福建省厦门市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)闽02民终979号上诉人（原审被告）：沈荣真，女，1971年10月5日出生，汉族，住福建省诏安县。委托诉讼代理人：康艺能，福建嘉铠律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：厦门市思明区社区教育指导服务中心，住所地福建省厦门市思明区厦禾路***号*楼。法定代表人：吴丽英，该中心主任。委托诉讼代理人：叶兴宁，福建均融律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖英英，福建均融律师事务所律师。上诉人沈荣真因与被上诉人厦门市思明区社区教育指导服务中心（以下简称“思明区社教中心”）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省厦门市思明区人民法院（2017）闽0203民初16102号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。本案现已审理终结。沈荣真上诉请求：1、依法撤销厦门市思明区人民法院（2017）闽0203民初16102号民事判决书；2、依法改判驳回被上诉人的原审诉讼请求；3、由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1、思明区社教中心并未提交讼争房屋所有权证书，无法证明自已对讼争房屋享有出租权利，一审法院认定事实不清。思明区社教中心向一审法院提交的《工程测量图》、《思明区事业单位固定资产处置汇总表》、《思明区事业单位固定资产处置明细表》均不是《物权法》规定的讼争房屋所有权证明材料，思明区社教中心不能举证证明其拥有讼争房屋所有权或土地使用权，依法不能享有、占有讼争房屋。2、沈荣真和案外人陈俊旭是讼争房屋的建造者，是讼争房屋的所有权人。该楼房建造所使用土地不在厦门市开禾小学的红线范围内，原是开禾小学厕所外一块无人管理的堆放垃圾空地和一间十来平方米的破败不堪的棚盖平屋地，与厦门市开禾小学厕所毗邻。沈荣真和陈俊旭自1991年开始利用该间破旧平屋经营小生意，因为年久失修沈荣真和陈俊旭使用的破平屋随时都有倒塌可能，由于厦门市开禾小学担心破平屋倒塌影响危及学生使用厕所安全，支持沈荣真和陈俊旭改建该破平屋。1995年，沈荣真和陈俊旭出资聘请厦门市泉艺设计装饰工程有限公司承建成现在的三层楼房。根据《物权法》第三十条规定“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”讼争楼房系沈荣真和陈俊旭出资建造，依法归沈荣真和陈俊旭所有。3、沈荣真与思明区社教中心虽然订立了租赁合同并约定租赁二楼面积28平方米房屋，但是讼争楼房二楼面积实际超过28平方米，二楼中超过28平方米的房屋归属沈荣真所有，一审法院判决要沈荣真腾退房屋，明显错误。思明区社教中心辩称，一、思明区社教中心有权出租案涉房屋，思明区社教中心与沈荣真存在案涉房屋的租赁关系。在租赁合同无效的情况下，沈荣真应向思明区社教中心返还案涉房屋并支付占用费。1、案涉房屋是经厦门市思明区行政主管部门审核、调拨给思明区社教中心的，思明区社教中心有权出租案涉房屋。2、思明区社教中心与沈荣真存在案涉房屋的租赁关系。沈荣真签订上述《租赁协议书》后，一直履行租赁合同并支付租金给开禾小学；在案涉房屋被调拨给思明区社教中心后，沈荣真也认可思明区社教中心承受了上述合同中的出租人地位，并继续履行上述租赁合同，也是按上述标准一直向思明区社教中心缴纳案涉房屋租金。3、案涉房屋建造时未取得合法批建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条的规定，以及《合同法》第五十八条的规定，思明区社教中心与沈荣真的案涉房屋租赁合同无效，沈荣真应当将案涉房屋返还给作为出租人的思明区社教中心，并参照原合同约定的租金标准支付占用费。二、沈荣真没有提供任何证据证明自己建造了诉争的开禾路111号二楼房屋，也没有任何案涉房屋的所有权证书，其不是案涉房屋的建造者，更不是案涉房屋的所有权人。相反，沈荣真与厦门市开禾小学签订案涉房屋的《租赁协议书》，之后又承认思明区社教中心为出租人并长期缴纳租金的行为，且沈荣真也另行与思明区社教中心签订了顺延案涉房屋租期的《协议》，沈荣真的这些行为恰恰证明沈荣真仅仅是案涉房屋承租人。三、一审判决沈荣真腾退开禾路111号二楼房屋合法有据。沈荣真自称案涉房屋面积超过28平方米，但没有证据证明。即使沈荣真在原租赁物上有添附物，也应当自行拆除并将“开禾路111号二楼”房产归还给思明区社教中心。综上，沈荣真的上诉请求没有事实和法律依据，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回沈荣真的全部上诉请求。思明区社教中心向一审法院提出诉讼请求：1、沈荣真立即将其租赁的厦门市思明区开禾路111号二楼房产清空并归还给思明区社教中心；2、沈荣真支付其占用厦门市思明区开禾路111号二楼房产的占有使用费（按每月400元标准计算，从起诉之日起计至归还房产之日止，已支付的4800元折抵占用费）。一审法院认定事实：沈荣真于2008年5月2日与厦门市开禾小学签订《租赁协议书》，承租厦门市思明区开禾路111号二楼房屋(面积28平方米，下称案涉房屋)，期限至2011年5月30日，月租金400元。2010年4月，案涉房屋所在的厦门市思明区开禾路111号经厦门市思明区行政主管部门审核，调拨给思明区社教中心。此后，沈荣真按前述标准向思明区社教中心缴纳案涉房屋租金。2017年8月21日，沈荣真向思明区社教中心的账户转款4800元。2017年10月17日，思明区社教中心诉至本院。庭审中，双方确认案涉房屋没有产权和建造手续。一审法院认为，思明区社教中心提供的上述证据，可以认定双方之间存在案涉房屋的租赁关系。因欠缺合法建造手续，该租赁关系依法应为无效。思明区社教中心诉求沈荣真返还案涉房屋并支付诉求使用费合法。依照最高人民法院《中华人民共和国合同法》第五十八条，《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、沈荣真应自判决生效之日起十日内向厦门市思明区社区教育指导服务中心腾退厦门市思明区开禾路111号二楼房屋；二、沈荣真应自判决生效之日起十日内向厦门市思明区社区教育指导服务中心支付房屋占有使用费（按每月400元的标准，自2017年10月17日起计至实际腾退房屋时止，沈荣真已付的4800元可作抵扣。案件受理费50元，由沈荣真负担。二审中，沈荣真提交以下证据：厦门市泉艺设计装饰工程有限公司出具的证明及一层建设面积清单、结算单、私营公司基本信息、沈荣真与陈俊杰结婚证，拟共同证明现位于厦门市思明区开禾路111号三层楼房是沈荣真与案外人陈俊旭出资建设，楼房建设时间是1995年，承建单位是厦门市泉艺设计装饰工程有限公司，委托方的经办人陈俊杰是沈荣真的丈夫，也是案外人陈俊旭的胞兄，故该不动产物权依法归沈荣真和陈俊旭所有。思明区社教中心质证如下：公司证明、结算单的真实性均不予确认，且与本案无关联系；公司基本信息、结婚证真实性予以确认，但与本案无关联性。思明区社教中心没有提交新证据。经审理查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，1.沈荣真基于与厦门市开禾小学签订的《租赁协议书》取得讼争房屋的租赁使用权，后讼争房屋经厦门市思明区行政主管部门审核、调拨给思明区社教中心。现因讼争房屋无批建手续导致租赁合同无效，沈荣真应向思明区社教中心返还讼争房屋。沈荣真以思明区社教中心非产权人为由，主张其无权要求返还，违反合同相对性原则，本院不予支持。2.沈荣真签订讼争房屋的《租赁协议书》后，一直履行租赁合同并支付租金给开禾小学；在讼争房屋被调拨给思明区社教中心后，沈荣真也按上述标准向思明区社教中心缴纳案涉房屋租金，上述事实表明沈荣真认可与思明区社教中心存在讼争房屋的租赁关系。相反，沈荣真没有充分的证据证明其是案涉房屋的建造者，也无证据证明其建造行为已经出租人同意。其主张因建造行为取得讼争房屋的所有权，缺乏事实和法律依据。3.如前述，沈荣真主张的建造行为未经出租人同意，且无合法的批建行为，在确认租赁合同无效之后，一审判决沈荣真腾退开禾路111号二楼房屋合法有据。综上所述，沈荣真的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由沈荣真负担。本判决为终审判决。审 判 长  江 伟审 判 员  郑文雅审 判 员  龙 辉二〇一八年四月十八日法官助理  许荣锟代书记员  叶雯君附本案适用的相关法律：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。