广东省湛江市赤坎区人民法院执 行 裁 定 书（2021）粤0802执异11号异议人（被执行人）：湛江市麻章区弘倡运输有限公司，住所地：湛江市麻章区金盛街**。法定代表人：陈伟华，董事长。委托诉讼代理人：李建光，男，该公司员工。申请执行人：广发银行股份有限公司湛江分行，，住所地：湛江市赤坎区中山一路**负责人：梁旭林，行长。被执行人：湛江市伟顺酒业有限公司，住，住所地：湛江市麻章区金盛街**/div>法定代表人：陈科宇，经理。被执行人：陈科宇，男，1991年4月26日出生，汉族，住湛江市麻章区。被执行人：陈伟华，男，1964年12月10日出生，汉族，住湛江市霞山区。被执行人：郑伟尉，男，1979年7月3日出生，汉族，住湛江市麻章区。本院在执行申请执行人广发银行股份有限公司湛江分行（以下简称广发银行湛江分行）与被执行人湛江市伟顺酒业有限公司（以下简称伟顺酒业公司）、湛江市麻章区弘倡运输有限公司（以下简称弘倡运输公司）、陈伟华、陈科宇、郑伟尉金融借款合同纠纷一案中，异议人弘倡运输公司于2019年11月20日向本院提出执行异议。本院于2019年11月27日作出（2019）粤0802执异89号执行裁定，裁定驳回弘倡运输公司的异议请求。弘倡运输公司不服裁定，并向湛江市中级人民法院（以下简称湛江中院）申请复议。湛江中院于2020年12月29日作出（2020）粤08执复13号执行裁定，裁定撤销本院（2019）粤0802执异89号执行裁定，并发回本院重新审查。为此，本院于2021年1月21日重新立案后，依法另行组成合议庭，召开听证会进行了重新审查。本案现已审查终结。异议人弘倡运输公司向本院提出异议请求：1、撤销湛江市赤坎区人民法院（2016）粤0802执恢118号执行裁定书裁定对弘倡运输公司名下的位于湛江市麻章区的土地及地上所建筑的房屋［土地面积：6120.40平方米，土地证号：湛国用（20**）第××号］的拍卖。2、撤销广鸿信评（湛）字第［2018］-0725001号房地产评估报告。3、撤销有关本案执行拍卖的裁定书，其中包括（2018）粤执恢337号之一《执行裁定书》、《确认成交书》、《协助执行通知书》。事实与理由：湛江市赤坎区人民法院（以下简称赤坎法院）在执行广发银行湛江分行申请执行拍卖异议人名下的位于湛江市麻章区的土地及地上所建筑的房屋的过程中，未按照法律、司法解释的要求履行对被执行标的物的拍卖程序，严重损害了异议人的合法权益。根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二条、第四条第一款、第五条、第七条及第十四条的规定，人民法院确定财产处置参考价的方式依次为当事人议价、定向询价、网络询价、委托评估，只有在法律法规另有规定，当事人一致同意直接选择或前一种方式不能、不成的情况下，才能选择后面的方式确定。本案中，异议人的公司地址明确、尚未注销，但赤坎法院在当事人没有一致同意选择的情况下，未经当事人议价和定向询价就直接采用网络询价的方式确定处置上述财产，显然违反了上述规定，应予纠正。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条的规定，异议人特提出执行异议，请求法院撤销对上述财产的拍卖。另，赤坎法院在执行中存在严重违法的执行行为，低价贱卖异议人弘倡运输公司位于湛江市麻章区价值近五千万的6120.4平方米国有土地及2025.26平方米房产（无房产权证），违规违法地在2018年12月29日以低价1843.2120万元贱卖给在2018年12月10日刚刚注册成立的湛江市航程物业管理有限公司。异议人弘倡运输公司及其他案外人对此违法拍卖行为不服而提出执行异议，赤坎法院对此受理并立案，但没有经任何听证或开庭就不分青红皂白地驳回异议，异议人弘倡运输公司及案外人王业全等人又向湛江市中级人民法院申请复议，而赤坎法院竟然在案外人提出拍卖异议审理期间违反法律规定将异议人弘倡运输公司的土地［土地证号：湛国用（20**）第××号，土地使用面积：6120.4平方米，房屋无证］过户给湛江市航程物业管理有限公司，并违法驱赶强令迁腾异议人弘倡运输公司、房屋承租人陆凤英及锁住案外人王业全的出入大门，严重损害了异议人弘倡运输公司及案外人陆凤英、王业全等人的合法权益，故请求赤坎法院撤销对异议人弘倡运输公司的土地及房产的拍卖，重新评估，重新拍卖，依法维护异议人弘倡运输公司及案外人陆风英、王业全等人的合法权益。具体事实及理由如下：一、赤坎法院在2018年12月29日以明显低价1843.2120万元贱价拍卖异议人弘倡运输公司5000多万元的土地及房产，在没有依次经过当事人询价、定向询价、网络询价等法定程序，就直接委托评估公司评估，评估公司的选定不经过当事人协商，也没有通知异议人弘倡运输公司参加摇珠选定，而是两次违法指定同一评估公司进行评估，评估结果没有在5天内通知异议人弘倡运输公司，使异议人弘倡运输公司失去了重新评估的权利，从而导致评估结果明显失实，致使5000多万的财产违法低价评估为3303.29万元，之后又违法降价评估为3291.45万元，为贱卖给买受人创造了谋利的条件。为此，执行程序严重违法，在2018年12月29日进行拍卖，如此拍卖行为明显违反了2018年9月1日实施的《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》的第2、5、7、14条规定，也违反了《最高人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条等规定。二、涉案被拍卖的房地产至今还未取得房产证，而评估公司及赤坎法院在没有房产证及建筑设计图纸等证据下，仍违法委托评估拍卖，竟然对异议人弘倡运输公司2025.26平方米的房产及6120.4平方米的土地失实地评估为3303.29万元，之后再违法地降价评估为3219.45万元，并违法进行拍卖，明显违反了相关的法律法规规定：拍卖标的有土地使用权证，未办理房屋所有权证，须报请有关部门审批，经审批允许，并同意补办手续完善后方可拍卖。而赤坎法院无视此规定，竟然违法以明显贱价1843.2120万元拍卖弘倡运输公司的财产。三、异议人弘倡运输公司在拍卖5日前没有收到任何拍卖通知，且涉案的其他债权人及抵押人、查封人、承租人等都没有收到赤坎法院任何关于各次拍卖的《通知书》，剥夺了我们参加竞买的权利，以致到场参加竞买的只有湛江市航程物业管理有限公司一人参加，以致多次流拍，流拍后，也不通知及组织当事人协调，也不告知异议人弘倡运输公司回赎，也没有依法保留拍卖的最低保留价，更没有告知异议人弘倡运输公司关于拍卖的保留价，以致本为5千多万元的财产被违法评估拍卖贱价为1843.2120元。这必然涉嫌恶意串通，共同损害异议人弘倡运输公司及其他债权人的权益，明显违反了《最高院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产规定》第14条等规定。四、赤坎法院在网络上拍卖弘倡运输公司的房地产，在每次拍卖30日前也没有公告，明显违反了《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第12条等规定。五、赤坎法院拍卖异议人弘倡运输公司的房地产明显违反了《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第26条规定：“司法拍卖竞价期间无人出价的，本次拍卖为流拍。流拍后，应当在三十日内在同一网络司法拍卖平台再次拍卖，拍卖动产应当在拍卖七日前公告，拍卖不动产或其他财产的应当在拍卖15日前公告，再次拍卖的起拍降价幅度不得超过前次起拍价的百分之二十”。针对本案拍卖在网上公告有三次，第一次时间段为2017年8月25日10时至2017年8月26日10时止；第二次时间段为2017年9月20日10时至2017年9月21日10时止；第三次从2017年12月28日10时至2018午2月25日10时止。第二拍卖与第三次拍卖相隔近3个月，显然赤坎法院第二次拍卖流拍后，并没有执行以上规定，在三十日内没有再次在网上拍卖，为此拍卖严重违法，以致异议人弘倡运输公司的财产被贱价拍卖而造成权益受损，同时损害了其他债权人的合法权益，故拍卖无效，应当撤销。六、关于本案，赤坎法院于2017年8月25日、2017年9月20日、2017年12月28日在网上以评估价3303.29万元进行拍卖，但起拍价为2312.303万元对执行物进行拍卖，此后，又在2018年12月28日公告拍卖，该次拍卖评估价为3291.45万元，但起拍价2304.015元，涉案土地的价值在上升，而评估价、起拍价在下降。而2018年同地段的地价约2万多元／平方米，按时价，异议人弘倡运输公司的财产应多于5000多万元，而被违法评估拍卖，以致以1843.2120万元贱价拍卖。在拍卖过程以最低价评估，最低起拍价进行拍卖。在拍卖中竟只有唯一的湛江市航程物业管理有限公司所谓竟买，该公司是否具备相关竞买的资质及条件，赤坎法院对此也不审查，而且违法急速过户，无视异议人弘倡运输公司及案外人对拍卖的异议权利。七、在拍卖前，赤坎法院并不处理好清场工作，也没有解决被拍卖房产的承租人的租金及住房等问题，同时没有处理好被拍卖物的权利人附属权利及相邻权利人的权利。为此引发了承租人及其他债权人、查封人、相邻关系人等人提出执行异议，而赤坎法院在受理这些人及举报人的执行异议案件期间，仍然违反法律规定对执行标的进行拍卖等处分，并将弘倡运输公司的财产急于过户给湛江市航程物业管理有限公司，为此引发及加剧了社会矛盾，违反了《执行规定》及《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十六条的规定：案外人提出执行异议期间，人民法院不得处分执行标的物等规定。以上事实及理由，赤坎法院拍卖异议人弘倡运输公司的财产明显存在违纪、违规、违法的行为，明显未按法律法规、司法解释等规定对拍卖标的物进行评估、公告、拍卖，且出现严重违反拍卖程序及损害当事人、竞买人的利益的情形。现湛江中院将本案发回重新审查，请求赤坎法院尊重事实与法律，作出公正处理，支持异议人弘倡运输公司的请求。另，被拍卖的财产已被雷州市人民法院查封，赤坎法院与雷州法院没有商定如何处理财产，没有申请上级法院处理，违反刑法第314条的规定，损害了案外人的权利，没有解封之前财产不能处分。广发银行湛江分行、伟顺酒业公司、陈伟华、陈科宇、郑伟尉均未作答辩。经审查查明，原告广发银行湛江分行与被告弘倡运输公司、伟顺酒业公司、陈伟华、陈科宇、郑伟尉金融借款合同纠纷一案［案号：（2015）湛赤法民三初字第89号］，本院于2015年6月10日作出（2015）湛赤法民三初字第89号民事判决，判决如下：一、限伟顺酒业公司于本判决发生法律效力之日起十日内向广发银行湛江分行偿还借款本金1600万元及支付自2015年3月21日起至借款付清之日止按合同约定利率计算的利息。二、广发银行湛江分行对弘倡运输公司提供抵押的位于湛江市麻章区的一块土地使用权［证号：湛国用（2014）第××号］享有优先受偿权。三、陈伟华、陈科宇、郑伟尉对上述第一项伟顺酒业公司所欠的借款本息承担连带清偿责任。四、驳回广发银行湛江分行的其他诉讼请求。案件受理费117800元，财产保全费5000元，均由五被告共同负担。该民事判决于2015年7月22日生效后，由于上述五被告不履行判决确定的义务，广发银行湛江分行遂向本院申请执行。在执行过程中，由于广发银行湛江分行对弘倡运输公司名下的位于湛江市麻章区的土地使用权［证号：湛国用［2014］第**，面积：6120.40平方米］享有优先受偿权，而湛江市麻章区人民法院（以下简称麻章法院）首先查封了该土地使用权，故本院依法商请麻章法院将该土地使用权移送本院处置，麻章法院于2016年5月17日复函将该土地使用权移送本院处置。之后，本院于2016年6月3日进行公开摇珠选定了广东新鸿信土地房地产评估有限公司湛江分公司作为上述土地使用权及地上所建筑的房屋的评估机构。2016年6月29日，本院作出（2016）粤0802执恢118号执行裁定，裁定如下：拍卖被执行人弘倡运输公司名下的位于湛江市麻章区的土地使用权［证号：湛国用（2014）第××号，面积：6120.40平方米］及地上所建筑的房屋（无房产证）。2018年8月1日，广东新鸿信土地房地产评估有限公司湛江分公司受本院委托作出了广鸿信评（湛）字第［2018］-0725001号房地产评估报告，确定湛江市麻章区的土地使用权及地上所建筑的房屋的房地产市场总价值为3291.45万元。本院于2018年8月27日向广发银行湛江分行及弘倡运输公司、伟顺酒业公司、陈伟华、陈科宇、郑伟尉作出通知书，告知若对上述房地产评估报告有异议，可在规定的期限内提出异议或若有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法需申请重新评估的，可在本院规定的期限内申请重新评估。因弘倡运输公司、伟顺酒业公司、陈伟华、陈科宇、郑伟尉下落不明，本院无法直接送达上述房地产评估报告及通知书，故本院于2018年8月27日作出公告，予以送达。之后，本院于2018年9月29日向广发银行湛江分行及弘倡运输公司、伟顺酒业公司、陈伟华、陈科宇、郑伟尉作出通知书并予以张贴，告知本院定于2018年11月28日10时至2018年11月29日10时在本院淘宝网司法拍卖网络平台上对弘倡运输公司名下的上述土地使用权及地上所建筑的房屋进行公开拍卖。对于该次公开拍卖活动，本院在淘宝网司法拍卖网络平台上进行了公告，该公告载明上述土地使用权及地上所建筑的房屋的起拍价为2304.015万元（3291.45万元×70%）。该次拍卖的竞价结果为流拍。之后，本院于2018年12月7日又向广发银行湛江分行及弘倡运输公司、伟顺酒业公司、陈伟华、陈科宇、郑伟尉作出通知书并予以张贴，告知本院定于2018年12月28日10时至2018年12月29日10时在本院淘宝网司法拍卖网络平台上对弘倡运输公司名下的上述土地使用权及地上所建筑的房屋进行公开拍卖。对于该次公开拍卖活动，本院在淘宝网司法拍卖网络平台上进行了公告，该公告载明上述土地使用权及地上所建筑的房屋的起拍价为1843.212万元（第一次拍卖起拍价2304.015万元×80%）。该次拍卖由买受人湛江市航程物业管理有限公司以起拍价也是最高价1843.212万元竞得。本院于2019年1月17日作出拍卖成交确认裁定书。同日，本院裁定终结（2018）粤0802执恢337号案件的本次执行程序。本院已向湛江市自然资源局发出协助执行通知书，要求协助将上述土地使用权办理过户给湛江市航程物业管理有限公司。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定，作为执行案件的被执行人弘倡运输公司认为本院作出的执行行为违反法律规定，可以向本院提出异议。对于弘倡运输公司提出执行异议的理由是否成立的问题，本院分析如下：第一，对于本院通过委托评估的方式确定涉案财产即弘倡运输公司名下的位于湛江市麻章区的土地使用权及地上所建筑的房屋的处置参考价是否合法有效的问题。弘倡运输公司认为本院未采取当事人议价、定向询价的方式确定涉案财产的处置参考价，违反了《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》的相关规定，但该规定是自2018年9月1日起才施行的，而本院在该规定施行之前未采取当事人议价、定向询价等方式而是采取通过委托评估的方式来确定涉案财产的处置参考价，并无不当。本院采取公开摇珠方式确定广东新鸿信土地房地产评估有限公司湛江分公司为涉案财产的评估机构，符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第四条第一款“对拟拍卖的财产，人民法院应当委托具有相应资质的评估机构进行价格评估。对于财产价值较低或者价格依照通常方法容易确定的，可以不进行评估。”及第五条“评估机构由当事人协商一致后经人民法院审查确定，协商不成的，从负责执行的人民法院或者被执行人财产所在地的人民法院确定的评估机构名册中，采取随机的方式确定；当事人双方申请通过公开招标方式确定评估机构的，人民法院应当准许。”的规定。而且，对于广东新鸿信土地房地产评估有限公司湛江分公司作出的广鸿信评（湛）字第［2018］-0725001号房地产评估报告，本院已依法向弘倡运输公司、伟顺酒业公司、陈伟华、陈科宇、郑伟尉公告送达。另，本院已向弘倡运输公司、伟顺酒业公司、陈伟华、陈科宇、郑伟尉作出通知书并予以公告送达，告知若对上述房地产评估报告有异议，可在规定的期限内提出异议或若有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法需申请重新评估的，可在本院规定的期限内申请重新评估。但弘倡运输公司、伟顺酒业公司、陈伟华、陈科宇、郑伟尉未能举证证明其在本院规定的期限内对上述房地产评估报告提出异议或申请重新评估，故上述房地产评估报告应认定合法有效。因此，本院通过委托评估的方式确定涉案财产的处置参考价合法有效。第二，对于涉案财产的拍卖成交是否合法有效的问题。本院在淘宝网司法拍卖网络平台上对涉案财产进行公开拍卖，符合《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二条“人民法院以拍卖方式处置财产的，应当采取网络司法拍卖方式，但法律、行政法规和司法解释规定必须通过其他途径处置，或者不宜采用网络拍卖方式处置的除外。”的规定。涉案财产共进行了两次公开拍卖活动，对于两次拍卖活动，本院均在淘宝网司法拍卖网络平台上进行了公告。第一次拍卖的时间为2018年11月28日10时至2018年11月29日10时，本院确定第一次拍卖的起拍价为2304.015万元（3291.45万元×70%），符合《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条“网络司法拍卖应当确定保留价，拍卖保留价即为起拍价。起拍价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并征询当事人意见。起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十。”的规定。第一次拍卖的竞价结果为流拍。之后，本院在第一次拍卖流拍后的三十日内（2018年12月28日10时至2018年12月29日10时）进行了第二次拍卖，本院确定第二次拍卖的起拍价为1843.212万元（第一次拍卖起拍价2304.015万元×80%），符合《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二十六条“网络司法拍卖竞价期间无人出价的，本次拍卖流拍。流拍后应当在三十日内在同一网络司法拍卖平台再次拍卖，拍卖动产的应当在拍卖七日前公告；拍卖不动产或者其他财产权的应当在拍卖十五日前公告。再次拍卖的起拍价降价幅度不得超过前次起拍价的百分之二十。再次拍卖流拍的，可以依法在同一网络司法拍卖平台变卖。”的规定。在第二次拍卖中，涉案财产由买受人湛江市航程物业管理有限公司以该次拍卖的起拍价也是最高价1843.212万元竞得。因此，涉案财产的拍卖成交应认定合法有效。且本院已依法作出拍卖成交确认裁定，并已向湛江市自然资源局发出协助执行通知书，要求协助将涉案土地使用权办理过户给湛江市航程物业管理有限公司。第三，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条第一款“当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应予支持：（一）竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；（二）买受人不具备法律规定的竞买资格的；（三）违法限制竞买人参加竞买或者对不同的竞买人规定不同竞买条件的；（四）未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的；（五）其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。”的规定，异议人弘倡运输公司未能提供证据证明涉案的执行案件具有上述情形。综上，异议人弘倡运输公司提出执行异议的理由不成立，本院不予采纳。因此，异议人弘倡运输公司请求撤销本院对弘倡运输公司名下的位于湛江市麻章区的土地使用权及地上所建筑的房屋的拍卖，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于异议人弘倡运输公司请求撤销广鸿信评（湛）字第［2018］-0725001号房地产评估报告及撤销有关本案执行拍卖的裁定书，其中包括（2018）粤执恢337号之一《执行裁定书》、《确认成交书》、《协助执行通知书》的请求，不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定的可以提出执行异议的执行行为，故不属于本案审查的范围，本院不予审查。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条、第十七条规定，裁定如下：驳回异议人湛江市麻章区弘倡运输有限公司的全部异议请求。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向湛江市中级人民法院申请复议。审 判 长  周娟华审 判 员  黄龙飞人民陪审员  陆文剑二〇二一年二月十日书 记 员  冯嘉琦附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条当事人、利害关系人认为执行过程中或者执行保全、先予执行裁定过程中的下列行为违法提出异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十五条规定进行审查：（一）查封、扣押、冻结、拍卖、变卖、以物抵债、暂缓执行、中止执行、终结执行等执行措施；（二）执行的期间、顺序等应当遵守的法定程序；（三）人民法院作出的侵害当事人、利害关系人合法权益的其他行为。被执行人以债权消灭、丧失强制执行效力等执行依据生效之后的实体事由提出排除执行异议的，人民法院应当参照民事诉讼法第二百二十五条规定进行审查。除本规定第十九条规定的情形外，被执行人以执行依据生效之前的实体事由提出排除执行异议的，人民法院应当告知其依法申请再审或者通过其他程序解决。第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议不成立的，裁定驳回异议；（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。