浙江省台州市路桥区人民法院民 事 判 决 书（2013）台路民初字第856号原告（反诉被告）罗邦坤。委托代理人（特别授权代理）林静，浙江精通律师事务所律师。被告（反诉原告）张新莲。委托代理人（特别授权代理）符士勇，浙江士勇律师事务所律师。本院于2013年4月18日立案受理原告罗邦坤与被告张新莲为房屋买卖合同纠纷一案后，被告张新莲于同年5月6日提出反诉。本院依法适用简易程序于2013年5月9日公开开庭对本诉和反诉一并进行了审理。原告罗邦坤及其委托代理人林静、被告张新莲的委托代理人符士勇到庭参加诉讼，案经调解未果。本案现已审理终结。原告罗邦坤诉称，原告于2001年3月18日向被告张新莲丈夫陶仙桂（2012年2月已亡故）购买一套座落在路桥区路北街道农业局职工购建房宿舍3幢201室房屋一间（现更名为马铺居绿苑公寓3幢201室）。双方签订一份房屋买卖协议，约定房款280000元，协议第四条约定：“由甲方（陶仙桂）负责协助乙方（罗邦坤）办理房产证和土地证，费用由乙方负责，甲方领到房产证以及土地使用证后，必须立即转户给乙方”。协议签订之后，原告分别于2001年3月18日付房款110000元，3月23日付房款130000元，4月23日付房款40000元，共计280000元，由被告丈夫陶仙桂立据三份并将购房相关手续一齐交给原告。陶仙桂交付房屋后，原告一直居住至今。2010年12月该房产可以办理房产证及土地使用证初始登记。2011年陶仙桂取得了该房产的权属证书，原告为其缴纳了办理房产证、土地证公摊费用16800元。2012年2月陶仙桂亡故，被告张新莲继承取得了本案房屋。2013年3月27日，原告为被告办理房产证、土地使用证垫付了土地出让金23065元，契税706元。后原告要求被告将两证转到原告名下，被告均以种种理由予以推诿。现要求判令被告一个月内协助原告办理落座于台州市路桥区绿苑公寓3幢201室房屋（包括车库）的产权变更登记手续；偿还原告垫付的土地出让金23065元，契税706元；偿还原告垫付的房屋超面积价款15800元。庭审过程中，原告将契税诉讼标的额变更至703.45元，将超面积价款15800元的诉讼请求变更至土地出让公摊费用16800元。被告张新莲辩称，2001年3月18日订立的房屋买卖协议时所涉及的房产未取得两证，属于产权不明。陶仙桂擅自处分该房产，未征得房屋共有人的同意，故该协议应为无效；被告并非签订协议的主体，故无协助办理房产过户手续的义务；原、被告曾就房产过户问题达成口头协议：由原告补偿被告55000元，由被告协助原告办理房屋过户有关手续。后被告已主动要求原告办理过户手续，原告自行违反口头约定，未办理过户手续应归责于原告；房屋买卖协议已经约定所有费用均由原告承担，故原告要求其偿还垫付的土地出让金、契税、土地出让公摊费用均缺乏依据。要求驳回原告的诉讼请求。原告罗邦坤补充陈述称，房屋是否已取得权属证明并不影响合同的效力。原告作为善意第三人有偿取得该房产，被告张新莲系陶仙桂妻子，陶仙桂的处分房产行为应构成处分夫妻共同财产的表见代理，故合同应为有效；被告张新莲继承诉争房产并已取得的国有土地使用证、房产证，有协助原告办理两证过户手续的附随义务；房产买卖协议中约定了产权证和使用证的过户手续所需的税收和其他费用均由原告负责，是指从被告名下过户至原告名下的相关税费由原告承担。而对于被告取得两证所支出的土地出让金、契税等均为约定不明，应按照交易习惯由卖方即被告承担，故原告有权要求被告返还已垫付的上述费用；被告丈夫作为原房产的所有人应当知道承建房产时土地性质为划拨，现土地性质转为出让所支付的出让土地公摊费用，应由被告负担；即使原、被告曾就房产过户及补偿问题磋商过，但未达成一致意见，对本案无实质影响。被告张新莲反诉称，2001年3月18日，反诉被告与反诉原告丈夫陶仙桂签订《房屋买卖协议书》约定，陶仙桂将其座落于台州市路桥区路北街道农业局职工购建房宿舍3幢201室，建筑面积131平方米，以及配套底楼小车库建筑面积20平方米出售给反诉被告。2012年9月25日，台州市建设规划局对上述房产颁发了台房权证路字第××号房产证载明该房产建筑面积为137.29平方米，小车库面积为23.03平方米，两项合计比约定的建筑面积多9.32平方米，现要求反诉被告支付超面积9.32平方米对应的房产价款55000元。反诉被告罗邦坤答辩称，房屋买卖协议以套为单位约定房产交易价格，且双方直到台州市路桥区住房保障管理办公室颁《关于集资建房产权确认的通知》（路住房（2011）12号）文件时才知道房产的实际面积，现反诉原告要求支付9.32平方米房产的价款55000元，缺乏计算标准和法律依据。经审理本院认定，2001年3月18日，原告罗邦坤与被告丈夫陶仙桂就台州市路桥区路北街道农业局职工购建房宿舍3幢201室（现更名为马铺居绿苑公寓3幢201室）达成房屋买卖协议：“兹有甲方有一套座落在路桥路北街道农业局职工购建房宿舍3幢201室，建筑面积为壹佰叁拾壹平方米，以及配套底楼小车库建筑面积为贰拾平方米，卖给乙方，永久管业。现甲乙双方协商，自愿达成该套住房买卖协议：一、乙方（原告）以贰拾捌万元价格买下甲方（陶仙桂）的该套住房。二、在甲乙双方签订此协议后，乙方一次性付给甲方房款贰拾捌万元，以甲方出具收据为凭。三、自甲乙双方签订此协议后，所需的一切费用均由乙方承担（含房屋超平方罚款费用）。四、由甲方负责协助乙方办理房产证和土地使用证，费用由乙方负责，甲方领到房产证和土地使用证后，必须立即转户给乙方。五、乙方在办理该房的产权证和土地使用证的过户手续时所需的税收和其他费用均由乙方负责，甲方不予承担。但在过户中，甲方在行为上要积极协助乙方办理过户手续，并提供有关资料、证件…”。协议签订后，原告按照约定支付了房屋价款28万元，并管理使用该房产至今。2011年7月11日，台州市路桥区住房保障管理办公室发出关于集资建房产权确认的通知，同意确定位于绿苑公寓3幢201室为陶仙桂的个人全部产权。2010年12月3日，原告向台州市路桥区农林水利建房领导小组缴纳了办理产权证、国有土地使用证的公摊费用16800元，陶仙桂取得了诉争房屋的国有土地使用权证［路国用（2011）第07000号］。2012年3月，陶仙桂亡故。2012年9月25日，被告张新莲公证继承了该房产，并分别于2012年9月25日、2013年3月27日取得了该房屋的产权证［台房权证路字第××号］和国有土地使用权证［路国用（2013）第06855号］。取得国有土地使用权证的当日，原告为其支付土地出让金23065元、契税703.45元。后原、被告就房屋两证过户相关事宜进行磋商未果，原告于2013年4月18日诉至本院。上述事实，有原告提供的建房款发票、购房款发票、房屋买卖协议、收据、门牌证、现金交纳单、契证、土地出让金票据、告知书、路桥区住房保障管理办公室文件、公证书、被告提供的国有土地使用权出让合同、房屋买卖协议书、房屋所有权证、国有土地使用证及原、被告的陈述所证实。本院认为，陶仙桂在与被告张新莲夫妻关系存续期间将集资建房有偿转让给原告罗邦坤，双方达成的集资建房转让协议，系双方真实意思表示，双方当事人均应按约全面履行。被告张新莲辩称，陶仙桂出售本案讼争房产时未征得被告同意，买卖协议应为无效，本院认为，陶仙桂与原告订立房屋买卖协议时，虽未取得本案讼争房屋的产权证书，但该房屋系在陶仙桂与被告婚姻关系存续期间取得，应为陶仙桂与被告的夫妻共同财产。陶仙桂与原告订立的房屋买卖协议虽未经被告签字确认，但被告在庭审中提交的原告之女罗薇与被告之子陶卫文围绕本案讼争房屋产权过户问题发送的电子邮件能证明陶仙桂的家属对其与原告之间存在房屋买卖行为的事实应为明知，而被告未举证证明讼争房屋买卖协议签订时，其与陶仙桂或存在夫妻关系不睦等可能导致被告不知情出售房产行为的事实，故现被告辩称陶仙桂擅自出卖房产不符合常理，并且现被告提出反诉要求反诉被告支付房屋差价系以房屋买卖协议有效为前提，综上，本院对与被告的上述辩称不予支持。房屋所有权证以及土地使用权的过户手续是房屋买卖合同附随的义务，被告张新莲在陶仙桂亡故后继承取得了房屋的相关权利，亦应当继承履行办理诉争房产过户手续的附随义务。现原告要求被告协助办理讼争房产的过户手续，合情合理合法，本院依法予以支持。被告辩称原、被告之间就房产过户问题达成口头协议，由原告补偿被告55000元，被告协助原告办理房屋过户有关手续，而原告自行违反口头约定，故未办理过户手续应归责于原告。本院认为，根据被告提交的罗薇和陶卫文之间的电子邮件显示，该协议须待甲、乙双方签字后，自房屋产权过户后生效，现被告未能举证证明上述协议已经甲乙双方签字确认，并且被告亦未能举证证明罗薇和陶卫文之间的协商结果已经原、被告追认，故本院对被告上述辩称不予采纳。因双方在买卖协议书中已约定办理房产证、土地使用证及其他一切费用均由原告承担，故对原告要求被告偿还其垫付的土地出让金、契税、办理权证的公摊费用本院均不予支持。反诉原告张新莲主张房产记载的建筑面积与合同约定的面积存在差异，超面积部分未出售给反诉被告罗邦坤，进而要求反诉被告支付对应的差价55000元，本院认为反诉被告与陶仙桂订立合同时以“套”为单位，就整套房产约定购房价款，并且双方在协议中对房屋超平方罚款费用由反诉被告承担的约定，能证明双方在达成协议时对交易的房产存在超面积的事实应为明知，而双方并未就超平方部分另行计算购房款作出约定，综上，本院对反诉原告的诉讼请求与法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告罗新莲于判决发生法律效力之日起三十日内协助原告罗邦坤办理座落于台州市路桥区绿苑公寓3幢201室房屋产权变更登记手续。二、驳回原告罗邦坤的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告张新莲的诉讼请求。案件受理费本诉部分6700元，依法减半收取3350元，由原告罗邦坤负担400元，被告张新莲负担2950元；反诉部分590元，由反诉原告张新莲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院，并同时按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳上诉案件受理费［款汇：台州市财政局；开户银行：中国农业银行台州市经济开发区支行；帐号：90×××35］。预交上诉案件受理费后，及时将收据复印件送交本院，在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 周 晨二〇一三年五月十三日代书 记员 徐影婷