湖南省芷江侗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1228民初91号原告：谭超，男，1971年12月27日出生，汉族，住湖南省芷江侗族自治县。被告：湖南弘发房地产开发有限责任公司，住址湖南省芷江侗族自治县芷江镇东门口（盛世佳园10栋305号），统一社会信用代码91431228670797354K。委托诉讼代理人：唐思卫，湖南紫鑫律师事务所律师。特别授权委托诉讼代理人：侯美琼，女，1993年8月27日出生，侗族，住湖南省溆浦县。原告谭超与被告湖南弘发房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谭超、被告湖南弘发房地产开发有限责任公司（以下简称弘发房地产公司）的委托诉讼代理人唐思卫及特别授权委托诉讼代理人侯美琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭超向本院提出诉讼请求：1.判令被告将××镇开发区××街××栋××房交付给原告；2.判令被告向原告提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；3.判令被告支付延期履行金按每日5.57元计算至被告将房屋交付给原告时止（按所支付的房屋价款万分之零点一计算）；4.一切诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2019年1月19日签订了《商品房买卖合同》，原告购买了被告在××镇开发区××街××栋××房。原告按照合同的约定履行了支付首付款355700元的义务，并及时办理了20万元按揭贷款。至此原告履行了支付全额房款的义务，合同约定被告应当于2020年10月31日前将7栋1302房交付给原告，并书面通知原告办理交付手续。虽然被告的工作人员通过通讯工具告知原告可以办理房屋的交接，但当原告于2020年11月7日要求被告交房时，被告却给原告开具了《入伙会签单》，原告当即提出质疑，原告并未与被告有任何合伙事务和入伙意向，原告要求被告的财务工作人员刘建做合理的解释，被告工作人员刘建却支支吾吾，无法给出合理的说明，只是告知原告去找物业，原告等至2020年11月15日仍未等到被告任何答复。原告于2020年11月15日来到被告所要求的物业公司领取钥匙时，物业公司却要求原告缴纳一年的物业费，按1.2元每平方米计算，原告需向物业缴纳1769.472元才能领到钥匙。根据合同的约定，原告只与被告有买卖合同，与物业公司无任何关系，合同具有相对性，被告应当按照合同的约定，将7栋1302房交付给原告，而不是要求原告向物业公司交清一年的物业费后才可以领取7栋1302房的钥匙。原告还没有接受物业公司的任何服务，何来需交一年的物业费方可拿到钥匙的理由，实际上是被告变相的强制行为，强制原告预先交纳一年的物业费方可拿到支付了全款房屋的钥匙。纵观被告向原告等人提供的格式商品房买卖合同，其合同实际上带有欺诈性，比如合同的第三条约定：买受人购买的商品房，其房屋平面图见本合同附件1；又如该商品房建筑面积共122.88平方米，其中，套内建筑面积101.857平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积21.024平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。但原、被告签订的商品房买卖合同，附件一、附件二均是空白，更有甚者，被告提供的商品房买卖合同第17条规定，该商品房所在楼宇的屋面、外墙面使用权归被告。被告的这些约定和不诚信行为，严重违反了《中华人民共和国民法典》的规定，更是严重损害了原告的合法权利。综上所述，为维护原告的合法权利，现根据《中华人民共和国民法典》相关法律规定，特提起诉讼，请法院依法公正判决。被告弘发房地产公司辩称，1.原告诉称被告与之签订的商品房买卖合同，实际上带有欺诈性，行为不诚实（未见合同附件一、附件二），均系主观臆测，毫无根据。2.原告诉称被告要求其向物业公司交清一年的物业费后才可以领取其所购7栋1302房的钥匙，这种说法毫无依据。3.原告诉请被告每日支付其5.57元延期履行金直至交付房屋之日止，无事实和法律依据。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，即原告谭超在被告弘发房地产公司处购买了位于芷江侗族自治县××镇××街××栋××房，双方于2019年1月19日签订了《商品房买卖合同书》，且谭超已经履行了支付全额房款的义务，本院予以确认。本案争议的焦点在于弘发房地产公司要求谭超在办理物管手续后才能领取其所购商品房的钥匙的约定是否合法合理，继而弘发房地产公司是否因存在逾期交房的违约行为而须向谭超支付延期履行金。谭超主张弘发房地产公司虽然通过通讯工具告知其前往办理房屋交接手续，但在其要求弘发房地产公司交房时，弘发房地产公司却给其开具了《入伙会签单》，并要求其只有向弘发房地产公司提供了物管手续后才能领取钥匙的这一系列做法是不合法不合理的。弘发房地产公司为此向本院提交了与谭超于2019年1月19日签订的《弘发时代天街补充协议》，认为在该协议第七条7-2第4项中明确约定了交房事务办理流程为：①核实身份→②提交资料→③缴清各项费用→④验房→⑤签署房屋交接单→⑥办理物管手续→⑦交付钥匙→⑧离开现场，但弘发房地产公司对于谭超向本院提交的《商品房买卖合同书》、《个人购房借款／担保合同》、《湖南增值税普通发票》用于证明其已经向弘发房地产公司履行了交付房款的义务的主张并无异议，之所以未向谭超交付钥匙，是由于谭超并未向弘发房地产公司提供双方在补充协议中所约定的必要的物管手续。而谭超称弘发房地产公司从未向其宣读过该补充协议，也从未给过他这份补充协议，况且补充协议上并不是每一页都有他的签名，谭超对该补充协议的真实性有异议。经审查，并结合《商品房买卖合同书》，该补充协议落款处有谭超的签字，本院对该补充协议的真实性予以认可，且谭超提出《商品房买卖合同书》的附件一、附件二是空白的，但在该补充协议中也有附相关图纸予以补充。但是，谭超与弘发房地产公司之间签订的无论是《商品房买卖合同书》，还是《弘发时代天街补充协议》都是格式条款，弘发房地产公司作为提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。然而事实上，首先在该补充协议中关于交房事务办理流程的条款并未以区别字体或者其他方式予以特别标注，其次该条款还将物业服务的法律关系与商品房买卖的法律关系进行了混同，而合同具有相对性，业主即购房人具有自主选择物业服务并决定是否签订物业合同的权利，该条款使得物业服务合同的成立成为了房屋买卖合同最终成立的前提，间接提高了交房的门槛，损害了购房人的权益。因而弘发房地产公司要求谭超在办理物管手续后才能领取其所购商品房的钥匙的约定是不合法不合理的，而谭超已经履行了交付房款的义务，弘发房地产公司理应将商品房钥匙交付给谭超，以实现其作为出卖人的义务。故而虽然弘发房地产公司工作人员通知了谭超前往办理房屋交接手续，但至今房屋未交接到位是因弘发房地产公司的原因导致的，因此弘发房地产公司应当承担逾期交房的违约责任。本院认为，被告弘发房地产公司通过《弘发时代天街补充协议》将物业服务合同的成立变成了商品房买卖合同双方权利义务最终实现的前提，变相损害了原告谭超作为购房人的权益，故而即使弘发房地产公司的工作人员通知了谭超前往办理房屋交接手续，但弘发房地产公司仍不能规避其才是逾期交房的责任主体。因此无论是谭超要求弘发房地产公司交房，还是交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，都是弘发房地产公司作为《商品房买卖合同书》的出卖人应履行的义务。根据《商品房买卖合同书》第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际支付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.2[该比率应不小于第（1）项中的比率]的违约金。《中华人民共和国民法典》第五百八十四条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。《民法典》虽未规定法院可以主动对过高的违约金予以调整但也未明确禁止，因此，当违约金过分高于对方的损失时，法院也应从公平原则出发。同时，本案双方约定的违约金是补偿性违约金，以填补实际损失为原则，参照目前房地产交易市场现状，谭超按照《商品房买卖合同书》中双方约定的买受人支付已交付房价款万分之0.1的标准要求弘发房地产公司支付逾期交房违约金的这一诉讼请求合理合法。而《弘发时代天街补充协议》第二条2-4约定商品房（铺）暂定的交房时间为2020年10月31日，具体时间以出卖人通知为准，第七条7-1约定出卖人在商品房（铺）达到第六条约定的交付使用条件后，以芷江县本地报刊、电视台、邮件、短信、微信、电话等方式（任意两种）公告通知交房时间，结合这两条约定，以及谭超称其是在接到弘发房地产公司工作人员的通知后，于2020年11月7日前往办理交房手续的，弘发房地产公司对这一时间也并未予以否认，故而逾期交房违约金的计算时间应从2020年11月8日起至实际交付之日止，以谭超已支付房价款55.57万元的万分之0.1的标准按日计算。综上所述，原告谭超与被告弘发房地产公司作为商品房买卖合同的相对人，双方权利义务明确，在弘发房地产公司存在违约行为时，谭超要求弘发房地产公司交付房屋的诉讼请求是有法可依、有理可据的，而《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》在交房时也须一并交付，并由作为出卖人的弘发房地产公司向作为买受人的谭超支付因弘发房地产公司的原因而导致逾期交房的违约金，故而对于谭超的诉讼请求均予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十四条、《商品房销售管理办法》第三十二条规定，判决如下：一、湖南弘发房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向谭超交付芷江侗族自治县××镇开发区××街××栋××房以及该房屋的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；二、湖南弘发房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向谭超支付逾期交房违约金（以谭超已支付房价款55.57万元的万分之0.1按日从2020年11月8日起计算至实际交付之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，减半收取计40元，由湖南弘发房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审判员  姚源登二〇二一年二月二十二日法官助理周晔莹书记员周晔莹（兼）