云南省临沧市临翔区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云0902民初2221号 原告：施晓波，男，1983年4月22日出生，汉族，临沧市临翔区人，职业律师，住临沧市临翔区。 被告：临沧鸿曦茶马古镇投资开发有限公司。住所地：临沧市临翔区城东片区（腾翔驾校旁）。 法定代表人：刘锋，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：王颖，云南博川律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。 委托诉讼代理人：李先云，云南博川律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。 原告施晓波与被告临沧鸿曦茶马古镇投资开发有限公司商品房销售合同纠纷一案,本院于2020年11月6日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告施晓波、被告临沧鸿曦茶马古镇投资开发有限公司的委托诉讼代理人王颖、李先云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告施晓波向本院提出诉讼请求：1.判令被告及时协助原告办理房屋不动产权证;2.判令被告承担自2019年11月26日开始以2090000元为本金以年利率7.35%计算至2020年10月25日共计11个月的违约利息140813元；3.判令被告承担自2020年10月26日开始至房屋权证办理完毕之日的以年利率7.35%计算的利息；4.判令被告承担本案的诉讼费。 事实与理由：2018年1月1日，原、被告双方签订《商品房购销合同》及《补充协议》，由原告购买被告开发的位于临沧市临翔区，价款总额为2093512元（其中1053512元在签订协议30日内支付，剩余1040000为按揭贷款）。合同签订后，原告按约定支付了1053512元，银行按揭款1040000元由银行放款汇入被告账户，被告作为借款人承担年利率4.9%的固定贷款利息。2019年1月25日，被告通知原告接房，在原告预先缴纳4333元物业管理费用后，被告才同意交付住房。但自原告接房之日至今，被告一直迟迟未予配合办理房屋产权证明，原因为被告实际建设的和院2期项目现状与其前期通过行政部门审批的规划不符，无法通过自然资源和规划局的核验程序，至今和院项目竣工程序都未完成，更无法及时完成产权办理，故被告行为属于严重的违约行为。同时，对于原告在接房时指出的房屋质量问题，被告和物业企业却相互推脱，迟迟未予整改。另外，被告开发的和院二期物业管理混乱，业主私搭乱建严重，极大影响了其他业主居住品质同时，更违反了相关法律法规，然而被告或物业对于上述情况也无动于衷，未进行管理和制止，也违反了原被告双方的合同约定。综上所述，原告已完全履行了双方签订的《商品房购销合同》中所约定的义务，支付了商品房对价，被告应在法律法规规定的时限内为原告办理不动产权证明，而事实上因被告原因造成无法办理产权证明，被告的行为已经侵害原告合法权利。故原告为了维护自己的合法利益，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定及其他相关法律规定，特提起诉讼，请求如上。 被告临沧鸿曦茶马古镇投资开发有限公司辩称：一、被告开发的临沧茶马古镇一期F2区和院因部分业主私搭乱建等非被告原因导致规划验收尚未通过，目前房屋不动产权证办理条件尚未成就，暂无法办理产权证。被告开发的临沧茶马古镇一期F2区和院建设项目，于2017年8月25日开工，于2018年11月2日竣工。2018年11月2日，被告向临翔区住房和城乡建设局申请竣工验收，经验收，涉案工程质量符合国家相关要求，达到验收标准。2018年12月25日，建设主管部门予以竣工验收备案（备案号：［2018］41号）。根据《中华人民共和国城乡规划法》的相关规定，建设工程竣工验收除工程质量验收外，还需要继续规划验收，被告于2019年1月6日向临沧市自然资源和规划局申请规划核验，在规划核验过程中发现部分业主私搭乱建，导致和院现状与项目规划不相符，无法通过规划验收。就和院的所有物业，被告已经委托昆明明亨物业管理有限责任公司进行统一管理。就公共部分的使用权限及禁止事宜，首先，被告及物业公司在业主接房时签订的《告知书》中已经进行释明。其次，业主在办理物业装修手续时均需签署《物业装修管理协议》、《装饰装修须知》，被告及物业公司已经在相关协议及须知内明确告知装饰装修范围、禁止占有的区域等相关事宜，命令禁止在花园、露台、车库平台、房顶违规搭建。在装修期间，被告及物业公司均再次口头告知业主，发现违规搭建现象均及时劝阻制止，但部分业主仍违反《物业装修管理协议》及《装饰装修须知》违规私搭乱建，且拒绝恢复原状，被告及物业公司多次告知劝阻均无果，从而导致和院项目规划验收停滞。临沧市自然资源和规划局在首次验收未通过后，告知被告需尽快通知相关业主予以整改，被告在接到临沧市自然资源和规划局的整改告知后同时通知了物业公司，被告及物业公司通过发送手机短信、上门告知整改事宜并签署相关告知书等形式，向私搭乱建的每一户和院业主进行了整改告知。但部分业主却未按告知的内容恢复物业原状，私搭乱建现象仍未能得到解决。因被告及物业公司均无强制权，2019年8月26日，物业公司向临翔区城市管理综合行政执法局递交了《关于茶马古镇和院业主私搭乱建的报告》，恳请综合执法局对业主的私搭乱建行为予以制止，并对已违规搭建的建筑物、构筑物进行强行拆除。而综合执法局至今未给予答复，也未作出任何强制行为。为推进和院项目规划验收，被告迫于无奈于2020年1月对项目规划进行了调整，并对茶马古镇底层花园的建设风格进行了整改。2020年6月8日，被告在统一调整后向临沧市自然资源和规划局递交《临沧茶马古镇底层花园统一风格建设的申请》，临沧市自然资源和规划局至今未予答复，是否核准调整申请目前尚不明确。基于上述事实，和院项目非被告原因或被告可控的情形导致规划验收未通过，目前房屋不动产权证办理条件尚未成就，故暂无法办理产权证。二、原告的第二、三项诉讼请求无事实和法律依据。本案中，首先，涉案《商品房购销合同》中并未约定逾期办证需承担的相关责任，原告诉请被告承担以银行贷款逾期利率计算利息无事实依据。其次，如前所述，涉案房屋逾期办证系业主私搭乱建导致尚未通过规划核验造成，并非被告的原因或者被告可控的情形导致，对此，原告已经知悉。因此，被告在本案中无任何过错，不应向原告承担任何利息等费用。原告的第二、三项诉求无事实和法律依据，应当依法予以驳回。综上所述，涉案房屋因非被告的原因导致办证条件尚未成就，目前暂无法办理产权证。被告在本案中无任何过错，不应承担责任，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 通过原告的陈述、被告的答辩，本案双方当事人对以下问题存在争议：1.导致原告购买的房屋在合同约定的期限内不能办理不动产登记证的原因是谁造成的；2.不能按照合同约定期限办理不动产登记证，被告是否违约，是否应承担违约责任。 针对以上争议，原告向本院提交了以下证据：1.商品房购销合同复印件1份，用以证明原、被告协商一致于2018年1月9日签订商品房购销合同，合同为被告单方提供格式合同，合同第十二第约定被告办理权证的时限为房屋交付之日起300日内。2.购房发票付款凭证复印件1份，用以证明原告已支付合同所约定的房款，已经履行了合同义务，且被告收款后按照商品房购销合同中约定的金额开具了发票。3.个人借款合同复印件1份，用以证明原告为购买房屋按揭贷款利息为年利率4.9%，原告主张的违约金是按照该贷款利率的逾期利率计算，既该贷款利率上浮50%。4.物业服务协议及物业费收据复印件各1份，用以证明原告于2019年1月25日接房，并支付物业费用，即被告于2019年1月25日将商品房交付使用。5.临沧市自然资源和规划局出具的情况说明1份，用以证明被告擅自变更施工方案，未按照规划批准方案实施项目，导致至今项目竣工规划无法通过，项目竣工未完成。这与被告所答辩的不能办证的原因是由于部分业主私搭乱建没有关系，部分业主的私搭乱建只会影响其自身房屋产权办理，不会导致其他住房的产权不能办理。6.临翔区不动产登记中心出具的情况说明1份，用以证明因被告原因导致项目验收无法通过，办证材料无法取得，至今和院项目不具备不动产登记的条件。7.中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知复印件1份，用以证明原告系根据文件规定以金融机构计收逾期贷款利息的标准计算损失。 经质证，被告对原告提交的第1、2、4组证据三性无异议。对第3组证据真实性，合法性没有异议，但认为与本案没有关联性。对第5组证据合法性没有异议，对真实性和关联性有异议，认为被告没有收到临沧市自然资源和规划局的情况说明，说明被告未按照规划批准方案实施项目情况。对第6组证据三性无异议，但对待证事实不认可，认为不能办证的原因不是被告所致。对第7组证据真实性、合法性没有异议，但认为与本案没有关联性。 被告对其答辩理由向本院提交了以下证据：1.营业执照复印件、法定代表人身份证明书各1份，用以证明被告的身份信息。2.建设工程竣工验收备案表（2018）41号复印件1份，用以证明被告开发的临沧茶马古镇一期F2区和院建设项目已通过工程质量验收，并已竣工验收备案的事实。3.关于茶马古镇和院业主私搭乱建的报告复印件1份，用以证明和院物管公司向临翔区城市管理综合行政执法局书面汇报业主私搭乱建情况，并请求综合执法局予以制止及强制拆除的事实。4.茶马古镇房屋装饰装修许可证复印件1套，用以证明被告及物管公司已明确向业主告知装饰装修范围、禁止占用的区域等相关事宜，明令禁止在花园、露台、车库平台、房顶违规搭建。5.关于别墅区装修的告知及违建物影像资料、短信发送记录复印件各1套，用以证明被告及物管公司通过上门告知整改事宜并签署告知书及以发送手机短信的形式，向私搭乱建的每一户和院业主再次告知，并要求整改恢复原状的事实。6.临沧茶马古镇底层花园统一风格建设的申请复印件1份，用以证明为解决和院项目规划验收，被告对项目进行调规，并申请对茶马古镇底层花园的建设风格进行统一的事实。7.商品房购销合同复印件1份，用以证明被告已在合同补充协议中明确告知业主严禁私搭乱建的事实，被告在本案中不存在过错。 经质证，原告对被告提交的第1、2、7组证据三性没有异议，但认为第2组证据竣工验收备案材料只是办理不动产权证的部分材料，本案缺少的是规划核验材料，导致产权无法办理；对第7组证据的证明内容不认可，认为被告至今对房屋没有装修，更谈不上私搭乱建，原告已履行了合同义务，有权在合同规定时间内取得不动产权证书。对第3、4、5、6组证据的三性不予认可，认为第3组证据系被告为应诉本案而制作的材料，没有综合执法的回执；对第4组证据认为部分业主的私搭乱建只会影响其私搭乱建业主的办证手续，不会影响其他业主的办证行为；对第5组证据认为原告有理由怀疑被告为应对本案而做出的证据材料，该材料的内容偏离了客观事实，将无法规划验收的责任，全部推向第三方。 通过庭审及举证质证，本院认为，原告提交的第1、2、4、7组证据，在质证过程中被告对其三性没有异议，该4组证据来源合法，内容真实，与本案有关联，本院予以采信。原告提交的第3、7组证据虽然属于有效证据，但与本案没有关联性，不作本案的证据使用。原告提交的第5组证据虽然属于有效证据，但它只能证明茶马古镇项目和院二期未能通过临沧市自然资源和规划局的验收，不能证明未能通过验收的原因〈“存在未按照规划批准方案实施的情况（在房屋周边建设围墙，将房屋周边部分小区公共绿地围合交予业主使用）”〉是被告造成的。被告提交的第1、2、7组证据，在质证过程中原告对其三性没有异议，该3组证据来源合法，内容真实，与本案有关联，本院予以采信。被告提交的第3、4、5组证据虽然在质证过程中原告对其三性均有异议，但经审查，该3组证据要证明的内容相互联系，能相互印证，该3组证据来源合法，内容真实，与本案有关联，本院予以采信。被告提交的第6组证据系被告向临沧市自然资源和规划局申请对茶马古镇底层花园统一风格建设的整改申请，与本案没有关联性，本院不予采信。 通过庭审及举证质证，本院确认以下法律事实：2018年1月9日，原、被告双方签订《商品房购销合同》及《补充协议》，由原告购买被告开发的位于临沧市临翔区，价款总额为2093512元（其中1053512元在签订协议30日内支付，剩余1040000元为按揭贷款）。合同签订后，原告按照合同约定支付了全部房款。2019年1月25日，被告通知原告接房，原告在预先交纳4333元物业管理费用后接收了房屋，并签订了临沧《茶马古镇》物业服务协议。后因茶马古镇和院2期部分业主的私搭乱建行为，导致茶马古镇和院2期的规划核验未能通过，从而造成茶马古镇和院2期的业主未能办理房屋产权登记。对于禁止茶马古镇和院2期业主的私搭乱建行为，被告在与业主签订的合同补充协议第十条中告知：“依据茶马古镇项目整体规划设计理念，部分屋顶为私家（平台）花园或公共绿化花园，屋顶使用权归相对应该房屋的业主或作为公共绿化花园，该业主在保证不损坏屋面防水层的前提下可使用该私家（平台）花园。购买带私家（平台）花园的业主，私家（平台）花园只有使用权，只能种花种草及园林小品，不得在私家（平台）花园内搭建任何构筑物及影响小区整体形象的永久性设施。如违反以上协议由城建规划部门协同物业公司处理”。在物业公司向业主发放的临沧茶马古镇房屋装饰装修许可证中以装饰装修须知的形式进行了明确告知，并向别墅区业主发放关于别墅区装修的告知，同时物业公司还对私搭乱建的业主进行了制止，并以告知书的形式要求私搭乱建的业主对私搭乱建建筑物、构筑物进行整改、拆除。根据原、被告签订的《商品房购销合同》第十二条关于产权登记的约定：“甲乙双方在商品房交付使用之日起300日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地的房地产行政主管部门。所涉及的税收和其他费用由乙方支付。办理房屋产权登记手续，乙方需要满足以下条件：（1）乙方支付全部总房款；（2）乙方办理完房屋交接手续；（3）乙方委托代办的需提交公正过的授权委托书；（4）乙方提供政策规定的相关材料，并对所提供的资料的真实有效性负责”。原告认为被告没有在合同约定的期限内向房屋所在地的房地产行政主管部门提供办理房屋权属登记的资料，导致原告不能办理其购买房屋的不动产权证，被告已经构成违约，并给原告造成损失，故向本院提起诉讼。 本院认为，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，原、被告双方在平等自愿、协商一致的情况下签订《商品房购销合同》及《补充协议》合法有效，对双方当事人具有法律约束力。合同签订后，原告按照合同约定履行了合同的全部义务，但被告没有按照合同约定向房屋所在地的房地产行政主管部门报送办理房屋权属登记的相关资料，已经构成违约。虽然被告的行为已经构成违约，但根据查明的事实，导致被告未能向房屋所在地的房地产行政主管部门报送办理房屋权属登记的相关资料的原因是茶马古镇和院2期的规划核验未能通过，而茶马古镇和院2期的规划核验未能通过的原因又是由于该小区的部分业主私搭乱建行为造成的，不是被告造成的，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；…略。现原告要求被告协助办理所购买的房屋不动产权证的诉请有事实依据，符合法律规定，本院予以支持；原告要求被告承担违约损失的诉请，虽然有事实依据，但不符合法律规定，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十三条第一款第（一）、（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告临沧鸿曦茶马古镇投资开发有限公司应当在茶马古镇和院2期具备办证条件时起90日内协助原告施晓波办理其所购买房屋的权属登记。 二、驳回原告施晓波的其他诉讼请求。 本案案件受理费3116元，适用简易程序审理减半收取1558元，由原告施晓波负担1000元，被告临沧鸿曦茶马古镇投资开发有限公司负担558元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省临沧市中级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。本案申请强制执行的期限为二年。 审判员  石兆云 二〇二一年二月四日 书记员  张 琴