广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书(2012)中一法三民一初字第677号原告：王利波，男，1962年5月1日出生，汉族，住广东省揭阳市市辖区，原告：王贺明，男，1993年7月22日出生，汉族，住广东省揭阳市市辖区，被告：中山市吉雅房地产开发有限公司，住所地中山市三乡镇中心市场6栋33-34号。法定代表人：张其。委托代理人：张嘉慧，女，1991年2月10日出生，汉族，住中山市，第三人：冯仲佳，男，1957年7月22日出生，汉族，住中山市，第三人：中国工商银行股份有限公司中山分行，住所地中山市石岐区悦来南路委托代理人：林剑影，系该行员工。原告王利波、王贺明诉被告中山市吉雅房地产开发有限公司（以下简称吉雅公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2012年7月10日立案受理后，依法追加冯仲佳、中国工商银行股份有限公司中山分行（以下简称中山工行）为本案无独立请求权的第三人参加诉讼，并组成合议庭，于2013年3月1日公开开庭进行了审理。原告王利波、王贺明到庭参加了诉讼。被告吉雅公司的委托代理人张嘉慧、第三人冯仲佳、第三人中山工行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王利波、王贺明诉称：原告于2004年1月21日向被告吉雅公司购买中山市三乡镇中心区综合市场2号楼6号商铺，建筑面积约为175.05平方米，总价为783000元，双方约定按工程进度付款，出卖人应当在商品房交付使用后720内将办理权属登记需由出场人提供的资料报产权登记机关备案，商铺于2005年7月20日交付原告使用至今。从2004年1月21日至2005年7月20日期间，原告共付楼款合计683000元，契税4500元，办证税费24500元，收楼时合同注明：总价为783000元，在签署中山市商品房买卖合同时已付683000元，余下尾款100000元在出房产证时全部付清。但商铺自交付使用以来，卖方没有办理产权登记。现起诉判令开发商与第三人的交易无效，被告立即为原告办理中山市三乡镇综合市场2号楼6号商铺的权属证书，诉讼费由被告承担。诉讼中，原告增加诉讼请求，要求确认第三人冯仲佳与被告签订涉案房屋的商品房买卖合同、与被告、第三人签订的涉案房屋的借款抵押合同无效，判令被告、第三人协助注销虚假的涉案房屋买卖合同备案登记、抵押合同备案登记。原告提交了如下证据：收款收据8份、商品房买卖合同。被告吉雅公司未到庭参加诉讼，其书面辩称，王利波确于2004年5月20日与吉雅公司签下三乡镇白石综合市场2号楼6号商铺，并交来收据中的楼款，但由于2008年3月14日公司事发，不能按时办理房产证，要求依法判决。被告吉雅公司未提交证据。第三人冯仲佳未陈述，亦未出庭参加诉讼。第三人中山工行述称:一、第三人中山工行的贷款流程符合法律、法规、行业规定以及银行内部管理规定。1、“综合市场”项目已经取得项目的土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程报建批复通知书、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证，五证齐全。相关项目在办理信贷业务时均已经竣工封顶并通过主体合格验收标准，楼盘可以交付使用，第三人中山工行向购房人发放按揭贷款完全符合相关规定。2、第三人中山工行与借款人/抵押人签订的借款合同/抵押合同（即编号为A房贷字中山分行三乡支行2005年吉雅010号的《个人购房借款合同》）上所有签名（包括借款人/抵押人的签名）盖章都是真实的，并经过律师见证（或公证机关）公证。合同内容合法，主体合格，是有效合同。二、讼争标的的所有权属于借款人（购房人）、他项权（抵押权）人是第三人中山工行，原告无权要求再确权。中山市国土房管部门提供的查档资料显示，本案争议标的物所有权至今仍登记备案在借款人（购房人）名下，根据《物权法》及相关法律规定，不动产物权以登记之公示方式确权，因此，争议标的物产权应属于借款人（购房人），争议标的物的抵押权人登记为中国工商银行股份有限公司中山三乡支行，第三人中山工行是抵押权人。因此，原告无权要求将争议标的确权至其名下，原告只能就其与被告间的合同向被告中山市吉雅房地产开发有限公司主张相应的债权。三、抵押担保条款独立于主合同。抛开主合同的效力，抵押合同（抵押条款）已约定抵押合同独立于借款合同，《中华人民共和国担保法》第5条规定：“担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效，担保合同另有约定的，按照约定。”根据前述约定，即使主合同的效力出现问题，抵押合同作为从合同也不受此影响，而仍然有效。综上，第三人中山工行认为：向第三人中山工行借款的购房人与开发商之间的购房合同合法有效，借款人（购房人）与第三人中山工行之间的借款合同/抵押合同合法有效，第三人中山工行的抵押权应当受到法律保护，故请求法院驳回原告起诉。第三人中山工行未提交证据。经审理查明：2004年1月21日，被告吉雅公司出具收款收据，收到原告王利波交来购买三乡中心区农贸市场第2幢6、7号铺定金200000元。2004年5月20日，被告吉雅公司出具收款收据，收到原告王利波132000元，摘由：购买三乡中心区农贸市场第2幢6、7号铺第二期款。2004年6月22日，被告吉雅公司出具收款收据，收到原告王利波132000元，摘由：购买三乡中心区农贸市场第2幢6、7号铺第三期款。2004年8月10日，被告吉雅公司出具收款收据，收到原告王利波132000元，摘由：购买三乡中心区农贸市场第2幢6、7号铺第四期款。2004年11月25日，被告吉雅公司出具收款收据，收到原告王利波20000元，摘由：购买三乡中心区农贸市场第2幢6、7号铺款。2004年12月15日，被告吉雅公司出具收款收据，收到原告王利波300000元，摘由：购买三乡中心区农贸市场第2幢6、7号铺款。2005年7月20日，被告吉雅公司出具收款收据，收到原告王利波279000元，摘由：楼款及收楼费用，包括契税。2005年7月28日，被告吉雅公司法定代表人张其出具收款收据，收到原告王利波办证费用49000元。从2005年8月起，原告持续、不间断地向中山市吉雅物业管理有限公司、中山市葆力物业管理有限公司、中山市家泰物业管理有限公司交纳该6、7号商铺的管理费、水电费。2007年11月24日，两原告与吉雅公司签订《中山市商品房买卖合同》，约定：两原告向吉雅公司购买中山市三乡镇中心区综合市场2号楼第6号商铺，建筑面积175.05平方米，总金额783000元，付款方式为一次性付款，在签署《中山市商品房买卖合同》时已付683000元，余下尾款100000元在出到房产证时全部付清。交付期限在2004年12月30日前，出卖人应当在房屋交付使用后720日内，将办理权属登记由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。后吉雅公司未依约办证，两原告遂诉至本院，主张前述实体权利。另查明：2004年12月7日，第三人冯仲佳购买中山市三乡镇综合市场2号楼6号商铺的销售合同办理了备案登记，购房总价840240元，付款方式为银行按揭，签约日期2004年11月30日。2005年1月24日，冯仲佳以上述商铺作抵押向中山工行贷款办理了抵押登记，贷款金额504000元。又查明：吉雅公司及其法定代表人张其等人因涉嫌非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪，张其于2008年3月14日被羁押，同年3月15日被监视居住，同年3月25日被刑事拘留，同年4月25日被逮捕。中山市人民检察院以中检刑诉［2009］97号起诉书指控吉雅公司及其法定代表人张其等人犯非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪于2009年7月30日向中山市中级人民法院提起公诉。中山市中级人民法院于2010年4月29日作出（2009）中中法刑二初字第47号刑事判决，张其、林华荣、梁华娣、梁伟坤提出上诉。广东省高级人民法院于2010年7月20日作出（2010）粤高法刑二终字第167号刑事裁定，撤销原判，发回重审。中山市中级人民法院依法另行组成合议庭对上述案件进行了重新审理，并于2011年6月9日作出（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决。被告人张其不服，提出上诉。广东省高级人民法院经审理后，于2011年7月28作出（2011）粤高法刑二终字第177号刑事裁定，驳回上诉，维持原判。已生效的（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决所附的非法吸收公众存款明细表未涉及本案原告王利波、王贺明，涉及第三人冯仲佳，该表第337位列明：出借人冯仲佳，出借金额1530000元。所附的虚假按揭物业明细表未涉及本案两原告，虚假按揭物业明细表（交通银行）涉及第三人冯仲佳，其第25项列明：抵押物业：综合市场综合市场2号楼34号商铺,借款人：冯仲佳，银行：交行，贷款金额：1277000元。但未涉及本案争议商铺。中山市公安局于2008年5月9日以山安经协押字[2008]02005号文书对涉案商铺进行了查封。本案审理过程中，本院派员到涉案××乡镇综合市场××号商铺核实房屋使用情况。经核实，该商铺已装修，由原告王利波、王贺明开办建材商店。本院认为：原告王利波、王贺明起诉被告吉雅公司、第三人冯仲佳、中山工行，要求确认第三人与被告签订的商品房买卖合同无效，协助注销商品房买卖合同备案登记、被告与两第三人签订的抵押合同无效，协助注销抵押登记备案，提供了相应的证据证实，原告并保证所提供证据的真实性、合法性，而被告代理人及第三人经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自愿放弃抗辩和质证的权利，故对原告提供的证据予以采信，对其证据能证实的事实予以认定。根据上述认定的事实，原告与吉雅公司签订的《中山市商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同履行义务。被告吉雅公司应当在交付房屋后依约将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关办理房地产权属证书。故王利波、王贺明主张吉雅公司继续履行合同，并为王利波、王贺明办理房地产权属证书的诉求本院予以支持。虽然第三人冯仲佳向吉雅公司购买涉案房屋于2004年12月7日办理了登记备案，因冯仲佳未到庭应诉，放弃抗辩和质证的权利，以及已生效的中山市中级人民法院（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决认定，第三人冯仲佳涉吉雅公司与张其的非法吸收公众存款、虚假按揭，根据证据的高度概然性，认定第三人冯仲佳与吉雅公司之间对涉案的综合市场2幢6号商铺的买卖属虚假的商品房买卖，其目的是为了办理虚假按揭，骗取银行的按揭（抵押）贷款，故冯仲佳与吉雅公司之间的商品房买卖合同无效。第三人冯仲佳、吉雅公司以欺诈手段和银行签订借款合同、抵押合同，侵犯了银行对贷款的所有权，同时侵犯了国家金融管理制度和信贷管理秩序，损害了国家利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（一）项的规定，应认定其签订的借款合同、抵押合同无效。第三人冯仲佳并非涉案房屋的所有权人，其无权将涉案房屋抵押给中山工行，故亦认定抵押合同无效。如认定抵押合同有效，就等于认可犯罪人依据该合同对房屋进行的抵押处分，其结果会导致真正的购房人成为贷款诈骗罪的被害人，与刑事审判中贷款诈骗罪受害人是银行的定性相悖，故抵押合同亦应认定无效。抵押合同无效，故第三人冯仲佳、第三人中山工行应协助办理注销涉案房屋的商品房销售合同备案登记手续、抵押登记手续。两原告尚欠购房款100000元，因其亦负有向被告同时履行支付购房款的合同义务，故两原告应一并向吉雅公司支付购房款100000元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第（一）项、第五十六条、第五十八条、第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认第三人冯仲佳与被告中山市吉雅房地产开发有限公司签订的关于中山市三乡镇综合市场2幢6号商铺的商品房买卖合同、第三人冯仲佳与被告中山市吉雅房地产开发有限公司、第三人中国工商银行股份有限公司中山分行签订的以上述商铺作抵押的借款抵押合同无效；二、原告王利波、王贺明于本判决书生效之日起七日内支付所欠被告中山市吉雅房地产开发有限公司购房款100000元；三、被告中山市吉雅房地产开发有限公司、第三人冯仲佳、第三人中国工商银行股份有限公司中山分行于本判决生效之日起十五日内协助办理注销中山市三乡镇综合市场第2号楼6号商铺的商品房销售合同登记备案手续、抵押登记手续；四、被告中山市吉雅房地产开发有限公司在本判决生效之日起三十日内协助原告王利波、王贺明办理位于中山市三乡镇白石综合市场第2号楼6号商铺的权属转移登记手续。案件受理费11630元（已由原告王利波、王贺明预缴），由中山市吉雅房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，应于本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于中山市中级人民法院。审判长  向良平审判员  温泳梅审判员  罗晓冰二〇一三年五月三十日书记员  杨志伟