贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔26民终2498号上诉人（一审被告）：佘立志，男，1990年1月25日出生，侗族，住贵州省黎平县。被上诉人（一审原告）：黎平生隆商业运营有限公司，住所地贵州省黎平县德凤街道城南8号地块,统一社会信用代码91522631MA6EBXGK66。法定代表人：唐亚男，系该公司董事长。上诉人佘立志因与被上诉人黎平生隆商业运营有限公司租赁合同纠纷一案，不服贵州省黎平县人民法院（2021）黔2631民初375号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月9日立案后，依法组成合议庭，因无新证据不开庭进行了审理。本案现已审理终结。佘立志上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或裁定发回重审；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决适用法律错误。根据《中华人民共和国消防法》第十五条、《中华人民共和国住房和城乡建设部商品房屋租赁管理办法》第六条和《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》，双方签订的合同在未经公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。综上，上诉人与被上诉人之间的租赁合同应当无效，至少在消防工程未验收合格之前对双方没有约束力，因此，不能依据被上诉人提供的租赁合同要求上诉人支付租金。二、在合同无效期间，要求上诉人支付租金没有法律依据。在应当进行消防验收的场所未验收合格期间，被上诉人没有权利要求上诉人支付租金。房屋未验收合格并不是上诉人阻扰被上诉人或相关部门进行验收，而是原建设单位和相关责任人没有履行相应义务造成。由于相关人员未履行相应职责，造成了市场未达到宣传中的效果，影响了商驻，造成市场不景气，如还参照合同约定的租金标准支付，对上诉人不公平。且法律法规禁止该类未验收合格房屋出租，对于法律禁止的行为所产生的非法收益并不一定归被上诉人享有。三、如被上诉人认可法院认定的租赁期间，上诉人将以此为依据要求消防主管部门对被上诉人等单位依法追责，并没收违法所得。四、如被上诉人认可实际合法租赁期从2020年1月起算，上诉人愿意按原合同约定支付相应租金。因此，请求支持上诉人的上诉请求。黎平生隆商业运营有限公司答辩称，请求驳回上诉人的上诉请求。一、案涉商铺虽于2020年1月13日通过消防验收，但双方并未将租赁合同标的物须经消防验收合格约定为合同生效要件，《租赁合同》内容不具有无效的情形。如被答辩人认为因消防验收较晚给其造成财产损失的，可另案主张权利，而不是拒付租金的理由。被答辩人在与答辩人签订租赁合同时已经对当时租赁物的环境、设施等多方面因素进行了综合考虑，合同签订后，被答辩人实际使用、管理租赁房产的行为说明其认可租赁房产的情况。当事人双方基于达成租赁商铺的真实意思表示，承租人实际使用、占有租赁物进行经营并获得收益，应视为双方对租赁合同的实际履行，被答辩人应按照约定支付租金。二、《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》因与《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相冲突，已经被废止。根据该司法解释的规定，房屋未经消防验收合格而订立租赁合同的，导致的法律后果并非合同无效，而是承租人可以请求解除合同。被答辩人实际占有、使用租赁房产的行为说明其认可租赁物的实际状况，而直至2020年1月13日前也未提出要求解除租赁合同。因此，被答辩人应当支付租金。三、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定，导致租赁房屋无法使用的，承租人可以请求解除合同，并非导致合同无效。四、《中华人民共和国消防法》第十五条规定不得投入使用的情况，该规定是行政管理规定，并非效力性强制性规定。综上，请求驳回上诉，维持原判。黎平生隆商业运营有限公司向一审法院起诉请求：1、依法判决解除原、被告于2018年4月1日签订的一层117、180号商铺《黎平县生望国际建材家居城商铺租赁合同》；2、依法判决被告支付拖欠的一层117、180号商铺租赁费用86883元（暂从2018年4月1日计算到2021年6月2日，租金共计108391元，扣除被告已经支付的租金和押金21508元，被告尚需支付86883元）；3、依法判令本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年4月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《黎平县生望国际建材家居城商铺租赁合同》，约定：“甲方将位于黎平县方，商铺建筑面积134.42平方米，该面积为计算租金面积；该商铺为商业用途，乙方承租该商铺用于经营卫浴，品牌箭牌卫浴；租赁期限五年，前三年每年免六个月租金，前三年每月每平方米租金40元、第四年为每月每平方米43元、第五年为每月每平方米46元”。合同签订时，合同未明确租期及租金起算时间。合同签订后，被告按约定预付了四个月租金共21508元，其中三个月租金作为免租期满后的租金，一个月租金作为保证金，原告向被告出具了收据。后双方因租金支付产生纠纷诉至法院。同时查明，案涉商铺所处的生望国际小区于2020年1月13日完成消防验收。被告所承租的商铺临街，大门面朝生望国际小区与天籁御泉小区之间的马路，后门位于福一村超市电梯入口处，被告经营的“箭牌卫浴”于2018年装修完毕营业，目前已停业。另查明，生望国际小区系黎平县生望房地产开发有限责任公司开发建设，黎平县生望房地产开发有限责任公司曾委托西安景象商业运营管理有限公司负责铺面招商，由原告与租户签订租赁合同。在招商宣传时，曾对外承诺要打造大型建材商城，开通商场大门后建材城统一开业经营，至法庭辩论终结时建材城大门未建成开通。后黎平县生望房地产开发有限责任公司将商铺交由原告运营。庭审时，对于租赁合同未明确租期起算时间，原告声称是为了给予租户一定的装修期限，被告辩称是因商场大门何时开通、何时统一开业不明确，招商时承诺达到条件后才开始起算租金。庭审后，原告自愿放弃第一项诉讼请求，同时对庭审中阐明的给予承租户一定的装修期进行明确，愿意给各租户统一的装修期五个月，该期限不算租金、不计算租期。一审法院认为，《中华人民共和国民法典》第七百零三条、第七百零四条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及支付期限和方式、租赁物维修等条款。本案中，2018年4月1日，原、被告签订《黎平县生望国际建材家居城商铺租赁合同》，原告将被告所承租的两间商铺交由被告使用，被告按合同约定交付四个月租金（含保证金）。双方的租赁合同仅约定租期为五年，具体的租期起算时间及租金交付的起算时间合同没有明确约定。之后，双方也未对租期及租金起算时间达成补充约定。本院认为，租赁合同的实质即承租人使用租赁物、获得收益，出租人收取租金。租赁合同没有约定租金交付的起算时间不影响合同成立并生效，亦不能作为承租人拒付租金的理由，合同签订交付商铺后被告就享有了承租权利，根据权利义务对等原则，被告享有权利的同时应该履行支付租金的义务。庭审时，原告说明合同未明确租金起算时间是为了给予被告一定的装修时间；被告陈述合同签订后没有马上开始装修，装修完毕后正式营业时间在2018年10月左右。双方在合同中没有明确约定租期起算时间节点，双方均存在过错，结合双方过错程度及本案事实，兼顾双方利益及公平原则，本院认为应从被告承租商铺实际经营开始起算租金并计算租期，对实际经营时间双方陈述不一致，根据本案实际情况，酌情给予5个月的合理装修时间，即租期、租金从签订合同之日起5个月后予以计算，本案被告应从2018年9月1日支付租金并开始计算租期。原告请求支付从2018年4月1日至2021年6月2日的租金，认定如下：第一年从2018年9月1日至2019年8月31日，免租期六个月，租金为134.42㎡×40×6=32261元；第二年从2019年9月1日至2020年8月31日，免租期六个月，租金为134.42㎡×40×6=32261元；第三年从2020年9月1日至2021年8月31日，六个月免租期为2020年9月1日至2021年2月28日，2021年3月1日至2021年6月2日共计94天，租金为134.42㎡×40元÷30天×94天=16847元，故被告应支付原告租金为32261元+32261元+16847元=81369元，扣除被告已支付的21508元，还需支付租金59861元。关于被告提出的商铺交付时尚未消防验收合格、招商承诺的建材城商场条件未具备等抗辩。本院认为，首先，双方签订的租赁合同1.3条约定：“乙方确认甲方告知该商铺情况，且在本合同签署时已对该商铺状况进行详细了解，同意按本合同约定条件按现状承租商铺”，合同中没有关于建成建材城商场、开通商场大门、统一开业等的约定；其次，房屋主体消防验收属行政部门管理性规定，非效力性规定，消防未验收不影响商铺租赁合同的成立生效，被告承租商铺属于一层临街铺面，2018年已装修营业，合同履行期限内并未向出租方提出消防未验收对其经营有影响，庭审时亦未提供证据证明因消防未验收对其经营产生了影响。故对被告的抗辩意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法典》第七百零三条、第七百零四条、第七百二十一条之规定，判决：一、被告佘立志在本判决生效后十五日内支付原告黎平生隆商业运营有限公司商铺租金59861元（从2018年9月1日至2021年6月2日）；二、驳回原告黎平生隆商业运营有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1518元，减半收取759元，由原告黎平生隆商业运营有限公司负担111元，被告佘立志负担648元。本院二审期间，当事人双方均未提交新证据。本院查明事实与一审查明的事实一致。本院认为，综合上诉人与被上诉人的诉辩理由，本案二审的主要争议焦点：一、案涉商铺的租金起算时间如何确定；二、佘立志拒付租金的理由是否成立。关于争议焦点一，在上诉人提交的《黎平生望国际建材家具城商铺租赁合同》第二条关于租赁期限的约定中，确实没有约定租赁的起始时间，但从被上诉人提交的租赁合同对于租赁时间的约定是从2018年4月1日起至2023年4月1日止，合同落款时间是2018年4月1日。同时被上诉人提交的两张《收据》落款时间均为2018年4月1日，因此当合同约定不一致时，应当以合同实际履行的时间为准，双方实际履行租赁合同的时间是2018年4月1日。经查，上诉人经营的商铺已于2018年10月左右装修完毕并开业经营，被上诉人在一审中同意给所有承租户5个月的装修期，该期限内不计算租金，也不计入租期内，因此一审法院认定租赁合同租期的起始时间为2018年9月1日并无不当。上诉人主张交付租金应当从商铺经消防验收合格之后的2020年1月起算，本院认为，被上诉人与上诉人于2018年4月1日签订的《黎平生望国际建材家具城商铺租赁合同》中，并未约定将消防验收合格作为合同生效的必要条件，且签订合同后被上诉人将涉案商铺实际交付给上诉人，上诉人开始进行装修并于2018年10月左右实际经营，虽然涉案商铺于2020年1月13日才被评定为消防验收合格，但是并不影响上诉人对商铺的实际经营和使用，佘立志在消防未验收合格前已经实际从所租赁的商铺中经营获益。从佘立志提交的证据来看，不能证明商铺未经消防部门验收合格必然导致《黎平生望国际建材家具城商铺租赁合同》无效，因此，佘立志仍应按照合同约定支付2018年9月1日之后的租金。佘立志主张2020年1月13日作为支付商铺租金的起算时间缺乏事实依据，本院不予支持。关于争议焦点二，上诉人称因被上诉人出租的商铺并未达到其宣传的效果，影响商家入驻经营，造成市场不景气，上诉人不应支付租金的问题。本院认为，正因为案涉商城处于招商宣传阶段，需要时间积累人气和提高客流量，被上诉人才会在租赁期前三年内给予承租人18个月的免租期优惠。另外，在租赁合同中明确记载出租人已向承租人告知商铺情况，且在合同签署时承租人已对该商铺状况进行详细了解，同意按合同约定条件，按现状承租商铺。被上诉人在一审中同意另给予承租人5个月的免租期，被上诉人并无违约行为。商业投资有风险，对自己选择经营门面的位置等本身就是商业风险之一，该风险应当由经营者自己承担。故对上诉人的上诉理由本院不予采纳。综上所述，佘立志的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1297元，由佘立志负担。本判决为终审判决。审 判 长 王山地审 判 员 王 莉审 判 员 龙集东二〇二一年十月十三日法官助理 张 强书 记 员 王 嘉