湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2012）鄂洪山民商初字第00453号原告：李双平，男，1981年6月9日出生，汉族。委托代理人：赵欣，湖北朋来律师事务所律师，特别授权代理。被告：高红起，男，1988年11月16日出生，汉族，户籍地天津市蓟县侯家营镇。委托代理人：王德强，男，1969年6月23日出生，汉族，一般授权代理。委托代理人：耿晓鹏，女，1989年10月21日出生，满族，户籍地天津市蓟县侯家营镇西桥头村3区*排**号，特别授权代理。第三人：陈慧萍，女，1981年7月21日出生，汉族。第三人：湖北工业大学。法定代表人：刘德富，该校校长。委托代理人：刘居胜，上海建纬（武汉）律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人：宋闪杰，上海建纬（武汉）律师事务所律师，特别授权代理。原告李双平诉被告高红起，第三人陈慧萍、第三人湖北工业大学合同纠纷一案，本院于2012年6月21日立案受理后，依法适用普通程序审理，并组成由审判员郑萍担任审判长，审判员张俊华、陈红参加的合议庭，于2012年11月23日公开开庭进行了审理。原告李双平的委托代理人赵欣，被告高红起的委托代理人王德强、耿晓鹏，第三人陈慧萍、第三人湖北工业大学的委托代理人刘居胜、宋闪杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李双平诉称：2012年4月22日，原告与被告签订了《店铺转让合同》，合同约定被告将其经营的店铺转让给原告，同时应协助原告在签订合同后24小时内与房屋所有人签订租赁合同。合同签订后原告及第三人分期向被告支付了转让费120000元，而被告却迟迟不联系房东与原告签订合同，2012年6月6日，原告收到了湖北工业大学机械总厂商贸管理中心关于收回店面使用权的通告，至此原告才知道被告根本无意履行合同，原告找被告协商此事，被告不予理睬。现请求依法判令：1、被告向原告退还店铺转让费120000元；2、被告向原告支付违约金50000元；3、被告承担本案诉讼费及其他合理费用。原告李双平为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据一：原、被告签订的《店铺转让合同》，证明原、被告建立合同关系，以及被告违约的事实；证据二：收条三张，证明原告已经将120000元转让费全部支付给被告；证据三：《通告》一份，证明被告违约的事实。被告高红起辩称：1、被告已依约履行合同义务，没有违约行为，被告帮助原告与李海艳签订了租赁合同；2、被告已经将合同约定的实物转移到原告控制下，原告也已自行处置了，包括库存产品、相关设备，都含在转让款中；3、被告让原告掌握了奶茶相关技术和销售、供货渠道等无形资产，且已被原告利用，都含在转让款中；4、被告将门面成本交给原告，包括从李朝国处转让过来的49000元产品、设备，付李朝国3000元管理费，收条已交给原告，交给李海艳2012年2月20日至8月20日租金20000元，原告已与李海艳签订租赁合同，装修款1500元，进货库存26736元，共计100736元，这些都包含在12万元转让费里。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告高红起为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：证据一：被告高红起身份证，证明高红起的主体身份；证据二：2012年2月9日的《门面转租合同》及收条，证明1、被告高红起为诉争门店支付李朝国转让费49000元；2、李朝国对于该门店转让、获利或其他补偿就有29000元，证明高红起适当赚取转让费符合惯例；证据三：《合作经营合同》，证明被告高红起具有经营奶茶经验和相关制作技术等无形资产；证据四：2012年4月22日原、被告签订的《店铺转让合同》，证明1、转让费用120000元，转让标的包括有形资产（租金、押金、装修、设备、货物库存等）和无形资产（品牌加盟合同、制作技术、保密技术、管理经验、采购渠道、供货商资料等）；2、转让费中包含被告高红起交给李海艳的2012年2月20日至8月20日门店租金2万元；3、李双平接受了高红起提供的无形资产20000元以上；证据五：《通知》；证据六：店铺拆除后照片；证据五、六证明1、湖北工业大学与李海艳签订的租赁合同于2012年8月20日到期，李海艳与高红起签订的转租合同同样也是在2012年8月20日到期，但是湖北工业大学在合同未到期且未通知承租人的情况下，就擅自单方面拆除店铺，违反了合同法的规定，给承租人造成了严重的经济损失，应当对承租人给予经济赔偿；2、原告李双平将从被告高红起处转让而来的设备及存货卖掉，这一行为已经表明原告对与被告高红起之间的转让合同及价格的认可；证据七：装修费用收条；证据八：2012年2月至4月进货、囤货账单；证据七、八证明：1、高红起在转让店铺给李双平时，已经把门店重新装修，并且把门店的囤货和各种设备一并转让给原告李双平；2、结合证据四，李双平支付的转让费中应当包括门店装修费用、囤货价值、管理费、房租费用等实际费用。第三人陈慧萍陈述：我和原告是情侣关系。2012年4月中旬，我与高红起商讨商铺租赁事宜，我问高红起商铺产权和是否拆迁的问题，高红起说商铺是湖北工业大学保卫处的，不可能拆迁，他在保卫处有关系，房屋的承租人是李海艳，她在这里经营两年多。我和原告是分三次将转让费120000元付给高红起的，我们并不知道他是从李朝国手上转让过来的，我和高红起也没有办理交接，库存也没有高红起陈述的那么多。我认可原告的主张。第三人陈慧萍未向法庭提交证据。第三人湖北工业大学陈述：1、对于本案所诉争的门面，湖北工业大学仅与案外人李海艳签订过《经营门面租赁合同》，该合同不涉及第三方，更不涉及本案当事人李双平、高红起、陈惠萍；2、湖北工业大学与李海艳签订的《经营门面租赁合同》中约定了合同严禁私下转让，本案有可能是李海艳违反合同约定，私下擅自将房屋转租，由此产生的法律后果，只能由非法转租的各方当事人自行承担，湖北工业大学对本案当事人私下层层转租的行为，不承担任何法律责任；3、被告高红起声称，“租赁合同还未到期，湖北工业大学就将租赁的店铺拆除，属于单方面违约”。这与事实不符，湖北工业大学并无任何违约行为，相反还对合同相对人李海艳签订了《门面退租确认书》，李海艳领取了减退三个月门面租金2572元，双方终止了房屋租赁合同关系。综上，被告高红起将湖北工业大学追加为第三人，系滥用诉权的违法行为，其要求湖北工业大学承担法律责任，缺乏事实和法律依据。请求依法驳回其无理诉求。第三人湖北工业大学为支持其陈述的理由，向本院提交了如下证据：证据一：湖北工业大学授权湖北第三内燃机配件厂与李海艳签订的《经营门面租赁合同》，证明双方的租赁期限是2012年3月1日至2012年8月31日，并明确约定在合同有效期限内严禁私下转让；证据二：2012年3月13日出具给李海艳收据2张及2012年7月9日与李海艳签订《门面退租确认书》，证明双方存在的租赁合同关系已于2012年7月9日协议解除，并退还李海艳保证金及2012年6、7、8三个月门面租金共计4572元；证据三：机械总厂改革留守办在2012年6月20日发布的《公告》，证明湖北工业大学学校建设用地需要拆除，通知各租户在合同到期后不再续签。经审理查明：湖北工业大学机械总厂商贸管理中心（又称湖北第三内燃机配件厂）系湖北工业大学下属机构。2012年3月12日，在原租赁期满后，湖北第三内燃机配件厂继续将湖北工业大学商贸区南二排5号门面租赁给案外人李海艳经营奶茶，租赁期限2012年3月1日至2012年8月31日，并约定合同期内严禁私下转让，并告知出租门店属临时性门店，随时有可能拆除，因学校整体规划建设或其他客观原因需收回时，提前十五天通知，承租方应无条件退出。在上述租赁期内，李海艳将诉争门面转让给案外人李朝国经营。2012年2月9日，李朝国将诉争门面以49000元的价格转让给被告高红起经营，租期为2012年2月20日至2012年8月20日。被告高红起向李海艳交付了2000元押金及20000元租金。2012年4月22日，被告高红起与原告李双平签订《店铺转让合同》，主要约定：被告将位于湖工商贸区二排5号的店铺（原为畅饮空间）转让给原告使用，年租金40000元，转让金额120000元，分三次支付，定金2000元，预付款60000元，尾款58000元，转让范围：1、有形资产（截至2012年8月20日的租金，押金，装修，设备，货物库存）；无形资产（品牌加盟合作、制作技术、保密技术、管理经验、采购渠道、供货商资料等）；3、该店铺的承租权、经营权及商标权。被告在收到原告支付的尾款之日24小时内，协助原告与房东签订续租合同。被告如不能协助原告与房东签订续租合同或单方面终止转让，应退还原告所有转让费，并支付原告违约金50000元等。合同签订后，原告于2012年4月19日、22日、23日分三次支付被告2000元、60000元、58000元，合计120000元。2012年4月25日，被告将湖工商贸区二排5号的店铺（原为畅饮空间）交付原告，双方没有办理交接手续，店铺内设施及库存不清。转让合同签订后一周内，被告带着原告与李海艳签订了一份合同，但一直未能协助原告与湖北工业大学签订合同。2012年6月6日，原告接到湖北工业大学机械总厂商贸管理中心的书面拆迁通告，通告称所有租赁合同到期均不再续签，合同已到期的，到期日即为清场退店之日；合同未到期的在合同到期前做好退还店铺准备。同年6月20日，湖北工业大学机械总厂留守办发出公告，称：2012年7月10日之前，自愿提前终止租赁合同的商户，对其减退最后三个月租金（6、7、8三个月），并按约定退还押金。同月9日，李海艳与湖北工业大学机械总厂商贸管理中心签订《门面退租确认书》后，湖北工业大学机械总厂商贸管理中心退还李海艳门面押金2000元及6、7、8三个月租金2572元，合计4572元。在此期间，原告将店铺内设施变卖后搬离，该诉争门面随之被拆除。嗣后，原告与被告协商不成，遂起诉来院，诉如所请。上述事实，有《经营门面租赁合同》、《门面退租确认书》、李海艳出具的收条两张、《门面转租合同》、《店铺转让合同》、高红起出具的三张收条、《通告》、《公告》、当事人陈述等证据佐卷证实。本院认为，原、被告双方签订的《店铺转让合同》系当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规的规定，为有效合同，虽然原、被告在签订《店铺转让合同》时，未取得第三人湖北工业大学的同意，但在第三人湖北工业大学未解除其与李海艳的《经营门面租赁合同》时，不影响该《店铺转让合同》的效力，双方应遵照执行。原告履行了交付转让款120000元的义务，被告仅交付了店铺经营权、设施及被告在其承租期内的房屋使用权，对于合同约定的被告在收到原告支付的合同尾款之日24小时内，即在2012年4月24日前，被告应履行协助原告与房东即第三人湖北工业大学签订续租合同的义务，但被告并未促成原告与第三人湖北工业大学签订房屋租赁合同。事实上，由于第三人湖北工业大学建设规划需要，该诉争店铺已被纳入拆迁的范围且已被拆迁，第三人湖北工业大学已不可能与商户续签房屋租赁合同，故被告的行为已构成违约，应承担违约责任。被告应依约退还原告转让款107034元（已扣除原告使用房屋二个月的租金6666元、被告已付的押金2000元及原告自认的设备变卖价款4300元）。因原告在签订合同时对房屋权属及房屋现状缺乏必要的了解，导致其无法续租，原告也应承担相应的责任，故对原告要求被告支付违约金50000元的诉请，本院不予支持。由于双方没有设备移交清单及价格，对于被告转让的无形资产、装修价值等也无明确约定，故本院对转让款中应扣减的该部分无法认定，对此节不作处理。原、被告双方在合同中约定的“房东”虽然不明确，但按照人们的习惯，房东应指房屋的所有权人或有权出租该房屋的人，在本案中李海艳仅为第一承租人，出租人为第三人湖北工业大学下属的湖北工业大学机械总厂商贸管理中心（又称湖北第三内燃机配件厂），故合同中所指的房东应为第三人湖北工业大学。故被告认为合同中所指的房东为李海艳，原告已与李海艳签订了合同，被告没有违约的抗辩理由无事实依据，本院不予采信。被告认为原告处置了转让的有形资产、无形资产，被告不应退还转让费的抗辩理由，因无证据证实，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告高红起退还原告李双平转让款107034元；二、驳回原告的其他诉讼请求。上列应付款项，于本判决生效后十日内付清。逾期支付的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3700元（原告已预缴1850元），由原告负担1260元，被告负担2440元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》的规定，预交上诉案件受理费，款汇至武汉市中级人民法院，收款单位全称：武汉市财政局非税收入汇缴专户市中院诉讼费分户；帐号：079501040000393；开户行：农行武汉市民航东路分理处832886。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判长 郑 萍审判员 张俊华审判员 陈 红二〇一三年十二月三十一日书记员 胡晶晶