广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终4278号上诉人（原审原告）：江门市纯自然装饰建材发展有限公司。住所地：广东省江门市东华二路五邑大学伟伦中心楼首层。统一社会信用代码：91440703733108334K。法定代表人：吴家兴，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗君丽，广东洛克律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭万宁，广东洛克律师事务所律师。上诉人（原审被告）：蓬江区丰乐江**足浴城。住所地：广东省江门市蓬江区丰乐路121号301。统一社会信用代码：92440703MA4XKPUQ5W。经营者：苏振盛。委托诉讼代理人：梁当利，广东建诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁兴永，广东建诺律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：苏振盛，男，1985年2月27日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区。委托诉讼代理人：梁当利，广东建诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁兴永，广东建诺律师事务所律师。上诉人江门市纯自然装饰建材发展有限公司（下称“纯自然公司”）因与上诉人蓬江区丰乐江**足浴城（下称“丰乐足浴城”）、被上诉人苏振盛租赁合同纠纷一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院（2020）粤0703民初336号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。纯自然公司上诉请求：一、撤销一审判决；二、判令丰乐足浴城、苏振盛立即向纯自然公司支付自2017年9月1日起至2018年12月25日止拖欠的占有使用费1081965.78元；三、本案诉讼费用及其他相关费用由丰乐足浴城、苏振盛承担。事实和理由：一、纯自然公司一审提交的“蓬江区丰乐江**足浴城工商内档登记资料”足以证明丰乐足浴城、苏振盛在2009年办理设立登记时清楚知悉纯自然公司与五邑大学一方的租赁合同租赁期限至2015年6月30日届满，即丰乐足浴城对于江门市邑大产业有限公司（下称“邑大公司”）未与纯自然公司续签书面合同是知情的，原审判决遗漏这一重要事实，导致认定事实不清，依法应予纠正。丰乐足浴城清楚知道五邑大学可能随时收回涉案商铺，其在接受该条件的情况下才与纯自然公司签订2015年租赁合同。同时，双方还一并签订了《关于〈商铺租赁合同〉内容的承诺函》，承诺在合同生效之日起90日内不装修，也可证明丰乐足浴城对租赁合同可能随时解除这一情况是可以预见的。此外，丰乐足浴城一审中主张纯自然公司曾向其承诺一定可以与五邑大学续约，但却未提交任何证据予以证明，其主张依法应不予支持。二、纯自然公司与丰乐足浴城之间的租赁合同对涉案商铺的租金有明确约定，在丰乐足浴城已无合法依据占用涉案商铺的情况下，只要求其以低于租赁合同关系存续期间的租金价格支付占有使用费没有事实和法律依据。纯自然公司在2017年8月已通知丰乐足浴城及时搬离腾退涉案商铺，即纯自然公司无任何基于合同无效或解除而继续获益的意图。相反，丰乐足浴城拒绝腾退并一直经营持续产生收益，且在2017年9月至2018年12月25日间，丰乐足浴城未向纯自然公司支付过任何租金及占有使用费，在无任何物业成本的情况下，持续经营获得巨大利益，即丰乐足浴城明显存在过错，如果按照25元/m2/月计算丰乐足浴城占有使用费，将导致登基腾退反而获得比及时腾退商铺更大的利益，丰乐足浴城才是取得不当收益。因此，丰乐足浴城向纯自然公司支付占有使用费的标准不应低于合同约定的租金标准。三、即使法院认定纯自然公司对“2017年8月4日后的约定无效主观上具有主要的缔约过失”责任，但缔约过失责任也只是弥补损失，而不是让承租人受益。江门市中级人民法院在（2020）粤07民终2522号案中判令纯自然公司承担赔偿912985元巨款的缔约过失责任，纯自然公司的缔约过失并不代表丰乐足浴城可以按明显低于合同租金的标准支付占有使用费。纯自然公司在合同终止后及时通知丰乐足浴城腾退涉案商铺，纯自然公司已及时履行通知义务，主观上主动采取了降低损失的措施，而丰乐足浴城亦应按合同约定及时腾退涉案商铺，而非一直强行占用商铺拒绝腾退。即本案产生占有使用费的过错责任全部在于丰乐足浴城。故此，丰乐足浴城按低于合同约定的租金支付占有使用费，丰乐足浴城将获得经营利益及因其过错行为而获得减免租金的双重利益，明显有违公平原则。四、第三方鉴定机构已针对涉案商铺市场租赁价格进行评估，评估结果为研究生楼首层2017年8月1日的市场租赁价为50元/m2/月，二层为40元/m2/月。原审判决丰乐足浴城按比市场价更低的租金水平支付占有使用费，变相支持丰乐足浴城从其过错行为中获益，明显违背立法原则。五、纯自然公司与丰乐足浴城之间的租赁合同终止后，丰乐足浴城仍拒绝腾退涉案商铺已严重违反合同约定，并造成纯自然公司巨大损失，故合同保证金不应抵扣占有使用费。六、根据《民法总则》第五十六条的规定，苏振盛作为个体工商户丰乐足浴城的经营者，其依法应对丰乐足浴城的债务承担共同清偿责任。七、与本案同系列的案件中，江门市中级人民法院已作出三宗生效判决，均认定在合同终止或无效的情况下，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，承租人依法应按合同约定的租金标准支付占有使用费。丰乐足浴城、苏振盛辩称：一、纯自然公司无权要求丰乐足浴城支付占用费。一审法院已查明，邑大公司于2017年8月3日与吴家兴解除租赁关系后，纯自然公司已失去继续转租的权利，以致其与丰乐足浴城之间的合同期限超出2017年8月3日的约定无效。合同无效应将涉案房屋返还给权利人，无法返还的应折价补偿，而涉案房屋产权属于五邑大学，出租人是邑大公司，纯自然公司系基于吴家兴与邑大公司间的租赁关系而取得占有、使用、收益及处分的权利，该权利也随着吴家兴与邑大公司的租赁合同解除而丧失。因此，只有五邑大学或者邑大公司可直接要求丰乐足浴城腾退房屋和支付占用费，纯自然公司无权要求丰乐足浴城支付占用费。纯自然公司主张所谓占用费是行使追偿权，需以其实际损失为前提。（2018）粤0703民初1084号判决确认吴家兴需向邑大公司支付占用费，吴家兴系纯自然公司的法定代表人，不属于本案的当事人，且纯自然公司在一审中不确认系与吴家兴共同转租涉案房屋给丰乐足浴城，即该追偿权只能由吴家兴向邑大公司支付占用费后再向丰乐足浴城主张，与纯自然公司无关。而且，吴家兴并未履行（2018）粤0703民初1084号判决确定的义务，其损失并未发生，对纯自然公司而言，更没有任何损失可言。因此，其无权要求丰乐足浴城支付占用费。二、即使纯自然公司享有追偿的权利，也仅能在其受损范围内追偿。（2020）粤07民终2522号判决认定纯自然公司丧失转租权是造成双方合同无效的唯一原因，即系纯自然公司的过错所致，不能以此而获利。且既然占用费的主张是追偿权的行使，则该占用费也只能在损失范围内主张，根据（2018）粤0703民初1084号判决，明确吴家兴是按照25元/m2/月支付占用费给邑大公司，故纯自然公司追偿损失的标准不超过25元/m2/月。三、租赁合同司法解释规定的按照租金标准支付占用费所针对的是出租人和承租人，但纯自然公司只是承租人，而丰乐足浴城是次承租人，显然不适用该法条。丰乐足浴城上诉请求：一、撤销一审判决，依法驳回纯自然公司的全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由纯自然公司负担。事实和理由：一、从法理上讲，吴家兴与邑大公司租赁合同终止后，纯自然公司也丧失对涉案租赁房屋占有的权利，其当然没有向丰乐足浴城收取占用费的权利，该权利已转由邑大公司享有。二、一审判决仅以（2018）粤0703民初1084号判决有可能导致纯自然公司损失，即判决丰乐足浴城向纯自然公司支付占用费违背事实和法理。纯自然公司未依（2018）粤0703民初1084号判决支付占用费给邑大公司，无权向丰乐足浴城主张占用费。纯自然公司向丰乐足浴城主张支付占用费，本质上系行使追偿权，但其行使追偿权的前提是损失已经产生，即其已向邑大公司支付了占用费，而且该损失的产生系丰乐足浴城的原因和责任导致。虽然（2018）粤0703民初1084号判决确定吴家兴需向邑大公司支付占用费，但吴家兴并未履行该判决义务，也不必然导致纯自然公司产生损失。而且，丰乐足浴城占用房屋系纯自然公司违约提前终止租赁合同造成，搬迁期间丰乐足浴城占用租赁房屋合理合法，纯自然公司无权要求丰乐足浴城支付搬迁期间的占用费。纯自然公司辩称：一、本案为租赁合同纠纷，而非侵权责任纠纷。丰乐足浴城是基于其与纯自然公司签订的租赁合同而使用涉案的商铺，纯自然公司也是根据合同的相对性向丰乐足浴城主张占有使用费，法律关系清晰明确。二、根据已经生效的（2018）粤0703民初1084号案，五邑大学作为出租人选择向承租人吴家兴主张租赁关系解除后的占有使用费，而未向次承租人丰乐足浴城主张权利，而且丰乐足浴城在2018年12月也是直接向纯自然公司交还涉案的商铺，所以纯自然公司有权向丰乐足浴城主张占有使用费。其他关于丰乐足浴城应付占用费的理由与纯自然公司提交的上诉状及补充上诉意见一致。纯自然公司向一审法院起诉请求：一、判令丰乐足浴城、苏振盛立即向纯自然公司支付自2017年9月1日至2018年12月25日期间拖欠的占有使用费1081965.78元；二、本案诉讼费用及其他相关费用由丰乐足浴城、苏振盛承担。一审法院认定事实：2001年5月10日，吴家兴与邑大公司签订《租赁经营合同书》，约定邑大公司将五邑大学研究生楼一、二、三层、留学生楼底层（已出租的250平方米除外）、研究生楼与留学生楼之间空地租赁给吴家兴经营。2003年6月10日，双方签订《房屋租赁延期补充合同》，将租赁期限延长至2015年6月30日。双方按合同约定履行至合同期满，其后未续签租赁合同，但仍继续按照原合同约定履行租赁事宜，纯自然公司按原合同约定向五邑大学缴纳租金，五邑大学亦向纯自然公司开具发票。租金支付至2017年8月。2009年6月10日，吴家兴与苏振盛签订《物业租赁合同》，约定苏振盛向吴家兴租赁江门市研究生楼一层、二层（一层面积为65平方米、二层面积为595平方米）；租赁期限自2009年6月10日至2015年7月9日止。2009年11月28日，纯自然公司与苏振盛签订《物业租赁合同》，约定苏振盛向纯自然公司租赁位于江门市研究生楼一层部分（面积为280平方米）；租赁期限自2009年12月5日至2015年7月9日止。2010年8月2日，纯自然公司与苏振盛签订《商铺租赁合同》，约定苏振盛向纯自然公司租赁江门市五邑大学研究生楼首层（面积400平方米）；租赁期限自2010年8月2日至2015年6月30日止。2010年8月3日，丰乐足浴城向纯自然公司出具《承诺函》，确认上述租赁合同承租的租赁物实际由丰乐足浴城使用，由丰乐足浴城向纯自然公司履行合同相关义务。2011年3月28日，五邑大学出具一份《证明》，证明该房屋由五邑大学出租给纯自然公司，租赁期限自2001年7月10日至2015年6月30日，同意纯自然公司转租涉案物业给苏振盛作经营场所。前述租赁合同到期后，2015年7月15日，纯自然公司与丰乐足浴城又签订了《商铺租赁合同》及《关于〈商铺租赁合同〉内容的承诺函》。《商铺租赁合同》主要约定：丰乐足浴城租赁位于江门市五邑大学研究生楼首层、二层（首层面积835平方米，二层595平方米），租赁期限五年，即自2015年7月10日起至2020年7月9日止；租金，自2015年7月10日至31日租金为46200元、2015年8月租金为60300元、自2015年9月1日至2017年8月31日每月租金为64350元、自2017年9月1日至2018年8月31日每月租金为67568元、自2018年9月1日至2019年8月31日每月租金为70946元；合同保证金18万元，自合同签订之日丰乐足浴城一次性向纯自然公司支付，该保证金仅作丰乐足浴城履约的经济担保，不得用于抵扣租金、水电费及其他费用，保证金不计利息，在合同期满且丰乐足浴城按照合同规定交还租赁物给纯自然公司日起计，于7个工作日内退还丰乐足浴城；关于违约，双方约定若丰乐足浴城未按合同规定时间支付租金、水电费，或违反本合同其他条款造成单方违约的，纯自然公司有权终止合同，并追究丰乐足浴城违约责任（没收合同保证金）。在《关于〈商铺租赁合同〉内容的承诺函》中，双方承诺：合同生效日起90天内，丰乐足浴城对租赁场地不进行新的装修及其他投入，否则造成损失自己承担；合同生效日起90天内，纯自然公司因五邑大学强行干预，无法保证合同全部（或部分）租赁给丰乐足浴城，合同自然终止，双方不负任何法律责任；如果纯自然公司把合同场地租赁给发展银行之外的第三方属于违约。2017年8月3日，五邑大学向吴家兴及纯自然公司发出收回涉案租赁商铺的通知，并给予三个月期限返还租赁房屋。后因吴家兴未能按时返还房屋，邑大公司向一审法院提起诉讼要求吴家兴返还房屋并支付占有使用费。2018年12月7日，一审法院作出（2018）粤0703民初1084号民事判决，认定吴家兴与邑大公司租赁关系于2017年8月3日解除，自合同期满后至租赁合同关系解除期间双方存在不定期租赁关系。该判决采纳了由五邑大学委托广州业勤资产评估土地房地产估价有限公司于2017年4月出具的评估报告，该评估报告作出对五邑大学研究生楼负一层、首层、二层房屋（建筑面积2898.88平方米，租期为五年）平均租金为25元/m2/月的评估结论。因此，该案判决吴家兴向邑大公司支付房屋占有使用费（自2017年9月1日起至租赁房屋腾退之日止，按照25元/m2/月的标准计算）。该判决已发生法律效力。本案诉讼中，纯自然公司向一审法院书面回复：因资金紧张，吴家兴尚未支付该生效判决确定的付款义务。2017年8月28日，纯自然公司向丰乐足浴城寄送《解除〈商铺租赁合同〉通知书》，主张自2017年10月31日起解除商铺租赁关系，并要求丰乐足浴城于10月31日将租赁物交还给纯自然公司。丰乐足浴城认为纯自然公司发出《解除〈商铺租赁合同〉通知书》不符合法定或者约定的解除合同条件，故诉至一审法院请求确认该通知书不具有解除合同的法律效力，一审法院于2018年5月14日作出（2017）粤0703民初6665号民事判决，确认纯自然公司向丰乐足浴城发出的前述解除合同通知书不具有法律效力。2017年11月23日，纯自然公司再次向丰乐足浴城发出通知，要求丰乐足浴城腾空、交还租赁物，并支付拖欠的租金及按照原合同租金标准支付场地占有使用费至腾退之日止。若继续占用租赁物不予腾退的，五邑大学将对租赁物作停水停电处理，损失由丰乐足浴城自行承担。丰乐足浴城向纯自然公司支付租金至2017年8月。2018年12月25日，丰乐足浴城将租赁房屋腾退给纯自然公司。2018年7月9日，吴家兴向一审法院出具《情况说明》，确认自2009年11月28日起，其将案涉物业交由纯自然公司出租给丰乐足浴城、苏振盛，涉案的权利义务由纯自然公司享有和承担，其对此并无异议。2020年4月7日，纯自然公司委托江门市南方价格鉴证有限公司，对五邑大学研究生楼负一层、研究生楼一层、研究生楼二层、黄炳礼博士楼一层、黄炳礼博士楼二层、聚贤楼一层和聚贤楼二层（建筑面积共5860.71平方米）的租赁价格进行评估，评估基准日为2017年8月1日，评估结论：研究生楼负一层（建筑面积833.08平方米）租赁价格为30元/㎡/月，研究生楼一层（建筑面积1031.4平方米）租赁价格为50元/㎡/月，研究生楼二层（建筑面积1031.4平方米）租赁价格为40元/㎡/月。另查明，丰乐足浴城是个体工商户，其曾用名为蓬江区丰乐足浴城五邑店，经营者为苏振盛。一审法院认为：本案是租赁合同纠纷。一、关于合同主体问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条规定：“在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息”。案涉《商铺租赁合同》双方当事人为纯自然公司与丰乐足浴城，苏振盛作为丰乐足浴城经营者与纯自然公司签订租赁合同，纯自然公司将苏振盛列为共同被告没有法律依据。本案中，由于丰乐足浴城是个体工商户，经营者为苏振盛，故本案应当以营业执照登记的字号“丰乐足浴城”为当事人，同时，在字号后面注明经营者苏振盛基本信息即可。依据法律规定，丰乐足浴城的债务应由其经营者苏振盛个人财产承担责任。二、关于《商铺租赁合同》的效力问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议的，不得主张转租合同无效。案涉房屋由吴家兴向邑大公司租赁后，没有证据显示邑大公司及五邑大学对纯自然公司转租或使用租赁房屋提出异议，纯自然公司与丰乐足浴城签订的《商铺租赁合同》是合同当事人的真实意思表示，合同的内容也没有违反法律的禁止性规定，纯自然公司将租赁商铺转租给丰乐足浴城的行为有效。但是，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。本案中，吴家兴与邑大公司的租赁合同于2015年6月30日到期，吴家兴与邑大公司未再续签租赁合同，再依据（2018）粤0703民初1084号民事判决书，吴家兴与邑大公司于2017年8月3日解除了不定期租赁关系。在吴家兴与邑大公司解除租赁关系后，纯自然公司已失去继续转租的权利，因此，纯自然公司与丰乐足浴城的租赁关系亦应于2017年8月3日解除。而纯自然公司与丰乐足浴城签订的租赁合同期限从2015年7月10日起至2020年7月9日止，该期限超过了纯自然公司与邑大公司的租赁期限，因此，纯自然公司与丰乐足浴城签订的商铺租赁合同的合同期限超出2017年8月3日的约定无效。三、关于纯自然公司主张的占有使用费如何计算的问题。（一）纯自然公司主张应当参照《商铺租赁合同》约定的租金标准支付占有使用费，由于其与丰乐足浴城签订的租赁合同超出2017年8月3日的约定无效，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。首先，纯自然公司作为承租人，其将案涉房屋转租丰乐足浴城，并与丰乐足浴城约定了固定的租赁期限至2020年7月9日，基于吴家兴与邑大公司的不定期租赁关系，纯自然公司在签署案涉固定期限的租赁合同时应当可以预见到在合同期限内，有可能出现出租人邑大公司提前收回商铺的情形，《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”。纯自然公司应当将该不定期租赁关系予以披露，但其未予披露，纯自然公司对于案涉《商铺租赁合同》自2017年8月4日后的约定无效主观上具有缔约过失；其次，本案中，纯自然公司提供的《关于〈商铺租赁合同〉内容的承诺函》中第2点约定“合同生效日起90天内，纯自然公司因五邑大学强行干预，无法保证合同全部或（部分）租赁给丰乐足浴城，合同自然终止，双方不负任何法律责任”，双方当事人在合同已经约定因五邑大学强行干预合同自然终止，可以证明本案合同的租赁物具有一定特殊性，但是，以上约定并未能证实丰乐足浴城知晓吴家兴与邑大公司的不定期租赁关系，并且，该项约定并未提及五邑大学、邑大公司与吴家兴之间的租赁合同是不定期租赁关系，且纯自然公司在该承诺函中也未向丰乐足浴城明确告知该事实。因此，在丰乐足浴城否认知道邑大公司与吴家兴之间不定期租赁关系的情况下，无法证实丰乐足浴城在签订《商铺租赁合同》时，其对于吴家兴与邑大公司的不定期租赁是知情并同意的；第三，丰乐足浴城作为次承租人，其基于信任与纯自然公司订立固定期限的租赁合同，不违反法律规定和双方合同的约定。因此，本案证据无法认定丰乐足浴城具有缔约过失。在纯自然公司对于租赁合同自2017年8月4日后的约定无效具有过错的情况下，若参照《商铺租赁合同》约定的租金标准计算占有使用费，会导致纯自然公司因为该过错行为获利的后果，有违公平原则。因此，对于纯自然公司主张参照《商铺租赁合同》的标准计算占有使用费的意见，一审法院不予采纳。（二）占有使用费的计算标准。合同无效，因合同取得的财产应当予以返还，丰乐足浴城应当将案涉商铺返还给纯自然公司。由于丰乐足浴城实际占有使用租赁房屋至2018年12月25日，期间，造成纯自然公司仍须继续向邑大公司支付占有使用费。该事实经生效的（2018）粤0703民初1084号民事判决确认，案涉房屋承租人吴家兴须向邑大公司支付的占有使用费标准为25元/m2/月。本案丰乐足浴城须支付的占有使用费，一审法院参考以下因素确定：1.（2018）粤0703民初1084号民事判决采纳了广州业勤资产评估土地房地产估价有限公司于2017年4月出具的25元/m2/月的评估结论，该案判决案涉房屋承租人吴家兴须按照该标准向邑大公司支付占有使用费。2.纯自然公司对于案涉租赁合同无效主观上具有缔约过失，现有证据未能证实丰乐足浴城具有缔约过失，有关占有使用费标准不应使得纯自然公司因此获利。3.丰乐足浴城在纯自然公司两次通知腾退的情况下，未能及时腾退，拖延至2018年12月搬离，其对损失的扩大负有责任，并不能因此免除丰乐足浴城支付占有使用费用的民事责任。因此，纯自然公司仍有权以25元/m2/月的标准向丰乐足浴城主张占有使用费。经计算，丰乐足浴城应当支付自2017年9月1日至2018年12月25日的占有使用费为：1430㎡×25元/㎡/月×（15月+25天/30天）=566042元。（三）对于丰乐足浴城抗辩认为吴家兴尚未向邑大公司履行支付占有使用费的义务，纯自然公司不具有向其追偿损失权利的意见。由于（2018）粤0703民初1084号民事判决书已发生法律效力，该判决确定的义务是否已经实际履行或是否已执行到位，不是纯自然公司向丰乐足浴城主张占有使用费的前提，也不能作为丰乐足浴城拒付占有使用费的合理抗辩。并且，丰乐足浴城已经实际使用案涉房屋至2018年12月25日，从本案各方当事人签署的多份租赁合同来看，该使用并非无偿使用，故丰乐足浴城应当向纯自然公司支付占有使用费。对于丰乐足浴城的该项抗辩，一审法院不予采纳。（四）对于丰乐足浴城抗辩认为涉案房屋自2018年6月10日开始因停止供电，导致其损失，其不应对支付自2018年6月10日后的占有使用费的意见。首先，丰乐足浴城对于纯自然公司提前收回商铺的事由已经另行提起诉讼，要求纯自然公司赔偿相关经济损失，该经济损失与本案的占有使用费并不是同一法律关系，本案不予调整。其次，纯自然公司在2017年8月28日已通知丰乐足浴城腾退案涉商铺，2017年11月23日再次通知丰乐足浴城腾退商铺，但丰乐足浴城未能及时腾退商铺，而是实际使用案涉房屋至2018年12月25日，故对于损失扩大部分，应由丰乐足浴城自行负担。第三，一审法院确定丰乐足浴城按照25元/m2/月标准支付占有使用费，已经将合同无效后当事人须履行法定义务及本案丰乐足浴城腾退商铺时间等情况予以综合考虑后而得出的占有使用费标准。因此，丰乐足浴城主张免除2018年6月10日后的占有使用费，依据不足，一审法院不予采纳。四、关于丰乐足浴城主张保证金18万元应在本案中抵扣占有使用费的问题。根据合同约定“在合同期满且丰乐足浴城按照合同规定交还租赁物给纯自然公司日起计，于7个工作日内退还丰乐足浴城”，保证金应于租赁合同解除时或期满后退回给丰乐足浴城，租赁合同已于2017年8月3日解除，以及纯自然公司对于后续合同无效具有缔约过错，纯自然公司应退回给丰乐足浴城，由于双方均同意在本案中一并处理该保证金的事宜，丰乐足浴城的该项主张具有合理性，一审法院予以支持。经抵扣后，丰乐足浴城尚需支付的费用为386042元。五、关于苏振盛应否承担责任的问题。对于该问题已在上述第一点论述中予以分析说明，不再赘述。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四之规定，判决：一、丰乐足浴城应于判决发生法律效力之日起十日内向纯自然公司支付占有使用费386042元。二、驳回纯自然公司的其他诉讼请求。案件受理费14538元，保全费3995元，合计18533元，由纯自然公司负担11920元，丰乐足浴城负担6613元。二审中，纯自然公司向本院提交了如下证据：一、（2020）粤07民终3277号民事判决及裁判文书生效证明；二、（2020）粤07民终3278号民事判决及生效证明，拟证明与本案同系列纠纷案件中，江门市中级人民法院已作出生效判决确立以下判决标准：（一）占有使用费依法自合同无效之日起计算至实际腾退并交还物业之日止；（二）如双方未办理交接手续，承租人应对返还租赁物承担举证责任；且纯自然公司已多次通知要求租赁人腾退，不存在怠于收回商铺的情况；（三）应根据房屋租赁合同司法解释第五条的规定，按租赁合同约定的租金标准计算占有使用费。三、（2019）粤0703民初2586号民事判决；四、（2020）粤07民终2522号民事判决；五、裁判文书生效证明，拟证明丰乐足浴城已就装修损失问题向法院提起诉讼，要求纯自然公司及吴家兴赔偿，生效裁判已判令纯自然公司赔偿912985元给丰乐足浴城。六、民事再审申请书；七、接收当事人提交诉讼资料凭证，拟证明纯自然公司不服（2020）粤07民终2522号民事判决，已于2020年11月9日向广东省高级人民法院申请再审。丰乐足浴城、苏振盛对纯自然公司二审提交的上述证据的质证意见为：对该些证据的真实性、合法性无异议，但该些证据与本案没有直接关联。从判决内容可以看出系纯自然公司以欺诈的方式和其他次承租人签订合同，造成次承租人损失。对纯自然公司二审提交的上述证据，本院认证如下：该些证据系一审法院及本院依法作出的法律文书，对其真实性、合法性本院依法予以确认。但因与本案相关事实并无直接关联，故本院对其证明力不予采纳。本院依法确认一审法院所查明的事实。另，纯自然公司于庭后向本院提交书面补充上诉意见称，根据《民法典》及相关司法解释的规定，纯自然公司与丰乐足浴城之间的租赁合同在2017年8月3日后的部分仍是合法有效的，丰乐足浴城应按合同约定的时间及租金标准，继续向纯自然公司支付租金；并据此申请变更上诉请求第二项为“判令丰乐足浴城、苏振盛立即向纯自然公司支付自2017年9月1日至2018年12月25日止拖欠的租金1080868.52元及逾期付款利息（逾期付款利息以拖欠租金为本金，自2017年9月6日计至实际清偿之日止，其中2017年9月6日至2019年8月19日期间利率按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，利息为72351.94元，自2019年8月20日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。即明确变更其在本案中主张的“占有使用费”为租金，并增加逾期付款利息的请求。本院将纯自然公司庭后提交的上述补充上诉意见及变更上诉请求的申请送达给丰乐足浴城、苏振盛。丰乐足浴城、苏振盛向本院提交补充答辩意见称，涉案转租合同超过吴家兴与邑大公司之间租赁合同期限的部分，损害了房屋权利人的合法权益，应属无效。即使依据《民法典》第七百一十七条的规定，涉案租赁合同超过2017年8月3日部分也非当然有效。纯自然公司、吴家兴在邑大公司明确表示收回涉案房屋的情况下，继续转租给丰乐足浴城明显损害了五邑大学和邑大公司的权利，依照《合同法》第五十二条、《民法典》第一百五十四条之规定，涉案租赁合同超过2017年8月3日部分应属无效。退一步而言，即便认为其有效，纯自然公司自2017年8月4日起已失去涉案房屋的转租权利，合同没有继续履行的基础和可能，应依《合同法》第九十四条之规定依法解除。纯自然公司基于丧失所有权利未依约转租给丰乐足浴城，丰乐足浴城自2017年9月停止支付租金，双方以实际行动于2017年8月3日解除合同。丰乐足浴城自2017年8月4日继续占用房屋仅损害了涉案房屋权利人的合法权益，而纯自然公司只能在支付占用费给权利人邑大公司后，基于追偿权向丰乐足浴城主张“占用费”。对双方当事人就该部分的争议，本院将结合案涉租赁合同效力的认定部分一并论述。本院认为：本案为租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”及第二百三十二条“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理”及第三百二十八条“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉”的规定，本院二审应围绕纯自然公司和丰乐足浴城的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理。至于纯自然公司于庭后申请增加的利息部分的诉讼请求，因双方不能达成一致意见，且系二审法庭辩论后才提出增加的诉讼请求，故本院不予审查，纯自然公司可另循合法途径救济。围绕纯自然公司、丰乐足浴城的上诉请求，综合双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点是：一、案涉《商铺租赁合同》的效力问题；二、丰乐足浴城、苏振盛应否向纯自然公司支付租金或占有使用费，若需支付，应以何种标准计算；三、苏振盛应否承担共同支付责任。关于案涉《商铺租赁合同》的效力问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第十五条规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外”。本案中，吴家兴与邑大公司的租赁合同于2015年6月30日到期。之后，双方虽未再续签租赁合同，但仍继续按照原合同约定履行租赁事宜，应视为在双方间成立不定期租赁合同关系。在此期间，纯自然公司与丰乐足浴城于2015年7月15日签订了《商铺租赁合同》及《关于〈商铺租赁合同〉内容的承诺函》。约定纯自然公司将位于江门市五邑大学研究生楼首层、二层（首层面积835平方米，二层595平方米）出租给丰乐足浴城，租赁期限自2015年7月10日起至2020年7月9日止。合同履行过程中，五邑大学于2017年8月3日通知吴家兴及纯自然公司解除双方间的不定期租赁合同，并经人民法院作出的生效判决确认，双方间的租赁合同期限由此确定。一审法院在作出本案一审判决时根据上述司法解释的规定及在先生效判决认定纯自然公司与丰乐足浴城签订的商铺租赁合同期限超出2017年8月3日的部分无效并无不当。但是，2020年12月29日公布并于2021年1月1日施行的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2020〕17号）中删除了前述司法解释中关于“转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效”的规定；而且，《中华人民共和国民法典》第七百一十七条的规定中亦无关于转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分约定无效的相关内容。由此可见，现行法律及司法解释并不认为转租合同仅因转租期限超过承租人剩余租赁期限即认定超过部分的约定无效。换言之，转租期限超过承租人剩余租赁期限的事实并不影响合同效力。至于合同是否有效，则应根据《中华人民共和国民法典》总则编第六章民事法律行为的效力部分相关规定来判定。本案中，纯自然公司与丰乐足浴城均具有相应的民事行为能力，双方签订的《商铺租赁合同》系其真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规效力性强制性规定，不违背公序良俗，应当认定为有效。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》（法释〔2020〕15号）第八条“民法典施行前成立的合同，适用当时的法律、司法解释的规定合同无效而适用民法典的规定合同有效的，适用民法典的相关规定”、第二十八条“本规定自2021年1月1日起施行。本规定施行后，人民法院尚未审结的一审、二审案件适用本规定”的规定，案涉《商铺租赁合同》应认定为有效，对本案双方当事人均具有约束力。关于纯自然公司在本案中主张的丰乐足浴城、苏振盛应向其支付租金或占有使用费应否予以支持，若支持应以何种标准计算的问题。如前所述，案涉《商铺租赁合同》合法有效，双方均应依约全面、适当履行合同义务。但因五邑大学于2017年8月3日行使解除权解除了与吴家兴及纯自然公司之间的不定期租赁合同，并要求收回涉案租赁物，致使案涉《商铺租赁合同》无法继续履行。纯自然公司作为《商铺租赁合同》的出租方，未能尽到交付租赁物并维持租赁物符合约定用途的义务，构成违约。鉴于丰乐足浴城并未在本案就纯自然公司违约责任提出反诉，本院对此不予审查。丰乐足浴城实际占有使用租赁房屋至2018年12月25日，而租金仅支付至2017年8月，故仍应支付2017年9月至2018年12月25日间的租金，而支付标准则应按照合同约定的标准计算。根据双方签订的《商铺租赁合同》的约定，计得该期间租金为1080868.52元，本院予以支持。纯自然公司上诉主张丰乐足浴城支付自2017年9月1日起至2018年12月25日止拖欠的占有使用费1081965.78元，对超出本院核定的数额部分不予支持。至于丰乐足浴城主张的180000元保证金在本案中抵扣占有使用费的问题，因丰乐足浴城对租赁合同未能继续履行并无违约事实，纯自然公司应将保证金退回丰乐足浴城。且双方当事人均同意在本案中一并处理该保证金的事宜，故本院依法将该180000元保证金从丰乐足浴城应支付的租金中予以扣减。抵扣后，丰乐足浴城尚需支付纯自然公司租金900868.52元。关于苏振盛应否承担共同支付责任的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条规定：“在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息”。本案中，由于丰乐足浴城是个体工商户，经营者为苏振盛，故本案应当以营业执照登记的字号“丰乐足浴城”为当事人，并注明经营者苏振盛基本信息即可。而且，根据《最高人民法院关于民事执行中变更、追加当事人若干问题的规定》（法释〔2020〕21号）第十三条第二款明确规定：“个体工商户的字号为被执行人的，人民法院可以直接执行该字号经营者的财产”。由此可见，一审未判令苏振盛与纯自然公司承担共同支付责任，并不影响纯自然公司的民事权利。因此，纯自然公司上诉主张应判令苏振盛对丰乐足浴城的债务承担共同清偿责任依据不足，本院不予支持。综上所述，纯自然公司的上诉请求成立，本院予以支持；丰乐足浴城的上诉请求不能成立，本院依法不予支持。一审判决认定事实清楚，但因新旧法律衔接适用问题，导致原判决结果应予变更，故本院依法予以更正。依照《中华人民共和国民法典》第七百一十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》（法释〔2020〕15号）第八条、第二十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2020〕17号），《最高人民法院关于民事执行中变更、追加当事人若干问题的规定》（法释〔2020〕21号）第十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条的规定，判决如下：一、撤销广东省江门市蓬江区人民法院（2020）粤0703民初336号民事判决第二项；二、变更广东省江门市蓬江区人民法院（2020）粤0703民初336号民事判决第一项为“蓬江区丰乐江**足浴城（经营者苏振盛）应于本判决发生法律效力之日起十日内向江门市纯自然装饰建材发展有限公司支付租金900868.52元；三、驳回江门市纯自然装饰建材发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费14538元，保全费3995元，合计18533元，由蓬江区丰乐江**足浴城负担。二审案件受理费14538元，由蓬江区丰乐江**足浴城负担14523元，由江门市纯自然装饰建材发展有限公司负担15元。江门市纯自然装饰建材发展有限公司已预缴的二审案件受理费10759元，多出的10744元，由本院退回。蓬江区丰乐江**足浴城已预缴二审案件受理费7090.6元，其仍应于收到本判决之日起七日内向本院补缴二审案件受理费7432.4元。本判决为终审判决。审 判 长 吴拥军审 判 员 李 海审 判 员 刘邦中二〇二一年二月三日法官助理 程石刚书 记 员 陈诗仪广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终4278号上诉人（原审原告）：江门市纯自然装饰建材发展有限公司。住所地：广东省江门市东华二路五邑大学伟伦中心楼首层。统一社会信用代码：91440703733108334K。法定代表人：吴家兴，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗君丽，广东洛克律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭万宁，广东洛克律师事务所律师。上诉人（原审被告）：蓬江区丰乐江**足浴城。住所地：广东省江门市蓬江区丰乐路121号301。统一社会信用代码：92440703MA4XKPUQ5W。经营者：苏振盛。委托诉讼代理人：梁当利，广东建诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁兴永，广东建诺律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：苏振盛，男，1985年2月27日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区。委托诉讼代理人：梁当利，广东建诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁兴永，广东建诺律师事务所律师。上诉人江门市纯自然装饰建材发展有限公司（下称“纯自然公司”）因与上诉人蓬江区丰乐江**足浴城（下称“丰乐足浴城”）、被上诉人苏振盛租赁合同纠纷一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院（2020）粤0703民初336号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。纯自然公司上诉请求：一、撤销一审判决；二、判令丰乐足浴城、苏振盛立即向纯自然公司支付自2017年9月1日起至2018年12月25日止拖欠的占有使用费1081965.78元；三、本案诉讼费用及其他相关费用由丰乐足浴城、苏振盛承担。事实和理由：一、纯自然公司一审提交的“蓬江区丰乐江**足浴城工商内档登记资料”足以证明丰乐足浴城、苏振盛在2009年办理设立登记时清楚知悉纯自然公司与五邑大学一方的租赁合同租赁期限至2015年6月30日届满，即丰乐足浴城对于江门市邑大产业有限公司（下称“邑大公司”）未与纯自然公司续签书面合同是知情的，原审判决遗漏这一重要事实，导致认定事实不清，依法应予纠正。丰乐足浴城清楚知道五邑大学可能随时收回涉案商铺，其在接受该条件的情况下才与纯自然公司签订2015年租赁合同。同时，双方还一并签订了《关于〈商铺租赁合同〉内容的承诺函》，承诺在合同生效之日起90日内不装修，也可证明丰乐足浴城对租赁合同可能随时解除这一情况是可以预见的。此外，丰乐足浴城一审中主张纯自然公司曾向其承诺一定可以与五邑大学续约，但却未提交任何证据予以证明，其主张依法应不予支持。二、纯自然公司与丰乐足浴城之间的租赁合同对涉案商铺的租金有明确约定，在丰乐足浴城已无合法依据占用涉案商铺的情况下，只要求其以低于租赁合同关系存续期间的租金价格支付占有使用费没有事实和法律依据。纯自然公司在2017年8月已通知丰乐足浴城及时搬离腾退涉案商铺，即纯自然公司无任何基于合同无效或解除而继续获益的意图。相反，丰乐足浴城拒绝腾退并一直经营持续产生收益，且在2017年9月至2018年12月25日间，丰乐足浴城未向纯自然公司支付过任何租金及占有使用费，在无任何物业成本的情况下，持续经营获得巨大利益，即丰乐足浴城明显存在过错，如果按照25元/m2/月计算丰乐足浴城占有使用费，将导致登基腾退反而获得比及时腾退商铺更大的利益，丰乐足浴城才是取得不当收益。因此，丰乐足浴城向纯自然公司支付占有使用费的标准不应低于合同约定的租金标准。三、即使法院认定纯自然公司对“2017年8月4日后的约定无效主观上具有主要的缔约过失”责任，但缔约过失责任也只是弥补损失，而不是让承租人受益。江门市中级人民法院在（2020）粤07民终2522号案中判令纯自然公司承担赔偿912985元巨款的缔约过失责任，纯自然公司的缔约过失并不代表丰乐足浴城可以按明显低于合同租金的标准支付占有使用费。纯自然公司在合同终止后及时通知丰乐足浴城腾退涉案商铺，纯自然公司已及时履行通知义务，主观上主动采取了降低损失的措施，而丰乐足浴城亦应按合同约定及时腾退涉案商铺，而非一直强行占用商铺拒绝腾退。即本案产生占有使用费的过错责任全部在于丰乐足浴城。故此，丰乐足浴城按低于合同约定的租金支付占有使用费，丰乐足浴城将获得经营利益及因其过错行为而获得减免租金的双重利益，明显有违公平原则。四、第三方鉴定机构已针对涉案商铺市场租赁价格进行评估，评估结果为研究生楼首层2017年8月1日的市场租赁价为50元/m2/月，二层为40元/m2/月。原审判决丰乐足浴城按比市场价更低的租金水平支付占有使用费，变相支持丰乐足浴城从其过错行为中获益，明显违背立法原则。五、纯自然公司与丰乐足浴城之间的租赁合同终止后，丰乐足浴城仍拒绝腾退涉案商铺已严重违反合同约定，并造成纯自然公司巨大损失，故合同保证金不应抵扣占有使用费。六、根据《民法总则》第五十六条的规定，苏振盛作为个体工商户丰乐足浴城的经营者，其依法应对丰乐足浴城的债务承担共同清偿责任。七、与本案同系列的案件中，江门市中级人民法院已作出三宗生效判决，均认定在合同终止或无效的情况下，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，承租人依法应按合同约定的租金标准支付占有使用费。丰乐足浴城、苏振盛辩称：一、纯自然公司无权要求丰乐足浴城支付占用费。一审法院已查明，邑大公司于2017年8月3日与吴家兴解除租赁关系后，纯自然公司已失去继续转租的权利，以致其与丰乐足浴城之间的合同期限超出2017年8月3日的约定无效。合同无效应将涉案房屋返还给权利人，无法返还的应折价补偿，而涉案房屋产权属于五邑大学，出租人是邑大公司，纯自然公司系基于吴家兴与邑大公司间的租赁关系而取得占有、使用、收益及处分的权利，该权利也随着吴家兴与邑大公司的租赁合同解除而丧失。因此，只有五邑大学或者邑大公司可直接要求丰乐足浴城腾退房屋和支付占用费，纯自然公司无权要求丰乐足浴城支付占用费。纯自然公司主张所谓占用费是行使追偿权，需以其实际损失为前提。（2018）粤0703民初1084号判决确认吴家兴需向邑大公司支付占用费，吴家兴系纯自然公司的法定代表人，不属于本案的当事人，且纯自然公司在一审中不确认系与吴家兴共同转租涉案房屋给丰乐足浴城，即该追偿权只能由吴家兴向邑大公司支付占用费后再向丰乐足浴城主张，与纯自然公司无关。而且，吴家兴并未履行（2018）粤0703民初1084号判决确定的义务，其损失并未发生，对纯自然公司而言，更没有任何损失可言。因此，其无权要求丰乐足浴城支付占用费。二、即使纯自然公司享有追偿的权利，也仅能在其受损范围内追偿。（2020）粤07民终2522号判决认定纯自然公司丧失转租权是造成双方合同无效的唯一原因，即系纯自然公司的过错所致，不能以此而获利。且既然占用费的主张是追偿权的行使，则该占用费也只能在损失范围内主张，根据（2018）粤0703民初1084号判决，明确吴家兴是按照25元/m2/月支付占用费给邑大公司，故纯自然公司追偿损失的标准不超过25元/m2/月。三、租赁合同司法解释规定的按照租金标准支付占用费所针对的是出租人和承租人，但纯自然公司只是承租人，而丰乐足浴城是次承租人，显然不适用该法条。丰乐足浴城上诉请求：一、撤销一审判决，依法驳回纯自然公司的全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由纯自然公司负担。事实和理由：一、从法理上讲，吴家兴与邑大公司租赁合同终止后，纯自然公司也丧失对涉案租赁房屋占有的权利，其当然没有向丰乐足浴城收取占用费的权利，该权利已转由邑大公司享有。二、一审判决仅以（2018）粤0703民初1084号判决有可能导致纯自然公司损失，即判决丰乐足浴城向纯自然公司支付占用费违背事实和法理。纯自然公司未依（2018）粤0703民初1084号判决支付占用费给邑大公司，无权向丰乐足浴城主张占用费。纯自然公司向丰乐足浴城主张支付占用费，本质上系行使追偿权，但其行使追偿权的前提是损失已经产生，即其已向邑大公司支付了占用费，而且该损失的产生系丰乐足浴城的原因和责任导致。虽然（2018）粤0703民初1084号判决确定吴家兴需向邑大公司支付占用费，但吴家兴并未履行该判决义务，也不必然导致纯自然公司产生损失。而且，丰乐足浴城占用房屋系纯自然公司违约提前终止租赁合同造成，搬迁期间丰乐足浴城占用租赁房屋合理合法，纯自然公司无权要求丰乐足浴城支付搬迁期间的占用费。纯自然公司辩称：一、本案为租赁合同纠纷，而非侵权责任纠纷。丰乐足浴城是基于其与纯自然公司签订的租赁合同而使用涉案的商铺，纯自然公司也是根据合同的相对性向丰乐足浴城主张占有使用费，法律关系清晰明确。二、根据已经生效的（2018）粤0703民初1084号案，五邑大学作为出租人选择向承租人吴家兴主张租赁关系解除后的占有使用费，而未向次承租人丰乐足浴城主张权利，而且丰乐足浴城在2018年12月也是直接向纯自然公司交还涉案的商铺，所以纯自然公司有权向丰乐足浴城主张占有使用费。其他关于丰乐足浴城应付占用费的理由与纯自然公司提交的上诉状及补充上诉意见一致。纯自然公司向一审法院起诉请求：一、判令丰乐足浴城、苏振盛立即向纯自然公司支付自2017年9月1日至2018年12月25日期间拖欠的占有使用费1081965.78元；二、本案诉讼费用及其他相关费用由丰乐足浴城、苏振盛承担。一审法院认定事实：2001年5月10日，吴家兴与邑大公司签订《租赁经营合同书》，约定邑大公司将五邑大学研究生楼一、二、三层、留学生楼底层（已出租的250平方米除外）、研究生楼与留学生楼之间空地租赁给吴家兴经营。2003年6月10日，双方签订《房屋租赁延期补充合同》，将租赁期限延长至2015年6月30日。双方按合同约定履行至合同期满，其后未续签租赁合同，但仍继续按照原合同约定履行租赁事宜，纯自然公司按原合同约定向五邑大学缴纳租金，五邑大学亦向纯自然公司开具发票。租金支付至2017年8月。2009年6月10日，吴家兴与苏振盛签订《物业租赁合同》，约定苏振盛向吴家兴租赁江门市研究生楼一层、二层（一层面积为65平方米、二层面积为595平方米）；租赁期限自2009年6月10日至2015年7月9日止。2009年11月28日，纯自然公司与苏振盛签订《物业租赁合同》，约定苏振盛向纯自然公司租赁位于江门市研究生楼一层部分（面积为280平方米）；租赁期限自2009年12月5日至2015年7月9日止。2010年8月2日，纯自然公司与苏振盛签订《商铺租赁合同》，约定苏振盛向纯自然公司租赁江门市五邑大学研究生楼首层（面积400平方米）；租赁期限自2010年8月2日至2015年6月30日止。2010年8月3日，丰乐足浴城向纯自然公司出具《承诺函》，确认上述租赁合同承租的租赁物实际由丰乐足浴城使用，由丰乐足浴城向纯自然公司履行合同相关义务。2011年3月28日，五邑大学出具一份《证明》，证明该房屋由五邑大学出租给纯自然公司，租赁期限自2001年7月10日至2015年6月30日，同意纯自然公司转租涉案物业给苏振盛作经营场所。前述租赁合同到期后，2015年7月15日，纯自然公司与丰乐足浴城又签订了《商铺租赁合同》及《关于〈商铺租赁合同〉内容的承诺函》。《商铺租赁合同》主要约定：丰乐足浴城租赁位于江门市五邑大学研究生楼首层、二层（首层面积835平方米，二层595平方米），租赁期限五年，即自2015年7月10日起至2020年7月9日止；租金，自2015年7月10日至31日租金为46200元、2015年8月租金为60300元、自2015年9月1日至2017年8月31日每月租金为64350元、自2017年9月1日至2018年8月31日每月租金为67568元、自2018年9月1日至2019年8月31日每月租金为70946元；合同保证金18万元，自合同签订之日丰乐足浴城一次性向纯自然公司支付，该保证金仅作丰乐足浴城履约的经济担保，不得用于抵扣租金、水电费及其他费用，保证金不计利息，在合同期满且丰乐足浴城按照合同规定交还租赁物给纯自然公司日起计，于7个工作日内退还丰乐足浴城；关于违约，双方约定若丰乐足浴城未按合同规定时间支付租金、水电费，或违反本合同其他条款造成单方违约的，纯自然公司有权终止合同，并追究丰乐足浴城违约责任（没收合同保证金）。在《关于〈商铺租赁合同〉内容的承诺函》中，双方承诺：合同生效日起90天内，丰乐足浴城对租赁场地不进行新的装修及其他投入，否则造成损失自己承担；合同生效日起90天内，纯自然公司因五邑大学强行干预，无法保证合同全部（或部分）租赁给丰乐足浴城，合同自然终止，双方不负任何法律责任；如果纯自然公司把合同场地租赁给发展银行之外的第三方属于违约。2017年8月3日，五邑大学向吴家兴及纯自然公司发出收回涉案租赁商铺的通知，并给予三个月期限返还租赁房屋。后因吴家兴未能按时返还房屋，邑大公司向一审法院提起诉讼要求吴家兴返还房屋并支付占有使用费。2018年12月7日，一审法院作出（2018）粤0703民初1084号民事判决，认定吴家兴与邑大公司租赁关系于2017年8月3日解除，自合同期满后至租赁合同关系解除期间双方存在不定期租赁关系。该判决采纳了由五邑大学委托广州业勤资产评估土地房地产估价有限公司于2017年4月出具的评估报告，该评估报告作出对五邑大学研究生楼负一层、首层、二层房屋（建筑面积2898.88平方米，租期为五年）平均租金为25元/m2/月的评估结论。因此，该案判决吴家兴向邑大公司支付房屋占有使用费（自2017年9月1日起至租赁房屋腾退之日止，按照25元/m2/月的标准计算）。该判决已发生法律效力。本案诉讼中，纯自然公司向一审法院书面回复：因资金紧张，吴家兴尚未支付该生效判决确定的付款义务。2017年8月28日，纯自然公司向丰乐足浴城寄送《解除〈商铺租赁合同〉通知书》，主张自2017年10月31日起解除商铺租赁关系，并要求丰乐足浴城于10月31日将租赁物交还给纯自然公司。丰乐足浴城认为纯自然公司发出《解除〈商铺租赁合同〉通知书》不符合法定或者约定的解除合同条件，故诉至一审法院请求确认该通知书不具有解除合同的法律效力，一审法院于2018年5月14日作出（2017）粤0703民初6665号民事判决，确认纯自然公司向丰乐足浴城发出的前述解除合同通知书不具有法律效力。2017年11月23日，纯自然公司再次向丰乐足浴城发出通知，要求丰乐足浴城腾空、交还租赁物，并支付拖欠的租金及按照原合同租金标准支付场地占有使用费至腾退之日止。若继续占用租赁物不予腾退的，五邑大学将对租赁物作停水停电处理，损失由丰乐足浴城自行承担。丰乐足浴城向纯自然公司支付租金至2017年8月。2018年12月25日，丰乐足浴城将租赁房屋腾退给纯自然公司。2018年7月9日，吴家兴向一审法院出具《情况说明》，确认自2009年11月28日起，其将案涉物业交由纯自然公司出租给丰乐足浴城、苏振盛，涉案的权利义务由纯自然公司享有和承担，其对此并无异议。2020年4月7日，纯自然公司委托江门市南方价格鉴证有限公司，对五邑大学研究生楼负一层、研究生楼一层、研究生楼二层、黄炳礼博士楼一层、黄炳礼博士楼二层、聚贤楼一层和聚贤楼二层（建筑面积共5860.71平方米）的租赁价格进行评估，评估基准日为2017年8月1日，评估结论：研究生楼负一层（建筑面积833.08平方米）租赁价格为30元/㎡/月，研究生楼一层（建筑面积1031.4平方米）租赁价格为50元/㎡/月，研究生楼二层（建筑面积1031.4平方米）租赁价格为40元/㎡/月。另查明，丰乐足浴城是个体工商户，其曾用名为蓬江区丰乐足浴城五邑店，经营者为苏振盛。一审法院认为：本案是租赁合同纠纷。一、关于合同主体问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条规定：“在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息”。案涉《商铺租赁合同》双方当事人为纯自然公司与丰乐足浴城，苏振盛作为丰乐足浴城经营者与纯自然公司签订租赁合同，纯自然公司将苏振盛列为共同被告没有法律依据。本案中，由于丰乐足浴城是个体工商户，经营者为苏振盛，故本案应当以营业执照登记的字号“丰乐足浴城”为当事人，同时，在字号后面注明经营者苏振盛基本信息即可。依据法律规定，丰乐足浴城的债务应由其经营者苏振盛个人财产承担责任。二、关于《商铺租赁合同》的效力问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议的，不得主张转租合同无效。案涉房屋由吴家兴向邑大公司租赁后，没有证据显示邑大公司及五邑大学对纯自然公司转租或使用租赁房屋提出异议，纯自然公司与丰乐足浴城签订的《商铺租赁合同》是合同当事人的真实意思表示，合同的内容也没有违反法律的禁止性规定，纯自然公司将租赁商铺转租给丰乐足浴城的行为有效。但是，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。本案中，吴家兴与邑大公司的租赁合同于2015年6月30日到期，吴家兴与邑大公司未再续签租赁合同，再依据（2018）粤0703民初1084号民事判决书，吴家兴与邑大公司于2017年8月3日解除了不定期租赁关系。在吴家兴与邑大公司解除租赁关系后，纯自然公司已失去继续转租的权利，因此，纯自然公司与丰乐足浴城的租赁关系亦应于2017年8月3日解除。而纯自然公司与丰乐足浴城签订的租赁合同期限从2015年7月10日起至2020年7月9日止，该期限超过了纯自然公司与邑大公司的租赁期限，因此，纯自然公司与丰乐足浴城签订的商铺租赁合同的合同期限超出2017年8月3日的约定无效。三、关于纯自然公司主张的占有使用费如何计算的问题。（一）纯自然公司主张应当参照《商铺租赁合同》约定的租金标准支付占有使用费，由于其与丰乐足浴城签订的租赁合同超出2017年8月3日的约定无效，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。首先，纯自然公司作为承租人，其将案涉房屋转租丰乐足浴城，并与丰乐足浴城约定了固定的租赁期限至2020年7月9日，基于吴家兴与邑大公司的不定期租赁关系，纯自然公司在签署案涉固定期限的租赁合同时应当可以预见到在合同期限内，有可能出现出租人邑大公司提前收回商铺的情形，《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”。纯自然公司应当将该不定期租赁关系予以披露，但其未予披露，纯自然公司对于案涉《商铺租赁合同》自2017年8月4日后的约定无效主观上具有缔约过失；其次，本案中，纯自然公司提供的《关于〈商铺租赁合同〉内容的承诺函》中第2点约定“合同生效日起90天内，纯自然公司因五邑大学强行干预，无法保证合同全部或（部分）租赁给丰乐足浴城，合同自然终止，双方不负任何法律责任”，双方当事人在合同已经约定因五邑大学强行干预合同自然终止，可以证明本案合同的租赁物具有一定特殊性，但是，以上约定并未能证实丰乐足浴城知晓吴家兴与邑大公司的不定期租赁关系，并且，该项约定并未提及五邑大学、邑大公司与吴家兴之间的租赁合同是不定期租赁关系，且纯自然公司在该承诺函中也未向丰乐足浴城明确告知该事实。因此，在丰乐足浴城否认知道邑大公司与吴家兴之间不定期租赁关系的情况下，无法证实丰乐足浴城在签订《商铺租赁合同》时，其对于吴家兴与邑大公司的不定期租赁是知情并同意的；第三，丰乐足浴城作为次承租人，其基于信任与纯自然公司订立固定期限的租赁合同，不违反法律规定和双方合同的约定。因此，本案证据无法认定丰乐足浴城具有缔约过失。在纯自然公司对于租赁合同自2017年8月4日后的约定无效具有过错的情况下，若参照《商铺租赁合同》约定的租金标准计算占有使用费，会导致纯自然公司因为该过错行为获利的后果，有违公平原则。因此，对于纯自然公司主张参照《商铺租赁合同》的标准计算占有使用费的意见，一审法院不予采纳。（二）占有使用费的计算标准。合同无效，因合同取得的财产应当予以返还，丰乐足浴城应当将案涉商铺返还给纯自然公司。由于丰乐足浴城实际占有使用租赁房屋至2018年12月25日，期间，造成纯自然公司仍须继续向邑大公司支付占有使用费。该事实经生效的（2018）粤0703民初1084号民事判决确认，案涉房屋承租人吴家兴须向邑大公司支付的占有使用费标准为25元/m2/月。本案丰乐足浴城须支付的占有使用费，一审法院参考以下因素确定：1.（2018）粤0703民初1084号民事判决采纳了广州业勤资产评估土地房地产估价有限公司于2017年4月出具的25元/m2/月的评估结论，该案判决案涉房屋承租人吴家兴须按照该标准向邑大公司支付占有使用费。2.纯自然公司对于案涉租赁合同无效主观上具有缔约过失，现有证据未能证实丰乐足浴城具有缔约过失，有关占有使用费标准不应使得纯自然公司因此获利。3.丰乐足浴城在纯自然公司两次通知腾退的情况下，未能及时腾退，拖延至2018年12月搬离，其对损失的扩大负有责任，并不能因此免除丰乐足浴城支付占有使用费用的民事责任。因此，纯自然公司仍有权以25元/m2/月的标准向丰乐足浴城主张占有使用费。经计算，丰乐足浴城应当支付自2017年9月1日至2018年12月25日的占有使用费为：1430㎡×25元/㎡/月×（15月+25天/30天）=566042元。（三）对于丰乐足浴城抗辩认为吴家兴尚未向邑大公司履行支付占有使用费的义务，纯自然公司不具有向其追偿损失权利的意见。由于（2018）粤0703民初1084号民事判决书已发生法律效力，该判决确定的义务是否已经实际履行或是否已执行到位，不是纯自然公司向丰乐足浴城主张占有使用费的前提，也不能作为丰乐足浴城拒付占有使用费的合理抗辩。并且，丰乐足浴城已经实际使用案涉房屋至2018年12月25日，从本案各方当事人签署的多份租赁合同来看，该使用并非无偿使用，故丰乐足浴城应当向纯自然公司支付占有使用费。对于丰乐足浴城的该项抗辩，一审法院不予采纳。（四）对于丰乐足浴城抗辩认为涉案房屋自2018年6月10日开始因停止供电，导致其损失，其不应对支付自2018年6月10日后的占有使用费的意见。首先，丰乐足浴城对于纯自然公司提前收回商铺的事由已经另行提起诉讼，要求纯自然公司赔偿相关经济损失，该经济损失与本案的占有使用费并不是同一法律关系，本案不予调整。其次，纯自然公司在2017年8月28日已通知丰乐足浴城腾退案涉商铺，2017年11月23日再次通知丰乐足浴城腾退商铺，但丰乐足浴城未能及时腾退商铺，而是实际使用案涉房屋至2018年12月25日，故对于损失扩大部分，应由丰乐足浴城自行负担。第三，一审法院确定丰乐足浴城按照25元/m2/月标准支付占有使用费，已经将合同无效后当事人须履行法定义务及本案丰乐足浴城腾退商铺时间等情况予以综合考虑后而得出的占有使用费标准。因此，丰乐足浴城主张免除2018年6月10日后的占有使用费，依据不足，一审法院不予采纳。四、关于丰乐足浴城主张保证金18万元应在本案中抵扣占有使用费的问题。根据合同约定“在合同期满且丰乐足浴城按照合同规定交还租赁物给纯自然公司日起计，于7个工作日内退还丰乐足浴城”，保证金应于租赁合同解除时或期满后退回给丰乐足浴城，租赁合同已于2017年8月3日解除，以及纯自然公司对于后续合同无效具有缔约过错，纯自然公司应退回给丰乐足浴城，由于双方均同意在本案中一并处理该保证金的事宜，丰乐足浴城的该项主张具有合理性，一审法院予以支持。经抵扣后，丰乐足浴城尚需支付的费用为386042元。五、关于苏振盛应否承担责任的问题。对于该问题已在上述第一点论述中予以分析说明，不再赘述。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四之规定，判决：一、丰乐足浴城应于判决发生法律效力之日起十日内向纯自然公司支付占有使用费386042元。二、驳回纯自然公司的其他诉讼请求。案件受理费14538元，保全费3995元，合计18533元，由纯自然公司负担11920元，丰乐足浴城负担6613元。二审中，纯自然公司向本院提交了如下证据：一、（2020）粤07民终3277号民事判决及裁判文书生效证明；二、（2020）粤07民终3278号民事判决及生效证明，拟证明与本案同系列纠纷案件中，江门市中级人民法院已作出生效判决确立以下判决标准：（一）占有使用费依法自合同无效之日起计算至实际腾退并交还物业之日止；（二）如双方未办理交接手续，承租人应对返还租赁物承担举证责任；且纯自然公司已多次通知要求租赁人腾退，不存在怠于收回商铺的情况；（三）应根据房屋租赁合同司法解释第五条的规定，按租赁合同约定的租金标准计算占有使用费。三、（2019）粤0703民初2586号民事判决；四、（2020）粤07民终2522号民事判决；五、裁判文书生效证明，拟证明丰乐足浴城已就装修损失问题向法院提起诉讼，要求纯自然公司及吴家兴赔偿，生效裁判已判令纯自然公司赔偿912985元给丰乐足浴城。六、民事再审申请书；七、接收当事人提交诉讼资料凭证，拟证明纯自然公司不服（2020）粤07民终2522号民事判决，已于2020年11月9日向广东省高级人民法院申请再审。丰乐足浴城、苏振盛对纯自然公司二审提交的上述证据的质证意见为：对该些证据的真实性、合法性无异议，但该些证据与本案没有直接关联。从判决内容可以看出系纯自然公司以欺诈的方式和其他次承租人签订合同，造成次承租人损失。对纯自然公司二审提交的上述证据，本院认证如下：该些证据系一审法院及本院依法作出的法律文书，对其真实性、合法性本院依法予以确认。但因与本案相关事实并无直接关联，故本院对其证明力不予采纳。本院依法确认一审法院所查明的事实。另，纯自然公司于庭后向本院提交书面补充上诉意见称，根据《民法典》及相关司法解释的规定，纯自然公司与丰乐足浴城之间的租赁合同在2017年8月3日后的部分仍是合法有效的，丰乐足浴城应按合同约定的时间及租金标准，继续向纯自然公司支付租金；并据此申请变更上诉请求第二项为“判令丰乐足浴城、苏振盛立即向纯自然公司支付自2017年9月1日至2018年12月25日止拖欠的租金1080868.52元及逾期付款利息（逾期付款利息以拖欠租金为本金，自2017年9月6日计至实际清偿之日止，其中2017年9月6日至2019年8月19日期间利率按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，利息为72351.94元，自2019年8月20日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。即明确变更其在本案中主张的“占有使用费”为租金，并增加逾期付款利息的请求。本院将纯自然公司庭后提交的上述补充上诉意见及变更上诉请求的申请送达给丰乐足浴城、苏振盛。丰乐足浴城、苏振盛向本院提交补充答辩意见称，涉案转租合同超过吴家兴与邑大公司之间租赁合同期限的部分，损害了房屋权利人的合法权益，应属无效。即使依据《民法典》第七百一十七条的规定，涉案租赁合同超过2017年8月3日部分也非当然有效。纯自然公司、吴家兴在邑大公司明确表示收回涉案房屋的情况下，继续转租给丰乐足浴城明显损害了五邑大学和邑大公司的权利，依照《合同法》第五十二条、《民法典》第一百五十四条之规定，涉案租赁合同超过2017年8月3日部分应属无效。退一步而言，即便认为其有效，纯自然公司自2017年8月4日起已失去涉案房屋的转租权利，合同没有继续履行的基础和可能，应依《合同法》第九十四条之规定依法解除。纯自然公司基于丧失所有权利未依约转租给丰乐足浴城，丰乐足浴城自2017年9月停止支付租金，双方以实际行动于2017年8月3日解除合同。丰乐足浴城自2017年8月4日继续占用房屋仅损害了涉案房屋权利人的合法权益，而纯自然公司只能在支付占用费给权利人邑大公司后，基于追偿权向丰乐足浴城主张“占用费”。对双方当事人就该部分的争议，本院将结合案涉租赁合同效力的认定部分一并论述。本院认为：本案为租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”及第二百三十二条“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理”及第三百二十八条“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉”的规定，本院二审应围绕纯自然公司和丰乐足浴城的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理。至于纯自然公司于庭后申请增加的利息部分的诉讼请求，因双方不能达成一致意见，且系二审法庭辩论后才提出增加的诉讼请求，故本院不予审查，纯自然公司可另循合法途径救济。围绕纯自然公司、丰乐足浴城的上诉请求，综合双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点是：一、案涉《商铺租赁合同》的效力问题；二、丰乐足浴城、苏振盛应否向纯自然公司支付租金或占有使用费，若需支付，应以何种标准计算；三、苏振盛应否承担共同支付责任。关于案涉《商铺租赁合同》的效力问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第十五条规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外”。本案中，吴家兴与邑大公司的租赁合同于2015年6月30日到期。之后，双方虽未再续签租赁合同，但仍继续按照原合同约定履行租赁事宜，应视为在双方间成立不定期租赁合同关系。在此期间，纯自然公司与丰乐足浴城于2015年7月15日签订了《商铺租赁合同》及《关于〈商铺租赁合同〉内容的承诺函》。约定纯自然公司将位于江门市五邑大学研究生楼首层、二层（首层面积835平方米，二层595平方米）出租给丰乐足浴城，租赁期限自2015年7月10日起至2020年7月9日止。合同履行过程中，五邑大学于2017年8月3日通知吴家兴及纯自然公司解除双方间的不定期租赁合同，并经人民法院作出的生效判决确认，双方间的租赁合同期限由此确定。一审法院在作出本案一审判决时根据上述司法解释的规定及在先生效判决认定纯自然公司与丰乐足浴城签订的商铺租赁合同期限超出2017年8月3日的部分无效并无不当。但是，2020年12月29日公布并于2021年1月1日施行的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2020〕17号）中删除了前述司法解释中关于“转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效”的规定；而且，《中华人民共和国民法典》第七百一十七条的规定中亦无关于转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分约定无效的相关内容。由此可见，现行法律及司法解释并不认为转租合同仅因转租期限超过承租人剩余租赁期限即认定超过部分的约定无效。换言之，转租期限超过承租人剩余租赁期限的事实并不影响合同效力。至于合同是否有效，则应根据《中华人民共和国民法典》总则编第六章民事法律行为的效力部分相关规定来判定。本案中，纯自然公司与丰乐足浴城均具有相应的民事行为能力，双方签订的《商铺租赁合同》系其真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规效力性强制性规定，不违背公序良俗，应当认定为有效。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》（法释〔2020〕15号）第八条“民法典施行前成立的合同，适用当时的法律、司法解释的规定合同无效而适用民法典的规定合同有效的，适用民法典的相关规定”、第二十八条“本规定自2021年1月1日起施行。本规定施行后，人民法院尚未审结的一审、二审案件适用本规定”的规定，案涉《商铺租赁合同》应认定为有效，对本案双方当事人均具有约束力。关于纯自然公司在本案中主张的丰乐足浴城、苏振盛应向其支付租金或占有使用费应否予以支持，若支持应以何种标准计算的问题。如前所述，案涉《商铺租赁合同》合法有效，双方均应依约全面、适当履行合同义务。但因五邑大学于2017年8月3日行使解除权解除了与吴家兴及纯自然公司之间的不定期租赁合同，并要求收回涉案租赁物，致使案涉《商铺租赁合同》无法继续履行。纯自然公司作为《商铺租赁合同》的出租方，未能尽到交付租赁物并维持租赁物符合约定用途的义务，构成违约。鉴于丰乐足浴城并未在本案就纯自然公司违约责任提出反诉，本院对此不予审查。丰乐足浴城实际占有使用租赁房屋至2018年12月25日，而租金仅支付至2017年8月，故仍应支付2017年9月至2018年12月25日间的租金，而支付标准则应按照合同约定的标准计算。根据双方签订的《商铺租赁合同》的约定，计得该期间租金为1080868.52元，本院予以支持。纯自然公司上诉主张丰乐足浴城支付自2017年9月1日起至2018年12月25日止拖欠的占有使用费1081965.78元，对超出本院核定的数额部分不予支持。至于丰乐足浴城主张的180000元保证金在本案中抵扣占有使用费的问题，因丰乐足浴城对租赁合同未能继续履行并无违约事实，纯自然公司应将保证金退回丰乐足浴城。且双方当事人均同意在本案中一并处理该保证金的事宜，故本院依法将该180000元保证金从丰乐足浴城应支付的租金中予以扣减。抵扣后，丰乐足浴城尚需支付纯自然公司租金900868.52元。关于苏振盛应否承担共同支付责任的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条规定：“在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息”。本案中，由于丰乐足浴城是个体工商户，经营者为苏振盛，故本案应当以营业执照登记的字号“丰乐足浴城”为当事人，并注明经营者苏振盛基本信息即可。而且，根据《最高人民法院关于民事执行中变更、追加当事人若干问题的规定》（法释〔2020〕21号）第十三条第二款明确规定：“个体工商户的字号为被执行人的，人民法院可以直接执行该字号经营者的财产”。由此可见，一审未判令苏振盛与纯自然公司承担共同支付责任，并不影响纯自然公司的民事权利。因此，纯自然公司上诉主张应判令苏振盛对丰乐足浴城的债务承担共同清偿责任依据不足，本院不予支持。综上所述，纯自然公司的上诉请求成立，本院予以支持；丰乐足浴城的上诉请求不能成立，本院依法不予支持。一审判决认定事实清楚，但因新旧法律衔接适用问题，导致原判决结果应予变更，故本院依法予以更正。依照《中华人民共和国民法典》第七百一十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》（法释〔2020〕15号）第八条、第二十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2020〕17号），《最高人民法院关于民事执行中变更、追加当事人若干问题的规定》（法释〔2020〕21号）第十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条的规定，判决如下：一、撤销广东省江门市蓬江区人民法院（2020）粤0703民初336号民事判决第二项；二、变更广东省江门市蓬江区人民法院（2020）粤0703民初336号民事判决第一项为“蓬江区丰乐江**足浴城（经营者苏振盛）应于本判决发生法律效力之日起十日内向江门市纯自然装饰建材发展有限公司支付租金900868.52元；三、驳回江门市纯自然装饰建材发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费14538元，保全费3995元，合计18533元，由蓬江区丰乐江**足浴城负担。二审案件受理费14538元，由蓬江区丰乐江**足浴城负担14523元，由江门市纯自然装饰建材发展有限公司负担15元。江门市纯自然装饰建材发展有限公司已预缴的二审案件受理费10759元，多出的10744元，由本院退回。蓬江区丰乐江**足浴城已预缴二审案件受理费7090.6元，其仍应于收到本判决之日起七日内向本院补缴二审案件受理费7432.4元。本判决为终审判决。审 判 长 吴拥军审 判 员 李 海审 判 员 刘邦中二〇二一年二月三日法官助理 程石刚书 记 员 陈诗仪