广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0402民初19739号原告：珠海路桥物业管理有限公司，住所地：珠海市××××××××××××。统一社会信用代码:914××××××××××400XQ。法定代表人：黄壮荣，董事长。委托诉讼代理人：刘云鹤，广东华杨律师事务所律师。被告：沈光华，男，1969年4月4日出生，汉族，身份证住址：珠海市香洲区×××××××××××××××××，现住珠海市香洲区××××房。公民身份号码：110××××××××××××378。原告珠海路桥物业管理有限公司（以下简称“路桥物业公司”）与被告沈光华物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告路桥物业公司的委托诉讼代理人刘云鹤、被告沈光华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。路桥物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2018年6月至2019年7月期间的物业管理服务费2839.2元；2.被告向原告支付2018年6月至2019年7月期间的公摊电费220.5元；3.被告向原告支付2018年6月至2019年7月期间的公摊维修费28.2元；4.被告向原告支付拖欠物业费的违约金（按照合同约定的日千分之三，即月9%，自每期欠费之日起计算至被告实际交纳全部物业管理服务费之日止，暂计至2019年9月为2427.52元）。事实和理由：被告为珠海市×××××××××房的业主，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》约定：“1、乙方（即被告）交纳费用时间为每月5日前；2、住宅按建筑面积每月每平方米1.5元”，至2019年7月末撤场前，被告已14个月未缴纳物业管理服务费及公摊费。原告认为，被告拖欠物业管理服务费及公摊费用的行为构成严重违约，原告有权要求其支付原告提供物业管理服务期间的服务费及公摊费，并且，按照《前期物业管理服务协议》第六条第四款的约定，被告应当自逾期交费之日起按日向原告支付违约金。综上，原告特诉至贵院，恳请依法判决。路桥物业公司为其诉称提交以下证据：1.物业在管证明；2.不动产权登记表。沈光华辩称：一、被告没有交费的原因是原告没有按照物业服务合同约定提供物业服务，原告违约在先，主要表现在：（1）没有履行好对公共空间及设施的管理。C2区靠近河边住宅的一楼为架空层，属于公共空间，主要为业主提供休息和娱乐之用，但却有人搭建违章建筑。自始至终，原告没有采取任何措施，直至最后街道办出面，才将违章建筑拆除，但至今仍没有恢复原貌。另外，多栋房屋外墙砖脱落，存在较多安全隐患，原告也没有采取相应措施，到合同后期，小区地面坑洼不平，多处损坏，物业基本没有及时处理，严重影响出行，业主多次投诉，仍无改善。（2）基本没有按合同约定开展社区文化建设。（3）没有按合同要求每年公布物业管理费用收支状况，相应的电梯广告、小区游泳池出租等费用也从未向业主公开。（4）小区清洁卫生水平逐年下降。刚入住时，小区管理和清洁卫生都还能达到合同要求，但随后服务水平逐年下降，保洁人数不断减少，之前每层楼都应有的保洁义务，到最后也没有了，有时甚至连大堂等也没有保洁。（5）安全保卫工作不到位，小区监控系统形同虚设，保安人员不断减少，人员素质下降，小区外人员和车辆随便进出小区，有时还能看到保安在岗时睡觉或缺岗等情况，小区内多次发生入室盗窃案件，本人房子也于2016年6月24日下午被盗贼明目张胆地撬开防盗门入室盗窃，物业保安却一无所知，至本人下班回家后才发现。报警后，虽然最后盗贼被抓，但一些损失已无法追回，同时自己还要出钱更换防盗门和大门，物业却没有承担任何责任。（6）一些公共维修项目，没有任何明细，也不征得业主同意，就捆绑在物业费中一起收取。二、被告主张先履行抗辩权，在原告纠正错误履约行为前，被告有权拒绝支付物业管理服务费用。综上所述，被告拖欠物业管理服务费是因原告没有履行合同约定，明显没有提供符合行业标准的物业服务，给被告生活带来诸多不便。根据合同法有关先履行抗辩权的规定，在原告正确履行物业服务义务之前，被告有权拒绝支付物业管理服务费用。因此，请求法院驳回原告诉讼请求。沈光华对其辩称提交以下证据：1.报警回执；2.《××××C区前期物业管理服务协议》。本院经审理查明：路桥物业公司为珠海市香洲区×××××××××（××××C1区和C2区）的前期物业管理企业，管理期限为自2008年1月1日起至2019年7月31日止。沈光华于2007年向珠海路桥实业集团公司、珠海市建安集团公司购买××××2房，该房屋建筑面积135.21平方米，已办理不动产权登记。《××××C区前期物业管理服务协议》约定：物业名称为××××C区，物业管理服务内容主要有：房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、绿化与建筑小品的维修养护与管理、治安防范、交通、车辆停放、停车场的管理、装饰装修管理、消防管理、房屋建筑共用部位、共用设施设备的维修养护和管理等，物业管理服务费收费标准：住宅按建筑面积每月每平方米1.5元收取，其他有偿服务项目的收费标准执行按政府有关规定或双方商定，交纳费用时间为每月5日前，业主不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，路桥物业公司有权要求业主补交，并从逾期之日起按欠费金额每日3‰计收违约金。路桥物业公司于庭审中陈述称，我司没有与开发商或者业主委员会签订物业服务合同，但和每个业主单独签订过前期物业管理服务协议，与沈光华签订的协议丢失了，内容与沈光华提交的协议一致。我司自入场管理以来收取的物业管理服务费从来没有提高过，该标准是全市最低的标准。每个小区都会产生公摊电费和维修费，我司曾在小区张贴维修费用的支出情况，属于催缴证明，只是由于时间原因，具体张贴的公告我司未保存。业主有权查看公共费用的详细支出，业主没有要求查看，不能将相关责任归于我司。我司曾在物业服务区张贴公告向沈光华催缴物业管理服务费，也打过电话，但没有相应记录。沈光华于庭审中陈述称，我是在2008年收楼的，当时路桥公司售楼部的工作人员给了我一份《××××C区前期物业管理服务协议》，之后，我办理了银行托收，从2008年7月份左右至2018年5月份，我一直是按照每平方米1.5元的标准缴纳物业管理服务费。后来，由于路桥物业公司提供的物业管理服务越来越差，以致我家中发生了入户盗窃事件，与物业协商后未果。对于一些需要业主承担的其他费用，路桥物业公司也未张贴明细，我才未交纳物业管理服务费。对于公摊电费220.5元认可，但对公摊维修费28.2元不认可，对路桥物业公司主张的违约金也不认可，路桥物业公司没有向我催收过相关费用。本院认为，路桥物业公司按照《××××C区前期物业管理服务协议》的约定向××××C区提供了前期物业管理服务，沈光华作为××××小区的业主，享受了路桥物业公司提供的物业服务，应当按照上述协议的约定履行交纳物业管理服务费及其他费用的义务。关于物业管理服务费，根据《××××C区前期物业管理服务协议》的约定，住宅按建筑面积每月每平方米1.5元收取，沈光华亦按照每月202.8元（1.5元/月/㎡×135.21㎡）的标准支付物业管理服务费至2018年5月，路桥物业公司要求沈光华支付2018年6月至2019年7月期间的物业管理服务费2839.2元（202.8元/月×14个月＝2839.2元），符合合同约定，本院予以支持。关于公摊电费，沈光华认可尚欠公摊电费220.5元，对路桥物业公司的该项诉请，本院予以支持。关于公摊维修费28.2元，路桥物业公司未能提交证据证明上述费用已实际发生且已经垫付，沈光华也不予认可，路桥物业公司的该项诉请缺乏事实依据，本院不予支持。关于违约金，根据《××××C区前期物业管理服务协议》的约定，沈光华应于每月5日前支付物业管理服务费，沈光华逾期未能支付，已构成违约，路桥物业公司主张沈光华支付违约金符合合同约定，但其主张的标准过高，本院酌情调整为：以每月欠缴的物业管理服务费202.8元为基数，按照日万分之五的标准，分别自各期物业管理服务费欠缴之日起，计算至实际付清之日止。沈光华辩称因路桥物业公司未能依约履行物业服务义务导致家中被盗、公共维修项目费用明细并未按期公布以及公共空间违章建筑拆除后未恢复原貌等原因才未交纳物业管理服务费，本院认为，业主是否如约履行交纳物业管理服务费的义务，关乎物业服务企业能否正常运营，从而影响到全体业主所得到的服务质量，而物业服务企业承担的义务是多方面的，包括治安防范、消防管理，以及公共环境卫生、绿化养护、共用设施设备维护等，故即使物业服务企业存在服务质量问题，业主行使先履行抗辩权，也应与对方违约程度相对应，对于物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务的，业主不能仅以未享受某项物业服务或者服务质量存在瑕疵而拒交全部物业管理服务费。本案中，沈光华提供的证据不足以证明路桥物业公司没有提供物业服务或者提供的物业服务存在严重瑕疵，沈光华拒交全部物业管理服务费的抗辩理由不能成立。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告沈光华于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海路桥物业管理有限公司支付2018年6月至2019年7月的物业管理服务费共计2839.2元；二、被告沈光华于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海路桥物业管理有限公司支付2018年6月至2019年7月的公摊电费共计220.5元；三、被告沈光华于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海路桥物业管理有限公司支付违约金（以每月欠缴的物业管理服务费202.8元为基数，按照日万分之五的标准，分别自各期物业管理服务费欠缴之日起，计算至实际付清之日止）；四、驳回原告珠海路桥物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告沈光华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员 郭 莎二〇二一年二月十八日书记员 容景豪范青玲