上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初84921号原告：宋莉萍，女，1962年2月17日生，汉族，住上海市虹口区。原告：黄立顺，女，1988年2月22日生，汉族，住上海市闵行区。上列两原告共同委托诉讼代理人：黄德春，住同原告宋莉萍。被告：上海上蔬永辉生鲜食品有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：黄林平。破产管理人负责人：罗雪红。原告宋莉萍、黄立顺与被告上海上蔬永辉生鲜食品有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月6日立案后，依法适用简易程序，于2021年1月5日公开开庭进行了审理。原告黄立顺及两原告共同的委托诉讼代理人黄德春到庭参加诉讼。被告上海上蔬永辉生鲜食品有限公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告宋莉萍、黄立顺向本院提出诉讼请求：1、被告支付2020年8月1日至实际返还房屋之日的占用费，参照2014年度租金标准计算；2、被告支付解约违约金人民币(以下币种同)479,896.89元，被告在原告处的押金479,896.89元予以没收；3、要求被告将房屋恢复至租赁合同附件中的状态后返还原告；4、诉讼费由被告承担。诉讼过程中，因被告破产，原告变更诉讼请求为：要求确认对被告享有前述诉请金额的债权，其余诉讼请求不变。事实和理由：两原告为上海市浦东新区尚博路XXX弄XXX号房屋(以下简称涉案房屋)产权人，2014年6月29日，被告向原告承租了涉案房屋，用于开设“上蔬永辉尚博路店”，租期自2014年7月1日至2026年10月31日。2020年5月29日，原告收到被告书面函件，申请于2020年6月30日退租，原告回复双方尽快签署“解除租赁合同”。2020年7月25日，原告又收到被告函件，表示将于2020年8月15日前后撤离完毕。根据双方合同第10.6条约定，被告亏损导致合同提前解除的，原告已经收取被告的保证金不予返还，另被告需再支付相当于三个月租金金额的违约金。综上，原告起诉，要求判如所请。被告上海上蔬永辉生鲜食品有限公司未应诉答辩。但于2021年1月29日向本院提交书面答辩意见，认为：1、被告已被人民法院受理破产清算，原告诉请均为给付之诉，应于驳回；2、涉案租赁合同已经解除，被告已交付房屋，不欠付原告租金。3、根据合同约定，在被告提前2个月书面告知的情况下，不视为违约。而且，根据法律规定，违约金和保证金只能主张一项，且原告主张的违约过分高于实际损失。4、根据合同约定，租赁期间被告搭建的建筑物，无需承担恢复原状的义务。被告已于2020年8月17日将房屋退还原告，原告无正当理由拒绝而接收，对扩大损失应自行承担责任。原告围绕诉讼请求向本院提交了上海市房地产权证、原、被告间的《租赁合同》、被告向原告发送的函件及原告回函、被告向原告发送的工作联系函及原告回复，本院依法组织了质证。经审理，本院确认如下事实：两原告为上海市浦东新区尚博路XXX弄XXX号全幢房屋产权人，上海市房地产登记簿记载房地用途为商业，建筑面积2390.52平方米。2014年6月26日，两原告作为出租方(甲方)、被告作为承租方(乙方)，签订《租赁合同》，约定原告将涉案房屋出租给原告，计租面积2390.52平方米。租赁期限为12年(不含免租期)，自2014年7月1日至2026年10月31日止，其中2014年7月1日至2014年10月31日为免租期。2014年11月1日至2017年10月31日期间年租赁费为1,919,587.56元、2017年11月1日至2020年10月31日期间年租赁费为2,034,762.81元、2020年11月1日至2023年10月31日年租赁费2,156,848.58元、2023年11月1日至2026年10月31日年租赁费2,286,259.50元。租金按季度支付，先付后用。被告于合同签订之日起7个工作日内向原告支付保证金479,896.89元。合同第十条第6款约定：“合同有效期内如乙方或乙方在本租赁场地处的门店整体亏损严重，经甲方认可的认为继续履行合同对双方均无益处，乙方在提前二个月书面通知甲方后可解除本合同，此种情况下不视为乙方违约，但应缴清应付的租赁费用，同时乙方支付当年度(即合同解除之日所属的租赁年度)三个月的租赁费用给甲方作为补偿，同时保证金不予退还乙方。”第十一条第1款约定：“乙方应在租赁期满或合同解除后15日内将其拥有所有权的资产和商铺撤出租赁场地，但乙方不得故意损害或拆除建筑物本身之结构体、乙方租用场地中原有的设施与设备(如消防、供电、供水等设备设施)、乙方因经营需要所搭建的建筑面积及结构性如外墙、玻璃墙等的装修与增加的水、电、排水等(经甲方同意且合法至变更或自然损耗除外)。在该期间内乙方无须支付租赁费用给甲方，但乙方须承担该期间内水、电费用及因乙方清场而产生的相关费用。若乙方未拆除应取回之物品，视为乙方放弃遗留物之所有权，悉归甲方所有，任其处理。”租赁合同附有图纸四张，其中约定了原告同意被告进行搭建的区域和内容，同时约定，审批报建及搭建的费用由被告承担，非经甲方同意，乙方该搭建面积不得拆除或破坏。上述合同签订后，原告向被告交付房屋。被告向原告支付租赁押金479,896.89元，并预付租金至2020年7月31日。2020年5月29日，被告向原告发送《关于“上蔬永辉尚博店”的工作联系函》，内容：近年来被告业绩不达预期，今年又遇新冠疫情，造成门店亏损严重。因此，申请2020年6月30日前退租闭店。2020年6月5日，原告宋莉萍向被告回函：1、同意贵司提出的退租闭店请求。2、本着合作精神，抓紧时间友好协商，将双方损失降至最低的精神，尽快签署“解除租赁合同”之协议。2020年7月25日，被告向两原告发送《关于“上蔬永辉尚博店”退房工作联系函》，表示：被告已于2020年7月23日停止对外营业，现已开始撤离场地内的商品及相关设备、设施，计划于2020年8月15日前后撤离完毕。撤离完毕后场地退房给原告(双方签署退房交付确认书)，请贵方按该事件计划安排接收场地。2020年8月25日，被告向两原告发送工作联系函，表示：双方协商一致于2020年8月17日办理交接手续，但原告当日未接收场地。要求原告尽快安排人员进行场地交付，并签署退房交付确认书。2020年9月4日，原告向被告回函，表示：在2020年8月17日的协调会上，原告明确要求被告拆除搭建的违章建筑物，并将废弃的建筑物拆除，建筑废弃物予以清除。且被告应承担对合同解除后的违约责任。2020年9月10日，被告向两原告发送工作联系函，并随该函件将被告2019-2020年度财务报表提交给原告，再次要求原告尽快安排人员进行场地交接。2020年9月18日，原告回函，表示原告接收场地的条件是：1、被告搭建的违章建筑物需全部拆除(如贵司的搭建有政府审核的批文，请提供)；2、恢复由被告租用时损坏及拆除的部分房屋组成部分(包括雨污水管线)；3、清除废弃物。同时，再次要求被告承担违约责任。之后，双方未再有沟通。原告提起本案诉讼。另查明，上海市第三中级人民法院于2020年12月4日以(2020)沪03破359号民事裁定书受理被告破产清算，于2020年12月8日出具(2020)沪03破359号决定书，指定上海汇业律师事务所为被告破产管理人。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据法律规定，当事人协商一致，可以解除合同。被告于2020年5月29日向原告发函提出退租要求，原告于2020年6月5日回复同意解除，双方于该日就解除租赁合同达成合意，之后对解除合同后果的协商，不影响合同解除的效力。被告单方解除合同，根据租赁合同第十条第6款约定，原告可以没收押金并再主张相当于三个月租金金额的解约违约金，原告相应诉请，具有合同依据，本院予以支持。合同解除后，被告实际于2020年8月17日通知原告办理交接手续，故合同解除次日起至该日的使用费，被告应当支付。被告已经预付租金至2020年7月31日，原告要求被告按照2014年租金标准支付2020年8月1日至2020年8月17日期间的房屋占用费，本院予以支持。关于2020年8月17日之后的占用费及房屋返还状态问题，本院认为，双方在订立租赁合同之时对于搭建进行了约定，可见被告的搭建行为是经过原告同意的，原告提出其同意被告搭建的应是有合法批文的建筑，现在被告拿不出批文，故要求被告恢复原状后返还，对此，租赁合同及附件中虽约定相关报建手续和费用由被告负担，但该约定仅是对报建义务和费用支付主体的约定，并不是被告的搭建行为必须通过报建审批手续才视为原告同意。退一步讲，即便当初合同约定的是被告搭建应取得相关批文，但被告从2014年其使用涉案房屋至2020年，期间6年的时间，原告从未对被告的搭建手续问题提出过任何异议，可见原告对被告的搭建是默认的。而且，双方租赁合同第十一条第1款及附件中均有关于租赁期满或者合同解除后被告搭建面积不得拆除或破坏的约定。现原告要求被告必须将房屋恢复原状后才愿意接收房屋，缺乏法律及合同依据。因此，对原告要求被告将房屋恢复至租赁合同附件中的状态后返还的诉讼请求，本院不予支持。2020年8月17日之后的占用费，系因原告拒绝接收房屋导致的扩大损失，本院亦不予支持。综上，被告应支付原告的费用包括2020年8月1日至2020年8月17日期间的房屋占用费87,723.06元以及解约违约金479,896.89元，合计567,619.95元。因被告已经进入破产清算程序，本案仅对被告所欠原告的债务数额予以确认。被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条第一款、第一百零七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告上海上蔬永辉生鲜食品有限公司于本判决生效之日起十日内将上海市浦东新区尚博路XXX弄XXX号房屋返还原告宋莉萍、黄立顺；二、确认原告宋莉萍、黄立顺对被告上海上蔬永辉生鲜食品有限公司享有567,619.95元的债权(包括2020年8月1日至2020年8月17日期间房屋占用使用费87,723.06元、解约违约金479,896.89元)；三、确认原告宋莉萍、黄立顺已收取的租赁押金479,896.89元不予返还被告上海上蔬永辉生鲜食品有限公司。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24,475.77元，减半收取计12,237.89元，由原告宋莉萍、黄立顺负担5,123.89元、被告上海上蔬永辉生鲜食品有限公司负担7,114元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  刘露书记员  苏昊附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。