成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书(2013)锦江民初字第2679号原告祁绍兵。被告成都新界广场商业有限公司。住所地：成都市锦江区天府广场东御街******号。法定代表人朱海，成都新界广场商业有限公司总经理。委托代理人李继承，四川衡平律师事务所律师。被告成都洋洋摩尔百货有限公司。住所地：成都市锦江区东御街******号。法定代表人江秉金，成都洋洋摩尔百货有限公司董事长。委托代理人彭晶，四川英济律师事务所律师。委托代理人艾崇龙，四川英济律师事务所律师。原告祁绍兵与被告成都新界广场商业有限公司（以下简称新界公司）、成都洋洋摩尔百货有限公司（以下简称洋洋公司）租赁合同纠纷一案，本院于2013年7月4日立案受理后，依法由代理审判员潘苏华适用简易程序独任审判，于2013年8月2日公开开庭进行了审理。原告祁绍兵、被告新界公司法定代表人朱海，被告洋洋公司的委托代理人艾崇龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告祁绍兵诉称，2003年8月17日，原告通过购买的方式取得了位于成都市锦江区东御街55号1栋负1层65－3号的商业房产。同日，新界公司与原告签订了《合作经营协议》（名为合作实为租赁）。双方约定由原告将该商铺出租给新界公司经营，每年收取固定收益，期限届满后新界公司无条件退还商铺。在协议履行期间，该商铺一直由洋洋公司在实际使用。协议期满后，洋洋公司在原告不同意签约，双方没有租赁关系的情况下，强行占有原告物业。新界公司、洋洋公司拒绝退还物业，严重侵害了原告的合法权益。2012年3月13日，原告与成都浦望房地产营销策划有限公司(以下简称浦望公司)所签租赁合同年收益达到购置价的22%，故原告要求按商铺原始购买价的22%为年标准赔偿损失。请求判令：新界公司、洋洋公司支付物业侵占费25384.8元，从2012年8月1日到2013年5月31日，计306天，按每日82.96元计算；支付侵占费用利息（按贷款利息8%计算）2030.8元；承担本案全部诉讼费。被告新界公司辩称，该房并非新界公司在使用，实际使用商铺的是洋洋公司，即使有逾期占用费也应该由洋洋公司承担。原告的诉讼请求于法无据，本案诉讼费应当由其自行承担。被告洋洋公司辩称，洋洋公司已按原告购买商铺价格的15%/年于2013年1月22日向原告支付了截止2012年7月31日前的租金。洋洋公司愿意按生效判决确定的15%的标准给付原告。经审理查明，2003年8月17日，原告购买了汇发公司开发的位于成都市天府广场东御街55－223号的商铺，汇发公司并向原告提供了摊位平面图。其后，原告取得了该房的《房屋所有权证》，载明“房屋坐落：锦江区东御街55号1幢负1层65－3号；规划用途：商业；建筑面积17.15平方米”，但上述权属证书中未记载房产的四至界限，也未附房产平面图、详细测量尺寸。2003年8月17日，新界公司(甲方)与原告(乙方)签订了《合作经营协议》，协议约定：“甲、乙双方就合作经营汇发摩尔中心(注册名：海发商厦)事宜签订本协议：……第二条、合作经营项目和范围：甲乙双方以品牌百货为主导项目，从事甲方工商注册经营范围内的一切经营活动；第三条、合作期限：合作期自2003年8月17日起，至2012年2月28日止，共8年195天；第四条：出资和经营方式：1、甲方保证汇发摩尔中心启动和和正常运转所需要的全部资金，并全权负责中心的承包经营；2、乙方以拥有产权的汇发摩尔中心物业B1层TE区3号，建筑面积15.96平方米的房屋楼层区位（合同编号002842），购置价（133585元)交付甲方使用；3、合作期间，甲方拥有房屋楼层区位的使用权和汇发摩尔中心的经营权；第五条、盈余分配与债务承担：1、合作期间，无论摩尔百盛国际购物中心盈亏与否，甲方每年均按乙方出资额的7%固定比例，即9351元向乙方分配红利；第六条、双方的权利和义务：(一)甲方的权利和义务：1、合作经营期内，甲方拥有该房屋楼层区位的使用权和经营收益权；……5、合作经营期满后，甲方将该房屋楼层区位完好退还给乙方；(二)乙方的权利和义务：……3、合作经营期满后，乙方若需进场自行经营或再次装修等，必须服从和遵守本大厦业主委员会和商场经营管理方的统一规划和各项制度；……。”2005年12月15日，新界公司(甲方)与原告(乙方)签订了《合作经营协议补充协议》，协议对区位、面积、购置价标的及红利分配事宜进行了补充约定，其中乙方物业区位号新标识改为负1层65区3号，建筑面积17.15平方米，购置价为137633元。2012年2月28日，新界公司与原告约定的合作经营期限届满。庭审中，原告与洋洋公司一致确认，合作经营期满后至2012年7月31日物业使用费，洋洋公司已按原告已全部领取完毕。2012年3月13日，原告与浦望公司签订了《商铺租赁合同》，合同约定原告将其所有的案涉商铺租赁给浦望公司十年，租金标准按原始购房总价的百分之二十(税后)计算。另查明，2001年8月20日，汇发公司(甲方)与洋洋公司(乙方)签订了《关于“海发新世界”大楼部分物业的租赁协议》，约定甲方将成都市东御街55-223号海发新世界大楼地下二层、地下一层、地面一层、二层、三层、四层、五层共计七个楼层的商业楼面(包括本案讼争物业)租赁给乙方经营使用，租赁期限从2002年3月1日起至2012年6月22日止。海发商厦负2至4层共有产权面积为28620.5平方米，小业主共有1094户，共有产权面积为25589.03平方米。合作经营期限届满后，对于是否继续租赁给洋洋公司经营小业主意见不一。迄今，已与洋洋公司签协议的业主数与所占面积数均过半。洋洋公司与新签协议的小业主达成的年租金标准(前三年)为原始购房总价的15%（税后），支付方式为按季度支付。本案讼争物业现仍由洋洋公司在使用。以上事实有当事人陈述一致的事实及以下证据在案为证：原告身份证、新界公司、洋洋公司营业执照、企业名称变更核准通知书、房产证、分户平面图、合作经营协议及补充协议、商铺租赁合同、关于海发新世界大楼部分物业的租赁协议、签约统计表及本院对签约业主的调查情况说明。本院认为，汇发公司将海发商厦负2至4层物业租赁于洋洋公司经营后，又将物业分别出售给1094户业主，并委托新界公司进行经营管理及与包括原告在内的小业主签订《合作经营协议》，现协议期限届满，双方权利义务已经履行完毕。因现新界公司并未继续占用其商铺，故原告要求新界公司支付物业使用费及利息的请求不能成立。据查明事实，合同履行期限届满后，洋洋公司仍在使用原告所有的商铺进行经营，故向原告承担使用费给付责任的主体应当是洋洋公司。对于使用费标准问题，原告主张其与浦望公司签约的标准能体现市场价值。本院认为，原告与浦望公司之间的合同不能证明其主张。对于使用费标准，为维护广大业主的合法权益，该标准应由业主委员会与洋洋公司协商确定为宜。在双方未达成一致意见前，因大多数业主与洋洋公司新签订合同的租金标准为15%（税后），根据公平原则，原告请求的使用费标准可以参照此标准计算至原告主张权利之日止。对于使用费利息，原告与洋洋公司并未约定使用费的给付时间，根据房屋租赁惯例，一般采用先支付后使用的习惯每三个月支付一次租金，且大多数业主与洋洋公司新签订的合同也约定按季度支付租金。因此，洋洋公司应在上季度末向原告支付下季度使用费。故原告请求洋洋公司支付使用费利息本院部分支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国物权法》第三十九条、第七十一条，《中华人民共和国合同法》第六十一条（法律条文全文附后）之规定，判决如下：一、被告成都洋洋摩尔百货有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告祁绍兵支付物业使用费(从2012年8月1日起至2013年5月31日，按137633元×15%/365天×实际占用天数为标准计算)，并支付利息（以2012年8月1日至10月31日使用费为基数，从2012年8月1日起至给付清结之日止，按中国人民银行同期存款利率计算；以2012年11月1日至2013年1月31日使用费为基数，从2012年11月1日起至给付清结之日止，按中国人民银行同期存款利率计算；以2013年2月1日至2013年4月30日使用费为基数，从2013年2月1日起至给付清结之日止，按中国人民银行同期存款利率计算；以2013年5月1日至2013年5月31日使用费为基数，从2013年5月1日起至给付清结之日止，按中国人民银行同期存款利率计算）；二、驳回原告祁绍兵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取243元，由被告成都洋洋摩尔百货有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员  潘苏华二〇一三年八月十日书 记 员  胡雯婷