四川省会东县人民法院民 事 判 决 书(2018)川3426民初500号原告（反诉被告）：周廷祥，男，1966年8月8日出生，汉族，四川省会东县人，初中文化，个体户，住会东县。（未到庭）原告（反诉被告）：徐天英，女，1968年9月17日出生，汉族，四川省会东县人，初中文化，村民，住会东县。（未到庭）二原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：孙安学，北京市昌久（昆明）律师事务所律师。特别授权被告（反诉原告）：王洪，男，1974年3月4日出生，汉族，四川省会东县人，中专文化，居民，住会东县会东镇政通路71号，现住会东县。被告（反诉原告）：鲁朝梅，女，1976年7月19日出生，汉族，四川省会东县人，中专文化，居民，住会东县会东镇政通路71号，现住会东县。二被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：张天鸿，四川谦亨律师事务所律师。一般代理原告（反诉被告）周廷祥、徐天英与被告（反诉原告）王洪、鲁朝梅合同纠纷一案，本院于2017年2月27日立案后，反诉原告王洪、鲁朝梅于2018年3月13日向本院提出反诉请求，本院于当日立案受理反诉。其后本院于2018年3月23日依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。二原告（反诉被告）特别授权委托诉讼代理人、二被告（反诉原告）及共同委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告周廷祥、徐天英向本院提出诉讼请求：１．请求人民法院依法判令两被告共同支付给两原告购房尾款贰拾贰万元，并从2017年12月30日起按月利率2分5计算利息至清偿之日止；２．判决本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年5月1日，原、被告签订《房屋抵债转让合同》及《补充协议》，约定甲方（原告）将坐落于会东县杉松二队（公安局后面）第6层房屋（建筑面积280㎡左右）一套以116万抵给乙方（被告）。由于甲方（原告）仅欠乙方（被告）款项74.7万元，于是双方在《补充协议》第1条约定：乙方（被告）当时付给甲方（原告）5.3万元；2016年底乙方（被告）给付甲方（原告）16万元；2017年底乙方（被告）给付甲方（原告）20万元。但被告至今仅支付给原告14万元，余下的22万元拒不支付。另补充：2017年12月30日以前如果未付清则按月利息2分5计算利息。依据《中华人民共和国合同法》及《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，现诉至贵院，望依法判决。本诉被告王洪、鲁朝梅辩称：一、《房屋抵债转让合同》确系双方自愿签订，合法有效，但被答辩人在未办理房屋过户手续前，答辩人有权行使不安抗辩权，拒绝支付剩余房款。如被答辩人所述，因为被答辩人欠付答辩人借款，后因无力偿还，双方协商以被答辩人自有的坐落于会东县杉松二队（公安局后面）第6层房屋进行抵债，双方因此签订了《房屋抵债转让合同》，合同合法有效。但被答辩人在签订合同时，也同时向答辩人作出承诺，其在签订合同后便积极的为答辩人办理房屋产权手续及过户手续。后答辩人在借款（74.7万元）抵扣大部分房屋购房款（116万元）后，又继续支付了部分款项后，但被答辩人却在答辩人的多次要求下，仍然拒绝办理房屋产权手续及房屋过户手续，怠于行使合同中约定的义务，其拒绝履行义务的行为，可能致使合同目的不能实现，答辩人在看到此类情况后，为了保护自身的权益，才拒绝支付剩余尾款。故被答辩人的行为已经构成预期违约，答辩人有权行使不安履行抗辩权，拒绝支付剩余房款。二、被答辩人实际交付房屋面积与合同约定面积严重不符，应按照房屋实际面积计算房屋价款，采取多退少补原则。本案中，答辩人与被答辩人合同约定的房屋建筑面积为280㎡左右，但答辩人经实地测量，被答辩人所交付的房屋面积与答辩人合同约定房屋面积存在重大面积误差，交付的房屋实际面积只有228㎡，误差比达到18.6%。按照合同约定房屋价格116万除以280㎡，每平方米单价为4142.85元。按照房屋交付实际面积计算（228㎡），房屋总价款只有944569.8元。所以，至今答辩人欠付的房屋尾款为：944569.8元-747000元-63000元-60000元=74569.8元。答辩人至今只欠付购房尾款74569.8元未支付，并不是被答辩人主张的尾款22万元。三、退一步讲，即使按照合同约定支付尾款，本案购房尾款也只有207143元，且并不存在月利息的支付。但被答辩人交付的房屋实际面积与合同约定的房屋面积严重不符，存在重大误差比，面积误差比超过3%部分的房款应由被答辩人双倍返还答辩人。双方于2016年5月1日签订《房屋抵债转让合同》时，合同中约定了房屋价款为116万元，房屋面积为280㎡。2016年6月30日双方又签订了《房屋抵债转让补充协议》，协议中约定了被答辩人的楼顶小厨房价值82857元，给答辩人在总价中减去82857元，即在《房屋抵债转让合同》购房价116万元减去82857元，答辩人只需要支付被答辩人购房价1077143元。被答辩人之前欠付答辩人借款本金74.7万元冲抵购房款后，中途答辩人又支付了63000元给被答辩人，2016年6月30日《房屋抵债转让补充协议》签订后，答辩人又支付了60000元给被答辩人。至今答辩人欠付的房屋尾款为：1077143元-747000元-63000元-60000元=207143元。所以，至今答辩人只欠付购房尾款207143元未支付，并不是被答辩人主张的尾款22万元。但被答辩人一直怠于履行房屋产权办理义务后，答辩人才停止支付剩余尾款，被答辩人存在预期违约行为，答辩人行使不安履行抗辩权合法，并不存在违约的情形，其主张的利息不应该予以支持。但《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定“出卖人交付适用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”答辩人与被答辩人合同约定的房屋建筑面积为280㎡左右，但答辩人经实地测量，被答辩人所交付的房屋面积只有228㎡，误差比达到18.6%。如果答辩人按照合同约定价款支付给被答辩人116万元，则答辩人应该按照上诉司法解释规定，返还答辩人误差比超过3%部分的房价款的双倍，即（116万元-944569.8元）×2=430860.4元。也就是说，在办理过户手续的情况下，答辩人可以支付被答辩人购房尾款207143元，但被答辩人应赔偿答辩人误差比的双倍购房款430860.4元。综上所述，答辩人认为，《房屋抵债转让合同》确系双方签订，合法有效，但被答辩人在未办理房屋过户手续前，答辩人有权行使不安抗辩权，拒绝支付剩余房款，即使要支付，本案购房尾款只有74569.8元。退一步讲，即使要按照合同支付尾款，本案购房尾款也只有207143元，且并不存在月利息的支付，但被答辩人交付的房屋实际面积与合同约定的房屋面积不符，存在重大误差比，面积误差比超过3%部分的房价款应由被答辩人双倍返还答辩人。最后，答辩人认为只要被答辩人遵守《房屋抵债转让合同》约定，尽快办理房产手续和过户手续，答辩人愿意按合同约定全额付款。反诉原告王洪、鲁朝梅向本院提出诉讼请求：1．确认反诉人与被反诉人于2016年5月1日签订的《房屋抵债转让合同》有效；2．判决被反诉人将《房屋抵债转让合同》中杉松二队（公安局后面）第6层（合同约定建筑面积280㎡左右）房屋权利凭证原件交予反诉人保管（王洪、鲁朝梅于庭审中当庭撤回该项诉求）；3．判决被反诉人于本判决生效后三个月内为反诉人办理房屋过户手续；4、本案诉讼费用由被反诉人承担。事实和理由：反诉人与被反诉人原系朋友关系，后被反诉人因资金周转需要，于2014年和2015年期间多次向反诉人进行借款，借款期限届满后，被反诉人称无力还款，提出以其自有的坐落于会东县杉松二队（公安局后面）第6层进行抵债，后经双方协商，双方于2016年5月1日签订了《房屋抵债转让合同》，合同中约定了房屋价款及房屋面积等内容，后双方又签订了《补充协议》。合同签订后，反诉人即按合同和补充协议的约定，又支付了部分购房款给被反诉人，后在准备支付剩余尾款时，被反诉人也多次要求被反诉人办理房屋产权和房屋过户手续后即随时可以支付剩余尾款，但被反诉人却一直拒绝办理。鉴于上述，反诉人认为，被反诉人久拖并决绝办理房屋产权手续的行为，已经属于预期违约，反诉人行使不安履行抗辩权并无不当，在被反诉人办理完房屋产权手续并过户给反诉人后，反诉人即可以支付剩余房款。为了维护反诉人的合法权益，现依法提出反诉请求，望依法合并审理，并依法判决。反诉被告周廷祥、徐天英辩称：对于反诉的第一项诉求，没有异议。针对第二项和第三项请求作如下答辩意见。针对第二项，在反诉人与被反诉人签订的合同中没有约定将权利凭证交由反诉人保管的约定，反诉人对涉案房屋没有权利凭证是明知的，没有约定，也就不受法律保护。针对第三项，纯属是违背法律宗旨，无理请求，办理房产证是房管局的权利，被反诉人系自然人没有办理房产证的权力。合同第三条明确约定，合同签订时，双方均不具备过户条件。反诉人的请求不应得到支持。反诉人提到的不安抗辩权是没有法律依据的。在双方签订的合同及补充协议中，没有任何条款约定要办理了房产证之后才支付尾款。补充协议中，对尾款的给付约定了明确的时间。另外还手写补充约定了逾期利息。请求依法驳回反诉人的第二、三项诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了当庭质证。本诉原告（反诉被告）出示的《房屋抵债转让合同》、《补充协议》、《房屋抵债转让补充协议》、《房屋转让协议》及补充协议、《拆旧、建新用地许可证》、建房手续费收据，以及反诉原告（本诉被告）出示的《房屋抵债转让合同》、《房屋抵债转让补充协议》、收条5份，对方对真实性均无异议，本院对上述证据的真实性予以采信。本院经审理认定事实如下：2016年5月1日，周廷祥、徐天英与王洪、鲁朝梅签订《房屋抵债转让合同》1份，约定周廷祥、徐天英将坐落于会东县会东镇杉松二队（公安局后面）第6层砖混结构房屋一套抵债转让给王洪、鲁朝梅。合同约定总房价1160000元，同日双方签订补充协议对首付款及尾款的给付作出约定并交付房屋。2016年5月1日（收条为2017年5月1日，应系笔误），王洪、鲁朝梅向周廷祥、徐天英支付了购房首付款800000元（其中现金53000元，债权抵扣747000元）。2016年5月13日，王洪向周廷祥支付了购房款10000元。2016年6月24日，王洪向周廷祥支付了购房款2000元（系指示交付）。2016年6月30日，王洪、鲁朝梅向徐天英支付购房款48000元，同日，双方签订《房屋抵债转让补充协议》，约定将楼顶小厨房折价82857元并在总房价中予以扣减。2017年1月18日，鲁朝梅向徐天英支付购房款10000元。按原、被告双方约定。截止庭审之日（2018年3月23日），王洪、鲁朝梅仍欠周廷祥、徐天英购房款207143元（1160000元-800000元-10000元-2000元-48000元-82857元-10000元=207143元）。双方因购房尾款的支付发生纠纷，2018年1月25日，本诉原告周廷祥、徐天英诉至本院，向本院提出诉讼请求：１．请求人民法院依法判令两被告共同支付给两原告购房尾款贰拾贰万元，并从2017年12月30日起按月利率2分5计算利息至清偿之日止；２．判决本案诉讼费用由被告承担。庭审过程中，本诉原告变更第一项诉讼请求中的购房尾款为：207143元。被告王洪、鲁朝梅于2018年3月13日依法提起反诉，向本院提出诉讼请求：1．确认反诉人与被反诉人于2016年5月1日签订的《房屋抵债转让合同》有效；2．判决被反诉人将《房屋抵债转让合同》中杉松二队（公安局后面）第6层（合同约定建筑面积280㎡左右）房屋权利凭证原件交予反诉人保管；3．判决被反诉人于本判决生效后三个月内为反诉人办理房屋过户手续；4、本案诉讼费用由被反诉人承担。庭审过程中，反诉原告放弃第二项诉讼请求，并变更第三项诉求为：判决被反诉人于本判决生效后三个月内协助反诉人办理房屋过户手续。本院认为，双方签订的《房屋抵债转让合同》其实质是不动产物权的转让。出让方即本诉原告周廷祥、徐天英应当取得涉案房屋的物权。庭审中，本诉原告周廷祥、徐天英并未出示涉案房屋的物权凭证，并当庭表示至今未取得该房屋的房屋产权证及土地使用证。本诉原告周廷祥、徐天英出示的证据也仅能证明周廷祥、徐天英与案外人签订有《房屋转让协议》及补充协议，《拆旧、建新用地许可证》也系以案外人的名义办理。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，不能认定本诉原告周廷祥、徐天英作为不动产的出让方，已实际取得涉案房屋的物权。民事诉讼中，当事人的诉求，应当基于合法权益而提出，在本诉原告不能举证证实其对涉案房屋享有物权的情况下，本诉原告周廷祥、徐天英与本诉被告王洪、鲁朝梅签订的《房屋抵债转让合同》不能确定为有效合同，双方合意的购房尾款不能认定为本诉原告基于有效合同取得的合法债权，因此不受法律保护，本诉原告的诉求，依法应不予支持。反诉原告王洪、鲁朝梅要求确认《房屋抵债转让合同》有效，及要求反诉被告协助反诉原告办理房屋过户手续的主张，也应一并予以驳回。为此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、驳回本诉原告周廷祥、徐天英的诉讼请求。二、驳回反诉原告王洪、鲁朝梅的诉讼请求。本诉案件受理费人民币2300元，由本诉原告周廷祥、徐天英共同负担；反诉案件受理费人民币1150元，由反诉原告王洪、鲁朝梅共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。审判员  李慧萍二〇一八年四月二日书记员  余志友附：本判决适用的法律条文《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。