广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初35455号原告:范大鹏，男，1980年8月8日出生，汉族，身份证住址黑龙江省桦南县，委托诉讼代理人：叶正青，广东中大圣律师事务所律师。被告：中国银行股份有限公司广州越秀支行，营业场所广州市越秀区环市东路339号首层。负责人：韦海铭。委托诉讼代理人：戴海婷，广东广信君达律师事务所律师。第三人：广州日野物流有限公司，住所广州市白云区太和镇黄庄北路121号沙太货运站4A02铺。法定代表人：卢良华。第三人：卢良华，男，1972年5月15日出生，汉族，身份证住址安徽省宁国市，第三人：徐丽，女，1975年4月16日出生，汉族，身份证住址南京市浦口区，原告范大鹏诉被告中国银行股份有限公司广州越秀支行（以下简称被告中行越秀支行）、第三人广州日野物流有限公司（以下简称第三人日野公司）、卢良华、徐丽案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年10月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告范大鹏及其委托诉讼代理人叶正青，被告中行越秀支行的委托诉讼代理人戴海婷到庭参加了诉讼。第三人日野公司、卢良华、徐丽因下落不明，经本院公告送达，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告范大鹏向本院提出诉讼请求：1、判决确认原告对位于广州市白云区同和路竹苑街3号3A房享有租赁权，承租期限至2034年10月2日止；2、判决原告在租赁期间，无须将上述房屋腾空移交；3、本案的案件受理费用由被告承担。事实与理由：涉案房屋位于广州市白云区同和路竹苑街3号3A房，是第三人日野公司于2013年7月30日登记购买的公寓房，交易价格为358万。2014年11月3日，第三人日野公司与案外人孟某签订了一份《房产租赁合同》，将涉案房屋租赁给案外人孟某20年，从2014年11月3日起至2034年10月2日，租金100万元。案外人孟某在2014年11月3日，委托其兄长孟浩向第三人卢良华支付租金92万元，余额由孟某自己交纳给第三人卢良华。按照约定，第三人卢良华在2014年11月3日将涉案房屋移交给案外人孟某，双方于当天，在物业公司办理了租赁房屋的正式交接手续。法院执行异议听证时，物业公司已派人对此事实出庭作证，足以证明，涉案房屋自2014年11月3日起，已由案外人孟某占有使用和管理。2015年3月，原告与案外人孟某达成合同转让的意向，案外人孟某将其在租赁合同中的权利义务，全部转让给范大鹏，转让金额为100万元。为此，原告向银行申请贷款，用于支付转让款。2015年7月20日，原告通过银行转账的方式，向案外人孟某支付转让款100万元。后，双方在2015年8月16日，签署了《租赁合同权利义务转让协议》。2018年7月30日向物业公司申请房屋装修，委托设计公司对装修工程进行设计，从2018年8月开始施工，大约一年才全部装修竣工，全部装修费用大约100万元。2015年1月23日，因第三人日野公司向被告中行越秀支行借款，将涉案房屋办理的贷款抵押登记，借款到期，第三人日野公司不能按期清偿债务，于是被告中行越秀支行向广州仲裁委员会提起仲裁，仲裁案号为（2016）穗仲案字4338号，在仲裁审理期间，依据当事人的财产保全申请，首封了涉案房屋。裁决生效后，被告中行越秀支行向广州市中级人民法院申请执行，广州中级人民法院指定白云区人民法院执行。2019年12月5日，白云区人民法院张贴了拍卖公告，定于2020年1月6日至7日，法院将涉案房屋通过京东网司法拍卖网络，进行公开拍卖。经竞价，2020年2月1日，案外人曾卓俣以5987816元的价格中标，取得涉案房屋的产权。原告认为：1、案外人孟某的租赁权设立在先，对被告的抵押权有对抗效力。2、原告承继了孟某在合同中的权力义务，享有与孟某同等的租赁权。3、买卖不破租赁的交易规则，应当遵守。2020年5月1日，原告得知涉案房屋由法院组织拍卖。因法院不认可原告的租赁权，并要求强制清场，原告遂向贵院提起案外人执行异议，但贵院驳回了原告的执行异议申请。原告不服，特向贵院提起案外人执行异议之诉，请贵院判如所请。被告中行越秀支行辩称，不同意原告的全部诉请，请求予以驳回。一、原告自始至终都没有证据证明就涉案房屋签订的租赁合同是真实存在并已实际履行的。二、既然孟某签订的租赁合同无法证明其真实成立并真实履行情况下，原告通过《租赁合同权利义务转让协议》承继涉案房屋的租赁权也应该无效。且原告取得涉案房屋租赁权的时间晚于被告对涉案房屋抵押登记时间，故涉案房屋抵押在先租赁在后。如果原告主张的租赁权成立，被告认为这种概括性转让其实是对合同权利义务的全面处分，导致原租赁合同相对方即案外人孟某与第三人日野公司之间租赁合同关系消灭，产生了新的法律关系。因此，原告的租赁权是新成立的租赁权，时间是在被告成为抵押权人之后，原告对本案提出的诉讼请求不应得到法律支持。第三人日野公司、卢良华、徐丽无答辩意见。当事人围绕着诉讼请求进行了举证和质证，本院对当事人提交的（2019）粤0111执恢512号案件《执行裁定书》、《执行公告》、《公告》、房产租赁合同、收款收据、付款委托声明书、交楼证明、租赁合同权利义务转让协议、工商银行交易明细信息单、补充协议、装修许可证、装饰报建图、缴费明细表及银行卡消费记录、银行贷款信息查询、不动产查册表、执行裁定书、询问笔录及询问时的录音录像、听证笔录予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经本院审查后认定的证据，本院查明事实如下：根据中国广州仲裁委员会作出的生效〔2016〕穗仲案字第4338号裁决书，中行越秀支行向广州市中级人民法院提出强制执行申请，申请执行的内容为：㈠要求日野公司偿还借款本金5596549.66元及利息、逾期利息、复利〔截至2016年7月8日的利息、逾期利息、复利共188918.9元；之后的逾期利息、复利从2016年7月9日起计至清偿之日止〕；㈡要求日野公司偿还借款本金1800000元及利息、逾期利息、复利〔截至2016年7月8日的利息、逾期利息、复利共66409.59元；之后的逾期利息、复利从2016年7月9日起计至清偿之日止〕；㈢要求日野公司补偿中行越秀支行财产保全费5000元；㈣要求日野公司向中行越秀支行迳付仲裁费68984元；㈤要求对拍卖或变卖日野公司名下位于广州市白云区同和路竹苑街3号3A的房产（编号：粤房地他项权证穗字第××号）的房产所得的价款在本金7054900元及其至清偿之日发生的利息、逾期利息、复利和仲裁费、财产保全费范围内优先受偿；㈥要求卢良华对上述第㈠、㈡、㈢、㈣项承担连带清偿责任；㈦要求徐丽对上述第㈠、㈡、㈢、㈣项以与卢良华夫妻共同财产为限承担连带清偿责任等，广州市中级人民法院于2016年9月26日对该案立案执行【执行案号：（2016）粤01执3530号】，后经广州市中级人民法院指定执行，本院于2016年11月1日以（2016）粤0111执8394号立案执行（执行标的为7725862.15元，执行费为66029元）。执行期间，本院依职权查询了被执行人日野公司、卢良华、徐丽名下的财产情况，并于2016年11月21日以（2016）粤0111执8394号执行裁定书及协助执行通知书办理了对被执行人日野公司名下位于广州市白云区同和路竹苑街3号3A房（以下简称涉案房屋）的续封手续；2017年1月23日，本院作出（2016）粤0111执8394号执行裁定书，裁定拍卖“被执行人广州日野物流有限公司名下位于广州市白云区同和路竹苑街3号3A房房屋”；由于涉及房屋评估拍卖需时较长，案件短期内无法执结，本院遂于2017年4月28日以（2016）粤0111执8394号执行裁定终结了本次执行程序。2019年4月30日，本院以（2019）粤0111执恢512号对上述执行案恢复执行，继续落实对案涉3A房的执行拍卖措施，经对案涉3A房屋房地产市场价值委托评估后，本院在京东网司法拍卖网络平台发出《拍卖公告》，内容为“广州市白云区人民法院将于2020年1月6日16时至2020年1月7日16时止（延时的除外）在广州市白云区人民法院京东网司法拍卖网络平台上……进行公开拍卖活动，现公告如下：一、拍卖标的:位于广州市白云区同和路竹苑街3号3A房产……起拍价:5614770元，保证金:561477元，增价幅度:28000元及其倍数。二、竞买人条件……特别提示：……5、涉案房产现有案外人使用，现使用人提交了《房产租赁合同》及《租赁合同权利义务转让协议书》（详见附件），租赁合同租期从2014年11月3日至2034年10月2日止，并提供支付租金100万元收据及该房产在法院查封前已承租和租赁权利转让及装修涉案房产的相关材料。本院对该合同效力不予确认。拍卖后交付，在交付过程中，如买受人与房产使用人发生交付争议，应循法律途径解决，相关风险由买受人承担……”。2020年2月1日，曾卓俣（公民身份号码****050018）在参加本院于京东网司法拍卖网络平台开展的“广州市白云区同和路竹苑街3号3A房产”项目公开竞价中，以最高应价胜出（标的物网络拍卖成交价格为5987816元）。2020年2月17日，本院作出（2019）粤0111执恢512号执行裁定书，裁定：“一、解除本院（2016）粤0111执8394号执行裁定书对被执行人广州日野物流有限公司名下广州市白云区同和路竹苑街3号3A房产的查封措施。二、广州市白云区同和路竹苑街3号3A房产所有权及相应的其他权利归买受人曾卓俣（身份证号码****050018）所有。……”。后，买受人曾卓俣称案涉3A房产被不明身份第三人占用，并要求本院清空案涉3A房以移交买受人；鉴于对案涉3A房产的拍卖方式为拍卖后移交，本院遂于2020年5月20日作出（2019）粤0111执恢512号《公告》，在明确前述案涉3A房的拍卖成交事宜等基础上，责令被执行人日野公司及其他占有人在本公告张贴之日起7日内腾出案涉3A房，并注明“到期仍不履行的，依法强制清场，因强制执行而产生的各类费用和一切后果由上述相关人员自行承担。撕毁本公告、拒不配合执行或以暴力威胁等方法阻碍执行的，本院将根据情节轻重对相关人员予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任”。由于案外人范大鹏认为在案涉3A房设定抵押之前以及法院查封该房屋几年前，范大鹏就已签订了承租案涉3A房的租赁合同（租赁期限至2034年10月2日），其对案涉3A房享有租赁权和使用权，根据“买卖不破租赁”的原则，范大鹏对案涉3A房享有继续使用的权利，故提出本案诉讼。经查，据广州市规划和自然资源局出具的《广州市不动产登记查册表》记载：涉案位于广州市白云区同和路竹苑街3号3A房登记单位名为“广州日野物流有限公司”，占有部分为全部〔权属人〕，契约类型为“房地产权证〔2008版〕”，权证号码为“1020131777号”，所有权来历为“购买”，房屋所有权取得方式为“购买”，房屋套内建筑面积为“261.6623平方米”，共有情况为“单独所有”，规划用途为“住宅”，登记时间为“2013－07－30”；该房屋的他项权利人为“中国银行股份有限公司广州长堤支行”，权利种类为“抵押权”，权利部位为“全部”，权利价值为“7054900”，核准登记时间为“2015年01月23日”，他项案号为“2015登记1317108”，他项证号为“120256633”等。另查，在对案件的执行过程中，曾有一名叫孟某（公民身份号码）的案外人通过律师向本院提交《房产租赁合同》（该合同签约位置的“甲方签章：”处有“卢良华”字样的签名并盖有“广州日野物流有限公司”字样的印章、“日期：”处签有“2014年11月3日”字样，“乙方签章：”处有“孟某”字样的签名、“日期：”处签有“2014年11月3日”字样，合同的内容涉及出租方〔甲方〕向承租方〔乙方〕出租“白云区同和竹苑街3号3A房”、租赁期限为“2014年11月3日至2034年10月2日”以及“双方约定20年租金共壹佰万〔￥1000000元〕。乙方在签定本合同当天一次性支付上述租金”等事宜）等材料，主张其在2014年11月已承租案涉3A房并支付租金100万元（其中920000元由兄长孟浩于2014年11月3日转入卢良华个人账户），故对案涉3A房有20年租赁权、有优先购买权。为核实上述租赁合同的真实性，本院遂通知孟某到庭接受询问。2019年5月14日，孟某到庭，案外人范大鹏自称为房屋实际使用人陪同孟某到庭；本院对孟某及范大鹏分别进行询问，但二人对租赁物的实际占有使用情况、转租赁时间，租金支付、两人是否有经济往来、物业管理费缴纳等方面的陈述存在大量不一致的地方（其中孟某称，由于一直没有使用案涉3A房产，孟某大概在2017年或2018年就将案涉3A房产转租给范大鹏，而基于其与范大鹏有经济往来故也就没有实际收取范大鹏的租金等；范大鹏则称其大概在2015年、2016年间从孟某处租赁案涉3A房产，签约时就一次性将租金100万元通过范大鹏的银行账户转账支付给孟某等）。根据核查情况，本院决定对案涉3A房产的拍卖为不带租约拍卖，同时不支持承租人的优先购买权，但将在拍卖公告中注明房产所附风险和瑕疵，披露当事人向本院申报租赁权的相关情况，明确对租赁合同的效力不予确认，并提请竞买人对拍卖标的后续实际使用风险予以注意，并将上述决定明确告知孟某及范大鹏。再查，在〔2016〕穗仲案字第4338号仲裁案仲裁期间，基于中行越秀支行提出的保全申请，本院经对该案审查后于2016年6月21日作出了（2016）粤0111财保128号民事裁定，裁定对日野公司、卢良华、徐丽的财产在价值7602858.13元以内予以查封。2016年6月21日，本院以（2016）粤0111执保740号对上述财产保全立案执行；执行过程中，本院于2016年7月11日首查封了被申请人日野公司名下位于广州市白云区同和路竹苑街3号3A房（查封时效为2016年7月11日至2019年7月10日止）。当事人提起对〔2016〕穗仲案字第4338号仲裁裁决书的强制执行程序后，本院分别于2016年11月21日及2019年5月22日以（2016）粤0111执8394号、（2019）粤0111执恢512号执行裁定书，对案涉3A房办理了续查封手续。另，中国广州仲裁委员会在认定贷款人已将涉案债权转让给中行越秀支行的基础上作出〔2016〕穗仲案字第4338号裁决书的裁决内容为：㈠日野公司向中行越秀支行偿还借款本金5596549.66元及利息、逾期利息、复利（第一部分为截至2016年7月8日的利息、逾期利息、复利共计188918.9元；第二部分为逾期利息，以本金5596549.66元为基数，按……标准，自2016年7月9日计算至清偿之日；第三部分为复利，对日野公司应付未付的利息、逾期利息，按……标准计收）；㈡日野公司向中行越秀支行偿还借款本金1800000元及利息、逾期利息、复利（第一部分截至2016年7月8日的利息、逾期利息、复利共计66409.59元；第二部分为逾期利息，以本金1800000元为基数，按……标准，自2016年7月9日计算至清偿之日；第三部分为复利，对日野公司应付未付的利息、逾期利息，按……标准计收）；㈢日野公司补偿中行越秀支行财产保全费5000元；㈣仲裁费68984元，由日野公司承担……；㈤中行越秀支行对日野公司所有的位于广州市白云区同和路竹苑街3号3A的房产（权证编号：粤房地他项权证穗字第××号）的房产拍卖、变卖所得的价款在本金7054900元及其至清偿之日发生的利息、逾期利息、复利和仲裁费、财产保全费范围内优先受偿；㈥卢良华对上述第㈠、㈡、㈢、㈣项裁决确定由日野公司应付的款项承担连带清偿责任；㈦徐丽对上述第㈠、㈡、㈢、㈣项裁决确定由日野公司应付的款项以其与卢良华的夫妻共同财产为限承担连带清偿责任等。案外人范大鹏为证实其申请符合相关司法解释规定，提交了《房产租赁合同》（该合同与原前述由孟某向本院提交的《房产租赁合同》一致）、《租赁合同权利义务转让协议书》（该协议书签约位置的“转让人：孟某”处有“孟某”字样的签名并签有“2015年8月16日”字样、“受让人：范大鹏”处有“范大鹏”字样的签名并签有“2015年8月16日”字样、在上述两位置之间则盖有“广州日野物流有限公司”字样的印章，协议书内容为“转让人与广州日野物流有限公司〔法定代表人卢良华，下称产权人〕于2014年11月3日签订《房产租赁合同》，租赁位于广州市白云区同和路竹苑街3号3A房，租期20年，自2014年11月3日至2034年10月2日，总租金100万元，第16条约定转让人有权对该物业分租或转租。转让人已经向产权人支付了租金和保证金共106万元。现转让人将该《房产租赁合同》的权利义务整体转让给受让人，达成如下一致意见：1、转让价格为100万元，受让人已经于2015年7月20日以银行转账的方式向转让人支付了转让费。2、自签订本协议书之日起，受让人受让《房产租赁合同》的全部权利和义务，转让人同日以该物业现状交付给受让人使用。3、转让人负责将本转让协议内容通知到产权人，产权人在本协议书中盖章以示知悉和同意。如受让人在使用物业过程中产生纠纷的，转让人应当无条件配合受让人处理。如以转让人的名义处理的，所得权利和收益全部归受让人”）、《收款收据》（该收据“收款人：”处有“孟某”字样的签名并签有“2015年7月20日”字样，收据内容为“现收到范大鹏先生交来受让〔承租〕位于广州市白云区同和竹苑街3号3A房《房产租赁合同》的转让款1000000元〔壹佰万元整〕，该款项已经以银行转账的方式支付”）、《委托付款声明书》（该声明书“声明人：”处有“孟浩”字样的签名并签有“2018年1月12日”字样）、《证明》、银行交易明细信息单、《补充协议》、装修许可证、装饰报建图、缴费明细表、银行贷款信息查询及证人证言等资料。听证期间，案外人范大鹏表示，其在签订《租赁合同权利义务转让协议书》之前，并没有对案涉3A房屋的不动产抵押登记情况进行核查，案涉3A房屋的出租方或者业主也没有将该房屋存在不动产抵押登记的情况告知范大鹏。庭后，原告向法院提交：1、装修购料及施工费用单据，拟证实原告对涉案房屋投入资金改造，若驳回起诉将会造成原告巨大损失；2、工行借记卡信息查询，拟证实原告100万元租金通过银行转账的方式向孟某支付；3、证人孟某的证人证言，拟证实孟某将涉案房屋转租给原告。本院认为，原告范大鹏对本院作出的（2020）粤0111执异116号执行裁定书提起的诉讼为案外人执行异议之诉。《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日开始实施，根据《最高人民法院关于使用时间效力的若干规定》第一条的规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条之规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。又根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。本案中，首先，关于原告范大鹏与案外人孟某签订《租赁合同权利义务转让协议书》的真实性问题，结合《房产租赁合同》、《租赁合同权利义务转让协议书》所反映的租赁年限20年及租金给付方式为20年租金100万元一次性支付的等情况有违一般租赁交易习惯，及原告范大鹏与案外人孟某在接受执行法官分别询问时对涉案房屋的实际占有使用、转租赁时间、租金支付等方面的陈述存在大量不一致的情形，不排除双方存在串通，因此，对该《租赁合同权利义务转让协议书》的真实性存疑，无法认定是合法有效的转租合同，进而无法认定原告对涉案房屋享有租赁权；其次，关于租赁权与抵押权谁在先的问题？虽涉案房屋最初设立租赁权的时间为2014年11月3日，早于涉案房屋设立抵押权的时间即2015年1月23日，但原租赁合同的承租人为案外人孟某，并非本案原告范大鹏。原告范大鹏于2015年8月16日通过其与案外人孟某签订《租赁合同权利义务转让协议书》承租涉案房屋。该《租赁合同权利义务转让协议书》虽约定涉案房屋租期为20年，自2014年11月3日至2034年10月2日止，租金100万元，但实际原告范大鹏承租涉案房屋的起租时间应自其《租赁合同权利义务转让协议书》签订之日即2015年8月16日，并非2014年11月3日开始计算起租时间，因此，原告范大鹏实际取得涉案房屋承租权的时间为2015年8月16日，晚于涉案房屋设立抵押权的时间。因此，涉案房屋系抵押权在先租赁权在后，抵押权可以对抗租赁权;再次，关于原告范大鹏是否在法院查封涉案房屋之前已实际占有使用涉案房屋的问题。本院续封涉案房屋的时间为2016年11月21日，而根据原告提交的物业费缴费明细表及转款凭证可知，原告最早支付物业费时间为2017年6月16日，晚于本院续封涉案房屋的时间，即原告是在本院续封涉案房屋之后才实际占有使用涉案房屋，不符合阻却法院将涉案房屋转移给买受人的条件。综上所述，本院对涉案房屋以不带租约进行拍卖的拍卖方式并向通过竞买取得涉案房屋的买受人移交涉案房屋，并于2020年5月20日发出（2019）粤0111执恢512号《公告》，要求涉案房屋的占有人在本公告张贴之日起7日内腾出上述房屋的执行行为合理合法，并无不当。现原告范大鹏以对涉案房屋享有租赁权为由要求确认其对涉案房屋享有租赁权且承租期限至2034年10月2日以及阻止法院向买受人移交占有涉案房屋的诉请理据不足，本院不予支持。第三人日野公司、卢良华、徐丽经本院公告送达，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:驳回原告范大鹏的全部诉讼请求。本案受理费13800元，由原告范大鹏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判长  周子珺审判员  黄彩平审判员  盛 宁二〇二一年二月二十四日书记员  陈春燕