重庆市高级人民法院民 事 判 决 书（2013）渝高法民提字第00251号抗诉机关：重庆市人民检察院。申诉人（一审原告、二审被上诉人）：黄仕秀，女，1963年4月23日生，汉族，农民。委托代理人：周立太，重庆周立太律师事务所律师。委托代理人：刘林锐，重庆周立太律师事务所律师。被申诉人（一审被告、二审上诉人）：周琼，女，1981年7月7日生，汉族，居民。委托代理人：丁天宇，男，1966年12月5日生，汉族，住重庆市万州区龙沙镇龙兴路**附**。被申诉人（一审被告、二审被上诉人）：易发昌，男，1952年5月25日生，汉族，农民。申诉人黄仕秀因与被申诉人周琼、易发昌买卖合同纠纷一案，不服重庆市第二中级人民法院（2012）渝二中法民终字第01193号民事判决，向检察机关进行申诉。2013年5月21日，重庆市人民检察院作出渝检民抗（2013）104号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2013年7月4日作出（2013）渝高法民抗字第00123号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。重庆市人民检察院指派刘中华、王长江出庭。申诉人黄仕秀及其委托代理人周立太、刘林锐，被申诉人周琼的委托代理人丁天宇，被申诉人易发昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2011年3月31日，一审原告黄仕秀向重庆市万州区人民法院提起诉讼称：2006年7月26日，被告易发昌在没有我授权的情形下，与被告周琼签订《房屋买卖合同》，擅自将我的房屋作价50500元卖给被告周琼。请求人民法院判决被告周琼与被告易发昌于2006年7月26日签订的《房屋买卖合同》无效；被告易发昌退还被告周琼购房款50500元；被告周琼将争议房返还给黄仕秀；本案诉讼费由被告周琼承担。被告周琼辩称，我不知道该房产系原告黄仕秀所有，我与被告易发昌是平等主体，签订的合同合法有效，我已付清房款并入住，购买该房产属于善意取得行为，现该房产权已归我所有，请求驳回原告的诉讼请求。被告易发昌辩称，本案诉争房产属于原告黄仕秀，房子是我卖的，卖房是因我父亲病了差钱，当时我把离婚判决书给被告周琼看了的，说办不到证，周琼说她自己想办法办，我做错了，希望法院依法判决。重庆市万州区人民法院一审审理查明：原告黄仕秀与被告易发昌原系夫妻关系，于1984年12月登记结婚。1997年2月25日，被告易发昌购买了易志勇所有的位于原重庆市万州区龙沙场永安路82号（现重庆市万州区龙沙镇永安路136号）的房屋。此后，原告外出广东务工，只在过节或放假时回家与被告易发昌团聚。2000年，原告黄仕秀、被告易发昌与原重庆市万州区甘宁乡高梁村7组黄丽约定一同对该房屋进行改建，后黄丽退出，将房屋卖给原告。之后，原告又到广东务工。同年7月，被告易发昌在取得以自己的名义办理的龙路政（2000）建字第041号修建房屋的批复后，对房屋进行改建、增层，修建三楼一底房屋一幢，其中房屋16间、门面3间。同年8月30日，原告给被告易发昌汇款2万元用于建房。同年12月，原告与他人非法同居。12月24日原告回家后，与被告易发昌一同将该幢房屋的第二楼住房对外出售以偿还其修建房屋时所欠债务。2001年1月，原告再次到广东务工，并与他人生有一子。2002年3月，原告回到万州，起诉要求与被告易发昌离婚。同年4月17日，重庆市万州区人民法院作出（2002）万民初字第1340号民事判决，判决书载明：“其四楼和中间门面一间已被法院在执行黄丽购房款一案中已扣押并评估价格71538.60元”，并判决：“一、准予原告黄仕秀与被告易发昌离婚。二、婚生小孩易荣霞随原告黄仕秀生活。三、夫妻共同财产中，在被告老家的平房4间，在龙沙镇场上的木床4个、床垫2个、被子4床、五门柜1个、凳子40个、写字台1个归被告所有。在龙沙镇场上的住房三、四楼和底屋门面共计16间、热水器1个归原告黄仕秀所有。原告黄仕秀补给易发昌房屋款33188.30元。……”易发昌不服一审判决，上诉至重庆市第二中级人民法院，该院于2002年8月2日作出（2002）渝二中法民终字第524号民事判决：驳回上诉，维持原判。离婚后，原告黄仕秀将该幢楼房的第三楼住房对外出售用以偿还债务，之后便外出务工。外出前，原告将女儿易荣霞交由被告易发昌照管，并将本案讼争的房屋及门面留给被告易发昌居住。2006年7月，被告易发昌对外宣称卖房。同月26日，被告周琼与被告易发昌经过多次协商后，就本案讼争房屋及门面签订《房屋买卖合同》，约定：“1、甲方（易发昌）卖给乙方（周琼）一楼中间门面一间和四楼住宅一套及以上的天顶，再加二楼以上楼梯间，其中，住宅建筑面积129平方米，门面建筑面积为25平方米，楼房为四室一厅的套间房。2、上述房产的交易价格为：总价人民币50500元。”被告易发昌当日收到被告周琼支付的购房款10500元，同年8月18日收到被告周琼支付的购房款4万元。嗣后，被告周琼一家入住、使用本案讼争房产至今。2010年3月，因黄丽申请执行原告所欠建房款，原告的存款6万元被扣划，原告回家后发现原被法院查封的房屋被易发昌出卖。2010年4月19日，原告黄仕秀向一审法院起诉本案被告周琼及其丈夫谭军、父亲周兴龙、母亲谭安玉，要求停止侵害、返还财产。一审法院于2010年12月13日作出（2010）万民初字第2162号民事判决，驳回原告黄仕秀的诉讼请求。黄仕秀不服该判决，向重庆市第二中级人民法院提起上诉。二审期间，黄仕秀申请撤回一审时对周琼、谭军、周兴龙、谭安玉的起诉。2011年3月30日，重庆市第二中级人民法院作出（2011）渝二中法民终字第535号民事裁定书，准许黄仕秀撤回起诉。另查明：被告周琼在签订《房屋买卖合同》后，对争议房屋的四楼住宅的厨房、卫生间进行了装修，并对天顶漏水处进行了修补。重庆市万州区人民法院一审认为，无处分权人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。被告易发昌无视原告的权益，擅自与被告周琼签订了房屋买卖合同，将属于原告黄仕秀的房屋出卖给被告周琼，并未征求原告的意见，事后也未得到原告的追认，且被告易发昌至今未取得房屋所有权，故作为无权处分人的被告易发昌，其与被告周琼于2006年7月26日签订的《房屋买卖合同》应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。关于被告周琼申请对争议房屋的现值及室内装潢进行估价鉴定主张赔偿损失的问题，因鉴定不成，损失额无法确定，被告周琼又未能提供其他证据以证明其损失多少，应承担举证不能的不利后果，故本案中不宜解决，被告周琼可另案主张权利。据此，遂作出该院（2011）万法民初字第02713号民事判决：一、被告周琼与被告易发昌于2006年7月26日签订的《房屋买卖合同》无效；二、被告易发昌返还被告周琼购房款50500元；三、被告周琼将位于万州区龙沙镇永安路136号四楼（四室一厅套间房，建筑面积129㎡）、一楼中间门面房一间（建筑面积25平方米）、二楼以上楼梯间及天楼（顶层）房屋返还给原告黄仕秀；四、上述给付义务及返还义务限本判决生效后十日内履行。案件受理费1062元，由被告周琼负担262元，被告易发昌负担800元。周琼不服一审判决，提起上诉称：一、原审认定事实不清，判决不公。二、原审程序违法。三、原审适用法律错误。原审法院一味盲目追求一审原告的满意度，本应适用《中华人民共和国物权法》（简称物权法）和《中华人民共和国民法通则》，而错误片面适用《中华人民共和国合同法》（简称合同法）。上诉人系善意取得房屋，依法律规定易发昌与上诉人的房屋买卖行为具有表见代理特征。请求撤销一审判决并重审改判。黄仕秀答辩称：1、一审中上诉人没有反诉；2、房屋买卖是要式法律行为，要登记才能成立，上诉人没有履行这一手续；3、一审法院适用法律正确。请求维持原判。易发昌答辩称：1、易发昌提交水电费及建房手续是事实，但不代表其为所有人，居住也不代表有权出卖，房屋所有权应以登记为准，合同应无效。2、黄仕秀与我离婚，周琼她们知道，我给她们看了离婚判决书的。重庆市第二中级人民法院二审查明的案件事实与一审一致。重庆市第二中级人民法院二审认为，根据上述事实、双方当事人向一审法院提交的证据和在案件审理中的陈述，针对周琼的上诉理由，综合评析如下：一、对周琼与易发昌签订的《房屋买卖合同》效力的认定。2007年颁布施行的物权法第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，该规定对物权变动的原因和结果进行了区分，即当事人为不动产物权变动订立的合同为负担行为，不动产物权变动为处分行为，因此，合同能否履行（即不动产的变更登记能否完成）不影响合同的效力，无权处分情形下的合同效力亦应如此。2012年5月10日，最高人民法院颁布《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（简称买卖合同司法解释），该解释第三条第一款规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”，对无权处分情形下的合同效力作了明确规定。该解释已于2012年7月1日起施行，本案应适用该解释的规定，认定周琼与易发昌于2006年7月26日签订的《房屋买卖合同》有效。二、周琼购买本案争议房屋是否构成善意取得。黄仕秀与易发昌在婚姻存续期间，于2000年修建三楼一底房屋一幢后，没有到当地的房屋登记机构办理不动产登记；黄仕秀诉易发昌离婚纠纷一案的判决生效后，黄仕秀未将判决归其所有的房屋到当地的登记机构办理不动产登记。物权法第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”，第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，黄仕秀虽经人民法院判决确认其对与易发昌在婚姻存续期间共有的部分房屋享有所有权，但因黄仕秀没有办理不动产登记，不能产生不动产物权的法律效力和对外的公示公信效力。此外，造成黄仕秀没有办理不动产登记的另一客观原因是黄仕秀与易发昌2000年修建房屋的土地性质属小城镇集体农用土地，龙沙镇对这一类房屋都没有办理登记。周琼与易发昌于2006年7月26日签订《房屋买卖合同》时，易发昌向周琼交付了证明易发昌申请修建房屋和居住使用房屋的证明资料，使周琼相信易发昌就是本案争议房屋的所有权人，易发昌称向周琼出示了离婚判决，与其是以个人名义出卖房屋的事实不符；本案争议房屋2001年5月时评估价格为71538.60元，经过五年后，考虑房屋折旧等因素，周琼与易发昌买卖房屋时的价格50500元属于合理价格；周琼在交付房款、对本案争议房屋进行装修后，即入住该房屋，已实际占有和使用该房屋多年，因龙沙镇类似房屋都没有办理登记，本案争议房屋没有进行不动产变更登记的原因不在周琼，因此，应当认定周琼购买的本案房屋构成善意取得，黄仕秀要求周琼返还房屋的诉讼请求不能成立。黄仕秀可依据物权法第一百零六条第二款的规定，向易发昌主张赔偿。综上，周琼的上诉理由成立，该院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（三）项的规定，判决：一、撤销重庆市万州区人民法院（2011）万法民初字第02713号民事判决；二、驳回黄仕秀的诉讼请求。一审案件受理费1062元，二审案件受理费1063元，共计2125元，由黄仕秀负担。黄仕秀不服二审判决，向检察机关进行申诉。重庆市人民检察院抗诉认为，重庆市第二中级人民法院（2012）渝二中法民终字第01193号民事判决适用法律不当，判决结果错误。其理由为：构成善意取得，须符合物权法第一百零六条的规定的三个条件。经查，周琼户籍于2000年10月31日迁入万州区龙沙镇，性质为城镇户籍。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条、国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》的相关规定，作为具有城镇户籍的周琼是不能购买农村住宅的。因此，周琼于2006年7月26日购买本案诉争房屋的行为并非出于“善意”，且周琼在购买该房屋后一直未进行登记，原审判决认定周琼购买本案房屋构成善意取得显属适用法律不当。申诉人黄仕秀在再审中称，原二审法院适用买卖合同司法解释第三条的规定，认定黄仕秀不能以易发昌无权处分房屋为由，主张易发昌与周琼之间的买卖合同无效错误。黄仕秀与易发昌离婚时，法院将诉争房屋判决归黄仕秀所有；未经黄仕秀同意，易发昌与周琼签订的房屋买卖合同无效。周琼购买房屋的行为不符合善意取得的构成要件。请求法院撤销原二审判决，维持一审判决。被申诉人周琼在再审中称，本案涉诉房屋为小产权房，其土地性质为小城镇集体土地，非农村集体土地。周琼虽是城镇户口，但有权利到小城镇居住。周琼购买房屋的行为符合善意取得的构成要件。检察机关的抗诉理由不成立，请求驳回黄仕秀的再审请求。被申诉人易发昌在再审中称，卖房屋时，我把离婚判决书给周琼看了的。房屋买卖是否符合法律规定，由法院依法判决。本院再审查明，黄仕秀与易发昌于2000年对原房进行改建、增层前，办理的建设用地许可证、村民建设工程施工许可证均系以黄仕秀名义办理，前述相关许可证的原件现由黄仕秀持有。房屋改建、增层完工后，黄仕秀、易发昌未对其进行初始登记。2006年7月26日，周琼与易发昌签订《房屋买卖合同》时，为城镇居民。本院再审查明的其他事实与原审一致。本院认为，本案所涉房屋买卖合同签订于2006年7月26日，当时物权法和根据物权法等法律的规定制定的买卖合同司法解释尚未施行，原二审适用前述规定进行判决不当，本院予以纠正。根据查明的案件事实，易发昌对外所售房屋的所有权人为黄仕秀，易发昌与周琼订立合同前未获得黄仕秀的授权，故易发昌出卖黄仕秀所有房屋的行为为无权处分行为。房屋买卖合同签订后，黄仕秀对易发昌的无权处分行为未予追认，易发昌亦未取得房屋所有权。根据合同法第五十一条“无处分权人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，作为无权处分人的易发昌与周琼签订的《房屋买卖合同》无效。合同无效后，当事人因该合同取得的财产，应当予以返还。综上所述，原二审判决适用法律错误，判决不当，应予纠正；原一审判决正确，应予维持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第二百零七条的规定，判决如下：一、撤销重庆市第二中级人民法院（2012）渝二中法民终字第01193号民事判决；二、维持重庆市万州区人民法院（2011）万法民初字第02713号民事判决。本案二审案件受理费1063元，由周琼负担。本判决为终审判决。审 判 长  郭洪波审 判 员  李兴华代理审判员  谭继权二〇一三年十二月十六日书 记 员  牛明君