辽阳市白塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1002民初3171号原告：曹钰，女，汉族，1978年9月20日出生，住沈阳市和平区。委托代理人：李天新，系辽阳市白塔区文圣法律服务所法律工作者。被告：灯塔市隆鑫建筑工程有限公司，住所地灯塔市兆麟街。法定代表人：范垂玉，系该公司董事长。委托代理人：李学，系辽宁共宸律师事务所律师。第三人：辽阳市新华搪瓷厂，住所地辽阳市白塔区北哨街15号。法定代表人：郭素文，系该厂厂长。委托代理人：曾晓春，女，系该单位职员。委托代理人：王宏霞,系辽宁冠信律师事务所律师。第三人：辽阳市白塔二建房地产综合开发有限公司，住所地白塔区北哨街金福贵源小区物业楼。暂代负责人：韩学思（原法定代表人韩振华病故，尚未确定新法定代表人）。委托代理人：朱玫，系辽宁文正律师事务所律师。原告曹钰为与被告灯塔市隆鑫建筑工程有限公司（以下简称隆鑫建筑公司）、第三人辽阳市新华搪瓷厂（以下简称新华搪瓷厂）、辽阳市白塔二建房地产综合开发有限公司（以下简称白塔二建公司）执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年10月15日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告曹钰及委托代理人李天新、被告隆鑫建筑公司的委托代理人李学、第三人新华搪瓷厂的委托代理人曾晓春及王宏霞、第三人白塔二建公司的委托代理人朱玫到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告曹钰诉称：请求判令立即停止对原告所有的、位于辽阳市白塔区.08平方米商业网点终止执行，解除查封（该网点价值2331325.00元）；确认原告与第三人之间签订的《预销售住宅合同书》合法有效，且上述房产归原告所有；被告承担本案一切诉讼费用。事实与理由，一、原告曹钰系上述网点的合法所有权人。本案案涉的网点，原系第三人新华搪瓷厂和第三人白塔二建公司联合开发的商品房，依据其双方之间的协议约定，开发后此网点的产权归第三人新华搪瓷厂所有。2018年6月4日，原告曹钰与第三人白塔二建公司签订《预销售住宅合同书》，约定曹钰以人民币420万元的价格购买了包括本案网点在内的两户商业网点（其中案涉网点价值为人民币2331325.00元），乙方白塔二建公司承诺3年内为原告办理产权证书等，该份合同上的乙方处，加盖了白塔二建公司的公章，同时新华搪瓷厂的法定代表人郭素文等人在合同上签字确认。合同签订当日，原告曹钰即依约支付了全部420万元购房款（该款汇入新华搪瓷厂法人郭素文银行账户，新华搪瓷厂出具收款收据），至此原告作为合法购买人取得了案涉网点的所有权。2020年4月28日，第三人新华搪瓷厂将案涉网点及钥匙向原告交付，原告对包括案涉的网点在内的两户网点合法占有、使用至今（对此有新华搪瓷厂的证明及申请人安装的卷帘门为证)。二、法院将本案网点认定为被执行人白塔二建公司的财产予以查封完全错误。本案案涉的网点，虽然名义上系白塔二建公司开发，但是实际上系第三人白塔二建公司和新华搪瓷厂联合开发的商品房，根据这两个公司之间的协议约定，开发后该网点在其内部分配上属于新华搪瓷厂所有，而原告曹钰在签订《预销售住宅合同书》时，白塔二建公司和新华搪瓷厂双方均在合同上签字或盖章确认买卖事实;另依据其双方协议的约定，原告向该网点的实际产权人新华搪瓷厂支付购房款亦无不当之处。原告依约付款之后，便成为该网点新的产权人，至此可见，法院的查封行为完全错误。三、原告请求法院终止对案涉网点的执行、解除查封,具有法律依据。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前己合法占有不动产；（三）已付全部价款，或者。；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。而本案申请人所购买的案涉网点，完全符合此司法解释规定的条件，法院应当对其停止执行，解除查封。被告隆鑫建筑公司辩称：原告与第三人新华搪瓷厂签订的商品房销售合同，是原告与无权代理的代理人签订的合同，未经被代理人追认属于无效合同，是不享有物权特权的，故不享有能够排除强制执行的民事权益，所以请法院依法驳回原告诉讼请求。第三人新华搪瓷厂辩称：网点是我们与白塔二建公司联合开发。该网点由我们销售，合同由白塔二建公司出具。同意原告的诉讼请求。第三人白塔二建公司辩称：不同意对原告的房屋解除查封。原告起诉时提供了其与第三人新华搪瓷厂签订的《预销售住宅合同书》，但该合同不具有合法性和有效性。因为该合同文本是我公司与新华搪瓷厂合作前所使用过的。在双方合作后，我公司从未使用过。我公司对合同中加盖的我公司公章真伪难辨。且该合同“乙方”负责人为曾照旭、郭素文，经办人为曾晓春，郭素文为新华搪瓷厂法定代表人，曾照旭为实际控制人，二人为夫妻关系，曾晓春是会计，是二人的女儿，三人均不是我公司公司员工。另外，从原告提供的银行转款看，原告支付的购房款转入了郭素文的个人银行卡中，没有进入我公司账户，也未进入新华搪瓷厂账户。因此，原告提交的证据不能证明其为涉案房屋的所有人，无权请求法院解除查封。二、我公司对原告所提交证据的真实性有异议。我公司对原告提交的中国工商银行《回单凭证》的真实性提出质疑，据我公司了解，原告在购买涉案房屋前已将资金借给新华搪瓷厂。后因到期无法偿还，双方才签订《预销售住宅合同书》，实际为以房抵债，双方并未发生真实的交易行为。本院经审理查明，2008年7月18日，第三人白塔二建公司与第三人新华搪瓷厂签订《关于联合开发建设新华北路VI组团商住小区协议书》并办理公证，双方约定联合开发新华北路VI组团商住小区项目。2013年9月11日，双方签订《关于联合开发建设新华路北VI组团1#至6#商住楼、商业网点及地下停车场（含地下人防工程）项目的补充协议》，约定案涉网点由第三人新华搪瓷厂建设，系第三人新华搪瓷厂所有权属的部分，其拥有所属权利的工程项目的预售、销售行为，第三人白塔二建公司应给予配合及支持。2018年6月4日，原告曹钰（甲方）与第三人白塔二建公司（乙方）签订《预销售住宅合同书》，约定甲方在乙方预定金福贵源二期小区建设的1号楼东数4、5号建筑面积525.22平方米的住宅网点，甲方于2018年6月4日交付420万元。面积最终以产权部门核算为准，多退少补。注：乙方承诺甲方三年内办理产权证书，如无法办理产权证书，甲方有权解除合同，同时乙方需按甲方已付购房款月利息2分的标准支付违约金，如甲方不需要办理产权证书时，乙方不负责支付违约金。该合同乙方处加盖了第三人白塔二建公司的公章，第三人新华搪瓷厂的法定代表人郭素文及其丈夫曾照旭在负责人处签字确认。同日，原告曹钰通过中国工商银行分五笔向第三人新华搪瓷厂的法定代表人郭素文个人银行账户转账共计420万元，第三人新华搪瓷厂当日向原告曹钰出具购房收款收据。原告曹钰购房款的资金来源于向其妹妹曹某的借款。曹某于2018年6月4日通过中国工商银行分五笔向原告曹钰借款420万元。原告曹钰于2018年7月7日至2020年8月7日期间向曹某转账还款共计228万元，于2019年23日将其位于沈阳和平区太原南街193号2-22-1建筑面积136.09平方米的房屋抵顶给曹某作为部分还款，该房屋已经更名至曹某的儿子苏扬名下。经双方结算认可，原告曹钰尚欠曹某27万元未偿还。另，第三人新华搪瓷厂法定代表人郭素文收取原告曹钰购房款后向曹某转账420万元用于偿还借款。第三人白塔二建公司于2020年5月9日取得案涉网点的预售许可证。因隆鑫建筑公司与白塔二建公司、新华搪瓷厂建设工程施工合同纠纷一案，经隆鑫建筑公司申请，本院根据已经生效的（2019）辽1002民初299号民事判决书，于2020年7月20日作出（2020）辽1002执1158号执行裁定书，裁定对案涉网点进行查封。曹钰对该执行裁定不服，提出异议申请。本院经审查、听证后，于2020年8月17日作出（2020）辽1002执异107号执行裁定书，裁定驳回曹钰的异议请求。本院确认的上述事实有原告提供的《预销售住宅合同书》、《公证书》、《关于联合开发建设新华北路VI组团商住小区协议书》、《关于联合开发建设新华路北VI组团1#至6#商住楼、商业网点及地下停车场（含地下人防工程）项目的补充协议》、郭素文工商银行回单、预售许可证、执行裁定书及回执、曹钰向曹某转款明细、房产交易申报单及不动产权证书、户口本、证人曹某的证人证言，本院调取的郭素文、曹钰银行流水及各方当事人陈述笔录在卷为凭，这些证明材料已经开庭举证、质证和本院审查，可以采信。本院认为，原告曹钰与第三人白塔二建公司签订《预销售住宅合同书》，购买第三人白塔二建公司与第三人新华搪瓷长联合开发建设的案涉网点，该合同乙方处加盖了第三人白塔二建公司的公章，第三人新华搪瓷厂的法定代表人郭素文及其丈夫曾照旭在负责人处签字确认，同时符合二第三人对开发商品房的销售约定，且第三人白塔二建公司于2020年5月9日取得预售许可证，故该《预销售住宅合同书》合法有效，本院予确认。对于第三人白塔二建公司抗辩称其对合同中加盖的公章真伪难辨，因其未提供充分证据证明合同中加盖的公章系伪造，故对该抗辩理由，本院不予采纳。因原告曹钰仅与第三人签订《预销售住宅合同书》，在第三人白塔二建公司取得预售许可证后，未办理商品房买卖合同网签备案，现案涉房屋被本院执行其他生效判决而查封，故原告主张涉案房屋归其所有的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。原告曹钰主张依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条相关规定排除人民法院的强制执行措施，但本案中，案涉网点系开发建设单位销售的商品房，并非已经登记在被执行人名下的不动产，故原告主张适用法律不当。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，案涉网点已经取得预售许可证，在人民法院查封之前，未办理商品房买卖合同网签备案，其权利不能排除人民法院依据生效法律文书采取的强制执行措施，故对原告主张立即停止对案涉网点终止执行，解除查封的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：一、原告曹钰与第三人辽阳市白塔二建房地产综合开发有限公司于2018年6月4日签订的《预销售住宅合同书》合法有效；二、驳回原告曹钰的其他诉讼请求。案件受理费25450.00元，由原告曹钰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省辽阳市中级人民法院。审 判 长  冀秋菊人民陪审员  沈国志人民陪审员  王 兵二〇二一年二月五日法官助理闫妍书记员张晨附录：本判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。