有限公司签订的《房屋预售合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，合同已成立并生效。按照合同约定，被告有义务协助原告办理房屋产权证照，原告认为被告违约而诉至法院，被告作为诉讼主体适格。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……双方签订的《房屋预售合同》第十五条关于产权登记事项约定为“出卖人应当在商品房交付使用后900日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意协商解决，如因政府政策及工作原因，时间顺延。”就本案争议事实，原告未能在其预期时间取得房屋产权证照，被告是否应承担责任，应考虑被告在向房产登记部门出具房屋竣工验收等资料过程中是否存在过错。鸡西市房屋征收办公室出具的《关于福兴天地棚户区改造项目房屋征收工作时间情况的说明》、鸡西市工程质量监督站及鸡西市商品房预售管理办公室出具的情况说明能够证明被告不能按期将办理权属登记资料报产权登记机关备案非其原因造成，对于原告认为的被告违约、不能按期办理产权登记事宜，不予采纳，对原告因此而向被告主张19286.30元违约金的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告孟宪俊要求被告哈尔滨民安房地产开发有限公司支付办理产权登记违约金19286.30元的诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。庭审中上诉人对被上诉人提交的鸡西市工程质量监督站的“情况说明”及鸡西市房屋征收办公室作出的“房屋征收工作时间情况的说明”提出异议，认为工程质量监督站的证据并非是工程质量监督站作出的，而是在被上诉人提供的证据上加盖了公章，不符合证据的形式要件。对房屋征收办公室的“情况说明”的真实性不持异议，但认为盖章人员没有到庭质证不符合程序规定。本院针对上诉人的异议对质监站进行调查，质监站对公章的真实性及情况说明的内容均无异议，证实建设项目的综合验收，应以各单位工程全部竣工完成后才能进行综合验收，颁发备案证。本院对其证明的内容予以认定。房屋征收办公室作出的“情况说明”属政府机关的公文书证，且上诉人对其真实性不持异议，因此对其证实的福兴天地项目房屋征收在2013年末完成净地清理工作的事实予以认定。二审查明的其他事实与一审认定的事实一致。本院认为，被上诉人在取得商品房预售许可的情况下与上诉人签订的《房屋预售合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合同已成立并生效，双方当事人应按合同约定的内容全面履行。上诉人主张要求被上诉人承担逾期办理产权登记的违约责任，依据的是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第（一）、（二）项的规定，即由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。而该条规定的是由于出卖人的原因，造成逾期办理房屋登记的，出卖人应承担违约责任。对于原因的产生既可能是双方当事人的原因，也可能是当事人以外的案外人的原因而产生，因此，是否是被上诉人的原因导致逾期办理产权登记，即被上诉人是否存在过错，是确定被上诉人应否承担赔偿责任的前提条件，上诉人认为一审法院已认定被上诉人违约却不承担违约赔偿责任与法无据的理由不能成立。本案中，被上诉人将房屋交付给上诉人后，未按合同约定期限将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，到期后因鸡西市工程质量监督站出具的情况说明证实质监站要求各单位工程全部竣工完成后才能进入综合验收。本案涉及的福兴天地3号楼已于2013年建设完毕，鸡西市房屋征收办在2013年末完成净地清理工作，导致整个工期拖延。小区全部楼盘竣工的时间为2016年4月，至此启动了综合验收，2016年12月21日获得备案证。2016年12月27日被上诉人即向鸡西市商品房预售管理办公室提交了房地产初始登记申请及初始登记资料。上述事实证实并非为被上诉人的原因导致逾期提交办理产权登记手续，造成逾期办理产权登记，故上诉人主张被上诉人承担违约责任的上诉理由于法无据。综上所述，上诉人孟宪俊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费282元，由上诉人孟宪俊负担。本判决为终审判决。审判长  刘兆宇审判员  季学平审判员  刘伟国二〇一八年四月二十六日书记员  王玉堃书记员  李 玉