四川省武胜县人民法院民 事 判 决 书(2018)川1622民初495号原告：广安天顺物业管理有限公司，住所地广安市广安区小东街39号2幢附8号，统一社会信用代码91511602686122001Y。法定代表人：邹刚，董事长。特别授权委托诉讼代理人：周海燕，女，公司员工。被告：梁洪川，男，1975年6月28日出生，汉族，住四川省武胜县。原告广安天顺物业管理有限公司（以下简称天顺公司）与被告梁洪川物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月24日立案后,依法适用简易程序，于2018年3月7日公开开庭进行了审理。原告天顺公司的法定代表人邹刚经本院传票传唤未到庭，其余当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天顺公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2014年2月3日至2016年12月31日期间物业管理费3349.06元（95.87㎡×1元/月/㎡×34.9月）；2.判令被告支付违约金1004.72元（3349.06元×30%）；3.判令被告承担本案诉讼费、调查取证费及差旅费200元。事实及理由：2013年9月15日，原告天顺公司同滨江新城小区业主委员会签订《滨江新城物业服务合同》，依照合同第五条第二款约定：物业服务费交纳方式及时间为每半年预交一次，交纳时间为每半年的第一个月上旬。但自2014年2月3日至2016年12月31日，被告未依约交纳物业费，在原告电话催收、上门催收、文书通知后，被告仍拒绝交纳物业费。被告的行为违反了双方签订的物业服务合同，应依照《滨江新城物业服务合同》第五条第二款约定由被告承担违约责任，原告有权要求被告补交欠费金额，并承担从欠费次月开始计算应交欠费总额千分之三的违约金。合同履行至今，原告按合同约定为被告所在小区提供了优质高效的物业管理服务，但被告却拒不履行自己的交费义务，原告多次催交未果。被告梁洪川辩称，不承认原告主张的事实，也不同意原告的诉讼请求。事实及理由：被告接房时，与前期物业公司签订了物业合同，并未装修入住。被告于2017年1月入住，不是原告在该小区进行物业服务，被告未与原告签订物业服务合同，不是合同主体，也不应该是诉讼主体，原告与滨江新城小区签订的物业服务合同，显失公平，是无效和违法的合同。原告未履行服务合同约定的义务，物业服务不到位，损害了业主的合法权益，物业公司收取被告装修垃圾清运费432元后，不准许被告倾倒装修垃圾，被告又另行花费600元清运装修垃圾。被告的可视电话，物业一直不交与被告。总之，请求法院驳回原告的诉讼请求。本案原告围绕诉讼请求依法提交了原告营业执照复印件、法人身份证明书、法定代表人身份证复印件、年审资质证、被告的身份证复印件、物业服务合同、催费通知单存根、业主欠费统计表，拟证明原告为依法设立的法人，主体适格，被告主体适格；原告与滨江新城小区业主委员会签订物业服务合同合法有效；原告资质符合合同要求；原告与被告形成物业服务关系；原告已经履行了催交义务；被告拖欠物业费的事实。被告依法提交了13张打印照片，拟证明被告服务期间，未在指定地点堆放垃圾，清运垃圾不及时，消防通道被占用，出入口被封堵，小区到处是广告，公共设施损害严重等。以上证据经双方当事人质证后，本院对以上证据综合评定后作如下认定，原告提供的催费通知单存根，仅为照片打印件，无电子数据原件或原始载体，且不能证明何时、何地张贴，不能达到原告的证明目的，本院不予采纳；原告提供的其他证据，具有真实性、合法性、关联性，本院予以认定；被告提供的13张打印照片，由于没有拍摄时间，原告已于2017年初撤离了滨江新城小区，照片拍摄的内容不能证明发生在原告服务期间，故本院不予采信。以上证据全部在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年9月15日，原告天顺公司（乙方）与被告梁洪川居住的武胜县滨江新城小区的业主委员会（甲方）签订《滨江新城物业服务合同》，约定甲方委托乙方对滨江新城小区进行物业管理，该合同第二条约定：物业服务期限从签订合同之日起至2016年12月31日止。第三条约定：全体业主委托乙方实施如下物业服务：1、建筑物共用部位的维护和管理；2、共用设施设备的日常运行、维护和管理，但根据法律规定或相关合同约定乙方不需要承担义务的设施设备由专业单位维修、养护的设施设备〔如电梯、变（配）电、二次供水等设施设备及相关管线等〕除外；3、共有部位的绿化养护，环境卫生的维护；4、物业服务区域的公共秩序维护、安全防范、车辆停放管理等事项；但不含业主、物业使用人的人身保障和财产保管责任；5、物业服务档案和物业档案的管理；6、物业服务区域内的客户服务；7、共用部位、共用设施设备的经营管理；8、适应业主需求，协助开展社区文化活动；9、接受业主和物业使用人房层专用部位、专有设施及设备的维护、养护委托，并收取费用。第四条约定：物业服务费，由乙方根据物业不同类型，按建筑面积向业主或物业使用人收取，具体收费标准如下：本合同生效之日起至2014年12月31日，多层住宅：0.5元/月/平方米，电梯公寓：1.0元/月/平方米，商业物业：0.5元/月/平方米。甲乙双方于2014年9月1日前商定2015年1月1日至2016年7月31日滨江新城小区物业服务费收费标准，双方根据市场行情结合本小区实际情况商定，如双方协商未果则按武胜县物价局审批文件定价标准收取（物管费价格审核费由甲乙双方共同承担）。如果甲方不同意按武胜县物价局审批文件定价标准收取服务费，乙方有权在2014年12月31日前终止本服务合同。……第五条约定：物业服务费于本合同生效之日起计收。本合同生效后，建设单位未交付和未出售的空置物业的服务费，由建设单位全额交纳，售出物业的物业服务费自交付业主之日起全额计收。物业服务费每半年预缴一次，即上半年一次、下半年一次，缴纳费用时间为每半年的第1个月上旬，业主或物业使用人应在约定交费的时间内按时交费。逾期未缴纳物业服务费的，乙方将从欠费第2个月开始计收违约金。违约金每日按应交纳欠费总额的千分之三计算。特别约定，本次接管小区管理服务之日起，逾期未缴纳物业服务费的（包括前期物业管理服务费），违约金从次月按应交纳欠费总额的千分之三计算。第六条约定：业主自有使用权车位（地下车库停车位）依据本合同约定缴纳车位物业服务费，用于使用权车位配套设施设备的日常维护、清洁、公共秩序维护等服务；小区共有地面停车位依本合同约定缴纳车位场地使用费的配套设施设备的日常维护、清洁和公共秩序维护、补贴本物业维护管理费用。乙方不承担车辆及车内物品的保管责任。该合同还对双方的权利与义务、专项维修资金的筹集、管理与使用、物业承接、违约责任等事项进行了约定。另查明，被告梁洪川是武胜县临江路99号滨江新城小区的业主，住该小区2栋4楼5号,该房屋属于电梯房，房屋面积为95.87平方米。被告未交纳2014年2月3日至2016年12月31日期间的物业服务费。2018年1月19日，原告天顺公司诉讼来院，要求被告梁洪川支付物业服务费3349.06元，违约金1004.72元，诉讼费、调查取证费和差旅费200元，诉讼过程中，原告天顺公司自愿放弃第3项诉讼请求中的调查取证费和差旅费。本院认为，关于被告辩称签订《滨江新城物业服务合同》的主体问题。武胜县滨江新城业主委员会经业主选举产生，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，该小区业主委员会有权代表该小区业主选聘物业服务企业。因此，原告天顺公司与被告所在小区业主委员会签订的《滨江新城物业服务合同》系双方真实意思表示，合法有效。被告梁洪川作为该小区的业主之一，该物业服务合同对其具有法律约束力。原告从2014年2月3日起至2016年12月31日期间为被告所居住的滨江新城小区提供了物业服务，根据《物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。”的规定，原告要求被告按照《滨江新城物业服务合同》约定的物业服务费标准足额向原告交纳物业服务费，理由成立，本院予以支持。原告主张的3349.06元计算有误，本院认定为3345.87元。关于被告提出的原告物业服务不到位的问题，被告所拍摄的照片由于没有拍摄时间，原告已于2017年初撤离了滨江新城小区，照片拍摄的内容不能证明发生在原告服务期间，故本院不予采纳。关于原告主张的违约金问题。原告与武胜县滨江新城小区业主委员会签订的《滨江新城物业服务合同》第五条第二款约定，物业服务费每半年预缴一次，缴纳费用时间为每半年的第1个月上旬，业主或物业使用人应在约定交费的时间内按时交费。逾期未缴纳物业服务费的，乙方将从欠费第2个月开始计收违约金。违约金每日按应交纳欠费总额的千分之三计算。该项合同条款约定不符合法律规定，违约金每日按应交纳欠费总额的千分之三计算过高，本院不予支持。参照武胜县物价水平及原告的实际损失情况，本院认定违约金按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算较适宜。关于违约金起算点，由于被告拖欠的物业服务费系连续债务累计形成，原告在物业管理过程中并未每年主张，因此，应以物业服务合同的最后时间2016年12月31日的次日起即2017年1月1日起开始计算资金占用利息。原告天顺公司自愿放弃调查取证费和差旅费的诉讼请求，是其真实意思，符合法律规定，是原告天顺公司对自己诉讼权利的处分，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告梁洪川向原告广安天顺物业管理有限公司支付物业服务费3345.87元及违约金，违约金以本金3345.87元为基数，从2017年1月1日起，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至付清之日止。二、驳回原告广安天顺物业管理有限公司的其他诉讼请求。上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行给付完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。案件受理费50元，减半收取25元，由被告梁洪川负担（原告广安天顺物业管理有限公司自愿垫付，待本案生效后，执行时由被告直接给付给原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。审判员  余建华二〇一八年四月二日书记员  向兰兰附：本案适用相关法律法规《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。