黑龙江省桦南县人民法院民 事 判 决 书(2018)黑0822民初430号原告：石方玉，女。委托诉讼代理人：武艳波。被告：佳木斯万基房地产开发有限公司。法定代表人：于文波。委托诉讼代理人：杨士玲。第三人：王纪军，男。委托诉讼代理人：张志武。原告石方玉与被告佳木斯万基房地产开发有限公司（以下简称“万基公司”）、第三人王纪军商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年2月8日立案后，依法适用简易程序，于2018年3月22日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人武艳波及第三人委托诉讼代理人张志武到庭参加诉讼，被告万基公司经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。石方玉向本院提出诉讼请求：1.要求被告履行房屋买卖合同，并协助原告办理不动产权证书，提供办证所需手续;2.要求确认被告与第三人签订的商品房买卖合同无效；3.诉讼费用由被告承担。事实及理由：2012年1月24日，原告与被告万基公司签订了《商品房投资协议书》，协议约定：原告购买万基公司在桦南县隆吉小区三期开发的1号楼000104、000204商服，房屋面积分别为64.55平方米和51.46平方米，原告交付了全部价款。后期当其到桦南县房产局办理产权证照时，得知原告购买的房屋由万基公司与第三人之间办理了机打合同，导致原告无法办理房屋产权证照，故提起诉讼。万基公司辩称，关于房屋买卖事宜不清楚，我公司没有将争议房屋出卖给原告及第三人，也没有与原告及第三人签订房屋买卖合同和收取房款，该地段的实际投资人和受益人为张敬科，应由其承担法律责任，请求法院驳回原告的诉讼请求。王纪军辩称，因案外人张敬科向第三人任法定代表人的宏源贷款公司借款，为保证债权的实现用涉案房屋以买卖形式作抵押担保，已经佳木斯市中级人民法院判令以抵押房屋承担担保责任，应以拍卖价款偿还债务。故原告请求无事实及法律依据，应依法驳回。本院经审查认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。即桦南县隆吉小区三期建设项目系被告万基公司与案外人张敬科合作开发。2012年1月24日，原告石方玉与万基公司签订《商品房投资协议书》，约定购买隆吉小区三期1号楼000104、000204商服，房屋面积分别为64.55平方米和51.46平方米。原告交付全部购房款后实际使用，被告于2015年6月12日为原告出具房屋销售不动产统一发票。后期当原告到桦南县房地产管理局办理房屋权属证书时，被告知涉案房屋已被第三人王纪军备案登记，导致原告无法实际权利，故提起诉讼。另查明，2012年6月15日，因案外人张敬科开发桦南县秀北小区向第三人王纪军所在的佳木斯市宏源小额贷款股份有限公司借款，便将涉案房屋作为担保在桦南县房地产管理局办理了商品房预售合同备案登记。对于上述事实当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提供了商品房投资协议书、销售不动产统一发票、实际入住的相关交费凭证，旨在证明原告通过购买方式取得涉案房屋并实际使用，所有权应归原告；第三人提供了佳木斯市中级人民法院（2016）黑08民初54号民事判决书，旨在证明张敬科及其金龙源公司向宏源公司借款以涉案房屋抵押担保，经法院判决如不能还款应拍卖抵押房屋的事实；本院依职权也调取了来源于桦南县公安局及不动产登记中心的万基公司授权委托证明书、隆吉小区三期的相关政府批件、商品房买卖合同、证人张敬科、第三人王纪军询问笔录。上述证据来源合法，证实内容客观真实，与本案存在关联性，故予以认定；第三人虽对此提出异议，但未提供相关证据，异议不能成立。本院认为，案件的争议焦点一是被告万基公司与第三人王纪军签订的《商品房买卖合同》的效力问题；二是原告石方玉与被告万基公司签订的《商品房投资协议书》的效力及履行问题。首先，民法总则规定民事法律行为应当具备的条件之一为“意思表示真实”，张敬科作为万基公司的合伙人与王纪军所在的借贷公司存在借款的债权债务关系，作为借款的担保张敬科委托贾东阳与王纪军将涉案房屋办理了备案登记，可见双方的真实意思是以房屋作为借款的抵押担保，双方的外在表示为签订商品房买卖合同并办理备案登记，因此双方签订商品房买卖合同这一民事行为的内在意思与外在表示不一致，意思表示并不真实，应为无效。其次，我国采取物权法定原则，本案中被告与第三人采取签订商品房买卖合同的方式来担保债权的实现，该担保方式没有被物权法或其他法律所规定和认可，不符合物权法定的原则；最后，民间借贷司法解释亦规定审理民间借贷案件中如出现实为借贷而名为买卖的情形应以借贷法律关系审理，且第三人也以借款合同向债务人主张权利，并经佳木斯市中级人民法院以判决的方式予以确认，该判决虽认定双方的抵押合同有效，但也认为“在无其他人就上述抵押财产主张权利的情况下，被告金龙源公司仍应承担相应的担保义务。如前述抵押的财产具备抵押登记条件，抵押人不协助办理抵押登记，抵押权人可要求其承担相应的赔偿责任”。由此可见，虽然基于债权的抵押合同有效并不能一并确认以担保方式所签订的买卖合同同样有效，故第三人的辩解不予以支持。关于原告石方玉与被告万基公司签订的《商品房投资协议书》的效力及履行问题。第一，该合同约定了商品房买卖的基本内容，具备买卖合同的必要条款并签字盖章，可见双方订立买卖合同意思表示真实，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效；第二，原告购买了涉案房屋并履行了价款的给付义务，被告出具了收据并将涉案房屋交付于原告；第三，原告已对房屋进行了占有使用，故该《商品房投资协议书》业已生效并实际履行。被告负有承担转移房屋的所有权与原告，协助原告办理房屋所有权证书的义务，该义务虽未明确记载于双方签订的商品房投资协议书，但却实际存在于合同履行之中。综上所述，被告万基公司与第三人王纪军签订的商品房买卖合同名为商品房买卖，实为借款担保，意思表示不真实，此担保方式违反物权法定原则和民间借贷的法律规定，第三人所支付的款项实为借款并非房屋买卖的价款，其并未履行买卖合同的价款支付义务，应为无效；原告石方玉与被告万基公司签订的商品房买卖合同意思表示真实，具备商品房买卖合同的要件，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，应为有效合同。在该合同依法成立的情况下，被告万基公司负有协助原告石方玉办理涉案房屋产权登记的附随义务。此外，关于被告万基公司提出因张敬科是隆吉小区三期建设项目的实际投资人和受益人，应承担法律责任的辩解不予采信，理由是万基公司所出具的授权委托证明书中明确承认该项目为其与贾东阳（实际为张敬科）合作经营，即使二者属民事法律行为中的挂靠关系，但因其系政府批准备案的房地产开发主体理应担责。被告万基公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其对民事权利的放弃。依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十四条，《中华人民共和国物权法》第五条、第二十条、第一百八十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十一条第一款，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：确认被告佳木斯万基房地产开发有限公司与第三人王纪军于2012年6月15日签订的《商品房买卖合同》无效；二、确认被告佳木斯万基房地产开发有限公司与原告石方玉于2012年1月24日签订的《商品房投资协议书》有效；三、被告佳木斯万基房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内协助原告石方玉办理黑龙江省桦南县隆吉小区三期1号楼000104、000204商服（面积分别为64.55平方米和51.46平方米，产籍号分别为4-0001-864-000104和4-0001-864-000204）房屋产权登记手续。案件受理费100元由佳木斯万基房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。审判员  吴艳文二〇一八年四月三日书记员  孙 超