广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初7322号原告：梁省麒（LEUNG,ShangKi），男，1949年11月16日出生，香港特别行政区居民，联系地址广州市海珠区。委托诉讼代理人：黄**瑞，广东穗卫律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩素娴，广东穗卫律师事务所律师。被告：广东苏宁华南便利店有限公司（曾用名：利亚华南便利店有限公司），住所地广州市越秀区盘福路57号首层。法定代表人：卞农。委托诉讼代理人：刘洋，苏宁易购集团股份有限公司律师事务部公司律师。委托诉讼代理人：何东明，公司职员。原告梁省麒与被告广东苏宁华南便利店有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄**瑞、韩素娴，被告的委托诉讼代理人刘洋、何东明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原被告双方间就位于广州市越秀区长堤大马路370号首层房屋的租赁关系成立，被告应按如下标准按期向原告支付标的房屋的月租金：2019年1月1日至2019年12月31日为人民币38000元/月、2020年1月1日至2020年12月31日为人民币41040元/月、2021年1月1日至2021年12月31日为人民币44324元/月；2.被告承担按前述租金标准下计算的原告因出租标的房屋行为应纳税费的50%，即首年每月为2660元、次年每月2873元、第三年每月3103元；3.被告向原告支付拖欠的租金合共人民币26600元及违约金（按当月租金额的0.023%计算日违约金，自2019年1月16日起至租金付清之日止，暂计至2019年12月20日为人民币17742.20元）；4.被告向原告支付拖欠的税费（按原告因出租标的房屋行为应纳税费的50%计算，暂计至2019年12月20日为人民币5320元）及逾期付款的利息（以被告拖欠原告的税金为基准，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2019年11月16日起至被告付清全部欠款之日止，暂计至2019年12月30日为人民币12.27元）；5.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年12月31日，原告与被告就被告继续承租原告位于广州市越秀区长堤大马路370号首层房屋作商业用途使用达成一致，签订《广州市房屋租赁合同》，其中约定：乙方（被告）继续承租甲方（原告）案涉房屋；租期三年，自2019年1月1日至2021年12月31日；其中2019年1月1日至2019年12月31日租金为38000元/月、2020年1月1日至2020年12月31日租金为人民币41040元/月；2021年1月1日至2021年12月31日租金为人民币44324元/月，乙方需在每月的第15日前支付当月租金；甲乙双方各自承担一半因案涉房产出租而产生的租赁税税费；乙方逾期支付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的0.023%向甲方支付违约金。原被告就上述达成的一致意见签署《广州市房屋租赁合同》，但被告提出为方便其工作，建议在不改变每月具体租金金额的前提下，将租金数额改按税后不含税的价格记载表示，即2019年1月1日至2019年12月31日税后不含税价格为人民币32680元/月、2020年1月1日至2020年12月31日税后不含税价格为人民币35294元/月、2021年1月1日至2021年12月31日税后不含税价格为人民币38118元/月。合同签署后，被告依约定向原告缴纳保证金人民币76000元（以两个月租金计算）。2019年1月21日，原告委托代理人梁省彪与被告再就案涉房屋租赁事宜办理房屋租赁登记备案。由于备案部门要求备案合同的租赁条款（包括租金约定标准）书写必须规范化，双方应备案部门要去再次签署《广州市房屋租赁合同》（2016年版），双方再次明确案涉房屋租期三年，自2019年1月1日至2021年12月31日；其中2019年1月1日至2019年12月31日租金为38000元/月、2020年1月1日至2020年12月31日租金为人民币41040元/月；2021年1月1日至2021年12月31日租金为人民币44324元/月。其后，原告通过委托代理人向被告提供各月的、金额为人民币38000元的等额租金发票，并由工作人员签收。但自2019年1月起，被告每月仅向原告支付人民币35340元，并明确表示其中人民币32680元为月租金，2660元为被告承诺负担的50%租赁税税费。原告委托代理人就此多次向被告沟通，要求被告按双方约定标准足额支付月租金（其中2019年度为人民币38000元/月），并尽快补齐此前拖欠的每月人民币5320元。2019年10月30日，在原告多次催促下，被告向原告承诺一次性支付26600元作为2019年1-10月被告拖欠原告的部分租金。但对于被告拖欠的该租金的剩余部分租金何时付清，被告则拒绝回应。同时，被告通过其工作人员向原告表示，自2019年11月起，其只会向原告缴纳月租金38000元，不再承担约定的一半租赁税税费。原告为维护自身合法权益，故提起本案诉讼。被告辩称：对于原告的第一项诉请我方没有异议，双方按照租金标准进行履行，被告已支付了相应租金。根据双方所签订的已生效备案合同，双方并未就涉案税费进行约定，因此原告无权要求被告承担税费。根据相关的法律规定，纳税义务应当属于出租方，被告作为承租人已向原告足额支付相应租金，没有相应的纳税义务。同时被告也未拖欠原告任何租金，因此原告主张支付拖欠的税费和租金缺乏事实和法律依据。原告围绕诉讼请求，向本院提交了广州市房屋租赁合同、广州市房屋租赁合同（2016年版）、房屋租赁登记备案证明、房地产权证、公证书、保证金收条、发票签收凭证、银行流水、租金催缴通知函及签收、租金违约金及租赁税税金违约利息损失计算表等证据。本院予以审查并在卷佐证。对案件事实，本院认定如下：粤房地证字第××号房地产权证载明，广州市越秀区长堤大马路366，368,370号铺位系原告所有，用途为商业用地。2018年12月31日，原告与被告签订《广州市房屋租赁合同》（以下简称《合同》），双方约定被告承租广州市越秀区长堤大马路370号首层房地产，租期三年，自2019年1月1日至2021年12月31日；《合同》第三条记载的租金情况为：2019年1月1日至2019年12月31日租金为32680元/月、2020年1月1日至2020年12月31日租金为人民币35294元/月；2021年1月1日至2021年12月31日租金为人民币38118元/月，被告需在每月的第15日前支付当月租金；《合同》第七条约定，被告逾期支付租金的，每逾期一日，须按当月租金额的0.023%向原告支付违约金。《合同》第八条第一项约定，合同第三条所约定的租金均为税后不含税的价格，原告、被告各自承担一半因案涉房产出租而产生的租赁税税费，被告每月将承担的租赁税税费首年每月2660元，次年每月2873元，第三年每月3103元连同租金一齐划至原告的建设银行账户。2019年1月21日，原告与被告应备案部门的要求再次签署《广州市房屋租赁合同》（2016版）（以下简称《备案合同》），双方约定被告承租广州市越秀区长堤大马路370号首层房地产，租期三年，自2019年1月1日至2021年12月31日；《备案合同》第三条记载的租金情况为：2019年1月1日至2019年12月31日租金为38000元/月、2020年1月1日至2020年12月31日租金为人民币41040元/月；2021年1月1日至2021年12月31日租金为人民币44324元/月，被告需在每月的第15日前支付当月租金；《备案合同》第六条约定，被告逾期支付租金的，每逾期一日，须按当月租金额的0.023%向原告支付违约金。该《备案合同》于2019年2月20日在登记备案机关处登记备案。原告提交的税收缴款书载明，2019年4月17日，原告向税务机关缴纳涉案房屋2019年1月的综合征收税、土地使用税、滞纳金合计5097.16元，2019年2月的综合征收税、土地使用税、滞纳金合计5045.50元，2019年3-10月的综合征收税、土地使用税每月合计为4964.34元。原告向被告开具的增值税专用发票金额显示，2019年5月至10月每月出租非住宅的单价为36190.48元、税额1809.52元，合计38000元。被告确认收到原告交付的增值税发票。原告提交的银行流水载明，2019年1月1日至10月15日，被告每月向原告支付35340元。2019年10月30日，被告向原告支付26600元。2019年10月10日，原告向被告发出《关于再次催缴租金的函》，明确提出被告在2019年1月至8月间，每月仅支付租金32680元，每月欠缴租金5320元，要求被告补欠付的租金。庭审中，双方有如下陈述：1.双方确认，2019年涉案商铺月租金为38000元。2.被告表示，2019年1月至10月期间，每月向原告支付35340元，其中32680元是租金，另有2660元是税费。由于双方约定的租金是每月38000元，故于2019年10月31日一次性向原告补交租金26600元，因此已支付该期间的租金总额38万元。3.原告表示被告除支付每月租金38000元外，还应当按14%标准支付一半的税费，即每月2660元，合计每月应当向原告支付40660元。原告确认被告支付了2019年1月至10月期间的费用总计38万元，但该费用中租金每月是35340元，税费每月2660元，尚欠租金总计26600元。4.原告明确指出，2019年10月30日，在其多次催促下，被告于2019年10月31日支付26600元，该款项是偿还2019年1月至10月被告拖欠原告的部分租金，但仍欠付该期间的租金26600元。5.关于两份合同的效力。被告认为，双方约定租金标准为每月38000元，但签订的《合同》双方没有实际履行，而是按照《备案合同》约定的租金标准履行。《合同》被《备案合同》取代了，因为《备案合同》经过房屋租赁登记备案，该合同属于有效并且履行的合同，原告以未备案的合同主张相应的税费缺乏依据。原告则表示，《合同》与《备案合同》在内容上不冲突，《备案合同》只是为了备案而采用的对《合同》的简化版本，除了租金价格表达方式以及第八条其他约定内容外，其他都是一致的，所以两份合同都是双方的真实意思表示，两者是没有取代与不取代的说法。《合同》中对税费进行了约定，其约定是有效的，不以《备案合同》中没有该约定而发生改变，如果《备案合同》要否定《合同》中的税费约定，应当由双方明确做出否定的意思表示。实际上，双方一直是按照《合同》履行约定的义务，结合两份合同可以得出每月的月租金，被告自己也承认了在2019年10月前一直是按照双方约定负担了一半税费，可见《备案合同》并没有取代《合同》。本院认为，原告系香港特别行政区居民，本案为涉港房屋租赁合同纠纷，应参照适用涉外民事诉讼程序进行审理。本案合同签订地、履行地均在广东省广州市，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条关于当事人可以协议选择合同适用的法律，当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有密切联系的法律的规定，本院适用中国内地法律作为解决本案争议的准据法。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释。引起本案纠纷的法律事实，包括合同生效和履行均形成于民法典施行前，故应当适用民法典施行前的法律及其相关司法解释。原与被告签订的《合同》以及《备案合同》，均是双方当事人的真实意思表示，合同已成立并生效，对双方均有法律约束力。原告主张确认原被告双方间就位于广州市越秀区长堤大马路370号首层房屋的租赁关系成立的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。《合同》与《备案合同》在租金约定的标准上存在不一致，《合同》约定2019年的月租金为32680元、2020年的月租金为35294元、2021年的月租金为38118元，而《备案合同》约定的2019年的月租金为38000元、2020年的月租金41040元、2021年的月租金为44324元。《中华人民共和国民法总则》第一百四十二条规定，有相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义。《合同》与《备案合同》约定的保证金数额为76000元，《备案合同》约定的2019年月租金为38000元，而承租人交付两个月租金作为保证金是租赁合同关系中的习惯性做法。被告在庭审中亦认可，2019年涉案商铺每月租金为38000元。为此，本院确认双方约定的2019年的月租金为38000元，即双方真实意思表示是以《备案合同》约定的内容作为租金支付标准，2019年的月租金为38000元、2020年的月租金41040元、2021年的月租金为44324元。《备案合同》未约定被告应否负担税费，而《合同》除约定每月租金外，还在第八条单独就税费进行了约定，即2019年每月2660元，2020年每月2873元，2021年每月3103元，且明确该税费不包含在租金内。显然，双方在《合同》中约定的月租金，并不包含前述税费，即税费是在租金之外另行支付。实际履行过程中，被告亦确认其向原告支付2019年的每月税费2660元，但其辩称其缴纳租金为含税租金，扣减税后租金实际为35340元。如前所述，《合同》与《备案合同》均为双方真实意思表示，对租赁合同进行备案是出于行政管理的需要。《备案合同》虽经过行政管理部门的备案，但不能以此否定《合同》的效力。双方未在《备案合同》中就《合同》中的税费条款进行相反的意思表示，所以，《合同》对税费的约定为有效条款，关于税费的计算及收取应当以《合同》的约定为依据。被告前述抗辩意见，本院不予采纳。原告主张按照2019年每月2660元、2020年每月2873元、2021年每月3103元标准向被告收取除租金之外的税费，合理合法，本院予以支持。综上所述，被告应向原告支付2019年1月至2019年10月期间，每月未足额支付的租金2660元，共计26600元。被告未全额支付租金，给原告造成了损失，原告主张被告支付逾期付款违约金，本院亦予以支持。双方在合同中约定，租金支付日为每月第15日，逾期支付的，以月租金为基数，按照每日0.023%标准计算违约金。违约金的主要功能在于填补守约方损失，而不是惩罚违约方。被告已支付绝大部分租金，如果以月租金38000元作为违约金的计算基数，加重了被告违约责任，与违约金性质和功能相悖。故在本案中，本院对原告主张的违约金计算基数予以调整，确定以每月未付租金，即2660元作为违约金的计算基数。所以，2019年1月16日至2019年12月20日期间，被告应按照每日2660×0.023%的标准，分时段向原告支付违约金。其中，2019年1月16日至2019年12月20日的违约金是207元；2019年2月16日至2019年12月20日的违约金是188元；2019年3月16日至2019年12月20日的违约金是171元；2019年4月16日至2019年12月20日的违约金是152元；2019年5月16日至2019年12月20日的违约金是134元；2019年6月16日至2019年12月20日的违约金是115元；2019年7月16日至2019年12月20日的违约金是97元；2019年8月16日至2019年12月20日的违约金是78元；2019年9月16日至2019年12月20日的违约金是59元；2019年10月16日至2019年12月20日的违约金是40元。前述违约金合计1241元。2019年12月21日至款项清偿日止的违约金以26600元为基数，按照每日0.023%的标准计算。被告支付了2019年1月至10月期间的税费，每月2660元。2019年10月之后的税费2660元，被告也应当按照本院确定的前述标准予以支持。现有证据仅能证明被告拖欠2019年11月、12月税费，所以本院支持原告提出的要求被告支付2019年11月、12月税费及按照按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，分时段计收逾期支付税款利息的主张。其中，2019年11月的税费利息从2019年11月16日开始计算，2019年12月的税费利息从2019年12月16日开始计算。对于2019年12月后的税费，现有证明尚难确定被告有无拖欠，若实际上未支付，原告可另案主张。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决如下：一、确认原告梁省麒与被告广东苏宁华南便利店有限公司之间的房屋租赁合同关系成立。被告广东苏宁华南便利店有限公司按如下标准向原告梁省麒支付广州市越秀区长堤大马路370号首层房屋的租金：2019年为每月38000元、2020年为每月41040元、2021年为每月44324元；二、被告广东苏宁华南便利店有限公司按如下标准向原告梁省麒支付广州市越秀区长堤大马路370号首层房屋的税费：2019年为每月2660元、2020年为每月2873元、2021年为每月3103元；三、被告广东苏宁华南便利店有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告梁省麒支付拖欠的租金26600元及违约金（截至2019年12月20日的违约金为1241元。2019年12月21日至前述租金清偿日止的违约金，以26600元基数，按照每日0.023%的标准计算）；四、被告广东苏宁华南便利店有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告梁省麒支付2019年11月、12月的税费合计5320元及逾期支付税款的利息（2019年11月16日至2019年12月15日的利息，以2660元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；2019年12月16日至前述税费实际清偿日的利息，以5320元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；五、驳回原告梁省麒的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1042元，由原告梁省麒负担346元，被告广东苏宁华南便利店有限公司负担696元。如不服本判决，原告梁省麒可在判决书送达之日起三十日内，被告广东苏宁华南便利店有限公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按本判决确定的一审案件受理费同等金额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 欧阳福生人民陪审员 郑 家 碧人民陪审员 韦 秀 萍二〇二一年二月二十六日书 记 员 陈 敏 琪