湖南省资兴市人民法院民 事 判 决 书(2018)湘1081民初211号原告：刘顺娥，女。被告：刘建华，男。委托诉讼代理人：谭春立，湖南春立律师事务所律师。特别授权。原告刘顺娥与被告刘建华租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月9日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘顺娥、被告刘建华的委托诉讼代理人谭春立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘顺娥向本院提出诉讼请求：判令被告刘建华支付商铺租金10256元，支付拖欠原告租金的滞纳金7692元，并承担本案诉讼费。事实与理由：2009年10月24日，原、被告签订《商铺委托经营管理协议》，协议约定原告将位于资兴市XX步行街X栋X层第XX号商铺委托给被告经营，并约定了租金、委托经营方式、委托经营期限及违约责任，但被告按约定支付了84个月的租金后开始违约拖欠租金。截止起诉之日，被告已拖欠租金10256元。双方协议第六条第一款约定了违约责任，由违约方向原告支付商铺当年租金额7692元作为违约金，故被告合计欠原告17948元。为维护原告合法权益，原告诉至法院，请求依法判决。被告刘建华辩称，原、被告于2009年10月24日签订了《商铺买卖合同》，原告购买了资兴市鲤鱼江鸿都商业广场C栋第二层第78/79号铺位一间，同日双方又签订了《商铺委托经营管理协议》，被告刘建华返租该商铺。后在办理产权证时，因国家政策的变化，这种商铺不能分户办理产权证，只可将整层以一个户室进行产权登记，由全体32位业主按份共有。但业主意见不能统一，无法办理按份共有产权登记。为此，32位购房业主经协商于2017年3月13日达成一致意见集体上访，并主张解除合同，由被告依据合同约定原价回购。资兴市信访局收到信访后责令资兴市房产局与办事处组织双方协调，化解矛盾纠纷。后在办的组织协调下，双方达成了一致意见。同意解除双方所签订的上述两份合同，由被告刘建华按原价回购，租金据实支付。此后，有27位业主先后与被告进行结算，领走了所交付的购房款和租金，而原告等五位业主，迟迟不来办理结算手续。于是，被告刘建华于同年4月15日又通过短信或书面函件方式向原告等五位业主送达了解除合同通知书，并催促其办理结算领款手续。但原告自己不来办理，现又向法院起诉实无道理。2017年3月，原告通过上访的形式明确向被告提出了解除合同的要约申请，同年4月15日被告也向原告作出了书面的要约承诺，故双方合同解除的时间为2017年4月15日，原告的租金也只能计算到这一天止，后续期间不应再计算租金。2016年10月到2017年4月15日，被告刘建华欠原告租金为3632元。原告收取被告的租金依法应当向被告开具发票，原告在此前的七年中都没有开具发票，累计应当向被告开具发票总额为57476元。原告诉请法院判令被告支付滞纳金7692不应支持，原告在2017年4月15日之后没有收到租金完全是原告自身原因造成的，与被告无关，损失理应自行承担。2017年4月15日之前的租金支付虽有拖延，但拖欠的原因系双方都未能找到化解矛盾的办法，即便算作被告违约，合同约定的违约金也明显过高，应予减少。综上，请求法院查明事实，依法判决。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。双方当事人争议的事实主要是原、被告签订的《商铺委托经营管理协议》是否已于2017年4月15日解除。被告刘建华主张用手机短信的方式向原告发送了解除《商铺买卖合同》通知书，但未向本院提交发送短信的手机予以证实，也未提交原告已经收到短信内容的相关证据，故被告刘建华的解除《商铺买卖合同》通知书是否送达了原告无法核实，本院对原、被告签订的《商铺委托经营管理协议》于2017年4月15日已经解除的事实不予确认。根据双方当事人的当庭陈述和双方提交的有效证据，本院确认以下案件事实：2009年10月24日，原告刘顺娥与被告刘建华签订《商铺买卖合同书》，合同约定原告向被告购买位于资兴市XX步行街X栋X层第XX号商铺。同日，原、被告签订《商铺委托经营管理协议》，协议约定原告将购买的上述商铺委托给被告刘建华经营，委托经营期限为2009年10月24日至2018年4月19日，被告从2009年10月24日开始支付租金，每月租金为641元，从第二年起被告每月五号前将上个月的租金支付给原告，合同还约定了其他内容。此后，被告刘建华在办理原告等商铺业主的商铺产权证时，被房产部门告知不能分户办理产权证，只能将整层以一个户室进行产权登记，由全体业主按份共有，故原告购买的商铺无法办理分户产权证。2017年3月13日，原告等人就被告没有办理房产证、拖欠租金和商铺退款等问题到资兴市信访接待中心集体上访，要求被告刘建华退钱。2017年2月27日，办事处组织被告方代表与19名商铺业主代表调解，业主代表要求开发商一定要按原价回购商铺，但双方没有达成一致的调解意见。之后，大部分商铺业主与被告刘建华达成了原价退铺的协议，并将商铺购房款退回，但本案原告至今没有到被告处领取退商铺购房款。2017年4月28日，被告刘建华与案外人范志英签订《商铺买卖合同》，被告刘建华将包括原告商铺在内的位于资兴市C区X、X栋第X层第XXX号商铺1间及第X栋第X层第XX号间出售给案外人范志英，并于2017年6月2日办理了不动产证。因被告刘建华从2016年10月25日开始拖欠原告租金，原告遂诉至本院，请求判如所请。本院认为，本案双方争议的焦点主要是被告刘建华拖欠租金的数额以及原告刘顺娥请求的违约金数额是否过高。原告刘顺娥认为，截止本案诉讼，被告刘建华拖欠租金16个月，应当按照双方协议约定支付商铺当年租金额7692元作为违约金。被告刘建华认为，原告的商铺租金只能计算到2017年4月15日，拖欠的租金只有3632元，合同约定的违约金也明显过高，应当予以减少。本院认为，被告刘建华并无充足有效的证据证明解除《商铺买卖合同》通知书已经送达了原告，故本院对被告刘建华关于双方的租赁合同关系已于2017年4月15日已经解除的抗辩理由不予采信，对被告要求租金只计算到2017年4月15日的抗辩主张亦不予支持。被告刘建华从2016年10月25日开始停付租金，到本案诉讼期间的2018年2月24日，被告拖欠租金时间共计16个月，故本院对原告要求被告支付16个月租金共计10256元（641元×16）的诉讼请求予以支持。关于滞纳金数额，虽然双方合同约定拖欠超过一个月被告方应按商铺当年一年租金额为标准向原告支付滞纳金，但该约定仍属违约金性质，约定的违约金计算标准明显过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。结合本案实际情况，本院参照月利率2%的标准将本案的滞纳金数额调整为1346元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告刘建华于本判决生效之日起十日内支付原告刘顺娥租金10256元、滞纳金1346元，两项合计11602元；二、驳回原告刘顺娥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费249元，减半收取124.5元，由原告刘顺娥负担44.5元，由被告刘建华负担80元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员  唐鸿二〇一八年四月二十八日书记员  李珍附本判决书适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。