辽宁省沈阳市于洪区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0114民初2341号原告：董浩，男，1992年11月27日出生，汉族，住辽宁省沈阳市于洪区马三家中街54号2-11-3。委托诉讼代理人：邓秀梅，沈阳市于洪区沈辽路法律服务所法律工作者。被告：田月，女，1990年3月12日出生，满族，住辽宁省黑山县镇安乡沈屯村39号。被告：沈阳瑞坤房地产开发有限公司，住所地辽宁省沈阳市于洪区沙岭镇沙岭村。统一社会信用代码：912101145783690079。法定代表人：徐文华，该公司总经理。委托诉讼代理人：姜天洋，男，1985年10月22日出生，汉族，该公司员工，住辽宁省沈阳市铁西区沈辽西路136-35号2-1-1。被告：盛京银行股份有限公司沈阳市于洪支行，住所地辽宁省沈阳市于洪区黄海路10号。统一社会信用代码：912101148178238029。负责人：高国珣，该行行长。委托诉讼代理人：曹彤，辽宁众顺律师事务所律师。原告董浩与被告田月、被告沈阳瑞坤房地产开发有限公司（以下简称“瑞坤房地产公司”）、被告盛京银行股份有限公司沈阳市于洪支行（以下简称“盛京银行于洪支行”）执行异议之诉一案，本院于2021年2月3日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告董浩及其委托诉讼代理人邓秀梅，被告瑞坤房地产公司的委托诉讼代理人姜天洋，被告盛京银行于洪支行的委托诉讼代理人曹彤到庭参加诉讼。被告田月经本院合法公告传唤，无正当理由拒不参加诉讼。本案现已审理终结。原告董浩向本院提出诉讼请求：1.法院不得执行位于沈阳市于洪区房屋；2.原告与被告瑞坤房地产公司所签的《商品房买卖合同》有效，位于沈阳市于洪区房屋归原告所有；3.被告瑞坤房地产公司与被告田月所签的《商品房买卖合同》无效；4.解除对位于沈阳市于洪区房屋的查封；5.被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告于2018年7月30日与被告瑞坤房地产公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告瑞坤房地产公司出售的位于沈阳市于洪区房屋，房屋价款147764元，原告一次性付清了全部购房款，并于2018年7月30日入住。并装修居住至今、但是被告瑞坤房地产公司一直没有为原告办理合同备案手续。原告在此房生活居住了二年多一直很平静，原告不知道涉案房屋备案在被告田月名下，二年多的时间里被告田月也没有到该房屋查看居住使用，被告田月并不是涉案房屋的所有人，虽然备案在其名下实为开发商被告瑞坤房地产公司用该房向银行借款套现，被告瑞坤房地产公司在沈阳市于洪区开发的坤祥苑小区出现了大批一房二卖的现象，因此本案所涉的房屋即沈阳市于洪区房屋所有人为原告，为了维护自己的合法权益故诉至法院，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告瑞坤房地产公司辩称，原告购买涉案房屋，被告瑞坤房地产公司未收到房款，原告所签订商品房买卖合同，虽然有公司盖章，但被告瑞坤房地产公司并没有查到有当时请公章的流程，怀疑是前一任总经理在不知道房屋已卖出的情况下，私自将此房屋卖出，对于目前的状况，被告瑞坤房地产公司联系到备案人被告田月进行调解，情况如下：如原告坚持要房，将备案人被告田月剩余贷款还清，被告瑞坤房地产公司配合原告将涉案房屋备案给原告，并配合原告办理房屋产权证，如原告不要房，可将房屋恢复时购房时样子，即清水房，被告瑞坤房地产公司愿意将房款退还给原告。被告盛京银行于洪支行辩称，1.原告除中止外，其余诉讼请求均不为执行异议的诉讼请求。2.原告于2018年7月30日购买该房屋，但被告田月与被告瑞坤房地产开发有限公司签订购房合同，办理抵押登记均早于该时间。被告田月经本院合法公告传唤，无正当理由拒不参加诉讼，亦未提出书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：座落于沈阳市于洪区房屋（以下简称“涉案房屋”）系被告瑞坤房地产公司开发建设。2016年2月16日，被告瑞坤房地产公司（出卖人）与被告田月（买受人）签订《商品房买卖合同》，双方约定，被告田月购买涉案房屋。该房屋总价款为330296元。被告田月办理按揭贷款：2016年2月16日前付清全部房价款的30%计100296元，余款230000元商贷。同日，被告瑞坤房地产公司为被告田月开具销售不动产统一发票，金额为100296元。2016年2月16日，原告与被告瑞坤房地产公司办理了《预购商品房预告登记书》，登记的权利人为被告田月。2016年2月19日，被告田月（甲方、借款人、抵押人）与被告盛京银行于洪支行（乙方、贷款人、抵押权人）、被告瑞坤房地产公司（保证人，即开发商或售房单位）签订《个人住房（商业用房）借款合同（抵押加阶段性保证借款）》一份。合同约定，被告田月向被告盛京银行于洪支行申请个人住房贷款，用于购买涉案房屋，建筑面积86.92平方米，借款金额为人民币230000元，年利率4.9%，借款期限为360个月（即2016年2月19日至2046年2月19日），同时约定，如借款人、保证人发生连续三个月或累计五次以上未偿还贷款本息和相关费用的违约情形，贷款人有权宣布本合同项下借款全部或部分提前到期，要求借款人立即归还借款本息及相关费用。2016年2月22日，涉案房产办理了预购商品房抵押权预告登记，抵押权人为被告盛京银行于洪支行。2016年2月23日，涉案房屋已备案在被告田月名下。2018年7月30日，原告（买受人）与被告瑞坤房地产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，双方约定，原告购买涉案房屋。该房屋总价款为147764元。买受人应于签署买卖合同当日向出卖人付清该商品房之全部房价款。2018年8月6日，原告（乙方）与被告瑞坤房地产公司（甲方）签订《补充协议》，双方约定，乙方现已知晓该房屋现状，该房屋目前有银行抵押贷款尚未结清，暂时不能办理房屋相关手续，但仍然自愿购买房屋，继续履行合同。乙方承诺以后任何时间不会以上述情况为由要求甲方承担赔偿责任，乙方放弃追究甲方的赔偿责任。二、甲方承诺此房屋产权归乙方所有，待办理手续的条件成就时，甲方立即为乙方办理。2018年8月6日，被告瑞坤房产地公司为原告开具辽宁增值税普通发票，金额为147764元。原告表述其将涉案房屋装修后于2019年入住，并交纳垃级清运费、水费、物业费等相关费用，在其居住期间没有人向其主张权利。庭审中，原告提供微信转账记录一张，该账单为2018年7月30日原告向命名为坤祥苑的微信转账19795元。原告表述其余房款为现金交付，款项来源为向亲属、朋友借款。另查明，2019年1月25日，盛京银行于洪支行与田月、瑞坤房地产公司借款合同纠纷一案，盛京银行于洪支行向本院提出诉讼请求：1.判令田月立即偿还盛京银行于洪支行借款本金223363.53元，利息11364.09元，罚息81.46元（利息、罚息暂计至2019年1月16日以后的利息含罚息按合同约定给付至借款全部还清之日止），迟延履行的按《民诉法》253条规定加倍给付迟延履行期间的利息；2.判令盛京银行于洪支行对田月抵押的房屋享有优先受偿权；3.判令瑞坤房地产公司对上述第一项债务与田月承担连带给付责任；4.由田月、瑞坤房地产公司承担诉讼费、保全费等实现债权的全部费用。本院作出（2019）辽0114民初2456号民事判决书，判决：一、盛京银行股份有限公司沈阳市于洪支行与被告田月、沈阳瑞坤房地产开发有限公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》依法予以解除；二、田月偿还盛京银行股份有限公司沈阳市于洪支行借款本金223,363.53元，利息及罚息11,445.55元(截止至2019年1月16日)；并按合同约定利率给付2019年1月17日至实际清偿之日止的利息、罚息（具体数额以实际还款日原告银行系统确定的数额为准）；三、沈阳瑞坤房地产开发有限公司对本判决第二项承担连带给付责任；四、驳回盛京银行股份有限公司沈阳市于洪支行的其他诉讼请求。盛京银行起诉前申请诉前财产保全，本院于2018年12月6日作出（2018）辽0114财保15号民事裁定书，裁定预查封田月名下的涉案房屋，查封期限为三年。并于同年12月19日向不动产管理部门下达了协助执行通知书。上述判决生效后，田月未履行给付义务，盛京银行于洪支行申请强制执行，本院以（2020）辽0114执4220号立案。执行过程中，于2020年11月19日下达腾房公告，责令田月及房屋占有人十五日内将上述房屋腾空。董浩提出执行异议。董浩对执行标的提出书面异议后，本院认为，虽然董浩提供了《商品房买卖合同》等证据，但涉案房产在此之前已于2016年2月23日办理了所有权预告登记及抵押权预告登记，故本院对该房产采取预查封等执行措施并无不当，董浩对该房产的权利不能排除本案的执行，其异议理由不成立，本院对其异议请求不予支持。2021年1月18日，本院作出（2021）辽0114执异3号民事裁定书，裁定驳回了董浩的异议。董浩不服，遂提起执行异议之诉。再查明，截止至本案庭审，原告和被告田月均未完成涉案房屋所有权变更登记手续。2021年8月11日，沈阳市不动产登记中心沈阳市房产档案馆出具房产查询说明，内容为：截止2021年8月11日9时57分，董浩，身份证号2101141992××××××××，经沈阳市不动产统一登记管理平台V4.0查询，未查到现实有效的房屋产权登记电子数据记录，所查结果不包含土地登记信息，特此证明。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，民事诉讼的当事人具有到庭参加诉讼，依法举证并就对方当事人提供的证据发表质证意见，进行辩论和自愿申请、接受调解的权利。同时，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。本案中，被告田月经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃了上述诉讼权利，本院依据民事诉讼相应的证据判断规则并结合原、被告的陈述意见，对本案相关法律事实依法予以确认。公民的合法权利受到法律保护，本案审查的核心问题是原告对涉案房产是否享有足以排除执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九规定，金钱债权执行中，买卖人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。最高人民法院《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法（2019）254号）第一百二十五条对于适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九作出相应规定，“买受人名下无其他用于居住的房屋”，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。本案中，首先，2018年7月30日，原告与被告瑞坤房地产公司签订《商品房买卖合同》，2018年12月6日，本院作出（2018）辽0114财保15号民事裁定书，裁定预查封被告田月名下的涉案房屋，查封期限为三年。并于同年12月19日向不动产管理部门下达了协助执行通知书。故，本院认定原告在人民法院查封之前已与被告瑞坤房地产公司签订了合法有效的书面买卖合同；其次，2018年7月30日，原告交纳垃级清运费、水费、物业费等相关费用，后对涉案房屋进行了装修，其于2019年实际入住占有、使用房屋至今，在其居住期间没有人向其主张过权利。2021年8月11日，沈阳市不动产登记中心沈阳市房产档案馆出具房产查询说明，内容为：截止2021年8月11日9时57分，董浩，身份证号2101141992××××××××，经沈阳市不动产统一登记管理平台V4.0查询，未查到现实有效的房屋产权登记电子数据记录，所查结果不包含土地登记信息，特此证明。故，本院认定涉案房屋为原告目前唯一住房，即所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；再次，2018年7月30日，原告与被告瑞坤房地产公司签订《商品房买卖合同》，双方约定，原告购买涉案房屋，该房屋总价款为147764元。合同签订后，原告向被告瑞坤房地产公司支付购房款。2018年8月6日，被告瑞坤房产地公司为原告董浩开具辽宁增值税普通发票，金额为147764元。故，本院认定原告已支付的购房价款超过合同约定总价款的百分之五十。综上，原告与被告瑞坤房地产公司签订的房屋买卖合同合法有效，合同签订后，原告亦支付了相应的购房款并装修入住，实际占有、使用房屋至今，原告履行了相应的合同义务，且该房屋为原告目前唯一住房，故，本院认定原告对涉案房产享有足以排除执行的民事权益，原告对于本案的执行异议符合法律的相关规定，亦符合民法对当事人生存权优先保护的立法精神。故，对原告主张确认其与被告瑞坤房地产公司所签的《商品房买卖合同》的效力，不得执行位于沈阳市于洪区房屋的诉讼请求，本院予以支持。关于原告确认被告瑞坤房地产公司与被告田月所签的《商品房买卖合同》无效的诉讼请求，本院认为，根据合体主体的相对性原则，被告瑞坤房地产公司与被告田月所签的《商品房买卖合同》效力直接归属于被告瑞坤房地产公司与被告田月，原告并非合同当事人，不能向依据其与被告瑞坤房地产公司签订的《商品房买卖合同》而请求被告瑞坤房地产公司与被告田月所签的《商品房买卖合同》无效，故原告此部分诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张涉案房屋归其所有的诉讼请求，根据物权的区分性原则及物权法定原则，其无法达到《商品房买卖合同》的最终效果，故原告无法取得涉案房屋的物权，故原告此部分诉讼请求，本院不予处理。关于原告主张解除对涉案房屋查封的诉讼请求，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，抵押期间,抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的,应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案中，在抵押权人未同意抵押人出售抵押房屋的情况下,原告购买存在抵押权的房屋,因抵押登记具有公示公信效力,原告的房屋所有权登记在法律上不能履行,在抵押人不履行消灭抵押权义务的情况下，抵押权无法涤除，故对原告该诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下：一、确认原告董浩与被告沈阳瑞坤房地产开发有限公司于2018年7月30日签订的《商品房买卖合同》有效；二、不得执行座落于沈阳市于洪区房屋；三、驳回原告董浩的其他诉讼请求。案件受理费3255.2元，由被告田月、被告沈阳瑞坤房地产开发有限公司、被告盛京银行股份有限公司沈阳市于洪支行负担。公告费560元，由被告田月负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  赵 萍人民陪审员  刘士波人民陪审员  杨建新二〇二一年十月八日书 记 员  马 姣