广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0106民初19966号原告:赵志勇，男，1981年12月10日出生，瑶族，住广东省连南瑶族自治县。委托诉讼代理人：马光越、陈丽婵，均系广东金桥百信律师事务所律师。被告：周涛，男，1972年10月6日出生，汉族，住广东省清远市清城区。被告：宦庭发，男，1965年9月26日出生，汉族，住广东省英德市。被告：黄萍，女，1979年10月15日出生，汉族，住广东省清远市清城区。三被告共同委托诉讼代理人：胡建成、杜绮琪，分别系广东法制盛邦律师事务所律师、实习律师。第三人：广州市天河区土地开发中心，住所地广东省广州市天河区瘦狗岭565号，统一社会信用代码1244010645537544XD。法定代表人：陈财新，该单位主任。委托诉讼代理人：谭建成，该单位员工。原告赵志勇诉被告周涛、宦庭发、黄萍，第三人广州市天河区土地开发中心（下简称土地开发中心）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月15日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年11月27日公开开庭进行了审理。原告赵志勇及其委托诉讼代理人陈丽婵，被告周涛及三被告共同委托诉讼代理人胡建成、杜绮琪，第三人广州市天河区土地开发中心委托诉讼代理人谭建成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赵志勇向本院提出诉讼请求：1.周涛、宦庭发向赵志勇支付停产停业经营损失补偿210000元（具体以被告与土地开发中心签订的拆迁补偿协议约定的补偿标准为准）；2.周涛、宦庭发向赵志勇支付搬迁费70000元（具体以被告与土地开发中心签订的拆迁补偿协议约定的补偿标准为准）；3.周涛、宦庭发向赵志勇支付装修补偿款40219元（具体以被告与土地开发中心签订的拆迁补偿协议约定的补偿标准为准）；4.周涛、宦庭发向赵志勇退回押金25000元；5.确认赵志勇与周涛的租赁关系于2019年10月30日终止；6.黄萍对被告周涛、宦庭发应向原告支付的全部款项承担连带清偿责任；7.土地开发中心对本诉讼请求第一至第三项与周涛、宦庭发承担连带支付责任；8.周涛、宦庭发、黄萍承担本案全部诉讼费。事实和理由：赵志勇与周涛于2012年9月11日签订《租赁协议书》（下简称协议书），约定周涛将坐落在广州市天河区广汕一路322号龙洞林场银湖工业区内B栋三楼（广佛东环项目LD3地块）左车间300平方米的仓库出租给赵志勇使用，月租金为5500元，租金每年递增5%，租期3年，自2012年9月1日起至2015年9月1日止，赵志勇于2012年10月10日支付了2个月租金金额房屋押金11000元。协议书到期后，赵志勇要求周涛续签，周涛表示同意赵志勇继续承租上述物业，租金标准以及涨幅均按照协议书约定继续履行，但是不续签协议书。2014年12月20日，赵志勇与周涛签订《房屋租赁合同书》（下简称合同书），约定增加位于广州市天河区广汕一路322号龙洞林场银湖工业区B20单位院内F栋三楼共计400平方米的租赁面积，租赁期为3年，自2015年1月1日起至2017年12月31日止，租期内第一年月租金为7000元，第二年月租金为7350元，第三年月租金为7718元。赵志勇于2015年1月10日及2015年2月分两次共支付14000元（每笔7000元）押金。合同到期，赵志勇要求周涛续签合同，周涛告知同意赵志勇继续承租上述物业，租金标准以及涨幅均按合同约定继续履行，但不续签租赁合同。赵志勇租赁周涛上述两处物业总面积共700平方米（以下简称租赁物业）。赵志勇承租上述物业后，对租赁物业投入了大量资金进行装修，每月足额向被告黄萍的银行账户转入租金和水电费等其他费用，从未拖欠。协议书和合同书到期后，赵志勇一直要求周涛签订续租合同，但均遭拒绝。因珠三角城际轨道交通广佛环线广州南站至白云××段项目（下简称该项目）龙洞站借地需要而拆迁租赁物业，早在该项目2016年12月26日开工前，有关拆迁事宜就已经传得沸沸扬扬，因此赵志勇在2017年至2019年8月前，就多次向周涛询问租赁物业何时拆迁并要求若拆迁要提前通知。但是周涛一直没有答复，直到2019年9月19日周涛才书面通知原告要搬迁，9月20日上午8点施工队就进入租赁物业所在大院施工。赵志勇收到通知后，立即寻找新的场地，但由于赵志勇经营进口二手钢琴修复与销售，合适的租赁场地很不容易找，直到9月底才找到新场地。10月份开始装修并陆续搬走货物，共计搬走三角钢琴32台，立式钢琴48台，雇专业搬家公司进行搬运钢琴，其他设备及配件、杂物则雇用货拉拉中型货车共计9车次。赵志勇于2019年10月30日将租赁物业清场交回给周涛。在9月、10月期间，因为项目施工的原因，赵志勇根本无法正常经营，周涛在明知租赁场地要拆迁需提前终止租赁关系的情况下，不提前告知赵志勇，没有给赵志勇足够的搬迁时间，在赵志勇清场交回场地后也没有把押金退回，更加没有将属于租赁场地实际经营人的拆迁补偿款支付给赵志勇（包括但不限于停产停业经营损失补偿款、搬迁费以及装修补偿款等），该行为已构成违约并给赵志勇造成重大损失，应承担违约责任。宦庭发是租赁物业的大房东，由宦庭发与业主龙洞林场签订包括租赁物业在内的谦达地块（广佛东环项目LD3地块）的租赁合同，再由宦庭发将租赁物业交给周涛管理，周涛与赵志勇签订租赁合同，由黄萍收取租金，据赵志勇了解，黄萍是周涛的妻子，黄萍也是本租赁关系的主体之一。另，据赵志勇了解，周涛和宦庭发与租赁物业拆迁方已经签订拆迁补偿协议，其应把属于实际经营人的所有拆迁补偿款支付给赵志勇。而土地开发中心在实际承租人与业主未谈妥补偿方案的情况下，将停产停业损失补偿款、搬迁费以及装修补偿款等属于实际承租人的补偿款支付给周涛、宦庭发有误。综上，赵志勇为维护自身合法权益，特起诉至人民法院。被告周涛、宦庭发、黄萍共同答辩称：三被告不同意赵志勇全部的诉讼请求，赵志勇的主张没有事实及法律依据，赵志勇不是被征收人，不是补偿对象，周涛也不是补偿对象，并没有实际获得补偿款。黄萍只是代为收取租金，不是合同相对人。宦庭发不是租赁合同的相对人，所以被告不适格，请求法院驳回赵志勇全部诉讼请求。第三人土地开发中心述称：一、土地开发中心与赵志勇没有合同关系，也没有其他任何法律关系，是赵志勇与周涛、宦庭发之间合同关系（即本案争议的法律关系）之外的人。因此，土地开发中心对赵志勇并不负有任何合同义务或法律责任（即无独立请求权）。根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款规定，公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。也就是说，只有不履行合同约定的或者法律规定的义务人才承担民事责任。因此，赵志勇的第七项诉讼请求没有任何法律依据。二、本案中赵志勇将土地开发中心列为第三人适用程序不当。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条规定，第三人参加案件诉讼只有两条途径，一是通过自己申请，二是法院通知，并没有根据当事人的意愿而参加的情况，因为第三人并不是当事人所能诉求的对象。因此，在赵志勇提起本案诉讼时将土地开发中心列为第三人，并对第三人提出了诉讼请求的情况下，法院应当向其释明法律规定，引导其将土地开发中心列为被告，或者撤销对土地开发中心的诉讼请求，现法院直接通知土地开发中心作为第三人参加本案诉讼适用程序不当。三、土地开发中心与宦庭发签订的合同正在履行，本案的处理结果与土地开发中心已经没有法律上的利害关系。2019年12月，土地开发中心因珠三角城际轨道交通广佛环线广州南站至白云××段建设需要，需借用位于天河区广汕一路500号3704.05平方米土地作临时施工用地，与宦庭发签订了《广州市轨道交通广佛环线天河区段龙洞站LD3地块土地建（构）筑物及附着物补偿协议》（穗天土发征拆（广佛环线）协字[2019]013号），协议中约定土地开发中心借地22.5个月，从2019年10月15日起至2021年8月31日止，需支付宦庭发借地地块的建（构）筑物、地上附着物补偿，总费用为63322673元。根据协议内容，在协议生效后的30个工作日内，土地开发中心向宦庭发支付首期补偿款37993604元，现已完成支付。根据宦庭发出具的承诺函，土地开发中心依宦庭发申请支付补偿款22329069元，已完成支付。待后续借地补偿问题处理完毕，经土地开发中心、宦庭发双方确认后，土地开发中心依宦庭发申请，支付剩余补偿款3000000元。土地开发中心已依据补偿协议约定和承诺函内容按时支付补偿款，不存在违约情况。土地开发中心与赵志勇没有直接关系，按照（穗天国规[2018]789号）第四条补偿标准中借地方式的规定，被委托方与产权单位按标准协商，达成借地意向后，签订补偿协议。土地开发中心根据宦庭发与广东省国营龙眼洞林场提供的《场地租赁合同》与《授权书》及单位名称变更资料，与宦庭发及权属方广东国林珍稀植物培育中心完成了补偿协议签订。因此本案争议与土地开发中心不存在任何利害关系。综上，土地开发中心与赵志勇之间没有合同关系，也不存在其他任何法律关系，故赵志勇突破合同相对性原则请求土地开发中心承担民事责任没有法律依据。经审理查明：2012年9月11日，赵志勇（乙方）与周涛（甲方）签订《租赁协议书》，约定甲方将位于广州市天河区广汕一路332#龙洞林场银湖工业区内的B栋三楼左车间仓库出租给乙方使用，租赁面积为300平方米；租赁期自2012年9月1日起至2015年9月1日止，租赁期满，甲方有权收回租赁物，乙方应如期归还，乙方需继续承租的，应于租赁期满前三个月向甲方提出书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同；第一年月租金5500元，年租金66000元，自第二年起每年租金在上一年租金基础上递增5%；双方签订合同时，乙方向甲方支付两个月租金作为租赁保证金；租赁期间，租赁物因不可抗拒的原因和市政动迁造成本合同无法履行，双方互不承担责任；租赁期间，乙方可根据自己的经营特点进行装修，但不得破坏原租赁物结构，装修费用由乙方自负，租赁期满后如乙方不再承租，甲方也不作任何补偿；租赁期间，如甲、乙双方提前退租或违约，应赔偿对方三个月租金。2014年12月20日，赵志勇（乙方）与周涛（甲方）签订《房屋租赁合同书》，约定甲方将位于广州市天河区广汕一路332#龙洞林场银湖工业区B20单位院内F栋三楼出租给乙方，租赁面积400平方米；租赁期限三年，自2015年1月1日起至2017年12月31日止，2015年1月1日至2015年12月31日，租金为7000元/月，2016年1月1日至2016年12月31日，租金为7350元/月，2017年1月1日至2017年12月31日，租金为7718元/月；合同签订日，乙方向甲方支付两个月租金即14000元作为保证金；若甲方提前终止合同（除政府项目征地外），甲方应提前3个月告知乙方，并退回乙方两个月押金，赔偿乙方一个月租金，并免租金一个月作为搬迁期；乙方在租赁期需增加任何设施，需书面报经甲方同意，且对租赁物范围内所有设施有保管、保养、维护、排除安全隐患的责任或因乙方使用不当，造成堵塞、损坏或给其它租户造成影响的，乙方承担损失和维护费用；本合同有效期届满，甲、乙双方未达成续租协议的，乙方应于终止之日或租赁期满之日前迁出存放货物，并将租赁物完好交清至甲方，乙方逾期不迁离或不返还租赁物，应向甲方按最高租金双倍支付现金（以日计算），但甲方有权书面通知乙方其不接受双倍租金，并有权收回租赁物，强行将租赁物内的乙方物品搬离租赁物，搬运及相关费用由乙方支付，且甲方不负保管责任。2019年9月19日，周涛向原告发出《通知》，通知载明:“珠三角环线轻轨龙洞站被征拆迁LD3工区政府明确于2019年9月20日早上8∶00进场拆迁……现将具体要求如下：1.积极配合政府拆迁单位顺利进场施工；2.各相关个人，单位的车辆、商品、人员等转移搬迁至安全地带；3.人员进出服从现场人员管理，听从指挥确保人员、财产安全；4.此通知请及时传达，落实到位，务必在2019年9月19日20时前完成……”诉讼中，赵志勇主张其与周涛签订上述两份房屋租赁合同期满后，双方未续签合同，而是按照已签订的合同约定继续承租案涉房屋，直至2019年9月19日周涛书面通知赵志勇搬离。在租赁期间，赵志勇向周涛支付了两处案涉房屋的租赁保证金，共计25000元，且每月均按合同约定向黄萍账户汇入租金、水电等费用。以上情况，有原告提供的《租赁协议书》、《房屋租赁合同书》、电子回单、《通知》（照片打印件）、收据等证据予以证明。另，原告向本院提供了案涉物业及案涉物业旁边建筑的照片，拟证明其在租赁期间对案涉物业进行了装修。同时，赵志勇在庭审中确认周涛于2019年8月底口头通知其搬离，后其于2019年10月30日将案涉房屋交还于周涛。庭审中，土地开发中心表示案涉物业所在地块权属人系广东省国营龙眼洞林场（于2012年2月13日更名为广东国林珍稀植物培育中心），由宦庭发承租后修建了案涉物业，并约定场地租赁期间，宦庭发拥有场地使用权及出资建设的地上附着物的所有权。2019年12月13日，土地开发中心（丁方）与广州市天河区人民政府龙洞街道办事处（甲方）、宦庭发（乙方）及广东国林珍稀植物培育中心（丙方）签订《广州市轨道交通广佛环线天河区段龙洞站LD3地块土地建（构）筑物及附着物补偿协议》，约定经甲方、乙方、丙方、丁方及广东珠三角城际轨道交通有限公司共同确认，借用丙方土地位于天河区广汕一路500号（现租赁给乙方用作生产、生活、办公使用）的珠三角城际轨道交通广佛环线广州南站至白云××段龙洞站LD3地块，土地面积3704.05平方米；借地时间共计22.5个月，从2019年10月15日起至2021年8月31日止；按照建（构）筑物、地上附着物详查报告及《评估报告》，借用地块的建（构）筑物、地上附着物补偿总金额为63322673元，包括房屋建筑物57652962元、地上附着物980550元、绿化青苗20505元、设备设施搬迁费1264510元、经营损失3360090元、员工补偿44056元；协议生效后30个工作日内，由丁方向乙方首次支付补偿款37993604元，在首次支付补偿款到达乙方指定账户，且借地补偿范围内乙方建筑物拆除量超过60%后的60个工作日内，丁方向乙方支付剩余补偿款25329069元。以上事实，有土地开发中心提供的《广州市轨道交通广佛环线天河区段龙洞站LD3地块土地建（构）筑物及附着物补偿协议》、《场地租赁合同》、《授权书》、关于单位名称变更的说明、核准变更登记通知书等证据予以证实。庭审中，周涛、黄萍确认其二人系夫妻关系，黄萍是按合同约定代收租金；宦庭发因拖欠周涛款项，故其将部分物业交由周涛对外出租收取租金以抵偿债务，周涛再将案涉物业出租给了赵志勇。赵志勇表示其支付租金至2019年8月31日。诉讼中，原告赵志勇与三被告均确认案涉物业没有合法规划报建手续。本院为此依法释明原告与周涛所签订的《房屋租赁合同书》、《租赁协议书》均为无效的行为后，原告及三被告、第三人坚持原诉讼意见。本院认为，关于《房屋租赁合同书》、《租赁协议书》的效力。原告与三被告均确认案涉物业未经合法规划报建手续，且直至一审辩论终结前，双方都没有提交建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的证明，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，本案中，赵志勇与周涛签订的两份租赁合同应认定为无效合同。周涛将未经合法报建的房屋出租给赵志勇，而赵志勇在承租时对租赁物的合法性未尽谨慎审查义务，双方对合同无效均有过错，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，周涛因无效的租赁合同收取的租赁保证金应当返还给赵志勇，但在本案中，赵志勇在两处案涉物业的租赁合同分别到期后未能与周涛续签合同的情况下，仍占有使用案涉物业至2019年10月30日，赵志勇仍应向周涛支付实际使用费。因赵志勇仅支付使用费至2019年8月31日，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，赵志勇仍应按照双方约定的租金标准支付2019年9月1日至2019年10月30日期间的案涉物业使用费。但周涛未依法反诉主张该部分实际使用费，故本院不予调处。原告主张被告周涛退还所收取的押金25000元本院依法予以支持。关于赵志勇主张的停产停业经营损失及搬迁费损失问题。本案中，赵志勇依据租赁关系主张认为土地开发中心应将经营损失及搬迁费支付给作为案涉物业的实际使用人的赵志勇，因案涉物业所在地块权属人系广东省国营龙眼洞林场（于2012年2月13日更名为广东国林珍稀植物培育中心），由宦庭发承租后修建了案涉物业，并约定场地租赁期间，宦庭发拥有场地使用权及出资建设的地上附着物的所有权。赵志勇在未能举证证明其停产停业经营损失及搬迁费损失、也未能证明土地中心支付给宦庭发的款项是包括了对应支付给赵志勇的补偿款，故本院认为赵志勇的该项主张证据不足，对赵志勇的该项诉请依法不予支持。关于赵志勇主张的装修款。因赵志勇未能提供证据证明装修费用的支出，仅根据赵志勇提供的搬迁前案涉物业及案涉物业旁边建筑的照片，本院无法确认赵志勇对案涉物业进行了装修，故对赵志勇要求周涛、宦庭发支付装修款的诉讼请求，本院亦不予支持。另被告黄萍、宦庭发及第三人土地开发中心均不是案涉租赁合同的相对人，故也无需对赵志勇主张的诉讼请求承担法律责任。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，并参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、被告周涛于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告赵志勇退还租赁押金25000元；二、驳回原告赵志勇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6490元，由原告赵志勇负担6021元，被告周涛负担469元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 薛 梅二〇二一年二月二十六日书记员 何靖文