江苏省淮安经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0891民初1504号原告：孙银银，女，1988年5月10日出生，汉族，住江苏省沭阳县。委托诉讼代理人：祁金波，江苏凯仕曼律师事务所。被告：马林，男，1974年11月18日出生，汉族，住淮安市。被告：周慧君，女，1981年6月15日出生，汉族，住淮安市。共同委托诉讼代理人：隽巍伟，江苏泰耀律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：张青松，江苏泰耀律师事务所律师。第三人：淮安瑞丰房地产中介服务有限公司，住所地：淮安市生态新城中天翡丽湾一期2号楼商业-01室。法定代表人：陈会，该公司董事长。原告孙银银与被告马林、周慧君、第三人淮安瑞丰房地产中介服务有限公司（简称“瑞丰中介公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告孙银银及其委托诉讼代理人祁金波、被告周慧君及被告马林、周慧君的委托诉讼代理人张青松到庭参加诉讼，第三人瑞丰中介公司的法定代表人陈会到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙银银向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告和第三人于2019年9月28日签订的淮安市房屋买卖合同;二、判令被告返还购房款36万元，赔偿原告房屋溢价损失暂定40万元，后房屋溢价损失变更为43.19万元;三、判令被告承担本案的所有诉讼费用。事实与理由:2019年9月28日，原告孙银银通过第三人与被告马林签订房屋买卖合同，被告周慧君系被告马林的代理人，合同约定被告马林以90万元的价格将位于淮安市房屋出售给原告，并对房款的付款方式一并做了约定。合同签订后，原告按照合同约定先后向被告支付了定金和首付款，后因房屋价格大涨，被告明确表示不再继续履行合同。为了维护原告的合法权益，现起诉至贵院，请求支持原告的诉讼请求。被告马林、周慧君辩称：一、原告违约在先。对房屋买卖合同真实性无异议，2019年9月28日双方签订房屋买卖合同时，曾考虑到涉案房屋未满两年，故双方口头约定在两年后即2020年5月份，办理房屋交付及产权登记，为此，在2020年5月25日因涉案房屋满两年，所以被告于2020年5月25日结清涉案房屋贷款并办理解押手续，后被告通过第三人通知原告于2020年5月26日办理尾款支付及产权交付等相关手续，但因为原告房屋贷款无法办理，所以导致原告没有能力支付买卖合同尾款。后来原告又提出以现金形式一次性支付所有尾款，故双方在2020年5月30日再次约定于2020年6月1日办理尾款支付及产权过户手续，但在2020年5月31日晚间，原告通过第三人再次反馈无力一次性付款，所以被告当时曾提出如果原告实在无力支付货款，被告的房屋不予出售。鉴于本案中原告提请解除合同，被告表示同意，但是涉案合同的解除过错方在原告无力支付尾款，所以根据合同约定，被告收取原告的定金不予退还，对于收取的其他部分的款项被告可以退还。因此，原告要求全额返还购房款36万元和要求赔偿溢价损失43.19万元没有法律依据。请求法院依法判决。二、个人贷款结清证明一份，证明房屋具有过户条件。二、对不动产登记薄的信息查询表真实性无异议，此房屋为被告马林单独所有。对结婚证真实性无异议，结婚登记时间是在该房屋房产登记之后。对两份收据、原告流水一份真实性无异议，收款人为周慧君代收，银行流水真实性无异议，但是达不到证明目的。对通话录音、转化成的文字真实性无异议，但是，被告不再愿意出售此房因为原告未支付剩余房款。对鉴定报告无异议。第三人瑞丰中介公司述称：对房屋买卖合同、不动产登记薄的信息查询表、结婚证、两份收据、原告流水、通话录音及转化成的文字真实性无异议。对被告提供的个人贷款结清证明、聊天记录及录音真实性无异议。在2020年6月8日的聊天记录中提到的让原告通过法律途径解决是被告这样和我讲的，我传达给原告的。原告通过我方签订购房合同，所有流程手续在合同中体现，不是口头约定满两年过户，在合同中有明确约定。双方约定的贷款支付房款，原告不存在恶意拖延的情况，都是按照流程走的，至于现金付全款的问题，是因为当时被告解押款说是从朋友借款的，所以我方和原告方协商是否可以全款先付，原告方考虑到房屋变更前和变更后的贷款利率不一样，所以没同意，所以就按照合同上走用贷款付尾款。在电话沟通时，确实谈到现金支付剩余房款，原告刚开始是表示同意的，第二天表示通过银行按揭的方式比较划算，就不同意直接支付现金了，还是按合同约定。对鉴定报告无异议。目前同样面积、位置实际成交价170、180万元。经审理查明：涉案房屋即淮安市房屋系马林单独所有，不动产权证号苏（2019）淮安市不动产权第×××号。2019年9月28日，被告马林与原告孙银银签订房屋买卖合同，约定原告购买涉案房屋，建筑使用面积105.35平方米，总价玖拾万元整（¥900000）。经甲乙双方协商，决定以第2.种方式为乙方付款方式。……2、银行贷款:乙方于本合同签订之日起向甲方支付定金人民币(大写)伍万元整(¥50000)(此定金可转为购房款)，在本合同签订之日起2019.11.10日内，向甲方支付首期购房款人民币(大写)叁拾陆万元整(¥360000);剩余房款人民币(大写)伍拾肆万元整(¥540000)申请做银行按揭，并按银行按揭贷款放款程序一次性交付给甲方。（以银行实际贷款为准)。……五、违约责任第一款:在本合同履行期间，如甲方或乙方中途违约，则由违约方按定金双倍的标准向对方支付违约金。第二款:如乙方不能按时付清购房款或甲方不能按时交付房屋，则每逾期一日由违约方向对方支付总房价万分之一每日标准的滞纳金。第三款：在甲方因不可抗力而不能履行或不能正常履行合同的情况下，甲方不承担本条第一款之约定的责任，但甲方必须将乙方已交付的购房款全部归还乙方。第四款：自本合同签订之日起，甲方协助乙方到房屋产权登记机关办理权属变更手续，甲方确保该房屋没有任何产权纠纷或有关按揭贷款、债务抵押、税项等事宜，如遇因甲方产权不明晰或牵扯本款上述事项而造成房屋产权无法正常进行变更的情况，乙方有权提出退房，乙方之行为不构成违约；且甲方在乙方提出退房之日起当日内将乙方已支付给甲方有关该房屋买卖的款项全部退给乙方，同时甲方必须独自承担甲乙双方由该房屋买卖而引起的其他费用，并且甲方必须承担乙方当事人由此产生的一切损失。第五款：如有客户作贷款按揭手续，应在银行通知签字放款日起3个工作日内到贷款银行办理签字和放款手续，如超过规定时日，则按总房价万分之一每日的标准赔偿给甲方违约金。……八、其他约定事项：甲乙双方协商一致为此房屋满2过户，个税、契税由乙方承担，当中如有任何一方违约，中介费由违约方支付。……甲方（签字）：马林，代理人（签字）：周慧君；乙方（签字）：孙银银；居间方名称（盖章）：淮安瑞丰房地产中介服务有限公司。2019年9月28日，周慧君代为出具收款收据，载明：今收到孙银银身份证（×××）购买位于：中南世纪城二期×××室房屋定金¥50000，大写伍万元整。2019年11月9日，被告马林出具收款收据，载明：今收到曹环球身份证（×××）购买位于中南世纪城×××室，房屋首付款金额310000大写叁拾壹万元整。2019年11月9日，曹环球通过中国建设银行向被告马林转账31万元，备注购房首付款。《兴业银行个人贷款结清证明》显示：借款人马林身份证号码在我行的个人住房贷款（长期），借款合同编号401653165601000，贷款金额（大写）肆拾壹万壹仟元整，贷款期限27年，借款日期2016年11月29日至2043年11月29日的全部贷款本息于2020年5月25日结清，该笔贷款抵押物地址为中南世纪城二期×××。被告提供了2020年5月26日与中介的聊天记录，ai聪（微信昵称）：“这个现在没办法弄。现在查这个。我在等我权证消息。一天都催他几十遍了。姐，明天可能办不了过户，要换银行，客户这边因为要用公证书来办。”原告提供了2020年5月28日被告周慧君与中介的通话记录，周慧君：“我们换位思考下，对不对，如果你是我?”阿聪（中介公司人员）:“那你觉得现在价格卖低了不?”周慧君:那肯定的啊，百分之百的呀，这个都不是最关键最关键是我急着要用钱，你知道吧。阿聪:“你着急用钱，那我们这边合同现在签在这边。”周慧君:“×××我已经拿出来卖了，实在不行那×××不就那个，反正我是想解决问题，你知道吧?”阿聪:“您解决问题您这个房子如果不卖的话人家客户这边也说不通啊。但，你这个合同已经是对吧已经是签的你要是让人家客户那边怎么想？”周慧君:“那个合同，我朋友也是做律师的，这个合同没有意义的。”阿聪:“那您可以试一下看看啊。”周慧君:“我把钱退一下，退给他。”阿聪:“您退一下，您指望，那您指望人家首付已经提前几个月就付给您了，然后定金那您打算是不赔偿是吧。”周慧君:“赔偿，没有啊，现在不是还谈到这个情况和没谈到这块嘛。”阿聪:“那您如果说那您房子现在是确定卖还是不卖。”周慧君:“我是确定不卖了。”阿聪:“确定不卖了不?”周慧君:“恩。”阿聪:“那人家客户这边可能今天我也跟他沟通过了可能要走法律程序。”周慧君:“那行吧，那就让他走法律程序吧。”被告提供了2020年5月29日，周慧君与中介张建聪的通话记录，张建聪:“我刚打电话，已经沟通好了，如果没问题就继续过户包，周一过户。”周:“行。”张建聪:“行包，我已经刚刚跟他说了，就全款包。”周:“行啊。”张建聪:“那我们就星期一上午，我到时候……”周:“你跟我说好时间，我老公又去外地了，他在南京上班，你跟我说什么时间就是什么时间，上次特意为你这事回来的，等到你，再三，你看你天天给你打电话，等到你星期二，还想星期二提前一点，等到星期二晚上你跟我说过不了户，你说我还生气啊?对吧?你给我确定好时间我好安排，你给我说什么时候就什么时候，你现在时间有没有确定下来?”张建聪:“现在已经说好了，我星期日带他去办理一些相关手续，星期一就全款过户吧!”周:“星期一是吧?那我就叫我家老公星期日回来了。”张建聪:“星期天回来啊?”周:“你不说星期一吗?我让他星期天回来，星期天晚上到家一大早去做过户嘛。”被告提供了2020年5月30日的微信聊天记录，被告：“在吗？买家周一过户是否没问题？”ai×××（微信昵称）：“是的，说好了。”被告：“我老公每次回来需要请假的，你要不要确认下，怕又白跑。”ai×××：“和客户已经说好了啦。他们明天还要来我们店里。明天一早就来。不会的，我现在打个电话。”被告：“过户钱要到位的。”ai聪：“说过了，刚刚打电话又确认过了。”原告提供了2020年6月8日中介陈俊慧(以下简称“陈”)与被告马林的通话记录。陈:“喂您好，马先生啊，我是那个瑞丰房产的陈俊慧，就是您那个中南×××这个房子现在具体的情况由我跟您对接，然后现在是这样子的，就是客户呢。这边因为他之前是准备全款给您的嘛。后来考虑到就是后期贷款的问题，他现在就是说还是进行了一个贷款，然后江苏银行这边呢?已经就是所有的材料全部递交了哦，这边就是要麻烦您去趟。江苏银行签一个字，然后办一张江苏银行的卡。如果您有的话。”马林:“你以前给我联系过没有?”陈:“没有没有，这是我第一次跟您联系。”马林:“这个事情你找我干嘛呢?”陈:“因为房产证上是你的名字呀。”马林:“我知道啊，谁找你们，你们去找谁，我们现在也太搞笑了啊，我在开车呢。”陈:“啊不是不是那您这边可以去江苏银行签个字嘛?”马林:“我在南京呢。”陈:“那您这.周的可以回来吗?”马林:“肯定不可以呀，我有自己的事情啊，我在忙啊。”陈:“那您大概是什么时候有时间去签这个字呢?”马林:“这事情你们以前跟谁联系就找谁别扯我。”陈:“不是扯您?因为这个房产证是您的最终尾款也是打到你了。”马林:“我说，我这房子我就没卖，你们怎么说的，对不对。你们当初找谁谈就找谁，半路上跟我说，我管你的事情干嘛呢。”陈:“那您您现在是谁，就是找谁呢?找您妻子吗？”马林:“那你就找周慧君呗。”陈:“她叫周什么?”马林:“当初自己有资料啊。”原告提供了2020年6月8日中介陈俊慧(简称“陈”)与被告周慧君的通话记录。陈:“喂你好，周女士，我是那个瑞丰房产陈俊慧，就是您，中南世纪城×××的房子，我们想跟您具体的谈下，因为这个房子的事情需要解决一下。”周慧君：“瑞丰房产，那不是走法律途径了吗?”陈:“额是这样子的啊?刚刚我给您先生打了个电话，现在就是客户呢，这边还是想要做贷款的，因为全款先直接支付给您了。他这边就是有很多的担忧。”周慧君:“你们瑞丰，跟你讲一个你们签的合同耽误我事儿，也没有没有约束，没有时间约来，所以导致买方这个时间上出现这种问题，你知道吧。这方面是你们中介公司有一定的责任的，这是第一，第二是我当时卖的房子也是我急着需要款需要钱对不对。所以说觉得我是在三月份的疫情期间，我就跟你们相关人员在沟通这个事情了。我说，你们提前赶紧把银行贷款报我这边一环扣一环，拿了人家的钱，过桥费的钱，一天都一天多少钱。三月份四月份，五月份我怎么地，你们也足够足够的时间为什么拖到现在，我不知道环节点在哪里这个呢?现在呢我现在不说，反正我们我们现在就走法律程序。我也定下来走法律程序了，好不好。他们当时给我的给我的说法也是，要么我退钱，要么我现在就走退钱，要么我就走法律程序，你们二选一。”陈:“也就是说这一套房子就是房屋产权是马宁的，您这边可以全权就是帮他做这个事情是吧。”周慧君：“嗯，对。”陈:“那马林同意吗?因为我们首付款是打给他的呀。”周慧君:“你首付款打给他，他同意的呀，现在就是说你你要么就退钱，要么这种事到此为止，要么你就觉得对方不满意不了，你们就走法律途径，我们也没问题，你知道吧，因为这个事情说老实话，造成这样的就是你们中介公司有很大责任的，你们中介公司也要负一定责任的，你知道吧啊，好就这样子啊。你跟买方就把这个意思传达到，如果说不行，我把钱立马给他转过去啊。如果这个事到此为止，如果不行的话，不满意。然后我们通过法律途径解决也可以啊。”陈:“好的好的，我会转达你的想法。唉，好的，再见。”经原告孙银银申请，本院委托江苏苏信房地产评估咨询有限公司淮安分公司对涉案房屋市场价值进行评估，《房地产估价报告》显示：“根据贵院提供的有关资料，本公司估价师依据国家标准GB/T50291-2015《房地产估价规范》及国家相关法律、法规和政策规定，在了解和分析估价对象实际情况的基础上，本着估价原则，遵循必要的估价程序，结合估价人员的经验和对影响房地产价值因素的分析、计算，综合确定估价对象房地产在价值时点的房地产市场价值为人民币133.19万元，大写人民币壹佰叁拾叁万壹仟玖佰元整，评估单价为12644元/㎡”。价值时点为2020年9月23日。原告孙银银支出鉴定费13000元。本院认为，原、被告自愿签订案涉房屋买卖合同，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。原告主张被告违约并请求依法解除案涉房屋买卖合同，被告表示同意解除案涉合同，同时辩称：原告因房屋贷款无法办理，提出以现金形式一次性支付尾款，但并未履行，故原告无力支付尾款，违约在先。原、被告双方一致同意解除房屋买卖合同，故本院确认案涉房屋买卖合同解除。关于违约责任承担，2020年5月26日，中介将原告贷款需要换银行告知被告。2020年5月28日，被告在与中介的通话中明确表示“我是确定不卖了”。2020年5月29日，被告与中介通话中，中介称“行包，我已经刚刚跟他说了，就全款包。”被告先提出了不继续履行合同。原告为促成合同继续履行曾提出过以现金形式付尾款，根据第三人瑞丰中介公司陈述：“双方约定的贷款支付房款，原告不存在恶意拖延的情况，都是按照流程走的，至于现金付全款的问题，是因为当时被告解押款说是从朋友借款的，所以我方和原告方协商是否可以全款先付，原告方考虑到房屋变更前和变更后的贷款利率不一样，所以没同意，所以就按照合同上走用贷款付尾款”，原告最终未同意以现金形式支付尾款。2020年6月8日，中介告知被告贷款材料已递交银行，需要被告配合签字，被告拒绝继续履行合同。综上可见，原告虽然第一次贷款未能办理成功，但一直在促成合同的继续履行；而被告在2020年5月28日就曾明确表示过不再继续履行合同，并且最后拒绝配合办理贷款，导致合同目的无法实现；故本院认为被告行为违约，其应当承担相应的违约责任。关于返还购房款和损失赔偿，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”因合同已经解除，被告应返还36万元的购房款。鉴定结果显示案涉房屋在价值时点的房地产市场价值为人民币133.19万元，溢价部分为43.19万元，原告主张被告赔偿房屋溢价损失43.19万元，不违反法律规定，故本院依法予以支持。关于责任承担主体，鉴于被告周慧君系代理人，故相关责任依法应由被告马林承担。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、解除原告孙银银与被告马林、周慧君、第三人淮安瑞丰房地产中介服务有限公司于2019年9月28日签订的《房屋买卖合同》；二、被告马林于本判决生效之日起十日内返还原告孙银银购房款36万元并赔偿损失43.19万元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11400元，保全费4420元,鉴定费13000元，合计28820元，由被告马林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，账号：62×××11）。审 判 长  高晓文人民陪审员  祁 蔚人民陪审员  殷 路二〇二一年二月二十三日法官 助理  杨淑瑶书 记 员  张曦月附：相关法律条款《中华人民共和国民法通则》第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。