北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终11742号上诉人（原审被告）：邹波，男，1973年1月25日出生，住安徽省芜湖市。被上诉人（原审原告）：韦桂存，男，1963年4月9日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：商鸿斌，北京维京律师事务所律师。上诉人邹波因与被上诉人韦桂存房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初20821号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邹波上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回韦桂存的一审全部诉讼请求；2.由韦桂存承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由:一、一审法院认定事实不清，涉案租赁合同无法履行的原因系在于韦桂存未按合同约定提供相应的委托材料。2019年9月，邹波作为出租人与韦桂存作为承租人、北京万科物业服务有限公司租售中心作为居间方签订了涉案租赁合同，合同约定了涉案房屋的租赁期间、月租金额、付款周期以及违约责任等内容，但在签订合同的过程中作为承租人的韦桂存并未参与办理相关手续，而是由自称是其妻子的人在办理签订合同的相关手续。邹波曾明确告知该代理行为存在瑕疵，多次要求其补正相应的委托代理手续，但韦桂存并未出具相应的书面委托材料，邹波作为出租人，其有义务和责任清楚的知悉承租人租赁房屋的用途，其对出现自称是韦桂存妻子代为订立合同的行为不予认可，要求韦桂存补充委托代理材料符合常理，在多次要求韦桂存补充代理手续未果的情况下履行抗辩权，即不交付房屋的行为是合法有据的，该行为不应当被认定为违约行为。二、双方已经就涉案租赁合同的解除达成了一致，韦桂存在解除合同之后向邹波主张权利的行为不应得到支持。正是因为韦桂存不提供相关的书面委托手续，经邹波多次催促未果，邹波、韦桂存以及万科公司共同协商解除涉案租赁合同，韦桂存退还房屋租金以及押金。未交付房屋的行为是韦桂存导致的，涉案租赁合同在双方协商下已经解除，涉案房屋租金和押金业已退还韦桂存，解除涉案租赁合同的行为是双方的真实意思表示，双方的债权债务关系已经归于消灭，现韦桂存又基于租赁合同法律关系向邹波主张违约责任的行为不应得到支持。韦桂存辩称，一、邹波违反了双方签订的合同约定。2019年9月，韦桂存和邹波签订《北京市房屋租赁合同》约定韦桂存承租涉案房屋，租赁期自2019年9月13日起至2020年3月12日止，共计6个月，月租金支付标准6200元。当天，韦桂存和邹波签订《北京市房屋租赁合同》的补充协议，权利与义务等内容同《北京市房屋租赁合同》，只是延长租赁期限到2020年9月12日。韦桂存签订合同当天已经按照合同约定交纳了租金和押金。后来邹波因为自身原因，没有按照租赁合同及补充协议履行，构成根本违约。一审法院认定事实清楚，合同无法履行的原因并不是韦桂存未按合同约定提供相应的委托材料，而是因案外第三人的违约不能将房屋出租给邹波，从而邹波不能将自己的房屋租赁给韦桂存造成的。双方签订租赁合同是邹波认可韦桂存及其妻子的签字，否则邹波就不应签署双方的合同，收取韦桂存的租赁费用和押金。二、邹波应承担违约责任。韦桂存和邹波签订的《北京市房屋租赁合同》第五条第一款约定，邹波于2019年9月11日前将房屋按约定条件交付给韦桂存，《房屋附属设施、设备清单》经双方交验签字并移交房门钥匙及门禁卡后视为交付。第九条第三款约定，邹波未按约定时间交付房屋，应按照每逾期一日，按日租金的100%的标准支付违约金。但邹波未按照合同约定履行交付出租房屋的义务，应该按照合同约定，向韦桂存支付违约金。三、韦桂存因邹波的违约造成的损失。首先，邹波出租的房屋家具设施不齐全，韦桂存基于与邹波双方合同的信赖关系而购买了家具，但因邹波违约，购买的家具设施设备全部废弃，韦桂存之后与邹波交涉此事，有双方微信聊天记录为证。其次，因邹波的违约行为，韦桂存不得不在最短时间出高价另寻他所，给韦桂存增加了不必要的时间和金钱上的成本。最后，邹波不仅不信守承诺，且没有应有的道德底线。不因自己的过错给韦桂存带来不必要的麻烦而去积极化解，而是再三骚扰韦桂存，将没有的事实在整个小区散布，多次报警，夜晚打骚扰电话等方式，严重影响了韦桂存正常的生活。一审法院认定事实清楚，法律适用适当，邹波恶意上诉给韦桂存造成了诉讼时间成本和额外的费用负担。根据北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答第二十六条的规定，损失具体数额不能确定的，可以推定为租赁房屋闲置期间或寻找替代房屋周转期间的租金损失，但最长一般不得超过六个月。双方从未达成一致解除租赁合同，从双方微信聊天记录可以看出，韦桂存一直向邹波主张因其违约给自己造成的损失。韦桂存向一审法院起诉请求：1.判令邹波支付违约金37200元；2.判令邹波赔偿经济损失8000元。一审法院认定事实：2019年9月，邹波作为出租人（甲方）与韦桂存作为承租人（乙方），北京万科物业服务有限公司租售中心（以下简称万科公司）作为居间方（丙方）签订编号为×的《北京市房屋租赁合同》（以下简称涉案合同），约定：韦桂存承租北京市朝阳区石佛营东里×室房屋（以下简称涉案房屋），租期6个月（2019年9月13日至2020年3月12日），月租金6200元，押金6200元，付款周期为每三个月支付一次，签订合同当天乙方向甲方支付三个月房租18600元。合同第五条第一款约定：甲方应于2019年9月11日前将房屋按约定条件交付给乙方。《房屋附属设施、设备清单》经双方交验签字盖章并移交房门钥匙及门禁卡后视为交付。合同第八条第一款约定：经甲乙双方协商一致，可以解除合同。第三款约定：甲方有下列情形之一的，乙方有权单方面解除合同：1.延迟交付房屋达七日的；2.交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；3.不承担约定的维修义务，导致乙方无法正常使用房屋的。第四款约定：乙方如有下列情形之一的，甲方有权单方面解除合同，收回房屋：1.不按照约定支付租金达七日的；欠缴各项费用达单月租金额度的；擅自改变房屋用途的……合同第九条约定：甲方有第八条第三款约定的情形之一的，应按月租金的100%向乙方支付违约金，同时退还乙方已交纳的租金及押金……甲方未按约定时间交付房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定返还房屋的，应按照每逾期一日，按日租金的100%的标准支付违约金。经询，双方均认可合同签订当天，韦桂存向邹波支付押金6200元及租金18600元。对于合同状态，双方均确认涉案合同已经解除。对于合同解除原因，韦桂存称因邹波本欲将涉案房屋出租给韦桂存后再置换、租住案外人房屋，后因案外人不将其房屋出租给邹波，导致邹波也无法将自身房屋出租给韦桂存，使得合同不能继续履行；邹波认可上述事实，但认为合同解除的主要原因是因为签订合同时有一个自称韦桂存妻子的人在代办手续，但韦桂存一直没有向邹波提供其二人的结婚证明。另，邹波表示其已于2019年9月10日、11日分两笔将押金6200元及租金18600元退还韦桂存，并提交微信支付明细、转账截图、微信聊天记录，显示：2019年9月10日，案外人贾某向微信名为“Zy”方转账2万元，次日，案外人贾某又向其转账4800元。经询，韦桂存称认可收到了邹波转账退还的押金6200元及租金18600元，认可“Zy”为其微信曾用名。庭审中，韦桂存提交《补充协议》一份，称该协议系其与邹波签署，约定：“双方签署的合同编号为×的合同，合同到期后自动延期到2020年9月12日，租金、付款方式、其他违约责任以及合同解除条款与合同×相同，本协议与合同×相同具有同等法律效力。”对于该《补充协议》，韦桂存称因原件丢失，无法提供原件；邹波不认可双方商讨过延期事宜，也不认可该《补充协议》。为证明经济损失，韦桂存提交《民商事案件委托代理协议》。邹波对此不予认可。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，韦桂存与邹波签订的涉案合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。现韦桂存以邹波未按合同约定交付房屋构成违约为由，主张邹波支付违约金37200元及经济损失8000元。对此法院认为，根据双方提交证据及庭审陈述，邹波在2019年9月10日，即涉案合同约定的交房时间之前，就通过向韦桂存退还押金和租金的方式以实际行动表明不再继续履行合同，邹波虽辩称不继续履行合同的主要原因在于韦桂存未提供齐全的身份材料，但该事由不足以构成其拒绝履行合同的正当理由，故法院对邹波的抗辩意见不予采纳，认定邹波构成根本违约。因邹波违约，韦桂存要求邹波承担违约责任的诉求具有法律依据，法院予以支持。对于具体金额，韦桂存主张违约金金额过高，法院以韦桂存的实际损失为基础，综合邹波的违约情形、涉案合同的约定，及诚实信用原则，确定邹波赔偿韦桂存违约金6200元。对于律师费，因双方对此并未约定，且该费用属于当事人的维权成本，故对于该项诉求法院不予支持。一审法院判决：一、邹波于判决生效后七日内赔偿韦桂存违约金6200元；二、驳回韦桂存其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，邹波围绕上诉请求向本院提交1份新证据，韦桂存未提交新证据。本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。邹波提交的证据为2020年6月6日合同作废声明复印件，证明目的为合同是在物业的主持下作废的，不是私自作废的。韦桂存针对邹波提交的证据质证意见为：该证据没有原件，对真实性不认可，该证据是在一审庭审时形成的证据，邹波在一审中没有提交，不能作为二审新证据，梁某并未参与过涉案租赁行为，对证明目的不认可。本院经审查认为，邹波提供的上述证据为复印件，韦桂存对此不认可，本院对真实性不予确认。本院对一审法院审理查明的其他事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。2019年9月，出租人邹波与承租人韦桂存，居间方万科公司签订的《北京市房屋租赁合同》是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方当事人均应依约全面履行己方义务。《北京市房屋租赁合同》约定，甲方应于2019年9月11日前将房屋按约定条件交付给乙方。甲方延迟交付房屋达七日的，乙方有权单方面解除合同，甲方应按月租金的100%向乙方支付违约金，同时退还乙方已交纳的租金及押金。根据查明的事实，邹波在涉案合同约定的交房时间之前，即通过向韦桂存退还押金和租金的方式以实际行动表明不再继续履行合同，构成根本违约，邹波应向韦桂存承担违约责任。邹波上诉主张涉案租赁合同无法履行的原因系韦桂存未按合同约定提供相应的委托材料，但该事由不足以构成其拒绝履行合同的正当理由，该主张于法无据，本院不予采纳。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。韦桂存主张违约金金额过高，一审法院依公平原则和诚实信用原则，以韦桂存的实际损失为基础，综合考虑合同履行情况、邹波的过错程度，判决邹波赔偿韦桂存违约金，具有事实及法律依据。邹波上诉主张双方已经就涉案租赁合同的解除达成了一致，韦桂存在解除合同之后向邹波主张权利的行为不应得到支持，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。综上所述，邹波的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由邹波负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 何灵灵审 判 员 张印龙审 判 员 周艳雯二〇二一年十月九日法官助理 卫孚嘉法官助理 何 平书 记 员 席 颖