辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书[2014]沈中民二终字第518号上诉人（原审原告）：何岩，男，1971年8月25日出生，汉族，住址沈阳市沈河区。委托代理人于德庆，系辽宁金阳律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）于庆洲，男，1968年5月7日出生，满族，住址沈阳市和平区。委托代理人张雯莉，系辽宁卓政律师事务所律师。原审被告：赵崇天，男，1981年4月23日出生，朝鲜族，住址沈阳市东陵区。上诉人何岩与被上诉人于庆洲、原审被告赵崇天房屋所有权纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院[2013]于民二初字第2598号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成由本院审判员赵明静担任审判长、审判员周海鹏主审、代理审判员王虹参加评议的合议庭，公开开庭审理了本案，本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2004年4月辽宁金戈房产开发有限公司（以下简称金戈公司）与沈阳聚隆建筑安装工程有限公司（以下简称聚隆公司）签订建设工程施工合同，约定由聚隆公司为金戈公司开发的兴龙苑B1—B4号楼等进行施工建设，该项目由聚隆公司第一项目部实际施工，赵一海是该项目的实际施工人。合同约定将建成的部分房屋按照开盘价折抵工程款给付聚隆公司的各施工单位。金戈公司于2004年4月1日出具《辽宁金戈房产开发有限公司冲抵各施工单位工程款房源说明辽宁金戈房产开发有限公司冲抵各施工单位工程款房源说明》载明：此房源为辽宁金戈房产开发有限公司冲抵各施工单位工程款，由各施工单位自主分配，开发公司不予干涉；开发公司同意为各冲抵房源办理同正常购房者的相同手续。2004年4月13日辽宁金戈房产开发有限公司出具冲抵沈阳聚隆建筑安装有限公司工程款的具体房源坐落图表，该表载明：项目经理赵一海，施工范围B1﹟-B4﹟,涉案房屋记载在此图表中：2﹟楼五单元5-5-2。2004年10月15日金戈公司（出卖人）与赵崇天（买受人）签订《兴隆苑房屋定购书》，约定由赵崇天购买涉案房屋，价款为361465元，该订购书载明：本协议中的双方指工程队与买受人。在该认购书第二页上（反面）印制辽宁金戈房产开发有限公司收款收据，收据显示付款人：赵崇天，金额：361465元，收款日期：2004年8月10日，收款项目：冲抵工程款。2005年5月28日赵一海以金戈公司、聚隆建安的名义与第三人于庆洲签订协议书，约定将涉案房屋以29万元的价格转让给第三人于庆洲，首付款10万元，2005年6月15日前再付14万元。余款5万元于开发商办完产权手续后付清。第三人于庆洲在涉案房屋居住至今。2005年6月15日、2007年6月11日、2008年6月14日，第三人于庆洲与赵一海另行签订三份协议，均对涉案房屋更名过户手续的期限作出约定，并就涉案房屋不能过户而给第三人于庆洲造成损失，由赵一海负责赔偿等。2005年1月18日，金戈公司将聚隆公司、赵一海为被告诉至本院，要求解除于聚隆公司、赵一海签订的建设工程施工合同并进行结算并返还原告多付的工程款。金戈公司在该诉讼中称已经有六套房屋（包括涉案房屋）以订单形式抵给被告，应计算在已付工程款。原审法院于2005年7月8日作出（2005）沈铁西民二房初字第9号民事判决，该判决认为，……，关于原告所述已经有六套房以订单形式抵给被告，应计算在已付工程款里的请求，通过原审法院审理已查明该六套房屋抵给被告后被告已抵账或出售给案外人，但原告未与案外人签订商品房买卖合同办理相关手续，不能视为该六套房屋已冲抵被告的工程款，因此该诉讼请求原审法院不予持。……。赵一海不服上诉。沈阳市中级人民法院于2005年10月20日作出[2005]沈民（2）房终字第905号民事判决，认为，原审法院判决向金戈公司履行义务主体为聚隆公司，但聚隆公司并未上诉，应视为其同意原审法院判决。本案中的上诉人为赵一海，但是赵一海不是原审判决中承担义务的主体，原审法院未判决上诉人赵一海向被上诉人金戈公司履行任何义务，因此对其上诉请求原审院不予支持。2008年3月17日原告何岩与辽宁金戈房产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，原告购买金戈公司开发的坐落沈阳市铁西区兴工北街95-3号第B2幢5-5-2房，建筑面积107.9平方米，金额375492元。合同第八条交付期限：空白。金戈公司为原告开具销售不动产统一发票，原告交纳了契税，于2008年6月23日取得涉案房屋所有权证。庭审中，原告何岩对第三人于庆洲出示的其与赵一海签订的购房协议书真实性不表异议。原审法院认为，金戈公司为履行建设施工合同约定，将各施工单位建造的房屋依照开盘价冲抵其所欠各施工单位工程款，而允许各施工人将房屋进行自主转让。本案涉案房屋系金戈公司提供的冲抵工程款房源B1—B4号楼之一。赵一海是金戈公司开发的兴龙苑小区B1—B4号楼施工项目的实际施工人。工程竣工后，赵一海将涉案房屋以订购单形式转让给赵崇天，之后又转让给第三人于庆洲，均是按照与金戈公司的约定自主处分房屋的行为。第三人于庆洲在本院（2005）沈铁西民二初字第98号判决作出之前通过购买而进住涉案房屋系合法占有。本院虽在（2005）沈铁西民二初字第98号判决中未认定包括涉案房屋在内的六套房屋未冲抵聚隆公司的工程款，但金戈公司在本院判决生效后并未与房屋订单的买受人解除合同，解决纠纷。金戈公司在明知涉案房屋被他人合法占有，于2008年3月将涉案房屋转让给原告，而原告作为商品房买卖合同的一方相对人，在应知上述事实存在的情况下，仍与金戈公司签订商品房买卖合同，表明原告对涉案房屋当时现状的认可，并能容忍涉诉房屋的现状。现原告仅以其是涉案房屋的权利人要求被告返还抢占的房屋并给付房屋租金的请求，本院不予支持。如原告认为其合同权益受到侵害，可向合同相对方主张权益。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定判决如下：驳回原告何岩的诉讼请求。案件受理费2000元由原告何岩负担。宣判后，上诉人何岩不服原审法院判决，向本院提起上诉称：金戈公司与聚隆公司及赵一海以房抵工程款协议并未实际履行，故本案诉争房屋所有权仍然是金戈公司，金戈公司是有权利向何岩出售本案诉争房屋，故金戈公司出售行为合法有效，于庆洲及赵崇天的抗辩理由不能对抗何岩已经取得本案诉争房屋产权证，故请求二审法院予以改判。被上诉人于庆洲则辩称同意一审法院判决。原审被告赵崇天未出庭，也未进行答辩。本院查明事实与一审法院认定事实一致。本院认为，案外人赵一海系本案诉争房屋所在工程实际施工人，2004年4月1日，金戈公司向施工单位聚隆公司及实际施工人赵一海出具了《关于辽宁金戈公司冲抵各施工单位工程款说明》，将包括本案诉争房屋在内的六套房屋以给付工程款的形式抵顶给聚隆公司及赵一海，2005年5月8日，赵一海又将诉争房屋以29万元的价格转让并交付给于庆洲，于庆洲也是基于上述事实占有、居住诉争房屋至今。何岩主张于庆洲返还房屋的依据是2008年3月17日与金戈公司签订的《商品房买卖合同》以及2008年6月23日所办理的房屋产权证明。本院认为，商品房属于价款较高大宗消费品，作为一般购买人在购买前应对房屋的状况作谨慎审查注意义务，而于庆洲从2005年居住至今，在此情况下，何岩仍购买诉争房屋，应视为其认可购买时的房屋状态。虽然在已生效的（2005）沈铁西民二初字第98号判决书中未认定包括本案诉争房屋在内的六套房屋未进行冲抵，但该判决生效后，金戈公司在明知诉争房屋被他人占有、居住且在未处理解决与其他购买抵顶房屋人之间纠纷的情形下仍与何岩签订《商品房屋买卖》合同，故金戈公司也存在违约行为。故本院对何岩提出由于庆洲返还房屋的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,000元，由上诉人何岩负担。本判决为终审判决。审 判 长  赵明静审 判 员  周海鹏助理审判员  王 虹二〇一三年三月十四日书 记 员  张 莹本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。