辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终7729号上诉人(原审原告)：润德物业服务（大连）有限公司，住所地大连市西岗区久寿街17号。统一社会信用代码912102037969371726。法定代表人：王德利，该公司执行董事兼经理。委托诉讼代理人：周晓欣，辽宁海至问律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：施展，男，1985年6月13日生，汉族，住辽宁省大连市金州区。委托诉讼代理人：孙鹤，被上诉人施展母亲。上诉人润德物业服务（大连）有限公司（以下简称“润德物业”）因与被上诉人施展物业服务合同纠纷一案，不服大连市西岗区人民法院（2021）辽0203民初3897号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。润德物业上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判支持上诉人在一审的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、原审认定上诉人主张的物业费超过诉讼时效错误。物业服务为持续性服务，诉讼时效应从实际终止提供物业服务之日起算。《前期物业管理服务协议》第四条约定，物业费交费时间为按季度缴纳，业主应在每季度届满前30日以前缴纳下一个支付期间的费用。上诉人每季度均会派客服人员按时上门催缴费用，且物业工作人员自被上诉人欠缴费用开始，多次通过张贴通知、电话、短信、微信公众号、律师函等方式向被上诉人催缴物业费，不存在已过诉讼时效的问题。一审法院认定2017年6月1日至2018年5月24日的物业费诉讼时效已经届满实属错误，特别是在上诉人已经提供了2021年3月12日在被上诉人门上张贴《律师函》的情况下，更能够证明上诉人定期向被上诉人追索物业费，因此催费时发生了诉讼时效中断的效果。2、《前期物业管理服务协议》中对违约金有明确约定，上诉人主张违约金的诉请应得到支持。《前期物业管理服务协议》第四条约定业主在延迟支付物业服务费及其他费用超过30日的，自逾期交费之日起，每延迟一日，应当按照欠付费用的千分之三向物业服务企业缴付滞纳金，但考虑到与被上诉人之间的良好共赢关系，上诉人自行降低违约金标准，按欠缴物业费总额30%的标准主张，而上诉人实际产生的损失远远大于向被上诉人主张的违约金，且被上诉人已经享受了物业公司提供的服务，却多年拖欠物业费，对物业的正常管理及运营也造成了严重影响，因此主张违约金合法合理，一审法院不支持违约金的理由没有法律依据，将会起到鼓励不诚信交易的效果，也会起到不恰当的法律指引作用。施展辩称，不同意润德物业的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。润德物业向一审法院起诉请求：1.判令被告支付2017年6月1日起至2021年3月31日的物业费9166.51元；2.判令被告支付逾期违约金2749.95元（按照合同规定，逾期缴费应按日千分之三交纳违约金，原告只主张欠费总额的百分之三十）。以上合计11916.46元。一审判决认定事实：2011年7月18日，润德集团有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《前期物业服务委托合同》，约定甲方将“润德广场”项目委托给乙方实行物业管理服务，委托服务事项包括：房屋共用部位的维护和管理，房屋共用设施设备的维护和管理、公共区域的环境卫生，公共秩序、交通秩序与车辆停放，物业档案管理，附属配套建筑和设施及构筑物的维修、养护与管理，装饰装修管理等。物业费收费标准为住宅物业服务费3.8元/平方米/月，业主逾期不缴纳物业费，按日收纳千分之三的滞纳金。委托服务期限自2011年9月30日起至业主委员会成立或与选聘、续聘的物业服务企业签订《物业服务合同》生效时，本合同自然终止。2013年6月1日，润德集团有限公司（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，双方就前期物业管理服务达成协议，甲方委托润德物业服务（大连）有限公司即原告对案涉小区实施前期物业管理服务，物业管理服务范围与润德集团有限公司与原告签订的《前期物业服务委托合同》一致，收费标准为公寓物业服务费3.8元/平方米/月，每季度为一个支付期间，乙方应当于每一个支付期间届满前30日以前缴纳下一个支付期间的物业服务费，若乙方迟延支付物业服务费及其他费用超过30日的，自逾期交费之日起，每迟延一日，乙方应当按照欠付费用的千分之三向甲方委托的物业服务企业缴付滞纳金。另查，被告系“润德广场”园区1-1-13-4的业主，房屋面积为52.44平方米。被告拖欠2017年6月1日起至2021年3月31日的物业费9166.51元。一审法院认为，润德集团有限公司与原告签订的《前期物业服务委托合同》、润德集团有限公司与被告签订的《前期物业管理服务协议》不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应履行合同约定的义务。被告作为小区业主，在享受物业服务的同时，负有支付物业服务费的义务。被告辩称原告提供的物业服务不到位，并不能彻底否定原告履行了物业服务，亦不能因此免除被告交纳物业服务费的义务。物业服务质量不能达到业主满意的情形在所难免，物业服务企业应当努力提高服务质量，但上述理由不能成为拒交物业费的抗辩理由。被告不按时缴纳物业服务费，既影响了物业服务工作的正常运作，同时也侵犯了其他已缴费业主的利益。对于被告辩称的原告的部分诉讼请求已经超过诉讼时效一节，依据法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，原告提供的律师函照片无法看出实际催缴时间，无法确认原告于何时向被告主张过案涉物业费，不能构成诉讼时效的中断，该证据不足以作为原告主张物业费未过诉讼时效的有效证据，故原告主张被告交纳2018年5月25日至2021年3月31日物业费6815元（3.8元/月/平方米×34个月×52.44平方米+3.8元/月/平方米÷30天×6天×52.44平方米，取整），予以支持，原告主张超过部分不予支持。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求。被告存在迟延交纳物业费的行为，依法应当承担相应的违约责任，因此原告的主张理应得到支持。但考虑，原告现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障，同时考虑到原告在履行合同的过程中，也有需要不断完善的方面。现原告与部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、良好的履行各自的义务。考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关，双方矛盾须及时化解，切不可再深化，故本案不予支持原告的违约金主张。关于物业费标准一节，案涉《前期物业服务委托合同》、《前期物业管理服务协议》约定的物业费标准是双方当事人合意的结果，司法不宜干预。被告如认为物业费标准不合理，应当通过成立业主大会或业主委员会与原告协商更改物业费标准，故其此项答辩意见，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条第一款、第一百九十二条第一款、第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条之规定，判决如下：一、被告施展于判决生效之日起十日内支付原告润德物业服务（大连）有限公司2018年5月25日至2021年3月31日期间的物业费6815元。二、驳回原告润德物业服务（大连）有限公司其他诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取49元（原告已预交），由原告润德物业服务（大连）有限公司负担21元，被告施展负担28元。本院二审期间，双方当事人对一审认定的事实无异议，上诉人当庭出具2021年3月12日张贴律师函的原始载体，拟证明上诉人曾于2021年3月12日向被上诉人催收物业费。被上诉人对其真实性有异议，但未提交新证据。本院组织了当事人进行证据交换和质证。对于上诉人提交的证据，因系原始载体，具有真实性且被上诉人未提供相反证据予以推翻，本院予以采信。综上，本院经审查对一审判决认定的事实予以确认。另，根据二审庭审质证证据和当事人庭审陈述，本院二审补充认定如下事实：2021年3月12日，上诉人通过在被上诉人家门上张贴律师函的方式向被上诉人催缴物业费。本院认为，本案二审的争议焦点问题有两个：一是诉讼时效从何时起算；二是上诉人主张的违约金应否予以支持。首先，关于诉讼时效问题。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，上诉人应当对其曾向被上诉人主张过权利构成诉讼时效中断事由承担举证责任。但，现有证据仅显示上诉人曾于本案诉前的2021年3月12日在被上诉人家门张贴了《律师函》向被上诉人主张过案涉房屋物业费，而无其他证据显示其于此前曾多次向被上诉人催缴物业费，因此，本案诉讼时效中断事由仅发生于2021年3月12日，一审认定润德物业向法院提起诉讼之日2021年5月25日不妥，对此，本院予以纠正，因此，自2018年3月12日至2021年3月31日期间的物业费7296元应予支持。其次，关于违约金问题。本院认为，案涉物业服务合同虽然约定了业主迟延交费的违约责任，但由于上诉人在公共区域维修养护等方面确存在需要完善改进的地方，被上诉人并非无故拖延缴纳物业费，一审从促进业主与物业单位和谐共处的角度出发，未支持上诉人的违约金主张也并无不当，二审予以维持。综上，上诉人润德物业的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项之规定，判决如下：一、撤销大连市西岗区人民法院（2021）辽0203民初3897号民事判决第二项；二、变更大连市西岗区人民法院（2021）辽0203民初3897号民事判决第一项为：施展于本判决生效之日起十日内支付润德物业服务（大连）有限公司2018年3月12日至2021年3月31日期间物业费7296元；三、驳回润德物业服务（大连）有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取49元，由润德物业服务（大连）有限公司负担19元，施展负担30元；二审案件受理费50元，由润德物业服务（大连）有限公司负担19元，施展负担31元。本判决为终审判决。审 判 长 丁大勇审 判 员 王 歆审 判 员 王 迪二〇二一年十月十一日法官助理 邹 璇书 记 员 张文秀