广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤06民终212号上诉人（原审被告）：佛山房江湖信息科技有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：蒿某1。委托诉讼代理人：陈嘉敏，公司员工。被上诉人（原审原告）：佛山市卓越盛世商务信息咨询有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：龙某1。被上诉人（原审被告）：佛山市润穗房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：许某1。委托诉讼代理人：康盼，公司员工。委托诉讼代理人：黎楚琦，公司员工。上诉人佛山房江湖信息科技有限公司（以下简称房江湖公司）因与被上诉人佛山市卓越盛世商务信息咨询有限公司（以下简称卓越盛世公司）、佛山市润穗房地产开发有限公司（以下简称润穗公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2020）粤0605民初16182号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。房江湖公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.将本案发回重审或在查清事实的基础上予以改判；3.本案一审、二审诉讼费用由卓越盛世公司、润穗公司承担。事实与理由：根据房江湖公司与卓越盛世公司签署的《某某新房分销合作框架协议》及《某某公馆项目通知函》，分销服务费结算前提为润穗公司向房江湖公司支付完毕全部对应服务费。现润穗公司对客户有效性未予认定且未向房江湖公司支付服务费，按照框架协议及通知函内容约定，卓越盛世公司不具备结算条件，一审法院判决房江湖公司向卓越盛世公司支付服务费缺乏依据。综上，请求二审法院依法将本案发回重审或者在查清事实的基础上予以改判。卓越盛世公司辩称，卓越盛世公司不认可房江湖公司的上诉请求。一、客户是由卓越盛世公司带过去的，由卓越盛世公司推荐购买涉案楼盘。二、按照当时的情况，客户是不满足该楼盘的购买条件的，是由卓越盛世公司处理后客户才满足购买条件。由于房江湖公司的原因，导致卓越盛世公司一直未获得佣金。润穗公司辩称，润穗公司认可一审法院有关润穗公司非合同相对方，无需对卓越盛世承担责任的认定，但不认可一审法院有关刘某1有权代表润穗公司的认定。一、润穗公司不存在有违诚信原则的情形。一审法院认为刘某1的陈述构成润穗公司的承诺，所依据的是微信中“电话回访你的客户，你通知你的客户，记得说你带来看的”的表述。在润穗公司未对卓越盛世公司、房江湖公司作出任何承诺的前提下，润穗公司不认可刘某1的上述表述系为代表润穗公司作出的意思表示，不认可刘某1所谓的“代理行为”，不构成违反诚实信用原则。二、润穗公司不存在有违公平原则的情形。首先，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《某某新房分销合作框架协议》《销售代理合同》为各方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，则关于案涉佣金结算事项，各方应当按照以下明确约定的条款执行：（一）房江湖公司与卓越盛世签订的《某某新房分销合作框架协议》，明确约定销售工作中所产生的其他客户认定争议，应当以房江湖公司的规则为准进行处理，如该争议经协商无果，最终应当以润穗公司的判定确认为准。（二）房江湖公司和润穗公司签订的《销售代理合同》第15.2条明确约定，乙方需按照附件《某某公馆二手中介带客管理制度》对乙方员工及乙方关联公司带客（如有）等事宜进行有效管理，否则，甲方有权立即终止委托，若造成甲方损失的，则甲方无需向乙方支付所涉单元任何款项并保留追溯赔偿的权利。附件一第一条第1款第1项约定，渠道公司带客户到访前，必须向项目指定人提前预约报备，否则不视为推荐客户，来访报备时间为提前1小时。第6.5款第1项约定，客户判定依据为项目人脸识别系统，移动案场APP、CRM系统的信息，包含到访和主动来电客户。本案争议事项所适用规则，有以上法律约定，润穗公司及房江湖公司有权根据合同约定、法律规定进行结算，一审法院认为润穗公司违反公平原则属于适用法律错误。三、关于销售代理判客规则的设置。润穗公司与房江湖公司之间签订的《销售代理合同》中关于来访报备时间为到访前1小时的设置，系为了管控中介在销售案场周边拦截本即欲来访的购房人，规范中介带客成交市场。根据卓越盛世公司发送的《某某公馆项目通知函》，分销服务费计算标准第3条明确约定，若贵司推介客户所购单位或项目合作方在客户成交后通过电话回访、查看现场监控录像等方式最终合适该客户非有效客户的，则我司无需就该客户向贵司支付分销服务费……，即案涉交易包括带客成交和判客两个流程，该设置是基于中介行业惯例。卓越盛世公司作为专门从事房地产中介事务的公司（详见其营业执照），所谓的不了解其从事的行业惯例，在房江湖公司已举证其已通过告知函、微信等方式通知其具体规则，卓越盛世公司并未对规则提出任何异议，且其带客过程中实际实施了报备行为，即其已知晓应当报备的情况下，依然表示不知道并不遵守报备时间限制，不按《某某新房分销合作框架协议》《销售代理合同》约定执行，显然是与逻辑相悖、与事实不符、有违诚信原则，润穗公司按照约定进行判客及确定不予结算的作法，有法律、合同和事实依据。因此，一审法院上述认定属于事实认定和法律适用错误，应予以改判。卓越盛世公司向一审法院起诉请求：1.房江湖公司、润穗公司向卓越盛世公司支付销售佣金43763元；2.房江湖公司、润穗公司承担本案所有诉讼费用。一审法院认定事实：卓越盛世公司（乙方）与房江湖公司（甲方）签订《某某新房分销合作框架协议》，约定合作期限自2019年10月15日至2020年10月14日。乙方可参与甲方承接的全部楼盘销售项目，甲方根据乙方在销售工作中的成交量向乙方结算分销服务费。乙方在销售工作中所产生的其他客户认定争议的，应当以甲方的规则为准进行处理，如该争议经协商无果，最终应当以项目开发商的判定确认为准。分销服务费结算方式为达到甲乙双方就具体项目签署文件中确定的分销服务费结算标准且甲方收到具体项目合作方支付的全部对应佣金后，由甲方在具体项目合同约定的支付期限内向乙方支付分销服务费。房江湖公司就某某公馆项目发送通知函予卓越盛世公司，告知客户带看界定规则：以开发商的销售现场客户确认制度、流程及客户保护期为准。告知分销服务费结算标准：项目合作方向房江湖公司支付完毕全部对应佣金且满足以下条件……案外人王某1于2019年12月6日向润穗公司支付10000元，于2019年12月25日向润穗公司支付（某某公馆11栋2504房）的定金50000元，于2020年1月4日向润穗公司支付房款440883元，于2020年3月11日与润穗公司签订《商品房买卖合同（预售）》。证人龙某1主张己方为涉案争议客户，随同卓越盛世公司查看上述房屋坐在楼盘后，具有购买意愿，但因己方不具备购房资格，故其后携带女友王某1随同卓越盛世公司再次看房并以王某1名义购买上述房屋，上述房屋实为卓越盛世公司介绍购买。卓越盛世公司、房江湖公司、润穗公司亦确认涉案争议的成交客户为龙某1。卓越盛世公司与房江湖公司员工李某的微信聊天记录显示：2019年12月2日下午15时59分，卓越盛世公司报备带客信息（客户称呼“龙生”）。同年12月6日，卓越盛世公司再次报备带看信息（客户称呼“龙生”），后卓越盛世公司告知他（龙生）在华润下了诚意金。同年12月21日，卓越盛世公司告知今天会转定金。卓越盛世公司与润穗公司员工刘某1的微信聊天记录显示：2020年1月4日，卓越盛世公司发送：贝壳那边说，客户已经做了人脸识别，刘某1回复：男的做了，女的识别不了，到时候这边会手工教女的识别。同年2月27日，刘某1告知卓越盛世公司：如果王某1不懂，那边您配合他去办理资料，这几天安排他网签和办理按揭，佛山工资、佛山纳税，还有佛山工作证明都正常吧。卓越盛世公司回复：正常。2020年3月24日，刘某1微信告知卓越盛世公司：电话回访你的客户，你通知你的客户，记得说你带来看的。2020年7月10日，卓越盛世公司向一审法院提起诉讼。诉讼中，润穗公司主张抓拍的龙某1最早到访时间是2019年12月2日16时55分29秒，而房江湖公司报备（带看）时间是2019年12月2日16时01分，报备时间与到访时间间隔不足1小时，不能认定为带看的有效客户，不予结算佣金予房江湖公司。而房江湖公司主张卓越盛世公司在2019年12月2日下午15时59分报备，己方已在2019年12月2日16时01分及时向润穗公司报备，因该带看信息被润穗公司认定为无效客户（诉讼中，润穗公司书面确认在2020年4月26日告知房江湖公司为无效客户），己方没有收到服务费，按照框架协议和通知函内容为不具备结算标准，故不予结算服务费予卓越盛世公司。一审法院认为，框架协议约定由卓越盛世公司带看客户并成交，房江湖公司支付相应的服务费。本案中，成交客户（龙某1）确认己方为卓越盛世公司带看成交，卓越盛世公司举证亦显示成交后的购房手续也为己方跟进处理，润穗公司员工刘某1在预售合同签订后的2020年3月24日亦微信确认成交客户为卓越盛世公司客户，并提醒卓越盛世公司在电话回访客户时要“通知你的客户，记得说你带来看的”，可知卓越盛世公司已经实际履行完毕框架协议约定的义务，且已取得润穗公司的确认，则卓越盛世公司有权依据约定主张服务费用。房江湖公司、润穗公司虽主张卓越盛世公司报备（带看）时间与到访时间不足1小时不予支付服务费，但卓越盛世公司在两次带看（龙某1到访时报备一次，实际购房人王某1到访前报备一次）前均已报备，且第一次报备时间距离首次到访时间为56分钟（与1小时仅差4分钟），而润穗公司后续亦确认了涉案房屋为卓越盛世公司带客成交，现房江湖公司、润穗公司在卓越盛世公司带看房屋签订预售合同后，告知卓越盛世公司为无效带看客户而不予支付服务费，有违公平原则，该答辩意见一审法院不予采纳。润穗公司主张员工刘某1已经离职，其陈述不能代表润穗公司，有违诚信原则，该答辩意见一审法院亦不予采纳。综上，卓越盛世公司诉请房江湖公司支付服务费43763元，一审法院予以支持。润穗公司非卓越盛世公司合同的相对方，卓越盛世公司诉请润穗公司承担责任，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、房江湖公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付服务费43763元予卓越盛世公司；二、驳回卓越盛世公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计447.04元（卓越盛世公司已预交），由房江湖公司负担并应于判决发生法律效力之日起十日内迳付予卓越盛世公司，一审法院不另收退。二审期间，房江湖公司、卓越盛世公司、润穗公司均未向本院提交新证据。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为商品房委托代理销售合同纠纷。围绕着房江湖公司的上诉请求，二审审查的焦点为：房江湖公司应否支付43763元中介服务费予卓越盛世公司。房江湖公司上诉主张，根据其与卓越盛世公司签订的《某某新房分销合作框架协议》及《某某公馆项目通知函》，分销服务费结算前提为润穗公司向房江湖公司支付完毕全部对应服务费。现润穗公司对客户有效性未予认定且未向房江湖公司支付服务费，按照上述协议，卓越盛世公司不具备结算条件，其不应支付43763元中介服务费予卓越盛世公司。经审查，本院认为，房江湖公司与卓越盛世公司签订的《某某新房分销合作框架协议》中，约定由卓越盛世公司带看客户并成交，房江湖公司支付相应的服务费。根据卓越盛世公司提交的证据，足以证实涉案某某公馆11栋2504房与润穗公司签订《商品房买卖合同（预售）》的客户为卓越盛世公司带来的客户，该客户购买涉案房产与卓越盛世公司提供的中介服务具有关联性。虽从时间上而言，卓越盛世公司报备（带看）时间与到访时间不足1小时，但如一审法院论析，卓越盛世公司在两次带看（龙某1到访时报备一次，实际购房人王某1到访前报备一次）前均已报备，且第一次报备时间距离首次到访时间为56分钟（与1小时仅差4分钟），而润穗公司后续亦确认了涉案房屋为卓越盛世公司带客成交，现房江湖公司、润穗公司在卓越盛世公司带看房屋签订预售合同后，告知卓越盛世公司为无效带看客户而不予支付服务费，有违公平原则。综上论析，一审法院判令房江湖公司应向卓越盛世公司支付2504房对应的居间服务费43763元合理有据，房江湖公司上诉主张不应支付该笔款项缺乏理据，本院不予采纳。综上，房江湖公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费894.08元，由上诉人佛山房江湖信息科技有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  耿 翔审 判 员  翁丰好审 判 员  姜欣欣二〇二一年二月二十四日法官助理  杨全欣书 记 员  周英洋