云南省会泽县人民法院民 事 判 决 书（2018）云0326民初404号原告谢培荣，男，汉族，1949年11月13日生，云南省会泽县人，教师，住曲靖市。被告王碧清，女，汉族，1972年10月30日生，四川省射洪县人，个体户，原住四川省射洪县太和镇桂仙路27号，现住会泽县，（未到庭）委托诉讼代理人王宴刚，男，汉族，1970年4月23日生，个体户，原住四川省射洪县复兴镇青杠桠村2组11号，现住会泽县，系王碧清哥哥，特别授权代理。原告谢培荣诉被告王碧清物权保护纠纷一案，本院受理后，依法由审判员夏虎成独任审判，公开开庭进行了审理。原告谢培荣、被告王碧清的委托代理人王宴刚到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告谢培荣诉称，我继承父母遗产取得会泽县房屋，我多次向被告出示相关房屋产权证，要求被告王碧清将占用的房屋归还自己，被告以各种理由拒绝归还房屋给原告造成损失，诉请法院判令被告立即归还房屋并赔偿损失2.4万元。被告王碧清辩称，位于的铺面是我与原告的弟弟签订了租赁合同，没有侵占房屋，我与原告无合同关系，因原告多次到铺面上吵闹我无法做生意，已与原告的弟弟终止了租赁合同，房屋也交还原来的出租人，请法院依法驳回原告的诉讼请求。综合双方诉辩主张，本案的争议焦点为：1、被告王碧清是否应当将房屋归还原告谢培荣；2、被告王碧清是否应当赔偿原告谢培荣损失2.4万元。原告针对自己的主张，提供了下列证据：1、身份证复印件一份，证明原告主体适格。2、房产证复印件一份，证明西内街15号房屋为原告所有。3、照片三张，证明被告占有原告房屋的事实。4、遗嘱三份、协议两份，证明原告取得房产的来源。5、谢培鑫和王碧清签的租房合同，证明租房子给被告的出租人不是谢培华、不是谢培润，是谢培鑫。证明被告提供的租房合同终止书、房屋租赁合同书是2018年3月15日造假的。6、收条一份，证明被告以1.1万元，把诉讼房屋的使用权和占有权转让给第四人谢培华。7、授权委托书一份，证明和被告签租房合同的出租人已经把诉讼房屋赔还给原告，被告代理人也签上同意，说明他们和出租人谢培鑫已经终止了租房合同，把房屋归还了原告。8、原告出租隔壁房屋（××号）的出租合同一份，证明被告帮助一个孩子占有房屋，一年获利1.1万元，谋取低价房租。9、谏议书一份，证明房屋被被告占有导致我不能按时对房屋进行改建，导致政府给予我的补助被收回。10、修缮申请表一份，证明被告阻碍了原告拆房，造成原告50000元的补偿款拿不到。经质证，被告的委托代理人对证据1、2无意见。对证据3照片认为只能证明是我们以前开的铺面，不能证明房屋是他的；对证据4认为这是他们自己的家事，真真假假与我无关；对证据5，认为合同内容一样，但是少了谢培华的手印和签字；对证据6不认可，是原告本人的预测，谢培华是谢培鑫的全权代表，我们所有交易都是和谢培华进行的；对证据7认为是不可能的，当时我们四个人商量好同意由他大哥把钱还我们，我们把钥匙还原告，但是后来原告反悔，这个委托书是无效的；对证据8、9不认可，认为我们事情还没了解怎么修缮；对证据10认为原告的修缮行为和我们没关系，涉及到产权的事与租房屋的人没有关系。被告针对自己的主张，提供了下列证据：1、身份证复印件一份，证明被告主体适格。2、房屋租赁合同一份，证明诉讼房屋是被告向谢培荣兄弟租赁的，和原告没有任何关系。3、租房合同终止书一份，证明被告已经退出该房屋，原告无缘无故起诉被告，导致原告无法经营，造成经济损失，要求原告赔偿损失。4、2011年租赁合同一份，证明在原告的老人还在世时原告还未取得所有权的时候，我们就租赁了该房屋，且一直都是与谢培鑫建立合同关系。5、收条一份，证明房屋是我们向谢培华、谢培鑫租的，房子不可能退还给原告，和原告没有任何关系。经质证。原告对证据1无意见，对证据2认为合同是假的，不认可，对证据3认为也是假的，谢培华、谢培润不是出租方，被告与第四人签订了假的合同。对证据4认为不是谢培鑫的签字，并且王宴刚非常清楚谢晋东不是房屋所有人，所以这份合同不是产权人签订的，对证据5认为谢培华没有收到房租，怎么还退还房租，证明王宴刚以1.1万元把诉讼房屋的使用权和占有权转让给谢培华，被告明知违法乱纪还把房屋转卖。通过双方当事人的举证、质证，本院认为，原告提供的证据1、2、4，被告的代理人无意见，予以采信；对证据3，只能证明照片中的房屋为原租赁的房屋，不能证明被告现在还占有管理着该出租房屋，不予采信；对证据5，对能证明在本案讼争前被告与他人存在租赁关系的事实予以采信，对其他证明目的不予支持；对证据6，仅能证明是有人付给了被告终止合同后涉及的房租，对其他证明目的不予支持；对证据7，能证明原告是受他人委托办理房屋租赁的相关事宜，付清退还剩余房租，但原告未按委托退还房租，合同履行中发生纠纷，不能证明被告有违约行为；对证据8，与本案无关，不予采信；对证据9、10，不能证明自己的损失，不予采信。对被告代理人所举的证据1，能证明被告的身份，予以采信；对证据2，能证明被告在原告还未取得讼争出租房的所有权之前与他人签订过房屋租赁协议，予以采信；证据3、5，能证明已解除原来的租赁合同，自己未在继续管理使用讼争的出租房屋，予以采信；证据4，能说明租赁关系的延续和签订人情况，对能证明案件事实的部分予以采信。通过庭审质证，本院确认如下法律事实：被告王碧清自2011年9月起开始租赁会泽县铺面做生意，签订合同一方的人为原告的弟弟谢培鑫，2016年9月15日，王碧清再次与谢培鑫签订房屋租赁合同，租期自2016年9月15日起至2019年9月15日，因谢培鑫在外工作不便照管，事后曾说过可委托谢培华处理租赁事宜，后谢培华在双方签订的房屋租赁合同中王碧清持有的那份合同中的出租方代表一栏补签上了自己的签名。2017年2月，原告通过继承的方式取得了会泽县商铺的不动产权证，成为该商铺的单独所有权人，之后原、被告为合同的签订主体及履行发生纠纷，2018年2月11日，原告以要求被告归还房屋及赔偿损失案件诉来本院。2018年3月14日，谢培鑫授权谢培荣，付清因提前收回房屋退还给被告剩余房租11000元后，房屋交给谢培荣，因谢培荣未支付给被告剩余的房租，双方未完成交接，第二天，谢培华以谢培鑫全权委托人的身份与被告授权的人签订房屋合同终止书，并付给被告剩余房租11000元后接收了原来的出租房屋。原告以被告未将房屋交给自己，案件诉来本院处理。本院认为，被告王碧清租赁房屋，一直以来是与原告的直系亲属签订租房合同，因继承法律关系导致财产权属发生变动，对局外人来说不可能知悉和全然了解掌握，根据合同的相对性，即使房屋买卖和所有权发生变动，不影响原来成立的租赁关系，即通说“买卖不破租赁”，诉讼过程中，因出租人已授权原告将剩余房租支付给被告后接收房屋，但原告未完成委托办理的事项，被告基于自己的利益，对附条件的合同，在条件未成就前享有先行抗辩权，没有将房屋交予原告，并不具有明显过错。原告是基于兄弟的授权办理房屋租赁合同解除相关事宜，在合同履行过程中发生纠纷，应由原来的出租人主张权利而非原告。原告不是合同的一方当事人，在前一租赁合同未被撤销和确认无效的情形下，以所有权人的合法权益受到侵害主张权利主体不适格。被告的授权代理人在出租人在外工作情况下，基于原来的交往情况，有理由相信家事代理的合理性，在原告家庭成员对财产权属有争议的情况下，在有人代替履行支付了剩余房租的情况下将出租房交予相对人并无不妥，按照《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款的规定：没有代理权，超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。因原告及其他兄弟间因对于处理本案讼争的出租房授权不明，造成的后果，应由相应的行为人承担。原告要求被告交还出租房，客观上被告已不再占用管理该房屋，是原告的家人在占有管理，原告可另行主张权利，本院不予支持。原告主张的房租损失，与本案不属同一法律关系，因所有权发生变动后对产生的收益分配应向相对人另行主张权利，另外主张因修建房屋的停工损失、修建房屋的补助损失，无相应证据证明，本院不予支持，综上所述，原告的主张既无法律依据，又无相应证据证明，不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条之规定，判决如下：驳回原告谢培荣的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币400元，减半收取后为200元，由原告谢培荣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。审判员  夏虎成二〇一八年四月十八日书记员  张颢馨