福建省泉州市中级人民法院民 事 判 决 书(2012)泉民再终字第18号上诉人（一审原告）陈建良,男,1956年8月21日出生,汉族,住福建省泉州市。委托代理人吴伟鹏，福建致一律师事务所律师。委托代理人李银煌，福建致一律师事务所律师。上诉人（一审被告）泉州国联房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区温陵北路汉唐天下钻石楼二楼K室，组织机构代码61156667-9。法定代表人林俊雄，该公司董事长。委托代理人王平，福建凯峰律师事务所律师。上诉人陈建良与上诉人泉州国联房地产开发有限公司（以下简称国联公司）因商品房预售合同纠纷一案,双方均不服泉州市丰泽区人民法院(2011)丰民再初字第8号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人陈建良的委托代理人吴伟鹏，上诉人国联公司的委托代理人王平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。泉州市丰泽区人民法院(以下简称丰泽法院)于2003年11月24日作出（2002）丰民初字第332号民事判决：（一）被告国联公司应在本判决生效后的15日内支付原告陈建良逾期交房违约金16379.28元；（二）被告国联公司应在本判决生效的15日内退给原告陈建良诉争店面面积误差款16538.15元、夹层的价款79543.2元，并按银行同期贷款利率以96081.35元计算支付自2000年4月18日起至付清款项之日止的利息；（三）驳回原告陈建良的其他诉讼请求。宣判后，双方当事人均不服，向本院提起上诉。本院二审于2004年5月20日作出（2004）泉民终字第560号民事判决，驳回上诉，维持原判。陈建良不服,向检察机关申诉。福建省人民检察院对本案提出抗诉。本院再审后于2007年12月11日作出(2007)泉民再终字第51号民事判决：维持本院（2004）泉民终字第560号民事判决。陈建良仍不服,再次向检察机关申诉。最高人民检察院于2008年9月3日向最高人民法院提出抗诉。最高人民法院作出（2008）民抗字第92号民事裁定，指令福建省高级人民法院再审，福建省高级人民法院再审后作出（2008）闽民再终字第41号民事裁定，撤销原一、二审和二审再审判决，将本案发回丰泽法院重审。丰泽法院重审查明：被告国联公司于1998年9月29日取得商品房预售许可证。原告陈建良（合同乙方）与被告国联公司（合同甲方）于1998年12月13日签订《商品房购销合同》一份，合同约定，原告向被告购买址在本区温陵路北段西侧的汉唐天下钻石楼一层A29号店面一间，建筑面积82.19㎡（该面积为甲方暂测面积。如暂测面积与房地产产权登记机关实际测定的面积有差异的，以房地产产权登记机关实际测定的面积为准）；该商品房每平方米8395元，合计总金额为690000元；甲方须于2000年1月31日前，将经竣工验收合格并符合本合同附件二所规定的装饰和设备标准的该商品房交付乙方使用。甲方如未按合同规定的期限将该商品房交付乙方使用，乙方有权按已交付的房价款向甲方追究违约利息（按本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，日利息按万分之三利率计算）。合同签订后，原告于1998年12月13日交付房款21万元，2000年4月18日通过银行按揭贷款交付房款48万元。被告于2000年9月7日向原告交付店面。2002年4月泉州市房地产测绘队对讼争房屋进行测量，测量结果为：一层店面套内建筑面积31.8㎡、一层店面共有分摊面积0.78㎡、骑楼面积16.2㎡、店面夹层面积31.44㎡、店面总建筑面积80.22㎡。原审期间，原告撤回要求被告双倍返还误差16㎡面积购房款268640元的诉讼请求。被告认为双方约定的逾期交房违约金偏高而要求减少违约金，并申请对诉争店面月租金和夹层价格进行评估。原审经委托泉州市丰泽区价格认证中心对诉争店面月租金和夹层价格进行评估，结论为：该店面月租金为1750元，讼争店面夹层单价为2530元。原审重审期间,双方当事人对夹层属赠送的事实无异议，并同意逾期交房违约金和店面面积误差款按原一审认定的事实和处理结果处理。丰泽法院重审认为，被告是取得商品房预售资质的企业，原、被告签订的商品房预售合同合法有效。原、被告同意对逾期交房违约金和店面面积误差款按原一审法院的认定事实和处理结果处理，故予以照准；由于原、被告双方对夹层属被告赠送的事实均无异议,因此被告应将其多收的夹层款按8395元/㎡退还原告,即应退（31.44㎡×8395元/㎡≈）263939元给原告。对原告的该部分请求予以支持，对被告有关该部分的辩解不予采纳。因为原告于2000年4月18日交清合同约定的全部款项，故国联公司对店面面积误差款和夹层部分应退款应按银行同期同类贷款利率支付自2000年4月18日至本判决生效之日止的利息；由于讼争房屋被批准建设时的法律法规并无明确规定骑楼下的通道面积不能计入销售的建筑面积，故从本地的习惯做法结合骑楼的功用等因素考虑,骑楼的通道面积应计入建筑面积,对被告的辩解予以采纳,对原告有关该部分诉求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第八十八条第一款、第一百零六条第一款和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第二十八条第一、二款的规定，丰泽法院重审后作出(2011)丰民再初字第8号民事判决：（一）被告国联公司应于本判决生效之日起十五日内,支付原告陈建良逾期交房违约金16379.28元；（二）被告国联公司应于本判决生效之日起十日内退还原告陈建良讼争房屋夹层面积相应的款项263939元和店面面积误差款16538.15元，合计280477.15元，并按中国人民银行同期同类贷款利率支付自2000年4月18日起至本判决生效之日止的利息；（三）驳回原告陈建良的其他诉讼请求。宣判后,双方当事人均不服,向本院提起上诉。陈建良上诉称，原审以本地的习惯做法结合骑楼的功用等因素考虑，认为骑楼面积应计入建筑面积，缺乏法律依据，当时有关法律对骑楼问题无规定计入建筑面积,双方签订的合同也无约定计入建筑面积,不能计入建筑面积,请求判决由国联公司返还骑楼面积的相应价款。国联公司辩称，国联公司于1998年取得商品房预售许可证，按照当时的有关规定，没有规定骑楼不能计入建筑面积。将骑楼计入建筑面积是当地房地产管理机关的习惯做法，若仅对本系列案骑楼不计入建筑面积，会造成房地产登记方面的混乱，故原审判决将骑楼计入建筑面积是正确的。国联公司上诉称，在原一、二审期间，国联公司对夹层是否属赠送均有重大异议，后来只是勉强接受了“店面的夹层是赠送的，但赠送的只是建筑造价，而不是商业利润”的判决;福建省高级人民法院发回重审的裁定书中也不包括夹层部分,原审重审有意断章取义，按销售价退还夹层的价款是错误的；一审重审判决收取案件受理费严重违法，也应予以纠正。陈建良辩称，夹层属赠送的，国联公司在原审庭审中对此表示没异议。而国联公司将夹层面积作为建筑面积向本人收取购房款，故原审重审按合同约定的单价由国联公司向本人退还夹层的价款是正确的。本院二审期间,双方当事人除对原审重审认定夹层应按评估价格或者按合同约定的单价退款以及骑楼面积是否应计入销售的建筑面积有争议外,对其余事实无争议,本院予以认定。双方争议的焦点是：（一）骑楼面积可否计入销售的建筑面积；（二）夹层属赠送应按销售价格还是评估价格退款。（一）关于骑楼面积可否计入销售的建筑面积问题陈建良认为，有关法律法规无规定骑楼面积应计入销售的建筑面积,双方当事人在签订的《商品房购销合同》中也没有约定骑楼面积计入建筑面积，因此，销售的建筑面积不应包括骑楼面积，国联公司应退还所收取的骑楼面积的相应款项。国联公司认为，原审判决将骑楼面积计入销售的建筑面积是正确的，骑楼是泉州古城的一大特色，具有很大的实用性，真正受益人是业主而非开发商；从当时相关的测量规范看，本案适用的测量规范并没有明确骑楼面积不能计入建筑面积，因此将骑楼面积计入销售的建筑面积是合法的，也有利于维护泉州整个房地产登记等方面的稳定，不至于引发严重社会矛盾。本院认为，根据福建省建设厅闽建法（2003）11号《关于执行商品房产权面积计算规定衔接问题的通知》规定：“各地房地产行政主管部门原则上应当以商品房预售许可证批准时间为时点，按照该时点施行的国家和当地有关房屋产权面积测量计算规定进行产权登记。具体按下列规定执行：2000年8月1日国家标准《房产测量规范》（GB/T17986.1-2000）实施前已批准预售许可证的商品房,办理产权登记时适用预售许可证批准时国家和当地相关规定”。国联公司于1998年9月29日取得本系列案讼争楼盘的《商品房预售许可证》，系在2000年8月1日国家标准《房产测量规范》（GB/T17986.1-2000）实施之前，依法应适用1991年5月1日发布的中华人民共和国测绘行业标准GH5001-91《房产测量规范》以及1995年12月1日起实施的建设部作出的建房（1995）第517号关于印发《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）的通知，该规范和通知并未明确骑楼面积不计入建筑面积。从本地房地产行政管理机关的习惯做法看，在泉州旧城片区改造时，大部分旧房的骑楼均作为补偿安置面积写进补偿安置协议。因此，大部分新建房屋的骑楼下的通道面积同样作为安置面积补偿给被拆迁人或向社会公开出售。在2000年8月1日起施行的国家标准《房产测量规范》实施之前，已办理产权证的被拆迁人和商品房购买者均不持异议，这是众所周知的事实；且法院审理当时的此类涉及骑楼下的通道面积能否计入建筑面积案件时，也尊重本地的习惯做法，统一把骑楼下通道面积计入建筑面积。从骑楼下通道的功用看，本地天气常为烈日或多雨，骑楼主要是为店铺的顾客遮雨挡阳而设计，主要受益人是店铺的业主；故原审重审判决将骑楼下的通道面积计入讼争店面的建筑面积并无不当。（二）关于夹层属赠送应按销售价格还是评估价格退款问题国联公司认为，赠送的夹层价值只包括造价，不包括收益，原二审再审判决并无不当，这次福建省高级人民法院发回重审的裁定书中并未包含有关夹层应按评估价格退款还是按合同购买单价退款的问题。在原一、二审期间，国联公司对夹层是否属赠送也有重大异议，原审重审有意断章取义、歪曲事实改按销售价退还夹层的价款是错误的。一审重审判决收取案件受理费严重违法，也应予以纠正。陈建良认为，夹层应按合同约定的购买单价退款，因为本人以8395/㎡的价格向国联公司支付房款，该房款包括夹层的款项。此有双方签订的《商品房销售合同》为据，原审重审判决按购买价格退款是正确的。本院认为，根据双方签订的《商品房销售合同》，明确约定8395元/㎡，购买建筑面积为82.19㎡，陈建良按合同约定履行了缴交全部购房款690000元的义务。此后经测绘队测量，讼争房屋实际建筑面积为80.22㎡（即套内面积31.8㎡+夹层面积31.44㎡+骑楼下通道面积16.2㎡+公摊面积0.78㎡）比合同约定面积82.19㎡少1.97㎡，为此原审判令国联公司退给陈建良16538.15元（1.97㎡×8395元/㎡≈16538.15元），也是依合同约定的单价作出判决。即实际建筑面积+1.97㎡=合同面积，显然，国联公司将夹层面积计入建筑面积，且按合同约定的单价向陈建良收取了购房款。由于双方对夹层属国联公司赠送的事实均无异议，因此，原审重审判决由国联公司将其收取的夹层款按8395元/㎡退还陈建良[即应退（31.44㎡×8395元/㎡≈）263939元]，并按银行同期同类贷款利率支付利息是正确的。综上,案经合议庭评议并经本院审判委员会讨论认为,国联公司在取得本系列案讼争楼盘的《商品房预售许可证》后，与陈建良签订商品房预售合同,原审重审认定该合同合法有效是正确的。关于骑楼下的通道面积能否计入讼争房屋的建筑面积问题,国联公司于1998年9月29日取得讼争楼盘商品房预售许可证,系在2000年8月1日国家标准《房产测量规范》（GB/T17986.1-2000）实施之前,故其不适用该规定。而根据当时的有关房产测量规范，对骑楼可否计入销售面积没有明确规定。从本地习惯做法看，在泉州旧城片区改造时，大部分旧房的骑楼均作为补偿安置面积写进补偿安置协议。因此，大部分新建房屋的骑楼下的通道面积同样作为安置面积补偿给被拆迁人或向社会公开出售。且法院在审理当时的此类涉及骑楼下的通道面积能否计入建筑面积案件时，也尊重本地的习惯做法，统一把骑楼下通道面积计入建筑面积。从骑楼下通道的功用看，本地天气常为烈日或多雨，骑楼主要是为店铺及顾客遮雨挡阳而设计，主要受益人是店铺的业主；故原审将骑楼下的通道面积计入讼争房屋的建筑面积并无不当，陈建良主张骑楼下的通道面积不能计入讼争房屋的建筑面积的上诉理由不能成立，不予采纳。对夹层问题，原审法院依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》,确认国联公司关于“店高6米，买一层送一层，一层价格两楼用，营业面积加大一倍”的销售广告应当视为合同要约，系合同内容的组成部分，从而说明诉争店面的夹层属赠送的。而且国联公司系以8395元/㎡向陈建良收取夹层的价款，因此,原审重审认定夹层属赠送并判令国联公司应将其收取的夹层款按8395元/㎡退还陈建良并无不当。对国联公司有关该部分的上诉请求，不予采纳。对国联公司提出的原审重审收取案件受理费问题，经查，原一、二审、再审判决已被福建省高级人民法院作出的民事裁定所撤销，原审判决确定的案件受理费也同时被撤销，不再执行，故原审重审判决确定案件受理费，并非重复收取案件受理费。国联公司认为原审重审再一次收取案件受理费与事实不符。原审重审判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币9794元，由上诉人泉州国联房地产开发有限公司与上诉人陈建良各负担4897元。本判决为终审判决。审 判 长  张国琴审 判 员  陈建家代理审判员  李玮玲二〇一三年三月二十五日书 记 员  黄原原附有关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。