广西壮族自治区桂林市象山区人民法院民 事 判 决 书（2013）象民初字第1150号原告桂林市阳光嘉和物业服务有限公司。法定代表人李那克，该公司董事长。委托代理人陶政清，该公司法律顾问。被告曾海方，男，1978年7月8日出生，广西建工集团第四建筑工程有限责任公司员工。原告桂林市阳光嘉和物业服务有限公司（以下简称阳光嘉和公司）诉被告曾海方物业合同纠纷一案，本院于2013年7月17日受理后，依法组成由审判员钱越担任审判长，人民陪审员蒙莹、苏坚参加的合议庭，于2013年12月25日公开开庭进行了审理。代书记员陆旻琦担任法庭记录。原告委托代理人陶政清到庭参加诉讼，被告曾海方经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告阳光嘉和公司诉称，2008年12月23日，原告与“春天家园”小区的开发单位广西建工集团建筑工程有限责任公司签订《春天家园园区前期物业管理服务委托合同》，双方约定：原告为“春天家园”小区业主提供物业服务；合同期限从2009年1月1日起至2009年12月31日止；物业管理费按建筑面积0.45元／平方米向业主收取；电梯电费及养护费按楼层系数比例向各业主分摊；逾期交纳物业服务费、公用水电费、按欠交金额每天加收3‰的违约金等等。此后，由于合同到期，原告与广西建工集团建筑工程有限责任公司于2009年12月7日、2010年12月30日、2011年6月30日又陆续签订了三份物业服务合同。其中，2010年12月30日、2011年6月30日签订的二份物业服务合同将物业费从0.45元提高至0.50元／月／平方米。签订合同后，原告提供了物业管理服务，被告作为小区7栋6-2室业主自入住后仅向原告交纳了少部分费用，至今还欠物业管理等费用7171.58元。2011年12月31日，最后一份合同到期，由于业主拒不交纳物业管理费，原告被迫于2012年1月1日撤出“春天家园小区”。为保护原告的合法权益，现诉至法院，要求判令被告立即给付原告物业服务费1752.39元、逾期交纳物业服务费违约金4812.8元、电梯质检费15元、电梯维保费252元、电梯年检费85元、公摊电梯电费354.88元、楼道路灯电费99.51元，扣除预收公摊电费200元，共7171.58元。本案诉讼费由被告承担。原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、物业服务合同四份，2、交房通知，3、入住成员登记表，4、承诺书，5、3份电梯维保合同，6、物业服务期间所有的电梯维保费的相应票据共11页及清单原件（共一年半的），7、全部21部春天家园小区电梯年检费和质检费单据8份（共2年），8、2009年部分缴纳楼道公摊电费的发票和缴费凭证、2010、2011年全年12个月（2009.8-2011.12楼道路灯公摊电费）的楼道电费电梯电费及二次加压费用发票、转账单，9、催交物业通知报纸（2011年11月27日桂林晚报第五版），10、2011年整年的电梯核算表、2009年和2010年电费的核算表。被告曾海方经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，未作出答辩，也未提交相关证据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩和对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其已放弃质证的权利。原告提交的证据符合《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，故本院对原告陈述的案件事实予以确认。综合本案证据，本院确认以下法律事实：2008年12月23日，广西建工集团第四建筑工程有限责任公司（委托方）与原告桂林市阳光嘉和物业服务有限责任公司（受托方）签订了一份《前期物业管理服务委托合同》，合同约定：原告为广西建工集团第四建筑工程有限责任公司开发建设的“春天家园”小区实行统一的物业管理服务；服务期限从2009年1月1日至2009年12月31日；受托方负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费及道路停车场临时停车费、门面费、车库费、商铺费用等，其中，电梯住宅按建筑面积每月每平方米0.45元、电梯用电费及养护费按楼层系数比例向各业主分摊、加压水泵用电费按实际数向使用加压水用户平摊、楼道路灯电费向各业主平摊；空置房按建筑面积的50﹪向业主收取物业管理服务费；公共设施设备的年检维修更新所产生的费用由受益业主分摊或从公共维修基金中支付；业主或物业使用人必须在合同约定的时间内缴纳物业管理服务费、公用水电费，逾期未缴纳的，按欠缴的金额每天加收千分之三的滞纳金……合同签订后，原告即进入“春天家园”小区，并按上述合同的约定，为该小区的业务提供相关物业管理和收取相关费用。此后，由于合同到期，原告与广西建工集团建筑工程有限责任公司于2009年12月7日、2010年12月30日、2011年6月30日又陆续签订了三份物业服务合同。其中，2010年12月30日、2011年6月30日签订的二份物业服务合同将物业费从0.45元提高至0.50元／月／平方米。2011年12月31日，最后一份合同到期，原告于2012年1月1日撤出“春天家园小区”。在原告入驻“春天家园”小区开展物业服务期间，该小区没有成立业主委员会，小区的相关事务由广西建工集团建筑工程有限责任公司与原告协调处理。被告曾海方为该小区7栋6-2室业主，其住宅面积为128.38平方米，该栋楼房为电梯房，被告自2009年和广西建工集团建筑工程有限责任公司办理了收房手续后仅向原告交纳2009年11月1日前的物业管理费及相关费用。此后费用一直未交，其应交的物业服务费为1752.39元即2009年8月1日至2010年12月31日的费用982.11元（17个月×0.45元×128.38）和2011年1月1日至2012年12月31日的费用770.28元（12个月×0.50元×128.38）。为此，原告一直向被告催交物业服务费，并于2011年11月27日的桂林晚报刊登《催缴物业费及公摊费用的通知》向欠费业主催收，至原告起诉前止，被告仍未缴纳所欠费用。2013年7月17日，原告起诉至本院，提出上述诉讼请求。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，本案中“春天家园”小区为广西建工集团第四建筑工程有限责任公司采取市场化运作集资开发的小区，广西建工集团第四建筑工程有限责任公司作为投资建设单位与原告签订的《物业服务委托合同》对本案被告曾海方具有约束力，被告曾海方应当按该物业服务委托合同的约定，履行其业主的义务。最高人民法院在上述解释中的第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。现原告已按约定向被告曾海方等业主提供了相关服务，被告拒不交纳物业管理服务费的行为与最高人民法院的上述规定相悖，而原告的诉请则依法有据。因此，被告应按照合同约定支付拖欠原告的物业服务费1752.39元、电梯质检费15元、电梯维保费252元、电梯年检费85元、公摊电梯电费354.88元、楼道路灯电费99.51元，以上共计2558.78元，扣除被告预交公摊电费200元，其仍应支付原告人民币2358.78元。综上，对原告要求被告支付所欠物业服务费、电梯质检费、电梯维保费、楼道路灯电费的诉请，本院予以部分支持。原被告双方在《春天家园园区前期物业管理服务委托合同》第二十四条第八项约定“被告逾期缴纳物业管理服务费、公用水电费的，按欠缴的金额每天加收3‰”，本院认为，该约定标准过高，已超过了原告的实际损失，本院酌定滞纳金的收取标准按中国人民银行同期贷款利率计算。综上所述，本院依据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十八条第一款、第一百一十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告曾海方应支付拖欠原告桂林市阳光嘉和物业服务有限责任公司的物业服务费、电梯质检费、电梯维保费、电梯年检费、公摊电梯电费、楼道路灯电费等费用共计人民币2358.78元及该费用的滞纳金（滞纳金的计算：以1752.89元为本金从2009年8月1日起，计至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，按中国人民银行同期贷款利率计付）。本案受理费50元（原告已预交），由被告徐常强负担。上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应按加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费50元［户名：桂林市中级人民法院，账号：20216301040001416，开户行：农行桂林七星支行高新支行］，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七日内未预交上诉费的，按自动撤诉处理，本判决即发生法律效力。审 判 长 钱 越人民陪审员 苏 坚人民陪审员 蒙 莹二〇一三年十二月二十五日代书 记员 陆旻琦