广东省广州市花都区人民法院 民 事 判 决 书 （××0××0）粤0114民初13691号 原告：柳中群，女，198××年1××月××5日出生，汉族，住四川省兴文县, 委托诉讼代理人：朱伟科,广东踔厉律师事务所律师。 被告：广州市恒隆房地产投资有限公司，住所地广州市天河区天河路××38号华龙大厦5楼，统一社会信用代码914401016186××515X××。 法定代表人：范国池。 委托诉讼代理人：唐智,广东金海圣律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄海平,广东金海圣律师事务所律师。 原告柳中群与被告广州市恒隆房地产投资有限公司（以下简称恒隆公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于××0××0年8月31日立案受理后，依法由审判员廖静文适用简易程序公开开庭进行了审理。原告柳中群的委托诉讼代理人朱伟科，被告恒隆公司的委托诉讼代理人黄海平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告柳中群向本院提出诉讼请求:1、判令被告立即为原告办妥位于广州市花都区新华街新街大道7××号（豪骏名苑自编1××栋）160××房的产权登记，并将以原告为产权人的房地产权证交付给原告；××、判令被告向原告支付逾期办证违约金（以638000元为基数，按每日0.05%标准自××01××年11月7日计至付清日，暂计191400元）；3、本案诉讼费用全部由被告承担。 事实和理由：××011年××月××8日，原告与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定原告向被告购买位于广州市花都区新华街新街大道7××号（豪骏名苑自编1××栋）160××房，房款总价为638000元；被告应交楼之日起××10个工作日内到房地产登记机构为原告办妥产权登记，并将以原告为产权人的房地产权证交付原告，逾期则自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向原告支付违约金。 签订合同后，原告依约向被告付清房款及其它费用，并已于××01××年1月3日收楼入住至今。合同约定的办证期限早已届满，但被告至今没有为原告办理该房房产证，须承担违约责任。 被告恒隆公司辩称：1、由于原告非广州市户籍居民，目前仍不具备购买涉案房屋的购房资格，因此，原告的诉讼请求第一项不能成立。××、原告不具备购房资格的情况出现后我方多次向原告告知该情形，房管局不予进行产权登记，要求其补充连续三年购买社保或连续三年交纳个人所得税的清单，但原告一直都没有将过户手续必须具备的相关资料提供给被告，在××017年我方再次通知原告补充资料，但原告并未提交，因此不存在被告逾期办证的违约情况，即使存在办证违约，根据原被告双方补充协议，商品房买卖合同附件七第十二条约定，违约金为总房价0.1%，被告认为原告第二项诉讼请求不能成立，请求法庭驳回原告的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：涉案房屋位于广州市花都区新街大道7××号1××栋160××房。 ××011年××月××8日，恒隆公司（甲方、卖方）与柳中群（乙方、买方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定由乙方以638000元向甲方购买涉案房屋。合同第十三条约定，甲方应当在××011年1××月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。第二十一条产权登记甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。双方同意选择以下第××种方式为乙方办理《房地产权证》：××、乙方委托甲方办理甲方应当在该商品房交付之日起××10个工作日内（不超过××10个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后7个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料。甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任。若甲方未在规定时间或者上述约定的期限内与乙方申请房地产转移登记的，乙方可以按照《广州市城镇房地产登记办法》的规定，单方向房地产登记机构申请办理预购商品房转移登记。第二十二条迟延办理产权登记的违约责任××.乙方委托甲方办理产权登记的如因甲方为履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达到1××0日的，则乙方有权在该1××0日届满之日起半年内解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。合同附件七第1××条约定，甲方应当在商品房交付使用后7××0日内，向产权登记机关为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权交付乙方。如甲方的原因造成乙方不能按上述约定期限办妥并取得《房地产权证》的，乙方同意甲方按该商品房总价款的0.1%的标准支付违约金。13、如因乙方原因未能在房屋交付使用后按规定的时间提交办理《房地产权证》的相关资料和费用，或乙方选择按揭付款方式在未还清贷款银行全部本息前，因乙方或贷款银行未能及时提供办理《房地产权证》和《他项权证》的相关资料，则甲方无需按本合同第二十一、二十二条的约定承担违约责任。 合同签订后，柳中群向恒隆公司支付了全部购房款，恒隆公司向柳中群交付了涉案房屋，柳中群于××01××年1月3日办理收楼手续入住至今。 柳中群与恒隆公司均确认，涉案房屋至今未办理房地产权证至柳中群名下。至于未能办证的原因，双方均确认，柳中群在购买涉案房屋时并不具备购房资格。柳中群主张其现已具备购房资格，本院向柳中群开具查询购房资格证明函，柳中群向本院提交了广州市规划和自然资源局花都区分局出具的不具备购房资格证明，该证明内容如下：经核查，截至××0××1年××月××3日止，柳中群为非广州户籍居民，其居民家庭名下套数已满1套房产。房产地址为花都区新街大道7××号1××栋160××房。不具备本市住房限购区域内住房购买资格。但可申请上述房产的产权登记。 诉讼中，本院依职权向广州市规划和自然资源局花都区分局发函询问，涉案房屋是否符合办证条件？有无办理预告登记至柳中群名下？是否可过户至柳中群名下？过户是否存在障碍？若要过户至柳中群名下，需要具备何种条件？广州市规划和自然资源局花都区分局复函如下：一、历史登记情况来函所涉房屋于××013年1月××2日办理了首次登记，建设单位：恒隆公司，房屋用途：居住用房，建筑面积：9××.57平方米，土地权属性质为国有土地使用权，土地使用权类型：出让。未查询到该房产其它登记信息。二、来函所涉相关情况（一）所涉房产可依程序申请办理增量房转移登记。（二）未办理预购商品房预告登记至柳中群名下。（三）根据来函提供的资料，无法核实柳中群是否具有购房资格。如柳中群符合广州市相关的限购政策执行条件，则可依程序申请办理增量房转移登记。三、注意事项（一）由于未能进行现场勘察，对房屋实际用途，是否拆除、加建、改建、租赁经营、质量安全等房屋状况不能核实，可能由此造成无法完善转移登记。拍卖处理请协调好相关权利人的权益及注意可能存在的风险和责任，以免引起其他纠纷。（二）房地产转移登记须符合《土地管理法》《城市房地产管理法》《物权法》等国家法律法规和省、市有关房地产管理的政策、办法、条例和规定。买受人应符合广州市的相关限购政策规定，并按登记规范提供转移登记的申请材料，缴纳登记费用。涉及建设、税务等其他事项按相关职能部门意见处理。柳中群和恒隆公司未对复函提出异议。 另查明，柳中群已于××013年10月31日缴纳涉案房屋的契税9570元。 本院认为：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”；第二条规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外”。经查，本案纠纷涉及的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件签订及履行时间均在《中华人民共和国民法典》施行之前，故本案仍应适用《中华人民共和国合同法》的相关规定。 柳中群与恒隆公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件，是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方应依法、依约履行合同，行使合同权利，履行合同义务。 根据该局的复函可知，涉案房屋并未办理预告登记至柳中群名下。柳中群自认，其购买涉案房屋时，并不具备本市住房限购区域内住房购买资格。根据柳中群提交的广州市规划和自然资源局花都区分局出具不具备购房资格证明，证实其至今并不具备购房资格。虽然该不具备购房资格证明中注明可申请涉案房屋的产权登记，但该证明并未明确说明可以办证至柳中群名下。 恒隆公司对于协助柳中群办理涉案房屋的房地产权证并无异议，其并非不愿履行办证的合同义务。结合恒隆公司关于至今未能办理房地产权证的陈述，办证需要双方签订新的买卖合同。至法庭辩论终结前，双方也未签订新的合同，涉案房屋办理房地产权证至柳中群名下的条件尚未具备。柳中群明知其在签订涉案合同时并不具备购房资格，仍与恒隆公司签订涉案合同。柳中群此举明显系规避限购政策，若人人如此，将会使限购政策成为一纸空文，与国家的房地产市场调控政策相左，不利于房地产市场的健康有序发展。故由此导致未能办理涉案房屋房地产权证的风险应由柳中群自行承担。柳中群要求恒隆公司为其办理涉案房屋的房地产权证，本院不予支持。柳中群要求恒隆公司向其支付逾期办证违约金，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、第二条的规定，判决如下： 驳回原告柳中群的全部诉讼请求。 案件受理费××064元，由原告柳中群负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。 审判员  廖静文 二〇二一年二月二十六日 书记员  利文智 黄瑜