四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）成民终字第5557号上诉人（原审原告）成都龙湖物业服务有限公司。住所地：成都市金牛区蓉北商贸大道一段********。法定代表人张雪樵。委托代理人赵林阳，泰和泰律师事务所律师。委托代理人吕瑞，泰和泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）毛柯。委托代理人毛林彬。委托代理人刘彬如。上诉人成都龙湖物业服务有限公司（以下简称龙湖物业）与被上诉人毛柯因物业服务合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2013）锦江民初字第2555号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人龙湖物业委托代理人吕瑞，被上诉人毛柯委托代理人毛林彬、刘彬如到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2006年7月1日，毛柯与成都龙湖锦华置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定毛柯向成都龙湖锦华置业有限公司购买成都市锦江区宏济中路38号“晶蓝半岛”第1-2幢1层2401号、建筑面积157.34平方米的房屋。同日，毛柯与龙湖物业签订《晶蓝半岛前期物业服务合同》，约定：毛柯授权龙湖物业对晶蓝半岛园区内的物业、道路、公共设施及设备等实施管理、组织和维护工作，其中包括：受所有权人委托，对小区配套设施如游泳池、停车场（库）；每月定期向毛柯收取管理费及各项代收费用等。毛柯应于每月15日前缴纳物业管理费及其它应缴之费用，而无论该单元是否空置或被占用（由专业职能部门自行收取的除外），逾期支付的应按日缴纳应交费用3‰滞纳金的标准向龙湖物业支付延迟履行违约金。住宅物业管理服务费按建筑面积2元／平方米／月计收。龙湖物业对“晶蓝半岛”住宅进行管理的期限为三年（自“晶蓝半岛”整体竣工，经有关部门检验合格之日起开始计算）。晶蓝半岛小区业主大会与选聘或续聘的物业管理企业签订新的物业服务合同生效时，合同自动终止。2008年1月，龙湖物业开始向毛柯收取物业管理服务费。毛柯至今尚欠2008年8月至2010年12月的物业管理服务费9132.68元未缴纳。以上事实的认定，有龙湖物业提交的《企业法人营业执照》、《资质证书》、《企业名称变更核准通知书》、毛柯的《常住人口详细信息》、《商品房买卖合同》、《晶蓝半岛前期物业服务合同》以及双方庭审陈述在案为证。原审法院认为，毛柯与龙湖物业签订的《晶蓝半岛前期物业服务合同》，是双方当事人真实意思的表示，且合同内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方已形成物业管理服务关系。一审庭审中，毛柯对其尚欠2008年8月至2010年12月期间的物业管理服务费9132.68元未缴纳的事实予以确认。根据《物业管理条例》第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”之规定，故对龙湖物业要求毛柯支付2008年8月1日至2010年12月31日拖欠的物业管理服务费9132.68元的主张，原审法院予以支持。毛柯辩称龙湖物业未提供合同约定的物业服务，且存在擅自将非机动车道改造为商铺从中牟利、未提供室外停车场等问题，但未提供证据予以证明，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”以及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，毛柯的辩称理由不能成立，原审法院对此不予采纳。同时，业主对物业服务公司的服务不满时，应通过正常途径与物业服务公司沟通、协商解决；也可向业主委员会反映，通过业主委员会与物业服务公司沟通加以解决；法律也规定了业主通过业主大会决定选聘、解聘物业公司的权利。因毛柯并未对龙湖物业提起反诉，故在本案中对于龙湖物业是否违约的事实、是否应当承担违约责任以及如何承担违约责任不予处理。当事双方可收集证据另行诉讼解决或协商进行处理。关于滞纳金的数额。经原审法院释明，认为如毛柯存在违约的情形，龙湖物业主张的滞纳金过高，请求予以降低。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少”及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，毛柯明确请求调整违约金，综合考虑毛柯逾期未交纳物业管理服务费给龙湖物业可能造成的损失等相关因素，对龙湖物业要求毛柯支付违约金的主张，予以部分支持，酌情确定以每月欠付的物业管理服务费为基数，从2010年9月起，按每日万分之二分段计算至拖欠的物业管理服务费付清之日止。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《物业管理条例》第七条第一款（五）项、第四十二条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：毛柯于判决发生法律效力之日起十日内支付龙湖物业管理服务费9132.68元。毛柯于判决发生法律效力之日起十日内支付龙湖物业滞纳金（以每月欠付的物业管理服务费为基数，从2010年9月起，按每日万分之二分段计算至拖欠的物业管理服务费付清之日止）；驳回龙湖物业的其他诉讼请求。案件受理费减半收取185元，由毛柯承担。宣判后，龙湖物业不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决第二项，改判按照每日千分之三计算违约金；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。其上诉的主要事实和理由为：一审法院在调整违约金比例的适用法律方面存在错误。根据上诉人与被上诉人签订的《晶蓝半岛前期物业服务合同》的约定，逾期支付物业服务费的，违约金按照每日千分之三计算。一审法院在判决中将违约金调低至万分之二，违约金比例自由裁量结果调整过低。1、违约金具有惩罚性，不能完全根据实际损失来确定；2、锦江区法院和成都市中级人民法院曾在另案中支持每日千分之三违约金的主张。被上诉人毛柯答辩称，龙湖物业存在违约，损害了业主权益；龙湖物业收取的物管费过高，并且还收取违约金不当。被上诉人毛柯向本院提交以下证据：1、晶蓝半岛业主提供的证明；2、2013年8月19日由锦江区晶蓝半岛第一届业主委员会提供的证明。上述证据拟证明上诉人龙湖物业损害了业主权益。经庭审质证，上诉人龙湖物业对证据1的真实性和关联性不予认可；对证据2的关联性不予认可。本院认为，上述证据与本案的待证事实不具关联性，不予采信。本院经二审审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少”及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决……’”之规定，原审法院认为毛柯与龙湖物业签订的《晶蓝半岛前期物业服务合同》约定“逾期支付物业服务费的，违约金按照每日千分之三计算”的标准明显过高，且也高于毛柯拖欠物业管理费给龙湖置业造成的实际损失。故原审法院根据本案过错程度及公平原则，酌情将违约金调整为每日万分之二并无不当，已经能够充分弥补龙湖物业的损失，且体现违约金的惩罚性功能。故龙湖物业上诉认为违约金调整过低的理由，本院不予支持。综上，原审审判程序合法，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一审案件受理费负担方式不变。二审案件受理费369.45元，由上诉人成都龙湖物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周继锋审 判 员  魏云霞代理审判员  管茂成二〇一三年十二月四日书 记 员  朱 希