上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初80803号原告(反诉被告)：阳立君，女，1968年1月3日出生，汉族，住湖南省长沙市。原告(反诉被告)：徐铁刚，男，1963年12月27日出生，汉族，住湖南省长沙市。上列两原告共同委托诉讼代理人：曹树辰，上海市华荣律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海爱法房地产经营开发有限公司，注册地上海市浦东新区，经营地上海市浦东新区。法定代表人：庞爱珠，执行董事。委托诉讼代理人：陆嘉敏，上海市朝华律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈帆，上海市朝华律师事务所律师。原告(反诉被告)阳立君、徐铁刚与被告(反诉原告)上海爱法房地产经营开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月22日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)阳立君及原告(反诉被告)阳立君、徐铁刚的委托诉讼代理人曹树辰，被告(反诉原告)上海爱法房地产经营开发有限公司的委托诉讼代理人陆嘉敏、陈帆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。阳立君、徐铁刚向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行《上海市商品房预售合同》；2.判令被告接受购房款人民币(以下币种均同)120,000元(该费用在第4项、第5项、第6项诉讼请求的费用中先行抵扣)；3.判令被告配合原告办理房产过户注册登记手续、办理房产所有权证，均登记在原告阳立君一人名下；4.判令被告支付原告逾期交房违约金71,250元(按已支付房款的日万分之一计付，自2004年9月1日暂计至2020年8月31日起诉前，违约金计算至交接房屋为止)；5.判令被告赔偿原告房屋差价经济损失116,228元【同楼盘住宅与商铺差价(5,830-3,030)x41.51=116,228元)】；6.判令被告赔偿原告空置房屋经济损失384,000元(以2,000元/月为标准，自2004年9月1日暂计至2020年8月31日起诉前，房屋空置费计算至交接房屋为止)；7.判令被告限期按照合同约定的条件将空置房屋交付给原告；8.诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更第2项诉讼请求为判令被告接受购房款119,708.50元(该费用在第4项、第5项、第6项诉讼请求的费用中先行抵扣)。事实和理由：2003年6月6日，原、被告签订了《上海市商品房预售合同》，约定：原告购买被告开发的上海市浦东新区民雪路918弄“爱法花园”25幢102室房屋(以下简称系争房屋)，政府批准的规划用途为商业用房；系争房屋的建筑面积为41.51平方米；总房价款为242,003元；交房日期为2004年8月31日前；首付款为122,003元，余下120,000元在房屋交付时支付；甲方违约金为已交购房款的日万分之一。合同签订后，原告全面履行合同义务，首付款122,003元一次性支付给被告，被告也按照合同的约定如期完工，期房成为现房，原告到现房现场查看时，发现系争房屋周边已经不是双方签订合同时原告承诺、规划的商业布局，无论是路宽、通道,还是周边建设都与原告承诺、规划相差甚远，已经毫无商业价值，原告的合同目的、购房目的已经无法实现。由于被告虚假承诺和宣传，误导原告购买系争房屋，周围空间和环境发生重大变化，系争房屋的商业价值已不复存在，被告构成严重违约。鉴于此，原告等十几家买家拒绝支付余下的购房款，并要求被告进行经济补偿或者赔偿。十几年来，原告同诸多买家多次与被告进行协商,也进行了信访，以求圆满解决，但被告始终推诿，不愿解决，后多次变更办公地点无法联系，原告要求继续履行合同支付120,000元购房款、要求交付房屋，至今未果。因被告构成严重违约，应当承担违约责任和空房闲置损失等经济赔偿责任。故原告诉至法院，请求判如诉请。上海爱法房地产经营开发有限公司辩称，同意原告的第1项、第2项诉讼请求，但该购房款应先行抵扣反诉诉讼请求中的利息损失；同意第3项诉讼请求，但需要较长时间办理网签，系争房屋已经预告登记至两原告名下，故被告仍要求按照双方签订的《上海市商品房预售合同》的内容继续履行，购房款的尾款也应由两原告共同承担；不同意第4项诉讼请求，《上海市商品房预售合同》补充条款第四条、第六条约定，房屋的交付是以原告付清全部购房款为前提的，否则被告有权顺延交房时间，被告向原告出售的是商铺，不动产登记簿上记载的系争房屋性质也是商铺，故被告不存在任何违约情形；不同意第5项、第6项诉讼请求，因被告不存在违约情形，故不同意承担任何赔偿责任，且第4项诉讼请求与第6项诉讼请求有重复计算的部分，都是原告基于其认为的逾期交房的理由提出的；不同意第7项诉讼请求，因系争房屋被第三方非法占用，房屋可以现状交付，系争房屋之所以迟迟未能交接，是原告拖欠购房款所导致的，被第三方占用也是原告导致的，故被告只能按照房屋现状交付房屋；不同意第8项诉讼请求，诉讼费用均应由原告承担。上海爱法房地产经营开发有限公司向本院提出反诉诉讼请求：1.判令反诉原告、反诉被告继续履行《上海市商品房预售合同》；2.判令两反诉被告支付反诉原告未付购房款120,000元；3.判令反诉被告赔偿反诉原告至实际全额支付未付购房款之日的逾期付款利息损失，暂计80,540元(以120,000元为本金，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2003年6月16日起暂计至2020年11月16日止)；4.诉讼费、反诉费由反诉被告承担。诉讼过程中，反诉原告变更第2项反诉诉讼请求为判令两反诉被告支付反诉原告未付购房款119,708.50元，变更第3项反诉诉讼请求为判令反诉被告赔偿反诉原告至实际全额支付未付购房款之日的逾期付款利息损失，暂计80,540元(以119,708.50元为本金，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2003年6月16日起暂计至2020年11月16日止)。事实与理由：2003年6月6日，反诉原告与反诉被告签订了《上海市商品房预售合同》，约定反诉被告向反诉原告购买系争房屋，房屋总价款为242,003元，但截至目前，反诉被告仅支付反诉原告购房款122,003元，尚余119,708.50元未支付。经反诉原告多次催款，反诉被告一直未履行付款义务，故反诉原告提起反诉。阳立君、徐铁刚辩称，同意第1项、第2项反诉诉讼请求，但要求在第4项、第5项、第6项中本诉诉讼请求中予以抵扣；不同意第3项反诉诉讼请求，并非反诉被告不支付尾款，而是反诉原告违约在先，反诉被告曾多次想找反诉原告要求付款，但都找不到反诉原告，本案是购房款并非存款，被告主张利息没有法律依据，2003年6月16日的起算时间也无合同依据和法律依据，房屋交付时间约定为2004年8月31日，当时房屋并未交付，不需要支付全部购房款。本院经审理认定事实如下：两原告原系夫妻关系，双方于1991年4月1日登记结婚。2011年6月30日，双方经上海市第一中级人民法院判决离婚。2012年7月21日两原告签订《关于爱法一期门面民雪路918-25-102协议》，约定：原告徐铁刚将系争房屋的产权无偿转让给原告杨立君，转让后系争房屋的产权归原告阳立君所有；原告阳立君于2012年12月31日之前付给原告徐铁刚50,000元，在办完产证后，一个月内付给原告徐铁刚90,000元；原告徐铁刚积极配合原告阳立君办理产证；原告徐铁刚给原告阳立君写一份授权委托书，原告徐铁刚全权委托原告阳立君办理房产证的手续。2003年6月6日，两原告(反诉被告、乙方、买方)与被告(反诉原告、甲方、卖方)签订《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买系争房屋，政府批准的规划用途为商业用房，暂测建筑面积为41.51平方米，每平方米房屋建筑面积单价为5,830元，总房价款暂定为242,003元(第二条、第三条)；乙方如未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之一计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止(第七条)；系争房屋的交付必须符合下列条件：办理了房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)；甲方对该房屋设定的抵押已注销；甲方已按规定缴纳了物业维修基金(第十条)；甲方定于2004年8月31日前将系争房屋交付给乙方，除不可抗力外(第十一条)；甲方如未在本合同第十一条约定期限内将系争房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止(第十二条)；在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后15日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》，《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件，甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起10天内，由双方依法向房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)(第十四条)；乙方应于2003年6月6日前支付购房款122,003元，剩余购房款120,000元采用组合/商业性贷款方式支付，乙方必须在本合同签订后的十日内将所需资料提交给甲方，逾期即视为乙方逾期付款，按照本合同第七条约定乙方承担违约责任，如乙方自身条件不符合银行放贷条件导致贷款不成立或贷款额度不足的房款差价，如逾期不付，按照本合同第七条的有关约定乙方承担违约责任(附件一)；系争房屋的装修标准为毛坯房(附件三)；系争房屋的交付除了本合同第十条规定的除外，包括以乙方付清全部购房款(包括办妥全部贷款手续，购房款全部进入甲方账户)为前提条件，如乙方届时未能履行完付款义务，乙方依约承担相应责任外，甲方有权顺延交房时间(补充条款第四条)；在系争房屋取得新建商品房房地产权证(大产证)后15天内，在乙方付清全部购房款(包括办妥所有贷款手续的)的条件下，由甲乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》(补充条款第六条)；合同还约定了其他事宜。《上海市商品房预售合同》签订后，原告于2003年6月6日向被告支付房价款122,003元；被告于2004年4月20日办理了房地产初始登记手续，《上海市不动产登记簿》显示系争房屋的建筑面积为41.46平方米，房屋类型为店铺。2017年5月24日，原告就系争房屋向上海市浦东新区爱法花园一期业主大会交纳维修基金1,073.81元。2008年3月10日，被告向两原告发送《关于尽快履行合同义务的函》，载明：“2003年6月6日，你方与我司签订了《商品房预售合同》。其中约定，你方购买我司开发建设的民雪路XXX弄XXX号XXX室商铺，房屋总价为242,003元。迄今为止，你方尚未完全履行合同约定的义务。为此，我司曾多次催促你方尽快履行付款义务，但你方均置之不理。……请你方继续依据《商品房预售合同》的约定履行自己的付款义务，并尽快配合我司办理相关手续；若你方有意终止上述《商品房预售合同》，我司愿意与你方协议解除此合同，且我司将在你方配合办理预售登记注销手续后12个工作日内，参照上述王海清案件判决内容向你方返还你方已经支付的房款以及已付房款的同期贷款利息。请你方在2008年3月31日之前给予答复并办理相关手续。届时，若你方既未补足购房款又未与我司达成退房协议的，我司将有理由认为你方仍愿意购买该房屋，并要求你方依据原合同的约定继续履行合同义务，追究你方的违约责任。……。”2008年3月27日，两原告就《关于尽快履行合同义务的函》向被告发出回复，载明：“……贵司现要求我们退房或在路未通的情况下交清余款，无疑使我们的损失进一步扩大。如达到下列条件之一，可以协商解决我们之间问题：……。”关于系争房屋的位置情况及现状，两原告称系争房屋正对面是杉达大学的围墙，商铺出门右边是公园围墙，现公园是开放的，系争房屋出门左边是道路,原告对系争房屋的现状不清楚；被告称系争房屋所在的那排商铺，一侧与公园相通，另一侧靠近街边，且爱法花园二期小区的边门可以直接通往该排商铺，系争房屋隔壁房屋为“煜雨商店”，同排商铺还开设有“渔乐人生”(渔具店)及“壹米滴答”(物流公司)，上述店铺均在经营中，说明系争房屋完全可作为商铺使用，2020年7月原告至现场查看时，系争房屋系上锁状态，且除了25号101室房屋(即“煜雨商店”)作为商铺使用，其他周边房屋虽有招牌，但目前均作为生活居住、仓库使用或处于关闭状态。根据两原告及被告提供的照片、视频资料显示，系争房屋正对面为杉达大学围墙，而《上海市商品房预售合同》附件四中，系争房屋相关情况(抵押、租赁、相邻关系及小区平面布局)中所附的小区平面图中并无此围墙的标注。2005年11月，案外人王海清、王瑞英因与本案被告(反诉原告)的买卖合同纠纷向本院提起诉讼，要求退还购房换236,807元，并补偿购房款的50%，本院经审理认定：“……2003年11月左右，小区南面的杉达大学将原有围墙北移，并在西侧予以封闭，导致不能通行。为此，原告等业主、被告均向有关部门反映。2005年8月29日，上海市浦东新区发展计划局答复王海清等人：根据浦府(2002)152号批复的《曹路集镇修建性详细规划》中经一路规划道路红线宽20米，起讫点为民耀路至民雪路，该规划目前为止没有调整过。2005年9月29日，该局答复陈慧等居民：新区政府于2002年7月批准了《曹路集镇修建性详细规划》(根据该详规，在杉达大学和爱法花园之间存在一条规划道路)，杉达大学在此之前已获准建设。因‘杉达建设在先，详规调整在后’，后划示的规划道路红线，有一部分在杉达大学土地权属范围之内。因此杉达大学和爱法花园之间的部分土地以及其上部所建围墙位于可规划道路红线之内，并非杉达大学占据道路红线。依据该详规，该规划道路实施时将按规划进行建设。……。”。另查明，2003年4月21日，两原告(反诉被告、乙方、买方)与被告(反诉原告、甲方、卖方)签订《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买上海市浦东新区民雪路918弄“爱法花园”21幢502室房屋，政府批准的规划用途为住宅用地，暂测建筑面积为93.23平方米，每平方米房屋建筑面积单价为3,030元，总房价款暂定为282,486元(第二条、第三条)；合同还约定了其他事宜。以上事实由原告(反诉被告)递交的《上海市商品房预售合同》、代收款凭证、购房款发票、上海市不动产登记薄、上海市商品住宅维修基金收款凭证、《关于尽快履行合同义务的函》、《关于尽快履行合同义务的函》的回复、(2005)浦民一(民)初字第18463号民事判决书、(2011)沪一中民一(民)终字第1239号判决书、《关于爱法一期门面民雪路918-25-102协议》、视频资料、照片，被告(反诉原告)递交的《上海市商品房预售合同》、上海市不动产登记薄、视频资料、照片等证据，以及庭审记录予以佐证。本院认为，两原告(反诉被告)、被告(反诉原告)就系争房屋签订的《上海市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应依约履行。本院针对双方争议焦点分析认定如下：一、关于被告(反诉原告)是否应支付逾期交房违约金、赔偿房屋差价经济损失、赔偿空置房屋经济损失的争议。两原告(反诉被告)认为被告(反诉原告)违背承诺、规划，变更周围道路、地域、空间布局，致使系争房屋已不具备商业价值构成违约，故应当承担违约责任和空间闲置损失等经济赔偿责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。本案中，被告(反诉原告)提供的系争房屋虽并非如《上海市商品房预售合同》中附件四显示门前无杉达大学的围墙，但两原告(被告)未提供证据证明系争房屋的商用价值因该排围墙有所减损，且系争房屋所处地块的房屋均价自2003年《上海市商品房预售合同》签订至今亦有所提升，故两原告(反诉被告)要求被告(反诉原告)支付赔偿房屋差价经济损失的诉讼请求，本院不予支持。另，《上海市商品房预售合同》约定：系争房屋的交付除了本合同第十条规定的除外，包括以原告(反诉被告)付清全部购房款为前提条件，如原告(反诉被告)届时未能履行完付款义务，原告(反诉被告)依约承担相应责任外，被告(反诉原告)有权顺延交房时间。故，原告(反诉被告)要求被告(反诉原告)支付逾期交房违约金、赔偿空置房屋经济损失缺乏合同依据及法律依据，本院不予支持。二、关于两原告(反诉被告)是否应赔偿逾期付款利息损失的争议。《上海市商品房预售合同》附件一中虽对两原告(反诉被告)的购房款付款方式、付款时间均有约定，但两原告(反诉被告)未按时支付剩余购房款系事出有因，被告(反诉原告)亦未积极的向原告(反诉被告)主张剩余购房款，故本院对被告(反诉原告)要求被告支付逾期付款利息损失的诉讼请求不予支持。另，两原告(反诉被告)、被告(反诉原告)均表示同意继续履行《上海市商品房预售合同》，系对自己权利的处分，本院予以照准，故两原告(反诉被告)应按照合同支付剩余购房款119,708.50元，被告(反诉原告)应协助办理系争房屋过户手续，并按毛坯房装修标准交付系争房屋。鉴于《上海市商品房预售合同》的签订主体为两原告(反诉被告)与被告(反诉原告)，故两原告(反诉被告)要求将系争房屋过户至原告(反诉被告)阳立君一人名下的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)阳立君、徐铁刚、被告(反诉原告)上海爱法房地产经营开发有限公司继续履行就上海市浦东新区民雪路918弄“爱法花园”25幢102室房屋签订的《上海市商品房预售合同》；二、原告(反诉被告)阳立君、徐铁刚应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海爱法房地产经营开发有限公司购房款119,708.50元三、在上述第二项履行完毕后的十日内原告(反诉被告)阳立君、徐铁刚、被告(反诉原告)上海爱法房地产经营开发有限公司签署《房屋交接书》；四、在上述第二项履行完毕后的十日内被告(反诉原告)上海爱法房地产经营开发有限公司向原告(反诉被告)阳立君、徐铁刚交付上海市浦东新区民雪路918弄“爱法花园”25幢102室房屋；五、被告(反诉原告)上海爱法房地产经营开发有限公司在上述第三项履行完毕后的十日内协助原告(反诉被告)阳立君、徐铁刚将上海市浦东新区民雪路918弄“爱法花园”25幢102室房屋过户登记至原告(反诉被告)阳立君、徐铁刚名下；六、驳回原告(反诉被告)阳立君、徐铁刚的其余诉讼请求；七、驳回被告(反诉原告)上海爱法房地产经营开发有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费10,714元，减半收取计5,357元，由原告(反诉被告)阳立君、徐铁刚负担4,427元，被告(反诉原告)上海爱法房地产经营开发有限公司负担930元。反诉案件受理费减半收取计1,350元，由原告(反诉被告)阳立君、徐铁刚负担800元，被告(反诉原告)上海爱法房地产经营开发有限公司负担550元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈裔佼书记员  钱 雯附：相关法律条文一、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。