贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)黔02民终542号上诉人（原审被告、反诉原告）：罗兴让。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王顺玖。上诉人罗兴让因与被上诉人王顺玖房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省六盘水市钟山区人民法院（2017）黔0201民初3964号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人罗兴让的委托诉讼代理人任静云，被上诉人王顺玖及其委托诉讼代理人苗祥耘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人罗兴让上诉请求：1、撤销原判，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求和支持上诉人的反诉请求，或将本案发回重审；2、一二审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：一、关于本诉部分。（一）一审适用法律错误。2006年7月3日，双方当事人签订《房屋转让协议》，并未签订房屋租赁合同，故本案系房屋买卖合同纠纷，一审按房屋租赁合同纠纷处理适用法律错误。（二）一审判决理由与判决结果相互矛盾。双方不存在房屋租赁合同关系，而是房屋买卖合同关系，一审又认为《房屋转让协议》无效，按法律规定，在合同无效的情况应相互返还，被上诉人应返还2013年以前上诉人支付的房租。一审却判决上诉人支付2013年至2017年2月28日的租金7500元，其判决不仅有违法律的规定，而且其判决理由与判决结果互相矛盾。被上诉人交单位的房租为每月117.3元，一审却判决上诉人每月支付被上诉人150元，一审的判决结果证明上诉人与被上诉人之间是有效的房屋租赁合同关系。二、关于反诉部分。（一）一审违反法定程序。一审中，上诉人提出对上诉人已投入的装修费进行司法鉴定申请，一审收到上诉人的鉴定申请后，不选鉴定机构，不进入鉴定程序，却要上诉人提供“鉴定材料样本”。鉴定机构只要去现场，经过测量和评估，就可以作出鉴定意见。在没有对投入的装修费进行鉴定的情况下，一审为了追求结案率，径行在12月开庭，并在2018年之前作出判决。（二）一审的判决理由与判决结果矛盾。双方2006年7月3日签订的《房屋转让协议》是附条件的合同，待将来条件成就时，该合同生效，条件成就是指铁路部门将来的房改，被上诉人转让的是与该房屋有关的现有和将来的权利，包括该房屋将来可能获得的产权。该《房屋转让协议》是双方自愿签订，并没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定。转让费20000元已支付，上诉人已装修并搬入居住，居住时间长达12年（实际转让时间为2005年5月）。因房价大幅上涨，被上诉人反悔，想通过起诉的形式收回房屋。双方之间是房屋转让关系，《房屋转让协议》约定得很清楚，由被上诉人垫付铁路部门租金，上诉人再返还给被上诉人。在2013年时，听说承租房要房改，被上诉人拒不见面，拒收上诉人返还的垫付租金，将原来接收转账的银行卡账号注销。如果被上诉人不收回房屋，未返还的租金，上诉人可以一次性返还。一审既然认定《房屋转让协议》无效，那么在返还被上诉人房屋的同时，上诉人已支付的转让费、11200元租金以及投入的装修费，也应同时返还。并且，被上诉人还应赔偿20000元转让费这么多年来因物价（含房价）上涨的损失，即按民间借贷月2%的利息计算资金占用费。被上诉人王顺玖辩称，一、被上诉人与上诉人2006年7月3日签订的《房屋转让协议》所转让的权利并非房屋产权亦非上诉人所谓的期待权。《房屋转让协议》中明确：“2万元中包括甲方（被上诉人）已交电、煤气、电话、电视闭路开户费，房屋抵押金、防盗栏等）”，从《房屋转让协议》的具体内容上来看，协议的标的是房屋的租住权利。从生活常理、房屋市场价格、交易习惯方面考量，20000元也不可能购得上诉人所称的房屋。二、被上诉人与上诉人之间形成的是转租法律关系，根据法律规定，转租无效。涉案房屋是铁路公租房，是具有保障性质的政策性住房，承租人不得买卖、转租、转借（让）和擅自改变用途。被上诉人作为合法的房屋承租人，房屋租金由产权人直接从被上诉人工资中扣取，被上诉人将房屋转租给上诉人居住，违反了法律规定和铁路部门的规定，损害社会公共利益，故转租无效。三、关于协议无效的相互返还问题。上诉人根据无效协议实际取得了房屋的居住利益，应将其实际取得的居住利益折算为金钱价值，返还给被上诉人；被上诉人向上诉人收取的20000元，系被上诉人已交的电、煤气、电话、电视闭路开户费、房屋抵押金、防盗栏、支付的房屋租金等费用，上诉人已经实际居住使用、消耗殆尽，故不应再由被上诉人返还。四、一审中，上诉人要求对房屋的装修进行鉴定，但不能提出装修合同、装修设计、装修材料等依据，上诉人始终未能提交鉴定材料。事实上，上诉人根本未对房屋进行过任何装修，因为铁路公租房的交房标准和房屋现状可直接在小区内调查核实，其是否对房屋进行过装修经不起实际的调查和检验。五、上诉人侵犯被上诉人的个人利益，侵占铁路公共资源。上诉人以找印泥盖手印为由，订立协议时就将《转让协议》拿走，导致被上诉人起诉时手里没有依据，可见其立协议时的居心。上诉人向人民法院虚假陈述被上诉人拒收房租，掩盖其长期拒付房租的用心。房屋是铁路公房，相比市场上的房屋租金低，所以上诉人连低廉的房租也不想支付。王顺玖向一审法院起诉请求：一、判决解除原告与被告之间的房屋转租合同；二、判令被告立即将六盘水市青峰路2栋4单元2楼03号铁路公租房腾退交给原告；三、判令被告支付给原告房屋租金7500元（房屋租金按每月150元，暂算至2017年2月28日，之后应以同路段房租标准，按每月房租1000元计算至被告实际腾退房屋交给原告时止）；四、本案诉讼费由被告承担。罗兴让向一审法院提出反诉请求：一、判令被反诉人返还已支付的租金11200元；二、判令被反诉人返还装修费30000元；三、判令被反诉人返还转让费20000元及资金占用费54000元（从2016年7月3日按月息2%暂计至2017年10月2日），2017年10月3日以后的资金占用费按月息2%计算至被反诉人实际还清转让费时止；四、本案诉讼费用由被反诉人承担。一审法院认定事实：2005年12月1日、2014年1月1日，王顺玖与成都铁路局六盘水片区先后签订《成都铁路局公住房租赁协议》，协议约定：王顺玖租赁成都铁路局位于六盘水市青峰路2栋4单元2楼03号住房，租期分别自2005年12月1日起至2013年12月31日止，2014年1月1日起至2019年12月31日止，以单位代扣方式按月交付租金，在租赁期内不得转租、转借房屋。2006年7月3日，王顺玖（甲方）与罗兴让（乙方）签订《房屋转让协议》，协议约定：甲方将凤凰新区成铁贵局家属楼2-4-202转让给乙方，乙方付给甲方2万元作为房屋的产权转让费（2万元中包括甲方已交电、煤气、电话、电视闭路开户费，房屋抵押金、防盗栏等）；自双方协商达成协议之日起，房屋产生的一切费用由乙方负责（如租金、买房、小区管理等费用）；到房改时，甲方帮把产权过户到乙方的名下（费用由乙方负责）；自双方签字之日起，房屋的产权属乙方；乙方每年元月10日前，把一年的房租交给甲方（如果乙方不按时交房屋租金，超过半年，甲方有权按1万元收回房屋产权）；此房屋乙方不能转让给第三方。协议签订后，王顺玖依约将房屋交付给罗兴让使用，罗兴让分四次支付王顺玖房屋转让费20000元，并按约定支付租金至2012年止。2013年起至今，罗兴让未支付给王顺玖租金。2017年3月2日，六盘水土地房产管理站向王顺玖书面通知，内容为：“你居住在六盘水市青峰路2栋4单元2楼3号住房属于铁路局公房，不得私自盈利出租，只能由职工自己居住，请你将该房收回自住，否则，铁路局将按住房管理相关规定予以收回另行调剂分配”。2017年3月9日，成都铁路局贵阳土地房产管理所向王顺玖颁发《成都铁路局公有住房租赁证》，住期自2017年3月至2022年3月，租金为每月117.30元，约定该公有租房是供路局无自有住房的职工及配偶、未成年子女，以居住为目的，具有保障性质的政策性住房，承租人不得买卖、转租、转借（让）和擅自改变用途。一审法院认为，本案争议的焦点是：1、王顺玖与罗兴让签订的《房屋转让协议》是否有效。从协议的内容看，有租赁又有转让，属于租赁带转让性质。该房屋属于公租房，所有权属于成都铁路局，王顺玖不具有所有权，亦无转租、转让权，王顺玖与罗兴让签订的《房屋转让协议》违反法律及铁路部门的规定，故该协议无效。双方明知系铁路部门的房屋不得转租、转让而签订协议，导致协议无效双方均有过错。2、王顺玖主张解除协议的诉请是否予以支持。因协议无效，不存在解除，故对王顺玖主张解除协议的诉请不予支持。3、王顺玖主张由罗兴让腾退交房及支付租金的诉请是否予以支持。因协议无效，双方应互相返还，故对王顺玖主张由罗兴让腾退交房的诉请予以支持。对王顺玖主张租金的诉请，因罗兴让已实际使用房屋，罗兴让从2011年至2012年支付的租金为每月150元，故对王顺玖主张的租金7500元（2013年至2017年2月28日止，按每月150元计算）予以支持。对王顺玖主张之后的租金按每月1000元计，因未提交证据证明，只能按每月150元计，超出部分不予支持。4、罗兴让反诉主张由王顺玖返还已支付租金11200元、装修费30000元、转让费20000元及资金占用费54000元是否予以支持。对于租金问题，因罗兴让已占用使用房屋，该诉请不能成立，故不予支持；对于装修费问题，因罗兴让未提交证据证明，故不予支持；对于转让费问题，因罗兴让已支付给王顺玖，故罗兴让主张由王顺玖返还转让费的诉请予以支持；对于资金占用费问题，因协议无效双方均有过错，罗兴让主张按月利率2%计算，没有法律依据，故不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第五项、第二款、第六十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，作出如下判决：一、被告（反诉原告）罗兴让于判决生效后十日内将六盘水市青峰路2栋4单元2楼03号公租房腾退交给原告（反诉被告）王顺玖；二、被告（反诉原告）罗兴让于判决生效后十日内支付原告（反诉被告）王顺玖房屋租金7500元（2013年至2017年2月28日止，按每月150元计算），2017年3月1日起至判决确定履行届满期间的房屋租金，仍按每月150元计算支付；三、驳回原告（反诉被告）王顺玖的其他诉讼请求；四、原告（反诉被告）王顺玖于判决生效后十日内返还被告（反诉原告）罗兴让转让费2万元；五、驳回被告（反诉原告）罗兴让的其他反诉请求。本诉案件受理费50元，由被告（反诉原告）罗兴让负担[原告（反诉被告）王顺玖已自愿预交，由被告（反诉原告）罗兴让连同上述款项一并返还原告（反诉被告）]；反诉案件受理费2604元，由被告（反诉原告）罗兴让负担2304元，原告（反诉被告）王顺玖负担300元[被告（反诉原告）罗兴让已自愿预交，由原告（反诉被告）王顺玖连同上述款项一并返还被告（反诉原告）罗兴让300元]。上诉人在二审中向本院提交以下证据：1、六盘水市钟山区人民法院（2017）黔0201民初3964号通知书，拟证明上诉人已向一审法院提出鉴定申请，但一审法院没有对上诉人投入的装修费进行鉴定，违反法定程序。被上诉人对该份证据的真实性无异议，但对证明目的有异议。2、罗兴让铁路小区房屋装修结算单（原件交在一审法院），拟证明上诉人对涉案房屋装修的项目及投入的装修费。被上诉人对该组证据的三性均有异议，被上诉人未见到该份证据的原件，上诉人违反证据规则，二审庭审中提交的证据不属于新证据的范畴。上诉人提交的两份证据，均不能达到其证明目的，本院不予采信。被上诉人王顺玖在二审中未提交新证据。本案二审审理查明的事实与一审认定的事实基本一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，上诉人罗兴让于2005年向被上诉人王顺玖租用涉案房屋。本院认为，本案二审的争议焦点是：一、一审是否违反法定程序；二、本案法律关系应当是房屋租赁合同纠纷还是房屋买卖合同纠纷；三、被上诉人是否应当返还上诉人已支付的租金、转让费的资金占用利息及上诉人主张的房屋装修费是否应当予以支持。关于一审是否违反法定程序的问题。上诉人上诉主张一审未选定鉴定机构，不进入鉴定程序，就要求上诉人提供鉴定材料样本违反法定程序。因本案涉案房屋是先租赁后购买的房屋，从常理上说，租赁时房屋就应当具备基本的入住条件，上诉人的代理人二审陈述所主张的装修行为产生在2005年搬进房屋前，不符合常理。且被上诉人对上诉人所主张的装修事项均不认可，故从事实上无法确认上诉人是否对涉案房屋进行了装修，装修了哪些项目，故本案不具备鉴定条件，对上诉人认为一审违反法定程序的主张，本院不予支持。关于本案法律关系应当是房屋租赁合同纠纷还是房屋买卖合同纠纷的问题。从上诉人与被上诉人签订的《房屋转让协议》内容看，协议中约定的“乙方付给甲方贰万元（20000.00）作为此房屋的产权转让费”，“到房改时，甲方帮把产权过户到乙方的名下”等内容可以认定，协议真实意思应是被上诉人将涉案房屋转让给上诉人。涉案房屋之所以有涉及租金的约定，是因为涉案房屋系被上诉人向成都铁路局租赁的公租房，在使用期间需缴纳相应租金，但该租金的承担不会改变上诉人与被上诉人之间形成房屋买卖的法律关系。关于被上诉人是否应当返还上诉人已支付的租金，转让费的资金占用利息及上诉人主张的房屋装修费是否应当予以支持的问题。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，被上诉人将其租用的公租房出卖给上诉人，被上诉人无权处分涉案房屋，但其与上诉人签订的《房屋转让协议》仍为有效协议，一审判决认定该协议无效系适用法律错误。虽案涉《房屋转让协议》有效，但被上诉人对涉案房屋系无权处分，且六盘水土地房产管理站已向被上诉人出具通知书，要求被上诉人不得将房屋用于盈利性出租，只能自己居住，故涉案房屋转让协议已不能继续履行，应当予以解除。被上诉人起诉时主张解除双方之间的房屋转租合同，但从双方的诉讼行为来看，被上诉人认可与上诉人签订了涉案房屋转让协议，上诉人针对双方签订的房屋转让协议也提起了反诉，即被上诉人主张解除合同并返还房屋的诉请及上诉人反诉主张返还租金、装修费、转让费等均是围绕本案《房屋转让协议》，故无论上诉人与被上诉人对案涉房屋转让协议签订后双方的法律关系是如何认识的，但均是因为双方签订的《房屋转让协议》产生。虽被上诉人起诉时主张的是“解除原告与被告之间的房屋转租合同”，但因双方未签订房屋转租合同，被上诉人应是误认为涉案《房屋转让协议》为双方的转租合同。如前所述，双方签订的《房屋转让协议》应予解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”予以处理。上诉人主张被上诉人应当返还其2013年以前支付的房屋租金，不符合合同解除后上诉人可以主张的权利，本院不予支持。关于上诉人主张的转让费的资金占用利息问题。从上诉人与被上诉人签订的转让协议内容来看，上诉人主张转让费的资金占用费依据是因多年来物价（含房价）上涨的损失，上诉人支付转让费后，虽转让费被被上诉人占用，但上诉人实际使用了涉案房屋多年，且签订协议时上诉人对涉案房屋系被上诉人租赁而来，转让当时不能办理产权过户等情况均是明知的，协议不能履行的后果是上诉人签订转让协议时就应当预知的风险，故对上诉人主张的该项损失，本院不予支持。关于装修费应否支持的问题。因上诉人主张的装修事项不能确认，且即使上诉人在2005年实际实施了其主张的全屋磁粉刮面、前后所有玻璃安装、隔断安装、屋顶找平、卫生间及厨房防水处理的装修，但上诉人从2005年实际使用涉案房屋至今已有十几年的时间，上述装修事项的价值也因使用较长时间发生贬损，故对上诉人要求返还装修费的主张，本院不予支持。综上所述，上诉人罗兴让的上诉请求不能成立，应予驳回，但一审判决适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销贵州省六盘水市钟山区人民法院（2017）黔0201民初3964号民事判决；二、解除上诉人罗兴让与被上诉人王顺玖于2006年7月3日签订的《房屋转让协议》；三、上诉人罗兴让于本判决生效后十日内将六盘水市青峰路2栋4单元2楼03号公租房腾退交给被上诉人王顺玖；四、上诉人罗兴让于本判决生效后十日内支付被上诉人王顺玖房屋租金7500元（2013年至2017年2月28日止，按每月150元计算），2017年3月1日起至本案涉案房屋实际交付被上诉人王顺玖之日的租金，仍按每月150元计算支付；五、被上诉人王顺玖于本判决生效后十日内返还上诉人罗兴让转让费20000元；六、驳回上诉人罗兴让的其他反诉请求；七、驳回被上诉人王顺玖的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2654元（上诉人罗兴让预交2604元，被上诉人王顺玖预交50元），二审案件受理费1993元，由上诉人罗兴让负担4347元，由被上诉人王顺玖负担300元。本判决为终审判决。审 判 长  龙 婷审 判 员  罗 敏审 判 员  张德权二〇一八年四月二十五日法官助理  浦红梅书 记 员  罗云云