江西省南昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣01民终86号上诉人（原审被告）：曹贵云，男，1974年生，汉族，南昌市进贤县人，住江西省进贤县。上诉人（原审被告）：邹秋梅，女，1978年生，汉族，南昌市进贤县人，住江西省进贤县。被上诉人（原审原告）：江西康瑞物业管理有限公司，住所地：南昌市红谷滩新区红谷中大道1619号南昌国际金融大厦A栋1308室，统一社会信用代码：913601253328746286。法定代表人：刘光耀，该公司总经理。委托诉讼代理人：俞明，江西秦风（安义）律师事务所律师。上诉人曹贵云、邹秋梅因与被上诉人江西康瑞物业管理有限公司（以下简称康瑞公司）物业服务合同纠纷一案，不服江西省进贤县人民法院（2020）赣0124民初2701号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭，因本案双方当事人没有提出新的事实和理由，通过阅卷、询问当事人等方式不开庭进行审理。本案现已审理终结。曹贵云、邹秋梅的上诉请求为：1.撤销原判第一项，改判驳回康瑞公司的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由康瑞公司承担。事实和理由：1.曹贵云、邹秋梅与康瑞公司签署的《前期物业管理服务协议》其甲方物业管理企业名称为新余市家和物业管理有限责任公司，企业法人为罗保平，而一审康瑞公司提供的企业变更证明材料之“章程修正案”中法人变更根本没有原法人代表罗保平的签名；企业名称从新余市家和物业管理有限责任公司变更为江西康晖物业管理有限公司，没有江西康晖物业管理有限公司的公章，而是盖有“南昌楷航投资咨询有限公司”的公章，一审康瑞公司存在证据造假行为。2.康瑞公司几次流转新的物业公司，违约在先，由新的物业公司提供物业服务，并未告知曹贵云、邹秋梅主体变更一事，没有征得业主同意，也没有签订新的物业服务合同，有资格收取物业费用的是签署前期物业服务合同的新余市家和物业管理有限责任公司而非康瑞公司，曹贵云、邹秋梅与康瑞公司无合约关系，不存在违约。3.自康盛?阳光尊邸小区交楼至2020年1月21日止，康盛?阳光尊邸小区物业管理备案单位和进贤县物价局批复的收费单位仍是新余市家和物业管理有限责任公司，康瑞公司多次转让物业公司以及转包给江西康瑞物业管理有限公司进贤分公司均没有去政府相关部门做变更登记备案，其收取物业费的行为系非法，曹贵云、邹秋梅有权拒交物业费。4.康瑞公司物业服务质量差、物业管理服务收支情况5-6年来从来没有按合同规定向业主公布，没有尽到应尽的责任和义务，曹贵云、邹秋梅享有同时履行抗辩权，可以拒交物业费。康瑞公司答辩称：康瑞公司由最初的新余市家和物业管理有限责任公司变更为江西康晖物业管理有限公司，后又更名为江西康瑞物业管理有限公司，均属于公司名称的变更，并未将权利义务转让给第三人。原审认定事实清楚，判决公正合理，应予维持。康瑞公司向一审法院提起的诉请为：判令曹贵云、邹秋梅向康瑞公司支付拖欠的物业费2804元、违约金2000元（违约金以2804元为基数自2017年1月1日起按每日千分之一的标准计算至2020年4月30日，康瑞公司只主张2000元，其余部分康瑞公司自愿放弃）；一审法院认定事实为：曹贵云、邹秋梅系进贤县商铺的业主，新余市家和物业管理有限责任公司系进贤县民和镇康盛?阳光尊邸小区的前期物业公司。2015年7月23日，新余市家和物业管理有限责任公司将名称变更为江西康晖物业管理有限公司。2015年10月23日，江西康晖物业管理有限公司将名称变更为康瑞公司。2015年12月10日，康瑞公司与曹贵云、邹秋梅签订了《前期物业管理服务协议》，约定由康瑞公司为曹贵云、邹秋梅提供物业管理服务，曹贵云、邹秋梅按建筑面积1.5元／月／㎡向康瑞公司支付物业费。协议签订后，康瑞公司按约提供物业服务。曹贵云、邹秋梅所有的进贤县商铺建筑面积为38.94平方米，每月应交纳物业费58.41元。康瑞公司主张自2017年1月1日起曹贵云、邹秋梅未缴纳物业费，截至2020年4月30日，按40个月计算，曹贵云、邹秋梅欠康瑞公司物业费2336元。嗣后，康瑞公司索款无着，遂诉至一审法院。一审法院认为：曹贵云、邹秋梅与康瑞公司签订的《前期物业管理服务协议》，均系各方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对业主具有约束力。康瑞公司依约对该小区进行了物业管理服务，曹贵云、邹秋梅作为受益人应当给付物业管理费。康瑞公司主张曹贵云、邹秋梅支付自2017年1月1日至2020年4月30日的物业费，考虑到康瑞公司在物业管理服务过程中确实存在一定瑕疵，未及时处理曹贵云、邹秋梅反映的有关问题，一审法院酌定曹贵云、邹秋梅按90%给付物业费（即2102元）。曹贵云、邹秋梅拖欠康瑞公司物业费，系对康瑞公司提供的物业服务产生争议所致，康瑞公司提供的物业管理服务存在一定的不足和瑕疵，曹贵云、邹秋梅并非恶意违约，故康瑞公司主张曹贵云、邹秋梅支付违约金，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条第（五）项及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、限被告曹贵云、邹秋梅于本判决生效后五日内一次性付清原告江西康瑞物业管理有限公司2017年1月1日至2020年4月30日的物业管理服务费人民币2102元；二、驳回原告江西康瑞物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由被告曹贵云、邹秋梅负担。二审期间，曹贵云、邹秋梅向法院提交了两份证据：证据1.江西省康瑞房地产开发有限公司与江西康瑞物业管理有限公司进贤分公司签订的《康盛·阳光尊邸前期物业管理委托合同》，证明江西省康瑞房地产开发有限公司未经业主同意私自将涉案物业转包给江西康瑞物业管理有限公司进贤分公司而不是与业主签订合同的新余市家和物业管理有限责任公司，业主与康瑞公司没有合同关系；证据2.《清除阳光尊邸物业公司决议书》，证明物业公司的服务很差，大部分业主都不认同该物业公司的服务。康瑞公司对曹贵云、邹秋梅提交的证据1真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为江西康瑞物业管理有限公司进贤分公司系康瑞公司的分支机构，其权利义务由康瑞公司所承受，康瑞公司具有诉讼主体资格；对证据2的三性均有异议，认为既无法确认签名的真实性也不能证明物业服务质量存在重大问题。本院认为，曹贵云、邹秋梅提交的证据1，康瑞公司认可其真实性，本院对其真实性予以认可，至于康瑞公司是否具有诉讼主体资格，应以查明事实为准，故证据1的证明目的不予认可；证据2无法核实其真实性且不能直接证明物业服务的质量，与本案没有关联性，故本院对其三性均不予认可。本院查明事实与一审法院认定事实一致。本院认为，江西康瑞物业管理有限公司进贤分公司系康瑞公司依法设立并领取营业执照的分支机构，康瑞公司作为设立该分支机构的法人向法院提起诉讼，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条的规定。曹贵云、邹秋梅上诉提出康盛?阳光尊邸小区的物业公司存在几经转手的情况。经查，康盛?阳光尊邸小区的前期物业公司为新余市家和物业管理有限责任公司，新余市家和物业管理有限责任公司于2015年7月23日更名为江西康晖物业管理有限公司，又于2015年10月23日更名为江西康瑞物业管理有限公司。曹贵云、邹秋梅认为康盛?阳光尊邸小区的物业公司存在几经转手的情况与法院查明事实不符，本院不予支持。《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费；物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。本案中，康瑞公司依约对康盛?阳光尊邸小区进行物业管理服务，曹贵云、邹秋梅应当支付相应物业费。曹贵云、邹秋梅提出康瑞公司的物业服务质量差的问题，本院认为，对于物业服务的质量应从物业服务的长期情况和整体水平进行评价，本案中曹贵云、邹秋梅提供的证据仅能证明被上诉人的服务存在瑕疵，但不能证明被上诉人在履行合同中存在根本性违约或严重违约行为，一审法院以康瑞公司在物业管理服务过程中存在一定瑕疵为由酌定曹贵云、邹秋梅按90%支付物业费，并无不妥，本院予以维持，曹贵云、邹秋梅拒交物业费的主张，依据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人曹贵云、邹秋梅的上诉请求不能成立，应予驳回。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（上诉人曹贵云、邹秋梅已预交50元），由上诉人曹贵云、邹秋梅负担。本判决为终审判决。审判长 郭 燕审判员 王革生审判员 俞志翀二〇二一年二月二十四日法官助理刘岚书记员滕漪兰