广东省广州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2013）穗中法民五终字第1181号 上诉人（原审原告）：王国生，男，汉族，1966年2月25日出生，住广州市越秀区。 委托代理人：黄文芳，广东德法理律师事务所律师。 委托代理人：黄梅珍，广东德法理律师事务所实习律师。 上诉人（原审被告）：邝伟强，男，汉族，1956年8月28日出生，住广州市越秀区。 委托代理人：周礼光，男，汉族，1958年3月23日出生，住广州市越秀区。 上诉人王国生、邝伟强因物权保护纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2012）穗越法民三初字第2838号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审法院经审理查明：1995年6月24日，邝伟强（为被安置住户、乙方）与广东省福利南方图书公司（为用地单位、甲方）签订了《划拨建设用地拆迁房屋安置协议书（住户使用）》，其中约定：甲方经批准需拆除中山四路近圣南二巷13号的房屋，乙方是该屋的住户；乙方同意于1995年2月28日前迁出原址房屋，甲方应于1996年12月31日前在中山四路长塘街9-65号第九层产权属于甲方所有的房屋内给乙方回迁居住；原住房屋产权属于华侨业主，回迁安置属甲方负责，与原业主无关；回迁新房应按房管部门的有关规定缴交租金等。 1995年4月5日，广东省福利南方图书公司与其他公司共同成立了中外合资经营企业广州兴胜房地产有限公司，经营文德北路大塘小区南片地段的开发、建设等。1998年10月26日，广州市国土资源和房屋管理局发出穗国土建用函(1998)288号《关于土地使用权问题的复函》，批准上述地段改由兴胜公司使用，用地性质为回迁房。2001年，因不能按协议被安置回迁，邝伟强户入住文德路仁康里34号616房居住至今。2001年11月20日，广东省韶关中级人民法院发函要求禾城公司接手上述地段回迁安置工作。2005年1月7日，房管局核发了房地产权属证明书确认文德路仁康里34号楼的初始登记权属人为禾城公司。2005年11月1日，禾城公司与宝晋公司签订了《房地产买卖合同》，约定由宝晋公司以115093元的价格向禾城公司购买文德路仁康里34号616房。2005年12月，房管部门核发了上述房屋属宝晋公司所有的房地产权证。2006年9月，宝晋公司委托拍卖行拍卖上述房屋。2006年9月12日，黄秉璋与拍卖行签订了《拍卖成交确认书》，确认以136500元购买上述616房。2006年10月，房管部门核发了该屋属黄秉璋所有的房地产权证。 据2012年10月23日广州市房地产档案馆出具的《房地产登记簿查册表》显示，广州市越秀区文德路仁康里34号616房产权人为李陈荣，所有权取得方式为购买，使用性质为居住用房。 2012年5月15日，广州市天河区人民法院就广东发展银行股份有限公司广州分行申请执行李陈荣一案作出(2011)天法执字第4219号之二执行裁定书，裁定：一、广州市越秀区文德路仁康里34号616房的所有权及相应的其他权利归买受人王国生所有。广州市越秀区文德路仁康里34号616房财产权自本裁定送达买受人王国生时起转移。二、买受人王国生可持本裁定书到财产管理机构办理产权过户登记手续。 邝伟强至今没有签订过该房屋的租赁合约及交纳该房屋的租金或房屋使用费。 王国生于2012年9月向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令：1、邝伟强户立即迁出广州市越秀区仁康里34号616房。2、邝伟强向王国生支付上述房屋从2012年5月16日起至2012年10月31日的房屋使用费（按每月800元标准计算）。 王国生为证明其向邝伟强提出过本案主张，提交了2012年7月18日和2012年8月22日的两份律师函，邝伟强不确认收到上述律师函。 邝伟强就其抗辩意见提交了如下证据：1、原审法院于2007年9月13日作出的(2007)越法民三初字第2199号民事判决书，该判决内容为判决广州禾城房地产有限公司与广州宝晋物业管理有限公司于2005年就广州市文德路仁康里34号616房屋的买卖无效。黄秉璋上诉，后广州市中级人民法院以(2007)穗中法民五终字第3610号民事裁定书裁定准许黄秉璋撤回上诉。2、原审法院于2008年5月15日作出的(2008)越法民三初字第1208号民事判决书。该案原告为黄秉璋，其要求邝伟强支付从2006年10月25日至2008年4月9日的房屋使用费29225元。该案判决驳回黄秉璋的诉讼请求。黄秉璋上诉，后广州市中级人民法院以(2008)穗中法民五终字第3044号民事裁定书裁定按上诉人黄秉璋撤回上诉处理。 原审庭审中，王国生确认涉案房屋是以不交吉状态拍卖，其参与拍卖时知道房屋由邝伟强户居住使用。邝伟强表示现涉案房屋由邝伟强夫妇二人居住使用，没有其他房屋可供搬迁居住。 原审法院认为：根据《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”王国生已取得涉案房屋的所有权，理应对涉集房屋享有占有、使用和收益的权利。因邝伟强未与原产权人和王国生签订租赁合同，故王国生、邝伟强之间形成不定期租赁关系。考虑到邝伟强已回迁居住涉案房屋多年，王国生可依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定随时要求解除租赁关系。王国生要求邝伟强户迁出广州市越秀区仁康里34号616房，合法有理，予以支持。鉴于邝伟强户暂无其他房屋搬迁，王国生应酌情给予邝伟强户一段时间另寻房屋居住，王国生对此应给予谅解。因2012年5月15日的执行裁定书已裁定涉案房屋的所有权及相应的其他权利归买受人即王国生所有，王国生现要求邝伟强支付2012年5月16日至2012年10月31日的房屋使用费，合法有理，予以支持。至于租金标准问题，王国生取得涉案房屋权属证书后，该房屋性质已属私房，根据公平合理、等价有偿原则，邝伟强应按房管部门评定的同期私房住宅租金标准向王国生支付房屋使用费。虽然已发生法律效力的(2007)越法民三初字第2199号民事判决书确认禾城公司与宝晋公司于2005年就涉案房屋的买卖无效，但王国生是通过司法拍卖方式取得房屋产权且无证据显示王国生取得的涉案房屋权属证书已被撤销，故邝伟强以上述判决作为对抗王国生诉讼请求的意见依据不足，不予支持。 原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，于2012年12月24日作出判决：一、邝伟强户应于本判决发生法律效力之日起一年半内迁出广州市越秀区文德路仁康里34号616房，将上述房屋腾空交还给王国生。二、邝伟强应于本判决发生法律效力之日起十日内，将2012年5月16日至2012年10月31日的房屋使用费（按房管部门评定的同期私房住宅租金标准计算，以每月不超过800元为限）一次性支付给王国生。三、驳回王国生其他诉讼请求。本案受理费50元，由邝伟强负担。 判后，王国生、邝伟强均不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉。 王国生上诉称：一、我方已获得涉案房屋所有权。一审法院关于我方合法拥有该房屋所有权事实认定清楚。二、邝伟强已自动放弃继续租赁该房屋。基于我方对该房屋的所有权，我方自2012年5月15日起，一直积极与邝伟强协商该房屋租赁事宜，但邝伟强对我方多次采取的当面或者寄送的关于继续租赁通知不予理睬，并实际一直不交纳房屋租金，无理霸占我方的房屋。邝伟强的行为已视为自动放弃继续租赁该房屋的表示，其无理占有及拒不交纳租金的行为已严重侵犯了我方对该房屋的占有、使用及收益权。因此，我方要求邝伟强即时搬离该房屋，但一审法院却给予邝伟强一年半的期限，无视我方的合理请求。三、一审法院认定邝伟强给付房屋租金的金额和期间错误。一审认定双方于2012年5月16日至2012年10月31日期间构成不定期房屋租赁事实，并要求邝伟强交纳房屋租金。但是，邝伟强至今一直都是拖欠，不肯支付房屋租金。且一审判决含糊不清，只规定上限，既不明确支付租金的期间，又不明确何时支付。我方于2012年8月22日及庭审中明确该房屋出租租金为每月800元，此金额与同地区的房屋租赁租金一致。但一审判决却是模棱两可，无疑是逼迫我方与邝伟强协商。综上，上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、二审诉讼费用全部由邝伟强承担。 邝伟强答辩不同意王国生的上诉请求。 邝伟强上诉称：一、原审法院查明事实不清。我方一家是基于承租公房的拆迁安置而合法回迁入住涉案房屋，我方与拆迁人广州禾城房地产有限公司的租赁关系是受先前的拆迁安置关系的约束的，拆迁安置关系并不等同于不定期租赁关系，涉讼回迁楼拆迁人的拆迁安置工作尚未完成。所以，涉讼房屋的租金应按房管部门评定的同期公房租金标准交纳。涉讼房屋的买卖行为是禾城公司的违法行为而造成的。之前已有生效的法律文书裁定涉讼房屋的买卖无效。另外，(2008)越法民三初字第1208号《民事判决书》及(2008)穗中法民五终字第3044号《民事裁定书》裁定：涉讼房屋租金标准应以公房租金为宜。本案原审判决依据不足，裁决不当，偏袒王国生。二、王国生在购买涉讼房屋时，是熟知上述涉讼房屋的状况，在未办理产权过户的情况下就诉我方搬离及缴交租金，有违约定。涉讼房屋被多次违法倒卖，理应追加涉案相关当事人。综上，上诉请求：一、撤销原判，驳回王国生的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由王国生承担。 王国生答辩称：不同意邝伟强的上诉请求，邝伟强与我方未达成租赁协议，属于侵占行为。涉案房屋属于个人私有房屋，不属于房管部门的房屋，不能按照房管局的租金标准支付，应按市场规定租金向我方弥补损失。 二审中，双方当事人对原审查明事实均没有异议，本院予以确认。 本院认为：根据《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。因邝伟强未与原产权人和王国生签订租赁合同，故王国生、邝伟强之间形成不定期租赁关系。现王国生作为涉案房屋的所有权人起诉要求邝伟强搬迁合理合法，原审予以支持并无不当。同时，原审法院根据邝伟强的实际情况给予其一年半的暂住期，是可行的，本院予以认可。由于讼争房屋现已属私房，原审法院判令邝伟强应按房管部门评定的同期私房住宅标准租金向王国生交纳房屋使用费，并无不当，本院予以维持。邝伟强在二审提出要求追加其它当事人参加诉讼缺乏法律依据，本院不予采纳。综上，王国生、邝伟强的上诉理由均不成立，其上诉请求应予驳回；审查原审认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审受理费共200元，由王国生、邝伟强各负担100元。 本判决为终审判决。 审 判 长  蔡培娟 代理审判员  黄 嵩 代理审判员  柳玮玮 二〇一三年五月二十九日 书 记 员  张 坤