江苏省无锡市惠山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0206民初3284号 原告（反诉被告）：无锡常宏农业食品发展有限公司，统一社会信用代码913202003391188413，住所地无锡市惠山区长安街道欣惠路519-2号。 法定代表人：王常宏，该公司董事长。 委托诉讼代理人：曹政宜，远闻（江阴）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡凯，远闻（江阴）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：无锡九条龙汽车设备有限公司，统一社会信用代码91320206750032546K，住所地无锡惠山经济开发区威孚工业园。 法定代表人：沈培龙，该公司董事长。 委托诉讼代理人：周丽英，无锡市新吴区长江法律服务所法律工作者。 第三人：无锡灏奕企业管理有限公司，统一社会信用代码91320206MA1XDGP29X，住无锡市惠山区欣惠路519-8。 法定代表人：刘军，该公司董事长。 原告（反诉被告）无锡常宏农业食品发展有限公司（以下简称“常宏公司”）与被告（反诉原告）无锡九条龙汽车设备有限公司（以下简称“九条龙公司”）、第三人无锡灏奕企业管理有限公司（以下简称“灏奕公司”）侵权责任纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告无锡常宏农业食品发展有限公司的委托诉讼代理人胡凯到庭参加了诉讼，被告无锡九条龙汽车设备有限公司的委托诉讼代理人周丽英到庭参加了诉讼。第三人灏奕公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告常宏公司向本院提出诉讼请求：判令九条龙公司支付拆迁补偿款516309元。事实与理由：其从灏奕公司处租赁九条龙公司名下的厂房，并对厂房做了装修；现案涉厂房拆迁，九条龙公司取得拆迁利益；其享有部分拆迁利益，遂诉至法院，望判如所请。 被告九条龙公司辩称，常宏公司的租赁合同是与灏奕公司签的，其与灏奕公司的租赁合同约定了如若政府拆迁，其不予补偿，故对常宏公司的诉讼请求不予认可；灏奕公司租金也未结清。 反诉原告九条龙公司向本院提出诉讼请求：要求常宏公司支付2020年两个月电费4554元和2020年两个月水费542元。事实与理由：常宏公司使用其厂房，结欠水电费，遂要求判如所请。 反诉被告常宏公司辩称，其向灏奕公司租赁厂房，水电费已全部结算完毕，水电费与本案没有关联，故要求驳回反诉请求。 第三人灏奕公司未作陈述。 经审理查明，2019年6月14日，灏奕公司与常宏公司签订了房屋租赁合同，常宏公司向灏奕公司租赁坐落于欣惠路519-2号厂房，租赁面积630平方米，租赁期限自2019年6月22日至2021年6月22日，双方未就拆迁补偿问题作特别约定。2019年6月17日，灏奕公司与九条龙公司签订租赁协议，灏奕公司租赁九条龙公司位于欣惠路519-2号厂房，租赁期限从2019年7月1日至厂房拆迁时止，如遇拆迁，九条龙公司不承担任何经济责任。上述三方公司的关系为灏奕公司从九条龙公司租赁厂房，并转租给常宏公司。案涉厂房在九条龙公司名下，位于欣惠路519-2号九条龙公司厂区内。 常宏公司称其租赁厂房后，在原有装修的基础上又重新作了部分装修，内容包括修建两座冷库、重新吊顶、地面凿平作环氧地坪；重新粉刷墙面以及玻璃隔断等。审理中，常宏公司就装修内容向本院提交了冷库安装合同、装修合同以及施工录像。冷库安装合同两份，一份金额为116800元，另一份金额为107800元，证明常宏公司安装冷库两座。装修合同内容为常宏公司和无锡银铃广告装饰合同签订，施工地点为欣惠路519-2号，施工面积736平方米，工程总价款228000元。预算单内容包括办公区域装修工程和操作间区域装修工程，办公区域装修工程内容有过道及进门区域批腻子和乳胶漆；总经办敲墙、批腻子和乳胶漆；副总办批腻子和乳胶漆；办公室批腻子和乳胶漆；其他为铲除墙面、门头钢化玻璃、修复过道石膏板吊顶、电路改造、网线排放、外墙乳胶漆、一二楼过道玻璃门、开关插座、门牌、不锈钢大字等。操作间区域装修内容有检验室的砌墙、墙面铁砖、玻璃隔断、玻璃隔断包边；蔬菜分拣区砌墙、贴砖、玻璃隔断、玻璃隔断包边；干货区砌墙、墙面贴砖、玻璃门、玻璃隔断、玻璃隔断不锈钢包边；预冷间地面地砖铺设；冷库地面找平；环氧地坪漆；顶面集成吊顶；操作区域电路铺设、水路改造。施工录像内容为装修施工期间的现场录像。九条龙公司对上述证据真实性不予认可，并称常宏公司建造冷库是为了自己经营。 2020年1月16日，九条龙公司与长安街道拆迁管理办公室（以下简称“拆迁办”）签订了征收补偿协议书，协议约定拆迁办征收欣惠路519-2号房屋，建筑面积1万余平方米，一次性货币补偿45508505元，搬迁期限至2020年9月30日；款项分为三期交付，第一期协议签订，九条龙公司交出房产土地证后7日内，拆迁办支付2200万元，九条龙公司交出房屋一个月内支付2000万元，余款在在交房后3个月内付清。本院调取了补偿评估明细表，其中“未5”和“未6”区域系常宏公司租赁厂房。双方对评估明细表无异议。常宏公司明确其拆迁利益为房屋征收装饰评估表中未5未6区域中的第17项二层过道34450元、第21项办公室20556元、第27项厂房199882元、第28项更衣室4069元、第29项过道8020元、第30项办公室54272元、第32项过道24461元，上述金额合计345710元，该表评估内容为楼地面工程、墙裙工程、墙面工程和天棚工程，成新率为85%；评估附属物明细表中未5未6区域中的夹心板房5870元、铝合金门、塑钢门和木门补差360元、夹板隔断1680元、环氧地坪24199元、钢化玻璃隔断13756元、不锈钢钢化玻璃扶手4350元，合计50215元，成新率86%；不可搬迁拆除机器设备明细表第86、87项冷库两座，重置价合计136800元，成新率88%，评估净值120384元。双方对评估明细表无异议。对常宏公司主张的拆迁利益，九条龙公司表示不予认可，其原先对厂区做过装修，常宏公司最多只是粉刷墙面。 关于电费情况，九条龙公司主张常宏公司支付2020年3月至2020年4月电费2277元和2020年4月至2020年5月电费2277元，以及2020年4月和2020年5月两个月水费271元，九条龙公司提供了其自制的电费水费费用表，表中显示常宏公司2020年3月21日至2020年4月20日电费2277元，2020年4月21日至2020年5月20日电费2277元；常宏公司2020年4月水费271元，2020年5月水费271元。常宏公司不予认可，称其已将水电费足额向灏奕公司缴纳，不再欠付电费。审理中，常宏公司提供了其与灏奕公司法定代表人的微信转账记录，其中显示常宏公司在2020年4月缴纳水电费3200元，在2020年5月缴纳水电费5900元。九条龙公司表示需核实相关情况，但未反馈核实意见。 经向无锡市惠山区长安街道建设局查询，截止2021年2月3日，该局已向九条龙公司支付拆迁补偿款4510万元，尚余408505元未付。 以上事实有租赁合同、装修合同、评估报告、评估明细表以及当事人陈述等证据在卷佐证。 本院认为，民事主体从事民事活动应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。案涉拆迁补偿金额及相关评估报告是基于对被拆迁房屋的现状得出的价值。房屋实际使用人如对房屋进行了装修，且装修成果被纳入了拆迁补偿评估范围，相关拆迁利益应由房屋实际使用人享有。九条龙公司与灏奕公司签订的租赁合同约定了九条龙公司不承担因拆迁引起的经济责任，但该约定应理解为九条龙公司对承租人损失的免责，并不意味着房屋使用人放弃或让渡其应得的拆迁利益。本案中，常宏公司系案涉厂房的实际使用人，其主张建造了冷库两个，有安装合同为凭证，九条龙公司也未否认，本院予以采信；常宏公司主张对厂房作了装修，提供了装修合同作为依据，本院予以采信。九条龙公司应当对因冷库及常宏公司装修而形成的拆迁利益向常宏公司进行分配。常宏公司主张拆迁评估报告中的冷库两个，金额为120384元，有事实依据，本院予以确认。常宏公司提供的装修合同预算单可以证明其对过道、办公室以及车间等区域进行了装修。更衣室在装修合同预算单中未予体现，本院不予确认。考虑到九条龙公司原先存在装修基础。目前双方均无证据证明各自的装修范围。故本院确认常宏公司取得未5和未6区域过道、办公室、厂房房屋装饰补偿利益的一半，依据评估报告中的成新率，金额应为145197.42元。关于常宏公司主张的附属物，玻璃隔断和环氧地坪在装修合同中均有体现，本院予以确认，依据评估报告中成新率，金额应为32641.3元。常宏公司主张的其他附属物利益，未在装修合同预算单中有所体现，也无其他证据印证，本院不予确认。综上，九条龙公司应向常宏公司分配拆迁利益298222.72元。关于九条龙公司的反诉主张，常宏公司就向灏奕公司缴纳水电费情况提供了初步证据，常宏公司也非九条龙公司的合同相对方，故本院对九条龙公司的反诉请求不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、无锡九条龙汽车设备有限公司于本判决发生法律效力之日起立即支付无锡常宏农业食品发展有限公司拆迁补偿款298222.72元； 二、驳回无锡常宏农业食品发展有限公司的其他诉讼请求； 三、驳回无锡九条龙汽车设备有限公司的反诉请求。 如果上述付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费收取计8963元，由无锡九条龙汽车设备有限公司负担5198元，由无锡常宏农业食品发展有限公司负担3765元。该款由无锡常宏农业食品发展有限公司预付，无锡常宏农业食品发展有限公司可在本判决发生法律效力之日起申请退回无锡九条龙汽车设备有限公司应负担部分。无锡九条龙汽车设备有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳应负担的案件受理费。反诉受理费25元，由无锡九条龙汽车设备有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  顾正阳 人民陪审员  陈伟东 人民陪审员  盖寅芳 二〇二一年二月四日 书 记 员  张 秀