重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2018)渝05民终1927号上诉人（原审被告）：李振，男，1973年9月22日出生，汉族，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：李显浩，男，1944年1月24日出生，汉族，住重庆市南岸区。（系李振父亲）上诉人（原审被告）郭娜，女，1979年3月25日出生，汉族，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：李显浩，身份信息同上。被上诉人（原审原告）重庆新天域物业服务有限公司，住所地重庆市渝北区双龙湖街道翠湖路四巷9号1幢1-1，统一社会信用代码915001126220974171。法定代表人：田永彬，董事长。委托诉讼代理人：杨秋，重庆东和律师事务所律师。上诉人李振、郭娜与被上诉人重庆新天域物业服务有限公司（以下简称新天域物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院（2017）渝0108民初21250号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月22日立案后，依法组成合议庭进行审理。上诉人李振、郭娜的委托诉讼代理人李显浩，被上诉人新天域物业公司的委托诉讼代理人杨秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李振、郭娜上诉请求：撤销一审判决，上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定被上诉人从2011年12月起至今一直为小区提供物业服务，根据等价有偿原则，上诉人作为小区业主享受了被上诉人的服务，就应当参照与该小区同地段其他小区物业服务费的收费及该小区前期物业服务费的收费标准，向其支付物业服务费。上述认定是罔顾被上诉人的服务质量低劣，其服务质量低劣自然劳务成本支出比同地段其他小区物业公司的劳务成本及小区前期物业公司的劳务成本要低很多，一审法院将这种低劣服务与前期物业及同地段的其他物业公司等价是对事实认定错误，请求二审法院依法改判。新天域物业公司辩称，一审根据等价有偿原则认定上诉人作为小区业主享受了被上诉人的服务，就应该向被上诉人支付等价服务费，符合法律规定。上诉人并无证据证明被上诉人服务低劣，被上诉人虽在某此服务上存在瑕疵，但被上诉人也在积极改进，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。新天域物业公司向一审法院起诉请求：李振、郭娜于2015年10月起不按时缴纳相关费用，截止2017年9月，李振、郭娜累计拖欠物业服务费3960元、公摊费144元，请求法院判令李振、郭娜支付上述费用。一审法院认定事实：新天域物业公司现系具有贰级资质的物业服务企业。李振、郭娜系重庆市南岸区花园路街道白鹤路139号X幢X单元XX层X号房屋业主，房屋建筑面积164.51平方米。2010年12月24日，翠堤春晓小区业主委员会与新天域物业公司签订《翠堤春晓小区物业服务合同》。该合同约定，由新天域物业公司对翠堤春晓小区提供物业服务，合同期限为三年，自2010年12月1日起至2013年11月30日止。合同明确了物业服务区域概况、委托服务事项、物业服务质量、合同双方的权利义务、违约责任等事项。合同约定，物业服务费采取包干制方式，按建筑面积计算，住宅高层以1元/月/平方米，二楼以（含二楼）下0.8元/月/平方米，住宅多层以0.7元/月/平方米收取物业服务费；业主公用部位、公用设备设施的用水、用电据实结算，暂按照每月6元每户进行收费；业主应于每月20日前交纳物业服务费，未按时交纳物管费应按每日万分之五的标准向新天域物业公司支付违约金。合同签订后，新天域物业公司一直为翠堤春晓小区提供物业服务至今。李振、郭娜于2015年10月起未缴纳物业服务费。新天域物业公司催收未果，遂以前述请求起诉到一审法院。另查明，该小区另外的业主刘继凡、李振、杨光碧、潘素兰、王小丽诉翠堤春晓业主委员会、新天域物业公司物业服务合同纠纷一案，一审法院于2014年10月17日作出（2014）南法民初字第04322号《民事判决书》，判决翠堤春晓小区业主委员会与新天域物业公司于2010年12月24日签订的《翠堤春晓小区物业服务合同》无效。翠堤春晓小区业主委员会及新天域物业公司不服该判决，向重庆市第五中级人民法院提出上诉。重庆市第五中级人民法院于2015年2月2日作出（2014）渝五中法民终字第05862号《民事判决书》，判决驳回上诉，维持原判。再查明，本案审理中被告曾向一审法院提起反诉，要求判决：1.新天域物业公司立即撤出小区，停止侵害广大业主权益；2.公布公共收益明细并返还业主；3.公布大修基金明细，如有违法使用需返还业主；4.赔偿公共设施、绿化毁损损失。因李振的反诉请求存在诉讼主体不适格或法律关系与本案不一致等情况，一审法院未予受理被告反诉。一审法院认为，虽然新天域物业公司与翠堤春晓小区业主委员会于2010年12月24日签订的《翠堤春晓小区物业服务合同》经生效裁判文书确认系无效合同，但事实上新天域物业公司从2010年12月起至今一直为翠堤春晓小区提供物业服务。根据等价有偿原则，李振、郭娜作为小区业主，享受了新天域物业公司的服务，就应当参照与该小区同地段其他小区物业服务费的收费标准及该小区前期物业服务费的收费标准，向新天域物业公司支付等价服务费。一审法院酌定李振、郭娜每月物业服务费标准为1元/月/平方米、每月物业服务费165元，则李振、郭娜拖欠新天域物业公司2015年10月至2017年9月期间共计24个月的物业服务费为3960元（165元/月×24个月）。对于新天域物业公司请求的公摊费144元（6元/月×24个月），新天域物业公司为翠堤春晓小区提供物业服务期间，小区公共区域照明、用水必然产生水电公摊费，则一审法院酌定参照每户6元/月的标准执行，对新天域物业公司请求的公摊费144元，一审法院予以支持。在《翠堤春晓小区物业服务合同》被确认无效的情况下，翠堤春晓小区业主可以依照法定程序尽快重新选聘物业服务企业为该小区提供物业服务，以维护自己的合法权益。李振辩称的需新天域物业公司提供劳务费支出发票和明细并据实结算，因物业服务内容并非仅仅含有劳务支出，1元/月/平方米系综合参考相近地段，相似小区，相似服务水平情况下的物业服务收费标准进行的酌定，对李振的该辩解一审院不予认可。关于李振提出的新天域物业公司物业服务存在的质量问题，一审法院认为，物业服务企业服务对象为全体业主，受服务小区本身的状况和不同业主对物业服务企业的不同要求等情况的影响，在部分服务上存在瑕疵在所难免。从整个小区来看，全体业主亦需要一个正常运作的物业服务企业，如果物业服务存在不足，业主应当积极指出，屡次反映无理拒绝更正或者造成损害更应积极主张违约或损害赔偿，但如果均以拒交物业服务费用来消极对抗，物业服务企业收费存在困难更会怠于改善质量，最终恶性循环，终会损害全体业主的利益。综合来看，李振、郭娜拒缴物业费用的理由不能成立，一审法院不予认可。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条之规定，判决如下：被告李振、郭娜于本判决生效之日起十日内支重庆新天域物业服务有限公司从2015年10月至2017年9月的物业服务费3960元、公摊费144元，共计4104元。一审案件受理费50元，减半收取25元，由被告李振、郭娜负担（此款由重庆新天域物业服务有限公司垫付，李振、郭娜支付上述款项时一并付清）。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，虽然上诉人李振、郭娜所在的翠堤春晓物业小区业主委员会与被上诉人新天域物业公司签订的《翠堤春晓小区物业服务合同》已被生效判决确认为无效，但新天域物业公司作为物业服务企业于2010年12月至今事实上为上诉人李振、郭娜等业主提供了物业服务，故上诉人李振、郭娜等业主仍然应向新天域物业公司支付此期间的物业服务费，一审法院判决具体费用参照与该小区同地段其他小区物业服务费的收费标及该小区前期物业服务费的收费标准计算并无不当，本院予以维持。同时，在《翠堤春晓小区物业服务合同》被确认无效的情况下，翠堤春晓小区业主可以依照法定程序尽快重新选聘物业服务企业为该小区提供物业服务，以维护自己的合法权益。同时，新天域物业公司作为物业服务企业无论为哪一个小区提供物业服务均应尽心履责，确保服务质量，为广大业主提供整洁、安全、舒心的生活环境和工作环境；新天域物业公司作为物业服务企业还应明白其与业主之间系平等的服务与被服务关系，而非管理与被管理关系，新天域物业公司对业主应予以充分的尊重并注意听取业主的意见和建议，不断更新服务理念、改善服务态度。唯有如此，物业企业本身才可能得到可持续的良性发展。综上所述，上诉人李振、郭娜的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李振、郭娜负担。本判决为终审判决。审 判 长 周海燕审 判 员 倪洪杰审 判 员 秦 敏二〇一八年四月二十六日法官助理 陈园媛书 记 员 孙 锋