上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初6768号原告：上海上坤实业投资有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：朱振善，董事长。委托诉讼代理人：吴燕华，上海市光大律师事务所律师。被告：上海洞子张老匠火锅餐饮有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：肖壹帆，执行董事。被告：深圳市美石美餐饮有限公司，住所地深圳市。法定代表人：梁德惠，执行董事。委托诉讼代理人：周怡，四川罡兴律师事务所律师。原告上海上坤实业投资有限公司(以下简称“上坤公司”)诉被告上海洞子张老匠火锅餐饮有限公司(以下简称“洞子张餐饮公司”)、被告深圳市美石美餐饮有限公司(以下简称“美石美公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，由审判员黄文颋独任审判，分别于2020年9月7日和2021年1月18日公开开庭进行了审理。原告上坤公司的委托诉讼代理人吴燕华两次开庭均到庭参诉，被告洞子张餐饮公司经合法传唤两次均未到庭，被告美石美公司的委托诉讼代理人周怡参与了第二次庭审。本案现已审理终结。原告上坤公司向本院提出诉讼请求：1、判令上坤公司、洞子张餐饮公司就上海市宝山区淞兴西路XXX号1号楼商铺(以下简称“系争商铺”)签订的《上坤1919项目租赁合同》于2019年11月30日解除；2、判令洞子张餐饮公司支付2019年7月1日至2019年11月30日的租金人民币50万元(以下币种均为人民币)、物业管理费27,005元；并按日万分之二为标准，支付自2019年7月11日起至2020年9月7日的滞纳金40,811.27元；3、判令洞子张餐饮公司按租赁合同约定的租金标准，支付2019年12月1日至2020年2月28日的房屋占有使用费30万元和物业管理费16,203元；4、判令洞子张餐饮公司支付2019年3月1日起至2019年12月31日的电费175,699元；5、判令洞子张餐饮公司支付违约金20万元；6、判令美石美公司就洞子张餐饮公司的前述义务承担连带责任。事实和理由：2011年，上坤公司和美石美公司签订房屋租赁合同，约定美石美公司承租上海市宝山区淞兴西路XXX号1号楼商铺作为餐饮使用，其中商铺东侧(共1,256平方米)经营火锅。后美石美公司注册成立了洞子张餐饮公司，在该处经营“洞子张火锅”店。2014年，洞子张餐饮公司和上坤公司签订了《上坤1919项目租赁合同》(以下简称“租赁合同”)，但洞子张餐饮公司一直未按约支付租金等费用。经协商，上坤公司与美石美公司签订了一系列协议，约定以上坤公司应向美石美公司支付的收购款冲抵洞子张餐饮公司的欠费至2019年6月30日。然就2019年7月1日之后的各项费用洞子张餐饮公司至今未付，上坤公司于2019年11月7日发函解除了双方的租赁合同，洞子张餐饮公司于2020年3月撤离商铺，但未向其履行房屋交接手续，其于2020年3月自行收回。上坤公司认为，洞子张餐饮公司的上述行为，已构成违约，应承担相应违约责任，美石美公司作为其关联公司，两公司人格混同，应一并承担连带清偿责任。现诉至法院，请求判如所请。被告洞子张餐饮公司未到庭答辩。被告美石美公司答辩称：合同签订情况如上坤公司所述，其与洞子张餐饮公司并不存在关联关系，不应承担连带清偿责任；其将经营的中餐厅出售给上坤公司，后者一直未付收购款，故双方约定用收购款抵扣洞子张餐饮公司的租金及相关费用，其后从洞子张餐饮公司处收回了部分款项，现上坤公司仍欠付收购余款。根据当事人陈述以及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年8月，上坤公司(甲方、出租方)和洞子张餐饮公司(乙方、承租方)签订租赁合同，约定甲方将上海市宝山区淞兴西路XXX号1号楼共1,256平方米商铺出租给乙方用于经营“洞子张火锅”餐饮，租赁期限自2014年8月12日起至2026年4月30日，2016年5月1日起至2021年4月30日的月租金为123,015元，租金、物业管理费每季度为一个支付期，先支付后使用，乙方在每个支付月公历月的第10日之前支付下一期的租金、管理费。合同第五条主要约定，租赁期间，因乙方使用房屋产生的物业管理费及发生的所有费用，包括但不限于水、电、燃气、通讯、设备、空调及其它有关费用，均由乙方承担；乙方于每支付月的10日前向甲方委托的物业管理公司支付物业管理及其它应付费用，每月物业管理费为5,401元等；电费按照1.45/度的标准计算，届时乙方应该根据甲方或者物业管理公司的计算标准承担相关费用，而不提出任何异议。第八条主要约定，除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同租期届满或提前终止后的七日内，把房屋连同其所有的附属物、装置、附加物，按本合同规定，在与原状一致或甲方书面认可的干净、整洁和标准的可租用良好使用状态下交还甲方。同时，乙方须持续向物业管理公司支付乙方以前述状态实际返还房屋之日止的租金及物业管理费。返还时，应经甲方验收认可，乙方结清其应当承担的所有费用。同时，须将通向该广场及房屋各部分的钥匙(如有)交还甲方。若乙方未按约定的时间将房屋返还甲方，则乙方应赔偿甲方因此而遭受的一切损失，包括但不限于甲方因迟延向新租户交付房屋而需承担的违约金、中介费、律师费等，及该房屋占有使用费(房屋占用使用费每日按本合同约定的日租金的两倍计算)。当乙方发生逾期交还房屋的情况，甲方有权进入房屋，并有权决定挪动或不挪动房屋内的物品，或将房屋恢复至甲方交付给乙方时的状况，乙方不得提出异议，也不得追究甲方责任和要求甲方赔偿，同时，甲方亦有权向乙方追讨因清除、清理、挪动前述物品和将房屋恢复至交付给乙方时的状况所产生的所有费用等。第十三条主要约定，依据本合同规定及本合同有关文件而发出的其他通知、单据等均采用书面形式，并用传真或其他方式发至乙方联系地址为宝山区淞兴西路XXX号1号楼，使用挂号信(EMS、顺丰快递)发出的国内邮件，在挂号信(EMS、顺风快递)寄出三日后视为收讫等。第十四条主要约定，有下列情形之一的，违约方应向守约方按违约行为发生时月租金的两倍支付违约金；给守约方造成损失且支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分，同时，守约方有权书面通知违约方解除本合同：……(11)乙方逾期支付租金、物业管理费及/或合同项下任何应付款项累计超过30天，经甲方书面催告仍未缴纳的……。无论合同在任何情况下终止或被解除，乙方均应支付至本合同解除或终止之日实际发生的一切应付而未付的本合同项下的所有款项，至合同解除或终止之日腾空房屋，恢复原状并将房屋返还给甲方，如乙方不按照甲方规定的时间交还房屋，甲方有权按本合同第八条的规定自行收回房屋，并要求乙方承担相应违约责任。按本合同约定，凡甲乙双方有权解除，终止本合同的，一旦解除方将解除、终止本合同的书面通知根据本合同约定的方式送至该房屋，本合同即行终止等。第十五条主要约定，若乙方逾期支付本合同项下的任何款项，甲方除可依据本合同第14-3条规定提前终止本合同外，还可采取下列一项或多项措施：要求乙方就其迟延支付之应付款项支付滞纳金，其中租金、保证金、管理费之滞纳金按每日0.5%计收，其他设施费用之滞纳金按每日0.5%计收等。另查明，2011年，上坤公司(甲方、出租方)和美石美公司(乙方、承租方)签订房屋租赁合同，主要约定甲方将上海市宝山区淞兴西路XXX号1号楼共4,395平方米商铺出租给乙方，东侧1,256平方米做餐饮火锅使用，西侧874.05平方米和2楼2,264.4平方米商铺做中式餐饮使用；租赁期限为十五年，自2011年5月20日至2026年4月30日止等。2014年9月28日，上坤公司(乙方、收购方)和美石美公司(甲方、出让方)签订资产收购协议，主要约定，甲方向乙方转让位于上海市宝山区淞兴西路XXX号1号楼、2号楼的“金璞宴”资产事宜，整体收购价格为20,390,000元等。2018年2月，上坤公司(甲方)和美石美公司(乙方)签订《“上坤实业”与“深圳美石美”关于餐饮项目结算协议》(以下简称“结算协议”)，主要约定，甲方已就资产收购协议按约向乙方支付了7,584,052.74元，甲方应向乙方支付费用17,224,201.33元(其中剩余转让款12,805,947.26元，利息4,418,254.07元)，乙方应向甲方支付系争商铺费用7,411,295.31元(其中租金4,594,121.44元，物业管理费201,512.64元，电费969,473.13元，利息1,646,188.1元)；前述债权债务相抵后，甲方应向乙方支付费用9,812,906.02元，甲方应在本协议签署生效后15天内向乙方支付结算款等。2018年8月21日，上坤公司(甲方)和美石美公司(乙方)签订《“上坤实业”与“深圳美石美”关于餐饮项目补充协议》(以下简称“补充协议一”)，主要约定，甲方需向乙方支付的结算款调整为9,257,458.51元，甲方已于2018年3月向乙方支付结算款4,906,453.01元，剩余结算款为4,351,005.5元等。2019年3月，上坤公司(甲方)和美石美公司(乙方)签订《“上坤实业”与“深圳美石美”关于餐饮项目补充协议(二)》(以下简称“补充协议二”)，主要约定如下：甲方应向乙方支付结算款4,351,005.5元，乙方应向甲方支付租金2,114,791.68元(2018年1月1日至2019年6月30日)、物业费112,185.92元(2017年10月1日至2019年6月30日)、电费389,115.45元(2017年10月1日至2019年2月28日)；鉴于乙方在2019年3月就系争商铺提出提前退租申请，为乙方持续经营及合同履行，双方协商确认租赁合同的租金自2019年3月1日起调整为10万元/月；甲方有权自2019年3月1日起就系争商铺进行招租并随时解除租赁合同，甲方并不构成违约，在确认新的承租人进场时间后，甲方提前10日通知乙方撤场，乙方需在7日内完成撤场并将房屋恢复原状；签署债权债务相抵后，甲方应向乙方支付结算款1,634,912.46元等。因洞子张餐饮公司未支付2019年7月1日之后的租金、物业费及2019年3月1日之后的电费，上坤公司分别于2019年8月15日、9月21日、10月26日发函要求其支付前述欠款。2019年11月12日，上坤公司向洞子张餐饮公司寄发合同终止通知函，通知后者租赁合同于2019年11月30日解除，并应支付欠租、返还商铺等。同年11月25日，上坤公司再向洞子张餐饮公司寄发律师函，明确告知租赁合同于2019年11月30日解除，同时应支付欠租并返还商铺等。上述函件均送达洞子张餐饮公司。为证明己方主张，上坤公司向本院提交了如下证据：1、电费明细表、变压器抄表数据及银行电子回单，证明洞子张餐饮公司2019年3月至12月期间共计产生电费175,699元，分别为2019年3月电费12,485元、4月13,703元、5月15,834元、6月15,834元、7月19,184元、8月32,277元、9月24,360元、10月16,646元、11月12,282元和12月13,094元，上坤公司表示电力公司先抄总表确定电费，其后根据各个承租人的分表数字收取电费，洞子张餐饮公司的欠付电费其已向电力公司缴清，其现只主张至2019年底的电费。2、商户验收交接表和确认书，证明其于2020年3月25日将系争商铺转交给新承租人。上坤公司表示，洞子张餐饮公司在未提前通知并办理交接手续的情况下，于2020年3月擅自搬离了系争商铺，其收回后于2020年3月25日转租给案外人林某，并提供了转租合同予以佐证。关于上坤公司主张洞子张餐饮公司、美石美公司人格混同一节事实，上坤公司表示，洞子张餐饮公司至2019年3月前的应付租金，都由美石美公司支付，故美石美公司应就洞子张餐饮公司的支付义务承担连带清偿责任，但就证明洞子张餐饮公司、美石美公司人格混同的其他证据，上坤公司并未进一步提供。2021年1月20日，本院承办人员至上海上坤物业管理有限公司调查，根据该公司工作人员表示，上海上坤物业管理有限公司为系争商铺的物业管理方，其每月记录洞子张餐饮公司产生的电费金额，并向其出具书面缴费通知，欠费金额如上坤公司所述，洞子张餐饮公司从未缴纳过电费和物业费，该公司已出具书面说明，同意由上坤公司代为主张前述费用；洞子张餐饮公司于2019年底开始撤离，未办理交接手续，物业公司知道此事后于2020年2月底在商铺大门加锁，后于3月底配合将商铺转交给新承租人。本院承办人员另至现场调查，发现商铺目前开设超市，内部已全新装修，超市负责人表示，其于2020年3月底收到系争商铺。本院认为，洞子张餐饮公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃答辩、举证及抗辩的相应权利，由此导致的不利后果由其自行负担。根据在案证据所查明的事实，洞子张餐饮公司未支付2019年7月1日之后的租金及物业费用，已构成违约，上坤公司发函通知租赁合同于2019年11月30日解除，符合合同约定，本院予以确认。租赁合同解除后，洞子张餐饮公司仍应支付2019年7月1日后的租金和物业费用，并在前述合同解除日后按租赁合同约定的租金标准支付房屋占有使用费至商铺返还之日。按照租赁合同约定，洞子张餐饮公司应在合同解除后返还系争商铺，但目前无证据证明其已履行了返还义务。根据本院现场调查及上坤公司提供的相关证据，上坤公司于2020年3月将商铺转租给案外人，其现主张租金及物业费至2020年2月，并无不当，本院予以支持，故洞子张餐饮公司应支付2019年7月至2020年2月的租金和房屋占用使用费80万元(10万元×8月)和物业费43,208元(5,401元×8月)。上坤公司另主张的电费175,699元，其已提供了相关抄表书证进行了佐证，相关诉请本院予以支持。关于滞纳金40,811.27元及违约金20万元的请求，上坤公司已自行降低相关计算标准，亦符合合同约定，本院均予以支持。关于上坤公司主张洞子张餐饮公司、美石美公司人格混同、美石美公司应承担连带责任的请求，根据公司法的相关规定，公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。本院认为，判断公司与其他公司是否构成人格混同，应当从公司之间是否存在财产混同、组织机构混同以及业务混同等方面进行综合分析判断。目前无证据证明洞子张餐饮公司、美石美公司存在人、财、物的混同情形。虽然美石美公司曾与上坤公司约定将其应收款项来抵付洞子张餐饮公司的租金等费用，但上述约定尚不足以证实美石美公司和洞子张餐饮公司之间存在财产、组织机构、业务等方面的持续重叠情形，更不足以证明洞子张餐饮公司已丧失了独立承担民事责任资格的法律后果，更无法达到公司法所规定的“严重损害公司债权人利益”之程度。因此，上坤公司关于洞子张餐饮公司、美石美公司人格混同、要求美石美公司承担连带责任的主张，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，依照1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国公司法》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、原告上海上坤实业投资有限公司与被告上海洞子张老匠火锅餐饮有限公司就上海市宝山区淞兴西路XXX号1号楼商铺签订的《上坤1919项目租赁合同》于2019年11月30日解除；二、被告上海洞子张老匠火锅餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告上海上坤实业投资有限公司支付租金和房屋占有使用费80万元、物业费43,208元和电费175,699元；三、被告上海洞子张老匠火锅餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告上海上坤实业投资有限公司支付滞纳金40,811.27元和违约金20万元；四、驳回原告上海上坤实业投资有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取16,137元，由被告上海洞子张老匠火锅餐饮有限公司负担。公告费260元，原告上海上坤实业投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  黄文颋二〇二一年二月一日书记员  鲍仲钰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《中华人民共和国公司法》第二十条公司股东应当遵守法律、行政法规和公司章程，依法行使股东权利，不得滥用股东权利损害公司或者其他股东的利益；不得滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害公司债权人的利益。公司股东滥用股东权利给公司或者其他股东造成损失的，应当依法承担赔偿责任。公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。四、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。五、《最高人民关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……