浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）浙温民终字第206号上诉人（原审原告）何俊杰。委托代理人陈芳芳。上诉人（原审被告）浙江东宏房地产开发有限公司。法定代表人周纯玉。委托代理人孙瑞森。上诉人何俊杰和上诉人浙江东宏房地产开发有限公司（以下简称东宏房开公司）因房屋买卖合同纠纷一案，均不服温州市鹿城区人民法院（2012）温鹿民初字第1170号民事判决，分别向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2013年4月26日公开开庭审理了本案。上诉人东宏房开公司的代理人孙瑞森，被上诉人何俊杰的委托代理人陈芳芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原判认定，2009年6月17日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：原告向被告购买坐落温州市鹿城区南浦1号地块强强锦园1幢903室商品房，建筑面积为142.9平方米，该房单价为16880元／平方米，总价为2412152元；原告在本合同签订之日支付首付款972152元，其余房款144万元办理按揭贷款；被告应当在2010年8月31日前，将经验收合格的该商品房交付原告使用；如遭遇不可抗力，且被告在发生之日起30日内告知原告的，或者县级以上规划、文物、环保、消防等主管部门根据法律、法规的规定采取的某项行政措施而导致开发建设延长，最长不超过6个月，被告可据实予以延长；除本合同规定的特殊情况外，被告逾期交房不超过60日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金，逾期交房超过60日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付房价款万分之四的违约金；商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续；原告接到被告的书面交房通知，无正当理由逾期办理收房手续的，视为已交付。合同签订之日，原告向被告支付购房款972152元。同年7月16日，原告（作为借款人）、被告（作为保证人）、中信银行有限公司温州分行（作为贷款人）签订了《个人购房借款合同》，原告以涉案房屋为抵押向中信银行有限公司温州分行贷款144万元支付购房款。2010年1月22日，被告组织相关单位对温州市鹿城区南浦1号地块强强锦园工程进行了竣工预验收。由于相关行政机关未能对强强锦园小区北边的绿化带和消防通道建设协调一致，以致未能进行竣工验收。被告曾于2010年8月，向温州市人民政府和温州市市政园林局提交了《关于南浦1号地块消防车道要求批复的请示》，要求在小区北边绿化带中拟建一条6米宽、150米长的硬路基上铺草皮地砖的消防通道，并请对该项目的消防通道作出批复。后经相关部门协调，建成了消防通道。2012年4月8日，温州市鹿城区南浦1号地块强强锦园工程通过了竣工验收。同年5月，被告通知原告办理涉案房屋的交付手续。原告以交付的房屋不符合交付条件为由，拒绝办理收房手续。为此，原告遂向鹿城区人民法院起诉。原判认为，原、被告于2009年6月17日签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，依法应确认有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。温州市鹿城区南浦1号地块强强锦园工程于2012年4月8日通过了竣工验收，被告于同年5月通知原告办理涉案房屋的交付手续，当时涉案房屋已经符合合同约定的交付条件，原告拒绝办理收房手续，可按照合同约定视为已经交付。由于原、被告均没有证据证明被告通知原告办理交房的最后期限为2012年5月哪一天，故确定2012年5月31日为涉案房屋的交付时间。合同约定的涉案房屋最后交付期限为2010年8月31日，被告交付房屋逾期638天（从2010年9月1日至2012年5月31日）。在涉案工程竣工后，由于相关行政机关未能对该工程的绿化带和消防通道建设协调一致，以致未能进行竣工验收。对于行政机关就涉案工程的绿化带和消防通道建设的协调、审批，不属于合同约定和合同法规定的不可抗力事由。但根据合同约定，由于行政机关的行政措施导致工程延长的，被告可据实延长时间最长不能超过6个月。被告逾期交房时间可据此予以扣减6个月即180天（2010年9月1日至2011年2月28日），被告应承担逾期交房458天的违约责任，应向原告支付违约金441906元（2412152元×0.04%×458天）。因原、被告约定的违约金标准并无明显过高，被告要求按照租金的标准对违约金进行调整，依据不足，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十七条第二款的规定，遂判决：一、被告于判决生效之日起十五日内支付原告逾期交房的违约金441906元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如当事人未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10265元，减半收取5132.5元，由原告负担1168.5元，由被告负担3964元。宣判后，何俊杰和东宏房开公司均不服，分别向本院提起上诉。上诉人何俊杰上诉称：一、本案诉争商品房并未达到交房条件。对商品房进行工程质量监督、规划、消防、人防等部门或单位进行验收属于法律强制性的规定。本案诉争商品房至今都未通过规划、消防、人防等部门的验收，原审判决即认定该房屋已经符合交房条件，是不顾事实和法律的规定，明显错误。二、东宏房开公司应承担延期交房责任。双方签订的《商品房买卖合同》第十一条规定，商品房达到交付条件后，出卖人除了出示商品房经验收合格证明外，还要出示《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。由于东宏房开公司至今无法提供该房屋已经取得上述材料，因此要承担商品房延期交付的责任。三、本案不存在因行政措施导致被上诉人开发建设延长的事实，原审判决认定本案属于行政措施导致的开发建设延长，明显与事实不符，适用法律错误。四、原审判决审判程序存在错误。法院判决书应当详细阐述案件的事实与证据，但一审判决书中无法找到本案所阐述的事实和相关证据的质证内容，导致原判每项认定均无任何依据，故何俊杰有理由相信原判有失公证。请求二审法院撤销原判，依法改判支持何俊杰的一审诉讼请求或发回重审。上诉人东宏房开公司上诉称，一审判决认定的违约金过高。一、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条第一款、第十七条第三款等的规定，东宏房开公司支付的违约金应按违约天数×30天×同地段同类房屋月租金计算，经计算为69463.33元。二、东宏房开公司迟延交付房屋的原因在于相关行政机关未能对强强锦园小区北边的绿化带和消防通道建设协商一致，并非东宏房开公司的故意或者过失，故违约金在此处的功能应该是补偿性，而非惩罚性，据此，也支持上述违约金的计算方法。请求二审法院撤销原判，改判东宏房开公司支付何俊杰的违约金为69463.33元。二审审理期间，双方当事人均没有向本院提交新的证据。因双方当事人对商品房验收时间存在争议，本院依职权向温州市城市建设档案馆等调取如下证据：第一组：变更登记情况。第二组：1、建设工程规划许可证；2、温州市规划局变更行政许可事项决定书；3、温州市规划局建设工程规划验收确认书。第三组：建设工程消防验收意见书。第四组：建设项目竣工环境保护验收申请。第五组：建设工程档案审核意见书。第六组：房屋建筑工程竣工验收备案表（正本）。第七组：建设工程竣工验收意见表。上诉人何俊杰对上述证据的真实性、合法性无异议，并认为相关证据能反映涉案商品房真正通过验收的时间是2013年4月15日。上诉人东宏房开公司对上述证据材料的证据“三性”予以认可，但涉案商品房经验收合格时间应为2012年。本院认为，房屋出卖人向买受人出卖、交付商品房，必须符合法律的强制性规定和双方之间的合同约定。东宏房开公司一审提供的建设工程竣工验收意见表虽然记载诉争房屋曾于2012年4月8经过五方验收，但当时诉争房屋尚未通过规划、消防等验收，故东宏房开公司一审提供的建设工程竣工验收意见表不能证明本案待证事实，原判据此认为当时诉争房屋已符合双方合同约定的交房条件不当，本院不予确认。根据二审调取的上述证据，本院认定诉争房屋符合双方合同约定的交房条件时间为2013年4月2日。二审经审理查明：原判认定诉争房屋曾于2012年4月8经竣工验收，因不能证明本案待证事实，故本院对该则事实不予采纳，原判认定事实部分的其余事实，本院予以确认。关于诉争房屋符合双方合同约定的交房条件时间，本院认定为2013年4月2日。以上有双方当事人陈述及本案认定的相应证据予以证实。本院认为，根据双方诉辩情况，本案二审争议焦点有以下几方面，分述如下。第一，关于本案诉争房屋何时符合交房条件的问题。根据本案相关证据，诉争房屋符合双方合同约定的交房条件时间可认定为2013年4月2日，相应理由在上述认证部分已予阐明。第二，关于被上诉人是否具备合同规定的因行政措施而导致开发建设延长的问题。由于涉案工程未能及时通过竣工验收是因相关行政机关未能对涉案工程的绿化带、消防通道建设协调一致所致，此行政行为导致延长房屋的逾期交付时间不可归责于东宏房开公司，原判将其视为行政机关采取的行政措施导致工程延长的合同约定情形并从中扣减6个月，并无不当，本院不予调整。第三，关于原判认定的违约金是否存在明显过高的问题。由于何俊杰并无充分证据证实其因东宏房开公司逾期交房行为所导致的实际损失，结合同类房屋租金情况，原判确定的违约金金额明显高于实际损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百十四条第二款以及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，东宏房开公司减少违约金的请求符合本案实际，本院酌情对东宏房开公司的违约金计算调整为按日向何俊杰支付房价款的万分之二。东宏房开公司已于2012年5月份通知何俊杰办理涉案房屋的交付手续，虽然涉案房屋当时交付条件尚未成就，但2013年4月2日该条件已经成就，涉案房屋交付期限可计算至2013年4月2日止，何俊杰向东宏房开公司再主张此后的逾期交房违约金，本院不予支持。综上，东宏房开公司应向何俊杰支付的违约金金额认定为367129.50元，即（2412152元＊0.02%＊（941天-180天）。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持温州市鹿城区人民法院（2012）温鹿民初字第1170号民事判决第二项；二、变更温州市鹿城区人民法院（2012）温鹿民初字第1170号民事判决第一项为：上诉人浙江东宏房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付上诉人何俊杰关于逾期交房的违约金367129.50元。如当事人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费10265元，减半收取5132.5元，由上诉人何俊杰负担2566元，上诉人浙江东宏房地产开发有限公司负担2566.50元；二审受理费10265元，由上诉人何俊杰负担5132.50元，上诉人浙江东宏房地产开发有限公司负担5132.50元。本判决为终审判决。审 判 长 郑明岳审 判 员 刘宏杰审 判 员 胡爱玲二〇一三年五月六日代书记员 黄百隆