江苏省南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0602民初8429号原告：庄进云，女，1972年2月12日生，汉族，住南通市通州区。委托诉讼代理人：袁松建，江苏友诚（南通）律师事务所律师。委托诉讼代理人：汤坚，江苏友诚（南通）律师事务所律师。被告：南通颐达置业有限公司，统一社会信用代码913206000746620746，住所地南通市崇川区人民东路699号京扬数码城B座3153室。法定代表人：李再旺，董事长。委托诉讼代理人：陈本益，该公司职员。委托诉讼代理人：施冲，该公司职员。原告庄进云与被告南通颐达置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年12月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告庄进云的委托诉讼代理人袁松建,被告南通颐达置业有限公司（以下简称颐达公司）的委托诉讼代理人施冲、陈本益到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告庄进云向本院提出诉讼请求：判令被告给付违约金111327.99元（自2018年1月1日起计算至2020年12月31日止以508347元为本金按每日万分之二计算）并给付诉讼费用。事实与理由：2017年10月9日，原被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定被告向原告预售大达国际商业广场18幢311号房屋，建筑面积43.6平方米，房屋价款29万元，买受人应于2018年1月30日前给付房款，出卖人应于2018年1月1日前交付房屋。出卖人逾期交付房屋按房屋价款每日万分之二支付违约金。2017年10月9日，原告与被告颐达公司的关联公司南通京扬数码城管理有限公司签订《商业用房委托经营（管理）合同》，约定原告将购买的大达国际商业广场18幢311号房屋委托南通京扬数码城管理有限公司经营管理，委托期限自2018年1月1日起至2027年12月31日止共十年。在《补充说明》部分对于甲方即原告的收益表述为“商铺由乙方代为出租。前五年乙方支付甲方保底租金标准为：第一年度为23927元；第二年度为23927元；第三年度为28712元；第四年度为33498元；第五年度为38283元；5年共计148347元，此收益已在甲方购房时一次性提取”。原告实际支付的房款为：2017年10月9日付款15万元和7万元，2018年1月22日付款14万元，租金抵算房款148347元，合计给付房款508347元。由于被告违约未能交房，故诉至法院。被告颐达公司辩称，2017年10月9日，原告与被告签订购房合同，同时与案外人签订了委托经营管理合同，委托交付第三方经营管理，在原告与被告签订商品房合同确认单时明确显示前五年的租金收入148347元已冲抵房款。合同本身存在瑕疵，合同约定2018年1月1日向原告交房，而原告2018年1月22日才支付完购房款。根据约定，该商品房取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告就具备交付条件，被告在2017年1月7日取得上述文件和证明，原告在2017年10月9日购买时已经是现房，原被告双方约定了委托经营管理，并且原告已经取得了收入，所以不存在延期交房的问题。双方当事人为证明自己的主张，向本院提供了证据。原告庄进云提交了商品房买卖合同（预售）、商业用房委托经营（管理）合同、收据；被告颐达公司提交了商铺合同确认单、工程竣工验收备案表、房屋面积测算技术报告等，经庭审质证，本院认定事实如下：2017年10月9日，庄进云（买受人）与颐达公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同（预售）》一份，商品房买卖合同约定：1、买受人向出卖人购买项目名称为大达国际商业广场18幢3层311号房屋，房屋总价款290000元。2、买受人采取分期付款的方式付款，应当在2018年1月30日前分2期支付该商品房全部价款，前期房价款150000元，应当于2017年10月9日前支付。3、该商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件；已取得房屋测绘报告。4、出卖人应当在2018年1月1日前向买受人交付该商品房。除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。同日，庄进云（甲方、委托方）与南通京扬数码城管理有限公司（乙方、受托方）签订商业用房委托经营（管理）合同，约定甲方将大达国际商业广场18幢311号房屋的全部经营管理权、收益权委托给乙方，委托期限从2018年1月1日起至2027年12月31日止，前五年乙方支付甲方保底租金标准为：第一年度为23927元；第二年度为23927元；第三年度为28712元；第四年度为33498元；第五年度为38283元；5年共计148347元，此收益已在甲方购房时一次性提取。上述合同签订之日，庄进云向颐达公司交付购房款150000元，2018年1月22日，庄进云向颐达公司交付购房款140000元。庭审中，原、被告双方一致确认庄进云在购买案涉房屋时，前五年保底租金共148347元已经抵扣购房款。此外，庄进云还于2017年10月9日向“大达国际商业广场”支付“优惠费”70000元。2016年12月1日，颐达公司取得工程竣工验收备案文件，2017年1月17日，颐达公司取得房屋面积测算技术报告。本案双方的争议焦点为：1.被告是否构成违约交房；2.如何确定违约金的数额。本院认为，关于争议焦点1，《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，双方均应按约履行。原告已经按照约定付清了房款，被告未能按照约定的期限即在2018年1月1日前交付房屋，已经构成违约。被告抗辩称合同交付时间有瑕疵，本院认为该合同系被告提供的格式合同，对于被告的抗辩意见，本院不予采信。被告抗辩称案涉房屋约定委托经营管理，已经委托交付第三方。本院认为案涉房屋买卖合同关系的相对人系原告庄进云，双方在合同中并未约定向第三人交付，委托经营（管理）合同中亦未委托托管公司代为收房，被告亦未能提供其已经向托管公司实际交付的事实依据。故对于被告的抗辩，本院不予采信。关于争议焦点2，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的约定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。本案中，被告逾期交房，按照约定，应向原告支付2018年1月1日至2020年12月31日期间的违约金63568元（290000×2÷10000×1096），原告计算违约金的房屋价款与合同约定的房屋价款不符，故不予采信。原告购买的是商业用房，在签订《商品房买卖合同（预售）》的同时，原告与南通京扬数码城管理有限公司签订商业用房委托经营（管理）合同，将案涉房屋委托给南通京扬数码城管理有限公司经营管理，前五年保底租金在向被告交纳购房款时已经予以抵扣，而用于抵扣购房款的2018年1月1日至2020年12月31日期间保底租金收益高于合同约定的违约金，被告无需再支付违约金，故应驳回原告的诉讼请求。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百三十条的规定，判决如下：驳回原告庄进云的诉讼请求。案件受理费1364元（已减半），由原告庄进云负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时应向江苏省南通市中级人民法院预交上诉案件受理费2728元。户名：江苏省南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65。审 判 员 张亚松二〇二一年二月二十六日法官助理 毛敏华书 记 员 金 冰