成都市龙泉驿区人民法院民 事 判 决 书（2013）龙泉民初字第1237号原告：李达。委托代理人：罗洪举，四川宏坤律师事务所律师。委托代理人：姚楠彬，四川蜀西律师事务所律师。被告：四川博朗实业发展有限责任公司。住所地：四川省成都市龙泉驿区龙泉街道龙平路102号亚热带商城4层。法定代表人：曾传忠。委托代理人：刁红，四川央济华律师事务所律师。委托代理人：张烨炜，北京市竞天公诚（成都）律师事务所律师。原告李达与被告四川博朗实业发展有限责任公司（以下简称博朗公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2013年5月6日受理后，依法由审判员黄承军适用简易程序公开开庭进行审理。原告李达及其委托代理人罗洪举、姚楠彬，被告博朗公司的委托代理人刁红、张烨炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李达诉称：2006年2月24日，原告与博朗公司签订《预定申请书》。在《预定申请书》中约定：原告预定博朗公司开发的京龙嘉苑4幢2单元3楼1号住宅（面积113.55平方米），并支付定金1万元。该《预定申请书》属于商品房买卖合同的预约合同，该预约合同系原告和博朗公司的真实意思表示，对当事人均具有约束力，原告和博朗公司有义务继续磋商将预约推进到本约（商品房买卖合同）。但博朗公司于2012年12月16日在没有通知及征求原告同意的情况下，将前述房屋卖给第三人樊洪材、吴蚊先，并在房地产管理部门将商品房买卖合同备案，导致原告丧失通过订立本约取得该房屋的可能。请求法院判令：1.被告退还原告定金2万元；2.被告赔偿原告损失398663元。被告博朗公司辩称：1.博朗公司2006年拟开发的京龙嘉苑项目，因土地历史遗留问题及规划变更原因，不能再继续开发，《预定申请书》约定的合同目的已不能实现，博朗公司已经多次通知李达办理解除及退款手续；2.《预定申请书》属于预约定金合同性质，该合同解除，法律仅要求解除方按定金罚则承担法律责任；3.李达要求博朗公司承担赔偿损失（房屋差价）的缔约过失责任，缺乏法律依据。经审理查明：2006年2月24日，李达与博朗公司签订《预定申请书》，在《预定申请书》中双方约定：李达预定博朗公司开发的“京龙嘉苑”4幢2单元3楼1号住房1套，房屋面积为113.55平方米，房屋单价为2008元／平方米，房屋总价为228008元；李达已知晓“京龙嘉苑”尚未取得商品房预售许可证；李达自愿交1万元作为申请购房的预定金，该预定金在选购“京龙嘉苑”的住宅单位并签定购房合同后将自动转为购房款；若博朗公司在规定时间内未收到李达答复或届时李达决定不再购买该单位，博朗公司可不退还购房预定金。同日，李达向博朗公司交付定金1万元。京龙嘉苑项目曾暂停开发，后又恢复。博朗公司于2011年5月19日，取得“京龙嘉苑”（1#、4#、5#楼）的建设工程规划许可证。2011年12月31日，博朗公司取得“京龙嘉苑”1、5栋楼的商品房预售许可证。2012年2月28日，博朗公司取得“京龙嘉苑”4栋楼的商品房预售许可证。2012年4月26日，博朗公司以公证邮寄方式向原告发出《解除商品房预定书（房号确认单）的再次通知》，以因博朗公司原拟开发的“京龙嘉苑”二期项目的土地存在历史遗留问题，被停止报建不能再继续开发，预定申请书约定的目的已不能实现为由通知李达解除商品房预定书。李达收到博朗公司发出的《解除商品房预定书（房号确认单）的再次通知》。博朗公司于2012年7月2日起诉至本院，请求确认所签订的预定申请书已解除。因博朗公司的诉请无事实、法律依据，本院驳回博朗公司全部诉讼请求。博朗公司不服判决，上诉至成都市中级人民法院，成都市中级人民法院于2013年1月18日判决驳回博朗公司上诉，维持原判。另查明，博朗公司将京龙嘉苑4幢2单元3层6号房屋以626671元的价格出售给樊洪村、吴蚊先，并将该商品房买卖合同于2012年12月26日在成都市龙泉驿区房管局备案。上述事实，除有当事人的相关陈述外，有《预定申请书》、《解除商品房预定书（房号确认单）的再次通知》、《建设工程规划许可证》、《商品房预售许可证》、（2012）龙泉民初字第1836号民事判决书、（2013）成民终字第538号民事判决书等证据在案为证，本院予以确认。本院认为：李达与博朗公司对双方签订的《预定申请书》的法律性质系预约合同、该预约合同事实上无法继续履行、博朗公司应按定金罚则双倍返还定金等并无实质争议。当事人双方主要争议集中于：一、预约合同的定金责任与违约损害赔偿责任能否并存；二、预约合同的违约损害赔偿范围。关于争点一。博朗公司认为，依《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理”，博朗公司与李达不能订立本约，博朗公司的法律责任仅是双倍返还定金。本院认为，通过对《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的文义解读，无法得出预约合同中当事人不能同时主张定金责任与违约损害赔偿责任的结论。李达与博朗公司在《预定申请书》中约定的定金，法律性质系立约定金，主要系担保李达与博朗公司在符合约定的情况下履行签订本约的义务。当事人因本约未订立所产生的损失超过立约定金返还金额时，单一定金责任不能对非违约方起到有效救济作用，排除其违约损害赔偿请求权，欠缺正当性。另，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，“一方不订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，法院应予支持”。该条司法解释，明确了预约的合同责任包括违约损害赔偿，因此，对博朗公司仅承担双部返还定金的主张，本院不予支持。关于争点二。李达诉请赔偿金额为398663元，系房屋实售价格减去房屋预售价格（《预定申请书》）后乘以预售面积（《预定申请书》）所得，该计算显示李达主张的违约损害赔偿范围系“本约”（商品房买卖合同）的“履行利益”。本院认为，预约与本约的区别关键在于合同义务的差异，预约的合同义务主要为订立本约，而本约的合同义务为按照本约履行。合同义务的差异决定预约与本约的违约损害赔偿范围不同。本约尚未订立，当事人依预约合同主张本约未履行的利益损失，不应得到支持。参酌本案当事人在预约合同（预定申请书）中的义务及民事赔偿的“填平”原则，本院认为博朗公司所承担的违约损害赔偿范围，应为信赖利益。该信赖利益的损失至少应包括当事人为订立合同和考察合同订立所支付的各项费用、已付款项的利息等损失。鉴于上述损失的客观存在及举证困难，本院依据诚实信用原则酌定博朗公司向李达赔偿3万元违约损失。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告四川博朗实业发展有限责任公司于本判决生效后三日内向原告李达双倍返还定金共计2万元；二、被告四川博朗实业发展有限责任公司于本判决生效后三日内向原告李达赔偿违约损失3万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3790元，由被告四川博朗实业发展有限责任公司负担2000元，原告李达负担1790元（案件受理费已由原告预交，被告在履行判决确定的给付义务时，将负担部分一并支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  黄承军二〇一三年八月二十三日书记员  何章科