青岛市市南区人民法院民 事 判 决 书（2013）南商初字第20659号原告青岛福仁投资咨询有限公司。法定代表人曲佳，职务经理。委托代理人陈永强，山东天华律师事务所律师。被告辛娟。委托代理人兰卫天，山东雅君律师事务所律师。委托代理人李春珍，山东雅君律师事务所律师。被告房思绪。委托代理人郭振中，山东颐衡律师事务所律师。原告青岛福仁投资咨询有限公司诉被告辛娟、被告房思绪居间合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告青岛福仁投资咨询有限公司的委托代理人陈永强、被告辛娟的委托代理人兰卫天、被告房思绪的委托代理人郭振中均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告青岛福仁投资咨询有限公司诉称：2011年12月29日，在原告的居间服务下，被告辛娟接受被告房思绪的委托与案外人李祥芬签订房产买卖合同，被告房思绪以1200万元的价格购买了李祥芬出售的市南区闽江路XXX号网点房，中介费约定为24万元，由被告承担。但合同履行完毕后，被告未向原告支付中介费，现原告提起诉讼，请求依法判令两被告连带偿付原告中介费24万元、律师费1万元，并要求被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告放弃对被告辛娟的诉讼请求，要求被告房思绪支付上述费用被告辛娟辩称，原告提供房源信息有误，被告辛娟签署合同的日期是2012年12月29日，签订合同时本案所涉房产早已过户他人，因此原告所诉合同是无效合同。且合同签订时，原告方表示免费提供本次服务，因此房产买卖合同第五条中关于居间服务费的支付金额被划掉，所以，即使原告提供的房源准确并提供了居间交易，也无权主张居间费用。被告房思绪辩称，被告房思绪购买涉案房屋，完全基于房思绪与李祥芬的买卖关系，与原告无关。在房思绪购买涉案房屋的过程中，原告并未参与，更未提供所谓的居间服务，房思绪与李祥芬之间关于涉案房屋的成交与原告无关。原告和被告辛娟的居间服务合同于2012年12月29日签订，而早在2012年2月24日，房思绪即与李祥芬签订房屋买卖合同，并于2012年2月28日办理过户手续，取得涉案房屋所有权。因此原告要求被告房思绪支付中介费、律师费，没有居间服务的事实基础和法律依据，原告对房思绪的诉讼请求不能成立，应予以驳回。原告为支持其主张，提供如下证据：1、21世纪不动产区域房产买卖合同一份。该合同主要记载以下内容：售卖房屋为青岛市市南区闽江路XXX号丙1-2层网点，房屋卖方为李祥芬、汪永秀，买方为辛娟；房屋交易价格1200万元，卖方向卖方支付购房定金300万元，定金于签约日支付50万元，2012年1月10日前支付250万元，剩余房款900万元于2012年2月10日办理过户手续前付清；中介费由辛娟负担；房产交付时间2012年5月8日；违约方应承担诉讼费、律师代理费、保全费等；签约地点香港中路5号乙-2；合同签署日期处为2012年12月29日，合同还约定了其他内容。原告据此证明其依约为买卖双方提供了居间服务，由于原、被告比较熟悉，双方口头约定了居间费用为房屋成交价格的2%，被告应按照合同约定支付中介费24万元。因被告未向原告交付居间服务费，已经构成违约，被告亦应按照约定承担律师费。同时原告认为根据合同约定的时间等内容，合同签署日期处为2012年12月29日属于笔误，应为2011年12月29日。2、房地产交易中心档案一宗、原告电话登记信息查询单、被告房思绪向案外人李祥芬、汪永秀通过银行支付购房款的转账记录、2012年5月7日被告辛娟签字确认的由原告法定代表人代办的物业交接表等。原告据此证明被告房思绪完全按照被告辛娟代为签署的买卖合同内约定的日期和金额向卖方支付了购房款，涉案房屋最终过户至被告房思绪名下。涉案房屋交接时间为2012年5月7日，也证明了合同签署日期“2012年12月29日”是笔误。青岛市房地产交易中心档案中载明的买卖双方的联系方式8388****与8866****，均是原告的办公电话，也能够证明涉案房屋买卖与交接过程均由原告提供居间服务。3、原告法定代表人与被告辛娟的谈话录音二份。原告据此证明被告辛娟参与了涉案房屋的买卖过程，其认可代理被告房思绪签署过相关文件，房屋买卖合同真正的买方并非辛娟而是房思绪。4、国家计委、建设部计价格（1995）971号“关于房地产中介服务收费的通知”、21世纪不动产青岛区域加盟店收费标准。原告据此证明按照国家标准和21世纪不动产青岛区域加盟店标准，中介费应由房屋买方按照房屋成交价的2%向中介方缴纳。5、原告与山东天华律师事务所的委托代理协议、律师费发票、山东省律师服务收费标准。原告据此证明因追索居间费用支付律师费1万元。6、市南区人民法院2013年9月11日对案外人李祥芬的询问笔录。原告据此证明涉案房屋真正买方为被告房思绪，被告辛娟是房思绪的代理人，房思绪应当承担向原告支付居间费用的义务。7、青岛大地众泰投资咨询有限公司向被告房思绪开具的50元的收据一张（2012年2月24日）。原告据此证明因其没有房地产交易中心的网签资质，联系大地众泰投资咨询有限公司为房思绪购买涉案房屋提供了网签合同的代签服务，大地众泰投资咨询有限公司收取了50元的代签费，但真正提供居间服务的是原告。被告辛娟对原告提供的证据发表如下质证意见：被告对证据1的真实性无异议，但认为合同签订时间是2012年12月29日，并非原告诉称的2011年12月29日，合同第四条关于付款时间的约定属于笔误，应当是2013年付款，该合同签订时，合同所涉房屋已由李祥芬过户他人，属于无效合同，且合同第五条已将居间费用划掉，原告无权据此向被告辛娟主张居间费；对证据2中的银行协助查询通知书无异议，但认为与其没有关系，对物业交接表不认可，认为不是其本人的签字。电话登记信息查询单认为与其无关。对房产登记材料真实性无异议，但认为辛娟与李祥芬签订合同时，涉案房屋早已过户他人；对证据3，被告认可谈话内容，但认为录音内容涉及的是被告房思绪的纠纷，与其没有关系；对证据4，被告认为文件的真实性无法确定，21世纪不动产青岛区域加盟店服务收费标准是单方提供，被告不予认可；被告对证据5的真实性没有异议，但认为与其没有关系；对证据6的真实性没有异议，被告认为被询问人陈述的内容不真实，李祥芬明知实际买房人是房思绪，却和辛娟签订了合同；被告对证据7的真实性没有异议，但认为与其无关。被告房思绪对原告提供的证据发表如下质证意见：对证据1，被告认为其不是合同当事人，对合同的真实性无法确认，合同约定的权利义务与被告无关，根据合同记载，合同签订日期应当为2012年12月29日；对证据2中的协助查询存款通知书真实性无异议，但认为该证据反映的是房屋买卖双方资金往来情况，不能证明房屋买卖的成交系原告居间促成。对物业交接表，因被告没有参与其中，真实性无法确认，但被告从未委托或指示辛娟进行物业交接。对房产登记材料真实性无异议，被告认为该证据证实了房思绪与李祥芬之间买卖成交时间2012年2月24日，取得房产证时间2012年2月28日，房思绪取得涉案房产早于辛娟和原告签订合同10个月之久。被告对电话登记信息查询单的真实性不予认可；对证据3，被告认为两份录音中的通话人没有被告房思绪，真实性无法确认，且两份录音没有时间，欠缺证据基本要求；对证据4，被告质证表示文件的真实性需要核实，案外人收费标准与被告无关；被告对证据5真实性无异议，但被告认为，其购买房屋与原告无关，原告是否聘请律师进行诉讼亦与被告无关；对证据6的真实性没有异议，但认为李祥芬陈述的内容虚假，被告未签订房屋买卖合同，也未委托辛娟签订合同，是青岛大地公司帮助房思绪办理了涉案房屋过户手续，李祥芬关于签约时间系笔误的说法也不真实；对证据七，被告认为该证据是虚假的。被告认为是青岛大地众泰投资咨询有限公司帮助房思绪办理涉案房屋过户手续，而不是原告。本院对上述证据的认证意见：对原告提交的证据1，2、3、4、5、6、7，本院予以确认。至于上述证据能否印证原告的诉讼主张，本院后述。被告辛娟未提供任何证据。被告房思绪为支持其答辩主张，提供以下证据：1、被告房思绪与李祥芬签订的青岛市存量房买卖合同。被告据此证明涉案房屋买卖合同系2012年2月24日签订，合同记载居间人系青岛大地众泰投资咨询有限公司。2、青岛大地众泰投资咨询有限公司工商登记材料。被告提供该证据以证明该公司与原告没有关系。3、被告房思绪与原告于2006年11月29日、2007年1月17日签订的房产认购合同两份。被告据此证明其曾经通过原告购买过房屋，合同中对中介费的收取比例和金额有明确的约定。而被告购买涉案房屋，没有与原告签订合同，未与原告建立居间服务关系。原告对被告房思绪提供的证据发表如下质证意见：原告对证据1的真实性没有异议。原告表示青岛市存量房买卖合同是房产中心要求的网签合同，是办理过户手续的形式要件，按照该合同约定房屋价款为109.5万元，而实际价格是1200万元，因此该合同不是实际合同。合同虽约定青岛大地众泰投资咨询有限公司提供居间服务，但未对居间服务内容约定。实际情况是，青岛大地众泰投资咨询有限公司具备在房产中心进行网签的资质，所以原告委托青岛大地众泰投资咨询有限公司代为进行网签合同，青岛大地众泰投资咨询有限公司只是提供网签服务，真正居间服务方是原告，且合同最后一页留下的联系方式是原告办公电话；对证据2的真实性没有异议，但原告认为与本案无关；原告对证据3的真实性没有异议，原告认为该证据证明了被告房思绪与原告存在长期合作关系，双方很熟且相互信任，所以本次中介费数额只是做了口头约定而没有记载于合同内，且签订合同是一次性法律行为，以往合同中的约定不能证明被告的主张。被告辛娟对被告房思绪提供的证据均无异议，但认为双方曾经在其他合同中约定的中介费均为1%，与原告要求被告支付2%的中介费相互矛盾。本院对上述证据的认证意见：对被告房思绪提交的证据1，2、3，本院予以确认。至于上述证据能否印证被告的诉讼主张，本院后述。根据上述当事人举证、质证及本院认证情况，本院查明如下事实：案外人李祥芬、汪永秀系青岛市市南区闽江路XXX号丙1-2层网点的原产权人，因欲出售该房屋，其在房产中介公司进行了登记。后在原告的组织下，被告辛娟作为买方的代理人与原告及案外人李祥芬、汪永秀签订21世纪不动产青岛区域房产买卖合同，合同主要约定了以下内容：由被告购买案外人所有的青岛市市南区闽江路XXX号丙1-2层网点，房屋总价1200万元，被告支付购房定金300万元，定金于签约日支付50万元，2012年1月10日前支付250万元，剩余房款900万元于2012年2月10日办理过户手续前付清；中介费由被告负担；房产交付时间2012年5月8日；本合同产生的争议应协商解决，若协商不成，违约方应承担诉讼费、律师代理费、保全费等相关费用；签约地点香港中路5号乙-2；合同签署日期处记载为2012年12月29日。记载了汪永秀的开户行及银行卡号码，但对中介费的具体金额合同未做约定。合同补充备注了案外人同意协助被告辛娟以国家最低限价办理过户手续。被告房思绪按照上述合同的约定向案外人李祥芬、汪永秀实际履行了支付购房款1200万元等合同义务，并按照约定和房产部门的相关规定于2012年2月28日办理完产权变更手续，房屋产权人变更为房思绪。2012年5月7日，辛娟与原告按照合同约定共同签署了关于房屋的物业交接表，对涉案房产进行了交接。涉案房屋产权变更登记资料中记载的买卖双方的联系方式均为原告办公电话。另查明，原告为实现该债权支付律师代理费人民币1万元。再查明，国家计委、建设部计价格（1995）971号关于房地产中介服务收费通知中规定，房屋买卖代理收费，按成交价格总额0.5%-2.5%计收。本院认为，本案争议的焦点是：21世纪不动产区域房产买卖合同是否有效以及两被告之间是否存在委托代理关系。关于21世纪不动产区域房产买卖合同的效力问题。本院认为，原告与被告辛娟对该合同的真实性均无异议，但两被告均认为合同系2012年12月29日签订，原告认为实际签订时间是2011年11月29日，上述的差异系笔误造成。对此，本院认为，上述房屋买卖合同签订的目的是欲出售涉案房屋，而不是对已成就的买卖行为进行补充确认，合同约定的付款时间、房屋过户与交付时间等均应在合同签订之后。但根据合同内容显示，所约定的付款时间、房屋过户与交付时间等均为2012年12月29日之前，并与实际的付款时间、房屋过户与交接时间等高度一致，显然有悖常理，且不符合逻辑，而且房屋出卖人也明确表示合同时间为2011年12月29日签订。因此，本院认为，原告提供的证据能够相互印证，证明上述差异系笔误造成，涉案的21世纪不动产区域房产买卖合同系2011年12月29日签订。该合同系当事人的真实意思表示，合法有效，应得到全面履行。关于被告辛娟与被告房思绪是否存在委托代理关系的问题。本院认为，原告提供的证据能够形成完整的证据链，证明签订合的三方在合同签订时，均知道实际的购房人系被告房思绪，两被告之间存在代理关系。且合同签订后，被告房思绪完全按照合同约定履行了付款、房屋过户、交接等合同义务，据此，本院认为被告辛娟系在被告房思绪的授权范围内签订了上述合同。两被告之间的委托代理关系成立，被告房思绪作为委托人应受上述合同的直接约束，按照合同约定全面履行合同义务。被告房思绪主张系青岛大地众泰投资咨询有限公司为其提供了居间服务，因其提供的证据不具备居间合同的基本要件，本院对被告的该主张，不予采纳。被告主张原告表示免费提供中介服务，因被告没有提供证据证明，本院对被告的该主张，亦不予采纳。原、被告在合同中虽未约定居间费用的具体金额，但已经明确约定了居间费用由被告承担，故原告要求在《国家计委、建设部计价格（1995）971号关于房地产中介服务收费的通知》规定的范围内，要求被告按照房屋成交总额的2%支付中介费24万元，符合法律规定，本院依法予以支持。因被告未按合同约定支付中介费已构成违约，原告按照合同的约定，要求被告支付律师代理费1万元，符合法律规定，本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十二条、第四百零二条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，判决如下：一、被告房思绪于本判决生效后十日内支付原告青岛福仁投资咨询有限公司居间费用24万元。二、被告房思绪于本判决生效后十日内支付原告青岛福仁投资咨询有限公司律师费1万元。三、驳回原告青岛福仁投资咨询有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5050元，由被告房思绪负担。因原告已预交，被告房思绪于本判决生效后十日内给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  费晓娥人民陪审员  郑桂云人民陪审员  蒋 苓二〇一三年十二月六日书 记 员  邹 荣