山东省桓台县人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）鲁0321执异17号 案外人：孙乃忠，男，1987年7月9日生，汉族，住桓台县。 申请执行人：中国建设银行股份有限公司桓台支行。住所地：桓台县建设街2888号。统一社会信用代码：91370321864116932K。 负责人：王振勇，行长。 被执行人：山东万腾塑胶有限公司。住所地：桓台县开发区王徐路北侧睦和村段。统一社会信用代码：9137032156253969XD。 法定代表人：耿翠花，经理。 被执行人：淄博汇港川化工科技有限公司。住所地：高青县台湾工业园。统一社会信用代码：913703225754799803。 法定代表人：崔丽芳，经理。 被执行人：淄博金伟塑料制品有限公司。住所地：桓台县新城镇邢家村。统一社会信用代码：913703216768031965。 法定代表人：伊伟，经理。 被执行人：崔秀玲，女，1959年8月22日出生，汉族，住桓台县。 被执行人：耿翠花，女，1963年8月14日出生，汉族，住桓台县。 被执行人：鲁绍平，男，1959年10月25日出生，汉族，住桓台县。 被执行人：张德贤，男，1953年5月19日出生，汉族，住桓台县。 被执行人：鲁绍花，女，1955年11月3日出生，汉族，住桓台县。 被执行人：崔丽芳，女，1981年8月28日出生，汉族，住桓台县。 被执行人：张杰，男，1980年5月16日出生，汉族，住桓台县。 在本院执行中国建设银行股份有限公司桓台支行与山东万腾塑胶有限公司、淄博汇港川化工科技有限公司、淄博金伟塑料制品有限公司、崔秀玲、耿翠花、鲁绍平、张德贤、鲁绍花、崔丽芳、张杰金融借款合同纠纷一案中，案外人孙乃忠于2021年1月25日对执行桓台县XX房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人孙乃忠称，法院于2020年12月17日在淘宝网对张杰、崔丽芳共同所有的桓台县XX房产进行第一次拍卖，案外人得知，现对拍卖提出异议，因为张杰、崔丽芳早已将该房屋的负一层、车库、院落出售给案外人，案外人孙乃忠系实际所有权人。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款等规定，请求停止对桓台县XX房产的拍卖。 案外人孙乃忠提交下列证据： 1、2019年3月31日出卖人（甲方）张杰、崔丽芳与买受人（乙方）孙乃忠签订的协议书一份，内容为：甲方出售桓台县XX房产东户的负一层、院落、车库（其中负一层面积约100平方米、院落约60平方米、车库约22平方米），成交价格为70万元。 2、4万和20万元的收到条2张，16万和30万的银行交易明细2份。 3、交付使用的照片等。 本院查明，原告建设银行桓台支行与被告万腾塑胶公司、汇港川化工公司、金伟塑料公司、崔秀玲、耿翠花、鲁绍平、张德贤、鲁绍花、崔丽芳、张杰金融借款合同纠纷一案，2019年1月14日，本院作出（2018）鲁0321民初2072号民事判决：一、被告山东万腾塑胶有限公司欠原告中国建设银行股份有限公司桓台支行借款本金3759880.11元、截止到2018年3月20日的利息28699.13元，于本判决生效后十日内付清。二、被告山东万腾塑胶有限公司按照合同约定的利率支付原告中国建设银行股份有限公司桓台支行自2018年3月21日起至借款实际清偿之日止的利息，于本判决生效后十日内付清。三、原告中国建设银行股份有限公司桓台支行对被告崔秀玲所有的位于桓台县（房产证号：08-××4）房产的拍卖、变卖或折价价款在最高额300000元范围内优先受偿。四、在原告被告中国建设银行股份有限公司桓台支行实现抵押权后，被告崔秀玲有权向被告山东万腾塑胶有限公司追偿。五、被告淄博汇港川化工科技有限公司、淄博金伟塑料制品有限公司、耿翠花、鲁绍平、张德贤、鲁绍花、崔丽芳、张杰对上述第一、二项支付内容承担连带清偿责任。六、被告淄博汇港川化工科技有限公司、淄博金伟塑料制品有限公司、耿翠花、鲁绍平、张德贤、鲁绍花、崔丽芳、张杰承担保证责任后，有权向被告山东万腾塑胶有限公司追偿。七、驳回原告中国建设银行股份有限公司桓台支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费38550元、诉讼保全费5000元，由被告山东万腾塑胶有限公司、崔秀玲负担，被告淄博汇港川化工科技有限公司、淄博金伟塑料制品有限公司、耿翠花、鲁绍平、张德贤、鲁绍花、崔丽芳、张杰承担连带清偿责任。 2018年7月13日，中国建设银行股份有限公司桓台支行提供担保申请诉前财产保全，16日，本院作出（2018）鲁0321财保165号民事裁定：冻结被申请人山东万腾塑胶有限公司、淄博汇港川化工科技有限公司、淄博金伟塑料制品有限公司、崔秀玲、耿翠花、鲁绍平、张德贤、鲁绍花、崔丽芳、张杰银行存款3928699.13元或查封相应价值的财产。 同年8月2日，本院以（2018）鲁0321财保165号民事裁定书、协助执行通知书，查封崔丽芳名下位于中心大街XXXX号XX房产及土地（08-××1），查封期限3年。 2020年6月10日，中国建设银行股份有限公司桓台支行申请执行，案号(2020)鲁0321执1530号。 2020年11月3日，本院作出（2020）鲁0321执1530号之三执行裁定：评估、拍卖被执行人崔丽芳名下位于桓台县房产（产权证号：08-××1）。 2020年11月4日，委托平台对崔丽芳名下／所有的桓台县XX房产东户（有院落和车库）进行网络询价，房屋（建筑）面积：254.04平方米。淘宝、京东、工商银行的平均价为2614146.23元。 权属、产籍档案证明，桓台县XX房产东户，产权人崔丽芳／张杰，共同共有；不动产权证号08-××1。 2012年7月，买受人崔丽芳、共有人张杰与淄博天煜置业有限公司签订商品房买卖合同，购买中心大街XX号XX房，该商品房层高为2.9米，建筑层数地上7层，地下1层，建筑面积154平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米6180元，总金额玖拾伍万壹仟柒佰贰拾圆整。上述合同的附件四合同补充协议记载，另出卖人同时将以下附着物随中心大街XX号XX房屋同时出售给买受人：其中阁楼、储藏室、车库项目内容均为空。 2012年7月17日，（甲方）淄博天煜置业有限公司与（乙方）崔丽芳签订XX负一层（储藏室）销售协议书，乙方自愿购买XX商品房XX幢XX单元XX室；乙方自愿购买XX负一层（储藏室），按套计算，总价款618000元；甲方随此负一层（储藏室）赠送一处室外庭院的独家使用权，此庭院位于乙方所购负一层（储藏室）南侧，使用权期限随所购负一层（储藏室）使用。同日，淄博天煜置业有限公司为崔丽芳出具收储藏室款（负一层）618000元的收据。 同日，（甲方）淄博天煜置业有限公司与（乙方）崔丽芳签订天煜紫悦城车库销售协议书，乙方自愿购买XX商品房XX幢XXX室；乙方自愿购买XX架空层车库XXX号，该车库按个计算，总价款138000元。同日，淄博天煜置业有限公司为崔丽芳出具收车库款138000元的收据。 另，2019年3月31日，出卖人（甲方）张杰、崔丽芳与买受人（乙方）孙乃忠签订的协议书：甲方出售桓台县XX房产东户的负一层、院落、车库（其中负一层面积约100平方米、院落约60平方米、车库约22平方米）……成交价格为人民币70万元，乙方于协议签订后先付定金4万元，于2019年8月30日前付36万元，余款30万元于2020年2月29日前付清（甲方指定收款账户庞学峰农行ＸＸＸＸＸ5978）。 收到条及银行交易明细等记录，崔丽芳于2019年3月31日出具“今收到孙乃忠购房订金肆万元正”收到条；张杰于2019年8月30日出具“今收到孙乃忠房款贰拾万元正”收条；2019年8月30日，孙乃忠向庞学峰账户转支16万元；2020年2月28日，经上海浦东发展银行股份有限公司互联汇出30万至庞学峰账户。 上述事实，有（2018）鲁0321民初2072号民事判决书、（2018）鲁0321财保165号民事裁定书、协助执行通知书、(2020)鲁0321执1530号之三执行裁定书、网络询价报告、权属产籍档案、商品房买卖合同、XX负一层（储藏室）销售协议书、XX车库销售协议书、协议书、收到条、银行交易明细等案为证。 本院认为，负一层（储藏室）及赠送的庭院和车库是否属于桓台县XX房产（以下简称一层商品房）的附属物，是本案的焦点。 储藏室、车库、阁楼等，不同时期不同地区，交易习惯不同。XX的一手房销售，从买卖合同看，负一层（储藏室）及赠送的庭院和车库的买卖合同，与一层商品房的买卖合同是分别签订的，并非一个买卖合同；付款上，是分别付款，并非统算在一层商品房价款内合并付款；使用上，负一层（储藏室）与一层商品房各有独自门户，可独立居住使用。因此，从合同的签订、付款及使用上看，负一层（储藏室）及赠送的庭院和车库不是一层商品房的附属设施，不是其不可或缺的组成部分，而是相对独立的不动产。 负一层（储藏室）及赠送的庭院和车库不在登记范围。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，未登记的不动产，根据相关证据判断权利人。此类不动产的转让，法律未做禁止性限制，当前当地交易习惯，存在交易流转的情形。本案中，负一层（储藏室）及赠送的庭院和车库已70万元另行转让给案外人孙乃忠，已支付对价、并已交付使用，故实际权利人为案外人孙乃忠。 关于评估、拍卖的标的物的范围。（2020）鲁0321执1530号之三（评估、拍卖）执行裁定，是对有登记的一层商品房的评估、拍卖；而网络询价，询价面积为254.04平方米，是将有登记的一层商品房和无登记的负一层（储藏室）及赠送的庭院和车库，作为整体一并询价。鉴于负一层（储藏室）及赠送的庭院和车库与一层商品房各自独立，执行时，应分别对待。桓台县XX房产，登记在张杰、崔丽芳名下，执行该房产自无疑义；未登记的负一层（储藏室）及赠送的庭院和车库，不能作为一层商品房的附属物一并执行。 综上，案外人孙乃忠所提异议部分成立，负一层（储藏室）及赠送的庭院和车库，因案外人孙乃忠系实际所有权人，其所享有的实体权利足以排除执行，对该不动产应中止执行；但是有登记的一层商品房，应予执行，其请求对一层商品房停止拍卖理由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条规定，裁定如下： 中止对桓台县XX东户的负一层（储藏室）及赠送的庭院和车库（即架空层车库XXX号）的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  张中学 审判员  甘丽静 审判员  陈 强 二〇二一年二月五日 书记员  巩曰英