甘肃省环县人民法院 民 事 判 决 书 （2013）环民初字第616号 原告李志成。 委托代理人郑世平。 委托代理人刘廷锋。 被告解庭。 委托代理人朱清晨。 被告解荣。 被告环县鸿源房地产开发公司。 法定代表人王鸿章。 原告李志成与被告解庭、解荣、环县鸿源房地产开发公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告李志成及其委托代理人郑世平、刘廷锋、被告解庭及委托代理人朱清晨、被告解荣、被告环县鸿源房地产开发公司法定代表人王鸿章均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告李志成诉称，被告解庭和甘肃陇运三力运输有限责任公司于2008年12月16日签订协议拟建设“三和家园”，2009年10月16日与李志成签订《环县三和家园商品房预售合同》，约定李志成作为预购方购买三和家园的2单元2楼201号商品房一套，面积104.78平方米，每平方米1780元，房屋总价186508.4元。同时约定2010年12月30日前交付房屋。李志成于2009年10月16日向解庭交付首付款93254元。2010年2月6日李志成将该房屋转让于蒋继克，转让费为32272元。2010年7月24日蒋继克将房屋转让给原告，并于当日签订房屋转让合同，约定将该房屋收取30300元的转让费，转让于原告。原告共计支付转让费62572元。后由于解庭违规建设被环县人民政府叫停。双方又于2010年10月23日签订《房屋购置展期附加协议》，由被告解庭在环江花园D区将新建楼房分配原告一套，约定与原楼房楼层结构一致，面积、楼层等不变，地下室建筑价格每平方米不超过700元。并于2011年12月30日前交付原告。可是时至今日，被告解庭并未交付，而是向原告发布安置说明，且通知原告按2987元每平方米签订新的购房合同。现请求：1、判令三被告继续履行解庭与原告签订的商品房预售合同及房屋购置展期附加协议；2、判令三被告赔偿原告租住房屋损失2万元、房屋装修费用5万元；3、本案的诉讼费由三被告承担。 被告解庭辩称，原告所诉的基本属实，只是2010年政府会议纪要并未将“三和家园”的住户安置在环江花园D区。答辩意见主要有三点：一、答辩人未取得商品房预售许可证，双方所签商品房预售合同无效；二、被答辩人要求赔偿租房损失及装修费于法无据，答辩人迟延交房符合合同约定，不构成违约；三、解荣、环县鸿源房地产开发公司不是本案适格被告。 被告解荣辩称，和第一被告答辩意见一致。 被告环县鸿源房地产开发公司辩称，本案与环县鸿源房地产开发公司没有关系。环县鸿源房地产开发公司开发买地的证据齐全，通过政府招标，设计规划都是正规的。环县鸿源房地产开发公司没有和原告签过协议，原告诉环县鸿源房地产开发公司没有理由。环县鸿源房地产开发公司不同意原告的诉讼请求。 经审理查明：2008年12月16日，被告解荣与现甘肃陇运三力运输集团甘肃陇运三力运输公司签订协议拟联合建设“三和家园”。2009年10月16日，被告解庭与李志成签订《环县三和家园商品房预售合同》，约定李志成作为预购方购买三和家园的2单元2楼201号商品房一套，面积104.78平方米，每平方米1780元，房屋总价186508.4元。同时约定解庭应当在2010年12月30日前交付房屋，李志成于2009年10月16日向被告解庭交付首付款93254元。2010年2月6日李志成将该房屋转让于蒋继克，转让费为32272元。2010年7月24日蒋继克又将房屋转让给原告，并于当日签订房屋转让合同，约定收取30300元的转让费，将该房屋转让于原告。原告共计支付转让费62572元。2010年5月24日“三和家园”的建设被环县人民政府城建局以环城建停字（2010）20号停工通知书叫停。 2010年10月23日，原告与被告解庭又签订《房屋购置展期附加协议》，约定原告要求被告解庭继续建筑房屋，但新建楼房必须与原楼房楼层结构一致，面积、楼层等不变，地下室建筑价格每平方米不超过700元。 2010年11月23日，环县人民政府为了解决三和家园住户的遗留问题，于常务会议上决定：将解荣占用的13亩汽车南站建设土地收回，用于汽车南站修建，在南环路南侧、滨河路东侧确定一宗17亩住宅用地，以挂牌形式出让，使用年限70年，每亩以39万元底价出让。 2011年3月14日，环县人民政府征拨土地文件环政拨土发（2011）24号《关于环县环江新区一宗国有建设用地使用权出让的批复》，决定：将环县环江新区17亩土地征收为国有建设用地，并出让给环县鸿源房地产开发公司。 后被告解庭以电话短消息方式通知原告，环江花园住宅楼每平方米按2987元可与环县鸿源房地产开发公司签订新的购房合同。原告因不同意被告提出的楼房价格而未与其签订新的购房合同。双方发生争议。 环县鸿源房地产开发公司成立于2010年5月7日，公司股东为王鸿章、解庭、解荣、解勋。现环县鸿源房地产开发公司取得了环江花园楼房预售许可证。 本院所确认的上述事实，有原、被告的陈述笔录、《环县三和家园商品房预售合同》、收据、环县人民政府常务会议纪要、环县人民政府征拨土地文件、、停工通知书、内资企业基本信息等证明材料在案为凭，这些证明材料已经开庭对质和本院审查，可以采信。 本院认为，本案争执的焦点是原告的主体资格问题及《房屋购置展期附加协议》的效力问题。本案中，与被告解庭签订商品房预售合同的是李志成，李志成在签订合同后将商品房预售合同转让给蒋继克，原告又从蒋继克手中受让后持有该合同，在这三人转让的过程中，未征询被告解庭意见，故原告本无资格向被告主张权利，但被告解庭与原告签订了《房屋购置展期附加协议》，说明认可了原告的住户主体资格。故也可以认定为签此协议是被告解庭对原告与蒋继克、蒋继克与李志成之间转让行为的默许和追认，原告也因此享有李志成在此商品房预售合同中的权利和义务。所以原告以住户身份向被告主张权利并无不当。对于李志成与被告解庭签订的《环县三和家园商品房预售合同》，应从签订合同的主体、合同内容、合同目的等方面审查合同的效力，按照《城市商品房预售管理办法》及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条的规定，商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。商品房预售方应为房地产开发企业而非自然人，而本案中与李志成签订商品房预售合同、与原告签订协议的是被告解庭个人。在“三和家园”住宅楼开发建设时，联建协议是解荣与甘肃陇运三力运输集团甘肃陇运三力运输公司签订的，开发商系甘肃陇运三力运输集团甘肃陇运三力运输公司，合同本应由房地产开发公司与原告签订，被告解荣在未得到甘肃陇运三力运输集团甘肃陇运三力运输公司委托的情况下，以个人名义与李志成签订合同。事后，其所签合同也未经甘肃陇运三力运输集团甘肃陇运三力运输公司的追认，故其不具备签订合同的主体资格，不符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定。依照《城市商品房预售管理办法》第五条、第六条的规定，商品房预售须在房地产开发商取得商品房预售许可证的情况下才能进行。故被告解荣在未取得商品房预售许可证的情况下进行商品房预售，不符合法律规定的商品房预售条件，也不符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定。再从实现合同目的上看，“三和家园”住宅楼原定地点已被环县城建局强制停工，被告解荣开发的13亩汽车南站建设用地被环县人民政府收回，原告要求取得与原合同一致的楼房已不存在，即合同目的无法实现。综合上述理由，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项的规定，李志成与被告解荣所签订《环县三和家园商品房预售合同》为无效合同。《房屋购置展期附加协议》虽为原告与解荣签订，但因其为《环县三和家园商品房预售合同》的从合同，由于主合同无效，从合同也随之无效。 因原告持有的李志成与被告解庭签订的《环县三和家园商品房预售合同》和其与被告解庭签订的《房屋购置展期附加协议》均无效，故其主张继续履行《环县三和家园商品房预售合同》、《房屋购置展期附加协议》已无前提和基础，其诉请依法不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”。本案中，被告解庭收取原告的已付购房款属基于无效合同取得的财产，应予返还。另据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，被告解庭除应返还原告已付购房款外，还可以承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中，合同不能履行是当事人意志以外的事由造成的，被告主观上虽无隐瞒事实真相的故意，但因其程序违法的行为导致合同无效，应承担主要赔偿责任，即承担支付已付购房款70%的赔偿责任。 被告解荣与原告之间未签订合同，也无不能交付房屋的后果约定，解荣并非共同侵权人，对原告向解荣主张连带责任的诉请不予支持。解庭虽为环县鸿源房地产开发公司股东，但环县鸿源房地产开发公司就解庭与原告签订的商品房预售合同并未追认，其所办理商品房预售许可证是为环江花园D区的预售许可，而非“三和家园”住宅楼的预售许可。更主要的是，环县鸿源房地产开发公司并非“三和家园”的开发商，其与原告、解庭之间就“三和家园”问题无约定，亦不存在侵害原告利益的行为，不符合承担连带责任的要件，故原告要求环县鸿源房地产开发公司承担连带责任于法无据，不予支持。 原告要求各被告赔偿其租住房屋损失，因其投资的是在建楼房，具有一定的风险性，且其租房属个人行为，与被告行为无法律上的因果关系，故不予支持。对原告要求的装修费损失因未实际发生，依法不予支持。 综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项、第五十八条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第九条之规定，判决如下： 一、确认原告李志成与被告解庭所签《房屋购置展期附加协议》为无效协议； 二、由被告解庭于本判决生效后30日内返还原告李志成购房预付款93254元，并赔偿损失65277.80元，两项共计158531.80元； 三、驳回原告李志成的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。 案件受理费3471元，由被告解庭负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费3972元，上诉于甘肃省庆阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  苏丽萍 代理审判员  王红梅 人民陪审员  钟生玉 二〇一三年八月二十二日 书 记 员  穆海全