广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤08民终4469号上诉人（原审被告）：袁树均。委托诉讼代理人：李震宇，广东荣来律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：湛江市审计局，住所地：湛江市霞山区海昌路9号。统一社会信用代码：11440800007089124Y。法定代表人：梁亚雄，该局局长。委托诉讼代理人：陈其聪，广东湛信律师事务所律师。委托诉讼代理人：马欣倩，广东湛信律师事务所实习律师。原审第三人：湛江市财政局，住所地：湛江市赤坎区康顺路48号。统一社会信用代码：114408000070889737。法定代表人：李曜，该局局长。委托诉讼代理人：吴志明。委托诉讼代理人：黄哉。上诉人袁树均因与被上诉人湛江市审计局及原审第三人湛江市财政局租赁合同纠纷一案，不服广东省湛江市霞山区人民法院（2020）粤0803民初1689号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人袁树均的委托诉讼代理人李震宇，被上诉人湛江市审计局的委托诉讼代理人陈其聪，原审第三人湛江市财政局的委托诉讼代理人吴志明、黄哉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人袁树均上诉请求：一、撤销一审判决，并依法改判；二、判决湛江市审计局负担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院对湛江市审计局收回涉案商铺的时间认定错误。首先，在一审判决书“再查明”部分中已述“租赁期届满后，湛江市审计局收回涉案房屋”，但在其“本院认为”部分却述“袁树均抗辩最迟湛江市审计局已于2018年1月收回商铺，但生效的（2018）粤0803民初2024号民事判决书对此没有作出明确认定”,据此采信湛江市审计局的片面说法，进而认定湛江市审计局于2018年6月30日收回商铺，属于明显的事实认定错误，没有尊重案件客观事实。事实上，袁树均提交的证据（2018）粤0803民初2024号民事判决书在“认定事实”部分与“本院认为”部分中已经明确了湛江市审计局收回商铺，根据该判决书所述，至少可以认定湛江市审计局至迟于2018年1月已经实际收回商铺。因此，袁树均已经充分举证证明湛江市审计局收回房屋的时间。其次，在袁树均已经提供充分证据证明湛江市审计局至迟于2018年1月收回商铺的前提下，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条第一款第五项“已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无需举证证明”及第九十三条第二款“当事人有相反证据足以推翻的除外”之规定，如果湛江市审计局主张其于2018年6月30日收回商铺，应当提供证据证明其主张，但湛江市审计局并无提交任何证据证明其于2018年6月30日收回商铺。应当承担举证不能的法律后果。再次，袁树均于2018年3月30日向湛江市审计局申请解除合同，该行为仅系袁树均行使合同的约定解除权，鉴于（2018）粤0803民初2024号民事判决已经做出湛江市审计局收回商铺的事实认定，故不能因袁树均行使约定解除权而机械地认定袁树均继续占用涉案商铺。二、一审法院支持湛江市审计局没收袁树均的保证金，属于适用法律错误，也违背了不告不理的民事裁判规则。首先，湛江市审计局在一审的诉讼请求中并没有请求没收袁树均的保证金。其次，一审法院依据涉案合同的第十条第（三）款第1、3项约定而支持湛江市审计局没收保证金，系法律适用错误；因为，涉案合同第三条第2款对于合同解除后保证金如何处置有特别约定：“租赁期满或合同解除后，房屋租赁合同保证金除抵扣应由乙方承担的费用以及违约赔偿责任外，剩余部分应如数无息退还”。很明显，涉案合同的第十条第（三）款与第三条都对保证金作了相关约定，袁树均认为，根据“特别优于普通”的法律适用规则，由于涉案合同的第三条的整个条文都是关于保证金的约定，应当属于特别约定，故当发生条文冲突时，应当适用第三条之约定，保证金应当优先抵扣拖欠的租金与滞纳金。再次，有必要重申，一审法院认为“袁树均擅自将涉案商铺转租他人”，属于事实认定错误，袁树均于2015年1月至2018年1月将商铺转租刘文英长达三年之久，且湛江市审计局在转租期间也一直收取刘文英的租金，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议的，应当视为同意转租，不能评价为“擅自转租”。综上，请求二审法院充分尊重客观事实，准确认定湛江市审计局收回商铺的时间，合理认定保证金适用规则，防止湛江市审计局获取不正当利益，以维护袁树均的合法权益。被上诉人湛江市审计局答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当。请求二审法院：驳回上诉，维持原原判。原审第三湛江市财政局陈述称：湛江市财政局同意湛江市审计局的答辩意见。湛江市审计局起诉请求：一、判决袁树均支付拖欠湛江市审计局自2017年11月至2018年6月30日的租金86456元及滞纳金（自2018年9月起至付清租金之日止，每月按2%计算，暂计至2020年6月30日共12478元），合计约98934元；二、判决本案的诉讼费用由袁树均负担。一审法院审理查明：2014年12月3日，湛江市审计局、袁树均及湛江市财政局签订《房屋租赁合同》，主要内容载明：甲方（出租方）：湛江市审计局乙方（承租方）：袁树均丙方（管理方）：湛江市财政局根据有关法律、法规之规定，甲、乙、丙三方就政府房屋租赁事宜达成如下协议：第一条房屋基本情况和租赁用途1、该房屋位于湛江市岭南路4号西起第7间商铺，面积为45平方米。2、乙方租赁该房屋用途为百货。5、乙方保证，在租赁期内，不得擅自转让或改变该房屋的租赁用途。第二条租赁期限、租金标准、租金支付时间与方式1、租赁期限：自2014年11月1日至2017年10月31日止。租赁期3年。2、租金标准：租金单价为每平方米218.34元，月租金为9825元。签订三年期限的租户，可以在合同终止三个月前向甲方提出续签合同的要求（不超过二年期限），甲方如同意可向丙方申报，丙方应根据甲、乙双方履约情况决定是否续签合同。如同意续签合同，则第四年月租金标准在第三年的基础上增加10%，第五年月租金标准在第四年的基础上增加10%，一个商铺的承租户只能提出一次续签合同的要求，续签期满后必须重新公开招租。3、租金支付时间：租金按月结算，每月5日前为缴租时间。4、租金支付方式：乙方必须于当月5日前将租金交付甲方，甲方将收到的租金完税费（含基金）后于当月10日前缴入丙方指定的财政专户。5、甲方收取租金后，应向乙方开具合法票据。第三条房屋租赁合同保证金1、乙方应于本房屋租赁合同签订前五日内向甲方交纳按月租金标准计算的三个月的合同保证金29475元，由甲方存入丙方指定的专户。甲方收取保证金后，向乙方开具收款凭证。2、租赁期满或合同解除后，房屋租赁合同保证金除抵扣应由乙方承担的费用以及违约赔偿责任外，剩余部分应如数无息退还。第五条房屋的交付及返还1、交付：非原承租户取得铺面经营权的，甲方应在原承租户清场完毕后15个工作日内将房屋交付给乙方使用（以移交租赁房屋钥匙为准）。2、返还：租赁期满或合同解除后15日内乙方应返还该房屋及其附属设施，经甲方验收确认。乙方租赁房屋购置的可移动物品由其自行收回。乙方装修、装饰的部分，乙方放弃收回。超过15天后该房屋内乙方未经甲方同意遗留的物品，甲方可作为无主的物品有权自行处置。3、甲、乙双方应结清各自应当承担的费用。第七条甲方的责任3、按时催缴租金，并按第二条第3、4款的规定上缴指定财政专户。4、负责承租户拖欠租金的追缴工作。5、每季度向丙方报送租金收入明细表（反映铺面地址、租赁期、上交租金月份、租金金额等情况）。第八条乙方的责任2、乙方如需装修、改变房屋的结构和设置或对该房屋结构有影响的设备，需征得甲方的书面同意。3、乙方无权转租、转让该房屋。乙方未征得甲方、丙方书面同意将该房屋部分或全部转租他人，引起所法律后果由乙方负责。接受转租人对该房屋及附属设施造成损坏的，由乙方向甲方承担赔偿责任。第九条丙方的责任3、租赁期满或合同解除后，依照本合同第三条第（二）款及时退还保证金。第十条合同的解除（一）经甲乙丙协商一致，可以解除合同。任何一方提出解除合同，需提前三个月书面通知其他两方，经三方协商后可解除合同。在解除合同前，各方需继续履行该合同。（三）乙方有下列情形之一的，甲方、丙方有权终止合同，收回房屋，丙方没收保证金。1、拖欠租金或欠缴各项费用达19650元。3、擅自将该房屋转租第三人的。4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。第十一条违约责任（一）乙方拖欠租金累计达二个月或欠缴各项费用的，甲方除可采取停水、停电等措施外，并向乙方加收滞纳金（滞纳金按每逾期一天应加收欠缴金额的2‰的方法计算）并上缴指定财政专户。（二）乙方有本合同第十条第（三）款2、3、4、5、6项约定的情形之一的，乙方应向丙方支付相当于一个月租金的违约金。甲、乙、丙三方均在《房屋租赁合同》上签名盖章。袁树均于2014年11月5日、2015年1月28日分别向湛江市审计局支付合同保证金29475元、水电费预交款6000元，湛江市审计局向袁树均出具正式收款票据。2017年10月30日，湛江市审计局与袁树均签订《补充协议》，协议上有注明丙方为湛江市财政局，但湛江市财政局没有在协议上签字盖章，只有湛江市审计局、袁树均签字盖章。《补充协议》主要内容载明：甲方、乙方、丙方就岭南路4号西起第柒间租赁事宜达成如下补充协议：一、执行《房屋租赁合同》的第二条第2点，三方同意续签合同：1、租赁期延长2年：即2017年11月1日至2019年10月31日止。2、租金标准：第四年租金标准在第三年的基础上增加10%，即月租金为10807元；第五年租金标准在第四年的基础上增加10%，即月租金为11888元。二、原《房屋租赁合同》其他条款继续有效。四、本协议自甲乙丙三方签字后生效。2018年3月30日，袁树均向湛江市审计局提交一份《申请书》，主要载明：关于本人续租位于霞山区岭南路4号第七间铺的租赁商铺事项：因租金上涨远远高出周围市场价格导致经营困难的原因，现2018年3月30日申请提前向贵单位解约放弃续租该商铺。2019年7月12日，湛江市审计局通过湛江市移动政务服务系统向袁树均发出欠交租金通知书。另查明，涉案商铺所在的湛江市霞山区岭南路4号2幢一层登记在湛江市审计局名下，房屋所有权证号：粤房字第4467693号，建筑面积为541.44平方米。再查明，根据一审法院受理的刘文英与湛江市好世界房地产代理有限公司（以下简称：好世界公司）租赁合同纠纷一案，已经生效的（2018）粤0803民初2024号民事判决书查明，袁树均代表好世界公司与湛江市审计局签订了涉案房屋的《房屋租赁合同》。2015年1月8日，好世界公司与刘文英签订《商铺租赁合同》，将涉案房屋转租给刘文英，期限从2015年1月15日至2018年1月15日止。租赁期届满后，湛江市审计局收回涉案房屋。一审庭审中，袁树均抗辩称是由于湛江市审计局自2017年11月对涉案房屋停水停电致使租户无法经营而欠租，湛江市审计局并于2017年11月最迟于2018年1月已收回商铺，但对此没有提供证据证明。湛江市审计局对此不予认可。一审法院审理认为，本案属房屋租赁合同纠纷。湛江市审计局、袁树均及湛江市财政局签订《房屋租赁合同》，湛江市审计局将涉案位于湛江市霞山区岭南路4号西起第7间的商铺出租给袁树均使用，该合同是三方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，合同至2017年10月31日止已经履行完毕。袁树均抗辩期满后其已经返还商铺给湛江市审计局，一审法院认为，湛江市审计局、袁树均于2017年10月30日签订《补充协议》，对继续租赁涉案房屋双方作出了一定的意思表示，且袁树均没有证据证明在《房屋租赁合同》到期后，其已将涉案商铺返还给湛江市审计局，而直至2018年3月30日还向湛江市审计局提交解约的《申请书》。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，袁树均应承担举证不能的后果。故一审法院认定在2017年10月31日《房屋租赁合同》届满后，袁树均仍然占用涉案商铺。袁树均抗辩最迟湛江市审计局已于2018年1月收回商铺，但生效的（2018）粤0803民初2024号民事判决书对此没有作出明确认定，故袁树均的抗辩缺乏事实依据，一审法院不予采纳。《补充协议》约定自甲乙丙三方签字后生效，虽然湛江市财政局并没有在《补充协议》上签字盖章，但涉案商铺权属人是湛江市审计局，且袁树均实际仍然占用涉案商铺，应视为双方已实际履行《补充协议》，故对湛江市审计局、袁树均具有法律约束力。《补充协议》约定第四年的月租金标准为10807元/月，原《房屋租赁合同》其他条款继续有效。袁树均于2018年3月30日向湛江市审计局申请解除《补充协议》，依照原《房屋租赁合同》第十条第（一）款约定，任何一方提出解除合同，需提前三个月书面通知其他两方，且湛江市审计局也确认于2018年6月30日已收回涉案商铺，可视为双方协商一致，《补充协议》于2018年6月30日正式解除。袁树均没有依约向湛江市审计局支付租金，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，袁树均应承担相应的违约责任。故湛江市审计局请求袁树均支付自2017年11月1日至2018年6月30日的租金应予支持，计算为86456元（10807元/月×8个月）。关于湛江市审计局请求滞纳金的问题。依照《房屋租赁合同》第十一条第（一）款约定，袁树均拖欠租金累计达二个月或欠缴各项费用的，湛江市审计局可向袁树均加收滞纳金，滞纳金按每逾期一天应加收欠缴金额的2‰的方法计算。湛江市审计局请求从2018年9月起按2%/月计算滞纳金，所谓的滞纳金实质是违约金。袁树均抗辩计算标准过高，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，考虑湛江市审计局的实际损失及袁树均的预期利益，从公平和诚实信用原则考量，湛江市审计局的请求确属过高，一审法院予以适当调整。结合湛江市审计局的请求，袁树均应自2018年9月1日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率的四倍向湛江市审计局支付违约金；从2019年8月20日起至支付清欠款之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍向湛江市审计局支付违约金。关于袁树均提出的合同保证金29475元、水电费缴交款6000元的返还问题。因袁树均逾期拖欠租金且擅自将涉案商铺转租他人，依照《房屋租赁合同》第十条第（三）款第1、3项约定，合同保证金应予没收，故对袁树均提出返还不予支持。但袁树均预付的水电费缴交款6000元应在欠款中予以抵减为80456元（86456-6000）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、袁树均限于判决发生法律效力之日起十日内支付湛江市审计局拖欠的租金80456元及违约金（以尚欠款项的金额为基数，从2018年9月1日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率的四倍计算；从2019年8月20日起至还清欠款之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算）；二、驳回湛江市审计局的其他诉讼请求。如果袁树均未按照判决指定期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息给湛江市审计局。案件受理费减半收取为1136.68元，由湛江市审计局负担104元，袁树均负担1032.68元。本案二审中，各当事人均未向本院提供证据。本院经审理查明：一审判决查明事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案属租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对袁树均上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上诉人袁树均的上诉请求的事实理由，湛江市审计局的答辩意见以及湛江市财政局的陈述意见，本案各当事人二审争议以下焦点问题：一、关于涉案《补充协议》效力的问题。袁树均主张《补充协议》因湛江市财政局尚未签名故不符合生效条件，但该《补充协议》以及涉案《房屋租赁合同》的主要权利享有和义务履行主体是袁树均和湛江市审计局，并无关于湛江市财政局具体负担的约定，且袁树均和湛江市审计局也已按该《补充协议》约定实际履行，故一审法院认为袁树均和湛江市审计局就《补充协议》意思表示一致、《补充协议》对袁树均和湛江市审计局均具有约束力，并无不当。判断当事人之间是否成立合同关系，应结合具体情况探究当事人之间的真实意思表示以及是否达成合意，而不仅拘泥于合同的字面表达。袁树均关于《补充协议》尚未生效的主张无事实与法律依据，本院不予支持。二、关于涉案房屋何时收回的问题。袁树均主张湛江市审计局已于2018年1月收回涉案房屋，应对此承担举证证明责任，但袁树均对此并未提供足够证据予以证明，本案既无证据证明袁树均与湛江市审计局于2018年1月交接，也无证据证明湛江市审计局于2018年1月后对涉案房屋直接占有使用。涉案《补充协议》及《房屋租赁合同》约定如提前解除合同应提前三个月予以通知并征得同意，根据涉案《申请书》的内容也可见2018年3月30日合同尚未解除，袁树均主张出具《申请书》系为避免发生后续费用，与《申请书》内容相悖，也不符合常理、经验和逻辑。故一审法院推定湛江市审计局收回涉案房屋的时间是2018年6月30日，并无不当，本院予以确认。三、关于租金、保证金、违约金的处理问题。一审法院认定涉案合同于2018年6月30日解除并无不当，袁树均理应依照涉案合同约定支付房屋租金以及相应的违约金，一审法院结合本案具体情况对违约金酌情调整，湛江市审计局对此也无异议，本院予以确认。涉案《房屋租赁合同》第三条第2项和第十条第（三）项第2点均约定保证金的处理，其内容并无冲突，因袁树均具有拖欠租金的行为，故湛江市审计局依约可不予退还保证金。另考虑到袁树均提前解除合同是基于其自身利益的选择，湛江市审计局因此也可能造成预期利益损失，而袁树均拖欠租金又确实导致湛江市审计局存在资金被占用的损失，故一审法院认定湛江市审计局不予退还保证金以及袁树均应支付违约金，既符合合同约定，也未违背当事人的利益平衡，本院予以确认。综上所述，袁树均的上诉请求不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1136.68元，由袁树均负担。本判决为终审判决。审判长 林 竹审判员 郑玉莲审判员 陈小红二〇二一年二月十九日法官助理陈小漫书记员何骁腾附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤08民终4469号上诉人（原审被告）：袁树均。委托诉讼代理人：李震宇，广东荣来律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：湛江市审计局，住所地：湛江市霞山区海昌路9号。统一社会信用代码：11440800007089124Y。法定代表人：梁亚雄，该局局长。委托诉讼代理人：陈其聪，广东湛信律师事务所律师。委托诉讼代理人：马欣倩，广东湛信律师事务所实习律师。原审第三人：湛江市财政局，住所地：湛江市赤坎区康顺路48号。统一社会信用代码：114408000070889737。法定代表人：李曜，该局局长。委托诉讼代理人：吴志明。委托诉讼代理人：黄哉。上诉人袁树均因与被上诉人湛江市审计局及原审第三人湛江市财政局租赁合同纠纷一案，不服广东省湛江市霞山区人民法院（2020）粤0803民初1689号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人袁树均的委托诉讼代理人李震宇，被上诉人湛江市审计局的委托诉讼代理人陈其聪，原审第三人湛江市财政局的委托诉讼代理人吴志明、黄哉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人袁树均上诉请求：一、撤销一审判决，并依法改判；二、判决湛江市审计局负担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院对湛江市审计局收回涉案商铺的时间认定错误。首先，在一审判决书“再查明”部分中已述“租赁期届满后，湛江市审计局收回涉案房屋”，但在其“本院认为”部分却述“袁树均抗辩最迟湛江市审计局已于2018年1月收回商铺，但生效的（2018）粤0803民初2024号民事判决书对此没有作出明确认定”,据此采信湛江市审计局的片面说法，进而认定湛江市审计局于2018年6月30日收回商铺，属于明显的事实认定错误，没有尊重案件客观事实。事实上，袁树均提交的证据（2018）粤0803民初2024号民事判决书在“认定事实”部分与“本院认为”部分中已经明确了湛江市审计局收回商铺，根据该判决书所述，至少可以认定湛江市审计局至迟于2018年1月已经实际收回商铺。因此，袁树均已经充分举证证明湛江市审计局收回房屋的时间。其次，在袁树均已经提供充分证据证明湛江市审计局至迟于2018年1月收回商铺的前提下，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条第一款第五项“已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无需举证证明”及第九十三条第二款“当事人有相反证据足以推翻的除外”之规定，如果湛江市审计局主张其于2018年6月30日收回商铺，应当提供证据证明其主张，但湛江市审计局并无提交任何证据证明其于2018年6月30日收回商铺。应当承担举证不能的法律后果。再次，袁树均于2018年3月30日向湛江市审计局申请解除合同，该行为仅系袁树均行使合同的约定解除权，鉴于（2018）粤0803民初2024号民事判决已经做出湛江市审计局收回商铺的事实认定，故不能因袁树均行使约定解除权而机械地认定袁树均继续占用涉案商铺。二、一审法院支持湛江市审计局没收袁树均的保证金，属于适用法律错误，也违背了不告不理的民事裁判规则。首先，湛江市审计局在一审的诉讼请求中并没有请求没收袁树均的保证金。其次，一审法院依据涉案合同的第十条第（三）款第1、3项约定而支持湛江市审计局没收保证金，系法律适用错误；因为，涉案合同第三条第2款对于合同解除后保证金如何处置有特别约定：“租赁期满或合同解除后，房屋租赁合同保证金除抵扣应由乙方承担的费用以及违约赔偿责任外，剩余部分应如数无息退还”。很明显，涉案合同的第十条第（三）款与第三条都对保证金作了相关约定，袁树均认为，根据“特别优于普通”的法律适用规则，由于涉案合同的第三条的整个条文都是关于保证金的约定，应当属于特别约定，故当发生条文冲突时，应当适用第三条之约定，保证金应当优先抵扣拖欠的租金与滞纳金。再次，有必要重申，一审法院认为“袁树均擅自将涉案商铺转租他人”，属于事实认定错误，袁树均于2015年1月至2018年1月将商铺转租刘文英长达三年之久，且湛江市审计局在转租期间也一直收取刘文英的租金，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议的，应当视为同意转租，不能评价为“擅自转租”。综上，请求二审法院充分尊重客观事实，准确认定湛江市审计局收回商铺的时间，合理认定保证金适用规则，防止湛江市审计局获取不正当利益，以维护袁树均的合法权益。被上诉人湛江市审计局答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当。请求二审法院：驳回上诉，维持原原判。原审第三湛江市财政局陈述称：湛江市财政局同意湛江市审计局的答辩意见。湛江市审计局起诉请求：一、判决袁树均支付拖欠湛江市审计局自2017年11月至2018年6月30日的租金86456元及滞纳金（自2018年9月起至付清租金之日止，每月按2%计算，暂计至2020年6月30日共12478元），合计约98934元；二、判决本案的诉讼费用由袁树均负担。一审法院审理查明：2014年12月3日，湛江市审计局、袁树均及湛江市财政局签订《房屋租赁合同》，主要内容载明：甲方（出租方）：湛江市审计局乙方（承租方）：袁树均丙方（管理方）：湛江市财政局根据有关法律、法规之规定，甲、乙、丙三方就政府房屋租赁事宜达成如下协议：第一条房屋基本情况和租赁用途1、该房屋位于湛江市岭南路4号西起第7间商铺，面积为45平方米。2、乙方租赁该房屋用途为百货。5、乙方保证，在租赁期内，不得擅自转让或改变该房屋的租赁用途。第二条租赁期限、租金标准、租金支付时间与方式1、租赁期限：自2014年11月1日至2017年10月31日止。租赁期3年。2、租金标准：租金单价为每平方米218.34元，月租金为9825元。签订三年期限的租户，可以在合同终止三个月前向甲方提出续签合同的要求（不超过二年期限），甲方如同意可向丙方申报，丙方应根据甲、乙双方履约情况决定是否续签合同。如同意续签合同，则第四年月租金标准在第三年的基础上增加10%，第五年月租金标准在第四年的基础上增加10%，一个商铺的承租户只能提出一次续签合同的要求，续签期满后必须重新公开招租。3、租金支付时间：租金按月结算，每月5日前为缴租时间。4、租金支付方式：乙方必须于当月5日前将租金交付甲方，甲方将收到的租金完税费（含基金）后于当月10日前缴入丙方指定的财政专户。5、甲方收取租金后，应向乙方开具合法票据。第三条房屋租赁合同保证金1、乙方应于本房屋租赁合同签订前五日内向甲方交纳按月租金标准计算的三个月的合同保证金29475元，由甲方存入丙方指定的专户。甲方收取保证金后，向乙方开具收款凭证。2、租赁期满或合同解除后，房屋租赁合同保证金除抵扣应由乙方承担的费用以及违约赔偿责任外，剩余部分应如数无息退还。第五条房屋的交付及返还1、交付：非原承租户取得铺面经营权的，甲方应在原承租户清场完毕后15个工作日内将房屋交付给乙方使用（以移交租赁房屋钥匙为准）。2、返还：租赁期满或合同解除后15日内乙方应返还该房屋及其附属设施，经甲方验收确认。乙方租赁房屋购置的可移动物品由其自行收回。乙方装修、装饰的部分，乙方放弃收回。超过15天后该房屋内乙方未经甲方同意遗留的物品，甲方可作为无主的物品有权自行处置。3、甲、乙双方应结清各自应当承担的费用。第七条甲方的责任3、按时催缴租金，并按第二条第3、4款的规定上缴指定财政专户。4、负责承租户拖欠租金的追缴工作。5、每季度向丙方报送租金收入明细表（反映铺面地址、租赁期、上交租金月份、租金金额等情况）。第八条乙方的责任2、乙方如需装修、改变房屋的结构和设置或对该房屋结构有影响的设备，需征得甲方的书面同意。3、乙方无权转租、转让该房屋。乙方未征得甲方、丙方书面同意将该房屋部分或全部转租他人，引起所法律后果由乙方负责。接受转租人对该房屋及附属设施造成损坏的，由乙方向甲方承担赔偿责任。第九条丙方的责任3、租赁期满或合同解除后，依照本合同第三条第（二）款及时退还保证金。第十条合同的解除（一）经甲乙丙协商一致，可以解除合同。任何一方提出解除合同，需提前三个月书面通知其他两方，经三方协商后可解除合同。在解除合同前，各方需继续履行该合同。（三）乙方有下列情形之一的，甲方、丙方有权终止合同，收回房屋，丙方没收保证金。1、拖欠租金或欠缴各项费用达19650元。3、擅自将该房屋转租第三人的。4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。第十一条违约责任（一）乙方拖欠租金累计达二个月或欠缴各项费用的，甲方除可采取停水、停电等措施外，并向乙方加收滞纳金（滞纳金按每逾期一天应加收欠缴金额的2‰的方法计算）并上缴指定财政专户。（二）乙方有本合同第十条第（三）款2、3、4、5、6项约定的情形之一的，乙方应向丙方支付相当于一个月租金的违约金。甲、乙、丙三方均在《房屋租赁合同》上签名盖章。袁树均于2014年11月5日、2015年1月28日分别向湛江市审计局支付合同保证金29475元、水电费预交款6000元，湛江市审计局向袁树均出具正式收款票据。2017年10月30日，湛江市审计局与袁树均签订《补充协议》，协议上有注明丙方为湛江市财政局，但湛江市财政局没有在协议上签字盖章，只有湛江市审计局、袁树均签字盖章。《补充协议》主要内容载明：甲方、乙方、丙方就岭南路4号西起第柒间租赁事宜达成如下补充协议：一、执行《房屋租赁合同》的第二条第2点，三方同意续签合同：1、租赁期延长2年：即2017年11月1日至2019年10月31日止。2、租金标准：第四年租金标准在第三年的基础上增加10%，即月租金为10807元；第五年租金标准在第四年的基础上增加10%，即月租金为11888元。二、原《房屋租赁合同》其他条款继续有效。四、本协议自甲乙丙三方签字后生效。2018年3月30日，袁树均向湛江市审计局提交一份《申请书》，主要载明：关于本人续租位于霞山区岭南路4号第七间铺的租赁商铺事项：因租金上涨远远高出周围市场价格导致经营困难的原因，现2018年3月30日申请提前向贵单位解约放弃续租该商铺。2019年7月12日，湛江市审计局通过湛江市移动政务服务系统向袁树均发出欠交租金通知书。另查明，涉案商铺所在的湛江市霞山区岭南路4号2幢一层登记在湛江市审计局名下，房屋所有权证号：粤房字第4467693号，建筑面积为541.44平方米。再查明，根据一审法院受理的刘文英与湛江市好世界房地产代理有限公司（以下简称：好世界公司）租赁合同纠纷一案，已经生效的（2018）粤0803民初2024号民事判决书查明，袁树均代表好世界公司与湛江市审计局签订了涉案房屋的《房屋租赁合同》。2015年1月8日，好世界公司与刘文英签订《商铺租赁合同》，将涉案房屋转租给刘文英，期限从2015年1月15日至2018年1月15日止。租赁期届满后，湛江市审计局收回涉案房屋。一审庭审中，袁树均抗辩称是由于湛江市审计局自2017年11月对涉案房屋停水停电致使租户无法经营而欠租，湛江市审计局并于2017年11月最迟于2018年1月已收回商铺，但对此没有提供证据证明。湛江市审计局对此不予认可。一审法院审理认为，本案属房屋租赁合同纠纷。湛江市审计局、袁树均及湛江市财政局签订《房屋租赁合同》，湛江市审计局将涉案位于湛江市霞山区岭南路4号西起第7间的商铺出租给袁树均使用，该合同是三方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，合同至2017年10月31日止已经履行完毕。袁树均抗辩期满后其已经返还商铺给湛江市审计局，一审法院认为，湛江市审计局、袁树均于2017年10月30日签订《补充协议》，对继续租赁涉案房屋双方作出了一定的意思表示，且袁树均没有证据证明在《房屋租赁合同》到期后，其已将涉案商铺返还给湛江市审计局，而直至2018年3月30日还向湛江市审计局提交解约的《申请书》。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，袁树均应承担举证不能的后果。故一审法院认定在2017年10月31日《房屋租赁合同》届满后，袁树均仍然占用涉案商铺。袁树均抗辩最迟湛江市审计局已于2018年1月收回商铺，但生效的（2018）粤0803民初2024号民事判决书对此没有作出明确认定，故袁树均的抗辩缺乏事实依据，一审法院不予采纳。《补充协议》约定自甲乙丙三方签字后生效，虽然湛江市财政局并没有在《补充协议》上签字盖章，但涉案商铺权属人是湛江市审计局，且袁树均实际仍然占用涉案商铺，应视为双方已实际履行《补充协议》，故对湛江市审计局、袁树均具有法律约束力。《补充协议》约定第四年的月租金标准为10807元/月，原《房屋租赁合同》其他条款继续有效。袁树均于2018年3月30日向湛江市审计局申请解除《补充协议》，依照原《房屋租赁合同》第十条第（一）款约定，任何一方提出解除合同，需提前三个月书面通知其他两方，且湛江市审计局也确认于2018年6月30日已收回涉案商铺，可视为双方协商一致，《补充协议》于2018年6月30日正式解除。袁树均没有依约向湛江市审计局支付租金，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，袁树均应承担相应的违约责任。故湛江市审计局请求袁树均支付自2017年11月1日至2018年6月30日的租金应予支持，计算为86456元（10807元/月×8个月）。关于湛江市审计局请求滞纳金的问题。依照《房屋租赁合同》第十一条第（一）款约定，袁树均拖欠租金累计达二个月或欠缴各项费用的，湛江市审计局可向袁树均加收滞纳金，滞纳金按每逾期一天应加收欠缴金额的2‰的方法计算。湛江市审计局请求从2018年9月起按2%/月计算滞纳金，所谓的滞纳金实质是违约金。袁树均抗辩计算标准过高，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，考虑湛江市审计局的实际损失及袁树均的预期利益，从公平和诚实信用原则考量，湛江市审计局的请求确属过高，一审法院予以适当调整。结合湛江市审计局的请求，袁树均应自2018年9月1日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率的四倍向湛江市审计局支付违约金；从2019年8月20日起至支付清欠款之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍向湛江市审计局支付违约金。关于袁树均提出的合同保证金29475元、水电费缴交款6000元的返还问题。因袁树均逾期拖欠租金且擅自将涉案商铺转租他人，依照《房屋租赁合同》第十条第（三）款第1、3项约定，合同保证金应予没收，故对袁树均提出返还不予支持。但袁树均预付的水电费缴交款6000元应在欠款中予以抵减为80456元（86456-6000）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、袁树均限于判决发生法律效力之日起十日内支付湛江市审计局拖欠的租金80456元及违约金（以尚欠款项的金额为基数，从2018年9月1日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率的四倍计算；从2019年8月20日起至还清欠款之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算）；二、驳回湛江市审计局的其他诉讼请求。如果袁树均未按照判决指定期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息给湛江市审计局。案件受理费减半收取为1136.68元，由湛江市审计局负担104元，袁树均负担1032.68元。本案二审中，各当事人均未向本院提供证据。本院经审理查明：一审判决查明事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案属租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对袁树均上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上诉人袁树均的上诉请求的事实理由，湛江市审计局的答辩意见以及湛江市财政局的陈述意见，本案各当事人二审争议以下焦点问题：一、关于涉案《补充协议》效力的问题。袁树均主张《补充协议》因湛江市财政局尚未签名故不符合生效条件，但该《补充协议》以及涉案《房屋租赁合同》的主要权利享有和义务履行主体是袁树均和湛江市审计局，并无关于湛江市财政局具体负担的约定，且袁树均和湛江市审计局也已按该《补充协议》约定实际履行，故一审法院认为袁树均和湛江市审计局就《补充协议》意思表示一致、《补充协议》对袁树均和湛江市审计局均具有约束力，并无不当。判断当事人之间是否成立合同关系，应结合具体情况探究当事人之间的真实意思表示以及是否达成合意，而不仅拘泥于合同的字面表达。袁树均关于《补充协议》尚未生效的主张无事实与法律依据，本院不予支持。二、关于涉案房屋何时收回的问题。袁树均主张湛江市审计局已于2018年1月收回涉案房屋，应对此承担举证证明责任，但袁树均对此并未提供足够证据予以证明，本案既无证据证明袁树均与湛江市审计局于2018年1月交接，也无证据证明湛江市审计局于2018年1月后对涉案房屋直接占有使用。涉案《补充协议》及《房屋租赁合同》约定如提前解除合同应提前三个月予以通知并征得同意，根据涉案《申请书》的内容也可见2018年3月30日合同尚未解除，袁树均主张出具《申请书》系为避免发生后续费用，与《申请书》内容相悖，也不符合常理、经验和逻辑。故一审法院推定湛江市审计局收回涉案房屋的时间是2018年6月30日，并无不当，本院予以确认。三、关于租金、保证金、违约金的处理问题。一审法院认定涉案合同于2018年6月30日解除并无不当，袁树均理应依照涉案合同约定支付房屋租金以及相应的违约金，一审法院结合本案具体情况对违约金酌情调整，湛江市审计局对此也无异议，本院予以确认。涉案《房屋租赁合同》第三条第2项和第十条第（三）项第2点均约定保证金的处理，其内容并无冲突，因袁树均具有拖欠租金的行为，故湛江市审计局依约可不予退还保证金。另考虑到袁树均提前解除合同是基于其自身利益的选择，湛江市审计局因此也可能造成预期利益损失，而袁树均拖欠租金又确实导致湛江市审计局存在资金被占用的损失，故一审法院认定湛江市审计局不予退还保证金以及袁树均应支付违约金，既符合合同约定，也未违背当事人的利益平衡，本院予以确认。综上所述，袁树均的上诉请求不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1136.68元，由袁树均负担。本判决为终审判决。审判长 林 竹审判员 郑玉莲审判员 陈小红二〇二一年二月十九日法官助理陈小漫书记员何骁腾附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。