贵州省金沙县人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0523民初173号原告：胡宇，男，汉族，1987年7月6日出生，贵州省金沙县人，现住贵州省金沙县，联系。原告：焦尚分，女，汉族，1993年9月8日出生，贵州省仁怀市人，现住贵州省金沙县，联系。委托诉讼代理人（特别授权）：胡宇，与焦尚分系夫妻关系。被告：贵州建安房地产开发有限公司，住所地贵州省毕节市金沙县产业园区岩孔镇光明村烂田沟组，统一社会信用代码91520523080696799F。法定代表人：袁安国，系该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：张主红，系该公司员工，联系。原告胡宇、焦尚分与被告贵州建安房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称建安公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告胡宇及焦尚分的委托诉讼代理人胡宇、被告建安公司的委托诉讼代理人张主红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡宇、焦尚分向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告自2018年6月1日起支付原告逾期交付办理涉案商品房转移登记的有关文书的违约金直至被告向原告交付办理商品房转移登记的有关文书之日止（从2018年6月1日起以313495元为基数，按日万分之一的利率计算，截止到2020年11月20日已经产生的违约金为27838.356元）；依法判令被告以313495元为基数按日万分之一的利率计算违约金自起诉之日起支付原告违约金至被告交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。2.请求法院依法判令原告因本案支出的保全费、诉讼责任保险费由被告承担；3.请求法院依法判令本案诉讼费由被告承担。事实及理由，2016年1月27日，原告与贵州建安房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买出卖人开发建设的位于金沙县房屋，该房屋房号为3-14-1，建筑面积为96.46平方米，总价款为313495元。合同签订后原告向贵州建安房地产开发有限公司3-14-1号房首付款94495元。该合同就商品房基本状况、商品房价款付款方式、付款时间、交房日期、交接手续、房屋质量、房屋登记等作了明确约定。其中合同第二十二条第三款“转移登记（一）出卖人承诺于2018年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2．约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”合同签订后，原告通过办理按揭贷款缴纳建安壹号3-14-1号房按揭尾款219000元，并向贵州建安房地产开发有限公司交付了办理房屋权属证书所需费用，贵州建安房地产开发有限公司至今未将所涉商品房的房屋产权证交付给原告。原告认为，根据《中华人民共和国合同法》的规定，原、被告签订《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，原、被告均应按约定履行合同约定的义务。原告已按约定向被告缴纳了购买房屋的全部价款及相关费用，被告就应按照合同第二十二条第三款约定在2018年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告。但被告至今未按约定履行义务，则从2018年6月1日起被告的行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。被告建安公司辩称，被告不应承担超出实际发生的违约损失以外的赔偿责任。本案被告并无主观、恶意违约。根据民法典第五百八十四条、第五百八十五条的规定，本案虽然被告存在延期办证的违约事实，但该案的商品房买卖是采用银行按揭贷款，且买卖双方约定办理商品房产权证书移交给银行作为抵押物，因此，何时办证对买受人没有造成实际损失，故被告不应承担合同约定的违约金。本院经审理认定事实如下：2016年1月27日，被告建安公司取得金沙县黎明社区建安壹号商品房预售许可证。2016年9月30日，被告取得了建安壹号土地使用权证，使用面积为13631.00平方米。2016年2月22日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定买受人（原告）向出卖人（被告）购买建安壹号第3幢1单元14层1号房屋，建筑面积96.46m2，房屋总价款313495.00元，合同签订当日交付首付款94495.00元，余款219000.00元以银行按揭支付，2016年12月28日前交房。《商品房买卖合同》第二十二条还约定：出卖人承诺于2018年5月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。此外，双方还在合同中约定了其他权利义务。合同签订后原告于当日向被告支付了首付款94495.00元，代收费11402.00元、维修基金6270.00元。现被告建安公司已收到全部购房款，因被告至今未依照合同约定完成房屋所有权初始登记，未办理相关所有权转移登记。原告遂以前述诉讼请求向本院提起诉讼。以上事实，有原、被告提供的《商品房买卖合同》、《个人购房借款/担保合同》、《补充协议》、《收据》等证据予以佐证，具有证明效力，可作为定案依据。本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。原被告双方订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律的相关规定，合法有效，应受法律保护，双方应按照合同约定全面履行各自义务。原告按合同约定支付完毕购房款后，被告建安公司应按合同约定即2018年5月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告被告，但被告至今未向原告交付相关文书已构成违约。对于被告违约后如何向原告承担违约责任的问题，根据双方在《商品房买卖合同》第二十二条转移登记中“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”的约定，被告建安公司应从2018年6月1日起以购房款313495元为基数按日万分之一计算违约金至实际交付办理商品房登记的有关文书之日止。对于原告提出的原告因本案支出的保全费、诉讼责任保险费由被告承担的诉讼请求因未实际发生，本院不予支持。被告建安公司抗辩逾期办证没有造成原告的实际损失的意见于法无据，亦有悖双方合同的约定，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百九十五条之规定，判决如下：一、由被告贵州建安房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告胡宇、焦尚分逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，违约金的计算方式为：以313495元为基数，按日万分之一的标准从2018年6月1日起计算至被告贵州建安房地产开发有限公司向原告胡宇、焦尚分交付办理商品房转移登记有关文书之日止。二、驳回原告胡宇、焦尚分的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币250.00元，由被告贵州建安房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。逾期不提起上诉，本判决则发生法律效力，当事人可在二年内向本院申请强制执行。审 判 员 龚雪莹二〇二一年二月九日法官助理 景小琴书 记 员 周 曼