中华人民共和国广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终661号上诉人（原审原告）：温凝香（英文名：ＮＩＮＧＸＩＡＮＧＷＥＮ），女，出生，国籍美利坚合众国，住美国。上诉人（原审原告）：温朝文（英文名：ＣＨＡＯＷＥＮＷＥＮ），女，出生，国籍美利坚合众国。被上诉人（原审被告）：谭荣衍，男，出生，汉族，住广东省台山市。被上诉人(原审被告)：台山市台城镇塑料厂，住所地：广东省台山市。法定代表人：雷师凡。原审原告：刘芬芳（英文名：ＦＡＮＦＯＮＧＬＡＵＡＵ），女，出生，国籍美利坚合众国。原审原告：刘伟炽（英文名：ＷＡＩＣＨＩＬＡＵ），男，出生，国籍美利坚合众国。原审原告：刘慕芳（英文名：ＭＡＵＲＥＥＮＭＯＦＯＮＧＬＡＵＪＥＥ），女，出生，国籍美利坚合众国。原审原告：刘伟祥（英文名：ＣＨＲＩＳＴＯＰＨＥＲＷＡＩＣＨＥＵＮＧＬＡＵ），男，出生，国籍美利坚合众国。原审原告：刘兰芳（英文名：ＬＡＮＦＯＮＧＬＡＵ），女，出生，国籍美利坚合众国。原审原告：刘伟斌（英文名：ＲＯＢＥＲＴＡＲＮＯＬＤＬＡＵ），男，出生，国籍美利坚合众国。上诉人温凝香、温朝文因与被上诉人谭荣衍、台山市台城镇塑料厂（下称台城塑料厂）及原审原告刘芬芳、刘伟炽、刘慕芳、刘伟祥、刘兰芳、刘伟斌委托合同纠纷一案，不服广东省台山市人民法院（2018）粤0781民初3376号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年2月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。温凝香、温朝文上诉请求：1、撤销一审判决；2、判令谭荣衍将从2016年10月至2019年6月未交付给温凝香的台山市房屋租金99625.44元，从2004年1月至2016年9月少付给温凝香的租金251161.44元，合计350786.88元，以及将房屋管理权交出前未交付温凝香的租金，交付给负责租金收取的温凝香；3、判令撤销谭荣衍对台山市房屋的一切代理事务，交回房屋收租管理权和交回为产权人代领的《国有土地使用证》给温凝香；4、判令终止台城塑料厂承租台山市房屋的权利和退出占用产权人自用的房间；5、本案上诉诉讼费由台城塑料厂、谭荣衍承担。事实和理由：一、一审判决谭荣衍向温凝香、温朝文交付所欠租金43000元不合理也没有计算根据。1、房屋产权人刘荣业（在美国死亡）生前委托谭荣衍对台山市房屋收租管理事务，由刘荣业配偶温凝香全权负责接收谭荣衍收租所得的租金用作生活费，温凝香在法庭从未说过“刘荣业生前，谭荣衍向刘荣业交付代收的租金。刘荣业死亡后，谭荣衍向温凝香交付代收的台山市房屋租金。”而是从刘荣业生前到故后，温凝香一直以来都是接收谭荣衍交付租金使用，租金是刘荣业生前已安排给温凝香作生活费的，其他继承人从未因此提出异议。2、温凝香每年从美国回台山市向谭荣衍取回房屋租金，谭荣衍都是随意性交付租金款给温凝香，拒绝告知实际收取的租金数额，有证据记载从2004年1月至2016年9月，谭荣衍随意交给温凝香租金合计192000元。温凝香曾在电话给谭荣衍，说准备取回从2016年10月至2017年5月的租金，但谭荣衍却以产权人已故租金留给继承人为由拒绝再交付租金。产权人刘荣业生前和在2005年死亡后，谭荣衍一直都是将租金交付给温凝香到2016年9月，但以后就不交了。租金留给继承人就是为企图侵吞租金找籍口，因为其他继承人是不与温凝香争租金的，租金是给温凝香作生活费是产权人生前早已安排的。从2016年10月至现在谭荣衍没有交付租金给温凝香和其他继承人。谭荣衍在法庭上还欺骗温凝香和法庭，说租金已交付继承人刘慕芳而被法院重审否定。3、经温凝香、温朝文查得涉案房屋实际承租人罗亚龙在签署的《租赁合同》，可得知租户罗亚龙每月缴交租金3200元（2600元＋600元），一年的租金收入就有38400元，扣除年缴交租赁税4046.40元，谭荣衍实得年租金为34353.60元。从2016年10月至2019年6月共计2年9个月，谭荣衍欠交付温凝香租金就有99625.44元（34353.60元×2.9＝99625.44元）。另外从2004年1月至2016年9月共计12年9个月，谭荣衍少交给温凝香的租金有251161.44元（34353.60元×12.9-192000元＝251161.44元）；谭荣衍一共欠交租金合计350786.88元。因此，谭荣衍随意向温凝香交付代收租金43000元不合理，这租金是代收何年何月至何年何月的租金，或是补回过去少付给的租金不明确也无计算依据，其提出所付租金额与实际收取租金额相差较大。二、温凝香、温朝文提出收回谭荣衍的房屋代理权的诉求，是维护产权人的合法权益不再受侵犯，合情合理合法应该采纳。1、房屋产权人刘荣业生前已发现谭荣衍管理房屋有不轨行为：隐瞒已代办了涉案房屋的《国有土地使用证》又不交回，隐瞒代收的房屋租金数额。产权人刘荣业生前曾与谭荣衍交涉收回代理权事宜，但谭荣衍以种种借口不交回。2、温凝香在2017年回台山市向谭荣衍打算收取租金时，发现谭荣衍已着手将房屋清理准备出售，温凝香及时制止。谭荣衍利用持有《国有土地使用证》及伪造证件企图变卖房屋，已侵犯原委托人和继承人的合法权益。谭荣衍还在法庭出示假证说其他继承人同意委托他继续收租，还说租金给了其他继承人，但拒绝将证件原件给温凝香、温朝文看，这样的房屋代理人，不能以继承人温凝香等均在国外，委托合同终止将损害委托人利益为由，支持谭荣衍继续代理委托事务。3、谭荣衍代理涉案房屋已终止。产权人刘荣业在在台山市公证处签署的《委托书》，委托谭荣衍收租管理房屋事宜的有效期为，其代理期间届满，委托代理终止。产权人刘荣业早在死亡，原委托谭荣衍管理房屋的委托代理事务已终止。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条“有下列情形之一的，委托代理终止：(一)代理期间届满或者代理事务完成的；……(四)代理人或被代理人死亡的”的规定，因此，谭荣已无权再继续管理房屋。为了保护委托人的合法权益，应依法终止谭荣衍对涉案房屋的代理权，将房屋管理权交回继承人及原负责接收租金人温凝香管理。三、温凝香、温朝文提出要求谭荣衍将属于产权人的《国有土地使用证》交回的诉求，合情合理合法应该支持。产权人刘荣业生前发现涉案房屋未办《国有土地使用证》，当去办证部门办理时，谭荣衍突然到场说该土地证他已代办了，但以管屋等理由不将证交回产权人。产权人已故后应将属于产权人的证件交还产权人配偶温凝香，不能使谭荣衍持有《国有土地使用证》以达到其侵吞房屋的目的。温凝香、温朝文要求返还《国有土地使用证》给继承人的诉求，应该采纳。四、温凝香、温朝文要求终止台城塑料厂承租台山市房屋和退出占用原产权人未出租房屋的诉求应依法维护。1、台城塑料厂未经产权人同意，擅自将涉案房屋以承包方式转租给罗亚龙而谋取利益，台城塑料厂早己没有使用涉案房屋和转租了房屋（详见该厂在与罗亚龙签订《租赁合同》），违反了租赁合同的约定和租赁法规。根据《广东省城镇房屋租赁条例》第二十条的规定，擅自将房屋转租或者转借给第三人的，可以解除租赁合同。所以，应依法终止和解除台城塑料厂租赁涉案房屋的租赁合同和承租关系。2、台城塑料厂承租产权人的涉案房屋是首层，但却在首层楼顶开孔进入二楼安排其职工居住使用，侵占产权人留着自用的房屋，使产权人和家属回台山市居住受到影响。为解决此事产权人刘荣业生前曾专门从美国回台山市，向侨务办公室上访反映要求解决占用侨房事宜。为维护权属人的合法权益，温凝香、温朝文要求台城塑料厂退出占用房屋合情合理合法。谭荣衍辩称，一、同意撤销一审判决第一项谭荣衍应自判决生效之日起十五日内向温凝香、刘芬芳、刘伟炽、刘慕芳、刘伟祥、刘兰芳、刘伟斌、温朝文交付代收租金43000元。1、刘芬芳、刘伟炽、刘慕芳、刘伟祥、刘兰芳、刘伟斌并没有委托温凝香为诉讼代理人，温凝香也没有相关证据证明其受刘芬芳、刘伟炽、刘慕芳、刘伟祥、刘兰芳、刘伟斌的委托，故一审法院没有任何依据把温凝香定义为上述继承人的委托诉讼代理人。2、2019年2月1日，谭荣衍已通过亲戚将持有的2016年10月、11月、12月及2017年、2018年租金43000元交付给刘慕芳，在一审庭审期间，谭荣衍因没有准备，无法及时提供证据，而一审法院并没有给时间其去补交证据，直接认定谭荣衍没有交付租金43000元给刘慕芳，这是不合理的。另外，目前谭荣衍已经拿到刘慕芳寄来的关于其在收到租金43000元的收据，这充分证明谭荣衍在开庭当天说的事实。因此同意撤销一审对谭荣衍作出的不合理的民事判决。二、温凝香要求谭荣衍交付“从2016年10月至2019年6月未交付给温凝香的台山市房屋租金99625.44元，从2004年1月至2016年9月少付给她的租金251161.44元，合计350786.88元。”这个诉求完全没有根据，是温凝香凭空想象出来的数据，谭荣衍不同意其诉求，具体谭荣衍在一审法院庭审期间，已作解释及提交相关证据。三、温凝香要求“谭荣衍停止对台山市房屋的一切代理事务，交回房屋收租管理权和交回为产权人代领的《国有土地使用证》给温凝香”。谭荣衍不同意温凝香的要求。刘芬芳、刘伟炽、刘慕芳、刘伟祥、刘兰芳、刘伟斌于2017年12月至2018年1月期间，分别签订《委托书》，委托谭曼里管理台山市房屋，谭荣衍在2018年年末，已把案涉店铺的《国有土地使用证》、收租管理权等相关资料转交给谭曼里，目前该店铺的一切事务已经与谭荣衍无关。刘芬芳、刘伟炽、刘慕芳、刘伟祥、刘兰芳、刘伟斌及台城塑料厂没有提交答辩或陈述意见。温凝香向一审法院起诉请求：1、要求谭荣衍返还坐落于台山市的房屋的土地使用证；2、要求谭荣衍交付代收的台山市房屋租金249610元；3、要求谭荣衍返还关于坐落于台山市的房屋的管理权和收租权；4、要求台城塑料厂退出台山市房屋未租赁而占用的部分。一审诉讼过程中，温凝香变更诉讼请求为：要求谭荣衍支付代为收取的台山市房屋租金323304元。一审法院于依职权追加刘芬芳、刘伟炽、刘慕芳、刘伟祥、刘兰芳、刘伟斌、温朝文为共同原告参加本案诉讼。一审法院查明事实：刘荣业（ＷＩＮＧＹＡＰＬＡＵ）出生于，死亡于。温凝香系刘荣业配偶，温朝文为温凝香与刘荣业婚姻关系存续期间收养的女儿。坐落于广东省台山市的房屋系刘荣业遗产。刘伟英于与原台山县台城镇塑料厂签订《台山县城（圩）镇房屋租赁合同》，将刘荣业所有的台山市房屋出租给原台山县台城镇塑料厂。租金标准约定为：自至止每月351元；自至止每月465元；自每月559元，“今后如县政府制定新的租金标准，则按照新的租金标准执行。”。《台山县城（圩）镇房屋租赁合同》未约定租赁期限。刘荣业于与谭荣衍签订《委托书》，委托谭荣衍管理台山市房屋，委托范围包括“收租”“修理”等，委托期间自委托书签署之日起至止。刘荣业生前，谭荣衍向刘荣业交付代收的租金。刘荣业死亡后，谭荣衍向温凝香交付代收的租金至2016年9月。谭荣衍现持有2016年10月、11月、12月及2017年、2018年租金43000元。一审法院判决：一、谭荣衍应自判决生效之日起十五日内向温凝香、刘芬芳、刘伟炽、刘慕芳、刘伟祥、刘兰芳、刘伟斌、温朝文交付代收租金43000元；二、驳回温凝香的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5044元，由温凝香负担4373元，由谭荣衍负担671元。温凝香预交的案件受理费5044元，一审法院予以退还671元；谭荣衍应交纳案件受理费671元。二审中，各方当事人均没有提交新的证据。一审法院对当事人举示的证据已进行质证和认证，程序合法，并据此查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案是委托合同纠纷。各方当事人对一审法院行使本案管辖权以及适用中华人民共和国内地法律作为处理本案合同适用的法律均无异议，本院予以确认。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院在二审中仅围绕温凝香、温朝文的上诉请求进行审查，对于各方当事人均未提出上诉的问题不予审查。本案二审争议焦点是：温凝香、温朝文请求谭荣衍返还2016年10月至2019年6月未交付租金及从2004年1月至2016年9月少付租金合计350786.88元应否予以支持？本院具体分析如下：首先，根据本案查明的事实，刘荣业与谭荣衍签订的《委托书》约定的期限于届满后，谭荣衍继续管理委托事务收取租金，结合刘荣业、温凝香继续受领谭荣衍交付的租金的事实，由此可推知双方以实际履行行为顺延以上《委托书》的委托期限。温凝香、温朝文虽上诉主张谭荣衍代收的租金是刘荣业生前安排给温凝香作为生活费，但并未能进一步举示证据加以证实，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》第九十条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，应由温凝香、温朝文承担举证不能的不利后果。故一审法院认定刘荣业于死亡后，谭荣衍应当将其受委托收取的租金交付给刘荣业的法定继承人，并无不当，本院应予维持。至于租金标准的问题，综观双方提交的证据及诉辩主张，温凝香在本案诉讼中陈述其在刘荣业死亡后继续受领谭荣衍交付的租金，且结合本案在案证据没有显示温凝香就案涉房产租金价格提出过异议，同时谭荣衍在一审庭审中陈述其现持有2016年10月至2018年代收租金43000元，经核算得出该价格比涉案《台山县城（圩）镇房屋租赁合同》约定的租金标准高，且与温凝香于2005年9月至2016年9月受领谭荣衍代收的租金标准大致相当。温凝香、温朝文虽上诉主张应按涉案房屋次承租人罗亚龙与台城塑料厂于签订的《租赁合同》《续合同》的租金标准3200元／月计算，但刘荣业、温凝香均非以上租赁关系的相对人，该租金价格与温凝香的诉讼请求没有必然联系，一审法院对此诉请不予采纳，亦无不妥，本院予以维持。再者，对于案涉房产的产权问题。经审查，温凝香在一审诉讼过程中多次明确变更其诉讼请求为：“一、谭荣衍支付从2004年1月起至2018年12月少交及欠交租金共323304元；二、本案诉讼费由台城塑料厂、谭荣衍负担”，经一审法院释明后，温凝香表示将考虑另行起诉处理台山市房屋的产权问题。故一审法院围绕温凝香变更后的诉讼请求进行审理并予以回应，并无不当，本院予以维持。而根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》第三百二十八条第一款“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉”的规定，综观温凝香一审中的诉请，其上诉主张撤销谭荣衍对台山市房屋的一切代理事务，交回房屋收租管理权和交回为产权人代领的《国有土地使用证》给温凝香以及终止台城塑料厂承租台山市房屋的权利和退出占用产权人自用的房间的诉请，属二审中新增加的独立诉讼请求，本案目前没有调解基础，故本院对此不作处理。温凝香如坚持认为其合法权利受到损害，可另循法律途径救济。最后，对于温凝香、温朝文以温凝香年纪大以及现居美国且受疫情影响为由提出书面审理申请，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款“第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理”的规定，由于温凝香、温朝文二审期间就本案归纳的争议焦点并没有提出新的事实、证据或者理由，再结合本案当事人的实际情况，本院对温凝香、温朝文的该申请予以准许。综上所述，温凝香、温朝文的上诉请求理据不足，依法应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6561.8元（已由温凝香、温朝文预交），由上诉人温凝香、温朝文负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴拥军审 判 员 陈 炜审 判 员 杨维国二〇二一年二月二十二日法官助理 余卓利书 记 员 邓少洪中华人民共和国广东省江门市中级人民法院民事判决书（2020）粤07民终661号上诉人（原审原告）：温凝香（英文名：ＮＩＮＧＸＩＡＮＧＷＥＮ），女，出生，国籍美利坚合众国，住美国。上诉人（原审原告）：温朝文（英文名：ＣＨＡＯＷＥＮＷＥＮ），女，出生，国籍美利坚合众国。被上诉人（原审被告）：谭荣衍，男，出生，汉族，住广东省台山市。被上诉人(原审被告)：台山市台城镇塑料厂，住所地：广东省台山市。法定代表人：雷师凡。原审原告：刘芬芳（英文名：ＦＡＮＦＯＮＧＬＡＵＡＵ），女，出生，国籍美利坚合众国。原审原告：刘伟炽（英文名：ＷＡＩＣＨＩＬＡＵ），男，出生，国籍美利坚合众国。原审原告：刘慕芳（英文名：ＭＡＵＲＥＥＮＭＯＦＯＮＧＬＡＵＪＥＥ），女，出生，国籍美利坚合众国。原审原告：刘伟祥（英文名：ＣＨＲＩＳＴＯＰＨＥＲＷＡＩＣＨＥＵＮＧＬＡＵ），男，出生，国籍美利坚合众国。原审原告：刘兰芳（英文名：ＬＡＮＦＯＮＧＬＡＵ），女，出生，国籍美利坚合众国。原审原告：刘伟斌（英文名：ＲＯＢＥＲＴＡＲＮＯＬＤＬＡＵ），男，出生，国籍美利坚合众国。上诉人温凝香、温朝文因与被上诉人谭荣衍、台山市台城镇塑料厂（下称台城塑料厂）及原审原告刘芬芳、刘伟炽、刘慕芳、刘伟祥、刘兰芳、刘伟斌委托合同纠纷一案，不服广东省台山市人民法院（2018）粤0781民初3376号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年2月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。温凝香、温朝文上诉请求：1、撤销一审判决；2、判令谭荣衍将从2016年10月至2019年6月未交付给温凝香的台山市房屋租金99625.44元，从2004年1月至2016年9月少付给温凝香的租金251161.44元，合计350786.88元，以及将房屋管理权交出前未交付温凝香的租金，交付给负责租金收取的温凝香；3、判令撤销谭荣衍对台山市房屋的一切代理事务，交回房屋收租管理权和交回为产权人代领的《国有土地使用证》给温凝香；4、判令终止台城塑料厂承租台山市房屋的权利和退出占用产权人自用的房间；5、本案上诉诉讼费由台城塑料厂、谭荣衍承担。事实和理由：一、一审判决谭荣衍向温凝香、温朝文交付所欠租金43000元不合理也没有计算根据。1、房屋产权人刘荣业（在美国死亡）生前委托谭荣衍对台山市房屋收租管理事务，由刘荣业配偶温凝香全权负责接收谭荣衍收租所得的租金用作生活费，温凝香在法庭从未说过“刘荣业生前，谭荣衍向刘荣业交付代收的租金。刘荣业死亡后，谭荣衍向温凝香交付代收的台山市房屋租金。”而是从刘荣业生前到故后，温凝香一直以来都是接收谭荣衍交付租金使用，租金是刘荣业生前已安排给温凝香作生活费的，其他继承人从未因此提出异议。2、温凝香每年从美国回台山市向谭荣衍取回房屋租金，谭荣衍都是随意性交付租金款给温凝香，拒绝告知实际收取的租金数额，有证据记载从2004年1月至2016年9月，谭荣衍随意交给温凝香租金合计192000元。温凝香曾在电话给谭荣衍，说准备取回从2016年10月至2017年5月的租金，但谭荣衍却以产权人已故租金留给继承人为由拒绝再交付租金。产权人刘荣业生前和在2005年死亡后，谭荣衍一直都是将租金交付给温凝香到2016年9月，但以后就不交了。租金留给继承人就是为企图侵吞租金找籍口，因为其他继承人是不与温凝香争租金的，租金是给温凝香作生活费是产权人生前早已安排的。从2016年10月至现在谭荣衍没有交付租金给温凝香和其他继承人。谭荣衍在法庭上还欺骗温凝香和法庭，说租金已交付继承人刘慕芳而被法院重审否定。3、经温凝香、温朝文查得涉案房屋实际承租人罗亚龙在签署的《租赁合同》，可得知租户罗亚龙每月缴交租金3200元（2600元＋600元），一年的租金收入就有38400元，扣除年缴交租赁税4046.40元，谭荣衍实得年租金为34353.60元。从2016年10月至2019年6月共计2年9个月，谭荣衍欠交付温凝香租金就有99625.44元（34353.60元×2.9＝99625.44元）。另外从2004年1月至2016年9月共计12年9个月，谭荣衍少交给温凝香的租金有251161.44元（34353.60元×12.9-192000元＝251161.44元）；谭荣衍一共欠交租金合计350786.88元。因此，谭荣衍随意向温凝香交付代收租金43000元不合理，这租金是代收何年何月至何年何月的租金，或是补回过去少付给的租金不明确也无计算依据，其提出所付租金额与实际收取租金额相差较大。二、温凝香、温朝文提出收回谭荣衍的房屋代理权的诉求，是维护产权人的合法权益不再受侵犯，合情合理合法应该采纳。1、房屋产权人刘荣业生前已发现谭荣衍管理房屋有不轨行为：隐瞒已代办了涉案房屋的《国有土地使用证》又不交回，隐瞒代收的房屋租金数额。产权人刘荣业生前曾与谭荣衍交涉收回代理权事宜，但谭荣衍以种种借口不交回。2、温凝香在2017年回台山市向谭荣衍打算收取租金时，发现谭荣衍已着手将房屋清理准备出售，温凝香及时制止。谭荣衍利用持有《国有土地使用证》及伪造证件企图变卖房屋，已侵犯原委托人和继承人的合法权益。谭荣衍还在法庭出示假证说其他继承人同意委托他继续收租，还说租金给了其他继承人，但拒绝将证件原件给温凝香、温朝文看，这样的房屋代理人，不能以继承人温凝香等均在国外，委托合同终止将损害委托人利益为由，支持谭荣衍继续代理委托事务。3、谭荣衍代理涉案房屋已终止。产权人刘荣业在在台山市公证处签署的《委托书》，委托谭荣衍收租管理房屋事宜的有效期为，其代理期间届满，委托代理终止。产权人刘荣业早在死亡，原委托谭荣衍管理房屋的委托代理事务已终止。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条“有下列情形之一的，委托代理终止：(一)代理期间届满或者代理事务完成的；……(四)代理人或被代理人死亡的”的规定，因此，谭荣已无权再继续管理房屋。为了保护委托人的合法权益，应依法终止谭荣衍对涉案房屋的代理权，将房屋管理权交回继承人及原负责接收租金人温凝香管理。三、温凝香、温朝文提出要求谭荣衍将属于产权人的《国有土地使用证》交回的诉求，合情合理合法应该支持。产权人刘荣业生前发现涉案房屋未办《国有土地使用证》，当去办证部门办理时，谭荣衍突然到场说该土地证他已代办了，但以管屋等理由不将证交回产权人。产权人已故后应将属于产权人的证件交还产权人配偶温凝香，不能使谭荣衍持有《国有土地使用证》以达到其侵吞房屋的目的。温凝香、温朝文要求返还《国有土地使用证》给继承人的诉求，应该采纳。四、温凝香、温朝文要求终止台城塑料厂承租台山市房屋和退出占用原产权人未出租房屋的诉求应依法维护。1、台城塑料厂未经产权人同意，擅自将涉案房屋以承包方式转租给罗亚龙而谋取利益，台城塑料厂早己没有使用涉案房屋和转租了房屋（详见该厂在与罗亚龙签订《租赁合同》），违反了租赁合同的约定和租赁法规。根据《广东省城镇房屋租赁条例》第二十条的规定，擅自将房屋转租或者转借给第三人的，可以解除租赁合同。所以，应依法终止和解除台城塑料厂租赁涉案房屋的租赁合同和承租关系。2、台城塑料厂承租产权人的涉案房屋是首层，但却在首层楼顶开孔进入二楼安排其职工居住使用，侵占产权人留着自用的房屋，使产权人和家属回台山市居住受到影响。为解决此事产权人刘荣业生前曾专门从美国回台山市，向侨务办公室上访反映要求解决占用侨房事宜。为维护权属人的合法权益，温凝香、温朝文要求台城塑料厂退出占用房屋合情合理合法。谭荣衍辩称，一、同意撤销一审判决第一项谭荣衍应自判决生效之日起十五日内向温凝香、刘芬芳、刘伟炽、刘慕芳、刘伟祥、刘兰芳、刘伟斌、温朝文交付代收租金43000元。1、刘芬芳、刘伟炽、刘慕芳、刘伟祥、刘兰芳、刘伟斌并没有委托温凝香为诉讼代理人，温凝香也没有相关证据证明其受刘芬芳、刘伟炽、刘慕芳、刘伟祥、刘兰芳、刘伟斌的委托，故一审法院没有任何依据把温凝香定义为上述继承人的委托诉讼代理人。2、2019年2月1日，谭荣衍已通过亲戚将持有的2016年10月、11月、12月及2017年、2018年租金43000元交付给刘慕芳，在一审庭审期间，谭荣衍因没有准备，无法及时提供证据，而一审法院并没有给时间其去补交证据，直接认定谭荣衍没有交付租金43000元给刘慕芳，这是不合理的。另外，目前谭荣衍已经拿到刘慕芳寄来的关于其在收到租金43000元的收据，这充分证明谭荣衍在开庭当天说的事实。因此同意撤销一审对谭荣衍作出的不合理的民事判决。二、温凝香要求谭荣衍交付“从2016年10月至2019年6月未交付给温凝香的台山市房屋租金99625.44元，从2004年1月至2016年9月少付给她的租金251161.44元，合计350786.88元。”这个诉求完全没有根据，是温凝香凭空想象出来的数据，谭荣衍不同意其诉求，具体谭荣衍在一审法院庭审期间，已作解释及提交相关证据。三、温凝香要求“谭荣衍停止对台山市房屋的一切代理事务，交回房屋收租管理权和交回为产权人代领的《国有土地使用证》给温凝香”。谭荣衍不同意温凝香的要求。刘芬芳、刘伟炽、刘慕芳、刘伟祥、刘兰芳、刘伟斌于2017年12月至2018年1月期间，分别签订《委托书》，委托谭曼里管理台山市房屋，谭荣衍在2018年年末，已把案涉店铺的《国有土地使用证》、收租管理权等相关资料转交给谭曼里，目前该店铺的一切事务已经与谭荣衍无关。刘芬芳、刘伟炽、刘慕芳、刘伟祥、刘兰芳、刘伟斌及台城塑料厂没有提交答辩或陈述意见。温凝香向一审法院起诉请求：1、要求谭荣衍返还坐落于台山市的房屋的土地使用证；2、要求谭荣衍交付代收的台山市房屋租金249610元；3、要求谭荣衍返还关于坐落于台山市的房屋的管理权和收租权；4、要求台城塑料厂退出台山市房屋未租赁而占用的部分。一审诉讼过程中，温凝香变更诉讼请求为：要求谭荣衍支付代为收取的台山市房屋租金323304元。一审法院于依职权追加刘芬芳、刘伟炽、刘慕芳、刘伟祥、刘兰芳、刘伟斌、温朝文为共同原告参加本案诉讼。一审法院查明事实：刘荣业（ＷＩＮＧＹＡＰＬＡＵ）出生于，死亡于。温凝香系刘荣业配偶，温朝文为温凝香与刘荣业婚姻关系存续期间收养的女儿。坐落于广东省台山市的房屋系刘荣业遗产。刘伟英于与原台山县台城镇塑料厂签订《台山县城（圩）镇房屋租赁合同》，将刘荣业所有的台山市房屋出租给原台山县台城镇塑料厂。租金标准约定为：自至止每月351元；自至止每月465元；自每月559元，“今后如县政府制定新的租金标准，则按照新的租金标准执行。”。《台山县城（圩）镇房屋租赁合同》未约定租赁期限。刘荣业于与谭荣衍签订《委托书》，委托谭荣衍管理台山市房屋，委托范围包括“收租”“修理”等，委托期间自委托书签署之日起至止。刘荣业生前，谭荣衍向刘荣业交付代收的租金。刘荣业死亡后，谭荣衍向温凝香交付代收的租金至2016年9月。谭荣衍现持有2016年10月、11月、12月及2017年、2018年租金43000元。一审法院判决：一、谭荣衍应自判决生效之日起十五日内向温凝香、刘芬芳、刘伟炽、刘慕芳、刘伟祥、刘兰芳、刘伟斌、温朝文交付代收租金43000元；二、驳回温凝香的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5044元，由温凝香负担4373元，由谭荣衍负担671元。温凝香预交的案件受理费5044元，一审法院予以退还671元；谭荣衍应交纳案件受理费671元。二审中，各方当事人均没有提交新的证据。一审法院对当事人举示的证据已进行质证和认证，程序合法，并据此查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案是委托合同纠纷。各方当事人对一审法院行使本案管辖权以及适用中华人民共和国内地法律作为处理本案合同适用的法律均无异议，本院予以确认。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院在二审中仅围绕温凝香、温朝文的上诉请求进行审查，对于各方当事人均未提出上诉的问题不予审查。本案二审争议焦点是：温凝香、温朝文请求谭荣衍返还2016年10月至2019年6月未交付租金及从2004年1月至2016年9月少付租金合计350786.88元应否予以支持？本院具体分析如下：首先，根据本案查明的事实，刘荣业与谭荣衍签订的《委托书》约定的期限于届满后，谭荣衍继续管理委托事务收取租金，结合刘荣业、温凝香继续受领谭荣衍交付的租金的事实，由此可推知双方以实际履行行为顺延以上《委托书》的委托期限。温凝香、温朝文虽上诉主张谭荣衍代收的租金是刘荣业生前安排给温凝香作为生活费，但并未能进一步举示证据加以证实，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》第九十条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，应由温凝香、温朝文承担举证不能的不利后果。故一审法院认定刘荣业于死亡后，谭荣衍应当将其受委托收取的租金交付给刘荣业的法定继承人，并无不当，本院应予维持。至于租金标准的问题，综观双方提交的证据及诉辩主张，温凝香在本案诉讼中陈述其在刘荣业死亡后继续受领谭荣衍交付的租金，且结合本案在案证据没有显示温凝香就案涉房产租金价格提出过异议，同时谭荣衍在一审庭审中陈述其现持有2016年10月至2018年代收租金43000元，经核算得出该价格比涉案《台山县城（圩）镇房屋租赁合同》约定的租金标准高，且与温凝香于2005年9月至2016年9月受领谭荣衍代收的租金标准大致相当。温凝香、温朝文虽上诉主张应按涉案房屋次承租人罗亚龙与台城塑料厂于签订的《租赁合同》《续合同》的租金标准3200元／月计算，但刘荣业、温凝香均非以上租赁关系的相对人，该租金价格与温凝香的诉讼请求没有必然联系，一审法院对此诉请不予采纳，亦无不妥，本院予以维持。再者，对于案涉房产的产权问题。经审查，温凝香在一审诉讼过程中多次明确变更其诉讼请求为：“一、谭荣衍支付从2004年1月起至2018年12月少交及欠交租金共323304元；二、本案诉讼费由台城塑料厂、谭荣衍负担”，经一审法院释明后，温凝香表示将考虑另行起诉处理台山市房屋的产权问题。故一审法院围绕温凝香变更后的诉讼请求进行审理并予以回应，并无不当，本院予以维持。而根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》第三百二十八条第一款“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉”的规定，综观温凝香一审中的诉请，其上诉主张撤销谭荣衍对台山市房屋的一切代理事务，交回房屋收租管理权和交回为产权人代领的《国有土地使用证》给温凝香以及终止台城塑料厂承租台山市房屋的权利和退出占用产权人自用的房间的诉请，属二审中新增加的独立诉讼请求，本案目前没有调解基础，故本院对此不作处理。温凝香如坚持认为其合法权利受到损害，可另循法律途径救济。最后，对于温凝香、温朝文以温凝香年纪大以及现居美国且受疫情影响为由提出书面审理申请，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款“第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理”的规定，由于温凝香、温朝文二审期间就本案归纳的争议焦点并没有提出新的事实、证据或者理由，再结合本案当事人的实际情况，本院对温凝香、温朝文的该申请予以准许。综上所述，温凝香、温朝文的上诉请求理据不足，依法应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6561.8元（已由温凝香、温朝文预交），由上诉人温凝香、温朝文负担。本判决为终审判决。审判长吴拥军审判员陈炜审判员杨维国二〇二一年二月二十二日法官助理余卓利书记员邓少洪