浙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2013）浙民提字第128号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：浙江铭记珠宝有限公司。法定代表人：柴铭均。委托代理人：王永建、方炼。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：边平永。委托代理人：卢李波。申请再审人浙江铭记珠宝有限公司（以下简铭记公司）为与被申请人边平永房屋租赁合同纠纷一案，不服绍兴市中级人民法院（2013）浙绍民终字第184号民事判决，向本院申请再审。本院经审查，于2013年10月15日作出（2013）浙民申字第979号民事裁定，决定本案由本院提审；再审期间，中止原判决的执行。本院于2013年11月12日再审立案后，依法组成合议庭，于同年12月3日公开开庭进行了审理，申请再审人铭记公司的委托代理人方炼，被申请人边平永的委托代理人卢李波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。诸暨市人民法院一审查明：2012年6月26日，边平永与铭记公司签订一份《房屋租赁协议》，约定边平永向铭记公司租赁位于诸暨市暨阳街道艮塔东路127号一层靠近招商银行边上店面一间和三至五层房屋用于经营宾馆，租赁期限为10年，自2012年7月16日至2022年7月15日止，租金第一年为193万元，此后每两年递增租金5%，并于每年的5月26日付清。边平永应于协议签订之日向铭记公司交纳履约押金50万元。双方同时还对解除合同的条件以及违约金的计算标准作了约定。协议签订后，边平永于2012年6月26日向铭记公司交纳履约押金50万元及第一年房屋租金193万元，共计人民币243万元。2012年7月19日，边平永向铭记公司发出催告函一份，要求铭记公司在收到该函件后即交付所租赁房屋。2012年8月7日，边平永以铭记公司未交付租赁房屋为由诉至该院，请求解除《房屋租赁协议》，由铭记公司返还租金及履约押金，支付违约金38.6万元。铭记公司答辩称，其已于协议签订当天就将租赁房屋交付给边平永，且边平永也已开始装修，边平永诉请的事实不成立，要求驳回边平永的诉请。一审法院认为：边平永与铭记公司于2012年6月26日签订房屋租赁协议（合同），双方意思表示真实，其内容也未违反法律、法规之禁止性规定，应确认有效。合同履行中，边平永已向铭记公司交纳了第一年租金及履约押金，有相应的事实依据及双方的陈述可以佐证，应予认定。铭记公司也理应按约定交付租赁房屋。铭记公司认为，本案的租赁物系不动产，并处于开放状态，不为其占有或使用，边平永可以自由实施对租赁物的占有、使用行为。且实际上，边平永自2012年6月26日起就已对租赁物进行了占有，并进行了一系列相关的使用行为，铭记公司已实际履行了交付租赁物的义务。该院认为，租赁物的交付应办理相关的交付手续，除非双方之间有特别约定。本案双方签订的房屋租赁协议中对于租赁物的交付并未作出特别的约定，而且租赁物交付的确切时间是判断是否违约以及行使解除权的条件之一，故本案中租赁物的交付应出具交付凭证。铭记公司为了证明已向边平永交付租赁物，提供一系列间接证据加以佐证，但这一系列证据均未形成有效的证据链来印证租赁物已交付的事实。且铭记公司在收到边平永的催告函后也未作出积极地回应。故应认定，铭记公司未履行交付租赁房屋的义务。现边平永要求按协议约定解除双方之间的《房屋租赁协议》，并返还房屋租金和履约押金，共计243万元，符合双方约定和法律规定，应予支持。边平永要求铭记公司按合同标的额的20%支付违约金，铭记公司对此提出异议，该院予以调整。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决：一、解除边平永与浙江铭记珠宝有限公司于2012年6月26日签订的《房屋租赁协议》；二、浙江铭记珠宝有限公司应归还边平永押金50万元，租赁费193万元，并支付违约金9.65万元，共计人民币263.65万元，限本判决生效之日起十日内付清；三、驳回边平永其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24288元，由被告浙江铭记珠宝有限公司负担。铭记公司不服一审判决，提起上诉称：1、本案租赁房屋已交付，且为边平永所占有、使用。2、本案中解除合同的条件并未成就，一审判决解除双方的《房屋租赁协议》错误。综上，请求二审法院发回重审或依法改判。边平永辩称：1、铭记公司作为租赁合同的出租人，应向法庭提供出租房屋已交付的证据，但铭记公司无任何证据证明边平永已占有并使用了该房屋。2、铭记公司持有第3层房屋的产权证，但没有4-5层房屋的权属证明，故铭记公司作为出租方根本无权出租，导致租赁合同无法履行，一审法院判决解除双方租赁合同完全合法。综上，请求驳回上诉，维持原判。铭记公司在二审中提供以下证据：证据1、公证书一份，要求证明2013年2月22日之前租赁房屋的三到五层三个楼层处于开放式的状态。证据2、办公楼装饰装修合同复印件一份，要求证明2012年9月12日之前上诉人对整幢办公楼不处于管理占有状态。证据3、买卖协议复印件一份，要求证明2011年12月18日铭记公司从浙江暨阳房地产开发有限公司购买了出租房屋第四、第五层的情况。证据4、房屋租赁协议复印件一份，要求证明涉案的房屋上诉人基于减少双方损失的角度考虑，于2013年2月25日另行出租给第三方。边平永质证认为，对证据1的真实性无异议，但认为租赁房屋的控制和开放状态与边平永已经占有和使用租赁房屋两个事实之间没有任何因果关系，对证据2的真实性和关联性存在异议，对于证据3认为房屋产权的唯一凭证是产权证，而租赁房屋第4、5层的产权人是暨阳房产，因涉及到第三人的利益，必须要暨阳房产当庭作证，才能证明该份合同的真实性，对证据4的真实性无异议，认为证据4明确证明了本案讼争的房屋已由铭记公司出租给第三方，故双方解除合同系完全合法。该院认证认为，由于上述证据不符合法律关于二审中“新的证据”之规定，故不作为认定本案事实的有效证据予以收集。边平永在二审中未提供其他新的证据。鉴于铭记公司在二审中承认已于2013年2月25日将涉案房屋另行租赁给第三人，且边平永对该事实无异议，故对该事实予以认定。二审经审理查明的其他事实与一审判决查明的事实一致。绍兴市中级人民法院二审审理认为，本案的争议焦点为：一、租赁房屋是否已交付且为边平永占有和使用。二、本案解除合同的条件是否已成就，一审法院判决解除双方当事人之间的《房屋租赁协议》是否适当。关于争议焦点一，该院认为，租赁物的交付是租赁合同中出租方的基本义务，本案中双方当事人在就交付时间、交付方式未作约定的情况下，按社会惯例，铭记公司作为租赁房屋的出租方理应办理相应的交付手续，如交付钥匙、办理水电费用，办理其他交接手续等，否则双方对是否交付发生争议时将无法认定出租方是否已履行了交付义务。本案中，铭记公司虽辩称本案的租赁物系不动产，并处于开放状态，且边平永已对租赁物进行了占有、使用，铭记公司作为出租方已履行了交付义务，但未提供充分有效的证据予以证明，根据我国法律的相关规定，应承担举证不能的不利后果。此外结合铭记公司已将诉争房屋另行租赁给第三人之事实，二审对铭记公司已履行交付义务，边平永对租赁物已占有、使用之主张不予认同，故对铭记公司的该项上诉请求，不予支持。关于争议焦点二，该院认为，由于铭记公司未履行交付租赁物之义务，致使租赁合同目的不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，边平永作为租赁合同的一方当事人有权解除合同，故一审法院判决解除双方当事人签订的《房屋租赁协议》并无不当，予以确认。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24288元，由浙江铭记珠宝有限公司负担。铭记公司向本院申请再审称：（一）本案租赁房屋已经交付，且为边平永所占有和利用。1.租赁房屋已经为边平永所占有。在双方达成房屋租赁协议之后，边平永对租赁房屋就处于间接占有状态，双方的转移占有已经完成，同时在事实上，租赁房屋始终处于开放状态，不为铭记公司占有和利用，边平永随时可直接占有，铭记公司从未针对边平永的直接占有设置障碍。2.租赁房屋已经为边平永所利用。本案中有大量证据证明边平永对租赁房屋进行了利用，包括边平永送交铭记公司审查的设计图纸，出租房屋的实景照片以及一楼大堂被边平永堆放的装修材料照片、破墙开出后又砌补的门洞照片；铭记公司承办人周天苗同期手机通话清单；证人证言等。（二）本案中解除合同的条件并未成就，一、二审判决解除双方的《房屋租赁协议》错误。《房屋租赁协议》第六条约定，单方通知解除本合同的条件之一是，“甲方（铭记公司）未按时交付该房屋，经乙方（边平永）书面催告后15日内仍未交付的”。边平永虽主张铭记公司未履行交付义务，并认为其多次电话及上门催告，并无证据证明，所谓2012年7月19日的书面催告函，铭记公司从未收到。可见，边平永不能行使解除权，即使由于双方无法继续而解除，边平永作为过错方，也应承担铭记公司为避免损失扩大而将房屋租赁给第三方之前的相应房屋租赁费。请求撤销一、二审判决，改判驳回边平永的诉讼请求。被申请人边平永答辩称：一、二审认定铭记公司未履行交房义务正确，判决解除《房屋租赁协议》得当，要求驳回铭记公司的再审申请，维持二审判决。再审中，双方当事人均未提供新的证据材料。本院再审审理查明的事实与一、二审审理查明的事实一致。本院认为，本案中，双方当事人对共同签订房屋租赁协议，以及边平永已向铭记公司交纳第一年租金193万元和履约押金50万元的事实，均不持异议，争议在于铭记公司有无履行房屋交付义务，以及边平永主张解除合同能否成立。就此，本院评析如下：一、关于铭记公司有无履行交房义务。诉讼中，边平永认为，铭记公司并未按约交付房屋；铭记公司则认为，案涉房屋处于开放状态，边平永可随时对房屋占有使用，且在协议签订后，边平永已实际对房屋占有使用，故其已履行交付义务。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五条的规定，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。因铭记公司系房屋租赁合同的出租方，交付房屋系铭记公司的主要义务，故对房屋有无交付的事实应由铭记公司承担相应举证责任。经审查，铭记公司提交的包括租赁房屋装修设计图纸、出租房屋的照片、证人证言及铭记公司承办人周天苗同期手机通话明细等证据。其中，装修设计图纸中并无边平永签名；照片也无法证明系边平永对房屋进行使用；证人证言既不明确又存在矛盾之处，且其中三个证人系铭记公司员工，与本案存在利害关系；通话明细真实性亦难以认定。据此，鉴于房屋租赁协议中对房屋交付的方式未作特别约定，一、二审认为上述证据并未形成有效的证据锁链，证明边平永已实际占有使用房屋，故认定铭记公司并未履行交房义务，并无不当，本院予以认同。二、关于边平永主张解除合同能否成立。双方签订的《房屋租赁协议》第五、（一）条约定，“本协议生效后，甲方（铭记公司）应及时交付房屋”；第十条约定，“本协议……自双方签字或盖章后生效”；第六条约定，“甲方未按时交付该房屋，经乙方（边平永）书面催告后15日内仍未交付的”，边平永可通知解除合同。经查，《房屋租赁协议》于2012年6月26日签订当日，双方即各自签章，自此生效；同日，边平永向铭记公司交纳了租金193万元和押金50万元。在此情况下，作为出租方的铭记公司本应在协议生效且承租人边平永按约交纳租金、押金的同时，向边平永交付房屋。然基于前述分析，由于铭记公司不能提供足以证明其已向边平永交付房屋的证据，应认定铭记公司未履行交房义务。虽然，边平永主张其多次电话并上门催告铭记公司交房的事实，无相应证据证明，但其在一审中提供了其于2012年7月19日以特快专递的方式向铭记公司发函要求铭记公司交房的催告函及特快专递详情单，且收件人地址为铭记公司的住所地，邮件也由相关人员签收；铭记公司以邮件签收人非该公司员工为由，否认收到上述函件，理由并不充分。边平永于同年8月7日提起本案诉讼，请求解除《房屋租赁协议》，符合合同约定，一、二审判决解除双方当事人签订的《房屋租赁协议》，并无不当。综上，铭记公司的再审理由和请求均不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：维持绍兴市中级人民法院（2013）浙绍民终字第184号民事判决。本判决为终审判决。审 判 长  俞少春审 判 员  董国庆代理审判员  田建萍二〇一三年十二月十日书 记 员  李文丽