汉中市汉台区人民法院民 事 判 决 书(2018)陕0702民初306号原告（反诉被告）：魏志敏，女，汉族，1974年3月27日出生，住陕西省城固县。委托代理人：孙志钢，男，汉族，1970年9月4日出生，住址同上，与原告系夫妻关系。被告（反诉原告）：汉中隆地房地产开发有限责任公司，地址：陕西省汉中市汉台区。法定代表人：史书刚，该公司执行董事。委托代理人：罗了一，陕西索平律师事务所律师。原告魏志敏诉被告汉中隆地房地产开发有限责任公司（以下简称隆地公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月18日立案受理后，由审判员胡喆适用简易程序公开开庭进行了独任审理，原告魏志敏委托代理人孙志钢，被告隆地公司委托代理人罗了一到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出以下诉讼请求：1、判令被告隆地公司在案件判决后半年内办理原告所有的翠庭小区17栋-302号房屋产权证；2、判令被告按照合同约定自2012年11月开始，按照每月3223元的标准，向原告支付额违约金；3、判令隆地公司承担房屋由经济适用房转为商品房补交土地出让金等全部费用；4、案件受理费由被告承担。事实和理由：原告方于2009年7月与被告签订商品房预售合同（经济适用房），该合同于当年11月在汉中市房产交易管理所进行备案，合同约定被告应当与2010年10月30日前交房，同时约定，出卖人交房后，两年内办理房产证，每推迟一个月，按照已交房款总额的1%向原告支付违约金，该房屋于2010年11月顺利交付，原告也已经缴纳了全部房款、契税等306491元以及柴房、契税等15821元，共计322312元，但据收房已经六年，原告至今未得到房产证，双方多次协商未果；另外，该房屋根据政府规划需由经济适用房转变为商品房，办理房产证需补交土地出让金等相关费用，该房屋在原建设项目建议书的批复明确：同意陕飞公司在符合城市规划的前提下，在汉中市区内选址建设经济适用房，面向本单位符合条件的职工销售，可隆地公司擅自扩大住房面积，使得房屋面积严重超标，无法按照合同约定办理经济适用房房产证，买方当时隆地公司没有告知，超面积需补交土地出让金等相关费用，并口头承诺能够办理经济适用房房产证，故原告认为相关费用应由被告承担。被告辩称：1、与原告签订商品房预售合同（经济适用房）事实无异议，但由于国家经济适用房政策的改变，2006年经汉中市政府批准按照经济适用房指标建设的翠庭小区住房面积超标，办理房产证的工作受阻；后经政府决定，涉及超标房屋性质变更为商品房性质，对于产生的土地出让金差价由隆地公司和业主自行协商；后隆地公司向包括原告在内的相关业主说明了情况，告知业主需补交土地差价246元/㎡，同时开始办理经济适用房性质变更把土地转变为出让土地手续，但因为政府各部门工作进展缓慢，整个工作拖延到了2016年2月，之后政府又召开会议，督促各部门尽快解决，直到2016年5月，隆地公司才取得换发的土地使用权证，但相关部门又提出一块土地、同一栋楼不能办理两种房产证（经济适用房和商品房），坚持只能发商品房房产证，对于补交差价，隆地公司按照市政府会议纪要多次与原告协商但均未果；综上，隆地公司认为，2009年与原告签订出售的经济适用房是2006年经过政府经济适用房规划、建设审批的，当时政府批准建设的经济适用房普遍超标，是基于本地房地产市场当时的客观情况和法律对经济适用房面积没有做出禁止性规定的前提下做出的，根据相关政府文件和会议决定，足以证明隆地公司修建的经济适用房面积标准并不违反2007年前的经济适用房政策规定，原告所称的事实并不真实，至于没有为原告办理房产证的原因，一是因为国家政策的变化和2010年汉中市政府贯彻执行经济适用房新政策的影响，二是政府相关部门执行政府决定的工作态度，三是原告自身原因，隆地公司并无过错，故请求驳回原告诉讼请求。被告（反诉原告）向本院提出以下反诉请求：1、判令原告（反诉被告）支付土地出让金42860.58元；2、由原告承担反诉费用；事实及理由：原被告双方于2009年签订商品房预售合同（经济适用房），但之后由于经济适用房住房政策发生变化，双方诉争房屋面积超过相关标准，无法办理房产证，针对该问题，经政府会议纪要确定，涉及超标房屋性质变更为商品房性质，对于产生的土地出让金差价由隆地公司和业主自行协商，后隆地公司向包括原告在内的相关业主说明了情况，告知业主需补交土地差价246元/㎡，本案中按照面积计算，原告应承担42860.58元的土地出让金差价，但原告拒绝承担，导致双方存在争议，隆地公司认为，双方于2009年签订合同购买的是经济适用房，使用土地是划拨，2010年该经济适用房被政府转变为商品房，使用土地转变为出让土地，由此产生的土地差价应当由原告承担，依据合同法公平原则，原告若不履行该义务显失公平且影响合同的履行。原告（反诉被告）：1、早在修房时，隆地公司便未严格按照经济适用房规定面积修建，导致严重超标，这是属于开发商根本违约；2、原告选择大套房屋是因为当时没有选择余地，是属于被动选择，自身无过错；3、作为开发商在两次签订合同时，应当充分考虑到经济适用房购房户政策的法律风险；4、合同约定两年的办证期间，被告一直未予办理，过程中也不向原告书面告知和协商，该行为属于违约。原告、被告为支持自己的请求，向本院提交以下证据：1、商品房预售许可证（经济适用房）；2、汉中市人民政府《关于陕飞公司翠庭小区房屋性质变更和中心城区村民建房有关问题的会议纪要》（2010年第182次）；3、隆地公司《关于小区二期、三期房屋及土地性质变更公告》；4、汉中市人民政府《专题会议纪要》（2016年第2次）；5、陕（2016）汉中市不动产权第0006826、第0006827号产权证；6、陕（2017）汉台区不动产权第0012304、第0012305（经济适用房）产权证；7、陕（2017）汉台区不动产权第0001780、第0004781号产权证；8、房屋预告登记证明；9、汉中市发改委批复；10、购房款收据。以上证据经双方当事人当庭举证质证，真实性均无异议，本院予以确认。根据以上证据，本院认定以下主要案件事实：2006年11月，经相关部门批准，汉中航空工业（集团）有限公司可在汉中市市区内选址建设经济适用房；并要求严格按照《汉中市经济适用住房管理实施办法》，严格控制户型、面积标准，面向本单位符合条件的职工销售；2009年7月23日，原告与被告签订《商品房预售合同》（经济适用房），约定原告购买翠庭小区17号楼1单元3B号房，建筑面积174.23㎡，套内建筑面积147.41㎡，公摊26.82㎡，签订合同时交款156491元，办理按揭150000元，于2010年10月30日前交付房屋，逾期交房超过20日的，如买受人继续履行合同，自合同规定的交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金；另约定，出卖人交房后，两年内办理房产证，每推迟一个月，出卖人按已交房款总额的1%向买受人支付违约金；合同签订后，原告陆续付清全部房款；2010年11月26日，汉中市政府召开会议，形成会议纪要，该纪要明确“在目前使用的经济适用房建设有关政策未出台的情况下，于2006年经相关部门批准并按经济适用房指标建设的保障性住房……由于该小区房屋建设面积超标，既不符合先行经适房政策，又使部分社会购房者无法办理商品房房产证而产生不满情绪……会议决定：二期面向社会出售的17、20、23、26四栋楼和三期在建四栋楼经济适用房变更为商品房性质；由隆地公司补交土地差价……该小区已经销售的商品房，其差价部分由隆地公司和业主自行协商”；2016年2月，汉中市政府再次召开会议，形成会议纪要，该纪要确定：“翠庭小区三期经济适用房性质变更问题，因诸多原因至今未能落实……相关职能部门要切实增强大局观、协作意识、主动作为、密切配合，尽快解决；另决定尽快补交土地差价，并以出让方式换发商品房土地使用权证并办理不动产登记”；2016年6月23日，隆地公司取得《不动产权证书》（出让）。双方后为补缴差价事宜协商多次未果。本院认为，本案中原被告于2009年签订购房合同、缴纳房款、交付房屋等事实双方均无异议，根据庭审情况，本案的主要争议焦点在于被告隆地公司未给原告办理房产证是否违约以及土地差价应当由谁承担；根据被告隆地公司的举证，即相关政府文件、会议纪要可知，本案所涉楼盘在修建时以经济适用房指标报建，因当时经适房相关政策未出台，故修建房屋面积与现行政策相比超标，但当时房屋的修建是经过政府相关部门规划审批且具有合法手续而修建的房屋，并不违反当时的政策规定；之后，全国各地房地产市场行情发生变化，相关房地产政策也随之发生变化，此客观情况不适宜再去归责已经发生的过往事实，从会议纪要内容可看出，客观情况的变化超出隆地公司以及包括原告在内的业主的预期，作为市政府和开发商的隆地公司一直在积极协商并研究客观情况变化而产生的相关问题，政府会议纪要也最终确定了解决方案，即“二期面向社会出售的17、20、23、26四栋楼和三期在建四栋楼经济适用房变更为商品房性质；由隆地公司补交土地差价……该小区已经销售的商品房，其差价部分由隆地公司和业主自行协商”，故本院认为，原告的房产证一直未予办理，属政策及市场行情因素，并非隆地公司主观恶意违约，且通过被告公司举证，已经补交了会议纪要所确定的相应差价的业主，已经取得了商品房房产证，而并非完全不能；除此之外，原告所购房屋面积147.41㎡，虽然超过现行经济适用房限定面积，但根据权利义务对等原则，原告也享受了相应权利，即使房屋性质由经适房转变为商品房，原告亦是房屋性质变更后的权利受益人；综上所述，土地价款成本是包含在购房款当中的，现房屋性质变更，原告应当按照政府会议纪要确定的基本原则，结合市场交易习惯，向被告隆地公司补交包括土地出让差价在内的其他配套费用共计42860.58元，在此之前，被告公司享有不给原告办理房产证的抗辩权，故对原告提出的诉讼请求，本院依法不予支持，对被告隆地公司提出的反诉请求，本院予以支持；依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）魏志敏于本判决书生效之日起二十日内向被告（反诉原告）汉中隆地房地产开发有限责任公司支付土地差价42860.58元；二、驳回原告魏志敏的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。本案本诉受理费980元，减半收取490元，由原告魏志敏承担；反诉受理费436元，减半收取218元，由原告魏志敏承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于汉中市中级人民法院。审判员 胡 喆二〇一八年四月十七日书记员 张顺帆