保定市南市区人民法院民 事 判 决 书（2012）南民初字第785号原告（反诉被告）保定市亚太通讯器材有限公司，住所地保定市环城西路148号。法定代表人才冬冬，该公司经理。委托代理人臧思忠，河北虹天律师事务所律师。被告（反诉原告）贾莎莎，女，1982年7月15日出生，汉族，住保定市北市区琅瑚街**栋*单元***号，现住保定市钻石嘉园小区*******室。保定市亚太通讯器材有限公司与贾莎莎为租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）保定市亚太通讯器材有限公司的委托代理人臧思忠，被告（反诉原告）贾莎莎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）保定市亚太通讯器材有限公司诉称，原告与被告分别于2010年5月15日和2011年6月7日签订了《场地租赁合同》和《场地租赁合同变更协议》，该合同规定，原告将保定市裕华路人民体育馆北侧三层场地租赁给被告作为经营台球厅使用，租期从2011年7月1日至2015年6月30日止，每年租金15万元，于每年5月1日前支付，每拖延一天，按所欠金额的1％缴纳滞纳金。合同签订后，原告依合同，履行了自己的义务，但被告却未按合同的规定支付租赁费和水费。截至起诉，被告累计欠原告租赁费15万元，水电费21051元，滞纳金283875.39元。上述费用原告多次向被告索要，但均未果。故此，原告依法向法院提起诉讼，望法院支持原告的诉讼请求。被告（反诉原告）贾莎莎辩称，被答辩人要求答辩人支付租金的请求不能成立。因自答辩人开始承租后，租赁物就存在漏雨的严重质量问题。双方经协商，免除了答辩人2011—2012年度一个月的租金作为补偿，但该问题在2012年底更加严重，不仅给我造成了严重的直接损失，并且也严重影响客源及收入，所以答辩人依法行使抵消权于法有据。被答辩人主张违约金过高，按双方协议约定，年利率为365%，高出银行贷款利息60倍之巨，答辩人认为即使应支付违约金，违约金应以同期银行贷款利息或贷款利息两倍为宜。被告（反诉原告）贾莎莎反诉称，被反诉人于2012年11月1日向贵院提起起诉，要求反诉人给付租赁费，水电费共计171051元，滞纳金283875.39元。反诉人认为，被反诉人诉状所述与事实不符，反诉人并非无故拖欠被反诉人的租赁费，而是由于被反诉人提供的租赁物自开始起租时便长期漏雨，被反诉人虽然进行了多次维修，但漏雨现象持续了好长时间，直至今年被反诉人最后一次进行维修之后，保定市再也没下过大雨，反诉人并不知道漏雨现象是否得到彻底的解决，正当反诉人与被反诉人正常交涉中时，被反诉人却提起了诉讼。同时，由于被反诉人提供的租赁物漏雨，造成反诉人台球桌、电脑、空调设备等财产不同程度的损坏，给反诉人造成了重大损失，同时也影响了反诉人的正常营业，可见，被反诉人提供的租赁物不符合约定的用途，给反诉人造成了财产损失。故基于上述事实，反诉人依据相关法律向贵院提起反诉，请求法院查明事实，判令被反诉人赔偿反诉人因租赁房漏雨而造成的损失192520元，诉讼费由被反诉人承担。原告（反诉被告）保定市亚太通讯器材有限公司辩称，答辩人认为被答辩人贾莎莎反诉状所述与事实不符，2011年夏季，被答辩人以承租房的三层东侧库房顶部位置和三层西侧VIP雅间顶部位置两处漏雨为由，连续拒付答辩人6、7两个月水电费、电费23181.3元，之后，答辩人对房屋进行了维修，解决了漏雨问题。双方并于2011年8月18日签订协议一份，由答辩人一次性补偿被答辩人因租赁房漏雨所造成的全部财产损失25000元。故被答辩人因租赁房漏雨损失问题已于2011年解决。被答辩人在反诉状提交之前，从未向答辩人提出过上述损失，因此，答辩人有理由相信这些损失根本不存在。假设存在上述损失，也是答辩人空调安装不当所致，与答辩人无关。经答辩人实地勘验判断，被答辩人空调压缩机绝大部分安装在承租房四层顶部，空调管道自上而下垂直穿过四层连接到三层大厅室内机。被答辩人这种安装空调的方式破坏了楼顶防水层，再加之空调管道入口处理不当，故每遇降雨时，雨水就会顺空调管道流入三层大厅（见附图）。因此，被答辩人所提交的维修协议、赔偿协议等均是伪证，与被答辩人无关，同时，答辩人保留要求被答辩人维修楼顶防水层的权力。按照双方2010年5月15日签订的场地租赁合同第4条第2款约定，“三层西侧小房间地面不能承重，只可放置轻质物质，不可做经营使用。”被答辩人擅自将三层西侧作为VIP雅间使用，是违反合同约定的违约行为，故被答辩人所诉雅间维修等费用应由其自行承担。综上所述，被答辩人所诉因租赁房屋漏雨造成的损失192520元根本不是事实。因此，答辩人请求法院在查明事实的基础上依法驳回被答辩人反诉，并判定被答辩人给付答辩人所欠房屋租赁费、水电费171051元，滞纳金283875.39元。原告（反诉被告）保定市亚太通讯器材有限公司为证明自己的主张，就本诉与反诉向本院提交以下证据：1、2010年5月15日和2011年6月7日签订的场地租赁合同，证明合同租赁的场地和时间，索要租金15万元以及水电费的约定。2、拖欠水电费明细表。3、水电费通知单、水电费欠费明细，证明欠费金额。4、亚太与体育服务公司签订的合同，证明有对外转租权。5、因贾莎莎安装空调不适所造成的漏雨，我方自制证据照片8张，所照租赁房的西侧平面图，证明漏雨与我方无关，是对方安装空调不适所致。6、2012年8月18日补偿协议书及对应收据，证明双方就该问题已解决了。7、2011年7月28日对其进行维修，工程造价单，证明我们已对该部位进行修缮。被告（反诉原告）贾莎莎质证认为，对证据真实性无异议。证据1滞纳金过高，高出银行利息60倍，我可以按同期利率的2倍支付滞纳金。曾双方有约定因漏雨问题可缓交租金。故我不是恶意拖欠。证据2、3缴纳时对方拒收。不是我恶意拖欠。证据4认可。证据5若是因我安装不当所致，愿承担费用。证据6认可。证据7未体现亚太的名称，对修复事实认可，对修复结果不认可，不能证明以修复好了。本院对上述证据的效力予以认定。被告（反诉原告）贾莎莎为证明自己的主张，就本诉与反诉向法院提交以下证据：1、照片74张，证明漏雨位置，西侧、东侧以及大厅。2012年7、8月份最后一次维修之后未下过雨不知道问题是否存在。2、2011年8月18日的协议，漏雨赔偿2.5万元，证明对部分漏雨进行了赔偿，虽三楼西侧和雅间这部分不再漏雨但其他漏雨现象仍存在。3、2011年9月24日、2011年9月20日补偿协议证据，时间确定，证据候补，证明因漏雨对会员进行的赔偿。4、2012年7月8日的维修协议。5、2011年9月19日的维修协议。6、2010年6月7日空调设备及安装合同，证明空调预算13万多，损失5万多。7、合同书，证明漏雨对收费系统的损失。8、收据11张，证明由于三楼东侧库房的损失。9、四份家具合同，证明家具受潮造成的损失。10、2011年9月20日电脑更换维修费，证明电脑损失。11、2011年9月28日音箱维修设备款，证明音箱损失。12、2011年9月19日空调维修款。13、2011年7月28日装修款。原告（反诉被告）保定市亚太通讯器材有限公司质证认为，证据1真实性关联性有异议，照片未显示拍摄时间和地点。证据2真实性认可，说明双方对全部漏雨问题进行了解决。证据3、4、5、6、7的真实性有异议，不认可。证据9是订货合同，无订货人、发货人、无章。证据8、10、11证据真实性关联性有异议，二者不是同一单位，收款人却是同一人，与本案缺乏关联性。只能证明其曾买过。证据12证据指向有异议。对该收据不认可，不是正式票据。证据13不认可。本院对证据2的效力予以认定，对被告提交的其他证据不足以证明其主张，故本院不予认定。通过以上有效证据，本院查明以下事实：原告（反诉被告）保定市亚太通讯器材有限公司与被告（反诉原告）贾莎莎分别于2010年5月15日和2011年6月7日签订了《场地租赁合同》和《场地租赁合同变更协议》，该合同规定，原告（反诉被告）保定市亚太通讯器材有限公司将保定市裕华路人民体育馆北侧三层场地租赁给被告（反诉原告）贾莎莎作为经营台球厅使用，租期从2011年7月1日至2015年6月30日止，每年租金15万元，于每年5月1日前支付，每拖延一天，按所欠金额的1％缴纳滞纳金。合同签订后，原告（反诉被告）保定市亚太通讯器材有限公司依合同规定履行了自己的义务，但被告（反诉原告）贾莎莎却未按合同的规定支付自2011年7月至今的租赁费和水电费。截至起诉，被告（反诉原告）贾莎莎累计欠原告租赁费15万元，水电费21051元，按约定，滞纳金283875.39元。上述费用原告多次向被告索要，但均未果。反诉原告贾莎莎的反诉请求没有提供充分证据。本院认为，原告（反诉被告）保定市亚太通讯器材有限公司与被告（反诉原告）贾莎莎签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》是双方在平等、自愿的基础上签订的，是原、被告双方的真实意思表示，该合同合法有效，受法律保护，对于原告（反诉被告）要求给付租赁费、水电费171051元的诉讼请求，本院予以支持。滞纳金283875.39元，被告（反诉原告）贾莎莎提出异议，认为数额过高，本院认为依照合同法相关司法解释，违约金的主张不应超过实际损失的30%。按约定滞纳金应为283875.39元，故本院认为滞纳金应按283875.39元的30%计算较为合理即85162.61元。被告（反诉原告）贾莎莎的反诉请求，因被告（反诉原告）贾莎莎不能提供自2011年维修后还漏雨的证据也不能提供充分的证据证明其主张的损失为192520元。故本院对反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）贾莎莎于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）保定市亚太通讯器材有限公司租赁费、水电费171051，滞纳金85162.61元。二、驳回被告（反诉原告）贾莎莎的反诉请求。三、驳回原告（反诉被告）保定市亚太通讯器材有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10970元，由原告（反诉被告）保定市亚太通讯器材有限公司负担5000元，被告（反诉原告）贾莎莎负担5970元。反诉案件受理费4150元，由被告（反诉原告）贾莎莎负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。审 判 长 马 喜 增审 判 员 王 新 同人民陪审员 何   飞二〇一三年五月十八日书 记 员 赵萍（兼）