山东省日照市东港区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁1102民初9072号 原告：苏顺平，男，1960年7月10日出生，汉族,住日照市东港区。 委托诉讼代理人：孟玲，山东德与法（日照）律师事务所律师。 被告：日照骏豪置业有限公司，住所地日照市东港区海滨五路西连云港路北133号，统一社会信用代码913711005652256106。 法定代表人：吴国贤，董事长。 委托诉讼代理人：李作军，山东茂永律师事务所律师。 原告苏顺平与被告日照骏豪置业有限公司（以下简称“骏豪置业”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年12月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告苏顺平的委托诉讼代理人孟玲，被告骏豪置业的委托诉讼代理人李作军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告苏顺平向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行购房合同义务协助原告办理盛祥佳苑二期第007幢2单元（02）202号房屋的不动产权证书；2、判令被告赔偿原告逾期办证违约金63993.67元（以购房款355196元为基数，按照年息6%支付至实际支付之日止，暂计算至起诉之日）；3、判令被告返还原告办证费用及契税等共计4552元及利息（利息自2014年8月19日起按照年息6%计算至实际支付之日止）；4、本案案件受理费由被告承担。庭审过程中，原告撤回了第三项诉讼请求中相应款项利息的诉求。事实与理由：2013年5月7日，原被告双方签订商品房买卖合同，原告购买被告在日照市东港区天津路南、海滨五路西开发的盛祥佳苑二期第007幢2单元（02）202号房屋一套，为此原告支付购房款355196元，并且缴纳了契税3552元及办证费1000元。双方合同中约定于2014年8月19日交付该处房产，但是被告却违反合同约定至今未为原告办理不动产权属证书，构成严重违约，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求判如所请。 被告骏豪置业辩称，原告向被告购买房屋的事，被告的法定代表人不清楚，原告的购房合同是否真实、是否向被告缴纳过购房款，应由法庭调查认定。被告不同意办理产权证书，原告起诉要求赔偿违约金和退还契税及办证费用不符合合同约定。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向本院提交了以下证据：证据1、商品房买卖合同，证实原被告于2013年5月7日签订购房合同，约定购买理日照市东港区个，约定购房面积为74平方米，单价为4798元／平方米，总房款355052元，首付款为107052元，其余房款24.8万元按揭贷款。在合同第8条约定交房期限为2014年9月30日，在合同第15条约定了逾期办证的违约责任。但是被告却违反合同约定至今尚未给原告办理产权证件。证据2、补充协议一份，证明房屋价格是355196元。证据3、被告盖章的收据及付款ｐｏｓ签购单两份，证实原告按照合同约定实际缴纳购房款355052元（后补交144元，有收款凭证）,并缴纳办证费1000元、契税3552元，但是被告却未按照合同约定给原告办理产权证，违反合同约定，在原告向法院起诉后，被告不给予原告办证的情况下，被告应退还原告办证费和契税。证据4、贷款合同及放款单、还款流水各一份，证实原告按照合同约定，向中国工商银行分行按揭贷款并且已将上述款项支付至被告的账户。证据5、物业费单据一宗，证实原告在缴纳完所有购房款后已经实际入住涉案房屋。 被告骏豪置业经质证认为，对证据1至证据2真实性无法认证，合同上加盖的被告专用章与现在被告公司使用的专用章不一致，被告不认可买卖合同的效力。对证据3中的首付款打款凭证，因为款项没有到达被告公司账户，对打款凭证有异议。对证据4、证据5真实性无异议。 被告骏豪置业未向法庭提供证据。 对原告提交的证据，本院分析认定如下：被告骏豪置业对证据1、证据2即涉案商品房买卖合同及补充协议真实性有异议，但未能提交相反证据，且被告认可其开发经营了盛祥佳苑二期商品房项目，并委托日照市鑫盛物业有限公司进行物业管理，其认可的事实能够与原告提交的证据1、证据2、证据5相印证。虽然其主张涉案商品房买卖合同上加盖的印章与其备案印章不符，但原告等购房者有理由相信售楼处出具的格式商品房买卖合同的真实性以及该合同上加盖的公章的效力，被告的公章是否规范不能要求原告予以鉴别，因此本院对被告的上述抗辩不予支持，且商品房买卖合同已经备案登记，故本院对原告提交的证据1、证据2予以采信。原告提交的证据4中的中国银联签购单显示原告将107052元汇入日照骏豪置业有限公司账户，被告抗辩未收到款项，与事实不符，本院对该证据予以采信。被告对原告提交的证据5无异议，本院予以采信。 根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下： 2013年5月7日，骏豪置业（出卖人）与苏顺平（买受人）签订商品房买卖合同，合同主要内容载明：第一条出卖人以出让方式取得坐落于海滨××路××、连云港路以北地块的建设用地使用权。出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房项目核准名称为盛祥佳苑二期；第三条买受人购买的商品房为合同第一条规定项目中的第007幢2单元（02）202号房；该商品房建筑面积共74平方米;第四条出卖人与买受人按照下列第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4798元，总金额为叁拾伍万伍仟零伍拾贰圆整。第六条买受人按下列第3种方式按期付款：3、其他方式：2013年4月17日付房款：壹拾万柒仟零伍拾贰万元整（￥107052.00），余款：贰拾肆万捌仟元整（￥248000.00）办理银行按揭。第八条出卖人应当在2014年9月30日前向买受人交付该商品房。第十五条出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报日照市房地产管理局。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2种项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。 2014年8月19日，原被告双方签订商品房买卖合同面积及价款补充协议，确定涉案房屋最终实测建筑面积为74.03平方米，最终价格为355196元。 原告与被告签订商品房买卖合同后，原告按约于2013年4月11日缴纳了首付款107052元。被告向原告出具了收款凭证。后原告向中国工商银行股份有限公司日照开发区支行申请办理了个人购房贷款。贷款248000元于2013年6月25日发放至日照骏豪置业有限公司16×××54账户。因房屋面积发生变化，原告又补交了房屋差价144元，并缴纳了契税3552元以及办证费1000元。后被告向原告交付了涉案房屋。因被告委托日照市鑫盛物业有限公司进行物业管理，原告自入住后向该物业公司缴纳物业费、水电费至今。 另查明，被告在庭审中明确表示不同意为原告协助办理涉案房屋的不动产权证书。 本院认为，首先，原告苏顺平与被告骏豪置业签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立，本院予以确认。被告主张涉案合同上加盖的合同章不是被告使用的公章。涉案合同系被告开发的盛祥佳苑二期售楼处出具的格式商品房买卖合同，原告有理由相信合同的真实性以及该合同上加盖的公章的效力，被告的公章使用是否规范不能要求原告予以鉴别，因此双方当事人应严格按照合同约定履行自己的义务。原告按合同的约定向被告足额缴纳了购房款。原告提供的证据证实其自2014年10月1日开始缴纳物业费、电梯费等费用，上述证据能够证实被告已于2014年10月1日将涉案房屋交付原告，然被告一直未协助买受人办理房屋所有权转移登记手续，未履行商品房买卖合同的附随义务，构成违约，故被告应继续履行合同，按约协助原告办理涉案房屋的不动产权属证书。对原告的该主张本院予以支持。 其次，关于原告主张的逾期办证违约金。涉案商品房买卖合同系骏豪置业提供的格式合同，《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款规定：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第六条规定：提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称‘采取合理的方式’。提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。该商品房买卖合同中对骏豪置业逾期办证的约定明显减轻了骏豪置业责任，该条款并无特别标识，骏豪置业亦未提供证据证实其在订立合同时尽到了合理提示及明确说明义务，《中华人民共和国合同法》第四十条规定：格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十条规定：提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。故商品房买卖合同第二十条中关于“买受人不退房，出卖人按已付房款总额的万分之一支付违约金”的约定，应为无效条款。最高人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第18条规定：“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理。”本案中，苏顺平因逾期办证产生的损失难以确定的情况下，应按照上述规定予以计算，故本案苏顺平主张的逾期办证的违约金应自涉案商品房实际交付之日即2014年10月1日起365日后即2015年10月1日起以购房款355196元为基数开始计算至被告将办理不动产登记所需的必要证明文件递交不动产登记部门之日止，关于计算违约金的标准问题，本院酌定按照年利率3.85%计算。 最后，关于原告主张返还被告代收的契税和办证费。《中华人民共和国契税法》第十条规定：纳税人应当在依法办理土地、房屋权属登记手续前申报缴纳契税。本案中，被告要求原告将契税交其代为缴纳，并向原告收取了办证费用，但又在庭审中明确表示拒绝协助办理涉案房屋的不动产权登记，故应当将代收的契税和办证费予以返还。对原告的该主张，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条第一款、第四十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第六条、第十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定，判决如下： 一、被告日照骏豪置业有限公司于本判决生效之日起十日内向日照市不动产管理登记机构提交办理不动产权登记必要的证明文件，协助原告苏顺平办理盛祥佳苑二期第007幢2单元（02）202号房屋不动产权登记； 二、被告日照骏豪置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告苏顺平支付逾期办证违约金（违约金以355196元为基数，自2015年10月1日起至被告将办理不动产权登记所需的必要证明文件递交不动产登记部门之日止，按照年利率3.85%计算）； 三、被告日照骏豪置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告苏顺平代收契税3552元及办证费1000元； 四、驳回原告苏顺平本案其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。 案件受理费1513元，减半收取757元，由被告日照骏豪置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。 审判员  鹿梦吟 二〇二一年二月二十日 书记员  陈佼佼