北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2013）二中民终字第11738号上诉人（原审原告、原审反诉被告）中旅大厦有限责任公司，住所地北京市朝阳区北三环东路**。法定代表人孙武，董事长。委托代理人周国彤，男，1968年10月12日出生。委托代理人陈德胜，北京市尚公律师事务所律师。被上诉人（原审被告、原审反诉原告）北京花都文化娱乐有限公司，住所地北京市朝阳区北三环东路****。法定代表人庄利平，总经理。委托代理人赵元正，北京市众鑫律师事务所律师。被上诉人（原审被告）北京东方万邦科技发展有限公司，住所地北京市朝阳区北三环东路**。法定代表人颜可愿，总经理。委托代理人赵元正，北京市众鑫律师事务所律师。上诉人中旅大厦有限责任公司因租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2011）朝民初字第28166号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人中旅大厦有限责任公司之委托代理人周国彤、陈德胜，被上诉人北京花都文化娱乐有限公司、北京东方万邦科技发展有限公司的委托代理人赵元正到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2011年9月，中旅大厦有限责任公司（以下简称中旅公司）起诉至原审法院称：1995年6月28日我公司与香港金大（集团）公司（以下简称香港金大集团）签订《租赁合同》，约定由香港金大集团租赁我公司地下一层和地上一层部分使用面积共约1790平方米。1997年2月25日、4月4日我公司与香港金大集团、北京东方金大投资咨询有限责任公司（以下简称东方金大咨询公司）签订《协议书》、《补充协议书》，约定由东方金大咨询公司取代香港金大集团履行《租赁合同》。1998年3月10日我公司与东方万邦公司签订《关于合作中有关事宜的协议书》，约定由东方万邦公司取代金大咨询公司履行《租赁合同》，合同约定租期自1998年7月1日至2013年7月1日共15年。租金为1998年7月1日至1999年7月1日支付人民币2000000元，1999年7月1日至2000年7月1日支付人民币3000000元，2000年7月1日至2001年7月1日支付人民币4000000元，以后每年递增5%。1998年9月29日北京花都文化娱乐有限公司（以下简称花都公司）成立并领取了企业法人营业执照随即开始为我公司支付《租赁合同》中约定的租金并履行《租赁合同》中承租方的权利、义务至今。期间东方万邦公司、花都公司与我公司达成口头共识即由花都公司承租经营、东方万邦公司承担连带责任。自2010年4月起至今，花都公司开始拖欠租金，至2011年7月已欠租金及杂费合计人民币8371657元。我公司多次向花都公司、东方万邦公司催讨，均拖延拒付。现诉至法院，请求花都公司、东方万邦公司支付所欠租金7369820.8元，杂费1001836.2元，解除合同，腾退场地，并承担本案诉讼费用。花都公司辩称并反诉称：不同意中旅公司的诉讼请求。中旅公司违反合同约定，既未给我公司办理营业执照，我公司虽有执照，但系自行办理，又在大厦内另设我公司经营范围内的业务，在大厦内另设小天使歌舞厅，同业竞争致使我公司收入锐减。故请求法院依法驳回中旅公司的诉讼请求。同时，我公司提出反诉，一、要求继续履行合同，并延长租期；二、判令中旅公司返还已交付租金的50%作为不能提供营业执照等相关手续的违约金，共计25581439.21元；三、判令中旅公司给付另设同业竞争违约赔偿金30000000元，并承担本案诉讼费用。东方万邦公司辩称：此事与我公司无关，如存在纠纷，应由花都公司与中旅公司进行解决。中旅公司针对反诉辩称：不同意花都公司的反诉请求，该公司请求没有事实和法律的依据。花都公司不交纳租金，致使合同无法继续履行，不同意延长租期。合同中关于办理营业执照的约定不符合法律规定，属无效约定。我公司没有给花都公司造成损失，不同意赔偿损失。在我公司大厦内有一个舵手酒吧，只是提供酒水服务，在2001年左右就不经营了，故不同意花都公司的反诉请求。原审法院经审理后认为：本案中涉及的多份租赁合同、协议书及补充协议系合同双方的真实意思表示，不违反强制性法律规定，合法有效。案中花都公司认为受东方万邦公司委托，进行装修和交纳租金，但东方万邦公司表示如存在纠纷，应由花都公司与中旅公司进行解决。法院认为在履行合同的过程中，系中旅公司与东方万邦公司签订的租赁合同，花都公司曾向中旅公司提出要求中旅公司证明其承租并支付租金的申请，系实际的承租方，故东方万邦公司与花都公司在案中应承担连带责任，应由东方万邦公司、花都公司连带承担合同的权利义务，法院对中旅公司要求东方万邦公司、花都公司共同承担法律责任的请求予以支持。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，中旅公司、东方万邦公司、花都公司应当按照约定履行自己的义务。本案争议的焦点是违约的问题。中旅公司认为东方万邦公司、花都公司未按期交纳房屋租金，构成违约。花都公司认为中旅公司违反合同约定在先，存在既未为该公司办理营业执照，又在大厦内经营夜总会的违约行为。法院认为，根据合同约定，中旅公司应为花都公司办理营业执照且不应在大厦内经营花都公司经营范围内的业务，中旅公司违反了合同的相关约定。虽然中旅公司有违约行为，但根据公平原则，东方万邦公司、花都公司应向中旅公司支付自2010年4月至2011年7月的房屋租金7369820.8元和杂费1001836.2元。鉴于中旅公司在举证期限届满后变更诉讼请求，法院不予准许，若存在其他的纠纷，应通过其他诉讼程序解决。因合同目的无法实现，双方无法继续履行合同，中旅公司与作为实际租赁方的东方万邦公司于1998年3月10日签订的《关于合作中有关事宜的协议书》应予解除，故法院对中旅公司要求解除合同的诉讼请求予以支持，对花都公司继续履行合同并延长租期的反诉请求不予支持。合同解除后，东方万邦公司、花都公司应将所租赁的场地腾空返还中旅公司。鉴于花都公司对房屋进行了装修，中旅公司应向花都公司支付装修损失费。花都公司要求中旅公司支付违约金、赔偿金的反诉请求，既在合同中没有约定违约金、赔偿金事宜，又没有相应的证据支持其产生经济损失的情况，且没有法律依据，故法院不予支持，依法驳回其反诉请求。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除一九九八年三月十日中旅大厦有限责任公司与北京东方万邦科技发展有限公司签订的《关于合作中有关事宜的协议书》；二、北京花都文化娱乐有限公司、北京东方万邦科技发展有限公司于判决生效后十日内支付中旅大厦有限责任公司自二○一○年四月至二○一一年七月的房屋租金七百三十六万九千八百二十元八角、杂费一百万零一千八百三十六元二角；三、北京花都文化娱乐有限公司、北京东方万邦科技发展有限公司于判决生效后十日内腾退北京市朝阳区北三环东路2号地下一层和地上一层归还中旅大厦有限责任公司；四、中旅大厦有限责任公司于判决生效后十日内支付北京花都文化娱乐有限公司房屋装修费四千零五十一万七千九百一十四元；五、驳回中旅大厦有限责任公司的其他诉讼请求。六、驳回北京花都文化娱乐有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，中旅公司不服，上诉至本院，请求撤销原判，依法改判装修损失由花都公司、东方万邦公司自担，并由花都公司、东方万邦公司承担全部诉讼费用。其具体理由是，花都公司在租赁期间具有迟延交付租金的违约行为，因此中旅公司不应承担装饰装修损失；另该公司对鉴定结论中租赁面积、折旧年限提出异议。花都公司同意原判。东方万邦公司表示此事与该公司无关，同意原判。经审理查明，1995年6月18日，中旅公司与香港金大集团签订《租赁合同》及《补充协议》，约定由香港金大集团租赁中旅公司地下一层和地上一层部分使用面积共约1500平方米，用于开设一间高档豪华夜总会及桑拿浴室。同时出租写字间100平方米。中旅公司出租建筑物具备将原设计二层三面跑马廊改为适合香港金大集团使用要求的一面二层看台的条件。在香港金大集团租赁的面积内，不能进行商务、餐饮等中旅公司经营范围内的业务（不含香港金大集团租赁营业自用的小吃食品）。中旅公司也不在大厦内另设香港金大集团经营范围内的业务。在合同执行过程中发生的有关问题和本合同未尽事宜，及不可抗拒等因素造成不能正常营业时，双方本着实事求是，友好合作的方针，协商解决。1997年2月25日、4月4日，中旅公司作为甲方、香港金大集团作为乙方、东方金大投资公司作为丙方签订《协议书》、《补充协议》，约定由根据甲方1995年12月8日所发的文件，现乙方已在北京组建合作公司（即丙方），来具体完成该项目的投资实施和经营管理。由丙方具体实施中旅夜总会的投资、建设、经营、管理工作，由丙方独立经营及财务核算。甲、乙双方同意过去签署的一切有关中旅大厦夜总会的合同、补充合同、会议纪要等一切文件改由丙方来作为文件中的原乙方继续享有和执行该等文件条款的权利及义务，甲、丙双方不再重新签署，按原文件条款双方进行执行。如在以后工程进程及经营中发生有关问题或未尽之事，由甲方与丙方再签协议进一步明确，乙方不再参与。夜总会所需有关营业执照等相关手续由中旅公司负责办理，办理营业执照所需正常费用由丙方提供，所办有关执照及相关手续在双方合同租赁期内归丙方使用，该执照等手续在夜总会试营业前交付丙方。中旅公司同意将大厦地下一层一段（9轴-14轴位置）面积租赁给北京东方金大投资咨询有限责任公司经营KTV项目，面积共计约210平方米。此条另增加的面积按照实际使用面积每天0.4美元。1998年3月10日，中旅公司与北京东方万邦投资顾问有限公司签订《关于合作中有关事宜的协议书》，约定东方金大咨询公司更名为北京东方万邦投资顾问有限公司（以下简称东方万邦公司）。双方同意原签署任何合同及文件的权益及法律责任均由东方万邦公司承担。今后在经营过程中，凡是签署的任何文件，均以新更名后的公司作为法人单位，同时同意原金大公司取消。2002年4月3日，花都公司向中旅公司出具《关于花都承租大厦证明的申请》，写明：北京东方万邦投资顾问有限公司更名为东方万邦公司，于1997年租用贵厦场地作为投资娱乐项目。1998年花都公司成立并领取营业执照后，承租方应改为花都公司。但此项工作一直未及时办理。花都公司自1998年以来一直在支付贵厦租金。现有关部门正在对我公司进行税务检查，对是否应由我公司支付租金一事，提出质疑。请大厦协助出示花都公司承租并支付租金证明，万分感谢！出示证明的具体内容：花都公司承租中旅大厦一层、地下**作为经营文化娱乐项目，承租时间为1997年7月1日至2013年7月1日，共十五年；租金为1998年7月1日至1999年7月1日，人民币200万元；1999年7月1日至2000年7月1日，人民币300万元；2000年7月1日至2001年7月1日，人民币400万元；以后每年递增5%。谢谢合作。原审审理中，中旅公司向法庭提供租金催收通知，表示东方万邦公司以及花都公司欠付租金7369820.8元，杂费1001836.2元，并在法庭辩论阶段变更诉讼请求为要求东方万邦公司、花都公司支付所欠款项至实际腾退房屋之日止。东方万邦公司、花都公司对以上证据的真实性予以认可，但对中旅公司在举证期限届满后变更诉讼请求不予认可，且向法庭提供了开业报告、2011年1月23日新京报、网上查询小天使夜总会的记录和纳税材料，表示花都公司曾向中旅公司表示继续履行租赁合同的意愿，及花都公司停业整顿系不可抗拒的因素，且中旅公司违反合同约定，未为花都公司办理营业执照和在大厦内另设小天使夜总会，经营花都公司经营范围内的业务，致使花都公司经营受损，认为中旅公司违约在先，要求继续履行合同并延长租期，中旅公司赔偿违约金、赔偿金。中旅公司对以上证据的真实性及证明目的均不予认可，且不同意以上请求，认为相关部门规定该公司必须有自营的娱乐场所，该公司虽然成立夜总会，但是从来没有营业，只是为了达到具备此设施的目的。原审法院审理过程中，花都公司称，中旅公司对该公司停水停电。中旅公司对以上情况予以认可，表示该行为系为减少损失产生。原审法院审理过程中，花都公司申请对其承租的中旅公司地下一层和地上一层部分房屋面积装修价值进行鉴定。原审法院依法委托了评估机构北京华建审工程造价咨询事务所有限公司对此进行鉴定，北京华建审工程造价咨询事务所有限公司出具华建审鉴字（2013）第67号中旅大厦花都娱乐城装修工程造价鉴定报告书，意见为装修工程原值63975653元，折旧费23457739元，装修工程现值40517914元。花都公司支付鉴定费860000元。中旅公司对此份报告的真实性予以认可，但是认为其向花都公司出租的面积不足2000平方米，其余面积是花都公司自行装修改造的，折旧年限应算到租赁期限截止的时间。在原审法院审理过程中，中旅公司虽对鉴定结论提出异议，但表示不申请重新鉴定。东方万邦公司、花都公司对此份报告的真实性予以认可，花都公司表示如法庭判决解除合同、腾退房屋，中旅公司应按照鉴定报告确定出的装修现值数额，向其支付装修费。在本院审理过程中，鉴定人出庭接受质询时表示，该鉴定结论中装修工程鉴定数额与花都公司提交的工程装修建筑面积无关，鉴定数额系根据双方当事人所确认的现场勘查记录中所表述现场状况确定；折旧年限系根据装修通常使用年限计算。以上事实，有当事人当庭陈述、1995年6月28日中旅公司与香港金大（集团）公司签订的《租赁合同》及《补充协议》、1997年2月25日、4月4日中旅公司与香港金大（集团）公司、北京东方金大投资咨询有限责任公司签订的《协议书》、《补充协议》、1998年3月10日中旅公司与北京东方万邦投资顾问有限公司签订的《关于合作中有关事宜的协议书》、2002年4月3日《关于花都承租大厦证明的申请》、租金催收通知、开业报告、2011年1月23日新京报、华建审鉴字（2013）第67号造价鉴定报告等证据在案佐证。本院认为，本案中，中旅公司与东方万邦公司签订了租赁合同后，花都公司实际使用涉诉房屋并向中旅公司交纳房屋租金，因此花都公司作为涉诉房屋的实际承租方，应与东方万邦公司连带承担租赁协议的权利义务。在合同履行过程中，花都公司于2010年4月起无正当理由拖欠租金，经中旅公司催讨仍拖延拒付；中旅公司未为花都公司办理营业执照且在大厦内经营花都公司经营范围内的业务，违反了合同约定，且中旅公司在租赁期限内对中旅大厦进行整体装修行为势必会对花都公司的经营产生一定影响。故根据上述事实可以认定，本案所涉租赁合同已经不具备继续履行条件，合同目的无法实现。原审法院判令解除本案所涉租赁合同并无不当。依照法律规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。作为租赁合同的承租方，支付租金是其重要合同义务，因花都公司无正当理由欠付租金导致双方产生纠纷，故该公司应承担合同解除的主要责任；而中旅公司未按照约定为花都公司办理营业执照并违反同业竞争禁止的合同约定，亦应承担相应违约责任。合同解除后，花都公司应将所租赁的房屋、场地腾空返还给中旅公司，并支付中旅公司所主张的2010年4月至2011年7月的房屋租金、杂费。鉴于花都公司对承租房屋进行了装修，且在合同中双方并未对装饰装修物的处理进行约定，因合同履行期间，中旅公司与花都公司均存在过错导致合同解除，故双方应根据各自的过错程度承担装饰装修物损失。综上，本院根据案件具体情况和双方当事人的过错程度酌情确定中旅公司应支付花都公司房屋装修损失费用数额。原审法院判令中旅公司向花都公司支付装饰装修损失费用的数额不妥，本院予以变更。中旅公司所提，因花都公司拒付租金构成违约，该公司不应承担花都公司装饰装修损失的上诉请求，依据不足，本院不予支持。关于中旅公司主张的鉴定机构出具的鉴定结论中租赁面积与合同约定不符、折旧年限计算有误一节，经查，中旅公司对鉴定结论提出异议，但在原审审理中并未申请重新鉴定，且鉴定人出庭接受质询时表示，该鉴定结论中实际面积是根据双方当事人所确认的现场勘查记录所表述的现场状况确定，折旧年限系根据装饰装修通常使用年限计算。现中旅公司对该鉴定结论所提异议，但未提供相反证据证实其主张。因此中旅公司此节主张缺乏事实及法律依据，本院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第（三）项之规定，本院判决如下：一、维持北京市朝阳区人民法院（2011）朝民初字第28166号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项。二、撤销北京市朝阳区人民法院（2011）朝民初字第28166号民事判决第六项。三、变更北京市朝阳区人民法院（2011）朝民初字第28166号民事判决第四项为：中旅大厦有限责任公司于本判决生效后十日内向北京花都文化娱乐有限公司支付房屋装修费一千六百二十万七千一百六十五元。四、驳回北京花都文化娱乐有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费70402元，由北京花都文化娱乐有限公司、北京东方万邦科技发展有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费159854元，由北京花都文化娱乐有限公司负担（已交纳）。二审案件受理费244390元，由中旅大厦责任有限公司负担97756（已交纳），由北京花都文化娱乐有限公司负担146634元（于本判决生效后七日内交纳）。鉴定费86万元，由中旅大厦有限责任公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王轶稚审 判 员  孟 龙代理审判员  杨志东二〇一三年十二月十九日书 记 员  李长亮