湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初15133号原告（反诉被告）：王**，女，1972年4月22日出生，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：刘西菁，湖南红雨律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖翔，湖南红雨律师事务所律师。被告（反诉原告）：李懿，男，1986年5月15日出生，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：刘秀成，湖南天扶律师事务所律师。委托诉讼代理人：祁雪芬，湖南天扶律师事务所律师实习律师。被告：徐辉，男，1989年2月26日出生，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区。第三人：长沙耀文房地产经纪有限责任公司，住所地湖南省长沙市岳麓区梅溪湖街道环湖路919号中建梅溪嘉苑29幢1层114号。法定代表人：廖虎。委托诉讼代理人：荆丽梅，女，公司员工，住湖南省溆浦县。第三人：湖南新环境房地产经纪连锁有限公司，住所地长沙雨花区劳动西路528号现代华都家园综合楼2201。法定代表人：袁李。委托诉讼代理人：谭丽蓉，女，公司员工，住湖南省茶陵县。原告（反诉被告）王**与被告（反诉原告）李懿、被告徐辉及第三人长沙耀文房地产经纪有限责任公司（以下简称耀文公司）、湖南新环境房地产经纪连锁有限公司（以下简称新环境公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王**的委托诉讼代理人刘西菁，被告（反诉原告）李懿的委托诉讼代理人刘秀成、祁雪芬、被告徐辉、第三人耀文公司的委托诉讼代理人荆丽梅、第三人新环境公司的委托诉讼代理人谭丽蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）王**向本院提出诉讼请求：1、解除王**与李懿之间于2020年5月7日签订的《房屋租赁合同》，并责令李懿、徐辉将长沙市岳麓区环湖路919号中建—梅溪湖嘉苑一期21栋101房屋恢复原状后交还给王**；2、责令李懿、徐辉支付王**自2020年7月25日起至交还房屋之日止的租金（按8000元／月计算），暂计算至2020年11月4日为26667元；3、本案诉讼费由李懿、徐辉承担。事实与理由：2020年5月7日，王**、李懿双方就长沙市岳麓区环湖路919号中建梅溪湖嘉苑一期21栋101房屋签订《房屋租赁合同》，约定李懿租用上述房屋，期限三年（2020年6月1日至2023年5月30日），租金每月8000元，按季支付，提前7日交付下季度租金，如超过10天未按约定交付租金，出租方有权单方解除合同，押金不退。合同签订后，王**按合同将房屋交付给李懿，房屋由李懿、徐辉合伙使用，房屋状况为：除了产权证上的一百多平方外，还包括负一楼和负二楼，总共有三层楼，是封闭的。房屋以前的状况是一楼、所有房间优质地面砖；墙面、顶面为优质白色墙漆；开关、插座、灯具齐全完好；窗帘已装好。负一楼，所有房间优质白色地面砖；墙面、顶面优质白色墙漆；客厅吊顶；室外阳光顶完好不漏水；开关、插座、灯具齐全；窗帘齐全。负二楼，水泥找平无地砖；白色墙漆；车库墙面墙漆、灯具齐全；电动卷闸门完好。自2020年7月25日开始，李懿、徐辉一直未予支付租金。现李懿、徐辉违约已达到双方合同约定的解除条件。为此，王**为了维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请法院判如所诉。被告（反诉原告）李懿辩称：1、在签订租赁合同时，因为王**和第三人不仅没有向李懿表明该房屋是住宅不能作为商业办公用途还称可以用来办公，导致合同签订后李懿无法实现合同目的，王**交付的房屋不能满足合同约定的办公用途构成根本违约，2020年6月14日李懿因王**的违约行为已通知解除合同，李懿已支付了2020年9月以前的租金，因此王**主张的租金不但没有法律依据还要向李懿退还已交的租金；2、李懿对房屋的装修是经过出租人同意的，且在装修的过程中遇到物业的阻止时王**还积极要李懿装修，且因为是王**的违约行为导致合同解除，因此王**要求对房屋恢复原状的主张不当没有法律依据且还要赔偿李懿因装修发生的损失。房租修复玻璃的2300元费用李懿已经向房东报备了，房东明确回复是好，空调李懿已经搬走就没有进行主张。被告徐辉辩称：与李懿答辩意见一致。第三人耀文公司述称：在客户租房时耀文公司有告知李懿，房产证上都写有是住宅性质，李懿也看过房子，租赁合同上也有约定，住宅用于商业乙方自行承担风险，李懿有看过合同有盖章，作为居间方已经将情况告诉乙方，在李懿有所了解才签的合同，前期告诉耀文公司是摄影，后来物业告诉耀文公司改成棋牌室了，和租房的时候所说摄影完全不匹配的，作为中介方，耀文公司是没有错过的，耀文公司做到了应有的服务，客户和房东也签订了合同，合同也很清楚。第三人新环境公司述称：第三人之间是授权与被授权的关系，新环境公司没有收取中间服务费，新环境公司与耀文公司也没有存在控股关系，只是品牌授权，李懿不应该要求第三人承担责任。耀文公司属于授权的加盟店，也是小微企业，李懿诉请是没有依据的，我们不应当承担任何责任。被告（反诉原告）李懿向本院提出反诉请求：1、判决确认李懿与王**双方已于2020年6月14日解除《房屋租赁合同》；2、判决王**向李懿返还2020年6月1日至2020年8月30日的房屋租赁租金24000元，房屋租赁押金8000元，一共32000元；3、判决王**赔偿李懿因装修租赁的房屋花费的费用72200元；4、判决第三人耀文公司、新环境公司与王**对上述第2、3项请求共同承担赔偿责任；5、判决第三人耀文公司、新环境公司退回4000元居间费用；6、判决由王**承担本案的诉讼费用。事实和理由：2020年5月7日，李懿与王**在耀文公司、新环境公司的安排下，签订了《房屋租赁合同》，约定由王**将位于中建梅溪湖中心21栋101房屋出租给李懿，双方约定的房屋使用用途为“办公”。合同签订后，李懿当场支付了房屋租赁押金8000元和一个月的房屋租金8000元（合计16000元）给王**、支付了4000元居间服务费用给第三人耀文公司。2020年5月中旬，李懿基于办公需要开始对该租赁房屋进行装修。2020年5月底，李懿接到湖南中建物业服务有限公司的《装修违约整改通知书》，要求李懿停止对该房屋的装修，李懿方知该房屋系住宅用途，不得用于办公，便暂停了该房屋的装修，与王**丈夫黄细刚及居间人协商此事，黄细刚微信回复说可以解决此事，后李懿基于对王**（丈夫）及居间人的信任，便继续对该房屋进行装修。后经多方协商，发现该出租的房屋无法再进行装修作为办公用房使用，李懿遂与王**丈夫黄细刚协商如何解决此事，但双方未能达成一致意见。2020年6月14日，李懿微信通知黄细刚：“那我们就按我们的方式上报到相关部门处理了”，即李懿将通过法定程序和法律手段来解决此事，黄细刚微信回复：“好”。李懿认为，王**明知李懿租赁该房屋是用来作为办公用途使用，仍将属于住宅性质的房屋出租给李懿，致使李懿从根本上无法实现签订本《房屋租赁合同》的目的，违反了合同约定和诚实信用原则，给李懿造成了利益损失，王**应对此承担赔偿责任。此外，李懿基于对居间人和管理人的信任签订《房屋租赁合同》，居间人耀文公司和管理人新环境公司明知李懿租赁本案房屋系用于办公用途，但由于其疏于管理，未对本案房屋的性质进行调查核实，将不能作为办公用途使用的房屋介绍出租给李懿，其存在重大过失，损害了李懿的利益，应与王**共同承担对反诉人的赔偿责任。综上所述，为了维护李懿的合法权益，特向贵院提起反诉，请求贵院依法支持支持李懿的诉讼请求。原告（反诉被告）王**辩称：李懿的所有诉讼请求都没有事实及法律依据，应当驳回：1、李懿在反诉状中偷换概念，把合同中所写的办公等同于商业，这是完全不同的两个概念，并且合同第一条也写清楚如果住宅用于商业由李懿自行承担风险，签订房屋租赁合同时李懿是看到了房屋现状也看到了房屋的权证，对房屋的性质是完全了解的，合同约定的用途写了办公，这种办公和注册企业、用于商业不是等同的，办公只是坐在里面写一写是经常有的，并且李懿隐瞒了租房的企图，租房的时候是说几个人办公，现在是作为一个游戏室来装修，并且有赌博性质，设备和布局就是一个游戏室，这种游戏室不仅是住宅不能办理，商业也不能办到证，2、李懿仅仅交了租房押金8000元及2020年6月份租金8000，李懿说交了24000，请拿出证据来；3、李懿租用房屋后作为游戏室装修严重破坏了房屋，房屋以前是完好的可以居住的，现在已经无法正常使用，所以李懿所谓的装修费用王**无法知晓，并且是违法违约产生的，相反李懿应当承担修复义务，请求法庭予以驳回反诉请求。被告徐辉述称:没有陈述意见。第三人耀文公司辩称：耀文公司在签订合同之前有告知李懿是住宅性质，李懿是知道房屋属于住宅性质，并不是李懿所说的没有调查情况，耀文公司对房子情况都有所了解，把耀文公司了解的都告知了李懿，作为居间方来讲，耀文公司是没有过错的不应该承担任何责任。第三人新环境公司辩称：新环境公司作为品牌方，据新环境公司了解，耀文公司对房屋有了解情况，在提供居间服务会将在承租时需要的信息都提供给承租人，李懿要求新环境公司承担责任，但李懿自己存在违约行为，李懿租房时只是说用来摄影办公，门店是知道住宅不能作为商业也不会去做，李懿说我们没有告知，都提供了产权证的，不存在没有告知的情况；2、承担责任的问题，李懿告知居间方耀文公司与房东都是说是用于摄影、几个人办公，根据房东提供的证据信息及耀文公司向物业核实到的情况，李懿是存在违约的行为，李懿所进行的房屋装修是与告知居间方耀文公司和王**是不一致的，耀文公司之前也提供证据，当时房东找到物业说是办公，为什么后面是棋牌室，耀文公司觉得这个问题要本着对房东负责，询问了物业了解情况，他们提供物业管家说李懿是作为棋牌室，耀文公司只提供了照片，综上，这个情况是有告知的，李懿进行棋牌室的行为与之前是不符的，需要承担违约责任，李懿有实际装修，居间方不应当承担责任也不应当退还服务费。根据之前核实的情况是这样的。两第三人的关系是存在授权与被授权的关系，不存在控股，新环境公司没有向李懿收取中介费，并非合同的居间方，合同的居间方为耀文公司，所以反诉原告要求第三人新环境承担责任缺乏法律依据和事实依据。经审理查明：2020年5月7日，王**（甲方、出租方）与李懿、新环境公司（管理方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于中建梅溪湖中心21栋101房出租给乙方使用，甲方已取得该房屋的合法出租权并承诺该房屋无司法查封、冻结、设有债务负担等严重影响房屋交付使用的情形，甲方承担签订本合同相关事宜的全部责任并保证该房屋的出租不违反国家法律、法规的相关规定。现同意将该房屋出租给乙方使用，用途为办公（乙方告知详细用途后，甲方应根据用途要求解决、协调、处理使用用途的相关问题，如住宅用于商业，由乙方自行承担风险）。租赁期限自2020年6月1日至2023年5月30日。房屋租金每月8000元，支付方式为季度付，签订合同当天内支付首次租金和押金，同时甲方将房屋交付乙方使用，后期支付时间提前7天交付下期租金。乙方向甲方缴纳押金8000元，合同期满或解除合同后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿外，剩余部分应如数返还给乙方。王**、李懿、新环境公司在合同上签字盖章，耀文公司虽然载明为租赁合同的居间方，但并未盖章，但在庭审中对其居间人身份并无异议。合同签订当日，李懿向王**支付了押金8000元和第一个月的租金8000元。李懿向耀文公司支付了居间费用共计4000元。后，李懿、徐辉为合伙在承租房屋内开展经营活动而对房屋进行装修，并支付了部分装修费用。在装修过程中，2020年5月31日物业在涉案出租房门上张贴了整改通知，告知小区禁止住改商。当日，涉案房屋的物业管理人员告知王**配偶承租人欲承租房屋开桌游室，并明确告知整栋业主均持反对态度。李懿无法继续装修，徐辉向王**配偶黄细刚反应无法继续装修情况，黄细刚提供处理建议。2020年6月2日，在王**的要求下。徐辉配偶向王**支付了租金6600元。由于无法继续装修的情况未得到妥善解决，2020年6月14日，徐辉告知王**配偶黄细刚“按我们方式上报到相关部门处理了”。2020年8月1日，李懿、徐辉搬离承租房，但未将房屋钥匙交还给王**。后出租方、承租方、中介方就责任承担问题协商未果，遂成本案。另查明，徐辉为王**出租房修理支出空调加氟费300元及阳光房换玻璃2400元。涉案出租房为三层，原墙面颜色为白色，李懿在承租涉案房屋后，对墙面颜色进行改变，部分顶灯、开关面板、窗帘拆除、在部分房屋制作了地台、一个房间增加了石膏板墙、阳光房制作了柜台、地下车库层墙体进行涂鸦等，本院依法对现场进行勘验，并形成勘验笔录。以上事实有王**提交的《租赁合同》、收据、微信聊天记录、照片、电话录音、视频，李懿提交的收条、转账凭证、微信聊天记录、情况说明、录音，徐辉提交的设计图、微信聊天记录、支付凭证，耀文公司提交的录音、照片、视频，本院进行调查的谈话笔录、现场勘察笔录、视频等证据及当事人陈述在案佐证。本院认为：涉案租赁合同依法成立且生效，现因双方均无继续履行合同的意愿，王**主张解除合同，本院予以支持。李懿诉请确认双方租赁合同于2020年6月14日已经解除，但是并无充分证据证明双方就解除合同明确达成一致意见，故该反诉请求不能成立，不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案租赁合同解除后，李懿应当将房屋恢复原状后返还给王**。关于相关损失，由于租赁合同已经明确约定了住改商风险由李懿自行负担，故关于租金损失、装修损失、恢复原状损失，李懿应当自行承担而无权向王**主张权利。但考虑到王**作为出租人，其在未取得其他利害关系业主同意的情况下将住宅性质的房屋出租给李懿用作商业用途，且在明知李懿租赁房屋用作商业用途的情况下，未依约按用途要求解决、协调、处理使用用途的相关问题，对合同的解除存有一定过错。王**主张李懿擅自改变房屋用途方导致合同无法继续履行，但物业已经在2020年5月31日明确告知李懿、徐辉承租房屋系用于桌游，王**非但没有终止合同，还继续收取租金，王**配偶黄细刚还为李懿、徐辉继续装修如何协调处理意见，可知即使李懿、徐辉改变了房屋用途，王**也是持认可或放任的态度。王**主张过错方为李懿的相关主张不能成立，不予支持。综上，本院结合双方过错大小，根据公平原则，酌情确认装修损失、恢复原状损失由李懿承担，租金损失王**与李懿各自承担一半，即李懿应每月支付4000元租金（合同解除后按租金标准计算房屋占用损失）给王**，直至李懿将房屋恢复原状并交还给王**之日止。据此，在抵扣了李懿已支付的租金、押金22600元及李懿修缮房屋支付的2400元、空调加氟支付的300元后，李懿已付租金至2020年12月10日，此后租金（合同解除后按租金标准计算房屋占用损失）按4000元每月的标准顺延计算至李懿将房屋恢复原状并返还给王**之日止。徐辉与李懿系合伙关系，徐辉应与李懿就上述合伙债务承担连带清偿责任。李懿反诉要求第三人承担责任，但李懿与第三人之间为居间合同纠纷，与本案不属于同一纠纷，在本案中不宜一同处理，双方可另行解决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民法通则》第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）王**与被告（反诉原告）李懿于2019年5月13日签订的《租赁合同》解除；二、限被告（反诉原告）李懿、被告徐辉在本判决生效之日起三十日内恢复承租房屋原状并将房屋返还给原告（反诉被告）王**；三、限被告（反诉原告）李懿、被告徐辉自2020年12月11日起按4000元每月的标准向原告（反诉被告）王**支付租金（合同解除后按租金标准计算房屋占用损失）至被告（反诉原告）李懿、被告徐辉将恢复原状的房屋返还给原告（反诉被告）王**之日止；四、驳回原告（反诉被告）王**的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）李懿的反诉请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取234元，由原告（反诉被告）王**自行负担150元，被告（反诉原告）李懿、被告徐辉负担84元。反诉受理费减半收取1052元，由被告（反诉原告）李懿负担。如果不服上述判决，可在收到本判决书之日起十五日内提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  罗 琼二〇二一年二月九日法官助理  胡雅芯书 记 员  杨峥玥附相关法律规定：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民法通则》第三十五条合伙的债务，由合伙人按照出资比例或者协议的约定，以各自的财产承担清偿责任。合伙人对合伙的债务承担连带责任，法律另有规定的除外。偿还合伙债务超过自己应当承担数额的合伙人，有权向其他合伙人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。