福建省泉州市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）泉民终字第2946号上诉人（原审被告）福建中升房地产开发有限公司，住所地：福建省泉州市鲤城区江滨南路**，组织机构代码：76406918-X。法定代表人许宗成，该公司总经理。委托代理人郭荣锋、庄明，福建泉南律师事务所律师。被上诉人（原审原告）吴劲林，男，1982年10月6日出生，汉族，住福建省仙游县。委托代理人苏志松、黄思海，福建顺济律师事务所律师。上诉人福建中升房地产开发有限公司（以下简称中升房地产公司）因与被上诉人吴劲林商品房预售合同纠纷一案，不服福建省泉州市鲤城区人民法院（2013）鲤民初字第2798号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审判决查明，被告中升房地产公司于2007年9月30日取得预售泉州市鲤城区辉映江山一期1、2＃楼的商品房预售许可证。原、被告于2007年11月10日签订第200600013304号《商品房买卖合同》，合同约定：买受人（指原告吴劲林）向出卖人（指被告中升房地产公司）购买鲤城区江滨南路辉映江山一期第2＃楼第20层2003号房，购房款总金额1541479元，付款方式为按揭方式；该商品房经单体验收合格后交付业主装修时间为2009年12月31日前，该商品房综合备案完成办理交房手续时间为2010年9月31日前；中、大暴雨及六级以上台风、停水、停电（以泉州气象台、供电局、自来水公司提供的资料为准）造成无法施工，市政配套安装延期及政府重要活动造成工程无法施工，出卖人可据实予以延期；出卖人逾期交房的，逾期不超过90日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；买受人在接到出卖人入伙通知之日起5个工作日内（以邮局回单邮戳为准）到指定的地点办理房产入伙手续，逾期不办理者，视为已同意入伙；出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，若买受人不退房，出卖人按已付房价款的日0.01%向买受人支付违约金，出卖人应按约定时间内办理初始登记并通知买受人，买受人应在接到通知15日内履行办理产权转移的义务，买受人不履行义务者，未能取得房地产权证书的，由买受人承担违约责任。《商品房买卖合同》的附件四《合同补充协议》第四条第二款约定：买受人应于《辉映江山商品房定购单》上规定的时间内签订《商品房买卖合同》并办结银行按揭贷款相关手续，逾期办理银行按揭贷款手续超过一个月的，出卖人有权解除合同，买受人并按总房款的20%向出卖人支付违约金，买受人要求不解除合同的，应按逾期办理银行按揭贷款金额的日万分之陆向出卖人支付违约金。合同签订后，原告于2007年11月10日支付购房首期款491479元。2008年1月10日，原告吴劲林作为借款人与贷款人中国建设银行股份有限公司泉州分行签订《个人住房借款合同》，约定按揭贷款金额为1050000元。2008年1月22日，中国建设银行股份有限公司泉州分行将贷款1050000元划入被告中升房地产公司账户。被告于2009年10月30日通过对辉映江山一期1、2＃楼的竣工综合验收，并于2011年6月22日通过竣工验收备案。此后，原告收到被告发出的要求原告在2011年7月6日办理入伙手续的通知。2011年7月23日，被告将诉争商品房交付给原告。被告于2011年12月31日完成辉映江山一期1、2、3、5、6号楼的商品房项目初始登记，并于2012年8月3日向原告邮寄办证相关资料，原告于2012年8月4日收到该邮件。原告于2013年3月18日诉至法院，请求判令：1、被告按照合同约定依法为原告办理泉州市鲤城区江滨南路辉映江山一期第2＃楼2003号房屋的房屋所有权证登记手续；2、被告按照合同约定向原告承担自2009年12月31日起至2011年7月23日止的逾期交房违约金（按已付房款的日万分之贰计算），共计人民币308.3元／天×598天＝184363.4元；3、被告按照合同约定向原告承担自2010年12月31日起至实际办理房屋所有权证之日止（按已付房款的日0.01%计算）的逾期办理房屋所有权证违约金；4、被告继续履行与原告于2008年6月21日签订的《辉映江山车位定购单》，并为原告办理车位产权证手续；5、被告按照合同约定向原告承担自2009年12月31日起至2011年7月23日止的逾期交付车位违约金（按已付车位款的日万分之贰计算），共计为人民币2元／天×598天＝1196元；6、被告按照合同约定向原告承担自2010年12月31日起至实际办证之日止的逾期违约金（按已付车位款的日0.01%计算）。原审诉讼中，原告放弃上述第4、5、6项诉讼请求。原审判决另查明，原、被告于2013年7月13日签订编号为201307130089的《商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买辉映江山一期地下室545号车位。原审判决确定本案争议的焦点是：1、合同约定的交房时间为何时；2、被告可顺延交房的期限；3、被告是否存在逾期协助办证行为。关于焦点1的问题，原告主张，交房时间为2009年12月31日前。被告主张，交房时间为2010年9月31日前。原审判决认为：原、被告签订的第200600013304号《商品房买卖合同》第八条第一款第五项约定“该商品房经单体验收合格后交付业主装修时间为2009年12月31日前，该商品房综合备案完成办理交房手续时间为2010年9月31日前”，该条款约定了两个不同的交付时间，现原、被告对该条款的理解产生争议，只能按照合同解释原则确定该条款的真实意思。按照该条款所使用的词句来看，交房时间应为2010年9月31日前。因2010年9月的最后一天为2010年9月30日。因此，合同约定的交房时间应确定为2010年9月30日前。关于焦点2的问题，被告主张，被告在商品房建设期间共遇见中、大暴雨139天、台风46天、大风11天、停水15天、停电19天、2006-2010年高考、中考、初考计45天，总计275天，被告可以据实予以延期275天交房。另由于原告逾期付款73天，被告可据实延期交房，以上被告可据实延期交付房屋的时间共计为348天。原告认为被告不能据此予以延期交房。原审判决认为：原、被告签订的第200600013304号《商品房买卖合同》第八条第二款第3、4项约定，如遇中、大暴雨及六级以上台风、停水、停电（以泉州气象台、供电局、自来水公司提供的资料为准）造成无法施工，或市政配套安装延期及政府重要活动造成工程无法施工，被告可据实予以延期。根据被告提供的泉州市气象台气象资料、泉州晚报上刊登的停水与停电通知，被告自合同签订日2007年11月10日起至合同约定的房屋交付期限2010年9月30日止共遇见中、大暴雨89天、6级以上台风13天、停水7天、停电14天共计123天（已扣除重复天数），该时间段符合合同的约定，应在延期交房时间中扣除，被告据此可以顺延交房时间至2011年1月31日；而在顺延期间，被告共遇见中、大暴雨6天、6级以上台风2天（已扣除重复天数）、停电2天共计10天，被告可据此延长交房时间至2011年2月10日；至于原、被告签订合同之前发生的中、大暴雨等情形，被告在签订合同时就应当清楚上述事实并可对交付房屋的时间作出相应的调整，被告不得以此作为逾期交付房屋的抗辩理由。虽然被告在商品房建设期间共遇见2006-2010年高考、中考、初考共计45天，但该时间段并不符合合同的约定，因此，不能在延期交房时间中扣除。《商品房买卖合同》的附件四《合同补充协议》第四条第二款约定：买受人应于《辉映江山商品房定购单》上规定的时间内签订《商品房买卖合同》并办结银行按揭贷款相关手续，原告所负担的义务是按约定提交办理银行按揭贷款中必须由买受人提供的材料并签署相关合同和文件。因此，对于非原告原因导致按揭贷款手续延期办结，原告不承担逾期办理银行按揭贷款手续的违约责任。原、被告约定原告提交办理完银行按揭贷款手续的时间是签订《商品房买卖合同》之日。被告在《商品房买卖合同》签订之后始终没有向原告发通知催告办理按揭贷款手续，也未能举证证明原、被告在签订《商品房买卖合同》当日没有办理完按揭手续及延期办理按揭贷款手续系可归责于原告的原因所致，故被告辩解原告逾期办结银行按揭贷款手续，导致被告迟延73天收到银行划拨的按揭款，并据此要求顺延交房、办证时间的请求没有事实及法律依据，不予支持。综上，被告可延长交房时间133天，即交房时间可顺延至2011年2月10日。关于焦点3的问题，原告主张被告存在逾期协助办证行为，应承担自2010年12月31日起至实际办理房屋所有权证之日止，按已付房款的日0.01%计算的逾期办证违约金。被告主张其不存在逾期协助办证行为，不应支付逾期办证违约金给原告。原审判决认为，《商品房买卖合同》第十五条规定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的日0.01%向买受人支付违约金；出卖人应按约定时间内办理初始登记并通知买受人，买受人应在接到通知15日内履行办理产权转移的义务，买受人不履行义务者，未能取得房地产权证书的，由买受人承担违约责任。原、被告实际交付房屋的时间为2011年7月23日，根据上述约定，被告应于2012年7月22日前办理初始登记并通知买受人。被告中升房地产公司于2011年12月31日已办结鲤城区辉映江山一期1、2、3、5、6号楼的商品房项目初始登记，并于2012年8月3日向原告邮寄办证通知，原告于2012年8月4日收到该通知，被告已履行了《商品房买卖合同》约定的协助办证义务。自2012年7月22日至2012年8月4日，被告逾期履行协助办证义务共计13天。综上，原审判决认为：被告中升房地产公司依法开发辉映江山一期1、2＃楼，其与原告吴劲林签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，受法律保护。双方当事人应当全面履行合同约定的义务。根据合同约定，被告应在2010年9月30日前将诉争商品房交付给原告，被告在施工期间可延期133天，因此，交房时间可顺延至2011年2月10日。原、被告在《商品房买卖合同》第十一条第二款中约定“买受人在接到出卖人入伙通知之日起5个工作日内（以邮局回单邮戳为准）到指定的地点办理房产入伙手续，逾期不办理者，视为已同意入伙”，原告提供的入伙通知书表明其已收到被告要求其于2011年7月6日办理入伙手续的通知书，但原告于2011年7月23日才去办理交房手续，根据合同约定，在2011年7月6日应视为被告已交房，对于2011年7月6日之后所产生的逾期交房违约金，被告不需承担违约责任。至2011年7月6日，被告共迟延交房146天，根据《商品房买卖合同》第九条的约定：出卖人逾期交房的，逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。故被告应支付逾期交房违约金为1541479元×0.0002／天×146天=45011.19元。现原告要求被告支付逾期交房违约金184363.4元，部分缺乏事实依据，该部分，不予支持。《商品房买卖合同》第十五条规定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的日0.01%向买受人支付违约金；出卖人应按约定时间内办理初始登记并通知买受人，买受人应在接到通知15日内履行办理产权转移的义务，买受人不履行义务者，未能取得房地产权证书的，由买受人承担违约责任。被告中升房地产公司于2011年12月31日已办结鲤城区辉映江山一期1、2、3、5、6号楼的商品房项目初始登记，并于2012年8月3日向原告邮寄办证通知，原告于2012年8月4日收到该通知，被告已履行了合同约定的协助办证义务。原告请求判令被告按照合同约定依法为原告办理房屋所有权证没有事实依据，不予支持。被告逾期履行协助办证义务共计13天，故应支付逾期办证违约金1541479元×0.0001／天×13天=2003.92元。现原告要求被告承担自2010年12月31日起至实际办理房屋所有权证之日止，按已付房款的日0.01%计算的逾期办证违约金部分缺乏事实依据，该部分，不予支持。庭审中，原告自愿放弃本案第4、5、6项诉讼请求是在法律规定的范围内处分自己的权利，予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十五条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告福建中升房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告吴劲林逾期交房违约金人民币45011.19元；二、被告福建中升房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告吴劲林逾期协助办理房屋所有权证违约金人民币2003.92元；三、驳回原告吴劲林的其他诉讼请求。宣判后，被告中升房地产公司不服，向本院提起上诉。上诉人中升房地产公司上诉称，一、上诉人并未逾期交房。双方约定的交房时间为2010年12月31日前，但上诉人有据实可延期交房、办证的理由，相应天数应在计算逾期违约金时应予扣除。在商品房建设期间，共计有中、大暴雨139天、台风46天、大风11天、停水12天、停电22天，另2006-2010年高考、中考、初考计45天因政府重要活动造成工程无法施工，以上总计275天可以据实予以延期交房。加上逾期付款的时间73天，共计348天可以据实延期交付房屋。而计算逾期交房的时间为2010年10月1日至2011年7月6日为275天，可见上诉人并未逾期交房、办证，无需承担逾期交房违约金。二、原审认定“被告在《商品房买卖合同》签订之后始终没有向原告发通知催告办理按揭贷款手续，也未能举证证明原、被告在签订《商品房买卖合同》当日没有办理完按揭手续及延期办理按揭贷款手续系可归责于原告的原因所致……”，上述认定错误。被上诉人在一审开庭时承认，在合同签订当日就已办结银行按揭贷款的相关手续，但对此却未能提供证据予以证实。被上诉人应承担举证不能的不利后果。《商品房买卖合同》对办理银行按揭手续的时间已有明确约定，上诉人没有义务发通知催告办理按揭贷款手续。上诉人没有义务举证证明双方在签订《商品房买卖合同》当日没有办理完按揭手续系可归责被上诉人的原因所致。对于是否有按约定办理按揭贷款手续的举证责任在于被上诉人。三、《商品房买卖合同》第十四条约定，如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，出卖人应支付违约金。同时，《合同补充协议》第二条约定：出卖人履行本合同约定的通知或告知义务时，可以选择以下任一方式进行送达：a.通过邮局寄送通知……b.出卖人可以采用公告的方式送达（泉州市级报纸有效）。本案交房时间为2011年7月23日，办证时间应从2012年7月23日起算。而上诉人于2011年12月31日就已具备办证条件，并且通过泉州晚报进行了公告。并且被上诉人于2012年8月4日已收到上诉人寄送的办证材料。故上诉人的协助办证义务已经完成，并未违约，无需承担逾期办证违约金。综上，原审认定事实有误，请求发回重审或改判驳回被上诉人一审的诉讼请求。被上诉人吴劲林答辩称，一、原审判决认定上诉人存在逾期交房符合事实与法律规定，应予维持。二、原审关于非被上诉人原因导致按揭贷款手续延期办结，被上诉人无需承担逾期办理银行按揭贷款手续的违约责任的认定正确，应予维持。被上诉人已按《辉映江山商品房定购单》上规定的时间内签订《商品房买卖合同》并办结银行按揭贷款相关手续，被上诉人承担的义务仅是按约定提交办理银行按揭贷款中必须由买受人提供的材料并签署相关的合同与文件。上诉人在《商品房买卖合同》签订后始终未向被上诉人发通知催告办理按揭贷款手续，也未能举证证明《商品房买卖合同》签订当日没有办理完按揭手续及延期办理按揭贷款手续系可归责于被上诉人的原因所致。三、原审认定上诉人应支付逾期办证违约金正确。实际交房时间为2011年7月23日，按合同约定，上诉人应于2012年7月22日前办理初始登记并通知买受人，被上诉人收到办证通知的时间为2012年8月4日，上诉人共逾期办证共计13天。综上，上诉人的上诉理由不成立，缺乏事实与法律依据，应予驳回。综上，请求驳回上诉，维持原判。经审理查明，对一审判决查明的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。二审期间，上诉人提供一份上诉人于2012年1月1日在东南早报上刊登的关于办理产权的公告一份，证明上诉人已履行合同约定的通知被上诉人领取办证材料的义务，协助办证违约金应计算至2012年1月1日止。被上诉人认为，上述公告不属于新证据，不应采纳。上诉人协助办证的义务不仅仅是指告知或者通知房产具备的条件，同时还应包括将应由上诉人提供的办证材料交付给被上诉人。双方当事人的争议焦点为原审认定上诉人应支付逾期交房违约金及逾期协助办证违约金是否正确。本院认为，根据本案《商品房买卖合同》第八条第二款第3、4项约定，如遇中、大暴雨及六级以上台风、停水、停电（以泉州气象台、供电局、自来水公司提供的资料为准）造成无法施工，或市政配套安装延期及政府重要活动造成工程无法施工，上诉人可据实延期交房。原审根据上诉人提供的泉州市气象台气象资料、泉州晚报上刊登的停水与停电通知，认定自合同签订之日2007年11月10日起至约定的交房时间2010年9月30日止共遇见中、大暴雨89天、6级以上台风13天、停水7天、停电14天共计123天（已扣除重复天数）符合约定的可延期交房情形，据此认定交房时间顺延至2011年1月31日；并认定顺延期间共遇见中、大暴雨6天、6级以上台风2天（已扣除重复天数）、停电2天共计10天，进而认定交房时间可顺延至2011年2月10日，并无不当。上诉人主张商品房建设期间出现上述情形及2006-2010年高考、中考、初考共计45天的天数均可顺延交房时间，缺乏合同与事实依据，原审对此不予采信，并无不当。合同虽约定被上诉人应于《商品房买卖合同》签订之日办结银行按揭贷款手续，但上诉人并无证据证明本案商品房在具备办理按揭贷款条件时，系因可归责于被上诉人的事由，导致按揭贷款手续未能按约定办结，原审认定上诉人关于因被上诉人逾期办结银行按揭贷款手续，导致上诉人迟延73天才收到按揭款，并据此要求交房时间顺延的主张，缺乏事实与法律依据，不予支持，并判决上诉人仍应支付逾期交房违约金，并无不当。根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，如因出卖人的责任，买受人不能在交房后的365日内取得房屋权属证书的，出卖人应支付违约金。《合同补充协议》第二条约定：“出卖人履行本合同约定的通知或告知义务时，可以选择以下任一方式进行送达：a.通过邮局寄送达书面通知……b.出卖人可以采用公告的方式送达（泉州市级报纸有效），公告见报之日起即视为出卖人已经履行通知或告知义务。”本案实际交房时间为2011年7月23日，上诉人依约应于2012年7月22日前办理初始登记并通知买受人。上诉人已于2011年12月31日办结初始登记，并于2012年1月1日在东南早报上刊登了房屋产权证办理公告，履行了办证通知义务，故应认定上诉人已于2012年1月1日履行了约定的协助办理房屋所有权证的义务，不存在逾期协助办理房屋所有权证行为，依约无需支付逾期协助办理房屋所有权证违约金。因上诉人二审提供了新证据，致使原审认定上诉人仍应支付上述逾期办证违约金不当，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：一、维持福建省泉州市鲤城区人民法院（2013）鲤民初字第2798号民事判决第一项；二、撤销福建省泉州市鲤城区人民法院（2013）鲤民初字第2798号民事判决第二、三项；三、驳回原审原告吴劲林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费975元，由上诉人福建中升房地产开发有限公司负担925元，被上诉人吴劲林负担50元。一审案件受理费5406元，由上诉人福建中升房地产开发有限公司负担873元，被上诉人吴劲林负担4533元。本判决为终审判决。审判长  傅家顶审判员  倪德利审判员  邱旭锋二〇一三年十二月十九日书记员  徐镇城附本案相关法律条文及执行申请提示法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决认定事实错误，或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。