安徽省淮南市田家庵区人民法院民 事 判 决 书（2021）皖0403民初67号原告：陈佳,男,1985年7月20日出生,汉族,安徽省淮南市人，个体工商户，住安徽省淮南市田家庵区。委托诉讼代理人：韩明，安徽八公律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶真，安徽八公律师事务所实习律师。被告:袁春楼,男,1955年7月20日出生,汉族,小学文化，江苏省连云港市人，淮南市田家庵区第二建筑安装工程公司退休工人，住安徽省淮南市田家庵区。委托诉讼代理人：刘华，淮南市田家庵区舜耕镇法律服务所法律工作者。原告陈佳诉被告袁春楼房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案，依法适用简易程序，于2021年2月8日进行公开开庭审理。原告陈佳及其委托诉讼代理人韩明、陶真到庭参加诉讼，被告袁春楼及其委托诉讼代理人刘华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈佳向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告向原告支付室内装修及附属物补偿费用76759元及搬迁补助费1448元；2、请求法院判决被告返还剩余租金12333元(前述第一、二:项诉请款项合计90540元)；3、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由:2018年12月14日,原告陈佳通过签订转让协议承租被告名下位于淮舜南路东侧259号门面房用于餐厅经营,该次转租经被告认可,由原告陈佳取得被告名下淮舜南路东侧门面的1-10、1-11以及1-12门面实际承租权,由原告陈佳向被告支付房租以及履行相关义务。2019年5月31日,原告向被告支付了自2019年5月31日至2020年5月31日的房租120000元。2020年4月21日,因国有土地房屋征收,被告与田家庵区国庆街道办事处签订搬迁安置补偿协议,协议约定拆迁被告名下位于淮舜南路东侧门面二层,街道办事处向被告支付了室内装修及附属物补偿费用76759元以及搬迁补助费1448元。2020年4月25日,原告陈佳作为经营户与田家庵区国庆街道办事处签订搬迁安置补偿协议,协议支付给被告停产停业损失72185元。原告认为,原告通过转租成为了该门面的实际承租人,室内装修及附属物均系原告通过支付转让费用获得,在合同租赁期限内应补偿给原告,拆迁主要搬迁工作亦是原告在进行,故室内装修及附属物补偿费用及搬迁补助费应当支付给原告。此外因房屋已于2020年4月25日拆迁,原告实际不能经营,被告应当退还原告自2020年4月25日至2020年5月31日的房租12333元。原告就上述补偿费用及租金多次与被告协商,双方均无法达成一致意见。现为了维护原告的合法利益,特诉至法院，请求判如所请。被告袁春楼辩称，1、被告主体不适格。原告转租未得到被告认可，租赁合同第五条明确约定未得到被告书面同意不得转租，依据合同相对性原则，原告未经同意私下转租发生纠纷应当起诉转租人；2、原告诉称与事实不符。原告诉称其通过转让费获得室内装修及附属物纯属主观猜测，被告在2014年签合同前就已经装修好并自主经营，陈权转租后仅做了极小部分改动，绝大部分是被告前期自己做的，原告诉称无证据证实；3、原告要求返还房租无合同依据。原告距离合同期满仅剩一个多月时间，按照租赁合同第十条第四款约定，因拆迁造成的损失不赔偿任何费用，由承租人承担，且拆迁办已经补偿原告停产停业损失72185元。综上，应当驳回起诉，且诉求内容无合同依据是滥诉行为。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据原告提交的原告身份证复印件、被告身份证复印件，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1、原告提交的证人李某证言，证明原告转租涉案房屋后对房屋进行相应装修，证人李某具体干了哪些活也很清楚，像墙纸之类明显是新的。被告称通过发问了解到合同与清单都是后补的，造假明显，90000多元的工程量是很大的，一个月左右干完与事实不符，原告一直在营业没有停止过。本院认为，据原告陈述于2018年底进行的装修，但其无法提供原始单据予以佐证，证人当庭认可相关的装饰装修合同与清单均应原告要求，一两个月前在原告提供相关书面材料基础上补写，故对原告证明观点不予确认。2、原告提交的被告与陈权签订的租赁合同、转让协议、国庆街道办事处与原告签订的补偿协议。证明（1）、原告陈佳通过签订转让协议承租被告名下位于淮舜南路东侧259号门面房用于餐厅经营,原告陈佳通过转租方式取得被告名下门面的实际承租权，称为实际承租人。（2）、2020年4月25日,原告陈佳作为承租该门面实际经营户与田家庵区国庆街道办事处签订搬迁安置补偿协议，协议支付给原告停产停业损失72185元。被告称（1）、关于租赁合同。对真实性无异议，通过租赁合同可以看出被告与原告之间无合同关系，合同第5条、第6条、第10条对转租及拆迁均有相应合同约定；（2）、转让协议。根据租赁合同5条，转租应当经过被告书面同意，但这个转租协议被告没有签字不清楚，对被告无约束力；（3）、补偿协议。只要原告无异议，被告方无异议，与我方无关。本院对该份证据的真实性予以确认。3、原告提交的收条、国庆街道办事处与被告签订的补偿协议、房屋装饰装修附属物评估报告单。证明（1）、原告于2019年5月31日向被告支付了2019年5月31日至2020年5月31日的房租120000元；（2）、2020年4月21日,因国有土地房屋征收,被告与田家庵区国庆街道办事处签订搬迁安置补偿协议,协议约定拆迁被告名下陈佳承租的位于淮舜南路东侧门面二层房屋,街道办事处向被告支付了被征收房屋补偿4276381元,自建补偿5323元,提前签约奖4000元,奖励85528元,另外还补偿了室内装修及附属物补偿费用76759元和搬迁补助费1448元,该两笔费用应支付给原告，但被告并未将上述费用补偿给原告。被告称：（1）关于收条。对真实性无异议，只能证明被告收到租赁期间的租金，不能证明被告同意转租；（2）、关于补偿协议。对真实性无异议，补偿协议第二条的1448元同意给原告，第三项的装修款属于被告；（3）、评估报告。对真实性无异议，不能证明装修是原告花费装修的。本院对收条、国庆街道办事处与被告签订的补偿协议的真实性予以认可。对于房屋装饰装修附属物评估报告单，本院对真实性予以确认，但无法证实均系原告投资装饰装修。4、原告提交的收据原件、收条复印件。证明涉案房屋转租是经过被告同意的。被告称对真实性无异议，对证明观点有异议，退还押金不代表被告同意转租房子。本院对该份证据的真实性予以确认。5、酒店装修合同、收据。证明原告转租后又装修的项目及花费。被告称对真实性、合法性、关联性均有异议。原告在诉状中第二页自认是通过支付转让费方式获得，现在又称是自己装修，前后说法自相矛盾；造假痕迹明显，装修起止日期没有，装饰清单与评估报告内容基本完全一致，特别是有评估单价与评估总价，与一般装饰装修合同不符；原告一直在营业，原告实际经营2年多，原告所说花费90000多元装修与事实不符；室内装修需要原告书面认可，不认可原告的装修合同。装饰清单上第1、2项价格人工都不够，是造假的。本院认为证人李某在庭审中认可酒店装修合同系装修工程结束之后，一两个月前原告找其补写的，故无法证明该份证据的真实性亦无法证明其证明观点，本院对该份证据不予认可。6、被告提交的照片15张。证明在2014装修之前就是装修好的，原告经营适当改造我们认可，但大致装修工程是我们自己弄的。原告称真实性、合法性无异议，对证明观点有异议，照片是2000年拍摄，反映的是当时装修情况，可以与原告方到评估机构调取照片对比，基本上都变化了，楼梯看不出来动没动，门头及装饰都是变化过了，20年前的装修现在是不能用的，这个照片证实被告20年前装修进行了较大变动。本院对该份证据的真实性予以确认。7、被告提交的光盘。证明原告一直都在营业。原告称对真实性无异议，证明观点有异议，这组证据恰恰证实里面装修是原告装修的，现在的装修与被告提交的2020年的装修差别很大，店面装修与家庭装修不一样，店面装修考虑到经营问题，正常情况下会快速装。不能证明被告讲的一直在营业，被告仅仅拍摄一个时间段。这组证据恰恰证实被告对将涉案房屋转租给原告是知情的。本院认为，视频的片段不能客观反映原告一直都在营业这一观点，故对真实性予以确认，证明观点不予确认。8、被告提交的租赁合同。证明（1）原被告之间不具有合同关系；（2）就拆迁费，合同第5条、第6条、第10条第四项均有约定，应当由原告自己承担。原告称对真实性无异议，证明观点有异议，按照租赁合同约定转租虽然需要经过被告书面同意，但现有证据材料已经能证实这个转租是经过被告同意的，原告向被告直接交付租金，被告出具收条，被告在承租房楼上对底下经营情况应当是很清楚的，从被告提供的视频资料也能清楚证实被告对于转租事实是知晓的认可的。装修也是经过被告认可，装修与被告之前装修是没有任何关系的。按照承租房屋司法解释规定，被告是知道或应当知道转租协议的。从原告处了解的情况，当时在签订转租协议时是原转让人、被告、原告均在场且当时一起吃的饭，从相关租金、押金退还也能证据涉案房屋转租是经过被告同意的。本院认为，结合被告收取原告租金时出具的收条，可以认定被告是知晓案涉房屋已转租，故对该份证据的真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查认证的证据，本院认定事实如下：2014年10月4日，被告袁春楼作为甲方与陈权签订了《租赁合同》，约定：“出租房屋：坐落位置为淮舜南路东侧259号门面房；租赁期限：共6年，2015年6月1日至2021年5月31日；租金：年租金壹拾贰万元整，租期租金总额柒拾贰万元整；租金支付期限与方式：自2015年起每年5月31日前向袁春楼支付下一年租金120000元，押金二万元整，如租赁期间以防拖欠水电、提前退租或房屋损坏，押金不予退还；未经甲方书面同意，乙方不得以让任何形式转租、转让、转借房屋；乙方如需进行房屋内部装修，需先征得甲方书面同意，投资费用乙方自理……；乙方有下列情形之一的，甲方可有终止合同收回房屋：1、乙方擅自将房屋转租、转让或转借的……4、因市政道路建筑等改造导致租赁房屋拆迁的，或因不可抗力导致本合同不能继续履行的，以上情况可能对乙方造成任何损失的，甲方不赔偿任何费用。”2015年7月1日，陈权向被告支付押金壹15000元，被告袁春楼出具收条，内容为：“收条今收到房租、水电费押金壹万伍仟元整袁春楼2015.7.1”；2018年12月14日，陈佳、张怀波与王吉苗、邹奎签订转让协议，约定：“2018年12月13日19时晚，陈佳、张怀波支付王吉苗淮舜南路天天顺美食餐厅转让费（壹拾万）圆整，剩余房租费伍万圆整，房东（袁春楼）押金贰万圆整，燃气结余费肆仟叁佰伍拾圆整，共计壹拾柒万肆仟叁佰伍拾圆整。一次性结清。在2018年12月13日之前，本店所有债权债务与陈佳、张怀波无关。转让人：王吉苗、邹奎受让人：陈佳、张怀波2018年12月14日”，2019年5月31日，陈佳向被告支付房租费120000元，被告出具收条，内容为：“收条今收到酒店房租费（2019年5月31日至2020年5月31日）大写人民币壹拾贰万元整（120000.00元）。收据收款人：袁春楼2019年5月31日”，2020年4月21日，因国有土地房屋征收，被告袁春楼与田家庵区国庆街道办事处签订《搬迁安置补偿协议》，协议约定补偿袁春楼室内装修及附属物补偿费用76759元、拆迁补助费1448元，2020年4月25日原告陈佳作为经营户与田家庵区国庆街道办事处签订《搬迁安置补偿协议》，协议约定补偿经营者陈佳停产停业损失72185元，涉案房屋于同日拆迁。2020年9月7日，袁春楼将押金退还给原告陈佳，并出具收据，内容为：“收据2020年9月7日交款单位：个人收款方式：现金，人民币：贰万元整￥20000收款事由：陈佳收到原淮舜南路259号门面房，房主（袁春楼）退换房租押金，现金退还，押金条原件已交还，特例此据。袁春楼2020.9.7陈佳2020.9.7”,现原告陈佳以要求被告返还室内装修及附属物补偿76759元、搬迁补助费1448元、以及2020年4月25日至2020年5月31日的房租12333元为由诉至我院，请求判如所请。另查明，陈权、王吉苗、邹奎三人原系合伙关系，中途陈权退出合伙，2018年12月14日王吉苗、邹奎与陈佳、张怀波签订《转让协议》，涉案房屋由陈佳、张怀波承租。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原被告之间虽未签订书面的房屋租赁合同，但被告收取原告支付的房租费并于房屋拆迁后退还原告押金的事实可知，原被告双方已实际形成租赁合同关系，双方应自觉履行相关的义务。对于原告要求被告支付室内装修及附属物补偿费用76759元的诉讼请求，在庭审中证人李某称原告提交的装饰装修合同及装饰清单系后补的材料，无法证实其真实性，原告亦未能提交相关证据证明其观点，故对原告的该项诉讼请求不予支持。对于原告主张被告支付搬迁补助费1448元的诉讼请求，由于房屋拆迁系原告承租期间，拆迁房屋内需搬迁的系原告物品，该笔搬迁补助费应属原告，且被告当庭表示愿意支付，故对原告的该项诉讼请求依法予以支持。对于原告要求被告返还2020年4月25日至2020年5月31日的房租12333元的诉讼请求，本院认为，原告在庭审中认可已实际收到田家庵区国庆街道办事处支付的停业损失补偿款72185元，已支付但未实际使用期间的房租费应属包含在停业损失补偿款内，原告要求退还该笔租赁费用无事实和法律依据，故对原告的该项诉讼请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下：一、被告袁春楼于本判决生效之日起十日内支付原告陈佳搬迁补助费1448元；二、驳回原告陈佳其他的诉讼请求。案件受理费2064元，依法减半收取1032元，由原告陈佳负担1015.5元，由被告负担16.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 员 崔化冰二〇二一年二月十八日法官助理 王丽梦书 记 员 陶梦梦附1:本案证据目录一、原告陈佳提交的证据，1、证人李某证言，证明原告转租涉案房屋后对房屋进行相应装修，证人具体干了哪些活也是很清楚，像墙纸之类明显是新的；2、陈佳身份证复印件、袁春楼身份证复印件。证明原被告的诉讼主体资格；3、被告与陈权签订的租赁合同原件、王吉苗、邹奎与陈佳、张怀波签订的转让协议原件、国庆街道办事处与原告签订的搬迁安置补偿协议复印件。证明（1）原告陈佳通过签订转让协议承租被告名下位于淮舜南路东侧259号门面房用于餐厅经营,原告陈佳通过转租方式取得被告名下门面实际承租权，称为实际承租人。（2）2020年4月25日,原告陈佳作为承租该门面实际经营户与田家庵区国庆街道办事处签订搬迁安置补偿协议，协议支付给原告停产停业损失72185元；4、收条、国庆街道办事处与被告签订的补偿协议复印件、房屋装饰装修附属物评估报告单。证明（1）原告于2019年5月31日向被告支付了2019年5月31日至2020年5月31日的房租120000元。（2）2020年4月21日,因国有土地房屋征收,被告与田家庵区国庆街道办事处签订搬迁安置补偿协议,协议约定第拆迁被告名下陈佳承租的位于淮舜南路东侧门面二层房屋,街道办事处向被告支付了被征收房屋补偿4276381元,自建补偿5323元,提前签约奖4000元,奖励85528元,另外还补偿了室内装修及附属物补偿费用76759元和搬迁补助费1448元,该两笔费用应支付给原告，然被告并未将上述费用补偿给原告5、收据原件、收条复印件。证明涉案房屋转租是经过被告同意的；6、酒店装修合同、收据。证明原告转租后又装修的项目及花费；二、被告袁春楼提交的证据。1、身份证。证明原告主体资格；2、照片15张。证明在2014装修之前就是装修好的。原告经营适当改造我们认可，但大致装修工程是我们自己弄的；3、光盘。证明原告一直都在营业；4、租赁合同。证明（1）原被告之间不具有合同关系；（2）就拆迁费，合同第5条、第6条、第10条第四项均有约定，应当由原告自己承担。附2：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。法官提示：一、法律文书履行提示（一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件，履行款存入以下账户开户单位：淮南市田家庵区人民法院。开户行：徽商银行淮南龙湖支行，账号18×××89，支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人、姓名等。（二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到本院诉讼服务中心15号窗口现场缴款并领取票据，也可按上述银行账户转入或存入。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。（三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。二、申请执行履行提示（一）《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期限为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。（二）本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。