苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书(2013)园民初字第1846号原告（反诉被告）徐芳英。委托代理人顾俊杰，苏州市吴中区车坊法律服务所法律工作者。委托代理人唐兴生，苏州市吴中区车坊法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）张华。委托代理人冯俊，江苏拙正律师事务所律师委托代理人张燕，江苏拙正律师事务所律师。原告徐芳英诉被告张华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年5月21日受理后，被告张华就原告徐芳英违约赔偿提起反诉，本院予以受理并合并审理。本案由代理审判员刘虎适用简易程序，于2013年10月9日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转为合议庭，由代理审判员刘虎担任审判长，与人民陪审员蒋克勇、陈学珠组成合议庭，于2013年12月10日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）徐芳英委托代理人唐兴生到庭参加第一次诉讼、顾俊杰到庭参加第二次诉讼，被告（反诉原告）张华委托代理人冯俊到庭参加两次诉讼。现本案已经审理终结。原告徐芳英诉称，2011年6月3日，徐芳英与张华签订租赁合同一份，约定张华承租徐芳英位于苏州工业园区乐某大厦某号商铺，该合同对双方权利义务都进行了约定。合同签订后徐芳英依约入驻该商铺并经营，但在经营过程中发现该店铺用电负荷无法满足正常经营，为此徐芳英多次向张华反映该情况，张华也口头承诺对商铺用电负荷进行增容、扩容，但最终也未能解决上述问题。本诉原告徐芳英经营因此遭到损失，现起诉至法院，请求判令：1、解除徐芳英与张华于2011年6月3日签订的租赁合同；2、张华返还徐芳英押金10000元；3、张华赔偿徐芳英违约金500000元；4、张华承担本案本诉部分诉讼费。被告张华辩称：1、本诉原告未按期交付租金，本诉被告向其发送解除函，故认为双方的租赁合同已经解除；2、本诉原告从未向本诉被告提出过用电负荷的问题，在本诉原告经营的店铺周边，尚有多家同类型的超市，均在正常经营，且用电负荷是相同的，并且本诉原告自2011年6月3日签订租赁合同后，一直在持续的正常经营，所以不构成用用电负荷严重妨害经营的事实，所以恳请法院依法驳回本诉原告不合理诉讼请求。反诉原告张华诉称，2011年6月3日，徐芳英与张华签订《租赁合同》，约定徐芳英承租苏州工业园区某大厦某号商铺，双方对于租赁期限、租金等均有约定。但从2013年开始，张华多次提出将商铺转租给第三人，因租金数额徐芳英不能认可，故未能转租成功。从2013年8月开始，徐芳英未按约交付租金，也未向张华交还房屋，张华在2013年10月将该房屋自行收回，并将屋内徐芳英的物品另行租赁场地存放。现张华起诉至法院，请求判令：1、反诉被告徐芳英立即迁出苏州工业园区某大厦某房屋，并将房屋恢复至适租状态；2、判令反诉被告支付自2013年8月1日至2013年8月8日期间的租金合计3333.33元；3、判令反诉被告支付自2013年8月9日起至2013年10月16日期间的房屋使用费合计27945.21元；4、判令反诉被告参照6个月的租金标准赔偿反诉原告损失75000元；5、反诉费用由反诉被告负担。庭审中，因张华自行收回房屋，其向本院撤回第一项反诉诉请。反诉被告徐芳英辩称，反诉被告在合同期内鉴于反诉被告违约，已将向法院起诉，因此在整个反诉过程中反诉被告不存在违约行为，也不需要承担违约责任，故应驳回反诉原告的反诉请求。经审理查明：2011年6月3日，张华（甲方）与徐芳英（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其名下位于某大厦某室的房屋出租给张华，合同约定租期五年，从2011年8月1日至2016年7月31日，出租方给予1个半月的免租金装修期。承租人有下列情形之一的，出租人可以终止合同，收回房屋：1、承租人擅自将房屋转租、转让或者转借的；2、承租人利用承租房进行非法活动、损害公共利益的；3、承租人拖欠租金累计达30天的，并赔偿违约金50000元；合同对租金的约定为，前两年年租金10万元，第三年15万元，第四、五年20万元；租金支付时间为：第一期租金按照2011年6月5日支付34000元，2011年10月20日支付33000元，2011年2月20日支付33000元，后面以此类推。合同约定，承租方应该按照约定向出租方交付租金。如无故拖欠租金，给予7天宽限期，从第8天开始每天按照拖欠租金的1％支付滞纳金。在签署合同时，乙方向甲方交纳10000元押金，合同期限届满或终止，在乙方交清租金、水电、物业管理费和违约金等相关损失并对对方有损失的部分进行赔偿后，甲方即可无息退还乙方押金。物业费、水电费、维修费、房屋使用产生的其他各项费用均由乙方交纳。如乙方逾期交纳租金，经甲方限期交纳后仍拒不交纳的，甲方有权解除合同。甲方应当给予乙方以同本店铺平等的一切经营条件，为乙方的经营活动提供方便。合同第八条约定，租赁期限满未能续租或合同因解除等原因提前终止的，乙方应当于租赁期限届满或合同终止后7日内将租赁的商铺及甲方提供的配套设施以良好、适租的状态交还甲方，乙方拒不交还的，甲方有权采取必要的措施予以收回，由此造成的损失由乙方承担。对于违约金，双方约定为若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，或者拖欠租金30天以上，视为一方违约，甲方有权终止合同，乙方负责赔偿违约金50万元。该合同下方有徐芳英与张华签字。徐芳英承租上述商铺后，以个人名义开设苏州工业园区某超市，性质为个人经营，有效期为2011年8月11日至2015年8月11日。从2013年6月5日起，徐芳英未按约定的期限交付租金。2013年8月8日，张华委托苏州拙正律师事务所向徐芳英发律师函，告知张华因未能在2013年6月5日交纳相应期间的租金，现已逾期超过30日，张华有权解除合同并要求徐芳英赔偿损失。现张华表示，根据法律及合同约定，向徐芳英行使合同解除权，解除双方签订的《租赁合同》，，并要求徐芳英在2013年8月16日将租赁房屋及配套设施以良好、适租的状态交还张华，并在2013年8月16日前付清所拖欠的房屋租金、物业管理费、水电费等并支付50万元违约金，否则将通过法律途径解决。上述函件两次发送，分别在2013年8月9日及10日为原告家人代收。庭审徐芳英确认，其中在8月10日签收邮件对应的地址某村是徐芳英的地址，张华表示8月9日签收邮件对应地址海悦花园是徐芳英提供给张华的地址。本院在2013年10月9日第一次开庭时，向当事人询问，因对于合同解除无异议，是否同意进行房屋交还避免损失扩大，徐芳英表示不同意。2013年10月16日，张华将徐芳英应放置在租赁商铺内的物品搬离并表示另行租赁房屋进行保管，徐芳英表示愿意清点物品后取回。庭审中，当事人一致确认，徐芳英未交付租金对应的租赁时间是从2013年8月1日起。庭审中，徐芳英主张，因租赁房屋内用电经常跳闸，影响其经营。徐芳英据此提交乐嘉大厦物业管理处出具的“情况说明”，载明“现有苏州工业园某超市（某大厦某室）总用电负荷为7KW，由于店内用电量大，在营业当中超出用电负荷，而经常出现断闸跳电现象”。徐芳英表示，就断电问题是向物业报修，物业至现场发现跳电就将闸拉上，也没有发现原因；断电问题也和张华口头多次提起。徐芳英不能提供物业维修的凭证及向张华提出问题的书面证据。张华主张，电量供应都是足够的，是徐芳英有时适用功率较大的烤箱等电器，导致偶尔会跳电。张华提交乐嘉大厦物业管理处出具的“证明”，载明：“兹有某大厦某室物业费至今为止交到2013年5月底，本大厦商铺1－4F功率均为7000W，本大厦在开商铺有：可的，feydragonimportedfood(进口食品超市)、韩国料理等”。以上事实，由房屋租赁合同、律师函、邮寄凭证、证明、情况说明等证据，以及当事人的庭审中陈述予以证实。本院认为：原被告之间的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，本院依法确认合法、有效。关于徐芳英本诉部分的诉请。徐芳英主张，商铺经常跳电、影响其经营，本院认为：（1）、关于徐芳英以跳电为由主张解除合同及赔偿。本院认为，某大厦物业处提供的证明显示，相关商铺各楼层供电功率均为7000W；徐芳英提交的情况说明虽显示徐芳英在营业中超出用电负荷而跳闸，但徐芳英作为直接经营者，其对电力的应用应当基于客观状况进行合理分配。现徐芳英不能提交证据表明讼争商铺的电力经由张华改装，或者徐芳英对电力的供应在签订合同时向张华提出额外的要求并因此成为张华的合同义务，徐芳英也不能证明其要求物业对此进行过维修的相关证据或就相关跳电向张华提出过异议，故徐芳英的上述主张，本院不予采纳，徐芳英该项诉请，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。（2）、根据《租赁合同》，徐芳英应当在2013年6月5日交付相应租赁期的租金，未在该时间交付相应款项且逾期超过30天的，张华有权终止合同。故张华向徐芳英发律师函解除合同，符合合同约定，也系合法行使合同解除权，本院予以确认。合同自通知达到对方时解除。张华发送的两封函件，分别由徐芳英的家人在2013年8月9日及8月10日签收，但徐芳英庭审确认8月10日签收函件的邮寄地址系个人合法地址，故本院认为，以2013年8月10日作为合同解除时间较为事宜。庭审反诉被告张华对于解除合同不持异议，本院认定双方的租赁合同在2013年8月10日已经解除。（3）、关于押金。双方对于徐芳英交付押金10000元无异议，徐芳英主张返还，张华主张没收。本院认为，双方约定合同终止后，在乙方交清相关费用并对损失进行赔偿后，可以无息退还给甲方，故10000元押金，在本院依据双方合同约定，对双方各自应付款项进行核算后依法裁决。关于张华的反诉诉请。（1）、关于租金。庭审当事人一致确认，从2013年8月1日开始徐芳英未交付租金。截至合同本院认定的合同解除时间欠付租金核算为4109元（150000元/年/365天×10天）；合同解除后，承租方应当交还房屋，否则应当支付房屋使用费。庭审经本院释明，徐芳英表示不愿意交还房屋。徐芳英继续占用房屋，应当从2013年8月11日开始交付房屋使用费，交付标准参照租金执行。（2）关于房屋使用费。关于徐芳英自行收回房屋的行为，本院认为，根据双方合同约定，合同解除后，乙方拒不交回房屋的，甲方可以采取必要措施予以收回，因此所致损失由乙方承担。张华在徐芳英未交付租金及交还房屋的情况下，于2013年10月16日在物业的陪同下自行收回房屋，同时将室内徐芳英的物品另行寻找房屋存放，本院认为，张华上述行为有合同依据，具有一定的止损性，且相关行为并未损害徐芳英利益，依法可以支持。因此后房屋已由张华收回自用，故相应房屋使用费的时间，本院计算至2013年10月16日，合计27123元（150000元/年/365天×66天）。（3）、关于张华主张的损失。张华主张按照六个月的租金主张损失，同时张华表示，租金之外的损失包括：2013年6月至10月代徐芳英交纳的物业费3897元、重新补办水电卡60元，搬家具的费用800元、换锁费用400元、租赁房屋堆放家俱的租金4800元，以上合计9957元，张华同意均核算在六个月租金之内，不另行计算。徐芳英对此不予认可。本院认为，双方租赁合同约定，因拖欠租金所致合同解除，相关违约金为50万元，现张华主张参照损失的计算违约金的主张符合法律规定，且不高于合同约定的违约金计算标准，可以支持。但因张华庭审认可讼争商铺在2013年12月1日已经对外出租，故因房屋空置所致的损失并未达到六个月，实为44天，相关期间的房屋使用费损失，本院据实核算为18082元（150000元/年/365天×44天）。张华主张的物业费3897元，徐芳英对数额无异议，物业费票据显示对应时间为租赁期间内，相关费用依据合同应由徐芳英应负担，张华代付后可以追偿，本院依法支持；关于徐芳英未交还门卡、张华补办水电卡、收回房屋而搬运家具、换锁、租赁房屋存放家具的费用，徐芳英表示，对于存放的物品愿意清点后取回，但对于上述各项费用不予认可。本院认为，基于对张华收回房屋的认可，相关损失本院一并支持。上述费用并无不合理或扩大损失之嫌，徐芳英对于该些费用的支出及数额的合理性未能提出相反证据，本院一并确认。上述费用经核算为28039元。因徐芳英交付的押金不足以抵偿上述费用，故押金10000元本院在徐芳英应当交付给张华的款项中直接抵扣，徐芳英此处应给付张华18039元。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十九条、《中华人民共和国合同法》第九十六条、第二百二十六条、二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条之规定，判决如下：一、依法确认徐芳英与张华在2011年6月3日签订的《租赁合同》于2013年8月10日已解除。二、反诉被告徐芳英于本判决生效之日起10日内支付反诉原告张华房屋租金4109元。三、反诉被告徐芳英于本判决生效之日起10日内支付反诉原告张华房屋使用费27123元。四、反诉被告徐芳英于本判决生效之日起10日内赔偿反诉原告张华损失18039元。五、驳回本诉原告徐芳英的其余诉讼请求。六、驳回反诉原告张华的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8900元，由本诉原告徐方负担8500元，本诉被告张华负担400元；反诉案件受理费1800元，由反诉原告张华负担300元，反诉被告徐芳英负担1500元。上述款项，均已由本诉原告、反诉原告预交，本院不再退还，双方在给付上述款项时自行结算。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，帐号：10－550101040009599。审 判 长  刘 虎人民陪审员  蒋克勇人民陪审员  陈学珠二〇一三年十二月六日书 记 员  王俊慧第1页共11页