湖南省衡阳市南岳区人民法院行 政 判 决 书（2013）岳行初字第1号原告宾冬尤，男，1967年10月9日出生，汉族，衡山县人，农民。委托代理人王迪成，湖南迪成律师事务所律师。原告宾焱，男，1993年5月2日出生，汉族，衡山县人。系被告宾冬尤之子。原告宾思良，女，2001年1月27日出生，汉族，衡山县人。系原告宾冬尤之女。法定代理人宾冬尤（即本案第一原告）。被告衡山县人民政府。住所地：衡山县开云镇解放南路24号。法定代表人秦方进，县长。委托代理人刘丹，女，1983年9月1日出生，汉族，衡山县人，衡山县人民政府法制办干部。委托代理人刘美玲，女，1971年10月18日出生，汉族，衡山县人，衡山县国土资源局法律顾问。第三人杨亮，男，1965年4月14日出生，汉族，衡山县人，衡山县技术监督局干部。原告宾冬尤、宾焱、宾思良不服衡山县人民政府颁发给第三人杨亮的山集建（2000）字第07170307号《集体土地建设用地使用证》一案，于2012年11月7日向衡阳市中级人民法院（以下简称市中院）提起行政诉讼，市中院于2012年11月16日裁定移交本院审理。本院于2013年6月5日受理本案，并依法向被告衡山县人民政府及第三人杨亮送达起诉状副本、应诉通知书、合议庭组成人员告知书、开庭传票等法律文书。2013年7月17日，本院依法公开开庭审理了本案，原告宾冬尤及委托代理人王迪成，被告衡山县人民政府的委托代理人刘丹、刘美玲、第三人杨亮到庭参加诉讼，原告宾冬尤之子原告宾焱（在外务工）、女儿原告宾思良（残疾）、被告法定代表人秦方进（系诉讼中变更，原为曾巧敏）因故未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。被告衡山县人民政府于2000年8月7日颁发给第三人杨亮山集建（2000）字第07170307号集体土地建设用地使用证，确认杨亮拥有位于开云镇北望桥居委会（原为北望桥村）3组的175平方米集体土地建设用地使用权，衡阳市人民政府（以下简称市政府）于2012年10月26日作出衡府决字（2012）33号行政复议决定书，决定维持山集建（2000）字第07170307号《集体土地建设用地使用证》。衡山县人民政府为证明其具体行政行为的合法性，在起诉状副本送达后的10日内向本院递交了颁证的事实证据和法律法规等规范性依据如下：一、实施的具体行政行为：即山集建（2000）字第07170307号《集体土地建设用地使用证》；二、证据：1、衡山县村民建房申请用地呈报表及第三人杨亮身份证，拟证明2000年5-7月间，第三人杨亮申请用地，镇、村、组均予以同意，杨亮符合申请用地条件。2、出售房屋协议，拟证明2000年6月杨亮以购买方式取得房屋产权，产权来源合法。3、衡山县房屋买卖契约，拟证明房屋权属来源合法。4、发证工本费财务收据、契税纳税申报审批表、契税完税证等相关证据，拟证明权属合法。三、拟证明被告颁证行为合法的法律法规等规范依据：1、《中华人民共和国土地管理法》；2、《土地登记办法》。原告宾冬尤、宾焱、宾思良诉称，原告宾冬尤与谭志辉于1992年登记结婚，1994年俩夫妻在衡山县开云镇北望桥村（现改为北望桥居委会）3组（原农科3组）集体土地上修建房屋一栋，即现称的北望桥居委会3组25号房屋，并于1993年8月20日办理了《集体土地建设用地使用证》，土地使用权及房屋所有权登记人均为谭志辉，但房屋为夫妻共有财产。2000年6月29日，谭志辉将房屋转让给第三人杨亮，同年8月7日被告向杨亮颁发了《集体土地建设用地使用证》。2001年原告之妻谭志辉因病在广东深圳去世。原告宾冬尤系在协议签订后才知道，并知晓协议无效，遂要求退还，第三人不肯。此后，原告先后提起过民事诉讼（中止）、行政复议及行政诉讼。原告方认为被告向第三人颁证行为违法，市政府的决定已违背事实，第三人杨亮系技术监督局公务员，其妻子系衡山县人民医院医务人员，不符合购买集体土地上房屋条件，国办发（1999）39号文第二条亦禁止非法转让炒卖土地，故原告提起行政诉讼，请求：1、判决撤销市政府作出的衡府复决字（2012）33号《行政复议决定书》；2、判决撤销被告给第三人颁发的山集建（2000）字第07170307号《集体土地建设用地使用证》；3、判决维持原告持有的山集建（95）字第01170307号《集体土地建设用地使用证》。为证明其主张，原告方递交了以下证据或依据：1、山集建（95）字第01170307号《集体土地建设用地使用证》，拟证明原告宾冬尤之妻谭志辉，于1995年合法取得使用证；2、原告旧房平面示意图，拟证明当时房屋状况；3、申请出卖房屋登记表，拟证明谭志辉擅自出售房屋；4、出售房屋协议，拟证明协议无效；5、房屋买卖契约（存根），拟证明房屋交易并不能证明协议有效；6、私房产权登记表，拟证明杨亮登记产权；7、常住人口登记表（卡）、身份证、证明，拟证明原告宾焱、宾思良身份、谭志辉身份及死亡情况；8、行政复议申请书、不予受理行政复议申请决定书、行政判决书、行政复议决定书，拟证明行政复议及诉讼情况；9、国办发（1999）39号文《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》，拟证明被告向第三人颁证行为违法。被告衡山县人民政府辩称，被告向第三人颁证系按照《土地登记规则》第十条规定，根据第三人提交的村民建房用地呈报表、出售房屋协议、房屋买卖契约等资料，登记表是用于办理房屋登记的依据，不是申请办理土地使用证的依据，被告提供的上述资料不足以证实被告知道杨亮是城镇居民，被告向第三人颁证合法。且诉争房屋已于2012年因城建需要被拆除，建筑物灭失，争议土地也应退还土地所有者北望桥社区3组。同时，被告颁证是2000年，向原告第一次申请行政复议是2011年，早已超期，而行政复议又是行政诉讼的前置程序，故诉讼请求应予驳回。此外，原告遗漏应共同参与诉讼的主体，谭志辉死后，其父母也是第一顺序法定继承人，也应参加，据此亦应驳回起诉。综上，原告向第三人颁证行为事实清楚，证据确实充分，程序合法，请求依法维持被告的具体行政行为或者驳回原告起诉。第三人杨亮叙称，第三人签约购房屋，村、组盖章、村民每家每户签字同意，主管政府、国土、房产均审核同意，并颁发权证。第三人所购房已与衡山佳和房地产公司根据县政府会议精神作了产权置换，房屋已拆除，土地也被三组收回，而且原告起诉已过诉讼时效，请求驳回原告起诉。为证明其主张，第三人向本院递交了如下证据：1、民事起诉状，拟证明原告宾冬尤、宾焱曾于2011年5月向衡山法院提起民事诉讼，要求确认房屋买卖合同无效，并相互返还房屋价款及房屋。2、“证明”一份，拟证明诉讼中住宅、土地已被征收，土地由组里收回并已被国土局征收。3、会议纪要，拟证明2011年第三人杨亮夫妻已与佳和公司及北望桥社区等部分人员商定拆除第三人房屋，并由公司开发建设的房屋中按面积置换给第三人房屋。4、房屋所有权证，拟证明第三人拥有拆除前的房屋产权。经庭审质证，各当事人对各方提供的证据的真实性均无异议，但认为并不能支持或证明各自的主张和请求。合议庭对真实性无异议的证据均予认定。根据认定采信的证据及庭审中当事人的承认，本院确认如下案件事实：原告宾冬尤系衡山县沙泉乡人，其前妻谭志辉（1970年生）系衡山县原城关镇农科村3组人。原告宾冬尤与谭志辉于1992年8月登记结婚，育有子女二人，儿子即本案原告宾焱生于1993年5月2日，其户籍后随谭志辉落户，女儿即原告宾思良生于2001年1月27日，出生时因故患肢体一级残疾，现随原告宾冬尤生活。谭志辉户籍地（即其娘家）原为衡山县城关镇农科村，后改为衡山县开云镇北望桥村，现已改为北望桥社区居民委员会。1994年，原告宾冬尤与谭志辉夫妻在北望桥村3组集体土地上修建砖混结构住房一栋（即北望桥村3组25号），并于1995年8月20日办理《集体土地建设用地使用证》［权证号为山集建（95）字第01170307号］，该证登记的土地使用者为谭志辉，用地面积121.26平方米。2000年6月间，原告宾冬尤夫妻外出深圳开出租车。2000年6月29日，原告宾冬尤之妻谭志辉与第三人杨亮签订了《出售房屋协议》，协议约定将上述房屋转让给第三人。但上述协议出现两个版本，即被告与原告提供“协议”的内容有差异。两份协议的共同点：一是首部甲方谭志辉，乙方杨亮及情况介绍：“甲方於1994年经国土部门批准私建一栋二层建筑面积为贰佰零壹点柒贰平方米砖混房屋，座落在衡山县开云镇农科三组，因甲方夫妇在深圳签订十年的开车合同，同意将此屋出售。经甲、乙双方共同协商，通过农科村委会、农科三组干部、全体社员代表一致同意，达成如下协议。”二是土地使用权的行使、房产证交付、相邻关系处理等内容规定，其中原、被告提供协议的第二条均规定：“房屋出售后，其建设用地按山集建（95）字第01170307号所批准用地面积归乙方永久使用。（经国土部门批准为：121.26平方米，以红线图为准）”；原告提供的“协议”第三条及被告提供“协议”第四条均规定：“甲方房屋产权证及用地使用证应全部归杨亮所有”；原告提供“协议”第四条及被告提供“协议”第五条均规定：“甲方房屋座落地段与刘吉民、刘建华、刘友元、刘永安的自留地以本协议签字后为协调好。”两份协议的不同点：一是房屋出售价，即两份协议第一条的规定，原告提供“协议”第一条中为“贰万叁仟肆百元整”，而被告提供“协议”第一条中则为“伍万肆仟肆佰元整”；二是被告提供的“协议”多出一条，即第三条规定：“乙方永久租用房屋四周土地计贰分柒厘地，组上抽取房屋管理费、用地租金费等（含所有任何费用）共计捌仟元整。今后，乙方及乙方世代修建改造，任何人不得阻拦。”此外，在两份协议的尾部虽均有谭志辉、杨亮的签名、北望桥村委会第三村民小组的公章及村民代表签名，但两份协议的签名人数存在较大差异，原告提供的协议中为18人，被告提供的协议中为44人。签约前第三人杨亮已开始在村组同意下办理建房用地审批手续，“衡山县村民建房申请用地呈报表”中记载了申请审批流程，自2000年5月29日起至同年7月31日，经申请，村民小组、村委会、衡山县国土管理局开云国土所、开云镇人民政府同意杨亮占用空地50M2配置杂屋4间。期间，同年7月20日，衡山县房地产交易中心对谭志辉与杨亮的房屋买卖契约进行了鉴证，杨亮交纳了契税。2000年8月7日，被告向第三人颁发了山集建（2000）字第07170307号《集体土地建设用地使用证》，该证上登记用地（或占地）面积为175M2［121.26＋53.75（即12.5×4.3＝53.75）＝175］。2003年7月，衡山县房地产管理局又向第三人杨亮颁发了衡山房权证开云字第00006940号房屋所有权证。2004年至2005年，原告宾冬尤与彭谷香再婚，原告宾冬尤前妻所生子女仍随原告宾冬尤生活。后来原告认为《出售房屋协议》违反法律强制性规定，属无效合同，要求杨亮退还房屋，但遭拒，原告即于2011年5月20日向衡山县人民法院提起民事诉讼，请求判决确定出售房屋协议无效，在民事诉讼证据交换期间，原告发现被告已为杨亮办理了房地产证。衡山法院认为该民事争议的处理结果须以两个发证行为的合法性与否为依据，裁定中止审理。原告即于2011年7月29日向市政府申请行政复议，市政府以超过复议期限为由作出衡复不受字（2011）47号《不予受理行政复议申请决定书》。原告于2011年8月25日收到该决定书后，于同年9月3日以衡山县政府为被告向衡山法院提起行政诉讼，经市中院指定由衡东县人民法院受理。衡东法院以主体不适格为由，于2012年4月25日作出（2012）东行初字第4号行政裁定书，裁定驳回原告的起诉。原告以市政府为被告向中院提起行政诉讼，市中院于2012年10月12日作出（2012）衡中法行初字第7号行政判决书，判决撤销市政府作出的不予受理决定书，市政府受理后，遂于2012年10月26日作出衡府复决字（2012）33号行政复议决定书，决定维持县政府颁发的山集建（2000）字第07170307号《集体土地建设用地使用证》。原告于是向市中院起诉，市中院裁定移交本院审理。在此期间的2011年6月10日，衡山佳和房地产开发有限公司（以下简称佳和公司）与衡山县开云镇北望桥社区居民委员会负责人、本案第三人杨亮及妻子周雨兰等召开会议，并签署了一个“会议纪要”，载明佳和公司以佳兴花苑内4号楼住宅2套280M2、车库1间20M2与杨亮房屋按面积1：1比例置换；由佳和公司补偿杨亮因面积造成的各类费用100000元（若评估超过100000元则按实际价格补偿）；杨亮同意由佳和公司拆除该屋；纪要还对其他事项进行了确定。2013年6月20日，北望桥社区居委会出具一份证明，声明杨亮座落在该社区三组的住宅已被征收并拆除，土地由组里收回，且已被国土局征收。本院认为，本案各方当事人争议的焦点问题是被告衡山县政府向第三人杨亮颁发山集建（2000）字第07170307号集体土地建设用地使用权证的颁证行为是否合法以及是否应予撤销。第一、本案涉诉具体行政行为的性质属于集体土地（宅基地）使用权的变更登记行为，时间发生在2003年之前，应当适用当时有效的与土地权属登记相关的法律法规。第二、第三人杨亮不享有对涉案宅基地的变更登记权，理由如下：1、杨亮并非争议地集体经济组织成员，也非原宅基地使用权人；2、根据《中华人民共和国土地管理法》（简称《国土法》）第九条、第十条、第十四条、第四十三条、第六十二条的规定，杨亮非该地村民，不属于该集体，不属宅基地使用权人，也不能在争议地建住宅或附属设施；3、杨亮购买（受让）了宅基地上的村民住宅并不必然取得了宅基地使用权。第三、被告对第三人杨亮的变更登记行为效力已事实上终止，至本案诉讼时止，争议房屋已拆除，宅基地已为集体收回并纳入建设用地流程范围，宅基地使用权效力已终止，变更登记行为已为后续包括但不限于具体行政行为（如集体收回土地权）的系列行为终止，已缺乏本案判决撤销的事实基础和法律必要性。第四、本案村民宅基地使用权变更登记行为效力终止并不影响原告主张基于合同或其他民事行为而形成的民事权利，原告自己持有的集体土地使用权证虽然亦因变更登记而终止，但并不影响变更之前的效力。关于诉讼时效，基于土地、房产等权利延续性，侵权行为或其他行为延续性，也基于原告程序权利保护的必要性，原告对本案起诉并未超过诉讼时效。关于诉讼主体，虽然谭志辉父母作为遗产继承人也具有原告主体资格，但他们不以原告身份起诉参加诉讼不影响本案原告宾冬尤等人的独立诉讼主体资格，也就是说，宾冬尤等人有权单独提起行政诉讼，故对被告辩称原告方遗漏诉讼主体应驳回起诉的抗辩理由，本院依法不予采纳。综上，对本案原告诉讼请求本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条、《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第五十六条（四）项之规定，判决如下：驳回原告宾冬尤、宾焱、宾思良要求撤销被告衡山县人民政府颁发给第三人的山集建（2000）字第07170307号《集体土地建设用地使用证》以及要求维持原告持有的山集建（95）字第01170307号《集体土地建设用地使用证》的诉讼请求。案件受理费50元，由原告宾冬尤、宾焱、宾思良负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审 判 长  袁 旭代理审判员  刘志军人民陪审员  旷罗生二〇一三年十二月二十日代理书记员  黄运果核对人：黄运果本案所适用法律条文：《中华人民共和国行政诉讼法》【第五十四条】民法院经过审理，根据不同情况，分别作出以下判决：（一）具体行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，判决维持。（二）具体行政行为有下列情形之一的，判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出具体行政行为：⒈主要证据不足的；⒉适用法律、法规错误的；⒊违反法定程序的；⒋超越职权的；⒌滥用职权的。（三）被告不履行或者拖延履行法定职责的，判决其在一定期限内履行。（四）行政处罚显失公正的，可以判决变更。《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》【第五十六条（四）项】有下列情形之一的，人民法院应当判决驳回原告的诉讼请求：（四）其他应当判决驳回诉讼请求的情形。