福建省泉州市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）泉民终字第3525号上诉人（原审原告）尤再来，男，1984年5月4日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区城华北路**，公民身份号码3505001984********。上诉人（原审原告）李淑萍，女，1983年8月19日出生，汉族，住，住福建省福州市鼓楼区东大路**民身份号码3507211983********。委托代理人吴寿德，福建文衡律师事务所律师。被上诉人（原审被告）福建省第五建筑工程公司房地产开发公司，住所地泉州市鲤城区新华南路**，组织机构代码：156100606。法定代表人郭振发，公司负责人。委托代理人万海龙，福建尚民律师事务所律师。原审第三人泉州市城建国有资产投资有限公司，，住所地泉州市丰泽区城东安吉路金庄街**组织机构代码：71739637-2。法定代表人石清辉，该公司董事长。委托代理人蔡书榕、周颖颖，福建磊德律师事务所律师。上诉人尤再来、李淑萍因与被上诉人福建省第五建筑工程公司房地产开发公司（下简称“五建公司”）、原审第三人泉州市城建国有资产投资有限公司（下简称“城建公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2013）丰民初字第2437号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审判决查明，2009年5月31日，被告五建公司与第三人城建公司签订一份《安置房买卖协议》，由第三人提供泉州市城东片区2009-6号安置地块给被告投资建设房屋，建成后由第三人回购。协议签订后，被告在该地块上建成七幢楼房（即海城花苑），并取得其中1＃、2＃楼的商品房预售许可证。2011年7月21日，原告尤再来、李淑萍与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买址在丰泽区城东街道庄任社区海城花苑2号楼908室商品房，建筑面积131.47平方米，总房价款为769100元。合同第八条约定，出卖人应当在2012年6月30日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格……。但如遇下列特殊原因……出卖人可据实予以延期：施工中遇到重大技术问题；因雨季或连续雨天，影响施工进度的原因。合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任第（2）项约定，逾期超过60日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金。合同第十八条还约定，专项维修资金由买受人按有关规定缴交，于2012年6月30日前缴交到房地产行政主管部门委托的商业银行监管账户上（中国建设银行股份有限公司泉州分行，帐户350016524900********）。另双方在附件六《合同补充协议》第三条第2项还约定，买受人未能付清《商品房买卖合同》及本《补充协议》约定的全部价款及相关费用（包括代收代缴款项、违约金等）时，出卖人有权不予交房且不承担逾期交房的责任。第六条关于通知的约定，买受人保证合同及补充协议所填写的地址（本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达地址）等内容真实有效，如有变更必须于变更之日起三日内书面通知出卖人，否则由此引起通知无法送达的责任由买受人承担。合同及本补充协议中提及的《入伙通知书》出卖人可以采用书面、挂号信、报纸公示等形式通知。采用的通知形式三日内视为通知送达。合同签订后，原告依约支付了购房款。被告于2012年6月29日在《泉州晚报》上公告《交房通知》，告知海城花苑1号楼2号楼已具备交付条件，通知业主于同年8月31日前携身份证、合同、已缴交专项维修资金银行交款凭证原件前来办理交房相关手续。另于2012年8月30日按合同约定的地址向原告尤再来邮寄交房通知书。另查明，诉争房屋已通过建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位竣工验收，并于2012年8月24日通过消防验收合格。原告于2013年5月10日向被告缴交专项维修资金，双方并办理了交房手续。2013年4月23日，原告尤再来、李淑萍向法院提起诉讼，请求判令被告以购房款769100元为基数，自2012年7月1日起至实际交房之日止按日万分之三向原告支付逾期交房违约金。原审判决认为，被告五建公司具有诉争房屋的商品房预售许可证，原告尤再来、李淑萍与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。有效合同对双方均有约束力。本案中原告直至2013年5月10日才缴清专项维修资金，根据合同约定，在原告缴清专项维修资金前被告有权不予交房且不承担逾期交房的责任，故被告可以在2013年5月10日才履行交房义务。被告在2012年9月2日即书面通知原告办理交付手续，不具备逾期交房的情形。原告请求被告支付逾期交房违约金缺乏事实及法律依据，不予支持。被告虽申请追加城建公司作为本案第三人，但原、被告于庭审中均未对第三人提出主张，且根据被告与第三人之间的协议，两者属于不同的法律关系，本案中第三人无需承担责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条的规定，判决：驳回原告尤再来、李淑萍的诉讼请求。本案受理费1438元，减半收取719元，由原告尤再来、李淑萍负担。宣判后，尤再来、李淑萍不服，向本院提起上诉。上诉人尤再来、李淑萍上诉称：一、被上诉人虽然组织建设、勘查、设计、施工、监理单位及消防部门对诉争房产进行工程竣工验收，但诉争房产未经规划、环保等部门验收确认，且尚未向建设行政管理部门备案，应视为未经验收合格，不具备交付使用的条件，原审判决认定诉争房屋具备双方约定的交付条件，明显认定事实不清、适用法律错误。按照《建筑法》第61条、《城市房地产开发经营管理条例》第17条、《消防法》第10条等法律、法规的规定，诉争合同的交付房屋条件的条款违反了法律的强制禁止性规定，是无效的，原审判决据此认定诉争房屋在通过消防验收之后即具备双方约定的交付条件，是错误的。二、被上诉人在《泉州晚报》上刊登的交房通知，不是诉争合同约定的交房通知形式，且此时诉争房屋还不具备交房条件，故被上诉人此时的交房通知无效。而被上诉人提供的《省内特快邮件详情单》，虽然盖有寄出邮戳，但没有收件人的签收记录，也没有证据可以证明被上诉人确实向上诉人寄交了该份快递，且从单号也查不到投递记录。三、被上诉人作为房地产开发的经营者，在订立商品房买卖合同时，其完全可根据泉州市的天气情况合理预见工期，并据此确定交房期限；而且本案中连续雨天或雨季不仅没有证据证明对诉争房屋的施工造成影响，实际上也未造成影响，连续雨天或雨季不能作为被上诉人据以延期交房的事由。四、专项维修资金是否交纳不影响诉争房产的施工、验收、通知交房等事项，不能作为被上诉人五建公司依约交付房产的履行先行抗辩权理由。且在诉争房产具备交房条件、被上诉人通知上诉人办理交房手续之前，上诉人缴交专项维修资金的条件尚未成就，上诉人尚不用缴交专项维修资金。请求二审法院依法撤销原审判决，依法改判支持上诉人尤再来、李淑萍原审的诉讼请求或将本案发回重审，本案一、二审诉讼费用均由被上诉人五建公司承担。被上诉人五建公司答辩称：一、本案诉争房产已经具备合同约定交付条件，且答辩人也已经如实履行交房通知义务。上诉人主张诉争房产不符合交付条件，与事实不符，于法无据。被上诉人在工程竣工之后，组织进行了五方验收，并在2012年5月25日通过竣工验收合格，又于2012年8月24日通过消防验收合格，至此诉争房产已符合《商品房买卖合同》第八条约定的交付条件。被上诉人已经全面履行了通知交房义务，根据合同约定，应视为诉争房产已交付给上诉人，因此答辩人无需承担逾期交房违约责任。被上诉人按照合同的约定已于2012年6月28日通过报纸公示《交房通知》，通知诉争房产业主于8月31日前办理交房相关手续，符合合同的约定，属于合法有效的通知方式，应当认定为答辩人已依约履行通知交房义务。二、上诉人因未能缴交专项维修资金，被上诉人有权拒绝交付房产；而上诉人补缴专项维修资金之后，根据合同约定，被上诉人仍然无须向上诉人交付任何违约金。本案双方当事人所签订的《商品房买卖合同》中关于专项维修资金缴纳方式、缴纳时间及相关违约责任的内容符合法律规定，是双方真实意思表示，合法有效，可以作为本案的定案依据。上诉人主张本案诉争房产办理交接手续前，上诉人缴付专项维修资金的条件尚未成就，缺乏事实依据和法律理由。诉争房产已于2012年5月25日通过竣工验收合格，并于2012年8月24日通过消防验收合格，至此诉争房产已具备交付条件。在此情况下，答辩人便于2012年6月28日在泉州晚报上刊登了《交房通知》，后又于2012年8月30日根据上诉人确认的地址以特快专递的方式向原告发出《交房通知书》，但上诉人均置之不理未来办理交接手续，该责任应由上诉人自行承担。三、本案诉争房产存在据以延期交房的情形，一审法院已依法予以确认，请求二审法院予以维持。原审第三人城建公司述称：城建公司不是本案合同的相对方，诉争合同的当事人是上诉人和被上诉人，本案纠纷与城建公司无关，原审判决认定原审第三人无需承担法律责任是正确的。经审理查明，除被上诉人五建公司是否应当承担逾期交房的违约责任存在争议外，当事人对原审判决认定的其他事实均无争议。本院对当事人无争议的事实依法予以确认。二审中，上诉人尤再来、李淑萍向本院提供了《通知书》一份，主张从《通知书》内容可以表明诉争的房产的建筑面积和合同约定的面积存在差异，在落实二者之间差异前，要求业主按合同约定的面积缴纳专项维修资金不符合法律规定，原审判决的相关判决也是错误的。被上诉人五建公司质证认为，部分房产的实际建筑面积与合同约定的面积确实存在差异，这些差异可以根据合同的约定来处理，与本案不具有关联性。原审第三人城建公司质证认为，该证据与其无关，其不知情。被上诉人五建公司、原审第三人城建公司均无新的证据提供。本院经审查认为，各方当事人对《通知书》的真实性均无异议，本院对其真实性予以确认。本案上诉人与被上诉人所签订的《商品房买卖合同》附件六第四条中已经约定“交房时若产权面积与预售面积有误差的，根据产权面积结算、专项维修资金多还少补。”因此，该《通知书》无法证明上诉人关于“要求业主按合同约定的面积缴纳专项维修资金不符合法律规定”的主张。本院认为，一、关于诉争房产是否具备交付条件的问题。《商品房销售管理办法》第三十条规定“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。”第三十二条规定“销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。”商品房的交付条件为满足合同约定的使用条件。而本案中，双方当事人签订的《商品房买卖合同》第八条已经明确约定了诉争商品房的交付条件，从被上诉人在原审中提供的《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》和《建设工程消防验收意见书》可以认定诉争房产已经于2012年8月24日符合双方当事人合同中约定的交付条件。而被上诉人于2012年8月30日通过邮政特快专递向上诉人邮寄交房通知书的行为符合《商品房买卖合同》第二十条及附件六《合同补充协议》第六条的约定，是有效的通知交房行为，视为送达时间为2012年9月2日。二、关于被上诉人五建公司是否应当承担逾期交房违约责任的问题。本案《商品房买卖合同》第十八条明确约定了专项维修资金的缴交时间、缴交方式等，《住宅专项维修资金管理办法》第十三条规定“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。”结合双方当事人在合同中的约定及上诉人于2013年5月10日缴交专项维修资金的事实，被上诉人五建公司可以延期交房至2013年5月10日。而被上诉人五建公司已于2012年9月2日以符合合同约定的形式通知上诉人尤再来、李淑萍交房，因此，被上诉人不应承担逾期交房违约责任。据此，对上诉人尤再来、李淑萍的上诉主张不予采纳，对其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉人尤再来、李淑萍的上诉，维持原判。二审案件受理费1438元，由上诉人尤再来、李淑萍负担。本判决为终审判决。审 判 长  林海峰审 判 员  戴 强代理审判员  蒋武庆二〇一三年十二月二十三日书 记 员  黄双英附注：一、主要法律条文1.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；2.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十九条当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。