北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初8889号原告（反诉被告）：宋诚，男，1991年2月9日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：田建壮，北京市房山区窦店镇法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：张闽川，男，1972年8月5日出生，汉族，住北京市房山区。法定代理人：张晓娜（张闽川之妹），女，1977年4月16日出生，汉族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：薛猛，北京隗有宝律师事务所律师。第三人：北京源诚乐家房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区窦店镇田家园小区8-2-102。法定代表人：王成，该公司经理。原告宋诚诉被告张闽川、第三人北京源诚乐家房地产经纪有限公司（以下简称源诚乐家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员连春祥独任审理，于2020年12月8日和2021年4月9日，依法公开开庭进行了审理。原告宋诚及其委托诉讼代理人田建壮，被告张闽川法定代理人张晓娜、薛猛，第三人源诚乐家公司法定代表人王成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。宋诚向本院提出诉讼请求：1、判令张闽川腾退北京市房山区X镇X小区X号楼X号房屋并交付给宋诚；2、判令张闽川按照房款总额万分之三的标准，支付自2020年5月21日起至2020年6月30日的逾期交房违约金19557元，并按照该标准支付至实际交房之日止。事实和理由如下：宋诚与张闽川于2020年4月25日签订《存量房屋买卖合同》，约定张闽川将其所有的北京市房山区X镇X小区X号楼X号房屋以人民币1590000元出售给宋诚。合同签订后，双方于2020年5月20日办理了房屋过户手续，至2020年6月8日宋诚将全部购房款1590000元支付给张闽川。但是张闽川至今未按照合同约定交付房屋给宋诚使用，经宋诚多次催告仍然拒绝交付。根据法律规定和合同约定，诉至法院。张闽川辩称，不同意宋诚的诉讼请求。张闽川是限制民事行为能力人，本案中张闽川签订出售房屋合同与其精神健康状况不适应，也并非纯获利行为。且，该售房行为并未经过其法定代理人张晓娜的同意，张晓娜也对张闽川出售房屋的行为不予追认，因此，双方签订的房屋买卖合同系无效合同。对于宋诚主张的损失，因宋诚是与张闽川是接触过的，对其精神健康状况应该是知晓的。宋诚对张闽川的相关情况未核实即与张闽川签订房屋买卖合同，其本身存在过错，因此不同意赔偿损失。合同无效后，我们同意退还购房款，其他损失不同意赔付。源诚乐家公司辩称，张闽川与源诚乐家公司一业务员认识，其经常来公司说要卖房子。经张闽川同意，源诚乐家公司将其房屋登记，后宋诚到源诚乐家公司购房。经双方协商张闽川以1590000元将房屋出售给宋诚。在4月份签订合同时辨别不出张闽川有精神问题，且其精神问题是在7月份才鉴定出来的。张闽川出售案涉房屋后又要购买房屋，后又与两个案外人签订房屋买卖合同，分别交付了10000和20000元的定金。张闽川购买案外人的房屋系经过源诚乐家公司居间服务，源诚乐家公司收取居间服务费31200元。另张闽川在出售案涉房屋给宋诚时，曾经约定过户口迁出保证金160000元，该笔钱在源诚乐家公司。如果张闽川将户口迁走，源诚乐家公司同意将该160000元支付给张闽川。张闽川提出反诉，请求：1．确认双方签订的《存量房屋买卖合同》无效；2．判令源诚乐家公司向张闽川返还买房定金50000元及户口迁出保证金188000元；3．判令张闽川向宋诚返还购房款1590000元；4．判令张闽川向宋诚返还购房款1590000元之日起十日内，宋诚协助将北京市房山区X镇X小区X号楼X号房屋过户至张闽川名下。事实和理由：2020年4月，源诚乐家公司诱骗张闽川出售本案案涉房屋。4月25日，宋诚与张闽川在中介公司源诚乐家公司居间介绍下，签订《存量房屋买卖合同》，约定张闽川将其所有的北京市房山区X镇X小区X号楼X号房屋以人民币1590000元出售给宋诚，并办理了房屋过户手续。但是张闽川系限制民事行为能力人，在受欺骗的情况下签订的合同应属无效。针对张闽川提出的反诉宋诚辩称，不同意张闽川的反诉请求。张闽川现在被认定限制民事行为能力人，并不必然导致合同无效，因无法证明张闽川在合同签订过程中属于限制民事行为能力人。双方交易是自愿、合法的，案涉房屋价款也是在合理区间。张闽川当时要价1600000元，经协商降价10000元，价格未显失公平。现房屋已经过户至宋诚名下，宋诚也在还银行按揭贷款。如果法院认定合同无效，我方主张张闽川赔偿我方财产损失共计271222．06元。源诚乐家公司辩称，本案房屋买卖全过程都是真实有效的，对于张闽川要求返还的押金，源诚乐家公司只能返还160000元，剩余的钱是张闽川交给案外人两房主的定金，不在源诚乐家公司手中。此外，因为源诚乐家公司促成张闽川买房，所以源诚乐家公司收取了居间服务费31200元，该笔钱不能退回。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年4月25日，宋诚与张闽川签订《存量房屋买卖合同》，约定宋诚以1590000元价款购买张闽川名下位于北京市房山区X镇X小区X号楼X号房屋。双方约定过户完成当日交房。宋诚于合同签订日支付定金50000元，于2020年5与6日以银行转账方式支付了剩余首付款440000元。后宋诚与中国邮政储蓄银行签订了《个人购房/构成借款及担保合同》，就剩余1100000元办理贷款。宋诚与张闽川于2020年5月20日就案涉房屋办理了过户手续，同年6月8日，中国邮政储蓄银行将1100000元贷款转至张闽川邮政储蓄银行账户。至此，宋诚将全部购房款1590000元全部支付完毕。但是，张闽川未将房屋交付给宋诚。另查，2020年9月30日，我院做出（2020）京0111民特356号民事判决，判决认定张闽川为限制民事行为能力人，指定张晓娜为其监护人。本院认为，限制民事行为能力人可以进行与其精神健康状况相适应的民事活动，其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得其法定代理人同意。本案中，根据已查明事实，张闽川患有先天性脑积水等疾病，且被生效民事判决认定为限制民事行为能力人，其出售房屋的重大活动应由其法定代理人代为进行或征得代理人同意。现有证据不能证明张晓娜知晓且同意张闽川卖房，张晓娜亦未追认张闽川卖房行为。故张闽川卖房行为应属无效，其与宋诚之间签订的《存量房屋买卖合同》应属无效合同。故对宋诚的全部诉讼请求，本院不予支持。合同无效后，因该合同取得的财产应当返还。故张闽川应当将宋诚的购房款返还给宋诚，宋诚亦应当将房屋过户至张闽川名下。合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，根据首都医科大学附属北京安定医院出具的精神疾病司法鉴定意见书中显示，张闽川日常的言谈举止与常人有异，宋诚在与其购买房屋过程中理应发现其精神健康状况存在问题。但宋诚仍与其签订购房合同，宋诚在此过程中存在过错，其主张张闽川赔偿其损失本院不予支持。关于张闽川要求源诚乐家公司返还户口迁出保证金188000元的诉讼请求，现有证据不能证明张闽川给付源诚乐家公司188000，现源诚乐家公司认可收到张闽川160000元户口迁出保证金，故本院认定张闽川给付源诚乐家公司160000元户口迁出保证金。因房屋买卖合同无效，不存在户口迁出问题，源诚乐家公司应该将该笔保证金返还给张闽川。张闽川要求返还购房定金和居间服务费，因涉及案外人利益且与本案并非同一法律关系，本案不予一并处理，张闽川可另行起诉解决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十七条、第五十八条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、宋诚与张闽川与2020年4月25日签订《存量房屋买卖合同》无效；二、张闽川于本判决生效之日起十五日内返还宋诚购房款1590000元，宋诚于张闽川返还完全部购房款之日起十五日内协助张闽川将位于北京市房山区X镇X小区X号楼X号房屋过户至张闽川名下；三、北京源诚乐家房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十五日内返还张闽川户口迁出保证金160000元；四、驳回宋诚全部诉讼请求；五、驳回张闽川其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费289元，由宋诚负担；反诉费4750元，由张闽川负担1557元，由北京源诚乐家房地产经纪有限公司负担3193元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  连春祥二〇二一年十月十四日书记员  王 祎