吉林省大安市人民法院民 事 判 决 书(2017)吉0882民再3号原审原告：吕德东，男，汉族，1972年7月13日生，个体，现住吉林省大安市。委托诉讼代理人：刘艳峰，吉林诚诺律师事务所律师。原审被告：朱洪文，男，汉族，1950年12月3日生，个体，现住吉林省大安市。原审被告：田淑清，女，汉族，1949年6月1日生，个体，现住吉林省大安市。原审原告吕德东诉原审被告朱洪文、田淑清房屋买卖合同纠纷一案，本院（2015）大安民初字第164号判决已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，作出（2017）吉0882民监2号民事裁定书，再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。原审原告吕德东委托诉讼代理人刘艳峰、原审被告朱洪文、田淑清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吕德东诉称:2012年5月7日，二被告将坐落在大安市安广镇文化街1-8-40（一至二层）建筑面积2000平方米左右的房屋及土地使用权以270万元的价格出让给我，我当时交付现金210万元给二被告，当时尚欠60万元，同时双方协商将我自有的一处位于大安市安广镇龙泉街商服楼面积120平方米抵顶60万元欠款交付给二被告，自此我对二被告所涉合同价款全部履行完毕，但二被告现占用已出售的房屋迟迟不交付给我，故要求二被告履行2012年5月7日签订的房屋买卖协议，立即交房及房后3米宽土地使用权给我。朱洪文辩称：当时买房时我得了老年痴呆症，附近的亲属朋友都知道，我也不知怎么就把这个房子以270万元卖了。1、原告说给付210万元房款纯属无中生有，他要是给我们现金谁在场，如果给我们转账是在那家银行转的。2、争议的房屋有其他共有人财产（儿子、媳妇的财产）3、争议房屋是违建的房屋没有产权证，产权不明晰，根据《物权法》规定，违章建筑不受法律保护。4、原告说还差我们60万元钱，到现在为止还没有给我们，说是给我们房屋也没有办理过户手续。田淑清辩称：同朱洪文的意见一致。我不认识字，我就稀里糊涂签的。吕德东向本院提出诉讼请求：要求二被告履行2012年5月7日签订的房屋买卖协议，立即交房及房后3米宽土地使用权给原告。本院原审认定案件事实：吕德东系朱洪文、田淑清女儿朱艳明的丈夫，即朱洪文、田淑清系吕德东的岳父、岳母。吕德东与朱洪文均向本院递交了一份2012年5月7日签订的房屋买卖协议书，协议双方为吕德东与朱洪文、田淑清，此两份协议约定朱洪文、田淑清将其坐落在大安市安广镇文化街1-8-40（1-2层）楼房卖给吕德东（房后3米），建筑面积2000平方米，价格为270万元，朱洪文、田淑清同意吕德东在房后西南角建一锅炉房，面积36平方米（占朱洪文、田淑清18平方米）双方不得在界限内建墙，此款吕德东已经给付朱洪文、田淑清210万元。本院原审认为，朱洪文为了证实房屋买卖协议上面记载的时间前后其患有老年痴呆症，申请了证人张某、梁某出庭作证，亦递交了证人朱某、王某、张某、于某、都某的书面证言，对此本院认为，一个已经成年的自然人在签订合同之时是否患有老年痴呆症，即是否为限制民事行为能力人或无民事行为能力人属于专业医疗知识，需要由有资质的鉴定机构依据法定程序出具的鉴定意见方可做为裁判的依据，上述证据证明不了在2011年朱洪文签订协议期间系限制民事行为能力人或无民事行为能力人，故对朱洪文的上述意见本院不予采纳，对该组证据本院不予采信。朱洪文还递交了其与田淑清的离婚证（离婚时间为2011年3月30日）、违章建筑拆迁通知，称其已经将家庭全部财产给田淑清和子女了，并且该楼房有部分是违章建筑。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十五条第一款规定：“当事人的离婚协议或者人民法院的判决书、裁定书、调解书已经对夫妻财产分割问题作出处理的，债权人仍有权就夫妻共同债务向男女双方主张权利。”据此，朱洪文与田淑清离婚时是如何达成协议的，对外并不影响向债权人承担债务，故朱洪文与田淑清的离婚证与本案不具有关联性，本院对其证明力不予采信。建筑是否违章并不是影响合同效力的因素，现原告同意按照房屋现状接收并承担相应后果，双方完成权利交付是可行的买卖合同能够继续履行。双方签订的买卖合同并不具备《合同法》52条规定的无效情形。故违章建筑拆迁通知与本案不具有关联性，本院不予采信。朱洪文还递交了田淑清的个体工商户设立登记申请书、大依煤炭销售联营公司安广销售部的国有土地使用证、村镇建设（用地）位置平面图，因田淑清系该个体工商户业主，故田淑清有权利处理该个体工商户的财产，与房屋买卖协议并不矛盾，应予采信。吕德东向本院递交了房屋所有权证和国有土地使用证，因该房屋所有权人和土地使用权人均是吕德东，该组证据证明不了其已经与朱洪文、田淑清达成了关于用该房屋抵顶尚未给付的60万元购买房屋买卖合同款的协议，故该组证据与本案不具有关联性，本院不予采信。依法成立并生效的合同受法律保护。朱洪文、田淑清均否认与吕德东签订了房屋买卖协议，但在本院指定的合理期限内二人并未向本院提交关于房屋买卖协议书中关于他们二人字迹的鉴定申请，且朱洪文当庭递交的一份房屋买卖协议与吕德东递交的房屋买卖协议除第一行甲方主体为朱洪文自己外，其余内容均相同，两份协议落款的签字主体甲方均为朱洪文、田淑清，乙方均为吕德东，即两份协议内容一致，该合同签订过程中存在的瑕疵从合同内容看并不影响房屋买卖合同的效力，对朱洪文主张因协议第一行的内容少了田淑清而影响合同效力的意见，本院不予采纳。故该合同依法成立并生效，对合同双方均具有法律约束力，则朱洪文、田淑清应当按照协议约定的内容及时向吕德东履行交付房屋及土地使用权的法律义务。吕德东称双方协商将其所有的位于大安市安广镇龙泉街的一处商服楼抵顶60万元欠款交付给了朱洪文和田淑清，270万元已经给付完毕，对此朱洪文与田淑清均予否认，吕德东对其主张仅提供了其自己的房屋所有权证和土地使用权证，该份证据无法证明双方已经达成用商服楼抵顶剩余60万元合同款的协议，吕德东又未提供其他证据予以佐证，对吕德东的上述主张，本院无法认定，则吕德东应该按照合同约定的内容向朱洪文、田淑清交纳剩余未给付的60万元购房款，方可取得该房屋的所有权和房屋项下的土地使用权。本院原审判决：一、被告朱洪文、田淑清于本判决发生法律效力后十日内按照原告吕德东与被告朱洪文、田淑清签订的房屋买卖协议约定的内容向原告吕德东交付位于大安市安广镇文化街1-8-40（1-2层）楼房（建筑面积为328平方米）及其他尚未办理产权登记的楼房共计约2000平方米（具体面积以吕德东向本院递交的该房屋位置照片记载的内容为准），并一同向吕德东交付该楼房项下的土地使用权及该楼房后3米宽的土地使用权；二、原告吕德东于本判决发生法律效力后十日内向被告朱洪文、田淑清给付尚未支付的购买房屋价款60万元。以上判决主文第一项、第二项应当同时履行。案件受理费28400.00元，由被告朱洪文、田淑清共同负担本院再审认定如下事实：再审中，吕德东提供的证据与原审一致，朱洪文除原审提供的证据提供的新证据有：1、朱洪太证明一份。用以证明210万元没有给付。2、公民户籍信息证明一份。用以证明朱立明是朱洪文儿子，户口在一起并生活在一起。3、欠据一份。用以证明双方的买卖合同用房屋抵完之后吕德东尚欠60万元。4、朱艳明给付购房款记帐单一份。用以证明原告陆续给付购房款1280300.00元。5、收据一份、吕德东存款折、信用社还款清单一份。用以证明210万元收据是假的，这三笔钱都是在210万元之后发生。6、规划许可证一份。用以证明大依煤炭安广经销部田淑清为业主，规划许可证批的为一层建房。对原审双方提供的证据经合议与原审认定一致。朱洪文提供的证据1不足以反驳其为吕德东出具的房款收据，故不予采信。其提供的证据2只是证实户籍上朱立明与其一起，并不能证明朱立明对涉诉房屋享有份额，故对此份证据的证明力不予采信。其提供的证据3吕德东认可在给付部分房款后尚欠60万元，并为其出具欠据，对此份证据的真实性予以采信。朱洪文提供4、5系朱艳明给付房款记账凭证及三次给付方式证明，经调查朱艳明可以认定给付款项为640150.00元，朱艳明称朱洪文家的帐都是她管，出欠据时应给付70元万现金但二被告没有拿走，一直由朱艳明管理，陆续替二被告支付相关款项，所以产生记账单，本院认为这与二被告出具收据并不矛盾，符合常理应予认定。其提供的证据6与双方签订房屋买卖协议并不矛盾，应予采信。本院再审认为，本案争议焦点为：吕德东要求朱洪文、田淑清履行2012年5月7日签订的房屋买卖协议，交付涉案房屋及房后3米宽土地使用权的诉讼请求是否合理合法？本院认为，依法成立并生效的合同受法律保护。虽朱洪文提出违章建筑不能买卖。但法律无将违章建筑买卖行为认定为无效行为的规定，行政机关督促违法行为人予以改正，朱洪文、田淑清未能积极履行相关义务的情况下，吕德东同意按现状交付房屋，并自愿承担恢复义务，吕德东的意思表示不违反法律行政法规的禁止性规定，亦符合行政机关的执法目的，待补办审批或恢复与产权证状况一致时可以进行产权过户手续。故该买卖合同能够继续履行。因此双方签订的协议是双方真实意思表示不违反法律禁止性规定，不损害他人利益，该合同合法有效，对合同双方均具有法律约束力，朱洪文、田淑清应当按照协议约定的内容及时向吕德东履行交付房屋及土地使用权的法律义务。原审判决并无不当。再审中，朱洪文提出为吕德东出具收据收取房屋价款210万元的行为不是其真实意思表示，但现有证据不足以证实其主张，本院对其主张不予支持。吕德东称双方协商将其所有的位于大安市安广镇龙泉街的一处商服楼抵顶60万元欠款交付给了朱洪文和田淑清，270万元已经给付完毕，对此朱洪文与田淑清均予否认，吕德东对其主张仅提供了其自己的房屋所有权证和土地使用权证，该组份证据无法证明双方已经达成用商服楼抵顶剩余60万元合同款的协议，对吕德东的上述主张，本院不予支持，则吕德东应该按照合同约定向朱洪文、田淑清交纳未给付的60万元购房款，方可取得该房屋的所有权和房屋项下的土地使用权。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第一款规定，判决如下：维持本院（2015）大安民初字第164号判决。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。期满不上诉，则本判决生效，双方当事人必须自觉履行，逾期不履行的，本院将依据对方当事人的申请强制执行。申请执行的期限为二年，逾期不申请，本院将视为放弃权利。审 判 长  张作瀚审 判 员  李 伟人民陪审员  张春生二〇一八年四月八日书 记 员  于 雪