陕西省榆林市榆阳区人民法院民 事 判 决 书(2018)陕0802民初313号原告：王栋。委托诉讼代理人：高竟原。被告：徐玉霞。委托诉讼代理人：刘伟。第三人：王铨杉。第三人：赵莉。原告王栋与被告徐玉霞、第三人王铨杉、赵莉案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年1月3日立案后，依法适用普通程序于2018年1月25日公开开庭进行了审理。原告王栋及其委托诉讼代理人高竟原、被告徐玉霞及其委托诉讼代理人刘伟到庭参加了诉讼。第三人王铨杉、赵莉经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告王栋向本院提出诉讼请求：1、依法判决原告与第三人王铨杉、赵莉于2016年2月13日签订的《房屋买卖合同》合法有效，并确认原告对位于西安市曲江新区雁展路南侧紫薇永和坊小区8-2-1302室房屋有权占有，享有合法的物权期待权（价值335万元）；2、依法停止（对位于西安市曲江新区雁展路南侧紫薇永和坊小区8-2-1302室房屋一套的强制执行；3、判令本案诉讼费由三被告承担。事实和理由：2012年至2014年之间，原告王栋共向第三人王铨杉出借人民币600余万元，后因第三人王铨杉、赵莉夫妻二人无力偿还上述借款，故于2016年2月3日与原告王栋签订了《房屋买卖合同》，通过以房抵债的方式偿还上述部分借款。双方在合同中约定：由第三人王铨杉将其名下位于西安市曲江新区雁展路南侧紫薇永和坊小区8-2-1302室房屋及配套车位出卖给原告，房屋折价335万元，合同签订后五年内由第三人王铨杉还清涉案房屋所有按揭贷款并过户在原告王栋名下。合同签订后，第三人王铨杉向原告王栋出具了收取购房款335万元的收条，并将商品房买卖合同、房屋钥匙等相关材料全部交于原告。原告接收涉案房屋后，对该房屋进行了装修，并将涉案房屋向外出租。但因涉案房屋系第三人王铨杉以按揭贷款的方式购买，在第三人无力还清银行按揭贷款的情况下，无法办理过户登记，导致涉案房屋未变更登记。2017年5月23日，法院依据已经发生法律效力的（2016）陕0802民初734号民事判决书和在执行过程中作出的（2016）陕0802执3838号之三执行裁定书，发出公告，执行涉案房屋。原告王栋对法院查封、执行涉案房产不服，提出执行异议，后被本院（2017）陕0802执异92号执行裁定书驳回了原告王栋的异议请求。故原告王栋向法院提起案外人执行异议之诉，提出前述诉请。被告徐玉霞辩称：原告与第三人王铨杉、赵莉签订的《房屋买卖合同》属于实践性合同，因未实际履行而未生效，不具有法律效力。王栋并未合法占有涉案房屋、在查封涉案房屋之前并未支付全部价款，且原告王栋至今未办理过户登记具有重大过错。原告王栋在涉案诉状中称房屋折价335万元，但评估机构评估价格为4291000元、且转让发生在民间借贷纠纷案件立案之后。综上；原告对涉案房屋享有的权利不能排除执行，原告的诉讼请求不能成立，依法应予驳回。第三人王铨杉、赵莉未到庭，未作答辩亦未提供证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据质证。对当事人无争议的事实和证据，本院予以确认并在卷予以佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告王栋提供的王栋与王铨杉、赵莉提供的借款清单一份、法定代表人身份证明一份、公司出纳证明、公司出具的情况说明一份及王铨杉出具的情况说明两份、房屋买卖合同一份、房屋转让款收条一支；借款收据10支；被告徐玉霞对其真实性有异议，认为根据合同法的相关规定，借贷关系能证明借贷关系成立的是借条，根据原告提供的借款证明款项打入王铨杉账户，最多可认定为是代收行为，联慧公司出具的证明没有负责人的签字，不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》，其证明内容混淆了法人责任与股东责任，与公司法的有关规定相冲突，案外人赵飞未出庭，款项打入赵飞账户不能证明借款系王铨杉所借，原告与第三人签订的买卖合同，并未进行公证，涉案房屋至今未进行过户登记，本院审查后认为，该证据来源合法、内容客观真实，证据之间能相互印证，形成证据锁链，可以证明原告王栋与王铨杉、赵莉就涉案房屋达成真实的以物抵债合同，并按约定分别履行了自己的义务，故本院依法予以采信。对于原告提供的房屋买卖合同，被告徐玉霞有异议，认为原告与第三人签订的买卖合同，并未进行公证，涉案房屋至今未进行过户登记等抗辩理由，因其未能提供相应的证据予以反驳，故其抗辩理由依法不能成立；本院审查后认为，该证据来源合法，内容客观真实，且与本案具有关联性，故本院依法予以采信。对原告提供的紫薇永和坊机动车停车管理服务协议两份（C-217/C-218）、车位定金收据两支（C-217/C-218）、车位款收据两支（C-217/C-218）、租赁定金合同（合同编号ZD0011957）一份、房屋租赁三方合同（合同编号Z0013797）一份；被告徐玉霞有异议，认为根据装修协议涉案房屋的业主为王铨杉，原告只是代表王铨杉的人，不能认定原告在法院查封之前实际占有该房屋；本院审查后认为，该证据来源合法内容客观真实、证据之间相互印证，故本院依法予以采信。本院对经审理查明的事实认定如下：2012年4月10日起至2014年12月1日期间，原告王栋及其前妻吕荣霞分十次向王铨杉及为王铨杉指定银行账户汇款共计660万元，并分别出具了借据。原告王栋与吕荣霞于2015年11月30日办理了离婚登记手续。2016年2月3日，王铨杉及及其妻子赵莉与王栋签订房屋买卖合同一份，将王铨杉名下的位于西安市曲江新区雁展路南侧紫薇永和坊8幢21302号（不动产权证书号：1125100023-1-1-8-21302～1）房产一处作价335万元以以物抵债方式卖于王栋；王栋向王铨杉出具了还款收据。被告徐玉霞与第三人王铨杉、赵莉、案外人徐建峰民间借贷纠纷一案，本院经审理，于2016年4月12日作出（2016）陕0802民初734号民事判决书，判令：判决生效后七日内，由王铨杉、赵莉、徐建峰共同一次性偿还徐玉霞借款本金人民币100万元，并支付从2015年9月19日起至款付清之日止以月利率2%计算的利息；王铨杉、赵莉、徐建峰互负连带清偿责任；本判决生效后七日内，由王铨杉、赵莉、徐建峰共同一次性偿还徐玉霞借款本金人民币200万元，并支付从2015年10月25日起至款付清之日止以月利率2%计算的利息；由王铨杉、赵莉、徐建峰互负连带清偿责任；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费31920元，由王铨杉、赵莉、徐建峰共同负担。后王铨杉、赵莉、徐建峰不服该判决，上诉于陕西省榆林市中级人民法院，该院经审理于2016年8月17日作出（2016）陕08民终2247号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该判决生效后，因被执行人未能履行上述判决书所确定的法律义务，被告徐玉霞向本院申请强制执行。本院受理后，在执行过程中，于2016年11月15日作出（2016）陕0802执3838号之三执行裁定书，裁定查封第三人王铨杉所有的位于西安市曲江新区雁展路南侧紫薇永和坊8幢21302号（不动产权证书号：1125100023-1-1-8-21302～1）房产一处，并于2017年5月23日发出腾房公告，责令第三人王铨杉在2017年6月12日前迁出涉案房屋，到期仍不履行的，本院将依法强制执行。后于2017年8月21日委托陕西省榆林市中级人民法院鉴定中心对涉案房产价格进行评估。原告王栋对本院的执行措施不服，于2017年6月12日向本院提出书面执行异议申请，后本院经审查作出（2017）陕0802执异92号执行裁定书，裁定驳回异议人王栋的执行异议。为此，原告王栋向法院提起案外人执行异议之诉，提出前述诉请。本院认为：《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十六条规定：“对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。”本案中，原告王栋与第三人王铨杉、赵莉之间存在真实的房屋以物抵债法律行为，并提供了榆林市联慧房地产开发有限责任公司向其出具的借据、银行汇款申请、银行收取手续费收据、银行转账支票、银行转账凭证、王铨衫借王栋款清单，以及房屋买卖合同和收取房款的收条据等证据材料，且上述证据之间能够相互印证，形成证据锁链，证明的事实与原告所述相吻合；故原告王栋及王铨杉、赵莉与被告之间的房屋买卖合同真实、合法、有效；且原告王栋自2016年2月16日起对涉案房屋进行装修、并管理使用车位，合同签订后涉案房屋的装修、水电、物业及车位管理费等均由王栋缴纳，原告王栋对上述房屋已经实际占有并管理使用后又将房屋转租他人。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，本案中，原告与第三人王铨杉、赵莉之间的房屋价款是充抵王铨杉所欠原告王栋的借款660万元中的355万元来完成支付义务，该房屋的全部价款已经支付完毕；且随后第三人王铨杉将上述房屋交付原告管理使用，未办理过户手续的原因是第三人王铨杉购买的房屋在银行有按揭贷款的原因所致，这并非因原告故意怠于履行办理变更登记手续，故原告对未能办理变更登记无过错。被告辩称原告与王铨杉、赵莉之间的合同未发生法律效力、原告并未合法占有涉案房屋、在查封涉案房屋之前并未支付全部价款、至今未办理过户登记具有重大过错之理由，因其未向法庭提供合法有效的证据，故其抗辩理由依法不能成立。综上，原告王栋就本案执行标的享有足以排除强制执行的民事权益,原告王栋的案外人执行异议请求成立，法院对涉案房屋不得执行。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、不得对原告王栋购买的登记在第三人王铨杉名下的位于王铨杉名下的位于西安市曲江新区雁展路南侧紫薇永和坊8幢21302号（不动产权证书号：1125100023-1-1-8-21302～1）房产一处的强制执行。二、驳回原告王栋的其他诉讼请求。案件受理费33650元，由第三人王铨杉、赵莉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。本院（2017）陕0802执异92号执行异议裁定自本判决生效时自动失效。审 判 长  马存兴审 判 员  高 强人民陪审员  刘绪芳二〇一八年四月三日书 记 员  席生涛