湖南省常德市中级人民法院民 事 判 决 书(2013)常民一终字第244号上诉人(原审原告)卜柏舟，男，1950年2月5日出生，汉族，农民。上诉人(原审被告)黄晓明，男，1974年12月4日出生，汉族，个体工商户。委托代理人冯钟鸣，湖南劲鸣律师事务所律师，。原审第三人常德市鼎城区粮食局。法定代表人钟兴满，局长。委托代理人周汉，男，1963年11月28日出生，汉族。上诉人卜柏舟与上诉人黄晓明、原审第三人常德市鼎城区粮食局因房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省常德市鼎城区人民法院(2013)常鼎民初字第788号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2013年11月19日公开开庭进行了审理，上诉人卜柏舟、上诉人黄晓明及其委托代理人冯钟鸣、原审第三人常德市鼎城区粮食局的委托代理人周汉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院认定：2002年，黄晓明口头约定租赁蔡家岗粮食购销站(黄晓明系该单位职工)的两间门面开办超市。2005年9月22日，卜柏舟与常德市鼎城区蔡家岗粮食购销站(以下简称粮食购销站)签订了房屋租赁合同，约定卜柏舟整体租赁粮食购销站名下的厂房、仓库、土地、门面等财产(含黄晓明原已租赁的两间门面)，租赁期为15年。同年12月7日就粮食购销站的上述整体厂房、仓库、土地、门面等财产的具体移交事宜又签订了补充协议。2006年3月28日又签订了移交协议(清单)并移交完毕。自此，卜柏舟对蔡家岗粮食购销站名下的厂房、仓库、土地、门面等财产已享有了经营管理权。2006年4月20日卜柏舟之子卜海波登记成立“常德湘沅木业有限公司”(以下简称湘沅木业公司)，法定代表人由卜海波担任，租赁合同名下的租赁物的经营、管理、使用、维护等权利义务卜柏舟均委托由湘沅木业公司行使和承担。黄晓明租用门面的租金从2006年4月1日后均直接交付给湘沅木业公司，且均是在每年4月1日前交当年门面使用租金。另黄晓明为生产经营的需要，对门面进行了扩建。但卜柏舟与黄晓明一直未签订书面房屋租赁合同。后因自身需要，决定不再将门面出租给黄晓明使用，于2010年12月27日书面通知黄晓明及其他租赁户收回门面，其他租赁户陆续都搬走腾让了门面，而黄晓明未搬走，卜柏舟以湘沅木业公司的名义多次向有关部门反映、协调未果，也多次口头通知黄晓明搬走，并于限定的最后使用门面期限即2011年3月31日又给黄晓明发了收回门面的书面通知，但黄晓明至今未腾让门面。从2011年4月1日起至今也未向卜柏舟支付房屋使用租金。故卜柏舟诉至法院，请求判令解除卜柏舟与黄晓明之间的房屋租赁合同，并由黄晓明支付占用其两间门面房屋使用费(从2011年4月1日起每间每月300元至腾房日止)；判令黄晓明立即腾让占用的两间门面房屋并拆除扩建物，门面恢复原状；由黄晓明承担本案诉讼费。另查明：粮食购销站现已注销，其主管部门为常德市鼎城区粮食局。原审法院认为：黄晓明于2002年口头约定租赁蔡家岗粮食购销站的两间门面，视为不定期租赁，当事人可随时解除合同。2006年，粮食购销站将其名下的厂房、仓库、土地、门面等财产(含被告现占用的两间门面)整体租赁并移交给卜柏舟，且从2006年4月1日后至2011年4月1日前黄晓明占用的两间门面的使用租金一直由黄晓明直接支付给卜柏舟之子卜海波登记成立湘沅木业公司，即表明黄晓明已认可卜柏舟已对粮食购销站整体租赁移交给的财产(含黄晓明原已占用的两间门面)享有合法的经营管理权，且第三人鼎城区粮食局亦只认可黄晓明与卜柏舟形成租赁关系。因此，应视为黄晓明与卜柏舟之间已形成房屋租赁合同关系；黄晓明与粮食购销站的口头租赁关系应视为不定期租赁。因此，黄晓明应及时将门面租金支付给卜柏舟，虽然黄晓明已支付了2006年4月1日至2011年4月1日期间的门面租金，但2011年4月1日以后的租金黄晓明未支付给卜柏舟，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，对卜柏舟要求解除与黄晓明之间租赁合同的诉讼请求，予以支持；因支付租金是黄晓明的义务，对卜柏舟要求黄晓明支付占用两间门面租金的诉讼请求(从2011年4月1日起至腾房日止)，予以支持；至于该期间应付租金的标准，卜柏舟认为应在原标准(二间门面一年租金共1800元即一间门面每月75元)的基础上提高至每间每月300元，因卜柏舟未向法院提交足够应提高门面租金标准的依据，上述期间的门面租金仍只按原标准计算。卜柏舟与黄晓明系不定期租赁关系，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，卜柏舟可随时收回黄晓明占用的门面。现卜柏舟多次通知黄晓明腾让并收回其占用的两间门面，但黄晓明至今未腾让，故对卜柏舟要求黄晓明立即腾让其占用的两间门面房屋的诉讼请求，予以支持；但考虑黄晓明与其妻均为下岗职工，重新寻找合适的租赁场所进行经营，难度较大，因此，腾让门面的期限可适当延长；同时租赁合同解除后，黄晓明应当返还租赁物，恢复原状，对卜柏舟要求拆除扩建建筑物的诉讼请求，亦予以支持。据此，判决如下：(一)、解除卜柏舟与黄晓明的房屋租赁合同；(二)、黄晓明于本判决生效后十日内向卜柏舟支付从2011年4月1日起至腾房之日止的其现占用的两间门面房屋的使用租金(租金标准仍按每间每月75元计算)；(三)、黄晓明于本判决生效后六十日内腾让其现占用的卜柏舟现享有经营管理使用权的两间门面房屋，于六十日内自行拆除门面前的扩建建筑物。案件受理费500元，由黄晓明负担。宣判后，卜柏舟不服，以因黄晓明从2011年3月31日起拒不搬出门面至今，且拒不缴纳租金，给卜柏舟的整体发展造成了很大的损失，参照相邻门面的价格，应判决租金标准按每月300元计算，且早在2010年12月就通知黄晓明腾房并给了3个月的搬离时间，黄晓明强占门面已有多年，不存在寻找合适经营场所进行经营难度较大的问题，原审法院是帮黄晓明故意拖延时间等为由，向本院提出上诉，请求撤销原审判决第二项租金标准仍按每月75元计算部分，撤销第三项判决生效后六十日内腾房部分，判令黄晓明于判决生效后五日内腾让其强占的门面，并由黄晓明承担全部诉讼费用。黄晓明亦不服，以黄晓明在2002年就与粮食购销站建立了租赁关系，而卜柏舟2006年才开始租赁，卜柏舟租赁的粮食购销站的财产不包括黄晓明的门面等为由，向本院提出上诉，请求撤销原判，判令黄晓明与卜柏舟无租赁关系，并由卜柏舟支付本案一切诉讼费用。原审第三人粮食局陈述称：粮食局只认可粮食购销站与卜柏舟存在房屋租赁关系，2002年到2006年黄晓明与粮食购销站有过门面租赁关系，2006年以后就没有了，粮食购销站2006年后也没有收过黄晓明的租金了。卜柏舟享有清场的权利，希望双方协商解决。在二审期间，上诉人卜柏舟提供了四组证据：第一组证据，门面租金收据5份，拟证明从2006年4月1日至2010年4月1日止，黄晓明向湘沅木业公司缴纳了门面租金。第二组证据，粮食购销站的房屋所有权证上所附的平面图、卜柏舟自己绘制的粮食购销站一号仓库改造为门面和门卫室的平面图、粮食局关于租赁粮食购销站的建筑物的范围的证明，以及粮食局、石板滩镇政府出具的《石板滩镇原粮食企业国有资产使用情况》、主管部门粮食局制作的《关于注销粮食购销站的决定》各一份，拟证明卜柏舟租赁粮食购销站的财产包括黄晓明租赁的门面，当时在清场时已经给了黄晓明安置的相关费用。第三组证据，门面照片16张，拟证明黄晓明租赁门面及其他门面的情况。第四组证据，租赁合同四份，拟证明本案涉及门面租金的涨幅。上诉人黄晓明提供了一份证据，即常德市鼎城区蔡家岗镇政府承诺书一份，拟证明蔡家岗镇政府已经确认黄晓明的合法经营权。黄晓明对卜柏舟提供的证据质证认为对于第一组证据的真实性没有异议，但认为不是向湘沅木业缴纳租金。对于第二组证据，对于没有提供原件的土地证和图纸，不发表质证意见。对于照片的真实性没有异议。对于第三份证据，四份合同的真实性不发表意见，但对其关联性有异议，这四份合同同时证明了卜柏舟违反了不能转租的规定。粮食局对卜柏舟提供的证据质证认为，对于第一组证据的真实性没有异议。对第二组证据的真实性没有异议，卜柏舟租赁粮食购销站的财产包括黄晓明租赁的门面，门面的使用权是卜柏舟的。对于第三组证据照片的真实性没有异议。对第四组证据，不发表质证意见。卜柏舟对于黄晓明提供证据质证认为，对该证据与本案无关。粮食局对于黄晓明提供证据质证认为，对该证据真实性没有异议，资产处置时，政府是可以这样处理的，属于协调关系，但门面的所有权不是镇政府，镇政府只有协调权。对卜柏舟、黄晓明二审提供的证据，本院认证如下:对卜柏舟提供的第一组证据，因三方当事人对其真实性没有异议，能够证明从2006年4月1日至2010年4月1日止，黄晓明向湘沅木业公司缴纳了门面租金，本院予以采信；对卜柏舟提供的第二组证据，因主要为粮食购销站的国有资产及该站注销情况，粮食局对其真实性予以认可，并认可卜柏舟租赁粮食购销站的财产包括黄晓明租赁的门面，门面的使用权是卜柏舟的，故对该组证据，本院予以采信；对卜柏舟提供的第三组证据的真实性，黄晓明、粮食局均予以认可，本院予以采信；对卜柏舟提供的第四组证据，因没有其他证据佐证，黄晓明、粮食局又对其真实性均不发表质证意见，故本院不予采信。对黄晓明提供的证据的真实性予以认可，但该证据不能证明黄晓明对该门面享有合法的经营权。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案当事人二审争议的焦点问题是：一、卜柏舟与黄晓明之间是否存在门面租赁关系。二、是否应解除卜柏舟与黄晓明之间的门面租赁关系，黄晓明占用两间门面的占用使用费应如何计算。三、黄晓明是否应立即腾让占用的两间门面房屋并拆除扩建门面恢复原状。关于焦点一，黄晓明虽于2002年口头约定租赁蔡家岗粮食购销站的两间门面，但根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条之规定，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁，当事人可随时解除合同。2006年，粮食购销站将其名下的厂房、仓库、土地、门面等财产整体租赁并移交给卜柏舟，经查，粮食购销站出租给卜柏舟的财产，包括黄晓明现占用的两间门面，且从2006年4月1日后至2011年4月1日前黄晓明占用的两间门面的使用租金一直由黄晓明直接支付给卜柏舟委托经营、管理、使用其租赁物的湘沅木业公司，即表明卜柏舟已实际将黄晓明原已占用的两间门面转租给黄晓明，黄晓明已认可卜柏舟对粮食购销站整体租赁移交的财产(含黄晓明原已占用的两间门面)享有合法的占有使用权，且鼎城区粮食局亦只认可与卜柏舟形成租赁关系。故应认定卜柏舟与黄晓明已形成房屋租赁关系。对黄晓明关于黄晓明与卜柏舟无租赁关系，卜柏舟租赁的粮食购销站的财产不包括黄晓明的门面，黄晓明只与鼎城区粮食局形成租赁关系的上诉理由，本院不予支持。关于争议焦点二，因卜柏舟于2006年起已对粮食购销站整体租赁移交的财产(含黄晓明占用的两间门面房屋)享有合法的占用使用权，从2006年4月1日后卜柏舟已将黄晓明原已占用的两间门面转租给黄晓明使用，因无书面租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》规定，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁，当事人可随时解除合同。且虽然黄晓明已支付了2006年4月1日至2011年4月1日期间的门面租金，但2011年4月1日以后的租金黄晓明未支付给卜柏舟。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人不支付的，出租人可以解除合同”的规定，故卜柏舟可以随时要求解除与黄晓明之间租赁合同；黄晓明对其占用使用的两间门面有义务支付租金或占有使用费，故对卜柏舟要求黄晓明支付两间门面的占有使用费的诉讼请求(从2011年4月1日起至腾房日止)，予以支持；卜柏舟为证明黄晓明门面租金的涨幅，提交的他人租赁卜柏舟其他门面的租赁合同四份，因该四份合同没有其他证据佐证，且该四份合同不能直接证明黄晓明占用的每间门面的租金应从每月75元涨至每间每月300元。故原审法院对黄晓明的门面租金(占有使用费)仍只按原标准(两间门面一年租金共1800元即一间门面每月75元)计算并无不当。关于争议焦点三，卜柏舟与黄晓明没有签订书面门面租赁合同,亦应视为不定期租赁，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。卜柏舟早在2010年12月27日就书面通知黄晓明及其他租赁户收回门面，其他租赁户陆续都搬走腾让了门面，而黄晓明未搬走。2011年3月31日卜柏舟又给黄晓明发了收回门面的书面通知，但黄晓明至今未腾让门面。黄晓明占用门面已有多年，故对卜柏舟要求黄晓明立即腾让其占用的两间门面的诉讼请求及上诉理由，应予以支持；租赁合同解除后，黄晓明应当腾让其占用的门面，恢复原状，并拆除门面前扩建建筑物。原审法院认定黄晓明腾让门面的期限可适当延长不当，本院予以纠正。据此，原审判决认定事实清楚，但实体处理部分欠当。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百二十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第(二)项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、维持湖南省常德市鼎城区人民法院(2013)常鼎民初字第788号民事判决的第(一)、(二)项，即(一)、解除卜柏舟与黄晓明的房屋租赁合同；(二)、黄晓明于本判决生效后十日内向卜柏舟支付从2011年4月1日起至腾房之日止的其现占用的两间门面房屋的使用租金(租金标准仍按每间每月75元计算)；二、撤销湖南省常德市鼎城区人民法院(2013)常鼎民初字第788号民事判决的第(三)项，即(三)、黄晓明于本判决生效后六十日内腾让其现占用的卜柏舟现享有经营管理使用权的两间门面房屋；于六十日内自行拆除门面前的扩建建筑物。三、黄晓明于本判决生效后十日内腾让其现占用的卜柏舟现享有占用使用权的两间门面房屋；于十日内自行拆除门面前的扩建建筑物。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费500元、二审案件受理费500元，共计1000元，由黄晓明负担。本判决为终审判决。审 判 长  赵昌华审 判 员  彭 炜审 判 员  孙 晖二〇一三年十二月三十日代理书记员  向伟佳