重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2018)渝05民终1194号上诉人（原审原告）：蒋运祥，男，汉族，1957年10月2日出生，住四川省武胜县。上诉人（原审原告）：蒋某1，男，汉族，2011年6月18日出生，住四川省武胜县。法定代理人：蒋某2（系上诉人蒋某1父亲），男，汉族，1984年9月19日出生，住四川省武胜县。被上诉人（原审被告）：重庆和润投资有限公司，住所地重庆市江津区双福镇珊瑚路1号，统一社会信用代码91500116565629535K。法定代表人：周少钢，执行董事。委托诉讼代理人：冯安业，重庆伟豪（江津）律师事务所律师。上诉人蒋运祥、蒋某1因与被上诉人重庆和润投资有限公司（以下简称和润公司）商品房销售合同纠纷一案，不服重庆市江津区人民法院（2017）渝0116民初11055号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。蒋运祥、蒋某1上诉请求：���销一审判决，依法改判被上诉人支付上诉人逾期办理产权登记的违约金（按591984元的日万分之一，从2016年3月31日起至被上诉人实际取得土地房屋登记机构出具的产权登记受理单之日止）；被上诉人承担本案的诉讼费。事实及理由：被上诉人在明知不具备验收合格的前提下，强行将没有验收合格的房屋交付给上诉人使用，明知未竣工验收合格的房屋无法取得产权登记受理单而在合同中恶意约定交付房屋时间以及办理产权登记的期限，上诉人有理由相信被上诉人在约定的期限内可以取得产权登记但实际并未取得系违约，应当支付违约金。被上诉人和润公司答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当依法驳回上诉，维持原判。蒋运祥、蒋某1向一审法院起诉请求：1、确认蒋运祥、蒋某1与和润公司于2015年1月28日签订的《重庆市商品房买卖合同��合法有效；2、判令和润公司支付蒋运祥、蒋某1逾期办理产权登记的违约金（以591984元为基数，按日万分之一的标准，从2016年3月31日起算至和润公司实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止）。一审法院经审理查明：2015年1月28日，蒋运祥、蒋某1（乙方）与和润公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》（以下简称《合同》）约定：乙方购买由甲方开发建设的，位于重庆市江津区双福街道珊瑚大道99号和润国际汽摩城（二期）房屋；建筑面积123.33平方米，房价款591984元；甲方销售的商品房为预售商品房，其销售依据为津国土房管（2014）预字第（086）号《商品房预售许可证》；甲方应当在2015年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。《合同》第十三条关于办理产权登记的约定：“1��……；2、预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；3、……；4、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按以下方式处理：（1）……；（2）逾期超过90日（与本款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同……。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房款的万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地��屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。”《合同》附件五补充协议第四条约定：“本合同所约定的关于合同登记备案期限、产权登记期限及预告登记期限的天数特指为工作日”。此外，《合同》还对其他事项进行了约定。《合同》签订当日，蒋运祥、蒋某1按约向和润公司支付了总房款591984元，并支付了契税、大修基金等。2015年3月，和润公司将涉案房屋交付了蒋运祥、蒋某1。另查明：2015年1月28日，涉案房屋取得重庆市江津区国土资源和房屋管理局出具的《重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明》。2017年8月28日，重庆和润国际汽摩城二期工程二标（D1区10#-13#、D2区4-2#）号楼进行了竣工验收，并于2017年12月7日取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证（建竣备字[2017]0121号）。一审法院认为，和润公司在取得《商品房预售许可证》后，与蒋运祥、蒋某1签订的《重庆市商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，并不违反相关法律法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方均应按合同约定履行各自的义务。对蒋运祥、蒋某1请求和润公司支付的逾期办理房地产权登记违约金。根据《合同》约定，和润公司应当在本商品房实际交付使用之日起60日内，向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。对于该约定中载明的“本商品房实际交付使用之日”，一审法院认为，未经竣工验收合格的房屋不能交付，验收合格是交付的法定条件；且房屋竣工验收合格后，和润公司方能履行其办理房地产权证的义务。故涉案房屋实际交付日期应确定为竣工验收合格时���即2017年8月28日。对和润公司辩称的以取得竣工验收备案登记证的时间作为涉案房屋实际交付使用之日的理由，因涉案房屋早于竣工验收和和润公司取得该备案登记之日前交付，而和润公司取得竣工验收备案登记只是合同约定的交房条件，当蒋运祥、蒋某1接房视为双方对交房条件的变更，而双方不能变更交房的法定条件。故一审法院对和润公司辩称的该项理由不予采纳。根据《合同》及补充协议的约定，按上述确定的交房时间，和润公司应在2017年8月28日起60个工作日内，即应于2017年11月24日取得产权登记业务受理单，和润公司至今未取得该受理单，和润公司应从2017年11月25日起向蒋运祥、蒋某1支付已付房价款日万分之一的违约金。故蒋运祥、蒋某1要求和润公司以总价款591984元为基数，按日万分之一标准支付逾期办理产权登记违约金的主张，一审法院予以支持。至于和润公司辩称违约金标准过高，双方协商确定以利率日万分之一作为违约金的计算标准，折算利率为3‰/月，不及中国人民银行同期贷款利率，并不高。故和润公司该辩称理由，一审法院不予采纳。至于和润公司辩称逾期办理产权登记违约金的支付条件未成就的理由。虽然《合同》十三条约定“于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金”，但和润公司应在合同约定办理产权登记的期限届满前办理产权登记。和润公司至今未办理产权登记，应视为和润公司不正当阻止违约金支付条件的成就。因此根据《中华人民共和国合同法》第四十五条规定，和润公司抗辩违约金支付条件未成就的理由，一审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条���规定，判决：一、蒋运祥、蒋某1与重庆和润投资有限公司于2015年1月28日签订的《重庆市商品房买卖合同》合法有效。二、重庆和润投资有限公司于一审判决生效后十日内支付蒋运祥、蒋某1逾期办理产权登记的违约金（按591984元的日万分之一，从2017年11月25日算至重庆和润投资有限公司实际取得土地房屋登记机构出具的产权登记受理单之日止）。一审案件受理费80元，减半收取40元，由重庆和润投资有限公司负担。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案系双方以商品房销售合同关系为基础诉由提起的诉讼，结合诉辩双方的意见，本案的争议焦点为上诉人所主张的逾期办证违约金的起算点。本案中，双方当事人签订的《重庆市商品房买卖合同》约定，上诉人应当在本商品房实际交付使用之日起60日内，向房屋��在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。现在双方当事人对于该约定中载明的“本商品房实际交付使用之日”产生了争议，上诉人认为“本商品房实际交付使用之日”是指其主张的2015年12月31日；被上诉人认为“本商品房实际交付使用之日”系指将通过竣工验收备案登记的房屋实际交付上诉人使用的时间，即2017年8月28日竣工验收时间。本院认为，未经竣工验收合格的房屋不能交付，验收合格是交付的法定条件；且房屋竣工验收合格后，上诉人才能履行其办理房地产权证的义务。上诉人主张的2015年12月31日系双方合同约定被上诉人向上诉人交付房屋的时间，而非实际交付使用之日。按照双方签订的《重庆市商品房买卖合同》约定，被上诉人有义务于2015年12月31日将符合法定交付条件的房屋交付给上诉人，此时被上诉人未按约履行，上诉人应当向被上诉人主张逾期交付房屋的违约金，而非逾期办理产权登记的违约金。综上，一审认定本案涉案房屋实际交付日期应确定为竣工验收合格时间即2017年8月28日并无不当。根据双方签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议的约定，按前述确定的交房时间，被上诉人应在2017年8月28日起60个工作日内，即应于2017年11月24日取得产权登记业务受理单，被上诉人至今未取得该受理单，故应从2017年11月25日起向二上诉人支付已付房价款日万分之一的违约金。一审对此认定正确。综上，蒋运祥、蒋某1的上诉理由不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持��判。二审案件受理费80元，由上诉人蒋运祥、蒋某1负担。本判决为终审判决。审 判 长  韩 艳审 判 员  张泽兵审 判 员  苏 渝二〇一八年四月十六日法官助理  宋彦君书 记 员  黄 雯