山西省太原市中级人民法院民事判决书（2021）晋01民终345号上诉人（原审被告）：杨某，住太原市。委托诉讼代理人：张某，山西吴宋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王某，住太原市。委托诉讼代理人：李某1，山西弘韬律师事务所律师。委托诉讼代理人：段某，山西弘韬律师事务所律师。原审第三人：太原市昌通房地产开发有限公司。法定代表人：李某2。委托诉讼代理人：赵某，该公司法务部负责人，住太原市。上诉人杨某因与被上诉人王某、原审第三人太原市昌通房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，不服山西省太原市迎泽区人民法院（2020）晋0106民初3481号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人杨某的上诉请求：一、判令撤销太原市迎泽区人民法院作出的（2020）晋0106民初3481号民事判决书；二、改判驳回被上诉人王某的诉讼请求。事实与理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误：一、被上诉人王某与第三人太原昌通房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》无效，对未办理房产过户被上诉人王某存在过错。经过一审庭审，第三人太原市昌通房地产开发有限公司陈述，王某购买的3303户房屋属于违章建筑，设计审批仅28层，28层以上包括33层是第三人昌通公司违章加盖，因此无法办理房产手续。根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同司法解释第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。”该份合同因此也未在房地产部门办理登记。被上诉人王某作为完全行为能力人在与第三人签订买房合同时应对房屋状况进行了解，看是否手续齐全，有预售许可证等相关证件，在了解不清或明知无房屋预售许可的情况下还与第三人昌通公司签订房屋买卖合同，该合同因违反国家强制性规定无效，因此对于购买违章房，无法办理过户存在过错。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（四）、非因买受人自身原因未办理过户登记。”被执行人王某与第三人签订的房屋买卖合同无效且存在过错，因此依据上述规定不能排除执行。庭审中第三人当庭承认该房属违章建筑，无规划许可，属于烂尾楼，合同在不动产登记部门办不了备案，上诉人也当庭进行了答辩，但一审判决中只字未提。一审法院判决“尚无证据显示上述合同违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效”属于认定事实不清，适用法律错误。二、被上诉人当庭承认其名下除了法院查封的房外还有其他住房，不能排除强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排队执行的，人民法院应予支持：（二）、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。”该法条与二十八条同时在审判中适用，且该条款相对于第二十八条属于特殊规定，即案件属于二十九条情形时应适用二十九条的规定。原审判决认为“二者并无原则性冲突，只是针对不同情形进行区分适用，其目的在于更好地保护买受人的合法权益，并非是排除买受人适用第二十八条的规定。”因此可以适用二十八条的规定排除执行。如原审判决的认识，那么第二十九条规定就没有存在的意义，第二十九的立法目的不仅是保护案外人的权益，同时也是保护申请执行人合法权益，以使法院已生效的法律文书得到有效的执行，实现真正意义的公平正义。原审判决属于适用法律错误。综上，请贵院依法查明案情，支持上诉人的上诉人请求，维护上诉人的合法权益。被上诉人王某辩称：一、答辩人与第三人太原市昌通房地产开发有限公司签订的买卖合同合法有效。案涉房屋五证齐全，有预售许可证，否则迎泽区人民法院不可能在房管局成功查封该房屋，上诉人认为房屋买卖合同无效没有依据。二、王某对房屋没有过户没有过错。王某早在2013年就已经及时缴纳了办理产权证书的相关手续和费用，但因第三人的原因一直未过户，王某对此并无过错。三、对于本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条还是只能适用第二十九条的问题，不能片面理解，而应从司法解释条文的文义和立法本意等进行全面分析：首先，该司法解释第二十八条主要是对一般不动产购买人执行异议成立条件作出的一般规定，一般不动产购买人就包括各类住宅商品房（无论是购买首套住宅还是非首套住宅）和非住宅商品房购房人等，而第二十九条则是仅针对商品房购买人中首套住宅购房人执行异议成立条件作出的特别规定，两者并非排斥关系，而是一般与特殊的包含关系；第二，从两项条文对执行异议成立要件的规定上看，第二十九条规定的住宅商品房（首套住房）购房人排除执行异议的条件相对于第二十八条中一般不动产购买人排除执行异议的条件更宽松，如无需占有房屋，只须支付百分之五十以上购房款等，故第二十九条明显系为了加强对执行异议诉讼中首套住房商品房购买人权益的保护，并非限制和排除对一般不动产购房人（包括非首套住宅商品房购房人和非住宅商品房购房人）的保护。因此，本案虽因王某购买的不是首套住宅商品房而不能适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定处理，但只要王某的执行异议符合司法解释第二十八条的规定，本案仍应该适用该第二十八条的规定处理。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。原审第三人太原市昌通房地产开发有限公司陈述意见：我们与王某的《商品房买卖合同》合法有效，五证齐全。2020年12月底已经拿到涉案房屋的房产证。王某支付了49万全部房款并于2013年12月9日支付了24641元办证费用，且支付多年物业费，应当符合28条规定购买房屋并实际使用，应驳回上诉人的诉讼请求。王某在一审法院的起诉请求：1.依法解除迎泽区人民法院（2019）晋0106执1205号执行裁定书对太原市迎泽区柳巷南路28号唐槐商厦2幢1单元3303号房屋的查封，停止对该房屋的执行;2.依法确认太原市迎泽区柳巷南路28号唐槐商厦2幢1单元3303号房屋归原告所有;3.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2013年9月13日，原告（作为“买受人”）与第三人昌通房地产（作为“出卖人”）签订《商品房买卖合同》，约定：第三人昌通房地产以出让的的方式取得位××巷的土地使用权，该土地地块上建设商品房，暂定名为唐槐商厦，原告购买的唐槐商厦第2幢1单元3303号房，建筑面积为38.05平方米。计价方式为：按建筑面积计算，该商品房单价为12877.79元，总金额为49万元。经原告和第三人协商，原告同意按照下列方式向第三人昌通房地产支付购房款：2013年9月11日原告已支付定金15万元。签署合同当日定金转为房款。原告与第三人昌通房地产签署《商品房买卖合同》的当日，原告向第三人昌通房地产支付房款15万元，剩余房款34万元于2013年10月15日补齐。2013年9月11日，原告向第三人昌通房地产支付15万元房款，第三人昌通房地产向原告出具收据，写明“盘古一号3303号房款15万元”。2013年10月14日，原告向第三人昌通房地产支付10万元房款，第三人昌通房地产向原告出具收据，写明“盘古一号3303号房款10万元”。2013年12月6日，原告向第三人昌通房地产分别支付13万元和11万元房款，第三人昌通房地产向原告出具收据，写明“盘古一号3303号房款24万元”。案涉房款现已付清。2013年12月9日，原告向第三人昌通房地产支付了24641元办证款。2013年12月9日，太原市安华信物业酒店管理有限公司出具介绍信，写明“兹有豪生国际公寓（原太和国际公寓柳巷南路28号）房号业主3303已办理入住手续”。太原市安华信物业酒店管理有限公司出具证明，称原告缴纳2013年-2019年的物业、水、电费、采暖费等费用。2017年11月10日，本院作出（2017）晋0106民初1958号民事判决书，判决第三人昌通房地产向被告支付购房款371898元及自2003年7月16日起至付清之日止的利息。被告后向本院申请强制执行，本院于2019年10月28日查封登记在第三人名下的位于太原市××区的房屋。原告就上述查封措施提出执行异议，本院于2020年5月28日作出（2020）晋0106执异33号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。另查明，原告称其除在案涉房屋中居住外，有时居住在其另一套房屋内。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案争议焦点为原告就执行标的位于太原市××区除强制执行的民事权益。原告主张其为案涉房屋的实际所有权人、对案涉房屋享有足以排除执行的合法权利，被告认为案涉房屋并未登记在原告名下、原告并非案涉房屋的权利人、不能排除强制执行。根据已查明的事实，原告尚未就争议房屋取得不动产登记，也不存在虽未登记而因特殊原因取得物权的法定情形，故其对案涉房屋尚不享有所有权或抵押权。原告与第三人昌通房地产于2013年签订案涉房屋的买卖合同，并已实际付清购房款，且尚无证据显示上述合同违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效。原告作为案涉房屋买卖合同的权利人，且买卖合同签订在法院采取强制措施之前，并已实际占有该房屋，其作为房屋实际权利人的权益应当得到保护。虽然案涉房屋并未办理产权变更登记手续、将案涉房屋登记在原告名下，但原告已缴纳办理产权证书相关手续、并无证据证明原告怠于履行其义务导致未能办理过户登记手续，故根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本院于2019年10月28日查封案涉房屋，原告于2013年与第三人签订案涉房屋买卖合同、足额支付房屋价款和办理产权证费用、并占有案涉房屋，故原告的证据和主张符合根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，原告关于排除对案涉房屋的强制执行的请求应予支持。关于被告称原告名下还有房屋可用于居住的情形不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，不能排除对案涉房屋的强制执行的意见，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”是对执行房屋为登记在被执行人为房地产开发企业名下的情形，属于特别规定，区别于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于对执行房屋登记在普通被执行人（非房地产开发企业）名下的规定，即第二十八条为一般性规定，第二十九条为特殊规定，二者并无原则性冲突，只是针对不同情形进行区分适用，其目的在于更好地保护买受人的合法权益，并非是排除买受人适用第二十八条的规定。本案中，原告虽名下仍有房屋可以居住，但原告仍可以作为买受人在享有合法权益的前提下适用第二十八条的规定排除对案涉房屋的强制执行，故本院对被告的该项意见不予采纳。关于原告主张的确认案涉房屋归其所有的主张，确认物权以存在物权归属争议为前提，原告与第三人昌通房地产签订房屋买卖合同的目的就是要变更房屋权属登记，双方并无权属争议，案涉房屋买卖合同尚未履行完结，原告作为买受人请求确认其享有标的物之所有权，不符合《中华人民共和国物权法》第三十三条“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。”规定的物权权属争议，不属于物权确认，故本院对该项请求不予支持。综上，原告提供的证据可以证明其享有足以排除强制执行的民事权益，其相应的诉讼请求应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第三十三条、第二百四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条第一款、第三百一十一条、第三百一十二条的规定，判决如下：一、不得执行位于太原市××区房屋；二、驳回原告王某的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告杨某负担。本院二审审理期间，原审第三人太原市昌通房地产开发有限公司提交了新证据：案涉房屋的房地产权登记信息（独幢、层、套、间房屋）。本院认为，双方争议的焦点是被上诉人王某对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，原审第三人太原市昌通房地产开发有限公司提交了案涉房屋的房地产权登记信息证明该房并不属于违章建筑，被上诉人王某与原审第三人太原市昌通房地产开发有限公司在人民法院查封之前签订的《商品房买卖合同》没有违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。被上诉人王某已实际付清购房款并已办理产权证书相关手续且实际占有该房屋。虽然案涉房屋并未办理产权变更登记手续、将案涉房屋登记在被上诉人名下，但并无证据证明被上诉人怠于履行其义务导致未能办理过户登记手续。故王某对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。上诉人杨某的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人杨某负担。本判决为终审判决。审判长 安源生审判员 张军红审判员 李铁柱二O二一年二月十日法官助理 闫倩倩书记员 刘芝钰