重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2013）渝北法民初字第12653号原告重庆市贡贤物业管理有限公司，住所地重庆市渝北区双龙湖街道翠湖支路86号，组织机构代码77177427-4。法定代表人曾祥凯，经理。委托代理人张玖琳，重庆远博律师事务所律师。被告王大有，男，1979年10月2日出生，汉族。被告游水香，女，1982年10月5日出生，汉族。原告重庆市贡贤物业管理有限公司与被告王大有、游水香物业服务合同纠纷一案，本院于2013年7月10日受理后，依法由代理审判员邹富奎担任审判长，与人民陪审员晏平、王道恒组成合议庭，适用普通程序于2013年12月12日公开开庭进行了审理。原告重庆市贡贤物业管理有限公司（以下简称“贡贤物业公司”）的委托代理人张玖琳到庭参加诉讼。被告王大有、游水香经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告贡贤物业公司诉称：原告系依法取得物业管理资质的物业管理企业。被告系位于重庆市渝北区长翔路219号芳草绿岸某房屋的物业使用人，该房屋建筑面积76.52平方米。被告所住的芳草绿岸小区开发商重庆市森望实业有限公司依法与原告签订了前期物业服务合同，原、被告签订了前期物业服务协议。合同签订后，原告为被告提供物业管理服务，经过重庆市渝北区物价局批准，原、被告协商一致，按0.8元每月每平方米的标准向被告收取物业服务费，公摊费据实收取。但被告从2011年9月开始至2012年3月8日原告撤离小区时一直拖欠物业服务费。经原告多次催收无果，故提起诉讼要求判令被告向原告给付2011年9月1日至2012年3月8日止的物业服务费386元、水电公摊费37元，共计423元及滞纳金（从2011年10月1日起，以所欠费用为本金，按每日千分之三的标准计算至本金全部付清之日为止）。被告王大有、游水香未作书面答辩。被告王大有、游水香在举证期限内，未向本院举示证明其反驳意见的证据，视为其自动放弃举证的权利。本案在审理中，被告王大有、游水香经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自动放弃质证、陈述最后意见的权利。经审理，查明：2005年12月13日，重庆市渝北区物价局向重庆市森望实业有限公司发出《关于芳草绿岸收取物业管理服务费的批复》（渝北价（2005）186号文件），批准该小区按多层住宅每平方米每月收取0.60元物业管理服务费，高层住宅每平方米每月收取0.80元物业管理服务费（含电梯使用费），同时规定物业服务企业需向业主和住户提供如下服务：1、依照国家规定标准代收代缴水电气费及电视收视费；2、代业主和住户收发书函信报；3、每天打扫清洁卫生（包含楼道扶手）；4、维修维护给排水管线，及时疏堵补漏，定期清掏窨井，确保管线畅通；5、维修维护照明线路，及时更换残损灯具，确保电路畅通；6、确保电梯运行正常，并保持电梯间卫生；7、做好安全防护工作，尽量减少或避免刑事治安案件及其他责任事故的发生；8、建立健全维修回访制度及业主评议制度；9、做好向业主和住户承诺的其他服务。2006年11月3日，以森望·芳草绿岸小区开发商重庆森望实业有限公司为甲方、原告为乙方，就甲方委托乙方为森望·芳草绿岸小区提供前期物业服务事项，双方签订了《前期物业服务合同》。合同第四章物业服务费用约定有：根据本物业管理区域的实际情况和重庆市物业服务收费指导价格确定的原则，双方约定物业服务费用按月收取，其收取的标准如下（按建筑面积计算）：住宅：电梯楼0.80元／月·平方米，多层0.60元／月·平方米。合同第七章物业服务合同期限中约定：本合同期限为3年，自2006年11月3日起至2009年11月2日止。该合同同时对委托服务事项、物业服务标准以及双方的权利、义务等进行了详细的约定，但合同未对业主支付物业服务费时间、不按时支付物业服务费应给付违约金、水电费公摊费支付方式及标准等进行明确的约定。该合同签订后，原告即进场为该小区提供物业服务。合同期满后，原告未与开发商及业主委员会签订新的物业服务合同。原告与小区开发商签订《前期物业服务合同》后进入小区提供物业服务至2012年3月8日止。从2011年9月起至2012年3月8日止，被告无故拒绝给付上述期间的物业服务费。经原告催收后，被告至今仍未交纳上述期间的物业服务费。另查明：原告系具有三级资质的物业服务企业。二被告房屋系高层住宅，系重庆市渝北区双凤桥街道长翔路219号芳草绿岸某房屋的所有权人，房屋建筑面积为78.75平方米，房屋用途为普通成套住宅，房地产权证号为201200974312，该房屋系高层住宅房屋。2013年7月10日，原告要求被告给付2011年9月1日至2012年3月8日止期间的物业服务386元、水电公摊费37元及滞纳金，诉至本院。本案在审理过程中，原告自愿放弃要求被告给付水电公摊费、滞纳金及2012年3月1日至3月8日期间物业服务费的诉讼请求，同时，要求对被告应当给付的物业服务费按建筑面积0.80元／月·平方米的90%计算，即要求被告给付物业服务费340.20元。上述事实，有前期物业服务合同、土地房屋权属登记卡、律师函、国内挂号信函收据、重庆市渝北区双凤桥街道长翔路社区居民委员会出具的证明、常住人口基本信息、本院（2011）渝北法民初字第07861号民事判决、当事人的当庭陈述及庭审笔录等证据在案佐证，足以认定。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。原告与开发商签订的《前期物业服务合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，该合同对森望·芳草绿岸小区全体业主均有约束力。前期物业服务合同到期后，原告继续为该小区提供物业服务，应当认定双方的事实物业服务合同关系。收费标准参照双方2006年所签订的《前期物业服务合同》履行。二被告所有的房屋系高层住宅房屋，应按建筑面积0.80元／月·平方米的标准交纳物业服务费，但本案在审理过程中，原告要求对被告应交纳的物业服务费按建筑面积0.80元／月·平方米的90%计算，故被告应当交纳的物业服务费为340.20元［0.80元／平方米·月×90%×78.75平方米×6个月（2011年9月1日起至2012年2月29日止）］。本案在审理过程中，原告自愿放弃要求被告给付水电公摊费、滞纳金及2012年3月1日至3月8日期间物业服务费的诉讼请求，是当事人自愿处分其民事权利和诉讼权利的民事法律行为，符合法律规定，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、由被告王大有、游水香在本判决生效后三日内，给付原告重庆市贡贤物业管理有限公司从2011年9月1日至2012年2月29日期间的物业服务费340.20元；二、驳回原告重庆市贡贤物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告王大有、游水香负担（此款原告已预交，由被告在支付上述款项时一并付清）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费50元。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费用，又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。审 判 长  邹富奎人民陪审员  晏 平人民陪审员  王道恒二〇一三年十二月二十七日书 记 员  罗应霞