广东省增城市人民法院民 事 判 决 书（2013）穗增法民三初字第103号原告：彭建金，男，1979年11月25日出生，汉族。委托代理人：李神康，广东正大联合律师事务所律师。被告：广州百鸿房地产开发有限公司。法定代表人：陆圣时，该公司经理。委托代理人：谢小海，广东伯方律师事务所律师。原告彭建金诉被告广州百鸿房地产开发有限公司（以下简称百鸿公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘勋独任审判，公开开庭进行了审理。原告彭建金的委托代理人李神康、被告百鸿公司的委托代理人谢小海均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭建金诉称：2010年6月13日，被告百鸿公司与原告彭建金签订房屋买卖合同，约定原告彭建金购买被告百鸿公司位于增城市荔城街百晟·汇翠湾第31幢5层501房。合同约定被告百鸿公司应于商品房交付之日起210个工作日内办妥房地产权证，并将房地产权证交付给原告彭建金，逾期每日按总房款0.05%的标准向原告彭建金支付违约金。合同签订后，原告彭建金依约支付了全部房款，但是，被告百鸿公司没有通知原告彭建金提交办证资料，没有办妥房地产证。被告百鸿公司的行为已经构成违约，为此，诉至法院，请求法院判令，1、被告百鸿公司向原告彭建金支付延期办证违约金，以总房款378341元为本金，按每日万分之五的标准，支付从2013年2月26日起至被告百鸿公司办理房地产权证转移登记，并将产权人的房地产权证交给原告彭建金之日期间的延期办证违约金，暂计至起诉日为16269元；2、判令被告百鸿公司承担本案的诉讼费用。被告百鸿公司辩称：一、涉案房产延期办证，原告彭建金也负有一定的责任，被告百鸿公司在2011年向原告彭建金发出收楼通知时，已经告知原告彭建金提交办理房地产权证需要的材料，但原告彭建金没有及时提交，因此应承担相应的过错。二、根据双方补充合同的约定，被告百鸿公司向房管部门递交办证材料即视为已经完成了办理房地产权证的手续，而被告百鸿公司在约定的时间内向房管部门递件，已完成办证义务，请求法院驳回原告彭建金的诉讼请求。经审理查明：2010年6月13日，原告彭建金（乙方、买方）与被告百鸿公司（甲方、卖方）签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》，该合同约定原告彭建金向被告百鸿公司购买位于增城市荔城街荔景大道北433号31幢501房，……第七条计价方式和价款……房屋价款为378341元；……第十三条房屋交付被告百鸿公司应当在2011年10月30日前将房屋交付原告彭建金使用。……第二十一条产权登记……双方同意选择以下第2种方式为乙方办理《房地产权证》：……。2.乙方委托甲方办理。甲方应当在商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后1个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料。甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任。若甲方未在规定时间或者上述约定的期限内与乙方申请房地产转移登记的，乙方可以按照《广州市城镇房地产登记办法》的规定，单方向房地产登记机构申请办理预购商品房转移登记。第二十二条延迟办理产权登记的违约责任……。2.乙方委托甲方办理产权登记的。如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。……附件七合同补充协议……五、《商品房买卖合同》第二十二条补充的规定：……甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内递交办理产权登记的资料给房地产登记机构，房地产权证因政府部门法规、政策变更或政府办证部门原因造成房地产办证部门原因造成房地产权证因政府部门法规、政策变更或政府办证部门原因造成房地产权证延迟办理的，甲方无需承担责任。2010年7月20日和2010年9月1日，被告百鸿公司出具《销售不动产统一发票》给原告彭建金，注明被告百鸿公司收到原告彭建金264000元购房款和114341元购房款。2012年4月26日，原告彭建金从被告百鸿公司处接受了涉案房屋。2012年6月6日，百鸿公司取得增城市建设局核发的涉案房屋所涉工程的《竣工验收备案表》，该表注明涉案房屋所涉工程于2012年1月13日竣工，以及百鸿公司提供了监督站出具的电梯验收准用证等内容。本案审理中，一、被告百鸿公司提交《送案清单》载明：……登记字号，13登记12337295；合同号201006134022；买方，彭建金；地址，增城市荔城街荔景大道33号31幢501房；……提交时间2013年3月18日……。对此原告彭建金予以确认。二、原告彭建金陈述在2013年3月27日取得涉案房屋的《房地产权证》，对此被告百鸿公司予以承认。三、原告彭建金表示办理及交付房地产权证的时间从2012年4月26日起计210个工作日，即被告百鸿公司应从2013年2月26日前交付房地产权证给原告彭建金，故延迟办证违约金应从2013年2月26日起计至原告彭建金取得房地产权证之日止。本院认为：原、被告双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立、有效。双方当事人应按照合同约定履行各自义务。根据合同约定，被告百鸿公司应在原告彭建金收楼之日起210个工作日内将房地产权证交付给原告彭建金，上述时间应是确定的、不可变的，除非出现不可抗力或者原告彭建金同意迟延交付房地产权证等情形，被告百鸿公司未在上述时间内向原告彭建金交付涉案房屋的房地产权证才能免责，但是被告百鸿公司并未提供证据证明其迟延交付涉案房屋的房地产权证具备上述情形。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”被告百鸿公司应积极履行办证义务，在合同规定的期限内办妥产权登记并将房地产权证交付给原告彭建金。根据合同约定，被告百鸿公司应在涉案房屋交付后的210个工作日内向原告彭建金交付房地产权证，在庭审时，原告彭建金主张办证时间从2012年4月26日起计算不违反法律约定。经本院核算从2012年4月26日起计210个工作日的时间应计至2013年2月28日止。对此，被告百鸿公司在2013年2月28日前应办妥涉案房屋的房地产权证并交付给原告。但被告百鸿公司在2013年3月27日才将涉案房屋房地产权证交付给原告彭建金，因此，被告百鸿公司应按合同约定承担违约责任。原告彭建金主张被告百鸿公司违反约定逾期办证的事实成立，本院予以确认。至于被告百鸿公司提出在2013年3月18日已履行递交办理产权登记的资料给房地产登记机构，故不应承担延迟办证违约责任的抗辩理由。根据原、被告双方签订的《广州市商品房预售合同》及附件的约定，被告百鸿公司完成向增城市国土资源和房屋管理局递件不能免除按时向原告彭建金交付房地产权证的责任，且被告百鸿公司亦无证据证明延迟办证是因政府部门原因所致，故本院对被告百鸿公司的上述抗辩理由不予采信。因经本院核算从2012年4月26日起计210个工作日的时间应计至2013年2月28日，故原告彭建金主张违约金从2013年2月26日开始计算，并无事实依据，本院不予准许。根据双方约定，被告百鸿公司支付原告彭建金延期办证违约金5107.60元（以该商品房的总价款378341元为本金，每日按0.05%的标准，从2013年3月1日起计至2013年3月27日止计算27天），故对于原告彭建金要求被告百鸿公司支付违约金超过5107.60元的部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告广州百鸿房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告彭建金支付延期办证违约金5107.60元；二、驳回原告彭建金的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费105元，由被告广州百鸿房地产开发有限公司负担25元和原告彭建金负担80元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本院一审判决部分的上诉请求数额（包括反诉费）向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。（此页无正文）审判员 刘 勋二〇一三年十二月十八日书记员 赵洁玲附本判决相关法律《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起9０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起9０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。