广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初33352号原告：刘鑫承，男，2004年10月26日出生，汉族，住广州市番禺区。法定代理人：欧某，女，1975年9月22日出生，汉族，住广州市番禺区，系原告母亲。委托诉讼代理人：罗小珊,广东南方福瑞德律师事务所律师。被告：广州汉谷公寓管理有限公司，住所地广州市番禺区洛浦街南浦东乡村碧桂大道自编18号12楼1215。法定代表人：练晓达。委托诉讼代理人：房士佳，广东尚宽律师事务所律师。原告刘鑫承诉被告广州汉谷公寓管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员公开开庭独任审理。本案现已审理终结。原告刘鑫承诉称：原告系广州市天河区珠光御景2期御公馆6楼605室的权属人。2018年9月2日，原告（甲方、业主方）与被告（乙方、承租方）签订涉案广州-珠光御景店《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于广州市天河区珠光御景2期御公馆6楼605室出租给乙方使用，建筑面积为51平方米；租期自2018年9月2日至2023年9月1日止，共计5年，其中，从2018年9月2日至2019年9月1日月租金7300元，从2019年9月2日至2020年9月1日月租金7592元（合同P2第四条）；租金按月支付，乙方于每月15日向甲方支付当月租金（合同P2第五条）；租赁期间，因乙方使用公寓而产生的常规物业管理费、水费、电费、公摊费均由乙方负责按时支付（合同P3第六条）;如乙方单方面违约，需支付甲方两个月租金作为违约金，并按照赠送清单（附录一）赔付甲方该物品（合同P4第九条）。合同签订后，原告依合同约定将广州市天河区珠光御景2期御公馆6楼605室交付被告使用。被告自2020年2月开始未按租赁合同约定向原告支付租金；后，被告单方提前退租于2020年5月11日向原告交回房屋，房屋交接时，原在屋内的租赁合同附录一赠送清单中的液晶电视、品牌床架、品牌床垫、床头柜、沙发/套、茶几、艺术饰品、房间软装配套用品己由被告拆卸搬离。截止至2020年5月11日，被告拖欠应付未付租金共计人民币25469.9元（大写：贰万伍仟肆佰陆拾玖元玖角）。原告认为，原、被告签订的涉案《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，对双方具有法律约束力，双方均应按合同约定切实履行。被告欠付租金并单方提前退租的行为已构成违约，且被告在违约的情况下擅自搬离屋内物品侵害了原告的合法权益，原告有权要求被告清缴应付未付租金、承担相应的违约责任和赔偿责任。据此，原告为维护自身合法权益，特依法向贵院提起诉讼，恳请贵院依法查明案件事实，请求法院判令被告：1.判令被告立即向原告支付广州市天河区珠光御景2期御公馆6楼605室自2020年2月1日起至2020年5月11日期间应付未付租金合计25469.9元（大写：贰万伍仟肆佰陆拾玖元玖角）及利息[利息以应付未付租金金额为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自逾期支付之日起计算至实际支付之日止，暂计至2020年6月20日为249.6元（大写：贰佰肆拾玖元陆角）]。2.判令被告立即向原告支付违约金人民币15184元（大写：壹万伍仟壹佰捌拾肆元整）。3.判令被告立即向原告支付广州市天河区珠光御景2期御公馆6楼605室缺失物品的折价赔偿人民币18510元（大写：壹万捌仟伍佰壹拾元整）。4.判令被告承担本案诉讼费用。被告广州汉谷公寓管理有限公司答辩称：一、由于受到疫情的原因，广州汉谷公寓管理有限公司经营状况一直未得到改善，所以未能按时缴纳租金，请求贵院根据最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见。以及合同法公平原则予以调解广州汉谷公寓管理有限公司欠付的租金金额以及违约金。二、在双方建立租赁关系时，被告法定代表人已经缴纳了1万元作为押金，被告认为该押金应当优先抵扣被告欠付的租金。在2020年1月29日，被告法定代表人与原告母亲对案涉租金进行沟通，原告的母亲答应免去2020年2月份的租金半个月的租金，请求法院查明事实。三、原告主张赔偿物品家私的折价款没有依据。被告逾期支付租金的原因是由于今年疫情的关系导致的，请求法院根据事实情况，兼顾合同的履行情况，与当事人的过错程度进行调整。经审理查明：刘鑫承持有坐落于天河区花城大道770号605房的房地产权证，该房地产权证载明建筑面积为52.12平方米。2018年9月2日，刘鑫承的母亲欧某作为法定代理人与广州汉谷公寓管理有限公司签订《房屋租赁合同》，约定：甲方刘鑫承将坐落于广州市天河区珠光御景2期御公馆6楼605室，建筑面积51平方米出租给乙方广州汉谷公寓管理有限公司用做酒店式公寓管理/办公室出租经营。合同约定：第三条租赁房屋所达的交付标准甲方交付租赁的房屋须按照五星级酒店客房标准装修（若该项目为精装修房屋，即以开发商交楼标准为准）。第四条租金和租赁期限（一）房屋租赁期限自2018年9月2日至2023年9月1日，共计5年。甲方应于2018年9月2日前将房屋按照约定条件交付给乙方。甲方予以乙方2个月的软装免租期（即从2018年9月2日至2018年11月2日）。从2018年9月2日至2019年9月1日，月租金7300元；从2019年9月2日至2020年9月1日，月租金7592元；…第五条款项支付方式1.租金支付方式：按月支付租金。在合同起租且房屋符合约定条件，乙方于每月15日向甲方支付当月租金。每年乙方支付甲方租金11.5个月，每年三月份为公寓维修保养期，房间维护费用由乙方支付，同时乙方每年赠送业主3800元入住抵扣券…2.合同签订后乙方需在3个工作日内支付甲方该房屋押金共计：10000元，合同期满后结算清租赁期间乙方承担费用，甲方验收完后即时全额退换给乙方。…第九条违约责任（一）在租赁期未满情况下，如甲方单方面违约，需支付乙方两个月租金作为违约金，并按照赠送清单（附录一）赔付乙方全部购置费用。如乙方单方面违约，需支付甲方两个月租金作为违约金，并按照赠送清单（附录一）赔付甲方该物品。（二）如国家政策、法规原因或不可抗力造成不能经营，则不视为违约。（附录一）内容如下：珠光御景-家具家电赠送清单1液晶电视3280乙方赠送3品牌床架2680乙方赠送4品牌床垫2350乙方赠送5床头柜980乙方赠送1沙发/套2350乙方赠送2茶几1380乙方赠送3全屋装饰灯具1360乙方赠送4艺术墙面饰品（含设计）2560乙方赠送8格调窗帘/套1650乙方赠送9网络/电视有线（含初装费）1350乙方赠送10全屋五金配件680乙方赠送12房间软装配套用品2930乙方赠送合计23550附件清单后载明：1.以上赠送物品需合同执行满5年后，乙方全部赠送给甲方，甲方按此清单验收。2,以上商品如因实际规格或尺寸原因摆放不下，乙方有权更换其它产品代替，但必须保证品质及价值相当。《房屋租赁合同》签订后，广州汉谷公寓管理有限公司于2018年9月7日向刘鑫承支付了押金10000元和首月租金7300元并提交了银行流水拟证明。原告方对证据真实性予以认可，但主张合同并未约定在被告有违约的情况下，已付押金可优先抵扣欠付费用，主张押金不予退还。2020年1月23日，广东省人民政府办公厅发布通告，内容为：根据《广东省突发公共卫生事件应急预案》，结合我省当前新型冠状病毒感染的××疫情防控形势，省新型冠状病毒感染的××疫情防控工作领导小组决定，启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月27日、28日，刘鑫承法定代理人欧某与被告法定代表人练晓达通过微信聊天，欧某表示考虑疫情，可以免半个月租金。2020年2月9日，广州市疫情防控指挥部办公室发布13号通知《广州市防控新型冠状病毒感染的××疫情工作指挥部办公室关于做好企业安全有序复工复产工作的通知》，其中“影院、剧院等娱乐场所，各类博物馆、美术馆、展览馆等，旅游景区、旅行社等文化旅游业以及经营单位，要审慎核实复工复产。”2020年4月13日，文化和旅游部和国家卫生健康委发布《关于做好旅游场馆疫情防控和安全有序开放的通知》（文旅发电[2020]71号）。其中要求“疫情防控期间，旅游景区至开放室外区域，室内场所暂不开放；旅游景区接待游客量不得超过核定最大承载量的30%。”2020年5月11日，广州汉谷公寓管理有限公司将广州市天河区珠光御景2期御公馆6楼605室交还刘鑫承法定代理人欧某，双方在《收房表格》左下角落款处签字，广州汉谷公寓管理有限公司在落款处盖章，并注明“该表接收人”后签字。欧某在上述《收房表格》右上角空白处手写注明“由于广州汉谷公寓管理有限公司逾期支付租金已构成违约，按照合同约定，合同后的附清单的物品应赔付甲方，不得搬离清单物品，现收房时房屋清单物品已缺失液晶电视、床架、床垫、床头柜、沙发/套，茶几、饰品、软装配套用品。将按清单价格追偿。”欧某代刘鑫承在该手写内容旁签字，被告方代表未在上述手写内容旁签字。欧某又于《收房表格》右上角空白处手写注明“乙方未移除家具：吊灯1挂画1窗帘1；现场缺失清单：液晶电视、床架、床垫、床头柜、沙发/套，茶几、饰品、软装配套用品。2020年5月11日起所有房屋物品不得搬离，包括吊灯、挂画、窗帘等。2020年5月11-5月13日上门更换密码锁，钥匙已给回业主。”欧某代刘鑫承在该手写内容旁签字，被告方代表未在上述手写内容旁签字。原告主张其在《收房表格》上明确注明“将按清单价格追偿”后被告未提出异议，应视为双方对于合同违约责任重新进行了约定。被告辩称双方未就物品价格进行赔偿达成合意，故在下方签署部位写的是签收人。被告方确认上述缺失物品由被告保管，如法院判决被告方承担违约责任，可实际交付附录1中物品。原告经法院释明是否变更诉讼请求，要求被告返还附录1中物品，如不变更可能面临败诉法律风险。原告坚持原诉讼请求3要求被告折价赔偿。原、被告双方未提交证据证明双方就解除《房屋租赁合同》做出明确意思表示。原告主张因被告以实际行动单方解除劳动合同，于房屋交付当日2020年5月11日解除。被告则主张合同因被告出现逾期交付租金的行为导致原告于2020年5月11日行使解除权。本院认为：刘鑫承与广州汉谷公寓管理有限公司签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应依约履行。关于《房屋租赁合同》的解除。原、被告均未提交证据证明向对方表示以何种理由提出解除《房屋租赁合同》。因此，在双方无明确的意思表示情况下单独认定原告或被告单方提出解除《房屋租赁合同》均缺乏事实依据。根据双方签署《收房表格》并实际履行了退房和收房以及双方均确认于2020年5月11日解除了《房屋租赁合同》，本院认定原、被告系因被告未能按时支付租金，双方协商一致解除《房屋租赁合同》。关于《房屋租赁合同》解除的法律后果。新冠××疫情的暴发并未导致《房屋租赁合同》完全无法履行。然而，从双方签订《房屋租赁合同》中所约定的租赁物用途可知，标的房屋系用于“酒店式公寓管理/办公室出租经营”。标的房屋的经营与旅游业的发展关系密切。而广东省于2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应。文化和旅游部和国家卫生健康委于2020年4月13日做出要求“疫情防控期间，旅游景区至开放室外区域，室内场所暂不开放；旅游景区接待游客量不得超过核定最大承载量的30%。”上述情况严重限制了被告经营酒店式公寓出租的业务。在此情况下，从公平原则出发，因新冠××疫情暴发所带来的风险应由租赁双方共同分担为宜。本院酌情对租金比例进行调低，判令被告因受疫情影响按照50%的租金比例予以支付。被告支付原告2020年2月1日起至2020年5月11日期间未付租金按原合同约定50%计算。经计算为[7592元/月×3个月+7592元/月÷31天×11天]×50%=12734.97元。关于未支付利息，因本次未及时足额支付租金系因疫情引起，非被告恶意违约，被告不存在主观过错。原告要求被告逾期利息本院不予支持。关于押金10000元是否可用于抵扣租金。合同约定“合同期限满后结算清租赁期间乙方承担费用，甲方验收完后即时全额退换给乙方。”押金10000元作为合同终止后用于结算的款项，并未约定没收或不予退还。被告主张押金10000元用于未结费用本院予以采纳，经扣减后被告需实际支付租金差额2734.97元（计算：12734.97元-10000元）。关于是否应支付违约金。《房屋租赁合同》第九条约定，如乙方单方面违约，需支付甲方两个月租金作为违约金。违约金既是对履约的约束，也包含对一方损失的补偿功能。因新冠××疫情暴发所带来的风险由租赁双方共同分担为宜，被告请求将违约金金额由两个月调减为一个月租金，本院予以采纳。判决被告支付原告一个月租金7592元作为违约金。关于原告要求被告支付租赁房屋内赠送清单（附录一）所缺失的物品折价款。包括液晶电视、床架、床垫、床头柜、沙发/套，茶几、饰品、软装配套用品。根据双方《租赁服务合同》约定：“如乙方单方面违约，需支付甲方两个月租金作为违约金，并按照赠送清单（附录一）赔付甲方该物品”。附件清单后载明：“1.以上赠送物品需合同执行满5年后，乙方全部赠送给甲方，甲方按此清单验收。”被告当庭表示上述物品目前由被告保管，如法院认定被告单方违约，可履行实际交付上述物品。鉴于双方并未明确约定折价赔偿赠送清单（附录一）中物品，且被告已明确表示如法院认定违约可实际交付赠送清单（附录一）物品，不存在需折价赔偿的情况。本院明确释明是否变更诉讼请求，原告经释明后仍坚持要求折价赔偿。原告请求折价赔偿内容违反双方合同中关于交付实物的约定，本院不予支持。而原告在本案中未提出要求被告交付赠送清单（附录一）中物品的请求，根据不告不理原则，本院对于被告是否因单方违约需要赔付物品不予处理。另，即使将违约责任中约定的“赔付”理解为原告对于物品的“赔偿或交付”享有选择权。相关政府部门决定启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应的时间亦在合同约定的2020年2月租金支付期限之前，被告迟延支付租金并不具有违约故意，并提出了协商。且被告已同意支付一个月租金作为违约金，已从双方共担风险出发对原告的损失进行了适当补偿。故从公平原则出发，不宜再判令被告承担交付或赔偿（附录一）中物品。综上，本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告广州汉谷公寓管理有限公司自本判决生效之日起7日内支付原告刘鑫承2020年2月1日起至2020年5月11日期间租金差额2734.97元；二、被告广州汉谷公寓管理有限公司自本判决生效之日起7日内支付原告刘鑫承违约金7592元；三、驳回原告刘鑫承其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1285元，由原告刘鑫承负担1227元，被告广州汉谷公寓管理有限公司负担58元（自本判决生效之日起7日内向本院交齐）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  李吉思二〇二一年二月二十日书记员  汤嘉欣