海南省儋州市人民法院民 事 判 决 书(2018)琼9003民初1192号海南省儋州市人民法院民事判决书（2018）琼9003民初1192号原告：江学全，男，1967年2月3日出生，汉族，湖北省南漳县人。委托诉讼代理人：吕德华，儋州市为民众法律事务所主任。被告：海南剑祥投资集团股份有限公司，住所地海南省海口市国贸二横路港澳申亚大厦12楼A室。法定代表人：杨志锋，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨剑，该公司股东。委托诉讼代理人：袁昌慧,海南信达律师事务所律师。被告：儋州瑞洲房地产开发有限公司，住所地海南省儋州市那大中兴大道成州宾馆412房。法定代表人：刘桐磊，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈雪梅，海南上哲律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐文哲，海南上哲律师事务所实习律师。原告江学全与被告海南剑祥投资集团股份有限公司（以下简称剑祥公司）、儋州瑞洲房地产开发有限公司（以下简称瑞洲公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2018年2月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人吕德华，被告剑祥公司的委托诉讼代理人袁昌慧，被告瑞洲公司委托诉讼代理人陈雪梅、徐文哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江学全向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告于2015年1月1日签订的《郁金香郡申请书》合法有效；2.依法判令被告于2018年12月30日前将原告所购买的”郁金香郡”4号楼1单元902号房交付给原告使用；3.一切诉讼费用由被告承担。事实和理由：两被告共同开发儋州市”郁金香郡”商品楼项目，尔后在该项目的面临大街旁边建好”郁金香郡”售楼大厅，并由剑祥公司向外公开售楼，我们广大业主依被告的公开售楼邀约到”郁金香郡”售楼大厅与之交付售楼款项进行售楼交易。我们售得该楼宇时并未见瑞洲公司在该售楼大厅里有任何字样表示。依据被告剑祥公司在交易时给我们的答复为:”2014年底前将我们所买得的楼宇交付使用”，可是我们等来的竟是因两被告之间的内部纠纷而损害了我们的合法权益。两被告不论其怎样狡辩都不能对抗我们第三人的善意取得行为，为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。被告剑祥公司辩称，我方没有与原告签订任何商品房买卖合同，双方签订的《郁金香申请书》属于认购合同书。原告只是申请买房，原告有意向买房，与我方签订申请书后向我方缴纳诚意金，待售房条件成熟后，由我方通知原告选房，原告根据我方的通知带齐手续到售楼大厅办理手续，选房成功后原告交的诚意金转化为购房款。由于我方与瑞洲公司的《合作开发协议书》已经被法院判令依法解除，”郁金香郡”的开发商为瑞洲公司，我方客观上无法履行申请书的内容，原告要求被告向原告交房，没有事实依据。被告瑞洲公司辩称，本案原告江学全诉请要求瑞洲公司继续履行涉案合同没有事实和法律依据，理由如下：一、本案讼争的法律关系是商品房预约合同纠纷，合同只对合同当事人产生约束力，对合同当事人以外的人不发生法律效力。1.涉案合同是由被告剑祥公司与原告江学全签订，并且也是由被告剑祥公司收取了原告江学全的款项，瑞洲公司从未参与。2.虽然瑞洲公司与剑祥公司曾经合作开发”郁金香郡”项目，但是双方合作开发关系已经于2016年11月25日由海南省第二中级人民法院作出的（2015）海南二中民二初字第9号《民事判决书》确认解除。3.基于”郁金香郡”项目是登记在被告瑞洲公司名下的在建工程项目，所以，即便在两被告合作开发期间，两被告也是约定公章共管，对外销售房产也都是由被告剑祥公司提出加盖被告瑞洲公司公章申请，被告瑞洲公司同意盖章的销售合同才是合法有效的合同；被告剑祥公司根本无权以其自己的名义对外销售房屋。4.本案涉案合同是被告剑祥公司单独实施的行为，根据合同相对性的原则，应当由被告剑祥公司独自承担相应法律责任，与被告瑞洲公司无关。二、本案涉案的房产在销售时，并未取得《商品房预售许可证》，2017年12月28日瑞洲公司才取得《商品房预售许可证》。因此，原告在本案中关于要求瑞洲公司继续履行其与剑祥公司签订的合同的主张，没有事实和法律依据，请求人民法院予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提供的《郁金香郡申请书》、《收据》及剑祥公司、瑞洲公司提供的（2015）海南二中民二初字第9号《民事判决书》，经质证，各方当事人对真实性均无异议，本院认为该四份证据内容真实、形式合法、与本案具有关联性，可以作为认定本案事实的依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据及庭审笔录，本院认定事实如下：2015年1月1日，原告交付170000元购房首期款给被告剑祥公司，被告剑祥公司出具《收据》给原告，载明”今收到江学全交来首期款170000元”。同日，原告到”郁金香郡”售楼处与剑祥公司签订一份《郁金香郡申请书》，剑祥公司作为甲方，原告作为乙方。双方约定原告申请意向购买的房屋为”郁金香郡”项目4号楼1单元902房，面积98.54平方米，每平方米2300元，房屋总价款226642元。申请书申请须知事项包括”交纳诚意金后甲方通知选房时，乙方按照甲方通知带齐资料到售楼处办理手续。如因国家政策发生变化，乙方未能选购，甲方将如数退还乙方诚意金，并按照银行同期存款利率退还利息。选房时，甲方未按现约定的价格办理签约手续，乙方有权放弃选房，甲方如数退还乙方所交纳的诚意金。乙方选房成功后，诚意金自动转为购房款使用。具体选房日期，甲方将以电话或者短信方式通知乙方，并在售楼处公示......”。”郁金香郡”房地产开发项目是瑞洲公司取得土地使用权。2012年3月28日，瑞洲公司与剑祥公司签订《合作开发协议书》，约定双方共同开发建设该项目，由瑞洲公司提供建设用地，剑祥公司投入建设项目全部资金，剑祥公司以瑞洲公司名义进行项目开发建设，瑞洲公司与剑祥公司按三比七的比例进行房屋分配。双方签订《合作开发协议书》后，又陆续签订了五份补充协议，就房屋分配的调整进行了相关约定。根据协议约定，”郁金香郡”房产由剑祥公司负责以瑞洲公司的名义对外预售，购房款统一进入双方约定的共管账户，双方还约定公章共管。涉案商品房预售的流程为剑祥公司在”郁金香郡”负责接待购房者，购房者确定购买房屋后，剑祥公司的销售人员则将商品房预售合同交于购房者签名，之后再将合同交于瑞洲公司加盖公章，购房者与瑞洲公司的商品房预售合同关系正式确立，同时购房者支付的购房款进入共管账户。但在剑祥公司实际操作售房时，因剑祥公司与瑞洲公司发生纠纷，剑祥公司则在原告申请购房的申请书上加盖其公司的公章，并收取原告的诚意金。至原告起诉时，原告未与剑祥公司或瑞洲公司签订正式的商品房买卖合同。另查明，2016年11月21日，海南省第二中级人民法院作出（2015）海南二中民二初字第9号民事判决书，判决剑祥公司与瑞洲公司签订的《合作开发协议书》及五份补充协议于2015年6月4日解除。涉案工程项目已于2017年12月28日取得预售许可证，”郁金香郡”项目于2018年初复工建设。本院认为：原告与被告剑祥公司签订《郁金香郡申请书》，约定所要订立商品房买卖合同（本约）的标的物及价金计算标准，以作为将来订立正式商品房买卖合同的依据，案由宜定为商品房预约合同纠纷。《郁金香郡申请书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。但是，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条”商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”和《商品房销售管理办法》第十六条”商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项”的规定，涉案申请书不具备上述商品房买卖合同的必备条款，不是真正意义上正式的商品房买卖合同，故，原告主张《郁金香郡申请书》为商品房买卖合同，于法无据，本院不予采信。关于原告要求被告于2018年12月30日前交付涉案房屋的诉讼请求。根据上述本院认定的《郁金香郡申请书》的性质，该申请书实质为认购书，并非商品房买卖合同，原告依据该申请书要求被告交付房屋，没有事实和法律依据。另外，申请书并未包含交房条件和交房时间。故对原告要求被告交付房屋的诉讼请求，本院不予支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《商品房销售管理办法》第十六条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告江学全与被告海南剑祥投资集团股份有限公司于2015年1月1日签订的《郁金香郡申请书》有效。二、驳回原告江学全的其他诉讼请求。案件受理费1850元，由原告江学全负担1500元，被告海南剑祥投资集团股份有限公司负担350元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。审判员 吴 丹二〇一八年四月十一日书记员 杨堰婷附：本案适用的相关法律条文《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。