上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初13131号原告(反诉被告)：林永飞，男，1963年7月12日生，汉族，住浙江省乐清市。委托诉讼代理人：沈春，上海艾克森律师事务所律师。被告(反诉原告)：林银芳，女，1969年9月21日生，汉族，住福建省。委托诉讼代理人：张翠芳，上海远同律师事务所律师。被告(反诉原告)：吴棋，男，1967年8月30日生，汉族，住福建省。被告：上海通河游戏机娱乐有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：吴木忠，执行董事。上列两被告共同委托诉讼代理人：徐军，上海汇创律师事务所律师。第三人：上海宝宸建设发展有限公司，住所地上海市宝山区长江西路XXX号XXX-XXX层。法定代表人：贺亮，董事长。原告(反诉被告)林永飞与被告(反诉原告)上海闽凤投资咨询有限公司(以下简称闽凤公司)、被告(反诉原告)吴棋、被告上海通河游戏机娱乐有限公司(以下简称通河公司)、第三人上海宝宸建设发展有限公司(以下简称宝宸公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案后，于2020年6月29日向闽凤公司、吴棋送达诉状副本，依法适用简易程序，于2020年7月14日公开开庭进行了审理。2020年9月30日，闽凤公司经核准登记注销，本院追加闽凤公司的股东林银芳作为被告(反诉原告)参加诉讼，并于2021年1月14日再次公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)林永飞及其委托诉讼代理人沈春、被告(反诉原告)林银芳的委托诉讼代理人张翠芳、被告(反诉原告)吴棋及其委托诉讼代理人徐军(同时作为通河公司的委托诉讼代理人)到庭参加诉讼。第三人宝宸公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)林永飞向本院提出诉讼请求：1、要求解除闽凤公司、吴棋、通河公司与林永飞签订的《租赁合同》；2、要求闽凤公司、吴棋、通河公司返还保证金人民币8万元(以下币种均为人民币)；3、要求闽凤公司、吴棋、通河公司赔偿装修及设施设备损失100万元。事实和理由：2017年9月21日，闽凤公司、吴棋、通河公司与林永飞签订《租赁合同》，约定闽凤公司、吴棋、通河公司将上海市宝山区通河路515、517、519号商铺一楼(以下简称系争房屋或515、517、519号房屋)出租给林永飞经营使用，租期自2017年10月26日起至2025年10月25日止，月租金66,000元。合同签订后，林永飞对系争房屋进行装修后经营餐饮。2020年，因515、517号房屋的产权人宝宸公司提起相关诉讼，法院在执行过程中要求林永飞配合腾空房屋。林永飞无法继续经营，遭受巨大损失，故向本院提供出上述诉讼请求。另，林永飞遣散的员工已提起劳动仲裁，要求林永飞赔偿损失，故林永飞保留主张该项损失的诉权，被告(反诉原告)林银芳辩称，未参与合同签订、合同履行，故不应承担任何责任。被告(反诉原告)吴棋辩称并反诉称，同意解除租赁合同，同意返还保证金8万元。宝宸公司的案件并不影响林永飞使用系争房屋，不同意赔偿损失的请求。合同解除后，林永飞应返还房屋，而且林永飞只支付租金至2020年4月25日。综上，吴棋向本院提出反诉请求：1、要求林永飞返还系争房屋；2、要求林永飞按每月66,000元的标准支付2020年4月26日至实际返还房屋之日的租金及使用费。原告(反诉被告)林永飞针对反诉辩称，同意返还系争房屋，但不同意支付租金。2020年4月23、24日左右收到法院执行通知，2020年4月26日左右停止营业，故之后的租金不应支付。被告通河公司辩称，并非合同当事人，不承担责任。第三人宝宸公司未作陈述。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：宝宸公司系515、517号房屋的权利人。林银芳系519号房屋的权利人，该房屋原为吴棋与林银芳共有，在2019年7月吴棋与林银芳离婚时协议归林银芳所有。1998年12月2日，上海宝宸广场有限公司(已注销，资产和债权债务由宝宸公司接收)与上海齐欣商贸有限公司(以下简称齐欣公司)签订《房屋租赁合同书》，约定由齐欣公司承租515、517号房屋，租期期限自1999年1月1日至2024年12月31日。2011年7月1日，齐欣公司的法定代表人潘世章与吴棋签订《租赁合同》，约定潘世章将515、517号房屋出租给吴棋，租期自2011年8月1日至2019年7月31日。2017年9月1日，双方又签订《租赁合同》，约定潘世章将515、517号房屋出租给吴棋，租期2017年9月1日至2024年12月31日，年租金52万元。2017年9月21日，闽凤公司、吴棋作为甲方，林永飞作为乙方，双方签订《租赁合同》，约定甲方将515、517、519号房屋出租给乙方经营使用，房产证面积297平方米，租期自2017年10月26日至2025年10月25日，月租金66,000元，保证金8万元等。闽凤公司在合同第一页下部加盖公章，通河公司在合同第二页甲方落款处加盖公章，吴棋在合同第二页甲方落款处签名。合同签订后，林永飞对系争房屋进行装修并经营餐饮，已向吴棋支付保证金8万元，并付清2020年4月25日前的全部租金。2019年2月15日，宝宸公司向本院起诉齐欣公司，要求解除租赁合同。本院经审理，认为齐欣公司自2009年1月起未支付租金，构成根本违约，故于2019年8月22日作出(2019)沪0113民初5151号民事判决，解除上海宝宸广场有限公司与齐欣公司签订的《房屋租赁合同书》，并判令齐欣公司将515、517号房屋返还给宝宸公司等。2019年11月11日，上述判决经二审维持并生效。2019年12月9日，宝宸公司向本院申请执行，本院于2020年4月23日发公告，要求齐欣公司及其他实际占有人、其他财产所有人于2020年5月10日前搬离财产并返还515、517号房屋。2020年6月9日，本院执行人员告知林永飞，要求林永飞在一周内腾空房屋并返还给申请人，林永飞表示配合法院工作，保证在一星期内停止经营等，上述内容已制作执行笔录。另查明，林银芳系上海闽凤投资咨询有限公司的唯一股东。2020年9月30日，上海闽凤投资咨询有限公司经核准登记注销。双方当事人有争议的事实和证据：吴棋向本院提供2020年7月10日拍摄的现场视频，证明当时517、519号还在营业。林永飞表示，视频内没有顾客，不能证明在营业。审理中，本院根据林永飞的申请，委托上海公信中南工程造价咨询有限公司对林永飞在515、517、519号房屋内增加的装修等固定添附进行审价，审价意见如下：515、517号土建及安装造价为289,531.33元，515、517号通风排烟系统设备造价为58,796.66元，519号土建及安装造价为63,394.78元，515、517、519号垃圾清运费7,655.40元；争议部分为广告牌142,246元、消防工程32,700元。林永飞针对司法鉴定发表意见如下：1、空调设备，采购价格95,000元，应计入总价；2、通风设备费用，实际支出116,036元，鉴定价格58,796.66元，差价57,239.34元应计入总价；3、餐厅专用固定设备，采购价格87,672元，应计入总价；4、餐厅监控，安装价格16,000元，鉴定价格2,761.12，差价应计入；5、二维火专用收银系统设备，是针对原告餐厅专用，拆下后无法再利用，采购价格19,500元，应计入总价；6、加盟上海四大金刚的加盟费及设备使用费92,500元，应计入总价；7、宽带布线4,088元，鉴定价格1,588.59元，差价应计入；8、后厨专用洗碗机13,000元，属于定制产品，应计入；9、楼梯改造13,500元，鉴定价格1,748.31元，差价应计入；10、桌椅采购价53,000元，应计入；11、广告牌142,246元，应计入，为此提供收据、微信转账凭证、银行转账凭证，证明林永飞向上海伊沐广告有限公司支付广告牌费用142,246元；12、垃圾外运费173,000元，应计入；13、消防工程32,700元应计入，为此提供林永飞的合伙股东陈万胜与消防施工单位邵纪刚的微信聊天记录、微信转账凭证、银行流水，证明林永飞共计向消防施工单位支付消防工程款3万元，现提供26,000元的凭证；14、土建安装实际发生798,238元，与鉴定价格的差价应计入。鉴定单位表示：1、空调设备属于可移动设备，不应计入；2、人工费和材料费均根据定额以及当月信息价；3、可以拆卸再利用，不属于固定添附；4、监控设备的工程量是现场踏勘，配管配线是按安装当月信息价，监控设备价格是按安装当月信息价和市场价；5、属于可移动设备，不应计入；6、四大金刚设备属于可移动设备，不应计入；7、配管配线计入，可移动的猫没有计入；8、可以拆卸再利用，属于可移动设备，不在鉴定范围内；9、现场踏勘工程量，人工费和材料费均根据定额以及当月信息价；10、属于可移动设备，不属于固定添附，不在鉴定范围内；11、应计入固定添附，但吴棋称部分由其安装，故列入争议项，该项不包含框架费用；12、垃圾清运费现场不存在，鉴定单位进行估算，鉴定单位现场测量的装修面积255.18平方米，按单价30元计算；13、消防工程造价确定为32,700元，但双方均认为是自己施工，故列为争议项；14、工程量是现场踏勘，按照装修当月定额以及当月信息价和市场价。吴棋表示：提供2012年制作协议合同书，证明门头招牌原来由吴棋出资安装，林永飞承租后将广告牌的字体更换，框架没有换；提供消防安全检查合格证以及施工方张杰的证明，证明消防工程由通河公司完成，时间在2012年；固定添附应按照租期进行折旧。林银芳、吴棋、通河公司对林永飞提供的上述证据均不予认可。林永飞表示：2012年通河公司所做消防与林永飞所做消防无关，而且已被拆除。林永飞消防是2017年装修时重新做的。2012年吴棋做的门头招牌已无法再利用，林永飞于2017年重新安装；林永飞没有过错，不同意折旧。林永飞还表示，515、517房屋已被宝宸公司收回，宝宸公司将门锁住，鉴定过程中也是由宝宸公司来开门才能进入房屋。519房屋已被吴棋收回，鉴定的时候也是由吴棋开门而入；鉴定单位确认林永飞所述属实；吴棋表示，519房屋是被别人锁了，不是吴棋锁的，鉴定的时候是吴棋把锁破坏进入，鉴定勘查后是吴棋锁的。本院认为，关于合同的出租方主体，合同甲方抬头为闽凤公司、吴棋，闽凤公司在合同第一页下部加盖公章，吴棋在合同落款处签名，故本院认定闽凤公司、吴棋为合同的出租方。通河公司虽在落款处加盖公章，但在合同抬头处未列名，也未参与合同履行，本院认定通河公司不是合同的出租方。闽凤公司、吴棋与林永飞签订的《租赁合同》系当事人意思表示，合法有效，均应恪守并履行。合同履行过程中，因515、517号房屋的权利人宝宸公司另案提起诉讼并解除了其与齐欣公司的租赁合同，本院在执行过程中要求林永飞搬离，以致林永飞不能继续使用515、517号房屋，无法实现合同目的，其要求解除合同的请求，本院予以支持。林永飞在民事诉状中写明要求解除合同的请求，在闽凤公司、吴棋收到诉状副本时，林永飞解除合同的通知即视为送达，合同于通知到达时解除。合同解除后，闽凤公司、吴棋应将林永飞支付的保证金8万元予以返还。林永飞无法继续使用房屋，其在房屋内增加的固定添附残值形成实际损失，应由闽凤公司、吴棋予以赔偿。至于赔偿数额，根据鉴定意见，515、517号土建及安装造价为289,531.33元，515、517号通风排烟系统设备造价为58,796.66元，519号土建及安装造价为63,394.78元，515、517、519号垃圾清运费7,655.40元，广告牌142,246元、消防工程32,700元，本院予以确认。林永飞提出空调设备等多项应计入总价，鉴定单位认为均不属于固定添附，本院以鉴定单位意见为准。林永飞认为通风设备等多项的鉴定价格较低，鉴定单位表示相关价格按照定额以及当月信息价确定，本院以鉴定意见为准。林永飞提出垃圾清运费实际发生173,000元，鉴定单位表示现场无法判断并以装修面积进行估算，本院以鉴定单位意见为准。吴棋表示广告牌的框架由自己制作并由林永飞再利用，鉴定单位表示本次审价未包含广告牌的框架，故广告牌的费用应计入总价。关于消防工程，吴棋提供2012年消防工程相关材料，林永飞提供2017年消防工程相关材料，属于两次施工事实，鉴定对象应以最近一次为准，故应计入总价。综上，林永飞在系争房屋增加的固定添附价值594,324.17元，扣除林永飞已使用租期的折旧部分，本院酌情确定闽凤公司、吴棋共同向林永飞赔偿剩余租期内的固定添附残值损失40万元。反诉部分，因515、517号房屋的返还问题已由法院生效判决作出处理，法院执行人员要求林永飞将房屋直接返还给宝宸公司，故本案中不再重复处理。审理中，吴棋认可已实际控制519号房屋，林永飞也没有返还的必要。因此，吴棋要求林永飞返还房屋的请求，本院不予支持。关于租金及使用费的请求，因林永飞的租房用途是经营餐饮，且对合同解除没有过错，停业后不应再支付租金及使用费。虽然执行笔录及现场视频反映林永飞在2020年6、7月还存在营业的情况，但因法院于2020年4月23日已发执行公告要求相关人员搬离，必然对林永飞正常营业造成影响，本院根据本案的实际情况，酌情确定林永飞向吴棋、闽凤公司支付2020年4月26日以后的租金及使用费6万元。闽凤公司注销后，应由其股东林银芳继受上述权利义务。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项、第九十六条第一款、第九十七条、第二百一十六条、2009年《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第(一)项、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条的规定，判决如下：一、“上海闽凤投资咨询有限公司”、被告(反诉原告)吴棋与原告(反诉被告)林永飞就上海市宝山区通河路515、517、519号商铺一楼签订的《租赁合同》于2020年6月29日解除；二、被告(反诉原告)林银芳、被告(反诉原告)吴棋于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)林永飞返还保证金8万元；三、被告(反诉原告)林银芳、被告(反诉原告)吴棋于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)林永飞赔偿装修等固定添附损失40万元；四、原告(反诉被告)林永飞于本判决生效之日起十日内，向被告(反诉原告)林银芳、被告(反诉原告)吴棋支付租金及使用费6万元；五、驳回原告(反诉被告)林永飞的其余诉讼请求；六、驳回被告(反诉原告)吴棋的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取7,260元，由原告(反诉被告)林永飞负担3,010元，被告(反诉原告)林银芳、被告(反诉原告)吴棋共同负担4,250元；本诉财产保全费5,000元、鉴定费3万元，均由被告(反诉原告)林银芳、被告(反诉原告)吴棋共同负担；反诉案件受理费减半收取1,539元，由原告(反诉被告)林永飞负担650元，被告(反诉原告)吴棋负担889元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 陈亮亮二〇二一年二月二十日法官助理 茅海灵书 记 员 冯学梅附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、1999年《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。三、2009年《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；……四、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。