广东省汕头市潮阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0513民初2052号原告：汕头中海物业服务有限公司，住所地汕头市××××华美庄金信大厦裙楼204、207、208房。法定代表人：刘某1。委托诉讼代理人：邓辉宇，广东权晔律师事务所律师。被告：郭美恋，女，1965年8月29日出生，汉族，住址汕头市潮阳区××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××××。委托诉讼代理人：李汉忠（系郭美恋丈夫），男，住址同上。原告汕头中海物业服务有限公司（下称物业公司）与被告郭美恋物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告物业公司的委托诉讼代理人邓辉宇，被告郭美恋委托诉讼代理人李汉忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付物业管理费16281.3元，支付2018年4月-2020年6月水费1293.6元，支付物业费违约金8669.8元（自逾期之日起按标准日千分之一，暂计至2020年7月31日止）；2.被告承担本案案件受理费。事实与理由：被告为汕头市潮阳区×××××××××信华庭14-411号房的业主，房屋面积为155.06m2。根据原、被告签订的《汕头市前期物业管理服务协议》约定，原告一直积极履行合同约定的相关权利和义务，依法对被告居住的区域实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但自2014年9月1日起，被告停止缴纳物业管理费，截止2020年6月，共计欠缴物业管理费70个月，共计16281.3元。根据物业服务合同第四条约定，住宅物业服务收费按政府指导价一级收费等级收取（2012年1月1日-2013年12月31日为0.82元/m2每月；2014年1月1日起为0.9元/m2每月），另外加收电梯电费和养护费（首层免费，第二层起点价为0.5元，从第三层起每层累进加收0.05元）物业管理费单价为1.5元/平方米/月，每月需交232.59元。根据（物业服务合同）第十一条约定，产生8669.8元违约金。原告曾多次向被告送达欠费催缴单催收管理费等费用，同时也通过电话、口头告知等方式向被告催缴物业管理费等费用，但其一直拒绝缴纳。综上，原告遂起诉。庭审中，原告变更诉讼请求第1项违约金计算方式为自逾期之日起按标准日万分之五计算。被告郭美恋辩称，物业公司计算的物业费有误，乱账导致我无法得知其算法，加上2018年12月17日我有支付2000元，也无计算在物业费中，有微信截图为证。故我不承认原告的诉讼请求，需减免我缴纳的2000元。而且交房不久即墙角漏水，才导致我延期缴纳物业费。物业公司派人三次修补后还是不能彻底。2017年我想缴纳物业费时，因物业收费混乱，致我无法缴纳。2018年，我曾将一批酒临时放在负一楼车库准备搬走，但被物业移至16栋的地下监控室，我要拿回我的酒时指责保安为何拉走我的酒，让其帮忙拉回遭拒。2019年我将酒拉回时，发现酒少了61瓶，我便报警，保安当时在派出所要求与我和解，第一次保安称其只是打工要我原谅赔我几千，第二次经理称要为我减免停车费，但我都不同意。因我的酒价值几万元，减免2年停车费最多1万多元，无法弥补损失。物业费我拖欠多少愿意支付，但违约金要求减免，欠水费我愿自行缴纳，不要算在物业费中。总之，是因物业公司的失误导致我未缴纳，而不是我无能力缴纳。物业公司需赔偿我被偷的酒损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认定如下：被告提交的商铺租赁合同解除协议书复印件、聊天记录、酒照片打印件、清单打印件，上述证据与本案不具有关联性，不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告郭美恋为潮阳中信华庭小区14栋411房的业主，原告（原名汕头中信物业服务有限公司）为该小区物业管理公司。2013年6月9日，汕头中信物业服务有限公司与被告签订了《汕头市前期物业管理服务协议》（下称《协议》），其中载明业主房屋建筑面积为155.06平方米；物业服务费：带电梯住宅按汕头市住宅物业服务收费政府指导价带电梯一级收费等级收取（即在无电梯住宅服务收费标准的基础上，首层不再加收，第2层加0.5元/m2.月，从第3层起分楼层累进加价，3层至10层每层加0.05元/m2.月，11层至20层每层加0.04元/m2.月，21层至30层每层加0.03元/m2.月，31层起不再加收）；……物业服务费从开发商通知业主交房之日起计算；……乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按就所欠金额收取每天千分之一的违约金……。汕头中信物业服务有限公司在上述《协议》甲方处盖章，被告郭美恋在乙方处签名。2014年7月18日，原告物业公司出具《交房凭证书》、《验收交房证明书》，将案涉房屋交给业主（被告郭美恋）验收，被告郭美恋在上述《交房凭证书》《验收交房证明书》上签名确认。庭审过程，原告确认被告于2018年12月17日向其支付了2000元，但提出系被告支付2014年1月份至2014年8月份共8个月的物业费，剩余费用是支付水费。另查，汕头中信物业服务有限公司持有物业服务行业资质一致的资质证书，并于2018年7月13日变更名称为汕头中海物业服务有限公司，即本案原告。本院认为，原告的前身与被告签订的《汕头市前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示,合同内容未违反法律和行政法规的强制性规定,合法有效。双方应按照合同约定履行义务。被告提出因房屋漏水、物业费混乱而延期缴纳，并提出与原告存在丢失酒的纠纷未解决而没有缴纳物业费的辩解证据不足，理由不能成立，本院不予采信。若被告认为与原告还存在其他纠纷，可以另循途径主张权利。此外，本案物业费计收时间应根据本案查明的事实进行调整。根据原、被告签订的《汕头市前期物业管理服务协议》约定“物业服务费从开发商通知业主交房之日起计算”，原告主张已于2013年6月通知被告交房、起收时间应自2013年7月1日开始计收，被告对通知时间予以否认，原告对此没有举证证明，故对原告主张的物业费起收时间，本院不予采信，应以被告签收《交房凭证书》、《验收交房证明书》的时间，即2014年7月18日确认为通知业主交房之日，物业管理费应从交房之日起开始收取。按照双方合同约定的标准计算，被告房屋每月物业管理费应为232.59元。故原告诉请被告支付自2014年9月至2020年6月30日的物业费16281.3元于法有据，可予支持。因被告确实存在延迟缴纳物业费的违约行为，现原告主张按自逾期之日起支付违约金，并自愿将违约金计算方式从原约定的日千分之一降为日万分之五，不违反法律的规定，可予照准。被告已于2018年12月17日支付的2000元可予抵扣本案违约金。原告主张上述2000元是被告支付2014年1月至2014年8月的物业费、水费，以及另请求被告支付2018年4月至2020年6月的水费1293.6元，依据不足，不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十一条、第五百八十五条第一款、第九百四十四条第一款，《最高人民法院关于适用》第三条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款的规定，判决如下：一、被告郭美恋应于本判决生效之日起十五日内给付原告汕头中海物业服务有限公司物业管理费16281.3元及违约金（违约金按每月232.59元为标准，自2014年10月1日起按日万分之五，逐月计付至2020年7月31日，被告郭美恋已支付的2000元予以抵扣）；二、驳回原告汕头中海物业服务有限公司的其他诉讼请求。被告郭美恋如未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费672元，减半收取计336元，由原告汕头中海物业服务有限公司负担179元，被告郭美恋负担157元。原告汕头中海物业服务有限公司预交的案件受理费抵扣其应负担部分，余157元予以退回。被告郭美恋应负担的案件受理费，应在本判决生效之日起十日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省汕头市中级人民法院。审 判 员 陈桂生二〇二一年一月二十日法官助理 张伟雄书 记 员 郑宇津（附相关法律条文）《中华人民共和国民法典》第五百六十一条债务人在履行主债务外还应当支付利息和实现债权的有关费用，其给付不足以清偿全部债务的，除当事人另有约定外，应当按照下列顺序履行：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第三条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,当时的法律、司法解释没有规定而民法典有规定的,可以适用民法典的规定,但是明显减损当事人合法权益、增加当事人法定义务或者背离当事人合理预期的除外。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。