北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2013）通民初字第16099号原告孟春晓，女，1982年5月30日出生。委托代理人杨连雨，北京市达奥律师事务所律师。被告徐瀚晨，男，1976年7月5日出生。委托代理人张学明，北京市金朔律师事务所律师。原告孟春晓（以下简称原告）诉被告徐瀚晨（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员杨冠祥独任审理，公开开庭进行了审理，本案原告孟春晓及其委托代理人杨连雨、被告徐瀚晨及其委托代理人张学明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2012年2月14日签订了《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》。合同约定：被告为甲方，原告为乙方。甲方以136万元的价格将被告享有所有权的北京市某小区801室（以下简称诉争房屋）房屋出卖给原告乙方。乙方于2012年2月14日向甲方支付定金贰万元，2012年2月19日之前将首付50万元（含已支付定金贰万元）支付给甲方。2013年3月5日，被告从我处拿走原始购房发票办理房产证，至今我不清楚房产证的办理情况，我也联系不上被告，现要求被告继续履行合同，协助原告办理北京市某小区801室的房屋过户手续。诉讼费由被告承担。被告辩称：不同意原告的诉讼请求。首先，原告所述与事实不符。我方已经于2013年8月7日取得了房产证，2010年8月9日，我方以短信的形式告知了原告。后来一直联系不上原告，无奈作出了解除合同的通知。解除合同的通知是公证送达的，现在已经期满三个月。第二，原告违约在先，因为原告没有在被告取得房产证后及时去办理贷款，中介告知被告，原告暂时无法办理贷款。第三，原告名下还有一套房子，国五条房产新政出台后，原告不具备购买此套住房的资格。经审理查明，2012年2月14日，原告与被告签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》。该合同约定：出卖人所售房屋坐落在北京市某小区801号。房屋成交价格为136万元。买受人可以在签订本合同的同时支付定金2万元。出卖人应当在首付款交付当日前将该房屋交付给买受人。合同还约定了其他内容。2012年2月14日，被告（甲方）、原告（乙方）、第三人链家公司签订一份《补充协议》，约定：乙方于2012年2月14日向甲方支付定金贰万元整。乙方于2012年2月19日之前将首付款50万元（含已支付定金2万元）自行支付给甲方。甲乙双方应于取得房屋所有权证10个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。甲乙双方同意，在贷款机构签发批贷函后5个工作日内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。该《补充协议》还约定，若乙方出现逾期履行上述《补充协议》第二条约定的义务（包含甲乙双方应于取得房屋所有权证10个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续）超过十五日的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。该《补充协议》还约定了其他内容。上述合同签订后，涉案房屋的房屋所有权证尚未发放，双方并未办理网签，被告按照约定给付原告首付款50万元（含定金2万元），原告将诉争房屋交付给被告居住使用。2013年2月20日，房地产市场调控新政“国五条”出台。后北京出台的细则中载明，自2013年3月31日起，禁止京籍单身人士购买二套房。新政以买卖合同网签时间为准。经核实，在签订上述《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》时，原告孟春晓系京籍单身人士，且尚有一套房屋登记在其名下。庭审中，被告徐瀚晨称其2013年8月7日实际取得诉争房屋的房屋所有权证。诉争房屋的房屋所有权证登记时间为2013年7月1日。2013年8月7日，被告徐瀚晨将诉争房屋的贷款还清。此后，原告通知第三人链家公司其已经取得房屋所有权证，但并未向链家公司出示房屋所有权证原件。2013年8月9日14时13分52秒，原、被告双方进行了一次7分19秒的通话，至于通话的内容，双方各执一词。同日16时19分01秒，被告徐瀚晨给原告孟春晓发出一条短信，内容为：“拉维（诉争房屋）的房产本已经拿到了。徐瀚晨”。原告孟春晓称由于手机丢失，其办理了呼叫转移，能够接听原告的电话，但无法收到原告的短信。2013年8月29日，被告向原告发出特快专递，内容是《解除合同通知书》，被告对此进行了公证。2013年8月30日，原告收到该份快递及通知书。2013年9月2日，原告孟春晓登记结婚（不再受“国五条”北京细则关于单身京籍人士购房的限制）。同时，原告通知链家公司要求继续履行合同。2013年9月17日，原告给被告两条短信，称：前一段时间手机丢了，所以一直联系不上您。想看一下房本的原件，确认下这件事，然后履行下合同。2013年10月21日，原告提起诉讼，要求继续履行合同，并要求对方协助办理过户手续。2012年2月14日，原告与被告签订合同时，原告可以购买第二套房屋，即本案诉争房屋。2013年初，“国五条”限购政策发布后，原告作为京籍单身人士不得购买第二套房屋，不符合购买条件。2013年9月2日，原告孟春晓登记结婚后，其又具备购买诉争房屋的资格。上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》、房屋所有权证、通话详单、短信、结婚证及当事人陈述等在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，原告与被告签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》系当事人真实意思表示，不违反法律法规，亦不违反当时的限购政策，合法有效。上述合同也得到了部分履行。双方争议的焦点在于原告孟春晓是否构成了根本违约。本案中，双方没有在签订合同后办理网签，而在合同签订后网签办理之前，相关房地产限购政策的出台致使原告暂时不具备购买涉案房屋的资格。但该限购政策并不必然导致本协议无法继续履行。后原告登记结婚，该协议仍可继续履行。该限购政策系情势变更，不可归责于双方任何一方，故双方对此均不承担违约责任。因涉案房屋在签订上述合同时尚未取得房屋所有权证，故双方约定：“甲乙双方应于取得房屋所有权证10个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。”虽然该房屋所有权证登记时间为2013年7月1日。但是直至2013年8月7日，被告徐瀚晨才将诉争房屋的贷款还清。故该房屋所有权证的取得时间应在2013年8月7日之后（含该日）。依照双方约定，双方应在取得房屋所有权证10个工作日内共同申请贷款，但是双方并未在合理期限内共同申请该贷款。关于上述条款延迟履行的原因，本院作如下分析：一方面，该条款本身存在履行时间欠明确、履行方式不具体的情形；被告系房主，其可于第一时间接到通知并取得该房屋所有权证，而原告无法取得该房屋所有权证，故原告一方难以确定该履行时间；此外，该条款没有明确是双方一起去相关单位领取房屋所有权证还是被告方在领取房屋所有权证后告知对方，故履行方式亦不明确；上述条款的履行时间、履行方式均不明确，致使双方在合同实际履行中引发较多争议。依照法律规定，当事人就合同的履行期限约定不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但是应当给对方必要的准备时间；当事人就合同的履行方式约定不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。另一方面，双方在履行上述条款时均存在欠妥的情形；首先，虽然原告自称留给对方的手机号丢失，没有看到2013年8月7日对方告知其房产证已经拿到的短信，但其在2013年6月25日启用新手机后仍未及时通过其他渠道（比如中介）联系上对方，对此，其自身存在过失；其次，被告通过短信的方式告知原告，稍欠正式，本案系房屋买卖合同，在该合同上留有双方的地址，而被告并未通过该地址告知原告，其行为亦欠妥。综上，双方延迟履行上述条款的原因不可仅归责于原告孟春晓一方，被告不得仅以此为由主张原告构成根本违约。且原告不仅在本案法庭辩论终结前具备了购房资质，并以短信通知和起诉的方式要求与被告继续履行合同，结合本案中的情势变更等因素，本院认为原告孟春晓未构成根本违约。故对于原告孟春晓要求继续履行合同、并协助其办理房屋过户手续的诉讼请求，本院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十二条之规定，判决如下：被告徐瀚晨继续履行与原告孟春晓于二○一二年十二月十四日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，并协助原告孟春晓办理位于北京市某小区八零一号房屋的过户手续，于本判决生效之日起七日内执行清。诉讼费三十五元，由被告徐瀚晨负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员  杨冠祥二〇一三年十二月十九日书 记 员  魏楚乔