江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0581民初10971号 原告（执行案外人）：周锋，男，汉族，1976年12月8日出生，住所地江苏省常熟市。 委托诉讼代理人：吕季蔚，江苏俞晓华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴徐晟，江苏俞晓华律师事务所律师。 被告（申请执行人）：常熟市灵丰融资担保有限公司，住所地江苏省常熟市海虞北路**，统一社会信用代码913205817584528287。 法定代表人：张保岐，该公司董事长。 委托诉讼代理人：葛凤鸣，江苏福地律师事务所律师。 委托诉讼代理人：葛玉婷，江苏福地律师事务所律师。 被告（被执行人）：朱建中，男，1974年5月4日出生，汉族，住江苏省常熟市。 被告（被执行人）：张红妹，女，1974年3月4日出生，汉族，住江苏省常熟市。 被告（被执行人）：常熟市钟杰针织有限公司，，住所地江苏省常熟市梅李镇泰光路**统一社会信用代码913205817849645602。 法定代表人：朱建中。 被告（被执行人）：常熟市豪腾织造有限公司，住，住所地江苏省常熟市梅李镇梅南路一社会信用代码9132058155586446XW。 法定代表人：赵志强。 原告周锋与被告常熟市灵丰融资担保有限公司（以下简称灵丰公司）、朱建中、张红妹、常熟市钟杰针织有限公司（以下简称钟杰公司）、常熟市豪腾织造有限公司（以下简称豪腾公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年8月19日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告周锋委托诉讼代理人吕季蔚、被告灵丰公司委托诉讼代理人葛凤鸣到庭参加诉讼，被告朱建中、张红妹、钟杰公司、豪腾公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周锋向本院提出诉讼请求：1、请求停止执行(2020)苏0581执恢312号执行裁定书；2、请求撤销(2020)苏0581执异81号执行裁定书；3、请求确认原告周锋对常熟国际贸易中心B幢912室房产享有至2025年9月24日的承租权，中止对房屋的执行；4、依法判决本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告撤回第1、2项诉讼请求，第３项诉请变更为请求确认原告对常熟国际贸易中心B幢912室房产享有至2025年9月24日的承租权，并请求法院对该房屋带租拍卖。事实和理由：第三人朱建中于2015年9月25日向原告借款30万元并出具借条，原告委托案外人周庆将借款本金通过转账方式交付给朱建中。原告与朱建中、张红妹签订《租房协议》，约定朱建中、张红妹将位于常熟国际贸易中心B幢912室的房产出租给原告，租期共计120个月，自2015年9月25日起至2025年9月24日止，租金共计30万元，协议约定原告应于2015年9月25日将房屋租金30万元一次性付清给朱建中。后原告与朱建中协商一致，将房屋租金与朱建中结欠原告的借款予以折抵。原告认为，原告与朱建中、张红妹于2015年9月25签订的《租房协议》合法有效，原告已按约将租金全部付清。本案所涉房屋常熟国际贸易中心B幢912室房产的抵押权成立于2016年5月30日，原告对本案所涉房屋常熟国际贸易中心B幢912室房产的租赁权成立在先，且原告对于被告提交的《放弃租赁优先权承诺书》真实性不予认可，原告并未签订放弃租赁优先权承诺书。综上，(2020)苏0581执异81号执行裁定书驳回原告提出的执行异议缺乏事实与法律依据，请求依法支持原告诉请。 被告灵丰公司辩称，一、从借条形式来看，借款关系的主体不明确。借条出借人为空白，未明确债权人，借款人是钟杰公司，该借条的借贷双方与本案没有直接关系。从借条内容来看，借款期限是2015年9月25日至9月28日。经被告了解，该借条到期后从未产生诉讼，实体权利的诉讼时效已过，且借条所涉民间借贷法律关系与租赁关系属于不同法律关系，该借条与租赁无关。二、从中国农业银行取款业务回单来看，交易双方为朱建中、周庆，双方之间的基础法律关系不明，该回单与本案无关。针对该30万元转账汇款，原告既要作为民间借贷的借款款项，又要作为租赁合同的租金支付凭证，而借贷关系和租赁关系的主体明显不同，自相矛盾，该30万元不能作为租金予以认定。三、租赁合同期限约定为10年，月租金为2500元，与市场价相差巨大，不符合市场实际情况，并且原告未能提供对应的租金支付凭证，被告认为这是一份虚假的租赁合同。综上，被告认为租赁合同双方恶意串通，通过倒签租赁合同时间的方式，达到霸占租赁物，规避法院强制执行的目的，损害了被告的合法权益，增加了诉讼负担和成本，损害了执行效率，不应该得到法院支持，请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告朱建中、张红妹、钟杰公司、豪腾公司未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2017年10月9日，本院对灵丰公司诉朱建中、张红妹、常熟市钟杰针织有限公司、常熟市豪腾织造有限公司追偿权纠纷一案作出(2017)苏0581民初8852号民事判决，判决：一、被告朱建中支付原告灵丰公司代偿款人民币1001021.24元及违约金100000元，于本判决生效后十日内履行。二、原告灵丰公司有权对被告张红妹提供抵押的位于常熟市黄河路12号国际贸易中心B幢912房产以折价或者拍卖、变卖所得价款在人民币100万元范围内优先受偿被告朱建中的上述债务。三、被告钟杰公司、豪腾公司对被告朱建中的上述债务承担连带清偿责任。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币7355元，由被告朱建中、张红妹、钟杰公司、豪腾公司负担。 后灵丰公司向本院申请执行，本院于2018年4月2日立案执行，案号为(2018)苏0581执3816号。在该案执行过程中，本院于2018年8月9日作出(2018)苏0581执3816号执行裁定，载明：“……2015年9月25日，朱建中、张红妹与周锋签订租赁协议，该协议约定：朱建中、张红妹将张红妹名下位于常熟市虞山镇黄河路12号国际贸易中心B幢912室房屋出租给周锋，租赁期限自2015年9月25日到2025年9月24日，租金总计叁拾万，于签订合同之日一次性付清。后承租人周锋向本院提供了朱建中及钟杰公司向其借款30万元的借条一份及2015年9月25日其通过他人账户向朱建中转款30万元的银行转账清单一份。另查，本案抵押权成立于2016年5月30日。另本案申请执行人与朱建中、张红妹及承租人周锋分别于2015年11月26日、2016年签订的二份《放弃租赁优先权承诺书》……本院认为，……现因该租赁关系的存在影响了拍卖、变卖抵押物的成交价格，进而影响了申请执行人抵押权的实现。所以，申请执行人向本院申请除去抵押物上租赁权的请求符合法律规定，应予以支持。据此，……裁定如下：一、除去张红妹位于常熟市虞山镇黄河路12号国际贸易中心B幢912室房屋(含土地使用权)上设立的租赁权。二、张红妹、周锋在收到本裁定之日起十日内迁出常熟市虞山镇黄河路12号国际贸易中心B幢912室房屋，逾期迁出的，本院将依法强制执行。……”。后案外人周锋于2018年8月15日就该涤除租赁执行裁定向本院提出执行异议。2018年8月17日，经申请执行人同意，本院裁定终结本次执行程序。 另根据灵丰担保公司的申请，该案于2020年5月6日立案恢复执行，案号为(2020)苏0581执恢312号。执行中，本院张贴执行公告，载明：1、在查封期间，非经本院同意，任何人不得占有、处分该房地产，否则，本院将依法追究其法律责任。2、责令被执行人及居住在上述房地产内的人员在10日内自行迁出。如居住在上述房地产内的人员因与被执行人签订有租赁合同等原因占有该房地产的，应在本公告之日起5日内将租赁合同、租金支付凭证原件及其他证明材料交至本院，否则视为无合法理由占有。3、既未向本院报告占有使用情况，又未自行搬离上述房地产的，本院将强制换锁、搬迁、清场等，且房产内全部物品及附着物视为遗弃。任何人有阻扰、妨碍执行工作的，本院将依法对其采取罚款及司法拘留措施；涉嫌刑事犯罪的，依法追究其刑事责任。……。案外人周锋对执行标的提出异议，认为其就涉案房屋的租赁关系真实，请求带租拍卖。本院经审查于2020年8月3日作出（2020）苏0581执异81号执行裁定，驳回周锋的异议请求。 另查明：本案所涉常熟国际贸易中心B幢912室房产于2011年登记在张红妹名下，规划用途为办公，建筑面积132.16平方米。 灵丰公司与张红妹曾于2016年5月30日签订《反担保抵押合同》，张红妹自愿为借款人朱建中的债务向灵丰公司提供抵押反担保，同意将其位于常熟市黄河路12号国际贸易中心B幢912房产所有权抵押。该抵押于2016年6月2日办理了登记，权利号为熟房他证虞山字第××号。2015年9月25日，案外人周庆通过中国农业银行向朱建中转账汇款30万元。 原告周锋为证明其诉讼主张成立，向本院提交了如下主要证据：1.租房协议一份，协议载明：出租方为朱建中、张红妹，承租方为周锋，租赁物为常熟国际贸易中心B幢912室，租期自2015年9月25日起至2025年9月24日止，租金30万元，于2015年9月25日前一次性付清，水费、电费、物业费由承租方负担。原告表示该租赁合同签订于2015年10月。2.借条一份，载明借款30万元，借期为2015年9月25日至2015年9月28日。出借人处为空白，借款人签名处有“朱建中”签字字样，并加盖有钟杰公司公章。 被告灵丰公司为证明其抗辩意见成立，向本院提交了两份《放弃租赁优先权承诺书》，落款日期分别为2015年11月26日及2016年。该承诺书内容一致，主文载明：对张红妹以位于常熟市黄河路12号常熟国际贸易中心B幢912室房产为朱建中在银行贷款向灵丰公司抵押一事充分知晓且无任何异议，承诺灵丰公司依合同处置抵押物时，其与承租方签署的所涉该房屋的全部租赁合同将自动解除，将放弃优先购买权和继续承租权，及时将房屋腾空。该承诺书下方承租人处有“周锋”签名字样，出租方处由朱建中、张红妹签名。 审理中，原告表示，周庆将借款30万元抵作了周锋承租朱建中、张红妹房屋的租金，是三方另行协商结算的，但相应证据没有提供。周锋实际占有使用案涉房屋的事实，原告未根据庭审要求提供证据证明。原告否认放弃租赁优先权承诺书落款处“周锋”签名的真实性，但未提交司法鉴定申请。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原告周锋诉请确认其对涉案房屋享有租赁权，并要求执行拍卖要在确认其租赁权的情况下进行，即确认“带租拍卖”，依法应就涉案房屋上抵押权设立之前已签订了真实合法有效的租赁合同，并已按约支付租金，且实际占有使用租赁物的事实承担举证责任。根据原告举证情况，其未能提供证据证明周庆支付被告朱建中的30万元已经转化为原告周锋应支付的租金，且合同约定租金一次性支付也与通常交易惯例不符。且原告周锋也未能举证其在被告灵丰公司抵押权设立前已经实际占有使用案涉房屋。因此，原告主张的租赁事实，本院不予认定。另一方面，即便租赁关系属实，且成立于被告灵丰公司的抵押权设立之前，根据被告灵丰公司提供的证据反映，原告周锋已经承诺放弃继续租赁的权利，灵丰公司处置抵押物时自动解除租赁合同，故原告再以租赁权利为由要求“带租拍卖”缺乏依据。综上，原告周锋诉请事项，理据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第三百零四条、第三百一十一条、第三百一十三条第二款规定，判决如下： 驳回原告周锋的诉讼请求。 案件受理费5800元,公告费600元，合计6400元，由原告周锋负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。 审 判 长  高少波 人民陪审员  蔡 燕 人民陪审员  凌惠明 二〇二一年二月十八日 书 记 员  王晴怡