贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)黔01民终758号上诉人（原审被告）：贵阳恒隆置业有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区世纪城Ｘ组团1-5栋写字楼和1-5栋商业第1、2、3、4、5栋2单元12层5号房。法定代表人：苏华，该公司董事。委托诉讼代理人：牟洪亮，贵州贵达律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘继丹，贵州贵达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：汤慧虹，女，1967年10月11日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：张俊，贵州天筑律师事务所律师。委托诉讼代理人：王正江，贵州天筑律师事务所律师。原审第三人：中国工商银行股份有限公司贵阳金阳支行，住所地贵州省贵阳市观山湖区金阳北路金龙国际花园37号楼1层1号。法定代表人：夏哈林，该支行行长。委托诉讼代理人：袁钧洋，男，1994年3月9日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区，系该公司员工。上诉人贵阳恒隆置业有限公司（以下简称恒隆公司）因与被上诉人汤慧虹及第三人中国工商银行股份有限公司贵阳金阳支行（以下简称金阳支行）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2017）黔0115民初2549号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人恒隆公司的委托诉讼代理人牟洪亮、刘继丹，被上诉人汤慧虹的委托诉讼代理人张俊、王正江，第三人金阳支行的委托诉讼代理人袁钧洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恒隆公司上诉请求：一、撤销原判第一、二、三、四、五、六、七、八项，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；二、一二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实明显错误。一、上诉人所售房屋通过消防验收，竣工验收合格并取得管理机构同意备案的文件，达到合同约定的交付使用条件；二、被上诉人在2017年6月15日才查验房屋并向上诉人提出房屋存在墙面渗水、地面漏水的情况，而《房屋验收表》上填写的“自元月初至今漏水问题一直未处理”系被上诉人的单方意见，与事实不符。且上诉人及时对房屋进行维修，2017年8月27日房屋已维修完毕，从被上诉人2017年6月15日查验房屋提出墙面渗水、地面漏水的问题到2017年8月27日房屋维修完毕，并未超过《商品房买卖合同》第十四条约定的90日的修复期限。故本案并不满足合同约定的被上诉人要求退房的条件。汤慧虹辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。一、被上诉人填写的《业主房屋验收表》，有上诉人的物业代表签名，一审法院对该房屋从一月初开始漏水的事实认定清楚；二、上诉人虽称涉案房屋满足行政机关竣工验收备案条件，但也不能说明涉案房屋就符合合同约定的交付条件；三、上诉人提交的短信记录足以证明该房屋存在严重的质量问题；四、一审判决主文第四项判决上诉人支付的银行本金及利息只计算到2017年7月5日，但被上诉人一审诉请是要求支付到被上诉人与第三人签订的贷款合同解除之日止，请求二审法院予以审查。汤慧虹向一审法院起诉请求：1、解除原、被告双方于2015年3月14日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2014-60818）及其补充协议；2、解除原告与第三人于2015年4月3日签订的《个人购房借款/担保（抵押）合同》（合同编号：[借]字[工]行[金阳]支行[2015]年[北大046]号）；3、被告向原告返还其已支付的房屋首付款268194元及房屋维修基金5182元，共计273376元，并从原告付款之日按人民银行同期贷款利率计算利息至被告还清之日；4、被告向原告支付原告至立案之日已向第三人支付的按揭贷款的本金及利息共计75173.55元（本息均计算至原告与第三人解除《个人购房借款/担保（抵押）合同》之日止）；5、被告向第三人返还原告按揭贷款的剩余本息；6、被告赔偿原告与第三人解除《个人购房借款/担保（抵押）合同》项下原告依约应承担的违约损失；7、被告按原告全部已付款的10%向原告支付违约金；8、被告承担由办理解除银行抵押权、注销房屋备案登记等事项产生的费用；9、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年3月14日，原告购买被告位于贵阳市××号北大资源梦想城6号地块的（Ｓ01）1-3-14号房屋，并签订《商品房买卖合同》（合同编号：2014-60818），该合同第十一条约定房屋交付时间为2016年12月28日前，第十三条第1项（2）约定：交房时间逾期超过90日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的10%向买受人支付违约金。……第十四条第（二）款第3项约定：……房屋质量严重影响买受人对房屋的正常使用的，出卖人按照国家和本地有关工程质量的规范和标准自查验该商品房之次日起90日内负责维修，并承担修复费用，若由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。修复后或经多次维修仍存在严重影响买受人正常居住使用的质量问题的，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还全部已付款，并按照中国人民银行的同期贷款利率付给利息，给买受人造成损失的由出卖人承担赔偿责任。合同签订当天原告依约交付了首付款268194元及房屋维修基金5182元，共计273376元。2015年4月3日，原告与第三人金阳支行签订《个人购房借款／担保（抵押）合同》（合同编号：［借］字［工］行［金阳］支行［2015］年［北大046］号），贷款金额为250000元，且第三人于当天将原告所贷购房款汇入被告账户。2016年12月24日，被告在《贵州都市报》上发布交房公告，通知业主办理交房手续。2017年1月，原告查验房屋后发现房屋存在墙面大面积渗水、地面漏水问题，严重影响原告对房屋的正常使用；2017年6月15日，原告查验房屋时发现墙面渗水、地面漏水问题未得到改善，并在《业主房屋验收表》中向被告阐明。2017年7月4日，原告以被告逾期交房已构成严重违约为由，致函被告解除双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2014-60818）。2017年8月27日，被告完成对涉案房屋的维修，试水7天后，于2017年9月4日短信通知原告验收。另外，自2015年4月3日至2017年7月3日，原告因涉案房屋的按揭贷款已向第三人支付本息75173.55元。一审法院认为，《商品房买卖合同》（合同编号：2014-60818）是原、被告双方在平等、自愿的基础上依法订立的，均系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，因此合法有效，对原、被告双方具有法律约束力，原、被告均应依法享有合同权利、承担合同义务。本案的争议焦点为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2014-60818）中约定的解除条件是否已达成。根据原、被告的陈述以及业主房屋验收表，原告于2017年6月15日对经被告整改维修完毕后的涉案房屋进行检验确认，明确涉案房屋自2017年1月初起一直存在墙面大面积渗水、地面漏水的情况。由此证明，自2017年1月初至2017年9月4日被告通知原告房屋维修完毕，涉案房屋一直处于不符合《商品房买卖合同》第十四条第（二）款第3项约定的正常使用条件，最终导致被告逾期向原告交付房屋。自2017年1月初原告查验房屋后发现质量问题至2017年6月15日原告通过《业主房屋验收表》向被告反映房屋所有的问题后被告开始对房屋进行维修，被告履行维修义务的期限已经超过《商品房买卖合同》约定的90日；依照《商品房买卖合同》第十一条，被告应当在2016年12月28日前向原告交付房屋，但到2017年6月15日，由于被告需对涉案房屋进行维修导致其逾期向原告交房，逾期期限超过90日，被告应依约承担逾期交房的责任，原告有权退房；根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。综上所述，对原告解除《商品房买卖合同》的诉请，予以支持；对被告认为《商品房买卖合同》解除条件不具备的辩解，法院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”，根据庭审查明被告应返还原告已支付的房屋的首付款268194元及房屋维修基金5182元，共计273376元，并从原告付款之日（2015年3月14日）按人民银行同期贷款利率计算利息至被告还清之日，原告的该项诉讼请求不违反法律规定，予以支持。同时，《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”，第三人向原告提供按揭贷款后，自2015年3月14日起原告至2017年7月3日原告已向第三人支付贷款本息75173.55元，被告应返还原告贷款本金及因贷款而产生的利息，原告请求被告支付至本案立案之日的贷款本金及利息75173.55元的诉讼请求予以支持；庭审中第三人对原告诉请的“解除原告汤慧虹与第三人中国工商银行股份有限公司贵阳金阳支行于2015年4月3日签订的《个人购房借款／担保（抵押）合同》（合同编号：［借］字［工］行［金阳］支行［2015］年［北大046］号）”不持异议，认为保障银行贷款按时偿还即可，原告的该项诉讼请求予以支持，本案中的主合同解除系被告的违约行为所致，且银行贷款已由被告收取，原被告双方的《商品房买卖合同》解除后，被告收取的房款本应退还原告，为减少还贷环节，尚未偿还的银行贷款由被告偿还，因此产生的违约损失由被告承担。此外，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”按双方合同约定被告本应向原告支付已付房款的10%的违约金即（273376元+75173.55元）×10%＝34854.95元，符合合同约定，予以支持，本案合同解除后因办理解除银行抵押权、注销房屋备案登记等事项所产生的费用由被告承担。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条、第二十四条、第二十五条之规定，判决：一、解除原告汤慧虹与被告贵阳恒隆置业有限公司于2015年3月14日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2014-60818）及其补充协议；二、解除原告汤慧虹与第三人中国工商银行股份有限公司贵阳金阳支行于2015年4月3日签订的《个人购房借款／担保（抵押）合同》（合同编号：［借］字［工］行［金阳］支行［2015］年［北大046］号）；三、被告贵阳恒隆置业有限公司于本判决生效后十日内向原告汤慧虹返还其已支付的房屋的首付款及房屋维修基金共计273376元，并从原告付款之日（2015年3月14日）按人民银行同期贷款利率计算利息至被告贵阳恒隆置业有限公司还清之日；四、被告贵阳恒隆置业有限公司于本判决生效后十日内向原告汤慧虹支付其截止到本案立案之日（2017年7月25日）已向第三人中国工商银行股份有限公司贵阳金阳支行支付的（Ｓ01）1-3-14号房屋的本金及利息75173.55元（本息均计算至原告与第三人中国工商银行股份有限公司贵阳金阳支行解除《个人购房借款／担保（抵押）合同》之日止）；五、被告贵阳恒隆置业有限公司向第三人中国工商银行股份有限公司贵阳金阳支行返还原告汤慧虹（Ｓ01）1-3-14号房屋的按揭贷款剩余本息；六、被告贵阳恒隆置业有限公司赔偿原告汤慧虹与第三人中国工商银行股份有限公司贵阳金阳支行解除《个人购房借款／担保（抵押）合同》后原告汤慧虹依约应承担的违约损失；七、被告贵阳恒隆置业有限公司于本判决生效后十日内向原告汤慧虹支付违约金34854.95元；八、被告贵阳恒隆置业有限公司承担因办理解除位于贵阳市××号北大资源梦想城6号地块的（Ｓ01）1-3-14号房屋银行抵押权、注销房屋备案登记等事项所产生的费用。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3264元（原告汤慧虹预交），由被告贵阳恒隆置业有限公司承担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审经审理查明事实与一审认定事实一致，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，上诉人恒隆公司与被上诉人汤慧虹签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，系合法有效的合同，双方均应按照约定履行各自义务。本案争议焦点为本案是否达到双方签订的《商品房买卖合同》中约定的解除条件。关于该焦点，本院认为，在2007年6月15日的《业主房屋验收表》中已经明确记载涉案房屋从2017年1月初就一直存在墙面大面积渗水、地面漏水的情况，且物业代表也在该验收表上签字。虽然上诉人主张该表为被上诉人自行填写，系被上诉人单方意见，与事实不符，但未提交任何证据予以推翻该表所记载的事实，其主张没有事实依据，本院不予采信。一审判决依据双方陈述及《业主房屋验收表》对该房屋从一月初就存在大面积渗水、漏水的事实予以认定并无不当。至于上诉人主张涉房屋完全符合合同约定的交付条件不应解除合同的上诉意见，本院认为，上诉人交付的房屋虽然已通过消防验收并取得竣工验收备案，但经被上诉人验收房屋，该房屋存在大面积渗水和漏水等质量问题，且上诉人长时间未予修复。根据《商品房买卖合同》第十四条第二款第3项约定，上诉人应在被上诉人查验该房屋次日起90日对存在问题进行修复，但涉案房屋在2017年1月初就出现质量问题，到2017年6月15日仍然未修复，上诉人履行维修义务的期间已经超过合同约定的90日，同时，根据《商品房买卖合同》第十三条约定，上诉人逾期交房的期限已经超过90日，被上诉人有权选择退房，故本案已经达到双方合同约定的解除条件，一审法院判决解除双方签订的《商品房买卖合同》且支持被上诉人相关诉请并无不当，本院依法予以维持。对于被上诉人提出其诉请第四项系要求上诉人支付至《个人购房借款/担保（抵押）合同》解除之日止其向第三人支付的按揭贷款的本金及利息，一审判决仅计算至2017年7月25日的答辩意见，本院认为，一审判决虽计算至2017年7月25日，但在判决主文第四项中已明确写明本息均计算至被上诉人与第三人金阳支行解除《个人购房借款/担保（抵押）合同》之日止，故一审判决对于被上诉人的该项诉请已全部予以支持，并无错误。综上，上诉人恒隆公司的上诉理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6528元，由上诉人贵阳恒隆置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 龙珑审 判 员 刘妍审 判 员 韦娟二〇一八年四月十八日法官助理 石敏书 记 员 杨欢