福建省宁德市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)闽09民终193号上诉人（原审被告、反诉原告）：霞浦东方伟业商用置业有限公司，住所地霞浦县松港街道福宁大道32号百花新村B号楼B-4。法定代表人：张朝华，总经理。委托诉讼代理人：陈郑凡、陈洋熠，福建建达律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李年兴，男，1978年12月10日出生，汉族，住霞浦县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李喜燕，女，1982年7月29日出生，汉族，住霞浦县。委托诉讼代理人：曾亦挺，霞浦县中心法律服务所法律工作者。上诉人霞浦东方伟业商用置业有限公司（下称：东方伟业公司）因与被上诉人李年兴、李喜燕商品房预售合同一案，不服霞浦县人民法院(2017)闽0921民初2543号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月23日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。东方伟业公司上诉请求：请求撤销一审民事判决，依法将本案发回重审或改判；本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审未对被上诉人提交的录音进行司法鉴定，属于程序错误。上诉人就被上诉人提交的录音证据书面申请鉴定，原审法院在未对录音证据进行专业司法鉴定的基础上迳行判定录音系真实并以此作为定案依据，明显错误。二、原审法院依据霞浦县国土资源局《复函》及录音资料认定被上诉人延期领证系上诉人之原因所致存在事实认定不清。1.被上诉人不动产权证已于2016年12月份前办理并制作完毕，上诉人已履行完毕协助被上诉人办理讼争房屋不动产权证的义务，不存在违约的情形。2.录音资料未经司法鉴定不能作为本案定案依据。一审法院调取的霞浦县国土资源局《复函》所涉内容均为其他行政主管部门之行为(包括霞浦县人民政府指令停止发放不动产权证)及主观臆测尚未发生之情形(如“有可能被银行起诉损害购房户利益”)，且霞浦县国土资源局《复函》所述与事实亦不严重不符，即霞浦县人民政府从未做出因上诉人税费欠缴或因存在可能发生的银行诉讼案件而暂停办理讼争房屋产权证的行政命令，该证据依法不能作为定案之依据。故原审法院判决认定上诉人应承担被上诉人迟延领取不动产权证书之责任没有事实依据。三、讼争合同补充协议第八条第4点明确约定被上诉人在未清缴讼争合同项下所有款项(包括面积补差款等)前无权要求上诉人承担任何违约责任，故原审法院在上诉人尚未清数所有款项前判决上诉人承担违约责任没有合同依据。四、原审判决就反诉事实认定错误，被上诉人逾期办结银行按揭贷款及缴纳面积补差款应承担相应的法律责任。1.原审判决认定诉争合同系格式条款，被上诉人无需承担责任错误。第一、诉争合同系双方真实意思表示，尤其《合同补充协议》第三条第1点系双方对办结银行按揭约定的再次确认，被上诉人已充分知悉可能的风险，并就此达成30日内办结按揭事实的合意；第二、诉争合同并蜚格式条款，未加重买受人的责任。2.原审判决认定诉争面积补偿款支付时间没有约定，被上诉人对补偿细节无法确定错误。对于诉争房屋测量结果，上诉人及行政主管部门已于2016年10月出具测量结果并公告公示，被上诉人已知悉测量结果，并应及时承担缴纳补差款的义务。李年兴、李喜燕辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律准确。一、被上诉人与上诉人有签订《商品房买卖合同》，合同约定：“……如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书，出卖人按原合同第十四条第1、2项约定承担违约责任。”按照合同第十四条第二款之约定，“买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.03%向买受人支付违约金。”由于上诉人在受领购房款后，没有积极交纳税款，导致被上诉人未能在合同约定的时间内取得房屋权属证书，因此上诉人行为已构成违约，应当承担违约责任。一审法院对上述事实认定清楚，适用法律准确。二、上诉人的上诉理由不成立，应当予以驳回。1.一审法院未对被上诉人提交的录音进行鉴定是符合法律规定。录音证据是被上诉人用于证明由于上诉人没有及时积极交纳相关税款，才导致被上诉人无法在合同约定时间取得房屋权属证书。若该份录音资料内容与客观事实不符，上诉人只要拿出由其保管的相关缴税证明材料，就可以说明该份录音资料内容的真实性，根本无需鉴定。根据《民事诉讼法》第七十六条的规定，被上诉人认为可以申请鉴定范围应限于法院查明事实的专门性问题，当事人都无法用其他证据来证明的事实才可能需要进行鉴定。因此上诉人要对录音资料的真伪性进行鉴定，不符合法律之规定。2.国土资源局作为不动产登记中心的主管部门，对于被上诉人延期领证的原因最为清楚，系上诉人未及时缴纳相关税款所致。由于上诉人没有履行协助办证相关义务，才导致被上诉人无法在合同约定时间取得房屋权属证书。3.关于面积补差款问题，被上诉人在接到通知后，都及时将面积补差款交缴给上诉人，不存在不缴纳面积补差款的问题，无须承担违约责任。上诉人认为在2016年10份就已经有公告通知。被上诉人认为上诉人陈述的事实与观客情况不符。因为当时公告栏已损坏，尚未修葺，不存在有公告的事实。而且合同约定的补差款违约金也违反公平公正原则。4.关于按揭贷款问题。商品房银行按揭贷款是一种特定的贷款，仅限于房地产开发过程中适用，购房业主根据房地产商的指定，仅需提供合法有效证件到指定银行办理贷款手续即可，至于放贷时间是银行与房地产商之间的事情与购房业主无关。同时商品房买卖合同是格式合同，上诉人没有提供相关证据证明银行贷款延迟发放系被上诉人过错造成。被上诉人不担承银行逾期发放贷款的违约金。综上，上诉人上诉理由不成立，一审法院判决事实清楚，适用法律准确，请予以维持。李年兴、李喜燕向一审法院起诉请求：1.依法判令东方伟业公司继续履行合同，并限期无条件交付其之房屋权属证书；2.依法判令东方伟业公司向其支付逾期交房屋权属证书违约金39928.5元（自2017年1月1日起每日按已付款0.03%计算违约金至实际取得房屋权属证书之日止，现暂算至2017年5月31日止）;3.本案诉讼费由东方伟业公司承担。东方伟业公司向一审法院反诉请求：1.依法判令李年兴、李喜燕向其公司支付逾期贷款违约金3520元；2.依法李年兴、李喜燕姜杰向其公司支付逾期缴交面积差异结算款违约金计15601元（其中未缴面积补差款违约金计至2017年6月28日）；2、本案诉讼费用由李年兴、李喜燕承担。一审法院认定事实：2015年6月25日，李年兴、李喜燕与东方伟业公司签订《商品房的买卖合同》及《合同补充协议》。《商品房的买卖合同》约定，李年兴、李喜燕向东方伟业公司购买由其开发的霞浦县松港街道东兴社区九龙商业街东侧东方伟业5幢1F-17商铺，总价款881424元；买受人在签订合同时向出卖人支付房屋首付款441424元，余款44万元由买受人向银行申请按揭贷款；如买受人未按合同约定时间付款，应支付以逾期款项为基数自逾期之日起按日万分之一计算的违约金；该房屋应于2015年12月31日前验收合格并交付使用。《商品房的买卖合同》第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，出卖人应自逾期之日起按已付购房款的日0.03%向买受人支付违约金。《合同补充协议》约定，买受人以按揭贷款方式付款的，买受人向银行申请按揭贷款过程中，出卖人仅承担协助办理义务，有关按揭贷款的具体事项由银行银行提供的资料及审批决定的结果为准，买受人应于合同签订之日向出卖人提供按揭银行所需的全部按揭资料，并于7个日历日内携配偶及有关证件到出卖人或银行指定地点签署相关文件、办妥银行要求的所有按揭贷款手续，买受人应当恪尽配合义务，确保自本合同签订之日起30个日历日内获得银行放款许可；买受人未缴交面积差异结算款，应按合同总价款的每日万分之一计付违约金；如东方伟业公司无法按照原合同约定办理房屋产权证书，经双方协商一致同意变更房屋产权证办理期限，东方伟业公司应当在商品房交付使用后180日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记所需资料交付买受人，如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书，出卖人按原合同第十四条约定承担违约责任；在买受人按原合同及本补充协议约定付清所有应付款项（包括但不限于该商品房的总价款、违约金、赔偿金、房屋面积误差款等）之前，出卖人有权暂不向买受人交房，暂不协助买受人办理房屋产权证，并不承担任何违约责任。上述合同及补充协议签订后，李年兴、李喜燕支付了约定的购房款，东方伟业公司在2017年6月8日之后通知业主领取不动产权证。李年兴、李喜燕认可其需交纳房屋面积误差款，并确认其于2017年6月份交纳。一审法院认为：关于本案房屋买受人逾期领证的原因。针对该争议问题，经本院向霞浦县国土资源局调查核实，霞浦县国土资源局向本院复函。该复函系本院进行的调查核实，并非证人证言。国土资源局系不动产登记中心的主管部门，最了解不动产登记的相关事宜，其以国家机关职能部门的身份所述的延期发证原因，应予采信，能够认定李年兴、李喜燕延期领证系因东方伟业公司未缴纳相关税款所致。关于双方的争议的是否需支付银行按揭贷款违约金的问题。按揭贷款是一种特定的贷款，仅限于房地产开发过程中适用，购房业主根据房地产商的指定，仅需提供合法有效证件到指定银行办理贷款申请手续即可，至于放贷时间是银行与房地产商之间的事情与购房业主无关，买卖合同第九条及附件六第三条第（3）款约定对购房业主逾期交付按揭贷款应没有约束。同时，东方伟业公司亦没有提供证据证明银行贷款延迟发放系李年兴、李喜燕过错造成，故其诉请李年兴、李喜燕支付银行逾期发放贷款的违约金，没有事实和法律依据，不予支持。关于房屋面积误差款的支付是否需承担违约责任问题。李年兴、李喜燕作为业主事先也无法知晓面积误差及需支付多少差款，该款系在东方伟业公司催告后才得知，李年兴、李喜燕已在合理期限内支付。东方伟业公司未提供证据证明业主有逾期支付该款，主张业主逾期交纳房屋面积误差款应支付违约金的主张没有事实依据，不予支持。李年兴、李喜燕与东方伟业公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。东方伟业公司受领购房款后，没有积极交纳相关税款，到2017年6月8日之后才通知领证，导致李年兴、李喜燕未能在约定期限内取得房屋权属证书，构成违约，应承担约定的违约责任。李年兴、李喜燕诉请东方伟业公司支付自2017年1月1日起以已付购房款为基数，按日0.03%计算至2017年5月31日的违约金为39928.5元，符合法律规定，应予以支持。东方伟业公司主张要求李年兴、李喜燕承担银行贷款延迟发放及面积误差款的违约金，没有事实和法律依据，不予支持。李年兴、李喜燕主张的第一项主张，东方伟业公司已经履行，该主张没有必要，不予认定。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第一百一十四条第一款、第一百六十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十条规定，判决：一、霞浦东方伟业商用置业有限公司应于本判决生效之日起三日内向李年兴、李喜燕支付违约金39928.5元；二、驳回霞浦东方伟业商用置业有限公司的反诉诉讼请求。本案本诉受理费减半收取745元，反诉受理费减半收取计139元，合计884元，由霞浦东方伟业商用置业有限公司负担。本院对一审查明的事实予以确认。二审中，当事人未提供新的证据。对当事人二审争议的问题，本院分析、认定如下：一、李年兴、李喜燕应否承担按揭贷款迟延的违约责任本院认为，双方《合同补充协议》（附件六）第三条约定由东方伟业公司协助办理按揭贷款。买受人提交按揭贷款材料后，关于买受人能否通过银行按揭审核及银行何时发放贷款该信息均由出卖人掌控，出卖人对此负有协助和通知义务。本案现无证据证明买受人迟延提交按揭材料导致按揭迟延，且出卖人对银行审核、发放按揭迟延后又无通知买受人，造成买受人无法及时改变付款方式或与银行沟通。故本案中按揭迟延不可归责于买受人，东方伟业公司主张李年兴、李喜燕应承担迟延按揭付款的违约责任，不予支持。二、李年兴、李喜燕应否承担逾期缴纳房屋面积差价款违约责任本院认为，诉争房屋合同约定面积与实际测量面积误差部分价款理应由东方伟业公司通知李年兴、李喜燕后，李年兴、李喜燕才知晓该补缴价款的义务。现东方伟业公司所提供证据不足以证明其已在测量结果出具后尽到补缴价款的通知义务。故东方伟业公司主张李年兴、李喜燕应承担自测量结果出具之日起的逾期缴纳面积差价款的违约责任，依据不足。三、东方伟业公司应否承担逾期交付产权证书的违约责任本院认为，依双方签订的《合同补充协议》约定，“如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书，出卖人按原合同第十四条第1、2项约定承担违约责任。”东方伟业公司应于2017年1月1日前向李年兴、李喜燕交付房屋产权证书。李年兴、李喜燕于2017年6月8日收到东方伟业公司发出的领取房屋产权证书通知，已构成逾期。前述《合同补充协议》约定的东方伟业公司关于产权登记义务的内容为买受人如期取得房屋产权证书，故东方伟业公司抗辩房屋登记部门已于2016年12月前制证完毕，不足以抗辩其违约责任。且从霞浦县国土资源局出具的《关于办理东方伟业城市广场不动产权登记的有关情况说明》看，案涉房屋虽然在2016年12月前已办理了产权登记，但该产权登记系当地政府为稳定金融秩序，避免群体性事件发生而在东方伟业公司当时尚不具备正常的办理房屋产权登记条件下对购房户的不动产权证予以预先办理。在东方伟业公司部分房产被查封用于担保办证所需税款前提下，霞浦县不动产登记中心于2017年4月起陆续发放东方伟业项目购房房的不动产权证。从该情况说明看，东方伟业公司在房屋产权登记已办理后，未能及时向购房房交付产权证书系因其自身原因所致，其理应向买受人承担相应的违约责任。此外，李年兴、李喜燕举证的录音资料一审判决并未予以采信，且该录音资料系用于印证霞浦县国土资源局出具的《关于办理东方伟业城市广场不动产权登记的有关情况说明》的真实性，因一审已采信该情况说明，故东方伟业公司申请对录音真实性进行司法鉴定已无必要。综上所述，本院认为，东方伟业公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费798元，由东方伟业公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 沈鸣鸣审 判 员 郑 彦审 判 员 陈富强二〇一八年四月十二日法官助理 陆学宇书 记 员 彭杨清陈秀招附主要法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。