江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0583民初12544号原告：蒋芬英，女，1961年2月26日出生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：许云翔，北京盈科(昆山)律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱嘉诚，北京盈科(昆山)律师事务所实习律师。被告：许刚，男，1975年4月7日出生，汉族，住江苏省苏州市虎丘区。委托诉讼代理人：廖培鑫，江苏熠达律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴昊，江苏熠达律师事务所实习律师。原告蒋芬英与被告许刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案受理后，依法适用简易程序于2020年9月7日公开开庭进行了审理。原告蒋芬英及其委托诉讼代理人许云翔、钱嘉诚、被告许刚及其委托诉讼代理人廖培鑫、吴昊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋芬英向本院提出诉讼请求：1.判令被告原告2020年5月5日至2020年9月4日租金36666元、违约金33000元及逾期付款滞纳金就（以110000元为基数，自2020年4月6日起按年利率24%计算至实际付款之日止）；2.判令本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2019年3月23日原、被告签订房屋租赁合同，约定原告将自有房屋昆山环城北路××号店铺出租给被告使用，双方对租赁期间、费用、违约责任等进行了明确约定。合同签订后第二年，被告以疫情为由要求原告减租，原告拒绝后被告遂提出第二年不再承租原告房屋。据原告了解，被告已在原告出租店铺附近昆山市亭林路××号重新承租店铺，经营的企业也已经变更经营地址。因被告恶意违约，原告通过微信要求被告支付下半年房租并承担违约责任，原告以在外地为由拒不对其违约事实作出说明。当日原告前往出租店铺内与被告协商房租及违约事宜，被告要求原告取回钥匙另行出租，可以减少其损失，原告遂取回钥匙，于2020年9月8日将房屋另行出租，但自2020年5月5日起至房屋重新出租期间的租金及违约金被告拒不支付，为维护原告合法权益，请求法院依法支持原告诉讼请求。被告许刚辩称：一、原告诉状中所述与事实不符：被告为在昆山找到可出租的房屋开设医疗器材店，在2019年3月20日与原来承租昆山环城北路××号一间房屋的朱佳欣订立了一份《转让协议》，约定，被告向朱佳欣支付转让费2.5万元，由朱佳欣协助被告与原告订立年租金为105000元、租期为三年、租金不变的租赁协议。之后，原告与被告在2019年3月23日签订一份《房屋租赁合同》，主要约定内容：租赁房屋坐落在昆山环城北路××号，间数为一间，房屋面积约48平方米；租赁期限从2019年5月5日至2024年5月4日；租金为每年11万元；租赁房屋用途为医疗器材；本合同保证金1万元(水、电)；违约责任为如有一方违约按年总租金的30%赔偿对方，合同期内退房、收房均属违约，承租人逾期交付租金的，除应及时如数补交外，还应支付滞纳金，年租金总额的1%天的滞纳金累计，有一天算一天；…。被告是在2019年4月上旬从朱佳欣手上接收房屋的，为此，被告向朱佳欣先后支付了2019年5月5日之前一个月的租金8750元、转让费2.5万元，租房1万元，随后，被告对房屋进行了装饰装修。2020年1月下旬，因春节门店停业，至节后正月初四开业，刚开业因新冠疫情按政府要求关门停业一个多月，为此，被告向徐建辉提出与新闻报道相同情况、要求在停业期间减免一些租金，根据同地段其他房屋的租金价格、要求在第二年降低一些租金的协商意见。在徐建辉表明“不同意”后，被告于3月底将涉案租赁物腾空，并通知原告早点拿钥匙，早点出租。徐建辉对此回复“知道”后，原告和徐建辉一同在5月5日来到亭林路××号从被告店里的杨春梅手上收回了涉案租赁房屋的钥匙。同时，被告在交还房屋钥匙之前的水电费都已结清。双方合同关系于2020年5月5日事实上已经解除，同时，原告所谓的“被告拒绝支付租赁费用”纯粹是虚构的不实之词。二、原告所提诉讼请求中，没有事实根据的租金和滞纳金两项诉讼请求应予以驳回，对违约金偏高的诉讼请求依法应予以降低。原告提出的违约金33000元是依据合同关于“违约责任为如有一方违约按年总租金的30%赔偿对方”的约定，被告认为，赔偿应根据损失作出衡量，本案中原告自4月初开始寻找，但难以找到新的租户的原因完全是因为其租金偏高造成的，如果不是原告租金比同地段其他租金高，不会造成朱佳欣不愿续租以及被告退租的情形。综上，请求驳回租金和滞纳金的诉讼请求，违约金偏高，依法降低为年租金的3%。本院经审理认定事实如下：2019年3月23日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定，被告租赁原告所有的位于昆山环城北路××号房屋一间，租赁期限自2019年5月5日至2024年5月4日，租金110000元/年，每年4月5日及10月4日交清半年房租，本租金不包括税金，如需要承租人自己承担。被告负责支付出租房屋的水费、电费、煤气费、电话费、物业费等。房屋租赁用途为医疗器械，保证金10000元。承租人不交付租金或不按约交付租金达10天以上，所欠金额1000元以上等，原告有权解除合同。如由一方违约，按年租金的30%赔偿对方，合同期内退房、收房均属于违约。被告逾期交付租金，除应及时如数补交外，还应支付滞纳金，按年租金总额的1%计算，有一天算一天，其他约定：被告应按指定交款日前交付房款，逾期属违约，如违约，原告有权收回房屋，对房屋内的他物、装修归出租人所有，并不作其他补偿。合同签订后，被告交纳押金10000元予原告。2020年5月5日，许刚微信联系徐建辉，“房东，我们店搬好了，房子已经腾出来，您看什么时候来拿一下钥匙？”对方回复，“合同期内，我的损失和合同违约要跟你结算的。”许刚回复，“徐老板，疫情期间这样的特殊情况，政府都在支持企业，你作为房东这样做不符合大环境吧。”徐建辉回复，“你拿大环境说事，放弃了契约，想怎么做就怎么做，请把半年房租付一下。”许刚回复，“我已经提前一个月向你提出退房了。”徐建辉回复，“有合同的。”，当天，许刚微信中告知徐建辉钥匙在其店员那，空了去拿下。徐建辉提出要和许刚见面，许刚回复最近没有时间，要去成都出差，退房是很简单的事情。并且许刚继续告知徐建辉，“你先把钥匙拿过去，也可以早点租出去。”，徐建辉回复，“知道”。原告在庭审中对许刚、徐建辉的聊天记录真实性不表异议。2020年8月23日，原告另行与案外人陶海鹏签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2020年9月8日至2023年8月31日，租赁房屋用途为手机零售，第一年租金70000元。庭审中，被告陈述其另找的房屋年租金为78000元/年，押金7000元。另查明，本案被告陈述其从案外人朱佳欣处转租涉案房屋，并提供与朱佳欣微信聊天记录、转让协议，原告不予认可。其中转让协议载明，朱佳欣将位于环城北路124号店面转让被告，转让费25000元。朱佳欣协助被告和房东签订合同，和房东签订的合同为105000元/年，签订三年，房租不变。以上事实由房屋租赁合同（许刚）、房屋产权证、微信聊天记录、原告与案外人陶海鹏签订的房屋租赁合同、转让协议、当事人陈述等证据在卷予以证实。本院认为：原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应认定合法有效。被告在疫情期间请求减半租金于法有据，但基于该期间的租金已经提前向原告缴纳，可相应抵扣下一年度的租金，原告拒绝被告相应租金减免的请求没有相应的法律依据，经沟通无果后被告搬离涉案房屋，被告无过错，原告于2020年5月5日接收房屋钥匙，双方之间合同事实已终止。原告主张被告支付租金、滞纳金、违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，判决如下：驳回原告蒋芬英的诉讼请求。案件受理费2000元，减半收取1000元，由原告蒋芬英负担。如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  柴敏娟二〇二一年二月四日书记员  张俊宇