贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)黔02民终236号上诉人（原审被告）：六盘水金太阳房地产开发有限公司，住所地：贵州省六盘水市钟山区民族路12号附1号，统一社会信用代码：91520200775329354F。法定代表人：熊德尧，系该公司董事长。委托诉讼代理人：章黔，系贵州勤维律师事务所律师，执业证号：15202201310838909。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：徐龙洋，系贵州勤维律师事务所律师，执业证号：15202201510674767。代理权限：特别授权。被上诉人（原审原告）：王继方，男，1957年4月4日出生，汉族，住六盘水市钟山区。委托诉讼代理人：黄静，系贵州崇实律师事务所六盘水分所律师，执业证号15202200211727453。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：张佳，系贵州崇实律师事务所六盘水分所律师，执业证号15202201411552927。代理权限：特别授权。上诉人六盘水金太阳房地产开发有限公司（以下简称“金太阳房开公司”）因与被上诉人王继方房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服贵州省六盘水市钟山区人民法院（2017）黔0201民初3938号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月25日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人金太阳房开公司的委托诉讼代理人章黔、徐龙洋，被上诉人王继方的委托诉讼代理人张佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人金太阳房开公司上诉请求：一、撤销一审判决第二项，改判上诉人不支付被上诉人违约金（违约安置补助费）。二、本案一、二审费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实错误。上诉人拆除被上诉人已鉴定属于危房的房屋，是为了保护被上诉人的人身和财产安全，也是为政府部门分忧解难。房屋拆除后，上诉人也在积极地进行建筑方案的设计等，没有违约行为和过错。因为房屋的规划涉及需要政府部门统一规划，现因政府不能正常规划导致房屋不能正常修建，过错原因在于政府而非上诉人，且违约金约定过高，不符合客观实际情况及法律规定。综上，请二审法院支持上诉请求。被上诉人王继方辩称：一、上诉人所述不是事实，其上诉请求没有事实及法律依据，依法应当予以驳回其上诉请求，维持原判。被上诉人在一审中提交的六盘水市住建局关于钱正春信访事项处理情况答复意见书能够证明涉案被拆迁房屋至今未予重建的原因是该项目的规划不能通过，规划没有审批，项目没有办理拆迁土地转让等相关手续。而上诉人在一审中所提交的几份文件更能充分说明重建房屋的修建尚未取得规划部门的审批，上诉人作为具有房地产开发资质的企业，理应严格按照房地产开发流程办理相应规划许可手续后再与被上诉人等签订拆迁补偿安置协议，再进行拆迁。事实是上诉人与被上诉人签订拆迁补偿安置协议时并没有获得还项目的规划许可，就已将被上诉人的房屋拆除，直至现在该项目仍未取得规划许可手续。因此被上诉人无法回迁，新建安置房无法重建，原因是上诉人违约行为导致，不可归责于政府行为。二、上诉人应当按照合同约定向被上诉人支付违约安置补助费，双方签订的拆迁补偿安置协议系合法有效合同，协议中对违约安置补助费的计算标准系双方自行约定，根据合同法司法解释的相关规定，对违约金标准过高的解释是超过造成损失的30%，可认定为过高。但被上诉人因上诉人的违约行为所产生的损失远远高于违约计算的标准，若拆迁补偿安置协议能够完全履行，则被上诉人可获得的是一套与原被拆迁房屋同等面积的安置房。至今还有很大部分被上诉人是在外租房居住，居无定所。被上诉人的原有房屋不仅已经被拆迁，还要找上诉人索要每月几百元的安置费和违约安置补助费，而上诉人以各种理由拒不支付。本案中被上诉人所诉请的违约安置补助费标准仅是按照合同约定的单倍标准计算，明显降低标准，所以被上诉人实际损失包括可得利益的损失远高于诉请的违约安置补助费计算标准，不存在违约金计算标准过高。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。王继方向一审法院提出诉讼请求：l、判令金太阳房开公司按500元/月的标准支付差欠王继方至2017年8月26日的安置补助费30500元，直至交付新建安置房给王继方之日止。2、判令金太阳房开公司按500元/月的标准向王继方支付自2013年1月5日至2017年8月26日的违约安置补助费27500元，直至交付新建安置房给王继方之日止；3、本案诉讼费用由金太阳房开公司承担。一审法院认定事实：王继方系位于六××水市××区××室房屋一套的产权人，建筑面积70.18平方米。2008年11月6日，六盘水市房屋安全鉴定部门对该房屋安全性进行鉴定，鉴定结论：根据《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-99）和现场勘查情况，该房综合评定为C级，部分承重结构承载力不能满足正常的使用要求，局部出现险情，局部构成危房，建议进行改建。2010年8月16日以王继方为乙方与金太阳房开公司为甲方签订《房屋拆迁补偿安置协议书》约定：乙方将其所有的上述房屋交由甲方拆除，并在原址上进行房屋新建安置，甲方按1:1.5的产权比例对乙方进行新建房屋安置，超过面积部分的按每平方米1888元价格由乙方补足给甲方；甲方每月按认定的住宅补偿安置面积以每平方米7元计付安置费用给乙方，自房屋搬迁腾空并经甲方验收合格之日起开始计算，按季度发放，至甲方书面通知乙方入户安置时为止；甲方自乙方搬迁完毕将钥匙交甲方之日起二十八月内为乙方提交新建安置房；因甲方的责任造成过渡期限超出六个月，从逾期之月起，甲方应每月双倍给乙方支付临时安置补助费；乙方在甲方发出书面通知之日起十五日内按甲方要求办理入户安置手续的，甲方按标准再发给乙方三个月的临时安置补助费，因乙方的责任未按要求办理安置手续的，从发出选房通知第二个月起，甲方不再付给乙方安置补助费；乙方于2010年9月5日将房屋腾空经甲方验收合格，并交由甲方拆除；同时协议还对其他事项进行了约定。此后，王继方已按约定于2010年9月5日将房屋腾空并交付金太阳房开公司，金太阳房开公司已于同年年底将该房屋拆除，但至今金太阳房开公司尚未对重建房屋进行修建，也未取得规划部门的规划手续。2016年12月双方对安置费进行确认，金太阳房开公司认可至2016年12月未付王继方基本安置费32000元（自2011年9月至2016年12月，按每月500元计）及违约安置费24000元（自2013年1月至2016年12月，按每月500元计），但金太阳房开公司仅于2017年1月18日支付给王继方安置费5000元，至此共计已付11000元，故王继方诉至法院。一审法院认为，依法成立的合同，自合同成立时生效。王继方与金太阳房开公司所签订的《六盘水市向阳南路原电视台综合楼房屋拆迁补偿安置协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力，王继方已按约定时间于2010年9月5日将房屋腾空并交给金太阳房开公司，故金太阳房开公司应自2010年9月5日开始按约定每月500元的安置补助费标准计付至2017年11月5日的安置补助费给王继方，共计为43000元，扣除金太阳房开公司已付的11000元，金太阳房开公司尚欠至2017年11月5日的安置补助费32000元未付给王继方，自2017年11月6日起至判决书确定的履行期限届满之日止的安置补助费亦按此标准予以计算。协议书约定金太阳房开公司交付新建安置房给王继方的时间为王继方交付被拆迁房屋给金太阳房开公司之日起二十八个月内，即金太阳房开公司应在2013年1月5日前为王继方提供新建安置房屋，但至今该新安置房仍未动工修建，金太阳房开公司也未取得批准修建的手续，故金太阳房开公司已违约，按协议约定金太阳房开公司因责任造成过渡期限超出六个月，从逾期之月起即自2013年1月5日起金太阳房开公司就应双倍支付给王继方临时安置补助费，也就是违约安置补助费，金太阳房开公司辩称其为履行协议积极的开展了准备性工作，但由于政府相关职能部门对该片土地的规划没有落实，责任在于政府相关职能部门，不可归责于金太阳房开公司，对此金太阳房开公司未能提交证据佐证，因金太阳房开公司作为具有房地产开发资质的企业，在未严格按照房地产开发的相关流程办理相应规划许可等手续的情况下就与王继方方签订拆迁补偿安置协议，至今房屋未能修建的原因应归责于金太阳房开公司，故对金太阳房开公司的抗辩理由不予采信。协议书中关于违约安置补助费的计算标准系双方的自行约定，金太阳房开公司并未提供证据证明该计算标准过高，且王继方并未主张按安置补助费的双倍计付违约安置补助费，仅要求每月按500元计付，这已经对违约安置补助费的标准作了降低，故对王继方要求金太阳房开公司自2013年1月5日开始按每月500元计付违约安置补助费的请求，予以支持，即金太阳房开公司自2013年1月5日开始按每月500元的安置补助费标准计付至2017年11月5日的违约安置补助费给王继方为29000元，自2017年11月6日起至判决书确定的履行期限届满之日止的违约安置补助费亦按此标准予以计算。王继方主张金太阳房开公司支付安置补助费至新安置房交付之日，而双方并未提供证据证明新建房屋具备相关部门批准修建的可能，今后王继方获得约定新安置房的目的是否可以实现尚无定论，故对判决书确定的履行期间届满之日后的拆迁安置补助费及违约安置补助费暂不予以处理，王继方可待安置房屋确定不能获得后另案进行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、金太阳房开公司在判决生效后十日内支付王继方至2017年11月5日的房屋安置补助费32000元（自2010年9月5日算至2017年11月5日，以每月500元计付，已扣除金太阳房开公司已付的11000元），从2017年11月6日起至判决书确定的履行期限届满之日止的房屋拆迁安置补助费亦按此标准予以计算；二、金太阳房开公司在判决生效后十日内支付王继方自2013年1月5日至2017年11月5日违约安置补助费29000元（按每月按500元计付），从2017年11月6日起至判决书确定的履行期限届满之日止的违约安置补助费亦按此标准予以计算；三、驳回王继方的其他诉讼请求。案件受理费625元，由金太阳房开公司负担。二审中，各方当事人未向本院提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实基本一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：上诉人应否支付被上诉人违约安置补助费，如果支付违约安置补助费，违约安置补助费的计算标准是否过高。关于上诉人是否应当支付被上诉人违约安置补助费的问题，《国务院城市房屋拆迁管理条例》第六条规定：拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。第七条规定：“申请领取房屋拆迁许可证应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交下列资料：（一）、建设项目批准文件；（二）、建设用地规划许可证……”，六盘水市人民政府《关于印发六盘水市城市房屋拆迁管理办法的通知》第五、六条对此也有相同规定。上诉人在未取得房屋拆迁许可证，也未取得建设用地规划许可证的情况下就与被上诉人签订拆迁安置补偿合同，并就对被上诉人的房屋进行了拆除，其行为违反了《国务院城市房屋拆迁管理条例》的规定，故至今未能修建的原因应归责于上诉人。现上诉人以规划手续未办理下来为由，认为不是上诉人责任造成房屋不能修建，上诉人不存在违约行为，其在本案中不应该支付违约安置补助费的主张不能成立，对该上诉理由，本院不予支持。关于违约安置补助费是否过高的问题。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。首先上诉人并未提交证据证明被上诉人的损失是多少，或者损失该如何计算；其次因双方在拆迁安置补偿协议中约定违约金按临时安置补助费双倍计算，而现被上诉人要求违约金仅按临时安置补助费计算，不主张双倍支付。结合当地的经济水平、人均收入、消费水平及合同履行、当事人过错等案件客观情况，一审按照双方约定的单倍计算并无不当，故该上诉理由，本院不予支持。综上所述，上诉人金太阳房开公司的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费525元由上诉人六盘水金太阳房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 马功云审 判 员 瞿继红审 判 员 王秋红二〇一八年四月四日法官助理 杨 龙书 记 员 刘 恋