天津市河北区人民法院民 事 判 决 书(2020)津0105民初9487号原告：天津市长城电子有限公司，住所地天津市河西区友谊路16号。法定代表人：夏云怀，该公司董事长。委托诉讼代理人：郭维，天津天关律师事务所律师。委托诉讼代理人：林裔，天津天关律师事务所律师。被告：天津陆矿商贸有限公司，住所地天津市河北区红星路106号。法定代表人：李秀玲，该公司董事长。委托诉讼代理人：王辉，该公司总经理。原告天津市长城电子有限公司（以下简称长城电子公司）与被告天津陆矿商贸有限公司（以下简称陆矿公司）返还原物纠纷一案，本院于2020年12月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告长城电子公司的委托诉讼代理人郭维、林裔，被告陆矿公司的委托诉讼代理人王辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。长城电子公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即从原告所有的天津市河北区头房屋（建筑面积约1278.05平方米）及院落搬出、腾空并交还原告；2.被告立即向原告支付2003年1月1日至2019年5月10日房屋占用使用费3816896.3元，以及2019年5月11日起至实际搬出、腾空日止房屋占有使用费（按每平方米每日0.5元计算）；3.案件诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系天津市河北区头房地产权利人（房屋所有权证证载建筑面积2273.53平方米）。自2××2年起,被告开始占有使用诉争房屋,且一直未支付过任何使用费。另,根据原、被告及法院三方共同查看现场,查明被告使用情况为一个院落、两个三层楼、一排厂房和一个钢结构三层厂房,经过原告测算,被告拆改、占用房屋面积约为1278.05平方米。原告认为:历史上虽双方曾就诉争房地买卖签订意向书,但由于被告未完全履行付款义务等原因,双方最终未能签订买卖合同。原告作为诉争房屋的合法权利人,期间多次要求被告交还诉争房地,但被告一直拒绝交还。综上,原告为维护自身合法权益,特提起诉讼,并提出以上诉讼请求,望判如所请。被告陆矿公司辩称，不同意原告的诉讼请求。我公司购买案涉房屋是有手续的，双方签完协议之后原告私自将房屋及土地作抵押了，抵押了100万元，我们知道后就找原告，要求将抵押撤掉并要求原告提供上级部门的批文，证明上级部门认可我们双方的买卖，但是原告不提供。经法院判决，我们双方的买卖合同合法有效，我已经给了原告100万元购房款，因此案涉房屋是我们的，因此不同意腾房并支付使用费。本院经审理认定事实如下：2009年6月3日，原告长城电子公司经天津市工商行政管理局核准由原名称天津市长城电子公司变更为现名称。2009年7月2日，被告陆矿公司经天津市工商行政管理局核准由原名称天津市万龙消防产品销售有限公司变更名称为现名称。天津市长城电子公司持有的北单国用（2000更）字第003号中华人民共和国国有土地使用证显示：土地使用者为天津市长城电子公司，坐落地为河北区王串场重光路，用途为工业，使用权类型为出让，终止日期为2000年3月8日至2010年3月7日，使用面积为5490.7平方米；其持有的津北字第××号房屋所有权证显示:房屋坐落地点为河北区王串场革新道东头，所有权人（单位）为天津市长城电子公司，所有权性质为全民，房屋状况砖混平房1637.62平方米，砖木平房639.31平方米，总计2277.53平方米。虽然两证记载的地址不一致，但两证后附图位置一致，《房屋所有权证》和《国有土地使用证》指向的实为同一地点的房屋及土地。根据长城电子公司向本院申请律师调查令到天津市规划和自然资源局调取的上述房屋及土地的不动产登记查询情况显示，坐落河北区王串场重光路土地权利人登记为天津市长城电子公司，登记日期为2000年3月8日，不动产权证号为2××2更1第003号，面积5490.7平方米；坐落河北区王串场革新道东头房屋权利人登记为天津市长城电子公司，不动产权证号为18××34，房屋结构为混合和砖木，规划通途均为工业，建筑面积分别为1637.62平方米和639.91平方米，总计2277.53平方米。原告长城电子公司陈述自2××2年5月时被告陆矿公司已经使用了上述部分房屋及土地，具体原因不清楚。2××2年7月1日双方签订意向书，约定原告长城电子公司将两证上全部房地都转让被告使用，根据被告的付款情况，分阶段让被告占有使用。虽然不清楚被告是如何占有现在的房屋和土地的，但是认可被告并不是强占。被告陆矿公司陈述其双方在2××2年4月协商价格后，被告就进场并占用了全部房屋及土地。2××2年7月1日双方签订了意向书。在2007年、2008年的时候，其占用的土地有一半面积被他人占用。根据本院到现场勘验制作的勘验笔录和现场示意图，被告陆矿公司经理王辉表示案涉房屋及土地坐落河北区，具体位置从革新道进入重光路后往东走，院落入口在重光路上。自2××2年5月1日开始使用案涉房屋及院落。关于案涉房屋及院落的情况，王辉表示最初为两排平房中间夹着一个院落，左侧平房后面还有一排平房，因失火倒塌，被告在左侧平房加盖一层房屋后，围绕该平房加盖了一圈钢混房屋。同时在两排平房、院落最里面加盖钢结构露天车间，用于生产，但未取得建设规划许可。本院现场勘验结果与被告经理王辉陈述内容一致。原告对被告陈述亦无异议，同时表示涉案房屋及院落具体位置为重光路10号。另，根据原告调取的涉案房屋及土地的权属登记档案及原告提交的两证附图可以看出，涉案房屋及院落位置在土地使用权证附图中的位置为红线以内的北半部分面积，对应的房屋信息为（一）（1）-（7），面积共1263.66平方米。所有权证附图中的房屋位置与土地使用证附图位置一致。另查，2019年6月18日，长城电子公司到本院起诉陆矿公司返还原物纠纷一案，因故于2020年12月24日撤回起诉。2019年8月7日，陆矿公司到本院起诉长城电子公司合同纠纷一案，要求确认双方于2××2年7月1日签订的《意向书》有效并要求继续履行，即要求长城电子公司将天津市河北区土地及厂房转移登记至陆矿公司名下。诉讼过程中，陆矿公司撤回要求继续履行的诉讼请求。该案经审理后查明：2××2年，天津市长城电子公司（长城电子公司更名前的名称）作为甲方，天津市万龙消防产品销售有限公司（陆矿公司更名前的名称）作为乙方，签订《意向书》一份，载明：“甲乙双方就房屋买卖事项经过多次协商，一致同意订立意向，待条件成熟再具体制定（应为订）合同条款。（一）甲方愿将自有坐落于河北区的土地及厂房（建筑面积2277.53平方米，土地使用面积5490.7平方米），有偿转让给乙方（土地证号北单国用（2000更）字第003号，房屋产权证号津北字第××号）。（二）房屋价款人民币245万元，为买断价格，由甲方售卖给乙方。更名过户费用由乙方负担。（三）付款方式：银行划拨；分四期执行，第一期，在双方签订意向书之后，付人民币30万元，第二期（11月底）付100万元，第三期（2003年3月底）付65万元，第四期（2003年8月底）付尾数50万元，双方作应收应付。……（十二）本意向书为合同的原则框架，具体条款以合同为准。……甲方（公章）处加盖有天津市长城电子公司公章，代表（签字）处杨德强签名，乙方（公章）处加盖有天津市万龙消防产品销售有限公司公章，代表（签字）处加盖有王辉之印”。嗣后，天津市长城电子公司收到天津市万龙消防产品销售有限公司交来的预收款160000元。本院于2020年3月5日就该案作出（2019）津0105民初6015号民事判决，确认上述《意向书》有效。长城电子公司不服该判决并提起上诉，天津市第二中级人民法院于2020年11月17日作出（2020）津02民终1914号终审判决，维持原判。2020年12月10日，陆矿公司再次来院起诉，要求判令长城电子公司继续履行《意向书》，将位于河北区土地及厂房转移登记至陆矿公司名下。本院经审理后认为双方确实签订过《意向书》，但该《意向书》仅为预约合同，并不具备房屋买卖合同中应包含的关于办理转移登记等主要条款的约定，此后双方并未签订房屋买卖合同，陆矿公司亦未能证实已向长城电子公司的工作人员刘冠华支付100余万元用于购置涉案土地及厂房或者已按《意向书》的约定向长城电子公司实际付清款项，因此本院对陆矿公司要求将涉案土地及厂房转移登记至其名下的主张未予支持。本院于2021年2月1日就该案作出（2020）津0105民初9136号民事判决，判决驳回了陆矿公司的诉讼请求。陆矿公司不服该判决向天津市第二中级人民法院提起上诉，在案件审理过程中，陆矿公司申请撤回上诉，天津市第二中级人民法院于2021年6月22日作出（2021）津02民终3393号裁定，准许陆矿公司撤回上诉。现长城电子公司再次来院起诉，要求判如所请。对于原告长城电子公司的主张，被告陆矿公司表示双方是买卖关系，被告已向原告支付购房款100万元，合同未能继续履行的过错在于原告。因涉案房屋及院落是被告的，所以被告不同意原告的诉讼请求。本院认为，虽然由于历史原因，王串场革新道东头与河北区王串场重光路房产与土地产权登记存在地址不一致、不明确的不规范情况，但通过两证附图对比、到天津市规划和自然资源局调取的不动产登记查询表、双方签订的《意向书》第一条约定、本院现场勘验及双方对河北区的表述可以确认，河北区王串场革新道东头与河北区王串场重光路为同一地点，即双方均认可的河北区。就被告提出国有土地使用证已于2010年3月7日到期的抗辩理由，根据《中华人民共和国民法典》第二百一十六条：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”的规定，土地及房屋归属的确认应以不动产登记簿作为认定的依据。根据查询情况，不动产登记机关登记的涉案房屋及土地权利人均为原告，故原告对河北区王串场重光路土地享有使用权，对地上房屋享有所有权，故被告该项抗辩于法无据，本院不予采信。现原告以权利人身份要求被告腾空涉案房屋及土地，被告认为其已经通过买卖的方式取得涉案房屋及土地的权利并支付了相应价款，根据原、被告双方的两次诉讼可以看出，虽然法院确认了《意向书》的效力，但对被告要求继续履行《意向书》的主张是未予支持的，所以被告以已经从原告处购买房屋为由提出抗辩，无事实和法律依据。根据《中华人民共和国民法典》第二百四十条：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”的规定，原告作为涉案房屋的所有权人和涉案土地的使用权人，被告不能对抗原告返还房屋及土地的请求，故对于原告主张的第一项诉讼请求，本院予以支持。关于原告提出的第二项诉讼请求，原告以被告未履行意向书却一直占用涉案房屋为由要求被告支付2003年1月1日至实际腾空之日的房屋使用费。被告自2003年1月开始使用案涉土地及房屋是以双方签订《意向书》并想继续履行为基础，被告亦为此支付了相关款项。自2003年1月至2019年6月18日原告起诉被告占有物返还期间，双方未就《意向书》向对方主张权利，原告亦未要求过被告腾房，双方也并不存在房屋租赁关系。因此，原告参照租金标准向被告主张该期间的房屋使用费并无依据。自2019年6月18日原告起诉被告腾房表明原告不再同意继续履行《意向书》，且（2020）津0105民初9136号驳回了陆矿公司要求继续履行《意向书》的主张，故自此开始，被告应向原告支付房屋使用费。现原告要求参照2017年工业用房租金标准支付使用费并无不当，本院予以支持。就被告提出已支付原告100万元购房款、合同不能履行的过错在于原告等与本案不是同一法律关系，本案不予处理。综上所述，根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条、第二百一十六条、第二百四十条规定，判决如下：一、本判决生效后十五日内，被告天津陆矿商贸有限公司将坐落河北区王串场重光路（10号）房屋腾空后返还原告天津市长城电子有限公司并从院落内迁出；二、本判决生效后十五日内，被告天津陆矿商贸有限公司按照631.83元/天（1263.66平方米×0.5元/天/平方米）给付原告天津市长城电子有限公司自2019年6月18日至实际腾房之日止的房屋使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18739元，由被告天津陆矿商贸有限公司负担120元，由原告天津市长城电子有限公司负担18619元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员 王 盛二〇二一年十月八日书记员 张亚坤附：本裁判文书适用法律条文《中华人民共和国民法典》第二百零九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第二百一十六条不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。第二百四十条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。