江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）宿中民终字第1179号上诉人（一审被告）吴继山，居民。上诉人（一审被告）乔翠美，居民。被上诉人（一审原告）高维义，居民。上诉人吴继山、乔翠美因与被上诉人高维义买卖合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿豫区人民法院（2012）宿豫民初字第1680号民事判决，向本院提起上诉。本院2013年9月16日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。高维义一审诉称：2009年4月30日，吴继山、乔翠美将宿迁市宿豫区豫苑小区17栋502室房屋及车库卖给高维义，成交价9万元。合同约定吴继山、乔翠美应于2009年6月30日前为高维义办理产权变更手续并由吴继山、乔翠美承担相关费用。后吴继山、乔翠美实际给付高维义53830元，在办理产权变更过程中高维义已交付相关费用、银行贷款合计65977.66元。为此，高维义实际多支付了29807.66元。综上，请求法院判令：1.吴继山、乔翠美向高维义交付已售房屋；2.吴继山、乔翠美向高维义返还多收的购房款29807.66元；3.吴继山、乔翠美承担本案诉讼费用。吴继山、乔翠美一审辩称，高维义要求返还多收的购房款29807.66元无法律依据，该房屋的价值远远超过90000元，就目前市场价格，该房屋价值至少在30万元，并且在2009年宿豫民初字第2274号判决书也没有要求吴继山、乔翠美应向高维义返还购房款，所以高维义要求吴继山、乔翠美返还多收购房款的请求不应得到法律支持。一审法院经审理查明，高维义与吴继山、乔翠美双方于2009年4月30日签订一份房屋买卖合同。合同约定：吴继山、乔翠美（甲方）将其所有的座落于宿迁市宿豫区豫苑小区17幢一单元502室住房一处卖给高维义（乙方）；房屋成交价9万元整；合同签订后，乙方先付购房定金四万元，余款在房产过户后五天内全部付清；2009年6月30日前，甲方为乙方办理好房产、土地过户手续，过户费用由甲方承担；此合同各条款，双方必须认真履行，违约方付对方违约金5万元整。合同签订当天，高维义给付吴继山、乔翠美48000元，吴继山、乔翠美向高维义出具收据一张，载明：今收到高维义购房款肆万捌仟元整。吴继山另于2009年5月13日收到高维义购房款5830元，并向高维义出具收据一张。吴继山、乔翠美收到上述款项后至今没有协助高维义办理产权变更手续。2009年7月29日，双方因房屋买卖合同发生纠纷，高维义起诉至一审法院，一审法院于2009年10月19日作出（2009）宿豫民一初字第2274号民事判决，判决：一、吴继山、乔翠美于判决生效后三十日内协助高维义办理位于宿迁市宿豫区豫苑小区17幢一单元502室房产一处的所有权、土地使用权过户手续；二、驳回吴继山、乔翠美其他诉讼请求。该判决书送达后，双方均未提起上诉。一审另查明，2009年12月18日，高维义为涉案房屋向中国工商银行归还贷款53581.49元。2009年12月24日，高维义为涉案房屋的车库向宿迁恒鑫房地产开发有限公司支付5984元。2010年2月10日，高维义为涉案房屋向宿迁市宿豫区建设局缴纳房屋产权登记费、抵押登记费144元。2010年3月19日，高维义为涉案房屋缴纳契税1447元。2010年4月6日，高维义为涉案房屋缴纳房屋销售发票税金4274.17元。2010年4月6日，高维义为涉案房屋向宿迁市宿豫区建设局缴纳房屋转让手续费、产权登记费259元。2010年4月6日，高维义为涉案房屋向宿迁市宿豫区建设局缴纳房屋转让手续费187元。2010年4月20日，高维义为涉案房屋向宿迁市国土资源局宿豫分局缴纳土地规费18元。2010年4月20日，高维义为涉案房屋向宿迁市宿豫区国土资源交易服务中心缴纳土地市场交易服务费83元。上述费用合计65977.66元。2010年4月9日，高维义取得了涉案房屋产权证（编号：宿房权证宿豫字第**-7015）。一审再查明，吴继山、乔翠美系夫妻关系，涉案房屋现由吴继山、乔翠美居住。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，合同双方应按照约定全面履行自己的义务。不动产登记薄是物权归属和内容的根据。妨害物权的，权利人可以请求排除妨害。本案中，双方签订房屋买卖合同，真实意思表示一致，不违反法律、行政法规强制性规定，故该合同依法成立并生效，双方应按照约定全面履行自己的义务。因合同约定，过户费用由吴继山、乔翠美负担，故高维义代吴继山、乔翠美给付的契税等相关过户费用6412.17元（不含车库款项）、偿还银行贷款53581.49元以及之前给付的购房款53830元抵扣合同约定房价90000元的余额为23823.66元，该款项应由吴继山、乔翠美退还给高维义。高维义为涉案房屋的所有权人，因吴继山与乔翠美占有、使用涉案房屋未征得高维义同意，故高维义请求吴继山、乔翠美交付涉案房屋的请求应予支持。高维义主张买卖合同第二条手写条款：“其中含地下室（左3号）7.48㎡金额”虽系高维义本人所写但非双方真实意思，吴继山、乔翠美当庭予以否认，高维义未提供充分证据加以证实，不予采信，高维义可待证据充分后另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第三十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、吴继山、乔翠美于判决生效后十日内给付高维义23823.66元；二、吴继山、乔翠美于判决生效后十五日内搬离宿迁市宿豫区豫苑小区17幢1单元502室房屋。案件受理费收取626元，由高维义负担126元，吴继山、乔翠美负担500元（高维义已预付，待吴继山、乔翠美履行义务时一并给付高维义）。上诉人吴继山、乔翠美不服一审判决，向本院提起上诉请求查明事实后依法改判。理由为：上诉人与被上诉人之间不是房屋买卖合同关系，实为民间借贷关系。二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本案的争议焦点为：双方当事人之间是房屋买卖合同关系还是民间借贷关系。二审诉讼中对于本案争议焦点，上诉人提供了两份录音证据和一份（2009）宿中民一终字第1229号民事判决书。第一份证据是吴继山与高维义之间录音，内容主要为吴继山与高维义协商能以什么样的价格赎回房子，旨在证明吴继山与高维义借款形成过程；第二份证据是吴继山与潘良侠之间录音，内容主要为吴继山与潘良侠协商能否以较低的数额还款，旨在证明吴继山与高维义借款及相关情况；第三份是旨在证明潘良侠当时是高维义的雇佣员工。被上诉人质证对两组录音证据真实性、关联性、合法性均不予认可；对（2009）宿中民一终字第1229号民事判决书真实性予以认可。本院对上述证据认证如下：第一份证据吴继山仅陈述借款过程，没有涉及到房屋买卖合同签订事宜，且吴继山陈述是5月30日借款而本案双方签订房屋买卖合同时间为2009年4月30日，该份证据陈述内容与本案没有关联性，对该份证据证明效力不予认可；第二、三份证据内容与本案没有直接关联性，本院对第二、三份证据不予认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案中，上诉人与被上诉人双方于2009年4月30日签订一份房屋买卖合同，被上诉人吴继山、乔翠美作为房屋共有人均在合同上签了字，并先后两次接受了高维义支付的53830元购房款，且出具了收条，该合同是自愿协商的结果，因此该房屋买卖合同依法成立。上诉人虽然提供两份录音证据及一份民事判决书，意在证明当时上诉人因为急用钱而与被上诉人签订房屋买卖合同，但被上诉人对这三份证据的证据效力并不认可，且即使这三份证据可以证明双方当事人在签订房屋买卖合同前有协商借款的经过，但不能排除双方之后确达成了房屋买卖的事实。另高维义给付的购房款及代吴继山、乔翠美缴纳的契税等相关费用超过合同约定价款部分23823.66元，现高维义自愿放弃不再主张，本院予以确认。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：一、撤销江苏省宿迁宿豫区人民法院（2012）宿豫民初字第1680号第一项判决；二、维持江苏省宿迁宿豫区人民法院（2012）宿豫民初字第1680号第二项判决。二审案件受理费396元，由上诉人吴继山、乔翠美负担。本判决为终审判决。审 判 长  徐 兵代理审判员  王晓玲代理审判员  朱 海二〇一三年十二月十六日书 记 员  许晓璇第页／共页