福建省龙海市人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0681民初435号原告：漳州市富山房地产开发有限公司，住所地漳州开发区南滨大道333号御景园E1-A1，统一社会信用代码：9135068156169863XY。法定代表人：陈锦山，董事长。委托诉讼代理人：潘贵东，北京德恒（厦门）律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：陈旺富，北京德恒（厦门）律师事务所执业律师。被告：黄乙凌，女，1998年6月2日出生，汉族，住厦门市思明区。原告漳州市富山房地产开发有限公司(下称富山房地产公司)与被告黄乙凌商品房预售合同纠纷一案,本院于2021年1月6日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告富山房地产的委托诉讼代理人潘贵东到庭参加诉讼，被告黄乙凌经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。富山房地产公司向本院提出诉讼请求：1、判决确认原告与被告双方于2018年1月28日签订的《商品房买卖合同》解除；2、判令被告向原告支付解除合同的违约金374534.00元；3、判令被告配合原告办理《商品房买卖合同》合同网签注销、合同备案登记注销、预购商品房预告登记注销等解除合同相关手续；4、判令被告向原告支付延期办理合同注销登记手续的违约金（按总房款的每日万分之六点六的标准，自原告通知办理后第11日起计至被告实际配合办理之日止，暂计至2020年5月30日为849106.03元）；5、判令被告向原告支付原告为本案支出的律师费8000元（以上违约金及律师费从已付房款中扣除，不足部分由被告继续支付）；6、本案的全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年1月28日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》，约定被告向原告购买漳州开发区××道××号××幢××单元××室商品房，总价款为1872670元，付款方式为贷款方式付款。《商品房买卖合同》第八条第2款约定：“买受人逾期付款，出卖人有权顺延相应时限的交付期限，并按照逾期情况，分别处理……逾期付款超过30日的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日按照总房款的20%向出卖人支付违约金，且出卖人有权要求注销预告登记，有权自解除合同通知送达之日起将房屋转售他人……”《商品房买卖合同》附件四《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》第二条约定：“若约定买受人以按揭贷款（包括个人住房商业性和／或公积金贷款，以下简称‘贷款手续’）支付部分房款，则买受人同意遵守以下约定：（1）买受人应在本合同签订后10日内办理贷款手续……若非因出卖人原因（包括但不限于买受人不具备贷款银行所要求的条件，或贷款银行要求买受人增加首付比例但买受人拖延或拒绝增加支付首付款，或银行的原因，或法律法规政策管理的原因等）导致贷款的房价款未能在本合同签订后45日内全部到达出卖人银行账户的，视为买受人逾期支付，买受人应自该日起按本合同逾期付款的约定承担逾期付款的违约责任……”《商品房买卖合同》附件十一《补充协议》第10.3条第（3）款约定：“无论何种原因导致本合同解除的，买受人应当在出卖人发出书面通知之日起10日内配合出卖人按照房地产主管部门要求办理完毕本合同备案注销手续、预告登记或该商品房返还过户手续……如买受人未在前述规定时间内配合出卖人办理前述注销手续，买受人除应支付合同约定的违约金外，每逾期一日，还应支付相当于总房款千分之一的违约金。”《商品房买卖合同》附件十一《补充协议》第10.4条第（2）款约定：“如出卖人通过诉讼及／或聘请律师处理与买受人的争议的，且该争议是由买受人违约及／或过错导致，出卖人因此而产生的全部成本，包括担不限于诉讼费、鉴定费、审价费、律师费、保全费等，概由买受人承担……”然而，合同签订后，被告仅向原告支付382670元，剩余房价款1490000元至今未付。虽经原告多次催告，但被告仍拒不支付，其行为已构成严重违约，并导致原告蒙受巨大损失。请求判如所请。黄乙凌未作答辩本院经审理认定事实如下：2018年1月28日，原告富山房地产公司与被告黄乙凌签订一份《商品房买卖合同（预售）》【编号：350698010001032017009942】及其附件，约定：被告向原告购买漳州开发区××道××号××幢××单元××室商品房，总价款为1872670元，付款方式为贷款方式付款。该合同第七条约定：“签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金50000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款。……。买受人应于2017年9月29日前支付首期房价款382670元。……。余款人民币1490000元向银行（贷款机构）申请贷款支付。……。该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定详见附件四”。合同第八条约定：“除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第2种方式处理：……。2.买受人逾期付款，出卖人有权顺延相应时限的交付期限，并按照逾期情况，分别处理……。（2）逾期付款超过30日的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日按照总房款的20%向出卖人支付违约金，且出卖人有权要求注销预告登记，有权自解除合同通知送达之日起将房屋转售他人。届时买受人应按出卖人要求配合办理预告登记注销及撤销合同备案登记等相关手续，若买受人不予配合的，买受人除按照总房款的20%承担合同解除违约金外，还应当在延期办理注销登记期间按日向出卖人支付逾期应付款千分之一的违约金……”。合同第二十五条约定：“出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效，任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以【邮政快递或其他合理寄送】方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起15日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任”。合同附件四《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》第二条约定：“若约定买受人以按揭贷款（包括个人住房商业性和／或公积金贷款，以下简称‘贷款手续’）支付部分房款，则买受人同意遵守以下约定：（1）买受人应在本合同签订后10日内办理贷款手续，……。若非因出卖人原因（包括但不限于买受人不具备贷款银行所要求的条件，或贷款银行要求买受人增加首付比例但买受人拖延或拒绝增加支付首付款，或银行的原因，或法律法规政策管理的原因等）导致贷款的房价款未能在本合同签订后45日内全部到达出卖人银行账户的，视为买受人逾期支付，买受人应自该日起按本合同逾期付款的约定承担逾期付款的违约责任……”。合同附件十一《补充协议》第1.1条约定：“买受人确认，在本合同中填写的基本信息为出卖人能联系到买受人的联系方式，基本信息为出卖人向买受人进行信息披露以及进行通知、争议时司法机关进行文书送达的地址和联系方法，买受人保证该等内容的准确性、完整性。出卖人按照上述地址寄送信息的，则出卖人送达义务即视为完成”；第10.3条第（1）项约定：“在出卖人和买受人任何一方根据本合同的规定行使解除权时，本合同在书面解除通知送达对方之日即视为解除”；第10.3条第（3）项约定：“无论何种原因导致本合同解除的，买受人应当在出卖人发出书面通知之日起10日内配合出卖人按照房地产主管部门要求办理完毕本合同备案注销手续、预告登记或该商品房返还过户手续……如买受人未在前述规定时间内配合出卖人办理前述注销手续，买受人除应支付合同约定的违约金外，每逾期一日，还应支付相当于总房款千分之一的违约金”；第10.4条第（2）项约定：“如出卖人通过诉讼及／或聘请律师处理与买受人的争议的，且该争议系由买受人违约及／或过错导致，出卖人因此产生的全部成本，包括但不限于诉讼费、鉴定费、审价费、律师费、保全费等，概由买受人承担……”；第10.5条第（2）项约定：“买受人的付款安排是在充分了解不断调整的相关贷款政策以及充分评估自身的付款能力后，经综合考虑予以确定，买受人已充分考虑并确定其有能力在无法贷款或无法足额贷款的情况下按照本补充协议约定的期限付清全部购房款，并承诺不会以无法贷款或无法足额贷款为由要求解除本合同或调整付款时限，如无法及时付款的将严格按照本合同相关约定承担违约责任”。上述《商品房买卖合同（预售）》正式签订前，被告共支付原告购房款382670元。但剩余房价款1490000元至今未付。合同签订当日，原、被告双方就上述合同向登记机关申请网上登记备案，并于2018年2月6日完成登记备案手续。2018年6月22日和6月29日，原告富山房地产公司先后两次分别按合同中被告黄乙凌确定的通讯地址“厦门市思明区××西路××路××号××室”及电话“157××××9685”，通过ＥＭＳ特快专递，向黄乙凌寄送《付款催告函》和《房款再次催告函》，要求被告付清剩余的1490000元房价款，并按协议约定支付逾期付款违约金。上述两份催告函均由其本人签收。2018年7月3日，原告按上述地址向被告寄送《销售合同解除函》，7月4日，《销售合同解除函》的签收人为案外人。原告因本案诉讼与北京德恒（厦门）律师事务所就一审阶段法律服务事宜签订一份《诉讼案件委托代理合同》，约定律师服务费8000元，并于2021年1月28日出具收费发票。上述事实，有原告富山房地产公司庭审中提供的《商品房买卖合同（预售）》【编号：350698010001032017009942】及其附件、《商品房买卖合同网上备案申请书（证明书）》、《付款催告函》及EMS邮寄凭证、《房款再次催告函》及EMS邮寄凭证、《诉讼案件委托代理合同》及律师费发票、《销售合同解除函》及EMS邮寄凭证，原告在庭审中的陈述等为据，上述证据经庭审举证、质证，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，原告富山房地产公司与被告黄乙凌签订的《商品房买卖合同（预售）》及其附件，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效，双方均应严格遵守并全面履行。合同签订后，黄乙凌仅支付首期购房款，剩余购房款1490000元无正当理由至今未付，已构成违约，原、被告在案涉《商品房买卖合同（预售）》中明确约定双方的通讯地址、联系电话及送达方式，原告依据合同约定的通讯地址、联系电话，通过EMS特快专递，向被告寄送《销售合同解除函》。虽然为案外人签收，因被告没有举证证明其有依约定向原告书面通知其变更通讯地址、联系电话，依据双方《商品房买卖合同（预售）》合同第二十五条、附件十一《补充协议》第1.1条约定，上述文书应当在签收或退回时视为已经送达。如前所述，被告黄乙凌未按照合同所约定的时间履行支付购房款的义务，其已构成根本违约。根据双方所签订的《商品房买卖合同（预售）》附件十一第10.3条第（1）项的约定，双方所签订的上述合同于2018年7月4日视为黄乙凌收到《销售合同解除函》时即解除。合同解除后，违约方黄乙凌应当按照合同的约定承担相应的法律责任。富山房地产公司请求黄乙凌配合其办理房屋网签、购房合同备案注销/撤销手续，符合法律规定，应予以支持，但因富山房地产公司未提供证据证明本案讼争房屋已经办理预告登记，故其请求黄乙凌配合办理预告登记注销手续，本院不予支持。本案中，双方《商品房买卖合同（预售）》第八条第2款明确约定买受人逾期付款超过30日的，出卖人有权解除合同，买受人应当按照总房款的20%向出卖人支付违约金。被告黄乙凌并未举证证明按约定计算出的违约金374534元过高，应承担举证不能的法律后果，富山房地产公司请求黄乙凌向其支付违约金374534元，应予支持。双方《商品房买卖合同（预售）》附件十一《补充协议》第10.3条第（3）项虽约定如买受人未配合出卖人办理前述合同注销手续，买受人除应支付合同约定的违约金外，每逾期一日，还应支付相当于总房款千分之一的违约金。因富山房地产公司寄送给黄乙凌的《销售合同解除函》没有具体、明确的时间、地点等配合办理手续要求，富山房地产公司也没有提供证据证明其有向黄乙凌提出具体明确的配合协助要求而黄乙凌不配合，且双方对配合协助合同注销手续义务的违约金约定与上述解除合同违约金约定重复，富山房地产公司也未提供证据证明违约金374534元不足以弥补其所受损失，故对富山房地产公司要求被告向其支付延期办理合同注销登记手续的违约金的请求，本院不予支持。同理，因富山房地产公司未提供证据证明违约金374534元不足以弥补其所支付的律师费损失，故本院酌情确定黄乙凌应当支付漳州市富山房地产开发有限公司违约金374534元（包含富山房地产公司已经支付的律师费8000元）。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告漳州市富山房地产开发有限公司与被告黄乙凌于2018年1月28日签订的《商品房买卖合同（预售）》【编号：350698010001032017009942】已于2018年7月4日解除；二、被告黄乙凌应当支付原告漳州市富山房地产开发有限公司违约金374534元，于本判决生效后十日内付清；三、被告黄乙凌应当于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告漳州市富山房地产开发有限公司办理上述《商品房买卖合同（预售）》的备案注销手续及相应的房屋网签注销手续；四、驳回原告漳州市富山房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21654元，减半收取计10827元，由原告漳州市富山房地产开发有限公司负担4955元，被告黄乙凌负担5872元。如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。审 判 员 黄明发二〇二一年二月二十二日法官助理 卢泊浜书 记 员 蓝 怡