广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤06民终161号上诉人（原审原告、反诉被告）：佛山市乔富置业投资有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人:陈小龙。委托诉讼代理人:曾映军，广东绅源律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：林晓宏，男，汉族，住广东省惠来县。委托诉讼代理人：张育华，广东豪益律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈沈旭，广东豪益律师事务所律师。上诉人佛山市乔富置业投资有限公司（以下简称乔富公司）因与被上诉人林晓宏租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2020）粤0605民初1752号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。乔富公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判支持乔富公司的所有诉讼请求，并改判驳回林晓宏的所有诉讼请求；3.一审、二审所有诉讼费用由林晓宏承担。事实与理由：一审法院认定事实错误、适用法律错误，依法应当撤销。一、一审法院认为林晓宏于2019年5月停止营业，乔富公司于2019年7月8日收回涉案商铺，系认定事实错误。林晓宏在其停止营业后，仍一直在使用涉案店铺，即要求将涉案店铺转租。一审法院认定涉案《租赁合同》合法有效，却完全脱离《租赁合同》判断案情。其中合同第九条明确约定：“租赁期间，任何乙方提出提前终止合同，须提前三个月书面通知对方，经双方协商后同意后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。”双方自始未签署任何《终止合同书》，一审法院认定林晓宏将涉案店铺交回乔富公司属于认定事实错误。二、一审法院认定双方签署的《租赁合同》合法有效，根据《租赁合同》第十六条的规定：“如乙方中途终止合同，乙方不得搬离铺内一切设备，但可以转让其他人。”一审法院忽视林晓宏违约的事实，将侵权责任强加于乔富公司，属于适用法律错误。三、林晓宏提起的侵权案件应当另行处理，不应作为反诉处理。林晓宏提起的侵权纠纷与乔富公司提起的合同纠纷，不是基于同一法律关系与同一法律事实。一审法院受理林晓宏的反诉，系适用法律错误。四、一审法院在林晓宏未提供证据证明的情况下，错误地支持林晓宏提出的店铺内设备物品的价值10万元的诉请，系认定事实不清，适用法律错误。综上所述，乔富公司与林晓宏的《租赁合同》合法有效，双方均应严格恪守履行合同，林晓宏明显构成违约，一审法院对林晓宏的违约行为视而不见，必然导致乔富公司的合法权益受损。请求二审法院依法纠正一审判决。林晓宏辩称，一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予以维持。一审判决认定乔富公司已于2019年7月8日收回商铺正确，该事实有林晓宏提供的微信聊天记录证实。乔富公司提供的证据不足以证明一审判决认定该事实错误，应不予支持。乔富公司向一审法院起诉请求：1.林晓宏支付2019年3月1日至2019年11月30日止的租金235000元及违约金（每日按应收租金的日万分之八计）、卫生费2700元、电费9107元、水费280元、税费3600元；2.诉讼费用由林晓宏承担。诉讼中，乔富公司增加诉讼请求：3.林晓宏支付2019年12月1日至2020年7月1日期间租金224000元及违约金、税费3200元。庭审后，乔富公司又撤回了第3项诉讼请求。林晓宏向一审法院反诉请求：1.乔富公司支付设备物品折价费100000元；2.诉讼费由乔富公司负担。一审法院认定事实：位于佛山市南海区（自编6号）房屋于2015年3月25日办理不动产权登记。2018年5月15日，乔富公司（甲方，出租方）与林晓宏（乙方，承租方）签订一份《租赁合同》，约定：甲方将坐落于佛山市南海区（自编6号）一楼10、11号物业出租给乙方使用；用途为餐饮，物业建筑面积450平方米；租赁期限从2018年5月15日起至2024年5月14日止；其中2018年5月15日至2021年5月14日期间每月租金为28000元；乙方在签订合同当天向甲方支付56000元作为保证金；每月需缴纳卫生费300元；乙方拖欠租金及管理费累计超出15天的或其他情形的，甲方有权单方面终止合同并收回物业，保证金不予退回，如造成甲方损失的，由乙方负责赔偿；等等。合同签订后，乔富公司出具收取林晓宏缴纳的保证金56000元收据。2019年7月9日，乔富公司工作人员在微信中称，公司已在2019年7月8日收回商铺，将锁已换掉，门前也全部清理。乔富公司提供的缴费通知单载明，涉讼商铺2018年10月至2019年7月期间租金为280000元、电费33596元、水费1555元，林晓宏累计共支付184739元。2019年5月开始，商铺水费为0。2020年1月16日，乔富公司提起本案诉讼。诉讼中，乔富公司确认已将商铺内林晓宏遗留的物品作价25000元转让给新承租人，不同意由林晓宏搬离上述物品。一审法院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。乔富公司、林晓宏签订的《租赁合同》为双方当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效合同，对双方当事人具有法律约束力。涉讼商铺在2019年5月开始未再产生水费，一审法院对林晓宏主张当月已停止营业的意见予以采信。乔富公司作为出租人，对包括涉讼商铺在内的商场进行管理，理应对涉讼商铺使用情况有充分了解，根据乔富公司工作人员在微信中作出已在2019年7月8日收回商铺并换锁的陈述，一审法院认定乔富公司已在2019年7月8日收回租赁物，并对乔富公司主张林晓宏支付此后租金及水电费的请求不予支持。经结算，林晓宏累计应向乔富公司支付的租金及水电费金额合计为294377元，林晓宏实际已支付184739元，故本案中林晓宏尚应支付剩余款项109638元予乔富公司，乔富公司请求超出部分一审法院不予支持。租赁合同约定林晓宏每月应支付垃圾费300元，故林晓宏还应支付垃圾费2700元予乔富公司。租赁合同并未约定林晓宏每月需支付税费给乔富公司，且乔富公司也未举证证明向林晓宏开具了收取租金的发票，一审法院对乔富公司主张林晓宏支付税费3600元的诉讼请求不予支持。林晓宏未按租赁合同履行构成违约，本案中林晓宏并未反诉主张乔富公司退回保证金，已属于承担了违约责任。林晓宏反诉主张乔富公司赔偿的设备、物品属于林晓宏用于生产经营的动产，属于林晓宏财产，乔富公司在未与林晓宏达成一致意见的情况下，将上述财产折价转让给新的承租人，侵犯了林晓宏财产权益，根据本案实际情况，一审法院对林晓宏反诉请求乔富公司支付上述财产折价费用100000元的诉讼请求予以支持。乔富公司将林晓宏留置在租赁场地内物品私自处分，林晓宏反诉支付折价费属于对租赁合同终止后清理结算，本案一并处理为宜，一审法院对乔富公司提出不同法律关系不应在本案中处理的意见不予采纳。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、林晓宏应于判决发生法律效力之日起十日内支付租金及水电费109638元、垃圾费2700元，合计112338元予乔富公司；二、乔富公司应于判决发生法律效力之日起十日内赔偿财产损失100000元予林晓宏；三、驳回乔富公司的其他诉讼请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序结案，本诉受理费5462.92元（乔富公司已预交），由乔富公司负担2926.48元，林晓宏负担2536.44元。反诉费1150元（林晓宏已预交），由乔富公司负担。上述全部费用扣减后，林晓宏应于上述付款同期迳支付1386.44元予乔富公司，一审法院不另收退。二审期间，乔富公司、林晓宏均未向本院提交新证据。经审理，一审判决认定事实正确，本院予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。围绕诉辩双方的意见，二审争议的焦点为：1.一审判决有关林晓宏应向乔富公司支付的租金、垃圾处理费、水电费的认定依据是否充分；2.乔富公司应否赔偿林晓宏财产损失100000元。关于争议焦点一。乔富公司上诉主张，林晓宏未依约提前三个月要求终止合同，亦未与其签署《终止合同书》，一审判决认定林晓宏应支付的租金及水电费计算至2019年7月8日错误。经审查，本院认为，林晓宏拖欠租金等费用，并已于2019年5月停止营业。乔富公司作为出租人，对包括涉案商铺在内的商场进行管理，根据林晓宏提交的微信聊天记录可知，乔富公司已于2019年7月8日收回商铺并换锁，以自己的行为表示终止继续合同，林晓宏该时亦已无法继续使用涉案商铺。一审判决认定乔富公司已在2019年7月8日收回租赁物，判令林晓宏应支付的租金及水电费计算至2019年7月8日并无不当，本院予以维持。乔富公司该上诉意见缺乏依据，本院不予采纳。经结算，林晓宏累计应向乔富公司支付的租金及水电费金额合计为294377元，林晓宏实际已支付184739元，一审判决认定林晓宏尚应支付剩余款项109638元予乔富公司正确，本院亦予以维持。关于林晓宏应支付垃圾费及税费问题，一审法院已作充分论述，本院予以认可，在此不再赘述。关于争议焦点二。乔富公司上诉主张，林晓宏要求其赔偿店铺内设备物品损失的诉请属于侵权纠纷，与本案的租赁合同纠纷不属于同一法律关系，不应在本案中处理。经审查，本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第二百二十一条规定：“基于同一事实发生的纠纷，当事人分别向同一人民法院起诉的，人民法院可以合并审理。”乔富公司将林晓宏留置在租赁场地内物品私自处分，林晓宏反诉要求乔富公司支付折价费属于对租赁合同终止后清理结算，为基于本案租赁合同所产生的纠纷，为了避免诉累，一审判决予以受理并在本案中一并处理并无不当。乔富公司该上诉意见缺乏理据，本院亦不予采纳。涉案《租赁合同》终止后，乔富公司应将属于林晓宏的设备、物品返还予林晓宏。乔富公司在未与林晓宏达成一致意见的情况下，将上述财产折价转让给新的承租人，已侵犯林晓宏财产权益，林晓宏有权要求乔富公司赔偿损失。乔富公司上诉主张林晓宏未提供证据证明上述财产的价值，对此本院认为，林晓宏提交的照片、光盘和银行转账记录已足以证明涉案商铺内的设备、物品客观存在，林晓宏亦已就上述财产向上一手承租人支付相应的对价，一审判决根据本案实际情况，判令乔富公司向林晓宏支付上述财产折价费用100000元并无不当，本院予以维持。乔富公司上诉不应赔偿该笔款项缺乏理据，本院不予采纳。综上所述，乔富公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4312.92元，由上诉人佛山市乔富置业投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  耿 翔审 判 员  翁丰好审 判 员  姜欣欣二〇二一年二月二十三日法官助理  杨全欣书 记 员  周英洋