北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初20338号原告（反诉被告）：北京智仁达图文科技有限公司，住所地北京市东城区东水井胡同5号楼2层208。法定代表人：陈甫生，经理。被告（反诉原告）：钟健华，男，1979年7月1日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。被告：北京鼎铭物业管理有限公司，住所地北京市东城区东直门外大街48号写字楼B1。法定代表人：孙兵，总经理。二被告共同委托诉讼代理人：秦小璐，北京清律律师事务所律师。原告北京智仁达图文科技有限公司（以下简称智仁达公司）与被告钟健华、北京鼎铭物业管理有限公司（以下简称鼎铭公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，钟健华对智仁达公司提起反诉。依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告智仁达公司的法定代表人陈甫生，与被告钟健华及鼎铭公司的委托诉讼代理人秦小璐均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告智仁达公司向本院提出诉讼请求：1.要求钟健华向智仁达公司返还扣除三个半月租金后的剩余保证金4500元、物业费7143.44元；2.要求鼎铭公司对钟健华退还物业费承担连带责任；3.诉讼费由钟健华与鼎铭公司负担。事实和理由：2019年5月24日，智仁达公司与钟健华签订房屋租赁合同，由钟健华将位于北京市东城区东水井胡同的“北京INN”项目二组团二层×号房产（以下简称涉诉房屋）出租给智仁达公司办公使用，期限自2019年5月24日至2022年11月3日，每月租金15000元，含物业费和采暖费，履约保证金57000元。根据约定，智仁达公司向钟健华支付了履约保证金57000元及租金。2020年2月开始的疫情，导致智仁达公司经营受到严重影响。智仁达公司的房屋租金已支付至2020年5月8日，因无法正常营业，智仁达公司与钟健华协商解除合同事宜，双方均同意解除合同，约定智仁达公司于2020年8月25日将涉诉房屋腾空后交还钟健华。2020年8月22日，智仁达公司欲将办公用品搬离，但是搬家过程中，钟健华通知鼎铭公司强行让智仁达公司交纳物业费和采暖费，否则不能搬家。为此，智仁达公司曾两次报警。为了尽快腾空房屋，智仁达公司被迫向鼎铭公司交纳了物业费7143.44元、采暖费769.56元。8月22日智仁达公司腾空涉诉房屋并交还钟健华。智仁达公司认为，其与钟健华协商一致解除合同，互不承担违约责任，但钟健华应当退还保证金57000元，在扣除未支付的三个半月租金52500元后，仍有4500元保证金应当退还智仁达公司。此外，物业费和采暖费均包含在房屋租金里，智仁达公司无需另行支付，钟健华通过鼎铭公司强行让智仁达公司支付这两项费用，没有任何事实和法律依据，理应退还。因鼎铭公司是收取物业费和采暖费的直接受益人，该费用本应由钟健华支付，所以鼎铭公司应当对钟健华的该项债务承担连带责任。综上所述，智仁达公司诉至法院，诉如所请。被告鼎铭公司辩称，认可鼎铭公司收取了智仁达公司物业费7143.44元，该笔物业费是2020年3月8日至4月7日部分物业费、2020年4月8日至9月7日全部物业费。其中2020年3月8日至4月7日部分物业费，是因为智仁达公司是按照每月15000元的标准向钟健华交纳租金，而他们之间合同约定的租金标准递增至每月15750元，故此钟健华向鼎铭公司转交物业费时就少了750元/月。2020年4月8日至5月8日，因为租金递增的问题，智仁达公司仍然少交了750元/月。对于2020年8月24日至9月7日的物业费705.43元，鼎铭公司同意向智仁达公司退还。被告钟健华辩称，认可智仁达公司与钟健华之间的房屋租赁合同关系。按照双方的约定，租金标准自2019年11月24日变更为每月15750元。在此之前是每月15000元。钟健华确实收取过保证金47000元。智仁达公司的房租交纳至2020年5月8日，其于2020年8月24日腾房，2020年5月9日至8月24日的租金应为50187元。智仁达公司与钟健华的租赁合同并非双方协商一致解除，而是智仁达公司单方违约导致合同无法继续履行并最终解除。根据合同的约定，保证金不退。鼎铭公司与智仁达公司曾经订立过物业合同，鼎铭公司实际提供了物业服务，钟健华向智仁达公司收取物业费后转交鼎铭物业。综上，钟健华不同意智仁达公司的全部诉讼请求。此外，钟健华认为，智仁达公司迟延支付租金和物业费、提前退租，构成违约。按照合同约定，保证金不应退还，并应当承担违约责任，包括支付4个月租金标准的违约金和按照每日千分之一标准支付欠付款项的滞纳金。因此，钟健华提起反诉，要求：1.智仁达公司向钟健华支付2020年5月9日至2020年8月24日租金50187元；2.钟健华不退还智仁达公司履约保证金57000元；3.智仁达公司支付钟健华单方解除合同的违约金63000元；4.智仁达公司向钟健华支付逾期支付的滞纳金4630元；5.诉讼费由智仁达公司负担。针对钟健华的反诉，智仁达公司辩称，智仁达公司并未违约，因此不同意钟健华的全部反诉请求。本院经审理认定事实如下：2017年11月，钟健华与陈甫生建立房屋租赁合同关系。尔后钟健华、陈甫生、北京智仁达办公设备有限公司又订立更名协议，载明钟健华与陈甫生于2017年11月23日订立有租赁合同，期限自2017年11月24日至2022年11月23日，现三方同意将租赁合同的承租人由陈甫生变更为北京智仁达办公设备有限公司。2018年12月24日，钟健华、陈甫生、北京智仁达办公设备有限公司、智仁达公司再订立更名协议，载明四方同意将租赁合同的承租人由陈甫生、北京智仁达办公设备有限公司变更为智仁达公司，自2018年11月23日起，智仁达公司将租金等费用支付至钟健华指定账户。在此之后，钟健华与智仁达公司签订房屋租赁合同，约定智仁达公司向钟健华承租涉诉房屋，建筑面积64.13平方米；智仁达公司使用涉诉房屋的用途为图文设计；期限自2019年5月24日至2022年11月3日，无免租期；租金为每月15000元（含物业费，另有9元/平/采暖季的采暖费差价由智仁达公司自行承担），上述租金标准在合同期限内从2019年11月24日开始做递增调整，租金一年为一期，每一期租金比上期租金比例递增5%；上述租金中已含物业费，标准为每建筑平方米22元/月，智仁达公司应当将租金中所含的物业费直接付至物业服务企业，并将扣除物业费后的纯租金支付给钟健华；智仁达公司应当以三个月为一期支付租金，每期到期前的5天之前向钟健华支付下期租金；履约保证金57000元，如租赁期限内智仁达公司违反约定单方解除合同，或由于智仁达公司违约导致钟健华提前解除合同的，智仁达公司应当承担违约责任，即履约保证金不予退还，同时智仁达公司还应按照合同约定承担相应违约责任，履约保证金不得折抵租赁期内任何时间所拖欠的租金及能源费用等相关费用；智仁达公司未按合同约定履行，提前单方解除合同，或由于智仁达公司违约行为导致钟健华单方行使权利解除合同的，智仁达公司应承担违约责任，即履约保证金不予退还，合同履行期不满二年解除合同的，智仁达公司向钟健华支付违约金标准为4个月的租金标准，智仁达公司进一步确认及承诺自愿依据上述标准向钟健华支付违约金，无权以约定违约金过高请求法院予以适当减少；智仁达公司逾期支付租金及相关费用的，则每逾期一日应向钟健华支付逾期未支付款项千分之一的滞纳金。2017年11月23日，陈甫生向钟健华支付了涉诉房屋的保证金及租金109000元。2020年6月24日、2020年7月3日，北京鼎铭物业管理有限公司第一分公司两次向智仁达公司发送催缴物业费的通知，要求智仁达公司支付2020年3月至6月的物业费4232.58元。智仁达公司认可收到上述通知，但认为自己与鼎铭公司没有关系。2020年7月2日，智仁达公司向鼎铭公司发送物业费用缴纳说明，内容为受疫情影响，智仁达公司经营困难，物业费用与租金是在一起缴纳，之前也曾向开发商王经理申请并沟通：租金与物业费延期至7月底缴纳。智仁达公司表示该说明是按照对方要求出具的。2020年8月24日，鼎铭公司为智仁达公司开具物业费7143.44元的发票，备注为“2020.03.08-2020.04.07部分，2020.04.08-2020.09.07”。另，智仁达公司、钟健华均确认，智仁达公司已交纳房屋租金至2020年5月8日。为证明其主张，智仁达公司出示了其与王某1的微信聊天记录，显示2020年8月17日，王某1告知智仁达公司“你在25日之前不搬东西，就要再交租金了”，智仁达公司询问“可以再延后几天嘛王经理”，王某1回答“不行，业主不同意”。钟健华与鼎铭公司认可微信聊天记录的真实性，表示王某1是钟健华委托代管租赁房屋的。智仁达公司又出示了两段录像，以证明其于2020年8月22日搬离涉诉房屋。经质证，钟健华、鼎铭公司认可证据真实性，但录像内容仅是去ATM机取款，因此不认可智仁达公司的证明目的。为证明其抗辩意见，钟健华出具租户退租确认单，日期为2020年8月24日，落款处租户栏有智仁达公司法定代表人陈甫生签字。智仁达公司认可该证据的真实性，但是认为租户退租确认单并非退租当日出具，而是开具物业费发票当日出具，故不认可2020年8月24日为腾退涉诉房屋的日期。本院认为，智仁达公司与钟健华的房屋租赁合同约定，智仁达公司自愿按照合同约定标准向钟健华支付违约金，且无权以约定的违约金高于造成的损失为由，请求人民法院予以适当减少。该约定违反了法律、法规的相关规定，排除了智仁达公司的法定权利，应属无效。而合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效，因此智仁达公司与钟健华之间的房屋租赁合同除前述条款外的其他条款合法有效，双方均应依约履行。根据双方合同的约定，智仁达向钟健华承租涉诉房屋的租金标准自2019年11月24日递增为每月15750元，亦即双方约定自该日期起变更房屋租金标准。房屋租赁合同同时载明涉诉房屋的物业费每月1410.86元，已包含在租金中，钟健华收到租金后将其中的物业费直接付至物业公司。而智仁达公司未按照约定变更后的标准按时足额支付房屋租金，因此钟健华仅将智仁达公司已支付的物业费转交鼎铭公司，对于差额部分由鼎铭公司直接向智仁达公司收取，并无不当。鼎铭公司同意向智仁达公司退还2020年8月24日至9月7日的物业费705.43元，对此本院照准。智仁达公司要求钟健华退还其他物业费、并要求鼎铭公司就此承担连带责任，依据不足，本院不予支持。关于智仁达公司腾退涉诉房屋的日期，因智仁达公司出示的证据不足以证明其主张的腾退日期，且不能举证证明退租确认单是事后补签，本院依法认定其腾退日期为2020年8月24日。此外，关于智仁达公司与钟健华的房屋租赁合同解除的原因，根据在案证据，智仁达公司未能按期足额支付房屋租金，其曾向钟健华提出展期，但后者未予同意，可知双方合同未能继续履行的原因在于智仁达公司欠租的违约行为。根据房屋租赁合同的约定，如因智仁达公司违约导致合同解除，则保证金不予退还。故智仁达公司要求钟健华退还保证金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。应当指出，保证金的性质为保障合同的顺利履行，在智仁达公司违约时，保证金为其违约责任承担方式。但钟健华反诉主张的解除合同违约金、欠付租金滞纳金亦为智仁达公司的违约责任承担方式，与保证金有重复之处，而保证金已足以弥补智仁达公司违约给钟健华造成的经济损失，现智仁达公司以违约金标准过高为由请求法院予以适当减少，理由正当，本院比照法律对于违约金的相关规定予以调整。因保证金已作为违约责任承担方式，故不应再以保证金抵扣欠付租金。现钟健华要求智仁达公司支付2020年5月9日至8月24日的房租，理由正当，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、北京鼎铭物业管理有限公司于本判决生效后七日内，退还北京智仁达图文科技有限公司物业费705.43元；二、钟健华不退还北京智仁达图文科技有限公司保证金57000元；三、北京智仁达图文科技有限公司于本判决生效后七日内，支付钟健华房屋租金50186.99元；四、驳回北京智仁达图文科技有限公司的其他诉讼请求；五、驳回钟健华的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费46元，由北京智仁达图文科技有限公司负担43元（已交纳），由北京鼎铭物业管理有限公司负担3元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉费1898元，由北京智仁达图文科技有限公司负担1164元（于本判决生效后七日内交纳），由钟健华负担734元（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  杨志彤二〇二一年二月二十三日书记员  周丽萍