河南省南阳市卧龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1303民初9485号原告(申请执行人)：张丰芝，女，汉族，1955年10月16日出生，住河南省南阳市卧龙区。委托诉讼代理人：樊显坤、杜为正，河南国敏律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告(案外人)：龚文伟，男，汉族，1973年9月4日出生，住所地南阳市宛城区。委托诉讼代理人：谢玉欣、李杨，河南众筹律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告(被执行人)：张**，男，汉族，1980年10月19日出生，住所地南阳市卧龙区。原告张丰芝与被告龚文伟、张**申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年12月17日立案，于2021年2月1日依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张丰芝的委托诉讼代理人杜为正，被告龚文伟及其委托诉讼代理人谢玉欣均到庭参加了诉讼，被告张**经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告张丰芝向本院提出诉讼请求：1、继续对南阳市宛城区独山大道东侧8号楼1单元103室房产（合同号13799038）进行查封、执行；2、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：南阳市宛城区独山大道东侧8号楼1单元103室房产（合同号13799038）网签于张**名下，张**是涉案房产的物权所有权人，卧龙区人民法院对涉案房产进行查封、执行是完全正确的。龚文伟向卧龙区法院执行局提出“执行异议”，卧龙区人民法院作出（2020）豫1303执异192号执行裁定书，裁定“中止对位于南阳市宛城区独山大道东侧8号楼1单元103室房产（合同号13799038）的执行”，原告于2020年12月2日收到该执行裁定书。龚文伟虽与张扬签订了《房产买卖协议》，但该协议是无效的，首先，涉案房产为经济适用房；其次，协议约定“2018年7月6日付清65万元房款”，但龚文伟提交的银行流水为“2018年7月7日60万元”等。综上，卧龙区人民法院对涉案房产的查封、执行是正确的，应继续查封、执行；龚文伟的案外人异议不成立。为维护原告的合法权益，特诉至贵院。被告龚文伟辩称，1、原告起诉应该驳回，本案应该是终止对房产的执行，我们也非常同情原告，但是就本案而言，被告也是受害人，我们通过2018年房产中介介绍购买张**的房屋，我们并不知道张**有侵权案件，我们还让张**夫妻书写了相应保证，保证房产没有任何债权债务，无争议纠纷，我们签订了合法的买卖协议，经过南阳市汉都公证处公证，并且按照协议约定支付了全额房款，我们认为原告所称支付流水仅有60万元，我们认为是片面的，我们通过转账60万元现金5万元，被告张**也予以认可并且开具了收据，经济适用房的买卖交易，虽有行政管理方面的规定，但我们认为不影响民事交易，综合本案，我们在2018年支付全房款之后，被告张**已经将房屋及房屋的原始票据交付给我们，房屋也实际交付给我们，我们已经对房屋实际占有使用，而本案原告查封时间是2020年的九月份，根据最高院司法解释，我们在房产查封之前已经签订了合法买卖协议，已经足额全额支付了全部房款，已经实际占有居住该房屋，最后房产没有过户的原因也是由于张**的房产仅有网签而没有办证，无法办理过户手续，故根据最高法相关司法解释规定，我们对房产的购买足以排除本案原告申请执行，综上申请贵院驳回原告诉请。被告张**经本院依法传唤，未答辩、未举证。结合原、被告陈述、举证、质证并本院认证意见，本院确认本案事实如下：关于本案的由来。本院在审理张丰芝与张**机动车交通事故责任纠纷一案中，于2020年5月21日作出（2020）豫1303民初2999号民事判决书，判决如下：一、本判决生效后三十日内，被告张**向原告张丰芝支付赔偿款1165109元；二、驳回原告张丰芝的其他诉讼请求。因被执行人未按上述生效法律文书履行义务，申请执行人张丰芝向本院申请强制执行，本院于2020年9月2日依法立案受理，于2020年9月3日作出（2020）豫1303执2991号执行裁定书：冻结、划拨被执行人张**在银行的存款1199324.75元或扣留、提取其等值收入或查封、扣押其价值相等的财产。本院于2020年9月9日作出（2020）豫1303执2991号协助执行通知书，由南阳市不动产登记中心协助执行查封被执行人张**名下位于宛城区独山大道东侧8号楼1单元1层103室房产一处（合同号13799038，建筑面积129.94平方米）。执行过程中，案外人以该涉案房产已归其所有为由提出执行异议，要求解除对涉案房产的查封措施。本院于2020年12月1日作出（2020）豫1303执异192号执行裁定书：裁定中止对位于南阳市宛城区独山大道东侧8号楼1单元1层103室房产（合同号13799038）的执行。申请执行人张丰芝不服，向本院提出申请执行人执行异议之诉。关于案涉房产。2008年12月29日，被告张**与南阳市天晟房地产开发有限公司签订《房屋买卖合同》（合同编号8-103），出卖人：南阳市天晟房地产开发有限公司，买受人：张**。该合同约定：“第一条项目建设依据出卖人以划拨方式取得位于光武路、编号为3/203/27/6地块土地使用权。土地使用权证号为宛市土国用（2008）第00999号。该地块土地面积为68966.2㎡，规划用途为住宅。出卖人经批准，在上述地块上建设经济适用房，现定名《鸿源小区》。建设工程规划许可证号为宛市规管字（2007）第61号，施工许可证号为2008-21。第二条买受人所购商品房的基本情况买受人购买的房屋（以下简称该房屋），其座落位置为：第8号楼第1单元第1层03号房。该房屋的用途为住宅，属框架结构。层高2.9米，建筑层数地上30层，地下1层。该房屋合同约定建筑面积共129.94平方米。第三条计价方式与价款出卖人与买受人双方共同约定：按建筑面积计算，该房屋单价为人民币每平方米1658.00元，总金额（￥215441.00）贰拾壹万伍千肆百肆拾壹元整（最终房价按物价部门核实为准）。……”合同签订后，被告张**于2010年9月15日缴纳全部购房款以及物业维修资金，并装修入住案涉房屋。2018年7月6日，被告龚文伟与被告张**签订《房屋买卖协议》该协议约定：“甲方：张**，男，身份证号：，住址南阳市××区陆营镇教办室。彭云星，女，身份证号。乙方：龚文伟，男，身份证号：，住址南阳市××××乡。甲、乙双方根据《合同法》及《民法总则》的规定，自愿协商一致，就房屋买卖事宜签订本协议：1.甲方自愿将南阳市宛城区独山大道东侧鸿源小区8号楼1单元1层103室的房屋卖于乙方所有，乙方自愿购买。2.上述房产的交易价格为人民币：陆拾伍万元（小写：650000元）。3.付款方式：本协议签订之日付清。4.甲方保证所售房产截止签字之日（2018年7月6日）无纠纷，无抵押、未曾卖于他人，不会因自己的债务原因致使房产遭第三人的合法追索。如出现该情况致使乙方不能取得房产，甲方承担违约责任，乙方有权单方解除协议，甲方应退还全部房款，并向乙方支付房款30%的违约金。5.甲方收到房款后，将有关手续及钥匙交于乙方。房屋即归乙方所有。6.房屋在出租中，原定租期一年，由双方协商，如继续租赁，自2018年7月10日起租金归乙方。租期乙方与承租人协商。7.因房产系经济适用房，按政策需现办理甲方的房产证后，达到一定的年限，转为普通商品房，缴纳一定的综合地价款，才可以过户给乙方。甲方有义务协助办理，转为普通商品房及过户所需缴纳的有关费用由乙方承担。8.交房后任何一方不得主张协议无效，否则主张协议无效的一方，应向另一方支付房款50%的违约金。9.本协议双方自愿订立，签字生效。”该协议并经河南省南阳市汉都公证处公证，并出具（2018）豫宛汉证内民字第2449号公证书。合同签订后，被告龚文伟向被告张**支付65万元，其中转账600000元，现金50000元，并向南阳市丹源房地产十三代理售房中心支付中介费10000元。该房屋买受时由案外人杨某,4租赁使用，案外人于2018年9月搬离该房屋并向被告龚文伟支付租金1000元。后被告龚文伟于2018年9月在该房屋居住至今。被告龚文伟予以佐证的证据有：1、中原银行业务回单及龚文伟中原银行存款客户明细账；2、南阳汉都公证处公证书、经公证房产买卖协议；3、中国银行人民币汇款业务回单及收据一份；4、被告张**妻子彭云星代张**书写的保证书；5、公证委托书及附属材料；6、涉案房产原始房屋买卖合同一份、房款收据、办证、初装费、物业费、维修基金、契税发票等事项收据八份；7、微信转账记录截图；8、河南移动固网终端设备使用协议一份、中国移动手机及宽带（手机号138××××3106）套餐花费清单12份；9、燃气缴费收据；10、水电费收据8份、物业费收据3份、南阳市明欣物业服务有限公司鸿源小区服务处证明一份；11、被告龚文伟和蒋义文结婚证、户口本，龚文伟、蒋义文及长女龚荣梓网购地址信息、收货信息单、销货清单；12、2020年11月18日卧龙区法院执行局对证人杨某,4的询问笔录（电子卷宗打印件）等证据。原告张丰芝、被告张**未举证。本院认为，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十一条规定，“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”在司法实践中，执行异议之诉案件通常参照执行异议复议规定相关规定，结合案件实际情况判断案外人是否对指定标的享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款；或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《经济适用住房管理办法》第三十条规定：“经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。上述规定应在经济适用住房购买合同中予以载明，并明确相关违约责任。”对经济适用房的买卖，并不绝对禁止出让人在取得经济适用房所有权5年内作出出让的意思表示，但限制产生物权变动的效力。当事人之间签订的经济适用房买卖合同效力的认定应当根据合同约定，依据合同法的规定予以判定。当事人签订的经济适用房买卖合同约定五年后过户、交易的，该约定属附期限的约定，且不违反经济适用房的交易保护期限，应当认定有效。本案中，被告张**于2008年12月29日与南阳市天晟房地产开发有限公司签订《房屋买卖合同》购买该房产，至2018年与被告龚文伟签订《房屋买卖协议》已超过五年，并在该《房屋买卖协议》第7条约定：“因房产系经济适用房，按政策需现办理甲方的房产证后，达到一定的年限，转为普通商品房，缴纳一定的综合地价款，才可以过户给乙方。甲方有义务协助办理，转为普通商品房及过户所需缴纳的有关费用由乙方承担。”故被告张**与被告龚文伟双方签订的《房屋买卖协议》并不违反法律规定，应为有效合同。被告龚文伟有权依据约定要求张**协助办理过户登记以取得房屋所有权，该权利为普通债权，且该权利成立在先；原告张丰芝享有的债权虽为生效判决确认，但债权的内容为清偿赔偿款及承担诉讼费用，亦为普通债权，且并未明确指向案涉房屋。被告龚文伟已支付相应的房屋对价，且合法实际占有使用案涉房屋，因该房产系经济适用房，按政策需办理房产证后，转为普通商品房，缴纳一定的综合地价款，才可以过户，故被告龚文伟对于未办理过户登记没有过错。基于保护交易安全、维护正常经济秩序和稳定法律关系考量，本院对原告张丰芝要求对案涉房屋继续执行的诉讼请求不予支持。综上，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十一条，三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《经济适用住房管理办法》第三十条规定，判决如下：驳回原告张丰芝的诉讼请求。案件受理费10300元，由被告张**承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判长  孙小乐审判员  王 莉审判员  蒋 娜二〇二一年二月二十四日书记员  郭凌硕