重庆市长寿区人民法院民 事 判 决 书(2013)长法民初字第05423号原告张竟，女，1976年10月10日出生，汉族，城镇居民，住重庆市长寿区。原告余春花，女，1976年12月15日出生，汉族，城镇居民，住重庆市长寿区。原告黄伟，男，1975年2月13日出生，汉族，城镇居民，住重庆市长寿区。三原告之共同委托代理人付军清，重庆名正律师事务所律师。被告重庆园美物业管理有限公司，住所地重庆市长寿区。法定代表人刘元全，该公司总经理。委托代理人（特别授权）郑小梅，女，汉族，该公司职工，住重庆市长寿区。被告重庆市长寿区荣华苑小区业主委员会，住所地重庆市长寿区。代表人翁小平，该委员会主任。原告张竟、余春花、黄伟诉被告重庆园美物业管理有限公司（以下简称园美物业公司）、重庆市长寿区荣华苑小区业主委员会（以下简称荣华苑业委会）确认合同无效纠纷一案，本院于2013年9月27日立案受理后，依法由审判员冯书祎担任审判长，与代理审判员李琨、人民陪审员董树德组成合议庭，共同负责对案件的审判，于2013年11月18日、12月5日适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张竟、余春花、黄伟的委托代理人付军清、被告园美物业公司的委托代理人郑小梅到庭参加诉讼，被告荣华苑业委会经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告张竟、余春花、黄伟诉称：我们是长寿区荣华苑小区×××、×××、×××、×××、×××商业用房的业主。在没有经过法定程序召开业主大会并由业主共同选聘物业服务企业的情况下，被告荣华苑业委会于2012年11月3日与被告园美物业公司私自签订《长寿区荣华苑物业管理协议》，约定由园美物业公司对荣华苑小区进行管理服务。在签到表上签名的业主只是表示其到场，并不能证明其同意选聘园美物业公司，在会议记录上签字同意选聘园美物业公司对荣华苑小区进行管理服务的只有30多人，未达到法律规定的业主人数和专有面积双过半的要求，所以二被告签订的上述协议应属无效。另外签到表上的“张竟”签名不是本人所签。在长寿区房屋管理局备案的物业服务合同要件之一荣华苑业主表决结果及决议的落款日期为2012年10月26日，与被告辩称的召开业主大会的时间不合逻辑。请求法院确认二被告签订的《长寿区荣华苑物业管理协议》无效。被告园美物业公司辩称：2012年11月3日，被告荣华苑业委会组织荣华苑小区业主召开业主大会，我公司与大部分业主都参加了此次会议。大部分业主同意我公司对荣华苑小区进行物业管理服务，我公司与荣华苑业委会签订的《长寿区荣华苑物业管理协议》符合法律规定。请求法院依法判决。被告荣华苑业委会未答辩。经审理查明：原告张竟、余春花、黄伟系长寿区荣华苑小区×××号、×××号、×××号、×××号、×××号商业用房的业主。该小区位于重庆市长寿区凤城街道桃西路6号，只有一幢楼，有负1、2层、第1层及夹层、第2-18层，其中负2层为水泵房及消防水池，负1层为车库、配电室及消防水池，第1层及夹层为商业用房，第2-18层为居民住宅。长寿区荣华苑小区共有住宅136套、商业用房11间、车库1层，共有148个专有部分，有140个业主人数，建筑物总面积（专有部分面积之和）为15980.86平方米，其中三原告共同共有的专有部分面积为1280.11平方米。2012年11月3日，被告荣华苑业委会主持召开长寿区荣华苑业主大会，讨论是否同意选聘园美物业公司对荣华苑小区进行物业管理服务，以及增加物业服务费等事宜。有33人在《荣华苑物业大会会议记录》上签字。有75人在《荣华苑业主大会同意园美（物业）公司（进场）签到表》上签名同意选聘园美物业公司，有11人次在《荣华苑门面业主同意园美公司进场签到表》上签名同意选聘园美物业公司，签字的业主中，三原告拥有5个专有部分，车瑛和黄小玲拥有2个专有部分，文林拥有2个专有部分。签字同意选聘园美物业公司的业主共有80个业主人数（其中含三原告1个业主人数），签字同意选聘园美物业公司的业主专有部分建筑物总面积为10195.87平方米（其中含三原告的专有部分面积1280.11平方米）。签字同意的业主中有14人的签名与登记业主不一致，其中核实的7人（均与业主系亲属关系）系实际居住人，受业主委托代表登记业主参加了上述业主大会并签名同意选聘园美物业公司，未核实的另外7人的专有部分面积之和为709.98平方米。同日，荣华苑业委会与园美物业公司签订了《长寿区荣华苑物业管理协议》。之后，园美物业公司正式进驻长寿区荣华苑小区实施物业管理服务行为。另查明，2013年5月13日，园美物业公司向重庆市长寿区房屋管理局申请对上述服务合同进行备案登记时，提交的备案要件之一荣华苑业主表决结果及决议的落款日期为2012年10月26日。上述事实，有当事人的陈述、《长寿区荣华苑物业管理协议》、《荣华苑物业大会会议记录》、《荣华苑业主大会同意园美（物业）公司（进场）签到表》、《荣华苑门面业主同意园美公司进场签到表》、（2009）长法民初字第02952号民事判决书、《荣华苑业主清单》、调查取证情况说明、荣华苑商住楼分层分户平面图、调查笔录、《重庆市物业服务合同备案申请表》等证据证实，本院予以确认。本院认为：依照《中华人民共和国物权法》第七十六条的相关规定，选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定，并应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。依照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条和第九条的规定，建筑物总面积为专有部分面积之和；业主人数按照专有部分的数量计算，一个专有部分按照一人计算，但同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；总人数按照前述的统计总和计算。原告诉称《荣华苑业主大会同意园美（物业）公司（进场）签到表》和《荣华苑门面业主同意园美公司进场签到表》只是签到表，不表示签字业主同意选聘园美物业公司。本院认为上述签到表具有两层意思，一是到会签名表，二是同意选聘园美物业公司签名表，故原告的此诉称意见不能成立，本院不予采纳。原告诉称在会议记录上签字同意选聘园美物业公司的只有30多人。本院认为在会议纪录上签名也有两层意思，一是证明会议记录属实，二是同意会议记录的有关内容。到会业主或其代表只要在同意园美（物业）公司（进场）签到表上签名即表示相应业主同意选聘该公司，在会议记录上是否签名不影响其意思表示。本院认为，即使不计算原告的1个业主人数及其1280.11平方米专有部分面积，也不计算未核实的签名与登记业主不一致7个业主人数及其709.98平方米专有部分面积，选聘园美物业公司也已经占总人数过半数的业主且专有部分占建筑物总面积过半数的业主同意，二被告签订的《长寿区荣华苑物业管理协议》符合法律的强制性规定，合法有效，园美物业公司在对该服务合同进行备案登记时提交的业主表决结果及决议的落款日期与业主大会召开的日期不一致并不影响该合同的效力，故对原告的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第七十六条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第九条之规定，判决如下：驳回原告张竟、余春花、黄伟的诉讼请求。案件受理费80元，由原告张竟、余春花、黄伟负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。审 判 长  冯书祎代理审判员  李 琨人民陪审员  董树德二〇一三年十二月十八日书 记 员  谢建平