辽宁省沈阳市皇姑区人民法院民 事 判 决 书(2017)辽0105民初9229号原告：赵海龙。原告：沈阳市凌云实业公司，住所地沈阳市沈河区方圆街23号。法定代表人：张官田。二原告委托诉讼代理人：姜春光，系辽宁光杰律师事务所律师。被告：沈阳红宇房地产开发有限公司，住所地沈阳市皇姑区大渡河街18号。（未到庭）法定代表人：于世友。被告：李家兴。委托代理人：李向东。原告赵海龙、沈阳市凌云实业公司（以下简称凌云公司）诉被告沈阳红宇房地产开发有限公司（以下简称红宇公司）、李家兴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月12日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵海龙、凌云公司的委托诉讼代理人姜春光、被告李家兴的委托诉讼代理人李向东均到庭参加诉讼，被告红宇公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵海龙、凌云公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告红宇公司与被告李家兴签订的《秀水花城---商品房订购书》无效。2、请求判令被告李家兴立即将苏家屯区乔松路号。3、请求判令被告李家兴承担从占用之日至腾空之日期间的房屋使用费每月200元。4、本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2010年7月至2012年11月，我司陆续出借红宇公司资金，但红宇公司仍有1,652万元借款没有偿还。2012年11月30日，我司与红宇公司签订了以房抵债的《补充协议》，红宇公司用25套房产抵偿我司1,652万元借款。本案坐落在苏家屯区乔松路室，即是抵偿的25套房产之一。在签订抵偿协议的当天，双方对抵偿房产进行了交接,并交接房屋钥匙，我司在25套房产的进户门上方处喷涂了在任时法定代表人的电话号，并注明“此房已售，房主电话”字样，注明该房产已经抵偿给我司。原告赵海龙为我司员工，经双方协商，将本案抵偿房产在2013年1月28日备案在赵海龙名下，实际该房产的所有权人仍为凌云公司。近期，我司发现红宇公司已抵偿给我方的25套房产他人占用，经调查，红宇公司承认已经抵偿我方的房产又重复销售给了第三方，本案的被告李家兴的房产即属该情况（一房二卖）。被告红宇公司与被告李家兴在《签订秀水花城---商品房订购书》时，均明知该房产已抵偿给原告，仍进行非法交易，侵犯了原告的财产所有权，具有违法性，应属无效。为了维护原告的合法权益，遂诉至本院。被告红宇公司未到庭答辩，庭后答辩意见为:签定协议时我司法定代表人于世友被羁押，邵银珏没有于世友的授权，凌云公司未与于世友联系。我方与凌云公司的抵债协议未经于世友本人确认，未生效。于世友回来后，凌云公司没找于世友进行确认，该抵债协议无效。李家兴购房是在抵债协议前，是客观事实。李家兴购买房屋虽备案在凌云公司名下，但仅是借款抵押形式，并非抵债。备案给凌云公司的房产很多，不只这一套，价值远超过欠款，我方销售房屋是正当的。被告李家兴辩称，不同意原告诉讼请求，我与赵海龙没有任何关系。凌云公司与红宇公司间的借贷关系，红宇公司将房屋抵押给凌云公司，不是抵押给赵海龙的，所以赵海龙无权起诉我。我是从红宇公司购买的涉案房屋，房价款474080元，现金交纳，房屋面积118.52平方米。我是2012年3月19日购买的涉案房屋，2012年6月29日办理的入住。2013年装修完，晾了一年，2014年10月份作为婚房使用居住至今。直到接到法院的起诉状我才知道。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。根据当事人的陈述及本院审查确认的证据，本院对事实认定如下：“秀水花城”项目系红宇公司开发建设。赵海龙系凌云公司员工，与案外人程越1997年期间结婚。2010年7月4日，凌云公司法定代表人张官田与红宇公司法定代表人于世友签订《商品房转让合同》，主要内容为：红宇公司已取得“秀水花城”项目预售许可证，可进行预售。红宇公司将“秀水花城”项目一期4#-11#、15#楼共计商品房住宅191套、面积12455.89m2转让给凌云公司，单价为2008元/m2；14#楼商品房住宅36套、面积3359m2转让给凌云公司，单价为1490元/m2。签订本合同三日内，双方签订14#36套房产的商品房买卖合同，红宇公司负责将合同备案在凌云公司名下。待备案后，红宇公司将商品房买卖合同、收款收据、购房发票、准住通知书、钥匙交予乙方。在前述条件达到后，凌云公司向红宇公司支付商品房转让款500万元。剩余2500万元在燃气公司撤销备案并备案到凌云公司名下时给付。对于付款方式，双方约定为银行转账或现金方式。红宇公司承诺于2010年12月31日前为凌云公司办理房屋所有权证、契税证及土地使用权证。双方并约定红宇公司于2010年7月7日前将房屋交付凌云公司使用。2010年7月6日，凌云公司开始向红宇公司打款,金额5,000,000元。截至2012年7月21日,凌云公司持续向红宇公司打款,红宇公司收到款项后，均向凌云公司出具等额的收款收据，收款事由均记载为“购房款”。凌云公司当庭自述，上述款项实为红宇公司向其借款；将房屋备案在其指定记名人名下，实为红宇公司为上述借款提供的担保；红宇公司售楼处由其派驻人员对销售房屋、销售房款进行监管，其收到还款后，再配合红宇公司办理撤销房屋备案手续。2012年3月19日，案外人王柏东与红宇公司签订《商品房订购书》一份，约定王柏东以474080元价格购买涉诉房屋，于签订合同当日付齐。该订购书尾部由红宇公司法定代表人于世友签名，并由其亲笔书写“同意两个月之内给予备案，11月底发钥匙”。当日，红宇公司向案外人王柏东出具涉诉房产全额收款收据，并于2012年6月27日向案外人王柏东出具准住通知单。嗣后，案外人王柏东与李家兴一起至红宇公司，经其公司邵银珏经理经办，将订购书中的买受人、收款收据中交款人和准住通知单中主体更名为李家兴。李家兴当庭向本院提交了2015年9月24日起交纳水费、燃气费、有线电视费、采暖费等实际居住使用涉诉房屋的相关证据，李家兴在涉诉房屋实际居住。2012年9月期间，红宇公司法定代表人于世友被羁押。2012年11月30日，凌云公司（甲方）与红宇公司（乙方）签订《补充协议》一份，主要内容为：甲乙双方于2010年7月签订苏家屯“秀水花城的购房合同及退房协议，甲方未按协议履行已构成违约。由于甲方项目出现入不敷出的情况，并面临大批客户上访的局面，引起政府重视，区政府已介入该项目的后期处理工作，鉴于秀水花城项目的实际状况，现甲乙双方达成如下补充协议：一、乙方支付给甲方的购房款扣除甲方退还部分剩余的购房款为639万元，乙方借给甲方的临时借款为719万元，甲方应付乙方违约金为294万元。上述款项总计：1652万元整。二、甲乙双方原购房合同约定为每平方米2000元，现乙方考虑到甲方实际困难，双方统一不论一期房产或二期房产，多层住宅按每平方米5000元价格计算，带阁楼的户型按每平方米6000元计算。经核算甲方应交付乙方2539.93平方米的商品房，其中多层住宅16套，1620.04平方米，带阁楼的户型9套、919.89平方米。合计房款1362万元。三、上述两项差额部分：294万元，甲方同意用其商品房按揭贷款来偿还。甲方保证其按揭贷款由政府负责，进入封闭账号，尽快拨付给乙方。四、甲乙双方确定本补充协议约定交付的商品房交房日期为2012年12月31日，甲方同时向乙方或乙方指定的第三人出具：商品房销售发票、维修基金票据、准住通知等能办理商品房屋产权证的一切手续。五、因甲方欠税款，甲方负责与税务局联系为乙方开具商品房发票的税款由乙方垫付50万元（以实际垫付款项为准）。乙方垫付款项，甲方用商品房按揭贷款来偿还。六、11月30日开始，甲乙双方共同对已售应返回红宇房子进行摸底登记，首先争取完成壹佰万元现金的回收款，余款通过贷款解决；在12月30日前解完已售商品房。关于1980平方米门市及351平方米车库，但欠款额每平方米单价拿钱解房。在2013年5月1日前必须将余款全部还清。七、如甲方不能履行本补充协议第四条、第五条约定时，本补充协议作废，甲乙双方继续执行2012年7月4日签订的购房。……”。协议尾部由凌云公司法定代表人张官田和红宇公司总经理邵银珏签名。签订协议当日，红宇公司出具涉诉房屋购房款收据，交款人记载为赵海龙。凌云公司及赵海龙并未实际居住涉诉房屋。2013年1月28日，红宇公司依照凌云公司指示，将坐落于沈阳市苏家屯区乔松路32-2号（以下简称涉诉房屋）记名备案于凌云公司员工即赵海龙名下，赵海龙仅为借名人。2013年3月29日，凌云公司和红宇公司作为申请人向沈阳市苏家屯区地税局报送申请，请求该局为红宇公司出售给凌云公司的25套商品房开具商品房销售发票。因凌云公司认为红宇公司的行为，侵害了其权益，遂于2017年10月12日诉至来院。本院认为，通过庭审，围绕着各方当事人陈述、举证、质证及辩论观点，应当确认各方目前争议的焦点如下:1、赵海龙是否为适格主体；2、2012年11月30日凌云公司与红宇公司签订的补充协议的实质属性问题。关于赵海龙是否为适格主体的问题。通过庭审调查可知，赵海龙并无真实购房的意思表示，仅系依据其从业的凌云公司要求，出借名字，配合凌云公司办理涉诉房屋的备案手续，并配合凌云公司签订商品房买卖合同，仅为形式上的购房人，对涉诉房屋并不享有任何权利，故赵海龙并非本案适格主体。关于2012年11月30日凌云公司与红宇公司签订的补充协议的实质属性问题，通过当事人陈述可知，因红宇公司向凌云公司借款，双方形成借贷合同关系。为保证红宇公司还款，红宇公司将其开发建设的多套房产（含涉诉房屋）备案于凌云公司指定的人员名下，作为借款的担保。在2012年11月30日，双方对尚欠的借款金额进行结算，以包括涉诉房屋在内的25套房产作价1362万元，作为替代履行部分债务的方式，以实现凌云公司债权。该协议，对房屋交付、商品房销售合同的签订进行了约定，故自此日期起，双方的部分借贷合同关系，转为房屋买卖合同关系。对于红宇公司抗辩该协议无其法定代表人授权及追认，属无效协议的意见，虽协议签订人并非红宇公司法定代表人，但该协议上加盖有红宇公司公章，凌云公司有理由相信邵某的行为属代理行为，故本院对红宇公司该项抗辩意见不予采纳。关于凌云公司请求李家兴和红宇公司签订《商品房订购书》无效等问题。首先，红宇公司将开发建设的商品房合同备案在凌云公司指定的人员名下。因合同备案是房地产管理部门内部行政管理行为，故不具备物权变更效力，性质仍属于对借款的一种担保。其次，凌云公司诉请确认《订购书》无效，涉及两次房屋买卖行为的效力认定问题。红宇公司作为开发商将房屋出售予李家兴和凌云公司，为一房二卖行为。依据《合同法》第五十二条规定：“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。”本案中，目前无证据证明李家兴对房屋已备案他人名下的事实明知，也无证据证明其与红宇公司存在恶意串通，故《认购书》属有效合同。原告诉请确认《认购书》无效，不符合法律规定确认无效的情形，原告在此基础上要求腾出房屋并给付使用费，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国担保法》第三十三条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告赵海龙、沈阳市凌云实业公司的诉讼请求。案件受理费5,050元，由被告沈阳红宇房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  叶 芃审 判 员  张 岩人民陪审员  童艳雪二〇一八年四月二十五日书 记 员  陈 茜