辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终7833号上诉人（原审被告）：矫立明，男，1985年10月26日生，满族，住辽宁省大连市沙河口区。委托诉讼代理人：魏鑫，辽宁法大律师事务所律师。委托诉讼代理人：石雨婷，辽宁法大律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：大连金地物业管理有限公司，住所地辽宁省大连市甘井子区惠丰路15号1单元2层4号。统一社会信用代码912102115944472713。法定代理人：杜爽，该公司集团总监。委托诉讼代理人：于俊界、张晨，该公司员工。上诉人矫立明因与被上诉人大连金地物业管理有限公司（以下简称“金地物业”）物业服务合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2021）辽0211民初7358号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。矫立明上诉请求：撤销原审判决，依法改判上诉人按照3元/平方米价格支付物业费。事实和理由：1.根据业主群反映，被上诉人的物业管理物业服务达不到五星水准，服务水平被大部分业主诟病，上诉人也一直和物业经理协商过愿意按照3元/平方米的价格支付物业费，但是被上诉人不同意，请人民法院依法审查原告的物业服务等级。2.根据大连市物价局和大连市国土资源和房屋局下发的《关于公布我市住宅前期物业服务收费政府指导价的通知》，无论上诉人与被上诉人签订商品房买卖合同时，上述通知文件是否执行，如物业收费标准超过4.6元每平方米都应该予以调整，因此本案中被上诉人按照5.5元每平方米收取物业费已超过标准，上诉人有权依照政府的指导价格向被上诉人支付物业费。金地物业不同意矫立明的上诉请求，同意一审判决。金地物业向一审法院起诉请求：1.被告立即向原告缴纳拖欠的物业费人民币12302.40元，车位服务费1500元，违约金2760.48元，三项合计16562.88元；2.被告承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2018年9月18日，大连金玺房地产开发有限公司（甲方）与原告（乙方）签订前期物业服务协议，约定：甲方选聘乙方对（金地•墅苑风华•金荣路42地块）提供前期物业管理服务事宜。别墅物业费5.5元/月/平方米，地下车位物业服务费100元/个/月。地下停车位物业服务费标准100元/个/月（业主已租赁的车位），向原告缴纳车位（库）物业服务费，车位（库）物业服务费按年进行预先缴纳，未交费车辆不得进入园区及使用园区停车位。业主应于每季度首月15日之前交纳物业服务费。业主应于本物业交付之日起交纳物业服务费用，交付时间以《交付通知书》时间为准。逾期交纳物业服务费，每逾期一日，应交纳欠费总额的0.5‰作为违约金。本合同期限自2018年9月30日起至业主委员会代表全体业主与乙方或其他物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2018年6月25日，被告与开发单位大连金玺房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，该合同约定：原告购买商品房用途为住宅，层高为一层3.6米二层三层3.0米，建筑总层数3。该份合同关于房屋交付标准的标题为：金地保利墅苑风华别墅交付标准。根据该合同附件四补充协议第十三条关于前期物业管理约定，买受人须向出卖人或出卖人选聘的前期物业服务企业按下列标准支付物业费：住宅：住宅每平方米每月5.5平方米。2018年11月9日，大连市物价局、大连市国土资源和房屋局共同发布《关于公布我市住宅前期物业服务收费政府指导价的通知》（大价字[2018]51号），通知内容包括：一、新修订的《辽宁省物业管理条例》于2018年2月1日起正式实施，条例规定住宅前期物业服务收费实行政府指导价，由市、县价格主管部门会同物业行政主管部门制定，并定期公布。二、根据《大连市住宅物业住宅服务标准》，住宅前期物业服务收费政府指导价分为五个等级，各等级政府指导价（含电梯运行维护费）为：……五星级：2.90-4.60元/平方米。三、住宅前期物业服务收费由开发建设单位与选聘的物业服务企业根据住宅物业服务标准、服务成本，在不超过各等级最高指导价标准、下浮不限的基础上，签订前期物业服务合同，约定具体物业服务内容和物业服务收费标准。本通知自印发之日起三十日后执行。另查，被告系大连市甘井子区金荣西街59号1跃3层2号房屋的买受人，房屋面积149.12平方米。被告欠付原告2020年1月1日至2021年3月31日期间的物业费。一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷，适用民法典的规定，民法典实施前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律司法解释的规定。但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。但是法律、司法解释另有规定的除外。本案中，原告主张被告欠付物业费的法律事实既包括民法典实施前，也包括民法典实施后，故根据上述规定，分段适用。对于2020年1月1日至2020年12月31日期间欠付物业费部分，应当适用当时的法律。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。原告按照前期物业服务协议的约定对案涉小区提供了物业服务，被告应当向原告支付自2020年1月1日至2020年12月31日的物业费9841.92元（5.5元/月/平方米×149.12平方米×12个月）。对于2021年1月1日至2021年3月31日期间欠付物业费部分，应当适用民法典的相关规定，根据《民法典》第九百三十九条之规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同对业主具有法律约束力。根据《民法典》第九百四十四条之规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。原告按照前期物业服务协议的约定对案涉小区提供了物业服务，被告应当向原告支付自2021年1月1日至2021年3月31日的物业费2460.48元（5.5元/月/平方米×149.12平方米×3个月）。综上，被告应当给付原告2020年1月1日至2021年3月31日期间的物业费12302.40元。原告起诉合理部分，予以支持。至于原告要求被告给付车位服务费的诉讼请求，根据前期物业服务协议的约定，业主已经租赁车位的应当缴纳车位服务费，不缴纳车位服务费车辆不得进入小区。本案中，被告并未租赁车位，车辆亦未进入小区，故原告要求被告缴纳车位服务费的诉讼请求无事实及法律依据，不予支持。至于被告辩称其所购买的房屋性质为住宅，故不应按照别墅标准缴纳物业费的意见。因被告与开发建设单位签署的《商品房买卖合同》中交付标准中明确为“金地保利墅苑风华别墅交付标准”，且补充协议中约定的物业费标准亦为5.5元/平方米/月，故此，对于被告的该项抗辩意见，不予采纳。被告应当按照合同约定的别墅物业费标准缴纳。至于被告辩称的，根据《关于公布我市住宅前期物业服务收费政府指导价的通知》（大价字[2018]51号）的意见，案涉房屋物业费标准已经超过五星级标准的上限，属于擅自提高收费标准，故此法院不应支持原告的诉讼请求。经查，原告与开发单位签署的前期物业服务协议时，《关于公布我市住宅前期物业服务收费政府指导价的通知》（大价字[2018]51号）并未执行，前期物业服务协议亦不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形，据此，对于被告的该项抗辩意见，不予采纳。关于原告要求被告给付违约金的诉讼请求，本案为物业服务合同纠纷，被告现为案涉小区房屋买受人，原告仍继续向被告买受的房屋提供服务。虽然案涉前期物业服务合同对欠交物业费的违约金作出了明确的约定，但创建和谐、文明、美丽、有序的小区环境是每个业主和物业公司共同的责任，违约金的支付对促进小区物业服务质量的提升及缓和业主与物业公司之间的矛盾无法起到积极的作用，故对原告要求被告支付违约金的诉请不予支持。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。综上所述，一审法院依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第九百三十九条、第九百四十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告矫立明自判决生效之日起十日内给付原告大连金地物业管理有限公司自2020年1月1日至2021年3月31日的物业费12302.40元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连金地物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取107元（原告已预付，已减半收取），由被告矫立明负担，并自判决发生法律效力之日起十日内给付。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据且对一审认定的事实无异议，本院经审查对一审认定的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。而上诉人所称的《关于公布我市住宅前期物业服务收费政府指导价的通知》以及《辽宁省物业管理条例》和《大连市住宅物业住宅服务标准》关于物业服务适用指导价的规定并非效力性强制性规定，也就是说，建设单位与金地物业关于物业服务费标准的约定是否超出指导价不影响合同效力，物业费标准的约定是有效条款。况且，上诉人在签订《商品房买卖合同补充协议》、《【金地•墅苑风华•金荣路42地块】前期物业服务协议》时已知晓并同意合同中物业费标准，5.5元/月/平方米的别墅物业服务费标准也是上诉人、开发建设单位和金地物业意思自治的结果，不属于人民法院依职权调整范畴。既然被上诉人与案涉小区开发商大连金玺房地产开发有限公司签订的《【金地•墅苑风华•金荣路42地块】前期物业服务协议》、上诉人与大连金玺房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同补充协议》均系当事人的真实意思表示，且无合同法第五十二条规定的无效情形，属有效合同，因此，上诉人应当按照合同约定的标准缴纳物业费，其提出“物业服务达不到五星水准，依照政府指导价向被上诉人支付物业费”的上诉主张不能得到支持，一审判决物业费执行5.5元/月/平方米的标准正确。综上，矫立明的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费214元（矫立明已预付），由矫立明负担。本判决为终审判决。审 判 长 丁大勇审 判 员 王慧莹审 判 员 王 迪二〇二一年十月十三日法官助理 邹 璇书 记 员 曲 娇