江西省鄱阳县人民法院民 事 判 决 书(2018)赣1128民初109号原告沈金雷，男，1974年6月21日出生，汉族，江西省鄱阳县人，住江西省鄱阳县。委托代理人孙发照，男，1959年1月出生，住江西省鄱阳县。被告江西嘉亿五金制造有限公司，住所地：江西省鄱阳县工业园轻工业（芦田）基地，统一社会信用代码：91361128781480608X。法定代表人郑晨义，该公司董事长。委托代理人袁春华，江西鄱都律师事务所律师。原告沈金雷诉被告江西嘉亿五金制造有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月8日立案受理后，依法由审判员邹来水适用简易程序公开开庭进行了审理。原告沈金雷及其委托代理人孙发照、被告委托代理人袁春华到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2017年元月28日，经原、被告协商，被告将其所拥有的综合楼约700平方米和嘉亿宾馆隔壁一间约60平方米的场所租给原告经营服装厂，年租金为25000元，由于被告未履行60平方米场所的提供，导致原告生产车间和管理场所十分拥挤，故原告于2017年7月1日迁至他处暂时经营，待被告将那60平方米的场所到位后再迁回。然而，2017年7月20日左右，被告却将原告所承租的场所另租他人经营，虽几经交涉均无果而终，故向法院起诉要求判令被告继续履行原、被告之间的租赁合同并给原告违约补偿；若无法履行合同，要求被告赔偿原告经济损失126000元（其中退回原告租金25000元、水电费押金5000元、接盘时付原承租人装修费48000元、原告后续装修费26000元、烧毁原告石棉布料等原材料22000元）。原告为支持其的主张，向本院提供了如下证据：1、原、被告签订的租房合同；2、被告出具的房屋租金20000元、补充协议租金5000元及代付之前欠款8000元的收条；3、证人余某出具的收到转让费48000元（其中8000元给予嘉亿五金制造有限公司）的收条；4、证人沈某1出具的装修费26000元的领条；5、证人沈某2、张某1出具的证明，证明原告服装厂迁出经营遗留布匹、棉花等价值22000元；6、被告水电费催收通知单及水电费押金5000元收据。被告辩称，被告没有提供原告60平方米的房子双方已达成协议，该笔租金5000元已退回原告折抵水电费押金。原告水电费一个月都没有交，是原告违约，原告自行撤离他处，且明确表示不再租赁，单方面终止合同，原告撤离后，双方一起协商过，对解除合同都没有意见，只是后续退费事宜没有谈妥。被告没有将出租房另租给他人，只是于2017年9月10日借给他人使用。原告称付给前任装修费48000元与被告无关，事实只有18000元，其中10000元是用于购买原承租人的机器设备，另8000元是代原承租人付欠被告的费用；原告所述装修费26000元及烧毁其原材料根本不是事实，原告搬走时没有财产遗留，现租金已到期，原告没有续交2018年租金，继续履行合同不可能，要求解除合同，并驳回原告的诉讼请求。被告为支持自己的主张，向本院提供了如下证据：1、原告的水电费单据，证明原告欠6718元水电费；2、证人张某2出庭证实：原告租被告房屋是他介绍的，曾受被告之托打电话催原告交水电费，原告说他不租了，原告不租后，原、被告协商过，就退还租金问题没有谈妥。上述证据，经庭审质证，本院认证如下：对原告提供的1号证据、2号证据、6号证据，经质证，被告对其真实性无异议，但被告提出6号证据水电费押金5000元是用2号证据补充协议租金5000元退回折抵的，对此原告予以认可，故对上述证据予以认可，并认定水电费押金是用补充协议租金5000元退回折抵的。对原告提供的3号、4号、5号证据，经质证，被告对其客观性及合法性均有异议，本院认为：该证据是证人证言，但证人未出庭，被告的异议理由成立，不予认定；对被告提供的水电费单据及证人张某2的证词，原告均提出异议认为不真实。本院认为：被告提供的水电费单据与原告提供的水电费催收通知单相吻合，予以认定。证人张某2证实原告未交水电费，双方就退回租金没有谈妥，与原、被告的陈述相吻合，其证词客观真实，应予认定。综合原、被告的举证、质证及本院的认定，本院经审理查明，2017年元月28日，原告沈金雷与被告江西嘉亿五金制造有限公司经协商，被告同意将其所拥有的综合楼二楼约700平方米的房屋租给原告经营服装厂，双方并签订了一份《租房合同》，合同主要内容为：房屋租赁期限为三年，即2017年元月28日至2020年元月27日止。房租一年一付，第一年租金20000元签合同时一次性付清，第二年租金20000元于2018年元月底前付清，第三年租金24000元于2019年元月底前一次性付清，并约定原告交纳水电费押金5000元，水电费每月定时缴纳。另外，双方还签订补充协议：被告另将楼下一间60平方米的房间以年租金5000元租给原告，如年后（指农历）未能给原告，必须另给不小于该面积的房间。合同签订后，原告按约给付了被告第一年二楼房屋的租金20000元及补充协议中一间60平方米房屋租金5000元，同时，原告还代前任租户支付了所欠被告的欠款8000元。被告也将二楼700平方米的出租房交由原告使用，2017年2月，由于被告未将一楼一间60平方米的房间提供给原告，也未找到原告满意的替代房间，故被告将原告给付的该房租金5000元退回用于原告折抵水电费押金（已向原告出具水电费押金5000元收据），但原告一直未按合同要求按月缴纳水电费。2017年7月，原告因故自行搬出其承租的房屋，原告搬出承租房屋后，共欠被告水电费6718元，被告曾通过他人出面向原告催缴水电费，原告一直未缴纳，并表示不租，之后原、被告双方就退还原告租金问题进行协商过，因存在分歧而未达成协议。2017年9月，被告私自将出租给原告的房屋转给他人使用。为此，原、被告产生纠纷，原告于2018年1月8日向本院起诉要求被告继续履行合同并承担违约金；若无法履行合同，要求被告赔偿原告经济损失126000元。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。被告虽未能按照补充协议交付原告60平方米的房间，但原、被告双方同意将该房租金5000元折抵原告应交的水电费押金，应当视为双方同意解除补充协议，双方在履约过程中，原告一直未按合同规定缴纳水电费，属违约行为。原告自行搬出房屋后，在原告租赁期内，被告私自将出租给原告的房屋又转给他人使用也属违约行为，侵害了原告的财产权益。鉴于双方当事人均有违约，且原告早已搬迁他处，现第一年租期已满，原告未续交租金，被告也表示不再续租给原告，双方均未有继续履行合同的行为，故原、被告签订的房屋租赁合同应予解除。被告在原告合法承租期内，私自将出租房屋转给他人使用五个月，按照合同约定的每年租金20000元标准计算，五个月的租金为8333元，被告应退回原告交付的水电费押金应予退回，但原告所欠水电费也应予支付。另外，原告为承租该房屋，代前任承租户支付了所欠被告的欠款8000元，该8000元应认定为原告的经济损失，根据原、被告双方违约的具体情况，由被告赔偿原告适当的经济损失，原告主张的其他经济损失，无充分的证据予以证实，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十四条第（四）项、第一百二十条、第一百二十二条及《最高人民法院关于民事诉讼的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告沈金雷与被告江西嘉亿五金制造有限公司签订的《租房合同》。二、由被告江西嘉亿五金制造有限公司退还原告租金8333元，水电费押金5000元，赔偿原告经济损失6000元，合计人民币19333元，扣除原告应支付的水电费6718元，余款12615元，限本判决书发生法律效力之日起15日内付清。三、驳回原告沈金雷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2980元，减半收取1490元，由原告沈金雷负担1340元，由被告江西嘉亿五金制造有限公司负担150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。审判员  邹来水二〇一八年四月八日书记员  何鹏程