广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初26691号原告：中山市威信物业管理有限公司，住所地广东省中山市东区×××××××××××××××，统一社会信用代码914××××××××××××341。法定代表人：陈达仁，总经理。委托诉讼代理人：肖金，广东优游涵泳律师事务所律师。被告：朱长林，男，1962年3月7日出生，汉族，住广东省中山市石岐区第一城怡景楼9幢703房，公民身份号码442×××××620××××379。原告中山市威信物业管理有限公司（以下简称威信物业公司）与被告朱长林物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告威信物业公司委托诉讼代理人肖金，被告朱长林经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告威信物业公司向本院提出诉讼请求：被告向原告支付2004年9月至2019年6月共178个月的物业管理费9026.38元及违约金（以每月物业管理费50.71元为基数，分别从欠费次月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍计算至清偿之日止）。事实和理由：原告与涉案小区业主委员会签订上海城住宅小区物业管理服务合同，约定原告为包含被告物业中山市石岐区第一城怡景楼9幢703房及车房在内提供物业服务。但被告拖欠2004年9月至2019年6月的物业管理费、滞纳金。原告经催收无果。被告的行为已严重损害原告的合法权益。据此，原告特起诉至法院。被告朱长林经本院合法传唤，在法定答辩期限内未提交书面答辩状及证据，亦未到庭应诉、质证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院认定事实如下：1.2004年8月4日，上海城小区业主委员会（甲方）与威信物业公司（乙方）签订物业管理委托合同，约定：乙方为中山市上海城住宅小区提供物业服务，合同期限为三年，自2004年9月17日至2007年9月16日止；本物业的住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.6元/平方米向业主或物业使用人收取，非住宅房屋由按每月每平方米1元收取，空置房屋的管理服务费，由乙方按建筑面积每月每平方米0.3元向业主收取；乙方或物业使用人逾期未缴纳物业管理费的，按每日万分之五加收滞纳金；合同还约定了物业服务具体内容及有关权利义务等其他事项。2009年2月23日，上海城小区业主委员会（甲方）与威信物业公司（乙方）续签物业管理委托合同，约定：乙方为中山市上海城住宅小区提供物业服务，合同期限为三年，自2007年9月17日至2010年9月16日止；关于物业服务收费标准、逾期缴纳物业费的违约责任等内容同上述物业管理委托合同约定一致。上海城小区业主委员会（甲方）与威信物业公司（乙方）续签上海城住宅小区物业管理服务合同，约定：乙方提供物业管理服务的受益人为上海城小区物业的全体业主和物业使用人；合同期限为三年，自2010年9月17日至2013年9月16日止；本物业的每月物业管理服务费收取标准暂定为普通住宅0.6元/平方米，商业用房1元/平方米，上述收费标准经当地物价部门及房管部门批准后由乙方向业主或物业使用人收取，乙方与中山市物业部门及中山市房地产管理局协调，使物业管理服务费达到上述收费标准；业主或物业使用人在每月31日前应交纳物业管理服务费，逾期未缴纳物业管理费的，按欠费总额每日千分之三加收违约金；乙方违反本合同的约定，擅自提高收费标准，甲方有权要求乙方清退。合同还约定了物业服务具体内容及有关权利义务等其他事项。2011年7月6日，上海城小区业主委员会（甲方）与威信物业公司（乙方）再次续签上海城住宅小区物业管理服务合同，约定：乙方为中山市上海城住宅小区提供物业服务，合同期限为三年，自2011年8月1日至2014年7月31日止；本物业的每月物业管理服务费收取标准暂定为普通住宅0.8元/平方米，商业用房1元/平方米，上述收费标准经当地物价部门及房管部门批准后由乙方向业主或物业使用人收取，乙方与中山市物业部门及中山市房地产管理局协调，使物业管理服务费达到上述收费标准；乙方或物业使用人逾期未缴纳物业管理费的物业管理服务合同，按每日千分之三加收滞纳金；合同还约定了物业服务具体内容及有关权利义务等其他事项。2.朱长林系中山市石岐区×××××××××××××××及车房[不动产权证号：国（2004）易232309，C2981962；建筑面积63.39平方米，登记时间2004年×月1日]，按合同约定，朱长林2011年×月×1日前每月应交物业服务费38.03元（63.39㎡×0.6元/月/㎡），2011年8月1日后每月应交物业服务费50.71元（63.39㎡×0.8元/月/㎡）。朱长林办理了上述物业过户手续后，未支付2004年×月至2019年6月期间的物业服务费。威信物业公司通过电话、张贴催缴通知等方式向朱长林催缴物业费未果，遂诉至本院，主张上述实体权利。3.庭审中，威信物业公司称2014年7月31日物业服务合同期满后，与上海城小区业主委员会未签订新的物业服务合同，其为涉案小区提供物业服务至2019年7月2日。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。原告威信物业公司对案涉小区进行物业管理服务，并与上海城小区业主委员会签订了上海城住宅小区物业管理服务合同，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，该物业服务合同对朱长林具有法律约束力，朱长林应恪守履行。据此，朱长林未按时、足额支付物业服务费的行为已构成违约，应向威信物业公司履行支付义务。根据不动产登记资料查询结果及威信物业公司庭审意见，经核算，朱长林应向威信物业公司支付2004年9月至2019年6月期间的物业服务费7973.94元（38.03元/月×83个月+50.71元/月×95个月）。关于违约金的问题。威信物业公司主张按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍计收违约金，但该标准明显过高，威信物业公司未举证证明朱长林未交物业费造成的实际损失达到或高于上述标准，故本院酌情调整为年利率6%，故本院确定违约金的计算方法为：以每月所欠物业服务费38.03元为基数，分别从2004年10月起至2011年8月的每月1日起；以每月所欠物业服务费50.71元为基数，分别从2011年9月起至2019年7月的每月1日起；均按年利率6%计算至清偿之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，缺席判决如下：一、被告朱长林于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市威信物业管理有限公司支付2004年9月至2019年6月期间的物业服务费7973.94元及违约金（分段计算：以每月所欠物业服务费38.03元为基数，分别从2004年10月起至2011年8月的每月1日起；以每月所欠物业服务费50.71元为基数，分别从2011年9月起至2019年7月的每月1日起；均按年利率6%计算至清偿之日止）；二、驳回原告中山市威信物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），由被告朱长林负担（该款被告于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  李劲松人民陪审员  梁华城人民陪审员  林春梨二〇二〇年十二月二十八日书 记 员  柯佩烨李晓童