山东省莱芜市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)鲁12民终76号上诉人（原审被告）：山东豪晟投资置业有限公司，住所地济南市历下区青年东路1号文教大厦北楼10屋。法定代表人���党船，经理。委托诉讼代理人：张建，山东恒志远律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：高建华，男，1979年3月14日出生，汉族，现住莱芜市莱城区。被上诉人（原审原告）：孙庆娟，女，1984年7月28日出生，汉族，现住莱芜市莱城区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：刘贤德，山东鲁中环宇律师事务所律师。上诉人山东豪晟投资置业有限公司（以下简称豪晟置业公司）因与被上诉人高建华、孙庆娟房屋买卖合同纠纷一案，不服莱芜市莱城区人民法院(2017)鲁1202民初1118号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人豪晟置业公司的委托诉讼代理人张建、被上诉人高建华、孙庆娟的委托诉讼代理人刘贤德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。豪晟置业公司上诉请求：撤销莱城区人民法院作出的（2017）鲁1202民初1118号判决并改判，诉讼费、保全费由高建华、孙庆娟负担。事实和理由：1.双方签订的《商品房预售许可合同》中明确约定因产权登记机关的原因导致备案延迟，使买受人不能在规定期限内取得权属证书的，出卖人不承担责任。因产权登记机关要求的材料过于繁多，加之非因豪晟置业公司原因出现的工程结算问题，施工单位不配合竣工验收备案，豪晟置业公司不应因迟延办理房产证而承担责任。2.根据《合同法》第一百一十四条的规定，违约金的支付以双方约定违约金条款为前提，如没有约定违约金条款，则不能采用承担违约金的责任方式，本案双方签订的合同并未约定违约金条款，且高建华、孙庆娟并未就房产作出买卖等实质处分，不存在任何损失。退一步讲，即使主张违约金，高建华、孙庆娟主张违约金也已超过2年诉讼时效其请求不应支持。3.高建华、孙庆娟自购买涉案房产后，房屋大幅度升值，不存在因未办理权属登记造成损失的事实，要求豪晟置业公司承担违约责任无事实基础。高建华、孙庆娟辩称，1.豪晟置业公司与高建华、孙庆娟签订的合同是豪晟置业公司提供的格式合同，豪晟置业公司完全能够预见施工过程中以及竣工验收过程中可能出现的种种情形，其主动在双方合同中承诺在房屋交付后365日内为高建华、孙庆娟办理产权登记手续，现高建华、孙庆娟至今未取得房屋权属登记证书，豪晟置业公司应当承担违约责任。2.《合同法》第一百一十四条规定了合同当事人双方可以约定违约条款，但是并没有规定不约定违约条款就不承担违约责任，一审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条判决上诉人承担违约责任，适用法律正确。3.豪晟置业公司主张高建华、孙庆娟并未就涉案房产作出买卖等实质处分，即不存在损失，没有任何法律依据，由于豪晟置业公司违反合同约定，至今没有为高建华、孙庆娟办理房地产权属证书，才导致高建华、孙庆娟不能作出转让等实质性处分，无法出具资信证明，给高建华、孙庆娟造成了巨额经济损失，在损失无法确定的情况，高建华、孙庆娟依据法律规定和司法解释要求上诉人按年利率6%赔偿损失合法合理。4.豪晟置业公司承诺的办证期限2014年6月21日届满后，高建华、孙庆娟通过各种途径包括自己当面反映、通过组织业委会反映、通过房管局反映、通过莱芜市政府网站反映、通过齐鲁电视台小溪办事栏目反映等各种途径向豪晟置业公司主张权利，本案没有超过诉讼时效。综上，豪晟置业公司的上诉请求没有事实与法律依据，请求依法驳回上诉。高建华、孙庆娟向一审法院起诉请求：1.请求法院依法判决豪晟置业公司继续履行2013年5月1日签订的《商品房预售合同》，依法为高建华、孙庆娟办理产权登记手续；2.判决豪晟置业公司赔偿高建华、孙庆娟因逾期办理产权登记造成的损失（自2014年6月21日起至产权登记之日止，以购房款692351元为基数，按年利率6%计算）；3.案件受理费、财产保全费由豪晟置业公司承担。一审法院认定事实：豪晟置业公司在莱芜市莱城区鲁中东大街60号开发建设万和园住宅，2013年5月1日，高建华、孙庆娟与豪晟置业公司签订《商品房预售合同》，合同编号：YS0015272，房屋代码：115936、116045。根据《商品房预售合同》，房屋坐落为莱城区鲁中东大街60号第1幢东1单元803号房（房屋代码116045），储藏室坐落为莱城区鲁中东大街60号第1幢-C2020号房（房屋代码115936）。《商品房预售合同》第十六条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、本条所称的出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，以出卖人取得产权登记机关的收件凭证为准。因产权登记机关的原因导致备案延迟，而使买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人不承担责任。高���华、孙庆娟向豪晟置业公司支付了房屋价款692351元，涉案房屋于2013年6月21日交付高建华、孙庆娟，2015年9月25日，豪晟置业公司向高建华、孙庆娟开具了销售不动产统一发票，后经高建华、孙庆娟多次催促，豪晟置业公司一直未予办理产权登记手续。一审法院认为，高建华、孙庆娟与豪晟置业公司签订的《商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行相应义务。现高建华、孙庆娟依约履行了交付房款义务，豪晟置业公司应按照合同约定交付房屋并协助高建华、孙庆娟办理产权登记手续。本案中，交付房屋时间为2013年6月21日，按双方约定，豪晟置业公司应自交房后365日内即2014年6月21日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但豪晟置业公司未���供证据证明其已履行上述义务，亦未提供证据证明其未履行上述义务是因归责于买受人的责任，故豪晟置业公司理应承担违约责任。因《商品房预售合同》未约定豪晟置业公司不能在规定期限内为高建华、孙庆娟办理产权登记的违约责任，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》，“逾期贷款(借款人未按合同约定日期��款的借款)罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％”，同时参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条规定：。出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。故，对高建华、孙庆娟主张的违约金可按6%的标准计算。同时，因《商品房预售合同》第十六条约定的出卖人取得产权登记机关的收条凭证时间尚不确定，对高建华、孙庆娟主张的违约金暂计算到高建华、孙庆娟起诉之日。关于豪晟置业公司主张的高建华、孙庆娟所诉已超诉讼时效的辩称，高建华、孙庆娟已提供证据证明其多次要求豪晟置业公司履行办理产权登记的义务，故对豪晟置业公司该辩称，不予采信。��上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、豪晟置业公司于判决生效之日起60日内按照合同编号为YS0015272《商品房预售合同》约定继续履行合同，为高建华、孙庆娟办理位于莱城区鲁中东大街60号第1幢东1单元803号房（房屋代码116045）及莱城区鲁中东大街60号第1幢-C2020号房（房屋代码115936）的产权登记手续。二、豪晟置业公司于判决生效之日起十日内向高建华、孙庆娟支付逾期办理产权登记手续的违约金（以692351元为基数，按年利率6%自2014年6月21日起计算至2017年3月9日止）。三、驳回高建华、孙庆娟的其他诉讼请���。案件受理费2061元、保全费924元，共计2985元，由豪晟置业公司负担。二审中当事人没有提交新证据。二审查明：高建华作为莱芜市万和园小区业主，通过莱芜市万和园小区业主委员会自2014年10月至2017年3月向豪晟置业公司主张权利，并通过政府网站、齐鲁电视台等途径反映豪晟置业公司未办理房产证的问题。对一审查明的其他事实本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点问题是，豪晟置业公司是否应承担违约责任，高建华、孙庆娟主张违约金的请求是否超过诉讼时效。豪晟置业公司与高建华、孙庆娟签订的《商品房预售合同》合法有效，双方应按合同约定履行相应的义务。根据合同约定，豪晟置业公司应自交房后365日内即2014年6月21日前，将办理产权登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但豪晟置业公司未提供证据证明履行上述义务，亦未提交证据证明其未履行上述义务是因产权登记机关的原因造成，因此，豪晟置业公司未办理产权登记手续的行为构成违约，豪晟置业公司应向高建华、孙庆娟承担违约责任。合同没有约定违约金的，可以按照已付购房款总额参照年利率6%支付违约金，一审据此计算违约金并无不当。买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定的期限届满之次日起计算诉讼时效。本案中，豪晟置业公司办理产权登记的备案届满日期是2014年6月21日，诉讼时效应从2014年6月22日计算。高建华、孙庆娟提交了万和园小区业主委员会出具的证明及莱芜市人民政府网站截屏等证据证实自2014年10月至2017年3月一直在向豪晟置业公司主张权利，2017年3月提起诉讼并未超出诉讼时效，因此，豪晟置业公司关于超过的诉讼时效的上诉理由不能成立，不予支持。综上所述，山东豪晟投资置业有限公司的上诉请求不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2061元，由山东豪晟投资置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  蔺双祝审判员  李逢春审判员  焦玉兴二〇一八年四月二十五日书记员  吕 敏