广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初25321号原告（反诉被告）：中国人民财产保险股份有限公司广州市分公司，住所地广东省广州市越秀区广州大道中303、305号首层西面、2、6、7、8、14、22层，统一社会信用代码91440101712412249C。负责人：乌方。委托诉讼代理人：宋玉才、张文健，分别系北京德和衡（广州）律师事务所律师、实习人员。被告（反诉原告）：广州汇美发展有限公司，住所地广东省广州市天河区金穗路3号3002房（仅限办公用途），统一社会信用代码9144010123121011X3。法定代表人：莫浩然。委托诉讼代理人：林惠圆、陈晓霞，均系广东一粤律师事务所律师。原告（反诉被告）中国人民财产保险股份有限公司广州市分公司（以下简称“人保分公司”）诉被告（反诉原告）广州汇美发展有限公司（以下简称“汇美公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）人保分公司的委托诉讼代理人宋玉才、张文健、被告（反诉原告）汇美公司的委托诉讼代理人林惠圆、陈晓霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）人保分公司向本院提出诉讼请求：1.确认人保分公司与汇美公司之间签订的《汇美大厦租赁合同》及三份补充协议于2020年5月9日解除；2.汇美公司向人保分公司返还履约保证金290414.6元及支付利息（以290414.6元为本金，自2020年5月9日起计至实际返还之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率的标准计算）；3.汇美公司向人保分公司支付公证费6800元；4.本案的诉讼费由汇美公司承担。事实和理由：2012年1月9日，人保分公司与汇美公司签订有关涉案租赁物的《汇美大厦租赁合同》，约定人保分公司承租汇美大厦24楼01单元。合同签订后，人保分公司支付了履约保证金。2020年4月1日，人保分公司根据政府相关的疫情防控要求，提前发函告知汇美公司关于人保分公司自2020年5月9日起不再租赁涉案房屋及搬离场地事宜。2020年5月9日，人保分公司搬离涉案房屋，但经多次催促，汇美公司一直拒绝与人保分公司办理场地搬离确认手续。新冠疫情属于不可抗力，因疫情造成合同不能履行的，应适用相关不可抗力的规定，不承担民事责任。人保分公司根据政府部门的相关要求，为加强单位员工健康管理，落实人员健康监测工作，故要求退租进行人员统一管理，客观上确实无法继续履行合同，应适用不可抗力的相关规定。因此，涉案合同于2020年5月9日解除，且人保分公司不应承担违约责任。人保分公司已支付的履约保证金并非定金，汇美公司应全额返还并支付迟延返还的利息。被告（反诉原告）汇美公司答辩称：一、汇美公司于2020年5月15日才收到人保分公司2020年5月12日落款的声称其已经单方提前于2020年5月9日不再租赁涉案房屋的《致函》，租赁合同的提前解除时间，应以汇美公司收到上述函件之日为准。二、本案不存在因不可抗力致使不能实现合同目的的情况，租赁合同提前解除的过错责任应由人保分公司承担。三、人保分公司提前解除租赁合同、未将24楼南向走廊及大阳台恢复原状，违约在先，人保分公司依约应向汇美公司支付违约金、损失赔偿金等款项，汇美公司依约有权在履约保证金中抵扣上述款项，无须将履约保证金退回人保分公司。被告（反诉原告）汇美公司向本院提出反诉请求：1.确认汇美公司与人保分公司签订的《汇美大厦租赁合同》及三份补充协议于2020年5月15日解除；2.人保分公司按《汇美大厦租赁合同》补充协议约定将汇美大厦24楼南走廊公共区域改建工程恢复原状；3.人保分公司向汇美公司支付违约金261373.14元，并由汇美公司在已收取的履约保证金及改建责任保证金中抵扣；4.人保分公司向汇美公司支付损失赔偿金874737.87元；5.人保分公司向汇美公司支付2020年5月10日至2020年5月15日的租金29041.46元及迟延支付上述租金的滞纳金（按照每日万分之五的标准，从2020年4月24日起计至实际支付之日止）；6.人保分公司按两倍的租金标准向汇美公司支付从2020年5月16日起至人保分公司实际完成第二项诉讼请求恢复工程之日止的占用期租金、占用期管理费（占用期租金标准为290414.6元/月，占用期管理费标准为12305.7元/月）；7.人保分公司承担本案本诉与反诉的全部诉讼费。事实和理由：2012年1月9日，汇美公司与人保分公司签订《汇美大厦租赁合同》约定汇美公司将其位于广州市金穗路3号汇美大厦24楼01单元房屋出租给人保分公司，合同对于租赁保证金的退还等进行了详细约定。人保分公司1月10日起租后于5月提出希望利用24楼电梯厅的南走廊设立招牌和接待前台，申请改建南走廊公共部位及大阳台，于是，2012年5月11日，汇美公司与人保分公司签订《汇美大厦租赁合同补充协议》，就人保分公司改建24楼南走廊公共区域及大阳台须遵守的相关规定和租赁届满或解除时须恢复原状的保证及其违约责任等进行了补充约定。2018年8月8日，汇美公司与人保分公司签订《汇美大厦租赁合同补充协议三》（部分续租部分提前退租）约定人保分公司提前退租2401单元西边自编B部位，仅保留继续租用2401房东边自编A部位面积820.38平方米等，除上述列明的变更外，该物业的其他租赁条款仍按原租赁合同和补充协议一、补充协议二执行。2020年4月21日，汇美公司突然收到人保分公司的《致函》，称其因为需加强职场及人员疫情防控及安全管理，想于2020年5月9日提前退租，并愿意承担解除合同的违约责任，希望与汇美公司协议解除租约，调低违约金。汇美公司当天立即回复人保分公司《复函》，明确表示不同意协议解除租约，并恳请人保分公司发挥大型国企和金融机构在疫情期间稳定经济环境的作用，信守合约，与中小企业共度时艰，同时也提醒人保分公司，若人保分公司单方提前解约的话，依据租赁合同须承担的违约责任损失赔偿金额，请人保分公司慎重考虑，另又再指出若人保分公司收函后经慎重考虑仍选择违约，单方提前于2020年5月9日退租的，则须在2020年4月24日前支付给汇美公司的欠租和违约责任损失赔偿金1030874.75元。人保分公司对此不理不睬。由于未收到上述欠租和违约责任损失赔偿金，汇美公司误认为人保分公司经过慎重考虑决定不提前解除租赁合同了。于是2020年4月28日，汇美公司致函人保分公司，对人保分公司慎重考虑取消提前退租表示欢迎和感谢，并指出汇美大厦具有几大更有利于疫情防控的建筑设计和设施硬核元素，这些是其他办公楼所不具备的。人保分公司以疫情防控为由提出提前解除租赁合同毫无道理。但2020年5月15日，汇美公司又收到人保分公司2020年5月12日落款的声称已经单方提前于2020年5月9日不再租赁2401A房的《致函》。故汇美公司认为，租赁合同的提前解除时间，应以汇美公司收到人保分公司明确表示其不再租赁2401A房的《致函》之日即2020年5月15日为准。且租赁合同提前解除的全部责任应由人保分公司承担。另外，由于人保分公司单方违约提前解除合同时及解除合同后至今，仍未按补充协议一的约定将24楼南向走廊公共区域及大阳台恢复原状，其前台及招牌仍然设立于2401A房和2401B房的共用南向走廊公共区域，涉案租赁房屋至今还未能交接归还汇美公司。汇美公司曾口头多次提醒人保分公司租赁房屋未达到归还的条件，请人保分公司仔细查看合同和补充协议，履行完未完成的义务，但人保分公司均不予理会。汇美公司于8月11日去24楼查看恢复原状进度时发现人保分公司还是没有启动恢复原状的工程，为缩短房屋占用期、避免损失的扩大，汇美公司立即于当日向人保分公司发出了《提醒函》，提醒人保分公司尽快恢复原状，拆除人保分公司设立于南走廊的前台和墙体招牌，并于恢复原状工程完工后及时通知汇美公司验收，以便办理退租退房的交接确认手续。但至今未见人保分公司有恢复原状的行动。根据双方合同约定，人保分公司因单方违约提前解除租赁合同，应向汇美公司支付当期月租金1.8倍的违约金261373.14元及剩余租期的租金总额20%的损失赔偿金874737.87元，汇美公司有权在履约保证金290414.6元中抵扣违约金及损失赔偿金等人保分公司应付款。因人保分公司的租金只支付至2020年5月9日，故人保分公司还须向汇美公司支付2020年5月10日至2020年5月15日的租金29041.46元及按每日万分之五计算的滞纳金。由于人保分公司在单方提前解除租赁合同时，仍未履行补充协议一约定的将南向走廊及大阳台恢复原状的义务，且至今还在拖延履行，致使租赁合同虽已解除，但租赁房屋一直未能交接归还汇美公司。所以人保分公司应根据租赁合同和补充协议一的约定，按2倍租金标准向汇美公司支付从2020年5月16日起至人保分公司实际完成恢复工程之日止的占用期租金及管理费。人保分公司签订补充协议一时支付的90000元改建责任保证金，由汇美公司在人保分公司应支付的占用期租金中扣除。综上，疫情的防控不会造成人保分公司无法使用租赁房屋办公，汇美大厦目前仍有多家保险公司进驻办公，其中就包括人保分公司及其兄弟单位“中国人民人寿保险股份有限公司广州市分公司”。因此人保分公司单方提前解除租赁合同理应依照合同约定承担全部违约赔偿责任。另外，人保分公司既然自主决定单方提前退租，本应该依照补充协议一的约定提前在退租时完成恢复工程。然而人保分公司不仅未在单方提前解除合同时完成恢复原状，在解除合同后仍拖延恢复原状，给汇美公司造成了极大的经济损失。汇美公司主张第五项诉讼请求滞纳金从2020年4月24日起算的依据为根据租赁合同第三条租金支付期应是当月24日前支付当月24日至次月23日的租金，故汇美公司从2020年4月24日起计算滞纳金。原告（反诉被告）人保分公司针对反诉答辩称：对于汇美公司主张的租金计付期间及各期租金应付期间没有异议。1.对于汇美公司第一项诉讼请求，人保分公司认为双方租赁关系解除的时间是2020年5月9日，人保分公司在此之前多次发函给汇美公司确认5月9日解除合同，汇美公司在函件中明确同意解除合同，只是对违约条款，双方发生了争议。2.对于汇美公司第二项诉讼请求，人保分公司与汇美公司于2012年1月9日签订的租赁合同明确约定所作固定装修不得拆除及破坏，按装修后的状态交还给汇美公司，同时双方在2018年9月27日签订的租赁合同中均约定人保分公司是将装修后的完整状态交还给汇美公司，同时人保分公司自5月9日搬离涉案物业，汇美公司整个过程中在现场，且出具了放行的相关手续，汇美公司对其第二项诉讼请求的内容从来没有向人保分公司主张过，同时汇美公司一直拒不与人保分公司办理交接确认手续，人保分公司在起诉前202O年6月16日与律师前去汇美公司处办理涉案物业交接确认手续，汇美公司人员听明来意后转头就跑，因此汇美公司恶意利用各种办法歪曲事实，拒不与人保分公司办理交接手续。按照租赁合同的约定人保分公司是按装修后的状态交还给汇美公司，所以汇美公司的第二项诉讼请求没有法律依据。3.对于汇美公司第三、四项诉讼请求，汇美公司主张人保分公司违约解除合同而应承担的违约金，人保分公司认为本案租赁合同的解除是因为2020年年初发生的新冠疫情，人保分公司的上级单位及政府部门多次到人保分公司处要求提高对员工的疫情防控措施以及人员管理，人保分公司考虑到涉案物业实际使用的江湾支公司每天与人保分公司因为业务而相互往来，且汇美大厦处没有统一的食堂及对外来人员是公开进入，人保分公司的广州大道人保大厦属于自有物业，将江湾支公司搬至人保大厦能更好的防控疫情及响应上级部门及地方政府的疫情防控要求，因此人保分公司认为根据2020年2月10日全国人大法工委新闻发布会及省高院的案件指导意见第六点规定，本案合同的解除属于不可抗力，人保分公司不应承担违约责任。即使解除合同属于违约，汇美公司所主张的违约金是明显过高的，汇美公司第三、四项诉讼请求的违约责任加起来相当于11个月的租金，且汇美公司目前故意放任涉案场地空置，其行为存在严重过错。4.对汇美公司第五项诉讼请求，人保分公司认为解除合同是5月9日，所以对5月10日至5月15日的租金不应由人保分公司承担。5.对汇美公司第六项诉讼请求，首先按照租赁合同汇美公司所自称的前台属于装修后形成的固定设施，按照2018年9月27日的协议及原租赁合同，人保分公司在搬离场地时均应按原状交还。前台的状态也未对汇美公司对外出租造成影响，人保分公司承租涉案物业时属于毛坯状态，因此汇美公司在租赁合同约定返还物业时按装修后的状态返还，汇美公司在人保分公司搬离场地后并没有提出任何异议，在本案发生诉讼后，汇美公司为了恶意造成人保分公司违约的假象在8月才发了相关函件，谎称要拆除前台，所以汇美公司是属于恶意诉讼，故意利用各种手段造成人保分公司违约的假象，对于汇美公司的反诉请求应当予以驳回。经审理查明：2012年1月10日，汇美公司（出租方，甲方）与人保分公司（承租方，乙方）签署《汇美大厦租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定：甲方租赁给乙方使用之物业位于广州市天河区金穗路3号“汇美大厦”第24楼01单元（以下简称“2401单元”）；物业租赁期限自2012年1月10日起至2015年1月9日止，租赁物业的交付时间定为2012年1月10日；2012年1月10日至2012年4月23日为装修免租期，2012年4月24日至2015年1月9日期间月租金额为228064.51元；除享受装修免租的月份外，乙方应于各租赁月份的首日前将该月租金支付给甲方，乙方逾期支付租金的，每逾期一天，应按逾期欠款总额的万分之五支付滞纳金，逾期超过一个月仍未支付的，乙方除应每日按逾期欠款总额的万分之五支付滞纳金外，甲方有权解除合同；乙方与甲方签订本合同时须向甲方支付相当于2个月租金的履约保证金即456129.02元；履约保证金不能抵作租金、滞纳金、赔偿金和其他欠费，履约保证金于本合同期限届满，或双方协议解除本合同时，乙方在全部缴清本合同规定的各项费用，完全履行本合同项下义务，归还了甲方租赁物业并清理场地撤场，同时经甲方验收租赁物业通过验收后7个工作日内，由甲方全额无息退还乙方，如本合同租赁期满，乙方仍有法律规定或本合同约定的应付款尚未支付完毕的，甲方可先扣除乙方应付款后，再将剩余部分的履约保证金无息退还乙方；甲方已按照国务院《物业管理条例》及《广东省物业管理条例》规定的方式和条件，选聘具有相应资质的“上海高力国际物业服务有限公司广州分公司”，对汇美大厦商业办公物业进行前期物业管理服务；乙方应于接收租赁物业的同时，向甲方指定的大厦管理处缴纳首月按实际天数计算的管理费，以后月份的管理费，乙方应于每月的首日前缴付给甲方指定的大厦管理处，逾期缴纳的，每逾期一天，应按逾期欠款总额的千分之一支付滞纳金；租赁期届满或解除合同之日，乙方应将承租物业按装修后完好状态交还甲方，所作固定装修不得拆除或破坏，甲方也不作补偿；（第十条第1点）租赁期内，除本合同规定或双方协商同意外，甲乙任何一方单方提前终止合同的，或违约导致合同解除的，违约方必须按照租赁存续期（即剩余租期）的租金总额的20%向守约方支付损失赔偿金，另守约方有权要求违约方支付当期月租金的1.8倍作为违约金；（第十条第2点）乙方应按时足额交纳租金，如逾期交付租金的，每逾期一日乙方须按所欠租金总额的万分之五向甲方支付滞纳金，乙方逾期一个月交纳租金的，或拖欠租金及其他费用总额达一个月的租金总额的，甲方有权解除合同收回租赁物业另行处置，乙方除应清偿所欠费用外，还应按本合同第十条第1点的约定向甲方支付赔偿金和违约金，乙方应在收到甲方通知后的5日内交还物业给甲方，所作固定装修不得拆除，甲方也不作补偿，乙方所交纳的保证金不予退还且保证金不能抵作租金、滞纳金、赔偿金和其他欠费，但可以抵扣违约金，因上述行为引起的一切经济损失和后果，由乙方自行承担；租赁期届满或解除时，乙方应在5日内交还房屋及固定装修，乙方逾期不交还物业给甲方的，甲方除有权要求乙方按2倍的月租金标准向甲方支付占用期的租金外，甲方有权派人接管租赁物业另行处置，乙方未在规定的期限内搬离的可动物品财产，甲方有权当作弃物处置，因上述行为引起的一切经济损失和后果，由乙方自行承担；在合同有效期内，如因不可抗力致使合同不能继续履行的，经甲乙双方协商同意，可以变更或终止合同，双方互不追究责任；甲乙双方之间传递的信息如果涉及双方权利、义务的，应随时发出书面文件通知，合同中所列的甲乙双方的地址，即为甲乙双方的收件地址，若一方变更地址，须及时将变更地址以书面形式通知另一方；甲方地址为广州市天河区珠江新城金穗路3号汇美大厦3002房；乙方地址为广州市广州大道中303号等。2012年5月11日，汇美公司（出租方，甲方）与人保分公司（承租方，乙方）签署《补充协议》（以下简称《补充协议》），约定甲方和乙方已于2012年1月10日签订了《租赁合同》，由乙方承租2401单元的物业，甲方已依约于1月10日将租赁物业交付乙方，现因为乙方的装修方案涉及部分改动公共部位，特此双方经友好协商达成如下补充协议：一、乙方因为经营需要，申请以下装饰改动，1.扩大南向大阳台走廊玻璃门的尺寸，并在大阳台内侧两米以内搭建花架（高度不超过上层的结构底板），养植爬藤类观赏植物，花架下加装透光顶蓬及可遮挡风雨的临时玻璃门，于电梯厅南向出口外加装一自动玻璃门，2.乙方保证在租赁合同届满之时或解除之时或装修改建被政府相关部门查核有违章并要求拆除之时，负责拆除相关改建和恢复原状，并承担相关的经济和法律责任（例如行政处罚），同时乙方同意在签订本协议时向甲方支付玖万元人民币的改建责任保证金；甲方同意乙方上述第一条的改建申请及保证安排，并要求乙方所有的装修改建应以不改变大厦的外立面效果、不改动公共空调、排水管和风管、不影响照明通风和消防等公共设施的正常使用、不增加公共能源的损耗为前提，电梯厅走廊南面幕墙不允许整体移动，乙方的具体装修方案必须经过汇美大厦物业服务企业的审批；如乙方在租赁期限届满前或租赁合同解除之时或装修改建被政府相关部门查核有违章并要求限期拆除之时，将上述改建工程恢复原状并承担了相应的经济及法律责任（例如行政处罚）后，甲方应在复原完工验收工程后三个工作日内全额无息退还上述玖万元改建责任保证金给乙方，如乙方在租赁合同期限届满前或租赁合同解除之时或装修改建被政府相关部门查核有违章并要求限期拆除之时,未能将上述改建工程恢复原状的，甲方有权没收乙方支付的改建责任保证金并要求乙方赔偿甲方相关的经济损失或双方通过以下方式处理，1.甲方按照届时甲乙双方确认的恢复原状工程的造价及所需的工期相对应的租金损失及管理费损失（按租赁合同期满前最后一个月的租金和管理费标准计算），直接从改建责任保证金中扣除，如有余款则无息退还给乙方，如改建责任保证金不足以偿付，则乙方负责补足，乙方无需再进行恢复原状工程，由甲方自行安排工程复原，2.双方对于恢复原状工程的造价及所需的工期无法达成一致的，则由乙方自行完成恢复原状工程并依租赁合同承担超出合同租赁期限的房屋占用期的租金及管理费。2014年6月30日，汇美公司（出租方，甲方）与人保分公司（承租方，乙方）签署《汇美大厦租赁合同补充协议二（续租协议）》（以下简称《补充协议二》），约定：双方同意该物业续租五年，期限至2020年1月9日止；……2019年1月10日至2020年1月9日期间月租金额为290412.8元；续租期间，该物业履约保证金调整为501741.4元，本协议签订的同时，乙方应向甲方补交履约保证金差额45612.4元；除上述列明的调整和变更外，其它租赁条款仍按原租赁合同和补充协议的约定执行等。2018年8月8日，汇美公司（出租方，甲方）与人保分公司（承租方，乙方）签署《汇美大厦租赁合同补充协议三（部分续租部分提前退租）》（以下简称《补充协议三》），约定：因乙方内部机构调整，希望缩减一半承租面积，提前退租2401单元西边自编B部位（以下简称“2401B房”），仅保留继续租用2401房东边自编A部位面积820.39平方米（以下简称“2401A房”），同时2401A房延长租期至2023年1月9日，特此双方就2401单元部分提前退租及部分续租事宜友好协商，签订如下续租协议；2401A房续租3年，从2020年1月10日起至2023年1月9日止……2020年1月10日至2021年1月9日期间月租金额为145207.3元……；乙方应于各租赁月份的首日前将该月租金支付给甲方，例如租赁月为1月10日至2月9日，则该月租金应于1月10日前支付，乙方逾期支付租金的，每逾期一天，应按逾期欠款总额的万分之五支付滞纳金，逾期超过一个月仍未支付的，乙方除应每日按逾期欠款总额的万分之五支付滞纳金外，甲方有权解除合同；2401A房的履约保证金为续租期首月租金的两倍，即290414.6元；履约保证金不能抵作租金、滞纳金、赔偿金和其他欠费，履约保证金于续租期限届满，或各方协议解除本租赁时，乙方在全部缴清合同规定的各项费用，完全履行合同项下义务，归还了甲方该物业并清理场地撤场，同时经甲方验收该物业通过后7个工作日内，由甲方全额无息退还乙方，如租赁期满，承租方仍有法律规定或合同约定的应付款尚未支付完毕的，甲方可先扣除应付款后，再将剩余部分的履约保证金无息退还乙方，乙方来领取保证金退款时须退还甲方已开具的全额履约保证金收据原件；乙方申请于2018年10月9日提前退租2401B房，并保证在2018年10月9日前完成以下将2401房分拆成两间独立2401A房和2401B房的工作，1.拆除24楼核心筒客梯厅南侧2401房原设置的南公共通道大玻璃门，2.将设置在南公共通道的原2401房前台间隔成2401A和2401B房两个前台，间隔方案需美观并与汇美大厦电梯厅的风格匹配，具体方案需提交给甲方和汇美大厦服务中心审核批准，南公共通道内比原配置的公共照明多出的用电设施的电费由乙方负责承担，3.将2401房的南向大阳台平分间隔成2401A房和2401B房各自专用区域，间隔方案需美观且不影响汇美大厦外立面，具体方案需提交给甲方和汇美大厦服务中心审核批准，若乙方的方案没有将大阳台的用水用电加装区域划分计量的，则2401房大阳台的水电费用均由乙方负责承担，4.因目前2401房的洗手间设置是2401A相连的东边洗手间全为男洗手间，而与2401B相连的西边洗手间全为女洗手间，故乙方须在提前退还2401B房前将未来由2401A专用的东边洗手间和由2401B专用的西边洗手间分别改建成均含独立男洗手间和独立女洗手间的布局，具体方案需提交给甲方和汇美大厦服务中心审核批准，若乙方上述分拆工作未能在10月9日前完成的，则2401B房的提前退租时间相应顺延；除上述列明的变更外，该物业的其它租赁条款仍按原租赁合同和补充协议一、补充协议三执行等。汇美公司表示人保分公司仅完成该协议中约定的“乙方……保证在2018年10月9日前完成以下将2401房分拆成两间独立2401A房和2401B房的工作”中的第4项洗手间改建工作，其余三项改建工作可能是因为人保分公司及其兄弟单位内部达成一致，不再进行变动，故其未再提出异议。人保分公司则表示其已完成上述约定中1、2、4项的拆改工作，至于南面大阳台则是因双方已达成该区域不进行间隔、按现状交付的合意，所以其无需再对南面大阳台进行间隔，人保分公司在完成拆改工作后未再进行其他的装修改动。上述协议签署后，人保分公司支付2401A房的履约保证金290414.6元、改建责任保证金90000元，并支付租金至2020年5月9日。2018年9月27日，汇美公司（出租方，甲方）与人保分公司（承租方，乙方1）、中国人民人寿保险股份有限公司广州市分公司（承租方，乙方2）签署《汇美大厦租赁合同》，约定因乙方1和乙方2业务开展需要，甲方同意将2401B单元的物业出租给乙方使用；物业租赁期限自2018年10月10日起至2023年10月9日止；由于该物业在2018年10月10日以前一直为乙方1租用，特此各方同意该物业的交付工作由乙方1和乙方2自行完成，甲方无需参与；租赁期届满或解除合同之日，乙方应将承租物业按装修后完好状态交还甲方，所作固定装修不得拆除或破坏，甲方也不作补偿，所有甲方配套的全部设施，乙方不得拆除或移动，所有甲方配套的家具物品，乙方不得破坏或遗失，否则应承担由此给甲方造成的经济损失；如甲乙各方协商一致同意解除本合同，则各方均不作违约处理，乙方应在各方商定的时间内自行搬离，将该物业及固定设备交回给甲方，所作固定装修不得拆除，甲方也不作补偿，否则，甲方有权派人接管该物业，乙方未在规定的期限内搬离的可动物品财产，甲方有权当做弃物处置等。该合同后附《汇美大厦原始平面布置图》显示24层中部接待区及空中花园部位均未进行间隔，后附《汇美大厦2401B单元交楼现状图片》显示接待区摆放有前台。2020年4月21日，人保分公司向汇美公司发出《致函》，函称2020年4月3日人保分公司向汇美公司出具《退租告知函》，告知汇美公司自2020年5月9日人保分公司不再租赁该房屋，现就退租相关事宜致函如下：人保分公司愿意承担解除合同的违约责任，并希望汇美公司调低违约金；受新冠病毒疫情影响，人保分公司加强职场及人员疫情防控及安全管理，客观上导致需进行职场调整，在合同签订时双方均无法预见此风险……人保分公司希望将违约金调整为两个月租金即290414.6元。汇美公司已收到该函件。2020年4月22日，汇美公司向人保分公司发出《复函》，函称依据双方签订的《租赁合同》和补充协议，2401A房的租期于2023年1月9日才届满，人保分公司若提前于2020年5月9日退租，则须支付给汇美公司的欠租和违约责任赔偿为1030874.75元；如人保分公司仍然要求5月9日提前退租的，则请于4月24日前将欠租和违约损失赔偿划付到汇美公司账号。人保分公司已收到该函件。2020年4月27日，人保分公司向汇美大厦物业服务中心提交《上海高力国际物业服务有限公司广州分公司汇美大厦物品携出放行单》，载明房号为2401A，公司名称为人保分公司，携出时间为2020年4月27日16:30，物品名称为屏风两套。物品名称栏还显示有汇美公司工作人员手写“此非出租方物品，同意放行”字样及签名和日期2020年4月27日。下方放行授权人签（盖）章栏显示有人保分公司工作人员签名。2020年4月30日，人保分公司向汇美大厦物业服务中心提交《上海高力国际物业服务有限公司广州分公司汇美大厦物品携出放行单》，载明房号为2401A，公司名称为人保分公司，携出时间为2020年4月30日至5月8日，物品名称为屏风卡位桌子（套）75套。物品名称栏还显示有汇美公司工作人员手写“此非出租方物品，同意由承租方自行处理”字样及签名和日期2020年4月30日。下方放行授权人签（盖）章栏显示有人保分公司工作人员签名。同日，人保分公司还向汇美大厦物业服务中心提交《上海高力国际物业服务有限公司广州分公司汇美大厦物品携出放行单》，载明房号为2401A，公司名称为人保分公司，携出时间为2020年4月30日至5月8日，物品名称为连体铁柜53个等。下方放行授权人签（盖）章栏显示有人保分公司工作人员签名。放行单下方空白处显示有汇美公司工作人员手写“汇美大厦物业服务中心：经查对，我司出租汇美大厦2401A房没有配置办公家俱及物品，故承租方可以自行审核其物品的搬进搬出，无需我司核对或同意”字样及签名和日期2020年4月30日。2020年5月14日，人保分公司向汇美公司发出《致函》，函称：人保分公司于2020年4月1日向汇美公司发出《退租告知函》，明确表示因内部防疫等原因，自2020年5月9日起不再租赁汇美大厦2401A房，根据《合同法》的相关规定，自上述告知函到达汇美公司之日起，双方签订的《补充协议三》自动解除；经汇美公司同意，人保分公司于2020年5月4日完全搬出2401A房，并已向汇美公司清缴该房的租赁费用（房租费用已缴至2020年5月9日），烦请汇美公司……于收到本函件之日起5个工作日内出具确认解除上述租赁合同的相关函件。汇美公司于2020年5月15日收到该函件。2020年6月18日，人保分公司向汇美公司以EMS全球邮政特快专递的方式寄出2401A房的钥匙，汇美公司于2020年6月19日收到该函件。2020年7月3日，人保分公司向本院提交本案诉讼材料。2020年8月12日，汇美公司向人保分公司发出《提醒函》，函称提醒人保分公司按照《租赁合同》补充协议的约定，尽快恢复人保分公司改建的汇美大厦24楼南走廊及大阳台，拆除人保分公司设立于南走廊的墙体招牌，并于恢复原状工程完工后及时通知汇美公司验收，以便进而办理退租退房的交接确认手续。人保分公司已收到该函件。2020年8月18日，人保分公司向汇美公司发出《回函》，函称：《租赁合同》约定“租赁其届满或解除合同之日，乙方应将承租物业按装修后完好状态交还甲方，所作固定装修不得拆除或破坏，甲方也不作补偿”，根据该条约定，汇美公司在《提醒函》中的主张没有事实及法律依据；此外，人保分公司在2020年5月4日搬离场地时就已多次通知汇美公司解除合同并将场地交还汇美公司，但汇美公司恶意不办理场地交还确认手续，人保分公司相关人员于2020年6月16日下午不得不再次到达汇美公司经营场所（即汇美大厦第30层）希望汇美公司确认租赁场地已交还的事宜，但汇美公司相关负责人在得知工作人员来意后便扭头就跑，并关门不让工作人员进入汇美公司办公室，且拒绝与人保分公司见面、拒绝进行任何沟通及办理涉案租赁物的交接手续，汇美公司恶意利用各种手段不办理相关手续的行为，已经严重侵害了人保分公司的合法权益。汇美公司已收到该函件。关于汇美公司第二项反诉请求“人保分公司按《汇美大厦租赁合同》补充协议约定将汇美大厦24楼南走廊公共区域改建工程恢复原状”，汇美公司表示2401单元原由人保分公司及其兄弟单位承租，故在南走廊公共区域设置PICC招牌前台并无不当，现因2401A房已经退租，汇美公司需引入新的承租人，故无法与2401B房共用该前台。人保分公司还提交2401单元拆分成A、B两部分的平面图（形成时间为2018年9月27日），庭审中，汇美公司表示其该项诉请中所涉南走廊公共区域即为该图纸中央部位标注为接待区的区域（人保分公司在该区域设置了PICC中国人民保险的招牌及前台）以及接待区南侧空中花园部位与接待区共用的墙体空中花园一侧（墙体上悬挂有PICC的标识），汇美公司要求人保分公司将招待区的招牌及前台进行拆除和复原，将空中花园与接待区共用墙体上空中花园一侧的PICC的标识进行拆除及复原，其并表示因为2401B仍由人保分公司及其兄弟单位承租，故诉请中所涉及的招牌、前台和标志的拆除和复原工作应由人保公司与其兄弟单位协商处理，汇美公司无法单方处理，亦无法明确在拆除招牌和前台后复原成何种状况以及拆除墙体上PICC标志后复原成何种状况，汇美公司的要求是不影响2401A的出租，且人保分公司复原后经汇美公司验收通过。人保分公司对汇美公司所述图纸中标注为接待区区域的招牌及前台的情况予以确认。本案开庭审理后，汇美公司向本院提交民事代理词，表示要求人保分公司完成下列复原工作：1.拆除横跨整个南墙的招牌；2.撤走中央接待前台；3.拆除于公共走廊增加的照明用电设施；4.将南向大阳台平分间隔成2401A房和2401B房各自专用区域，且加装用水用电的区域计量分表。另，人保分公司于本案审理过程中将南走廊公共区域接待区墙体上PICC中国人民保险的招牌拆除。本案审理过程中，人保分公司为证明其相关主张，向本院提交如下证据：1.显示由人保分公司于2020年4月3日向汇美公司发出的《退租告知函》（函称因新冠病毒疫情影响，人保分公司决定自2020年5月9日起不再租赁2401A单元的房屋，请汇美公司收到告知函后及时与人保分公司联系）及邮寄凭证（显示收件地址为广州市天河区金穗路3号汇美大厦3002房广州汇美发展有限公司莫浩然，已安全送达）；2.显示由人保分公司于2020年4月24日向汇美公司发出的《回函》（函称人保分公司拟提前退租并于月前发函告知，人保分公司愿意承担相应违约责任，对其欠租部分77443.89元无异议，但恳请汇美公司对违约金部分予以调减）及邮寄凭证（显示收件地址为广州市天河区金穗路3号汇美大厦3002房广州汇美发展有限公司莫浩然，已完成）；3.（2020）粤广南粤第12032号公证书（内容为人保分公司于2020年6月18日申请对2401单元所在位置及现场状况状况进行拍照、拍摄录像，视频显示门口悬挂有“2401”字样的单元玻璃门并未上锁，现场人员直接推门进入，场地内墙体上悬挂有“PICC中国人民财产保险股份有限公司”标识，场地已基本腾空，遗留有少量可移动物品）；4.（2020）粤广南粤第12928号公证书（内容为人保分公司于2020年6月18日申请对其与汇美公司工作人员进行沟通的现场情况办理保全证据公证，公证处工作人员与人保分公司委托代理人来到汇美大厦30楼，公证处工作人员对人保分公司委托代理人于3002房前与相关人员交谈的现场情况进行拍照和拍摄录像，视频显示人保分公司工作人员多次表示其是前来办理24楼物业交接手续的，但始终无人应答）；5.显示由广东省广州市南粤公证处于2020年7月20日开具的公证费发票（原件，购买方为人保分公司，价税合计6800元）。经质证，汇美公司对证据1、2的真实性不予确认，表示其并未收到；对证据3、4的真实性予以确认，但认为拍摄时并未告知汇美公司，且证据3可以证明2401A房并未达到场地交接条件，证据4中的视频拍摄时，汇美公司工作人员在得知人保分公司的到访目的后就明确告知2401A房并未达到退房条件，当时人保分公司工作人员坚持要将钥匙硬塞给汇美公司工作人员，导致其不得不躲避；对证据5的真实性予以认可，但认为人保分公司无需采取公证的方式进行举证。汇美公司为证明其相关主张，向本院提交显示由汇美公司于2020年4月30日向人保分公司发出的《致函》（函称汇美公司于4月21日复函人保分公司后未收到人保分公司依租赁合同约定支付的提前退租费用，汇美公司对于人保分公司慎重考虑取消提前退租表示欢迎等）及EMS全球邮政特快专递详情单（显示收件地址为广州市越秀区广州大道中303、305号……）、投递情况查询（显示该邮件于2020年4月30日妥投）。经质证，人保分公司表示其未收到证据中的函件。本案审理过程中，双方亦就相关问题发表如下意见：1.人保分公司承租2401房系用于办公，江湾支公司在使用场地过程中，因为业务原因需要每日与位于人保大厦的广州市分公司及省公司进行人员往来，汇美大厦没有统一就餐的食堂，人保大厦有单独的食堂，基本可以实现单独的封闭管理，这样可以减少支公司及省公司、市公司之间的不必要的外出交叉，同时人保广东省公司、广州市分公司均在人保大厦内办公，如果有人员感染则会导致整个公司工作瘫痪，其在退场后已将原在场地内经营的江湾支公司搬去位于广州大道中的人保大厦内继续办公；2.人保分公司搬离2401A的情况，人保分公司表示其自2020年4月27日开始陆续搬离，2020年5月4日完成全部物品的搬迁工作，场地已经腾空，其于2020年5月12日通过发出《致函》的方式正式通知汇美公司搬离情况，其在搬离后并未对场地的大门及场地内部的门进行上锁，汇美公司随时可以收回场地，所以其并未于当时即归还钥匙，后续为了与汇美公司补办已交接的确认手续，多次电话联系汇美公司均未果，直至2020年6月16日人保分公司前往场地想要与汇美公司正式办理已交接的确认手续，但汇美公司拒绝接收钥匙，故人保分公司于2020年6月18日在公证人员的陪同下对场地状况及其交还场地钥匙的情况进行公证，并于同日向汇美公司邮寄了场地的钥匙，该邮件已于2020年6月19日妥投；汇美公司认为人保分公司的搬迁行为是为办公进行的正常搬迁行为，其仅是核实搬出的物品是否包含汇美公司的财物，所以并不清楚人保分公司的搬迁行为是在撤离场地，人保分公司从未向其提出要交还钥匙，直至6月19日其收到人保分公司寄送的钥匙；3.双方争议的接待区及空中花园是否属于各份《租赁合同》及补充协议约定的租赁范围，人保分公司表示空中花园计入《租赁合同》约定的租赁区域建筑面积，但接待区是未计入租赁区域建筑面积的，应属于整层楼的公共区域；汇美公司确认人保分公司上述意见，但认为其已将接待区交付给人保分公司占有使用，人保分公司将接待区北侧的玻璃大门往北面移动，扩大了接待区域的面积；4.双方就南面大阳台及前台区域的装修改建是否签署书面协议，汇美公司表示双方于2012年5月11日签署了《补充协议》；人保分公司表示《补充协议》仅是针对南面大阳台，并不涉及前台区域；汇美公司回应称虽然该协议没有约定前台的改建，但是前台的改建是客观存在的，所以人保分公司也应恢复到原状，而且该协议的首部也仅是含糊约定“乙方的装修方案涉及部分改动公共部位”，该公共部位即为接待区域；人保分公司表示约定的“乙方的装修方案涉及部分改动公共部位”所涉及的公共部位即为第一条第1款中“于电梯厅南向出口外加装一自动玻璃门”，其余未约定的内容应适用《租赁合同》的约定按现状交还，且该自动玻璃门现已拆除；5.人保分公司就其已支付的改建责任保证金90000元要求于汇美公司的反诉请求中予以抵扣。本院认为：人保分公司与汇美公司签订的《租赁合同》及相关补充协议是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应依约履行。本案中双方争议焦点在于人保分公司与汇美公司签署的《租赁合同》及《补充协议》、《补充协议二》、《补充协议三》的解除时间，人保分公司主张疫情构成不可抗力，导致合同不能履行的，其无需承担民事责任。就此本院作出如下认定：根据《中华人民共和国民法典》第一百八十条及第五百六十三条第一款的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况；因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。2020年初暴发的新冠××疫情确属于上述不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。人保分公司及汇美公司通过订立系列协议就2401A房成立租赁合同关系，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，租赁合同项下出租人最主要的合同义务即为将租赁标的物交付给承租人占有使用，结合本案查明的事实，汇美公司已切实履行了交付租赁标的物的义务，人保分公司亦占有使用租赁标的物直至其于2020年5月初腾空所有物品，亦未有证据显示因2401A房所在辖区范围内采取相关疫情防控措施导致人保分公司无法占有使用租赁标的物，故新冠××疫情的影响未达到人保分公司无法实现合同目的并解除合同的程度。如上所述，虽人保分公司并不享有合同解除权，但根据查明事实可知，人保分公司已通过函件的方式告知汇美公司其欲于2020年5月9日退租，且愿意承担相应的违约责任，汇美公司则于回函中表示如人保分公司提前退租的则应支付欠租和违约损失赔偿。可以认定双方已就租赁合同关系的解除达成合意，仅是就合同解除的法律后果存在争议，故本院认定人保分公司与汇美公司签署的《租赁合同》及《补充协议》、《补充协议二》、《补充协议三》已于2020年5月9日解除。对于人保分公司要求确认上述协议于2020年5月9日解除的诉讼请求予以支持，对于汇美公司的相关反诉请求予以驳回。关于人保分公司已支付的履约保证金290414.6元，双方签署的相关合同中并未约定汇美公司可予以没收，且在汇美公司已就其主张可以抵扣的款项另行提出反诉请求的情况下，本院对于人保分公司诉请要求汇美公司退还其已支付的履约保证金的诉请予以支持，但结合合同中约定的款项退还条件，本院对于其再行要求汇美公司支付履约保证金利息的诉请不予支持。至于人保分公司所支出的公证费，该款项并非其为解决双方纠纷所支出的必要款项，故对其要求汇美公司承担该款项的诉请不予支持。关于汇美公司要求人保公司支付2020年5月10日至2020年5月15日期间租金和相应迟延支付违约金的反诉请求。如上所述，双方间租赁合同关系的解除时间为2020年5月9日，另人保分公司提交的放行单显示其最迟搬离时间为2020年5月8日，汇美公司工作人员亦于放行单上签署审核意见，故可以认定人保分公司已于2020年5月9日腾空及搬离2401A房。结合人保分公司提交的2020年6月18日的公证书可知，汇美公司对于人保分公司办理场地钥匙移交手续的事宜是持回避态度，即存在拒绝接收场地的情况，另当日的公证视频亦显示2401A房的单元玻璃门处于开放状态，汇美公司自行收回涉案场地并无障碍。结合人保分公司实际占有使用2401A房的情况及其已付租金情况，汇美公司再行要求其支付上述期间租金及违约金缺乏依据，本院不予支持。关于汇美公司反诉请求中的违约金及损失赔偿金，根据《租赁合同》中的相关约定，该违约金及损失赔偿金均系在合同一方当事人单方提前终止合同或违约导致合同提前解除的情况下，违约方所应承担的违约责任。如上所述，新冠××疫情的影响未达到人保分公司无法实现合同目的并解除合同的程度，故人保分公司在租赁期限未届满时单方提前解除合同显属违约，其应承担相应的违约责任。本院认为人保分公司单方提前解除合同、搬离场地给汇美公司造成的主要是场地空置损失，结合本院已查明事实可知，汇美公司对于人保分公司搬离物品的情况系清楚知悉的，其作为出租人，在承租人违约提前解除合同的情况下负有采取合理措施避免损失扩大的义务，而实际上汇美公司在人保分公司搬离场地后并未及时收回场地或向人保分公司提出将改建工程恢复原状的要求，直至2020年6月中旬时，其对人保公司所提出的交接场地的诉求仍采取回避态度，后汇美公司系于人保分公司提起本案诉讼后的2020年8月11日才以函件的方式首次向人保分公司提出恢复改建工程的要求，该发函时间距离人保分公司搬离2401A房已过去三个月左右，该时间明显超过出租人提出主张的合理期限。另根据《补充协议》的约定，人保分公司如在合同解除时未将改建工程恢复原状的，汇美公司有权没收其已支付的改建责任保证金并要求其赔偿相关经济损失，即合同已对人保分公司未完成复原工程情况下，汇美公司如何保障己方权利进行了明确约定，故在此情况下，本院酌情认定人保分公司按照合同解除前的月租金标准的三倍向汇美公司支付违约金435621.9元（145207.3元×3），另双方对于人保分公司已支付的改建责任保证金90000元均主张于汇美公司的反诉请求中予以抵扣，该主张属于双方对自身民事权益的合法处分，本院予以照准，故人保分公司应向汇美公司支付违约金345621.9元（435621.9元-90000元），对于汇美公司超出上述部分的反诉请求不予支持。关于汇美公司要求人保分公司将改建工程恢复原状及支付自2020年5月16日起至完成复原工程之日止的占用期租金和管理费的反诉请求。人保分公司已将南走廊公共区域墙体上PICC中国人民保险的招牌拆除，对于前台的设置、照明用电设施的拆除和南向大阳台的间隔及用水用电区域计量分表的加装问题，本院作出如下认定：1.《补充协议三》中约定人保分公司须将设置在南公共通道的原2401房前台间隔成2401A房及2401B房两个前台，后人保分公司及案外人共同承租了其在上述协议中提前退租的2401B房，故未再进行上述前台间隔工作，即保留上述前台系基于现实的2401房的出租情况，现人保分公司已不再承租2401A房，在该区域并未引入新承租人的情况下，汇美公司要求人保分公司撤走中央接待前台并无不当，本院予以支持；2.《补充协议三》中并未约定人保分公司在提前退租2401B房的情况下需承担拆除公共走廊增加的照明用电设施的义务，故汇美公司相关诉请缺乏依据，本院不予支持；3.《补充协议三》中约定人保分公司应将南向大阳台平分间隔成2401A房及2401B房各自专用区域，故汇美公司要求人保分公司对南向大阳台进行间隔工作具有合同依据，至于用水用电区域计量分表的加装问题，相关协议中并未就此进行明确约定，且人保分公司在承租上述区域时，南向大阳台亦未加装该计量分表，故对于汇美公司再行要求人保分公司加装用水用电区域计量分表的诉请不予支持。综上，人保分公司应承担撤走2401单元外中央接待前台、将2401单元外南向大阳台平分间隔成2401A房及2401B房各自专用区域的责任，对于汇美公司超出上述部分的诉讼请求本院不予支持。至于2020年5月16日起至完成复原工程之日止的占用期租金和管理费，本院已判令人保分公司向汇美公司支付违约金345621.9元，该款项已足以弥补人保分公司完成上述复原工作期间给汇美公司造成的损失，故对于汇美公司再行要求人保分公司支付占用期的租金及管理费的诉请予以驳回。综上，本院依照《中华人民共和国民法典》第一百八十条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十三条第一款、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条的规定，判决如下：确认原告（反诉被告）中国人民财产保险股份有限公司广州市分公司与被告（反诉原告）广州汇美发展有限公司签署的《汇美大厦租赁合同》及《补充协议》、《汇美大厦租赁合同补充协议二（续租协议）》、《汇美大厦租赁合同补充协议三（部分续租部分提前退租）》已于2020年5月9日解除；被告（反诉原告）广州汇美发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告（反诉被告）中国人民财产保险股份有限公司广州市分公司退还履约保证金290414.6元；原告（反诉被告）中国人民财产保险股份有限公司广州市分公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向被告（反诉原告）广州汇美发展有限公司支付违约金345621.9元；原告（反诉被告）中国人民财产保险股份有限公司广州市分公司于本判决发生法律效力之日起十日内，将广州市天河区金穗路3号“汇美大厦”第24楼01单元外中央接待前台撤走，并将单元外南向大阳台平分间隔成2401A房及2401B房各自专用区域；驳回原告（反诉被告）中国人民财产保险股份有限公司广州市分公司的其他诉讼请求；驳回被告（反诉原告）广州汇美发展有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费6030元，由原告（反诉被告）中国人民财产保险股份有限公司广州市分公司负担360元，被告（反诉原告）广州汇美发展有限公司负担5670元；本案反诉受理费17850元，由原告（反诉被告）中国人民财产保险股份有限公司广州市分公司负担2095元，被告（反诉原告）广州汇美发展有限公司负担15755元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  周玺舜人民陪审员  罗 强人民陪审员  杨春梅二〇二一年二月一日书 记 员  谢丽军