广西壮族自治区乐业县人民法院民 事 判 决 书(2018)桂1028民初39号原告：韦懂姗，女，1984年5月20日出生，壮族，乐业县新化镇谐里村小学后勤工人，住乐业县。原告：黄轰，男，1981年3月16日出生，壮族，乐业县新化镇中心小学教师，住乐业县。二原告共同委托诉讼代理人：黄丁裕，广西桂百律师事务所律师。被告：乐业县兴业房地产开发有限责任公司，住所地乐业县公路局稽征站（小吃街）旁。法定代表人：黄莉星，该公司总经理。委托诉讼代理人：李诚,该公司销售部经理。原告韦懂姗、黄轰与被告乐业县兴业房地产开发有限责任公司(以下简称兴业房地产公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告韦懂姗、黄轰的委托诉讼代理人黄丁裕、被告兴业房地产公司的委托诉讼代理人李诚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韦懂姗、黄轰向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付违约金52566元。事实和理由：2015年二原告向被告购买一套商品房，面积为117.25平方米，单价为3202.35元/平方米，总价款为375476元。当年8月1日二原告向被告交了购房定金75476元，9月15日双方签订了商品房买卖合同书。2015年11月20日原告已向被告付清全部房款。合同第十一条约定，出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房。合同第十二条约定，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期在30日内自第十一条约定的交付期限届满之次日起出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金；逾期超过30日后买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。2015年12月31日，被告没有把该商品房交给原告。2016年间，原告多次催被告交房，直到2016年10月7日，被告才向原告交房。被告没有按照合同约定履行，依照合同第十二条约定应承担违约责任，应向原告支付违约金52566元。被告兴业房地产公司辩称：一、中华人民共和国建设部、财政部第165号《住宅专项维修资金管理办法》第十二条规定：“商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户”。第十三条规定：“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付买购人。”原告未缴纳住宅专项维修资金，强行破门换锁进行室内装修，被告有权根据上述规定不将房屋交付给原告。另外，该行为属于侵权行为，被告保留追究法律责任的权利。二、从2014年12月18日开工至2016年10月31日，被告在建设涉案房屋过程中，遭遇各种不可抗力，其中有恶劣天气及政府原因，导致不能依约交房：1、遭遇各种下雨天气致停工。根据中国气象局发布的降水等级划分，24小时内降水量小于10mm的降雨为小雨，24小时内降水量10-25mm的降雨为中雨，24小时内降水量25-50mm的降雨为大雨，24小时内降水量50-100mm的降雨为暴雨。乐业县从2014年12月至2016年10月的降雨量为：大雨、暴雨37天，小雨、中雨79天。其中，大雨、暴雨37天期间，露天施工项目全部停工，小雨、中雨79天期间，根据中华人民共和国住房和城乡建设部、国家质量监督检验检疫总局联合发布的《混凝土结构工程施工规范（GB50666-2011）》雨期施工中10.4.4规定：“除采用防护措施外，小雨、中雨天气不宜进行混凝土露天浇筑，且不应开始大面积作业面的混凝土露天浇筑；大雨、暴雨天气不应进行混凝土露天浇筑。”住房和城乡建设部批准的行业标准《建筑外墙防水工程技术规程（JCJ/T235-2011）》6.1.9规定：“外墙防水工程严禁在雨天、雪天和五级风及其以上施工。”降雨天气影响到混凝土的大面积浇筑墙面及外墙防水项目的施工。另外，雨天路滑，对于施工人员特别是高空作业人员构成极大的安全隐患，极易造成建筑安全生产事故。如不顾及下雨甚至大暴雨天气对施工的影响，一味赶进度，对建筑业安全生产、房子质量将产生严重影响。2、由于水利电业公司路线检修停电导致影响施工进度26天。其中：2014年12月23日至28日同乐中路供电线路更换停电6天、2015年1月12日至15日同乐中路供电线路检测停电4天、2015年5月19日至21日同乐中路因雷雨天气供电线路故障停电3天、2015年9月17日至19日同乐中路因变压器起火停电维修3天、2015年12月7日至9日同乐中路变压器更换停电3天、2015年12月27日至29日同乐中路供电线路检测停电3天、2016年1月15日至18日同乐中路供电线路故障停电4天。3、由于自来水厂铺设、维修管道影响施工进度16天。其中，2015年1月16日至19日原油脂厂施工导致大型水管破裂停水4天、2015年6月11日至12日新华书店大门处水管维修停水2天、2015年9月10日至12日农贸市场入口大型水管破裂停水3天、2015年10月15日至16日保险公司对面水管维修停水2天、2015年12月21日至22日县中心河道大型给水管破裂停水2天、2016年7月3日至5日农贸市场入口大型水管再次破裂停水3天。4、因运输水泥必经道路塌方，施工用水泥不能正常供应，影响施工进度5个月。乐业县水泥厂已关闭，被告只能向凌云县通鸿水泥厂购运水泥。2015年8月27日，由于持续几天暴雨，百色至乐业二级公路凌云县百合屯处（省道206线K42+400-K42+880路段）塌方，只允许小型车辆通过，禁止10吨以上重车通行。被告从凌云县通鸿水泥厂运送水泥的车辆无法通行，严重影响施工中水泥的供应量。5、由于乐业县周边石场陆续关闭，施工用沙石不能正常供应，共影响施工进度60天。随着县政府对石场进行大整改及周边石场的陆续关闭，施工用沙石供应不上，经常两天等不到一车沙，严重影响施工进度。为了保证工程质量及施工进度，被告及时采取补救措施，发动多组人员找沙石材料，并得到国土、安监部门的批准，否则，影响的时间更久。6、2015年4月25日至28日、2016年4月18日至21日在乐业县分别举行第八届、第九届中国百色国际山地户外运动挑战赛，这8天时间内封闭了县城进城主要干道，被告运输沙石、水泥的车辆无法通行，造成停工8天。7、中考停工3天、高考停工3天，春节放假7天。以上共计389天。三、二原告逾期支付房产款，导致被告建设资金周转困难，影响施工进度，对逾期交房负有责任。补充协议约定原告接到通知后7日内办理贷款及相关手续，否则视同原告逾期支付按揭款。原告接到通知后，未在约定时间办理，致按揭款2015年10月14日才支付到账。综上，请驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：被告提供的乐业县气象局降雨量统计表和天气实况证明不足以证明降雨构成不可抗力的因素，本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告韦懂姗、黄轰是夫妻关系。2015年9月15日，作为买受人的二原告与作为出卖人的被告签订了一份《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发建设的位于乐业县邮政局西面的乐业县兴业商贸城（一期）1楼1单元601号商品房1套，建筑面积共117.25平方米，单价为每平方米3202.35元，总价款为375476元；买受人采取贷款方式（公积金贷款）付款，签订合同前，买受人已于2015年8月1日前支付首期房价款75476元，余款300000元向贷款机构申请贷款支付；出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房，除不可抗力外，出卖人未按约定时间将该商品房交付买受人的，逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金；买受人应当按照有关规定交纳住宅专项维修资金，住宅专项维修资金属于业主所有，买受人未交纳住宅专项维修资金的，出卖人不得将商品房交付买受人，出卖人不能在当地房产管理所办理登记备案。二原告于2015年11月20日前交清了全部购房款375476元。被告未按合同约定的期限（2015年12月31日前）交付房屋。直至2016年10月7日，被告才将房屋交付给二原告。二原告于2018年2月25日向乐业县房产管理所交纳住宅专项维修资金6566元。2018年1月11日，二原告以被告逾期交房违约为由提起本案诉讼。本院认为，原、被告签定的《商品房买卖合同》是合法有效合同，受法律保护。该合同第二十二条约定“买受人委托出卖人代交住宅专项维修资金”，而双方在《补充协议》第四条中又约定“房屋的各项税费、专项维修资金等均由买受人自行承担，以上费用按政府相关部门规定由买受人负责缴纳”，双方对专项维修资金应于何时缴纳、怎么缴纳没有明确约定。依商品房买卖交易惯例，专项维修资金一般由出卖方代收后转交房管部门，出卖方不代收的，也要在通知交房时告知买受方缴纳专项维修资金以及交存专项维修资金的建筑面积，以便计算专项维修资金数额。合同约定的交房时间是2015年12月31日，交房期限届满时，被告既没有通知原告交房，也没有通知原告缴纳住宅专项维修资金，当然被告也就无从审查原告是否缴纳了住房专项维修资金，接收房屋办理入住手续是否完备。直至2016年10月7日，被告才将房屋交给原告并通知缴纳住宅专项维修资金。因此被告提出的因原告未缴纳住宅专项维修资金而拒绝交房的抗辩理由不成立。被告交房期限届满时未能交付房屋，违反了合同约定，应当承担逾期交房的违约责任，原告要求被告按合同支付逾期交房违约金的请求，应予以支持。被告主张因市政停水、电力公司停电整修、政府对交通限期管制、建筑石料运输通道被堵等不可抗力因素导致停工的，应从逾期交房时间里扣减。对此本院认为，停水停电、交通管制等情形，属于被告无法克服的客观因素，构成不可抗力的范畴，被告因为这些因素而停工的，停工天数应从逾期交房时间里扣减。施工期间，因为乐业县水利电业有限公司线路检修26天，乐业县旅游投资开发有限公司举办山地户外挑战赛实行交通管制4天，乐业县自来水厂水管维修16天，凌云县公路管理局对省道206线K42+400-K42+880路段修复90天，因而导致停工136天，应从逾期交房时间里扣减。被告提供的乐业县气象局降雨量统计表和天气实况证明不足以证明降雨构成不可抗力的因素，且在商品房买卖合同中也没有因降雨而停工的天数应从交房时间中扣减的约定，故对被告主张降雨天气为不可抗力因素，其停工天数应予扣减，本院不予采信。被告逾期交房时间从2016年1月1日至2016年10月7日共计280天，扣除因故停工136天，被告逾期交房时间应为144天，按逾期交房违约金每日以全部房价款万分之五计算的约定，被告应支付的违约金为27034元(即375476元×5／10000×144天＝27034元)。原告诉请违约金过高，合理部分本院予以支持。被告答辩主张原告逾期支付购房款，对逾期交房负有责任，没有事实依据，本院不予采信。综上所述，原告的诉讼请求合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、被告乐业县兴业房地产开发有限责任公司支付原告韦懂姗、黄轰逾期交房违约金27034元；二、驳回原告韦懂姗、黄轰的其他诉讼请求。上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。案件受理费557元，由原告韦懂姗、黄轰负担271元，被告乐业县兴业房地产开发有限责任公司负担286元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（数额视当事人提出的上诉请求数额确定，户名：待结算财政款项－法院诉讼费专户，账号：60×××97，开户行：农行百色分行营业部）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审判员  黄璇璇二〇一八年四月八日书记员  黄春柳