河南省荥阳市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0182民初616号原告：贾焕新，女，汉族，1964年6月10日出生，住河南省荥阳市。委托诉讼代理人：冯林襄，广东广和律师事务所律师。委托诉讼代理人：张一帆，广东广和律师事务所实习律师。被告：王栋，男，汉族，1987年5月29日出生，住河南省荥阳市。第三人：郑州东润房产营销策划有限公司，住所地：荥阳市郑上路与京城路交叉口东100米路北。法定代表人：杨东润，总经理。委托诉讼代理人：袁令伟，系该公司工作人员。原告贾焕新与被告王栋、第三人郑州东润房产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月15日立案受理。依法由审判员王浩适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贾焕新的委托诉讼代理人冯林襄、张一帆，被告王栋，第三人郑州东润房产营销策划有限公司（以下简称东润房产）委托诉讼代理人袁令伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贾焕新向本院提出诉讼请求：1.请求确认房屋买卖居间合同已于2020年8月27日解除；2.判令被告王栋返还原告购房款14万元并承担资金占用的利息（利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年8月29日计算至实际履行完毕之日止）；3.判令被告和第三人向原告返还物业交割保证金2万元，并承担违约金，按全国银行间同业拆借中心利率，自2020年8月29日计算至实际返还之日；4.本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2020年7月11日，原告因养老居住需要，经第三人居间服务，与被告签署了《房屋买卖居间合同》，合同约定原告购买被告所有的位于荥阳市××与××交叉口东北角××广场××楼××房的房屋，购房价格48万元，付款方式为原告按揭贷款，首付款14万元。因原告年事已高，可能存在贷款不获批准的情况，而原告无力承担全额现金购房。故双方特别约定“余款人民币（大写）叁拾肆万元，通过银行支付给甲方，如贷款审批未通过导致合同无法履行，三方另行协商。协商不成的，三方同意解除此合同，均可免责”。合同签订当日，原告向第三人支付2万元作为物业交割保证金，2020年7月20日，原告向被告支付首付款14万元，2020年7月24日下午，经第三人见证，被告与原告办理房屋交接手续。购房合同签订前，第三人表示根据过往经验，原告符合办理贷款的资质，能够通过银行审批办理房屋贷款。然而合同签订后，原告与第三人前往多家银行申请房屋贷款，均被拒绝，主要理由是银行认为原告年纪太大，资质不足不予批准。因贷款审批未通过，合同无法继续履行，2020年8月29日，原告结清房屋水电，搬离涉案房屋，并经第三人验收，将房屋钥匙归还给了被告。第三人受被告的委托，重新将案涉房屋挂牌销售。然而截至起诉之日，被告一直推诿，至今未向原告返还任何购房款项。原告认为，原告与被告之间的房屋买卖合同关系真实有效，受法律保护。原告因客观原因无法获批贷款，双方有约在先，原告有权解除合同，且根据合同约定在此情形下三方免责。原告有权要求被告履行返还款项的义务，并支付资金占用的利息。原告所支付的首付款乃是原告毕生积蓄，为维护原告的合法权利，特提起诉讼。被告王栋辩称：原被告之间的房屋买卖合同合法有效，双方均应善意履行合同。原告所称的不具备贷款资格不属实。原告仅去了一家银行审批贷款，就认为不具备贷款资格，显然没有善意促成合同的履行，并且贷款的年限与原告的年龄有关系，原告贷款是可以审批成功的，仅仅是原告要求30年无法获得批准，合同中并没有对贷款年限进行约定。因此不能批准是原告要求30年贷款，不提供担保人等恶意行为造成的。恶意履行合同不能具有解除合同的权利。并且中介公司已经告知原告兴业银行可以贷款，原告拒不履行配合义务，具有明显的恶意。原告主张的房屋买卖合同已经解除没有事实和法律依据，依据合同约定，贷款批不下来解除合同需要三方协商解除，原告并不具备单方解除权。因此买卖合同依然合法有效，原告应当全面善意的履行合同。综上，原告拒不履行办理贷款的配合义务，恶意磋商导致涉案房屋减价3万余元。原告的行为属于违约行为，为维护被告的合法权利，应当驳回原告的诉讼请求。第三人东润房产辩称：原告与被告于2020年7月11日在第三人处签订房屋买卖居间合同，约定交易方式为贷款购买。按正常交易流程，应先审批乙方贷款，贷款审批通过后，再办理甲方房屋解押相关事宜。房屋交易手续办理完毕，甲方收到全部房款后，再办理交房事宜。因乙方着急入住，经多次协商，甲方将房屋交付乙方使用，乙方将首付款支付给甲方，并办理甲方房屋解押事宜。在乙方办理贷款申请过程中，因自身年龄较大，根据银行政策需提供担保、办理贷款申请，贷款年限以具体审批为准。由于乙方协调担保人及确定贷款年限问题，在通过两家银行办理后，一直未完成贷款审批，也没有再前往其他银行办理申请手续。后来围绕合同履行问题，买卖双方多次协商，因未达成书面协议。买方进行了诉讼调解，三方于2020年12月14日上午在贵院进行调解。当时买方愿意继续购买房屋，卖方愿意继续出售房屋。中介方同时也找出新的购房客户，同时也关注银行贷款政策，最晚到2021年元月假期过后，根据银行政策情况，若能够满足买方贷款条件，买方继续进行交易。2021年元旦假期过后，经中介方确定，按买方情况可以正常办理贷款。中介方于2021年1月5日和买方沟通。买方直接拒绝办理银行贷款手续，以不能接受贷款年限为由，不再进行交易。要求卖方退还首付款，中介方与买卖双方未调解成功，买方向法院提起诉讼。在甲乙双方就合同履行问题沟通过程中，中介方多次强调，任何一方不得单独解除合同，需三方均同意，才可以解除合同，合同未解除前，三方均应积极配合办理房屋交易手续。经审理查明：2020年7月11日，原告贾焕新（乙方）、被告王栋（甲方）、第三人东润房产（居间方、丙方）三方签订《房屋买卖居间合同》。合同约定，甲方拥有位于荥阳市××与××交叉口东北角××广场××楼××房的房屋。房屋及其配套设施的总价款为48万元。合同签订当日，乙方向甲方支付购房定金2万元，甲方的房屋所有权证（或不动产证）及有关房屋资料原件交由丙方保管，丙方出具收件收据。丙方为甲、乙双方提供房产信息咨询、促进买卖双方交易等服务，为甲乙双方提供成交后的代办事项等居间服务费，甲乙双方均表示予以认可。合同订立当日，丙方有权按约定价格，收取信息咨询服务费、居间服务费，其中甲方应支付5000元，乙方应支付5000元，若甲、乙双方任一方违约，均不影响上述费用的收取，并由违约方承担全部费用。甲乙双方同意采用按揭贷款付款方式，自本合同签订之日起7个工作日提供合格有效的贷款材料通过商业贷款办理按揭手续，并同意自乙方贷款审批通过之日起7个工作日内共同到该房屋所在地的房屋登记部门办理网签，非资金监管。产权过户手续当日（即双方签字并按捺手印后）乙方向甲方支付首付款14万元，余款34万元通过银行支付给甲方，如贷款审批未获通过导致合同无法履行，三方另行协商，协商不成的，三方同意解除此合同，均可免责。如贷款审批额度不足的，甲方同意乙方在15天内自行补足差额。协议各方均同意，合同签订当日由丙方暂为保管2万元作为物业交割保证金并冲抵房款，房屋交接完毕后两日内由丙方退还给甲方。甲乙双方协商由乙方自本合同签订之日起15个工作日内出资14万元帮助甲方还清贷款。甲乙双方任一方不履行本合同约定义务，致使合同目的不能实现，即视为违约；如甲方违约，须双倍返还乙方定金。如乙方违约，则其定金赔偿给甲方。在未能全额支付丙方相关服务费用的前提下，甲、乙双方均同意从上述定金中优先支付信息咨询服务费及居间服务费。本合同签订后，甲方拒绝出售同时乙方拒绝购买或甲乙双方协商解除合同的，信息咨询服务费和居间服务费不予退还。该合同中贾焕新签名由其亲属林佳佳代签。合同签订当日林佳佳代贾焕新支付定金2万元，由东润房产出具定金收据。该定金款由东润房产保管作为王栋一方交纳的物业交割保证金。2020年7月20日，贾焕新向王栋转账支付首付款14万元用以结清房屋贷款，解除抵押登记。王栋于2020年7月22日结清案涉房屋的贷款，并申请办理抵押权注销登记。2020年7月24日，贾焕新与王栋协商一致后入住涉案房屋，后于2020年8月27日搬离。当日三方协商解除合同无果，案涉房屋由东润房产重新在网上进行销售。后三方就合同解除未能协商一致，贾焕新委托律师向王栋及东润房产邮寄律师函，主要内容是解除合同，返还首付款及定金。本院认为，本案系民法典施行前的法律事实所引起的民事纠纷，故应依据民法典施行前、民事行为发生时的法律、司法解释进行裁判。原告贾焕新、被告王栋、第三人东润房产三方签订的《房屋买卖居间合同》系各方真实意思表示，合法有效，各方均应遵循诚实信用原则，按照约定全面履行各自的义务。合同中约定“如贷款审批未获通过导致合同无法履行，三方另行协商，协商不成的，三方同意解除此合同，均可免责。如贷款审批额度不足的，甲方同意乙方在15天内自行补足差额。”原告的贷款审批虽尚未通过，但被告及第三人抗辩称系原告方希望办理30年期限的贷款申请未获通过，而非原告本人不能贷款。因双方在合同中对贷款的具体形式未作明确约定，另约定如贷款审批额度不足则由买方自行补足。原告未能举证证明第三人故意误导原告可以办理30年的接力贷款或原告不能取得贷款，合同解除的条件尚未成就。故原告以贷款审批未获通过为由主张解除合同不符合合同约定，本院不予支持。原告主张双方在2020年8月27日已协商一致解除合同，但被告及第三人对此均不认可，原告提交的谈话录音亦不足以证明。被告虽在此后通过第三人将案涉房屋重新挂牌出售，但显系为避免损失扩大采取的救济措施，不能据此推断出三方协商解除合同。被告在合同履行过程中不存在违约情形，原告依法依约不具有合同解除权，其发出的解除函不具有法律效力。但在原告不同意继续履行的情况下，如强求继续履行合同，一是银行方审批贷款既需要原告符合贷款资格，又需要原告予以配合，能否取得存在不确定性，如贷款未获审批，则剩余购房款如何支付难以解决；二是即使获取贷款，因原告年龄较大，固定收入较低，较高的月供势必会对其日常生活造成困扰，而显失公平。故原告提起诉讼请求解除合同，本院予以支持。但原告作为购房方自愿选择银行贷款方式购房，其应当对自身是否符合贷款资格及贷款期限等具有相应的认识。原告作为违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告支付给第三人保管的2万元系定金，依法依约不予返还。对原告主张返还该款项的诉讼请求，本院不予支持。第三人保管的2万元作为物业交割保证金应返还给被告。被告主张的房屋贬值损失等无证据证明，本院不予采信。被告应将收取的首付款14万元返还给原告。原告主张的逾期还款利息无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十二条第（五）项、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：一、原告贾焕新与被告王栋、第三人郑州东润房产营销策划有限公司签订的《房屋买卖居间合同》于2021年1月15日解除；二、被告王栋于本判决生效之日起十日内返还原告贾焕新购房款140000元；三、第三人郑州东润房产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告王栋物业交割保证金20000元；四、驳回原告贾焕新本案其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1550元，由原告贾焕新承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员 王 浩二〇二一年二月二十三日书记员 冯利响