江苏省海安县人民法院民 事 判 决 书（2012）安开民初字第1287号原告海安智汇众益创意产业园有限公司，住所地海安县海安镇江海西路18号。法定代表人汤忠益。委托代理人洪善荣。被告颜红。委托代理人董来春。原告海安智汇众益创意产业园有限公司（以下简称创意公司）与被告颜红房屋租赁合同纠纷一案，创意公司于2011年9月16日向本院提起诉讼，同年11月21日本院立案受理，经审理本院于2012年5月15日作出了（2011）安开民初字第1262号民事判决书，后双方当事人均不服，向南通市中级人民法院（以下简称南通中院）提起上诉，南通中院经过审理，于2012年9月28日作出（2012）通中民终字第1005号民事裁定书，裁定撤销本院的上述判决，发回本院重审。2012年11月5日，本院依法另行组成合议庭，于2013年5月3日公开开庭进行了审理。原告创意公司的委托代理人洪善荣，被告颜红及其委托代理人董来春到庭参与诉讼。本案现已审理终结。原告创意公司诉称：2009年3月23日，我公司与被告签订房屋租赁合同一份，约定我公司将位于海安县城江海西路18号厂区内，建筑面积为505.84平方米食堂一幢租赁给被告使用，租赁期限从2009年5月1日至2011年4月30日止。现租赁期限已届满，但被告却无端拒不交出租赁房屋，付清所欠电费。我公司于2011年9月16日提起诉讼，请求法院判令被告立即迁让出租赁房屋，将租赁房屋返还给我公司，后被告颜红腾空了租赁房屋，但未办理正式交还手续，现租赁房屋由我公司掌控，该项请求我公司不再主张。现请求判令被告支付所欠电费21180元；判令被告赔偿从2011年4月30日起，以每月3333元的标准计算至迁让出租赁房屋时止的占用费损失。被告颜红辩称：一、颜红作为被告主体不适格。颜红租赁案涉房屋是为设立海安县海陵社区文体活动中心（以下简称文体中心），文体中心也设立了，其具有主体资格，并且在租赁房屋进行装修时，也是文体中心与装修公司签订的合同，对外提供的服务也是文体中心，故权利义务应当由文体中心承担。颜红仅是文体中心的法定代表人。二、原告厂区内部整修对文体中心造成较大损失。从2010年7月底开始，原告对整个厂区进行内部整修，严重影响了文体中心的正常运营，从我方提供的文体中心收费情况可见，原告的内部整修工作开始后，文体中心的月均收入比此前少得多，给文体中心造成了损失。三、原告怠于对租赁房屋进行维修，文体中心代为维修，实际支付维修费用18600元应从房租和电费中予以扣除。四、关于占用费的问题，占用主体为文体中心，占用费标准不能按房租计算，该损失即使存在也应由原告自行承担。因原告停电停水，文体中心已无法正常举行活动，占用费不能按照房租标准计算。另外文体中心的法定代表人多次搬迁都遭原告阻拦，2011年12月25日颜红搬迁物品遭原告阻拦，双方发生争执，报警后公安110出警处理过，原告代理人虽当庭陈述了阻止原因是因为颜红没有结清电费，但因此致房屋未能及时搬迁造成的损失理应由原告自行承担。五、所欠电费21180元是事实，但责任主体为文体中心，而非被告颜红。请求法院驳回原告诉讼请求。经审理查明：原告创意公司原为海安县友谊服装有限公司（以下简称服装公司）。服装公司于1979年12月设立，系股份合作公司，2011年4月28日经工商行政管理部门批准变更为创意公司。服装公司拥有坐落在海安县城江海西路18号厂区内，建筑面积为8437.22平方米房屋。2009年3月23日，服装公司与被告签订房屋租赁合同一份，合同约定：服装公司将其厂区内的食堂（房屋一幢，建筑面积为505.84平方米，房屋产权证附图中标号为第13号房）租赁给颜红用于经营；年租金为40000元，期限二年，从2009年5月1日至2011年4月30日；房租每一年预交一次，否则出租人有权解除合同；水电费按实际用量及市场价格，承租人每半年交纳一次，逾期不交，出租人有权收回房屋，并追缴所欠费用；承租人应对租赁房屋履行保护职责，造成损失按实赔偿；承租人如需对房屋进行装修改造，必须经出租人同意，添置的材料、设施归出租人所有，租赁期满交房时不得拆除和向出租人结算费用。合同签订后不久，原、被告再次签订租房补充合同一份，约定：承租人租用出租方的房屋用于开办舞厅，其治安、消防、环保等由承租人负责；出租方同意将食堂西北角的一小间房屋（建筑面积166.83平方米，房屋产权证附图中标号为12号）租赁给承租人；承租人同意接收出租人的两名员工为其工作，服务期限与租房期限相同；补充协议与房屋租赁合同具有同等法律效力。上述房屋租赁合同及补充协议签订后，被告对承租房屋进行了装修，装修施工合同以文体中心作为当事人对外签订。2009年12月，海安县民政局颁发了海民民证字第320621080193号民办非企业单位登记证书（法人），名称为文体中心；法定代表人为颜红；开办资金为40000元；业务范围：开办文体活动，组织培训竞赛、对外交流；业务主管单位为海安县海安镇人民政府。此后，被告对该活动中心进行管理和经营，其主要以经营舞厅业务为主。被告按约向原告交纳了至2011年4月30日的房屋租金以及至2010年6月份的水电费用（电表度数已至34074度）。服装公司收取上述款项开具的收款收据中交款单位均为颜红。2010年7月12日，服装公司将其股权全部转让给汤忠益（创意公司法定代表人），并签订相关股权转让手续。此后，原告向行政主管部门提出申请，在原服装公司厂区内设立创意园。原告经上级主管部门批准后，于同年8月开始对原服装公司的基础设施进行改造。由于需要拆除厂区东北角的厕所，该厕所又与被告经营的舞厅共用，为方便被告的顾客和保证顾客出入舞厅，原告在厂区西围墙上（舞厅大门西侧）打开了一个缺口（约2.5米宽，厂区南大门未封闭，因楼房外立面装修而留有过道）。该缺口北侧有一公共厕所。2011年4月29日下午，原告将西院墙的缺口进行了封闭。同年4月30日，原、被告房屋租赁合同期限届满，双方未续签合同，但被告仍占用涉案租赁物。2011年5月12日，原告向被告发出迁让通知书一份，载明：你于2009年3月23日签订租赁合同期限已满，望你接到本通知之日起5日内，将房屋内所有属于你方的物品全部搬走或拆除，逾期将视为无主财产处理，特此通知。被告收到上述通知后，于同年5月16日，向原告发出“协商解决纠纷函告”，载明的主要内容：本人在经营舞厅期间，因服装公司妨碍给本人造成损失，并引起纠纷；本人未迁让房屋是由于与服装公司有纠纷，未能得到协商解决；2011年5月8日在与服装公司的纠纷中，本人遭到了不明身份人的人身攻击，我已报警，目前此案未有结果，恕本人不能接受贵公司（创意公司）的任何要求；本人与服装公司的纠纷在前，本人再次声明，并非本人不愿迁让，而是本人一直在等待服装公司释放善意通知前去友好协商解决纠纷；舞厅的财产系本人所有且完好，本人已通过第三方清点和公证，如因贵公司的不法侵害造成财产损失，概由贵公司承担责任。另查明，从2010年7月份起，被告未再向原告缴纳电费，累计欠费为21180元（55254度－34074度，1元／度）。因双方就房屋迁让事宜存在争议，2011年9月16日，原告向本院提交诉状。本案立案后，被告提出反诉，请求判令反诉被告创意公司赔偿颜红租赁期间的经营损失135232元；投资损失125843.9元；减免租金33330元；支付维修费用18600元。2011年12月25日下午，颜红前往案涉房屋搬迁桌椅等物品，遭到原告阻止，审理中原告对阻止理由陈述称，因被告未结清电费和占用费。本院原审作出（2011）安开民初字第1262号民事判决书后，双方当事人均不服，提起上诉，南通中院裁定发回重审。重审过程中，颜红当庭变更反诉请求，仅要求创意公司赔偿其损失10000元，后书面申请撤回反诉，本院已裁定准许（另行制发裁定书）。南通中院上诉案件审理结束后，在本案审理前，被告已腾空案涉房屋，由原告实际掌控，至今一直空关。以上事实，有房屋租赁合同、租房补充合同、房屋所有权证及附图、原告设立创意园立项审批及厂区改造示意图、服装公司变更登记、文体中心民办非企业单位登记证书、接处警工作登记表，原、被告当庭陈述等在卷予以证实。被告为证明因原告出租房屋漏水，而对房屋进行装修，花费18600元，向本院提供下列证据：1、海安昌盛保温材料厂的收据一份，证明该厂对出租房屋进行了屋面维修，花费18600元。2、证人徐某（海安昌盛保温材料厂法定代表人）到庭称：我是昌盛保温材料厂的厂长；我做保温为主，开始被告找我是做保温材料，屋面找我做也可以做；后来我到舞厅做的防水、隔热、保温、漏雨维修；我提供的清单中岩棉板6800元，是做隔热、隔音、保温的，1200元是防水材料；砖、石灰、水泥860元是用于整修房屋的，固定网520元是用于固定的。我一共做了12天，工资合计为5531元；隔热、保温、隔音的工资和防水的工资各占一半。原告对被告提供的上述证据质证称：海安昌盛保温材料厂是生产保温材料的，而保温材料不是用于防水的；如果需要维修的话，也应当向我公司申请，我们没有接到申请，也没有看到维修，所以不支付维修费；证人的证言我公司认为部分不真实，证人反映的所做的工与清单上某证人反映当初是被告找证人的单位做保温材料的，即使维修不是以防水为主，根本目的是做保温和隔热工程的；证人的陈述是虚假的。本院认为：服装公司与被告颜红签订房屋租赁合同及补充合同，系双方当事人真实意思的表示，不违反法律禁止性规定，合同成立且合法有效，双方当事人均应全面履行合同约定的义务。服装公司更名为创意公司后，创意公司依法承继原服装公司租赁合同的权利义务，故创意公司有权作为原告，依法主张合同权利。被告以本人名义与服装公司签订房屋租赁合同，根据合同相对性理论，在服装公司更名为创意公司后，原告创意公司有权要求被告履行合同义务。被告辩称，其租赁房屋的目的系为了开设文体中心，事实上文体中心也实际设立，故租赁合同的权利义务应由文体中心承担，与法相悖，本院不予采信。颜红作为独立的民事主体，与他人签订房屋租赁合同，即应独立承担合同义务，这不因租赁事由而受丝毫影响。租赁合同期满后，颜红未及时腾空交房，相应责任依法应由其本人承担。被告颜红辩称，因相关财物属文体中心所有，故逾期占用责任应由文体中心承担，不仅与法不符，且与其2011年5月16日致原告创意公司的函告内容明显相悖，本院亦不予采信。原、被告双方对被告至今仍拖欠电费21180元的事实不存异议，本院对此予以确认。原告要求被告支付尚欠电费21180元的诉讼请求有事实依据，本院予以支持。原、被告双方约定的租赁期限至2011年4月30日止。鉴于双方在合同中未约定合同期满后如何续签合同，加之合同期满后，原告已于2011年5月12日向被告发出迁让通知，并要求被告于收到通知后5日内迁让房屋，表明其不再继续将房屋租赁给被告使用，双方不能构成不定期租赁关系。租赁期限届满后，被告颜红继续占用租赁房屋，应当赔偿原告占用费损失。原告要求参照房屋租金标准计算占用费损失，不违反法律规定，本院采信。被告主动搬迁案涉房屋内的物品遭原告阻拦，原告恶意阻止被告返还租赁物，依法应视为此时租赁物已返还，此后损失应由原告自行负担。据此，本院确定被告颜红赔偿原告占用费损失为26019元（2011年5月1日至2011年12月25日）。原告创意公司要求被告颜红赔偿截止实际迁让时的全部占用费的诉讼请求，本院难以全额支持。代表服装公司与被告签订房屋租赁合同的经办人熊加兴，应当清楚出租房屋的实际情况，其在作证时也称被告曾因出租房屋漏水多次与其交涉，由此可见，出租房屋客观存在屋面漏水的现象。因此，被告在对出租房屋实施保温、隔音工程时，一并对房屋的漏水缺陷进行维修，其行为并无不当。本院结合屋面工程施工企业负责人的当庭陈述，考虑到被告对屋面漏水进行维修的合理性，确认防水工程所需防水材料1200元，人工工资2765.5元，合计被告防水工程花费3965.5元，该费用依法应由原告负担。被告抗辩要求抵扣相应房屋租金，理由成立，本院予以支持。其余费用因并非用于屋面防水工程，不应由原告负担，被告一并要求抵扣，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十条、第二百三十五条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告颜红支付原告创意公司电费21180元。二、被告颜红赔偿原告创意公司房屋占用费损失26019元。上述一、二两项合计，被告颜红应支付原告创意公司47199元，扣减创意公司应当负担的防水工程费用3965.5元，被告颜红尚应给付原告创意公司43233.5元，于本判决发生法律效力后10日内履行完毕。如被告颜红未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告创意公司的其他诉讼请求。案件受理费1547元，原告创意公司负担743元，被告颜红负担804元（被告负担部分已由创意公司代垫，被告颜红在履行上述判决义务时一并给付创意公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状并按照对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费1547元（该院开户行：中国银行南通市西被闸支行，户名：南通市财政局，帐号：47×××82）。审 判 长  刘春华代理审判员  杨云霞代理审判员  唐小红二〇一三年五月十三日见习书记员  程雪梅附：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第二百三十五条租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。