云南省普洱市景谷傣族彝族自治县人民法院民 事 判 决 书(2018)云0824民初210号原告：云南梓铃物业管理有限公司。住所：云南省普洱市景谷傣族彝族自治县（以下简称景谷县）。法定代表人：陈炳文，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵应婷，云南平展律师事务所律师。被告：张道明，男，1972年12月28日生，现住景谷县。原告云南梓铃物业管理有限公司（以下简称梓铃物业公司）诉被告张道明物业服务合同纠纷一案，本院于2018年2月2日受理后，依法适用简易程序，于2016年3月21日公开开庭进行了审理。原告梓铃物业公司的委托代理人赵应婷、被告张道明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告梓铃物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求被告支付原告2016年11月至2017年10月物业管理费2647.73元（3幢115-116号商铺，面积158.14平方米×0.6元×12个月；3幢215、216室住房，125.76平方米×2套×0.5元×12个月）；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年9月底，原告进驻景谷江东建材城小区为该小区提供物业服务，同年11月1日原告与景谷江东建材城小区业主管理委员会签订《物业服务委托合同》，合同服务委托管理年限从2016年11月1日至2017年10月30日；合同约定“第三章服务费用第一条1、本物业的服务费，按甲乙双方协商的标准向业主收取，住房按建筑面积以0.50元/平方米/月计算；商铺按建筑面积以0.60元/平方米/月计算，大于200平方米的按建筑面积0.50元/平方米/月计算。2、本物业服务费每月收取一次，业主或使用人应在规定的时间内缴纳足够的物业费用，逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起，每月按应缴纳物业费的5%缴纳违约金。业主管理委员会有义务予以配合、催缴、收取相关费用，收费实行先服务后收取的原则”。然而，被告作为该小区的业主，欠交纳2016年11月至2017年10月物业管理费2647.73元。根据《物业管理条例》第三十四条、第四十一条的规定，被告应该向原告交纳上述费用，原告多次催缴无果。综上所述，为了维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。被告张道明辩称：1.景谷江东建材城小区没有成立业主委员会，物管公司是什么人请来的被告都不清楚，被告也没有签过合同，不知道物管公司怎么就进驻景谷江东建材城小区了；2.被告不是不交费，不交费的原因是原告的服务不到位，收费还高，被告只愿意出到0.15元至0.20元的物业管理费。根据双方当事人的诉、辩主张，本院归纳如下案件争议焦点：1.原告与景谷江东建材城小区业主管理委员会签订的《物业服务委托合同书》对被告是否具有拘束力？2.原告的服务是否不到位，造成被告拒交物业费的原因？围绕案件争议焦点，原告当庭提交下列证据材料：1、《物业服务委托合同书》一份，欲证实⑴江东建材城业主委员会已经成立；⑵已经委托物管公司来管理；⑶物业服务费的计算方式。2、江东建材城住户台账一份，欲证实被告所欠物业费的时间和金额。经质证，被告对原告提交的两组证据均不予认可。被告张道明未向法庭提交书面证据，但申请证人飞有云、李春峰出庭证实被告所述属实。经质证，原告对证人飞有云、李春峰的证言不予认可，认为两证人均为涉案小区的业主，本身有利害关系。经当庭举证、质证，本院认为原告提交的第1组证据材料，其来源合法，内容真实可信，能够证明案件相关事实，与本案具有关联性，本院予以采信；第2组证据材料属原告单方记录，不符合证据三性，故本院不予采信。对被告的证人飞有云、李春峰的证人证言，本院认为，证人与被告同系一小区业主，其证言与证人本身有利害关系，且无其他有效证据能够相互印证，故对证人证言本院不予采信。根据原、被告的诉、辩主张和举证、质证，本院查明案件事实如下：2016年11月1日，原告与景谷江东建材城小区业主管理委员会订立《物业服务委托合同书》，约定由原告为“景谷江东建材城小区”提供物业管理服务，住房的物业管理费按建筑面积0.5元/平方米/月计算；商铺的物业管理费按建筑面积0.6元/平方米/月计算，大于200平方米建筑面积的按0.5元/平方米/月计算。委托管理期限1年，自2016年11月1日起至2017年10月30日止。被告经营景谷江东建材城小区3幢115-116号商铺，建筑面积158.14平方米；并居住3幢215、216室住房，建筑面积125.76平方米/套×2套。被告从2016年11月1日起至2017年10月30日止的物业管理费2647.73元未交纳。本院认为，物业服务合同是物业服务企业与业主委员会订立的，规定物业服务企业提供对房屋及其配套设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，由业主支付报酬的服务合同。我国《物业管理条例》规定，业主委员会执行业主大会决定事项，代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订书面的物业服务合同；业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有拘束力。本案中，景谷江东建材城小区业主委员会与原告签订物业服务合同，属履行业主委员会职责范围，业主大会决定聘请原告为小区物业服务企业，双方签订的《物业服务委托合同书》，对业主具有拘束力。本案被告应当全面依照合同履行交纳物业服务管理费等义务，被告提供的证据不能证实原告的服务管理不到位，故对其辩称并非合同当事人及其他辩解理由，本院不予采信。原告的诉请有事实及法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，和《物业管理条例》第七条第（五）项、第十二条第四款、第四十二条第一款，以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：由被告张道明于本判决生效后十日内支付原告云南梓铃物业管理有限公司2016年11月至2017年10月的物业管理费2647.73元。案件受理费50.00元，减半收取计25.00元，由被告张道明承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。审判员 王 芳二〇一八年四月二十五日书记员 李俊楠附：本案适用相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物权法》第七十八条【业主大会、业主委员会决定效力】业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。