广西壮族自治区贵港市中级人民法院民 事 判 决 书（2018���桂08民终150号上诉人（原审被告）：广西桂平市华庆房地产开发有限公司，住所地广西桂平市桂江东路23号。法定代表人：谭明能，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈伯良，广西桂力律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黎盛军，男，1970年7月8日出生，汉族，住广西平南县。被上诉人（原审原告）：杨清，女，1977年3月15日出生，汉族，住广西桂平市。两被上诉人共同委托诉讼代理人：潘生云，广西百举鸣律师事务所律师。上诉人广西桂平市华庆房地产开发有限公司（以下简称华庆公司）因与被上诉人黎盛军、杨清商品房预售合同纠纷一案，不服桂平市人民法院（2017）桂0881民初2489号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月24日立案受理后，依法组成合议庭，于2018年3月13日公开开庭进行了审理。上诉人华庆公司的委托诉讼代理人陈伯良,被上诉人黎盛军、杨清的委托诉讼代理人潘生云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华庆公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判上诉人无须向被上诉人支付逾期交房违约金9026.35元；2.一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一、在配套的市政基础设施交付使用前，上诉人的交房时间应顺延，不应承担逾期交房的违约责任。上诉人在承接涉诉项目时无法预见项目建设规划、审批迟延的严重程度，小区的配套设施和市政基础设施至今尚未完成，通往涉诉项目小区的道路至今尚未完成土地征收工作��而上述市政基础设施的规划建设并非是上诉人的合同义务。二、上诉人已积极参与到涉诉项目的市政基础设施建设中，为涉诉房屋能够尽快交付被上诉人使用竭尽所能，不能要求上诉人承担逾期交房的违约责任。上诉人于2016年10月10日签订了《小区外供电安装工程合同》，于2017年3月签订了《供水施工合同》，且自行垫资将供水管道接通至涉诉小区，为涉诉小区供水、供电提供了保障。三、因暴雨、停水等不可抗力因素导致无法施工共计15天，该期间应当予以扣除，不应计算违约金。四、涉诉房屋已取得桂平市房地产交易中心出具的房产测绘成果报告，已向被上诉人交付房屋。综上，上诉人不应承担逾期交房的责任，一审法院判决上诉人承担相应的逾期交房违约责任没有事实和法律依据。黎盛军、杨清辩称，一审判决认定事实清楚，证据确凿充分，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。黎盛军、杨清向一审法院起诉请求：1.判令华庆公司给付黎盛军、杨清逾期交房违约金104336.8元；2.本案诉讼费由华庆公司承担。一审法院认定事实：2014年8月11日原告与被告签订了一份《桂平市限价住房买卖合同》，约定原告购买被告预售的位于广西桂平市保障性安居工程第二期限价普通商品住房（长安小区）第7栋12层1单元1201号房，总房款为242643.8元，首付款为122643.8元，银行贷款120000元；被告应在2014年12月31日前，将具备“该套房已竣工验收合格”并符合合同约定的限价住房交付原告使用；如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期交房：遭遇不可抗力，且被告在发生不可抗力事由之日起30日内告知原告的；被告逾期交房超过180日后，原告要求继续履行合同的，自合同第九条规定的最后交房期限届满之日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之五的违约金。原告首期支付购房款122643.8元，余款通过银行借款支付，但没有约定支付时间。合同签订后，原告已于2014年10月8日前付清了首付款、银行贷款合计242643.8元给被告。被告于2017年5月10日交付该房给原告，原告已接收。另查明，原告向被告购买的商品房属政府主导的政策性限价住房。被告作为限价住房开发建设方，其在房屋开发建设过程所实施的施工建设等行为，均受政府及其相关职能部门的决策及政策规定影响。房屋的建设规划、施工进度、配套基础设施建设及资金来源等均需要经政府及相关职能部门决策、审批。政府及相关职能部门审批不及时或决策改变均会影响到政策性限价住房的交付时间。被告只是房屋的开发建设方，无法决定政府及相关部门对限价住房建设的决策、审批时间。2016年7月7日，桂平市发展和改革局才作出浔发改投资[2016]49号《桂平市发展和改革局关于桂平市长安工业园区保障性安居工程配套基础设施建设项目（小区外道路及小区内绿化等部分）初步设计的批复》，同意被告对涉诉小区的工程配套基础设施进行施工。一审法院认为，限价普通商品住房是政府采取招标、拍卖、挂牌方式公开出让商品住房用地时提出最高销售价格、住房套型面积和销售对象等限制要求，由开发建设单位通过公开竞地价方式取得土地使用权，并严格按照政府及其职能部门限制性要求开发建设和销售的普通商品住房。原、被告签订的《桂平��限价住房买卖合同》合法有效，双方之间成立商品房预售合同关系。保障性安居工程配套基础设施建设方案需经政府有关部门审批。2016年7月7日桂平市发展和改革局才批复同意本案涉案小区的工程配套基础设施建设方案，被告据此才能施工建设小区的工程配套基础设施。在本案涉案小区的工程配套基础设施建设方案获批复前，被告因政策原因不能开工建设本案涉案小区的工程配套基础设施，造成被告不能依照合同约定的交房时间交房，不应归责于被告，被告据实可以延期交房。此外，本案涉案小区的工程配套基础设施建设方案获批复后，被告还需要一定的合理建设期间才能完成配套基础设施，从而达到交房的要求。一审法院酌情认定被告建设配套基础设施合理期间以120天为宜。因此，被告确实存在2016年7月7日桂平市发展和改革局批复同意本案涉案小区的工程配套基础设施建设方案后，可据实再延期交房120天的情形。对被告提出应剔除审批时间的抗辩意见予以采纳；对被告提出因降雨、停水、高考等导致停工、应予抵扣逾期交房天数的抗辩意见，因降雨、停水、高考等并不属于不能预见的不可抗力因素，故不能以此为理由对被告迟延交房予以免责。对被告的此项抗辩意见，不予采纳。根据本案实际，原告已经依约付清了购房款给被告，被告应于本案涉案小区的工程配套基础设施建设方案获批复后的120天的次日，即2016年11月5日前将房屋交付原告使用，而被告于2017年5月10日才将房屋给原告使用，确实属逾期交房，构成违约，应承担违约责任。被告的逾期交房时间应从2016年11月6日起计算至实际交房之日即2017年5月10日止，共计186天。原告主张被告逾期860天交房与本案事实不符，不予支持。逾期交房造成原告的实际损失，因原告没有举证证实，故原告的实际损失不明。违约金计算标准问题，参照本地实际，同类情况多以已付购房款为基数，以日万分之一或者日万分之二计算违约金。本案合同约定按已付购房款为基数，以每日万分之五的标准计算违约金确属过高，一审法院采纳被告提出的违约金计算标准过高的抗辩意见，对双方约定的违约金标准予以适当调减，酌情认定应按已付购房款为基数，以每日万分之二的标准计算违约金。综上，被告逾期交房186天，故被告应向原告支付的逾期交房违约金为：242643.8元×2/10000×186＝9026.35元。原告请求被告支付逾期交房的违约金104336.8元，与本案查明的事实不符，超出部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四第一款、第二款的规定，判决：一、被告广西桂平市华庆房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力后十日内支付逾期交房违约金9026.35元给原告黎盛军、杨清；二、驳回原告黎盛军、杨清的其他诉讼请求。案件受理费1193元（立案时已按简易程序减半收取，原告已预交），由原告黎盛军、杨清负担1090元，被告广西桂平市华庆房地产开发有限公司负担103元。本院二审期间，上诉人提交了《小区外供电安装工程合同》，《供用水合同》、自来水管安装款转账记录、发票及接水工程清单，5、6、7栋房产测绘成果报告，建设工程质量竣工验收意见书四份证据，对于上诉人提交的证据，本院在论述时再做评判。一审查明的事实属实，本院予以确认。本���认为，上诉人与被上诉人签订的《桂平市限价住房买卖合同》成立并有效。本案中，虽然在涉案小区的工程配套基础设施建设方案获批复前，上诉人因政策性原因不能按时交房，不可归责于上诉人，但一审法院已认定上诉人在工程配套基础设施建设方案批复前可以延期交房，并酌情给予上诉人合理建设期间120天。将竣工验收合格并符合合同约定的限价住房交付给被上诉人使用，是上诉人的基本义务。上诉人所主张的政策性原因虽在一定程度上影响了交房的进度，但不足以构成免除其全部合同义务及违约责任的正当事由。上诉人未在合理建设期间届满后履行交付涉案房屋的义务，已构成违约，应承担相应的违约责任。上诉人主张不应承担逾期交房的违约责任，没有事实和合同依据，本院不予以支持。二审期间，上诉人提交的四份证据证明的事实，已在其未能按期交��给被上诉人的原因中予以考虑，并相应减免了部分合同责任，上诉人认为据此可以全部免除逾期交房的责任，本院不予支持。因降雨、停水等并不属于不能预见的不可抗力因素，故上诉人主张因降雨、停水等导致无法施工共计15天，该期间应抵扣逾期交房天数，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，判决正确，本院依法应予维持；上诉人的上诉理由不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（上诉人已预交），由上诉人广西桂平市华庆房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李志廉审判员  刘 丽审判员  黄钰雄二〇一八年四月十三日书记员  雷春扬