广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤08民终4460号上诉人（原审被告）：湛江市鸿天房地产开发有限公司，住所地：湛江市坡头区坡头镇皇都商住小区皇都北一路2号、4号。法定代表人：庞真尧。委托诉讼代理人：冼观昌。被上诉人（原审原告）：钟亚勇。被上诉人（原审原告）：陈田子。两被上诉人共同委托诉讼代理人：莫奕钦，广东法博律师事务所律师。上诉人湛江市鸿天房地产开发有限公司（以下简称“鸿天公司”）因与被上诉人钟亚勇、陈田子商品房预售合同纠纷一案，不服广东省湛江市坡头区人民法院（2020）粤0804民初636号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人鸿天公司的法定代表人庞真尧及委托诉讼代理人冼观昌，被上诉人钟亚勇、陈田子的委托诉讼代理人莫奕钦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鸿天公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回钟亚勇和陈田子的诉讼请求；二、判决本案一、二审案件受理费由钟亚勇和陈田子负担。事实与理由：一、涉案房屋于2018年10月29日取得《竣工验收备案表》，逾期交房违约金至多计至2018年10月28日止。2018年10月29日，鸿天公司就涉案的商品房取得《竣工验收备案表》，具备了交付的条件。鸿天公司在一审时已经提供相关证据，但一审法院却无视该证据，是错误的。二、《收楼通知书》已经邮寄送达给钟亚勇和陈田子，鸿天公司尽到了通知的义务。2018年10月30日，鸿天公司已经向钟亚勇和陈田子邮寄送达了《收楼通知书》。钟亚勇和陈田子收到通知书后，应及时办理收楼手续，逾期视为已经收房。2018年11月份，钟亚勇和陈田子入住了涉案的房屋，明显交房义务已经履行完毕。根据鸿天公司提交的物业管理费收据显示，钟亚勇和陈田子于2018年11月5日正式入住，明显交房的行为已经结束。四、鸿天公司没有违反《商品房买卖合同》第九、十一、十二条的合同规定，涉案工程项目未能按期验收，是政府消防职能部门审核不当造成，鸿天公司不应承担2018年3月5日之后违约责任。鸿天公司已在《商品房买卖合同》第十一条约定的交房时间之前将涉案房屋消防工程竣工资料申报到湛江市消防局业务窗口交件验收，全部建筑工程也已完成竣工并通过有关单位竣工验收办理竣工验收手续，通过竣工验收合格后该项目即可交付业主使用，业主已查验房屋验收确认。关于工程竣工验收备案延迟的问题，是由于鸿天公司在申报消防工程验收资料时，湛江市消防局业务窗口要求消防设计审核范围外提供防火玻璃供货证明，检验报告、认证证书、合格证，并需要上传到消防网，鸿天公司也已按补送材料通知书已补齐应补的材料。鸿天公司在该项目报建时消防设计审核意见书没有要求安装防火玻璃窗，该报建审核图纸在湛江市消防局报建图纸审核科可查证实。湛江市消防局在审核设计图纸范围外要求鸿天公司提供防火玻璃资料，因该问题导致无法消防验收，影响鸿天公司延迟申领工程竣工验收备案证明。就该问题经消防公司负责人和鸿天公司负责人找到湛江市消防局论理说明，经鸿天公司多次找湛江市消防局，该局才承认是其不当审核设计图纸出现问题才将鸿天公司及其他公司的消防验收问题打报告请示广州消防总局要求放开消防系统网给各公司交件，消防系统网放开后各公司才能交件。交件后湛江市消防局才安排验收。因此，鸿天公司延迟申领工程验收备案正是因湛江市消防局不按照建设工程消防审核意见书办理验收，而要求审核范围外提供资料验收致造成延迟取得建设工程竣工验收备案。鸿天公司是因政府消防职能部门不当审核、不按建设工程审核意见书拖延验收，造成延迟交房的。五、涉案合同约定逾期交房、办证的违约金过高，请求法院给予下调，按银行同期活期利率计算。根据合同法司法解释的规定，违约金超出实际损失的30%属于过高，可以请求人民法院下调。鸿天公司虽然逾期交房，但并没有给业主造成任何的损失，在业主没有损失的情况，每日按购房款的万分之五支付违约金没有事实依据。即使业主存在损失，每日按购房款的万分之五支付违约金属于过高，请求人民法院给予调整，按银行同期活期利率计算。钟亚勇、陈田子答辩称：一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院：驳回上诉，维持原判。钟亚勇、陈田子向一审法院起诉请求：一、判决鸿天公司支付2018年5月22日起至2019年6月13日止的逾期交房违约金122931元给钟亚勇和陈田子；二、判决鸿天公司负担本案诉讼费。一审法院审理查明：鸿天公司是房地产开发经营公司。2018年3月21日，钟亚勇、陈田子与鸿天公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：Y2018013084），购买由鸿天公司开发出售的位于湛江市坡头区坡头镇交通路31号鸿天银都公寓1号住宅楼1204房，该房建筑面积为146.43平方米，购房总价为653504元。合同第十一条第（一）项约定：鸿天公司应当在2018年5月21日前向钟亚勇和陈田子交付该商品房；第（三）项第1点约定：办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验；第（三）项第3点约定：查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。第十二条约定：除不可抗力外，鸿天公司未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在30日内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，鸿天公司按日向钟亚勇和陈田子支付违约金（以全部房价款为基数，每日按万分之五计算）；（2）逾期超过30日，钟亚勇和陈田子有权解除合同。钟亚勇和陈田子要求继续履行合同的，合同继续履行，鸿天公司应按日计算向钟亚勇和陈田子支付违约金（以全部房价款为基数，每日按万分之五计算）。合同签订后，钟亚勇和陈田子向鸿天公司支付了购房款。2018年10月29日，鸿天公司取得《竣工验收备案表》。2018年10月30日，鸿天公司向钟亚勇和陈田子寄出《收房通知书》，通知钟亚勇和陈田子收房。2019年2月17日，钟亚勇和陈田子对涉案商品房1栋1204房进行查验，并填写《房屋查验反馈表》，反馈涉案商品房存在1304房公卫漏下1204公卫（严重），1204房公卫漏下1104公卫、次卧（严重），1204主卫漏下1104主卫（严重）及阳台墙体空鼓、阳台门锁损害等问题。2019年4月6日，钟亚勇和陈田子再次对商品房进行查验，并填写《房屋查验反馈表》，反馈存在1304房公卫漏下1204公卫，1204房公卫漏下1104公卫、次卧，阳台门锁损害等问题。两份《房屋查验反馈表》落款处均有鸿天银都物流服务公司盖章确认。庭审中，钟亚勇和陈田子称《房屋查验反馈表》落款处“鸿天银都物流服务公司”的公章是鸿天公司前期物业公司的公章。2019年6月13日，钟亚勇和陈田子对涉案商品房进行收房。一审法院审理认为，本案属于商品房预售合同纠纷。本案的争议焦点为：1、鸿天公司的逾期交房行为是否构成违约？2、钟亚勇和陈田子钟亚勇、陈田子请求鸿天公司支付逾期交房违约金122931元应否得到支持？关于鸿天公司的逾期交房行为是否构成违约问题。根据《中华人民共和国合同法》第八条第二款“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”及第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，钟亚勇、陈田子和鸿天公司就涉案商品房在2018年3月21日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，一审法院予以确认，双方当事人应按合同的约定全面履行各自义务，钟亚勇和陈田子已按合同约定向鸿天公司履行支付房款义务。钟亚勇、陈田子和鸿天公司在《商品房买卖合同》约定鸿天公司应当在2018年5月21日前向钟亚勇和陈田子交付涉案商品房，但鸿天公司至2018年10月30日才向钟亚勇和陈田子发出《收房通知书》。虽鸿天公司辩称其不存在逾期交房的故意，系消防部门的不当审核致使延期，但即使是消防有关部门的审核问题致使逾期交房，鸿天公司也不能据此免除其对钟亚勇和陈田子的违约责任，故对鸿天公司该辩称，一审法院不予采信。鸿天公司未履行如期交房的义务，其行为已构成违约，应承担违约责任。关于钟亚勇和陈田子钟亚勇、陈田子请求鸿天公司支付逾期交房违约金122931元的问题。鸿天公司辩称钟亚勇和陈田子于2018年10月30日已收房，但根据《商品房预售合同》约定，办理交付手续前，钟亚勇和陈田子有权对商品房进行查验，查验商品房后，钟亚勇、陈田子和鸿天公司应当签署商品房交接单。本案中，鸿天公司于2018年10月30日通知钟亚勇和陈田子收房后，钟亚勇、陈田子两次验收，发现涉案房屋存在楼上公卫漏水至涉案房屋、涉案房屋公卫漏水至楼下公卫、次卧等情形，该情形已经影响钟亚勇、陈田子对涉案房屋的正常使用，钟亚勇、陈田子待鸿天公司整改好存在的问题后于2019年6月13日收房合情合理，且鸿天公司亦未能提供商品房签收单证明钟亚勇、陈田子的收房时间是2018年10月30日，鸿天公司应承担举证不能的责任。一审法院依法确认钟亚勇、陈田子的收房时间为2019年6月13日，而非鸿天公司所称的2018年10月30日。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款及第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，结合钟亚勇、陈田子和鸿天公司签订的《商品房买卖合同》第十二条的约定，钟亚勇和陈田子主张按已交付房价款每日万分之五计算违约金属于双方的约定，且没有违反法律规定，一审法院予以支持。钟亚勇、陈田子和鸿天公司约定2018年5月21日为交房日期，但实际收房日期是2019年6月13日，故鸿天公司应向钟亚勇、陈田子支付自2018年5月22日起至2019年6月13日止的逾期交房违约金。违约金按已付购房款653504元的每日万分之五的标准计算，即653504元×0.0005×387天=126453元。钟亚勇、陈田子只主张鸿天公司支付违约金122931元系其对自身权利的处分，该请求没有超出法律规定的范畴，一审法院予以支持。鸿天公司辩称钟亚勇和陈田子请求的违约金过高，应按银行同期活期利率计算，但鸿天公司对其主张未能提供事实及法律依据，一审法院不予采纳。鸿天公司经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“鸿天公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，一审法院依法作缺席判决，由此引起的法律责任应由鸿天公司自负。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第六十条第一款、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决限鸿天公司在本判决发生法律效力之日起十日内向钟亚勇、陈田子支付自2018年5月22日起至2019年6月13日止的逾期交房违约金122931元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1379.31元，由鸿天公司负担。本案二审中，本院依法组织双方当事人进行了举证、质证。鸿天公司向本院提供了以下证据：一、《收据》，拟证明钟亚勇和陈田子于2018年11月5日正式入住并交纳了水电公摊费和物业管理费；二、《收楼通知书》以及中国邮政EMS快递底单，拟证明钟亚勇、陈田子于2018年11月2日签收《收楼通知书》。钟亚勇、陈田子质证认为：一、对证据一真实性没有异议，但对其合法性和关联性有异议，系因钟亚勇、陈田子需要对涉案房屋进行装修，而物业公司要求须先按其要求缴纳物业费，因此才在2020年补收了2018、2019年的物业费；二、对证据二的真实性没有异议，钟亚勇、陈田子收到该通知书后已经在三天内与鸿天公司有关人员查验房屋，但因当时房屋存在各种质量问题故并未办理收楼手续，而鸿天公司一直拖延整改存在问题。本院经审查认为，鸿天公司提供上述证据虽属逾期举证，但钟亚勇、陈田子对证据真实性无异议，且证据内容对本案基本事实有关，故本院予以采纳，该证据对本案事实认定的具体影响随后予以论述分析钟亚勇、陈田子未向本院提供证据。本院经审理查明：一审法院查明事实清楚，本院予以确认。另查明，鸿天公司于2018年10月30日通过中国邮政EMS快递向钟亚勇、陈田子寄出邮件，该邮件快递单载明邮件内容为鸿天银都1#1204号房收楼通知书；鸿天公司提供的《收楼通知书》存档副本载明：鸿天公司于2018年11月1日起办理收楼手续，建议钟亚勇、陈田子于2018年11月4日前来办理收楼，前往湛江市鸿基物业服务有限公司办理，若未能按最后期限办理收楼手续，鸿天公司仍按照最后期限收取相关费用（物业服务费收取时间为2018年11月5日）；邮政快递查询信息显示：2018年11月2日，钟康维签收了收楼通知书。本案二审庭审中，钟亚勇、陈田子明确表示对收到鸿天公司向其邮寄的收房通知书没有异议，并表示其已按照鸿天公司的通知前往收房，但并未提供相关证据。再查明：钟亚勇于2018年9月14日向鸿天公司提交了《减免管物业费申请书》，内容为钟亚勇2019年1月4日验收房屋发现卫生间渗水并反馈，鸿天公司于2019年6月13日修复完毕，故钟亚勇申请减免2019年1月1日至2019年5月31日的物业管理费。管理涉案房屋物业公司于2020年1月18日开具《收据》，内容为收到钟亚勇、陈田子交2018年12月份至2019年12月份的水电公摊费共计402.31元、收到钟亚勇、陈田子交2018年11月5日至2020年1月份的物业管理费共计3481.42元。再查明，涉案《商品房买卖合同》第十一条（三）查验房屋3.（1）约定：买受人必须在出卖人发出房屋交接通知之日起7天内到出卖人指定的地点办理房屋交接手续，办理交接手续时必须先付清总房款和相关的税，费用等。逾期不办理房屋交接手续的，视同房屋已经交接，买受人确认房屋已经符合交付使用的条件，并同意按《前期物业服务协议》开始计收物业服务费及其他相关费用……。本院认为：本案属商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对鸿天公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据鸿天公司上诉请求的事实理由以及钟亚勇、陈田子的答辩意见，本案双方当事人二审争议以下焦点问题：一、关于鸿天公司向钟亚勇、陈田子交付涉案商品房的时间应如何确定的问题。本案中，钟亚勇、陈田子于2018年11月2日收到鸿天公司发出的《收房通知书》，但钟亚勇、陈田子并提供证据证明其已按照《收房通知书》载明的时间前往指定地点办理房屋交接手续，根据涉案《商品房买卖合同》第十一条的相关约定，钟亚勇、陈田子应在收到房屋交接通知之日起7天内到鸿天公司指定的地点办理房屋交接手续，钟亚勇、陈田子在2018年11月9日之前未前往收房，应视为鸿天公司已经履行交房义务。根据钟亚勇、陈田子交纳公摊水电费以及申请减免物业管理费的情况，也可佐证钟亚勇、陈田子认可其2018年11月已占有使用涉案房屋。即使涉案商品房存在瑕疵，在该瑕疵不严重影响房屋居住使用功能的情况下，钟亚勇、陈田子可要求鸿天公司履行瑕疵担保责任，而不能据此拒绝收房，如果因房屋维修影响钟亚勇、陈田子的利益，钟亚勇、陈田子亦应另行主张权利。钟亚勇、陈田子既未提供证据证明其依约收房并在收房时提出了房屋存在质量瑕疵的抗辩，也未提供证据证明其与鸿天公司就房屋存在瑕疵问题约定延迟收房，应承担举证不能的不利后果。故涉案商品房交付时间应认定为2018年11月9日，一审法院认定涉案商品房收房时间为2019年6月13日有误，本院予以纠正。二、关于鸿天公司是否存在逾期交房的违约行为以及是否存在免责事由的问题。涉案《商品房买卖合同》约定鸿天房地产公司应于2018年5月21日前向钟亚勇、陈田子交付取得建设工程竣工验收备案证明文件的房屋，但鸿天公司2018年11月9日才履行交房义务，鸿天房地产公司显然属违约。合同的违约责任属严格责任，不以当事人的过错来区分责任，一方未依约履行合同义务时，只要无约定或法定的免责事由，即应承担违约责任。涉案合同约定不可抗力为违约责任的免责事由，鸿天房地产公司主张因政府消防部门错误审核问题导致违约，该事由并不属于不可抗力的范畴。鸿天房地产公司作为房地产开发商，其在约定交房期限时理应已对涉案房屋建设工程进度具体情况进行充分的考虑，对于消防验收可能出现的问题亦应有合理的预见，其负有采取措施防止不利后果发生的义务，对所发生的后果亦应予以承受。鸿天公司上诉主张其逾期交房系政府消防职能部门不当审核所致，但即使该主张属实，亦不能据此免除鸿天公司对钟亚勇、陈田子的违约责任。鸿天房地产公司主张其不应向钟亚勇、陈田子支付违约金无事实与法律依据，本院不予支持。三、关于违约金如何计算及是否过高的问题。根据涉案《商品房买卖合同》约定，鸿天公司应向钟亚勇、陈田子支付自2018年5月22日计至2018年11月9日止的逾期交房违约金，违约金按已付购房款653504元的每日万分之五的标准计算，即653504元×0.0005×172天=56201.34元。逾期交房违约金的计算，应充分尊重当事人的意思自治，合同对于违约金有明确约定的，原则上应按约定处理。违约金具有惩罚和补偿双重性质，只有在违约金过分高于造成的损失之情况下方能适当减少违约金，如果仅是一般高于造成的损失情形，并无调整的必要。判断按合同约定计算的违约金是否过高，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，结合公平原则和诚实信用原则予以衡量。虽然根据本案的证据未能确定钟亚勇、陈田子具体的损失数额，但根据涉案房屋的总房价、违约金的计算标准、违约时长等事实，相较于钟亚勇、陈田子已付购房款及其实际损失和逾期利益，按合同约定计算的违约金并未过分高于造成的损失。鸿天公司上诉主张合同约定的违约金过高，但其主张参照银行活期利率计算违约金与合同约定及本案客观事实不符。鸿天公司未能提供证据证明钟亚勇、陈田子主张的违约金超过了实际损失的30%，故对鸿天公司关于一审法院计算违约金过高、应予以调整的主张，本院不予采纳。综上所述，鸿天公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、变更广东省湛江市坡头区人民法院（2020）0804民初636号民事判决为：限湛江市鸿天房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向钟亚勇、陈田子支付自2018年5月21日次日起至2018年11月9日止的逾期交房违约金56201.34元；二、驳回钟亚勇、陈田子的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1379.31元，由湛江市鸿天房地产开发有限公司负担776.8元，由钟亚勇、陈田子负担602.51元；二审案件受理费1379.31元，由湛江市鸿天房地产开发有限公司负担776.8元，由钟亚勇、陈田子负担602.51元。本判决为终审判决。审 判 长  林 竹审 判 员  陈小红审 判 员  郑玉莲二〇二一年二月二十六日法官助理  陈小漫书 记 员  何骁腾附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。