新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院民 事 判 决 书（2021）新4002民初27号 原告（申请执行人）：罗君华，女，1983年5月17日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州霍尔果斯市。委托诉讼代理人：黄飞，新疆鼎信旭业律师事务所律师。被告（案外人）：刘阳，男，1993年2月17日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：国宏，新疆博源律师事务所律师。被告（被执行人）：赵安红，男，1975年9月9日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。被告（被执行人）：李芸霞，女，1974年4月5日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。原告罗君华与被告刘阳、赵安红、李芸霞执行异议之诉一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告罗君华及其委托诉讼代理人黄飞、被告刘阳及其委托诉讼代理人国宏、被告赵安红到庭参加诉讼。被告李芸霞经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗君华向本院提出诉讼请求：要求继续执行被告赵安红名下位于乌鲁木齐市米东区××号房屋。事实和理由：第一，赵安红为涉案房屋的唯一合法所有权人，赵安红没有转让涉案房屋，涉案房屋为合法被执行财产。乌鲁木齐市不动产登记中心的查询结果显示，乌鲁木齐市米东区××室的所有权人为赵安红，赵安红、李芸霞没有出售涉案房屋。赵安红、李芸霞没有与刘阳签订涉案房屋买卖合同，故涉案房屋的所有权人依然为赵安红，涉案房屋仍为合法被执行财产，依法应当继续执行。第二，刘阳与赵安红、李芸霞之间没有签订房屋买卖合同，也没有实际履行涉案房屋买卖合同，刘阳没有支付涉案房屋转让价款，故刘阳不是适格权利人，没有权利对涉案房屋提出异议。综上，法院对赵安红实际所有的房产采取查封的执行措施合法有效，刘阳主张的权利不存在、不真实、不合法，不能排除法院的执行行为。故依法诉至法院，请求依法判决。被告刘阳辩称，原告的诉讼请求不能成立，请求予以驳回。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，被告刘阳在涉案房屋被查封前已签订合法有效的书面合同。在2018年7月10日后就依据与出卖人的约定入住涉案房屋进行装修，至2018年10月25日起正式入住至今，已合法占有该不动产。2018年7月4日和2018年12月28日，被告刘阳分两次将房款全部付清。后在解押流程过后前往办理过户手续时，因涉案房屋被查封无法办理，而非被告刘阳自身原因未办理过户登记。故被告刘阳为该涉案房屋的权利人，有权排除对涉案房屋的执行。被告赵安红辩称，当时我在伊宁市，中介公司的人在乌鲁木齐，所以我委托王永东卖房子。我答应给刘阳卖房子，按照正常手续给刘阳办理，我们签订合同属实。被告李芸霞未到庭答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2018年12月18日，原告罗君华向本院申请诉前财产保全，本院作出（2018）新4002财保386号民事裁定书，裁定冻结赵安红、李芸霞银行存款540,000元或查封、扣押同等价值的财产。2018年12月24日，本院查封冻结了新疆乌鲁木齐市米东区××号房屋手续。2019年1月17日，本院立案受理原告罗君华与被告赵安红、李芸霞民间借贷纠纷一案。2019年2月20日，本院作出（2019）新4002民初309号民事调解书，双方约定赵安红、李芸霞偿还罗君华借款602,220元。后赵安红、李芸霞未按约定履行给付义务，本院在执行涉案保全财产过程中，案外人刘阳向本院提出执行异议。本院于2020年6月26日作出（2020）新4002执异7号执行裁定书，裁定中止执行。罗君华对该裁定书不服，向本院提起执行异议之诉。另查明，赵安红、李芸霞系夫妻关系。2018年7月4日，赵安红、李芸霞将赵安红名下位于乌鲁木齐市米东区××号房屋的相关事项委托新疆广厦辉煌咨询服务有限公司米东新城三期的负责人王永东全权办理，并在乌鲁木齐市米东公证处办理了委托公证。后赵安红、李芸霞与刘阳、新疆广厦辉煌咨询服务有限公司于2018年7月13日签订《房屋买卖合约》、于2018年7月15日签订《补充协议》、于2018年10月23日签订《房屋买卖合同》《房屋居间买卖合同》，三方最终约定赵安红、李芸霞通过新疆广厦辉煌咨询服务有限公司将赵安红名下的乌鲁木齐市米东××号房屋以590,000元的价格出售给刘阳，并约定该房屋定金为10,000元，首付款240,000元，剩余340,000元于2018年10月31日支付，并用于银行解押。2018年7月4日，刘阳的父亲刘延合通过中国农业银行股份有限公司乌鲁木齐城北兵团支行向王永东转账255,900元，同日，王永东向刘阳出具手写收据一份，载明“今广厦辉煌米东新城三期店门店经理王永东收到刘阳购买××室首期房款：贰拾伍万元整（￥250,000），以此为证”。2018年7月14日，新疆广厦辉煌咨询服务有限公司向刘阳出具一份缴纳中介服务费5,900元收据，向赵安红出具一份缴纳中介服务费11,800元收据，收据中的开票人和负责人签字均为王永东。2018年11月27日，按照银行的要求，被告刘阳的父亲刘延合在中国建设银行开户并存入344,000元。2018年12月28日，刘阳的父亲刘延合将该笔款项取出并用于清偿赵安红的银行按揭贷款。同日，中国建设银行出具关于赵安红的个人贷款378,000元的结清证明。2018年7月，刘阳对该房屋进行装修。2018年10月刘阳入住涉案房屋。2019年5月6日，中国建设银行股份有限公司新疆维吾尔自治区分行营业部向乌鲁木齐市不动产登记中心出具《解押通知及委托书》，载明涉案房屋可以办理抵押注销解押手续。2019年5月17日，中国建设银行股份有限公司新疆维吾尔自治区分行营业部申请乌鲁木齐市不动产登记中心办理注销登记。后刘阳在办理涉案房屋产权变更登记手续时发现该房屋被查封、冻结，故提起执行异议。本院认为，本案系案外人执行异议之诉。依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条规定，“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”。而判断案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，应根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，予以综合分析。第一，被告赵安红、李芸霞与被告刘阳于2018年7月13日至10月23日签订的房屋买卖合同，是当事人的真实意思表示，内容没有违反我国法律法规的禁止性规定，是合法有效的合同。本院于2018年12月24日查封涉案房屋。因此，被告刘阳辩称其在人民法院查封前签订合法有效的书面买卖合同的辩解意见，本院予以采信。原告虽主张其中3份合同由委托人王永东代签，所以合同无效，但王永东代签的行为已由被告刘阳和赵安红追认，不违反法律的禁止性规定，故对原告的该主张，本院不予采信。第二，被告刘阳在本院查封涉案房屋之前，对涉案房屋进行装修，并缴纳天然气费和物业费，已入住该房屋，证明被告刘阳已合法控制、占有和使用涉案房屋，且被告赵安红对以上事实予以认可。故对被告刘阳辩称已合法占有涉案房屋的辩解意见，本院予以采信。第三，根据被告刘阳提交的证据显示，刘阳通过其父亲刘延合分别于2018年7月4日向王永东支付房款及中介费255,900元，2018年11月27日存入房款344,000元，并于2018年12月28日支付。故对被告刘阳辩称已按照双方合同约定支付完全额房款的辩解意见，本院予以采信。第四，根据被告刘阳提交的证据显示，涉案房屋的抵押贷款于2018年12月28日结清后，直到2019年5月中国建设银行新疆分行营业部才出具办理抵押注销登记等事项，故可以认定涉案房屋未办理过户非因被告刘阳自身原因所致。且原告也未提交证据证明，未办理房产过户系因买受人刘阳自身的原因所致。故对被告刘阳的该项辩解意见，本院予以采信。综合上述分析，被告刘阳在人民法院查封之前签订书面买卖合同，合法占有该不动产，并已按合同约定支付全部房屋价款，且非因被告刘阳的自身原因未办理过户登记，故被告刘阳对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：驳回原告罗君华的诉讼请求。案件受理费100元，由原告罗君华负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。 审 判 长 刘 连 平人 民 陪 审 员 刘 志 彩人 民 陪 审 员 刘 智 捷二〇二一年二月八日书  记  员   凯迪日耶阿不都外力