北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初5833号原告：北京厚朴堂文化传媒有限公司，住所地北京市通州区兴光四街1号院7号楼1层102，统一社会信用代码：91110105MA00D19R9K。法定代表人：王涛，经理。委托诉讼代理人：康凯，北京市盈科律师事务所律师。被告：北京保福资产管理有限公司，住所地北京市海淀区中关村东路66号世纪科贸大厦B座2807A，统一社会信用代码：91110108664629864G。法定代表人：陈**峰，执行董事。委托诉讼代理人：刘旭光，北京市明华律师事务所律师。被告：北京中电科卫星导航系统有限公司，住所地北京市通州区中关村科技园通州园光机电一体化产业基地兴光四街1号，统一社会信用代码：9111011274471329XE。法定代表人：王强，董事长。委托诉讼代理人：张浩驰，男，1995年6月25日出生，北京中电科卫星导航系统有限公司职员。委托诉讼代理人：张慧林，男，1983年5月5日出生，北京中电科卫星导航系统有限公司职员。原告北京厚朴堂文化传媒有限公司（以下简称厚朴堂公司）诉被告北京保福资产管理有限公司（以下简称保福公司）、北京中电科卫星导航系统有限公司（以下简称中电科公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案原告厚朴堂公司的委托诉讼代理人康凯，被告保福公司的委托诉讼代理人刘旭光，被告中电科公司的委托诉讼代理人张浩驰、张慧林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。厚朴堂公司向本院提出诉讼请求：1．保福公司赔偿房屋装修损失1305065元，中电科公司承担连带责任；2．保福公司赔偿遣散合作商户的损失200000元，中电科公司承担连带责任；3．本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：2017年7月21日，我公司与保福公司签订《房屋租赁合同》，约定由我公司承租保福公司管理的坐落于北京市通州区兴光四街1号院*号楼地下室AB座部分房屋2190平方米，作为餐厅及配套生活广场。2017年8月1日，我公司与保福公司就北京市通州区兴光四街1号院办公*号楼地下室B座部分房屋490平方米签订《房屋租赁合同》，承租该房屋作为餐厅及配套生活广场。2018年1月5日，保福公司与中电科公司签订了关于终止其《租赁合作协议》的补充协议，双方约定解除合作关系，我公司与保福公司签订的所有房屋租赁合同由中电科公司继续履行。我公司实际入住上述房屋后，根据合同约定及作为餐厅和生活广场需要对该房屋进行装修，并与商户签订了档口承包协议。2018年4月28日，我公司的餐厅及生活广场因与规划用途不符，被有关部门责令停止经营，给我公司造成了巨大的经济损失，故诉至法院，望判如所请。保福公司辩称，涉案房屋于2018年1月5日由中电科公司收回，双方之间的租赁合同变更为厚朴堂公司与中电科公司之间的合同关系，我公司不再是合同当事人，我公司没有违约行为，不同意承担责任。中电科公司辩称，我公司与保福公司在2018年1月5日签署了协议，之后我公司仅代保福公司继续履行涉案租赁合同，该合同的主体仍是保福公司与厚朴堂公司，我公司不是合同主体，我公司在后来继续履行租赁合同时明确要求厚朴堂公司办理合法手续之后才可经营，但是涉案房屋在2018年4月即被政府相关部门查处，厚朴堂公司与保福公司签订的《租赁合同》明确约定房屋用途是餐饮及配套生活广场，已经改变了房屋规划用途，相应责任应该由厚朴堂公司和保福公司承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：中电科公司拥有坐落于北京市通州区光机电一体化产业基地（以下简称涉案土地）的国有土地使用权，土地地类（用途）为工业，使用权面积为58015．50平方米。中电科公司另有坐落于北京市通州区兴光四街1号院*号楼-1至5层01号房屋的所有权，房屋规划用途为工业厂房、地下车库、设备用房，房屋建筑面积为30950平方米。2016年，中电科公司作为甲方与保福公司作为乙方签订《租赁合作协议》（以下简称《合作协议》），约定由保福公司经营使用北京市通州区兴光四街1号院1号楼-1至5层、2号楼1-3层、7号楼1-6层、*号楼1-6层房屋及园区内其余建筑和场地，租赁期限为5年，2016年8月1日为起租日，年租金为2100万元。合同第十条约定：“乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征得甲方书面同意，投资由乙方自理。退租时，除另有约定外，乙方应按原状恢复或向甲方交纳恢复工程所需费用。”合同另就不可抗力等进行了明确约定。2017年7月21日，保福公司作为出租方与厚朴堂公司作为承租方签订《房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同1》），约定保福公司将北京市通州区兴光四街1号院*号楼地下室A、B座部分房屋（以下简称涉案房屋1）转租给厚朴堂公司，租赁面积为2190平方米，租赁用途为餐厅及配套生活广场，租赁期限为5年，自2017年8月1日起至2022年7月31日止，自甲方交付租赁物业之日起，甲方为乙方装修之需给予乙方免租期92日，自2017年8月1日起至2017年10月31日止，月租金为50000元。合同第九部分第六条约定：“对乙方不遵守有关主管部门所制定和修正之任何规定所引致之任何后果，甲方和/或其委托的物业公司无须负任何责任。”合同另就解除等事项进行了明确约定。2017年8月1日，保福公司又作为出租方与厚朴堂公司作为承租方签订《房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同2》），约定保福公司将北京市通州区兴光四街1号院*号楼地下室B座部分房屋（以下简称涉案房屋2）转租给厚朴堂公司，租赁面积为490平方米，租赁用途、租赁期限、免租期约定均同《租赁合同1》的约定，月租金为11200元。合同另就解除等事项进行了明确约定。上述《租赁合同1》、《租赁合同2》签署后，保福公司将涉案房屋交付厚朴堂公司使用。厚朴堂公司于2017年8月7日作为发包方与案外人邵书俊作为承包方签订《北京市房屋建筑装饰工程施工承包合同》，将涉案房屋1、2的装修工程交付邵书俊施工，装修面积为2350元，工期自2017年8月7日至2017年9月27日，合同总价款为1305065元。后邵书俊完成施工，并将工程交付厚朴堂公司经营使用，厚朴堂公司陆续向邵书俊支付了全部工程款。另查：2018年1月5日，中电科公司作为甲方与保福公司作为乙方签订《关于终止的补充协议》（以下简称《补充协议》），载明：由于政府的行业准入等诸多政策限制，入园企业资质受到严格审核与限制，对外招租受阻，北京市又先后出台了相关政策，导致园区不符合政策要求的已入驻企业被强制清退，故协议自本备忘录签署之日终止《合作协议》，双方应尽快办理园区移交手续，结算事宜由双方另行商定。保福公司于2018年1月10日最后一次收取了厚朴堂公司的租金并撤场，后厚朴堂公司继续按照约定租金标准向中电科公司支付租金，中电科公司予以受领。再查：2018年4月28日，北京市通州区住房和城乡建设委员会向产权人中电科公司、使用人厚朴堂公司出具《通州区住房和城乡建设委员会普通地下室检查记录单》，载明：该地下室规划用途为车库及设备间，实际使用食堂、排练厅、超市等场所，建议待相关部门审批后，再回复其使用功能，立即清理轮胎等易燃物品。中电科公司与厚朴堂公司共同确认，中电科公司于2018年4月26日为厚朴堂公司调换了其他场地经营。本案审理过程中，厚朴堂公司未就其主张的遣散合作商户的损失提供证据。本院认为：本案争议焦点是出租人应否就承租人的装饰装修损失承担赔偿责任，如何承担责任，及二被告应由哪一方作为出租人承担赔偿责任的问题。关于出租人应否就承租人的装修损失承担赔偿责任，及如何承担责任的问题，本院认为，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附和的装饰装修物的处理没有约定的，因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。经查，涉案房屋规划用途是工业厂房、地下车库、设备用房，但保福公司与厚朴堂公司签订合同明确约定将涉案房屋用于餐饮及配套生活广场，改变了房屋原有规划用途，是涉案房屋被有关部门勒令停业、无法继续使用的原因，现承租人要求赔偿装饰装修损失，理由正当，证据充分，本院依法予以支持。关于双方的过错程度，因出租人的合同义务即为向承租人提供符合约定用途的租赁物，且其对于该房屋无法用于合同约定用途亦应当明确知晓，故其对于损失结果应承担主要赔偿责任，承租人对此有疏忽大意的过失，应承担次要责任。综上，本院结合涉案房屋装饰装修造价情况、租赁物已使用期限和剩余租期情况，酌情确定赔偿金额为77万元。对其过高部分的诉求，依据不足，本院不予支持。关于二被告应由哪一方作为出租人承担赔偿责任的问题，本院认为，涉案租赁合同系由保福公司作为出租人、厚朴堂公司作为承租人签订，中电科公司并非该合同的当事人。虽然保福公司辩称中电科公司在其撤场后收取了厚朴堂公司的租金，但本院认为，其一，债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。保福公司未提供证据证明就涉案租赁合同权利义务一并转让给中电科公司已通知厚朴堂公司，并征得了厚朴堂公司的同意，亦未提供证据证明其与中电科公司就此达成了合意，故不发生合同权利义务转移的法律效力；其二，中电科公司收取租金之时，厚朴堂公司早已完成装饰装修，并将涉案房屋投入使用。综上，相应合同义务及违约赔偿责任仍应由保福公司承担。对于厚朴堂公司要求保福公司赔偿遣散合作商户损失的主张，其未提供证据，故依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020年12月23日最高人民法院审判委员会通过）第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、北京保福资产管理有限公司赔偿北京厚朴堂文化传媒有限公司装饰装修损失770000元，于本判决生效之日起七日内给付清；二、驳回北京厚朴堂文化传媒有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18346元，由北京厚朴堂文化传媒有限公司负担6846元（已交纳），由北京保福资产管理有限公司负担11500元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  佘亚妮二〇二一年二月八日书记员  崔雨桐