浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）浙杭民终字第1741号上诉人（原审被告）：杭州昆仑之都房地产开发有限公司。法定代表人：蒋传良。委托代理人尹先宏。被上诉人（原审原告）：金琳。委托代理人：钟巧美、赵丽华。上诉人杭州昆仑之都房地产开发有限公司（以下简称昆仑之都公司）因与被上诉人金琳合同纠纷一案，不服杭州市拱墅区人民法院（2013）杭拱民初字第690号民事判决向本院提起上诉。本院于2013年5月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院审理查明：2012年12月27日，金琳向昆仑之都公司预订购买座落于杭州市拱墅区的昆仑公馆1幢1单元304室商品房一套，与昆仑之都公司签订了《定金合同》一份，并支付定金5万元。合同中约定了房屋的面积、价款等权利义务。其中，合同第四条约定：预定期为35天，乙方（原告）到昆仑公馆售楼处与甲方（被告）签订《商品房买卖合同》，后双方协商同意，预订期变更为65天；合同第六条约定：甲乙双方签订本合同后、签订商品房预售合同前，由司法机关、行政机关依法限制该房屋地产权利的，乙方拒绝签订商品房预售合同的，甲方应全额返还乙方已支付的定金；……。另查明，金琳非本市户籍居民。其于2012年9月起在本市参保社会保险，至提起本案诉讼时，实际缴纳社会保险7个月。2013年3月6日，金琳诉至法院，请求判令：1、昆仑之都公司返还定金5万元。按照同期银行贷款利率支付利息567元（暂时计算至2013.3.6）；2、本案诉讼费由昆仑之都公司承担。原审法院认为：金琳、昆仑之都公司双方之间签订了作为以后双方订立商品房买卖合同担保的《定金合同》，合同关系清楚、明确。而本案中金琳属于杭州市人民政府杭政函（2011）22号《关于进一步做好房地产市场调控工作的实施意见》中规定的限购人员，该意见中规定，违反此规定购房的，是不予办理房地产登记手续的。该意见颁布早于双方订立《定金合同》时间，不属于“不可归责于当事人双方的事由”的情形。作为房地产销售商的昆仑之都公司，应当明知相关房地产市场调控政策，并有向买受人告知、提醒的义务或核实义务，而本案昆仑之都公司明显未做到，造成合同无法继续履行的过错在于昆仑之都公司，且《定金合同》中作为解决争议方法第六条约定了，司法机关、行政机关依法限制该房屋地产权利的，昆仑之都公司应全额返还金琳已支付的定金，故昆仑之都公司应将定金全额返还原告。金琳该诉请符合法律规定，予以支持。至于金琳主张的利息损失，该院认为，金琳应当知道或了解房地产市场相关调控政策对自身的影响，特别是个人或家庭巨额财产支出上，金琳也未尽到合理注意义务，且合同中就此情形有明确的约定（只全额返还定金），故对金琳该诉请不予支持。昆仑之都公司提出合同应继续履行，因该合同的履行期限已届满，且合同违反调控政策的强制性规定，而无法继续履行下去，故对昆仑之都公司的上述意见不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十七条、第五十八条和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决：一、杭州昆仑之都房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还金琳定金50000元。二、驳回金琳的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1064元、减半收取计532元，由杭州昆仑之都房地产开发有限公司负担。宣判后，昆仑之都公司不服上述判决，向本院上诉称：一、原审判决认定事实错误。原审判决认为：上诉人作为房地产销售商，应当明知相关房地产市场调控政策，并有向买受人告知、提醒的义务或核实义务，而上诉人明显未做到，造成合同无法履行的过错在于上诉人。其实，被上诉人自己才应该对此负完全责任，因为没有人比她本人更清楚其是否符合购房条件，正是因为其隐瞒了该真相，才导致上诉人与其签订了定金合同。原审法院定金合同第六条的理解错误。根据定金合同第六条约定：甲乙双方签订本合同后，签订商品房预售合同前，由司法机关、行政机关依法限制该房屋地产权利的。上诉人才返还被上诉人定金。该条是指该房屋被司法机关、行政机关采取了司法、行政强制措施，如查封等，导致上诉人无法处置该诉争的标的物时，才对定金予以返还。二、原审判决适用法律错误。原审判决适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若﻿干问题的解释》第四条、判决上诉人返还定金，即：因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。但是，本案因社保缴费年限不足而无法履行合同的过错在被上诉人，上诉人对此并无过错，且根据浙江省高级人民法院《关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见（试行））第二条，因不可归贵于当事人双方的事由请求解除合同的，可予以支持，但当事人另有约定的除外。本案中，定金合同第六条对双方当事人解除合同吨过还定金的条件做了明确约足，即：甲乙双方签订本合同后，签订商品房合同前，由司法机关、行政机关依法限制该房屋地产权利的，上诉人才返还披上诉人定金。该房屋并不存在司法查封等强制措施，定金返还的条件未成就，定金依法不应返还。综上，本案一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院在查明事实的基础上，撤销（2013）杭拱民初字第690号民事判决书第一项，改判驳回被上诉人的原审诉讼请求。一审、二审诉讼费均由被上诉人承担。被上诉人金琳答辩称：一审法院认定事实清楚。被上诉人非本市户籍居民。其于2012年9月起在本市参保社会保险，至提起本案诉讼时，实际缴纳社会保险7个月。造成合同无法继续履行的过错在于上诉人，且《定金合同》中作为解决争议方法第六条约定了司法机关、行政机关依法限制该房屋地产权利的，上诉人应全额返还被上诉人己支付的定金。上诉人提出合同应继续履行，因该合履行期限已经届满，且合同违反调控政策的强制性规定而无法继续履行下去，故上诉人应将定金全额返还被上诉人。一审法院法律适用正确，判决结果公正。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。作为房地产销售商的上诉人，明知相关房地产市场调控政策，并有向买受人告知、提醒的义务或核实义务，而本案上诉人明显未做到，造成合同无法继续履行的过错在于上诉人。一审法院在清楚认定事实的基础上适用《中华人民共和国合同法》第五十七、五十八条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条法律适用正确。综上，本案一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。在本院审理期间，双方当事人均未提交新证据。上诉人昆仑之都公司对原审法院查明的事实认为本案签订合同为303室，而非304室，其它事实无异议。被上诉人对原审法院查明的事实无异议。对双方无异议的事实本院予以确认。对上诉人昆仑之都公司提出的商品房应为303室的事实成立，本院补充查明：金琳向昆仑之都公司预订购买座落于杭州市拱墅区的昆仑公馆1幢1单元303室商品房一套。本院认为：2012年12月27日，金琳与昆仑之都公司签订《定金合同》虽系双方当事人真实意思表示，但违反了杭州市人民政府杭政函（2011）22号《关于进一步做好房地产市场调控工作的实施意见》的规定。金琳属于该实施意见中的限购人员，违反此规定购房的，是不予办理房地产登记手续的。且该实施意见颁布早于双方订立《定金合同》时间，不属于“不可归责于当事人双方的事由”的情形。昆仑之都公司作为一家专业的房地产销售商，应当明知相关房地产市场调控政策，并有向买受人告知、提醒的义务或核实义务。昆仑之都公司明显未做到该承担的义务，造成合同无法继续履行的过错在于昆仑之都公司。且《定金合同》中作为解决争议方法第六条约定，司法机关、行政机关依法限制该房屋地产权利的，昆仑之都公司应全额返还金琳已支付的定金。昆仑之都公司辩解该条款是指该房屋被司法机关、行政机关采取了司法、行政强制措施，如查封等，导致上诉人无法处置该诉争的标的物时，才对定金予以返还。现依据杭州市的实施意见，行政机关明确不予办理房地产登记手续，致使合同目的无法达成。本院对昆仑之都公司对该条款认为司法、行政强制措施，如查封等导致上诉人无法处置诉争标的物时，才返还定金的辩解不予支持。综上，昆仑之都公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1064元，由上诉人杭州昆仑之都房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  沈 磊审 判 员  张一文代理审判员  睢晓鹏二〇一三年八月二十日书 记 员  黄 琴