安徽省黄山市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)皖10民终136号上诉人（原审被告）：黄山市涌金房地产有限公司，住所地安徽省祁门县文峰南路原二中体育馆，统一社会信用代码91341024698987248M(1-1)。法定代表人：郑建胜，董事长。委托诉讼代理人：江学真，安徽雄风律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：胡维辉（曾用名胡伟峰），男，1965年10月6日出生，汉族，安徽省祁门县人，高中文化。委托诉讼代理人：方军贵，安徽一飞律师事务所律师。上诉人黄山市涌金房地产有限公司（以下简称黄山市涌金公司）因与被上诉人胡维辉房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省祁门县人民法院（2017）皖1024民初369号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。黄山市涌金公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判驳回胡维辉的全部诉讼请求；2.胡维辉承担本案一、二审案件受理费。事实和理由：一、一审认定事实错误。一审法院认为黄山市涌金公司提出案涉《补充协议》、《协议》应予变更无事实和法律依据，显属错误。黄山市涌金公司在不处理好日照纠纷、工程就不能复工的压力下，违背意愿签订了《补充协议》、《协议》，该两份协议应予变更或解除；《补充协议》、《协议》约定的房屋价款显失公平；一审判决未调整违约金，亦属错误。二、一审判决适用法律错误。胡维辉辩称，一、一审认定事实客观真实。二、一审按《协议》约定的日万分之五计算违约金正确，不存在适用法律错误。胡维辉向一审法院起诉请求：1.黄山市涌金公司按《补充协议》和《协议》支付所欠胡维辉的售房款156480元；2.黄山市涌金公司按《协议》第3条支付胡维辉房租约8800元（按每月400元从2015年8月1日起计算至付清全部房款之日止）；3.黄山市涌金公司按《协议》第4条承担违约金（已付的40000元购房款违约金按约定的日万分之五从2015年8月1日起计算至2016年12月5日止，即7820元；所欠的156480元房款违约金按约定的日万分之五从2015年8月1日起计算至付清全部购房款之日止）；4.诉讼费由黄山市涌金公司承担。一审中，胡维辉变更诉讼请求第2项为：黄山市涌金公司按《协议》第3条支付2015年8月至2017年5月计22个月的房租8800元，2017年6月1日之后的房租继续按每月400元计算至付清全部购房款之日止；第3项为：黄山市涌金公司按《协议》第4条约定的日万分之五向胡维辉赔付2015年8月1日至2017年5月25日起诉之日止的违约金61693元，2017年5月26日以后的违约金继续按日万分之五计算至付清购房款之日止。一审法院认定事实：胡维辉的房屋（祁门县祁山镇新兴路379号17幢301室）与黄山市涌金公司开发建设的朝阳公馆相邻。2015年初，因黄山市涌金公司在建的朝阳公馆商住楼工程2#楼系高层楼房，胡维辉认为影响其房屋的日照，为此双方发生纠纷，2015年3月29日双方经协商签订了《补充协议》。黄山市涌金公司用二套已建商品房为兑现房款作抵押，因两套商品房只能用两户主的名字，该幢楼五户主经商议后，在2015年8月5日，由汪运田和叶小琴为代表与黄山市涌金公司签订了两份《商品房买卖合同》。2016年3月8日，黄山市涌金公司又与胡维辉在之前《补充协议》的基础上签订了一份《协议》。该协议约定：黄山市涌金公司回购胡维辉房屋，房屋面积为48.37平方米（每平方米4000元），并每户补偿3000元装修费用，总房款196480元；黄山市涌金公司2016年5月付房款的50%，7月份余款全额付清；超期不付款，黄山市涌金公司从2015年8月起每月付胡维辉400元房租，并从2015年8月1日起黄山市涌金公司每天按万分之五支付违约金等。《协议》签订后，黄山市涌金公司于2016年12月5日支付胡维辉40000元，房款本金156480元至今未付。对当事人无异议的证据，法院予以确认，并在卷佐证。对当事人双方诉辩情况及涉及法律关系，归纳如下争议焦点：1.涉案的商品房买卖（回购）合同是否有效？2.胡维辉要求支付违约金如何认定和计算？3.按《协议》约定，黄山市涌金公司支付每月400元房租是否支持？4.对皖建信评（2017）字第2150号《房地产估价报告》，如何采信？一审法院认为：双方于2015年3月29日订立的《补充协议》和2016年3月8日订立的《协议》是在胡维辉所有的房屋产权明确、黄山市涌金公司自愿购买基础上自愿签订的，协议内容不违反法律法规规定，应认定合法有效，双方均应当按照约定履行自己的义务。黄山市涌金公司提出《补充协议》、《协议》应予以变更的意见，无事实和法律依据，不予采信。关于双方在《协议》中约定违约金问题，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》规定的借贷双方约定的利率未超过年利率24％，人民法院应予支持。本案中，黄山市涌金公司逾期付款违约，按日万分之五支付违约金没有超过该项规定，故双方约定以未付房款按日万分之五赔偿违约金，予以支持。本案违约金计算，自2015年8月1日至2016年12月4日，以196480元为基数计算；自2016年12月5日至2017年5月25日，以156480元为基数计算，合计为61693元；从2017年5月26日之后的违约金以156480为基数，以日万分之五计算至款付清之日。关于胡维辉诉请要求黄山市涌金公司自2015年8月起支付每月400元房租，因本案系房屋买卖合同，按《协议》约定胡维辉应履行房屋交付义务，同时黄山市涌金公司应履行给付房款义务。黄山市涌金公司在给付违约金后，可不再支付房屋租金，且胡维辉未提供房租损失证据，对胡维辉要求支付房租的请求，不予支持。黄山市涌金公司与汪运田、叶小琴签订的《商品房买卖合同》中两套商品房抵押是对案涉房屋买卖价款设定的抵押担保，因该房屋抵押未办理备案和抵押登记手续，因而胡维辉不享有抵押优先权。关于皖建信评（2017）字第2150号《房地产估价报告》采信问题，该报告由黄山市涌金公司在诉讼过程中提出评估，胡维辉不予认可，又因双方签订《协议》时间为2015年3月，当地房屋交易价格处于较高时期，黄山市涌金公司所收购房屋又处在祁门县中心地段，结合黄山市涌金公司所建楼房系高层建筑的因素，双方以每平方米4000元价格成交，符合当时房屋买卖行情。因此，对此《房地产估价报告》的结论不予采信。综上，为维护经济秩序稳定和保护合同双方当事人合法权益，促进合同当事人双方恪守合同约定，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告黄山市涌金房地产有限公司给付原告胡维辉房款156480元；二、被告黄山市涌金房地产有限公司给付原告胡维辉违约金61693元，自2017年5月26日之后的违约金以156480元为基数，按日万分之五计算至房款付清之日；上述款项于本判决生效后20日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告胡维辉的其他诉讼请求。案件受理费4677元，原告胡维辉负担900元，被告黄山市涌金房地产有限公司负担3777元。鉴定费2000元，由被告黄山市涌金房地产有限公司负担。二审中，黄山市涌金公司向本院提交了以下证据：商住楼建设施工信息照片打印件一份，证明：1.朝阳公馆商住楼的开工及竣工时间；2.双方所签订的协议均在朝阳公馆施工过程中，黄山市涌金公司迫于压力签订协议非真实意思表示。胡维辉的意见为：该证据非二审新证据；对真实性无异议，但无关联性，不能证明黄山市涌金公司签订协议系迫于压力或其它原因。本院认证意见：黄山市涌金公司二审提交的证据不属于二审中的新证据，且不能达到黄山市涌金公司的证明目的，本院不予采信。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点为：案涉协议是否可以变更及黄山市涌金公司是否应向胡维辉支付相应房款、违约金。《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，黄山市涌金公司与胡维辉签订的《补充协议》及《协议》，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效合同。黄山市涌金公司上诉称案涉两份协议系受胁迫所签，非其真实意思表示，应当予以变更或解除，但其未提供充分证据加以证明，故本院不予支持。黄山市涌金公司逾期未付清房款，应承担支付拖欠房款和违约金的民事责任，一审法院按照《协议》约定的标准计算违约金，并无不当。本案系房屋买卖合同纠纷，且案涉房屋价款系双方约定，黄山市涌金公司以该房屋价款超出评估价为由认为房屋价款显失公平的主张不能成立。综上，黄山市涌金公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4573元，由上诉人黄山市涌金房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  宋浩之审判员  郑卫东审判员  黄继顺二〇一八年四月四日书记员  吴 奇