广东省肇庆市端州区人民法院执 行 裁 定 书(2018）粤1202执异11号异议人（被执行人）：陈少妍，女，汉族，1973年9月5日出生，身份证住址广东省肇庆市端州区，。申请执行人：梁伟志，男，汉族，1967年2月13日出生，身份证住址佛山市南海区，。被执行人：梁德明，男，汉族，1974年8月20日出生，身份证住址广东省肇庆市端州区，.本院在执行申请执行人梁伟志与被执行人梁德明、陈少妍民间借贷纠纷一案中【原案号：（2016）粤1202执503号，恢复执行案号：（2018）粤1202执恢22号】，被执行人陈少妍提出书面异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。异议人陈少妍称：贵院执行的（2018）粤1202执恢22号案件，于2018年3月12日对异议人陈少妍名下的肇庆市××州区××西、南侧××房进行了拍卖，异议人认为，贵院的拍卖：一、本案的执行程序不合法，损害异议人的合法权益。案件进入执行程序后，异议人陈少妍与被执行人梁德明可能因某些原因没有收到过法院任何关于执行阶段相关文书，而造成此次错误。异议人陈少妍与被执行人梁德明的经常居住地在肇庆市××州区××西、南侧××房，两人的电话号码也一直正常使用，多年来一直未变更过，在诉讼阶段也一直参加诉讼，但进入执行阶段后，不知道什么原因没有收到过任何执行阶段的文书，即法院通知委托评估、确定评估机构的通知、评估机构到现场的通知；评估报告作出后也没有收到评估报告书。异议人是2018年3月28日才到执行局，收到执行局工作人员交付的评估报告。该评估报告与真实情况不符，导致涉案房屋价格的评估结果严重不实。异议人购买房屋时，毛坯房的套内建筑面积单价已经是每平方米8530元，经过异议人投入差不多百万元的豪华装修后，套内建筑面积的评估价格才每平方米7862元。在现今××州区的房地产市场，这个评估价格怎么可能产生？该评估报告严重违背客观事实。二、司法拍卖网上公布的房屋信息与事实不符，严重影响房屋的拍卖价，损害异议人的合法权益。本案拍卖的房屋建筑面积232.18平方米，套内面积193.18平方米，但司法拍卖网上公示的信息为建筑面积193.18平方米，两者相差39平方米。房屋面积是房屋价格的主要决定因素，但网上公示的信息存在指导失误已严重影响参与拍卖人的出价，影响最后的拍卖成交价格。本案拍卖的房屋是经过豪华装修的，装修时异议人投入百万元，但司法拍卖网上公示的信息为“普通装修”，理由为未能进入室内查勘。但异议人陈少妍与被执行人梁德明一直都居住在本房屋，对法院处理案件的工作也是配合的，一直没有收到法院关于何时进入现场评估的通知，法院却以“未能进入室内查勘”为由简单设定异议人的房屋装修为简单装修，明显损害了异议人的合法权益，影响最后的成交价格。基于以上情况，异议人请求1、撤销司法拍卖网2018年3月12日对肇庆市××州区××西、南侧××房拍卖成交行为。2、将异议人位于肇庆市××州区××西、南侧××房重新评估及拍卖。为证明其主张，异议人向本院提交如下证据：1、购房合同一份，证明异议人购房时，房屋的套内价格就已达到8530元，房屋建筑面积232.18平方米，套内面积193.18平方米；2、评估报告一份，证明评估报告所述的房屋普通装修与事实不符，评估价格严重偏低，存在重大问题；3、司法拍卖网截图，证明网上公示的房屋建筑面积193.18平方米，普通装修与事实不符，影响拍卖成交价格；4、室内照片、部分装修单据，异议人的房屋投入百万元装修，是豪华装修。经审查查明，关于申请执行人梁伟志与被执行人梁德明、陈少妍民间借贷纠纷一案，因被执行人梁德明、陈少妍逾期未履行本院发生法律效力的（2015）肇端法民三初字第566号民事判决确定的法律义务，申请执行人梁伟志向本院申请执行。本院受理并编立案号（2016）粤1202执503号。2017年7月20日，本院以邮寄方式将执行通知书、传票、财产报告令等相关文书分别寄至异议人陈少妍名下的位于鼎湖区桂城××、××楼××房；异议人陈少妍与被执行人梁德明各自的身份证住址肇庆市××州区××州××房、大桥西第七排第九间，并于本院公告栏张贴。期间本院于2016年8月9日终结（2016）粤1202执503号案件的该次执行。执行中，根据申请执行人的申请及该案实际，本院通过摇珠方式选定广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司对异议人陈少妍名下的肇庆市××州区××西、南侧××房进行价格评估。2016年12月26日，广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司作出信评字第（B）1612051045号《评估报告书》，该评估报告载明肇庆市端州区棠岗西、南侧星湖尚景苑二期2号1202房地产套内建筑面积193.18平方米，估价总值为人民币151.9万元。2017年5月2日，本院作出（2016）粤1202执503号之二执行裁定书，裁定拍卖、变卖上述不动产以偿付相应数额的债务。2017年5月12日，本院以邮寄方式将（2016）粤1202执503号之二执行裁定书、《评估报告书》等相关文书分别寄至异议人陈少妍名下的位于鼎湖区桂城××、××楼××房；异议人陈少妍与被执行人梁德明各自的身份证住址肇庆市××州区××州××房、大桥西第七排第九间；同年8月26日，本院在《人民法院报》刊登拍卖公告，向异议人陈少妍、被执行人梁德明公告送达广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司作出信评字第（B）1612051045号《评估报告书》及（2016）粤1202执503号之二执行裁定书。2018年1月2日，本院恢复该案执行并编立案号（2018）粤1202执恢22号。2月27日，本院将（2018）粤1202执恢22号《拍卖通知书》张贴于肇庆市××州区××西、南侧××房大门并拍照留存，该拍卖通知书对上述不动产的拍卖时间、拍卖方式等相关事宜进行了详尽披露。2018年3月11日10：00：00至3月12日10：51：57，本院在淘宝网司法拍卖网络平台上对上述不动产以106.33万元为起拍价进行第一次公开拍卖，竞买人王晓华以人民币187.93万元的最高价竞得。2018年4月12日，异议人陈少妍以执行程序不合法及本院司法拍卖网上公布房屋信息与事实不符为由，向本院提起执行异议，请求撤销拍卖，重新评估。另查明，涉案的肇庆市××州区××西、南侧××房建筑面积232.18平方米，套内建筑面积193.18平方米。2018年3月21日，广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司向本院作出《说明函》，该函确认对涉案的肇庆市××州区××西、南侧××房的估价采用套内建筑面积进行估价，评估结果单价为套内建筑面积7862元每平方米，若以建筑面积进行计价，则评估单价为6542每平方米。拍卖前三十日，本院在淘宝网司法拍卖网络平台公示《房地产估价报告》、《住宅类标的调查情况表》、《拍卖公告》等文书，其中《住宅类标的调查情况表》、《拍卖公告》载明的涉案不动产建筑面积193.18平方米，《房地产估价报告》载明的涉案不动产建筑面积232.18平方米。再查明，广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司于2015年入选广东法院司法委托专业机构名册，其鉴定类别为房地产评估及土地评估。本院认为：首先，针对异议人陈少妍提出的本院执行程序违法的主张，本院立案后，因无法直接送达执行通知书、传票、财产报告令等文书给异议人与被执行人，本院向异议人与被执行人的身份证住址、经常居住地地址及异议人名下登记不动产的地址邮寄送达，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第八十八条“直接送达诉讼文书有困难的，可以委托其他人民法院代为送达，或者邮寄送达。邮寄送达的，以回执上注明的收件日期为送达日期”之规定。期间，本院在拟对异议人名下的不动产进行处置时，向异议人与被执行人的身份证住址、经常居住地址及异议人名下登记不动产的地址邮寄送达《评估报告书》及（2016）粤1202执503号之二执行裁定书，同时在《人民法院报》上公告送达上述文书，并在涉案不动产大门张贴（2018）粤1202执恢22号《拍卖通知书》，依照《最高人民法院关于适用的解释》第一百三十八条“公告送达可以在法院的公告栏和受送达人住所地张贴公告，也可以在报纸、信息网络等媒体上刊登公告，发出公告日期以最后张贴或者刊登的日期为准。对公告送达方式有特殊要求的，应当按照要求的方式进行。公告期满，即视为送达。人民法院在受送达人住所地张贴公告的，应当采取拍照、录像等方式记录张贴过程。”之规定，本院的送达合法有效，故异议人陈少妍认为本院执行程序不合法的主张，理据不足，本院不予采信。其次，对于异议人认为涉案不动产评估价格偏低，要求重新进行评估的请求，人民法院在执行中对拟拍卖财产进行的资产评估，是由评估机构遵循适用的评估原则，按照法定程序，综合运用相关专业技能，对特定资产的价值进行估算的过程，具有较强的专业技术性。而执行程序中拍卖的目的是为了尽快实现申请执行人的债权，对拍卖财产进行评估，只是辅助人民法院确定拍卖保留价的手段，评估价格并非最终的交易价格，最终成交价格仍需由市场检验。异议人如认为评估价格过低或未能真实反映其价值，应当在法定期限内提出，亦可在拍卖前履行生效法律文书确定的义务或参与竞买。因此，评估结果出具后，没有法定理由，不应启动重新评估。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产》第六条第二款“当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许”之规定，只有当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法的，才符合申请重新评估的条件。经本院查明，广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司系入选广东法院司法委托专业机构名册的评估机构，具备相应的评估资质。异议人认为涉案不动产的评估价格存在严重偏差，脱离市场价格水平，要求本院重新进行评估，但并未提交相关证据证明该评估报告存在《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产》第六条第二款规定的情形，故其要求对涉案不动产重新进行评估的请求，本院不予支持。第三、关于本院在《拍卖公告》上披露的信息有误是否影响最后的拍卖成交价格。本院在《拍卖公告》上披露的涉案不动产建筑面积信息的确有误，但一并披露的《房地产估价报告》中载明的涉案不动产建筑面积无误；广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司向本院作出《说明函》也确认对涉案的肇庆市××州区××西、南侧××房的评估结果单价为套内建筑面积7862元每平方米，若以建筑面积进行计价，则评估单价为6542每平方米；且涉案不动产最终以人民币187.93万元的价格成交，溢价率76.74%，远远高出起拍价格，故本院的信息披露虽有瑕疵，但实体上未对异议人的权益有损害，尚不足以撤销拍卖。故对异议人要求撤销拍卖的请求，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项规定，裁定如下：驳回异议人陈少妍的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内，向肇庆市中级人民法院申请复议。审判长 谭 松审判员 刘国标审判员 廖铭道二〇一八年四月二十八日书记员 聂钰湘