沈阳市大东区人民法院民 事 判 决 书（2013）大东民二初字第3311号原告：艾英海，男，1969年5月16日出生，汉族，住址：沈阳市大**。委托代理人：艾成民，男，1940年11月16日出生，汉族，住址：沈阳市大**。被告：沈阳旺达物业有限公司，住所地：沈阳市东陵区文化东路16巷**。法定代表人：刘亚宾，职务：经理。委托代理人：周云，沈阳市大东区洮昌法律事务所法律工作者。原告艾英海与被告沈阳旺达物业有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2013年7月8日受理后，依法由审判员单立担任审判长、与代理审判员郭福强、人民陪审员尚春红共同组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告艾英海及其委托代理人艾成民，被告沈阳旺达物业有限公司委托代理人周云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告艾英海诉称：原告入住沈鹰小区，发现窗户玻璃漏气，物业未给维修。原告小区饮用水是沈空开采的地下井水，2006年初井出现坍塌，被告未修复深井，又另打一口井，长期以来被告为省下一点钱深度不够，让原告喝浅水井污水。且物业打井不办理取水证，属于非法开采。2005年以前园区水费低于市里的自来水费，但被告按市的自来水水费价格收取，没有依据，且没有正规发票，系违法收取水费，应予返还。原告和沈空房屋管理处未订立正式物业服务合同，被告没有身份来管理原告的小区物业。原告小区自行车棚破损、院内照明灯所剩无几、楼内封闭式主管道墙壁拆除至今未修复、小区内地面凹凸不平，上述问题物业未能修缮。请求法院判令：1、赔偿因被告原因，导致原告玻璃漏气，窗框漏雨，墙皮脱落，所需要支付的维修费用6880元；2、判令被告将违法收取的水费2500元予以返还；3、判令被告将破坏的沈鹰家园的园内地面、车棚、室外照明灯及楼内封闭式主管道墙壁，在法院判决生效后十日内予以恢复。被告沈阳旺达物业有限公司辩称：1、关于赔偿6880元维修费没有法律依据，请法院驳回原告的诉求，因为原告2003年入住，诉状当中承认入住不久就发生玻璃漏气窗框漏雨，属于房屋质量问题，在保修期内应由建设单位维修，在保修期外，因窗户属于业主私有范围，不在园区业主共有范围内，不属于园区维修基金内维修，应由原告负责维修。2、关于被告重新打井问题，有沈空的批复，原来的井坍塌了，并不是被告自行主张打井，收取水费也是按沈空的文件，并无不当，所以不应返还。3、关于园区内管理不善的问题，园区内的照明灯问题是业主所为，不是物业所为，在大东法院判决书中已判决因被告管理有瑕疵应承担相应违约责任，并适当减免物业费，按80%支付物业费，应按原判决执行。请法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：沈鹰家园小区是空军沈阳房地产管理处（以下简称“沈空房管处”）开发。2005年5月12日，被告沈阳市旺达物业有限公司与沈空房管处物管中心签订《沈鹰家园前期物业管理委托合同》，合同约定：沈空房管处物管中心将沈鹰家园小区委托给被告管理，被告按合同约定履行物业管理服务，并按合同规定的收费标准（每月每平方米0.5元）收费。合同约定管理期间为一年即2005年5月30日至2006年5月29日。被告与沈空房管处物管中心分别又于2005年8月31日及2008年5月29日签订管理合同的延期合同将该合同延期至2013年5月29日。合同签订后，被告入主该小区并提供了物业管理服务。原告艾英海系沈鹰家园小区业主，其所在住址为沈鹰家园99-2号楼2-3-2，被告房屋的建筑面积为147.3平方米。另查明，由于沈鹰家园小区水井无法正常供水，若维修原井，造价较高且使用期短，故2005年11月18日沈鹰物业管理中心将被告沈阳旺达物业有限公司提交的《沈鹰家园新建水井请示》呈报审批，于次日得到沈空房管处处长的同意批复，遂新建水井。2009年12月22日，空军房管局沈阳房管处向被告沈阳旺达物业有限公司下发关于调整水价的通知，通知根据沈阳市物价局沈阳价审批（2009）54号和沈阳市物价局、财政局沈价发（2009）37号通知，以及沈空直工处关于水费价格调整的通知，从2009年7月1日起，对相关居民用水水费由原1.90元／吨调整到2.40元／吨（自备井：水资源费0.40元／吨，污水处理费0.60元／吨，另1.40元／吨为设备、管道维修更新改造、电费、管理人员工资等）。2007年1月26日，沈阳市东陵区疾病预防控制中心出具DLCDC（水）检字2007第（SZ0013）号检测报告书，对被告送检的自备水井生活饮用水检测结论为合格。另外，原告提供照片证明房屋墙面有裂缝、窗户不严有缝、窗户上有油漆、玻璃漏气、墙皮脱落，楼道内暖气管道拆动未修复，原告提供水费收据，票据金额为1500元。上述事实，有庭审笔录、原告提供的房屋所有证复印件、照片、水费收据原件、通知复印件，被告提供的物业管理服务合同、沈鹰房产管理处通知、关于沈鹰家园打井的批复、检测报告书、（2013）大东民二民二初字第2675号民事判决书、空军房地产管理局沈阳房管处（通知）后房（2009）119号文件复印件等证据，经开庭质证，本院予以确认。本院认为：沈鹰小区是沈空房管处开发，2005年3月17日沈空房管处出具批复要求沈空房管处物管中心办理沈鹰家园小区的物业管理委托工作，沈空房管处物管中心依据此批复将该小区委托给原告管理，并签订《沈鹰家园前期物业管理委托合同》。根据《中华人民共和国合同法》第三百九十六条之规定，沈空房管处物管中心与沈空房管处成立了委托关系，沈空房管处物管中心依据此委托进行前期物业管理的委托工作符合法律规定，同时本案原告以已经实际接受了被告提供的物业服务，故被告有权按照委托合同的约定对沈鹰小区内物业情况进行管理。关于被告提出窗户玻璃漏气、窗框漏雨、墙皮脱落，请求支付维修费用6880元的问题。由于房屋漏雨、墙皮脱落属于房屋质量问题，应由房屋的建设单位负责维修，如果在保修期间外，因为属于大型维修项目，应启动园区维修基金予以维修，并非被告的合同义务；关于窗户漏气的问题，在保修期内仍应由建设单位负责维修，保修期间外，因窗户属于业主私有范围，不在园区全体业主之共有范围内，故其不归园区维修基金承修，应由作为业主的原告负责维修。至于原告提出请求被告支付6880元维修费用，由于原告提出的以上维修事项并不属于被告的义务范围，并且该笔维修费用也并未实际发生，故该请求缺乏法律和事实依据，故本院不予支持。关于原告提出的要求被告返还收取的水费2500元主张。由于沈鹰家园小区水井无法正常供水，若维修原井，造价较高且使用期短，故被告沈阳旺达物业有限公司提交《沈鹰家园新建水井请示》，获得了沈空的同意批复，遂其新建水井有事实及法律依据，被告对业主使用该水井饮用水享有收益权，同时其收取水费也是收到了空军房管局沈阳房管处发放的关于调整水价的通知，其按照通知价格收取水费有合法依据。另外，被告也将该自备水井饮用水报送沈阳市东陵区疾病预防控制中心检测，检测结论为合格。鉴于被告对自备水井享有收益权，同时水质合格，并按沈空文件标准收取水费，并无不当。从原告提供的1500元水费收据可知其对该水井内饮用水进行了长期的实际使用，理应交付水费，故本院对于原告提出的要求被告返还收到的水费2500元的诉讼请求不予支持。关于原告提出要求被告维修沈鹰家园的园内地面、车棚、室外照明灯及楼内封闭式主管道墙壁问题。由于旺达物业有限公司起诉艾英海，要求其交付物业费案件，本院做出的（2013）大东民二初字第2675号民事判决，判决认定物业公司提供物业服务存在瑕疵，已经承担违约责任，按照20%减免物业费用。且旺达物业有限公司现已经撤出沈鹰家园，不再为原告居住的沈鹰家园提供物业服务，无法再履行维修义务，因此原告的该主张本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第三百九十六条之规定，判决如下：驳回原告艾英海诉讼请求。案件受理费150元，由原告艾英海负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如上诉期满后7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  单 立代理审判员  郭福强人民陪审员  尚春红二〇一三年十二月十日书 记 员  冯 欣