西藏自治区拉萨市中级人民法院民事判决书（2021）藏01民终118号上诉人（原审被告）：宋润平，男，1972年12月26日出生，汉族，四川省自贡市人，现住四川省自贡市，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：朱翼翔，四川宏宗律师事务所律师。上诉人（原审被告）：拉萨网民部落，住所地拉萨市。投资人：宋润平，系该拉萨网民部落负责人。委托诉讼代理人：朱翼翔，四川宏宗律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：范德芬，女，1972年4月15日出生，汉族，四川省资阳市人，现住西藏自治区拉萨市，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：吴兴利，西藏法鉴律师事务所律师。上诉人宋润平、拉萨网民部落因与被上诉人范德芬房屋租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2020）藏0102民初1530号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人宋润平及其委托诉讼代理人朱翼翔，上诉人拉萨网民部落的投资人宋润平及其委托诉讼代理人朱翼翔，被上诉人范德芬的委托诉讼代理人吴兴利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋润平、拉萨网民部落上诉请求，1.请求撤销（2020）藏0102民初1530号民事判决书，并驳回范德芬对上诉人宋润平、拉萨网民部落的起诉；2.本案一审、二审诉讼费用由范德芬承担。事实和理由: 一、原审认定事实错误。1.被上诉人范德芬不是本案所涉案房屋产权人，没有合法的房产出租资格，有无诉讼主体资格在原审判决中没有查清；2.被上诉人范德芬在本案中是否谋取有违民事活动公平原则谋取非法暴利之事实行为，原审判决没有查清；3.原审判决没有将新冠疫情这一涉及诉讼双方当事人权利义务之不可抗力的客观事实加以认定，是明显而且是重大的错误；4.原判决忽略了上诉人投资设立经营网吧，是为了依法赚钱养家糊口的事实。同时，在新冠肺炎疫情期间，从中央到地方都有限制网吧酒吧影院经营规定的客观事实；5.原审判决除不可抗力、情势变更和涉案租房合同无效等没有认定外，有利于上诉人的其他事实也没有认定。二、程序有瑕疵，上诉人的诉权没有得到充分保障。1.在原审诉讼中，当事人地位不平等，便民诉讼不到位；2.2020年7月28日，上诉人专门指派人向办案书记员打电话要求推迟开庭，并说明了理由。书记员答应：请示办案法官后会告知，但在开庭前及开庭时都没有告知。上诉人据此认为开庭日期已经更改，没能参加庭审和答辩，没能依法地行使诉讼权利；3.在明知被上诉人范德芬主体资格不清的情况下，让其诉讼并判决其胜诉，实为原审诉讼过程中的重大瑕疵和重大失误；4.被上诉人将非自己的房产长期出租给他人谋取不法甚至是暴利，原审法院的诉讼流程成为他人谋取非法谋利的工具。三、适用法律错误，判决不公。综上所述，上诉人为维护自身的合法权利，根据相关法律规定，望准其所请，依法判决。范德芬辩称，本案的《房屋租赁合同》是范德芬与宋润平双方达成合意后所签订的，是双方的真实意思表示，应为合法有效。一审法院认定事实清楚，证据确实充分，适用法律准确，应予以维持。范德芬向一审法院诉讼请求：1.请求判令解除原告与被告一之间的房屋租赁合同；2.被告一向原告支付租金64 800元及至实际返还之日的占有使用费；3.被告一向原告支付违约金20 000元（以上合计84 800元）；4.房屋租赁合同解除后被告一、二立即共同向原告返还租赁房屋；5.本案诉讼费由被告方承担。一审法院认定事实：2017年5月30日，范德芬作为甲方与作为乙方的宋润平签订了《房屋租赁合同》，该合同上载明：“……一、房屋的坐落与面积 1.甲方出租给乙方的房屋位于八一路一建司员工住宅小区职工之家；2.出租房屋9间。二、租赁期限1.自2017年8月1日至2020年7月31日止，租期3年，……三、租赁金额及付款方式:乙方以每间月租人民币1200元，共10 800元（大写：壹万零捌佰元整），经营甲方铺面，租金为每六个月交一次。……五、押金及违约，甲方租给乙方一建司房屋使用9间，押金50 000元（大写：伍万元整），……在租赁期间任何一方要求终止合同，违约方需赔偿对方损失及违约金20 000元，……”该合同还约定了其他内容，合同落款甲方处由范德芬签字，乙方处由宋润平签字确认。合同签订后，范德芬向宋润平交付了租赁房屋，拉萨网民部落在租赁房屋处经营。被告宋润平依照合同约定向原告范德芬支付了截至2020年1月31日之前租金。一审法院认为，范德芬与宋润平签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案中，原告作为出租人已履行向被告提供租赁物的义务，被告作为承租人应向原告履行支付租金的义务，根据原被告双方签订的《房屋租赁合同》租赁期限为2017年8月1日至2020年7月31日止，原被告双方签订的《房屋租赁合同》于2020年7月31日履行期限届满，且双方并未续签合同，合同关系已到期解除，不存在法院判令解除的事实，故针对原告范德芬要求解除与被告宋润平于2017年5月30日签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，一审法院依法不予支持。对原告要求被告宋润平支付2020年2月1日至2020年7月31日期间租金64 800元的诉讼请求，依据原告提交的《房屋租赁合同》中双方约定案涉租赁物的月租金为10 800元，现被告持续使用该房屋理应向原告支付租金，经本院核算租金为64 800元（10 800元×6个月），故原告的该主张，有相应的事实和法律依据，一审法院予以支持。合同到期后，双方未续签租赁合同。宋润平逾期返还租赁物的行为，给范德芬造成了损失。范德芬主张宋润平按照原租金标准向其支付自2020年8月1日至实际返还房屋之日止的占有使用费，有相应的事实和法律依据，一审法院予以支持。原告要求被告支付违约金20 000元的诉讼请求，依据原被告双方签订的合同及庭审查明的事实，被告宋润平未按照合同约定履行支付租金构成违约，理应向原告支付违约金，经本院核算，该违约金未违反法律规定范围内，故对原告范德芬的该主张，一审法院予以支持。合同解除后，被告宋润平、拉萨网民部落无权继续占有使用租赁物，被告宋润平及拉萨网民部落理应向原告返还租赁物。故对原告要求宋润平及拉萨网民部落返还租赁物的诉讼请求，一审法院依法予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告宋润平于本判决生效之日起十五日内向原告范德芬支付租金64 800元；二、被告宋润平向原告范德芬支付自2020年8月1日至实际返还房屋为止占有使用费（按原合同租金标准进行计算）；三、被告宋润平于本判决生效之日起十五日内向原告范德芬支付违约金20 000元；四、被告宋润平、拉萨网民部落于本判决生效之日起十五日内向原告范德芬返还位于八一路一建司员工住宅小区职工之家出租房屋九间；五、驳回原告范德芬其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。一、宋润平、拉萨网民部落提交的证据如下：1.（2020）藏0102民初1530号民事判决书复印件一份，用于证明一审判决认定事实错误、程序瑕疵、适用法律错误、判决不公的事实；2.通话录音、视听资料光盘一份、微信聊天记录截图一组，用于证明范德芬有意误导相应客观事实，导致损害上诉人合法权益的事实。范德芬的质证意见为: 1.对于民事判决书的真实性、合法性及关联性均予以认可，但对其证明目的不予认可；2.对于通话录音、视听资料和微信聊天记录的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可，上诉人提交的证据均无法证明原审判决损害上诉人合法权益的事实。本院经审核后对二审证据的认定采信如下：依据（2020）藏0102民初1530号民事判决书、通话录音、视听资料及微信聊天记录，均无法证明原审判决认定事实错误，程序存有瑕疵、法律适用不当及判决不公的事实，且依据通话录音、视听资料和微信聊天记录所载明的内容，仅能反映宋润平在范德芬提起诉讼后，就退还房屋钥匙一事与毛冬梅进行协商，且双方最终未能就此达成一致意见，并不能证明具体返还案涉房屋的时间，亦无法证明范德芬有意误导本案客观事实，从而损害了上诉人的合法权益，故本院对上诉人提交上述证据的证明目的均不予采信。本院二审补充查明：2017年5月30日，范德芬作为甲方（出租方）与作为乙方（承租方）的宋润平签订《房租租赁合同》，该合同的第四条中明确约定：“如单位收回乙方要无条件服从，与甲方无任何关系，乙方不得转租；在乙方装修至经营期间原始房东一建司如有不同意见，甲方有义务调解至双方满意。”合同履行期间，范德芬因宋润平未能按时支付房屋租金，故于2020年6月23日向拉萨市城关区人民法院提起诉讼。2020年7月3日，宋润平及拉萨网民部落分别签收了拉萨市城关区人民法院向其送达的起诉状副本、传票等应诉材料。另被上诉人范德芬二审中当庭认可案涉租赁房屋及房屋钥匙已于2020年9月25日收回。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，依据本案庭审查明的事实及诉讼双方举证、质证、辩论等情况，本案的争议焦点系：一、案涉《房屋租赁合同》是否无效？二、疫情期间的租金是否应予以减免及范德芬的各项诉讼请求是否成立？针对争议焦点一，本院分析如下：合同作为平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，其效力问题属于法律价值判断之范畴。合同的有效要件是进行法律评价的标准，包括当事人具备相应之缔约能力、意思表示真实、不违反法律、行政法规的强制性规定以及不违背公序良俗。在合同严重欠缺有效要件且法律明确规定应属无效的情况下，则依据法律的直接规定赋予其无效的法律效果。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。故对于合同效力之判断应结合法律规定予以审查。本案中，上诉人宋润平、拉萨网民部落主张范德芬不是案涉房屋的产权人，不具有相应的转租权，要求确认宋润平与范德芬签订的《房屋租赁合同》无效。对此，本院认为，该《房屋租赁合同》系双方基于真实意思表示而签订，经双方签字捺印已依法成立，且已实际履行。就合同效力而言，上诉人的上述主张，不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的事由，亦未提交任何证据予以证实案涉《房屋租赁合同》符合合同无效的法定情形。与此同时，依据案涉《房屋租赁合同》中所载明的内容，表明作为出租方的范德芬在与宋润平签订该合同时，并未隐瞒其并非房屋的产权人，并在合同中明确约定“甲方将承包拉萨八一路一建司之家的房屋出租给乙方；如单位收回乙方要无条件服从，与甲方无任何关系，乙方不得转租；在乙方装修至经营期间原始房东一建司如有不同意见，甲方有义务调解至双方满意”，由此可以证实作为承租方的宋润平在签订该合同时是明确知晓范德芬不是房屋产权人的情况。据此，范德芬虽非案涉房屋的产权人，并不当然直接否认案涉《房屋租赁合同》的效力，故上诉人以范德芬不是案涉房屋产权人，不具有相应的转租权为由，要求确认合同无效的主张，于法无据，本院依法不予支持。依法成立的合同受法律保护。范德芬与宋润平之间所签订的《房屋租赁合同》是在双方平等、自愿、协商的基础上形成的，代表了双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，应受法律保护，双方均应按照合同的约定全面履行各自的义务。合同签订后，范德芬向宋润平交付了租赁物，宋润平支付了部分租金，合同实际进行了履行。在合同履行过程中，因宋润平、拉萨网民部落未能依约按时履行交付租金的义务，违反了合同约定，其行为构成违约。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己行为表明不履行主要债务。”第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”第一百零八条规定：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”本案中，案涉《房屋租赁合同》中明确约定;“乙方以每间月租人民币1200元，共10 800元，经营甲方铺面，租金为每六个月交一次”，现宋润平作为承租方未依约履行支付租金的义务，其以自己的行为明确表明不履行合同义务，故宋润平违约，应承担相应违约责任，范德芬作为出租方享有合同解除权。现范德芬诉至法院，视为行使解除权，宋润平于2020年7月3日收到本院起诉状副本等诉讼材料后，视为范德芬解除合同的主张已通知到宋润平，故范德芬与宋润平于2017年5月30日签订的《房屋租赁合同》应于2020年7月3日解除。一审法院以案涉合同履行期间已届满，双方未续签合同，合同关系已到期解除的认定，确有不当，本院对此予以纠正。但对于范德芬要求判令解除其与宋润平之间签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，现因案涉房屋已退还给出租方范德芬，且二审期间诉讼各方均认可案涉《房屋租赁合同》现已解除，故对要求判令解除《房屋租赁合同》的诉讼请求，现已无判令解除的前提条件和事实基础，本院对此不予处理。针对争议焦点二，本院分析如下：民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。合同解除后，宋润平作为承租人应当返还租赁物，且拉萨网民部落作为案涉房屋的实际使用人在宋润平与范德芬的租赁关系解除后，继续占有使用该房屋已无任何合法事由，理应将该房屋返还给范德芬，但在二审期间，范德芬认可已在2020年9月25日收回案涉房屋，故一审中其所主张的要求宋润平、拉萨网民部落共同返还租赁房屋的诉讼请求，现已无相应的诉讼基础和返还事实，本院就此不再予以处理。对于范德芬主张宋润平向其支付2020年2月1日至2020年7月31日该期间租金64 800元的诉讼请求，因合同解除前即2020年2月1日至2020年7月3日期间，宋润平在实际租用案涉房屋，理应支付该期间的房屋租金，故本院依据合同中约定的租金标准计算，确定自2020年2月1日至2020年7月3日止的租金为55 080元（计算方法：租金10 800/月÷30天×实际主张期间153天）。针对上诉人主张一审法院未将新冠肺炎疫情期间涉及当事人权利义务不可抗力的客观事实加以认定，并在二审中提出减免疫情期间房屋租金的主张。对此，本院认为，上诉人虽其未能提供直接证据证明其经营损失,但考虑新冠疫情属于重大的公共卫生事件,对中、小微企业及个体工商户的生产经营产生了冲击,且宋润平承租案涉房屋后所用于经营的拉萨网民部落确曾因疫情在一定程度上受到相应影响，故根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款的规定及国家发改委、财政部等八部委《关于应对新冠疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》的文件精神，本院以诉争房屋的实际使用状况为基础，兼顾上诉人的经营范围、受疫情影响程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，对房屋租金适度予以扣减，分担损失。本院酌定扣减两个月房租合计21 600元（计算方法：10 800元/月×2）。综上所述，经核算，宋润平应向范德芬支付自2020年2月1日起至2020年7月3日止的房屋租金为33 480元（计算方法：55 080元－21 600元）。对于实际返还之日占有使用费的主张，因二审期间范德芬认可租赁房屋已于2020年9月25日收回，宋润平、拉萨网民部落对此辩称租赁房屋已于2020年5月退还，由于范德芬前期一直拒收租赁房屋及钥匙，直至2020年9月25日才收回租赁房屋。对于该辩解意见，本院认为，由于宋润平、拉萨网民部落对于其所主张的返还租赁房屋的具体时间并未提交任何证据予以证实，且对于范德芬认可收回租赁房屋的事实本身并不持有异议，故对宋润平、拉萨网民部落该项辩解意见，本院依法不予采信。据此，在上诉人宋润平、拉萨网民部落未能提供相应证据予以证明租赁房屋的实际返还之日早于其所认可范德芬接受房屋钥匙之日的情况下，本院依据查明事实确定案涉租赁房屋的实际返还之日为2020年9月25日，故本院依据合同中约定的租金标准计算，确定自2020年7月4日起至2020年9月25日止期间的房屋占有使用费为29 880元（计算方法：租金10 800/月÷30天×实际主张期间83天）。一审对上述诉讼请求的认定不当之处，本院在此予以纠正。对于违约金20 000元的主张，因案涉《房租租赁合同》中对此附有“在租赁期间任何一方要求终止合同，违约方需赔偿对方损失及违约金20 000元”的约定，且作为承租方的宋润平未按照合同约定期限足额支付租金的行为，已构成违约，故一审法院对此认定并无不当。综上所述，宋润平、拉萨网民部落的上诉请求部分成立，本院予以支持，一审法院认定部分事实不清，本院查清事实后，依法予以改判。本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2020）藏0102民初1530号民事判决书第三项、第五项，即宋润平于本判决生效之日起十五日内向范德芬支付违约金20 000元；驳回范德芬的其他诉讼请求；二、撤销西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2020）藏0102民初1530号民事判决书第二项、第四项，即宋润平向范德芬支付自2020年8月1日至实际返还房屋为止的占有使用费（按原合同租金标准进行计算）；宋润平、拉萨网民部落于本判决生效之日起十五日内向范德芬返还位于八一路一建司员工住宅小区职工之家出租房屋九间；三、变更西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2020）藏0102民初1530号民事判决书第一项即宋润平于本判决生效之日起十五日内向范德芬支付租金64 800元为：宋润平于本判决生效之日起十五日内向范德芬支付房屋租金33 480元；四、宋润平于本判决生效之日起十五日内向范德芬支付房屋占有使用费29 880元；五、驳回宋润平的其他上诉请求；六、驳回拉萨网民部落的其他上诉请求。一审案件受理费960元，由宋润平负担605元，范德芬负担355元；二审案件受理费1920元，由宋润平负担1210元，范德芬负担710元。本判决为终审判决。审 判 长 拉 珍审 判 员 高 婧审 判 员 商 盈二〇二一年二月二十三日 法 官 助 理 白玛玉珍书 记 员 次 德 吉