湖南省宜章县人民法院民 事 判 决 书(2018)湘1022民初64号原告：宜章尚居物业服务有限公司。住所地：宜章县玉溪镇西门村*组。法定代表人：李小义，该公司总经理。委托诉讼代理人：曾浩诚，湖南莽源律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓李涛，湖南莽源律师事务所律师。被告：胡永发，男。被告姚芳，女。原告宜章尚居物业服务有限公司与被告胡永发、姚芳物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月17日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告宜章尚居物业服务有限公司的委托诉讼代理人曾浩诚、邓李涛，被告胡永发、姚芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告请求判令：1、被告胡永发、姚芳立即支付原告宜章尚居物业服务有限公司物业服务费1829.7元及违约金617.25元（从每笔应付款日起按日0.1%计算至付清之日止），共计2446.95元；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：被告胡永发、姚芳系宜章县尚御名都A7栋2单元104号房产的业主。2010年3月23日，被告胡永发、姚芳与被告宜章尚居物业服务有限公司签署了《尚御名都物业管理服务合同》、《尚御名都·业主规约》、《承诺书》。合同及规约约定，被告交纳物业服务费用的时间自收楼之日（交钥匙）开始计收，单价为：住宅按建筑面积每月每平方米暂按0.5元收取，物业管理服务费用标准按当地物业指数调整；物业服务收费按季度交纳，每个季度最后一月的20号交清；甲方违反协议，不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天0.1%交纳违约金。但被告违反约定拖欠物业服务费，自2016年1月22日起至2017年12月31日止，共欠原告物业服务费人民币1829.7元。经原告书面催交无果。请求法院判如所请。被告胡永发、姚芳答辩：1、被告提供的服务不符合合同的约定，未完全履行其应尽的义务，提供的服务质量与收取的物业服务费不相符。小区纸屑果皮随处可见，排水沟、景观池垃圾漂浮沉淀，异味难闻，楼道阳台垃圾成堆。B9栋损坏的、小区内枯死的公共绿化，不修复、补种。保安无相关资质不尽职责，几乎不巡逻。电子监控不清，盲区死角多，失盗经常发生后无法取证。车辆及外来人员随意进出，不发卡、不登记，不询问，物品也随意进出小区，车辆乱停乱放，不及时有效维护小区交通。消防配套设施不完整。被告胡永发购买了A7栋109车库后，门前施工不通知，门前砌了水泥柱，车辆没法进入，严重阻碍了A7栋业主的正常通行，反映多次未解决。楼道、楼顶水泥板开裂漏水不修复。A7栋下水管堵塞，楼道口喷出大便，A7栋全体业主多次反映并联名书面请求，长期不处理解决，最后自凑几万元资金搞好，被告要求相关部门处理协调几次无果，才不交物业管理费。业委会多次下发物业整改函，仍然脏、乱、差，物业仍我行我素，前期物业没和业委会及业主签订物业服务合同，业委会多次强烈要求与前期物业签合同，物业都拒签定合同。李小义因贪污行贿获刑刑满释放未满五年现担任尚居物业的法定代表人不符合法律规定。请求法院：1、驳回原告的起诉；2、解决A7栋纠纷问题。查明的事实根据当事人的诉辩主张和举证、质证情况，本院确认如下事实：原告宜章尚居物业服务有限公司系2007年8月28日依法成立的物业管理公司。原告宜章尚居物业是尚御名都的开发商永兴县华兴房地产开发有限公司选聘的前期物业服务企业，双方签订了《物业管理服务合同》。被告胡永发与姚芳系夫妻关系。胡永发、姚芳系尚御名都小区A7栋2单元104号房的业主，住宅面积155.79平方米。2010年3月23日，原告（乙方）与被告胡永发（甲方）签订《尚御名都物业管理服务合同》，合同约定，被告对尚御名都小区房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安等项目进行维护、修缮、服务与管理，并对房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行、维护和管理、环境卫生服务内容及质量、保安工作内容及标准进行了具体约定。对物业管理服务费用，合同约定住宅按建筑面积每月每平方米暂按0.5元收取；对违约责任，双方约定：乙方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天0.1%交纳违约金。该合同未约定物业服务的期限。《尚御名都·业主规约》也对物业的使用、物业的维修养护、业主的共同利益等予以了约定。该规约在业主共同利益第三条约定：物业服务收费按季度交纳，每个季度最后一月的20号交清，本物业管理区域物业服务收费实行包干制，其盈余或亏损由物业企业享有或承担。合同签订当天，被告胡永发在同意倡导并遵守《尚御名都·业主规约》的《承诺书》上签名。被告每月应交的物业费为77.895元，被告自2016年1月22日起未交纳物业管理费，至2017年12月31日，共欠原告物业服务费1829.7元。庭审中，庭审中被告提供照片一组、信访诉求书、A7栋下水管道阻塞告知书，A7栋业主会议记录，证明岗亭无保安，保安不尽职责，公共设施损坏后未修复，消防配套不完整不能使用，A7栋下水道堵塞、破裂不予修复，楼道楼顶开裂漏水，损坏的公共绿化未修复、补种，A7栋楼道平台垃圾较多及假山水池存在漂浮垃圾、池水发黑，车库门前施工不通知及砌水泥墩影响车辆通行，业主对物业不满在小区拉横幅。被告对于答辩状中列举的其他违约行为未提供证据证实。针对被告所举示证据，原告抗辩楼道平台垃圾未清除是因该垃圾在2层住户的阳台外面，这个位置平常去不了人，导致垃圾未清除；横幅是被告私自拉的，不能代表全体业主的意思；车库门前施工系业主房屋漏水等问题到相关部门反映，相关行政部门强制要求开发商对该栋房屋维修整改施工，与原告无关；被告车库门前的水泥墩也是A7栋业主因屋顶开裂漏水，为阻止车辆在屋顶通行而砌的。因部分业主拒缴物业费，第一届业主委员会主要成员不积极配合物业公司工作，拒不申请维修基金，全小区大、中、小型维修及更新改造的费用都要原告出资，原告根本无力承担也无义务承担。原告对A7栋下水管道进行了多次维修处理，2016年6月，A7栋下水管道已经无法维修，要申请维修基金更新。但当时的业主委员会主任姚芳拒绝申请维修基金,自行组织人员对A7栋下水管道进行了更新，现更新A7栋下水管道的费用仍可申请维修基金解决。消防设施不全及楼道墙体渗水是开发商遗留的问题，需要申请房屋维修基金。健身设施老化维修也属于维修基金处理范围。目前普华寺社区已经在申请房屋维修基金，整个小区正逐一解决相关问题。原告对其抗辩提供了维修A7栋下水管道的照片、向业主委员会申请A7栋下水管道更新维修基金的报告、宜章县房产管理局邱盛祥的证明、尚御名都部分业主签名的《关于罢免尚御名都业主委员会主任姚芳联名书》。另查明，尚御名都第一届业主委员会于2015年1月7日成立，业主委员会的主任为本案被告姚芳。因超过半数以上的业主委员会成员向政府申请辞职，2016年8月10日，尚御名都小区第一届业主委员会被宜章县玉溪镇人民政府发布通告解散。现由普化寺社区代行尚御名都小区业主委员会职责。判决理由与结果本院认为，原告与被告签订的《尚御名都物业管理服务合同》系双方当事人真实意思表示，对双方具有约束力。原告应依约为被告提供了物业服务，被告也应依约交纳物业管理费。被告经原告书面催缴，拒不交纳物业服务费违法了合同约定和法律规定，原告请求判令被告按合同约定交纳物业服务费，本院予以支持。虽然被告所举示的证据证明了小区物业服务存在瑕疵，但根据双方合同的约定，被告作为业主可以要求继续履行、采取补救措施，或者通过业主委员会责令整改，造成经济损失的，可向原告主张经济赔偿，如原告严重违约，可通过业主大会决定更换物业服务企业。被告据此拒缴物业管理费缺乏合同和法律依据。同时，物业费并不完全是物业服务企业的收入，其中一部分是用于小区公共部分的维修、养护及消耗。如果被告以拒交物业费的方式对抗原告提供的物业服务存在的瑕疵，将导致物业服务难以正常进行，有碍整个小区的正常管理与服务，也损害了其他按时交费业主的正当权利。故原告请求被告按合同的约定缴纳2016年1月22日起至2017年12月31日物业服务费1829.7元的请求本院予以支持。关于逾期付款违约金，被告未按期缴纳物业费也是原告服务存在瑕疵，未能妥善沟通所致，故本院对原告要求被告给付违约金的诉讼请求不予支持。A7栋下水管道更新费用问题，属于另一法律关系，不属本案审理范畴，可通过相关程序另行解决。被告车库门前砌水泥墩影响通行问题属于业主之间的相邻纠纷，物业处理不了的情况下可通过其他法律途径解决。李小义贪污行贿获刑刑满释放未满五年现担任尚居物业的法定代表人不符合法法律规定问题不属本院处理范畴。应当指出的是，物业服务合同的履行和营造和谐的小区环境需要物业服务企业与全体业主的良好配合和沟通，双方都应在充分认识各自权利义务基础上，依法依约履行各自义务，享有各自权益，努力营造和谐的小区环境。对于业主提出的物业管理方面存在的问题，物业公司应当积极妥善予以解决，及时消除物业服务中存在的瑕疵，提高其服务质量，并在服务过程中，加强与业主的沟通交流，共同努力创造和谐、美好的生活环境。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条之规定，判决如下：一、被告胡永发、姚芳在本判决生效后十日内支付原告宜章尚居物业服务有限公司2016年1月22日起至2017年12月31日的物业服务费人民币1829.7元；二、驳回原告宜章尚居物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告胡永发、姚芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 长  冯国玉人民陪审员  樊友海人民陪审员  谷克兴二〇一八年四月二十八日书 记 员  高亚菲附：相关法律规定及司法解释《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。