贵州省贵阳市南明区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0102民初13034号原告：李**，男，1970年9月19日出生，汉族，住贵阳市云岩区。被告：贵阳成诚商场管理有限公司（以下简称成诚商管公司），住所在贵阳市南明区花溪大道北段346号，统一社会信用代码：91520100775341054Y。法定代表人：何传志。委托诉讼代理人：彭源渊，贵州听和律师事务所律师，执业证号：15201201410372240，特别代理。被告：贵阳创艺房地产开发有限公司（以下简称创艺房开），住所在贵阳市南明区青云路1号创艺.时代主城3层1号，统一社会信用代码：9152010071438048XB。法定代表人：尹肖莹。委托诉讼代理人：彭源渊，贵州听和律师事务所律师，执业证号：15201201410372240，特别代理。委托诉讼代理人：王**，男，1970年6月30日出生，汉族，住贵阳市南明区，系公司员工，特别代理。原告李**与被告成诚商管公司、创艺房开房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李**，被告成诚商管公司的委托诉讼代理人彭源渊，被告创艺房开的委托诉讼代理人彭源渊、王**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李**本院提出诉讼请求：1、依法判令二被告单方面解除合同的行为无效；2、判令被告成诚商管公司按照合同约定支付其承租原告所有的位于贵阳市南明区2017年12月1日至2020年8月31日拖欠及少付的租金共计人民币18188.28元；3、判令被告创艺房开对被告成诚商管公司的支付义务承担合同约定的连带责任；4、本案诉讼费、保全费等费用由两被告承担。事实和理由：2005年8月30日，李**与成诚商管公司签订了《房屋租赁合同》，约定李**将自有的位于贵阳市南明区出租给成诚商管公司，并对租赁事宜进行了约定。同日，李**还以甲方出租人的身份与成诚商管公司（乙方、承租人）、创艺房开（丙方、保租人）三方共同签订了《终身保租协议》，对相关事项进行了约定。以上两份合同，均由中华人民共和国贵州省公证处以（2005）黔公民字第1223号公证书进行了公证，具有完全的法律效力。此后，双方均按照《房屋租赁合同》相关条款履行了合同，李**将房屋租赁给成诚商管公司，成诚商管公司虽有多次逾期支付，但除2011年12月1日至2012年2月29日的租金至今未支付外，基本按期支付租金。且自2017年12月1日起，支付的租金金额均未达到合同约定金额。2017年12月，成诚商管公司未按合同约定支付2017年12月1日至2018年2月28日的租金。原告催告后，成诚商管公司要求李**与成诚商管公司签订《〈房屋租赁合同〉补充协议》，否则就不支付租金。在成诚商管公司的胁迫下，李**不得不于2017年12月25日与成诚商管公司签订了《〈房屋租赁合同〉补充协议》，约定“一、‘原合同’租赁期限届满日期为2025年11月30日，经协商甲方同意租赁期限届满日延期至2032年11月30日。”“六、‘原合同’与本补充协议不一致的，以本协议为准，其他条款仍按原合同执行”。此后，成诚商管公司按照合同约定，按期向原告支付了租金。同时，原告用于收取租金的银行账户开户行也根据成诚商管公司的要求，由农业银行变更为贵州农信。2020年3月，成诚商管公司未按照合同约定向原告支付2020年3、4、5月租金。2020年4月18日12时，成诚商管公司和创艺房开通过手机彩信的方式，向原告发送了落款为2020年3月25日的《解除通知函》，要求单方面解除合同。原告当即电话告知二被告不同意其单方面解除合同，并于2020年4月19日9时通过成诚商管公司和创艺房开通知原告的原渠道以短信方式发送了《关于不同意解除合同的回复函》，明确告知成诚商管公司和创艺房开不同意解除合同。2020年6月，成诚商管公司未按照合同约定向原告支付2020年6、7、8月租金。原告多次电话催要未果。原告为维护其合法权益诉至本院，并诉请如前。被告成诚商管公司、创艺房开共同答辩称：经核实，2017年12月1日至2020年2月28日期间少付租金5543.5元，2020年3月至8月期间应付但未付的租金为11972.2元。本院经审理认定事实如下：原告与成诚商管公司、创艺房开于2005年8月30日签订《房屋租赁合同》、《终身保租协议》，上述合同、协议约定，原告将其所有的位于贵阳市南明区铺面（即“逸彩·第五大道”商场Ａ5Ａ6-1层45号，以下简称案涉商铺），交由成诚商管公司租赁，由创艺房开承担保租责任。上述《房屋租赁合同》约定：原告将案涉商铺，计租面积15.55平米，租赁给成诚商管公司从事商业经营，合同期限从2005年12月1日起至2025年11月30日止。从2005年12月1日起至2008年11月30日止的三年间，每年的年租金均为16794元。从2008年12月1日起，每年租金在上一年租金基础上递增3%，以此类推至2025年11月30日，之后房屋租金根据市场价双方另行协商。上述《终身保租协议》约定，若成诚商管公司履行房屋租赁合同过程中，因成诚商管公司的原因导致成诚商管公司无力支付原告到期房屋租金时，被告创艺房开承诺：1、用北京华联承租花溪大道北段346号房屋的租金为成诚商管公司支付欠付原告的房屋租金；2、若在租赁合同有效期内，成诚商管公司不能按时履行合同支付租金，且创艺房开也不能按时收取北京华联租金履行第1条承诺，创艺房开依据本协议在12个月内变卖北京华联所承租部分的8590㎡房屋所有权，变卖全部所得按单个业主购房款总额占商场全部业主购房总额的比例赔付原告，创艺房开的保租义务即终结，原告所购商铺产权仍属原告所有。上述合同经贵州省公证处予以公证。二被告于2020年4月18日向原告的手机发送短信内容为“解除《房屋租赁合同》、《终身保租协议》通知函……由于2020年1月以来，全国遭受了新冠病毒的肆虐，政府为控制疫情，出台了一系列的管控措施来阻止病毒传播。受此影响，承租贵方房屋的商家因无法正常经营而解除了租赁合同。根据贵方与成诚公司签订的《房屋租赁合同》第八的约定……。另根据贵与成诚公司、创艺房开三方签订的《终身保租协议》第五条约定：因甲、乙方双方所签订的租赁合同终止，本协议即终止。鉴于此疫情及相关的管控、禁令等行为属于不可抗力，根据相关法律规定和合同约定，特通知贵方解除《房屋租赁合同》，同时解除《终身保租协议》，后续招租和市场运作由业主共同协商解决。特此函告”。据此，二被告主张其与原告的签订的上述合同及协议已于2020年4月18日解除，之后的租金不应再向原告支付。原告于当日回复“你说解除就解除吗？”，并于次日回复“不同意减免一个月的租金、不同意解除合同等无理请求，要求贵阳成诚商场管理有限公司和贵阳创房地产开发有限公司继续履行合同。”庭审中，经原被告当庭核算，被告2017年12月1日至2018年2月28日期间未欠付租金，2018年3月1日至2020年2月28日应付租金为46160.54元，实付40617.04元，少付5543.5元，2020年3月1日至8月31日应付11972.20元，实际未支付，被告总共应付58132.74元，实际支付40617.04元，欠付及未付租金共计17515.7元。原告对此无异议。上述事实，有《房屋租赁合同》、《终身保租协议》、公证书、补充协议、原告收租银行账户流水明细、当事人陈述为证，并经庭审质证核实，予以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告与被告成诚商管公司签订的《房屋租赁合同》，原告与二被告签订《终身保租协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。关于原告要求确认二被告解除合同的行为无效的主张，首先，二被告以短信方式向原告发送解除合同通知函，且未得到原告肯定回复，通知函上亦未加盖二被告公章，二被告行使单方解除权的形式不符合法律规定的程序；其次，从双方签订的《房屋租赁合同》第八条的约定来看，双方当事人享有单方解除权附有“合同不能继续履行”的条件，从查明事实，被告成诚商管公司将其从原告处租赁的转租第三人，形成转租合同关系，此时，原、被告的租赁合同与成诚商管公司和第三人转租合同属于两个法律关系，成诚商管公司在转租合同解除后仍然实际占用租赁房屋且对外招租，所以转租合同的解除属于成诚商管公司的商业风险，并不因成诚商管公司转租合同的解除，而导致本案讼争《房屋租赁合同》不能继续履行的情形；最后，从不可抗力的影响角度来看，新冠疫情在2020年1月底爆发，原、被告双方的《房屋租赁合同》确受不可抗力影响产生履行困难的情形，但贵阳市政府已于2020年3月下发“全面复工、复产”的通知，且防控等级从一级调整到三级，涉案房屋租赁合同虽受疫情及防控借施影响，但该影响并不构成合同不能继续履行，合同目的不能实现的情形。综上所述，二被告主张行使单方解除权的条件未成就，二被告单方提出解除合同，违反了《中华人民共和国合同法》第八条关于当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同的规定，构成违约，故二被告单方解除合同、协议的行为无效，原告主张于法有据，依法予以支持。关于原告要求成诚商管公司支付2017年12月1日至2020年8月31日期间欠付、未付租金18188.28元的主张。2018年3月1日至2020年2月28日期间欠付5543.5元，对此部分租金，成诚商管公司应予支付。2020年3月1日至8月31日期间未付的11972.20元，由于上述期间属于新冠疫情爆发期及疫情防控措施实施期，因不可抗力原因导致被告履行上述合同确有困难，故对3月至5月三个月的租金由被告按“免一月租金，其余两月按50%支付租金”的方式向原告支付，之后2020年6月至2020年8月的租金因疫情已得到全面控制，因情势变更，案涉租赁房屋已可继续正常经营，故被告亦应按合同约定履行支付租金义务，因此，对原告此项部分诉请，本院部分支持7981.5元。故成诚商管公司应支付原告租金共计13525元。创艺房开自愿为成诚商管公司对原告按约支付租金承担保证责任，故原告诉请其承担连带责任，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条，《中华人民共和国担保法》第十九条之规定，判决如下：一、确认被告贵阳成诚商场管理有限公司、被告贵阳创艺房地产开发有限公司于2020年4月18日作出的单方解除《房屋租赁合同》、《终身保租协议》的行为无效；二、被告贵阳成诚商场管理有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告李**租金13525元；三、被告贵阳创艺房地产开发有限公司对上述第二判项承担连带清偿责任；四、驳回原告李**的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费254元、减半收取计127元，由原告李**负担58元，被告贵阳成诚商场管理有限公司、贵阳创艺房地产开发有限公司负担69元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵阳市中级人民法院。审判员 翟 涛二〇二一年二月一日书记员 陈桂梅