广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初170号原告（反诉被告，以下简称原告）：陈桂婵，女，1956年4月16日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，委托诉讼代理人：刘子朋，广东国声律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗政，广东国声律师事务所律师。被告：毕凌邦（反诉原告，以下简称被告），男，1965年3月5日出生，汉族，身份证住址广州市东山区，委托诉讼代理人：徐鹏，广东中汉律师事务所律师。委托诉讼代理人：李婉怡，广东中汉律师事务所律师。被告（反诉第三人，以下简称被告）：毕远邦，男，1944年4月16日出生，汉族，户籍住址广州市越秀区，原告陈桂婵与被告毕凌邦、毕远邦物权保护纠纷一案，本院于2020年1月2日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈桂婵的委托诉讼代理人刘子朋，被告毕凌邦的委托诉讼代理人李婉怡到庭参加了诉讼。被告毕远邦因下落不明，经本院公告送达民事起诉状、证据副本及开庭传票等诉讼材料，期满未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告陈桂婵向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于1994年4月12日签订的《合建房屋协议书》无效；2、被告将广州市白云区鹅掌坦西街***巷**号首层西边、第4、5层房屋腾空返还给原告；3、本案受理费由被告负担。事实和理由：原告是广州市白云区鹅掌坦西街**巷***号宅基地的使用权人，原告于1995年5月3日就上述房屋领取了宅基地使用证。1994年4月12日，原、被告签订了《合建房屋协议书》，约定由原告出地，被告出资合建一幢五层楼，建好后原告占首层东边、第二层、第三层，被告占首层西边、第四层、第五层。房屋建好后，双方按上述分配方案分配房屋。原、被告签订的《合建房屋协议书》内容违法，系无效合同，双方因该合同取得的财物应当相互返还。故提起本案诉讼。被告毕凌邦辩称：不同意原告的全部诉讼请求。理由如下，第一，我方认为双方签订的《合建房屋协议》在当时并没有违反强制性规定，且当时的政策是允许的，所以我方认为该合同是有效的。第二，即使法院认为该合同无效，但鉴于签订合同时是双方真实意思表示，故原告提出合同无效是有违诚信原则，故本案诉讼费应当由原告承担。另外如果法院认为合同无效，原告也应当赔偿被告的损失。我方据此提起反诉诉讼请求：1、原告返还被告及反诉第三人房屋建造款515000元；2、原告向被告及反诉第三人支付因返还房屋所遭受的损失，按照现时市场价值评估价格进行赔偿；3、本案诉讼费由原告承担。原告对反诉辩称：被告毕凌邦的反诉请求不成立，涉案合建房屋协议书是由两被告共同签订，现仅被告毕凌邦提起反诉，主体不适格，请求驳回被告毕凌邦的反诉诉讼请求。被告毕远邦无答辩。经审理查明：“陳桂婵”（甲方、地土持有人）与两被告（乙方、投资人）签订《合建房屋协议书》(合约载明：1994年4月12日)，约定：一、甲方提供宅基地一幅120平方米及负责动工前的报建等一切费用，乙方负责该楼宇的建筑总投资金，兴建五层框架结构住宅楼，首层甲乙方各占一半，甲方占东边，乙方占西边，首层东边及二、三层产权归属甲方使用，首层西边及四、五层产权归属乙方永久性使用，该楼建成后允许办理产权分割时甲方应及时办理属于乙方产权部分给乙方，任何一方不得在五楼天面加建任何建筑物；等等。同日，广州市东山区公证处就该《合建房屋协议书》的签字进行公证属实。广州市白云区石井镇人民政府于1995年5月3日向原告核发了穗郊字第***号《农村（墟镇）宅基地使用证》，该证记载的宅基地坐落于广州市白云区石井镇同德乡鹅掌坦村第十六生产队，宅基地面积为120平方米，建筑结构为框架，层数为五层，建筑面积666平方米。2019年11月11日，广州市白云区同德街鹅掌坦社区居民委员会出具《证明》，内容为：我社区居民陈桂婵私人房屋，宅基地使用证为穗郊字第NO.0003072号，现地址为白云区同德街鹅掌坦西街**巷**号，该宅基地使用证上的使用人陳桂婵与陈桂婵同属一人。2020年11月19日，本院前往涉案房屋现场张贴通知，通知涉案房屋的实际使用人到庭申报权利、参加诉讼。期满，本院未收到相关申报资料。被告为证实其建造涉案房屋支出建造费515000元，出示手写收条，记载“梁有坤”分别于1994年7月3日、8月11日、9月6日、12月3日、1995年3月23日、11月2日、1996年1月17日分别收到毕远邦工程款100000元、50000元、100000元、100000元、100000元、10000元、15000元，共475000元；“黄福祥”于1994年4月24日收到毕远邦打桩款35000元。原告对上述收据真实性、合法性、关联性均不予确认。被告毕凌邦申请对涉案房屋价值进行评估，本院摇珠选定广州市安衡价格事务所有限公司进行本次评估。2020年11月3日，广州市安衡价格事务所有限公司作出穗安价鉴[2020]ZC049号《评估结论书》，记载在2020年1月2日，涉案房屋首层西面、第4层、第5层房屋的市场价值（不包含土地价值）为447840元。被告毕凌邦为此支付评估费5000元。原告对评估报告无异议；被告对评估报告真实性、合法性予以确认，但认为评估金额过低。审理中，被告毕凌邦称被告毕远邦同意返还房屋，但其不同意，故两被告产生分歧不再联系；被告称涉案房屋一楼及四楼由其出租给租户，五楼由毕远邦使用，是否出租不清楚，并于庭后补充提交毕远邦与案外人林让、唐大晓、李键豪等人的广州市房屋租赁合同，主张系毕远邦将房屋进行了出租。原告对该些租赁合同不予确认，称即使存在使用权人，其未在法院张贴通知期间申报权利，故主张若存在实际使用人将在执行中处理。另查，两被告非涉案房屋所在地集体经济组织成员。以上事实有合建房屋协议书、宅基地使用证、证明、建房许可证、建房用地报建申请表、收据、评估报告、通知、照片及当事人陈述等证据证实。本院认为，原、被告签订的《合建房屋协议书》中约定了工程名称、地点、施工内容、工程价款及支付方式等内容，属于建设工程合同，原、被告据此成立的应为建设工程合同法律关系。从现有证据显示，被告虽然为原告承建了涉案宅基地房屋，但是原告并未向被告支付工程款，而是由原告将建成的包括涉案房屋首层西面、第4、5层交付被告。故而原告与被告之间还存在以房抵债的关系。而通过本院查明，被告不具备涉案宅基地房屋所在地集体经济组织成员资格，故原告与被告之间以房抵债的行为无效。原告要求确认《合建房屋协议书》无效于法有据，本院予以支持。根据合同无效的处理原则，被告应将涉案房屋首层西边、第4、5层返还原告，故原告在本案要求被告将涉案房屋首层西边、第4、5层腾空返还给原告的诉讼请求合理合法，本院予以支持。同理，原告亦应向被告支付建设房屋的工程款，被告虽出示收据拟证实工程款数额，但未能提供相应的款项支付记录，原告亦不予确认，应由被告承担举证不能的不利法律后果，故本院对被告主张的工程款数额不予采信。根据本院委托的评估机构出具的评估报告显示，涉案房屋首层西边、第4、5层在原告起诉之日的市场价值为447840元，故应以该评估价格为准。被告毕凌邦反诉请求要求原告支付工程款，本院予以支持，确认价款为447840元。关于被告毕凌邦反诉第二项诉讼请求赔偿损失，现被告未能举证证实因合同无效对其造成的实际损失，故要求原告赔偿损失理据不足，本院不予支持，予以驳回。因两被告与原告签署《合建房屋协议书》时并未明确约定两被告对房屋使用的归属，故应视为两被告共同使用，现被告毕凌邦以其自身名义提起本案反诉，主体适格，至于两被告对于涉案房屋的具体使用分割情况，应属两被告的内部关系，被告毕远邦可另行向被告毕凌邦主张权利。被告毕远邦因下落不明，经本院公告送达民事起诉状、证据副本及开庭传票等诉讼材料，期满未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席判决。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条，《中华人民共和国物权法》第十七条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告陈桂婵与被告毕凌邦、毕远邦于1994年4月12日签订的《合建房屋协议书》无效；二、本判决生效之日起十日内，毕凌邦、毕远邦将穗郊字第0003072号《农村（墟镇）宅基地使用证》所涉宅基地房屋（即广州市白云区同德街鹅掌坦西街**巷**号）首层西边、第4层、第5层的房屋腾空返还陈桂婵；三、自本判决生效之日起十日内，原告陈桂婵向被告毕凌邦支付447840元；四、驳回被告毕凌邦的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费4009元，由被告毕凌邦、毕远邦共同负担；本案反诉受理费6714元，由原告陈桂婵负担3123元，由被告毕凌邦负担3591元。本案评估费5000元，由原告陈桂婵负担。原告负担的反诉受理费及评估费应于本判决生效之日起五日内向被告毕凌邦直接支付；两被告负担的本诉受理费应于本判决生效之日起五日内向原告陈桂婵直接支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  林艾婧二〇二一年二月二十五日书记员  孔捷昕