上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初16109号原告：徐江，男，汉族，户籍地安徽省。委托诉讼代理人：刘稷森，上海夜晨律师事务所律师。被告：杨玉良，男，汉族，户籍地安徽省。被告：周宗兰，女，汉族，户籍地安徽省。两被告共同委托诉讼代理人：文清兰，上海市锦天城(苏州)律师事务所律师。第三人：昆山凯皇营销策划有限公司，住所地江苏省昆山市花桥镇三新路。法定代表人：刘天照，总经理。委托诉讼代理人：洪猛。原告徐江与被告杨玉良、周宗兰及第三人昆山凯皇营销策划有限公司(以下简称凯皇公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月4日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告共同委托诉讼代理人刘稷森、两被告委托诉讼代理人文清兰、第三人委托诉讼代理人洪猛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告及第三人之间的《房屋买卖居间合同》中的房屋买卖合同关系；2、判令两被告共同返还房屋买卖合同定金50,000元；3、判令两被告赔偿原告房屋居间服务费损失24,000元。审理中，原告当庭增加一项诉讼请求：判令两被告协助办理关于江苏省昆山市花桥镇大上海国际商贸中心8号楼314室房屋(以下简称系争房屋)的网签备案撤销手续。事实和理由：原、被告及第三人三方于2019年6月9日签订《房屋买卖居间合同》，约定原告以128万元的价格购买两被告所有的系争房屋。原告依约向被告支付定金5万元，并于2019年7月3日后分批支付了购房首付款39万元，剩余房款79万元由贷款银行直接放款到被告银行账户。2019年8月7日原告办妥银行手续后中介方为原、被告办理了网签。之后，被告要求原告另行出资购买房屋内的家具、家电等附属的设备设施，以及要求原告提前支付房屋尾款，然原、被告双方协商未果，被告在2019年8月12日通过第三人向原告提出解除合同，并返还了5万元定金。被告拒不履行合同的行为构成违约，根据合同约定被告需向原告双倍返还定金5万元，赔偿房屋居间服务费24,000元，故原告诉至法院。被告辩称，同意解除《房屋买卖居间合同》中的房屋买卖合同关系，但不同意其余诉请，理由如下：1、合同解除的原因在于原告，原告未如期付清首付款且未及时办妥银行贷款手续，存在根本违约。根据合同约定，原告应于2019年6月20日支付首付款34万元，但截至双方约定的过户时间2019年7月15日，原告仅支付19万元，仍有15万元首付款未付，且未办妥银行贷款手续。2019年8月7日原告仅提交银行贷款申请而并未办妥银行贷款，且因原告购房款的银行流水存在问题，当日贷款初步审批未能通过，在等待贷款审批通过的过程中，因原告没有继续购买的意愿且不能保证后续过程中付款义务，双方终止了交易，被告与原告及第三人于2019年9月2日共同至第三人门店对面的银行，被告当场向原告退还了25万元(含5万元定金)。2、被告不存在违约行为，房屋内的家具、家电等本身就不包含在房屋总价款内，原告要求购买需要另行支付款项，被告并无加价行为，也从未单方向原告提出解约或不履行合同。在被告退款当日及退款之后，原告从未就被告退还款项一事提出异议。被告不存在单方退款、单方解约或拒不履行合同等任何违约行为，原告要求双倍返还定金并赔偿居间服务费缺乏依据。第三人述称，在第三人居间介绍下，双方于2019年6月9日签订居间买卖协议，根据约定原告应于2019年6月20日之前支付首付款34万，但原告直至2019年7月3日才支付19万元，其逾期付款的行为已构成违约。被告方在6月20日未收到首付款时就已通过电话催要，原告称是以保单的形式向银行贷款，其余款项向亲戚凑。因银行会查实首付款来源，如果是多笔支付的，原告就无法通过贷款审批，故先由被告方退款，再由原告重新支付该笔首付款。2019年8月7日，在原告付完首付款之后双方于该日办理了网签，原告遂向银行提交了贷款申请。贷款在申请的过程中有15个工作日，期间双方发生争议：第一，因系争房屋评估价为123万元，与实际成交价存在差额5万，故相应合同约定的尾款变为5万元，约定在过户当天作为尾款支付给被告，但原告要求过完户之后先向被告方出具5万的欠条，并在30-45天内支付给被告方，被告方则不同意。第二，根据交易惯例，如果总价款包含家具、家电则需要在合同中特别注明，系争房屋总价128万元包含装修，不包含家具和家电。签订合同的时候双方口头约定房屋内的设施要用的话直接搬走，杨玉良向第三人陈述家具家电对方要的话就1万折价给原告，要求第三人询问原告的意见；原告的母亲不同意，认为合同都签好了，家具、家电都含在总价内，不允许被告方搬走家具。交易期间被告方并没有提出过解除合同。第三人认为解除合同的原因其一是原告觉得买贵了，其二是因周宗兰2019年8月底要去外地，故无法于8月30日至现场配合办理产权过户手续，双方遂口头协商一致解约，互不追究责任，但并无书面协议，对于中介费和评估费双方并未协商。被告方于2019年9月2日退还了定金和房款。退款后，原告母亲至第三人处称交易过程中原告还支付了2万佣金以及5,800元评估费，要求被告方承担一部分损失，但原告方并未提出过要求双倍返还定金5万元。被告方则认为并非被告不愿意配合交易，是原告方逾期付款在先，且评估费应由下家承担的，故双方协商未果。第三人已收到原告支付的中介费2万元，因第三人已完成了整个交易流程，仅剩下过户手续未办理，故不退还已付中介费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述以及经审查确认的证据，本院确认如下事实：系争房屋为杨玉良、周宗兰共同共有。2019年6月9日，杨玉良、周宗兰(甲方，出售方)与徐江(乙方，购买方)在凯皇公司居间介绍下签订一份《房屋买卖居间合同》，约定由乙方向甲方购买系争房屋，面积98.87平方米，总价款为128万元，甲方净到手价。第二条约定本次交易乙方以按揭形式，乙方向银行申请贷款79万元，由银行直接放款到甲方提供的银行账户。本合同签订当日，乙方支付给甲方购房定金5万元，并于2019年6月20日支付购房首付款34万元，剩余购房款10万元在乙方取得房产证后，甲方结清该房产所有物业费、水、电等费用后并迁出户口由乙方一次性支付给甲方。经双方协商，甲、乙于2019年7月15日之前完成过户交易。本次一切交易税费由乙方承担，并支付上述房屋总价的2%给丙方作为居间服务费25,800元，中介费乙方在交易过户当天一次性支付给丙方。第三条约定甲、乙双方签订后，必须积极配合丙方完成本次交易(除不可抗拒因素外)，如果乙方在交易过程中违约，甲方有权没收购房定金，并退还乙方购房款，乙方承担支付给丙方该房屋总价的2%居间服务费；如果甲方在交易中途违约，甲方必须无条件双倍退还乙方购房定金，并且退还乙方购房款，甲方承担支付给丙方该房屋总价的2%居间服务费。双方另约定过户当天甲方交房给乙方。合同签订当日，徐江向杨玉良支付定金5万元，杨玉良出具一份《购房定金收条》。2019年7月3日，徐江通过银行转账方式向杨玉良支付首付款19万元，杨玉良出具一份《购房首付款收条》。2019年8月7日，徐江通过银行转账方式分别向杨玉良支付购房款107,005元、50,000元、42,995元，合计20万元。同日，杨玉良向徐江转账19万元，徐江收到该款后通过其他银行账户转账给杨玉良19万元。双方于该日办理了网签备案手续。2019年9月2日，杨玉良向徐江退还25万元。次日，杨玉良又向徐江转账19万元。后因双方发生争议且协商未果，徐江遂诉至安徽省定远县人民法院。被告杨玉良、周宗兰在答辩期间提出管辖异议，安徽省定远县人民法院于2020年6月出具一份《民事裁定书》：裁定被告杨玉良、周宗兰对管辖权提出的异议成立，本案移送至上海市嘉定区人民法院处理。本院遂受理本案。另查，1、凯皇公司原名昆山二十一世纪华宇房地产经纪有限公司，于2019年11月11日更名为凯皇公司。2、徐江已向凯皇公司支付中介费2万元。审理中，三方一致确认杨玉良、周宗兰与徐江于2019年8月7日办理网签备案手续，徐江亦于该日向银行提交贷款申请，但三方并未向本院提交网签合同。徐江与杨玉良、周宗兰一致确认杨玉良、周宗兰已全额退还所收取的定金和房款，并一致要求撤销网签备案登记。本院认为，徐江与杨玉良、周宗兰及凯皇公司签订的《房屋买卖居间合同》系各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，各方均应按约履行。现徐江与杨玉良、周宗兰一致同意解除《房屋买卖居间合同》中的房屋买卖合同关系，本院予以照准。合同解除后，尚未履行的，终止履行。杨玉良、周宗兰应在房屋买卖合同关系解除后返还已收取的房款并配合徐江办理网签撤销手续，鉴于杨玉良、周宗兰已全额退还所收取的定金和房款，故对于款项返还问题本院不再处理。关于杨玉良、周宗兰是否存在违约行为，应否承担违约责任的问题，首先，《房屋买卖居间合同》中仅约定系争房屋总价款为128万元，但未明确是否包含该房屋内的家具、家电等，结合当事人的庭审陈述及交易惯例，徐江也并未提供证据证明双方曾就家具、家电一并转让达成一致意见且转让款包含在总价款128万元之内，故本院认为总价款128万元并不包含房屋内的家具及家电，徐江若需购买系争房屋内的家具、家电则需与杨玉良、周宗兰另行协商，故杨玉良、周宗兰提出若需购买家具、家电需要另行支付款项的行为并无违约。其次，结合双方于2019年8月7日的交易过程，期间徐江对于杨玉良的19万元退款并未提出异议，且双方于当日继续办理了网签手续，徐江亦于该日向银行提交贷款申请，故本院认为第三人关于先由杨玉良退还19万元，后徐江于同日再行支付19万元系杨玉良配合徐江申请贷款所采取的行为的陈述具有高度可能性。此后，因双方在交易过程中发生争议且协商未果，杨玉良于2019年9月2日及9月3日退还徐江所收取的全部款项，徐江也未提交证据证明其收到退款后曾提出过异议或曾要求杨玉良、周宗兰承担违约责任，结合庭审陈述及双方提交的证据，可见双方系协商一致解除房屋买卖合同关系。现徐江也并未提交充分的证据证明杨玉良、周宗兰存在违约行为，故其要求杨玉良、周宗兰双倍返还定金及赔偿居间服务费损失的诉请缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告徐江与被告杨玉良、周宗兰于2019年6月9日签订的《房屋买卖居间合同》中的房屋买卖合同关系；二、被告杨玉良、周宗兰应于本判决生效之日起十日内协助原告徐江办理位于江苏省昆山市花桥镇大上海国际商贸中心8号楼314室房屋的网签撤销手续；三、原告徐江的其余诉讼请求不予支持。本案受理费1,650元，减半收取825元，由原告徐江负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  郭海娜二〇二一年二月四日书记员  朱 雯附：相关法律条文一、1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……四、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。