辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)辽07民终2717号上诉人（原审被告）：王长清，男，1978年11月9日出生，汉族，工人，现住辽宁省锦州市。委托诉讼代理人：赵杨，女（上诉人妻子），1981年2月18日出生，满族，工人，现住辽宁省锦州市。被上诉人（原审原告）：锦州市宝地物业服务（集团）有限责任公司，住所地辽宁省锦州市凌河区菊花里5-44号。法定代表人：赵宝库，该公司经理。委托诉讼代理人：王秋月，该公司员工。上诉人王长清因与被上诉人锦州市宝地物业服务（集团）有限责任公司物业服务合同纠纷一案，不服辽宁省锦州市太和区人民法院（2021）辽0792民初978号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王长清上诉请求：1、撤销辽宁省锦州市松山新区人民法院（2021)辽0792民初978号判决书；2、本案移送辽宁省锦州市中级人民法院处理。事实与理由：1、物业费上涨两次，分别是2013年7月上涨0.1元/m²,2016年7月上涨0.2元/m²。但一审庭审中原告拿不出“双过半”签字，也未见物价局批复原件。因此我方认为，这两次涨价不符合相关法律程序，不应被认可。2、一审中，物业出示的《曼哈顿B2区物业费调整公告》(2016.4.12)中写涨价通过了“双过半表决，却在庭审中明确承认没有“双过半”签字，那么这个公告是否涉嫌造假，欺骗法庭，是否还能采信，当作涨价的依据，我方表示怀疑。3、一审证据表明物业没有完全履行合同约定。仓房被淹是因为公共地下管道堵塞在先，进而造成污水从地上高处冒出。既然没有完全履行合同约定，那么也不应该按合同标准收费。综上所述，诉求如下：1、退回2013年7月至2017年12月期间，多收的物业费共计714.67元。2、2018年1月1日至2021年5月31日物业费亦应该按合同约定计算（0.6元/m²)。3、物业服务存在明显问题，建议在合同约定（0.6元/m²)基础上减收。锦州市宝地物业服务（集团）有限责任公司辩称，一审法院判决正确，适用法律正确，应驳回上诉人上诉请求，维持原判。锦州市宝地物业服务（集团）有限责任公司向一审法院起诉请求：1、要求被告给付拖欠的物业费3752元，声控灯费24元，违约金495元，合计4271元；2、由被告承担诉讼费。一审法院审理查明：被告王长清系锦州市太和区凌云里宝地曼哈顿B2区34-30号业主，房屋建筑面积99.29平方米。2009年6月18日,锦州宝地物业服务有限责任公司与被告签订了《曼哈顿物业管理服务协议》。2013年6月6日，锦州市物价局锦价发[2013]127号文件，关于曼哈顿B、C住宅小区物业服务收费标准的批复，同意曼哈顿B、C区多数业主意见，该小区物业服务收费标准调整为建筑面积每平方米0.70元。2015年5月26日，辽宁省物价局辽价发（2015）31号文件，关于放开我省部分服务价格的通知，决定放开我省部分实行政府定价管理的服务价格。2016年4月12日，锦州高新技术产业开发区凌南街道办事处和原告联合下发的曼哈顿B2区物业费调整公告，该小区物业服务费标准自2016年7月1日起在原收费标准上调0.2元/平方米，调整为0.9元/平方米。原告按约定为该小区提供了物业管理服务。被告入住后，拖欠2018年1月1日至2021年6月30日期间的物业费3752元、声控灯费24元、违约金495元，合计4271元。又查明,2020年6月8日,锦州宝地物业服务有限责任公司更名为锦州宝地物业服务(集团)有限责任公司。一审法院认为，《中华人民共和国民法典》第九百三十七条规定:物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内,为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务,业主支付物业费的合同。原告与被告签订的《曼哈顿物业管理服务协议》是双方真实意思表示，对双方具有法律约束力，合法有效。被告作为小区业主应受该合同内容约束,原、被告具有物业服务合同关系。原告依据合同为小区提供了物业服务后,要求作为业主的被告支付物业费,符合法律规定和合同约定,本院予以支持，但原告将物业费欠费期间计算至2021年6月30日显系不妥，本院调整计算截止时间至2021年5月31日，经计算数额为3662元。对于原告主张的声控灯费24元，因被告已实际使用应及时交纳，本院予以支持。关于原告主张的违约金问题，原告作为服务型企业,应当按照合同约定为业主提供服务,被告没有按时交纳物业服务费是因为与原告在服务标准上存在争议,被告并非恶意欠费,故对原告该项诉讼请求,本院不予支持。关于被告答辩称仓房漏水造成其重大损失的问题,依据相关法律规定,被告仓房漏水应先行确定漏水原因及责任主体,处于保修期内的由建设单位维修,保修期之外的可由物业公司维修,若被告认为物业公司怠于履行义务造成损失,可以另行告诉。关于物业服务存在瑕疵，是否应予减免物业费，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予以支持，但并未赋予业主在上述情况下拒交物业服务费的抗辩权利，亦未赋予业主减少物业服务费的请求权。因此，欠费业主不能以物业服务企业存在瑕疵为由，要求法院让物业服务企业减免应交的物业服务费。被告不能否定其直接或间接享受了原告提供的相关物业服务，故被告以原告物业服务有瑕疵为由拒绝交纳物业费的抗辩，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百五十七条，国务院《物业管理条例》第七条之规定,判决如下：一、被告王长清于本判决生效后10日内给付原告锦州宝地物业服务(集团)有限责任公司2018年1月1日至2021年5月31日期间拖欠的物业费3662元，声控灯费24元，合计3686元；二、驳回原告锦州宝地物业服务(集团)有限责任公司的其他诉讼请求。如未能按本判决指定的期间履行上述确定的给付金钱义务，则应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告王长清负担。二审中，被上诉人提交锦州市中级法院（2019）辽07民终940号民事判决，拟证明该小区物业费涨价已经被生效的判决书认定有效。对于该证据，上诉人不发表意见。因该证据为人民法院生效裁判文书，本院予以采信。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，现双方当事人主要争议在于被上诉人主张的物业费价格是否合理。2016年，被上诉人通过书面征询的方式与曼哈顿B2区全体业主协商上调物业费价格，取得小区超过半数业主同意后，经过凌南街道办事处曼哈顿社区的确认同意涨价。因凌南街道办事处曼哈顿社区对被上诉人有监督管理职责，其在《物业费调整公告》上盖章的行为表明其认可被上诉人通过书面征求意见的形式召开业主大会，同意被上诉人上调物业费，对外具有公示效力。另在被上诉人与案外人刘鹏举的物业服务合同纠纷案件中，锦州市中级法院作出（2019）辽07民终940号民事判决，该判决认定被上诉人与曼哈顿B2全体区业主通过书面征询的方式协商物业费价格，并经过凌南街道办事处曼哈顿社区确认，被上诉人与社区联合发布了上调物业费公告，被上诉人上调物业费合法有效，对全体业主有约束力，该判决已经发生法律效力。因人民法院生效判决已经认定被上诉人上调物业费合法有效，故上诉人提出的抗辩本院不予采纳。综上所述，上诉人王长清的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王长清负担。本判决为终审判决。审 判 长 赵济伟审 判 员 王 翔审 判 员 赵洪全二〇二一年十月十二日法官助理 范 玲书 记 员 暴思洋