重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书(2018)渝0110民初241号原告：钟廷彬，男，1966年5月3日出生，汉族，住重庆市綦江区（原万盛区）。被告：重庆国能投资开发有限公司，住所地:重庆市綦江区（原万盛区）万东北路46号，统一社会信用代码91500110056486265X。法定代表人：陈祖华，董事长。委托诉讼代理人：张远飞，重庆北信律师事务所律师。原告钟廷彬与被告重庆国能投资开发有限公司（以下简称：国能投资公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月3日受理后，依法适用小额诉讼程序，于2018年3月2日公开开庭进行了审理。原告钟廷彬、被告国能投资公司的委托诉讼代理人张远飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钟廷彬向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付逾期办理商品房合同登记备案违约金9061.08元；二、本案诉讼费由被告负担。事实及理由：原告与被告签订《重庆市商品房买卖合同》，购买坐落于重庆市万盛经开区国能天街商住房，价款为676235元。按合同第十二条的约定，被告应于合同签订之日起10日内，向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。因被告未能按期提交办理合同登记备案，逾期超过10日以上，被告应支付已付房款按日万分之一的违约金。按合同约定被告应于2016年10月7日前完成合同登记备案，但被告于2017年2月28日才办理合同登记备案，逾期134天。现提起诉讼，请求判如所请。被告国能投资公司辩称，原、被告于2017年2月28日签订房屋买卖合同，约定在合同签订之日起10日内办理合同备案登记，并取得备案受理单。被告已于2017年2月28日为原告办理备案登记，被告并未违反约定，原告的诉讼请求没有事实和法律依据。即使法院认为被告违约，但被告的行为并未给原告造成实际经济损失，违约金过高，应予以调减。本院经审理认定事实如下：国能投资公司系依法成立的有限责任公司，系能够独立承担民事责任的企业法人，其经营范围包括房地产开发（二级）、物业管理等。2016年9月27日，钟廷彬与国能投资公司签订《重庆市商品房买卖合同》。该合同约定，钟廷彬（乙方）购买由国能投资公司（甲方）开发建设的位于重庆市万盛经开区松林路xx号x幢xx商品房1套；房屋建筑面积为161.73平方米；房屋总价款为676235元等内容。该合同第二条载明：“甲方销售的商品房为下列第（2）项：1、现房。2、预售商品房。《商品房预售许可证》号：渝国土房管（万盛）【2015】预字第（016）号。”该合同第十二条载明：“1、预售商品房的，自本合同签订之日起10日内，由甲方向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。……3、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房合同登记备案，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：（1）逾期在30日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过30日后，……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。”该合同第十三条载明：“……2、预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地的房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。……4、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在60日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过60日后，……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。”合同签订当日，钟廷彬向国能投资公司付清了房款676235元。2017年2月28日，不动产登记机构颁发了钟廷彬所购住房的《重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明》。2017年5月8日，国能投资公司将房屋交付钟廷彬，并于2017年8月3日办理了《不动产权证书》。2018年1月3日，钟廷彬以国能投资公司逾期办理商品房合同登记备案为由诉至法院，要求国能投资公司支付逾期办理商品房合同登记备案违约金9061.08元。庭审中，国能投资公司辩称其与钟廷彬网签《重庆市商品房买卖合同》的时间是2017年2月28日，系双方关于商品房买卖形成新的合意，双方的商品房买卖应适用该合同，国能投资公司不存在逾期办理合同登记备案的违约情形，并举示2017年2月28日签订的《重庆市商品房买卖合同》拟证明其主张。钟廷彬陈述国能投资公司举示的《重庆市商品房买卖合同》确有其签名，但系国能投资公司用于办证才让钟廷彬签订的，国能投资公司存在欺诈行为。国能投资公司举示的2017年2月28日签订的《重庆市商品房买卖合同》载明的内容与2016年9月27日签订的《重庆市商品房买卖合同》载明的内容一致。上述事实，有2016年9月27日签订的《重庆市商品房买卖合同》、收据、《重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明、2017年2月28日签订的《重庆市商品房买卖合同》等书证和当事人陈述等证据在卷为凭，并经庭审质证及本院审查属实，应予认定。本院认为，钟廷彬与国能投资公司于2016年9月27日签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。虽然钟廷彬与国能投资公司于2017年2月28日又签订一份《重庆市商品房买卖合同》，但该合同载明的内容与双方于2016年9月27日签订的《重庆市商品房买卖合同》载明的内容一致，合同未变更，双方应按2016年9月27日签订的《重庆市商品房买卖合同》约定全面履行自己的义务根据合同约定，国能投资公司应于签订合同之日（2016年9月27日）起10日（2016年10月7日）内办理合同登记备案并取得登记受理单。现国能投资公司逾期未能办理合同登记备案并取得登记受理单，已构成违约，按合同约定应从逾期之日（2016年10月8日）起，按日向钟廷彬支付已付房价款（676235元）万分之1的违约金。但违约金主要功能是弥补违约行为对守约方造成的损失。在主张违约金时，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则综合判断。商品房买卖合同登记备案的主要目的是保障商品房交易秩序和安全，保护购房人的合法利益，防止一房二卖。本案中，国能投资公司已将房屋交付钟廷彬，且已办理完成不动产权证书，合同目的已完全实现。鉴于钟廷彬未能举证证明其损失的实际数额，本院综合考虑合同的履行情况、违约行为的影响以及钟廷彬的实际损失等因素，认定钟廷彬请求的违约金数额过高，可以予以适当调整。根据本案的实际情况，本院酌情将国能投资公司应支付的逾期办理合同登记备案违约金数额调整为2000元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第七十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告重庆国能投资开发有限公司于本判决生效后5日内向原告钟廷彬支付逾期办理合同登记备案违约金2000元；二、驳回原告钟廷彬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告重庆国能投资开发有限公司负担（原告已预交受理费，被告在履行上述给付义务时一并支付原告25元）。本判决为终审判决。审判员  张水林二〇一八年四月二日书记员  周 妮