广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初9043号原告：广州合雄房地产租赁有限公司，住所地：广州市番禺区钟村街105国道钟村新城区路段西侧办公楼自编311房。法定代表人：何德峰，总经理。委托诉讼代理人：蔡琼雯，广东诺臣律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁妞，广东诺臣律师事务所律师。被告：徐先涛，男，1993年1月20日出生，汉族，住江西省共青城市。委托诉讼代理人：徐印南，男，1963年7月4日出生，汉族，住江西省九江市星子县，系被告的父亲。委托诉讼代理人：洪浩，广东合拓律师事务所律师。原告广州合雄房地产租赁有限公司（以下简称合雄公司）诉被告徐先涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定依法适用普通程序，公开开庭进行了独任审理。原告合雄公司的委托诉讼代理人蔡琼雯，被告徐先涛的委托诉讼代理人徐印南、洪浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告合雄公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的《广州市房屋租赁合同》《补充协议》于2019年9月30日解除；2.判令被告缴纳的6363.84元租赁押金不予退还；3.判令被告支付免租期（2017年10月1日至2018年1月31日共4个月）租金12727.68元；4.判令被告支付拖欠的租金（自2018年5月1日至2019年9月30日）共54092.64元；5.判令被告向原告支付逾期付款违约金，违约金以每月拖欠的租金为基数，自当月的6日起按中国人民银行同期同类贷款利率的2倍计算至付清租金之日止（暂计至2020年5月31日为7306.84元）；6.本案受理费全部由被告负担。事实和理由：原告与被告于2017年5月24日签订了《广州市房屋租赁合同》《补充协议》，约定：被告租赁原告位于“雄峰商业城”商场A区二期8街107号商铺，租赁物业面积为66.29平方米，租赁期限三年。2017年10月1日至2018年1月31日免租，2018年2月1日至2019年9月30日月租金为3181.92元，2019年10月1日起租金每年递增8%。第十七条第2点约定：“乙方有下列情形之一，甲方有权单方解除合同，收回商铺并转租给其他租户，没收租赁保证金：①逾期交付租金，从迟交之日起按日加收所欠缴金额3%的违约金，欠租超过15天未缴清租金及违约金的；……”。第二十二条约定：“如乙方未按甲方的要求按时交纳租金，则甲方有权取消合同条款第四条约定的免租优惠，乙方须全额缴纳2017年10月1日至2018年1月31日免租期期间的租金……”。上述合同签订后，原告严格履行了合同约定的义务，向被告交付了商铺。但被告却长期拖欠租金，经原告多次催付，被告仍无故拒付。原告认为，双方在平等自愿基础上签订的《广州市房屋租赁合同》《补充协议》是双方真实意思表示，没有违反法律法规强制性规定，合法有效，被告无故不履行支付租金义务，已构成了重大违约，因此原告有权解除租赁合同并要求被告承担违约责任。因此，特诉至人民法院，请求判如所请。被告徐先涛辩称：1.关于第1项诉讼请求，我方认为原、被告双方签订的合同应在2019年6月11日解除，因为原告在2019年6月11日已将被告的商铺私自上锁，不给被告使用。原告已经用实际行动证明双方合同已经终止，而且无论我方和原告说什么原告都不同意开锁给我方使用，故双方的合同应在2019年6月11日终止。2.第3向诉讼请求的押金不应由原告直接没收，因为是原告主动终止双方合约，押金应抵扣我方未交租金。3.第3项诉讼请求应驳回，根据合同约定免租期是由双方协商，原告为了吸引租户的目的而给予我方优惠而赠送，我方接受了该优惠，并且已经实际发生，优惠已经发生不会返还给原告，所以该免租期不能又重复计算租金。4.原告第4项诉讼请求计算时间有误，由于原告已经在2019年6月11日将我方商铺上锁，我方后续也没有再使用过商铺，所以最多的计算时间应计算到2019年6月11日，而不是计算到2019年9月30日。而且由于我方是在2017年10月1日开业，根据双方合同约定，所以应再减免2个月租金，同时租金计算标准有误，根据合同约定2017年10月1日至2019年9月30日期间月租金标准为2651.6元，而不应按3181.92元计算。5.原告第2项和第5项诉讼请求的违约计算方式，不应重复，而且逾期付款违约金标准过高，不应按银行同期贷款利率2倍计算。6.本案的诉讼产生是由于原告私自上锁被告商铺造成，故诉讼费应由原告承担。当事人围绕本案的诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院查明事实如下：位于广州市番禺区钟村××号商铺的登记权属人为案外人唐海青、伍思建，该商铺建筑面积为66.43平方米，规划用途为商业。2016年12月31日，唐海青、伍思建（委托方、甲方）与合雄公司（受托方、乙方）签订一份《委托经营协议书》，约定甲方委托乙方经营的物业坐落于广州市番禺区钟村××号（25号商铺、S-29）101房，委托经营期限5年，自乙方接收该物业之日起算，暂从2017年6月30日起至2022年6月30日止；委托经营期间，甲方授权乙方可以采取以下方式经营该物业（包括但不限于）：（1）乙方自行使用、对外招商及经营；（2）乙方以自身名义对外出租或转授权第三人对外出租及经营管理；（3）乙方以物业的使用权与他人合作经营；（4）其他乙方认为适当且合法的方式；合同还约定了经营收益及支付方式、双方的权利义务、违约责任等等条款内容。2017年5月24日，合雄公司（出租人、甲方）与徐先涛（承租人、乙方）签订了《广州市房屋租赁合同》（合同编号：HX-Z-A区二期8街-107-01），约定：物业建筑面积66.29平方米；租赁期限自2017年10月1日起至2020年9月30日止；租金标准如下：2017年10月1日至2019年9月30日租金2651.60元/月，2019年10月1日至2020年9月30日租金3436.47元/月；租金按月结算，由乙方在每月的第5日前按现金、支票、银行转账付款方式缴付租金给甲方；乙方已向甲方交纳6363.84元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金按“补充协议”第七条规定退回乙方；乙方应当依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的3%向甲方支付违约金；乙方拖欠租金6个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失；本合同与“补充协议”有不同约定的，按“补充协议”规定执行；甲乙任何一方未能履行本合同条款或者违反有关法律、法规，经催告后在合理期限内仍未履行的，造成的损失由责任方承担；等等。同日，合雄公司（出租方、甲方）与徐先涛（承租方、乙方）签订了《补充协议》（合同编号：HX-Z-A区二期8街-107-01），约定：甲乙双方在《广州市房屋租赁合同》的基础上，就租赁“雄峰商业城”商场A区二期8街107号商铺的具体事宜签订本补充协议；租赁面积首层33.145平方米，二层33.145平方米，合计66.29平方米；乙方同意承租商铺用途仅限于铭秀等集成墙面、地板类商品的批发零售业务；租赁期限三年（含免租期），自2017年10月1日至2020年9月30日；甲方在租赁期间向乙方提供4个月的免租期；2017年10月1日至2018年1月31日的月租金0元，2018年2月1日至2019年9月30日的月租金3181.92元，2019年10月1日至2020年9月30日的月租金3436.47元；乙方在签订合同当日向甲方缴纳相当于两个月的租金作为租赁保证金6363.84元，合同期满或合同解除时，乙方须将物业公司费用清结凭证复印件、商铺证照注销文件复印件提交给甲方，并即时结清甲方的租金、搬离承租商铺内的货物和物品，将租铺钥匙交回给甲方，甲方在验收商铺确认房屋/设备无损害后的30个工作日内凭乙方交回的保证金收据原件将租赁保证金无息退给乙方，否则甲方有权将租赁保证金直接作为欠费抵偿或修复损坏的费用；甲方在2017年10月1日前将商铺按间隔毛坯标准交付给乙方，特殊情况下商铺交付可提前或顺延，但最长不超过90天；乙方应按合同规定的交租期限，于每月5号前将当月租金一次性付给甲方，逾期按欠费的3%/天支付违约金；乙方无任何正当理由且未经甲方许可，连续或一个月内未正常开门营业达7天，甲方有权提前解除合同，租赁保证金不退，乙方应在甲方发出解除合同通知书之日起7日内到场办理撤场及商品处理事宜，乙方拒不到场办理，视为放弃所有合同及商铺内商品权利，甲方有权单方打开商铺并处理铺内商品，该等商品及其上的任何权益的价值视为零，如甲方处置该等财物的行为造成对第三人权益的侵害，由乙方承担一切责任，乙方清楚了解该条款的意思并不视为甲方违约；甲方授权物业公司在乙方退场未完成本合同第七条规定的各项手续时，禁止乙方将其物品搬离承租商铺；乙方逾期交付租金，从迟交之日起按日加收所欠金额3%的违约金，欠租超过15天未缴清租金及违约金的，甲方有权单方解除合同，收回商铺并转租给其他租户，没收租赁保证金：合同终止包括但不限于合同期满的终止、违约行为导致提前解除的终止、双方协商一致的终止、不可抗力致使合同无法继续履行的提前终止等情况，乙方应即期将商铺退还甲方，并按照合同第六条规定搬走商铺内的物品，逾期退铺，每天按租金的双倍支付违约金，超过5日的视为乙方自动放弃财物的所有权，由甲方自行处理，乙方不得追索。合同还约定：1.如乙方于2017年10月1日前对外开门营业（乙方提供开门营业证明），则甲方给予乙方额外提供2个月的免租期优惠（即2018年2月1日至2018年3月31日）；如乙方未按甲方的要求按时交纳租金，甲方有权取消合同第四条约定的免租优惠，乙方须全额缴纳（2017年10月1日至2018年1月31日）免租期期间的租金，如逾期未缴纳达30天，甲方有权单方终止合同，收回租赁商铺，并追究乙方违约责任；2.签订合同当日乙方须向甲方预付起租期首月的租金。签订上述合同当日，合雄公司向徐先涛出具了两份《收据》，确认收到徐先涛交纳的涉讼商铺的租赁押金6363.84元、首月租金3181.92元。2020年6月11日，合雄公司以徐先涛拖欠租金为由提诉至本院，引致本案纠纷。庭审中，双方当事人均确认徐先涛承租的涉讼商铺房产登记地址位于番禺区钟村××号商铺；并确认徐先涛已向合雄公司缴纳保证金6363.84元。但双方当事人对以下问题存在争议：一、对于涉讼商铺的使用情况。徐先涛称涉讼商铺是在合同签订后几日才交付给其方使用的，但具体时间不记得了；其接收涉讼商铺后对商铺进行了装修，于2017年10月1日开始正式营业，在2019年6月11日即合雄公司对涉讼商铺上锁前，其都一直使用涉讼商铺持续经营，在合雄公司锁门后其无法进入，在此之前其方没有搬离或转迁；现商铺内仍有其姐姐及其的身份证、其父亲的银行卡（2019年9月份已消号）、空调、办公设备、营业执照、缴费收据等物品，其方多次与合雄公司沟通，希望让其方将重要资料拿出，但合雄公司没有同意。徐先涛对此提交了开业照片以及通话录音拟证实其上述主张。合雄公司对开业照片真实性予以认可，但认为免租期优惠是附条件的，对通话录音不予确认，无法确认通话人的身份，且徐先涛所述罗经理是物业公司员工，并非其司员工；其司已于签订合同当日即2017年5月24日将涉讼商铺交付给徐先涛，由于徐先涛长期欠租其司才于2019年9月30日将涉讼商铺收回，其司确认2019年6月11日对涉讼商铺锁门；现涉讼商铺由其司管业，2020年8月份已另行出租，涉讼商铺内只有简单的家具。二、对于租金的支付标准及支付情况。合雄公司主张依据合同约定，2017年10月1日至2018年1月31日免租，2018年2月1日至2019年9月30日月租金为3181.92元，因徐先涛在2017年10月1日前对外营业，故其司还额外给了2018年2月1日至2018年3月31日两个月的免租期；徐先涛仅在2017年5月24日支付了首月租金即2018年4月份租金3181.92元，以及租赁保证金6363.84元，除两笔费用之外无缴纳过其他费用。徐先涛则表示依据《广州市房屋租赁合同》约定2017年10月1日至2019年9月30日月租金标准为2651.6元，故租金标准应按有利于其方的解释以2651.6元/月的标准计算；合雄公司没有给予其方2018年2月、3月份的租金减免；其方除合雄公司所述两笔费用外，另外还交纳了其他租金，租金都是通过其父亲现金或银行转账方式缴纳，但因为涉讼商铺已被合雄公司上锁，其方关于合同缴费的收据、其父亲的身份证等物品全部在商铺内，因此无法提供，其方也记不清楚具体缴纳的次数和金额。三、对于双方就涉讼商铺所建立的租赁合同关系的法律状态问题。合雄公司主张因徐先涛一直拖欠租金，其司曾先后于2019年4月24日向徐先涛发出《关于贵铺欠费处理的函》，于2019年8月29日发出《催费函》，督促徐先涛支付租金未果，其司2019年9月27日向徐先涛发出《提前终止合同通知书》通知徐先涛提前终止合同，并要求徐先涛搬离涉讼商铺，其司于2019年9月30日收回涉讼商铺并在当天上锁，故涉案租赁合同已于2019年9月30日解除。合雄公司对其上述主张提交了《关于贵铺欠费处理的函》《催费函》《提前终止合同通知书》拟予以证实。徐先涛对上述证据不予认可，表示其方没有签收过《关于贵铺欠费处理的函》，后涉讼商铺已被合雄公司上锁，故其方亦没有收到《催费函》和《提前终止合同通知书》，合同应在合雄公司实际对商铺锁门不给其使用时已经解除，即合同解除时间应为2019年6月11日。另外，合雄公司表示租赁保证金和违约金可以同一适用，而且其司就违约金已做了相应的调整，如果两者不能同一适用，其司主张没收保证金。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案争议发生于2021年1月1日《中华人民共和国民法典》施行前，故本案适用当时的法律规定。本案中，合雄公司与徐先涛就涉讼商铺签订的《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》主体适格、内容合法、意思表示真实，无违反法律法规的强制性、禁止性规定，是合法有效的合同，双方均应依约履行。徐先涛承租并使用涉讼商铺，应按照前述合同约定向合雄公司缴纳租金，现合雄公司主张徐先涛自2018年5月1日起未向其司支付任何租金，徐先涛对此未能提交相关证据证实其缴纳租金的情况以及实际交租的金额，徐先涛虽然抗辩称其缴租单据放置在涉讼商铺内，但未能举证证实，本院不予采纳，此外亦未能举证证实其已缴清所欠租金，应承担举证不能的不利后果，故本院合理采纳合雄公司的主张，徐先涛拖欠自2018年5月1日起的租金的行为已构成违约，合雄公司有权单方解除合同，并没收租赁保证金。合雄公司虽然主张已向徐先涛发送《提前终止合同通知书》行使合同解除权，但未能举证证实已将该通知送至徐先涛或通知徐先涛解除合同，且徐先涛对此亦不予确认。但考虑到合雄公司在庭审中确认在2019年6月11日对涉讼商铺上锁，合雄公司以其实际行为行使了合同解除权，故涉案《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》的解除时间以2019年6月11日为宜。因徐先涛欠租的违约行为，合雄公司主张没收徐先涛缴纳的保证金6363.84元，理据充分，本院予以支持。对于合雄公司要求徐先涛支付免租期租金的诉请。根据《补充协议》约定，如徐先涛未按合雄公司的要求按时交纳租金，合雄公司有权取消2017年10月1日至2018年1月31日期间的免租优惠，徐先涛须全额缴纳免租期间的租金。如上所述，徐先涛未依约按时交租，合雄公司有权取消免租优惠。因此，徐先涛应向合雄公司支付免租期2017年10月1日至2018年1月31日的租金共12727.68元（3181.92元/月×4个月）。对于合雄公司主张支付拖欠的租金问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或报酬”的规定，徐先涛理应向合雄公司支付租金。合雄公司和徐先涛在庭审中均确认合雄公司于2019年6月11日对涉讼商铺上锁，本院予以采纳。基于合雄公司对涉讼商铺上锁的行为，实际影响徐先涛进入和正常使用涉讼商铺，因此，对于2018年5月1日起至2019年6月11日期间的租金，徐先涛应当按照合同约定的标准支付；而自2019年6月12日起的租金损失应由合雄公司自行承担，本院不予支持。故，徐先涛应向合雄公司支付2018年5月1日起至2019年6月11日的租金共计42531.66元[3181.92元/月×（13个月+11天÷30天）]。至于徐先涛抗辩称租金标准应按照《广州市房屋租赁合同》约定的租金标准计算，根据该合同约定，本合同与“补充协议”有不同约定的，按“补充协议”规定执行。故徐先涛的该抗辩主张不成立，本院不予采纳。至于合雄公司主张徐先涛支付逾期支付租金的违约金诉请，虽然《补充协议》约定了徐先涛对逾期支付的租金按欠费的3%/天支付违约金，但该违约金系基于双方合同继续履行的前提下所作的补偿性约定。本案中，双方合同已经解除，合雄公司亦通过主张租赁保证金不予退还等方式追究了徐先涛的违约责任，本院亦已支持合雄公司没收保证金的主张，合雄公司的损失足以得到弥补，故对于合雄公司要求计算逾期支付租金违约金的诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告广州合雄房地产租赁有限公司与被告徐先涛签订的《广州市房屋租赁合同》《补充协议》于2019年6月11日解除；二、被告徐先涛已缴纳的租赁保证金6363.84元由原告广州合雄房地产租赁有限公司没收；三、被告徐先涛应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州合雄房地产租赁有限公司支付免租期租金12727.68元；四、被告徐先涛应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州合雄房地产租赁有限公司支付2018年5月1日至2019年6月11日的租金42531.66元；五、驳回原告广州合雄房地产租赁有限公司的其余诉讼请求。如被告徐先涛未按本判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1812元，由原告广州合雄房地产租赁有限公司负担471元，被告徐先涛负担1341元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  蔡淑慧二〇二一年二月二十日书记员  徐倩雯