江苏省盱眙县人民法院民 事 判 决 书（2013）盱民初字第1075号原告刘彬斌，个体户。原告盛才勤，个体户。两原告委托代理人段建军，江苏法之衡律师事务所律师。被告盱眙海通置业有限公司。住所地：盱眙县海通时代广场。法定代表人王有文，该公司执行董事。委托代理人刘珂，浙江六和律师事务所律师。原告刘彬斌、盛才勤诉被告盱眙海通置业有限公司（以下简称“盱眙海通公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年7月1日立案受理后，依法由代理审判员王云云适用简易程序于2013年8月9日公开开庭进行了审理，后因案情复杂，依法转为合议庭并于2013年12月5日公开开庭进行了审理。原告刘彬斌、盛才勤委托代理人段建军，被告盱眙海通公司委托代理人刘珂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘彬斌、盛才勤诉称，二原告系夫妻关系。2010年7月23日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的海通时代广场A区3号楼201室、301室、W401室、W402室、W403室、W405室、W406室、W407室、W408室、W409室、E401室、E402室、E403室计十三套商业用房，房屋总价款12640000元，房屋交付日期为2010年12月31日，房屋交付条件是依照国家和地方政府的有关规定，该商品房取得商品房交付使用批准文件。逾期交房的，从合同规定的最后交付日期的第二天至实际交付之日止，每日按原告已交付房价款的万分之五支付违约金。原告依照合同约定支付了房价款，但被告直至2013年2月4日才将符合交付条件的房屋交付给原告。原告购买的系商业用房，该房屋地处繁华十字路段，因被告迟延交付房屋，影响原告将房屋出租等经营，给原告造成了巨大的经济损失，因协商不成，现请求法院判决被告给付原告逾期交房违约金4572595元并承担本案诉讼费。被告盱眙海通公司辩称，1.本案所涉的房屋逾期交房是由于原告刘彬斌要求增设2号楼地下室所导致，逾期交房的违约责任应当由原告自行承担；2.根据2013年1月16日的协议书，双方对于合同约定的交房时间及相关的购房价款进行了结算，并不涉及本案所涉的违约金，且原告购买的房屋系商业用房，商业业态是随着时间的推移越来越成熟，2012年可能在业态成熟后租金越来越高，而在2011年因为周边的环境导致一套房子都未能出租，原告提供的收益数据不能作为损失的依据，在合同相对应的时间租不出去也是有可能的，这个有不确定性，根据2011年相关联案件的鉴定报告涉案房屋的租金收益不会超过每日万分之三。请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2010年7月31日，两原告与被告签订五份《商品房买卖合同》（以下称“合同”），约定由两原告购买被告开发的位于盱眙县盱马路与金源交汇处“海通时代广场”3号楼301号房、201号房、W403号房、W401号房、W402号房，价款分别为4460000元、5890000元、180000元、159000元、192000元；2010年8月3日，两原告又与被告签订两份《商品房买卖合同》，购买了W405号房、W406号房，价款为别为183000元、173000元；2010年8月4日，两原告又与被告签订六份《商品房买卖合同》，购买了W407号房、W408号房、W409号房、E401号房、E402号房、E403号房，价款为别为183000元、185000元、390000元、183000元、225000元、237000元，上述房屋总价款为12640000元。“合同”中约定上述房屋用途均为营业用房，交付期限为2010年12月31日，同时约定逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自2011年1月1日起至实际交付之日止出卖人向买受人支付交付已交付房价款的万分之5的违约金。2010年7月15日，被告向原告出具证明一份，注明：“兹有刘彬斌在我公司海通时代广场A区购买了2#楼整幢（含地下室）、3#楼的二、三、四层，其中2#楼的一、二、三、四层及3#楼的二、三、四层面积共为14969.93m2，房款为叁仟叁佰万元整（3300万元），2#楼地下室房款为150万元整（具体面积以房管局测绘面积为准），共计叁仟肆佰伍拾万元整（3450万元），现刘彬斌已交购房款叁仟肆佰壹拾万元整（3410万元），除地下室外所有合同已签。地下室合同待取得商品房预售证后签定（同时补齐地下室所剩房款40万元整）”。被告于2011年1月14日向两原告出具了6320000元的销售不动产统一发票十三份。另查明，2012年6月20日，原告刘彬斌与案外人章健就海通时代广场A区2号楼、3号楼第四层所有房屋签订“房屋租赁合同”，房屋租期10年，自2012年10月10日至2022年10月9日，房租逐年递增。2013年1月3日，被告开发的海通时代广场2-4#楼经盱眙县住房和城乡建设局审查，符合要求，进行了备案。2013年1月8日，被告向两原告发出交房通知书，通知两原告于2013年1月10日至1月20日前往售楼部办理交房手续。再查明，被告提供了2011年12月23日县政府会议纪要复印件，证明海通时代广场A区2、3号楼及地下室审批手续系原告刘彬斌办理，而非被告盱眙海通公司。同时提交2013年1月16日协议书，证明双方对合同约定的交房条款进行二楼变更。上述事实，有原、被告代理人的当庭陈述、原告提供的商品房买卖合同、发票、盱眙县房地产开发项目交付使用备案证明、交房通知书、承诺书、被告提供给的协议书、会议记录、商品房买卖合同、住建局整改通知等证据予以证实，经庭审质证，本院予以认定。本院认为，原、被告双方对于逾期交房的事实不持异议，本案的争议焦点为导致逾期交房的违约责任主体是谁。被告盱眙海通公司抗辩认为由于原告刘彬斌改变原有规划，自行要求增设2号楼地下室导致延迟备案，且双方在2013年1月16日已交房时间进行了变更，不再涉及违约金问题。对此被告提供了2011年12月23日会议纪要中“海通公司协助刘彬斌办理A区2号、3号楼及地下室审批手续”的陈述作为证明延期交付责任者为原告，本院认为，首先该证据系复印件，其次上述陈述对于2号楼地下室系由刘彬斌更改原设计自行承建的事实并不明确，除此证据外被告提供的行政主管部门发出的整改通知书、准予变更决定书等证据既不能证明更改设计是原告刘彬斌所致，造成交房延期，也不能证明双方已对原合同作了变更，故对被告的辩解本院不予采信。对于2013年1月16日的协议书第二条仅明确完善交房手续，并非双方合意变更房屋交付时间。现被告出具证明证实本案所涉房屋房款均以支付完毕，而被告在合同约定交房期限未予交房，应当承担逾期交房的违约责任。关于原、被告在合同中对逾期交房由出卖人按日向买受人支付已交付房款日万分之五的违约金所作的约定，被告认为日万分之五违约金过高，日万分之三较为适宜。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案诉争房屋约定交付时间为2011年1月1日，是时诉争房屋所处商业环境并未成熟，周围待出租房屋较少，原告虽提供了2011年10月27日与中国民生银行股份有限公司南京分行签订的租赁合同证明是收益超过合同约定的违约金赔偿标准，本院认为，该房屋也是在2011年10月底才租赁出去，且其中一套或几套房屋较高的租金标准并不能代表同区域其他房屋的平均租金标准，结合盱眙经济发展水平、海通时代广场现有的发展态势及同类型案件处理情况，本院酌情将违约金调整至日万分之三。对于违约金的计算时间，对于W401号房、W402号房、W403号房、W405号房、W406房、W407号房、W408号房、W409号房、E401号房、E402号房、E403号房共11套房屋，因其在2012年6月20日已经交付使用，故逾期交房时间应为2011年1月1日至2012年6月19日共计536天，上述房屋房款共计2290000元，被告应支付两原告368532元（2290000元×0.0003×536天）。对于201号及301号房，原告主张自2010年12月31日计算至2013年2月4日，本院认为，诉争房屋于2013年1月3月已经符合合同约定的交付条件，对于原告提出的电梯安装问题，因双方合同中并未约定，故此不能作为延迟交房的事由。被告在原告购买的房屋符合交付条件后，于2013年1月8日催告两原告于2013年1月10日至2013年1月20日办理交房手续，两原告应至迟在2013年1月20日领取房屋，归对于201号房、301号房逾期交房时间应自2011年1月1日计算至2013年1月20日共计751天，逾期交房违约金为2331855元（10350000元×0.0003×751天）。综上，被告共应向两原告支付2700387元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第一百三十八条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：被告盱眙海通置业有限公司于本判决生效后九十日内赔付原告刘彬斌、盛才勤逾期交房违约金2700387元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费43381元，保全费5000元，合计48381元，由原告刘彬斌、盛才勤负担19809元，被告盱眙海通置业有限公司负担28572元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人：淮安市财政局；开户行：淮安市农业银行城中支行；帐号：34×××54）。审 判 长  陈正龙代理审判员  王云云人民陪审员  武振波二〇一三年十二月二十日书 记 员  卓 蕾附法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过于高于损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过损失的30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。