.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2018）宁0106民初651号原告：宁夏华美汇特产有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区。法定代表人：韩光文，公司总经理。委托诉讼代理人：彭丽琴，宁夏兴业律师事务所律师。被告：刘鹏伟，男，1992年10月1日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区银川市金凤区。委托诉讼代理人:何永顺，宁夏国禾律师事务所律师。原告宁夏华美汇特产有限公司与被告刘鹏伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月16日立案后，依法适用简易程序，于2018年3月12日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人彭丽琴，被告刘鹏伟及其委托诉讼代理人何永顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除被告刘鹏伟与宁夏华美汇特产有限公司（宁夏特产商贸城）签订的《商铺租赁合同》二份；2.判令被告刘鹏伟向宁夏华美汇特产有限公司交付商铺；3.判令被告刘鹏伟向宁夏华美汇特产有限公司支付租金8352元、物业费2552元、违约金19656元（暂计算至2017年12月26日后，此后以此标准计算至被告实际给付之日），以上共计30560元；4.本案全部诉讼费用由被告刘鹏伟承担。事实和理由：宁夏特产商贸城工商登记注册名称为宁夏华美汇特产有限公司。2016年4月15日，宁夏特产商贸城与刘鹏伟签订《商铺租赁合同》二份，约定甲方(宁夏特产商贸城)将位于银川商铺出租给乙方（刘鹏伟）使用，经营范围为特产；租赁期限为三年，自2016年9月1日至2019年8月31日；租金为10000元/年,第2年开始每年递增，乙方应于每个租赁年度结束之前10日内交付下一年度的租金。合同另约定，如乙方迟延交付租金、物业费及其他应交费用，须向甲方按欠缴金额的日6%支付违约金；如乙方连续7日未能缴足租金或物业服务费及其他应缴之费的，甲方有权单方解除合同，收回店铺，信用保证金不予退还。合同签订后，原告将上述商铺交付被告使用，被告向原告交付第一年租金20000元。现因被告未依约交付第二年租金，故原告诉至法院,请求判如所请。被告辩称，1.双方未建立任何法律关系，被告并非本案适格主体，原告的诉请无任何事实及法律依据。2.原、被告签订的租赁合同，但原告并未注册成立，不具备民事活动主体资格，导致该合同无效。3.合同无效，双方均不受相关条款的约束，更不存在合同解除、履行、违约责任等问题，本案应当依据合同法58条予以处理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据，本院认定如下：原告提交的《商铺租赁合同》2份、合同补充协议书1份，被告对该证据的关联性认可，对合法性及真实性、证明目的不认可，本院予以确认；原告提交的银川市金凤区人民法院（2016）宁0106民初5525号民事判决书、银川市中级人民法院（2017）宁01民终1516号民事判决书，系生效法律文书，本院予以确认；原告提交的《关于租赁房产的权益和责任归属的约定》、情况说明、关于《金凤新华联华美汇潮流广场商铺租赁合同》的补充协议、解除租赁合同通知书2份、天天快递邮寄单，该组证据相互印证，形成有效证据链条，本院予以确认。被告提交的收据，企业工商信息1份、商铺租赁合同（2016年8月23日宁夏特产商贸城与朱万明签订）1份，均真实合法，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年4月15日，宁夏特产商贸城与被告刘鹏伟签订《商铺租赁合同》二份，约定甲方(宁夏特产商贸城)将位于银川商铺出租给乙方（刘鹏伟）使用，经营范围为特产；租赁期限三年，自2016年9月1日至2019年8月31日止；免2016年9月1日至2017年8月31日一年物业费，在此期间，乙方免交物业费，免交物业费只属一次的优惠，并不适用任何续约或者延长租期，乙方须于免一年物业费满后，开始向甲方缴交物业费；2016年6月1日特产商贸城试营业，乙方在2016年9月1日特产商贸城开业前应正式对外开张营业，在特产商贸城开业一个月内不对外营业的，甲方有权单方解除本合同，店铺租金将不退还给乙方；商铺租金标准均为：租金以建筑面积计算，租金标准为1万元/年，乙方承租该商铺的租金每年为人民币1万元，从第2年开始每年在上一租约年租金基础上递增。第一年年租金为1万元，递增率0；第二年年租金为1.3万元，递增率为3000元；第三年年租金为1.6万元，递增率为6000元；乙方在签订本合同时，应同时向甲方一次性交付信用保证金，作为乙方今后经营信用的押金，即商品质量保证和商品交易斤两的准确，该保证金不计利息，共计2000元；租约期满，在乙方无违约和无赔偿的前提下甲方如数（不计利息）退还乙方；信用保证金的使用：如乙方未能按照本合同约定向甲方或物业管理公司支付租金、物业管理费、违约金或其他因乙方侵权、抵扣费用而应支付给甲方任何应付款项，甲方有权在书面通知乙方后，以扣留、没收等额的租赁保证金的方式冲抵相关款项；租期届满或者合同解除时，在下列条件全部得到满足的情况下，甲方应将保证金全额无息退还给乙方：乙方已全部履行完其在本合同项下的所有义务；乙方已经向甲方交还该租赁商铺；乙方对甲方无任何财产损害或欠款；否则，甲方有权将该保证金抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿责任外，在本合同约定期限内将剩余部分如数返还乙方；......；物业服务费以建筑面积计算，乙方租赁该商铺每年应缴的物业服务费4000元。物业服务费及其交付时间、方式依物业公司的规定或依据乙方与物业公司签订的具体合同。如乙方迟延缴交租金、物业服务费及其他应缴之费，须向甲方支付违约金。每迟延一日，应按所欠缴金额的6%支付违约金，如连续7天未能缴足租金或物业服务费及其他应缴之费（无论是否已获正式通知催缴），甲方有权单方解除合同，收回店铺，信用保证金不予退还。合同签订后，被告向宁夏特产商贸城缴纳商铺第一个租赁年度租赁费共计20000元及信用保证金2000元。宁夏特产商贸城后注册为宁夏华美汇特产有限公司。本院认为，宁夏特产商贸城从事民事活动后注册为宁夏华美汇特产有限公司，宁夏特产商贸城的权利义务均应由原告宁夏华美汇特产有限公司概括承受，被告认为原告主体不适格的答辩意见不能成立。被告刘鹏伟与原告宁夏华美汇特产有限公司（宁夏特产商贸城）签订的《商铺租赁合同》合法、有效，双方均应按合同约定全面履行各自义务。被告刘鹏伟未按合同约定向原告缴纳第二个租赁年度即2017年9月1日至2018年8月31日的租金及物业费，已构成违约，现原告按合同约定单方提出解除合同、收回店铺，符合法律规定，本院予以支持。2017年9月1日至2017年12月26日期间，商铺的租赁费均为4176元（13000元/年÷365天×116天），合计8352元，物业费合计2552元（4000元/年÷365天×116天×2个），被告应按照合同约定向原告支付。2017年12月26日之后的租赁费、物业费按合同约定的标准继续计算，付至商铺实际返还之日。双方在签订合同时，约定被告向原告一次性交付信用保证金2000元，作为被告今后经营信用的押金，即商品质量保证和商品交易斤两的准确，并约定该保证金租期届满后在被告无违约和无赔偿的前提下原告将如数退还，如被告未按合同约定支付租金、物业管理费、违约金等款项，原告有权以扣留、没收等额的租赁保证金的方式冲抵相关款项。故该信用保证金除作为商品质量、交易斤两保证外，还可用于冲抵租金、物业管理费。现原告并未举证证明被告存在商品质量、交易斤两方面的问题，在双方合同解除的前提下，对该信用保证金2000元本院用以冲抵被告应支付的租赁费，从被告应支付的租赁费中扣除。另双方在合同中虽有被告违约则信用保证金不予退还或由原告没收的约定，但双方约定的违约金已足以弥补被告违约给原告造成的经济损失，故该信用保证金不宜再按违约责任进行处理，对原告的相应主张本院不予支持。因双方在合同中约定的欠缴金额每日6%的违约金及原告主张的每日0.6%的违约金均过高，本院酌情调整为每日万分之五，以应付租赁费为基数，于上一租赁期结束之日即2017年9月1日起算，算至原告暂主张的2017年12月26日，即商铺违约金均为13000元×0.05%×116天×2=1508元；2017年12月26日后的违约金继续计算至本判决确定的给付之日。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告宁夏华美汇特产有限公司（宁夏特产商贸城）与被告刘鹏伟签订的《商铺租赁合同》；二、被告刘鹏伟于判决书生效之日起十日内迁出商铺，并返还给原告宁夏华美汇特产有限公司；三、被告刘鹏伟于本判决生效后十日内支付原告宁夏华美汇特产有限公司自2017年9月1日至2017年12月26日期间A044、A045号商铺租赁费共计8352元，以信用保证金2000元冲抵后，再付6352元；物业费2552元、违约金1508元，合计10412元；2017年12月26日后的租赁费、物业费按上述标准继续计算，付至商铺实际返还之日；违约金按每日万分之五继续计算至本判决确定的给付之日。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费332元，由被告刘鹏伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员杨晴雯二〇一八年四月二十四日书记员邵帅