江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)苏07民终80号上诉人（原审被告）：姚德峰，男，1991年8月12日生，汉族，居民，住连云港市赣榆区。委托诉讼代理人：苗红伟，江苏云台山律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:连云港赣榆金茂源房地产开发有限公司，住所地连云港市赣榆区青口镇金海路88号。法定代表人：张超，该公司董事长。委托诉讼代理人：范ＸＸ、徐进瑞，江苏公善民律师事务所律师。上诉人姚德峰因与被上诉人连云港赣榆金茂源房地产开发有限公司(以下简称金茂源公司)商品房销售合同纠纷一案，不服连云港市赣榆区人民法院（2017）苏0707民初6760号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人姚德峰上诉请求：1.依法撤销连云港市赣榆区人民法院（2017）苏0707民初6760号民事判决，发回重审或者依法改判。2.本案诉讼费用由金茂源公司承担。事实和理由：第一、一审法院认定事实不清。本案事实应为：2017年3月7日售楼员邵某告知上诉人签订合同时，因上诉人在出差途中。上诉人出差回来后去找金茂源公司签合同时，售楼处工作人员告诉上诉人需要交三成首付，在此之前，被上诉人未告知上诉人需要三成首付。因上诉人资金不足，故询问如何处理。2017年3月21日，邵某告知有两个办法可以解决，一是付三成首付，二是用上诉人父母名义买房。上诉人选择第二个办法，并按照售楼员的要求提供各种证件。2017年3月27日。上诉人收到金茂源公司的催款函。2017年3月28日，上诉人按照邵某的要求把所有需要的材料发给了邵某，由金茂源公司工作人员处理签订合同和首付事宜。随后上诉人收到金茂源公司发出的《解除认购协议通知函》，上诉人找金茂源公司协商被拒。第二、原审法院适用法律错误。首先，涉案的《商品房认购协议》具备《商品房销售管理办法》第十六条的商品房买卖合同的主要内容，且金茂源公司已经收取部分购房款，《商品房认购协议》应认定为商品房买卖合同。其次，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干法律规定的解释》第十五条规定，金茂源公司解除合同通知不发生法律效力，因为金茂源公司2017年3月26日对上诉人发送了催款通知，2017年4月28日向上诉人发出解除《商品房认购协议》的通知，不满足司法解释规定的三个月合理期限。最后，售楼员邵某系金茂源公司的员工，其代理行为应视为金茂源公司的法律行为。2017年3月27日金茂源公司发催款函，2017年3月28日金茂源公司员工收集上诉人相关材料协助办理贷款，上述行为等应视为形成新的合意。第三、金茂源公司违背诚实信用原则。金茂源公司的员工未告知上诉人首付款的事项，导致上诉人暂时无法凑足首付款。上诉人按照金茂源公司员工的指示办理相关材料后多次找金茂源公司签订合同，但金茂源公司一直拒绝。综上，请求二审法院依法查明事实，维护上诉人利益。被上诉人金茂源公司辩称：第一、一审认定姚德峰构成违约，金茂源公司有权解除双方签订的商品房认购协议的事实清楚，证据充分，依法应予维持原判决的第一项。第二，姚德峰上诉请求无事实及法律依据。商品房认购协议签订后，姚德峰未能在协议约定期限内签订购房合同，在其构成违约情况下，仍未能足额支付首付款，后金茂源公司书面催款，并多次电话通知其缴纳房款签订合同，但姚德峰不予理睬。后金茂源公司书面通知、短信通知因其违约解除购房协议，姚德峰害怕被没收定金，一直拖延不予处理。2017年7月份，金茂源公司主动联系姚德峰，姚德峰称已经在金茂源公司处购买了一套房产，现资金出现问题，无法交清案涉房产首付款，同意解除，只希望不要全部没收定金。姚德峰自2016年10月认购房产后，一直到2017年8月份，没有一次能够按照协议及金茂源公司通知履行或主动到金茂源公司处理相关事宜，其上诉事实及理由没有依据。上诉人从未找过金茂源公司提出要求支付房款并签订预售合同的意思，上诉人因不愿意定金被没收，在收到解除通知后拖延不处理解除认购事宜，造成该套房产房款无法及时回款，给上诉人造成较大损失。金茂源公司向一审法院起诉，请求判令：1.解除双方签订的某小区第15幢3单元202室《商品房认购协议》；2.判令金茂源公司依法有权没收姚德峰支付的定金20000元；3.本案诉讼费用由姚德峰承担。一审法院查明事实：2016年10月22日，金茂源公司（甲方）与姚德峰（乙方）签订《商品房认购协议》。该认购协议约定“一、乙方同意认购由甲方开发建设的某小区项目15幢3单元202室的商品房，该房屋建筑面积为134.87平方米。二、乙方认购的该房屋单价为5219.02元/平方米，总房款为人民币（大写）柒拾万叁仟捌佰捌拾玖元（小写￥703889元）。付款方式：按揭。三、乙方同意签订本协议时，支付定金人民币（大写）贰万元整，作为甲、乙双方当事人订立《预售合同》的担保。签订《预售合同》后，乙方支付的定金转为房款。四、甲乙双方应于2016年10月30日前签订《预售合同》。五、本协议的第四条约定的预定期限内，除本协议第六条、第七条约定的情形外，甲方拒绝签订《预售合同》的，双倍返还已收取的定金；乙方拒绝签订《预售合同》的，无权要求甲方返还已收取的定金。六、甲乙双方在签订本协议后，由司法机关、行政机关依法限制该房屋的权利的，乙方有权拒绝签订《预售合同》，甲方应全额返还已支付的定金、七、甲方有下列行为之一，乙方拒约签订《预售合同》的，甲方应双倍返还乙方已支付的定金。1、在认购期间，将乙方认购的房屋另售他人的；2、未告知乙方在签订本协议前该房屋已存在抵押的事实的。八、甲方双方未在本协议第四条约定的期限内签订《预售合同》的，认购协议自动终止，认购备案自动注销。九、本认购协议在双方签订的《预售合同》后自动失效。十、本协议一式叁份，乙方壹份、甲方贰份，本协议自签订之日起生效。十一、买房了可享受优惠：1、享受认筹成功转认购优惠叁万元；2、享受开盘优惠壹万元；三、享受按揭优惠壹万元；3、享受按时签约优惠壹万元；5、享受供电团购优惠壹万元”。当日，姚德峰交纳了20000元定金。2017年2月，姚德峰又分别向金茂源公司交纳了购房款60000元、50000元。2017年3月26日，金茂源公司向姚德峰送达催款函，要求姚德峰接到通知后七日内处理订购事实，姚德峰拒绝签收。2017年4月28日，金茂源公司向姚德峰送达了《解除认购通知函》，并告知姚德峰逾期签订《预售合同》已构成违约，金茂源公司有权没收定金，接到函告后7日内处理相关事宜。一审法院认为：金茂源公司与姚德峰于2016年10月22日签订的《商品房认购协议》系双方真实意思表示，不违反法律规定，系合法有效的。该认购协议约定了金茂源公司、姚德峰于2016年10月30日前签订商品房预售合同，但姚德峰未在约定的期限内与金茂源公司签订商品房预售合同。2017年2月，金茂源公司又收取了姚德峰11万元的购房款，视为金茂源公司、姚德峰就房屋的买卖达成新的合意。但金茂源公司在2017年3月26日向姚德峰催要剩余购房款，并要求姚德峰与金茂源公司签订商品房买卖合同，后姚德峰至今未与金茂源公司签订商品房预售合同，亦未向金茂源公司交纳全部购房款或申请按揭贷款。基于此，金茂源公司有权解除与姚德峰于2016年10月22日签订的《商品房认购协议》，金茂源公司收取的姚德峰130000元购房款（含定金20000元）应退还给姚德峰。金茂源公司要求没收姚德峰交纳的20000元定金，无事实和法律依据，一审法院依法不予支持。综上，对金茂源公司诉讼请求中合理合法的部分，一审法院依法予以支持。一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第一款第（三）项、第九十六条、第九十七条规定，判决：一、解除金茂源公司与姚德峰于2016年10月22日签订的《商品房认购协议》。二、驳回金茂源公司的其他诉讼请求。案件受理费190元，由姚德峰负担（金茂源公司已预交，姚德峰于判决生效之日起十日内给付金茂源公司）。本院二审期间经审理查明，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院二审期间，被上诉人金茂源公司提交了其委托代理人徐进瑞与姚德峰2017年5月18日的录音，证明金茂源公司要求姚德峰来处理解除合同的相关事宜。上诉人姚德峰的质证意见为:认可录音的真实性,姚德峰明确表示去华府协商。5月18日上午姚德峰与徐进瑞律师见过一次面，5月18日下午通过一次电话，明确询问徐律师如果要继续购买是如何的流程，徐律师没有明确的回复，直到起诉一直没有给姚德峰明确的回复。上诉人姚德峰提供其与售楼人员邵某的微信聊天记录共39页，证明邵某与姚德峰就商品房认购协议的内容进行了变更，产生了新的合意。邵某的行为属于职务行为，邵某已将姚德峰的首付款收齐。经过质证，上诉人金茂源公司的质证意见为：真实性不认可，也无法确认微信记录上的邵某与金茂源公司的关系。对聊天记录内容也不认可，按照认购协议上记载负责销售的是庄强不是邵某。即使按照姚德峰所述，也只是在姚德峰违约的前提下提供了几种解决问题的途径，邵某无法代表金茂源公司与姚德峰达成新的合意，履行的更不是职务行为。本院认证意见，对于2017年5月18日金茂源公司律师徐进瑞与姚德峰录音的真实性，姚德峰已认可，本院对该证据的真实性予以确认。对于姚德峰与售楼员邵某的微信聊天记录，金茂源公司不予认可，本院对该证据的真实性不予确认。经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点为:涉案的商品房认购协议是否符合解除的条件？本院认为，姚德峰未按照《商品房认购协议》约定于2016年10月30日前与金茂源公司签订《预售合同》，亦未交清首付款，已经构成违约。后姚德峰于2017年2月交纳11万元购房款，金茂源公司亦予以接收，可以视为双方对《商品房认定协议》约定的签订《预售合同》的时间进行了变更，但姚德峰仍未与金茂源公司签订《预售合同》。金茂源公司于2017年3月6日向姚德峰发出《催款函》后，姚德峰仍不履行签订《预售合同》及交纳首付款的义务。双方签订的《商品房认购协议》第八条约定如未按约定期限签订《预售合同》，认购协议自动终止，姚德峰未按约定时间付清首付款并签订《预售合同》，亦未按催告时间履行前述义务，涉案的《商品房认购协议》符合约定解除的条件，亦符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）规定“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的法定解除情形，且从金茂源公司的委托代理人徐进瑞与姚德峰的通话录音表明姚德峰同意解除认购协议，故一审法院判决解除双方签订的《商品房认购协议》并无不当，本院对此予以确认。对于姚德峰上诉认为金茂源公司解除《商品房认购协议》的通知未满三个月不发生解除合同效力的观点，因涉案合同符合法定和约定的解除情形，上诉人的该项主张不能成立，本院对此不予采纳。对于姚德峰上诉认为《商品房认购协议》应认定商品房买卖合同的上诉理由，本院认为，双方签订的《商品房认购协议》中对首付款数额及付款时间、房屋交付使用条件及日期等主要权利义务均未作约定，且姚德峰一直未交清首付款，《商品房认购协议》中亦明确约定须签订《预售合同》，故该《商品房认购协议》系预约合同，姚德峰的该项上诉理由不能成立，本院不予采纳。对于姚德峰上诉认为邵某收取材料的行为表明其与金茂源公司对房屋买卖达成新合意的观点，金茂源公司对此不予认可。本院认为,姚德峰提供的其与邵某的微信聊天记录不能证明金茂源公司同意将合同相对人变更为姚德峰的父母，且姚德峰一直未按金茂源公司的要求交纳首付款和签订《预售合同》，故即使邵某收取了材料，仍不能证明金茂源公司与姚德峰之间就变更购买人事宜达成了新的房屋买卖合意，故本院对姚德峰的该项上诉理由不予采纳。对于姚德峰主张金茂源公司故意隐瞒首付款事项导致其无法凑足首付款，其提供的证据不能证实该主张，本院对此不予采纳。综上所述，姚德峰的上诉请求及理由均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果得当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费380元（姚德峰已预交），由上诉人姚德峰负担。本判决为终审判决。审 判 长 万子榕审 判 员 何 平审 判 员 严伟晏二〇一八年四月二十六日法官助理 韩增丽书 记 员 张 丹法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在一审法院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。