上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0110民初18613号原告：柴大玉，女，1970年8月6日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：范如苗，上海申如律师事务所律师。被告：刘健，男，1984年8月11日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：洪睿，上海众律律师事务所律师。原告柴大玉与被告刘健房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告柴大玉及委托诉讼代理人范如苗、被告刘健之委托诉讼代理人洪睿到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告柴大玉提出诉讼请求：1.确认原、被告之间的租赁关系于2020年8月23日解除；2.判令被告支付至2020年8月23日止的租金共计173,969元；3.判令被告支付2020年8月24日至2020年11月23日的占用使用费39,000元；4.判令被告支付租金逾期违约金144,750元；5.判令被告支付逾期注销营业执照的违约金，按照每月13,000元的标准自2020年11月23日至实际注销之日止。事实理由：2016年7月27日，原、被告达成租用上海市杨浦区营口路XXX号店铺协议，租期自2016年8月1日至2017年7月31日止，租金每月为12,000元，三个月一付，须提前15日支付，逾期超过一天支付50元违约金。到期后继续按原合同履行。2018年5月，被告在租赁地址注册上海答案茶餐饮管理有限公司，被告为独资股东。2019年年底双方约定从2020年1月开始每月租金涨至13,000元，到2020年7月底被告已经拖欠租金177,000元，并有多次逾期支付租金的违约情况。现被告未付租金，故提出如上诉请。被告刘健辩称，不同意原告诉请。刘健已于2020年4月23日将房屋钥匙还给了柴大玉，并且也在次日明确向柴大玉说了不做了，柴大玉也说好的。双方仅在2016年签订了为期一年的租赁合同，此后没有续签，刘健继续支付租金而柴大玉予以接受，故双方系不定期租赁关系，刘健可以随时解除租赁合同。刘健于2020年4月行使了解除权，已经解除了租赁关系，故不存在再次解除租赁关系的问题。因疫情关系，柴大玉的上家说可以免租，所以刘健一直在等待相关的消息，所以柴大玉说刘健拖欠租金，对此刘健不予认可。刘健在4月23日将钥匙还给了柴大玉，应视为完成了房屋交接，只是没有签订书面的交接单，钥匙交还的时候，刘健同时表示放弃房屋内的东西，而且房屋内的东西价值也不高，所以在此后不能再计算房屋使用费。虽然2016年合同中约定是三个月支付一次租金，但实际履行过程中，双方已经变更了租金支付方式，变为了一个月一次，故不存在原告说的租金逾期违约金的问题。营业执照已经在注销的过程中了，且关于营业执照的注销违约金并未约定，故不同意支付相应的违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。对本案事实，认定如下：租赁房屋门牌号码为营口路XXX号-2。上海市杨浦区营口路852、860、864号一层店铺系登记在上海益观投资中心名下，该中心将包括租赁房屋在内房屋整体出租给柴大玉，租期自2017年5月10日至2020年5月9日。嗣后，上海益观投资中心又将营口路XXX号房屋出租给上海市杨浦区湘皇饭店，租期自2020年5月1日至2023年4月30日止。上海市杨浦区湘皇饭店系个体工商户，经营者为柴大玉。审理中，上海市杨浦区湘皇饭店出具《授权书》：“授权柴大玉出租营口路XXX号房屋，并收取租金。”2016年7月27日，柴大玉与刘健签署《承包协议书》。审理中，双方均确认该协议虽名为承包协议，但实际为租赁合同。该协议约定如下：“经双方友好协商，本着平等、互惠互利和共同发展的原则，就甲方投资的店面承包达成如下协议：一、甲方投资的店面交给乙方全包式经营管理，甲方不干涉乙方的经营管理行为。二、乙方每三个月交给甲方36,000元承包费。押金两个月24,000元，15日前必须交齐三个月的费用。否则超过一天多付50元违约金。三、承包费、水、电、税收等经营性费用，由乙方全部支付。在经营中乙方所发生的债权债务等，由乙方自行承担。四、乙方在经营期间应合法经营，服从管理部门的管理。五、乙方承包限为一年，即2016年8月1日起至2017年7月31日止。乙在承包期间内，不得再向外承包或转让，一经发现，甲方有权终止合同。经营合同到期后，乙方可提前30日，向甲方书面提出继续承包，在同等条件下，乙方可优先续约。如国家征用或动迁，甲方不负责任何赔偿。六、甲、乙双方如在经营期间发生异议，可以友好协商或能过诉讼途径解决。本合同一式两份，甲、乙双方各执一份，本协议自签订之日起生效。”嗣后该协议约定的租期届满，柴大玉与刘健未续签租赁合同。刘健继续向柴大玉支付租金及水电费用，柴大玉予以接受。2018年5月4日，刘健在上海市杨浦区营口路XXX-XXX号房屋内注册了上海答案茶餐饮管理有限公司，该公司于2021年1月11日注销。租赁过程中，柴大玉与刘健主要聊天内容如下：2019年6月13日，柴大玉：“小刘，你这个月的水电费是3,855加这个月的房租费12,000加起来一共是15,833，麻烦你帮忙付一下”。2019年6月25日，刘健支付了5,833元；6月30日，支付了10,000元。2019年7月12日，柴大玉：“这个月的水电费是3,955块，加这个月的房租12,000块加起来一共是15,955”。2019年7月28日，刘健分两笔一共支付了15,955元。2019年8月27日，柴大玉：“这个月的水电费是2322，加这这个月的房租12,000，一共是14,322块钱”。2019年8月31日，刘健：“老板娘，今天先给你1万，还有的，过两天可以吗，暂时手头不方便”。柴大玉：“可以”。2019年9月14日，刘健支付了4,322元。2019年10月31日，柴大玉：“小刘你好，这个月水电费是，3,116还有这个月的房租12,000加起来一共是15,116麻烦你帮忙付一下”。11月8日，柴大玉：“刘健你好，上个月的房租水电费，你付了吗，我怎么还没收到呢”，刘健回复：“没付”。2019年11月15日，柴大玉：“小刘，这个的水电费是3,158，加上一个的水电费3,116，两个加起来一共是6,274，麻烦你付一下......还有请配合一下还有两个月的房租24,000块......”2019年11月21日，柴大玉：“刘健，你到这个月底，已经两个月没付房租了，你如果不做的话，正好把押金底完(抵完)，请你把两个月的水电费付一下。”2020年1月13日，柴大玉：“刘健这个月的水电费一共是4006块钱，还有这个月的房租费。”刘健：“这个月房租1,3000对吗”。审理中，原、被告均确认，至2019年12月31日止每月租金为12,000元，自2020年1月1日开始租金为每月13,000元。2020年4月23日，柴大玉：“......目前一共是五个月房租没付了。”刘健：“老板娘，我现在手头也不方面，前面的两个月我先写各欠条给你，但今年可能给你，你看能不能。”2020年4月24日，柴大玉：“小刘，昨天有人，把钥匙送到店里，放下就走了......”刘健：“老板娘，不做了，我让她抓紧时间把房租送过来。”柴大玉：“好的，那就把东西拿走，到时水电费，付清，还有你之前欠的房租，你打算怎么说。”2020年4月27日，柴大玉：“刘健，房租什么时候付，这个店你到底怎么处理，这样关着，总不是个事，事情总是要解决的。拖一天是一天的钱呀，你要抓紧”。2020年4月30日，柴大玉：“小刘，你抓紧把事情跟我了结了，我才能往外招租。”2020年4月27日后，刘健未予回复。另查，审理中柴大玉表示2017年2月及3月的租金及2019年12月1日之后的租金未支付。关于2017年2月及3月的租金催讨，柴大玉表示无证据证明。再查，2020年11月19日，本院至涉案房屋内查看，房屋内尚有刘健的食品、料理台、包装机、电冰箱、家具等物品。同日，柴大玉表示同意收回房屋并自行将房屋内物品处理。同月23日，刘健明确表示放弃租赁房屋内的物品并同意柴大玉自行收回房屋。审理中，柴大玉及刘健均确认，房屋钥匙于2020年4月23日送回租赁房屋。柴大玉知晓钥匙已送回，但柴大玉称因房屋尚存刘健物品，故一直将房屋空置。本院认为，租赁期届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期租赁。柴大玉与刘健所签租赁合同至2017年7月31日止，此后双方未签订租赁合同而刘健继续支付租金，柴大玉未提异议，双方形成了不定期租赁关系，当事人可随时提出解除。刘健于2020年4月24日向柴大玉表示不再租赁，柴大玉收到该通知时双方租赁关系解除。关于柴大玉主张欠付的2017年2月、3月以及2019年12月开始的租金，本院认为，自2017年2月、3月直至2020年7月柴大玉提出本次诉讼，已超过3年，期间柴大玉未提出过催讨，刘健称超过诉讼时效的抗辩，本院予以采纳。其余的2019年12月开始的租金尚未支付，刘健理应支付。租赁关系解除后，刘健应及时将房屋内物品清理并将房屋返还给柴大玉，虽刘健将房屋钥匙返还给了柴大玉，但在柴大玉多次催促下刘健仍将大量物品留置于房屋内，导致房屋无法再次出租与利用。故相应房屋空置期间的费用，应由刘健承担。在本案审理中，刘健于2020年11月23日表示放弃房屋内物品，柴大玉同时确认自行处理房屋内物品，本院确认2020年11月23日系返还房屋之日。2020年4月25日至2020年11月23日期间的占用使用费，除参考原租金标准外，考虑到刘健并未在该房屋内实际经营，而柴大玉在已经获得房屋钥匙的情况下未采取积极措施防止损失扩大，双方对房屋空置均存在一定的责任，故酌定占用使用费按每月10,000元计算。根据查明的事实可知，柴大玉与刘健租金系月结，每月由柴大玉提出支付要求后刘健根据其要求支付，双方长期按该支付方式履行，且在诉讼前并无争议，故应认定为双方已改变了原租赁合同中“三个月一付，提前15天”的租金支付方式。故柴大玉主张按原合同约定的租金支付方式计算逾期支付租金的违约金，本院难以支持。根据查明的事实，刘健在租赁房屋注册了公司，该公司登记信息应在租赁关系解除后及时变更或注销，而刘健于2020年4月提出退租直至2021年1月11日才注销，已远超合理期间，虽合同中对逾期注销企业信息的后果未予约定，但刘健怠于注销的行为确实存在过错，亦有违诚信。柴大玉要求刘健支付逾期注销企业信息的费用，可予支持，但具体数额应根据实际注销的时间以及占用使用费计算截至的时间予以确定。如前所述，刘健应按10,000元的标准支付占用使用费至2020年11月23日，而11月23日距企业信息注销之日有一月余，故本院酌情确定刘健应向柴大玉支付逾期注销企业信息补偿款10,000元。另，原、被告双方在微信中已确认将押金24,000元用于抵扣2019年10月及11月的租金，故本案中押金不再退还。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、原告柴大玉与被告刘健关于上海市杨浦区营口路XXX号-2的房屋租赁关系于2020年4月24日解除；二、被告刘健应于本判决生效之日起十日内向原告柴大玉支付自2019年12月1日至2020年4月24日止的租金61,400元；三、被告刘健应于本判决生效之日起十日内向原告柴大玉支付自2020年4月25日至2020年11月23日止的房屋占用使用费69,667元；四、被告刘健应于本判决生效之日起十日内向原告柴大玉支付逾期注销企业信息补偿款10,000元；五、原告柴大玉其余诉讼请求，不予支持。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计4,650元，由原告柴大玉负担1,776元，由被告刘健负担2,874元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 孙 幸 冬二〇二一年二月二十六日法官助理 周 靖 雯书 记 员 季宇张艳丽附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条......民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。......二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。