广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终9328号上诉人（原审被告）：美都健风置业（惠州）有限公司，住所地：惠州大亚湾澳头大涌路1号美都依山海湾3栋104-107房。法定代表人：杨剑。委托诉讼代理人：刘思，该公司员工。被上诉人（原审原告）：徐美美，女，汉族，1981年11月5日出生，住安徽省阜南县。委托诉讼代理人：吴伟华，广东法制盛邦律师事务所律师。上诉人美都健风置业（惠州）有限公司与被上诉人徐美美因商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2020）粤1391民初873号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人美都健风置业（惠州）有限公司上诉请求：1、请求依法改判（2020）粤1391民初87号民事判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、请求判令被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一审判决书关于“原、被告未就交楼时间另行协商，视为被告对自己权利自愿作出了放弃”适用法律错误，且有违公平原则。上诉人于2019年9月6日与被上诉人签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定交楼时间为2019年3月31日，该约定明显是无法实现，应视为该条约定无效，双方就交楼时间约定不明。根据《合同法》第六十一条规定“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”，根据商品房的交易顺序、交易规则，应当确定交楼时间为2019年9月6日签订购房合同之后的某个时间。根据《合同法》第六十二的规定，被上诉人可以在签订购房合同后随时要求上诉人交楼，但应当给予上诉人必要的准备时间。一审判决认定“原被告未就交楼时间另行协商，视为被告对自己权利自愿作出了放弃”，适用法律错误，且合同是平等主体自愿签订的，就原合同条款的变更、补充也需要在双方达成一致的情况下有效，双方未能就原合同条款另行协商即视为其中一方放弃权利，明显有违公平原则。另外，一审判决中“从商品房预售交易惯例分析，在《商品房买卖合同》备案之前，交易双方应存在草签的《商品房买卖合同》，备案登记的《商品房买卖合同》系对草签的《商品房买卖合同》内容的确认，故本案双方对交楼时间约定为‘2019年3月30日’系具体明确的”，系在无任何证据证明的情况下的推定，且“交易双方应存在草签合同”与“故本案双方对交楼时间约定为‘2019年3月30日’系具体明确的”无直接因果关系，必须建立在“存在草签合同”且“草签合同的签订时间在约定交楼时间2019年3月30日之前”的假定前提下，显然，该认定反了“以事实为依据，以法律为准绳”的原则。综上，一审判决适用法律错误，不符合公平原则，判决结果对上诉人不公平、不合理。为了维护上诉人的合法权益，望贵院在查清事实的基础上依法改判。被上诉人徐美美答辩称：2018年5月20日，经被上诉人与上诉人协商并签订认购书，达成被上诉人向上诉人购买由上诉人开发的位于惠州的意向。被上诉人在签订认购当日即按照认购书的约定支付了首期房款，根据认购书第二条第3款的约定，被上诉人需在2018年5月29日前支付首期款后并签订《商品房买卖合同》，双方在当日即已草签了《商品房买卖合同》。另根据当时购房现场销售人员的介绍以及恒大销售部的公示文件，该楼层的交房时间为2019年3月31日。另根据网上各个房屋销售平台查询的信息显示，被上诉人所购房屋的交楼时间均显示为2019年3月31日。综上，上诉人的上诉请求没有事实依据，请求法院依法驳回上诉。徐美美向一审法院起诉请求：1.被告向原告支付逾期交房违约金31724.77元（从2019年3月31日起，以房屋总价1435510元的万分之一按日计算违约金，计至2019年10月11日）；2.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2018年5月20日，原、被告签订《美都依山海湾商品房认购书》，约定原告向被告认购由被告开发的位于惠州。签订认购书后，原告在双方签订《商品房买卖合同》之前向被告付清了案涉房屋总房款。2019年9月6日，原、被告签订的《商品房买卖合同》第九条就商品房交付条件约定为：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。合同第十一条就交付时间约定为：被告应当在2019年3月30日前向原告交付该商品房。合同第十二条就逾期交付超过180日的违约责任约定为：……原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金。2019年10月11日，被告通过销售人员微信通知原告办理收楼手续，后原告办理了收房手续。另查，涉案房屋于2019年4月17日取得测绘报告，于2019年4月22日办理了工程竣工验收备案。一审法院认为,本案系商品房预售合同纠纷案，原、被告签订的商品房买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，双方当事人均应按照约定全面履行自己的合同义务。关于合同约定的交楼时间问题。从商品房预售交易惯例分析，在《商品房买卖合同》备案之前，交易双方应存在草签《商品房买卖合同》，备案登记的《商品房买卖合同》系对草签的《商品房买卖合同》内容的确认，故本案双方对交楼时间约定为“2019年3月30日”系具体明确的。此外，被告在2019年9月6日与原告签订《商品房买卖合同》[合同编号：大亚湾（2019）10022580]时，知道或者应当知道合同约定被告完成交楼的时间为“2019年3月30日”，该约定对被告是不利的，但被告仍在《商品房买卖合同》盖章确认，且签订买卖合同后，原、被告双方未就交楼时间另行协商，故本院视为被告对自己权利自愿作出了放弃。综上，本院确定双方约定的交楼时间为2019年3月30日。被告的上述庭审辩称，理由不充分，本院不予采信。关于逾期交房违约金计算时间及标准问题。原、被告在合同第十一条中约定，被告应当在2019年3月30日前，将已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告，且符合本合同约定的商品房交付给原告使用，但被告直至2019年10月11日才将符合交房标准的涉案房屋交付给原告使用,其已构成违约，应承担逾期交房违约责任。根据合同第十二条的约定，被告应自逾期之日起至实际交房之日止，以全部房价款1435510元为基数，按日万分之一的标准向原告支付逾期交房违约金，具体金额为27992.45元（1435510元×0.0001/日×195日），原告请求超过部分，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告美都健风置业（惠州）有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内向原告徐美美支付逾期交房违约金27992.45元；二、驳回原告徐美美其他的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费296.56元，由被告美都健风置业（惠州）有限公司负担，此款已由原告预交，被告可径付原告。本案二审期间，当事人均没有提交新证据。一审认定事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，根据双方当事人的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为：逾期交房违约金起始时间的认定问题。对此分析如下：涉案《商品房买卖合同》于2019年9月6日签订，而合同约定的商品房交付时间为2019年3月30日，合同约定的交付时间相较于合同签订的时间早，显然交付房屋是无法按合同约定实现的，一审将应交付房屋时间认定为2019年3月30日并以此计算逾期交房违约金不当，本院予以纠正。根据商品房买卖的交易习惯及流程，本院酌情认定应当交付房屋的日期为涉案合同签订之日，即2019年9月6日，逾期交房违约金计算时间段为2019年9月6日至2019年10月11日，共计36天，金额为：5167.84元（1435510元×0.0001/日×36日）。综上所述，上诉人美都健风置业（惠州）有限公司的上诉部分有理，有理部分本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2020）粤1391民初873号民事判决第二项；二、变更惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2020）粤1391民初873号民事判决第一项为：美都健风置业（惠州）有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内向徐美美支付逾期交房违约金5167.84元；三、驳回徐美美的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费296.56元，由美都健风置业（惠州）有限公司负担。二审受理费用499.81元，由美都健风置业（惠州）有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二一年二月八日法官助理  林 琳书 记 员  黄 慧广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终9328号上诉人（原审被告）：美都健风置业（惠州）有限公司，住所地：惠州大亚湾澳头大涌路1号美都依山海湾3栋104-107房。法定代表人：杨剑。委托诉讼代理人：刘思，该公司员工。被上诉人（原审原告）：徐美美，女，汉族，1981年11月5日出生，住安徽省阜南县。委托诉讼代理人：吴伟华，广东法制盛邦律师事务所律师。上诉人美都健风置业（惠州）有限公司与被上诉人徐美美因商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2020）粤1391民初873号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人美都健风置业（惠州）有限公司上诉请求：1、请求依法改判（2020）粤1391民初87号民事判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、请求判令被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一审判决书关于“原、被告未就交楼时间另行协商，视为被告对自己权利自愿作出了放弃”适用法律错误，且有违公平原则。上诉人于2019年9月6日与被上诉人签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定交楼时间为2019年3月31日，该约定明显是无法实现，应视为该条约定无效，双方就交楼时间约定不明。根据《合同法》第六十一条规定“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”，根据商品房的交易顺序、交易规则，应当确定交楼时间为2019年9月6日签订购房合同之后的某个时间。根据《合同法》第六十二的规定，被上诉人可以在签订购房合同后随时要求上诉人交楼，但应当给予上诉人必要的准备时间。一审判决认定“原被告未就交楼时间另行协商，视为被告对自己权利自愿作出了放弃”，适用法律错误，且合同是平等主体自愿签订的，就原合同条款的变更、补充也需要在双方达成一致的情况下有效，双方未能就原合同条款另行协商即视为其中一方放弃权利，明显有违公平原则。另外，一审判决中“从商品房预售交易惯例分析，在《商品房买卖合同》备案之前，交易双方应存在草签的《商品房买卖合同》，备案登记的《商品房买卖合同》系对草签的《商品房买卖合同》内容的确认，故本案双方对交楼时间约定为‘2019年3月30日’系具体明确的”，系在无任何证据证明的情况下的推定，且“交易双方应存在草签合同”与“故本案双方对交楼时间约定为‘2019年3月30日’系具体明确的”无直接因果关系，必须建立在“存在草签合同”且“草签合同的签订时间在约定交楼时间2019年3月30日之前”的假定前提下，显然，该认定反了“以事实为依据，以法律为准绳”的原则。综上，一审判决适用法律错误，不符合公平原则，判决结果对上诉人不公平、不合理。为了维护上诉人的合法权益，望贵院在查清事实的基础上依法改判。被上诉人徐美美答辩称：2018年5月20日，经被上诉人与上诉人协商并签订认购书，达成被上诉人向上诉人购买由上诉人开发的位于惠州的意向。被上诉人在签订认购当日即按照认购书的约定支付了首期房款，根据认购书第二条第3款的约定，被上诉人需在2018年5月29日前支付首期款后并签订《商品房买卖合同》，双方在当日即已草签了《商品房买卖合同》。另根据当时购房现场销售人员的介绍以及恒大销售部的公示文件，该楼层的交房时间为2019年3月31日。另根据网上各个房屋销售平台查询的信息显示，被上诉人所购房屋的交楼时间均显示为2019年3月31日。综上，上诉人的上诉请求没有事实依据，请求法院依法驳回上诉。徐美美向一审法院起诉请求：1.被告向原告支付逾期交房违约金31724.77元（从2019年3月31日起，以房屋总价1435510元的万分之一按日计算违约金，计至2019年10月11日）；2.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2018年5月20日，原、被告签订《美都依山海湾商品房认购书》，约定原告向被告认购由被告开发的位于惠州。签订认购书后，原告在双方签订《商品房买卖合同》之前向被告付清了案涉房屋总房款。2019年9月6日，原、被告签订的《商品房买卖合同》第九条就商品房交付条件约定为：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。合同第十一条就交付时间约定为：被告应当在2019年3月30日前向原告交付该商品房。合同第十二条就逾期交付超过180日的违约责任约定为：……原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金。2019年10月11日，被告通过销售人员微信通知原告办理收楼手续，后原告办理了收房手续。另查，涉案房屋于2019年4月17日取得测绘报告，于2019年4月22日办理了工程竣工验收备案。一审法院认为,本案系商品房预售合同纠纷案，原、被告签订的商品房买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，双方当事人均应按照约定全面履行自己的合同义务。关于合同约定的交楼时间问题。从商品房预售交易惯例分析，在《商品房买卖合同》备案之前，交易双方应存在草签《商品房买卖合同》，备案登记的《商品房买卖合同》系对草签的《商品房买卖合同》内容的确认，故本案双方对交楼时间约定为“2019年3月30日”系具体明确的。此外，被告在2019年9月6日与原告签订《商品房买卖合同》[合同编号：大亚湾（2019）10022580]时，知道或者应当知道合同约定被告完成交楼的时间为“2019年3月30日”，该约定对被告是不利的，但被告仍在《商品房买卖合同》盖章确认，且签订买卖合同后，原、被告双方未就交楼时间另行协商，故本院视为被告对自己权利自愿作出了放弃。综上，本院确定双方约定的交楼时间为2019年3月30日。被告的上述庭审辩称，理由不充分，本院不予采信。关于逾期交房违约金计算时间及标准问题。原、被告在合同第十一条中约定，被告应当在2019年3月30日前，将已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告，且符合本合同约定的商品房交付给原告使用，但被告直至2019年10月11日才将符合交房标准的涉案房屋交付给原告使用,其已构成违约，应承担逾期交房违约责任。根据合同第十二条的约定，被告应自逾期之日起至实际交房之日止，以全部房价款1435510元为基数，按日万分之一的标准向原告支付逾期交房违约金，具体金额为27992.45元（1435510元×0.0001/日×195日），原告请求超过部分，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告美都健风置业（惠州）有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内向原告徐美美支付逾期交房违约金27992.45元；二、驳回原告徐美美其他的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费296.56元，由被告美都健风置业（惠州）有限公司负担，此款已由原告预交，被告可径付原告。本案二审期间，当事人均没有提交新证据。一审认定事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，根据双方当事人的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为：逾期交房违约金起始时间的认定问题。对此分析如下：涉案《商品房买卖合同》于2019年9月6日签订，而合同约定的商品房交付时间为2019年3月30日，合同约定的交付时间相较于合同签订的时间早，显然交付房屋是无法按合同约定实现的，一审将应交付房屋时间认定为2019年3月30日并以此计算逾期交房违约金不当，本院予以纠正。根据商品房买卖的交易习惯及流程，本院酌情认定应当交付房屋的日期为涉案合同签订之日，即2019年9月6日，逾期交房违约金计算时间段为2019年9月6日至2019年10月11日，共计36天，金额为：5167.84元（1435510元×0.0001/日×36日）。综上所述，上诉人美都健风置业（惠州）有限公司的上诉部分有理，有理部分本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2020）粤1391民初873号民事判决第二项；二、变更惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2020）粤1391民初873号民事判决第一项为：美都健风置业（惠州）有限公司自本判决发生法律效力之日起10日内向徐美美支付逾期交房违约金5167.84元；三、驳回徐美美的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费296.56元，由美都健风置业（惠州）有限公司负担。二审受理费用499.81元，由美都健风置业（惠州）有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二一年二月八日法官助理  林 琳书 记 员  黄 慧