福建省漳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）漳民终字第1295号上诉人（原审原告、反诉被告）何锦荣，男，1979年8月5日出生，汉族，个体户。委托代理人吴文都，福建三和律师事务所律师。委托代理人刘艺珍，福建三和律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）周岚，女，1987年6月24日出生，汉族。委托代理人李勇敢，福建兴南律师事务所律师。委托代理人叶小青，福建兴南律师事务所实习律师。原审第三人林海山，男，1971年1月4日出生，汉族。上诉人何锦荣因与被上诉人周岚、原审第三人林海山房屋租赁合同纠纷一案，不服漳州市芗城区人民法院（2013）芗民初字第4616号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人何锦荣及其委托代理人吴文都、刘艺珍以及被上诉人周岚的委托代理人李勇敢、叶小青到庭参加诉讼。原审第三人林海山经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，2011年9月15日，何锦荣与林海山签订一份《房屋租赁协议书》，协议书约定，林海山同意将坐落于漳州市丹霞路丹霞星城3幢06号二三楼共114.86平方米，租赁期60个月，每次支付租金3个月，计6600元正。租赁期2011年9月20日至2016年9月19日止。租赁期内，每次租金何锦荣应提前15天支付给林海山房租。合同签订后，林海山依约将上述房屋交付何锦荣使用。2013年1月21日，林海山与周岚签订一份《房屋买卖协议书》，合同约定，林海山自愿将漳州市丹霞路丹霞星城B3栋06号店面约52平方米，二楼约57平方米，三楼约57平方米一间建筑物出售给周岚。2013年林海山出具声明，该租房本人已于2013年1月21日出卖给周岚，并由周岚承受本人与何锦荣2011年9月15日签订房屋租赁协议中出租人全部权利和义务。对于承租人何锦荣自2011年9月15日之后履行租赁合同行为所造成的一切法律后果，均由周岚决定处理和行使一切权利（包括诉讼收取租金及解除合同等权利）。另查明，何锦荣租金交纳至2013年6月20日。另查明，2013年6月9日，漳州市芗城区工商行政管理局巷口工商所向吴金镇调查并作了笔录。根据该询问（调查）笔录上记载，吴金镇是在2013年3月20日开始在漳州市芗城区丹霞星城3幢6号二、三楼从事足浴经营活动。吴金镇承认是个人经营。2013年7月3日，漳州市芗城区工商行政管理局出具芗工商巷处（2013）18号行政处罚决定书，该行政处罚决定书上记载：当事人吴金镇在未取得卫生许可证和营业执照的情况下，擅自从2013年3月20日开始在漳州市芗城区丹霞星城3幢6号二、三楼从事足浴经营活动，至案发为止非法所得1650元。该店是当事人个人经营。当事人的行为属于无照经营行为，决定责令当事人改正上述违法行为，并处罚如下：没收非法所得1650元，罚款350元。在本案审理过程中，何锦荣撤回要求周岚拆除租赁房屋旁的广告牌的诉讼请求。原审法院认为，2011年9月15日，何锦荣与林海山签订一份《房屋租赁协议书》，系合同双方的真实意思表示，合法有效，依法予以确认。之后，林海山将芗城区丹霞星城3幢6号住宅转让给周岚，周岚取得上述房产的所有权，并不影响上述《房屋租赁协议书》的效力。关于周岚主张解除房屋租赁合同问题，原审法院认为，根据漳州市芗城区工商行政管理局巷口工商所对吴金镇所做的调查笔录及漳州市芗城区工商行政管理局出具芗工商巷处（2013）18号行政处罚决定书，可以认定2013年3月20日开始吴金镇在漳州市芗城区丹霞星城3幢6号二、三楼从事足浴经营活动，吴金镇系个人经营。即何锦荣未经周岚同意将芗城区丹霞星城3幢6号二、三楼转租给吴金镇。根据《合同法》第二百二十四条的规定，周岚主张解除本案房屋租赁合同合法有据，依法予以支持。因本案租金何锦荣交纳至2013年6月20日，故何锦荣应支付周岚从2013年6月21日起至实际腾房之日止按每月2200元计算的占用费及利息（以应支付的占用费为本金按银行同期贷款利率计付）。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百二十四条的规定，判决：一、2011年9月15日原告何锦荣与第三人林海山签订的《房屋租赁协议书》合法有效；二、解除2011年9月15日，原告何锦荣与第三人林海山签订的《房屋租赁协议书》；三、反诉被告何锦荣应于判决生效之日起三十日之内搬离芗城区丹霞星城3幢6号二、三楼，并将该房屋交还给反诉原告周岚；四、反诉被告何锦荣应支付反诉原告周岚从2013年6月21日起至实际腾房之日止按每月2200元计算的占用费及利息（以应支付的占用费为本金按银行同期贷款利率计付）。本案一审案件受理费100元，由周岚负担。本案反诉费100元，由何锦荣负担。宣判后，何锦荣不服，向本院提起上诉。上诉人何锦荣上诉称：1、原审法院认定上诉人转租房屋，证据不足，事实错误；2、何锦荣依法办理“漳州市芗城区金榕足浴店”的营业执照和卫生许可证，并提交一审法院，一审法院对此置之不理，不合法，不合理，请求撤销原判第二、三、四项，改判继续履行房屋租赁合同，驳回周岚的诉讼请求。被上诉人周岚辩称：1、上诉人擅自将租赁房屋转租给案外人吴金镇，事实清楚足以认定；2、上诉人在一审庭后急办“金榕足浴店”不能改变转租事实，且“金榕足浴店”与吴金镇经营的“大榕树足浴店”不同，现足浴店已迁移他处，涉案房屋门锁封闭，至今未办理移交手续，故上诉人上诉无理，请求驳回上诉，维持原判。原审第三林海山未作答辩。经庭审质证，被上诉人周岚对原审法院查明事实中的“何锦荣租金交纳至2013年6月20日”有异议，上诉人与被上诉人双方对原审法院查明事实的其余部分均无异议，本院对双方无异议的事实予以确认。另查明，何锦荣于2013年7月8日取得“漳州市芗城区金榕足浴店”的卫生许可证，于2013年7月20日取得“漳州市芗城区金榕足浴店”的个体工商户营业执照，上述营业执照和卫生许可证的经营地址为讼争租赁房屋，庭审中，何锦荣承认“漳州市芗城区金榕足浴店”已迁移他处，改名为“惜叶足浴店”。本案双方当事人争议的主要焦点是：何锦荣与林海山签订的租赁合同是否应予解除。本院认为，漳州市芗城区工商行政管理局于2013年7月3日作出芗工商巷处（2013）18号行政处罚决定书查明：吴金镇从2013年3月20日开始在讼争房屋个人无照经营足浴店。二审庭审调查吴金镇如何取得讼争房屋进行经营时，何锦荣认为吴金镇是其招聘的员工，这与芗工商巷处（2013）18号行政处罚决定书不符，也与何锦荣提供其于2013年7月20日才取得“漳州市芗城区金榕足浴店”的个体工商户营业执照相矛盾，在何锦荣未进一步举证情况下，可以认定何锦荣擅自将租赁房屋转租给吴金镇的事实，故上诉人何锦荣提出原审法院认定其转租房屋，证据不足，事实错误的上诉理由，依据不足，本院不予支持。何锦荣提供“漳州市芗城区金榕足浴店”的营业执照和卫生许可证，不影响何锦荣转租租赁房屋的认定，故原审法院未对“漳州市芗城区金榕足浴店”的营业执照和卫生许可证进行说明，而直接依照《合同法》第二百二十四条的规定解除双方的房屋租赁合同，并无不当，上诉人何锦荣提出原审对其提供“漳州市芗城区金榕足浴店”的营业执照和卫生许可证置之不理，不合法，不合理的上诉理由，与法不符，本院也不予支持。综上，上诉人何锦荣上诉无理，应予驳回。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。原审第三人林海山经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理并判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币100元，由上诉人何锦荣负担。本判决为终审判决。审 判 长  傅志杰审 判 员  傅 京代理审判员  邓文安二〇一三年十二月十三日书 记 员  洪碧蓉附：引用的主要法律条文及执行申请提示：1、引用的主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。第一百七十四条：第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。2、执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。