广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初22546号原告：朱科。委托诉讼代理人：陈宇平，由广州市塔酥科技有限公司推荐。被告：刁智勇。被告：刁媚。被告：刁巧玲。被告：刁智达。被告：刁志谋（曾用名：曾志谋）。被告：曾仕娥。被告刁智勇、刁媚、刁巧玲、刁志谋、曾仕娥共同委托代理人：杨金娜，广东格林律师事务所律师。原告朱科诉被告刁智勇、刁媚、刁巧玲、刁智达、刁志谋、曾仕娥房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员郭谧独任审理，公开开庭进行了审理。原告朱科及其委托诉讼代理人陈宇平，被告刁智勇、被告刁媚、被告刁智达、被告曾仕娥及被告刁智勇、刁媚、刁巧玲、刁志谋、曾仕娥的共同委托诉讼代理人杨金娜均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决六被告双倍返还定金336000元；2、判决六被告承担连带返还责任；3、判决六被告承担本案受理费。事实与理由：原告经中介公司德诚行地产介绍，有意购买位于广州市海珠区××房房屋，该房屋登记在六被告名下。2019年5月31日，原告向六被告支付了诚意金168000元，六被告向原告出具了收据，约定该笔诚意金在被告与案外人解除网签后自动转为购房定金。被告在与案外人于2019年9月中旬解除网签合同后，一直未主动告知原告，经过数月等待，六被告一直未能与原告达成一致的购房合同。经中介公司催促、原告发函等方式，六被告一直未能对出售涉案房屋达成一致意见。原告抱着继续交易的态度，仍通过中介约被告刁智勇于2019年11月中旬面谈，但仍未达成购房合同。鉴于此，由于被告原因导致买卖合同无法签署，原告无法购买涉案房屋，六被告应按定金法则双倍返还定金给原告。为维护原告合法权益，故提起本案诉讼。被告刁智勇、刁媚、刁巧玲、刁志谋、曾仕娥共同辩称：原告陈述与事实不符，六被告一直是同意出售房屋的，直到诉讼今日，六被告一直也是同意出售房屋的，并不存在六被告意见不一致的情况。2019年9月12日，被告与案外人彭毅解除网签，原告当天就已知情，双方已通过中介约好签订房屋买卖合同的时间及条款，当天原告及六被告全体到场，但原告私自变更双方已经协商好的合同条款，且原告一直无法明确最终的房屋落名人，导致合同无法签订。2019年11月，六被告接到原告的通知，来到中介公司面谈，但原告并未提出要求签约，只是要求退回定金。据悉，原告本身是中介人员，具有丰富的房产交易经验，其串通案外人朱科磊、李隽蔚，给六被告设下圈套，先是诱骗六被告与案外人彭毅解除网签合同，然后发现房屋价格没有上涨，无利可图，就拒签新的房屋买卖合同，导致六被告的房屋无法出售，且房价下跌，导致六被告的损失。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。被告刁智达辩称：我在房屋买卖过程中是被动的，具体的沟通过程我都不清楚。我是愿意出售房屋的，但是第一次网签因房管局临近下班时间而无法成功，之后为什么没有再进行网签我不清楚。定金是由被告刁智勇收取的，我并没有收取，所以我不同意退回定金。经审理查明：位于广州市海珠区××房（以下简称：涉案房屋）登记在六被告名下，共有方式为按份共有，其中被告刁智勇、刁媚、刁巧玲、刁志谋、刁智达各占涉案房屋的1/10产权份额，被告曾仕娥占涉案房屋的5/10产权份额，房屋建筑面积118.0805平方米。原告称其通过德诚行地产的介绍，有意愿购买涉案房屋，原告提交转账记录及收据，拟证明诚意金的支付情况。其中转账记录显示原告于2019年5月31日转账16800元给被告刁智勇，备注“承购海珠区信裕街22号1207”，原告转账同日理财赎回5万元，后余额为118856.05元，再由朱科磊转账汇入原告账号10万元，后余额为218856.05元；《收据》载明“本人刁巧玲、刁志谋、刁智勇、刁媚、刁智达、曾仕娥……时广州市海珠区××房之业主，现收到朱科先生交来购买该单位之诚意金168000元。与彭毅先生解除网签后，诚意金自动转定金168000元”，该收据上有六名被告的签名及捺印。六被告确认《收据》的真实性，但认为签名时收据上的买家姓名是空白的，因为原告当时并无明确落名人，并提交同一格式、时间、内容的《收据》，该收据上载明“现收到先生/小姐交来购买该单位之诚意金168000元”。六被告提交《存量房买卖合同》，签订时间为2018年7月17日，合同中载明的卖方是六被告，买方是案外人洪静、彭毅，成交价格是4738000元；付款方式为：买方在签订合同时支付30万元作为定金；于交易过户当天支付剩余房款4438000元；交易不成的违约责任为：1、卖方不能按本合同约定将该房地产出售给买方的，应向买方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用；2、乙方不能按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%；备注：由于买方资金问题，双方约定办理递件过户时间为2019年7月16日之前，乙方于递件当天付清所有楼款；交房时间为甲方收齐楼款3天内；等。六被告提交落款时间为2019年5月31日的《解除网签合同协议》，载明卖方（甲方）为六被告，买方（乙方）为案外人洪静、彭毅，内容为“根据存量房买卖合同第八条交易不成的违约责任乙方不能按本合同约定买入海珠区××房，应当向甲方支付违约金，违约金为人民币138000元。双方友好协议：补充一下条例：1、乙方（买方）已支付定金：叁拾万元30万元整给甲方（卖方），甲方（卖方）同意退回部分定金：壹拾陆万贰仟元162000元给乙方（买方）。退款时间为：成功解除网签合同时退款。2、违约方乙方（买方）已支付中介费人民币47380元（已付清）。3、甲乙双方自愿解除穗存量房合字××号网签合同，甲乙双方同意互不追究任何法律责任”。六被告提交《广州市房地产中介服务合同撤下申请表》，载明合同编号为穗房中介合字××号，中介机构为广东中原地产代理有限公司；卖方为被告曾仕娥等；房屋地址为海珠区××房；委托期限为2018年7月18日至2018年10月18日，合同双方本着诚实信用的原则，经协商一致，撤下网上签订的穗房中介合字××号《房地产中介服务合同》和房源信息，双方的合同关系根据相关法律法规规定处理。该申请表打印时间为2019年9月12日上午11点37分12秒。六被告提交《收款收据》，载明“彭毅洪静收到海珠区××房解除网签合同，除违约金人民币壹拾叁万捌仟元外剩余部分定金壹拾陆万贰仟元按解除网签协议退回卖方，违约金不退回并不得追讨卖方，以后买卖双方互不追究任何法律责任”，落款处有“彭毅、洪静”签名字样，落款时间为2019年9月12日。六被告称是原告同意代六被告向案外人彭毅退回定金162000元，六被告才同意撤下网签合同，即六被告要求实收的购房金额仍为4738000元。原告对上述证据不予确认，认为是六被告与案外人的房屋交易经过，原告不知情。原告、六被告均提交被告刁智勇与德诚行中介谢荣晓的微信聊天记录，其中2019年6月3日，被告刁智勇发送微信“谢生，你发给我的合同，我都发给各产权人看了，个个意见都不一样，唉，实在产权人太多了，统一不了意见，实在没办法落实，先冷静一下吧！诚意金先退回你们先把，后面再说吧”，中介谢荣晓回复“你们是想太多了，我们什么都配合你们，你们却天天变化。……客户朱科那里说要买哦，他们并没有什么过错……你们担心什么事呢？人家也是正常交易的，没有任何过分要求？”，被告刁智勇回复“房子我们暂时还是不卖了，等一切都理顺了，再说”。2019年6月4日，中介谢荣晓发送微信“对方说现在是朱先生是自己住，那个李生是帮忙看合同”，被告刁智勇回复“我妈说暂时先不卖了”。2019年6月6日，被告刁智勇发送微信“我退回诚意金，你约下客户”，中介谢荣晓回复“客户还是想买，我们客户没有任何丁点过分的要求”，被告刁智勇发送微信“我只收客诚意金，没签任何东西，你们也明白”，中介谢荣晓回复“客户不这么想，你们当时答应的，不是客户的单方想法，还屁颠屁颠地跑过来，没什么就给钱你们的！等了好几个小时，你亲自落实的……我当时就是太相信你，才让客户那么被动”。2019年9月11日，中介谢荣晓发送微信“网签；所有产权人本人带身份证、房产证、买家带本人带身份证”，被告刁智勇回复“明天我们和老师解网签，然后跟新买家朱科网签呢？是这样吗？”，中介谢荣晓回复“是的”。2019年9月12日上午10点53分，中介谢荣晓发送微信图片并发送微信“合同备注改成这样。我们的合同不能知法犯法，我写到补充协议。我会将正常首付写到合同上”，该图片显示“1、买卖双方同意待该物业产权证够两年（2020年3月30日前）交易过户；2、卖方知悉其同意买方贷款或者政策原因交易不了，可将买方更换为朱科磊、李隽蔚其中之一。买卖双方协商，如约定交易时间到期，买方个人原因（包括但不仅限于）名额、资金、贷款条件等原因，无法交易过户的，卖方不退换已收的定金60万元整，卖方有权无责解除合同；4、卖方要求尾期楼款平均打入6个产权人账号”；当天14点03分，中介谢荣晓发送微信“我已经到了，还没吃饭，现在吃点饭。我忘记通知拿合同同时来这里，我以为通知了。估计等多20分钟，不好意思”；同日下午17点13分，中介谢荣晓发送微信图片三张，显示《房屋买卖合同》，该合同上甲方（卖方）已写明为六被告，乙方（买方）已经写明为朱科，交易房屋为涉案房屋，成交价为460万元；约定付款方式为乙方应于签订本合同时支付人民币60万元作为定金；首期楼款（含定金）638000元于甲乙双方在银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后五个工作日内到税务部门完税及到不动产交易中心交易递件过户并取得受理回执当天付清；另外贷款3962000元，于交易过户完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接拨入甲方银行账号作为楼价余款，银行实际贷款额与原贷款额之间差额由乙方于买卖双方到税务部门完税及到不动产交易中心交易递件过户并取得受理回执当天以现金支付；备注载明：1、买卖双方同意待该物业产权证够两年（即2020年3月30前）交易过户；2、卖方知悉并同意买方如贷款或者政策原因交易不了，可将买方更换为朱科磊、李隽蔚其中之一；3、买卖双方协商如约定交易时间到期，因买方个人原因，造成交易双方过户的，卖方不退换已收定金人民币陆拾万元整，并解除合同。2019年9月21日，中介谢荣晓发送微信“刁生，你们家人什么时候有空一起把约签了”，被告刁智勇回复“一直在你行跟买家谈的合同，去房管局那天买家重新换了，为什么？再要签我们也要重新考虑过怎么签，我们才能有保障呢”，中介谢荣晓回复“朱科……也算换了？”，被告刁智勇回复“你认为那天朱科磊突然重新改写的那份合同我们可以签吗？”，中介谢荣晓回复“仓促之下不能签，现在也等了好久了”。2019年11月16日，被告刁智勇发送微信“你之前跟我说交易这个房子是李生说了算，为什么又换成了朱科磊，前面谈的内容都不算，重新换了一份合同来，是什么意思？”，中介谢荣晓回复“你都知道他们情况，说首选下名字是朱科磊他们两兄弟的，但是抓主意一开始就是李生，但后来不是那么顺利，就他们要商量一些事情，但总的来说他们想法是一致的。都说是优化，暂时他们推送一位出来，其他不行再兜底”，被告刁智勇回复“签正式合同，哪有暂时的？大家需要确定法律责任的”，中介谢荣晓回复“没签三方合同，那为什么去房管局那天叫我们去做网签呢？”，中介谢荣晓回复“那是你们要求……”。2019年11月18日，被告刁智勇发送微信“我已约好我家人明天十点到你行与我房屋买家朱科进行面谈”。2019年11月19日，中介谢荣晓发送微信“不好意思，今天大家都比较激动，敦促函只是通知的意思”，被告刁智勇回复“今天朱科，朱科磊拍桌子是一个极其不友好和缺乏诚意的和谈”。2019年11月20日，中介谢荣晓发送微信“早晨，刁生，请问卖房这件事想现在怎样解决？”，被告刁智勇回复“现在先要知道，朱科，朱科磊，李隽蔚三个之中哪一位才是真正的买我房的人，我要明确知道”，中介谢荣晓回复“没有回复”；被告刁智勇发送微信“请买方尽快说明落实真实有效的购房人名字，以便尽快促成买卖双方交易的（广州市存量房买卖合同的签定）并进行办理交易过户手续。敬请把以上内容传达给买方”，中介谢荣晓回复“对方说备注内容按照最后在房管局协商的内容不变。就是买方有诚意想买你们的房子，首选朱科，为了保险，如果朱科不行再选朱科磊或者李隽蔚，这些都是签名商量好的”。2019年11月29日，中介谢荣晓发送微信“他们的意思是要回签名给你们的钱，事情发展到这样，唉”，被告刁智勇回复“按朱科一方要求，我方与彭毅在9月12日已解除了网签，如果朱科他现在不买我们的房子，那就是他单方面毁约，定金将不予退回，请你转告朱科”。六被告主张中介谢荣晓于2019年9月12日通过微信发送的《房屋买卖合同》（以下简称：9月12日合同）与原协商的合同内容不一致，提交另一份《房屋买卖合同》，六被告称该《房屋买卖合同》形成时间为2019年9月11日（以下简称：9月11日合同）。对比9月11日合同及9月12日合同，两份合同内容仅备注部分不同，9月11日合同备注内容为：1、买卖双方同意待该物业房产证够2年（2020年3月前）再交易；2、卖方知悉并同意买方出新房地产证人名为朱科、朱科磊、李隽蔚三种其中一位，三人均为房地产从业人员；3、买方首期（含定金）不能少于人民币陆拾万元，首期（含定金）加贷款总额为人民币肆佰陆拾万元整；4、双方协商时间到期后，买方若个人原因（包括但不限于）名额资金、贷款条件等原因，无法进行交易过户递减、卖方不退换定金60万元整，卖方有权无责任解除合同；5、每期楼款平均打入六个业主账户。六被告称9月11日的合同为双方协商达成的合同，但因原告私自变更合同内容，六被告主要针对9月12日合同备注第四条提出异议，认为删除了“买方若个人原因”后的具体情形，因此六被告拒绝签订9月12日的合同。对此，本院询问如下问题：1、三个备选人对于六被告有何影响？2、两份合同中备注内容并无对合同达成、房产交易、款项收取的实质性不同，六被告为何拒绝签订9月12日的合同？3、六被告明确拒签9月12日合同是因为原告无法明确最终的落名人，还是因为备注中第四点个人原因处没有列明具体情形？六被告针对三个问题答复如下：1、9月11日已经与李隽蔚达成了合同，9月12日原告对于合同内容不确认，所以我方要求明确谁才是购房人；2、六被告不是专业的法律人士，当时最关注的就是备注内容的第四点，即认为“买方因个人原因”必须写明具体情形，而9月12日的合同只写明了“买方因个人原因”，六被告无法放心与原告签订定合同，且原告三人都是中介人员；3、主要针对备注内容的第四点没有列明具体情形。原告对此不予确认，认为两份合同中备注内容的修改并不影响合同的成立，且之所以要将原告、朱科磊、李隽蔚列为房屋落名备选人，是为了向六被告表达其一定会购买六被告房屋的意愿。2019年11月16日，原告通过邮件方式向六被告发出《敦促函》，载明“……贵方在2019年5月31日收取我方关于广州市海珠区××房的诚意金168000元，并签署了《收据》，收据中约定，若贵方与彭毅先生解除网签后，则该诚意金自动转为定金。根据贵方此前的表示，贵方已经与彭毅先生解除网签，而且支付诚意金/定金至今已半年，多次由经纪方德诚行地产谢荣晓先生约贵方签署《存量房买卖合同》未果，我方需要购房自住，烦请贵方：1、若贵方已与彭毅先生解除网签，请于2019年11月20日前与我方到广州市海珠区海珠区××房德诚行门店签订《广州市存量房买卖合同》并进行按揭办理、交易过户手续；2、若贵方未与彭毅先生解除网签，则于2019年11月21日前退回已收我方的诚意金/定金168000元”。该邮件已于2019年11月17日作作废处理，派送记录载明2019年11月16日派送时由于收方客户拒收快件。2019年11月21日，原告通过邮件方式向六被告发出《知会函》，载明“……我们于2019年11月19日在赤岗路德诚行门店见面，因价款及交易方式问题自贵方收取诚意金后一直未能谈妥，现在通知贵方，请于2019年11月23日早上10:00到广州市海珠区海珠区××房德诚行地产门店退回贵方已收我方的诚意金人民币168000元”。该邮件已于2019年11月22日签收。2019年11月28日，原告再次通过邮件方式发出《敦促函》，载明“……贵方于2019年5月31日收取……诚意金（后转为定金）168000元，由于贵方原因，交易一直未能如期签署《存量房买卖合同》，而我方急需购房自住，现通知贵方于2019年11月30日将贵方已收的上述定金退回我账户，自该笔退定金款项到达我账户，视为贵方与我方和平取消该宗房产买卖交易，我方不向贵方追究任何违约责任。若在2019年11月30日前未能将已收取我方的定金转到上述账户，我方有权向贵方追究违约责任，要求贵方双倍返还定金”，六被告确认上述三份函件的真实性，但认为是原告在协商过程中完全不提买房事宜，只是要求退款，所以认为原告违约。六被告提交广州市房屋交易监管中心于2020年1月14日出具的《关于刁智勇诉求事项的答复意见书》（穗房监管群字[2020]126号），载明“刁智勇：你于2019年12月16日向我中心反映德诚行公司在促成海珠区××房交易过程中存在欺诈行为……经核查，现将有关情况函复如下：一、调查情况接到你反映的情况后，我中心向德诚行公司了解情况，该司表示涉案交易是由获授权使用其品牌的广州市德鸿行房地产代理有限公司提供服务的。德鸿行公司书面函复我中心表示：1、大约在2019年5月，卖方刁智勇向我司表示有意出售位于海珠区××房，我司随后介绍意向客户朱科购买此物业，买方朱科自行向产权人通过转账方式支付诚意金16.8万元（与彭毅解除网签合同后自动转为定金）；2、由于产权人多次变更意愿且提出不合理要求，故买方表示不愿意继续交易，要求产权人退还诚意金，但产权人不同意退化，买方表示会通过司法途径追讨；3、由于该交易只是初步阶段，未达成一致意见签署买卖合同，故朱科未向我司书面承诺具备购房资格；4、在该宗交易中，我司未收取中介费。……二、处理意见1、关于你认为德鸿行公司存在欺诈行为，根据目前的材料，不能证明德鸿行公司存在欺诈行为，如你有进一步的证据材料，可向我中心提交，我中心将依法处理……；等。原告于2020年7月14日向本院提起诉讼。本院认为：原、被告均确认原告于2019年5月31日支付的诚意金168000元已于2019年9月12日转为购房定金，双方就涉案房屋原定于2020年9月12日拟订立正式买卖合同，故原告支付的定金实际为“立约定金”性质，也即原告交付定金在双方买卖合同成立之前，目的在于保证能够正式订立买卖合同。本案中，对于定金是否应全额退还，仍应综合考量原、被告对于造成买卖合同无法成立的结果的过错程度。综合原、被告提交的证据，可以认定原、被告在2019年9月11日已对房屋总价、支付方式、交房时间、交房状态基本达成一致。关于六被告抗辩的落名人问题。根据9月11日合同中备注内容第2点可知，六被告对于原告、朱科磊、李隽蔚三人作为房屋落名备选人、三人均为房地产从业人员是清楚知悉的；而多个备选的落名人及落名人的职业，与房屋交易的成立并无必然影响。六被告在与中介谢荣晓的微信沟通中及本次诉讼中，多次以原告未明确落名人、原告的职业为由提出异议，是不合理且难以采信的，关于六被告抗辩的9月11日合同、9月12日合同在备注内容有较大差异的问题。纵观两份合同内容，两份合同的主文内容并无改变，9月11日合同的备注第3点关于付款的内容已经写入9月12日合同第八条付款细则中；9月11日合同的备注第4点虽然删减了“买方因个人原因”的具体情形，但也已明确了若因原告原因导致无法交易过户的违约责任，并无影响六被告的合法权益；9月11日合同的备注第5点在房屋买卖实操过程中较难实现，且六被告在诉讼中亦未针对此项提出异议。故对比两份合同可知，9月12日合同中对于9月11日合同的备注内容的修改并不影响合同的成立，修改的部分也未涉及到房屋买卖过程中最核心的内容，即房屋的交易价格、过户条件、交房条件、违约责任等，两份合同并无实质的区别。六被告以备注内容修改为由，认为原告修改合同，导致合同存在重大改变，影响六被告签约的观点，难以成立亦难以采信。从原、被告提交的被告刁智勇与中介人员谢荣晓的聊天记录来看，六被告在收取原告的诚意金后，先于2019年6月表示不愿意卖房给原告，要退回诚意金；再到收到原告敦促函后（原告在敦促函中已经表明“可以退回定金就和平解决本次纠纷，无需追究六被告违约责任”），依然坚持表示要协商出售房屋。可见，六被告对于出售房屋的态度前后并不一致，相反原告从支付定金（2019年9月12日前为诚意金）后直到发出敦促函之前，其态度一直都是促成房屋交易的，而六被告对于出售房屋态度的改变及六被告对9月12日合同的不认可，是导致本次买卖合同无法成立的主要原因。从公平原则及自愿原则出发，截止至本案立案之日，原告支付的定金168000元已被六被告占用长达一年之久，即便六被告在诉讼中表态仍愿意出售房屋给原告，但原告表示失去交易信心，不同意继续购买涉案房屋的态度，本院予以理解。现原告要求双倍退还定金168000元，合法合理，本院予以支持。原告支付的定金虽由被告刁智勇一人收取，但六被告作为涉案房屋的产权人，也作为本次交易的共同卖方，在《收据》上共同签名确认，故原告主张六被告承担连带返还责任，本院予以支持。六被告的其他抗辩意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。本案因六被告违约引起，故本案受理费应由六被告共同承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第五条、第六条、第六十条、第一百一十五条之规定，判决如下：被告刁智勇、被告刁媚、被告刁巧玲、被告刁智达、被告刁志谋、被告曾仕娥在本判决生效之日起10日内，连带向原告朱科双倍返还定金336000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6340元，由六被告共同承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 郭 谧二〇二一年二月五日书记员 彭智媚梁嘉淇