福建省漳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）闽06民终199号上诉人（原审原告）:江明龙，男，1976年2月28日出生，汉族，农民，住福建省南靖县。上诉人（原审原告）：肖爱华，女，1975年10月16日出生，汉族，农民，住福建省南靖县。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：王振华，福建宣法律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:南靖县璟昇房地产开发有限公司，住所地福建省南靖县山城镇湖滨名城8幢504室。统一社会信用代码：913506270774413816。法定代表人：杨文杰，经理。委托诉讼代理人：池颀，女，系公司员工。委托诉讼代理人：徐金文，男，系公司员工。上诉人江明龙、肖爱华因与被上诉人南靖县璟昇房地产开发有限公司（以下简称璟昇公司）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省南靖县人民法院（2019）闽0627民初2830号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行审理。上诉人江明龙、肖爱华及其委托诉讼代理人王振华、被上诉人璟昇公司的委托诉讼代理人池颀、徐金文到庭参加诉讼，本案现已审理终结。江明龙、肖爱华上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、上诉人不存在违约，1、上诉人多次要求支付剩余首付款及办理按揭手续，被上诉人以楼盘抵押在银行、公司正在重组等为由未予办理，事实上是被上诉人违约在先。2、业主向有关部门反映延迟交房等信访事项，可证实不能交首付款及办理按揭手续是被上诉人的原因造成。3、《商品房买卖合同》没有约定当天支付首付款，未约定款项具体的支付时间。4、上诉人与被上诉人的录音材料可证实被上诉人单方违约。二、根据有关法律规定，被上诉人“一房二卖”，应承担违约责任。璟昇公司辩称,上诉人所述问题没有事实及法律依据，请求驳回上诉，首先被上诉人与上诉人签订认购协议，在正式签订合同时，未在合同签订之日支付首期款，随后进行合同注销，因此上诉人违约在先，被上诉人有权解除，没收定金。上诉人所主张的合同成立，其中公司盖章并非我司备案用章，我司正在对相关人员伪造及使用进行调查。我司于2018年12月即发解除通知，解除关于该商品房签订及认购的意思表示，足以达到我司不再与上诉人就该商品房买卖事宜承担继续履行的义务，因此我司与上诉人的认购协议及所谓商品房买卖协议均予以解除，我司不应承担相应责任，上诉人所主张相关其他涉诉问题及信访问题均不构成认定我司在本案中承担违约责任的事实依据，从我司后续正常完成建设及交付均可以看出我司系合法合规进行公司运营，完全按照法律约定履行相关合同，上诉人在2014年签订认购协议，均未按约定履行签订及支付相关款项的义务，其已构成违约，我司愿意退回其相关款项，不承担相关款项的占用损失及责任。江明龙、肖爱华向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令解除江明龙、肖爱华与璟昇公司于2016年8月24日签订的合同编号1420010016080820509231的《商品房买卖合同》；2.请求判令璟昇公司返还江明龙、肖爱华已付购房款55000元及利息，利息从2016年8月24日起至璟昇公司实际支付款项止按中国人民银行同期同类的贷款利率计算；3.请求判令璟昇公司赔偿江明龙、肖爱华房屋差价损失127529元；4.请求璟昇公司承担已付购房款55000元的赔偿责任，以上共计237529元；5.本案的诉讼费由璟昇公司负担。一审法院认定事实如下：2014年12月14日，江明龙（乙方）与璟昇公司（甲方）签订《璟昇花园认购协议书》，约定:江明龙向璟昇公司认购位于南靖县××村××花园××期××号楼××梯××单元，建筑面积99.22平方米，单价5840元每平方米，总价款579444元。乙方在签订本协议的同时应向甲方支付50000元作为认购前述房产的定金，乙方须于2014年12月21日前付清全部楼价款，并到甲方指定的地点签订《商品房买卖合同》及其附件。江明龙于2014年10月12日向璟昇公司交款5000元，于2014年12月15日向璟昇公司交款50000元。2016年8月24日，江明龙、肖爱华与璟昇公司签订合同编号1420010016080820509231《商品房买卖合同》，合同约定，江明龙、肖爱华向璟昇公司购买位于南靖县××村××花园××＃楼××号房，建筑面积为99.22平方米，商品房单价为每平方米3840元，总金额381050元整。付款方式为：已交首付款121050元，余款260000元由江明龙、肖爱华向银行贷款支付。合同第七条买受人逾期付款的违约责任约定：“买受人如未按本合同约定的时间付款，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分另处理（不作累加）。（1）逾期不超过15日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过15日后，买受人在出卖人书面催告7日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的15%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之八（该比率应不小于第（1）项中比率）的违约金”。江明龙、肖爱华未实际交清首付款，璟昇公司也未将讼争案件进行登记备案。2019年10月12日，南靖县不动产登记中心出具的《房屋权属信息查询结果证明》显示：“南靖县××村××花园××＃楼××号的房屋销售情况：2016.8.24江明龙、肖爱华商品房合同签订；2016.9.12江明龙、肖爱华商品房合同注销；2019.5.05阮剑宁、薛燕霞商品房合同签订；2019.5.09阮剑宁、薛燕霞商品房合同备案”。2018年8月12日，璟昇公司向江明龙发出《解除通知函》，内容：“鉴于您于2014年12月14日与本公司签订了编号0000078的《璟昇花园认购协议书》（以下简称‘认购书’），认购了本公司开发的位于福建省漳州市南靖县××村××花园××＃楼××号××商品房（以下简称‘该房屋’），按照认购书的约定，您于2014年12月21日前支付首期商品房价款Ｘ元，并及时与本公司签订《商品房买卖合同》及相关文件。但截至目前您仍未向查公司支付首期购房款，未与本公司签订《商品房买卖合同》及其相关文件。……本公司郑重通知如下：于本函发出之日，贵我双方签署的该房屋的认购书予以解除，本公司有权将该房屋另售他人。请您在收到本通知函之日起10日内携带认购书、收据等所有购房相关材料前往本公司现场办理您已支付的定金款项的退款手续……”。2019年1月31日，璟昇公司与阮剑宁、薛燕霞签订《商品房买卖合同（预售）》，讼争房屋作价508534元卖给阮剑宁、薛燕霞二人。2019年4月24日，江明龙、肖爱华向法院起诉璟昇公司，请求判令璟昇公司继续履行双方签订的合同编号14200100160808200509231的《商品房买卖合同》，办理商品房预售合同登记备案手续及房屋产权过户手续。在案件审理过程中，一审法院依法委托福建正泰司法鉴定中心对编号MF-2007-01《商品房买卖合同（2007版）》第1页中加盖“南靖县璟昇房地产开发有限公司”公章与申请日期2013年09月13日《漳州市标准公章刻制申请登记表》中公章是否一致进行鉴定。鉴定意见：“检材编号MF-2007-01《商品房买卖合同（2007版）》中的“南靖县璟昇房地产开发有限公司”印文与样本申请日期2013年09月13日《漳州市标准公章刻制申请登记表》中“南靖县璟昇房地产开发有限公司”印文不是同一枚印章的印文”。2019年10月18日，江明龙、肖爱华向法院申请撤回对璟昇公司的起诉，一审法院于2019年10月21日作出（2019）闽0627民初1166号民事裁定书，裁定准予江明龙、肖爱华撤回起诉。2017年4月15日，南靖璟昇靖府业主向相关部门反映璟昇公司延迟交房的信访事项，南靖县信访局、南靖县城乡规划建设局、福建省住房和城乡建设厅、南靖县住房保障和房地产管理局分别作出答复。一审法院认为，江明龙、肖爱华与璟昇公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示,其内容不违反法律强制性规定,合法有效。鉴于讼争房屋已另行出售给阮剑宁、薛燕霞,江明龙、肖爱华请求解除双方签订的合同编号1420010016080820509231的《商品房买卖合同》的诉讼请求,本院予以支持。根据江明龙、肖爱华与璟昇公司签订的《商品房买卖合同》约定，江明龙、肖爱华应于签订合同当天即2016年8月24日交清首付款，另合同第七条约定：“买受人逾期付款的违约责任，买受人如未按本合同约定的时间付款，按下列第1种方式处理：……（2）逾期超过15日后，买受人在出卖人书面催告7日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的15%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之八（该比率应不小于第（1）项中比率）的违约金。因江明龙、肖爱华未能在合同约定的期限内支付房款，违约在先，根据《商品房买卖合同》约定，璟昇公司有权解除合同；而璟昇公司未能向法庭举证证明其向江明龙、肖爱华通知解除合同，可以认定双方均有履行合同不符合约定的情形,导致合同无法继续履行并引发本案诉讼。江明龙、肖爱华对未交清首付的解释是璟昇公司因楼盘烂尾，未办理预售许可证，要求江明龙、肖爱华先签订合同再交首付，但江明龙、肖爱华对该主张无法提交证据证实，故对该主张不予支持。双方签订的《商品房买卖合同》解除后,璟昇公司应将已收取江明龙、肖爱华的购房款予以返还,故江明龙、肖爱华请求璟昇公司返还已付购房款55000元及支付从2016年8月24日起至实际支付款项止的利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算）的诉求合理予以支持。又因自2019年8月20日中国人民银行贷款基准利率这一标准已取消，故确定利息自2016年8月24日起至2019年8月19日止按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算利息；2019年8月20日起至款项偿还之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定了一方违约后,守约方可以主张的违约损失范围,包括合同履行后可以获得的利益，江明龙、肖爱华未及时付清房款，违约在先，故其无权要求璟昇公司支付购房差价127539元及承担已付购房款55000元的赔偿责任，对江明龙、肖爱华上述请求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百一十三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、解除江明龙、肖爱华与璟昇公司签订的合同编号1420010016080820509231的《商品房买卖合同》。二、璟昇公司应在判决生效后十日内返还江明龙、肖爱华购房款55000元及利息（利息自2016年8月24日至2019年8月19日止按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算；2019年8月20日起至款项偿还之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、驳回江明龙、肖爱华其他诉讼请求。一审案件受理费7015元，由江明龙、肖爱华负担3361元，璟昇公司负担3654元。二审诉讼中，江明龙、肖爱华提交五组证据：1、批示件办理情况的复函一份，证明上诉人不能交付款项是被上诉人不能施工，楼盘烂尾造成的。2、南靖县人民法院判决书及漳州中级人民法院判决书若干份，证明烂尾的事实。3、福建省高级人民法院民事判决书一份，证明房子已经被抵押，房子包括账号都已经被查封，不能交付款项是被上诉人造成的。4、漳州市中级人民法院判决书一份，证明上诉人不能交付款项是工程未施工、烂尾造成的。5、南靖县人民法院判决书一份，证明上诉人不能交付款项是工程未施工、烂尾造成的。璟昇公司质证认为，上诉人提交的所谓新证据并不符合相关法律对于新证据的要求，相关判决书中涉及指向楼盘烂尾事实主张并未属实，项目及楼盘并未破产，且上诉人所主张系楼盘烂尾及账号被查封并未有相关证据证明。并不会影响其支付资金，也不能阻断其支付款项。上诉人在所主张的问题发生之前，其已有违约行为存在。本院认为，江明龙、肖爱华提交的生效判决书，其内容并未作出案涉工程因未施工、烂尾而造成业主不能交付款项的事实认定，江明龙、肖爱华主张其不能交付款项是因为该原因,不能成立。对原审判决查明的事实，除原审认定2018年8月12日璟昇公司向江明龙发出《解除通知函》缺乏依据之外，其他方面的事实与二审查明的事实一致。本院认为，江明龙、肖爱华与璟昇公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示,内容不违反法律强制性规定,合法有效。该合同约定，江明龙、肖爱华向璟昇公司购买房屋，付款方式为：已交首付款121050元，余款260000元由江明龙、肖爱华向银行贷款支付。但江明龙、肖爱华除在签订合同之前已交款55000元之外，在签订合同时及之后并未向璟昇公司交纳任何购房款，也无提供证据证明其按约向银行申请贷款，因此,江明龙、肖爱华的行为与合同约定严重不符，违约在先，江明龙、肖爱华主张其不能交付款项是因为案涉工程不能施工、楼盘烂尾造成，但其提供的证据无法证实该事实，该主张不能成立。璟昇公司在未向江明龙、肖爱华通知解除合同的情况下，将讼争房屋另售他人，也存在违约，因此，本案双方当事人均存在先后违约，应各负违约责任。江明龙、肖爱华未能及时付清房款，已构成先行违约，其要求璟昇公司承担违约责任,向其支付购房差价127539元及承担购房款55000元的赔偿责任，缺乏事实和法律依据，不能成立。综上所述，江明龙、肖爱华的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3951元，由江明龙、肖爱华负担。本判决为终审判决。审 判 长 廖书茵审 判 员 陈春生审 判 员 陈天明二〇二一年二月二十二日法官助理 徐明水书 记 员 邹晓倩