江苏省如皋市人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0682民初5317号原告：吴志忠，男，1976年2月2日生，汉族，住南通市通州区。委托诉讼代理人：周江林，江苏君哲律师事务所律师，特别授权。被告：陆新民，男，1977年6月6日生，汉族，住如皋市。委托诉讼代理人：陈永鹏，如皋市丁堰法律服务所法律工作者，特别授权。原告吴志忠与被告陆新民房屋买卖合同纠纷一案，本案于2017年4月25日立案后，依法先适用简易程序，后转为普通程序并组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吴志忠的委托诉讼代理人周江林、被告陆新民的委托诉讼代理人陈永鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴志忠向本院提出诉讼请求：1.判令确认原被告于2016年11月20日签订的《房地产买卖协议》无效；2.判令被告赔偿原告损失239328元；3.判令被告退还原告已付定金10000元；4.被告承担本案诉讼费。诉讼过程中，吴志忠变更第一项诉讼请求为：判令解除原被告于2016年11月20日签订的《房地产买卖协议》。事实和理由：2016年11月20日，原告通过富家中介与被告签署了《房地产买卖协议》，该协议约定原告以38万元购买被告所有的位于南通市崇川区房屋（建筑面积64平方米）及配套10平方米车库。双方约定被告的交房时间为原告首付款当天。原告在2016年11月30日前多次联系中介及被告，要求及时办理支付首付款及交房手续，但被告以各种原因要求逾期交付房屋。后原告发现上述房屋的所有权并非为被告所有，被告无法向原告交付房屋，被告的行为构成根本违约，双方签订的买卖协议的目的无法实现，故要求解除该合同。被告陆新民辩称：第一，与原告签订的房屋买卖合同属实。第二，签订协议时，约定的世濠花园1幢610室房屋政府并没有向被告交付，原告对此明知。合同订立以后，因政府原因无法将拆迁户安置到世濠花园，被告已及时将该情况告知原告。我方认为标的是合同的主要内容，合同的主要条款无效导致合同当然无效。第三，原告在订立合同时明知我方不是房屋所有权人，未尽到订立合同时谨慎审查的义务，具有很大的过错，对其主张的依法能成立的损失应承担相应的责任。同意返还定金10000元，但原告主张的差价损失没有法律依据。本院经审查认定事实如下：2016年11月20日，陆新民（甲方）、吴志忠（乙方）与南通市富家房地产经纪有限公司（丙方）（以下简称富家中介）签订《房地产买卖协议》一份，约定：“1、甲方自愿将坐落于南通市世濠花园1幢610室建筑面积约64平方米，车库1幢配套号，面积10平方米产权证号：——土地证号：——的房屋出售给乙方，…成交总价款为人民币（小写）38万元整，…2、甲方出具的产权证明材料有身份证。…3、（1）本协议签订时乙方支付人民币壹万元作购房定金，…8、此协议签订后，直至产权过户、房屋交接前，如有一方违约，则违约方同意承担下列违约责任：（1）甲方违约：除退还定金外赔偿壹万元，并支付甲乙双方的中介费7600元。…”合同签订后当日，原告向被告交付定金10000元。2017年1月15日，陆新民、吴志忠、富家中介工作人员在富家中介就案涉房屋买卖事宜进行商谈，陆新民陈述“现在呢就是房子选在那边，房子上一次第二天就选好了，选好了就放在那边，但是因为政府政策现在房子不好拿，所以呢我考虑…首付也不要你拿，…还不知道什么时候拿到房子”，吴志忠问房子什么时候有钥匙，陆新民答“没有准确的时间，…只能说大概时间明年3月”，吴志忠问需不需要提前付款，陆新民答“我不需要，跟你说实话，我们炒房的，我们也不需要钱用，钱我们手里有,…我没有钥匙交给你我向我拿了你钱也是不对的”，吴志忠问“这块会不会有其他的方向跑的”，陆新民答“只要政策没有变化是不会的，…我现在就是村里跟镇上的报告还没拿得到，…3月份左右才会有消息,…最快也要3月份我才有什么情况告诉你”。2017年3月18日，陆新民、吴志忠、富家中介工作人员在富家中介就案涉房屋买卖事宜再次进行商谈，陆新民陈述“人家这个房呢原来是选的这个房子但是现在政府有政策变化他可以选惠泽苑的房子，…如果你要惠泽苑的房子这房子还卖给你”。审理中，原告申请对案涉房屋的市场价格进行鉴定（时间节点为2017年4月25日），本院委托江苏金土地房地产评估测绘咨询有限公司对案涉房屋进行鉴定，该公司于2018年1月15日致函我院，称：对估价对象需有明确的物质实体状况和权益状况且需对估价对象进行实地查勘并拍照（价值时点一般为实地查勘时间）。但案涉房屋非本案原、被告所有，无法组织鉴定机构进行现场实地查勘。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。本案中，本案的争议焦点有：第一，原被告于2016年11月20日签订的《房地产买卖协议》是否应当予以解除；第二，如解除合同，原告因此产生的损失如何认定，被告应如何承担责任。关于争议焦点一，原被告双方签订的是房屋买卖合同，合同标的为位于南通市车库，至2017年3月18日，被告明确告知原告，无法向原告交付合同约定的房屋，即被告不能履行合同义务，致使合同目的不能实现，故原告主张解除合同于法有据，本院予以支持，确认案涉合同于2017年4月25日起解除。关于争议焦点二，原告可就其遭受的可得利益损失主张违约方承担赔偿责任，但违约方赔偿的具体数额应受到可预见性标准、减轻损失规则等因素的限制。首先，原被告通过中介机构订立案涉合同时，原告未要求被告提供房屋所有权凭证，在订立合同后三个月即2017年1月，被告已经告知原告其不是案涉房屋所有权人，房屋能否交付暂不确定。至此，原告作为买受人，已知晓被告不具有案涉房屋的所有权，且应当预见到房屋是否能够交付、合同是否能够履行具有不确定性，存在一定的风险；其次，双方签订买卖合同后，原告依约给付被告定金10000元，尚未支付其余房款，原告亦未能提供充分有效的证据证实案涉房屋在合同解除时价款较合同订立时差距多少；再次，原告作为房屋买受方，对被告是否享有该房屋所有权应尽到合理的审查义务，在原告于2-17年1月已知晓被告非房屋所有权人的基础上，仍同意继续履行合同，故原告对合同的解除亦存在一定的过错。综上，被告未能按照合同约定交付房屋，致使合同不能履行，应当承担违约责任，合同约定了定金条款，被告应当双倍返还原告定金10000元，即返还原告20000元。原告主张被告赔偿房屋涨价导致的损失，但未能提供证据证明定金不足以弥补被告违约造成的损失，故原告的该项主张，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百一十三条第一百零八条，《最高人民法院关于买卖合同司法解释》第二十九条之规定，判决如下：一、原告吴志忠与被告陆新民于2016年11月20日签订的《房地产买卖协议》自2017年4月25日起解除。二、被告陆新民于本判决生效后立即给付原告吴志忠20000元。二、驳回原告吴志忠其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5040元，由被告陆新民负担300元，由原告吴志忠负担4740元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费5040元（该院户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65，开户行：中国银行南通市濠南路支行）。审 判 长  裴 培人民陪审员  钱顺林人民陪审员  杨建兵二〇一八年四月八日书 记 员  吴小丽