四川省华蓥市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1681民初1709号 原告：川渝建设集团有限公司，住所地：四川省华蓥市文化路202号A栋3-1。 法定代表人：匡建明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吴杰，男。 委托诉讼代理人：夏吉兵，四川瀛络律师事务所律师。 原告：匡建明，女，1968年12月5日出生，汉族，住四川省华蓥市。 委托诉讼代理人：夏吉兵，四川瀛络律师事务所律师。 被告：华蓥碧桂园房地产开发有限公司，住所地：四川省华蓥市文化路202号A栋3-1-1。 法定代表人：缪驰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：甘雅文，男。 原告川渝建设集团有限公司（以下简称“川渝建设公司”）与被告华蓥碧桂园房地产开发有限公司（以下简称“华蓥碧桂园公司”）合同纠纷一案，本院于2020年11月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，双方当事人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告川渝建设公司向本院提出诉讼请求：1.被告华蓥碧桂园公司向原告川渝建设公司支付购房款6,678,012元及违约金3,200,000元；2.本案的诉讼费、保全费、律师费等均由被告承担。本案审理过程中变更诉讼请求为：被告华蓥碧桂园公司向原告川渝建设公司支付违约金3,200,000元。 原告匡建明向本院提出诉讼请求：1.被告华蓥碧桂园公司向原告匡建明支付购房款1,113,467元，并按贷款利率标准支付资金占用利息至付清之日止；2.本案的诉讼费、保全费、律师费等均由被告承担。本案审理过程中变更诉讼请求为：被告华蓥碧桂园公司向原告匡建明支付资金占用利息39,286.80元(以1,113,467元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年12月10日起计算至2020年10月28日止)。 被告华蓥碧桂园公司辩称，1.被告华蓥碧桂园公司与二原告之间并非房屋买卖合同关系，双方之间不具有真实的房屋买卖意思表示,双方实际是为了促进被告华蓥碧桂园的销售额而签订该合作协议，实际的操作为被告华蓥碧桂园公司通过向原告川渝建设公司超额支付工程款及提供回笼资金的方式再由原告购买被告所开发华蓥碧桂园公司的房屋，如果有客户购买，再通过转名的方式进行二次销售，其中关于2019年7、8月,以川渝建设公司董事长匡建明个人名义购买的8套房屋，二原告在2019年7、8月支付房款后，被告即于2019年8月13日向原告川渝建设公司支付5,000,000元，该8套房源的房款实际由被告支付，其后被告将8套房款的楼款全部退还于原告匡建明的账户，但二原告至今未向被告返还已支付的房款。原告主张就该部分房源的楼款主张资金占用利息并无依据；2.至于原告支付的32,000,000元实际为被告超付的工程款，其并非以其自有资金购买案涉房屋，实际上该房屋的楼款仍系被告支付；3.该合作协议并非原、被告之间的真实合议，依据该协议主张的违约金自然也无依据，即便被告应当承担违约责任，违约金应当以实际损失为基数，而原告并未证明其实际损失，请求人民法院依法予以调整。 根据庭审原、被告的陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下： 一、原告川渝建设公司系被告华蓥碧桂园公司的股东。2019年10月14日，被告华蓥碧桂园公司（甲方）与原告川渝建设公司（乙方）签订《合作协议》约定，按照甲、乙双方约定，标的房屋购房款共计为32,000,000元；乙方一次性付款；此32,000,000元所对应的乙方所购房屋，由项目公司结合市场价格进行再次销售，再次销售所产生的销售溢价归属项目公司所有；不论乙方所购房源是否再次销售，甲方每月底清算已签约房款返还乙方，最晚于2020年1月10日前返还完毕乙方所支付的32,000,000元购房款；若任何一方违约，需支付总房款10%的赔偿金给对方；特别约定：乙方于2019年7、8月以川渝建设集团有限公司董事长匡建明个人名义购买的8套房源，甲方需于2019年11月30日前销售完毕，该房款返还匡建明个人，若到期未销售完，甲方须于2019年12月10日前撤销销售合同，并退还相应购房款给匡建明个人等事宜。原告川渝建设公司与被告华蓥碧桂园公司均在协议上签章，原告匡建明亦在协议上签名。 二、原告川渝建设公司于2019年10月18日向被告华蓥碧桂园公司支付了32,000,000元。被告华蓥碧桂园公司在2019年11月27日至2020年5月29日期间，陆续向原告川渝建设公司还清32,000,000元购房款。返还购房款的具体情况见下表：                            退款时间             (年/月/日)                       退款金额             (单位：元)                       退款时间             （年/月/日）                       退款金额             (单位：元)                               2019/11/27                       645925                       2020/06/03                       625561                               2019/12/05                       580485                       2020/06/05                       1319503                               2020/01/02                       625476                       2020/06/09                       20000                               2020/01/22                       2697146                       2020/06/11                       40000                               2020/03/23                       628454                       2020/07/14                       2222071                               2020/04/01                       1273391                       2020/08/06                       1899733                               2020/04/21                       3681355                       2020/08/11                       625781                               2020/04/22                       644839                       2020/10/27                       3080747                               2020/04/23                       633004                       2020/10/28                       2274811                               2020/04/24                       578386                       2020/10/29                       661227                               2020/05/18                       1288128                       2020/10/29                       661227                               2020/05/29                       5292750                                                              三、原告匡建明在2019年7月31日至2019年8月5日期间，合计向被告华蓥碧桂园公司支付8套房屋的购房款49,843,93元。被告华蓥碧桂园在2019年11月12日至2020年10月28日期间，陆续向原告匡建明还清购房款49,843,93元。返还购房款的具体情况见下表：                            退款时间             (年/月/日)                       退款金额             (单位：元)                       退款时间             （年/月/日）                       退款金额             (单位：元)                               2019/11/12                       565180                       2019/11/12                       20000                               2019/12/5                       411665                       2019/12/5                       156428                               2019/12/5                       20000                       2020/5/9                       565476                               2020/5/9                       20000                       2020/5/29                       20000                               2020/5/29                       20000                       2020/5/29                       652038                               2020/5/29                       652038                       2020/8/6                       748101                               2020/8/6                       20000                       2020/10/19                       20000                               2020/10/19                       531850                       2020/10/27                       148485                               2020/10/27                       393132                       2020/10/28                       20000                本院认为，原、被告签订《合作协议》系双方真实意思表示，被告华蓥碧桂园公司未按照协议约定向原告川渝建设公司返还购房款，构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。对于违约金数额过分高于违约造成损失的，应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度，切实防止以意思自治为由而完全放任当事人约定过高的违约金。原告川渝建设公司与被告华蓥碧桂园公司在《合作协议》中约定的若任何一方违约，需支付总房款10%的赔偿金给对方，应为双方约定的违约金计算方法。原告川渝建设公司主张被告华蓥碧桂园公司应按合同约定的标准计算支付违约金，而被告华蓥碧桂园公司认为《合作协议》约定的违约金过高，请求人民法院适当减少。原告川渝建设公司未举证证明因被告华蓥碧桂园公司的违约行为给川渝建设公司造成的具体损失。被告华蓥碧桂园公司未在合同约定的期限向原告川渝建设公司返还购房款，构成违约，给原告川渝建设公司造成的损失应为资金占用利息损失。关于资金占用利息的计算标准问题：发放贷款的主体一般为商业银行，商业银行发放贷款均是在中国人民银行公布的同期贷款基准利率或同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率基础上上浮一定的百分点计算利息，而不是直接以同期贷款基准利率或贷款市场报价利率标准发放贷款。因此，计算资金占用利息损失应以商业银行贷款利率作为计算标准，而不能以中国人民银行公布的同期贷款基准利率或同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率作为计算标准。从本案来看，被告华蓥碧桂园公司与原告川渝建设公司约定的违约金，超过了华蓥碧桂园公司给川渝建设公司造成的损失的百分之三十（仅是指惩罚性部分的违约金），被告华蓥碧桂园公司请求予以适当减少，符合法律规定。结合本案实际，本院酌定被告华蓥碧桂园公司向原告川渝建设公司支付违约金的金额为800,000元（损失的1.3倍以内）。对原告川渝建设公司主张超过该金额的部分，本院不予支持。被告华蓥碧桂园公司关于2019年8月13日向原告川渝建设公司返还5,000,000元；原告匡建明的购房款实际先由被告支付；《合作协议》不是双方真实意思表示的辩称意见，未提供充足的证据证明，本院不采信。 原告匡建明与被告华蓥碧桂园公司约定，被告华蓥碧桂园公司须于2019年12月10日前向原告匡建明退还购房款。截至2019年12月10日，被告华蓥碧桂园向原告匡建明退还1,173,273元，下欠3,811,120元未退，直到2020年10月28日才退清全部款项。被告华蓥碧桂园公司已构成违约，应当向原告匡建明支付资金占用期间的利息损失。原告匡建明要求按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息损失，符合法律规定，本院支持。根据华蓥碧桂园公司的付款情况，自2019年12月11日至2020年10月27日止，参照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，本院酌定利息为95,506元。对原告匡建明主张超过该金额的利息本院不支持。 依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款之规定，判决如下: 一、被告华蓥碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告川渝建设集团有限公司支付违约金800,000元； 二、被告华蓥碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告匡建明支付资金占用损失95,506元。 如未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费44,189元，由原告川渝建设集团有限公司负担37,811元，被告华蓥碧桂园房地产开发有限公司负担6,378元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 李林玲 二〇二一年二月九日 法官助理 何小薇 书 记 员 程 宇