广西壮族自治区临桂县人民法院民 事 判 决 书（2013）临民初字第461号原告谢X，19XX年X月X日出生。委托代理人蒋XX、李XX。被告桂林XX建设开发有限公司。法定代表人雍XX，该公司董事长。委托代理人王X，该公司董事长助理。委托代理人刘XX，该公司法务顾问。原告谢X诉被告桂林XX建设开发有限公司（以下简称被告XX公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年4月16日受理后，依法组成由审判员唐良保担任审判长，审判员韩艳、人民陪审员侯有喜参加的合议庭，于2013年6月14日、2013年7月26日两次公开开庭审理了本案。书记员郑远来担任记录。原告谢X及其委托代理人蒋XX、李XX、被告XX公司的���托代理人王X、刘XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢X诉称，被告与原告于2011年9月29日签订《商品房买卖合同》，合同约定：被告应于2012年12月31日前将经“五方验收”且符合交房条件的X栋X单元XXX室房屋交付给原告，同时亦约定了逾期交房的违约金的计算方式。合同签订后，原告依约履行了付款义务。被告于2012年12月14日通知交房，但是在办理交房验房手续过程中，被告交付房屋的质量上存在多处与合同约定不符之处，又无法提供房屋符合我国法律规定及合同约定的可以交付使用的相关证明文件（竣工验收备案表、住宅质量保证书、住宅使用说明书等）。原告因此拒收房屋，并要求被告及时完善相关手续后，再行收房。但被告时至今日亦未按合同约定交付合格的房屋。原告认为，被告至今依约迟延长达3个多月仍未能依约向其交付合格的房屋，其违约事实十分严重，极大地损害了原告的合法权益，根据合同法及《商品房买卖合同》第九条的约定，被告理应依法依约向原告承担违约金，直至其达到合同约定交付房屋的条件为止。故原告在多次与被告协商未果的情况下，为及时维护自身合法权益，现诉至法院，请求：1、判令被告承担逾期交房的违约金暂计15658.50元（暂从2013年1月1日计算至2013年4月10日，按购房总价521950元×0.3‰／日×100天计，暂计100天，应计至交付合格房屋时止）；2、判令由被告承担本案的诉讼费。原告谢X对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、商品房合同、销售发票，证明购房合同约定了房屋总价款、交房的条件、逾期交房的责任及违约金的计算方式、买受人已经履行交款义务；2、拒收通知单、邮寄回执，证明买受人已经通知出卖人拒收房屋的事实和理由，并要求出卖人完��相关手续后收房；3、临桂建信复字（2013）X号文件，证明买受人所反映的情况属实，已得到行政管理部门的确认和书面答复，出卖人备交的房屋存在一系列的问题需待解决，因此买受人拒收房屋于法有据，于理相符；4、桂林市关于印发建设工程竣工验收有关规定的通知、市住建（2010）X号文、市房（2010）XX号关于规范《商品房买卖合同》签约行为的通知，证明被告五方验收没有按照上述规定进行，程序不合法。被告XX公司辩称，原告诉请缺乏事实根据与法律依据，也违背合同的约定。双方所签《商品房买卖合同》中“该商品房经建设、施工、监理、设计、勘察单位五方联合验收合格即可交付使用”约定为交房的条件，没有任何法律或行政法规予以禁止。因此约定合法有效，合同条款双方均应信守和尊重，被告在五方验收合格后将商品房交付原告，原告无��当理由拒绝收房属于违约，相应的延期收房损失、房屋灭失毁损、物业费用承担等不利后果应由原告承担。另临桂县住房和城乡建设局临建信复字（2013）X号答复意见书作为一份信访回复件，不能作为本案裁断的依据。因该答复意见书不是法规、规章，更不属于法律、行政法规的范畴。人民法院确认合同无效，只能以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据；而该答复意见书的答复内容明显高于法定标准，于法无据。该答复意见书发文时间在《商品房买卖合同》签订时间之后，参照“法不溯及既往”的法治原则，该文对涉案《商品房买卖合同》没有约束力。双方所签《商品房买卖合同》是规范文本，又经过商品房销售主管部门的审查备案，将五方验收合格为交房条件是得到商品房销售主管部门认可同意的，与该答复意见书有矛盾之处。合同约定的住宅质量保证书、住宅使用说明书，被告在通知收房前就已准备妥当，且其他已收房的业主都已签收拿到了这两份文书，不存在无法提供的问题。从桂林市房地产销售、交房的通例来看，各主流开发商、主流楼盘都极少将“取得竣工验收备案表”约定为房屋交付使用的条件，也少有业主以“未取得竣工验收备案表”为由拒绝收房，原告的要求不仅于法于合同无据，也有悖常理常情常规。本案是违约给付之诉，其焦点问题就是合同约定的交房条件是否有效、合同约定的交房条件是否具备以及是因为哪一方的原因造成延期交（收）房，对于合同约定交房条件之外的质量瑕疵、建筑通病等问题可通过保修、收房后的整改维修等途径解决，而不能成为超越合同约定拒绝收房的理由。被告保留追索的权利，并将适时坚决的维权护益。被告XX公司为其辩���在举证期限内提供的证据有：1、《商品房买卖合同》、《建筑栋号变更通知》，证明交房条件、时间等权利义务、栋号变更过程；2、五方验收通过的凭证、施工方出具的工程保修书，证明房屋已通过五方验收，达到交房要求；3、住宅质量保证书、住宅使用说明书、1、2、6栋业主签收两书的证明（若干份），证明房屋交付具备两书；4、供电供水设施、管道燃气管线、电梯和有线电视、宽带通道达到使用条件的凭证、合同附件三所列装饰设备已经具备的凭据、道路达到使用条件的凭证、住宅套房质量验收报告、《建筑工程质量监督报告》，证明合同约定的交房条件已具备；5、登报交房通知、《入伙通知书》、特快专递的回执单，证明已通知原告收房；6、竣工验收备案表，用以证明取得备案表时间，只是房屋资料整理的过程；7、临桂县住建局2013年5月21日的《通知》，证明临桂住建局已经撤销需要验收表才交房的要求。本案2013年6月14日公开开庭后，根据本案案情的需要，本院依职权向临桂县城建档案室调取了XX·桂林XX住宅A区X期XX号楼的《建设工程质量竣工验收意见书》，以及施工单位湖南省建筑工程集团总公司、勘察单位桂林矿产地质研究院工程勘察院、设计单位中国化学工业桂林工程有限公司、监理单位广西嘉华建设项目管理咨询有限公司各自持有的XX·桂林XX住宅A区X期XX号楼的《建设工程质量竣工验收意见书》，同时要求上述4单位派人出庭作出说明。2013年7月26日再次开庭时，施工单位湖南省建筑工程集团总公司、勘察单位桂林矿产地质研究院工程勘察院、设计单位中国化学工业桂林工程有限公司、监理单位广西嘉华建设项目管理咨询有限公司均派人出庭，并作出相同的陈述，即XX·桂林XX住宅A区X期XX号楼综合��收结论是“合格”，验收合格的时间是2012年12月17日。经过两次开庭质证，原告对被告提供的证据1没有异议；证据2的真实性无法判断，而且XX号楼的验收原件没有验收结论的内容，证明被告的验收很不规范；证据3中的质量保修书真实性没有异议，但没有关联性，是开发商自己印制的空白的说明书，与本案无关，交房当时被告也没有提供给原告，其他业主签收的与本案无关；证据4中的住宅套房质量验收报告不认可其真实性，监督报告的真实性没有异议，但是2013年的3月15号才做的，这份报告也看不出竣工验收的时间，道路达到使用条件的凭证真实性不认可，关于其他的证据不知是否是用到原告购买的房屋中，所以其的真实性不认可；证据5是真实的，认可，也收到了；证据6真实性没有异议，这个是2013年3月25日备案的；证据7真实性没有异议，但看不出验收表取消了。对本院依职权调取的XX·桂林XX住宅A区X期XX号楼的《建设工程质量竣工验收意见书》，原告拒绝质证，认为不是在举证期间质证的，也不是新的质证，法院对该证据的调取有违中立性。被告对原告提供的证据1真实性没有异议；证据2也是真实的，但内容和客观事实不符，不能以单方的陈述作为依据；证据3的真实性没有异议，关联性有异议，从回复的对象看，不是针对本案被告答复的，与本案无关；而且也不是规范性答复；这个材料也没有举出哪个业主合同不能履行；证据4是一个规范性文件，对真实性没有异议，但对证明力有异议，不能说明被告组织的五方验收没有进行过合法程序，与本案没有必然的关联性。对本院依职权调取的XX.桂林XX住宅A区X期XX号楼的《建设工程质量竣工验收意见书》的质证后认为，这个证据能够佐证被告的X号楼的验收是完��合格的，特别是在临桂县城建档案室保管的《建设工程质量竣工验收意见书》，就算存在被告的意见书有笔误，但从这5份证据可以看出被告的X号楼（A区X期X号楼）验收已经合格，这个证据只是第一次开庭被告提交证据的其他几种版本，不是新证据。本院结合双方举证和质证及本院依职权调取的证据，认证如下：对双方确认的书证，予以确认并采信；对双方提出异议的书证（含本院依职权调取的证据），因各自无相反证据予以否定，且该类书证确与双方诉辨事由具有一定的关联性，故本院亦作为定案的参考依据。综合全案的证据，本院确认以下法律事实：2011年9月29日，原告谢X（买受人）与被告XX公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四、五，该合同约定原告购买被告出售的位于临桂县临桂镇世纪大道西路北侧XX·桂林XX��区X座X单元X层XXX号房，建筑面积123.40平方米，其中套内建筑面积101.11平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积22.29平方米。按套内建筑面积计算每平方米为5162.2元，总房价款共为521950元。合同第八条关于交付期限的约定：1、出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：⑴-⑷略。⑸该商品房经建设、施工、监理、设计、勘察单位五方联合验收合格（特别约定：如买受人以银行按揭贷款方式或公积金贷款方式购房的，该商品房达到交付日期，但按揭款尚未发放的，须以放款日期作为交房日期）。2、略”。合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按��期时间，分别处理（不作累加）⑴逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金。合同第十一条交接约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人发出通知后三十日内，买受人需办理交付手续，若买受人未在该期限内完成交付手续，出卖方可将房屋交前期物业公司代为接收，并视为出卖人已交房，该房屋所发生的物业管理费、水、电等费用由买受人承担。该合同还对面积确认及面积差异处理、付款方式及期限、买受人逾期付款的违约责任、关于产权登记的约定等进行了明确约定。上述合同签订后，原告按合同约定向被告支付了全部的购房款521950元。2012年12月17日，被告开发的XX·桂林XX住宅A区X期XX号楼经五方（即建设、施工、监理、设计、勘察单位）联合验收，结论为合格。［本案���讼中，被告向法庭提供的XX·桂林XX住宅A区X期XX号楼的《建设工程质量竣工验收意见书》的综合验收结论为空白，但其各分项验收结论均为“合格”，本院依职权向临桂县城建档案室及参与验收的相关单位调取的XX·桂林XX住宅A区X期XX号楼的《建设工程质量竣工验收意见书》的综合验收结论处填写的均为“合格”］。2012年12月16日，被告通过邮寄的方式向原告送达入伙通知书，并在2012年12月20日的《桂林晚报》上刊登了交房公告，通知XX·桂林桂林业主，XX·桂林XX第X期小区小高层组团1、2、3、6栋已达到合同约定的交房条件，该公司定于2012年12月25日起，请业主携带本人二代身份证、购房合同、契税发票及相关费用到XX·桂林桂林项目物业中心办理交房手续，先后顺序请按入伙通知书要求进行。在原告与被告办理交接房过程中，原告认为被告未按合同约定交付合格的房屋��拒绝向被告收房。之后，虽经原、被告协商但未果。2013年4月16日，原告诉至本院，请求：1、依法判令被告承担逾期交房的违约金暂计15658.50元（暂从2013年1月1日计算至2013年4月10日，按购房总价521950元×0.3‰／日×100天计，暂计100天，应计至交付合格房屋时止）；2、判令由被告承担本案的诉讼费。同时查明，被告开发的XX·桂林XX一期的A1、A2、A3、A4住宅经临桂县住房和城乡建设局审查并于2011年8月29日下文［临城规（2011）XX号］同意，现已分别变更为小区1住宅、小区2住宅、小区3住宅、小区6住宅。本院认为，原告谢X与被告XX公司于2011年9月29日签订的《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四、五是在当事人双方自愿协商一致的情况下签订的，内容合法，为有效的合同，应受法律保护，对原、被告双方均具有约束力，双方应根据合同的约定履行各��义务。原告在合同签订后，已按合同约定向被告履行了支付房款的义务，被告亦应按照合同的约定按时交付符合约定的房屋给原告。在原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条中对交房的期限及条件、房屋的质量标准作了明确约定，即为“该商品房经建设、施工、监理、设计、勘察单位五方联合验收合格”，该约定未违反法律及行政法规的强制性规定，是合法有效的。虽然在本案中被告提供的XX·桂林XX住宅A区X期XX号楼的《建设工程质量竣工验收意见书》的综合验收结论未填写为空白，存有暇疵，但该《建设工程质量竣工验收意见书》各分项验收结论均为“合格”，而从本院依职权向临桂县城建档案室及参与验收的相关单位所调取的XX·桂林XX住宅A区X期XX号楼的《建设工程质量竣工验收意见书》来看，XX·桂林XX住宅A区X期XX号楼的综合验收应为“合格”的���因此，被告开发的XX·桂林XX住宅A区X期XX号楼综合验收是合格的，已达到交付条件。至于原告主张XX·桂林桂林住宅A区X期XX号楼未取得竣工验收备案表，被告交付的房屋与合同约定不符的诉讼理由，则与本案查明不符，且是否取得竣工验收备案表并非双方合同所约定，而建设行政部门为规范行业所作出的文件、通知，不属于法律及行政法规，不能对抗双方在合同中的约定，故本院对原告此项主张，不予采信。被告在XX·桂林XX住宅A区X期XX号楼经五方联合验收合格后，以邮寄的方式向原告送达入伙通知书并在桂林晚报上刊登交房公告，通知包括原告在内的业主于2012年12月25日起到XX·桂林XX项目物业中心办理交房手续，已履行了将商品房交付原告的告知义务及交房义务，且在合同约定的交付期限2012年12月31日前，故被告不存在逾期交房。至于原告诉称被告无法提���竣工验收备案表、住宅质量保证书、住宅使用说明书等相关证明文件，原告因此拒收房屋，并要求被告及时完善相关手续后，再行收房。因原、被告双方在《商品房买卖合同》中无要求被告提供竣工验收备案表的约定，且原告未能提供证据证明被告交付的房屋存在质量问题和被告在交付的房屋时不能提供住宅质量保证书、住宅使用说明书。原告应对其主张承担举证不能的责任。因此，对于原告拒绝收房所造成的后果，应由其自行承担，而不能归责于被告。综上，原告提出被告逾期交房的诉讼理由，证据不足，依法不能成立。其要求被告给付逾期交房的违约金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，���最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告谢X的诉讼请求。案件受理费192元，由原告谢X负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费192元（收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：20×××XX，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。审 判 长  唐良保审 判 员  韩 艳人民陪审员  侯有喜二〇一三年八月十二日书 记 员  郑远来