北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2013）通民初字第12243号原告彭永华，男，1963年1月7日出生，艺术经纪人。委托代理人李玉萱，北京继来律师事务所律师。委托代理人陈玥如，北京继来律师事务所律师。被告孙宝元，男，1966年5月25日出生。委托代理人张立广，北京市国凯律师事务所律师。第三人孙宝玉，男，1963年5月12日出生。原告彭永华诉被告孙宝元、第三人孙宝玉租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告彭永华的委托代理人李玉萱，被告孙宝元及其委托代理人张立广、第三人孙宝玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭永华诉称：2010年11月，原告彭永华与被告孙宝元签订《院落房屋租赁合同》，双方在该《院落房屋租赁合同》中约定：1、原告承租由北京市通州区张家湾镇姚辛庄村民委员会（以下简称村委会）租赁给被告的北京市通州区张家湾镇姚辛庄原葡萄园内废旧土地1300平方米及房屋300平方米；2、租赁期限自2011年3月1日至2041年3月1日，共计30年；年租金为4万元，每10年递增10%。被告于2011年3月1日将诉争房屋院落交付给原告，之后，原告按照约定向被告支付租金，目前已经将租金支付至2014年3月1日；为正常使用，原告在租赁院落内进行了大量扩建，为此支出各类费用三十多万元。孙宝玉是被告的哥哥，2013年6月，被告告知原告，诉争房屋院落是村委会租赁给孙宝玉的，孙宝玉已经将被告和村委会诉至法院，现被告与村委会之间的租赁合同已经被法院确认无效，并向原告出示了（2013）二中民终字第8365号民事判决书和（2013）通民初字第02757号民事判决书，同时要求原告马上搬离诉争房屋院落。2013年7月17日，原告收到孙宝玉诉其腾退诉争房屋院落的民事起诉状。原告在与被告签署《院落房屋租赁合同》时，被告向原告出示了其与村委员会签订的《土地租赁协议》原件，诉争房屋院落当时由被告实际占有使用，经向村委会了解，租金也是由被告实际交纳，原告在签订合同时有理由认为被告是诉争房屋院落的合法承租人。现被告及孙宝玉均要求原告腾退诉争房屋院落，导致原被告之间签署的《院落房屋租赁合同》实际已经不可能继续履行，应当向原告赔偿因此给原告造成的全部损失。综上，原告认为因被告的过错行为损害了其民事权益，现原告依法提起诉讼，请求法院依法判令：1、解除原告彭永华与被告孙宝玉于2010年11月签订的《院落房屋租赁合同》；2、被告孙宝元赔偿原告各类损失共计349825.22元，第三人孙宝玉承担连带赔偿责任；3、鉴定费由被告孙宝元与第三人孙宝玉共同承担；4、诉讼费由被告承担。被告孙宝元辩称：同意解除合同，不同意赔偿其损失。理由：1、原告仅仅缴纳租金到2013年3月1日，2013年3月1日之后的租金并没有向我方支付，我们认为原告违反合同约定，构成违约；2、如果法院认定原告有财产损失，对于财产损失具体数额认定后，被告认为应当由第三人承担，因为被告现在并没有实际占有该诉争土地，而且我方在诉争房屋院落中也新建房屋，并对房屋进行维修修缮，我方的经济损失也应当由第三人承担。第三人孙宝玉辩称：原告的损失与我无关。理由是其与被告签订合同我不清楚，其租金支付方式我也不清楚，我认为根据已生效判决，涉案房屋院落由我承租，其他的与我无关。经审理查明，孙宝玉与孙宝元系同胞兄弟关系。2003年6月24日，姚辛庄村委会（甲方）与孙宝玉（乙方）签订《土地租赁协议》，约定：甲方将原葡萄园内废旧厂地租赁给乙方搞工业生产；此合同一定50年，从2003年7月1日起到2053年7月1日止；合同并就其他租赁事宜作出约定。后孙宝玉依约向姚辛庄村委会交纳土地租赁费用。2006年11月6日，孙宝元持孙宝玉的该份合同原件与姚辛庄村委会协商土地租赁事宜，后分别在该份合同原件上签名、盖章，并载明：“与孙宝玉所签协议作废，该协议与孙宝元为准”。孙宝玉未在场，亦未在该合同上签名确认。合同签订后，孙宝元实际向姚辛庄村委会交纳自2006年7月起的土地租赁费用，租赁土地及地上物亦实际归孙宝元使用。2010年11月，孙宝元（甲方）与彭永华（乙方）签订《院落房屋租赁合同》，约定：“院落坐落姚辛庄原葡萄园内废旧厂地；租赁期限共30年，出租方从2011年3月1日起将出租院落与房屋交付承租方使用，至2041年3月1日；租金的交纳期限1年；此合同与孙宝元和张家湾镇姚辛庄村委会签订产权转让协议条件，承租方享受同等待遇，年租金为4万元整，每10年递增10%，承租方所建房屋遇国家占地赔偿归承租方”等。合同签订后，孙宝元将租赁土地交付彭永华，彭永华在租赁土地上新建地上物用于生产经营。2013年1月，孙宝玉以租赁合同纠纷为由将孙宝元、姚辛庄村委会诉至本院，要求确认孙宝元与姚辛庄村委会于2006年11月6日签订的《土地租赁合同》无效。经审理，本院认为孙宝元与姚辛庄村委会明知姚辛庄村委会已与孙宝玉签订《土地租赁协议》将诉争房屋院落出租给孙宝玉，在未经孙宝玉同意的情况下，孙宝元与姚辛庄村委会就已出租给孙宝玉的土地再次签订《土地租赁协议》的行为，存在恶意串通，并损害了孙宝玉合法权益，并于2013年4月7日作出（2013）通民初字第02757号民事判决书，判决：确认孙宝元与姚辛庄村委会于2006年11月6日签订的《土地租赁协议》无效。孙宝元不服判决，向北京市第二中级人民法院提起上诉，北京市第二中级人民法院于2013年5月17日作出（2013）二中民终字第8365号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。在庭审过程中，因彭永华申请，本院委托北京华银建设工程咨询有限公司对诉争房屋院落中彭永华、孙宝元新建地上物的工程造价进行鉴定，鉴定结论为：原告方施工项目涉及的工程造价349825.22元（其中砖的材料费为30971.60元）；被告施工项目涉及的工程造价106877.32元（其中砖的材料费为7277.94元）；彭永华、孙宝元在庭审中均同意解除双方于2010年11月签订的《院落房屋租赁合同》。以上事实，有《院落房屋租赁合同》、（2013）二中民终字第8365号民事判决书、工程造价鉴定意见书以及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。依据孙宝元与村委会签订的《土地租赁协议》，彭永华与孙宝元签订《院落房屋租赁合同》，合同签订后彭永华对租赁土地进行投资，孙宝元应当按照合同约定提供租赁土地，并保证彭永华在租赁期限内对该土地的合理使用，现孙宝元与村委会签订的《土地租赁协议》经生效判决确认无效，彭永华无法继续使用租赁土地，孙宝元存在过错，应当承担违约责任，孙宝玉对彭永华的损失不存在过错，不承担赔偿责任，故彭永华要求孙宝元赔偿损失的请求，依据充分，本院予以支持。现彭永华、孙宝元同意解除双方签订的《院落房屋租赁合同》，本院不持异议。孙宝玉辩称彭永华新建地上物时使用其原有房屋砖块的辩解意见，因未提供相应的证据，本院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，判决如下：一、解除原告彭永华与被告孙宝元于二〇一〇年十一月签订的《院落房屋租赁合同》；二、被告孙宝元赔偿原告彭永华地上物损失三十四万九千八百二十五元二角二分，于本判决生效之日起七日内执行清；三、驳回原告彭永华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。鉴定费八千元，由被告孙宝元负担，于本判决生效之日起七日内交纳。诉讼费六千五百四十七元，由被告孙宝元负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  原海涛人民陪审员  胡晓波人民陪审员  李淑玲二〇一三年十二月十三日书 记 员  杨娴婷