广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初28254号原告（反诉被告）深圳市银信荣恒物业管理有限公司，住所深圳市龙岗区横岗街道松柏路73号501，统一社会信用代码91440300MA5DCCT271。法定代表人徐庆文。委托诉讼代理人周园，广东南鼎律师事务所律师。被告（反诉原告）胡国欣。委托诉讼代理人熊树明，广东金桥百信律师事务所律师。上述当事人之间房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，胡国欣提出反诉，本院依法合并，适用简易程序公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人周园，被告胡国欣及其委托诉讼代理人熊树明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告深圳市银信荣恒物业管理有限公司（以下或简称银信荣恒公司）向本院提出如下诉讼请求：一、判令解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；二、判令被告自合同解除之日将龙岗区横岗街道松柏路银信广场二期1楼1094号商铺返还给原告，逾期未返还的，参照合同租金物业管理费标准25125元／月支付占有使用费至商铺实际返还之日止；三、判令被告支付自2019年12月份起拖欠的租金、物业管理费、电费、损耗服务费153246元及逾期付款违约金7944元（暂计至2020年6月9日，逾期付款违约金以当月拖欠租金管理费为基数，自当月6日起按年利率24%计至实际付清之日止，暂计至2020年6月9日为7944元。具体费用计算详见《费用明细表》；四、判令被告不予返还保证金67500元；五、判令被告支付违约金45000元；六、判令被告向原告支付因合同解除房屋闲置期间的租金损失，按6个月租金及物业管理费计算，合计150750元；七、本案全部诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年4月7日双方签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于深圳市龙岗区出租给被告经营服装百货，租期3年，自2018年4月7日起至2011年4月6日止，每月租金22500元，每月物业管理费2625元，水电费按实际用量计算，被告需每月5日前向原告支付当月租金、物业管理费及上月水电费，每逾期1日，原告可按欠付款的8‰向被告收取延迟缴纳违约金。签订合同后，原告依约向被告交付租赁物，被告接受并实际经营，但被告并未依约支付租金等费用，且无视原告多次催收拒不付款，被告拖欠租金等费用的行为已构成根本违约，应履行付款义务并承担相应违约责任，原告为维护合法权益，特向法院提起诉讼。胡国欣辩称，原告关停水电构成违约，不能行使合同解除权，原告在2020年6月3日已经关停水电，不符合政府要求复工、复产期间不能关停水电的规定，由于新冠疫情属不可抗力，在疫情发生之后合同的履行已实际发生了变化，被告使用的商铺在2月份是关停的，3月到6月是逐渐复工复产，销售收入受到很大影响，根据合同法对不可抗力的规定第117条和双方在租赁合同第9.2条当中规定的不可抗力条款的影响，被告要求原告减免租金，原告没有减免，采取关停水电的方式，其行为构成违约，违约方无权单方解除合同；2.由于原告2020年6月30日关停水电，导致被告实际无法继续使用租赁物，合同目的无法实现，原告关停水电行为属于根本违约，且有关人员在关停水电时阻止被告取回商铺里面的货品和财务，商铺系在关停水电的同时由原告控制，商铺是不动产，原告实际控制，根本不存在被告再向原告返还商铺的问题。所以原告关于返还商铺闲置损失，以及商铺后期占用费用的，都没有事实和法律依据；3.被告也不同意租金等费用的相关诉求，因为被告已经支付了2020年1月1日之前的全部租金。原告主张被告自2019年12月起拖欠，与事实不符，2020年1月的租金在1月底发生疫情时，原告已同意延期支付，而且本案主要是原告违约，保证金是合同履行完成时双方结清款项的一种补充，不构成原告没收保证金的理由，因原告违约，被告没有违约，不认可该诉求；同理也不认可关于违约金的主张。被告胡国欣遂提出反诉请求：一、确认双方之间签订的房屋租赁合同于2010年年6月3日已经解除；二、判令反诉被告（银信荣恒公司）返还反诉原告（胡国欣）支付的保证金67500元和装修费78000元，并向反诉原告赔偿自2018年4月7日起至返还完毕时止的利息，按中国人民银行同期贷款利率计算；三、反诉被告赔偿反诉原告装修费用35119.8元及赔偿被扣留反诉原告货品财产价值63719元；四、反诉被告承担本案诉讼费用。银信荣恒公司针对反诉请求辩称，在合同租赁期间，胡国欣拖延2020年1月份起的租金、管理费等费用，已构成根本违约，原告是根据合同约定解除涉案租赁合同，有事实和法律依据，反而被告因违约行为无权行使合同解除权；2.被告拖延2020年1月份的租金、管理费等费用，经原告多次催收拒不支付，构成根本违约，原告有权要求被告支付相应违约金及拖欠的费用，被告对自身损失应该自行承担；3.保证金在租赁期届满或依法提前解除时，原告才负有返还义务，本案因被告违约导致提前解除，按照合同8.4条约定，原告有权没收不予返还；4.针对被告反诉提出的装修费78000元，根据合同2.6条约定，门面装修费缴交之后，无论在合同期内或者合同期届满均不予退回。原、被告已经在合同中对装修费返还问题进行明确约定，加之本案根本原因在于被告违约，原告不负有返还装修费义务；5.至于第三项反诉请求，首先被告举证不能证明装修费产生了35119.8元，也无法证明涉案财物为63700元，被告负有举证的义务；被告所提交的证据，案涉费用并非完全的装修费用，包括其他购买动产物品的费用，且被告没有证明已履行了实际支付；双方签订的合同6.2条对装修装饰明确约定，凡是涉及地面、灯具、门、墙等相应装修均归原告所有，被告不得拆除，原告也无需赔偿，加之本案系被告违约所致，相应的装修费用应当由其自行承担。被告一直主张本案因新冠疫情影响，要求减免相应租金，但根据相关指导意见，被告需就新冠疫情的影响与本案因果关系、证明力大小承担举证责任。本案被告违约的节点实际在2020年1月6日疫情爆发之前，而且后面的复工复产情况系自身停产行为所致，与相关疫情没有绝对必然关系。经审理查明，原告为证明租赁物系合法建筑，提交了登记人为深圳市港信达投资发展有限公司的产权证明，该商品房位于横岗街道，宗地面积19971.31平方米。2018年4月7日原、被告签订《房屋租赁合同》，约定由被告胡国欣承租位于中国广东省深圳市龙岗区的商铺一间，建筑面积75平方米，用于经营服装百货，租赁期限为3年，自2018年4月7日至2021年4月6日止，出租方同意给予装修免租期24天，即至2018年4月30日止，免租期只免租金，电费、水费、物业费等其他一切费用需按正常支付，…每月租金22500元，每月物业管理费2625元，水、电、燃气费按有关部门规定加收损耗，暂定每度电1.3元，每立方水6元，…当月租金、管理费及上月水电、燃气费，承租方应在当月5日前向出租方交缴，…合同签订之日，承租方应向出租方交付相当于三个月租金作为合同之保证金，保证金总额67500元。合同2.6条“承租方在签订合同前已实地看过所承租的商铺，清楚出租方场地情况，承租方同意向出租方交缴一次性门面装修费78000元，门面装修费缴交后，不论在合同期内或合同期满均不予退回，承租方表示同意。”2.7条“承租方必须按时支付租金、水电及管理费，如延期支付上述费用，每逾期1日，出租方每日可按欠付款的8‰向承租方收取延迟缴纳违约金。”6.2条，“承租方离场交还租赁物业时，必须结清各项费用，同时保留租赁物业内地买地面、天花（含灯具）、玻璃门面或卷闸及灯箱等固定设备，清走其他可移动物品和装修附着物，所有增设的入墙、入地的装修物和水电设施均归出租方所有，承租方不得拆除，出租方亦不予赔偿；如出租方要求，承租方须还原租赁物业原本装修；”6.4条“在承租期结束时或因承租方违反合同时，承租方在承租期结束时或违反合同之日起3日内，必须将物业清空交还于出租方，若拒不搬离，出租方有权在承租期结束或承租方违反合同之日起3日后，有权单方面自行处理物业内所有物品，并不对承租方做任何补偿，承租方表示同意”；8.4条“双方同意承租方有下列情形之一的，出租方可通知单方解除本合同，没收合同之保证金，同时依法可采取断水、断电措施（如对承租方造成损失后果由承租方承担）、催缴租金或强行收回出租物业，并按照本协议有关约定处理室内财物，承租方对此无异议，并同意放弃任何索赔权，承租方还应向出租方按现行月租金的两倍支付违约金，…ｃ）承租方逾期交租超过一个月或逾期支付除租金外的各项费用，累计达一个月总租金标准的…”；8.5“合同生效后，出租方无故终止合同的，应赔偿承租方由此引起的经济损失；承租方无故终止合同的，承租方因按届时月租金的两倍支付违约金，若违约金不足抵偿出租方损失的，承租方还应负责赔偿。合同期满或合同提前终止承租方逾期不迁出不退还租赁物业给承租方的，每逾期一天，按合同日租金的双倍金额支付租赁物业占用费。”2018年4月7日被告支付保证金67500元和装修费78000元。为证明水电费使用情况，提交了2019年1月至2020年6月的收费通知单，电费单价0.9，损耗服务费0.3149，用量在600度左右，2020年2月仅有15度，3月400多度。2020年3月30日银信荣恒公司向胡国欣发送《欠费催缴通知》，内容为“贵商铺1.2.3月的应缴租金和费用至今未缴清，逾期将计收滞纳金并不再适用优惠减免措施，超过1个月…出租方可采取断水断电措施处理…”，原告确认被告拖欠2019年12月的电费664元（含耗损服务费），2020年1月之后未付租金、管理费等费用，2020年1月无电费，2020年6月电费无数据，即2020年1月至6月租金合计135000元，物业费15750元，电费（含耗损服务费）2496元。关于因疫情的商场扶持措施，原告提交的《通知》显示“免除2020年正月初一至十五的租金，延缓2月租金、管理费、水电费缴费时间最迟至2020年3月5日，延缓3月费用最迟至2020年3月25日…如逾期未履约者将按合同约定正常收取各项费用”。原告确认2020年2月9日商场已经复工。被告对原告出租权有异议，认为实际履行中只要原告接受支付推迟付款就不构成违约，双方合同中的装修费实为入场费是不合法的，认可收费通知，但不认可损耗服务费，不认可原告自制的复工现场核查表。被告提交的2019年11月、12月收款收据显示费用包括租金、管理费和电费，电费单价0.9元，被告自制的付款明细显示，2019年9月至11月电费损耗费分开收据，但总和与往期的金额大体一致，被告2019年12月31日支付了12月的租金、管理费和11月电费，2020年3月8日被告支付2020年1月电费634元。为证明疫情发生后至2020年2月29日停业，胡国欣提交了员工的打卡记录。胡国欣提交了与原告工作人员陈嘉明的微信聊天记录，对方催要1月的租金费用，被告请求暂缓，对方表示“可以帮你缓几天，但是我们财务20号就开始放假”，被告表示“20肯定不行，但账户不放假，商场不放假，我尽量早点啦”，对方1月15日表示“这边给你缓几天，你也尽快安排”；2020年3月9日对方催问“1、2月份的租金还没交”，被告表示财务在省外，对方表示“之前报备过缓几天，现在2月份按公司抗疫措施免半个月，但这边是1月份都还没交”，被告请求减免和延期，对方建议“先处理一部分，否则逾期享受不到扶持措施”；3月20日对方再催并表示“先处理一些，二月份免租半个月，先处理可以申请三月份再免半个月”，被告表示“现在想办法把一月的员工工资搞定”；3月29日对方再催欠费并表示“月底前要处理一下，再拖我也帮不了”；5月12日被告表示“一至五月的租金交付不了，六月到合同到期申请减半”，对方回复“不可能的”；2020年6月3日胡国欣问“二、三月商场均不允许营业，能否让我近期处理一下店内库存和员工安排再停水电？…我也不想拖下去，就这几天撤场”，对方回应“您处理了逾期账款，财务部会发通知出来，现场才能开…即使要撤场，逾期费用和手续都要先处理好”。原告银信荣恒公司认为打卡缺勤是员工及被告内部经营问题，但可见2020年2月28日至30日也有打卡记录，认可微信和停电措施，但认为已经提前提醒。为证明装修损失和被扣押物品金额，被告提交了自制的装修费用明细、被扣押货品财务清单、收款收据、结算单、销售单、购买信息截图、电子发票截图。原告均不认可。被告为证明疫情减少营业收入，当庭出示销售详情表和同期销售对账单，原告不认可真实性，另辩称营业风险应由被告自行承担，且并非是疫情与经营的因果关系。对于解除时间原告认为是起诉状副本送达被告之日（2020年8月21日），被告认为停电停水导致无法继续使用商铺是出租方根本违约，解除时间应为2020年6月3日。原告确认2020年6月3日起就拒绝被告结清费用前搬离，当庭同意被告搬迁。2020年9月28日被告搬离物品后向原告出具手写条，原告确认各项费用计至2020年9月28日。被告申请撤回反诉请求中关于63719元被扣留货品财务价值的请求。以上事实，有《房屋租赁合同》、房产证、微信聊天记录、《欠费催缴通知》、收费通知单、收款收据、当事人陈述等予以证实，经庭审质证，足以认定。本院认为，原、被告签订的《房产租赁合同》系双方真实意思表示,且不违反法律法规强制性规定,合法有效，双方应按照合同内容履行各自义务。从被告自制的付款明细可见，履行合同期间被告均有迟延付款行为，2020年1月原告虽同意缓交，但被告至今未交，远远超过正常的宽限期限，可见被告在疫情发生前已构成违约。2020年6月3日原告停电，而被告亦表示“不想拖下去，这几天撤场”，可见双方当日对解除租赁关系已经达成一致意见，本院确认涉案租赁合同实际于当日解除。被告2020年9月28日取回物品，原告收回房屋未见任何障碍，其第二项诉求中关于请求返还商铺的部分，本院不予处理。被告欠租欠费数月，存在违约行为，被告请求原告对装修残值予以赔偿，于法无据。同理，其请求原告退还保证金，不符合双方约定，本院不予支持。原告自行撤回赔偿扣押物品的诉求，本院予以准许。关于应缴费用，电费（含耗损服务费）与往期的标准一致，也不高于合同约定的每度1.3元，电费2496元，本院予以支持。关于租金和物业管理费，2020年6月3日之后停电，无法使用商铺，且被告的物品被原告扣留，被告因此客观上无法交还商铺，故原告请求支付2020年6月3日(含)之后的费用，没有事实依据。2020年1月至2020年6月2日期间的费用，虽然原告主张因被告欠缴租金等费用不应享受该优惠政策,但结合本案实际,根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》的相关规定,因疫情影响,被告亦应享受该商场2月半个月租金免租。至于管理费，虽然原告持续提供物业服务,但是2月从事物业服务的人数、频率较正常营业期间已明显减少,再苛求从事经营的承租人按照涉案租赁合同的约定全额支付物业管理费确有不妥,亦不符合前述指导意见的相关精神,因此,参照租金的处理方式,管理费亦可酌情减免半个月，经核算上述期间物业费、租金共计114737.5元（25125*4.5+25125/30*2）。被告虽抗辩商场二、三月停业但未提交任何证据，其店内员工是否上班不等同于商场停业，况且2月底也有员工出勤记录。如前所述,在原告已经没收保证金的情况下，对于原告要求被告承担逾期付款责任,虽已主动调整为年息24%,因受疫情的影响,对于其主张的违约利息,本院不予支持。至于违约金的诉求，于合同约定不符，本案并非被告无故终止合同，不符合两倍租金违约金的适用情形，本院不予支持。关于闲置期间的租金损失，原告已经没收保证金，相关诉求没有事实和法律依据，本院不予支持。关于装修费，实际即入场费，入场费与租赁期限相关。现双方协商一致不再继续履行租赁合同，根据剩余租赁期限与租赁期限的比例,酌情确定原告向被告返还[（36-26）/36]的入场费即21667元，对于超出部分,本院不予支持。综上，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第九十三条第一款、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告深圳市银信荣恒物业管理有限公司与被告胡国欣2018年4月7日签订的《房屋租赁合同》于2020年6月3日解除；二、被告胡国欣应当于本判决生效之日起七日内向原告深圳市银信荣恒物业管理有限公司支付2020年1月至2020年6月2日的租金、管理费114737.5元；三、被告胡国欣应当于本判决生效之日起七日内向原告深圳市银信荣恒物业管理有限公司支付2019年12月至2020年5月期间的电费2496元；；四、原告深圳市银信荣恒物业管理有限公司不予返还保证金67500元；五、原告深圳市银信荣恒物业管理有限公司应当于本判决生效之日起七日内向被告胡国欣退还剩余装修费21667元；六、驳回原告深圳市银信荣恒物业管理有限公司的其他诉讼请求；七、驳回被告胡国欣（反诉原告）的其他反诉请求。如付款义务人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3833元（原告预交），原告深圳市银信荣恒物业管理有限公司承担2165元，被告胡国欣1668承担；反诉费1241元（被告预交），反诉原告胡国欣承担1131元，反诉被告深圳市银信荣恒物业管理有限公司承担110元；胡国欣应当于本判决生效之日起七日内向深圳市银信荣恒物业管理有限公司支付差额1558元。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  贺榕二〇二一年二月十日书记员  姚练