四川省南充市顺庆区人民法院民 事 判 决 书(2018)川1302民初1472号原告：四川凯豪置业有限公司，住所地四川省成都市武侯区洗面桥街18号1-1栋24楼3号。法定代表人：袁本军，董事长。委托诉讼代理人：肖锋，男，1973年5月1日出生，汉族，住四川省成都市青羊区，原告公司员工。委托诉讼代理人：张丽，四川三合律师事务所律师。被告：四川南充汽车运输（集团）有限公司，住所地四川省南充市顺庆区人民南路49号。法定代表人：王希平，董事长。委托诉讼代理人：赵晓明，四川首力律师事务所律师。委托诉讼代理人：周士逵，四川首力律师事务所律师。原告四川凯豪置业有限公司（以下简称凯豪公司）与被告四川南充汽车运输（集团）有限公司（以下简称南运集团）合同纠纷一案，本院于2018年3月9日立案后，依法适用民事诉讼普通程序，由审判员曾明担任审判长与人民陪审员彭婷、傅晓海组成合议庭，于2018年4月18日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人肖锋、张丽，被告的委托诉讼代理人赵晓明、周士逵均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告凯豪公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付解除合同违约金300万元；2、被告向原告支付该宗联合开发土地拆迁补偿分割款及其各项损失共计2630万元；3、本案诉讼费、保全费及其他费用由被告承担。诉讼过程中，原告凯豪公司当庭变更诉讼请求，自愿在本案中放弃第2项诉讼请求中各项损失的主张，将第2项诉讼请求变更为请求依法判令被告向原告支付该宗联合开发土地拆迁补偿分割款2630万元。事实和理由：为了盘活资产，充分利用土地资源、发挥土地价值，被告找到原告拟对其原拥有的位于蓬安县周口镇建设南路的原67队大修厂及其车队水井、抽水一级、抽水二级、后山水池、抽水管线等处等土地进行联合开发，双方于2011年5月24日签订了《蓬安67队大修厂宗地房地产开发合作意向协议》，原告随后向被告交纳了保证金400万元。2012年5月22日，双方签订正式的《土地联合开发合同》，并就联合建房、开发用地范围、合作形式、开发利益分配、违约责任等事项作了明确约定。其中该合同明确约定联合开发用地范围为上述土地和土地上的附着物、构筑物；被告以上述土地现状（含建、构筑物等）作价933万元；原告实际投入开发项目的项目资金作为原告的股本金。此后，原被告又就上述土地的联合开发签订了多份协议。其中2014年8月21日签订的《〈土地联合开发〉补充协议》里，因蓬安县政府清溪河堤景路桥工程征收了上述土地中的部分土地，双方同意将纳入联合开发的土地的面积相应减少，其余土地含建、构筑物等，按现状作价调整为833万元。合同签订后，原告遂即对上述土地的联合开发投入资金进行联合开发前期动作；但被告却未依约办理上述土地的变性过户手续，也未向原告移交土地。原告多次与被告交涉，被告均告诉原告正在处理之中。2017年1月5日，原告突然收到被告发出的《解除合同通知书》，该通知书以原告保证金被执行为由，要求解除双方签订的上述联合开发合同。但经原告了解得知，原被告共同联合开发的上述土地已被蓬安县政府全部征用，被告已与蓬安县相关部门达成上述土地的拆迁补偿协议，并收取了部分款项。被告作为联合开发合作的一方，未经原告的同意，擅自对合作事项作出处分，且一直隐瞒拆迁事实，违反了诚实守信的原则；同时被告解除合同的行为已经构成违约，被告的上述做法严重侵犯了原告的合法权益，遂提起诉讼。据上，原告认为，一是本案合同性质属于合作开发房地产合同，合同合法有效，依法受到保护；二是原告已经履行了出资义务，而被告没有履行配合进行土地使用权变更以及交地的义务；三是导致本案合同不能履行的真正原因在于通过解除合同掩盖领取了政府征收土地补偿款的事实，原告同意解除合同是因为政府征收而无法履行；四是，合同最终因为政府征收无法实际履行而必须解除的过错在被告。综上，原告的诉讼请求应当得到支持。原告凯豪公司举证如下：1、原告营业执照正副本、法定代表人身份证复印件、被告公司信息。拟证原、被告主体信息及诉讼主体适格。2、土地使用权证书、《蓬安67队大修厂宗地房地产开发合作意向协议》、《土地联合开发合同》、《〈土地联合开发合同〉补充协议》、《土地联合建房、开发合同》、《〈土地联合开发合同〉补充协议》（2014年）。拟证原、被告的合同关系、权利义务约定情况及案涉土地概况。3、支付凭证（2张，共计400万的保证金）、《设计合同》、《凯豪·天地山水小区建筑设计方案》、收据（设计费35万）、《凯豪·天地山水前期顾问服务合同》、收据证明（咨询费126万）、公司文件及人员工资表、票据（交通费、食宿费、油费、过路过桥费等）。拟证原告履行合同情况，即原告按约支付400万保证金和支出案涉土地设计费35万、咨询费126万、人员工资416万、交通等费用178万多及其它隐形开支94万多元的事实。4、“我县启动原丝绸厂片区城市棚户区改选项目”（网上摘录文章）、《蓬安县丝绸厂片区棚户区改造项目房屋改造货币安置协议书》、《蓬安县丝绸厂片区城市棚户区改造项目房屋征收补偿打款汇总表》、《蓬安县城投公司资金支付申请书》、《蓬安县丝绸厂片区城市棚户区改造项目房屋征收附属物计算表》、《蓬安县丝绸厂片区城市棚户区改造项目房屋征收补偿领款凭证》、《征收范围公告》、《关于招募评估机构公告》、《项目评审报告》、《蓬安县2016年度棚户区（城中区）改造项目木桥河凤凰山社区点位南运集团67队及家属院房屋及附属物征收补偿协议》、《蓬安县2016年度棚户区（城中区）改造项目木桥河凤凰山社区点位南运集团67队及家属院征收房屋补偿计算表》、《蓬安县2016年度棚户区（城中区）改造项目木桥河凤凰山社区点位南运集团67队及家属院房屋及附属物征收补偿领款凭证》、《解除合同通知》、录音证据。拟证被告认可原告为履行合同开展的相关工作、合同不能履行的责任不在被告、被告没依约向原告移交案涉土地，却在隐瞒原告的情况下，先后两次与政府签订了本已转让给原告的案涉土地的征收补偿协议并独自领取了本应属于原被告共同所有的案涉土地共计4000多万的赔偿款的事实。被告南运集团辩称，一、原、被告之间签订的系列联合开发协议的性质应认定为“土地使用权转让合同”，履约保证金性质是案涉土地所有权的转让价款；原告诉状称双方是联合开发与客观不符。二、案涉合同签订后原告未依约支付转让价款及拆迁费用，其行为已构成违约。三、原告在合同实际履行中违约，被告仍积极启动案涉土地拆迁工作为履行合同创造条件，被告不存在违约。四、原告支付400万转让价款后又以借资的形式返还了300万元，因原告在外债务缠身，导致剩余的100多万元被营山县法院扣划。五、案涉土地于2016年11月被蓬安县人民政府征收，原、被告协议的标的物已不存在。六、双方在协议约定将案涉土地进行申请用途变更并办理过户登记手续，案涉土地使用权能否改变用途及过户直接关系到双方合同能否履行实现。根据目前相关法律及政策的要求，非商住地变为商住地必须因城市规划调整变更用途公开出让。案涉土地为交通用地，不能按照协议约定直接改变土地的使用用途，因此双方签订的合同在事实不能继续履行，合同目的不能实现。七、原告未支付任何土地转让价款还欠付被告垫付的资金占用利息。原告违约且合同出现履行不能的情况下，被告解除合同具有正当性。八、原告对土地使用权转让价款分文未付，没有履行合同任何义务，其对案涉土地不享有物权，原告诉请分割的土地拆迁分割款是基于土地使用权产生，原告不享有任何物权，该诉请于法无据。综上，合同解除的原因并非被告的原因，原告要求被告支付违约金及损失的诉讼请求不能成立。原告的诉请也没有合同约定，依法应全部驳回。被告南运集团举证如下：1、《蓬安67队大修厂宗地房地产开发合作意向协议》、《土地联合开发合同》、《〈土地联合开发合同〉补充协议》、《土地联合建房、开发合同》、《〈土地联合开发合同〉补充协议》。拟证原、被告之间的合同关系。2、《关于请求解决经济适用房（廉租房）的报告（南运蓬[2012]94号）》、《关于对南运集团请求解决公租房有关情况的调查报告》、《关于用滨江首座公租房解决南运集团81户搬迁户有关问题的请求》、《关于解决保障性住房的请求》、《领条》（95份）、蓬安分公司搬迁补偿清单、终止房屋租住关系（22份）、终止房屋租住关系补充协议（2份）、终止房屋租住关系享受政府公租房协议（18份）、终止房屋租住关系享受周转房协议（18份）、协议（7份）、公租房房屋租金补贴协议（2份）、民事调解书。拟证被告全面履行约定的事实。3、中国人民银行支付系统专用凭证、资金汇划补充凭证、借条、业务回单（2份）、四川省营山县人民法院协助执行通知书（2份）、四川省营山县人民法院执行裁定书（2份）、协助执行异议书、四川省营山县人民法院执行裁定书（2017川13**执异6号）、电子回单。拟证原告未按合同约定交纳保证金等违约行为。4、《蓬安县人民政府关于收回汽车67队3096.62平方米土地使用权的函》、《蓬安县人民政府关于蓬安县凤凰山社区二建司、南运集团67队部分国有土地上房屋征收范围公告》、《关于公开招选蓬安县相如镇南运集团67队、二建司部分国有土地上房屋征收房地产价格评估机构的公告》、《蓬安县人民政府关于蓬安县相如镇凤凰山社区二建司、南运集团67队国有土地上房屋征收范围公告》、《蓬安县2016年度棚户区（城中村）改造项目木桥河凤凰山社区占位南运集团67队及家属院房屋及附属物征收补偿协议》、《中共蓬安县委蓬安县人民政府关于下达蓬安县2017年度重点项目的通知》。拟证原、被告之间的合同事实上已不能履行的情况。5、《关于交纳保证金的函》、《解除合同通知书》及EMS快递回执。拟证原、被告所签订的合同已解除的事实。经过审理，确认本案基本事实如下：一、合同约定内容由于原告具有房地产开发资质，被告具有可开发土地，于此，双方为进行合作开发，签订了以下一系列协议。2011年5月24日，南运集团（甲方）与凯豪公司（乙方）签订《蓬安67队大修厂宗地房地产开发合作意向协议》，约定:甲方提供开发土地，并负责宗地上住房的搬迁；乙方提供房地产开发资质和进行房地产开发的全部资金。乙方承诺负责办理67队大修厂房地产开发所需要的土地用途变性、规划许可和房地产建设等手续。在本协议签订之日起3个月内，乙方向甲方预付67队大修厂房地产联合开发保证金人民币500万元，在签订联合开发正式协议之日起3个月内再预付人民币300万元保证金。在本意向协议签订之日起12个月内不能就67队大修厂联合开发签订协议，违约方向守约方支付违约金（含各类损失）100万元等。2012年5月22日，南运集团（甲方）与凯豪公司（乙方）签订了《土地联合开发合同》，约定：甲方作为发展方，为联合开发工程项目提供现状土地使用权；乙方作为开发方，为工程项目提供房地产开发资质、全部资金，对工程项目进行房地产开发。在本合同签订之日起3个月内，乙方向甲方交纳联合开发项目的履约保证金为500万元。甲方应在本合同签订后20个月内或从搬迁周转房建设开工之日起15个月内，完成宗地上公房住房的搬迁，移交土地供乙方开发。甲方在本合同约定时间内不能完成搬迁工作，向乙方移交土地，供乙方入场开发，属甲方违约；超过合同约定时限6个月不能完成搬迁工作，向乙方移交土地，供乙方入场开发，属甲方严重违约，乙方有权要求甲方支付100万元违约金等。之后，于2012年7月25日，南运集团（甲方）与凯豪公司（乙方）签订《〈土地联合开发合同〉补充协议》约定:乙方独自承担该宗土地联合开发的投资风险，并对甲方以土地作价933万元的投资进行现金保底等。2012年8月22日，南运集团（甲方）与凯豪公司（乙方）签订了《土地联合建房、开发合同》，约定：在本合同签订之日起3个月内，乙方向甲方交纳本联合建设、开发项目履约保下金500万元。随后，2014年8月21日，南运集团（甲方）与凯豪公司（乙方）签订《〈土地联合开发合同〉补充协议》约定：因蓬安县人民政府征收，甲、乙双方联合开发的土地面积相应减少3092.92平方米。双方同意纳入双方联合开发的土地（含建、构筑物）按现状作价相应调整为833万元。甲乙双方同意甲方本宗土地作价833万元，作为联合开发项目中甲方的股本金；同时，乙方同意甲方按1072万元所占的股份比例分取开发项目的收益。乙方向甲方交纳联合开发项目的履约保证金总额为833万元。其中，除在签订《土地联合开发合同》后3个月内向甲方交纳的500万元外，乙方应在甲乙双方签订本协议之日起5个月内，向甲方交纳履约保证金200万元。在甲方向乙方移交土地后7天内，乙方向甲方交纳履约保证金133万元。乙方独自承担该宗土地联合开发的投资风险，并对甲方以土地作价833万的投资进行现金结算保底。2012年7月25日签订的协议作废，其他协议与本协议不一致的，以本协议为准。二、合同履行以及提出解除合同事实（一）原告履行合同缴纳履约保证金事实《蓬安67队大修厂宗地房地产开发合作意向协议》签订后，被告即向原告发函催促缴纳500万元履约保证金。于2011年8月16日，2011年8月22日,被告向后两次向原告缴纳履约保证金300万元、100万元，合计400万元。2015年6月23日，被告向原告出具《借条》：“今借到南运集团财务部现金人民币叁佰万元整，小写（3000000.00元）此据属实，以四川凯豪置业有限公司交蓬安67队项目保证金担保，期限一个月。款汇：开户银行：中国工商银行营山县正东街支行；帐户：四川凯豪置业有限公司营山尚城阳光项目部”；2015年6月24日，被告向原告转账300万元。（二）被告提出解除合同事实2017年1月5日，南运集团向凯豪公司发出《解除合同通知书》载明：“因你司及肖峰欠尹丹的债务未能清偿，营山县人民法院于2015年12月3日作出裁定对你司交纳的保证金100万元及其他应收款予以冻结并通知我司协助执行。2016年11月25日，营山县人民法院作出（2015）营执字第795-4号强制扣划裁定，对你公司交纳的保证金100万元及利息予以扣划。故此，我们双方2014年8月21日签订的《土地联合开发合同补充协议》及之前的系列联合开发合同，因为你公司的原因致合同履约保证金及利息233万余元被强制执行。故双方联合开发合同已不具备履行条件。现特郑重通知你公司，从通知送达贵公司起解除我公司与你司签订的蓬安67队大修厂宗地联合开发合同及系列补充协议，并保留追究你公司根本性违约的权利。”之后，于2017年3月12日，因为执行凯豪公司的债务，营山县人民法院从南运集团扣划了2331800元（100万保证金，1331800元利息）。（三）被告履行合同事实。被告2011年起即启动搬迁工作，签订合同、发放费用等，共计支付补偿费达100余万元。三、案涉房屋被征收的事实2016年5月26日，蓬安县人民政府发出《关于蓬安县凤凰山社区二建司、南运集团67队部分国有土地上房屋征收范围公告》，明确对案涉土地上房屋进行征收，告之自公告之日起任何单位不得在征收范围内新建、扩建、改建、装修房屋等。同年11月28日，签订了凤凰山社区点位南运集团67队即家属院房屋及附属物的征收补偿协议。四、原告称其第二项诉讼请求“被告向原告支付该宗联合开发土地拆迁补偿分割款2630万元”中的“及其各项损失共计”系笔误，各项损失不纳入法院处理。对此，被告没有异议。本院认为，由于被告主张合同已经解除，且合同已无法继续履行，原告的诉讼请求和事实主张对合同已经解除没有异议。本案争点为：一是案件性质，二是解除合同本身是否违约，三是凯豪公司是否有权分割房屋征收补偿款的问题。一、案件性质本案“合作开发房地产合同”以2012年8月22日《土地联合建房、开发合同》以及2014年8月21日《〈土地联合开发合同〉为基本内容，系双方的真实意思表示，合法有效。根据合同约定的保底条款“以土地作价833万的投资进行现金结算保底”、风险承担条款由原告“独自承担该宗土地联合开发的投资风险”等内容，而提供土地者不承担风险，据此，被告主张依照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”第二十四条“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同”之规定，主张本案合同实际系土地使用权转让合同纠纷的依据成立。由此，案涉“履约保证金”实际系土地转让收益，案件性质非为“合作开发房地产合同”。双方应当依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定切实全面履行合同务。二、违约事实的确认（一）被告主张凯豪公司未按期足额缴纳“履约保证金”的行为已构成严重违约的事由成立。“合作开发房地产合同”诸份协议中均要求凯豪公司按期足额缴纳“履约保证金”，时间在后的协议为对“履约保证金”交纳金额和期限的变更和最后确定，“履约保证金”应按最后一份协议约定执行。2014年8月21日《〈土地联合开发合同〉补充协议》约定，凯豪公司应在2015年1月21日前向南运集团缴纳履约保证金700万元；而截止该日，仅缴纳“履约保证金”400万元。严重的是，一是凯豪公司向被告借款300万元以“履约保证金”担保，致使已经交纳的保证金处于不确定状态；加之借款到期后凯豪公司未偿还该300万元，以致“履约保证金”实际减少300万元。二是剩下的“履约保证金”也被法院强制执行，保证金最后归零；被执行的“履约保证金”金额反过来印证上述300万元实际为原告挪出。由此，直接导致南运集团继续履行合同的风险显著加大以及合同目难以实现，以致南运集团最后认为“双方联合开发合同已不具备履行条件”。故凯豪公司的行为构成重大违约。（二）被告没有按照约定交地以及未协助土地使用权过户等系正当行使履行抗辩权。行使履行抗辩权本质上是对先期违约的抗辩，系对抗违约行为的一种救济手段。案涉合同约定，凯豪公司完成交纳履约保证金700万元（足额833万元）的时间在南运集团交地以及协助土地使用权过户等期限之前。由于凯豪公司未能落实700万元的“履约保证金”，而后又挪出300万元、余下又被法院执行，直接导致凯豪公司商业信誉严重恶化、经营状况严重恶化、履行能力弱化，为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”及第六十八条“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任”之规定，凯豪公司构成先期严重违约，南运集团主张系行使履行抗辩权的理由成立。（三）对南运集团解除合同之评价南运集团仅以原告缴纳“履约保证金”严重违约为由而解除合同；实际上解除合同时已经面临案涉土地使用权实际已被征收的事实，即发出解除合同通知时已丧失“合作开发房地产”的条件，即此时解除合同已经具备两个合同解除情形，解除合同之法律规定的实质要件成立；同时，提出解除合同也符合法律规定的程序要件。原告解除合同符合《中国人民共和国》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”之规定。故原告认为被告解除合同本身构成违约的理由不能成立。三、关于原告是否有权分割房屋征收补偿款的问题原告请求分割案涉土地拆迁补偿款2630万元的理由不能成立，理由如下：首先，依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿”之规定，因房屋征收而补偿的对象为被征收房屋所有权人，补偿的对象系特定主体。由于案涉被征收房屋的所有权人为被告以及所属房屋相应土地的登记使用权人为被告，补偿对象则当然为被告；原告并非被征收房屋所有权人也非土地登记使用权人，当然不能成为被补偿对象。其次，案涉合同没有实际履行，案涉被征收房屋的所有权人一直为被告；土地转让的对价土地转让收益“履约保证金”没有实际履行，土地使用权未予发生转移的责任也不在被告。之外，被告为拆迁工作完成开展了相应工作，获得补偿款后并非全部对其所有，为完成拆迁支付了相应费用。据上，原告请求分割房屋征收补偿款既无法律依据又无事实依据支撑。需要强调的是，原告主张本案案件性质为“合作开发房地产合同”，目的在于通过投资房地产开发以获得开发收益，而房屋征收补偿款是对房屋所有者等的补偿而非房地产开发收益。原告在未实际投资开发、合同的主要义务尚未履行且客观原因致合同不能继续履行的情况下，主张分割被告作为房屋所有者的房屋征收补偿款利益，其理由实难成立。综上所述，原告的诉讼请求无法得到本院的支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十七条、第六十八条、第九十四条、第九十六条以及《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条之规定，判决如下：驳回原告四川凯豪置业有限公司的全部诉讼请求。案件受理费188300元，由原告四川凯豪置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。审 判 长 曾 明人民陪审员 彭 婷人民陪审员 傅晓海二〇一八年四月二十五日书 记 员 苟 敏