广西壮族自治区南宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）南市民一终字第816号上诉人（原审原告）：黎金秀。委托代理人：朱剑田，广西永泰和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广西恒大企业集团有限公司。法定代表人甘耀恒，董事长。委托代理人：吕宁，广西恒大企业集团有限公司职员。委托代理人：陈龙，广西恒大企业集团有限公司职员。上诉人黎金秀因与被上诉人广西恒大企业集团有限公司（以下简称恒大公司）商品房销售合同纠纷一案，不服青秀区人民法院（2012）青民一初字第1314号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年04月07日受理后，依法组成合议庭，并于2013年04月24日组织当事人进行调查、辩论和调解的方式进行审理。上诉人黎金秀的委托代理人朱剑田，被上诉人恒大公司的委托代理人吕宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：2009年5月11日，黎金秀（买受人）与恒大公司（出卖人）签订了一份《南宁市商品房买卖合同》及其补充协议。合同约定买受人以593073元的总价款向出卖人购买南宁市青秀区青环路82号某某园金色阳光9号楼3单元608号房；合同第八条约定，出卖人应在2010年12月31日前将符合条件的商品房交付买受人使用；如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，并免除法律责任：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内通过登报方式公告或书面通知形势告知买受人的；2、规划部门批准的规划变更或设计部门同意设计变更导致工期延长的；3、因国家有关法律、法规改变或政府限制性行为导致工期延误的；4、非出卖人原因一周内停水停电超过8小时导致工期受影响的（每8个小时按一天计算，不足8个小时的按8个小时计算）；5、政府部门通知停工的，市政工程施工导致工期延误的；6、其他非出卖人主观原因造成的客观事件导致工期延误的；合同第九条约定，若出卖人逾期交房的，逾期在180日内，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，出卖人应自合同约定的最后交付期限之次日起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；合同签订之前，黎金秀于2009年5月4日向恒大公司支付了购房定金20000元。合同签订当日，黎金秀向恒大公司支付首期购房款123073元。合同签订之后，黎金秀于2009年6月2日以按揭贷款的方式向中国工商银行广西分行贷款450000元，并以转账方式向恒大公司支付剩余购房款，直接将该款转入恒大公司的工商银行明秀支行账户。某某园金色阳光9#楼于2011年9月8日竣工验收。黎金秀、恒大公司于2011年9月10日办理了房屋接收手续。因双方就逾期交房违约金赔偿问题协商不成，黎金秀遂诉至法院，请法院依法判决恒大公司向黎金秀支付自2011年1月1日至2011年9月10延迟交房违约金30009.5元，案件受理费和其他诉讼费用由恒大公司承担。一审法院另查明，某某园金色阳光9#楼于2007年11月4日开工，2011年6月20日竣工。施工期间，自合同签订之后，本案工程因设计变更延期67天，因“两会一节”政府通知停工7天，停水停电2天。一审法院认为，黎金秀、恒大公司签订的《南宁市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后至2009年6月2日，黎金秀已将全部购房款593073元支付给恒大公司，恒大公司于2011年9月10日将涉诉房屋交付黎金秀使用。关于恒大公司逾期交房的问题，恒大公司辩称，合同签订后，本案工程因设计变更可延期67天，因不可抗力的自然灾害下雨可延期58天，因2009年“两会一节”可延期7天，因停水停电可延期2天。但根据双方签订的《南宁市商品房买卖合同》中双方对延期交房的约定，对于不可抗力自然灾害的58天延期，因恒大公司未能提供相关证据证明其已按照合同约定进行公告，不能作为延期交房的免责事由，不予采信；对“两会一节”的7天延期，因有恒大公司提供的南府办函（2009）182号文件予以证明，故逾期确认；对于停水停电的2天延期，有签证单证实，予以确认；对于工程因设计变更的67天延期，有恒大公司提供的设计单位的相关设计变更方案，予以确认。综上，恒大公司据实可以延期交房的天数为76天（67天＋7天＋2天）。本案中，双方在合同中约定的交房时间是2010年12月31日，而恒大公司的实际交房时间是2011年9月10日，故恒大公司实际逾期交房的天数为177天（253天-76天）。因双方在合同约定，出卖人逾期交房在180日内的，应按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，故恒大公司应向黎金秀支付违约金593073元×1／10000×177天=10497.39元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定判决：恒大公司向黎金秀支付逾期交房违约金10497.39元。本案受理费275元，由黎金秀负担150元，恒大公司负担125元。恒大公司应负担部分，由恒大公司随同上述款项一并付清给黎金秀。黎金秀上诉称：一、“两会一节”政府通知停工的7天不属于抗力情形，“两会一节”是南宁市重大的会议与政府庆典，每年度均会固定放假和采取相关限制措施，被上诉人在与上诉人签订合同时是应当预见到的，因此，不属于工期延误的正常理由。所谓不可抗力，是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况。不可抗力既包括基于自然原因而发生的自然现象如洪水、海啸、地震、台风等等，也包括基于社会原因而发生的社会现象（也称社会事件），如战争、罢工、骚乱等。众所周知，南宁市自2004年起就有了“两会一节”，即这一情形是可以预见的。因此，“两会一节”的七天时间，不应当予以扣除。二、一审法院认定的本案工程因设计变更延期67天不属于可以延期的情形。虽然双方在合同中约定了因设计变更导致工期延期免除违约责任的条款，但这完全是由于开发商本身即工程设计变更的原因而造成了停工。合同中约定的设计部门，应当是政府的设计行政主管部门。而现在被上诉人所主张的设计变更延期天数，是由被上诉人自己所聘请的设计部门所提供的，属于单方证据，存在伪造的可能，所以我方认为设计变更的67天不属于可以延期的情形。三、“停水停电2天”通知，应当是由水电主管部门或者水电经营公司，且相关负责单位均会在报纸、电视等媒体上通知。作为开发商应当就合同履行过程中可能遇到的问题作出合理的预见，并尽到审慎义务。在施工期间，出现正常的停水、停电完全是可以预期的，应当合理的安排，考虑在交房的期限内。因此，停水停电等原因不能作为延期交房的经营风险和责任转嫁给买受人，侵犯了消费者的合法权益，应当承担违约责任。综上所述，被上诉人存在明显的违约行为，极大的损害了上诉人的合法权益，明显违反了法律的公平原则。为了正确适用法律，依法维护法律的尊严，维护上诉人的合法权益，请二审法院查明事实，依法改判。恒大公司答辩称：一、“两会一节”政府通知停工的七天应予以顺延。双方签订的《商品房买卖合同》第八条交付期限的约定：政府通知停工的，出卖人可据实予以延期，被上诉人提交的南府办函（2009）182号文件可以证明土地停工是应政府通知要求，符合双方的合同约定，应予以顺延。根据我国《全国年节及纪念日放假办法》中，不管是全休公民假日，还是部分公民假日，都不包括南宁的“两会一节”放假。“两会一节”具有不稳定性和政府随意性，上诉人主张“两会一节”这一情形可以预见，被上诉人对此不予认可。二、本案工程因设计变更延期67天符合双方合同约定，属于可以延期的情形，双方签订的《商品房买卖合同》第十条有明确约定。三、停水停电的两天应予以顺延，近年来南宁市管网改造及市政和其他工程施工影响，停水停电的情况时有发生，这不是被上诉人所能预见和控制的。被上诉人提供由建设、监理、施工三方共同签字确认的《签证单》客观反映施工过程中的真实情况，二审法院应予以采纳。四、综上，被上诉人虽存在逾期交房的行为，但同时具备了工期顺延的免责事由。一审判决认定事实清楚，使用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。本案争议焦点：1、恒大公司实际逾期的天数是多少天？2、恒大公司应向黎金秀支付的逾期交房违约金为多少元？黎金秀、恒大公司除依据在一审提交的证据陈述诉辩主张外，未提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：一、关于恒大公司实际逾期的天数是多少天的问题。双方签订的《南宁市商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。从合同约定的内容来看，恒大公司应于2010年12月31日将符合条件的商品房交给黎金秀，但该公司直至2011年9月10日才实际交房，共逾期253天。恒大公司主张根据合同规定，因“两会一节”可延期7天，但近年来，我市“两会一节”期间要求在一定范围内停止建筑施工已成众所周知的事实，订立合同时该要求已经存在，不应列入不可抗力的范围，故恒大公司的主张不成立。一审认定恒大公司因“两会一节”可延期交房7天不当，本院予以纠正。恒大公司主张因工程设计变更延期67天和停水停电延期2天，并提交设计单位的相关设计变更方案和签证单予以证明。根据《南宁市商品房买卖合同》的约定，规划部门批准的规划变更或设计部门同意设计变更导致工期延长，及非恒大公司原因一周内停水停电延期超过8小时导致工期受影响的，恒大公司可据实予以延期。恒大公司的上述延期主张符合合同约定，一审认定恒大公司可据实延期69天符合客观事实和双方的约定，并无不当，本院予以维持。综上，恒大公司实际逾期的天数是184天。二、关于恒大公司应向黎金秀支付的逾期交房违约金为多少元的问题。根据双方签订的《南宁市商品房买卖合同》约定，若出卖人逾期交房超过180日的，买受人要求继续履行合同的，出卖人应自合同约定的最后交付期限之次日起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。现恒大公司实际逾期交房的天数是184天，故恒大公司应向黎金秀支付违约金593073元×2／10000×184天＝21825元。一审认定恒大公司应向黎金秀支付违约金10497.39元不当，本院予以纠正。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：变更南宁市青秀区人民法院（2012）青民一初字第1314号民事判决主文为：被上诉人广西恒大企业集团有限公司应向上诉人黎金秀支付逾期交房违约金21825元。二审案件受理费550元（上诉人黎金秀已预交），由被上诉人恒大公司负担。一审案件受理费的负担按一审判决执行。上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向第一审人民法院或与第一审人民法院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。本判决为终审判决。审 判 长 李 涛代理审判员 黄 琴代理审判员 李昌明二〇一三年十二月十日书 记 员 骆春利附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。