湖北省咸宁市咸安区人民法院民 事 判 决 书（2013）鄂咸安民初字第02653号原告（反诉被告）湖北洁丽雅物业管理有限公司。法定代表人石昌佳，该公司董事长。委托代理人张泽云，湖北海舟律师事务所律师。被告（反诉原告）陈伟，男，汉族，1982年4月4日生。委托代理人赵秋林，湖北宁华律师事务所律师。原告湖北洁丽雅物业管理有限公司诉被告陈伟物业服务合同纠纷一案。本院受理后，依法适用简易程序进行审理。在审理过程中，被告陈伟提出反诉，经审查，本院决定一并审理，并将本案由简易程序裁定转为普通程序。2013年11月6日，本案经依法组成的合议庭公开开庭进行了审理，原告湖北洁丽雅物业管理有限公司委托代理人张泽云，被告陈伟及其委托代理人赵秋林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）湖北洁丽雅物业管理有限公司诉称：2010年9月2日，原、被告签订《前期物业管理服务协议》，由原告对被告居住的洁丽雅·凤凰城市花园小区提供物业管理服务，同时对物业服务内容及收费标准进行了约定，即逾期交纳物业管理费用的每日按应缴纳物业费的1%收取滞纳金。协议签订后原告依法依约为被告提供了物业管理服务。但被告身为咸宁洁丽雅·凤凰城市花园1幢1单元402室业主，却未按时交纳物业服务费用，自2011年10月1日至2013年6月30日累计欠缴物业管理费1548元及滞纳金9752元，共计11300元。为此诉至法院，请求判令被告偿付至2013年6月30日前拖欠的物业费1548元及滞纳金9752元，之后至款项付清时的物业费和滞纳金也应一并偿付。被告（反诉原告）陈伟辩称：1、因原告不履行《物业管理协议》，对公用设施设备管理不善，导致被告住宅外的消防栓破裂后高压水流进家中，给其家庭财产造成了损失，并拒不承担违约责任，被告对此有权行使抗辩权拒绝缴纳物业费。2、被告没有收到原告提供的小区物业管理收费文件、标准及通知，原告收取物业费无依据。3、《物业管理协议》中的物业管理费滞纳金约定违背法律规定，且约定过高，为此请求驳回原告的诉讼请求。被告因此提出反诉，请求判令原告赔偿因消防栓破裂漏水给被告家中造成的财产损失5789元并承担违约金。原告（反诉被告）湖北洁丽雅物业管理有限公司反诉中辩称：被告居住小区的消防栓安装后已经消防部门验收合格。之后亦可能是环境变化、外力破坏，或是消防栓产品质量问题、工程施工遗留问题等原因造成消防栓破裂漏水，被告对此应负举证责任。被告在未提供任何证据证明消防栓破裂系因原告日常管理不善造成的，要求原告承担赔偿责任缺乏依据。原告不是反诉中适格赔偿主体，请求驳回被告的反诉请求。原告（反诉被告）湖北洁丽雅物业管理有限公司为支持其主张，本诉、反诉中一并提交了以下证据：证据1、工商营业执照、组织机构代码证、法人代表身份证明，用以证明原告民事诉讼主体资格。证据2、商品房买卖合同，用以证明被告应缴物业费的面积为134.06平方米。证据3、咸安价房服（2009）49号文件，用以证明物业费的收费标准为多层每月0·5元／平方米（在此基础上浮10%，下浮不限）。证据4、前期物业管理服务协议、洁丽雅·凤凰城市花园业主临时公约、承诺书，用以证明原、被告于2010年9月2日签订《前期物业管理服务协议》，对物业费的收费时间、收费标准及逾期缴纳物业费的违约责任做出明确约定；被告应按照双方签订的“前期物业管理服务协议”、“业主临时公约”的内容履行缴纳物业费义务。被告（反诉原告）陈伟为支持其辩称意见，本诉、反诉中一并提交了以下证据：证据1、身份证复印件，用以证明被告诉讼主体资格。证据2、《前期物业管理服务协议》，用以证明1、双方对各自权利、义务进行了强制性约定。2、此协议为格式条款。3、滞纳金条款违背了法律规定。证据3、财产损失清单一份，用以证明原告未尽到管理义务导致被告家中进水，财产损失额为5789元。证据4、现场照片四张，用以证明被告家中财产损失时的状况。经庭审质证，被告对原告提供的证据1、2、4真实性无异议，对证据3认为是复印件，不予质证。被告对原告提供的证据1、2真实性无异议，对证据3、4有异议。认为证据3装饰材料清单不能证明被告实际受到的经济损失，该证据不符合证据形式要件；证据4中的照片无拍照时间、地点，不能证明是被告家中受损失的场景。对证据的分析认定。本院认为，原告提供的证据1、2、4，被告提供的证据1、2真实性双方无异议，本院依法予以采信。原告提供的证据3是咸宁市咸安区物价局对洁丽雅、凤凰城花园物业收费的批复文件，能证实原告收取物业费符合规定。被告提供的证据3、4，经与被告家中现场比对，属于被告家中财产损失的场景，该证据本院予以采信。经审理查明，2009年12月29日，被告购买洁丽雅·凤凰城市花园1幢1单元402号商品房，面积134.06平方米。2010年9月2日，原、被告签订《前期物业管理服务协议》，约定：被告委托原告为咸宁洁丽雅·凤凰城市花园小区提供物业管理服务；委托管理期限自2010年9月2日起至选举产生新的业主委员会并制定新业主公约；管理事项包括房屋建筑公用部位的维护、养护和管理，共用设施设备的维护、养护、运行和管理，公共绿地的养护与管理，公共环境卫生，维持公共秩序等。小区物业服务收费标准为多层每月每平方米0.55元。对业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起，每日按应缴物业费的1%加收滞纳金。协议订立后，被告在2011年3月入住房屋期间，以室内墙面、地板被屋外破裂的消防栓水浸泡，财产受损为由，自2011年10月1日至2013年6月30日拒交物业管理费1548元，双方因此产生纠纷。案件审理期间，原、被告对被告提出的家中财产损失赔偿问题达成和解协议。本院认为：原、被告签订的《前期物业管理服务合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律规定，合同合法有效。原告对小区实施了物业管理服务后，有权依物业服务合同的约定向业主收取物业管理费。被告不交纳物业费的行为，违反了合同约定，应承担违约责任。原告要求被告支付2011年10月1日至2013年6月30日期间的物业管理费1548元及滞纳金的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。但双方对每日1%的滞纳金约定显然过高，本院酌定以欠付物业费30%的标准计算，由被告承担。被告辩称滞纳金约定违反法律规定的意见，因合同中中滞纳金的条款，应属于如不按期缴纳物业费，双方对违约责任如何承担的约定，该约定并不违反法律规定，被告的辩称意见，本院不予采信。为了保护公司法人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告陈伟自本判决生效之日起十日内支付原告湖北洁丽雅物业管理有限公司自2011年10月1日至2013年6月30日物业管理费1548元，承担违约金464.40元。二、被告陈伟提出的反诉请求，原、被告按和解协议履行。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告（反诉原告）承担。如不服本判决，可在判决书送达后十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交上诉案件受理费。湖北省咸宁市中级人民法院诉讼费专户名称：湖北省咸宁市中级人民法院；开户行：中国农业银行咸宁温泉支行；账号：17—680501040008389—222，上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  彭亚华审 判 员  沈国光人民陪审员  樊启寅二〇一三年十二月三十日书 记 员  金 露