山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书���2013）威民一终字第158号上诉人（原审被告）乳山祥隆房地产开发有限公司。法定代表人刘芳友，董事长。上诉人（原审被告）乳山市兴东房地产开发有限责任公司。法定代表人刘国林，董事长。二上诉人之共同委托代理人刘洪涛，乳山义正法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）唐利华，女，1958年7月23日出生，汉族。被上诉人（原审原告）夏金根，男，1956年12月11日出生，汉族。二被上诉人之共同委托代理人任复苏，乳山市新欣法律服务所法律工作者。上诉人乳山祥隆房地产开发有限公司、乳山市兴东房地产开发有限责任公司因商品房预售合同纠纷一案，不服乳山市人民法院（2011）乳民初字第257号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，2009年6月28日，原告唐利华、夏金根与被告乳山祥隆房地产开发有限公司、乳山市兴东房地产开发有限责任公司签订可商品房买卖合同一份，合同约定，二原告购买二被告开发的乳山市银滩旅游度假区祥隆花园小区第17幢1单元921号房屋，房屋建筑面积为59.7平方米，双方按建筑面积计算商品房价款，单价为每平方米5483.25元，购房款合计327350元。此外，该合同第五条约定：“商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按实际测量面积据实结算”；第六条约定：“买受人签合同时付款5000元，2009年7月11日前付款142350元，余款180000元由银行按揭支付”；第七条约定：“买受人如未按合同规定的时间付款，逾期在30日之内，自合同规定的付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖��解除合同的，买受人按累计应付款的3％向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金”；第八条约定：“出卖人应在2009年12月30日前将经验收合格的商品房交付买受人使用”；第九条约定：“出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期30日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金”；第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”；第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内��将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的1％向买受人支付违约金”。上述合同签订后，原告向被告支付购房款共计340400元。2009年12月28日，由建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位共同出具了银滩祥隆花园17号楼工程竣工质量验收报告。2010年7月3日，原告签收了《祥隆花园交房结算明细》，该明细表载明原告应补交购房款及其它费用共计17522元，同日，二原告补齐上述款项后接收房屋。涉案房屋于2011年3月29日在乳山市住房保障和房产管理局办理了产权登记。2011年9月15日，原告诉至原审法院，要求被告依据合同约定支付自2009年12月31日起至2010年9月8日止的逾期交房违约金24649.46元及逾期办证违约金3273.5元，且因该��屋实际面积与合同约定面积误差比超过3％，而要求被告返还超过3％部分的面积差价款3229.5元。原审审理过程中，原告提供了《致尊敬的朋友的一封信》及《邀请函》，以证实其就延期交房问题与原告协商，并邀请原告于2010年4月1日至同年4月30日接收房屋，但原告称并未收到该信件及邀请函，被告亦未提供证据证实其向原告交付过该信件及邀请函。被告主张其只是协助原告办理房屋产权证，原告不能证实逾期办证的原因在于被告，故不应承担逾期办证的违约责任，但其在原审法院限定的期限内未提供其在商品房交付使用90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的相关证据。本案经调解无效。原审法院认定上述事实，有双方当事人陈述、商品房买卖合同、交房结算明细表、工程竣工质量验收报告等在案为凭。原审法院认为，原、被告签订��商品房买卖合同是双方真实的意思表示且不违反有关法律规定，为有效合同，双方均应按合同的约定履行各自的义务。被告主张合同约定的违约金数额过高，要求降低，理由不当，不予支持。被告辩称其于2010年3月30日通知原告接收房屋，但并未提供相应的证据予以证实，故被告该抗辩理由，证据不足，不予支持，原告于2010年7月3日接收房屋，且此时该房屋已经具备交付条件，故逾期交房违约金应自2009年12月31日起至2010年7月3日止共计185天，依原告已付购房款340400元按每日万分之三计算为18892.2元。原告于2010年7月3日接收房屋，故被告应在2010年10月1日前将办理产权登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，但被告未能提供证据证实其履行了上述义务，故原告要求被告支付逾期办证违约金，理由正当，予以支持，违约金数额按合同约定计算为3404元。双方在商品房买卖合同中明确约定合同约定面积如与实际测量面积产生差异时，按实际测量面积据实结算，故原告要求被告返还面积差价款，理由不当，不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条第一款之规定，判决：一、被告乳山祥隆房地产开发有限公司、乳山市兴东房地产开发有限责任公司于判决生效之日起十日内给付原告唐利华、夏金根逾期交房违约金18892.2元；二、被告乳山祥隆房地产开发有限公司、乳山市兴东房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内给付原告唐利华、夏金根逾期办证违约金3404元；三、驳回原告唐利华、夏金根要求被告乳山祥隆房地产开发有限公司、乳山市兴东房地产开发有限责任公司返还房屋面积差价款3229.5元的诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱��务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费576元，二原告负担218元，二被告负担358元。上诉人乳山祥隆房地产开发有限公司、乳山市兴东房地产开发有限责任公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一、上诉人逾期交房的原因在于施工时气温过低及施工单位逾期完工等客观原因，且上诉人已向被上诉人送达延期交房函，故上诉人对逾期交房不存在过错。此外，双方约定的逾期交房违约金过高，应按照同地段房屋租金价格予以调低；二、逾期办证的原因在于当地房管部门受理登记案件过多，只能采取分批次办理的方式进行产权登记，上诉人对此不存在过错，不应承担逾期办证的责任。综上，请求撤销原判，依法改判。被上诉人唐利华、夏金根答辩称，双方签订的合同为有效合同，上��人未按照合同约定交付房屋及办证，其应当按照合同约定承担违约责任。原判正确，请求驳回上诉，维持原判。本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，二上诉人与二被上诉人签订的合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方均应按照合同约定履行各自的义务。上诉人在签订合同后，未能按照合同约定的期限交付房屋及办证，事实清楚，且双方当事人对此予以认可，本院予以认定。上诉人主张逾期交房的原因在于施工时气温过低及施工单位逾期完工等客观原因，但其未能提供证据证实，且上述原因不符合上诉人可以逾期交房的法定条件。上诉人虽提供了逾期交房的函件，但未能举证证明该函已送达被上诉人，也无法证实被上诉人同意上诉人逾期交房的要求，故上诉人应当承担逾期交房的违约责任。上诉人��张应当调低逾期交房违约金数额，但根据合同约定，上诉人逾期交房，应按日向被上诉人支付已交付房价款万分之三的违约金，该约定系双方的真实意思表示，并不明显过高，上诉人之该上诉请求理由不当，本院不予支持。根据合同约定，上诉人应于被上诉人接收房屋后90日内将办理权属登记需由上诉人提供的资料报产权登记机关备案，被上诉人未在规定期限内取得房地产权属证书的，可以要求上诉人承担违约责任。上诉人逾期履行上述义务，其也未能举证证明逾期办证的原因不在上诉人，故其应当按照合同约定承担逾期办证的违约责任。综上，上诉人的上诉主张理由不当，本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费358元，由上诉人乳山祥隆房地产开发有限公司、乳山市兴东房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  宋智慧代理审判员  郑华章代理审判员  蒋 涛二〇一三年三月十六日书 记 员  黄 诺