安徽省定远县人民法院民 事 判 决 书(2017)皖1125民初5419号原告:胡明军,男,1985年3月12日出生,汉族，住安徽省定远县。原告:李振华,女,1989年7月25日出生,汉族，住安徽省定远县。二原告共同委托诉讼代理人：郑师玲，安徽会峰律师事务所律师。被告:定远县中盛置业有限公司,住所地定远县炉桥镇人民路，统一社会信用代码913411255986987722。法定代表人：何强，该公司总经理。第三人:中国工商银行股份有限公司定远支行,住所地安徽省滁州市定远县定城镇人民路（定200），统一社会信用代码91341125704967826K。法定代表人：王辉,该行行长。委托诉讼代理人：谢其国，安徽苏滁律师事务所律师。委托诉讼代理人：王有淼，男，1962年5月5日出生，汉族，系该行职工，住安徽省定远县。原告胡明军、李振华与被告定远县中盛置业有限公司、第三人中国工商银行股份有限公司定远支行商品房买卖合同纠纷一案，本院理后，依法组成合议庭，于2018年3月22日公开开庭进行了审理。原告胡明军、李振华的委托代理人郑师玲，第三人中国工商银行股份有限公司定远支行的委托代理人谢其国、王有淼到庭参加诉讼。被告定远县中盛置业有限公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告胡明军、李振华诉称(变更后)：1、解除原告与被告于2013年12月17日签订的两份《商品房买卖合同》；2、解除原告与第三人签订的两份《个人购房借款/担保合同》；3、被告定远县中盛置业有限公司返还原告购房款1061308元，并按照年利率6%，自2013年12月17日起计算违约金至实际给付完毕时止；4、被告定远县中盛置业有限公司返还原告为购房已偿还银行贷款本金175778.95元及利息112142.62元，合计287921.57元（累计至2018年3月）；5、被告赔偿原告损失（以1302981.7元为基数，按照年利率6%，自2014年3月8日起计算至实际给付完毕时止）；6、由被告承担本案的诉讼费。事实与理由：被告定远县中盛置业有限公司（以下简称中盛置业）开发了位于定远县“国际城”项目，两原告于2013年12月17日与被告中盛置业签订了两份《商品房买卖合同》（合同原件均由被告强制扣留），两原告按照合同约定向被告交纳了首付购房款，总计人民币1061308元，后两被告与第三人签订了两份《个人购房借款合同》，余款进行按揭付款，自2014年3月开始放款。根据合同第八条约定：出卖人应当在2015年1月15日之前，依照国家和地方人民政府的规定，交付验收合格的商品房并可办理相关的房屋产权证。现该房屋并未交付原告，也未办理相关房产证，原告购买的房屋未能实际使用，合同目的不能实现。经与被告中盛置业多次协商均未果，现该楼盘已烂尾，截止2017年7月10日已偿还银行按揭本息合计241673.71元。被告定远县中盛置业有限公司未答辩。第三人中国工商银行股份有限公司定远支行述称：一、是否解除商品房买卖合同及个人购房借款担保合同由法院根据事实和法律判决。二、如判决解除两份合同，第三人要求对剩余的贷款本息由被告公司支付给第三人，如逾期未支付，二原告对该还款承担共同还款责任。本院经审理认定事实如下：原告胡明军与李振华系夫妻关系。2013年10月17日、2013年12月17日，原告胡明军与被告定远县中盛置业有限公司先后分别签订了两份《商品房买卖合同》，其中第1幢07号房相关条款约定内容为（以下出卖人系被告定远县中盛置业有限公司，买受人系胡明军）：第三条买受人购买被告开发的炉桥国际城第1幢07号房，该商品房建筑面积共131.4平方米，其中,套内建筑面积128.8平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积2.6平方米。第四条该商品房价款，按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米4733.30元，总金额人民币621955元整。第六条付款方式及期限，本合同签订之日交付首付款人民币311955元整，其余房款人民币310000元整转银行按揭贷款需在2013年10月24日前到出卖人指定银行办妥购房贷款事宜，逾期视为违约。第八条交付期限，出卖人应当在2015年1月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格的商品房交付买受人使用；但遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起叁拾日内告知买受人的；2、市级以上规划建设、文物、环保、土管等相关部门根据法律法规的规定采取某项行政措施或遭到重大技术问题及不可预见性问题而导致开发周期延长的，但最长不超过六个月，若买受人银行按揭贷款部分在双方约定的交房日期未能到达出卖人账户，则房屋交付时间顺延至买受人购房贷款到账日后15天内。第九条出卖人逾期交房的违约责任，按下列逾期时间，分别处理（不作累加）：1、逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金。合同签订后，原告按合同约定缴纳了购房首付款311955元。原告胡明军、李振华与第三人中国工商银行股份有限公司定远支行于2013年10月25日签订了《个人购房借款/担保合同》，约定原告向第三人贷款310000元用于购买定远县炉桥国际城第1幢07号商品房，借款期限120个月。合同签订后第三人中国工商银行股份有限公司定远支行根据原告授权将310000元贷款拨付给被告。至2018年2月25日，原告已经偿还第三人银行贷款本金102022.98元，贷款利息65229.92元，合计167252.9元。第1幢008号房相关条款约定内容为（以下出卖人系被告定远县中盛置业有限公司，买受人系胡明军）：第三条买受人购买被告开发的炉桥国际城第1幢008号房，该商品房建筑面积共83.24平方米，其中,套内建筑面积81.6平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积1.64平方米。第四条该商品房价款，按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米5278.15元，总金额人民币439353元整。第六条付款方式及期限，本合同签订之日交付首付款人民币220353元整，其余房款人民币219000元整转银行按揭贷款需在2013年12月20日前到出卖人指定银行办妥购房贷款事宜，逾期视为违约。第八条交付期限，出卖人应当在2015年1月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格的商品房交付买受人使用；但遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起叁拾日内告知买受人的；2、市级以上规划建设、文物、环保、土管等相关部门根据法律法规的规定采取某项行政措施或遭到重大技术问题及不可预见性问题而导致开发周期延长的，但最长不超过六个月，若买受人银行按揭贷款部分在双方约定的交房日期未能到达出卖人账户，则房屋交付时间顺延至买受人购房贷款到账日后15天内。第九条出卖人逾期交房的违约责任，按下列逾期时间，分别处理（不作累加）：1、逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金。合同签订后，原告按合同约定缴纳了购房首付款220353元。原告胡明军、李振华与第三人中国工商银行股份有限公司定远支行于2014年2月15日签订了《个人购房借款/担保合同》，约定原告向第三人贷款219000元用于购买定远县炉桥国际城第1幢008号商品房，借款期限120个月。合同签订后第三人中国工商银行股份有限公司定远支行根据原告授权将219000元贷款拨付给被告。至2018年3月8日，原告已经偿还第三人银行贷款本金73755.97元，贷款利息46912.7元，合计120668.67元。因被告逾期没有向原告交付经验收合格的房屋，原告诉讼来院。本院认为：原告胡明军与被告定远县中盛置业有限公司签订的两份《商品房买卖合同》以及原告胡明军、李振华与第三人中国工商银行股份有限公司定远支行签订的两份《个人购房借款/担保合同》均系当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，均为有效合同。根据合同约定，如被告定远县中盛置业有限公司逾期交房超过60日，原告即有权解除合同。本案中涉案商品房交付时间为2015年1月15日前，但至目前，被告未能提供证据证实涉案商品房已经验收合格并交付给原告，显然被告已违约，原告行使合同解除权符合合同约定解除条件，因此原告依据合同约定要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，符合法律规定，本院予以支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，因商品房买卖合同被解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。故原告胡明军、李振华请求解除与第三人签订的《个人购房借款/担保合同》的主张，本院也予以支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。原告与被告合同解除后，原告已交付的购房首付款532308元以及原告已经偿还银行贷款本金175778.95元，贷款利息112142.62元，本息合计为287921.57元应予返还。下剩的按揭贷款本金353221.05元及利息依法应当由被告直接返还第三人。原告要求违约金主张，因被告逾期交房已构成违约且合同中有明确约定，本院予以支持。经核算定远县中盛置业有限公司应支付违约金16404.59元。原告的其他诉讼请求依据不足，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告胡明军与被告定远县中盛置业有限公司先后分别于2013年10月17日、2013年12月17日签订的两份《商品房买卖合同》；二、解除原告胡明军、李振华与第三人中国工商银行股份有限公司定远支行先后分别于2013年10月25日、2014年2月15日签订的两份《个人购房借款/担保合同》；三、被告定远县中盛置业有限公司于本判决生效之日起三日内返还原告胡明军、李振华购房首付款532308元，已偿还银行贷款本金175778.95元及利息112142.62元，合计820229.57元；四、被告定远县中盛置业有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告胡明军、李振华违约金16404.59元；五、被告定远县中盛置业有限公司于本判决生效之日起三日内向第三人中国工商银行股份有限公司定远支行偿还原告胡明军、李振华剩余个人购房贷款本金353221.05元及相应利息;六、驳回原告胡明军、李振华的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16943元，由原告胡明军、李振华负担4243元，由被告定远县中盛置业有限公司负担12700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审 判 长  姜 军人民陪审员  徐友高人民陪审员  刘 成二〇一八年四月二十日书 记 员  丁 玉附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致的，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。