云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终7252号上诉人（原审被告）：李玲，女，1975年7月17日出生，汉族，住云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：盖啸尘，云南刘胡乐律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：李遇蓝，云南刘胡乐律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审原告）：王蕾，女，1972年4月18日出生，汉族。委托诉讼代理人：戴新，男，1970年2月17日出生，汉族，系王蕾的丈夫，特别授权代理。上诉人李玲因与被上诉人王蕾房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省昆明市官渡区人民法院（2019）云0111民初11641号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月23日立案后，依法组成合议庭审理本案。上诉人李玲的委托诉讼代理人李遇蓝，被上诉人王蕾及其委托诉讼代理人戴新到庭参加了诉讼。本案经依法报请批准延长审理期限，现已审理终结。上诉人李玲上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判驳回王蕾的全部诉讼请求；二、由被上诉人承担本案的全部诉讼费用。其主要事实及理由为：一审程序违法，认定事实错误，依法应予撤销。第一，一审遗漏了本案的必要共同被告云南创科昕房地产经纪有限公司（以下简称：创科昕经纪公司），程序违法。本案的《房屋买卖合同》系在创科昕经纪公司的促成下签订，创科昕经纪公司系合同当事人之一，且根据合同约定，由创科昕经纪公司代办交房过户。本案因未依法追加该公司作为共同被告，导致无法查清未能办理交房手续是何方过错，无法正确判断违约方。第二，办理交房手续系经三方合同约定的创科昕经纪公司的合同义务，并非上诉人的义务，上诉人并未违约。若创科昕经纪公司未按合同约定向被上诉人交房，也应当由创科昕经纪公司承担违约责任，而非由上诉人承担违约责任。一审判决上诉人支付违约金，无事实依据。第三，一审判决违背基本的常理。本案房屋系毛坯房，没有门锁，也无水电费等需要交接，事实上根本不需要专门办理房屋交接。房屋已过户给被上诉人所有，被上诉人随时都可以使用房屋，该房屋从事实上还是法律上都处于被上诉人控制之下，该房屋已在事实上交付给了被上诉人。且事实上是因被上诉人提出诸多无理要求遭拒后，故意拒不签署房屋移交单，恶意违约，一审判决认定事实错误。综上，一审程序违法，认定事实错误，请求二审法院依法改判或发回重审。被上诉人王蕾答辩称：不认可上诉人的上诉主张，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。李玲向一审法院起诉请求：1.判决被告李玲将位于昆明市官渡区房屋（产权证号：××号）按照房屋交付标准交付给原告，并承担自2019年1月1日起按照每日500.00元计算的违约金直至房屋交付之日止（暂计算至2019年6月1日止为75000.00元）；2.判决被告李玲支付自2019年1月1日起按照每月3000.00元房屋租金收入直至房屋交付之日止的收入损失（暂计算至2019年6月1日止为30000.00元）；3.本案诉讼费用由被告李玲承担。一审法院经审理确认如下案件事实：2018年9月20日，甲方（被告李玲）、乙方（原告王蕾）在丙方（案外人科创昕经纪公司）居间下签订《房屋买卖合同》，约定甲方将其所有的坐落于昆明市官渡区房屋（建筑面积48.75平方米，套内面积为35.22平方米）以总价448500.00元出售给乙方。合同第五条产权过户约定：（一）甲乙双方约定于2018年9月30日前，共同携带相关资料向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权转移登记，并按照规定的期限和条件及时、全面地履行相关手续和提供完备资料。（二）税费承担：甲、乙双方约定在合同履行过程中无论任何原因发生的税务种类的增减、办理该房屋产权变更登记过户所产生的各项税费均按照法定的税收政策由双方各自承担。第六条房屋交付约定：（一）甲乙双方约定2018年12月31日前交房，甲方与乙方签订书面的房屋移交单，并向房屋的物业管理公司提交壹份进行备份。（二）交付日前，房屋所产生的水、电、物业等各项费用由甲方承担，应在房屋交付前结清；以上费用的付讫凭证交由乙方查验。交付日后所产生的费用由乙方承担。第七条违约约定：（一）除不可抗力因素外，甲乙双方不可毁约，如任何一方违约，则违约方须赔偿守约方该房产总价的10%作为违约金。（二）乙方不能按期向甲方付款或甲方不能按期向乙方交付该房屋的，每逾期一日，由逾期方向对方支付每日500.00元，超过7日视为违约。第八条丙方中介服务约定：丙方为甲乙双方提供以下服务：提供真实有效的订约信息；充当定约介绍人和撮合人；提供法律咨询，拟定合同文本并协助、指导订立合同；协助办理或代办交房、过户及贷款等手续；为双方签订和履行房屋买卖合同创造便利。丙方在办理委托事务中需要缴纳的手续费、工本费、材料费及印刷费等费用概由乙方承担。该合同签订后，原告王蕾于2018年9月22日通过ＰＯＳ机刷卡先后七次并加之前支付的定金20000.00元，共计向被告李玲支付购房款448500.00元，被告李玲也于同日向原告王蕾出具《收据》一份予以确认。之后，涉案房屋产权转移登记也办理在原告王蕾名下，但双方未办理实际的交房，因而导致本案的诉讼。一审法院认为：本案的争议焦点为：1.涉案房屋的交房如何认定问题；2.本案的违约如何认定的问题。针对争议的焦点，原告王蕾认为被告未实际交房，应承担双方约定的违约责任，并承担相应的违约损失。被告李玲认为涉案房屋系二手房，应按现状交房，涉案房屋的产权证已经转移登记在原告王蕾名下，应视为已交房，且自己不存在违约情形，不应承担违约责任。一审法院认为，根据《房屋买卖合同》第六条房屋交付的约定，原、被告双方在交房时应签订书面的房屋移交单，双方未签订书面的房屋移交单，视为未实际交房，且涉案房屋与相邻的房屋未实际隔离，不符合实际交房的条件，应视为被告李玲违约。至于本案的违约责任如何认定的问题，一审法院认为根据原、被告双方《房屋买卖合同》第七条违约责任（一）的约定，符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》第二十九条的规定，予以支持，而原告王蕾主张的以《房屋买卖合同》第七条（二）的约定，以被告违约一天以每天500.00元的金额计算的方法，因该计算方法系累计计算，有可能违反上述的法律规定，一审法院不予支持；针对原告王蕾主张的房租损失，因原、被告双方未约定，庭审中原告也未提交相关证据证实，故一审法院不予支持。至于被告李玲辩解的本案应当追加案外人创科昕经纪公司作为本案的被告参加诉讼的观点，一审法院认为因本案涉案的争议焦点为被告李玲是否已经实际交房的问题，而非是代交房的问题，且案外人创科昕经纪公司只是居间方，如被告李玲认为案外人创科昕经纪公司在交房中有责任或过错，应当以居间服务合同纠纷另案起诉，故一审法院对被告李玲的该辩解意见，不予采信。综上所述，一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷案件。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条的规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。本案中，原、被告双方及案外人创科昕经纪公司签订的《房屋买卖合同》系各方当事人自愿签订，且不违反相关法律、法规的禁止性规定，合同成立并生效，各方应当严格遵照执行。原告王蕾向被告李玲购买其所有的涉案房屋，被告李玲在与原告王蕾签订《房屋买卖合同》并由原告王蕾支付全额购房款后，因被告李玲违反双方的约定，虽然办理了涉案房屋的产权转移登记手续至原告王蕾的名下，但至今未与原告王蕾签订书面的涉案房屋的交付清单，导致涉案房屋至今未实际交付原告王蕾使用，在此前提下，原告王蕾不能对涉案房屋进行实际的管理、收益，也未对涉案房屋支付物管费等，被告李玲的行为违反双方合同的约定，构成违约，应依据双方的约定承担违约责任。原告王蕾请求被告李玲与其办理实际交房的诉讼请求，一审法院依法予以支持。至于原告王蕾主张的违约金及租房损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”以及第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的相关规定，原告王蕾的上述主张，不符合法律规定的违约金具备补偿性和兼具惩罚性的精神和上述法律的规定，一审法院根据本案的实际情况等因素综合予以判处。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百零七条之规定，判决：一、被告李玲于本判决生效后十日与原告王蕾办理涉案房屋实际的交房手续；二、由被告李玲于本判决生效后十日内支付原告王蕾涉案房屋总价款448,500.00元的10%的违约金44,850.00元；三、驳回原告王蕾的其他诉讼请求。本院二审审理期间，双方当事人均未提交新的证据。针对一审法院审理确认的案件事实，上诉人对于一审认定双方未办理实际交房的事实提出异议，认为双方虽未办理交接清单，但其已委托中介方通知了被上诉人接房，且房屋已过户到被上诉人名下，应视为已实际交付。对此，本院认为上诉人并未提交证据证实已通知被上诉人接房而被上诉人拒绝接房的事实成立，且双方并未约定过户可视为交房，故对上诉人提出已通知接房及过户视为交房的主张，本院不予采信。经审查，本院对一审法院审理确认的案件事实依法予以确认。综合诉辩主张，本案争议焦点为：一、一审是否存在审理程序违法；二、上诉人李玲应否向被上诉人王蕾承担逾期交房违约责任？本院认为：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案属于前述司法解释规定的民法典施行前法律事实引起的民事纠纷，适用当时的法律、司法解释的规定。根据当时《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”本案中，根据双方所签《房屋买卖合同》第六条房屋交付：“（一）甲（李玲）乙（王蕾）双方约定2018年12月31日前交房，甲方与乙方签订房屋移交单，并向房屋的物业管理公司提交壹份进行备份。（二）交付日前，房屋所产生的水、电、物业等各项费用由甲方承担，在房屋交付前结清；以上费用的付讫凭证交由乙方查验。交付日后所产生的费用由乙方承担。”的约定，已表明负有向被上诉人履行交付房屋义务的责任主体是上诉人。即便上诉人主张依据合同约定其已委托了中介公司代为交房，但根据法律规定，受托人未完成委托事项的责任后果，依法亦应由委托人即交付义务的责任主体上诉人来承担。创科昕公司并非履行交房义务的责任主体，并非本案必要共同诉讼当事人，上诉人提出一审遗漏必要共同诉讼当事人，审理程序违法的主张，缺乏事实及法律依据不能成立，本院不予支持。上诉人未按约履行合同义务构成违约，依法应当承担相应违约责任。上诉人提出本案房屋系毛坯房无门锁亦无水电费需交接，事实上无需办理房屋交接的主张，与双方在订立合同时明确约定交房时间及移交方式的行为相悖，且不符合交易习惯，本院不予采信。一审法院在认定上诉人构成违约的基础上，判决其继续履行交房义务的同时酌定由上诉人向被上诉人给付违约金44850元，处理适当，本院依法予以维持。综上，上诉人提出的上诉请求，不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，审理程序合法，判决处理得当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2400元，由上诉人李玲负担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。审判长 杨 艳审判员 刘昕光审判员 符圆圆二〇二一年二月二十四日法官助理仝倩华书记员陈俊宇