淮安市清浦区人民法院民 事 判 决 书（2013）浦民初字第3437号原告淮安市三鑫物业服务有限公司。法定代表人潘国林。委托代理人邓晓强。被告许雪平。委托代理人张金中。被告淮安市海鲁置业有限公司。法定代表人曹玉君。原告淮安市三鑫物业服务有限公司（以下简称三鑫物业公司）与被告许雪平、淮安市海鲁置业有限公司（以下简称海鲁公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2013年10月14日立案受理后，依法由审判员杨新红适用简易程序于2013年11月4日公开开庭进行了审理，原告三鑫物业公司的委托代理人邓晓强，被告许雪平及其委托代理人张金中到庭参加诉讼，被告海鲁公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参与诉讼。本案现已审理终结。原告三鑫物业公司诉称：原告系淮安市清浦区南浦佳园小区物业服务企业。2011年6月18日，被告许雪平承租海鲁公司所有的位于该小区内的非住宅房开设幼儿园，建筑面积为1751.05平方米。依据租赁合同约定，承租期间的物业服务费用由被告许雪平承担，另根据商品房买卖合同附件四及前期物业服务合同约定，非住宅房的物业服务费为每月每平方米1.5元。被告自2012年9月1日起，即未向原告交纳物业服务费用，截止2013年9月1日，被告已累计欠原告物业服务费用31518.9元。经原告多次催缴未果，现诉至法院，请求判令被告立即交纳物业服务费31518.9元，并承担逾期付款利息，被告海鲁公司承担连带给付责任。被告许雪平辩称：被告不同意原告的诉讼请求，理由如下：1、被告系从事学前教育事业，属公益性事业，是不以盈利为目的的教育机构，目前没有法律规定幼儿园应该交纳物业服务费；2、被告至今未与相关单位签订《业主临时公约》和《物业服务合同》，不明确物业使用人在物业服务活动中的权利和义务，被告也未见过小区的公示情况；3、依据《最高人民法院关于审理物业纠纷案件具体问题的若干解释》中规定，物业公司应书面催交，但被告至今未接到催交通知。综上，被告认为原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，应驳回原告的诉讼请求。被告海鲁公司未答辩。经审理查明：被告海鲁公司在本市清浦区城南乡城南村开发淮安市清浦区南浦佳园小区，并在小区内配套建设南浦佳园幼儿园（建筑面积为1751.05平方米），产权登记在被告海鲁公司名下，规划用途为幼儿园。2011年6月8日，被告许雪平与被告海鲁公司签订《南浦佳园幼儿园房屋租赁合同》1份，约定被告海鲁公司将其开发所有的位于淮安市清浦区南浦佳园小区内南浦佳园幼儿园（建筑面积1751.05平方米）出租给被告许雪平用于开办淮安市清浦区星苗艺术幼儿园（以下简称星苗幼儿园），租赁期限为2011年9月1日至2021年8月30日止，合同中第五条第2项约定，乙方（即被告许雪平）应按时交纳自行负担的费用（电话费、有线电视收视费、水电费、卫生费、物业管理费等）。2011年8月10日，被告许雪平与被告海鲁公司委托的前期物业服务公司即淮安市金大地物业服务有限公司签订《南浦佳园前期物业管理服务合同》1份，但对物业服务收费的标准未作约定，双方遂于当日重新签订补充协议1份，约定：幼儿园在正常开园期间，物业公司派遣一名保安负责幼儿园及周边的安全保卫工作，第一年即2011年9月1日至2012年8月31日期间的物业服务费用为7000元，分两次付清。2012年5月31日，金大地公司在物业服务合同到期后虽撤离南浦佳园小区，但未办理交接手续，导致该小区无人管理。因该小区尚未成立业主委员会，遂由被告海鲁公司重新委托原告三鑫物业公司为该小区进行前期物业服务。原告于2012年6月1日起正式进入该小区从事物业服务，并于2013年3月1日与被告海鲁公司签订《南浦佳园项目前期物业服务委托合同》1份，委托服务期间为2013年3月1日至2016年2月28日止，但在本合同期限内业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。合同约定：甲方（海鲁公司）委托乙方（三鑫物业公司）对南浦佳园小区实行统一、专业化的前期物业服务。委托服务事项，交通与车辆停放秩序的管理，包括停车场管理和车辆进出管理。对业主和物业使用人违反《业主管理规约》的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取规劝、制止、起诉等措施。并约定了物业管理服务主要内容与标准。其中对物业费用的收费标准，约定物业公共服务收费，多层住宅为每月每平方米0.35元，非住宅为每月每平方米1.5元。同时合同还约定，物业出租或以其他方式交他人使用的，物业管理费由业主或使用人缴纳，但业主负最终责任。业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金；合同还就物业委托服务事项、物业服务内容和标准及双方的权利义务等方面进行了约定。后因双方对被告许雪平承租的幼儿园是否属于非住宅产生争议，即双方对物业服务费的收费标准意见分歧，致被告至今未能交纳2012年9月1日至2013年8月31日期间的物业服务费，原告遂诉至法院。以上事实，有当事人庭审陈述及原告提供的《南浦佳园幼儿园房屋租赁合同》1份、房屋所有权证1份、《南浦佳园项目前期物业服务委托合同》1份、被告海鲁公司与淮安市清浦区城南乡城南村民委员会共同出具的证明1份、《商品房买卖合同附件四》1份，被告许雪平提供的《民办非企业单位登记证书》1份、《民办学校办学许可证》1份、被告许雪平与金大地公司签订的《南浦佳园前期物业管理服务合同》及《补充协议》各1份予以证实。审理中，本院依法对被告承租的南浦佳园小区内的幼儿园进行了现场勘验，查明：被告许雪平承租的南浦佳园小区内的幼儿园，现命名为淮安市清浦区星苗艺术幼儿园，位于该小区内距离小区正门约100米处，系坐北朝南的三层楼房（建筑面积为1751.05平方米）1幢，幼儿园内部配备老师18名、保洁人员2名、保安1名，幼儿园南边系正门，安装有2扇铁门，正门外围系木栅栏，正门外属公共使用区域。幼儿园内部的卫生、保安、绿化等由幼儿园自己管理、维护。案件审理中，因双方对被告许雪平承租房屋的性质意见分歧，致本院调解未果。本院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。被告海鲁公司与原告三鑫物业公司签订的《南浦佳园项目前期物业服务委托合同》合法有效，对南浦佳园小区业主具有约束力。本案争议的焦点问题为：一、小区内配套幼儿园应否交纳物业服务费以及按何标准交纳？二、原告的逾期付款利息是否应得到支持？本案中，原告与开发商即被告海鲁公司签订的《南浦佳园项目前期物业服务委托合同》，对小区物业收取物业服务费的标准只分为普通住宅和非普通住宅，没有考虑到小区内一些配套的公益性设施和建筑物如幼儿园的特殊情况。因此，小区幼儿园的收费标准须考虑其公益性，如将幼儿园按商铺收费，不尽合理。被告海鲁公司作为开发商为完善小区的配套设施，将房屋出租给被告许雪平作为幼儿园业主开办了民办学校性质的星苗幼儿园，该幼儿园位于南浦佳园小区之内，实际享受了原告对该小区提供的物业管理服务，包括建筑共用部位、共用设施设备和相关场地进行维修养护和管理，对生活服务设施进行维修养护和管理，以及对公共环境卫生、交通与车辆停放秩序、安全防范的管理和服务，应当向物业管理公司交纳合理的物业服务费。从原告实际提供给星苗幼儿园的物业管理服务来看，原告只负责提供小区内即星苗幼儿园外围公共区域的管理服务事项，幼儿园内的卫生、绿化、保安等所有管理事项及费用均由被告自行负责。若按建筑面积乘以每月每平米1.5元的收费标准收取物业服务费，则与原告实际提供的服务及承担的义务不相对等，权利义务不相一致，故应予调整。现因双方对星苗幼儿园的物业服务费的收费标准不能协商一致，本院综合上述情况，酌情确定星苗幼儿园应缴纳2012年9月1日至2013年8月31日期间物业服务费用12607.56元（0.6元／月／平方米×1751.05米×12个月）。关于原告主张被告承担逾期付款利息，因双方对物业服务费的收取标准存在争议，一直未能达成一致意见，致被告至今未能缴纳物业服务费用，被告自身不存在过错，故本院对原告提出要求被告承担逾期付款利息的请求不予支持。因被告海鲁公司系本案争议房屋的业主，其虽与许雪平签订的租赁合同中明确约定，由许雪平交纳物业服务费用，但海鲁公司应负连带交纳责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、国务院《物业管理条例》第六条、第四十二条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：被告许雪平于本判决生效后10日内立即给付原告淮安市三鑫物业服务有限公司物业服务费用12607.56元（计算至2013年8月31日）。二、被告淮安市海鲁置业有限公司与被告许雪平互负连带交纳责任。三、驳回原告淮安市三鑫物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费588元，减半收取294元，由原告负担234元，被告许雪平负担58元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（收款人：淮安市财政局综合处，开户行：淮安市农业银行城中支行，帐号：341201040002554）如本判决依法生效后，一方当事人拒绝按期履行本判决确定的义务的，对方当事人可以按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十六条、第二百三十九条规定向本院申请执行，申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审判员  杨新红二〇一三年十二月十九日书记员  徐凤芝附裁决所依据的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、国务院《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。三、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。