广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0115民初9405号原告（反诉被告）：广州雍华餐饮服务有限公司，住所地广东省广州市南沙区大岗镇兴业路31号4A01，统一社会信用代码91440115MA59BFBPXN。法定代表人：郭梓华，职务经理。委托诉讼代理人：麦景欣，广东启兰律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈楠，广东合盛律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州市达森物业管理有限公司，住所地广东省广州市南沙区大岗镇兴业路31号，统一社会信用代码9144010130433945X3。法定代表人：连绍龙，职务经理。委托诉讼代理人：李锐敏，广东合众拓展律师事务所律师。委托诉讼代理人：岑青青，广东合众拓展律师事务所律师。原告（反诉被告）广州雍华餐饮服务有限公司（以下简称雍华公司）与被告（反诉原告）广州市达森物业管理有限公司（以下简称达森公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月26日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。雍华公司的委托诉讼代理人麦景欣，达森公司的委托诉讼代理人李锐敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。雍华公司向本院提出诉讼请求：1.达森公司向雍华公司提交广州市南沙区大岗镇兴业路31号达森广场项目的下列文件：广州市南沙区国土资源局出具的临时商业用途的相关资料（具体名称不详）、广州市南沙区大岗镇人民政府出具的《临时经营场所使用证明》、广州市南沙区房屋登记中心出具的《房屋租赁登记备案证明》；2.达森公司将上述文件复印件张贴在广州市南沙区大岗镇兴业路31号达森广场出入口处；3.达森公司延长雍华公司的免租期，即从2020年12月31日起至2021年8月31日止为免租期；4.本案的诉讼费由达森公司承担。事实和理由：雍华公司和达森公司于2017年1月10日签订了《物业商铺租赁合同》，向达森公司承租广州市南沙区大岗镇兴业路31号达森广场四层作餐饮业经营使用。由达森公司协助雍华公司办理相关政府审批手续，已取得营业执照和经营所需的政府许可和相关证件，签订合同时，达森公司已经向雍华公司披露出租的房屋为工业用途,经达森公司修缮改造，经当地政府部门同意,可作临时商业用途。免租期计止达森公司实际取得达森广场可以许可用作商业用途或临时商业用途的政府文件并正式开业后的9个月。签订合同后，达森公司并未按合同约定向雍华公司提交广州市南沙区大岗镇兴业路31号达森广场项目的临时商业许可文件或其它允许作商业用途使用的文件，通过虚构事实、隐瞒真相的手段，以试营业的方式对外招租，损害了包括雍华公司在内诸多商户的利益。目前，达森广场仍是违章建筑，广场内的商户只是试营业，并未正式开业，免租期应予以延长。达森公司辩称，不同意雍华公司的诉讼请求，理由如下：1.达森公司并无雍华公司诉称的文件，无法将其提供给雍华公司。2.双方并没有在合同中约定达森公司有张贴相关文件义务，雍华公司要求提供和张贴文件缺乏合同依据。3.关于免租期的问题，南沙区人民法院已在（2019）粤0115民初2831号案中对此作出认定和处理。根据该案的生效判决，租金起算支付时间为2019年1月。雍华公司再次提出免租，明显违反民事诉讼一事不再理原则，应予以驳回。4.达森公司的股东是郭伟涛和广州瑞鑫投资有限公司，而郭伟涛同时是雍华公司的股东和执行董事，故雍华公司是知晓达森广场的实际状况的，达森公司不存在隐瞒欺骗的情况。达森公司已积极协助雍华公司办理相关的营业执照等手续，雍华公司目前也在承租的场所经营，达森公司并未违反合同的约定。达森公司向本院提出反诉请求如下：1.确认雍华公司和达森公司于2017年1月10日签订的《达森广场物业商铺租赁合同》于2020年12月14日解除；2.雍华公司将广州市南沙区大岗镇兴业路31号的达森广场四层4A01号商铺交还给达森公司；3.雍华公司支付的合同租赁保证金169280元归达森公司所有；4.雍华公司向达森公司支付拖欠的2020年2月1日起至2020年12月14日止租金368713.18元、物业管理费282680.28元。5.雍华公司向达森公司支付拖欠的2020年5月25日起至2020年6月25日电费53348元；6.雍华公司向达森公司支付拖欠的2020年5月25日起至2020年6月25日水费4817.4元；7.雍华公司支付拖欠的2019年11月26日至2020年9月25日的空调费19741.27元；8.雍华公司向达森公司支付2020年12月15日起到返还商铺之日止的场地占有使用费（占有使用费计算标准：2020年按每月92257.6元计算，此后每年递增3%）；9.雍华公司向达森公司支付租金、物业管理费的违约金（分别以2020年2月至2020年10每月租金47398元、2020年11月当月租金47483元、2020年12月当月租金22552.46元，2020年2月至2020年11月每月管理费42320元为基数，从当月6日起计至实际清偿之日止，按每日1‰计算）；10.雍华公司以每月53348元为基数，从2020年7月6日起计至实际清偿之日止，按每日1‰的标准向达森公司计付电费违约金；11.雍华公司以每月4817.4元为基数，从2020年7月6日起计至实际清偿之日止，按每日1‰的标准向达森公司计付水费违约金；12.雍华公司从2019年12月至2020年9月，分别以2900.27元、253.77元、93.52元、107.31元、234.37元、1032.01元、10663.88元、1708.46元、1266.56元、1481.12元为基数，从次月6日起计至实际清偿之日止，按每日1‰的标准向达森公司计付空调费违约金；13.本案诉讼费由雍华公司承担。事实和理由：达森公司和雍华公司签订《达森广场物业商铺租赁合同》后，因雍华公司拖欠租金和水电费等，达森公司起诉雍华公司，要求解除合同，没收保证金，支付拖欠的租金、物业管理费、水电费、空调费等各项费用。法院判决雍华公司向达森公司支付物业管理费、租金、水电费、空调费合计1846726.78元。该判决已经发生法律效力，达森公司已申请法院执行，雍华公司不但至今分文未付，还拖欠了从2020年2月起的部分租金、物业管理费、水电费和空调费。雍华公司的行为已经违反合同的约定，应承担相应的违约责任。雍华公司辩称，不同意达森公司的诉讼请求，理由如下：1.导致合同履行受阻的原因是租赁场地并未正式开业，双方签订的合同并未解除。2.雍华公司投入了上千万对涉案场地进行装修，并一直使用至今。双方合同没有解除，应按约定继续履行。3.同理，履约保证金不同意归达森公司所有。4.涉案场地并没有正式开业，属于免租期，故雍华公司才没有交纳租金和管理费。5.不同意按照商业用电标准向达森公司支付水电费。因为达森广场用的还是工业用电，故应当按照同地段的工业水电标准计付水电费。7.租赁合同没有约定由雍华公司支付空调费，在雍华公司支付电费的情况下，达森公司无权再向雍华公司支付空调费。8.双方合同并没有解除，达森公司未在2020年12月15日提前告知雍华公司需要腾空场地，故不同意腾空交还场地的请求。9.达森广场尚未正式开业，仍属于免租期，达森公司要求雍华公司支付迟延交付租金、管理费的违约金缺乏依据。10.双方对水电费的收取标准有争议，应交纳的本金还未确定，故雍华公司不需要支付违约金。本院经审理认定事实如下：2017年1月10日，达森公司（为甲方）与雍华公司（为乙方）签订《达森广场物业商铺租赁合同》，其中约定：“甲方将位于广州市南沙区大岗镇兴业路31号达森广场四层商铺（铺号4A01）出租给乙方作餐饮场地使用，乙方租赁该商铺实用面积2962平方米、分摊面积1270平方米共4232平方米。租赁期限为十年，按甲乙双方办妥交付手续之日起开始计算。原告同意给予被告9个月免租期，免租期由达森广场整体商场正式开业起计。甲方按20元/平方米/月计收乙方租金（已包含物业管理费），从第2年起租金及管理费按上一年度标准每年递增3%计收。乙方在签订本合同时，需向甲方一次性交付合同租赁保证金169280元及首月租金84640元。乙方须于每月5号前向甲方支付本月度租金费用。乙方因经营所发生的水、电、燃气费用自行负责，乙方按商铺所附水电表的计量费用增加5%水电损耗向甲方交纳水电费，单价以同期供水供电部门公布的用水用电单价为准，且须于每月5日前向甲方缴纳上月水电费等费用。甲方商场营业时间为10:00-22:00，若乙方在商场非营业时间内有使用公共区域水电的，期间所涉及的水电费用由乙方承担。若乙方免租期满后，甲方项目主体商业楼的开业率少于70%（包括乙方商品面积），甲方延长乙方的免租期直至甲方主体商业楼开业率达到70%。未按合同约定时间和金额缴纳租金及其他应付费用的，应承担违约责任，每逾一天，按拖欠金额的3‰向甲方支付滞纳金；逾期超过二十天（含二十天），甲方有权解除本合同，除乙方所交租赁保证金不予退还外，乙方还需付清所拖欠款项及甲方因此造成的损失，并无条件把租赁商铺连同原附属物交回甲方。乙方确认已对承租物业进行充分考察，知悉该物业房产证登记用途原为工业用途，后由甲方进行修缮改造并经当地政府部门同意，可用于临时商业用途的相关资料等。”2017年2月22日，雍华公司向达森公司交纳了租赁保证金169280元。达森公司依约将上述商铺交给雍华公司作经营使用。承租期间，双方因租赁合同纠纷产生争议，达森公司起诉雍华公司，向本院提出下列诉讼请求：1.判令解除原、被告于2017年1月10日签订的《达森广场物业商铺租赁合同》；2.判令被告将广州市南沙区大岗镇兴业路31号的达森广场四层商铺（铺号4A01）腾空交还给原告；3.判令被告支付的合同租赁保证金169280元归原告所有；4.判令被告按照每月84640元的标准向原告支付拖欠的2018年9月-2018年11月的租金172186元、按照每月87179元的标准向原告支付拖欠2018年12月至实际交还物业之日止，暂计至2019年3月，租金为348716元，租金暂合计520902元；5.判令被告支付拖欠的电费788077元（相关费用自2018年3月5日计至实际交还物业止，暂计至2019年3月5日）；6.判令被告支付拖欠的水费86199元（相关费用自2018年3月计至实际交还物业之日止，暂计至2019年3月5日）；7.判令被告支付拖欠的空调费403706.09元（相关费用计至实际交还物业之日止，暂计至2019年3月5日）；8.判令被告支付滞纳金288479.04元（以拖欠款项为基数，按每日0.1%的标准自款项拖欠之日计至款项付清之日止，暂计至2019年3月15日）；9.判令被告支付原告已支付的律师费35000元。经开庭审理，本院认为:（1）关于涉案租赁合同应否解除，被告应否支付欠款滞纳金的问题。根据查明的事实，双方当事人对商场开业率的计算，水电费、空调费的计算标准均存在争议，本案不存在被告故意拖欠相关费用的事实，故对于原告请求解除涉案合同及要求被告支付欠款滞纳金，本院不予接纳。（2）关于涉案商场开业率是否达到70%，被告应否继续免租的问题。对于商场开业率通常有两种计算方法，一种是店铺开业率，是指实际开业的店铺数占应开业店铺总数的百分比；另一种是店铺开业率，是指实际开业店铺面积占应开业店铺总面积的百分比。根据原告提交的《达森购物广场平面布置图》中的数据计算，如果按已出租面积计算则达森广场于2018年9月时的开业率已超过70%，但按该平面布置图中的规划商铺数量及本院事后现场勘验的已开业商铺数量计算，达森广场于2018年9月时的开业率应未达到70%。由于涉案合同未明确约定商场开业率应按何种方法计算，双方当事人对此又无法达成一致意见，考虑到被告一直有使用涉案商铺正常经营，并未因商场开业率的问题而停业，且开业率属于动态指标，并非固定不变，故如果被告一直以开业率未达标为由要求免租，显然有违权利与义务相一致的原则，本院不予支持。根据本案的实际情况，本院酌情确定被告的免租期应延长至2018年12月31日止。从2019年1月起，被告应按合同约定的标准向原告缴纳租金。双方当事人于诉讼期间确认每月租金包含了物业管理费，故被告于免租期内仍需按约定标准(每月16928元）向原告缴纳上述费用。（3）关于水电费、空调费应按何种标准计付的问题。根据查明的事实，被告从2019年3月起至今已按水费每吨3.255元的标准、电费每度0.9元的标准向原告缴交了水电费及空调费，原告对此又已接受，故双方已通过实际履行的方式变更了合同约定的计费标准，本院对此予以确认，对于原告请求被告支付2019年3月后拖欠的水电费、空调费，本院不予调处。据此，被告应支付2018年3月至2018年12月期间的水费67133.91元及2018年3月至2019年2月期间的电费591057.75元给原告。上述电费与案外人余月英向原告出借款项的余额216452元以及被告已支付的商铺补漏费用11460元相抵扣，被告仍应向原告支付电费363145.75元。原告起诉时主张被告需补缴2017年11月至2018年4月的空调费132523.51元，而被告主张2017年11月至2018年4月的空调费应参考同时期2018年11月至2019年4月产生的空调费28419.06元计算，双方对此事实均未能提供确切证据证实，故按公平原则，本院酌情确定被告应向原告补缴2017年11月至2018年4月的空调费50000元。另被告拖欠的2018年5月至2019年2月的空调费203386.93元也应一并偿还给原告。原告主张电费应按每度1.2元的标准计算，水费应按每吨3.5元的标准计算，因上述标准远超出合同约定标准且被告一直提出异议，故本院不予认可。因涉案合同无约定且本案纠纷非被告恶意违约造成，故对于原告请求被告支付律师费，本院不予支持。本院以（2019）粤0115民初2831号民事判决书，作出如下判决：“一、被告广州雍华餐饮服务有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，支付2018年9月至12月的物业管理费67712元给原告广州市达森物业管理有限公司；二、被告广州雍华餐饮服务有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，支付水费67133.91元及电费363145.75元给原告广州市达森物业管理有限公司；三、被告广州雍华餐饮服务有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，支付空调费253386.93元给原告广州市达森物业管理有限公司；四、被告广州雍华餐饮服务有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，支付2019年1月1日起至本判决生效之日止的租金（其中2019年度租金按每月87179元的标准计算，2020年度的租金按每月89718元的标准计算）给原告广州市达森物业管理有限公司；五、驳回原告广州市达森物业管理有限公司的其他诉讼请求。”该判决于2020年1月17日发生法律效力。按2020年度的每月租金（含物业管理费）按每月89718元计算，雍华公司从2020年2月1日起至2020年12月14日止，各月分别拖欠租金分别以72790元、72790元、72790元、89718元、89718元、47398元、44718元、44718元、46718元、47398元、21405.55元。此后，雍华公司未支付相关款项。履行合同期间，雍华公司曾按每吨3.255元的标准交纳水费，每度0.9元的标准交纳电费，达森公司予以接受。2020年5月25日起至2020年6月25日止的为电费53348元，水费为4817.40元。达森公司于2020年7月7日签收上述水电费收款通知。2020年7月15日，雍华公司向达森公司支付了上述费用。另外，达森公司还按月向雍华公司送达了从2019年11月26日起至2020年9月25日止的空调费清单，雍华公司对空调费的计算方式有异议，只向对方支付了空调费46490.7元。在本案件诉讼过程中，达森公司提供有雍华公司人员签收的2019年11月26日起至2020年9月25日止的达森购物广场空调费清单，空调费用用共19741.27元。清单所列空调费按以下公式计算：总用电量×4232平方米（租赁面积）÷38337平方米（总面积）×用时系数（实际用电时间与商场用电时12小时的比例）×0.9元/度×115%（损耗误差）+分摊维保费。达森公司未提供其他证据证明其计算依据，雍华公司也未对实际用电情况提供证据。本院认为，达森公司和雍华公司签订的《达森广场物业商铺租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。双方应按约定全面履行义务。关于要求提交、张贴资料和证明的诉讼请求，因双方合同并未约定达森公司有上述义务，且雍华公司不能证明达森公司持有上述材料，故本院对相应的诉讼请求不予支持。关于延长免租期的诉讼请求，因达森公司曾起诉要求雍华公司交纳租金，根据已经生效的判决，雍华公司应从2019年1月1日起开始支付租金。现雍华公司要求延后免租期限，其诉讼请求实质上否定前诉裁判结果，属于重复起诉。本院对该项诉请予以驳回。关于确认解除合同的反诉请求，（2019）粤0115民初2831号民事判决书认定雍华公司应从2019年1月起应按合同约定的标准向原告缴纳租金。雍华公司在判决生效后，依然未交纳涉案合同的租金，已经严重违反双方合同的约定，达森公司有权解除合同。解除合同应于达森公司通知到达时解除。达森公司的反诉状于2020年12月14日送达给雍华公司，故本院对达森公司相应的反诉请求予以支持。关于返还租赁场地的反诉请求，双方合同解除，雍华公司应将承租的租赁场地腾空返还给达森公司。本院对达森公司该项诉讼请求予以支持。关于保证金的反诉请求，根据双方合同约定，达森公司因雍华公司逾期交纳租金解除合同的，保证金不予退还。因此，达森公司请求确认保证金归其所有符合合同约定，本院予以支持。关于支付租金（含物业管理费）及其违约金的反诉请求，雍华公司未支付2020年2月1日至2020年12月14日的租金和管理费，应予以支付。逾期支付的，应支付相应的违约金。合同约定的违约金计算标准和达森公司主张的违约金计算标准过高，应予以调整。本院酌情按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍计算延期交房违约金。关于支付占有使用费的反诉请求，双方合同于2020年12月14日解除，故从次日起至交还租赁场地之日止，雍华公司应支付相应的占有使用费。其中，2020年按每月89718元，2021年按每月92257.6元，2022年按每月95220元的标准计算。关于支付水电费及其违约金的反诉请求，雍华公司已经交付相关费用，达森公司要求雍华公司支付上述水电费缺乏事实依据，本院不予支持。根据合同约定，水电费应于每月6日交纳，但达森公司在2020年7月7日才通知雍华公司交费数额，故雍华公司应在收到通知当天交付费用。逾期交付的，应承担相应的违约责任，关于空调费及其违约金的反诉请求，双方对支付上述费用的标准存有争议。考虑到雍华公司实际已使用空调，故该公司应承担相应的电费。鉴于双方对此均未能提供证据证实用电的实际情况，根据公平的原则，本院酌情确定由雍华公司支付空调费52806.56元。雍华公司已支付46490.7元，故仍应支付6315.86元。至于达森公司主张的违约金，因雍华公司并不存在故意拖欠空调费的情况，本院对该部分请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）广州雍华餐饮服务有限公司和被告（反诉原告）广州市达森物业管理有限公司在2017年1月10日签订的《达森广场物业商铺租赁合同》于2020年12月14日解除；二、原告（反诉被告）广州雍华餐饮服务有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内将广州市南沙区大岗镇兴业路31号达森广场四层4A01号商铺腾空交还给被告（反诉原告）广州市达森物业管理有限公司；三、原告（反诉被告）广州雍华餐饮服务有限公司交纳的保证金169280元归被告（反诉原告）广州市达森物业管理有限公司所有；四、原告（反诉被告）广州雍华餐饮服务有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内一次性向被告（反诉原告）广州市达森物业管理有限公司支付从2020年2月1日起至2020年12月14日止拖欠的租金（含物业管理费）650161.6元及其违约金[2020年2月至12月分别以72790元、72790元、72790元、89718元、89718元、47398元、44718元、44718元、46718元、47183元、21405.55元为基数，从当月6日起至当月租金（含物业管理费）付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍计算]；五、原告（反诉被告）广州雍华餐饮服务有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内一次性向被告（反诉原告）广州市达森物业管理有限公司支付从2019年11月26日起至2020年9月25日止的空调费6315.86元；六、原告（反诉被告）广州雍华餐饮服务有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内一次性向被告（反诉原告）广州市达森物业管理有限公司支付从2020年12月15日起至将广州市南沙区大岗镇兴业路31号达森广场四层4A01号商铺腾空交还之日止的占有使用费（2020年按每月89718元，2021年按每月92257.6元，2022年按每月95220元的标准计算）；七、驳回原告（反诉被告）广州雍华餐饮服务有限公司的诉讼请求；八、驳回被告（反诉原告）广州市达森物业管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费100元，由原告广州雍华餐饮服务有限公司负担。反诉受理费7612元，由反诉原告广州市达森物业管理有限公司负担1293元，反诉被告广州雍华餐饮服务有限公司负担6319元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员 陈 健二〇二一年二月二十五日书记员 成涵真