福建省安溪县人民法院民 事 判 决 书(2021)闽0524民初251号原告：泉州正邦物业管理有限公司，住所地：安溪县凤城镇吾都村闽商投资区。统一社会信用代码：913505245875489551。法定代表人：林向荣，任公司总经理。委托诉讼代理人：张艺婷，福建安荣律师事务所律师。被告：傅乞来，男，1992年11月25日出生，汉族，住福建省安溪县。泉州正邦物业管理有限公司（下称泉州正邦物业公司）与被告傅乞来物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告泉州正邦物业公司的委托诉讼代理人张艺婷、被告傅乞来均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。泉州正邦物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令傅乞来立即支付给泉州正邦物业公司截止2020年12月31日的物业费2919元、生活垃圾处理费156元、公摊水电费154元，合计为3229元，并支付逾期付款违约金(逾期付款违约金自2020年10月16日起按月0.5%计算至实际付清款项之日止)；2.判决由傅乞来承担泉州正邦物业公司因本案诉讼支付的律师费1000元；3.本案的诉讼费、公告费由傅乞来承担。事实和理由：安溪兆阳房地产开发有限公司是安溪县世邦•清水湾的开发商。2012年12月7日和2017年11月20日，泉州正邦物业公司与安溪兆阳房地产开发有限公司签订《世邦•清水湾(一期)前期物业服务合同》，合同约定由泉州正邦物业公司对世邦•清水湾(一期)房地产项目进行前期物业管理，双方对委托管理事项及收费标准等进行了约定。合同约定：高层住宅物业费为1.2元/月/m²；物业共用部位及共用设施设备用水用电费用由相关业主按照建筑面积分摊；生活垃圾处理费6元/月/户。合同约定业主每季度首月15日前向泉州正邦物业公司交纳本季度的各项应缴费用，未能按时足额支付物业服务费的，应当按照逾期金额日千分之三标准向乙方支付违约金。乙方向法院起诉的，因此产生的诉讼费、律师代理费、公告费等费用和损失由甲方或业主承担。《业主临时管理规约》也约定，泉州正邦物业公司因业主违约提起诉讼的，有权向业主或物业使用人追索因业主或物业使用人违约行为导致的损失及一切费用(包括但不限于诉讼费、律师费)。傅乞来系安溪县世邦•清水湾(一期)7幢402号房产的业主，该房屋建筑面积为90.08m²。傅乞来于2013年4月12日与安溪兆阳房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，并于2015年6月30日向开发商接受该房屋。依据合同约定，傅乞来应缴交物业费108.1元/月；生活垃圾处理费6元/月/户和公摊水电费。傅乞来入住后，初期尚能按期缴交物业费等各项费用，但后期却违约未能按期缴交，截止2020年12月31日，尚欠物业费2919元(2018年9月1日起至2020年12月31日止，该款应在2020年10月15日前缴交)、生活垃圾处理费156元(自2018年11月1日起至2020年12月31日止)和水电公摊费用156元(截止到10月份)，合计傅乞来累计拖欠泉州正邦物业公司物业费、生活垃圾处理费、公摊水电费为3229元。傅乞来作为安溪县世邦•清水湾(一期)7幢402号房业主和物业使用人，享受了泉州正邦物业公司提供的物业管理服务，却没有按时向泉州正邦物业公司交纳物业服务费等相关费用，没有履行物业使用人应尽的义务，显然已构成违约，依法应承担违约责任。该欠款经泉州正邦物业公司多次催讨，傅乞来至今未能支付。泉州正邦物业公司因本案诉讼支付律师费1,000元。为此，请求判决支持泉州正邦物业公司的诉讼请求。傅乞来辩称，物业管理不周到、不到位，对业主反映的问题不作为，服务态度差，由法院依法处理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证。本案双方当事人的争议焦点为：傅乞来拒交物业费等相关费用的理由能否成立？泉州正邦物业公司认为，傅乞来作为安溪县世邦•清水湾(一期)7幢402号房业主，应当按照约定向泉州正邦物业公司缴纳物业费、公摊水电费等相关费用，其拒交物业费等相关费用的理由不能成立。并在本院指定的举证期限内提供以下证据：1.泉州正邦物业公司营业执照复印件，证明泉州正邦物业公司诉讼主体资格和基本情况；2.傅乞来身份证复印件，证明傅乞来的诉讼主体资格和基本情况；3.《世邦•清水湾(一期)前期物业服务合同》复印件、《临时管理规约》、《物业备案证明》复印件，证明泉州正邦物业公司系安溪县世邦•清水湾(一期)项目的物业管理公司及合同约定内容等事实；4.商品房买卖合同登记备案表、《房屋交接单》、《业主签收文件目录》复印件，证明傅乞来系安溪县世邦•清水湾(一期)7幢402号房业主，并于2015年6月30日向开发商接受该房屋等事实；5.《收费通知单》、《催缴通知书》、快递单回执复印件，证明泉州正邦物业公司向傅乞来催收物业费的事实；6.公摊水电费明细、垃圾处理费收费标准、清运费发票复印件，证明泉州正邦物业公司收取公摊水电费、垃圾处理费的依据和标准；7.欠费明细复印件，证明傅乞来所欠物业费等费用共计3229元的明细；8.委托代理合同、律师代理费发票复印件，证明泉州正邦物业公司因本案诉讼支付律师代理费1,000元的事实。傅乞来质证认为，证据没有意见，对物业的管理有意见，物业管理不周到、不到位。本院认为，泉州正邦物业公司提交的证据1、2、3、4、5、6、7，可以证明傅乞来所欠物业费共计3229元的明细，证据来源合法，与本案具有关联性，本院依法予以采信；证据8，可以证明泉州正邦物业公司因本案支付律师服务费1,000元的事实，本院依法予以采信。傅乞来反映泉州正邦物业公司物业服务管理的情况及小区存在的问题，但不能作为傅乞来拒绝缴交物业服务费、公摊水电费等的理由。本院经审理认定事实如下：安溪兆阳房地产开发有限公司是安溪县世邦•清水湾的开发商。2012年12月7日和2017年11月20日，泉州正邦物业公司与安溪兆阳房地产开发有限公司签订《世邦•清水湾(一期)前期物业服务合同》，合同约定由泉州正邦物业公司对世邦•清水湾(一期)房地产项目进行前期物业管理，双方对委托管理事项及收费标准等进行了约定。合同约定：高层住宅物业费为1.2元/月/m²；物业共用部位及共用设施设备用水用电费用由相关业主按照建筑面积分摊；生活垃圾处理费6元/月/户。合同约定业主每季度首月15日前向泉州正邦物业公司交纳本季度的各项应缴费用，未能按时足额支付物业服务费的，应当按照逾期金额日千分之三标准向乙方支付违约金。乙方向法院起诉的，因此产生的诉讼费、律师代理费、公告费等费用和损失由甲方或业主承担。《业主临时管理规约》也约定，泉州正邦物业公司因业主违约提起诉讼的，有权向业主或物业使用人追索因业主或物业使用人违约行为导致的损失及一切费用(包括但不限于诉讼费、律师费)。傅乞来系安溪县世邦•清水湾(一期)7幢402号房产的业主，该房屋建筑面积为90.08m²。傅乞来于2013年4月12日与安溪兆阳房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，并于2015年6月30日向开发商接受该房屋。依据合同约定，傅乞来应缴交物业费108.1元/月；生活垃圾处理费6元/月/户和公摊水电费。傅乞来入住后，初期尚能按期缴交物业费等各项费用，但后期却违约未能按期缴交，截止2020年12月31日，尚欠物业费2919元(2018年9月1日起至2020年12月31日止，该款应在2020年10月15日前缴交)、生活垃圾处理费156元(自2018年11月1日起至2020年12月31日止)和水电公摊费用156元(截止到10月份)，合计傅乞来累计拖欠泉州正邦物业公司物业费、生活垃圾处理费、公摊水电费为3229元。该欠款经泉州正邦物业公司多次催讨，傅乞来至今未能支付，致泉州正邦物业公司于2021年1月7日诉至本院，并因本案诉讼支付律师费1,000元。本院认为，安溪兆阳房地产开发有限公司是安溪县“世邦•清水湾”的开发商。泉州正邦物业公司与安溪兆阳房地产开发有限公司签订《世邦•清水湾(一期)前期物业服务合同》，系双方的真实表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。泉州正邦物业公司接受安溪兆阳房地产开发有限公司的委托对世邦•清水湾（一期）项目进行前期物业管理，履行了服务合同约定的管理和维护的主要义务。傅乞来作为该物业使用人未能依照服务合同的约定交纳物业相关费用构成违约，应承担支付给泉州正邦物业公司拖欠的物业费2919元、生活垃圾处理费156元、公摊水电费154元，合计为3229元，并支付逾期付款违约金的民事责任（自2020年10月16日起至实际付清款项之日止），但在违约金的计算上，泉州正邦物业公司要求傅乞来支付逾期付款违约金自2020年10月16日起按月0.5%计算，符合法律规定，应予支持。即使正邦物业公司在物业管理服务过程中存在瑕疵，傅乞来作为业主以拒付物业管理费对抗物业服务瑕疵的行为既无合法依据，也非明智之举，傅乞来应当依照合同约定支付缴纳物业管理费及公摊水电费。当然，泉州正邦物业公司也应虚心听取傅乞来等业主的意见，对在物业服务中存在的问题及时改进，提高物业服务水平，避免双方产生矛盾或纠纷，共同营造和谐小区。综上所述，泉州正邦物业公司的诉讼请求，合法的部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条，《最高人民法院关于的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、傅乞来应于本判决生效之日起十日内支付给泉州正邦物业管理有限公司物业服务费2919元、生活垃圾处理费156元、公摊水电费154元，合计为3229元，并支付逾期付款违约金（逾期付款违约金自2020年10月16日起按年利率6%计算至实际付清款项之日止）；二、傅乞来应于本判决生效之日起十日内支付给泉州正邦物业管理有限公司律师服务费1,000元；三、驳回泉州正邦物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由傅乞来负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  杨岩成二〇二一年二月二十六日书记员  陈榕榕