天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2013）一中民一终字第877号上诉人（原审原告）王某甲，男，1977年出生，汉族，住天津市西青区。委托代理人王某乙（上诉人之父），住同上。被上诉人（原审被告）天津市西青区人民政府李七庄街甲村村民委员会，住所地天津市西青区。负责人翟某甲，该村民委员会主任。委托代理人刘某甲，天津某律师事务所律师。被上诉人（原审被告）天津乙房地产经纪有限公司，住所地天津市西青区。法定代表人王某甲，该公司总经理。委托代理人李某甲，该公司职员。上诉人王某甲因房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市西青区人民法院（2013）青民一初字第387号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王某甲的委托代理人王某乙、被上诉人天津市西青区人民政府李七庄街甲村村民委员会（以下简称甲村村委会）委托代理人刘某甲、被上诉人天津乙房地产经纪有限公司（以下简称乙公司）委托代理人李某甲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审人民法院查明，被告甲村村委会与被告乙公司于2006年8月18日签订《平房改造合作协议书》，双方约定：甲方（甲村村委会）以土地为合作平改的投入，乙方（乙公司）全部投资建设；村民还迁房先期动工，开工日期为2006年8月18日，至2008年2月28日前完成甲方所需的8万平方米的村民还迁楼房建设并交付甲方。该协议还对其他内容进行了约定。2006年9月27日，天津市西青区公证处对上述协议进行了公证。协议签订后，双方依约履行。为便于乙公司对外销售，甲村村委会与乙公司共同刻制了“天津市西青区李七庄街甲村村建房办公室合同专用章”一枚，该章刻制后由乙公司保管，用于签署房屋买卖合同。2008年9月24日，原告与被告乙公司签订《房屋买卖合同》，合同约定：房屋坐落于西青区甲村“欢乐嘉庭-乐嘉园小区”xx号楼xx门xx室，房款487035元，房屋于2010年12月31日前交付原告。合同第五条约定：“除遇不可抗力外，甲方如未按合同约定日期交付房屋，如延期交房在90日内的，甲方向乙方支付已交款千分之一的违约金，合同继续履行；如延期交房超过90日的，乙方有权解除合同，甲方将已收房款退还乙方；乙方选择继续履行合同的，甲方向乙方支付已交款千分之五的违约金。”合同附件二“交工标准”载明，楼梯间入口门为电子对讲门，每户设电视终端一个，煤气为城市管道燃气，一户一电表，电梯为品牌电梯等。对是否安装纱窗未进行约定。该合同加盖的是“天津市西青区李七庄街甲村村建房办公室合同专用章”。合同签订后，原告依约支付购房款487035元，被告乙公司为原告出具盖有“天津市西青区人民政府李七庄街甲村村民委员会财务专用章”的收据。欢乐嘉庭-乐嘉园小区现改名为“鑫福北园小区”。原告所购房屋房号现改为“鑫福北园小区xx号楼xx门xx号”。二被告于2011年12月25日签订《授权委托书》，共同委托天津市丙物业服务有限公司（以下简称丙物业公司）为鑫福北园小区物业管理服务公司。二被告均未向原告发放入住通知书。原告陈述：因逾期交房，经业主多次报警并在相关部门调解下，原告于2012年3月15日在丙物业公司处接收房屋。原告房屋已安装电视终端，楼梯入户门为电子对讲门。诉争房屋坐落土地为集体土地。王某甲系甲村村民。原告将被告甲村村委会诉至法院后，甲村村委会申请将乙公司追加为本案被告。原告要求二被告共同承担责任，履行相应的义务。原告在庭审中陈述，因问题已解决，当庭撤回要求被告开通燃气及在竖井管道安装地漏的诉讼请求，并增加一项要求被告将煤气本交付原告的诉讼请求。原审人民法院认为，虽涉案《房屋买卖合同》加盖的是“天津市西青区李七庄街甲村村建房办公室合同专用章”，但基于甲村村委会与乙公司系合作建房关系，为销售房屋该章由乙公司保管并使用，故《房屋买卖合同》的实际买卖双方为原告王某甲与被告乙公司。原告系房屋所在地集体经济组织成员，该买卖合同系双方在自愿平等基础上签订，意思表示真实，房屋买卖行为亦得到甲村村委会的同意认可，且房款已付清，原告已接收涉案房屋，该《房屋买卖合同》应属有效。现被告乙公司未按期向原告交付房屋，应当依照合同约定承担逾期交房的违约责任。因逾期交房时间超过90日，原告选择继续履行合同接收房屋，故被告乙公司应向原告支付已交款千分之五的违约金2435.18元（487035元×千分之五）。因甲村村委会与乙公司系合作建房关系，并将“天津市西青区李七庄街甲村村建房办公室合同专用章”交由乙公司保管使用，且允许乙公司以甲村村委会的名义向原告实施售房行为，故被告甲村村委会应对被告乙公司支付原告违约金2435.18元承担连带责任。针对原告要求被告协助办理房屋所有权转移登记；向原告交付住宅保证书、住宅使用说明书的诉讼请求，双方合同虽对相关事项进行了约定，但合同同时明确约定房屋所占土地为集体土地。因双方买卖的标的并非商品房，对涉案非商品房的转移登记及交付住宅保证书、住宅使用说明书等事项，法律尚无明确具体规定，故原告的该项诉讼请求于法无据，不予支持。因合同约定的电视终端及楼梯间入口电子对讲门均已安装，故对于原告要求被告安装电视线网、电子对讲门的诉讼请求，不予支持。针对原告要求被告给付原告本人购电卡、煤气本的诉讼请求，无合同依据，且原告房屋电及煤气已通并能正常购买电及煤气，故原告该项请求，不予支持。针对原告要求被告安装纱窗、张贴电梯检验合格证的诉讼请求，无合同依据和法律依据，不予支持。针对原告要求被告完善路灯、绿化、围墙等公共设施使用功能的诉讼请求，标的不明确，亦无合同依据和法律依据，不予支持。但是，被告乙公司作为原告所购房屋的出售方，应当保障原告正常使用房屋。原告关于“已交款千分之五的违约金”系月标准，应按月计算违约金的主张，没有合同依据及法律依据，不予采纳。遂判决：一、被告天津乙房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王某甲支付违约金2435.18元，被告天津市西青区人民政府李七庄街甲村村民委员会对该款的给付承担连带责任。二、驳回原告王某甲的其他诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费284元，由被告天津乙房地产经纪有限公司负担，被告天津市西青区人民政府李七庄街甲村村民委员会对该款的给付承担连带责任。判决后上诉人王某甲不服，以上诉人王某甲与被上诉人乙公司签订的《房屋买卖合同》约定付清房款后被上诉人乙公司协助办理房屋所有权转移手续，交付住宅保证书、住宅使用说明书，提供配套设施，原审判决认定合同有效但未就上述事项进行判决；违约金应该是每月的千分之五为由，要求撤销原审判决，依法改判或发回重审。被上诉人乙公司辩称，原审判决已确定其按照已交款千分之五计算违约金；小产权房房管局不给办产权手续；该项目已经移交丙物业公司，配套设施由物业公司负责，同意原判，请求驳回上诉。甲村村委会辩称，双方不存在真正的房屋买卖合同，二被上诉人属于合作建房，其只负责提供土地，不应承担违约责任，同意原审判决。经审理查明，原审人民法院认定事实无误。上诉人未提供新的证据。案经本院调解，双方未能达成协议。本院认为，合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同受法律保护。本案合同涉及房屋所占土地为集体土地，原审法院以产权证等问题法律尚无明确具体规定，亦无合同依据为由驳回上诉人诉讼请求并无不当，上诉人该项上诉主张本院不予支持。关于逾期交房违约责任，合同约定“已交款千分之五的违约金”，上诉人主张该违约金为每月千分之五没有合同依据，原审法院依照合同判令被上诉人乙公司支付相应违约金并无不当，上诉人该项上诉主张本院不予支持。综上所述，原审人民法院依照法律并结合本案的具体情况所作判决正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费506元，由上诉人王某甲负担。本判决为终审判决。审 判 长 张 沛代理审判员 王 路代理审判员 邵 丹二〇一三年八月五日书 记 员 刘洪雨附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……