湖南省溆浦县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1224民初2219号原告：张慧芳，女，1995年9月1日出生，汉族，种植业从业人员，住湖南省溆浦县。委托诉讼代理人：米杰，男，1989年7月9日出生，汉族，种植业从业人员，住湖南省溆浦县。（系原告丈夫）被告：湖南民投置业发展有限公司，住所地：溆浦县卢峰镇东风街326号。法定代表人：张荣贵,该公司董事长。委托诉讼代理人：田艳梅，女，1979年1月2日出生，瑶族，该公司员工，住湖南省溆浦县。委托诉讼代理人：易小雪，重庆柯大律师事务所律师。原告张慧芳诉被告湖南民投置业发展有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张慧芳的委托诉讼代理人米杰、被告湖南民投置业发展有限公司的委托诉讼代理人易小雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张慧芳向本院提出诉讼请求：1.判令撤销原、被告签订的编号:湘怀房（合）Ｎｏ:18004319《商品房买卖合同》；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由:2018年12月20日，湖南民投置业发展有限公司（以下简称民投公司）售楼处沙盘模型明确展示18栋1单元临街方向有地下车库出入口;签订合同前，民投公司18栋楼已经建到16层以上，地基已经成型，在取得审批通过的调整方案后，民投公司销售人员并未口头和书面告知18栋负一层和负二层非地下停车场，且民投公司销售人员也口头承诺过18栋有地下停车场。2018年12月25日，原告张慧芳与被告民投公司签订商品房买卖合同，约定购买民投公司开发建设的、位于湖南省溆浦县××镇××栋××房，合同编号:湘怀房（合）Ｎｏ:18004319，总价719618元，总面积144.77平方米，地上26层，地下2层。民投公司应当在2020年6月30日前将已经建设竣工验收备案的商品房交付原告使用。在《商品房买卖合同》中明确标注了“建筑层数地上26，地下2层”，商品房地下二层，大多数人都会判断为商品房具备地下停车场，不需要特别注明，从现场修建情况来看（18栋当时正在施工，四周全部围起来了，拒绝外人参观），其他栋的高层住宅地下层均为地下停车场，原告是基于民投公司的宣传介绍来判断其销售的房屋满足自己的停车需求才购买的案涉房屋。2020年6月30日，民投公司举行业主验收接房活动。原告验房时才发现，负一层和负二层并非地下停车场，而是地上25层住宅，地下负一层临街商铺，没有负二层，原告认为民投公司交付的房屋与约定和承诺不符，且存在安全隐患及出行不便，遂未办理接房手续。2020年6月30日，因民投公司故意隐瞒18栋业主没有地下停车场，导致18栋业主维权，要求退房;民投公司未积极解决处理问题，至今尚未作出回复以及整改。由于合同撤销权属除斥期间，自知道或应当知道权利受到侵害之日起算（2020年6月30日才知道），因而购房者的合同撤销权的除斥期间的起算点应自开发商明确表示不能更改设计之日起算，购房者的撤销权尚未过除斥期间。民投公司售楼处未出示红线内外不利因素，购房合同补充附件未告知红线内外不利因素相关内容;从房屋的使用功能、建设成本、居住环境等因素考虑和其他楼栋电梯能够直接到达地库的房屋相比，涉案房屋未安装直达地库的电梯，不可避免的给业主的生活造成不便，对房屋的价值产生影响。对业主来说，电梯不能直达地库属于选购房屋时的不利因素，民投公司在销售过程中应当基于诚实信用原则作出明示，但民投公司在合同签订过程中却故意向所有业主隐瞒了18栋没有地下停车场的事实，有违诚实信用原则的缔约过失行为。民投公司配备了专业的置业顾问，有责任和义务向购房者详细、全面的讲解房屋的各个细节、重要信息、设计缺陷和告知不利因素，但是从始至终，民投公司并未告知购房者18栋没有地下停车场的事实。本案所有的书面材料均没有提及给18栋业主出行造成不便的不能直达地下室以及无地下停车场的不利因素，可见，民投公司故意向原告隐瞒了真实情况及重要信息。综上所述:民投公司格式合同《商品房买卖合同》中的补充协议第十条对于购房者来说属于强制强迫性要求，显失公平，违背了民法的平等原则及自愿原则，故原告主张该《商品房买卖合同》中的补充协议为无效协议。根据《民法通则》第一百零六条的规定，由于过错侵害集体的，侵犯他人财产的，当事人明知或应知自己的行为可能给他人的合法权利带来损害，在主观上对这种损害持放任或者希望的态度，在明知无地下停车场的事实下，依然选择故意隐瞒购房者，其为主观故意及主观过错，应当承担民事责任。原告作出的意思表示系在被告故意告知虚假情况或者隐瞒真实情况的情形下作出的，该合同应为可撤销合同。原告对房屋宣传时的18栋地下停车场独占使用以及便于出行具有合理预期，因而与民投公司签订了买卖合同，由于房屋的现有设计破坏了原告的合理预期。在签订合同前，民投公司未告知原告该设计情况;民投不建设18栋的地下停车场，有悖于购房者的预期，同时该设计存在安全隐患和出行不便，而其他方位的相同品质的高层住宅则未出现该设计，民投公司的现有房屋设计与前期预售宣传的状况不一致，且在签订房屋买卖合同时并未告知原告真实情况，民投公司属于故意隐瞒真实情况而与原告订立买卖合同，故应认定为欺诈行为，因欺诈订立的合同，被欺诈人有权要求撤销合同。被告民投公司在签订合同时未履行告知义务，未公示红线内外不利因素，故意隐瞒真实情况，违反强制缔约义务，存在显失公平、欺诈、产生重大误解、违背了民法的意思自治原则，请求撤销该合同，由被告依法承担原告损失。综上，被告的行为严重的侵害了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求法院依法公平公正裁决。湖南民投置业发展有限公司辩称，一、被告在向原告销售房屋过程中没有实施欺诈行为。1、原、被告交易的标的物是住宅，并非地下车库。地下车库对购房客户是有利或者不利因素是根据每个客户不同的自身条件产生的主观追求来区别，并不当然有利或者不利。在原告没有提出需要地下车库的明确要求前，存在于原告内心，被告是无法判断的，故不存在故意隐瞒。2、原告购房时，案涉房屋已经修到16层，地下1、2层已经完成，有实物的存在，销售现场有预售、规划资料展示，政府官网也有公示(《政府信息公开条例》有强制规定)，被告不存在欺诈。3、被告在修建案涉房屋过程中严格按照经政府审批的规划实施，原告签订合同之后没有更改规划或者重建地下1、2楼，被告交付的房屋符合合同约定。二、本案也不构成重大误解或显失公平。双方对合同内容和标的物清楚明白，房屋价格也是明码实价经政府备案，车库和住宅的买卖并非同一买卖合同的两个标的物，不是互为条件的买卖合同，案涉房屋有无地下车库不对原告购买房屋的权利和义务产生重大影响或者重大损失。故不构成重大误解和显失公平。况且案涉楼栋电梯出入口是可以抵达汽车的，离案涉楼栋电梯入口约1-30米处也有地下车库，可以满足原告的停车和生活需求。三、原告请求撤销已经超过1年(欺诈)或者3个月(重大误解)期间，撤销权消灭。即便原告认为其享有撤销权，撤销权的请求期间从当事人知道或者应当知道之日起起算，被告认为应当从原告签订合同时起算。签订合同时，地下1、2层已经建成，销售现场有规划、预售等资料公示，政府官网也有规划公示(《政府信息公开条例》有强制规定)，原告从签订合同之日起就应当知道是否存在地下车库。如果如原告所说，车库是其购买房屋的必要条件，就更应在签订合同前通过权威资料、部门或者实地确认有无车库。故从签订合同时为起算点合理也合法。原告2018年12月25日签订合同，2020年8月起诉，已经超过1年的期限，该期间为除斥期间，不产生中断和中止，原告撤销权消灭。四、案涉房屋不存在安全隐患。案涉房屋竣工后经国家相关职能部门综合验收，完全满足国家的强制规范，没有安全隐患，质量合格，符合交付条件。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年11月5日，溆浦县勘测规划局向被告出具[湘]城规编第（143067）号民投·中央公园城一期（调整）工程规划图，第5项：方案调整内容：对原规划的17#、18#两栋规划建筑住宅方案进一步优化调整:取消原规划中的17#楼，将幼儿园调整布局于此处。规划幼儿园总建筑面积为1977平方米，建3层;将18#楼住宅建筑层数由17层调至25层，住宅建筑面积由14584平方米增加至25904平方米;在18#楼东侧增加一栋26#楼(为2层商业建筑)，建筑面积1268.98平方米。第6项：原规划中17#、18#的商业面积保持不变，面积为1692.3平方米，调整后幼儿园、18#和26#的建筑面积为29149.98平方米，总建筑面积30842.28平方米；2018年12月19日，被告取得民投·公园城18#楼编号为建规[建]字第（2018）392号的《湖南省建设工程规划许可证》；2018年12月20日，被告取得民投公园城17#18#26#楼的《建筑工程施工许可证》；2018年12月25日，原、被告签订了商品房买卖合同一份（合同编号:湘怀房（合）Ｎｏ:18004319），原告向被告购买其开发建设的位于湖南省溆浦县××镇××幢××号房，建筑面积共144.77平方米，其中套内建筑面积120.16平方米，分摊建筑面积24.61平方米，总价款为719618元。合同中双方还约定：出卖人（即被告湖南民投置业发展有限公司）应当在2020年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付买受人（即原告张慧芳）使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》。同时，商品房买卖合同附件四民投公园城《商品房买卖合同》补充协议第四条关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺写明了“小区所设的箱变、开关站、变电站、配电分支箱、有线电视箱、水泵房、天然气调压站、车库安全疏散口、排风竖井、垃圾箱等设施，以政府及电力、天然气等相关部门最终确定现场为准，模型所示位置仅供参考，若有变动买受人表示充分理解，出卖人不构成违约”以及第十条关于口头承诺，宣传资料的特别约定写明了“买卖双方均同意以《商品房买卖合同》，本《补充协议》及其附件所约定之内容为确定双方权利、义务之最终有效依据，出卖人提供的售楼书、广告单、报刊广告、户外广告、视屏广告等资料仅作为购房前参考，沙盘、模型、样板房等仅为展示空间布局和装饰装修指引，或为买受人提供装修方案参考之目的，不作为双方交付、验收、退房等事项的标准及确认违约这人的条件，双方在交易过程中口头表达的意向和信息也不构成合同内容，双方均不受约束”。合同签订后，原告向被告支付了首付款219618元，并办理了银行按揭手续。2020年6月30日，被告举行业主验收接房活动，原告认为被告交付的房屋与约定和承诺不符，且存在安全隐患及出行不便，未办理接房手续。2020年7月15日，被告《民投·公园城18#楼工程竣工验收备案表》经备案机关审批后同意备案。以上事实，有原、被告的陈述，[湘]城规编第（143067）号民投·中央公园城一期（调整）工程规划图，《湖南省建设工程规划许可证》，《建筑工程施工许可证》，商品房买卖合同及附件，民投·公园城18#楼工程竣工验收备案表等证据在卷佐证。本院认为，本案属商品房销售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应按合同履行各自义务。合同签订后，原告按合同约定支付了购房款，被告已取得案涉房屋竣工验收备案，符合合同约定的交付条件。《中华人民共和国民法典》第五百零二条规定“依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外”。关于案涉楼栋没有地下车库是否存在显失公平、欺诈、重大误解问题：首先，被告是按政府审批的规划设计要求修建案涉房屋，合同签订后，未对规划进行过调整或变更；其次，原、被告签订的商品房买卖合同的标的物是住宅，原、被告在合同中未就是否存在地下车库进行过约定；再次，亦无证据证明原告在购房时对地下车库有明确需求；同时，案涉楼栋电梯出入口车辆可以抵达，离案涉楼栋电梯入口约1-30米处也有地下车库，可以满足原告的停车和生活需求，故案涉楼栋是否存在电梯可以直达的地下车库不是案涉合同是否成就的必然条件。关于不利因素的告知义务，系被告就红线内可能对原告所购房屋产生不利影响的因素予以告知,此系被告履行合同随附义务的行为，被告在合同中已经就可能存在的不利因素进行了告知及约定，原告签订该份合同视为接受了该约定。现原告以被告在销售房屋时未履行18栋楼房屋没有直达地下车库的告知义务，双方交易存在显失公平、欺诈、重大误解才导致其购入了房屋为由拒绝收房并要求撤销商品房买卖合同的请求没有事实和法律依据。综上所述，对原告要求撤销商品房买卖合同的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：驳回原告张慧芳的诉讼请求。案件受理费80元，由原告张慧芳负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长  王 勇人民陪审员  张贻和人民陪审员  黄全柱二〇二一年二月五日法官助理龙霖书记员徐雪梅