天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津03民终5787号上诉人（原审被告）：天津开发区宝利亚房地产开发有限公司，住所地天津市南开区长江道与南丰路交口宝利国际广场37层。法定代表人：霍汉祥，董事长。委托诉讼代理人：尹旭，女，该公司职员。上诉人（原审被告）：王雷，男，1989年5月10日出生，汉族，住天津市宝坻区。被上诉人（原审原告）：天津市中汇恒通物业管理有限公司，住所地天津市滨海新区茶淀街道六安里80号（原河西街办事处）。法定代表人：李洪梅，总经理。委托诉讼代理人：华荣荣，女，该公司职员。二上诉人天津开发区宝利亚房地产开发有限公司（以下简称宝利亚公司）、王雷因与被上诉人天津市中汇恒通物业管理有限公司（以下简称物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院作出的（2021）津0116民初3653号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月27日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。宝利亚公司上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判宝利亚公司、王雷分别给付物业公司物业服务费及机电设施费22471.85元、32545.43元或发回重审；2．本案一、二审诉讼费用由王雷、物业公司承担。事实和理由及针对王雷的答辩：宝利亚公司提交了全部与租户签署的租赁合同及租赁合同补充协议，且在一审期间各租户也对其承租期间予以认可。一审法院在判决时遗漏了补充协议中约定的承租期间，造成了最终承担物业费的数据错误。因此请求改判。王雷上诉请求：1．撤销一审判决，改判驳回物业公司一审全部诉讼请求或发回重审；2．一、二审诉讼费由物业公司负担。事实和理由及针对宝利亚公司的答辩：王雷跟物业公司没有签订协议或者合同，是宝利亚公司跟物业公司签订合同，但是二公司之间的合同，宝利亚公司始终没有让各租户看到过。至于物业费，物业公司从未向王雷告知过服务项目，王雷也从未交纳过物业费。物业公司只是将催缴函给宝利亚公司，宝利亚公司没有给过王雷。物业公司没有提供任何物业服务，小区没有绿化，没有物业管理，均由租户自己打扫卫生，故不同意给付物业费。物业公司辩称，不同意二上诉人的上诉请求，其上诉请求均无事实和法律依据，请求驳回其上诉，判令宝利亚公司承担给付责任，不要求王雷承担责任。物业公司向一审法院起诉，请求判令宝利亚公司、王雷：1．支付自2015年2月25日至2021年1月24日的物业管理服务费48647元、机电设施费9266元；2．支付逾期缴纳物业费的违约金29元；3．承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2015年2月1日，物业公司与海尚豪庭业委会签订了《天津市住宅物业服务合同》，约定由物业公司向天津滨海新区汉沽海尚豪庭小区提供物业管理服务。合同明确约定了物业公司的服务范围、服务标准、双方的权利义务等内容。根据合同约定，物业费采取包干制的形式，交纳标准为商业用房按房屋建筑面积每月每平方米为2.10元，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护，管理费用按建筑面积每月每平方米0.40元的标准由业主交纳，上述费用于每月30日前交纳。该物业服务合同自2015年2月25日开始，至2020年2月24日终止。2020年1月6日，双方再次签订《天津市住宅物业服务合同》，该合同其他条款与原合同一致，约定服务期限为2020年2月25日至2025年2月24日。宝利亚公司系新开北路海尚豪庭49号房屋业主，房屋建筑面积为326.27平方米。宝利亚公司曾与王雷就案涉房屋先后签订两份《房屋租赁合同》，租赁期限分别为2016年5月1日至2018年4月30日、2019年9月15日至2021年9月14日。《房屋租赁合同》中约定水、电、物业费由王雷（承租方）自行承担。物业公司所诉物业费欠费期间该房产有40个月零10天由王雷租赁经营。拖欠的物业服务费，物业公司以书面形式向宝利亚公司进行过催收。一审法院认为，物业公司与海尚豪庭业委会签订的《天津市住宅物业服务合同》真实、自愿、合法，应认定有效，对双方均具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。物业公司依据物业服务协议的约定向宝利亚公司、王雷提供了物业服务，亦通过书面形式进行了催收，其要求宝利亚公司、王雷给付拖欠物业费的诉讼请求，于法有据，予以支持。经一审法院现场查验，物业公司提供的服务存在一定瑕疵，对于物业公司主张的物业费及机电设施费，酌减5%。经查证，宝利亚公司所有的涉诉房产的建筑面积为326.27平方米，根据合同约定缴费标准、房产建筑面积及欠费期限，确定应缴费金额为326.27平方米×2.5元×71个月×95%=55017.28元。其中，宝利亚公司承担23763.36元，王雷承担31253.92元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条之规定，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定判决：“一、被告天津开发区宝利亚房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告物业服务费及机电设施费23763.36元。二、被告王雷于本判决生效后十日内给付原告物业服务费及机电设施费31253.92元，被告天津开发区宝利亚房地产开发有限公司对本款给付事项承担连带交纳责任。三、驳回原告天津市中汇恒通物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1249元，由被告天津开发区宝利亚房地产开发有限公司负担540元，由被告王雷负担709元。”二审中，各方当事人均未提交新证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，予以确认。本院认为，二审期间，本案的争议焦点为：1．案涉物业服务费支付标准如何确定；2．物业服务费的承担主体如何确定。围绕争议焦点阐述如下：当事人对其主张有责任提供证据予以证实，没有证据或证据不足以证实其主张的应承担举证不能的法律后果。本案中，物业公司与海尚豪庭业委会签订的《天津市住宅物业服务合同》真实有效，对双方均具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。物业公司依据上述物业服务协议的约定提供了物业服务，亦通过书面形式进行了催收，其主张收取物业费有事实依据。至于支付标准，经一审法院现场勘查，物业公司的服务存在瑕疵，故一审法院酌情按照95%的比例确定物业费的支付标准并无不当，本院予以维持。至于上述物业费的承担主体，本院认为，物业公司二审请求宝利亚公司承担责任，属于自愿处分自己权利，不损害社会公共利益，且宝利亚公司是案涉房屋的业主，其承担物业费用并无不当，故照准。综上所述，鉴于物业公司仅要求宝利亚公司承担给付责任，本院予以照准。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销天津市滨海新区人民法院作出的（2021）津0116民初3653号民事判决；二、上诉人天津开发区宝利亚房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付被上诉人天津市中汇恒通物业管理有限公司自2015年2月25日至2021年1月24日期间的物业服务费及机电设施费55017.28元；三、驳回被上诉人天津市中汇恒通物业管理有限公司一审其他诉讼请求；四、驳回上诉人天津开发区宝利亚房地产开发有限公司的上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1249元，由上诉人天津开发区宝利亚房地产开发有限公司负担1200元，被上诉人天津市中汇恒通物业管理有限公司负担49元；二审案件受理费2424.43元，由上诉人天津开发区宝利亚房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 田 雷审判员 闫 萍审判员 李冬梅二〇二一年十月十四日书记员 马 冉