福建省建宁县人民法院民 事 判 决 书（2020）闽0430民初969号原告（申请执行人）：中国华融资产管理股份有限公司福建省分公司，统一社会信用代码91350000717348506Q，住所地福建省福州市鼓楼区古田路112号。法定代表人：应安华，总经理。委托诉讼代理人：朱贻澍，福建麦博律师事务所专职律师。委托诉讼代理人：莫克，福建麦博律师事务所专职律师。被告（执行案外人）：吴杰，男，1976年5月9日出生，汉族，住福建省福安市。第三人（被执行人）:宁德市浩盛金属材料有限公司，统一社会信用代码91350981669296480J，住所地福建省福安市赛岐开发区小留工业区。法定代表人：吴杰,执行董事。第三人（被执行人）:黄晓东，男，1980年12月21日出生，汉族，住福建省福安市。第三人（被执行人）:林华帧，女，1980年12月5日出生，汉族，住福建省福安市。第三人（被执行人）:福建申融贸易有限公司，统一社会信用代码913501817438114454，住所地福建省福清市江阴镇下垄村。法定代表人：黄晓东，董事长。第三人（被执行人）:许建强，男，1969年8月21日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。原告中国华融资产管理股份有限公司福建省分公司（以下简称“华融福建公司”）与被告吴杰，第三人宁德市浩盛金属材料有限公司（以下简称“浩盛公司”）、黄晓东、林华帧、福建申融贸易有限公司（以下简称“申融公司”）、许建强申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年8月10日立案后，依法适用普通程序审理本案。本院第一次将华融福建公司的起诉材料按吴杰身份证上的地址邮寄给吴杰，吴杰于2020年10月21日提出书面答辩意见，嗣后，本院依其答辩状上提供的地址，也即身份证上的地址、案涉房屋的地址邮寄本案相关材料，均无人签收，其他涉案第三人亦无人签收，故以公告的形式送达。本院于2021年2月3日公开开庭进行了审理。原告华融福建公司的委托诉讼代理人朱贻澍到庭参加诉讼，被告吴杰、第三人浩盛公司、黄晓东、林华帧、申融公司、许建强经本院公告传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华融福建公司向本院提出诉讼请求：1.撤销建宁县人民法院（2020）闽0430执异14号执行裁定书；2.判令以不带租的方式拍卖黄晓东名下位于福建省福安市城区××路××号××幢××层××号房地产；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年10月11日，原债权人上海浦东发展银行股份有限公司福州分行（以下简称浦发银行福州分行）与第三人黄晓东签订《最高额抵押合同》，约定：黄晓东自愿以其名下坐落于福安市城区××路××号××幢××层××号房地产抵押给浦发银行福州分行，用于为浩盛公司向浦发银行福州分行借款提供抵押担保。同年11月14日，双方就上述抵押物办理抵押登记手续。2014年10月17日，福州市中级人民法院就浦发银行福州分行与浩盛公司、黄晓东、林华帧、申融公司、许建强金融借款合同纠纷一案作出（2014）榕民初字第471号民事判决书，判决浦发银行福州分行有权以黄晓东提供的上述抵押物折价、拍卖或变卖所得价款优先受偿。后黄晓东不服一审判决提起上诉，但却未在法定期限内缴纳上诉费，福建省高级人民法院遂于2015年11月24日作出（2015）闽民终字第1634号民事裁定书，裁定该案按黄晓东自动撤回上诉处理。2016年4月1日，浦发银行福州分行向福州市中级人民法院申请强制执行，执行案号（2016）闽01执474号。后福建省高级人民法院作出（2018）闽执协106号执行裁定，指定该案由三明市中级人民法院执行。2019年1月21日，三明市中级人民法院作出（2019）闽04执25号执行裁定，指定建宁县人民法院执行。2019年3月23日，建宁县人民法院作出（2019）闽0430执271号之二执行裁定，拍卖黄晓东名下上述抵押房产，同日发出拍卖公告。2019年4月24日，建宁县人民法院作出（2019）闽0430执271号之三执行裁定，将执行申请人由浦发银行福州分行变更为华融福建公司。2020年7月8日，吴杰向建宁县人民法院提出执行异议，确认其对抵押房产享有租赁权，并要求对房产带租拍卖。建宁县人民法院于2020年7月28日作出（2020）闽0430执异14号执行裁定，裁定吴杰的异议理由成立，对黄晓东名下位于福建省福安市城区××路××号××幢××层××号房地产应带租拍卖。华融福建公司认为，吴杰与其配偶黄晓云名下已有一套位于福安市的住房居住，而吴杰又一次性向内弟黄晓东承租案涉房产，租期长达18年，明显违背生活常理。吴杰在执行异议程序中主张对涉案抵押房产享有租赁权，应带租拍卖，其应举证证明在涉案房产设定抵押权前已签订合法有效的书面租赁合同并实际履行租赁合同占有使用房产，但其除向法院提交《房屋租赁合同》外，并未提交租金、合同保证金和该住房占有使用期间的水电及物业费等支付凭证，故该租赁系虚假租赁，应属无效租赁合同。综上，吴杰与黄晓东恶意串通，编造租赁关系，意图用虚假租赁合同阻碍法院执行，严重损害华融福建公司合法权益。因此，华融福建公司对（2020）闽0430执异14号执行裁定不服，遂提起本案诉讼。吴杰辩称，建宁县人民法院（2020）闽0430执异14号执行裁定认定吴杰对黄晓东名下位于福安市城区××路××号××幢××层××号房屋享有租赁权，并对上述房地产依法拍卖中实行带租拍卖，属认定事实清楚，适用法律正确，理由如下：一、吴杰与黄晓东签订的租赁合同合法有效，且已经实际履行，应受法律保护。2009年1月10日，吴杰与被执行人黄晓东签订《房屋租赁合同》，约定：1.黄晓东将坐落于福安市XX路XX号XX城X幢X层X号房产出租给吴杰居住使用；2.租赁期限为2009年1月10日起至2027年1月9日；3.房屋年租金为15000元整，合同期限内租金不做调整，乙方应在本合同签订后十日内以现金或银行转账方式向甲方支付；4.甲方应在本合同签订之日将房屋及钥匙交付给乙方使用。合同签订后，吴杰按合同约定支付租金，被执行人黄晓东亦将上述房屋交付给吴杰使用至今。吴杰与黄晓东签订的租赁合同不违反法律规定，且已经实际履行，依法有效，吴杰依法享有租赁权，应受法律保护。依据《物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”本案中，黄晓东于2012年10月11日将上述房产作为浩盛公司向申请执行人申请贷款的抵押物，签订了《最高额抵押合同》，并于2012年11月14日办理了抵押登记。因此，吴杰与黄晓东签订的《房屋租赁合同》是在上述房地产抵押之前订立的。根据以上法律规定，吴杰对上述房地产享有租赁权。二、吴杰主张对上述房地产依法拍卖中实行带租拍卖，符合法律规定。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持”以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”吴杰对上述房地产享有租赁权，根据以上法律规定，吴杰主张对上述房地产依法拍卖中实行带租拍卖的，符合法律规定。综上，贵院（2020）闽0430执异14号民事裁定书认定吴杰对黄晓东名下坐落于福安市XX路XX号XX城X幢X层X号房产享有租赁权，并对上述房地产依法拍卖中实行带租拍卖，属认定事实清楚，适用法律正确，应驳回华融福建公司的诉讼请求。浩盛公司、黄晓东、林华帧、申融公司、许建强未作答辩。华融福建公司围绕诉讼请求，庭审时向法庭举证：1.最高额抵押合同一份，证明黄晓东自愿以其名下坐落于福安市城区××路××号××幢××层××号房产抵押给浦发银行福州分行，用于为浩盛公司向浦发银行福州分行借款提供抵押担保；合同第6.1条款第（1）项约定，抵押人承诺抵押财产不存在权利瑕疵，且未经抵押权人书面同意不会将抵押财产出租给任何第三方。2.韩房权证福安字第0××9号《房屋所有权证》一份，证明2010年7月2日，案涉房产办理房产权属登记。3.国有土地使用权证一份，证明2010年10月19日，案涉房产办理土地使用权属登记。4.他项权证一份，证明2012年11月14日，案涉房产依法办理抵押登记。5-6.（2014）榕民初字第471号民事判决书、（2015）闽民终字第1634号民事裁定书各一份，证明浦发银行福州分行与黄晓东等人金融借款合同纠纷一案的判决已发生法律效力，浦发银行福州分行有权以黄晓东提供的抵押房产折价、拍卖或变卖所得价款优先受偿。7.（2016）闽01执474号执行案件受理通知书一份，证明2016年4月1日，福州市中级人民法院受理浦发银行福州分行的强制执行申请。8.（2019）闽04执25号执行裁定书一份，证明（2014）榕民初字第471号民事判决执行一案，经福建省高级人民法院、三明市中级人民法院裁定，指定建宁县人民法院执行。9.（2019）闽0430执271号之三执行裁定书一份，证明建宁县人民法院依法作出裁定，执行申请人由浦发银行福州分行变更为原告华融福建公司。10.执行异议申请书一份，证明吴杰向建宁县人民法院提起执行异议，确认其对黄晓东的抵押房产享有租赁权，要求带租拍卖。11.（2020）闽0430执异14号执行裁定书一份，证明建宁县人民法院作出裁定，吴杰的异议理由成立，对黄晓东名下位于福建省福安市城区××路××号××幢××层××号房地产应带租拍卖；法院查明吴杰未向法院提交租金、合同保证金和该住房占有使用期间的水电及物业费等交纳证据。12-13.结婚证、户口簿各一份，证明吴杰与黄晓云系夫妻关系；黄晓云与黄晓东系姐弟关系。本案吴杰与第三人黄晓东存在亲戚关系。14-15.安房权证福安字第0××8号《房屋所有权证》、房屋租赁合同各一份，证明吴杰与其配偶黄晓云名下已有一套住房居住，而吴杰又一次性向其内弟黄晓东承租案涉房屋，租期长达18年，明显违背生活常理，涉嫌虚假租赁，意图阻碍法院执行。补充证据：1-2.淘宝司法拍卖截图、腾房承诺书各一份，证明1.吴杰、黄晓云夫妻共有的位于福安市城区××路××号房地产（共4层397.08㎡）由宁德市中级人民法院执行处置，于2020年10月28日以205.8万元价格拍卖成交；2.吴杰、黄晓云向宁德市中级人民法院承诺在房产拍卖成交后腾空房屋，并交纳保证金。3.吴杰在福安当地已自有一栋房产并且长期居住，其又向内弟黄晓东承租案涉房产，明显不符合常理，二人签订的租赁合同系虚假租赁合同。吴杰未向本院提交证据。浩盛公司、黄晓东、林华帧、申融公司、许建强未向本院提交证据。另，本院依职权调取本院（2020）闽0430执异14号卷宗，该卷宗内《房屋租赁合同》与华融福建公司起诉时提供的《房屋租赁合同》一致，该合同的甲方（出租方）为黄晓东，乙方（承租方）为吴杰，租赁物为福建省福安市城区××路××号××幢××层××号房屋，合同落款时间为2009年1月10日。本院认为，吴杰、浩盛公司、黄晓东、林华帧、申融公司、许建强经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对自己诉讼权利的放弃。华融福建公司提供的证据来源合法，与本案事实存在关联性，本院予以采信并在案佐证。本院经审理查明：本院依据福建省三明市中级人民法院（2019）闽04执25号执行裁定书，执行福州市中级人民法院作出的（2014）榕民初字第471号民事判决书中第四项，拍卖或变卖黄晓东提供的位于福建省福安市城区××路××号××幢××层××号房产［产权证编号：韩房权证福安字第0××9号；土地证编号：安政国用（2010）第2XX1号；他项权证号：安房他证福安字第0××9号］。2019年3月23日，本院作出（2019）闽0430执271号之二执行裁定，拍卖黄晓东名下上述抵押房产，同日发出拍卖公告。2019年4月24日，本院作出（2019）闽0430执271号之三执行裁定，将执行申请人由浦发银行福州分行变更为华融福建公司。2020年7月8日，案外人吴杰向本院提出执行异议，认为其对抵押房产享有租赁权，要求对房产带租拍卖。本院于2020年7月28日作出（2020）闽0430执异14号执行裁定，裁定吴杰的异议理由成立，对涉案房产应带租拍卖。华融福建公司对本院作出的（2020）闽0430执异14号执行裁定有异议，提出申请执行人执行异议之诉。吴杰、黄晓云夫妻名下在2020年前拥有位于福建省福安市城区××路××号［房产证号：安房权证福安字第0××8号，土地证号：安政国用（2011）第1XX6号］房屋一幢4层，建筑总面积397.08平方米。本案诉讼参加人黄晓东系吴杰妻弟，黄晓东与林华帧系夫妻关系。本院认为，本案为申请执行人执行异议之诉。本案争议的焦点为涉案《房屋租赁合同》的真实性，即租赁双方是否实际履行。本院分析评判如下：首先，从已发生法律效力的福州市中级人民法院（2014）榕民初字第471号民事判决书中可知，吴杰是浩盛公司的法定代表人，黄晓东是申融公司的法定代表人，浩盛公司向上海浦东发展银行股份有限公司福州分行借款，黄晓东提供涉案房产为浩盛公司的借款提供担保，并签订《最高额抵押合同》，该合同第六条6.1抵押人关于抵押财产的承诺第（1）项明确约定：抵押人对抵押财产拥有完全的、合法的所有权，该抵押财产为依法取得且在本合同签订之日，在抵押财产上不存在所有权、使用权或经营管理权方面的任何瑕疵，也不存在抵押权人未知的抵押权、留置权或其他担保权益或优先权。该《最高额抵押合同》的签订时间为2012年10月11日，即黄晓东已明确承诺涉案房产在2012年10月11日前不存在任何瑕疵。其次，涉案《房屋租赁合同》的房屋为未装修毛坯房，一次签订长达十八年租期，与人们正常的生活习惯相悖。再次，合同中只约定了年租金，但对第二年后每年的支付时间、方式等重要条款未进行约定，有违常理。第四、从2009年1月至今长达12年间，吴杰未能提供在租赁房屋居住生活最起码的记录，如缴纳水、电、物业、宽带费用或凭证。第五，吴杰夫妻在福安市城区××路××号××幢××层的房产，建筑总面积397.08平方米，而又在同一城区租住涉案套房与常理不符。第六，本院第一次将华融福建公司的起诉材料按吴杰身份证上的地址邮寄给吴杰，吴杰提出书面答辩意见，证实依此地址吴杰收到起诉材料，后本院依其此地址送达，无人签收，依案涉房屋的地址邮寄本案相关材料，也无人签收，不排除其规避法院对本案的审理之嫌。故本院认为涉案《房屋租赁合同》不真实，涉案房屋吴杰未实际租赁。《中华人民共和国民法典》第四百零五条规定：抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定：租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第三十一条规定：承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。吴杰、浩盛公司、黄晓东、林华帧、申融公司、许建强经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃自己的诉讼权利，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国民法典》第四百零五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第三十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条规定,判决如下:准予对黄晓东位于福建省福安市城区××路××号××幢××层××号房屋以不带租的方式拍卖、变卖。案件受理费100元，公告费600元，合计700元，由吴杰负担，案件受理费于本判决生效后七日内缴纳，公告费于本判决生效后七日内直接支付中国华融资产管理股份有限公司福建省分公司。本院（2020）闽0430执异14号执行异议裁定于本判决生效后自动失效。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。审 判 长  王益毅人民陪审员  饶学雄人民陪审员  熊自国二〇二一年二月三日书 记 员  李清歌附相关法律法规条文：《中华人民共和国民法典》第四百零五条抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第三十一条规定：承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。