陕西省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）陕民终30号 上诉人（原审原告）：王德元，男，1972年1月15日出生，汉族，住陕西省岐山县，身份证号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。 委托诉讼代理人：任莉娜，北京市康达（西安）律师事务所律师。 王宁宁，北京市康达（西安）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：陕西广汇建筑有限公司，住所地宝鸡市，统一社会信用代码91610303687955478K。 法定代表人：董广利，任公司董事长。 委托诉讼代理人：史亚飞，该公司员工。 委托诉讼代理人：卢洋，陕西华维律师事务所律师。 原审第三人：陕西康泰置业有限公司，住所地陕西省岐山县，工商注册号XXXXXXXXXXX6659。 法定代表人：蒋平，任公司总经理。 委托诉讼代理人：蒋争见，该公司员工。 上诉人王德元因与被上诉人陕西广汇建筑有限公司（以下简称广汇公司）、原审第三人陕西康泰置业有限公司（以下简称康泰公司）案外人执行异议之诉一案，不服宝鸡市中级人民法院（以下简称宝鸡中院）（2020）陕03民初76号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2021年1月14日对本案公开开庭进行了审理。上诉人王德元及其委托诉讼代理人王宁宁，被上诉人广汇公司的委托诉讼代理人卢洋、史亚飞，原审第三人康泰公司的委托诉讼代理人蒋争见到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 王德元上诉请求：1、撤销宝鸡中院(2020)陕03民初76号民事判决书；2、改判确认位于岐山县XX镇XX路XX花园XX幢XX层XX号房产属上诉人所有;3、改判对岐山县XX镇XX路XX花园XX幢XX层XX号房屋不得执行；4、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决本院认为与查明事实严重不符，导致判决结果错误。2010年11月28日，上诉人与第三人签订的《康泰花园定金协议书》，就是合法有效的买卖合同。本案中合法有效的书面买卖合同的签订时间是2010年11月28日，而非2018年7月9日。《定金协议书》虽名称是定金合同，但已基本涵盖了买卖合同的主要条款，双方的真实意图是签署买卖合同，只是卖方尚未取得预售资格，这才冠以定金协议之名。上诉人与第三人是依照买卖合同的性质实际履行，该《定金协议》约定的定金是25000元，交付期限为2010年11月28日，事实上，上诉人不仅于2010年11月28日交付了25000元的定金，而且于2011年2月21日交付了房款5万元，并确定了迟延交房的赔偿金12750元。2018年7月9日《商品房买卖合同》是2010年11月28日《定金协议书》的承继和完善，二者属于不可分割的整体。二、上诉人取得涉案房屋所有权的事实是明确的。上诉人与第三人于2010年11月就签订了买卖合同，并已将全部房款付清，第三人已将房屋交付给了上诉人，上诉人也已实际入住，且上诉人所购的案涉房屋系用于居住且名下无其他用于居住的房屋，本案中上诉人至始至终没有任何过错。上诉人对案涉房屋依法享有所有权。 被上诉人广汇公司辩称，一、（2016）陕03执异94号执行裁定书和2016年12月20日听证笔录可以证明，涉案房屋是在第三人康泰公司确认未出售的情况下查封的。2018年7月9日的商品房买卖合同系在查封之后签订。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源、房地产管理部门协助执行若干问题的通知》法发[2004]5号第21条“已被人民法院查封、预查封并在国土资源、房地产管理部门办理了查封、预查封登记手续的土地使用权、房屋，被执行人隐瞒真实情况，到国土资源、房地产管理部门办理抵押、转让等手续的，人民法院应当依法确认其行为无效，并可视情节轻重，依法追究有关人员的法律责任”规定，2018年7月9日的合同应为无效合同。同时《民法典·物权篇》规定，不动产物权的变更，不登记不发生物权变动的效力，截止上诉人提出执行异议之诉，涉案房屋并未登记在其名下，故上诉人对涉案房屋不享有物权期待权，更无权确认涉案房屋系其所有。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条1、3项要求签订的必须是合法有效的合同且付款金额超过总房价款的50%，上诉人一审时提交的《康泰花园定金协议书》不能证明其是合法有效的商品房买卖合同，且上诉人仅支付了少部分房款，故其不能适用29条的规定，不能排除对涉案房屋的执行。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原审判决。 原审第三人康泰公司辩称，一、康泰公司与王德元于2010年11月28日签订了商品房买卖合同，之后王德元依约分三次己向康泰公司支付了购房款，天然气和大修基金未收。案涉房屋(康泰花园A幢906号)在王德元第一次付款时，就已经归属王德元所有，至于未付款项由王德元续继续支付即可。王德元的诉求合法有理，请法院支持。 王德元向一审法院起诉请求：1、确认宝鸡中院（2016）陕03执172号执行裁定查封的位于岐山县XX镇XX路XX花园XX幢XX层XX号房产属原告所有；2、判决不得执行岐山县XX镇XX路XX花园XX幢XX层XX号房产；3、该案诉讼费由被告承担。 一审法院认定的事实：2010年11月28日，原告与第三人签订《康泰花园定金协议书》，确定房屋位置为A幢九层06号，单价2340元，原告支付定金25000元，并约定双方签订商品房买卖合同后，该协议自行终止。2018年7月9日，原告与第三人签订《商品房买卖合同》，该合同约定，第三人将其开发的位于岐山县XX镇XX路XX花园XX幢XX单元XX层XX号房屋，以单价每平方米2295.83元，总金额259911元的价格出售给原告所有，支付方式为分期付款，该部分约定“买受人于2010年11月28日交付定金25000元，2011年2月21日交付房款5万元，延期赔付12750元，于2018年7月9日交付172161元。”第三人于2018年7月9日向原告出具收款收据。2019年1月18日，原告交纳大修基金10189元，天然气出装费3700元，并由第三人开具入住证。原告提交了2019年至2020年部分物业费票据。 另查明，2012年2月23日第三人取得《商品房预售许可证》。2016年11月4日，宝鸡中院查封了案涉房产。 一审法院认为根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”据此，该案审查的重点问题是原告是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据各方的陈述及答辩意见，该院总结本案的争议焦点为：1、能否确认案涉房屋归原告所有；2、原告的证据能否阻却本案房屋的执行。焦点一：能否确认案涉房屋归原告所有。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案中，原告虽与第三人签订《商品房买卖合同》，但该合同只是物权变动的原因行为，不能直接发生物权变动的法律效果。因此，原告主张案涉房屋系其所有的理由不能成立，该院不予支持。 焦点二：原告的理由能否阻却本案的执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”根据上述规定，本案中，案涉商品房属于登记在房地产开发企业名下的商品房，案涉合法有效商品房买卖合同的签订时间是2018年7月9日，时间在人民法院查封之后。故，原告的条件不符合上述规定，其主张阻却本案执行，该院不予支持。 综上所述，原告的诉讼请求不能成立，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决：驳回原告王德元的诉讼请求；案件受理费5198元，由原告王德元负担5198元。 本院二审查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：上诉人王德元主张对案涉房产享有所有权是否成立；王德元就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。案涉房屋未登记在上诉人王德元名下，其与康泰公司签订的《商品房买卖合同》不能产生物权变动的法律效果，王德元并不因此对案涉房屋享有所有权，原审法院对王德元主张案涉房屋所有权的诉讼请求不予支持并无不当。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。参照该条规定，本案中，对上诉人王德元与康泰公司是否于法院查封之前签订合法有效的商品房买卖合同、房屋价款支付等情况应予以审查。宝鸡中院于2016年11月4日查封案涉房产，上诉人王德元与康泰公司在2010年11月28日签订《康泰花园定金协议书》，并于2018年7月9日签订《商品房买卖合同》。定金协议书系王德元与康泰公司就案涉房产的定金支付达成的协议，该协议仅包含所购商品房的基本情况、计价方式与价款及定金支付条款，同时约定商品房买卖合同签订后，该协议自行终止。该定金协议并不具备商品房买卖合同应当包含的房屋交付方式、产权证办理、房屋建设标准、违约责任等必备条款，且定金协议签订时，康泰公司并未取得商品房预售许可证，故该定金协议不能视为合法有效的商品房买卖合同，王德元主张《康泰花园定金协议书》即为合法有效的商品房买卖合同，其在人民法院查封之前已签订书面买卖合同的上诉理由不能成立，本院不予支持。案涉房产总价款为259911元，王德元于2010年11月28日定金协议签订时支付25000元、2011年2月21支付50000元，剩余房款王德元于2018年7月9日支付，其在人民法院查封之前已支付的房屋价款未超过房屋总价款的百分之五十。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十九条的规定，王德元就案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权益，王德元主张对案涉房产不得执行的上诉理由于法无据，本院不予支持。 综上所述，上诉人王德元的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5198元，由王德元负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 魏西霞 审 判 员 李 俊 审 判 员 赵 玲 二〇二一年一月二十九日 法官助理 陈 婧 书 记 员 王 菲 1