湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2013）岳民初字第03074号原告张泽胜。委托代理人王振林，北京盈科律师事务所长沙分所律师。被告建发房地产集团长沙有限公司，住所地长沙市天心区芙蓉中路三段380号建发汇金国际8栋20楼3号房。法定代表人方建新，董事长。委托代理人周瑛，湖南骄阳律师事务所律师。原告张泽胜诉被告建发房地产集团长沙有限公司（以下简称建发公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年8月27日立案受理后，依法由审判员陈志胜担任审判长，人民陪审员徐佑珍、孙新容组成合议庭于2012年11月6日公开开庭进行了审理，书记员刘珂岸担任记录。原告张泽胜及其委托代理人王振林、被告建发公司委托代理人周瑛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张泽胜诉称：原、被告双方于2××1年12月26日签订了《商品房买卖合同》，合同约定该商品房规划用途为商业门面，该合同签订之日原告向被告支付了首期房款323314元，但在2012年9月份被告要向原告交房时，被告才告知原告。该商品房规划用途其实为价格明显低于门面价格的仓库。后经原告查实该商品房的产权证2××1年5月27日就已经办出来了，其登记的用途为仓库，被告在明知该商品房为仓库的情况下却隐瞒了以上事实，在原告购房时利用自身优势将仓库当做门面销售给原告，导致了原告购买门面进行投资经营的目的不能实现，给原告带来了巨大的经济损失。原、被告签署了商品房买卖合同及补充协议���格式合同只能进行补充，而不能进行更改，即便更改了也要明确提示购房者，签约时被告未提示原告，补充协议的条款违反了法律的规定，对原告是无效的。被告不能以销售人员的失误而规避自己的责任。房屋产权证是2××1年5月份办理的，2××1年12月份被告将房屋以门面销售给原告，明显是欺诈行为。综上，原告认为，被告将已登记为仓库的商品房当做门面出售给原告，是欺诈消费者的行为，据此，为维护原告的合法权益，原告特向法院提起诉讼，1、请求法院判令解除原、被告签订的商品房买卖合同；2、请求法院判令被告退还原告所支付的首付房款及其税费共计359316元及其所产生的利息175368元（按日万分之八计算，暂算至2013年8月26日，实际算至支付之日止）；3、请求法院判令被告向原告赔偿该合同总价款一倍的赔偿金643314元；4、请求法院判令被告承担本案诉讼费用。被告建发公司辩称：一、被告与原告签订《商品房买卖合同》不存在欺诈行为。在《商品房买卖合同》第2条将诉争商品房的规划用途写为商业被告工作人员不细心所致，该房原设计用途为商业，因建筑规划的容积率要求，06、07号（该楼盘共有64个店面）后变更办理规划用途为仓库的产权证。被告在为原告办理银行按揭和产权证时，发现工作失误后于2012年9月告知原告，并主动和原告沟通希望协商解决，说明被告不存在故意欺诈。二、原告要求被告支付175368元的利息赔偿、合同总价款一倍的赔偿金643314元，没有事实和法律依据。2012年9月原告知道诉争商品房规划用途为仓库后，近一年时间未向被告主张解除合同，要求退款。原告要求按日万分之八计算利息而要求支付175368元的利息无事实及法律和合同依据。本案不适用《消费者权益保护法》，本案不具备《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条规定的情形，无权依据该规定要求被告承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。原告与被告签订的《西山汇景苑买卖合同补充协议》第9条对《商品房买卖合同》第12条第5项（即第5段）进行了变更，将赔偿标准变更约定为“要求出卖人支付合同总价款0.5%的赔偿金”因此，原告要求被告支付赔偿金643314元没有合同依据。三、原告没有在合同约定的时间内，书面通知解除《商品房买卖合同》，无权就扩大的损失要求赔偿。考虑到原告已无意继续再履行《商品房买卖合同》，被告同意其解除合同的要求，但因原告行为造成损失扩大的责任，依法应当由原告自己承担。原告具有完全的民事行为能力，不存在购买数十万的房屋而不看合同条款的情况，故应认定原告认可合同及补充协议。故原告���诉请无事实和法律依据，请求法院驳回。为支持其诉讼请求，原告向本院提交了如下证据：证据一、原告身份证明，拟证明原告适格。证据二、被告身份证明，拟证明被告适格。证据三、商品房买卖合同，拟证明该合同约定的房屋用途、交房时间及违约责任、被告违约的事实。证据四、销售不动产统一发票及纳税证明，拟证明原告为此而支付的首付款、纳税情况及其支付以上费用的时间。证据五、长房权证岳麓字××号产权证，拟证明该房屋登记的用途及登记时间。为支持其抗辩主张，被告向本院提交了如下证据：证据一，西山汇景苑买卖合同补充协议，拟证明（1）原、被告于2××1年12月26日签订了《西山汇景苑买卖合同补充协议》，协议书第9条对《商品房买卖合同》第12条第5项进行了变更，将赔偿标准变更为“要求出卖人支付合同总价款0.5%的赔偿金��；（2）买受人要求解除合同的，则买受人应在解除事由发生之日起15天内向出卖人书面解除，若出卖人未在上述期限内收到解除合同的书面通知，则视为买受人放弃解除权，双方继续履行合同；（3）《商品房买卖合同》与《西山汇景苑买卖合同补充协议》不一致的，以《西山汇景苑买卖合同补充协议》为准。证据二，预测成果表，拟证明诉争商品房原设计用图都为店面，由于工作人员工作不细心，未再进行细分，导致出现重大误解。对原告提交的证据，结合被告的质证意见，本院作如下认定：对证据一、二，被告质证无异议，本院对该两份证据的真实性、合法性、关联性予以确认；对证据三，被告质证对其真实性无异议，但违约责任有异议，与本案无关。本院对该份证据的真实性、合法性予以确认，结合本案相关证据，本院认为原告以之作为认定违约责任的��据，不能达到其证明目的；对证据四，被告质证认为金额无异议，但未提交原件，请求法院核对原件。本院综合本案相关证据对该份证据的真实性、合法性、关联性予以确认；对证据五，被告质证认为登记时间无异议，用途有异议。本院对该份证据的真实性、合法性、关联性予以确认。对被告提交的证据，结合原告的质证意见，本院作如下认定：对证据一，原告质证认为：对其合法性有异议，被告将登记的仓库当做门面出售给原告，根据相关法律，被告应支付原告价款一倍的赔款，该合同条款规避法律，所以是无效的；该条款属于格式条款，故该条款无效；被告存在欺诈行为，故该合同属于可撤销合同，法律规定可在一年内撤销，故该协议的条款违法。本院结合相关证据对该份证据的真实性、合法性、关联性予以确认。对证据二，原告质证对该份证据的合法性��异议，该份证据提交超出举证期限；关联性有异议，该证据与被告将登记的仓库当做门面出售给原告的行为无关。因被告并未出示该份证据的原件，本院对该份证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。根据上述确认的证据并结合原、被告的当庭陈述，本院确认如下案件事实：2××1年12月26日，原告张泽胜作为买受人与被告建发公司签订了《长沙市商品房买卖合同》（以下简称合同），原告购买被告开发的位于长沙市岳麓区咸嘉湖路216号“西山汇景苑”第16幢N单元店面06号房屋。原告张泽胜购买的商品房为现房，该房规划用途为商业，建筑面积72.18平方米。合同第五条约定计价方式及价款：该商品房单价为人民币8912.64元／平方米，总价为643314元；合同第六条约定付款方式及期限：买受人向出卖人交付首期房款323314元，剩余房款320000元向银行贷款；合同第八条约��交付时间及条件：出卖人应当在2012年6月30日前向买受人交付该商品房；合同第十二条约定销售和使用承诺：1、出卖人销售承诺：销售的商品房没有权属纠纷、债权债务纠纷及其他受到交易限制的情况……按照规划用途建设、出售商品房和办理房屋登记，该商品房没有销售给除本买受人以外的其他人，并已将遮挡或妨碍房屋正常使用的情况告知买受人。如因出卖人隐瞒上述情况，导致买受人不能实现合同目的，不能办理房屋登记或发生权属纠纷或其他纠纷的，买受人有权要求出卖人支付不低于本合同总价款一倍的赔偿金，并有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自退房通知送达之日起10日内，将买受人已付房价款利息（按银行同期贷款利率计算）退还给买受人。同时，原告张泽胜作为买受人与被告建发公司签订了《长沙市商品房买卖合同》附��九即《西山汇景苑买卖合同补充协议（商铺）》（以下简称补充协议），补充协议第九条约定：买受人、出卖人双方同意对主合同第十二条第1款第5项（即第5段）的约定修订为：如因出卖人隐瞒上述情况，导致买受人不能实现合同目的，不能办理房屋登记或发生权属纠纷或其他纠纷的，买受人有权要求退房（即解除合同），并有权要求出卖人支付本合同总价款0.5%的赔偿金，出卖人向买受人退回购房款项，双方按本补充协议第十五条规定办理退款手续，除此之外，买受人同意不再向出卖人提出其他赔偿／补偿请求。合同签订后，2××1年12月26日，原告向被告支付了房屋的首付购房款（含定金）323314元，另支付税费等36047元，两项共计359361元。房屋交付原告之后，被告发现早已于2××1年5月27日进行房屋产权登记的咸嘉湖路216号“西山汇景苑”第16栋店面06号房屋规划用��为仓库，且无法将其规划用途变更为商业，便于2012年9月将这一情况告知原告，与原告协商解决办法，因双方争议较大，多次协商未果，原告遂诉至本院。本院认为：第一，关于被告建发公司是否存在欺诈行为及是否适用一倍赔偿金规定。原、被告双方于2××1年12月26日签订的《长沙市商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，依法成立并生效，原、被告均应严格按照合同的约定履行各自义务。原、被告双方约定被告将“西山汇景苑”第16幢N单元店面06号房屋以商业门面形式出售给原告，原告张泽胜购买的商品房为现房，该房屋已于2××1年5月27日进行了产权登记，其规划用途实为仓库，且已无法将其规划用途变更为商业。原告主张被告明知咸嘉湖路216号“西山汇景苑”第16栋店面06号房屋规划用途为仓库却以商业门面卖给原告，明显是欺诈行为，是欺诈消费者的行为，根据相关法律规定被告应当支付原告价款一倍的赔款。被告辩称：系被告工作人员不细心所致，该房原设计用途为商业，因建筑规划的容积率要求，06、07号（该楼盘共有64个店面）后变更办理规划用途为仓库，被告发现该问题后主动和原告沟通希望协商解决，说明被告不存在故意欺诈，不属于法律规定的一倍赔偿金范畴。本院认为被告发现问题后主动告知原告真实情况并与原告沟通协商解决办法，原告对此亦予以认可，如果被告故意欺诈原告，在原、被告双方已签订合同、原告已支付首付款且房屋已交付后，被告再主动告知原告真实情况并协商解决办法，不符合一般常理，故本院对被告的抗辩主张予以采信。根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第四十九条规定：经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔���的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。该法第二条规定：消费者为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务，其权益受本法保护；本法未作规定的，受其他有关法律、法规保护。原告购买商业门面系投资经营行为而非为生活消费需要，故其行为不适用于《中华人民共和国消费者权益保护法》。另本案亦不具备《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条规定的情形。综上，原告要求被告支付购房款一倍赔偿金的主张，无事实及法律依据，本院不予支持。但被告的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任，现原、被告双方皆同意解除合同，本院予以确认，以合意解除之日即2013年11月5日为合同解除之日。第二，关于补充协议责任条款的效力问题。原告张泽胜作为买受人与被告建发公司签订《长���市商品房买卖合同》，后又签订了《西山汇景苑买卖合同补充协议（商铺）》，其中补充协议第九条约定：买受人、出卖人双方同意对主合同第十二条第1款第5项（即第5段）的约定进行修订。原告认为该补充协议责任条款系规避法律、无效的格式条款，对原告不产生效力，被告建发公司应当依据合同第十二条约定承担相应的违约责任（总价款一倍的赔偿金）。被告辩称原告系完全民事行能力主体，不存在购买数十万的房屋而不看合同条款的情况，故应认定原告认可合同及补充协议。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第四十条规定：格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。现原、被告双方另行签订了补充协议，补充协议责任条款的内容是对商品房买卖合��责任条款的变更，因该补充条款并未免除被告建发公司的责任，也未加重原告张泽胜的责任、排除其主要权利以及违反国家法律、行政法规禁止性规定等情形，故该补充条款应认定为有效。同时，原告张泽胜作为完全民事行能力人，在签订补充协议时就应当知道如何行使民事权利及实施该民事行为所产生的法律后果。故本院对被告的抗辩主张予以采信。被告建发公司应当依据补充协议责任条款约定承担相应的违约责任。第三，关于责任的具体承担。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案原告已履行了付款义务，故对原告要求被告退还原告已付的首付房款及其税费共计359316元的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。另根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条规定：当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额不以超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。依据补充协议第九条约定，被告应当向原告支付本合同总价款0.5%的违约金即3216.57元（643314元×0.5%=3216.57元）。该约定的违约金显然低于被告违约行为给原告造成的损失，原告可以请求增加。现原告要求被告支付利息应当视为原告要求增加违约金的请求，但原告要求按日万分之八计算逾期利息无事实及法律依据，根据公平原则和诚实信用原则，综合原、被告双方签订合同之日起，被告即无法按照约定全面履行自己义务的情况，确定被告应当向原告支付自2××1年12月26日起就应退付款项按中国人民银行同期贷款利率计付逾期利息至本判决生效之日止。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十四条、第五十二条、第五十三条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第二条、第四十九条之规定，判决如下：一、原告张泽胜与被告建发房地产集团长沙有限公司于2××1年12月26日签订的《长���市商品房买卖合同》于2013年11月5日解除；二、被告建发房地产集团长沙有限公司自本判决生效之日起五日内退还原告张泽胜已付的首付房款及其税费共计359316元，并自2××1年12月26日起就该款项按中国人民银行同期贷款利率计付逾期利息至本判决生效之日止；三、驳回原告张泽胜的其他诉讼请求。如果被告建发房地产集团长沙有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费15402元，由被告建发房地产集团长沙有限公司负担，此款原告张泽胜已垫付，被告建发房地产集团长沙有限公司在给付上述款项时一并支付给原告张泽胜。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  陈志胜人民陪审员  孙新容人民陪审员  徐佑珍二〇一三年十二月二日书 记 员  刘珂岸附适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十三条合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事��可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国消费者权益保护法》第二条消费者为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务，其权益受本法保护；本法未作规定的，受其他有关法律、法规保护。第四十九条经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。