四川省雅安市名山区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川1803民初31号 原告：陈吉洪，男，生于1964年10月13日，汉族，住四川省雅安市名山区。 原告：彭润芳，女，生于1966年4月16日，汉族，住四川省雅安市名山区，系原告陈吉洪妻子。 二原告委托诉讼代理人：吴优，四川领伦律师事务所律师。 二原告委托诉讼代理人：卢禹志，四川领伦律师事务所律师。 被告：四川雅鹿房地产开发有限公司，住所地四川省雅安市名山区。 法定代表人：马翔，总经理。 原告陈吉洪、彭润芳诉被告四川雅鹿房地产开发有限公司（下称雅鹿房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈吉洪、彭润芳及其委托诉讼代理人吴优、卢禹志，被告雅鹿房产公司的法定代表人马翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈吉洪、彭润芳向本院提出诉讼请求：（1）判令被告立即交付位于雅安市名山区××期××幢××层××号房屋，并将房屋转移登记至原告名下；（2）判令被告支付逾期交房违约金（违约金以761000元为基数，自2017年1月1日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍计算至2019年8月19日，并自2019年8月20日起按一年期贷款市场报价利率四倍计算至实际付清之日止，以上违约金暂计至2020年11月16日为540297.31元）、逾期办理权属转移登记的违约金380.50元；（3）本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：2015年11月19日，二原告作为买受人与被告签订《商品房买卖合同》约定：（1）买受人购买出卖人在建位于雅安市名山区××幢×层××号商业用房、建筑面积38.05㎡、每平方米20000元、合同总价761000元；（2）出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部已付款万分之八的违约金；（3）出卖人应当在2017年6月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，购房合同继续履行，出卖人一次性赔偿买受人总房款万分之五的违约金。 签订《商品房买卖合同》后，二原告依约支付了全部购房款，但被告迟迟未按合同约定交付房屋和办理房屋产权转移登记。此后虽经原告多次催促，但被告仍拒不履行合同义务。被告逾期交付房屋及逾期办理转移登记的行为已构成违约，给二原告造成巨大损失，被告应当按照合同约定继续履行合同并承担违约责任。虽合同约定的逾期交房违约金为按日万分之八，原告自愿调整为按中国人民银行同期贷款基准利率的四倍计算（其中2019年8月20日起自愿调整为按贷款市场报价利率的四倍计算）。 二原告围绕其诉讼主张，向本院提交了以下证据材料：（1）2015年11月19日原、被告签订的《商品房买卖合同》，拟证明被告未按约交付房屋及办理房屋权属转移登记，应承担违约责任；（2）2015年11月19日被告出具的《收据》，拟证明原告按约支付了购房款42.1万元；（3）2015年12月18日原告作为借款人、被告作为保证人与农商行名山支行签订的《个人按揭借款合同》，拟证明原告向银行按揭贷款34万元，付清了全部购房款；（4）农商行名山支行出具的《还款明细》，证明原告还款及支付利息情况。 被告雅鹿房产公司辩称，原告购买的房屋在前年就已经达到了交付条件，去年公司就安排工作人员通知原告收房，我自己也电话通知过原告收房，但原告要求先支付违约金，致房屋未交付并拖到现在。由于原告自己不收房，对其请求的违约金应该按照实际情况处理。 被告雅鹿房产公司未提交有证据材料。 经审理查明，2015年11月19日，原、被告签订《商品房买卖合同》约定：①原告购买被告在建的位于雅安市名山区××道旁×期×幢×层××号商铺、该商铺预测建筑面积38.05㎡、单价2万元／㎡、总价款76.1万元；②被告应于2016年12月31日前向原告交付所购商品房，交房时应符合以下条件：有资质机构出具的商品房面积实测报告、水电通信电视光纤达到接通条件、公共绿地道路停车场达到使用条件；③违约责任：被告应按约定的期限和条件将该商品房交付原告，逾期超过60日，原告要求继续履行合同的，被告则从逾期之日起至实际交房之日止，按日万分之八支付原告已付购房款违约金；原告未能在房屋交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，被告一次性赔偿原告总房款万分之五的违约金。同日，二原告交付了购房款42.1万元。 2015年12月18日，原告作为借款人及抵押人、被告作为保证人与农商行名山支行茶都大道分理处签订《个人按揭借款合同》约定：原告借款34万元用于购买被告在建的茶马古城三期10幢26号商铺、借款期限96个月即2015年12月18日至2023年12月17日、借款月利率为基准利率上浮25%、逾期罚息利率为执行利率上浮50%、采用等额本金还款、利息逐月结清。原告按约给付了被告全部购房款76.1万元，被告却未按合同约定期限，向原告交付所购商铺，至今逾期达四年之久。 审理中，经原告申请，本院对案涉房屋进行现场勘查，原告购买商铺所在的“茶马古城”×期×幢房屋未竣工验收，合同约定的水、电、电话、电视光纤未接通，公共绿地、公共道路、公共停车场不能使用；案涉房屋同地段面积商铺年租金约为1至2万元。针对原告请求的违约金，被告认为金数额过高，请求给予适当调减。 本院认为：原、被告协商签订的《商品房买卖合同》，是双方就被告开发在建商铺买卖所涉及的位置面积、购买单价、价款支付、房屋交付期限及交付条件、逾期交房应承担违约责任等内容，形成合意的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的相关禁止性规定，对双方依法产生法律约束力，双方均应按约履行合同约定义务。订立合同后，原告按约向被告付清了全部购房款，但被告却未按约向原告履行交房义务，逾期已达四年之久，已构成违约，应依法承担合同约定的违约责任。被告未按期交付商铺，给原告造成的直接损失，主要表现为本人经营商铺收益或出租商铺的租金损失。原告请求的违约金虽未按合同约定的标准计算，但其请求的按同期一年期贷款基准利率四倍进行调减后的违约金，仍明显高于逾期交房给原告造成的实际损失。依照《中华人民共和国民法典》第五百八十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失”、第五百八十五条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少”、第五百九十一条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿”的规定，对原告请求的逾期交房违约金，应当予以适当调减。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失的30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，对原告请求的违约金，应以同地段商铺年租金上浮30%为标准进行确定。因此，原告请求的逾期交房违约金，每年按年均租金2万元上浮30%即2.6万元，至案涉房屋实际交付之日止，予以确认，并由被告给予赔偿。 由于案涉房屋尚未竣工验收，不具备合同约定的交房条件，因此，原告请求被告立即交付所购房屋的主张，不予支持。但被告应在案涉房屋符合交房条件后的合理期限，履行对原告的交房义务。 根据双方所签合同第二十条约定，原告未能在房屋交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，被告一次性赔偿原告总房款万分之五的违约金，对原告请求的逾期办理权属转移登记违约金380.50元，因房屋尚未交付，缺乏相应事实依据，不予认定。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百八十三条、第五百八十五条第二款、第五百九十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条之规定，判决如下： 一、由被告四川雅鹿房地产开发有限公司在“茶马古城”三期×幢房屋达到交房条件后三十日内，向原告陈吉洪、彭润芳交付所购×幢××号商铺； 二、由被告四川雅鹿房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起三十日内支付原告陈吉洪、彭润芳逾期交房违约金（违约金计算标准：从2017年1月1日起算至实际交房之日止、按2.6万元/年计算确定）； 三、驳回原告陈吉洪、彭润芳对被告四川雅鹿房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费16515元，分别由被告四川雅鹿房地产开发有限公司负担11635元，由原告陈吉洪、彭润芳负担4880元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省雅安市中级人民法院。 审 判 长  卢华平 人民陪审员  晏 超 人民陪审员  何 燕 二〇二一年二月二十六日 书 记 员  杨媛琳