福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）榕民终字第4357号上诉人（一审被告）福州无限视听音响器材有限公司，住所地福州市晋安区。法定代表人黄春泰，总经理。委托代理人阮煜、谢宇翔，福建三通律师事务所律师。被上诉人（一审原告）福州融汇置业有限公司，住所地福州市鼓楼区。法定代表人黄丹青，董事长。委托代理人黄建峰、林灵香，福建名仕律师事务所律师。上诉人福州无限视听音响器材有限公司（以下简称“无限视听公司”）因与被上诉人福州融汇置业有限公司（以下简称“融汇置业公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服福州市鼓楼区人民法院（2013）鼓民初字第2815号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭适用第二审程序对本案进行了审理。在本案的审理中，本院曾依法对双方当事人的纠纷进行了调解，但调解不成。本案现已审理终结。一审原告融汇置业公司请求：1.被告立即将其占用的福州市鼓楼区洪山镇西江滨大道66号融侨锦江花园B区5#、6#、7#、8#、9#、10#楼连体69店面、70店面腾空退还给原告；2.被告向原告支付场地占用费（暂计至2013年5月30日为13527元，之后按每日350元计至被告将店面实际腾空退还给原告时止）；3.判令被告向原告支付至实际退还之日的套内水电费（暂计至2013年5月19日为857元）；4.判令被告向原告支付逾期付款违约金（暂计至2013年5月30日为2293.68元，此后已产生的和将来产生的每笔应付款项自逾期付款之日起每日按千分之五计算逾期付款违约金至实际付款之日）；5.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定，融汇（福建）集团有限公司系福州市鼓楼区洪山镇西江滨大道66号融侨锦江花园B区5#、6#、7#、8#、9#、10#楼连体69店面、70店面所有权人。被上诉人从融汇（福建）集团有限公司租赁上述店面，并有权进行转租。2010年3月18日被上诉人与案外人黄飞签订《租赁合同》。合同约定，被上诉人出租上述店面；用途为音响展示厅，租赁期限为自2010年3月20日至2013年3月19日止；保证金为9660元，该保证金不予以冲抵租金；违约责任为逾期支付租金的，每逾期一日，应按逾期支付金额的千分之五支付违约金。该合同还对租金、支付方式、装修、物业管理等进行了约定。合同签订后，被上诉人依约交付上述店面，上诉人作为上述店面的实际使用人，依约履行合同约定的义务。2013年1月14日，被上诉人向上诉人及案外人黄飞发出《不再续租通知函》，要求上诉人于2013年3月19日租赁合同到期日前办理好相关退场手续并交回店面。2013年3月13日，上诉人向被上诉人出具《承诺书》，确认对上述合同终止不再续签事宜不持异议，但由于其公司新店面装修尚未完成，申请延长清场撤离时间，并承诺如下：1.于2013年5月19日前无条件将涉案店面内活动物品整理清除，同时保证房屋设备完好无损交还给被上诉人，每逾一日按350／日缴纳场地占用费；2.同意2013年3月20日至2013年5月19日期间6000元／月。每月5日前缴纳当月费用，否则被上诉人有权切断店面用水、用电、用气和电话，关闭场地直接收回涉案房屋，且该店面内全部遗留物品及他人留存物品视为放弃所有权，清理所需费用由上诉人承担…上诉人自行负担套内水费、电费等一切与自身经营有关的费用；3.上诉人同意缴纳18000元作为场地占用保证金…；4.上诉人同意遵守被上诉人与黄飞于2010年3月18日签订的《店面租赁合同》及《租户手册》相关管理规定。后上诉人交付被上诉人2013年3月20日至3月31日的租金、管理费和水电费。2013年4月16日、27日，被上诉人向上诉人发通知要求上诉人交付保证金18000元及场地占用费，否则于2013年4月29日下午切断店面用水、用电、用气和电话，关闭场地并直接收回上述店面。2013年5月21日，被上诉人员工接受鼓楼公安分局洪山派出所民警的询问，询问笔录内容为双方因该租赁问题产生冲突，被上诉人按双方协议规定，对其使用店面进行断电、锁门，上诉人强行进入上述店面，并召集多人围在店面门口。2013年6月18至19日，上诉人搬运其仍存放在上述店面的物品。现被上诉人因上诉人未支付场所占用费致讼。经查，上述店面至今仍存放有上诉人的物品。一审法院认为，被上诉人与案外人黄飞签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。上诉人作为实际承租人依约履行支付租金的义务，从被上诉人多次发函至上诉人可见，被上诉人也认可这一事实，故双方均应受到《房屋租赁合同》的约束。租期届满前，上诉人向被上诉人出具的《承诺书》对《房屋租赁合同》终止后占用讼争店面重新约定了占用费等，属新的要约。从被上诉人收取上诉人2013年3月20日至3月31日的租金、管理费和水电费可见，被上诉人承诺该要约，双方就讼争店面的场地占用达成了新的合意。该合意系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效。上诉人答辩该《承诺书》无效，不予采纳。新的合意达成后，双方应按《承诺书》约定的权利和义务全面履行合同，但上诉人至今未依约交纳18000元场地占用保证金，已构成违约。2013年4月16日、27日，被上诉人向上诉人发通知的行为实际上是解除合同。本案的焦点是被上诉人是否已实际收回讼争店面。上诉人辩称，被上诉人已于2013年4月29日对讼争店面断水断电并锁门，实际已强行收回店面，并提供被上诉人员工在派出所所作的笔录及当天照片予以证明。但上诉人所举的证据仅能证明2013年4月29日被上诉人欲对讼争店面进行断水断电而发生了纠纷，无法证明已断水断电并锁了门，故一审对上诉人该辩解不予采信。被上诉人诉称上诉人至今仍占用讼争店面，上诉人也承认至今仍存放有物品在讼争店面。上诉人在多次从讼争店面搬运物品的情况下，至今仍未腾空，而承租人交付租赁房屋的主要义务是腾空租赁房屋，故被上诉人诉请将上诉人占用的福州市鼓楼区洪山镇西江滨大道66号融侨锦江花园B区5#、6#、7#、8#、9#、10#楼连体69店面、70店面腾空退还给被上诉人的诉请，予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十八条规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。对被上诉人诉请上诉人依照《承诺书》支付场地占用费，予以支持。基于上诉人已缴纳2013年3月20日至3月31日的租金、管理费和水电费，还应按6000元／月支付从2013年4月1日起至2013年5月19日的场地占用费，即10000元，2013年5月20日起占地使用费按350元／日支付至实际腾空之日。关于被上诉人诉请支付至实际退还之日的套内水电费（暂计至2013年5月19日为857元）。庭审中，上诉人对水电费予以认可，故上诉人应支付被上诉人水电费857元。关于逾期付款违约金。被上诉人诉称根据《承诺书》第4条的约定“我司在占用贵司场地期间，将严格遵守原承租人“黄飞”与贵司于2010年3月18日签订的《店面租赁合同》及《租房手册》相关管理规定”，上诉人应按《店面租赁合同》第九条违约责任的约定，按逾期支付金额的日千分之五向被上诉人支付违约金。一审法院认为，根据《承诺书》第4条的约定，双方均同意遵守《店面租赁合同》第九条违约责任的约定，但该违约金的约定过高，应予调整，仅支持上诉人按银行同类贷款利率的四倍支付逾期付款违约金。综上，一审判决：一、被告福州无限视听音响器材有限公司应于本判决生效之日起十日内将其占用的福州市鼓楼区洪山镇西江滨大道66号融侨锦江花园B区5#、6#、7#、8#、9#、10#楼连体69店面、70店面腾空退还给原告福州融汇置业有限公司，并支付从2013年4月1日起至2013年5月19日的场地占用费10000元，2013年5月20日起占地使用费按350元／日支付至腾空退房之日；二、被告福州无限视听音响器材有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告福州融汇置业有限公司水电费857元。三、被告福州无限视听音响器材有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告福州融汇置业有限公司逾期付款违约金（以6000元为基数，从2013年5月1日起计至判决确定还款之日止；以4000元为基数，从2013年5月20日起计至判决确定还款之日止；以每日场地占用费350元为基数，逐日递增350元，从2013年5月21日起计至本判决确定还款之日止；上述违约金均按银行同期贷款利率的四倍计付）。四、驳回原告福州融汇置业有限公司的其他诉讼请求。一审诉讼费559元（已由融汇置业公司预交1117元），由融汇置业公司承担59元，由无限视听公司承担500元。上诉人无限视听公司上诉称：一、一审判决认定事实有误。一审没有认定被上诉人已于2013年5月21日起对讼争店面停水停电的事实。讼争店面早就被被上诉人收回，一审却认定讼争店面至今仍存放有上诉人的物品，被上诉人未实际收回讼争店面。二、一审判决认定《承诺书》的效力，实质上是认定断水断电锁门等行为的合法性，这违背公序良俗原则。三、即使认定断水断电锁门的效力，也不能认定上诉人还有支付房租或占用费之类的义务。四、被上诉人已于2013年5月20日强行收回店面，并再行转租他人，一审判决上诉人支付5月20日起的场地占用费缺乏事实与法律依据。即使对被上诉人于5月20日收回店面存在争议而无法认定，但被上诉人在2013年10月16日前将讼争店面转租他人，故上诉人自2013年10月16日起，也不存在再向被上诉人支付场地占用费及逾期违约金的义务。退一步讲，即使上诉人在2013年5月20日起仍占用讼争店面，《承诺书》中关于“每逾一日，按350元／日缴纳场地占用费”的约定，已包含违约责任的内容，其所约定的场地占用费中比原约定高出了150元／日，一审判决在判令上诉人缴纳350元／日的场地占用费的同时，再判令上诉人按同类银行贷款利率的四倍支付逾期付款违约金，于法无据。上诉人无限视听公司请求：1.撤销一审判决，改判场地占用费付至2013年5月20日止；2.判令被上诉人承担本案诉讼费。被上诉人融汇置业公司答辩称：仅凭公安机关制作的《询问笔录》，无法证实被上诉人对讼争店面存在断水断电锁门的事实。即使上诉人存在断水断电锁门的事实，也符合上诉人出具《承诺书》的承诺，且该行为不违反法律强制性规定，更不违反公序良俗原则，合法有效。上诉人一直占用讼争店面，依约应当向被上诉人支付所拖欠的场地占用费、水电费及违约金，并履行腾空退房义务。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。双方当事人在一审程序中提交的证据已随一审案卷移送本院。上诉人无限视听公司在二审期间向本院提交以下证明资料：涉案店面现场照片8张，拟证明被上诉人已将讼争店面收回并再行转租。经质证和审查，被上诉人在庭审后出具《说明》对上诉人提交的前述证明资料的真实性予以认可，本院确认上诉人二审提交的证明资料具备证据的合法性、客观性和关联性特征，可以作为认定本案事实的依据。根据本案现有证据，本院对一审查明“上述店面至今仍存放有被告的物品”这一事实不予认可外，其他事实均予以确认。二审另查明，被上诉人于2013年10月1日将讼争店面转租给他人。本案二审争议焦点为：上诉人出具的《承诺书》是否具有法律效力；上诉人应否支付2013年5月20日起的场地占用费及逾期付款违约金。本院认为：关于《承诺书》的法律效力问题。讼争店面《房屋租赁合同》虽系被上诉人与案外人黄飞签订的，但各方均确认上诉人系本案讼争店面的实际使用人，故上诉人理应受到《房屋租赁合同》的约束。在租赁期限届满前，被上诉人向上诉人及黄飞发出了《不再续租通知函》，要求上诉人按合同约定于2013年3月19日租赁合同到期日前办理好相关退场手续并交回店面。上诉人则向被上诉人出具了《承诺书》，请求延期交付店面至2013年5月19日，并对延期期间的店面租金、场地占用保证金、逾期交还店面的违约责任等向被上诉人作出承诺，被上诉人亦收取了上诉人交付的2013年3月20日至3月31日期间的租金、管理费及水电费，据此，可以认定双方对讼争店面的租赁重新达成了合意，该《承诺书》合法有效，对双方当事人均具有约束力。上诉人关于《承诺书》并非其真实意思表示，应属无效的辩解，因没有证据支持，本院不予采信。关于被上诉人应否支付2013年5月20日起的场地占用费问题。本院认为，根据被上诉人提交的证据及上诉人的自认，可以证实讼争店面在2013年5月20日至6月19日期间仍存放有上诉人的物品，故上诉人应按《承诺书》的承诺，按350元／日向被上诉人支付2013年5月20日至2013年6月19日期间的场地占用费共10850元。双方对2013年6月20日之后上诉人是否仍占用讼争店面各执一词，上诉人声称其已于2013年6月19日将物品全部搬离讼争店面，而被上诉人在一审庭审时则主张讼争店面仍存放有上诉人物品。二审期间，被上诉人向本院确认其已于2013年10月1日将讼争店面转租他人，在现有证据无法证明上诉人在2013年6月20日起仍占用讼争店面的情况下，本院结合讼争店面已转租他人的事实，推定上诉人已于2013年6月19日将讼争店面腾空，被上诉人实际已于6月20日收回讼争店面。被上诉人一审第一项关于上诉人腾空退还讼争店面的诉请在一审审理期间已得到实现，故对被上诉人的该项诉请应不再予以处理，同时，对被上诉人主张的2013年6月20日起的场地占用费，本院亦不予支持。关于逾期付款违约金的问题。本院认为，《承诺书》对双方均具有约束力，上诉人仅缴纳了2013年3月20日至3月31日期间的租金、管理费和水电费，已构成违约。双方约定违约金为逾期支付金额的日千分之五，该约定过高，一审将2013年4月1日至2013年5月19日止的逾期付款违约金标准调整为按银行同期贷款利率的四倍，符合法律规定。但2013年5月20日至2013年6月19日期间双方约定场地占用费为350元／日，明显高于合同期的租金200元／日（6000元÷30天），该场地占用费实际已带有违约金性质，被上诉人再行主张5月20日起的逾期付款违约金，没有法律依据，本院不予支持。综上，上诉人上诉理由部分成立，一审判决认定事实有误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下：一、撤销福州市鼓楼区人民法院（2013）鼓民初字第2815号民事判决；二、上诉人福州无限视听音响器材有限公司应于本判决生效之日起十日内支付被上诉人福州融汇置业有限公司自2013年4月1日起至2013年5月19日期间的场地占用费10000元及2013年5月20日起至2013年6月19日期间的场地占用费10850元，以上合计20850元；三、上诉人福州无限视听音响器材有限公司应于本判决生效之日起十日内支付被上诉人福州融汇置业有限公司水电费857元；四、上诉人福州无限视听音响器材有限公司应于本判决生效之日起十日内支付被上诉人福州融汇置业有限公司逾期付款违约金（以6000元为基数，从2013年5月1日起计至本判决确定还款之日止；以4000元为基数，从2013年5月20日起计至本判决确定还款之日止；上述违约金均按银行同期贷款利率的四倍计付）；五、驳回被上诉人福州融汇置业有限公司一审其他诉讼请求。二审案件受理费1117元，由上诉人负担1000元，由被上诉人负担117元。一审案件受理费559元，由上诉人负担490元，被上诉人负担69元。本判决为终审判决。审 判 长  吴 华代理审判员  雷晓琴代理审判员  段若诗二〇一三年十二月十四日书 记 员  陈学辉（2013）榕民终字第4357号共11页