江苏省镇江市京口区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1102民初1776号原告：江苏大祥商业有限公司，统一社会信用代码91321100796527253H，住所地镇江市京口区寿邱街5号。法定代表人：梁缨，系该单位董事长。委托诉讼代理人：范白云，江苏金华通律师事务所律师。被告：蒋飞兴，男，1974年3月22日出生，户籍所在地浙江省东阳市，住镇江市。委托诉讼代理人：袁俊，江苏律威律师事务所律师。原告江苏大祥商业有限公司与被告蒋飞兴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，依法适用普通程序于2020年9月17日公开开庭进行了审理。原告江苏大祥商业有限公司的委托诉讼代理人范白云，被告蒋飞兴及其委托诉讼代理人袁俊到庭参加庭审。本案现已审理终结。原告江苏大祥商业有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间签订的房屋租赁合同；2.被告返还租用房屋，大祥时尚街B座B-001百货（不含八间门面房以及B座厕所B-001002、B-004005）；3.被告支付房屋租金227972元；4.被告支付迟延支付租金的违约金（原告认为合同约定违约金支付标准较高，主张按每月所欠租金的2%计算至被告履行之日）；5.被告支付房屋使用费（从2019年12月24日起按照合同约定的租金标准来计算）；6.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年7月26日，原告与被告签订商铺经营管理合同，约定原告将其合法经营的商铺（位于镇江市，面积约1000平米）租赁给被告经营，合同约定了租金和支付期限。被告从2018年6月开始拒绝向原告支付租金，原告多次催要未果。截止2019年12月24日，被告尚欠原告租金463948.61元，原告依照合同约定向被告发出解除租赁合同的通知，限其在接到通知后15日内搬离合同项下房屋。被告未交纳租金亦未搬离案涉房屋，严重损害原告合法权益，特提起诉讼。被告蒋飞兴辩称：1.被告按照002345号合同交纳经营管理费和物业管理费，双方已实际履行该合同；2.原告已书面向镇江市人民防空工程管理处提交解除合同的申请，使案涉房屋具有不确定性，实质是原告未履行另一合同上的义务而造成与我方的合同不能如约履行；3.原告多收电费46167元；4.原告物业服务不到位，后期未提供物业服务。审理中，原告陈述2019年12月31日前所有清洁卫生服务由原告外包给镇江市京口区宏业清洗中心，其余物业服务由原告工作人员提供服务。2019年12月31日前所有的物业由原告自行提供服务。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对于当事人无异议的镇江人防工程管理办公室租赁合同、镇江人防工程管理办公室说明、租赁合同、租赁补充合同、解除租赁合同通知、邮件存根、交纳租金明细、补充协议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：镇江市南门大街地下人防工程由镇江市人防办投资建设并投入使用，该建筑产权归国家所有。镇江市人防办依法授权镇江市人防工程管理处合法占有、使用、收益。2011年6月14日，镇江市人民防空工程管理处与镇江市大祥百货贸易有限公司签订《人民防空工程租赁合同》，约定：镇江市大祥百货贸易有限公司租赁南门大街地下人防工程靠中山东路区域（原“书城”部分）用于商业经营、物业管理、提供商铺经营权租赁服务，租赁期限自2011年6月15日至2031年6月14日止；承租人因经营需要，征得出租人书面同意，在办理相关手续后，可将工程整体转租给第三人使用。2017年6月26日，原、被告签订《镇江大祥时尚街商铺经营管理合同》，约定原告将其位于镇江货号（不含B-001-3，B-001-4，B-001-5，B-001-6，B-001-7，B-001-8，B-001-9，B-001-10）铺面出租给被告；原告同意被告经营百货类图书、文具、配套零售品种；商铺经营期限五年，自2017年7月1日起至2022年6月30日止；第一年和第二年的租金均为35万/年，第三年租金为37万/年，第四年租金为38万/年，第五年租金为39万/年；被告向原告交纳保证金五万元；被告应按时足额向原告交纳当期应付商铺经营管理费用、商铺物业管理费、逾期交纳将收取滞纳金，原告有权在保证金中直接扣除，逾期超过半个月，每天按月物业管理费的60%收取滞纳金，同时原告有权解除合同，且保证金不予退还；被告未按合同约定支付经营管理费、保证金、物业管理费和自用水电费及其他被告应付费用等各项费用且逾期15日仍未支付或逾期支付上述任何费用累计达3次的，原告有权提前终止合同并合法地提前收回商铺及其附属设施、相关设备；如被告违反本合同项下任何被告应尽的义务，在不影响原告其他权利及补救的同时，原告有权经事先通知被告后切断商铺水、电供应或其他服务或采取合法的其他措施，直到被告前述违约行为得到纠正，在前述切断水、电供应或其他服务期间被告仍应按照本合同规定支付经营管理费、物业管理费及其他应付费用，且被告应承担因此而产生的一切后果及费用。2017年9月1日，双方对租赁场所进行调整，被告向原告退还B座厕所B-001002、B-004005。后双方签订编号002345的《补充协议》，约定：2017年6月26日，双方签订编号002345的《镇江大祥时尚街商铺经营管理合同》，期限为五年即2017年7月1日至2022年6月30日；梦溪书城2017年9月1日起将B座厕所B-001002、B-004005退还原告，剩余铺位作为租赁面积；第一年和第二年的租金均为25万/年，第三年租金为27万/年，第四年租金为28万/年，第五年租金为29万/年。协议签订之日起交纳第一期经营管理费、物业管理费合计95000元，2017年10月16日前交纳第二期经营管理费、物业管理费合计95000元，2018年2月12日前交纳第三期经营管理费、物业管理费合计76986元，以后年度以此类推；梦溪书城不得以经营环境为借口，提出减免租金，或退还部分商铺。合同履行过程中，被告实际交纳保证金50000元，不定期交纳房租414986元，分述如下：2017年6月26日交纳120000元，2017年8月15日交纳50000元，2017年12月21日交纳70000元，2018年8月27日交纳76986元，2018年10月26日交纳50000元，2019年1月29日交纳35000元，2019年6月29日交纳30000元，2019年11月6日交纳3000元，2020年5月6日交纳30000元。2019年12月23日，原告向被告发出《通知》，言明：你从2018年6月开始拒绝依约交纳房租及其他费用，严重违反合同规定，从2019年12月24日起，解除我司与你签署的商铺经营管理合同，限你在接到本通知之日起15日内，自行清空合同约定的全部房屋，否则我司将依据相关法律法规的规定及合同约定，采取相应的措施，因此而产生的后果及经济损失，全部由你自行承担。被告于2019年12月24日签收该《通知》。后被告未按期足额交纳租金亦未清空房屋，原告于2020年6月2日诉至本院。本院认为，原、被告签订的《镇江大祥时尚街商铺经营管理合同》及补充协议系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，合同双方均依法享有合同权利并应依法履行合同义务。被告欠付房租已远超15日，根据合同约定“被告未按合同约定支付经营管理费、物业管理费和自用水电费及其他被告应付费用等各项费用且逾期15日的，原告有权提前终止合同并合法地提前收回商铺及其附属设施、相关设备”，原告要求解除双方的房屋租赁合同，本院予以支持。根据被告签收《通知》的情况，本院认定双方的《镇江大祥时尚街商铺经营管理合同》于2019年12月24日解除。保证金50000元予以抵扣后还应交纳租金164466元。根据江苏省政府国有资产监督管理委员会苏国资（2020）39号文件《省国资委关于疫情期间省属国有企业落实减免中小企业房屋租金政策有关事项的通知》，疫情期间，承租省属国有企业自有经营性房产从事生产经营活动的中小微企业和个体工商户，免除2020年2月份租金、减半收取3-4月份租金，被告按合同约定租金标准自2019年12月24日起交纳房屋使用费至实际交还房屋之日止（其中免除2020年2月份租金、减半收取2020年3-4月份租金）。关于被告“原告多收电费46167元”的抗辩，因未提交充分的证据，本院不予涉理。违约责任的承担主要体现为因违约行为对守约方造成的经济损失的填补功能。本案房屋租赁合同约定的违约金明显过高，且合同解除后原告对于实际损失亦未举证证明，故根据被告违约的程度、出租房屋的具体状况以及疫情影响等，结合被告当庭提出的相关抗辩，本院酌定违约责任以被告承担相当于二个月房租租金的损失为宜，即被告承担因违约的损失赔偿45000元（年租金270000元/12个月×2个月）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告江苏大祥商业有限公司与被告蒋飞兴之间签订的《镇江大祥时尚街商铺经营管理合同》以及补充协议于2019年12月24日解除；二、被告蒋飞兴于本判决发生法律效力之日起一个月内将大祥时尚街B座B-001百货（不含八间门面房B-001-3，B-001-4，B-001-5，B-001-6，B-001-7，B-001-8，B-001-9，B-001-10及B座厕所B-001002、B-004005）交还给原告江苏大祥商业有限公司；三、被告蒋飞兴于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告江苏大祥商业有限公司欠付租金164466元；四、被告蒋飞兴于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告江苏大祥商业有限公司房屋使用费（以年租金27万为标准，自2019年12月24日起计算至实际交还房屋之日止，其中免除2020年2月份租金、减半收取2020年3-4月份租金）；五、被告蒋飞兴于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告江苏大祥商业有限公司违约损失赔偿款45000元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12196元，由被告蒋飞兴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份及副本二份，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省镇江市中级人民法院预交相应上诉案件受理费（根据镇江市中级人民法院“一案一账号”的要求，请与本案的案件承办人员确认上诉缴费的具体账号），并在预交后三日内将缴费凭证复印件提交本院。未按期交纳上诉案件受理费的，人民法院将按照有关规定裁定按自动撤回上诉处理。根据法律规定，发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。判决发生法律效力后（提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），在生效判决确定的期限内，义务人必须主动按期将生效判决所确定的义务履行完毕。逾期未履行的，权利人可在判决所确定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行；涉及诉讼费用等履行义务的，可以由审判员移送执行员执行。负有履行义务的当事人，逾期未依法履行生效判决所确定义务的，应向人民法院报告财产状况，并不得有高消费以及非生活和工作必需的消费行为。本条款作为执行通知，附随判决书向当事人送达后，即视为已送达了执行通知。本案启动强制执行程序后，对于违反执行通知规定的，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 长  仲亚励人民陪审员  赵 莉人民陪审员  郭道余二〇二一年二月二十三日书 记 员  张 璐附：⒈相关法律条文⒉上诉须知附：⒈相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。。第六十五条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。⒉上诉须知一、当事人提出上诉，应在法定期限内向我院相关审判庭提交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，以便连同案卷移送镇江市中级人民法院。二、对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费。上诉时未预交的，最迟在上诉状提交后七日内交纳，逾期不交纳又未提出司法救助申请的，二审法院不再催交，直接裁定按自动撤回上诉处理。三、当事人应凭判决书和上诉状直接到镇江市中级人民法院立案大厅交费。直接交费不方便的，可汇款至江苏省镇江市中级人民法院，开户行：工商银行镇江市永安路分理处，账号11×××611；请勿以现金存款的方式交费。交费后，应在三日内将交费凭证递送我院，以便及时将案件材料移交中级人民法院。四、上诉人不另预留送达地址的，上诉人住所地即为法律文书送达地，法院按住所地邮寄法律文书，即使退回，也视为送达。