河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1302民初8256号原告：南阳市世诚物业服务有限公司。住所地：南阳市宛城区中州东路中州花园大门口。法定代表人：田宛清，任该公司总经理。委托代理人：王柯，河南南都律师事务所律师。被告：廖琛，男，汉族，1992年01月05日，住南阳市宛城区。身份证号：41133019920105157X。委托代理人：韩旭，河南鼎聚律师事务所律师。原告南阳市世诚物业服务有限公司与被告廖琛物业服务合同纠纷一案，本院于2020年12月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告南阳市世诚物业服务有限公司的委托代理人王珂，被告廖琛及其委托代理人韩旭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告廖琛是南阳市宛城区房屋业主，拥有的住宅建筑面积143平方米，由于该小区未召开业主大会并成立业主委员会，物业由原告南阳市世诚物业服务有限公司通过与建设单位南阳市金广源房地产开发有限公司以及本案业主签订《前期物业服务协议》进行物业管理。协议第四条约定：住宅物业服务费用为每平方米1.20元／月，地下室物业服务费用为每平方米0.50元／月。每年交纳一次，一次预交12个月费用；交费时间为每年的1月31日，逾期按拖欠费用总额的日1％收取违约金。协议一直正常履行，原房主的物业费已经结清，被告廖琛自2016年11月1日至2020年10月31日，拖欠物业服务费共计7468元。另外，按照《宛城区生活垃圾处理费征收办法（试行）》，由原告代收代缴的生活垃圾处理费2017、2018、2019、2020年度每年60元共计240元，被告也未交纳。原告认为，原告为被告房屋所在小区提供物业服务管理，双方依法签订有物业服务协议，被告应当遵守协议交费，并依法承担公共责任。被告的行为不仅违约，且影响到居住小区物业正常运转，侵害了业主共同利益。经多次催交无果，请求：1、判令被告支付原告物业服务费7468元；2、判令被告支付原告2017年至2020年生活垃圾处理费240元；3、诉讼费由被告承担。原告为支持自己的诉讼请求，向法庭提交证据如下：一、《前期物业服务合同》2份。二、《业主临时管理管理规约》1份。三、《住户手册》1份。证明：1、原被告之间存在物业服务合同关系。2、书香水岸小区根据《物业管理条例》第二十一条由建设单位与原告签订有《前期物业服务合同》，小区购房业主也签订了《前期物业服务合同》。四、《宛城区生活垃圾处理费征收办法》（试行）1份。证明：1、原告收取垃圾处理费是代为执行南阳市宛城区人民政府的决定；2、缴纳垃圾处理费是被告的公民社会责任。被告廖琛对原告的证据发表质证意见如下：对证据一的真实性无异议，对其合法性有异议，对该合同第1条第二项第一、二、三、四、五、七、十款约定有异议，维修基金需要经过业主同意，以上均违反了物业管理条例。对证据二、三的真实性、合法性、关联性均有异议，无前业主的签字，也没有物业公司的公章。前期物业管理办法是甲方单一制作。对证据四的真实性无异议，对其合法性、关联性有异议，宛城区政府无权制定该办法，违反了相关法律规定，是无效文件，而且该文件所依据的征收管理办法规定已经失效，宛城区政府作为行政机关，未经宛城区群众听证，无权制定对垃圾处理费的征收文件，程序违法。被告廖琛辩称，1、原告不履行《前期物业服务合同》约定的义务，严重违约违法，应依法驳回原告的诉讼请求。2、原告的行为侵害了被告及广大业主的利益，依法应当返还。3、宛城区政府无权制定《宛城区生活垃圾处理费征收办法》，原告依据该办法向被告主张收取的垃圾处理费没有法律依据。被告向法庭提交证据如下：1、《前期物业服务合同》一份，证明原告有义务对小区维护、修缮、服务与管理的义务。2、小区存在的种种安全隐患照片一组，包括：（1）物业服务人员私拉电线给自己电车充电；（2）小区下水井无井盖；（3）消防柜无标识、玻璃门损坏；（4）共用走廊天花板脱落；（5）电梯轿厢与电梯口地面存在严重落差；（6）社会闲杂人员随意出入小区；（7）共用走廊路灯无灯罩电线裸露。3、小区卫生环境存在脏乱差的照片一组：（1）小区垃圾桶满不清理且一地垃圾；（2）电梯内地面垃圾不清理；（3）楼顶垃圾不清理；（4）垃圾桶缺失盖子密封有异味且垃圾桶不清洁。4、小区多种问题不及时管理、维修照片一组：（1）消防柜、业主门上小广告到处贴；（2）小区门口喷泉无水、且池内到处是杂物垃圾；（3）小区内道路台阶损坏不维修；（4）小区内绿地荒芜、几乎没有绿地；（5）电梯口瓷砖脱落严重；（6）共用走廊顶部、消防报警器、消防柜周边、电梯按钮处、公用步梯间大面积墙皮脱落；（7）大量多处墙皮裂缝、突起。5、原告违约违法侵占业主公共绿地建设永久违法建筑的照片一组。6、原告利用业主共有资源，进行营利性经营的照片及复印件一组，不仅未公开收益信息，而且也未用于小区各种服务项目上的照片一组。7、原告违法行为照片及复印件一组：（1）违法收取自来水代收代支费用，且违法收取管道水损费；（2）未经公示违法收取公摊水电费；（3）非法收取生活垃圾费。原告对被告廖琛的证据发表综合质证意见如下：对真实性、关联性有异议，被告方提供的照片是暂时的、偶然的现象，不是长期的状况。照片均没有显示所照全场的全貌，不能证明是在书香水岸小区内。即使照片是该小区的某种现象，也与本案不是同一法律关系，被告可以通过业主委员会解决。本案是物业管理公司要求业主按照物业服务协议及条例履行缴纳物业费义务的纠纷，根据物业管理条例的规定，业主接受服务，缴纳物业管理费是应尽的义务，如果全体业主都不缴纳物业费，那么整个小区将会陷入瘫痪。本院对原被告双方无异议的证据真实性认可，对存有异议以及证明观点有异议的在评析中予以综合认证。经审理查明：书香水岸小区位于南阳市角，是由南阳市金广源房地产开发有限公司开发建设的住宅小区。2008年10月16日，金广源公司与原告南阳市世诚物业服务有限公司签订了《前期物业服务合同》，金广源公司将书香水岸小区内的物业服务业务委托给原告统一管理，委托管理期限为10年，合同到期业主委员会没有正式依法成立，本合同自动续期，待业主委员会正式成立并签订新的《物业服务合同》时终止。被告廖琛系书香水岸小区4幢1单元503室房屋的业主，该房屋系被告于2015年从原业主张林处转买而得，房屋建筑面积为141.41平方米，原告与被告廖琛之间的物业服务协议属于原房屋合同的延续。《前期物业服务合同》约定：由原告对小区房屋共用部位、共用设施设备、绿化养护、环境卫生、公共秩序维护等项目进行维护、修缮、服务与管理，并对物业服务质量的具体内容做出约定；物业服务收费标准为高层住宅按建筑面积1.20元／月·平方米，物业服务费每一年交纳一次，一次预交12个月的费用，交费时间为每年的1月31日前，逾期物业公司将按拖欠费用总额的日1％收取违约金；因业主单方原因不使用房屋造成房屋闲置的，除免收每户每年60元的生活垃圾处理费外，仍按上述标准向原告交纳足额的物业服务费；其中“违约责任”条款约定：原告违反协议，未达到服务质量约定目标的，被告有权要求原告限期改正，逾期未改正给被告造成损失的，原告承担相应的法律责任；被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告全额缴纳所欠物业服务费用，并按所欠费用总额的日百分之一向原告支付滞纳金。另查明：南阳市宛城区人民政府根据《南阳市环卫体制实行市区分级管理实施方案》（宛政〔2007〕41号）和《南阳市物价局关于南阳市城区生活垃圾处理费征收标准的通知》（宛价房函〔2005〕38号）文件精神，于2007年12月9日向所属各街道办事处、区政府有关部门下发了《宛城区生活垃圾处理费征收办法（试行）》，要求在本辖区规划控制区范围内所有产生生活垃圾的机关、企（事）业单位、个体工商户、社会团体、居民住户、暂住人口以及交通运输工具等均应足额缴纳生活垃圾处理费，其中对城市常住居民征收标准为每月每户5元。本案《前期物业服务合同》第一条“物业管理内容”第2项第（3）小项对“清洁卫生”做出说明“不含垃圾运到中转站的工作，每户按5元／月交处理费”；原告提供的《前期物业服务协议》约定物业服务收费标准为高层住宅按建筑面积1.2元／月·平方米，但实际公示照片显示收费标准为1.1元／月·平方米。被告廖琛自2015年从原业主张林处转买房屋以后，一直占有并使用该房屋，因对原告的物业服务质量不满意，自2016年11月起未向原告交纳物业服务费用至2020年10月共48个月，被告拖欠的物业费共计：1.1元／平方米·月×141.41平方米×48月＝7466元。庭审中，被告认可拖欠物业费的事实，但被告认为，由于原告物业公司没有提供等价值的服务，自家的门锁被人灌胶、房屋室内多处漏水、以及小区卫生脏乱差、电梯及消防存在安全隐患等等原因，才导致拖欠未交。另外，被告认为原告代收2017年至2020年度共48个月的城市生活垃圾处理费共240元无法律依据。据被告在庭审中提交的证据显示：书香水岸小区由于年久失修，确实存在多处公共设施以及消防设备老化、小区垃圾未及时清扫和清理外运、部分楼层公用部位墙体墙皮、天花板脱落等较多现象和问题。综上所述，本院认为：第一、原、被告之间物业服务合同系被告廖琛的前业主与原告签订的《前期物业服务协议》的延续，属有效协议，虽然原被告双方没有重新签订新的服务合同，但物业服务的媒介体是房屋，被告廖琛作为书香水岸的新业主，自2015年之后一直占有使用该房屋，一直享受原告物业管理和安全保护等各项服务，双方已经形成了实际的物业服务合同关系，原协议约定的服务期限届满后，因书香水岸小区未成立业主委员会也未选聘新的物业公司，原告继续对该小区进行物业管理，被告也继续接受原告的物业管理服务，故《前期物业服务协议》对双方仍具有法律约束力。第二、物业服务是一个持续服务和动态管理过程，物业公司承担着维护和管理小区公共设施、公共部位，协防、维护小区公共安全，搞好小区内环境卫生和绿化养护等繁重、琐碎的任务。因此，不应以小区内个别时间或地点发生的不规范、不达标的情形来否定物业公司的全部服务，更不能以拒交物业费的方式来行使抗辩权，被告廖琛拖欠物业费的行为是错误的，直接损害了物业公司的利益，最终结果损害的是大多数业主的共同利益。第三、原告作为物业管理方，应该对小区的每一位业主提出的问询和质疑及时做出回应，能即时整改的即时整改，不能即时整改的也应列出整改计划，并逐步落实。双方应多加沟通，被告作为小区业主，在发现原告服务不到位的情况下，有权要求原告及时整改，并对整改情况进行监督，但不能以拖交物业服务费的消极方式对抗，每一个居民小区都是全体业主的共同家园，管理好、建设好、维护好自己的家园是物业公司和全体业主的共同心愿。故原告要求被告廖琛支付2016年11月至2020年10月共48个月的物业费7466元理由正当，本院予以支持。第四、关于城市生活垃圾处理费的问题。生活垃圾的收集、运输和处理是关系到每一位居民、每一个家庭的日常需要，由此产生的费用，应该按照权利义务对等原则处理。被告生活居住在书香水岸小区，缴纳生活垃圾费是其生活的必需支出，原告作为该小区的物业管理单位，依据《宛城区生活垃圾处理费征收办法（试行）》的规定，代收代交城市生活垃圾处理费符合法律规定，且该费用并非原告物业公司占有使用，而是代收代缴行为。故原告要求被告廖琛支付2017年度和2020年度48个月的城市生活垃圾处理费共240元理由正当，本院予以支持。《宛城区生活垃圾处理费征收办法（试行）》文件虽然系地方性政策规定，但并未被有权机关认定为无效，现被告辩称该文件无效的理由不足，本院不予采纳。根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条、第九百四十八条之规定，判决如下：一、限本判决生效后十日内，被告廖琛支付原告南阳市世诚物业服务有限公司物业服务费7466元；二、限本判决生效后十日内，被告廖琛支付原告南阳市世诚物业服务有限公司代收代交城市生活垃圾处理费240元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告廖琛负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  郜付林二〇二一年二月二十六日书记员  王昱栋