福建省平潭县人民法院民 事 判 决 书(2013)岚民初字第802号原告福州恒通物业管理有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区温泉路建发温泉商住中心。法定代表人魏丽娟，总经理。委托代理人王兰，女，1984年2月6日出生，汉族，住福建省平潭县。被告刘清，女，1978年4月18日出生，汉族，住福建省平潭县澳前镇，现住福建省平潭县。原告福州恒通物业管理有限公司（以下简称“恒通物业公司”）诉被告刘清物业服务合同纠纷一案，本院于2013年6月5日受理后，依法组成合议庭，于同年8月6日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王兰、被告刘清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告恒通物业公司诉称，原、被告于2006年9月26日交房签订了一份《住户手册》，该《住户手册》对双方权利、义务、违约责任均作了约定。按照手册约定，住宅物业费按照建筑面积每月每平方米0.65元，被告住宅的建筑面积为146.13平方米，故被告每月应交纳的物业管理费为95元。手册签订后，被告未按照协议的约定按时交纳物业管理费，自2009年9月至2013年2月的42个月内共拖欠物业管理费4326元。此外，原告代被告交纳的公共用水分摊费以及公共用电分摊费，被告也未依约偿还，自2010年2月至2013年2月被告拖欠公共用水分摊费151元，公共用电分摊费762元，共913元。故原告恒通物业公司请求判令：1、被告向原告支付所欠物业管理费4326元、公共用水分摊费151元，公共用电分摊费762元，违约金2051.25元，以上合计6954.25元；2、被告承担本案诉讼费用及原告为实现债权所产生的所有费用。被告刘清答辩称，物业费是交到2009年9月份。不交管理费是因为原告恒通物业公司没有按约定尽到管理义务，导致其电动车被偷。我们成立业主委员会，原告也没有跟业主委员会签订合同，绿化带变成了摊位出租，地下停车库也变成物业所用，电梯经常损坏无人修理。原告恒通物业公司为支持其诉讼主张，向本院提交的证据材料如下：证据一，原告委托代理人身份证；证据二，授权委托书；证据一、二共同证明原告委托代理人的身份信息；证据三，法定代表人身份证明书；证据四，组织机构代码证；证据五，营业执照副本；证据六，法人身份证；证据七，资质证书；证据三到七共同证明原告的身份适格；证据八，《住户手册》，证明原、被告形成物业合同法律关系；证据九，快递催告函件，证明被告拖欠物业费；证据十，水电公摊明细表，证明水电公摊情况。对原告恒通物业公司提交的上述证据，被告质证认为，证据八《住户手册》是其本人签字的，但签的不是物业服务合同。被告为支持其抗辩主张，向本院提交了以下证据：证据一通知；证据二报纸；证据三揭开恒通物业收入没入账面目；证据一至三共同证明原告物业管理不到位；证据四平潭县人民防空办公室答复意见书，证明地下车库被物业公司霸占用于出租，小孩玩耍的地方被用于出租。对于被告提出的上述证据，原告质证认为：证据一业主委员会没有与物业公司配合；证据二维修基金都没有，无法修理；证据三真实性有异议，不属实；证据四反映的问题是开发商的问题，与原告无关。本院对以上证据综合分析认证如下：被告对原告提交的证据除证据八外，均未提出异议，故本院对上述证据真实性予以确认，证据八被告虽有异议，但未对此提供反证，可以作为本案的定案依据。对于被告提供的上述证据，原告对上述证据均提出异议，被告亦未进一步举证证明证据一、二、四与本案的关联性，而证据三为被告单方制作的材料，故对上述证据本院均不予采纳。经审理查明，2006年9月26日，被告（甲方）与原告恒通物业公司（乙方）签订《住户手册》，由乙方（原告恒通物业公司）对平潭县步行街小区提供物业服务。该《住户手册》由《物业使用守则》、《“平潭步行街”的管理》、《致“平潭县步行街”业主》、《“平潭步行街”物业管理服务合同》、《“平潭步行街”装修管理协议》、《“平潭步行街”业主公约》六个部分组成。按照《“平潭步行街”物业管理服务合同》第六条约定：物业管理费用主要包括以下几项：（一）物业管理服务费；（二）代办费用；（三）房屋的公用部位、共用设施、设备、公共场所的维修、养护费……”；第七条违约责任第三项中约定：“甲方未按合同第四条义务和不履行第六条规定的，乙方可采取催促、加收滞纳金、限期履行等措施，逾期仍不履行的，乙方可采取停水停电办法督促履行，因此造成乙方经济损失的，甲方应赔偿损失”；第八条约定：本合同期限自签订之日起，至本物业业主委员会成立后与（乙方）签订新的物业管理委托合同之日为止。新的合同生效后，本合同仅作为新合同的补充继续有效，但其有与新合同不一致的地方，以新合同为准。在《“平潭步行街”的管理》第三条付款办法中约定：业主和住户请于每月上旬直接将现金或支票交给物业管理处；第八条综合收费中约定：1、住宅每月每平方米0.65元；住宅改做办公场所每月每平方米2.0元。被告刘清系平潭县海坛步行街7号楼801单元业主，房屋建筑面积146.13平方米。因被告未交纳相关物业服务费，现原告恒通物业公司诉至本院主张权利。本院认为，2006年9月26日，原告恒通物业公司基于平潭恒联房地产有限公司委托，负责“平潭步行街”的物业管理事宜，被告刘清作为平潭县海坛步行街7号楼801单元的业主，与原告恒通物业公司签订《住户手册》，双方形成服务合同关系，原、被告均应按照物业管理服务合同的约定行使各自的权利、履行各自的义务。原告恒通物业公司履行对“海坛步行街”小区管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护管理，根据《中华人民共和国物业管理条例》（下称“《条例》”）第四十二条、第六十七条规定，原告恒通物业公司有权依照服务合同的约定收取物业服务等费用。根据双方签订的《住户手册》，被告应按0.65元/月·平方米*146.13平方米计95元/月交纳物业服务费，被告亦承认从2009年9月开始未交纳物业管理费用，原告诉请被告应交纳自2009年9月起至2013年2月止的物业管理费3990元，该诉请未超过约定，本院予以支持。庭审中，被告以原告恒通物业公司未尽物业管理义务为由抗辩拒绝缴纳物业管理费，但未能提供充分的证据证明原告未尽到物业管理义务，因此，对被告的上述主张，本院不予采纳。原告恒通物业公司尚主张被告应支付自2010年2月至2013年2月止的水电公摊费913元，本院认为原告诉请的金额符合实际情况，故对原告的该主张本院予以支持。原告尚主张被告支付违约金2051.25元，虽然在《“平潭步行街”物业管理服务合同》第七条违约责任第三项中约定：“甲方未按合同第四条义务和不履行第六条规定的，乙方可采取催促、加收滞纳金、限期履行等措施，逾期仍不履行的，乙方可采取停水停电办法督促履行，因此造成乙方经济损失的，甲方应赔偿损失”，但并没有对滞纳金的计算进行具体的约定，故本院根据实际情况，确定被告按如下方式向原告支付逾期交纳物业管理费的滞纳金（按照中国人民银行同期贷款利率自逾期之日起计至实际缴纳上述物业管理费之日止）。被告作为“海坛步行街”小区的业主，根据《条例》第六条、第七条规定，其有权就物业管理的有关事项提出建议、监督物业服务企业履行物业服务合同等权利，同时规定业主按时交纳物业服务费用的义务。被告有权行使业主的权利，同时必须履行业主的义务。被告以物业服务不到位为由拒绝交纳，属于逾期交纳物业管理服务费之业主。为此，依照《中华人民共和国物业管理条例》第六条、第七条、第四十二条、第六十七条之规定，判决如下：一、被告刘清应于本判决生效后十日内一次性支付原告福州恒通物业管理有限公司自2009年9月起计至2013年2月止的物业服务费人民币3990元；二、被告刘清应于本判决生效后十日内一次性支付原告福州恒通物业管理有限公司自2010年2月起计至2013年2月止的水电公摊费913元；三、被告刘清应向原告福州恒通物业管理有限公司支付逾期交纳物业管理费的滞纳金，滞纳金按中国人民银行公布的同期同类银行贷款利率计至本判决确认的还款之日止（2009年9月份至2013年2月份每月物业管理费为95元，均自当月11日起计算）；四、驳回原告福州恒通物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币50元，由被告刘清负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。审 判 长 刘 东 海审 判 员 吴 岚 芳人民陪审员 林 光 英二〇一三年十二月三日书 记 员 郑群（兼）附：本案适用的主要法律条文《中华人民共和国物业管理条例》第六条房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百二十九条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。