广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2013)穗中法民五终字第916号上诉人(原审被告):广州市源汇食品有限公司，住所地：广州市荔湾区。法定代表人：潘卫权，职务：总经理。被上诉人(原审原告):广州海鲸水产交易市场管理有限公司，住所地：广州市荔湾区。法定代表人：付金水，职务：董事长。上诉人广州市源汇食品有限公司因租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2012）穗荔法民三初字第1331号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：被上诉人（甲方）与上诉人（乙方）于2011年7月29日签订《市场租赁合同》。合同约定：甲方同意将座落在广州市荔湾区花地大道南X号广州海河国际水产品交易市场B3前铁棚一半（即从大门计起六格，约1000平方米），租赁给乙方做符合区域划分的商业用途使用。租赁期限自2011年8月1日至2016年7月31日，2011年8月1日至2013年7月31日的月租金额40000元……。签署本合同时，乙方应向甲方交纳租赁保证金80000元、水电费按金10000元、一个月租金40000元。上诉人应依时交纳租金、水费及各项费用，逾期交付的，每逾期一日按当月应交金额的1%向被上诉人支付滞纳金，逾期超过20日被上诉人有权解除合同收回商铺。水电收费每月按照上诉人承租商铺水电表实际用水量和用电量，加上损耗及公用水电分摊计算。综合管理费包括治安联防费、清洁费、管理费，按上诉人承租商铺面积以5元/平方米计算，上诉人应在每月份5号前向被上诉人缴纳上月费用，综合管理费和其他费用应在每月份的5号前缴纳。合同签订后，上诉人向被上诉人交纳了租赁保证金8万元、水电费按金1万元、12月份租金4万元、11月份水电费6647元，没有再另行支付合同约定的综合管理费及租赁期间的水电费用。广州海河国际水产品交易市场的开办单位为广州海河冰鲜产品综合市场开发有限公司（以下简称：海河公司）。海河市场A区商铺（海河市场大门、后墙及B1、B3栋停车场前面由被上诉人自建自租）由被上诉人向海河公司承租。被上诉人提供的《海河市场A区商铺出租合同》约定：租赁期限从2010年4月1日至2030年10月31日；2010年4月1日至2018年12月31日租赁期间A区商铺月租金为40元/平方米；海河市场花地大道南沿线现状绿地、市场大门及B1、B3栋门前停车场海河公司与广州市荔湾区中南街海南股份经济联合社的土地租赁合同约定的土地租金由被上诉人承担，月度租金从2010年11月1日起为5.29元/平方米。上诉人的企业注册资料显示上诉人的股东为潘卫权和陈某、陈某甲。被上诉人的企业注册资料显示被上诉人的股东为付金水、广州市雄实投资策划有限公司、广州市浩海冰鲜水产有限公司。2012年5月24日，上诉人召开股东会并作出决议，所有股东一致同意，于2012年5月31日终止公司营业，并依法清算，清算完毕后将公司进行注销。上诉人至今未进行清算及办理注销手续。上诉人与被上诉人确认上诉人于2012年6月3日收回涉案租赁场地。上诉人没有证据证明本次诉讼前就承租场地的面积差异问题向被上诉人提出过异议。被上诉人在庭审中提供了涉案场地2011年11月底至2012年5月底的缴费通知单和水电费发票，其中显示水电费从2011年11月26日至12月26日合计为8735元；从2011年12月26日至2012年1月31日合计为10218元；从2012年2月1日至2月24日合计为7406元；从2012年2月25日至3月26日合计为9222元；从2012年3月27日至4月25日合计为12501元；从2012年4月26日至5月25日合计为12093元。上诉人对此不予确认。原审法院认为：被上诉人与上诉人签订的《市场租赁合同》是当事人真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应依约履行。上诉人辩称合同约定租金标准过高,受被上诉人欺诈显失公平应该撤销依据不足，原审法院不予支持。在租赁期间，上诉人拖欠被上诉人租金、综合管理费及水电费构成违约，被上诉人要求上诉人支付拖欠的相关费用符合合同约定，原审法院予以支持。租金从2012年1月1日计至5月31日为200000元。水电费从2011年11月底计至2012年5月底合计为60175元。关于管理费的计费面积，虽然上诉人主张涉案租赁场地的面积只有600多平方米，但是没有提供证据予以证明，且上诉人、被上诉人在租赁合同中约定租赁的场地面积约1000平方米，说明租赁双方对该场地面积接近1000平方米的事实是予以认可的，上诉人在履行合同过程中也没有就该面积差异问题向被上诉人提出过异议，因此，被上诉人主张按1000平方米，每平方米5元标准从2011年8月至2012年5月计算综合管理费50000元没有违反合同约定，原审法院予以支持。由于上诉人逾期支付租金、管理费等费用造成违约，并导致承租场地被被上诉人收回，因此，被上诉人要求上诉人支付逾期缴纳费用的滞纳金及违约金符合合同约定，原审法院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、广州市源汇食品有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内，向广州海鲸水产交易市场管理有限公司支付拖欠的租金200000元。二、广州市源汇食品有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内，向广州海鲸水产交易市场管理有限公司支付拖欠的水电费60175元。三、广州市源汇食品有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内，向广州海鲸水产交易市场管理有限公司支付拖欠的综合管理费50000元。四、广州市源汇食品有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内，向广州海鲸水产交易市场管理有限公司支付逾期缴纳相关费用的滞纳金（滞纳金分期计算，以每月为一期；逾期缴纳2012年1月至2012年5月的租金滞纳金以每期40000元为本金从拖欠租金的当月6日起，按每日万分之三标准计算至清偿之日止；逾期缴纳2011年8月至2012年5月的管理费滞纳金以每期5000元为本金从拖欠管理费的当月6日起，按每日万分之三标准计算至清偿之日止；逾期缴纳2011年12月至2012年5月的水电费滞纳金以每月所欠水电费为本金从拖欠当月费用的次月6日起，按每日万分之三标准计算至清偿之日止。上述每期滞纳金总额以不超过计算该期滞纳金的本金为限。）。五、广州市源汇食品有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内，向广州海鲸水产交易市场管理有限公司支付违约金140000元。判后，上诉人不服原审判决，向本院上诉认为，原审判决在认定事实和适用法律方面均存在严重错误，具体如下：1、原审法院违反《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第二款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（法释【2001】33号)第十五条的规定，没有按规定调查收集租赁物是否合法的证据，就轻率地认定被上诉人与上诉人于2011年7月29日签订的《市场租赁合同》(以下简称《市场租赁合同》)有效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释[2009]11号)第二条、第三条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋和就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同均无效。就本案来说，如果被上诉人无法提交其出租的座落在广州市荔湾区花地大道南488号广州海河国际水产品交易市场B3前铁棚一半(以下简称该租赁物)的建设工程规划许可证或者其他经批准建设的文件，则被上诉人出租的是违法建筑，不但被上诉人收取的租金是违法所得，而且逃避国家税收，属于损害国家利益的行为。按照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第二款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十五条的规定，人民法院应当调查收集该租赁物的建设工程规划许可证或者其他经批准建设的文件，或者责令被上诉人提交。若被上诉人无法提供，经人民法院调查核实没有建设工程规划许可证或者其他经批准建设的文件的，应当确认《市场租赁合同》无效。2、《市场租赁合同》确实存在关联交易，但原审判决却不予认定，损害了上诉人部分股东的合法权益。根据上诉人在原审中提交的部分证据，可以清晰地看出：被上诉人的法定代表人付金水同时是被上诉人和上诉人的股东；上诉人的股东陈某、陈某乙是被上诉人股东广州市浩海冰鲜水产有限公司的自然人股东；上诉人的股东张雅菁的父亲张某是场地业主广州海河冰鲜产品综合市场开发有限公司的股东，母亲赵某乙是被上诉人的财务总监，同时又是上诉人的财务人员。由此可见，在上诉人的六名股东之中，有4名与被上诉人存在直接或者简洁的利益关系，恳请上级人法院予以核实。3、一审判决确定的部分赔偿金额高于规定的标准或者没有法律依据，恳请上级人民法院予以核减或者撤销，具体如下：（1）根据广州市物价局的有关规定，广州市物业管理费的最高限价为2.8元/平方米，而一审判决第三项却按《市场租赁合同》第六.4款5元/平方米的标准计算，超过了规定的最高限价，恳请上级人民法院予以核减。（2）一审判决在判令上诉人向被上诉人支付违约金的同时，还判令上诉人向被上诉人支付滞纳金，这与《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失”的规定不符，尤其是被上诉人并非水电运营单位，无权向上诉人收取水电费滞纳金，故恳请上级人民法院撤销一审判决第四项。（3）按照《市场租赁合同》第十一.1款约定，“租赁期间内任何一方无法定或按约定的理由而单方提出解除合同的，另一方有权要求赔偿损失，并有权按租赁存续期内的租金总额的50%收取违约金。”被上诉人在原审《民事起诉状》中确认“被上诉人于2012年6月3日将租赁场地收回。”可见，收回租赁场地并解除合同是被上诉人的单方行为，并非上诉人提出解除合同，所以，一审判决第五项判令上诉人向被上诉人支付违约金140000元没有法律依据，恳请上级人民法院予以撤销，或请求按照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》（法释[2009]5号）第二十九条的规定予以减少，不同意按照《市场租赁合同》第十一.1款约定的按租赁存续期内的租金总额的50%计算违约金。请求判决：1、撤销原审判决，确认被上诉人与上诉人于2011年7月29日签订的《市场租赁合同》无效或者核减上诉人的赔偿金额；2、一、二审案件受理费全部由被上诉人承担。被上诉人广州海鲸水产交易市场管理有限公司答辩同意原审判决。本院经二审庭询，双方当事人对原审判决查明的基本事实，除上诉人认为两个单位部分股东在经济上存在利益关系，属于关联交易有异议外，其余表示无异议，本院予以确认。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行的义务，不得擅自变更或者解除合同”的规定，上诉人与被上诉人签订的《市场租赁合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，上诉人与被上诉人均应依约履行。《市场租赁合同》第七款第4条规定：“逾期20日未支付租金、水电费、综合管理费和其他费用的，甲方（被上诉人）有权解除租赁合同收回商铺”，故被上诉人是按照约定的理由解除合同收回商铺，并非单方行为，且有权向上诉人收取违约金。在租赁期间，上诉人拖欠被上诉人租金、综合管理费、水电费构成违约，被上诉人要求上诉人支付拖欠的相关费用及违约金、滞纳金等符合合同约定。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条：“当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。人民法院根据当事人的主张和案件审理情况，确定当事人应当提供的证据及其期限。当事人在该期限内提供证据确有困难的，可以向人民法院申请延长期限，人民法院根据当事人的申请适当延长。当事人逾期提供证据的，人民法院应当责令其说明理由；据不说明理由或者理由不成立的，人民法院根据不同情形可以不予采纳该证据，或者采纳该证据但予以训诫、罚款。”上诉人主张的关联交易，上诉人没有提供充分证据证明上诉人与被上诉人公司的控股股东、实际控制人、董事、监事、高级管理人员利用其关联关系损害公司利益；上诉人主张被上诉人出租的是违法建筑，也没有提供充分证据证明，故对其主张本院不予采纳。因此，上诉人以被上诉人欺诈及存在关联交易为由要求撤销《市场租赁合同》依据不足且不符合法律规定，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉理由不成立，应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9804元由上诉人广州市源汇食品有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  肖逸思代理审判员  彭 湛代理审判员  吴 湛二〇一三年八月三十日书 记 员  刘 侃