.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}河北省滦县人民法院民事判决书（2018）冀0223民初520号原告：高某1，男，1976年6月23日出生，汉族。委托诉讼代理人：高某2，男，1949年8月5日生，汉族。委托诉讼代理人：马某，男，1940年10月29日生，汉族。被告：唐山某某云商销售有限公司。法定代表人：姚某，总经理。委托诉讼代理人：宋某某，男，天津朗文律师事务所律师。原告高某1与被告唐山某某云商销售有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月23日立案后，依法适用简易程序，于2018年3月21日公开开庭进行了审理。原告高某1的委托诉讼代理人高某2、马某，被告唐山某某云商销售有限公司的委托诉讼代理人宋某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高某1向本院提出诉讼请求：1.请求确认原房屋租赁合同第二十二条条款无效，被告承担违约责任；2.请求认定2015年5月23日订立的《租赁合同》（以下简称：新合同）采用了欺诈手段，合同显失公平，依法予以撤销；3.由被告承担诉讼费。2018年3月21日，原告撤销第一项诉讼请求，变更诉讼请求为：1.请求认定2015年5月23日订立的《租赁合同》（以下简称：新合同）采用了欺诈手段，合同显失公平，依法予以撤销；2.由被告承担诉讼费。事实和理由：被告为扩大经营，租赁原告房屋。2011年7月25日双方签订了格式租赁合同（以下简称：原合同），约定期限自2011年8月15日至2021年4月30日。虽然原合同中有些条款对原告有些苛刻，但主要条款仍可接受。该合同履行到2015年4月，被告口头告知三个月亏损提出与原告解除合同。在关于何时按第16条约定向原告支付一年的租金作为补偿的问题，刘经理回应说，因目前资金紧张，容以后请示总部安排。直到2016年12月29日被告的刘经理才将亏损表交给原告而且是年度的，同时，给了原告一份金客隆与被告要求解除租赁合同的函。被告给原告的金客隆超市致被告的《关于要求解除租赁协议的函》复印件载明：唐山某某电器有限公司，贵我两司2011年8月15日签订的《科赁合同》，贵公司承租我滦县I879.63平方米商业用房用。由于市场环境交化......。鉴于以上情况。我司郑重考虑，决定2015年4月30日的年度房租到期，停止滦县店的经营...。从该函可以反映出以下事项：其一，被告与金客隆签订的租赁协议2011年8月15日签订，2015年4月30日房租到期是虚假信息。因为此租赁期不符合常规，任何有租赁常识的都知道，两大公司签订租赁合同或整年或半年，而以15日为期限的不符合常规，且被告与金客隆合作三年多，金客隆”退出滦县店市场”的真实性不存在。金客隆2017年5月1日销售海报证明，金客隆滦县店始终正常营业，此谎言是被告自己或与金客隆共同编造的虚假信息，目的是欺骗原告同意终止原租赁合同，签订新合同，以达到获利目的。其二，被告在2016年12月29日才向原告提供上述函件。而被告主张的原合同终止的时间为2015年5月14日。这就证明，被告在2015年5月14日终止原合同是在被告隐瞒了上述函件事实情况实施的，被告以合同欺诈手段骗取原告在上述终止原合同、订立新合同上签字。该签字不是原告真实意思表示，而是由于被告隐瞒真相误导原告的结果，应依法认定欺诈行为，且上述签字无效。故2015年5月14日终止原合同的行为无效。原合同应继续履行。其三，原合同是双方协商一致签订，被告与金客隆解除合同，与原告不存在必然关系，以此作为与原告解除合同的理由没有事实根据。被告在订立新合同时，隐瞒了重要事实，隐瞒了被告与金客隆超市2011年8月15日签订的租赁合同，隐瞒了2015提4月30日解除租赁合同协议内容。原告认为原告对此有知情权、辩护权，被告有义务向原告提供书面文件，但被告却以商业秘密为由，拒绝提供。被告为按原合同第二十二条规定解除租赁合同，向原告提供虚假证据，体现在：函件中企业名称错误，亏损表不真实；函件的发函人企业公章造假；金客隆超市一直正常经营，不存在退出滦县市场；在原合同终止时，被告未提供给原告材料，而是在2016年12月29日，被告才在原告多次追索下给了原告，距离新合同生效已过了1年零7个月。被告从没有告知过原告原合同解除是根据合同第22条解除的。在（2017）冀0223民初2184号一案中，被告才以原合同第二十二条抗辩，拒绝履行原合同第十六条约定的义务。原告认为被告依据原合同第二十二条进行抗辩，理由不成立，第二十条违反合同法的规定，条款无效。被告唐山某某云商销售有限公司辩称，1.在2015年5月23日签订的合同是双方真实意思表示，不存在欺诈、显失公平，是合法有效的；2.原告诉被告的（2017）冀0223民初2184号一案，判决已生效，并确认本案诉争合同是双方真实意思表示，不违反法律强制规定，是合法有效的；3.本次起诉要求撤销2015年5月23日合同，已经涉及到生效法律文书，与其相冲突，存在程序瑕疵，应驳回起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.被告提交的（2017）冀0223民初2184号民事判决书，原告质证认为在该案中未提出撤销之诉的主张，与案无关。本院认证认为（2017）冀0223民初2184号民事判决书已生效，根据（2017）冀0223民初2184号民事判决书内容可知，原告在此案中未提出撤销之诉的主张，其诉讼请求也是依据原合同主张损失赔偿，故本案符合立案条件，应对撤销之诉是否成立进行审理。2.原告提交（2017）冀0223民初2184号案及二审庭审笔录，主张在相关案件审理中才知晓被告以22条解除合同的，之前没有告知过。被告质证认为不存在按16条解约的情况。本院认证认为，双方对原告提交的庭审笔录的真实性均未提出异议，应对其真实性予以确认。但，原告主张在相关案件审理中才知晓被告以22条解除合同，对该事实原告应提交其他证据予以证实，因为在原告提交的笔录中无证据证实或被告承认原告的此项事实主张。故对原告主张的此项事实，本院不予采信。3.原告提交的书面录音材料，因原告在庭审后未向本院提交录音音频原始载体，仅提交了书面材料，故不符合音频证据形式，本院不予采纳。而且，根据书面内容记载，仅涉及原告对被告财务报表的获得时间，而未针对双方解除合同的原因进行交谈。因此，此书面材料不能确认双方解除原合同的原因。4.原告提交的亏损表，虽无签字和印章，但被告对该证据的真实性予以认可，故本院予以采信。但根据亏损表并不能确认被告欺诈行为。5.原告提交《关于要求解除租赁协议的函》复印件，主张被告2016年12月29日给原告的复印件，有欺诈行为，被告用复印件造成假象；因为是复印件，所以认为虚假；原告既是不知情，被告也是虚假；被告名称已经变更，但该函中没有用新名称。被告对原告提交的《关于要求解除租赁协议的函》复印件真实性予以认可，第三方在函中沿用旧名称也没有争议。本院对《关于要求解除租赁协议的函》复印件认证认为：因原告提交的函件为复印件，而原告质疑函件的真实性，虽被告认可复印件的真实性，但本院为核实函件的真实性，要求被告在庭审后提交原件进行核实。在庭审后，被告向本院提供了原件进行比对。原告提交的唐山市金客隆超市有限公司向被告出具的函件复印件与原件一致。原告在核实原件过程中又提出原件提交已超出举证期限，举证期限后提交的函件原件的真假不能确定。本院向原告征求是否要求进行司法鉴定，原告明确提出不申请司法鉴定。本院认为，原告在庭审中提交复印件，但其又对复印件质疑真实性，在庭审后核对复印件与原件的一致性是为了消除原告的疑虑。考虑到原告取得的复印件是被告向原告提供的，被告应持有复印件的原件，故要求被告提供原件。在被告提供原件后，原告对原件仍质疑真实性的，原告应承担举证责任，或可申请相应的司法鉴定。而在本案中，原告虽质疑原件的真实性，但原告未提交相应的证据，也不申请相应的司法鉴定，应承担举证不能的责任。另外，第三方出具函件使用名称不准确，并不影响函件内容的真实性。因此，本院对《关于要求解除租赁协议的函》的内容的真实性、关联性、合法性予以采信。6.原告提交2017年4月26日滦县金客隆的促销广告和2017年8月原告与金客隆超市订立的广告牌匾协议，原告主张当时金客隆超市还在正常经营。被告对原告提交的证据真实性未提出异议，但质证认为金客隆租的分南厅和北厅，被告从金客隆租的是南厅，解除协议后，南厅交给了业主，但北厅金客隆一直在经营。本院调取了唐山市金客隆超市有限公司滦县店企业登记基本情况表，根据表中记载，唐山市金客隆超市有限公司滦县店已于2017年9月4日注销。本院认证认为，原告提交的2017年4月26日滦县金客隆的促销广告和广告牌匾协议具有真实性，但广告牌匾协议的形成时间不能确定为2017年8月，因为该协议记载的时间是”2011年8月”。关于唐山市金客隆超市有限公司滦县店经营时间，本院认为应认定在原、被告双方解除原合同时唐山市金客隆超市有限公司滦县店仍在经营。但唐山市金客隆超市有限公司滦县店当时的经营场所范围尚存在争议，而原告主张被告与第三方未解除合同，即唐山市金客隆超市有限公司滦县店当时的经营场所范围应包括被告承租范围，对该事实原告应承担举证责任，而原告未举证证明唐山市金客隆超市有限公司滦县店当时的经营场所范围，故该事实不清、证据不足，不予以认定。综合当事人的陈述和本院证据认证，本院经审理认定事实如下：2011年7月25日，原告高某1作为甲方，被告唐山某某云商销售有限公司（原名称唐山某某电器有限公司）作为乙方，双方经友好协商，被告租用了原告所有的滦县燕山大街东侧龙盛花园24号与25号商铺，双方签订《房屋租赁合同》（即原合同）。合同第一条约定:”租赁物的计租建筑面积共计128.32平方米，其中一层24#商铺建筑面积64.16平方米，25#商铺建筑面积64.16平方米”。合同第四条约定:”租赁期限为9年零8个月16天，自2011年8月15日至2021年4月30日,租赁期限届满，合同被解除或本合同被告依法终止履行后二十个工作日内，乙方向甲方返还租赁物，该期间，甲方不收取租赁费。合同终止后，乙方负责将拆除墙体恢复，以及顶地装修留给甲方”。该合同第十六条约定：”如乙方在本合同项下租赁物所开设的商场经营亏损持续达三个月，或乙方连锁店布局需调整，乙方有权解除合同，但需提前一个月书面通知甲方，该通知自到达甲方一个月后，合同即解除，同时乙方向甲方支付当年度一年的租金作为补偿”。该合同第二十二条约定：”甲方知悉乙方租赁本租赁物系为与乙方租赁的龙胜花园南楼一层69-2号（即金客隆超市部分）整体开设商场使用，如乙方与金客隆超市部分的租赁合同提前解除或终止或出现其他导致乙方无法使用该部分房屋的情形，乙方将无法实现本租赁合同的目的。在此情况下，甲方同意在乙方书面通知后可解除本租赁合同，租金等费用据实结算；此外，乙方无需承担其他责任。”合同签订后，双方依约履行。但，2015年4月17日，唐山市金客隆超市有限公司向被告发出《关于要求解除租赁协议的函》，内容是：贵我两司2011年8月15日签订的《租赁合同》贵公司承租我司滦县I879.63平方米商业用房，由于市场环境交化，三年多来，我司滦县店连续出现经营性亏损，且亏损数额逐年增加，2014年度经财务核算亏损额更是突破百万元。鉴于以上情况。我司经慎重考虑，决定2015年4月30日的年度房租到期，停止滦县店的经营，退租撤出滦县市场。做为我司租户，我司特此通知贵司，并向贵司提出解除双方签订的《租赁合同》的请求，望贵司予以理解并与我司达成一致意见。被告因与唐山市金客隆超市有限公司解除了租赁合同，遂要求与原告解除原租赁合同，但未书面告知原告解除原合同的原因。2015年5月，原、被告通过协商，终止了2011年7月25日双方签订的原租赁合同，并就原告位于唐山市滦县燕山大街东侧龙盛花园南楼24#和25#商铺重新签订了《租赁合同》（即新合同）。原告认为终止原合同的原因是被告亏损，双方是依据原合同第十六条约定终止了原合同，所以原告向被告要求损失，并向本院提起诉讼，请求判令被告给付补偿款23万元。本院于2017年7月18日作出了（2017）冀0223民初2184号民事判决书，判决驳回原告的诉讼请求。该判决已生效。原告认为在（2017）冀0223民初2184号案件诉讼中才知晓被告主张解除原租赁合同的理由是被告与唐山市金客隆超市有限公司解除租赁合同，即依据原租赁合同第二十二条解除的原合同。因原告认为被告在解除原合同时未告知被告与唐山市金客隆超市有限公司解除租赁合同的事实，被告行为构成欺诈，且新合同显失公平，故此向本院再次起诉，请求撤销原、被告双方签订的新租赁合同。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，因重大误解订立的或在订立合同时显失公平的，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销合同；一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销。原告主张解除原合同造成原告巨大损失，新订立的合同显失公平，应当撤销。本院认为，原告在与被告订立新合同时应当知道新合同租金收入与原合同租金收入存在较大差值。新合同约定的租金是否显失公平不应当简单的与原合同比较，而应当与不动产所在地的出租市场进行考量、对比。因此，不能单纯依据新合同与原合同存在较大差值的事实而认定新合同存在显失公平。而原告未举证证明原告不动产所在地的出租市场租金水平，故不能确定新订立的合同显失公平。本案原告主张被告存在欺诈行为。原告认为被告在解除原合同、签订新合同时被告存在虚假、欺诈行为。根据证据规则，原告应对被告存在欺诈行为的事实承担举证责任，即原告应当举证证明在解除原合同、签订新合同时被告做出虚假陈述、隐瞒真相行为的事实。原告主张被告向其提交的亏损表是无公章、无财务章、无财务人员章，无证明力。被告在庭审中对原告提交的亏损表明确表示确为被告向原告提供的，提供时间也在解除原合同之后。本院认为，被告此陈述属于对原告提交的书证真实性的确认。原告提交的亏损表作为书证虽缺少书证的要件形式，但因被告的承认应认定书证亏损表具有真实性。原告认为被告提供的亏损表虚假，应当提交证据证明。因原告未提交相应证据，故对亏损表虚假的原告主张，本院不予支持。原告认为被告在解除原合同前未将金客隆出具的函件告知原告，未将函件交给原告，被告隐瞒函件的事实，已构成欺诈。同时，原告主张函件只是要约，不能代替解除协议。本院认为，被告未举证证明函件给付原告时间早于原合同解除，而根据原合同约定，被告应当在解除原合同前书面告知被告与第三方解除合同的事实，故应当认定被告未履行书面告知其与第三方解除合同的义务，存在违约行为。但，被告庭审后提交了金客隆出具的函件的原件，函件原件具有真实性，应当认定被告确实存在与第三方解除合同的事实。被告虽未按原合同约定在原合同解除前书面告知原告，但被告主张的事实是真实的，并没有向原告提供虚假信息，没有误导原告陷入错误。因此，被告在解除原合同前未书面告知与第三方解除合同的事实不构成欺诈。第三方向被告提出的虽为要约，但此要约经被告承诺即具有合同效力。而被告在庭审中反复主张其与第三方已解除合同，所以根据第三方已发出要约和被告庭审的陈述应当认定被告已与第三方解除合同。本院虽认定了被告未在解除原合同前以书面形式告知原告其与第三方解除合同的事实存在，但不能直接推定在签订新合同时被告隐瞒了其与第三方解除合同的事实。因为若存在原、被告双方在签订新合同时被告向原告隐瞒其与第三方解除合同的事实，就适用解除合同条款上，则对被告而言无法适用原合同第二十二条规定，不利于被告。所以说，被告没有隐瞒的必要。关于协商签订新合同的经过，双方均无证据证实。而新合同签订生效后，原合同才发生终止。原告主张被告欺诈，误导原告与被告达成新合同、解除原合同，原告应当就签订新合同过程中被告存在欺诈行为承担举证证明责任。在解除原合同时条款的适用，因原告在（2017）冀0223民初2184号民事案件中诉讼请求为”给付补偿款23万元”，故应在（2017）冀0223民初2184号民事案件中确定条款适用的合理性。原告对适用有争议的，应在再审程序中解决，不应在本案中处理。原告主张的原合同第二十二条条款效力问题，因（2017）冀0223民初2184号民事判决书对原合同的效力已作出认定，故原告仍有异议的，应在（2017）冀0223民初2184号民事案件再审程序中解决，而不应在本案中再行认定。原告依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款规定，认为被告对与金客隆解除合同的事实承担举证责任，应当提交被告与金客隆之间的租赁合同、解除协议和双方提前解除合同的原因、时间以及解除书面通知到达原告的日期等证据，否则被告与原告解除原合同构成欺诈。本院认为，双方争议的是原、被告之间在解除原合同时被告是否存在虚假、欺诈行为。根据民事诉讼证据规则，原告应当就被告在解除原合同、签订新合同的过程中被告是否存在虚假、欺诈行为承担举证责任。就本案而言，根据被告庭审中的举证和陈述，并不能减轻原告举证证明责任。原告不能仅凭自身的怀疑，错误的依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款规定转嫁举证责任。综上所述，原告未证明在签订新合同过程中被告存在欺诈行为的事实，未证明新合同租金内容存在显失公平。故原告的诉讼请求，因证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第一百零八条第二款、第二百四十七条第一款的规定，判决如下：驳回原告高某1的诉讼请求。案件受理费40.0元，由原告高某1负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。审判员张海涛二〇一八年四月十日书记员闫馨月