浙江省台州市中级人民法院（判决书）稿纸发文��号：（2013）浙台商终字第156号缓急密级签发：审核：拟稿：份数：15份浙江省台州市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）浙台商终字第156号上诉人（原审被告）：三门县小雄建材厂。法定代表人：徐前友。委托代理人：翁孝杯。被上诉人（原审原告）：小雄镇官塘村村民委员会。诉讼代表人：方哲兵。委托代理人：柯登超。委托代理人：何丽琴。上诉人三门县小雄建材厂为与被上诉人小雄镇官塘村村民委员会土地租赁合同纠纷一案，不服浙江省三门县人民法院（2012）台三小商初字第47号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年2月28日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年4月8日公开开庭进行了审理。上诉人三门县小雄建材厂的法定代表人徐前友及其委托代理人翁孝杯，被上诉人小雄镇官塘村村民委员会的法定代表人方哲兵及其委托代理人柯登超、��丽琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理认定：被告原系三门县小雄镇轮窑厂，2007年9月3日变更为三门县小雄建材厂。2007年2月9日，原、被告签订了土地租赁合同，原告将坐落于官塘村西圆塘、面积为33.536亩的土地租赁给被告，租赁期限为五年，即自2007年1月1日起至2011年12月31日止，并明确被告租赁使用的窑厂所有土地权属全部为甲方所有，租赁期限届满后被告不得再生产生坯，库存生坯可继续烧完。在合同生效之日，被告向原告交纳了履约保证金20000元。租赁期限届满后，被告未按合同的约定履行拆除义务。2011年10月20日，原告向被告发出通知书，要求被告在合同期满时，全面履行土地租赁合同约定的义务。合同期满后，原告分别于2012年1月10日、2月21日向被告发出通知书及要求立即停止生产函，告知被告租赁合同期满并合理安排销售工作，不得再运入泥土等生产材料，停止生产生坯，要全面履行合同约定的义务。2011年12月5日，原告召开村民代表大会，并作出决议，按照土地租赁合同约定的条款执行相关事宜。原告小雄镇官塘村村民委员会于2012年4月11日，以被告三门县小雄建材厂未履行合同约定义务为由，向原审法院提起诉讼，请求判令：1、被告立即停止侵害、排除妨碍、拆除租赁土地上的构建物（包括窑及烟囱等）并恢复原状；2、被告自2012年3月1日起至被告拆除租赁土地上的构建物（包括窑及烟囱等）并恢复原状时止，按每日2000元的标准向原告赔偿损失；3、由被告承担本案的诉讼费用。第二次庭审中，原告要求增加返还租赁土地的诉讼请求。被告三门县小雄建材厂在原审中答辩称：一、原告与被告于2007年2月9日签订的土地租赁合同于2011年12月31日到期是事实。但租赁期满后，被告继续使用租赁物，作���出租人的原告并没有提出异议，被告也没有收到拆除通知书，所以原租赁合同依据合同法的规定继续有效。二、对于被告是否继续租用原告土地的问题，在今年3月15日由小雄镇人民政府、镇综治办牵头，并由原告村两委成员、村民代表及被告一方有关人员参加的协调会上，参会人员从小雄建材厂多年经营的实际情况出发，考虑到建材厂的继续经营对国家有利，对村民增加收入有利，对建材厂减少损失有利，在镇领导的努力下，原告村两委成员及村民代表同意，在原告和被告达成新的续租土地协议前，被告可继续生产。三、如果轮窑厂拆除，不仅会造成该土地荒芜，无法耕种，更会造成村集体经济收入的减少和轮窑厂财物的重大损失。为此，被告愿在新一轮土地租赁中在原租金的基础上合理提高租金，或按照招投标的方式，以最高租赁价继续租用土地，或以三门县��有轮窑厂中的最高价格租赁该土地。原审法院审理认为：原、被告之间签订的土地租赁合同虽系双方当事人的真实意思表示，但因违反了法律的强制性规定而无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案讼争土地系农民集体所有的土地，其使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，原、被告在签订土地租赁合同时对该土地的性质都是明知的，故对合同无效的结果双方各应承担过错。合同签订后，被告使用该土地已超过五年并延续至今，被告理应向原告支付土地使用费，但仅支付了五年的土地使用费，因此被告应向原告支付剩余合理期间的土地使用费，使用费的标准可以参照双方在租赁合同中约定的年���金90000元即月租金7500元计算，计算期限以2012年1月1日为计算起始日，计算至原告返还土地时止。该院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，于2013年1月4日作出判决：一、原告小雄镇官塘村村民委员会与被告三门县小雄建材厂在2007年2月9日签订的关于坐落在三门县小雄镇官塘村西圆塘、面积为33.536亩土地的《土地租赁合同》无效。二、限被告三门县小雄建材厂于本判决生效之日起十五日内拆除位于三门县小雄镇官塘村西圆塘、面积为33.536亩的租赁土地上的构建物，恢复原状，返还讼争土地。三、由被告三门县小雄建材厂于本判决生效之日起十五日内支付给原告小雄镇官塘村村民委员会土地使用费，使用费按每月7500元的标准自2012年1月1日起计算至被告三门县小雄建材厂实际返还讼争土���之日止。四、驳回原告小雄镇官塘村村民委员会其他诉讼请求。如果被告三门县小雄建材厂未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，保全费1020元，合计1070元，由被告三门县小雄建材厂负担。上诉人三门县小雄建材厂不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、双方当事人签定的土地租赁合同是有效的。1.1995年上诉人为了扩大红砖生产规模，准备将原轮窑厂搬迁至被上诉人村所在地，为此上诉人向三门县有关部门提交了轮窑厂搬迁扩建报告。同年12月26日，三门县乡镇企业管理局向三门县计经委提交了申报“建成年产1200万块红砖生产线技改实施方案”的报告（三乡企（1995）166号），申请对小雄轮窑厂的生产规模进行扩建改造。1995年12��28日，三门县计划经济委员会下发了“关于小雄轮窑厂年产1200万块空心砖生产线技改实施方案的批复”（三计经技（1995）197号），批准了三门县乡镇企业管理局对小雄轮窑厂扩建改造的技改申请。同年12月28日，三门县城乡建设环境保护局经审核认为上诉人的用地项目符合城市规划要求，并向上诉人颁发了中华人民共和国建设用地规划许可证（编号：浙规证（95）1170514、浙规证（95）1170515），批准同意上诉人在被上诉人村所在地进行轮窑厂生产建设用地。上诉人取得建设用地规划许可证后，才同被上诉人签订土地租赁合同，所以该合同完全符合我国法律规定。2.上诉人与被上诉人签订的土地租赁合同中的用地系建设用地。1995年12月25日，上诉人与浙江省三门县地产管理所经协商签订“三门县委托征地协议书”，委托三门县地产管理所办理征地报批手续。同日，三门县土地管理局与被上诉人签订“三门县征（使）用土地协议书”，约定征用被上诉人的土地。1995年12月30日，上诉人提交了“乡（镇）村集体建设用地呈报表”，1996年5月28日，经各级部门逐级审批后，浙江省三门县人民法院批准了上诉人征用建设用地。根据1988年修正的《中华人民共和国土地管理法》中的第三十九条规定，“乡（镇）村企业建设需要使用土地的，必须持县级以上人民政府批准的设计任务书或其他批准文件，向县级人民政府土地管理部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准。”因此，在经过三门县人民政府批准后，上诉人与被上诉人签订的《土地租赁合同》中所指土地显而易见是村集体建设用地，而我国的法律规定，建设用地可以用于出租流转。3.《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定系管理性���定，并非效力性强制性规定，故土地租赁合同属有效合同。二、原审审理程序错误。原审法院认证认为，“小雄镇官塘村村民委员会出具的通知书两份、关于要求立即停止生产函一份，系小雄镇官塘村村民委员会出具，且有回执佐证”，但被上诉人在原审中并未提交回执证据，也未在原审中有过质证。三、被上诉人同意在与上诉人达成新的续租土地协议前，上诉人可以继续生产。在一审庭审中，村民代表方匡镯及村党支部书记方甫兴证明，2012年3月在三门县小雄镇领导的主持下，在小雄镇人民政府办公室，由上诉人代表、被上诉人村两委领导参加的协调会，上诉人与被上诉人达成共识，即在双方签订新的土地续租协议前上诉人可以继续轮窑生产。对这一证言，被上诉人在庭审中也给予了质证认可。同时上诉人在本案土地租赁协议期满后，上诉人一直使用租赁土地继续生产，但被上诉人从未提出异议。根据我国合同法第236条的规定，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效。”那么在上诉人继续使用租赁物，双方在形成新的续租关系时，被上诉人未向上诉人催告，也未行使解除权的情况下，就要求上诉人拆除租赁土地上的建筑物，没有法律依据。综上，上诉人请求二审法院撤销原判，依法改判或发回重审。被上诉人小雄镇官塘村村民委员会答辩称：1.本案的租赁土地属被上诉人所有的耕地也即农业用地，上诉人将租赁的农业用地用于非农建设，改变了承包土地的农业用途。《农村土地承包经营法》规定，土地承包经营权流转，不得改变土地的农业用途，即受让方取得土地使用权的目的必须是进行农业生产，这一立法本意与党中央一贯主张保护耕地、保护农民利益的基本国策也是相一致的。根据目前我国的司法实践及学理解释，判断法律条文是效力性规范还是管理性规范的标准有二个，一个标准是法律条文明确规定如违反的将导致合同无效，另一标准是法律条文虽然没有规定违反该强制性规定将导致合同无效，但违反该规定如使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益，也应认定该规定为效力性规范。本案的土地租赁合同改变了土地的农业用途，违背了国家保护耕地、保护农民利益这一基本国策，也损害了官塘村整个村民的集体利益，故本案土地租赁合同属无效合同。2.上诉人主张本案租赁土地已被转为非农业用地，但上诉人没有提供土地征用协议，被上诉人至今未分文收到上诉人的土地征用补偿款，上诉人的这一主张无事实和法律依据。3.《土地租赁合同》属无效协议，且事实上被上诉人也是通过村民代表会议讨论作出决议后，依法向被上诉人送达了解除合同的通知。综上，被上诉人请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审中，上诉人向本院提交了如下证据：建设用地规划许可证复印件两份、三门县乡镇企业管理局文件一份（申报“建成年产1200万块红砖生产线技改项目实施方案”的报告）、三门县计划经济委员会计经委文件（关于小雄轮窑厂年产1200万块空心砖生产线技改实施方案的批复）一份，拟证明租赁土地的性质是建设用地。被上诉人质证认为：对证据的真实性无异议，但土地使用年限为10年。本院认证认为：上诉人提供的上述证据，虽然可以证明其曾向有关部门申请过使用讼争土地，但使用年限为至2006年，而本案讼争合同签订于2007年，双方也没有重新办理申请手续，故上诉人提供的上述证据与本案无关联性，本院不予认定。被上诉人未向本院提交新的证据。本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。本院认为：《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四条规定，农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由土地使用者向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级人民政府登记造册，核发集体土地使用权证书，确认建设用地使用权。本案双方当事人签订《土地租赁合同》之后，并未依照规定提出申请，也未取得建设用地使用权，故《土地租赁合同》违反了上述法律、行政法规的强制性规定，属无效合同，原审法院就此所作的认定并无不当。合同无效后，原审法院参照双方在租赁合同中约定的年租金计算未付租金得当，应予支持。上诉人上诉理由不能成立，本院不予支持。��审判决认定事实清楚，程序合法，判决得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人三门县小雄建材厂负担。本判决为终审判决。审 判 长  何敏军审 判 员  梅矫健代理审判员  马永飞二〇一三年五月二十一日代书 记员  杨啸啸