重庆市武隆县人民法院民 事 判 决 书(2013)武法民初字第01642号原告代梨旭，女，1972年出生。委托代理人杨永龙，重庆隆腾律师事务所律师。被告余仲，男，1966年出生。第三人陈忠明，男，1954年出生。委托代理人冉春林，重庆市武隆县巷口法律服务所法律工作者。原告代梨旭与被告余仲、第三人陈忠明农村房屋买卖合同纠纷一案，原告代梨旭于2013年7月29日向本院提起诉讼，本院于2013年7月29日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员朱渝云独任审理此案。因案情复杂，本院于2013年10月28日依法将本案转为普通程序进行审理，并由代理审判员朱渝云担任审判长，与人民陪审员郑兴芳、人民陪审员陈明弟共同组成合议庭，负责对案件的审理。本案于2013年8月26日、2013年11月14日两次公开开庭进行了审理。原告代梨旭及其委托代理人杨永龙，被告余仲，第三人陈忠明的委托代理人冉春林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告代梨旭诉称，原、被告及第三人陈忠明于2012年11月19日签订《合作建房协议》，名为合作建房，实为被告建小产权房来销售给原告。原告于2010年6月13日支付30000元，2010年8月3日支付30000元，2012年6月26日支付54000元，合计支付购房款114000元。并约定若被告反悔，应向原告支付数额为投资款五倍的赔偿金。2012年，被告将房屋建好后不向原告交房，还和第三人确定了由被告将建好的房屋予以收回，使得原告得不到房屋，同时，被告拒不返还原告支付的购房款也未赔偿损失。原告请求法院判令：1.确认三方签订的《合作建房协议》无效；2.被告余仲立即退还原告购房款114000元并赔偿原告房屋增值损失77625元；3.案件受理费由被告承担。原告代梨旭向本院提交以下证据以支持其诉讼请求:1.合作建房协议，拟证明房屋买卖关系，购房人只有原告一人，还证明房屋系集体土地上的房屋，依法不能买卖，该协议无效；2.证明，拟证明2010年6月13日原告向被告给付购房款30000元；3.农业银行交易记录，拟证明2010年8月3日原告通过银行转账向被告给付购房款30000元；4.个人结算业务申请书，拟证明2012年6月26日通过银行转账向被告给付购房款54000元。被告余仲辩称，原告三次共计付款114000元属实。合作建房协议是原告付款后于2012年6月26日在原告家里签订的，签订协议当日被告即将钥匙交付原告。2013年2月，原告说不要房子了，陈忠明就把钥匙和建房协议交给被告，被告就把114000元退还给了陈忠明，之后，陈忠明向被告出具了收条。被告余仲向本院提交以下证据以支持其抗辩理由:1.合作建房协议两份，拟证明合同原件有两份，一份在被告这里，另一份原来在原告那里，因原告和第三人不要房子了，就将协议及钥匙交给了被告；2.收条，拟证明第三人把合同和钥匙交还给被告后，被告退款给第三人；3.证明，拟证明原告与第三人在一起居住。第三人陈忠明述称，合作建房协议签订时间不是2012年11月19日，原告也不是合同当事人，被告是与第三人签订的协议。原告是第三人的会计兼出纳，替被告管理账务，给付被告的114000元均是第三人出资，由原告代为交付的。原告在替第三人管理财务时，他人误认为原告与第三人是夫妻关系。第三人陈忠明向本院提交以下证据予以证明:1.对王某的调查笔录，拟证明原告与第三人同居近四年，第三人开办有燃料厂，原告掌管经济，包括进货和打钱；2.史某的证明，拟证明原告给第三人打工，后来两人恋爱，第三人的经济由原告掌管；3.任某的证实，拟证明第三人是老板；4.合伙投资协议、第690号民事判决书，拟证明原告开始是第三人的会计，后来建立了恋爱关系，因不能组成家庭，第三人有权撤销赠与；本院就本案有关情况向冉光木进行了调查核实，并提取了调查笔录，拟证明2012年6月26日，原告、第三人与被告共同签订了书面合作建房协议，冉光木进行了见证。双方当事人对上述证据进行质证后分别发表如下质证意见：被告对原告提交的证据1有异议，认为协议是复印件。对证据2、证据3、证据4的真实性无异议，认可收到了114000元。第三人对原告提交的所有证据的真实性均无异议，对关联性有异议，认为原告付款不能证明钱是原告的，原告只是交款的承办人。原告对被告提交的证据1有异议，认为签订协议时只有原告和被告两个人在场。对证据2、证据3的真实性、合法性、关联性均有异议。第三人对被告提交的所有证据的真实性、合法性、关联性均无异议。原告对第三人提交的证据1、证据2、证据3的真实性、合法性、关联性均有异议。对第三人提交的证据4中的合伙协议的真实性、关联性有异议，对判决书的真实性没有异议，但认为该证据只能证明原告与第三人是合伙关系，不能证明是恋爱关系。被告对第三人提交的所有证据的真实性、合法性、关联性均无异议。本院结合当事人举证和质证认证如下：原告提交的证据1和被告提交的证据1内容一致，本院对该两份证据的真实性、合法性、关联性予以确认。被告及第三人对原告提交的证据2、证据3、证据4的真实性均无异议，且认可原告向被告支付款项的事实，故本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认。对被告提交的证据2，因付款人第三人及收款人被告均认可该事实，故本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以认可。被告提交的证据3，因证明人身份不明，对该证据的真实性本院不予认可。第三人提交的证据1、证据2、证据3，因这些证据均是复印件，无原件进行核对，对这些证据的真实性本院不予认可。第三人提交的证据4，与本案不具有关联性，本院不予认定。根据双方当事人的陈述及本院采信的证据，本院查明如下法律事实:原告代梨旭与第三人陈忠明原系恋爱关系。原告、第三人与被告余仲达成口头合作建房协议，协议约定由原告、第三人和被告各出一部分资金，在武隆县巷口镇城东村坡上组大麻园吴登林林地修建房屋，由被告负责房屋设计和建设，原告和第三人先交付被告60000元现金，待房屋完工后，再交付剩余款项。建成后的房屋地下层和地上第一层门面以及第三层、第四层归被告，第二层归原告和第三人使用。房屋定价为850元/平方米。2010年6月13日，原告向被告支付现金30000元，2010年8月3日，原告通过银行转账向被告支付30000元。房屋建好后，原告、第三人与被告于2012年6月26日签订书面合作建房协议，并由冉光木进行了见证，当日原告向被告支付了余下的款项54000元。2013年3月2日，第三人和被告在没有与原告协商的情况下解除了合作建房协议，被告将原告交付的合作建房款114000元退还给第三人。另查明，被告建房占用的土地位于武隆县巷口镇城东村坡上组，土地性质为农民集体所有，被告建房无批建手续。原告、第三人在与被告达成合作建房协议前均已知悉该土地产权性质。本院认为，虽然原告与第三人相互否认对方是合作建房协议的当事人，但从原告提交的协议看，原告与第三人均在《合作建房协议》上签了字，且被告及第三人均认可协议签订当日原告与第三人均在现场且都签了字，故本院认为原告和第三人共同与被告签订了《合作建房协议》。根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条的规定，使用农民集体所有的土地建设住宅，应当具有本集体经济组织成员资格，且应当经过依法批准。原告、第三人与被告签订的《合作建房协议》约定在武隆县巷口镇城东村坡上组建房，但原、被告及第三人均非该集体经济组织成员，被告建房也未取得批建手续，其《合作建房协议》内容违反了法律的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，故本院认为原告、第三人与被告签订的《合作建房协议》无效。《合作建房协议》是原告、被告、第三人三方共同签订，因此协商解除合同，必须经过三方一致同意，被告在未通知原告并取得原告同意的情况下即与第三人解除合同，该解除行为无效。因原告、第三人与被告共同签订的合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，被告应当向原告及第三人返还出资款。审理查明，出资款全部系原告直接向被告支付，原告请求被告返还全部出资款并无不当。被告以已向第三人陈忠明退还了全部出资款为由提出抗辩，本院认为，出资款系原告向被告直接支付，被告在未通知原告的情况下即与第三人解除合同并将全部出资款交付第三人致使原告现在无法收回出资款，具有过错。被告辩称第三人将原告作为家庭成员对待，第三人的行为构成表见代理，但被告未能举证证明，本院不予采信。原告在与被告订立合作建房协议时，已明知所建房屋不可能取得合法产权，仍坚持与被告签订合作建房协议，原告具有一定过错。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，对于合同无效可能导致的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任，则即使原告诉称的损失存在，该损害后果也应当由原告自负。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第四十三条之规定，判决如下:一、原告代梨旭与被告余仲、第三人陈忠明于2012年6月26日签订的《合作建房协议》无效；二、被告余仲于本判决生效后五日内退还原告代梨旭合作建房款114000元；三、驳回原告代梨旭的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4132元，由被告余仲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  朱渝云人民陪审员  郑兴芳人民陪审员  陈明弟二〇一三年十二月二十五日书 记 员  黄常凤