广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初14333号原告：广州市番禺区市桥街沙圩一村股份合作经济社，住所地广东省广州市番禺区市桥街沙圩一村云山大街9号。法定代表人：陈剑明，职务理事长。委托诉讼代理人：陈伟贤，广东华誉品智律师事务所律师。委托诉讼代理人：高家贤，广东华誉品智律师事务所律师。被告：陈荣国，男，1972年10月13日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。广州市番禺区市桥街沙圩一村股份合作经济社（以下简称沙圩一村经济社）与陈荣国房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月21日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，公开开庭进行了独任审理。沙圩一村经济社的委托诉讼代理人陈伟贤、高家贤，陈荣国均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。沙圩一村经济社向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付从2017年6月21日起至2021年1月的占用费共256923.48元；2.被告支付上述使用费逾期支付的利息；以每月拖欠的使用费为本金，自每月16日起计至付清之日，利息在2019年8月20日之前按同期金融机构贷款利率4.75%计算，2019年8月20日之后按LPR报价计算，利息暂计至2021年1月14日为18849.34元；3.本案的全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年12月29日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋使用权租赁合同》，约定出租房屋坐落在番禺区市××村××号，面积120平方米；租赁期限为5年，自2015年3月1日至2020年2月29日；每月租金按4800元收取，从每年3月1日开始租赁费用分别按上一年每月租金为基础每年递增6%，乙方在每月15日前向甲方如数缴付当月租金；乙方如逾期缴交租金，每逾期一天，按拖欠部分每天加收5‰滞纳金；签订合同当天乙方一次性向甲方交纳商铺租赁保证金14400元。原告已如约在2015年3月1日前将房屋交付给被告使用。但被告自2016年2月起开始拖欠租金至今。原告曾向番禺法院起诉，要求被告支付租金、利息并没收租赁保证金14400元。番禺法院于2017年7月4日出具（2017）粤0113民初1792号《民事判决书》，判决被告向原告支付2016年2月1日至2017年6月20日期间的使用费85632.36元及利息。该判决生效后，被告怠于履行判决内容，并一直占有使用房屋至今。现暂计至2020年7月31日，被告欠缴租金及使用费共计216584.9元。原告多次催促被告交纳上述欠款，但被告一直置之不理。被告的行为已严重违反了合同约定，按照相关法律规定及合同约定，原告有权要求被告向原告支付上述租金和逾期利息，请法院判如所请。被告陈荣国辩称，1.双方签订的《房屋使用权租赁合同》无效，故原告主张租金无法律依据；2.涉案房屋是被告修建，占用、使用权应当归被告，原告无权要求占用费；3.被告已于2007年3月27日向原告支付涉案的土地使用费51100元，原告的诉请无事实和法律依据；4.假设被告应当向原告支付涉案租赁房屋的占用费，则因原告停水、停电行为，使得被告无法正常使用涉案租赁物，则被告有权不支付停水、停电期间的占用费；5.假设被告应当向原告支付涉案租赁房屋的占用费，则因原告未提供办理经营所需的证明，使得被告不能经营以及出租，并造成租金损失1411200元（外管中心收取的合同税可以证明共计7年时间，即84个月，显失公平），则被告有权不支付原告不提供办理经营所需证明期间的占用费；6.因原告的停水、停电行为，造成被告严重的经济损失，该损失应当由原告依法赔偿给被告，用于抵扣占用费；7.因原告上述行为，使得被告经营困难，家庭困难；8.退一万步，假设被告需要向原告支付占用费，则2017年7月份的占用费已过诉讼时效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明事实如下：位于广州市番禺区市桥街沙圩一村沙乐大街的土地使用权面积18714平方米，使用权人为广州市番禺区市桥街沙圩一村民委员会，地类（用途）为商业，土地证号：Ｊ31-××9。2014年12月29日，沙圩一村经济社作为出租方（甲方），与案外人姜华明作为承租方（乙方）签订了一份《房屋使用权租赁合同》。2015年3月28日，承租方变更为陈荣国，陈荣国在该合同承租方一栏签名确认。双方合同约定：甲方进行公开竞投招租，乙方按照程序竞得甲方自有位于番禺区市××村××号的集体房屋租赁期内使用权，出租面积为120平方米，土地使用证号Ｊ31-××9，用途为商业，出租给乙方使用；房屋租用期5年，从2015年3月1日起至2020年2月29日止；房屋租金每月每平方米40元，合共4800元，计租时间从2015年3月1日起计收；租金递增，从计租月开始，第一年不递增，按约定租金收取，从第二年开始，每年在上一年的基础上递增一次，每次递增6%；乙方每月15日前向甲方如数交付当月租金，出租方收取租金时开具正式发票，收款名称写管理费或承包款，由出租方根据实际情况而定；在本合同签订时，乙方须向甲方缴交三个月租金数额的合同保证金（按第一年计算），共14400元；合同期满，乙方如无违约，付清所有相关费用，并将房屋和装修及设备原好移交给甲方后，甲方在五个工作日内，将保证金退回给乙方，保证金不计利息；甲方于2015年3月1日前将房屋移交给乙方使用，双方在房屋移交书上签名确认后，视为甲方已按合同约定移交房屋；甲方提供有关土地资料给乙方领取营业执照等手续；甲方负责供水、电源到房屋边，协助乙方到供水、供电部门办理用水、用电手续；乙方按照本合同规定，准时向甲方缴交当月租金和付清所有由乙方缴纳的各项费用，逾期缴交者，每逾期一天，甲方按拖欠部分金额向乙方计收日5‰滞纳金；乙方逾期缴交租金和其它各项费用时间达一个月，甲方有权没收乙方的全部保证金，并终止合同，采取一切必要手段收回出租房屋，乙方投资的装修及设备无偿归甲方所有，甲方有权对乙方的财产进行处理，用于抵顶所欠的租金、水电费和赔偿甲方的经济损失。该合同附件一《租金表》列明：2015年3月1日至2016年2月底租金4800元/月，2016年3月1日至2017年2月底租金5088元/月，2017年3月1日至2018年2月底租金5393.28元/月，2018年3月1日至2019年2月底租金5716.88元/月，2019年3月1日至2020年2月底租金6059.89元/月。2017年3月8日，广州市番禺区市桥街沙圩一村民委员会出具《证明》，载明市桥街沙圩一村沙乐大街地块（土地证号：Ｊ31-××9）为本单位所有之集体土地，本单位同意沙圩一村经济社以其自己的名义，就该土地及地上建（构）筑物对外进行出租、签订租赁合同、行使租赁合同权利义务、收租、催缴租金、管理，如涉及诉讼，沙圩一村经济社可以其名义进行诉讼，追究承租人及第三人的法律责任。2017年3月9日，沙圩一村经济社以陈荣国拖欠涉讼房屋租金为由向本院提起诉讼，案号（2017）粤0113民初1792号。该案查明涉讼房屋未办理相关报建手续。该案中，陈荣国称自己自2007年重建装修涉讼房屋后，将涉讼房屋转租给案外人苏锦煊，后因沙圩一村停了该房屋水电，2015年3月1日起苏锦煊不再承租，其为此赔偿了100000元给苏锦煊，之后房屋一直处于闲置的状态，直至2016年11月其再次将涉讼房屋转租给另一案外人杨延燕,并由杨延燕一直使用至今，其拖欠租金的原因在于沙圩一村经济社停了涉讼房屋的水电且没有开具证明以便办理工商登记等牌照，导致该物业的次承租人无法营业。另外，陈荣国称其于2007年4月3日以51111元的价格投中租赁涉讼房屋后，发现该房屋结构存在倒塌危险，经与沙圩一村经济社协商，以签订的《房屋租赁合同》约定由其将原有房屋拆除重建，沙圩一村经济社免除8个月的租金合计11400元，并约定租期届满后新建的房屋归村所有。该案认为由于涉讼房屋尚未报建，属于违章建筑，故应认定双方当事人就涉讼房屋所签订的《房屋使用权租赁合同》无效。2017年7月4日，该案作出判决，陈荣国应向沙圩一村经济社支付拖欠的2016年2月1日至2017年6月20日的使用费85631.36元及利息，陈荣国已缴纳的保证金14400元应抵扣上述欠款，并驳回沙圩一村经济社其余诉讼请求。其后，沙圩一村经济社向本院申请执行，立案（2017）粤0113执7651号，该案冻结并扣划陈荣国存款44931.14元、查封陈荣国名下汽车后，裁定终结本次执行。另查明，陈荣国与张玉珍就涉讼房屋签订《房屋租赁合同》，由陈荣国转租涉讼房屋给张玉珍使用，租期从2017年11月20日至2022年11月20日，租金每月10800元，租金递增，第一年内不递增，每年在上一年的基础上递增一次，每次递增5%。诉讼中，双方确认陈荣国未交还涉讼房屋，并出租给案外人张玉珍。沙圩一村经济社表示涉讼房屋未取得建设规划许可证，沙圩一村经济社曾向陈荣国邮寄律师函催收租金，并由其工作人员到涉讼商铺张贴通知催收租金等费用，现场向陈荣国宣读通知，为此提供律师函、EMS单价、妥投证明及现场照片予以证明。其中，沙圩一村经济社于2018年8月9日委托广东华誉律师事务所出具《律师函》，告知陈荣国拖欠涉讼房屋租金及滞纳金，暂计至2018年8月31日拖欠租金共计164876.64元，要求陈荣国支付欠缴租金及滞纳金。上述函件邮寄至陈荣国身份证地址，并由他人签收。沙圩一村经济社提供现场照片显示，2020年3月3日，沙圩一村经济社于沙乐大街40号商铺现场张贴通知，要求陈荣国交还商铺并办理租金、水电等费用结清手续。陈荣国质证认为，其未收到律师函，只将函件丢弃在地上；2020年3月3日，沙圩一村经济社让其到现场查看，未经其同意偷拍其照片。陈荣国认为，其将涉讼房屋用于出租，但沙圩一村经济社不出具证明协助其领取营业执照，未履约合同约定义务，陈荣国为此提供了其分别与张玉珍、苏锦煊、杨延燕、洪居焕、沙圩一村经济社签订的房屋租赁合同、欠条、《购销合同》等证据予以证明。沙圩一村经济社除确认张玉珍签订的房屋租赁合同外，对其他租赁合同均不予确认，并认为陈荣国对外转租获取收益应支付占用费。另，陈荣国主张已向沙圩一村经济社支付占用费，沙圩一村经济社违法停水停电造成其向苏锦煊赔偿经济损失10万元，陈荣国为建造涉讼房屋花费44万元，为此提供选位费收据、苏锦煊出具证明及其自行编制的《沙墟沙乐大街44号铺材料人工追沙墟一大队赔偿总物业权造价表》予以证明，沙圩一村经济社对上述证据均不予确认。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”由于本案涉讼房屋尚未报建，故应认定双方当事人就涉讼房屋所订立的《房屋使用权租赁合同》无效。虽然合同无效，但陈荣国一直占有、使用涉讼房屋至今，根据公平原则，其应向沙圩一村经济社支付相应的占有使用费。鉴于陈荣国未举证证明其已支付2017年6月21日至2021年1月31日期间的占用费，其以已支付土地使用费及涉讼房屋由其重建为由抗辩其无需支付占用费，缺乏依据，本院不予采纳；另，陈荣国抗辩沙圩一村经济社对涉讼房屋停水停电及未提供办理经营所需的证明，导致其经济损失，其有权拒交占用费，但陈荣国未提供相关证据，应承担举证不能的不利后果，对其上述抗辩主张，本院不予采信。占有使用费应参照《房屋使用权租赁合同》约定的标准计算，2017年6月21日至2018年2月28日的占有使用费，按5393.28元/月的标准计算，合计44944元，2018年3月1日至2019年2月28日的占有使用费，按5716.88元/月的标准计算，合计68602.56元，2019年3月1日至2020年2月29日的占有使用费，按6059.89元/月的标准计算，合计72718.68元，而合同期满后2020年3月1日至2021年1月31日的占有使用费，因双方未约定相关标准，故每月占有使用费的标准按照合同约定最后一年的每月租金标准，即按6059.89元/月的标准计算，合计66658.79元，以上款项共计252924.03元，对于沙圩一村经济社主张的超出部分，缺乏依据，本院不予支持。由于陈荣国未能按约定的期限向沙圩一村经济社支付占有使用费，应支付相应利息。每月所欠占有使用费的利息应以每月拖欠的占有使用费为本金，自当月16日起计至实际付清之日止。其中，2019年8月20日前产生的利息参照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算，2019年8月20日之后的利息按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，利息总额以本金为限。沙圩一村经济社曾于2018年8月9日向陈荣国发律师函催收拖欠款项，并于2020年3月3日到现场向陈荣国催收欠款，陈荣国知悉后拒绝接收相关文书并拒绝支付款项，沙圩一村经济社在诉讼时效期限届满前已向陈荣国提出履行请求，产生诉讼时效中断的法律后果，故陈荣国主张沙圩一村经济社请求2017年7月的占用费已过诉讼时效，于法无据，本院不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、陈荣国应于本判决发生法律效力之日起五日内向广州市番禺区市桥街沙圩一村股份合作经济社支付2017年6月21日至2021年1月31日期间的占有使用费252924.03元；二、陈荣国应于本判决发生法律效力之日起五日内向广州市番禺区市桥街沙圩一村股份合作经济社支付2017年6月21日至2021年1月31日期间所欠付占有使用费的利息（利息应以每月欠付的占有使用费为本金，自当月16日起计至实际付清之日止，2019年8月20日前的利息按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算，2019年8月20日之后的利息按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，利息总额以本金为限）；三、驳回广州市番禺区市桥街沙圩一村股份合作经济社的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5437元，由广州市番禺区市桥街沙圩一村股份合作经济社负担85元，陈荣国负担5352元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  黎美仪二〇二一年二月九日书记员  杜嘉华