重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0106民初16700号原告（申请执行人）：何平，男，1967年8月14日出生，住重庆市合川区。委托诉讼代理人：邓小龙，重庆瑞月永华律师事务所律师。委托诉讼代理人：方涛，重庆瑞月永华律师事务所实习律师。被告（案外人）：张德基，男，1967年11月23日出生，汉族，住重庆市永川区。委托诉讼代理人：伍健，重庆市永川区中山法律服务所法律工作者。第三人（被执行人）：重庆翁达物业发展有限公司，住所地重庆市沙坪坝区天陈路56号，组织机构代码20332246-4。法定代表人：王俊博，重庆翁达物业发展有限公司董事长。委托诉讼代理人：胡学斌，男，重庆翁达物业发展有限公司职员，住重庆市沙坪坝区。原告何平与被告张德基、第三人重庆翁达物业发展有限公司（下称翁达公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2017年11月1日立案受理，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告何平的委托诉讼代理人邓小龙、方涛，被告张德基的委托诉讼代理人伍健，第三人翁达公司的委托诉讼代理人胡学斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何平向本院提出诉讼请求：1、请求准予执行第三人重庆翁达物业发展有限公司名下位于重庆市永川区科园路xx号xx幢xx号房屋；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年7月27日，沙坪坝区法院作出（2015）沙法民执字第02739-02741号执行裁定书及协助执行通知书，查封了登记在第三人翁达公司名下的位于重庆市永川区科园路xx号xx幢xx号房屋。该院于2017年8月17日作出（2017）渝0106执异182号执行异议裁定，中止对上述房屋的执行。原告认为被告提出的异议申请事实理由不真实不充分，对执行标的依法不享有排除强制执行的民事权益。故起诉来院，要求判如所请。被告张德基辩称，本被告在法院查封之前即2015年2月27日就位于重庆市永川区科园路xx号xx幢xx号房屋与第三人翁达公司签订了房屋买卖合同，并依约支付了全部购房款，且该房屋系本被告仅有的一套住房。故本被告就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，请求驳回原告的诉讼请求。第三人重庆翁达物业发展有限公司述称，同意张德基的意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：何平与重庆翁达物业发展有限公司承包经营合同纠纷三案，本院依法作出（2012）沙法民初字第06030号、（2012）沙法民初字第06031号、（2012）沙法民初字第06032号民事判决书，重庆翁达物业发展有限公司不服，上诉至重庆市第一中级人民法院，该院依法作出（2015）渝一中法民终字第00323号、（2015）渝一中法民终字第00869号、（2015）渝一中法民终字第00314号民事判决书。何平以前述三份判决书为执行依据，向本院提出强制执行申请。本院以（2015）沙法民执字第02739号、（2015）沙法民执字第02740号、（2015）沙法民执字第02741号案立案受理了何平的执行申请，并于2016年7月27日作出（2015）沙法民执字第02739-02741号执行裁定书，查封了登记在重庆翁达物业发展有限公司名下的位于重庆市永川区科园路xx号xx幢xx号房屋。执行过程中，张德基对执行标的提出书面异议。本院于2017年8月17日作出（2017）渝0106执异182号执行异议裁定：中止对位于重庆市永川区科园路xx号xx幢xx号房屋的执行。并于2017年10月16日将该裁定送达何平。原告何平遂于同年10月30日向本院提起本案诉讼，诉请同前。另查明，2014年12月4日，第三人重庆翁达物业发展有限公司取得永国土房管（2014）预字第（109）号《商品房预售许可证》。2015年2月27日，张德基与翁达公司签订了《重庆市商品房买卖合同》一份，约定：翁达公司依据永国土房管（2014）预字第109号《商品房预售许可证》，出售威尼斯蓝湾商品房即重庆市永川区科园路xx号xx幢xx号房屋给原告；房屋总成交金额为340658元整。同日，双方在不动产登记部门办理了商品房网签登记。该房屋尚未过户给被告。还查明，被告张德基在重庆市永川区仅有本案涉案房屋一套住房。对于被告张德基是否在人民法院查封之前就已经签订合法有效的书面买卖合同，其已支付的价款是否超过合同约定总价款的50%，各方当事人存在争议。其各自主张并举证质证如下：被告主张：其在本院对案涉房屋进行查封以前，就与案外人重庆雅立亚实业（集团）有限公司就案涉房屋签订了《商品房买卖合同》。后因雅立亚公司没有销售房屋的相关资质，其在重庆市永川区不动产登记中心及重庆市永川区城乡建设委员会的组织下，将原来的合同及收据交到了翁达公司处，并换取了新的合同及收据，签订合同的时间及收据的开具时间都有变更。房屋总成交价340658元，其以现金及刷卡的方式已经支付了房款232710元，大修、其他3476元，共计236186元。被告为证明其主张，举示了如下证据：1.重庆市永川区城乡建设委员会出具的《情况说明》一份；2.收据四张；3.罗冬冬及陈娜的证人证言。拟证明：1.第三人曾将威尼斯蓝湾6号楼承包给重庆雅立亚实业（集团）有限公司的法定代表人罗冬冬；2.被告与重庆雅立亚实业（集团）有限公司签订合同并交付房款之后，该合同原件已经被销毁；3.原合同销毁后，被告和第三人重新签订合同并由第三人开具收据；4.被告以刷卡及现金方式已经支付了房款236186元，付清了大部分房款，超过了总价款的百分之五十。原告质证意见如下：1.对《情况说明》的真实性予以认可，但不认可合法性及关联性。该《情况说明》本质上属于第三人证人证言，应由负责人或经办人到庭作证，且内容并未明确具体的购房人；同时，重庆市永川区城乡建设委员会对房屋销售及房款的支付情况不属于其管理范围。2.对收据的真实性予以认可。收据主体为重庆雅立亚实业（集团）有限公司，并非本涉案房屋合同的出售主体即本案第三人翁达公司，就案涉房屋的买卖而言，应当以被告与案涉项目的合法开发主体即第三人翁达公司签订房屋买卖合同为准。3.对于证人证言仅限单方陈述，并未出示相关证据，且两名证人的证言有矛盾之处。第三人质证意见如下：对被告举示的收据的真实性、合法性、关联性及其证明目的均予以认可。原告对此未举示证据。第三人同意被告意见，未举示证据。经审核，上述《情况说明》及收据均具备相应形式要件，且无相反证据。故本院对其形式上的真实性均予以确认。至于其关联性和证明力大小，本院将后续评判。本院查明相关争议事实如下：2014年10月18日，第三人与罗冬冬（身份证号51101119850105xxxx）签订《承包经营合同》一份，约定：由罗冬冬承包开发永川威尼斯蓝湾6号楼项目。重庆雅立亚实业（集团）有限公司的法定代表人为罗冬冬。第三人于2015年2月26日向被告出具收条载明：“今收到张德基x-x-x房款232710元、代收费3476元，合计236186元。”2017年12月8日，重庆市永川区城乡建设委员会出具《关于威尼斯蓝湾项目涉法涉诉相关情况的说明》一份，该书证载明：“重庆市沙坪坝区人民法院：原告何平诉被告蒋文福等40户购房业主、第三人重庆翁达物业发展有限公司（以下简称翁达公司）执行异议之诉案件，因涉及购房业主将购房款直接支付给案外人重庆雅立亚实业（集团）有限公司（以下简称雅立亚公司），我委将相关情况作如下说明。一、基本情况。威尼斯蓝湾6号楼由翁达公司开发，于2014年2月开工建设，商品住宅用房180套。由于开发商管理不善，承包人罗冬冬将购房款挪作他用，导致项目资金链断裂，无力支付施工单位工程进度款，在完成主体工程后，于2015年春节后全面停工。该项目于2014年12月取得《重庆市商品房预售许可》，已销售163套，其中网签89套（合同备案82套），有74户已缴纳部分房款，但未办理网签和合同备案手续，在办理按揭的过程中，因翁达公司与何平的经济纠纷，导致6号楼商品房被查封。该项目合同约定交房时间为2015年10月，到目前还未竣工验收交房。该购房群体均为刚需人群，且有21户为拆迁安置户，现靠租房解决住宿问题，购房业主已多次到我委及政府相关部门群访集访，成为了我区社会不稳定的重要因素。在正式用电未安装、消防设施、市政设施未完善的情况下，购房业主已自主进场装修入住。二、雅立亚公司收取购房款情况。翁达公司法定代表人王俊博与罗冬冬（原雅立亚公司法定代表人）系朋友关系，翁达公司将威尼斯蓝湾6号楼以自负盈亏的方式承包给罗冬冬，于2014年10月18日翁达公司与罗冬冬个人签订了《承包经营合同》（见附件）。由罗冬冬承担除土地出让金以外与该项目建设有关的所有成本、税费，负责项目建设、管理及销售，向翁达公司缴纳每平方米850元的费用，并约定该项目房屋的销售款全部存入双方的监管账户。该项目于2014年12月以翁达公司的名义取得预售许可证，罗冬冬却以雅立亚公的名义对该项目房屋进行销售，并出具雅立亚公司的收款凭证，售房款未存入监管账户，且以各种理由不与购房业主签订书面的商品房买卖合同。由于罗冬冬未按合同约定支付施工单位工程进度款，导致施工单位全面停工，引起了购房业主的重视，纷纷到相关部门投诉，政府相关部门责令翁达公司查实并进行整改。在相关部门的督促下，售房款虽被罗冬冬挪作他用，但翁达公司作为开发单位，也必须承担商品房买卖合同中作为出卖方的全部义务。于是，翁达公司通知购房业主到项目部签订了书面的商品房买卖合同，且以公司名义更换了原雅立亚公司出具的交款收据，翁达公司出具收据的时间为购房业主实际换票时间。特此说明。”2018年1月31日，重庆市永川区国土资源和房屋管理局向本院出具《关于永川区科园路x号x-x-x房屋登记调查核实情况的函》载明：经查询重庆市不动产登记系统，永川区科园路x号x-x-x房屋于2015年2月27日办理商品房网签登记，权利人为张德基；目前该房屋未办理其他登记业务。2016年8月5日，我局根据（2015）沙法民执字第02739-02741号要求对永川区科园路x号x-x-x房屋进行了查封登记。本院认为，本案为申请执行人执行异议之诉。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五内向人民法院提起诉讼。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零六条规定：“申请执行人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）依案外人执行异议申请，人民法院裁定中止执行；（二）有明确的对执行标的继续执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。”本院受理本案符合前述法律规定。本案的争议焦点在于被告是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，案外人即本案被告张德基认为本案情形符合前述规定并据此主张其具有排除强制执行的权利。该主张有事实依据，本院对此予以支持。具体理由如下：一、被告张德基已提交证据证明其与第三人就案涉房屋签订《重庆市商品房买卖合同》的时间为2015年2月27日，而本院查封案涉房屋的时间为2016年7月27日，故被告系在本院查封之前，已与案涉商品房开发企业即第三人签订了合法有效的书面买卖合同。二、被告张德基提交了证据证明其购买的案涉房屋为住宅，且系其在重庆市永川区仅有的一套房屋。三、被告张德基提交的付款凭证充分证明其已向第三人支付了超过合同约定总价款百分之五十的房款。被告张德基举示了第三人向其出具的收据，拟证明被告分两次向第三人以刷卡及现金的方式支付房款共计340658元，支付了合同约定的全部房款，即超过了合同约定房款的百分之五十，对于购房收据的真实性原告及第三人均无异议，本院予以确认。对于重庆雅立亚实业（集团）有限公司出具的收据结合证人陈娜的证言，可以认定重庆雅立亚实业（集团）有限公司收到了收据载明的案涉房屋的房款，同时，结合重庆市永川区城乡建设委员会出具的《情况说明》载明的重庆雅立亚实业（集团）有限公司与第三人的关系及款项情况，足以认定重庆雅立亚实业（集团）有限公司代第三人收取案涉房屋房款的事实，故被告已向第三人支付了超过案涉房屋合同约定总价款百分之五十的房款。综上所述，案外人即本案被告张德基已举证证明本案涉案房屋具有《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，故本院对原告的诉讼请求不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零六条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十三条第二项之规定，判决如下：驳回原告何平的诉讼请求。案件受理费80元（原告已预交），由原告何平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  侯忠民审 判 员  王竞悦人民陪审员  周华强二〇一八年四月九日书 记 员  杨婷婷