贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)黔03民终1580号上诉人（一审被告）：桐梓县恒盛房地产开发有限公司，住所地：贵州省遵义市桐梓县娄山关镇河滨南路太白桥，统一社会信用代码：91520322775335463Y。法定代表人：刘继，董事长。委托诉讼代理人：令狐荣飞，贵州名城(桐梓)律师事务所律师。委托诉讼代理人：方先敏，贵州名城(桐梓)律师事务所实习律师。被上诉人（一审原告）：陈继文，男，汉族，1983年11月26日出生，住桐梓县。被上诉人（一审原告）：杨家丽，女，汉族，1987年1月15日出生，住桐梓县。委托诉讼代理人：刘延芳，贵州山一律师事务所律师。上诉人桐梓县恒盛房地产开发有限公司（以下简称恒盛房开公司）因与被上诉人陈继文、杨家丽合同纠纷一案，不服贵州省桐梓县人民法院（2017）黔0322民初4412号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年02月26日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人恒盛房开公司上诉请求：一、撤销贵州省桐梓县人民法院作出的（2017）黔0322民初4412号民事判决，驳回二被上诉人的诉讼请求；一、二审案件受理费由二被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院对逾期交房违约金认定不清。1、一审法院对上诉人逾期交房时间认定错误。一审法院认定“盛世桐城”小区三号楼的交房时间为2015年9月18日，但上诉人早已通过短信、电话通知等方式通知被上诉人于2015年6月3日接房，该通知虽未达到合同约定的通知要求，但已实际通知了被上诉人。被上诉人已明知上诉人已通知接房，但却迟迟不到上诉人处办理接房手续，故造成延迟交房的原因系被上诉人自身原因。2、一审法院以上诉人未书面通知接房为由不予认定上诉人主张的交房时间系事实认定不清。被上诉人系金赤化工有限公司的职工，因考虑到金赤化工公司购买福利房的员工较多，所以上诉人采取在公司门口的员工宿舍楼下张贴公告方式接房，且上诉人在被上诉人所在的金赤化工公司内部员工微信群内也发布了接房信息。上诉人已采取多种方式通知被上诉人接房，不能仅以未达到书面通知的条件而忽略了实际通知的事实。3、一审法院认定的逾期交房违约金计算标准明显过高。被上诉人系金赤化工公司职工，在实际交房前一直居住在金赤化工公司提供的免费宿舍内，未实际造成租金损失。且根据被上诉人的实际损失对违约金予以调减。二、一审法院判决上诉人退还水电燃气开户费于法无据。1、一审法院认定上诉人提交的证据不能充分反映涉案房屋系为金赤化工公司代建的职工福利房属事实认定不清。上诉人提供的相关文件明确上诉人与金赤化工公司为合作开发，涉案房屋的建设成本为2200元/平方米，而被上诉人在一审中提交的《房屋买卖合同》可证明金赤化工公司购房均价为2180元/平方米，而上诉人对外销售的均价为3800元/平方米。因此足以说明涉案房屋系上诉人为金赤化工公司的代建职工福利房。2、一审法院认定涉案《补充协议》无效属事实认定不清，且适用法律错误。因涉案房屋系职工福利代建房，上诉人在承建该房时未将水电燃气开户费纳入建设成本中，所以，《补充协议》约定由买受人承担水电燃气开户费未加重其责任，因主合同对此约定不明，《补充协议》对此进行补充约定并无不当，且未与主合同的约定相悖。3、一审法院判决上诉人退还燃气开户费无事实可依，无法律可据。被上诉人签订合同时，桐梓县还不具安装使用燃气的条件，且《合同》第十二条也仅对水电的使用条件作了约定，对燃气未作约定。故原判判决上诉人退还燃气开户费属事实认定错误。被上诉人陈继文、杨家丽在二审期间未向本院提交书面答辩意见。被上诉人陈继文、杨家丽向一审法院起诉请求：1、判令恒盛房开公司立即支付“盛世桐城”第三号楼1-28-1号房屋逾期交房违约金8210.31元；2、判令恒盛房开公司立即退还水、电、燃气开户费4500元；3、判令恒盛房开公司从起诉之日起以上述第1、2项诉讼请求为基数按年利率6%计算利息至全部款项清偿之日止；4、案件受理费由恒盛房开公司承担。一审法院认定事实：陈继文、杨家丽与恒盛房开公司于2014年7月29日签订《商品房买卖合同》，约定的主要内容为：恒盛房开公司以281175元（套内建筑面积100.55㎡×2796.37元/㎡）的价格将其开发的位于桐梓县××镇盛世××楼××单元××号房屋出售给陈继文、杨家丽，合同第七条第三款约定：房屋价格包括水、电建设等安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用；第十一条约定:出卖人应当在2014年11月30日前向买受人交付该商品房；第十二条约定：房屋交付使用时供水和供电应达到使用条件，除电话通信、有线电视、宽带网络外，房屋买受人不需办理开通使用手续；第十三条约定:出卖人未按约定的期限和条件交房的，按已付房款的0.0001元/天支付违约金。第二十九条约定：…双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应该由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准，对本合同解除的，应当采取书面形式…。双方同日签订的《商品房买卖合同》附件十二“补充协议”第2项、第10项约定：买受人委托出卖人办理产权登记事宜，买受人在办理产权登记时经出卖人通知后，交清契税、房屋维修基金、水、电、燃气开户费、登记费、工本费等费用，交房前一次性付清；主合同与补充协议不一致的，以补充协议为准。合同签订后，陈继文、杨家丽向恒盛房开公司支付了购房款91175元，恒盛房开公司向陈继文、杨家丽收取了水、电、燃气户头费4500元。2014年11月19日陈继文、杨家丽向恒盛房开公司以公积金贷款方式支付了购房尾款190000元。2015年9月18日，恒盛房开公司向陈继文、杨家丽交付了房屋。恒盛房开公司至今未履行交付办理商品房转移登记有关文书的义务。一审法院认为：恒盛房开公司以出让方式取得了包含涉案房屋在内的“盛世桐城”的建设用地使用权，并办理了预售许可、备案登记等房屋开发手续，恒盛房开公司所提供的证据不能充分反映其辩称的涉案房系为金赤化工代建的职工福利房，为办理产权证才与陈继文、杨家丽签订《商品房买卖合同》的事实，故一审法院认定恒盛房开公司系房屋开发而不是代建，陈继文、杨家丽与恒盛房开公司系商品房买卖合同关系，且合同内容不违反法律法规的规定，是双方的真实意思表示，该合同合法有效，一审法院予以确认。《商品房买卖合同》第十一条第一款中约定交房时间为2014年11月30日，恒盛房开公司实际向陈继文、杨家丽交付房屋时间为2015年9月18日，第十四条第一款中约定以书面方式通知陈继文、杨家丽接房，恒盛房开公司未举证证明房屋符合交付条件后，以书面方式通知陈继文、杨家丽，以及因陈继文、杨家丽的原因而未按约定期限交房。实际交房时加90日的履行期，至2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》实施时，未届满二年，故本案应适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十八三年诉讼时效的规定，一审法院认定陈继文、杨家丽请求的逾期交房违约金主张不超诉讼时效，恒盛房开公司应按照《商品房买卖合同》第十三条的规定向陈继文、杨家丽支付逾期交房违约金8210.31元（281175元×0.0001元/天×292天），该标准低于桐梓县城同地段租房费标准，也低于银行同期贷款利息，一审法院予以确认，不予调减。《商品房买卖合同》第七条第三款、第十二条第一款的约定，房屋交付时供水和供电应达到使用条件，除电话通信、有线电视、宽带网络外，房屋买受人不需办理开通使用手续。达到使用条件应理解为交纳开户费办理开通使用手续。同时，该约定也符合《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条“…前款约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定。虽然，恒盛房开公司提供的“补充协议”第2项约定由买受人交纳水、电、燃气开户费，但是，《商品房买卖合同》第二十九条明确约定，补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应该由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。因此，“补充协议”中的该格式条款，与主合同约定相悖，系免除自己责任、加重对方责任条款，应认定为无效。无论水、电、燃气部门是否向恒盛房开公司收取费用，恒盛房开公司均不能用签订《补充协议》方式、以代收为由转嫁陈继文、杨家丽承担，收取的水、电、燃气设施的相关费用4500元，应当予以退还。陈继文、杨家丽请求的从起诉之日起按年利率6%支付利息的请求，无合同约定，且《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定了迟延履行判决的惩罚性条款，一审法院对该主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，一审法院判决：一、恒盛房开公司于本判决生效后三日内向陈继文、杨家丽支付逾期交房违约金8210.31元；二、恒盛房开公司于本判决生效后三日内退还陈继文、杨家丽水、电、燃气开户费4500元；三、驳回陈继文、杨家丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。已减半收取案件受理费59元，由恒盛房开公司负担。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，且有相关证据予以佐证。因此，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，综合上诉双方的诉辩及理由，本案争议的焦点为：一、上诉人恒盛房开公司是否存在逾期交房的违约行为，应否承担相应的违约责任；二、双方对涉案水电燃气费缴纳约定是否合法有效，应当退还被上诉人。关于焦点一，根据审理查明的事实认定，上诉人以出让方式取得了包含涉案房屋在内的“盛世桐城”的建设用地使用权，并办理了预售许可、备案登记等房屋开发手续，并与被上诉人签订了《商品房买卖合同》，双方形成商品房买卖合同关系。故上诉人所持涉案房系为金赤化工代建的职工福利房，非商品房买卖的上诉理由不成立，本院不予支持。合同签订后，双方当事人应按其约定履行相应的权利义务，对房屋的交付时间和交付方式双方在《商品房买卖合同》第十一条进行了约定，涉案房屋交房时间为2014年11月30日，交付方式是约定以书面方式通知被上诉人接房，从双方举证质证可认定，上诉人实际向被上诉人交付房屋时间为2015年9月18日，由此可认定，上诉人未按合同约定的期限向被上诉人交付房屋，存在逾期交房的违约行为，并应承担相应的违约责任。至于上诉人房屋符合交付条件后，以张贴公告、微信等多种书面方式通知被上诉人接房的上诉理由，除上诉人提出的交付方式不符合双方的约定外，且上诉人还不能举证证明存在上述通知交房的行为，故上诉人对此提出的上诉理由不成立，本院不予支持。至于上诉人违约责任的具体承担问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”以及《商品房买卖合同解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”之规定，根据私法自治原则，本案双方当事人已约定了违约金的应当优先适用违约金条款，本案双方约定逾期交房按已支付房屋价款的日万分之一支付违约金，原判按照合同约定认定逾期交房违约金为8210.31元（281175元×0.0001元/天×292天），其计算时间和方式并无不当，本院予确认。至于上诉人提出违约金过高要求调减的上诉理由，根据前述法律规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为“过分高于造成的损失”。本案中双方当事人未能提供充分证据证明被上诉人实际损失数额，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，在商品房买卖合同中双方违约时，购房者违反合同主要义务需按照逾期贷款利率承担违约责任，出卖方违反合同主要义务需按照房屋租金标准承担违约责任。结合本案案情及桐梓当地房屋租金标准来看，双方当事人之间约定的日万分之一的违约金未高于此标准，故上诉人对此提出的上诉理由亦不成立，本院不予支持。关于焦点二,根据双方《商品房买卖合同》第七条第三款、第十二条第一款的约定，房屋交付时供水和供电应达到使用条件，除电话通信、有线电视、宽带网络外，房屋买受人不需办理开通使用手续。达到使用条件应理解为交纳开户费办理开通使用手续。同时，该约定也符合《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条“…前款约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定。为此，上诉人除按合同约定收取房屋价款后，不应再另行收取水、电、燃气开户费。至于上诉人提出涉案房屋系代建而非商品房买卖，建设成本不含水电燃气开户等费的上诉理由，在前述焦点本院已对涉案合同的性质明确为商品房买卖合同，上诉人对此提出的上诉理由无证据佐证，故其理由不成立，本院不予支持。至于上诉人提出的涉案《补充协议》原判认定无效的上诉理由，上诉人提供的“补充协议”第2项约定由买受人交纳水、电、燃气开户费，但《商品房买卖合同》第二十九条明确约定，补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应该由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。因此，“补充协议”中的该格式条款，与主合同约定相悖，系免除自己责任、加重对方责任条款，应认定为无效。且相关法律法规已明确规定水、电、燃气应计入建设成本，不能单独另行收取。故无论水、电、燃气是否上诉人已交纳，上诉人均不能再收取的水、电、燃气设施的相关费用。原判对此认定并无不当，上诉人对此提出的上诉理由不成立，本院不予支持。至于上诉人提出因签订买卖合同时，桐梓当时当地不具备安装燃气的条件，合同亦未对此费用进行约定，故燃气费不应退还的上诉理由，相关法律法规对燃气费计入建设成本的计算是先于双方签订房屋买卖合同之前，上诉人作为建设方理应对此遵守执行，即使当时当地不具备安装燃气的条件，但亦不能另行代收取，故上诉人对此提出的上诉理由亦不成立，本院不予支持。综上所述，上诉人恒盛房开公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费118元，由上诉人桐梓县恒盛房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  张汝坤代理审判员  马天彬代理审判员  袁晶晶二〇一八年四月二日法官 助理  张辉云书 记 员  胡邦邦