四川省武胜县人民法院民 事 判 决 书(2018)川1622民初917号原告：谭正华，男，生于1970年4月26日，汉族，住四川省武胜县。委托诉讼代理人：赵文轩（特别授权），武胜县沿口法律服务所法律工作者。被告:四川家居赋房地产开发有限公司，住所地四川省武胜县沿口镇石桥南路,统一社会信用代码915116227939785348。法定代表人：陈真华，董事长。委托诉讼代理人：邓闯（特别授权），四川君尊律师事务所律师。原告谭正华与被告四川省家居赋房地产开发有限公司（以下简称家居赋公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月2日立案后适用简易程序于2018年4月11日公开开庭进行了审理。原、被告双方的委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告谭正华向本院提出诉讼请求：1.判令被告家居赋公司向原告支付违约金109061元（从2013年4月1日起至2018年1月31日止，按金融机构计收逾期贷款利息标准计算）；2.本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告将违约金109061元变更为104113元。事实和理由：原、被告签订《商品房买卖合同》，原告按合同的约定全面履行了合同约定义务，但被告至今未向原告交付房屋权属证书，被告已构成违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第三项及第二款规定，被告应当支付违约金104113元。请求法院支持原告诉请。被告家居赋公司辩称，我公司2009年8月通过拍卖获得土地使用权，2009年10月与国土资源部门签订土地出让合同，共分8次交清了土地出让金。原被告签订《商品房购销合同》，因公司拍买取得土地时政府承诺1个月内拆除该幅土地上的建筑物，但该建筑物及所在的1788平方米至今未拆除。在此期间，被告开工修建房屋时受到多次阻挠，被告也向政府相关部门反映过，被告让步对未拆迁户无理要求进行处理，逐步施工。由于该区域的拆迁户未完全搬迁，致使房屋交付整个小区的建筑包括配套设施、地下车库、消防通道等无法完成，综合验收无法进行，均是原告房屋无法办证的根本原因，被告无过错。涉及原告的违约金计算、法律适用条款、在辩论中予以说明。被告不应承担违约责任，不应承担诉讼费，原告的诉讼请求不成立，且超过诉讼时效，应予驳回。原告谭正华围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1.商品房购销合同，拟证明合同第十条、第十九条、第七条规定了房屋交付时间、购房价款及办证相关事宜；2.收据复印件，拟证明原告已按约支付了购房款。被告家居赋公司质证认为，对合同及收据的真实性无异议。被告家居赋公司围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1.国有建设用地使用权出让合同，拟证明被告通过竞买取得土地出让权，拍买价格3910万元；2.土地使用权出让金收据，拟证明被告交清了出让金；3.报告和请示，拟证明被告多次向政府相关部门反映，要求尽快完成拆迁工作；4.照片，拟证明讼争小区尚未完成拆迁，致使无法办证；5.物管费结算表，拟证明本案原告接房时间为2013年2月4日。原告质证认为，对被告提交的前4组证据真实性无异议，但没有关联性。对第5组证据三性无异议，但表上无原告的签名，所以对接房时间不认可，应按合同约定时间进行计算。本院对原、被告提交的证据作如下分析和认定：原告提交的证据，被告无异议，本院予以采信。被告提交的5组证据，原告对其真实性没有异议，上述证据具有合法性，与本案有关联性，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年10月14日，家居赋公司与武胜县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，获得武胜县沿口镇祥升大道和嘉陵路交叉口的22459平方米国有土地使用权用于房地产开发，家居赋公司交付土地出让金后开始进行房地产开发，将该小区定名为凯旋城并对外预售。原告谭正华（乙方）与被告家居赋公司（甲方）签订《商品房购销合同》（注：合同书上双方均未填写签约时间），约定原告购买被告开发预售的武胜县沿口镇凯旋城小区第3幢第7层1号住房一套，建筑面积99.52平方米，价格3418元/平方米，房屋总价款338159元,2011年1月26日前付总价款的30%，即102159元，剩余的房款向银行按揭贷款支付，交房时付清全部房款。合同第11条约定，出卖人应当在2012年12月30日前向买受人交付经竣工验收合格的商品房；第12条关于甲方逾期交房的违约责任约定，除了本合同第11条约定的不可抗力或政策因素外，甲方逾期交房，乙方有权按合同约定的期限和已付房款向甲方主张违约利息，从第11条约定的交付期限第二天起至实际交付之日止，按银行同期贷款利率计算。第19条关于产权登记的约定“乙方在实际接收该商品房之日起，在房地产产权登记机关规定期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续，甲方给予协助。《商品房销售办法》第三十四条之规定：房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要有其提供的办理房屋产权登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”原告于2011年1月26日交付首付30%的购房款106140元（含大修基金3981元），2012年4月27日交抵押登记费160元，并于次日交购房款6万元，其余房款向银行按揭支付。2013年2月4日，被告家居赋公司将房屋交付原告使用，因凯旋城小区所涉土地上还有拆迁房屋至今未拆除，该小区的地下车库、消防通道等配套设施未全面完成施工，工程尚未通过综合验收。被告家居赋公司亦未办理并交付房屋权属证权书。本院认为，原被告双方签订的《商品房购销合同》是双方的真实意思表示，合法有效。双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。原告已按合同约定全面履行了向被告交付购房款、税费及大修基金等费用，被告于2013年2月4日向原告交付了本案涉案房屋，履行了部分义务。但涉案房屋的权属证书至今没有办理并交付给原告。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告已构成违约，应当承担违约责任。原告请求被告按照合同约定支付原告自2013年4月1日至2018年1月31日止期间的逾期办证违约金104113元，庭审中被告提出原告的请求已经超过诉讼时效的抗辩。本院认为，被告的抗辩理由成立，本院依法予以支持。其理由如下:一、逾期办证违约金是一个整体，每日产生的违约金均是基于逾期办证这一违约事实而产生，其每日产生的违约金是根据合同约定的计算方式而形成的，不具有独立性，不应分别适用诉讼时效；二、本案原被告签订的《商品房购销合同》中并没有约定具体的交证时间，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有持殊约定处，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未违成房屋的，自房屋交付使用之日起90日……”因此，被告家居赋公司应当于实际交接房屋（2013年2月4日）之日起90日即2013年5月6日前应当向原告交付本案涉案房屋权属证书。即从2013年5月6日起，原告就知道或应当知道自身权利受到侵害，并及时向被告主张权利；三、根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”之规定，原告要求被告向其支付逾期办证违约金的诉讼时效期间应从2013年5月6日开始计算至2015年5月5日止二年诉讼时效期间届满，本案中的诉讼时效在2017年10月1日即《中华人民共和国民法总则》生效前，诉讼时效期间就已届满，因此本案应适用《中华人民共和国民法通则》二年诉讼时效期间的规定。原告于2018年3月2日提起诉讼，其未提供证据证明本案存在诉讼时效期间中断、中止的情形，应承担举证责任，故本案原告对被告逾期办证违约金请求权已超过诉讼时效期间。综上原告主张被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条以及《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告谭正华的诉讼请求。案件受理费2482元减半收取计1241元，由原告谭正华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。审判员 高 飞二〇一八年四月二十六日书记员 张芯溢