新乡市卫滨区人民法院民 事 判 决 书（2013）卫滨民二初字第114号原告：河南华彬房地产有限公司。法定代表人：梁保平，董事长。委托代理人：张万卿，河南瑞源律师事务所律师。委托代理人：高长生，河南维和律师事务所律师。被告：大商股份有限公司（原大商集团股份有限公司）。法定代表人：牛钢，董事长。委托代理人：任清顺，大商集团（新乡）新玛特购物广场有限��司副总经理。被告：大商集团（新乡）新玛特购物广场有限公司。法定代表人：郝长栋，董事长。委托代理人：雷军，北京大成（郑州）律师事务所律师。被告：大商集团（新乡）新玛特购物广场有限公司千盛平原路分公司。负责人：郝长栋，经理。委托代理人：雷军，北京大成（郑州）律师事务所律师。第三人：南京派唯投资管理有限公司。法定代表人：雷鸣，董事长。委托代理人：杜欣，河南辉龙律师事务所律师。原告河南华彬房地产有限公司（以下称：华彬公司）诉被告大商股份有限公司（以下称：大商公司）、被告大商集团（新乡）新玛特购物广场有限公司（以下称：新玛特公司）、被告大商集团（新乡）新玛特购物广场有限公司千盛平原路分公司（以下称：千盛分公司）租赁合同合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人张万卿、高长生，被告大商公司委托代理人任清顺，被告新玛特公司、千盛分公司委托代理人雷军，第三人南京派唯投资管理有限公司委托代理人杜欣到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2008年4月2日，被告大商公司与原告签订承租原告位于新乡市平原路38号（原华彬大厦）商业楼地下一层、地上一至六层房屋租赁合同一份，双方约定：面积约28800平方米，含建筑内各种设施，每年租赁费580万元，每三年按上一租赁年度租赁费的3%递增，被告在合同签订后5日内支付履约保证金80万元，保证金从应交租赁费中两年冲抵完，被告按每季度的第二个月10日前，向原告支付当季度的租赁费，2008年8月1日正式计交租赁费。房屋交付后，租赁期内被告在征得原告同意后可以在不危及楼房的主体结构和安全的前提下，根据经营需要对房屋进行装修和改造，添加附属设备、设施，如果需报请政府有关部门批准的，被告告知原告后，以原告名义代被告申报审批，费用由被告承担。若单方违约造成合同终止的，应支付违约金500万元，并赔偿相关损失。若出现其他单方违约情况，违约方应支付人民币150万元的违约金。双方还就其它事项作了详尽约定。2010年1月1日，被告大商公司、被告千盛分公司与原告签订协议书一份，约定：被告大商公司将承租房屋整体交给被告千盛分公司使用至2011年12月31日，由被告千盛分公司代被告大商公司代被告大商公司行使并履行2008年4月2日租赁合同的权利和义务。被告大商公司对2008年4月2日合同承担连带责任，协议期届满，被告大商大商公司、千盛分公司与原告续签协议，约定：被告大商公司将租赁物业整体交给被告千盛分公司使用，期限自2012年1月1日至2013年12月31日，被告千盛分公司代被告大商公司履行2008年4月2日租赁合同的权利和义务，被告大商公司对被告千盛分公司履行租赁合同和协议书向原告承担连带责任。2011年7月，原告发现被告违反2008年4月2日租赁合同第4.9.4条和4.10.2条规定，在未征得原告同意也未报请政府主管部门批准的情况下，擅自把承租的六层8至11轴和A至H轴标高31.8米处楼板及框架拆除加高，3至8轴、A至C轴和E至H轴标高27米处加高一层，天井网架整体拆除提升（有华彬大厦原设计图纸佐证），立刻通知其停止施工，在多次制止无效的情况下，向规划部门作了反映，又于2011年7月31日致函，指出被告违约行为。新乡市城乡规划局对被告的行为于2011年7月31日下达《责令停止违法行为通知书》。在被告一意孤行的情况下，2011年9月6日，原告再次给被告送达书面通知，指出被告未经原告同意和政府部门批准，其行为已经影响了华彬大厦的主体结构和安全，并给原告造成财产损失，要求立即停止施工并恢复物业原状。2011年10月27日，被告千盛分公司复函承诺：办理六层装修改造审批手续，因装修六层给原告造成的处罚和经济损失或给建筑物留下不安全事故隐患，愿意承担合同违约及全部法律责任，并赔偿给原告造成的一切经济损失。截止2013年7月期间，原告又多次致函和在会议上要求被告提供政府部门审批手续和原设计部门设计图纸，被告一方面承诺应付，另一方面对政府部门停止违法通知和原告的制止视而不见，继续施工，严重侵害了原告权益。原告认为，合同具有法律约束力，被告擅自改变建筑主体结构，损毁华彬大厦建筑主体，造成了超出原建筑设计的承重量和楼面负荷，危机华彬大厦的整体主体安全后果的同时，日后必然会给人身生命和财产安全带来重大事故隐患，被告的行为已经严重���害了原告的合法权益，给原告造成了财产损失，特诉至法院请求判令：1、三被告将新乡市平原路38号（按图纸）六层8至11轴和A至H轴恢复原状至31.8米（原设计标高）；3至8轴、A至C轴和E至H轴恢复原状至27米（原设计标高）；天井网架高度恢复原设计标高。2、三被告向原告支付违约金150万元。3、三被告对原告诉求承担连带责任。4、诉讼费由被告承担。被告大商公司、新玛特公司、千盛分公司辩称：房屋的改造是第三人南京派唯投资管理有限公司进行的，第三人应当出庭，并承担有关责任。关于房屋主体改造原告是知道的，房屋的改造对原告有利。被告与第三人就改造事项进行过多次协商，在相关规划手续办理备案中又拖延，才引起本案的诉讼。各方对房屋改造的事实是明知默认的，不存在违约责任。现涉案场所是第三人正在使用期间，第三人应承担尽快办理各项���续的责任。第三人南京派唯投资管理有限公司述称：1、合同具有相对性，我公司与原告之间不存在合同关系。我公司是应被告千盛分公司的邀请前来新乡投资的，与被告千盛分公司签订的租赁合同，对于原告我公司不存在违约行为，更不存在违约责任。2、我公司对六楼的装修改造行为是完全按照与被告千盛分公司签订的租赁合同执行的。我公司的装修方案以及设计图纸是甲级设计院予以设计施工的，不存在安全隐患。我公司的装修得到了被告千盛分公司的同意认可。被告千盛分公司在2012年10月27日对原告的复函中也承诺承担所有法律责任。因此，应当由被告千盛分公司对原告承担责任。3、造成规划部门无法办理规划许可的原因是被告千盛分公司另一租赁户对大楼的外立面进行改造，规划部门要求与六楼改造一并办理规划手续，而被告千盛分公司至今没有协调好���方的申报以及费用的承担问题，造成了如今尴尬的局面。原告向本院提交的证据材料有：1、2008年4月2日原告与被告大商公司签订的租赁合同1份，证明双方存在租赁合同关系。2、2010年1月1日原告与被告大商公司、被告千盛分公司签订的协议书1份。3、2012年1月1日原告与被告大商公司、被告千盛分公司签订的协议书1份。以上证据证明被告千盛分公司代被告大商公司履行原租赁合同及承担连带责任。4、华彬大厦原设计图纸，证明被告千盛分公司装修前华彬大厦六楼原状。5、告知函（2011.7.31），证明被告千盛分公司未经原告同意擅自装修。6、新乡市城乡规划局《责令停止违法行为通知书》（2011.7.31），证明被告千盛分公司装修行为违规。7、通知书（2011.9.6），证明原告通知被告千盛分公司未经同意擅自施工，要求恢复物业原状。8、承诺书（2011.10.27），证明被告千盛���公司向原告承诺就华彬大厦装修事宜承担全部法律责任。9、通知书（2011.12.27）、会谈笔录（2012.3.7）、告知书（2012.3.9）、会议纪要（2012.3.13）、通知书（2012.10.18）、告知书两份（2012.6.20、2012.7.10），以上证据证明原告督促被告被告千盛分公司遵守合同约定，合法装修。10、被告千盛分公司给原告出具的函件（2013.10.23），证明原告所诉属实。被告大商公司、新玛特公司、千盛分公司向本院提交的证据材料有：1、千盛分公司与第三人南京派唯投资管理有限公司签订的租赁合同1份，证明就租赁房屋范围已交第三人经营管理，第三人与本案存在利害关系，应参加本案诉讼。2、2013年7月30日第三人南京派唯投资管理有限公司就规划设计变更来往函件1份，证明就房屋改造规划手续审批备案事宜，正在积极通知第三人办理过程中。3、2013年3月21日与原告协议书1份，证明原告对房屋改造规划手续未办理审批手续和备案是知道的，不能构成违约。4、2013年7月3日新乡市卫滨区银河欢乐影城有限公司函件1份，证明三方在协调过程中第三人注册的独立运营公司对纠纷具体情况的说明。第三人南京派唯投资管理有限公司未向本院提交证据材料。经庭审质证，三被告及第三人对原告提交证据的真实性均无异议，本院对原告提交的证据予以确认。原告及第三人对三被告提交证据的真实性均无异议，本院对三被告提交的证据予以确认。依据上述有效证据及庭审查明，可以确认以下案件事实：2008年4月2日，就被告大商公司租赁经营原告的物业之有关事宜，双方签订租赁合同一份，主要约定：被告大商公司承租原告位于新乡市平原路38号的大型商业建筑物，地下一层，地上一至六层，面积约为28800平方米。租赁期限20年（从2008年8月1日至2028年7月31日��，租金每年400万元、设施设备费100万元、物业管理费80万元，租金、设施设备费、物业管理费合称为“租赁费”，全年租赁费为580万元。物业交接后，被告大商公司在不影响物业主体结构安全的情况下，装修方案通知原告后即可开始进行装修施工。原告同意在租赁期内，被告大商公司在征得原告同意后，可以在不危及物业的主体结构和安全的前提下，根据商业形象和经营需要对租赁物业进行装修和改造，或增添附属设备、设施，如果需要报请政府有关部门批准的，被告大商公司告知原告后，原告以自己名义代被告大商公司及时申报审批并不收取任何费用，在相关管理部门办理审批过程中所发生的行政事业性等收费由被告大商公司承担。双方在合同签订生效后，若单方违约造成合同终止的，则应支付违约金500万元整并赔偿相应损失；若出现其他单方违约情况，��约方应支付人民币150万元整，双方还就合同其他事项作了详细约定。2010年1月1日，原告与被告大商公司、被告千盛分公司签订协议书一份，经三方协商一致，对原告与被告大商公司2004年4月2日签订的租赁合同（下称原合同）的内容共同签订补充条款，主要约定：鉴于千盛分公司为大商公司子公司的分支机构，在原合同条款保持不变的前提下，为方便工作，原告同意被告大商公司自2010年1月1日至2011年12月31日（下称本协议期限）将租赁物业整体交给被告千盛分公司使用。被告千盛分公司在本协议期限内代被告被告大商公司行使并履行原合同的权利与义务。本协议未变更部分，仍按原合同履行。在本协议期限内，被告千盛分公司和被告大商公司承担连带责任。本协议到期后，如果被告千盛分公司继续代被告大商公司行使并继续履行原合同的权利与义务，三方应重新签��协议。后三方又重新签订了协议书，将2010年1月1日三方协议的履行期延长至2013年12月31日。并再次约定被告大商公司和被告千盛分公司对原合同和三方协议的约定向原告承担连带责任。2011年7月31日，原告向被告大商公司、千盛分公司送达告知函，内容为：贵公司租赁我公司华彬大厦，现由千盛分公司在此经营，我公司发现进门要对租赁我公司的华彬大厦六楼进行改造，根据双方2008年4月2日签订的租赁合同第四章第九条4.9.4款及第十条4.10.2款的约定，特告知贵方，如果贵方的改造危及我公司华彬大厦的主体安全结构和安全，应征得我公司的同意，如需要报请政府有关部门批准的，你方告知我公司后，我公司可以及时申报审批，只有政府有关部门批准后，贵方方可开始施工，否则，因此发生的任何后果，均由贵方承担一切责任。同日，新乡市城乡规划局下达责令停止��法行为通知书（新规责停字（2011）第2038号），内容为：你单位在平原路接建房屋未取得建设工程规划许可证，上述行为违反了《城乡规划法》第四十条规定，现责令立即停止上述行为，并于2011年8月1日8时携带有关资料到规划监察支队四大队听候处理。2011年9月6日，原告向被告大商公司、千盛分公司送达通知书，内容为：贵公司租赁我公司位于新乡市平原路38号华彬大厦经营场地，现我公司发现未经我公司同意，并且未经政府有关职能批准，擅自在华彬大厦六楼建筑施工，已影响到华彬大厦的主体结构和安全，政府有关职能部门已经对贵公司的违章行为下达了纠正违章通知书，贵公司的行为违反了双方签订的《租赁合同》及《补充协议》的约定，已给我公司造成了一定的财产损失，在通知贵公司数次，但贵公司依旧在华彬大厦六楼违规施工的情况下，根据双方的��租赁合同》、《补充协议》及政府有关职能部门的纠正违章通知书，特通知贵公司：1、必须立即停止华彬大厦六楼的建筑施工，以避免给我公司的财产造成更大的损失。2、在华彬大厦六楼的建筑施工行为，已给我公司的财产造成了损失，贵公司应采取措施立即停止施工并恢复物业原状。3、贵公司在收到本通知之日起三日内与我公司联系，协商解决贵公司在华彬大厦六楼擅自施工造成的损失的解决办法，否则，对于贵公司的违约行为，我公司将依据有关法律规定追究贵公司的法律责任。4、贵公司如对华彬大厦六楼物业有其他要求，贵公司应与我公司联系协商解决，我公司定会考虑贵公司的实际需求给与酌情解决。2011年10月27日，被告千盛分公司给原告出具承诺书，内容为：我公司经多方策划，需要在华彬大厦六层进行大范围装修改造建设影院项目。向原告承诺如���：1保证华彬大厦六层装修改造符合新乡市的规划要求及交通、消防、安全、卫生和绿化等有关规定，不影响毗连房屋的正常使用和通风采光。如果该装修改造项目需要报请政府有关部门批准并需要办理相关审批手续，由我公司负责以原告名义办理审批手续并承担所有相关费用。2、如因华彬大厦六层的装修改造不符合新乡市的规划要求及交通、消防、安全、卫生和绿化等有关规定，而被相关部门作出处罚或整改等，由此给原告造成的损失，由我公司负担。3、保证华彬大厦上午装修改造符合胡安彬大厦原设计方案的工程质量安全需要，不因华彬大厦六层的装修改造给整个华彬大厦留下任何不安全的事故隐患。4、如因华彬大厦六层的装修改造出现任何问题，均由我公司承担全部法律责任，包括因此给出租方原告造成的任何法律责任。5、我公司负责向原告提供与华彬大厦六层装修改造有关的设计图纸、报告、合同及政府有关部门审批手续的所有资料。我公司将严格遵守本承诺，如有违反，我公司愿意承担合同违约责任及全部法律责任，并赔偿给原告造成的一切经济损失。同日，原告给被告千盛分公司下达通知书，告知被告可以在不危及物业主体结构和安全的前提下，根据商业形象和经营需要对租赁物业进行装修和改造，或增添附属设备、设施，但应经原告的书面同意，未经原告同意擅自施工的，被告应支付人民币150万元的违约金。2013年3月7日，原告与被告就华彬大厦六楼及负一楼装修事宜进行了协商。2013年3月13日，原告向被告大商公司、千盛分公司送达告知书，要求二被告尽快补齐华彬大厦六楼和负一楼装修改动的相关报批手续，待有关行政部门审批后并经原告书面审查同意后方可施工。同时，原告与被告千盛分公司就千盛分公司装饰装修改造事宜进行了进一步的协商。2012年10月18日，原告通知被告千盛分公司提供由华彬大厦原设计单位审查、审核的有关对华彬大厦进行装修装饰和改造的方案设计图纸、报告、合同及有关部门审批文件等所有资料。2013年6月20日，原告向被告千盛分公司送达告知书，内容为：现新乡市规划局通知我公司，要求贵公司尽快到新乡市规划局办理华彬大厦装修装饰和改造工程审批的有关事宜。而贵公司在华彬大厦装修装饰和改造工程期间，我公司已多次要求贵公司提供有关所有审批手续，至今贵公司未与提供，为此，我公司再次告知贵公司，尽快向我公司提供与华彬大厦装修装饰和改造工程有关的审批文件等所有资料，否则我公司将按照协议约定追究贵公司的违约责任。2013年7月10日，原告向被告千盛分公司送达告知书，内容为：贵公司2013年7月4日交付我公��的华彬大厦六楼影厅工程设计施工图复印件（河南省建筑设计研究院设计），经我公司核实，该工程图不是河南省建筑设计研究院设计的，为此，我公司希望贵公司严格按照双方签订的有关合同执行，待新乡市政府有关部门审批后，交由我公司存档备案，以保障华彬大厦主体结构安全。2013年10月23日，被告新玛特公司、千盛分公司向原告发函，就千盛百货银河影城规划申请盖章事宜，要求原告给予协助。同时还查明，2011年3月，被告千盛分公司与第三人南京派唯投资管理有限公司签订租赁合同，将其承租原告华彬大厦六层，共有约7个电影厅，至少950个座位，建筑面积约3200平方米的区域出租给第三人，同时将房产的附属通道、楼梯、设施等提供给第三人使用。第三人在租赁期内，租赁此房将用作为“银河欢乐电影城”。租期为17年，租赁年度约定自装修免租���约4个月，自2011年8月18日起开始计算租金，连续12个月为一个租赁年度。被告千盛分公司应全力配合第三人办理注册、经营、装修或改扩建所需要的或可能发生的规划、环保、通讯、消防、卫生及其他国家规定的申请报批手续，其中包括向第三人提供办理报批所需要的属于千盛分公司的相关文件、图纸、资料等。第三人可按电影城特有标准对房产进行设计和装修。双方还就其他事项进行了详细约定。双方签订租赁合同后，第三人在其租赁建筑面积约3200平方米范围内的装修改造过程中，将华彬大厦（按原设计图纸标注）六层8至11轴和A轴至H轴范围内将房顶拆除，按照电影城特有标准对房屋进行整体加高，3至8轴、A至C轴和E至H轴的范围内井网架高度进行整体加高。现第三人认可银河欢乐电影城已于2013年1、2月份正式营业。本院认为：原告与被告大商公司签订的租赁合��、及原告与被告大商公司、被告千盛分公司签订的三方协议书均依法成立并生效，缔约方均应履行各自合同义务。在原告与被告被告大商公司、被告千盛分公司租赁合同履行过程中，被告千盛分公司将承租原告华彬大厦的六层（建筑面积约3200平方米）出租给第三人南京派唯投资管理有限公司用于“银河欢乐电影城”装修改造。第三人对华彬大厦六层的装修改造已涉及大厦主体结构，截至目前第三人投资的银河欢乐电影城项目早已营业，但至今房屋的改造未经有关政府部门审批。第三人施工初期，原告依据与被告大商公司、被告千盛分公司签订的租赁合同，向合同相对方被告大商公司、被告千盛分公司发出通知，要求对危机大厦主体结构和安全的装修改造应征得原告同意，并履行相关报批手续。特别是在2011年7月31日，新乡市城乡规划局以未取得建设工程规划��可证为由，下达责令停止违法行为通知书责令立即停工后，原告及时通知被告大商公司、被告千盛分公司，要求停止施工、恢复物业原状、报批相关手续。2011年10月27日，被告千盛分公司向原告出具承诺书，承诺履行报批手续、承担经济损失等义务，但截至目前已有两年时间却未能实际履行。后在双方的多次协商过程中，房屋的装修改造一直未停工，直至装修改造完毕影院营业。被告千盛分公司租赁原告华彬大厦物业期间，该大厦六层的改造未经原告同意及政府相关部门审批，其行为违反租赁合同的约定，已经构成违约，应按照合同约定承担违约责任并支付违约金。根据合同相对性原则，原告要求被告千盛分公司恢复大厦六层（银河欢乐电影城房屋改造范围）物业原状及支付违约金的诉讼请求，符合合同约定及相关法律规定，本院予以支持。因被告千盛分公司系被���新玛特公司的分公司，不具有法人资格，其民事责任由被告新玛特公司承担。被告大商公司应当按照合同约定承担连带责任。三被告认为房屋的改造原告是明知、默认的，不存在违约责任及本案应由第三人向原告承担民事责任的辩解意见不能成立，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十三条第二款、《中华人民共和国公司法》第十四条之规定，判决如下：一、被告大商集团（新乡）新玛特购物广场有限公司将被告大商股份有限公司、被告大商集团（新乡）新玛特购物广场有限公司千盛平原路分公司承租原告河南华彬房地产有限公司位于新乡市平原路38号的大型商业建筑物（华彬大厦）六层（原设计图纸标注）8至11轴和A轴至H轴范围内房屋及3至8轴、A至C轴和E至H轴范围内的天井网架按原设计图纸恢复原状。限本��决生效后100天内履行完毕，原告予以协助。二、被告大商集团（新乡）新玛特购物广场有限公司于本判决生效后十日内支付原告河南华彬房地产有限公司违约金150万元。三、被告大商股份有限公司承担连带责任。四、驳回原告河南华彬房地产有限公司的其他诉讼请求。诉讼费19300元，由被告大商股份有限公司、被告大商集团（新乡）新玛特购物广场有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新乡市中级人民法院。审判长 ：李新伟审判员 ： 李 强审判员 ： 王 伟二〇一三年十二月十八日书记员 ：张漱坤