贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0115民初1383号原告：龙明卿，男，1987年8月20日出生，苗族，住贵州省施秉县。原告：粟慧，女，1986年7月12日出生，侗族，住贵州省剑河县。委托诉讼代理人：龙明卿，男，1987年8月20日出生，苗族，住贵州省施秉县，系原告粟慧丈夫。被告：中国电建地产集团贵阳有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金阳北路378号观府壹号销售体验中心B座，统一社会信用代码：91520115785497386P。法定代表人：欧昊翔，该公司总经理。委托诉讼代理人：沈南宇，贵州贵达（深圳）律师事务所律师，执业证号：14403202010567901。委托诉讼代理人：王强，贵州贵达律师事务所律师，执业证号：15201201710254619。原告龙明卿、粟慧与被告中国电建地产集团贵阳有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告龙明卿暨原告粟慧的委托诉讼代理人、被告的委托诉讼代理人沈南宇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告龙明卿、粟慧向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付逾期交房违约金12,030元（违约金以911,397元为基数，自2019年1月1日起至2019年5月12日止，共132天，按每日万分之一进行计算）；二、确认被告对案涉房屋的保修期从2019年5月12日开始起算；三、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原被告双方于2016年12月9日签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的电建地产观府壹号房屋，房屋总价款911,397元。合同签订后，原告交付完毕所有房款。2019年1月19日，原告收到被告发送的收房通知，但被告尚未取得合同约定的“经房产管理部门批准的商品房交付使用备案证书”，故原告拒绝收房。2019年4月29日，被告再次向原告发送收房通知，原告于2019年5月12日确认收房。被告未按约交付案涉房屋，构成违约，故原告为维护自身的合法权益诉至法院，望支持诉请。被告中国电建地产集团贵阳有限公司辩称，逾期交房违约金只计算至2019年4月11日，同时保修期应当从2019年1月14日竣工验收后开始起算，原告诉请中超过2019年4月11日的违约金，没有事实和法律依据，不符合双方合同约定，依法应予以部分驳回。案涉房屋2019年1月10日完成竣工验收，并于1月14日完成竣工备案，因此该房屋的保修期应当从2019年1月14日开始起算，2019年4月11日取得《贵阳市商品住房交付使用备案证书》，满足合同约定交付条件。答辩人随即电话通知原告收房，后又再次向原告寄送收房通知（原告已经在诉状中自认于2019年4月29日收到通知），原告未及时收房与答辩人无关，故违约金只能计算至2019年4月11日具备交房条件之日止。因此，原告超过2019年4月11日的违约金诉请，没有事实和法律依据，不符合双方合同约定，依法应予以部分驳回。本院经审理认定事实如下：2016年12月9日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，二原告购买被告所售位于观山湖区房屋一套，房屋总价款为911397元。合同第十一条约定出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。合同第十三条对逾期交房责任约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在120日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过120日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。”合同第十四条对交接手续约定“该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的3日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。……买受人应当在收到书面通知后7日内，办理该商品房的交接手续。……房屋质量严重影响买受人对房屋的正常使用的，出卖人按照国家和本地有关工程质量的规范和标准自查验该商品房之次日起60日内负责修复，并承担修复费用，若由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照银行同期贷款利率给付利息，给买受人造成损失的由出卖人承担赔偿责任。”合同第十九条对住宅保修责任约定“该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。……在该商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，双方有退房约定的，按照约定处理；没有退房约定的，出卖人应在收到买受人通知后60日内履行保修义务，买受人应当配合保修……”。附件十二补充协议中第二条房屋交付约定“……3.买受人办理房屋交付手续时，若出卖人交付的房屋已符合预售合同约定的交付条件，买受人应签署房屋交接文件。若该商品房的有关装修、设备存在瑕疵的，则出卖人应当按照规定予以保修或整改，但该保修或整改不影响出卖人向买受人交付房屋，出卖人亦无须向买受人支付补偿或赔偿。买受人不按出卖人通知办理交接手续或不签署交接文件的，则视为房屋已自动交付，该商品房相关风险和费用自约定的交付日或出卖人通知的交房期限届满日起由买受人承担。”、第十条通知及送达约定“1.出卖人发出的所有通知书有三种送达方式：挂号信形式、邮政快递形式、当面送达方式，出卖人可以选择上述任意一种送达方式。以挂号信形式，本市以邮戳时间两天后视为送达日，外地以邮戳时间四天后视为送达日；以邮政快递方式，本市当日视为送达，外地两日后视为送达；由出卖人工作人员将通知当面交给买受人的，以买受人签收之日视为送达。出卖人在通知送达或视为送达后有权按照通知性质和合同约定的相关约定进行处理……”。《商品房买卖合同》签订之后，原告向被告支付了全部购房款并于2019年5月12日收房。2019年4月29日被告通过邮政快递向原告在合同中预留的地址邮寄《再次催促收楼通知》，原告预留的地址为贵州省贵阳市。另查明，被告取得案涉房屋的贵阳市商品住房交付使用备案证书时间为2019年4月11日。上述事实，有当事人陈述、工商登记信息、《商品房买卖合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》、收款收据等证据在卷佐证，并经庭审举证、质证及本院审查，可以认定。本院认为，二原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，双方当事人均应按照合同履行。原告已按约向被告足额支付房款，被告未按约定交付案涉房屋，构成违约。结合双方约定，被告应于2018年12月31日交付案涉房屋，但案涉房屋于2019年4月11日通过贵阳市商品住房交付使用备案，被告于2019年4月29日向原告发送收房通知，根据双方“以邮政快递方式，本市当日视为送达，外地两日后视为送达”的约定，2019年4月29日为原告收到收房通知之日。本院按照案涉《商品房买卖合同》中“买受人应当在收到书面通知后7日内，办理该商品房的交接手续。”的约定，推定从收到通知后的7日后为收房之日，即2019年5月7日。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百三十八条“出卖人应当按照约定的期限交付标的物。……”的规定，被告未按约定时间向原告交付案涉房屋，应承担违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，被告应按案涉《商品房买卖合同》中的约定，从交付期限届满的次日起，按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金。案涉房屋价款911,379元，原告已足额支付，从2019年1月1日至2019年5月7日，共计127天，被告应支付违约金11,574.5元，原告诉请超出部分，本院不予支持；针对原告诉请第二项，按照案涉《商品房买卖合同》约定，保修期限起算应从交房之日起，故本院确认案涉房屋的保修期从2019年5月7日开始起算。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”及《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百五十九条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决如下：一、被告中国电建地产集团贵阳有限公司于本判决生效之日起10日内向原告龙明卿、粟慧支付逾期交房违约金11,574.5元；二、确认被告中国电建地产集团贵阳有限公司对案涉房屋的保修期从2019年5月7日开始起算；三、驳回原告龙明卿、粟慧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取50元，由被告中国电建地产集团贵阳有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审判员  王娇二〇二一年二月二十四日法官助理雷晓星书记员周山琴