重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2018)渝05民终1103号上诉人(原审被告)：梅发贵，男，汉族，生于1954年6月28日，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：袁亮，重庆志平律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：代佳妤，女，汉族，生于1987年3月17日，住重庆市涪陵区。委托诉讼代理人：陈果，重庆鼎之律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨超，重庆鼎之律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：周云霞，女，汉族，生于1954年12月29日，重庆市南岸区。原审第三人：重庆北联置业顾问有限公司，住所地重庆市渝北区东湖南路333号3幢21-6，统一社会信用代码：91500000563496361J。法定代表人：周畦，总经理。上诉人梅发贵因与被上诉人代佳妤、被上诉人周云霞及原审第三人重庆北联置业顾问有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院(2017)渝0108民初11770号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年2月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。梅发贵上诉请求：撤销原判，依法改判上诉人向被上诉人代佳妤双倍返还定金4万元；一、二审诉讼费由代佳妤承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。即使上诉人违约也仅承担双倍返还定金的责任，代佳妤要求上诉人承担违约金68000元、中介费6800元、权证代办费1000元属于双倍赔偿且无法律依据。代佳妤答辩认为，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。代佳妤向一审法院请求：1.判决解除双方签订的重庆市南岸区双峰山路8号1幢1单元11-2号房屋的《房地产买卖居间协议》；2.判决梅发贵、周云霞返还代佳妤购房定金2万元、赔偿代佳妤解除合同违约金68000元及代佳妤支付的中介服务费6800元、权证代办费1000元；3、诉讼费用由梅发贵、周云霞承担。一审法院认定事实：2017年3月8日，代佳妤(乙方)与梅发贵、周云霞（甲方）及第三人签订《房地产买卖居间协议》，约定梅发贵、周云霞将其所有的重庆市南岸区双峰山路8号1幢1单元11-2号房屋出售给代佳妤，该房屋总成交金额68万元。三、付款方式：按揭付款，1、乙方于签署本协议时向甲方支付定金2万元；2、乙方于过户当日前向甲方支付首付款43万元；3、乙方向银行申请个人二手房商业按揭贷款23万元，用于支付甲方第三部分房款，如银行实际贷款金额低于此金额，不足部分由乙方自筹资金支付。六、权属转移登记及房屋交付：权属转移登记：甲乙双方同意，自本合同签订之日起银行按揭审批通过后30日内，由丙方陪同甲乙双方共同向房屋所在地土地房屋登记机构申请房屋权属转移登记手续。房屋交付：甲方应当在收齐房款当日将房屋交付给乙方。七、服务费用：中介服务费：签订本合同时，甲方向丙方支付服务费6800元。乙方向丙方支付服务费6800元，以及权证代办费1000元，乙方共计7800元。按揭服务费：签订本合同时，乙方需向丙方支付代担保公司收取的按揭服务费及担保费3450元。八、相关违约责任：甲乙双方任何一方违反本合同约定（包括但不限于延迟办理抵押、拒不或者延迟提交有效的按揭贷款资料、过户资料、拒不或者延迟到场办理贷款按揭贷款、过户手续、拒不或逾期交付房屋、拒不或逾期支付房款、中介服务费、税费等费用、拒不或延迟履行本合同项下之其他义务），则逾期未超过10日的，违约方须每日按房屋成交价格的千分之一向守约方支付违约金，合同继续履行；逾期超过10日的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任、支付相当于该房屋成交价格20％的违约金。守约方应当向违约方发出解除合同通知书。如甲方未取得房屋共有人同意而出售该房屋，导致本合同被撤销或被解除或被认定为无效的，则视为甲方违约，甲方应当赔偿乙方所受的一切损失（包括但不限于乙方已付定金、房款、中介服务费、税费等）。因甲乙双方任何一方违约造成合同终止、解除或不能实际履行的，丙方已收取的服务费用不予退还，应收取而未收齐的服务费用由违约方向丙方支付相当于该房屋成交价格3％的违约金。十、补充条款：甲方承诺该房屋产权清晰（无任何债权债务法律纠纷）；甲乙双方无条件配合经纪方办理此房的一切交易手续；乙方以公积金贷款；甲方收齐全款，后面的租金由乙方收取。协议落款处“梅发贵、周云霞”签名均为梅发贵所签，梅发贵与周云霞系夫妻关系。签订合同当日，代佳妤向梅发贵支付定金2万元。签订合同当日，代佳妤向第三人支付中介及权证代办费7800元。2017年3月23日，代佳妤与梅发贵通电话，梅发贵在通话中明确表示周云霞不同意继续出售涉案房屋。庭审中，梅发贵、周云霞均表示不同意继续履行合同。涉案房屋登记在梅发贵、周云霞名下。一审法院认为，双方及第三人签订的《房地产买卖居间协议》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，应属合法有效。当事人均应按合同约定履行权利义务。代佳妤起诉请求解除双方签订的房地产买卖居间协议，梅发贵、周云霞亦不同意继续履行合同，双方对解除合同达成合意，一审法院予以确认。涉案房屋登记在梅发贵、周云霞名下，属梅发贵、周云霞共有房屋。涉案合同系梅发贵与代佳妤签订，周云霞的签名系梅发贵代签，且合同签订后周云霞明确表示其不同意出售涉案房屋，代佳妤未举示确实充分的证据证明周云霞同意出售涉案房屋，梅发贵出售涉案房屋系无权处分，未取得共有人周云霞的同意。故合同解除后，应由梅发贵返还代佳妤购房定金2万元。因梅发贵的行为使代佳妤购买涉案房屋的目的不能实现，代佳妤为此向第三人支付中介及权证代办费7800元系代佳妤损失，应由梅发贵支付给代佳妤。关于梅发贵、周云霞辩称中介及权证代办费应由第三人返还问题，合同约定一方违约造成合同解除的，第三人已收取的服务费用不予退还，故对梅发贵、周云霞的辩称理由不予采信。关于违约金数额的问题。合同约定违约方应支付房屋成交价格20％的违约金，代佳妤要求按10％即68000元计，梅发贵、周云霞认为违约金约定过高，请求予以调整；双方均未就代佳妤实际损失举示证据。一审法院认为，根据公平原则与诚实信用原则，违约金兼具赔偿守约方损失与惩罚违约方失信的双重功能，一审法院兼顾代佳妤实际损失、双方履行情况、梅发贵、周云霞过错程度等各因素，对代佳妤要求的68000元请求一审法院予以支持。遂判决：一、解除代佳妤与梅发贵、周云霞及第三人重7庆北联置业顾问有限公司就重庆市南岸区双峰山路8号1幢1单元11-2号房屋签订的《房地产买卖居间协议》；二、梅发贵于本判决生效之日起十日内向代佳妤返还定金2万元并支付中介及权证代办费7800元、违约金68000元；三、驳回代佳妤的其他诉讼请求。案件受理费2275元减半收取1138元，代佳妤负担380元、梅发贵负担758元(此款代佳妤已垫付，梅发贵、周云霞于本判决生效之日起十日内向代佳妤付清)。本院查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，上诉人与被上诉人及原审第三人签订的《房地产买卖居间协议》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效。依法成立的合同对当事人具有法律拘束力。该《房地产买卖居间协议》约定“如甲方未取得房屋共有人同意而出售该房屋，导致本合同被撤销或被解除或被认定为无效的，则视为甲方违约，甲方应当赔偿乙方所受的一切损失(包括但不限于乙方已付定金、房款、中介服务费、税费等)。”现上诉人梅发贵（甲方）因出售房屋没有取得共有产权人的同意导致合同履行不能，应当依约向上诉人代佳妤承担责任。同时，该合同还约定“守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任、支付相当于该房屋成交价格20％的违约金。”现被上诉人代佳妤要求上诉人承担的违约金68000元没有超过合同约定金额。本案中，被上诉人已实际支付中介及权证代办费7800元，上诉人亦应当向被上诉人代佳妤承担给付责任。在双方签订的合同中，既约定了违约金又约定了定金，因上诉人违约，被上诉人代佳妤行使解除权解除合同，并选择违约金条款的约定向上诉人主张违约金责任而放弃定金责任，符合法律规定。上诉人的上诉主张没有法律依据，本院不予支持。综上，上诉人的上诉请求及理由不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2275元，由上诉人梅发贵负担。本判决为终审判决。审判长  肖飞审判员  肖琴审判员  蒋科二〇一八年四月十二日书记员  雷梅