广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初37492号原告：广东康景物业服务有限公司。住所地广东省广州市中山大道105号华景新城华门阁二楼。法定代表人：何超华，职务总经理。委托诉讼代理人：吴米琪，广东普罗米修（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾景熙，广东普罗米修（广州）律师事务所律师。被告：林少凤，女，1980年3月2日出生，汉族，住广东省。被告：方木德，男，1979年12月7日出生，汉族，住广东省惠来县。原告广东康景物业服务有限公司（以下简称康景物业公司）与被告林少凤、方木德物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月18日受理后，依法适用普通程序由审判员独任进行审理。原告康景物业公司的委托诉讼代理人曾景熙到庭参加了诉讼，被告林少凤、方木德经本院依法公告送达，未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告康景物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠的自2019年1月1日起至2020年8月31日止共20个月的物业管理费22468元及违约金（物业管理费是两个月一交，故违约金以每两个月的物业管理费为本金，每日按应缴总额0.1%的标准计算，自第三个月的1日起计至被告实际付清之日止）。2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年4月10日，被告因购买位于从化区太平镇**号，与原告签订一份《前期物业管理服务协议》，其中约定：原告提供房屋共用部分的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、保安、交通秩序和车辆停放、房屋装饰装修管理共六个方面的服务；被告自向开发商收楼之日起，依时交纳物业管理费；被告违反协议，不按照本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按日加收0.1％的违约金。被告在上述《前期物业管理服务协议》上签名确认。2014年11月18日，被告签署了包括《紧急联络记录表》、《珠江国际城收楼表清单》、《缴费协议书》在内的收楼资料，确认签收上述房屋。但自2019年1月起，被告未按期向原告交纳物业管理费，至2020年8月止共拖欠原告物业管理费22468元。原告多次催要，被告均拒不交纳。原告康景物业公司为证明其主张，在本院指定的举证期间向本院提交了以下证据：1、业主身份证，拟证明被告身份信息；2、前期物业服务合同，拟证明原告受托进行前期物业管理；3、前期物业管理服务协议，拟证明原被告约定相关权利义务；4、收楼表清单，拟证明被告入住该小区；5、紧急联络记录表，拟证明被告向原告书面确认的送达地址及方式；6、缴费协议书，拟证明原被告约定相关权利义务；7、微信催收记录，拟证明原告催缴情况；8、客户账务明细，拟证明被告的欠费数额；8、商品房买卖合同，拟证明被告房屋权属情况；9、不动产登记查册表，拟证明涉案物业的产权人为被告。被告林少凤、方木德经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，又未提交书面答辩意见，视为放弃举证、质证及答辩的权利。经审理查明：2008年3月7日，广州市从化珠江房地产开发有限公司将珠江国际城（物业名称）委托给广东康景物业服务有限公司从化分公司实行物业管理，双方签订了《珠江国际城前期物业服务合同》约定：本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米3.2元向业主或物业使用人收取。2011年4月10日，被告林少凤、方木德（乙方，业主）与康景物业公司（甲方，物业管理企业）签订一份《珠江国际城前期物业服务协议》，约定前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理；本物业名称为从化珠江国际城；乙方所购房屋坐落于从化区××区××号，类型为住宅，建筑面积351.06平方米；乙方交纳物业管理服务费用，从《房地产买卖合同》约定交付所购房屋之日起计（如有变更以交楼通知书交楼日期起计）；物业管理服务费每月收费标准按建筑面积（最终以房产证建筑面积核算）；交楼时预收三个月的管理费，自第四个月起，每两个月的管理费合缴交一次；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天1‰交纳违约金。2015年7月30日，被告林少凤接收涉案房屋珠江国际城**单元并填写了《紧急联络记录表》、《珠江国际城收楼表清单》、《缴费协议书》。原告在庭审中表示被告自2019年1月1日起至2020年8月31日，共拖欠20个月的物业管理费，依据合同约定涉案房屋所在小区的每月管理费应为1123.39元（即3.2元/㎡/月×351.06㎡），20个月物业管理费合计应为22468元。根据查册时间为2021年2月5日的广州市不动产登记查册表显示，广州市从化区太平镇**号的产权人为林少凤、方木德。以上事实，有物业服务合同、前期物业管理服务协议、珠江国际城收楼表清单和紧急联络记录表、缴费协议书、客户财务明细、不动产登记查册表及当事人陈述等证据证实。本院认为：房屋开发商与康景物业公司签订的《前期物业服务合同》，对被告林少凤、方木德具有约束力。原告康景物业公司与被告林少凤、方木德签订《珠江国际城前期物业服务协议》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律法规的效力性、强制性规定，是合法有效的，双方均应依约履行义务。经核算，被告林少凤、方木德每月应付的物业服务费为1123.39元（即3.2元/㎡/月×351.06㎡），从2019年1月1日起至2020年8月31日止，共20个月，被告林少凤、方木德应缴交的物业服务费为22467.8元，原告诉请要求被告支付物业管理费22468元，对超出22467.8元的部分，本院不予支持。关于违约金的问题，林少凤、方木德不按约定时间交纳物业管理费用，确给原告康景物业公司造成损失，康景物业公司有权要求被告向其支付逾期付款违约金。因物业费是两个月合缴一次，现康景物业公司主张违约金根据协议约定从逾期之日起，以每两个月拖欠的物业管理费2246.78元（1123.39元×2）为本金，自第三个月的1日起计至被告实际付清之日止，本院予以支持。原告诉请逾期付款违约金按每日千分之一计算，本院依法调整为：自2019年3月1日起至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率计算,自2019年8月20日起至款项付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。每期违约金以不超过本金为限。被告林少凤、方木德经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告林少凤、方木德于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东康景物业服务有限公司支付从2019年1月1日到2020年8月31日的物业管理费22467.8元及违约金（每两个月为一期，以每期拖欠的物业管理费2246.78元为本金，自第三个月的第1日起计至被告实际付清之日止，自2019年3月1日起至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率计算,自2019年8月20日起至款项付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，违约金总额以22467.8元为限）。二、驳回原告广东康景物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费362元，由被告林少凤、方木德负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  谢琼丽二〇二一年二月七日法官助理赖裕珊书记员毕嘉燊