辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 裁 定 书［2013］沈中民提字第61号申请再审人（原审原告、反诉被告）：沈阳权通物业管理有限公司。法定代表人：任冰雪，该公司总经理。委托代理人：李丹一，北京市中银（沈阳）律师事务所律师。委托代理人：韩松，男，1964年11月29日出生，汉族，系该公司员工。被申请人（原审被告、反诉原告）：沈阳博曼房地产开发有限公司。法定代表人：申南浩，该公司董事长。委托代理人：宋光洁，辽宁天衡律师事务所律师。申请再审人沈阳权通物业管理有限公司（简称权通公司）与被申请人沈阳博曼房地产开发有限公司（简称博曼公司）物业服务合同纠纷一案，沈阳市和平区人民法院于2012年11月6日作出（2012）沈和民二初字第01852号民事判决，已经发生法律效力。权通公司不服，向本院申请再审。本院于2013年10月8日作出（2013）沈中立民申字第140号民事裁定，提审本案。本院依法组成由审判员王曌鋆担任审判长并主审，代理审判员徐亮、戈利利参加的合议庭，公开开庭审理了本案。权通公司的委托代理人李丹一、韩松，博曼公司的委托代理人宋光洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。权通公司于2012年8月21日起诉至沈阳市和平区人民法院称，权通公司与博曼领仕郡业主委员会在2010年7月20日签订了物业服务合同，期限4年，按合同约定写字间每月1.5元每平方米，网点0.5元每平方米，住宅0.8元每平方米为收费标准。在合同履行期间，权通公司以诚实信用的原则主动热情的为业主服务，认真履行合同义务也得到了全体业主的认可，而博曼公司所用办公室从2010年7月20日至今没有缴纳物业费，并且根据合同约定，开发商未售出房屋的物业费也按上述收费标准向开发商收取。一年来权通公司曾多次与博曼公司协商和催缴，该公司不但不履行义务，反而以种种理由催脱，拒不缴费，在万般无奈的情况下，权通公司只能诉讼于法院。请求：1、依法判令博曼公司支付物业费12个月，总面积14451.5平方米，即总额为133329.68元，违约金19998.90元。2、博曼公司承担诉讼费用。博曼公司辩称，1、博曼（安图）大厦四层为政府房产，不应由博曼公司承担交纳物业费用。2005年博曼公司曾拆迁沈阳市房产局和西塔街道办事处所有的房产近4000平方米。双方签订“房屋拆迁安置补偿协议”约定：将开发建设的博曼（安图）大厦四层全部作为回迁安置面积给付沈阳市房产局和西塔街道办事处。故，权通公司不应将上述房产物业费诉求由我公司承担。2、权通公司收费截止日期应为2011年7月9日，不应是7月20日。超收费22天。博曼领仕业主委员会于2011年7月6日向权通公司发出“辞退物业服务通知书”。要求权通公司于7月8日停止物业服务，11日正式交接。实际上，7月9日权通公司已经停止服务，业委会已经安排人员临时接管物业服务。故权通公司收费截止日期最迟应该到2011年7月10日。其所列费用超收22天，应予扣除。3、权通公司开列的空置房产统计不准确，应予修正。且诉请空置房产交纳电梯费于法无据。权通公司是按照其接管物业时空置房产状况开列统计表的。在其服务期间，房产出售是动态的而非静止。故，空置房产出售后的物业费应由购房业主个人承担，权通公司不应诉请由博曼公司统一承担。故，其开列的空置房产统计表应予修正。另，电梯费不属于按照面积交纳的物业费。而且，没有法规性文件规定空置房产需由开发商交纳电梯费。况且实践中电梯费通常是业主入住后，由其选择性交纳的费用，没有硬性统一规定。故，权通公司诉请博曼公司交纳电梯费于法无据。博曼公司是严格遵守中国法律法规合法经营的外资企业。如果没有权通公司拒绝交纳公共部位、公共设备正常运转和维护保养费用而由博曼公司代垫的事实存在，博曼公司不会不依法交纳物业服务费用的。故博曼公司请求法院“以事实为根据、以法律为准绳”，查清事实，分清是非，依法合理确认博曼公司应交纳的物业费金额，以保护当事人的合法权益，维护法律的神圣尊严。博曼公司一审反诉称，根据《沈阳市物业管理条例》第35条规定的物业服务费使用范围，权通公司在博曼领仕郡小区从事物业服务期间，应该承担小区内物业共用设施设备正常使用和日常运行及维护费用。然而权通公司只知按图索骥逐个业主收费，却不愿按照规定交纳其应依法承担的共用设施设备相关费用。特别是，权通公司自2010年7月20日进入小区后，拒绝交纳公共部位自维电费，致使电业局多次对大厦实施断电，给广大业主正常生活和商业网点客户经营带来极大困难和损失。为此，沈阳市和平区西塔街道办事处多次组织协调，均无结果。无奈街道办事处正式致函博曼公司要求代为垫付，并从应交付的物业服务费中扣除。故博曼公司自2010年8月起至2011年6月止，共计垫付自维电费120024.92万元。此外，博曼公司还替权通公司垫付2011年上半年电梯维保费8640元和2010年度消防检测费15000元，上述三项共计143554.92元。恳请人民法院在受理权通公司诉博曼公司物业服务合同纠纷一案中，合并审理。请求：1、判令权通公司给付博曼公司代为垫付的物业公共部位电费、电梯维保费和消防检测费共计人民币143554.92元。2、判令权通公司承担本案全部诉讼费用。权通公司答辩称，我们没有收到反诉状，作为权通公司本诉代理人我无权就博曼公司提出的反诉发表任何意见，因为没有受公司委托，我对本庭对在没有审理我公司诉讼请求的前提下，无理由的审理关于博曼公司反诉的内容提出异议，我觉得在本庭研究反诉的问题提出异议，我认为审理反诉是不合法的。第二次开庭时权通公司未到庭，未作书面答辩。一审法院查明，2010年7月20日，权通公司与沈阳市和平区博曼领仕郡业主委员会签订了物业服务合同。合同约定权通公司为博曼领仕郡大厦（安图大厦）提供物业服务，服务期限为2010年7月20日至2010年10月20日为试用期，2010年10月21日至2014年7月20日正式合同履行期。物业费每六个月收缴一次，收费标准为：写字间每月1.5元每平方米，网点0.5元每平方米，住宅0.8元每平方米，电梯费每人每月12元。合同签订后，权通公司开始履行合同，并于2011年7月9日终止服务。博曼公司是该大厦的开发企业，权通公司所诉欠费房屋中第四层建筑面积3480.2平方米，该房屋已在2005年11月1日博曼公司与沈阳市房产局和西塔街道办事处和沈阳市房产局签订的拆迁补偿协议中被确定为两个单位的拆迁安置房屋。A座1单元32层2号，建筑面积102.72平方米，已在2011年1月20日售出，约定交房时间为2011年2月28日。A座1单元32层3号，建筑面积70.72平方米，在2007年11月1日售出。A座1单元23层2号，建筑面积103.1平方米，在2007年7月20日售出。B座1单元14层3号，建筑面积144.59平方米，已在2011年1月20日售出，约定交房时间为2011年2月28日；B座1单元20层3号，建筑面积144.6平方米，在2011年6月9日售出，约定交房时间为2011年6月15日；5层写字间，535房间，建筑面积170.06平方米，是物业用房。536房间，建筑面积72.27平方米，已售出。537房间，建筑面积93.39平方米，已售出。网点4门，建筑面积81.95平方米，已在2010年9月30日售出，约定交房时间为2010年11月30日；网点16门，建筑面积71.29平方米，已在2011年4月2日售出，约定交房时间为2011年5月2日。在被告与各买房人签订的《商品房买卖合同》补充协议中均约定了“买受人应按出卖人通知（包括但不限于电话通知）交房的时间到出卖人的销售中心办理房屋入住手续……，买受人未接到交房通知的，以合同约定交付的最后一天为办理入住手续的时间，除因可归责于出卖人的原因外，买受人未按本条约定办理入住手续的，则视为出卖人已按期交付房屋。另查，权通公司自2010年7月20日进入小区后，拖欠公共部位电费、电梯维保费、消防设施检测费等。因原安图大厦业主委员会已于2011年4月15日被解除，供电部门多次催缴自维电费，为了保证大厦全体业主的生活不受影响，沈阳市和平区西塔街道办事处分别于2011年4月26日、5月6日至函给博曼公司，希望博曼公司暂时垫付该大厦所拖欠的自维电费，所垫付的费用在博曼公司已发生的物业管理费中扣除。嗣后，博曼公司先后垫付电费七笔，计120024.92元；垫付消防设施检测费15000元；垫付电梯维保费8640元；总计垫付应由权通公司承担的费用143664.92元。一审法院认为，权通公司与沈阳市和平区博曼领仕郡业主委员会签订的物业合同合法有效，双方当事人均应恪守履行。权通公司为大厦提供了物业服务，博曼公司应该缴纳物业费。权通公司在第一次庭审后拒绝签字，视为中途退庭，应按撤诉处理；因博曼公司已提出反诉，第二次开庭时权通公司无正当理由未到庭，应视为权通公司缺席并放弃了举证和答辩的权利。博曼公司作为大厦的开发商，在新一届业主委员会未成立之前，为了维护大厦广大业主的利益，受街道办事处委托替权通公司垫付了应由其承担的费用，现在提出反诉向其追偿依法有据，应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》（2007年修订）第一百二十九条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，判决：权通公司于判决发生法律效力后10日内，给付博曼公司代为垫付的物业公共部位电费、电梯维保费和消防检测费共计人民币143554.92元。如被告未按判决书指定的期间履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付履行期间的债务利息。案件受理费3367元，减半收取1683.5元，反诉费1700元，由权通公司承担。权通公司申请再审称，1、原审存在程序问题，原审以我方在第一次庭审后拒绝在笔录上签字的行为视为我方中途退庭，按自动撤诉处理，违反了法定程序。另外原审法院在明知我方联系电话的情况下，在第二次开庭送达传票和判决书时均采用邮寄送达的方式，送达程序违法。2、博曼公司反诉主张的垫付电费数额不应该由我方承担。博曼公司辩称，1、权通公司在一审法院第一次开庭未经法庭许可中途退庭，一审法院按撤诉处理正确；2、邮寄送达也是合法的送达手段，原审法官在无法联系上权通公司的情况下，才进行邮寄送达，程序合法；3、原判认定事实清楚，采信证据确实准确。博曼公司主张的垫付费用不包含权通公司提到的水泵房的电费。无论公共部位的设备设施是否交接，小区内物业公用设施设备正常使用和运行及维护费用均应列入物业服务管理费核销，应该由权通公司承担。关于地下车库的电费，业主除一次性交费买断地下停车位使用权外，还须交纳物业服务费，所以该部分费用也应由权通公司承担。本院再审认为，关于一审判决存在的程序问题。原审判决针对本诉的裁判理由是“权通公司在第一次庭审后拒绝签字，视为中途退庭，应按撤诉处理”；经审查，原审卷宗第一次庭审笔录末尾处写明，“现在宣布休庭！双方阅笔录，核对无误签字！”。该记载表明原审第一次庭审已经审理完毕，该笔录上没有关于权通公司中途退庭的情况记载，虽然权通公司委托代理人没有在该笔录上签字，只能视为权通公司拒绝签字，原审法院将拒绝在庭审笔录上签字的行为等同于中途退庭，并按自动撤诉处理，程序违法。另原审卷宗记载了权通公司委托代理人的联系电话，但原审卷宗对于是否通过电话方式或直接送达方式向权通公司送达了第二次开庭传票没有记载，直接采用邮寄方式送达并被退回，导致缺席审判，送达程序存在瑕疵。故本案应撤销原判，发回重审。关于本案的实体问题。因原审法院对本诉按自动撤诉处理，对本诉的实体问题未予审理；对反诉部分系在权通公司缺席的情况下进行审理，现权通公司提出博曼公司反诉主张的各种垫付费用不应由其承担，故重审时应结合双方当事人的举证情况，进一步查明该部分费用是否应由权通公司承担。综上，原审判决程序违法，事实不清，应当撤销原判，发回重审。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款（二）、（三）项之规定，裁定如下：一、撤销沈阳市和平区人民法院（2012）沈和民二初字第01852号民事判决；二、本案发回沈阳市和平区人民法院重审。审 判 长  王曌鋆代理审判员  戈利利代理审判员  徐 亮二〇一三年十二月九日书 记 员  冷立皎本案裁定所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条规定：人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。