广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）北民二初字第23号 原告：柳州市神龙门业有限公司，住所地广西壮族自治区柳州市荣军路东三巷131号紫荆园l2栋1-6号。 法定代表人：吴基寿，经理。 委托代理人：王坚，柳州市方正法律服务所法律工作者。 被告：陈文瑜，男，1952年11月25日生，汉族，住所地广西壮族自治区柳州市柳北区。 委托代理人：杨鹏五，广西万铭律师事务所律师。 委托代理人：董宏华，广西万铭律师事务所律师。 原告柳州市神龙门业有限公司诉被告陈文瑜租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月9日受理后，依法组成合议庭于同年3月27日公开开庭进行了审理。原告的法定代表人吴基寿 及其委托代理人王坚，被告的委托代理人杨鹏五到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：原、被告于2012年8月25日签订了一份《土地合作租赁合同》，约定被告将位于柳州市柳北区木材厂河堤一带约25亩的土地使用权出租给原告使用，并约定了租期 和租金。原告于同年8月29日向被告支付了履约保证金50万元。同年10月15日，原、被告签订了一份《土地合作租赁合同补充协议》，经协商一致确定了被告租赁给原告的土 地实际使用面积为21亩，被告交付土地的时间为2012年10月15日。后因原告搭建的钢结构棚于2013年3月21日被柳州市城市管理行政执法局强制拆除，原、被告经协 商确定将免租期延长到原告建筑报建手续完成止，并于2013年3月28日签订了《土地租赁补充合同》。在原告等待报建项目下批时，于同年12月得知被告于同年9月18日与 其上手出租方潘志宏解除了该地块的土地租赁合同。原告认为，被告的行为构成了根本违约，致使合同己不能履行，导致原告无法实现合同目的，但被告至今仍扣押着原告的履约保证 金5O万元。原告为维护其合法权益，故诉至法院请求：一、解除原、被告于2012年8月25日签订的《土地合作租赁合同》；二、判令被告退还原告履约保证金50万元；三、 本案诉讼费由被告承担。 原告对其陈述事实提供的证据有： 1、原告组织机构代码证及被告的身份证复印件。拟证明原、被告的诉讼主体资格。 2、被告与潘志宏于2011年9月10日签订的《土地租赁合同》。拟证明被告租赁给原告的土地系被告向潘志宏租赁的。 3、原、被告于2012年8月25日签订的《土地合作租赁合同》。拟证明：原、被告之间的租赁合同关系；租期内前5个月为免租期。 4、原、被告于2012年10月15日签订的《土地合作租赁合同补充协议》。拟证明被告租赁给原告的土地实际使用面积是21亩，交付时间是2012年10月15日。 5、原、被告于2013年3月28日签订的《土地租赁补充合同》。拟证明原、被告约定免租期延长至建筑报建手续完成开工建设某月后。 6、2012年8月29日《收款收据》。拟证明被告收取了原告履行保证金50万元。 7、被告与潘志宏于2013年9月18日签订的《提前终止合同协议书》。拟证明：原、被告的土地租赁合同还在履行期内，被告就已经与出租方潘志宏解除合同，被告已经构成根 本性违约。 被告辩称：一、对于原告要求解除合同的诉讼请求，因被告与出租人潘志宏的土地租赁合同于2013年9月18日已经解除，故被告作为转租人与次承租人即原告之间的土地租赁 合同已经事实上解除了，不存在诉请解除合同的问题，请求法院驳回该项诉讼请求。二、原、被告于2013年3月28日签订的《土地租赁补充合同》中关于免租期延长的条款是格 式条款，无限加重了被告的责任，应当无效。三、原、被告于2013年3月28日签订的《土地租赁补充合同》中关于免租期延长的约定不明确。四、原、被告于2012年8月 25日签订的《土地合作租赁合同》约定的免租期是明确的，故免租期应按照《土地合作租赁合同》中有关免租期的条款确定，即免租期为租期前5个月。五、对于原告要求退还 50万元履约保证金的诉请，被告认为应当扣除原告租赁被告25亩土地于2013年3月15日至2013年9月18日期间产生的租金。 被告为其辩解提交的证据有： 1、原、被告于2013年3月28日签订的《土地租赁补充合同》。拟证明：被告的这份合同与原告提交的证据5不一致，被告的这份合同上主文第二行“年月日”没有填写；合同 关于免租期延长的约定是不明确的。 2、2013年3月4日《柳州市城市管理行政执法行政处罚告知书》。拟证明：被告交付给原告的土地实际使用面积是25亩；原告欺骗了被告。 经过庭前交换证据及开庭质证，被告对原告提供的证据1、2、3、4、6、7的真实性无异议；原告对被告提供的证据1、2的真实性无异议，但原告认为证据2不能证实被告交付 给原告的土地实际使用面积是25亩，原、被告经协商一致确认的交付面积为21亩。本院对原、被告提供的这些证据予以认定。但本院认为，被告提交的证据2不能证实其证明目 的，原、被告于2012年10月15日签订的《土地合作租赁合同补充协议》中已明确表明原、被告签字确认被告交付给原告的土地实际使用面积为21亩及交付土地的时间为 2012年10月15日系双方共同协商的结果，系双方对其权利义务的自由处分，体现了原、被告的真实意思表示，本院不应予以干预。 被告对原告提供的证据5有异议，认为该份证据与被告提供的证据1不一致，原告提交的该份证据上的“2012、8、25”系原告事后自行填写的。因原告在庭审中承认该份证据 上的“2012、8、25”系原告事后填写的，且原告认可被告提供的证据1的真实性，故本院认为被告的异议成立，本院对该份证据的真实性不予认可。 综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实： 被告与案外人潘志宏于2011年9月10日签订了一份《土地租赁合同》，约定潘志宏将其所有的位于柳州市柳北区木材厂堤（A地块）以及鹧鸪江堤（B地块）两块空闲置土地租 赁给被告使用，租赁期自2011年9月10日起至2021年9月10日止，租金为60万元/年，2012年12月30日之前为被告的免租金期，该合同未约定A、B地块的面 积。2012年8月25日，原告向被告租赁了位于柳州市柳北区木材厂河堤一带的土地，用于搭建仓库，被告（甲方）与原告（乙方）于同日签订了一份《土地合作租赁合同》，、 梁兴杰与原告的法定代表人吴基寿作为原告的签约代表在该合同上签字，并加盖了原告的公章，该合同约定：被告将位于柳州市柳北区木材厂河堤一带（即双冲桥东侧桥头下方）约 25亩（以实测面积为准）的土地使用权出租给原告使用；租赁期限为2012年9月1日起，至2021年12月31日止；被告保证租赁期间内除遇政府建设需征收使用该场地 外，其他情况被告不得提前收回土地；第1、2、3年，租金为每年每亩31000元。第4、5、6年，租金为每年每亩32000元。第7、8、9、10年，租金为每年每亩 35000元；合同签订后，原告即向被告支付50万元作为履约保证金；待临时报建手续办完后，原告向被告支付租赁押金（按3个月土地租金作计收），另支付半年（6个月）租 金，共计9个月租金（已经支付的50万元履约保证金于其中抵扣），原告进场施工；由于前期原告需在土地上进行平整土地、基础建设等工作，故被告承诺在租期内前5个月为免租 期；被告应提供有关证明给原告，并协助、配合原告办理临时报建备案手续，相关费用由原告负责；被告应于本合同签订之日起2天内向原告交付该土地；如被告单方解除本合同的。 被告除双倍返还租金外，并全额赔偿原告直接投资的经济损失和间接经济损失，具体数额以评估部门评估认定的数额为准。（或原告投资的凭据为证）；如双方发生争议，应协商解 决。协商不成的，任何一方均可向土地所在地人民法院提起诉讼；本合同自双方签字盖章，被告支付履约保证金后生效；等等。同年8月29日，原告向被告交付了50万元履约保证 金。同年10月15日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了一份《土地合作租赁合同补充协议》，吴基寿、梁兴杰作为原告的签约代表在该合同上签字，并加盖了原告的公章，该合 同约定“甲乙双方共同协商一致，自愿签订此土地合作租赁合同的补充协议，以便共同遵守。第一条、甲方租赁给乙方的位于柳州市柳北区木材厂河堤一带（即双冲桥东侧桥头下方） 的土地实际使用面积为21亩。第二条、经双方共同协商甲方实际交付给乙方土地的时间是2012年10月15日。第三条、本协议一式贰份，甲乙双方各执壹份，具有同等法律效 力。2013年3月21日，原告在租赁的土地上搭建的钢结构棚因未取得建设工程规划许可证被柳州市城市管理行政执法局强制拆除。同年3月28日，吴基寿、梁兴杰作为乙方与 作为甲方的被告及其经办人韦仲尼签订了一份《土地租赁补充合同》，该合同约定：“因2013年3月21日乙方搭建的钢结构棚被柳州市城市管理行政执法局强制拆除，造成甲方 与乙方在 年月日签订的土地租赁合同无法履行，甲、乙双方平等协商一致，签订如下补充合同。鉴于事实情况，甲方同意乙方免租期延长到乙方建筑报建手续完成后，开工建设 月后开始收取租金，并适当降低租金。”同年9月18日，被告与潘志宏签订了《提前终止合同协议书》，解除了其与潘志宏于2011年9月10日签订的《土地租赁合同》。同年 12月，原告得知被告与潘志宏解除了合同，故要求被告退还50万元履约保证金，但遭到被告拒绝，双方引起纠纷成讼。 庭审中，原告表明其已于2013年8月知晓在承租的涉案土地上是无法办理建筑报建手续的。 本院认为：原、被告签订的《土地合作租赁合同》及《土地合作租赁合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的协议。 原告诉称“在原告等待报建项目下批时，于同年12月得知被告于同年9月18日与其上手出租方潘志宏解除了该地块的土地租赁合同。原告认为，被告的行为构成了根本违约，致使 合同己不能履行”，但根据查明的事实，原告于2013年8月已知晓在承租的涉案土地上是无法办理建筑报建手续的，被告于同年9月18日与其上手出租方潘志宏解除了该地块的 土地租赁合同，系减少原、被告损失的行为。否则，被告、原告与各自的租赁合同相对人继续履行合同的话，则造成原、被告的两败俱伤。因此，原、被告签订的《土地合作租赁合 同》已无法继续履行，也无法到达各自盈利的目的，解除《土地合作租赁合同》是各自理性的选择，故原告起诉要求解除与被告签订的《土地合作租赁合同》的诉请有事实及法律依 据，本院予以支持。被告关于“被告与原告之间的土地租赁合同已经事实上解除了，不存在诉请解除合同的问题”的辩称，本院认为，原告通过提起诉讼的方式请求法院依法解除原、 被告签订的合同以维护其合法权益系其依法享有的权利，符合法律规定，故本院对被告这一无法律依据的辩称不予采信。 本案的争议焦点为：一、原、被告于2013年3月28日签订的《土地租赁补充合同》关于免租期延长的约定是否明确；二、被告关于在50万元履约保证金中扣除2013年3月 至9月的租金的主张是否符合双方在合同中的约定。 对争议焦点一，本院作如下分析：原、被告于2013年3月28日签订的《土地租赁补充合同》关于免租期延长的约定的表述为“甲方同意乙方免租期延长到乙方建筑报建手续完成 后，开工建设月后开始收取租金”。原告代理人认为双方对免租期的约定为“延长到建筑报建手续完成开工建设后”，本院认为，若双方对免租期的约定如原告代理人所述，那 么原、被告理应将“月”字划掉，而不是留白，留白不符合常理。在庭审中审判员向原、被告询问为何没有填写开工建设多少月后开始收取租金，原告的法定代表人向本院的陈述为 “当初签订的时候，我方不能确定开工证（建筑报建手续）何时能够办理好，所以我方与被告是双方协商，等开工证办好后再进行协商再填写。”，被告的代理人的陈述为“没有填是 因为原被告双方没有就免租期达成一致意见。”结合双方在庭审中的陈述及本院查明的事实，本院认为，原、被告就免租期的延长没有达成一致意见，还有待事后协商确定，且双方对 该合同关于何为“建筑报建手续完成”的理解不一致，故本院认为《土地租赁补充合同》关于免租期延长的约定是不明确的。被告关于《土地租赁补充合同》中关于免租期延长的约定 不明确的辩称有理，本院予以采信。但被告关于“《土地租赁补充合同》中关于免租期延长的条款是格式条款，无限加重了被告的责任，应当无效。”的辩称，本院认为，《土地租赁 补充合同》并非格式合同，且合同中关于免租期延长的条款也并非是格式条款，故对被告这一无事实及法律依据的辩称，本院不予采信。因《土地租赁补充合同》关于免租期延长的约 定不明确，双方至今又未能就免租期的期限达成新的一致意见，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定，免租期应按照原、被告于2012年8月25日签订的《土地合作 租赁合同》第六条“在租期前5个月为免租期”条款确定。故被告关于“免租期为租期前5个月”的辩称有理，本院予以采信。 对于争议焦点二，本院作如下分析：合同解除后，合同当事人应当履行相应的返还义务。被告辩称应在50万元履约保证金中扣除2013年3月至9月的租金，本院认为被告的这一 辩称并非等同于反驳，而是向原告提出了独立的诉讼请求，但因被告对此没有提起反诉，故本院在本案中不宜一并审理，被告关于租金的主张可另案起诉。原告要求被告退还50万元 履约保证金的诉请，有事实及法律依据，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款、《中华人民共和国民事诉讼 法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、解除原告柳州市神龙门业有限公司与被告陈文瑜于2012年8月25日签订的《土地合作租赁合同》； 二、被告陈文瑜返还原告柳州市神龙门业有限公司履约保证金500000元。 案件受理费8900元（原告已预交），由被告陈文瑜负担。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本 案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或柳州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七 日内预交上诉费（收款单位：广西壮族自治区柳州市中级人民法院；帐号为：20×××09；款交开户行：中国农业银行柳南支行潭中分理处；联系电话 为：0772－2692520）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  黎 鹂 人民陪审员  文记珍 人民陪审员  莫欣能 二〇一四年四月十八日 书 记 员  池一蓓 附： 《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有 关条款或者交易习惯确定。”、第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示 或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合 同目的；（五）法律规定的其他情形。”第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措 施，并有权要求赔偿损失。”。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款“当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出。” 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。” 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据 不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”