江苏省徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0311民初1239号原告:朱新建，男，汉族，住江苏省沛县。原告：华春红，女，汉族，住址同上。两原告共同委托诉讼代理人：朱本超（原告朱新建父亲），男，汉族，住江苏省沛县。被告：徐州苏商实业发展有限公司，住所地徐州市食品城南苏商、御景湾F62#-2-104室。法定代表人：卞小涛，总经理。委托诉讼代理人：薛含，北京市盈科（徐州）律师事务所律师。原告朱新建、华春红与被告徐州苏商实业发展有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年3月6日立案后，依法适用简易程序，于2018年4月2日公开开庭进行了审理。原告朱新建、华春红的委托诉讼代理人朱本超，被告徐州苏商实业发展有限公司的委托诉讼代理人薛含到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱新建、华春红向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告逾期交房违约金7064.28元、逾期办证违约金3532.14元，合计10596.42元；2、由被告承担诉讼费用。事实与理由：2014年3月15日，原告夫妻二人与被告徐州苏商实业发展有限公司就苏商御景湾X期XX-X-XXXX室房屋及地下室签订了合同。原告按照合同约定付清了房款共计759607元。双方签订的商品房买卖合同第九条明确约定被告应于2015年9月30日前将商品房交付买受人使用，交付条件为取得商品房交付使用通知书，出卖人违约的应按照已经交付房价款万分之一支付违约金，并应当在商品房交付使用后180日内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，根据合同补充协议约定，出卖人分别按照已付房款的0.5%承担违约责任。实际上，被告在2015年11月取得了竣工验收备案，在2015年12月29日才取得商品房交付使用通知书，达到交付条件。被告于2016年1月1日印发上房通知，在2016年1月3日通过邮局投递，原告于2016年1月10日办理了上房手续，但被告至今都未对违约金进行赔偿。为维护原告的合法权益，故诉至人民法院，请求依法裁判。被告徐州苏商实业发展有限公司辩称，1、被告于2015年11月4日取得涉案项目的竣工验收备案，即具备了商品房买卖合同第八条约定的交付条件，原告据以请求的违约金计算期限，因为2015年11月4日是被告取得竣工备案表的时间，而徐州市人民政府于2015年9月11日废止了政府的114号令，故不应以交付使用通知书作为交付条件。2、被告于2016年8月3日取得涉案房产的初始登记证，即完成了商品房买卖合同约定的办理产权登记义务，被告不存在逾期办证的情形，不应当支付逾期办证违约金。本案的争议焦点为：1、被告是否存在逾期向两原告交付涉案房屋的行为，以及两原告计算的逾期交房违约金是否有依据，计算方式是否符合合同约定；2、被告是否存在逾期通知原告领取房屋初始登记证的行为，以及被告是否负有该通知的合同义务，原告据以计算此项违约金是否符合合同约定？经审理查明，2014年3月15日，原告朱新建、华春红与被告徐州苏商实业发展有限公司签订《商品房买卖合同》（合同号为0425110、备案条形码编号为201403151XX），约定：朱新建、华春红作为买受人购买出卖人徐州苏商实业发展有限公司开发建设的苏商御景湾小区第XX幢X单元XXXX号房屋，该房屋建筑面积120.09平方米、套内建筑面积101.97平方米，单价人民币6229元/平方米、总金额748041元，其中买受人于2014年3月15日之前支付房款458041元，余款290000元由买受人贷款于30日内支付给出卖人；出卖人应当在2015年9月30日前将取得商品住宅交付使用批准文件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。该合同附件四《合同补充协议（一）》第7条对产权登记的补充约定如下：房屋所有权证在商品房交付180个工作日内由出卖人完成房屋初始产权登记，在买受人取得房屋初始登记后180个工作日内完成土地分割。如因出卖人的原因致使买受人不能按上述期限取得房屋初始登记证、土地分割证的，分别按已付房款的0.5%承担违约责任。权属登记机关在审批期间延时及不可抗力，不属于出卖人的责任。当日，双方还签订了《储藏室买卖协议》，约定两原告购买XX-X-XX号储藏室，总金额为14400元，并约定的交付时间为2015年9月30日前。在2016年1月3日前，被告书面通知原告办理上房手续，原告认为不符合上房条件，故未能办理上房手续。2016年1月1日，被告再次通知原告上房，原告于1月15日办理上房手续。2016年4月16日，被告为原告购买的商品房开具了金额为745175元的销售不动产统一发票，为原告购买的储藏室开具了金额为14432元的销售不动产统一发票。2016年8月3日，徐州市不动产登记局核发了包括原告朱新建、华春红所购房屋在内的苏商御景湾小区XX楼不动产初始登记证，原告朱新建在接到被告电话通知后，于2016年8月30日领取了初始登记证，后于2017年2月15日办理了涉案房屋的不动产权属证书。2015年11月4日，徐州市城乡建设局在苏商实业公司提交的竣工验收备案表上盖章，载明“竣工验收备案资料齐全准予备案”。2015年12月29日，徐州市城乡建设局向被告苏商实业公司发放了徐建住[2015]通字第XX号交付使用通知书，载明“苏商实业公司承建的苏商御景湾XX-XX、XX-XX号楼，已通过各有关行政部门和单位组织的单项验收，同意发放《徐州市房地产开发住宅项目交付使用通知书》”。另查明，2015年9月11日，徐州市人民政府令141号令废止了《徐州市城市房地产开发项目交付使用暂行办法》（市政府114号令），自2015年11月1日起生效。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。本案中，被告徐州苏商实业发展有限公司与原告朱新建、华春红签订的由徐州市住房保障和房产管理局监制的《商品房买卖合同》及其附件，以及《储藏室买卖协议》，均是双方真实意思表示，合法有效，故对双方产生法律拘束力。本案中，原告与被告在《商品房买卖合同》中约定被告需在2015年9月30日前将取得商品住宅交付使用批准文件的商品房交付原告使用，但实际上被告直至2015年11月4日才取得竣工备案登记，2015年12月29日才取得徐州市城乡建设局颁发的《交付使用通知书》，才符合双方签订《商品房买卖合同》第八条的交付条件。虽然被告在2016年1月3日之前通知原告上房，但被告此时的交付并不符合双方合同约定的交付条件，且原告亦未接收房屋。被告于2016年1月1日再次向原告邮寄上房通知书，后原告按期办理了上房手续。因此，被告应承担自2015年10月1日至2016年1月1日期间的逾期上房的违约责任。涉案的《储藏室买卖协议》亦是双方的真是意思表示，合法有效，且原告也按约付清了房款，根据合同法第一百一十三条规定，被告未按期交付房屋，应属违约，原告参照商品房买卖合同中关于逾期交房的违约责任标准计算违约金，并无不当，本院予以支持。根据双方合同约定的逾期交房违约金的计算方式，经计算，自2015年10月1日至2016年1月1日期间为93天，以759607元（购房款745175元+储藏室款14432元）×0.0001×93天＝7064.28元，故原告主张的逾期交房违约金计款7064.28元有事实和法律依据，本院予以支持。根据双方的合同约定，被告应当在商品房交付使用后180日内，向产权登记机关报备有关资料，故自2016年1月15日后的180个工作日日，也即是截至2016年10月9日前被告应当将办理权属登记的资料报产权登记机关备案。通知买受人领取产权初始登记证和土地分割证是被告作为出卖人履行的合同附随义务，根据庭审中原告陈述收到被告通知的时间为2016年8月30日前，故被告在2016年10月9日前已经履行向产权登记机关报备有关资料及合同附随的通知义务，被告不存在违约行为，原告主张的逾期办证违约金，缺乏事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、被告徐州苏商实业发展有限公司于本判决生效后十日内向原告朱新建、华春红支付逾期交房违约金7064.28元；二、驳回原告朱新建、华春红的其他诉讼请求如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费60元，减半收取30元，由原告朱新建、华春红负担10元，被告徐州苏商实业发展有限公司负担20元（原告已预交，被告负担部分随案款一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判员  刘现伟二〇一八年四月二十七日书记员  尤 丹