苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0509民初14926号原告苏州华东国际商业城投资发展有限公司，住所地江苏省苏州市吴江经济开发区庞北路。法定代表人王立占。委托诉讼代理人顾永康，该公司员工。被告王宁，女，1981年5月18日出生，汉族，住陕西省渭南市大荔县。被告杨志，男，汉族，1981年11月15日出生，住陕西省大荔县。原告苏州华东国际商业城投资发展有限公司（以下简称华东公司）与被告王宁、杨志商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年12月1日立案受理后，依法由审判员夏锋适用简易程序于2021年1月11日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人顾永康，被告王宁、杨志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华东公司诉称：2018年8月17日，原被告签署《吴江市商品房买卖合同》，约定被告购买坐落于吴江区商品房，总价款为660688元，被告支付首付款330688元，余款33万元采用银行贷款方式支付，贷款银行为中国银行吴江分行，该笔贷款由原告提供全程担保。2018年9月7日贷款到账，2019年4月4日双方办理房屋交付手续。由于被告方在2018年10月至2019年8月期间，连续五期未按银行规定时间偿还本息，被告方拖欠银行贷款本息的行为，严重影响了原告与银行的合作，造成原告的其他客户无法正常放贷。后经多次努力催讨，被告方于2019年9月9日还清了拖欠的贷款本息，双方继续履约。为该笔贷款全程担保的原告方，为避免被告方再出现类似情况，与其签订了具有约束性的协议书，协议约定：在2019年9月至2020年9月期间，乙方不得再次出现不按银行规定时间还款的行为，如累计出现三期(含三期)未按银行规定时间还款的情况，甲方有权单方面解除《吴江市商品房买卖合同》，乙方按该合同总房价的10%向甲方赔偿违约金。2020年6、7、8月，被告方又连续三期未按银行规定时间还款，2020年10月未足额偿还本息，原告方考虑到被告方在贷款到账后的短短两年时间里，一再出现不按银行规定时间还款的情况，不愿再为其提供全程担保，遂于2020年10月15日书面通知被告方要求解除合同。故原告提起诉讼，请求判令：1、解除《吴江市商品房买卖合同》(合同编号：201808170131)；2、被告方在判决生效之日起十五天内将吴江区房屋恢复原状，归还给原告方，并配合原告办妥《吴江市商品房买卖合同》(合同编号：201808170131)注销事宜；3、被告按协议约定支付违约金66068元；4、被告承担本案全部诉讼费。被告王宁、杨志辩称：被告不同意解除合同，要求继续履行合同；2020年6月的那一期贷款被告没有支付，因为当时两被告之间没有沟通好，不小心忘记了；到了2020年9月份，原告致电被告，称被告有一期贷款没还，但是没说具体哪一期，被告去银行查询，银行也未告知具体哪一期贷款没还，只是告诉被告将月供3550元补上，2020年7、8月份被告都正常还款，银行也都正常扣款，没有出现逾期和还款额不足的情况；即便存在违约，原告主张的违约金也过高，应该下调。经审理查明：2018年8月17日，王宁、杨志作为买受人与华东公司作为出卖人签订编号为苏房商吴江合同201808170131的《苏州市商品房买卖合同》，由王宁、杨志向华东公司购买位于苏州市吴江区商品房，总价款为660688元，买受人可以首期支付本合同第四条约定房屋总价款的50%，其余部分房价款由买受人贷款支付。上述合同签署后，王宁、杨志向华东公司支付首付款330688元，并向中国银行吴江分行申请购房贷款33万元用于支付剩余房款，华东公司对该笔贷款提供保证担保。2018年9月10日，中国银行吴江分行向王宁、杨志发放购房贷款33万元。贷款到账后，王宁、杨志在2018年10月至2019年8月期间，累计5期未按银行规定时间偿还贷款本息。2019年8月30日，贷款银行向华东公司发送代偿通知书，要求华东公司代偿贷款本息318473.58元。2019年9月6日，王宁、杨志作为乙方与华东公司作为甲方签订协议书一份，载明主要内容如下：在2019年9月6日前，乙方还清目前逾期贷款本息及罚息，计10966.99元；在2019年9月至2020年9月期间，乙方不得再次出现不按银行规定时间还款的行为，如累计出现三期(含三期)未按银行规定时间还款的情况，甲方有权单方面解除《苏州市商品房买卖合同》(苏房商吴江合同201808170131)，乙方按该合同总房价的10%向甲方赔偿违约金；乙方虽已于2019年4月4日办理交房手续，但由于乙方严重拖欠银行贷款本息的行为，在本协议第二条约定的期间内双方随时可能解除商品房买卖合同，故甲方暂无法为乙方办妥不动产权证书，乙方同意甲方延迟办证。2019年9月9日，王宁、杨志向贷款银行清偿其拖欠的部分借款本息10966.99元。2020年5月11日至2020年9月9日期间，王宁、杨志未按照指定还款日期归还贷款，2020年6月10日的应还款额3554.52元于2020年8月10日支付，2020年7月10日的应还款额3554.52元于2020年9月9日支付，2020年8月10日的应还款额3554.52元于2020年9月9日支付。上述逾期还款事实，已纳入杨志个人信用报告。2020年10月15日，华东公司向王宁、杨志发送《解除合同通知函》一份，要求解除《苏州市商品房买卖合同》，并要求王宁、杨志收到本通知7日内到格林悦城售楼处办理解除合同的相关手续。王宁、杨志于2020年10月17日收到该函。以上事实，有原告提交的苏州市商品房买卖合同、中国银行还款流水明细清单、协议书、个人信用报告、解除合同通知函各一份以及双方的当庭陈述等证据予以证实。本院认为：原被告签署的商品房买卖合同系双方真实意思表示，其内容未违反法律法规强制性规定，应为合法有效。在原告华东公司为被告的购房贷款提供担保的情形下，被告多次逾期归还购房贷款，已损害原告的合法权益。双方于2019年9月6日签订的协议书明确约定，如被告在2019年9月至2020年9月期间累计出现三期未按银行规定时间还款的情况，原告有权解除合同。被告在签署上述协议书后，其2020年6月、7月、8月连续三期月供未能按时归还，故双方约定的解除合同的条件已经成就，原告有权解除该合同。原告要求解除合同的书面通知函于2020年10月17日送达被告，故双方签署的编号为苏房商吴江合同201808170131的《苏州市商品房买卖合同》已于该日解除。合同解除后，被告应将涉案房屋恢复原状并向原告华东公司返还。因上述《苏州市商品房买卖合同》已解除，被告应协助原告办理该合同的备案注销手续。被告未按照协议书约定按期还款，已构成违约，应支付相应违约金；但原告主张的违约金66068元，过分高于其实际损失，本院依照合同履行情况和被告方抗辩，将其调整为2万元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告苏州华东国际商业城投资发展有限公司与被告王宁、杨志签署的《苏州市商品房买卖合同》（编号为苏房商吴江合同201808170131）于2020年10月17日解除。被告王宁、杨志应于本判决生效之日起十五日内协助原告苏州华东国际商业城投资发展有限公司注销该合同的备案登记。二、被告王宁、杨志应于本判决生效之日起十五日内将位于苏州市吴江区房屋恢复原状，并向原告苏州华东国际商业城投资发展有限公司返还该房屋。三、被告王宁、杨志应于本判决生效之日起十日内向原告苏州华东国际商业城投资发展有限公司支付违约金2万元。（该款如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户，或汇入苏州市吴江区人民法院，账号：62×××61，开户行：中国农业银行吴江分行营业部）。如被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5203元，由被告王宁、杨志负担，于本判决生效之日起十日内给付原告。原告已预交的诉讼费用本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员 夏 锋二〇二一年二月十八日书记员 徐晓田附录法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。