北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2013）昌民初字第10508号原告王威，男，1983年8月24日出生。委托代理人李中山，北京市中关律师事务所律师。委托代理人张敏，北京市中关律师事务所律师。被告王德省，男，1972年3月20日出生。原告王威与被告王德省房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由本院审判员徐连森独任审判，公开开庭进行了审理。原告王威及其委托代理人李中山、张敏，被告王德省到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王威诉称：2010年3月21日原、被告通过居间人北京鑫尊置地房地产经纪有限责任公司居间签订了《北京市房屋买卖合同》。合同约定，王德省同意将其位于北京市昌平区沙河镇高教园住宅三期xx号房屋（即房屋产权证登记地址为北京市昌平区北街家园六区xx号，产权证号为X京房权证昌字第**号）出售与王威，房屋的成交总价为人民币86万元，定金及首付款43万元；剩余房款通过商业贷款支付；王德省应于房屋产权证下发后45天配合王威办理商业贷款并协助王威办理产权转移登记手续；任何一方不按合同约定履行的，需按日向守约方支付总房价款万分之三的违约金。合同签订后，王威依约向王德省支付了定金及首付款共计43万元，但王德省在取得房产证后，却要求涨价，拒绝按约定履行合同，其行为构成违约。故原告诉至法院，请求判令：1、被告协助原告办理位于北京市昌平区北街家园六区xx号房屋产权转移登记手续；2、被告从2013年6月1日起至被告协助原告办理完成北京市昌平区北街家园六区xx号房屋转移登记手续之日止，按日计算每日向原告支付违约金258元；3、被告赔偿原告支付的律师费3万元；4、本案的诉讼费由被告承担。被告王德省辩称：房子当时卖的时候没有考虑好，被告现在不想卖了。对于原告陈述的事实被告不认可，诉讼请求不同意。我国法律明文规定，产权证没有办下来，签订的合同是无效合同，不具备法律效力。原告支付钱的时候，13万元拖了1年才给的，签订补充协议，后来约定的房屋自交给原告起，原告帮被告代付月供，原告现在一直使用被告的房屋。关于违约金，双方约定的是，如果被告卖了房没有地方住，在北京也买不上了，则双方免责，签订合同时北京市地方法规还没有出来，被告坚决不卖房。经审理查明：2008年4月27日，王德省（买受人）与北京罗顿沙河建设发展有限公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》，约定出卖人所售房屋位于昌平区沙河镇高教园区住宅三期xx室，该商品房已由北京市建设委员会批准预售，预售许可证号为京房售证字（2008）126号；该商品房所分摊的土地使用权已经设定抵押，抵押权人为北京工商银行股份有限公司北京昌平支行，抵押登记部门为北京市昌平区建设委员会，抵押登记日期为2008年1月8日；该商品房总价款为伍拾伍万叁仟肆佰伍拾壹元整；出卖人应当在2010年7月30日前向买受人交付该商品房。2010年3月21日，王德省作为出卖人、王威作为买受人与居间人北京鑫尊房地产经纪有限责任公司（以下简称鑫尊公司）签订《居间服务合同》，约定出卖人所售房屋坐落在北京市昌平区沙河镇高教园住宅三期xx室，建筑面积68.05平方米，购房合同编号为Y618045；成交价格为86万元。同日，王德省（出卖人、甲方）与王威（买受人、乙方）签订《北京市房屋买卖合同》，约定出卖人所售房屋坐落于昌平区沙河镇高教园住宅三期xx号，该房屋建筑面积68.05平方米，无共有人，未设定抵押，该房屋亦未进行出租，房屋所有权证证号一栏空缺未写。同时该合同第四条约定，房屋成交总价为86万元，买受人在签订合同的同时支付定金人民币3万元，买受人向商业银行申办抵押贷款，买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意按照以下方式进行解决：买受人继续申请其它银行贷款，至贷款批准，其间产生的费用由买受人负担，但买受人至权属转移登记之日仍无法获得银行或公积金管理中心批准的，应当自行筹齐剩余房价款，以现金形式支付给出卖人；第六条房屋的交付约定，出卖人应当在开发商交房之日将该房屋交付给买受人；第七条违约责任约定：“（一）买卖双方任何一方不按约定履行合同的，按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）：1、逾期在15日之内，自约定的履行期限届满之次日起至实际履行之日止，违约方按日计算向合同的另一方支付总房价款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过15日后，合同的另一方有权解除合同。合同的另一方解除合同的，违约方应当自解除合同通知送达之日起七日内退还合同的另一方全部财务，并按照总房价款的20%向合同的另一方支付违约金；合同的另一方要求继续履行合同的，自约定的履行期限届满之次日起至实际履行之日止，违约方按日计算向合同的另一方支付总房价款万分之三的违约金，合同继续履行。”；第八条约定：“出卖人或买受人任何一方违约，违约方除了依据本合同第七条约定承担违约责任外，还应赔偿守约方因主张债权而支付的律师费（但赔偿的律师费不应当超出房屋总价款的5%）；如一方违约导致上述交易无法完成的还应赔偿守约方向居间人支付的佣金。”第十四条对付款方式及其付款期限进行了详细约定：“1、经甲、乙双方协商，乙方支付给甲方定金叁万元整（￥30000），并于2010年3月28日之前支付甲方第一笔首付款叁拾万元（￥300000，含叁万元定金），第二笔首付款壹拾叁万（￥130000元）于2010年4月20日之前交付；2、自甲方把房屋交付给乙方之日起（初步定于2010年7月31日）由乙方代交纳甲方每月所还月供；3、甲方交纳办理第一次房本所需交纳的契税和公共维修基金；4、甲方如违约需支付乙方叁拾万元（￥300000元）违约金，如乙方违约，则支付给甲方的叁拾万元（￥300000元）不退。”2010年3月22日，王德省（甲方）与王威（乙方）在鑫尊公司的见证下签订一份《补充协议》，约定：经甲乙双方友好协商，对于前期约好乙方在4月28日之前支付甲方人民币430000（肆拾叁万元）首付款，由于乙方的某种原因导致只能在3月28日前支付甲方人民币300000（叁拾万元整），其中含定金，剩余130000（壹拾叁万元整），乙方以每月最低人民币10000（壹万元）的标准在每月的二十日之前支付给甲方，在过户之前还清，甲乙双方签订买卖合同中付款方式第一条协议以此补充协议为准，其余不变。王德省（甲方）与王威（乙方）在鑫尊公司的见证下签订另一份《补充协议》，双方约定：1、如因国家政策原因导致首付比例提高，客户首付不够，则双方根据实际情况进行协商解决；2、客户在定本房买卖合同后，没有再购买其他房屋，政府出台在全国一家人只能购买一套住房的情况下，则双方免责。王德省（甲方）与王威（乙方）签订一份《补充协议》约定：1、乙方支付甲方人民币44000元（肆万肆仟元）整，除此之外，除剩余屋款，乙方不再向甲方支付任何费用，前期原始合同补充协议第二条和360个工作日过户作废；2、开发商房本下来之后，45天甲乙双方申请过户，因主观原因业主不配合过户，甲方支付乙方每天总房款（860000元）捌拾陆万元万分之三的违约金，因客观原因解押滞后则顺延，甲方不承担责任；3、在甲方解押过程中，如果遇到资金周转困难，乙方同意给甲方顺延30天；4、乙方在2011年10月17日支付甲方人民币10000元（壹万元整），另在2011年11月20日前支付甲方人民币10000元（壹万元整），剩余款项分四个月支付甲方，即从2011年12月开始，每个月支付甲方人民币6000元（陆仟元整），到2012年3月30日前后，四个周期支付合计24000（贰万肆仟元整）。购房合同签订后，截至2010年3月28日王威支付王德省首付款（其中含定金）共计人民币叁拾万元（300000元）。2011年10月16日，王德省出具一份王威前期首付款人民币130000（壹拾叁万元）已全部收到的声明。后原告又向被告支付补偿款4.4万元，被告对此予以认可。2010年5月4日，王德省（借款人）与中国工商银行股份有限公司北京昌平支行（贷款人）签订《个人购房借款／担保合同》，约定借款人以位于北京市昌平区沙河镇高教园区住宅三期xx号房屋（面积为68.05平方米，价值551451元）为抵押物，向贷款人借款270000元，保证人为北京罗顿沙河建设发展有限公司。但上述抵押并未办理抵押登记。主审法官在得知上述情况后，曾和中国工商银行北京昌平支行取得联系，询问其是否申请参加诉讼。后该行个人信贷部负责人明确表示中国工商银行北京昌平支行不申请参加诉讼。2010年10月16日，涉案房屋经被告和开发商办理手续，交付原告使用。2012年11月27日，涉案房屋转出方北京罗顿沙河建设发展有限公司的代理人单建川、受让方王德省的代理人韩峥向北京市昌平区住房和城乡建设委员会提出房屋所有权转移登记申请书，2013年4月16日，韩峥领取了涉案房屋的所有权证，编号为X京房权证昌字第5624**号。原告曾多次找被告协商办理涉案房屋权属转移登记事项，但被告一直未协助原告办理。2013年5月27日原告通过电话再次与被告协商处理房屋权属转移登记事项，双方并未达成一致意见。2013年5月28日，鑫尊公司通过飞康达速运向王德省邮寄《手续办理通知书》，通知其于2013年5月31日上午10点到昌平区建委办理房屋产权过户手续。2013年6月7日，鑫尊公司向王德省发出催告函，通知其尽快办理涉案房屋网签、过户、交房等手续。被告一直未协助办理房屋转移登记手续，2013年8月，原告起诉至本院，诉如所请。本案在审理过程中，本院曾多次组织双方当事人进行调解，但并未达成一致意见。本案在审理过程中原、被告对房屋价款的支付并无异议，但对房屋买卖合同的效力具有较大争议。原告认为合同依法成立，未违反法律强制性规定，应属合法有效；被告认为合同签订时房产证没有下来，根据我国法律该合同是无效的。另查明：原告王威现在具备在北京市购买房屋的资格，被告王德省在北京只有一套房屋，即本案涉案房屋，且现在不具备在北京购买房屋的资格。王威为本案花费律师费三万元。上述事实，有《北京市商品房预售合同》、《北京市房屋买卖合同》、《个人购房借款／担保合同》、《居间服务合同》、《补充协议》、《首付款证明》、《声明》、电话录音、转账凭证、手续办理通知书、催告函、房屋所有权转移登记申请书、房屋权属证书（证明）领证凭证、委托代理协议书、发票以及双方当事人的当庭陈述等证据在案予以佐证。本院认为：原、被告双方签订的《北京市房屋买卖合同》系双方真实的意思表示，虽然被告主张出售房屋时该房屋尚未办理房屋所有权证书，但我国及北京市的行政法规中关于不具有房屋所有权证书的房屋不得买卖的规定，是规范房地产交易的行政性规范，其在性质上属于管理性禁止规范，而非效力性禁止规范，故原、被告之间签订的合同并不违反法律、行政法规强制性规定。且原、被告所签订的合同并未涉及国家、集体以及第三人的利益，因此该合同应为合法有效，双方应按照合同约定履行相应义务，当事人一方不履行合同义务的，应当承担相应的违约责任。被告曾和中国工商银行北京昌平支行以涉案房屋为抵押物签订借款27万元的合同，但该抵押未进行登记，抵押权并未成立。且即使抵押权成立，原告庭审中同意支付被告剩余房款43万元，也足以清偿上述债务来消灭抵押权。现原告王威依约支付了43万元首付款和4.4万元的补偿款，被告王德省应当按照约定在房屋产权证办下来之后45天协助原告王威办理房屋产权变更登记。截至2013年4月16日房屋产权证已经办理完毕，但直到现今被告仍未协助原告办理房屋产权转移登记手续，已构成违约。根据双方买卖合同中的约定，买卖双方任何一方不按约定履行合同逾期超过15日的，合同的另一方有权解除合同或者要求违约方继续履行合同，因此原告要求被告继续履行合同，协助原告办理房屋产权变更登记手续的请求，本院予以支持。原、被告双方在补充协议中约定，开发商房本下来后，双方在45天内申请过户，因主观原因业主不配合过户，买受方有权要求业主每天按总房款86万元的万分之三支付违约金。房屋产权证在2013年4月份已经被领取，鑫尊公司在2013年5月28日曾向被告发出《手续办理通知书》，告知被告于2013年5月31日上午10点到昌平区建委协助原告办理房屋产权过户手续，但被告并未到场，因此，原告要求被告自2013年6月1日起至被告协助原告办理完房屋产权转移登记手续之日止，每天支付违约金258元（86万元的万分之三）的请求，符合合同约定，本院予以支持。双方在房屋买卖合同中第八条约定，任何一方违约，违约方除了承担本合同第七条约定的违约责任外，还应赔偿守约方因主张债权而支付的律师费（但赔偿的律师费不应当超出房屋总价款的5%），因此原告要求被告赔偿原告支付律师费三万元的请求，符合合同约定，本院予以支持。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，判决如下：一、被告王德省于本判决生效之日起十日内协助原告王威办理位于北京市昌平区北街家园六区二十号楼xx号房屋产权转移登记手续。二、被告王德省自二〇一三年六月一日起至办理完成北京市昌平区北街家园六区xx号房屋产权转移登记手续之日止，按二百五十八元／日向原告王威支付违约金。三、被告王德省赔偿原告王威支付的律师费三万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费八百九十八元，由被告王德省负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳案件上诉费的，按自动撤回上诉处理。审判员  徐连森二〇一三年十二月十日书记员  方 远