山东省滕州市人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁0481民初71号原告：滕州市三合房地产开发有限公司，住所地：滕州市善南街道益康大道北路908号。统一社会信用代码：91370481MA3DH11D2Y。法定代表人：朱大奎，经理。委托诉讼代理人：彭承涛，山东光复律师事务所律师。被告：周欢欢，男，1982年5月28日出生，汉族，住滕州市。原告滕州市三合房地产开发有限公司（以下简称三合公司）与被告周欢欢建设工程分包合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告三合公司委托诉讼代理人彭承涛，被告周欢欢均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告三合公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2017年6月28日签订的《建设工程合同》无效；2.被告向原告返还位于龙阳镇××村××小区××楼东单元××室房屋并支付占有使用费（以600元／月计算，自2018年7月12日起至被告返还之日止）；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2017年6月28日签订《建设工程合同书》，约定由原告将其承包的龙阳镇龙阳村金龙嘉苑小区1＃、2＃、4＃楼外墙保温和外墙真石漆装饰层工程分包给被告施工。根据生效的滕州市人民法院（2020）鲁0481民初1915号民事判决认定的事实：位于龙阳镇××村××小区××商品房全部为原告投资并施工建造，经与发包方（龙阳村委会）协商以原告负责销售并回收房款的方式支付原告工程款。原、被告虽于2017年6月28日签订《金龙嘉苑定房协议》（以下简称定房协议》），但双方之间不存在房屋买卖合同关系，签订《定房协议》的目的是为了保证建设工程合同的履行。被告自2018年7月12日起占有房屋，原告多次要求被告返还，至今未果。被告周欢欢辩称，原、被告自愿签订合同，故合同有效。被告将房屋作为施工合同履行的定金，于2018年7月12日交付给原告，被告不是强占房屋。被告为施工合同的履行做好了准备工作，但原告违约将工程转包给他人。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月28日，龙阳村委会（甲方）与三合公司（乙方）签订《龙阳村旧村改造工程项目建设协议书》，约定龙阳村委会将位于龙阳××中心大街东侧，工程规划占地30亩（暂定）的一期“龙阳村工程”发包给三合公司进行施工，开工日期为2017年2月19日，竣工日期为2018年8月18日，该项目由乙方负责销售并回收购房款，甲方协助乙方收取购房款，并与乙方共同负责楼房建设中的质量安全，若出现安全事故及人身损害等责任由乙方承担，销售房屋的价格由甲乙双方协商，所售价款除合同约定外归乙方所有；回迁户乙方按住宅1500元／㎡（回迁面积不超过4000平方米，回迁房为3＃，位于从北向南数第二栋楼房）车库1600元／㎡收取建筑费用。除回迁户外乙方按照住宅150元／㎡、门面房按500元／㎡向甲方缴纳建设费用，上缴甲方的费用乙方按市场销价将建成的楼房给甲方冲抵此款项。龙阳村委会在甲方处加盖公章，三合公司在乙方处加盖公章。2017年6月28日，原、被告签订《金龙嘉苑定房协议》及《合同书》。《金龙嘉苑定房协议》内容为：甲方:滕州市龙阳镇龙阳村金龙嘉苑，乙方:周欢欢，1、乙方已对甲方金龙嘉苑项目全面了解，自愿签订定房协议。2、乙方选定金龙嘉苑小区4号楼东单元301室住宅一套，建筑面积约平方（原文如此），单价2180元/㎡；合计总房款为人民币284300元。3、乙方选房当天支付房款284300元，逾期优惠自动取消，单价按优惠前价格执行，若因乙方原因在规定期限内未交齐剩余款项，甲方有权解除本合同，乙方己交定金归甲方所有不再退还，所定房屋由甲方另行出售。4、乙方接甲方通知后三日内订立《买卖合间》，逾期不订立合同的，甲方有权解本合同。……5、本协议尽事宜乙方同意以将来签署的《买卖合同》为准。在《买卖合同》签订后，本协议自动失效。……甲方：滕州市龙阳镇龙阳村金龙嘉苑项目，朱大奎（签字），滕州市三合房地产开发有限公司（盖章）。乙方：周欢欢（签字）。2017年6月28日。《合同书》内容为：甲方:滕州市三合房地产开发有限公司，乙方:周欢欢，双方就本专业总包工程施工事项协商一致，工程名称：龙阳镇龙阳村金龙嘉苑项目，工程内容：建筑外墙外保温及真石漆装饰层施工项目（详见施工方案）。承包范围：1#、2#、4#楼外墙保温、外墙真石漆装饰。承包方式：包工包料。合同工期：（空）。合同价款：1、合同单价:主体外墙面保温80元/平方米计取(包工包料)。主体外墙真石漆装饰60元/平方米计取(包工包料)。2、合同总价:依照实际施工面积测量收方为准。3、以上价款不包含各种税费及材料试验费用。……本合同签订时间：2017年6月28日(即日起生效)。甲方：朱大奎（签字），盖“滕州市三合房地产开发有限公司合同专用章”，乙方：周欢欢（签字）。《定房协议》签订后，原告将房屋交付给被告，被告认可并未支付房款，被告对房屋进行了部分装修，尚未装修完毕。《合同书》签订后，被告并未实际施工。原告主张原、被告签订《定房协议》的真实目的系为了以涉案房屋作为原告履行《合同书》的担保。被告辩称原、被告签订了《合同书》，由被告从原告处承包金龙嘉苑1#、2#、4#楼外墙保温、外墙真石漆装饰工程，但原告违约，将工程转包给他人。2018年7月12日，原、被告达成合意，原告将涉案房屋抵偿给被告，用以赔偿给被告造成的损失。后被告又辩称原告将涉案房屋交付给被告的原因系作为施工合同的履行定金。庭审中经向被告询问，其既陈述涉案房屋系因原告违约用以赔偿给被告造成的损失，又陈述涉案房屋作为履行施工合同的定金，要求被告明确双方的真实意思表示。被告陈述原告让被告垫资，双方约定原告将该房屋作价20万作为履行合同的定金，2017年6月28日签订协议当天，被告在原告的合同上打了收条。原告未提供合同原件，且对被告的辩解意见不予认可。原告曾于2020年4月15日诉来本院，以与被告存有房屋买卖合同关系、被告未支付房款为由要求解除双方于2017年6月28日签订的《定房协议》并支出占有使用费。本院于2020年6月23日作出（2020）鲁0481民初1915号民事判决，认定原、被告不存在房屋买卖合同关系，签订《定房协议》的目的是为了保证《合同书》的履行，判决驳回了原告的诉讼请求。该判决已生效。本院认为，原告将金龙嘉苑1#、2#、4#楼外墙保温、外墙真石漆装饰工程转包给被告进行施工，被告未有施工资质，依据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第一条的规定，双方签订的《合同书》无效。关于《定房协议》的性质，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十三条规定：“下列事实，当事人无须举证证明：……（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实……第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外”。本院已生效的（2020）鲁0481民初1915号民事判决认定原、被告签订《定房协议》的目的是为了保证《合同书》的履行，双方均无相反证据予以推翻，本院予以认定。原、被告签订《定房协议》用以保证《合同书》的履行，双方存有被告用涉案房屋作担保的意思表示。《中华人民共和国民法典》第三百八十八条规定：“……担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效的，担保合同无效，但是法律另有规定的除外”。本案《合同书》无效，担保《合同书》履行的《定房协议》亦为无效。《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿……”《定房协议》无效，原告要求被告返还涉案房屋，于法有据，本院予以支持。关于原告要求被告支付房屋占有使用费的问题，双方存有原告将房屋交付被告、作为担保合同履行的意思表示，原告自愿将房屋交付给被告，虽合同无效，但双方均有过错。原告要求被告支付房屋占有使用费，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，原告的诉讼请求部分得到支持。依据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条、第三百八十八条、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告周欢欢于本判决生效后十日内将位于滕州市房屋返还给原告滕州市三合房地产开发有限公司；二、驳回原告滕州市三合房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费5560元，减半收取计2780元，由被告周欢欢负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审 判 员  刘 永二〇二一年二月七日法官助理  罗 璇书 记 员  张凤翔