四川省德阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)川06民终186号上诉人（原审原告）：四川成业物业服务有限公司，住所地四川省德阳市旌阳区天山北路359号黄河畔岛小区1栋，统一社会信用代码915106006969595264。法定代表人：张朝东，该公司总经理。委托诉讼代理人：李传斌，男，该公司员工。被上诉人（原审被告）：四川四杰房地产开发有限公司，住所地四川省德阳市天山北路359号，统一社会信用代码91510600795824520Ｑ。法定代表人：罗家兴，该公司总经理。委托诉讼代理人：向元龙，四川迪泰律师事务所德阳分所律师。委托诉讼代理人：唐明春，四川迪泰律师事务所德阳分所律师。上诉人四川成业物业服务有限公司（以下简称成业公司）因与被上诉人四川四杰房地产开发有限公司（以下简称四杰公司）物业服务合同纠纷一案，不服德阳市旌阳区人民法院作出的（2017）川0603民初4281号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。成业公司上诉请求：判令被上诉人支付地下车位物业服务费1269000元。事实与理由：上诉人既不是诉争地下车位的产权人，也不是车位使用人，上诉人仅是出于好心代收租金，车位物业管理费应当由产权人即被上诉人承担。综上，特提出上诉。四杰公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当维持。成业公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2013年7月1日至2017年8月31日期间的物业服务费1544653.98元［2013年7月起被告未售出的空置房36套，物业服务费4289.97㎡×1.35元／月／㎡×50月-中途售出后已收金额13919元（见明细表）＝275653.98元；未售地下车位423个的物业服务费423个×60元／月／个×50个月］；2.判令被告向原告支付其向业主承诺减免的物业费28655元；3.本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：一、双方无争议事实2011年9月8日，德阳同力物业管理有限公司（乙方）与四杰公司（甲方）签订《前期物业管理服务合同》，约定：甲方将黄河畔岛（物业名称）委托于乙方实行物业管理；居民住宅按建筑面积1.35元/㎡/月向乙方交纳；商业办公楼按建筑面积1.6元/㎡/月向乙方交纳；管理期限为签订之日起至业主委员会成立与业主大会所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时。同时约定：空置、空关房屋的物业管理服务费，分别由产权所有人按其拥有建筑面积全额向乙方交纳；车位物业服务不得高于有权核定部门规定的现行标准，由车位使用人按下列标准向乙方交纳：地下车位：60元/月/辆，摩托车20元/月/辆（三轮摩托车30元/月/辆），自行车：5元/月/辆，电瓶车15元/月/辆（车辆充电费每月另算）。2014年7月8日，经德阳市工商行政管理局批准，原告将企业名称由“德阳同力物业管理有限公司”变更为“四川同力物业服务有限公司”。2016年12月5日，经德阳市工商行政管理局批准，原告将企业名称由“四川同力物业服务有限公司”变更为“四川成业物业服务有限公司”。2017年5月12日，四杰公司向成业公司发出《函件》，内容为：“四川四杰房地产开发有限公司于2013年7月30日将公司荆发的黄河畔岛小区所有建筑物（包括住房、门面和车位）全部资产交给贵公司管理。因在该移交的车位中，有433个未售车位属我公司所有，每月租金计3.3万，至2017年4月30日共计45个月，应收租金148.5万元。此情况，我公司已多次通知贵公司，要求贵公司给付，但贵公司一直未予理睬。为此，请贵公司收到此函后即行给付并所我租金与我公司签订新的租赁合同，否则我公司将收回全部车位的管理权并自即日起将全部车位的管理权移交与有支付能力的租赁管理人，贵公司也应将原车位租赁人从2017年4月30日起未到期时间的租赁费和购买了车位的所有权人管理费中未到期的管理费转与新的租赁管理者或我公司。若未及时移交，由此引起的所有纠纷由贵公司承担全部责任。”庭审中，四杰公司对欠付以下空置房屋物业费的事实及金额予以认可：（一）四川省德阳市中级人民法院（2016）川06执恢9号之三《执行裁定书》[2016年11月30日送达]上载明的14套房屋的物业服务费99339.4元（2013年7月1日至2016年11月30日计41个月，限于原告的主张），计算方式如下：1.1幢1-31／32-2号房屋：130.4㎡×1.35元／㎡／月×41个月＝7217.64元；2.2幢1-29／30-1号房屋：126.18㎡×1.35元／㎡／月×41个月＝6984.06元；3.2幢1-29／30-2号房屋：140.16㎡×1.35元／㎡／月×41个月＝7757.86元；4.2幢1-29／30-3号房屋：140.87㎡×1.35元／㎡／月×41个月＝7797.15元；5.2幢1-29／30-5号房屋：140.16㎡×1.35元／㎡／月×41个月＝7757.86元；6.3幢1-31／32-5号房屋：140.7㎡×1.35元／㎡／月×41个月＝7787.75元；7.4幢1-2-5号房屋：110.47㎡×1.35元／㎡／月×41个月＝6114.51元；8.4幢1-27-5号房屋：110.47㎡×1.35元／㎡／月×41个月＝6114.51元；9.4幢1-29／30-2号房屋：140.77㎡×1.35元／㎡／月×41个月＝7791.62元；10.5幢1-2-1号房屋：111.35㎡×1.35元／㎡／月×41个月＝6163.22元；11.5幢1-2-5号房屋：110.43㎡×1.35元／㎡／月×41个月＝6112.30元；12.5幢1-2-6号房屋：111.35㎡×1.35元／㎡／月×41个月＝6163.22元；13.5幢1-31／32-2号房屋：140.72㎡×1.35元／㎡／月×41个月＝7788.85元；14.5幢1-31／32-5号房屋：140.72㎡×1.35元／㎡／月×41个月＝7788.85元。（二）四川省德阳市中级人民法院（2016）川06执恢9号之一《执行裁定书》上载明的3套房屋（除四川省德阳市中级人民法院（2016）川06执恢9号之三《执行裁定书》载明的14套房屋及原告未主张的2套房屋）的物业服务费23834.26元（2013年7月1日至2017年8月31日计50个月，限于原告的主张），计算方式如下：1.1幢1-31／32-5号房屋：130.4㎡×1.35元／㎡／月×50个月＝8802元；2.5幢1-16-1号房屋：111.35㎡×1.35元／㎡／月×50个月＝7516.13元；3.5幢1-16-6号房屋：111.35㎡×1.35元／㎡／月×50个月＝7516.13元；（三）已售房屋5套（备案时间2017年3月17日）物业服务费共计35665.22元（2013年7月1日至2017年3月17日共计44月17天，限于原告的主张），计算方式如下：1.河东区天山北路359号黄河畔岛3栋1-30-3号（房屋所有权证号0102058），买受人严章容，计算方式：84.01㎡×1.35元／㎡／月×44个月+［（84.01㎡×1.35元／㎡／月）÷30×17］＝5054.46元。2.河东区天山北路359号黄河畔岛4栋1-29／30-4号（房屋所有权证号0116929），买受人宋坤亭，计算方式：157.43㎡×1.35元／㎡／月×44个月+［（157.43㎡×1.35元／㎡／月）÷30×17］＝9471.78元。3.河东区天山北路359号黄河畔岛3栋1-30-4号（房屋所有权证号0102059），买受人刘艳，计算方式：84.01㎡×1.35元／㎡／月×44个月+［（84.01㎡×1.35元／㎡／月）÷30×17］＝5054.46元.4.河东区天山北路359号黄河畔岛4栋1-29／30-3号（房屋所有权证号0116928），买受人刘衡，计算方式：157.43㎡×1.35元／㎡／月×44个月+［（157.43㎡×1.35元／㎡／月）÷30×17］＝9471.78元.5.河东区天山北路359号黄河畔岛2栋1-13-4号（房屋所有权证号0115942），买受人刘明德，计算方式：109.91㎡×1.35元／㎡／月×44个月+［（109.91㎡×1.35元／㎡／月）÷30×17］＝6612.74元。四杰公司目前尚有未售地下车位共433个。成业公司在庭审中自述，成业公司就出租四杰公司的未售地下车位所收取租金177733元，用于抵扣相关费用。二、有争议的事实为证明四杰公司应向成业公司支付其承诺减免业主物管费的事实，成业公司向一审法院提交：1.黄河畔岛物业管理费赠送单，2.业主领取物业服务费的领单20张，3.《黄河畔岛减免物管费清单》，4.《四杰房产资金使用请款申请表》，5.与四杰公司的工作人员李逢伟的短信截图。四杰公司的质证意见为：对证据1、2的三性不予认可；对证据3、4的真实性不予认可，但对该事实予以认可，但认为已过诉讼时效；对证据5的真实性无异议，认为已过诉讼时效，且李逢伟在短信中没有承诺支付费用的意思表示，不能证实诉讼时效中断。一审法院认定如下：对证据1，四杰公司虽对其三性不予认可，且认为该印章并非其使用，但未提出相反证据予以推翻，一审法院予以采纳；对证据2，因系第三方出具的收据，一审法院予以采纳；对证据3，四杰公司虽对证据的真实性不予认可，但对该事实的存在予以认可，一审法院对该证据的证明力予以确认；对证据4，因四杰公司对该证据的真实性予以认可，一审法院予以采纳。故一审法院综合认定：成业公司向20户业主减免的物业管理费共计28655元。以上事实，有当事人双方陈述、企业名称变更证明、《前期物业管理服务合同》、《函件》、《执行裁定书》、《黄河畔岛减免物管费清单》等证据予以证实。一审法院认为，本案的争议焦点为：1.成业公司主张物业服务费是否已过诉讼时效；2.未售地下车位的物业服务费是否应当支持的问题；3.成业公司所主张36套房屋的物业管理费是否支持的问题；4.四杰公司向业主赠送的物业费是否应当支持的问题。关于诉讼时效问题。庭审中，四杰公司抗辩，成业公司的部分诉讼请求已超过诉讼时效。但因物业服务具有持续服务的特性，物业费的收取也具有持续性，故在成业公司提供物业服务期间，所有物业费用的收取应视为整体债务，物业服务合同约定的一年一交应视为对该整体债务的分期履行，因此诉讼时效应从最后一期履行期限届满之日起计算，即成业公司诉请并未超过诉讼时效。关于未售地下车位的物业服务费问题。成业公司与四杰公司签订的《前期物业管理服务合同》中第二十二条明确约定车位物业服务费由车位使用人交纳，结合成业公司所举的《函件》可知，四杰公司实际上将其所有的433个空置车位交由成业公司经营管理，成业公司一直将该部分地下车位用于出租并收取租金，实际上四杰公司将车位的使用权已让渡给成业公司，成业公司系该部分地下车位的实际使用人。基于物业合同中关于车位物业费应由车位使用人交纳的约定，该部分车位的物业费应由成业公司自行承担，而成业公司因经营管理该部分车位的收益177733元系成业公司经营所得，一审法院认为应不予抵扣。综上，一审法院对成业公司主张的未售车位的物业服务费不予支持。关于空置房屋的物业服务费问题。成业公司主张36套空置房屋自2013年7月1日至2017年8月31日的物业费用。四杰公司对其主张的17套房屋予以认可，但认为该17套房屋中其中有14套已被德阳市中级人民法院裁定于2016年11月30日抵偿给成都市第一建筑工程公司，故该14套房屋的物业管理费应截止于2016年11月30日；而另外3套房屋的物权情况，四杰公司当庭陈述不清楚。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条的规定，因人民法院的法律文书导致物权变更的，自法律文书生效时发生效力。故一审法院对四杰公司抗辩已被德阳市中级人民法院裁定于2016年11月30日抵偿给成都市第一建筑工程公司的14套房屋物业管理费应计算至2016年11月30日的理由予以采纳。但另外3套房屋，因德阳市中级人民法院的裁定书已确认其产权人为四杰公司，而四杰公司也未举证证明其产权发生了变化，故一审法院对成业公司对该3套房屋主张自2013年7月1日至2017年8月31日的物业费用予以支持。庭审中，成业公司向一审法院提交了5份商品房备案表，证明至少截止2017年3月17日该5套房屋的产权人为四杰公司，故一审法院对该5套房屋2013年7月1日至2017年3月17日的物业费予以支持。其余14套房屋，根据“谁主张、谁举证”的举证原则，因成业公司未举证证明该14套房屋的产权情况，应承担举证不能的法律后果，故一审法院对该14套房屋的物业费不予支持。综上，一审法院对成业公司主张的物业费支持158838.88元（99339.4元+23834.26元+35665.22元）。关于赠送业主物业费的支付问题。四杰公司分别向成业公司出具《物业管理赠送单位》20张，载明向业主赠送半年到1年半不等的物业费。双方虽无明确的合同约定，但根据物业管理行业的交易习惯，应由四杰公司将该部分减免费用支付给成业公司，故一审法院对成业公司主张四杰公司支付其向业主承诺减免的物业费28655元予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第二十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款、第六条之规定，判决如下：一、四川四杰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向四川成业物业服务有限公司支付物业服务费158838.88元；二、四川四杰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向四川成业物业服务有限公司支付减免的物业服务费28655元；三、驳回四川成业物业服务有限公司的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，人民法院审理民事二审案件，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条之规定，围绕上诉请求有关的事实和法律适用进行审理。按照上诉人的上诉请求，本案争议焦点是：黄河畔岛小区未售地下车位的物业管理费由谁承担。按照双方签订的《前期物业管理服务合同》中第二十二条约定，车位物业服务费由车位使用人交纳。本案中，结合四杰公司出具给成业公司的《函件》内容，及成业公司陈述其一直将诉争地下车位用于出租并收取租金及物管费的事实，能够认定成业公司实际系诉争地下车位的实际使用人，现成业公司向四杰公司主张车位物管费，不符合双方合同约定，本院不予支持。综上，四川成业物业服务有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16221元，由四川成业物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈叶兰审判员  江 黔审判员  毛文婷二〇一八年四月二十五日书记员  凡 萌