北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2013）西民初字第03394号原告北京黄金假日旅行社有限公司，住所地北京市西城区阜外大街**万通新世界广场**。法定代表人钱宇，总经理。委托代理人李艳立，女，该公司职员，联系地址同公司。委托代理人徐高，男，该公司法律顾问，联系地址同该公司。被告北京万通广场房地产有限公司，住所，住所地北京市西城区阜外大街**div>法定代表人胡景山，董事长。委托代理人张若楠，女，该公司职员，联系地址同单位。委托代理人胡秋明，男，该公司职员，联系地址同单位。原告北京黄金假日旅行社有限公司（以下简称黄金假日公司）与被告北京万通广场房地产有限公司（以下简称万通广场公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案原告黄金假日公司法定代表人钱宇、委托代理人李艳立、徐高，被告万通广场公司之委托代理人张若楠、胡秋明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄金假日公司诉称：原、被告于1995年8月4日签订预售契约，面积155.04平米，约定于1995年12月31日交房，但被告在1995年12月30日以传真形式通知原告延迟交房，1996年6月20日以书面信函方式通知原告可以办理，7月12日双方办理入住手续，被告迟延交付6个月20天。合同第五条规定，若被告未按时交付，违约金自应交房之日起至实际交房之日止，按照中国人民银行固定资产利率计算。合同附件二对所收房屋的实际标准进行了规定，但实际交房时是毛坯房。合同附件四同时强调应当按照合同附件二标准进行装修。当时双方进行交涉，原告1997年12月9日，给被告去函不同意被告给付的21000元，原告提出给予40000元作为补偿。商品房预售契约与补充契约于1995年8月4日。合同总价款450391.20美元，1995年7月30日双方签订购房意向书原告向被告交付7000美元定金，后冲抵房款。约定交房日期前1995年12月30日，原告已交付房款50%，后按季度付款。至1998年8月24日，分期协议付款到期，原告无法结算。2010年12月6日，双方签订补充协议，确认原告尚欠被告余款83434美元，但是认为未付款原因在于被告。交房之后未办理房产证，合同约定交房后30日内应办理房产证。2010年12月6日双方签订协议约定在房款结清后90天内办理房产证。原告于2011年5月20日将余款一次性付清，但被告一直未办理房产证，此案已经另案处理。1996年7月12日，办理入住时被告要求原告交付电话移机费用每线225美元，当时共缴纳4400美元。被告无权收取费用，要求退还。被告于1997年5月在原告公司外设置广告牌，2008年6月被拆除。就上述问题双方进行多次协商，后于2010年12月6日签订补充协议，但被告迟迟没有履行义务。补充协议第六条约定，若双方履行了义务，视为原合同已经履行，若被告未履行应承担原合同的违约责任。该协议合法有效，不存在撤销情形。若被告没有按约办理房产证，原告可以按照原合同主张违约责任。补充协议第四条中约定四项内容，乙方免除甲方所说的违约即迟延交房对定诉讼请求的四项内容。为维护原告合法权益，故诉至法院，请求判令：1、被告承担迟延交房的违约金共计人民币88368.51元（254728.52美元＊1.99375＊200天＊8.7）及利息（起算日期为1996年6月20日至实际支付之日止，按中国人民银行的同期贷款利率主张）。2、被告退还原告因交付未装修房导致装修房与未装修房的装修差价款人民币100000元（每平方米1000元计算）及利息（应交精装房但实际交付毛坯房，1996年12月31日计算至实际支付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。3、被告退还在原告办理入住手续时被告违反国家规定强行收取原告的所谓安装电话“有关费用”共计美元4400＊8.7=38280元人民币及利息（1996年6月20日至实际支付之日，按中国人民银行同期贷款利率计算）。4、原、被告于2010年12月6日签订的关于《北京市外销商品房预售契约（NO.000683）》的《补充协议》无效。5、诉讼费由被告承担。被告万通广场公司辩称，双方签订商品房预售契约的情况属实，房屋坐落及房屋面积属实，约定交房日期为1995年12月31日，实际交房日期为1996年6月，确实有迟延交房情况，不认可原告计算标准，应按照已付房款进行计算约为40000元人民币。合同约定应当对房屋进行装修，交房为毛坯房，不认可原告装修费的计算标准，应按合同附件二的装修标准进行评估鉴定约为17000元。安装电话费确实收取了，但具体数额无记录，原告若向我公司交付安装电话费用应出具证据。我公司认为补充协议合法有效，我公司一直在积极履行，房产证未办理的责任在于原告，因原告未在相关文件上签字确认致使房屋无法过户。2011年12月12日，被告向原告发函，要求签署相关文件，同年12月23日，原告回函称不认可公摊面积，不履行相关手续。2002年原告对企业名称进行变更，至2012年12月5日原告才向被告提供相关手续，现房产证正在办理中，我公司一直在履行义务。原告还有部分房款没有结清，补充协议约定需缴清房款后才能办理房产证。补充协议第六条是对双方权利义务的归纳，如该协议签订后原告或被告存在违约情况，应按照补充协议主张责任。补充协议是对原合同的补充和变更，实际上1995年签订的商品房预售契约，双方都存在违约情况，基于此双方签订补充协议，免除对方的违约责任。原告的诉讼请求已经超过了诉讼时效。认可原告对于协议第四条的解释，即协议第四条的内容分别对应原告的四项诉讼请求。不同意原告的全部诉讼请求，我公司是协助办理产权证书。经审理查明：1995年8月4日，原告与被告签订了《北京市外销商品房预售契约》，原告购买了被告的万通新世界广场写字楼602单元的房屋，建筑面积为155.04平方米。合同约定被告须于1995年12月31日前将房屋交给原告，除不可抗力外，被告未按期将房屋交给原告的，原告有权向被告追索违约金。违约金自房屋应交付之日第二天起至实际交付之日止按中国人民银行固定资产贷款利率计算。双方同意房屋交付后三十日内共同到北京市房地产市场管理处办理房屋买卖过户手续，并按有关规定申领房屋所有权证。被告交付房屋的装修设备未达到本契约附件规定的装修、设备标准的，被告同意按未达到部分的双倍差价向原告补偿。合同附件中约定了“万通新世界广场”材料、装修说明。2010年12月6日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《补充协议》，约定：1、双方最终确认涉案房屋建筑面积为229.72平方米，2、甲乙双方最终确认该物业购房款为USD450391.20元，折合人民币3693207.84元，乙方尚欠甲方购房款余款USD83434元，折合人民币684158.80元，乙方于本合同签订后五日内结清上述款项。3、根据面积实测数据，乙方所购房屋面积较合同面积155.04平方米增大71.58平方米（已扣除2%的公差），依据原合同约定应补缴面积增大款，但经双方友好协商，甲方免除乙方此笔款项的缴纳。4、经双方友好协商，乙方在此确认，乙方免除甲方在延期交付物业、未按原合同约定的装修标准交付物业、窗外广告牌阻碍视野（现已拆除）等方面的一切不适当履行责任，同时乙方不再要求甲方对已收取的电话线相关费用予以返还。5、甲乙双方共同确认，在乙方向甲方及时、完整提供办理房屋所有权证所需的一切资料的前提下，甲方配合乙方在其结清购房余款之日起90天内为乙方办理该单元的房屋所有权证。6、本协议签订后，双方同意对原合同履行中的不当之处互不承担违约责任；本协议所约定的义务各自履行后，视为原合同已适当履行，互相不负违约责任。7、本协议是原合同的补充，与原合同具有同等法律效力。本协议与原合同不一致地方，以本协议为准。原告要求确认上述补充协议无效，被告对此不予认可。2011年12月12日，被告向相关发送合同履行催告函，内容为：“根据你我双方于2010年12月6日签订的《补充协议》，你方应配合我方为办理“万通新世界广场”602单元房产证提供必要的协助，向我方及时、完整提供办理房屋所有权证所需的一切资料。你方在2011年8月24日完成契税缴纳后一直拒绝配合我方提供办理房屋所有权证所需的资料，现将办理需你方签署的文件附上，请尽快完成签署以便完成房产证的办理。”该函后面附有《北京万通新世界广场面积分摊原则》。2011年12月23日，原告向被告发送答复函，称不同意《北京万通新世界广场面积分摊原则》，且涉案房屋面积由155.04建筑平方米变为229.72平方米，没有明确说明计算依据和分摊的具体面积，要求被告告知其计算依据及方式。2012年11月20日，原告再次向被告发送《通知书》，要求被告办理涉案房屋的《房屋所有权证》，并称已经按照被告要求提供了办理产权证的所有所需材料，并再次要求被告说明建筑面积变更、分摊面积计算依据、分摊部位、计算方法等。诉讼中，原告主张被告未履行办理房屋所有权证的义务，被告对此不予认可，主张其系协助原告办理，原告未提供所需材料。另查，北京市黄金假日旅游咨询服务有限公司于2002年7月5日由变更为原告现名称。上述事实，有《北京市外销商品房预售契约》、《补充协议》、催告函、答复函、证明及当事人当庭陈述等相关证据材料在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告签订的《北京市外销商品房预售契约》及《补充协议》系双方真实意思表示，未违反国家强制性法律规定，应属合法有效，双方应当全面履行协议约定内容。因《补充协议》对《北京市外销商品房预售契约》的相应内容进行了变更，且就双方争议问题进行了重新约定，并明确写明就被告延期交付物业、未按原合同约定的装修标准交付物业、窗外广告牌阻碍视野（现已拆除）、已收取的电话线相关费用返还等相关责任均予以免除，原合同履行中的不当之处互不承担违约责任。现原告起诉要求被告承担迟延交房的违约金及利息、未装修房屋导致的装修差价款及利息、入住时收取的电话线安装费用及利息等诉讼请求，于法无据，本院不予支持。原告要求确认2010年12月6日双方签订的《补充协议》无效，于法无据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：驳回原告北京黄金假日旅行社有限公司的诉讼请求。案件受理费四千六百九十九元，由原告北京黄金假日旅行社有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交纳上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件的受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判长 胡宁人民陪审员严晓红人民陪审员刘和霞二〇一三年十二月九日书记员 刘        慧        子