四川省宜宾市翠屏区人民法院民 事 判 决 书(2018)川1502民初1694号原告：宜宾市中鑫商业管理有限公司,住所地四川省宜宾市翠屏区中山生态园15幢1单元1楼1号,统一社会信用代码915115020858130690。法定代表人：罗勇，总经理。委托诉讼代理人：王琪，四川戎星律师事务所律师，执业证号15115201410577920。被告：胡键,男,1976年5月21日出生,汉族,住四川省宜宾市翠屏区。委托诉讼代理人：李凤军，四川酒都律师事务所律师，执行证号：15115200520474726。原告宜宾市中鑫商业管理有限公司（以下简称中鑫公司）诉被告胡键物业服务合同纠纷一案，本院于2018年4月8日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭审理了本案。原告中鑫公司的委托诉讼代理人王琪、被告胡键及委托诉讼代理人李凤军到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告中鑫公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告自2013年12月10日起至2016年3月31日期间的物业服务费1980元（0.48元/月/平方米×149.12平方米×27.67个月）；2.由被告负担案件受理费。事实与理由：被告系中山生态园小区业主。开发商四川省宜宾中山房地产综合开发有限公司（以下简称中山房地产公司）自2006年6月起为该小区提供物业服务。2013年12月10日原告与中山房地产公司签订了《权利义务概括转让协议》、《前期物业服务合同》并为该小区提供物业服务至2016年3月31日止。被告拒交诉请期间的物业服务费，原告多次催收未果，故诉至法院。被告胡键辩称：一、2013年12月10日，中山房地产公司与中鑫公司无权签订影响全体业主合法权益的《前期物业服务合同》。2006年6月，悦华公司撤离中山生态园小区后，中山生态园小区的业主已经全部入住中山生态园小区，根据相关规定，前期物业服务应当选聘具有物业服务资质的企业，中山房地产公司没有物业管理资质，自身没有对中山生态园小区的服务资质。二、中鑫公司和被告之间没有形成物业服务合同，双方之间不存在物业服务合同，中鑫公司向被告提供物业服务的行为是一种强买强卖的行为，违反合同法中的自愿合法原则，原告向被告讨要服务费的行为是违法的，法院不应支持，应当驳回原告的诉讼请求。三、中鑫公司已经把属于小区的公共物业会所出租给天使五官义言，中鑫公司收取的租金超过小区业主应该缴纳的物业管理费，小区业主不需要向中鑫公司缴纳物业服务费。四、小区内的景观设计和绿化没有达到规划图纸的要求，建设主管部门对小区内的设备设施一直没有验收，相关的管理责任应当由中山房地产公司来承担，小区内的楼房已经验收，但附属景观和设施没有验收，相关的管理服务责任和服务费应当由中山房地产公司承担。五、小区内部的管理很混乱，小区业主经常有投诉，中鑫公司没有尽到管理服务责任，没有工作证和工作服，相关管理人员没有取得职业资格证书，小区业主不知道该公司的存在，该公司的收费没有正当性。六、中鑫公司的股东就是中山房地产公司的股东，两者之间有关联性，成立中鑫公司的目的不是为了小区的管理，是为了收取服务费，双方签订前期物业服务合同是以合法形式掩盖非法目的的无效行为。综上所述，中山房地产公司在中山生态园小区全体业主已经入住的情况下，悦华物业公司撤离中山生态园小区后，在小区业主能够自我管理的情况下，依然越权代表业主和业主委员会和中鑫公司签订《前期物业服务合同》，是无效行为。原、被告之间没有形成物业服务合同，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：被告系四川省宜宾市翠屏区中山生态园××幢×单元×层×号房屋业主，房屋建筑面积为149.12平方米。中山生态园小区的前期物业服务由悦华公司行使，后悦华公司撤离中山生态园小区。2013年12月10日，宜宾市中山生态园小区开发商中山房地产公司（委托方/甲方）与原告（委托方/乙方）签订《前期物业服务合同》，约定：甲方将宜宾市中山生态园的物业管理委托乙方管理，服务期限自本合同生效之日至业主大会与其选聘的新物业服务企业签订的物业服务合同生效时止；物业服务费实行包干制，住宅由业主按其拥有的建筑面积：多层住宅按建筑面积每月每平方米0.48元，商业按建筑面积每月每平方米1.50元，乙方根据本市政府相关文件规定代为收取城市生活垃圾处置费，按居民住户和商铺经营两种标准收取，具体标准按政府规定执行和调整；物业服务费应按季度预缴纳，业主在季首月15日之前（或一方通知时间为准）将费用金额缴清；无论是物业服务费或者是其他费用，凡业主未按时足额缴纳的，乙方有权按照应交未交费用每日千分之三的比例收取违约金，并保留法律追诉的权利。同日，中山房地产公司与原告签订了《权利义务概括转让协议》：约定中山房地产公司将中山生态园小区物业管理的权利义务概括转让给中鑫公司，并约定协议签订前中山房地产公司在履行物业管理服务中所引发的一切权利和义务均由中鑫公司享有和承担。原告于2013年12月10日进驻被告所在小区提供物业服务。根据四川省宜宾市中级人民法院（2017）川15民终1567号生效民事判决书载明：原告提供了关于中山房地产公司以及原告提供物业服务的相关资料，包括：《中山生态园消防安全通知签收表》、《中山生态园住宅工程质量问题投诉登记表》、《中山生态园回访维修签到表》、维修记录、值班记录、“问题报告”、“水表问题的工作记录”、“机械水表更换记录”、“行政、保洁考勤登记薄”、“沼气池、化粪池清掏服务合同”、“移交书、物业接管移交书”等。原告在对中山生态园小区提供物业服务时，存在门岗管理不到位、小区楼栋小广告清理不到位、管道污水外泄等服务管理瑕疵。2015年5月中山生态园首届业主委员会成立。原告陈述其于2016年3月31日终止对涉案小区进行物业服务。2016年4月1日,中山生态园业主委员会与四川博南商务服务有限公司宜宾分公司另行签订涉案小区的《物业服务合同》。同日，原告与中山生态园业主委员会以及四川博南商务服务有限公司宜宾分公司三方共同签署《中山生态园物业接管移交表》。另查明，原告公司原名称为“宜宾市中鑫物业管理有限公司”，后于2016年10月变更登记为“宜宾市中鑫商业管理有限公司”，其2014年物业服务资质等级为三级资质(暂),2015年获得物业服务企业三级资质证书，经营范围为商业经营管理、物业管理服务、清洁服务。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，并对当事人具有法律约束力。2013年12月10日，原告与宜宾市中山生态园小区开发商中山房地产公司签订了《前期物业服务合同》，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。据此规定，该合同对小区业主即本案被告发生效力，原告在合同签订后，参与小区管理，提供物业服务，并于2016年3月31日退出小区管理，被告作为小区业主享受了物业服务，应支付相应物业服务费。被告辩称原告不属于物业合同的相对人，也不属于前期物业服务合同的主体，无法律依据及事实依据，本院不予采信。原告与中山房地产公司签订的《前期物业服务合同》约定了物业服务费用按建筑面积0.48元/月/平方米计算，原告诉请被告支付2013年12月10日起至2016年3月31日期间的物业服务费1980元（0.48元/月/平方米×149.12平方米×27.67个月），鉴于原告在提供物业服务过程中，确存在未能按照合同约定全面履行管理义务，服务存在瑕疵，故对其物业服务费用本院酌情予以扣减20%，经计算，被告应支付原告2013年12月10日起至2016年3月31日期间的物业服务费1584元。被告辩称其所在小区物业服务混乱起因中山房地产公司造成的，该公司将本应属于业主公共部分的物业服务设施窃为已有，并使用、收益和处分，该部分费用足以支付包括被告在内所有主业的物业管理费用。被告该辩称系被告与中山房地产公司之间的纠纷，而非本案审理的原、被告之间的物业服务合同纠纷，故对该辩称本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告胡键于本判决生效之日起5日内向原告宜宾市中鑫商业管理有限公司支付2013年12月10日起至2016年3月31日期间的物业服务费1584元。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告胡键负担。本判决为终审判决。审 判 员  赵 容二〇一八年四月二十五日法官助理  李 会书 记 员  余沁男书 记 员  罗莉莎