湖北省阳新县人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂0222民初3968号原告：居建芳，女，1968年5月8日出生，汉族，住湖北省阳新县，委托诉讼代理人：成传明，湖北才俊律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭颢，湖北才俊律师事务所实习律师。代理权限：特别授权。被���：周理雄，男，1964年7月1日出生，汉族，住湖北省阳新县，委托诉讼代理人：柯锡久，湖北富川律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告居建芳与被告周理雄房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告居建芳的委托诉讼代理人成传明、被告周理雄及其委托诉讼代理人柯锡久到庭参加诉讼。本案现已审理终结。居建芳向本院提出诉讼请求：1.请求判决解除双方于2010年7月17日签订的租赁合同和同年10月13日签订的补充协议；2.请求判令被告在本判决生效后立即退还商铺并承担至实际退出商铺之日止期间的租金、物业费、水电费税收及其他应由被告承担的费用；3.本案一切诉讼费用由被告承担；4.因在承租期限拒绝履行支付租金的义务，应当承担违约金27,000元（庭审中增加）。事实和理由：2010年7月17日，原、被告双方签订一份商铺租赁合同，约定原告将自己所有的位于李家湾菜市场2楼商铺出租给被告。合同约定：年租金9万元整，租金一年一付，每年7月20日前付清；租赁期为10年；如违约按违约金额的30%付违约金。合同签订后，原告依约履行将房屋交付给被告，后双方于2010年10月13日签订补充协议后，将租金交付时间改为每年9月5日前付清，因2017年度的租金因被告未付清，被原告诉至法院，要求解决合同并支付下欠租金，经一二审该判决被告支付下欠租金，但至今未履行判决。按合同约定，被告应提前支付下一年度的租金（即在2017年9月5日前支付2018.2.4-2019.2.5期间的租金），为此原告向被告催付租金，但被告拒绝支付，2017年9月18日原告向被告发出催讨通知，被告却以书面方式拒绝支付。原告认为，被告在履行合同期间欠原告租���不支付，且经法院判决后仍拒绝履行义务，其行为已属严重违约行为，对新的年度租金支付到期后，经原告催讨仍不支付，显然是明确以自己的行为拒绝履行合同义务，双方签订的合同和补充协议没有继续履行的可能，依法应当予以解除，并应按约支付下欠租金和承担违约责任，为维护原告的合法权益，请求法院判如所请。周理雄辩称，房租未付是事实，但这事实是由于原告违约，因2016年李家湾农贸市场发生火灾，对2楼租赁的房屋门面造成漏水、污水、脏水全部流入经营场所，造成无法经营，4月之久未予以维修，4个月以后才维修，门面租金一年9万元整，4个月的租金就是3万元，还有12个员工工资不等，我平均估算工资总额损失96,000元，4月16日发生火灾，4月17日做大型促销活动，造成客户退单损失2万多元，活动的间接损失无法估算，答辩人多次找原告��调损失，原告一直未予以解决，所以造成房租到现在还没有处理清楚，是因为原告先违约才造成答辩人未履行合同。由于原告在房屋出现大面积漏水的前提下，未及时采取维修，时间长达6个月之久，属于违约在先，没有履行合同中的义务，所以被告才没有履行给付租金的义务。本院经审理认定事实如下：2010年7月17日，原告居建芳与被告周理雄签订一份商铺租赁《合同书》，约定原告将自己所有的（未××产权登记）、××农贸市场××楼（××楼楼梯间单门面）共760㎡的商铺出租给被告经营；年租金9万元整，一年一付，每年7月20日前付清；租赁期为10年，自2010年12月20日至2020年12月20日；2010年7月20日至2010年12月20日5个月装修期房租免收；如一方违约按违约金额的30%支付违约金等。合同签订后，原告依约将房屋交给被告筹备经营“伊莎莱”窗帘，2010年10月13���，因开发商未按时交房，原告代理人邱恭明与被告签订一份《补充协议》，约定将租金交付时间由每年7月20日改为每年9月5日前付清，租期终止日由2020年12月20日改为2021年2月5日，延长的租期折抵被告的开发商延期交房损失11,250元。2016年4月16日，李家湾农贸市场发生火灾，造成被告的部分商品窗帘烟熏、店面窗户玻璃破损，楼上下水管破裂，部分污水流入被告的经营场所，被告将此情况告知原告，原告于2016年8月对受损部分进行了维修，火灾后至原告维修期间，被告未停止营业。2016年9月5日，被告向原告交纳2017年度租金40,000元，余50,000元以火灾影响且原告未及时对承租商铺进行修复为由拒交，2016年11月30日，原告以被告下欠2017年度租金50,000元为由，向本院提起诉讼，经终审判决维持，由被告支付原告租金及违约金65,000元，被告未予履行。按照合同约定，被告应在2017年9月5日前支付2018年2月至2019年2月期间的租金90,000元，亦未予交纳。2017年9月18日，原告向被告送达催交租金《通知》，内容为“周理雄你好：请你于2017年9月20日前付清所欠门面租金，否则我于（与）你于2017年9月25日解除租赁合同，并解除一切法定权利和义务。通知人：居建芳2017年9月18日”，被告收到通知后在通知上书面回复“此房租希望居建芳老公来我店面议，此通知不受法律保护。因房屋租赁时出现有关问题未能达到解决，所以房租不交。周理雄”，由此引起纠纷，故而成讼。上述事实，有原告代理人及被告的陈述、商铺租赁《合同书》、《补充协议》、《全国火灾统计管理系统数据查询》、火灾后渗水纸质黑白照片、[2016]鄂02**民初2654号民事判决书、（2017）鄂02民终954号民事判决书、原告催交租金《通知》及被告拒交租金的书面回复等证据（均为���印件）证实。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”；第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。本案中，原、被告签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，该合同合法有效，双方当事人应当依约全面履行。原告依约交付租赁物后，被告应依约及时按标准支付租金。虽然2016年4月16日李家湾农贸市场发生的火灾以及原告的因灾维修相对滞后，但该项灾情及维修因素未造成被告实质性经营中断的影响，不足以构成被告自行减交或拒交租金的法定情形，且被告在人民法院判决支付租金后仍未履行生效判决确定的义务，同时原告于2017年9月18日书面催告被告在合理期限内付清租金（含已到期应交纳的2018年2月至2019年2月租金）时，被告书面回复原告拒交，应当认定为“无正当理由”，上述被告的系列行为已构成严重违约，原告要求解除双方于2010年7月17日签订的租赁合同和同年10月13日签订的补充协议，退还商铺并承担至实际退出商铺之日止期间的租金、物业费、水电费，承担违约金27,000元的诉讼请求，符合法律规定。被告以原告在2016年4月16日火灾后未及时维修属于违约在先的抗辩理由，与事实不符，且该租赁时段的租金及违约责任已经两审终审生效判决确认，本院不予采信；被告提出因火灾后原告未及时维修造成其损失累计146,000元，既未向法庭提交证据又非反诉请求，本院亦不予采信。综上所述，原告要求解��双方于2010年7月17日签订的租赁合同和同年10月13日签订的补充协议，退还商铺并承担至实际退出商铺之日止期间的租金、物业费、水电费，承担违约金27,000元的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百二十七条规定，判决如下：一、解除原告居建芳与被告周理雄于2010年7月17日签订的商铺租赁《合同书》和同年10月13日签订的《补充协议》；二、被告在本判决生效后十五日内退还原告位于阳新县兴国镇李家湾农贸市场2楼（含1楼楼梯间单门面）共760㎡的商铺；三、被告在本判决生效后十五日内支付原告违约金27,000元，承担至商铺清退之日止的约定租金额、物业费、水电费；四、驳回原告要求被告承担税费及其他费用的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金��义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,000元，减半收取500元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院（上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费1,000元，款汇湖北省黄石市中级人民法院，开户银行：中国农业银行股份有限公司黄石分行团城山支行，户名：湖北省黄石市中级人民法院，账号：17×××18，上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理）。审判员  曹树才二〇一八年四月十八日书记员  彭 盼