上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2012）虹民三（民）初字第2359号原告上海天益拍卖有限公司。法定代表人杨妙福。委托代理人吕玉华。被告贾贝东。委托代理人贾璧华。被告贾璧华。第三人朱燕红。原告上海天益拍卖有限公司与被告贾贝东、贾璧华其他所有权纠纷一案，本院受理后，依法通知朱燕红为第三人参加诉讼，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告上海天益拍卖有限公司的法定代表人杨妙福及其委托代理人吕玉华，被告贾贝东，被告贾璧华暨被告贾贝东的委托代理人，第三人朱燕红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海天益拍卖有限公司诉称：2010年7月，被告贾贝东在原告公司竞拍受得上海市谈家桥路XXX号XXX室房产（以下简称系争房屋），两被告出具《承诺书》承诺拍卖款已交付给其委托代理人朱燕红，朱燕红于2010年10月30日前交付原告，如朱燕红不交付，则两被告于2010年11月15日前支付原告。但朱燕红至今未将贾贝东的拍卖款全部交付给原告，现两被告尚欠房款10万元和拍卖佣金71，500元未支付给原告，而原告已垫付给系争房屋原产权人上海西信贸易有限公司（以下简称西信公司）房款10万元。故要求判令：1、两被告支付房款10万元；2、两被告支付拍卖佣金71，500元；3、两被告支付上述171，500元欠款的利息，按照年利率的10%计息，自2010年11月16日起计算至判决生效之日止。被告贾贝东、贾璧华辩称：朱燕红将系争房屋在住商不动产公司挂牌出售，两被告通过住商不动产公司购买系争房屋，和朱燕红谈好房价是176万元，两被告已将房款支付完毕。两被告购房初始并不知道系争房屋须通过拍卖程序购买，以为该房是朱燕红拍得在住商不动产公司挂牌出售，后才了解到是原告公司原法定代表人林树萍委托其公司执行董事陈某某拍卖系争房屋，陈某某与朱燕红签订协议，由朱燕红买受包括系争房屋在内的三套房屋，朱燕红再在住商不动产公司挂牌出售，故在原告公司举牌竞拍仅仅是走形式。拍卖成交价是143万元，两被告和朱燕红约定的房价款是176万元，两被告除承担房款外，不承担其他费用。朱燕红不是两被告的委托代理人，原告所称《承诺书》是贾璧华在陈某某欺骗下所签，是无效的，两被告不欠原告房款和佣金，故不同意原告的诉讼请求。第三人朱燕红述称：向两被告出售系争房屋时，告知其房价款是146万元，另须支付好处费30万元，共计176万元。两被告支付给原告133万元（其中25万元是本票，由朱燕红转交给原告），支付给朱燕红43万元，朱燕红在丈夫王某某向两被告出具保证书后，用王某某的本票支付给了原告约18万元，剩余钱款部分给了原告的拍卖委托代理人陈某某，部分因房屋流拍用于赔付，部分在朱燕红处，支付给陈某某的钱款包括了佣金。朱燕红与两被告之间已结清，朱燕红与原告之间也已结清。要求法院依法处理。经审理查明，被告贾璧华、贾贝东系父子。系争房屋系案外人西信公司名下房屋。2010年5月24日，原告出具委托书，委托案外人陈某某作为原告处理房屋拍卖事宜的委托代理人。同日，陈某某与第三人朱燕红签订《协议书》，约定由朱燕红购买包括系争房屋在内的由原告拍卖的数套房屋，朱燕红同意以购房总价的5%支付佣金。随后，朱燕红到住商不动产公司挂牌出售系争房屋，两被告看中该房。两被告通过住商不动产公司转交给朱燕红购房定金10万元。2010年6月18日，原告在报纸上刊登拍卖公告，告知定于7月2日下午对包括系争房屋在内的数套房屋进行拍卖。2010年7月2日，贾贝东到原告公司竞拍，以143万元的成交价拍得系争房屋。《拍卖成交确认书》载明，佣金为71，500元，原告和贾贝东在该确认书上签字盖章。当日，贾贝东交给原告一张金额为78万元的本票，原告出具了收据。2010年7月17日，贾璧华转账给朱燕红33万元。2010年7月20日，贾贝东交给朱燕红金额分别为15万元和10万元的本票各一张，朱燕红将该两张本票交给了陈某某，原告出具了收款凭证。2010年9月15日，原告与贾贝东签订《补充协议》，约定于2010年9月30日前将系争房屋产权转移给顾怡（贾贝东的妻子）、贾贝东、吴静（贾璧华的妻子）、贾璧华。2010年9月30日，双方未办理过户。该日，朱燕红以代理原告的名义出具名为《补充协议》的字据，内容为，出售方西信公司（上海天益拍卖有限公司）定于2010年10月10日前陪同买受方顾怡、贾贝东、吴静、贾璧华去闸北区（房产）交易中心办理产权过户手续，若出售方违约，则应支付总房款20%的违约金给买受方。2010年10月9日，朱燕红以代理原告的名义与贾璧华签订《补充协议》，约定出售方西信公司（上海天益拍卖有限公司）定于2010年10月15日前陪同买受方顾怡、贾贝东、吴静、贾璧华去闸北区（房产）交易中心办理产权过户手续，若出售方违约，则应支付总房款176万元的20%的违约金给买受方。贾璧华在该《补充协议》下方补充写明，超过2010年10月15日房子就不买了，照协议赔付。住商不动产公司经办人顾某某在该《补充协议》上签字见证。但2010年10月15日又未能办理过户。2010年10月18日，朱燕红（甲方）与贾贝东夫妇、贾璧华夫妇（乙方）签订《解约合同协议》，约定双方之前所签订的所有协议均不生效，以本协议为准；甲方于2010年10月25日支付乙方违约金35万元；乙方配合甲方在原告公司更换竞拍户名，户名更换成功当日，甲方退还乙方之前已支付甲方的房款146万元，更换户名期限为2010年10月30日前。之后，朱燕红既未支付两被告违约金也未返还房款，两被告至原告公司找到陈某某，陈某某找到朱燕红的丈夫王某某，王某某于2010年10月21日出具《保证书》，保证于2010年10月27日将系争房屋房款33万元（误写为三十三十万元）送到原告公司。但王某某未履行承诺。2010年10月22日，两被告在原告公司交付给陈某某一张金额为30万元的本票，原告出具了收据。两被告总共支付给原告133万元，支付给朱燕红43万元。2010年10月26日，西信公司与两被告办理了系争房屋产权过户。2010年11月9日，房屋产权过户至顾怡、贾贝东、吴静、贾璧华名下。上述《补充协议》和《解约合同协议》均未履行。原告和西信公司之间的房屋拍卖款已全部结清。审理中，原告提供了一份落款时间为2010年10月25日的《承诺书》，内容为：本人贾贝东今欠原告公司拍卖的谈家桥路XXX号XXX室产权房拍卖款171，500元，此款已交付给委托人朱燕红，由朱燕红于2010年10月30日前交付给原告公司；如朱燕红没能交付原告公司，就由贾贝东在2010年11月15日前支付给原告公司上述房产拍卖款171，500元，特此承诺。贾璧华在该《承诺书》下方承诺人一栏内签名。该《承诺书》除贾璧华的签名外，其余文字内容均系电脑打印。两被告称：该《承诺书》是在2010年10月26日办理完房产过户后在交易中心签的，陈某某称朱燕红欠其10万元房款和71，500元佣金，该《承诺书》是解决其和朱燕红之间纠纷的，陈某某要求贾璧华在《承诺书》上签字作证，贾璧华未看清楚内容就签了字，贾贝东不在现场，不清楚《承诺书》的内容。两被告认为，如其未付清钱款，原告是不会同意办理过户的，既然原告同意办理过户，证明被告已付清钱款。原告称：《承诺书》是在2010年10月25日签的，原告是在两被告承诺付款的情况下才同意陪同其办理过户的；78万元房款是用贾璧华开出的本票支付的，现系争房屋产权办理在两被告及配偶名下，故贾璧华可以代表贾贝东签《承诺书》；贾贝东交付给朱燕红、再由朱燕红交付给陈某某的总金额为25万元的两张本票，该本票款后被陈某某转出，但原告认可收到两被告支付了该款；朱燕红主张其将钱款支付给了陈某某，但这是其两人之间的违规行为，与原告无关。被告提供证人顾某某出庭作证。顾某某称：其原是住商不动产公司的经办人，朱燕红来公司挂牌出售系争房屋，说明该房是尚未拍卖下的房屋，到中介公司来找客源，顾某某带被告看房时告知过被告该房须经拍卖；房款中只有定金是通过住商不动产公司转付的，其余房款是两被告直接支付的。上述事实，有原告提供的房地产权证（西信公司名下）、拍卖公告、拍卖成交确认书、本票（两张）、进账单、承诺书、原告和西信公司签订的协议书、移交确认书、上海市拍卖企业变更申请核准表，被告提供的授权委托书、朱燕红和陈某某签订的协议书、拍卖公告、收款收据、收款凭证、个人业务凭证、进帐单、《补充协议》（三份）、《解约合同协议》、保证书、购房发票、房地产权证（顾怡、贾贝东、吴静、贾璧华名下）、证人顾某某的证言及各方当事人的陈述等证据为证。本院认为，原告拍卖系争房屋，贾贝东以143万元成交价拍得，现房屋产权已办理过户，被告辩称其是通过住商不动产公司提供中介服务购买系争房屋，竞拍只是走形式。对此，本院认为，被告获取房源信息的确是通过中介公司挂牌销售，但被告购房时已知道该房须通过拍卖取得，并实际参与了拍卖过程，拍卖成交后，被告大部分房款也是直接支付给原告，故被告通过拍卖购得系争房屋是事实。现经查实，贾贝东、贾璧华总共支付了176万元，其中直接支付给原告的是108万元，支付给朱燕红的是68万元，现原告认可朱燕红转交了25万元的本票，朱燕红虽称其后又通过王某某转付给原告10余万元，但并无确切证据证明。陈某某系原告拍卖代理人，即便朱燕红向陈某某支付过钱款，因无证据证明原告授权陈某某有收取拍卖房款的权利，且事实上被告的大部分房款也是直接支付给原告的，故原告主张其只收到133万元，本院予以采信。贾璧华在《承诺书》上签字，其辩称是在陈某某欺骗下所为，且签字日期是在2010年10月26日办理房屋过户之后，而非10月25日，但贾璧华并无充分证据证明，故本院难以采信。贾璧华在《承诺书》上签字，证明其作为产权共有人认可朱燕红尚有171，500万元未转付给原告的事实，且认为如朱燕红不支付，买受人应支付。两被告通过拍卖取得系争房屋，现原告已向西信公司结清了系争房屋房款，两被告理应向原告付清拍卖房款和佣金。两被告虽将款项支付给了朱燕红，但朱燕红未转付给原告，故两被告仍应承担支付责任，将剩余房款10万元和佣金71，500元支付给原告。两被告承担支付责任后，可另行向朱燕红追索。至于利息，原告要求自履行期满之次日起算利息，理由成立，本院予以支持，但原告要求按年利率的10%计息，并无依据，故本院不予支持，利息应按银行同期贷款利率计算。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，判决如下：一、被告贾贝东、贾璧华支付原告上海天益拍卖有限公司房款10万元；二、被告贾贝东、贾璧华支付原告上海天益拍卖有限公司拍卖佣金71，500元；三、被告贾贝东、贾璧华支付原告上海天益拍卖有限公司上述171，500元欠款的利息，按照中国人民银行规定的同期贷款利率计息，自2010年11月16日起计算至判决生效之日止。上述第一款至第三款所述款项，被告贾贝东、贾璧华于本判决生效之日起15日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4，073元，由被告贾贝东、贾璧华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  郑 煌人民陪审员  沙海风人民陪审员  唐尚德二〇一三年十二月十二日书 记 员  芮永祺附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……