西 安 市 雁 塔 区 人 民 法 院民 事 判 决 书（2020）陕0113民初2792号原告（被告）：买琪，男，1993年5月1日出生，回族，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人:安征伟，上海市(西安)律师事务所律师。委托诉讼代理人:晁瑞希，上海市(西安)律师事务所实习律师。被告（原告）：徐青青，男，1990年3月26日出生，汉族，住西安市未央区。被告（原告）：杨钰洁，女，1995年10月15日出生，汉族，住陕西省渭南市大荔县。共同委托诉讼代理人：刘元，陕西三秦律师事务所律师。第三人：西安顺邦房地产信息咨询有限公司第十三分公司，住所地：陕西省西安市雁塔区。负责人：刘莹，该分公司门店经理。委托诉讼代理人：国大军，该公司员工。委托诉讼代理人：刘东海，该公司员工。原告（被告）买琪与被告（原告）徐青青、被告（原告）杨钰洁、第三人西安顺邦房地产信息咨询有限公司第十三分公司（以下简称顺邦第十三分公司）房屋买卖合同纠纷两案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（被告）买琪的委托诉讼代理人安征伟、晁瑞希，被告（原告）徐青青与被告（原告）杨钰洁的共同委托诉讼代理人刘元，第三人顺邦第十三分公司的委托诉讼代理人国大军、刘东海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（被告）买琪诉称：2019年7月11日，买琪因家庭经济紧张周转资金需要，经顺邦第十三分公司居某某介绍，与徐青青、杨钰洁、顺邦第十三分公司签订了《房地产买卖合同》及附件，约定由买琪将位于西安市雁塔区XX路XX幢XX单元XX（编号：NO D61001108446）的房产（以下简称涉案房屋）出卖给徐青青、杨钰洁，涉案房屋建筑面积70.37平方米，房屋成交价为1180000元；涉案房屋处于抵押状态，买琪应于2019年10月10日前办理完抵押注销手续并取得房产证；签订本合同时买方应支付360000元作为购房定金及首付款，到房管部门办理资金监管手续存入资金监管专用账户，剩余820000元由买方申请银行贷款。本合同签订后于2019年11月10日前，买卖双方到房管部门办理网签手续。买方应在完成网签手续当日办理按揭贷款申请，并于同日到房管部门办理资金监管手续，并应在完成资金监管手续后30日内到房管部门办理产权转移登记手续。若买方按揭贷款申请未获批准，买方需在收到贷款银行未获批准通知起10日内，一次性补足全部房款余额存入房管部门指定的二手房交易结算资金专用账户。若买方无法一次性全额支付剩余房款，10日到期后卖方可单方解除合同。因一方违反合同约定或者买卖一方拒绝出售、购买涉案房屋致使合同目的难以实现的，违约方应承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）和支付等额于总房价百分之二十的违约金。另外还约定，合同三方任意一方追究违约方违约责任的，违约方除按合同条款承担违约责任外，守约方为追究违约责任而产生的律师费用等均由违约方承担。合同发生争议，协议不成时可向房屋所在地人民法院起诉。该合同经由三方签字盖章后生效。2019年9月9日，买卖双方为了配合房管局网签需要签订了《存量房买卖合同》，合同约定徐青青、杨钰洁应在2019年9月30日前就余款820000元向北京银行西安分行申请贷款支付。合同经由双方签字后生效。合同签订前，徐青青、杨钰洁曾于2019年7月3日向买琪支付过30000元定金，但后期为了配合徐青青、杨钰洁向资金监管账户支付首付款资金紧张之需又退给徐青青、杨钰洁，后由徐青青、杨钰洁连同首付款再次打入资金监管账户。合同签订后，买琪根据合同约定于2019年9月9日配合徐青青、杨钰洁办理了网签、面签合同，于2019年9月10日配合徐青青、杨钰洁指定银行办理按揭贷款，并配合其办理银行资金监管签署了《资金监管协议》，之后又及时于2019年9月12日办理完毕房产抵押注销手续，取得该房产证，自此买琪就合同主要义务基本履行完毕。但徐青青、杨钰洁自9月开始办理银行贷款，至今都未获得通过，买琪每每问其和顺邦第十三分公司原因，徐青青、杨钰洁及顺邦第十三分公司均借故推脱称快办下来了。然而，徐青青、杨钰洁于2019年11月13日在买琪不明所以的情况下，以买琪未向其提供放款材料为由，通过顺邦第十三分公司向买琪发出解除通知，要求解约明示不再购买该房屋。买琪已经按合同约定履行了合同的全部义务，但徐青青、杨钰洁未能获批贷款，已违反合同约定的期限许久，构成严重违约，加之徐青青、杨钰洁已明示解约拒绝购买房屋，使买琪出售房屋的合同目的不能实现，故而买琪于2019年11月23日向徐青青、杨钰洁及顺邦第十三分公司以微信方式发出《解除房地产买卖合同的通知》解除合同，并要求追究徐青青、杨钰洁的违约责任。现买琪诉至法院，请求判令：1、确认解除买琪与徐青青、杨钰洁、顺邦第十三分公司签订的《房地产买卖合同》；2、徐青青、杨钰洁向买琪返还定金30000元以及支付违约金236000元；3、徐青青、杨钰洁承担买琪支出的律师费50000元；4、本案诉讼费由徐青青、杨钰洁承担。被告（原告）徐青青及被告（原告）杨钰洁共同辩称：徐青青与杨钰洁系夫妻关系，在西安无居住用房，因工作、生活所需购买买琪出售的涉案房屋。徐青青与杨钰洁不仅在合同签订前即已支付了定金及中介服务费，且在2019年7月11日签订《房地产买卖合同》当日即向买琪转账支付了全部首付款360000元（含定金30000元），足见购房之诚意。随后徐青青与杨钰洁又积极配合进行交易流程，网签合同及资金监管协议均在2019年9月9日提前办理完成，同时向北京银行股份有限公司西安分行（下称：该银行）申办二手房购房贷款，该银行对房屋买卖双方进行了房贷业务的相关谈话、收验资料等事宜。房贷办理期间，徐青青与杨钰洁一边督促该银行工作人员尽快办理，一边与买琪、顺邦第十三分公司沟通提交卖方必备资料，稍有延迟也多有理解，只因买琪的房屋解押证明、单身证明及个人印章样本一直欠缺致房贷审批无法完成，经多次催要未果后，至2019年11月10日徐青青与杨钰洁才与买琪发生矛盾，提出解约。买琪对解约未作回复，而是在11月13日将所缺上述卖方资料突然送至该银行。得该银行工作人员告知后，徐青青与杨钰洁便委托顺邦第十三分公司向买琪落实此事并表示可继续完成交易。买琪未作回复，却又于11月24日单方将所有已交卖方资料从该行全部取回，并通过手机短信方式明确告知顺邦第十三分公司、徐青青、杨钰洁不再出售房屋。徐青青、杨钰洁当即反驳其短信所述不实并再次询问是否真不卖房了，但未见回应。顺邦第十三分公司亦隔日询问买琪意见，也未见回应。鉴于上述事实，依据双方所签《房地产买卖合同》、《存量房买卖合同》的约定，买琪迟迟不能履行向银行全面提交涉案房屋贷款所需出售方资料的义务已属违约；补交后又单方撤回全部资料导致贷款彻底无法办理系严重违约；明确表示拒绝出售房屋并先行提起解除之诉致使合同目的难以实现是根本性违约。因此，涉案合同交易无法完成是买琪本身一系列违约行为所致，应自行承担责任与后果，与徐青青、杨钰洁无关，买琪诉求无事实依据，应被驳回。另外，根据《合同法》第116条之规定，定金和违约金只能择一诉求，买琪一并主张不符合法律规定，且定金30000元在诉争双方办理网签合同及资金监管协议时已计入首付款360000元，其资金性质已发生变化，定金条款已随首付款条款的履行而失效，对各方均不再具有法律约束力，故买琪诉求返还定金30000元无法律依据。根据《合同法》第114条之规定，买琪诉求违约金过高，没有实际损失，不应予以支持。涉案房屋从始至今一直由买琪控制使用，出租收益且房屋价值没有贬损，买琪并未因交易不成（且非徐青青、杨钰洁原因交易未果）而受到任何实际损失，按总房款的20%诉求巨额违约金不符合法律规定。反而是徐青青、杨钰洁所付360000元首付款自2019年7月11日至今都无法自行支用，现购房不成显有利息损失。综上，买琪现诉求于徐青青、杨钰洁无事实及法律依据，恳请人民法院依法驳回其诉讼请求。被告（原告）徐青青及被告（原告）杨钰洁共同诉称：徐青青、杨钰洁与买琪、顺邦第十三分公司三方签订的《房地产买卖合同》主要约定：徐青青、杨钰洁以1180000元的价格共同购买买琪出售的涉案房屋；顺邦第十三分公司对交易提供居某某服务并收取居某某服务费35400元；买琪应在2019年10月10日前办理完该房产抵押注销手续并取得房产证；买卖双方在签订合同后应到房管部门办理网签手续及资金监管手续；徐青青、杨钰洁以首付360000元、剩余820000元按揭贷款的方式将购房款存入房管部门指定的二手房交易结算资金专用账户，买卖双方办理产权转移登记手续后，买琪经监管账户获得购房款。此外，三方在合同中还对联系方式、房屋交付、违约责任、纠纷解决等内容进行了约定。该合同签订当日，徐青青、杨钰洁为表诚意即将首付款360000元先行给付了买琪，同时也向顺邦第十三分公司支付了一半居某某费17700元。2019年9月9日，徐青青、杨钰洁与买琪在房管部门签订《存量房买卖合同》一份（合同备案号C19040540）,以前述三方合同约定内容为基础在该备案合同中对房屋信息、交易价格、抵押注销、交易方式、房屋登记与交付、违约责任等内容进行了具体约定。同日，买卖双方也办理了《二手房交易结算资金监管协议》，将首付款360000元存入了约定的资金监管账户。随后，徐青青、杨钰洁即向北京银行股份有限公司西安分行申请办理820000元二手房按揭贷款，申贷中因买琪迟迟未能按银行要求提供房屋抵押注销及个人未婚证明等出卖方资料，贷款一直未能获批，双方遂形成纠纷。2019年11月10日，经徐青青、杨钰洁多次催要及请求顺邦第十三分公司解决无果后，徐青青、杨钰洁以手机短信方式向买琪提出解约。11月13日，申贷银行工作人员突然告知徐青青、杨钰洁出卖方将资料送至银行，徐青青、杨钰洁便请求顺邦第十三分公司落实此事，但买琪在11月26日又从银行将出卖方资料取回，并通过手机短信方式明确告知徐青青、杨钰洁拒绝出售涉案房屋。诉前，顺邦第十三分公司也告知徐青青、杨钰洁因出卖方取消交易，无法完成房屋买卖。鉴于上述事实、合同关于违约责任的约定及相关法律规定，买琪拒不配合提交房屋交易所需资料已属严重违约，又明确表示拒绝出售房屋致使合同目的难以实现，属根本性违约。现徐青青、杨钰洁诉至法院，请求判令：1、徐青青、杨钰洁与买琪、顺邦第十三分公司于2019年7月11日签订的《房地产买卖合同》解除；2、徐青青、杨钰洁与买琪于2019年9月9日签订的《存量房买卖合同》解除；3、买琪向徐青青、杨钰洁支付违约金72000元并赔偿居某某服务费17700元共计89700元；4、本案诉讼费用全部由买琪承担。原告（被告）买琪辩称：一、买琪与徐青青、杨钰洁、顺邦第十三分公司签订的《房地产买卖合同》及买琪与徐青青、杨钰洁签订的《存量房买卖合同》系当事人各方真实意思表示，合法有效。买琪已经依约履行了合同义务，不存在违约行为。二、徐青青、杨钰洁未在合同约定的期限内获批贷款，构成严重违约，因此其作为违约方不具有解除权。三、买琪不存在违约行为，徐青青、杨钰洁主张的违约金和居某某服务费不应得到法律支持，请求法院驳回徐青青、杨钰洁的诉讼请求。第三人顺邦第十三分公司针对两案共同辩称：徐青青于2019年6月30日委托顺邦第十三分公司和买琪协商购买涉案房屋的相关事宜。2019年7月11日，买卖双方及居某某方达成共识签署了《房地产买卖合同》。2019年9月9日，买卖双方在房地局做了网签合同并办理了资金监管手续。合同签订后，买卖双方约定2019年11月10日前应到房管局办理该房产的网签手续，并约定买方在该房产办理网签当日办理银行按揭贷款申请，卖方必须配合买方办理按揭申请手续。合同中对于办理完毕上述手续的时间没有约定，但同时约定了如果是因为银行的原因或者公积金中心或房管局的原因导致延误，则时间顺延。当买方的贷款额度降低或者不通过时，买方需补足，或者将银行未批准部分在银行通知不批准之日起10日内补齐全款并且存入房管局指定的资金监管账户，否则卖方有权单方解除合同。由于买琪在国外，故委托其母亲朱莉梅代办相关手续，但因为买琪委托其母亲代办房屋过户手续的公证书只做了两份，而买方委托的贷款银行要求卖方必须提供一份委托书的原件，买琪担心把委托书给了银行后就没办法交给房地局办理过户，故没有把委托书的原件交给北京银行，买卖双方因此形成纠纷。买琪母亲于2019年11月5日提出三方写协议，要求买方保证放款时间，但谁都没有办法保证银行的放款时间。2019年11月8日（周五），经买方和银行沟通，银行同意只需提交公证书的复印件即可，并称如果早上提供下午就可以放款，但买琪母亲当日因为家中有事，没能在早上向银行提交公证书的复印件。此后经居某某方多次催促，买琪母亲也未向银行提交公证书的复印件。2019年11月10日，买方由于卖方拒不提交公证书复印件、单身证明导致银行无法放款，故提出解除合同。顺邦第十三分公司收到总部转交的解除合同通知后于2019年11月13日向买琪转送，买琪表示买方未与其协商就解约，故拒绝接收通知，也不同意解除合同，并同时告知让其母亲14日去银行补交公证书的复印件及单身证明。2019年11月14日，买琪告知顺邦第十三分公司其母亲去银行提交资料，却发现买方已将贷款申请撤回。2019年11月16日，买琪表示如买方支付违约金，其就同意解约。2019年11月24日晚，买琪提出解约，并且表示追究买家的违约责任。综上，顺邦第十三分公司认为买卖双方对于合同的解除均有责任，原因如下：1、按照惯例，买方会委托居某某方办理银行贷款手续，但买方坚持找自己在北京银行的朋友在北京银行办理按揭某某，但该银行在办理二手房按揭某某方面不专业，居某某方因此还要求买方书写了承诺书，承诺如北京银行导致按揭某某办理不成功，居某某方不承担任何责任；2、根据合同约定，如果卖家不配合买方提供相关资料导致按揭某某无法办理的，卖方需要承担责任。本案合同无法继续履行是因卖家不配合提供资料导致银行不放款，故卖方也应当承担责任。经审理查明：2019年7月3日，买琪通过顺邦第十三分公司收取徐青青、杨钰洁购买涉案房屋的购房定金30000元。2019年7月11日，买琪与徐青青、杨钰洁、顺邦第十三分公司签订《房地产买卖合同》（含附件），约定：1、买琪将涉案房屋出卖给徐青青、杨钰洁，涉案房屋建筑面积70.37平方米，房屋交易价格为1180000元；2、涉案房屋处于抵押状态，买琪应于2019年10月10日前办理完抵押注销手续并取得房产证；3、签订本合同时买方应支付360000元作为购房定金及首付款，首付款（含定金）360000元于买卖双方到房管部门办理资金监管手续时支付，买卖双方将房价款共同存入房管部门指定的二手房交易结算资金专用账户，买方贷款820000元由买方贷款银行直接划入房管部门指定的二手房交易结算资金专用账户；4、本合同签订后于2019年11月10日前，买卖双方到房管部门办理网签手续，买方应在完成网签手续当日办理按揭贷款申请，卖方必须配合买方办理按揭申请手续并提供银行或公积金中心需要的相关材料；5、买卖双方应在完成网签手续当日到房管部门办理资金监管手续，买卖双方应在完成网签手续后30日内到房管部门办理产权转移登记手续，如因银行、公积金中心或房管局原因导致延误，则时间相应顺延；6、若买方按揭贷款申请未获批准，买方需在收到贷款银行未获批准通知起10日内，一次性补足全部房款余额存入房管部门指定的二手房交易结算资金专用账户，若买方无法一次性全额支付剩余房款，10日到期后卖方可单方解除合同；7、因买方或卖方违反合同约定，包括但不限于拒不配合提供交易所需要资料或逾期办理交易、按揭、过户等买卖手续，合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起五天为履行期限；8、因一方违反合同约定或者买卖一方拒绝出售、购买涉案房屋致使合同目的难以实现的，违约方应承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）和支付等额于总房价百分之二十的违约金；9、合同三方任意一方追究违约方违约责任的，违约方除按合同条款承担违约责任外，守约方为追究违约责任而产生的所有费用（含律师费、诉讼费等）均由违约方承担；10、基于买卖双方独家委托经纪方提供居某某服务，且经纪方已促成买卖双方签署本合同，买卖双方同意在签订本合同当天向经纪方支付居某某费用35400元，在履行过程中守约方已支付的居某某服务费不予退还，由违约方直接赔偿守约方。2019年7月11日，徐青青、杨钰洁向买琪支付首付款330000元，并向顺邦第十三分公司支付中介费17700元。2019年8月14日，买琪结清涉案房屋剩余贷款。2019年9月9日，徐青青、杨钰洁与买琪就上述交易签订《存量房买卖合同》及《二手房交易结算资金监管协议》。2019年9月10日，买琪向徐青青返还已收取的360000元，由徐青青、杨钰洁打入资金监管账户，并开始配合徐青青、杨钰洁向北京银行股份有限公司西安分行申请办理820000元二手房按揭贷款手续。2019年9月12日，买琪办理完毕涉案房屋的抵押注销手续。2019年11月4日，徐青青、杨钰洁要求买琪配合银行提交产权证明及婚姻状况说明，并于11月6日在微信中告知买琪“你给阿姨说把登记簿和单身证明一弄，今送过去了就能放款”。卖方于2019年11月6日打印了不动产登记簿，但未配合提交婚姻状况说明。2019年11月10日，徐青青、杨钰洁向顺邦第十三分公司及买琪母亲发送《解除购房合同的通知书》，通知卖方因其拒不提供贷款资料且强求买方签订补充协议，故买方要求解约并要求卖方承担违约责任。2019年11月13日，顺邦第十三分公司向买琪发送该通知。2019年11月24日，杨钰洁向买琪求证“你现在要撤你的资料，你不卖房了？”，买琪随后向徐青青、杨钰洁发出解除合同通知书，表示不认可原告的解除权，并行使卖方解除权，同时要求买方承担违约责任。审理中，本案各方当事人一致同意解除就涉案房屋签订的《房地产买卖合同》（含附件）、《存量房买卖合同》及《二手房交易结算资金监管协议》。审理中，买琪表示其于2019年11月7日已将婚姻状况说明的电子版发送给买方，其母亲于2019年11月13日向贷款银行提交银行所需的公证书复印件及其母亲代其签字的婚姻状况说明。买琪另提交微信聊天记录，证明其已于2019年11月6日将产权证明及婚姻状况说明交给顺邦第十三分公司，顺邦第十三分公司辩称该说明仅为电子版，不符合银行的要求。经询，买琪在本案中选择向买方主张违约金。徐青青、杨钰洁表示其主张的违约金系其已支付的360000元购房款的20%。以上事实，有《房地产买卖合同》（含附件）、《存量房买卖合同》及《二手房交易结算资金监管协议》、《解除购房合同的通知书》、转账凭证等证据以及庭审笔录等在卷佐证。本院认为：各方当事人对于解除就涉案房屋签订的《房地产买卖合同》（含附件）、《存量房买卖合同》及《二手房交易结算资金监管协议》均无异议，本院亦予以确认。根据上述查明的事实可知，买卖双方对于剩余购房款820000元的支付时间并未明确约定，但合同明确约定因买方或卖方违反合同约定，包括但不限于拒不配合提供交易所需要资料或逾期办理交易、按揭、过户等买卖手续，合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起五天为履行期限。现有证据显示徐青青、杨钰洁于2019年11月4日要求买琪配合银行提交产权证明及婚姻状况说明，但买琪仅配合提交不动产登记簿，其自认在收到徐青青、杨钰洁发出的解除合同通知书后的11月13日才向贷款银行提交银行所需的公证书复印件及其母亲代其签字的婚姻状况声明，故买琪的行为已构成违约，徐青青、杨钰洁行使合同解除权并无不当，徐青青、杨钰洁在本案中主张买琪向其支付违约金72000元及居某某费17700元，符合合同约定，本院予以支持。反之，买琪要求徐青青、杨钰洁向其支付定金30000元、违约金236000元、律师费50000元，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告（被告）买琪与被告（原告）徐青青、被告（原告）杨钰洁、第三人西安顺邦房地产信息咨询有限公司第十三分公司就西安市雁塔区XX路XX幢XX单元XX号房屋签订的《房地产买卖合同》（含附件）及原告（被告）买琪与被告（原告）徐青青、被告（原告）杨钰洁签订的《存量房买卖合同》。二、原告（被告）买琪于本判决生效之日起十日内向被告（原告）徐青青、被告（原告）杨钰洁支付违约金72000元及居某某费17700元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告（被告）买琪其余诉讼请求。 案件受理费15420元（买琪起诉一案）及15420元（徐青青、杨钰洁起诉一案），由原告（被告）买琪承担。由于被告（原告）徐青青、被告（原告）杨钰洁已预交15420元（徐青青、杨钰洁起诉一案），原告（被告）买琪应在履行上述付款义务时将上述款项一并给付被告（原告）徐青青、被告（原告）杨钰洁。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。       审  判  长    梁  梦  艺人民陪审员    李  晓  琴人民陪审员    刘  婷  婷 二〇二一 年  二 月 八 日 书  记  员    史  丽  娜 打印：史丽娜          校对：史丽娜         2021年  月  日送达 1