河南省洛阳市瀍河回族区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0304民初126号原告：李金磊，男，1983年9月10日生，汉族，住河南省舞钢市。委托诉讼代理人：崔建锋、姚展，河南卉林律师事务所律师，特别授权。被告：陈旭东，男，1979年10月28日生，汉族，住河南省洛阳市瀍河回族区。被告：周亚丽，女，1978年9月23日生，汉族，住河南省郑州市中原区。被告：洛阳懿皇房产经纪有限公司，住所地河南省洛阳市西工区行署路8号院9号楼4门101室。法定代表人：白松朝。委托诉讼代理人：王宏华，女，系该公司法律顾问，特别授权。原告李金磊诉被告陈旭东、周亚丽、洛阳懿皇房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月15日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李金磊，被告陈旭东，被告洛阳懿皇房产经纪有限公司之委托诉讼代理人王宏华到庭参加诉讼。被告周亚丽经本院依法送达开庭传票及起诉书等，无正当理由未到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。李金磊向本院提出诉讼请求:1、依法解除原告李金磊与三被告于2020年10月17日签订的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》；2、依法判令被告陈旭东、周亚丽以及被告洛阳懿皇房产经纪有限公司向原告李金磊返还购房款定金2万元；3、依法判令被告陈旭东、周亚丽向原告李金磊支付违约金14万；4、本案全部诉讼费用由三被告承担。事实与理由：2020年10月17日，原告李金磊与被告陈旭东、周亚丽以及被告懿皇房产经纪有限公司签订《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》一份，约定由原告李金磊以70万元的价格购买被告陈旭东、周亚丽所有的位于瀍河区，双方同时对合同的履行节点及违约责任等事项作出了明确约定。当日，应被告懿皇公司要求，原告李金磊向其缴纳购房款定金2万元。然而，合同签订后，被告陈旭东、周亚丽以种种理由予以推脱并拒绝至房管部门办理税款缴纳等手续，直至2020年11月11日，被告陈旭东、周亚丽以价格过低为由，告知原告不再出售涉案房产，并要求涨价，后经双方多次沟通、协商均无果，被告懿皇公司亦以冲抵佣金、服务费等为由拒绝向原告返还已缴纳购房款定金。原告认为，原、被告双方签订的预约合同等合法有效，被告陈旭东、周亚丽单方毁约，导致原告的合同目的不能实现，原告有权解除合同，并要求三被告向原告承担违约责任、返还定金，原告特诉至院，请求贵院在查明事实的基础上，支持原告的诉讼请求为盼!陈旭成、周亚丽共同答辩称，1、同意解除合同；2、答辩人未收到原告的2万元定金；3、原告要求答辩人支付违约金的诉求，于法无据，应予以驳回。事实与理由：1、被告人陈旭东和周亚丽在本案之前从未和房产经纪公司打过交道，严重缺乏二手房交易经验和相关法律知识。2020年9月1日，出于对洛阳懿皇房产经纪有限公司的市场知名度的充分信任，被告人陈旭东在未阅读协议详细内容的情况下与洛阳懿皇房产经纪有限公司的两名业务员面签委托出售协议，事后被告人陈旭东经人提醒才知晓该协议内容存在严重欺瞒行为，委托协议口头约定的期限一个月被洛阳懿皇房产经纪有限公司的业务员书面篡改为期限两年多，委托协议也未约定房产中介方的独家代理逾期赔偿金；委托出售合同中的“独家代理”选项也未打勾确认，等于不是委托独家代理协议却非法扣押卖方房屋产权证。协议口头约定期限一个月逾期后，卖方陈旭东多次要求洛阳懿皇房产经纪有限公司归还房屋产权证，洛阳懿皇房产经纪有限公司扣押卖方房屋产权证一再伪托推延，拒不归还，严重损害卖方陈旭东对懿皇房产经纪有限公司的信任度和侵害卖方合法权益，导致本案房屋买卖合同自一开始便有违卖方陈旭东的真实意思。2、被告人陈旭东在本案房屋预约买卖合同签订前曾经在洛阳懿皇房产经纪有限公司的联系下和原告李金磊有过沟通，因买方李金磊出价远低于卖方预期价位，洛阳懿皇房产经纪有限公司存在压价损害卖方利益行为，卖方陈旭东果断拒绝了洛阳懿皇房产经纪有限公司的继续面谈要求。随后，卖方陈旭东多次向洛阳懿皇房产经纪有限公司要求归还房屋产权证，都被对方托辞拒绝。洛阳懿皇房产经纪有限公司扣押卖方的房屋产权证行为已严重影响卖方的切身利益和意志力，卖方也对洛阳懿皇房产经纪有限公司产生严重的不信任感。当洛阳懿皇房产经纪有限公司再次向卖方陈旭东提出与买方李金磊面谈房屋预约买卖一事时，为了早日要回房屋产权证，迫于种种压力，卖方陈旭东便违心参加了面谈，而洛阳懿皇房产经纪有限公司在这次面谈中却两头欺瞒，只与买卖双方单向沟通，私下承诺价位，事后证明洛阳懿皇房产经纪有限公司的业务员在与买卖双方的单向沟通中存在严重两头欺瞒行为，事后经买卖双方私下交流，洛阳懿皇房产经纪有限公司的业务员对买卖双方承诺的价位完全不一样，相关费用的承担方也不一致。3、未经卖方当面见证、同意，洛阳懿皇房产经纪有限公司和原告擅自在房屋预约买卖合同中添加所谓“赠送”家电、家具等内容，严重侵害卖方的相关权益。因本案房屋预约买卖合同一开始就有违卖方真实意思，所谓“赠送”家具、家电更是有违常理的无稽之谈。被告人周亚丽事后知晓该内容后，也坚决不同意该房屋预约买卖合同的有效性。4、本案房屋买卖合同还有一违规违法附加协议，该附加协议存在买方李金磊违法虚报房价骗贷、洛阳懿皇房产经纪有限公司的两名业务员为买方垫资和严重侵害卖方权益行为。该附加协议虽有卖方签字但不是本人真实意思表达，卖方真实意思是违心妥协借机要回属于自己的房屋产权证。被告人周亚丽未参与也未委托被告人陈旭东代理权。事后被告人陈旭东知晓该附加协议的违法性质后果断提出质疑，被告人周亚丽知晓该附加协议及其内容后，坚决不同意该协议的有效性。5、被告人周亚丽自始至终未直接参与本案所有合同的签订，也未正式委托被告人陈旭东的代理权，因夫妻双方长期两地分居和房产证显示本案房产归陈旭东个人名下，夫妻双方在房屋预约买卖合同签订中未经直接沟通，也未达成共识。而洛阳懿皇房产经纪有限公司的业务员却欺瞒买卖双方说可以先代签再补充授权委托书，本案中被告人陈旭东代周亚丽的签字便是在洛阳懿皇房产经纪有限公司的业务员的欺瞒诱导之下签下的，合同中所有签字也有违被告人陈旭东借机要回属于本人的房屋产权证的真实意思。6、本案所涉房屋预约买卖合同签订后，卖方陈旭东借此机会提出要把房屋产权证换成不动产权证，洛阳懿皇房产经纪有限公司才同意将房屋产权证归还给卖方陈旭东。在卖方陈旭东持房屋产权证前往洛阳市民之家换不动产权证的过程中，洛阳懿皇房产经纪有限公司为防止卖方终止交易，派出业务员紧紧跟随卖方陈旭东，并多次索要房产证，卖方本意为了要回自己的房产证，果断托辞拒绝了洛阳懿皇房产经纪有限公司业务员的要求。最终换证成功后，卖方陈旭东向买方李金磊和洛阳懿皇房产经纪有限公司明确表达了“终止合同继续履行”和合同的签订是迫于洛阳懿皇房产经纪有限公司扣押房产证的压力而非卖方本人真实意思。本案纠纷由此产生。所以，原告诉讼请求的第1项依法解除合同，被告人陈旭东和周亚丽表示同意，但是，原告诉讼请求的第2、3项存在隐瞒事实，于法无据，完全是荒唐可笑的无理要求。第一、原告诉讼请求的第2条要求被告陈旭东和周亚丽返还购房款定金2万元不符合客观事实，于法无据。我和配偶周亚丽既没有收到也未听说原告所说的2万元定金。第二、鉴于案情事实真相，原告诉讼请求的第3条要求被告陈旭东和周亚丽向原告李金磊支付违约金14万，违背客观事实，与理与法没有依据，违背《民法典》公平公正和诚信原则。被告人陈旭东和配偶周亚丽坚决反对并请法院驳回该荒唐可笑的无理要求。洛阳懿皇房产经纪有限公司答辩称，本案不存在定金问题，请法院依法驳回原告对我公司的诉讼请求。事实与理由：1、三方签订的合同系依法成立的有效合同，我公司已完成居间中介工作，收取中介费有合同依据及法律依据。2020年10月17日，原告李金磊、被告陈旭东、周亚丽夫妇在我公司的居间中介下，签订了《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》（编号：LY0067351），该合同系当事人真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，已有效成立。合同中并未约定定金条款，合同第五条第二款约定“买卖双方2020年10月31日前到房管局交税，交税当天支付首付款248000元至贷款银行监管账户，预计贷款450000元整。”，合同约定的房款为700000元整，首付款248000元、贷款450000元、买方提前支付预留尾款2000元，合计共700000元整。因此，本案根本不存在定金问题，买方支付给我公司的是中介费等费用。2、我公司收取的20000元是中介服务费等费用，而不是定金。根据合同约定，在签订合同时，我公司应收取李金磊各项费用共计21000元，其中中介服务费14000元、代办过户费2000元，代办贷款费3000元、房屋预留尾款2000元（房屋预留尾款系买卖双方过户完毕，确认房屋水电物业等费用结清后，由中介方支付给卖方），共计21000元，我公司为李金磊优惠了1000元，共收取20000元。根据该合同“第十二条1、如因买卖双方原因最终未能完成该房产产权过户，则此交易佣金无需退还，因居间方原因导致除外。”及《民法典》第963条“中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。”之规定，本合同是依法成立的有效合同，我公司已促成房屋买卖合同成立，因卖方的违约导致合同不能履行，我公司无过错，收取中介费有法律依据及合同依据，对其中的中介服务费14000元不予退还，其余费用6000元，由于合同已无法继续履行，我公司同意退还。3、本案的违约方是卖方，我公司同意解除合同但不同意承担诉讼费。合同签订后，我公司积极配合买卖双方履行合同，但由于卖方违约，致使合同不能维续履行。现原告要求解除合同，我公司无异议，同意解除。根据合同第九务违约责任之规定，原告有权要求卖方承担赔偿责任。本案的诉讼费应由违约方承担，我公司不应承担。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院确认以下事实：一、2020年9月1日，被告陈旭东、周亚丽与第三人洛阳懿皇房产经纪有限公司签订《洛阳市存量房委托出售协议》一份，约定洛阳懿皇房产经纪有限公司在2020年9月1日至2022年12月1日期间，代为出售陈旭东、周亚丽共有的位于瀍河区，委托售价为680000元；协议签订后，该房产证书原件由洛阳懿皇房产经纪有限公司代为保管。二、被告周亚丽与陈旭东系夫妻关系。2020年10月17日，周亚丽向第三人洛阳懿皇房产经纪有限公司出具《授权委托书》一份，委托陈旭东代理其前往洛阳懿皇房产经纪有限公司办理房屋买卖事宜，授权陈旭东就该房屋买卖事宜签订一切合同/协议文本及相关法律文件，代理人的行为产生的一切法律后果，均由周亚丽承担全部法律责任。三、2020年10月17日，原告李金磊（买方）与被告陈旭东、周亚丽（卖方）、第三人洛阳懿皇房产经纪有限公司（居间方）签订《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》，合同约定（包括但不限于以下内容）：第一条、卖方拟转让房产坐落于瀍河区，房产证号为洛房权证市字第××号，房产用途为住宅，产权性质为经适房，产权登记建筑面积为91.02平方米。第五条、该房产转让总价款为700000元；买方以按揭贷款方式付款，在签订本合同前，须确认通过银行或公积金中心的贷款资格初审，买卖双方2020年10月31日前房管局交税，交税当天支付首付款248000元至贷款银行监管账户；买卖双方须积极配合，于洛阳市《存量房买卖合同》签订之后7个工作日内备齐贷款所需的相关真实证件和材料，到银行办理贷款审批手续。第七条、在本合同签订之日起公积金中心预审通过后7个工作日内，买卖双方须签订洛阳市《存量房买卖合同》。第九条、买方未按本合同第五条约定支付房款的，或者未能按时履行合同约定的其他义务，逾期30天，卖方有权解除本合同另行出售该房屋，并有权向买方追究该房屋成交价的20%违约金的责任；卖方违反本合同约定或因卖方其他原因不予将该房屋出售给买方，逾期30天，买方有权解除本合同另行出售该房屋，并有权向卖方追究该房屋成交价的20%违约金的责任。第十二条、居间方在本合同签订时，向买方收取佣金14000元，如因买卖双方原因最终未能完成该房产产权过户，则此交易佣金无需退还，因居间方原因导致除外。四、2020年10月17日，原告李金磊向第三人洛阳懿皇房产经纪有限公司工作人员万笑利支付20000元。李金磊陈述该20000元为定金；洛阳懿皇房产经纪有限公司代理人陈述该20000元系其公司向买方即李金磊收取的中介服务费等各项费用，其中包括佣金14000元、代办贷款费3000元、代办过户费2000元、房屋预留尾款2000元；优惠金额1000元。本院认为，房屋买卖合同中的定金是为了保证交易履行，由买方先行支付给卖方一定数额的货币作为担保，本案中，各方在《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》中并未约定定金条款，且该款项支付给洛阳懿皇房产经纪有限公司符合该公司所述的交易习惯及收费标准，故本院认定李金磊支付的20000元不是定金，系其向洛阳懿皇房产经纪有限公司支付的中介服务费等各项费用。五、2020年11月14日，原告李金磊向被告周亚丽、陈旭东送达《违约通知函》一份，载明：……2020年10月17日我们通过洛阳懿皇房产经纪有限公司签订了三方居间买卖合同，该合同是在双方友好协商的基础上签订的，没有违反法律的禁止性规定，是双方真实意思表示，合法有效，签订该合同后，由于我对该合同的充分信任，投入了大量的人力物力财力履行该合同，但是后来中介方通知，您不想卖房子了，根据本合同第九条第三款之规定，卖方如违反本合同约定或者其他由于卖方的原因而无法将房屋售与买方的，应向买方支付该房屋价值的成交价的20%的违约金。您的行为属于严重的违约行为，现在郑重的通知您，自本函发出之日起3日内，尽快赔偿我的违约损失以及其他损失，逾期将会依照《合同法》以及《民法通则》的规定，向人民法院提起诉讼，届时您将承担违约责任以及一切法律后果。陈旭东在庭审中确认其收到上述《违约通知函》。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，原告李金磊，被告陈旭东、周亚丽与第三人洛阳懿皇房产经纪有限公司三方签订的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》系当事人真实意思表示，未违反法律强制性规定，为有效合同，各方当事人应当根据合同约定履行相关的义务。本案中，被告陈旭东、周亚丽未依照合同的约定配合原告李金磊缴纳税金，导致合同无法继续履行，属于根本违约，李金磊请求解除《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》的诉求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。鉴于双方约定的违约金过高，本院综合考量李金磊的实际损失，酌情确定陈旭东、周亚丽支付李金磊违约金70000元。作为居间人，洛阳懿皇房产经纪有限公司为李金磊与陈旭东、周亚丽提供了房产中介服务，并最终促成双方签订了合法有效的《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》，其已履行了居间人应尽的义务，故其向李金磊收取中介服务费合理合法。现因合同已无法继续履行，故其向李金磊收取的代办贷款费等共计6000元应予以退还。关于陈旭东、周亚丽共同辩称无法履行合同系因与洛阳懿皇房产经纪有限公司就《洛阳市存量房委托出售协议》存在争议，因该争议与本案无关，陈旭东、周亚丽可另案起诉，故对其辩称，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十四条、第九百六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除2020年10月17日原告李金磊与被告陈旭东、周亚丽、第三人洛阳懿皇房产经纪有限公司签订《洛阳市存量房预约买卖及居间服务合同》；二、被告陈旭东、周亚丽于本判决生效之日起十日内向原告李金磊支付违约金70000元；三、第三人洛阳懿皇房产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李金磊退还6000元；四、驳回原告李金磊的其他诉讼请求。如被告陈旭东、周亚丽未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取1800元，由原告李金磊负担800元，被告陈旭东、周亚丽负担1000元，被告负担部分于本判决生效之日起七日内交至本院。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院执行局报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 员 雷海花二〇二一年二月二十二日法官助理 孙 彬书 记 员 李甜甜