广东省广州市黄埔区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤0112民初3964号 原告：广州和力物流有限公司，住所地广州市白云区太和镇北太路1760号中和货运市场C1栋135-136、235-236档。 法定代表人：闫翠丽，该公司经理。 委托诉讼代理人：杨雪峰，广东法盛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：肖含，广东法盛律师事务所实习人员。 被告：联合亚太食品药品物流股份有限公司，住所地广州市黄埔区开发大道1333号骏鸿物流园办公楼西侧三楼。 法定代表人：梁军伦，该公司总经理。 委托诉讼代理人：宁崇怡，广东三环汇华律师事务所律师。 原告广州和力物流有限公司（以下简称“和力公司”）与被告联合亚太食品药品物流股份有限公司（以下简称“联合公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年6月2日公开开庭进行了审理。原告和力公司的委托诉讼代理人杨雪峰、被告联合公司的委托诉讼代理人宁崇怡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告和力公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付2019年10月、11月（计至2019年11月5日）的租金645626.33元及违约金（自2019年10月25日起计至实际付清之日止按每日1‰计算）；2.被告支付拖欠的水电费124600.78元及违约金（自2019年10月25日起计至实际付清之日止按每日0.5%计算）；3.被告向原告返还广州市黄埔区双沙工业区富兴路63号物业并支付场地占用费（自2019年11月6日起至实际返还之日止按租金的两倍计算）；4.原告无需向被告返还租赁保证金1056453.60元；5.原告对被告原租赁场地内的遗弃物品行使留置权，依法拍卖、变卖款用以冲抵被告拖欠原告的租金、场地占用费、水电费等；6.被告赔偿原告用电负荷增容损失1350000元；7.被告向原告赔偿仓库照明设备、消防设备、电器设备损坏损失342888.87元；8.本案诉讼费由被告承担。原告和力公司当庭撤回第5项诉讼请求，本院口头裁定予以准许。事实和理由：2017年7月31日，原告与被告签订了《黄埔综合性物业租赁合同》，原告将广州市黄埔区双沙工业区富兴路63号物业（除自留用部分外）出租给被告使用。合同约定被告应在每月25日前向原告支付租金及物业管理费、水电费等费用，逾期缴纳的，应按每日千分之一向原告支付违约金；租赁合同期满或提前解除的，被告应在10个工作日内搬离并返还物业给原告，逾期返还的，应按双倍租金标准计算场地占用费。合同签订次日，原告将物业一移交给被告，协调业主广东南电物资有限公司（以下简称“南电公司”）向黄埔供电局申请增容至5000KVA用电负荷。原告基本办理完成增容至5000KVA用电容量期间，被告重新提出暂只增容至2500KVA的要求，否则拒不缴纳租金和保证金，双方于2017年9月13日就变更用电负荷签订补充协议。原告于2017年12月18日将物业二整体移交被告。被告出现严重违约行为，包括迟延缴纳租赁保证金、拒不对承租物业进行物业管理、拒不支付水电费、逾期交纳租金。变更用电负荷补充协议签订后，由于黄埔供电局需为该工程征收居民用地、破坏市政路面埋管等不可抗力原因导致延迟，双方于2018年7月26日就此达成编号为HL-20180701的《黄埔综合性物业租赁合同补充协议》，就物业管理、水电费缴纳等进行重新约定，双方并不就增容延期问题向对方主张任何权利。同时，双方对逾期缴纳水电费的违约金进行了约定。2019年8月，原告听说黄埔区双沙工业区富兴路63号物业被纳入广州地铁轨道交通五号线东延线征收范围。原告向业主南电公司征询具体情况，南电公司明确告知原告对于广州地铁要征收该地块的情况，南电公司己知悉但并不同意，广州地铁书面复函给南电公司坚持继续征收涉案地块的意见，南电公司至今并不同意征收，同时提请上级公司和有关部门协调解决，要求原告继续按照原租赁合同履行合同义务。2019年8月27日，原告主动邀请被告相关领导沟通租赁合同履行过程中的相关问题，同时就上述情况向被告进行了披露。2019年10月31日、2019年11月1日，被告连续两天向原告分别发送《函告》《通知书》，要求提前解除租赁合同并将提前解除租赁合同的理由归责为原告未将拆迁的情形提前180天书面通知被告，后开始搬离物资。鉴于被告己经以实际行动表明不再继续履行租赁合同，原告于2019年11月5日书面回函表示同意提前解除租赁合同，要求没收租赁保证金和收回涉案物业。2019年11月10日，被告已将绝大部分物资、设备搬离，但拒不将承租物业返还原告。2019年11月11日，原告向被告发送《关于限期移交承租物业函》，要求被告于11月15日前将承租物业移交原告。2019年11月15日，原告在广东省粤公证处的见证下再次向被告发送《关于再次限期移交承租物业的函》，要求被告于11月21日前将承租物业移交原告。截至本案开庭之日，涉案物业及周边物业均在正常生产经营，不存在被告所称的丧失经营条件的情况。另外，被告与广州地铁和代征公司就其损失补偿进行直接磋商，不存在其关联案件中主张的情况。原告认为，被告在业主南电公司至今拒不同意涉案物业被征收或收储的情况下，以此为借口提前解除租赁合同构成根本违约，拒不支付租金、拒不移交场地等行为严重违反双方合同约定，原告特此提起本案诉讼，请法院依法维护原告的合法权益。 被告联合公司辩称，一、被告并无欠付原告租金、水电费，无须再另行支付原告2019年10月、11月租金、水电费和违约金。首先，物业一的租金交至2019年9月30日，物业二的租金交至2019年10月18日。至双方实际解除租赁合同之日2019年11月1日，租金差额为物业一的2019年10月租金320047元、物业二的13天租金97855.2元，水电费19549.28元，合计437451.48元。其次，原告尚未退还被告延长2个月免租期的租金1056453.6元。原、被告在《黄埔综合性物业租赁合同》中约定，整个物业用电总容量增容至5000KVA的费用由甲方负责，在物业一免租期起4个月之内出资解决，否则本合同整个物业免租期相应延长2个月。原、被告在2017年9月13日签订的补充协议约定，双方协商一致同意自补充协议签订之日4个月内由甲方出资负责该物业用电总容量至2500KVA，租赁合同的其余部分应完全继续有效,即2018年1月13日之前必须完成增容。增容完成是2018年7月2日，逾期将近6个月，应当给予被告2个月的延长免租期。最后，原告与被告之间的租金、水电费差额为434601.58元，而原告仍未退还被告延长免租期2个月租金合计1056453.6元，两者冲抵后，原告还应返还差价部分621852.02元给被告。因此，被告并无欠付原告租金、水电费，更无须支付违约金。三、原告于2019年11月1日发出提前解除租赁合同通知书前已经陆续搬走物资，解约时已经将物业交还给被告占有和控制，不存在场地占用费的发生。涉案物业处于围蔽待拆迁状态，已无商业使用作用，原告按照原租赁用途双倍计算场地占用费，没有事实依据和法律依据。四、原告应当返还被告租赁保证金1056453.6元和多付的租金余额621852.02元。五、租赁物业内的物资的处置问题，负责征拆的政府部门和评估公司已经介入。2020年5月22日，多方进行盘点、评估，涉及拆迁补偿的问题应当另案处理。涉案场地内的已经固定房屋内的物品无法清空，其他可移动的物品均已搬走。六、根据双方签订的《黄埔综合性物业租赁合同》约定，用电负荷增容的费用由原告出资解决，原告在本案向被告追索用电符合增容损失没有合同依据。在合同履行过程中是原告出资完成的，合同里也没有任何条款约定双方解除合同后被告负有返还用电符合增容费用的义务。七、原告主张仓库照明损失、消防设备、电器设备损失，没有损失发生的事实依据，也没有证据表明是被告搬走前造成。所谓的损失金额只是一个报价单，并无实际支付的凭证。涉案物业已经被征拆施工单位围蔽施工，定制于涉案物业的设备已经没有任何维修的意义。八、本案是原告提起的无理之诉，诉讼费用应由原告承担。综上，被告请法院在查明本案事实的基础上，驳回原告的所有诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：广州市黄埔区富兴路63号自编之一栋（建筑面积900.72平方米）和广州市黄埔区富兴路63号自编之二栋（建筑面积13375.68平方米）的所有权人是广东南电物资有限公司（以下简称“南电公司”）。 2017年6月18日，南电公司向和力公司出具《广东南电物资有限公司黄埔综合性物业租赁授权声明书》，载明位于广州市黄埔区双沙工业区富兴路63号的综合性物业租赁项目的中标单位是和力公司，该物业采取包租的方式由和力公司自行管理，南电公司授权和力公司自2017年6月1日起至2022年5月31日止拥有物业管理权和经营权，在租赁期限内拥有转租权。 2017年7月31日，和力公司（出租方、甲方）与联合公司（承租方、乙方）签订《黄埔综合性物业租赁合同》，第一条物业位置、面积及用途约定：甲方将位于广州市黄埔区双沙工业区富兴路63号的物业租赁于乙方使用。整个物业包括园区空地、绿化带、办公楼和库房各一幢，其中库房共两层，建筑面积共13375.68平方米，办公楼共两层，建筑面积共900.72平方米，其中办公楼2楼楼梯右边办公室由甲方使用，其余均由乙方使用（包括乙方关联企业使用）；整个物业建筑面积为14276.4平方米。第二条租赁期限约定：1.本合同各物业租赁期限及免租期：（1）库房第二层和园区空地、绿化带、办公楼（以下统称为“物业一”）的租赁期间自2017年8月1日起至2022年5月31日止，免租期为4个月，以甲方实际交付物业时间起至4个月为准。（2）库房第一层（以下统称为“物业二”）的租赁期间自2017年12月19日起至2022年5月31日止，甲方须在2017年12月19日交付该物业给乙方使用，免租期为4个月，以甲方实际交付物业时间起至4个月为准。3.装修免租期内，乙方不需向甲方支付租金，但仍应承担水电费和其他费用，并遵守本合同的其它约定。第三条租赁费用和租赁保证金约定：1.租金：整个物业的首期租金按物业建筑面积每月每平方米37元计算，物业一每月租金以301675.8元计算，物业二每月租金以226551元计算。租金每一年调增一次，调增比例为当期租金的3%，租金自装修免租期届满次日起算。乙方应在每月25日前向甲方支付租金。2．租赁保证金，乙方应在物业一免租期之日起十个工作日内向甲方支付物业一的租赁保证金603351.6元。乙方应在物业二免租期之日起十个工作日内向甲方支付物业二的租赁保证金453102元。租赁保证金不是乙方预付的租金、水电费、滞纳金及其他款项，仅作为乙方履行本合同义务的保证。乙方不得以任何理由要求甲方从其已付的保证金中抵扣其必须向甲方交纳的租金和其他款项。3.其他费用：整个物业用电总容量增容至5000KVA的费用由甲方负责（增容设备的所有权归属于甲方），在物业一免租期起算4个月之内出资解决，库房现场具备用电条件，否则本合同整个物业免租期相应延长2个月（具体按照交租事宜明细表二），且甲方应在相应延长免租期内负责增容完成。若延长免租期期间甲方仍没有完成增容，甲方应一次性支付乙方经济补偿金500万元。第四条物业的交付：2．交付前，甲方应完成以下工作且承担因此产生的费用：所有围墙添加防盗网，库房两边行车通道拓宽，库房楼顶完成补漏，办公室及库房内外清洁完工。3.甲方应在交付前向乙方发出《交付通知书》，乙方应当按照《交付通知书》的要求按时办理交接手续，签署《设备设施确认单》，交付确认书签署后，双方的交付/接收义务即告完成。5.自整个物业交付后至乙方交还整个物业之前，整个物业的全部风险（包括治安、消防以及物业内的装饰、设备、施工材料、工具和其他物品等）由乙方自行承担。交付之后，整个物业出现的任何瑕疵或损坏（自然磨损除外）均由乙方负责修复并承担修复费用，由该等瑕疵或损坏而直接或间接对乙方或任何第三方人身或财产造成的损失均由乙方承担。第十一条乙方权利与义务约定：1.应按本合同的规定按时足额交纳物业租金和租赁保证金，相关水费、电费、燃气费、管理费等其它费用。第十二条提前终止合同约定：2.甲方有下列情形之一的，乙方有权单方面提前终止本合同，由此造成的损失应由甲方按照本合同相关条款承担赔偿。（1）甲方违约本合同任一条款；（2）甲方该物业不能提供乙方正常使用/经营环境或条件时。第十五条违约责任约定：1.乙方逾期交纳租金和水、电、燃气等其它费用（其中一项），除应及时如数补交外，每逾期一天还应按相当于当期月租金千分之一的标准向甲方支付违约金。3.如果甲方行使本条约定的终止解除权的，乙方应在收到甲方书面终止解除通知起10个工作日内搬离该物业。乙方逾期未搬离的，甲方有权选择以下方式处置：（1）视为乙方放弃对该物业以及所有设备设施和物品的全部权利，自交还期限届满次日起，甲方有权以任何方式自行处理该物业内的各项设备设施和物品，无需向乙方提供任何补偿，处理物品所发生的费用由乙方承担；采取任何措施阻止乙方或转租户使用该物业（包括但不限于中断该物业的水、电供应，禁止乙方或转租户进出物业等），并有权自行将该物业恢复至适当的状态，收回该物业并更换门锁。（2）甲方按双倍租金标准计算收取占用费。4.在本合同规定的期限内，因甲方原因致使本合同任一条款无法执行而需要终止本合同的，甲方应提前180天书面通知乙方。结清租金和其他费用后，甲方应一次性退还乙方已交付的保证金，同时甲方须向乙方一次性支付经济补偿金500万元。5.在本合同规定的期限内，乙方无其他违约情况，确因经营原因致使本合同无法执行而需要终止解除的，乙方应提前90天通知甲方，结清租金和其他费用，租赁保证金不予退回。6.乙方如存在第十一条情形或违反本合同规定的应尽义务而提前终止本合同的，乙方的租赁保证金由甲方没收。第十六条免责条款约定：1.若因政府有关租赁行为的法律法规修改、政策变化、政府拆迁导致甲方无法继续履行本合同的，甲方应及时通知乙方，并按本合同第三条的有关规定返还乙方支付的租赁保证金。 上述租赁合同后附有《黄埔仓库租赁合同交租明细表一》和《黄埔仓库租赁合同交租明细表二》。其中，《黄埔仓库租赁合同交租明细表二》标注：物业一2017年8月1日至2017年11月30日为免租期4个月，2017年12月1日至2018年1月31日为延长免租期2个月；物业二2017年12月19日至2018年4月18日为免租期4个月，2018年4月19日至2018年6月18日为延长免租期2个月；月租金均为0元；物业一2019年8月1日至2020年7月31日的月租金为320047元，物业二2018年12月19日至2019年12月18日的月租金为233347元。 双方签订上述合同后，和力公司分别于2017年8月1日、2017年12月18日将物业一、物业二交付给联合公司。联合公司分别于2017年8月18日、2018年1月9日向和力公司支付物业一、物业二的租赁保证金603351.6元、453102元，合计1056453.60元。 2017年9月13日，和力公司（出租方、甲方）与联合公司（承租方、乙方）签订《黄埔综合性物业租赁合同之补充协议》，第一条约定：基于双方签订的租赁合同第三条第3款约定，现经双方协商一致同意自本补充协议签订之日4个月内由甲方出资负责该物业用电总容量增容量至2500KVA。第四条约定：2.除本协议中明确补充修改/变更的条款之外，《租赁合同》的其余部分应完全继续有效，若本补充协议与《租赁合同》约定有不一致之处，均以本补充协议为准。 2018年7月26日，和力公司（出租方、甲方）与联合公司（承租方、乙方）再次签订《黄埔综合性物业租赁合同补充协议》（合同编号：HL-20180701），第三条电力增容约定:1.甲方已按乙方需求，在保持原有供水供电的基础上，根据乙方生产需要现已完成2500KVA电力增容工程，加上原有630KVA现用电容量为3130KVA。如乙方在经营的过程中需增加用电量、用水量，则增容电量和水量的工程费用由乙方负责。第四条水电的计费方式约定：1.用水计费方式：每月31日依据供水部门提供的用水数量，双方负责人员共同核实，并按每吨6.5元的单价收取乙方水费，乙方收到甲方缴费通知后，于每月12日前交付上月产生的水费通过银行转账方式存入甲方指定账户，甲方核实收妥乙方交纳款项后，根据所收款项的具体名目在三个工作日内向乙方开具相应的增值税专用发票。1.2以上计费方式执行时间自2018年7月1日起至《租赁合同》有效期满止。2.1甲方依据中国南方电网黄埔供电局营业厅提供的每月用电数量和实际应收用电金额的基础上，每度电加收0.03元。2.2甲方每月5日前依据黄埔供电局营业厅提供的每月用电数量和实际应收用电金额，制定上月“电费收缴通知单”后，乙方于每月12日前交付上月产生的电费通过银行转账方式存入甲方指定账户。如因电费缴纳不及时的原因，造成该物业停电及供电部门罚款的事实，由乙方承担相应损失及法律责任。2.4以上计费方式执行时间自2018年7月1日起至《租赁合同》有效期满止。第五条甲方的权利与义务约定：3.甲方有权收取乙方消耗的水电费用，乙方应把所用水电费按时汇入甲方指定账户，如有欠费，甲方有权停止相应供应。5.乙方逾期不缴纳水、电费，甲方有权从逾期之日起向乙方按日收取所欠水电费0.5%的滞纳金。第七条其他条款约定：2.除本协议中明确补充修改/变更的条款之外，《黄埔综合性物业租赁合同》的其余部分应完全继续有效，若本补充协议与《黄埔综合性物业租赁合同》约定不一致之处，均以本补充协议为准。 2018年7月2日，和力公司和联合公司签订《广州和力物流（黄埔仓库双沙工业区库）扩建电力增容工程移交清单》，和力公司将涉案物业的电力增容电器设备移交给联合公司。 联合公司主张和力公司用电增容迟延，按照租赁合同约定涉案物业免租期顺延2个月，遂于2019年8月26日向和力公司发出《QV关于延长免租期租金返还请求函》，要求和力公司退还物业一2017年12月1日至2018年1月31日的租金和物业二2018年4月19日至2018年6月18日的租金合计1056453.60元，否则联合公司将采取多还少补原则抵扣未来应付的租金金额。和力公司对此解释称增容工程延期是由于用电负荷更改需要重新申报和黄埔区供电局需为该工程征收居民用地、破坏市政路面埋管等原因造成的，因不可抗力造成的延期，不适用延长2个月免租期的协议条款。双方为此发生较大争议，联合公司于2019年10月23日再次去函要求和力公司返还延长免租期的租金，但和力公司复函不予同意。经查，联合公司实际交纳物业一2017年12月1日至2019年9月30日的租金，物业二2018年4月19日至2019年10月18日的租金。 2019年11月1日，联合公司向和力公司发出《通知书》，称和力公司存在以下违约行为：1.2019年10月31日上午9时无故拉闸停电，之前多次恶意断电，导致联合公司无法正常使用租赁物业；2.未按约定提前180天书面通知租赁物业拆迁事宜，导致联合公司近几个月无法正常使用物业及投入经营；以上行为严重违反租赁合同第十二条第2款第（2）项和第十五条第4款规定，故正式通知和力公司于2019年11月1日提前终止租赁合同，同时要求和力公司退还租赁保证金、延长免租期2个月的租金及支付经济补偿金并赔偿损失。 2019年11月5日，和力公司向联合公司复函内容如下：一、关于断电催费事宜。联合公司屡屡拖欠水电费，至今拖欠2019年9月水费、10月租金和水电费，和力公司在多次通知联合公司限期支付费用否则采取相应催缴措施后，联合公司仍视若罔闻。二、关于提前180日通知征拆事宜。和力公司在2019年8月初知悉涉案物业被纳入广州地铁轨道交通五号线东延段征收范围，经征询南电公司具体情况后，南电公司明确答复不同意征收。目前和力公司与联合公司的租赁合同正常履行，不存在应提前180日通知联合公司征收拆迁事宜的前置条件。三、关于提前解除租赁合同事宜。自2019年10月30日起，联合公司将资产陆续搬离了承租物业，鉴于联合公司以实际行动表明不再继续履行租赁合同并通知要求解除租赁合同，和力公司不得不同意解除并没收租赁保证金，要求联合公司依法承担违约责任。和力公司将于2019年11月10日正式收回出租物业，请联合公司在此之前清空物业。联合公司于2019年11月6日收到上述复函。另，和力公司在本案主张联合公司应交纳涉案物业租金至2019年11月5日。 和力公司承认因联合公司逾期缴纳费用确有通过断电方式催收相应电费，断电时间在一小时左右，断电前有通知联合公司，联合公司也有自备发电机。经查，和力公司在租赁合同履行期间曾多次向联合公司发出《催款函》以催收电费，且明确告知逾期交费将采取停电措施。和力公司当庭明确第2项诉讼请求中的水电费是指涉案物业2019年10月1日至11月10日期间的水电费。联合公司为涉案物业交纳水电费至2019年9月30日，尚欠涉案物业2019年10月水电费105224.85元、2019年11月电费19549.28元，其对和力公司主张的逾期支付水电费按日收取所欠水电费0.5%违约金的计算标准无异议。 关于征收拆迁事宜，和力公司于2019年8月29日应征拆方要求通知联合公司申报可搬迁物资和不可搬迁物资。2019年8月30日，联合公司向和力公司发函询问申报资产的原因及用途。同日，和力公司在复函中如实披露其司获悉涉案物业被纳入广州地铁轨道交通五号线东延段征收范围的时间和经过并将南电公司不同意征收的意见告知联合公司，表示资产清查申报表格是应征拆方而非业主的要求送达的，和力公司至今未接到南电公司同意征收拆迁并解除租赁合同或要求配合征收拆迁的任何通知。和力公司还于2019年9月20日向联合公司发出《会议通知》，就广州地铁集团拟征收黄埔综合性物业的相关问题通知联合公司派员参加会议。2019年11月28日，南电公司向联合公司发出《关于富兴路63号物业有关情况反映的复函》，表示其司尚未与征拆方达成一致意见，目前涉案物业仍可以正常使用。 联合公司于2019年11月10日搬离涉案物业。和力公司主张联合公司将涉案物业上锁后未将钥匙移交，应当视为尚未交还场地。2019年11月11日，和力公司向联合公司发出《关于限期移交承租物业函》，函件中确认联合公司已经于2019年11月10日将所有物资搬离了承租物业，和力公司也于2019年11月11日零时与联合公司的保安人员进行了交班，但联合公司将承租物业上锁后未将钥匙移交和力公司。于是函件要求联合公司在2019年11月15日前移交涉案物业，逾期拒不移交的，和力公司除追收场地占用费外，将委托公证处见证强行开锁收回涉案物业。2019年11月15日，和力公司向联合公司发出《关于再次限期移交承租物业的函》，要求联合公司在2019年11月21日前移交涉案物业的钥匙，逾期拒不移交的，和力公司有权进入并自行收回物业。联合公司承认其仅持有仓库二楼电动卷闸门的钥匙，其余物业均未上锁，且认为即便电动卷闸门关闭，和力公司也可以通过仓库消防通道门自由进入仓库，不存在无法打开仓库的情况。 另查明，和力公司主张为实现涉案物业用电负荷增容花费135万元，称由于联合公司单方违约解除租赁合同，该项投资无法收回，由此产生的损失应由联合公司承担。此外，和力公司主张涉案物业内仓库照明设备、消防设备、电器设备存在损毁，依据第三方广州盛高电力工程有限公司出具的报价单，维修报价金额为342888.874元。和力公司尚未实际支付维修费用，也没有提交证据证明前述损失与联合公司的行为存在关联性。联合公司对以上损失均不予认可。 联合公司与和力公司、南电公司房屋租赁合同纠纷一案[（2020）粤0112民初1130号]，本院于2020年2月10日立案受理。联合公司向本院提出诉讼请求：1.和力公司退还联合公司缴纳的租赁保证金1056453.6元；2.和力公司退还联合公司延长免租期2个月租金1056453.6元；3.和力公司向联合公司支付经济补偿金500万元；4.和力公司赔偿联合公司搬迁损失27075858元；5.南电公司对和力公司负有的第1项至第4项退款和赔偿义务承担连带责任；6.案件诉讼费由和力公司、南电公司承担。2021年2月1日，本院作出（2020）粤0112民初1130号民事判决，判令：一、和力公司于本判决生效之日起十日内向联合公司返还2个月免租期租金共计1056453.6元；二、和力公司于本判决生效之日起十日内向联合公司支付迟延完成用电增容违约金500000元；三、驳回联合公司的其他诉讼请求。 上述事实有《不动产权证书》《广东南电物资有限公司黄埔综合性物业租赁授权声明书》《黄埔综合性物业租赁合同》《黄埔仓库租赁合同交租明细表二》《广州和力物流（黄埔区双沙工业区仓库）配套扩建工程及附属工程移交清单》《用电申请报告》《黄埔综合性物业租赁合同之补充协议》《移交清单12-14》《黄埔双沙工业区综合性物业增容改造工程施工合同》、收据、《中国建设银行个人活期账户交易明细》《中国建设银行单位客户专用回单》《关于黄埔综合性物业用电费负荷新装2500KVA增容项目期限延期的确认函》《黄埔综合性物业租赁合同补充协议》《广州和力物流（黄埔仓库双沙工业区库）扩建电力增容工程移交清单》《催款函》《会议通知》《通知书》、快递单及快递查询记录、《关于限期移交承租物业函》《关于再次限期移交承租物业的函》《和力物流报价单》《黄埔和力物流仓库2019年10月用电报表》《黄埔和力物流仓库2019年10月用水报表》、广东增值税专用发票、《关于延长免租期租金返还请求函》《广州地铁集团关于轨道交通东延长线段双岗停车场选址事宜的函》《广州市住房和城乡建设委员会关于广州市轨道交通五号线东延段工程建设通告》《关于的复函》《关于富兴路63号物业有关情况反映的复函》及当事人陈述等予以证实。以上证据经过庭审质证，符合证据规则要求，本院予以采信。 本院认为，和力公司与联合公司签订的《黄埔综合性物业租赁合同》《黄埔综合性物业租赁合同之补充协议》《黄埔综合性物业租赁合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。 关于联合公司是否享有合同解除权问题。联合公司主张合同解除的理由是和力公司恶意断电和涉案物业面临拆迁而和力公司未提前180日通知。关于断电的问题，和力公司与联合公司在《黄埔综合性物业租赁合同补充协议》中约定，如联合公司拖欠水电费，和力公司有权停止相应供应。和力公司确认其存在断电催收费用的行为，但在采取断电措施前一般有以书面形式通知联合公司，且断电行为时间不过长，并未完全影响联合公司对涉案物业的使用，故联合公司以此为由提出解除合同缺乏依据。关于征拆提前告知的问题，因涉案物业的业主南电公司与征收方尚未签订拆迁补偿协议，具体拆迁事宜尚未确定。在南电公司明确表态不同意征拆的前提下，联合公司据此要求解除合同的理由不能成立。综上，联合公司不享有合同解除权，其提前终止合同履行，违反约定，应当承担相应的违约责任。鉴于和力公司在2019年11月5日复函同意解除与联合公司的租赁合同，双方的租赁合同关系现已解除，本院依法予以确认。 关于返还租赁保证金的问题。根据《黄埔综合性物业租赁合同》第十五条第6款规定，联合公司违约提前终止租赁合同的，和力公司有权没收租赁保证金。本院在（2020）粤0112民初1130号民事判决中判令驳回联合公司关于退还租赁保证金的诉讼请求，故和力公司在本案中请求无需向联合公司返还租赁保证金，本院予以支持。 关于2019年10月、11月租金及违约金的问题。综合本案查明事实和双方陈述意见，和力公司与联合公司就延长免租期2个月租金条件是否成就存在较大争议，双方当事人在往来沟通函件中也多次提及退还延长免租期租金事宜。联合公司以和力公司不予退还延长免租期2个月租金为由拒不交纳2019年10月、11月的租金，体现在联合公司向和力公司发函表示将以延长免租期的租金抵扣未来应付的租金。由此可见，联合公司不存在拒不支付2019年10月、11月租金的主观恶意，和力公司要求联合公司支付逾期交纳上述月份租金的违约金，本院不予支持。本院在（2020）粤0112民初1130号民事判决中判令和力公司向联合公司退还延长免租期2个月的租金，即物业一2017年12月1日至2018年1月31日的租金603351.60元（301675.80元×2个月）和物业二2018年4月19日至2018年6月18日的租金453102元（226551元×2个月），共计1056453.60元。如上所述，联合公司不享有合同解除权，和力公司主张涉案物业租金计算至2019年11月5日，本院予以采纳。根据联合公司实际支付租金对应期间，联合公司应在本案中向和力公司支付物业一2019年10月1日至2019年11月5日的租金373388.17元（320047元×1个月+320047元÷30天×5天）、物业二2019年10月19日至2019年11月5日的租金136746.36元（233347元÷31天×13天+233347元÷30天×5天），合计510134.53元。和力公司主张过高部分，本院不予支持，数额以本院核定为准。 关于水电费及违约金的问题。首先，联合公司对涉案物业2019年10月水电费105224.85元、2019年11月电费19549.28元以及和力公司诉请的违约金计算标准均无异议，本院依法予以确认。和力公司主张2019年10月水电费105051.50元和2019年11月电费19549.28元，合计124600.78元，是其对自身权利的合法处分，本院予以照准。其次，根据《黄埔综合性物业租赁合同补充协议》第四条约定，联合公司收到和力公司的水电费缴费通知单后应当于每月12日前交付上月产生的水电费。由此，前述水电费的违约金应是2019年10月的水电费以105051.50元为本金，自2019年11月13日起至实际付清之日止每日按0.5%的标准计算至实际付清之日；2019年11月的电费以19549.28元为本金，自2019年12月13日起至实际付清之日止每日按0.5%的标准计算至实际付清之日，违约金以不超过本金为限。 关于返还涉案物业及场地占用费的问题。双方对于联合公司在2019年11月10日搬离涉案物业的事实并无争议，本院依法予以确认。和力公司提交的证据不足以充分证明联合公司存在私自上锁且影响场地移交的事实，并且根据《黄埔综合性物业租赁合同》第十五条第3款约定，以及和力公司向联合公司发出的《关于限期移交承租物业函》《关于再次限期移交承租物业的函》的内容，即便联合公司私自将涉案物业上锁，和力公司也有权通过合法途径自行收回涉案物业并更换门锁，故联合公司拒不移交钥匙的行为并不影响和力公司对涉案物业的占有和控制。和力公司怠于行使自身权利未采取适当措施防止损失的扩大，由此产生损失应由和力公司自行承担。因此，本院支持和力公司要求联合公司支付涉案物业2019年11月6日至11月10日占用费的主张，但后续场地占用费及双倍场地占用费则缺乏事实和法律依据，本院不予支持。2019年11月6日至11月10日占用费的金额为92232.33元[（320047元+233347元）÷30天×5天]。 关于用电负荷增容损失的问题。根据《黄埔综合性物业租赁合同》第三条第3款的约定，涉案物业用电总容量增容的费用由和力公司负责，增容设备的所有权归属于和力公司。双方并未约定租赁合同提前终止或解除后，用电负荷增容费用须由联合公司承担，和力公司据此要求联合公司赔偿用电负荷增容损失，缺乏依据，本院不予支持。 关于仓库照明设备、消防设施、电器设备损失的问题。和力公司未举证证明上述损失发生的事实，也未能提交证据证明该损失是联合公司造成的。对于该项诉讼请求，缺乏理据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 一、被告联合亚太食品药品物流股份有限公司于本判决生效之日起七日内一次性向原告广州和力物流有限公司支付2019年10月、11月的租金510134.53元； 二、被告联合亚太食品药品物流股份有限公司于本判决生效之日起七日内一次性向原告广州和力物流有限公司支付水电费124600.78元及违约金（其中2019年10月的水电费违约金以105051.50元为本金，自2019年11月13日起至实际付清之日止每日按0.5%的标准计算至实际付清之日；2019年11月的电费违约金以19549.28元为本金，自2019年12月13日起至实际付清之日止每日按0.5%的标准计算至实际付清之日，违约金以不超过本金为限）； 三、被告联合亚太食品药品物流股份有限公司于本判决生效之日起七日内一次性向原告广州和力物流有限公司支付2019年11月6日至10日的场地占用费92232.33元； 四、原告广州和力物流有限公司无需向被告联合亚太食品药品物流股份有限公司返还租赁保证金1056453.60元； 五、驳回原告广州和力物流有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费44420元，由原告广州和力物流有限公司负担27574元，被告联合亚太食品药品物流股份有限公司负担16846元。原告广州和力物流有限公司预缴的案件受理费本院不再退还，被告联合亚太食品药品物流股份有限公司应负担的案件受理费由其履行本判决时迳付原告广州和力物流有限公司。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。 审判员 刘 波 二〇二一年二月二日 书记员 黄宝茵