广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）深中法房终字第1230号上诉人（原审原告）：麦远华。被上诉人（原审被告）：张明珍。被上诉人（原审被告）：魏秀英。上诉人麦远华因物权纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2013）深宝法民三初字第221号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明，2010年9月22日，魏秀英作为买方、深圳市某某房地产有限公司作为卖方签订了一份《深圳市房地产认购书》，约定买方自愿认购卖方某某大厦项目的第一栋A座21层2115号房总价款人民币1134251元，签订本认购书时买方支付定金人民币20000元，自签订本认购书之日起7日内双方签订正式的买卖合同。上述认购书签订后，麦远华于2010年9月23日以魏秀英的名义向深圳市某某房地产有限公司支付了定金及首期款共计人民币234251元，剩余房款人民币90万元通过银行按揭贷款的方式支付。2010年9月23日，魏秀英出具声明书，称魏秀英所购买的位于深圳市宝安区西乡街道宝源路某某大厦A座2115房的房产并没有支付过定金、首期款及其他一切费用、购房款等，所有款项是麦远华、张明珍支付，上述房产的产权实际上是麦远华、张明珍所有，上述房产在银行的贷款及贷款所产生的一切费用、利息等由麦远华、张明珍归还与支付，上述房产所产生的收益、增值、租赁收入及其他收入等归麦远华、张明珍所有，上述房产所产生的债务、办证费用、使用费用、管理费、水电费及其他费用等由麦远华、张明珍支付。2010年10月18日，麦远华和张明珍签订《离婚协议书》，称双方于2000年6月20日登记结婚，现双方自愿离婚，共同财产分割如下：双方各自名下的财产归各自所有，位于罗湖区东昌路某某家园明某轩**归麦远华所有，，位于宝安区某某家园****归张明珍所有麦远华与张明珍将购买位于深圳市宝安中心区N2区某某家园1栋5座18C房产登记在张明珍名下，所有定金、首期款归张明珍所有，由张明珍向银行按揭借款，此债务由张明珍承担，房产所有权归张明珍，若不能转入张明珍名下，退回的所有定金、首期款归张明珍所有；其他共同财产，遵从公平原则平均分割并已经分割完毕。该协议书上加盖了深圳市罗湖区民政局婚姻登记专用章。2010年10月27日，魏秀英和深圳市某某房地产有限公司签订了《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定魏秀英向深圳市某某房地产有限公司购买涉案房产。2011年5月25日，深圳市房地产权登记中心颁发了位于深圳市宝安区西乡街道宝源路某某大厦A座2115房的房地产证，权利人为魏秀英，建筑面积62.46平方米，登记价人民币1134251元，房产证号为深房地字第X**。麦远华、张明珍以魏秀英的名义购买涉案房产后，一直由麦远华支付涉案房产的银行按揭贷款。2011年3月7日，魏秀英出具委托书，称魏秀英拥有位于深圳市宝安区西乡街道宝源路某某大厦A座2115房产，现委托张明珍、麦远华、麦远鹏为魏秀英的代理人，委托期限为2011年3月7日至2021年3月6日，委托事项为：收取上述房产的赎楼贷款，到银行申请转按揭贷款并收取转按揭贷款、到银行办理赎楼等手续、办理注销抵押登记、收取售楼款、办理房产变更手续等。该委托书于2011年3月7日在广东省深圳市深圳公证处办理了公证。2012年12月28日，张明珍为法定代表人的深圳市某某石材有限公司和深圳农村商业银行沙井支行签订了一份《贷款合同》，深圳市某某石材有限公司向深圳农村商业银行沙井支行贷款人民币120万元，贷款期限为60个月，张明珍、魏秀英作为担保人在合同上签名，同时魏秀英提供深圳市宝安区西乡街道宝源路某某大厦A座2115房作为抵押物。张明珍收到上述款项后，其中约90万元张明珍偿还了涉案房产之前的银行按揭贷款，剩余约30万元由张明珍使用。麦远华向原审法院提起本案诉讼，请求：1、确认位于深圳市宝安区西乡街道宝源路某某大厦A座2115（房产证号深房地字第XXX）房屋归属麦远华所有；2、将涉案房产过户到麦远华名下；3、张明珍、魏秀英连带承担本案诉讼费用。原审法院认为，麦远华、张明珍以魏秀英的名义于2010年9月22日向深圳市某某房地产有限公司购买了涉案的深圳市宝安区西乡街道宝源路某某大厦A座2115房，总价款人民币1134251元，麦远华支付了首期款和定金，并已经确定通过银行按揭的方式支付剩余购房款，虽然此后麦远华和张明珍离婚，且在离婚后魏秀英和深圳市某某房地产有限公司签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》、取得涉案房产的房地产证，但购买涉案房产的意思表示及和卖方达成合意形成于麦远华和张明珍离婚之前，定金和首期款的支付时间也在麦远华和张明珍离婚之前，虽然按揭贷款的偿还时间为麦远华和张明珍离婚之后，但不影响涉案房产系麦远华和张明珍夫妻存续期间决定购买并签订合同、使用夫妻共同财产支付部分房款这一事实的认定，因此在魏秀英出具声明书的情况下，涉案房产应当认定属于麦远华和张明珍共同所有，故麦远华诉请确认涉案房产归麦远华单独所有的诉讼请求原审法院不予支持。涉案房产属于麦远华和张明珍共同所有，现涉案房产登记在魏秀英名下，魏秀英本应将涉案房产过户至麦远华和张明珍名下，但由于张明珍将涉案房产作为抵押物向深圳农村商业银行沙井支行申请贷款，在该抵押登记手续注销之前，涉案房产尚不具备办理过户手续的条件，故请求办理过户手续的诉讼请求原审法院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国婚姻法》第十七条、第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认位于深圳市宝安区西乡街道宝源路某某大厦A座2115房（房房地产证号码：深房地字第XX**为麦远华和张明珍共同所有；二、驳回麦远华的其他诉讼请求。本案受理费人民币15008元，由麦远华负担人民币7504元、由张明珍、魏秀英共同负担人民币7504元。上诉人麦远华不服一审判决，向本院提起上诉，称：一、一审判决未查明张明珍与魏秀英系亲属关系，片面采信魏秀英的不实声明，认定事实严重不清。一审中，魏秀英出具《声明书》，称其购买的讼争房屋，定金、首期款及其他一切费用、购房款等，所有款项均是麦远华、张明珍夫妻支付，该房产归麦远华和张明珍所有。一审判决采信该证据，认定该房产系麦远华和张明珍共有。麦远华认为，该认定显系错误。一审判决未能查明，张明珍与魏秀英之间系亲属关系。首先，魏秀英是张明珍的表姐，与麦远华之间存在直接的利害关系。因此，其提供的证据和陈述，缺乏足够的客观性，不能当然采信。其次，魏秀英在诉讼期间出具的《声明书》，根本不是当初购房时所写，所以不敢签署落款日期，担心被鉴定识破。该《声明书》不仅明显有利于张明珍，而且也与法院已查明事实严重不符，因为法院已认定讼争房屋的银行按揭款，均由麦远华支付。再次，魏秀英仅为讼争房屋的名义产权人，其根本无权、也无资格来界定该讼争房屋的权利归属。魏秀英作出的不实权利声明，也与其当庭答辩意见明显矛盾。该答辩意见称，对涉案房产的归属，根据各方提交的证据依据判决，而不再坚称该房产归谁所有。二、一审判决未准确划分离婚前后时段，无视债权向物权的转化过程和结果，法律理解严重偏差。一审判决除采信魏秀英的不实声明外，还以购房意思表示和部分款项支付在离婚之前，即认定讼争房屋系共同财产，而完全忽视了离婚当时，该房屋之物权尚未确立之事实，混淆了债权与物权的区分。需要指出的是，《离婚协议书》生效前，麦远华虽然以魏秀英的名义，和他人签订了认购书，并支付了部分款项（约占总房价的五分之一），但直至麦远华与张明珍办理离婚手续时，双方仅对该对外支付的款项拥有债权。此后能否取得讼争房屋的物权、以及何时能够取得物权，均不确定。最终物权的的获得，既有待于此后继续履行债务行为，也是持续性履行债务行为的转化结果。问题在于，双方离婚后的持续履行债务行为，均是麦远华孤立、独自完成的，与张明珍毫无关系，张明珍未有任何履行债务的行为。既然麦远华持续性地履行债务，那么，由此形成的财产性债权，当然也应归属于麦远华。而依照《中华人民共和国物权法》之规定，当持续性履行债务直至完毕时（实际履行总额占房屋总价款约五分之四），必然相应地转化为物权，对于由此形成的财产性物权，自然也应归属于持续履行债务直至完毕的一方，也就是麦远华。当然，应当客观承认，当讼争房屋之物权，在离婚后因为麦远华持续性履行债务的完成而形成后，应当从该财产性物权中，剥离出在夫妻关系存续期间，应当归属于张明珍的特定份额的债权。但是，对该财产性债权的剥离与分割，与张明珍是否有权获得物权，性质完全不同，二者绝不能随意混淆。一审法院的最大问题，就在于无视讼争房屋之物权的获得，横跨了离婚前后两个不同的阶段，并将离婚后由麦远华完成的持续性履行债务而转化的物权，错误地认定为夫妻共同财产。按此逻辑，麦远华与张明珍是否离婚，在法律关系上，完全没有区别；在财产关系上，也完全没有区分，因为如没有离婚，讼争房屋属于共同财产；而离婚后，由麦远华继续履行债务获得的房屋产权，也仍然属于共同财产。被上诉人张明珍答辩称：一、麦远华根本就没有认真审核一审证据，涉案证据魏秀英出具的《声明书》，本身是由麦远华自己向法庭提交的，原件亦保留在麦远华处，麦远华自始至终都确认其真实性，无任何质疑，其证明目的是用以证明涉案房产非魏秀英所有，而现在上诉理由却又自己否认自己提供的证据，故意混淆事实。二、麦远华上诉状所论述的关于物权与债权的关系，逻辑不清，不明其意，更没有法律依据支撑，其上诉理由不能成立。综上所述，麦远华上诉理由不成立，张明珍请求二审法院依法驳回麦远华，维持原判，维护张明珍的合法权益。被上诉人魏秀英经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃相关诉讼权利。本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为物权纠纷案件。魏秀英作为被借名买房人代表麦远华、张明珍与案外人深圳某某房地产有限公司签订《深圳市房地产认购书》、麦远华以魏秀英名义支付定金及首期款234251元等购房行为，均发生在麦远华与张明珍夫妻关系存续期间，且定金及首期款以麦远华、张明珍夫妻共同财产支付，所取得的财产应当认定为夫妻共同财产，麦远华认为涉案房产归其单方所有的上诉主张不成立，本院予以驳回。现涉案房产虽登记在魏秀英名下，但魏秀英确认其只是被借名买房人，房产的真实权利人为麦远华与张明珍，故原审法院确认涉案房产为麦远华与张明珍共同所有，认定事实清楚，本院予以确认。因涉案房产已设置抵押权，尚不具备办理过户手续的条件，对麦远华要求办理过户手续的上诉主张，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币7504元，由上诉人麦远华负担。本判决为终审判决。审 判 长 龚    萍代理审判员 唐    毅代理审判员 朱    宽二〇一三年八月二十二日书 记 员 廖冉冉（兼）附录相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。