辽宁省辽阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽10民终1172号上诉人（原审被告、反诉原告）：朱俊，女，1987年1月10日出生，汉族，现住辽阳市太子河区。委托诉讼代理人：杨晓峰，男，1986年12月18日出生，汉族，现住址同上，系上诉人朱俊丈夫。委托诉讼代理人：史艳军，辽宁文正律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄小东，男，1986年12月9日出生，汉族，现住辽阳市白塔区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：郭宏阳，女，1986年2月15日出生，汉族，现住辽阳市白塔区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：潘阳，辽宁律安律师事务所律师。上诉人朱俊因与被上诉人黄小东、郭宏阳房屋买卖合同纠纷一案，不服辽阳市白塔区人民法院（2021）辽1002民初1379号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月28日立案后，依法组成合议庭于2021年8月13日公开开庭审理了本案。上诉人朱俊的委托诉讼代理人杨晓峰、史艳军，被上诉人黄小东、郭宏阳共同委托诉讼代理人潘阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱俊上诉请求：一、请求二审法院依法改判购房首付款145000元不予返还；请求二审法院依法改判二被上诉人自2020年5月1日起至2021年5月10日，每月支付上诉人利息9000元；二、一审按时间受理费、上诉人全部由二被上诉人承担。事实与理由：原审判决认定事实错误、适用法律错误、判决结果错误。(2021)辽1002民初1379号民事判决在认定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；该合同的签订是双方真实的意思表示，内容不违反法律的强制性规定，本院予以确认，双方均应当按照合同的约定内容履行相应的义务。原告(反诉被告)黄小东、郭宏阳因自身原因不再购买房屋导致合同解除，按合同约定已经构成违约，故被告(反诉原告)朱俊主张原告(反诉被告)黄小东、郭宏阳承担违约责任，有事实及法律依据，本院予以支持”的同时，却没有按照合同约定判决二被上诉人承担违约责任，判决二被上诉人承担违约金的数额远远低于上诉人实际损失，判决结果对于上诉人极其不公平。第一，原审判决适用法律错误，导致判决结果错误：上诉人与被上诉人签订《房屋买卖合同书》中手写部分，对违约责任的约定系双方经充分协商的结果，违约金额度设定为人民币150000元，是经过双方充分考虑，为完成交易，被上诉人支付150000元首付款，用于上诉人解押住房公积金，一旦解押无法再次贷出而约定的，应本着契约精神予以执行，该部分约定系对双方违约责任对等的约定，如甲方不卖或转卖其他人，算甲方违约，同样需双倍赔偿乙方首付款金额。现因二被上诉人违约，应按合同约定首付款归甲方所有不予退还。原审直接适用“公平原则”，判决酌定违约金2.5万元毫无依据，为错误的判决。公平原则属法律原则，是法院审理民事案件的基本原则，根据我国相关法治理论，只有穷尽法律规则，方能适用法律原则。即没有具体的法律规定和当事人约定的情况下，才可以适用法律原则。若推翻此顺序，因原则赋予法官的自由裁量权较大，优先适用原则时必须充分的论证。而原审判决并未对适用原则作出任何阐述，未能体现为了个案公平正义而优先适用原则的要求。另外，违约责任具有惩罚性与补偿性，其惩罚性的表现为定金罚则和违约金高于实际损失的情形。《合同法》第一百一十四条“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”过分高于、适当减少，充分体现出了法律对违约方的惩罚意志。所以，原审使用公平原则也存在错误。本案中，在存在约定赔偿责任的情况下，应当依意思自治原则优先适用合同中的约定赔偿责任条款，否则有违私法意思自治原则。按照合同意思自治的原则，当事人有权在法律允许的范围内处分权利，处分后果只涉及当事人双方的利益，不存在损害社会公益和第三人权利的情况；并且，该约定在买卖双方任何一方违约的情况下都同样适用，双方的权利义务是对等的，不存在利用格式条款限制对方主要权利的情形，该约定应为有效约定，同时也维护了“合同必须严守”这一合同法的基石。第二，原审判决对法律理解有误，导致判决结果错误：依据《九民纪要》第49条规定：合同解除时，一方依据合同中有关违约金、约定损害赔偿的计算方法、定金责任等违约责任条款的约定，请求另一方承担违约责任的，人民法院依法予以支持。《民法典》第507条规定与上述规定一致。本案双方当事人约定：“经甲乙双方商定因乙方现金不够，甲乙双方协商以2020年5月1日起算，以人民币52万元整，每月9000元为利息，期限为甲乙双方成交后甲方收到银行发放的尾款到帐日期为准截止。利息支付的时间为每月的月末结算。在签订本合同后，如甲方不卖或转卖其他人算甲方违约，需双倍赔偿乙方首付款金额。如乙方违约不买，首付款归甲方所有不退还”，此约定属“损害赔偿计算方法的条款”，属清理结算条款，依据《民法典》507条规定，不影响其效力，应按合同约定计算损害赔偿责任，也是双方签订合同时的真实意思表示。第三，原审判决认定事实错误：原审判决表述“被告(反诉原告)朱俊主张的损失数额，未提供充分的证据”是对事实错误的认定，原审庭审中，上诉人对因违约造成的损失提供了充分的证据予以证明，上述证据足以证明上诉人朱俊为了交易过户需要提前还清了公积金贷款（此事实原审判决予以确认），造成贷款损失31409.39元；上诉人为履行合同，已于2020年4月30日腾空涉案房屋，租房居住至今，已产生房屋租金15000元;定制家具退货违约赔偿14000元；搬家费用及购买其他物品损失约折损5000元；误工费及诉讼费用损失约2万元；上述可量化损失即为85409元。此外，房屋再次出售受到影响及其他损失无法详细计算。就上述损失事实，上诉人对各项损失部分均提交了相应证据，其中部分证据来源于相关行政管理部门，证据真实可信，足以证明因被上诉人违约造成的损失。本案原审判决并未围绕上诉人提供上述证据的关联性、合法性和真实性进行全面客观公正地审查判断，也未阐明证据不予采信的理由。退一步讲，即使认定“经甲乙双方商定因乙方现金不够，甲乙双方协商以2020年5月1日起算，以人民币52万元整，每月9000元为利息，期限为甲乙双方成交后甲方收到银行发放的尾款到帐日期为准截止。利息支付的时间为每月的月末结算。在签订本合同后，如甲方不卖或转卖其他人算甲方违约，需双倍赔偿乙方首付款金额。如在签订本合同后，乙方违约不买，首付款归甲方所有不遐还”，属违约金条款。上诉人认为，合同约定的违约金只是对违约可能造成的损失赔偿总额进行的预测，当因违约行为给守约方造成的实际损失远远大于合同中约定的违约金时，违约金和损失赔偿可以考虑并用，原审判决并未考虑上述事实和理由，属对事实认定错误，由此导致违约金远远低于守约方损失的错误判决。第四，原审判决对反诉请求既不支持、也未表述理由，为极其错误的判决：原审过程中上诉人提起反诉“自2020年5月1日起算，每月支付反诉人利息9000元，暂计算至2021年3月1日计9万元”，该反诉请求应得到法律上的支持：双方签订的《房屋买卖合同书》第三条付款方式2约定“……首付款金额为大写人民币叁拾贰万元整（小写320000)，首付款分两次过款。第一次首付款过款金额为大写人民币壹拾伍万元整（小写150000)，第一笔首付款已付清。第二笔首付款金额为大写人民币壹拾柒万元整（小写170000)，如在签订本合同后，乙方违约不买，首付款归甲方所有不退还，居间服务费由违约方承担。一经甲乙双方商定因乙方现金不够，甲乙双方协商以2020年5月1日起算，以人民币伍拾贰万元整每月9000元（大写人民币玖仟元整）为利息，期限为甲乙双方成交后，甲方收到银行发放的尾款到账日期为准截止。利息支付的时间为每月的月末结清……”。白塔区法院（2020)辽1002民初1485号民事判决、（2020)辽10民终1911民事判决均认定双方签订的《房屋买卖合同书》合法有效，双方应继续履行合同。因经生效判决确认合同有效应继续履行，故合同中约定的付款条款及利息支付条款直至合同解除前合法有效，为此，对被上诉人应支付利息部分，上诉人提起了反诉，而原审判决对该部分反诉请求既不支持、也未表述理由，为极其错误的判决，二审法院应依法改判支持上诉人对利息部分的反诉请求。第五，被上诉人所称“签订合同4天以后，就因不能办理贷款而无法支付剩余购房款，通知上诉人解除合同”。事实上，从4月2日被上诉人支付定金；4月6日双方签订“房屋买卖补充协议”；4月20日应被上诉人需求，双方签订第二份“房屋买卖合同书”；到4月24日被上诉人提出解除合同，整整过去了20余天，而非被上诉人所说4天。期间，上诉人已完成了住房公积金解押（4月8日），如解除合同，将面临很大损失。被上诉人是完全民事行为能力人，是一个正常理性买受人，在签订合同时双方在平等、自愿、互利、协商一致的情况下签订的，体现了双方的真实意思表示，约定了双方的权利、义务，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，符合合同的有效要件，依法受法律保护，双方应自觉遵守诚实信用原则，恪守合同约定，而不能仅凭被上诉人所称“由于考虑不周，没考虑到办理贷款的困难和出售房屋的困难”，就无视法律规定、不顾及守约方的诚信行为与损失。事实上，合同约定：“或出售房屋或办理房屋贷款支付，如贷款未批，以全款的方式购买此房屋”。由此可见，被上诉人并非考虑不周，并非一时冲动作出的决定，而是经过慎重考虑的，本案被上诉人恶意滥用权利的行为，不应得到法院支持。综上，鉴于原审判决存在上述程序、事实、法律的理解和适用上、结果上的错误，且由此导致对上诉人极其不公平，上诉人恳请二审法院查清事实，依法改判，维护上诉人的合法权益。黄小东、郭宏阳辩称：一、一审人民法院判决认定事实清楚。1、根据争议双方在一审提交的证据可以充分证明，该房屋买卖合同于2020年4月20日签订，合同签订后因答辩人不符合办理商业贷款而无法支付全部购房款，于2020年4月24日通过短信的形式解除了该合同。根据《九民纪要》之规定，合同经被上诉人通知后解除，在一审中上诉人也同意解除该合同，故该合同因双方合意而解除。2、合同解除后，依据《民法典》守约一方有止损义务，答辩人认为该合同在2020年4月24日已经解除后，上诉人于2020年4月30日开始腾空案涉房屋并租房至今，且发生退货损失，搬家费等相关费用，应当为上诉人的个人行为，答辩人不应当承担赔偿责任。3、根据双方的合同约定的定金5000元及人民法院判决承担20000违约金已经足够弥补上诉人的直接损失。在一审双方质证，人民法院依法认定上诉人提前解押公积金款的损失仅为259元，此为上诉人的实际损失，另提前解除公积金贷款实际上是对上诉人有利的事实。因此上诉人在上诉请求中请求答辩人承担公积金损失的理由与事实不符。二、一审人民法院适用法律正确。一审判决适用《中华人民共和国合同法》第114条之规定，约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院予以增加，约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。故一审法院判令答辩人承担25000元的违约金并无不当，在上诉人不能举证证明实际损失的情形下，一审法院的自由裁量判决适用法律正确。综上所述，一审人民法院判决结果，认定事实清楚、适用法律正确，请求二审人民法院依法驳回上诉人的诉讼请求。黄小东、郭宏阳向一审法院起诉请求：我方因希望在望京花园小区购买房屋。通过白塔区家家房产中介部与朱俊就购买其所有的位于望京花园小区158-2号楼1单元2层2号96.99平方米私有房屋问题达成协议。我方于2020年4月2日通过中介交给朱俊5000元购房定金，并于同年4月7日向朱俊转款145000元首付款。4月20日我们双方签订房屋买卖合同，房屋总价款为670000元人民币。签订合同时，我方提出现无法支付剩余购房款，需要出售现有房屋或办理房屋贷款后支付房款。但朱俊提出剩余款项必须要在5月1日前付清，否则向我方收取剩余款项的利息，每月9000元，如果我方无法履行合同，则交付的全部150000元房款不予返还。由于我方考虑不周，没考虑到办理贷款的困难和出售房屋的困难，签订了本合同。但在我方办理贷款时得到银行告知，根据我方现有条件，无法办理贷款。同时，我们现有房屋短期内无法按合理价格出售。我们于4月24日通过短信的方式与朱俊协商解除房屋买卖合同事宜，但其不同意返还交付的购房款150000元。我方无奈，只得向贵院提起诉讼。鉴于上述事实，根据《民法典》第五百六十三条（一）、（二）项的规定，我方有权依法提出解除双方之间签订的房屋买卖合同。根据《民法典》第五百八十五条二款的规定：“约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”我方认为，虽然双方就房屋买卖签订了合同，但我方在合同签订后第4天就明确告知合同无法履行，并没有给朱俊造成很严重的经济损失。我方同意将5000元定金作为补偿朱俊的损失，符合实际情况和法律规定。据此，朱俊在没有那么多实际损失的情况下，不返还我方交纳的购房款145000元，违反了法律规定。故我方依法向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持我方的诉讼请求，以维护我方的合法权益。请求法院依法判令解除双方之间的房屋买卖合同；请求法院依法判令朱俊返还我方购房款145000元人民币；诉讼费用由朱俊承担。朱俊向一审法院反诉请求：我与黄小东、郭宏阳于2020年4月20日签订《房屋买卖合同书》一份，因黄小东、郭宏阳违约拒不履行合同，造成至今合同未能全面履行。现黄小东、郭宏阳向贵院提起诉讼，明确要求解除合同，因其违约解除合同，根据《房屋买卖合同书》第三条付款方式2约定“……首付款金额为32万元，首付款分两次过款，第一次首付款过款金额为15万元，第一笔首付款已付清，第二笔首付款金额为17万元，如在签订本合同后，乙方违约不买，首付款归甲方所有不退还，居间服务费由违约方承担。……经甲乙双方商定因乙方现金不够，甲乙双方协商以2020年5月1日起算，以人民币52万元每月9000元为利息，期限为甲乙双方成交后，甲方收到银行发放的尾款到账日期为准截止。利息支付的时间为每月的月末结清……”。按照上述合同约定，黄小东、郭宏阳违约解除合同应按约定承担违约责任，按约定支付违约金17万元；并应当按合同约定支付利息。综上，请求法院依法判令黄小东、郭宏阳给付我方违约金17万元，自2020年5月1日起算，每月支付我方利息9000元，暂计算至2021年3月1日计9万元；反诉费由黄小东、郭宏阳承担。一审法院认定的事实：黄小东、郭宏阳为购买朱俊所有的位于辽宁省辽阳市白塔区的房产一处向朱俊交付购房定金人民币5000元。2020年4月6日，朱俊与黄小东、郭宏阳签订房屋买卖补充协议，约定全款购房涉案房屋。2020年4月7日，黄小东、郭宏阳通过银行账户向朱俊转账汇款人民币145000元。2020年4月20日，朱俊作为甲方(出卖方)与作为乙方(买受方)的黄小东、郭宏阳通过丙方白塔区家家房产中介部签订《房屋买卖合同书》一份，主要内容约定：“甲乙双方约定位于辽宁省辽阳市白塔区的房产(小区名称：中南望京花园，房屋所有权人：朱俊)转让成交合计为人民币670000元，共分3次过款。”该合同书的手写部分主要约定内容为：“经甲乙双方商定此房屋为商业贷款交易流，首付款金额为大写人民币叁拾贰万元整(小写：320000元)。首付款分两次过款，第一次首付款过款金额为人民币150000元，第一笔首付款已付清。第二笔首付款金额为人民币170000元。第二笔首付款过款时间为贷款审批通过后7个工作日内办理。交易过户当日甲方配合乙方办理过户后，乙方需付清首付款金额共计人民币320000元。如甲方配合乙方办理交易过户后，乙方不付清首付款金额，算乙方违约，需双倍赔偿剩余尾款未结清金额。第三笔尾款金额为人民币350000元。第三笔尾款付清时间由贷款银行直接打到甲方账户中。经甲乙双方商定因乙方现金不够，甲乙双方协商以2020年5月1日起算，以人民币52万元整，每月9000元为利息，期限为甲乙双方成交后甲方收到银行发放的尾款到账日期为准截止。利息支付的时间为每月的月末结清。在签订本合同后，如甲方不卖或转卖其他人算甲方违约，需双倍赔偿乙方首付款金额。如在签订本合同后，乙方违约不买，首付款归甲方所有不退还，居间服务费由违约方承担。如果乙方贷款金额不足叁拾伍万元，过户时补清首付款金额。甲乙双方确定，如贷款未批，乙方以全款的方式购买此房屋。如甲乙双方有纠纷，违约责任以手写部分为准。”另查，上述位于辽宁省辽阳市白塔区(小区名称：中南望京花园)的房产为朱俊通过其个人的公积金贷款方式而购买。朱俊的借款(银行贷款)金额为人民币200000元，其借款起止日期为2015年2月11日至2035年2月10日。2020年4月8日，朱俊向贷款机构提前结清了对于其上述房产的剩余贷款本金(149187.00元)及约定利息(255.90元)。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。黄小东、郭宏阳与朱俊签订《房屋买卖合同书》一份，事实清楚，证据充分，且该合同的签订是双方真实的意思表示，内容不违反法律的强制性规定，予以确认，双方均应当按照合同的约定内容履行相应的义务。现黄小东、郭宏阳明确表示不再购买朱俊所售案涉房产，请求解除上述买卖合同，朱俊同意解除合同，故黄小东、郭宏阳主张解除双方签订的《房屋买卖合同书》，予以支持。合同解除后，按照法律规定，朱俊应将收取的购房款返还给黄小东、郭宏阳。黄小东、郭宏阳因自身原因不再购买房屋，导致合同解除，按合同约定已经构成违约，故朱俊主张黄小东、郭宏阳承担违约责任，有事实及法律依据，予以支持。关于违约金数额，虽然双方签订的合同中有明确约定，但是按照约定的违约金计算，已超出朱俊主张的实际损失的30%，黄小东、郭宏阳主张约定的违约金过高，请求法院予以调整，符合法律规定，予以支持。朱俊主张的损失数额，未提供充分的证据，但考虑朱俊损失情况及黄小东、郭宏阳的过错程度，本着公平原则，综合本案实际情况，本院酌定违约金为2.5万元。黄小东、郭宏阳同意定金5000元作为违约金归朱俊所有，故黄小东、郭宏阳还需支付朱俊违约金2万元。判决：一、解除黄小东、郭宏阳与朱俊于2020年4月20日签订的《房屋买卖合同书》。二、朱俊返还黄小东、郭宏阳购房款145000元。三、黄小东、郭宏阳另行给付朱俊违约金2万元。四、驳回朱俊的其他反诉请求。上述款项于本判决生效后十日内执行。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1600元(已减半收取)，由朱俊承担；反诉案件受理费2600元，由黄小东、郭宏阳负担212.50元，由朱俊承担2387.50元。二审中，上诉人朱俊提供：1、网上下载的公积金和商业贷款计算办法，想证明公积金损失31409.39元，涉案房屋贷款15万20年，如果是商贷还款总额是235599.86元，公积金还款是204190.47元，差额是31409.39元，买卖房屋时我已明确告知被上诉人涉案房屋有贷款，为了交易提前还贷了，并且合同中也写明了上诉人预交的15万房款用于解押公积金。2、58同城下载的望京花园同位置同楼层的房屋交易价格为58-60万，证明房价下跌的损失，房屋下降了7-8万。3、房屋现状的照片，证明房屋腾出之后至今未居住，造成了上诉人的损失和房租的损失1.5万元。4、收条，证明交付租金1.5万元。被上诉人黄小东、郭宏阳质证称：对证据1的真实性、合法性、关联性均有异议，关于关联性，该房屋是上诉人预出售房屋，其提前还款是为了出售，上诉人就不需要每月还利息，上诉人按商贷算差额的意义不存在；对证据2的真实性、合法性、关联性均有异议，从签合同到明示解除合同只有四天，不影响上诉人出售房屋，房价下跌与被上诉人无关；对证据3、4的真实性、合法性、关联性均有异议，无法证明该损失，我们没有上诉，因为我们愿意承担合理的责任，上诉人现在要这么多损失我方无法接受。经审查，因上诉人朱俊提出的证据不能证明其上诉主张，对上述证据不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，朱俊与黄小东、郭宏阳订立的房屋买卖合同合法有效，对双方均有法律约束力。黄小东、郭宏阳因个人自身原因无法继续履行而主张解除合同，构成违约。鉴于朱俊同意解除合同，一审法院判决解除案涉合同并无不当。本案争议焦点是如何确定黄小东、郭宏阳的违约责任。本案争议的法律事实发生于《中华人民共和国民法典》生效之前，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，应当适用当时的法律、司法解释的规定。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条规定：“当事人通过反诉或者抗辩的方式,请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持”。本案中，朱俊自认的可量化损失数额为85409元，双方虽然约定了违约金计算方式，但其数额明显高于朱俊所能证明的实际损失。黄小东、郭宏阳提出调整违约金数额的主张，具有法律和事实依据。但一审法院认定的违约金数额过低，本院审理中，经主持调解双方未达成一致意见。本院根据双方合同的履行情况及过错程度，对违约金数额予以调整，酌定违约金为5万元。综上所述，上诉人朱俊的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持辽阳市白塔区人民法院（2021）辽1002民初1379号民事判决第一项、第二项、第四项；撤销第三项；二、黄小东、郭宏阳给付朱俊违约金5万元。一审案件受理费4200元，由朱俊承担3987.5元，由黄小东、郭宏阳承担212.5元；二审案件受理费8400元，朱俊已经预交，由黄小东、郭宏阳承担4200元，于本判决生效之日起七日内向辽阳市中级人民法院缴纳，逾期未予缴纳依法强制执行，由朱俊负担4200元，应予退还4200元。本判决为终审判决。审 判 长 张丽娟审 判 员 艾德玲审 判 员 曹丽娜二〇二一年十月十二日法官助理 姜文瀚书 记 员 董 欣