湖南省吉首市人民法院 民 事 判 决 书 (2021)湘3101民初690号 原告（反诉被告）：湘西经开区碧桂园房地产开发有限公司，住所地：湖南省湘西经济开发区武陵山大道9号武陵商厦5011室。 法定代表人：叶瀚，该公司经理。 委托诉讼代理人：田春，湖南民生律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋培，湖南民生律师事务所律师。 被告（反诉原告）：宋海燕，女，1981年4月24日出生，汉族，泸溪县人，初中文化，无业，住湖南省泸溪县。 被告（反诉原告）：段梅先，男，1979年2月8日出生，苗族，泸溪县人，初中文化，农民，住湖南省泸溪县。 二被告委托诉讼代理人：石文好（系段梅先表弟），男，1980年6月28日出生，苗族，泸溪县人，大学文化，法律工作者，住吉首市。 原告（反诉被告）湘西经开区碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）与被告（反诉原告）宋海燕、段梅先商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月26日立案后，依法适用简易程序，于2021年2月22日公开开庭进行了审理。原告湘西经开区碧桂园房地产开发有限公司的委托诉讼代理人宋培、被告宋海燕、段梅先及其委托诉讼代理人石文好到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 碧桂园公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决两被告向原告支付逾期购房款400000元；2、依法判决两被告支付从应付款期限第二日起至实际金额支付应付款之日止的违约金（按逾期应付款每日万分之三计算），暂计至2020年12月10日为39240元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年12月18日，双方签订了合同编号为201900351102《湘西经开区商品房买卖合同》及一系列附件，约定两被告购买原告位于湘西经开区××栋××号商品房，总价款573480元，选择以首付和银行按揭的方式支付购房款，合同约定首付款173480元，余款400000元申请银行贷款。两被告的银行按揭房价款400000元的付款期限于2020年1月18日届满，两被告怠于履行合同约定至今未支付，截至2020年12月10日产生的违约金为39240元，所以两被告应当承担支付违约金39240元并应支付自2020年12月10日起至欠款全部付清之日止的后续违约金的责任。 宋海燕、段梅先辩称，原告要求继续履行合同，要求被告支付购房款40万元，但因客观情况不能继续履行合同，无法继续实现合同，应当解除，双方签订的合同不能履行的原因不能归结于两被告，而是原告的责任，违约金的诉求缺失事实依据。 宋海燕、段梅先向本院提起反诉请求：1、解除反诉原告与反诉被告签订的《湘西经开区商品房销售合同》（合同编号：201900351102）；2、判令反诉被告退还反诉原告首付款173480元。事实与理由：反诉原告与反诉被告于2019年12月18日签订《湘西经开区商品房销售合同》（合同编号：201900351102）。合同约定“买受人购买湘西经开区××花园××幢××号房，建筑面积112平方米，购房总价款573480元。”同时约定“付款方式为银行按揭，即：2019年12月18日买受人缴纳首付款173480元，余款40万元申请银行贷款。”反诉原告在签订合同前如实向反诉被告工作人员郭彦鸣告知自己在泸溪县买房按揭的事实，但郭彦鸣称没事，可以贷。同日，反诉原告根据反诉被告的要求，双方签订了《合同补充协议》及《合同补充协议（住宅）》，约定了合同解除条件。反诉原告于合同签订当日向反诉被告总共支付首付款173480元，并按要求提供了银行贷款资料，但反诉被告始终未明确告知银行贷款能否办理的事宜，以及不能办理的原因，至今银行按揭贷款未落实，导致合同无法继续履行，特提起反诉。 碧桂园公司针对反诉辩称：反诉原告主张解除合同的条件不成熟，根据反诉原告提交的证据无法证明其办不下来贷款是反诉被告造成的，办不了贷款的后果应由反诉原告自己承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，对有异议的证据，认定如下：1、买卖合同重要事项告知书，原告拟证明银行按揭贷款40万元应于2020年1月18日付清，被告质证该份告知书的内容在合同和补充协议均无体现，与合同约定不符，该内容存在虚假性。本院认定，合同和补充协议虽未明确银行按揭的付款期限，但这份告知书已经进行了明确，被告宋海燕并在上面签名，对该份证据的真实性，本院予以确认。2、律师函和已到期交款通知书，原告拟证明原告多次催缴购房款及违约金的事实，被告质证认为律师函中所涉商品房买卖合同的编号与本诉合同编号不一致，购房合同没有约定2020年1月18日之前支付40万元，被告没有违约，不存在原告多次催缴的事实。本院认为，律师函的合同编号是笔误，购房的房号和房款没有错，对其证明的事实，本院予以确认；3、逾期付款违约金明细，符合客观事实，予以确认；4、微信聊天记录，被告拟证明被告已经提交了相关按揭资料，原告对证据的三性有异议，本院认为，该证据符合证据的真实性、合法性、关联性，予以确认；5、《泸溪县商品房买卖合同》、《个人住房、商业用房借款担保》、《短信记录》，原告拟证明其在泸溪办理了贷款，每月需向银行还贷款的事实，本院对其真实性予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 两被告系夫妻关系。2019年12月18日，原、被告双方签订了合同编号为201900351102《湘西经开区商品房买卖合同》及合同补充协议等一系列附件，约定两被告购买原告位于湘西经开区××栋××号商品房，总价款573480元，建筑面积112平方米。付款方式选择以首付和银行按揭的方式支付购房款，合同约定首付款173480元，余款400000元申请银行贷款。双方对违约责任、房屋的交付等进行了明确约定。同日，双方在买卖合同重要事项告知书中约定“银行按揭款40万元须于2020年1月18日前付清。”同时，双方签订了《银行按揭及公积金付款方式补充协议》，协议第四条，约定“如因乙方（被告）原因导致上述贷款机构不予审批同意，乙方的贷款申请或最终批准的贷款金额与乙方申请的贷款金额存在差异，则乙方必须按照买卖合同约定支付楼款的期限内，将该差额款项自行支付给甲方（原告）。若乙方逾期支付该差额款项的，乙方按应付而未付款的每日万分之三计付违约金给甲方。……”原告在代办银行按揭贷款时，因被告在泸溪县办理有贷款尚未还清，银行流水不足导致被告的按揭贷款无法办理。由于两被告无法贷款，导致房款一直未付清。原告于2020年11月2日发出律师函及已到期应缴款通知书，向其催缴逾期购买房款。 本院认为：本案系商品房买卖合同纠纷，双方争议的焦点：《商品房销售合同》是否继续履行以及违约责任问题。本案主要是因为被告的个人征信问题未能通过按揭贷款银行审核，银行按揭贷款无法发放，导致被告无法履行涉案商品房买卖合同交付房款余额。涉案合同及相关附件，是双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。原告主张继续履行合同，要求被告支付购房款合法有据，本院予以支持。被告作为购房人应提前了解房贷政策及个人征信是常识、常理。因此，被告未获贷款原因是其个人问题，不属于“不可归责于买卖双方的原因”，被告构成违约。因被告违约造成逾期交付房款，被告应当按约定承担违约金责任。双方约定按逾期应付而未付款每日万分之三计算违约金，从2020年1月19日至2020年12月10日的违约金为39240元。被告反诉称不能继续履行合同的责任在于原告，但未提交相应证据予以证明，其要求解除商品房销售合同的理由不成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百六十三条、第五百七十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告宋海燕、段梅先于本判决生效之日起十日内，支付原告湘西经开区碧桂园房地产开发有限公司购房款400000元；并支付从2020年1月19日起至2020年12月10日逾期付款违约金39240元，从2020年12月11日起至房款全部付清之日止按逾期应付而未付款每日万分之三计算违约金； 二、驳回反诉原告宋海燕、段梅先的反诉请求。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7889元，减半收取3944.5元，反诉费减半收取1885元，两项合计5829.5元，由被告宋海燕、段梅先负担。 如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。 审 判 员  黄蕾 二〇二一年二月二十五日 代理书记员  石玉 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十九条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。