广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）佛中法民一终字第3043号上诉人（原审被告）邓绮红，女，汉族，1975年4月12日出生，住广东省佛山市顺德区。委托代理人梁晓，广东品道律师事务所律师。委托代理人吴燕羽，广东品道律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）陈瑞英，女，汉族，1951年2月14日出生，住广东省佛山市顺德区。委托代理人梁晓，广东品道律师事务所律师。委托代理人吴燕羽，广东品道律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）佛山市顺德区鸿锦物业管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人王志平。委托代理人熊井春，广东禅都律师事务所律师。上诉人邓绮红、陈瑞英因与被上诉人佛山市顺德区鸿锦物业管理有限公司（以下简称鸿锦物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2013）佛顺法龙民初字第482号民事判决，向本院提起上诉。该案经本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。原审法院经审理，依照《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十六条、第七十八条，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百零八条、第一百三十五条、第一百三十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，作出如下判决：一、邓绮红、陈瑞英应于判决发生法律效力之日起三日内向鸿锦物业公司支付2011年4月至2013年5月期间的物业管理服务费人民币2600元；二、驳回鸿锦物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为25元（鸿锦物业公司已预交），由邓绮红、陈瑞英负担。上诉人邓绮红、陈瑞英上诉提出：一审法院认定事实错误。一、虽然邓绮红、陈瑞英属“西溪花园”范围内的业主，但并非佛山市顺德区龙江镇西溪花园业主委员会（以下简称西溪花园业委会）的成员，显然两者不能混同。从鸿锦物业公司提供的一系列证据来看，在成立西溪花园业委会时从来没有通知过邓绮红、陈瑞英。根据《物业管理条例》第六条、第十四条，《广东省物业管理条例》第十五条之规定，邓绮红、陈瑞英对于业主委员会的成立有投票权，并享有被选举权。但实际上，西溪花园业委会在成立时就没有将邓绮红、陈瑞英纳为业委会的成员，更没有通知过邓绮红、陈瑞英，剥夺了邓绮红、陈瑞英的基本权利，邓绮红、陈瑞英亦不知西溪花园业委会是何时成立及通过什么方式成立的，并且西溪花园业委会在成立后也没有将西溪花园业委会名单公告并通知邓绮红、陈瑞英，由始至终邓绮红、陈瑞英都不知道西溪花园业委会的存在，邓绮红、陈瑞英不属于西溪花园业委会的成员。本案中《西溪花园物业管理服务合同》的合同双方是鸿锦物业公司与西溪花园业委会，因此，邓绮红、陈瑞英并非《西溪花园物业管理服务合同》的相对人，鸿锦物业公司不得向邓绮红、陈瑞英主张任何权利，西溪花园业委会选聘鸿锦物业公司作为物业管理公司及签订《西溪花园物业管理服务合同》的行为与邓绮红、陈瑞英无关。二、根据法律规定，业主委员会作出的决定对业主有约束力，但前提是该业主属于业主委员会的成员，否则，业主委员会的决定对其他人员无约束力。邓绮红、陈瑞英并非西溪花园业委会的成员，鸿锦物业公司无权向邓绮红、陈瑞英收取物业管理服务费。三、一审中鸿锦物业公司没有充分的证据证明其为邓绮红、陈瑞英提供管理服务。鸿锦物业公司提交的证据均是由其单方面制作的，鸿锦物业公司从来没有在邓绮红、陈瑞英商铺所在范围内安装相关的监视摄像头，更没有提供相关环卫、保安等服务。邓绮红、陈瑞英从来没有享受过任何的物业管理服务，有关卫生、治安等费用也是另向有关部门交纳。鸿锦物业公司既然没有提供管理服务，就不可能产生管理费用。鸿锦物业公司要求邓绮红、陈瑞英支付物业管理服务费的理由缺乏事实及法律依据，一审支持其诉讼请求是错误的。四、一审法院以法律并未明确规定业主委员会具备独立的民事诉讼主体资格为由，没有追加西溪花园业委会作为当事人参加诉讼，致使诸多事实未能查清，一审法院程序违法。业主委员会属于“其他组织”，法律没有禁止业主委员会作为诉讼主体资格，所以业主委员会是有权作为诉讼主体起诉、应诉的。《中华人民共和国物权法》第七十八条、第八十三条间接规定了业主委员会的诉讼主体资格。西溪花园业委会是本案中《西溪花园物业管理服务合同》的相对人，为查清本案事实，法院应当准许追加西溪花园业委会作为当事人参加诉讼。综上，请求：1.撤销原审判决，改判驳回鸿锦物业公司的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由鸿锦物业公司承担。被上诉人鸿锦物业公司答辩称：一、邓绮红、陈瑞英自称非西溪花园业委会成员是无理的，故意区分业主和业主委员会成员的概念。根据《物业管理条例》的规定，房屋所有人都是业主，而小区全体业主都是小区业主委员会的成员，业主与业主委员会的成员是没有区别的。邓绮红、陈瑞英承认系西溪花园小区商铺的业主，但又否认属于西溪花园业委会的成员，显然是故意诱导法院。二、邓绮红、陈瑞英以西溪花园业委会成立之时没有通知其为由，拒绝承认该业主委员会的合法性和其属于西溪花园业委会成员的身份完全无理。且不说西溪花园业委会的成立是否合法与本案无关，就在一审中，鸿锦物业公司根据法庭的要求，已提供了西溪花园业委会依法成立的各种证据。在西溪花园业委会成立之时，邓绮红、陈瑞英放弃了自己作为业主应当享有的选举权、被选举权等各种权利，现在反而说业主委员会成立之时未通知邓绮红、陈瑞英。而且，邓绮红、陈瑞英以此为由，偷换概念，自认是业主，却又不承认是西溪花园业委会下的业主，此理由实在荒谬。三、业主应当按时交纳物业服务费用是我国物业管理条例中明确规定的义务之一。小区的业主在业主委员会选聘了物业管理服务公司之后，依法和依约定都应向物业管理公司按时交纳物业服务费用。四、鸿锦物业公司在一审中，已提交了相关证据证明履行了各项物业服务义务。五、邓绮红、陈瑞英要求追加西溪花园业委会为当事人是无理的要求。本案是因邓绮红、陈瑞英拖欠鸿锦物业公司的物业管理服务费用引起的纠纷，仅是邓绮红、陈瑞英与鸿锦物业公司之间的纠纷，与西溪花园业委会无关。邓绮红、陈瑞英如果认为西溪花园业委会的成立违法，可向上级主管部门进行投诉，而不是追加为本案当事人。六、对于监控视频安装的问题，应由业主决定并出钱安装，不是物业公司的义务。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，请求驳回上诉、维持原判。上诉人邓绮红、陈瑞英在二审期间向本院提交了《2013年10月17日下午到西溪花园物管处协商内容》一份，证明西溪花园业委会承认在其成立时没有通知商铺业主，鸿锦物业公司没有尽到管理义务，所有商铺业主都同意交纳一半的管理费。被上诉人鸿锦物业公司发表了如下质证意见：对上述证据材料的真实性不予确认。1.根据协商内容看，有房管所、业委会的人员，但从签名看只有7个业主签名，上面没有房管所和业委会人员的签名盖章，这份协商内容只是邓绮红、陈瑞英单方制作的内容；2.从其表述看，是与鸿锦物业公司一审提供的证据相矛盾的，西溪花园业委会提供给鸿锦物业公司相关选举的资料显示，是通知到所有业主的，因此邓绮红、陈瑞英提交的该份协商内容是编造的，不是当时真实情况的反映；3.邓绮红、陈瑞英称愿意支付1300元的问题，是邓绮红、陈瑞英的单方意思表示，鸿锦物业公司并没有同意。经审查，上述证据材料上仅有西溪花园7位商铺业主的签名，并无鸿锦物业公司的签章确认，鸿锦物业公司现对其内容亦不予确认，因此，在无其他证据佐证的情况下，本院对其证明内容不予采信。被上诉人鸿锦物业公司在二审期间未向本院提交新的证据。经审理，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案是物业服务合同纠纷，二审期间争议的焦点是邓绮红、陈瑞英应否向鸿锦物业公司支付2011年4月至2013年5月期间的物业管理服务费。2010年11月，佛山市顺德区龙江镇西溪花园业主大会选举成立了西溪花园业委会，该选举过程以及结果经佛山市顺德区龙江镇西溪社区居民委员会、佛山市顺德区龙江镇国土城建和水利局、佛山市顺德区国土城建和水利局备案登记。西溪花园业委会的成立符合《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十六条的规定，其依法享有相关权利并履行相关职责。西溪花园业委会于2011年3月19日与鸿锦物业公司签订《西溪花园物业管理服务合同》，约定将涉案商铺所在的西溪花园委托于鸿锦物业公司实行物业管理服务，该合同是合同当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，属于合法有效的合同。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于“……业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，涉案《西溪花园物业管理服务合同》对邓绮红、陈瑞英具有约束力。邓绮红、陈瑞英以其不是西溪花园业委会成员为由，主张鸿锦物业公司无权向其收取物业管理服务费，理由不成立，本院不予支持。对于邓绮红、陈瑞英以其从未享受过鸿锦物业公司提供的物业管理服务为由，主张无需支付物业管理服务费的问题。鸿锦物业公司提供了保安巡查签到表、清扫垃圾及保安巡逻照片、西溪花园业委会出具的相关证明、除“四害”的照片及相关费用收据、化粪池抽吸确认单及收费凭证、生活垃圾处理费发票等证据，证明其已经依合同约定向包括邓绮红、陈瑞英在内的西溪花园业主提供了物业管理服务。经审查，鸿锦物业公司提供的上述证据能够形成完整的证据链，证明鸿锦物业公司为邓绮红、陈瑞英提供了物业管理服务。在邓绮红、陈瑞英未提供充分的相反证据予以反驳的情况下，本院对邓绮红、陈瑞英关于从未享受过鸿锦物业公司提供的物业管理服务的主张不予采信。而且，物业公司的服务具有公共性，物业费是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用，个别业主拒交物业费的行为，不仅损害了物业公司的利益，也损害了其他正常交费业主的利益，不利于物业整体管理。因此，本院对邓绮红、陈瑞英的该项上诉主张不予支持，邓绮红、陈瑞英应向鸿锦物业公司支付2011年4月至2013年5月期间的物业管理服务费。对于邓绮红、陈瑞英申请追加西溪花园业委会为本案第三人的问题。由于西溪花园业委会副主任叶志堂在一审期间已经向法院作出陈述，并提供相关证据，原审法院亦组织双方当事人对叶志堂的调查笔录及提供的相关证据材料进行质证，本案的事实已足以认定，故无需追加西溪花园业委会作为本案当事人参加诉讼。原审法院对此的处理并无不当。综上，邓绮红、陈瑞英的上诉请求，理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人邓绮红、陈瑞英负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 珊代理审判员  吕振云代理审判员  安 静二〇一三年十二月十八日书 记 员  梁丽萍