四川省泸州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)川05民终289号上诉人（原审第三人）：罗志远，男，汉族，1954年7月26日生，住四川省合江县。被上诉人（原审原告）：秦益梅，女，汉族，1985年8月27日生，住四川省合江县。被上诉人（原审被告）：四川省合江县利宏房地产开发有限责任公司，住所地：四川省合江县合江镇复兴路46号。法定代表人：徐春林，董事长。委托诉讼代理人：赵明伦，四川荔香律师事务所律师。上诉人罗志远因与被上诉人秦益梅、四川省合江县利宏房地产开发有限责任公司（以下简称利宏公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省合江县人民法院（2017）川0522民初1081号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审理，并组织双方当事人进行听证。上诉人罗志远，被上诉人秦益梅、被上诉人利宏公司的委托诉讼代理人赵明伦到庭参加听证。本案现已审理终结。上诉人罗志远的上诉请求为：撤销原判，改判驳回秦益梅诉请，支持罗志远诉请。上诉人罗志远主要的上诉理由为：一、事实认定不清,适用法律条文错误,及合同法明确的把有效合同划分为无效合同，把无效合同划分为有效合同使用而导致作出错误的将涉案合江县张家沟住宅小区4B幢第15层15-1号房屋判决给秦益梅的错误判决,依法应判定利宏公司履行房屋买卖合同义务,将涉案房屋所有权过户到罗志远名下。首先,本案涉及利宏公司与罗志远于2009年4月19日签订的《商品房预选协议书》,协议书明确约定罗志远向利宏公司预购位于合江县张家沟住宅小区第4B幢第15层1号和8号住宅,该两套房屋总建筑面积为260.98平方米,房屋单价为1850.00元/平方米,房屋总价为482813.00元,协议书还对房款支付、房屋的交付使用时间、房屋保修、产权证办理、物业管理、违约责任及其它方面作出了明确约定。落款处有利宏公司的代理人曾显福签名盖手印。该协议书签订当日,罗志远向利宏公司的代理人曾显福支付了房屋预付款246400.00元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定:“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照预定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同”。实际上,在罗志远与利宏公司签订的《商品房预选协议书》中,双方对房屋情况、价款及给付、交付时间等主要条款已达成一致，主要权利义务已经约定明确,该协议书具有确定性和可履行性,可以认为此协议书具备商品房买卖合同的主要内容,符合形式要件。利宏公司己经按照协议约定收受了246400.00元房屋预付款,协议的双方已经开始履行合同,符合商品房买卖合同的实质要件。因此,罗志远与利宏公司实际上为正式商品房买卖合同的合同双方,罗志远享有取得合江县张家沟住宅小区4B幢第15层15-1号房屋所有权的权利。其次,按照罗志远与利宏公司之间商品房买卖合同的约定,利宏公司应于2010年12月30日前交付房屋,但是由于不具备交房条件,利宏公司未能按照合同的约定如期交付房屋。此后,罗志远一直向利宏公司积极主张权利。罗志远曾于2013年3月7日就与利宏公司的房屋买卖合同纠纷向合江县人民法院提起诉讼,经合江县人民法院审查,利宏公司的代理人曾显福有经济犯罪嫌疑,故将该案移送合江县公安局处理。另外,依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”,由于罗志远与利宏公司之间的商品房买卖合同合法有效,且已经开始实际履行,但由于利宏公司的违约行为导致罗志远未能收房,作为守约方的罗志远有权要求利宏公司继续履行交付房屋的义务。二、秦益梅主张将合江县张家沟住宅小区4B幢第15层15-1号房屋所有权过户到其名下的请求不应得到支持,应将房屋过户到本案罗志远名下。（一）根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定:“不动产物权的设立、变更转让和消灭,经依法登记,发生效力；未经登记不发生效力,但法律另有规定的除外”。本案中,罗志远与人秦益梅均未能办理房屋所有权转移登记,均未取得争议房屋的所有权。在此情况下,罗志远与利宏公司之间的房屋买卖合同签订于2009年4月19日,成立在先，而秦益梅与利宏公司之间的房屋买卖合同签订2011年12月19日,成立在后。由于均未取得房屋所有权,且均未实际合法占有房屋,因此,应该以合同成立的先后顺序确定房屋的归属。罗志远订立的房屋买卖合同成立在先,应该优先于就该房屋后订立的买卖合同得以履行,所以张家沟住宅小区4B幢第15层15-1号房屋应归罗志远所有。（二）虽然秦益梅与利宏司之间的房屋买卖合同已经进行了“网签”,但是这并不意味着此合同可以先于罗志远签订的房屋买卖合同得以履行。众所周知,商品房买卖中“网签”是指交易双方当事人根据房屋买卖合同文本协商拟定相关条款,再由房地产开发企业通过网上签约系统打印经双方确认的合同,电子楼盘表上会注明该商品房己被预订或签约。由此可见,在本案中决定购房者能否网签的主体是房地产开发企业,即利宏公司,罗志远未能网签是被告的原因导致的。此外,“网签”的目的是为了让房地产交易更加透明化,防止“一房多卖”,而不是保护“一房多卖”。本案中,秦益梅与利宏公司的房屋买卖合同成立在后,即便进行了“网签”也不能成为此合同优先于罗志远的房屋买卖合同而得以履行的法律事由。如果本案以是否“网签”来确认房屋的归属,会使“网签”的本意受到曲解,起到保护“一房多卖”的作用,将严重损害罗志远的合法权益。三、合同法第五十二条第一款,一方以欺诈行为签订的合同是无效合同,从签订之时起就没有法律约束力,民法通则第五十八条第三款,一方以欺诈行为签订的合同是无效合同,从签订之时起就没有法律约束力的明确规定。罗志远是2009年4月19日签订购房合同,并已交付了246400.00的房款,秦益梅购房时间是2011年11月18日签订的购房合同,秦益梅“网签”时间是罗志远在2013年3月7日合江县人民法院立案之后，合江县公安局侦查期间。在这个期间,合江县公安局正在侦查罗志远和秦益梅谁先购买,谁后购房的时候,利宏公司为诈骗高额利润,和秦益梅阴谋策划,恶意窜通后秘密进行“网签”，是法律严格制裁的打击对象,是无任何法律效力。物权法第二十条和第二十一条明确规定了,提供虚假材料进行“网签”,依法追究赔偿责任的明确规定。2016年1月4日合江县公安局作出罗志远是第一购房人的证明,2017年5月15日又向合江县人民法院出具侦查函,载明罗志远购合江县张家沟住宅小区4B幢第15层15-1号房屋不涉及合同诈骗的事实证据。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条出卖人订立商品房买卖合同时,故意隐瞒己售房的事实又重新出卖给第三人的,应返还购房款,赔偿损失,以及第十条买受人以出卖人与第三方恶意窜通,另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用,导致其无法取得房屋为由,请求确认出卖人与第三方订立的商品房买卖合同无效的应予支持的明确规定,罗志远的购房合同合法有效,理应得到支持,但一审法院把罗志远的合法购房判给了被欺诈的秦益梅,道理何在。四、罗志远2009年4月19日购房,2013年3月7日合江法院立案受理。至今长达8年多无结果的情况之下,于2017年2月26日把在张家沟住宅小区4B幢15楼1号房换了门锁。同年9月进行了装修,贴地砖和水电气安装也投资85000.00余元。也形成了罗志远依法履行购房合同合法购房的实际占有事实。从2017年2月26日罗志远把张家沟住宅小区4B幢15-1号房换锁芯门锁接管后的行为是依法请求利宏公司履行合同行为,从接管后,该套房内的一切各种管道,爆炸破裂的任何风险都转移到罗志远,秦益梅和利宏公司是不承担任何责任的。这是相关法律和最高人民法院司法解释规定中已经明确了的,并不是购房人秦益梅被欺诈后为了挽回损失在房监所去办个假网签,房子就是秦益梅的了。所以，一审法院认为罗志远占有房不合法,是毫无事实根据的说法,是认定事实错误的根源所在。综上所述,罗志远与利宏公司之间的房屋买卖合同成立在先,虽然没有进行“网签”,但这是利宏公司的原因导致的。秦益梅与利宏公司房屋买卖合同即使进行了网签,也不能优先得以履行,因为这与“网签”防止一房多卖的本意背道而驰,在本案中不能作为参考因素。罗志远与利宏公司之间的房屋买卖合同成立在先,且已实际履行,本案的标的物张家沟住宅小区4B幢第15层15-1号房屋应归罗志远所有。秦益梅不应判决得房子,是被欺诈后签订的一系列不合法手续,只能主张返还购房款等。所以，一审法院适用法律条款错误。其次，罗志远与利宏公司签订的购房合同是无欺诈的情况下签订的购房合同,具有法律约束力的,秦益梅是被欺诈后不知的情况下签订的购房合同,没有法律约束力。所以,一审法院对有法律约束力的合同和没有法律约束力的合同过错划分从而作出错误判决。被上诉人利宏公司辩称，一审法院认定事实清楚，证据充分，请求驳回上诉。被上诉人秦益梅的答辩意见与利宏公司的答辩意见一致。秦益梅向一审法院起诉请求：判决利宏公司向秦益梅交付合江县张家沟住宅小区4B幢第15层15-1号房屋并协助办理所有权过户登记。罗志远向一审法院起诉请求：判决诉争房屋归罗志远所有。一审法院认定事实，2008年4月10日至次年12月31日期间，利宏公司的法定代表人徐春林特别授权其项目经理曾显福作为合江县合江镇张家沟住宅小区签订经济合同的代表人。2009年4月19日，罗志远与曾显福签订了案涉房屋在内的商品房预选协议，并支付了购房款246400.00元。2011年1月18日，秦益梅与利宏公司又签订了该房的商品房预选协议，支付了首付款181727.00元，12月19日双方签订正式商品房买卖合同，并办理了网签备案，合同编号为2011002742。2014年5月20日，因秦益梅需要更换按揭银行办理贷款，遂在房交数据中心重新签订了网签合同，合同编号为2014002538。7月29日该中心为涉案房屋办理了商品房预告登记（号码为201402911）和商品房预售抵押登记（号码为201402934）。7月30日，秦益梅在中国工商银行股份有限公司合江支行办理了购房按揭贷款22万元，双方签订了该房的抵押合同，至2017年10月30日，原告已还贷款本息共计74283.21元。因案涉一房二卖，房屋未实际交付，罗志远于2017年4月13日擅自更换门锁并占有房屋。秦益梅遂提起诉讼。诉讼中，利宏公司表示愿意向秦益梅交付房屋。另查明，罗志远于2013年3月7日向一审法院起诉利宏公司，要求其交付涉案房屋，后因曾显福涉嫌犯罪，一审法院于同年6月3日将该案移送公安机关侦查而结案。一审法院认为，从本案一房二卖的情况看，罗志远与曾显福签订商品房预选协议在先且交付了购房款，曾显福当时作为利宏公司的特别代理人，其签订协议应当视为利宏公司的行为。尽管合同签订时利宏公司尚未取得商品房预售许可证，之后亦未签订正式商品房买卖合同，但在本案起诉前利宏公司已获得商品房预售许可证，且该预选协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，因此该商品房预选协议应当认定有效。后来，秦益梅和利宏公司先后签订了案涉房屋的商品房预选协议和正式商品房买卖合同，并交付购房首付款和按揭款，办理了网签备案以及商品房预告登记和预售抵押登记。因此，比较而言，秦益梅和利宏公司签订履行合同的行为趋于全面和完整，并具有普遍的公示和对抗效力，秦益梅由此获取的物权期待权，其法律保护顺位应当优先于罗志远的一般合同债权。罗志远虽不能获得房屋所有权，但可依法向利宏公司主张违约责任。综上，秦益梅的诉讼请求成立，一审法院予以支持；罗志远的诉讼请求不成立，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条和《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条、第二十条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于适用二审中，罗志远向本院提交了部分收据、销货清单、领款单等，拟证明其对诉争房屋进行了装修。秦益梅质证认为，罗志远在本案诉讼期间强行装修，是无视法律的行为。利宏公司质证认为，利宏公司未将诉争房屋进行交付，装修是罗志远的个人行为。本院经审理查明的其他法律事实与原判认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，秦益梅与利宏公司于2011年1月18日签订了诉争房屋的商品房预选协议，支付了首付款181727.00元。2011年12月19日双方签订正式商品房买卖合同，并办理了网签备案。2014年7月29日，房屋登记机关为秦益梅办理了商品房预告登记和商品房预售抵押登记。秦益梅已经履行完合同主要义务，并办理了预告登记。而罗志远与利宏公司虽签约在先，但未办理合同网签、备案，利宏公司也未将房屋交付给罗志远。罗志远擅自更换门锁并占有诉争房屋，其行为不具有合法性，该占有的事实不应得到法律的保护。一审法院结合合同的履行情况及备案登记情况，确定罗志远不能取得诉争房屋所有权并无不当。罗志远的上诉主张不能成立，本院不予支持。综上所述，原审认定基本事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100.00元，由上诉人罗志远承担。本判决为终审判决。审 判 长 范升山审 判 员 曹天全审 判 员 李 平二〇一八年四月十六日法官助理 刘 静书 记 员 严梦婉