上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0120民初23836号原告：王萍，女，1979年9月7日生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：陈志，上海智坚律师事务所律师。委托诉讼代理人：王红梅，上海智坚律师事务所律师。被告：秦玉珍，女，1954年7月7日生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：徐方增，上海保泰律师事务所律师。原告王萍诉被告秦玉珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年12月1日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月10日及2021年2月3日公开开庭进行了审理。原告王萍及其委托诉讼代理人陈志、被告委托诉讼代理人徐方增均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王萍向本院提出诉讼请求：1、判令确认双方房屋买卖合同实际总价款为人民币730,000元(以下币种同)；2、请求判令双方买卖合同按730,000元继续履行；3、判令被告向原告支付违约金100,000元。事实和理由：2016年10月23日，原、被告在房产中介朱军和两个中间人夏政峰、陈师傅的介绍和见证下，被告将其于2016年取得的位于上海市奉贤区团汇公路258弄1栋28号1104室房屋转让给原告，房屋价款不到630,000元，双方商定被告有100,000元的利润，故双方约定房屋总价款为730,000元。鉴于双方订立合同时，涉案房屋尚未开始建设，且被告尚未进户，为了防止被告几年后收到房屋又出卖给其他人，双方约定若被告日后违约，应当支付给原告400,000元违约金，且将该400,000元违约金写在房屋总价款内。被告实际收到原告该房屋的利润空间为100,000元。如被告违约，则按500,000元支付给原告。根据《补充条款》，涉案房屋总价款为730,000元。合同签订后，被告称等拿房需要付款时，再支付630,000元，因此，原告向被告支付定金100,000元。合同签订后，原告多次询问何时需要支付630,000元，被告一直推脱。2020年9月，原告和被告的儿子及被告的律师两次交谈，商量房屋款缴纳事宜，被告儿子和律师要求原告按照1,130,000元支付房款，双方协商未果。9月18日，被告委托律师向原告发送律师函，要求原告向其支付剩余购房款1,030,000。原告认为，双方签订的《补充条款》系对《出售转让合同》的补充，为双方真实的意思表示，合法有效，合同价款为730,000元。被告要求原告支付1,030,000剩余购房款、并告知不履行支付义务即解除合同的行为，被告属于违约。综上，原告为维护其合法权益，诉请法院。被告秦玉珍辩称，双方签订的房屋买卖合同明确约定了房屋总价和付款期限，原告的诉请无事实和法律依据，请求予以驳回。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定如下事实：2016年10月23日，原、被告签订动迁房预售预购合同，约定被告将取得的位于上海市奉贤区南桥基地14-02A-02A地块1栋西单元1104室动迁安置房出售给原告，并约定涉案房屋转让价款为1,130,000元(此价格为被告到手价格)，双方一致协商同意该转让价为动迁价格上涨500,000元。房款具体支付方式为：原告于2016年10月23日前支付被告定金400,000元(现金)，2016年10月24日前支付被告首付款420,000元(含定金)，被告拿到动迁协议当日，原告支付被告80,000元，原告于被告入户前3个月，支付被告剩余房款630,000元。……同日，双方签订补充条款，就房屋转让合同定金400,000元为被告存在违约前提下的罚金要约，被告实际收到房屋利润空间为100,000元，如被告违约则按500,000元支付原告。当日，原告支付被告20,000元，2017年2月22日原告支付被告80,000元，至今原告支付被告共计100,000元。2020年9月18日，被告向原告发送律师函，明确：原告未按合同支付房款，现涉案房屋可办理入户手续，要求原告收到律师函起15日支付剩余房款1,030,000元，逾期支付的，原告在收到律师函之日的第16日，双方签订的合同解除。2020年9月19日，原告签收了上述律师函。原告认为，虽然签订的合同中记载了总房款为1,130,000元，但原、被告口头约定购房款总价为730,000元，定金为100,000元，被告主张房款为1,130,000元存在违约，故诉讼来院。另查明，被告原居住的位于上海市平凉路XXX弄XXX号的房屋被征收，2016年10月29日被告与上海市杨浦区住房保障和房屋管理局签订征收补偿协议，2016年11月23日被告办理的安置房地址为南桥基地14-02A-02A地块1栋西单元1104室，面积58.57，合同总价为816,653.2元，补贴后房屋总价为628,982.2元。以上事实，由原告提供的动迁房预售预购合同、补充条款、房款收据、律师函、房屋征收补偿协议、订房回执、原、被告微信聊天记录、被告提供的律师函送达签收单等予以佐证，经当庭质证，本院予以确认。本案争议的焦点：1、涉案合同的总价款是否为730,000元？2、原告是否有权要求按总价730,000元继续履行合同？3、被告是否因主张总房款1,130,000元存在违约，应支付原告违约金500,000元？针对焦点1，原告诉称，双方约定的总房款为730,000元，被告辩称合同约定了总价款为1,130,000元。通过庭审，双方当事人的陈述及对相关证据的核查，本院认为，双方签订的动迁房预售预购合同系当事人真实意思的表示，合法有效，双方均应遵循诚实、信用的原则全面履行义务。在涉案合同中明确约定了房屋转让价为1,130,000元，并备注了双方一致协商同意房屋转让价为动迁价格上上涨500,000元，而动迁补贴后总价为628,982.2元，在此价格上上涨500,000元，这与合同约定的转让价1,130,000元基本吻合；且在补充协议中，双方对房屋转让价并未作出变更，故本院对原告诉请确认房屋转让价为730,000元不予支持。针对焦点2，庭审中，原告诉请要求按730,000元继续履行合同，本院认为，基于上述焦点1的阐述及原告提供的证据来看，原告诉称的合同价730,000元均为单方表述，并无证据加以佐证，被告也未有按730,000元履行合同的承诺，故本院对此诉请亦不予支持。针对焦点3，被告基于合同要求原告按1,130,000元支付总房款有理有据，并未存在违约，因此，对于原告诉称因被告主张1,130,000元存在违约，应承担违约金500,000元的诉请本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定以及2017年修订的《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，2008年《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条的规定，判决如下：驳回原告王萍的全部诉讼请求。案件受理费6,050元(已减半收取)，由原告王萍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 盛军华法官助理 沈 严书 记 员 沈 严附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……三、《最高人民法院＜关于民事诉讼证据的若干规定＞》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。