辽宁省辽阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽10民终1091号上诉人（原审原告）：王鲁，男，1963年9月17日出生，锡伯族，住所地辽阳市宏伟区。委托诉讼代理人：孙明伟，辽宁诚信泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吴东滨，男，1969年8月1日出生，满族，住辽阳市宏伟区。委托诉讼代理人：李天新，辽阳市白塔区文圣法律服务所法律工作者。原审第三人：辽阳辽南房地产开发有限公司，住所地辽阳市文圣区长吉小区一栋。法定代表人：章凤才，该公司董事长。原审第三人：章宏文，男，1975年11月23日出生，汉族，户籍地：辽阳市白塔区，现羁押于辽阳第一监狱。上诉人王鲁因与被上诉人吴东滨、原审第三人辽阳辽南房地产开发有限公司（以下简称辽南公司）、章宏文执行异议之诉一案，不服辽阳市白塔区人民法院（2020）辽1002民初3202号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。王鲁上诉请求：一、请依法撤销辽阳市白塔区人民法院（2020)辽1002民初3202号民事判决。二、请依法直接改判，判令立即停止对坐落于辽阳市白塔区.99平方米房屋的强制执行，并立即解除对该房屋的查封。三、请直接依法确认上诉人王鲁于2014年10月8日与第三人辽阳辽南房地产开发有限公司签订的商品房认购协议有效。四、请依法直接确认坐落于辽阳市白塔区.99平方米的房屋的所有权归上诉人王鲁所有，直接判令第三人辽阳辽南房地产开发有限公司协助原告办理房屋过户登记手续。五、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原判决适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条判令本案认定上诉人没有排除强制执行的民事权利是适用法律错误。2019年4月28日，辽阳市白塔区人民法院以第三人章宏文与被上诉人之间有借贷纠纷，第三人辽阳辽南房地产开发有限公司为章宏文借款进行了担保为由作出辽阳市白塔区人民法院（2018)辽1002民初1380号民事裁定书，将上诉人王鲁所有的，位于辽阳市白塔区，面积为95.99平方米的房屋予以查封。上诉人王鲁对此不服，向辽阳市白塔区人民法院提出执行异议。辽阳市白塔区人民法院于2020年9月29日作出（2020)辽1002执异114号执行裁定书，驳回了上诉人王鲁的执行异议，上诉人王鲁对此不服，提出执行异议之诉。2021年6月4日，辽阳市白塔区人民法院作出（2020)辽1002民初3202号民事判决，驳回了上诉人的诉讼请求，上诉人认为，原审法院适用法律错误。2014年10月8日，上诉人王鲁与第三人辽阳辽南房地产开发有限公司签订了商品房认购协议，协议约定由上诉人王鲁购买由第三人辽阳辽南房地产开发有限公司出售的坐落在辽阳市白塔区.99m²的房屋，单价5300元/m²，价款合计为508747元。协议签订后，上诉人王鲁于当日一次性付清了全部价款508747元，第三人辽阳辽南房地产开发有限公司给原告出具了收款收据，并给原告办理了正常的进户的各项手续。另外上诉人王鲁与徐素娇共有一套其他住房，原审法院在审理本案时认为，上诉人王鲁名下已有住宅，其主张不符合法律规定的条件，故引用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条判令本案，上诉人认为是适用法律错误。根据最高人民法院（2016)最高法民申2736号民事裁定书所认定的[最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人己经支付部分或者全部价款，并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结。第三人己经支付全部价款并实际占有但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”根据上述条款规定，案外人在未办理财产登记的情况下，虽不能依照《中华人民共和国物权法》的规定取得物权，但符合下列条件的，仍享有排除强制执行的民事权利：一是被执行人与案外人签订买卖合同；二是案外人己经支付全部价款；三是案外人实际占有财产；四是未办理登记；并非是个人的原因造成，因为本案上诉人的行为完全符合上引裁定所述明的案外人的情形，享有排除强制执行的民事权利，上诉人的诉讼请求应予支持。故本案应适用上引第十七条的规定判令本案。所以，可以确认原审适用法律错误。二、原判决驳回上诉人的诉讼请求是适用法律错误。2019年11月28日，辽阳市中级人民法院作出（2019)辽10民终1708号民事判决，辽阳辽南房地产开发有限公司对388万元借款本金在其提供的担保财产（玉带家园340-1#、340-2#、340-8#、340-9#网点）的价值范围内承担还款责任。该判决符合担保法第三十三条、第三十五条、第五十三条（物权法第一百七十九条、第一百九十五条）关于抵押人仅在抵押物价值范围内承担责任的法律规定。因此可以确认对超出抵押物价值的部分，辽南房地产开发公司不负有偿还义务。即法院不能查封上诉人实际享有所有权的房屋。可是一审法院却明知查封上诉人实际享有所有权的房屋行为是违法的情况下，在上诉人提起执行异议之诉之后，仍对上诉人的诉讼请求不予支持。上诉人认为，一审判决是适用法律错误，请二审法院依法审理，能够支持上诉人的上诉请求。吴东滨辩称，答辩人在作为执行依据的诉讼案件中，于2018年7月2日提出保全申请，经法院在房产登记部门调取辽南公司名下房产信息显示，辽南公司与答辩人作为担保的四户网点已经网签登记在案外人名下，因此法院对本案案涉房屋及其他提出执行异议的案涉房屋，未售信息的来源是从房产部门的网签系统取得，因此答辩人才申请法院对案涉房屋进行保全。上诉人所提供与辽南公司签订的商品房买卖合同，并不是建设部及国家工商总局颁布的商品房买卖合同示范文本，并不是合法有效的商品房买卖合同，而且在2018年诉讼保全时，该房屋在房产部门登记的状态为未售房屋。通过原审上诉人（原审原告）提供的证据显示，上诉人向辽南公司购买了两处房屋，除这两户房屋外，上诉人名下还有一处已经在房产部门登记备案的居住房屋，而上诉人所主张的两个执行异议案件的房屋，截止至一审诉讼时，并没有实际居住使用房屋，没有实际占有房屋。另外，上诉人也没有提供其主张以现金方式向辽南公司支付购房款的原始证据凭证，其主张已经付款的内容没有证据支持，综上，一审法院判决正确，请二审法院驳回上诉，维持原判。王鲁向一审法院起诉请求：一、辽阳市白塔区人民法院作出的(2020)辽1002执异114号执行裁定适用法律错误，应予以撤销。2019年4月28日，辽阳市白塔区人民法院以第三人章宏文与被告之间有借贷纠纷，第三人辽阳辽南房地产开发有限公司为章宏文借款进行了担保为由作出辽阳市白塔区人民法院(2018)辽1002民初1380号民事裁定书，将原告王鲁所有的，位于辽阳市白塔区，面积为95.99m²的房屋予以查封。原告王鲁对此不服，向辽阳市白塔区人民法院提出执行异议。辽阳市白塔区人民法院于2020年9月29日作出(2020)辽1002执异114号执行裁定书，驳回了原告王鲁的执行异议，原告王鲁对此不服，提出执行异议之诉。2014年10月08日，原告王鲁与第三人辽阳辽南房地产开发有限公司签订了商品房认购协议，协议约定由原告王鲁购买由第三人辽阳辽南房地产开发有限公司出售的坐落在辽阳市白塔区，面积为95.99m²的房屋，单价5300元/m²，价款合计为508747元。协议签订后，原告于当日一次性付清了全部价款508747元。第三人辽阳辽南房地产开发有限公司给原告出具了收款收据，并给原告办理了正常进户的各项手续。因第三人辽阳辽南房地产开发有限公司的原因，一直没有给原告王鲁办理房屋所有权证。另外原告王鲁自己只有一户住房，另有一户与徐素娇共有的一套其他住房，所以根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第17条，关于“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖第三人，第三人己经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续，人民法院可以查封扣押、冻结，第三人己经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封扣押、冻结”的规定，可以确认辽阳市白塔区人民法院是不得对原告王鲁所有的房屋进行查封。原告王鲁提出的执行异议符合法律规定。辽阳市白塔区人民法院作出的(2020)辽1002执异114号执行裁定，驳回了原告王鲁的执行异议是适用法律错误，应予以撤销。二、请依法立即停止对坐落于辽阳市白塔区，面积为95.99m²的房屋的执行，并立即解除对该房屋的查封。因本案诉争的房屋的实际所有权人是本案原告王鲁，不是第三人辽阳辽南房地产开发有限公司的，所以根据法律和司法解释的规定应立即停止对该房屋的执行并立即解除对该房屋的查封。三、请依法确认原告王鲁于2014年10月08日与第三人辽阳辽南房地产开发有限公司签订的商品房认购协议有效。根据合同法第四十四条关于：“依法成立的合同自成立时生效”的规定和物权法第十五条关于“当事人之间订立有关设立变更转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效。未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定可以确认，原告王鲁于2014年10月8日与第三人辽阳辽南房地产开发有限公司签订的商品房认购协议有效。四、请依法确认坐落于辽阳市白塔区，面积为95.99m²的房屋所有权归原告王鲁所有，同时判令第三人辽阳辽南房地产开发有限公司协助原告办理房屋过户登记手续。根据物权法第三十三条关于：“因物权的归属，内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利”的规定和民诉法解释第三百一十二条第二款关于：“案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”的规定，以及合同法第六十条关于：“当事人应当按照约定，全面履行自己的义务”的规定可以确认，原告的该项诉讼请求应予以支持。综上，请法院依法审理，能够支持原告的诉讼请求。诉讼请求：一、请依法撤销辽阳市白塔区人民法院(2020)辽1002执异114号执行裁定书。二、请依法立即停止对坐落于辽阳市白塔区，面积为95.99m²的房屋的执行，并立即解除对该房屋的查封。三、请依法确认原告王鲁于2014年10月08日与第三人辽阳辽南房地产开发有限公司签订的商品房认购协议有效。四、请依法确认坐落于辽阳市白塔区，面积为95.99m²的房屋的所有权归原告王鲁所有；判令第三人辽阳辽南房地产开发有限公司协助原告办理房屋过户登记手续。五、诉讼费由被告承担。吴东滨一审辩称：一、案涉房屋是在作为执行依据的(2018)辽1002民初1380号民事案件诉讼过程中，答辩人申请法院对案件中辽南公司开发建设的玉带家园小区内，仍然登记在辽南公司名下的房产信息进行了调查取证，答辩人通过法院从当时的房产部门调取的房源信息于2018年7月2日提出了财产保全申请，对房产部门记录登记在辽南公司名下的包括案涉房屋在内的多套房屋进行了查封。在法院作出保全裁定书并送到给辽南公司后，辽南公司仅就被保全查封的336栋4#和338栋2#房屋申请变更了保全标的物，对于包括案涉房屋在内的其余被采取保全措施的房屋并没有提出任何异议。二、原告诉请排除人民法院强制执行措施的主张不符合法律规定，法院不应予以支持。原告主张取得案涉房屋所提供的证据并没有合法有效的商品房买卖合同、商品房销售发票、商品房销售许可证、有效的房款支付凭证等合法有效的手续，更没有在办理网签备案和产权更名过户登记，原告现有证据不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条所规定的能够排除执行的权利。综上所述，请法院依法对本案严格审查，查明本案的案件事实，依法维护当事人的合法权益，公正判决。辽南公司、章宏文一审辩称：房屋卖给每家每户了，房屋与我们没有关系了，2014年至2015年没有签订网签合同，就签订了2张纸，有的开了发票，有的开了收款收据。2016年至2017年10月份，按照辽宁省工商局出具的合同版本签订。2017年10月份以后实行网签，买房子的人没有网签，被告认为房屋没卖，还是第三人辽南公司的，所以查封了。以前签订的合同是否合法，合法就是房屋是原告的，我认为所有合同都是合法的。应该给原告房屋解押，借被告的钱没有拿房屋做抵押。一审法院认定事实：2014年10月8日，原告王鲁与第三人辽南公司签订《商品房买卖合同》一份，内容为原告王鲁购买第三人辽南公司开发的位于辽阳市房屋(95.99m²)一处，总房款508747元。当日，第三人辽南公司出具收取房款的收款收据一份。辽阳市不动产登记中心于2020年10月12日出具查询记录一份，内容为坐落于辽阳市宏伟区住宅权利人为原告王鲁、案外人徐素娇，面积62.59m²，不动产权证号：00511900。被告吴东滨与第三人辽南公司、章宏文在人民法院有民间借贷纠纷案件，辽阳市白塔区人民法院在执行2019年4月28日作出的(2018)辽1002民初1380号诉讼保全民事裁定书中查封本案案涉房屋。该民间借贷纠纷案件，经辽阳市中级人民法院作出(2019)辽10民终1708号民事判决书，已经发生法律效力并申请执行。原告王鲁对案涉房屋的查封、执行提出执行异议，辽阳市白塔区人民法院2020年9月22日作出(2020)辽1002执异134执行裁定书，驳回异议人王鲁的异议请求。送达后，原告王鲁不服提起本案诉讼。一审法院认为：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，依据不动产中心的查询信息，原告王鲁名下已有住宅，故其主张不符合法律规定的条件。故原告王鲁的诉讼请求，予以驳回。综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决：驳回王鲁的诉讼请求。案件受理费5620元，由原告王鲁负担。本院二审期间，上诉人王鲁提交新证据：2021年7月15日白塔区法院（2020）辽1002执464号民事裁定书，对4户网点查封。证明一审法院属于超标的查封，行为违法。被上诉人吴东滨发表质证意见：查封时间是2021年，是我们在一审诉讼过程中，辽南公司称4户网点是抵押给他人，并未出售。所以我们要求一审法院进行查封。真实性无异议，但对是否能够偿还债权我方不确定。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，涉案房屋仍然登记在辽阳辽南房地产开发有限公司名下，本案中上诉人虽然提供2014年10月8日上诉人与辽阳辽南房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，但上诉人名下有住宅，涉案房屋上诉人没有实际入住，且双方签订的合同没有进行网签，辽阳辽南房地产开发有限公司给上诉人出具的收款收据不是正式的不动产发票，上诉人称给付辽阳辽南房地产开发有限公司房款系现金支付，但不能提供资金来源及银行流水等相关证据，故一审法院认定上诉人不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定不予支持上诉人的请求并无不当。关于上诉人上诉主张一审法院超标的违法查封问题，不是本案审查的范围，应通过其他途径解决。综上所述，上诉人上诉理由不成立，予以驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5620元，由上诉人王鲁承担。本判决为终审判决。审 判 长 张丽娟审 判 员 胡 玲审 判 员 曹丽娜二〇二一年十月十二日法官助理 李 雪书 记 员 吴 迪