上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0120民初15626号原告(反诉被告)：上海硕印电子科技有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：汪波，总经理。委托诉讼代理人：金晓丹，上海徐卫红律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴榕，上海徐卫红律师事务所律师。被告(反诉原告)：俞顺龙，男，1964年5月14日生，汉族，住上海市闵行区。原告(反诉被告)上海硕印电子科技有限公司(以下简称硕印公司)与被告俞顺龙(反诉原告)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用简易程序，并于2020年8月25日、2020年12月16日、2021年1月11日公开开庭进行了审理。原告法定代表人汪波及被告俞顺龙均三次到庭参加诉讼，原告委托诉讼代理人金晓丹到庭参加第一次庭审，原告委托诉讼代理人吴榕到庭参加第二、三次庭审。本案现已审理终结。原告硕印公司向本院提出本诉诉讼请求：1.判令被告返还原告租金6,666.67元；2.判令被告返还押金原告12,500元；3.判令被告支付减量化补偿款247,922元。审理中，原告变更第1、3项诉讼请求为：1.判令被告返还原告租金33,333.33元；2.判令被告支付原告减量化补偿款80,388.20元。事实和理由：2013年12月2日，原、被告就原告租赁被告位于上海市奉贤区金汇镇南陈村南陈路的厂房签署了《厂房租赁合同》，约定租赁期限为2012年11月28日至2017年11月29日，同时对租金等双方其他权利义务关系进行了约定。房屋为框架结构交付，因此在房屋交付之后，原告对其进行了二次装修装饰。2016年，系争房屋被纳入减量化项目。2016年12月30日被告通过电话通知原告房屋即将动迁。原告支付租金至2017年5月28日。2017年4月28日原告搬离系争房屋。2018年4月20日，被告与上海市奉贤区金汇镇南陈村村民委员会(以下简称南陈村村委会)签订了《金汇镇减量化清拆补偿协议》。被告获得减量化补偿款。嗣后，原告与被告协商补偿款分割及租金、押金退还事宜，均未果。至此，原告作为减量化项目的实际损失人，向法院提起诉讼，请求依法分割减量化补偿款。被告俞顺龙本诉辩称，原告硕印公司法定代表人的表舅黄松在2012年11月28日与被告签订了《厂房租赁合同》，2013年12月2日原告与被告又重新签订了一份《厂房租赁合同》，两个合同租赁的是同一个厂房，被告要求原告法定代表人的表舅也要在第二份合同上签字，但原告的表舅一直没有签字，故对原告的合同，被告不认可。2016年涉案厂房被纳入减量化项目，被告没有通知原告房屋要拆迁，原告并非是2017年4月28日搬离，原告一直住在厂房里。2018年被告签订了《金汇镇减量化清拆补偿协议》，所涉补偿款已经到位，其中对原告的补偿款仅有11,292元，因原告尚欠被告租金，所以补偿款未给付原告。对于原告所称在被告处尚有押金12,500元属实。对原告的第1项诉讼请求，被告不同意返还租金，且原告尚欠付被告租金；第2项诉讼请求，原告在付清欠付的租金后，被告同意返还原告押金；第3项诉讼请求，被告仅同意支付原告11,292元。被告(反诉原告)俞顺龙向本院提出反诉诉讼请求：1.判令硕印公司支付被告2017年5月28日至2018年4月30期间的租金72,875元；2.判令硕印公司支付被告水费6,315元，电费5,790.78元；3.判令硕印公司赔偿被告因拆阳台和铝合金门窗给原告造成的财产损失15,000元；4.判令硕印公司赔偿被告贷款利息损失120,000元(以2,980,000元为基数，按年利率6%计算)。事实和理由：原告硕印公司与被告俞顺龙之间存在厂房租赁合同关系，原告的租金仅支付到2017年5月28日。2017年3月10日，被告和原告商量退租问题，原告不同意，当时奉贤区金汇镇要求污染企业搬离整改。2017年6月，被告又联系原告法定代表人汪波，其称要继续租下去，所付押金不用退还，可以抵作租金处理。2017年8月10日左右，被告电话询问汪波何时搬走，汪波称因小孩读书，要继续住一段时间，减量化补偿的搬迁费用其就不要了。因原告不肯搬离，也不和被告交接，直至2018年4月10日，被告去厂房里才看到原告已经搬离，导致被告直至2018年4月20日才签了减量化补偿协议，给原告造成了贷款利息损失。原告在2017年8月没有经过被告同意把厂房二楼的阳台铝合金门窗拆了4米宽，墙体拆了4米，被告请人维修安装损失了15,000元，应由原告赔偿。原告(反诉被告)硕印公司反诉辩称：不同意被告的诉讼请求。关于第1项诉讼请求，涉案厂房2016年底被通知纳入减量化，2017年3月断水断电的，当时就不应该计算租金了。因原告法定代表人汪波一家人住在厂房里，原告是在2017年6月底汪波的孩子放暑假后搬走的。所以被告再向原告主张2017年5月28日至2018年4月30日期间的租金无法律依据，且也过诉讼时效。关于第2项诉讼请求，不同意支付水电费，原告已经支付了2017年4月的水电费，且被告提供的证据并非是属于原告所用的水电费。关于第3项诉讼请求，原告已于2017年6月底搬离，2017年8月份原告不可能再去拆被告的铝合金门窗，被告主张的财产损失无事实依据。关于第4项诉讼请求，被告要求原告承担其利息损失，无事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院均予以认定并在卷佐证。对当事人无异议的事实，本院予以确认。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的被告有异议的证据，本院认定如下：1.美的热水器安装服务单和收款收据(复印件)，证明涉案厂房内安装1台热水器的事实。因原告未能提供证据原件，且复印件显示的时间是2012年12月，当时原告尚未成立，结合当事人的质证意见，本院对上述证据的真实性认定，对关联性不予认定。2.2016年原告购买空调的发票和保修凭证、照片、视频一组，证明原告在涉案厂房内安装了5台空调。被告仅认可原告安装了2台空调，结合被告的质证意见，因原告仅提供1台空调发票原件，本院仅对1台空调的发票原件的真实性和关联性予以认定，并认定原告在涉案厂房内安装空调数量为2台。3.电费明细单和2017年4月电费的发票(户名为上海琴杰针织服装有限公司)，证明2016年4月至2018年6月期间，涉案厂房内用电及电费情况，且原告在搬离时已经支付了2017年3月、4月的电费3,378元。经质证，被告对上述证据的真实性认可，但称电费明细上其余月份的电费原告未支付。结合被告的质证意见，本院对上述证据的真实性和关联性予以认定。4.装饰装修明细表，证明上海上资土地估价有限公司的评估报告明细中2号房第2层的第7、8、9、10项是原告的装修，总计补偿金额为63,759元。经质证，被告称夹心彩钢板隔断、砌砖隔断是原告找被告的朋友给做的，被告将厂房交付给原告的时候并没有油漆地坪和复合地板，不知道是谁做的。结合被告的意见，本院对上述证据的真实性和关联性予以认定，并据以认定原告拟证明的事实。5.收款收据，证明原告交纳水费均是由被告一张姓工作人员抄表后，原告交给张姓工作人员，水表的户名是上海俊敏针织服装有限公司，原告向被告支付了截止至2017年1月的水费。被告对2017年1月9日的收款收据真实性不认可，称2016年底时已经通知原告该张姓工作人员已经离职，让原告不要将水费交给张姓工作人员，对其他证据的真实性和关联性无异议。结合被告的质证意见，本院认为，原告提供了收款收据的原件，被告并无证据证明已经通知过原告交纳水费的方式有变化，故本院对上述的真实性和关联性均予以认定。6.沈庆君出具的证明，证明原告对租赁厂房进行了装修，将厂房隔成了6间宿舍和4个小车间。被告对上述证据的真实性和关联均不认可。因上述证据属证人证言，结合被告的质证意见，本院对上述证据的真实性和关联性不予认定。7.杨文勇、刘强、姜方昌出具的证明，证明原告于2017年4月30日已搬离涉案厂房。被告对上述证据的真实性和关联性不认可。结合被告的质证意见，本院认为，上述证据均属证人证言，因姜方昌旁听了本案的审理，失去了作证的资格，其余证人因与原告同为被告厂房内承租户，与被告有利害关系，故本院对上述证据的真实性和关联性不予认定。被告提交的原告有异议的证据，本院认定如下：1.南陈村村委会出具的关于硕印公司的情况说明，证明硕印公司所在厂区被纳入减量化范围，南陈村村委会在2017年3月发过一次企业停业停产搬离告知书，2017年5月重新发了一份企业停业停产搬离告知书，硕印公司拖至2017年7月底才停产。原告对真实性无异议，但对关联性不认可，认为其于2017年4月30日已经停产搬离。本院对上述证据的真实性予以认定。2.南陈村村委会出具的证明，证明涉案厂房被告交付给原告时的装修情况，装潢包括1至3楼大理石、不锈钢扶手、2间40平方米卫生间、内墙面涂料、铝合金门窗、外墙涂料、配电箱、灯光水管。原告对真实性无异议，但对关联性不认可，认为双方的租赁合同已经写明，厂房1间，被告交付的是框架结构，清拆的二次装潢是由原告进行。本院对上述证据的真实性予以认定。3.南陈村村委会出具的情况说明，证明原告提交的评估报告上的第2、13、14、15项的时间是笔误，时间是2011年，不是2013年。原告对真实性无异议，但对关联性不认可，认为评估报告的出具主体是评估公司，非南陈村村委会。本院对上述证据的真实性予以认定，对关联性不予认定。4.自来水公司调取的水费明细单一张，证明原告自2016年2月起欠付被告的水费合计6,415元。原告对该证据的真实性不认可，认为原告最后一次支付水费是在2017年1月9日，故水费是交至了2017年1月份左右，半年的水费是1,000元左右，原告同意水费按半年计算。因被告提供的证据未显示是自来水公司调取，且被告未能补足证据，结合原告的质证意见，本院对上述证据的真实性和关联性不予认定。5.电费发票(户名为上海琴杰针织服装有限公司)一组，证明原告欠付2017年1月至2017年7月的电费3600元未支付，由被告向电力公司垫付。原告对真实性无异议，但对关联性不认可，认为原告最后一次支付电费是2017年4月，所属结算周期为2017年3月，直接交给了抄表员徐士良，之前的电费原告已经支付完毕。结合原告的质证意见，被告提供的电费发票均是补单据，未能直接证明2017年1月至2017年4月期间的电费是由被告支付的，被告未提供其他证据予以证明，故本院对上述证据的真实性认定，仅对2017年5月至7月的电费发票关联性予以认定，即金额为原告欠付电费金额为1406.54元。6.电费发票(户名为上海俊敏针织服装有限公司)一组,证明原告在2017年7月至2018年4月期间还住在涉案厂房内，还在用电的事实。原告对上述的真实性无异议，但对关联性不认可。因被告提供的发票与原告欠付电费发票的户名不同，但被告未能进一步举证证明该组证据与原告的关联性，故对该组证据的真实性予以认定，对关联性不予认定。7.工程合同，证明涉案厂房建设的时间以及装修情况。原告对上述证据的真实性和关联性不认可。因被告提供了证据的原件，且原告认可被告交付涉案厂房是已经装修的厂房，并在庭审中对厂房交付时的装修状况进行了陈述，故对被告的上述证据的真实性和关联性予以认定。结合上述认定的证据以及当事人的当庭陈述，本院认定事实如下：2013年12月2日，原告硕印公司(承租方、乙方)与被告俞顺龙(出租方、甲方)签订《厂房租赁合同》，约定甲方将位于南六路二楼厂房内1间厂房(合计600平方米)租给乙方，租赁期限为5年，自2012年11月28日起至2017年11月29日止。合同期满，如乙方继续租赁，双方需另行协商，并签订书面合同。厂房租金按0.35元/平方米/天，年租金为75,000元，租金每半年支付一次，按照先付后用的原则。厂房租赁合同生效后，乙方应向甲方支付2个月押金，合同期满后，押金退回。双方约定补充条款：1.乙方如碰到动迁，应享受搬迁费，需要和甲方协商；2.水、电、煤、有线、卫生费由乙方承担；3.满3年涨6%。双方一致确认，在双方签订《厂房租赁合同》之前，原告法定代表人汪波和其亲戚合伙经营，已经实际使用了涉案厂房，后不再合伙经营。硕印公司于2013年9月16日注册成立，法定代表人为汪波。原告于2013年12月2日补签了合同期限自2012年11月28日起的《厂房租赁合同》。被告租给原告的厂房是已装修厂房，原告在厂房内部进行了装修，主要为对厂房进行隔断，并安装了1门宽带、2门电话、1门有线电视、2台空调。原告于2016年11月支付了被告截止至2017年5月28日的租金40,000元。2018年4月20日，上海翼虞电子厂(乙方)与南陈村村委会(甲方)签订《金汇镇减量化清拆补偿协议》，约定：甲方对乙方土地及地上物实施减量化清拆工作。乙方地块位于金汇镇南陈村5组，集体使用土地证记载用地面积2.2亩，土地证上记载的房屋建筑面积为881.62平方米，在土地证记载的用地范围内，无证房屋建筑面积为471.01平方米。与村签订协议用地面积2.3亩。在协议用地范围内，实际测量的房屋建筑面积为1,226平方米。甲方应支付乙方的货币补偿款为：1.经上海上资土地估价有限公司评估后，地上物补偿款为2,188,533元(有证：622,102元、单违：221,454元、与村签约：1,344,977元)；2.设备迁移调试、绿化搬迁费78,450元，其他附属设施费用720,152元(电表42KV：33,600元，19KV：15,200元，水：10,000元)。签订本协议后经财务监理审核通过后15个工作日内，甲方应向乙方支付20%补偿资金，即597,427元；在上述规定时间内，乙方准时搬迁并签订终止用工协议后的15个工作日内，甲方应向乙方支付30%的补偿金，土地平整并验收通过后15个工作日内，甲方支付一方剩余款项。……上海翼虞电子厂是由被告俞顺龙于2017年2月16日投资设立的个人独资企业，于2019年12月6日注销。2018年5月20日，涉案房屋拆除。被告在房屋拆除前代为支付原告占有使用期厂房期间产生的电费1,406.54元。被告俞顺龙已实际取得《金汇镇减量化清拆补偿协议》中约定的全部减量化补偿款。另，涉案厂房所用土地系被告俞顺龙向南陈村村委会租赁，被告俞顺龙与南陈村村委会签订了《土地租赁协议》，约定南陈村村5组的5亩土地租赁给被告使用，租赁期限为10年，自2011年7月6日至2020年7月5日。又，涉案厂房无房屋产权证，亦无建设工程规划许可证。审理中，原告申请追加上海翼虞电子厂作为本案被告，因上海翼虞电子厂已注销，故本院未予追加。本院认为，本案的争议焦点：1.原告搬离涉案厂房的时间。原告认为涉案厂房在2017年停水停电，其生产经营所需的设备等已于2017年4月底搬离，由于原告法定代表人家有小孩在读书，因为宿舍在该厂房内，所以居住至2017年6月底小孩放暑假，原告搬离。被告认为原告直至2018年4月10日才搬离。本院认为，根据原告与被告签订的合同，合同期满前，原告对涉案厂房纳入减量化范围是明知的，其租金支付至2017年5月28日，对于双方终止履行租赁合同应是达成了一致意思表示。原告法定代表人称因小孩读书，所以要继续在厂房内居住至小孩放暑假，但其搬离后未向被告办理交接手续。根据原告提供的用电明细及双方提供的电费发票，原告的用电量在7月份骤降，但因原告搬离时未与被告办理交接手续，根据南陈村村委会的情况说明，原告至2017年7月底停产，本院认定原告于2017年7月底搬离涉案厂房。2.减量化补偿中对原告的补偿金额。1.根据上海上资土地估价有限公司的评估报告，设备估价明细中属于原告硕印公司的设备残值合计为110,292元，双方一致认可，根据《上海市奉贤区金汇镇人民政府关于印发金汇镇土地减量化清拆补偿实施办法的通知》，设施设备搬迁调试、绿化，结合成新率，按评估价格的10%作一次性补偿。故本院认定，对设施设备搬迁调试、绿化搬迁费，属于原告的补偿款金额为11,029.20元；2.关于装修损失的补偿，根据本院认定的证据，装饰装修明细表中2号房第2层中所做的夹芯彩钢板隔断、砖砌隔断、油漆地坪、复合地板皆是由原告进行装修，关于该部分的补偿款，原告主张按照装饰装修明细中对应的价格明细累计相加为63,759元。本院认为，根据上海上资土地估价有限公司的评估报告，在计算2号房的装饰装修估价结果时，计算成新率75%，故对原告主张的装饰装修金额应按成新率75%计算为47,819.25元。关于原告主张的设备费用，其认为2门电话费用为280元，1门宽带费用为140元、1门有线电视费用为480元，5台空调移机费用为2,000元、1台热水器费用为300元，办公用品和物资搬迁为3车，费用为2,400元。结合前述认定的事实，原告在涉案房屋内安装了1门宽带、2门电话、1门有线电视、2台空调，根据评估报告构筑物及附属设施估价明细表中关于各项明细的评估值，本院对原告主张的2门电话费用为280元，1门宽带费用为140元、1门有线电视费用为480元予以认定，但仅认定2台空调移机费用为800元。因热水器的安装早于原告成立的时间，原告未能提供证据证明热水器的安装系由原告安装，故对热水器的费用，不予认定。关于办公用品及物资搬迁，原告主张其实际搬离时用13.5米的拖挂车装了一车，另外装了3辆小货车，从上海运安徽的，故关于办公用品和物资搬迁费用，折算了3车，按评估明细计算为2,400元。被告对此不认可，认为原告需要搬迁的办公用品和物资较少，不需要3车。根据被告的意见，被告厂房内有5个承租户，加上其自己的东西一共算18车，原告主张按3车2,400元计算尚属合理，本院予以支持。综上，减量化补偿款中属于原告的项目金额为62,948.45元。本院认为，因涉案厂房无房屋产权证，亦无建设工程规划许可证，原告硕印公司与被告俞顺龙之间的《厂房租赁合同》无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，应予支持。本案中，被告认可原告租金支付到2017年5月28日，原告主张被告返还自2017年1月至2017年5月期间的租金，称2016年12月29日被告即通知原告要动迁，故从2017年起原告即不应支付租金。本院认为，结合上述认定的事实，原告于2017年7月底搬离，其在搬离之前占有使用涉案厂房，应向被告支付占有使用费，故对原告要求被告返还租金33,333.33元的诉讼请求，本院不予支持。对被告反诉原告支付自2017年5月28日至2018年4月30日的租金，本院仅支持原告支付被告自2017年5月29日至2017年7月底的占有使用费14,246.40元。关于原告抗辩称，被告关于租金主张已过诉讼时效，本院认为，因《厂房租赁合同》被确认无效，被告关于占有使用费之请求权自涉案合同被确认无效时起算诉讼时效，故被告之主张未过诉讼时效，应予支持。关于被告所收取押金12,500元，应予返还。关于减量化补偿款中对应原告的金额，属于原告之损失，被告应给付原告。关于被告反诉主张之水电费，本院认定被告代为支付原告使用期间产生的电费金额为1,406.54元，被告未能提供充分的证据证明原告使用水费的金额，根据原告提供的证据，原告已经支付了2017年1月前的水费，原告自认愿意支付半年水费1,000元，于法无悖，本院予以支持。关于被告反诉主张原告自行拆除了被告厂房内阳台墙体和铝合金门窗，但未提供证据证明原告拆除的事实及损失的产生，故对该反诉诉请，本院不予支持。被告反诉主张因原告拖延搬离，导致被告与南陈村村委会推迟了签订协议的时间，从而给被告造成了补偿款的利息损失，但未举证证明其签订减量化协议以及取得补偿款的时间与原告搬离时间有因果关系，故被告该反诉诉请无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定以及1999年《中华人民共和国合同法》第五十八条、2009年《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告(反诉原告)俞顺龙于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)上海硕印电子科技有限公司押金12,500元；二、被告(反诉原告)俞顺龙于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海硕印电子科技有限公司减量化补偿款62,948.45元；三、原告(反诉被告)上海硕印电子科技有限公司与本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)俞顺龙自2017年5月29日至2017年7月31日的占有使用费14,246.40元；四、原告(反诉被告)上海硕印电子科技有限公司与本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)俞顺龙水费1,000元、电费1,406.54元；五、驳回原告(反诉被告)上海硕印电子科技有限公司其余诉讼请求；六、驳回被告(反诉原告)俞顺龙其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2,824元，减半收取计1,412元，由被告(反诉原告)俞顺龙负担843元，原告(反诉被告)上海硕印电子科技有限公司负担569元。反诉案件受理费4,614元，减半收取计2,307元，由原告(反诉被告)上海硕印电子科技有限公司负担108元，由被告(反诉原告)俞顺龙负担2,199元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  许力涛书记员  倪 晶附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……四、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。