南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2012）鼓民初字第3771号原告郁某某，女，1959年1月17日生。委托代理人奚庆、严晓芸，江苏永衡昭辉律师事务所律师。被告何某某，男，1956年2月21日生。委托代理人周中建、周良平，江苏曹骏律师事务所律师。第三人中国工商银行股份有限公司江苏省分行营业部（以下简称工行江苏营业部），住所地本市秦淮区中山南路408号，组织机构代码83488089-2。法定代表人陈平，总经理。委托代理人范某某，男，1982年9月2日生，该银行职员。委托代理人孔某某，男，1958年2月11日生，该银行职员。原告郁某某与被告何某某以及第三人工行江苏营业部财产损害赔偿纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员李佳萱适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人严晓芸，被告及其委托代理人周良平，第三人的委托代理人范某某、孔某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郁某某诉称：原告系本市鼓楼区马台街将军庙28号工行新寓X号X幢102室房屋所有权人，并在此居住。被告系工行新寓X号X幢202室房屋所有权人。2012年7月9日，因大楼下水管堵塞后，污水从被告202室房屋内卫生间部位涌出。被告房屋地面严重积水，并漏入原告家中，造成原告房屋吊顶、墙面、地板、部分电路及部分家具毁损，给原告生活带来严重影响。原告多次与被告协商处理，但被告予以拒绝。第三人系涉案房屋的原始产权人，《南京市公有住房买卖契约》中明确第三人对共用部位共用设施负有维修义务。因第三人出售房屋后一直未对大楼下水道进行合理维修，致使本案损失发生。故原告诉至法院，请求判令：被告及第三人赔偿因房屋漏水给原告造成的损失37000元，其中房屋修缮费用35000元，因修缮房屋产生的一个月房租费2000元，并由被告承担本案诉讼费用。被告何某某辩称：其一，原告财产损失系房屋排污管道堵塞，三楼及以上楼层住房用水通过被告二楼房屋的卫生间马桶溢出后，渗漏到原告家中所致。原、被告虽系上、下邻居关系，但被告自2011年2月起就搬离了202室房屋，并一直空置至今，不存在用水、排水的情形。被告并非实际侵权人。其二，管道堵塞的另一原因系第三人未尽到合理的维修义务。涉案房屋为上世纪九十年代建造，排水管道设计存在缺陷，容易出现堵塞。第三人无定期疏通管道的制度，也无定期疏通管道的行为。该楼管道堵塞亦因长期未疏通所致。其三，原告对其财产损失自身也有一定的过错。原告作为一楼住户，明知排水管道需要定期疏通，却将化粪池的窨井盖封死，仅留一个小口，并在化粪池的通道两端安装防盗网，致使无法及时、有效疏通排水管道。2012年7月9日，原告发现漏水后电话联系被告，被告也及时赶到并采取措施，通知第三人疏通。因防盗网的阻隔，无法有效疏通管道，才导致同年7月10日、7月14日污水再次漫溢至被告房屋内并向原告房屋渗漏，进一步扩大了原、被告的损失。综上，被告对该楼管道的堵塞无过错，对于污水渗漏至原告房屋亦无过失。被告对于共用的排水管道亦无维修管理义务，故请求法院驳回原告对被告的诉讼请求。第三人工行江苏营业部述称：其一，本市鼓楼区马台街将军庙28号工行新寓7号1幢原系第三人的公有住房。在1998年左右房改后，房屋所有权均归买方所有。根据公有住房买卖契约约定，第三人仅负责共用部位共用设施的维修。第三人未收取物业管理费用，对共用设施不负责进行管理，义务仅限于维修。其二，第三人的维修义务是事后义务。在堵塞发生后，依据申请对故障进行疏理。第三人已经正确履行了维修义务。对于因管道堵塞发生的损害不应由第三人承担赔偿责任。经审理查明，原告郁某某系本市鼓楼区将军庙工行新寓X号X幢102室房屋产权人。被告何某某系本市鼓楼区将军庙工行新寓X号X幢202室房屋产权人。原、被告房屋位于同一单元楼内上下楼层。2012年7月9日，因工行新寓7号1幢下水管道堵塞，污水从被告房屋内卫生间马桶涌出。被告房屋地面大量积水后，向下渗漏至原告房屋内。原告发现漏水后，联系被告要求其予以处理。被告至现场后，对其房屋内积水进行了处理，并采取措施阻止渗漏。第三人接到通知后，亦派工作人员至现场对管道进行疏通。此后，因工行新寓7号楼的化粪池位于与6号楼中间的狭窄巷道内，疏通困难，下水管道未彻底疏通。污水不断从被告马桶涌出后，持续渗漏至原告房屋内。直至同年7月15日，被告自行找到疏通工人将其卫生间马桶砸掉，从卫生间主管道往下进行了较为彻底的疏通，原告房屋内大量渗水的情况下得以制止。被告房屋大量积水并渗漏后，致使原告房屋天花板、墙面、地板及部分家具等浸湿。因双方就原告房屋内部分装饰装修及家具浸水后产生的损失无法协商，原告遂诉至法院，请求判如所请。审理中，原告申请对该房屋因浸水造成的损失进行鉴定。本院依法委托南京长城资产评估土地房地产估价事务所进行司法鉴定。经鉴定，原告房屋的财产损失为5547元。本院依法组织各方质证，原告对该评估报告的真实性不持异议，但对评估价格不予认可，认为评估价格过低。被告及第三人对该评估报告的真实性无异议。另查明，第三人系由中国工商银行南京市分行（以下简称工行南京分行）变更而来。工行新寓X号X幢102室、202室房屋原系工行南京分行的公有住房。1997年9月30日、1998年6月15日，工行南京分行（甲方）分别与案外人何国雄、郁景澄（乙方）签订了《南京市公有住房买卖契约》，约定由工行南京分行将工行新寓X号X幢202室、102室公有住房出售给何国雄、郁景澄。合同中约定：乙方购买公有住房后，室内维修由乙方负责；共用部位共用设施的维修由甲方负责，甲方按售房款的15%分别提取4374.15元、4429.52元，乙方按成本价的1%分别交纳703.50元、745.71元，作为房屋共用部位共用设施的维修基金，不足部分按产权人各自所占房屋建筑面积的比例分摊；乙方服从甲方公有住房售后统一管理，实行物业管理的，按规定交纳有关费用，乙方不得擅自破坏房屋结构，不得改建、搭建和侵占共用部位共用设施，并为相邻部位的维修提供方便；等等。此后，原告郁某某、被告何某某分别从案外人郁景澄、何国雄处经法定继承取得了工行新寓X号X幢102室、202室房屋产权。第三人通过其下属子公司南京丰业工贸实业有限公司将包括工行新寓X号X幢在内的多处物业的厕所、住宿化粪池及下水管道、窨井的疏通工作承包给南京市建邺区环境卫生管理所。第三人未收取该工行新寓X号X幢业主物业管理费用。2012年7月25日，工行新寓7号1幢全体住户向第三人申请下水道改造及维修基金。第三人于同年10月29日，对工行新寓7号楼化粪池进行改造，将二楼以上排水管道进行了改道设计，从原告一楼卫生间位置另行布置管道直接通往主化粪池，弃用原有化粪池。庭审中，被告为证明其并非实际侵权人，并及时采取措施防止损害发生，提供如下证据：1、自来水公司出具的用水证明，证明自2011年2月9日起，被告202室房屋内未发生用水记录，被告实际未使用该房屋，对排水管道的堵塞没有责任。2、现场照片4张，证明因排水管道堵塞，污水从被告房屋内卫生间的马桶涌出，被告房屋内地板被浸泡，亦遭受损失。同时，被告为防止损害扩大将自家马桶拆除并用水泥封堵下水道入口。原告经质证后认为，对于证据一的真实性无异议，但认为与本案无关联性，被告是否用水与原告房屋受损没有必然因果关系，原告因被告房屋严重积水才遭受损失。对于证据二的真实性无异议，且从照片内容来看，事发时被告房屋内的确存在严重积水。第三人经质证后，对被告证据的真实性均不持异议。因双方意见分歧较大，致使本案调解无效。以上事实，有当事人陈述、产权证、照片、接处警工作登记表、评估报告书、用水证明、公有住房买卖契约、公证书、申请报告、承包合同、批复、咨询报告书及本院开庭笔录等证据予以证实。本院认为，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。二人以上分别实施侵权行为造成同一损害，能够确定责任大小的，各自承担相应的责任。本案中，因工行新寓X号X幢下水道堵塞，被告房屋内大量积水后渗漏至原告家中，造成原告房屋受损。被告作为202室房屋产权人对其所有的房屋负有管理义务。被告在其房屋产生积水后，应及时采取措施排除可能存在的侵权隐患。现原告发现自身房屋进水后，联系被告要求其予以处理。被告虽至现场对202室房屋内积水采取了排水处理，但仍未有效阻止积水向下渗漏。此系造成原告房屋遭受损失的原因之一。故应认定，被告在履行对其房屋的管理义务上负有过失。根据被告过错程度，其应对原告损失承担40%的赔偿责任。第三人系涉案房屋的原产权人，根据南京市公有住房买卖契约的约定，其对共用部位共用设施负有维修义务。第三人在本次堵塞事故发生后，未采取及时有效的措施疏通管道，致使原告房屋持续遭受浸水，此系造成原告损失的另一主要原因。故对第三人称已尽到维修义务，对原告损失不承担责任的意见，本院不予采纳。根据第三人过错程度，其应对原告损失承担60%的赔偿责任。关于原告损失范围。经鉴定，原告房屋因浸水造成的财产损失为5547元。各方对评估报告的真实性不持异议。原告虽对该评估价格有异议，但无证据证明，故本院对该鉴定结论予以采纳。原告另称因房屋浸水其为修缮房屋需另行在外租赁房屋，主张一个月房屋租金2000元，但未提供证据予以证明该损失实际已发生，故对原告该诉讼请求，本院不予支持。上述原告损失，被告应赔偿其中的40%即2218.8元，第三人应赔偿其中的60%即3328.2元。综上，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十二条、第十五条、第十九条以及《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条之规定，判决如下：一、被告何某某于本判决生效之日起五日内赔偿原告郁某某财产损失2218.8元。二、第三人中国工商银行股份有限公司江苏省分行营业部于本判决生效之日起五日内赔偿原告郁某某财产损失3328.2元。三、驳回原告郁某某的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费365元（已减半收取）、鉴定费1651元，合计2016元，由被告何某某负担806元，第三人中国工商银行股份有限公司江苏省分行营业部负担1210元（原告已预计，被告及第三人在履行上述给付义务时一并给付）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。代理审判员  李佳萱二〇一三年五月九日见习书记员  张 静