.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院民事判决书（2018）宁0105民初865号原告：王国银，女，1964年3月2日出生，汉族，兰州铁路局银川货运中心退休职工，住宁夏回族自治区银川市。被告：银川市住房和城乡建设局，住所地宁夏银川市金凤区北京中路147号。法定代表人：刘鹏，系该局局长。委托诉讼代理人：翟小春，宁夏兴业律师事务所律师。被告：银川隆光置业有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区正源南街以西五里水乡隆瑞园7号。委托诉讼代理人：曹慈义，宁夏辅徳律师事务所律师。原告王国银与被告银川市住房和城乡建设局（以下简称银川市住建局）、银川隆光置业有限公司（以下简称隆光置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月6日立案后，依法适用简易程序，于2018年4月12日公开开庭进行了审理。原告王国银、被告银川市住建局的委托诉讼代理人翟小春、被告隆光置业公司委托诉讼代理人曹慈义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王国银向本院提出诉讼请求：1、判令被告依照合同约定办理不动产产权证书；2、判令被告支付原告延期办证违约金壹万元整；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2016年购买位于银川市西夏区北京××路××室住房一套，在签订购买合同之前，原告已向卖方一次性支付购房款411188元整，并于2017年1月签订购房合同。但卖方一直没有给买方开具购房发票，致使原告至今无法办理不动产登记证书，给买方生活和精神造成很多伤害。根据双方签订的《银川市商品房买卖合同（现售）》有关规定，被告已经违约，为此，原告请求法院判处被告赔付原告违约金1万元。此房是顶账房，当时与工程施工方宁夏斯达建筑工程有限公司交易中，被告银川隆光置业有限公司（住建局委任的开发商）给我出具了顶账协议和交款收据以及商品房买卖合同正本。该房按合同约定于2016年11月交于原告，可是迟迟不予开具购房发票。原告诉至法院，要求判如所请。银川市住建局辩称，办理产权证义务人为原告本人，我方仅有协助义务。目前我方的协助义务已经履行完毕，故我方无义务为王国银办理房屋产权证书的义务。我方在本案中，正如王国银诉状所述，有义务为王国银出具发票。但我方于2018年3月21日为王国银出具了发票，并已履行了其他协助义务。故我方无义务再为王国银办理产权证；因王国银迟延支付购房款，未办理产权证的责任在原告本人，我方不存在违约的问题，其要求支付违约金的诉请不能成立，根据王国银与我方签订的《商品房买卖合同》的约定，王国银应当于2016年11月2日将购房款一次性支付给我方，但我方直到2018年3月20日才收到王国银委托被告隆光置业公司代其支付的购房款。因此，王国银违约在先，我方在没有收到购房款的情况下，有权拒绝为其出具发票。另外，前述已经说明，我方并没有前述的办证义务，而仅仅有的是出具发票等相关的附随义务，办证的主给付义务是王国银本人。原告与我方的合同中，并未约定违约金条款。故原告要求支付违约金的理由不能成立，需要明确的是，赔偿损失和要求承担违约金是完全不同的两个法律责任。在本案中，原告所主张的是违约金。根据合同法的相关规定，违约金必须是双方明确约定的情形出现时，才可以主张违约金。本案中，原告要求我方支付违约金，并无合同和法律依据。综上，请贵院依法驳回原告的诉讼请求。隆光置业公司辩称，现在原告办理不动产权属证书没有障碍，可以自己办理；原告主张违约金没有依据，我方不应当承担责任，综上应当驳回原告的诉请。本院经审理认定事实如下：2017年1月3日，银川市住建局（甲方、出卖人）与王国银（乙方、买受人）签订《银川市商品房买卖合同（现售）》一份，约定王国银购买银川市住房和城乡建设局开发建设的位于银川市××区房屋一套，实测建筑面积81.91平方米，单价每平方米5020元，房屋总价款为411188元。该合同第八条付款方式及期限：（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金411188元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款。（二）买受人应当在2016年11月2日前支付该商品房全部价款。第十二条约定，交房日期为2016年11月2日。第十七条约定：双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方协商解决。该合同对双方的其他权利义务作出了明确约定。涉案项目由银川市住建局委托隆光置业公司代建和销售。原告购买的房屋系隆光置业公司抵顶给案外人宁夏斯达建筑工程有限公司的顶账房屋，在合同签订时，原告已将涉案房屋价款付清。2016年11月2日，被告隆光置业公司向原告开具了收款收据，同日，银川市住建局将涉案房屋交付给王国银使用。2018年3月21日，银川市住建局向王国银出具购房发票。现王国银诉至本院，要求判如所请。上述事实有当事人陈述、王国银提交的顶房协议1份（复印件）、一次性付款收据1份（复印件）、《银川市商品房买卖合同（预售）》1份、发票1份；被告银川市住建局提交的交接手续单1份、现金缴款单1份（复印件），经本院审查，具有真实性、合法性、关联性，能够互相印证。予以确认并在卷佐证。本院认为，王国银与银川市住建局签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，属有效合同，双方应依约履行合同义务。王国银购买的房屋系银川市住建局给案外人的顶账房屋，在合同签订时，已将涉案房屋价款付清，银川市住建局也于2016年11月2日将该房屋交付给王国银使用，应依约协助王国银办理房屋所有权证书。银川市住建局于2018年3月21日才向王国银出具涉案房屋购房发票，足以证实导致王国银无法办理房屋所有权证书的原因在于银川市住建局。《银川市商品房买卖合同（预售）》第十七条约定：双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方协商解决。依据该条约定，被告银川市住建局具有协助原告办理房屋所有权转移登记的义务；该条对违约金虽没有约定，但《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：”由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：......商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，故银川市住建局应承担相应的违约责任，依法向王国银支付商品房买卖合同订立之日起90日（2017年4月3日）至原告起诉之日（2018年2月6日）期间的违约金8284.8元（411188元×2.38%÷365天×309天）。银川市住建局辩称，王国银于2018年3月20日才委托隆光置业公司通过银行向其转账支付涉案购房款411188元，其于2018年3月21日向王国银出具发票，王国银迟延办证不是其原因造成。但根据双方陈述，受银川市住建局委托从事涉案房屋代建和代理销售的隆光置业公司已于2016年11月2日向王国银开具房款收据，《银川市商品房买卖合同（预售）》第七条约定：”签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金411188元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款”，足以证实王国银已交纳全部房款，银川住建局通过合同对此予以确认。故其该辩解理由不能成立，本院不予采纳。被告隆光置业公司并非房屋买卖合同的相对方，其基于与银川市住建局的委托关系从事房屋代建、代售活动，相关权利义务应由银川市住建局承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下：一、被告银川市住房和城乡建设局于本判决生效之日起三十日内协助原告王国银办理位于银川市××区房屋的所有权转移登记，将房屋所有权登记在原告王国银名下；二、被告银川市住房和城乡建设局于本判决生效之日起十五日内支付原告王国银逾期办理房屋所有权证书违约金8284.8元；三、驳回原告王国银的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（实收25元），由被告银川市住房和城乡建设局负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于银川市中级人民法院。审判员唐玉强二○一八年四月十九日书记员王宁附：本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。