上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初27189号原告：陆新，男，1972年12月2日出生，汉族，住江苏省启东市。委托诉讼代理人：陈功，北京市中伦文德律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：马文俊，北京市中伦文德律师事务所上海分所律师。被告：魏沪娟，女，1956年3月29日出生，汉族，住上海市普陀区。委托诉讼代理人：夏仁汉，上海沪法律师事务所律师。原告陆新与被告魏沪娟房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序于2020年12月8日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈功、马文俊，被告魏沪娟及其委托诉讼代理人夏仁汉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆新向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2020年9月12日签订的《房屋买卖合同》已解除；2.判令被告双倍返还定金合计人民币(以下币种均同)200,000元。事实和理由：2020年9月12日，原、被告签订了《房屋买卖合同》，合同约定被告向原告出售上海市宝山区三门路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)，房屋价款为350万元，定金10万元。原告向被告全额交付了定金10万元。合同第十条特别约定，被告承诺该房屋内没有老人去世的情况，该房屋无任何产权纠纷。之后被告自认其父亲在涉案房屋中去世。几日后被告又表示因涉讼房产是共有产权，涉及到继承和析产，被告无法自行处理，所签订的合同属于无效。综上，原告认为被告违反承诺、拒不履行合同义务、无权处分房产、出售存在重大瑕疵的房屋等事实与行为已构成严重违约，致使原告合同目的无法实现，被告应当承担相应的赔偿责任。原告为维护自身合法权益，诉至法院。被告魏沪娟辩称，涉案房屋目前登记在被告、被告母亲名下，买卖合同现已无法继续履行，同意向原告返还人民币10万元，但不同意原告的其他诉请。主要理由：一、涉案房屋在出售时系被告与父亲共同共有，但被告父亲已去世多年，涉案房屋涉及遗产继承，实际应为被告与其他继承人共有。故被告一人出售涉案房屋属于无权代理，所签订的《房屋买卖合同》自始无效。原告明知被告无权代理，其自身存在过错；二、被告确实做出了房屋内无老人去世的承诺，但系出于重大误解。签订合同是9月12日晚上十点钟，当时被告并不知道父亲是在涉案房屋内去世的。9月13日下午，被告知晓该事实后立即致电中介工作人员如实告知，原告可以选择继续履行，或不再支付剩余5万元定金。原告知情后认为未达到合同约定条件，不愿继续购房，并向被告主张双倍定金，双方为此未能协商一致。三、关于定金金额，买卖合同签订当天，被告只收到5万元定金。9月13日下午被告更正房屋相关信息后，原告没有及时撤销第二笔5万元定金的转账(ATM转账24小时内可以撤回)，导致被告于9月14日又收到第二笔5万元。原告放任第二笔定金的支付，导致损失扩大。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提供：《房屋买卖合同》、房产证复印件、收款收据、支付凭证、聊天记录为证。被告提供：房产证复印件、通话记录、聊天记录、银行账户交易明细为证。本院经审理，认定相关事实如下：一、2020年9月12日，原、被告签订《房屋买卖合同》，合同约定被告(甲方)向原告(乙方)出售涉案房屋，总房价款为350万元。首期房价款(含定金)200万元，第二期房价款148万元通过银行贷款，尾款2万元。合同第12条“定金责任”约定，本合同所涉定金为担保本次买卖交易的顺利履行而设立……在甲方收到乙方支付的定金后，若甲方违约不卖，则应向乙方双倍返还定金。合同第14条“签约承诺”约定，本合同签署人均保证有签署本合同并支付或收取定金的权利，若因其无权代理或无权处分，导致本合同无法成立、生效的，该方签署人应按本合同第12条或第13条约定向对方承担责任。合同第18条“补充约定”，双方在空白处填写以下内容：“甲乙双方友好协商，甲方承诺：1.该房屋内没有老人去世的情况；2.该房屋无任何产权纠纷，乙方知晓同意；3.甲方产权变更后办理交易手续，无异议”。另查明，签订上述买卖合同时，涉案房屋登记权利人为案外人魏香铨、被告共同共有。审理中，被告自述案外人魏香铨是被告之父，多年前在涉案房屋中去世，涉案房屋当前登记在被告、被告母亲二人名下。二、2020年9月12日，被告向原告出具《收款收据》，内容为：兹收到陆新转付本人款项10万元整，本人确认上述款项系陆新用于购买上海市宝山区485弄13号202室房地产的定金。2020年9月12日，原告以支付宝向被告转账5万元，转账备注为：定金。2020年9月13日10时许，原告通过中国建设银行ATM机向被告转账5万元。三、2020年9月13日15时许，被告通过电话联系本次房屋买卖中介公司工作人员张某，被告又于当晚21时许向张某发送微信称“后面5万先不要转我，收条也不能给下家”。张某回复“钱，上午已转，收据也给了”。四、2020年9月21日，被告向原告发送短信，内容为：“陆先生你好，今天我向法律人士咨询了才知道，我们的房产是共有产，它涉及到继承和析产的问题，相关利益关系人包含我的母亲、我的兄弟姐妹。因为继承权和析产没有解决之前，我一人无法处理，一人签订的合同是无效合同。既然是无效合同就是恢复原状，退还你定金10万元……”。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案所涉房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，合同当属有效，对双方当事人均具有约束力。双方当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。被告辩称合同无效、重大误解，均于法无据，本院不予采纳。双方在买卖合同“补充约定”中以手写形式注明房屋内无老人去世、房屋无产权纠纷，系双方为实现合同目而进行的特别约定。被告应在签约前充分了解房屋情况、诚实披露房屋信息。但被告在签约后又反称房屋内有老人去世、无权代理，有违诚信且违反合同约定。结合被告所述，目前涉案房屋产权登记在被告、被告母亲名下，可见被告仍无意解决房屋产权问题。被告的上述行为致使原告订立房屋买卖合同的目的落空，构成根本性违约，原告有权据此提出解除合同。因原告在本案起诉状中对是否解除合同未予明确，故本院以原告当庭明确诉请并到达被告时作为合同解除的时间。关于本案合同解除的后果，原告依照法律规定、合同约定主张被告双倍返还定金，合法有据，本院予以准许。至于定金的金额认定，双方存在争议的是第二笔5万元性质。原告按合同约定交付剩余定金，向被告转账在先，而被告向原告更正房屋相关信息在后。现被告主张原告交付第二笔定金时存在故意扩大损失，依据不足，本院不予采信。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第一款第(三)项、第九十八条、第一百一十五条、1995年《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条之规定，判决如下：一、原告陆新、被告魏沪娟于2020年9月12日签订的《房屋买卖合同》自2020年12月8日解除；二、被告魏沪娟于本判决生效之日起十日内向原告陆新双倍返还定金合计200,000元。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2,150元，由被告魏沪娟负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状及上诉状副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 吴姗姗二〇二一年二月十日法官助理 叶文玮书 记 员 叶文玮附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、1999年《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。三、1995年《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第九十条定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。四、《中华人民共和国民事诉讼法》