贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终7872号上诉人（原审被告）：贵阳新世界房地产有限公司，住所地：贵州省贵阳市观山湖区金朱路1号。法定代表人：刘长波，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李钗，贵州鼎晋律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦仕平，贵州鼎晋律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：张伟通，男，1989年9月20日出生，汉族，住贵州省贵阳市观山湖区。委托诉讼代理人：何鹤，贵州全联律师事务所律师。上诉人贵阳新世界房地产有限公司（以下简称：新世界公司）因与被上诉人张伟通商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2021）黔0115民初167号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员黄新独任审理，书记员张鑫担任法庭记录。本案现已审理终结。上诉人新世界公司上诉请求：一、撤销原判，改判上诉人支付被上诉人逾期办证违约金10132元；二、案件受理费由被上诉人负担。理由是，一、原审法院关于逾期办证违约金以按日万分之一的计算标准过高，本案中上诉人在逾期办证的过程中不存在故意逾期或者恶意逾期的行为，就逾期办证而言也没有给被上诉人造成任何直接经济损失，根据公平原则本案以按日万分之0.5的标准计算违约金较为公平；二、本案逾期办证截止时间应当为2019年1月31日，依据补充协议第20.1条所约定的通知方式，上诉人有权采取电话或者短信通知的方式，根据举轻以明重的法律逻辑，在被上诉人接收房屋并入住后，上诉人在其入住的房屋小区内公告栏或进出大厅显著位置张贴办证公告，被上诉人就当然知道或者应当知道办证事宜，所以本案的违约截止时间应当于2019年1月31日。被上诉人张伟通答辩称：上诉人的事实理由没有事实和法律依据，日万分之一标准系合同约定，合同系上诉人拟定，其在起草时就已经考虑其应当履行的义务，该标准没有违反法律关于违约金过高的规定；小区张贴公告不符合合同约定，一审以登报截止时间符合规定，应当予以维持。原审原告张伟通诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期办理转移登记违约金人民币67854.27元（以807295元为基数，暂按日万分之一从2018年5月25日计算至2020年8月31日，实际计算至被告将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告之日）；2、判令被告向原告支付逾期交房违约金人民币34633元（以807295元为基数，按日万分之三从2016年12月1日计算至2017年4月23日）；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年10月26日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：2015-10-139），合同约定原告向被告购买观山湖区房屋，合同对商品房基本情况、价款、交付使用条件及日期、交接手续、房屋登记、违约责任等作了具体约定。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付购房款人民币807295元。根据合同第八章房屋登记第二十二条房屋登记第三款转移登记第一项之约定“出卖人承诺于2018年5月25日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”，被告应于2018年5月25日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，否则应根据该款第二项之约定“出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。被告至今未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，应按合同约定以人民币807295元为基数按日万分之一从2018年5月25日计算至交付办理商品房转移登记的有关文书之日（截止2020年8月31日违约金为人民币67854.27元）。此外，合同第十一条第一款约定被告在2016年12月1日前向原告交房。合同第十三条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在90日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之二的违约金（该违约金的比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起当日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金。”，被告2017年4月23日向原告交付房屋，已经违反合同约定，应当按照合同约定以807295元为基数，按照日万分之三的利率从2016年12月1日计算至2017年4月23日，向原告支付逾期交房违约金共计人民币34633元。综上所述，被告违反合同约定，未按时办理转移登记及交付房屋，原告有权要求被告根据合同约定支付违约金，为维护原告的合法权益，特按照合同约定提起诉讼，请判如所请。原审经审理查明：双方当事人对签订《商品房买卖合同》、合同约定、原告已付房款、被告逾期办证、逾期交房等事实均无异议，原审予以确认。对双方存在争议的事实，原审认定如下：2019年1月29日，被告取得案涉房屋初始登记，2019年1月31日在小区内张贴公告通知业主办证，于2019年7月19日在《贵阳晚报》刊登公示通知业主办证。原审认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》合法有效，原告已按约定履行付款义务，被告未在约定期限内向原告交付办理产权转移登记的有关文书构成违约，应当承担违约责任。根据主合同约定，违约金起算时间应为2018年5月26日，截止时间则应计算至被告按照约定的通知方式即2019年7月19日在《贵阳晚报》刊登办证公告之日，被告共计逾期420天，违约金计算为807295元×420天×万分之一=33906.4元，原告的诉请，原审以此予以支持。原告认可于2017年4月23日实际收房，其于2021年1月提起本案诉讼显然已超过诉讼时效，根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十九条“当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求。”的规定，其要求被告支付逾期交房违约金的诉请，原审不予支持。庭审中原告曾提交一份落款日期为2020年7月28日的《确认函》复印件，内容为原告同意将其所购房屋的逾期交房违约金34633元支付至其个人账户（账户信息略），确认被告已支付完毕全部逾期交房违约金。该《确认函》一方面系复印件，一方面形成时间事实上亦超过诉讼时效，不能产生诉讼时效中止、中断的法律后果，原告应承担举证不能的法律后果，其关于逾期交房违约金的诉请亦不应予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十九条的规定，判决：一、被告贵阳新世界房地产有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告张伟通逾期办理产权转移登记违约金33906.4元；二、驳回原告张伟通的其他诉讼请求。案件受理费748元，由被告贵阳新世界房地产有限公司负担324元，原告张伟通负担424元。二审中，上诉人新世界公司提交：7848-7855号、7857号、7858号、7872号、7874-7879号17户业主签字承诺书，拟证明：被上诉人将案涉房屋的逾期办证违约金同意截止至2019年1月30日，上诉人于2019年1月29日办理了逾期案涉房屋的大产权证，承诺书有被上诉人签字捺印并附有身份证、银行卡复印件，并承诺书出具时期是在2019年1月30日之后，应当视为被上诉人自愿放弃2019年1月30日之后的逾期办证违约金，承诺书应当作为本案的定案依据。被上诉人张伟通质证意见：该证据真实性无异议，合法性、关联性有异议，该证据不能作为新证据，该证据在一审庭审前就已形成，上诉人未在一审庭审举证，不符合法律规定对于新证据的规定，其次若二审法院采纳该证据，也达不到上诉人的证明目的，从内容上看承诺书未体现上诉人告知被上诉人案涉房屋已符合办证条件，也看不出被上诉人有放弃2019年1月30日之后的违约金的意思表示，被上诉人只是承诺提供的收款账户信息无误，因此违约金计算截止时间应当按照一审判决认定2019年7月19日登报时间。另查明，双方在《商品房买卖合同》附件十二补充协议第20条中约定：20.1就合同及附件履行的有关事宜，出卖人可采取下列任意一种方式通知买受人：20.1.1按照《商品房买卖合同》中买受人通讯地址或身份证地址邮寄送达20.1.2按照合同中买受人电话通知或短信通知；20.1.3在《贵阳晚报》、《贵州都市报》或《贵州商报》中任一种报纸上发布公告。20.1.4出卖人按照合同中买受人提供的通讯地址、联系电话等方式通知买受人合同及附件的履行情况，视为出卖人已按合同及补充协议约定通知买受人。由于买受人提供的信息不完善、不真实以及买受人通讯地址、电话变更后未及时通知出卖人而买受人未能收到通知的，相应责任由买受人自行承担。本案其余事实与原审查明事实一致，本院予以确认。本院认为，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，因本案纠纷由民法典施行前的法律事实引起，故本案适用当时的法律、司法解释作为裁判依据。同时，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求有关的事实和适用法律进行审查”以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的不予审理”的规定，本院二审仅针对当事人的上诉主张进行审理。本案二审争议的焦点问题为：一、逾期办证违约金的截止时间；二、违约金是否应当予以调减。关于逾期办证违约金的截止时间，在《商品房买卖合同》补充协议中，关于“通知”的约定，双方明确就合同及附件履行的有关事宜，出卖人可采取下列任意一种方式通知买受人：按照《商品房买卖合同》中买受人通讯地址或身份证地址邮寄送达；按照合同中买受人电话通知或短信通知；在《贵阳晚报》、《贵州都市报》或《贵州商报》中任一种报纸上发布公告，并未约定其他通知方式，且该合同文本是由出卖人拟定，因此，出卖人只有严格按照该方式通知买受人，才能够确保买受人知晓可以办理产权转移登记的信息。现上诉人在买受人不知情的情况下，在小区张贴公告，无法保证办理转移登记手续的信息可以到达买受人，从生活经验上看，收房不代表入住，从买受人收房到入住均存在一定时间间隔，故上诉人变更通知方式的行为违反合同约定，诉讼中，上诉人没有证据证明买受人已经通过其他方式知晓了可以办理转移登记手续的信息，故上诉人主张以小区公告的日期作为逾期交付办证资料违约金的止点的主张不能成立，应当以上诉人报纸公告的日期作为逾期办证违约金的计算止点。对于买受人出具的《承诺书》是否为买受人对2019年1月30日之后违约金的放弃的问题，从《承诺书》记载的买受人承诺的内容为“产权办理截止2019年1月30日前的违约金数额为/元”，该承诺明确的是2019年1月30日之前的逾期办证违约金，在该时点之后，新世界公司的逾期办证行为一直还在持续，从《承诺书》的内容看不出买受人有放弃此后违约金的意思表示，且该《承诺书》系新世界公司提供的格式文本，打印部分的内容系新世界公司事先拟定，即便双方出现解释不一，也应当作出对提供文本一方不利的解释，故出卖人主张本案逾期办证违约金仅应当计算至2019年1月30日的主张不能成立，上诉人应当按照实际违约天数承担违约责任。关于逾期交付办证资料违约金的标准问题，首先，该标准系由上诉人拟定，买受人在合同上签字后，对双方具有约束力，作为违约方应当遵守契约精神，依约承担自己违约行为的后果。其次，违约金具有填补性和惩罚性的双重属性，并非填补的单一属性，虽然法律规定违约金过高的情况下当事人可以申请调减，但本案中，日万分之一的违约金相当于年利率3.65%，低于同期银行贷款利率以及银行业同业拆借利率，上诉人认为该标准过高以及要求调减至日万分之零点五的主张，不能成立。综上所述，原判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人贵阳新世界房地产有限公司的上诉理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费53元，由上诉人贵阳新世界房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  黄新二〇二一年十月十一日书记员  张鑫