湖南省邵阳市大祥区人民法院民 事 判 决 书(2017)湘0503民初847号原告：封勇波，男，1978年12月13日出生，汉族，住湖南省邵阳市双清区。原告：杨艳新，女，1975年11月5日出生，汉族，住湖南省邵阳市双清区。系原告封勇波之妻。以上二原告的委托诉讼代理人：肖祥忠，湖南律函法律服务所法律工作者。被告：封运泉，男，1953年9月13日出生，汉族，住广东省珠海市斗门区。委托诉讼代理人：覃淑娟，湖南��信律师事务所律师。被告：付敏，男，1966年5月26日出生，汉族，住湖南省邵阳市双清区。第三人：湖南奇佳食品有限公司，住所地湖南省邵阳市大祥区。统一社会信用代码：91430500MA4L32AK2C。法定代表人：付敏，该公司经理。原告封勇波、杨艳新与被告封运泉、付敏及第三人湖南奇佳食品有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月7日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告封勇波、杨艳新及委托诉讼代理人肖祥忠，被告封运泉及委托诉讼代理人覃淑娟到庭参加诉讼，被告付敏，第三人湖南奇佳食品有限公司经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告封勇波、杨艳新向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告间的租赁合同；2、判令第三人将所有设备、原材料等物质搬离生产经营场所；3、判令二被告共同支付租赁费150000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告夫妇于2012年依法经营湖南金童食品有限公司。2014年二原告以湖南金童食品有限公司的名义依法征用了邵阳市宝庆新城商住区二期控规A1-08#商业用地10亩，用于湖南金童食品有限公司生产经营场所。2015年期间，二被告开始承租该地块及湖南金童食品有限公司部分生产设备生产经营食品，并注册登记为湖南奇佳食品有限公司。2015年6月21日，二原告与二被告签订了《租赁合同》，约定：租赁期限为8年（从2016年元月1日起至2023年12月31日止）；租金每年350000元，在每年元月10日前付清。二被告至今尚欠2017年租金150000元，经二原告多次催收无果。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：1、身份证复印件及户口信息、股东信息、企业登记信息复印件共4页，拟证明原、被告的诉讼主体资格。2、《湖南金童食品加工厂建设项目涉及大祥区檀江乡土地利用总体规划调整方案》、《邵阳市国有土地使用权出让用地规划条件书》、邵国土资罚字【2015】10号《行政处罚决定书》、收款收据、非税收入一般缴款书复印件各1份共17页，拟证明原告获得案涉土地的使用权及企业的主体资格。3、租赁合同复印件1份1页，拟证明原、被告间的租赁关系。4、营业执照复印件1份1页，拟证明湖南金童食品有限公司的情况。被告封运泉辩称，被告提供的证据能充分证明原告欺骗被告签订合同的前因后果，租赁价格是同地段土地租赁价格的十多倍；原、被告签订合同是被告受原告的蒙骗，以为原告有土地使用权。从2015年开始第一次以每年100000元的租赁价格骗取被告合伙，在被告投入5500000元后，又骗取被告以350000元／年的高价租赁土地。在合同签订仅一年，原告又起诉要求解除合同，原告存在明显的欺诈；签订租赁合同时，原告并未取得土地使用权，而被告在2015年就开始交租金，租赁该土地，即使原告取得了土地使用权，也只能按照之前的协议按每年100000元标准支付租金。被告封运泉为支持其答辩主张，向本院提交了如下证据：1、《湖南伟弘食品有限公司合股协议》《退股协议》及《补���协议》、《租赁合同》复印件各1份共6页，拟证明原告骗取被告合伙，双方签订租赁合同时，原告并未取得租赁土地的使用权，无权租赁土地。2、《场地租赁合同》复印件1份共2页，拟证明同地段的土地的租赁价格每年仅为3000元／亩。3、办公设备、厂房主体费用、生产设备清单共5页，拟证明被告受原告欺骗共投入5508840元建厂。被告付敏未予答辩，也未向本院提交证据。第三人湖南佳奇食品有限公司未予陈述，也未向本院提交证据。对原告及被告封运泉所提交的证据，经庭审质证，被告封运泉对原告提交的证据1无异议；对证据2的真实性无异议，但认为行政处罚决定书已认定原告涉嫌非法占用集体土地，而用地规划条件书作出的时间是2015年7月17日，而原、被告于2015年6月21日签订租赁合同，由此证明原告并未获得租赁土地使用权；对证据3的真实性无异议，但认为签订该份合同时原告未取得土地使用权，欺骗被告签订合同，造成被告巨额财产损失；对证据4的真实性无异议，但认为因原告违约，才迫使被告重新申办营业执照。原告对被告封运泉提交的证据1、2的关联性提出异议；对证据3的真实性、关联性提出异议，认为该清单是被告单方制作，并无相关票据佐证，且与本案无关。对原、被告所提交的证据，本院经审查认证如下：1、被告封运泉对原告所提交证据1、2、3、4的真实性均无异议，证据与本院具有关联性，本院予以采信。2、被告封运泉提交的证据1与本案具有关联性，本院予以采信。3、被告提供的证据2与本案缺乏关联性，本院不予采信。4、被告提供的证据3，并无各方当事人签名认可，且被告也未提供相应票据予以证明，该证据不符合证据的形式要件，本院不予采信。根据以上采信的证据及当事人陈述，本院确认如下案件事实：2012年7月17日，原告封勇波、杨艳新夫妇经工商注册登记成立了湖南金童食品有限公司，登记的住所地为邵阳市大祥区檀江乡双江村6组。2013年1月，湖南金童食品有限公司与邵阳市大祥区檀江乡双江村5组部分村民签订《征地补偿协议》，并破土动工平整场地。因该项目用不符合《檀江乡土地利用总体规划（2006-2020年）》，没有纳入土地利用总体规划。2013年10月，邵阳市檀江乡政府作出《湖南金童食品加工厂建设项目涉及大祥区檀江乡土地利用总体规划调整方案》，对湖南金童食品有限公司的用地进行部分调整。2013年12月，邵阳市国土资源局大祥分局对湖南金童食品有限公司下达了《责令停止违法行为通知书》。2014年4月，湖南金童食品有限公司缴纳了征地村提留款13800元及相关费用。2014年5月21日，二原告经工商注册登记，又成立了湖南伟弘食品有限公司，登记的住所地与湖南金童食品有限公司一致。2014年5月22日，原告封勇波与被告封运泉、付敏签订了《湖南伟弘食品有限公司合股协议》，约定由封勇波、封运泉、付敏合股成立湖南伟弘食品有限公司，租用封勇波夫妻征用的位于邵阳市大祥区檀江乡双江村6组的土地做厂房，2014年免租，从2015年起每年租金100000元，并对投资额及股本比例、利益分配等进行了约定。2014年中旬，湖南伟弘食品有限公司在报批用地手续期间，基本完成厂房等建构物的建设。2015年5月29日，邵阳市国土资源局对湖南伟弘食品有限公司上述行为，作出邵国土资罚字【2015】10号《行政处罚决定书》，“经测绘，该宗地面积为5549平方米，其中耕地4448平方米，园地等其他土地1101平方米。你单位的上述行为已违反《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第四十四条的规定，涉嫌非法占用集体土地行为。依据《中华人民共和国土地管理法》第七十六条、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四十二条及湖南省国土资源厅《行政处罚裁量权基准》的规定，我局决定对你单位作出如下行政处罚：1、责令60日内改���该违法行为；2、罚款人民币77730元。”2015年6月2日，湖南伟弘食品有限公司缴纳了罚没款77730元。2015年7月17日，邵阳市规划局依据相关规定及邵国土资罚字【2015】10号行政处罚决定书作出《A1-08#地块二类工业用地国有土地使用权出让用地规划条件书》，要求违法建筑须有处理意见后，方能办理规划用地许可证。2015年6月21日，二原告与被告封运泉、付敏签订了《退股协议》，封勇波退股，不再参与湖南伟弘食品有限公司的生产经营，由原股东封运泉、付敏全权负责湖南伟弘食品有限公司日后经营运作。同日，原告封勇波、杨艳新（甲方）与被告封运泉、付敏（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方自愿将檀江乡双江村6组原封勇波、杨艳新共同征用地（湖南金童食品有限公司）出租给乙方，租赁期8年，从2016年1月1日起至2023年12月31日止；租金每年350000元，在每年1月10日前付清；若因国家因建设或开发商需要拆迁而发生赔偿所得款，土地以及两个流水井补偿款由甲方所得，厂房和围墙及下水道补偿款及由此产生的设备搬迁善后费用补偿由乙方所有。合同签订后，湖南伟弘食品有限公司由被告经营管理。2016年3月3日，被告封运泉、付敏等人在原湖南伟弘食品有限公司的地块上注册成立了湖南奇佳食品有限公司。2017年1月10日，被告向原告支付租金200000元，尚欠150000元未予支付，原告多次催收未果，故诉来本院。本院认为，本案是一起租赁合同纠纷。原告封勇波、杨艳新以其创立的湖南金童食品有限公司名义与村民签订《征地补偿协议》，并在取得的集体土地上建造工厂，进行食品加工生产。但根据《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款���规定“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地，应当办理农用地转用审批手续”和第六十三条之规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权发生转移的除外”，及《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四条第二款之规定“农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由土地使用者向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级人民政府登记造册，核发集体土地使用权证书，确认建设用地使用权”，上述规定的约束力及于土地承包人和土地的使用人，属于效力性强制规定。原告在未办理农用地转用审批手续改变土地用途，取得建设��地使用权的情况下，将集体土地用于非农业建设。为此，邵阳市国土资源局大祥分局于2013年12月对湖南金童食品有限公司下达了《责令停止违法行为通知书》，邵阳市国土资源局又于2015年5月29日作出邵国土资罚字【2015】10号《行政处罚决定书》，以原告封勇波与被告封运泉、付敏合股兴办的湖南伟弘食品有限公司涉嫌非法占用集体土地，依据《中华人民共和国土地管理法》第七十六条之规定，责令在60日内改正违法行为。但原、被告在此情形下仍签订《租赁合同》，租赁土地的用途仍为办厂，该行为显然使集体土地的性质和用途发生了变化，与法律关于农村集体土地使用权转让只能用于农业用途的强制性规定相违背。且原告在法庭辩论结束后，仍未能取得建设用地使用权。依据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，原、被告的租赁合同因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。但本案中，原、被告在土地行政主管部门作出行政处罚，责令限期改正的情况下签订租赁合同，主观上存在恶意，且租赁合同具有连续性给付特征，决定了其已经履行的部分具有不可消灭的性质，被告也因原合同的履行获得了占有的利益，被告已支付的租金不具有返还财产的合法性与现实性。故被告已付租金不予返还。现被告及第三人仍占用涉案土地，其占有使用利益无法律依据，应当予以返还。但涉案土地系集体所有的土地，原告在未经批准的情况，转为非农业建设，违反相关法律规定，土地行政主管部门对此已作出了行政处罚。原告无权取得该部分收益。根据《中华人民共和国土地管理法》第七十六条第一款之规定“未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款；对非法占用土地单位的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任”及第八十一条之规定“擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款”，对于原告将集体土地改作非农业建设及出租已实际收取租金和被告土地占用费的问题，根据法院在民事诉讼中的职权限定，该部分内容不属于本案的审理范围，应由人民政府土地行政主管部门进行后续处理。故原告所提出的诉讼请求缺乏法律依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、原告封勇波、杨艳新与被告封运泉、付敏于2015年6月21日签订《租赁合同》无效。二、驳回原���封勇波、杨艳新的诉讼请求。本案收取案件受理费人民币3300元，由原告封勇波、杨艳新负担1650元，由被告封运泉、付敏负担1650元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审 判 长  徐 韬人民陪审员  刘丽明人民陪审员  吴飞东二〇一八年四月二十二日代理书记员  银梅花附法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国土地管理���》第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权发生转移的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。