山东省济南市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁01民终229号 上诉人（原审被告）：玄永岭，男，1953年9月29日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：吴晓辉，山东康桥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：延余英，山东康桥律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杨明，男，1958年3月5日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：张海侠，国浩律师（济南）事务所律师。 原审第三人：济南鲁联集团有限公司，住所地济南市。 法定代表人：刘津福，总经理。 原审第三人：中国济南电工设备总公司，住所地济南市。 法定代表人：姚志强，经理。 上诉人玄永岭因与被上诉人杨明及原审第三人济南鲁联集团有限公司(以下简称鲁联集团)、中国济南电工设备总公司(以下简称济南电工公司)案外人执行异议之诉一案，不服济南市长清区人民法院（2020）鲁0113民初3586号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。 玄永岭上诉请求：1、请求撤销一审判决，依法改判驳回杨明的诉讼请求；2、请求判令杨明承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：杨明不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定之情形，一审法院判令不予执行案涉房产属于认定事实不清，适用法律不当，依法应撤销一审判决。(一)一审法院认定事实不清。1、杨明未与权利人签订书面的买卖合同。本案中，杨明虽向济南市机械工业局（以下简称济南市机械局）缴纳了集资建房款，但该集资建房款的收据并未明确其购买房屋的坐落位置、面积、房号等。并且，案涉房屋所在小区的其他业主于2003年分别与济南市机械局签订了《房屋买卖契约》，而杨明在案涉小区具备签订书面合同条件的情形下并未与济南市机械局签订书面合同，说明其与出卖方就案涉房屋的买卖事宜未达成合意。更何况，在案涉房产登记在济南电工公司名下后，杨明亦未就案涉房屋买卖事宜与权利人签订书面买卖合同。2、杨明未向房屋实际权利人支付购房款。案涉房产自建成以来至今仍登记在济南电工公司名下，即便杨明拟购买案涉房产亦应向房屋所有权人支付购房款，事实上杨明并未支付购房款。3、杨明对案涉房屋的占有属于无权占有。一审庭审中，杨明称其占有案涉房屋逾二十年并提交生活缴费票证予以证明其实际占有的事实，但杨明提交的证据并未证实其系有权占有。并且，通过杨明在一审中提交的《济南市机械工业局机关分房方案》之内容，可以看出此次参与分房的主体是“局机关职工”，而杨明提交的《情况说明》证实其是“第一机床厂职工”。故在此次分房过程中杨明不具备分房资格。至于杨明从何处、以何种方式取得案涉房屋的使用权，其并没有举证证实。因此，杨明对案涉房屋的占有属于无权占有。4、案涉房屋未办理过户登记至杨明名下，杨明对此具有过错。案涉房屋所在小区的其他房产大部分均已办理产权登记，并登记至买受人名下。而杨明在案涉房屋具备办证条件的情况下，并未积极主张将房屋登记至其名下。一审法院以“案涉房屋未能办理过户登记系因特殊的历史原因造成的，并非杨明的自身原因所致”为由，认定杨明对未办证事宜不具有过错。但一审法院并未明确何种“特殊的历史原因”导致案涉房屋不能办证，更何况在案涉房屋所在小区内的其他房屋办理了房产证的情况下，以“特殊的历史原因”为由认定杨明对此无过错显然是不能成立的。因此，杨明对案涉房屋未办理过户登记事宜具有过错。综上，一审法院认定事实不清，依法应撤销一审判决。(二)一审法院适用法律不当。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，杨明应同时具备该条款规定的四个条件方可排除执行措施。事实上，杨明仅仅证明了其实际占有的事实，况且杨明提交的生活缴费凭证亦不能证实其属于有权占有。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律不当，依法应撤销一审判决，并驳回杨明的全部诉讼请求。 杨明辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。一、杨明系案涉房屋的实际权利人。案涉房屋（即刘长山路5号2号楼1单元602）所在的整个刘长山路5号宿舍楼均系原济南市机械局为解决职工住房困难而投资建设的房屋。杨明向济南市机械局缴纳了全部建房集资款，济南市机械局向杨明交付了案涉房屋，杨明合法占有居住使用至今逾20年，包括济南市机械局、济南市国资委及该宿舍楼的后续管理单位以及济南电工公司均认可杨明为案涉房屋的实际权利人，且济南电工公司一直配合杨明办理过户所需手续，证明杨明系案涉房屋的实际权利人，依法对案涉房屋享有排除和阻止侵害或可能侵害杨明合法权益的权利。二、案涉房屋未签订书面买卖合同及办理过户系因原售房人济南市机械局被撤销及济南电工公司改制等原因造成，非杨明自身原因所致，杨明对此不存在过错。首先，案涉房屋所在宿舍楼利用的是济南市机械局下属二级单位济南电工公司的仓库用地，故案涉房屋登记在济南电工公司名下的原因即是该房屋所占用的土地登记在济南电工公司名下。根据“房地一体主义”原则，案涉房屋售于杨明后，杨明即依法享有了该房屋的物权期待权。即在包括案涉房屋在内的整个宿舍楼的所有房屋在过户登记时，济南电工公司仅是房屋对外公示的权利人，并非实际权利人。其次，在当时的房改政策下，只有全部满足房改要求时，才符合办理过户条件，此时，合同双方当事人才正式签订房改售房买卖合同交于房管局予以备案等。由于济南市机械局在售房后没多久即被撤销及济南电工公司改制等原因，造成杨明一直未能签订买卖合同及办理过户。而杨明在居住二十余年内，曾不间断的要求济南电工公司及其他相关政府机构协助配合办理过户手续，但均未果。故杨明对案涉房屋未办理过户登记不存在过错。三、济南电工公司仅系案涉房屋在内的未办理过户登记房屋的对外公示权利人，非实际权利人，故玄永岭对属于杨明的案涉房屋申请查封和执行没有事实和法律依据。综上所述，杨明系案涉房屋的实际权利人，享有足以排除或阻止强制执行案涉房屋的民事权益，请求法院裁定驳回其上诉，维持一审判决。 鲁联集团、济南电工公司未作陈述。 杨明向一审法院起诉请求：1.请求排除对杨明购买的位于济南市市中区刘长山路5号（院）2号楼1单元602室房产的强制执行（玄永岭申请执行标的本金8万元），并解除对上述房产的查封；2.一、二审诉讼费用由玄永岭承担。 一审法院认定,1998年济南市机械局为改善职工住房条件，决定在其下属二级单位济南电工公司仓库院内（位于刘长山路5号）新建职工宿舍（规划面积11000㎡）。经相关部门批准后，该项目开工建设。杨明当时系济南市机械局下属的济南机床一厂职工，其分别于1999年8月11日、9月13日和2000年5月9日，分三次向济南市机械局交纳了建房集资款共计256000元。宿舍楼建成后济南市机械局根据当时的房改政策进行了住房分配，其中杨明分得的住房为刘长山路5号2号楼1单元602室房产（以下简称案涉房产）。此后杨明在该案涉房产处居住。2004年因政府职能调整，济南市机械局被撤销，相关的职能并入济南市人民政府国有资产监督管理委员会（以下简称济南市国资委），同时原济南市机械局的全部资产移交济南市国资委。根据济南市国资委2007年9月3日向济南市房产管理局出具的证明记载：“刘长山路5号职工宿舍103套，建筑面积12418.31平方米......已按照济房改字（1996）2号文的房改政策出售给职工个人，产权转让比例100%”。另根据2001年济南市机械局《济南市房改售房评估报告》记载，案涉房产登记的住户姓名为杨明，但因案涉房屋所属土地使用权登记在济南电工公司名下，故2016年5月7日进行不动产登记时，案涉房屋登记在了济南电工公司名下，房产证号为中113016号。2016年9月27日，济南电工公司就案涉房屋向不动产登记部门申请换证，不动产登记部门对案涉房屋进行换证登记，房产证号为中312005号。杨明曾申请就案涉房屋办理过户登记手续，但因济南市机械局被撤销未果，2018年济南电工公司曾协助杨明办理过户申请，但未果。另查明，济南电工公司原系济南市机械局下属的全民所有制企业，成立于1990年11月9日，2005年下放至济南市槐荫区发展和改革委员会管理。后因经营困难，为盘活国有资产，根据当时国有企业改制的政策要求，济南电工公司向济南市槐荫区发改委申请进行企业改制，经济南市槐荫区发改委批准并报请济南市槐荫区国资委立项，两部门均同意济南电工公司的改制框架方案。济南电工公司由鲁联集团下属控股子公司济南鲁联集团投资咨询有限公司兼并。 另查，玄永岭与济南电工公司、鲁联集团民间借贷纠纷一案，经一审法院审理依法作出（2018）鲁0113民初3982号民事调解书，调解内容为：“一、中国济南电工设备总公司、济南鲁联集团有限公司于2019年4月1日前共同向玄永岭偿还借款本金8万元及利息，利息系自2015年7月1日起至实际给付之日止，以8万元为基数，按年利率9.6%（已扣个人所得税）为标准计算；二、如果未按指定的期间内履行给付金钱义务，中国济南电工设备总公司、济南鲁联集团有限公司应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，且玄永岭有权向法院申请执行；三、案件受理费2398元，减半收取计1199元，诉讼保全费1095元，均由中国济南电工设备总公司、济南鲁联集团有限公司负担；四、与本案有关的其他事宜互不追究。”该案在审理过程中，玄永岭向一审法院申请诉讼保全，一审法院于2018年12月3日将案涉房屋予以查封，查封期限三年。后济南电工公司、鲁联集团未按民事调解书约定履行，玄永岭向一审法院申请强制执行，一审法院以（2019）鲁0113执974号案件立案执行。执行过程中，杨明向一审法院提出执行异议，要求解除对案涉房产的查封。一审法院于2020年9月19日作出（2020）鲁0113执异66号执行裁定书，裁定驳回杨明的异议。杨明对上述裁定不服，遂在法定期限内提起本案诉讼。 一审法院认为，本案双方争议的焦点为杨明是否享有排除或阻止对案涉房屋强制执行的权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）、非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，杨明的诉讼请求符合该规定的情形，应予支持，具体理由如下：一、根据一审法院查明的事实，案涉房屋所在的宿舍楼系原济南市机械局为解决职工住房困难而投资建设，其性质为房改房。宿舍楼建成后，全部房屋已按照当时的房改政策出售给职工，案涉房屋即是杨明依据当时的政策购买，双方虽未签订书面的买卖合同，但杨明已支付全部的房屋价款，并合法占有该房屋二十年，因此杨明系案涉房屋的实际权利人。对此相关的档案资料、暖气费发票、水电费、物业费收据等均能予以证实，济南市机械局、济南市国资委以及该宿舍楼的后续管理单位济南市汽车工业供销总公司也均认可案涉房屋的实际权利人系杨明。二、案涉房屋未能办理过户登记系因特殊的历史原因造成，并非杨明的自身原因所致。案涉房屋之所以登记在济南电工公司名下系因为案涉房屋所占用的土地登记在济南电工公司名下，根据“房地一体主义”的原则，建筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分，也即案涉房屋所在的宿舍楼在根据房改政策出售给职工后，职工个人即成为相应房屋的权利人，职工作为房改房的买受人，依法享有所购房产的物权期待权。在未办理过户登记时，济南电工公司仅是房屋对外公示的权利人，并非房屋的实际权利人。涉案房屋未能办理过户登记是因为济南市机械局被撤销、济南电工公司改制等历史原因所导致，杨明曾向不动产登记机关申请对案涉房屋进行产权登记，但因上述历史原因未能办理，因此案涉房屋未能办理过户登记并非杨明自身原因所致。综上所述，一审法院认为杨明对案涉房屋享有足以排除或阻止强制执行的民事权益，对杨明的诉讼请求，一审法院予以准许。一审法院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：不得执行位于济南市市中区刘长山路5号2号楼房1-602室房屋。案件受理费900元，由玄永岭负担。 本院二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 杨明提交济南市国资委于2020年11月25日出具的《关于刘长山路5号原机械局宿舍有关情况的说明》载明，1、1998年9月，济南市机械局为解决局机关及下属单位职工住房，利用下属企业济南电工公司的国有划拨土地建设刘长山5号宿舍，建设资金来源于局机关自有资金及职工集资。该投资项目经济南市计划委员会予以批准。住宅楼建成后，济南市机械局按照当时的政策，将住房分配和出售给符合分房条件以及参与集资建房的职工，因杨明缴纳了集资建房款，所以出售的住房中包含杨明的房屋（房号：2-1-602、建筑面积145.28平方米）。因刘长山路5号宿舍楼利用的是济南电工公司名下的国有划拨用地，故在职工办理过户手续时，产权需先暂登记在济南电工公司大证名下，待职工办证条件符合时即办理换证手续，这是杨明所购房屋显示产权登记在济南电工公司名下的原因。2、济南市机械局撤销后，其行政职能和全部资产均划归济南市国资委，并办理了资产移交手续，其中包括杨明所购住房在内的四套房屋，后这些房产委托给济南市汽车工业供销总公司进行统一管理。拟证明：一、包括案涉房屋在内的整个刘长山路5号宿舍均是由原济南市机械局为解决局机关及下属单位职工的住房困难而投资建设的房屋，该房屋利用的是原审第三人济南电工公司的仓库用地。二、杨明对案涉房屋享有所有权。三、案涉房产登记在济南电工公司名下的原因。济南电工公司仅是包括案涉房屋所在的整个宿舍楼尚未办理过户登记的所有房屋的对外公示权利人，非实际权利人。四、在济南市机械局被撤销后，其行政职能以及包括案涉房屋在内的全部资产均划归济南市国资委，整个宿舍楼包括案涉房屋均委托给济南市汽车工业供销总公司进行统一管理。玄永岭质证称，对该份证据的三性不予认可，认为该份证据的出示单位虽加盖了公章，但是并未按照民诉法的规定，由市国资委负责人对该份证据进行签字。另外，该份证据并非是行政机关作出的具体行政管理行为，并且在案涉房屋开发建设时，其目的是为了改善局机关工作人员的住房条件，而该份说明扩大了参与集资建房的主体范围，与当时的情况不符。其次，该份说明表明济南市机械局撤销后，其行政职能均划归为济南市国资委承继，说明案涉房屋具备了办证条件，但是并没有办理过户手续。退一步讲，即便是该证据具有真实性，如其证明目的一所述，是由济南市机械局出资、济南电工公司出资共同合作建房，如果杨明该证明目的是正确的，那么济南电工公司因合作建房应当享有相应的权利。济南电工公司作为土地使用权的合作方，应当对案涉宿舍楼、相关的房产享有权利，不可能除了土地使用权之外对案涉的宿舍楼不享有任何权利，这也不符合一般日常生活法则。本院认为，济南市国资委所出具的上述说明所证明的事实与一、二审法院查明的事实相符，本院予以采信。 经审理本院认定，一审认定事实属实，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：杨明是否对案涉房屋享有排除或阻止强制执行的权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”。本案中，济南市国资委出具的《关于刘长山路5号原机械局宿舍有关情况的说明》显示，案涉房屋所在的宿舍楼系原济南市机械局为解决局机关及下属单位职工住房而利用其下属企业济南电工公司的国有划拨土地投资建设，建设资金来源于局机关自有资金及职工集资，且该投资项目经济南市计划委员会予以批准，所建住宅性质为房改房。宿舍楼建成后，济南市机械局按照当时的房改政策（济房改字（1996）2号文）将全部房屋出售给职工。济南市国资委于2007年9月3日向济南市房产管理局出具的证明记载：“刘长山路5号职工宿舍103套，建筑面积12418.31平方米......已按照济房改字（1996）2号文的房改政策出售给职工个人，产权转让比例100%”。2001年济南市机械局的《济南市房改售房评估报告》记载，案涉房产登记的住户姓名为杨明。上述证据客观真实且能够相互印证，可以认定杨明已通过房改政策取得了诉争房屋的所有权而成为诉争房屋的实际所有权人。杨明自2000年6月合法占有使用诉争房屋至今。济南市国资委出具的《关于刘长山路5号原机械局宿舍有关情况的说明》还说明，因案涉房屋所在的宿舍楼系利用济南电工公司的国有划拨土地投资建设，故房屋产权暂时登记在济南电工公司名下，待职工办证条件符合时即办理换证手续，这是杨明所购房屋显示产权登记在济南电工公司名下的原因。杨明曾向不动产登记机关申请对案涉房屋进行产权登记，但因济南市机械局被撤销、济南电工公司改制等历史原因而未能办理，因此案涉房屋未能办理过户登记并非杨明自身原因所致，其不存在过错。杨明作为诉争房屋的所有权人，享有占有、使用、处分诉争房屋的物权权属，对诉争房屋享有排除或阻止强制执行的权利，一审法院判决不得执行案涉房屋并无不当，本院予以维持。综上所述，玄永岭的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费900元，由上诉人玄永岭负担。 本判决为终审判决。 审判长  郭维敬 审判员  陈 勇 审判员  赵玉兰 二〇二一年二月一日 书记员  侯新新