贵州省瓮安县人民法院民 事 判 决 书(2020)黔2725民初3204号原告：戎源渊，男，汉族，1994年12月16日生，贵州，住所地贵州省瓮安县。委托诉讼代理人：左永发，贵州雄道律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：贵州佳美好万家物业服务有限公司，住所地贵州省瓮安县瓮水办事处金龙社区锦美熙御印象2号楼负1楼37号门面，统一社会信用代码91522725MA6DN5NA7N。法定代表人：魏瑞维，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王朝贵，瓮安县中心法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：李家飞，汉族，1996年11月6日生，住所地重庆市大足县，代理权限为特别授权。原告戎源渊诉被告贵州佳美好万家物业服务有限公司（以下简称“万家物业公司”）财产损害赔偿纠纷一案,本院于2020年3月19日作出（2019）黔2725民初4671号民事判决，原、被告双方均不服判决，上诉于黔南州中级人民法院，黔南州中级人民法院于2020年8月26日作出（2020）黔27民终2154号民事裁定，将本案发回本院重审。本院受理后，依法由审判员王兴菊担任审判长，与人民陪审员杨吉芬、吴文红另行组成合议庭公开开庭审理了本案。原、被告委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告戎源渊的诉讼请求：1、判决被告万家物业公司赔偿原告戎源渊各项损失共计128203.37元；2、案件受理费及涉讼费用由被告万家物业公司承担。事实和理由：原告戎源渊于2019年3月7日与贵州锦美房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买“锦美·河畔阳光”4栋3层3-2号房屋，于2019年3月8日向被告万家物业公司交纳该套房屋的物业费、装修保证金等5181元。交房后原告即开始装修，2019年10月7日上午，装修工人开门装修时发现原告屋内被卫生间溢出的污水浸泡，导致原告房屋墙体、地暖、瓷砖、木地板、家具等不同程度受损。原告当即联系被告，经被告工作人员现场检查，确认是原告房屋所在楼层楼下的主排水管道被水泥块、泡沫胶等材料堵塞，导致反水到原告家中。事发后，原告及时联系装修材料厂商确定损失，经核算，装修财产损失如下：墙布损失9234元、瓷砖损失8680元、柜体损失17402.37元、装修返工损失22595元、木地板损失39513元、地暖损失23739元、人工费7040元，共计128203.37元。原告及家庭成员在同一时期只装修了案涉的这一套房屋。被告作为原告所在小区的物业服务提供方，未及时发现隐患并妥善处置，导致排水管道堵塞反水造成原告的财产损失，应按照物业服务合同第三章的约定向原告承担违约赔偿责任。被告万家物业公司的答辩意见：第一、原告所诉主体错误，本案是财产损害赔偿纠纷，原告卫生间反水是该栋楼共用排污管道的某些住户将水泥渣、河沙、磁粉等装修残料倒入管道内被堵塞所致，经对涉事污水管疏通、清掏、检查时发现，堵塞物为水泥块、泡沫胶等，这存在共同侵权的问题，不能确定具体侵权人，原告可根据《中华人民共和国侵权责任法》第六条和八十七条、《住宅室内装饰装修管理办法》第三十三条之规定主张赔偿。但万家物业公司不是使用者，不存在可能弃掷堵塞物的侵权行为，不应当承担赔偿责任；第二、万家物业公司已经完全无瑕疵的履行了以下管理职责：1、在办理接房、装修手续时书面告知，以及在小区醒目处、原告房屋所在楼栋宣传栏张贴公示的方式明确告知每位业主在使用公共排污管道的禁止行为和注意事项，其中就包括严禁向管道内倒入装修残料，避免堵塞。2、定期疏通下水管道义务，尽到了维护义务，在装修期间还增加了排污管和化粪池的检查、疏通、清掏频次，每三个月进行一次作业，2019年10月5日刚进行了管道的疏通和清理，原告也称在10月6日搬运建材家具回家时未发现管道溢水。3、物业公司接到原告通知后立即组织人员进行了处理和抢修，并对事发现场进行了清理、保洁、消毒，阻止了损失扩大。4、物业公司事后积极报告有关部门、组织利害关系业主参与调解，尽到了协调、沟通的义务；第三、原告装修的房屋因反水受到财产损失是事实，但财产损害范围和价值不明，未经利害关系业主、第三方机构证实、鉴定、评估或认可，原告提交的装修材料的票据系其与案外人之间发生的法律关系，与本案无关；第四、原告的房屋也在装修期间，不能排除原告方在装修过程中将装修废料倒入污水管中的可能，该栋楼同一时期向物业公司交纳了装修保证金的住户有20户，不清楚住户在室内装修的实际情况。综上，请依法驳回原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。对当事人无异议的《商品房买卖合同》《前期物业管理服务协议》《佳美好万家物业收据》、现场清理图片、万家物业公司工作人员关于现场清理情况的证明、万家物业公司告知业主《装修十八不准》等宣传资料的业主签字资料及照片、万家物业公司在2019年6月、9月、10月5日对排污管等的检查疏通记录、事发后处理和调解的图片、报告等资料，本院予以确认并在卷佐证；对双方当事人争议较大的原告戎源渊提交的以下证据：1、欧纱商贸有限公司专用销售凭证复印件2份、收据复印件1份，证明购买墙布支付34314元，被水浸泡损坏补货价值为9234元；2、广东蒙娜丽莎瓷砖贵州客户服务中心产品销货清单复印件1份、付款凭证复印件1份，证明2019年4月12日购买瓷砖支付45156元，因地暖损坏浸泡撬开损失8680元；3、贵州迪维尔家居用品有限公司订货合同书复印件1份、付款凭证1份、贵州银行个人无卡现金存款凭条1份、收款收据复印件1份，贵州迪维尔家具用品有限公司损失部分报价清单复印件1份、收据复印件1份，证明2019年6月1日购买家具支付61000元，被浸泡部分家具损失17402.37元；4、贵州豪静坤建筑装饰有限公司修补工程清单、装饰工程施工合同书复印件1份、装饰工程预算书复印件1份、收款收据4份，证明戎源渊支付装修费105000元，被浸泡后修复产生费用22595元；5、2019年10月16日瓮安县大自然地板销售合同复印件1份、收款收据复印件1份，证明戎源渊2019年5月6日支付合同款39513元，被浸泡重新购买费用39513元；6、贵州元和商贸有限公司销售单复印件1份、收款收据复印件1份、瓮安县元和电器经营部修复清单复印件，证明购买地暖支付25800元，被浸泡后更换费用为23739元；7、收条复印件3份，用于证明人工费7040元。对上述七组证据在本院认为部分论述。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：戎源渊于2019年3月7日与贵州锦美房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买瓮安县锦美河畔阳光第4号楼3层3-2号（建筑面积为128.27平方米、套内面积为103.74平方米）的住房一套，合同约定2019年5月31日前交付使用，前期物业管理服务由万家物业服务有限公司提供。2019年3月8日，戎源渊向万家物业公司交纳物业管理费、生活垃圾处置费、住宅装修垃圾清运费、装修管理费、装修垃圾处置费、住宅装修保证金共计5181元，并在《前期物业管理服务协议》上签字。交房后，戎源渊即开始装修，至本案损害发生时，已完成该房屋的墙布、瓷砖、地暖、部分柜体安装等装修内容。2019年10月5日，万家物业公司发现戎源渊房屋所在的二号户型排污管有滴水现象，有大量装修垃圾，遂对排污口进行了疏通。2019年10月7日上午8时左右，戎源渊房屋的装修工人开门时发现该房屋的四个卧室和客厅的地板、地砖、部分家具、柜体、墙布被厕所溢出的污水浸泡，地暖设施也被损坏。万家物业公司接到通知后即安排工作人员到现场检查，疏通管道时发现被堵塞的排污主管内全是水泥块和泡沫胶，后万家物业公司协助戎源渊对现场进行清理，双方未对厕所反水原因及财产损失进行评估鉴定。事后，双方多次就损害赔偿问题进行协商，未达成协议。本案原审时，本院根据双方当事人申请指定贵阳铭建资产评估事务所对戎源渊的财产损失进行评估，该机构复函“因下水道反水造成的墙布、瓷砖、柜子、墙体基础装修、木地板、地暖损失情况、损失数量及对应材质无法确认，认为不具备评估鉴定条件”，双方当事人均未再申请评估鉴定。另查明：1、戎源渊房屋所在的该栋房屋户型从2019年1月-2019年10月6日共有19户业主向万家物业公司交纳了装修保证金，万家物业公司于2019年6月29日、9月29日、10月5日对管网及化粪池进行了检查和清掏，本次反水事故前，该栋房屋未发生过反水现象；2、《前期物业服务协议》第三章约定有以下内容：在不抵触发展商权利和妨碍各业主正常使用物业的情况下，物业公司有权对小区进行有效的管理和维护，并为此负责，其中包括：（2）严格按照《装修协议》监督物业装修工程，防范装修过程对物业整体的破坏；（5）对小区公共部分和公共设施进行日常检查维护；物业公司及其雇员因下列原因造成服务中断及造成之损失，无需对业主或使用人负责：（9）因业主或使用人因使用不当造成的排水、供水、供电、通讯、有线电视及其他施舍设备的障碍和损失。3、业主签字的《装修施工十八不准》约定：不准将水泥渣、河沙、腻子膏、油漆、纸屑、薄膜等装修垃圾倒入排污管道内，若物业公司发现有违规倾倒的业主或装修工人，物业公司有权要求该户业主必须清掏排污管道内的垃圾，对拒不清掏者，物业公司将采取停水、停电的手段，直至清掏干净，方可供水、供电。本院认为：戎源渊因其房屋所在楼层的排污主管堵塞反水致财产损失,基于《前期物业管理服务协议》约定起诉万家物业公司，符合《中华人民共和国合同法》第一百二十二条“因当事人一方违约行为,侵害对方人身、财产权益的,受侵害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或依照其他法律要求其承担侵权责任”的规定，故本案应为物业服务合同纠纷。本案争议的焦点：1、万家物业公司是否应承担违约赔偿责任以及责任大小；2、戎源渊的财产损失金额如何确定。第一、万家物业公司是否承担违约责任以及责任大小的问题。本案中，导致反水的堵塞部位位于该栋楼共用的排污主管,按照《前期物业管理服务协议》的约定,属于万家物业公司的物业管理服务范围,万家物业公司有进行日常检查维护和有效管理的义务，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务,业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的,人民法院应予支持。”之规定，万家物业公司应对戎源渊的财产损失承担赔偿责任。关于万家物业公司责任大小的问题，因本案难以排除第三方的因素（包含戎源渊的房屋装修是否妥善处理装修垃圾等）相结合导致主管道堵塞，从物业管理服务的性质来看，万家物业公司已经提供定期清掏排污管道和化粪池的记录，且在本次堵塞发生前一天就进行了清掏，此次管道堵塞具有偶发性，不宜由万家物业公司承担全部责任，同时考虑到万家物业公司在事后积极协调参与清理的情况，酌定由万家物业公司承担70%的赔偿责任。第二、关于戎源渊的财产损失金额问题。本案中，双方当事人对因主管堵塞造成戎源渊正在装修房屋的墙布、木地板等的损失无异议，并经万家物业公司工作人员协助现场清理后，戎源渊重新安排装修，到原审时已无可供鉴定评估的现实条件，戎源渊提交的关于房屋装修材料的清单、收条等7组证据（总金额128203.37元）形成于房屋受损后重新装修期间，内容与清理现场图片基本相符，亦符合日常装修习惯，根据《中华人民共和侵权责任法》第十九条“侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算”之规定，本院对戎源渊主张的财产损失128203.37元予以确认，按照前述确定的责任大小，应由万家物业公司赔偿戎源渊89742元，戎源渊要求超出部分，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十二条,《中华人民共和国侵权责任法》第十九条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、由贵州佳美好万家物业服务有限公司赔偿戎源渊人民币89742元，限本判决生效之日起十日内给付；二、驳回戎源渊的其余诉讼请求。案件受理费人民币1432元，由戎源渊自行负担430元，戎源渊预交超出部分，本院依法予以退还，由贵州佳美好万家物业服务有限公司负担1002元，限于本判决生效后10日内交至本院。若义务人未按本判决指定的期限履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条和最高人民法院《关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》的规定另行支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后七日内通过本院向贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院预交上诉费（按不服判决的金额计算），上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。如义务人未按本判决指定的期限履行义务，权利人可在履行期限届满后两年内向法院申请执行。审 判 长  王兴菊人民陪审员  杨吉芬人民陪审员  吴文红二〇二一年二月二十四日法官助理张巡书记员冯泽美