北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2013）海民初字第19350号原告（反诉被告）王勤，女，1948年5月11日出生。委托代理人李松，北京市盛峰律师事务所律师。委托代理人彭建，北京市盛峰律师事务所律师。被告（反诉原告）谢淑华，女，1947年9月20日出生。委托代理人杨玉杰，女，海淀区海淀街道法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）王勤与被告（反诉原告）谢淑华房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由本院审判员方斌独任审判，公开开庭进行了审理。原告王勤及其委托代理人李松与被告谢淑华及其委托代理人杨玉杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）王勤诉称，2007年9月29日，我与谢淑华经北京我爱我家房地产经纪有限公司介绍签订了《北京市存量房屋买卖合同》（编号M7070854，以下简称合同），由我购买谢淑华所有的北京市海淀区蓝靛厂晨月园小区R4号楼13层16B号房屋。按照合同约定：房屋总价款为930000元，双方应于合同签订之日起90日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；如买受人未能在房屋交付之日起90日内取得房屋所有权证书，买受人不退房的，出卖人按日向买受人支付全部已付房款万分之五的违约金。合同签订之后，我如约向谢淑华支付了购房款合计880000元（余款按约定应于双方办理产权转移手续当日支付），并于2007年10月9日办理交接入住手续。时至今日，谢淑华仍以提高购房款等种种不正当理由为借口，拒绝为我办理涉案房屋的产权转移手续。以上事实有购房合同、收据等为证。我认为谢淑华已经构成违约，为维护我的合法权益，故诉至法院。现诉讼请求如下：1、要求谢淑华继续履行双方于2007年9月29日签订的《北京市存量房屋买卖合同》（编号：M7070854），将北京市海淀区蓝靛厂晨月园4号楼13层1602号房屋过户至我的名下；2、谢淑华向我支付违约金850960元（以880000元为基数，以日万分之五为标准，暂自2008年1月9日起计算至2013年4月26日，计1934天，最终以房屋所有权转移手续办理完毕止）；3、本案诉讼费由谢淑华承担。被告（反诉原告）谢淑华辩称，王勤在2007年9月29日购买我所有的位于北京市海淀区蓝靛厂晨月园4号楼13层1602号房屋，房屋价款930000元，面积为61.11平方米，无产权证。王勤没有支付全部房款，还欠50000元购房款，该房屋在2013年4月1日才下发产权证。现”国五条”出台后，该房屋在买卖过程中涉及交付税款问题，由谁来交付税款双方发生分歧，这种情况对我来说是不可抗力，无法预料国家收取20%个人所得税，涉案房屋过卖930000元，我无能力支付20%的个人所得税。现我因不可抗力无法履行房屋买卖合同，现提出解除房屋买卖合同，将收取的房款退还王勤。对于王勤所主张的违约金，我认为该诉讼请求没有法律依据，因为房屋是拆迁回购房，没有产权证，王勤在当时也是知道的，该房屋产权证在2013年4月1日才下发下来的，故王勤请求从2008年1月9日起计算违约金没有依据，请求法院依法驳回。同时，我提出反诉，反诉请求为：1解除我与王勤于2007年9月29日签订的房屋买卖合同及补充协议；2、我退回所收取房款后，请求王勤腾出房屋交还给我；3。反诉费用由王勤负担。原告（反诉被告）王勤对谢淑华的反诉辩称，不同意谢淑华的全部反诉请求。坚持我起诉的诉讼请求。税费问题，我在和谢淑华沟通的时候，我多次表示，税费由我承担。谢淑华以此提出解除合同，实际是不配合办理过户的行为，没有事实基础，其故意拖延办理过户是违约行为。谢淑华所述本案所涉房屋是其唯一住房和没有收入来源与本案无关。经审理查明，2007年9月29日，王勤与谢淑华经北京我爱我家房地产经纪有限公司居间，签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。该合同约定，谢淑华将位于北京市海淀区蓝靛厂晨月园小区R4号楼16B号房屋出售于王勤，房屋成交价格为930000元。双方应于合同签订之日起90日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；如买受人王勤未能在房屋交付之日起90日内取得房屋所有权证书，买受人王勤不退房的，自买受人王勤应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人谢淑华按日计算向买受人王勤支付全部已付款万分之五的违约金。《补充协议》约定：鉴于在签署合同时，甲方谢淑华还没有获得国家有关机关部门合法的房屋所有权（乙方王勤知情且自愿购买），因此本补充协相关买卖合同中有关房屋地址、面积及产权性质的约定以甲方提供的为准。同时乙方王勤认可，最终物业地址、房屋面积和房屋产权性质等信息以房屋所有权证书上记载内容为准。乙方王勤前期支付购房款共计880000元（含定金），剩余房款50000元于甲乙双方办理产权转移手续当日由乙方王勤支付给甲方谢淑华。甲乙双方应无条件积极配合对方办理此标的物的产权证等相关手续，不得以任何理由推托不配合。此标的物办理产权所有证的相关费用由甲方谢淑华承担，产权证办理完毕转移给乙方王勤时所产生的相关费用均由乙方王勤承担。上述合同及补充协议签订之后，王勤截至2007年10月9日累计向谢淑华支付了购房款880000元。谢淑华于2007年9月29日将涉案房屋交付给王勤，现涉案房屋一直由王勤实际占有。但该涉案房屋未按照合同约定之期限办理过户手续，王勤亦未向谢淑华支付50000元的购房尾款。2013年4月1日，北京市海淀区蓝靛厂晨月园小区R4号楼16B号下发了房屋产权证书，该证书记载：房屋所有权人为谢淑华，共有情况为单独所有，房屋坐落于海淀区蓝靛厂晨月园4号楼13层1602号，房屋性质为商品房，建筑面积为61.11平米。诉讼中，王勤称现在涉案房屋已经下发房产证，具备过户条件，但谢淑华仍以涨价为条件，拒不履行协助房屋办理过户手续，并提交2013年4月21录音光盘及对应录音文字为证，谢淑华对于王勤上述所称不予认可，称双方在涉案房屋产权证书下发后，确实曾经谈过，但其没有要求涨价，只是提50000元购房尾款延迟支付的利息应由王勤支付，但王勤不同意支付，双方没有谈税费负担的问题。庭审期间，本院向涉案房屋的开发商北京青远房地产有限公司询问涉案房屋产权证书办理的有关情况，该公司答复本院，上述涉案房屋初始登记时间2009年下半年，该小区第一批业主拿到产权证的时间是2009年年底，谢淑华申请办理涉案房屋产权证书的时间为2012年4、5月，最终取得产权证书的时间为2013年4月。王勤称，其主张的违约金是按双方签订的合同第10条规定，在合同约定的90日的期限（2007年12月29日）届满后，又宽限了10日，即从2008年1月9日起，按已付房款880000元的每日万分之五计算，计算至涉案房屋所有权转移手续办理完毕止。谢淑华对于王勤所主张的违约金不予认可，表示不同意承担违约责任，同时表示违约金约定高，如果法院认定其违约，请求法院依法降低。对于50000元购房尾款支付问题，王勤表示如果继续履行合同，其同意在过户时一并支付给谢淑华，具体顺序由法院确定，谢淑华对于上述尾款给付不持异议，亦同意付款顺序由法院确定。上述事实有双方当事人陈述、《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、房产证等证据材料及本案庭审笔录等在案佐证。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，王勤与谢淑华签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。双方均应严格依据合同约定，履行各自的权利义务。王勤作为买受人，在上述合同及补充协议签订后，已依约给付了合同约定的大部分购房款即880000元，剩余的尾款50000元按约定应于双方办理产权转移手续当日支付，其已履行了合同约定的义务，谢淑华作为出卖人，在收到王勤依约支付的购房款后，虽依约将涉案房屋交付王勤，但其在取得涉案房屋产权证后，未履行积极配合对方办理涉案房屋的产权证转移等相关手续，显属违约，其所称的在涉案房屋产权证下发后双方就王勤给付50000元购房尾款延迟支付的利息未达成一致不应成为其不履行上述积极配合对方办理涉案房屋的产权证转移等相关手续的抗辩理由，对于其所提的”国五条”出台后，在买卖过程中涉及个人所得税由谁来交付双方发生分岐构成不可抗力一节，本院认为，在审理期间，本院就涉案房屋产权证书办理的有关情况询问过涉案房屋的开发商北京青远房地产有限公司，根据该公司答复意见，可知上述涉案房屋初始登记时间为2009年下半年，谢淑华申请办理涉案房屋产权证书的时间为2012年4、5月，谢淑华所提到的”国五条”是2013年2月出台，而按相关政策规定（就北京而言）二手房买卖要交20%个人所有税是从2013年4月1日起实施，可见，谢淑华在实际履行中，有充足时间在2013年4月1日前完成涉案房屋的产权证转移手续，又因在诉讼中，王勤明确表示，对于上述相关政策规定所带来的增加的税费由其个人负担，故综合考虑上述情况，本院对于谢淑华所提的双方就”国五条”出台导致20%个人所得税如何负担产生分岐已构成不可抗力的主张，不予采信，谢淑华的该主张亦不能成为其不履行上述积极配合对方办理涉案房屋的产权证转移等相关手续的抗辩理由，因此，谢淑华以双方就”国五条”出台导致20%个人所得税如何负担产生分岐为由构成不可抗力进而主张解除双方签订的房屋买卖合同及补充协议的反诉请求，因缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综合考虑王勤自签订房屋买卖合同并交付了880000元购房款后一直实际占有涉案房屋且明确表示对于增加的20%个人所得税自愿负担、涉案房屋也已实际取得产权证的具体情况，以及谢淑华在房屋买卖合同履行中存在违约行为，为保护更好保护守约方王勤的合法权益，本院认为，双方签订的上述房屋买卖合同及补充协议应继续履行，谢淑华理应配合王勤继续履行房屋过户手续。王勤亦应继续向谢淑华继续履行给付购房尾款50000元的义务。因庭审中双方均同意由本院确定房屋过户与支付购房尾款50000元的履行顺序，对此，本院经审慎分析后，确定由谢淑华先行配合王勤办理房屋过户手续，自王勤取得房屋产权证书之日起十日内，王勤再向谢淑华支付购房尾款50000元。就王勤所主张的要求谢淑华支付违约金一节，本院认为，根据双方签订的房屋买卖合同约定，双方应自合同签订之日90日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，但根据房屋转让的一般常识，谢淑华要向王勤转让涉案房屋的所有权，前提是自己先取得涉案房屋的产权证，本院已经查明，在合同约定的上述期限内（即合同签订之日90日内），由于涉案房屋原属于回迁安置房屋性质，房产证无法在相应期限内办理，非属谢淑华之过错，谢淑华本身未取得房屋产权证书，故不具备办理房屋过户（即将涉案房屋所有权转让给王勤）手续之客观条件，故王勤要求自2008年1月9日开始计算违约金之主张，缺乏事实及法律依据，本院不予支持，但由于上述涉案房屋初始登记时间2009年下半年，而与谢淑华同小区的第一批业主取得产权证的时间为2009年年底，考虑到每位小区业主的具体情况差异及开发商为每一位业主分别办理产权证也需要合理时间，因此，本院经慎重、全面、认真分析后，认为至2009年年底即2009年12月31日，谢淑华实际就已具备办理完涉案房屋相应产权证的可能及客观条件，再结合双方签订的房屋买卖合同约定：双方应自合同签订之日90日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，本院认为，从上述合同签订本意出发，合同约定的违约条款应理解为自2010年1月1日起90日内双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续较为适宜，超出上述期限即视为违约，现谢淑华在无正当理由的情形下，在能办理涉案房屋产权证而未及时办理直到2012年4、5月才申请办理涉案房屋产权证，实际直至2013年4月1日最终取得涉案房屋的产权证，显然已远远超出上述合理时间，故已构成违约，理应支付相应违约金。对于违约金的具体起算时间，本院认为，依据上述分析，应自2010年4月1日起计算违约金较为适宜，鉴于谢淑华在诉讼中，明确表示违约金约定高，请求法院依法降低，故本院将在综合考虑本案具体案情的基础上，确定谢淑华所应支付的违约金具体数额。谢淑华反诉要求退回王勤所收取房款及要求王勤腾房之主张，因前述的其要求解除双方签订的房屋买卖合同及补充协议之反诉请求本院不予支持，且因其违约，本院认定上述房屋买卖合同及补充协议继续履行，故该反诉主张，缺乏法律依据，本院亦不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百一十七条及有关律法之规定，判决如下：一、谢淑华于本判决生效后三十日内协助王勤将谢淑华名下位于北京市海淀区蓝靛厂晨月园四号楼十三层一六○二号房屋过户至王勤名下。二、王勤于本判决第一项履行完毕后十日内给付谢淑华购房款五万元。三、谢淑华于本判决生效后十日内给付王勤违约金五十三万元。四、驳回王勤其他诉讼请求。五、驳回谢淑华全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费六千一百五十五元，由王勤负担二千三百二十一元，已交纳，由谢淑华负担三千八百三十四元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费三十五元，由谢淑华负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判长  方斌二〇一三年十二月十九日书记员  邢超