河南省商水县人民法院民 事 判 决 书（2013）商民初字第76号原告李林,女,1961年2月14日生，汉族，住周口市川汇区。委托代理人胡玉安，男，河南豫安律师事务所律师。委托代理人冯长安，男，汉族，生于1958年9月14日，住周口市川汇区。原告焦素荣,女,1961年3月7日生，汉族，住周口市川汇区。原告马辉,男,1970年10月2日生，汉族，住淮阳县白楼乡沙沃村。原告焦俊杰，男，1984年生，汉族，住周口市川汇区。上述三原告委托代理人胡玉安，男，河南豫安律师事务所律师。上述三原告委托代理人焦登周，男，汉族，生于1955年2月27日，住周口市川汇区。被告周口市汽车运输总公司法定代表人李茂柱，该公司总经理住所地周口市交通路25号委托代理人耿保华，男，该公司法律顾问。被告周口市汽车运输客运一公司法定代表人王成印，该公司经理住所地周口市交通路西段委托代理人王二强，男，1967年9月10日生，汉族，住周口市川汇区。被告王二强，男，1967年9月10日生，汉族，住周口市川汇区。被告孟百顺，男，1959年生，汉族，住川汇区,路东“百顺商行”。被告郑付来，男，汉族，住川汇区。原告李林、焦素荣、马辉、焦俊杰与被告周口市汽车运输总公司、周口市汽车运输客运一公司、王二强、孟百顺、郑付来财产损害赔偿纠纷一案，原告于2005年5月9日向川汇区人民法院提起诉讼，川汇区人民法院经审理后于2005年8月8日作出（2005）川民初字第396号民事判决，判决送达后，王二强不服该判决向周口市中级人民法院提起上诉，周口市中级人民法院于2005年12月14日作出（2005）周民终字第1208号民事裁定书，裁定撤销川汇区人民法院（2005）川民初字第396号民事判决，发回川汇区人民法院重审。该案被发回重审后，川汇区人民法院请求周口市中级人民法院指定管辖，周口市中级人民法院于2012年5月25日作出（2012）周立管字第12号指定书，将该案指定我院审理，我院于2013年1月9日立案审理此案。本院受理此案后，依法组成合议庭，于2013年4月2日公开开庭审理了此案，原告李林委托代理人胡玉安、冯长安，原告焦素荣、焦俊杰及原告焦素荣、马辉、焦俊杰委托代理人焦登周、胡玉安，被告周口市汽车运输总公司（以下简称汽运总公司）委托代理人耿保华、被告周口市汽车运输客运一公司（以下简称汽运一公司）委托代理人王二强、被告王二强均到庭参加诉讼，被告孟百顺、郑付来经本院依法传唤拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告李林、焦素荣、马辉、焦俊杰2005年诉称，四原告分别于2003年2月15日和2003年3月16日购买了位于周口市××交通路西××荷花市场南门内北侧路东××、××营业楼共966、62平方米，办理了产权过户，依法拥有了产权。被告王二强在对该楼第一层房屋没有所有权的情况下，将该楼的两个楼梯间租给被告孟百顺使用，且收取房租金每月1200元，被告孟百顺在明知楼房所有权已发生变更的情况下，仍占有使用楼梯间并阻塞上下楼通道，故两被告的行为已构成侵权。为此请求两被告停止侵权、赔偿损失。案件经上诉、发回重审、周口市中级人民法院指定商水县人民法院管辖后，四原告变更诉讼请求为:2006年审理的四原告诉汽运总公司、汽运一公司、王二强、孟百顺侵权纠纷案件被中止审理现已恢复审理，审理中止6年中承租人、租金均发生变化。当时四原告依房屋共有人的身份提起诉讼，根据房屋登记证据四位原告应为房屋所有权人。因对不动产所有权的认知变化而写此申请，请求变更诉讼请求如下：1、被告停止侵权，从原告所有的位于川汇区荷花路东侧××层综合楼的两个楼梯间内无条件搬出，恢复原状，交回该房产的使用、收益权；2、被告共同赔偿房屋租金损失105600元整；3、被告承担诉讼费用。被告汽运总公司辩称不侵犯原告的合法权益。被告汽运一公司辩称没有侵权,也不应当赔偿损失。被告王二强辩称，申请人都没有按手印，房子不存在恢复原状，赔偿损失无根据，没有侵权，不愿承担诉讼费用。被告孟百顺、郑付来未答辩。原告向本院提交的证据有：第一组证据:四原告的7份房屋所有权证。证明目的：1、证上的登记客体所形成的法律事实是，综合楼两楼梯间为区划内的特定物权;2、125.52平方米楼梯间面积已全部分摊登记在2-3功能区的36个基本登记单元内;3、楼梯间在四原告之间是共有房产权利;4、楼梯间在原告与被告之间属原告的专有房产权利。第二组证据:综合楼房屋面积测绘报告书。证明目的：1、楼梯间的产权性质，法定为共有公用面积，不能登记成为独立产权；2、楼梯间的产权界限，为2-3区划内201-218、301-318房的公摊部分，归36个房号的权利人共同共有；3、楼梯间的产权总量为125.52平方米，其中的面积明细表(又称楼盘表)、幢分摊说明书、面积计算公式均能证明:2-3区划内的楼梯间①具有构造上的独立性，能够明确区分；②具有利用上的独立性，可以排他使用；③能够登记成为区划房屋业主所有权的客体，法定附属在必须使用其的区划房屋上，该房产不论转让多少次，永远归最终的所有权人共同共有。第三组证据：受托人（拍卖行）代委托人（被告汽运一公司）出具给买受人（原告）的成交标的物交易现状证明。当时的承租人孟百顺、马辉的证明和交租金收据。证明目的：1、成交标的物包括法律、法规规定的共有共用部分；2、原告自拍卖成交善意取得的房产权不存在权利瑕疵；3、楼梯间没有赠送他人；4、没有附带租赁合同义务。第四组证据：被告汽运一公司对市房管局、交易所出具的委托书各1份。证明目的：委托焦、王、冯三同志代其办理32间商品房的交易转移、过户登记手续。交易、过户的房产为商品房。第五组证据:孟百顺证明、与原告订立的月交租金600元合同各1份；郑付来、谷顺明与原告订立的月租金600元合同各1份；照片两张组成证据链。证明目的：被告从2004年11月至今均在楼梯间从事经营性活动；2、所有权人每月损失租金1200元，至2013年6月为104个月，原告在诉讼期间直接损失124800元；3、孟百顺、郑付来不交租金或擅自交给非产权人王二强租金，侵害原告的房屋所有权权益。第六组证据：被告汽运一公司2006年再审出具的两楼梯间使用权至今仍在其名下（没赠送他人）的证明；2005年原一审出具的楼梯间使用权赠送王二强的证明各一份。证明目的：1、与原告的房产权相矛盾，为非法房产权证据；2、两证据之间互相矛盾，不应以此认定违法的赠送事实；3、前证据与拍卖行的楼梯间没赠送他人证据一致，证明建设单位汽运一公司至今仍在占用楼梯间获利，违反物权法、《城市异产毗连房屋管理规定》；4、后证据证明王二强没有一间房屋所有权，王强能收取共有楼梯间租金是受被告汽运一公司指派，汽运一公司和王二强应对原告损失承担连带赔偿责任。第七组证据：被告汽运总公司与王二强订立的集资建房（楼梯间）合同。证明目的：1、楼梯间为禁止独立买卖物权，合同违法；2、该合同内容与第三组、第六组证据的内容相矛盾，事实不存在；3、法律法规规定楼梯间为房屋共有部分，随专有部分转移而转移，法规规定纳入分摊面积、登记为业主的专有产权。4、该合同由王二强在2006年再审时提供，是被告客运总公司为支持王二强延续侵权补签的合同，将楼梯间作为独立产权出售，属故意侵权行为，原告因该证据与被告打了8年官司，原告诉讼期间的损失，客运总公司应承担连带赔偿责任。诉请法院依据《中华人民共和国契税暂行条例细则》第八条第四项“依预购方式或预付集资建房款方式承受土地、房屋权属的视同买卖”规定、国家七部委关于“已纳入分摊面积的共用部位的产权，属于业主共有，房地产开发企业不得擅自另行出租、出售”等规定，支持原告的诉求，从协议字面看，所涉楼梯间在另一幢楼的二楼。第八组证据:周口市住建局公告、周住建通字1号通知、周住建通字2号通知、登记薄中的分户面积明细表、被告汽运一公司与一层的王成印等五房权人2011年4月26日出具给住建局的证明五证据。证明目的：1、原、被告双方的房产都应该按房产部门的上述证据要求换领有与分户面积明细表一致的房权证；2、分户面积明细表，由建设单位登记时提供、为法定必收条件，存于登记薄中，该表是综合楼房权人登记房屋的法定权界、面积证据，其一层的101-118房，产权面积均为21.89平方米，每房只分摊0.972平方米的半外墙，未分摊楼梯间面积；3、被告客运一公司不论持有几间房的房产证，应与登记薄中的面积一致，必然不含楼梯间，如被告客运一公司有与登记薄分户面积明细表的面积不相符的房权证，应当举证。其写个证明就说物权归自己，违反物权法定、登记制度。被告汽运一公司向本院提交的证据有：1、证号为（03）661房产证存根；2、证号为（03）660房产证；3、单位房屋所有权审批表；4、单位房屋所有权申请表；5、周口金地拍卖公司成交拍卖书；6、委托拍卖合同；7、工商局出具的企业基本信息查询单；8、收款收据；9、房屋集资建房合同。证据1、2、3、4证明（03）661号和（03）660号房产界限在哪里，在二楼、三楼是一个界限，一楼是一个界限，二楼、三楼房产证不包含一楼的所有面积；证据5、6证明汽运一公司委托拍卖行拍卖的二楼、三楼证号为（03）661号的房产，其拍卖不包括一楼，拍卖成交的也是二楼、三楼，当时原告就没有异议；证据7证明汽运一公司1999年12月30日成立具有独立法人资格，在此之前不具有法人资格；证据8、9证明房子是集资建房，并且集资内容是两个楼梯间，合同签订是1999年12月26日，楼梯下方的空间是王二强合法所得。被告汽运总公司、王二强、孟百顺、郑付来未向本院提交证据。经庭审质证，依据有效证据，本院确认以下案件事实，1999年12月26日，被告汽运一公司和被告王二强签订协议，将其所有的位于川汇区交通路西段的一幢楼的两个楼梯间使用权转让给王二强，所有权仍归汽运一公司，因当时汽运一公司不具有独立法人资格，该协议以“周口地区汽车运输总公司”的名义签订。王二强取得两个楼梯间的使用权后，将其租赁给被告孟百顺、郑付来使用，每月每间收取租金600元。2004年，四原告通过竞买的方式取得该幢楼房二、三层共32间房屋的所有权，并于2005年3月办理了房屋所有权证书。其中李林购买的房产证号为周房字第××号和0023006号，面积分别为133.80平方米和107.04平方米；焦素荣购买的证号为周房字第0023003号和0023004号，面积均为107.04平方米；焦俊杰购买的证号为周房字第0023001号和0023002号，面积分别为267.60平方米和133.80平方米；马辉购买的证号为周房字第××号，面积为110.72平方米。以上总面积与汽运一公司经拍卖所售面积相符。由于二、三层小套间未计算在房产证内，并且对一楼两个楼梯间面积分摊有异议，2005年10月26日，李林、焦素荣、焦俊杰、马辉委托周口市豫兴房地产测绘队对其取得的房产面积进行重新测量，测量时把一楼两个楼梯间的面积分摊到了二、三层并加入了小套间的面积。周口市住房和城乡建设局依据测量结果为李林、焦素荣、焦俊杰、马辉颁发了新的房屋所有权证。其中李林的证号为周房字第0019426和0019427号，面积分别为142.97平方米和170.40平方米；焦素荣的证号为周房字第0019428号0019431号，面积分别为142.97平方米和142.97平方米；焦俊杰的证号为周房字第0019429和0019430号，面积分别为170.40平方米和340.80平方米；马辉的证号为周房字第××号，面积为142.97平方米。总面积变更为1253.48平方米。汽运一公司不服，向周口市人民政府提出复议，周口市人民政府于2006年9月21日作出周政复议字（2006）96号行政复议决定书，维持了为李林、焦素荣、焦俊杰、马辉颁发的新房屋所有权证。汽运一公司不服又提起行政诉讼，商水县人民法院于2009年5月12日作出（2008）商行初字第21、22、23、24、25、26、27号行政判决，以颁证所依据的测绘报告书没有具体内容，没有测量建筑面积、共有面积分摊数据等相关内容属于颁证事实不清为由判决撤销了上述变更后的七个房产证。判决生效后，李林、焦素荣、焦俊杰、马辉向商水县人民法院申请再审，商水县人民法院于2009年9月26日作出准予再审裁定，该案进入再审。商水县人民法院作出再审判决后，李林、焦素荣、焦俊杰、马辉及周口市住房和城乡建设局均提起上诉，周口市中级人民法院经审理后作出（2010）周行终字第131-137号行政判决书，判决以周口市住房和城乡建设局在一层房产面积没有依照法定程序变更的情况下，把本来已经登记到一层的楼梯间的分摊面积登记到二、三层，侵犯了一层产权人的合法权益，所以该具体行政行为程序违法为由，维持商水县人民法院（2009）商行再字第5、6、7、8、9、10、11号行政判决，并责令周口市住房和城乡建设局在60日内立即作出具体行政行为。2012年2月9日周口市住房和城乡建设局又为李林、焦素荣、焦俊杰、马辉颁发了新的房屋所有权证。其中李林的证号为周房权证川汇区字第××号和周房权证川汇区字第××号，面积分别为170.58平方米和142.99平方米，焦素荣的证号为周房权证川汇区字第××号和周房权证川汇区字第××号，面积为142.99平方米和142.99平方米，焦俊杰的证号为周房权证川汇区字第××号和证号为周房权证川汇区字第××号，面积分别为170.58平方米和341.15平方米，马辉的证号为周房权证川汇区字第××号，面积为142.99平方米，总面积为1254.27平方米。本院认为，《中华人民共和国物权法》规定：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，四原告的房屋所有权证书把争议的楼梯间作为分摊面积，登记到该权属证书上，应视为四原告已取得该楼梯间的所有权，被告虽对四原告的房屋所有权证有异议，但在规定的时间内未依法行使权利，对其异议本院不予支持。被告虽称四原告的房屋所有权证的内容与法院生效判决撤销的四原告房屋所有权证内容基本一致，但颁发房屋权属证书属政府职能部门职权，属行政行为，法院只能对政府职能部门的具体行政行为实施法律监督，而不能代替政府职能部门作出具体行政行为，现该房屋产权证书并未被有关部门依法变更或撤销，故应确认其证明效力。被告客运一公司、王二强、孟百顺、郑付来在四原告取得楼梯间权属证书后，仍继续使用该楼梯间，侵犯了四原告的权利，应承担停止侵权的法律责任。本案争议的楼梯间原属汽运一公司所有，该公司将该楼的二、三层房屋所有权转让后，未及时解决处理好相关问题，仍将四原告已取得权属证书的楼梯间使用权交给王二强租赁给他人，是酿成此纠纷的原因，对由此给原告造成的经济损失，应承担赔偿责任。四原告要求汽运总公司承担共同侵权责任，因汽运总公司与汽运一公司均属独立法人单位，对此请求，本院不予支持。四原告要求被告赔偿105600元的房屋租金损失，本院认为四原告新的不动产权属证书于2012年2月9日取得，损失应从新的不动产权属证书取得之日起计算，每月以1200元计算，共计16800元。依照《中华人民共和国物权法》第十七条、《中华人民共和国民法通则》第七十八条、第一百一十七条、第一百三十四条第一款第(一)、(五)、(七)项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告周口市汽车运输客运一公司、王二强、孟百顺、郑付来立即停止侵权，并于本判决生效之日起十日内搬出所占用的原告李林、焦素荣、焦俊杰、马辉拥有所有权的两个楼梯间，恢复楼梯间原状；二、被告周口市汽车运输客运一公司、王二强赔偿原告李林、焦素荣、焦俊杰、马辉损失16800元；三、驳回原告李林、焦素荣、焦俊杰、马辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，原告李林、焦素荣、焦俊杰、马辉负担2000元，周口市汽车运输客运一公司、王二强、孟百顺、郑付来负担300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审判长  朱自星审判员  李 蕾审判员  徐金生二〇一三年五月十日书记员  沈慧敏