河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0305民初7088号原告（反诉被告）：洛阳市溪海商贸有限公司，住所地：洛阳市涧西区青岛路15号新上海商厦。法定代表人：肖涛，职务：经理。委托代理人：周义，河南洛神律师事务所律师。被告（反诉原告）：洛阳中房地产有限责任公司,住所地：洛阳市涧西区青岛路东新上海商厦。法定代表人：杨杰，职务：董事长兼总经理。委托代理人：王栋，河南永晖律师事务所律师。原告（反诉被告）洛阳市溪海商贸有限公司（以下简称溪海商贸公司）诉被告（反诉原告）洛阳中房地产有限责任公司（以下简称中房公司）为服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。溪海商贸公司的法定代表人肖涛、委托代理人周义、中房公司的委托代理人王栋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）溪海商贸公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付拖欠的物业管理费1701604.26元暂计算至2018年12月31日；并判令被告支付利息自2018年12月31日起按银行同期贷款利率计算至付物业管理费之日止，暂计至2020年5月31日为144636元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告系原国有新上海商厦的职工组成的公司，被告系原国有新上海商厦的上级单位，新上海商厦是被告的二级机构，国企改制时，被告拿走了新上海商厦大楼的产权，考虑到原新上海商厦职工的生活，改制后的被告把新上海商厦继续交给由原职工组成的原告管理，用以维持改制职工生存也保证社会和谐。原告公司成立前后一直管理着新上海商厦，维护大楼的正常经营。签署协议前由被告直接给原告职工发过一年多工资。为方便工作以及票据开具。原、被告于2012年1月1日签订《委托管理协议书》，并约定每年在收取客户租赁费用的同时，支付给原告已收租金的25%作为物业管理费用，协议到期后，双方虽没有再签订书面协议，但双方仍一直以此协议为基础，实际履行至今，原告一直在管理新上海商厦的物业管理，被告也向原告断断续续支付了部分物业管理费用，但后被告多次以投资房地产运营资金紧张为由，一拖再拖，没有按协议约定足额支付。为维护原告合法权益，特此起诉。被告（反诉原告）中房公司辩称，1、委托服务协议自2014年12月31日到期，已对双方无约束力。协议到期后，双方并未续签新的服务协议，溪海公司无权再要求中房公司按照原协议约定向其支付服务费。2、原协议到期后，双方是按照溪海公司的实际工作量按劳支付服务费，因为溪海公司无物业服务资质，所以，中房公司不能再与其签订服务协议，但考虑到溪海公司的特殊性，同意由溪海公司为新上海大厦提供服务，但费用是按照溪海公司的实际工作量及开支核定服务费用。截至目前，中房公司已按照溪海公司实际工作量以及溪海公司的申请，向溪海公司全额支付了服务费，不存在拖欠行为。3、原协议到期后，双方只存在事实合同关系，服务费就应当在发生时进行支付，原告起诉时间是2020年8月31日，所以，在2017年8月31日之前所发生的服务费，即便中房公司应当支付，也已超过诉讼时效。综上，恳请驳回原告的诉讼请求。被告（反诉原告）中房公司本院提出反诉请求：1、请求法院依法判令自2021年1月1日起，终止反诉原被告之间委托管理新上海商厦的委托关系；2、请求法院依法判令反诉被告向反诉原告返还用洛阳市涧西区青岛路新上海商厦4楼及后院的房屋；3、请求法院依法判令本诉及反诉的诉讼费用由反诉被告（本诉原告）承担。事实与理由：中房公司与溪海商贸公司于2012年1月1日签订《委托管理协议书》，约定中房公司委托溪海公司对新上海大厦进行物业管理，由中房公司向溪海公司支付管理费，并提供办公场所，协议期限三年。协议到期后，因溪海公司不具备物业管理资质，但考虑到溪海公司系新上海商厦原职工设立，故中房公司同意由溪海公司对新上海商厦进行日常管理，按实际工作量支付管理费，不再按原协议执行。因溪海公司没有相关物业管理资质，且管理服务不到位，经常出现租户投诉等情况，给中房公司造成较大损失，现中房公司为提升搭设出租环境，要求终止与溪海公司的委托关系，另行聘请物业公司对新上海商厦进行管理，终止后，溪海公司应返还中房公司为其提供的新上海商厦4楼及后院一间办公场所。恳请贵院依法支持洛阳中房地产有限公司的诉讼请求。原告（反诉被告）溪海商贸辩称，1、在中房公司未结清管理费的情况下，不应当结束双方的管理关系。2、我们请求的是给付之诉，中房公司的反诉不是同一个诉。3、依据改制协议而建立的委托关系，在没有解决职工去向和拖欠工资等一系列问题之前，中房公司无权解除委托，把问题推向法院、社会。4、法院不应当支持中房公司的不诚信行为。（1）改制时改制职工为了让中房有更多资产能够贷款加大资金运转，将中房大厦、新上海商业大厦两栋大楼交中房公司所有，原新上海商业大厦的职工改制后单独组成一个没有大厦的公司，中房公司当时保证继续由原职工管理，按照正常思维，不会把所有资产交给几个大股东，把自己弄得没有固定资产的单独生存，不符合逻辑，也不符合国家改制初衷。中房公司应继续按约定履行承诺且及时付款，不能一再失信。（2）中房公司在几个股东的操纵下，欠溪海公司的费用没有清结。更欠溪海公司借给其的36万元资金，溪海公司法人个人借给中房公司10万元集资款，至今未还。假若解除消息传出，中房公司欠溪海公司个人的集资款也是一笔巨额费用，至今也没有偿还，必然引发更多诉讼。不但会增加法院的诉累，还试图把矛盾移向人民法院，居心不良。最重要的是，因为周山大道扩建，中房公司的大股东准备私吞新上海商厦这上亿元的拆迁费，才是其根本目的。（3）溪海公司的职工一直管理新上海大厦至今，多次获得辖区政府的表彰，中房公司投资失败，才由中房大厦撤出，近几年才退到新上海大厦楼上，拿物业资质为理由说事儿，十分无知。因为有这栋大楼开始，我们一直在管理。并且2018年国务院698号令，因放管服问题删除了物业管理资质的规定，老物业管理条例的24条、32条、60条、61条涉及物业资质的，都被删除了。5、我们对中房公司仁至义尽，其资金紧张时，拖欠水电费，均由溪海公司职工个人垫资帮助其缴费运转，其法人杨杰带着我们的职工谷予川、郭巧丽到涧西供电公司，将电费每月分由两次交付，当时对我们的管理与支持表示了感谢。所以，请中房公司首先解决拖欠溪海公司的资金，因为我们已经拖欠职工几十个月的费用。还清借我公司的款项，还清借我们职工的所有款项及利息，付清我们的股权转让费，再协商让职工与溪海公司离开的问题。经审理查明，中房公司系溪海商贸公司的股东之一，双方签订的《委托管理协议》约定中房公司是新上海商业大厦房地产的所有人，溪海商贸公司是海博公司退出大厦后，由职工自愿入股、民主选举注册成立的企业法人，中房公司委托溪海商贸公司对大厦进行全面物业管理，并协助中房公司招商，协议中对双方各自的权利、义务进行了约定，并约定中房公司每年在收取客户租赁费用的同时，支付给溪海商贸公司已收租金的25%作为物业管理费用，该协议暂定有效期叁年，自2012年1月1日至2014年12月31日止。庭审中，溪海商贸公司提交了两份中房公司出具的委托书，出具日期分别为2011年12月1日和2015年1月19日，期限均为3年。本案的争议焦点之一系《委托管理协议》是否已于2014年12月31日终止。结合溪海商贸公司提交的2015年1月19日的《委托书》、记账凭证、水电费收取凭证等证据以及中房公司反诉状中陈述的事实和理由能够证明溪海商贸公司在2015年之后依然在涉案的办公场所经营并提供管理服务，在此情况下，中房公司辩称双方的委托管理协议已于2014年12月31日终止的意见，与实际情况不符，本院不予采纳。本案的争议焦点之二系中房公司应向溪海商贸公司支付的管理费标准及欠款数额。中房公司辩称2015年起双方是按溪海商贸公司实际工作量按劳支付服务费，对此溪海商贸公司不予认可，因中房公司未提交证据证明双方对管理费达成变更协议，其主张变更管理费的意见，依据不足，本院不予采纳。根据溪海商贸公司及中房公司的双方陈述，在实际经营过程中，有部分商户经中房许可将租金直接交付给了溪海商贸公司，庭后组织双方对账期间，双方对租金总数额等未能达成一致意见。溪海商贸公司提交的情况说明中载明的2015年收取的租户租金数额和2016年至2018年期间的租金数额差距悬殊，且该部分差距是其诉求中的主要部分，考虑到2016年至2018年期间市政建设等对沿途物业出租造成的影响，在双方无明确对账、核算的情况下，对房屋租金数额的认定上，不宜直接以2015年的租金支付标准推算2016至2018年期间的费用。欠款数额暂以中房公司2015年与2016年至2018年之间的拨付数额为对照进行计算，剩余部分，由双方对账、核算后再行结算或另案主张为宜。溪海商贸公司提交的2015年拨付数额为157997.40元，2016年拨付数额为84010.68元、2017年拨付数额为48543.69元、2018年拨付数额为50576.52元，2016年至2018年期间累计差额共计290861.31元。本院认为，溪海商贸公司与中房公司签订的《委托管理协议》系双方当事人的真实意思表示，双方之间的服务合同关系成立。结合双方陈述及答辩意见，溪海商贸公司与中房公司有一定的历史渊源，至今中房公司依然是溪海商贸公司的股东之一，在双方尚未结清管理费等费用的情况下，中房公司终止委托关系、返还房屋等诉求，本院不予支持。中房公司应付溪海商贸公司的物业管理费用暂以拨付款差额290861.31元为基数计算，差额之外部分，由双方公司对账、核算后再行结算或另案主张。溪海商贸公司主张的逾期支付利息起算期限，本院予以采纳，利息标准2019年8月20日前按银行同期贷款利率计算为宜，自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告（反诉原告）洛阳中房地产有限责任公司于本判决生效后五日内向原告（反诉被告）洛阳市溪海商贸有限公司支付物业管理费290861.31元及利息（利息以290861.31元为基数，自2018年12月31日起至2019年8月19日期间，按银行同期贷款利率标准计算，自2019年8月20日起至债务清偿之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；驳回原告（反诉被告）洛阳市溪海商贸有限公司的其他本诉请求；三、驳回被告（反诉原告）洛阳中房地产有限责任公司的反诉请求。如未按本判决指定的履行期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10708元（本诉部分），由洛阳市溪海商贸有限公司承担4708元，由洛阳中房地产有限责任公司承担6000元。案件受理费900元（反诉部分），由洛阳中房地产有限责任公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  张通通二〇二一年二月十九日书记员  师丽锋