贵州省罗甸县人民法院民 事 判 决 书(2018)黔2728民初109号原告：谢某某，男，1976年5月3日生，汉族，湖南省新邵县人，住新邵县，现住贵州省罗甸县。委托诉讼代理人：王家权，系贵州中工律师事务所律师。被告：贵州奕龙商贸有限公司，统一社会信用代码：91522728MA6DJJP12X，住所地：贵州省罗甸县龙坪镇城北际恒五金建材城。法定代表人：胡德友，系该公司董事长。委托诉讼代理人：刘莉潇，系云南上首律师事务所律师。原告谢某某与被告贵州奕龙商贸有限公司（以下简称奕龙公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月31日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告谢某某及其委托诉讼代理人王家权、被告奕龙公司委托诉讼代理人刘莉潇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢某某向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告2016年11月2日签订的《罗甸际恒五金建材城商铺租赁合同》；2、判令被告立即返还保证金78683元；3、判令被告承担因其违约行为给原告造成的直接经济损失1030000元；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2016年11月2日签订了《罗甸际恒五金建材城商铺租赁合同》，被告将位于罗甸县龙坪镇城北际恒五金建材城第6栋第二层面积为1092.82平方米的商铺出租给原告经营家具，租赁期限5年，同时合同约定了双方的权利、义务。合同签订后，原告交纳了78683元保证金。原告的原租赁合同于2017年5月1日起不再续租，原告将商场销售的家具搬入库房，等待被告按约交房。在等过程中，原告为新商场开业经营举行了两次大型活动对新商场进行宣传，共计花费200000元。合同签订后，被告一直未向原告交房，经原告多次催促未果，2017年6月份，原告了解到被告已将房屋出售给他人，被告并没有告知原告并征询原告是否行使合同约定的优先购买权，被告对原告构成违约。原告到现场发现该商铺已有他人在进行装修，被告实际上已不能履行租赁合同约定的义务，合同目的已不能实现，被告应承担违约责任，赔偿原告的以下损失：1、按九个月计算不能使用租赁场地造成的营业纯收入630000元；2、新商场宣传活动花费200000元；3、不能使用商场造成的堆放家具贬值损失200000元。被告奕龙公司辩称，贵州罗甸际恒房地产开发有限公司（以下简称际恒房地产公司）是罗甸际恒五金建材城第6栋第二层的所有权人，受际恒房地产公司委托，被告对租赁商铺对外出租，签订租赁合同，收取保证金。2017年6月24日，因原告未按时进场装修，际恒房地产公司要求原告撤离商铺，退场通知发出后，际恒房地产公司收回租赁商铺，重新对外出租，因此，本案的租赁合同已无继续履行的可能，被告请求解除该合同。2017年6月4日，际恒房地产公司与原告签订了关于装修、施工安全、消防安全、进场时间要求的一系列约定，双方明确约定原告应在2017年6月15日出图，2017年6月20日进场装修，如不能按照上述节点完成工作，际恒房地产公司有权收回商铺，重新租赁。原告未能按照上述时间节点进场装修，影响了五金建材城的整体开业，被告和际恒房地产公司均有权收回商铺，因此，被告不存在违约行为，不应承担违约责任。经审理查明：2016年11月2日，原、被告签订《罗甸际恒五金建材城商铺租赁合同》，约定被告将位于罗甸县龙坪镇际恒五金建材城第6栋第二层面积为1092.82平方米的商铺租赁给原告经营家具，租期五年，自罗甸际恒五金建材城整体开业之日起计算。罗甸际恒五金建材城整体开业时间原、被告双方均不能明确说明。合同第十二条12.8项约定：“甲方（奕龙公司）若提前解除本合同，则除应当退还经营保证金、租金外，还应当承担乙方（谢某某）由此造成的全部损失。”合同签订之日，原告向被告交纳经营保证金78683元。贵州罗甸际恒房地产开发有限公司（以下简称际恒房地产公司）是罗甸际恒五金建材城第6栋第二层的所有权人，其委托被告对出租、管理际恒五金建材城第6栋第二层商铺，签订租赁合同，收取保证金。2017年6月4日，原、被告签订《商铺装修约定》、《现场施工安全管理责任书》、《消防安全责任书》、《装修进场要求》，约定原告在2017年6月15日出施工、效果等相关图纸，2017年6月20日进场装修，装修工期两个月，若逾期未完成上述工作，被告有权对该商铺进行回收或者重新租赁。被告已于2017年底将际恒五金建材城第6栋第二层租赁给他人，该房屋在2018年1月8日进行了不动产预告登记，庭审中被告自认已不能再交付该房屋给原告使用，要求解除合同。2017年5月1日前，原告谢某某在罗甸县龙坪镇××楼××层层经营掌上明珠家居店。原告谢某某于2017年6月19日成立了贵州黔城美居装饰发展有限公司，公司住所地为租赁合同所租赁场地，并为公司造势举行了黔城美居新闻发布会、黔城美居大卖场等宣传活动。另外，原告主张的按九个月计算不能使用租赁场地的时间为2017年5月1日至2018年2月止。际恒五金建材城第6栋第二层至今未进行建筑工程竣工验收。以上事实有原告提供的罗甸际恒五金建材城商铺租赁合同、保证金收据、营业执照、不动产查询证明、罗甸县住建局出具的证明、黔城美居新闻发布会、大卖场照片、被告提供的授权委托书、商铺装修约定、现场施工安全管理责任书、消防安全责任书、装修进场要求及原、被告陈述在案佐证，足以认定。本院认为，原、被告双方签订的《罗甸际恒五金建材城商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，未违反相关法律规定，自双方签字盖章之时生效，对原、被告双方具有法律约束力。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”被告奕龙公司租赁给原告谢某某的罗甸县龙坪镇际恒五金建材城第6栋第二层的房屋，至今未取得竣工验收合格手续，因此，在该房屋未达到交付使用条件的情况下，被告奕龙公司与原告谢某某签订的在2016年6月20日进场装修的约定，应属于无效约定，原告未按照该时间节点进场装修并未构成违约，现被告奕龙公司已将该房屋出租给他人装修使用，并明确表示不能再履行原、被告之间签订的租赁合同，被告奕龙公司已构成根本违约，依法应当解除原、被告于2016年11月2日签订的《罗甸际恒五金建材城商铺租赁合同》，被告奕龙公司应当按照合同约定退还原告谢某某交纳的经营保证金78683元，同时赔偿原告谢某某的经济损失。对于原告谢某某主张的损失：1、按九个月计算不能使用租赁场地造成的营业纯收入损失630000元；2、新商场宣传活动花费200000元；3、不能使用商场造成的堆放家具贬值损失200000元。根据原、被告签订的合同来看，双方只是约定租赁期限自罗甸际恒五金建材城整体开业之日起计算，对租赁物的交付时间并没有进行明确约定，同时，原、被告双方对际恒五金建材城的整体开业时间也不能进行具体说明，因此，对交房时间的约定应视为不明确，所以原告主张按九个月计算不能使用租赁场地造成的营业纯收入损失630000元，无据可依，本院不予支持。根据原告提供的证据，原告确实为新址家居造势举行了新闻发布会、大卖场等宣传活动，费用开销已实际产生，原告主张因为宣传花费为200000元，但其提供的损失清单和部分收据、发票，不能充分说明200000元的开销情况，考虑到宣传费用已实际产生，本院结合筹备活动实际情况及本地生活消费水平，对原告主张的宣传费用损失酌情予以支持120000元，对超过部分不予支持。至于原告主张的不能使用商场造成的堆放家具贬值损失200000元，原告提供的家具照片等证据不能证明其贬值损失，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百零八条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十二条之规定，判决如下：一、解除原告谢某某与被告贵州奕龙商贸有限公司于2016年11月2日签订的《罗甸际恒五金建材城商铺租赁合同》；二、被告贵州奕龙商贸有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告谢某某经营保证金人民币柒万捌仟陆佰捌拾叁元（￥78683.00）；三、被告贵州奕龙商贸有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告谢某某损失人民币壹拾贰万元（￥120000.00）；四、驳回原告谢某某的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币14778元，减半收取人民币7389元，由被告贵州奕龙商贸有限公司负担2137元，原告谢某某负担5252元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本和预交上诉费，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。审判员  李明金二〇一八年四月十一日书记员  邹祖群