广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初29541号反诉原告：广州市高锋投资咨询有限公司，住所地广东省广州市天河区花城大道87号601房之自编02单元，统一社会信用代码91440101576035679F。法定代表人：曾浩。委托代理人：陈彤彤、廖志辉，分别系广东国智律师事务所律师、实习律师。反诉被告：阚保荥，男，1976年6月28日出生，汉族，住黑龙江省穆棱市。委托代理人：项伟，系四川衡纵律师事务所律师。反诉原告广州市高锋投资咨询有限公司（下称高锋公司）诉反诉被告阚保荥房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。反诉原告高锋公司的委托代理人陈彤彤、廖志辉，反诉被告阚保荥的委托代理人项伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。案件事实一、房产位置：广州市天河区花城大道89号花城汇负一层2001号铺之自编B015铺（下称案涉铺位）。二、租赁期限：2015年12月16日至2020年12月15日。三、商铺面积：311.97平方米，该面积为案涉商铺租金的计算依据。四、租金标准：其中第五年即2019年12月16日至2020年12月15日，299.31元/㎡，93375.74元/月，同时按月税前营业额的16%计算租金，两者取最高。庭审中，双方确认按93375.74元/月的固定的标准履行合同。租金的支付时间：租金按自然月支付，阚保荥应于每个自然月五日前（节假日顺延）将该月或者该期租金存入高锋公司指定的银行账户。违约责任的约定：11.1迟延支付租金的，自迟交之日起，每逾期一日按所欠缴金额的5‰支付迟延支付违约金；11.2.1阚保荥逾期支付租金或协议规定的其他任何应付款项达三十日，高锋公司可书面通知阚保荥解除协议及收回案涉铺位；11.5由于阚保荥违约导致高锋公司提起诉讼的，由阚保荥承担高锋公司委托律师等所产生的合理费用，包括但不限于律师代理费、交通费、工商查询费、邮寄费、公证费、鉴定费等。七、高锋公司的反诉请求：1.阚保荥付清2020年6月1日至6月30日所欠的半个月的租金；2.阚保荥向高锋公司支付拖欠租金的违约金（以欠付的租金为基数，从2020年6月5日起按年利率24%的标准计至付清支付止）；3.阚保荥向高锋公司支付场地占用费（以月租金标准的两倍从2020年7月1日起计至实际交还场地之日止）；4.阚保荥承担高锋公司为本案支出的律师费8000元；5.阚保荥承担本案的诉讼费用。八、阚保荥的答辩称：1.我方在扣减的费用中扣减了6月下半月的租金，在高锋公司解除合同之后关于保证金退还双方产生争议时，我方为避免损失扩大，没有支付该半个月租金，除了我方要扣除的费用外，其他租赁期限内的所有租金和管理费，我方都已按时足额向被告进行了支付。我方自始至终不存在任何的违约行为，没有法定和约定的向高锋公司承担违约金的义务。在2020年2月29日，因为新冠疫情的特殊原因，我方发函向高锋公司解除租赁合同，在高锋公司明确的拒绝，却没有在法定的期限内向人民法院提起诉讼，我方认为双方的租赁合同早已在2020年2月29日，高锋公司收到解除合同通知时已经解除，在该份解除合同通知中，我方明确要求高锋公司收回案涉铺位，高锋公司一直不予接收，所造成案涉铺位的空置损失的扩大应由高锋公司自行承担。2.关于本案是否构成不可抗力的问题，司法实践及最高人民法院专职审判委员会委员在2020年5月新闻发布会上明确表示因为新冠疫情的原因确实无法继续履行租赁合同，承租方可提前解除合同。即使在这种情况下，本着最大的善意，我方仍将2-5月的租金和管理费（部分有争议应扣减的除外）向高锋公司予以支付，而店铺却一直没有营业，仅仅租金和管理费我方每月的净支出达到11.3万元，而收入为零，确实对小经营业主是无法承受的，还不包括有员工的工资及其他费用。因为我方不存在违约行为，我方认为高锋公司主张权利的律师费不应予以支持，请求法庭驳回高锋公司的反诉请求。九、其他：1.2020年2月29日，阚保荥向高锋公司寄送《解除合同通知函》，函称由于受疫情影响，阚保荥至今未开始营业，已导致无法继续合理使用案涉铺位，通知解除双方于2015年12月17日签订的《广州市房屋租赁合同》及《租赁合同补充协议》，并要求高锋公司在收到函件之日起五日内办理交接手续等，当日该函件被签收。经质证，高锋公司确认该函件的真实性，但表示阚保荥虽于2月29日发送了该函件，但案涉铺位仍一直持续经营到2020年6月30日，且在2020年5月交了一个月租金，6月交了半个月租金。2.2020年6月30日，高锋公司向阚保荥发出《关于解除合同的通知》，称由于阚保荥迟延支付2020年2-6月的租金等费用的行为已构成严重违约，导致合同无法继续履行，为减少高锋公司的损失，以及根据合同约定，通知阚保荥，高锋公司于2020年6月30日解除合同并于该日收回案涉铺位，同时根据合同约定对铺内物品予以变卖或作价销售处理，变卖或作价销售所得价款抵作向高锋公司支付的租金等费用等。阚保荥确认2020年7月3日收到上述函件，高锋公司对此亦予以确认。3.关于交还案涉铺位，阚保荥表示其2020年2月29日发函当天，就没有经营，后期高锋公司表示会给其予以最大的减免，让其回场地经营，但由于人流、经营状况不容乐观，在2020年5月停业，在收到解除通知函后，高锋公司要求解除合同，阚保荥是同意的，并要把案涉铺位内的设备搬出，但因为没有高锋公司的同意，商场不同意其搬走店铺内物品，所以双方就没有就案涉铺位进行交接，也无法交接，但不确认合同的解除时间是在2020年6月30日，认为合同解除时间为2020年2月29日，并称不能因为后来其再向高锋公司支付租金等就认为双方在继续履行租赁合同。另，阚保荥还提交了其与高锋公司的员工的微信聊天记录，显示2020年10月21日高锋公司员工问阚保荥什么时候交还钥匙并要求三个工作日内办理交接手续，否则视为默认交回案涉铺位及同意高锋公司拍卖处理铺内物品，阚保荥回复称钥匙已放在门里面，里面的设备任由高锋公司处理。4.阚保荥及高锋公司共同确认案涉铺位现处于空置状态，阚保荥加了门锁且其物品都在店铺内。庭审中，阚保荥表示愿意与高锋公司就案涉铺位进行交接，高锋公司则表示需要阚保荥付清其承担的租金及有关责任之后才同意交接。5.高锋公司与阚保荥共同确认高峰公司免除了阚保荥2020年2、3月份的租金，减半收取4、5月份的租金，阚保荥在5月份交了一整月的租金，实际上是4、5月减半后的租金，6月支付了半个月的租金，现仍欠付6月份半个月的租金。6.高锋公司为证明其在本案中花费了律师费8000元，提交了《委托代理合同》及发票予拟以证实。7.本案本诉因阚保荥未按时补缴受理费，本院于2020年10月26日出具（2020）粤0106民初29541号民事裁定书，裁定按阚保荥撤回本诉处理。判决结果本院认为，阚保荥与高锋公司签订的《广州市房屋租赁合同》及《租赁合同补充协议》是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应切实履行。关于合同解除时间的问题。阚保荥虽于2020年2月29日向高锋公司寄出《解除合同通知函》，要求解除《广州市房屋租赁合同》及《租赁合同补充协议》，但此后亦继续经营案涉铺位，并向高锋公司支付租金，故视为阚保荥与高锋公司并未对《广州市房屋租赁合同》及《租赁合同补充协议》的解除达成合意，双方之间的租赁关系继续存在，租赁合同继续履行。直至2020年6月30日，高锋公司向阚保荥发出《关于解除合同的通知》，通知阚保荥因其欠付2月至6月的租金，故于2020年6月30日解除双方签订的《广州市房屋租赁合同》及《租赁合同补充协议》并收回案涉铺位，阚保荥及高锋公司共同确认阚保荥于2020年7月3日收到上述函件，庭审中阚保荥亦表示同意解除租赁关系，但认为解除日期应为2020年2月29日。对此本院认为，根据双方签订《广州市房屋租赁合同》及《租赁合同补充协议》约定，阚保荥迟延支付租金超过30日，高锋公司有权解除合同及收回案涉铺位，综合本案，截至发函当日，阚保荥已迟延支付租金超过30日，高锋公司享有合同解除权，且阚保荥亦同意解除合同，虽辩称合同解除日期应为2020年2月29日，但其抗辩缺乏依据，本院不予采纳，基于阚保荥于2020年7月3日收到上述解除函，故高锋公司与阚保荥签订的《广州市房屋租赁合同》及《租赁合同补充协议》应于2020年7月3日予以解除。另，在高峰公司已对阚保荥疫情期间租金进行适当减免的情况下，阚保荥认为因新冠疫情对其经营造成严重影响故其有权解除合同的意见，理据不足，本院不予采纳。关于租金及违约金的问题。高锋公司与阚保荥双方确认系按93375.74元/月的固定的标准履行合同，现高锋公司主张阚保荥欠付2020年6月半个月的租金46687.87元，阚保荥亦确认未支付上述租金，同时因双方签订的《广州市房屋租赁合同》及《租赁合同补充协议》于2020年7月3日解除，故7月1日至7月3日的租金阚保荥仍需向高锋公司支付。经计算，阚保荥需向高锋公司支付的租金共计55724.23元（46687.87+93375.74÷31×3）。阚保荥迟延支付上述租金，构成违约，高锋公司诉请要求阚保荥支付2020年6月半个租金46687.87元的违约金，合理有据，但阚保荥对违约金提出抗辩意见，本院根据公平原则酌情认定该违约金应按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率上浮50%的标准，自2020年6月6日起计至付清之日止，且以本金为限。关于占用费的问题。高锋公司向阚保荥发出的《关于解除合同的通知》称将于2020年6月30日收回案涉铺位并根据合同约定对铺内物品进行处理，但未实际处置案涉铺位。本案中高锋公司与阚保荥均确认案涉铺位一直空置，阚保荥在其上加了门锁及其物品仍在店铺内，但双方至今未就案涉铺位进行交接。2020年10月14日庭审时，本院询问双方为避免损失扩大是否愿意交接案涉铺位，阚保荥表示愿意交接，高锋公司则表示须阚保荥付清所欠费用才同意交接，后又表示愿意交接但场地占用费应计至交接之日，此后双方亦未实际交接。如前所述，本院已认定双方租赁合同于2020年7月3日解除，从前述已查明事实再结合双方在合同履行过程及纠纷发生后双方对于场地交接问题的处理方式看来，本院认定高锋公司与阚保荥对于场地未能交接均存在过错，但基于案涉铺位一直处于空置状态，阚保荥在占用期间亦未获利，本院基于公平原则、权利义务对等原则，酌情判令阚保荥按租金标准即93375.74元/月，向高锋公司支付自2020年7月4日起至2020年10月14日期间的占用费313260.55元（93375.74÷31×28+93375.74×2+93375.74÷31×14）。关于律师费的问题。双方合同对此已有约定，高锋公司亦提供证据证明为本案支出了律师费8000元，其诉请要求阚保荥支付上述律师费，具有合同依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第九十三条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：反诉被告阚保荥于本判决发生法律效力之日起10日内，向反诉原告广州市高锋投资咨询有限公司支付租金55724.23元；反诉被告阚保荥于本判决发生法律效力之日起10日内，向反诉原告广州市高锋投资咨询有限公司支付逾期支付租金的违约金（以46687.87元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率上浮50%的标准，自2020年6月6日起计至付清之日止，以本金为限）；反诉被告阚保荥于本判决发生法律效力之日起10日内，向反诉原告广州市高锋投资咨询有限公司支付占用费313260.55元；反诉被告阚保荥于本判决发生法律效力之日起10日内，向反诉原告广州市高锋投资咨询有限公司支付律师费8000元；驳回反诉原告广州市高锋投资咨询有限公司的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案反诉受理费5056元（已减半收取），由反诉原告广州市高锋投资咨询有限公司负担2096元，反诉被告阚保荥负担2960元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  张 杳人民陪审员  朱翠金人民陪审员  陈玉芬二〇二一年二月二日书 记 员  梁炎梅梁昭仪