广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）深中法房终字第2058-2060号上诉人（原审被告）：大中华国际集团（中国）有限公司。法定代表人：黄文稀，该公司董事长。委托代理人：刘莉，广东卓效律师事务所律师。委托代理人：江晓丹，广东卓效律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳市南天辉进出口有限公司、陈广建、吴铮（基本情况详见附表）。三案被上诉人共同委托代理人：余勇波，广东深天正律师事务所律师。上诉人大中华国际集团（中国）有限公司（以下简称大中华公司）因与被上诉人深圳市南天辉进出口有限公司、陈广建、吴铮（以下简称南天辉公司等3户）商品房预售合同纠纷共3案，均不服深圳市福田区人民法院（2013）深福法民三初字第8-10号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了合并审理，本系列案件现已审理终结。原审法院查明：2010年4月16日至2011年2月13日间，南天辉公司等3户与大中华公司分别签订了《深圳市房地产买卖合同（预售）》，合同约定南天辉公司等3户（买方）向大中华公司（卖方）购买A广场的房产，合同对房号、房价、交房时间及违约责任等作了约定（房号及房价具体详见附表）。合同第九条约定，卖方应于约定日期前将涉案房产交付给买方，交付前应取得法律、法规规定的相应的工程竣工验收合格证明文件；卖方向买方交付时，应发出《入伙通知书》，《入伙通知书》中应注明实际交付的房地产的套内建筑面积；买方对卖方所交付的房地产无异议，或异议部分经协商处理同意收楼的，应对卖方交付的本房地产的钥匙出具收条，该收条视为本房地产实际交付的凭据；卖方书面通知买方入伙后，买方经验收同意收楼的，本房地产的交付时间为卖方交付本房地产的钥匙之日；卖方通知买方入伙后，买方无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，本房地产的交付时间为卖方《入伙通知书》中的入伙期限届满之日。合同第十条约定，卖方应在本房地产交付时向买方提供有关房地产的下列文件：（一）深圳市房地产登记机关认可的测绘机构出具的预售面积测绘报告和竣工面积测绘报告；（二）竣工验收合格证明文件；（三）《房地产（住宅）质量保证书》；（四）《房地产（住宅）使用说明书》；（五）《收楼意见书》；（六）《业主临时公约》；（七）前期物业管理企业出具的物业共有部位、共用设施设备接管查验清单。上述文件不全的，视为不符合交付标准，买方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由卖方承担。合同第十一条约定，买方收到《入伙通知书》后，应在接到《入伙通知书》之日起7日内按《收楼意见书》内容对本房地产进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起2日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收本房地产。买方认为本房地产不符合交付标准或条件的，应在《收楼意见书》中一次性提出异议。卖方在接到买方异议后，应在15日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为买方异议事实成立，本房地产视为未交付。合同第十二条约定，卖方未在约定期限内交付房产，逾期在90日之内（含90日）的，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，卖方按日向买方支付本房地产总价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日的，买方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，卖方按日向买方支付本房地产总价款万分之四的违约金。合同第十三条约定，出卖人在本房地产交付买受人时，本房地产项目的《深圳市土地使用权出让合同书》及其补充协议中规定的共用设施及附属配套项目，应一并建成并经验收合格；经批准分期建设的，应按批准的进度建设并经验收合格。出卖人未按规定时间建成共用设施及附属项目并经验收合格的，买受人同意给予出卖人6个月宽限期，超过宽限期未建成共用设施及附属配套项目并经验收合格的，卖方支付总价0.01%的违约金给买方，双方继续履行合同。合同第十四条约定，本合同中的不可抗力是指不能预见、不可避免并不能克服的客观情况。因不可抗力致使本房地产不能按本合同第九条约定的时间交付的，出卖人应及时通知买受人，同时应在合理期限内提供有关证明，并书面通知买受人合理延期后的交付时间。合同第十八条第一款或第二款（不同版本的附件对该条条文编号有差异，但内容一致）约定，交付的本房地产装修部分达不到本合同附件三约定的主要装修标准的，买方有权要求卖方就未达标准部分进行重新装修。因重新装修而推迟交付使用日期的，按本合同第十二条的约定处理。合同第二十八条约定，买卖双方可约定其他条款列于附件五中，附件须经双方签字、盖章方为有效，本合同的附件及附图均为合同的组成部分。南天辉公司等3户与大中华公司签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》时，还与大中华公司签订了附件五，附件五共有23条款，均系打印字体，且字体明显小于买卖合同条款的字体。南天辉公司等3户与大中华公司在附件五中对合同相关条款作了以下补充约定：附件五第四条约定，“竣工验收合格证明文件”即《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》；根据国务院《物业管理条例》之规定，《业主临时公约》已更名为《临时管理规约》。附件五第五条约定，如造成卖方未能在本合同第九条约定的交付期限内交付本房地产是受买方或第三方原因影响（包括相邻关系原因导致本房地产交付受到影响等），并非原因全部在卖方而导致，则买方同意根据实际情况需要给予宽限期，但卖方需按本房地产总价款的0.5%（2060号案）或1%（2058、2059号案）向买方进行补偿，双方合同继续履行。附件五第六条约定，本合同所指不可抗力，包括但不限于自然灾害、战争、暴乱、政府、政策发生的新的变动，法律法规变化，政府主管机关、测量机构原因导致误差以及相邻关系侵权等事件。对因不可抗力发生的延期交房或者其他违反本合同约定义务的，卖方有权相应迟延履行相应义务，或双方按照实际面积结算房款，且不承担违约责任。附件五第十三条约定，卖方为确保关于入伙、办理《房地产证》等重要事宜能够及时有效地通知到买方，将以刊登报纸公告和特快专递两种形式通知买方，如因买方原因无法及时接到通知，相关内容及时间以《深圳特区报》或《深圳商报》公告的形式为准，报纸公告一经刊出，其内容视为卖方已通知买方。本合同中通知的送达方式为当面签收或邮寄送达（包括特快专递或挂号信），采用当面签收送达的，以签收日期为送达日期；采用邮寄送达的，送达日期为挂号信或特快专递回执上注明的投递日期，如因买方联系方式发生变化未通知卖方或因买方其他原因无法签收的，则视为送达。附件五第十六条约定，本项目现状为B广场建设用地，南侧C村将进行旧城改造，与项目相邻仍有些房屋未拆迁。附件五第十九条或第二十条约定，出于公平、合理考虑，买卖双方一致同意将本合同约定一方向另一方支付“10%”违约金调整为“1%”违约金。附件五第二十条约定，买卖双方任何一方请求对方赔偿损失的总额（包括违约金、律师费、赔偿金或补偿金等）累计不应超过本房地产总价款的2%。附件五第二十条或第二十一条约定，本补充约定及其他约定都经买卖双方协商后自愿达成，并非卖方提供的格式合同。上述合同签订后，南天辉公司等3户依约向大中华公司付清了房款。2011年12月31日，大中华公司取得A广场B、C、D栋项目的竣工验收备案收文回执。2012年1月1日，大中华公司在《深圳商报》发布入伙公告，通知A广场业主办理入伙手续。南天辉公司于2012年1月6日签收了大中华公司邮寄的入伙通知书，于2012年1月14日办理了入伙手续。陈广建、吴铮于2012年4月7日收到大中华公司向其邮寄的入伙通知书，于2012年4月18日办理了入伙手续。2012年5月8日，深圳市地籍测绘大队向大中华公司核发了《深圳市房屋建筑面积测绘报告（竣工测绘）》。2012年5月31日，涉案楼盘通过了规划验收。涉案楼盘通过规划验收后，大中华公司未再通知南天辉公司等3户入伙。另查，大中华公司曾于2001年向原审法院提起侵权之诉，要求C村村民案外人一、案外人二、案外人三、案外人四以及案外人五停止对涉案房地产所属红线土地使用权的侵权行为，并将占用的土地恢复原状返还给大中华公司。原审法院于2001年7月6日作出（2001）深福法房初字第39－43号民事判决，判令案外人一、案外人二、案外人三、案外人四以及案外人五停止对大中华公司地块编号B119-71土地使用权的侵权行为，将占用的土地恢复原状返还给大中华公司。上述判决生效后至涉案第二次开庭时间即2012年10月17日止，案外人一、案外人二、案外人三、案外人四和案外人五未履行上述判决内容。大中华公司还曾于2011年5月18日诉至原审法院，要求C村C坊35号村民案外人三及案外人六停止对大中华公司所属A广场工程施工的侵害行为。原审法院在作出的（2011）深福法民一初字第2356号民事裁定中查明以下事实：大中华公司兴建的A广场的南面与案外人三及案外人六兴建的CC坊35号房屋毗邻。在A广场的建设施工过程中，案外人三及案外人六认为其房屋出租、正常出入等受到影响，因此曾于2008年3月、2010年12月和2011年5月24日先后三次阻止大中华公司施工。再查，案外人七等7户购买A广场房产的业主曾将大中华公司诉至原审法院，要求确认《深圳市房地产买卖合同（预售）》附件五第二十条、第二十二条无效，并要求大中华公司按日万分之四向其支付迟延交房违约金。原审法院经审判委员会讨论决定，作出（2012）深福法民三初字第192-198号民事判决，该判决作出如下认定：1、附件五相关合同条款不是格式条款，合法有效。2、根据附件五第五条的约定，各业主同意根据实际情况给予宽限期至涉案楼盘通过规划验收之日即2012年5月31日，大中华公司则应给予房价总款1%的补偿款。大中华公司从2012年6月1日构成迟延履行应承担相应违约责任，但根据附件五第二十条或第二十一条约定，大中华公司承担违约责任的总额不超过房价的2%。南天辉公司等3户在原审中的诉讼请求为：1、大中华公司向南天辉公司等3户支付自约定交付日次日起的延期交房违约金（详见附表）；2、大中华公司承担各案诉讼费用。原审法院认为：南天辉公司等3户与大中华公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》合法有效，受法律保护。涉案讼争系因《深圳市房地产买卖合同（预售）》附件五条款内容是否系格式条款所引发，故3案的争议焦点是：一、合同附件五内容是否为格式条款及效力问题；二、大中华公司是否应当承担迟延交房违约责任问题。关于合同附件五内容是否为格式条款及附件五内容的效力问题。《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定：“格式条款是指当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”就南天辉公司等3户情况来说，南天辉公司等3户购买的房产价值均达到几百万元，其作为完全民事行为能力人，对包括合同附件五在内的所有合同条款不可能不作详细阅读，南天辉公司等3户称没有对附件五条款逐一阅读，并不符合常理，原审法院不予采信。大中华公司与南天辉公司等3户签订合同附件五时，就涉案楼盘相邻仍有房屋未拆迁可能影响涉案房屋交付之情形也在附件五多处条款作了说明，但南天辉公司等3户仍然与大中华公司签订附件五，南天辉公司等3户之所以在合同附件五中签名，表明南天辉公司等3户就附件五内容已与大中华公司进行协商并愿意接受合同附件五所有条款约束。况且，《深圳市房地产买卖合同（预售）》第二十八条约定，买卖双方可约定其他条款列于附件五中，附件须经双方签字、盖章方为有效，本合同的附件及附图均为合同的组成部分。南天辉公司等3户与大中华公司签订的附件五第二十或第二十一、第二十二条也明确约定，本补充约定及其他约定都经买卖双方协商后自愿达成，并非卖方提供的格式合同。上述约定内容表明附件五系经南天辉公司等3户与大中华公司协商后自愿达成，附件五内容不具备格式条款的法律特征，应属于非格式条款。附件五条款的签订是当事人的真实意思表示，内容也不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条和第五十三条规定的无效情形，故附件五内容合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。关于大中华公司是否应当承担迟延交房违约责任问题。原审法院认为，合同签订后，南天辉公司等3户已依约向大中华公司付清了房款，但大中华公司并没有在合同约定的交房期限内将涉案房地产交付给南天辉公司等3户，大中华公司迟延交房已构成违约，应承担相应的民事责任。南天辉公司等3户与大中华公司签订的附件五第五条及第六条内容是对买卖合同迟延交房违约责任条款的补充。根据附件五第六条的约定内容，因相邻关系侵权原因造成房屋迟延交付的，大中华公司有权迟延履行相应义务，且不承担违约责任。附件五第五条则约定，因第三方侵权原因（包括相邻关系原因）造成房屋迟延交付的，南天辉公司等3户同意根据实际情况给予宽限期，大中华公司按涉案房地产价款0.5%或1%补偿给南天辉公司等3户。从上述两条款约定的内容分析，上述两条款关于迟延交房违约责任的承担形式相互冲突，鉴于附件五条款系大中华公司所提供，而附件五第五条已明确约定因第三方侵权原因造成房屋迟延交付时，南天辉公司等3户同意给予宽限期，大中华公司则愿意按涉案房地产价款0.5%或1%补偿给南天辉公司等3户。从保护购房者利益出发，附件五约定的迟延交房违约责任的承担形式应予以采纳。对于附件五第六条约定的迟延交房违约责任承担形式，原审法院不予采纳。根据附件五第五条的约定，大中华公司迟延交房系因第三方侵权原因（包括相邻关系原因）所导致的，南天辉公司等3户应给予宽限期。涉案已查明，大中华公司曾因涉案房地产所属红线土地使用权受相邻C村案外人三等村民侵占而起诉至原审法院，原审法院已判决C村案外人三等村民应停止对涉案房地产所属红线土地使用权的侵权行为，并将占用的土地恢复原状返还给大中华公司。原审法院作出的上述判决生效后，C村案外人三等村民并没有履行生效判决，还曾于2008年3月、2010年12月和2011年5月24日先后三次在涉案房地产施工期间阻止大中华公司施工，可见，涉案房屋交付迟延与C村案外人三等村民侵权事由存在因果关系。况且，C村案外人三等村民至今仍未将其占用的涉案房地产所属红线内土地恢复原状返还给大中华公司，侵权事由仍没有消除。据此，宽限期应计至涉案楼盘通过规划验收之日即2012年5月31日为宜。宽限期内（约定交付日次日至2012年5月31日），大中华公司应当按涉案房价款0.5%或1%向南天辉公司等3户支付迟延交房补偿金。大中华公司通知南天辉公司等3户办理入伙手续时，涉案楼盘仍未通过规划验收，南天辉公司等3户有权拒绝收楼，但南天辉公司等3户已于通过规划验收前实际接收房产，其入伙行为视为接受入伙条件，不得再以未交付为由要求大中华公司承担迟延履行的违约责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条第二款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十二条的规定，判决：一、大中华公司应于判决生效之日起十日内向南天辉公司等3户支付补偿金及迟延交房违约金（补偿金及迟延交房违约金数额详见附表）；二、驳回南天辉公司等3户的其他诉讼请求。若大中华公司未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件一审受理费（南天辉公司等3户已预交），由南天辉公司等3户及大中华公司按比例负担（受理费及负担数额详见附表）。上诉人大中华公司不服原审判决，向本院提出上诉，请求：1、撤销原审判决第一项，依法改判驳回南天辉公司等3户的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由南天辉公司等3户承担。上诉理由：一、合同附件五第五条、第六条的内容并未冲突，而是相互补充适用，原审法院对合同条款理解有误，从而判令大中华公司承担迟延交房的违约责任有误，应当予以纠正。二、根据原审判决查明的事实，C村村民案外人一、案外人二、案外人八、案外人四以及案外人五对涉案房地产所属红线土地使用权存在侵权行为，且至今侵权行为仍在未消除。同时，在A广场工程施工期间，C村C坊35号村民案外人八及案外人六也多次阻止大中华公司施工。以上第三方侵权行为客观存在，且事实上也影响了涉案房产的如期交付。因此，根据双方在合同附件五第六条的约定，大中华公司有权相应顺延履行相应义务，且不承担违约责任。因此，就因相邻关系侵权这一特殊事由导致的迟延交付，大中华公司依约应免责。南天辉公司等3户针对大中华公司的上诉答辩称：1、争议条款是格式条款，应属无效。2、合同属于严格责任，第三人侵权不属于合同抗辩事由。本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷案件。本案二审争议的焦点在于：大中华公司能否依据合同附件五第六条的约定而完全免责。本院认为，合同附件五第五条为“相邻关系原因”事由的限责约定，第六条则将“相邻关系侵权”约定为可完全免责的“不可抗力”，在附件五第五条、第六条的约定内容存在矛盾的情况下，鉴于附件五第六条关于“相邻关系侵权”为不可抗力的约定与我国民事法律中关于“不可抗力”的规定明显不符，根据《中华人民共和国合同法》第五条关于当事人应遵循公平原则确定各方权利义务的规定，原审判决依据附件五第五条的限责约定来确定大中华公司违约责任的内容，实体处理并无不当。大中华公司上诉还称涉案楼盘是否通过规划验收不是判定房屋能否交付使用的法定条件，大中华公司的该项上诉主张与《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条第一款的强制性规定不符，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费（各案具体数额见附表），由大中华国际集团（中国）有限公司按其各案已预缴数额分别承担。本判决为终审判决。审 判 长 俞    红审 判 员 柯  云  宗代理审判员 吴  思  罕二〇一三年十二月十日书 记 员 刘尹琳（兼）附录相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。