上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0101民初11696号原告：上海锦日物业管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：王国平，总经理。委托诉讼代理人：郁志伟。被告：金伟强，男，1959年6月6日出生，汉族，户籍地上海市。被告：金伟龄，男，1961年5月8日出生，汉族，户籍地上海市。原告上海锦日物业管理有限公司(以下简称：“锦日物业”)与被告金伟强、金伟龄物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月23日立案后，依法适用简易程序进行审理。根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员黄婕独任审理，并于2021年2月25日依法公开开庭审理。原告锦日物业的委托诉讼代理人郁志伟到庭参加诉讼。被告金伟强、金伟龄经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告锦日物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付上海市思南路XXX弄XXX号XXX室房屋拖欠的自2016年9月1日起至2017年12月31日期间的物业管理费5,508.80元；2、判令被告以5,508.8元为基数，按每日万分之六标准计算自2018年6月1日起至实际支付之日止的滞纳金。事实与理由：原告于2012年12月与上海市黄浦区思南新苑业主大会签订物业服务合同，合同约定原告为思南新苑小区提供物业管理服务，业主应按2.65元/平方米/月的标准向原告支付物业管理费。在原告为思南新苑小区提供物业服务期间，原告依照约定履行了合同义务，但自2016年9月至2017年12月期间，被告未向原告支付物业管理费，共计拖欠5,508.80元。原告曾多次发函向被告催讨物业费，未果。据此，原告特诉至法院，请求判如所请。被告金伟强、金伟龄未答辩,未提供证据。原告锦日物业向本院提交的以下证据：1、物业服务合同；2、公函两份；3、催款通知；4、上海市不动产登记信息；5、黄浦法院(2017)沪0101民初586号民事调解书、黄浦法院(2018)沪0101执3263号执行裁定书，上述证据能够较为客观地反映锦日物业为思南新苑小区提供物业服务的期限、收费标准以及金伟强、金伟龄拖欠物业费的事实。上述证据与本案待证事实相关联，来源和形式符合法律规定，在被告未提出反证、反驳的情况下，本院对上述证据予以认定。根据上述证据及当事人庭审陈述，本院确认以下事实：2012年12月28日，锦日物业(乙方)与上海市卢湾区思南新苑业主大会(甲方)签订思南新苑物业服务合同一份，合同约定，物业名称：思南新苑；物业类型：高层住宅及部分商业用房；座落位置：原卢湾区思南路XXX号；乙方为本物业管理区域的业主、物业使用人提供下列物业管理服务事项：1、物业共用部位的维护；2、物业共用设施设备的日常运行和维护；3、公共绿化养护服务；4、物业公共区域的清洁卫生服务；5、公共秩序的维护服务；6、物业使用禁止性行为的管理；7、物业其他公共事务的管理服务；8、业主委托的其他物业管理服务事项。乙方根据下述约定，按包干制收费形式确定物业服务费用，并按建筑面积向业主收取：2014年9月1日至2016年8月31日按以下标准收取物业服务费用：住宅：高层2.65元/月/平方米；物业服务费按月交纳，业主应在每月5日前履行缴纳义务。逾期半年未缴纳物业服务费的，且经催讨，仍旧不付的，按拖欠总额的日千分之三缴纳滞纳金。本合同为期四年，第一阶段自2012年9月1日起至2014年8月31日止，第二阶段自2014年9月1日起至2016年8月31日止，为物业服务履约期。本合同期限届满前三个月，甲、乙双方应就是否另行签订物业服务合同进行协商，经双方协商未能达成协议的，乙方应在本合同期限届满后三个月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业。2017年12月20日，上海市黄浦区思南新苑业主委员会向锦日物业出具函件一份，其上载明，根据物业管理的合同及上海市黄浦区思南新苑小区新一期物业服务企业公开招标结果，上海锐翔上房物业管理有限公司按照招投标程序获得上海市黄浦区思南新苑小区新一期物业管理权责。锦日物业管理权责于2017年12月31日24时正式结束。2018年3月15日，因金伟强、金伟龄、张兰娣拖欠2016年9月至2017年12月的物业管理费，锦日物业曾以挂号信函形式发送催款通知，告知在收到通知后五日内将物业管理费交至锦日物业。另查明，1、涉案房屋原权利人为张兰娣、金伟强、金伟龄，房屋建筑面积129.91平方米。后2017年1月案外人包某某与张兰娣、金伟强、金伟龄因涉案房屋买卖事宜发生纠纷，案外人包某某作为原告诉至我院。该案审理过程中，经本院主持调解，当事人自愿达成如下协议：“一、被告金伟龄、金伟强、张兰娣配合原告包某某于2018年5月31日之前至房地产交易中心办理上海市思南路XXX弄XXX号XXX室房屋过户手续，将房屋权利人由“金伟龄、金伟强、张兰娣”变更登记为“包某某”(过户所生买、卖两方应缴税费由原、被告各自相应负担)；二、原告包某某于过户当日支付被告金伟龄、金伟强、张兰娣人民币530万元；三、被告金伟龄、金伟强、张兰娣于收到前项主文所述款项后三十日内将上海市思南路XXX弄XXX号XXX室房屋交付原告包某某(被告结清截至该日的水电煤等公用事业费用及物业管理费)……。”后因金伟龄、金伟强、张兰娣未自觉履行上述调解内容，包某某于2018年6月4日向本院申请强制执行。本院于2018年9月5日依法作出裁定如下：“……；二、现将上海市思南路XXX弄XXX号XXX室房屋权利人由金伟龄、金伟强、张兰娣变更登记为包某某。”2、张兰娣于2019年6月5日因各种疾病死亡。本院认为，物业服务合同是业主大会或业主委员会代表全体业主与物业公司就小区物业的管理事宜签订的合同，对全体业主均具有约束力。物业公司按约提供物业服务，按约缴纳物业费是全体业主的基本义务。关于锦日物业主张物业费本金一节，在案证据显示，锦日物业与上海市思南新苑业主大会签订的物业服务合同至2016年8月31日到期，但据上海市思南新苑业主委员会向锦日物业出具的函件显示，锦日物业持续为思南新苑小区提供物业服务至2017年12月31日。根据相关法律规定，物业管理服务合同所约定的服务期限届满后，业主大会未选聘新的物业服务企业，物业服务企业继续履行物业服务合同的义务，双方物业服务合同的权利义务未终止，属于事实上的物业服务关系，物业服务企业可以以原物业服务合同要求业主支付物业费。经查，金伟龄、金伟强自2016年9月至2017年12月期间未缴纳物业费，锦日物业现主张上述期间物业费符合合同约定，本院予以支持。关于滞纳金一节，双方签订的物业服务合同约定逾期半年未缴纳物业服务费的，且经催讨，仍旧不付的，按拖欠总额的日千分之三缴纳滞纳金。现锦日物业自愿调整按每日万分之六标准予以主张，且以不超过本金为限，于法不悖，本院亦予以支持，滞纳金起算日期本院调整为2018年7月1日。被告金伟龄、金伟强经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，不影响本院依据查明的事实依法作出判决。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《物业管理条例》第七条第(五)项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决如下：一、被告金伟龄、金伟强应于本判决生效之日起十日内向原告上海锦日物业管理有限公司支付自2016年9月1日起至2017年12月31日期间的物业管理费5,508.80元；二、被告金伟龄、金伟强应于本判决生效之日起十日内以5,508.80元为本金，按每日万分之六的标准向原告上海锦日物业管理有限公司支付自2018年7月1日起至实际支付之日止的滞纳金,滞纳金以本金为限。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告金伟龄、金伟强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  黄 婕二〇二一年二月二十五日法官助理  徐公允书 记 员  胡 劭附：相关法律条文《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守业主公约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。