西安市临潼区人民法院民 事 判 决 书(2017)陕0115民初4307号原告（反诉被告）:西安松苑实业公司。住所地：西安市临潼区人民西路*号。法定代表人：毕军平，总经理。委托诉讼代理人：董为民，陕西昭应律师事务所律师。被告（反诉原告）：西安市临潼区秦王瓦罐饭庄。经营地址：西安市临潼区人民西路*号。负责人：鬲军良，系西安市临潼区秦王瓦罐饭庄个人独资企业投资、经营人。委托诉讼代理人：张健，陕西骊剑律师事务所律师。被告（反诉原告）：鬲军良，男，1971年5月17日出生，汉族，西安市临潼区西泉街办东赵村张刘组村民。住西安市临潼区诚信路地热公司家属院。委托诉讼代理人：张健，陕西骊剑律师事务所律师。原告西安松苑实业公司与被告西安市临潼区秦王瓦罐饭庄、鬲军良房屋租赁合同、赔偿损失纠纷一案，本院于2017年11月8日立案受理。诉讼期间，被告于举证期限内提起反诉。2017年12月4日，本院依法组成合议庭，且分别于同年12月27日、2018年3月26日对该案的本诉、反诉请求公开开庭进行了合并审理。原告法定代表人毕军平、委托诉讼代理人董为民、被告及其共同委托诉讼代理人张健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告西安松苑实业公司诉、辩称：2004年3月20日与被告西安市临潼区秦王瓦罐饭庄签订为期十年的房屋租赁合同，将其北院的三间两层邻街门面房、院内两层配料车间及四间厦房出租给被告使用，被告每年支付房屋租金5万元。2014年7月30日合同到期至今，被告既未续签合同，也不交还租赁房屋。故，请求判令被告返还所租房屋，并从2014年7月31日起至2018年3月19日按每年5万元支付房屋占用费181806元。针对被告的反诉请求，原告认为，反诉人与被反诉人之间系租赁合同关系，双方应当依照合同约定履行各自的义务。反诉人曾在2007年、2008年两次维修涉诉房屋未与被反诉人协商，其维修费用未经被反诉人审核，且垫付金额无其他证据予以证明。2009年8月该出租房屋再次塌陷、西安市临潼区秦王瓦罐饭庄即停止经营至今。2014年7月30日该合同到期后，反诉人于2016年12月再次对涉诉房屋的屋顶进行了更换维修，但仍未征得被反诉人的同意或认可。故，反诉人要求被反诉人支付其房屋维修费的诉讼请求没有合同约定或证据支撑。同时，双方之间系租赁合同关系，反诉人要求被反诉人赔偿经营损失无法律依据。因此，请求人民法院驳回被告的反诉请求。被告西安市临潼区秦王瓦罐饭庄、鬲军良共同辩称、反诉：双方签订为期十年的房屋租赁合同属实。其花费300多万元对租赁房屋进行整体装修及扩建之后饭庄开业。在履行合同期间，出租房屋于2007年8月-2008年8月两次出现漏雨和塌陷，按照房屋租赁合同第五条3项“房屋的维修费在1000元以下的维修工程由乙方（承租方）负责，1000元以上的维修费用由甲方（出租方）承担”的约定，原告应当履行房屋的修缮义务。经与原告协商同意，其垫付房屋维修费41万元、室内装饰维修费34.5万元，先后两次对租赁房屋进行了修缮。同时，由于维修事项，造成其局部停业50余天。2009年8月该房屋大面积坍塌以后，由于原告无力承担维修费用，致饭庄即停止经营至今。涉及赔偿损失等相关事宜，鬲军良与西安松苑实业公司原法定代表人刘永民多次协商，双方就租赁房屋范围内合作开发达成共识。基于双方合作开发的实际情况，原告先后五次向鬲军良借款累计180万元，至今尚未还本、付息。由于双方的合作开发事项长期未能获得相关部门的准许，其经营损失尚未得到赔偿。再次经原告同意，其于2016年12月将坍塌的涉诉房屋更换为彩钢瓦屋顶，垫付维修费用用20万元。诉讼中，原告的（2017）西松发12号文件证明，其三次修缮租赁房屋垫付维修费共59.9万元、因漏雨或修缮歇业造成营业损失为390万元，且原告同意以该数额向其赔偿。同时，在诉讼期间，其提起反诉和提出鉴定申请以后，原告已于2018年3月19日晚将涉案房屋违法拆除，造成鉴定事项无法进行，故要求判令原告（反诉被告）赔偿其各项损失共449.9万元、并依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2004年3月20日，原告西安松苑实业公司（以下简称松苑公司）与被告西安市临潼区秦王瓦罐饭庄（以下简称秦王瓦罐饭庄）签订十年期限的房屋租赁合同。合同约定，原告将其三间两层邻街门面房、院内两层配料车间及四间厦房出租给被告经营餐饮业，被告每年支付房屋租金5万元。该合同第五条3项还约定“房屋的维修费在1000元以下的维修工程由乙方（承租方）负责，1000元以上的维修费用由甲方（出租方）承担。”同年6月1日—9月15日期间，被告对租赁房屋整体装修扩建之后，秦王瓦罐饭庄即开业经营。该饭庄系被告鬲军良出资30万元申办的个人独资企业，于2004年9月24日注册登记成立。该企业因从2006年到2012年未参加年检，其营业执照在2016年10月21日被工商部门吊销，至今仍未办理注销手续。原、被告在履行合同期间，2007年7、8月份，由于承租房屋出现局部漏雨和塌陷，被告对屋顶进行了修缮，垫付维修费17万余元。同时，由于屋顶漏雨造成秦王瓦罐饭庄室内的装饰局部损坏，被告支付装饰维修费18.5万元，且秦王瓦罐饭庄因维修事项局部停业30余天。2008年8月份，暴雨致承租房屋屋顶大面积塌陷和漏雨、室内装修再次被损坏，被告再次对屋顶和室内装饰进行了维修，垫付房屋维修费24万元，支付装饰维修费16万元，秦王瓦罐饭庄又因此局部停业20余天。2009年8月，该出租房屋因暴雨、连阴雨使木瓦结构的屋顶绝大部分坍塌以后，原、被告协商修缮事宜未果，秦王瓦罐饭庄亦停止经营。之后，鬲军良与松苑公司原法定代表人刘永民曾协商在租赁房屋范围内进行合作开发。原告松苑公司于2008年1月28日—2011年10月10日期间，先后五次向鬲军良累计借款180万元，至今尚未还本、付息。2014年7月30日，涉诉房屋租赁合同期限届满以后，双方既未续签合同，也未就相关事项协商一致或妥善处理，该房屋长期闲置至2018年3月19日被原告擅自拆除止。2016年12月，被告称，拟重新使用涉诉房屋，即将该房屋原木瓦结构的屋顶全部拆除并更换为彩钢瓦屋顶，且清理了室内的建筑垃圾等，共支付维修费用20万元。2017年11月，由于该房屋所属区域被政府规划为棚户改造范围，且要求房屋所有人限期完成房屋拆除等相关事项，故松苑公司诉至本院，要求：判令被告返还其出租房屋；除原告已从借被告款项中扣除合同期内房屋租金30万元外，判令被告每年按5万元向其支付2014年7月31日2018年3月19日期间的房屋占用费181806元。诉讼中，原告于2017年11月14日提出先于执行申请，要求对涉诉房屋先于执行，并交纳保证金303万元。被告秦王瓦罐饭庄、鬲军良于2017年11月30日提起反诉，要求松苑公司赔偿其经营损失449.9万元，并于同年12月26日提出鉴定申请，要求对秦王饭庄的投资规模、房屋维修费、整体装修和装饰维修费用及经营损失进行鉴定。由于该案件的事实尚未全面查清，故本院尚未作出是否准许先予执行的民事裁定。2018年3月19日晚到次日15时许，松苑公司擅自将涉案房屋拆除，现场仅剩建筑垃圾未清理。针对松苑公司擅自拆除涉案房屋妨害民事诉讼的行为，本院已经依法进行了处罚。基于涉案房屋已经被原告拆除的事实，再保留现场的建筑垃圾已无必要，且严重影响市容环境和棚户改造项目的整体进度。故本院裁定准许松苑公司自行清理涉诉房屋拆除后的建筑垃圾、保证金303万元在终审判决生效后予以退还。在案件审理期间，鬲军良提供松苑公司在2017年11月15日印发的（2017）西松发12号文件（复印件）一份，该文件是该公司就涉诉事项向西安市临潼工业集团有限公司的请示，在该文件中载明：“租房期间因2007年8月、2008年8月、2009年7-8月连续多次暴雨袭击，我方又无力及时维修，给对方造成了一定的经济损失。其中三次修缮直接费用59.9万元、因漏雨或修缮歇业造成营业损失390万元，对方要求我方赔偿损失共计449.9万元。经我企业党政领导办公会议研究决定，同意支付鬲军良修缮费及营业损失费449.9万元”。同年11月27日，松苑公司提交其（2017）西松发14号文件，文件载明：“我公司上报的西松发（2017）12号文件，因业务人员粗心大意、领导把关不严，数据支撑不力。经我公司党政领导办公会2017年11月25日会议研究决定，撤销西松发（2017）12号文件”。另查明，秦王瓦罐饭庄在经营期间，先后向西安市临潼区地方税务局累计缴纳营业税179927.15元。其中：2005年12月缴纳8650.10元；2006年全年缴纳119475.90元；2007年缴纳51801.15元（其中当年7—10月份未缴纳营业税）。上述事实，有房屋租赁合同，装饰装修工程承包合同、施工协议书，维修合同、协议，收款收条，吴锋、赵社教、魏红旗等证人证言，西松发（2017）12号文件（复印件）和（2017）西松发14号文件，鬲军良与松苑公司原法定代表人刘永民电话录音U盘,现场照片和清税证明及庭审笔录等证据在卷证明。本院认为，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）之间签订的房屋租赁合同合法、有效，双方均应当依照合同约定和法律规定享受权利、履行义务。合同履行中，2009年8月租赁房屋坍塌至合同期限届满期间，原告未履行房屋修缮的合同义务，秦王瓦罐饭庄停止经营属实；双方就租赁房屋坍塌以后所涉及的相关事项，虽经鬲军良与松苑公司原法定代表人刘永民多次磋商，双方曾拟就该租赁房屋范围内的土地进行合作开发，期间，原告先后向被告鬲军良借款180万元，但双方对租赁合同是否继续履行、租金如何计付及经营损失怎么赔偿等实质性问题未能协商一致或妥善处理,原、被告对此都存有故意扩大损失的过错；在此期间，双方并未中止租赁合同的履行，被告仍占有租赁物；后原告从所借被告款项中扣除30万元抵为其2008年7月31日—2014年7月30日期间的房屋租金，由于原告的扣款行为未经出借人同意或者追认，又不能提供有效证据予以证明，故原告自行扣款抵偿其房屋租金的行为应属无效；对该期间的房屋租金，本应一并解决，但原告坚持认为其扣款抵偿房屋租金有理、有据，且未主张该项请求，故本院不予处理，原告可在本判决生效后另行主张；2014年7月30日，房屋租赁合同履行期限届满，双方有关合作开发事项仍未获得相关部门的批准，对相关事项未妥善处理，致涉诉房屋长期闲置，且已经失去继续经营餐饮业的使用价值，但被告仍然占有至2018年3月19日被原告擅自拆除，故，原告要求被告从2014年7月31日起至2018年3月19日按每年5万元向其支付房屋占用费的诉讼请求不应足额支持，可参照合同约定的租金标准减半由被告向原告支付房屋占用费。针对反诉原告的反诉请求，本院认为，原、被告签订为期十年的房屋租赁合同以后，反诉原告对承租房屋进行了整体装修、扩建后经营餐饮，2009年8月该房屋坍塌，由于原告未履行房屋的修缮义务，致秦王瓦罐饭庄一直停止经营，反诉原告有权要求反诉被告赔偿损失；依据合同中“出租房屋的修缮事项应由出租方负责、1000元以上的维修费用由其承担”的合同约定，反诉原告分别于2007年、2008年垫付的房屋修缮费应当由反诉被告予以支付；由于租赁房屋漏雨造成秦王瓦罐饭庄室内装修局部损坏，其维修费用宜由反诉被告向反诉原告赔偿；2016年12月，反诉原告再次维修更换涉诉房屋屋顶时，反诉被告知道或者应当知道却未阻止或提出异议，应视为其对反诉原告维修更换涉诉房屋彩钢瓦屋顶行为的默认，亦属对租赁房屋的添附，故反诉原告本次垫付维修费用宜由反诉被告承担与支付；反诉被告曾在有关文件中认可反诉原告三次垫付了房屋维修费用共59.9万元，亦有反诉被告原负责人电话录音证实，虽该文件后被撤销，但反诉被告擅自拆除涉诉房屋使司法鉴定、评估的条件丧失，故反诉被告应当按照该数额向反诉原告支付涉诉房屋修缮费用；对于反诉原告要求反诉被告赔偿其经营损失一节，宜合理核定；2007年、2008年因租赁房屋塌陷和漏雨造成秦王瓦罐饭庄局部停业50天的营业损失和2009年租赁房屋坍塌至合同期限届满期间的停业损失，可参照秦王瓦罐饭庄缴纳营业税的金额计算，由反诉被告酌情向反诉原告承担赔偿责任；基于反诉被告未履行房屋修缮的合同义务，反诉原告亦存在故意扩大损失的过错，上列损失可由反诉被告承担主要部分；对于反诉原告要求反诉被告承担其对承租房屋进行整体装修和扩建的费用，因本院已按反诉原告的承租期限核算其经营损失，并合理确定责任，故，反诉原告其余反诉请求本院不予支持。综上，为保护法人、其他组织和公民的合法权益，维护市场经济秩序，本院依据《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十一条的规定，判决如下：一、西安市临潼区秦王瓦罐饭庄、鬲军良返还西安松苑实业公司三间两层邻街门面房、院内两层配料车间及四间厦房（该房屋已于2018年3月19日被西安松苑实业公司擅自拆除，视为已返还）。二、西安市临潼区秦王瓦罐饭庄、鬲军良于本判决生效十日内向西安松苑实业公司支付2014年7月31日起至2018年3月19日的房屋的占用费9.0694万元。三、西安松苑实业公司于本判决生效十日内向西安市临潼区秦王瓦罐饭庄、鬲军良支付房屋修缮费用59.9万元。四、西安松苑实业公司于本判决生效十日内向西安市临潼区秦王瓦罐饭庄、鬲军良支付室内装饰维修费34.5万元。五、西安松苑实业公司于本判决生效十日内向西安市临潼区秦王瓦罐饭庄、鬲军良赔偿经营损失3.0844万元、停业损失150.11万元，共计153.1944万元。六、驳回西安市临潼区秦王瓦罐饭庄、鬲军良其余反诉请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1100元、反诉费20196元，共21296元。原告及反诉原告均已预交。由西安市临潼区秦王瓦罐饭庄、鬲军良承担3696元、西安松苑实业公司承担17600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判长  王佑勋审判员  张卫捷审判员  张 涛二〇一八年四月三日书记员  白 亮