广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0303民初7172号原告：原忠，男，汉族，1961年8月18日出生，身份证住址：广东省深圳市龙岗区，原告：徐琴霞，女，汉族，1992年1月18日出生，身份证住址：广东省普宁市，两原告共同委托诉讼代理人：张丹，广东高帜律师事务所律师，执业证号：14403200510139930。被告：深圳市罗湖区港逸豪庭第一届业主委员会，住所地：深圳市罗湖区船步路南港逸豪庭物业管理处103房。法定代表人：王纪明，主任。委托诉讼代理人：艾华，广东广和律师事务所律师，执业证号：14403200410771275。委托诉讼代理人：刘中明，广东广和律师事务所律师，执业证号：14403200410828810。两原告与被告业主撤销权纠纷一案，本院于2018年2月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。两原告共同委托诉讼代理人张丹，被告委托诉讼代理人艾华、刘中明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：撤销被告主持召开的港逸豪庭第二次业主大会作出的关于裙楼商铺物业管理费显失公平的决定。庭审前原告将该诉讼请求明确为：1、撤销港逸豪庭2017年第二次业主大会第3项决定“同意授权业主委员会与新选聘的物业服务企业签署物业服务合同中涉及到原告每月每平方米10元物业管理费部分”；2、撤销港逸豪庭2017年第二次业主大会第4项决定“同意《港逸豪庭物业管理招标文件》中涉及原告每月每平方米10元物业管理费部分”；3、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告是罗湖区船步路南港逸豪庭裙楼商铺业主之一。2017年7月，被告组织召开的所谓业主大会严重违反了《深训经济特区物业管理条例》（以下简称《物业管理条例》）和深圳市人民政府令第258号《实施若干规定》（以下简称《条例实施若干规定》），大会所作的决定侵害了原告及港逸豪庭裙楼商铺绝大多数业主的合法利益，是显失公平的决定。具体事实如下：一、召开业主大会没有依照《物业管理条例》第十三条的规定和《条例实施若干规定》第二十条的规定组织召开，没有在会议召开十五日前将会议议题、时间、地点、方式以及表决事项等予以公告，并同时抄送全体业主。对此次会议的议题、时间、地点、方式以及表决事项原告和商铺绝大多数业主并不知情，大会程序违法。二、以直接表决代替召开业主大会缺乏法律依据。《物业管理条例》和《条例实施若干规定》虽然规定业主大会可以以书面形式召开。但是，现场会议与书面会议的内容、程序等等是一样的，书面大会不能进行简化。直接投票表决只是书面大会的一部分，不能代替参会业主对大会议题进行的书面审议。被告应当形成书面报告，向大会报告工作。会议没有说明更换港逸豪庭物业管理公司的理由和必要性，没有说明招聘新物业管理公司的条件，特别是涉及到原告等商铺全体业主切身利益方面的具体事项，如：管理费的收取标准、管理范围、服务内容、服务标准以及管理成本等均没有进行说明、没有征求利害关系人原告及全体商铺业主的意见。特别应当指出的是深圳市物价局“深价联【2006】18号文第十一条第四款规定：物业管理服务收费标准根据业主大会批准的预算确定”，而被告根本就没有按照本小区物业管理的实际情况编制预算，而是凭空杜撰出商铺业主每月每平方米10元管理费的方案。直接在网上投票表决，从而取代整个全部大会议程。这种做法显然没有法律依据，属于程序违法，必然出现显失公平的结果。三、被告直接确定港逸豪庭裙楼商铺物业管理费为每月每平方米10元没有法律依据，深圳市物价局“深价规【2007】1号文件公布的深圳市住宅物业管理收费指导标准”2、物业管理费（2）其他商品住宅小区、商住楼宇包括高层商住楼、住宅楼管理分为四级，（现在港逸豪庭正在执行的是第二级，即每月每平方米为3.8元），根据这一具体规定原告及其全体商铺业主属于“高层商住楼”即商、住混合，有商、有住的小区。物业管理收费属于政府指导标准规范之内、应当依照“深价规【2007】1号文件执行”，被告无权擅自提高商铺管理费的标准，然后交给与自己利益毫不相干的住宅业主去投票表决，这必然会出现显失公平的结果。四、被告直接确定港逸豪庭裙楼商铺物业管理费每月每平方米10元没有事实依据。原告所在港逸豪庭裙楼商铺己经十年没有开门营业，其大门紧闭、电梯不开、空调己坏、卫生不用打扫、没有绿化、没有停车位，没有专门为商铺巡逻保安。按照物业管理条例的要求，物业公司只负责公共区域的管理范围，那么商铺的公共区域就只剩下屋檐下1.5米的走道属于商铺的公共区域。根据这样的实际情况原物业管理公司在2017年6月以前己经降低商铺管理费为每月每平米5元，7月份以后为6元。就是这样的收费水平仍然属于于法无据的乱收费，引起绝大数商铺业主的抗议。如果按商铺业主每月每平方米10元的标准交费将是同一个楼宇中接受相同的物业服务的住宅业主的2.63倍，是显失公平的。综上所述，被告擅自提高港逸豪庭裙楼商铺业主的物业管理费没有法律依据和事实依据，与政府的物业收费指导标准相抵触，所召开的业主大会程序违法，其所作出的关于裙楼商铺业主每月每平方米10元管理费的决定显失公平，应予撤销。被告答辩称，一、被答辩人主张答辩人召开业主大会没有依照《物业管理条例》第13条和《条例实施若干规定》第20条规定组织召开，没有在会议召开15天前将会议议题、时间、地点、方式以及表决事项等给予公告，并抄送全体业主，公告并同时抄送全体业主。被答辩人及商铺绝大多数业主并不知情，大会程序违法。上述主张不属实并且不符合法律规定，主要理由如下：1、答辩人提供的证据四、证据五证明，答辩人已在业主大会召开15天前在业主委员会的公告栏，在港逸豪庭住宅的主要出入口，在港逸豪庭商铺的主要出入口张贴了公告，告知了召开业主大会的时间、表决事项、《港逸豪庭物业管理招标文件》等信息。2、答辩人提供的证据六证明，答辩人已在业主大会召开15天前通过发送手机短信的方式向业主告知召开业主大会时间及表决事项等。二、被答辩人主张以直接表决代替召开业主大会缺乏法律依据，答辩人应当形成书面报告，向大会报告工作。上述主张不符合法律规定，也不符合客观条件，主要理由如下：1、《物业管理条例》第12条规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，因此，以直接表决的方式召开业主大会具有法律依据。2、《深圳市港逸豪庭小区业主大会和业主委员会议事规则》第三条规定，业主大会会议采取集体讨论或书面征求意见的形式，具体形式由会议召集人确定。业主委员会已确定采用书面表决和微信平台两种方式表决。3、从客观条件来看，涉案小区参加表决的业主高达994人，如果以集体讨论的方式召开业主大会，由于需聚集994人，不仅需要很大的场地，而且需要很多的人力组织，需要耗费很多的物力和财力，答辩人作为业主大会的召集单位，一共只有5名成员，全部是兼职，也没有聚集994人集体讨论的经费支出，因此，在涉案小区采用集体讨论的形式召开业主大会不符合客观条件。另外，虽然本次业主大会采用投票表决的方式，但是答辩人设置了七项表决内容，不但非常具体，而且非常细致，答辩人还随召开业主大会的公告一起公示了《港逸豪庭物业管理招标文件》，每位业主均可以以同意或反对的方式逐项发表表决意见，因此，采用投票表决的方式并没有妨碍业主行使权利。三、本次业主大会是在“罗湖区南湖街道办事处”和“罗湖区南湖街道办事处渔邨社区工作站”的指导、监督下召集和举行，召集程序和表决结果真实、合法。1、答辩人提交的证据三证明，答辩人在形成召开业主大会的决议后依法向“罗湖区南湖街道办事处”和“罗湖区南湖街道办事处渔邨社区工作站”提出申请。2、答辩人提交的证据四、五证明，答辩人在召开业主大会之前有公告召开会议的通知、招标文件（含住宅和商铺物业管理费价格的招投标文件）等内容，答辩人在召开业主大会之后有公告表决结果。3、答辩人提交的证据七证明，“罗湖区南湖街道办事处”和“罗湖区南湖街道办事处渔邨社区工作站”的工作人员及辖区民警有参与指导和监督业主大会的召集和召开。4、答辩人提交的证据十二《深圳市物业管理招投标活动信息采集表》第3页的内容证明，“罗湖区南湖街道办事处”和“罗湖区南湖街道办事处渔邨社区工作站”确认本次业主大会会议召集程序及表决的意见真实、合法。四、被答辩人主张商铺物业管理费为每月每平方米10元没有法律依据，物业管理收费属于政府指导标准规范之内。上述主张不符合法律规定，主要理由如下：1、《深圳市物业管理服务收费管理规定》第5条中有规定“非住宅物业的物业管理服务收费实行市场调节价”。由于商铺是属于非住宅物业，因此实行市场调节价符合法规规定。2、《深圳市物价局、深圳市国土资源和房产管理局关于印发我市住宅物业服务收费指导标准的通知》第一条中规定，已成立业主委员会的住宅区，物业服务收费实行市场调节价。由于港逸豪庭小区已成立业主委员会，因此，港逸豪庭小区的物业管理收费不属于政府指导标准规范之内。五、被答辩人主张确定商铺的物业管理费为每月每平方米10元没有事实依据，结果显失公平。答辩人认为确定商铺的物业管理费为每月每平方米10元并非没有事实依据，也并不是显失公平，被答辩人因此要求撤销业主大会的决议更没有法律依据。1、港逸豪庭小区入伙时确定商铺的物业管理费标准即是每月每平方米10元，本次业主大会并没有提高标准。2、港逸豪庭小区入伙至今已有17年，考虑到物价上涨，本次业主大会维持原标准具有合理性。3、在罗湖区类似的物业中，也有很多其他的商铺物业的物业费标准高于每月每平方米10元的标准。六、业主大会第3项和第4项的表决决果合法有效，并没有实质损害业主的合法权益。1、关于对业主大会第3项和第4项事项的表决结果是：参加投票571张，有效票571张，与会业主票权数为53487，业主大会总票权数为82609张，与会业主票权数占业主大会总数的64.7%，全体业主人数为994人，与会业主人数为571人，与会业主人数占全体业主人数的57%，符合法定比例，业主大会合法有效。2、关于第3项表决事项（是否同意授权业主委员会与新选聘的物业服务企业签署物业服务合同）的表决结果是：票权数：同意的有46315票权数、不同意有667票权数、弃权的有6495票权数，同意的占与会业主的86%。业主人数：同意的业主人数有541人，不同意的业主人数有18人、弃权的业主人数有12人，同意的业主人数占与会业主人数的94%。由于同意的票权数高达46315，占业主大会总票权数82609的56.07%，就算是其余未参加投票及弃权的业主都投反对票，同意的票权数也超过50%，并未实质损害业主的合法权益，合法有效。3、关于第3项表决事项（是否通过业主委员会编写的《港逸豪庭物业管理招标文件》）的表决结果是：票权数：同意的有46205票权数、不同意有598票权数、弃权的有6684票权数，同意的占与会业主的86%。业主人数：同意的业主人数有540人，不同意的业主人数有16人、弃权的业主人数有15人，同意的业主人数占与会业主人数的94%。由于同意的票权数高达46205，占业主大会总票权数82609的55.93%，就算是其余未参加投票及弃权的业主都投反对票，同意的票权数也超过50%，并未实质损害业主的合法权益，合法有效。综上，被答辩人的诉讼请求没有事实依据，不符合法律规定，请法院驳回被答辩人的全部诉讼请求。经审理查明，2017年5月31日，被告召开会议，研究业主大会召开时间、大会内容及物业费是否延续此前深国商收费标准等议题，经研究定于2017年7月3日至7月12日召开业主大会，会议内容为：是否同意与深国商续签物业服务合同；是否同意业主委员会组织招投标；是否同意授权业委会与新选聘的物业服务企业签署物业服务合同；是否同意港逸物业管理招标文件；是否同意在深圳市物业协会挂网招标；是否同意由招标代理机构组织招投标；是否同意业委会对议事规则第二十六条进行修订；经业委会成员讨论决定，招标文件中物业收费标准采取延续原物业在5月份前收费标准，即不加不减管理费。2017年6月13日，被告作出《关于召开港逸豪庭2017年业主大会的公告》，内容为：根据本小区业委会会议决定，拟于2017年7月3日至7月12日召开港逸豪庭2017年度业主大会，本次业主大会表决内容公示如下：1、是否同意与深圳市国商物业管理有限公司续签物业服务合同；2、是否同意并授权业委会进行公开招标工作；3、是否同意授权业主委员会与新选聘的物业服务企业签署物业服务合同；4、是否通过业主委员会编写的《港逸豪庭物业管理招标文件》（附后）；5、是否同意在深圳市物业管理行业协会挂网招标；6、是否同意由招标代理机构组织相关招投标活动；7、是否同意修订后的《深圳市港逸豪庭业主大会和业主委员会议事规则》（附后）。本次业主大会表决采用书面表决和微信平台二种表决方式。业主对上述公告事项若有异议，请在15天公告期内以书面形式实名向业委会办公室提交，业委会经评议后于15个工作日内书面答复相关业主。（公告期间：2017年6月13日至2017年6月28日）。《港逸豪庭物业管理招标文件》中载明“现物业服务费管理方式：包干制，现物业服务费价格：高层3.8元/平方米，商铺10元/平方米；拟招标物业服务费管理方式：酬金制，投标人服务费报价：高层3.8元/平方米，商铺10元/平方米”。被告在港逸豪庭业主委员会的公告栏、港逸豪庭住宅的主要出入口、港逸豪庭商铺的主要出入口张贴了前述公告，并于2017年6月18日通过发送手机短信的方式向业主告知召开业主大会时间及表决事项等。随后，在“罗湖区南湖街道办事处”和“罗湖区南湖街道办事处渔邨社区工作站”的监督、指导下，被告在港逸豪庭2017年业主大会会议召开15日前，将会议时间、地点、方式、议题、表决事项等录入在深圳市住房和建设局网站平台注册的微信投票系统，并发起投票，业主通过“深圳市物业管理公众服务”微信公众号登录微信投票系统，进行身份验证后投票，系统自动计票；同时，由南湖区街道办工作人员现场将书面投票表决结果补充录入微信投票系统，统一计票，系统最终根据业主微信投票结果、书面投票补录情况以及港逸豪庭小区总票数、总票权数等基础信息，自动生成投票结果。2017年7月13日，被告作出《港逸豪庭业主大会表决事项结果公告》，内容为：根据《物业管理条例》及《条例实施若干规定》等法规，港逸豪庭于2017年7月3日至7月12日召开2017年度第二次业主大会，大会议题表决“是否同意与深圳市国商物业管理有限公司续签物业服务合同”等七项相关内容。……此次业主大会共有三大表决议题，7项表决项，现公告业主大会表决验票结果如下：……议题2表决物业服务公开招投标事项：此次业主大会参加投票571张，有效票571张，与会业主票权数为53487；业主大会总票权数为82609，与会业主票权数占业主大会总数的64.7％，全体业主人数为994人，与会业主人数为571人，与会业主人数占全体业主人数的57％，符合法定比例。……3、是否同意授权业主委员会与新选聘的物业服务企业签署物业服务合同：票权数：同意的有46315票权数、不同意有667票权数、弃权的有6495票权数，同意的占与会业主的86%。业主人数：同意的业主人数有541人，不同意的业主人数有18人、弃权的业主人数有12人，同意的业主人数占与会业主人数的94%。4、是否通过业主委员会编写的《港逸豪庭物业管理招标文件》：票权数：同意的有46205票权数、不同意有598票权数、弃权的有6684票权数，同意的占与会业主的86%。业主人数：同意的业主人数有540人，不同意的业主人数有16人、弃权的业主人数有15人，同意的业主人数占与会业主人数的94%。该公告尾部有南湖街道办事处、派出所辖区民警、渔邨社区工作站等相关工作人员的签名。被告同样将前述公告在港逸豪庭业主委员会的公告栏、港逸豪庭住宅的主要出入口、港逸豪庭商铺的主要出入口处进行了张贴。2017年8月9日，被告委托招标代理机构在深圳市物业管理行业协会网站上发布了《深圳市罗湖区港逸豪庭物业服务项目招标公告》2017年10月15日，被告与案外人深圳市万科物业服务有限公司签订了《深圳市罗湖区港逸豪庭物业服务合同》，该合同第五条载明，本物业管理区域物业服务收费实行酬金制，物业服务费由业主按其物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下：高层住宅物业3.8元/月/平方米；商业物业10元/月/平方米；其他物业（会所等）10元/月/平方米。2017年10月25日，被告向业主/住户发布通告。通告内容为：经过漫长的投票和招标过程，投标结果为深圳市万科物业服务有限公司。自2017年11月1日起，万科将会进驻港逸豪庭取代原先的物业管理公司深圳国商物业管理有限公司港逸豪庭管理处为各业主提供物业管理服务。管理费维持不变，住宅3.8元/平方米，非住宅10元/平方米。被告将该通告在商铺出入口处进行了张贴。另查，2017年2月24日业主大会审议通过的《深圳市港逸豪庭小区业主大会和业主委员会议事规则》第二条规定，业主大会的议事范围包括物业服务企业的选聘和解聘等。第三条规定，业主大会会议采取集体讨论或书面征求意见的形式，具体形式由会议召集人确定。第六条规定，业主大会会议召开前，召集人应在会议召开15日前向全体业主抄送会议通知并在小区公告栏或其他显著位置公告。第十三条规定，业主大会作出决定，应当经与会业主所持投票权二分之一以上和与会业主人数二分之一以上多数同意。又查，两原告系深圳市罗湖区船步路南港逸豪庭裙楼2F－68的共同所有权人，该房产的建筑面积为41.36平方米，用途为商业金融业。原告提交了签订日期空白的其与深圳国商物业管理有限公司签订的《前期物业管理服务协议》，该协议第四条约定，非住宅按建筑面积每月每平方米6元收取物业管理服务费，物业管理服务费用标准按政府的有关政策进行调整。原告庭审中称，原告在2017年5月（含5月份）之前按每月5元/平方米，2017年6月至10月份按每月6元/平方米的标准向深圳国商物业管理有限公司交纳物业管理服务费。本院认为，本案为业主撤销权纠纷。《物权法》第七十八条第二款规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。本案争议的焦点有二：一是港逸豪庭2017年度第二次业主大会作出的包括“授权业主委员会与新选聘的物业服务企业签署物业服务合同”及“通过业主委员会编写的《港逸豪庭物业管理招标文件》”等内容的决定是否违反了法律规定的程序；二是前述两项决定内容是否侵害了原告的合法权益。关于第一个焦点，根据查明的法律事实，被告召集召开港逸豪庭2017年度第二次业主大会，在会议召开15日前通过在小区公告栏及商铺显著位置张贴了《关于召开港逸豪庭2017年业主大会的公告》，对此可视为已履行通知包括原告在内全体业主的程序；业主大会召开期间采用现场投票与微信投票相结合的书面征求意见的形式；最后在相关部门工作人员的监督、指导下统计投票结果，并形成《港逸豪庭业主大会表决事项结果公告》。可见，业主大会的召开程序及决定的形成过程均符合法律规定及《深圳市港逸豪庭小区业主大会和业主委员会议事规则》相关规定，并未违反相关程序。关于第二个焦点，原告认为原物业管理单位深圳国商物业管理有限公司2017年5月份前对非住宅的物管费收费标准为每月5元/平方米，2017年10月份前对非住宅的物管费收费标准为每月6元/平方米，均低于涉案决定所确定的商业物业10元/月/平方米的收费标准；被告编写的《港逸豪庭物业管理招标文件》载明的“现物业服务费管理方式：包干制，现物业服务费价格：高层3.8元/平方米，商铺10元/平方米；拟招标物业服务费管理方式：酬金制，投标人服务费报价：高层3.8元/平方米，商铺10元/平方米”篡改了前物业管理单位的收费标准，且对包括原告在内的全体商铺业主的物管费进行直接定价，超越业主大会的议事范围；港逸豪庭小区系商住混合小区，商铺业主人数仅占港逸豪庭小区业主总人数的五分之一，商铺业主的投票权数仅占住宅业主投票权数的十分之一，由多数人投票决定少数人的缴纳物管费问题，有违法律规定的公平原则，故前述两项决定内容侵害了原告的合法权益。对此，本院分析如下：其一，原告提交的《前期物业管理服务协议》签订日期为空白，且原告未举证证明协议签订前后的物管费实际缴纳情况，故本院对原告所称的原收费标准低于10元/月/平方米的事实不予认定。考虑到被告已在涉案业主大会召开前张贴包括《港逸豪庭物业管理招标文件》等文件在内的《关于召开港逸豪庭2017年业主大会的公告》，该招标文件明确载明“现物业服务费管理方式：包干制，现物业服务费价格：高层3.8元/平方米，商铺10元/平方米”，但包括原告在内的商铺业主在公告期间内未对公告事实提出异议，对此可视为商铺业主对公告发出当时原物管费收费标准即商铺10元/平方米的默认，故原告认为被告篡改前物业管理单位的收费标准理由不足，本院对该诉讼理由不予采纳。其二，被告所编写的《港逸豪庭物业管理招标文件》载明的“拟招标物业服务费管理方式：酬金制，投标人服务费报价：高层3.8元/平方米，商铺10元/平方米”，系以原物管费收费标准为参照，且将该招标文件提交业主大会书面征求意见，在业主大会表决通过后即应视为业主大会的决定，不能视为被告对包括原告在内的商铺业主的物管费进行直接定价。其三，港逸豪庭业主大会根据法律规定及议事规则，其议事范围包括物业服务企业的选聘和解聘，当然包括物业服务企业物管费收费标准的招标意向和审议确定，故涉案业主大会决定涉及物管费收费标准的内容并未超越业主大会的议事范围。其四，物业管理相关法律规定及《深圳市港逸豪庭小区业主大会和业主委员会议事规则》均规定业主大会召开及形成决定应遵循的程序，并未区分一个物业管理区域内商铺业主与住宅业主人数比例以及相应建筑面积比例较大而作出特别规定；且原告也未举证证明涉案物管费收费标准不合理，故原告所称由港逸豪庭小区内的大多数住宅业主来投票决定少数商铺业主的物管费收费标准有违公平原则理由不成立，本院不予采纳。综上，港逸豪庭2017年度第二次业主大会作出的涉案决定未违反法律规定的程序，其中“授权业主委员会与新选聘的物业服务企业签署物业服务合同”及“通过业主委员会编写的《港逸豪庭物业管理招标文件》”表决项目中涉及原告每月10元/平方米物管费的决定内容未侵害原告的合法权益。因此，原告提出撤销涉案业主大会决定中前述内容的诉讼请求依据不足，本院予以驳回。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条第二款，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告原忠、徐琴霞的诉讼请求。案件受理费人民币100元，由原告负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判长  陈贵生审判员  彭弘卫审判员  朱丽娜二〇一八年四月二十六日书记员  赵中山