山东省济南市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁01民终625号 上诉人（原审原告）：烟台市轻联经贸有限公司，住所地山东省烟台市。 法定代表人：柳中国，总经理。 委托诉讼代理人：曲文臣，山东鑫士铭律师事务所律师。 委托诉讼代理人：夏俊，山东鑫士铭律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：崔留臣，男，1946年12月25日出生，汉族，住山东省曹县。 委托诉讼代理人：郑庆柱，北京德恒（济南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨时权，北京德恒（济南）律师事务所实习律师。 原审第三人：济南同飞咨询有限公司，住所地山东省济南市。 法定代表人：李凡丽，总经理。 委托诉讼代理人：陈华，女，该公司员工。 原审第三人：烟台市聚氨酯制品工业公司，住所地山东省烟台市。 法定代表人：曲新澎，董事长。 上诉人烟台市轻联经贸有限公司（以下简称烟台轻联公司）因与被上诉人崔留臣及原审第三人济南同飞咨询有限公司（以下简称同飞公司）、烟台市聚氨酯制品工业有限公司（以下简称烟台聚氨酯公司）案外人执行异议之诉一案，不服山东省济南市天桥区人民法院（2020）鲁0105民初1428号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 烟台轻联公司上诉请求：1.撤销一审民事判决；2.依法改判停止对位于烟台市芝罘区北马路242号大楼第三层、第七层房屋的执行，解除对该房屋的查封：3.判令崔留臣承担一审和二审的一切诉讼费用。事实与理由：一审判决认定事实错误，涉案房屋在2010年4月1日并未处于查封状态，烟台轻联公司已取得涉案房屋的所有权，涉案房屋因土地原因无法办理转移登记。1.依据《人民法院办理执行案件规范》与《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》，人民法院查封不动产的，需到房地产管理部门办理查封登记手续。根据《物权法》第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。商河县人民法院虽于2010年4月1日作出了(2009)商执字第651号民事裁定书、执行裁定书，但商河县法院并未办理涉案房产的查封登记手续。根据崔留臣提交的送达回证可以证明，烟台市房产交易中心并未签收商河县人民法院的民事裁定书及协助执行通知书，同样，烟台市房产交易中心也并未对涉案房屋进行查封登记，因此涉案房屋在2010年4月1日并未被商河县人民法院查封。同样，在商河县人民法院的送达回证上备注栏“送达人”处并未有任何承办人员的签字予以证明该送达回证被拒收且承办人员将该送达回证予以留置。退一步讲，即使商河县人民法院将该送达回证留置在烟台市房产交易中心，但并不发生涉案房屋被查封的法律效力。根据法律规定，只有在烟台市房产交易中心办理了查封登记的情况下，才发生涉案房屋被查封的法律效力，但相反，烟台市房产交易中心并未办理该登记手续，因此涉案房屋并未被商河县人民法院查封。2.商河县人民法院在未到房地产管理部门办理查封登记的前提下，也并未对涉案房屋进行实地查封。商河县人民法院将执行裁定书送达烟台聚氨酯公司的送达回证中，聚氨酯公司的签收人“吕时军”并非聚氨酯公司法定代表人，“吕时军”与聚氨酯公司并不存在任何关联。并且烟台轻联公司也并不知晓涉案房屋的查封情况。3.2012年1月5日，烟台轻联公司与烟台聚氨酯公司办理涉案房屋的交接时，烟台轻联公司并不知晓涉案房屋存在的上述情况，并且经烟台轻联公司查询房地产管理部门涉案房屋并不存在查封。根据《物权法》规定，不动产权的设立及变更应以房地产管理部门不动产登记簿载明的情况为准，因此涉案房屋并非处于法院查封状态，烟台轻联公司及烟台聚氨酯公司签订的房屋转移协议并不违反法律强制性规定。但因涉案房屋存在的土地原因无法办理所有权转移登记，因此烟台轻联公司及烟台聚氨酯公司通过实际交付占有的方式完成了涉案房屋的所有权转移。烟台轻联公司认为，商河县人民法院并未对涉案房屋完成查封，并且即使商河县法院将协助执行通知书送达烟台市房产交易中心，但并未办理查封登记手续，因此并不发生涉案房屋被查封的法律效力。涉案房屋因土地原因无法办理不动产证或办理变更登记手续，并非烟台轻联公司原因或过错所导致。 崔留臣辩称，一审判决事实清楚，证据充分，烟台轻联公司的上诉理由没有事实和法律依据，应予以驳回。一、涉案房屋查封裁定已经作出并送达当事人，协助义务人，已经生效，烟台轻联公司主张房屋未查封，抑或查封未生效，没有任何事实与法律依据。1.涉案查封裁定已经作出是既定的法律事实。商河县人民法院已经将该房产查封，是既定的法定事实。因涉案房产并未办理房产登记，因此房管部门无法进行协助执行。商河县人民法院已经针对该房屋查封行为向烟台聚氨酯公司及房管机关送达了查封裁定，烟台轻联公司所述的商河县人民法院未办理查封登记手续显然站不住脚。烟台市房产交易中心仅是协助执行的角色，其是否登记并不影响法院查封裁定的效力，也不能否认法院已经查封的事实。本案中，因涉案房屋本就没有在该产权中心进行登记，因此查封行为也无法进行登记。烟台轻联公司以产权中心没有进行查封登记推导出涉案房产未查封显然是本末倒置。没有理清哪个行为是原因，哪个行为是结果；没有理清哪个行为是主导行为，哪个行为是辅助行为。2.查封裁定已经送达并生效。首先，烟台轻联公司并非该裁定文书的受送达人，没有任何权利就送达问题提出异议。其次，商河县人民法院将查封裁定送达给了本案第三人及房管机关，且已被烟台聚氨酯公司签收，一审法院在判决中对该事实也进行了确认，烟台聚氨酯公司也未就该送达问题提出过任何异议，也未上诉。烟台轻联公司以第三人的送达问题为借口辩称不知该房产已经查封的事实，没有任何法律及事实依据，很明显存在逻辑上的混乱。综上，涉案查封裁定已经作出并送达当事人，已经生效，烟台轻联公司主张房屋未查封，抑或查封未生效，没有任何事实与法律依据。3.烟台轻联公司所述其不知道涉案房产存在查封是虚假的，房屋作为不动产，其产权要么经建造原始取得，要么经买卖登记后继受取得，烟台轻联公司所述交付并不产生所有权转移的效果。第一，烟台轻联公司在本就知道该房屋没有办理产权登记的情况下，还要去房管机关查询该房屋是否存在查封，本身就存在逻辑上的错误。烟台轻联公司作为买受人，且该笔交易数额高达数百万元，其对该房屋的登记情况应该非常清楚。第二，烟台轻联公司与第三人属于关联企业，烟台轻联公司对涉案房屋的情况不可能不了解。退一步讲，即便不是关联企业，该房屋买卖协议的标的额高达数百万元，买受人在房屋买卖合同签订前不对房屋进行充分了解核实，也不符合常理。第三，第三人的法定代表人已经在执行笔录中认可，他转移该房产是为了规避执行。这充分证明了两点问题：第一，转移是为了规避执行；第二，第三人通过房屋买卖的形式进行了转移。也即房屋买卖并不是买卖双方的真实意思表示，只有买卖双方恶意沟通转移财产的情况下，才能虚假买卖，该虚假行为需要靠另一方的协助才能完成，只靠一方是无法完成的。第四、出让人与受让人约定的房产买卖合同价款低于市场价格数倍，不符合一般市场交易的逻辑，违背生活常理，很明显是恶意通谋的行为。第三人与烟台轻联公司于2012年1月5日签订的案涉房产（约1167.22坪）转让协议中的对价为208万元，即1782元/平方米。同年烟台市芝罘区写字楼均价约8000元/平方米。第三人与烟台轻联公司对案涉房屋的转让对价明显低于市场合理价格。双方很明显存在恶意沟通的行为。二、让与人明知其房产已经被查封的情况下，仍然将该房产出售，违反了法律的强制性规定。不但严重违反民事诉讼法的强制性规定，也违反刑法的强制性规定，其转让行为当然无效。案涉房产已于2010年4月1日被山东省商河县人民法院作出的（2009）商执字第651号裁定书查封，查封期间不得进行所有权转让。烟台市不动产交易中心芝罘分中心未协助执行商河县人民法院对案涉房产进行查封裁定并不能否认案涉房产实际已经被查封的事实。商河县人民法院在向烟台市不动产交易中心芝罘分中心送达协助执行通知的同时，也将查封裁定送达给了本案第三人，且已被第三人签收，至于该文件由第三人具体的哪个职工签收，属于其内部管理问题，不能作为其所辩解的不知该房产已经查封的事实2.《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条之（二）规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房产不得转让。烟台轻联公司与本案第三人在案涉房屋被查封的状态下签订的《协议》因违背了《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等规定而无效，烟台轻联公司不能据此取得案涉房屋的所有权。《中华人民共和国刑法》第三百一十四条规定，【非法处置查封、扣押、冻结的财产罪】隐藏、转移、变卖、故意毁损已被司法机关查封、扣押、冻结的财产，情节严重的，处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金。三、现有证据可以证明，让与人与受让人转让涉案房产的行为是虚假通谋、恶意串通的行为，根据相关法律规定，其转让行为系无效民事行为。1、买卖双方系关联企业，第三人（出卖人）已经承认其转让涉案房屋系为了规避执行，因此买卖双方存在恶意串通的虚假通谋行为，该房产转让行为无效。（1）出卖人的法定代表人系买受人的董事，是该企业的高管人员。买卖双方对房产被查封的情况是明知的。（2）另外，第三人（出卖人）已经在天桥区人民法院对烟台市聚氨酯制品工业公司法定代表人曲新澎的执行笔录中承认，之所以将案涉房屋转让给烟台轻联公司并以烟台轻联公司的名义对外出租，是为了规避债权人执行而转移财产。天桥区法院作出的（2019）鲁0105执异313号裁定书亦对此事实也再次作出了认定。2、出让人与受让人约定的房产买卖合同价款低于市场价格数倍，不符合一般市场交易的逻辑，违背生活常理，很明显是恶意通谋的行为。第三人与烟台轻联公司于2012年1月5日签订的案涉房产（约1167.22坪）转让协议中的对价为208万元，即1782元/平方米。同年烟台市芝罘区写字楼均价约8000元/平方米。第三人与烟台轻联公司对案涉房屋的转让对价明显低于市场合理价格，且烟台轻联公司并未提供任何证据证明其已经实际履行了《协议》中的付款义务。四、退一步讲，即便烟台轻联公司与第三人签订的合同是真实的，那么根据我国法律规定，烟台轻联公司也对该房产不具有所有权，仅对第三人享有债权，根据相关执行规定烟台轻联公司也并非被执行标的的权利人。1、根据物权法相关规定，烟台轻联公司对案涉房产并不享有物权。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条之（六）规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。本案中，第三人对案涉房屋自始未办理房产登记，烟台轻联公司在明知此情况的前提下依旧与第三人签订房屋转让协议，严重扰乱了房地产交易管理秩序，损害了包括被烟台轻联公司在内的其他善意第三人的合法权益。退一步讲，即使烟台轻联公司为善意第三人，但根据《物权法》第三十一条的规定，案涉房产因未进行产权登记而不发生物权变动的效力。因此，烟台轻联公司也仅仅是对第三人享有基于合同而产生的债权，而无法取得案涉房产的所有权。2、根据最高院执行相关规定，异议人对涉案房产并无任何权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；本案涉案房产系第三人根据相关批文自建后原始取得。烟台轻联公司如果要取得该房产的所有权要么根据相关机关的批准建设的文件原始取得，要么通过买卖关系后的权属登记继受取得。很明显第三人没有以上述任何一种方式取得涉案房产的所有权，不是涉案房产的权利人。四、鉴于烟台轻联公司恶意串通擅自处置被查封财产，建议贵院将其涉嫌违法犯罪的材料移交侦查机关。另外，烟台轻联公司恶意提交虚假证据妨碍案件进行执行，且本案涉及标的额高达数百万，数额特别巨大。答辩人请求依法追究烟台轻联公司虚假诉讼的刑事责任。烟台轻联公司在知悉第三人身负债务未清偿的情况下，依旧与第三人以低于市场合理价格签订房屋转让协议的行为，构成隐藏、转移、变卖已被查封的财产。烟台轻联公司提供虚假证据妨碍本案的合法执行程序，是对司法机关的藐视和对司法资源的极大浪费。烟台轻联公司的行为严重违反了《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十一条的规定，崔留臣申请法庭对烟台轻联公司及第三人予以训诫、罚款、拘留。综上所述，烟台轻联公司的诉讼请求没有事实和法律依据，请求贵院依法裁判。 烟台轻联公司向一审法院起诉请求：1.停止对位于烟台市芝罘区北马路242号大楼第三层、第七层房屋的执行，解除对该房屋的查封；2.本案的诉讼费用由崔留臣承担。 一审法院认定事实：涉案房屋位于烟台市芝罘区北马路242号大楼第三层、第七层，系烟台聚氨酯公司自建所得，该房屋未进行产权登记。2010年4月1日，山东省济南市商河县人民法院作出（2009）商执字第651号民事裁定书，裁定查封涉案房屋，同日，山东省济南市商河县人民法院向烟台市房产交易中心送达协助（委托）执行通知书，查封涉案房屋，查封期限为两年。次日，山东省商河县人民法院将该查封裁定送达烟台聚氨酯公司。2011年，案外人济南浩益投资有限公司以债权转让合同纠纷以同飞公司、烟台聚氨酯公司、烟台华润聚氨酯制品工业公司为被告诉至一审法院。一审法院于2011年8月15日作出（2011）天民园初字第345号民事判决，判决：“一、济南同飞咨询有限公司给付原告济南浩益投资有限公司于（98）工字021号、（98）工字072号、（98）工字071号三份借款合同项下的贷款本金320万元、截止2003年12月31日的利息1,698,820.1元（此后的利息仍分别按（98）工字021号、（98）工字072号、（98）工字071号合同约定计付至本判决生效之日），于本判决生效之日起十日内付清。二、被告烟台华润聚氨酯有限公司对原告济南浩益投资有限公司于（98）工字021号、（98）工字071号两份借款合同项下的贷款本金230万元、截止2003年12月31日的利息1,230,329.6元（此后的利息仍按（98）工字021号、（98）工字071号两份借款合同的约定计付至本判决生效之日）与济南同飞咨询有限公司承担连带清偿责任。三、被告烟台市聚氨酯制品工业公司就被告烟台华润聚氨酯有限公司的上述债务在730.9万元的范围内对原告济南浩益投资有限公司承担补充赔偿责任。四、被告烟台市聚氨酯制品工业公司对原告浩益投资有限公司于（98）工字072号借款合同项下的贷款本金90万元、截止2003年12月31日的利息468,490.5元（此后的利息仍按（98）工资072号借款合同的约定计付至本判决生效之日）与济南同飞咨询有限公司承担连带清偿责任。五、驳回原告济南浩益投资有限公司的其他诉讼请求。”2016年，济南浩益投资有限公司将因上述判决享有的债权转让给崔留臣，并通知同飞公司、烟台聚氨酯公司、烟台华润聚氨酯有限公司。2012年1月5日，烟台轻联公司与烟台聚氨酯公司签订协议一份，载明烟台轻联公司与第三人根据烟台市轻工集体企业联社2011年第11次党委（扩大）会议和烟集联[2011]13号文件精神，达成协议：烟台聚氨酯公司将涉案房屋产权及管理使用权交付烟台轻联公司；烟台轻联公司负责安置第三人6名在职人员，烟台聚氨酯公司历史遗留拖欠退休职工独生子女一次性养老补助、煤暖投资、住房补贴、遗属补助等费用208万元，由烟台轻联公司负担。2019年10月23日，一审法院将涉案房屋查封。查封后，原告烟台轻联公司向一审法院提出书面异议，请求中止对涉案房屋的执行并解除查封。一审法院于2020年1月20日作出（2019）鲁0105执异313号执行裁定书，认为，烟台聚氨酯公司在背负债务未清偿的状态下未依法处置转让优质资产即案涉房屋的行为损害了债权人的合法权益，且系在涉案房屋处在人民法院查封期间与烟台轻联公司签订协议转让涉案房屋，违背了法律规定，烟台轻联公司不能据此取得涉案房屋所有权，依照民事诉讼法第二百二十七条规定，裁定驳回烟台轻联公司的异议。烟台轻联公司不服该裁定，于法定期限内诉至一审法院。诉讼中，烟台轻联公司自认第三人法定代表人曲新澎为烟台轻联公司唯一股东的董事。曲新澎在一审法院对其制作的执行笔录中称，与烟台轻联公司签订协议的目的是为了逃避执行。 一审法院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。本案的争议焦点为烟台轻联公司是否就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。涉案房屋自2010年4月1日被山东省商河县人民法院查封，查封期限为两年。且该查封事项已经通知烟台聚氨酯公司，至2012年1月5日，烟台轻联公司与烟台聚氨酯公司签订协议之时，涉案房屋仍处于查封期间。烟台轻联公司虽辩称经过签订协议时查询涉案房屋未被法院查封，但未其陈述提供相应证据，一审法院对其陈述不予采信。烟台轻联公司与烟台聚氨酯公司在涉案房屋已被查封的情况下仍就涉案房屋签订协议欲转让涉案房屋，违反法律规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”烟台轻联公司与烟台聚氨酯公司在查封期间签订协议，该协议应为无效；烟台轻联公司未举证证明其已经实际履行协议支付相应对价；烟台轻联公司与烟台聚氨酯公司签订协议之时，涉案房屋并未登记至聚氨酯公司名下，即烟台轻联公司签订协议之时对涉案房屋未办理产权登记系明知，且存在查封，烟台轻联公司应当预料到涉案房屋无法取得房屋产权登记，亦不能过户至烟台轻联公司名下，故涉案房屋未办理产权登记的原因亦在烟台轻联公司自身。综上，烟台轻联公司对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，其要求停止对涉案房屋的强制执行并解除对涉案房屋的查封的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。烟台聚氨酯公司、同飞公司经一审法院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃其举证、答辩、质证等权利，应承担对己不利法律后果。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款规定，判决：驳回烟台市轻联经贸有限公司的诉讼请求。案件受理费23,440元，由烟台市轻联经贸有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。经审查，一审法院认定事实属实，本院依法予以确认。 本院认为，本案系案外人执行异议之诉纠纷，烟台轻联公司应对其就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”本案中，烟台轻联公司主张涉案房屋在其与烟台聚氨酯公司签订协议时未处于查封状态，烟台轻联公司已取得涉案房屋的所有权。经审查，山东省商河县人民法院于2010年4月1日作出了(2009)商执字第651号民事裁定书，对涉案房屋进行了查封，查封期限为两年。该查封事项亦通知了烟台聚氨酯公司，2012年1月5日烟台轻联公司与烟台聚氨酯公司签订协议之时，涉案房屋仍处于查封期间。烟台轻联公司主张曾查询房地产管理部门涉案房屋并不存在查封，但并未提交证据证明。故一审法院认为烟台轻联公司对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，判决驳回烟台轻联公司的诉讼请求并无不当。 综上所述，烟台轻联公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费23440元，由上诉人烟台市轻联经贸有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘继英 审 判 员 赵 雯 审 判 员 明 霞 二〇二一年二月一日 法官助理 万振驰 书 记 员 李姗姗