北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2018)京03民终3112号上诉人（原审原告）：袁雁军，男，1974年11月30日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王艺，北京市中喆律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京广盈房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区八里庄北里219号楼3层302室。法定代表人：林开桦，董事长。委托诉讼代理人：郭杨，北京市康达律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙振勇，北京市康达律师事务所律师。上诉人袁雁军因与被上诉人北京广盈房地产开发有限公司（以下简称广盈公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初54426号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月8日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。袁雁军上诉请求：撤销一审判决,发回重审或改判支持袁雁军一审的全部诉讼请求；一、二审诉讼费用由广盈公司负担。事实与理由：1.袁雁军在购买房屋时曾看过多个楼盘，之所以决定购买本案中广盈公司开发的位于北京市朝阳区来广营乡土地储备项目×室房屋（以下简称×号房屋），就是因为销售人员告诉袁雁军×号房屋有40多平方米的下沉庭院，4米宽的下沉庭院足以让地下一层房间的采光效果与地上一层一样，销售人员承诺开发商会按设计图、买卖合同中按比例的缩略图交房。2016年5月2日袁雁军收房时发现，×号房屋下沉庭院的两侧宽度分别为1.385米和2.685米，远小于《商品房预售合同》附图中的比例尺寸及该楼盘在建委备案的设计图和施工图尺寸，袁雁军当即向广盈公司提出异议，后多次协商不成，故诉至法院；2.《补充协议》第二十条属于排除购房人权益的限制性条款，该条款应属无效。3.广盈公司没按合同约定交房，应承担重建的义务，无法重建的话，应对袁雁军造成的损失承担违约责任。广盈公司辩称：同意一审判决，不同意袁雁军的上诉请求与理由，请法院驳回其上诉请求。广盈公司从未给过袁雁军下沉庭院的尺寸图，合同中后附的图上并没有标注下沉庭院的宽度，且合同中明确约定庭院的大小、位置以交房的时候为准，建筑商在竣工备案交规划委的图并没有实测，与事实建造情况不符。袁雁军向一审法院起诉请求:1.判令广盈公司依约及规划备案重建地下一层下沉庭院，如果无法重建，向我方支付面积差额款1756509.23元；2.判令广盈公司按照同等房屋租金标准每月4万元向袁雁军支付赔偿，从交房之日2016年5月1日起计算至广盈公司重建完毕之日止（本判决书中的货币均为人民币）。一审法院认定事实：2014年4月21日，袁雁军（买受人）与广盈公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》，约定：袁雁军购买广盈公司开发的×号房屋，预测建筑面积244.01平方米，套内建筑面积191.8平方米，单价每平方米58074.1元。合同附件十《补充协议》第二十条“对附带庭院、屋顶平台、露台使用权及地下室使用的约定”有如下内容：买受人同意：与该商品房所在楼宇毗邻的庭院、该商品房所在楼宇屋顶平台、露台均由出卖人进行划分和分配，买受人对此不持异议。购买附带庭院、附带屋顶平台、露台及附带与商品房连通的地下室的特定商品房的买受人对所附带的庭院、屋顶平台、露台及地下室拥有独立使用权，该买受人对附带庭院、屋顶平台、露台不计入商品房建筑面积、其对上述附带庭院、屋顶平台、露台不享有所有权的情况完全知悉。附带庭院、屋顶平台、露台的具体位置、面积等情况以交房时的状态为准。预售合同所附地下一层平面图中，下沉庭院的南北方向未标注尺寸。袁雁军认可其要求广盈公司重建的地下一层下沉庭院属于合同附件十《补充协议》第二十条中约定的附带庭院、露台，认可该下沉庭院的面积不记入房屋产权证的建筑面积之内，不在计价面积之内。袁雁军提交买房时销售人员给其提供的一张地下一层平面图，上面标注有下沉庭院的尺寸，证明广盈公司在售楼时明确告知了袁雁军下沉庭院的具体面积。广盈公司对该证据的真实性不认可。上述事实，有双方当事人提交的相关证据、当事人陈述意见及庭审笔录等在案佐证。一审法院认为，袁雁军、广盈公司签订的商品房预售合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方在《补充协议》第二十条中明确约定附带庭院的具体位置、面积等情况以交房时的状态为准。根据交易习惯和生活常识，该合同条款的意思显然是指附带庭院的位置和面积以收房时房屋内附带庭院的客观物理状态为准，而非以任何文件或图纸中标明的数据为准。双方未在合同中约定附带庭院的面积，预售合同附图中并未标明下沉庭院的南北方向尺寸，亦能说明袁雁军、广盈公司双方签约时的真实意思即是以实际交付的客观状况为准。袁雁军根据合同附图的比例尺单方推算下沉庭院的面积，以竣工图纸或分户验收汇表中的数据做为确定下沉庭院面积的依据均不符合双方合同约定。袁雁军提交的销售人员提供的地下一层平面图无法证明是广盈公司的承诺行为。袁雁军主张广盈公司交付的下沉庭院面积不符合约定没有依据，其据此要求广盈公司重建下沉庭院并赔偿损失的诉讼请求没有事实和法律依据，法院不予支持。判决如下：驳回袁雁军的全部诉讼请求。二审中，袁雁军提交如下证据：证据1.其绘制的自行测量的本小区内别的楼的下沉庭院的尺寸图及照片，证明别的楼下沉庭院都是按照合同中交付的，×号房屋下沉庭院面积变小，×号房屋下沉庭院非常窄，宽度不够，地下没有采光；证据2.沙盘模型照片，模型上体现的袁雁军跟其他楼的庭院大小应该是一致的。广盈公司发表如下质证意见：证据1、2均不属于新证据，是在一审中能提交的证据，图片和自己制作的图不是合同附件，不能作为主张的依据，其他楼的照片没有类比性，当时在交房验收的时候明确告知了袁雁军，袁雁军对此情况是了解的。袁雁军当时提出了异议，我们告知其合同中有约定，虽然附带的庭院属于有独立的使用权，但是不具有商品房的性质，袁雁军对附带庭院不享有所有权是知悉的，对庭院的位置面积以交付时为准。本院经审理查明的事实与一审法院查明的其他事实一致，本院予以确认。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行己方义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案的争议焦点为：第一，双方是否曾就×号房屋所附之下沉庭院的面积达成过明确合意；第二，补充协议第二十条中“附带庭院……的具体位置、面积等情况以交房时的状态为准”的条款的效力；第三，广盈公司是否违约及违约责任应如何承担。第一，关于双方是否曾就×号房屋所附之下沉庭院的面积达成过明确合意的问题。广盈公司称合同附件中的附图未标示尺寸，其从未给过袁雁军标有下沉庭院尺寸的平面图，下沉庭院的面积应以房屋交付时为准，一审法院认为合同附图中未明确标明下沉庭院南北方向尺寸，应以实际交付时的房屋客观状态为准。对此，本院认为，合同附件一的房屋平面图虽未明确表明下沉庭院南北方向之尺寸，但该图与朝阳区住宅工程质量分户验收汇总表之附图和北京市规划委员会朝阳分局备案的竣工图之间能互为佐证、相互印证，前述三张图与袁雁军所称其在买房时销售人员给其提供的标有下沉庭院完整尺寸的地下一层平面图，在具体房屋结构与布局、尺寸、比例等方面亦具有高度一致性，故本院对标有下沉庭院完整尺寸的平面图的真实性予以确认，一审法院以袁雁军无法证明该图是广盈公司的承诺行为为由未予认可，认定错误，本院予以纠正。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”的规定，本案中，袁雁军提交的标有下沉庭院完整尺寸的平面图亦应视为合同内容，故本案应根据双方合同约定及该平面图综合确定广盈公司的交房义务。第二，关于补充协议第二十条中“附带庭院……的具体位置、面积等情况以交房时的状态为准”的条款的效力问题。本条款中，虽然约定房屋下沉庭院的使用权为赠送，不计入商品房的建筑面积，但双方在协商过程中及订立合同时，对于该庭院的尺寸、面积等相关情况已有明确约定，袁雁军购房时对此已形成合理期待。而该条款中“以交房时的状态为准”的约定损害了买房人购买房屋时依据合同应受保护的合理期待，导致房屋买受人的权利在房屋交付之前始终处于不确定的状态，不符合合同必须严守的合同法基本原则，也与房地产交易的实践不符，该约定如果有效，将排除广盈公司在交房不符合约定时的违约责任，不合理、不正当的免除了广盈公司的相关义务与责任，严重损害和排除买房人的相关权益，故“以交房时的状态为准”约定应为无效的格式条款。第三，关于广盈公司是否违约及违约责任应如何承担的问题。如前所述，标有下沉庭院尺寸的平面图亦构成房屋买卖合同之内容，广盈公司应按约交付相应房屋与庭院。但在实际交房时，广盈公司交付的下沉庭院的面积与向袁雁军销售房屋时提供的平面图的尺寸不符，故其未按合同约定向袁雁军交付房屋已构成违约，应承担相应违约责任，一审法院对此认定错误，本院予以纠正。因重建下沉庭院客观上实难实现，故本院判决广盈公司向袁雁军承担赔偿损失的责任。就具体赔偿数额，因该部分面积并非合同中有明确计价标准的商品房套内建筑面积，故本院根据房屋情况及房屋总价款、交付情况、影响大小等因素酌定为60万元。就袁雁军主张的租金损失问题，其该项主张无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，一审法院对案件事实与合同条款内容及性质认定错误，本院予以纠正，上诉人袁雁军的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十条、第一百零七条、《最高人民院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销北京市朝阳区人民法院(2016)京0105民初54426号民事判决；二、北京广盈房地产开发有限公司于本判决生效后七日内赔偿袁雁军损失六十万元；三、驳回袁雁军的其他上诉请求。四、驳回袁雁军的其他诉讼请求。一审案件受理费10844元，由袁雁军负担7139元（已交纳），由北京广盈房地产开发有限公司负担3704元（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费21689元，由袁雁军负担14280元（已交纳），由北京广盈房地产开发有限公司负担7409元（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 黄海涛审 判 员 万丽丽审 判 员 杨 夏二〇一八年四月二十五日法官助理 陈文文书 记 员 王 艳