河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫07民终4382号上诉人（原审被告、申请执行人）：新乡中原村镇银行股份有限公司，住所地：新乡市道清路和丰华路十字西北角。法定代表人：邵山，董事长。委托诉讼代理人：李元忠，该公司职工。委托诉讼代理人：张雪松，河南联盟律师事务所律师。被上诉人（原审原告、案外人）：贾振瑶，男，汉族，1972年8月9日出生，住新乡市红旗区。委托诉讼代理人：李艳玲、韩孟菊（实习），河南新雅琪律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：周新福，男，汉族，1968年8月11日出生，住新乡市延津县。上诉人新乡中原村镇银行股份有限公司（以下简称中原村镇银行）与被上诉人贾振瑶、原审第三人周新福案外人执行异议之诉纠纷一案，不服河南省新乡市红旗区人民法院（2021）豫0702民初3243号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。上诉人中原村镇银行委托诉讼代理人李元忠、张雪松、被上诉人贾振瑶及其委托诉讼代理人李艳玲、韩孟菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中原村镇银行的上诉请求：1、依法撤销原审法院(2021)豫0702民初3243号民事判决，并改判驳回被上诉人的所有诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：被上诉人并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除执行的要件。被上诉人与第三人签订合同的日期为2014年2月16日，约定首付款为28万元，但被上诉人提交的28万元首付款日期分别为2015年12月25日支付22万元,2017年6月6日支付4万元,2017年8月8日支付2万元，转账时间、方式不符合正常交易习惯。被上诉人并未提交证据证明其已支付全部价款及非其自身原因无法过户。人民法院查封案涉房产的日期为2020年12月1日，中间间隔时间近七年。案涉房屋一直由第三人的岳父岳母在居住，第三人系被上诉人的姐夫，因此被上诉人及父母在案涉房屋居住，并不能证明其拥有房屋的所有权，只能说明是家庭人员的居住使用行为。贾振瑶答辩称:一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。2014年2月16日，答辩人与周新福、贾桂芹签订《协议书》，约定将案涉房屋转让给答辩人。协议签订后，答辩人将28万元通过银行转账至周新福家属银行卡中。贾振瑶每月转账至周新福中国银行账户偿还银行贷款至今，一审提交有原始凭证。答辩人另有2014年原始装修合同、转账、缴纳物业费的流水、暖气费的流水，均能证明涉案房屋答辩人买卖、装修、居住的真实性。答辩人非因自身原因未办理过户手续。因出卖人不配合协助过户且该房产有抵押贷款的权利限制，客观上存在障碍。答辩人已合法占有案涉房屋。贾振瑶向原审法院提出诉讼请求:1、撤销（2020）豫0702执恢122-3号执行裁定；2、解除对位于新一街220号大景城17号楼2单元21102室（不动产权证书：新房权证新乡市字第××号）的查封并停止强制执行；3、本案诉讼费由中原村镇银行承担。原审法院查明：中原村镇银行（曾用名：河南新乡新兴村镇银行股份有限公司）与周新福等人因借款合同纠纷诉至该院，该院于2018年3月26日作出（2017）豫0702民初3280号民事判决，判决：1.新乡商会大厦酒店管理有限公司应于判决生效后三日内偿还河南新乡新兴村镇银行股份有限公司借款本金4950000元及利息202986.69元、罚息382668元。2.河南同和裕银楼珠宝有限公司、张亚玲、刘玉孝、张小超、苗晋丰、周新福对判决第一项承担连带保证责任。因被告未履行生效判决确定的义务，河南新乡新兴村镇银行股份有限公司向该院申请强制执行，执行案号为（2019）豫0702执2942号，恢复执行案号为（2020）豫0702执恢122号。该院于2020年12月15日以（2020）豫0702执恢122-3号执行裁定书，查封了周新福名下位于新乡市的房产。案外人贾振瑶认为其是本案案涉房产的权利人，为此向该院提出执行异议，该院于2021年3月22日作出（2021）豫0702执异72号执行裁定书，驳回了贾振瑶的异议请求，贾振瑶不服，向该院提起执行异议之诉。另查明：借款人周新福与贷款人中国银行股份有限公司新乡新市区支行、保证人新乡景城实业有限公司于2009年12月7日签订《个人一手住房贷款合同》，合同内容显示“贷款金额为340000元，贷款期限为240个月，贷款期限为2010年1月11日止2030年1月11日，贷款用途为周新福支付其购买的坐落于新乡市角大景城17号楼2单元11层1104号的房屋的购房款，所购房屋总价款为486033元，贷款以按月等额本息还款”。2014年2月16日，周新福、贾桂芹作为甲方，贾振瑶、赵兴华作为乙方，签订《协议书》，协议书内容显示“甲方同意将大景城的房屋转让给乙方，房屋坐落在新乡市，房产证号为新房权证新乡市字第××号。房屋转让价为51万元，鉴于该房屋甲方的房贷未还完，双方同意乙方支付给甲方28万元，房贷在未过户之前由乙方继续以甲方名义还，甲方有义务协助乙方办理过户手续，协议签订后该房屋的一切权利归乙方所有，与甲方无关。”周新福、贾桂芹在甲方落款处签字，贾振瑶、赵兴华在乙方落款处签字。2015年12月25日，贾桂芹向贾振瑶出具收条一份，内容“收到贾振瑶转来的购房款22万元整”；2017年6月6日，贾桂芹向贾振瑶出具收条一份，内容“收到贾振瑶转来的购房款4万元整”；2017年8月8日，贾桂芹向贾振瑶出具收条一份，内容“收到贾振瑶转来的购房款2万元整”。并有贾振瑶中国农业银行62×××77账户的交易明细显示2015年12月22日向贾桂芹62×××12账户还款100000元；2015年12月25日向贾桂芹62×××12账户还款120000；2017年6月2日向贾桂芹62×××12账户分两次转支共计18000元；2017年6月3日向贾桂芹62×××12账户转支12000元；2017年6月6日向贾桂芹62×××12账户转支10000元；2017年8月8日向贾桂芹62×××12账户转支20000元，共计280000元。此后贾振瑶每月转账至周新福中国银行45×××38账户以周新福名义偿还应银行贷款至今，现贾振瑶已装修入住该案涉房屋。原审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，贾振瑶提供的与周新福、贾桂芹签订的《协议书》时间为2014年2月16日，早于该院查封时间；在该院查封之前，贾振瑶按照《协议书》向周新福、贾桂芹支付了房款280000元且以贷款人周新福名义偿还银行贷款至今；现贾振瑶已经对该房屋装修并入住。关于案涉房产没有办理过户登记问题，因出卖人不配合协助过户，且该房产有抵押贷款的权利限制，客观上存在障碍，属于非买受人自身原因未办理过户登记。综上，贾振瑶要求不得执行位于新乡市的诉讼请求，符合法律规定，该院予以支持。综上，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、不得执行周新福名下位于新乡市的房产，不动产权证书号：新房权证新乡市字第××号。二、驳回贾振瑶的其他诉讼请求。案件受理费11800元，由周新福承担。贾振瑶在二审中提交询问笔录一份，证明：借款人张亚玲与上诉人已达成执行和解协议，双方正在履行。中原村镇银行的质证意见：对该证据真实性无异议，对证明目的有异议。该调解并未实际履行，也存在不能履行的风险。该询问笔录对本案并无任何影响，上诉人依然有权对第三人名下的财产予以申请执行。因该证据与本案待证事实缺乏关联性，本院不予认定。本院查明的事实与原审认定一致。本院认为：本案的争议焦点为贾振瑶对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。因本案系案外人执行异议之诉纠纷，在案涉房屋作为执行标的物的情况下，执行案外人的权利主张与申请执行人的权利主张存在冲突，故本院二审重点审查执行案外人的权利主张是否具备合法性、真实性和优先性，并且由执行案外人承担举证证明责任。本案中，案涉房屋虽登记在被执行人周新福名下，但贾振瑶原审提交的其与周新福、贾桂芹签订的《协议书》时间为2014年2月16日，早于该院查封时间；在该院查封之前，贾振瑶已按照《协议书》向周新福、贾桂芹支付了房款280000元并以贷款人周新福名义偿还银行贷款至今；贾振瑶已经对该房屋装修并入住。关于案涉房产没有办理过户登记问题，系因周新福未积极配合及贾振瑶的经济情况无力解除抵押等因素，属于非因买受人自身原因未办理过户登记的情形。据此，贾振瑶作为执行案外人所提交的证据已达到高度可能性的证明标准，足以认定其系案涉房屋的真实权利人，其作为执行案外人对案涉房屋所享有的物权期待权优先于中原村镇银行的一般金钱债权，应当排除执行。综上，上诉人的上诉请求不成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确。依照?中华人民共和国民事诉讼法?第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11800元，由新乡中原村镇银行股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张立东审判员  王智好审判员  马成林二〇二一年十月十三日书记员  郭盛彧