甘肃省张掖市甘州区人民法院民事判决书（2021）甘0702民初237号原告（反诉被告）：康某，甘肃省张掖市人。委托诉讼代理人：薛某，甘肃金都律师事务所律师。被告（反诉原告）：娄某，甘肃省张掖市人。委托诉讼代理人：高某，甘肃金彤律师事务所律师。原告康某（反诉被告，以下全部简称原告）与被告娄某（反诉原告，以下以下全部简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月11日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告康某的委托诉讼代理人薛某，被告娄某及其委托诉讼代理人高某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告康某向本院提出诉讼请求：1.要求被告按照原告已付定金20000元的两倍返还定金40000元；2.要求被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2020年12月16日，经张掖市祥辰房地产营销策划有限公司居间介绍，原、被告签订《房屋买卖合同》一份，约定被告将其坐落于××区的房屋及其储藏室，包括附属设施共计作价300000元出售于原告，原告支付定金20000元；买方于2020年12月30日前支付首付款180000元，其余房款100000元待办理不动产权转移登记手续时付清。合同签订后，原告按照约定筹足首付款。交房之前，原、被告一致同意将交房日期延后至2021年1月20日。2021年1月4日，被告前往居间公司处，认为双方约定的房价过低，要求解除合同，并明确表示不履行房屋交付义务，致使双方签订的合同无法履行。综上，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订房屋买卖合同且原告已交纳定金，被告单方解除合同已构成违约，给原告造成了较大的经济损失。现原告为维护自身合法权益，特提起诉讼。原告在庭审中补充陈述：原告在诉状中将被告提出解除合同的时间误写为1月4日，现更正为1月2日。被告娄某辩称并提出反诉：1.双方于2016年12月16日签订《房屋买卖合同》，约定被告将其位于××区房屋出售给原告属实，对双方在合同中约定的定金、首付款及下剩房款的支付方式及金额无异议；2.原告交付定金后，未及时向被告支付首付款180000元，故原告的诉讼请求应予驳回；3.被告如约向原告交付了购房合同及四张票据，但原告迟迟不愿支付首付款，致使合同目的不能实现。因原告违约，给被告造成了重大经济损失，故被告依法提出如下反诉请求：1.请求判令解除双方签订的《房屋买卖合同》；2.请求判令原告承担违约金40000元；3.请求判令原告返还被告购房合同（编号：GF-2000-0171）及四张票据（票号分别为：0072710、0111368、0047885、041474280两页）；4.要求原告承担反诉费用。原告康某针对被告凯利公司的反诉辩称：1.双方签订合同的情况属实。2.被告称双方约定于2020年12月30日交付房款180000元与事实不符，实际上双方签订后，对交付房款的日期进行了更改，一致约定交纳首付款及交房日期为2021年1月20日。2.原告向被告支付定金20000元，并准备好资金签订合同，但被告提出房屋价款过低要求解除合同，经多次协商，被告仍拒绝。综上，被告故意不履行合同的行为构成违约，而原告不存在违约行为。若被告愿意继续履行合同，原告亦愿意履行，若被告不愿意继续履行合同，则其存在违约行为，原告的诉讼请求即成立。本院审理认定事实如下：2020年12月16日，张掖市祥辰房地产营销策划有限公司作为中介方，原告作为买方（乙方），被告作为卖方（甲方），三方达成《房屋买卖合同》一份，合同第一条约定被告自愿将坐落于××区的房屋出售于原告，建筑面积92.47㎡，地下室17㎡，地下室占用范围内的土地使用权及相关权益随该房屋一并转让；第四条约定双方一致同意上述房屋的成交价为300000元；第五条约定在2020年12月16日签订合同时，原告须向被告支付定金20000元，被告收到定金时须将产权证交给中介方暂时保管（成交结算时，定金冲抵房款），2021年1月20日(该日期系更改后的日期，并有当事人捺印)前，原告支付首付款180000元；第十二条约定本合同自甲乙双方本人签字以及中介方加盖公章即生效；第十五条补充事项由当事人手写以下内容定：①双方约定2020年12月30日前交房同时付清首付款；②双方约定首付款付清后，剩余尾款什么时候能办理过户，什么时候支付；③双方不得违约，否则违约方支付守约方100000元违约金并退还所有钱款等。另外，合同下方备注：今日支付定金后，原告暂管被告票据（票号分别为：0072710、0111368、0047885、041474280）及购房合同（编号：GF-2000-0171）。合同落款处，原、被告均签字确认，但中介方张掖市祥辰房地产营销策划有限公司未签章。当日，被告向原告出具收条一张，载明今收到康某20000元西辰尚品小区3#3单元201室房屋买卖定金。2021年1月2日，本案中介方张掖市祥辰房地产营销策划有限公司的员工与被告以电话通话方式就案涉房屋合同的履行进行沟通。现双方因合同履行事宜发生争议，遂引起诉讼。上述事实，由原告提交的《房屋买卖合同》、收条、通话录音光盘及笔录；被告提交的《房屋买卖合同》以及原、被告当庭陈述在卷佐证，并经庭审质证属实，足以认定。本院认为，订立合同的当事人可以约定合同的生效要件。本案《房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合同依法成立。因《房屋买卖合同》中明确约定了合同的生效要件即自甲乙双方本人签字以及中介方加盖公章即生效，故该合同应为附生效条件的合同。虽原、被告作为甲、乙方已在合同上签字，但张掖市祥辰房地产营销策划有限公司作为中介方未在合同中签章，导致合同约定的生效要件未具备，基于以上事实，本院认定案涉《房屋买卖合同》成立但未生效。关于成立未生效合同能否解除的问题，从我国合同法立法看，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条并未将成立但未生效的合同排除在合同解除适用对象之外，同时《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”由此可见，已成立但未生效的合同对缔约方亦会产生法律上的拘束力，此类合同可适用解除制度。本案被告在庭审中明确表示不愿继续履行《房屋买卖合同》，原告亦以提起诉讼要求被告返还定金的实际行为表明不再履行案涉合同，加之案涉合同所涉义务的性质又不宜强制履行，故应认定合同目的已无法实现，对于被告反诉要求解除《房屋买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”之规定，合同解除后的法律后果主要表现为不当得利返还和损害赔偿的民事责任。案涉合同解除后，被告应返还原告交付的购房定金20000元，原告应返还票号分别为0072710、0111368、0047885、041474280的票据四张及购房合同（编号：GF-2000-0171）一份。关于原告要求被告按照已付定金20000元的两倍返还40000元以及被告反诉要求原告承担违约金40000元的诉讼请求，本院认为，案涉合同属于成立但未生效的合同，在生效条件成就之前，合同效力处于停止状态，该阶段属于“未决期间”，该期间内，虽法律行为尚未确定生效，但根据《中华人民共和国合同法》第八条规定可知，已经成立的附生效条件的合同亦对当事人具有法律约束力，若当事人违反约定，可构成违约。现原、被告的上述诉请能否成立的关键在于原、被告是否存在违约行为。本案《房屋买卖合同》第五条中载明首付款支付时间为2021年1月20日，第十五条载明首付款支付时间为2020年12月30日且交房同时付首付款，上述合同对同一事项在两款条款中约定不一致，在双方当事人均未对己方主张加以举证的情形下，应视为双方对该项内容约定不明。虽首付款的支付期限无法明确，但双方在庭审中均认可交房同时支付首付款的约定，而截止目前，原告未交付首付款，被告亦未向原告交付案涉房屋，双方对此均存在过错，故对双方的上述诉讼请求，本院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告娄某返还原告康某20000元，于判决书生效之日起三十日内履行完毕；二、解除原告康某与被告娄某于2020年12月16日签订的《房屋买卖合同》；三、原告康某向被告娄某返还票号分别为0072710、0111368、0047885、041474280的票据四张及编号为GF-2000-0171的购房合同一份，于判决书生效之日起三十日内履行完毕；四、驳回原告康某的其他诉讼请求。五、驳回被告娄某的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原告交纳案件受理费800元，减半收取400元，由被告娄某负担200元，原告负担200元。原告已交纳，被告娄某负担的受理费直接给付原告康某，本院退还原告康某案件受理费400元。反诉案件受理费800元，减半收取400元，由原告康某负担200元，被告娄某负担200元。被告已交纳，原告负担的案件受理费直接给付被告，本院退还被告娄某案件受理费400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。审 判 员 马 书 和二○二一年二月五日法官助理 丁  瑛书 记 员 王舒苒儿注：本判决一经生效，当事人必须履行，一方逾期不履行的，对方当事人可于本判决书规定的履行期间最后一日起在法定期间二年内向本院提出执行申请，逾期不提出申请的，即视为自动放弃权利。