广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初11496号原告：张优梦，男，1959年1月4日出生，汉族，住广东省揭西县。委托诉讼代理人：黄向、廖黄鹏，均系广东尚尧律师事务所律师。被告：广州农村商业银行股份有限公司黄埔支行，住所地广东省广州市黄埔区丰乐北路138号，统一社会信用代码91440101190504858M。负责人：胡显勇，行长。委托诉讼代理人：江智腾、冯孟鸿，均系该司职员。被告：朱育文，男，1957年9月12日出生，汉族，住广东省广州市天河区。被告：黄杏妹，女，1961年5月12日出生，汉族，住广东省广州市天河区。原告张优梦诉被告广州农村商业银行股份有限公司黄埔支行（下简称广州农商银行黄埔支行）、朱育文、黄杏妹执行异议之诉纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张优梦及其委托代理人黄向、廖黄鹏，被告广州农商银行黄埔支行的委托代理人冯孟鸿，被告朱育文到庭参加诉讼；被告黄杏妹经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张优梦诉称：2010年4月21日，原告与被告朱育文、黄杏妹签订《房地产买卖合同》，约定被告朱育文、黄杏妹将自有的广州市天河区*路14-36号*广场首层38号之四商铺出售给原告，建筑面积为150平方米，双方商定交易价格为3000000元，第一笔款项1000000元在签订合同时支付，第二笔款项1000000元在签订合同之日起8日内支付，第三笔款项400000元以租金抵扣的方式支付，第四笔款项600000元在被告朱育文、黄杏妹将房产证办理到原告名下后付清。合同还约定被告朱育文、黄杏妹负责在2014年6月1日前将商铺的房产证办至原告名下。该合同由广东经纶律师事务所进行律师见证。合同签订后，原告按约定通过中国建设银行转账方式分别在2010年4月21日、2010年4月28日两次共向被告朱育文支付购房款2000000元，并同意以租金代付购房款的方式支付了第三笔购房款，即原告按照合同约定支付了购房款2400000元。原告在支付完毕上述购房款后已经实际占有、使用上述商铺并从中收益。2014年6月，上述商铺的原承租人谢洽煌的租赁合同到期后，原告未与其续租，随后将上述商铺出租给范秀琼，商铺的水、电、物业管理费等费用一直由原告租户支付。2017年7月5日，原告以业主名义对该商铺申报装修。2017年7月6日，为了满足租户使用要求，原告支付了电力增容费48000元。原告在此期间一直催促被告朱育文、黄杏妹办理商铺房产证，但均被被告朱育文、黄杏妹以各种理由推脱。2017年11月，原告看到商铺贴有广州市天河区人民法院于2017年10月12日作出的《公告》，法院裁定拍卖登记在被执行人朱育文名下位于广州市天河区*路38号首层的房产。此时，原告才知悉上述自有的150平方米商铺产权在未告知原告的情况下登记在被告朱育文名下，被告朱育文为向银行借款私自将上述商铺抵押给了被告广州农商银行黄埔支行，上述商铺被执行拍卖。原告为保障自身权益，多次向广州市天河区人民法院、广州市中级人民法院递交异议申请，主张上述商铺所有人为原告，但广州市天河区人民法院未采纳原告的主张，将上述商铺进行了执行拍卖，并将执行款12221221.88元转给了被告广州农商银行黄埔支行。原告于2017年11月17日向广州市天河区人民法院递交了《案外人执行异议书》，广州市天河区人民法院于2019年2月28日作出（2018）粵0106执异622号执行裁定，驳回原告的异议。原告对该裁定不服申请复议，广州市中级人民法院于2019年10月30日作出（2019）粵01执复589号执行裁定，裁定撤销广州市天河区人民法院（2018）粵0106执异622号执行裁定，并发回广州市天河区人民法院重新作出裁定。广州市天河区人民法院于2020年2月3日作出（2020）粵0106执异35号执行裁定，裁定驳回原告的异议申请并告知按照法律规定原告应当另行起诉。在申请人主张权利的异议期间，广州市天河区人民法院并未根据实际情况停止对上述商铺的执行拍卖，于2019年7月9日出具《成交确认书》，上述商铺于2019年7月8日被案外人竞拍并办理了相关的产权过户手续，该行为违反相关法律规定且极大损害了原告的合法权益。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问題的解释》第十六条规定，案外人异议审查期间，人民法院不得对执行标的进行处分。广州市天河区人民法院在原告申请执行异议期间，不仅拍卖了广州市天河区*路38号首层的房产，还将执行款12221221.88元转给了被告广州农商银行黄埔支行。原告认为，原告是广州市天河区*路38号首层的150平方米房产的所有人，被告朱育文隐瞒真实产权情况将商铺对外抵押已极大损害了原告的合法权益，且被告广州农商银行黄埔支行的抵押权不能优先于原告的期待物权，故广州市天河区人民法院作出的（2017）粵0106执7172号执行裁定、7172号之二执行裁定、7172号之三《协助执行通知书》，（2017）粵0106执7173号执行裁定均属错误，应予以撤销。综上，原告为维护自身的合法权益，特起诉至法院，请求法院判令：一、撤销广州市天河区人民法院作出的（2017）粵0106执7172号执行裁定、7172号之二执行裁定、7172号之三《协助执行通知书》，（2017）粵0106执7173号执行裁定；二、撤销广州市天河区*路38号首层之四商铺建筑面积150平方米的拍卖；三、确认位于广州市天河区*路38号首层之四商铺（建筑面积150平方米）的产权归原告所有；四、本案诉讼费用由三被告承担。被告广州农商银行黄埔支行辩称：不同意原告的异议请求，请法院予以驳回。一、根据物权区别公示性，被告朱育文为广州市天河区*路38号首层的合法权属人。被告朱育文在我行办理贷款期间，该抵押登记手续合法有效并已产生法律效力，被告朱育文是上述房产的登记权利人，不存在原告所称其拥有该房产产权的事实。原告提出的购买房产主张，不能对抗我行合法有效取得抵押物的权利。二、相关的法律文书具有法律效力。我行与被告朱育文、黄杏妹、广州瑞章物业管理有限公司（下简称瑞章公司）的借款合同纠纷案，仲裁裁决已明确我行对上述房产拍卖、变卖所得的价款在该案债权范围内优先受偿。三、原告应另行主张债权。我行对上述房产享有物权，而原告仅有债权和对物的期待权，不能对抗我行的物权。从房产买卖合同、房地产权证等证据可确认，上述房产的产权人为被告朱育文，并无第三方。我行在办理贷款业务期间，被告朱育文已出具声明，声明上述房产并无产权纠纷和租赁纠纷。上述房产已在房管部门办理了抵押登记手续，登记手续合法、有效，且已产生法律效力，我行享有优先受偿的抵押债权。原告提出的购买主张，不能对抗我行合法取得的权利。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告朱育文辩称：我方确实是将广州市天河区*路38号首层之四出售给原告，38号首层整体取得了房产证，我方把首层分成3个商铺进行出售，并将自编编号为之四的商铺出售给原告（之四商铺的范围就是房地产买卖合同后所附图中画斜线的部分）。法院应当在我方和原告的纠纷解决之后，才可以拍卖上述首层之四。原告在2010年已向我方购买了该商铺，所以应当优先于被告广州农商银行黄埔支行的债权。而且，原告已将商铺出租给案外人，案外人的营业执照可以证明我方和原告的买卖属实，希望法院将首层之四商铺产权判决给原告。被告黄杏妹未答辩。经审理查明：申请人广州农商银行黄埔支行与被执行人朱育文、黄杏妹、瑞章公司借款合同仲裁申请一案，中国广州仲裁委员会作出（2016）穗仲案字第4456号裁决书，裁决内容为：（一）解除广州农商银行黄埔支行与朱育文签订的《个人借款合同》、《借款展期协议》；（二）朱育文向广州农商银行黄埔支行偿还借款本金300万元及利息、逾期利息和复利；（三）广州农商银行黄埔支行申请人对朱育文广州市天河区*路38号首层（下简称案涉首层房产）拍卖、变卖所得的价款在本案债权范围内优先受偿；(四）本案仲裁费39329元，由朱育文承担；（五）朱育文向广州农商银行黄埔支行补偿公告费1000元；（六）黄杏妹、瑞章公司对上述第（二）、（四）、（五）项裁决确定由朱育文应付的款项承担连带清偿责任。因被执行人未履行上述文书确定的义务，广州农商银行黄埔支行向本院申请执行。2017年6月28日，本院以（2017）粤0106执7172号案立案执行。2017年10月19日，本院裁定拍卖案涉首层房产。后张优梦向本院提出异议，要求撤销对属于异议人所有的广州市天河区*路38号首层之四商铺房产（下简称案涉房屋）的查封。本院经审查后于2019年2月28日作出（2018）粤0106执异622号执行裁定，裁定驳回异议人张优梦的异议。后张优梦不服该裁定申请复议，广州市中级人民法院经审查后于2019年10月30日作出（2019）粤01执复589号执行裁定，裁定撤销本院（2018）粤0106执异622号执行裁定，发回本院重新作出裁定。本院审查后于2020年2月3日作出（2020）粤0106执异35号执行裁定，裁定驳回异议人张优梦的异议请求。张优梦不服上述裁定，向本院提起本案诉讼。诉讼过程中，张优梦主张其于2010年4月21日向朱育文购买了案涉房屋，张优梦于2010年4月21日向朱育文支付了1000000元，于2010年4月28日向朱育文支付了1000000元，签订协议时经双方协商同意以谢洽煌在2010年4月21日至2014年6月1日期间租金核价400000元抵作购房款，至2010年4月28日张优梦已向朱育文支付了购买案涉房屋的款项共计2400000元；2014年从谢洽煌处收回案涉房屋后，张优梦将案涉房屋出租给范秀琼；张优梦向朱育文、黄杏妹购买了案涉房屋后，一直以物业所有人的身份处理案涉房屋的有关事宜，案涉房屋自2010年4月21日起一直由张优梦使用。为予证明，张优梦提交了以下证据：一、协议书、经纶律师事务所见证书（包括房地产买卖合同及附图）；二、中国建设银行转账凭条2张、收款收据2张；三、商铺租赁合同、收款收据2张、广州市天河区东圃范秀琼装饰材料经营部营业执照（复印件）、广州市天河区车陂范秀琼小吃店营业执照（复印件）、广州瑞章物业管理有限公司收据18张；四、业主装修申请书、广州瑞章物业管理有限公司收据（0010183）、张优梦身份证复印件、广州瑞章物业管理有限公司收据（0013201）。广州农商银行黄埔支行表示对证据一的真实性无法确认、由法院依法认定，对证据二、三、四的真实性予以确认。朱育文对上述证据的真实性予以确认，认为其与张优梦之间关于案涉房屋的买卖是真实的。另，本院已于2019年7月8日对案涉首层房产进行拍卖，案外人李德源、李伯祥以16106840元的价格竞买了案涉首层房产。后本院于2019年7月25日向广州市规划和自然资源局发出（2017）粤0106执7172号之三《协助执行通知书》，要求其协助注销朱育文名下的案涉首层房产原房地产权证、涂销上述房产的抵押并注销他项权证、涂销上述房产的二次抵押并注销二次抵押他项权证、上述房产所有权及相应的其他权利归买受人李德源、李伯祥等。2019年11月13日，本院作出（2017）粤0106执7172、7173号《财产分配方案》。本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”在本院执行过程中，张优梦对案涉房屋提出执行异议，本院审查后作出了（2020）粤0106执异35号执行裁定，裁定驳回张优梦的异议请求。现张优梦对（2020）粤0106执异35号执行裁定不服提起本案诉讼。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，包括案涉房屋在内的案涉首层房产已于2013年11月8日办理抵押登记，他项权利人为广州农商银行黄埔支行，故广州农商银行黄埔支行对包括案涉房屋在内的案涉首层房产享有合法的抵押权，中国广州仲裁委员会已经发生法律效力的（2016）穗仲案字第4456号裁决亦已裁决广州农商银行黄埔支行对案涉首层房产享有优先受偿权。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”据上规定，案外人所主张的对执行标的民事权益必须能足以排除强制执行。而根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”虽然张优梦主张其于2010年4月21日与朱育文、黄杏妹签订了案涉房屋的买卖合同并共计支付了购房款2400000元，但在案涉首层房产办理了抵押登记、生效仲裁裁决已裁决广州农商银行黄埔支行对案涉首层房产享有优先受偿权的情况下，张优梦的上述主张不能对抗广州农商银行黄埔支行对案涉首层房产的抵押权，该主张不能排除本院对案涉首层房产的强制执行。因此，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项规定，本院依法驳回张优梦的全部诉讼请求。黄杏妹经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法可缺席判决。综上所述，本院依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条的规定，判决如下：驳回原告张优梦的全部诉讼请求。本案受理费100元，由原告张优梦负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王伟雄人民陪审员  吴旭英人民陪审员  何晓芬二〇二一年二月二十四日书 记 员  庞慧明黄谱兰唐薇