安徽省庐江县人民法院民 事 判 决 书(2012)庐江民一初字第02904号原告：陈桂花，女，1968年10月18日出生，汉族，农民，户籍地安徽省庐江县,经常居住地安徽省庐江县。委托代理人：吴限，男，农民，住安徽省庐江县，系陈桂花丈夫。委托代理人：王宏，庐江县庐城镇法律服务所法律工作者。被告：周应林，男，1968年12月20日出生，汉族，农民，住安徽省庐江县。被告：陈鸿云，男，1967年7月26日出生，汉族，居民，住安徽省庐江县。上述二位被告共同的委托代理人：刘爱民，安徽潜川律师事务所律师。原告陈桂花与被告周应林、被告陈鸿云房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年9月21日立案受理。当日，陈桂花向本院提出申请，要求对讼争的房屋装潢费用数额、由于被告违约导致原告购买房屋增值部分的损失数额进行评估。2012年11月26日，安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司向本院送达估价报告。依法由审判员钱宏生担任审判长、审判员方奇、人民陪审员张向明组成合议庭于2013年1月29日公开开庭进行了审理。原告陈桂花及其委托代理人吴限、王宏，被告周应林、陈鸿云及其委托代理人刘爱民均到庭参加诉讼。开庭审理过程中，被告周应林、陈鸿云申请本案的鉴定人出庭接受质询。2013年1月30日至2013年3月13日，安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司出具皖中信函字（2013）019号补正函。2013年4月15日，本院第二次公开开庭审理了本案。原告陈桂花及其委托代理人吴限、王宏，被告周应林与被告周应林、陈鸿云共同委托代理人刘爱民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈桂花诉称：原、被告于2010年3月21日签订《商品房销售合同》一份，约定由二被告将位于庐江县庐城镇大冲村民组（庐江五中斜对面）的2号楼608室出售给原告，房屋总价款为198000元，原告于签订合同当日付款150000元，余款约定在办理房屋产权证及土地证后付清，另合同约定房地产权证、国有土地使用证由被告统一办理，办证费用由原告承担。合同第七条约定如有违约，违约方承担违约责任，支付违约金10000元，并赔偿损失。原告支付150000元购房款后，被告将房屋钥匙交于原告，原告对该房屋进行精装修并生活居住在该套房屋内。此后，原告多次催促被告按约定办理该房屋的房地产权证、土地使用证，但二被告一直未予办理。现起诉要求解除双方签订的《商品房销售合同》、二被告返还原告购房款150000元、支付购房款利息23100元（自2010年3月21日至2012年12月21日、贷款年利率为0.056）、房屋增值部分损失228090元、室内装潢费用80799元、评估费15000元、水电开户费2020元、代理费4990元。周应林、陈鸿云在庭审中辩称：对原、被告双方签订《商品房销售合同》的时间及合同内容无异议，虽合同为二被告共同签字，但陈鸿云系代理周应林签订合同的。讼争的房屋是周应林与安徽省安居建筑安装有限公司（以下简称安居公司）在签订承包合同施工过程中，安居公司将讼争的房屋抵付工程款，故陈鸿云是周应林的代理人，不应承担责任。原告诉讼请求有重复计算，损失不能超过房屋的最高标价，且原告的损失中溢价增值与利息中只能选择其一，房屋增值部分的损失应该考虑合同中的实际售价以及合同签订时的房屋实际价值。原、被告签订合同时，被告无讼争房屋房产证，原告是明知的，根据过错分担原则，原告应承担部分责任。另评估报告存有诸多问题，不易作为定案依据。经审理查明：2010年3月21日,陈桂花与周应林、陈鸿云签订《商品房销售合同》一份，约定售房者为周应林、陈鸿云（甲方），购房者为陈桂花（乙方），合同内容为：甲方现有住宅商品房对外出售，座落在庐城镇大冲村民组（庐江五中斜对面），乙方自愿认购，甲乙双方经过平等协商，就房屋买卖事宜达成一致，为明确双方的权利和义务，特订立如下合同条款，以资共同遵守。一、房屋状况：乙方现购三室二厅一厨一卫住宅房楼号为2＃楼608室，建筑面积约105㎡，单价为人民币1900元/㎡，总价值约人民币壹拾玖万捌仟元。实际面积以县房产局核定为准。二、付款方式：甲乙双方商定总成交价格约为人民币19.8万元，乙方在2010年3月21日付款人民币壹拾伍万元整，余款在办理房屋产权证及土地证后付人民币肆万捌仟元。三、配套设施，甲方负责道路畅通，塑钢中空玻璃窗户、防盗门及水电分表到户。四、房地产权证，国有出让土地使用证由甲方统一办理，其费用由乙方承担。五、工程质量：以庐江县质量监督检测站验收合格为准。六、出售的房屋如存在产权纠纷，由甲方承担全部责任及费用。七、违约责任：本协议未尽事宜，双方协商解决，如有违约，违约方愿承担违约责任，并赔偿损失，支付违约金人民壹万元。协商不成的，双方愿向（庐江县）人民法院申请诉讼。八、本协议一式三份，甲、乙方、鉴证人各一份，签字生效，无须公证，具有法律效力。合同签订当日，陈桂花向周应林、陈鸿云支付购房款150000元，周应林、陈鸿云将房屋交给陈桂花，陈桂花对所购房屋进行装修并入住。2010年7月3日，陈桂花向陈鸿云交纳水电费开户费2020元。另查明：庐江县人民政府于2012年4月27日对该处土地颁发庐国用（2012）第0843号土地使用权证书，确定土地使用权人为庐江县经济开发区方店社区大冲村民组，座落于庐江县庐城镇汤池路与迎松路交口，地类（用途）为商业住宅用地，使用权类型为出让。本案讼争的房屋该地块楼层规划设计分为二类，一类为六层、一类为五层，其中陈桂花所购房屋属于该地块批准设计为五层地块内，但实际在该地块建造六层房屋，导致无法办理房地产权证及土地使用权证。同时查明：本案在审理过程中，根据陈桂花的申请，本院委托安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司对讼争的房屋装潢费用数额、由于被告违约导致原告购买房屋增值部分的损失数额进行评估，2012年11月21日，该公司出具皖中信房估字[2012]A4-828号房地产估价报告，估价结果如下：庐江县庐城镇大冲村民组（庐江五中斜对面）2＃楼608室住宅[建筑面积为105㎡]室内装潢费用及被告违约导致申请人购买房屋增值部分的损失数额在估价时点的客观合理价格为308889元，大写人民币：叁拾万捌仟捌佰捌拾玖元整（其中被告违约导致申请人购买房屋增值部分的损失数额为228090元，待估对象房产室内装潢费用为80799元）。陈桂花支付评估费15000元。本案在第一次开庭审理中，周应林、陈鸿云申请本案的估价师出庭接受质询，本院通知估价师出庭作证。2013年3月13日，该公司出具皖中信房估字（2012）A4-828号评估报告的补正函，将上述鉴定结论金额调整为：274982元，大写人民币：贰拾柒万肆仟玖佰捌拾贰元整。陈桂花认为补正函确定的数额过低，周应林、陈鸿云认为补正函确定的数额仍过高，但均不申请重新鉴定。再查明：周应林认为讼争的房屋系其与安居公司在履行建筑工程施工合同过程中，因安居公司将讼争的房屋抵作工程款，故其将所得房屋对外出售，陈鸿云只是周应林的代理人，对此，陈桂花不予认可。周应林为证明其抗辩主张，向本院提交其与安居公司签订的《建筑安装工程承包合同协议书》一份及《补充协议》二份，证明讼争的房屋系周应林承包建设，后因安居公司未足额支付工程款，故将部分房屋抵作工程款，包括陈桂花后来购买的房屋在内。证明上述事实的证据有：1、原、被告签订的《商品房销售合同》，证明双方进行房屋买卖的事实及双方约定的合同内容；2、周应林、陈鸿云出具的收据，证明陈桂花于合同签订当日按约定支付购房款150000元的事实；3、陈鸿云出具的收据，证明陈桂花支付水电开户费2020元的事实；4、庐江县庐城镇法律服务所出具的发票2张，证明陈桂花支付代理费4990元的事实；5、安徽省物价局、司法厅皖价服（2012）91号文件，证明陈桂花支付代理费的依据；6、庐江县人民政府颁发的庐国用（2012）第0843号国有土地使用权证，证明讼争的房屋土地地类（用途）为商业住宅用地，陈桂花所购房屋地块批准为五层商住楼；7、安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司出具的皖中信房估字[2012]A4-828号房地产估价报告、皖中信房估字（2012）A4-828号评估报告的补正函，证明陈桂花的损失数额；8、安徽增值税普通发票1张，证明陈桂花支付评估费15000元的事实。以上证据，业经庭审质证，来源合法，与本案具有关联性，本院予以确认。本院认为：公民合法的权益受法律保护。陈桂花与周应林、陈鸿云之间签订《商品房销售合同》是当事人的真实意思表示，其内容不违反法律规定，应属有效，双方均应自觉履行。《商品房销售合同》中明确约定房地产权证及国有土地使用权证由甲方即周应林、陈鸿云统一办理,但因本案讼争房屋建设用地现有的规划设计为五层，但实际建成六层，导致目前无法办理相关证件，致使买受人即陈桂花不能实现合同目的,现陈桂花主张解除合同,符合法律规定,本院予以支持。因周应林、陈鸿云未能办理讼争房屋的房地产权证及土地使用权证，显属违约，陈桂花根据双方签订的合同主张违约金、赔偿可得利益损失（包括装潢损失及因二被告违约导致原告购买房屋增值部分的损失）并返还购房款均符合法律规定，本院予以支持。周应林、陈鸿云认为房屋增值部分的损失应该考虑合同中的实际售价以及合同签订时的房屋实际价值，无事实和法律依据，本院不予采纳。陈桂花主张的装潢损失及购房增值部分的损失经安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司评估为308889元，经庭审质询，后该公司对所评估的损失补正为274982元，虽原、被告双方均提出异议，但均未指出补正函中的明显不当地方，且双方均不申请重新评估，故本院对陈桂花的损失金额确定为274982元。因原、被告双方在合同中并未约定购房利息，故本院对陈桂花主张利息的诉讼请求不予支持。陈桂花在购房时，应明知所购房屋系拆迁安置房，对所购房屋土地性质、规划设计等情况均可到相关职能部门或庐江县行政服务中心咨询了解，因其疏忽大意，导致合同目的目前无法实现，对损失的发生也有过错，应适当扣减相应的损失额。周应林、陈鸿云在本案第一次开庭审理时，均表示在施工时，施工图纸上标明讼争房屋允许建造六屋，但本案第二次开庭时，本院要求周应林说明其提交的施工图纸上允许建造六屋房屋的相关情况，周应林表示从提交的施工图纸中不能反映允许建造六层楼房。综上，本院确定周应林、陈鸿云承担陈桂花损失90%的赔偿责任，陈桂花自行承担10%的责任。对于陈桂花支付的评估费15000元，应作为陈桂花的实际损失比照上述责任比例由二被告予以赔偿。陈桂花支付的水电开户费2020元应作为购房款中的一部分由二被告一并予以返还。陈桂花要求二被告赔偿其聘请代理人支付的代理费4990元，无事实和法律依据，本院不予支持。周应林、陈鸿云系签订合同一方当事人，现其二人均认为陈鸿云系代理周应林一方在合同上签名，因周应林提供的证据与本案房屋买卖无关联性,且陈桂花不予认可，故本院对二被告该抗辩主张不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四第一款、第九十四条第（四）项，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条、第二十六条、第二十九条、第三十条之规定，判决如下：一、解除原告陈桂花与被告周应林、陈鸿云之间签订的《商品房销售合同》；二、被告周应林、陈鸿云返还原告陈桂花购房款150000元、水电开户费2020元、违约金10000元，合计162020元，定于本判决生效之日起三十日内付清；三、被告周应林、陈鸿云赔偿原告陈桂花损失274982元中的90%即247483.80元、评估费15000元中的90%即13500元，合计260983.8元，定于本判决生效后三十日内付清；四、原告陈桂花于被告周应林、陈鸿云履行上述二、三项赔偿款计423003.80元后十日内将所购房屋返还给被告周应林、陈鸿云;五、驳回原告陈桂花其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8840元，由原告陈桂花负担884元，被告周应林、陈鸿云负担7956元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长  钱宏生审 判 员  方 奇人民陪审员  张向明二〇一三年五月二十日书 记 员  许巧云附相关法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第九十四条第（四）项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；二、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条出卖人没有履行或者不当履行从给付义务，致使买受人不能实现合同目的，买受人主张解除合同的，人民法院应当根据合同法第九十四第第（四）项的规定，予以支持。第二十六条买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。第二十九条买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方主张赔偿可得利益损失的，人民法院应当根据当事人的主张，依据合同法第一百一十三条、第一百一十九条、本解释第三十条、第三十一条等规定进行认定。第三十条买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生也有过错，违约方主张扣减相应的损失赔偿数额的，人民法院应予支持。