河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀04民终659号 上诉人（原审本诉被告，反诉原告）：瓜子汽车服务（天津）有限公司，注册地址：天津市武清区京津电子商务产业园综合办公楼1319室。 法定代表人：曹士军，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：赵华昌，北京玺泽律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘新焱，北京玺泽律师事务所律师。 被上诉人（原审本诉原告，反诉被告）：邯郸市创鑫房地产开发有限公司，住所地：邯郸市丛台区东柳大街与人民路交叉口东北角创鑫华城广场1#楼26层。 法定代表人：李秀芳，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王涛，河北十力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：翟冰雪，河北十力律师事务所律师。 上诉人瓜子汽车服务（天津）有限公司（以下简称瓜子公司）因与被上诉人邯郸市创鑫房地产开发有限公司（以下简称创鑫公司）租赁合同纠纷一案，不服河北省邯郸市丛台区人民法院（2020）冀0403民初669号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 瓜子汽车服务（天津）有限公司上诉请求：1.请求法院判决被上诉人返还上诉人保证金20万元；2.请求法院判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原审法院认为上诉人与被上诉人双方租金事项尚未解决，因此未予支持上诉人请求返还保证金的诉请，属于适用法律错误，应当依法改判。上诉人与被上诉人于2018年8月22日签订房屋租赁合同。上诉人于2019年11月5日向被上诉人发送合同提前解除通知函，阐明租赁合同已经于2019年10月30日正式解除，并告知被上诉人于该函件签收后5日内尽快办理交接事宜，但被上诉人并未及时联系上诉人对接商洽交接事宜。因此，上诉人于2019年12月24日向被上诉人发出房屋交接通知书，再次向被上诉人阐明交接时间及地点等事项。2019年12月27日，上诉人的代理人与公证员于房屋交接通知书中约定时间地点前往交接时，涉诉房屋仍旧为上锁状态，致使上诉人无法如期交接，基于上述情形，在公证员的见证下，上诉人向被上诉人发出租赁房屋返还通知以维护自身合法权益。在上诉人已经明确解除合同并向被上诉人履行交接义务的情况下，应当认定合同已经解除；其次，上诉人已经交纳租金至2019年12月26日，超出合同解除时间；再次，根据双方租赁合同约定，被上诉人应于合同解除后，将保证金退还上诉人。我方请求依据双方合同第九页履行担保部分，合同中约定本合同解除或者本合同终止以后七个工作日将保证金全额无息返还给乙方，一审已经查明本合同已经解除，合同的解除时间为2019年11月5日即我方发送解除终止通知的当日，目前双方均认可合同已经解除。综上，上诉人与被上诉人之间不存在尚未解决的租金纠纷，且是否存在租金纠纷都不影响合同解除，更不影响被上诉人按照合同约定返还上诉人的保证金。 创鑫公司答辩称，第一，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。第二，瓜子公司的上诉理由不能成立，不符合合同约定和法律规定，目前我方与瓜子公司之间关于租金的问题还未解决清，根据合同第九条的约定不应当退还保证金。现瓜子公司还实际占用我方房屋，房屋钥匙也没有归还给我们。 创鑫公司向一审法院起诉请求：1.请求法院依法判令被告承担违约责任，并向原告支付583725元违约金；2.请求法院依法判令被告因其违约给原告造成的损失1700000元；3.本案诉讼费、保全费等费用由被告承担。 瓜子公司反诉请求：1.请求法院判令被反诉人返还反诉人已缴纳保证金人民币20万元；2.请求法院依法判令被反诉人补偿占有的装修残值共计人民币2051236.22元；3.请求法院判令被反诉人承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2018年8月22日，创鑫公司（甲方）与瓜子公司（乙方）签订了《租赁合同》一份，合同主要约定，创鑫公司将创鑫华城广场E#楼地下一层部分面积出租给瓜子公司用于经营瓜子二手车经营，租赁期限为5年，面积为9050平方米，租金单价为21.5元/平方米/月，前三个租赁年度的租金单价不变，从第四个租赁年度的租金单价按照上一租赁年度标准的3％递增。乙方应于合同签署10个工作日内向甲方支付保证金20万元。甲方应于租赁期满、本合同解除或本合同终止后7个工作日内，将保证金金额无息返还给乙方。在本合同履行期间，乙方违反本合同约定而未付租金、管理费或其他等费用，甲方有权在保证金中扣除。乙方在租赁期间，提前终止合同的，应提前90日通知甲方。提前终止合同并向甲方支付三个月的租金作为违约金。合同签订后，瓜子公司于2018年8月26日支付保证金20万元，创鑫公司将租赁物交付给瓜子公司，瓜子公司对租赁物进行了装修。2019年11月5日，瓜子公司向创鑫公司发出了《合同提前终止通知函》，要求解除合同，创鑫公司回复不同意解除。2019年12月24日，瓜子公司向创鑫公司发出了《房屋交接通知书》和《租赁房屋返还通知》，创鑫公司进行了回复，双方未达成一致意见，故争议成讼。另查明，一审庭审中，创鑫公司同意于2020年8月6日解除合同，瓜子公司所欠租金另行主张。 一审法院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定履行自己的义务。创鑫公司与瓜子公司签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、法规的强制性规定，依法应认定为有效合同，合同双方当事人均应按合同的约定履行义务。合同签订后，创鑫公司按约定将租赁物交付被告，瓜子公司应按约定履行支付租金、返还租赁物义务。由于瓜子公司的自身原因，合同无法继续履行，现双方均同意解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，双方于2018年8月22日签订的《租赁合同》应予解除。瓜子公司在租赁期限尚未届满时提出解除合同，违反合同约定，构成违约，依法应承担违约责任。根据合同约定，瓜子公司应支付创鑫公司三个月的租金作为违约金，故创鑫公司主张瓜子公司支付违约金583725元（9050㎡×21.5元/㎡/月×3个月=583725元）的请求，一审法院予以支持。创鑫公司在瓜子公司使用租赁物期间，为租赁物安装空调及改造花费170万元，使租赁物价值增加，合同解除后，现存的价值为创鑫公司享有，该利益属于创鑫公司，故创鑫公司主张瓜子公司赔偿其170万元损失的请求，法院不予支持。因瓜子公司的违约导致租赁合同解除，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，瓜子公司反诉要求创鑫公司赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的请求，不予支持。因双方就租金纠纷尚未解决，故瓜子公司反诉要求创鑫公司返还保证金20万元的请求，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百零八条、第二百一十二条和最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）邯郸市创鑫房地产开发有限公司与被告（反诉原告）瓜子汽车服务（天津）有限公司于2018年8月22日签订的《租赁合同》；二、被告（反诉原告）瓜子汽车服务（天津）有限公司应于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）邯郸市创鑫房地产开发有限公司违约金583725元；三、驳回原告（反诉被告）邯郸市创鑫房地产开发有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）瓜子汽车服务（天津）有限公司的反诉请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费25070元，减半收取12535元，由被告（反诉原告）瓜子汽车服务（天津）有限公司负担9600元，原告（反诉被告）负担2935元。反诉案件受理费12200元，由被告（反诉原告）瓜子汽车服务（天津）有限公司负担。 本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。 本院经审理查明，创鑫公司（甲方）与瓜子公司（乙方）于2018年8月22日签订案涉《租赁合同》中第九条履约担保部分约定，乙方应当于本租赁合同签署日起十个工作日内向甲方支付保证金，即人民币200000元（大写：贰拾万元整）。乙方支付保证金前，甲方应提供相应金额的真实、有效的收据原件。甲方应于租赁期满、本合同解除或本合同终止后7个工作日内，将保证金全额无息返还给乙方。在本合同履行期间内，乙方违反本合同约定而有应付未付租金、管理费或者其他等费用，甲方有权在保证金中扣除经乙方认可的前述费用金额，乙方应当在接到甲方书面通知后7个工作日内补足保证金数额。 本院二审查明其他事实与一审法院查明事实一致，本院对一审法院查明事实予以确认。 本院认为，根据双方签订《租赁合同》中第九条履约担保部分内容可以确认该保证金系为保证瓜子公司按照约定向创鑫公司支付租金、管理费等费用而支付的履约保证金，当案涉合同履行完毕或终止后，双方无争议的情况下，创新公司应当返还。本院审理中双方当事人均称对一审法院查明事实无异议，即双方就解除案涉租赁合同已达成一致，但创鑫公司与瓜子公司之间关于租金问题尚未解决，目前暂不符合返还保证金的条件，故对瓜子公司请求返还保证的诉请，因条件尚未成就，不予处理。当瓜子公司与创鑫公司就案涉租赁合同所涉租金与管理费等相关费用均解决完毕，符合退还保证金条件后，瓜子公司可另行主张。 综上所述，瓜子汽车服务（天津）有限公司的上诉请求不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4300元，由上诉人瓜子汽车服务（天津）有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王跃安 审 判 员 米秉华 审 判 员 张树刚 二〇二一年二月十九日 法官助理 乔亚亚 书 记 员 蔺密密