云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0103民初9541号原告：常开固，男，汉族，1974年4月21日生，住昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：何映波、王玲，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南驰久房地产开发有限公司，住所：云南省昆明市盘龙区拓东路50号。诉讼代表人：云南驰久房地产开发有限公司管理人。负责人：袁仲斌，清算组组长。委托诉讼代理人：袁仲斌、王秀云，特别授权代理。原告常开固诉被告云南驰久房地产开发有限公司（以下简称驰久公司）破产债权确认纠纷一案，本院于2020年9月17日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月27日公开开庭进行审理，因案情复杂依法转为普通程序，于2020年12月15日公开开庭审理，原告常开固的委托诉讼代理人何映波、王玲和被告驰久公司的委托诉讼代理人王秀云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《员工车位内部认购协议书》有效；2.判令被告承担诉讼费。事实和理由：2016年5月29日，原告向被告指定收款人支付车位款100,000元，被告开具《销控单》确认。2016年6月15日，原、被告签订《员工车位内部认购协议书》，约定原告认购被告开发的汇都国际三期标准车位1个，车位总价190,000元。同日，原告向被告指定收款人支付了车位款90,000元，被告开具《收据》确认。2016年11月5日，原告分两笔向被告指定收款人支付车位款100,000元，被告开具《收据》确认收到双拼车位费用100,000元，并注明为“购汇都国际三期负二层车位2-077号费用”。原告已完全履行了《员工车位内部认购协议书》项下的付款义务。2020年8月26日，管理人在第一次债权人会议上出具《关于提请债权人会议核查云南驰久房地产开发有限公司债权的报告》，载明“确认购房及租赁类（含住宅、商铺、车位等）债权共128家，对其要求交付所购买标的物的主张，基于所签署或达成的合同无效，故该项主张不予确认。对其交付的款项依法予以确认为金钱债权，并依法计算其资金占用利息，故确认该128家债权人债权金额为122,866,232.18元，为普通债权”，原告在该批被认定债权的128家债权人之列。其后，原告收到管理人于2020年8月26日发出的《债权确认通知书》，载明“经管理人审核确认的债权为：本金290,000元，资金占用利息51,864.13元，共计341,864.13元，为普通债权”。原告认为，管理人直接将原、被告自愿签订的合法有效合同认定为无效合同，向原告发出《债权确认通知书》，将其债权认定为普通债权，该债权的认定及债权性质的确认缺少法律和事实依据，严重侵犯了原告作为消费性购房者的合法权益。原、被告签订的协议为双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，系有效合同。被告答辩：一、原、被告签订的《员工车位内部认购协议书》的性质为商品房买卖合同。协议明确约定了购买物业、支付房款等内容，原告按照约定支付了全额购车位款，明确了交付使用的时间及日期，且由被告出具的《收据》及《销控单》上明确为购房款，完全具备了买卖合同的构成要件，符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第五条的规定，属商品房买卖合同。其次，预定金或者订金一般在万元、几万元左右，但原告全额支付了购房款，故原告主张是预订款与证据不符，与市场交易行为习惯不符。第三，根据原告提交给被告管理人的申报材料载明的意思表示亦可证实双方签署的协议为商品房买卖合同。原告所提交的债权申报资料均表明原告要求被告交付标的物以及按照约定支付逾期交房违约金或者补偿金等，并且明确其债权是要求交付物权。可见原告自己也认为，其所签订的是具有可交付标的房屋性质的商品房买卖合同，并且要求被告基于该协议进行交付行为。被告至今未取得商品房预售许可证明，且在原、被告签署的协议中明确告知了原告汇都三期项目尚未取得预售许可证，故上述协议应为无效。二、双方签署的《员工车位内部认购协议书》违反了法律规定，应当认定为无效。上述协议均载明乙方为驰久公司员工，即界定了签署此类合同的购买者的身份应当为驰久公司员工，但原告并非被告员工，因此在签署案涉协议时存在虚构购房者身份的事实，即以所谓的员工内部认购的形式行房屋买卖或者预售之实，并以此规避法律禁止性规定。其次，《员工内部认购协议书》是以合法形式掩盖非法目的，应当认定为无效。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第45条规定，商品房预售应当符合以下条件：已交付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书、持有建设工程规划许可证、已取得了预售许可证等。又根据住房和城乡建设部下发的《关于进一步加强房地产市场监督完善商品住房预售制度有关问题的通知》第一条规定，加强商品住房预售行为监管，未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。被告未取得土地使用权证书、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证及商品房预售许可证，但违反上述法律的禁止性规定，以签订员工内部认购协议方式，变相向原告销售商品房，其行为构成了以合法形式掩盖非法目的，因此双方签署的协议应当认定为无效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院根据双方的质证意见并进行审查，对其真实性均予确认。根据原、被告的陈述和提交的证据，本院确认如下法律事实：原、被告于2016年6月15日签订《员工车位内部认购协议书》，约定原告认购被告开发的汇都国际三期标准车位1个，车位总价190,000元。同日，被告向原告出具《收据》，确认收到原告“汇都三期车位认购金”190,000元。原告又于2016年11月5日支付100,000元，被告向原告出具《收据》，确认收到原告“购汇都国际三期负二层车位2-077号费用”80,000元，昆明世昆房地产经纪有限公司向原告出具《收据》，确认收到原告“购汇都国际三期负二层2-077号车位费用”20,000元。被告驰久公司至今未取得商品房预售许可证明，也未交房。另查明:驰久公司以其资产不足以清偿全部债务、资不抵债为由向我院申请重整。2020年5月7日,我院作出(2020)云0103破申1号民事裁定书,裁定受理驰久公司的破产重整申请，并指定驰久公司清算组为驰久公司的管理人。债权申报期间,原告向管理人申报了债权,驰久公司管理人在《关于提请债权人会议核查云南驰久房地产开发有限公司债权的报告》中认定“确认购房及租赁类（含住宅、商铺、车位等）债权共128家，对其要求交付所购买标的物的主张，基于所签署或达成的合同无效，故该项主张不予确认；对其交付的款项依法予以确认为金钱债权，并依法计算其资金占用利息，故确认该128家债权人债权金额为122,866,232.18元，为普通债权。”管理人于2020年8月26日作出《债权确认通知书》，确认原告的债权为本金290,000元，资金占用利息51,864.13元，共计341,864.13元，为普通债权。原告对管理人的债权确认意见不服,遂提起本案诉讼。本院认为，本案的争议焦点为原、被告签订的《员工车位内部认购协议书》的性质和效力。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。案涉《员工车位内部认购协议书》中，双方对车位价款、付款方式及相应优惠等内容进行了明确约定，并约定原告交付全部车位价款，双方又通过加价升级确定了具体位置，已具备商品房买卖合同的主要条款，且原告按约支付了全部车位价款，即购买车位的主要义务已履行完毕。故该《员工车位内部认购协议书》应为商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”，被告至今未取得商品房预售许可证明，该《员工车位内部认购协议书》应为无效合同。故本院对原告的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决如下：驳回原告常开固的诉讼请求。案件受理费100元由原告常开固负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  韩 梅人民陪审员  白云银人民陪审员  陈 琳二〇二一年二月二十日书 记 员  李 瑜