安徽省合肥市包河区人民法院民 事 判 决 书（2021）皖0111民初970号原告:安徽艺术职业学院,住所地安徽省合肥市宣城路16号，统一社会信用代码12340000788599556N。法定代表人:张云，院长。委托诉讼代理人：王玉琳，安徽经合律师事务所律师。被告:杜亚龙,男,1964年10月28日出生,汉族，住安徽省合肥市蜀山区。原告安徽艺术职业学院诉被告杜亚龙房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，于2021年2月3日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王玉琳和被告到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告安徽艺术职业学院向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告返还租赁房屋位于合肥市;2、请求依法判令被告支付2020年房屋租金167135元（自2020年1月1日暂计算至2020年11月30日，实际金额计算至被告返还房屋之日止）;3、请求法院判令被告支付逾期返还房屋违约金50000元（已扣除合同履约保证金50000元）;4、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由:2016年1月1日，被告杜亚龙因经营需要，与原告安徽艺术职业学院签订《安徽省省级行政事业单位国有房屋租赁合同》。合同约定:被告承租安徽省艺术职业学院合肥市宣城路16号门面房用于经营;租赁期限共四年，甲方（原告）自2016年1月1日起将出租房屋交付乙方（被告）使用，至2019年12月31日收回:首年租金为150000元，从第二年开始，每年房租递增5%，租期内租金总额为人民币646518元。若租赁期满或合同解除之日起5日内，被告未返还承租房屋及附属设施设备的，自约定期限届满次日起，每逾期一天，被告应按月租金的5%向原告支付违约金。合同期届满前，2019年12月24日，原告向被告发出通知，被告承租的宣城路16号楼门面房于2019年12月31日到期，且原告不再对外招租，请按时搬出租赁房屋，将房屋交还原告。房屋租赁期满，被告并未如期返还租赁房屋。截止目前为止，被告不仅没有支付逾期房屋租金，亦没有返还租赁房屋。原告与被告多次交涉，被告既不支付逾期房屋租金，又迟迟不返还租赁房屋，故原告为了维护自身的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。被告辩称：案涉房屋我会尽快归还，关于租金167135元我有异议，因该租金是按2019年房屋租金递增5％计算的，递增费无事实依据，去年因为疫情影响到各行业，租金应有所下降，不应该不但没降反涨。与社会大趋势背道而驰。另根据安徽省关于应对疫情若干政策措施的通知第三款第12条：减免中小微企业租金，对承租国有企业经营性用房或产权为行政事业性单位房产的中小微企业（含个体工商户），免收3个月房租。原告主张的违约金系恶意条款，请求法庭依法处理。经庭审举证质证，本院查明事实如下：2016年，原告安徽艺术职业学院与被告杜亚龙签订《安徽省省级行政事业单位国有房屋租赁合同（式样）》，合同约定:1、租赁房屋坐落于合肥市宣城路，建筑面积约260平方米，框架结构，该租赁房屋用途经营。2、租赁期限共四年，甲方自2016年1月1日起将出租房屋交付乙方使用，至2019年12月31日收回。3、租金和租金的支付：首年租金为150000元，租期内租金总额为人民币646518元。租金每6个月支付一次，先付租金后使用。备注：从第二年开始，每年房租递增5%。4、履约保证金:乙方首次租赁时，须在中标公示期结束三日内签订合同，同时向甲方一次性缴纳履约保证金人民币50000元。5、租赁房屋的交付与收回：若租赁期满或合同解除后，乙方应于租赁期满或合同解除之日起5日内返还该房屋及附属设施、设备，搬离属于乙方的有关设施设备及财物并保持场内建筑的完好状态，且不得向甲方提出任何补偿要求。同时，违约责任约定：乙方未于租赁期满或合同解除之日起5日内返还承租房屋及附属设施设备的，自约定期限届满次日起，每逾期一天，乙方应按月租金的5%向甲方支付违约金。另查明：被告杜亚龙与原告安徽艺术职业学院签订的租赁合同约定的租期至2019年12月31日，租金交纳至2019年12月31日，被告杜亚龙缴纳5万元保证金。合同到期后，双方未续签租赁合同。2019年12月25日，杜亚龙出具《报告》载明：接贵院总务处2019年12月24日通知，本人杜亚龙承租贵院宣城路16号楼门面房，于2019年12月31日到期，贵院不再对外招租，让我按时搬出，交还贵院。被告杜亚龙一直未交还房屋，涉案房屋由被告杜亚龙使用至今。上述事实，有原告、被告的当庭陈述，原告《事业单位法人证书》、被告身份证复印件，《安徽省省级行政事业单位国有房屋租赁合同（式样）》、《房地产权证》、《报告》等证据在卷证实。本院认为：原告安徽艺术职业学院与被告杜亚龙之间的房屋租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。2019年12月25日，合同即将到期，安徽艺术职业学院已明确告知被告杜亚龙不再对外出租房屋，要求其按时搬出，交还房屋。杜亚龙作为涉案房屋的承租人，合同到期后，负有将涉案房屋返还的合同义务，因此，原告安徽艺术职业学院要求返还租赁房屋位于合肥市，本院予以支持。其次，关于原告要求被告支付房屋占有使用费的诉讼请求，如上所述，被告由于其承租期限超过主合同期限而无权对房屋行使占有、使用权，其在2019年12月31日主合同租赁期限届满后至今还在占有、使用涉案房屋，导致原告无法对房屋行使占有、使用、收益等权利，给原告造成了损失，其应向原告支付房屋占有使用费。现原告参照双方签订的《安徽省省级行政事业单位国有房屋租赁合同（式样）》约定的合同期内租金，首年（2016年）租金为150000元，从第二年开始，每年房租递增5%，（即第二年157500元，第三年165375元，第四年173643.75元），参照第四年年租金增长5%的标准即年租金182325元主张房屋占有使用费，有事实和法律依据，本院予以支持。故被告应向原告支付2020年1月日至2020年11月25日期间的房屋占有使用费167135元，并按照年租金182325元的标准向原告支付房屋占有使用费至实际腾房之日。合同期满后，原告已明确告知不再出租，被告自2020年1月1日占有房屋至今，导致原告无法对房屋行使占有、使用、收益的权利。被告占有期间使用费，不适用疫情减免政策，被告要求减免三个月租金于理无据，本院不予采纳。关于违约金的问题。根据合同约定，若租赁期满或合同解除后，乙方应于租赁期满或合同解除之日起5日内返还该房屋及附属设施、设备，在原告已明确要求被告按期搬离后，被告仍未搬离，并占有使用至今，长达一年多，属于严重违约行为，理应支付违约金。合同中约定“乙方未于租赁期满或合同解除之日起5日内返还承租房屋及附属设施设备的，自约定期限届满次日起，每逾期一天，被告应按月租金的5%向甲方支付违约金。”因合同中约定的违约金标准过高，本院以原告实际损失为依据，酌情将原告主张的违约金损失认定为5万元，并与履约保证金5万元直接冲抵。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告杜亚龙于本判决生效之日起十日内将位于合肥市返还给原告安徽艺术职业学院；二、被告杜亚龙于本判决生效之日起十日内向原告安徽艺术职业学院支付自2020年1月1日至房屋返还时的占有使用费（该占有使用费按每年182325元计算）三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4558元，减半收取2279元，由原告安徽艺术职业学院负担279元，由被告杜亚龙负担2000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  盛利二〇二一年二月七日书记员  刘慧附：本案适用法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。安徽省合肥市包河区人民法院民 事 判 决 书（2021）皖0111民初970号原告:安徽艺术职业学院,住所地安徽省合肥市宣城路16号，统一社会信用代码12340000788599556N。法定代表人:张云，院长。委托诉讼代理人：王玉琳，安徽经合律师事务所律师。被告:杜亚龙,男,1964年10月28日出生,汉族，住安徽省合肥市蜀山区。原告安徽艺术职业学院诉被告杜亚龙房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，于2021年2月3日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王玉琳和被告到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告安徽艺术职业学院向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告返还租赁房屋位于合肥市;2、请求依法判令被告支付2020年房屋租金167135元（自2020年1月1日暂计算至2020年11月30日，实际金额计算至被告返还房屋之日止）;3、请求法院判令被告支付逾期返还房屋违约金50000元（已扣除合同履约保证金50000元）;4、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由:2016年1月1日，被告杜亚龙因经营需要，与原告安徽艺术职业学院签订《安徽省省级行政事业单位国有房屋租赁合同》。合同约定:被告承租安徽省艺术职业学院合肥市宣城路16号门面房用于经营;租赁期限共四年，甲方（原告）自2016年1月1日起将出租房屋交付乙方（被告）使用，至2019年12月31日收回:首年租金为150000元，从第二年开始，每年房租递增5%，租期内租金总额为人民币646518元。若租赁期满或合同解除之日起5日内，被告未返还承租房屋及附属设施设备的，自约定期限届满次日起，每逾期一天，被告应按月租金的5%向原告支付违约金。合同期届满前，2019年12月24日，原告向被告发出通知，被告承租的宣城路16号楼门面房于2019年12月31日到期，且原告不再对外招租，请按时搬出租赁房屋，将房屋交还原告。房屋租赁期满，被告并未如期返还租赁房屋。截止目前为止，被告不仅没有支付逾期房屋租金，亦没有返还租赁房屋。原告与被告多次交涉，被告既不支付逾期房屋租金，又迟迟不返还租赁房屋，故原告为了维护自身的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。被告辩称：案涉房屋我会尽快归还，关于租金167135元我有异议，因该租金是按2019年房屋租金递增5％计算的，递增费无事实依据，去年因为疫情影响到各行业，租金应有所下降，不应该不但没降反涨。与社会大趋势背道而驰。另根据安徽省关于应对疫情若干政策措施的通知第三款第12条：减免中小微企业租金，对承租国有企业经营性用房或产权为行政事业性单位房产的中小微企业（含个体工商户），免收3个月房租。原告主张的违约金系恶意条款，请求法庭依法处理。经庭审举证质证，本院查明事实如下：2016年，原告安徽艺术职业学院与被告杜亚龙签订《安徽省省级行政事业单位国有房屋租赁合同（式样）》，合同约定:1、租赁房屋坐落于合肥市宣城路，建筑面积约260平方米，框架结构，该租赁房屋用途经营。2、租赁期限共四年，甲方自2016年1月1日起将出租房屋交付乙方使用，至2019年12月31日收回。3、租金和租金的支付：首年租金为150000元，租期内租金总额为人民币646518元。租金每6个月支付一次，先付租金后使用。备注：从第二年开始，每年房租递增5%。4、履约保证金:乙方首次租赁时，须在中标公示期结束三日内签订合同，同时向甲方一次性缴纳履约保证金人民币50000元。5、租赁房屋的交付与收回：若租赁期满或合同解除后，乙方应于租赁期满或合同解除之日起5日内返还该房屋及附属设施、设备，搬离属于乙方的有关设施设备及财物并保持场内建筑的完好状态，且不得向甲方提出任何补偿要求。同时，违约责任约定：乙方未于租赁期满或合同解除之日起5日内返还承租房屋及附属设施设备的，自约定期限届满次日起，每逾期一天，乙方应按月租金的5%向甲方支付违约金。另查明：被告杜亚龙与原告安徽艺术职业学院签订的租赁合同约定的租期至2019年12月31日，租金交纳至2019年12月31日，被告杜亚龙缴纳5万元保证金。合同到期后，双方未续签租赁合同。2019年12月25日，杜亚龙出具《报告》载明：接贵院总务处2019年12月24日通知，本人杜亚龙承租贵院宣城路16号楼门面房，于2019年12月31日到期，贵院不再对外招租，让我按时搬出，交还贵院。被告杜亚龙一直未交还房屋，涉案房屋由被告杜亚龙使用至今。上述事实，有原告、被告的当庭陈述，原告《事业单位法人证书》、被告身份证复印件，《安徽省省级行政事业单位国有房屋租赁合同（式样）》、《房地产权证》、《报告》等证据在卷证实。本院认为：原告安徽艺术职业学院与被告杜亚龙之间的房屋租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。2019年12月25日，合同即将到期，安徽艺术职业学院已明确告知被告杜亚龙不再对外出租房屋，要求其按时搬出，交还房屋。杜亚龙作为涉案房屋的承租人，合同到期后，负有将涉案房屋返还的合同义务，因此，原告安徽艺术职业学院要求返还租赁房屋位于合肥市，本院予以支持。其次，关于原告要求被告支付房屋占有使用费的诉讼请求，如上所述，被告由于其承租期限超过主合同期限而无权对房屋行使占有、使用权，其在2019年12月31日主合同租赁期限届满后至今还在占有、使用涉案房屋，导致原告无法对房屋行使占有、使用、收益等权利，给原告造成了损失，其应向原告支付房屋占有使用费。现原告参照双方签订的《安徽省省级行政事业单位国有房屋租赁合同（式样）》约定的合同期内租金，首年（2016年）租金为150000元，从第二年开始，每年房租递增5%，（即第二年157500元，第三年165375元，第四年173643.75元），参照第四年年租金增长5%的标准即年租金182325元主张房屋占有使用费，有事实和法律依据，本院予以支持。故被告应向原告支付2020年1月日至2020年11月25日期间的房屋占有使用费167135元，并按照年租金182325元的标准向原告支付房屋占有使用费至实际腾房之日。合同期满后，原告已明确告知不再出租，被告自2020年1月1日占有房屋至今，导致原告无法对房屋行使占有、使用、收益的权利。被告占有期间使用费，不适用疫情减免政策，被告要求减免三个月租金于理无据，本院不予采纳。关于违约金的问题。根据合同约定，若租赁期满或合同解除后，乙方应于租赁期满或合同解除之日起5日内返还该房屋及附属设施、设备，在原告已明确要求被告按期搬离后，被告仍未搬离，并占有使用至今，长达一年多，属于严重违约行为，理应支付违约金。合同中约定“乙方未于租赁期满或合同解除之日起5日内返还承租房屋及附属设施设备的，自约定期限届满次日起，每逾期一天，被告应按月租金的5%向甲方支付违约金。”因合同中约定的违约金标准过高，本院以原告实际损失为依据，酌情将原告主张的违约金损失认定为5万元，并与履约保证金5万元直接冲抵。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告杜亚龙于本判决生效之日起十日内将位于合肥市返还给原告安徽艺术职业学院；二、被告杜亚龙于本判决生效之日起十日内向原告安徽艺术职业学院支付自2020年1月1日至房屋返还时的占有使用费（该占有使用费按每年182325元计算）三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4558元，减半收取2279元，由原告安徽艺术职业学院负担279元，由被告杜亚龙负担2000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  盛利二〇二一年二月七日书记员  刘慧附：本案适用法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。