四川省南部县人民法院民 事 判 决 书(2018)川1321民初760号原告：南部县鑫发物业有限公司，住所地：南部县蜀北街道办事处幸福大道水景湾小区。法定代表人：雍明波,执行董事。委托诉讼代理人：杜黎明，四川义立律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢庆梅，四川义立律师事务所律师。被告：刘迎春，女，1976年7月20日出生，汉族，住四川省南部县。被告委托诉讼代理人：谢东林，南部县陵江法律服务所法律工作者。原告南部县鑫发物业有限公司（以下简称鑫发物业公司）与被告刘迎春物业服务合同纠纷一案，本院于2018年2月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鑫发物业公司委托诉讼代理人杜黎明、谢庆梅，被告刘迎春委托诉讼代理人谢东林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鑫发物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付从2013年8月到2017年12月的物业管理费5848元及利息；2.判令被告支付逾期付款的滞纳金直至结清全部物业费；3.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：被告系原告所管理的南部县锦利•王府井小区的业主，原告在接收物业时按《物业管理条例》的相关法律规定与四川锦利置业有限公司签订了前期物业管理协议等协议，约定按照建筑面积每月每平方米1.3元交纳物业管理费。2013年1月1日，四川锦利置业有限公司与南部县鑫发物业有限公司签订了小区《物业管理委托合同》。2017年1月1日，黄家坝社区锦利王府井小区业主委员会与南部县鑫发物业有限公司签订了锦利王府井物业服务合同。被告从2013年8月起一直未交物业费，在被告欠费期间，原告对其物业清洁、安全及维护等进行了系列的物业管理工作。原告多次催收未果，故诉至法院强求判决。被告刘迎春辩称，1.原告主张的被告欠交物业费与事实不符，原告未按照物业服务协议第三条规定提供服务，根据质价对等原则，被告不必交纳与服务不相符的物业费；2.原告违约在先，不应缴纳滞纳金；3.被告不是不交纳物业费，是原告的服务不符合物业协议的规定，原告应当整改物业服务的质量和水平。本院经审理认定事实如下：2010年9月3日，被告刘迎春与四川锦利置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了四川锦利置业有限公司开发的位于南部县南隆镇新区锦利•王府井x幢x单元x层x号住房，并于2012年9月3日办理交房手续，房屋实测建筑面积为84.87平方米。同日，四川锦利置业有限公司（甲方）与被告刘迎春（乙方）签订四川锦利置业有限公司”锦利•王府井”小区物业《前期物业管理协议》补充协议，约定：”乙方必须按时足额向物业管理企业交纳物业管理服务费；并调整物业管理服务费标准为：1、住宅按建筑面积，每月每平方米1.40元；2、商业用房按建筑面积，每月每平方米1.90元；附属地下设施营业用房每平方米1.20元”。2013年1月1日，原告鑫发物业公司（乙方）与四川锦利置业有限公司（甲方）签订《小区物业管理委托合同》，约定：”甲方将锦利•王府井项目委托于乙方实行物业管理；委托管理期限为叁年，自2013年1月1日起至2015年12月31日止；物业管理综合服务费：住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.4元向业主或物业使用人收取；非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.6元向业主或物业使用人收取；业主和物业使用人逾期交纳的，从逾期之日起每天应按费用的千分之一交纳滞纳金”。2016年12月25日，南部县蜀北街道办事处黄家坝社区居民委员会同意黄家坝社区锦利•王府井小区业主委员会备案。2016年12月28日，南部县蜀北街道办事处同意该小区业主委员会备案。2017年1月1日，黄家坝社区锦利•王府井小区业主委员会代表锦利•王府井业主大会（甲方）与南部县鑫发物业有限公司（乙方）签订《锦利•王府井物业服务合同》，约定：”乙方提供物业服务的内容…物业服务标准…合同履行期限为自2016年12月2日起至2019年12月1日止…物业服务费采取包干制，由业主向乙方交纳物业服务费用，盈余或亏损均由乙方享有或承担…物业费收取标准为多层住宅0.6元/平方米?每月，多层电梯住宅1.3元/平方米?每月，商业用房1.6元/平方米?每月…乙方有权依照本合同约定向建设单位、业主收取物业服务费和特约服务费…业主未按时、足额交纳物业服务费，经乙方书面催告限期交纳仍未交纳的，从逾期之日起按每天3‰交纳违约金，乙方未履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，业主有权要求乙方在合理期限内整改，逾期未整改，给业主造成损失的，承担赔偿责任。”原告鑫发物业公司第一次收取物业服务费后实际均按照住宅房屋1.3元/月/平方米标准计算物业服务费。另查明，被告刘迎春作为锦利•王府井小区业主，已拖欠53个月（自2013年8月1日至2017年12月31日）物业管理服务费（1.3元/月/平方米×84.87平方米×53个月）合计5847.5元。经原告催讨，至今未支付。本院认为，原、被告签订的《前期物业管理协议》补充协议是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规禁止性规定，应认定该合同有效。原告鑫发物业公司与四川锦利置业有限公司签订《小区物业管理委托合同》、锦利•王府井业主大会与原告南部县鑫发物业有限公司签订《锦利•王府井物业服务合同》，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条”建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，应对全体业主和物业使用人具有约束力。本案被告系锦利•王府井小区业主，作为物业服务的实际受益人，在享受原告提供物业管理服务的同时，应当按照合同约定履行自己支付物业管理服务费的义务。故原告要求被告缴纳欠缴的物业管理费于法有据，本院予以支持。关于被告主张的原、被告签订的《前期物业管理协议》补充协议未明确鑫发物业公司的物业服务内容及标准，应当按照《前期物业管理协议》载明的0.6元/月/平方米的标准收取物业费的请求，原、被告系自愿签订补充协议对《前期物业管理协议》的部分内容进行调整和变更，按照《合同法》的相关规定，当事人协商一致的，可以变更合同，当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。对于原、被告协商变更的内容，以补充协议内容为准，补充协议未作变更的，应以《前期物业管理协议》为准，故被告请求按照《前期物业管理协议》载明的0.6元/月/平方米的标准收取物业费的理由不成立，本院不予支持。被告提出小区门卫管理制度混乱、公共卫生管理质量差、小区监控未启用、消防设施破损严重、夜间照明设施不完整等抗辩意见，并认为因此不应交纳与服务水平不相符的费用。经审查，原告作为物业服务企业，对小区履行了实际的管理职责，被告未举出充分证据证明物业服务企业存在不履行职责、履行职责存在严重过错或重大瑕疵，或对小区业主造成重大侵害等情形，在物业服务合同中，物业服务企业要持续不断地提供服务，业主要不断地交纳物业费，并且双方总给付的内容取决于应给付时间的长短，本案中，被告未交纳物业服务费已达53个月，因此被告拒缴物业服务费的理由并不充分。同时，根据被告举出的照片等证据，并结合小区内现场查看的情况，原告的物业服务存在如安全管理、清洁卫生、小区内监控等设施设备维护、地下车库建筑材料堆放混乱等一定程度上的服务瑕疵，此虽不足以成为被告拒交物业服务费的正当理由，但也对业主的居住环境及日常生活造成了一定程度上的影响，故对原告诉请的按日5‰标准计算滞纳金，本院不予支持。关于原告的利息请求，因物业服务合同未约定逾期缴纳物业服务费的利息，且原告未举证证明被告的逾期缴纳物业服务费给其造成的损失，故原告主张的利息损失，本院不予支持。此外，本案在审理过程中了解得知，造成原、被告之间的主要矛盾在于，业主认为物业服务不到位，物业服务体验较差等，针对这些切实影响到业主居住感受的问题，在今后的物业服务过程中，物业服务公司应当与业主加强沟通，切实提高物业服务水平，及时整改并回复业主指出的问题，尽力让业主满意。同时，被告亦应当认识到自己的业主地位，积极参与小区的各项管理，通过参与业主大会，通过业主委员会等合法和国家倡导的方式行使业主的权利，维护自己的权益。综上所述，对原告鑫发物业公司要求被告刘迎春支付物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款、第七十八条、第一零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告刘迎春于本判决生效后十日内向原告南部县鑫发物业有限公司支付拖欠物业服务费人民币5847.5元；二、驳回原告南部县鑫发物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半），由被告刘迎春负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。审判员  唐梁二〇一八年四月二十日书记员  郭飞—1—