江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)苏10民终1241号上诉人（原审第三人）：田祥，男，1974年12月13日出生，汉族，户籍地在江苏省宝应县。委托诉讼代理人：朱飞龙、康辉，江苏仁方律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中国人民解放军江苏省扬州军分区，住所地在扬州市广陵区。负责人：郦斌，司令员。委托诉讼代理人：季正娟、房兆和，江苏乐助律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨书青，男，1968年3月5日出生，汉族，户籍地在扬州市宝应县。上诉人田祥因与被上诉人中国人民解放军江苏省扬州军分区（以下简称扬州军分区）、被上诉人杨书青房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省扬州市广陵区人民法院作出的（2017）苏1002民初1780号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。田祥上诉请求：撤销一审判决，发回重审；诉讼费用由扬州军分区、杨书青共同承担。事实和理由：1.田祥与杨书青之间并非委托经营关系，而系租赁合同的转让关系；田祥承接了合同权利义务后，代杨书青清偿了大量的债务。2.一审法院没有查清田祥占有涉案房屋的原因行为，田祥与杨书青之间的合同转让关系得到了扬州军分区的认可，故田祥使用讼争房屋的行为系合法占有。3.田祥已经积极履行其与杨书青的转让协议，扬州军分区对田祥的接盘认可，田祥亦为此投入了大量的资金修缮租赁物。一审中，扬州军分区将田祥作为本案第三人而非被告并不符合双方之间的法律关系。一审判决严重侵犯了田祥的合法权益。4.一审中田祥未能到庭应诉系因扬州军分区陈述本案与田祥无关，故而田祥未参加一审庭审。扬州军分区答辩称：1.田祥未到庭应诉系其对于自身诉讼权利的处分行为，现其再次提起上诉系为了拖延案件处理进程，以达到继续经营的目的。2.田祥与杨书青并不存在合同转让关系，杨书青若转让合同权利义务需得到扬州军分区的书面同意；但扬州军分区对于田祥提供的所谓转让协议并不知情，亦不认可。3.扬州军分区同意田祥代杨书青经营长城饭店系因杨书青之子主动提出用此方式解决杨书青欠债问题，该行为并不代表扬州军分区同意由田祥取代杨书青成为讼争房屋的承租人。4.田祥所述其对于承租房屋的大量投入，扬州军分区并不知情。扬州军分区已经依照法律规定向承租人杨书青发出了解除合同的通知，田祥仅作为实际占用人，扬州军分区对其并无通知义务。综上，请求驳回田祥的上诉，维持原判。杨书青未答辩。扬州军分区向一审法院提出诉讼请求：1.解除扬州军分区与杨书青签订的租赁合同、杨书青迁出承租房屋；2.杨书青支付拖欠房屋租金122.945万元（暂计算至2017年3月31日，计算至实际履行之日止）、滞纳金160.34万元（暂计算至2016年3月31日，计算至实际履行之日止）；3.田祥迁出杨承租的案涉房屋；4.杨书青承担本案诉讼费用。一审法院查明：2013年7月，扬州军分区招待所（甲方）与杨书青（乙方）签订《军队房地产合作协议》，约定：甲方将坐落于扬州市广陵区南通东路152号招待所5700平方米提供给乙方使用，乙方按照合作协议约定交付甲方固定红利和利润分成。2015年1月15日，扬州军分区后勤部（甲方）与杨书青（乙方）签订了《军队房地产租赁合同》，约定：甲方将坐落于扬州市广陵区南通东路152号（坐落号：南苏字第5002号）的房屋建筑面积5700平方米房屋出租给乙方使用，租赁期限自2014年9月1日至2015年8月31日等内容。2015年12月18日，扬州军分区后勤部（甲方）与杨书青（乙方）又签订了《军队房地产租赁合同》，约定：甲方将坐落于扬州市广陵区南通东路152号（坐落号：南苏字第5002号）的房屋建筑面积5700平方米房屋出租给乙方使用；租赁用途为招待所；租赁期限自2012年9月1日起至2024年8月31日；租金总额壹仟柒佰壹拾万玖仟陆佰元整，年租金为：第1-3年年租金130万元，第4-6年年租金136.5万元，第7-9年年租金145.37万元，第10-12年年租金158.45万元，租金按季结算，乙方于每季的前十日内交付甲方，付款方式为转账；第八条：租赁期内，乙方应当履行下列义务：改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方书面同意，费用自理，其权属归甲方所有，租赁期满后或解除合同时，必须无偿移交甲方；确需新建和添建各种建筑物、构筑物，甲方书面同意后实施，费用由乙方自理，权属归甲方所有，租赁期满后或解除合同时，必须完好地无偿移交甲方；第九条：因不可抗力原因及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任；第十一条：乙方违约责任：乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金；逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产；逾期60日，视为乙方放弃其在甲方处财产，同时甲方有权向乙方收取所欠租金及滞纳金；第十五条：双方承认的附加条款如下：起始年租金130万元，第一周期（前三年），各年度租金保持不变；第二周期（第4-6年），各年度租金在第一周期年度租金基础上递增5%，三年不变；第三周期（第7-9年），各年度租金在第二周期年度租金基础上递增6.5%，三年不变；第四周期（第10-12年），各年度租金在第三周期年度租金基础上递增9%，三年不变；以前的所有合同、协议、影像资料、录音等一律作废，以本合同为准。2017年3月3日，扬州军分区委托江苏乐助律师事务所律师季正娟律师向杨书青发出律师函，内容有：根据双方签订的《军队房地产租赁合同》有关条款，你未按合同约定及时交纳房屋租金，经多次催要未果。根据上述合同约定，逾期30日委托人有权解除合同并收回全部财产。现委托人依法与你解除该租赁合同，即日生效。望你接此通知后，5日内付清上述款项并腾空房屋交付委托人。另查，2016年4月、5月、9月、12月田祥多次以转账形式给付扬州军分区款项，扬州军分区出具了记账收费票据（收费项目名称为租金），扬州军分区认可收到田祥交付的136.5万元。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。扬州军分区的职能部门与杨书青就出租同一案涉房屋前后签订了多份租赁合同，2015年12月18日双方签订了最后一份房屋租赁合同，应当以该份合同为准，且该合同载明“以前的所有合同、协议、影像资料、录音等一律作废，以本合同为准”，该合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，应认定为有效。扬州军分区、杨书青应当按照2015年12月18日签订的房屋租赁合同履行各自义务。合同约定“租金按季结算，乙方于每季的前十日内交付甲方”，扬州军分区提出杨书青未能按照约定交纳租金，杨书青未提供证据予以反驳，故一审法院认定杨书青未按照合同约定交纳房屋租金，应当承担违约责任。合同约定“逾期30日，甲方有权解除本合同”，扬州军分区亦向杨书青发出解除合同返还房屋的通知，故对扬州军分区要求解除合同、杨书青给付租金并返还房屋的诉讼请求予以支持。根据合同约定，2013年12月至2014年3月期间租金为43.32万元（130万元/12*4）；2015年12月至2016年3月期间为租金45.5万元（136.5万元/12*4）；扬州军分区自认田祥自2016年4月起共交纳了租金136.5万元，根据当年租金标准，一审法院认定租金已经交纳至2017年3月；2017年4月后的房屋占用费用按照每月113750元（136.5万元/12）计算至杨书青实际交付房屋止。关于违约金，合同约定“乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金”，合同中约定的违约金明显过高，一审法院依法予以调整，综合杨书青的过错程度、扬州军分区的实际损失、合同的履行情况一审法院酌定违约金的计算标准为年利率7.5%。故相应的违约金计算起点及基数为：2013年12月的租金108333元从2013年10月11日起开始计算；2014年1月至2014年3月期间的租金324867元从2014年1月11日起开始计算；2015年12月的租金113750元从2015年10月11日起开始计算；2016年1月至2016年3月期间的租金341250元从2016年1月11日起开始计算；2017年4月至2017年6月期间的租金341250元从2017年4月11日起开始计算；2017年7月至2017年9月期间的租金341250元从2017年7月11日起开始计算；2017年10月至2017年12月期间的租金341250元从2017年10月11日起开始计算；此后若杨书青实际占有房屋产生房屋占用费用而未交纳，则产生的违约金以此类推；违约金计算至杨书青实际给付之日。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。根据当事人的陈述、田祥交纳费用的凭证等，可确定案涉房屋由田祥实际占有。扬州军分区、杨书青签订的房地产合同依法解除，田祥无权占有案涉房屋，扬州军分区作为案涉房屋权利人要求田祥返还房屋于法有据，一审法院予以支持。综上所述，扬州军分区的诉求有事实和法律依据，一审法院予以支持。杨书青、田祥经公告送达传票未到庭参加诉讼，视为相关诉讼权利的放弃，一审法院依法缺席判决。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决:一、解除中国人民解放军江苏省扬州军分区后勤部与杨书青于2015年12月18日签订的《军队房地产租赁合同》；二、杨书青、田祥于判决生效之日起三十日内将扬州市广陵区南通东路152号房屋（建筑面积5700平方米）腾空让尽，交付给中国人民解放军江苏省扬州军分区执管；三、杨书青于判决生效之日起三十日内给付中国人民解放军江苏省扬州军分区房屋租金88.82万元（已计算至2017年3月31日）、房屋占有使用费用（按每月113750元为标准，从2017年4月1日起计算至实际交付房屋止）；四、杨书青于判决生效之日起三十日内给付中国人民解放军江苏省扬州军分区逾期付款违约金，具体计算方式为（以108333元为基数，从2013年10月11日起至实际给付之日，按年利率7.5%计算；以324867元为基数，从2014年1月11日起至实际给付之日，按年利率7.5%计算；以113750元为基数，从2015年10月11日起至实际给付之日，按年利率7.5%计算；以341250元为基数，从2016年1月11日起至实际给付之日，按年利率7.5%计算；以341250元为基数，从2017年4月11日起至实际给付之日，按年利率7.5%计算；以341250元为基数，从2017年7月11日起至实际给付之日，按年利率7.5%计算；以341250元为基数，从2017年10月11日起至实际给付之日；若2018年1月后仍产生占有使用费用杨书青、田祥未交纳，则产生的违约金以此类推）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29462元、公告费600元，合计30062元，由杨书青、田祥负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。田祥提供以下几组证据：1.田祥与杨书青家人所签长城饭店转让协议，证明杨书青已将其所享有的权利和义务转让给田祥，由田祥承继原合同的权利和义务，田祥对于讼争房屋的占用使用有合法依据；2.借条、收条（部分为复印件），证明田祥取得长城饭店相应权益的对价是承担了原权利人杨书青的债务600余万元；3.民事起诉状及开庭传票（复印件），证明因田祥需为杨书青清偿债务，相关债权人已将田祥作为被告提起诉讼；4.饭店转让意向书、装修施工合同书（复印件），证明杨书青对于长城饭店的投入，合同的解除损害了田祥的权利；5.装饰装修工程合同及工程预算书，证明田祥花费了140余万元对长城饭店进行了修缮及装修。扬州军分区质证认为：对于证据1，协议并无扬州军分区的盖章，该协议不能证明扬州军分区对于转让事宜知情；田祥对于该协议形成背景的陈述并不真实，扬州军分区对于协议的形成亦不知情且并不认可；该转让协议是否为杨书青本人意思表示无从考证；协议中的600余万元债务的清偿亦与事实不符，比如杨书青拖欠的房租100万元并未得到清偿。对于证据2，收条、借条均为杨书青与田祥之间的债务往来，其真实性无法确认，其中的复印件不发表质证意见；且部分条据载明的权利人为田强，与本案无关；相关债务并无债权人出庭佐证，其真实性无法确认。对于证据3，陈明所诉是否属实扬州军分区并不知情，扬州军分区对于杨书青的转租事宜并不知情，对于证据的三性均不予认可。对于证据4，因系复印件，扬州军分区不发表质证意见。对于证据5，承租房屋漏水事宜扬州军分区已进行了处理，对于田祥装修事宜，扬州军分区明确告知其无需装修；是否确实发生了装修事宜、支付了装修款项，并无证据证明，扬州军分区不予确认。扬州军分区提供收费票据存根联，证明扬州军分区一直仅认可杨书青的承租人身份，田祥缴纳租金系代杨书青缴纳，相应票据一直系以军区招待所名义开具，并无变更。田祥质证认可租金缴纳票据一直以军区招待所名义开具，但认为田祥已经替代杨书青成为租赁合同的承租人。二审另查明，杨书青与扬州军分区所签租赁《军队房地产租赁合同》第八条约定，租赁期内，乙方（即杨书青）应当履行下列义务：（四）不得以所承租的房地产作抵押或者入股联营，不得将所承租的房地产转借给他人或者与他人互换使用。不得擅自将所承租的房地产转租，确实需要转租的，应当在不违背本合同约定的前提下，经甲方（即扬州军分区）书面同意，签订转租合同，并报军队房地产管理部门审核备案后实施。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。本案的争议焦点主要是：1.田祥与杨书青之间是委托经营关系还是租赁合同权利义务的转让关系？2.扬州军分区诉求田祥迁出讼争房屋应否予以支持？关于争议焦点一，本院认为，田祥主张扬州军分区已认可其与杨书青间系租赁合同权利义务的转让关系，其已替代杨书青成为租赁合同的相对人，依据并不充分。理由：1.杨书青与扬州军分区所签租赁合同第八条第（四）项第二款约定，杨书青不得擅自将所承租的房地产转租，确实需要转租的，应当在不违背本合同约定的前提下，经扬州军分区书面同意，签订转租合同，并报军队房地产管理部门审核备案后实施。现田祥在二审中提交其所述与杨书青家人所签长城饭店转让协议，即便该协议确为田祥与杨书青家人所签，因该协议中并无扬州军分区盖章确认，田祥主张扬州军分区对于其承继了杨书青在租赁合同中的权利义务明知亦认可，并无直接证据予以证实。2.扬州军分区与田祥均确认田祥确向扬州军分区缴纳了2016年4月到2017年3月这一年的租金，田祥主张其缴纳租金的行为系其代替杨书青成为租赁合同相对方的依据，而扬州军分区则认为田祥仅系代杨书青缴纳并提供了前后名称一致的租金缴纳收据；本院认为，虽系田祥实际向扬州军分区缴纳的租金，但该实际履行行为并非田祥已成为租赁合同相对方的直接依据，田祥以其实际缴纳租金的行为主张其已替代杨书青成为讼争房屋的承租人，依据并不充分。基于田祥并非讼争所涉租赁合同的相对方，田祥主张其应为本案被告，本案应当发回重审的上诉理由依法不予采纳。3.对于田祥在二审中提交的其与杨书青方的协议及其代杨书青偿还部分债务的相关证据，因系属田祥与杨书青之间的债权债务关系，与本案并无直接关联，本院对该系列证据不予确认。对于田祥在二审中提交的关于长城饭店装饰装修投入的相关证据，因田祥提供的证据不足以证明其已替代杨书青成为租赁合同的相对方，故杨书青对于长城饭店的装修投入与其并无关联，而田祥对于长城饭店的装修等投入亦与本案并无直接关联，本院对该组证据亦不予确认。对于田祥在二审中提供的另案的相关诉讼材料，亦因与本案并无关联，本院对该组证据不予确认。关于争议焦点二，本院认为，如前所述，因田祥提供的证据不足以证明其已替代杨书青成为讼争所涉租赁合同的相对方，现扬州军分区起诉要求解除扬州军分区与杨书青的租赁合同并要求田祥迁出讼争房屋，田祥未能提供其仍可继续占用讼争房屋的合法依据，故对其该项上诉理由依法不予采纳。综上所述，田祥的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费29462元，公告费300元，由上诉人田祥负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 坚审 判 员  陈少君审 判 员  刘莉莉二〇一八年四月二十五日法官助理  葛盈盈书 记 员  陆昱玥