福建省厦门市思明区人民法院民 事 判 决 书（2020）闽0203民初11411号原告：徐楚伟，男，1962年9月24日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。委托诉讼代理人：邱世吴，福建初道律师事务所律师。被告：厦门市源隆房地产开发有限公司，住所地福建省厦门市思明区镇海路37-39号民盛大厦九层，组织机构代码155112453。法定代表人：许荣辉，董事长。第三人：中国银行厦门信托咨询公司，住所地福建省厦门市思明区湖滨南路285-289号。法定代表人：叶勇。第三人：厦门市利尔斯经贸发展有限公司，住所地福建省厦门市思明区镇海路37-39号民盛大厦九层。法定代表人：吴跃毅。第三人：厦门汇洋投资有限公司，住所地福建省厦门市翔安区新圩镇马塘村创业路5号410，统一社会信用代码91350213575044207L。法定代表人：蔡艺林。委托诉讼代理人：连雄杰，员工。委托诉讼代理人：陈怡，员工。原告徐楚伟与被告厦门市源隆房地产开发有限公司（以下简称源隆公司），第三人中国银行厦门信托咨询公司（以下简称中银厦门信托公司）、厦门市利尔斯经贸发展有限公司（以下简称利尔斯公司）、厦门汇洋投资有限公司（以下简称汇洋公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月9日立案受理，依法适用普通程序公开审理。原告徐楚伟的委托代理人邱世吴，第三人汇洋公司的委托代理人连雄杰、陈怡到庭参加诉讼，第三人中银厦门信托公司、利尔斯公司经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐楚伟向本院提出诉讼请求：1、确认徐楚伟与源隆公司签订的《商品房购销合同》合法有效；2、源隆公司及第三人中银厦门信托公司、利尔斯公司、汇洋公司办理源隆花园E座9B商品房的抵押权注销手续；3、源隆公司协助徐楚伟办理源隆花园E座9B商品房的不动产权过户登记手续；4、源隆公司承担本案的诉讼费、公告费。事实及理由：源隆公司开发建设“源隆花园”商品房项目，徐楚伟于1996年9月向源隆公司购买源隆花园E座9B商品房，截止1996年10月原告付清了全部购房款项。1997年6月30日源隆公司将源隆花园E座9B商品房交付给徐楚伟，1997年7月20日原被告双方补充签订《商品房购销合同》，并办理了公证，1998年1月源隆公司向徐楚伟开具了商品房销售发票。在补充签订《商品房购销合同》后，源隆公司拖延未办理房产权属登记，1998年2月始，徐楚伟无法联系上源隆公司。徐楚伟于1997年7月入住至今，相关的水费、电费、物业管理、公共维修基金等各项费用均按期缴交。源隆公司未作答辩。汇洋公司述称，1、1999年9月20日，因原告中国银行厦门市分行起诉被告厦门市利尔斯经贸发展有限公司、厦门市源隆房地产开发有限公司抵押借款合同纠纷一案，厦门市中级人民法院作出的（1999)厦经初字第304号《民事判决书》（以下简称第304号《民事判决书》）,判决：“一、被告利尔斯公司应于本判决生效之日起十日内偿还原告厦门中行贷款本金525万元及利息（自1996年6月21日计至1999年6月20日的利息为2,592,444.39元，1999年6月21日至实际还款日按日万分之二点一计算）;二、被告利尔斯公司未按期还款，原告厦门中行有权依法申请变卖、拍卖源隆公司所有的坐落于厦门市源隆花园A座4A、5A、7A、12A,B座12A,E座4B、9B、10B,D座3B的抵押房产，并从所得价款中优先受偿。”该判决书至今仍发生法律效力。执行程序中，2000年11月18日，厦门中院作出的（2000)厦经执字第149号《民事裁定书》，裁定：“本院的（1999)厦经初字第304号民事判决书中止执行。”该案申请执行人为“中国银行厦门市分行”。本案原告徐楚伟提起诉讼的涉案房产E座9B,第304号《民事判决书》已经确认属抵押房产，中国银行厦门市分行有权依法申请变卖、拍卖，并从所得价款中优先受偿。但是，时至今日，两被执行人厦门市利尔斯经贸发展有限公司、厦门市源隆房地产开发有限公司仍未履行分文还款义务。2、2004年9月7日，根据国务院《金融资产管理公司条例》的规定，中国银行厦门市分行与中国东方资产管理公司福州办事处签订《债权转让协议》，将第304号《民事判决书》项下的债权及担保权利依法转让给中国东方资产管理公司福州办事处，且中国银行福建省分行、中国东方资产管理公司福州办事处于2005年3月8日在《福建日报》刊登《中国银行福建省分行、中国东方资产管理公司福州办事处债权转让通知暨债务催收联合公告且书面认可第三人取得该债权，该第三人申请变更、追加其为申请执行人的，人民法院应予支持。”最高法院法（2005)62号《关于金融资产管理公司收购、处置银行不良资产有关问题的补充通知》第三条规定：“金融资产管理公司转让、处置已经涉及诉讼、执行或破产等程序的不良资产债权时，人民法院应当根据债权转让协议和转让人或者受让人的申请，裁定变更诉讼或执行主体。”根据最高法院的上述规定，汇洋公司现今是第304号《民事判决书》合法的、唯一的债权人（申请执行人）。4、综上，第304号《民事判决书》，认定事实清楚，适用法律正确，裁判结果合法，且至今仍发生法律效力。该判决早己确定对已经办理了抵押登记的源隆公司所有的坐落于厦门市源隆花园的各个涉案抵押房产（含E座9B),原告中国银行厦门市分行可申请变卖、拍卖，并从所得价款优先受偿。因此，汇洋公司根据国务院《金融资产管理公司条例》的规定，经过债权转让继受的第304号《民事判决书》确定的民事债权，依法应得到保护和实现。本案原告徐楚伟向汇洋公司主张权利，实属滥用诉权，恳请人民法院依法应予驳回。中银厦门信托公司、利尔斯公司未作陈述。围绕诉讼请求，当事人提交了证据。本院组织了证据交换和质证，对当事人真实性无异议的证据以及与原件核对一致的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1997年7月20日，经厦门市公证处公证，源隆公司与徐楚伟签订《商品房购销合同》，约定：徐楚伟向源隆公司购买讼争房产；购房总款594540元；源隆公司应当于1997年6月30日前交房，且源隆公司应于交付房屋之日起60天内备齐资料，向房地产产权机构办理权属登记手续；等等。徐楚伟依约缴清了全部购房款。源隆公司将讼争房产交付徐楚伟居住使用至今。另查明，1996年5月13日，中银厦门信托公司与利尔斯公司、源隆公司签订《抵押借款合同》，约定中银厦门信托公司向利尔斯公司提供525万元贷款，期限自1996年5月13日至1996年11月12日，源隆公司以其所有的包括源隆花园E座9B房产（以下简称讼争房产）在内的若干房产作为上述贷款本息的抵押担保。同日，中银厦门信托公司与源隆公司签订了相应抵押合同。1996年11月12日，讼争房产相应抵押登记，抵押权人为中银厦门信托公司，担保金额525万元。1996年11月15日，经中国人民银行核准，中银厦门信托公司的资产负债并入中国银行厦门市分行，有关债务由中国银行厦门市分行承接。1999年9月20日，厦门市中级人民法院作出（1999）厦经初字第304号民事判决：一、利尔斯公司应于本判决生效之日起十日内偿还中国银行厦门市分行贷款本金525万元及利息；二、利尔斯公司未按期还款，中国银行厦门市分行有权依法申请变卖包括讼争房产在内的抵押房产，并从所得价款中优先受偿。该判决发生法律效力后，中国银行厦门市分行申请强制执行，执行案件案号为（2000）厦经执字第149号。在该案执行中，讼争房产被厦门市中级人民法院查封。2004年，中国银行厦门市分行将其上述对利尔斯公司享有的债权转让给中国东方资产管理公司福州办事处。2009年，中国东方资产管理公司福州办事处将上述债权转让给东信联合资产管理有限公司。2011年，东信联合资产管理有限公司将上述债权转让给汇洋公司。截止本案法庭辩论终结，讼争房产上设抵押未涤除。本院认为，本案纠纷所关联的法律事实发生在民法典施行前，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，适用当时的法律、司法解释的规定。源隆公司与徐楚伟签订《商品房购销合同》系双方真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，依法应确认有效。源隆公司将讼争房屋出卖给徐楚伟之前将房屋抵押，现主债权未清偿，抵押未涤除，抵押权人不同意转让讼争房产，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项规定，对徐楚伟关于注销抵押和产权过户的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百一十条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、第一百九十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认徐楚伟与厦门市源隆房地产开发有限公司于1997年7月20日签订《商品房购销合同》有效；二、驳回徐楚伟的其他诉讼请求。本案案件受理费9745元，由源隆公司负担，款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。公告费300元由源隆公司负担，徐楚伟已垫付，源隆公司应于本判决生效之日起七日内向徐楚伟支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 员 郭泽喆二〇二一年二月二日代书记员 杨雅玲附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。第一百九十二条抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。法官提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。