辽宁省沈阳市于洪区人民法院民 事 判 决 书(2017)辽0114民初13598号原告：苏洁，女，1971年1月4日出生，汉族，现住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：王丽丰，系辽宁永定律师事务所律师。被告：孙学健，男，1979年9月17日出生，汉族，现住沈阳市沈北新区。被告：杨华，女，1980年1月6日出生，汉族，住址同上。委托诉讼代理人：孙学健，男，1979年9月17日出生，汉族，系其爱人，现住沈阳市沈北新区。被告：辽宁宝郡房地产开发有限公司，住所地沈阳市于洪区。法定代表人：吴铁军，系该公司董事长。委托诉讼代理人：赵媛媛，女，1986年11月4日出生，汉族，住山东省滕州市。原告苏洁诉被告孙学健、杨华及被告辽宁宝郡房地产开发有限公司执行异议之诉一案，本院于2017年11月20日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告苏洁委托诉讼代理人王丽丰，被告孙学健，被告杨华的委托诉讼代理人孙学健，被告辽宁宝郡房地产开发有限公司的委托代理人赵媛媛均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏洁诉向本院提出诉讼请求，请求撤销于洪区人民法院（2017）辽0114执异165号中有关查封于洪区黄河北大街130甲-9号2-19-2的执行措施，并解除查封。事实与理由：2013年5月30日，原告在辽宁宝郡房地产开发有限公司购买了其开发建设的沈阳市于洪区黄河北大街130甲-9号2-9-2的房屋，签订了商品房认购协议书并缴纳了大部分购房款，合同中约定该公司将于2014年12月31日前交付使用，但因该公司施工进度问题直至2016年8月15日才通知原告办理入住手续。从原告2013年缴纳房款后直至2017年10月，该公司迟迟没有办理备案手续，多次咨询也被回复集中办理备案手续，需要等待。2017年10月中旬该公司通知原告，购买的房屋由于没有备案已因(2017)辽0114执3578号执行案件被法院查封，因此原告向于洪区法院提出异议申请，并向贵院递交了购房协议书、购房收据、准入通知单。2017年11月20日，贵院向原告下达了执行裁定书认为原告虽签订了合法有效的书面买卖合同并支付了房屋价款，但是在查封前并没有合法占有该房屋并且名下还有商品房一处可用于居住。原告认为贵院认定原告没有合法占有该房屋是错误的，因为原告不仅支付了全部的房屋价款，还已办理了入住手续并缴纳了2年的物业费、水费、电费等相关费用。因此贵院认为原告没有合法占有该房屋的认定是错误的。原告作为(2017)辽0114执3578号执行案件的案外人，不应承担辽宁宝郡房地产开发有限公司的法律责任。被告孙学健、杨华辩称：2013年5月份，我在宝郡开发公司处购买了位于沈阳市于洪区黄河北大街130-7号1-6-1的房屋，该房屋到2017年没有任何手续，当时我们要求与开发公司解除合同并返还购房款，在与开发公司之前的案件庭审中，开发公司也承认了此事，但是因为开发公司没有钱可以执行，贵院执行法官希望我提供几处可售的楼房作为可执行户，所以我在房地产大厦查到了之后就提供给了贵院执行法官5套可售房屋，其中就包括本案诉争房屋，故法院就将位于沈阳市于洪区黄河北大街130甲-9号2-19-2号的房屋查封了。被告辽宁宝郡房地产开发有限公司辩称，原告陈述属实，没有异议。原告苏洁确为我们公司的业主，我们公司承认该套房子归苏洁所有。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了质证、认证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年1月15日原告与被告辽宁宝郡房地产开发有限公司签订了《商品房认购协议书》，原告购买了被告辽宁宝郡房地产开发有限公司开发建设的《宝郡盛唐雍景》商品房，楼号9号，房间号2-19-2号，该商品房暂定面积约98平方米(该面积为参考面积，实际面积以房产局测绘审批表为准)。2016年8月14日，原告苏洁与被告辽宁宝郡房地产开发有限公司签订《宝郡盛唐雍景楼宇认购书》，购买了宝郡·盛唐雍景9号楼2单元19层2号，建筑面积100.34平方米，单价4750元每平方米，总金额为476615元。2016年8月14日，辽宁宝郡房地产开发有限公司给原告苏洁下发了商品房准住通知，限在2016年8月15日进住，过期无效。2016年9月11日，原告向小区物业沈阳百斯特物业有限公司交纳了水费300元、电费400元、煤气费500元、垃圾清运费300元、物业费至2018年10月31日止。2017年11月10日，原告苏洁交纳取暖费，其中2016-2017年度取暖费2608.84元，2017-2018年度取暖费2337.92元。另查明，争议房屋为团购房屋，2012年12月4日，原告支付给沈阳军驰经纬房地产开发有限公司(即被告辽宁宝郡房地产开发有限公司)290860元，2013年11月10日，原告苏洁支付给辽宁宝郡房地产开发有限公司74640元，2016年8月14日原告苏洁交齐购房款476615元。再查明，2017年2月22日，本案被告孙学健、杨华向于洪区人民法院提起诉讼，要求解除与辽宁宝郡房地产开发有限公司签订的《宝郡.盛唐雍景VIP客户内部认筹协议》并判令辽宁宝郡房地产开发有限公司退还已支付的购房款195134元并承担利息。2017年5月26日于洪区法院作出(2017)辽0114民初1774号民事判决支持了本案被告孙学健、杨华的诉讼请求。被告孙学健、杨华在申请执行(2017)辽0114民初1774号民事判决一案中，本院于2017年9月20日预查封了沈阳市于洪区黄河北大街130甲-9号2-19-2房屋。原告苏洁向本院提出执行异议申请，本院受理后，于2017年11月10日作出(2017)辽0114执异165号执行裁定书，驳回了苏洁的异议请求。原告苏洁不服此裁定，向本院提出民事诉讼。本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案原告与被告辽宁宝郡房地产开发有限公司于2016年1月15日、8月14日签订的《商品房认购协议书》、《宝郡盛唐雍景楼宇认购书》系双方真实意思表示，合同内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法、有效。由于该合同签订于人民法院对争议房屋查封之前，故对原告苏洁及被告辽宁宝郡房地产开发有限公司均具有法律约束力。原告提供的证据可以证明原告于2016月8月14日已经办理了争议房屋的入住手续，并缴纳了相应的费用，故原告苏洁是否居住生活在该争议房屋内不影响原告已经在人民法院查封之前就已合法占有该争议房屋的事实。原告提供的收款收据可以证明原告已足额支付案涉房屋全部价款，且被告辽宁宝郡房地产开发有限公司承认原告已经足额缴纳房款的事实，故本院对原告足额缴纳购房款的事实予以确认。案涉房屋是被告辽宁宝郡房地产开发有限公司销售的商品房，由于被告辽宁宝郡房地产开发有限公司的责任造成原告至今未能办理产权证书，因此原告未办理案涉房屋的产权证书，不属于买受人（原告）的自身原因造成的。综上所述，原告请求解除对案涉房屋的查封、停止执行的观点于法有据，应予支持。依据《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、不得执行坐落于沈阳市于洪区黄河北大街130甲-9号2-19-2房屋；二、驳回原、被告的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告孙学健、杨华承担。如不服判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  张俊伟人民陪审员  齐惠凤人民陪审员  董英利二〇一八年四月二十日书 记 员  李晨煜