陕西省紫阳县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕0924民初1445号 原告：张卫东，男，1953年10月3日出生，汉族，住北京市西城区。 委托诉讼代理人：郑茂学，陕西汉水律师事务所律师。 被告：李龙香，女，1979年5月21日出生，汉族，住陕西省紫阳县。 委托诉讼代理人：周方满，紫阳县城关法律服务所法律工作者。 原告张卫东与被告李龙香合同纠纷一案，本院于2020年11月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张卫东的委托诉讼代理人郑茂学，被告李龙香及其委托诉讼代理人周方满到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张卫东向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《建房租房投资合同》；2.要求被告退还建房投资款335,327元；3.要求被告赔偿违约损失100,000元；4.本案受理费由被告承担。事实与理由：2013年5月，原、被告签订了一份《建房租房投资合同》，约定由原告全部出资在被告原有的二层楼房上加盖三层房屋，每层面积约150平方米。加盖完成后，原告以租赁的方式自主经营使用，房屋租期为三十年。该合同签订后，被告与卢修忠签订了《建房协议书》，由卢修忠承包了房屋的建筑施工。2015年房屋加盖完工，原告购买工料及支付工程款共计335,327元。房屋加盖完工后，被告一直以无法办理房产证为由拒绝投入使用该房屋，导致原、被告签订的投资合同目的无法实现，并给原告造成了相关经营损失。为了维护原告的合法权益，特提起诉讼，请人民法院依法作出公正判决。 原告张卫东为证明自己的主张，提供了下列证据材料：1.原告身份证复印件。用以证明原告的主体资格。2.原、被告签订的《建房租房投资合同》。用以证明原、被告之间的合同关系。3.建房协议书。用以证明被告李龙香将加盖房屋工程承包给卢修忠的事实。4.借款凭据一张、说明一份。用以证明被告前夫张浩向原告借款20,000元的事实。5.原告张卫东的银行卡流水明细。用以证明原告投资使用的银行卡的流水记录。6.工商银行卡查询表。用以证明两张银行卡的户主为原告张卫东。7.原、被告的短信、微信聊天记录截图。用以证明原、被告对办理房产证相关事宜的聊天经过。8.涉案房屋照片。用以证明涉案房屋的现状。9.录音光盘一张。用以证明被告前夫张浩陈述原、被告投资合作建房的事。 原告张卫东申请证人赵恩东、卢修忠出庭作证，赵恩东当庭陈述：“我与原告是朋友关系。我要证明原告的确投资了加盖被告房屋准备开旅馆的事实。原告投资加盖房屋花了近五十万，但被告未向原告提供花费清单，因此导致原告家庭关系恶化，原告抑郁。原告与被告前夫张浩商量房屋事情的时候进行了录音，当时我也在场。我曾经与原告一起到洄水镇找被告询问房产证的办理情况，并要求被告将银行卡还给原告，被告承认卡在她手里，但找不到了。”证人卢修忠当庭陈述：“我是原告的朋友，我主要证明我给被告李龙香修房子，张卫东给我打了两万元的建房款，打款的具体时间我记不清了。当时李龙香找我修房子，是张卫东担保的，建房光工人工资花了十几万，还剩四万多的工资未付完，张卫东就给我打了两万，还有两万多是李龙香给我的。” 李龙香答辩称，被告在自己房屋上加盖了三层房屋属实，该工程是原、被告共同投资完成的，并非原告一人投资。房屋完工后，被告积极的去不动产登记中心办理房屋手续，但由于该房屋超限，相关手续办不下来。房屋在未取得相关审批手续的情况先加盖好了，后面无法办理手续并非被告的过错。房屋加盖完成后，至今仍然空置，被告也未使用，不应由被告向原告赔偿损失。 被告李龙香为证明自己的主张，提供了下列证据材料：被告办理规划许可证的申请。证明被告2015年去办理房产证，相关部门口头答复房屋超限，不予审批。 本院依职权调取了张卫东的中国工商银行银行卡取款凭证签单五张。原、被告对该证据均无异议，且被告李龙香承认上述五张签单上“张卫东”的名字均为李龙香书写。 对原告提供的证据1、证据2、证据3、证据6、证据7、证据8及证人卢修忠的证言，被告均无异议，本院认为上述证据形式合法，内容真实，故本院依法确认上述证据作为认定本案相关事实的依据。对原告提供的证据4、证据9，被告提出异议，认为上述证据与被告无关；本院认为，被告的异议理由成立，上述证据与本案争议事实缺乏关联性，故本院不予采信。对原告提供的证据5，经本院核实，与本院调取的证据比对，被告对其中五次取款予以认可，本院予以认定；对其余部分取款记录，因原告未能举证证明系被告取款，故本院对其他部分不予采信。对证人赵恩东的证言，被告提出异议，认为该证人陈述的证言系其听原告所说，且证人对被告带有明显的敌意，其证言不具有客观性；本院认为，证人赵恩东的证言系听原告所说，属传来证据，缺乏客观性，故本院不予采信。对被告提供的证据，原告提出异议，认为该证据形式不符合法律规定；本院认为，原告的异议理由成立，本院对该证据不予采信。 本院根据当事人的陈述以及本院确认的证据，认定下列事实：原告张卫东与被告李龙香于2013年签订了《建房租房投资合同》，约定由原告张卫东投资将被告坐落于紫阳县洄水镇街道的房屋加盖三层，被告将加盖的房屋租赁给原告使用30年，原告将经营净收入的40%作为租金支付给被告，租赁期满后，加盖房屋无偿归被告所有。2013年8月9日，被告李龙香与卢修忠签订了《建房协议书》，被告房屋加盖工程承包给了卢修忠。房屋加盖完成后，拖欠了卢修忠工程款四万余元，原告张卫东支付了两万元，被告李龙香支付了两万余元。2013年9月16日，被告李龙香用原告张卫东的银行卡在中国工商银行紫阳县支行取款40,000元，后又于2013年10月31日取款45,000元、2013年11月17日取款45,000元、2014年1月8日取款45,000元、2014年3月18日取款45,000元。房屋加盖工程完毕后，被告向政府相关部门申请办理房屋产权证书，但因被告加盖房屋时未取得相关规划审批手续，故加盖部分房屋至今未办理房屋产权证书。 本院认为，原告张卫东与被告李龙香签订了《建房租房投资合同》，该合同主要内容是原告投资，由被告在其位于洄水镇街道的原房屋加盖三层，后将加盖的房屋租赁给原告使用。根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十五条的规定：“在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除”，乡村房屋建设应当在取得相关规划许可后方可进行， 本案被告在未取得乡村建设规划许可证的情况下，与原告签订了投资建房的合同，该合同违反了法律、行政法规的强制性规定，应属无效合同。对原告要求解除该合同的诉讼请求，经本院释明，原、被告均同意由人民法院按照法律规定处理。对原告要求被告退还建房投资款335,327元的诉讼请求，本院认为，原、被告签订的《建房租房投资合同》无效，原告的投资应当由被告予以返还，根据本院认定的事实，被告用原告的银行卡取款220,000元用于加盖房屋，原告向卢修忠支付了建房款20,000元，应当由被告予以返还，故被告应向原告返还建房投资款240,000元，对原告主张的超出部分，本院不予支持，予以驳回。对原告要求被告赔偿违约损失100,000元的诉讼请求，经本院释明后，原告要求被告赔偿因被告过错造成原告的损失100,000元，本院认为，被告在未取得乡村建设规划许可的情况，接受原告的投资加盖房屋，加盖后的房屋无法取得相应的产权手续导致无法合法使用，被告因此存在一定的过错。原告作为投资方，投资被告加盖后的房屋租赁使用，其本身并无不当。考虑到现在加盖房屋已经竣工，且该房屋加盖在被告原房屋之上，即使被告通过合法途径取得加盖房屋产权手续，在原、被告签订的《建房租房投资合同》无效的情况下，原告的投资也无法全部收回，故被告应当对原告的损失进行赔偿。结合本案中被告李龙香的过错程度，以及对原告造成的资金占用损失，本院酌情认为被告赔偿原告损失40,000元较为适宜。对原告主张的超出部分损失，本院不予支持，予以驳回。 依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国城乡规划法》第六十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告张卫东与被告李龙香2013年签订的《建房租房投资合同》无效。 二、被告李龙香于本判决生效后十五日内向原告张卫东返还投资款240,000元，并赔偿原告张卫东损失40,000元。 三、驳回原告张卫东的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7,830元减半收取3,915元，由原告张卫东负担1,409元，由被告李龙香负担2,506元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省安康市中级人民法院。 审判员  蔡腾飞 二〇二一年二月十六日 书记员  王 节 附：法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国城乡规划法》 第六十五条在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。