广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1284民初4613号原告：中国建设银行股份有限公司肇庆市分行。住所地：肇庆市×××××××。统一社会信用代码：914×1××××××××××530。负责人：梅元比，该分行行长。原告：中国建设银行股份有限公司肇庆大旺支行。住所地：广东省肇庆市大旺区×××××建行大楼首层。统一社会信用代码：914×××××××××××283M。负责人：罗智源，该支行行长。俩原告的共同委托诉讼代理人：王耀武，广东瀛肇律师事务所律师。俩原告的共同委托诉讼代理人：廖文燕，广东瀛肇律师事务所实习律师。被告：李荣肖，男，1991年2月21日出生，汉族，住广东省徐闻县××××××××××。公民身份号码：440××××××××××××310。被告：肇庆市东基团星投资开发有限公司。住所地：四会市×××××××××××季金谷（南区）2栋09号。统一社会信用代码：914××××××××0704867。法定代表人：刘木林，系该公司董事长。委托诉讼代理人：吴志鹏，男，汉族，系该公司员工。原告中国建设银行股份有限公司肇庆市分行（以下简称“建行肇庆市分行”）、中国建设银行股份有限公司肇庆大旺支行（以下简称“建行肇庆大旺支行”）与被告李荣肖、肇庆市东基团星投资开发有限公司（以下简称“东基公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。俩原告的共同委托诉讼代理人王耀武、被告东基公司的委托诉讼代理人吴志鹏到庭参加诉讼，被告李荣肖经本院合法传唤，逾期未到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。俩原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告建行肇庆大旺支行与被告李荣肖签订的合同编号为440708401-201×××××××936378《个人住房（商业用房）借款合同》（以下简称“《借款合同》”）；2.被告立即归还原告《借款合同》项下的借款本金余额628824.12元（含拖欠本金1968.40元），利息9801.94元，本金罚息15.96元，利息复利78.89元，合计金额为638720.91元（暂计至2020年9月2日，之后的利息、罚息、复利按照合同约定计算到本息还清之日止）；3.被告承担原告为实现本案债权而支付的律师费14774元；4.原告对被告李荣肖提供的借款抵押物[四会市×××××××××××季金谷（南区）25栋2203号]的拍卖、变卖所得价款在本案涉及的借款本息、律师费、诉讼费、财产保全费等其他费用范围内享有优先受偿权；5.被告东基公司对被告李荣肖前述2、3项债务承担连带清偿责任；6两被告承担本案的全部诉讼费用（包括案件受理费和财产保全费）。事实与理由：2018年9月19日，原告建行肇庆大旺支行与被告签署《借款合同》，约定被告向原告建行肇庆大旺支行借款人民币64万元整，用于购买位于四会市×××××××××××季金谷（南区）25栋2203号的房屋，借款期限自2018年11月27日起至2048年11月27日止，共30年。贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮30%，即年利率为6.37%，借款合同还对还款日期、逾期还款的违约责任进行了约定。同时，被告同意以上述购买的房屋作为抵押物，担保借款合同的履行。2018年11月27日，原告建行肇庆大旺支行向被告李荣肖指定的账户发放了约定的贷款。2018年10月29日，该抵押物办理了预购商品房抵押权预告登记手续。原告建行肇庆分行是原告建行肇庆大旺支行的上级单位，涉案的《借款合同》及相关抵押担保手续为原告建行肇庆市分行授权原告建行肇庆大旺支行办理。因层级管理权限，原告建行肇庆大旺支行在本案相关诉讼权利由原告建行肇庆市分行行使。因被告李荣肖未依约按期履行还本付息，截至2020年9月2日，被告尚欠原告借款本金余额628824.12元（含拖欠本金1968.40元），利息9801.94元，本金罚息15.96元，利息复利78.89元，合计金额为638720.91元，原告多次催收无果。因被告李荣肖的行为已构成严重违约，根据原告建行肇庆大旺支行与被告签订的《借款合同》第十七条的约定，原告有权宣布贷款立即到期，要求被告立即清偿借款本息及相关费用，解除与被告的借贷关系，要求被告支付违约金、追偿借款本息及由此产生的费用，赔偿相应损失，并要求对抵押房地产行使抵押权。此外，原告建行肇庆分行与被告东基公司于2014年2月28日签订了《楼宇抵押贷款合作协议》，其中约定被告东基公司同意为四季金谷商品楼宇项目所有购房人之每一笔贷款，提供无条件、不可撤销的连带保证，保证期限为自原告将贷款资金划入被告东基公司的银行账户之日起至被告东基公司办妥《房地产权证》和《他项权利证》交原告保管之日止。另外还约定了被告东基公司保证责任的范围包括抵押贷款本金、抵押贷款本金产生的利息以及原告为实现债权而发生的有关费用等。因被告李荣肖贷款所购房屋至今尚未办好他项权证，故被告东基公司对被告李荣肖的前述债务应承担连带清偿责任。原告为实现本案债权，委托广东瀛肇律师事务所的律师作为代理人参与本案诉讼，产生的律师费为14774元。根据《借款合同》第四十一条的约定，贷款人为实现债权而实际发生的全部费用由借款人承担，因此该笔费用应由两被告承担。经本院依法送达原告的起诉状副本，被告李荣肖未在规定期限提出答辩，也未到庭参加诉讼。被告东基公司辩称：一、本案的法律事实、证据、诉讼请求，由法庭依法认定；二、既然涉案债权存在抵押担保，原告又主张对涉案房产的拍卖价值享有优先受偿权，则原告应优先通过处置涉案房产来实现债权，不足清偿部分，再由我方承担连带清偿责任。俩原告围绕诉讼请求依法提交如下证据：1.《个人住房（商业用房）借款合同》、见证书；2.个人贷款支付凭证；3.不动产登记证明：4.中国建设银行个人贷款对账单、银行系统查询界面截图；5.《楼宇抵押贷款合作协议》；6.《委托代理协议》;7.被告李荣肖身份证复印件、被告东基公司企业信用信息公示。补充提交：代理费增值税专用发票。被告李荣肖对原告提供的证据没有提出质证意见。被告东基公司对原告提供的证据5无异议，对其余证据由法庭依法认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年2月28日，原告建行肇庆市分行和被告东基公司签订《楼宇抵押贷款合作协议》，约定就被告东基公司依法开发建设并销售的坐落于四会市××××上元塘地段的经批准命名为四季金谷的商品楼宇进行抵押贷款合作；楼宇销售期间，被告东基公司对原告向购房人发放的住房抵押贷款（包括阶段性放款及抵押登记后放款），在原告最高贷款额限度内，同意为所有购房人之每一笔贷款，提供无条件、不可撤销的连带保证；保证期限自原告将贷款资金划入被告东基公司的银行账户之日起至被告东基公司办妥《房地产权证》和《他项权利证》交原告保管之日止；保证范围包括抵押贷款本金、抵押贷款本金所生利息（含罚息、复息、违约金等）及原告为实现债权而发生的有关费用、包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、拍卖费、律师代理费及其他有关费用（评估费、差旅费等）等内容。2018年9月19日，原告建行肇庆大旺支行和被告李荣肖签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定被告李荣肖向原告借款64万元用于购买坐落于四会市×××××××××××季金谷（南区）25栋2203号房屋，借款期限从2018年11月27日起至2048年11月27日止；借款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮30%，即年利率为6.37%；借款逾期的，罚息利率为本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；被告授权原告将借款一次性划入被告东基公司的银行账户；还款方式为等额本息还款方法，在合同签订时的贷款利率水平下，每月归还本息金额为3990.67元；被告东基公司作为保证人为被告李荣肖向原告的借款提供抵押加阶段性保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由原告核对无误、收执之日止；被告李荣肖同时作为抵押人提供所购的位于四会市×××××××××××季金谷（南区）25栋2203号房作为抵押担保，保证和抵押担保范围均包括合同项下的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向原告支付的其他款项、原告为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）；被告李荣肖不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，原告有权宣布贷款立即到期、要求被告李荣肖立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系；抵押财产被查封、扣押，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系；对于被告李荣肖未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被原告宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；对于既逾期又未按合同约定用途使用借款的，择较重者计收罚息和复利，不予并处；原告为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）均由被告李荣肖承担等内容。2018年10月29日，四会市国土资源局向原告核发了上述借款抵押物——四会市×××××××××××季金谷（南区）25栋2203号房屋的预购商品房抵押预告登记证，原告建行肇庆大旺支行是预告登记权利人，被告李荣肖是预告登记义务人。2018年11月27日，原告按照约定把借款64万元汇入被告东基公司的银行账户。借款后，被告李荣肖一直有偿还本息，但自2020年6月起不能按时向原告归还借款本息。计至2020年9月2日止，被告李荣肖已拖欠借款本金余额628824.12元（含拖欠本金1968.40元）、利息9801.94元、本金罚息15.96元、利息复利78.89元未归还。原告多次催促被告还款无果。2020年10月16日，原告为提起本案诉讼，与广东瀛肇律师事务所签订《委托代理协议》，约定原告委托广东瀛肇律师事务所的律师作为其与被告李荣肖、东基公司金融借款合同纠纷一案的代理人，律师代理费为14774元（已开具发票）。同日，原告就本案向本院提起诉讼，原告委托的诉讼代理人亦出庭履行了代理义务。另外，本院根据原告的申请，依法作出民事裁定，查封了被告李荣肖位于四会市×××××××××××季金谷（南区）25栋2203号的房屋。再查明，本院根据已生效（2020）粤1284民初169号民事判决书查明，原告建行肇庆分行是原告建行大旺支行的上级银行，两者均为法人单位。建设银行系统的业务权限由上一级行授权确定，贷款审批权限集中在二级分行，县区级支行以及分理处无贷款审批权。另，根据《中国建设银行广东省分行印章管理实施细则(修订)》，五个区级支行（包括大旺支行）的行政公章已停止使用，五个支行在确需对外出具文件或联系工作时，在审批后由肇庆分行行章代替。本院认为，被告李荣肖因购买房屋缺乏资金与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》，向原告借款64万元，原告按约定向被告李荣肖提供了借款，双方成立金融借款合同关系，借贷关系合法有效，受法律保护。被告李荣肖应按约定时间履行归还借款本息的义务。原告现主张被告李荣肖自2020年6月起没有按约定的方式偿还借款本息，被告李荣肖未依法提出答辩及提供已还款的证据，视为对原告主张事实无异议，本院依法对原告主张事实予以确认。被告李荣肖在合同期间，无合理理由连续多期未按合同约定时间还款，不履行合同义务，经催促无果，被告李荣肖的行为已构成违约。依照双方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》第十七条的约定，原告有权宣布贷款立即到期，要求被告立即清偿借款本息及相关费用，解除与被告的借贷关系，要求被告支付违约金、追偿借款本息及由此产生的费用，赔偿相应损失，行使担保权利，且原告起诉主张解除合同后，被告未提出异议。因此，原告要求解除与被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，符合法律规定和合同约定，证据充分，理由成立，本院予以支持；合同解除后，被告李荣肖应向原告清偿全部借款本金余额628824.12元及逾期利息、罚息及复利（逾期利息、罚息及复利计至2020年9月2日为9896.79元，之后按照《个人住房（商业用房）借款合同》的约定计算至还清借款本息之日止）。根据合同约定，原告为实现债权而实际发生的律师费等费用应由借款人承担，原告要求被告支付律师费14774元，理据充分，本院予以支持。被告李荣肖提供自己位于四会市×××××××××××季金谷（南区）25栋2203号的房屋作为借款抵押并办理了预购商品房抵押权预告登记手续，虽然根据《中华人民共和国民法典》第二百二十一条不动产预告登记制度的规定，不动产预告登记具有一定的物权性质，但是该预告登记并未使原告获得现实的抵押权，预告登记权利人享有的是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，在涉案房屋未办理抵押权设立登记之前，原告享有的是当抵押登记条件成就时对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对涉案房屋的处分，但并非对涉案房屋享有现实抵押权，故原告要求对涉案房屋享有优先受偿权的诉求，本院不予支持，原告可待抵押登记条件成就时另行主张权利。被告东基公司与原告签订的《楼宇抵押贷款合作协议》约定为被告李荣肖向原告的借款提供抵押加阶段性保证，保证合同依法成立，对双方有约束力。保证合同约定的保证担保期间是被告李荣肖从合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由原告核对无误、收执之日止所欠的借款本息等，由于被告李荣肖抵押的房屋至今未能办理正式的抵押登记手续，因此被告东基公司应对被告李荣肖在本案中的债务承担连带清偿责任。被告李荣肖经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩的权利，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第二百二十一条、第五百零九条第一款、第五百六十三条第（二）项、第五百六十六条、第五百六十七条、第五百八十五条、第六百八十八条、第六百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司肇庆大旺支行与被告李荣肖于2018年9月19日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、被告李荣肖应于本判决生效之日起十五日内，清偿借款本金628824.12元及利息、罚息、复利[利息、罚息及复利计至2020年9月2日为9896.79元，之后按《个人住房（商业用房）借款合同》的约定计至借款本息还清之日止]给原告中国建设银行股份有限公司肇庆大旺支行；三、被告李荣肖承担本案原告支出的律师费14774元。该款于偿还借款时一并返还原告；四、被告肇庆市东基团星投资开发有限公司对被告李荣肖上述第二、三判项的债务承担连带清偿责任；五、驳回原告中国建设银行股份有限公司肇庆市分行、中国建设银行股份有限公司肇庆大旺支行的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10334元、财产保全费3787元，合计14121元，由被告李荣肖、肇庆市东基团星投资开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 长  何海波人民陪审员  聂文伟人民陪审员  黄创成二〇二一年二月二十三日书 记 员  梁始延