四川省邻水县人民法院民 事 判 决 书(2018)川1623民初452号原告：邻水县日兴物业管理有限公司，住所地：邻水县鼎屏镇古邻大道南段7号上甲御城4单元负一层。统一社会信用代码：91511623353639256Q法定代表人：王萍，总经理。委托诉讼代理人：叶洋，四川欣锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：甘登博，四川欣锐律师事务所律师（实习）。被告：贺春桥，男，汉族，1995年9月17日出生，住四川省邻水县。委托诉讼代理人：贺平，男，汉族，1972年7月10日出生，住四川省邻水县，系被告贺春��之父亲。特别授权。委托诉讼代理人：陈晓云，女，汉族，1973年7月12日出生，住四川省邻水县，系被告贺春桥之母亲。特别授权。原告邻水县日兴物业管理有限公司（以下简称日兴物业公司）与被告贺春桥物业服务合同纠纷一案，本院2018年2月1日受理后，依法适用简易程序，于2018年3月1日公开开庭进行审理。原告日兴物业公司的法定代表人王萍及其委托诉讼代理人叶洋、甘登博，被告贺春桥委托诉讼代理人贺平、陈晓云到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告贺春桥向原告支付2015年6月1日起至2017年5月31日期间所欠物业服务费2567元及逾期付款的违约金（每日按应付费用的千分之三的标准计算至本金付清之���止）；2.案件受理费由被告负担。事实及理由：被告购买位于邻水县住房一套。原告按照物业合同约定为上甲31克拉小区提供了物业服务，但被告无故拒绝缴纳物业服务费。从2015年6月1日起至2017年5月31日止，被告尚未缴纳的物业服务费用共计2567元（含水电公摊及二次供水费用）。综上，被告无故拖欠物业费的行为实属违约，损害了原告的合法权益，请求支持原告的诉求。被告辩称：小区业主向原告、开发商、居委会递交了一份关于小区设施没有完善的报告，因小区有很多设施没有完善，且一直未得到处理，才未交物管费。物管称我家漏水，造成了1号住户受到损失，我赔偿了1号住户1500元，后经检查并非我家漏水，而是主水管漏水，且该处漏水也给我家造成了损失，但物管一直未处理。被告提供了小区部分图片及其家里被漏水浸��后的图片以及报告一份为证。本院经审理认定事实如下：原告日兴物业公司系从事物业服务等经营范围的有限责任公司。2013年12月30日，深圳市日兴物业管理有限公司邻水分公司与四川上甲房地产开发有限责任公司就“上甲31克拉”的前期物业管理服务事宜签订《上甲31克拉前期物业管理服务合同》进入上甲31克拉小区从事物业管理服务，双方就委托服务管理事项及范围、委托管理服务期限、服务费用及双方权利义务、违约责任等进行了约定。委托管理服务期限自2014年1月1日起至成立业主委员会签订新的物业管理合同止。该《合同》第九条约定：1、物业服务费用需按年交纳，业主应以首次接房时间为准10天之内缴纳次年物业管理服务费。2、业主应当按《商品房买卖合同》的约定按时足额缴纳物业服务费用��逾期不缴纳物业服务费的，经书面催告仍不缴纳的，乙方可以采用诉讼等形式依法追缴，乙方从业主欠费次月1日起按欠费总额的5‰每日收取逾期缴费违约金，逾期缴费违约金为惩罚性违约金。2014年1月23日，邻水县发展和改革局向深圳市日兴物业管理有限公司邻水分公司作出《关于对上甲31克拉小区前期物业管理服务收费标准的批复》（邻发改价格[2014]1号），核定其前期物业管理服务为一级，收费标准为：1、上甲31克拉小区前期物业管理服务费：高层基准价1.20元/平方米。2、地下车库车辆停放前期管理服务收费指导价：60元/车/月。3、公安、消防、抢险、检修、救护、环卫、军用等特种车辆执行公务进入小区地下车库停放的，不得收取车辆停放服务费。2015年7月25日，四川上甲房地产开发有限责任公司就“上甲31克拉”的前期物业管理服务事宜与原告日兴物业公司续签《上甲31克拉前期物业管理服务合同》，委托管理服务期限自2015年7月23日起至成立业主委员会签订新的物业管理合同止。上甲31克拉小区至今尚未成立业主委员会。被告贺春桥系上甲31克拉小区业主，其于2014年5月31日接收其购买的上甲31克拉2幢1幢1-22-2号房（建筑面积66.41平方米），并于同日与深圳市日兴物业管理有限公司邻水分公司签订《物业管理合同书》，对双方的权利义务均进行了约定，其中双方对物业管理费的收取约定如下：1、按乙方（即业主）物业面积为基础计算，严格按照（邻发改价[2012]67、69号）文件收取，服务费（按购商品房建筑面积含分摊面积、屋面使用面积、住宅面积）暂定每月1.20元/平方米，二次供水（7楼以上）每户12元/月,公用和共用部分水电费由业主均摊（暂定15元/月/户）。合计106.97元每月（服务费每年按照国家统一的物价通涨标准进行调整，最高不得超过当地最高价格）。2、乙方须通过购买或者租赁的方式取得车位使用权，按规定缴纳车位管理费。车位管理费：50元/辆/月。3、乙方收楼后未入住的，应全额缴交物业服务费。被告贺春桥累计拖欠2015年6月1日至2017年5月31日期间物业服务费1913元（66.41平方米×1.20元/平方米/月×12个月×2年）、公共水电分摊360元（15元/月×24个月）、二次供水费288元（12元/月×24个月），共计2561元，经原告催收至今未付。合同签订后，深圳市日兴物业管理有限公司邻水分公司，以及原告日兴物业公司对31克拉小区提供了保洁、设备维修养护、值守巡查、绿化等管理服务。另查，2015年8月5日，深圳市日兴物业管理有限公司、深圳市日兴物业管理有限公司邻水分公司作为甲方（债权出让人）与乙方即原告日兴物业公司（债权受让人）签订《债权转让协议书》，协议如下：一、截止本协议签署日前，邻水县鼎屏镇上甲御城部分业主、上甲31克拉部分业主、上甲1号公馆部分业主拖欠甲方物业服务费（相关债权凭证、清单甲方清查后交付乙方）。二、现甲���将以上债权转让给乙方，乙方同意受让。前述债权转让后，由乙方负责全权收回并享有。上述事实有原告提交的营业执照、法定代表人身份证明书，《上甲31克拉前期物业管理服务合同》两份，邻发改价格[2014]1号文件，原被告签订的《物业管理合同书》，《债权转让协议书》，催收物业管理服务费公告，被告的居民身份证复印件、房屋备案信息查询单、住户登记表、收楼登记表、住户装修申请书，部分物业管理费用支出票据、柴油机例行检查运行记录表、水电井日常检查维护管理情况表、水泵运行查巡记录、电梯安全运行巡视记录表及电梯维修合同和费用票据、化粪池清理服务协议、上甲31克拉外来人员来访登记表、秩序部巡楼时间及地点签到表、岗位值班记录、电梯维保计划表，部分物业管理服务照片，工程质量返修表、物业管理公司与开发商工程项目部工作联系函，欠费清单在案佐证，本院予以采信。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案四川上甲房地产开发有限责任公司作为建设单位就“上甲31克拉”的前期物业管理服务事宜与物业服务企业深圳市日兴物业管理有限公司邻水分公司签订的《上甲31克拉前期物业管理服务合同》系双方当事人真实意思表示，其内容没有违反法律法规的强制性规定，属有效合同。被告作为上甲31克拉业主，该合同对其具有约束力。深圳市日兴物业管理有限公司邻水分公司与被告签订了《物业管理合同书》，也证明双方建立了物业服务关系。原被告双方各自均应按合同约定全面履行各自的义务，以实现合同的订立目的，让业主得到满意的生活环境，让物业公司得到预期的经济收益和社会效益。业主积极主动交费，物业公司不断提高服务质量，二者相互依赖，只有双方相互配合，才能形成良好的物业管理秩序，小区物业服务才能够良性循环。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为��辩理由的，人民法院不予支持。”原告提交的相关证据能够证明对31克拉小区提供了保洁、设备维修养护、值守巡查、绿化等管理服务，按物业服务合同约定履行了自己义务，被告客观上接受了原告公司的物业服务，即便该服务存在瑕疵，也不构成拒付物业费的正当理由。被告经催告仍未按合同约定支付物业服务费，其行为构成违约。原告受让了深圳市日兴物业管理有限公司邻水分公司的债权并实际提供了物业服务，现请求被告支付物业服务费，于法有据，应予支持。但被告所购房建筑面积为66.41元，原告诉求被告拖欠2015年6月1日至2017年5月30日的物管费为2561元（含水电公摊及二次供水费用）。根据被告向法院提供的关于小区健身场所乱停乱放非机动车、建筑余留钢筋外露等照片来看，原告在提供物业管理服务中确实���在瑕疵，未能做到尽善尽美，原告表示将针对该状况积极与建设单位交涉，并为改善与业主之间的关系，自愿放弃违约金的请求，本院予以准许。关于被告所反映的小区存在消防隐患的问题，被告可依据《中华人民共和国消防法》和其他相关法律规定，向有关部门反映。关于被告反映的因主水管道漏水导致其财产受到损失的问题，因该主张属侵权法律关系，与本案物业服务合同关系属不同的法律关系，被告可依法另行主张权利。因本案系物业服务合同纠纷，被告反映小区未修建围墙的问题，不属本案审理范围，本案不作处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：被告贺春桥于本判决生效之日起十日内支付原告邻水县日兴物业管理有限公司2015年6月1日至2017年5月31日期间的物业服务费2561元（含水电公摊及二次供水费用）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告贺春桥负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。审判员  杜慧娟二〇一八年四月十三日书记员  胡诗阳