安徽省舒城县人民法院民 事 判 决 书（2021）皖1523民初1212号原告:靳书生,男,1982年6月8日出生,汉族,安徽省舒城县人,农民,住安徽省舒城县。原告:王清娴,女,1987年11月7日出生,汉族,湖北省阳新县人,农民,住安徽省舒城县。原告靳书生、王清娴共同委托代理人:曹勇,安徽永诚律师事务所律师；原告靳书生、王清娴共同委托代理人:刘中梅,安徽永诚律师事务所实习律师。被告:廖克旺,男,1946年2月14日出生,汉族,安徽省舒城县人,居民,住安徽省舒城县。被告:沈世云,女,1952年7月12日出生,汉族,安徽省舒城县人,居民,住安徽省舒城县。被告:廖红娣,女,1974年12月13日出生,汉族,安徽省舒城县人,居民,住安徽省合肥市蜀山区。被告廖克旺、沈世云、廖红娣共同委托代理人:刘克廷,男,1948年12月24日出生,汉族,安徽省寿县人,居民,住安徽省寿县。原告靳书生、王清娴与被告廖克旺、沈世云、廖红娣房屋买卖合同纠纷一案,本院于2021年2月8日立案,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告靳书生及其委托诉讼代理人曹勇、刘中梅，被告廖克旺、沈世云、廖红娣及其委托诉讼代理人刘克廷均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告靳书生、王清娴向本院提出诉讼请求:1.请求依法判令原、被告签订的《房产买卖协议》无效；2.判令三被告立即返还原告360000元并承担逾期返还资金占用利息（自2020年7月2日起按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率计算至实际返还之日止）；3.判令三被告赔偿原告违约金72000元、装修损失93636.59元、鉴定费5000元，合计170636.59元；4.本案诉讼费用由三被告承担。事实与理由：2019年9月16日，两原告与被告廖克旺、沈世云通过中介方舒城县万达信息服务部签订房产买卖协议一份，被告廖克旺、沈世云将位于舒城县经济技术开发区住宅出售给两原告，合同约定房屋总价款360000元;并约定如被告方违约,除退还原告方全部购房款外，并赔偿原告方因为购买房屋所造成的一切损失及所有的装修费用，另外还必须赔偿原告方违约金（按现房价的80%）。合同签订后，被告廖克旺、沈世云将上述房屋交付给两原告,两原告依约向被告廖克旺、沈世云支付了全部购房款360000元，被告沈世云于2019年10月2日向两原告出具收条予以确认。两原告收到上述房屋后即投入大量人力物力对案涉房屋进行装修并准备进入居住，截至目前，两原告因对案涉房屋装修,已实际支付人工工资及装修材料款等有10多万元。2020年上半年政府有关部门对案涉房屋予以断水断电并要求居住户搬离,两原告才被告知案涉房屋属于政府的公租房，任何单位和个人无权出售。两原告遂找被告廖克旺、沈世云协商要求退还购房款并赔偿损失，但被告廖克旺、沈世云一直置之不理。本案在审理过程中两原告申请本院对案涉房屋的装修费用的予以鉴定,经鉴定装修费用为93636.59元,两原告垫付了鉴定费用计5000元。两原告为维护自身合法权益，现依据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条规定，特提起诉讼。请求依法裁判，支持原告诉请。被告廖克旺、沈世云、廖红娣答辩称：一、本案不存在违约责任;依据我国合同法的相关规定,违约责任是违反有效合同而产生的责任，违约责任是以合同有效成立为构成要件的;而本案中两原告与被告廖克旺、沈世云所签订的房屋买卖协议属无效合同，而无效合同是不存在违约责任的,因此本案两原告要求三被告赔偿违约金72000万元的诉讼请求理由不能成立。二、本案中两原告要求三被告赔偿利息的请求，也缺乏有效证据的支持和相关法律依据;本案系无效合同纠纷并非借贷纠纷，且双方未约定所谓占用利息,如两原告要求三被告赔偿所谓占用利息，那么被告廖克旺、沈世云则可以要求两原告赔偿房屋占用的相应租金（按每月1000元计算）;三、两原告要求三被告赔偿装修费93636.59元的诉讼请求;在本案审理过程中,虽经法院委托鉴定部门对案涉装修费用进行了鉴定,但该鉴定意见书与客观事实明显不符,理由如下:1.两原告举证的所谓购物票据及清单，计23431元，但该票据并非正式税务发票，因此该收款凭证和清单，缺乏真实性与合法性，其数字与诉求100000元亦相差甚远，其余76569元更是毫无证据；2.两原告在2020年6月份接到政府下达的停水停电通知退房的情况下仍然进行装修,对扩大的损失应由两原告自行承担；3.两原告系完全民事行为能力人，其在明知该房没有产权证的情况下，仍然贪图便宜自愿坚持购买,并与被告廖克旺、沈世云签订了《房产买卖协议》后并对案涉房屋进行装修，因此两原告本身对购买案涉房屋也存在过错，依法应自行承担其过错责任；4.两原告在取得中意公司以房抵债卖给被告廖克旺、沈世云的案涉两套房屋居住权后,又通过欺诈方式与房管部门签订案涉房屋的租赁合同，侵犯了被告廖克旺、沈世云的居住权利.其与房管部门签订的房屋租赁合同应属无效,因此其要求被告赔偿损失的诉请没有合法依据,应予驳回;四、两原告主张与被告廖克旺、沈世云签订的房产买卖合同无效并要求返还全部购房款及赔偿损失,因两原告也存在重大过错应承担相应责任;被告廖克旺、沈世云返还购房款的前提是两原告先返还案涉房屋并自行申请撤销与房管部门签订的案涉房屋的租赁协议;五、两原告返还被告房屋时应恢复房屋原状,如有毁损应予赔偿;六、本案两原告与被告廖克旺、沈世云在中介处签订房屋买卖协议时,当时应两原告要求,被告廖克旺、沈世云已将2017年4月10日与安徽中意塑胶有限公司签订的《存量房买卖合同》的原件及交纳购房款506294元的两张收据原件均交给了两原告，既然两原告要求判令双方签订的房屋买卖协议无效并要求退还购房款，两原告则应返还除案涉房屋外，还必须将三被告向其提供的上述购房合同和交款收据两份原件予以退还。另外案涉房屋经评估装修款为93636.59元，三被告对该评估意见持有异议,部分计价项目和金额计算有误,该鉴定意见书不能作为定案依据。原、被告向本院举证如下，原告提供证据：一、身份证复印件二份；二、房产买卖协议一份、收条一份；三、装修人工费、材料费清单一组、工程造价鉴定意见书。被告提供证据：一、三被告的身份证复印件各一份；二、《存量房买卖合同》及购房款收据各一份；三、原、被告签订的《房屋买卖协议》；四、被告与舒城县为民保障运营有限公司签订的《房屋租赁协议》；五、舒城县为民保障运营有限公司和舒城县城镇住房保障办公室共同出具的证明一份。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审查，对原告与被告所举证据的真实性、合法性及关联系予以确认,至于证明目的能否成立,属于法律、事实争议的范畴,本院将综合相关事实和证据综合认证。本院经审理认定事实如下:原告靳书生、王清娴系夫妻关系,被告廖克旺、沈世云系夫妻关系,被告廖红娣系被告廖克旺、沈世云的女儿。2019年9月16日，原告靳书生、王清娴与被告廖克旺、沈世云通过舒城县万达信息服务部签订房产买卖协议一份，双方约定由被告廖克旺、沈世云将位于舒城县经济技术开发区两套住宅出售给原告靳书生、王清娴，房屋总价款360000元，并约定了相关违约责任。协议签订后，原告靳书生、王清娴依约向被告廖克旺、沈世云支付了全部购房款360000元，被告沈世云于2019年10月2日向两原告出具收条予以确认,被告廖克旺、沈世云依约将其与安徽中意塑胶有限公司签订的《存量房买卖合同》原件及交纳上述房屋的购房合同及收款收据原件（两张）交付原告靳书生、王清娴。原告靳书生、王清娴收到案涉房屋后即对房屋进行装修;因该案涉房屋属政府的公租房,2020年上半年政府相关部门对案涉房屋予以断水断电,并要求原告靳书生、王清娴搬离;但原告靳书生、王清娴对案涉房屋继续进行装修直至入住生活至今。另查明，原告靳书生于2020年7月1日与舒城县为民保障房运营有限公司签订房屋租赁协议，承租了案涉房屋。2020年11月12日，舒城县为民保障运营有限公司和舒城县城镇住房保障办公室共同出具证明一份，载明:我单位与中意家园1313、1314室现住户靳书生签订公租房房屋租赁合同时，因该户当时隐瞒了此房屋是从中介处通过二次交易才取得进住的实情，忽略了尚有初始购房合同，而造成我单位与靳书生签订租赁合同的失误。另原、被告于庭前共同委托安徽中信工程咨询有限责任公司对案涉房屋的装修工程造价予以了鉴定，鉴定费5000元，鉴定结果为案涉房屋的装修损失为93636.59元。本院认为，案涉房屋属政府公租房，任何单位和个人均无权出售，被告廖克旺、沈世云将案涉房屋出售给原告靳书生、王清娴所签订《房产买卖协议》,根据相关法律规定应属无效。被告廖克旺、沈世云收取的购房款360000元应当返还给两原告;两原告也应将案涉房屋返还被告廖克旺、沈世云。如两原告在返还案涉房屋时对房屋造成毁损(经鉴定装修部分除外),应承担修复责任。两原告诉请被告廖克旺、沈世云支付逾期返还资金占用利息,因案涉房屋自交付后一直由两原告居住和使用，被告廖克旺、沈世云有要求两原告给付占有房屋期间的租金的权利,双方互负有给付义务，根据相关法律规定，对两原告诉请三被告支付逾期返还资金占用利息，本院依法不予支持。因案涉房屋买卖协议无效，其中约定的违约责任亦属无效，对两原告诉请被告廖克旺、沈世云支付违约金72000元，本院依法不予支持。两原告接收案涉房屋后进行了装修;本院根据两原告申请委托安徽中信工程咨询有限责任公司对案涉房屋的装修工程造价予以了鉴定，鉴定结果为案涉房屋的装修损失为93636.59元,两原告支付鉴定费5000元;三被告对鉴定意见中有部分计价项目和金额计算持有异议并出具了书面申请，鉴定单位对提出异议的部分也给予了书面答复;本院认为鉴定意见是对案涉房屋装修费用的客观、独立的评价，对该鉴定意见,本院依法予以认定。因被告廖克旺、沈世云明知案涉房屋属政府公租房而出售，应对两原告的装修损失承担主要责任,两原告在政府相关部门对案涉房屋采取断水断电措施后，知悉系政府公租房仍继续装修，对扩大的装修损失，也应承担相应的责任。现由于对扩大的装修损失无法查明，本院根据公平原则，由被告廖克旺、沈世云承担装修损失的70%，由两原告承担装修损失的30%。因被告廖红娣并非本案合同的相对方，对两原告诉请被告廖红娣承担本案的相关责任，无事实和法律依据，依法不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法典》第一百四十三条第一款第三项、第一百五十七条的规定,判决如下：一、本院依法确认原告靳书生、王清娴与被告廖克旺、沈世云于2019年9月16日签订的《房产买卖协议》无效；二、被告廖克旺、沈世云于本判决生效后十日内返还原告靳书生、王清娴购房款360000元；三、原告靳书生、王清娴于本判决生效后十日内将中意家园3幢1313、1314室腾空返还被告廖克旺、沈世云;（同时原告靳书生、王清娴将被告廖克旺、沈世云交付的《存量房买卖合同》原件两份、中意公司出具的购房款收据原件两张(合计金额506294元)予以退还)；四、被告廖克旺、沈世云于本判决生效后十日内赔偿原告靳书生、王清娴装修损失款65545.61元（93636.59元*70%）；五、驳回原告靳书生、王清娴其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5060元,鉴定费5000元，合计10060元,由原告靳书生、王清娴负担3018元,由被告廖克旺、沈世云负担7042元。如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于安徽省六安市中级人民法院。审判员 陶 浩二〇二一年二月二十五日书记员 余运奎本案引用相关法条：《中华人民共和国民法典》第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。