北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初41407号原告：张丽娟，女，1982年8月30日出生，汉族，安亿房地产开发（北京）有限公司职员，住吉林省和龙市。委托诉讼代理人：刘海军，北京桦天律师事务所律师。委托诉讼代理人：李宇，北京桦天律师事务所实习律师。被告：马晓曦，女，1987年3月5日出生，汉族，无业，住北京市西城区。委托诉讼代理人：张x，男，1987年6月15日出生，汉族，社会保障基金理事会职员，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：吴文波，北京德恒律师事务所律师。原告张丽娟（以下简称原告）与被告马晓曦（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人刘海军、李宇，被告的委托诉讼代理人张x、吴文波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还租金48000元；2、判令被告支付违约金12000元。事实和理由：2017年10月30日，原告与被告签订《北京市房屋租赁合同》（以下简称房屋租赁合同），约定原告承租被告位于北京市朝阳区xx号房屋（以下简称涉案房屋），租赁期限自2017年11月5日至2018年11月4日，租金每月12000元。合同签订后，原告按约支付租金、押金，2017年10月30日，被告将涉案房屋交付原告。房屋交付后，原告发现厨房烟道堵塞，并配合拆墙、维修。2018年5月开始，小区热水系统出现故障，导致冷热水交替，物业公司多次发布停水、停止供热通知，给生活各方面带来诸多不便。根据合同约定，因维修房屋影响原告使用的，应相应减少租金或延长租期期限，被告违反合同约定，为维护原告的合法权益，故提起本次诉讼。被告辩称，被告提供的房屋符合合同约定，原告在租房前，通过中介公司和被告对涉案房屋进行了实地查看，双方进行了房屋交验，原告未举证证明房屋危及人身安全或达到不适用不安全的程度影响到其居住。经原告认可清理方案的情况下，被告支付了空调清洗和烟道除尘清理费用，属于正常清理养护工作，维护工程时间为2017年11月16日至2017年11月18日，并非原告主张影响其正常使用28天之久。原告认为热水、供暖不热，不能满足生活需求，属于原告的主观描述，即使不热，其有权向热力公司主张赔偿。原告主张退还租金，没有事实和法律依据，应予驳回。被告提供的涉案房屋符合合同约定，现双方已经履行完毕，原告以被告存在合同第十条第三款情形为由主张违约责任不符合常理，不同意支付违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并据此认定如下事实：被告系涉案房屋的所有权人。2017年10月30日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签署房屋租赁合同，约定被告将涉案房屋出租给原告居住使用，建筑面积76．98平方米，租赁期限自2017年11月5日至2018年11月4日，每月租金12000元，押一付三。租赁期内，甲乙双方应共同保障该房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态，对于该房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的七日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担，因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。甲方交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的及甲方不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的，甲方应按月租金的100%向乙方支付违约金。合同签订后，被告将涉案房屋交付原告。2017年11月1日，原告向被告的委托代理人张x发送微信：“房子热水在修，厨房油烟管道坏了，物业管理说他修不了，你之前都不知道啊。”张x回复：“这些情况我也不了解，反正这几天就是给您搬家的时间，如果有什么问题没法接受不想住了完全没关系。”原告回复：“房子不错，就是自己打理麻烦，打理好了就省事了。”2017年11月11日，被告为涉案房屋购买热水器。2017年11月12日，施工队发送《烟道维修工艺及清单》，维修内容包括拆除一层厨房顶板及厨房烟道距地面50公分墙砖，二层石膏板部分墙体等，前期维修施工预计4天，后期装饰恢复2天，间隔试用时间由双方商议，待确认无问题后再恢复。2017年11月13日，原告向张x发送微信：“今天暖气报修，物业处理不了，又报了热力，不确定什么时候修好。。。这样的维修太多，咱们还这么不高兴，我搬吧，你热水器赶紧退吧，我今天订合同，一周后走。”同日，原告又发送：“我进了项目组，没时间看房了，一切照旧吧。”2017年11月16日，厨房烟道开始施工。同日，热水器安装完成。2017年11月18日，原告向张x发送微信：“今日完工”。2018年1月21日，原告向张x发送微信：“厨房就是2号修好的，我也没有扣18天，之前先搬进来那几天我考虑了，要不行了就扣5天加2次能源，我换房也嫌麻烦。。。就这样定啦。”张x回复按合同办事就好。2018年4月23日至4月30日、2018年5月8日至5月11日、2018年5月29日至6月1日、2018年8月16日至8月17日、2018年10月29日至10月30日，由于生活热水管道漏水，冷热水异常，热力公司停供小区热水并进行维修。2018年11月4日，双方办理房屋交接，被告收回涉案房屋。交接单记载：“除热力等问题引起的房租无异议，除维修相关费用无异议”。庭审中，被告申请证人遇x出庭作证。遇x到庭陈述：“我住在涉案小区，和被告居住在同一栋楼。小区管家曾在微信群里发过一段期间要维修热力管道。我在北京只有一套住房，日常我都住在这里，不存在热力维修造成生活不便的情况。2018年，楼下热水管道漏水，自来水会被加热，多数业主家里自来水温度出现异常。我没有感到水温特别烫，无法居住的情况。”原告对此表示房间户型不同热水影响也不同，不存在必然联系，不认可证人证言。经询，原告表示因2017年11月16日维修烟道在外租房10天，但未就此提交任何证据证明。本院认为，依法成立的合同对双方当事人均具有法律拘束力，当事人均应当按照约定全面履行各自的义务。因维修租赁物影响承租人使用的，承租人享有相应减少租金或者延长租期的权利。本案中，原告与被告签订的房屋租赁合同，是双方的真实意思表示，应属合法有效，各方应依约履行。从双方陈述及现有证据可以认定，合同履行过程中，因维修厨房烟道，施工方需要在房屋内进行拆墙、清洗、除尘等工作，确实对原告居住使用房屋产生较大影响，应当减少相应期间的租金。原告主张的减租期间过长，本院根据前期维修及装饰恢复工期予以支持。关于原告主张的卫生间漏水及供暖不热的问题，其提交的证据不足以证明维修相关设备设施导致原告无法居住使用涉案房屋，本院不予支持。关于停供热水问题，系热力公司维修热水管道所致，且租赁期间被告已购买安装了热水器，满足原告使用热水的需求，原告亦未举证证明该情形导致其无法使用房屋，其据此要求退还租金，缺乏依据，本院不予支持。关于违约金，原告未举证证明被告交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康及被告未按约定履行维修义务，导致房屋无法正常使用的情形，本院对此不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十一条之规定，判决如下：一、被告马晓曦于本判决生效后七日内退还原告张丽娟租金二千元；二、驳回原告张丽娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1300元，由原告张丽娟负担1257元（已交纳1080元，余款于本判决生效后七日内交纳），由被告马晓曦负担43元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  马 潇二〇二一年二月三日法官助理  梁 远书 记 员  夏甜甜