重庆市第四中级人民法院 民 事 判 决 书 （2013）渝四中法民终字第01258号 上诉人（原审被告）：酉阳县瑞宝房地产开发有限公司。住所地：重庆市酉阳土家族苗族自治县钟多镇翠屏街**。 法定代表人：虞海河，该公司董事长。 委托代理人：冉承华，重庆渝法律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杨成万，男，土家族。 委托代理人：田兴亮，重庆渝鑫律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李艳，女，土家族。 委托代理人：田兴亮，重庆渝鑫律师事务所律师。 上诉人酉阳县瑞宝房地产开发有限公司（以下简称瑞宝公司）与被上诉人杨成万、李艳商品房预售合同纠纷一案，酉阳土家族苗族自治县人民法院于2013年7月11日作出（2013）酉法民初字第00093号民事判决。瑞宝公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2013年12月12日公开开庭进行了审理，上诉人瑞宝公司的委托代理人冉承华，被上诉人杨成万、李艳的委托代理人田兴亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 酉阳土家族苗族自治县人民法院审理查明：2011年8月16日，原告（乙方）与被告（甲方）签订商品房买卖合同，约定由被告将其开发的塘湾·滨江花园（座落于酉阳县桃花源镇翠屏街**）D-8-5以2836元／平方米、总价249398元出售给原告。合同签订前，原告于2011年3月26日支付首付款75398元，另支付抵押登记费、契税、大修基金、交易费等共计11772元，购房款的余款174000元办理按揭，并于2012年2月27日由中国工商银行酉阳支行支付给被告瑞宝公司。该合同第七条第一款约定：“属预售房的，甲方应当在2012年2月29日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用”；第七条第二款约定：“本商品房交付时应符合以下条件：1、本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》；2、本商品房为装修房的，装修质量应符合本合同关于装修方面的约定（具体约定见附件四）”；第八条约定：“1、甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担”；第九条约定：“除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：1、逾期在60日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日（与本条第1款第1项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知达到之日起30日内退还全部已付房款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之一向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，至本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际支付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之二（该比率应不小于本条第1款第1项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金”。现因被告无法提供符合合同第八条约定的交房条件，原告拒绝接房。在本案审理过程中，原告于2013年3月12日接房。 同时查明：原告诉讼请求第一项的违约金系自2012年3月1日至2013年1月31日（共计337天）的违约金；第二项的全面履行合同系备齐房屋验收资料并按合同完成找平层施工，但因未提供证据证明被告未完成找平层施工，原告在庭审中自愿放弃要求被告完成找平层施工的请求。 另查明：原、被告双方约定的楼房交付标准约定水、电话、闭路线安装到户，天然气入户。双方签订的补充协议第二条第4项约定“交房时，甲方完成水、电的基础工程铺设，乙方若需要使用天然气、有线电视、电话、宽带网，由乙方按照相关部门规定办理开户手续据实交付相关费用”。 原告一审请求法院判令：1.被告支付原告违约金15313.04元；2.被告全面履行合同；3.由被告承担本案诉讼费。瑞宝公司辩称：延期交付是因为天气原因和行政原因造成，并且被告已经告知原告，原告也表示理解与同意。如果违约，也应当扣除节假日。原告主张的违约金标准过高，且天然气、有线电视的费用应扣除。 酉阳土家族苗族自治县人民法院认为，原、被告间签订商品房买卖合同，是双方真实意思表示，双方均应按照合同约定履行各自义务。针对本案的争议，分别评述如下： 一、被告是否违约。原、被告双方签订合同是在意思自治的基础所签订，内容符合《商品房销售管理办法》第十六条的规定，在签订合同时双方明确约定交房时间为2012年2月29日前，合同签订后，原告方已按合同约定履行了付款义务，但被告未能按照合同约定将符合交房条件的房屋于2012年2月29日前交付原告，且在延期交房后，交房时仍不能按照合同约定向原告方出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，并提交《新建商品房屋质量保证书》、《新建商品房屋使用说明书》等合同约定的义务，被告方未能完成合同约定的义务，故被告方的行为已构成违约，按照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，对原告要求被告支付违约金的请求，予以认可。 二、被告能否免责。对于被告认为延期交付系因天气原因和行政原因造成的辩论意见，被告虽提交了气象证明，但该证据并不能证明必然会导致逾期，被告亦未提交证据证明系因国家政策等行政原因造成合同履行不能。故对该辩论意见，不予采信。 三、对于原告要求被告备齐房屋验收资料的请求。商品房买卖中，出卖方义务在于交付合格房屋并为买受人办理产权证书以实现完全交付。虽然合同约定被告方在交房时应出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、并提交《新建商品房屋质量保证书》、《新建商品房屋使用说明书》之义务，但是《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》属于建设行政管理范畴，系由主管机关向工程业主即被告按法定程序颁发，不宜由买卖双方以合同形式约定并作为裁判条款；对于《新建商品房屋质量保证书》，《中华人民共和国合同法》第一百三十六条规定“出卖人应当交付标的物外的……有关单证和资料”；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条规定“有关单证和资料包括……质量合格证书……使用说明书……等”。《新建商品房屋质量保证书》作为正常交易中出卖方对于买受方质量保证之一般凭证，其“备齐”之约定效力在于合同双方且无无效情形；对于《新建商品房屋使用说明书》，系原、被告在合同中明确约定，不违反法律规定，故被告有向原告出具该证书之义务，否则原告享有合同项下之救助权利，至于如何实施救助属原告意思自治范畴。 四、关于被告要求抵扣天然气、有线电视入户费用的辩论意见。双方在合同中约定气、电到户，原告如需使用由其按照相关部门规定办理开户手续据实交付相关费用，故被告完成上述事项支出的费用系完成其合同义务，不能证明上述费用系代替原告支出，故对上述辩论意见，不予采信。 关于被告逾期交房的违约金。按原、被告双方在合同中约定，逾期超过60日的，由被告按日向原告支付已付房价款万分之二的违约金。合同签订后，被告收到的房款为原告预付款及银行贷款，故上述二项的总额是计算违约金的基数。对被告应支付的违约金，计算如下：（75398元＋174000元）×2‱×337天=16809.43元。因原告仅请求15313.04元，故支持15313.04元。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十六条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条、《商品房销售管理办法》第十六条之规定，判决：一、由被告酉阳县瑞宝房地产开发有限公司支付原告杨成万、李艳违约金15313.04元；二、被告酉阳县瑞宝房地产开发有限公司在本判决生效后30日内向原告交付《新建商品房屋质量保证书》、《新建商品房屋使用说明书》。三、驳回原告的其它诉讼请求。上述第一项限本判决生效之日起10日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费183元，由被告负担，原告预交案件受理费183元退还原告。 瑞宝公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判或发回重审，一、二审诉讼费用全部由被上诉人负担。理由是：1.上诉人提交的气象证明，能够间接证明因天气原因，导致上诉人无法在约定期限内交房，天气原因属于不可抗力。2.根据双方签订的《补充协议》中第二款第四项约定，违约金应当扣除上诉人交纳的安装天然气、有线电视的费用。3.房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，上诉人已积极全面履行合同义务，只因政策原因导致履行瑕疵，但不足以构成违约。 被上诉人杨成万、李艳答辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判，驳回上诉人的上诉请求。 本院二审查明：瑞宝公司与酉阳民生天然气有限公司签订《单位统一入户安装民用天然气合同》，并于2011年4月13日向酉阳民生天然气有限公司支付入户安装费、天然气安装超长费及特殊材料费共计138.91万元。2012年3月22日，瑞宝公司与重庆市广播电视信息网络有限公司酉阳分公司签订《有线电视（CATV）安装协议》后，瑞宝公司向该公司支付酉阳县滨江花园小区有线电视安装费28.6万元。 本院查明的其他事实与一审查明的事实相同。 本院认为，瑞宝公司与杨成万、李艳在合同中约定，瑞宝公司应当在2012年2月29日前，将已进行建设工程竣工验收备案登记，取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的商品房交付杨成万、李艳使用，而瑞宝公司至今未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，并且瑞宝公司提交的气象证明不能作为不可抗力的事由，因此，瑞宝公司应当承担相应的逾期交房违约责任。关于瑞宝公司提出其支付的天然气、有线电视安装费应当抵扣违约金的主张的问题。双方在合同附件《楼房交付标准》中约定楼房交付标准为闭路线安装到户、天然气入户，另外，双方签订的《补充协议》第二条第4项中约定：“乙方若使用天然气、有线电视、电话、宽带网，由乙方按相关部门规定办理开户手续据实交付相关费用”。瑞宝公司提交的《单位统一入户安装民用天然气合同》及银行进账单载明该费用属于入户安装费用，其提交的《有线电视（CATV）安装协议》及发票载明该费用属于初装费，均不能证明其缴纳的两笔费用属于合同约定的由乙方按相关部门规定办理开户手续据实交付的相关费用。故瑞宝公司要求抵扣违约金的主张，证据不充分，本院不予支持。瑞宝公司主张因政策原因导致履行瑕疵，因其未提供充分的证据予以证明，本院对此不予支持。 综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。瑞宝公司上诉的事实和理由均不成立，应予驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费183元，由酉阳县瑞宝房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  黄 飞 代理审判员  陈明生 代理审判员  王 宏 二〇一三年十二月十二日 书 记 员  陈桂华