山西省临汾市尧都区人民法院民事判决书（2020）晋1002民初6403号原告（执行案外人）：薛翠梅，女，汉族，1981年8月4日出生，住太原市一电厂小区。委托诉讼代理人：张卫东，山西允哲律师事务所律师。被告（申请执行人）：山西尧都农村商业银行股份有限公司，住所地：临汾市向阳西路。法定代表人：李**，董事长。委托诉讼代理人：王梓先，山西德辩律师事务所律师。第三人：刘元平，男，汉族，1979年7月23日出生，现住太原市迎泽区。第三人：李国英，女，汉族，1981年9月20日出生，现住太原市迎泽区。原告薛翠梅与被告山西尧都农村商业银行股份有限公司（以下简称：尧都农商行）、第三人刘元平、李国英案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年10月10日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告薛翠梅及其委托诉讼代理人张卫东，被告委托诉讼代理人王梓先到庭参加诉讼，第三人刘元平、李国英经本院传票依法传唤，无正当理由未能到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、要求立即停止对吕梁市离石区泰化东方苑B幢3单元1102房产的执行，并解除对该房产的查封；2、确认位于吕梁市××区房产归原告所有；3、要求被告承担本案诉讼费用。事实和理由:被执行人李国英(又名李茂林)与原告系同学关系,李国英曾于2015年至2016年间因生意周转先后向原告借款共计20万元。后因到期无法归还,2018年7月份,李国英的丈夫也是被执行人之一刘元平便带原告前往涉案房产所在小区吕梁离石区泰众物业管理有限公司薛武亮办公室,询问薛武亮办理以房抵债及房产产权由刘元平更名为原告薛翠梅的事宜。得知该小区房产土地税没有交齐,刘元平在东方苑的房屋当时不能办理大产权,故未能更名给原告薛翠梅。同年8月份,刘元平将房屋及房屋钥匙、购房合同原件交付给原告薛翠梅经管,并自此由原告薛翠梅承担该房产物业电梯等所有费用的交纳及对接房屋的维修等事宜。8月10日李国英、刘元平与原告薛翠梅签订了《久款协议》,协议约定刘元平名下的的位××区交由原告占有并出租,并口头协定春节前付不清欠款,房屋归薛翠梅所有。春节前后李国英跟刘元平分文未还,按约定房屋归薛翠梅所有。2020年8月13日,原告被告知相关房产因刘元平债务由被告向临汾市尧都区人民法院申请查封。原告遂于2020年8月30日向临汾市尧都区人民法院提起案外人执行异议,尧都区法院于2020年9月24日向原告下达(2020)晋1002执异143号《执行裁定书》,驳回了原告的异议请求。原告与李国英签订的《欠款协议》实际上明确了以房抵债的情形,刘无平将诉争房产交付给原告时,原告已实际占有、使用,收益该房屋,形成事实上对房屋的所有权。根据《合同法》第60条及《物权法》第15条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力的规定”,原告已取得该房屋的所有权,没有登记只是物权未设立,刘元平应当配合原告办理房星过户手续。综上,依据《民事诉讼法》第一百一十九条、二百二十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条、第三百零六条之规定,依法向贵院提起诉讼,请求依法判如所请。被告尧都农商行辩称，一、被答辩人薛翠梅对于涉案执行标的房屋不享有足以排除强制执行的权益,其请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称“《执行异议规定》”)第二十八条所规定的构成要件,其主张缺乏法律依据,依法应当予以驳回。根据《执行异议规定》第二十八条之规定,在金钱债权执行过程中,对于案外人就登记在被执行人名下的不动产所提出的异议,其权利能够排除强制执行且同时符合下列四个构成要件的人民法院方予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。但是,就本案而言,从被答辩人薛翠梅提交的相关证据所反映的案件事实上来讲,其诉讼请求并不同时满足上述规定中的四个构成要件,具体理由如下:1.关于被答辩人薛翠梅在人民法院查封前是否已经与被执行人刘元平、李国英签订合法有效的书面买卖合同。根据《执行异议规定》第二十八条第一款之规定,案外人在人民法院采取查封措施之前所签订的书面买卖合同内容必须合法有效,即要求案外人的物权期待权所依据的基础法律关系必须合法有效、必须具备买卖合同的基本构成要件。我国法律虽然承认物权行为,但并不承认物权行为的独立性,物权的变动实行“债权合意加登记”。所以,物权能够合法变动的前提是作为其基础权利的债权必须合法有效,不存在效力瑕疵之情形。本案中,就被答辩人薛翠梅提交的《欠款协议》而言,首先,从该协议的内容上来看,该协议属于让与担保协议,并不属于买卖合同的范畴。在该协议中,李茂林(即第三人李国英)与薛翠梅明确约定“甲方钱还不到乙方,房子归乙方所用”,可见协议双方系将涉案标的房屋作为债务履行的担保,协议内容并不具备买卖合同或以房抵债协议的基本法律特征,从性质上而言属于让与担保的范畴,不属于《执行异议规定》第二十八条第一款中所规定的要件情形。其次,从该协议的效力上而言,该协议虽系李茂林(即第三人李国英)与薛翠梅签署,但协议中处分的标的却是第三人刘元平单独所有的房屋,刘元平在该协议中并未签字按印,李国英在签署该协议时也并未获得刘元平的授权,刘元平在事后亦未对协议内容表示追认,故该协议在效力上存在瑕疵,对刘元平而言并不发生合同效力,该协议不符合《执行异议规定》第二十八条第一款中所规定的“合法有效”的情形。综上,被答辩人薛翠梅的诉讼请求不符合《执行异议规定》第二十八条中所规定的的第一项构成要件。2.关于被答辩人薛翠梅在人民法院查封前是否已经实际占有涉案房屋。就被答辩人薛翠梅提交的《情况说明》、《租房协议》等证据而言,上述证据并不能证明其在人民法院查封之前已实际占有涉案房屋的事实。首先,就吕梁市离石区泰众物业管理有限公司(以下同称“泰众物业公司”)出具的《情况说明》来看,该《情况说明》中仅加盖有泰众物业公司的印章,并无该公司负责人以及材料制作人的签章,根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十五条之规定:“单位向人民法院出具的证明材料,应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章,并加盖单位印章。”因此,该《情况说明》并不符合法定的证据形式要件,无法作为证据使用,不能作为认定案件事实的依据,无法证明被答辩人所主张的证明内容。其次,在被答辩人薛翠梅提交的《租房协议》中,落款处并未载明协议的签订日期，无法确认该协议系在人民法院查封之前所签订,并且被答辩人未能提交其占有涉案房屋期间所缴纳的物业费、水电费等相关单据,仅凭《租房协议》这一孤证,不能认定其已在人民法院查封之前实际占有涉案房屋的事实。据此,被答辩人薛翠梅的诉讼请求不符合《执行异议规定》第二十八条中所规定的的第二项构成要件。3.关于被答辩人薛翠梅在人民法院查封前是否已经实际支全部房款。被答辩人薛翠梅在《民事起诉状》中主张涉案房屋系因第三人李国英向其借款一事而作债务抵顶的.但是,在其提交的证据材料中,并没有证据证明其与李国英之间存在借款债务的事实,若如被答辩人薛翠梅所述,涉案房屋的房款系以债务抵顶方式而支付,则根据民事诉讼中“谁主张、谁举证”的举证分配原则,其依法应当承担相应的举证责任,对其与李国英之间的债务住来事实加以证明,在其未能提交证据对该事实加以证明的情况下,依法不能认定其已在人民法院查封之前支付了相应的房款对价,被答辩人薛翠梅的诉讼请求不符合(执行异议规定》第二十八条中所规定的的第三项构成要件。4.关于涉案房屋是否因被答辩人薛翠梅的自身原因而来办理过户登记。如前所述,被答辩人薛翠梅在《民事起诉状》中主张涉案房产系因地税未能缴足的原因而未办理过户登记,但是其并未提交证据对该事实加以证明,不能排除系因其自身怠于行使权利而导致的房屋登记现状。因此,在被答辩人薛翠梅未能提交证据以完善自身举证义务的情况下,不能确认涉案房屋系因其自身以外的客观原因而不能办理过户登记的事实,其诉讼请求不符合《执行异议规定》第二十八条中所规定的的第四项构成要件。二、结合答辩人前述意见。就被答辩人薛翠梅提交的《欠款协议》的内容而言,该协议系于2018年8月10日所签订,协议项下所涉债务总额为288000元,但是根据其提交的《商品房买卖合同》所示,被执行人刘元平在2013年购买涉案房屋时,该房屋价值已达47万余元。而在时隔五年之后,被执行人李国英却以自降50%有余的价格对该房屋加以处分,其行为明显与社会常理不符。据此,答辩人有合理理由怀疑被答辩人薛翠梅与第三人刘元平、李国英之间存在恶意串通、虚假诉讼的不法行为,不能排除其三人存在恶意利用案外人执行异议之诉的程序性规定,规避人民法院的强制执行程序的合理怀疑。答辩人亦借此次庭审正告被答辩人及第三人,如若继续以此种方式拖延履行债务,导致案件执行程序久拖不结的,答辩人亦会拿起法律的武器,最大限度维护自身的合法权益,绝不委屈求全、放纵姑息。同时,望法庭亦予以充分考虑,依法驳回被答辩人的诉讼请求,以保证执行程序的顺利进行。第三人刘元平、李国英在法定期限内未能递交书面答辩状，亦未在指定期限内提供证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对本案事实，本院查明如下：第三人刘元平与李国英系夫妻关系。2013年9月24日第三人刘元平与吕梁泰鑫房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，以476877元的价格，购买了吕梁市东方苑第2#-B幢3单元1102号房屋。首付价款为146877元，剩余33万元为银行按揭。2015年李国英因生意资金周转向薛翠梅借款。由于到期未能还款，双方于2018年8月10日签订了一份《欠款协议》，约定：“1、刘元平名下离石东方苑2-B,3单元1102号房屋归乙方（薛翠梅）出租。乙方的24万元按利息一年48000元计算。房子出租按市场行情计算，甲方（李国英）钱还不到乙方，房子归乙方所有。万一甲方月供给不了银行，引起拍卖，拍卖款首先归还乙方。2、2018年8月10日房子钥匙交付给乙方保管。注：实用乙方人民币20万元整（2015年10月13日）”此后，薛翠梅于2018年10月开始向外出租该涉案房屋。申请执行人尧都农商行与被执行人刘元平、李国英信用卡纠纷一案。在审理中,我院作出(2019)晋1002民初7320号之一民事裁定书,裁定:冻结被申请人刘元平、李国英银行账户存款160919.91元或查封其相应价值的财产。并于2019年10月15日向吕梁秦鑫房地产公司发出协助执行通知书,查封被执行人刘元平名下位于吕梁市××苑的房屋。经审理,本院作出(2019)晋1002民初7320号民事判决书,判决:“一、被告刘元平、李国英应于本判决生效后十日内归还原告山西尧都农村商业银行股份有限公司信用卡透支款本金159502.2元、利息33220.78元、费用86元,并承担上述透支款本金的利息。二、被告山西中汇德融资担保有限公司对上述债务承担连带保证责任，在承担保证责任后,有权向被告刘元平、李国英追偿。”判决生效后,因刘元平、李国英未能主动履行,尧都农商行申请强制执行。执行中,我院作出(2020)晋1002执503号执行裁定书,并公告查封被执行人刘元平位于××区房屋。对此,案外人薛翠梅提出执行异议,我院作出,(2020)晋1002执异143号执行裁定书，裁定：“驳回薛翠梅的异议请求。”以上事实，有《欠款协议》、聊天记录、吕梁市离市区泰中物业情况说明、李国英的情况说明、《租房协议》、《商品房买卖合同》等证据在案佐证。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案中第三人经本院合法传唤，无正当理由未能到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩和质证的权利。案外人执行异议之诉的审查要点在于案外人对执行标的是否享有足以排除执行的权利。因此，案外人应就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，本院执行的标的为第三人刘元平购买的房产，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”审理中，双方对《欠款协议》的性质存在较大争议，对于该协议是否能够认定为有效的房屋买卖合同一节，依据协议内容，双方首先对欠款的数额进行了核对，接着约定房屋由薛翠梅代出租，并收取房屋来抵顶欠款利息。随后约定：“还不了钱，房子归薛翠梅所有。”由以上几点可以认定，该协议中房屋系属于担保的性质。该担保系发生在双方民间借贷法律关系中，依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（法释[2015]18号）第二十四条：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”据此，薛翠梅与第三人之间仅形成民间借贷的法律关系，该协议并不发生买卖合同的效力，故本院认为薛翠梅提供的证据，不足以排除对本案诉争房产的执行。综上，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（法释[2015]18号）第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下：驳回薛翠梅的诉讼请求。案件受理费4300元，由第三人刘元平、李国英负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者诉讼代表人的人数提出副本，上诉于临汾市中级人民法院。审判长 张 浩人民陪审员 郭百有人民陪审员 郭海平二O二一年二月二十五日书记员 陈宇乐