。广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）穗中法民五终字第923号上诉人（原审被告）：广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司。住所地：广州市番禺区。法定代表人：邓锐标，该公司董事总经理。委托代理人：葛凤梅，广东导正律师事务所律师。委托代理人：潘颖华，广东导正律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：朱少萍，身份证住址：广州市番禺区。被上诉人（原审原告）：陈帆，身份证住址：广州市番禺区。委托代理人：朱少萍，系本案被上诉人之一。上诉人广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司因商品房销售合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2012）穗番法民三初字第1943号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：2008年11月30日，两被上诉人与上诉人签订编号为穗(番)房合字N0.0528399号的《商品房买卖合同》，约定：两被上诉人向上诉人购买位于广州市番禺区南华路2号某房屋(以下简称“涉讼房屋”)，该房屋总价款为852929元；两被上诉人应于2008年11月28日前支付首期房款342929元，并办理510000元银行按揭；上诉人应将经验收合格并符合合同约定的商品房交付两被上诉人使用。上述合同的《补充协议》第六条第一款约定：上诉人应在两被上诉人交齐购房款且办理收楼手续后730日内办妥房地产权证，但两被上诉人须在上诉人发出办证通知之日起60日内将办理房地产权证的所有资料及费用交予上诉人，并委托上诉人统一申办房地产权证的有关手续；两被上诉人履行完前述义务后，如因上诉人的责任不能在上述期限内办妥房地产权证的，从逾期之日起，上诉人每日按被上诉人已付房价款的万分之零点五向两被上诉人支付违约金，违约金支付至房地产权证出证之日止；如上诉人逾期一年仍未办妥房地产权证的，从逾期一年的次日起上诉人每日按两被上诉人已付房价款的万分之一向两被上诉人支付违约金至房地产权证出证之日止。2008年11月30日，两被上诉人向上诉人支付了涉讼房屋首期房款342929元、合同印花税426元、住宅契税25587.87元以及房产证工本费118元。2009年3月16日，两被上诉人向上诉人支付了尾期房款510000元。2012年11月9日，两被上诉人以上诉人未办妥涉讼房屋的房地产权证为由向原审法院提起本案诉讼。在诉讼中，本案双方均确认被上诉人已将办理房地产权证的所有资料交予上诉人，上诉人已将涉讼房屋交付给被上诉人使用；上诉人应于2011年3月15日前办妥涉讼房屋的房地产权证。同时上诉人确认其已逾期办证，但其认为行政部门审批时间不应计算在违约期限内。另查明，2006年3月21日，上诉人出具《工程适量验收申请表》，申请办理涉讼房屋所在工程的竣工验收手续。2006年5月17日，上诉人向番禺区消防大队申报涉讼房屋所在工程消防系统设计方案。2011年5月18日，该工程经番禺区公安消防大队消防验收合格。2011年6月24日，该工程的地基与基础、主体、装修、屋面、建筑给排、建筑电气、电梯工程七个部分经验收合格，该工程经验收为合格工程。2012年3月23日，涉讼房屋所在工程的竣工验收备案文件齐全，番禺区建设局同意予以备案。原审法院认为：两被上诉人与上诉人签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，主体适格，内容合法，意思表示真实，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。本案双方对涉讼房屋产权登记的协助办理及逾期办证的违约责任进行了明确约定，该约定对双方均有约束力。上诉人虽自2006年3月21日起开始办理涉讼房屋产权登记所需的工程竣工验收手续，但其未能举证证明其已全部完成了涉讼房屋产权登记的协助工作，办理工程竣工验收手续为上诉人为办理涉讼房屋产权登记所当然应尽的义务，双方并未约定在办证期限中扣除该手续时间，因此，上诉人提出涉讼房屋逾期办证是由于行政审批手续延迟、责任不在上诉人的抗辩，本院不予采纳。上诉人应当承担协助被上诉人办理房屋产权登记手续的义务，并应在代为领取产权证书后及时将产权证书交付给两被上诉人。根据《补充协议》的约定，上诉人应于2011年3月15日前为两被上诉人办妥涉讼房屋的房地产权证。现上诉人未能按约定的期限为两被上诉人办理涉讼房屋的房地产权证，两被上诉人要求上诉人支付逾期办证违约金有理有据。上诉人应支付的逾期办证违约金应以852929元为本金，从2011年3月16日起至2012年3月15日止，按每日万分之零点五的标准计算；从2012年3月16日起至办妥房地产权证之日止，按每日万分之一的标准计算；逾期办证违约金总额以852929元为限。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、上诉人广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内协助被上诉人朱少萍、陈帆办理广州市番禺区南华路2号雍逸华庭6座902号房屋的产权登记手续；二、上诉人广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向被上诉人朱少萍、陈帆支付广州市番禺区南华路2号某房屋的逾期办证违约金[违约金计付标准：（一）以852929元为本金，按每日万分之零点五的标准计算，从2011年3月16日起计至2012年3月15日止；（二）以852929元为本金，按每日万分之一的标准计算，从2012年3月16日起计至房管部门出具涉讼房屋的房地产权证之日止；逾期办证违约金总额以852929元为限]；三、驳回被上诉人朱少萍、陈帆的其余诉讼请求。原审案件受理费347元，由上诉人广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司负担。上诉人不服原审判决，上诉称：原判决认定事实不清，证据不足。上诉人与被上诉人双方所签订的商品房销售合同《补充协议》第六条约定：被上诉人应在交齐房价款且办理收楼手续后180日内，将办理房地产产权证的必要资料及费用交予上诉人，并委托上诉人统一办理申请房地产权证的手续，对此上诉人不再另行通知。如因上诉人的责任，被上诉人不能在履行本条第一款的义务后七百三十日内取得房地产权证的，从逾期之日起，上诉人每日按被上诉人己付房价款的万分之零点五向被上诉人支付违约金，违约金支付至办妥房地产权证之日止；如上诉人逾期一年仍未办妥房地产权证的，从逾期一年的次日起上诉人每日按被上诉人已付房价款的万分之一向被上诉人支付违约金至办妥房地产权证之日止（被上诉人属于银行按揭方式付款的，办理房地产权证的起算日期为被上诉人履行完本条第一款义务后、按揭银行同意办理房地产权证及他项权证之日起计），明确约定因上诉人的责任，被上诉人不能在履行本条第一款的义务后七百三十日内取得房地产权证，上诉人承担违约责任。依据双方签订商品房销售合同，上诉人应协助被上诉人办理房地产权证，商品房销售合同《补充协议》实质上是被上诉人委托上诉人代办房地产权申报手续，而房地产权证书的取得时间以产权登记机关登记核准的时间为准，因此，上诉人依据该协议有义务积极代为办理房地产权申报。上诉人自收到被上诉人交予的办理房地产产权证的必要资料及费用后，一直积极办理涉案房屋的产权证书，已经积极履行代办房地产权申报的义务，房地产权证书未办理完毕不是上诉人消极办理所致，由于不存在上诉人消极办理的事实，不足以认定上诉人存在未积极履行代办房地产权申报义务违约。综上所述，请求：1、撤销广东省广州市番禺区人民法院（2012）穗番法民三初字第1943号民事判决；2、驳回被上诉人要求上诉人支付违约金的请求；3、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。经审理查明，原审判决查明事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案《商品房买卖合同》及《补充协议》是房屋买卖双方真实意思表示，主体适格，内容合法，并无违反法律、行政法规的强制性规定。合同合法有效，对各方当事人均有约束力，双方当事人均应遵循诚实信用的原则，依约履行。上诉人上诉认为，其已积极履行代办房地产权证申报义务，房地产权证未能依约办理完毕不是其消极办理所致，不存在其消极办证的事实，不应承担支付逾期办证违约金。对此，由于合同中双方并无约定行政审批时间可在上诉人办证期内予以扣除，同时，上诉人在履行办证义务期间，对于即将出现逾期办证事实时，亦无采取措施，积极地与被上诉人协商处理。因此，上诉人提出免责理由不能成立，其关于撤销原审判决，驳回被上诉人要求其支付逾期办证违约金诉请等上诉请求，本院不予采纳。原审判决事实清楚，确认本案《商品房买卖合同》及《补充协议》合法有效正确；判令上诉人因未能依约按时为被上诉人办理房地产权证，应承担合同违约责任，依约向被上诉人支付逾期办证违约金并无不妥。本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费694元由上诉人广州市番禺区绿庭雅苑房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  肖逸思代理审判员  彭 湛代理审判员  吴 湛二〇一三年十二月十八日书 记 员  刘 侃