江苏省泰兴市人民法院民 事 判 决 书(2017)苏1283民初3279号原告（反诉被告）：刘建华，男，1967年9月26日出生，汉族，住泰兴市。原告（反诉被告）：张伟，男，1954年5月10日出生，汉族，住泰兴市。两原告（反诉被告）的共同委托诉讼代理人：张荣成，江苏有方律师事务所律师。被告（反诉原告）：杨洪军，男，1978年3月17日出生，汉族，住浙江省嵊州市。委托诉讼代理人：于菲，江苏锐文律师事务所律师。被告：俞小莉，女，1975年6月6日出生，汉族，住浙江省嵊州市。委托诉讼代理人：于菲，江苏锐文律师事务所律师。第三人：ＸＸＸ，男，1977年8月1日出生，汉族，住泰兴市。原告刘建华、张伟与被告杨洪军、俞小莉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月13日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。审理中被告杨洪军于2017年6月19日提起反诉并申请追加第三人ＸＸＸ，本院一并进行了审理。原告（反诉被告）刘建华、张伟的共同委托诉讼代理人张荣成、被告（反诉原告）杨洪军、被告俞小莉的共同委托诉讼代理人于菲到庭参加诉讼。第三人ＸＸＸ经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘建华、张伟向本院提出诉讼请求：1、二被告赔偿原告房屋租金损失175010元（自2015年10月15日至2016年9月25日止，按515元每天计算）；利息自2015年10月15日起按同期银行贷款利率计算至还清之日止。2、本案诉讼费、保全费、保全担保费由二被告负担。事实和理由：2014年10月18日，二原告将泰兴市华泰新村7区15号楼102号、103号两间四层房屋租赁给案外人ＸＸＸ经营，2015年6月29日案外人ＸＸＸ将上述房屋转租给被告杨洪军经营。因被告杨洪军未依约支付2016年租金，未续交租金又不肯将上述租赁房屋搬让，导致原告的房屋无法租赁继续，造成房屋租赁损失175010元。该债务系被告杨洪军与俞小莉夫妻婚姻关系存续期间发生，应由二被告共同承担赔偿损失责任。为维护原告合法权益，请法院公正判决。杨洪军辩称，请求法庭驳回原告对被告的诉讼请求。2015年6月29日ＸＸＸ、杨洪军、刘建华、张伟手写了一份协议，在这个协议里面第四条中陈述“在2015年9月15日与第三方杨洪军签订协议，交清当年房租和押金”，但是原被告双方在2015年9月15日的时候并没有签订房屋租赁合同，所以合同的相对方仍然是ＸＸＸ，并不是杨洪军。在2015年10月1日之后原告方将出租房屋大门锁起来，直到后来也没有将房屋钥匙交付给被告杨洪军，杨洪军并没有实际使用该房屋，所以并不存在给付原告房屋租金；同时根据原告方与ＸＸＸ所签订的协议第九条，滞留设备物资应视为乙方放弃，即使房屋里面有些剩余的物资也是被告方不要的东西，属于弃物，并不存在恶意拒不迁出，请求法庭驳回原告的诉讼请求。俞小莉辩称，根据合同的相对性，杨洪军是合同的当事人，而俞小莉并不是，所以本案被告只能是杨洪军，俞小莉不应当承担责任。同时俞小莉对房屋出租的事情并不清楚，其本人也没有到泰兴来过，此事与俞小莉无关。杨洪军向本院提起反诉请求：1、判决反诉被告赔偿反诉原告店铺转让费、装饰装修损失暂计100000元，赔偿反诉原告经营损失50000元；2、本案诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：2015年6月29日，杨洪军与刘建华、张伟、ＸＸＸ达成三方协议，经房主刘建华、张伟同意，承租人ＸＸＸ将其租赁刘建华、张伟的房屋转租给次承租人杨洪军。为了让杨洪军安心装修，刘建华、张伟承诺杨洪军：租期为5年，在2017年10月14日之前的房租不增长，2017年10月14日后的房租每年增加6000元。三方达成协议后，杨洪军支付了ＸＸＸ转让费130000元，同时又投入150000元进场装修，之后杨洪军开始正常经营。2015年10月1日起，刘建华、张伟开始悔约，在未与杨洪军协商一致的情况下，封锁店铺大门，阻止杨洪军经营，也不让杨洪军进入店铺营业，给杨洪军造成店铺转让费、装饰装修损失、经营损失。因刘建华、张伟的违约行为导致房屋租赁合同解除，并使用不正当的方式逼迫杨洪军离场，给杨洪军造成损失，且在事后又要求杨洪军支付房租，行为显然不当。为维护反诉原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。刘建华、张伟针对杨洪军的反诉辩称，1、关于店铺转让损失和店铺装修损失，反诉原告分别于2016年6月7日和2016年7月26日以店铺转让损失和店铺装修损失100000元相同诉求起诉反诉被告，两次起诉都是在开庭以后在鉴定部门启动鉴定程序情况下拒不缴纳鉴定费，分别于2016年7月21日和2016年11月30日撤诉，今天第三次起诉以相同的案由、相同的金额、相同的事实，是典型的滥诉，是对一事不再理的对抗，请求予以驳回。2、店铺转让损失实际是店铺再转让，根据商品房租赁管理办法第11条规定，该诉求应予驳回。3、对店铺的装修损失，根据反诉原告代理人于菲于2016年9月25日出具的情况说明，现房屋内的所有物资为遗弃物，由刘建华、张伟处理。4、关于店铺营业损失，由于反诉原告没有按照约定于2015年9月15日前与刘建华、张伟签订房屋租赁协议，也没有于2015年9月15日前缴纳租赁188000元，押金5000元，所以房屋经营权是不受法律保护的。反诉原告没有实际经营，也没有损失的事实。应予驳回反诉原告的诉求。ＸＸＸ未作陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下:2014年10月18日，原告张伟、刘建华作为甲方，第三人ＸＸＸ作为乙方，双方签订房屋租赁协议一份，协议中约定两原告将位于泰兴市华泰新村七区十五号楼102#、103#两间四层房屋，整体出租给ＸＸＸ使用，租赁期限为：预租三年，第一年从2014年10月15日起至2015年10月14日止；第二年房租按第一年租金总额不变；第三年随行就市，同等条件下给予乙方优先，重新签订合同。房屋租金：第一年租金188000元，付款时间为2014年10月6日支付订金10000元，2014年10月18日支付余额178000元。另付押金5000元。每年租用期将满，乙方必须提前一个月通知甲方，如需继续租用，要按时续缴下一年度租金，否则视为乙方不继续租用。预租期将满，甲、乙双方都应提前一个月告知对方租与不租，如乙方续租，甲方可根据实际情况，在同等条件下，给予乙方优先，并重新签订合同。乙方在租赁期内，如逾期缴纳房租或租赁期将满，不缴房租又不搬出让房的，除应补缴租金，并按租金总额的2%以天数计算向甲方支付违约金，滞留设备物资一律视同乙方放弃。该协议还对其他事项作了约定。原告与ＸＸＸ签订上述协议后，ＸＸＸ开始经营，后因经营不善，于2015年6月将房屋转让给第三人杨洪军经营，杨洪军为此向ＸＸＸ支付了“转让费”。2015年6月29日，原告刘建华、张伟作为甲方，ＸＸＸ作为乙方，被告杨洪军作为第三方签订了一份协议，协议约定：关于华泰新村七区十五号楼原告出租给乙方ＸＸＸ同志，因多种原因，经双方协商同意，该房转租给第三方。因上届与ＸＸＸ合同未到期，故不能再签其他合同（协议），为了第三方安心装修，原与ＸＸＸ协议继续生效，第三方要按照上届协议的各项条款履约，同时甲方承诺：1、在新协议未签前，原乙方要关注第三方装修施工，下次房屋租赁协议除按原协议条款履约，另增补如下条款：（1）房租（年租金188000元整）至2017年10月14日止，原房租不增长，自2017年10月14日后每年增加陆仟元整；（2）预租期五年，五年到期后，同等条件优先考虑乙方（第三方）；（3）承诺2015年9月15日后不租给其他任何人；（4）2015年9月15日前与第三方（杨老板）签订协议，交清当年房租和押金。该三方协议签订后，被告杨洪军即进入讼争房屋内装修、经营，但其未在约定期限内缴纳房租。2015年10月初，杨洪军不再经营。原告曾于2015年11月30日诉至本院，要求ＸＸＸ立即从泰兴市华泰新村七区十、103号两间四层门面房中让出；给付水电费6516元；给付2015年11月30日前的租金23690元，自2015年12月1日起至实际迁让之日止按照515元/天的标准向原告支付租金或使用费，后在审理中变更诉讼请求为：要求杨洪军从讼争房屋中搬出，ＸＸＸ和杨洪军给付水电费并赔偿损失。本院于2016年8月22日作出（2015）泰民初字第1715号民事判决书，该法律文书已发生法律效力。上述案件在审理过程中，原告先是以ＸＸＸ为被告，后又追加杨洪军的姐姐杨兰萍为第三人，因追加第三人杨兰萍有误，其又再次追加杨洪军为第三人参加诉讼。杨洪军被追加为第三人后，也于2016年6月8日以刘建华、张伟为被告提起诉讼，要求赔偿其店铺转让费、装饰装修损失，后又于2016年7月21日撤回起诉。同年7月26日，杨洪军再次向本院起诉，要求刘建华、张伟、ＸＸＸ赔偿其店铺转让费、装饰装修损失100000元，并申请对装饰、装修材料进行鉴定，后又于2016年11月30日撤回起诉，并且杨洪军的委托诉讼代理人于菲于2016年9月25日向本院出具情况说明，内容为：杨洪军与张建华、张伟房屋租赁纠纷，现房屋内所留物资为遗弃物，由刘建华、张伟遗弃处理。（2015）泰民初字第1715号民事判决书也因杨洪军起诉刘建华、张伟、ＸＸＸ，要求赔偿其店铺转让费、装饰装修损失一案正在审理中，故对刘建华、张伟要求杨洪军从涉案房屋中搬出的诉讼请求未予处理。现原告持诉称理由诉至本院引起诉讼。审理中，刘建华、张伟申请诉前保全，本院对被告杨洪军的财产进行了保全。另查明，杨洪军实际经营后，因生意不好，想再次转让，至2015年9月底处于停业状态。2015年10月1日，因杨洪军经营期间的水电费未缴纳，又未在2015年9月15日前缴纳当年房租，刘建华、张伟遂于当日早上在讼争房屋的门锁上加锁一把，随后110到场处理，晚上9点多钟，原告将锁打开取走。后杨洪军一直未经营，直至2015年10月14日房屋到期。同年10月15日，第三人ＸＸＸ将房屋钥匙交给两原告。之后，杨洪军曾将讼争房屋内的部分设备设施在房屋门口进行了出卖，但讼争房屋内仍留有部分物品未处理，也未搬出。在本院审理的另外两案中，案件承办人均到现场进行了勘查，杨洪军对房屋里未搬迁的物品进行了确认。本案审理中，杨洪军再次向本院申请对讼争房屋装修损失进行鉴定，但因现场已不在，不具备鉴定条件，鉴定单位出具工作函退回鉴定，致鉴定不能。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。2014年10月18日原告与ＸＸＸ签订的房屋租赁合同及2015年6月29日原、被告、ＸＸＸ签订的三方协议系各方真实意思的表示，内容并不违反法律、法规的强制性规定，故为合法有效，各方均应按约定履行各自的义务。在履行的过程中，ＸＸＸ因经营不善，于2015年6月将房屋转让给杨洪军实际经营，三方签订的协议中载明同意该房转租给杨洪军，同时明确因原告与ＸＸＸ合同未到期，故不能再签订其它合同，同时约定原协议继续生效。后因杨洪军经营状况也不好，其未能按约在2015年9月15日前与原告签订协议，交清当年房租和押金，应视为杨洪军未能就续租房屋与原告达成一致，已生效的（2015）泰民初字第1715号民事判决书也确认原告与ＸＸＸ的租赁合同关系已经于2015年10月15日终止。故杨洪军作为实际经营者应当及时将承租房屋腾空并返还原告。根据原、被告在本院多起诉讼案件查明的事实，在2015年10月15日之后，杨洪军仍然在实际占用承租房屋，虽然双方为该房屋租赁合同纠纷历经多次诉讼，时间长达十个月，综观整个案情，在十个月的诉讼期间杨洪军本应求同存异，先搁置争议，将讼争房屋内物品腾空向原告交付，但其一直未有足够的诚意向原告交付房屋以减少损失，直至2016年9月25日其委托诉讼代理人才向本院出具情况说明对承租房屋内的物品及其他附属物作放弃，故其对于讼争房屋未及时交付应负主要责任。本案原告明知讼争房屋内的物品及装饰物系杨洪军所有，其在通过诉讼主张权利过程中直至2016年4月底才将杨洪军追加为案件第三人，造成诉讼延误，故其对讼争房屋未及时交付也应负次要责任，原、被告的责任比例本院结合本案的实际酌定为3:7。对于原告主张的房屋租金损失，因租赁协议已终止，其实质为占用讼争房屋期间的房屋使用费，从2015年10月15日至被告放弃讼争房屋内物品之日即2016年9月25日，被告杨洪军应按双方的过错程度给付原告房屋使用费122570元（按之前执行的租金标准188000元/年÷365天×340天×70%计算）。对于原告主张的利息，无相关法律依据，本院不予支持。对于原告主张的诉讼保全担保费520元，因该费用系原告支出的合理必要费用，属于原告的损失部分，本案系因杨洪军违约引起的诉讼，故本院对该请求予以支持。对于原告要求被告俞小莉共同承担赔偿损失责任的请求，因本案系合同纠纷，被告俞小莉并非合同的相对方，且被告杨洪军承担的是赔偿损失责任，不同于婚姻法规定的夫妻共同生活债务，原告也未能提供证据证明该损失的造成系基于被告夫妻双方共同意思，故本院对该请求不予支持。对于杨洪军反诉主张要求刘建华、张伟承担店铺转让费损失的诉讼请求，本院认为，该转让费是其给付其前手承租人的费用，该费用实际是作为其投入的经营成本，应由其自身来承担将来的经营风险。同时由于该转让费没有合同的约定和法律的规定，也并非刘建华、张伟收取，与本案没有任何关联性。故本院对该请求不予支持。对于杨洪军反诉主张的装修装饰损失，其之前曾就该损失两次提起诉讼，并申请鉴定，后其委托诉讼代理人于2016年9月25日向本院出具情况说明放弃讼争房屋内的物资，同时也未缴纳鉴定费致鉴定机构退回案件，并于2016年11月30日撤回起诉。由于杨洪军诉讼中的上述行为，现再次提出鉴定的时间已很久远，致装修装饰的现场已不存在，鉴定已不可能，后果应由其自行承担，故本院对该请求不予支持。对于杨洪军反诉要求刘建华、张伟承担经营损失50000元的诉讼请求，本院认为，根据现有证据能够证明刘建华、张伟仅于2015年10月1日当日在讼争房屋门锁上实施了加锁的行为，并于当日晚上取回了该锁。之后至2015年10月14日合同到期，杨洪军并无证据证明刘建华、张伟再次实施了其他阻止其经营的行为，况且其主张的50000元经营损失，并未有充足的证据佐证，故本院对该请求亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十一条、第九十二条、第一百零七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条规定，判决如下：一、被告杨洪军于本判决生效后三十日日内给付原告刘建华、张伟房屋使用费122570元及保全担保费520元。二、驳回原告刘建华、张伟的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告杨洪军的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3800元，保全费1395元，反诉案件受理费1650元，合计6845元，由原告负担2100元，被告杨洪军负担4745元（被告应承担的费用原告已垫付，扣除被告杨洪军已缴纳的1650元，剩余3095元被告于本判决生效后三十日内给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。审 判 长  戴红星人民陪审员  李 萍人民陪审员  陆余珍二〇一八年四月十八日书 记 员  丁 晖附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。……第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：……（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。