广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初16750号原告：张涌，男，1975年9月12日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。原告：陈敏，男，1979年12月24日出生，汉族，住广东省广州市天河区。原告：黄飞，男，1994年1月5日出生，汉族，住广东省汕头市澄海区。原告：上海恺恪信息咨询中心（有限合伙），住所地上海市崇明区横沙乡富民支路58号A3-3420室（上海横泰经济开发区）。执行事务合伙人：陈敏。上述原告共同委托诉讼代理人：黄秋敏、徐伟良，均系北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：广州泛洋房地产开发有限公司，住所地广东省广州市经济技术开发区东郊一环路天鹿湖山庄。法定代表人：李俊，董事长。委托诉讼代理人：吴丹杰、骆永东，均系公司员工。第三人：广州银行股份有限公司，住所地广东省广州市天河区珠江东路30号。法定代表人：丘斌，董事长。委托诉讼代理人：倪晓亮、苏玲，均系广州金鹏律师事务所律师。原告张涌、陈敏、黄飞、上海恺恪信息咨询中心（有限合伙）（以下简称恺恪信息中心）诉被告广州泛洋房地产开发有限公司（以下简称泛洋公司）、第三人广州银行股份有限公司（以下简称广州银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案受理。根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案依法由审判员李小伟适用普通程序于2021年1月5日公开开庭进行了独任审理。原告张涌、陈敏、黄飞、恺恪信息中心的共同委托诉讼代理人黄秋敏、徐伟良，被告泛洋公司的委托诉讼代理人吴丹杰、骆永东及第三人广州银行的委托诉讼代理人倪晓亮、苏玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张涌、陈敏、黄飞、恺恪信息中心向本院提出诉讼请求：1.判令解除泛洋公司与广州银行签订的广州市白云区一环路天鹿湖山庄*街*号房产的《房地产预售契约》（穗房预契字第××号)，泛洋公司与广州银行共同协助张涌、陈敏、黄飞、恺恪信息中心注销《房地产预售契约》的备案登记；2.判令泛洋公司向张涌、陈敏、黄飞、恺恪信息中心返还购房款3776268元；3.判令本案诉讼费由泛洋公司承担（迳付）。事实与理由：广州银行（原广州市商业银行）与泛洋公司于2000年10月31日签订《房地产预售契约》（穗房预契字第××号），购买广州市白云区一环路天鹿湖山庄*街*号别墅（以下简称涉案房屋）。广州银行已一次性足额付款，泛洋公司将涉案房屋交付广州银行后未依约履行过户义务。张涌、陈敏、黄飞、恺恪信息中心通过广州产权交易所竞拍购得广州银行转让的包括涉案房屋在内的广州市麓景路*号大院**等48套房产权益。双方于2019年2月20日签订《转让协议》，张涌、陈敏、黄飞、恺恪信息中心已付清全款，广州银行于2019年3月19日向其交付相关资产权证。根据《转让协议》第4.6.3条“自资产权证相关文件的交付之日起，乙方享有该资产的所有权益，承担该资产的所有义务。”根据合同法第七十九条，张涌、陈敏、黄飞、恺恪信息中心已于2019年3月20日受让广州银行对涉案房屋的全部权利义务。张涌、陈敏、黄飞、恺恪信息中心受让涉案房屋后多次与泛洋公司协商过户事宜，且于2019年10月30日书面通知泛洋公司依约办理过户手续，将涉案房屋过户登记至张涌、陈敏、黄飞、恺恪信息中心名下。泛洋公司书面复函称目前不具备办证条件，明显怠于履行合同义务，致使张涌、陈敏、黄飞、恺恪信息中心的合法权利无法实现，符合合同法第九十四条第三款规定，涉案《房地产预售契约》具备解除条件。张涌、陈敏、黄飞、恺恪信息中心特向法院起诉，请求法院判如所请。被告泛洋公司辩称，涉案房屋位于天鹿湖山庄，目前尚未完工，亦无永久水电，无法满足验收条件，也没有办理大确权，无法履行过户义务。泛洋公司同意张涌、陈敏、黄飞、恺恪信息中心的第一项和第二项诉请，不同意承担诉讼费。第三人广州银行述称，广州银行已将涉案房屋的房产权益转让给张涌、陈敏、黄飞、恺恪信息中心，对张涌、陈敏、黄飞、恺恪信息中心的诉请无异议。本院经审理认定事实如下：2000年10月31日，泛洋公司（甲方、卖方）与原广州市商业银行（乙方、买方）签订《房地产预售契约》（编号：穗房预契字第××号），载明：双方于1998年2月5日签署了《房地产订购书》，现双方同意就预售房地产的有关事项，订立本契约。第一条约定：甲方经广州市国土局房地产管理局批准，取得位于广州市白云区一环路天鹿湖山庄用地面积为74372平方米的土地使用权。甲方在上述土地兴建商品楼宇，定名为天鹿湖山庄，由甲方预售。第二条约定：乙方向甲方预购上述房地产的*幢*街*号，该房地产的建筑面积为411平方米，土地使用面积为630平方米。第三条约定：该房地产的用途为别墅，使用年限为70年，即自1994年9月12日至2064年9月12日止。第四条约定：双方议定该房地产的成交总价格为3776268元。第七条约定：甲方应于2000年12月31日前将该房地产建成并正式交付乙方使用。第八条约定：甲方保证该房地产在正式交付乙方使用前，必须经有关建筑工程质量监督部门及其他有关部门验收合格。第十条约定：该房地产在实际交付使用后九十天内，甲方应协同乙方办理该房地产的产权过户手续和房地产登记手续。该合同在广州市房地产交易所办理了预售合同登记。2019年2月19日，张涌、陈敏、黄飞、恺恪信息中心通过广州产权交易所竞拍购得广州银行转让的包括涉案房屋在内的广州市麓景路*号大院*等48套房产权益。2019年2月20日，张涌、陈敏、黄飞、恺恪信息中心共同作为受让方、乙方与广州银行作为出让方、甲方签订《转让协议》，约定：一、甲方将甲方及其下属机构持有的麓景路*号大院*等48套房产权益资产包按照现状有偿转让给乙方。二、该权益的转让对价为56504200元。四、自资产权证相关文件的交付之日起，乙方享有该资产的所有权益，并承担该资产的所有义务。张涌、陈敏、黄飞、恺恪信息中心于2019年3月15日向广州银行付清全部款项，广州银行于2019年3月19日向张涌、陈敏、黄飞、恺恪信息中心交付《房地产订购合同书》《房地产预售契约》。2019年10月30日，张涌、陈敏、黄飞、恺恪信息中心向泛洋公司发出《关于履行过户义务的通知函》，要求泛洋公司为其办理涉案房屋的过户手续。泛洋公司于2019年11月27日书面复函称因涉案房屋所在项目停工多年，办证资料存在遗失、不齐全的状况，项目未办理大确权，故目前不具备办理过户手续条件。泛洋公司、广州银行确认泛洋公司未将涉案房屋交付给广州银行。另查，原广州城市合作银行于1998年1月向泛洋公司支付了涉案房屋的全部购房款。泛洋公司于2020年11月30日签收本院送达的起诉状副本。再查，广州城市合作银行于1996年9月17日设立，于1999年更名为广州市商业银行股份有限公司，于2009年更名为广州银行股份有限公司。以上事实，有《房地产预售契约》《转让协议》《成交确认书》《广州产权交易所产权交易凭证》《收款收据》《交接清单》《关于履行过户义务的通知函》《关于联合体要求履行过户义务的复函》《关于广州城市合作银行开业的批复》《关于广州城市合作银行申请变更名称的批复》《中国银监会关于广州市商业银行更名的批复》《证明》、广州市城市信用社特种转账贷方传票及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，泛洋公司与广州银行签订的《房地产预售契约》是双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。张涌、陈敏、黄飞、恺恪信息中心依法受让广州银行对于涉案房屋的权利义务，其权利应受到法律保护。涉案《房地产预售契约》签订已二十余年，广州银行早已付清全部购房款，泛洋公司至今尚未交付房屋，亦无法办理过户手续，已构成根本违约。张涌、陈敏、黄飞、恺恪信息中心作为广州银行权利的继受者，要求解除涉案《房地产预售契约》，有法律和事实依据，本院予以支持。因张涌、陈敏、黄飞、恺恪信息中心在起诉前并未发出解除合同通知，故本院认定涉案《房地产预售契约》解除的时间为泛洋公司签收本院送达的起诉状副本的时间即2020年11月30日。合同解除后，泛洋公司应将收取的购房款3776268元全部返还给张涌、陈敏、黄飞、恺恪信息中心。张涌、陈敏、黄飞、恺恪信息中心还要求泛洋公司和广州银行共同协助其注销涉案《房地产预售契约》的备案登记，属于解除合同后的附随义务，本院亦予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告广州泛洋房地产开发有限公司与第三人广州银行股份有限公司于2000年10月31日签订的《房地产预售契约》（编号：穗房预契字第××号）于2020年11月30日解除；二、被告广州泛洋房地产开发有限公司与第三人广州银行股份有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内共同协助原告张涌、陈敏、黄飞、上海恺恪信息咨询中心（有限合伙）注销《房地产预售契约》（编号：穗房预契字第××号）的备案登记；三、被告广州泛洋房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告张涌、陈敏、黄飞、上海恺恪信息咨询中心（有限合伙）返还购房款3776268元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费37010元，由被告广州泛洋房地产开发有限公司负担。该案件受理费原告张涌、陈敏、黄飞、上海恺恪信息咨询中心（有限合伙）已预缴，被告广州泛洋房地产开发有限公司在履行本判决义务时将其应负担的案件受理费迳付原告张涌、陈敏、黄飞、上海恺恪信息咨询中心（有限合伙）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 员 李小伟二〇二一年二月三日法官助理 彭逸婷书 记 员 王汝欣