广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018)粤13民终272号上诉人（原审原告）：徐伟壁，男，汉族，1975年11月4日出生，住广东省揭东县，被上诉人（原审被告）：惠州市劳动服务实业总公司，住所地：惠州市鹅岭西路7号2楼。法定代表人：吴烈胜。委托诉讼代理人：李德志，广东万理通律师事务所律师。上诉人徐伟壁因与被上诉人惠州市劳动服务实业总公司房屋买卖合同纠纷一案，不服惠州市惠城区人民法院（2017）粤1302民初2883号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。当事人原审的意见原告徐伟壁诉称，2017年2月28日原告购得惠州市龙丰花园水西路19号××苑×层12号、13号房产，用途为：办公，共172.29平方米，开发商：惠州市劳动服务实业总公司。经现场观察，××苑共有二十多层楼高，配套有地下停车场、电梯、商铺、办公、住宅。二层整体面积约1千多平方米，不动产权证书平面图：显示有十几间办公室分布，并有相应配套通道、楼梯走道、公共洗手间、电梯等，但开发商未分隔具体到每个办公室，水电未到户，通道、楼梯、洗手间、电梯等公共配套未装修完善。现想将本人物业装修使用，本人在2017年3月二次与开发商吴老板见面表达了要求开发商完善该物业及相应配套，本人认为是属于开发商责任，但其表示不会出资完善该物业。由于该物业未完善不能使用，已损害到本人利益，无奈只能起诉到贵院，一、请求判令被告装修好原告在惠州市龙丰花园水西路19号××苑×层12号、13号房产物业的墙壁间隔及门窗安装、水电接通到户、办公场所的公共配套装修完善；二、请求判令被告承担每月每平方米按惠州市同地区办公室的平均值租金补偿原告，据原告了解，每平方米租金不低于20.00元（不包括物业管理费），共计有172.29平方米，从2017年4月1日开始计算，直到完善好本人物业及相关配套为止，并能正常使用。为维护原告的合法财产权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，特向人民法院提出诉讼，请求人民法院依法判决支持原告的全部诉讼请求：一、请求判令被告装修好原告在惠州市龙丰花园水西路19号××苑×层12号、13号房产物业的墙壁间隔及门窗安装、水电接通到户、办公场所的公共配套装修完善，并能正常使用；二、请求判令被告承担每月每平方米按惠州市同地区办公室的平均值租金补偿原告，据原告了解，每平方米租金不低于20.00元（不包括物业管理费），共计有172.29平方米，从2017年4月1日开始计算，直到完善好本人物业及相关配套为止。三、判令被告承担本案的全部诉讼费用。被告惠州市劳动服务实业总公司辩称，一、被答辩人请求判令答辩人装修完缮的涉案房屋，虽然是答辩人开发建设的，但是，答辩人已以一手商品房销售给了案外人赵容。赵容是房屋所有权人。赵容欠下被答辩人的债务，被答辩人通过诉讼，申请人民法院执行该房屋。惠城区人民法院作出（2015）惠城法执字第2359、2360、2361号执行裁定，裁定该房屋抵偿等额债务过户给被答辩人，被答辩人因此取得涉案房屋。有查询编号2016120581、2016120582号《惠州市房屋权属档案信息查询结果》为证。以上事实表明：被答辩人与答辩人不存在房屋的义务关系，被答辩人请求判令答辩人为其装修完缮涉案房屋，是没有任何事实和法律依据的。被答辩人与赵容的房屋抵债关系，是他们之间的事，与答辩人无关。二、被答辩人的涉案房屋，是法院裁定抵偿等额债务过户而来的。既然是抵偿等额债务，显然房屋是按现状的价值抵偿等额债务。那么，就不存在抵偿后还要承当装修完缮义务的问题。要不要装修完缮，如何装修完缮，这是受偿人自己的事情，跟他人无关。据此，被答辩人也毫无理由要求房屋所有人，特别是开发商承担装修完缮的义务。综上所述，答辩人与被答辩人没有任何法律关系，更没有应承担被答辩人涉案房屋的装修完缮义务，被答辩人请求判令答辩人为其装修完缮涉案房屋，是毫无事实根据和法律依据的。请求人民法院驳回其诉讼请求。原审法院查明的事实经审理查明，2014年5月26日，被告惠州市劳动服务实业总公司与案外人赵容、许志毅签订《买卖协议书》，协议被告将位于惠州市龙丰花园水西路19号××苑2/3层出售给赵容、许志毅。根据惠州市不动产档案馆出具的《惠州市房屋权属档案信息查询结果》显示，惠州市龙丰花园水西路19号××苑×层12号、13号的房地产权属人为赵容，登记时间为2014年6月6日。原告与赵容因纠纷诉至惠州市惠城区人民法院。本院在执行过程中，依法对上述房屋进行评估、拍卖。2016年10月17日，本院作出（2015）惠城法执字第2359、2360、2361号《执行裁定书》，其中裁定：将被执行人赵容名下位于惠州市龙丰花园水西路19号××苑×层13号房（证号：1××8号，建筑面积84.44平方米）、×层12号（证号：1××7号，建筑面积87.85平方米）的房地产权以第二次拍卖底价676720元交付给申请执行人徐伟壁抵偿等额债务,原告办理了上述房屋的过户，并于2017年2月28日办理不动产权证（证号：粤（2017）惠州市不动产权第10×××8号、10×××9号）另原告提供案涉房产在本院（2015）惠城法执字第2359、2360、2361号案件执行过程中惠州市博邦土地房地产评估有限公司对案涉房屋的《房地产估价报告》，该报告载明惠州市龙丰花园水西路19号××苑×层12号、13号的实物状况为：“结构形式：钢筋混凝土；楼地面、天棚装修：毛坯；水电设备：尚未完善；有无电梯：有电梯口，无上下设置；备注：目前整层均无间隔，无法单独使用。”庭审时，原告亦表示本院作出（2015）惠城法执字第2359、2360、2361号《执行裁定书》将案涉两套房产抵偿等额债务给原告时，原告已知悉案涉房屋的现状即（整层均无间隔，无法单独使用，水电设备尚未完善；有电梯口，但无上下设置）。原审法院判决理由和结果原审法院认为：原告徐伟壁在本院对惠州市龙丰花园水西路19号××苑×层12号、13号房产的执行中取得了以上房屋所有权，其取得程序合法有效，应受法律保护。在执行过程中，本院依法对上述房屋进行评估、拍卖后，于2016年10月17日作出（2015）惠城法执字第2359、2360、2361号《执行裁定书》裁定惠州市龙丰花园水西路19号××苑×层12号、13号交付给原告徐伟壁作抵偿等额债务。在评估、拍卖过程中，上述房产的实物状况为未装修、未分割，在执行过程中，惠州市博邦土地房地产评估有限公司出具的《房地产估价报告》已对惠州市龙丰花园水西路19号××苑×层12号、13号的房产的实物状况进行阐明，且原告对房产的现状已知悉，即原告系在了解上述房产未分割、未装修的情况下依然同意以物抵债，该房屋以物抵债的价值应为未分割、未装修时的实物状况下的价值。为此，现原告要求被告对上述房屋进行间隔分割、装修完善，缺乏事实及法律依据，理由不充分，本院不予支持。据此，原、被告也不存在租金上债的产生的情形，故，原告要求被告承担租金补偿，缺乏事实，依法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告徐伟壁的全部诉讼请求。案件受理费50元，由原告徐伟壁负担。当事人二审的意见上诉人徐伟壁不服原审判决，向本院提出上诉。请求：一、判令被上诉人装修好上诉人在惠州市龙丰花园水西路19号××苑×层12号、13号房产物业的墙壁间隔及门窗安装、水电接通到户、办公场所的公共配套装修完善，并能正常使用；二、判令被上诉人承担每月每千方米按惠州市同地区办公室的平均值租金补偿上诉人，据上诉人了解，每平方米租金不低于20.00元(不包括物业管理费)，共计有172.29平方米，从2017年4月1日开始计算，直到完善好本人物业及相关配套为止。三、判令被上诉人承担本案的全部诉讼费用。主要事实和理由：我现在己经是一个准业主的身份了，我也是要行使我的物业使用权利，但开发商即被上诉人没有提供相应的配套公共通道、水电、公共照明等，我请法院工作人员到现场查看，在法院一审过程中我也提到法院工作人员到现场查看，作为一个业主我行使的权利，要求开发商完善基本的使用功能，我认为是再正常不过的。被上诉人庭后提交的买卖协议书，没有原件核实，也不是正式购房合同，签名也不知真实与否，不能作为证据使用。只有正式购房合同，里面有相应的原购房者赵容与开发商也即被上诉人，合同里双方各自的权利和义务都有规定，按相关约定行使权利和义务。因上诉人无权调取相关资料，请法院取证，或法院要求被上诉人方提供。我通过合法取得的以上物业，也相应行使原合同规定的权利和义务。一审中我提供的庭后意见，也明确提了我的要求，也要求一审法官到现场了解场地情况，现对判决不服，特向贵院提起诉讼。为维护上诉人的合法财产权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，特向惠州市中级人民法院提出诉讼，请求贵院依法判决支持上诉人的全部诉讼请求。上诉人在庭审中补充：在书面民事上诉状的内容的基础上，我再增加一条诉讼请求：请求法院判令被上诉人最少要将涉案房屋的公共部分完善给我。被上诉人答辩称：原审判决事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法，被答辩人提出上述，是无理的。一、被答辩人取得涉案房屋，是通过诉讼、申请法院强制执行被执行人即原业主赵容的财产，而取得的，不是与答辩人购买的，其与被答辩人不存在涉案房屋的权利义务关系。二、被答辩人取得的涉案房屋，是通过法院委托评估，按房屋现状即空置毛坏房、水电设备未完善、有电梯口，无上下设置，整层未间隔，无法单独使用的现状评估定价，按评估定价裁定抵偿等额债务而取得的。被答辩人对此亦完全清楚和同意的。现被答辩人请求在按现状评估定价，按评估定价抵偿等额债务之外，再为其装修其他项目，是毫无根据的。三、被答辩人以其是业主，应享有物业使用的权利和履行原合同的权利为由，提出上诉。答辩人认为，被答辩人是离开了其一审的上诉请求和本案实际而空谈业主权利的。被答辩人一审诉讼请求是请求判令答辩人为其涉案房屋装修好墙壁间隔及门窗安装、水电按通到户、办公场所的公共配套装修完善，并能正常使用，以及补偿房租。前面诉述，被答辩人以房抵债取得房屋与答辩人无关，其与答辩人不存在权利义务关系。其因被原业主赵容欠下债务，通过诉讼执行按原房现状评估定价，按评估定价抵偿等额债务而取得的房屋。其请求装修完善的项目是属于按原房现状评估定价抵偿等额债务之外的项目，一审法院认为其请求无理，判决驳回其诉讼请求。现被答辩人上诉称其是业主，应享有业主的权利和履行原合同权利义务的权利，正是新的诉求和另一法律关系，不属于本案审理的事由，二审不应审理。事实上，本案房屋连同其所在的2—3层整层都是办公房，有被答辩人房产证登记和附图所证实。答辩人将2—3层整体出卖给案外人赵容、许志毅，出卖时房屋现状就是本案房屋评估拍卖时的现状。买卖双方按房屋现状定价，房屋未完善的项目由买方负责。如买方需装修完善，答辩人可以给予协助，费用由买方自负。这是答辩人与原买方的关系。被答辩人以房屋抵债取得的房屋后，应以抵债方发生关系，与答辩人无关。故被答辩人以业主权利上诉，同样是无理的。综上所述，请求二审法院驳回上诉，维持原判。上诉人徐伟壁提交了如下证据：关于涉案房屋现场的状况的视频。被上诉人质证称：根据刚才上诉人陈述的关于视频里首层的通道、停车的问题，以及二层的现状问题，我方认为：上诉人是以房抵债取得涉案房屋的，其因被原业主赵容欠下债务，通过诉讼执行按原房现状评估定价，评估里面已经是将现状都描述清楚的，是按评估定价抵偿等额债务而取得的房屋，现在上诉人的诉求是属于按原房现状评估定价抵偿等额债务之外的项目，我方认为该诉求是毫无事实和法律依据的。我方认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，证据充分，请求二审法院依法予以维持一审判决，依法驳回上诉人的上诉请求。被上诉人二审未提交新证据。本院查明的事实、判决理由及结果本院经审理查明，原审查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷，根据双方当事人在二审的上诉和答辩意见，本案上诉争议焦点：上诉人主张被上诉人应当对房屋进行装修完善应否支持。具体判析如下：上诉人徐伟壁通过法院对涉案房屋的执行取得房屋所有权，其与被上诉人之间并无合同关系，根据合同相对性，其主张被上诉人应当履行被上诉人与原购买者所签订合同约定的权利义务，无事实和法律依据，本院不予采信。涉案房屋经法院委托评估，按房屋现状评估定价，并经法院拍卖后，一审法院裁定涉案房屋交付给上诉人徐伟壁抵偿等额债务。惠州市博邦土地房地产评估有限公司出具的《房地产估价报告》已经阐明涉案房屋的实物状况为空置毛坏房，水电设备未完善，有电梯口、无上下设置，整层未间隔，无法单独使用等。上诉人徐伟壁在已知悉涉案房屋的现状的情况下同意以物抵债，该房屋以物抵债的价值应以房屋未间隔、未装修时的实物状况下的价值为限。且涉案房屋已经竣工验收合格并办理相关不动产权证书，符合商品房交付的条件。现上诉人要求被上诉人对涉案房屋进行间隔分割和装修完善，已经超出了其所支付对价的范围。上诉人请求超出涉案房屋现状之外由被上诉人进行完善，没有事实依据。原审法院不予支持上诉人的主张，并无不当，本院予以维持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持，上诉人的上诉缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费用100元，由上诉人徐伟壁负担。本判决为终审判决。审 判 长  郑 杰审 判 员  寇 倩审 判 员  黄宇乐二〇一八年四月四日法官助理  李苗苗书 记 员  黄春婷附：相关裁判依据：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；