重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2013）渝一中法民终字第04008号上诉人（原审被告）：喜地山国际实业有限公司，组织机构代码20332518-X。法定代表人：张豫喜，董事长。委托代理人：李思伦、王昕，重庆百君律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：代丹全，男，1930年11月6日出生，汉族。上诉人喜地山国际实业有限公司（以下简称喜地山公司）与被上诉人代丹全房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，重庆市渝北区人民法院于2013年8月1日作出（2013）渝北法民初字第09276号民事判决，喜地山公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2013年10月8日对本案进行了审理。喜地山公司的委托代理人李思伦及代丹全均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审法院查明：2004年10月12日，因实施渝北区安家田片区道路扩宽及旧城改造拆迁项目，代丹全作为乙方与作为甲方的喜地山国际实业有限公司签订《重庆市渝北区安家田片区房屋拆迁换房安置协议书》。协议约定：“甲方以渝北区安家田片区住宅规划区内，修建的安置房给乙方，按照拆一还一，先搬优选，公开房号的原则还房”；“修建的安置房比拆迁房屋建筑面积多时按下列规定结算：若安置房增加的面积在3平方米以内，由拆迁人优惠给被拆迁人，超过3平方米至10平方米以内的，被拆迁人按成本价结算（成本价1600元每平方米），超过10平方米以上的，按市场价格2000元每平方米结算”；“乙方在支持甲方建设的前提下，在拆迁公告期限内达成协议并按协议拆迁完毕的，住宅原面积内（含住宅增加3平方米内）按80元每平方米的差价支付给甲方”；“甲方提供的安置房水、电、气、闭路四通到户，并符合住宅质量标准”；“甲乙双方签订协议后，乙方应将房屋所有权证、国有土地使用证等手续原件交甲方办理注销登记”。2005年3月15日，代丹全与喜地山公司双方签订了《安家田片区房屋拆迁换房安置增加面积购买协议书》。此协议约定：“若安置房增加的面积在3平方米以内，按80元每平方米计算；增加3平方米至10平方米以内的，按1600元每平方米计算；增加10平方米至12平方米的，按2000元每平方米计算；增加12平方米以上的均按2500元每平方米计算。”2009年7月29日，代丹全与喜地山国际实业有限公司就代丹全应领取的过渡费，应交纳的“购回产权款”、“超面积款”及水表费进行了结算后制作了费用结算表，双方均在费用结算表上签字确认，“超面积款”系按照《安家田片区房屋拆迁换房安置增加面积购买协议书》约定的价格结算，代丹全并按费用结算表交付了水表费、“购回产权款”、“超面积款”。双方结算后，喜地山公司将重庆市渝北区金航路金港国际19幢11-6房屋交给代丹全使用，但以代丹全未交纳房屋大修基金为由，至今未为其办理房屋产权证。代丹全一审诉称：2004年代丹全与喜地山公司签订《重庆市渝北区安家田片区房屋拆迁换房安置协议书》，约定喜地山公司与代丹全采取换房方式，以拆一还一的原则进行拆迁安置，代丹全将房产证、土地使用证交甲方注销登记。但是自2009年7月换房至今四年之久，喜地山公司一直以代丹全没有交纳大修基金为由拒绝为代丹全办理房产证。根据协议约定，接房超10平方米以上按商品房市场价结算（2000元／平方米）。而在交房时喜地山公司按2500元／平方米结算，多收取代丹全10455元。根据协议约定，喜地山公司应当保证水、电、气、闭路四通到户，但是在接房时喜地山公司却向代丹全索取550元水表费。代丹全没有买卖房屋的市场行为，但是喜地山公司却收取代丹全6838.40元回购产权费。2013年5月代丹全发现了多收款项的事实。因此要求喜地山公司在一个月内将房产国土证办好并交还给代丹全；喜地山公司退还非法索取的购回产权款、超面积款、水表费等共计17843.4元；本案诉讼费由喜地山公司承担。喜地山公司一审辩称：喜地山公司收取代丹全购回产权款、超面积款属于协议约定内容，水表费属于根据物价局的定价为代丹全加装水表应收款项。代丹全的主张没有任何时效中断的事由，故其请求的判令退还非法索取的购回产权款、超面积款、水表费的诉讼主张已经过了诉讼时效。代丹全按规定应当交大修基金，其至今没有交大修基金，故房产证一直没有办下来，系代丹全不履行自己义务所致，不属于喜地山公司的责任。故请求法院依法驳回代丹全的诉讼请求。一审法院认为，民事法律行为从成立时起具有法律约束力。依法成立的合同，从成立时生效，当事人双方应当按照约定全面履行自己的义务。代丹全与喜地山公司均具有相应的民事行为能力，在《重庆市渝北区安家田片区房屋拆迁换房安置协议书》、《安家田片区房屋拆迁换房安置增加面积购买协议书》中关于双方权利义务的约定，意思表示真实，不违反法律或者社会公共利益，为民事法律行为。该协议亦为依法成立的合同，从成立时生效，对双方均具有法律约束力，双方应当按照该协议的约定全面履行各自义务。将代丹全房屋拆除后交还其相应的安置房是《重庆市渝北区安家田片区房屋拆迁换房安置协议书》中明确约定的喜地山公司的义务，而不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。喜地山公司与代丹全交换的安置房属不动产，该房屋的产权要转移给代丹全应办理登记，未经登记，不发生效力。因此为代丹全办理房屋产权证是喜地山公司为履行交房义务而应尽的合同义务。故对代丹全关于“喜地山公司在一个月内将房产国土证办好并交还给代丹全”的诉讼请求，一审法院予以支持。关于房屋大修基金的承担问题，在双方签订的合同中没有明确约定，若房屋大修基金应由代丹全承担，喜地山公司可在为代丹全办理房屋产权证后向代丹全主张权利。但不能以此为由不履行为代丹全办理房屋产权证的义务。当事人协商一致，可以变更合同。代丹全、喜地山公司双方关于“超面积款”的约定在双方先后签订的《重庆市渝北区安家田片区房屋拆迁换房安置协议书》、《安家田片区房屋拆迁换房安置增加面积购买协议书》中的约定不一致，属对合同的变更，后约定应视为对前约定的变更，应当以后约定即《安家田片区房屋拆迁换房安置增加面积购买协议书》中的约定为准。据双方先后签订的两份协议的约定，喜地山公司并没有多收取代丹全的“购回产权款”及“超面积款”。故对代丹全要求喜地山公司退还“购回产权款”及“超面积款”的请求不予支持。关于代丹全主张的水表费，双方在合同中没有明确约定，费用结算表上有该交费项目，费用结算表系对原合同的补充和完善，双方均签字确认，就该费用的承担达成了一致意见，代丹全实际上亦已交纳了该费用，双方在费用结算表上的约定对双方亦具有法律约束力。故对代丹全的该项诉讼请求亦不予支持。综上所述，代丹全与喜地山公司应当依照双方合同约定内容，全面履行自己的合同义务，喜地山公司应当为代丹全办理房屋产权证。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第五十七条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条之规定，判决为：“一、被告喜地山国际实业有限公司在本判决生效后一个月内为原告代丹全办好重庆市渝北区金航路金港国际19幢11-6房屋的产权证，并将房屋产权证交给原告代丹全；二、驳回原告代丹全的其他诉讼请求。案件受理费250元，减半收取125元，由原告代丹全承担100元，被告喜地山国际实业有限公司承担25元。”喜地山公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判决，依法改判为驳回代丹全的所有诉讼请求。理由：喜地山公司没有为代丹全办理房屋产权证，是因为代丹全未缴纳房屋维修基金而房屋管理部门不予办理，与喜地山公司无关；根据《重庆市物业专项维修资金管理办法》第六条、第七条的规定，代丹全的房屋大修基金应由其自行缴纳。代丹全答辩称：原协议书议定房屋拆迁性质是“产权调换”而非拆迁还房，涉案房屋产权证办理是在《重庆市物业专项维修资金管理办法》之前，不应适用该文件，且原房产证自身包含有大修基金，故不应由其缴纳房屋的大修基金。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。二审审理查明的事实和证据与一审一致，本院予以确认。本院认为，代丹全和喜地山公司签订的《重庆市渝北区安家田片区房屋拆迁换房安置协议书》和《安家田片区房屋拆迁换房安置增加面积购买协议书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据双方诉辩主张，本案二审的争议焦点为喜地山公司是否应继续履行办理房产证的义务，对此本院评述如下：一、关于房屋大修基金应该由谁履行缴纳义务的问题。代丹全与喜地山公司签订的协议中虽未明确约定房屋大修基金的缴纳主体，但是大修基金是在合同履行过程中必须缴纳的费用。物业专项维修基金的缴纳时间应为房屋产权证办理之前，根据合同当事人双方有约定从约定，没有约定从法定的原则，应该适用行为发生时合法有效的规定。本案涉案房屋交房时间为2009年，故其应该适用建设部、财政部于2007年10月30日颁布的《住宅专项维修资金管理办法》第六条、第九条和2010年11月27日重庆市人民政府颁布的《重庆市物业专项维修资金管理办法》第六条、第七条的规定，即物业专项维修基金应当由业主交存，物业专项维修资金的缴纳主体应为房屋产权人，所以本案涉案房屋的房屋产权人代丹全应该缴纳其房屋的大修基金。2004年9月21日，重庆市渝北区房产管理局《关于安家田片区有关拆迁问题的政策解答》中也已明确，根据国务院379号令《物业管理条例》及重庆市人大颁布的《重庆市物业管理条例》等相关规定，房屋公共维修基金应由房屋权属人缴纳。关于代丹全称其被拆迁的房屋已含有大修基金，不应再缴纳的问题。经查，代丹全的被拆迁房屋系购买的公有住房，购买时系免缴营业税、房产锐、土地使用税、土地使用权出让金和办理房屋产权的契税，而公共维修基金系存于政府专户，专项用于房屋公共部位、设备设施的维修、更新、改造。其所有权、使用权均属全体业主。代丹全并未举示证据证明曾缴纳过大修基金，故该辩称理由不能成立。二、关于大修基金的缴纳是否影响办证义务履行的问题。依照代丹全和喜地山公司签订的协议，代丹全交出了被拆迁的旧房且缴纳了增加面积的房款、购回产权款及水电表等费用，喜地山公司则依约负有安置新房及办理房屋产权证的合同义务。根据房屋管理机关的相关规定，办理产权证前须缴齐相关办证资料及完清各项税费，缴存大修基金是业主的法定义务。应由代丹全向相关政府部门履行缴纳大修基金的义务，在代丹全未缴纳大修基金的情况下，喜地山公司无法履行办证义务。喜地山公司主张的代丹全缴清房屋大修基金后再为其办理房产证及履行相关交付义务的辩解理由成立，应予支持。喜地山公司以代丹全未完成缴纳大修基金的义务，导致该公司无法履行办理房屋产权证的义务的上诉理由成立。本院予以支持。因代丹全未缴清房屋大修基金，其主张喜地山公司继续履行办理房产证义务的诉讼请求不应支持。综上，喜地山公司的上诉请求及理由成立，本院依法予以支持。原判决认定事实清楚，但适用法律有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销重庆市渝北区人民法院（2013）渝北法民初字第09276号民事判决；二、驳回代丹全的全部诉讼请求。本案一审案件受理费250元、二审案件受理费250元，均由代丹全负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈孟琼代理审判员  陈娅梅代理审判员  罗太平二〇一三年十二月十六日书 记 员  邓 超