福建省龙岩市新罗区人民法院民 事 判 决 书(2018)闽0802民初454号原告：龙岩市新罗区富兴广场业主委员会，住所地龙岩市新罗区龙岩大道富兴广场（旺角壹号）。法定代表人：章仁深，主任。委托诉讼代理人：钟永香，福建联合信实（龙岩）律师事务所执业律师。委托诉讼代理人:刘祥桂,福建联合信实（龙岩）律师事务所执业律师。被告：福建城市花园物业服务有限公司，住所地龙岩市新罗区龙腾路恒亿花园，统一社会信用代码913508006893586186。法定代表人：刘远英，总经理。委托诉讼代理人：张何琴，男，1972年10月11日出生，福建城市花园物业服务有限公司员工，住龙岩市新罗区。委托诉讼代理人：钟盛旺，男，1982年12月4日出生，福建城市花园物业服务有限公司员工，住龙岩市新罗区。龙岩市新罗区富兴广场业主委员会（下称富兴广场业委会）与城市花园公司福建城市花园物业服务有限公司（下称城市花园公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。富兴广场业委会法定代表人章仁深及其委托诉讼代理人钟永香、刘祥桂，城市花园公司委托诉讼代理人张何琴、钟盛旺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。富兴广场业委会向本院提出诉讼请求：一、判令城市花园公司履行《2017年5月17日会议纪要》确定的第二条、第三条、第四条、第八条、第九条、第十条、第十一条的维修整改义务；二、判令城市花园公司向富兴广场业委会支付排污管道疏通费900元；三、判令城市花园公司向富兴广场业委会支付城市花园公司已收取的已交房未装修业主交纳的土头垃圾清运费及在2017年3月31日前未装修完成入住业主交纳的土头垃圾清运费共计48773.3元（附土头垃圾清运费明细）；四、判令城市花园公司对富兴广场（旺角壹号）地下负一层、负二层烟感、喷淋进行维修整改；恢复小区其他缺失的烟感、喷淋及排除消控故障点（具体数量以交接查验时为准）。诉讼中，富兴广场业委会变更诉讼请求第三项为，判令城市花园公司退还富兴广场业委会业主所交纳的土头垃圾清运费（城市花园公司撤出小区时未装修业主的土头垃圾清运费应全额退还，城市花园公司撤出时正在装修的业主所交纳的土头垃圾清运费按业主与城市花园公司协商确定所退金额）；变更诉讼请求第四项为：判令城市花园公司应履行对富兴广场（旺角壹号）地下负一层、负二层烟感、喷淋进行维修整改，并恢复小区其他缺失的烟感、喷淋【指地面上的公共场所，具体以新老物业交接查验时制作的《旺角一号物业交接消防监控室情况表》、《消防监控室设备登记情况表》（以富兴广场业委会提供的证据材料中33-39页共7张确认的数量为准）】及排除消控故障点；对《会议纪要》第十一条内容变更为：对灭失的消防灭火器由城市花园物业负责补充；其它诉讼请求不变。事实和理由：城市花园公司系富兴广场（旺角壹号）的前期物业管理单位，2017年3月31日，富兴广场业委会通过公开招标投标的方式选聘福建福临门物业管理有限公司为富兴广场（旺角壹号）物业管理机构，《前期物业管理服务合同》终止，城市花园公司随之撤出该小区物业管理服务。城市花园公司撤离时，富兴广场业委会要求城市花园公司按照《物业管理条例》的相关规定，做好物业管理相关工作移交及对损坏的物业共用部分及共用设施设备进行维修整改后移交，但城市花园公司置之不理，直接撤离小区。2017年5月17日，新罗区住建局物管站召集富兴广场业委会、城市花园公司及福建福临门物业管理有限公司等各方代表召开协调会议，会议确定了城市花园公司所需办理的移交整改事项，事后城市花园公司又未能按照协调会议达成的意见进行维修整改。2017年7月13日，新罗区住建局物管站再次向城市花园公司发出“关于要求物业企业限期完成富兴广场小区移交工作的通知”（龙新物【2017】27号文件），要求城市花园公司在2017年8月1日前按5月17日会议纪要内容向富兴广场业主委员会移交相关资料及完成小区设施设备修复，但至今城市花园公司也未履行维修整改、移交义务。富兴广场业委会虽多次与城市花园公司协商要求其进行维修整改并办理相关移交工作，但城市花园公司均未能履行其法定义务。为此，富兴广场业委会向法院起诉，请求法院判如所请。城市花园公司辩称，一、城市花园公司电梯年检费交至2017年5月31日，城市花园公司于2017年3月31日撤出小区，要求扣除12台电梯多交二个月的年检费2920元。二、旺角壹号地下室负一层、负二层灯不亮共计161盏，于2017年4月25日已经如数移交给新物业公司即福建福临门物业管理有限公司），移交时161盏灯是完好的。三、依据城市花园公司与富兴广场业委会签订的物业服务合同条款第二十二条其他约定事项第（五）条约定，小区在保修期以外的房屋零星维修及公共设施、设备维修/保养费用单项费用在人民币200元以上（含200元），由乙方（即城市花园公司）报请富兴广场业委会，并由富兴广场业委会审批后由小区公共维修基金中出资。由于消防设施器材维修费用已超出200元，故须富兴广场业委会出资。四、按照城市花园公司与业主委员会签订的物业服务合同第十四条约定，合同生效后城市花园公司于2016年5月将开发商移交图纸如数移交给富兴广场业委会核对无误后，存放在富兴广场业委会办公室档案柜由富兴广场业委会保管，2017年3月份新、老物业公司及富兴广场业委会三方进行交接，所以这三份图纸缺失与城市花园公司无关联。五、城市花园公司于2017年4月份城市花园公司已安排工程人员对污水泵电箱进行检测维修，修复好后城市花园公司要求新物业公司现场检测移交，但新物业公司未进行配合移交。移交时污水泵电箱是完好的。六、富兴广场交房时城市花园公司收取业主装修土头清运费时已开具票据，2017年4月城市花园公司撤离小区时，工作人员有电话告知交房还未装修和正在装修的业主，凭城市花园公司开具的票据退费，正在装修中的业主按照剩余未完成装修工程量退费。票据遗失业主，可凭身份证进行退费。该费用应退还给业主，不应退还给富兴广场业委会。该权利应由具体的业主向城市花园公司主张，而非富兴广场业委会。七、城市花园公司与福临门物业公司协商同意，以双方人员对正在装修的房号进行现场装修进度登记完成的截止日期为准，当时双方人员登记完成时间为2017年3月25日之前的装修土头垃圾由城市花园公司负责清理完，3月27日至28日把土头垃圾清理完成共清理了8车。八、富兴广场（旺角壹号）小区套房有A、B户型（一个入户门内分二小套）按照消防部门要求，二户之间的通道属于公共通道必须安装消防设施（烟感、温感、手动报警、安全指示灯等），购买者均是二套同时购买。入住后，有业主要求开发商拆除，城市花园公司与业主、开发商协商，由开发商进行拆除。所以该故障点无法恢复。九、城市花园公司与新物业移交工作时，并无出现小区排污管道堵塞情况，移交记录表一切正常，城市花园公司无须支付富兴广场业委会排污管道疏通费900元。综上，请求法院依法判决。本院经审理认定事实如下：城市花园公司系富兴广场（旺角壹号）的前期物业管理单位。2017年3月31日，富兴广场业委会通过公开招标投标的方式选聘福建福临门物业管理有限公司为富兴广场（旺角壹号）物业管理机构，《物业服务合同》终止，城市花园公司随之撤出该小区物业管理服务。城市花园公司撤离时，城市花园公司未能按富兴广场业委会的要求做好物业管理相关工作移交及对损坏的物业共用部分及共用设施设备进行维修整改后移交，新老物业公司不能协调及办理正常移交手续发生纠纷。2017年5月17日，新罗区住建局物管站召集富兴广场业委会、城市花园公司及福建福临门物业管理有限公司等各方代表召开协调会议，形成《会议纪要》，会议协调主要内容为：第二条化粪池排污清理，由城市花园物业负责，清理时须告知业主委员会；第三条地下负一层、负二层161盏灯由城市花园物业负责安装还原；第四条小区内消防面板、消防箱由城市花园物业负责修复，修复数量以交接查验时数量为准；第八条业内资料缺失3份图纸，由城市花园物业补齐；第九条13号楼22号楼污水泵电箱修复，由城市花园物业负责；第十条电梯年检费用按照管理期限分摊费用，城市花园物业管理期间费用由城市花园物业负责，2017年3月31日之后的年检分摊费用由福临门物业负责；第十一条消防灭火器年限过期，由城市花园物业进行更换，补充。但各方就尚未达成一致的项目：1.土头垃圾清运费，退还不清楚，未能统一移交；2.3月31日前土头垃圾清运费由城市花园公司负责，由于双方对清运次数和时间未能达成一致，目前尚未协调完成；3装修保证金开发商收取，城市花园公司未能移交；4.由于大量业主房屋改造，部分烟感、喷淋缺失，消控故障点未能排除。地下负一层，负二层烟感、喷淋由城市花园公司负责。事后，由于城市花园公司未能按照《会议纪要》达成的意见进行维修整改。2017年3月31日，新老物业交接查验时制作《旺角一号物业交接消防监控室情况表》、《消防监控室设备登记情况表》（富兴广场业委会提供的证据材料中33-39页共7张）。2017年4月26日，富兴广场业委会向龙岩市新罗区住房和城乡建设局物业管理站报告要求解决。2017年7月13日，新罗区住建局物管站再次向城市花园公司发出“关于要求物业企业限期完成富兴广场小区移交工作的通知”（龙新物【2017】27号文件），要求城市花园公司在2017年8月1日前按5月17日会议纪要内容向富兴广场业主委员会移交相关资料及完成小区设施设备修复，但至今城市花园公司均未全面履行维修整改、移交等义务。为此，富兴广场业委会经业主授权向法院起诉。另查明，2016年3月1日富兴广场业委会与城市花园公司签订《物业服务合同》第三条第二款约定，乙方负责本物业共用部位、共用设施设备的日常维修、养护、管理义务。第六条第九款约定，乙方负责编制本物业的年度维修养护计划，并组织实施。加强对本物业共用部位、共用设施设备运行状况的日常检查。第二十二条（五）项约定，小区在保修期以外的房屋零星维修及公共设施、设备维修保养费用单项费在200元以上（含200元），由乙方（城市花园公司）报请甲方（富兴广场业委会）审批后由小区公共维修基金中出资。城市花园公司在管理期间的1年8个月的时间内未以通排污管道进行清掏，富兴广场业委会于城市花园公司撤出小区半年后的2017年10月及12月派人疏通、消理排污管道花费900元。城市花园公司已向全体业主收取土头垃圾清运费，但未移交给新物业公司。本院认为，城市花园公司应根据《物业服务合同》履行的约定的合同义务。城市花园公司未能依《物业服务合同》的约定对物业管理的共用部分设施、设备向富兴广场业委会进行移交，应承担共用部分设施、设备不能移交相应的民事责任。对移交事项双方在有关部门的协调下达成一致并形成《会议纪要》，双方应按达成一致的《会议纪要》的相关条款履行义务。因此，富兴广场业委会诉请城市花园公司履行《会议纪要》确定的第二条、第三条、第四条、第八条、第九条、第十条、第十一条的维修整改义务，有事实和法律依据，本院予以支持；《会议纪要》第十条规定，2017年3月31日之后的电梯年检分摊费用由福临门物业负责，因此，城市花园公司主张扣除多交的12台从2017年3月31日至2017年5月31日止的电梯年检分摊费2920元，理由成立。但由于城市花园公司未提出反诉，也涉及案外人福临门物业公司，本院不予处理并作出判决。富兴广场业委会诉请要求城市花园公司支付排污管道疏通费900元，应按各自实际管理时间分摊费用，即城市花园公司应承担在其管理期间（18个月）占全部未能履行疏通管道期间（24个月）的比例承担费用即900×（18÷24）=675元。富兴广场业委会经业主授权诉请判令城市花园公司退还富兴广场业委会业主所交纳的土头垃圾清运费（城市花园公司撤出小区时未装修业主的土头垃圾清运费应全额退还，城市花园公司撤出时正在装修的业主所交纳的土头垃圾清运费按业主与城市花园公司协商确定所退金额）合情合理，本院予以支持；鉴于富兴广场（旺角壹号）消防管道整改，大量业主房屋改造，部分烟感、喷淋缺失，消控故障点未能排除的情况，因涉及部分业主的处分行为及利益，应由业委会会同建设单位及有关部门与业主协商解决。但地下负一层，负二层烟感、喷淋等小区公共管理部分，城市花园公司是前期物业管理公司，应对地下公共场所的喷淋、烟感设备无法使用负有修复责任。城市花园公司主张地下公共场所的喷淋、烟感设备无法使用是由于城市花园公司接管小区时没有验收造成的，不能成为不予修复的理由。地下负一层照明灯不亮与房屋楼板渗水虽有一定关系，但房屋楼板渗水不是造成照明灯不亮的直接原因，城市花园公司未能进行维修整改，应限期完成修复；但根据《物业服务合同》第三条第二款约定，城市花园公司只对共用设施设备承担日常维修、养护、管理义务，房屋零星维修及公共设施、设备维修保养费用单项费在200元以上的，应报请富兴广场业委会同意后由小区公共维修基金中支付。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，国务院《物业管理条例》第二十八条、第二十九条、第三十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第十条规定，判决如下：一、福建城市花园物业服务有限公司应于本判决生效之日起十日内履行《2017年5月17日会议纪要》确定的第二条、第三条、第四条、第八条、第九条、第十条、第十一条（其内容变更为对灭失的消防灭火器由城市花园物业负责补充）的维修整改义务；二、福建城市花园物业服务有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付龙岩市新罗区富兴广场业主委员会排污管道疏通费675元；三、福建城市花园物业服务有限公司应于本判决生效之日起十日内退还龙岩市新罗区富兴广场业主委员会业主所交纳的土头垃圾清运费（福建城市花园物业服务有限公司撤出小区时未装修业主的土头垃圾清运费应全额退还，福建城市花园物业服务有限公司撤出时正在装修的业主所交纳的土头垃圾清运费按业主与福建城市花园物业服务有限公司协商确定所退金额）；四、福建城市花园物业服务有限公司应于本判决生效之日起十日内履行对富兴广场（旺角壹号）地下负一层、负二层烟感、喷淋进行维修整改，并恢复小区其他缺失的烟感、喷淋【指地面上的公共场所，具体以新老物业交接查验时制作的《旺角一号物业交接消防监控室情况表》、《消防监控室设备登记情况表》（以龙岩市新罗区富兴广场业主委员会提供的证据材料中33-39页共7张确认的数量为准）】及排除消控故障点；五、驳回龙岩市新罗区富兴广场业主委员会的其他诉讼请求。如果未按指定的期间履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1042元，减半收取计521元，由龙岩市新罗区富兴广场业主委员会负担50元，福建城市花园物业服务有限公司负担471元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。审 判 员 黄 玉 海二〇一八年四月二十五日法官助理 邱 声 宜书 记 员 饶珊（代）书 记 员 苏婕（代）附：一、主要法律条文《中华人民共和国民法通则》第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。第十条物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。中华人民共和国国务院《物业管理条例》第二十八条物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。第二十九条在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。第三十九条物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。二、执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。三、判决书履行提示（一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。履行款存入以下账户开户单位：龙岩市新罗区人民法院。开户行：兴业银行龙岩新兴支行，账号：17×××01。支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。（二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到本院诉讼服务中心开票窗口开具网络版的《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据；也可通过现场POS机刷卡直接缴款，现场领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。（三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。