贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书(2018)黔0402民初772号原告:贵州天晟置业投资有限公司。住所地:贵州省安顺市经济技术开发区迎宾大道。法定代表人:杨燕妹,系公司执行董事。委托诉讼代理人:杨霞,贵州蕴诚律师事务所律师。代理权限:特别授权。委托诉讼代理人:杜继铠,贵州蕴诚律师事务所律师。代理权限:特别授权。被告：刘苹，女，1981年5月1日生，汉族，贵州省织金县人，住贵州省织金县。第三人：贵州同利运营管理有限公司。住所地：贵州省安顺市经济技术开发区迎宾大道天瑞国际*栋*层。法定代表人:黄永锋,执行董事。委托诉讼代理人:徐燕珍,女,1964年1月22日生，福建省福州市人,住福建省福州市晋安区，系该公司财务,代理权限:特别授权。原告贵州天晟置业投资有限公司诉被告刘苹、第三人贵州同利运营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贵州天晟置业投资有限公司委托诉讼代理人杜继铠，被告刘苹、第三人贵州同利运营管理有限公司的委托诉讼代理人徐燕珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贵州天晟置业投资有限公司（以下简称天晟公司）向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付商铺占有使用费人民币44928元；2、依法判令被告向原告支付违约金2117元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年6月9日，被告与第三人双方签订《临时商铺租赁合同》，第三人向被告出租位于贵州省××经济技术开发区××大街天晟国际商贸城内，韦一路沿街临时铺面，铺面号为：3-25、3-26号，该临时商铺属于原告所有，原告委托第三人招商、招租、商业管理等，有原告与第三人签订的《委托招商经营管理协议》为证。租赁合同约定租赁期限为两年；租金为3456/月，并约定“自第二年起，租金按季度缴纳，被告应于每季度末至少提前3天缴纳下季度应付租金，若被告超过约定时间7天未交齐各项费用的，第三人可单方解除合同，被告所交租金、保证金及其他款项一律不予退还。第三人有权追究乙方的违约责任。”合同签订后原告依约交商铺给被告使用，被告支付了12个月租金41472元及保证金3456元，一年租期满后被告再未支付过任何款项。经原告核查，被告实际使用铺面为25个月，应缴租金为86400元，已支付41472元，尚欠原告租金44928元.因被告逾期缴纳租金，依照合同约定产生违约金2117元。（自2015年6月9日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2017年7月8日）。经原告及第三人多次催要，被告均以种种理由拖延拒绝，故提起诉讼，请求法院判如所请。庭审中原告将违约金的诉请变更为1804元。被告刘苹辩称：原告所诉不属实，我已向原告缴纳了13个月的租金，含保证金；我实际经营的期限差不多也是这个时间。且我在2016年12月16日收到原告要求我们限期搬离商铺的通知，在我经营期间原告还给我停水停电，因此后面我就没有在该商铺里经营了。该商铺是何时拆迁的我不清楚，我没有违约，不应支付占用费及违约金。第三人贵州同利运营管理有限公司（以下简称同利公司）陈述，合同签订后，被告在2015年6月9日入住租赁的商铺，该商铺是在2017年8月份拆迁的，在拆迁之前有个政策是提前搬迁并返还商铺的有补助奖励，但是被告一直没有交房给我们，所以被告应当支付商铺占用费及违约金。同时被告还差物业公司25个月的物业费、水费100多元、电费500多元未交。原告围绕其诉讼请求向本院提交了营业执照复印件、法定代表人身份证明及身份证复印件、土地使用证复印件、贵州天晟置业投资有限公司修建临时性商铺的报告复印件、委托招商和经营管理协议复印件、临时商铺租赁合同、收款收据，被告提交的被告身份证复印件、（2017）黔0204民初3882号民事裁定书，及本院依职权调取的（2017）黔0402民初1705号民事判决书等证据，上述证据经庭审质证认证，足以采信。对原告提交的欠缴租金明细系原告自己单方制作，被告对所欠的费用不予认可，且原告计算占用费的标准部分不符实际，故本院不予采信。对被告提交的租赁商铺照片5张的真实性本院予以认可，对证明目的本院不予认可。对被告提交的拆迁公告复印件的真实性予以认可，但不能证实被告应该享有该补助。对第三人提交的临时商铺赔偿申请表复印件、退铺验收表复印件，因与本案双方争议的内容无关，故本院不予采信。根据原、被告及第三人的陈述及本院审查确认的证据，本院认定事实如下：第三人同利公司受原告天晟公司的委托，对原告开发的天晟国际商贸城项目进行前期商业规划和业态定位、招商招租及商业经营管理工作，委托项目标的包括天晟国际商贸城的商铺、写字楼、临时铺面、仓库等。起止期限自双方协议签订后至所有委托标的整体开业（或交房）后十年，预计从2015年1月1日至2025年12月30日，委托标的整体开业按标的中最后一个标的开业（或交房）的日期计算。第三人作为乙方与甲方天晟公司签订《委托招商和经营管理协议》，原告委托第三人负责委托项目开业后的日常经营管理，保证委托项目的商业正常营运；负责代理贵州天晟置业投资有限公司收取租金，并要求商户将租金及相应款项直接支付至贵州天晟置业投资有限公司指定账户。2015年6月9日，被告刘苹（乙方，承租方）与第三人同利公司（甲方，出租方）签订了《临时商铺租赁合同》，约定同利公司将被告自愿选定的位于贵州省××经济技术开发区××大街天晟国际商贸城内，韦一路沿街临时铺面3-25、3-26号商铺租赁给被告使用，该铺位建筑总面积约为72平方米（租赁铺位的所有费用均按包含公摊在内的建筑面积计收）。乙方使用本铺位的经营范围为建材。乙方承租甲方临时铺面为两年。租赁期内如遇政府规划拆迁，出租方不承担违约责任。租金标准为每平方米每月48元，合同涉及铺位每月合计租金为人民币3456元。铺面采取先交费后使用原则，合同签订时，乙方须一次性支付开业之日起算的第一年的租金41472元。从开业后第二年起，租金按季度缴纳，以先缴后用为原则，承租方应于每季度末至少提前3天缴纳下季度应付租金（具体缴纳时间按出租方书面通知执行，如出租方无书面通知，则按本约定执行）。双方对物业管理费的约定为：“第一个合同期内，标准为每平方米每月2元，（物业管理费包括卫生费，安保费，运营管理费，公共分摊面积的照明费等，水费、公共区域维修基金，对外宣传费，不包括商铺内使用电费）。从交房之日起，物业管理费按季度缴纳。乙方应于每季度末至少提前10天缴纳下季度应付无业管理费（具体缴纳时间按甲方书面通知执行，如甲方无书面通知，则按本约定执行）。”被告于合同签订当日即2015年6月9日向第三人交纳了一年的铺位租金人民币41472元以及临铺保证金人民币3456元。同日，第三人将商铺交原告装修经营瓷砖。2016年11月27日，贵州天晟置业投资有限公司针对天晟临时商铺的业主及经营者发布了《临时铺面拆迁公告及优惠政策》，通知业主及经营者在2016年12月31日前完成搬迁，同时入驻天晟国际商贸城的客户可享受相应的优惠政策。庭审中，被告陈述其大概于2016年11月前搬离其向被告承租的纬一路沿街临时铺面3-25、3-26号商铺，并未与第三人或原告办理商铺交接手续。同时查明，本案争议商铺系未经相关行政部门批准建设的临时商铺。2017年2月21日，安顺经济技术开发区综合执法大队发布《关于整治纬一路城市环境的通知》，通知开发区纬一路道路两侧临时商铺的经营户于2017年3月15日前自行搬离，否则将联合相关职能部门进行强制拆除。另查明，被告等商户租赁涉案商铺的物业管理费系由安顺鸿晟物业服务有限公司收取，安顺鸿晟物业服务有限公司系贵州天晟置业投资有限公司通过招标选中的物业管理公司。本院认为，第三人接受原告的委托，对原告的天晟国际商贸城项目内的临时铺面等进行招商招租及商业经营管理等工作，虽以自己的名义与原告签订《临时商铺租赁合同》。但原告及第三人签订的《委托招商和经营管理协议》约定第三人负责代理贵州天晟置业投资有限公司收取租金，并要求商户将租金及相应款项直接支付至贵州天晟置业投资有限公司指定账户，故原告作为该临时商铺的所有人，对商铺的占用费有请求权。现对本院争议的焦点问题认定如下：一、被告与第三人签订的《临时商铺租赁合同》是否有效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。……”被告刘苹向第三人承租的商铺系未经批准建设的临时建筑，故双方签订的《临时商铺租赁合同》无效。二、被告现在是否还欠原告商铺占用费未支付。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”被告实际占用其承租商铺的时间问题，被告在庭审中陈述其大概于2016年7月至11月期间搬离商铺，但是没有证据证实。而贵州天晟置业投资有限公司在2016年11月27日针对天晟临时商铺的业主及经营者发布的《临时铺面拆迁公告及优惠政策》中限期搬迁的时间（2016年12月31日前），故因被告不能举证证实其办理商铺的时间，而上述拆迁公告也要求被告等业主需在2016年12月31日前搬离，故原告的占用费结合其提交的该公告，本院支持原告占用费计算至2016年12月31日。被告已经缴纳了自2015年6月9日至2016年6月8日一年的占用费，还需支付原告剩余2016年6月9日至2016年12月31日共计5个月零23天的占用费为：3456元×5个月零23天=17280元+2650元=19930元。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”该合同无效，因该合同取得财产应当予以返还，被告应返还原告缴纳的保证金人民币3240元，本案中被告虽为主张，但为了避免双方的诉累，占用费扣除原告应退被告的保证金3456元后，被告还应支付原告商铺占用费16474元。被告认为其大概在2016年7月至11月时搬离时已经通知原告的工作人员的辩称没有证据证实，其认为不应支付商铺占用费的辩称亦没有证据证实，上述辩称本院不予采信。三、对原告诉请的违约金是否应予支持。因为第三人与被告签订的《临时商铺租赁合同》无效，而将未经批准建设的临时建筑出租给被告的过错在于原告；且认定该合同无效后，涉及违约的条款也无效，不应再适用，故原告诉请被告支付违约金的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第六十条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，判决如下：一、限被告刘苹在本判决生效之日起五日内向原告贵州天晟置业投资有限公司支付商铺占有使用费人民币16474元。二、驳回原告贵州天晟置业投资有限公司的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币976元，减半收取人民币488元，由原告贵州天晟置业投资有限公司承担人民币276元，被告刘苹承担人民币212元（该款原告已预交，由被告在本判决生效后五日内直接支付给原告，原告不再向本院退取）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不上诉，则本判决发生法律效力，原告可在履行期届满二年内，向本院申请强制执行。审判员 杨   芳二〇一八年四月二十四日书记员 邓芸（代）