广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书(2017)粤1972民初7334号原告：戴启明，男，汉族，1964年8月20日出生，住广东省东莞市，委托代理人：李家顺，广东万言律师事务所律师。委托代理人：李灵玲，广东万言律师事务所实习律师。被告：东莞市长安镇厦岗股份经济联合社。住所地：广东省东莞市长安镇厦岗盘福南街***号。代码为61811227-4。负责人：麦耀华。委托代理人：陈月凤，广东广和（东莞）律师事务所律师。委托代理人：梁宏雅，广东广和（东莞）律师事务所实习律师。第三人：麦锡坤，男，汉族，1957年2月18日出生，住广东省东莞市，第三人：麦慧锋，男，汉族，1976年9月23日出生，住广东省东莞市，第三人：麦庆明，男，汉族，1979年10月5日出生，住广东省东莞市，原告戴启明诉被告东莞市长安镇厦岗股份经济联合社（以下简称厦岗联合社），第三人麦锡坤、麦慧锋、麦庆明案外人执行异议之诉一案，原告于2017年6月8日向本院提起诉讼。本院立案受理后，由审判员杨尚策担任审判长，与人民陪审员黄海滨、人民陪审员殷毓德组成合议庭，于2018年1月30日公开开庭审理。原告戴启明委托代理人李家顺、李灵玲，被告厦岗联合社委托代理人陈月凤、第三人麦庆明到庭参加了诉讼，第三人麦锡坤经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉。第三人麦慧锋因挪用资金罪被判处刑罚关押于广东省韶关市武江监狱，无法到庭应诉。本院于2018年2月28日前往该监狱，就本案庭前证据交换及庭审笔录、当事人提供的证据向第三人麦慧锋询问意见。本案现已审理终结。原告戴启明诉称：法院根据（2016）粤1972执6284号案件查封的麦锡坤名下房屋（房地产权证号为粤房地证字第××号）已灭失，法院错将原告新建的位于东莞市长安镇××（××与××北街交界）地上现有房屋当成麦锡坤的房屋进行查封，故请求法院解除对涉案房屋的查封。据此原告诉至法院，请求1.确认登记在麦锡坤名下的位于东莞市××××宅基地及地上房屋（房地产权证为粤房地证字第××号）为原告所有；2.解除对上述第1项宅基地及地上房屋的查封；3.本案诉讼费由被告承担。被告厦岗联合社答辩称：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，原告不享有涉案土地及地上建筑的合法权利，且不符合排除执行的相关法律规定，理由如下：一、根据物权法第六、九、十条的规定，不动产的设立、变更、转让和消灭应当按照法律规定进行登记，否则不发生法律效力。原告在拆除原房屋重建前，并未依法向相关部门办理转让过户手续，房屋灭失也未办理房屋灭失登记手续。二、原告及区景超与麦锡坤签订的宅基地及房屋转让合同无效，该合同提及的土地的使用权人为厦岗村委会，并非是麦锡坤，未经厦岗村委会同意，麦锡坤擅自转让土地使用权属于无权处分。三、证明重建涉案房屋是否为原告出资建造的证据不足，原告仅提供其单方与第三人签订的拆屋协议及施工合同，且该合同签订时间均晚于原房屋所有权人麦锡坤被判处刑罚的时间，而异议人提供的废料处理证明、农村集体经济组织收据仅能证明其代为缴纳涉案重建房屋的建筑废料处理费，不能证明原告是该建筑的所有权人。另外原告并未提供涉案房屋建造过程中合法报建及具体出资情况的证据，不足以证明涉案房屋是原告出资建造。另外，涉案房屋并未取得建设工程规划许可证，因此是违章建筑，原告诉请确认该建筑的权利归属，应当向行政机关申请认定处理后再提起诉讼，否则应予驳回。四、涉案房屋在取得合法过户及报建申请前，不能确认其权属归于原告所有，否则将直接规避被执行的风险，与法律相悖。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。第三人麦庆明答辩称：同意被告厦岗联合社的答辩意见，另外原告及区景超与麦锡坤之间的房屋交易是虚假的，而涉案重建房屋也是违章建筑。第三人麦慧锋答辩称：请求依法驳回原告的诉讼请求。首先，我方不清楚涉案房屋的买卖情况。另外，涉案重建房屋并没有办理过户手续，仅凭原告提供的银行转账凭证不能证明该房屋所有权人为原告。原告及区景超与麦锡坤就涉案房屋的交易行为，可能是为了偿还麦锡坤的赌债。第三人麦锡坤没有提出答辩意见，也没有提供任何证据和质证意见。经审理查明：本院在执行（2016）粤1972执6284号申请执行人厦岗联合社与被执行人麦锡坤、麦慧锋、麦庆明因挪用资金退赔一案中，于2016年10月11日档案查封了被执行人麦锡坤名下位于东莞市××××路的房产（房产证号为××号），并于2017年3月13日前往上述房产坐落的位置对该房产进行现场查封。后原告戴启明提出异议，主张本院查封的该房产属于原告所有，要求解除查封。本院于2017年6月14日作出（2017）粤1972执异55号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。原告不服该裁定，遂向本院提起本案诉讼。本院于2017年7月11日致函东莞市长安房管所了解涉案房屋现状，东莞市长安房管所于2017年8月7日回函称房产是否已经拆除建议到属地社区调查，经现场查看后发现该房产现状与房产登记时不一致。因此本院于2017年9月4日致函东莞市长安镇厦岗社区居民委员会（以下简称厦岗居委会）询问该房产重建问题。厦岗居委会于2017年9月20日回函称该房产已于2016年4月拆除重建。后本院于2017年11月2日组织庭前证据交换，原告及被告厦岗联合社均确认前述原告诉讼请求中提及的涉案房产已拆除，并在原址上进行了重建。因此，原告于2017年11月6日向本院申请变更诉讼请求为1.请求解除对原址【登记在麦锡坤名下的房屋（房地产权证为粤房地证字第××号）所处地址】即东莞市长安镇××（××与××北街交界）的土地及地上现有房屋的查封；2.确认原告享有位于东莞市长安镇××（××与××北街交界）土地使用权及地上现有房屋的所有权；3.本案诉讼费由被告承担。另查，麦锡坤与东莞市长安镇厦岗村村民委员会（以下简称厦岗村委会）于1995年12月10日签订了土地租用使用合同书，双方约定由厦岗村委会将其所有的土地使用证号为东府集用（2000）字第1900121004711号的土地使用权出租给麦锡坤建设宿舍使用，合同期限为1995年12月10日至2045年12月9日。该出租土地的使用权人为厦岗村委会，土地用途为工业用地，建房用途为宿舍。2016年4月，原登记在麦锡坤名下位于东莞市××××金沙路的房屋【房地产权证号为粤房地证字第××号，集体土地使用证号为东府集用（2000）字第1900121004711号】已拆除并开始重建。本院召集原告于2018年1月26日前往涉案房屋现场核实，原告主张的涉案重建房屋正在修建，尚未完工。随后原告、被告厦岗联合社、第三人麦庆明均确认原告主张的在第三人麦锡坤原有房产（房地产权证为粤房地证字第××号）处重建的房屋位于东莞市××岗社区××与××北街交界处，且该涉案重建房屋因占地较广，故存在两个门牌号即东莞市长安镇厦岗社区金沙东路2号与东莞市长安镇厦岗社区新业北街23号。经现场核查，前述房屋即为本院于2017年3月13日以（2016）粤1972执6284号案件现场查封的房产。再查，原告为主张其享有涉案重建房屋所有权及所占土地的土地使用权，向本院提供了如下证据：1、麦锡坤、麦伴容（甲方）与戴启明、区景超（乙方）于2014年3月26日在广东来复律师事务所的见证下签订的一份《宅基地及房屋转让合同》，合同约定甲方同意将位于东莞市××××金沙路的宅基地及地上房屋（房地产证号为粤房地证字第××号）以300万元转让给乙方，双方到厦岗村委会办理完过户备案手续之后全部支付完毕，并于签订合同之日宅基地及房屋即移交给乙方使用。2、00012537电子收据、NO.057518收据、银行转账凭证及证明，内容为戴启明、区景超于2014年3月28日向厦岗联合社缴纳了宅基地过户手续费24400元，原告于2013年12月24日至2014年2月27日期间向麦锡坤账户转账四次共计75万元，后原告委托区林标于2014年3月31日向麦锡坤支付120万元购房款。麦锡坤于2014年4月3日出具收据确认收到戴启明、区景超购房款300万元。3、东莞市长安镇厦岗社区建设办公室出具的证明、水电费缴费票据，原告用以证明涉案重建房产已实际由其使用，且东莞市长安镇厦岗社区建设办公室确认涉案重建房屋所有权归属原告；4、拆屋协议书、建筑安装工程乘发包专用合同书、长安镇民房建设申请表、现场图片、废料处理证明，证明原登记在麦锡坤名下的房屋已实际被拆除，并由原告出资重建。又查，区景超于2017年11月15日向本院提供了一份其与原告于2017年11月4日签订的协议书，称涉案土地使用权及地上房屋是由原告一人向麦锡坤、麦伴容购买，因原告缺钱购买而向其借钱，为确保原告日后保证还款才在相关的缴费凭证中显示区景超姓名。且区景超还称涉案重建房屋也是由原告一人出资重建，其不享有涉案重建房屋的全部权利。后于2018年1月29日，区景超之父区林标向本院确认是其向麦锡坤转账120万元用于借给原告购买涉案土地使用权及地上房屋。本院于2017年11月20日致函厦岗居委会了解涉案重建房屋相关情况，厦岗居委会于2017年12月1日回函称其不清楚涉案房屋由谁建造，也未与建造者就涉案房屋所占用土地的使用权达成口头或书面协议。另外，厦岗居委会确认原告向其缴纳了涉案房屋所占用土地的宅基地过户手续费，并确认原告提供的长安镇民房建设申请表属实，厦岗居委会对原告申请建设涉案房屋进行了审批并呈长安镇民房办审批，但未得到长安镇民房办对该申请表的正式批复。以上事实，有执行裁定书、查封（扣押）财产清单、土地租用使用合同书、宅基地及房屋转让合同、收据、区林标于2014年3月31日出具的证明、东莞市长安镇厦岗社区建设办公室出具的证明、银行转账凭证、水电费缴费票据、拆屋协议书、建筑安装工程乘发包专用合同书、长安镇民房建设申请表、现场地理位置图及勘察照片、废料处理证明、协议书、谈话笔录、东莞市长安镇房管所回函两份、厦岗居委会回函两份、本院情况说明一份及当事人的陈述等附卷为证。本院认为：第三人麦锡坤经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃对原告和被告针对其提供的证据和陈述事实的抗辩，本院依法予以确认。本案为案外人执行异议之诉，其争议焦点为：1.原告是否对涉案房产享有所有权；2.原告对涉案房产是否享有排除强制执行的民事权益。首先，关于第一个争议焦点，本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，涉案房屋正在重建中并没有办理房产登记，因此根据前述法律规定，涉案房产未经登记不发生效力。而房屋所占用的土地使用权登记在厦岗村委会名下，故对于原告主张确认涉案土地使用权及地上现有房屋所有权归其所有的诉讼请求，本院不予支持。其次，关于第二个争议焦点，第一，原告提供的宅基地及房屋转让合同、00012537号电子收据、长安镇民房建设申请表、东莞市长安镇厦岗社区建设办公室出具的证明等证据都证明作为涉案土地所在地的农村基层行政及经济管理组织厦岗居委会（原为厦岗村委会）与被告厦岗联合社都知晓原告与第三人麦锡坤转让粤房地证字第××号房屋及所占土地租赁权益的事实。被告厦岗联合社还收取了原告与区景超缴纳的涉案宅基地过户手续费，厦岗居委会的内设部门还确认涉案重建房屋的产权归原告所有，并且在民房建设申请表中盖章许可原告在涉案宅基地上重建房屋。因此，对于被告称厦岗村委会不同意原告就涉案土地进行转让的抗辩理由本院不予采纳。对于原告转让涉案土地租赁权益的事实，被告厦岗联合社在收取宅基地过户手续后是清楚并同意的。第二，原告提供的宅基地及房屋转让合同、00012537号电子收据、区林标于2014年3月31日出具的证明、东莞市长安镇厦岗社区建设办公室出具的证明、水电费缴费票据、拆屋协议书、建筑安装工程乘发包专用合同书、长安镇民房建设申请表、现场图片、废料处理证明以及区林标和区景超的陈述、协议书等证据形成了完整的证据链，足以证明原告受让了涉案土地租赁权益并重建房屋的事实。承前所述，原告转让涉案土地租赁权益及重建房屋都经过了厦岗居委会的同意，再结合原告提供的其他证据，本院认为涉案的重建房屋由原告建造，而非第三人麦锡坤建造。因此原告是涉案重建房屋的权利人，原告对涉案重建房屋享有排除强制执行的民事权益。最后，对于被告厦岗联合社辩称涉案重建房屋尚未取得建设工程规划许可证，属于违章建筑，应当向行政机关申请认定建筑合法性后，取得合法报建申请才能确认涉案重建房屋权利归属的抗辩理由。本院认为，一方面，本院在前述已认定原告对涉案重建房屋不享有所有权。另一方面，涉案重建房屋虽然没有办理房产登记以及合法的报建审批手续，可能存在违法违章的情形，但至少其作为建筑材料仍具有变现的价值，故本院在执行阶段依法查封了涉案重建房屋，以期处理该财产从而清偿第三人麦锡坤拖欠的债务。而本案作为案外人执行异议之诉，仅需审查原告就涉案重建房屋是否享有排除强制执行的民事权益，该房屋是否属于违章建筑不属于本案审理范围。因此，对于被告的前述抗辩理由，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项及第二款的规定，判决如下：一、不得执行位于东莞市长安镇厦岗村金沙东路2号与东莞市长安镇厦岗村新业北街23号现有的地上建筑物即原登记在第三人麦锡坤名下房屋（房地产权证号为粤房地证字第××号）所处地址上的建筑物；二、驳回原告戴启明的其他诉讼请求。本案收取受理费8800元，由原告戴启明承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  杨尚策人民陪审员  殷毓德人民陪审员  黄海滨二〇一八年四月二十四日书 记 员  邓均玲