福建省高级人民法院民 事 裁 定 书（2020）闽民申5057号再审申请人(一审原告、反诉被告、二审上诉人)：福建惠安建筑业投资有限公司，住所地福建省惠安县螺阳镇海滨文武学校。法定代表人：康钫扬，该公司总经理。委托诉讼代理人：康碧信，福建瑞朗律师事务所律师。委托诉讼代理人：李佳炜，福建瑞朗律师事务所律师。再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：周遵灿，男，1977年9月9日出生，汉族，住福建省福清市。再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：庄樱，女，1981年12月25日出生，汉族，住福建省福清市。上述两再审申请人的共同委托诉讼代理人：蔡友玳，福建闽律律师事务所律师。吴春霖，福建闽律律师事务所律师。再审申请人福建惠安建筑业投资有限公司（以下简称惠安建筑业投资公司）与再审申请人庄樱、周遵灿因商品房预售合同纠纷一案，不服福建省泉州市中级人民法院(2019)闽05民终3526号民事判决，分别向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。周遵灿、庄樱申请再审称，（一）周遵灿、庄樱于2014年8月1日向法院起诉要求惠安建筑业投资公司支付逾期交房违约金，而本案系起诉要求赔偿交房后房屋无法使用的损失。惠安建筑业投资公司于2016年6月1日发出入伙通知书，2017年7月20日交付案涉房屋，虽于2017年8月10日拆除简易装修，但未安装水电表、房屋多处漏水、消防器材过期等问题未得到解决，房屋仍然无法使用。故案涉房屋无法使用期限应自2016年6月1日起计算至房屋多处漏水、消防器材过期等问题得到解决之日止。（二）惠安建筑业投资公司应在2016年6月1日发出《入伙通知书》后60日内办证。惠安建筑业投资公司未在签订合同后30日内提交备案，收取购房款后未出具购房发票，均属未履行协助办证的行为。故惠安建筑业投资公司应向周遵灿、庄樱支付逾期办证违约金。综上，请求依法再审。惠安建筑业投资公司申请再审称，（一）一审判决对周遵灿、庄樱逾期支付购房款的逾期天数部分事实认定错误，二审判决驳回惠安建筑业投资公司的诉讼请求事实认定错误。1.一、二审判决割裂了与本案牵连的另外14套商品房纠纷所作出的生效判决所认定的证据，单纯以当事人双方签订的《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第一条作为依据认定周遵灿、庄樱应支付首期购房款的时间，属事实认定错误。案涉商品房等15套房屋由案外人周遵煌统一与惠安建筑业投资公司协商并以不同人名义签订购房合同，这是本案的特殊性所在。虽然附件六《合同补充协议》第一条未明确约定首付款支付时间，但从《承诺书》、《款项证明》、其他14套商品房首付款的实际支付时间、房地产开发企业的交易惯例，可认定案涉商品房首付款支付时间应为商品房买卖合同签订之日。周遵煌等签订《惠安建筑业发展中心订购单》时支付70万元（人民币，下同），此后又支付合计1000万元，均为首付款，此付款行为足以认定当事人双方以“实际履行”的方式明确了首付款的支付时间为商品房买卖合同签订之日。周遵灿、庄樱应依法承担逾期付款违约责任。2.一审判决认定周遵灿、庄樱逾期支付购房余款的时间应从2016年6月6日起算，与本案相关证据相矛盾。从2012年7月9日的《承诺书》可以看出，惠安建筑业投资公司在与周遵煌、周梅金协商批量购房款的还款计划时，已对周遵灿、庄樱履行通知义务。根据《合同补充协议》第二条第3点约定，周遵灿、庄樱逾期支付购房余款的时间应从2012年8月9日起算。3.二审判决以惠安建筑业投资公司未履行顺序在先的交房义务，周遵灿、庄樱有权在双方未实际办理交房手续及确认装修拆除前支付购房余款为由，认定周遵灿、庄樱享有先履行抗辩权缺乏合同依据。（二）一、二审判决认定惠安建筑业投资公司应赔偿周遵灿、庄樱无法使用房屋造成的损失，缺乏事实依据。1.周遵灿、庄樱所提证据不足以认定其无法使用房屋且造成损失的事实。一、二审判决以惠安建筑业投资公司未拆除因参评“鲁班奖”在案涉商品房进行的简易装修为由，认定周遵灿、庄樱无法使用案涉商品房并造成损失，证据不足。2.周遵灿、庄樱拒绝交房缺乏合同和法律依据。其拒绝办理交房手续并以此为由主张相应租金损失，也缺乏事实和法律依据，由此产生的民事责任应由其自行承担。3.周遵灿、庄樱应对未实际办理交房造成其无法使用的实际损失进行举证，一审判决将案涉商品房的租金评估结论直接认定为损失，缺乏事实和法律依据。综上，请求依法再审。本院经审查认为，周遵灿、庄樱于2014年8月1日起诉惠安建筑业投资公司商品房预售合同纠纷一案中，经一、二审判决确定，惠安建筑业投资公司应支付周遵灿、庄樱逾期交房违约金的计算时间截止至案涉商品房交付之日止，现周遵灿、庄樱再请求赔偿案涉商品房交付之前无法使用的损失，依据不足。惠安建筑业投资公司对案涉房屋进行的简易装修已于2017年8月10日拆除，原审法院判决惠安建筑业投资公司应支付周遵灿、庄樱无法使用房屋造成的经济损失的期限为自房屋实际交付之日至简易装修拆除之日并无不当。《商品房买卖合同》第十四条对案涉房屋的产权登记作了约定，周遵灿、庄樱已在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，符合双方合同约定，周遵灿、庄樱要求惠安建筑业投资公司支付逾期办证违约金的请求依据不足，周遵灿、庄樱申请再审的理由不成立。案涉《商品房买卖合同》及附件六《合同补充协议》均未明确约定首期购房款的支付时间，当事人亦无证据证明双方就首期购房款的支付时间另有明确约定，二审法院对惠安建筑业投资公司要求周遵灿、庄樱支付首期购房款的逾期付款违约金不予支持并无不当。关于购房余款的支付，双方在《商品房买卖合同》内约定购房余款以办理按揭贷款方式支付，但因双方约定的首付款比例低于按揭贷款合作银行要求而未能办理，根据《合同补充协议》第二条第2项约定，周遵灿、庄樱应在接到出卖人或银行通知3日内补足购房款，但惠安建筑业投资公司直至2016年6月1日才向周遵灿、庄樱发出《入伙通知书》，通知其结清购房余款。而《商品房买卖合同》第八条明确约定惠安建筑业投资公司应在2013年4月1日前交付案涉商品房，即使已生效的福建省泉州市中级人民法院（2016）闽05民终467号民事判决认定惠安建筑业投资公司可延期交房，其应先交房的义务并未改变。惠安建筑业投资公司交房义务在先，周遵灿、庄樱支付购房余款义务在后，周遵灿、庄樱享有先履行抗辩权，且周遵灿、庄樱已在实际办理交房手续前将购房余款支付完毕，故不构成逾期支付违约。关于无法使用房屋造成的损失赔偿问题，众所周知，除精装房外，对购买的商品房要如何装修应由买受人自己决定，惠安建筑业投资公司因参评“鲁班奖”需要对案涉商品房进行了简易装修，周遵灿、庄樱据此要求惠安建筑业投资公司将装修拆除后再予收房，理由正当。关于简易装修拆除前房屋无法使用造成的经济损失，原审法院参照经鉴定评估的案涉商品房租金标准进行认定并无不当，惠安建筑业投资公司申请再审的理由不成立。综上，周遵灿、庄樱、惠安建筑业投资公司的再审申请均不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的应当再审的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定,裁定如下：驳回周遵灿、庄樱、惠安建筑业投资公司的再审申请。审 判 长 谢志洪审 判 员 王宝琴审 判 员 沈瑞敏二〇二一年二月十八日法官助理 苏辉燕书 记 员 吴巧凤附：本案适用的法律条文:《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。因当事人申请裁定再审的案件由中级人民法院以上的人民法院审理，但当事人依照本法第一百九十九条的规定选择向基层人民法院申请再审的除外。最高人民法院、高级人民法院裁定再审的案件，由本院再审或者交其他人民法院再审，也可以交原审人民法院再审。《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条当事人主张的再审事由成立，且符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定再审。当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。