山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终11972号上诉人（原审原告、原审反诉被告）：吴**顺，男，1970年7月15日出生，汉族，住安徽省马鞍山市。上诉人（原审原告、原审反诉被告）：许立友，男，1971年9月3日出生，汉族，住安徽省马鞍山市和县。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：莫飞，泰和泰（济南）律师事务所律师。以上二上诉人共同委托诉讼代理人：李楠，山东圣义律师事务所律师。被上诉人（原审被告、原审反诉原告）：济南黄河农机有限责任公司，住所地济南市。法定代表人：彭保双，经理。被上诉人（原审被告、原审反诉原告）：彭保双，男，1964年1月1日出生，汉族，住济南市。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：于娟，山东康桥律师事务所律师。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：张长伟，山东康桥律师事务所律师。上诉人吴**顺、许立友因与被上诉人济南黄河农机有限责任公司（以下简称黄河农机公司）、彭保双租赁合同纠纷一案，不服山东省济南市天桥区人民法院（2019）鲁0105民初5811号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月28日立案后，适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。吴**顺、许立友上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判支持吴**顺、许立友全部诉讼请求并驳回黄河农机公司、彭保双全部反诉请求或将本案发回重审；3.一、二审诉讼费用由黄河农机公司、彭保双承担。事实与理由：一、一审法院认定涉案《房屋场地租赁合同》无效缺乏事实与法律依据。1.吴**顺、许立友与黄河农机公司、彭保双之间存在租赁合同关系，且《房屋场地租赁合同》双方均签字盖章，系双方的真实意思表示，合法有效，对双方具有约束力。2.一审法院依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，认定《房屋场地租赁合同》无效。但是，黄河农机公司、彭保双提供的两份由天桥区大桥镇政府建设环境保护委员会盖章《村镇规划选址意见书》明确载明涉案租赁房产符合村镇规划。二、一审法院认定事实错误。1.济南市天桥区人民法院于2015年8月31日作出的（2015）天非诉执字第94号行政裁定书载明：没收黄河农机公司在非法占用的济南市天桥区大桥镇小王村民委员会1310.82平方米集体土地上新建的建筑物和其他设施。该没收的部分即包含吴**顺、许立友与黄河农机公司、彭保双所签订合同中的“后院东小仓库350平米”，由此可见，2016年9月4日双方签订合同时，该地块已被天桥区人民法院强制没收，黄河农机公司、彭保双无法实现交付，且合同签订后，黄河农机公司、彭保双亦未实际交付“后院东小仓库350平米”地块，一审法院认定“吴**顺、许立友提供的证据不能证明黄河农机公司存在至今未交付后院东小仓库的事实”，属于事实认识错误。2.自一审起诉之日起，吴**顺、许立友已经全额支付过往租金并且超额支付了1679580元，截止2019年9月30日之前吴**顺、许立友未欠付黄河农机公司、彭保双的租金，一审法院判决吴**顺、许立友支付黄河农机公司截止到2019年9月24日的房屋占有使用费属于事实认定错误。3.吴**顺、许立友与黄河农机公司、彭保双签订的《房屋场地租赁合同》中约定：水、电及煤气按照水、供电及供气部门收取的单价计算，甲方应保证水、电、煤气的正常使用，2017年1月至2019年11月份黄河农机公司、彭保双合计向国家电网缴纳电费1363178.24元，用电总量为1678676KWH，平均电价为0.812元KWH，但吴**顺、许立友2017年1月至2019年11月累计向黄河农机公司、彭保双缴纳电费1358050元，用电总量仅为1175609KWH。吴**顺、许立友租赁房屋期间按照1.15元/KWH的单价累计向黄河农机公司、彭保双缴纳电费1359338元，共计使用电量1176729KWH。黄河农机公司、彭保双收取的电费单价远高于合同中约定的供电部门的收费标准。一审中黄河农机公司、彭保双主张与吴**顺、许立友达成口头约定按照1.15元/KWH收取电费但并未提供证据加以证明，一审法院据此认定黄河农机公司、彭保双收取电费合理，属事实认识错误。4.关于“免租期”问题，《房屋场地租赁合同》约定装修免租期为60天，吴**顺、许立友第一年实际支付房租73万元，为全年房租，黄河农机公司、彭保双承诺的60天免租期并未实现，法院未认定黄河农机公司、彭保双返还免租期内的租金属事实认定错误。三、吴**顺、许立友与黄河农机公司、彭保双签订《房屋场地租赁合同》约定租赁期限自2016年9月25日至2031年9月24日止，共计15年，吴**顺、许立友基于15年的预期利益出发，为了更好的经营与收益，对涉案房屋进行了加盖及装饰装修，为此投入了大量的人力物力，并在该涉案土地上注册了公司并取得了营业执照。现因黄河农机公司无法办理规划许可手续，一审法院认定《房屋场地租赁合同》无效并要求吴**顺、许立友返还房屋、支付占有使用费，对吴**顺、许立友来讲，会产生巨大的经济损失及预期利益损失，违反了民法基本原则中的公平原则。补充上诉意见：一、《房屋场地租赁合同》合法有效。1.一审法院适用法律错误。一审法院依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，认定《房屋场地租赁合同》无效，系适用法律错误。该解释第一条就其适用范围作出规定，该解释只是调整城乡规划中的城市规划、镇规划中的房屋租赁合同纠纷案件，而乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理，法律另有规定的，适用其规定。涉案租赁房产位于天桥区大桥镇马店村，系马店村所有的集体土地，属于村庄规划区内房屋，本案的审理可以参照该解释，但法律另有规定的，适用其规定。乡、村规划区内的房屋占地性质为农村集体所有制土地，所建房屋归集体所有，受乡、村规划调整，与城镇规划区内的房屋在性质上、法律适用上存在很大差异。从法律体系上看，乡村规划区内的房屋出租、转让的法律规范与城镇规划区内房屋租赁、转让的法律规范存在性质上的差异，是城乡二元体制在房地产市场法律适用上的体现，是两个相对独立的法律体系。公民出租村庄规划区内房屋，并不改变房屋的集体所有制性质，原则上应当认定合同有效。2.一审法院认定事实错误。一审法院认为《村镇规划选址意见书》并非建设工程规划许可手续，不具备建设工程规划许可效力，系认定事实错误。济南市天桥区大桥镇城乡建设环境保护委员会（现更名为：济南市天桥区大桥街道办事处乡村规划建设监督管理办公室）向黄河农机公司、彭保双颁发了两份涉案房产的《村镇规划选址意见书》，意见书载明涉案房产的选址用地性质、位置符合村镇规划要求。同时，黄河农机公司、彭保双提交的由济南市国土资源局天桥分局大桥国土资源管理所、济南市天桥区大桥街道办事处乡村规划建设监督管理办公室、济南市天桥区综合行政执法局、济南市天桥区大桥街道办事处城市管理科等部门出具的一系列证明可以予以佐证。综上所述，一审法院认为《村镇规划选址意见书》并非建设工程规划许可手续，不具备建设工程规划许可效力，双方未提供其他证据证明涉案房屋已取得建设工程规划许可证或已经过主管部门批准建设，据此认定租赁合同无效，系事实查明不清、认定错误。3.涉案房产所在区域现状。涉案房产位于大桥街道办事处马店村的一条南北方向街道的北首，街道长约1000余米，街道两侧房产约300余处，均为涉案房屋类似的门头房，与涉案房产一样均位于马店村境内。同涉案房产一样，前述街道两侧房产均统一采用《村镇规划选址意见书》制度按照村庄规划建设管理。本案中涉及的房屋规划手续、租赁合同效力等问题在当地较为普遍。此外，吴**顺、许立友对涉案房屋进行了大量的装饰装修，并已经实际经营。因此，从社会效应和保护营商环境的角度，应以较为谨慎的原则认定合同效力。二、关于合同责任主体。一审法院认为彭保双在租赁合同中签字系职务行为，但忽略了涉案房产的实际所有权人为黄河农机公司和彭保双共同所有，并且涉案租赁合同履行过程中均由彭保双个人享有合同权利，包括租金均由彭保双个人账户收取。因此，彭保双作为涉案房产所有权人及合同实际履行人，亦应承担合同约定的相应权利义务。三、关于房屋占有使用费的问题。首先，抛开租赁合同效力的问题，即使合同无效对于房屋占有使用费计算亦是错误的。1.关于房屋占有使用费的起算时间。黄河农机公司、彭保双逾期交付涉案租赁房产，且因未按合同约定办理建筑施工手续，导致涉案房屋长期闲置，闲置系因黄河农机公司、彭保双的违法行为造成，吴**顺、许立友不应承担期间的房屋占用费。2.关于免租期的问题。一审法院认为黄河农机公司、彭保双要求吴**顺、许立友补交免租期租金125000元的诉求不予支持，但需要说明的是吴**顺、许立友已经足额交纳首年房租73万元，且黄河农机公司、彭保双对此予以认可，73万元租金中并未扣除免租期内的租金。一审法院认定黄河农机公司、彭保双无权收取年租期内租金，又未在裁判结果中扣减相应金额，属于裁判错误。退一步讲，即使一审法院对合同效力作出否定性评价，但合同中免租期的约定系黄河农机公司、彭保双对处分违法建筑占有利益的约定，是黄河农机公司、彭保双在意思自治范畴内对自身权利的处分，黄河农机公司、彭保双不得因其违法行为或自身过错从中收益，善意合同相对人也不应由此而承担超过其预期的义务，因此本案租金应扣减免租期内的租金。3.关于过程责任的问题。退一万步讲，假如合同无效，亦是由黄河农机公司、彭保双造成的，对其违法行为造成的损失其应负全部责任，一审法院判决守约方的吴**顺、许立友承担全部的房屋占用费，有违公平。四、一审判决判令吴**顺、许立友于判决生效后30日内将涉案房屋返还没有事实和法律依据。1.一审判决认定“黄河农机公司、彭保双依约将涉案房屋（除原服装城两层）交付吴**顺、许立友，原服装城两层由黄河农机公司、彭保双于2017年5月交付吴**顺、许立友”系认定事实错误。根据双方于2016年9月4日签订的《房屋场地租赁合同》，约定吴**顺、许立友承租黄河农机公司、彭保双位于济南市天桥区大桥镇的房屋。房屋基本情况：房屋为钢结构，面积约4147平方米，其中包括原泰和购物广场及心聪贝贝两层计2297平方米，后院雕刻机五间500平方米，服装城两层计600平方米，黄楼两层计300平方米，后院东小仓库350平方米，总计4147平方米。合同签订后，涉案房屋中“心聪贝贝、黄楼两层及后院东小仓库黄河农机公司、彭保双并未交付吴**顺、许立友。服装城两层系2019年6月19日交付吴**顺、许立友。2.一审判决中认定：“吴**顺、许立友提交的证据结合本院查明事实仅能认定黄河农机公司、彭保双存在延期半年交付原服装城两层，不能证明黄河农机公司、彭保双存在逾期交付整体涉案房屋且后院东小仓库至今未交付的事实”与事实不符，且举证责任分配适用错误。本案为租赁合同纠纷，对于涉案房屋的交付义务黄河农机公司、彭保双是否履行应当由黄河农机公司、彭保双承担举证责任，在一审庭审过程中黄河农机公司、彭保双并未提交证据证实涉案房屋的交付情况。一审认定事实与事实情况不符，举证责任分配错误。五、关于吴**顺、许立友营业损失的问题。一审法院认为吴**顺、许立友主张的营业损失缺乏事实依据，因此对此诉求不予支持。吴**顺、许立友计算营业损失的依据系《房屋场地租赁合同》第一条第四款中约定的营业收入标准，因黄河农机公司、彭保双存在逾期交房、逾期办理施工手续，造成吴**顺、许立友延期开业，因此产生的营业损失是实际发生的，黄河农机公司、彭保双应予赔偿。六、2016年9月4日签订的《房屋场地租赁合同》，约定吴**顺、许立友承租黄河农机公司、彭保双位于济南市天桥区大桥镇的房屋。房屋基本情况：房屋为钢结构，面积约4147平方米。并且对涉案房屋的面积分别进行约定。但经过测量，实际面积与合同中体现的面积不符，相差462.5平方米。因此在合同租金中应相应扣减。综上所述，请求二审法院依法改判，支持吴**顺、许立友的诉讼请求，并驳回黄河农机公司、彭保双的反诉请求。黄河农机公司、彭保双辩称，一、一审法院依职权认定合同效力符合法律规定。2016年9月4日，黄河农机公司、彭保双与吴**顺、许立友签订了《房屋场地租赁合同》，租赁标的取得了村镇规划选址意见书，尚未取得乡村建设规划许可证。一审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条和该司法解释第一条认定租赁合同效力符合法律规定。二、涉案租赁房屋后院东小仓库黄河农机公司、彭保双在租赁合同签订后已交付吴**顺、许立友。吴**顺、许立友提交的的(2015)天非诉执字第94号《行政裁定书》中并未涉及租赁标的中的后院东小仓库房屋。吴**顺、许立友所称东小仓库在签订租赁合同时已无法交付与事实不符，承租方之一的蔡宝勇原先即承租涉案房产，且签订合同时双方就租赁标的范围已达成一致意见，承租方不可能将不存在的房产纳入租赁范围。租赁合同签订后，黄河农机公司、彭保双已向吴**顺、许立友交付前述房屋。根据《房屋场地租赁合同》的约定，该处房屋黄河农机公司、彭保双不允许承租方私自加盖，根据一审时黄河农机公司、彭保双提交的照片等证据，吴**顺、许立友已将该部分房屋拆除。吴**顺、许立友擅自拆改该部分房屋，给黄河农机公司、彭保双造成的损失应由其承担。三、本案租赁合同约定的租金标准为固定数额，吴**顺、许立友截至2019年9月已欠付2018年度租金。一审法院已查明吴**顺、许立友未按照合同约定支付租金，且吴**顺、许立友至今仍实际占用涉案房屋，一审法院判决吴**顺、许立友支付房屋占用费符合法律规定。四、黄河农机公司、彭保双不存在加收电费情况，不应退还电费。黄河农机公司、彭保双安装了变压器，且日常需对相应设施设备进行维护、管理，均需付出相应成本。吴**顺、许立友对于电价情况及黄河农机公司、彭保双收取的电费价格均明知并已实际履行至今，其要求返还电费，无事实和法律依据，并且吴**顺、许立友用电为商业用电，用电时段为高峰期，一审期间黄河农机公司、彭保双提交了电费的证据，根据用电时段的不同价格也不同，黄河农机公司、彭保双收取吴**顺、许立友的电费完全符合市场标准。五、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，并未违反公平原则，且一审法院就合同效力问题向吴**顺、许立友释明后其并未变更诉讼请求，其二审主张适用公平原则判决无事实及法律依据。综上，请求二审法院驳回吴**顺、许立友的全部上诉请求，维持原审判决。吴**顺、许立友向一审法院起诉请求：1.判令黄河农机公司、彭保双立即办理租赁房屋的建设工程施工许可手续；2.判令黄河农机公司、彭保双退还吴**顺、许立友租金1,679,580元及利息（以1,679,580元为基数，自起诉之日起至黄河农机公司、彭保双实际偿还之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；3.判令黄河农机公司、彭保双赔偿吴**顺、许立友经济损失3,623,655元及利息（以3,623,655元为基数，自起诉之日起至黄河农机公司、彭保双实际偿还之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；4.判令黄河农机公司、彭保双退还吴**顺、许立友电费397,355元及利息（以397,355元为基数，自起诉之日起至被告实际偿还之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；5.本案的诉讼费、保全费等费用由黄河农机公司、彭保双承担。黄河农机公司、彭保双向一审法院反诉请求：1.判令吴**顺、许立友于限定期限内向黄河农机公司、彭保双返还案涉房屋场地（含加建部分），并对黄河农机公司、彭保双擅自改造租赁房屋恢复原状或赔偿损失；2.判令吴**顺、许立友支付房屋占用费46220元；3.判令吴**顺、许立友支付因其擅自拆除部分租赁房屋给黄河农机公司、彭保双造成的损失459375元；4.判令吴**顺、许立友向黄河农机公司、彭保双支付房屋占有使用费（以2205.5元／天，自2019年9月25日起计算至反诉吴**顺、许立友实际搬离之日止）；5.判令吴**顺、许立友承担因违约须补交装修免租期租金125000元；6.判令吴**顺、许立友承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2016年9月4日，吴**顺、许立友与案外人蔡宝勇作为承租方（乙方）与黄河农机公司作为出租方（甲方）签订《房屋场地租赁合同》，约定乙方承租甲方位于济南市天桥区大桥镇的房屋。一、房屋基本情况：房屋为钢结构，面积约4147平方米，其中包括原泰和购物广场及心聪贝贝两层计2297平方米，后院雕刻机五间500平方米，服装城两层计600平方米，黄楼两层计300平方米，后院东小仓库350平方米，总计4147平方米。经双方协商以上部分建筑乙方可加盖三层，具体部位：原泰和购物广场及心聪贝贝三楼约1200平方米，服装城三楼300平方米，后院雕刻机二楼、三楼计1000平方米，原厨房南空地部分一、二、三层计900平方米，总计3400平方米，有承租方承建（详见图纸），房产证登记号为：0018，房前停车场约1500平方米左右均归乙方使用（房前的零碎小屋由甲方负责拆除清，乙方配合。二、甲方按照双方约定自合同签订日期起15日内负责办理完承租方的建筑手续，否则视为出租方违约。甲方负责提供房屋的合法手续，包括房产属性证明、土地使用证、房产证、验收合格证明、水电及煤气正常使用证明等。三、租赁期限自2016年9月25日至2031年9月24日止，共计15年，装修免租期为60天。原服装城租赁期限自2016年11月30日至2031年10月31日共计15年，装修免租期为60天（甲方负责协调乙方的城建手续期限为10天，2016年9月19日至2016年9月29日）。四、房屋租金为75万元/年，以后每两年递增10%，每年9月30日前交清下一年的房屋租金。五、乙方不得随意损坏房屋设施，如需要改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构有影响的设备，需先征得甲方书面同意，投资由乙方自理。六、房屋租赁期间，此租赁范围内所发生的水、电及煤气费及其它相关费用均由乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任。水、电及煤气按供水、供电及供气部门收取的单价计算，甲方应保证水、电气的正常使用。本合同租赁费用不含有关税费，乙方如需甲方提供相关发票需额外支付相关费用（乙方超市生产经营水电一切费用由乙方承担）。七、有下列情形之一的，协议即可终止。1.擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途的；2.拖欠房屋租金累计达一个月的。八、违约责任：...2.甲方保证和本房屋相邻部分不得再以租赁、联营、买卖等任何形式交第三方做与乙方相同业态的经营；3.如因房屋属性及手续问题造成乙方不能正常经营，甲方承担违约责任；4.如甲方违约，甲方赔付乙方违约金为乙方城建及装修的所有费用（1000元/平方米计价）并且支付乙方一年的营业收入暂定200万元，如乙方违约，乙方的城建及装修归甲方并支付甲方100万元，租金交纳每推迟1天，交纳违约金2000元/天。后来，甲方与乙方又签订《补充协议》，约定：经甲方、乙方协商决定，甲方每年给乙方优惠2万元房租，乙方每年支付房租时扣除。合同签订后，黄河农机公司依约将涉案房屋（除原服装城两层）交付吴**顺、许立友。原服装城两层由黄河农机公司于2017年5月交付吴**顺、许立友。吴**顺、许立友主张至今已累计交纳租金2,098,780元，但根据其提交的租金交纳证据证明其至今仅累计交纳租金2,031,780元，黄河农机公司、彭保双认可吴**顺、许立友至今已累计交纳租金2,218,780元。一审法院结合吴**顺、许立友提交的租金交纳证据及双方相关陈述认定吴**顺、许立友已支付租金2,218,780元。吴**顺、许立友与案外人蔡宝勇于2017年9月3日签订退伙协议，载明：三方自2016年9月合伙经营的项目包括：济南天桥区缘力润泰购物中心大桥店...，经三方协商同意，蔡宝勇于2017年8月31日自愿退伙而脱离与甲方乙方的合伙关系，自蔡宝勇退伙后，前述单位经营权及全部设施设备、全部资产归吴**顺、许立友共有，即2017年9月1日起，关于上述所列单位的一切事项均归吴**顺、许立友负责，与蔡宝勇无关。蔡宝勇同意解除三方在合伙经营期间与出租方签订的所有房屋租赁协议并由吴**顺、许立友与出租方重新签订....。另查明，双方未提供涉案房屋及加盖扩建部分的建设工程规划许可证或征得相关主管部门批准建设等证据，无法证明涉案房屋及加盖扩建部分已履行了相关报建手续。一审法院认为，关于本案的责任主体问题，本案系租赁合同纠纷，依据合同相对性的原则，只有合同双方才能行使合同约定的权利义务，涉案租赁合同只能对特定的签约主体产生约束力。涉案租赁合同的出租方为黄河农机公司，并非彭保双，彭保双系黄河农机公司的法定代表人，其在涉案租赁合同和补充协议上签字的行为系履行职务行为，其并非签约主体，因此，吴**顺、许立友要求彭保双承担责任的诉求与反诉彭保双要求黄河农机公司、彭保双承担责任的诉求，于法无据，一审法院不予支持。经查实，蔡宝勇已实际退出涉案租赁合同的承租人范围，其并非必须共同进行诉讼的当事人，因此，一审法院对黄河农机公司、彭保双关于遗漏蔡宝勇诉讼主体的抗辩主张不予采信。关于涉案租赁合同的效力问题，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。本案中，双方仅提交了涉案房屋的《村镇规划选址意见书》，但该证据并非建设工程规划许可手续且不具备建设工程规划许可效力，双方至今并未提供其他证据证明涉案房屋已取得建设工程规划许可证或已经过主管部门批准建设，因此，吴**顺、许立友与黄河农机公司签订的涉案租赁合同应属无效。因涉案租赁合同无效，吴**顺、许立友根据涉案租赁合同约定要求黄河农机公司办理租赁房屋建设工程施工许可手续的诉求，于法无据，一审法院不予支持。关于吴**顺、许立友主张的返还租金问题。首先，关于免租期应退还租金问题，因涉案合同无效，吴**顺、许立友依据涉案租赁合同约定要求黄河农机公司返还免租期租金，于法无据，且吴**顺、许立友实际占有使用涉案房屋，应支付相应的租金，因此，一审法院对吴**顺、许立友要求黄河农机公司返还免租期租金的诉求，不予支持。其次，关于心聪贝贝第一年房租返还的问题，根据黄河农机公司提交的证据可以证实心聪贝贝第一年的房租已由吴**顺、许立友收取，故其要求黄河农机公司返还该项租金的诉求，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。最后，关于逾期交付房屋及加盖部分无法使用应退还租金问题，吴**顺、许立友提交的证据结合一审法院查明事实仅能认定黄河农机公司存延期半年交付原服装城两层，但不能证明黄河农机公司存在逾期交付整体涉案房屋且后院东小仓库至今未交付的事实，且吴**顺、许立友关于以上返还租金的计算方式，缺乏事实及法律依据，因此，一审法院对吴**顺、许立友要求黄河农机公司返还该项租金的诉求不予支持。鉴于黄河农机公司延期半年交付原服装城两层，黄河农机公司应退还吴**顺、许立友交纳的相应租金52,809元（730,000元*4147平方米x600平方米=2）及利息（以52,809元为基数，自2019年10月30日起至实际给付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。关于吴**顺、许立友主张的营业损失问题，吴**顺、许立友提交的证据无法证明存在黄河农机公司的行为造成其无法营业且存在实际营业损失的事实，且其关于营业损失的计算方式，缺乏事实及法律依据，故一审法院对吴**顺、许立友要求黄河农机公司赔偿营业损失的诉求不予支持。关于吴**顺、许立友主张的退还电费问题，因双方在交纳电费过程中达成了口头协议，商定了电费的单价，且吴**顺、许立友已按照商定的电费单价实际向黄河农机公司交付电费，一直履行至今，其要求黄河农机公司退还电费的诉求，于法无据，一审法院不予支持。关于涉案房屋场地（含加盖扩建部分）是否应返还及恢复原状的问题，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案诉讼过程中，一审法院向双方释明涉案租赁合同应属无效，黄河农机公司予以认可，并变更了诉讼请求，按照法律规定，吴**顺、许立友应将涉案房屋场地予以返还。涉案加盖扩建部分系吴**顺、许立友投资建设，经一审法院释明涉案租赁合同系无效后，吴**顺、许立友仍然主张涉案租赁合同有效，未按照合同无效后果对其诉讼请求予以变更，因此，吴**顺、许立友对其在涉案房屋处加盖扩建部分及装饰装修的相应补偿损失问题可以另行主张权利。综上，一审法院对反诉黄河农机公司要求吴**顺、许立友返还涉案房屋场地的诉求予以支持，对其要求返还加盖扩建部分及恢复原状的诉求不予支持。关于反诉黄河农机公司主张的2018年度欠付租金与自2019年9月25日起至吴**顺、许立友实际搬离之日止的房屋占有使用费问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷-9-案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”根据涉案租赁合同及补充协议约定，2016、2017年度的租金为73万元/年，2018年度租金为805,000元/年，经查明，吴**顺、许立友截止2019年9月24日已共计支付租金2,218,780元，尚欠租金46,220元，因此，黄河农机公司要求吴**顺、许立友支付欠付2018年度房屋占有使用费46,220元的诉求，具有事实及法律依据，一审法院予以支持。涉案房屋至今一直由吴**顺、许立友占有使用，黄河农机公司要求吴**顺、许立友按照每天2205.5元（805,000元=365天）的租金标准支付自2019年9月25日起至吴**顺、许立友实际搬离之日止的房屋占有使用费，于法有据，一审法院予以支持。关于黄河农机公司主张的拆除后院东小仓库的损失问题，黄河农机公司按照约定将该仓库交付吴**顺、许立友占有使用至今，现因涉案租赁合同无效，黄河农机公司已主张吴**顺、许立友返还涉案房屋，其中便包括该仓库，且该仓库现未被拆迁部门予以征收，黄河农机公司要求吴**顺、许立友按照拆迁征收标准赔偿损失459,375元的诉求，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。关于黄河农机公司主张的免租期租金问题，黄河农机公司主张免租期60天在涉案租赁合同约定的租赁期限中已经提前扣除，但其未提交证据证实，故一审法院对其要求吴**顺、许立友补交免租期租金125,000元的诉求不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：一、济南黄河农机有限责任公司于本判决生效之日起10日内退还许立友、吴**顺租金52,809元及利息（以52,809元为基数，自2019年10月30日起至实际给付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、许立友、吴**顺于本判决生效之日起30日内将位于济南市天桥区大桥街道办事处新商业街东侧220国道南的房屋场地（原泰和购物广场及心聪贝贝两层计2297平方米、后院雕刻机五间500平方米、原服装城两层计600平方米、黄楼两层计300平方米与后院东小仓库350平方米）返还济南黄河农机有限责任公司；三、许立友、吴**顺于本判决生效之日起10内支付济南黄河农机有限责任公司截止至2019年9月24日的房屋占有使用费46,220元；四、许立友、吴**顺于本判决生效之日起30内支付济南黄河农机有限责任公司房屋占有使用费（以2205.5元/天为标准，自2019年9月25日起计算至许立友、吴**顺返还上述房屋场地之日止）；五、驳回许立友、吴**顺的其他诉讼请求；六、驳回济南黄河农机有限责任公司的其他诉讼请求；七、驳回彭保双的全部诉讼请求。案件受理费54,433元，由许立友、吴**顺负担53,961元，济南黄河农机有限责任公司负担472元；反诉案件受理费21924_元，由济南黄河农机有限责任公司负担21,538元，许立友、吴**顺负担386元。二审期间，吴**顺、许立友提交证据如下：证据一、村民委员会出具的证明一份、济南市天桥区缘力润泰购物中心营业执照一份。拟证明涉案房产位于大桥街道办事处马店村境内，属于集镇、村庄范围内，不适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和建设工程规划许可证制度。证据二、济南市天桥区大桥镇城乡建设环境保护委员会向黄河农机公司颁发的《村镇规划选址意见书》两份、济南市国土资源局天桥分局大桥国土资源管理所、济南市天桥区大桥街道办事处乡村规划建设监督管理办公室、济南市天桥区综合行政执法局、济南市天桥区大桥街道办事处城市管理科、村民委员会出具的证明五份。拟证明意见书载明涉案房产的选址用地性质、位置符合村镇规划要求，四个相关政府部门和土地所有权的村委会对意见书载明的事实出具证据予以佐证，以此证明合同效力的问题。证据三、济南市天桥区人民政府官方网站截图打印件一份。拟证明乡村规划建设监督管理办公室的主要职责为负责街道规划建设管理、村庄（社区）规划建设管理、棚户区和危房改造等方面工作，是颁发《村镇规划选址意见书》的职能部门。黄河农机公司、彭保双质证称，上述证据均不属于新证据。证据一形成时间是2017年10月份，并非在本案一审形成之后的新证据，且马店村村民委员会出具的该证明系相关市场主体在办理工商登记时向市场监管部门出具的，本身不具备确认房屋规划是否符合法律规定的相应的效力；证据二的五份证据在一审过程中已经提交了法庭，也都不是新的证据；证据三的截图内容是2018年1月份发布的，不属于二审期间新的证据。因此吴**顺、许立友的证据形式均不具备合法性。一审认定事实属实，本院予以确认。本院认为，关于涉案房屋租赁合同的效力问题，本案中，截至一审法庭辩论终结前，黄河农机公司未就涉案房屋取得建设工程规划许可证，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，涉案房屋租赁合同应系无效。吴**顺、许立友主张涉案房屋已取得村镇规划选址意见书，是合法建造的有效凭证，本院认为，村镇规划选址意见书并非建设工程规划许可手续，不具备建设工程规划许可的效力，故一审法院认定涉案房屋租赁合同系无效合同，且对吴**顺、许立友关于扣除免租期租金的主张未予支持，并无不当。关于彭保双应否承担责任的问题，涉案房屋租赁合同的出租人是黄河农机公司，彭保双并非合同相对方，其在租赁合同上签字的行为系其作为黄河农机公司的法定代表人而履行职务的行为，该法律后果应由黄河农机公司承担，故一审认定彭保双不承担责任，并无不当。关于黄河农机公司是否交付后院东小仓库的问题，吴**顺、许立友主张根据济南市天桥区人民法院作出的（2015）天非诉执字第94号行政裁定书，涉案后院东小仓库已被天桥区人民法院没收，不具备交付的条件。黄河农机公司对此不予认可，且吴**顺、许立友未提交证据证明后院东小仓库包含在没收区域内，故一审法院对吴**顺、许立友的该项请求未予支持，并无不当。关于黄河农机公司应否退还吴**顺、许立友电费的问题，黄河农机公司对电路的铺设安装和维护付出了一定的成本，且吴**顺、许立友按照1.15元/KWH已经履行三年之久，现又主张费用过高应予返还，于法无据。吴**顺、许立友主张其超额支付租金1679580元，但其未提交相应的对账单、银行流水等证据予以证实，本院对其该项主张不予支持。关于黄河农机公司应否赔偿吴**顺、许立友营业损失的问题，吴**顺、许立友未提交证据证明其因黄河农机公司的违约行为导致无法经营及损失数额，故一审法院根据现有证据对吴**顺、许立友的该项请求未予支持，并无不当。综上所述，吴**顺、许立友的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费51658元，由上诉人吴**顺、许立友负担。本判决为终审判决。审 判 员 赵玉兰二〇二一年二月二十三日法官助理 高 超书 记 员 耿 铭