上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2013）浦民一（民）初字第36943号原告张云泉。委托代理人高然翔，上海市光大律师事务所律师。委托代理人沈静，上海市光大律师事务所律师。被告高雨斌。被告上海锐丰房地产投资顾问有限公司。法定代表人张东纯。委托代理人唐海宝。原告张云泉诉被告高雨斌、上海锐丰房地产投资顾问有限公司（以下简称锐丰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年10月28日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员周婉独任审理，于2013年11月22日公开开庭进行了审理，原告张云泉的委托代理人高然翔、被告高雨斌、被告锐丰公司的委托代理人唐海宝均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张云泉诉称，2013年9月11日，原告与被告高雨斌在被告锐丰公司处洽谈房屋买卖事宜，并签订房地产买卖居间协议，约定原告购买被告高雨斌所有的上海市浦东新区上浦路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋），同时对房屋价款、房款支付方式、支付金额等均作了约定，并约定2013年9月15日签订正式的房屋买卖合同。后原告向两被告支付定金人民币5万元（以下币种同）。2013年9月15日，原告与被告锐丰公司业务员前往锐丰公司总公司签订买卖合同，途中经过房地产交易中心时，锐丰公司业务员下车调阅了系争房屋产权信息，这时原告才发现系争房屋上有抵押存在，且该抵押是在2013年9月9日核准登记的。但居间协议中并未注明系争房屋上存在抵押登记的情形，且被告高雨斌在签订居间协议时也没有提及这项重要事实。待原、被告三方在被告锐丰公司会合，原告与被告高雨斌核实后，被告高雨斌才告知系争房屋上的确有抵押存在。原告认为被告高雨斌有违诚信，且系争房屋上有抵押登记将造成无法交易过户，导致原告可能承担未知法律风险，因此当日拒绝与被告高雨斌签订正式房屋买卖合同。2013年9月26日，原告发函给两被告，要求被告高雨斌及时办理撤销抵押登记的手续，排除交易妨害，并给予被告高雨斌充足时间办理相关手续，以便双方继续履行合同，但至今系争房屋上仍然存在抵押，被告高雨斌未办理抵押撤销手续。现原告认为被告高雨斌不仅在签订居间协议时没有如实告知系争房屋上存在抵押的重要事实，也没有在原告给予的宽限期内排除交易妨害，存在明显违约行为，造成双方无法继续履行合同，故原告起诉，要求：1、确认三方签订的买卖居间协议已经解除；2、判令被告高雨斌返还原告定金5万元；3、判令被告高雨斌赔偿原告违约定金5万元；4、本案案件受理费由两被告承担。审理中原告明确其诉请的意思是要求被告高雨斌双倍返还定金。被告高雨斌辩称，原告诉状所述不是事实，被告之前已经告诉中介了系争房屋上有抵押，签订居间协议时，被告已经要求原告首付款需要达到80万元，因为被告要用首付款去另外偿还66万元的欠款，当时原告是知道系争房屋上有抵押的，被告没有欺诈。之后被告发过告知函给原告，询问其是否还购买系争房屋，原告第二天回复说不买了，所以被告认为是原告违约，不同意双倍返还定金。被告之前收到了原告支付的定金5万元，用以支付其灵岩南路另外房屋的装修。被告锐丰公司辩称，与经办人员了解过，签订居间协议时，被告高雨斌告知过被告锐丰公司系争房屋上有抵押，当时是被告高雨斌、其债权人、原告等共六个人一起商谈、签订的居间协议，所以原告是知道系争房屋上有抵押的。就被告锐丰公司了解，原告已经另外购买房屋了。经审理查明：系争房屋权利人为高雨斌、高和东，2013年9月11日，原告与两被告就系争房屋买卖签订房地产买卖居间协议，协议约定房价款为186万元，对系争房屋的描述为没有设立抵押。协议第六条约定，原告与被告高雨斌同意在签订居间协议后三日内共同赴被告锐丰公司处签订买卖合同或类似合同。若被告高雨斌未能履行本条所述事项，则应向原告双倍返还定金；若原告未能履行本条所述事项，则已支付被告高雨斌的定金不予返还。当日，被告高雨斌出具收款收据，明确收到原告支付的购买系争房屋的定金5万元。2013年9月15日，被告锐丰公司调取了系争房屋房地产登记簿，显示系争房屋上有抵押存在。2013年9月22日，被告高雨斌发催告函给原告，表示根据双方就系争房屋签订的居间协议约定，原告应于2013年9月14日与被告高雨斌签订上海市房地产买卖合同，并支付首期房价款40万元，现原告已经违约，另原告口头承诺的于2013年9月22日前支付80万元整也未履行，特此通知。鉴于此，请原告务必于2013年9月29日前办理上述事宜，为了避免造成双方不必要损失，恳请原告积极履行协议义务。2013年9月26日，原告发送律师函给两被告，通知被告高雨斌“应于收到本函件之日起十个工作日内办理撤销系争房屋抵押登记手续，并将办理结果告知原告；原告将在被告高雨斌办理撤销抵押登记手续之后与被告高雨斌签订上海市房地产买卖合同，居间协议约定的签约及付款时间将根据被告高雨斌的撤销抵押登记情况进行相应合理顺延；原告保留向被告高雨斌追诉的权利。如被告高雨斌逾期未前往办理或消极办理的，原告将采取法律手段追究被告的违约责任。”另查明，2013年9月9日系争房屋上核准登记了抵押权人为徐剑，债权数额为66万元的抵押，履行期限从2013年9月5日起至2013年11月4日止。庭审中，原告明确其第一项诉讼请求是要确认其与被告高雨斌之间的房屋买卖关系已经解除。被告高雨斌对此表示无异议，同意其与原告之间的房屋买卖关系已经解除了。被告高雨斌承认截至庭审时系争房屋上的抵押仍未注销。上述事实，由房地产买卖居间协议、收款收据、照片、上海市房地产登记簿、律师函等证据及当事人的陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告与被告高雨斌之间签订的《房地产买卖居间协议》，作为此后原告与被告高雨斌签订房地产买卖合同的预约，系当事人真实意思表示，合法有效，当事人均应遵照履行。房地产买卖居间协议中对系争房屋的描述为未设立抵押，但系争房屋在签订居间协议前两日被核准设立抵押登记，事实上不符合居间协议的约定。虽然被告抗辩称设立了抵押的房屋也可以买卖过户，但被告高雨斌作为房屋的出售方负有保证系争房屋符合居间协议中的描述及约定的担保责任。对于系争房屋上有抵押的事实，原告在居间协议约定的签订正式买卖合同当日通过被告锐丰公司才得知，两被告无其他证据证明其已经在签订居间协议前明确告知过原告此节事实。之后虽然被告高雨斌发函给原告催告其履行，但原告即发送律师函要求被告高雨斌按照居间协议履行，给予被告高雨斌充分时间去办理涤除系争房屋上抵押的相关手续，并表示待被告高雨斌涤除系争房屋抵押后与被告高雨斌继续按照居间协议约定签订正式房屋买卖合同，但至开庭时，被告高雨斌仍未去涤除系争房屋上的抵押。原告严格履行了居间协议并对正式房屋买卖合同的签订展现了充分的诚意，但被告高雨斌在签订居间协议前并未如实告知原告系争房屋真实状况，签订的居间协议对系争房屋描述与事实不符，且在原告之后给予的合理时间内仍未去涤除抵押，因此导致之后正式房屋买卖合同不能签订的过错在被告高雨斌。综上，对于原告与被告高雨斌之间房屋买卖关系解除，双方均无异议，原告要求被告高雨斌双倍返还定金的诉请亦并无不当，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百一十五条，判决如下：一、确认原告张云泉与被告高雨斌之间就上海市浦东新区上浦路XXX弄XXX号XXX室房屋之间的房屋买卖关系解除；二、被告高雨斌应于本判决生效之日起十日内双倍返还原告张云泉定金共计10万元。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2，313元，减半收取1，156.50元，由被告高雨斌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员 周 婉二〇一三年十二月十日书 记 员 魏婷婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。