p.MsoNormal,li.MsoNormal,div.MsoNormal{margin:0cm;margin-bottom:.0001pt;text-align:justify;text-justify:inter-ideograph;font-size:10.5pt;font-family:”TimesNewRoman”,”serif”;}p.MsoHeader,li.MsoHeader,div.MsoHeader{margin:0cm;margin-bottom:.0001pt;text-align:center;tab-stops:center207.65ptright415.3pt;layout-grid-mode:char;border:none;padding:0cm;font-size:9.0pt;font-family:”TimesNewRoman”,”serif”;}p.MsoFooter,li.MsoFooter,div.MsoFooter{margin:0cm;margin-bottom:.0001pt;tab-stops:center207.65ptright415.3pt;layout-grid-mode:char;font-size:9.0pt;font-family:”TimesNewRoman”,”serif”;}span.MsoPageNumber{font-family:”TimesNewRoman”,”serif”;}span.Char{font-family:仿宋_GB2312;}span.Char0{}.MsoChpDefault{font-size:10.0pt;}div.Section1{page:Section1;}重庆市高级人民法院民事判决书(2013)渝高法民终字第00036号上诉人（原审原告）：重庆鸿安运输有限公司，住所地重庆市九龙坡区九龙园区。法定代理人：刘小平，董事长。委托代理人：李鲁川，重庆鲁川律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆市康福德高驾驶培训有限公司，住所地重庆市九龙坡区。法定代表人：柯逢豹，董事长。委托代理人：黄南贲，重庆金状律师事务所律师。委托代理人：方志川，重庆金状律师事务所律师。上诉人重庆鸿安运输有限公司（以下简称鸿安公司）与被上诉人重庆市康福德高驾驶培训有限公司（以下简称康福德高公司）土地租赁合同纠纷一案，重庆市第五中级人民法院于2012年12月19日作出（2012）渝五中法民初字第00202号民事判决，鸿安公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2013年2月21日公开开庭对本案进行了审理。上诉人鸿安公司的委托代理人李鲁川，被上诉人康福德高公司的委托代理人黄南贲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明：鸿安公司于2007年4月24日以租赁方式从重庆市高新技术产业开发区九龙园区取得涉诉土地的使用权，该土地为国有土地、规划为绿色产业地块，其租赁期限为30年，九龙园区允许鸿安公司在土地租赁期内以联营或租赁方式进行经营。鸿安公司与康福德高公司于2007年9月10日就位于重庆市高新技术产业开发区九龙园区C区R28-1/01的土地（即重庆市九龙坡区聚业路112号）租赁一事签订《土地租赁协议》。该协议约定的租期为：2007年9月1日起至2037年2月28日止，其中鸿安公司同意从2007年9月1日康福德高公司接手租赁场地起至2008年2月28日为康福德高公司建设周期，鸿安公司同意免收康福德高公司建设周期的租金，但从康福德高公司租赁期最后一年应缴纳租金中扣除；协议约定租金为每年900000元；付款时间为：自签订本协议之日起五日内，康福德高公司应向鸿安公司支付第一年度租金，鸿安公司收到租金后应给康福德高公司出具等额租赁费发票，租赁期限内康福德高公司应在每年的9月5日前向鸿安公司支付下一年度的租金，康福德高公司若逾期缴纳租金则应按每日万分之五向鸿安公司支付滞纳金，逾期十日内仍未交纳租金，视为康福德高公司违约，鸿安公司有权解除协议，并要求康福德高公司交纳租金。该协议第五条约定：在租赁期内，康福德高公司有权根据生产经营需要在租赁土地内修建与驾驶培训教学相配套的训练、考试场地、学员休息区、办公区，以及康福德高公司经营范围内因经营所需要的建筑物、构筑物等综合用房。康福德高公司所有报建项目（水、电、气设施的安装和建、构筑物等）建成竣工后投资总额需由重庆市九龙坡区计委在其认定的评估机构中随机抽选出评估机构认定投资金额，或由双方共同指定评估机构认定投资金额，并报九龙园区政府审定备案，以此作为鸿安公司违约或因政府行为导致本协议提前终止而康福德高公司请求赔偿的依据。该协议第六条约定：康福德高公司以鸿安公司名义申请水、电、气设施的安装和建、构筑物的报建，其全部费用由康福德高公司承担，鸿安公司应积极配合被告的报建工作。在租赁期内康福德高公司对以鸿安公司名义申请安装的水、电、气设施和建、构筑物拥有使用权，鸿安公司不得转让、抵押或出租，康福德高公司也不得改变其用途。该协议第七条约定：若鸿安公司要收回出租的土地，必须提前十二个月书面通知康福德高公司，并经康福德高公司同意后方可终止本协议。若鸿安公司单方终止协议，视为鸿安公司违约，鸿安公司除应向康福德高公司支付1000000元违约金外，还应赔偿康福德高公司损失。该协议第十条约定：在租期内，未经鸿安公司同意，康福德高公司无权私自将部分或全部土地租赁给第三方或改变土地用途。该协议签订后，鸿安公司将涉诉土地交给了康福德高公司使用，康福德高公司在该土地上按照协议约定投入资金建设了与驾驶培训、考试相关的建筑物、构筑物及设施、设备。康福德高公司与重庆市公安局交通管理局于2009年10月30日签订《科目二考试场地租赁合同》，其主要内容为，康福德高公司曾于2005年11月1日与市局装财处签订科目二考试场地租赁合同，合同期间康福德高公司定期、按时对考场进行维护、随时保障考试车辆正常运转，做到了竭诚为重庆市公安局交通管理局工作人员及学员提供服务与方便，完全具备承担考试工作服务与接待的能力。经双方协商，现就继续租赁科目二考试场地事宜达成如下协议：第一条、租赁地点：重庆市九龙坡区九龙园区聚业路112号，房屋及其附属设施：科目二红外线考试设备，学员候考及待考大厅、餐厅、小卖部、吸烟室、公共卫生间、考试监控室、考试员办公及休息室、考试车辆。第二条、租赁用途:重庆市公安局交通管理局（甲方）租赁被告（乙方）科目二考试场地仅限于用于甲方组织的科目二考试使用，且不得用于除此之外的其他任何用途。第三条、租赁期限：三年，2009年3月1日至2012年2月29日。合同期满后，如需延长租赁期限，经双方友好协商，重新签订合同。第四条、双方权利义务：一、甲方权利义务1、甲方应提前五个工作日以书面方式将参加科目二考试学员人数及相关信息通知乙方，以便乙方提前做好考试准备工作。……5、甲方使用场地时间原则上为每周星期一至星期五，每天八小时，其余时间由乙方使用。二、乙方权利义务1、乙方向甲方提供科目二考试场地，并按甲方考试需要提供车辆和引车员。2、乙方应加强车辆及设施的日常维护保养、确保考试车辆及设施处于正常使用状态。3、场地、设施、车辆维护保养及运行费用由乙方承担。4、乙方应按照甲方要求加强考试场地的安全管理措施，协助甲方开展好科目二考试工作。……第五条、租赁费收取标准：每年1500000元。2012年3月30日，鸿安公司以康福德高公司违约转租为由，向一审法院提起诉讼，请求：1、解除其与康福德高公司于2007年9月10日订立的土地租用协议并收回土地；2、判令康福德高公司支付违约金1000000元；3、判令康福德高公司交出擅自转租收益3500000元；4、确认康福德高公司地面构筑物经折旧后残值为4000000元；5、诉讼费由康福德高公司承担。原审法院认为，本案的争议焦点是康福德高公司是否有将涉诉土地转租谋利的行为、康福德高公司的行为是否构成违约。鸿安公司与康福德高公司之间签订的土地租赁协议系本案双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，自依法成立后对双方均有约束力。双方应按照合同约定履行义务、享受权利，不应擅自变更或解除合同。而判断康福德高公司的行为是否构成违约，应依据双方所签订的土地租赁协议内容及康福德高公司与公安交通管理机关所签合同内容进行整体综合解读。鸿安公司将土地出租给康福德高公司时已明确约定康福德高公司可以修建用作驾驶考试的场地及配套设施，按规定驾驶人考试只有国家公安交通管理机关有权组织实施，故鸿安公司在签订合同时应当知晓或预见康福德高公司极有可能通过某种形式将场地交由公安交通管理机关实施驾驶考试。同时该租赁协议只是约定土地不得转租，该协议第十条有关限制转租的标的系针对土地使用权，并未限制康福德高公司就涉诉土地内自行修建的场地、房屋、设施等对外出租、经营。而依据康福德高公司与公安交通管理机关所签订的场地租赁合同第一条，其所出租的标的物系房屋及其附属设施，包括科目二红外线考试设备，学员候考及待考大厅等建、构筑物及考试车辆等设施，与单纯的土地租赁有明显区别。该场地内的候考大厅等建筑物、构筑物是为考试服务而修建的临时建筑，并无国家产权登记机关批准颁发的产权手续，不是产权意义上的建筑物，因此亦不应适用“地随房走”的原则来认定康福德高公司与公安交通管理机关签订的租赁合同构成对讼争土地的转租。此外，结合康福德高公司与公安交通管理机关所签订的场地租赁合同第四条内容，公安交通管理机关所租赁的时间为每周的一至五，且限工作时间，其余时间场地、设施仍由康福德高公司使用，同时在公安交通管理机关使用场地期间，场地内维护、运行仍由康福德高公司负责，康福德高公司除提供考试场地外，还需负责提供考试设备、设施、车辆及引车员，并准备与考试相关的工作，故就公安机关在该场地实施驾驶资格考试的全过程而言，康福德高公司并未直接将场地交付公安交通管理机关使用，也并未失去对该场地的直接控制而是实际全程参与提供相关服务。因此康福德高公司与公安交通管理机关所签合同虽名为场地租赁合同，但是实质系公安交通管理机关利用该场地和康福德高公司所提供的其他设施、设备、服务，以达到实施驾驶考试的目的，并向康福德高公司支付一定费用的整体外包服务性合同，是康福德高公司利用该土地以及土地上的附属设施进行的经营性行为，其实质并非是对土地或房屋的租赁。如康福德高公司不在涉诉土地上建设相关房屋、设施、设备并提供相应服务，公安交通管理机关也不可能直接租用该土地实施驾驶人考试，故应当认定该土地仍在由康福德高公司使用、并未改变约定的土地用途，且未损害鸿安公司利益。康福德高公司的行为应不构成违约，鸿安公司的诉讼请求应予以驳回。由于康福德高公司长期将该场地交公安交通管理机关用作驾驶人考试、并被取名为“康福德高考场”在重庆主城区范围内属于周知度较高的事实，且在场地门口及附近设立有明显标志，鸿安公司理应知晓。鸿安公司认为康福德高公司实施了土地转租行为的主张即使成立，由于现行法律法规及司法解释对土地出租并无特别规定，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定之精神，同时结合康福德高公司对该场地投入了巨额资金建设，且是为社会公用事业提供服务，需要一定的运营稳定性作为保证，从维护交易及合同履行秩序的安全性考量，鸿安公司以未经其许可为由主张解除合同，也超过了合理的异议期，不应得到支持。同时双方当事人签订的《土地租赁协议》中对于康福德高公司若实施转租行为承担何种违约赔偿责任并无约定，加之鸿安公司并未举证证明己方因康福德高公司实施的行为受到何种损害，故鸿安公司的第二项诉讼请求即支付1000000元违约金缺乏事实及法律根据，该院不予支持。至于鸿安公司诉讼请求第三项即要求康福德高公司交出转租收益，因康福德高公司从公安交通管理机关所收取的租赁费不仅系提供场地供其使用的对价、还提供了相关设施、设备及服务并付出相应成本，故不宜直接认定康福德高公司所获得的费用就是转租收益，加之鸿安公司要求该部分收益归其所有也缺乏法律依据，故该院不予主张。而鸿安公司诉求第四项要求确认康福德高公司在涉诉土地内修建的构、建筑物折旧后残值，此与本案租赁纠纷无直接关联，且未经任何评估，故不应在本案中进行处理。综上所述，鸿安公司请求解除合同的理由不能成立，对其诉讼请求，该院均不予支持。经该院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条、第六十条、第一百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一款、第二款之规定，判决如下：驳回鸿安公司的诉讼请求。案件受理费71300元及诉讼保全申请费5000元，由鸿安公司负担。宣判后，鸿安公司不服向本院提起上诉，请求：1、撤销原判；2、改判支持鸿安公司的诉讼请求。3、一、二审诉讼费由康福德高公司承担。理由：一、关于康福德高公司是否违约的事实，原审认定错误。1、原判错误解读双方合同约定的真实涵义。原审判决错误地将双方合同中约定允许被上诉人在租赁土地上修建的考试场地主观推断为国家公安交通管理机关组织实施的驾驶人资格考试的考试场地，从而推导出上诉人在签订合同时应当知晓或预见被上诉人极有可能通过某种形式将场地交由公安交通管理机关实施驾驶考试的荒唐结论。双方合同第五条、第六条、第十条等的约定，已充分表明双方通过这些约定对场地、地上建筑物、构筑物等设施使用主体和使用用途予以的界定，即租赁标的及相应地上建筑物、构筑物只能系被上诉人为自己开展的驾驶培训教学自用，而非可以转租给他人使用。2、原审判决错误地认定被上诉人与公安交通管理机关之间的场地租赁合同为整体外包服务性合同，从而认定被上诉人的行为不属于本案双方在合同中约定禁止的土地转租行为。虽然被上诉人转租给公安交通管理机关的标的物包括房屋及其附属设施，与单纯的土地租赁客观上存在差异，但是，这些被出租的房屋和附属设施难道不是属于本案讼争租赁土地上的建筑物、构筑物等附着物吗?难道仅仅因为这些建筑物、构筑物没有产权登记，就不适用“地随房走”原则了吗?此外，原判以公安交通管理机关使用租赁场地期间，被上诉人对场地要进行维护运行，并提供全程服务为由，认定被上诉人与公安交通管理机关之间系服务合同，也系颠倒主次，将被上诉人因与公安交通管理机关建立场地转租关系而相应提供的附随服务义务反认定为两者之间主要法律关系。综上所述，康福德高公司擅自转租的事实证据充分确凿，其转租行为不但构成违约，且该违约行为属于根本违约性质，依照双方的约定和合同法第224条的规定，出租人有权解除合同并要求被上诉人承担相应的违约责任。二、原判决法律适用错误。1、原审判决错误将本案涉地租赁纠纷中的地与房人为割裂，严重违反了我国《物权法》第一百四十七条关于建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分的精神。本案纠纷中地上设施不能脱离土地而单独存在，被上诉人在承租土地上构建了附属物业后，土地形态发生变化，地上构筑物的使用就包括了土地使用，二者不可分割。2、原判依据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第16条，错误认定上诉人应当知晓被上诉人立地转租行为，且超过合理异议期，从而认为即使上诉人关于被上诉人实施了转租行为的主张成立，上诉人解除合同请求亦不应支持，原判推定上诉人应当知晓被上诉人的土地转租行为是毫无任何依据的。实际情况是，上诉人虽然注册地在重庆市九龙坡区，但实际是长期在山西、河南一带从事煤炭运输的企业，与重庆驾驶资格培训行业并无任何关联，本案租赁土地所在位置距离上诉人住所地相距遥远且较为偏僻，自双方签订土地租赁协议后，本案纠纷发生前，上诉人从未到租赁场地现场查看过，加上被上诉人刻意欺瞒，上诉人根本无从得知被上诉人转租的事实。3、本案中被上诉人的行为已经构成了根本违约，严重侵害了上诉人的权利，上诉人有权要求解除双方间的合同关系，同时有权向违约方主张承担违约责任。合同中对被上诉人擅自转租违约行为的违约责任的承担方式虽然没有另行约定，但应当参照协议第八条的内容处理，是符合合同订立时双方的真实意思表示和公平的。三、一审判决所称被上诉人投入巨资建设考场，是为社会公用事业提供服务，需要一定的运营稳定性作为保证，以及为了维护交易及合同履行秩序安全性，从而不应支持上诉人请求之说，完全是不分是非，不当偏袒被上诉人。在本案纠纷中，上诉人并无过错，纠纷的产生是因被上诉人违约转租场地牟取商业利益且拒不承认而引起。康福德高公司答辩请求驳回上诉，维持原判。理由：被上诉人从未非法转租土地，上诉人认为被上诉人转租土地的违约行为是不成立的，被上诉人租赁上诉人的土地，投入了一千多万的建设，按照合同约定，有权修建驾驶相关的考试场地。被上诉人修建了相关的训练和考试场地，这个考试场地是我们国家驾驶的考试场地，上诉人在签订合同时明知可能用于相关国家机关的驾驶考试。被上诉人将场地提供给重庆市车辆管理局进行驾驶员科目考试，在使用考试场地三年中，在考试场地内外都有明确表示为康福德高车管所考试场地，上诉人是明知该考试场地用于重庆市车管所驾驶员考试，在三年多时间内，上诉人没提出异议，现在提出异议，也超过了期限，所以原审判决符合事实和法律依据。双方当事人对一审查明的事实无异议，本院予以确认。本院认为，首先，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定，租赁合同的租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。本案中，鸿安公司与康福德高公司于2007年9月10日签订的《土地租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，但该协议租赁期限超过了二十年，根据上述法律规定，鸿安公司与康福德高公司签订的《土地租赁协议》租赁期限超过二十年的部分无效，其余部分仍然有效。其次，鸿安公司出租给康福德高公司的是土地，根据双方《土地租赁协议》第十条的约定，在租期内，未经鸿安公司同意，康福德高公司无权私自将部分或全部土地租赁给第三方或改变土地用途。本案中，康福德高公司承租土地后，在该土地上建设了与驾驶培训、考试相关的建筑物、构筑物及设施、设备，但并未改变争议土地用途。第三，关于康福德高公司与重庆市公安局交通管理局签订《科目二考试场地租赁合同》是否违背双方合同约定的问题。根据康福德高公司与重庆市公安局交通管理局的合同约定，重庆市公安局交通管理局租赁的是本案争议土地上的房屋及附属设施，即科目二红外线考试设备，学员候考及待考大厅、公共卫生间、考试监控室、考试员办公及休息室、考试车辆等；租赁时间为周一至周五，每天八小时；租赁场地、设施、车辆维护保养及运行费仍由康福德高公司承担。另外的时间段仍由康福德高公司经营管理使用。因此，康福德高公司并非是单纯将从鸿安公司承租的土地转租出去，而是在承租土地上修建了相关设施后的一种经营行为。故康福德高公司与重庆市公安局交通管理局签订《科目二考试场地租赁合同》并未违背其与鸿安公司的合同约定。鸿安公司关于康福德高公司擅自转租导致违约的上诉理由本院不予支持。第四，鸿安公司以本案租赁土地所在位置距离其住所地相距遥远且较为偏僻为由，称其不知道康福德高公司将用租赁土地修建的场地交公安交通管理机关用作驾驶人考试、并取名为“康福德高考场”。但鸿安公司的住所地与本案争议土地均在重庆市九龙坡区，且康福德高公司在场地门口及附近均设立有明显标志，鸿安公司的上述理由不能让人信服。因此，一审法院参照《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第16条，认定康福德高公司应当知晓鸿安公司的转租行为，且超过合理异议期，并无不当。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费71300元，由重庆鸿安运输有限公司负担。本判决为终审判决。(此页无正文)审判长田晓梅代理审判员周倩代理审判员李震二○一三年三月十九日书记员张永川