福建省泉州市鲤城区人民法院民 事 判 决 书（2013）鲤民初字第5386号原告（反诉被告）王子江，男，62岁。委托代理人姜树侨，福建文衡律师事务所律师。被告（反诉原告）福建省泉州市农房公司，住所地泉州市丰泽区温陵南路。法定代表人郭志铭，总经理。委托代理人林丽惠，福建致一律师事务所律师。委托代理人李银煌，福建致一律师事务所律师。本院于2013年8月14日立案受理原告王子江诉被告福建省泉州市农房公司商品房预售合同纠纷一案。在诉讼过程中，被告提起反诉，本院予以合并审理，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王子江的委托代理人姜树侨、被告福建省泉州市农房公司的委托代理人林丽惠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王子江诉称：2004年4月17日，原、被告签订《城西环路拓改工程售房协议书》（以下简称售房协议书）。约定被告向原告出售写字楼二间，并就房屋位置、价款等作了明确约定。协议签订后，原告依约付清购房款，被告却拒绝协助原告办理讼争房屋的权属登记。请求判令：1、被告立即协助原告向产权部门办理址在泉州市城西环路北1区4号楼01、02室的房屋所有权证及土地使用权证。2、本案的诉讼费用由被告承担。庭审时，原告明确其第1项诉讼请求是判令被告立即协助原告向产权部门办理址在泉州市城西环路北1区4号楼01、02室房屋性质为店面的房屋所有权证及土地使用权证。被告福建省泉州市农房公司辩称：原、被告签订的售房协议书属实，本案系因房管部门无法按照合同所约定的写字楼性质继续为原告办理写字楼的产权证和土地使用证。根据现有的实际情况，该合同必须进行变更，只有变更房屋的性质为店面，被告才有可能协助原告办理讼争房屋的权属登记。同时反诉称：2004年4月17日，原、被告签订售房协议书，约定反诉被告向反诉原告购买址在泉州市城西环路北1区4号楼01、02室写字楼2间，单价为3000元／平方米，总购房款702480元。因客观情况发生变化，讼争房屋不仅使用功能发生改变，具备了店面的功能，而且，房屋性质也发生了改变，房地产管理部门对诉争房屋以店面进行总产权证登记，具备了店面的价值。因此，诉争房屋无法按合同约定的房屋性质及功能办理分户产权证，且若继续按写字楼价格履行，对反诉原告明显不公平，反诉原告工作人员错误的将店面当成写字楼出售，属于重大误解，反诉原告有权要求变更合同。根据2004年4月《城西环路拓改工程商品房出售指南》确定的价格，城西环路北1区店面商品价为9000元／平方米，第二层写字楼商品价为3000元／平方米，请求1、判决变更反诉原告与反诉被告签订的售房协议书，变更出售的房屋性质为经营性店面，地址为城西环路****楼01、02店面，01号店面下层建筑面积为72.19平方米，上层建筑面积为62.97平方米，02号店面下层建筑面积为42.37平方米，上层建筑面积为36.11平方米，总建筑面积213.64平方米，房屋售价为下层单价9000元，上层单价3000元，总购房款为1328280元；2、请求判决反诉被告立即向反诉原告补充支付购房款681998元；3、本案的诉讼费由被反诉人承担。反诉被告王子江辩称：1、反诉被告同意反诉原告关于变更合同交易标的物的性质为店面及变更其相应的面积。反诉原告在出售房屋时故意隐瞒讼争房屋应以店面形式办理产权登记，存在主观过错，应由其承担相应责任。反诉原告关于变更房屋售价及补充支付购房款的反诉请求没有事实和法律根据，应予以驳回。2、反诉原告的起诉已超过诉讼时效。综上，请求法院驳回反诉原告除变更房屋性质及面积以外的其他诉讼请求。经审理查明：2003年，泉州市政府根据城市总体规划实施了泉州市城西环路拓改工程，指定由泉州市城西环路拓改工程分指挥部实施，并依托福建省泉州市农房公司具体运作，收入盈余归属政府财政。2003年8月28日，泉州市城西环路拓改工程分指挥部及福建省泉州市农房公司向社会公布城西环路拓改工程房屋拆迁安置选房细则，其中新建店面安置价一类区为9000元／平方米，二类区为7000元／平方米。2004年4月15日，泉州市城西环路拓改工程分指挥部及福建省泉州市农房公司向社会公布城西环路拓改工程商品房出售指南，其中北1区店面商品价9000元／平方米；第二层写字楼商品价3000元／平方米。2004年4月17日，原告（乙方）、被告（甲方）根据2003年泉州市城西环路拓改工程分指挥部向社会公开的选房测绘图（该选房图标注讼争房屋为写字楼01、02室），签订《城西环路拓改工程售房协议书》（售协字0058号）。该售房协议书约定“一、甲方向乙方出售写字楼二间，址在城西环路北1区4号楼01、02室，建筑面积01室上部75.26平方米、下部71.72平方米、02室上部44.6平方米、下部42.58平方米；二、写字楼售价：写字楼建筑面积234.16平方米，单价3000元／平方米，金额702480元，由乙方向甲方购买，应付购房款702480元；三、乙方以现金一次性交清全部应交款项，则优惠8%，优惠后乙方实际应交甲方总金额646282元；四、甲方应将验收合格的房屋交付乙方使用，并提供有关购房证明材料，协助乙方向产权部门申请办理房屋所有权证及土地部门申请办理土地使用权证，办证时应交的税费，由乙方承担；五、甲方须于2005年12月31日前将房屋交付乙方使用……”。该协议书签订后，原告一次性交清购房款646282元。2005年1月7日，原告领取了讼争房屋的钥匙。2011年11月17日，被告方为原告方开具销售不动产统一发票，发票注明收款金额为646282元，房屋性质为写字楼。2013年初，被告协助原告办证未果。此后，原告提起本案诉讼。另查明，2004年3月24日，被告方提供的泉州市城西环路拓改工程北1区4号楼建筑施工图通过政府规划部门的审批，该施工图注明讼争房屋下层为店铺、上层为储藏间，未具体标注编号。2004年6月30日，被告取得包括城西环路拓改工程北1区商住楼在内的商品房预售许可证，许可出售的房屋包括住宅及店面，无其他性质房屋。现被告方提供的竣工测绘图、办证测绘图注明讼争房屋下层为店铺、上层为储藏间，其中讼争01号店面下层建筑面积为72.19平方米，上层建筑面积为62.97平方米，02号店面下层建筑面积为42.37平方米，上层建筑面积为36.11平方米，总建筑面积213.64平方米。讼争房屋系非沿主干道店面。鉴于泉州市城西环路拓改工程北1区4号楼沿城西环路主干道店面已由他人办理了相应店面编号01－05号房屋权属登记，经有关部门研究决定，原告购买的讼争01号房屋编号改为07号，讼争02号房屋编号改为06号。原告对编号变更没有异议。上述事实，有原告提供的《城西环路拓改工程售房协议书》、销售不动产统一发票、被告提供的商品房预售许可证、房产面积分户汇总表（办证）、城西环路拓改工程房屋拆迁安置选房细则、城西环路拓改工程商品房出售指南、6张测绘图、2张建筑施工图、钥匙领取凭证、泉州市房产测绘报告书（办证）等证据予以证实，本院予以认定。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务，当事人在行使权利、履行义务时应当遵循诚实信用原则。2004年3月24日，经政府规划部门的审批，本案讼争房屋下层为店铺，但原、被告在此后却依据早期的选房测绘图标注讼争房屋为写字楼，并依照政府公布的写字楼商品价3000元／平方米签订了售房协议书。因此，原、被告在签订售房协议书时，对标的物的性质、价值存在误解，且该误解是重大的。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，因重大误解订立的合同，当事人一方有权请求人民法院变更或撤销。因此，被告根据客观情况主张变更讼争房屋即合同交易标的物的性质为店面并变更相应价款，应予准许。本案自本判决生效之日起变更房屋性质为店面，原告辩解被告反诉要求原告补充支付购房款的请求已超过诉讼时效，理由不充分，本院不予采信。对于讼争房屋的面积，原告对被告提供的办证测绘图确认的面积没有异议，本院予以确认。关于讼争房屋价款问题，鉴于讼争房屋系非沿主干道店面，其价值与沿主干道的一类店面存在一定的差异，因此，本院结合城西环路拓改工程房屋拆迁安置价、商品价、过错责任情况等，综合确定讼争房屋价款为1099160元（（72.19＋42.37）×7000＋（62.97＋36.11）×3000=1099160），扣减原告已交款项及原告可享有优惠额度，原告应补交购房款364945元（1099160×92%-646282=364945）。至于讼争房屋的具体编号问题，可由有关部门研究决定。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。根据原、被告签订的售房协议书约定被告负有协助原告向产权部门申请办理房屋所有权证及向土地部门申请办理土地使用权证的义务，但未约定具体期限，本院酌情确定被告应在原告交清上述购房余款后30日内履行协助办证义务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第（一）项、第六十条之规定，判决如下：一、变更原、被告于2004年4月17日签订的售协字0058号《城西环路拓改工程售房协议书》中原01号、02号房屋性质为店面，原01号店面下层建筑面积为72.19平方米，上层建筑面积为62.97平方米，原02号店面下层建筑面积为42.37平方米，上层建筑面积为36.11平方米，总建筑面积213.64平方米，房屋售价为下层单价7000元，上层单价3000元，总购房款为1099160元；二、原告王子江应于本判决生效之日起10日内支付被告福建省泉州市农房公司购房余款364945元；三、被告福建省泉州市农房公司应于原告王子江履行上述判决第二项义务后30日内协助原告王子江办理售协字0058号《城西环路拓改工程售房协议书》中原01号、02号房屋性质为店面的房屋所有权证及土地使用权证；四、驳回反诉原告福建省泉州市农房公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费10263元，由被告福建省泉州市农房公司负担。反诉受理费10620元，减半收取5310元，由反诉原告福建省泉州市农房公司负担2500元，反诉被告王子江负担2810元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。审 判 长  陈文芳审 判 员  王清波人民陪审员  傅灿烽二〇一三年十二月十二日书 记 员  陈旭洪判决书引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。