上海市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪03民初281号原告：上海刚泰混凝土有限公司，住所地浦东新区惠南镇人民西路XXX号XXX号楼XXX室B座。法定代表人：邓庆生，执行董事。委托诉讼代理人：黄子燕。被告：上海刚泰实业有限公司，住所地上海市奉贤区。诉讼代表人：郝朝晖，上海刚泰实业有限公司管理人负责人。委托诉讼代理人：陈宗宇。委托诉讼代理人：陈翘楚。原告上海刚泰混凝土有限公司与被告上海刚泰实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用普通程序进行审理。2021年2月2日，本院对本案公开开庭进行了审理。原告上海刚泰混凝土有限公司委托诉讼代理人黄子燕，被告上海刚泰实业有限公司委托诉讼代理人陈宗宇、陈翘楚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海刚泰混凝土有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告继续履行《房屋租赁合同》。事实和理由：原、被告系关联企业，原告自2001年起至今，租赁被告名下位于浦东新区南汇新城镇塘下公路51弄大治河南岸房地产(以下简称“该租赁地块”)经营混凝土搅拌站业务，面积约30,700平方米。原告在该租赁地块相继建成混凝土生产设施、码头及配套设施、粉料中转仓、生产办公产地等，陆续取得港口码头使用证、混凝土专业承包资质证书、环评合格证、砂石料会员证、取水许可证等混凝土相关证书，原告总计在该租赁地块投资约人民币(以下币种均同)8,000万元。为规范运营，经协商一致，原、被告于2014年4月15日签署了《房屋租赁合同》，租期20年，自2014年6月1日至2034年5月31日止，其中约定提前解约的条件是：政府收回、政府征收、或场地损毁。现原告将该租赁地块及原告设备转租给上海城建物资有限公司、上海四海混凝土制品有限公司，年净收益已达950万元。原告现有40多名在职员工，正在履行的混凝土供货订单金额约2.5亿元。2020年1月14日，被告进入破产清算程序。2020年5月14日，被告管理人通过《工作联系函》提出2020年1月14日解除《房屋租赁合同》，该要求已严重违反《房屋租赁合同》约定，将造成原告巨大损失，被告管理人无权单方面解除《房屋租赁合同》。一方面，原告在该场地投入建设的设施无法搬迁；另一方面，混凝土经营资质、港口码头使用证、环评合格证、砂石料会员证、取水许可证等证书是原告多年经营及累积的成果，属于市场稀缺资源，如离开该租赁场地，则依附于该租赁地块上的证照将失去价值。综上，请求支持上海刚泰混凝土有限公司的诉请。被告上海刚泰实业有限公司辩称：本院于2020年1月14日作出(2020)沪03破11号民事裁定书，裁定受理上海刚泰实业有限公司的破产清算申请，并于2020年1月22日指定北京市金杜律师事务所上海分所为管理人。被告不同意原告上海刚泰混凝土有限公司的诉请。1、《房屋租赁合同》属于双方当事人均未履行完毕的合同。原、被告于2014年4月15日签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于上海市浦东新区南汇新城镇塘下公路51弄大治河南岸房地产出租给原告，出租区域建筑面积约30,700平方米，租赁期限为20年，自2014年6月1日至2034年5月31日，年租金为50万元，并约定租金付款方式为每五年一结，先用后结，原告应于2019年6月1日前，向被告支付第一个五年的租金，以此类推。被告认为，租赁合同为继续性合同，在合同存续期间，承租人以支付租金为对价而持续地对租赁物使用收益，同时应妥善保管和按约使用租赁物，而出租人在收取租金的同时应当交付租赁物并在租赁期间内保持租赁物符合约定的用途。在租赁结束之前，合同双方均未履行完毕，符合企业破产法第十八条规定的合同类型，管理人可以依法予以解除。2、管理人已通过默示解除的方式对《房屋租赁合同》予以解除。依据企业破产法第十八条之规定，“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”鉴于该份《房屋租赁合同》属于破产申请受理前已成立而双方当事人均未履行完毕的合同，管理人已经通过默示解除的方式解除了该份租赁合同，故于被告破产申请受理之日(即2020年1月14日)《房屋租赁合同》应当视为解除。3、就人民塘地块处置事宜，管理人曾经多次与原告以及人民塘地块的抵押权人进行磋商、沟通，也给予了原告充足的时间提出相关方案。因原告始终未能提出任何方案，亦无法与抵押权人协商一致，在各方利益无法达成一致的情况下，管理人提请由被告破产清算案件合议庭组织各利益相关方参与会议并进行居间协调，在会议上，抵押权人再次以明确的态度拒绝了带租拍卖或进行带租重整的方案。在被告破产清算案件合议庭给予原告的合理期限内，原告亦无法给出任何解决方案，已经给被告的全体债权人造成重大损失，随着时间的推移，该损失正在逐步扩大。此外，需要说明的是，管理人自2020年3月27日起即以通过发函、张贴公告、在本院组织下进行沟通等多种形式明确告知被告租赁合同已于2020年1月14日解除之事实，且明确要求被被告予以腾退。综上所述，案涉《房屋租赁合同》属于典型双方均未履行完毕的合同，根据企业破产法第十八条之规定，管理人对于破产申请受理前成立而双方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除；管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，视为解除合同。故对于该份《房屋租赁合同》，管理人已通过默示解除的方式予以解除，解除合同之日应视为被告破产申请受理之日。针对被告的答辩意见，原告认为管理人在2020年4月28日提前解除与原告的租赁合同，尽管形式上通过2020年6月3日的债权人大会，但其所披露的信息不完整、不全面，误导了债权人，导致债权人在信息缺失的情况下做出错误判断，实际上损害了全体债权人的利益，程序违法，且管理人行为严重违背了企业破产法第27条“管理人应当勤勉尽责，忠实执行职务”的规定，其解除租赁合同的行为是无效的：1、如果《房屋租赁合同》继续履行合同，原告获得的年净收益已达950万元，该地块目前的评估价值5,143.81万元的基础上，如果将原告混凝土资产、码头等固定资产(原告投资额约5,000万元)一并评估，则评估价格可达约1亿元。带租约拍卖，可大大提高拍卖价格，最大程度有利于债权人。该地块毗邻大治河，河运方便且成本低廉，地处国家和上海政府重点建设的临港自贸区，是经营混凝土的最佳选择。原告通过多年的积累已建成可正常运转的混凝土生产设备、码头，且获得了各项资质证书，该类证书是稀缺的，如果重新再办证书已很难通过政府审批。正因如此，进入破产程序后，多家经营混凝土的企业向管理人、原告以及相关方表达了参加重整的强烈意愿。现在管理人解除《房屋租赁合同》，意味着原告投入的固定资产不得不拆除或者废弃，原告必会申报债权，导致破产债权范围扩大，损害了其他债权人的利益。2、管理人一再说是基于抵押权人的要求才解除的，但实际上，企业破产法中没有任何法律条款规定，管理人可以在损害全体债权人利益的情况下，按照抵押权人的指令，强行解除租赁合同。3、管理人在2020年6月3日债权人大会召开之前，已提前在2020年4月28日通知解除租赁合同，但是管理人却没有完整、全面的向债权人披露以上情况，严重侵害了债权人的利益，管理人解除租赁合同的行为是无效的。管理人应该完整、全面的向全体债权人披露人民塘地块情况，忠实维护全体债权人利益、实现资产价值最大化，而继续履行合同对债权人、对原告而言都是一种双赢的方案；而解除租赁合同是一种双输的方案。另外，如继续履行租赁合同，原告意愿参加重整；即使由其他买受方竞得，原告也愿意保持开放的态度，按照市场价与买受方重新确定租赁价格、以及具体的合作方式。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据各方提供的证据及庭审中的陈述，本院查明如下事实：2014年4月15日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于上海市浦东新区南汇新城镇塘下公路51弄大治河南岸房地产出租给原告，出租区域建筑面积约30,700平方米，租赁期限为20年，自2014年6月1日至2034年5月31日，年租金为50万元，约定租金付款方式为每五年一结，先用后结，原告应于2019年6月1日前，向被告支付第一个五年的租金，以此类推。并约定在租赁期间内有下列情况之一的，合同提前终止，双方互不承担责任：(1)该场地占用范围内的土地使用权依法被政府提前收回。(2)该场地因社会公共利益或城市建设需要被政府依法征用的。(3)因不可抗力因素导致该场地毁损、灭失或者被鉴定为危险房屋，致使本合同不能继续履行的。2020年1月14日，本院作出(2020)沪03破11号民事裁定，裁定受理上海刚泰实业有限公司的破产清算申请，并于2020年1月22日指定北京市金杜律师事务所上海分所为上海刚泰实业有限公司管理人。2020年5月14日，上海刚泰实业有限公司管理人向原告发出《工作联系函》，称根据企业破产法以及相关法律规定，原、被告签订的《房屋租赁合同》已于2020年1月14日解除。2020年5月20日，原告收到该《工作联系函》。本案争议焦点为上海刚泰实业有限公司管理人是否能够依据企业破产法第十八条的规定行使解除权。本院认为，《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定，“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”本案中，原、被告双方均认可《房屋租赁合同》系原、被告双方均未履行完毕的合同，本院于2020年1月14日裁定受理上海刚泰实业有限公司破产清算申请，上海刚泰实业有限公司管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知解除或继续履行《房屋租赁合同》，故《房屋租赁合同》应于2020年3月14日视为解除。原告认为解除《房屋租赁合同》的行为无效、继续履行更利于保护债权人的利益、带租约拍卖可大大提高拍卖价值等没有证据支持，本院不予支持。原告因合同解除造成的损失，原、被告可另行处理。解除《房屋租赁合同》亦不影响原告参与破产重整，如原告认为其资质、设备放入重整方案中，能够使资产价值最大化，可与被告及潜在的意向投资人协商，制作切实可行的重整计划草案，使原、被告的资产均实现最大化。据此，依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定，判决如下：驳回原告上海刚泰混凝土有限公司的诉讼请求。案件受理费80元，由原告上海刚泰混凝土有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市高级人民法院。审 判 长  吴 炯审 判 员  刘建雷审 判 员  孙红日法官助理  刘新建书 记 员  马发容附：相关法律条文《中华人民共和国企业破产法》第十八条人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。……