广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2013）��三法民一初字第5239号原告东莞市三正物业服务有限公司。法定代表人莫金进，执行董事。委托代理人舒晴，女，汉族，1983年10月3日出生。系东莞市三正物业服务有限公司员工。被告周英树，男，汉族，1971年12月22日出生。原告东莞市三正物业服务有限公司（以下简称三正物业公司）诉被告周英树物业服务合同纠纷一案，本院于2013年9月4日立案受理后，依法由审判员钱开群适用简易程序于2013年11月1日公开开庭进行了审理。原告三正物业公司的委托代理人舒晴到庭参加了诉讼，被告周英树经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告三正物业公司诉称，东莞市凤岗镇中心区卧龙山花园住宅小区是东莞市三正房地产开发有限公司（以下简称三正房地产公司）开发的商住小区，卧龙山花园住宅小区竣工后，三正房地产公司委托三正物业公司对该小区提供物业管理服务。2011年周英树从一手业主处购得该别墅号房，并于2011年3月25日办理了房地产权证，该房屋建筑面积为293.27平方米。2011年6月28日，周英树签署《物业资料签收／签署确认书》，确认于2011年6月28日办理完成入伙手续并承诺自入伙之日起开始足额交纳物业管理费。根据周英树与三正物业公司签订的《凤岗卧龙山花园前期物业服务协议》约定，该房屋应按建筑面积每平方米每月2.6元计收物业管理费，但周英树从2011年11月1日开始未支付物业管理费，截至2013年8月共计欠交物业管理费16786元。又根据《凤岗卧龙山花园前期物业服务协议》第十六条的约定，未按时足额交纳物业管理费的，每逾期一日，应按欠费额的千分之一支付违约金，因此周英树应向三正物业公司支付违约金共计5211元（暂计至2013年8月31日）。为维护自身合法权益，三正物业公��特向人民法院提起诉讼，请求判令：1.周英树向三正物业公司支付物业管理费16786元；2.周英树向三正物业公司支付拖欠物业管理费的违约金5211元（暂计至2013年8月31日）；3.本案诉讼费由周英树负担。三正物业公司于2013年11月1日的庭审时，变更第二项诉讼请求为：周英树向三正物业公司支付拖欠物业管理费的违约金（从逾期之日起计至判决生效之日止，暂计至2013年8月31日为5211元）。被告周英树在法定期限内没有向本院提出答辩，也没有向本院提供任何证据。经审理查明，东莞市凤岗镇三正卧龙山花园小区系三正房地产公司开发的住宅小区。2007年9月11日，三正房地产公司与三正物业公司签订一份《三正卧龙山花园前期物业管理服务委托合同》，约定三正房地产公司将其开发的东莞市凤岗镇三正卧龙山花园小区委托三正物业公司进行前期物业管理服务事宜。合同���四章第十五条约定，小区别墅由三正物业公司按建筑面积每月每平方米2.6元收取物业管理服务费；物业管理服务费的交费时间为每月10日前，逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之一收取滞纳金。合同第六章第二十一条约定，本委托合同期限自生效之日起算，至小区业主委员会代表全体业主与选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时终止。别墅登记在周英树名下的房产，建筑面积为293.27平方米，房地产权证号为粤房地权证莞字第××号。2011年6月28日，周英树与三正物业公司签订《凤岗卧龙山花园前期物业服务协议》，约定由三正物业公司为周英树的涉案物业提供物业管理服务；物业管理费按照建筑面积每月每平方米2.6元计算，物业管理费按月交纳，交费时间为当月10日前；周英树未按时足额交纳物业管理费的，每逾期一日，应按欠费额的千分之一向三正物业公司支付违约金。2011年6月28日，周英树签收了《物业资料签收／签署确认书》，确认其购买物业，已于当日办理完成入伙手续，并同意从入伙之日起开始足额交纳物业管理费。2012年10月26日，三正物业公司向周英树发出一份温馨提示，要求周英树于2012年10月30日前交清从2011年11月至2012年10月期间的物业管理费及滞纳金。2013年6月14日，三正物业公司向周英树发出一份《法律意见函》，以周英树拖欠物业管理费为由，要求周英树缴清所欠费用。2013年9月4日，三正物业公司向本院提起诉讼，请求判如所请。上述事实，有三正物业公司提供的房地产权证、《三正卧龙山花园前期物业管理服务委托合同》、《凤岗卧龙山花园前期物业服务协议》、物业资料签收／签署确认书、温馨提示、《法律意见函》、国内特快专递邮件详情单等证据及本案一审庭审笔录附卷为证。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。周英树经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，在法定期限内未向本院提交证据予以反驳三正物业公司的诉讼请求，视为周英树放弃举证、质证等相关诉讼权利，由此产生的不利法律后果应当由周英树自行承担。《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”对照本案，周英树购买了别墅，因此周英树成为卧龙山花园住宅小区的业主之一，三正房地产公司与三正物业公司于2007年9月11日签订了《三正卧龙山花园前期物业管理服务委托合同》，在该小区未成立业主大会和业主委员会并且尚未与其他物业公司签订新的物业服务合同之前，该合同对周英树具有约束力。三正物业公司应在周英树收楼后依据该合同履行提供物业管理服务的义务，周英树应当依据该合同履行支付物业管理服务费的义务。周英树于2011年6月28日签署物业资料签收／签署确认书，办理了涉案物业的收楼手续，并同意自该日起足额交纳物业管理服务费。周英树与三正物业公司还于当日签订了《凤岗卧龙山花园前期物业服务协议》，明确了双方之间的物业服务合同关系及物业服务费的收费标准等情况。因此，周英树应从2011年6月28日起按照约定按时足额向三正物业公司支付物业管理费。三正物业公司主张周英树从2011年11月1日开始未支付物业管理费，截至2013年8月共拖欠物业管理费16786元，对此周英树应对其是否已经按期交纳了物业管理费承担举证责任，但周英树经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，也未向本院提交任何证据，应承担举证不能的不利法律后果，故本院采信三正物业公司的主张，认���周英树从2011年11月开始拖欠物业管理费。三正物业公司现请求周英树支付2011年11月至2013年8月期间的物业管理费，本院予以支持。周英树所有的别墅建筑面积为293.27平方米，因此，周英树每月应支付的物业管理费为762.50元，那么2011年11月至2013年8月期间周英树应支付的物业管理费应为16775.04元。对于三正物业公司关于物业管理费超出部分的诉讼请求，本院不予支持。对于违约金的问题，《三正卧龙山花园前期物业管理服务委托合同》及《凤岗卧龙山花园前期物业服务协议》中约定物业管理费的交费时间为每月10日前交当月物业管理费，逾期交费的从逾期之日起按应交管理费的千分之一收取违约金，因此违约金的计算为每月物业管理费的违约金均从当月11日起，每日按照应交物业管理费的千分之一计算，均计至本判决确定的清偿之日止。对于三正物业公司要求周英树��付从违约之日起计至判决生效之日止的违约金，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条第一款、《物业管理条例》第二十一条、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十四条第一款的规定，缺席判决如下：一、限被告周英树于本判决生效之日起三日内支付原告东莞市三正物业服务有限公司2011年11月至2013年8月期间的物业管理费16775.04元及拖欠物业管理费的违约金（每月物业管理费的违约金均从当月11日起，每日按照应交物业管理费的千分之一计算，均计至判决生效之日止）；二、驳回原告东莞市三正物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加���支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费175元，由被告周英树负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  钱开群二〇一三年十二月二日书记员  周知秋黄竹君附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第一百零九条：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。2、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。3、《物业管理条例》第二十一条：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合��。4、《物业管理条例》第四十二条第一款：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。5、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。6、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。7、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条第一款：当事人不服地方人民法院第一审判决的，有权在判决书送达之日起十五日内向上一级人民法院提起上诉。