广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）深中法房终字第2591号上诉人（原审被告）深圳市中建实业股份有限公司。法定代表人王清波，董事长。委托代理人郭松岩，广东鼎义律师事务所律师。被上诉人（原审原告）深圳市鼎丰泰投资有限公司。法定代表人纪旭升，董事长。委托代理人陈庆新，广东新东方律师事务所律师。原审第三人深圳市中建大康物业管理有限公司。法定代表人孙学银，董事长。委托代理人王瑞，广东鼎义律师事务所律师。上诉人深圳市中建实业股份有限公司（以下简称中建实业公司）因与被上诉人深圳市鼎丰泰投资有限公司（以下简称鼎丰泰公司）、原审第三人深圳市中建大康物业管理有限公司（以下简称中建大康公司）不当得利纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2013）深罗法民一初字第1450号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。原审法院经审理查明，一、1992年12月7日，中建实业公司（即原深圳中建实业股份有限公司）作为甲方与中建大康公司（即原深圳中建物业管理公司）作为乙方签订《租赁合同》，合同约定：甲方将本身拥有的位于深圳市深南东路的建设大厦X以上的第（X）层，面积1093.4平方米（其中建筑面积为994平方米，设备及公共摊面积10%为99.4平方米）租给乙方；上述大厦楼层租赁期为大厦满限使用期全期租赁，即甲方从大厦最后竣工之日起将出租楼层交付给乙方使用至按照政府有关规定大厦所占用的土地使用期满由国家收回大厦房地产权之日止；上述大厦第x层的租金为人民币15000元／平方米，根据本合同约定的乙方租用的面积，乙方应向甲方支付人民币16401000元；租金支付采取分二期付款方式，由乙方将租金款汇入甲方提供的银行帐号，具体付款日期：第一期为1992年12月20日前付人民币8200500元，第二期为1993年1月15日付8200500元；合同还对未按期付款的违约责任及房屋的用途等事项作了约定。同年12月11日，中建实业公司作为甲方与中建大康公司作为乙方签订《租赁补充合同》，合同约定：双方于1992年12月7日签订的建设大厦第x层《租赁合同》规定，乙方应向甲方交纳建设大厦第x层租金共计人民币16401000元，该租金平均分两笔在1992年12月20日前与1993年1月15日前分别汇入甲方提供的银行帐号；现将此规定变更为：乙方应向甲方交纳的建设大厦第x层租金人民币16401000元，与自建设大厦竣工验收之日起甲方应向乙方交纳的建设大厦甲方八个自用楼层（每层建筑面积1093.4平方米）十年的管理费相冲抵，该管理费经双方协商为一次性定价，今后不作调整，即管理费为人民币25元／月／㎡，该管理费总额为：1093.4㎡×25元／月×12月×10年×8﹦26241600元。1994年8月29日，中建大厦第X层登记至中建实业公司中建实业公司名下，房地产证号为0**2066，建筑面积为1021.30平方米，房屋性质为协议自建，用途为办公，使用年限为50年，从1993年1月8日至2043年1月7日。二、因中建实业公司与案外人发生抵押借款合同纠纷，其被申请强制执行，执行案件案号为（2006）深中法执字第84号。在该案执行过程中，广东省深圳市中级人民法院委托深圳市伟业世纪房地产评估有限公司对中建实业公司的涉案房产予以评估，该评估机构作出深伟业评字（2006）1191号房地产估价报告，评估涉案房产市值为4493720元，随后，法院委托深圳市土地房产交易中心对该房产予以拍卖，以清偿中建实业公司所欠债务。深圳市土地房产交易中心于2006年10月18日在深圳商报上登载拍卖公告，公告称受法院委托于2006年11月2日上午10：00，在深圳市振华路东8号设计大厦2楼拍卖位于深南东路的中建大厦第x层建筑面积为1021.30平方米的房产。同时，拍卖公告备注中明确法院通知：租赁合同显示大厦竣工之前承租人就与被执行人约定至大厦产权被国家收回之日止的租赁，并已全部付清租赁款，该合同是否有效及是否继续和新的业主续租由买受人另循法律途径解决。2006年12月25日，广东省深圳市中级人民法院与深圳市土地房产交易中心签订拍卖委托合同，合同除约定拍卖的标的物、拍卖起叫价等条款外，还在其他需说明的情况中明确租赁合同显示大厦竣工之前承租人就与被执行人约定至大厦产权被国家收回之日止的租赁，并已全部付清租赁款，该合同是否有效及是否继续和新的业主续租由买受人另循法律途径解决。由于涉案房产在前两次拍卖中均流拍，深圳市中级人民法院委托深圳市土地房产交易中心于2007年1月26日对涉案房产进行第三次拍卖，在该次拍卖中，鼎丰泰公司竞得该房产。拍卖当日，鼎丰泰公司与深圳市土地房产交易中心签订《拍卖成交确认书》，确认书明确：接受广东省深圳市中级人民法院的委托，于2007年1月26日在深圳市振华路东8号设计大厦2楼举行的第445场房地产专场拍卖会，公开拍卖了位于深圳市深南东路中建大厦第x层房产；上述房产已在本次拍卖会上拍卖成交，竞得人竞得该房产需支付的款项为：成交价款人民币2010000元、交易服务费人民币40200元；同时，在拍卖物附记中明确租赁合同显示大厦竣工之前承租人就与被执行人约定至大厦产权被国家收回之日止的租赁，并已全部付清租赁款，该合同是否有效及是否继续和新的业主续租由买受人另循法律途径解决。2007年2月2日，深圳市土地房产交易中心出具付清成交价款证明，证明鼎丰泰公司已付成交价款2010000元和交易服务费人民币40200元。三、2007年8月6日，鼎丰泰公司与深圳市国土资源和房产管理局签订（2007）8160号《增补协议》，同意中建大厦第x层转为商品房，由鼎丰泰公司补交市政配套设施金人民币2626825元。2007年8月10日，深圳市国土资源和房产管理局出具付清地价款证明，证实鼎丰泰公司于2007年7月16日付清地价款人民币2626825元。2007年8月21日，中建大厦第x层转移登记至鼎丰泰公司名下，房地产证号为深房地字第2000386xxx筑面积为1021.3平方米，用途为办公，登记价为人民币4636825元，使用年限从1993年1月8日至2043年1月7日；他项权利摘要中明确为市场商品房，登记价中含地价款人民币2626825元。四、拍卖成交后，鼎丰泰公司与中建实业公司、中建大康公司就涉案房产所涉及的租赁合同效力及租金问题发生争议，各方诉至法院，原审法院对该案进行一审审理，案号为（2007）深罗法民三初字第2210号。中建大康公司在该案中作为原告及反诉被告，本诉诉请：确认其承租中建大厦第x层的租赁合同有效，且无需再向鼎丰泰公司交纳租金。鼎丰泰公司在该案中作为被告及反诉原告，反诉诉请：确认中建大康公司与作为该案第三人的中建实业公司于1992年12月7日签订的《租赁合同》及1992年12月11日签订的《租赁补充合同》无效；判令中建大康公司将从深圳市京基房地产开发有限公司收取的2007年1月26日至2008年5月30日期间租金及管理费人民币1392905.74元偿付反诉人，并支付利息人民币72299.53元（按每月应移交租金及管理费人民币81165.56元的同期银行贷款利率计付，自每月30日计付至实际付款之日止，暂计至2008年7月30日止）。原审法院于2008年8月22日作出一审判决，判决：一、中建大康公司与中建实业公司于1992年12月7日签订的《租赁合同》中约定的中建大厦第x层使用期限超出二十年的部分无效，其余合法有效，即1992年12月7日至2012年12月7日为有效，超出2012年12月7日的部分为无效。二、中建大康公司无需向鼎丰泰公司交纳使用中建大厦第x层截止2012年12月7日止的租金。三、驳回中建大康公司的其他诉讼请求。四、驳回鼎丰泰公司要求判令中建大康公司支付2007年1月26日至2008年5月30日期间租金、管理费及利息的反诉请求。五、驳回鼎丰泰公司的其他反诉请求。中建大康公司及鼎丰泰公司不服一审判决，均提起上诉。深圳市中级人民法院于2009年12月8日作出（2008）深中法民五终字第2710号二审判决，判决：一、维持（2007）深罗法民三初字第2210号民事判决第四项；二、撤销（2007）深罗法民三初字第2210号民事判决第二、三、五项；三、变更（2007）深罗法民三初字第2210号民事判决第一项为“深圳市中建物业管理有限公司与深圳市中建实业股份有限公司于1992年12月7日签订的《租赁合同》中约定的中建大厦第x层使用期限自1992年12月7日至2019年10月1日有效，从2019年10月2日至2043年1月7日无效”；四、驳回中建大康公司的其它诉讼请求；五、驳回鼎丰泰公司的其它反诉请求。二审判决生效后，鼎丰泰公司向广东省高级人民法院申请再审，广东省高级人民法院于2011年4月21日受理鼎丰泰公司的再审申请，并于2011年6月13日作出（2011）粤高法民一申字第827号民事裁定，驳回鼎丰泰公司的再审申请。鼎丰泰公司于2013年6月4日提起本案诉讼，要求判如所请。鼎丰泰公司向原审法院提起本案诉讼，请求判令：中建实业公司立即将中建大康公司已向其支付的自2007年1月26日起至2019年10月1日止的关于深圳市深南东路中建大厦11层的租金及利息返还给鼎丰泰公司，其中租金为人民币4159091.04元，利息按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率自2007年1月26日起计至完全付清租金之日止（暂计至2013年6月4日的利息为人民币1806275.91元）。原审法院认为，本案系不当得利纠纷。根据法律规定，没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。关于本案诉讼时效的问题。本案系不当得利纠纷，虽该不当得利的产生系因代收租金问题产生，但与法律规定延付或者拒付租金的情况属于不同法律关系，故不应适用关于延付或者拒付租金的诉讼时效为1年的特别规定，而应适用普通诉讼时效为2年的规定。返还不当得利请求权的诉讼时效期间从当事人一方知道或应当知道不当得利事实及对方当事人之日起计算。虽然鼎丰泰公司签署的拍卖成交确认书中已注明竞买的涉案房产存在租赁合同，且合同期至大厦产权被国家收回之日并已全部支付租赁款，但该拍卖成交确认书及拍卖公告中均亦注明，该租赁合同是否有效及是否继续和新的业主续租由买受人另循法律途径解决。据此可知，在拍卖成交时，鼎丰泰公司关于涉案不当得利事实并非知道或应当知道，因此，中建实业公司及中建大康公司要求本案诉讼时效自2007年1月26日签订拍卖确认书时起诉，依据不足，原审法院不予支持。拍卖成交后，鼎丰泰公司对于租赁合同效力及相应期间的租金问题向中建实业公司及中建大康公司提出相应的主张，深圳市中级人民法院于2009年12月8日就双方的上述纠纷作出（2008）深中法民五终字第2710号二审终审民事判决，确认涉案租赁合同部分有效。结合上述判决关于合同效力的认定，及拍卖成交确认书中关于全部支付租赁款的注明，应推定鼎丰泰公司知道或应当知道不当得利事实。因此，本案诉讼时效应从（2008）深中法民五终字第2710号二审终审民事判决生效之日开始起算。鼎丰泰公司随后向广东省高级人民法院申请再审，该院于2011年4月21日受理鼎丰泰公司的再审申请。根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十三条的规定，该申请再审应属于与提起诉讼具有同等诉讼时效中断效力的事项，故本案诉讼时效应自广东省高级人民法院于2011年6月13日作出的（2011）粤高法民一申字第827号民事裁定生效开始起算。因此，鼎丰泰公司于2013年6月4日提起本案诉讼，未超过2年法定诉讼时效。中建实业公司及中建大康公司对于本案诉讼时效的抗辩不成立。关于中建实业公司是否应当向鼎丰泰公司返还先行收取的涉案房产租金的问题。房产租金属于法定孳息，根据《中华人民共和国物权法》第一百一十六条第二款的规定，法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得。由于本案各方当事人对于涉案房产租金并无约定，故应当由房产所有权人取得房产租金。根据最高人民法院关于人民法院《民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条第二款规定，不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。因此，涉案房产的所有权自2007年1月26日拍卖成交之日起转移至鼎丰泰公司名下。鼎丰泰公司要求自该日起收取涉案房产的租金，具有事实和法律依据。现因中建实业公司作为涉案房产前业主已先行向承租人即本案中建大康公司收取了自2007年1月26日起至2019年10月1日期间的租金，属于没有合法根据而取得不当利益，且造成鼎丰泰公司相应损失，符合不当得利的构成要件，故中建实业公司应将收取的相应期间的租金及迟延支付所产生的利息返还给鼎丰泰公司。中建实业公司与中建大康公司在租赁合同及补充协议中约定，涉案房产租赁期为大厦满限使用期全期租赁，租金共计16401000元。而涉案房产满限使用期为50年，因此，平均每日租金为898.68元（即16401000元÷50年÷365天）。2007年1月26日起至2019年10月1日期间共计4628天，则此期间的租金总额为4159091.04元（即898.68元／天×4628天）。中建实业公司自涉案房产拍卖成交之日即负有向鼎丰泰公司返还不当利益的义务，故鼎丰泰公司要求自此时起按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算迟延付款期间的利息，具有事实和法律依据，原审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第九十二条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：深圳市中建实业股份有限公司应于本判决生效之日起十日内向深圳市鼎丰泰投资有限公司支付不当得利款4159091.04元及迟延付款所产生的利息（利息按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率，自2007年1月26日起计至本判决所确定履行之日止）。案件受理费26779元（鼎丰泰公司预交53558元），由中建实业公司负担。上诉人中建实业公司不服原审判决向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决，改判中建实业公司无须支付租金4159091．04元及利息或发回重审；2、一、二审案件受理费由鼎丰泰公司负担。上诉事实与理由：一、原审判决错误认定诉讼时效的起算点。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第八条规定，“返还不当得利请求权的诉讼时效期间，从当事人一方知道或者应当知道不当得利事实及对方当事人之日起计算。”在本案中，无论是《拍卖公告》，还是《拍卖成交确认书》中均已注明涉案房产存在租赁合同，且合同期至大厦产权被国家收回之日并已全部支付租赁款，鼎丰泰公司在《拍卖成交确认书》第1页中已确认“在拍卖前已认真审阅了本次拍卖的有关文件资料，并对拍卖物内容及拍卖物现状无异议”，所以本案的诉讼时效应从鼎丰泰公司2007年1月26日签订《拍卖成交确认书》时起算。二、一审判决认定事实错误，确认之诉的一审、二审以及再审均不引起本案给付之诉的诉讼时效中断。1、生效判决（2008）深中法民五终字第2710号案系确认之诉与本案给付之诉系属于两种不同的诉，诉讼对象及诉讼请求等均不同，即：确认之诉是本案中建大康公司向鼎丰泰公司提起的确认《租赁合同》效力的诉讼，以及鼎丰泰公司向本案第三人中建大康公司反诉请求确认《租赁合同》无效以及要求第三人中建大康公司支付将涉案房产转租后取得的租金收益诉讼；本案给付之诉是鼎丰泰公司向中建实业公司提起的基于1992年《租赁合同》中一次性支付的租金应返还给鼎丰泰公司的不当得利纠纷；2、无论确认之诉的一审、二审，还是再审，中建实业公司均系确认之诉的第三人，鼎丰泰公司从未向中建实业公司提出过任何主张；3、鼎丰泰公司在确认之诉中无论是在一审、二审，还是再审均是向本案第三人中建大康公司主张要求支付转租后的收益租金，而非1992年12月7日签订的《租赁合同》的租金，也即非本案给付之诉不当得利纠纷中主张的租金。三、一审判决适用法律错误，再审不能引起诉讼时效的中断。首先，在诉讼程序方面，我国诉讼实行二审终审制，确认之诉二审判决已生效，而再审属于诉讼程序终结后的审判监督程序，不存在诉讼时效中断的问题；其次，在诉讼实体方面，确认之诉的再审与本案给付之诉不当得利纠纷不存在任何的关联性，而且鼎丰泰公司在确认之诉一审、二审、再审中从未向中建实业公司提出过任何主张，故不能引起本案的诉讼时效中断。四、一审判决漏查案件事实。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第31条的规定，依法将原有的租赁权除去后进行拍卖。本案的《拍卖委托合同》、《拍卖公告》和《拍卖成交确认书》中，均已告知涉案房产中建大厦11层有存在租赁合同且已全部付清租赁款的权利瑕疵，且在最后一次拍卖中，深圳中院作出的（2006）深中法执字第84号通知（原告提交的证据23）中：“现决定将拍卖条件变更为拍卖底价为净值1498976元”，通知中的“净值”就是依照上述法律规定除去租金后的价值。同时，广东省高院作出的（2011）粤高法民一申字第827号《民事裁定书》第3页第16-18行也认定：“鼎奉泰公司竞购涉案房产时已经充分了解拍卖物带租约的情况，应自行承受涉案房产带租约的结果”。因此，鼎丰泰公司竞买的涉案房产具有其明知的权利瑕疵，其应承受涉案房产租约限制及租赁款已一次性付清的法律后果，而一审判决对此却没有予以认定。被上诉人鼎丰泰公司答辩称：一、涉案房产在2006年拍卖时虽提示房产带有租约，但对租赁合同的效力并未给予确认，甚至提示有可能存在无效及无需履行情形。若租赁合同无效，则鼎丰泰公司不受租赁合同的制约，也就不存在向中建实业公司主张不当得利的权利。且鼎丰泰公司一直均主张租赁合同无效，因此，鼎丰泰公司在签订《拍卖成交确认书》时并不知道或者不应当知道不当得利事实。二、鉴于拍卖文件提示了租赁合同无效的可能性，鼎丰泰公司取得涉案房产产权后，本案三方当事人一直通过法律途径要求对租赁合同的效力进行确认，直至2011年6月13日广东省高院作出了民事裁定书。在合同效力未确认之前，鼎丰泰公司无法得知该租赁合同的效力，也就无从知晓不当得利的事实，中建实业公司以“鼎丰泰公司在三个程序中均未向其主张权利”为由主张“不能引起诉讼时效中断”，其主张错误。三、原审判决认定本案诉讼时效应自省高院（2011）粤高法民一申字第827号民事裁定生效开始起算是正确的。1、在诉讼程序方面：法律并无关于“再审不能引起诉讼时效中断”的明确规定。而根据法律规定，当事人对生效判决不服的，可以在二年内向上一级人民法院申请再审，即法律赋予了鼎丰泰公司由申诉的救济途径。鼎丰泰公司在法定期限内申请再审符合法律规定。2、在诉讼实体方面：合同效力确认之诉的再审与本案返还不当得利纠纷虽然存在诉求上的不同，但不能因此主张两个诉之间无任何关联性，二审判决后，鼎丰泰公司既然仍认为合同无效，并向广东省高院提起申诉，在合同效力确定前，不知道也不应知道本案不当得利事实。四、原审判决未漏查案件事实。1、深圳市中级人民法院在2006年底委托拍卖涉案房产时，并未将原有的租赁权去除后进行拍卖，而是提示拍卖物带有租约。2、中建实业公司并无证据证明拍卖底价为净值1498975元是除去租金后的价值。涉案房产的评估方法中未阐述“带满期租约及已付清租赁费”，也未受涉案租赁合同约定的租金单价25元所影响，更未显示今后买受人的租金收益为0。其中的净值是指房产拍卖成交价不包含房产欠缴之地价款及办证应缴交的税费。原审第三人中建大康公司答辩称：一、中建实业公司在上诉状中，未要求中建大康公司承担任何责任，因此本案中，中建大康公司不承担任何责任。二、从本案事实来看，中建大康公司也无需承担任何责任。1、本案为中建实业公司与鼎丰泰公司之间关于收租权的纠纷，中建大康公司对于双方争议的标的，无独立请求权，判决的结果与中建大康公司无法律上利害关系，中建大康公司不是本案适格第三人。2、生效判决已认定中建大康公司已付清全部租赁款的事实，不应承担任何责任。三、同意中建实业公司的上诉意见。原审判决查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点为：一、鼎丰泰公司提起本案诉讼是否超过诉讼时效；二、涉案房产拍卖底价是否已将涉案房产原租金去除。对于焦点一。本案为不当得利纠纷。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条的规定，诉讼时效应当自知道或者应当知道其权利受到侵害之日起两年。因此本案首先需要确定的是鼎丰泰公司知道或者应当知道其权利受到侵害之日。根据本案已查明的事实，涉案房产在进行拍卖时，拍卖公告及《拍卖成交确认书》拍卖物附记中虽均有告知竞拍人涉案房产上附有满限租约且已全部付清租赁款，但同时说明租赁合同是否有效及是否继续和新的业主续租由买受人另循法律途径解决。因此，根据拍卖公告的内容，鼎丰泰公司对于拍卖取得所有权后，其对于中建大康公司已支付的租金是否具有相关权益尚处于不确定状态，只有在确定了中建实业公司与中建大康公司之间的租赁合同效力后，才可确认该事实。详言之，即若该租赁合同为无效，则鼎丰泰公司取得涉案房产所有权后，中建大康公司使用涉案房产即失去了合同依据，双方之间可就涉案房产的占有使用费或续租事宜协商，中建大康公司已向中建实业公司支付的租金应由双方自行解决，而鼎丰泰公司与中建实业公司之间并不发生直接的联系，不存在所谓的不当得利的事实基础；若该租赁合同有效，则涉案房产的所有权自拍卖后已由鼎丰泰公司享有，涉案房产的租金收益自然也应有鼎丰泰公司收取，则可能会产生中建实业公司存在不当得利的情形。而鼎丰泰公司在竞拍时无法确认涉案房产附带租约的效力，也就无法确认其竞拍成功后作为所有人的权利是否受到侵害以及侵害的当事人。因此本案的诉讼时效不应从拍卖成交时起算。事实上，中建实业公司与中建大康公司之间的《租赁合同》的效力认定在本院作出的（2008）深中法民五终字第2710号民事判决（以下简称2710号案）中才最终确定，此时，鼎丰泰公司已知上述《租赁合同》部分期间为有效，因此应以该判决生效之日作为本案诉讼时效的起算点。中建实业公司仅以2710号案件与本案在诉讼种类上的不同否认两案事实的联系依据不足，并且在2710案中，鼎丰泰公司在实体上认为合同无效，在程序上其是作为反诉原告，因此无论从实体上、还是程序上都不可能对中建实业公司提出相关诉讼请求，中建实业公司认为鼎丰泰公司未在该案中向其提出诉讼请求因而本案超过诉讼时效的主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于鼎丰泰公司就2710号案件提起的再审是否构成诉讼时效中断。本院认为，首先，承前所述，本案与2710号案件虽属于不同种类之诉，但两案为基于同一事实的诉讼，且本案的诉讼时效必须以2710号案中租赁合同效力确定为前提。2710号判决生效后，鼎丰泰公司依法有权提起再审，在其再审申请受理后，鼎丰泰公司据以提起本案的基础仍处于不确定的状态，有待再审法院的相关处理结果。其次，提起再审属于诉讼的一种形式，应当具有与提起诉讼同等的法律效力。综上，原审判决认定鼎丰泰公司就2710号案件提起再审构成本案诉讼时效中断并无不当。鼎丰泰公司在再审裁定生效两年内提起本案诉讼未超过诉讼时效，中建实业公司有关本案起诉已过诉讼时效的主张不成立，本院不予支持。对于焦点二。《最高人民法院﹤关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定﹥》第三x条第二款规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。中建实业公司主张依据该条规定，应将原有的租赁权除去后进行拍卖。本院认为，本案中未有证据显示，涉案房产在拍卖时且有必须去除其上存在租赁权的情形，同时涉案房产的估价报告、拍卖公告以及（2006）深中法执字第84号通知中均未明确涉案房产的估价或拍卖底价是去除租赁权后的价格，中建实业公司仅依据上述规定即认为涉案房产拍卖价格中已去除租赁权益的主张缺乏依据，本院不予支持。综上，鼎丰泰公司提起本案诉讼并未超过法定诉讼时效，其作为涉案房产的所有权人有权要求中建实业公司将提前收取的租金予以返还，原审判决依据中建实业公司与中建大康公司之间《租赁合同》约定的租金标准计算中建实业公司应予返还的利益具有事实和法律依据，本院予以维持。综上所述，中建实业公司上诉理由不成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费53558元，由深圳市中建实业股份有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长 钟    波审 判 员 聂    效代理审判员 许  莹  姣二〇一三年十二月二十日书 记 员 陈晓莹（兼）附录相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。