广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初12324号原告：广州市番禺区房地产联合开发总公司，住所地：广州市番禺区市桥桥兴大道11号。法定代表人：曾书红，职务总经理。委托诉讼代理人：霍紫红，广东仲衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈映而，广东仲衡律师事务所实习人员。被告：广州市金桦悦商贸有限公司，住所地：广州市番禺区市桥街禺山大道91号。法定代表人：廖旭芬，职务总经理。被告：邱林，男，1963年4月7日出生，汉族，住广州市番禺区。被告：王凤，女，1979年6月23日出生，汉族，住广州市番禺区。三被告共同委托诉讼代理人：刘英莲，广东纬国律师事务所律师。三被告共同委托诉讼代理人：彭海燕，广东纬国律师事务所律师。原告广州市番禺区房地产联合开发总公司（以下简称番房公司）与被告广州市金桦悦商贸有限公司（以下简称金桦悦公司）、邱林、王凤房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用独任制普通程序公开开庭进行了审理。原告番房公司的委托诉讼代理人霍紫红、陈映而，被告王凤及其与被告金桦悦公司、邱林的共同委托诉讼代理人刘英莲、彭海燕均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告番房公司向本院提出诉讼请求：1.被告金桦悦公司向原告支付位于广州市番禺区市桥街禺山大道91号金悦大厦首层之五商铺首层面积89.0587平方米2019年5月至2020年11月的租金282209.21元、二层面积2187.8427平方米2019年6月至2020年11月的租金2674254.83元及违约金（违约金分月计算：每月以当月所欠租金为本金，按年利率24%计算，自当月16日起计至实际清偿之日止）；2.被告金桦悦公司向原告支付因处理本案纠纷所产生的律师费86151元；3.被告邱林、被告王凤对上述第一、第二项诉讼请求承担连带清偿责任；4.本案诉讼费用由三被告共同承担。事实和理由：经依法在产权交易机构公开出租，被告金桦悦公司摘牌续租，原告与被告金桦悦公司于2018年8月1日签订《租赁合同》（编号：禺山大道91号之五），主要约定：原告向被告金桦悦公司出租位于广州市番禺区市桥街禺山大道91号金悦大厦首层之五商铺，建筑面积为2816.88平方米（首层268.83平方米、二层2548.05平方米），租赁期限自2018年10月1日起至2026年9月30日止，首年租金标准为首层160元/平方米/月、二层65元/平方米/月，第二年起每年在上一年度基础上递增5%；被告金桦悦公司必须于每月15号前向原告支付当月租金，逾期支付租金的，每逾期一天，须按所欠租金总额的3%向原告支付违约金。合同签订后，原告已依约将商铺交付给被告金桦悦公司使用，但被告金桦悦公司自2019年5月起拖欠商铺首层的租金及自2019年6月起拖欠商铺二层的租金，经原告多次催收未果。由于被告金桦悦公司在（2019）粤0113民初5126号案中起诉认为其所承租的商铺首层实际面积为89.0587平方米、二层实际面积为2187.8427平方米，即被告金桦悦公司确认该部分面积没有争议，故原告暂按上述面积计算及诉请被告金桦悦公司支付租金。另外，被告金桦悦公司的股东为被告邱林和被告王凤，且被告邱林与被告王凤为夫妻关系，故被告金桦悦公司为一人有限责任公司，被告邱林和被告王凤不能证明被告金桦悦公司的财产独立于股东自己的财产，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，被告邱林、被告王凤应对被告金桦悦公司的本案债务承担连带责任。为维护原告的合法权益，现特向法院提起诉讼，请求法院依法判决。被告金桦悦公司、邱林及王凤共同辩称，原、被告双方之间一直就涉案租赁物面积不符合约定、多支付部分租金用于抵扣租金进行协商，也因另案未判决，故实际上双方未有支付或者抵扣相应款项费用的标准，被告依法向法院提起诉讼，系合理合法。被告多支付的租金理应抵扣后期未支付的租金，被告并未有恶意拖欠租金的违约行为。原告欲通过本案获取不正当利益，该相应的费用支出应由其自行承担，且被告认为面积差异系由原告未测量未提供图纸所造成，其亦不愿意核实实际面积，所以造成本案诉讼过错均为原告，其相应的违约责任不应由被告承担。且根据相关政策规定，在疫情期间被告已根据相关规定向原告申请减免租金，被告作为国有企业出租人未根据相关约定予以减免。根据原告提供的证据，被告金桦悦公司并非一人有限公司，原告未能提供证据证明被告金桦悦公司系一人有限公司，且被告金桦悦公司的股东已经足额缴纳注册资金，故被告邱林、王凤无须对被告金桦悦公司的债务承担连带责任。各方当事人围绕本案相关事实提供了证据，本院经依法组织当事人质证，认定本案事实如下：位于广州市番禺区市桥街禺山大道91号金悦大厦首层、二层的房地产登记权属人均为番房公司，其中首层建筑面积1940.92平方米、套内建筑面积1923.94平方米，二层建筑面积3046.03平方米、套内建筑面积2665平方米。金桦悦公司于2000年9月30日设立登记，公司类型为有限责任公司（自然人投资或控股），法定代表人为廖旭芬，公司股东为邱林、王凤。番房公司（甲方）与金桦悦公司（乙方）分别于2000年9月20日及9月30日签订《金悦大厦首层租赁合同》及《金悦大厦二楼租赁合同》，约定甲方将位于番禺区市××山大道××号金悦大厦首层建筑面积1972.9平方米及二楼建筑面积为3046.3平方米，租赁给乙方作间隔式分租场地经营金融、商业之用；租赁期自2000年10月1日至2010年9月30日止。2010年5月12日，番房公司（出租方、甲方）与金桦悦公司（承租方、乙方）就前述物业续签《租赁合同》，租赁期为2010年10月1日至2018年9月30日止。2018年8月1日，番房公司（出租方、甲方）与金桦悦公司（承租方、乙方）签订一份《物业租赁合同》，约定：本次出租物业为广州市番禺区市桥街禺山大道91号金悦大厦首层之五的商铺（以下简称涉讼商铺），建筑面积2816.88平方米（首层建筑面积268.83平方米，二层建筑面积2548.05平方米）；乙方已知悉并确认该物业之现状，以乙方依约足额缴纳租赁及水、电费保证金为前提，甲方于2018年10月1日或之前将该物业及设施按现状（原承租方拆除相关设施设备后退场之现状）交付给乙方，双方并办理交付手续；该物业租赁期限为自2018年10月1日起至2026年9月30日止；首年内租金标准为首层160元/平方米/月、二层65元/平方米/月，租金不含物业管理费，月租金从承租期第二年起每年在上一年度的基础上递增5%；乙方必须于每月的15号前向甲方支付当月的租金；租赁及水、电费保证金为625908.3元（3个月租金金额）；乙方逾期支付租金的，每逾期一天，须按所欠租金总额的3%向甲方支付违约金，如逾期30天仍未支付的，甲方有权解除本合同，保证金不予退回，如保证金不足以弥补甲方损失的，甲方有权按合同法规定，要求乙方继续承担违约赔偿责任；本合同在履行期间如发生争议，甲方和乙方应协商解决，协商不成的，任何一方均可在该物业所在地法院起诉，违约方应承担守约方因处理本合同项下纠纷所产生的包括但不限于诉讼费、律师费等相关费用；在诉讼期间，对于双方没有争议的部分，双方仍须继续履行；等等。2019年4月18日，金桦悦公司向本院提起（2019）粤0113民初5126号诉讼，主张其向番房公司实际承租的涉讼商铺首层面积为78.26平方米，二层面积为2195平方米，均少于合同约定的面积，遂要求变更其承租物业的建筑面积及相应租金标准，番房公司并返还多收取的租金、保证金及其他费用等。2019年6月21日，金桦悦公司收到番房公司的催租函。2019年6月24日，金桦悦公司向番房公司出具《回复函》，告知：1.双方就缴纳租金金额的标准存在争议，且已进入诉讼程序，在法院未作出生效判决前，我司不知道该按照什么标准缴纳租金；2.你司应退还多收取的租金金额，足以抵扣2019年6月至2021年6月的租金，你司无权向我司催收2021年6月以前的租金。2020年5月23日，金桦悦公司向番房公司提交《减租申请书》，认为番房公司按政策规定免除了其上半年3个月的租金，其于2020年1月25日至2020年4月26日期间按照区防控办的要求关停营业，复业后，由于疫情影响，营业收入严重下滑，要求自2020年5月起租金单价下调50%等。番房公司于2020年6月17日作出《复函》，告知金桦悦公司，根据《广州市番禺区人民政府国有资产监督管理局关于落实广州市番禺区人民政府印发应对新型冠状病毒××疫情扶持中小微企业复工复产的若干措施通知的通知》（番国资[2020]10号）的相关规定，对违反契约精神的承租户不予租金减免，金桦悦公司不符合减免租金的条件，同时要求金桦悦公司按照约定按时支付租金。在该案诉讼过程中，金桦悦公司为证明其主张自行委托广州龙博测绘科技有限公司（以下简称龙博公司）对广州市番禺区市桥街禺山大道91号之五首层、二层的面积进行测绘。龙博公司于2020年4月23日出具一份《房屋建筑面积测绘成果报告书》（测字：2020042303），测量结果显示：金桦悦公司租赁首层的面积为89.0587平方米，与禺山大道91号之二铺共用走火通道，共用面积为76.3159平方米，公共区域面积为40.264平方米，含消防走火通道及电房；金桦悦公司租赁二层含一个电梯在内的面积为2322.009平方米，电梯面积为134.1663平方米。2020年7月27日，番房公司以金桦悦公司、邱林、王凤拖欠涉讼商铺租金为由诉至本院，引致本案纠纷。同日，番房公司另提起（2020）粤0113民初12322号诉讼，要求金桦悦公司、邱林、王凤返还其代付的部分涉讼商铺物业管理费及利息。本案中，双方当事人均确认金桦悦公司已向番房公司缴交涉讼商铺首层租金至2019年4月，并缴交二层租金至2019年5月。金桦悦公司认为番房公司在双方就面积争议的协商过程中从未提及要求其按无争议面积计算租金，并一直拒绝对其实际承租面积进行复核测绘，其并不存在违约行为，所多支付的租金亦应抵扣后期未付的租金金额。另外，邱林、王凤称其二人并非夫妻关系，仅系金桦悦公司的普通股东。另查明，金桦悦公司、邱林、王凤在（2020）粤0113民初12322号案件庭审中陈述其原向番房公司承租的是涉讼商铺所在首层整层、二层的整层及五层，2018年双方续签合同时，番房公司将其中涉讼商铺的部分出租给其使用，但未提供相应图纸，后其发现番房公司在合同中载明的总分租面积已超过实际产权面积，遂委托测量公司对其实际承租的面积进行测绘，测得涉讼商铺首层面积89.0587平方米，二层面积2187.8427平方米，与租赁合同中关于首层面积268.83平方米、二层面积2548.05平方米的约定内容存在巨大差异。关于律师费问题。番房公司向本院提交了以下证据予以证明：1.番房公司（甲方）与广东仲衡律师事务所（乙方）于2020年7月20日签订的《民事委托代理合同》，约定甲方因与金桦悦公司租赁合同纠纷一案聘请乙方的律师作为委托代理人，律师代理费暂为74151元；2.广东仲衡律师事务所于2020年7月23日向番房公司出具的《广东增值税专用发票联》，载明民事律师费为74151元；3.番房公司（甲方）与广东仲衡律师事务所（乙方）于2020年11月11日签订的《补充协议》，约定因番房公司与金桦悦公司、邱林、王凤租赁合同纠纷一案的诉讼标的额增加，双方同意律师代理费变更为86151元；4.广东仲衡律师事务所于2020年11月13日向番房公司出具的《广东增值税专用发票联》，载明民事律师费为12000元。质证过程中，金桦悦公司对上述证据的真实性无异议，但主张其并不存在违约行为，系因番房公司未提供准确的图纸及测量面积才导致双方产生本案争议，相应损失及支出应由番房公司自行承担。本院认为，番房公司与金桦悦公司于2018年8月1日签订的《物业租赁合同》，主体适格，意思表示真实，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对缔约双方均具有约束力。番房公司提起本案诉讼认为金桦悦公司拖欠涉讼商铺租金未付，而金桦悦公司确认番房公司所述其缴交租金情况，并认为因双方就涉讼商铺实际租赁面积争议产生的（2019）粤0113民初5126号诉讼案件尚未审结，其应缴租金的计付标准尚未确定，且其多付的租金亦应抵扣后期未支付的租金部分。但根据《物业租赁合同》约定，合同在履行期间如发生争议，双方应协商解决，协商不成，任何一方均可在该物业所在地法院起诉，在诉讼期间，对于双方没有争议的部分，双方仍须继续履行。现金桦悦公司在（2019）粤0113民初5126号案件中主张其实际承租的涉讼商铺首层面积为89.0587平方米，二层面积为2187.8427平方米，则其应按其已确认的租赁面积先行缴付相应租金，对于番房公司诉请要求金桦悦公司支付涉讼商铺首层89.0587平方米自2019年5月至2020年11月租金及二层2187.8427平方米自2019年6月至2020年11月租金的主张，符合合同约定，本院予以支持。根据合同约定的租金标准，月租金从承租期第二年起每年在上一年度的基础上递增5%，即涉讼商铺2018年10月1日至2019年9月30日首层租金为160元/平方米/月、二层租金65元/平方米/月，2019年10月1日至2020年9月30日首层租金168元/平方米/月、二层租金68.25元/平方米/月，2020年10月1日至2021年9月30日首层租金176.4元/平方米/月、二层租金71.66元/平方米/月。金桦悦公司认为疫情期间应当减免部分租金，但金桦悦公司自认于2019年5月知悉实际租赁面积与约定面积存在巨大差异，对于争议部分，其已提出了诉讼，则对于无争议部分，其完全可以依据合同约定按时支付，而并非拒付全部租金。因金桦悦公司在疫情发生前拖欠超过半年的租金，构成违约，故对于金桦悦公司要求减免疫情期间的租金，本院不予支持。综上，金桦悦公司应向番房公司支付涉讼商铺2019年5月至2020年11月的首层租金282209.21元[（160元×5个月＋168元×12个月＋176.4元×2个月）×89.0587平方米]，2019年6月至2020年11月的二层租金2674243.89元[（65元×4个月＋68.25元×12个月＋71.66×2个月）×2187.8427平方米]。至于违约金问题，金桦悦公司拖欠租金起源于双方对涉讼首层及二层商铺的实际租赁面积及相应租金给付标准存在争议，番房公司在本案中无举证其在向广州产权交易所委托发布公告以及与金桦悦公司签订的《物业租赁合同》时曾附涉讼场地示意图，即其在缔约过程中存在一定的瑕疵，故对于番房公司主张的违约金部分，本院不予支持。关于律师费问题，根据合同约定，违约方应承担守约方因处理本合同项下纠纷所产生的包括但不限于诉讼费、律师费等相关费用。因金桦悦公司未依约支付租金，构成违约，番房公司为解决本案纠纷委托广东仲衡律师事务所代为处理，为此支出律师费用应由金桦悦公司承担。番房公司提供证据证明支付的律师费为86151元，考虑到番房公司的履约瑕疵，本院酌情支持金桦悦公司应向番房公司支付律师费50000元。关于邱林、王凤的连带责任问题。根据金桦悦公司的企业信用信息公示报告显示，该公司系自然人投资或控股的有限责任公司，法定代表人为廖旭芬，邱林、王凤系其公司股东。现番房公司并未提交任何证据予以证明邱林、王凤作为金桦悦公司股东，存在滥用公司法人独立地位和股东有限责任逃避债务、严重损害公司债权人利益的行为，对于其要求邱林、王凤对金桦悦公司债务承担连带责任的诉讼主张，于法无据，本院不予支持。综上，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州市金桦悦商贸有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州市番禺区房地产联合开发总公司支付广州市番禺区市桥街禺山大道91号金悦大厦之五商铺首层89.0587平方米自2019年5月至2020年11月的租金282209.21元，及二层2187.8427平方米自2019年6月至2020年11月的租金2674243.89元；二、被告广州市金桦悦商贸有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州市番禺区房地产联合开发总公司支付律师费50000元；三、驳回原告广州市番禺区房地产联合开发总公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31141元，由原告广州市番禺区房地产联合开发总公司承担704元，被告广州市金桦悦商贸有限公司承担30437元；财产保全费5000元，由被告广州市金桦悦商贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  余珣二〇二一年二月十日书记员  陈冬