福建省福州市鼓楼区人民法院执 行 裁 定 书（2021）闽0102执异21号异议人（案外人）：周成墨，男，汉族，1971年8月22日出生，住福建省福州市闽侯县。委托代理人：赵秀芝，福建度德律师事务所律师；委托代理人：李璐，福建度德律师事务所实习律师。申请执行人：中国农业银行股份有限公司福州分行，住福州市五一北路103号、107号，统一社会信用代码：91350100854426697M。负责人：王城英，该行行长。委托代理人：郭舒芳，北京中银（福州）律师事务所律师；委托代理人：詹秀清，北京中银（福州）律师事务所律师。被执行人：蔡锦明，男，汉族，1963年5月19日出生，住福建省闽侯县。本院在执行（2020）闽0102执恢302号申请执行人中国农业银行股份有限公司福州分行与被执行人蔡锦明借款合同纠纷执行一案，案外人周成墨向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人周成墨的异议请求如下：1.请求确认位于福建省福州市闽侯县××街道××路××号××村公建房（昙石山博物馆安置房）××＃楼××单元房产及闽侯县××街道××路××号××村公建房（昙石山博物馆安置房）××＃楼××层××杂物间（侯房权证Ｈ字第1××9号）房产归周成墨所有；2.请求贵院不得执行位于福建省福州市闽侯县××街道××路××号××村公建房（昙石山博物馆安置房）××＃楼××单元房产及闽侯县××街道××路××号昙石村公建房（昙石山博物馆安置房）××＃楼××层××杂物间（侯房权证Ｈ字第1××9号）房产，并立即解除对上述房产的查封。事实与理由如下：2009年1月13日，蔡锦明与周成墨作为甲乙双方签订一份《昙石山安置房转让协议》，约定：1.甲方将昙石山博物馆拆迁安置房一套，住房面积为124.38平方米转让给乙方，地点在闽侯一中斜对面××号楼××单元。2.安置房所配套的杂物间应随同安置房一同转让。杂物间在××号楼楼下，7.43平方米，门牌号为××号，所有权永久性属于乙方所有。3.安置房包括楼下杂物间转让折合人民币叁拾万元整。4.本协议签字之日，乙方付给定金壹拾万元，余下壹拾玖万伍仟元在3个月内还清。经司法局公证、产权证、土地证安全过户给乙方后，再付给甲方尾款人民币伍仟元整。2009年1月13日，周成墨依约将购房款29.5万元通过现金方式支付给蔡锦明。当日，蔡锦明出具一份《收条》，《收条》载明：“今收到周成墨购买本人昙石山安置房××号楼××号面积124.38平方米及杂物间7.43平方米，计合人民币贰拾玖万伍仟元整”。2009年2月，蔡锦明将该房产交付给周成墨。当月，周成墨出资对该房产进行装修，并于2009年3月23日办理了该房产的水电过户手续。2009年6月，该房产装修完成，周成墨一家于2009年7月份入住至今。2013年，蔡锦明取得了上述房产的房产证，周成墨多次催促蔡锦明协助办理上述房产的过户手续，但是蔡锦明均予以推脱，致使周成墨至今未取得上述房产的产权证。2020年11月12日，贵院依据（2020）闽0102民初7182号民事裁定书于2018年9月12日查封了上述房产。周成墨与蔡锦明在贵院查封上述房产前已签订合法有效的书面买卖合同，支付相应的购房款，并在贵院查封之前已经合法占有和实际使用该房产，该房产的真实权利人是周成墨。因此，贵院对上述房产的查封行为系错误的，现申请人为维护自身合法权益，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定向贵院提出执行异议，恳求贵院解除对上述房产的查封。申请执行人中国农业银行股份有限公司福州分行认为：一、涉案房屋不动产权证上记载的所有权人为被执行人蔡锦明，而非被答辩人。同时，贵院作出的（2018）闽0102民初7182号生效民事判决书已依法答辩人对涉案房屋依法享有抵押权并享有优先受偿权，答辩人的抵押权依法应得到保护。首先，涉案房屋的所有权人自始至终均为被执行人蔡锦明，而非被答辩人，故被答辩人主张确认其为所有权人缺乏依据。且所有权的确认属于实体审查范畴，不属于执行异议审查范围，故贵院依法应驳回其关于确认涉案房屋所有权归其所有的请求。其次，贵院于2019年1月30日作出的（2018）闽0102民初7182号民事判决书第三项已依法判决确认答辩人对涉案房产享有优先受偿权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议规定》）第二十七条：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，答辩人所享有的优先受偿权依法应受保护，对被答辩人所提排除执行异议依法应不予支持，请求贵院予以驳回。二、被答辩人对涉案房产及杂物间不享有足以排除强制执行的权利，其主张对涉案房产及杂物间享有所有权而提出执行异议，没有事实和法律依据，应予驳回。《执行异议规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，结合本案，被答辩人并不符合上述条件，不享有足以排除强制执行的权利，具体理由如下：（一）被答辩人周成墨与被执行人蔡锦明签订的《安置房转让协议》违反法律强制性规定，应属无效，不符合《执行异议规定》第二十八条第（一）款“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的；”，本案中，被答辩人周成墨于2009年1月13日与被执行人蔡锦明签订《昙石山安置房转让协议》，涉案房产于2013年7月25日方取得权属证书。可见，被答辩人在与蔡锦明签订《安置房转让协议》时，涉案房产并未经依法登记领取权属证书，违反了上述法律规定，无论是依据当时的《合同法》第五十二条还是现在的《民法典》第一百五十三条第一款的规定，均应属无效。因此，本案不符合《执行异议规定》第二十八条第（一）款“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的规定。（二）在贵院查封之前，被答辩人并未实际合法占有涉案房产。首先，被答辩人在本案证据中提交了一系列关于涉案房屋用电情况的表单、凭证中，其载明的涉案房屋户主均为本案被执行人蔡锦明，并非被答辩人。同时，被答辩人所提交的交易明细中其所交的电费无法对应所涉案房屋。因此，被答辩人所提交的证据无法证明涉案房产的水费、电费等系由其进行缴纳。其次，村委会出具的证明仅有村委会的盖章，而无单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，不符合《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十五条关于单位证明材料形式要件的规定，依法不应予以采信。并且，买受人是否实际合法占有房产应综合客观证据认定，村委会出具的证明显然与客观证据所展示的相矛盾，村民是否实际居住在房屋内也不是村委会的审查指责范围内，且时间间隔11年之久，村委会每隔三年便要换届选举，不可能全面知晓2009年至今的情况，故村委会所出具的证明显然是存疑的，不应采信。综上，被答辩人所提交的证据不足以证明其在贵院查封前已实际合法占有涉案房产。（三）被答辩人未实际支付涉案房产的价款。被答辩人仅提交被执行人蔡锦明所出具的收条一张以证明向他支付了大部分房款。但并未提交任何转账记录予以佐证实际支付了协议约定的价款。并且，《安置房转让协议》第七条约定“协议签订之日被答辩人支付定金10万元，余下19.5万元在3个月内还清……”，而收条在协议签订之日即2009年1月13日便出具，若当日便可付清29.5万元，又何必约定“余下19.5万元在3个月内还清”，显然该收条存在作假嫌疑。综上，仅凭该收条无法证明被答辩人已实际支付涉案房产的价款。（四）被答辩人在长达11年的时间里消极不行使登记权利，应归咎于其自身原因而导致未能办理过户登记。首先，本案中，被答辩人与被执行人间签订的《昙石山安置房转让协议》明确载明涉案房产为拆迁安置房，被答辩人在购买时是明知其为拆迁安置房这一特殊性质，也了解不动产权证办理的周期较长，且存在一定的过户限制，并在了解上述因素后仍愿意签订合同购买涉案房屋应视为被答辩人愿意承担由此产生的风险。其次，被答辩人在获知被执行人蔡锦明在取得不动产权证后长达七年的时间里也均未采取相应法律手段实现权益，时隔七年后当答辩人欲实现担保物权时才请求确认权属，显属怠于行使其合法权利，特别是被答辩人在购买涉案房屋时明知房屋尚未取得产权证书并且为拆迁安置房，存在一定风险，但仍予以购买，该行为存在一定过错，故其应就此承担相应的法律后果，此时答辩人的胜诉权益应优先于被答辩人的物权期待权。综上，《执行异议规定》第二十八条保护的是无过错不动产买受人物权期待权，而本案中被答辩人对未能办理过户登记系因其对安置房政策限制的忽略和消极不行使登记权利，均属于其自身原因。因此，被答辩人作为具有过错的不动产买受人的物权期待权不足以排除贵院的强制执行。综上所述，被答辩人并不是涉案房屋的所有权人，其所提交的证据材料亦无法证明其享有足以排除强制执行的权利，特请求贵院依法驳回被答辩人的全部请求。本院查明，本案的执行依据为（2018）闽0102民初7182号民事判决书，判决如下：“一、蔡锦明于本判决生效之日起十日内向中国农业银行股份有限公司福州分行偿还借款本金1350000元及相应的利息、罚息、复利（利息、罚息、复利按合同约定利率标准计算，暂计至2018年6月6日利息2055.38元、罚息32543.44元、复利49.55元，之后计至款项还清之日止）；二、中国农业银行股份有限公司福州分行对蔡锦明所有的位于闽侯县××街道××道××号××村公建房（昙石山博物馆安置房）××＃楼××单元房产及××层××杂物间（侯房权证Ｈ字第1××8号）、闽侯县××街道××道××号××村公建房（昙石博物馆安置房）××＃楼××单元房产及闽侯县××街道××大道××号昙石村公建房（昙石山博物馆安置房）××＃楼××层××杂物间（侯房权证Ｈ字第1××7号）、闽侯县××街道××路××号昙石村公建房（昙石山博物馆安置房）××＃楼××单元房产及闽侯县××街道××路××号昙石村公建房（昙石山博物馆安置房）××＃楼××层××杂物间（侯房权证Ｈ字第1××9号），有权以拍卖、变卖等方式所得价款，对本判决确定的债权优先受偿；三、驳回中国农业银行股份有限公司福州分行的其他诉讼请求。”本院依据（2018）闽0102民初718号民事裁定书于2018年9月12日查封了被执行人蔡锦明名下的房产。另查明，2009年1月13日，蔡锦明与周成墨签订了《昙石山安置房转让协议》，约定蔡锦明以三十万元的价格将一套昙石山博物馆拆迁安置房转让给周成墨，地点在闽侯一中斜对面5号楼406单元，即案涉房产；安置房所配套的杂物间随同安置房一同转让，其中杂物间在6号楼楼下，门牌号为04号。周成墨于2009年3月23日办理了该房产的水电过户手续，并从2009年入住至今。再查明，蔡锦明于2013年7月19日取得案涉房产的权属证书，被执行人于2017年2月17日就其与申请执行人之间的债务关系以案涉房产办理了抵押登记。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”，本案中，申请执行人中国农业银行股份有限公司福州分行在案涉房产上办理了抵押登记，依法享有对案涉房产的优先受偿权，异议人周成墨对案涉房产的权利主张不足以排除强制执行，本院不予支持。综上，案外人周成墨的异议请求，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定，本院不予支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定，裁定如下：驳回案外人周成墨的执行异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 员  赵 南审 判 员  张莉珍审 判 员  张太洲二〇二一年二月七日法官助理  李 榕书 记 员  叶少伟附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。