山东省汶上县人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0830民初4899号原告：乔恩田，男，汉族，1966年3月27日出生，住汶上县。委托诉讼代理人：唐伟建，山东济信律师事务所律师。被告：汶上县鸿基置业有限公司，住所地汶上县城尚书路中段路北(北门居委)，统一社会信用代码：91370830MA3C5CPW4A。法定代表人：崔勇，职务：总经理。委托诉讼代理人：李兆萌，山东中都剑律师事务所律师。第三人：济宁恒磊置业有限公司，住所地汶上县宝相寺路北段路东，统一社会信用代码：913708300757653075。法定代表人：赵汝胜，职务：执行董事。委托诉讼代理人：金保民，汶上军屯法律服务所法律工作者。原告乔恩田与被告汶上县鸿基置业有限公司（以下简称鸿基公司）、第三人济宁恒磊置业有限公司（以下简称恒磊公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告乔恩田及其委托诉讼代理人唐伟建、被告鸿基公司的委托诉讼代理人李兆萌、第三人恒磊公司的委托诉讼代理人金保民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。乔恩田向本院提出诉讼请求：1、判决确认原告与被告于2016年11月4日的签订的宝相金街××＃××楼××层《汶上县鸿基置业有限公司认购书》无效。2、判令被告返还原告宝相金街××＃××楼××层购房款400万元及利息（以4000000元为基数，自2017年1月17日起至实际全部清偿之日止按一年期贷款市场报价利率四倍计算）。判令第三人对上述债务承担连带清偿责任。3、判令被告赔偿原告装修款150万元。判令第三人对上述债务承担连带清偿责任。4、本案诉讼费等由被告承担。2020年12月23日，乔恩田将诉讼请求变更为：1、判决确认原告与被告于2016年11月4日的签订的宝相金街××＃××楼××层《汶上县鸿基置业有限公司认购书》无效。2、判令被告返还原告宝相金街××＃××楼××层购房款400万元及并支付已付购房款占用期间的利息（以4000000元为基数，自2017年1月17日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率，自2019年8月20日起至实际付清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，分段计算）。判令第三人对上述债务承担连带清偿责任。3、判令被告赔偿原告已付房款一倍的经济损失400万元。判令第三人对上述债务承担连带清偿责任。4、判令被告赔偿原告装修款150万元。判令第三人对上述债务承担连带清偿责任。5、本案诉讼费等由被告承担。事实与理由：2016年5月3日，原告借给第三人济宁恒磊置业有限公司三百万元，口头约定借期3个月。后到期不还，协商由被告汶上县鸿基置业有限公司二期开发的房子抵账，2016年11月4日，原告与被告汶上县鸿基置业有限公司签订《汶上县鸿基置业有限公司认购书》，被告将其开发的位于宝相金街××＃××楼××层，单价为3398.47／平方米，建筑面积1177平方米，以总价400万元出售给原告，商定第三人济宁恒磊置业有限公司借款中200万元折抵房款，剩余200万房款原告也依约全部付清。后被告向原告交付房屋后，原告对房屋进行了装修。但在2019年4月16日，原告被法院告知案涉买卖房屋早已被法院查封。后原告向法院提出执行异议，执行异议被法院驳回。原告认为被告及第三人故意隐瞒案涉买卖房屋早已被查封事实，故意隐瞒涉案销售房屋未取得土地出让、房屋建设及预售手续的事实，导致合同无效给原告造成巨大的经济损失。现原告为维护自身合法权益，特依法向法院起诉，请求盼归所请。鸿基公司辩称，一、原被告签订的认购书为商品房买卖的预约合同，为双方真实意思的表示，合法有效。二、涉案房屋被汶上县人民法院作为第三人的财产执行，以房抵债抵销了第三人的债务。如原告要求解除合同返还购房款，基于法院错误执行的毒树之果，返还房款的责任应由获益者即本案的第三人承担。三、认购书明确记载原告对房屋情况已作充分了解，认购书约定的400万元房款，其中200万元是由原告以对第三人的借款债权进行的折抵。被告从未故意隐瞒房屋的相关情况，原告也没有任何证据能够证明被告存在故意隐瞒的事实，相反原告对房屋的情况是完全清楚的。原告要求赔偿已付房款一倍的经济损失没有事实依据与法律依据。四、涉案房屋未经竣工验收，被告从未将房屋交付给原告，原告也没有任何证据能够证明被告向原告交付了房屋。原告对房屋私自占有后，擅自进行了装修，且在接到法院停止装修的通知后继续装修，因装修造成的损失应当自行承担。五、本案案发的根本原因，在于汶上县人民法院的错误执行。被告已经依法申请了案外人执行异议之诉的再审，并申请了执行行为异议。正义也许会迟到，但绝不会缺席。继续履行合同是减少损失，实现双方根本目的的最佳方案。2016年3月3日被告以最高报价竞得汶上县宝相金街二期所涉土地的国有建设用地使用权，并与汶上县国土资源局签订了《国有建设用地使用权成交确认书》。当时第三人在所涉土地上投资300余万元，违规建设了1号楼、2号楼的楼茬子，被告与第三人达成一致，第三人将对两楼的投资权益转让给被告，被告支付了相应的对价。后被告投资上千万元完成了1号楼、2号楼的楼房建设。汶上县人民法院对没有取得国有建设用地使用权的汶上县宝相金街二期1号楼、2号楼进行拍卖，实质上处置了国有建设用地使用权，造成了国有建设用地无法通过采取招标、拍卖等公开竞价的方法出让，严重损害了国家利益。执行过程中法院续查封了1300平方米的汶上县宝相金街二期1号楼、2号楼门面，但拍卖处理了10801.67平方米的汶上县宝相金街二期1号楼、2号楼全部房屋。2018年7月23日汶上县法院作出(2018)鲁0830执1297号执行裁定书，7月26日制作的查封公告、查封(扣押)财产清单明确续查封汶上县宝相金街二期1号楼、2号楼门面(约1300平方米)。汶上县人民法院并未对涉案房屋进行续查封，原有的查封业已失去效力，被告将涉案房屋处分给原告不存在任何法律障碍，原被告之间的合同应当继续履行。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。恒磊公司述称，根据法律的相关规定，合同具有相对性，即合同仅仅约束合同的当事人，对第三方没有约束力。本案中涉案房款的出卖方为鸿基公司，认购方为被答辩人，双方达成一致意见后，签订了房屋认购书，答辩人并非涉案房屋认购的相对方，被答辩人要求答辩人承担责任没有合同依据。根据合同法确认的相对性原则，只有合同的当事人才能享有合同规定的权利，并承担合同规定的义务，合同之外的第三人不能主张合同上的权利，更不能负担合同上规定的义务。同时违约责任只能在特定的合同关系当事人之间发生，合同关系之外的人不负违约责任。综上，被答辩人要求答辩人承担责任，没有依据，请求驳回被答辩人的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年2月5日恒磊公司向乔恩田借款300万元，恒磊公司认可收到该300万借款，并向乔恩田出具收据一张。2016年2月6日，乔恩田向楼玉娇账户分别转款29万元、116万元，共计145万元，转款均为乔恩田向恒磊公司支付的借款，汇款时楼玉娇为鸿基公司的股东发起人、监事，为恒磊公司的财务负责人。2016年11月5日，恒磊公司向乔恩田出具《还款协议》，载明“经双方协商，由郭军借款壹佰万元整，济宁恒磊置业有限公司借款贰佰万元整，合计借款叁佰万元整，在2016年6月30日前济宁恒磊置业有限公司还壹佰万元整，郭军还伍拾万元整。2016年7月30日前全部还清。济宁恒磊置业有限公司还款壹佰万元整，郭军还伍拾万元整。另2016年5月10日前付贰拾万元整，济宁恒磊置业付壹拾壹万元整，郭军付玖万元整。”2016年11月4日，乔恩田与鸿基公司签订《汶上县鸿基置业有限公司认购书》，约定乔恩田认购鸿基公司2#3楼的房产，单价3398.47元/㎡，建筑面积1177.00㎡，总价款400万元。协议备注处载明“（1）剩余房款认购人需在2017年1月20日之前交齐，逾期未交齐则所交认购金作废，房屋另售不再另行通知。（2）该房屋按套出售，总价400万，整个2#3层房屋不执行多退少补。”乔恩田向鸿基公司支付了购房款200万元，鸿基公司分别于2016年11月4日、2017年1月17日向乔恩田出具收到涉案房屋认购金的100万元的收款收据各一张，共计200万元，上述款项均是存入陈贺的账户中，本院根据乔恩田的申请在汶上中银富登村镇银行有限公司调取了陈贺的相关银行流水。鸿基公司认可收到认购书约定的400万元房款，其中200万元是由乔恩田以对恒磊公司的借款债权折抵的。2016年11月5日，恒磊公司向乔恩田出具《证明》一份，载明“济宁恒磊置业有限公司2016年2月6日向乔恩田借的贰佰万元(2000000元)由汶上鸿基置业今后盈利中所出，兑换成房子给乔恩田。本公司与乔恩田的借款已还清，即日起不存在本金和利息的纠纷，无任何经济往来。”后，乔恩田对涉案房屋进行了装修。本案审理过程中，乔恩田申请对其装修花费情况进行鉴定，本院依法委托山东天诺价格评估有限公司进行鉴定，山东天诺价格评估有限公司于2020年12月23日作出鲁天评字【2020】第FYWS004号评估报告，评估结论为涉案宝相金街二期2号楼3楼整层楼房房屋装修花费价值总金额为1272293元。乔恩田为该鉴定支付鉴定费35000元。山东天诺价格评估有限公司在山东省高级人民法院编制的《山东法院委托评估、拍卖机构备案名录》中，亦在人民法院委托鉴定系统中。另查明，孙新华与济宁恒磊置业有限公司民间借贷纠纷一案中，经孙新华申请，本院于2015年10月22日做出（2015）汶民一初字3435号民事裁定书，裁定：“一、冻结被告济宁恒磊置业有限公司银行存款2400万元或查封（扣押）相应价值的财产。……。”本院于2015年10月23日制作了汶上县人民法院查封（扣押）财产清单，楼广波在查封（扣押）财产清单被执行人（家属）处签字，签字时，楼广波为济宁恒磊置业有限公司的法定代表人。同日，本院查封了坐落于汶上县宝相福地国际商业城一期工程2号楼（113号、124号）、8号楼、9号楼及二期工程1号楼、2号楼并于当日在涉案房屋处张贴公告进行了公示，公告载明的查封期限为三年，自2015年10月23日至2018年10月22日。2018年6月1日，济宁市中级人民法院做出终审判决，判决：济宁恒磊置业有限公司于本判决生效后十日内偿还孙新华借款本金20267260.85元及利息（其中17267260.85元按月利率2%计算，自2015年10月10日至付清之日；100万元按年利率6%计算，自2015年10月22日至付清之日；200万元按年利率6%计算，自2016年3月20日至付清之日）。该判决生效后，济宁恒磊置业有限公司未履行判决所确定的义务，孙新华向本院申请强制执行。在执行过程中，本院对乔恩田认购的鸿基公司2#3楼的房产进行了拍卖执行。乔恩田对本院执行鸿基公司2#3楼的房产不服，向本院提出书面异议，本院于2020年9月30日做出（2020）鲁0830执异95号执行裁定书，裁定驳回乔恩田提出的执行异议，该裁定书已发生法律效力。还查明，乔恩田为证明鸿基公司与恒磊公司构成关联公司，人格混同，提交了鸿基公司、恒磊公司的公司章程、股东会决议、企业法人营业执照等为证。本院认为，《华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：……（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；”乔恩田与鸿基公司在本院查封涉案房产后签订认购协议，违反法律的强制性规定，双方签订的认购协议无效，对于乔恩田要求确认2016年11月4日，其与鸿基公司签订《汶上县鸿基置业有限公司认购书》无效的诉讼请求，予以支持。对于乔恩田要求鸿基公司返还宝相金街××＃××楼××层购房款400万元及利息（以4000000元为基数，自2017年1月17日起至实际全部清偿之日止按一年期贷款市场报价利率四倍计算）的诉讼请求。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，鸿基公司认可收到了乔恩田的房屋认购款400万元，因涉案合同无效，该款项应予返还，鸿基公司占用该款项给乔恩田造成利息损失，鸿基公司应向乔恩田支付利息，利息应以4000000元为基数，自2017年1月17日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。对于乔恩田要求鸿基公司赔偿其已付房款一倍的经济损失400万元的诉讼请求。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。本案中，乔恩田在庭审中未举证证明鸿基公司存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明的情形，对乔恩田要求鸿基公司赔偿其一倍损失的诉讼请求不予支持。对于乔恩田要求判令鸿基公司赔偿其装修款150万元的诉讼请求。乔恩田对涉案房屋进行了装修添附，增加了涉案房屋的价值，鸿基公司应向乔恩田折价补偿装修花费，乔恩田的装修花费有山东天诺价格评估有限公司鲁天评字【2020】第FYWS004号评估报告为证，可以认定装修花费为1272293元，对于乔恩田该项诉请予以部分支持，对于超出1272293元的部分不予支持。对于恒磊公司是否应与鸿基公司承担连带支付责任的问题，乔恩田主张恒磊公司和鸿基公司存在混同，但其提交的证据不足以证明该主张，本院对乔恩田的该项主张不予采信。涉案协议的双方为乔恩田和鸿基公司，就涉案协议履行过程中产生的纠纷，乔恩田应向鸿基公司主张权利。乔恩田也未举证证明恒磊公司存在应承担连带责任的其他法定事由，对于乔恩田的该项诉讼请求不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、确认原告乔恩田与被告汶上县鸿基置业有限公司于2016年11月4日的签订的《汶上县鸿基置业有限公司认购书》无效；二、被告汶上县鸿基置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告乔恩田购房款4000000元并支付利息，利息以4000000元为基数，自2017年1月17日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；以4000000元为基数，自2019年8月20日起至实际付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；三、被告汶上县鸿基置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告乔恩田装修花费1272293元；四、驳回原告乔恩田的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25150元，申请费5000元，鉴定费35000元，由被告汶上县鸿基置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员 顾 旋二〇二一年二月八日书记员 王瑞瑞