广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤06民终11436号上诉人（原审原告）：佛山市嘉瑞投资有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：吴某。委托诉讼代理人：肖滨，广东博顿律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张裕忠，男，1972年7月23日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：李土金，广东朗仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓乐，广东朗仁律师事务所实习律师。原审被告：佛山市南海区车皇达二手汽车有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：陆某。上诉人佛山市嘉瑞投资有限公司（以下简称嘉瑞公司）与被上诉人张裕忠、原审被告佛山市南海区车皇达二手汽车有限公司（以下简称车皇达公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2020）粤0605民初10947号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。嘉瑞公司上诉请求：1.张裕忠立即支付拖欠的租金4483493.33元以及利息177586.67元（详见计算清单），合计4661080元；2.张裕忠承担一、二审诉讼费和财产保全费等费用。事实与理由：一、一审法院认定张裕忠按38万元/月的标准支付租金没有事实和法律依据。张裕忠应主动支付租金，无需嘉瑞公司提示。另外，租金首次递增的时间为2016年10月，截至嘉瑞公司起诉时尚在诉讼时效期间之内，嘉瑞公司有权随时向张裕忠追索。二、一审法院未判决张裕忠支付逾期支付租金的利息不符合法律规定。案涉合同约定张裕忠逾期支付租金时应按年利率24%支付利息，嘉瑞公司根据实际情况请求按年利率12%计算利息有理，法院应予支持。张裕忠辩称，一、关于租金标准，张裕忠自2016年8月至2019年8月一直按38万元/月的标准支付租金，嘉瑞公司多年来未提出异议，应视为双方同意按照38万元/月的标准计算租金，租金标准不再上调。二、关于逾期交租利息，案涉建筑物未取得建设工程规划许可证，双方签订的《租赁合同》《租赁合同补充协议》无效，上述合同约定的违约责任亦不具有法律效力。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。请求驳回上诉，维持原判。嘉瑞公司向一审法院起诉请求：1.张裕忠支付拖欠的2019年7月15日至2020年4月15日租金本金4483493.33元、利息355173.33元（详见利息计算清单）；2.张裕忠支付墙体（一楼南墙）恢复原状费用20万元，车皇达公司对墙体恢复费用承担连带责任；3.张裕忠、车皇达公司承担本案诉讼费、财产保全费等费用。一审法院认定事实：2014年10月15日，嘉瑞公司（甲方）与张裕忠（乙方）签订《租赁合同》，约定：乙方向甲方承租位于佛山市南海区外空地，包括商铺首1-3层，建筑面积约9300平方米及室外空地面积1000平方米；现甲方将租赁物（带装修）转租给乙方，双方同意按以上面积计算租金；所租赁商铺无房产证，甲方按双方约定将租赁物装修后交付，乙方确认对租赁物的情况已经清楚了解并同意承租该地块；租赁期限从2014年10月15日到2022年4月20日止，计租日期以实际交付使用时间起计算；本合同签订后三日内，乙方须向甲方支付首月租金；自计租期开始，首年租金按38万元／月计算（不含税），即2014年10月15日至2016年10月14日每月租金38万元，此后租金每二年递增30400元；租金实行先缴交后使用的原则，租金每月收取一次，乙方须在每月5号前（遇节假日可顺延）支付当月租金；等等。2014年12月30日，嘉瑞公司（甲方）与张裕忠（乙方）签订《租赁合同补充协议》，约定：自甲、乙双方签订本补充协议日期开始计算，甲方优惠乙方装修期19个月，在优惠期间，甲方不收取乙方租金，19个月的租金作为乙方装修资金补偿。甲方需在本补充协议签订后40天内安装好消防设施，如超过40天未完成安装，优惠乙方装修期则从消防设施安装好之日计算19个月等。2016年7月21日，张裕忠、车皇达公司向嘉瑞公司提交《改扩建申请报告》，申请改扩建项目如下:1.首层南面（后面）的沙砖墙体，除主支撑柱以外的墙体全部拆除，拆除高度为2.8米，后建横梁顶上面沙砖。2.在车皇达公司南面（后面）街道建筑一道能用于汽车行驶的桥梁，连接到现建筑物的第2层和第3层，2层和3层分别在非主要支撑墙的位置开门口作为桥梁连接入口（不影响墙体的支撑结构）。3.合约期满如双方协商一致不再续约的，本人承诺将建筑物恢复原状。嘉瑞公司在该文件上盖章并写明同意。2016年8月2日，张裕忠向嘉瑞公司提交《部分转租申请》，载明：在转租期间因各种需要导致建筑样貌发生的改变（不得影响原建筑物的主梁结构），合约期满如贵、我双方协商一致不再续约或因其他原因导致租赁合同提前终止的，本人承诺在交付承租房产之前将建筑物恢复原状；本人开办的公司对双方租赁合同及本申请书的责任承担连带保证责任。嘉瑞公司在该申请上盖章确认同意转租。车皇达公司作为担保人在上述申请上盖章。2020年4月11日，嘉瑞公司（甲方）与张裕忠（乙方）签订《场地交还协议书》，约定双方一致同意乙方应于2020年4月15日将租赁物交回给甲方并交接现有的次承租人合同资料，并将水电数据进行抄表等。2020年4月15日，嘉瑞公司与张裕忠对涉案租赁物进行了交接，并签订了《水电交接表》，但张裕忠仍使用其中两间办公室至2020年7月。另查明，张裕忠已按每月38万元的标准向嘉瑞公司支付了2016年8月至2019年8月的租金。一审法院认为，本案属租赁合同纠纷，嘉瑞公司、张裕忠及车皇达公司未能提供合法有效证据证明涉案租赁物办理了合法规划报建及竣工验收手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，嘉瑞公司与张裕忠签订的《租赁合同》《租赁合同补充协议》因违反法律强制性规定而无效。虽然双方合同无效，但张裕忠占有使用涉案租赁物，仍应参照上述合同约定的租金标准支付其占有使用期间的占有使用费。嘉瑞公司主张张裕忠支付2019年7月15日至2020年4月15日的租金，由于张裕忠多年来一直按照38万元/月的标准向嘉瑞公司支付租金，嘉瑞公司在此期间未提出过异议，应视为双方实际变更租金标准为38万元/月。张裕忠已支付租金至2019年8月，故张裕忠尚应支付2019年9月至2020年4月15日的占有使用费285万元予嘉瑞公司，对嘉瑞公司超出部分主张，一审法院不予支持。关于嘉瑞公司的利息主张，因无效合同约定的违约责任不具有法律约束力，且双方对于租金标准存在争议，经本案才确定债务金额，故对嘉瑞公司的利息主张，一审法院不予支持。关于嘉瑞公司主张恢复墙体费用20万元的请求，由于张裕忠在租赁期间修建了连接涉案租赁物的2、3层的汽车上落通道，恢复2、3层的墙体将影响该通道的使用，将对嘉瑞公司的现有承租人造成影响，且嘉瑞公司的起诉状明确仅主张一楼南墙恢复原状费用，故对于涉案租赁物2、3层墙体，一审法院在本案中不作处理。至于一楼南墙的恢复费用，张裕忠、车皇达公司在庭审中表示同意按照130元/平方米支付费用由嘉瑞公司自行恢复墙体，嘉瑞公司主张砌砖费用为150元/平方米，但双方均未能提供充分证据证明其主张，结合本案实际情况，一审法院酌定由张裕忠支付25000元予嘉瑞公司作为恢复墙体费用，对嘉瑞公司超出部分主张，一审法院不予支持。嘉瑞公司主张车皇达公司对上述费用承担连带责任，车皇达公司在庭审中表示同意，故一审法院对嘉瑞公司该请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国担保法》第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款之规定，判决：一、张裕忠应于判决发生法律效力之日起十日内支付占有使用费285万元予嘉瑞公司；二、张裕忠应于判决发生法律效力之日起十日内支付恢复墙体费用25000元予嘉瑞公司；三、车皇达公司对上述第二项判决确定的张裕忠的债务承担连带清偿责任；四、驳回嘉瑞公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计23535.34元、财产保全费5000元，合共28535.34元（嘉瑞公司已预交），由嘉瑞公司负担8635.34元，张裕忠负担19900元并应于判决发生法律效力之日起十日内支付予嘉瑞公司，一审法院不另收退。车皇达公司在212.5元范围内对张裕忠负担的诉讼费用承担连带清偿责任。二审期间，各方当事人未提交新的证据。经审查，一审判决认定的事实正确，本院予以确认。本院认为，本案为租赁合同纠纷。本案二审争议焦点为嘉瑞公司所主张的占有使用费差额及利息是否应予支持。双方当事人所签订的租赁合同约定首两年的租金是38万元/月，此后的租金每两年递增。在该合同订立之后，双方当事人又签订补充协议，就租赁物的装修等问题达成协议。在合同实际履行过程中，张裕忠从2016年8月至2019年8月均是按照38万元的标准支付租金。嘉瑞公司在本案诉讼前从未提出异议，本院据此认定租赁双方已通过其行为将合同约定的租金支付标准变更为每月38万元，一审法院按照该标准计算张裕忠应付的占有使用费正确，本院予以维持。嘉瑞公司上诉主张应按合同约定的标准计算占有使用费缺乏理据，本院不予采纳。至于利息问题，嘉瑞公司请求张裕忠支付利息实为请求其承担逾期付款的违约责任，因无效合同约定的违约责任不具有法律约束力，且双方对于租金标准存在争议，一审法院对嘉瑞公司的利息主张不予支持合理，本院予以维持。综上所述，嘉瑞公司的上诉理由不成立，本院对其上诉请求予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21099.72元（佛山市嘉瑞投资有限公司已预交44088.64元），由佛山市嘉瑞投资有限公司负担。当事人多预交的二审案件受理费，经其书面申请，本院予以退回。本判决为终审判决。审 判 长 吴行政审 判 员 吴媛媛审 判 员 姜欣欣二〇二一年二月十九日法官助理 李秋月书 记 员 肖玲玲