江苏省泰兴市人民法院民 事 判 决 书(2018)苏1283民初1966号原告：张杰，男，汉族，1974年4月7日出生，住福建省福州市鼓楼区。原告：朱芝林，女，汉族，1973年1月10日出生，住福建省福州市鼓楼区。两原告共同委托诉讼代理人：彭玲，女，汉族，1953年3月12日出生，系原告张杰之母，住福建省福州市台江区。被告:泰兴市涌金商业广场经营管理有限公司，住所地泰兴市常兴路8号。法定代表人：陈茂法。被告：泰州市欣地房地产开发有限公司，住所地泰兴市常兴路8号。法定代表人：陈茂法。原告张杰、朱芝林与被告泰兴市涌金商业广场经营管理有限公司（以下简称涌金公司）、泰州市欣地房地产开发有限公司（以下简称欣地公司）委托合同纠纷一案，本院于2018年3月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张杰、朱芝林共同委托诉讼代理人彭玲到庭参加诉讼，被告涌金公司、欣地公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告张杰、朱芝林向本院提出诉讼请求：1、涌金公司支付五年租金共计118653元（2013年1月至2017年12月31日止）；2、涌金公司支付月租金的千分之三违约金共计358590.63元（2013年1月至2017年12月31日止）；3、涌金公司应按照《租赁及回购合同》的约定在2017年12月31日支付150%的回购商铺款356194.5元；4、如涌金公司无法履行第1、2、3项义务，欣地公司作为涌金公司的担保方先行赔付，合计总金额833438.13元；5、两被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2009年12月3日原告将拥有的位于泰兴市泰常路8号涌金商业广场D48区二楼（面积为43.6平方米；合同金额为237305元）201#铺位经与涌金公司双方协商后，由原告为出租方（甲方），涌金公司为承租方（乙方）签订合同编号为T2×D20090630D《泰兴市涌金商业广场商铺委托租赁及回购合同》（以下简称租赁及回购合同）一份，该合同的履行由选第三个（丙方）作为承租方的担保方在该合同签字。《租赁及回购合同》约定如下：前三年，即自2010年1月1日起至2012年12月30日止。乙方不再支付甲方房屋租赁费用，甲方应得收益用于市场培育。第四、五、六、七、八年，即自2013年1月1日起至2017年12月30日止，乙方支付甲方租赁收益按以下方案执行：五年总租金总和118653元（租金支付时间为每年1月）。如因乙方过错逾期支付甲方租金的，每逾期一日，乙方应按日向甲方支付租金千分之三的违约金。五年违约金总额为358590.63元。合同约定了回购的期限及条件，原告要求商铺回购的报告在2017年8月分别用快递寄给两被告，还写了一封信，阐述了原告讨要租金、违约金及要求商铺回购的诉求。鉴于上述事实，原告为了维护原告的合法权益，保障自身债权得以实现，唯有提起诉讼，请求法院依法判决。针对其诉讼请求，原告向本院提交了下列证据：1、房屋所有权证、国有土地使用证、江苏省销售不动产统一发票、房屋买卖合同、个人住房（商业用房）借款合同，证明原告向欣地公司购买了房屋，并且领取了房屋所有权证和国有土地使用证。2、《租赁及回购合同》，原告与涌金公司签订的商铺委托租赁及回购合同，将购买的商铺租给涌金公司使用，涌金公司也承诺回购，并且以后欣地公司提供了担保。3、结婚证、常住人口登记卡，证明两原告的身份关系。4、2017年8月20日两原告寄给赵忠华、陈茂法要求给付租金及回购房屋的信件及申请回购商铺的报告，证明原告向被告主张了租金，并申请了商铺回购。被告涌金公司、欣地公司未答辩，亦未举证。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告涌金公司、欣地公司对原告张杰、朱芝林提交的证据未到庭质证，亦未提出书面异议。对原告提交的证据，本院经审查予以确认，作为本案定案的依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告张杰、朱芝林系夫妻关系。2009年12月3日，原告张杰与被告欣地公司签订商品房买卖合同，向欣地公司购买苏中国际商贸城D区（涌金商业广场）D4幢B201室商铺。此后原告张杰、朱芝林领取了房屋所有权证、国有土地使用证。2009年12月3日，原告张杰（甲方）与被告涌金公司（乙方）、欣地公司（丙方）签订《租赁及回购合同》一份，约定：本合同项下的出租物业位于泰兴市泰常路8号涌金商业广场Ｄ4Ｂ区铺位，合计面积43.61平方米，合同金额237305元。甲方现将购买的商铺全权委托乙方出租和管理，委托期限为八年，自2010年1月1日起至2017年12月31日止。前三年，即自2010年1月1日起至2012年12月31日止，乙方不再支付甲方房屋租赁费用，甲方应得收益用于市场培育。后四、五、六、七、八年，即自2013年1月1日起至2017年12月31日止，乙方支付甲方租赁收益按以下方案执行（租金支付时间为每年1月）：2013年1月-2013年12月，租金比例为合同价的8%，租金额18984元；2014年1月-2014年12月，租金比例为合同价的8%，租金额18984元；2015年1月-2015年12月，租金比例为合同价的10%，租金额23731元；2016年1月-2016年12月，租金比例为合同价的12%，租金额28477元；2017年1月-2017年12月，租金比例为合同价的12%，租金额28477元。甲方同意就该出租物业按约定收取固定租金，乙方委托经营所得均由乙方享有。乙方承诺甲方所购商铺可以回购，回购时间在2017年11月份。甲方如果要求乙方回购本商铺，甲方必须在该期限前三个月内向乙方提出回购申请，甲方逾期未予申请，乙方不再承担本款约定的回购义务。乙方应按照合同价的150%支付回购款给甲方，但双方必须办理产权转移的相关手续。……商铺收益应按照物业所在地地税机关指定的税费标准由甲方自理。……如因乙方过错逾期支付甲方租金的，每逾期一日，乙方应按日向甲方支付应付租金千分之三的违约金。……丙方承担本合同租金支付的担保责任及商铺回购的主体责任，如在合同期内，乙方未能履行本合同约定条款，则丙方有责任承担本合同的约定条款的履行。合同签订后，原告将其商铺交被告涌金公司出租和管理，但被告涌金公司未能按约向原告支付租金。2017年8月20日，原告张杰、朱芝林向被告涌金公司、欣地公司邮寄了申请回购商铺的报告，要求两被告按约回购商铺并支付回购款。原告张杰、朱芝林同时向陈茂法、赵忠华发出信函，要求归还欠付的租金及违约金，并回购商铺。但两被告未能支付所欠租金，亦未能回购商铺并支付回购款。原告催告未果，遂诉至本院。本案在审理过程中，原告张杰、朱芝林自愿将违约金由合同约定的每日支付应付租金的千分之三的标准调整为按月利率2%的标准。本院认为，原告张杰与被告涌金公司、欣地公司签订的《租赁及回购合》书系双方真实意思表示，依法成立，合法有效。原告将其所购商铺委托被告涌金公司出租和管理，按照合同约定，除前三年外，被告应支付原告后五年相应的租金，现被告涌金公司拖欠租金未付，构成违约，应承担违约责任。协议书约定，被告涌金公司逾期支付租金的，应按日向原告支付应付租金千分之三的违约金，原告在本次诉讼中自愿将违约金调整为按月利率2%的标准，并无不当。根据合同约定，原告出租商铺所得收益应缴纳的税费由其自理，可由被告涌金公司在租金中扣除相应的税费，并代为向税务机关缴纳。关于商铺回购问题，原告张杰、朱芝林与被告涌金公司、欣地公司签订《租赁及回购合同》约定了商铺回购事宜，回购时间在2017年11月，回购申请必须在该期限前三个月内提出。原告张杰、朱芝林在2017年8月20日向被告涌金公司、欣地公司提出了回购商铺申请，符合合同约定，被告涌金公司应当履行约定回购义务，并按合同价的150%支付回购款给原告。因此，原告张杰、朱芝林要求被告涌金公司履行回购商铺的义务，回购涌金商业广场D4B区二楼201号商铺并按照合同约定支付商铺购买价150%的回购款的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。在办理商铺回购事宜时，原告张杰、朱芝林应当依法协助被告涌金公司办理商铺产权过户手续，并按法律、法规的规定承担各自应当缴纳的税费。被告欣地公司在合同上盖章提供担保，并约定承担合同租金支付的担保责任及商铺回购的主体责任，依法应对被告涌金公司的债务按照连带责任保证承担保证责任。被告涌金公司、欣地公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第三百九十六条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告泰兴市涌金商业广场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告张杰、朱芝林2013年1月至2017年12月的租金合计118653元，并承担违约金（按照月利率2%的标准计算，其中189984元自2013年2月1日起、18984元自2014年2月1日起、21731元自2015年2月1日起、28477元自2016年2月1日起、28477元自2017年2月1日起分别计算至实际给付之日止）。二、被告泰兴市涌金商业广场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告张杰、朱芝林泰兴市涌金商业广场D4B区二楼201号商铺回购款355957.5元。三、被告泰州市欣地房地产开发有限公司对被告泰兴市涌金商业广场经营管理有限公司的上述第一、二两项债务承担连带清偿责任。被告如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12134元减半收取为6067元，由被告泰兴市涌金商业广场经营管理有限公司、泰州市欣地房地产开发有限公司负担（此款原告已预交，被告于给付上述款项时一并加付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。审判员  刘军二〇一八年四月十三日书记员  王添附：本案引用有关法律规定：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。《中华人民共和国担保法》第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。