安徽省黄山市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)皖10民终153号上诉人（原审原告）：贺明霞，女，1972年1月3日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。被上诉人（原审被告）：黄山金百佳商贸有限公司，住所地安徽省歙县徽城镇百花路江南明珠3号楼，统一社会信用代码91341021080337286A。法定代表人：邵瑞捷，执行董事兼总经理。被上诉人（原审被告）：歙县领航房地产开发有限公司，住所地安徽省歙县徽城镇百花路张曙音乐广场边，统一社会信用代码913410215744487528。法定代表人：金士明，执行董事兼总经理。上诉人贺明霞因与被上诉人黄山金百佳商贸有限公司（以下简称金百佳公司）、歙县领航房地产开发有限公司（以下简称领航公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省歙县人民法院（2017）皖1021民初2889号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月11日立案后，依法组成合议庭，于2018年3月29日公开开庭审理了本案。上诉人贺明霞到庭参加诉讼。被上诉人金百佳公司、领航公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贺明霞上诉请求：一、撤销一审判决第一项、第三项，改判支持贺明霞一审诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由金百佳公司、领航公司承担。事实与理由：贺明霞与金百佳公司、领航公司签订的委托经营管理协议约定：若逾期支付租金，逾期部分按每日未付租金的千分之一支付违约金；金百佳公司不得提前解除合同，租期内不论是否经营都需支付租金，如违约需按未付租金总和作为违约金进行赔偿。一审法院按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的130%从每季度租金逾期支付之日起计算利息至款清之日止，系认定事实错误，适用法律不当。金百佳公司、领航公司未到庭参加诉讼，亦未向法院提交答辩意见。贺明霞向一审法院起诉请求：一、判令金百佳公司、领航公司支付2017年度房屋租金32630元；二、判令金百佳公司、领航公司支付2017年度房屋租金逾期违约金5139.22元；三、判令金百佳公司、领航公司支付2017年度租金逾期违约金赔偿32630元；四、本案诉讼费由金百佳公司、领航公司承担。一审法院认定事实：2013年，领航公司向社会公开销售坐落于歙县张曙音乐广场边江南明珠底楼的商铺，承诺以租养贷，开发商包租12年内百分百返本，前3年租金直接抵购房款。贺明霞在2013年11月13日与领航公司签订商品房买卖合同购买了3B-S1025号商铺（33.60平方米），总价款466137元，扣除前3年租金83905元，贺明霞实际一次性支付382232元购房款。并于2014年2月3日，按照领航公司的要求与金百佳公司签订了由领航公司担保的两份商铺委托经营管理协议，第一份协议约定：贺明霞将江南明珠3B-S1025号商铺以免租金的形式租赁给金百佳公司，免租期三年，自2014年1月1日至2017年1月1日止。第二份协议约定：贺明霞将江南明珠3B-S1025号商铺委托金百佳公司经营管理；租赁期九年，自2017年1月2日至2026年1月1日；租金及支付方式：租金按年计算，第一年租金32630元、第二年租金34960元、第三年租金37291元、第四年租金39622元、第五年租金41952元、第六年租金44283元、第七年租金46614元、第八年租金48944元、第九年租金51275元，支付方式为年租金按季度支付即在本合同生效之日起，每年的1月2日、4月2日、7月2日、10月2日分别支付，若逾期支付，逾期部分按每日未付租金的千分之一支付违约金，逾期时间最多不可超过三个月；金百佳公司不得提前解除合同，租期内不论是否经营都需支付贺明霞租金，如违约需按未付租金总和作为违约金赔偿给贺明霞；领航公司作为金百佳公司的担保方。领航公司作为担保方在该协议上盖章。金百佳公司未按协议约定支付贺明霞2017年1月2日至2018年1月1日应得的租金32630元。一审法院认为：贺明霞与金百佳公司及领航公司三方签订的协议虽冠以“委托经营管理协议”，但其约定的内容均是有关房屋租赁的事宜，委托经营管理协议实质上是房屋租赁协议，本案应定性为房屋租赁合同纠纷。故对金百佳公司辩称双方系委托代理合同纠纷的意见不予采纳。贺明霞与金百佳公司及领航公司签订的协议，内容真实、合法有效，各方应按约履行。金百佳公司未按约定期限支付房屋租金，应承担违约责任。现贺明霞主张金百佳公司支付租金32630元，符合法律规定，应予以支持。贺明霞主张违约金5139.22元及违约赔偿金32630元，该主张已超过损失的数倍。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十七条规定：“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。”第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”故对贺明霞主张的违约金和违约赔偿金依法调整为按损失的130%计算，即以每季度应付租金8157.50元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的130%从每季度租金逾期支付之日起计算利息至款清之日止。领航公司在协议中约定为金百佳公司提供担保，并在协议上签章认可，依法应对金百佳公司的上述给付义务承担连带责任。金百佳公司、领航公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、黄山金百佳商贸有限公司于判决生效后立即支付贺明霞租金（租赁江南明珠3B-S1025号商铺的2017年度租金）32630元及逾期付款违约金（以8157.50元为基数，分别自2017年1月3日、2017年4月3日、2017年7月3日、2017年10月3日起，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的130%计算利息至款清之日止）；二、歙县领航房地产开发有限公司对黄山金百佳商贸有限公司的上述给付义务承担连带责任；三、驳回贺明霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费740元，减半收取370元，由黄山金百佳商贸有限公司、歙县领航房地产开发有限公司共同负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，所举证据与一审相同，相对方质证意见同一审，本院认证意见同一审。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：一审法院对违约金的认定是否正确。本案中，贺明霞与金百佳公司、领航公司签订的委托经营管理协议系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的规定，应认定为合法有效，各方当事人应当依法履行合同义务。金百佳公司未按照合同约定支付2017年度租金，其应当承担相应的违约责任。因案涉委托经营管理协议约定的违约金过高，一审法院根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十七条、二十九条的规定，对贺明霞主张的违约金和违约赔偿金进行调整，以每季度应付租金8157.50元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的130%从每季度租金逾期支付之日起计算利息至款清之日止，并无不当。综上，贺明霞的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条、第一百七十五条、《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费740元，由上诉人贺明霞负担。本判决为终审判决。审判长  宋浩之审判员  郑卫东审判员  黄继顺二〇一八年四月十二日书记员  王 艳附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。二、《诉讼费用交纳办法》第二十九条诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额。