广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初3690号原告：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司增城分公司，住所地广东省广州市增城区新塘镇南安村，统一社会信用代码：91440101788947653D。负责人：代涛。委托代理人：向剑、张俊彬，该公司员工。被告：卢凯涛，男，1983年9月17日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司增城分公司诉被告卢凯涛物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，依法适用普通程序，由审判员何宇琳独任审判，并于2021年2月5日公开开庭进行了审理。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司增城分公司的委托代理人张俊彬已到庭参加诉讼。被告卢凯涛经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司增城分公司向本院提出诉讼请求：一、被告向原告支付2019年3月起至2020年2月的物业服务费2309.64元（按房屋建筑面积52.85㎡，每平方米2.3元，合每月的物业服务费为121.56元）；二、被告向原告支付其逾期支付物业服务费所产生的违约金3262.66元（违约金以每月所拖欠的物业服务费为基数，按每日0.5%为标准，暂计至2020年3月9日止违约金为3262.66元，调整违约金与物业服务费本金一致）；三、被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2013年7月，增城市碧桂园物业发展有限公司与原告签订《碧桂园凤凰城前期物业服务合同》，约定选聘原告对碧桂园凤凰城提供前期物业管理服务。合同签订后至今，原告对该物业进行了包括房屋建筑共用部位的维护和管理服务、共用设施设备的维护和管理服务、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通信、有线电视等设施设备、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务以及交通与车辆停放秩序的管理服务等内容在内的物业管理服务。被告享有所有权的位于新塘镇广园××桂园××街××房的房屋正处于该物业管理服务区域内。2013年11月11日，原告与被告签订《碧桂园前期物业服务协议》，约定被告按房屋建筑面积每月每平方米2.3元计收物业服务费。逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的0.5%交纳违约金。虽经原告多次催促，被告至今仍未交纳所拖欠的物业服务费。交纳物业服务费是每一个业主应尽的义务。被告拖欠物业服务费的行为违反了双方的合同约定，对整个小区的物业正常运行造成了严重的影响。被告卢凯涛未到庭进行答辩，亦未提交书面答辩状及证据。经审理查明：2013年11月11日，原告（乙方）和被告（甲方）签订《碧桂园凤凰城前期物业服务协议》，该协议载明“根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，甲、乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方已购买的由增城市碧桂园物业发展有限公司（以下简称‘建设单位’）负责开发建设的广东省增城市新塘镇广园东碧桂园凤凰城商品住宅区（以下简称‘本园区’）中的xxx的房屋（以下简称‘该物业’）交付后由乙方提供的物业管理服务事宜达成一致，特订立本协议。第一条甲方同意建设单位按照法律、法规和有关规定，选聘乙方对本园区实施前期物业管理服务。……第四条本园区的物业服务费采取包干制方式，乙方按以下计算方式、标准向甲方收取物业服务费：甲方交纳的物业服务费标准按该物业的房屋建筑面积（建筑面积是指该物业的套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和）每月每平方米2.3元计收……。上述约定面积如与房屋产权管理局的最终测绘面积有差异，以房屋产权管理局最终测绘面积为准……第六条甲方应自商品房买卖合同约定的该物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费，乙方采用现金交纳方式或银行代收代缴的方式收取物业服务费，扣费时间为公历每月10日，甲方应在扣费时间前保证交费账户存有足够金额以备扣费。……第四条水费、电费、燃气费、通讯费、有线电视费以及按照法律、法规规定征收的其他费用，由相关部门按规定标准向甲方或该物业使用人收取。如有需要，有关部门可委托乙方代收缴上述费用，甲方或该物业使用人应当按时交纳上述费用，并承担不按时交费的责任。……第十六条物业服务费按约定由甲方交纳，若甲方与该物业使用人约定由该物业使用人交纳的，从其约定，若该物业使用人逾期交纳的，甲方负连带责任。甲方或该物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的0.5%交纳违约金。……”。2015年3月21日，被告接收涉案房屋。广州市规划和自然资源局出具的《产权情况表》载明，位于增城区永宁街凤凰城xxx房登记在被告名下，建筑面积为52.85平方米。本院认为：原、被告签订的《碧桂园前期物业服务协议》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的效力性、强制性规定，是合法有效的，双方均应依约履行义务。原告为涉案房屋提供了物业服务，被告作为受益人应按约定交纳物业服务费。现被告未按合同约定支付2019年3月起至2020年2月止的物业服务费，其行为已构成违约，为此，原告请求被告支付上述期间的物业服务费，本院予以支持。根据原、被告签订的《碧桂园凤凰城前期物业服务协议》的约定及涉案房屋的产权资料的内容可知，涉案房屋的建筑面积为52.85平方米，故涉案房屋的每月物业服务费为121.56元（52.85平方米×2.3元/平方米/月）。经核算，被告应支付前述期间的物业服务费为1458.72元。原告主张超出前述金额的物业服务费部分，缺乏依据，本院不予支持。至于原告请求被告支付违约金，以未付的物业服务费为本金，从拖欠之日起按每日5‰计算，是双方合同的约定，不违反法律法规的规定，本院予以支持，现原告主张违约金从欠费第二个月1日开始计算，于法有据，本院予以支持（即2019年3月物业服务费的延迟交纳违约金，从2019年5月1日开始，以2019年3月应交物业服务费为本金，按每日5‰计算至付清之日止，以此类推），每月物业服务费的违约金应以每月拖欠的物业服务费的本金为限。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决，综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告卢凯涛于本判决发生法律效力之日起十日内向原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司增城分公司支付2019年3月起至2020年2月止的物业服务费1458.72元及违约金（每月违约金按当月欠付的物业服务费为基数，从欠费第二个月1日起以每日千分之五为标准计算至付清日止，每月物业服务费的违约金应以每月拖欠的物业服务费的本金为限，违约金总额以1458.72元为限）；二、驳回原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司增城分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告卢凯涛负担32元，原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司增城分公司负担18元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  何宇琳二〇二一年二月五日书记员  卢殷殷附相关法律法规：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《物业管理条例》第七条第（五）项业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……第四十二条第二款业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定，业主付连带交纳责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。