湖北省咸宁市咸安区人民法院民 事 判 决 书(2018)鄂1202民初552、500号原告刘双霞（反诉被告），女，汉族，1984年10月1日出生，住咸宁市咸安区。原告朱考立（反诉被告）,男，汉族，1981年8月24日出生，住咸宁市咸安区。被告郑喜凤（反诉原告），女，汉族，1979年1月1日出生，住咸宁市咸安区。原告刘双霞、朱考立（反诉被告）诉被告郑喜凤（反诉原告）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后依法适用简易程序对两案合并公开开庭进行了审理。本诉原告朱考立，被告郑喜凤（反诉原告）均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘双霞、朱考立（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1、判令被告郑喜凤继续履行买卖合同；2、判令被告按照合同约定承担违约责任；3、由被告承担本案诉讼费。事实与理由：2017年10月11日，原、被告在咸宁市行政服务中心签订合同编号为MXN201710000065号存量房买卖合同，约定当日到银行办理支付购房款手续，由于被告拒绝履行出卖人义务无故毁约，原告多次要求被告继续履行合同，然被告却置之不理，原告遂诉至法院。被告郑喜凤（反诉原告）述称，本诉原告刘双霞、朱考立所述与事实不符。2017年10月11日，郑喜凤与刘双霞、朱考立签订存量房买卖合同，合同约定郑喜凤将其所有位于咸宁市咸安区温泉笔架山路38号（翰林名都）12幢3单元7层701室出卖给刘双霞、朱考立、两人应在签订合同当日支付郑喜凤购房款13万元，余款30万元在合同签订后45个工作日内向银行办理贷款申请手续，但至今两人未按合同约定支付购房款，由于刘双霞、朱考立拒绝履行买受人主要义务向出卖人支付购房款，其行为已构成违约，故请求法院解除双方于2017年10月11日所签订的存量房买卖合同，并按合同约定支付违约金。经与原告（反诉被告）刘双霞，朱考立多次协商未果，故提起反诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告刘双霞、朱考立（反诉被告）为支持自己主张的事实向本院提交三组证据：第一组，原告刘双霞、朱考立（反诉被告）与被告郑喜凤（反诉原告）签订的存量房买卖合同书一份，证明双方已于2017年10月11日设立房屋买卖合同的事实；第二组，电子数据微信聊天记录10份，证明刘双霞已向郑喜凤支付10000元购房款，同时也证明了郑喜凤无故拒绝履行合同的事实，其行为已构成违约；第三组，郑喜凤于2017年10月31日向刘双霞出具书面材料一份，证明郑喜凤自认了违约行为的事实，因其资金已到位决定不出售涉案房屋。被告郑喜凤（反诉原告）为抗辩本诉原告刘双霞、朱考立所主张的事实向本院提交三组证据，第一组，身份证复印件一份，证明反诉原告具有诉讼主体资格；第二组，涉案房屋权属证明书复印件一份，证明郑喜凤对所出让的房屋具有房屋所有权；第三组，编号为MXN201710000065号存量房买卖合同书一份，证明刘双霞、朱考立违约在先，合同约定刘双霞、朱考立应在签订合同之日向郑喜凤支付13万元购房款，但其并未履行，属于根本违约，郑喜凤可据此解除合同。对于当事人无异议证据，本院依法予以确认，并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2017年10月11日，本诉原告刘双霞、朱考立与本诉被告郑喜凤（反诉原告）签订编号为MXN201710000065号存量房买卖合同，合同约定，本诉被告郑喜凤（出卖人）将其所有的房屋坐落于咸宁市温泉笔架山路38号（翰林名都）小区12幢3单元701室，建筑面积88.69平方米出售给本诉原告刘双霞、朱考立（买受人），出卖人应保证有权出售该房屋，该房屋无权属纠纷、债权债务纠纷、被司法查封及其他限制转让情形，且出售该房屋未侵犯第三人的合法权益；出卖人保证本合同所载有关该房屋的情况以及所提供的全部资料真实、准确、完整，买受人已知晓该房屋现状，自愿买受该房屋；房屋总价款为43万元，按建筑面积计算的房屋单价为4848元，买卖双方对该房屋一并买卖的房屋附属设备、装饰装修、相关物品的价格另有约定的，具体约定见附件一。买受人采用贷款方式付款，买受人应在2017年10月11日前支付首期房价款13万元，剩余房款30万元通过申请商业贷款支付，买受人应当在签订合同后45个工作日内向银行办理贷款手续，于本合同第十条约定的申请房屋登记之日前取得贷款机构批贷文件，并告知出卖人。出卖人及相关当事人需按照贷款机构要求履行协助义务，若买受人因自身原因未获得贷款批准或批准金额金额低于本合同约定贷款数额的，双方同意以买受人自行筹齐剩余房价款在约定时间支付给出卖人；违约责任约定：出卖人或买受人违反合同约定下列任何一种情形（1）、买受人未按约定交付定金的；（2）、买受人未按照合同约定向出卖人支付房价款的（3）、出卖人或买受人未按照合同约定缴纳相关税费的；（4）出卖人或买受人未按照合同约定办理房屋登记的；（5）、出卖人或买受人未按照合同约定履行房屋交付手续的。违约一方按每逾期一日，按日计算向守约方支付本合同约定的房屋总价款5%的违约金，合同继续履行，若逾期超过30日的，任何守约方都有权解除本合同；因出卖人违约买受人解除合同的，出卖人应当自收到买受人解除合同书面通知到达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按合同第四条约定的房屋总价款的5%向买受人支付违约金；因买受人违约出卖人解除合同的，买受人应当自出卖人解除合同书面通知到达之日起30日内退还出卖人已交付的房屋及附件一所列物品，并按合同约定的总价款的5%向出卖人支付违约金或从买受人已付款中扣除。守约方实际损失超过违约金的，实际经济损失与违约金的差额应由违约方据实赔偿，双方对合同其他权利义务也进行了明确约定。合同签订后，本诉原、被告随即在房产管理部门办理了备案登记手续，刘双霞于当日以微信转账方式支付郑喜凤购房款10000元，在间隔十分钟后郑喜凤又将10000元退回给刘双霞。2017年10月16日，郑喜凤要求刘双霞共同去银行办理交款手续，由于其他客观原因双方当日未到银行办理交款手续。同年10月17日，郑双喜告知刘双霞因购买他处房产首付款已筹到，无需卖房筹款所以要求解除合同，并以微信转账方式将房屋图纸材料款150元，另外补偿288元给刘双霞。经双方多次协商未果，双方均认为对方行为已构成违约，因而成讼。本院认为：本诉原告刘双霞、朱考立与被告郑喜凤签订的存量房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律强制性规定，应为有效合同。双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。本诉原告刘双霞、朱考立向本院诉请要求本诉被告郑喜凤继续履行合同，并按照合同约定承担违约金的请求，经查，本诉原、被告在合同中约定刘双霞、朱考立应于签订合同时支付本诉被告郑喜凤13万元购房款，但刘双霞当日仅支付10000元购房款，后郑喜凤又将该款退回给刘双霞。对于双方互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。因此，刘双霞、朱考立作为合同先履行方，其未在约定时间足额支付应付购房款，其行为已构成违约，其反诉辩称，双方在微信聊天记录中反诉原告并未要求其立即支付13万元购房款，反诉被告具有一定支付能力，是否及时支付13万元购房款并不是阻碍合同履行的主要原因意见，在双务合同履行中，债务人应自觉履行合同主要义务，而不是在债权人督促下履行义务，因此对本诉原告的诉求及反诉辩称意见均不予以支持和采纳。本诉被告郑喜凤（反诉原告）在本诉中反诉要求反诉被告承担违约责任并解除合同的请求，对于一方迟延履行合同主要义务的，经守约方催告后违约方在合理期间仍未履行的，守约方据此可以解除合同。双方在合同中约定，买受人未按照合同约定向出卖人支付房价款的，且逾期超过30日内的，出卖人有权解除本合同，然而，反诉原告在合同签订第7日即2017年10月17日就以微信方式告知对方要求解除合同，显然不符合双方约定的解除条件，双方在合同履行中都违反了合同义务，应当各自承担相应责任。鉴于反诉被告至今仍未履行支付购房款义务，继续履行合同已无法实现合同目的，反诉原告诉请要求解除合同的请求，本院应予支持。对于反诉原告诉请违约金诉求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第一百零七条、第一百二十条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、驳回本诉原告刘双霞、朱考立全部诉讼请求；二、解除本诉原告（反诉被告）刘双霞、朱考立与本诉被告（反诉原告）郑喜凤于2017年10月11日签订的存量房买卖合同；三、驳回本诉被告（反诉原告）郑喜凤其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费200元，由本诉原告刘双霞、朱考立共同负担；反诉案件受理费200元，由反诉原告郑喜凤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。审判员  王义超二〇一八年四月二十六日书记员  范 婷