北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终9678号上诉人（原审原告）：刘曼，女，1991年9月14日出生，汉族，北京亚飞豪韵物流有限公司法定代表人，住安徽省宿州市萧县。委托诉讼代理人：刘顺，男，1982年12月24日出生，汉族，北京亚飞豪韵物流有限公司员工，住山东省菏泽市牡丹区。被上诉人（原审被告）：北京优优美购商贸有限公司，住所地北京市朝阳区南楼梓庄1幢1层101。法定代表人：杨小光，总经理。被上诉人（原审被告）：杨小光，男，1985年8月1日出生，汉族，北京优优美购商贸有限公司法定代表人，住河北省三河市燕郊开发区。被上诉人（原审被告）：李记锋，男，1978年12月13日出生，汉族，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：邢君，北京市天如律师事务所律师。上诉人刘曼因与被上诉人北京优优美购商贸有限公司（以下简称优优美购公司）、被上诉人杨小光、被上诉人李记锋房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（以下简称一审法院）所作（2020）京0115民初9238号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘曼上诉请求：1.撤销一审判决，改判由优优美购公司、杨小光、李记锋连带退还上诉人房屋200000元，房屋押金66666元，并支付违约金500000元，装修损失450000元，其他损失（物品损坏）78000元。共计1294666元；2.一、二审诉讼费由优优美购公司、杨小光、李记锋承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清、适用法律错误。李记锋对于优优美购公司将案涉房屋转租给刘曼是知情并同意的。刘曼与优优美购公司签署的《房屋租赁协议有效》。2019年12月3日至12月7日，李记锋对案涉房屋多次断水断电，于2019年12月6日向刘曼发出《商户通知书》，通知解除与优优美购公司的房屋租赁合同，并要求刘曼搬离案涉房屋。优优美购公司的行为给刘曼造成了巨大的经济损失，刘曼要求优优美购公司退还合同解除后未实际租赁期间的租金及押金理由合法、正当，应该依法予以支持。对于未交接房屋扩大的损失，应由李记锋本人承担。二、刘曼有权要求优优美购公司、杨小光、李记锋支付违约金，一审认定的违约金标准过低。一审判决仅支持违约金50000万元，不能弥补刘曼的损失，请求依法调高。三、装修损失450000元，其他损失78000元，应由优优美购公司、杨小光、李记锋共同承担。对于刘曼的上诉请求，李记锋辩称，一审判决事实证据清楚，适用法律正确，应予以维持。李记锋与刘曼不是合同关系，不是本案适格被告，请求驳回刘曼的全部上诉请求，维持一审判决。杨小光称其与优优美购公司将向法庭邮寄书面意见，但截止本判决作出前未向法庭提交。刘曼向一审法院起诉请求：1.请求判令优优美购公司、李记锋、杨小光连带赔偿刘曼各项损失（退还刘曼房租184400元、房屋押金66666元、装修损失280800元、违约金500000元，鉴定费用10000元）；2.确认优优美购公司、李记锋、杨小光与刘曼签订的《租赁合同》于2019年12月6日解除；3.本案的诉讼费用由优优美购公司、李记锋、杨小光承担。一审法院认定事实：2018年8月16日，李记锋（甲方，出租方）与优优美购公司（乙方，承租方）签订《租赁合同》，甲方出租的租赁物为位于北京市大兴区乐园路4号院1号楼一层1-8、1-9、1-10、1-13号（宾馆楼下），该房屋位置详见附图；该房屋的室内装修现状为毛坯，乙方在签订本合同时已对该房屋的现状进行了确认并予以接收。租赁物的使用用途：乙方承租该房屋用于商业经营（含餐饮、不含住宿宾馆行业），未经甲方书面同意，乙方不得变更或增加该使用用途。租赁期限自2018年11月20日起至2028年11月19日止；该房屋的交付日期为2018年8月20日。租金：该房屋的免租期为三个月，从2018年8月20日至2018年11月19日，在免租期内乙方须依约缴纳水电费、空调费等其他应缴费用，房屋年租金为2380000元含物业费，不含租金税费、空调制冷费及供暖费。租金按季度缴付，乙方应于每次交款日前5日内一次性将三个月租金缴付甲方……每逾期一天，乙方应向甲方支付欠款额3‰的滞纳金，连续欠租金七日，则视为乙方违约，甲方没收履约保证金，此合同自行作废。租金每三年递增8%。乙方在签订本合同时，应向甲方一次性支付履约保证金390000元，在租赁期内，上述保证金不能抵作租金及管理费、水电费、违约金等。租赁期满后，该保证金在乙方没有任何违约行为的前提条件下，由甲方在本合同终止且乙方依约交回该商铺之日起30天内无息退还给乙方，同时乙方退回保证金收据，若甲方违约，每逾期一天，应向乙方支付欠款额3‰的滞纳金。该房屋内用电、用水费用根据房屋内的独立电、水表计量实际用电、用水量，由乙方每月收到通知后2日内向物业缴纳上一个月的用电、用水费用。乙方在经营中有分租及整体转让的权利，甲方可配合乙方开具委托书用于工商注册。合同的解除：乙方有下列行为之一的，则视为违约，甲方有权解除本合同（合同解除之前发生的租金、物业服务费不予退还），并没收乙方缴纳的履约保证金，若上述方式不足以弥补甲方实际损失的，乙方应予以赔偿甲方该未得到弥补部分的损失…拖欠本合同第四条约定的租金和各项费用达5天的…甲、乙双方协商一致，若甲方依本条第一款约定解除合同的，由甲方或甲方授权的物业服务公司向乙方发出解除合同的书面通知，本合同自甲方或甲方授权的物业服务公司发出的书面通知送达乙方时解除。2019年4月10日，优优美购公司（甲方）和刘曼（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定甲方出租的租赁物位于北京市大兴区乐园路4号院1号楼1层1-9，建筑面积150平方米。租赁期限自2019年5月20日至2024年5月19日，共5年；本协议租赁期内的年租金为40万元；租金支付：乙方每次以6个月方式支付甲方，支付方式为押二付六。乙方承租期间应遵守国家法律法规，承担水电、暖、物业等及使用该房屋过程中所发生的相关费用。本协议期满或解除后乙方应及时将房屋返还甲方。租赁期满或协议提前终止，乙方投资的可移动设施乙方有权自行处置，不可移动部分乙方无偿交甲方不得损坏。双方结清各种费用后，甲方应及时返还押金。合同签订后，优优美购公司将案涉房屋交付刘曼使用，刘曼于2019年4月11日支付房屋押金66666元、2019年5月20日至11月19日期间房屋租金200000元。2019年6月20日，刘曼提前支付2019年11月20日至2020年5月19日期间租金，优优美购公司予以减免租金30000元，刘曼共计支付涉案房屋2019年5月20日至2020年5月19日期间租金370000元。2019年12月6日，李记锋向刘曼出具商户通知书一份，内容：我方于2018年8月16日与优优美购公司、法人：杨小光签订《租赁合同》，位于北京市大兴区乐园路4号院1号楼一层1-8、1-9、1-10、1-13号房屋…一、鉴于优优美购公司、法人杨小光违约，我方依法行使合同解除权。现已依法通知优优美购公司、法人杨小光与我之间签订的《租赁合同》正式解除。二、优优美购公司、法人杨小光将北京市大兴区乐园路4号院1号楼一层1-9分租给贵公司，贵公司与我不存在租赁关系，请贵方在收到本书面通知后5日内（最迟在2019年12月11日10时前）搬出标的房屋，撤出属贵方的物品，并将房屋及原附属设备、设施归还给我方。逾期不搬离的，视为贵方放弃标的房屋内的物品所有权，我方有权对其进行处置，由此产生的费用，我方保留向贵方追偿的权利。三、贵方在腾房过程中仅搬走其自行投资在承租房屋上形成的可拆移独立的添附物，对于已经固定在承租房屋上不能进行拆移或拆移将对标的房屋造成破坏的添附物，贵方应同意放弃，并承诺不破坏其完好性，无偿交给我方。如贵方在腾房过程中给标的房屋造成损失的，我方将保留向贵方进行追偿的权利。四、若贵方未按照本通知要求在规定期限内腾出标的房屋，我方将不再供应水、电、暖气等能源，通过包括但不限于诉讼等必要方式予以解决，并有权要求贵方承担我方相应的损失。五、或与我方三日内重新签订租赁合同…通知人：李记锋。在案件审理过程中，一审法院于2020年7月3日电话联系刘曼，其表示案涉房屋钥匙仍在自己手中。7月13日，一审法院再次电话联系刘曼，其表示钥匙已经交还，但是房屋交接手续没有办理，其要求对房屋装修进行鉴定。在一审庭审过程中，刘曼主张双方之间的租赁合同于2019年12月6日解除，因为李记锋向其发商户通知书让限期搬离并强制断供案涉房屋水电3至5次。另因2019年12月9日协商解决未果，其表示案涉房屋内的设备、设施由李记锋自行处理，但是要求赔偿，同时提出对案涉房屋的装饰、装修、设备价值进行鉴定。经北京中勤永励资产评估有限责任公司鉴定，涉案房屋装饰装修部分评估价值为129416元，安装工程部分评估价值为94292元，物品部分价值为57092元，上述合计为280800元。李记锋主张主动断水断电就只有1次，且是与刘曼沟通无效的情况下进行的自救措施；另刘曼于2020年7月8日才返还案涉房屋钥匙，且刘曼未作出放弃屋内设备、设施的明确表示，期间刘曼一直占用房屋，鉴定期间的房屋占有使用费也应该支付。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。优优美购公司和刘曼签订《房屋租赁协议》不违反法律规定，合同有效，双方存在租赁合同关系，双方均应履行合同约定的义务。对于刘曼主张因李记锋要求其搬离涉案房屋并断水、断电，导致其不能正常使用房屋，故要求于2019年12月6日解除刘曼与优优美购公司之间的租赁合同，对于该诉讼请求，一审法院予以支持。一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。本案中，优优美购公司为杨小光独资设立，杨小光未有证据证明公司财产独立于自己的财产，故杨小光作为被告，主体适格。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。刘曼按照约定支付涉案房屋租金，优优美购公司应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，现因优优美购公司未按时支付李记锋房租，导致刘曼不能正常使用涉案房屋，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，刘曼主张从2019年12月6日开始其就没有再使用涉案房屋，房屋已经交回李记锋，并表示房屋内的物品由李记锋自行处理，根据刘曼提交的证据及一审法院于2020年7月3日、7月13日与刘曼的电话联系笔录，对于该主张，一审法院不予采信；另根据合同的相对性原则，刘曼与优优美购公司签订的《房屋租赁协议》，优优美购公司与李记锋之间签订也是《租赁合同》，根据现有证据，不能证明优优美购公司与李记锋存在合作关系，故对于刘曼要求李记锋承担连带赔偿责任的诉讼请求，一审法院不予支持。刘曼要求优优美购公司及杨小光退还2019年12月7日至2020年5月19日期间剩余房屋租金184400元的诉讼请求，因刘曼未办理房屋腾退手续，后又申请对涉案房屋装饰装修及附属物价值进行鉴定，又因优优美购公司违约在先，故双方对于损失的扩大均存在过错，一审法院结合现有证据，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度，酌情予认定优优美购公司承担60%，刘曼承担40%。现李记锋表示其与优优美购公司之间签订的《租赁合同》已经于2019年12月6日解除，要求支付从2019年12月7日至2020年11月13日（鉴定报告作出之日）期间的房屋占有使用费。因刘曼与优优美购公司之间有房屋占有使用费未清算清楚，故对于刘曼要求退还剩余租金的诉讼请求，法院在此案中不予处理；关于刘曼要求优优美购公司及杨小光退还押金66666元的诉讼请求，因双方还有费用未结清，故对于刘曼要求退还押金66666元的诉讼请求，法院在此案中不予处理；关于刘曼要求优优美购公司及杨小光赔偿装修及物品损失280800元的诉讼请求，一审法院结合现有证据，予以支持；对于刘曼要求优优美购公司及杨小光支付违约金500000元的诉讼请求，其主张的违约金标准过高，且双方在《房屋租赁协议》中未约定，结合刘曼的实际损失，一审法院酌定50000元。鉴定费用10000元由优优美购公司及杨小光承担。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、北京优优美购商贸有限公司与刘曼之间签订的《房屋租赁协议》于2019年12月6日解除；二、北京优优美购商贸有限公司、杨小光连带支付刘曼房屋装饰装修及物品损失费280800元、违约金50000元、鉴定费10000元，合计340800元；三、驳回刘曼的其他诉讼请求。本院二审期间，双方均未提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。优优美购公司和刘曼签订《房屋租赁协议》不违反法律规定，合同有效，双方存在租赁合同关系，双方均应履行合同约定的义务。一审法院判决案涉《房屋租赁协议》因李记锋要求刘曼搬离案涉房屋并断水、断电，导致刘曼不能正常使用房屋，于2019年12月6日解除，各方当事人均无异议，本院予以确认。对于刘曼上诉主张李记锋应与优优美购公司及杨小光连带退还房租、押金、支付违约金、装修损失等，因刘曼与优优美购公司签订《房屋租赁协议》，李记锋并非该协议的当事人，亦无证据显示优优美购公司与李记锋存在合作关系，故依据合同相对性原则，优优美购公司未按时支付李记锋房租，导致刘曼不能正常使用涉案房屋，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。李记锋与刘曼不存在租赁合同关系，对《房屋租赁协议》的解除亦不存在过错，故对于刘曼要求李记锋承担连带赔偿责任的上诉请求，本院不予支持。对于刘曼上诉主张应退还房屋租金200000元及房屋押金66666元，因刘曼与优优美购公司的《房屋租赁协议》已于2019年12月6日解除，故刘曼主张优优美购公司退还未使用的房屋租金及房屋押金，具有合同依据及事实依据，人民法院应予处理。一审法院对刘曼的该诉讼请求未予处理不当，本院应予纠正。刘曼在一审中起诉要求退还房屋租金184400元，本院对刘曼的该项主张予以支持，刘曼上诉主张退还200000元房屋租金超出一审起诉请求范围的部分，本院不予支持。对于刘曼提出退还房屋押金66666元的上诉请求，因解除《房屋租赁协议》的过错责任在优优美购公司一方，刘曼对于合同解除不存在过错，优优美购公司在一审诉讼中也未提出反诉请求，故本院对刘曼要求退还房屋押金66666元的上诉请求予以支持。对于刘曼上诉主张优优美购公司、杨小光、李记锋支付违约金500000元，经法庭询问，刘曼称500000元系租房的预期收益损失，因该项主张缺乏证据支持，本院不予采纳。对于刘曼上诉主张优优美购公司、杨小光、李记锋支付装修损失450000万元，本院认为，一审法院依据北京中勤永励资产评估有限责任公司的鉴定结论判决优优美购公司及杨小光支付刘曼装修损失280800元，并无不当。刘曼的此项上诉意见缺乏依据，本院不予采纳。关于一审判决对刘曼与优优美购公司房屋占有使用费问题的认定内容，因超出本案审查范围，本案不应处理。李记锋与优优美购公司、刘曼关于房屋占有使用费的纠纷，与本案不属同一法律关系，当事人应当另行解决。此外，一审判决第二项未列明房屋装饰装修及物品损失费、违约金和鉴定费的履行期限，本院应予纠正。综上所述，刘曼的上诉请求部分成立，应当予以支持；一审判决不当之处，本院予以纠正，一审判决正确部分，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项规定，判决如下：一、维持北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初9238号民事判决第一项；二、撤销北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初9238号民事判决第三项；三、变更北京市大兴区人民法院（2020）京0115民初9238号民事判决第二项为北京优优美购商贸有限公司、杨小光于本判决生效之日起10日内连带支付刘曼房屋装饰装修及物品损失费280800元、违约金50000元、鉴定费10000元，合计340800元；四、北京优优美购商贸有限公司、杨小光于本判决生效之日起10日内连带返还刘曼房屋租金184400元、房屋押金66666元，合计251066元；五、驳回刘曼的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费14177元，由刘曼负担6123元（已交纳），由北京优优美购商贸有限公司、杨小光负担8054元（已由刘曼预交，北京优优美购商贸有限公司、杨小光于本判决生效后10日内给付刘曼）；二审案件受理费13439元，由刘曼负担9938元（已交纳），由北京优优美购商贸有限公司、杨小光负担3501元（已由刘曼预交，北京优优美购商贸有限公司、杨小光于本判决生效后10日内给付刘曼）。本判决为终审判决。审 判 长  王 琪审 判 员  李蔚林审 判 员  王艳芳二〇二一年十月八日法官助理  陈兢佩书 记 员  朱 迪