海南省海口市中级人民法院   民事判决书   （2021）琼01民终118号   上诉人（原审被告）：绿地集团海口置业有限公司，住所地海南省海口市龙华区滨海大道**中环国际广场**，统一社会信用代码91460100075720467X。   法定代表人：黄高山，该公司董事长。   委托诉讼代理人：刘姣姣，海南海新律师事务所律师。   委托诉讼代理人：王艺霏，海南海新律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：沈秀艳，女，1972年8月4日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区，公民身份号码XXX。   委托诉讼代理人：张广强，北京盈科（海口）律师事务所律师。   上诉人绿地集团海口置业有限公司（以下简称绿地公司）因与被上诉人沈秀艳房屋买卖合同纠纷一案，不服海南省海口市龙华区人民法院（2020）琼0106民初5724号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。   绿地公司上诉请求：1.依法撤销一审判决第一项，并依法改判；2.本案一、二审诉讼费由沈秀艳承担。事实与理由：   一审判决认定事实不清，适用法律错误。一审法院错误地将海口市建设工程质量安全监督站（以下简称海口质监站）2019年5月5日作出《建筑工程质量监督报告》的时间认定为房屋满足交房条件的时间，并由此认定绿地公司存在逾期交房的违约行为错误。   一、建设工程经竣工验收合格即可交付使用，质监站出具的《建筑工程质量监督报告》不是认定房屋是否满足交房条件的依据，绿地公司未逾期交房。首先，根据《建筑法》第六十一条和《建设工程质量管理条例》第十六条的规定，建设工程具备了竣工验收条件，经勘察、设计、施工、监理四方验收合格即竣工质量验收合格后，即可交付使用。质监站出具的《建筑工程质量监督报告》不是认定房屋是否满足交房条件的依据。其次，涉诉的3#、5#、8#、9#-13#、15#楼经由绿地海德公馆项目的勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位四方于2019年3月28日进行竣工验收合格，形成了《工程竣工验收报告》，并于2019年3月28日取得海口质监站出具的《海口市建设工程质量安全监督站关于终止绿地海德公馆3#、5#、8#、9#-13#、15#楼项目施工安全监督告知书》。因此，涉案项目3#、5#、8#、9#-13#、15#房屋经四方验收合格，已达到法律强制性规定的交付标准，满足交付条件，可以交付使用。再者，海口质监站在一审中回函：“根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第四条、第六条，工程竣工验收由建设单位组织勘察、设计、施工、监理单位实施，监督机构对项目验收情况进行监督。”可见，房屋验收是否合格，是否达到交付条件，是由四方验收决定的，而不是质监站决定的。最后，海口质监站出具的《建筑工程质量监督报告》不是合同第八条约定的应获得的“质监站验收文件”。根据前述回函，2017年7月之前，按照有关规定，海口质监站对建设单位组织的四方验收进行监督后，会向建设单位出具《施工质量监督的意见》，确认工程竣工验收的组织形式、验收程序、执行验收标准等符合规定。该《施工质量监督的意见》即为绿地公司与沈秀艳在《商品房买卖合同》第八条中约定的“质监站验收文件”。但2017年7月之后，由于政策变化，质监站不再向建设单位出具该意见，而是在收到建设单位提交的《终止安全监督申请书》后，向建设单位发放《终止施工安全监督告知书》，作为建设单位进行竣工验收的条件之一。在收到建设单位提交的《竣工验收报告》后，再向建设行政主管部门提交《建筑工程质量监督报告》，且该报告不会向建设单位提供。可见，双方在《商品房买卖合同》第八条中关于绿地公司应在约定交房期限届满前获得“质监站验收文件”（指《施工质量监督的意见》）的约定已经无法实现。此时，双方只能依据《建筑法》、《建设工程质量管理条例》的规定确定交房条件，即满足竣工验收合格要件。退一步说，海口质监站的《建筑工程质量监督报告》既然不对外出具，绿地公司便无从获得，从而也无法及时获悉该报告并及时通知沈秀艳，因此导致绿地公司不能及时通知交房的责任不应由绿地公司承担。事实上，绿地公司在获悉该报告后即再次提醒沈秀艳收房，但这反而成了一审判决认定绿地公司存在迟延通知、迟延交房的依据。   二、一审判决以海口质监站2019年5月5日作出《建筑工程质量监督报告》的时间作为房屋达到交付条件的时间于法无据。如前所述，应以《竣工验收报告》为依据确定房屋是否满足交付条件，即以2019年3月28日《工程竣工验收报告》出具的时间作为房屋满足交付条件的截止时间。在涉案房屋经四方验收合格并形成《工程竣工验收报告》后，绿地公司在2019年3月26日向沈秀艳出具《绿地海南海德公馆项目交房通知书》，通知其前来办理交房手续，将已达到交付标准的房屋交付，符合法律规定，且不构成逾期交房，沈秀艳未及时收房应自担其责。   三、绿地公司在房屋经四方验收并形成《竣工验收报告》后已将房屋交付给大部分业主，业主接收房屋并出具《绿地海德公馆业主收楼意见书》，说明房屋已达交付条件并经大部分业主认可。期间也有个别业主对房屋细节提出整改要求，但这并未影响双方办理房屋交接手续。绿地公司已经在合同约定期限内履行通知义务，沈秀艳逾期收房应自担其责。本案中，沈秀艳与长城物业集团股份有限公司海南分公司（以下简称长城物业海南分公司）就涉案房屋的改造签订《改造协议》，双方约定了沈秀艳应承担的改造费用，并约定长城物业海南分公司完成改造后在2019年7月31日前交房。绿地公司于2019年3月29日依照《前期物业管理协议》将房屋及钥匙等移交给长城物业海南分公司，以便其进行相应改造及物业管理。但是，包括沈秀艳在内的部分业主认为房屋尚未完成改造，因此在接到绿地公司2019年3月27日的交房通知后拒绝办理交房手续。绿地公司认为，房屋完成四方验收达到交付条件与完成改造达到交付条件的责任主体分别是绿地公司及物业公司，是沈秀艳在《商品房买卖合同》和《改造协议》中分别与绿地公司及物业公司约定的。沈秀艳因物业公司尚未依《改造协议》约定完成房屋改造而拒绝依《商品房买卖合同》约定与绿地公司办理交房手续，混淆了两个不同的法律关系和责任主体。绿地公司在2019年7月26日邮寄《房屋交付温馨提醒函》，是在沈秀艳收到2019年3月26日交房通知后迟迟不前来收房而再次进行的提醒。沈秀艳怠于收房，并以此要求绿地公司支付逾期交付的违约金，没有事实和法律依据。   四、涉案项目建设期间遭遇了多次台风及政府决定影响，被迫停工达26天，不存在承担逾期交房违约责任的问题。根据2019年3月26日施工单位向绿地公司出具的《建议调整海德公馆项目竣工日期报告》，一是天气原因导致的工期延误，分别有：1.2017年9月13日-9月15日，因台风“杜苏芮”影响，项目主体施工暂停3天；2.2017年10月11日-10月14日，因台风“卡努”影响，项目主体施工暂停4天；3.2018年9月15日-9月18日，因台风“山竹”影响，项目部外架拆除及外墙装饰施工暂停4天；4.2017年11月14日-11月15日，受极端暴雨天气影响，项目主体施工暂停2天（市区最大降雨量超过200mm）；二是2018年4月份，政府通知因博鳌论坛期间海口实行交通限行，建筑垃圾、砂石、渣土运输车、混凝土罐车等重型车辆全天禁止上路行驶，导致项目砌筑、抹灰的施工从2018年4月17日-4月11日，共5天；三是因盐灶路管廊施工开挖项目主体大门门口区域，导致项目部大门处材料运输车、混凝土泵车等大型车辆无法通行，主体施工暂停8天。以上不可抗力因素导致了涉案项目工期延误合计26天。根据《商品房买卖合同》附件七补充协议第二条约定，上述三项导致工期延误的因素都属于不可预见、不可避免和不可克服的特殊情况，绿地公司无需承担逾期交房责任。事实上，因绿地公司组织施工有方，仍在合同约定的交房期限前完成了工程竣工验收，并未逾期，不存在承担逾期交房违约责任的问题。   综上所述，绿地公司不存在逾期交房的违约事实，亦不应该承担违约责任，一审法院认定事实不清，导致其适用法律错误。恳请二审法院查明事实，依法撤销原判，驳回沈秀艳的全部诉讼请求。   沈秀艳辩称，一、一审中关于绿地公司逾期交房的事实认定清楚，但认定逾期时间的截止条件和时间有误，同意绿地公司的“一审将《建筑工程质量监督报告》的做出时间认定为房屋满足交房条件的时间是错误的”这一观点，但不同意其将四方验收合格时间作为满足房屋交付条件的时间节点，而应依据《海口市商品房买卖合同》中的约定，将满足房屋交付条件并且履行完毕交付流程后业主的收房时间认定为逾期交房的截止时间。   二、《海口市商品房买卖合同》中约定的交房条件无法成就，海口质监站根本无法履行合同约定的验收职能，更无法出具验收合格的文件。因此，合同约定无法成就，视为没有约定，无约定那就要从法定，合同的相应交付条款就自动转化为法定条款。根据《城市房地产管理法》27条，《建设工程质量管理条例》49、50条，《城市房地产开发经营条例》31条，《商品房销售管理办法》7条，以及其他法律规定，绿地公司必须取得海口市住房和城乡建设局颁发的《海口市建设工程竣工验收备案表》，才能履行交付义务。   三、依据《海口市商品房买卖合同》第9条的约定（房屋交付流程）：商品房达到交付条件后，出卖人需书面通知买受人办理查验手续。而绿地公司在满足交付条件后，一直未依据购房合同的约定，履行完书面通知买受人办理查验的手续。因此，应将业主实际收房日期认定为逾期交房的截止日期。   沈秀艳向一审法院起诉请求：1.判令绿地公司支付违约金102887.93元（以1169181元为基数，自2019年4月1日起至2019年9月23日止按日万分之五计算）；2.本案案件受理费由绿地公司承担。   一审法院认定事实：2017年4月2日，沈秀艳（买受人）与绿地公司（出卖人）签订《海口市商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人投资开发的位于海口市盐灶路北侧Y-01地块海口市龙华区滨海大道35号绿地海德公馆5#楼2单元3层302号房，房屋建筑面积93.72平方米，其中套内建筑面积为71.63平方米，房价为按套内建筑面积每平方米16322.5元，总金额1169181元。合同第八条约定：出卖人应当在2019年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经海口质监站验收合格取得验收文件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.因不可抗力且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人的。2.买受人未按本合同约定向出卖人支付购房款或未履行合同约定的其他义务的。合同第九条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当在合同约定的交付日3日前，书面通知买受人办理查验手续及买受人应当携带的证明文件。买受人应在收到该通知之日起7日内，会同出卖人对该房屋进行验收交接。在双方进行验收交接时，出卖人应当向买受人出示本合同第八条约定的房屋交付条件的证明文件及有关资料，并签署交接单。买受人购买的商品房为商品住宅的，出卖人还应当向买受人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人交付商品房不出示上述证明文件及有关资料，或出示上述证明文件及有关资料不齐全的，买受人有权拒绝交接。买受人拒绝交接的，出卖人应在备齐上述证明文件及有关资料后再另行通知买受人办理交房手续。合同第十一条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未能按本合同约定的期限交房，按下列方式处理（按逾期时间分别处理，不作累加）：1.逾期在90日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房款的万分之三支付违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日后，买受人有权单方面解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之五的违约金。合同第二十六条约定：本合同涉及重大权益事项应当采用书面告知形式，非重大权益事项亦宜采用书面形式告知。双方确认任何一方均可按本合同首页的通讯地址，以书面方式向对方送达任何文件、回复及其他任何联系，且采用挂号或特快专递邮寄或直接送达。若任何一方变更地址须在5日内向对方发出书面通知，也以相同方式送达对方。若以挂号或特快专递邮寄的方式寄送的，在投邮后（以寄出的邮戳为准，无需以公证方式证明）第3日将被视为已送达对方，若以直接送达的方式送达，则以对方签收时视为已送达。合同附件七补充协议第二条约定若出现以下情形之一，导致出卖人延期交房的，出卖人不承担逾期交房责任，出卖人可以据实顺延交房时间：1.因不可抗力或意外事件，包括但不限于导致该房屋交付拖延的重大自然灾害、恶劣天气、施工期间政府有关不得开挖运土、交通管制、不准施工等的禁令、市政规划基础设施和配套要求更改、非典等重大流行性疾病等不可预见、不可避免和不可克服的特殊情况；2.因政府政策变化或为遵守政府法令；3.因政府进行市政工程建设影响本项目建设的；4.因政府报批时间超过政府已公布的办事时限而导致延误交房的；5.因动拆迁原因或者项目的市政配套设施原因造成延迟的；6.军用设施规划及其施工的影响。第九条第6项约定：买受人同意，出卖人就该房屋买卖违约事项包括但不限于逾期交房、逾期办理产证、房屋质量缺陷等应承担的违约责任，以该房屋合同总价的10%为限。上述合同签订后，沈秀艳按约定向绿地公司支付了总购房款1167712元。2017年7月25日，沈秀艳向长城物业海南分公司支付绿地海德公馆5栋2单元302房的改造费3000元。2019年3月29日，绿地公司（移交人）与长城物业海南分公司海德公馆管理处（接收人）签订《移交单》，内容为：根据移交人与接收人签订的《前期物业服务合同》相关约定，双方于2019年3月29日起组织对海德公馆项目Y01地块3#、5#、9#号楼进行承接查验。经现场查验，上述楼栋符合移交条件，接收人同意对上述物业进场开展物业服务。2019年3月26日，绿地公司作出《绿地海南海德公馆项目交房通知书》，通知沈秀艳自2019年3月31日起至海德公馆售楼处办理涉案房屋交付手续。2019年7月，绿地公司作出《房屋交付温馨提醒函》，主要内容为：按照沈秀艳与绿地公司签订的《商品房买卖合同》相关约定，沈秀艳所购买的涉案房产已具备交付条件；提醒沈秀艳尽快办理房屋交付手续。绿地公司于2019年7月26日向沈秀艳邮寄了该提醒函。沈秀艳于2019年9月23日办理房屋交付手续。   另查明，2019年3月28日，本案所涉的绿地海德公馆5#楼，经建设、勘查、设计、施工、监理单位联合竣工验收合格。2019年5月5日，海口质监站就绿地海德公馆项目向海口市住房和城乡建设局作出《建筑工程质量监督报告》，监督结论及意见为：根据我站对绿地海德公馆3#、5#、8#、9-13#、15#楼工程的监督情况，同意申请工程竣工验收备案。   一审法院认为，沈秀艳、绿地公司双方签订的《海口市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按照约定全面履行自己的义务。双方合同约定，绿地公司应当于2019年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经海口质监站验收合格，并取得验收文件的商品房交付沈秀艳使用；在双方进行交接时，绿地公司应当向沈秀艳出示上述证明文件及有关资料，若交付商品房时不出示或出示不齐全，沈秀艳有权拒绝交接，沈秀艳拒绝交接的，绿地公司应在备齐上述证明文件及有关资料后再另行通知沈秀艳办理交房手续。合同签订后，沈秀艳依约履行了支付购房款的义务，但绿地公司于2019年3月26日作出《绿地海南海德公馆项目交房通知书》时，尚未取得海口质监站出具的《建筑工程质量监督报告》，涉案房屋尚不具备合同约定的交付条件，沈秀艳有权依据合同约定拒绝交接，绿地公司上述通知行为不能视为已履行交房义务。绿地公司辩称其发送通知之时四方验收已通过，房屋已符合交付标准，故其发出《绿地海南海德公馆项目交房通知书》时已履行交房义务，该主张与双方合同约定的交付条件不符，一审法院不予采纳。绿地公司辩称其已于2019年3月29日依照《前期物业服务合同》将房屋移交给前期物业管理单位长城物业海南分公司，应视为其已将涉案房屋交付给沈秀艳，但绿地公司此后于2019年7月26日作出《房屋交付温馨提醒函》，载明涉案房屋已具备交付条件，沈秀艳还未办理房屋交付手续，要求沈秀艳收到函件后尽快办理房屋交付手续，因此，对于绿地公司该抗辩理由，一审法院不予采纳。双方在合同中约定交房的条件是房屋经海口质监站验收合格并取得验收文件。虽政策变化后海口质监站不再向建设单位出具《施工质量监督的意见》或《建筑工程质量监督报告》，但不代表不制作，绿地公司仍有义务主动跟进并获悉相关情况，合同约定的交房条件并非因政策变化不能实现。涉案5#楼，海口质监站作出《建筑工程质量监督报告》的时间是2019年5月5日，虽政策变化后海口质监站对《建筑工程质量监督报告》不予主动公开，但即便公开也只能是2019年5月5日之后，故应认定涉案房屋满足交房条件的时间是2019年5月5日。在交房条件成就后，绿地公司于2019年7月26日以邮寄《房屋交付温馨提醒函》的形式通知沈秀艳办理交房手续，根据双方合同约定，应视为该函于2019年7月29日送达沈秀艳，绿地公司已履行了通知交房义务，故绿地公司逾期交房时间应自2019年4月1日起计算至2019年7月29日止，共计120天，但双方关于违约责任的约定过高，绿地公司辩称其不存在逾期交房的行为，应视为其对逾期交房违约金的约定提出异议，沈秀艳也未就其实际损失进行举证，考虑合同履约情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则，一审法院酌情将逾期交房违约金调整至按日万分之一计算，即绿地公司应向沈秀艳支付逾期交房违约金14013元（1167712元×0.1‰×120天＝14013元），对沈秀艳请求中超出的部分，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决：一、限绿地公司于本判决发生法律效力之日起十日内向沈秀艳支付逾期交房违约金14013元；二、驳回沈秀艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1178.88元，由沈秀艳负担1017.88元，绿地公司负担161元。   本院二审期间，各方当事人未提交新证据。   本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。   本院认为，本案的争议焦点为：绿地公司应否向沈秀艳承担逾期交房的违约责任。该焦点涉及两个方面的问题：1.涉案房屋满足交房条件的时间应当如何认定；2.合同履行中是否存在不可抗力的免责情形。关于第一个问题。沈秀艳与绿地公司签订的《海口市商品房买卖合同》是当事人真实意思表示，内容未违反国家法律及行政法规的强制性规定，属有效合同，依法应予保护，双方均应依约履行自己的义务。上述合同第八条约定房屋交付的条件为商品房经海口质监站验收合格，并取得验收文件。虽然双方当事人未明确约定验收文件的具体名称，但可以确定涉案项目的验收应当经过海口质监站的审查并取得该站出具的验收文件，而代表质监站验收合格的文件应理解为《施工质量监督的意见》或《建筑工程质量监督报告》。绿地公司主张“2017年7月之后，由于政策变化，质监站不再向建设单位出具《施工质量监督的意见》，而是在收到建设单位提交《终止安全监督申请书》后，向建设单位发放《终止施工安全监督告知书》，作为建设单位进行竣工验收的条件之一”，对此，本院认为，虽政策变化后海口质监站不再向建设单位出具《施工质量监督的意见》或《建筑工程质量监督报告》，但不代表质监站无需对建设工程验收提出监督审查意见，绿地公司仍有义务主动跟进并获悉相关情况，故合同约定的交房条件并非因政策变化不能实现。海口质监站于2019年5月5日出具《建筑工程质量监督报告》，该文件即便公开也只能是2019年5月5日之后，故一审认定涉案房屋满足交房条件的时间2019年5月5日，并无不当，本院予以确认。绿地公司主张“四方验收并形成《竣工验收报告》后已将房屋交付给大部分业主，业主接收并出具收楼意见书，说明房屋已达交付条件并经大部分业主认可”的意见，不符合合同约定，本院不予采纳。关于第二个问题。绿地公司主张因台风及政府决定等因素导致工期延误，故其无需承担逾期交房违约责任。本院认为，首先，绿地公司作为专业的房地产开发公司，在确定交房日期时即应将工程竣工验收所需时间及各种影响因素考虑在内；其次，海南多台风、暴雨是众所周知的事实，博鳌论坛亦是众所周知的事实，这两种因素并非不能预见；再次，关于其他因素，绿地公司未能举出充分证据证实对工程的重大实质影响。故，对绿地公司该主张，本院亦不予支持。一审以合同约定的交房时间作为起点，以房屋满足交房条件后绿地公司通知沈秀艳交房的时间作为截止点，由此计算逾期交房的违约责任并无不当，本院应予维持。   综上所述，绿地公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费150.33元，由绿地集团海口置业有限公司负担。   本判决为终审判决。   审判长 陈桂华   审判员 何姿玲   审判员 陈杰林      二〇二一年二月五日   法官助理 汪 伟   书记员 俞承志   附相关法律条文：   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。   风险提示   1.根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，人民法院作出的裁判文书发生法律效力后，申请执行的期间为二年。如果权利人怠于申请执行，超过申请执行期间，就丧失了请求人民法院强制执行的权利。   2.根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百八十七条之规定，人民法院冻结银行存款的期限不得超过一年，查封、扣押动产的期限不得超过两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过三年。权利人在诉前或诉讼中申请财产保全的，应在查封或冻结的期限届满前申请人民法院申请继续查封或冻结，以避免保全财产自行解封或解冻，给权利人造成不必要的损失。