广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初8541号原告：彭星琳，女，1990年10月12日出生，汉族，住广东省化州市。委托诉讼代理人：陈庆林、黄懿苇，广东来信律师事务所律师。被告：广州市万迪房地产有限公司，住所地广东省广州市增城区派潭镇文市路6号。委托诉讼代理人：秦爽，该公司员工。第三人：广东上城建设有限公司，住所地广东省广州市越秀区渔唱街1号501房自编号02室。法定代表人：黄佳。原告彭星琳诉被告广州市万迪房地产有限公司、第三人广东上城建设有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员赖雯丽独任审判，公开开庭进行了审理。原告彭星琳及其委托诉讼代理人陈庆林、黄懿苇，被告广州市万迪房地产有限公司的委托诉讼代理人秦爽到庭参加诉讼，第三人广东上城建设有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告彭星琳向本院提出诉讼请求：1、被告因变更户型向原告支付违约金35074.14元；2、被告向原告支付延期交房违约金35074.14元；3、被告向原告赔偿因虚假宣传造成的损失350741.4元；4、被告支付本案的诉讼费。事实与理由：原告与被告于2017年12月19日签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定原告向被告购买增城区派潭镇派从路69号1幢（自编住宅2#）403房，该商品房户型结构为2房2厅1厨2卫，非封闭式阳台2个，房屋总价款1169138元，2019年8月30日前将房屋交付给原告使用。签订合同后，原告依约足额向被告支付购房款，然而原告在对涉案房屋进行验收时发现，涉案房屋并未满足供气的必要居住条件及取得公共服务单位出具的永久供气的证明文件，直至2020年5月28日才收到安装燃气的通知。根据合同第十三条约定，被告应当在2019年8月30日前将涉案房屋交付给原告使用。但是鉴于被告交付的涉案房屋不符合合同约定，应当视为被告没有向原告交付涉案房屋，被告应当在2019年8月31日起承担延期交房的违约责任（违约金=已付房价款1169138元×271×0.02%=63367.28元，且不超过房屋总价款的3%即35074.14元）。另外，合同约定涉案房屋户型结构为2房2厅1厨2卫，非封闭式阳台2个，合同附图与合同约定内容一致，原告在对涉案房屋进行验收时发现，被告未经原告同意将涉案房屋的一处阳台改成卧室，严重影响了涉案房屋的正常使用。根据合同第十九条及补充协议第十四条约定，被告变更涉案房屋的户型未通知原告，原告有权要求被告向原告支付违约金。被告在增城区派潭镇开发桃源里花园小区，在销售过程中，被告大力宣传此地四通八达的交通，更宣称广州第二机场落户于此，多次在公众号、朋友圈及等处发布广告要约，在要约中明确声明“第二机场落户”、“空港能带来生产、技术、资本、贸易、人口聚集、从而形成多功能经济区”，并类比浦东国际机场，且在各处的宣传海报中均大字宣传桃源里位于广州市第二机场版块。根据《广告法》第二十六条规定“房地产广告，房源信息应当真实，面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积，并不得含有下列内容：（一）升值或者投资回报的承诺；（二）对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传。”。被告的宣传为虚假宣传，严重违反广告法的规定，系欺诈行为并严重违约，侵害了原告的合法权益，导致原告当时购买涉案房屋的价格远超其价值，若非有此虚假宣传，原告不会购买涉案房屋，被告应按总房款的30%赔偿原告损失350741.4元。为维护原告的合法权益，提起本案诉讼。被告广州市万迪房地产有限公司辩称：一、关于原告第一项诉请。原告对户型改造知情，户型改造是其真实意思表示，被告不承担违约责任。房屋工程示意图“万科桃源里花园2栋403房平面图”、“万科桃源里花园2栋403房房屋改造工程示意图”显示房屋改造的内容为将其中一个半封闭式阳台改造为卧室，改造后的户型为3房2厅1厨2卫、非封闭式阳台1个。原告对户型改造知情，上述事实有《无忧安居家装整合服务协议》证明。二、关于原告第二项诉请。合同约定的交付日期为2019年9月30日，在此之前涉案房屋已满足约定的交付条件，且被告已通知原告交付，被告不构成逾期交付，不应承担违约责任。燃气不属于合同约定的交付条件，原告不收楼没有正当理由。第一、2019年9月30日为约定的交付日期，被告在此之前已符合买卖合同及补充协议约定的交付条件，且已按约定通知原告交付。合同约定的交付日期为2019年9月30日，被告在2019年9月30日前已满足买卖合同及补充协议约定的交付条件，不构成逾期交付。2019年9月25日，被告向原告发出《商品房交付使用通知书》，通知原告于2019年9月28日至30日前往办理房屋交接手续，物业服务费自2019年10月1日起计收。原告于2019年9月26日签收上述邮件。此后被告多次通过发函及电话与原告协商交付涉案房屋，但被告以燃气配套为由，至今未办理涉案房屋收楼手续。第二、燃气不属于约定的交付条件，被告不构成逾期交付，被告在2019年4月17日入户燃气端口已竣工，市政配套未能完善并非被告所能控制。合同补充协议第七条约定，因当地公共服务水平未能达到永久使用标准，开发商有权以临时设施或服务取代，以不影响买方正常居住为限。买方不得以此为理由提出退房、赔偿或拒绝收楼。补充协议第二十七条、装修协议附件二装修交付标准、售楼部现场显著位置的现场大型展板及沙盘均载明，红线内不利因素包括：红线内项目建设具备燃气通气条件，具体通气时间以市政燃气管线敷设进度为准。被告在样板房的厨房配备了煤气罐，且在灶台显著位置贴纸指示“我司对是否能使用燃气不作任何承诺，以实际交付为准”。原告对涉案房屋交付时的燃气使用情况知情。原告无权据此主张逾期交楼违约责任。被告作为开发商仅承担项目红线范围以内的燃气工程建设义务，具体供气方式不是由被告负责。燃气公司有权根据当地实际情况，选取不同的供气方式。涉案项目所在地段是增城区派潭镇，是近几年才进行商品房开发的地段，在市政配套、公共服务方面与成熟的商业区、居民区都有现实差距。正因如此，双方在补充协议中已经明确通气不再作为交楼条件，同时也约定因当地公共服务水平未能达到永久使用标准，开发商有权以临时设施或服务取代。退一步说，即使燃气属于交付的条件，被告在2019年4月17日已获得《广州市燃气输配及应用工程交工验收证书》，为业主安装了燃气表，燃气管道入户铺设已经完成，完全具备接驳通气条件。被告不应承担逾期交付的责任。第三、被告向原告提供了燃气使用的替代方案，不影响原告居住及使用，被告在样板房的厨房配备了煤气罐，且在灶台显著位置贴纸指示“我司对是否能使用燃气不做任何承诺，以实际交付为准。”，向业主交付时灶台下的橱柜也预留了煤气罐安放的位置，且向业主提供了购买煤气罐的联系方式。故燃气并未影响业主对房屋的居住使用。三、关于原告第三项诉请。第二机场板块有真实的规划，原告提出按总房价款的30%赔偿损失没有任何事实依据、合同依据和法律依据。第一、第二机场有真实的规划。1、《广州市发展和改革委员会关于开展2018年重大项目攻城拔寨、落地生根、开花结果作战图》显示广州第二机场位于增城区；2、广州市发展和改革委员会、广州市国土资源和规划委员会发布的《广州市产业用地指南（2018年版）》显示广州第二机场产业区位于增城区；3、《2019年广州市增城区正果人民政府部门预算》显示机场规划建设管理相关费用预算为738.57万元，绩效目标为保障广州市第二机场项目规划与建设需要，积极配合广州市第二机场建设项目的进一步开展；4、《增城空港产业园发展概念规划及集疏运系统规划的中标公告》显示广州市增城区国土资源和规划局曾就增城空港产业园发展概念规划及集疏运系统规划作出委托；5、《广州市城市总体规划（2017-2035年）》草案显示广州第二机场位于增城区；6、媒体报道《广州第二机场选址定了！增城即将全面开挂，全广州都羡慕！》，7、媒体报道《广州第二机场真吹了？不！增城正果2019年重点项目仍由它……》，8、广州正果机场百度百科，均显示第二机场位于增城区。由此可见，被告没有过错，没有侵犯原告的合法权益。第二、原告提出按总房价款的30%赔偿损失没有任何事实依据，法律依据和合同依据，原告没有任何实际损失。原告对其损失应当举证证明，但本案中原告并未提交任何证据，应当承担举证不能的不利后果。原告作为完全民事行为能力人，完全可以通过政府相关部门查询及获取上述规划信息并依照该信息作出是否购买涉案房屋的判断。综上，请求驳回原告全部诉讼请求。第三人广东上城建设有限公司未到庭，未发表意见。经审理查明：2017年12月19日，原告（乙方、买方）和被告（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件一至附件七）。该合同约定“……第四条合同标的物基本情况乙方所购商品房……地址：增城区派潭镇派从路69号1幢（自编住宅2#）403房。……该商品房户型结构为2房2厅1厨2卫，封闭式阳台0个，非封闭式阳台2个。……第七条计价方式和价款……1.该商品房以套出售……总金额（人民币）1169138元……第十二条交房条件该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付甲方应当在2019年8月30日前将作为本合同的标的物的房屋交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书……第十四条延期交房的违约责任甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：2.甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按乙方已付房价款0.02%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。……第十五条房屋交付时的有关资料甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》，（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》，（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证，（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料，（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件，（六）《房地产（住宅）质量保证书》，（七）《房地产（住宅）使用说明书》，（八）《临时管理规约》或《管理规约》……上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。……第十九条规划、设计的变更该商品房预售后，甲方未经乙方同意不得擅自变更该商品房项目的规划、设计；确需变更规划、设计的，甲方应书面征得乙方同意并报规划管理部门审核批准。……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行。因甲方擅自改变规划、设计造成乙方利益损害的，乙方可要求甲方给予赔偿。……第三十一条本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议作为本合同附件。第三十二条本合同附件与正文具有同等法律效力。……”，合同附件一《房地产平面层面》显示，涉案房屋具有两个阳台，其中一个为南向阳台，一个为北向阳台。合同附件六《装饰、设备标准》载明桃源里花园项目交楼标准（毛坯）。合同的附件七《补充协议》约定“……七、对合同第十二条、第十五条的修改：在该商品房项目取得《建设工程竣工验收报告》（指由建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位共同签署的《建设工程竣工验收报告》）、供水供电达到使用要求、电梯要求正常使用时即可向买方交付该商品房。本合同第十二条、第十五条所指永久供水、供气、供电、通邮等居住条件，若因当地公共服务水平未能达到永久使用标准，开发商有权以临时设施或服务取代，以不影响买方正常居住为限。买方不得以此为理由提出退房、赔偿或拒绝收楼。九、对合同第十四条的补充：……卖方如未能按本合同规定的期限交房，按本合同第十四条的约定支付违约金，累计不过该商品房总价款的3%。十四、对合同第十九条的修改：……卖方不得变更本合同项下商品房的结构形式、户型、朝向，否则应当书面通知买方。买方有权在通知到达之日起15日内做出是否解除合同的书面答复；买方在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的波动。买方要求解除买卖合同的，应书面通知卖方，卖方应在收到买方解除合同通知之日起60日内退还买方已支付房价款并支付利息……，同时按该商品房总价款的3%向买方支付违约金。……”。签订合同后，原告向被告付清购房款1169138元。原告（甲方、业主）与第三人（乙方、装修单位）就涉案房屋签署一份《无忧安居家装整合服务协议》，约定由乙方向甲方提供无忧安居家装整合服务，具体装修方案及装修标准参见附件《房屋工程示意图》及《装修交付标准》；双方确定乙方提供的安居家装服务解决方案的总服务费为0元；乙方承诺于2019年9月30日完成该房屋的装修并交付给甲方使用；本协议经甲乙双方签字或盖章之日起生效；本协议附件与本协议具有同等法律效力是本协议不可分割的组成部分等内容。协议后附附件一《房屋工程示意图》（项目名称万科桃源里花园，图纸名称2栋403房房屋改造工程示意图）显示，原涉案房屋的北向阳台位置变更为“卧室”。原告在该《房屋工程示意图》上签名并捺印。被告提供一份落款日期为2019年9月23日《广州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工联合验收意见书》（穗联验（增）字﹝2019﹞080号），该意见书显示，被告的商业，住宅，公建（自编号1#、2#）；住宅，公建（自编号3#）；住宅，地下室（自编号4#、P1）；住宅（自编号5#，6#）；垃圾站（自编号7#）”经被告组织了验收，并于2019年9月23日经过了广州市增城区住房和城乡建设局的建设工程消防验收及备案、增城区人防办公室的人防工程验收备案、广州市增城区住房和城乡建设局的质量竣工验收监督、广州市增城区国土资源和规划局的规划条件核实、广东省通信管理局广州市通信建设管理办公室的房屋建筑内光纤到户通信设施工程竣工验收备案的联合验收。被告提供一份落款日期为2019年9月23日《广州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案》，该表显示，被告的“商业，住宅，公建（自编号1#、2#）；住宅，公建（自编号3#）；住宅，地下室（自编号4#、P1）；住宅（自编号5#，6#）；垃圾站（自编号7#）”已经发出了《广州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工联合验收意见书》（穗联验（增）字﹝2019﹞080号），根据《建设工程质量管理条例》，予以备案。被告提供一份落款日期为2019年4月9日《供水证明》，载明广州万科桃源里项目一期永久用水工程1#-7#楼室外给水工程现已全部完工，水表已启用经水厂验收部门验收合格，现已并网运行正式供水。被告提供一份落款日期为2019年9月25日《通邮登记表》，载明广州市增城区派潭镇派从路69号1-3幢、5-7幢楼房的通邮设施设置方式为安装标准信报箱，符合通邮条件，可予通邮，登记意见为予以登记，自登记之日起1周内安装投递。为核实涉案房屋所在小区的通电、通气情况，本院向广东电网有限责任公司广州增城供电局以及广州东部发展燃气有限公司发函。其中广东电网有限责任公司广州增城供电局复函为，一、我局对于统建小区的公变住宅报装（包括广州市万迪房地产有限公司的住宅报装），不会与其签订高压或低压的供用电合同。待业主前来办理二次报装时，我局才与业主签订低压供用电合同。二、函中提及广州市万迪房地产有限公司开发的位于增城区派潭镇派从路69号（自编号住宅2#）1幢居住小区，现用电性质为永久居民生活用电，每套房屋独立安装了电表，并于2019年4月4日接火送电。广州东部发展燃气有限公司复函为，一、2020年4月22日，我司与广州市万迪房地产有限公司已就广州市增城区派潭镇派从路69号广州桃源里一期小区（含来函所涉派从路69号1幢）申请开通管道燃气事宜签订了《管道燃气开户合同》。我司供应燃气的方式为LNG瓶组站供气。二、2020年5月7日，我司完成对广州市增城区派潭镇派从路69号广州桃源里一期小区（含来函所涉派从路69号1幢）燃气设施的接驳前复验；三、2020年5月19日，我司出具广州市增城区派潭镇派从路69号广州桃源里一期小区（含来函所涉派从路69号1幢）的《点火作业通知单》；四、2020年5月20日，我司完成对广州市增城区派潭镇派从路69号广州桃源里一期小区（含来函所涉派从路69号1幢）的管道接驳；五、具体每一户的接驳通气点火时间根据用户申请时间而定。接到小业主通气点火申请后，我司需安排对户内燃气设施进行安全检查，确定户内燃气设施符合用气安全标准后予以通气点火。我司不确定来函中所述的涉案楼房具备接驳通气条件的时间应以哪个时间为准，建议贵院根据纠纷具体情况确定或向相关管理部门咨询。在本案的审理过程中，一、原告陈述以下，（一）关于第一项诉讼请求，原因是被告应按《广州市商品房买卖合同（预售）》的标准向原告交付两个非封闭式阳台，但通知收楼的房屋的状况为，其中一个封闭式阳台被改造成卧室，而该变更未知会也未征得原告意见，为此原告依据《广州市商品房买卖合同（预售）》补充协议第十四条的约定要求被告支付总房款3%的违约金。（二）关于第二项诉讼请求，涉案房屋未具备永久通气条件，因此按照《广州市商品房买卖合同（预售）》的约定，被告应向原告支付逾期交楼违约金，违约金以房款3%为限。（三）关于第三项诉讼请求，原因是被告在售楼过程中宣传涉案小区位于广州第二机场版块，具体理由以诉状为准。按照消费者权益保护法第五十五条规定被告应赔偿商品房房款的3倍，原告酌情要求被告支付房款的30%作为违约金。（四）《无忧安居家装整合服务协议》是原告在2017年12月19日签署《广州市商品房买卖合同（预售）》时一并签署的，被告对《无忧安居家装整合服务协议》的附件一未作明示，也未告知为何要签署该协议，只表示该房屋是带装修的房屋。二、被告陈述其与第三人是有关联关系的企业。本院认为：原、被告就涉案房屋于2017年12月19日签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，是双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。至于《无忧安居家装整合服务协议》的效力。经核查该协议内容，原告与第三人之间的真实意愿并非就涉案房屋订立并履行一份独立的装修合同。因此依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”的规定，原告与第三人签订的《无忧安居家装整合服务协议》系虚假意思表示，应为无效合同。关于原告的第一项诉讼请求。《广州市商品房买卖合同（预售）》第十四条约定“……卖方不得变更本合同项下商品房的结构形式、户型、朝向，否则应当书面通知买方。买方有权在通知到达之日起15日内做出是否解除合同的书面答复；买方在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的波动。买方要求解除买卖合同的，应书面通知卖方，卖方应在收到买方解除合同通知之日起60日内退还买方已支付房价款并支付利息……，同时按该商品房总价款的3%向买方支付违约金。……”。在本案中，原告并未主张解除双方的合同，因此其依据上述条款要求被告支付违约金，依据不当，本院不予支持。关于原告的第二项诉讼请求。根据现已查明的事实来看，涉案房屋直至2020年5月20日才具备永久通气条件，而在此之前，涉案房屋已取得《广州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案》以及具备永久通水、永久通邮以及永久通电条件，即涉案房屋于2020年5月20日符合交楼条件。至于约定的交房时间，因《无忧安居家装整合服务协议》无效，因此涉案房屋的约定交房时间应为《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的2019年8月30日。被告未能依约履行交付房屋的义务，其行为已构成违约，应承担逾期交房的违约责任。按照《广州市商品房买卖合同（预售）》补充协议第十四条的约定，逾期交房违约金以总房款3%为限。现被告未提供证据证明其在符合交房条件后向原告发出收楼通知，经核算，从被告应向原告交楼日期的次日即2019年8月31日起计至2020年5月20日的逾期交房违约金已超出房价款3%（35074.14元），因此原告主张要求被告支付逾期交房违约金35074.14元，理据充分，本院予以支持。至于被告提出燃气不属于约定的交付条件且买方不得以此为理由主张赔偿的相关抗辩。首先，被告作为房地产开发企业，在签约时理应考虑到涉案房屋在交付时能否具备永久通气等基本生活居住的交付条件。而从《广州市商品房买卖合同（预售）》附件《补充协议》第七条约定的内容亦可以看出，被告在签订涉案合同时就已经预见涉案小区的所在区域的供气条件可能未能达到永久使用标准，可能存在影响涉案房屋在交房日期之前办理永久通气的情形，但被告却将涉案房屋存在不能具备永久通气的开发风险直接通过合同约定转为由原告承担，明显是为了规避商业开发风险，其行为显然不符合情理。因此，被告作为房地产开发商，理应承担商业开发的相关风险。其次，即使涉案房屋无法具备永久通气并非被告的原因造成，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，无论造成涉案房屋未能达到永久用气的原因是否第三方的原因造成，被告也不能以此理由免除其延期交楼的违约责任。综上，被告上述抗辩事由缺乏依据，本院不予采纳。关于原告的第三项诉讼请求。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体、确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。原告所述被告虚假宣传广州第二机场落户事宜不在涉案商品房项目的开发规划范围之内，被告并不就此对原告负有合同义务，因此原告以被告虚假宣传广州第二机场落户事宜要求被告承担合同的违约责任，并无相应依据，本院对其该诉讼请求不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告广州市万迪房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告彭星琳支付延期交房违约金35074.14元；二、驳回原告彭星琳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7614元，由原告彭星琳负担6980元，由被告广广州市万迪房地产有限公司负担634元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  赖雯丽二〇二一年二月二十六日书记员  黄 丽赵洁玲