上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2013）金民三（民）初字第2755号原告某某。原告某某。委托代理人某某。原告某某。委托代理人某某。被告上海某某投资管理有限公司（以下简称某某公司）。法定代表人某某。委托代理人某某。原告某某诉被告某某公司、上海某某房产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年9月4日受理后，依法适用简易程序。诉讼中，原告某某向本院申请撤回对被告上海某某房产开发有限公司的诉讼，本院于2013年9月13日依法作出裁定予以准许。后原告某某申请追加某某、某某作为原告参加诉讼，获本院准许后于2013年10月9日、11月25日两次公开开庭进行了审理，原告某某和被告委托代理人某某参加了两次庭审。本案现已审理终结。三原告诉称，2010年5月，其在被告某某公司高回报的承诺下，向上海某某房产开发有限公司购买了某某区某某镇某某新街436弄14号207室商铺，商铺总价为593184元。购房同时，被告与三原告订立委托经营合同，期限为8年，自2010年5月22日至2018年5月21日止。按合同约定，2012年5月开始，被告向三原告支付商铺总价的7%作为一年的租金，每半年支付一次。现被告一直拖欠支付租金，经协调无果，故诉请：1、要求被告支付自2012年5月22日起至2013年5月21日止的租金37，587.06元；2、支付合同约定房款总价20%的违约金118，636.80元；3、解除商铺委托管理合同并返还讼争商铺，恢复购房时原状，恢复水、电及公共部位。被告辩称，不同意三原告的诉讼请求。本案所涉的某某新街全部191户商铺，已由该小区业委会代表于2012年8月14日与被告达成了解除合同的协议，以所涉某某新街商铺的装潢和设备折抵租金和违约金，且合同约定的房款总价20%的违约金约定过高。讼争商铺于2012年8月7日在相关司法人员的见证下办理了交接手续，讼争商铺已交付业委会，三原告主张返还商铺及恢复水电和原状应向小区业委会主张权利。目前讼争的191户商铺已由小区业委会整体对外出租，大部分业主也签收了新的租金。故希望法院维持现状，保存来之不易的劳动成果。三原告为证明其主张，向本院提供如下证据材料：1、上海市房地产权证一份，证明涉案商铺的所有权人为本案三原告。被告对此证据的真实性及证明的内容均无异议。2、中国光大银行的银行卡一份，证明三原告根据被告要求办理银行卡，等待被告支付2012年至2013年商铺租金的事实。被告对此证据的真实性无异议，但认为无法证明三原告所述事实。3、委托经营合同一份，证明原、被告之间的房屋租赁合同关系及权利、义务约定。被告对此证据的真实性及证明的内容均无异议，并确认租金采用先付后租的方式，即每半年租金最迟自租赁期开始前日支付。4、2012年5月4日被告张贴的公告一份，证明被告违约的事实。被告对此证据要求三原告提供原件，否则对真实性不予认可。5、商品房出售合同一份，证明三原告购买了讼争的店铺。被告对此证据的真实性及证明的内容均无异议。6、个人购房抵押贷款合同一份，证明三原告购买讼争商铺向银行办理了抵押贷款手续，故被告不支付租金造成三原告的损失。被告对此证据的真实性无异议，但认为与本案缺乏关联性。7、2012年9月10日和2013年7月10日的清单二份，证明三原告属不同意与被告解除委托管理合同的当事人之一。被告对此证据的真实性及证据来源均提出异议。被告为证明其主张，向本院提供如下证据材料：1、委托书、协议、交接书，证明2012年8月7日被告已将讼争全部商铺交付小区业委会代表，2012年8月14日业主代表与被告签订协议，整体解除包括三原告在内的全部业主与被告之间的委托经营合同，同时将店内装潢和设施折抵所欠租金和违约金。三原告对委托书的真实性提出异议，认为委托书上的签名并非原告某某本人所书。对于协议和交接书的真实性表示不清楚，因其未曾与业委会办理过委托手续，故协议及交接书与三原告无关。2、商铺整体租赁合同一份及大部分业主签收租金清单一份，证明所涉的191户商铺目前已整体出租，绝大部分业主到业委会领取了2013年8月至2014年8月的租金。三原告对此证据表示希望被告提供原件，同时认为三原告未曾与业委会办理过委托手续，故租赁协议对三原告不发生法律效力，其他业主领取租金的事实与三原告无关。3、收条一份，证明被告于2012年8月6日将讼争房屋钥匙全部交付小区业委会成员。原告对此证据的真实性表示无法认可，原告未参与交接，业委会对于交接事宜也未进行过公示，原告亦没有委托业委会办理交接事宜，故业委会的行为是违法的，业委会的接收与原告无关。4、委托书及附表各一份，证明业委会接受大部分业主的委托，已将商铺整体出租给案外人上海柳鸿企业管理有限公司，并由大部分业主签收了租金。原告对此证据的真实性表示无法考量，被告提供的证据中没有原告的委托签名和租金收取签名，故该证据与原告无关。经庭审质证，对于三原告提供的证据1、证据3、证据5，被告对此证据的真实性及证明的内容均无异议，且与本案存在着直接关联性，故本院予以采信。对于三原告提供的证据2和证据6，被告对此证据的真实性无异议，但认为与本案缺乏关联性，本院经审查后认为三原告提供的银行卡所要证明的内容仅有原告方的陈述意见，无其它相应证据佐证，故本院无法确认其证明内容的真实性，故不予采信。对于贷款合同，能证明购买讼争商铺时办理了抵押贷款手续，被告不履行委托管理合同对三原告造成了一定的经济损失，故可予采信。对于三原告提供的证据4，系复印件，无原件予以核对，本院无法确认其真实性，故不予采信。对于三原告提供的证据7，系汇总表，无被告方签名或盖章确认，被告在庭审中对真实性予以否认，本院无从核实证据的真实性，故亦不予采信。对于被告提供的四组证据，目前除委托书外，被告在第二次庭审中均能提供原件予以核实，三原告亦未提供相佐证据予以否认，故本院采信提供原件的上述全部证据。对于被告未提供原件的委托书，原告方否认委托书上的签名由原告某某书写，考虑到委托书无原件核对，本院无法确认某某签名的真实性，故本院无法认定三原告与业委会办理委托事项。根据上述采信的证据及当事人的当庭陈述，本院确认以下事实：2010年5月22日，三原告向上海某某房产开发有限公司购买了坐落于上海市某某区某某镇某某新街436弄14号207室商铺，建筑面积为40.08平方米。同日，三原告与被告某某公司签订《委托经营合同》，三原告将其名下的某某新街436弄14号207室商铺委托被告统一经营。委托经营期限为八年，自2010年5月22日至2018年5月21日。合同约定，前两年租金一次性从商铺总价593，184元中扣除；第三年至第四年回报率按总价的7%回报，第五年至第六年回报率按总价的8%，第七年至第八年回报率按总价的9%，每半年返还。在委托经营期限内，双方不得解除、终止委托关系，否则按本合同第5条处理。合同第5条约定违约责任，其中5.1约定，委托经营期间，三原告应保证被告对该商铺的经营权和收益权。在委托期限内，如发生商铺所有权主体变动的情形，三原告承诺在产权变更前取得受让方遵守并继续履行本合同约定的承诺书，并会同受让方与被告共同订立本合同的权利、义务转让协议。三原告擅自解除、终止委托关系，或者转让该商铺等其他因三原告原因使被告丧失经营权和收益权，或有其他阻碍被告行使经营权行为的，被告有权要求三原告继续履行本合同。若三原告无法继续履行的，三原告同意向被告支付总房款20%的违约金，原、被告双方的违约责任相等。5.2约定，委托方不得以违约金的多少向法院要求减免。被告租赁讼争房屋后，与其关联企业上海某某餐馆有限公司、上海某某实业有限公司对某某镇某某新街348弄和436弄全部191户商铺进行整体装修，投资成立某某大酒店、某某浴场和某某宾馆。后被告因经营不善未能按合同约定的时间向三原告支付2012年5月22日起的租金。2012年8月6日，《某某新街》191户商铺业主代表陈波出具收条，载明，今收到某某桑拿、酒店所有钥匙，已移交完毕，物资清单已确认。2012年8月7日，移交人某某和接收人业委会四位代表在见证人某某见证下办理了某某大酒店、某某浴场、某某宾馆的内部装潢及经营设备的移交手续。2012年8月14日，被告与《某某新街》191户商铺业主代表（或《某某新街》业委会筹备组）、上海某某餐饮有限公司及上海某某实业投资有限公司签订协议，被告为协议的甲方，《某某新街》191户商铺业主代表（或《某某新街》业委会筹备组）为协议的乙方，上海某某餐饮有限公司及上海某某实业投资有限公司为协议的丙方。协议载明：甲乙双方借助于某某镇的政府平台，经过多次协商，于2012年7月10日形成会议纪要，明确：甲方与某某镇《某某新街》191户商铺业主的委托经营管理合同解除；甲方及其关联企业上海某某餐饮有限公司、上海某某实业有限公司投资的某某大酒店、某某浴场、某某宾馆内的装潢及经营设备折抵甲方欠付日起至解除委托经营管理合同之日止191户商铺业主的拖欠租金和解除委托经营管理合同甲方应承担的违约金；上述协议由每户业主与甲方分别签订。但是鉴于目前部分业主联系不上等原因，无法按会议纪要约定在短时间内全部完成协议签订，居于局部利益需服从整体利益的原则，由乙方代表与上海某某投资管理有限公司全部解约的业主与甲方签约，乙方负责完成后续解除委托管理合同事宜。甲方表示同意上述操作办法，双方就此达成如下协议：一、甲乙双方一致同意在本协议签订之日起解除某某镇《某某新街》商铺（铺号详见清单）的委托经营管理合同。二、甲方确保对甲方本身及其关联企业上海某某餐饮有限公司、上海某某实业有限公司投资的某某大酒店、某某浴场、某某宾馆享有没有瑕疵的所有权，甲方同意将甲方及其关联企业上海某某餐饮有限公司、上海某某实业有限公司投资的某某大酒店、某某浴场、某某宾馆中的装潢及经营设备（以下简称为“移交的资产”），全部折价赔抵甲方欠付乙方租金之日起至解除委托经营管理合同之日止拖欠的某某街348弄及436弄全体业主的租金和解除委托经营管理合同的违约金。三、移交的资产另列清单，双方在本月7日已经办理交接手续，在办理手续时某某镇司法所监督人员在场，由甲方员工及乙方集体推荐的业主代表人员签字，甲方加盖公章为准，该清单作为本协议的附件。甲方向乙方移交资产清单之后，移交资产的所有权随之转移给某某街348弄及436弄全体业主，另将属于移交资产的相关资料（如业主资料，水电管道图，设备发票，售后保修、维修卡等）同时一起移交给乙方。某某街348弄及436弄全体业主任何人不得私自动用上述经营设备和物品。四、在移交前甲方及其关联企业产生的各种需缴费用，包括水电费、煤气费、物业管理费等费用必须由甲方负责结清。五、甲方确保将移交的资产的所有权移交给乙方时不侵犯任何第三方的权益，任何第三方无权对移交的资产主张权益。六、本协议一式三份，甲乙双方各执一份，另一份于见证方某某镇司法所备案。2013年9月18日，通过某某新街业主委员会的努力，与案外人上海某某企业管理有限公司签订商铺整体租赁合同，将191户业主的商铺整体出租给案外人上海某某企业管理有限公司，租赁期限为15年，自2013年8月6日至2028年6月30日止。合同对每年的租金支付金额、免租期及违约责任等均作了约定。此后大部分商铺业主已到小区业委会领取2013年8月至2014年8月的租金。本院认为，原、被告签订的《委托管理合同》，系当事人真实意思表示，未违反法律规定，应当认定为合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。现被告未按合同约定履行义务，显属违约，应承担相应的违约责任。2012年5、6月起，被告因经营不善无法继续履行委托管理合同，如果维持现状不采取适当措施，所涉的191户商铺业主将面临损失不断扩大的危险。2012年8月6日及次日，被告将全部房产及设备交付业主代表。同月14日，被告与《某某新街》191户商铺业主代表签订解除委托管理合同协议。上述行为均属于维护全体小业主的整体利益，采取防止损失扩大的有效措施。诉讼中，业委会亦确认了业主代表的行为，故解除合同的协议对全体讼争小区内的业主均有效。同时本院注意到8月14日的解除协议中由商铺内的装潢和经营设备折抵租金和违约金针对整体业主，但未明确折抵金额和每位小业主经折抵后所得资产，故原告向本院诉讼要求被告支付租金和违约金具有合理性。本院根据本案的实际情况认定所欠租金自第三年租赁期限开始日起至2012年8月14日办理协议解除之日止计9669.71元，违约金经与装璜和设备折抵后酌定房屋总价的10%。关于三原告要求被告返还商铺、恢复原状等诉讼请求，虽然三原告认为未直接与被告解除合同，业主代表的行为不能代表三原告，但原告方在购买商铺同时，已与被告签订委托管理合同，属明知售后整体包租，涉及众多商铺。因此，各业主在与被告签订委托管理合同时，亦明知应按有利生产、方便经营、团结互助、公平合理的原则正确处理商铺各业主之间的关系。现三原告坚持要求被告返还商铺并恢复原状，将影响其他众多业主的整体利益，故此请求难以准许。综上，为保护众小业主的整体利益，维护双方当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告某某、某某、某某与被告上海某某投资管理有限公司的《委托经营合同》于2012年8月14日解除。二、被告上海某某投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告某某、某某、某某自2012年5月22日起至同年8月14日止欠付的租金9669.71元。三、被告上海某某投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告某某、某某、某某违约金59，318.40元。四、驳回原告某某、某某、某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费经减免后收取419元，由被告负担，被告所负之款于本判决生效之日起七日内缴纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  干华丽二〇一三年十二月四日书记员  张惠芳附：相关法律条文附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条 当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条 承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。