苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0508民初7384号 原告（反诉被告）：苏州市金东汽车修理厂，住所地苏州市姑苏区苏浒路*号。 投资人：苏磊，总经理。 被告（反诉原告）：朱建明，男，1960年2月3日出生，汉族，住苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：仲建，江苏瑞高律师事务所律师。 原告苏州市金东汽车修理厂（以下简称金东汽修厂）与被告朱建明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月18日立案受理后，依法适用简易程序审理。审理过程中，被告朱建明提出反诉，本院受理后与本诉合并，于2020年12月8日公开开庭进行了审理。金东汽修厂的投资人苏磊、朱建明的委托诉讼代理人仲建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金东汽修厂向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告返还房租11507元及逾期利息（从2020年9月19日起按照银行存款利率计算至实际返还日止）；2、判令被告赔偿原告工资损失30266.67及逾期利息（计算标准同上）；3、判令被告赔偿原告营业损失1951917元及逾期利息（计算标准同上）；4、判令被告承担全部诉讼费。事实与理由：2019年9月20日，被告向皮市运输公司承租位于苏浒路*号(皮市运输公司*楼)的厂房，租期自2019年9月20日至2020年9月19日，皮市运输公司同意被告向外转租。2019年11月1日，原被告签订《场地租用协议》，约定原告向被告租用上述厂房用于开办汽车修理厂，租期自2019年11月1日至2020年10月31日。截止2020年6月1日，原告已按协议约定向被告缴纳一年租金合计105000元。2020年9月19日，被告通知原告，因其与皮市运输公司的租赁合同于2020年9月19日到期，且未能续约，故自2020年9月20日起，无法继续履行与原告的租用协议。皮市运输公司于2020年9月20日起采取断电措施，导致原告无法继续开展正常经营活动，2020年9月30日进一步采取了封门等措施，禁止原告进入上述厂房。后原告多次联系被告协商解决办法，均无果，原告故起诉。 被告朱建明辩称，1、我方与原告解除合同的过程中无任何过错行为，我方无需承担任何赔偿责任。2、在该事件中，原告存在过错行为，给我方造成经济损失我方已提起反诉。 反诉原告朱建明向本院提出反诉诉请：1、判令反诉被告向反诉原告返还工位4个、仓库1间、办公室1间。2、判令反诉被告赔偿原厂房改造费67600元、将要产生的搬迁费10000元、房屋年租金损失暂计105000元（从2020年11月1日起，按照105000元/年，计算至反诉被告归还房屋之日止）。3、反诉诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告系苏州市姑苏区苏浒路*号的房屋的业主。2019年9月20日，反诉原被告签订《房屋租赁合同》，约定由反诉被告承租反诉原告上述房屋，租金标准为17万元/年，租赁期限为2019年9月20日至2020年9月19日止，并约定了违约责任。目前合同期已满，但反诉被告迟迟不将房屋退还给反诉原告。反诉原告多次沟通催告无果，故提起反诉。 反诉被告金东汽修厂辩称，1、我和反诉原告签订的合同已经在2020年10月底到期，反诉原告的合同也已经到期，所以反诉原告无权主张返还房屋，原房东也没有要求我方搬离，所以我不同意支付占有使用费。2、改造费是反诉原告为了经营的投入，反诉原告已经经营多年，故不应由我方支付。合同到期后，大房东让反诉原告搬走，搬迁费不应该由我支付。 本院经审理查明：位于苏州市姑苏区苏浒路*号的房产归苏州市皮市运输有限公司（以下简称皮市运输公司）所有。 自2010年起，皮市运输公司与朱建明签订《房屋租赁合同》，由朱建明向皮市运输公司承租513平方米的房屋用于经营汽修。此后，朱建明进行了部分改造并花费了改造费用67600元。改造完毕后，朱建明在租赁场所经营汽修。皮市运输公司与朱建明的最后一份租赁合同签订于2019年9月20日，双方约定的租赁期间自2019年9月20日至2020年9月19日，年租金为17万元。 自2017年11月开始，朱建明将上述场地中的四个汽车举升机工位、仓库一间、办公室一间出租给金东汽修厂。双方的最后一份《租用场地协议》签订于2019年11月1日，双方约定的租赁期间自2019年11月1日至2020年10月30日，年租金为10.5万元。合同签订后，朱建明向金东汽修厂交付了场地，金东汽修厂也按约支付了租金。朱建明还将部分汽修场地出租给了案外人嘉瑶汽修厂。 2020年7月23日，苏州市运输管理处认为金东汽修厂未在有较大危险因素的生产经营场所和有关设施、设备上设置明显的安全警示标志，遂向金东汽修厂下达《违法行为通知书》，拟作出罚款25000元的行政处罚。案件审理过程中，金东汽修厂称《违法行为通知书》中涉及的“有较大危险因素的生产经营场所”是指其向朱建明租赁的经营场所。对于设置安全警示标志等，其已在随后进行了设置并进行了相关安全生产演练并已通过验收。 2020年8月，皮市运输公司通知朱建明，到期后不再续租。 2020年9月20日，因租赁合同到期但朱建明未返还租赁房屋，皮市运输公司对租赁场所采取了停水停电措施。 2020年9月30日，山塘片区（虎丘街道）“331”整治工作专班向嘉瑶汽修厂、金东汽修厂下达《涉嫌违法行为风险告知书》：根据苏州市“331”火灾隐患整治、“老旧厂房”专项整治、“散乱污”专项整治工作要求，经查发现存在以下安全事故隐患：1、采用泡沫夹板违规搭建办公室、休息室，达不到相应的耐火等级；2、缺少1个直通室外的独立安全出口；3、喷漆间未采用防火分隔，缺失直通室外的安全出口，且未经相关部门验收，不具备安全生产条件；4、安全管理混乱，两家汽修厂共用一处修车库，存在影响安全的交叉作业，无相应安全措施及安全管理协议。依据《中华人民共和国安全生产法》、《中华人民共和国消防法》、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》等法律法规及苏州市“331”专项行动9876条款等要求，现责令你单位立即停止生产经营，撤出人员、暂停使用办公室、休息室，查封不具备安全生产条件的相关设备和场所，如不配合的，后续将采取强制执法措施并坚决依法追究违法责任。同日，案涉场所被查封。 因金东汽修厂与朱建明未能就租金退还等事宜达成一致，金东汽修厂提起本次诉讼，朱建明提起反诉。因朱建明未能向皮市运输公司返还租赁房屋，皮市运输公司对朱建明提起诉讼。 案件审理过程中，金东汽修厂为证明租赁场地不能正常使用给其造成的损失，举证了社会保险费结算表，以证明金东汽修厂有职工4人；举证了2020年8月、9月的工资表，证明共有职工6人（4人交纳社保、1人已达退休年龄、1人为外聘财务），该6人的工资额每月固定，每月工资合计22700元，扣除社保等之后，实发21265.44元；举证了2020年8月、9月的维修日报表，以证明8月的营业额为59145元（其中材料42354元）、9月的营业额为57970元（其中材料48310元）。朱建明对前述证据的真实性、关联性均不予认可。 经本院通知，金东汽修厂于2020年12月25日将案涉场地腾空并通知了朱建明。案件审理过程中，本院询问皮市运输公司对于转租事宜是否知情，皮市运输公司的法定代表人称对转租事宜知情、要求朱建明按照合同约定支付占有使用费。 以上事实，由金东汽修厂提交的租用场地协议、房屋租赁合同、社会保险费结算表、工资表两份、维修日报表两份、照片二十张，朱建明提交的违法行为通知书、涉嫌违法行为风险告知书、照片、房屋租赁合同两份、安全管理责任协议两份、收据八份、租用场地协议三份、机动车维修设备清单、投资表，本院调取的诉状、房产证、国有土地使用权证及双方当事人的陈述予以证实。 本院认为，依法成立的合同自成立时生效，双方均应按约履行各自的合同义务；一方履行合同义务不符合合同约定的，还应承担继续履行、赔偿损失等违约责任。 本案中，皮市运输公司对于朱建明、金东汽修厂之间的转租合同知情但未提出异议且皮市运输公司不对金东汽修厂主张权利，故朱建明与金东汽修厂之间的《租用场地协议》有效。因2020年9月20日起租赁场地停水停电、9月30日被查封，租赁场地不能正常使用，但原告已支付租金至10月31日，故原告有权要求被告退还租金。因原告未能及时将租赁场所腾空并返还给被告，也给被告造成占有使用费损失，考虑到租赁场所已停止水电供应、被查封、原告需要合理的期间搬迁等因素，对于2020年9月20日至2020年12月25日期间的租金或占有使用费按照4375元/月（租金标准的50%）计算。2020年9月20日至10月31日期间的租金，按照前述比例扣除后由被告向原告退还5754元。11月1日至12月25日期间的占有使用费由反诉被告向反诉原告支付8021元。 根据原告提交的社保结算表、工资表两份，原告主张6人每月22700元的工资支出并非明显不合理。根据原告提交的维修日报表，2020年8、9月的营业额为59145元（其中材料42354元）、57970元（其中材料48310元）。扣除租金8750元/月、工资22700元/月之后，根据原告的营业额，同时考虑到汽修材料的成本价格，金东汽修厂并不一定盈利，甚至可能亏损，故本院对金东汽修厂要求朱建明赔偿营业损失的请求不予支持。对于原告提出的40天的工人工资损失，因原告的租赁期间将于2020年10月31日届满，作为理性的经营者，原告应提前续租或者在不能续约的情况下另行寻找新的租赁场地以便于持续开展新的经营并实现盈利。对于原告支付人工工资但无法营业的情况，原告亦有部分过错，本院酌情确定其中的2万元由被告承担。 对于原告提出的利息损失的请求，因被告是否需要向原告退款、赔偿双方尚有争议，故利息损失无从谈起，本院对原告的该项诉请不予支持。 对于反诉原告要求反诉被告返还工位4个、仓库1间、办公室1间的诉请，因反诉被告已实际返还完毕，故本院对反诉原告的该项诉请不予支持。 对于反诉原告要求反诉被告赔偿原厂房改造费、搬迁费的诉请，皮市运输公司不再续租的原因，也即租赁场所被查封的原因主要在于反诉原告违规搭建的办公室、休息室、喷漆间存在火灾隐患，不具备安全生产条件，故反诉原告无权要求反诉被告赔偿前述损失。 对于反诉被告提出的反诉原告与皮市运输公司的租赁合同已到期，反诉原告无权向反诉被告主张占有使用费的抗辩意见，本院经审查后认为，因皮市运输公司已依据《房屋租赁合同》要求反诉原告支付占有使用费，故反诉原告亦有权依据《租用场地协议》要求反诉被告支付占有使用费。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告朱建明于本判决生效之日起十日内向原告苏州市金东汽车修理厂退还租金5754元并赔偿20000元，合计25754元。 二、驳回原告苏州市金东汽车修理厂的其他诉讼请求。 三、反诉被告苏州市金东汽车修理厂于本判决生效之日起十日内向反诉原告朱建明支付占有使用费8021元。 四、驳回反诉原告朱建明的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1334元，减半收取667元，由原告苏州市金东汽车修理厂承担387元、被告朱建明承担280元；反诉案件受理费减半后收取1976元，由反诉原告朱建明承担1889元、反诉被告苏州市金东汽车修理厂承担87元。案件受理费由双方于本判决生效之日起十日内相互结算。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审判员  张花锋 二〇二一年二月二十日 书记员  朱静佳