山东省龙口市人民法院民 事 判 决 书(2018)鲁0681民初683号原告：叶庆连，男，1959年9月29日出生，汉族，居民，住山东省淄博市张店区。委托诉讼代理人：柳淳菠，山东平直律师事务所律师。被告：龙口市海富房地产开发有限公司，住所地龙口市经济开发区环海路西，统一社会信用代码91370681694438428A。法定代表人：李树友，该公司总经理。委托诉讼代理人：王志昌，男，该公司职工。委托诉讼代理人：宋兆乾，山东崇真律师事务所律师。原告叶庆连与被告龙口市海富房地产开发有限公司（下称海富房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告叶庆连的委托诉讼代理人柳淳菠，被告海富房地产公司的委托诉讼代理人王志昌、宋兆乾到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告叶庆连向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间的《商品房预（销）售合同》；2、返还原告购房款213843元及利息（自2012年6月17日至被告实际返还之日止，按照中国人民银行同期存款利率支付利息）、房产交易费298元、契税6415元、登记费550元、维修基金1674元、有线电视初装费250元，总计223030元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2010年3月20日签订《商品房预（销）售合同》，约定原告购买被告开发的龙口市西海岸小区20-3号商铺，房屋价款为213843元。该合同第十五条约定，被告应按照规定在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报房管部门备案并办理权属登记手续，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产证书，买受人可以选择退房，出卖人应按照已付房价款的同期银行存款利息买受人损失。合同签订后，原告支付全部房款，被告于2012年11月底向原告交付了房屋，但被告至今未能办理房屋产权证书。为此，原告诉至法院，请查清事实，判如所请。被告海富房地产公司辩称，原告所述不是事实。原告以未办理房屋产权证书为由提出解除合同，涉案楼房是由于原告本人未到房产登记管理部门办理相关手续，不配合办理产权登记手续的行为导致房产证至今未能办理，其过错在于原告。原告所行使的解除权不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，同时也不符合《最高人民法院》所要求的解除权的行使期限。故请求法庭驳回原告诉求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：关于被告提交的其通过183××××2208手机号拨打原告手机号185××××3072的拨号明细单。原告诉称，其从未接到183××××2208号码的来电。本院认为，被告提交的该证据来源合法，形式有效，虽未保留通话记录，但该证据能够证明被告曾多次主动电话联系原告的事实。故对该证据的真实性，本院予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年11月30日，原告叶庆连与被告海富房地产公司签订《商品房预（销）售合同》，购买被告开发的龙口市西海岸第20幢3号商铺，房屋总价款为213843元。合同第十五条“关于产权登记的约定”，出卖人应按相关规定在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报房产管理部门备案并办理房地产权属登记证书手续。买受人应按相关规定在出卖人商品房交付使用后90日内持有关凭证到房产管理部门办理房地产权属登记证书手续。如因买受人的责任，导致不能在规定期限内办理权属登记手续的，由有关部门按相关规定予以处理；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2、3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的同期存款利息赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金；3、买受人应于出卖人书面通知办理产权登记十日内提交全部税费及文件，否则出卖人不承担违约责任。合同签订前，原告已于2012年6月17日交齐全部房款213843元。2012年11月27日，原告缴纳房产交易费298元、维修基金1674元、契税6415元、登记费550元、有线电视初装费250元，由被告出具收款收据四张。同日，被告将涉诉房屋交付原告。2017年12月28日，原告委托山东崇真律师事务所律师李海善向被告发送《关于限期办理房屋产权登记的函》，函告被告：1、请贵方接此函后7日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报房产管理部门备案并办理房地产权属登记证书手续；2、如果贵方接此函后7日内仍未将办理权属登记需由出卖人提供的资料报房产管理部门备案并办理房地产权属登记证书手续，叶庆连将解除与贵方之间签订的上述《商品房预（销）售合同》。庭审中原告提交李海善律师与被告工作人员仲丽丽分别于2017年12月30日、2018年1月9日的通话录音材料。2017年12月30日的录音材料显示，仲：“……他的商铺，他现在符合办证条件了，而且我们多次沟通过业主叶庆连本人，让他提供身份证原件，去房管局做备案，而是客户一直不提供，这个你可以问一下客户”……仲：“我跟你说哈李律师，如果他身份证不到的话，谁去也办不了”，李：“我知道，你们开发商应该提供的材料提供了吗，提供到房管那边了吗”，仲：“我们都提供完了，现在就差业主的身份证原件”……李：“那他办证的资料没提供给你吗”，仲：“对，就是身份证原件，其他的都提供给我们了”，李：“你的意思是现在就差一个身份证原件了是吧”，仲：“对对对对”……李：“你的意思就是因为他不提供身份证原件，导致你办房证的资料没法提交给房管局，对吧”，仲：“对”，李：“行行，我知道了，这个我跟他们沟通一下吧，好不好，也就是这些材料，到现在你们也没交上去”……。2018年1月9日的通话显示，李：“再就是那个商铺那个，我也跟房管那边了解了一下，到现在你们合同没给备案，对吧”，仲：“合同现在需要他的身份证原件”……李：“那你们最初怎么不通知他，通知他把身份证原件拿过来接着去备案就行了呗”，仲：“通知了好多次了”，仲：“我们通知过好多次了，他一直没有提供给我们原件”，李：“行吧，行吧，那这样，情况我也了解了，我再跟他沟通一下吧，好不好”……另查明，涉诉房屋所在南山西海岸一期工程20号楼于2012年4月6日取得《龙口市建设工程竣工验收备案表》，于2016年1月13日取得房屋产权大证。2014年9月29日，被告向原告开具213843元房款的税务发票，2014年10月9日，龙口市地方税务局出具涉诉房产的印花税和契税完税证明，金额共计6415.29元。涉诉房屋的产权至今尚未登记至原告名下。本院认为，原告叶庆连与被告海富房地产公司签订的《商品房预（销）售合同》，系双方的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规范，该合同合法有效，双方均应信守履行。双方对原告已按约交齐房款、被告已按约交付涉诉房产的事实均无异议，现原告以被告至今未能为其办理房屋产权证书为由，主张解除合同。依据合同第十五条的约定，办理产权登记手续的时间应为“出卖人应按相关规定在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报房产管理部门备案并办理房地产权属登记证书手续；买受人应按相关规定在出卖人商品房交付使用后90日内持有关凭证到房产管理部门办理房地产权属登记证书手续”；同时该条又约定了“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋登记证明的，买受人可以退房”，原告于2012年11月27日接收涉诉房屋，按照合同约定应于90日内即2013年2月26日前办理产权登记，如因出卖人的原因逾期未能办理原告即享有合同解除权，因此原告自2013年2月27日起享有合同解除权。《最高人民法院》第十五条第二款规定，“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭”，据此，原告享有的约定解除权行使期间应为2013年2月27日至2014年2月26日，原告未在该期间行使解除权，其约定解除权即归于消灭。另，被告已于2014年开具了涉诉房产的房款税务发票，并将其代收的契税等费用上缴税务机关，涉诉房产亦于2016年1月13日取得房屋产权大证（项目整体的初始登记产权），至此，被告已履行完毕在办理产权证书流程中应由其履行的义务，涉诉房产亦完全具备办理小产权证书（转移登记到购房者名下的单独房屋产权）的条件。此后，依据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，办理小产权证书的主体应为原告，被告仅负协助义务。但根据原告提交的2017年12月30日、2018年1月9日的通话录音内容及被告提交的拨号明细单可看出，被告曾多次联系原告，但原告一直不配合提供办证所需的身份证原件，致使无法完成办证流程取得产权证书，即尚未取得产权证书的原因在于原告。故原告以被告违约致其合同目的无法实现为由，主张依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定行使法定解除权解除合同，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，因未在解除权行使期间行使合同解除权，致约定解除权归于消灭；涉诉房屋已完成初始登记，具备办理产权证书的条件，故亦不具备法定解除权行使条件的情形下，原告主张解除合同，于法无据，本院不予支持。原告基于合同解除要求被告返还购房款及利息、房产交易费、维修基金、契税、登记费、有线电视初装费的主张，本院一并不予支持。鉴于本案事实，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、《最高人民法院》第十五条第二款之规定，判决如下：驳回原告叶庆连的全部诉讼请求。案件受理费4746元，减半收取2373元，由原告叶庆连负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员 李 杰二〇一八年四月二十七日书记员 邹向东