河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）商民二终字第573号上诉人（原审原告）崔霞（曾用名崔红侠），女。委托代理人李瑞华，河南京港律师事务所律师。上诉人（原审原告）温秀兰，女，系上诉人崔霞的母亲。委托代理人李瑞华，河南京港律师事务所律师。被上诉人（原审被告）戚占勋，男。委托代理人赵明，河南杰瑞律师事务所律师。原审第三人朱美兰，女。委托代理人赵千程，河南正剑律师事务所律师。上诉人崔霞、温秀兰因与被上诉人戚占勋、原审第三人朱美兰房屋买卖合同纠纷一案，崔霞、温秀兰于2010年8月4日向永城市人民法院提起诉讼，请求依法判处新城区永兴街中段南侧人事局家属院住房一套（一、二楼）归原告所有，完成房屋实际交付行为，为原告方办理房屋产权证书；被告戚占勋承担违约责任，赔偿给原告方造成的损失470000元；诉讼费用由被告承担。2010年11月12日，第三人朱美兰提出申请，要求参加诉讼。该院于2011年6月16日作出（2010）永民初字第2104号民事判决。崔霞、温秀兰不服该判决，向本院提出上诉。本院经审理于2012年5月18日作出（2011）商民终字第1039号民事裁定，撤销永城市人民法院（2010）永民初字第2104号民事判决，发回永城市人民法院重审。该院另行组成合议庭，于2013年8月1日作出（2012）永民初字第2051号民事判决。崔霞、温秀兰不服该判决，再次向本院提出上诉。本院于2013年10月22日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人崔霞，上诉人崔霞、温秀兰的共同委托代理人李瑞华，被上诉人戚占勋及其委托代理人赵明，原审第三人朱美兰的委托代理人赵千程到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：被告戚占勋与第三人朱美兰于1981年结婚，夫妻关系一直存续。2001年被告戚占勋在永城市人事局工作期间分配永城市东城区永兴路中段路南地皮一处，后合作建房4层，分到1－2间2层。1999年初，被告戚占勋与原告崔霞相识，2001年4月10日，原告崔霞以其母亲温秀兰的名义与被告戚占勋签订房屋买卖协议，约定了房屋的价款，并持有被告戚占勋书写的80000元的借条及30000元的收条。2001年8月21日，原告崔霞将物品搬进涉案房屋内准备居住，第三人朱美兰发现后，将原告崔霞放到房内的物品搬出，双方发生纠纷。2001年8月25日，第三人朱美兰以原告崔霞非法侵入家中，侵害其住宅权为由提出控告，2007年底原告崔霞到被告戚占勋的工作单位吵闹，后经人协商，被告戚占勋给原告崔霞人民币20000元。涉案房屋产权证在2001年9月28日已经办理在戚晓永名下，房屋产权证书已经被第三人领取。原审法院认为：1、关于合同的当事人。2001年4月10日的协议书约定售房人为被告戚占勋，购房人为原告温秀兰，故原告温秀兰系房屋买卖合同关系的相对人；原告崔霞虽持有被告戚占勋的借条及收条，但其认可是为原告温秀兰出资购买被告戚占勋的房屋，原告崔霞无证据证明其是房屋买卖合同的相对人，故其与原告温秀兰共同主张权利无依据。2、关于合同的效力。被告戚占勋与第三人朱美兰自1981年结婚，夫妻关系一直存续。原告崔霞、温秀兰所诉的房屋系被告戚占勋由所在单位分得地皮合作建房所得，属被告戚占勋与第三人朱美兰的夫妻共同财产，夫或妻对夫妻共同所有财产有平等的处理权，非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应平等协商，取得一致意见。被告戚占勋与第三人朱美兰均否认在被告戚占勋处分涉案房屋时系夫妻双方共同意思表示，原告也未举出有效证据证明被告戚占勋处分涉案房屋的行为系被告戚占勋与第三人朱美兰的共同意思表示，且原告认可在入住涉案房屋3天后，第三人朱美兰纠集家人将原告赶出涉案房屋，据此足以认定被告戚占勋处分涉案房屋时并未征得第三人朱美兰的同意，且在原告起诉时，涉案房屋产权证在2001年9月28日已经办理在戚晓永名下，房屋产权证书已经被第三人领取。故原告温秀兰与被告戚占勋之间的房屋买卖协议无效。3、关于诉讼时效问题。二原告第一项诉讼请求主张涉案房屋归原告所有，并要求被告完成房屋交付行为及办理房屋产权登记，是物权请求权，不适用诉讼时效的规定；第二项诉讼请求，主张被告承担违约责任，赔偿损失470000元，因房屋买卖合同无效，二原告主张违约损失470000元亦无法律及事实依据。综上，原告崔霞、温秀兰主张涉案房屋归其所有，由被告完成交付行为并办理房屋产权登记或者按照争议房屋现价赔偿给原告方损失。赔偿违约损失470000元无依据，该院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经该院审判委员会研究决定，判决：驳回原告崔霞、温秀兰的诉讼请求。一审案件受理费2000元，财产保全费3000元，由原告崔霞、温秀兰负担。上诉人崔霞、温秀兰上诉称：1、一审关于合同当事人的分析及结论不成立。双方有购房协议，有被上诉人戚占勋收到房款的收条。上诉人崔霞与温秀兰系母女关系，该房屋由崔霞出资为其母亲所买，名字想办在温秀兰的名下，二上诉人构成一个完整的民事权利主体。2、一审关于合同效力的分析及结论不成立。被上诉人戚占勋转让的是自己集资的资格，并不是直接的财产，更不是夫妻共同财产。争议房屋是集资房，上诉人崔霞支付了全部集资款，该房屋应归上诉人崔霞所有。双方签订的房屋买卖协议，系双方真实意思表示，从形式到实质均不违反国家法律，一审法院认定房屋买卖协议无效不当。3、双方签订的房屋买卖协议合法有效，上诉人崔霞已按协议支付了153000元的房款，并对房屋进行了装修，取得了对房屋的所有权。而被上诉人戚占勋及原审第三人朱美兰对集资房屋没有支付任何费用，不仅应当归还房屋，还应当承担违约责任、赔偿损失。4、原审法院违法采信证据。原审法院违法采信永城市房产局永房字第00987号房屋所有权证存根复印件错误。5、原审认定被上诉人戚占勋收到的房屋价款数额有误。戚占勋先是借上诉人崔霞80000元现金，后分三次收取30000元房款，原审法院对上诉人崔霞支付下余房款43000元的数额应予认定而没有认定。综上，请求撤销（2012）永民初字第2051号民事判决；依法改判新城区永兴街中段南侧人事局家属院住房一套（一、二层）归上诉人崔霞所有，或按照现房价赔偿上诉人崔霞损失；依法判处被上诉人戚占勋承担违约责任；负担本案诉讼费用。被上诉人戚占勋答辩称：1、从上诉人崔霞向商丘纪委控告被上诉人戚占勋提供的照片，足以看出双方的非正常关系，现在上诉人崔霞又极力掩盖此事实，这是本案的起因。2、5张借条、收条都是同一天签字，是上诉人崔霞胁迫被上诉人戚占勋签的。被上诉人戚占勋申请对上述所谓的借条、收条书写时间进行鉴定，但这5张借条、收条已被人为破坏，无法鉴定。3、上诉人崔霞与被上诉人戚占勋之间的纠纷，经张殿臣、杜彪等进行调解，被上诉人戚占勋一次性支付上诉人崔霞20000元，双方再无纠纷。4、从上诉人崔霞提供的协议上看，协议的双方并没有上诉人崔霞，根据合同的相对性原则，其无权主张权利。5、本案所涉房产是被上诉人戚占勋与原审第三人朱美兰的共同财产，戚占勋擅自处分无效，无效合同自始至终就没有效力。6、上诉人崔霞在原审法院诉称的是购买被上诉人戚占勋的房屋，戚占勋对崔霞虚构的上述事实是完全不认可的，而二审时崔霞又把购买戚占勋的房屋变成了建房指标，其目的是规避涉案房屋是戚占勋和朱美兰共同共有这一基本事实。7、通过阅卷可以看出，上诉人崔霞提交的所谓的购房协议、借条和收条均虽虚假但相对正规，唯独崔霞所述的房款43000元是一个明显的流水账，根据上诉人崔霞的这种习惯，如果崔霞真支付了43000元，应该让戚占勋书写收据。8、合同应建立在合法有效的前提下才存在着违约，本案中合同不真实、不合法，上诉人崔霞要求支付违约金也是不合法的。综上，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人朱美兰答辩称：1、同意被上诉人戚占勋的答辩意见。2、朱美兰与戚占勋1981年结婚，系合法夫妻，本案所涉房屋是夫妻共同共有财产，一直由朱美兰占有和使用，戚占勋和朱美兰从未和别人签订过房屋买卖合同，也未进行过户，上诉人崔霞与该房屋毫无关系，崔霞无诉权。3、上诉人崔霞之所以要此房屋，是因为上诉人崔霞与被上诉人戚占勋有非正常的关系。从上诉人崔霞提交的证据可以看出，上诉人崔霞未在该房屋居住过，2001年崔霞将物品搬进该房屋，被朱美兰立即清除了出去，如果有买卖关系，朱美兰为啥不知道？4、上诉人崔霞所提交的买卖协议、借收条等都是虚假的，夫妻关系存续期间，未经另一方同意，一方无权处分共同财产，如果处分了，则是无效行为，不受法律保护。5、上诉人崔霞与被上诉人戚占勋之间的不正常关系给朱美兰造成了很大的创伤和损害，上诉人崔霞及其行为已经侵害了朱美兰的权利。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。根据双方当事人的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：上诉人崔霞要求判令新城区永兴街中段南侧人事局家属院住房一套（一、二层）归其所有，或按照现房价赔偿其损失，以及要求被上诉人戚占勋承担违约责任有无事实和法律依据。双方当事人对争议焦点均无异议和补充。二审中，双方当事人均未向本院提供新的证据材料。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实基本一致。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，2001年4月10日双方签订的协议书和售房协议为双方的真实意思表示，被上诉人戚占勋虽辩称该两份协议以及上诉人崔霞持有的借条、收条是上诉人崔霞用敲诈、胁迫等手段骗取的，但其未提供相关证据予以证明。本案中第三人朱美兰申请参加诉讼，主张上述两份协议无效，但参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，对第三人朱美兰的主张，本院不予支持。双方签订的协议上，乙方虽然是崔霞之母温秀兰，但崔霞签其母亲温秀兰的名字，是被上诉人戚占勋明知的，况且从被上诉人戚占勋为上诉人崔霞出具的收条和协议书第二条“甲方97年、98年借乙方的捌万圆，同意乙方折抵房款”的内容看，双方协商的购房款都是崔霞支付的，崔霞提起诉讼、主张权利并无不当。被上诉人戚占勋为上诉人崔霞出具的两张借条共计80000元、三张收条共计30000元，根据双方签订的协议书，该两笔款项均为购房款，上诉人崔霞提供的被上诉人戚占勋出具的房款43000元和装修明细，与上述借条、收条和协议书能够相互印证，足以证明上诉人崔霞共向被上诉人戚占勋支付购房款153000元。被上诉人戚占勋提供的杜彪、唐会玉出庭证言仅能证明2007年底上诉人崔霞与被上诉人戚占勋之间发生了纠纷，经调解被上诉人戚占勋给上诉人崔霞20000元，但并没有涉及到涉案房屋。2001年8月21日，上诉人崔霞将物品搬进涉案房屋内准备居住，这说明双方签订的协议已得到实际履行，协议中签订的甲方戚占勋为乙方办理房屋登记手续，但戚占勋并未为乙方办理房屋产权证，而是于2001年9月28日将涉案房屋办理在其子戚晓永的名下，戚占勋应承担违约责任。鉴于涉案房屋产权证已办理在别人名下十二年之久，根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，为维护物权的稳定性，结合上诉人崔霞的诉讼请求，涉案房屋不宜再过户到上诉人崔霞名下，因此给上诉人崔霞造成的损失，应由被上诉人戚占勋负责赔偿。上诉人崔霞请求按现房价赔偿损失，但其未提供现房价具体多少的证据，其也未申请对涉案房屋进行评估，对该项请求，本院不予支持。对上诉人崔霞造成的损失，根据已付房款银行同期贷款利率的四倍计算。综上，原判虽认定基本事实清楚，但判处不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，经本院审判委员会研究决定，判决如下：一、撤销永城市人民法院（2012）永民初字第2051号民事判决。二、被上诉人戚占勋返还上诉人崔霞购房款153000元及利息（从2001年9月29日起按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算至还清之日止）。一、二审案件受理费4000元，财产保全费3000元，共计7000元，由上诉人崔霞、温秀兰负担2000元，被上诉人戚占勋负担5000元。本判决为终审判决。审 判 长  王 玉审 判 员  闫文超代理审判员  许长峰二〇一三年十二月十二日书 记 员  鹿国旗