福建省宁德市蕉城区人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0902民初24号原告：朱国栋，男，1986年4月22日出生，汉族，住福建省宁德市。委托诉讼代理人：余根宁、余怡璇，福建宁川律师事务所律师。被告：宁德恒大置业有限公司，住所地福建省宁德东侨经济技术开发区尚德路8号东侨开发区管委会办公楼3号楼206室，统一社会信用代码91350901MA34AKMX5L。法定代表人：芮雨萌，经理。委托诉讼代理人：程荟茹，该公司职员。原告朱国栋与被告宁德恒大置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案受理，依法由审判员戴志雄适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人余根宁、余怡璇，被告的委托诉讼代理人程荟茹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱国栋向本院提出诉讼请求：要求判令1、被告向原告支付逾期交房违约金（以购房款1335380元为基数，按每日万分之二计算，自2020年6月1日计算至2020年9月3日，共计25372.2元）；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年1月3日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》（合同编号：×××07），约定被告将位于宁德市××路××路××路××幢××号房屋预售给原告，该商品房建筑面积124.58平方米，单价10719.06元，总价款1335380元。《商品房买卖合同》就买卖双方的主要合同义务，付款义务和交付义务的具体标准、时间期限、逾期责任等作出了约定。具体如下：合同第七条约定，买受人以贷款方式付款，买受人应当于2019年1月3日前支付405380元，余款930000元向出卖人指定的贷款机构（贷款机构）申请贷款支付。合同第九条约定，商品房交付条件，“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告……该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》”。第十条约定“商品房相关设施设备交付条件……2、供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电，使用自建设施供电的，供电按设计要求施工，交付时达到使用条件……。”第十一约定“交付时间和手续。（一）出卖人应当在2020年05月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书送达买受人……（三）查验房屋……2、买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起60日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等……”。合同第八条、第十二条分别约定了，逾期付款责任及逾期交付责任。其中约定逾期付款、交付违约金均应由违约方以全部房价款按日万分之一向合同相对方支付。但《补充协议》第二条补充约定“双方同意本合同第七条补充如下：（一）……3、如买受人的按揭申请未获银行、公积金中心最终审批同意的，买受企业法在银行、公积金中心审批终了之日起10日内付清剩余房款……逾期10天以上不足20天的，买受人按日以应付未付款的万分之二向出卖人支付违约金……”。《补充协议》第二条实质上修改了合同第八条的逾期付款责任的规定，根据对等原则，被告逾期交房的违约金，应当以购房款为基数，按日万分之二计算违约金。原告按约支付首付款及办理按揭贷款，付清了全部购房款，被告出具了二份《福建增值税普通发票》给原告，确认此前收到原告的相关款项。被告开发建设的商品房至今未能取得竣工备案，并存在水电问题至今仍在整改，使得被告至今不能交付符合交付条件的商品房。双方于2020年9月3办理房屋交付手续。按合同约定，被告应于2020年5月31日前将符合条件的商品房交付原告使用，但被告至今未能交付符合交付条件的商品房供原告使用，严重违约，损害了原告的合法权益。原告多次交涉无果，故诉至法院。宁德恒大置业有限公司辩称，1、被告已经按合同约定的时间通知交房，并未逾期，无须支付逾期交房违约金。因疫情影响，被告于2020年6月30日前取得合同附件约定的五方验收、建设工程消防验收意见书、电梯安全检验合格证，符合合同约定的交房条件。被告已及时通知买受人办理交房手续，因原告自身原因导致未按期交房，属原告自身过错，无权要求支付逾期交房违约金。2、原告依照日万分之二的标准要求支付违约金没有合同和法律依据，依法应当予以驳回。3、原告的诉请没有合同与法律依据。原告主张的逾期交房违约金在合同中明确约定按照总房款的日万分之一，而原告引用的补充协议未按约定办理按揭手续，是两种违约情形，不能混为一谈。4、案涉房屋在约定交房时间内已经取得五方验收、消防验收、电梯检验合格等合同规定的收房条件，被告也通知原告进行收房，按照补充协议第五点第五项，经出卖人通知，买受人若没有来收房，按照发出收房通知书那一天视为收楼。5、依据合同约定，原告若主张的是逾期交房违约金，应该依照合同第12条违约金计算标准。而原告主张因为房屋瑕疵未能收房，其主张诉请不能适用逾期交房的违约条款作为依据，应适用商品房买卖合同第16条，这两种违约情形是不同的，两种违约情况不能混为一谈。6、合同补充协议是双方真实意思的表示，并且已经过备案，具有法律效力。合同未排除原告的主要权利，可以根据不同的违约情形来主张权利。7、违约责任不应超过双方签订合同时所能预见到因违法合同造成的损失。双方对可能发生的逾期交房行为进行预判并对违约责任进行了约定，故应按照合同的规定承担违约责任。经审理查明：2019年1月3日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》（合同编号：×××07），约定被告将位于宁德市××路××路××路××幢××号房屋预售给原告，该商品房建筑面积124.58平方米，单价10719.06元，总价款1335380元。《商品房买卖合同》还对逾期付款责任、商品房交付时间、条件、逾期交付责任、补充协议等事项作了具体的约定。事后，原告按约支付首付款并办理按揭贷款，付清全部购房款。2020年1月18日，案涉商品房所在的宁德御景半岛二期工程竣工。另查明，受新冠肺炎疫情影响福建省于2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应，2020年2月27日起全省解除重大突发公共卫生事件一级响应。2020年3月19日12时起，福建省新冠肺炎疫情应急响应等级调整为省级三级应急响应。2020年9月3日，原、被告双方办理了房屋交付手续。以上事实，有《商品房买卖合同》、付款凭证、福建省增值税普通发票、房屋建筑工程竣工验收报告、福建省调整新冠肺炎疫情防控应急响应等级、福建启动重大突发公共卫生事件一级响应机制等证据印证，本院予以确认。本案争议的焦点在于：一、案涉商品房是否已具备交付条件；二、若被告存在违约，逾期交房违约金的标准如何确定。对此，本院予以分析、查明并作如下认定：对于争议焦点一。经查，案涉《商品房买卖合同》第九条商品房交付条件，载明：该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；…该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。案涉《商品房买卖合同》第二十八条补充协议，载明：对本合同未约定及约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。本院认为，依上述约定，案涉《商品房买卖合同》的附件十一补充协议四（二）的相关约定，明显减轻出卖人责任，且商品房是否可安全交付关系买受人生命财产安全，为国家住建部门强制性规定，不应以约定减轻或免除出卖人相关义务，案涉商品房交付的条件应当仍以案涉《商品房买卖合同》第九条约定的商品房交付所列条件为准。然，被告至今未提供相应证据证明案涉商品房已经具备《商品房买卖合同》第九条约定的商品房交付所列条件，故本院确认案涉商品房不具备交付条件。对于争议焦点二。经查，原告在案涉《商品房买卖合同》签订后已付清购房款，且前述已认定案涉商品房不具备交付条件，可见被告已存在违约。案涉《商品房买卖合同》第八条逾期付款责任第1（1）项载明：逾期在180日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。第十一条交付时间和手续第（一）项载明：出卖人应当在2020年5月31日前向买受人交付该商品房。第十二条逾期交付责任第1（1）载明：逾期在180日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）；第1（2）载明：逾期超过180日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。本院认为，案涉《商品房买卖合同》第八条第1（1）项约定逾期付款违约金计算比率为日万分之一，第十二条第1（1）项约定逾期交房违约金计算比率不低于第八条第1（1）项中的比率，第十二条第1（2）项约定逾期交房违约金计算比率不低于该条第1（1）项中的比率；第二十八条补充协议约定，对本合同未约定及约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。依上述约定及公平原则，被告逾期交房超过180日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告支付的逾期交房违约金应以每日按全部房价款万分之一的标准计算。故原告要求按日万分之二的标准计算逾期交房违约金和被告提出逾期交房违约金不得超过总房款百分之二的意见，依据不足，本院均不予采纳。综上所述，本院认为，依法成立的合同受法律保护。案涉《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，属有效合同，各方当事人应按照合同约定全面履行义务。原告已依约履行义务，但被告未按约定时间及时交付商品房，其行为构成违约，故被告应向原告支付逾期交房违约金。对于逾期交房违约金，经查，原、被告双方约定案涉商品房交付时间为2020年5月31日前，案涉商品房至今不具备交付条件。鉴于原、被告双方于2020年9月3日已实际办理了房屋交付手续，故被告应支付的逾期交房违约金应从2020年6月1日起算至2020年9月3日，以购房款1335380元为基数，按日万分之一的标准计算。庭审中，被告还提出因受新冠肺炎疫情影响，竣工时间顺延，故该疫情影响期间的违约金应当扣除。经查，受新冠肺炎疫情影响福建省于2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应，2020年2月27日起全省解除重大突发公共卫生事件一级响应，2020年3月19日12时起，全省应急响应等级调整为省级三级应急响应。然，案涉商品房所在的宁德御景半岛二期工程早已经在2020年1月18日竣工，案涉工程的施工与上述疫情影响没有因果关系，其建设工期不受疫情影响，不存在顺延，故被告的上述辩称依据不足，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告宁德恒大置业有限公司应于本判决生效之日向原告朱国栋支付逾期交房违约金（从2020年6月1日起算至2020年9月3日，以购房款1335380元为基数，按日万分之一的标准计算）；二、驳回原告朱国栋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费218元，由朱国栋负担109元，宁德恒大置业有限公司负担109元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。审判员  戴志雄二〇二一年二月二十五日书记员  蒋雅英附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。