上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初11115号原告：上海万街商业经营管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：张飞云，执行董事。委托诉讼代理人：周艺菲。被告：莫志钢，男，1962年7月8日生，汉族，住上海市普陀区。原告上海万街商业经营管理有限公司(以下简称万街公司)与被告莫志钢间房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，先适用简易程序，因莫志钢下落不明，后依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人周艺菲、被告莫志钢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，要求判令：1、确认原、被告签订的《房屋租赁协议》于2019年12月18日解除；2、被告向原告支付2019年7月1日至2019年12月18日期间的租金人民币(以下币种同)458,027.9元，2018年11月15日至2019年12月18日的综合管理费235,751元；3、被告依约向原告支付逾期交纳租金的违约金8,565.12元(以458,027.9元为基数，按照日万分之一的标准，自2019年6月15日算至2019年12月18日，共计187日)；4、被告依约向原告支付合同解除违约金163,821.83元(相当于解约当年2个月的租金)；5、被告依约补足原告给予被告的免租期期间租金655,287.33元(免租期自2018年5月15日至2018年9月14日,2019年3月1日至2019年6月30日止，共8个月)；6、被告依约向原告支付逾期交纳综合管理费的违约金9,760.09元(以235,751元为基数，按照日万分之一的标准，自2018年10月31日算至2019年12月18日，共414天)；7、被告依据租赁合同约定的标准支付自2019年12月19日至2020年6月18日的商铺占有使用费491,465.5元；8、被告将位于上海市嘉定区胜竹东路XXX弄XXX号XXX-XXX号、XXX、XXX、XXX、XXX号商铺(以下简称涉案商铺)恢复原状并向原告返还商铺；9、被告依合同约定支付的押金163,822元不予退还。事实和理由：原、被告于2017年12月14日签订了《上海万街商业经营管理有限公司租赁合同》，合同约定被告承租原告拥有经营管理权的涉案商铺用于经营，租期为2018年1月1日至2027年12月31日。被告应于2019年6月15日前支付租金，于2018年10月31日前支付综合管理费。因被告未如期支付上述费用，经原告多次向其催缴仍未予支付，已经构成严重违约，原告遂向其合同所载联系地址寄送《解除合同通知书》要求解除租赁合同，但被告至今仍未返还涉案商铺，且未付清上述费用。被告的违约行为已造成原告严重的经济损失，原告为维护自身合法权益，故涉诉。被告辩称：1、对合同解除的时间不认可，被告没有收到原告发出的任何催缴通知、解除通知或清场通知，被告已于2016年搬离原告寄送的地址。2、被告于2019年10月支付8万元,11月又支付1万元，故被告并不拖欠租金。3、被告的综合管理费已付至2019年6月。4、被告在涉案商铺内经营足浴店，经营期间自2019年3月1日至2019年12月2日，因此被告不同意支付2019年12月2日之后的费用。5、同意将涉案商铺恢复原状，但不同意返还涉案商铺。6、要求原告退还押金，不同意支付违约金，同时认为违约金的标准过高，要求法院调整。7、不同意原告的其他诉请。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月11日，万街公司(出租方，甲方)与莫志钢(承租方，乙方)签订《上海万街商业经营管理有限公司租赁合同》，约定：甲方将涉案商铺出租给乙方(联系地址：上海市普陀区新会路XXX号，联系电话：XXXXXXXXXXX)，面积为1496.09平方米，乙方租赁该房产作为商业用房使用，经营富桥足浴；租赁期限自2018年1月1日(房产交付时间)起至2027年12月31日止(包括免租期)，免租期为2018年1月1日至2018年4月30日前止，在此期间内甲方不收取乙方租金，自2018年5月1日为租金起算日。合同5-1约定涉案商铺的租金标准为自2018年1月1日起至2019年12月31日的日租金为1.80元/㎡/天，年租金为982,931元，其中2018年1月1日至2019年12月31日的实际计租金额为659,776元，2019年1月1日至2019年12月31日的实际计租金额为821,353元，2020年1月1日至2021年12月31日的日租金1.93元/㎡/天，年租金为1,051,736元，实际计租金额为1,051,736元。合同5-2-(1)约定首期(即2018年5月1日至2018年7月31日)的租金245,733元于签约当日内支付，此后每期租金为3个月，提前15日支付，先付后用……第三期租金(2018年11月1日至2019年1月31日)租金245,733元应于2018年10月15日支付。合同5-3约定乙方逾期支付租金即构成违约，甲方有权采取关门、停水停电停气、清偿等措施，且每逾期一日，乙方应按届时日租金标准的100%支付违约金，逾期超过30日，甲方还有权解除合同，并按规定收取乙方的违约金，违约金不足以弥补由此造成的一切损失的，按损失赔偿。合同6-1约定乙方应于合同签订之日支付押金163,822元，甲方有权从押金中直接扣减任何乙方应付未付费用。合同9-1-1约定合同终止之日起十日内，乙方须按甲方规定腾空房产，并将所有钥匙、房产及房产内设施设备等在完好无缺(正常损耗除外)且可供使用情况下交付甲方，经甲方书面验收认可并办理退租手续。合同9-1-4(二)约定乙方对房产内固定设施设备变动部分复原时，如甲方同意复原，乙方须在本合同终止之日起十日内自费将其复原，乙方不予复原的，甲方复原后由乙方承担复原费用。合同11-1-(6)约定乙方未按约完整支付租金、押金等费用逾期超过30日的，甲方有权解除合同，采取关门、停水停电停气、清场等措施，收回租赁房产，押金不予退还，乙方还应向甲方支付违约金，违约金为当年两个合同月的租金。合同11-5约定如因乙方违约导致甲方解除合同，乙方应在退租或在甲方解除本合同之日起三日内补交已享受的免租期租金，该租金的收取不影响乙方承担其他违约责任，逾期按本合同第5-3款追究乙方违约责任。合同12-7约定，双方为履行本合同发出的任何文件、通知应以书面形式作出，并送达至另一方在合同中列明地址，如双方通讯方式有变更，变更方应当在变更事宜发生之日前十天书面通知对方，如未履行上述通知义务，对方按原通讯方式发出的通知则为有效送达的通知。合同另对双方其他权利义务作出约定。2018年4月24日，万街公司和莫志钢签订补充协议一份，约定原合同约定的租赁期限为2018年3月1日至2028年2月29日止，现双方协商变更租赁期限为2018年3月1日至2024年2月29日，租赁面积及租金价格不变，其中：2018年3月1日至2019年2月28日，免租期4个月；2019年3月1日至2020年2月29日，免租期4个月；2020年3月1日至2021年2月28日，免租期4个月。之后，万街公司又与莫志钢签订了两份补充协议，约定：1、乙方应向甲方支付综合管理费，标准为12元/㎡/月，月综合管理费为17,953.08元，三个月一付，于每个综合管理费计费周期开始前的15日前支付，乙方逾期支付上述费用的，应按逾期付款金额的日千分之二支付违约金，同时甲方有权从乙方支付的押金中抵扣，逾期支付超过30日，甲方有权解除合同及补充协议，乙方应按照补充协议及合同约定承担违约责任。2、将2019年的免租期变更为2019年3月1日至2019年6月30日止。上述合同及三份补充协议签订后，万街公司于2018年5月15日向莫志钢交付了涉案房屋。莫志钢支付押金163,822元并支付了2018年9月15日至2019年2月28日的租金。2018年5月15日至2018年9月14日、2019年3月1日至2019年6月30日为万街公司给予莫志钢的免租期。莫志钢支付综合管理费至2018年11月14日。2019年8月15日，万街公司向租赁合同所载的莫志钢的联系地址发出《租金、综管费催缴函》，要求其缴纳欠付的租金及综管费共计78,198.87元。送达结果因时间太长已无法查询。万街公司又于2019年12月17日发出《解除合同通知书》、《停水、停电通知书》，告知莫志钢：“因你逾期支付租金超过413日，且经催缴后仍未缴纳，故自2019年12月17日起正式解除租赁合同，贵方应于2019年12月23日搬离，万街公司将于2019年12月24日停水、停电、停气处理。”上述两份通知书于2019年12月18日由他人代收。2020年6月15日，万街公司向莫志钢发出《清场通知书》：“要求贵方于2020年6月28日17：00前腾空商铺并将所有钥匙、商铺及商铺内的设施、设备等在完好无缺且可供使用情况下交付我司，返还商铺时，应经我司书面验收认可并办理退租手续。若贵方未按上述期限搬离或处理，视为其对这些财务的抛弃，认可我司有权自行处理上述物品并采取封门、清场、变卖、丢弃等自力救济措施收回商铺。”该清场通知莫志钢否认收到过。万街公司认为其将清场通知寄往合同上莫志钢的联系地址，应视为送达。另查明，1、涉案商铺的权利人为案外人上海嘉湾兆业房地产有限公司。上海嘉湾兆业房地产有限公司与万街公司签订有《商铺委托招商经营管理合同》，将涉案商铺委托给万街公司经营管理。2、庭审中，莫志钢表示万街公司2019年12月2日起对涉案商铺采取了停水、停电、锁门等措施导致其不能经营，但并未就此提供证据。3、万街公司庭后出具书面说明，证明莫志钢于2019年10月26日支付的82,848元及2019年12月7日支付的1万元已经统计在了莫志钢的已付款中，用以抵扣之前未足额缴纳的租金。本院认为，万街公司有涉案商铺的经营管理权，有权出租涉案商铺。万街公司与莫志钢签订的《上海万街商业经营管理有限公司租赁合同》及补充协议是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规规定，当属合法有效，双方均应按约履行。合同签订后，万街公司按约将涉案商铺交付莫志钢使用，但莫志钢未能按时支付租金及综合管理费，且拖欠时间已超过30日，其行为显属违约，根据合同约定，万街公司有权解除与莫志钢间的租赁合同。万街公司将催缴函及解约通知寄送至合同所载联系地址，且已被他人代收，莫志钢陈述其已更换住址因而并未收到上述通知，但并未就其已书面通知万街公司更换联系地址提供证据证明，本院对其辩称意见不予采信。根据合同12-7约定，上述通知均视为送达，故合同解除时间以《解除合同通知书》送达之日即2019年12月18日为准。合同解除后，莫志钢应按照合同约定将涉案商铺恢复原状后返还给万街公司。对于万街公司诉请莫志钢支付自2019年7月1日至2019年12月18日的租金及自2018年11月15日至2019年12月18日的综合管理费，本院予以支持。此后莫志钢仍占有涉案商铺的，则应向万街公司支付占有使用费，万街公司主张按2019年的租金标准计算2019年12月19日至2020年6月18日期间占有使用费的诉请，尚属合理，本院予以支持。关于万街公司主张逾期支付租金、综合管理费的违约金，有合同依据，且金额也在合理范围内，故本院予以支持。合同解除后，根据合同约定，莫志钢支付的押金163,822元，万街公司可不予退还。对于万街公司主张的解约违约金163,821.83元，本院予以支持。至于万街公司主张莫志钢支付免租期的租金，因没收押金、支付解约违约金、免租期的租金均是承担违约责任的方式，违约金的数额应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，综合考虑，本院已经支持没收押金及解约违约金，该两笔违约金已经可以弥补万街公司的损失，故对于免租期租金本院不再支持。据此，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，1999年《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告上海万街商业经营管理有限公司与被告莫志钢签订的《上海万街商业经营管理有限公司租赁合同》及三份补充协议于2019年12月18日解除；二、被告莫志钢应于本判决生效之日起十日内将位于上海市嘉定区胜竹东路XXX弄XXX号XXX-XXX号、XXX、XXX、XXX、XXX号商铺恢复原状，并将上述房屋返还原告上海万街商业经营管理有限公司；三、被告莫志钢应于本判决生效之日起十日内支付原告上海万街商业经营管理有限公司自2019年7月1日至2019年12月18日的租金458,027.9元；四、被告莫志钢应于本判决生效之日起十日内支付原告上海万街商业经营管理有限公司逾期支付租金的违约金8,565.12元；五、被告莫志钢应于本判决生效之日起十日内支付原告上海万街商业经营管理有限公司自2018年11月15日至2019年12月18日的综合管理费235,751元；六、被告莫志钢应于本判决生效之日起十日内支付原告上海万街商业经营管理有限公司逾期支付综合管理费的违约金9,760.09元；七、被告莫志钢应于本判决生效之日起十日内支付原告上海万街商业经营管理有限公司解约违约金163,821.83元；八、原告上海万街商业经营管理有限公司不予退还被告莫志钢支付的押金163,822元；九、被告莫志钢应于本判决生效之日起十日内支付原告上海万街商业经营管理有限公司2019年12月19日至2020年6月18日的占有使用费491,465.5元；十、对原告上海万街商业经营管理有限公司的其余诉讼请求不予支持。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费22,981元，由原告上海万街商业经营管理有限公司负担5,584.39元，被告莫志钢负担17,396.61元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  韩 颖人民陪审员  周华峰人民陪审员  李学琛法官 助理  陈伊菡书 记 员  梅丽霞附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。