湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)鄂03民终1132号上诉人（原审被告）：许森，男，汉族，1965年2月6日出生，个体工商户，住安徽省肥东县。委托诉讼代理人：杜建立，湖北陵燕律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中国人民解放军61578部队。所在地：湖北省房县城关镇神农路**号。法定代表人：张高云，该部队部队长。委托诉讼代理人：冯飚，房县法律援助中心法律工作者。原审第三人：高江涛，男，汉族，1979年10月23日出生，个体工商户（宏达服装超市业主），住湖北省潜江市。委托诉讼代理人：郑亚雄，湖北汉江源律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈喆，湖北汉江源律师事务所律师。原审第三人：陈昊，男，汉族，1993年2月11日出生，个体工商户（新百伦店业主），住湖北省房县。原审第三人：李爱高，男，汉族，1974年9月27日出生，住湖北省武汉市蔡甸区。原审第三人：刘光华，女，汉族，1961年12月16日出生，个体工商户（意尔康皮具专卖店业主），住湖北省十堰市茅箭区。原审第三人：谢青松，男，汉族，1977年10月6日出生，个体工商户（洪湖一绝餐饮业主），住湖北省洪湖市。原审第三人：白福，男，汉族，1970年5月17日出生，个体工商户（诚信内衣店业主），住湖北省广水市。原审第三人：李海燕，女，汉族，1972年2月6日出生，个体工商户（新视力眼镜店业主），住湖北省房县。原审第三人：蹇秀丽，女，汉族，1983年8月1日出生，个体工商户（茜舞女装店业主），住湖北省房县。原审第三人：张艳，女，汉族，1980年2月10日出生，个体工商户（君安宾馆业主），住湖北省房县。原审第三人：温芳，女，汉族，1974年5月26日出生，个体工商户（利郎男装店业主），住湖北省荆州市荆州区。上诉人许森因与被上诉人中国人民解放军61578部队（以下简称61578部队），原审第三人高江涛、陈昊等十人租赁合同纠纷一案，不服湖北省房县人民法院（2018）鄂0325民初39号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月19日立案后，依法组成由审判员王广泉担任审判长并主审，审判员袁昆、审判员王宇鹏参加的合议庭，于2018年4月25日公开开庭审理了本案。上诉人许森的委托诉讼代理人杜建立，被上诉人61578部队的委托诉讼代理人冯飚，原审第三人高江涛的委托诉讼代理人陈喆，原审第三人张艳、谢青松、蹇秀丽、温芳、刘光华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。许森上诉请求：撤销一审判决，将案件发回重审或者依法改判驳回61578部队的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，被上诉人要求提前解除合同的理由依法不能成立。1、双方是通过招投标方式签订的租赁合同，确定的期限是六年，即从2013年4月1日至2019年4月1日，上诉人一次性支付了一半租金，之后的租金每年支付另外一半，目前租赁合同未到期，双方应当按照合同约定履行；2、被上诉人主张以合同第七条第一项约定作为解除合同的情形，本案并不适用。本案也未出现因重大军事任务需要提前解除合同的情况。合同第七条第四项约定的因不可抗力原因导致合同无法履行也不适用本案，目前被上诉人自己并不需要使用房屋，合同可以履行。二、一审判决在作出解除合同判决的同时，却对上诉人提出的提前解除合同造成的损失赔偿问题未予处理，明显不合理。1、被上诉人还应承担剩余期间已支付租金被占用的利息损失；2、上诉人提前已经退还了部分租赁商铺，该部分商铺的租赁费应当退还；3、提前解除合同必然会给上诉人造成房租损失，被上诉人应当赔偿；4、提前解除合同给上诉人造成的其他经济损失，被上诉人也应当赔偿。61578部队书面答辩称：一、一审判决解除《房地产租赁合同》的事实和法律依据充分。二、一审判决对上诉人提出的损失主张不予支持正确。61578部队向一审法院起诉请求：1、依法解除双方签订的房屋租赁合同；2、判令许森及第三人立即返还房县城关镇东城门路西侧183号房屋。一审法院经审理查明：2012年9月22日，双方签订《军队房地产租赁合同》，合同约定：“一、甲方（部队）自愿将湖北省房县××门路西侧××号，建筑面积3822.3㎡整栋房屋出租给乙方（许森）使用，租赁用途为购物中心。二、租赁期限自2013年4月1日起至2019年4月1日止。房屋租金为人民币每年153万元，合计租金918万元。乙方在接到中标通知书7日内，缴纳租赁期内房屋租金50%，即459万元，作为租赁保证金。从2013年起到2018年止，每年的4月1日前，缴纳当年租金76.5万元……七（一）、甲方因重大军事任务需提前解除合同的，乙方应当自接到通知后三个月内无条件将承租的房地产按约定权属交还给甲方。甲方按乙方实际使用时间计算租金，其它互不补偿；（四）因不可抗力原因（含政府行为、国家及军队政策法规重大调整等）造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任……”。2012年9月30日，双方又签订《军队房地产租赁合同（补充协议）》，约定了租赁房屋所在营院场地的租赁。合同签订后，许森按约定一次性交付房屋租赁费459万，从2013年至2017年每年4月交付房租金76.5万元，一共交了5年，共计841.5万元，2018年4月以后的租金没有缴纳。61578部队按约将出租的房地产交付给许森后，许森将承租的房屋一楼8间（不规则）门面从南到北分别租赁给第三人李爱高经营利郎男装，陈昊经营新百伦体育用品，高江涛经营宏达服装超市（该超市和后院许森自建的钢构房连为一体），刘光华经营意尔康皮具，谢青松经营洪湖一绝餐饮，白福经营诚信内衣，张进瑜经营中国黄金店铺、李海燕经营新视力眼镜，蹇秀丽经营茜舞女装，在宏达服饰与意尔康皮具之间门店，许森经营太平鸟女装，二楼转租他人经营家具店、楼房院内大厅及三楼由张艳经营君安宾馆。第三人李爱高于2015年6月将利郎男装店转让给第三人温芳经营至今。许森与第三人签订的转租合同和61578部队与许森签订的租赁合同除期限外内容基本一致。在诚信内衣与新视力眼镜店之间，许森转租给张进瑜经营的中国黄金店铺已于2017年8月交还给61578部队，二楼转租给他人经营家具的店铺也于2017年8月交还给61578部队。2016年，中国共产党中央军事委员会下达《关于军队和武装部队全面停止有偿服务的通知》，要求军队全面停止有偿服务。2017年10月17日，十堰军分区做出批件，该租赁房屋属于收回房屋的范围。61578部队于2016年5月13日和2017年7月18日分别将《关于做好军队房地产停止租赁准备工作的通知》和《关于生活保障中心收回的通知》书面送达给许森，要求解除合同、返还房屋，许森分别于2017年6月3日和7月20日向第三人送达了61578部队停止租赁的通知。2017年5月23日，双方签订《解除军队房地产租赁合同协议》，约定双方解除签订的房地产租赁合同，双方均不承担解除合同的违约责任。许森于2017年12月30日前腾还房屋，不得以任何理由索要装修费用，61578部队退还许森已支付但实际未使用时间的租金；到期未腾退，部队有权拒绝支付。之后，许森反悔，书面通知61578部队解除该协议，61578部队未予答复。租赁的大部分房屋至今未腾退，引起诉讼。一审法院认为：61578部队与许森订立的《军队房地产租赁合同》是双方的真实意思表示，合法有效，当事人有权依照合同约定享受权利，并应依照合同约定履行义务。中央军事委员会下达的部队停止有偿服务的文件，符合双方在合同中约定的因军队政策法规调整造成合同无法履行解除合同的条件，故61578部队要求解除与许森订立的租赁合同，并要求许森及第三人返还房屋的诉讼请求，符合合同约定及相关法律规定，予以支持。许森辩称的中央军事委员会文件不适用本案中解除合同的情形，合同不能解除的理由，明显与事实不符，不予采信。许森辩称61578部队应退还已交付但未使用期限的租金的意见，与事实相符，且部队表示同意，予以采纳；许森要求61578部队赔偿解除合同所造成的经济损失，但未提出反诉，亦没有相关的合同依据和事实依据，不予采纳。第三人陈昊、温芳、高江涛、刘光华、谢青松、白福、李海燕、蹇秀丽、张艳与61578部队不是合同相对方，与本案不属同一法律关系，其不同意解除合同或要求解除合同赔偿损失的陈述意见，不予采纳。第三人李爱高因未实际占有61578部队的房屋，故在本案中不承担返还责任。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决：一、中国人民解放军61578部队与许森2012年9月22日签订的《军队房地产租赁合同》予以解除；二、许森，第三人陈昊、温芳、高江涛、刘光华、谢青松、白福、李海燕、蹇秀丽、张艳于本判决生效后15日返还中国人民解放军61578部队位于湖北省房县××门路西侧××号房屋；三、中国人民解放军61578部队退还许森自实际返还房屋之日起至2019年4月1日止期间的房屋租金；四、第三人李爱高不承担责任。案件受理费31120元，中国人民解放军61578部队负担15560元，许森负担15560元。许森应负担的案件受理费，因61578部队已预交，许森在执行时一并向61578部队结算。二审期间，各方当事人均未提交新证据。经审理查明，一审判决认定的双方发生纠纷的原因、经过等基本事实属实。本院认为：综合各方当事人意见，本案二审的审理焦点为：1、案涉房地产租赁合同应否解除的问题。本案中，61578部队与许森签订的《军队房地产租赁合同》合法有效。但中央军事委员会下达的关于部队停止有偿服务的相关要求，符合案涉房地产租赁合同中双方约定的因军队政策法规调整造成合同无法履行而解除合同的条件，故案涉房地产租赁合同应予解除。况且，61578部队与许森于2017年5月23日已就案涉房地产租赁合同的解除问题达成了《解除“军队房地产租赁合同”协议》，后虽然许森发函对该解除协议第四条提出撤销，但并不影响整个解除协议的效力，案涉房地产租赁合同已经双方协商一致予以解除。故许森上诉提出案涉房地产租赁合同不应解除的主张缺乏事实和法律依据，一审法院判决解除案涉房地产租赁合同系对原合同双方协商解除行为的再次确认，并无错误。2、案涉房地产租赁合同解除后租赁物返还、租金退还等相关遗留问题如何处理的问题。案涉房地产租赁合同解除后，许森及本案第三人应当将原房地产租赁合同的全部租赁物（房屋及营院场地）予以返还，一审法院判决主文中对案涉租赁物返还的表述虽为“房屋”，但实际包含了全部租赁物，即“房屋及营院场地”。许森虽已将部分租赁房屋予以了返还，但其尚未履行全部返还义务，其在全部返还义务履行完毕后，61578部队应当将全部租赁物（房屋及营院场地）返还完毕之日起以后的剩余租金退还给许森。关于许森上诉主张的损失问题，因其并未提出反诉，本案不做认定和处理。至于本案第三人诉求的损失问题，因涉及的每个租户的具体情况有差别，且第三人属于次承租人的身份，其应当基于合同的相对性原则向许森一方予以主张，本案中对此不予审查和评判。综上，许森的全部上诉理由和上诉主张缺乏事实和法律依据，不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律和判决结果无误，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6000元，由上诉人许森负担。本判决为终审判决。审判长  王广泉审判员  袁 昆审判员  王宇鹏二〇一八年四月二十六日书记员  刘亚琼