重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2013）南法民初字第03677号原告重庆森荣物业管理有限公司。住所地重庆市南岸区南坪东路83号，组织机构代码62203874-0。法定代表人石大，总经理。委托代理人陈某（特别授权），重庆中力律师事务所律师。委托代理人王某某，重庆中力律师事务所律师。被告曹成均，男，1960年6月出生，汉族，住重庆市南岸区。委托代理人高某（特别授权），重庆天之合律师事务所律师。委托代理人赵某（特别授权），重庆天之合律师事务所律师。原告重庆森荣物业管理有限公司（以下简称森荣物业公司）诉被告曹成均物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员张颖适用简易程序公开开庭进行了审理，原告森荣物业公司的委托代理人王某某，被告曹成均的委托代理人高某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告森荣物业公司诉称：原告（原名重庆南岸区天龙物业管理有限公司）于2007年4月18日与重庆天龙房地产开发有限公司签订前期物业服务合同并取得小区（茶花小镇）的管理资格。2008年12月29日，原告取得重庆市南岸区物价局对物业服务收费的批复。被告曹成均为茶花小镇业主，到2012年4月6日止拖欠水费829.92元。到2012年10月28日止拖欠电费2976.14元、物管费2365.7元（0.45元／月×56月×92.23平方米＋2008年2月21日至4月空置费用41.5元）。经原告多次催收后被告至今拒不交纳，请求人民法院依法判决被告予以支付上述费用，以6171.76元为基数按日万分之三从诉讼之日起计算违约金。被告曹成均辩称：一、被告系重庆市南岸区茶长大道天龙·长青湖·茶花小镇小区XX栋X单元X-X号房屋的业主，但其并未与原告签订过物业服务合同，双方未形成合同关系，故不应缴纳物管费；二、原告没有向被告提供物业服务；三、被告未委托原告代为缴纳水电费，且原告也没有资质收缴水电费；四、被告未违约，不应缴纳违约金；五、本案原告的部分请求已过两年的诉讼时效，请求法院驳回原告诉请。经审理查明：原告森荣物业公司原名重庆南岸区天龙物业管理有限公司，系贰级资质的物业服务企业。2007年4月18日，重庆天龙房地产开发有限公司与重庆南岸天龙物业管理有限公司签订了《前期物业服务合同》并在重庆市南岸区房屋管理局备案，合同约定：由原告森荣物业公司对天龙·长青湖·茶花小镇小区进行物业管理。合同除约定双方权利义务之外，还约定了合同期限为三年，自2007年4月18日起至2010年4月17日止。该合同签订当日即在重庆市南岸区房屋管理局进行了备案。重庆市南岸区物价局文件南岸价（2008）107号《南岸区物价局关于确定天龙·长青湖·茶花小镇物业服务收费试行标准的通知》对该小区住宅的物业服务费收费标准规定为：多层住宅每月按0.33元／平方米收取，公共设备设施日常维修养护费按0.12元／平方米收取，收费面积以建筑面积为准。2008年2月21日，被告曹成均与重庆天龙房地产开发有限公司签订《临时管理规约》，规约约定：“在业主大会成立之前，业主同意由建设单位在物业服务中代行业主大会的以下职责：2、选聘物业服务企业，签订前期物业服务合同。”2009年12月16日，重庆市自来水有限公司发出《告用户书》，该告知书明确：居民自来水终端价格为每立方米3.50元，调价时间从2010年1月1日起执行。2012年6月14日，重庆市物价局发出渝价（2012）181号《重庆市物价局关于居民生活用电试行阶梯电价有关问题的通知》，该通知载明：未实行“一户一表”的合表居民用户，暂不执行居民阶梯电价，电价每度提高2分，从2012年7月1日起开始执行；该通知的附件中载明：居民合表用户不满1千伏的电价为0.54元／度。被告系重庆市南岸区茶长大道天龙·长青湖·茶花小镇小区X栋X单元X-X号房屋的业主，建筑面积为92.23平方米。从签订《前期物业服务合同》至今，原告一直向茶花小镇小区提供物业服务。由于该小区内的水表和电表未实行一户一表，都是一个总表，原告一直为小区业主代缴水费和电费。被告拖欠原告的物业服务费的时间为：2008年2月至2012年12月，共计58个月。拖欠水费的时间为：2008年8月至2012年4月6日，用水量共计226吨，其中2008年8月至2010年11月27日用水量为116吨，2010年11月27日至2012年4月6日用水量为110吨。拖欠电费的时间为：2008年8月至2012年10月28日，用电量共计5520度，其中2008年8月至2010年11月27日用电量为2425度，2010年11月27日至2012年10月28日用电量为3095度。被告未向原告交纳物业服务费等相关费用，原告遂以上述请求诉至本院。庭审中，原、被告均同意水费按每立方米3元计算，电费不管是否调价均按每度0.52元计算。上述事实，有《前期物业服务合同》、重庆市南岸区房屋管理局备案证明、准予变更登记通知书、临时管理公约、业主验房表、承诺书、资质证书、重庆市物价局文件、居委会证明、电表止度确认表、电表止度照片、电费发票、电费转账凭证、水电记录、电费调价通知、水表止度确认表、水表止度照片、水费发票、温馨提示及原被告的当庭陈述等证据证实，足以认定。本院认为，重庆天龙房地产开发有限公司与重庆南岸区天龙物业管理有限公司签订了《前期物业服务合同》、被告曹成均与重庆天龙房地产开发有限公司签订《临时管理规约》，是双方根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上签订的，形式要件符合相关法律规定，合同内容没有违反法律及行政法规的强制性规定，故本院确认该合同合法有效，签订该合同的各方当事人应受到约束。2009年12月14日重庆南岸区天龙物业管理有限公司变更为重庆森荣物业管理有限公司，即本案原告。企业名称变更后，重庆南岸区天龙物业管理有限公司享有的权利义务由变更后的企业承担，即本案原告承担原有的权利和义务。《前期物业服务合同》中虽然明确约定该合同期限为三年，但2010年4月17日后，茶花小镇仍未成立业主委员会，也未选聘新的物业服务企业，而原告作为物业服务企业方从该合同签订之日起至今一直按照该合同为茶花小镇提供物业服务，故自2010年4月18日起至今，原告与茶花小镇业主之间成立了事实上的物业服务关系。因此，被告有义务按照约定履行自己的义务。关于诉讼时效。本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”本案作为物业服务合同纠纷，法律对诉讼时效没有另外规定，故诉讼时效为二年。诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。本案中，原告于2012年11月27日向被告催收电费后，直至2013年2月27日向本院起诉要求被告支付拖欠的物业服务费、水费、电费。权利人对同一债权中的部分债权主张权利，诉讼时效中断的效力及于剩余债权。原告向被告催收电费的时效中断应及于物业服务费和水费。故原告请求2010年11月27日以前的物业服务费、水费、电费已过诉讼时效。关于物业服务费。物业服务费的收费标准，对于原告请求按0.45元／月／平方米的标准收取物业服务费，被告无异议，本院予以确认。由于原告请求的2010年11月27日以前的物业服务费已过诉讼时效，故被告应支付原告从2010年11月27日起至2012年12月期间的物业服务费1037.59元（92.23平方米×0.45元／月／平方米×25个月）。关于水费、电费。本院认为，原告系小区物业服务企业，虽然被告没有委托原告为其代收代缴水费、电费，但考虑到该小区的水表、电表系总表，未实行一户一表，原告代被告缴纳水费、电费，是基于对小区整体业主利益考虑，且被告入住小区后，产生水费、电费也是客观事实，故被告应向原告给付由原告垫付的水费、电费。关于水费的收费标准，原、被告均同意按每立方米3元计算，本院予以确认。由于2010年11月27日以前的水费请求已过诉讼时效，被告自2010年11月27日至2012年4月6日期间的用水量为110吨，故被告应支付原告从2010年11月27日起至2012年4月6日期间的水费330元（110吨×3元／吨）。关于电费的收费标准，原、被告均同意按每度0.52元的标准计算，本院予以确认。由于2010年11月27日以前的电费请求已过诉讼时效，被告自2010年11月27日至2012年10月28日的用电量为3095度，故被告应支付原告从2010年11月27日起至2012年10月28日期间垫交的电费1609.4元（3095度×0.52元／度）。关于违约金。原告要求被告支付从2013年2月27日起以6171.76元为基数按每日万分之三的标准计算违约金至付清之日止。本院认为，每日万分之三的标准约定过高，酌情认定为从2013年2月27日起以本院支持的金额2976.99元（1037.59元＋330元＋1609.4元）为基数按中国人民银行公布的商业银行同期贷款基准利率计算违约金至付清之日止。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、中华人民共和国国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条判决如下：一、被告曹成均于本判决生效之日起十日内支付原告重庆森荣物业管理有限公司从2010年11月27日起至2012年12月期间的物业服务费1037.59元；二、被告曹成均于本判决生效之日起十日内支付原告重庆森荣物业管理有限公司从2010年11月27日起至2012年6月期间垫交的水费330元；三、被告曹成均于本判决生效之日起十日内支付原告重庆森荣物业管理有限公司从2010年11月27日起至2012年11月期间垫交的电费1609.4元；四、被告曹成均于本判决生效之日起十日内支付原告重庆森荣物业管理有限公司违约金（违约金从2013年2月27日起以2976.99元为基数按中国人民银行公布的商业银行同期贷款基准利率计算至付清之日止）。五、驳回原告重庆森荣物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告曹成均承担（原告已垫付，被告于支付上述款项时一并支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或重庆市第五中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。代理审判员  张颖二〇一三年十二月十一日书 记 员  凌莉