海口市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2013）龙债初字第446号原告海南金鹿物业管理有限公司。法定代表人王岸表，总经理。委托代理人狄载阳，该司法律顾问。被告符之森。原告海南金鹿物业管理有限公司（以下简称金鹿公司）与被告符之森物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人狄载阳到庭参加了诉讼。被告经本院合法公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2005年12月15日，我司与海口市人民政府办公厅签订《海口市政府住宅小区物业管理服务合同》，合同期限为五年，自签订之日起至2010年12月14日止。期间我司按合同约定为小区提供了相应的服务。合同期满后，在没有新的物企接管前，我司又继续服务了三个月。五年多来，由于小区部分业主拖欠或拒交物业费，致使我司亏损累累，实在无法继续经营下去，不得已于2011年3月15日撤出小区。期间，我司曾多次向业主催讨欠费，其中包括被告的欠费3022.5元（按平米／月0.65元，科-101室面积75平方米，48.75元／月，自2006年1月起至2011年2月止连续62个月计算），但屡遭推脱或拒绝，某些业主甚至命保安阻止催讨人员进入小区。我司认为，被告的行为已严重损害了我司的利益，根据《物业管理条例》第六十七条和《海南经济特区物业管理条例》第六十八条的规定，特此提起诉讼，请求依法判令：1.被告立即支付拖欠物业费3022.5元；2.被告支付滞纳金4738.5元（按拖欠之日起每日1‰计算，从2006年1月1日起至支付欠款之日止，暂计至2012年9月30日）；3.被告承担本案诉讼费。被告未到庭未作答辩。经审理查明，2005年12月15日，原告与海口市人民政府办公厅签订了一份《海口市政府住宅小区物业管理服务合同》（甲方为海口市人民政府办公厅，乙方为原告），约定：一、甲方将所属的龙昆北、新华南住宅小区委托给乙方实行物业管理服务；二、第二条物业基本情况：物业类型：住宅楼座落位置：1、龙昆北小区海口市龙昆北路XX号。2、新华南小区海口市新华南路XX号，建筑面积：60000平方米，其中龙昆北小区住宅建筑面积20000平方米，新华南小区住宅建筑面积40000平方米；三、第三条乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；四、第二章委托管理事项第四条房屋建筑共用部分的日常维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅。第五条共用设施设施的维修、养护、运行和管理。第六条市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护、和管理。第八条公共环境卫生，包括公共场所、房屋公共部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运。第九条交通与车辆停放秩序的管理。第十条维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤。第十二条负责向业主和物业使用人收取下列费用：1、物业管理服务费、设备设施日常维修养护费；2、水电费（代收代缴）；3、车辆停放管理费；4、甲乙双方委托收取的其它费用；五、第三章委托管理期限第十五条委托管理服务期限为五年。自2005年12月15日起至2010年12月14日止；六、第五章物业管理服务质量第十八条：乙方需按下列约定，实现目标管理。1、房屋外观：制止乱涂、乱画、乱贴、乱挂，保持房屋外观整洁。2、设备运行：配备专职人员，制订供水供电设备的运行管理制度，建立设备运行记录，发现故障或不安全因素及时排除处理，确保设备安全运行。3、房屋及设施、设备的维修、养护：负责对房屋三漏（厕所漏水、管道漏水和天面漏水）的维修处理，有计划安排房屋的修缮、维护，提高房屋的完好率，延长使用年限。加强对供电设备、线路的日常维护和检修，及时排除故障，确保供电系统安全运行，保障业主和物业使用人的正常用电。加强对供水设备、管路、水池、阀门、水表等日常的检修和保养，确保正常供水。4、公共环境每天清扫公共楼道、停车场、绿地、庭院、公共卫生间两次，确保小区环境的整洁、舒适；每天为业主和物业使用人清运垃圾；每月灭鼠、灭蝉、灭蚊一次；每半年对排污、雨水管道、化粪池等排水系统维护一次；每半年对蓄水池清洗消毒一次，确保饮水卫生；制止小区内乱搭、乱建、乱丢、乱扔、乱放、乱堆，保持区内整洁、文明、舒适。5、绿化：根据天气情况，不定期对公共绿地（草坪、树木、花卉）进行浇水，定期杀虫、施肥、修剪、养护。6、交通秩序：小汽车、摩托车、单车按指定车位存放，凭证取车，制止车辆乱停乱放，维护小区良好的交通秩序。7、保安：从乙方企业中选派品行端正、责任心强、身体健康的员工担任。小区内实行24小时值班、巡视制度。加强小区内车辆的安全管理，凭证验放车。8、非外线故障原因造成突然停水停电的设备或线路急修，应在30-60分钟内抢修完毕，小修应在2-3小时内完成；七、第六章物业管理服务费用第十九条收费标准：1、综合物业管理服务费由乙方按房屋面积每月每平方米0.65元向业主或物业使用人收取，其中0.10元／月／平方米为公共设备设施日常维修养护费。2、水费和电费住户或用户水价按1.30元／吨＋排污费＋公摊收取，电价按0.60元／度＋公摊收取，公摊办法按海口市物价局（2000）09号文《海南省物业小区公共水电分摊办法》执行。此后随物价部门水价、电价单价标准变动作相应调整。3、车辆停放管理费。4、管理服务费标准的调整，按《海南省物业管理收费规定》，根据乙方提供服务的项目、内容、性质、特点，由乙方提出，报甲方审定。5、业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天1‰交纳滞纳金。第二十条收费起始时间每月的5日为收取当月的物业管理费、公共设备设施日常维修养护费及上月的水电费时间。上述合同签订后，原告遂进驻上述两小区，为被告提供相应的物业管理服务。上述合同期满后，原告继续为被告服务到2011年3月15日才撤出上述两小区。原告于2013年3月15日向本院提起诉讼。另查，海口市龙昆北路XX号及海口市新华南路XX号两住宅小区历史上一直为海口市政府的住宅小区，在原告进驻管理上述两小区之前，一直由海口市政府办公厅进行管理。被告居用的科-101室面积87.39平方米，按每平方米0.65元计每月应缴纳的物业管理费为56.8元，自2006年1月开始拖欠原告物业费起至2011年2月止连续62个月计算，共计3521.6元。上述事实有《海口市政府住宅小区物业管理服务合同》、庭审笔录、询问笔录、质证笔录及当事人的陈述在卷为凭，足以认定。本院认为，一、关于原告与海口市政府办公厅签订的《海口市政府住宅小区物业管理服务合同》的效力问题。该合同系双方当事人真实意思表示，内容未违反国家法律的强制性规定，同时参照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，本案的两住宅小区一直以来未成立业主委员会，所以在该两小区未成立业主委员会之前，海口市政府办公厅一直以来作为上述两住宅小区的实际管理者，其有权与原告签订上述合同，所以原告与海口市政府办公厅签订的《海口市政府住宅小区物业管理服务合同》应认定为有效合同，应对原告及两小区的所有业主均有约束力，原告进驻该两小区并为被告提供相应的物业管理服务，被告作为合同的受益者，理应支付相应的管理费用，所以原告起诉要求被告支付物业管理费有理，应予以支持。但原告请求的物业管理费3022.5元比被告实际所欠的物业管理费3521.6元低，应按原告的意思自治，应予照准。二、关于滞纳金的问题。被告逾期未支付物业费违反了合同约定，应当支付滞纳金。但该合同约定的滞纳金为每日1‰过高，应予以调整。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，本院将滞纳金的标准由每天的1‰调整为按中国人民银行同期贷款利率基础上加收30%计算。原告主张从2006年1月起计算滞纳金，但从2006年1月起至原告撤出小区期间，原告没有向被告进行过催收，所以滞纳金的计算应从原告终止服务、撤出小区之日即2011年3月15日起，以物业欠费本金计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、限被告符之森于本判决生效之日起十日内向原告海南金鹿物业管理有限公司支付物业费3022.5元及滞纳金（计算方式：从2011年3月15日起至本判决限定履行之日止，按中国人民银行同期贷款利率基础上加收30%计，以被告未付物业费3022.5元算）；二、驳回原告海南金鹿物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。审判长  陈少燕审判员  唐 明审判员  李燕萍二〇一三年八月二十日书记员  余红梅