北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书(2013)海民初字第22045号原告中房集团北京物业公司，住所地北京市海淀区翠微小区南里八号楼。注册号：110000005001272。法定代表人邓乃鸿，总经理。委托代理人张生，北京市中实律师事务所律师。委托代理人翟福源，男，该公司部门经理。被告中国电子器件工业有限公司，住所地北京市海淀区复兴路甲65号。注册号：110000011075318。法定代表人杨学林，董事长。委托代理人刘宝林，该公司部长，住公司宿舍。委托代理人翟文明，北京市大成律师事务所律师。被告张xx，女。身份证号：×××。原告中房集团北京物业公司（以下简称中房公司）与被告中国电子器件工业有限公司(以下简称中电器件公司)、张xx物业服务合同纠纷一案，本案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告中房公司之委托代理人张生、翟福源与被告中电器件公司之委托代理人翟文明、刘宝林，被告张xx到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中房公司诉称，我公司系海淀区翠微小区的物业服务企业，对翠微小区进行物业管理服务。位于海淀区翠微小区南里15号住宅楼内有45套房屋产权人为中电器件公司，建筑面积3401.5平方米。后随国家住房制度改革，张xx购买了翠微小区xx103号房屋(以下简称103号房屋)，建筑面积82平方米。双方于2006年1月19日签订房屋买卖契约，且房屋已过户。中电器件公司自2006年一月起拖欠物业管理费至今未缴，截止2012年12月31日累计欠费296382.24元。其欠费的理由是房屋已出售给个人，应由产权人支付物业管理费。我公司曾向原产权单位主张权利，但未果。由于就物业费负担问题中电器件公司与张xx在买卖合同中并没有约定，现该套住宅自2006年4月16日至2012年12月31日已拖欠物业管理费11881.8元。为维护我公司合法权益，现起诉请求法院判令中电器件公司、张xx支付自2006年4月16日至2012年12月31日期间的物业费11881.8元，并承担本案诉讼费。中电器件公司辩称，中房公司的起诉违反一事不再理的诉讼原则，根据生效判决，我公司不再承担给付物业费的责任，中房公司再次起诉我公司支付物业费，属于重复诉讼。我公司即不是海淀区翠微小区南里15号住宅楼的业主，也不是享受物业服务的主体，中房公司起诉我公司，主体不适格。由于中房公司诉讼请求不成立，请求法院驳回中房公司的诉讼请求。张xx辩称，在中房公司起诉前，我不知道所住房屋拖欠物业服务费一事，该房屋是我单位上级机关1992年分配住房，物业服务费一直由房屋产权单位中电器件公司负责管理交纳。2006年元月，依据国家政策，我按房改房政策购买103号房屋。因该房屋属于房改房，是国家特定历史时期的产物，区别于普通商品房，政府部门结合当时的特点制定的有关规定和政策应当执行。此外，中房公司与中电器件公司解除物业管理合同后，长达8年未通知我相关情况，剥夺了我的知情权，应承担相应的民事责任。此外，该小区是老旧小区，没有绿化，也没有人清洗楼道，我们根本没有享受到物业服务。依据上述理由及法院判决，现我愿意按每月每平方米1.44元支付2010年10月1日至2012年12月31日期间80%的物业费2550.53元。请求法院公正裁决。经审理查明，张xx系103号住宅业主。2006年1月19日，张xx与中电器件公司签订《房屋买卖契约》，中电器件公司将103号住宅出售给张xx所有。契约第四条第4项约定，售后该楼的供暖、高压水泵、电梯、燃气等设施的运行、维修、更新费用的负担，按届时有关规定执行。中房公司系翠微南里15号楼的物业服务单位，中电器件公司依据其与中房公司签订的房屋委托代管协议及物业管理合同缴纳了包含103号住宅在内的翠微小区南里15号楼45套房屋2006年1月前的物业费。2005年，中房公司曾向本院提起诉讼，要求中电器件公司支付供暖费、物业费及违约金。在北京市第一中级人民法院二审审理中，经法院主持调解，中电器件公司与中房公司协议于2006年4月13日解除了1990年10月1日签订的《房屋委托代管协议》及1997年9月23日签订的《物业管理合同》。后双方未就物业管理签订协议，中房公司亦未与103号住宅业主张xx签有物业服务合同。2011年，中房公司将中电器件公司诉至本院，要求中电器件公司支付2006年1月至2010年12月31日的包含103号房屋在内的45套自有住宅的物业费。本院于2011年6月10日作出（2011）海民初字第14469号民事判决书，驳回了中房公司的诉讼请求。后中房公司不服提起上诉，北京市第一中级人民法院经审理查明：“在中电器件公司与中房物业公司于1997年9月23日签订的物业管理合同中，双方约定的物业管理范围为海淀区翠微小区南里15号楼45套房屋，总建筑面积3038.39平方米。中房物业公司主张的物业收费标准所依据的《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》（京价（房）字[1997]第196号）已于2006年1月1日废止。后经双方协商，中电器件公司按每月每平方米1.44元的标准，为其本单位职工交纳了2006年至2010年的物业费共计51638.31元。”北京市第一中级人民法院认为：“中房物业公司与中电器件公司于1997年9月23日签订的物业管理合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，故在合同的有效履行期限内，双方当事人均应按约定履行各自义务。上述物业管理合同于2006年4月13日经双方协商解除，合同解除后，双方权利义务关系终止。但是，自2006年1月1日至2006年4月13日物业管理合同解除前，中电器件公司仍应依据物业管理合同履行缴费义务。中房物业公司要求中电器件公司支付上述期间内的物业费，具有合法依据，应予支持。鉴于中房物业公司主张所依据的《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》（京价（房）字[1997]第196号）已于2006年1月1日废止，而中电器件公司缴纳其本单位职工物业费时所采用的标准系双方共同协商的结果，故在中房物业公司未能提供物业收费标准的合同和法律依据的情况下，本院以双方协商且已实际履行的每月每平方米1.44元为准，乘以中房物业公司要求中电器件公司支付2006年欠缴物业费所对应的总建筑面积2142.09平方米，确定中电器件公司在2006年1月1日至2006年4月13日所应支付的物业费总额为10580.21元。”关于物业管理合同解除后，物业费的缴费主体的问题，北京市第一中级人民法院经审理认为：“首先，根据中华人民共和国国务院2007年修订的《物业管理条例》第四十二条规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。即物业费的缴纳主体应为业主或物业使用人。北京市建设委员会京建物（2006）30号通知，一方面并未将购房人即业主排除在物业服务费用的缴费主体之外，另一方面根据上位法优于下位法的法律适用原则，亦应以《物业管理条例》作为本案中确定缴纳物业费主体的法律依据。其次，民事活动中，应遵循权利与义务相一致的原则，由享有利益一方承担相应义务。本案中，中电器件公司将房屋全部售出后，未再实际享受中房物业公司提供的物业服务，故亦不应由中电器件公司继续承担缴纳物业费的义务。”2011年9月19日，北京市第一中级人民法院作出（2011）一中民终字第13935号民事判决书，判决中电器件公司给付中房公司物业费10580.21元，驳回中房公司其他诉讼请求。本案审理中，中房公司就诉讼请求提交法院判决书、《房屋买卖契约》、物业费收费明细、连续催缴物业费证明、中电器件公司信函等予以证明。中电器件公司对法院判决书、《房屋买卖契约》、物业费收费明细、连续催缴物业费证明等证据的真实性没有异议，对本公司信函的真实性提出异议，要求中房公司提交信函原件予以证明。中房公司称原件已在其他案件中提交。张春霞对法院判决书、《房屋买卖契约》的真实性没有异议，但对中房公司所要证明的内容提出异议，不予认可。对物业费收费明细、连续催缴物业费证明、中电器件公司信函均不予认可。中电器件公司就答辩意见提交法院判决书予以证明，中房公司、张xx对法院判决书均无异议，但对中电器件公司所要证明的内容不予认可。中房公司坚持主张依据《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》（京价（房）字［1997］196号）的收费标准，即按每月每平米1.8元收取物业费，并提交了与部分业主签订的《物业管理及供暖协议》予以证明。张xx对此不予认可。关于中电器件公司职工所有的9套房屋的2006年至2010年物业收费标准为每月每建筑平米1.44元的问题，中房公司表示因中电器件公司在电梯大修时支付了部分电梯维修费，故经双方协商，将物业收费标准中的电梯费予以减少后，确定此期间的标准为每月每平方米1.44元。中电器件公司对此未予认可。张xx当庭主张中房公司物业服务不到位，服务质量不合格，中房公司对此不予认可，张xx未提供相关证据予以证明。庭审后，中房公司向本院提交书面说明，愿意以让利方式在物业服务费1.8元/平方米的基础上，按80%的比例收取本诉期间中电器件公司房改售房住宅的物业服务费。上述事实，有双方当事人的陈述、《房屋买卖契约》、（2011）海民初字第14469号民事判决书、（2011）一中民终字第13935号民事判决书、《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》等证据材料在案佐证。本院认为，民事活动应当遵循等价有偿、诚实信用的原则。张xx与中电器件公司签订《房屋买卖契约》后，取得了103号住宅所有权。虽然中房公司与张xx并未签有物业服务协议，但中房公司作为北京市海淀区翠微南里15号楼的物业服务方，履行了提供物业服务的义务，张xx作为103号住宅的业主，接受中房公司提供的物业服务，中房公司与张xx之间形成了事实上的物业服务合同关系，张xx理应向中房公司交纳取得房屋所有权之后的物业服务费用。中房公司主张按每月每平方米1.8元标准收取物业费，符合规定，并无不当。庭审后，中房公司提交书面意见，自愿以让利方式在物业服务费1.8元/平方米的基础上，按80%的比例收取本诉期间的物业服务费，属中房公司自行处分权利范围，未侵害业主的合法权益，本院不持异议。中电器件公司将房屋全部售出后，未再实际享受中房物业公司提供的物业服务，故其不应继续承担交纳物业费的义务。中房公司起诉主张中电器件公司与业主共同承担支付相关物业费的责任，于法无据，本院不予支持。张xx当庭只愿意支付2010年10月1日以后部分物业服务费2550.53元，没有事实和法律依据，本院不予采信。关于张xx提出中房公司的物业服务不到位，服务质量不合格等意见，中房公司未予认可，张xx未提供相应证据予以证明，故本院对张xx相关抗辩理由不予采信。但中房公司应总结工作经验，加强与业主的沟通交流，提高自身物业服务水平。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条之规定，判决如下:张xx于本判决生效后七日内给付中房集团北京物业公司二00六年四月十六日至二0一二年十二月三十一日的物业费共计九千五百零五元四角四分。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费五十元，由张xx负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  林宇军代理审判员  夏文慧代理审判员  许 暘二〇一三年十二月十九日书 记 员  魏明玮