广东省广州市黄埔区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤0112民初10120号 原告：谭慧敏，女，1983年8月4日出生，汉族，住广州市荔湾区。 被告：广州市西美电器有限公司，住所地广州市黄埔区九龙镇凤凰三路16号。 法定代表人：杨东佑。 委托诉讼代理人：许哲勉，广东广信君达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李源宗，广东广信君达律师事务所律师助理。 被告：广州市天河侨泰有限公司，住所地广州市天河区天河北路侨怡一街43号首层2号铺*TH*。 法定代表人：高勤超。 第三人：广州市合和房地产代理有限公司，住所地广州市荔湾区文昌南路137号之一地下一层B5铺。 法定代表人：揭英强，该公司总经理。 原告谭慧敏与被告广州市西美电器有限公司（以下简称西美公司）、广州市天河侨泰有限公司（以下简称侨泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案受理后，案件审理过程中，本院追加广州市合和房地产代理有限公司（以下简称合和公司）为第三人，并依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员秦智勇于2020年11月24日公开开庭进行了独任审理。原告谭慧敏、被告西美公司的委托诉讼代理人许哲勉到庭参加诉讼。被告侨泰公司、第三人合和公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告谭慧敏向本院提出诉讼请求：1.确认谭慧敏与西美公司签订的《共同出资建房合同》无效；2.判令西美公司、侨泰公司退还谭慧敏房款215670元及资金占用期间利息（以215670元为基数，按年利率6%，自2018年10月28日计算至全部还清欠款之日止）；3.判令西美公司、侨泰公司共同退还谭慧敏律师见证费1500元；4.判令本案全部诉讼费用由西美公司、侨泰公司承担。第三人合和公司需要对西美公司、侨泰公司上述付款义务承担连带责任。事实和理由：2017年12月，西美公司竞得位于中新广州知识城九龙工业园九龙大道以东、红卫路以北JLGY-F1-1地块(下称该项目)。后西美公司以“一室一厅一卫”“单室”等图例为该合资建房项目进行广告宣传。2018年10月25日，谭慧敏、西美公司双方签订《共同出资建房合同书》，约定谭慧敏参加西美公司该项目合作建房，建房项目的报批、建设及全部投资均由西美公司完成，项目完工后，西美公司同意将该项目B1栋自然层B10中1021号房屋使用权分配给谭慧敏，房屋为框架结构，房屋建设面积约(含公摊面积)27.77平方米，并约定谭慧敏享有的使用权期限至2060年12月31日。合同签订当日，谭慧敏支付了相关定金费用4万元，此外，西美公司巧借名目，向谭慧敏收取律师见证费1500元。合同签订后，谭慧敏分别于2018年10月26日根据西美公司的指示向侨泰公司的公司账户付款12万元，于2018年10月27日向西美公司工作人员转账55670元，至此谭慧敏履行了全部付款义务，但该项目迟迟未动工，谭慧敏也无法联系上西美公司与侨泰公司。后经谭慧敏查实，该项目实际核准的用地性质为一类工业用地(M1)，非居住用地。有鉴于此，谭慧敏认为：第一，谭慧敏与西美公司签订的合同虽名为《共同出资建房合同书》但实际上是房屋买卖合同。从涉案合同的条款可知，谭慧敏与西美公司的权利义务不具备合作建房法律关系中共担风险、共负盈亏的本质特征，而是谭慧敏向西美公司支付固定数额的款项以获取特定的房屋，相应交易外观符合房屋买卖法律关系的特征。从西美公司就该项目所作的宣传行为可知，西美公司自始至终均是发出“出售房屋”的要约邀请，而非“合作建房”。第二，该项目地块属于一类工业用地(M1)，依法不得用于商业开发。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十七条“土地使用者应当按照土地使用权出让合同的规定和城市规划的要求，开发、利用、经营土地。”和第十八条“土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。”之规定，土地使用者应按照城市规划的要求使用土地，但该项目实质上是以工业用地建设商品房，显然与上述规定相悖。第三，《共同出资建房合同书》违反了法律和行政法规的强制性规定应属无效。根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》以及《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关规定，土地制度是我国的根本制度，土地资源的开发、利用和经营关系到国家的根本利益，擅自改变土地用途，将会损害国家、集体和社公共利益。西美公司不具备房地产开发资格，且违反相关规定将涉案工业用地用于商品房开发，改变了土地性质，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，损害社会公共利益或违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，故涉案《共同出资建房合同书》应当认定无效，西美公司应当退还谭慧敏各项费用。第四，西美公司占用谭慧敏资金期间依法应向谭慧敏支付利息，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条之规定，按照年利率6%支付资金占用期间利息。第五，谭慧敏为履行涉案合同的付款义务，向侨泰公司名下的银行账户支付房款，故侨泰公司应就西美公司返还各项费用及利息等承担连带清偿责任。综上所述，谭慧敏为维护自己的合法权益，特具状于法院，恳请法院依法判决，支持谭慧敏以上诉求。 被告西美公司辩称，西美公司认为谭慧敏的诉讼请求无事实和法律依据，应当依法予以驳回。首先，根据涉案合同书的内容，该合同书的法律关系应当属于商品房买卖合同关系，根据《合同法》第52条、《物权法》第140条以及《商品房买卖合同解释》第二条规定，涉案项目所在地块用途为工业用地，未经有关部门批准，建设涉案项目用于商住，且并未取得预售许可证，属于《合同法》第52条第五款的规定，因此涉案合同属于无效合同。合同无效的情形下，因合同取得的财产，应当予以返还。但本案中，西美公司未收取过任何款项，谭慧敏无权要求西美公司退还房款、律师见证费及支付利息。对于上述合同书的效力认定，在相同系列案件（2020）粤0112民初101号中，黄埔区法院已判决由实际收款方退还实际收取的款项。 被告侨泰公司未到庭参加诉讼，但其庭前提交书面答辩状辩称，一、侨泰公司至今只有唯一合法银行开户账号：36×××86，户名：广州天河侨泰有限公司。其它任何账户均为冒用我公司开设的非法账户。二、侨泰公司没有收到任何一笔诉讼中所列的款项，对账单显示也没有。谭慧敏所提供的第三方支付账户非侨泰公司的账户，侨泰公司没有开设及授权任何人设立该账户。三、侨泰公司不认识案件中的任何原告和其他被告，更没有签订任何合同或盖章，也没有出具相关发票和收款收据。四、法院转来相关证据文件显示：谭慧敏所述账户非侨泰公司合法账户，为他人冒用或系统显示错误，录音证据纸质版显示相关款项也转至其他公司，请法院查清。综上，本案与侨泰公司无关，请求法院驳回。 第三人合和公司未出庭应诉，亦未提交书面意见。 经审理查明，西美公司于2017年10月竞得中新广州知识城九龙工业园九龙大道以东、红卫路以北地块的国有建设用地使用权，该土地的规划用途为工业用地。于2020年9月21日取得上述地块上建设的科海智慧产业城项目（一期）5号厂房的穗知识城规建证〔2020〕133号《建设工程规划许可证》。 西美公司（甲方）与合和公司（乙方）签订了《房地产使用权委托代理合同》，就甲方委托乙方代理销售科海智慧产业城A、B栋楼使用权（地址：中新广州知识城九龙工业园九龙大道以东、红卫路以北JLGY-F1-1地块）及乙方的代理服务费的相关事宜进行约定。合同约定：该房屋用途为智慧空间或智慧工坊；该房屋的使用期限为自2020年12月31日起2061年1月1日止共计40年；甲方同意并授权乙方对外招商该项目的使用权予第三方，并由甲方或甲方指定子公司与第三方签订使用权转让合同；甲方同意该房屋的销售底价为6800元/平方米，乙方可以以高于此价钱对外销售，超出底价的部分为乙方的代理销售佣金；甲方负责开具全额收据给客户，乙方就其收款部分向甲方开具收据；本合同有效期内乙方为独家渠道整合平台，甲方不再委托其他渠道平台销售；乙方有权发展第三方渠道资源，乙方之线下渠道代理费由乙方自行承担；该房屋乙方已包销销售，甲方不能对于乙方的合法销售过程提出异议或阻挠；该房屋开售时间为2018年10月1日前，前提条件是甲方须于2018年10月1日前取得《建筑工程施工许可证》并已经开始施工工程；乙方同意支付甲方保证金1000万元，在销售过程中，若有客户退房，双方应及时退还已交款项，乙方如无及时退款则在保证金中扣除，并在一周内补充保证金。 2018年10月25日，西美公司（甲方）与谭慧敏（乙方）签订《共同出资建房合同书》，约定甲方合法拥有广州市中新广州知识城九龙工业园九龙大道以东、红卫路以北JLGY-F1-1地块的产权，双方就共同在上述地块上合作建房达成如下协议。第一条，乙方已完全清楚了解上述国有用地权属、合建房性质及相关的法律关系，自愿参加上述地块上的合作建房，上述建房项目的报批、建设及全部投资均由甲方完成，项目完工后，甲方同意将该项目B1栋自然层B10中1021号房屋使用权分配给乙方，乙方向甲方支付合建款项，房屋为框架结构，建设面积约（含公摊面积）27.77平方米。上述房屋属于国有建设用地上共同进行出资建房性质，乙方享有约定期限（至2060年12月31日为止）的房屋使用权。第二条，乙方应承担合作建房款为185670元，该合作建房款，乙方应按甲方指定银行及账户办理汇转。其余建房款由甲方负责。第三条，乙方选择分期付款方式向甲方支付上述合作建房款；1.在签订本合同当日，乙方向甲方支付该合作建房款的50%（含已付定金）130000元；2.在2018年10月30日，乙方再向甲方支付合作建房款的50%即55670元。第八条违约责任，本合同签订后，任何一方不得随意解除合同，因甲方原因单方解除合同的，甲方应退还已收乙方全部款项，并按本合同总额的30%向乙方支付违约金，双方认可上述违约金足以弥补守约方损失，违约方无须赔偿守约方其他损失；第十条使用权续期事项，1.乙方所享有的房屋的使用权期限，依据双方约定的使用期限为止，即至2060年12月31日为止。满期后，乙方可向甲方申请续期。第十五条，甲方已明确向乙方提示合作建房的用地权属、合建房性质及相关法律关系，乙方承诺已明确清楚本合同的内容和性质、责任等内容，确认本合同系经甲乙双方在平等、自愿的基础上协商一致签订的。 谭慧敏提交的中国银行交易流水明细清单显示，其于2018年10月26日向商户名称为侨泰公司的账户转账120000元；微信转账记录显示，其于2018年10月27日向微信名为“田毅”的用户转账55670元，转账附言：田毅5805狮城国际全额房款余额结清。于2018年10月25日向备注名称为“赖伦-盈科惠州律师”的用户微信转账1500元。谭慧敏还主张其于2019年10月25日在狮城国际销售部通过POS机支付了40000元，其提交卡号为60×××27的中国银行账户显示该日期转出的收款商户名称为侨泰公司。谭慧敏共计支付了购房款215670元。 侨泰公司主张其并未收取谭慧敏缴纳的款项，而收款商户名之所以显示其名称系因为系统显示错误，其提交《银行开户许可证》《中国公司银行客户存款对账单》、录音（标注为银盛公司与合和公司）整理纸质版拟证实其上述主张。谭慧敏对上述证据不予确认，西美公司亦主张上述录音证据为合和公司在另案中所提交的证据，该证据可以证明另案中合和公司已确认侨泰公司收取的款项系由合和公司实际收取，但由于POS机系统问题导致收款方显示为侨泰公司。西美公司并非录音中对话的相对方。 2019年8月5日，黄埔区住房和城乡建设局、广州开发区建设和交通局向案外人周健出具[2019]穗开建信处字337号《答复意见书》，载明：经了解，西美公司计划在九龙大道以东自有产权国有土地上开发建设科海智慧产业城项目，并将B1、B2栋作为首期开发单元，即“狮城国际”项目。经核实，该项目为非商品房项目，土地用途为工业用地，不可预售，无法办理预售许可证。鉴于该项目建设手续不完备即对外招商引资，我局已依职能多次通过现场调查、联合执法检查、下发《责令限期改正通知书》、约谈等方式要求西美公司立即进行整改，待完善建设手续后，再依法依规对外宣传和招租，妥善处理好矛盾纠纷。据了解，该项目目前已关闭接待中心，停止对外宣传及招租。 庭审时，西美公司陈述其不具备房地产开发资质，涉案项目目前尚未取得施工许可证，涉案项目系第三人合和公司违规提前销售，其不知情，第三人合和公司收取的款项亦未向其进行结算。经本院释明，谭慧敏主张如认定合同无效，其不变更诉讼请求。 上述事实有《房地产使用权委托代理合同》《共同出资建房合同书》、银行流水记录、微信转账记录、地块交易结果公示、《银行开户许可证》《中国公司银行客户存款对账单》、录音整理纸质版、[2019]穗开建信处字337号《答复意见书》及当事人陈述等证据证实。以上证据经过庭审质证，符合证据规则的要求，本院予以采信。 本院认为，本案是属于《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，应当适用当时的法律、司法解释的规定。 本案的争议焦点首先在于谭慧敏与西美公司之间成立的法律关系。对此本院分析如下： 首先，西美公司与谭慧敏签订了《共同出资建房合同书》，根据上述合同的约定，西美公司将涉案房产40年的使用权以185670元的对价出让给谭慧敏。上述协议并未约定相关租金标准，而是约定出让总价，且约定的使用年限长达40年，不符合房屋租赁合同的特征。结合西美公司与合和公司就代理销售涉案房产的相关约定，上述协议更符合房屋买卖合同的特征，故本院认定谭慧敏与西美公司达成的合意系成立房屋买卖关系。而本案系谭慧敏与西美公司之间因上述房屋买卖事宜产生的纠纷，故本案案由应为房屋买卖合同纠纷，本院在此予以更正。 其次，关于《共同出资建房合同书》的效力。《中华人民共和国物权法》第一百四十条规定：“建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”涉案楼盘所在地块的土地用途为工业用地，西美公司未经有关部门批准，建设涉案楼盘用于商住，并在未取得预售许可证的情况下面向社会公开销售，已然违反法律、行政法规的强制性规定，故本院依法认定上述合同无效。 关于合同无效的法律后果。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。”本案中，西美公司作为涉案房屋买卖合同的卖方，其与合和公司签订《房地产使用权委托代理合同》，故其应当就其代理人合和公司向谭慧敏收取的全部购房款承担返还责任。至于西美公司与合和公司的内部结算关系，属另一法律关系，本案不作审查，西美公司可另循法律途径解决。 关于购房款的认定。根据谭慧敏提交的银行流水记录、微信转账记录，谭慧敏已向收款人为侨泰公司、田毅的用户支付了215670元，结合代理人合和公司在另案中提交的录音证据及认可田毅代其收取款项的事实，可证实谭慧敏缴纳的上述款项系合和公司实际收取。综上，谭慧敏实际支出的购房款为215670元，其诉请西美公司返还购房款215670元，本院予以支持。至于侨泰公司，其非涉案房屋买卖合同的当事人或代理人，且侨泰公司未实际收取相关款项，故谭慧敏诉请要求侨泰公司返还购房款缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 关于利息的问题。谭慧敏作为涉案房屋买卖合同的当事人，未尽审慎义务，对于订立无效合同存在一定过错，其主张自2018年10月28日起按银行贷款利率计付利息，本院不予支持。 关于律师见证费。因涉案合同无效，故西美公司收取谭慧敏因办理涉案合同相关手续的律师费亦没有理据，应当向谭慧敏返还律师见证费1500元。 关于连带责任的承担问题。《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条规定：“代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任。”本案中，代理人合和公司明知涉案楼盘的销售违反法律的强制性规定，但仍然实施代理行为，应当承担连带责任。谭慧敏主张合和公司对西美公司返还购房款及律师见证费的义务承担连带责任的诉请，本院依法予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、第一百六十七条，《中华人民共和国物权法》第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过）第二条之规定，判决如下： 一、确认原告谭慧敏与被告广州市西美电器有限公司于2018年10月25日签订的《共同出资建房合同书》无效； 二、被告广州市西美电器有限公司于本判决生效之日起七日内一次性向原告谭慧敏退还购房款215670元； 三、被告广州市西美电器有限公司于本判决生效之日起七日内一次性向原告谭慧敏退还律师见证费1500元； 四、第三人广州市合和房地产代理有限公司对被告广州市西美电器有限公司的上述第（二）、（三）项应返还款项承担连带责任； 五、驳回原告谭慧敏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4909元，由原告谭慧敏负担478元，被告广州市西美电器有限公司与第三人广州市合和房地产代理有限公司共同负担4431元。负担缴费义务的当事人于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。 审判员  秦智勇 二〇二一年二月二十四日 书记员  林 婕