广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初4572号原告（反诉被告）：陈玉梅，女，1990年12月4日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：卢玉婷，广东格方律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘威（陈玉梅丈夫），男，1988年11月14日出生，汉族，住河南省商城县。被告（反诉原告）：张治东，男，1957年7月5日出生，汉族，住广东省广州市白云区。委托诉讼代理人：张加禾，男，1968年10月20日出生，汉族，住广东省广州市白云区，系张治东之弟。被告（反诉原告）：樊丽贤，女，1962年6月26日出生，汉族，住广东省广州市天河区。两被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：陆社炎，广东一粤律师事务所律师。原告（反诉被告）陈玉梅与被告（反诉原告）张治东、樊丽贤房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。陈玉梅的委托诉讼代理人卢玉婷、刘威，张治东及其委托诉讼代理人张加禾，樊丽贤及其与张治东的共同委托诉讼代理人陆社炎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈玉梅向本院提出诉讼请求：一、张治东、樊丽贤共同支付逾期迁出户口的违约金50万元（每日按总楼价200万元的1‰，从2018年8月9日起计至2020年2月18日，金额为1116000元，主动调整为50万元）；二、张治东、樊丽贤共同支付我方垫付的土地出让金2万元；三、张治东、樊丽贤共同赔偿律师费损失5000元；四、张治东、樊丽贤配合办理物业维修资金的过户手续；五、本案诉讼费由张治东、樊丽贤承担。事实与理由：2018年4月19日，张治东与我方签订《房屋买卖合同》，约定张治东以200万元的总价出售其名下广州市天河区XX街XX号XX房（简称涉案房屋）给我方。合同第四条约定“卖方须于交付该物业前付清所有该物业之杂费及迁出该物业内的所有户口”。第七条约定“逾期交付该物业或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的1‰向买家支付违约金”。至2018年8月8日，双方已完成上述房产过户手续，我方已向张治东付清所有房款，并在该日交付涉案房屋。但张治东至今仍未按照合同约定迁出涉案房屋内的所有户口。张治东与樊丽贤于1986年12月30日登记结婚，涉案房屋的处理处于张治东与樊丽贤婚姻存续期间，且房屋交易手续也是两人共同配合我方办理，因此张治东对我方负有的合同债务属于其夫妻共同债务，应由张治东与樊丽贤共同承担。综上，为维护我方合法权益，特提起诉讼。张治东、樊丽贤辩称并反诉称：一、陈玉梅要求我方支付逾期迁出户口的违约金，无事实与法律依据。张治东与陈玉梅于2018年4月19日签订《房屋买卖合同》，于2018年6月3日签订《买卖合同补充协议》，补充协议约定陈玉梅须在递交过户当日支付5000元水电煤气物业管理保证金，该5000元保证金包含在房屋首付款里面。陈玉梅诉称其已于2018年8月8日付清所有房款，但其实我方是在2020年1月3日收到上述5000元，并写下收据承诺于2020年2月28日前迁出所有户口。《房屋买卖合同》里并未明确约定我方迁出户口的具体时间，且我方儿子的户口已于2019年9月9日迁出，樊丽贤的户口已于2020年2月28日迁出。我方已于2018年6月26日将房屋过户给陈玉梅，于2018年8月8日交付房屋，并无违约，合同履行过程中陈玉梅没有遭受任何损失。二、陈玉梅要求我方返还土地出让金2万元，无事实与法律依据。根据《房屋买卖合同》第二条第2项的约定“是次交易所产生税费由买方负责支付”，即土地出让金本应由陈玉梅支付，陈玉梅也没有举证证明土地出让金是其代为垫付的。三、陈玉梅要求我方赔偿律师费损失5000元，无事实与法律依据。《房屋买卖合同》并无约定双方产生纠纷，就对方支出的律师费可以要求违约方支付。陈玉梅也没有举证证明其支出了5000元律师费。陈玉梅的无理起诉行为造成了我方的误工损失44000元及律师费损失6000元，应对此予以赔偿。综上所述，我方提起反诉，请求法院依法判令：一、陈玉梅赔偿误工费44000元；二、陈玉梅赔偿律师费6000元。陈玉梅针对张治东、樊丽贤的反诉辩称：请法院驳回张治东、樊丽贤的全部反诉请求。我方无违约行为，合同未约定违约方需承担误工费，且张治东、樊丽贤也没有提供相关证据。经审理查明：张治东、樊丽贤为夫妻关系，《结婚登记申请书》显示两人申请结婚登记时间为1986年12月30日。2018年4月19日，经广州君林房地产信息咨询有限公司（简称君林公司）提供居间服务，陈玉梅（买方）、张治东（卖方）就广州天河区XX路XX街XX号XX房（简称涉案房屋）签订《房屋买卖合同》。合同约定：房屋建筑面积65.6736平方米，物业成交价200万元，此成交价包含该物业所有楼款及现有已缴交和已发生之全部杂费（包括但不限于管道煤气初装费、有线电视初装费、电话初装费及入住费用、物业维修基金等）。是次交易所产生税费由买方负责支付。买方应按照附件约定的付款方式按时将楼价款支付给卖方。买卖双方须在签订本合同后七个工作日内备齐本次交易过户及银行贷款所须资料到房地产交易中心或银行签署相关合同、文件并缴交相关费用，办理交易过户及按揭手续。卖方交付该物业予买方使用之日期为业主收齐楼款当天；卖方须于交付该物业前付清所有该物业之杂费（如水电费、煤气费、管理费、电话费、网络费、有线电视费等）及迁出该物业内的所有户口；如因卖方原因该物业原有户口逾期或未能迁出，暂存款项不予退还；造成买方损失的，买方有权要求卖方赔偿。卖方应在办理交易过户手续前将有关该物业的产权纠纷、债务、税项、租赁以及解除抵押等事项处理完毕，并保证交易过户完成时卖方无须对上述事项负责。卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金等。《房屋买卖合同》附件约定：买方按照按揭付款方式支付楼款，于2018年4月20日前支付5万元作为定金；首期楼款价60万元应于本次交易申请递件成功并取得房地产交易中心开出的《受理回执》当天内付清；140万元于买卖完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接拨入卖方银行账号作为楼价余款等。2018年6月3日，陈玉梅与张治东签订《买卖合同补充协议》。协议约定：涉案房屋购房订金改为七万元，递件过户当日买家将5000元水电煤气物业管理费保证金交给君林公司保管，买卖双方交接物业当天在卖方无欠款情况下交还给卖方；公积金贷款60万元，商业贷款65万元；首付款75万元（包含订金75000元）等。合同签订后，陈玉梅分别于2018年4月19日、2018年6月3日向张治东支付购房定金5万元、购房订金2万元，合计7万元，张治东分别出具相应收款收据。陈玉梅并成功办理涉案房屋的公积金及商业组合贷款（其中公积金贷款数额675000元），张治东于2018年6月26日协助陈玉梅办理了递件过户手续，陈玉梅在递件过户当日支付涉案房屋土地出让金2万元（相应中国建设银行《现金交款单》载明：收款单位广州电子集团有限公司，交款人张治东，金额2万元，款项来源补缴土地出让金），其后陈玉梅取得涉案房屋的不动产产权证。2018年8月6日，君林公司向陈玉梅出具收据，确认收到陈玉梅代保管金（水电煤气物管等费用）5000元。2018年8月8日，陈玉梅、张治东双方在君林公司见证下确认涉案房屋水电及煤气读数，张治东将涉案房屋交付陈玉梅。2020年1月3日，张治东出具收款收据一份。该收据载明：现收到君林公司转交陈玉梅给予本人的保证金5000元，本人收到该款项后于2020年2月28日前迁出所有户口。2020年2月27日，本院立案受理本案。陈玉梅对其主张的律师费损失提供《委托代理合同》、律师费发票（金额5000元）予以证实。张治东、樊丽贤对该证据真实性无异议，关联性不予确认。张治东、樊丽贤对其主张的律师费损失提供《委托代理合同》、律师费发票（金额6000元）予以证实。陈玉梅对该证据关联性不予确认。陈玉梅提供微信聊天记录（陈玉梅配偶、中介人员张红辉的微信聊天记录）、短信记录（陈玉梅配偶与张治东的短信记录；陈玉梅配偶与张治东、樊丽贤的儿子张伟健的短信记录），拟证实张治东、樊丽贤完全有能力履行迁出户口义务却不履行，且经其多次催促仍不履行，张治东、樊丽贤违约的主观恶意大。其中陈玉梅配偶、中介人员张红辉的微信聊天记录载明：2018年8月2日陈玉梅配偶称“三天之内不交房让他和警察说吧，这家人真难缠，1995000的钱每天的利息是多少让他自己掂量着来……”，张红辉回复称“希望你们按照合约来”“业主说你交钱给中介，他儿子老婆的户口马上迁走”，陈玉梅配偶接着称“我说的户口学位这些重点你为什么就不提了呢”，张红辉接着称“他们欠多少你扣除多少。他说现在是两个月管理费没有交，所以去管理处当面交接”“他说迁户口不过是2个小时的事情”，陈玉梅配偶接着称“那我们可以拟个协议，这是我的让步”。短信记录均显示陈玉梅配偶在2018年11月30日、2018年12月1日发短信敦促张治东迁走涉案房屋的户口。张治东、樊丽贤针对上述证据表示：真实性无异议，关联性不予确认，陈玉梅拖欠5000元房款，违约在先，其不存在违约。张治东、樊丽贤提供其一方与中介人员张红辉的微信聊天记录及现场照片等证据，拟证实双方发生争议后，双方约定于2018年8月2日交楼，其一方到达交楼现场等待多时，陈玉梅却推脱不接受交楼。其中张治东、樊丽贤一方与中介人员张红辉的微信聊天记录载明：2018年8月2日下午1:29张红辉称“张先生，买家陈玉梅说明天下午再交接”，2018年8月2日下午1:43张治东、樊丽贤一方回复称“早上已经约好买家2018年8月2日下午14点30分XX花园见面交楼的，买家怎么现在又说没空，要改期呢？我都请假过去XX花园了”，2018年8月2日下午10:13张红辉回复称“张先生，明天下午两点半交接，他应该会把你们的钱寄存我们中介方……”。陈玉梅针对上述证据表示：对上述微信聊天记录真实性予以确认，关联性不予确认，双方未约定过在2018年8月2日交楼；对现场照片的真实性、合法性、关联性均不予确认。关于涉案房屋物业维修基金问题，诉讼中张治东、樊丽贤将该维修基金银行卡邮寄至本院，本院已将该银行卡交由陈玉梅签收。关于上述保证金5000元，庭审中张治东、樊丽贤称：陈玉梅在支付该保证金前仅支付房款1995000元，5000元是我方于2020年1月3日从君林公司处取得；陈玉梅未按时缴纳该保证金，构成违约。陈玉梅则表示：确认我方于支付该保证金前仅支付购房款1995000元；因君林公司说需要我方缴纳保证金才能交楼，我方遂于8月6日将保证金缴纳至君林公司处。另查明：2019年9月9日张伟健（张治东、樊丽贤的儿子）将其户口从涉案房屋迁出，2020年2月18日樊丽贤将其户口从涉案房屋迁出。本院认为：本案为二手房买卖合同纠纷。陈玉梅与张治东就涉案房屋签订的《房屋买卖合同》及《买卖合同补充协议》合法有效。樊丽贤虽与张治东为夫妻关系，但樊丽贤并非合同相对方，陈玉梅要求樊丽贤承责，以及樊丽贤作为反诉原告反诉要求陈玉梅向其承责，均于法无据。关于逾期迁出户口是否构成违约及违约金认定的问题。首先，《房屋买卖合同》明确约定卖方须于交付涉案房屋前付清所有杂费、迁出该物业内的所有户口。张治东于2018年8月8日交付涉案房屋，故张治东依约应于该日前迁出涉案房屋内所有户口。但事实上张治东直至2020年2月18日才将涉案房屋上其家人户口全部迁出，逾期超过1年半。其次，最后的5000元购房款系双方以《买卖合同补充协议》方式特别约定，由买方在递件过户当日作为“水电煤气物业管理费保证金”交给中介方君林公司保管，且在双方交接物业当天卖方无欠款的情况下支付卖方。而根据陈玉梅一方与中介人员张红辉的微信聊天记录可知，中介人员确认案涉房屋在2018年8月2日仍有两个月管理费未付清。而且，陈玉梅在2018年8月6日已依约将该款项交至君林公司处。因此张治东以陈玉梅未支付剩余购房款5000元为由拒迁户口，无事实及法律依据。鉴上，张治东未按约定及时迁出户口，构成违约，依约应向陈玉梅支付违约金。至于违约金的数额，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，双方约定卖方未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金，陈玉梅虽主动降低违约金为50万元，但陈玉梅并未举证证明其因此所受实际、具体的损失，其所主张的金额缺乏依据并明显过高，考虑到张治东已经履行协助过户房屋产权及交付房屋的主要义务，且已经主动迁出所有户口，综合本案案情，并基于公平合理原则，本院酌定违约金以案涉房屋成交价200万元的2%即4万元为宜。关于陈玉梅主张的土地出让金问题。首先，本案没有证据表明张治东或中介方在出售涉案房屋时向陈玉梅披露过涉案房屋在办理交易过户时应补缴土地出让金，在交易过户时实际发生土地出让金2万元的补缴，亦超出了陈玉梅在签约时的合理预见。其次，土地出让金产生于土地出让之时，与房屋交易无关，不属于因房屋交易而产生的“交易税费”。再次，关于涉案土地出让金的《现金交款单》明确载明收款单位广州电子集团有限公司，交款人张治东，足以证实土地出让金的缴款主体是张治东，应由张治东来负担。且合同约定卖方应在办理交易过户手续前将有关该物业的产权纠纷、债务、税项、租赁以及解除抵押等事项处理完毕，并保证交易过户完成时卖方无须对上述事项负责。综上，陈玉梅为顺利完成递件过户手续而代交该款不代表陈玉梅同意该款最终由其负担。综上，陈玉梅要求张治东返还其代付的土地出让金2万元理据充分，本院予以支持。关于陈玉梅主张的涉案房屋物业维修资金的过户问题。双方合同对此并无相关约定，诉讼中张治东亦将涉案房屋维修基金卡通过法院转交陈玉梅，陈玉梅要求张治东协助其办理涉案房屋物业维修基金的过户手续，理据不足，本院不予支持。关于陈玉梅主张的律师费损失。双方合同并未对此进行约定，故陈玉梅主张律师费损失，依据不足，本院不予支持。关于张治东、樊丽贤的反诉请求。基于前述，张治东反诉要求陈玉梅支付其误工费及律师费损失，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起5日内，张治东向陈玉梅支付逾期迁出户口违约金4万元；二、自本判决发生法律效力之日起5日内，张治东返还陈玉梅垫付的土地出让金2万元；三、驳回陈玉梅的其他诉讼请求；四、驳回张治东、樊丽贤的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费9050元，由陈玉梅负担8015元，张治东负担1035元；反诉受理费525元，由张治东、樊丽贤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陆景亮人民陪审员  梁细女人民陪审员  陈玉芬二〇二一年二月二十四日法官 助理  滕 悦书 记 员  王嘉蔚庞慧明