南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2012）江宁开民初字654号原告南京市江宁区海通大厦业主委员会（组织机构代码56720292-2），住所地在南京市江宁区秦淮路100号海通大厦。负责人石有武，业委会主任。委托代理人袁胜寒、李梦亮，江苏袁胜寒律师事务所律师。被告南京海天房地产发展有限责任公司（组织机构代码75414422-X），住所地在南京市江宁经济开发区将军路。法定代表人崔德平，董事长。委托代理人熊堂勇，江苏锐逸律师事务所律师。第三人南京京妆物业管理有限公司（组织机构代码69839520-X，），住所地在南京市建邺区应天大街772号8幢303室。法定代表人马菊，总经理。���托代理人王清萍，女，1972年11月27日生，南京京妆物业管理有限公司员工。原告南京市江宁区海通大厦业主委员会（以下简称海通业委会）与被告南京海天房地产发展有限责任公司（以下简称海天公司）、第三人南京京妆物业管理有限公司（以下简称京妆公司）所有权纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告海通业委会的委托代理人袁胜寒、李梦亮、被告海天公司的委托代理人熊堂勇、第三人京妆公司的委托代理人王清萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海通业委会诉称：其所在的南京市江宁区海通大厦建筑总面积40670平方米，由被告海天公司开发建设并于2007年5月建成并交付使用，业主陆续入住。2008年全体业主经有关部门同意，选举成立了业主委员会并于2011年4月11日正式备案。其委托了物业管理公司对大��进行管理，并按照法律规定向被告索要物业管理用房，但经多次协商，被告至今拒绝交付物业管理用房，致使其委托的物业管理公司至今没有正式办公用房。其认为，根据国务院颁布的《物业管理条例》及相关法律、法规规定，被告作为海通大厦的开发公司应在该大厦物业管理区域内，按照以建筑总面积4‰的标准向全体业主交付符合国家质量标准的产权房作为物业管理用房。故其现诉至法院，要求判令被告立即在南京市江宁区海通大厦物管区范围内，为其聘请的物业公司提供面积为162.68平方米的物业管理用房（该房屋位于南京市江宁区海通大厦四楼东南角，目前标号为402室，具体的平面方位是东至空调机房，西至编号403室，北至公共通道，南至建筑外，并办理产权过户至海通大厦全体业主名下，第三人京妆公司迁出该房屋。被告海天公司辩称：原告诉讼请求超过了2年的诉讼时效，业主委员会于2008年已经成立，原告于2012年7月21日提起诉讼，已超过诉讼时效；原告在本案中没有诉讼主体资格，原告并未提供业主大会授权其起诉的依据，适格主体是海天大厦的业主；本房地产项目于2003年12月29日立项并建设，是综合商业用房房地产开发项目，而非住宅房屋，从项目立项建设起，至今没有法律规定开发商开发综合商业用房房地产项目必须按千分之四的标准提供具有产权的物业用房，双方的买卖合同中也没有约定按千分之四的标准提供具有产权的物业用房，现物业公司的办公用房为顶楼（现物业公司用于居住），实际还有监控室、一楼接待区（南大厅）等物业管理用房，具体的使用由物业公司根据实际情况需要自行决定、调剂，其无权干涉，原告的诉讼请求亦没有合同约定和法律依据，故原告的请求不能成立，请求驳回��告的全部诉讼请求。第三人京妆公司述称：其租赁被告海天公司位于南京市江宁区海通大厦四楼的房屋，且已经将所有承租房屋出租给他人使用，目前其无法迁出该房屋。经审理查明：原告海通业委会系位于南京市江宁区秦淮路100号的海通大厦的业主选举的业主委员会，于2011年3月9日在江宁区秣陵街道物业管理办公室备案登记。被告海天公司系海通大厦的开发商，该大厦于2007年9月建成并交付使用，建筑总面积40670平方米，被告亦系海通大厦内101室、201室、301室、401室房屋的业主，其于2011年4月26日与第三人京妆公司、案外人刘兵头签订租房协议一份，约定由被告将该房屋出租给第三人及刘兵头，租期自2011年5月1日至2026年10月30日。目前401室由第三人管理、使用。在被告与购房人签订的商品房买卖契约附件三中载明海通大厦物业管理用房属于未计���公用分摊面积但归全体业主共有的房屋和建筑部位。被告建设该大厦的规划中并无物业管理用房的部位。房屋竣工交付后，被告亦未向业主提供具有产权的物业用房。目前物业公司所在的办公场所房屋均无相关产权证。原告自2011年3月起向南京市江宁区房产监察大队、南京市江宁区住房和城乡建设局投诉，要求对被告未提供具有产权的物业管理用房进行处理。原告于2011年6月22日向被告发函，要求被告提供物业用房。被告称没有收到该函件。另查明：海通大厦业主大会于2011年11月3日至7日以书面表决形式对是否同意海通大厦业委会就物业管理用房通过司法途径向被告加以追索事宜进行表决，表决结果是专有部分占建筑物面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。上述事实，有商品房买卖契约、业主临时公约、业主委员会备案表、业主大会��见表、租房协议、函件及当事人陈述等证据证实。本院认为：原告系合法成立的业主委员会，其有权执行业主大会的决定事项，现经海通大厦全体业主表决，全体业主中专有部分占建筑物面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意原告就物业管理用房通过司法途径向被告加以追索，故原告有权提起本次诉讼。《江苏省物业管理条例》第三十五条规定：新建住宅物业管理区域内，建设单位应当按照不低于地上地下总建筑面积千分之四的比例配置物业服务用房，低于一百平方米的按照一百平方米配置，并无偿移交。第三十六条规定，物业服务用房应当是地面以上的房屋，由建设单位装修，具备独立、正常使用功能，相对集中安排在住宅小区中心区域或者住宅小区出入口附近。物业服务用房设置在住宅楼内的，应当具有独立的通道。物业服务用房不计入分���公用建筑面积，其所有权属于全体业主。建设单位在申请办理房屋所有权初始登记时，应当注明物业服务用房并申请登记。《南京市物业管理办法》第二十三条规定，建设单位应当在项目交付时按规定无偿提供具有产权的物业管理用房，在业主大会成立后移交产权，移交后的房屋产权属于全体业主共有；设备用房不能作为物业管理用房移交。建设单位申请商品房预售许可证或商品房所有权初始登记时，属于全体业主的物业管理用房等配套房屋应予以明确。现被告未按照上述规定向海通大厦的业主提供具有产权的、面积为162.68平方米的物业管理用房，原告作为该大厦的业主委员会代表业主要求被告提供具有产权的物业管理用房，本院依法予以支持。虽然目前物业公司有办公场所，但这些场所均无相关权证；另原告主张的是物权，并非债权请求权，本案并不适用诉讼时效的规定，故对于被告的辩称，本院依法不予采纳。因目前该房屋已由被告出租给第三人使用，第三人应当协助被告向原告交付房屋，并迁出该房屋。据此，依照《物业管理条例》第十一条第（七）项、第十五条、第三十条之规定，判决如下：一、被告南京海天房地产发展有限责任公司于本判决发生法律效力之日起3日内向原告南京市江宁区海通大厦业主委员会交付面积为162.68平方米（位于南京市江宁区海通大厦四楼东南角、目前标号为402室）的房屋用作物业管理用房（具体的四至是东至空调机房、西至编号403室、北至公共通道、南至建筑内墙），并协助原告将该房屋所有权过户至南京市江宁区海通大厦业主名下。二、第三人南京京妆物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起3日内迁出上述房屋，协助被告南京海天房地产发展有限责任公���履行交付上述房屋义务。本案案件受理费19441元，由被告南京海天房地产发展有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：南京市中级人民法院，开户行：农行南京市鼓楼支行，账号：10105901040001276）审 判 长  陈丽萍人民陪审员  周明信人民陪审员  蒋家和二〇一三年十二月十九日见习书记员  王 萌