上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2013）浦民一（民）初字第21221号原告上海凯润投资有限公司。法定代表人毛志鹏。委托代理人应仕海，北京大成（上海）律师事务所律师。委托代理人毛雪刚，北京大成（上海）律师事务所律师。被告黄小铁。委托代理人曲艳华。被告曲艳华。上述两被告的共同委托代理人张晶。被告中国民生银行股份有限公司太原分行。负责人朱晓鹏。委托代理人姚俊生，山西佳镜律师事务所律师。委托代理人贾志兵，山西佳镜律师事务所律师。原告上海凯润投资有限公司诉被告黄小铁、曲艳华、中国民生银行股份有限公司太原分行（以下简称民生银行太原分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，于2013年10月14日、11月18日公开开庭进行了审理。原告委托代理人应仕海、毛雪刚，被告黄小铁和曲艳华的委托代理人张晶，被告民生银行太原分行的委托代理人姚俊生、贾志兵均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告上海凯润投资有限公司诉称，2013年1月初，原告经上海德佑房地产经纪有限公司居间介绍，就购买被告黄小铁、曲艳华共同所有的位于上海市东泰路XXX弄XXX号XXX室房屋及其附属7-8号南地下2层车库A101车位达成初步意向。因系争房地产上存有被告民生银行太原分行享有的抵押权，原告明确向被告黄小铁、曲艳华要求，如果被告民生银行太原分行同意注销涉案房地产商的抵押登记，届时满足过户登记条件，双方即可签约。后被告黄小铁、曲艳华向原告确认被告民生银行太原分行同意在收到首笔购房款后即注销系争房地产上的抵押登记。2013年2月22日，原告与被告黄小铁、曲艳华就上述系争房屋及车位正式签订了两份《上海市房地产买卖合同》。房屋买卖合同约定，被告黄小铁、曲艳华将其共有的系争房屋出售给原告，房屋总价款为人民币2，473万元，由原告先支付2，300万元首笔购房款专项用于被告黄小铁和曲艳华偿还尚欠被告民生银行太原分行的抵押贷款余额，剩余173万元购房款待系争房屋过户登记完成后支付给被告黄小铁、曲艳华，被告黄小铁、曲艳华在收到首笔购房款后且于被告民生银行太原分行许可的最短时限内，办理完毕系争房地产抵押登记注销手续。同时约定，被告黄小铁、曲艳华保证在办理产权过户手续前该房屋无任何抵押和人民法院查封等。车位买卖合同约定，被告黄小铁、曲艳华将其共有的系争车位出售给原告，车位总价款为27万元，待系争车位办理完过户后当日支付车位款，买卖双方于2013年3月31日前共同向房地产交易中心办理转让过户手续。同时约定，被告黄小铁、曲艳华保证在办理产权过户手续前该车位无任何抵押和人民法院查封等。上述合同签订后，原告先后向被告黄小铁、曲艳华支付了共计2，500万元的全部购房款和车位款，该全部款项被告黄小铁、曲艳华已于2013年3月22日全部收到，其中2，280万元已通过被告黄小铁实际控制的XXXXXXX有限公司转账至被告民生银行太原分行的账户提存，用于解除系争房地产的抵押担保，待抵押登记正式注销后，该款项转为正式的还贷款项。2013年3月12日，被告黄小铁、曲艳华与原告签署了《房屋交接书》，将系争房屋及车位交付给了原告。原告随即办理了物业登记手续、门禁卡及车库出入卡等，并购置了所有生活用品，交纳了物业管理费、水费、电费等费用，开始正式入住系争房屋，使用系争停车位，并购置了大量的电器设备、家具及油漆、墙纸等装潢材料用于改善居住环境。然而，原告支付完全部购房款和车位款后，多次催促被告黄小铁、曲艳华办理系争房屋及车位的过户登记手续，却发现系争房地产上一直存有被告民生银行太原分行的抵押权，无法办理过户登记。2013年3月19日，原告在上海市浦东新区房地产登记处查询登记信息时，发现系争房屋及车位上的抵押不仅未被注销，反而又被太原市中级人民法院进行了查封。后从被告黄小铁、曲艳华处得知，被告民生银行太原分行在通过XXXXXXX有限公司转付获得原告支付的购房款后，并未配合被告黄小铁、曲艳华注销系争房地产上的抵押登记。2013年6月6日，经原告再次查询，发现系争房屋及车位上不仅没有消除权利瑕疵，反而增加了多项查封。因被告黄小铁、曲艳华未能按约将系争房屋及车位上的抵押注销、查封解除，未能按约办理房地产过户转移登记，其行为已严重违反买卖合同的约定。被告民生银行太原分行亦违反最初承诺，根据其承诺，被告民生银行太原分行负有在收到首笔购房款后即配合办理涉案房地产的抵押注销登记，同时，被告民生银行太原分行相继接收购房款的行为也表明其同意注销抵押登记，但事实上被告民生银行太原分行的不作为亦严重违背当初的承诺。为此，原告起诉要求：一、判令被告黄小铁、曲艳华继续履行两份《上海市房地产买卖合同》，注销房屋及车位上的抵押、解除房屋及车位上的查封，满足房屋及车位过户转移登记的全部条件；二、判令被告民生银行太原分行协助被告黄小铁、曲艳华办理抵押注销登记；三、判令被告黄小铁、曲艳华在房屋及车位满足过户转移登记条件后积极配合原告办理过户转移登记手续；四、判令被告黄小铁、曲艳华承担赔偿金（以2，500万元为基数，自2013年4月1日计算至房屋及车位实际过户至原告名下为止，按照每日万分之五标准计算），被告民生银行太原分行承担连带责任；五、若被告黄小铁、曲艳华最终无法将系争房屋及车位过户至原告名下，请求判令解除原告与被告黄小铁、曲艳华签订的两份《上海市房地产买卖合同》，判令被告黄小铁、曲艳华退还原告已支付的2，500万元，并支付赔偿金12.50万元及违约金500万元；被告民生银行太原分行对退还购房款及支付赔偿金、违约金承担连带责任。审理中，原告明确要求继续履行合同，并主张上述第一至四项诉讼请求，不再主张第五项诉讼请求。被告黄小铁、曲艳华辩称：对于原告起诉的事实没有异议，但被告民生银行太原分行未配合办理系争房屋的注销抵押登记手续，且法院对系争房屋进行了司法查封，两被告现也对此无能为力。对于原告的第四项诉讼请求的违约金，两被告认为该违约金标准约定过高，原告的实际损失并没有如此之高。被告民生银行太原分行辩称：一、从法律关系角度看，原告混淆了法律关系。原告的第一、三、四、五项诉请系基于与被告黄小铁、曲艳华之间的房屋买卖合同关系，而其余诉请系基于被告黄小铁、曲艳华与被告民生银行太原分行之间的抵押合同关系，两者并非同一法律关系，不能在同一案件中一并主张。二、从原告的诉请看，诉请一至四，系主张继续履行合同，而诉请五主张的系解除合同，原告不能就此在一案中同时主张。三、被告民生银行太原分行并非房屋买卖合同项下的当事人，也没有在原告与被告黄小铁、曲艳华之间的合同关系中作出过任何承诺，被告民生银行太原分行与原告无任何关系，并非本案的适格被告。四、XXXXXXX有限公司向被告民生银行太原分行所支付的2，000余万元，系基于其向被告民生银行太原分行的其他债务关系，与本案无关。五、被告民生银行太原分行为系争房屋的抵押权人，被告黄小铁、曲艳华在未征得抵押权人同意、也未涤除抵押的情况下，擅自和原告签订的买卖合同应当认定无效。综上，请求裁定驳回原告对被告民生银行太原分行的起诉。经审理查明：2013年2月20日，被告黄小铁出具委托书，言明：因其本人在外地，特委托被告曲艳华为其合法代理人，代理其注销浦东新区东泰路XXX弄XXX号XXX室房产的他项权登记；代理其注销他项权登记后依法出售上述房产，并代理其与买受人签订上述房屋的买卖合同；协助买受人去当地房地产管理部门办理上述房地产转移登记至买受人名下的手续，并签订相关文件；委托期限自2013年2月20日至2014年2月20日止。2013年2月22日，原告与被告黄小铁、曲艳华签订编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》，约定由原告受让被告黄小铁、曲艳华所有的坐落于上海市浦东新区东泰路XXX弄XXX号XXX室房屋，房屋建筑面积为302.13平方米，转让价格为2，473万元；双方确认，在2013年3月31日之前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；原告应于签订本合同并申请办理公证手续（若有）后于2013年3月4日前支付被告黄小铁、曲艳华部分首期房价款2，300万元，该笔房价款专项用于偿还被告黄小铁、曲艳华尚欠抵押权人的贷款余额，不得另作他用；被告黄小铁、曲艳华应于收到首期房价款后且于抵押权人许可的最短时限内，偿还尚欠的借款余额（若有不足，被告黄小铁、曲艳华自行补足），并办理完毕该房地产抵押登记的注销手续；双方应于被告黄小铁、曲艳华抵押登记注销后最晚不得超过本合同所述时间，赴房地产交易中心申请产权过户；待房地产所在区房地产交易中心出具产权过户及抵押登记（若有）的收件收据后当日内，原告应支付第二期房价款173万元；双方同意于2013年3月10日前，双方对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由被告黄小铁、曲艳华交付给原告，双方签署《房屋交接书》等。《补充条款（一）》第6条约定，被告黄小铁、曲艳华保证在办理产权过户手续前系争房地产无任何抵押和人民法院查封，如有经济纠葛，被告黄小铁、曲艳华承担违约责任，被告黄小铁、曲艳华未按照本合同约定时间内办理完毕房地产产权过户、交房的各项手续的，则每逾期一日，需向原告支付房地产出售总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行合同。如被告黄小铁、曲艳华逾期超过10个工作日的，或是收到首期房价款后又将物业转卖、租赁给第三方的，或被告黄小铁、曲艳华单方面解除本合同的，均视为被告黄小铁、曲艳华违约，原告有权单方解除本合同。原告因此单方解除合同的，应当通知被告黄小铁、曲艳华，被告黄小铁、曲艳华承担违约责任，除需支付10个工作日的赔偿金外，还需向原告支付相当于总房价款20%的违约金，被告黄小铁、曲艳华应在接到通知之日起的三个工作日内退还原告已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。同日，原告与被告黄小铁、曲艳华又签订一份编号为XXXXXXX《上海市房地产买卖合同》，约定原告受让被告黄小铁、曲艳华所有的坐落于浦东新区东泰路XXX弄XXX-XXX号南地下2层车库车位A101，建筑面积为37.12平方米，转让价款为27万元；双方确认，于2013年3月31日前双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；待双方赴房地产交易中心过户当日内，原告支付27万元；若该车位有抵押，则被告黄小铁、曲艳华需在抵押权人许可的最短时限内，由被告黄小铁、曲艳华自行筹款还清他们尚欠的贷款余额，并办理车位抵押注销手续；在车位抵押登记已经注销后且最晚不超过合同约定的时间，双方共赴房地产交易中心申请办理产权过户手续等。《补充条款（一）》约定的内容同编号为XXXXXXX《上海市房地产买卖合同》中《补充条款（一）》第6条的内容一致。签订上述合同的当日，被告曲艳华还向原告出具《账号确认书》，要求原告将2，300万元支付至山西省XXXXXXX有限公司在中国民生银行股份有限公司太原分行＊＊＊街支行开设的XXXXXXXXXXXXXXXX账户内。2013年3月4日，原告按约将1，000万元房款通过电汇方式汇入上述账户。3月8日、3月13日和3月21日，原告通过网上银行向上述账户分别汇入500万元、780万元和80万元。在山西省XXXXXXX有限公司的《本转业务回单》的“客户附言”2中注明为“还保证金”。2013年3月20日至3月23日，被告曲艳华先后出具《收据》三份，明确共计收到房款2，500万元（包括上述汇款的2，360元和现金140万元）。期间，原告与被告曲艳华于2013年3月12日签署了《房屋交接书》2份，被告黄小铁、曲艳华将系争房屋和车位交付给了原告。随后，原告办理了物业登记手续等，并由原告安排其法定代表人毛志鹏实际入住。另查明：上海市房地产登记信息显示，坐落于浦东新区东泰路******、以及＊-＊号南地下＊层车库车位A＊＊＊室，6号＊＊＊＊室中的＊号＊＊＊＊室和＊-＊号南地下＊层车库车位A＊＊＊室的抵押权人为被告民生银行太原分行，最高债权限额为4，000万元，债权发生期间为2012年3月5日至2013年3月5日，该抵押物担保主债权4，000万元中的2，000万元。2013年3月19日，上述浦东新区东泰路XXX弄XXX号XXX室被山西省太原市中级人民法院依法查封，限制预计结束时间为2015年3月19日。同年3月28日、4月7日、4月10日，该房屋又被山西省太原市中级人民法院三次轮候查封，限制预计结束时间分别为2015年3月28日、2015年4月7日和2015年4月10日。上述7-8号南地下2层车库车位A101室于2013年4月10日亦被山西省太原市中级人民法院查封，限制预计结束时间为2015年4月10日。证明上述事实的证据有：委托书、编号为XXXXXXX和编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》、《账号确认书》、《本转业务回单》、《收据》、《房屋交接书》、上海市房地产登记信息为证。被告民生银行太原支行提供的证据与本案并无直接关联性，本院不作认定。本院认为，原告与被告黄小铁、曲艳华签订的《上海市房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方均应依约严格履行。该合同的《补充条款（一）》中被告黄小铁、曲艳华承诺在办理产权过户手续前系争房屋无任何抵押和人民法院查封，且确认于2013年3月31日前办理系争房屋的过户手续。但实际情况为，不仅系争房屋上原有的抵押未予涤除，合同履行过程中系争房屋还被多次司法查封，导致至今过户不能，被告黄小铁、曲艳华已经构成了违约，原告诉请要求被告黄小铁、曲艳华涤除系争房屋及车位的抵押的诉请，本院应予支持。至于司法查封是否解除，并非以被告黄小铁、曲艳华的意志所决定，并涉及其他人的利益，故原告诉请要求被告黄小铁、曲艳华解除系争房屋及车位上的查封的请求，本院难以支持。鉴于系争房屋目前仍被司法查封，该司法查封是案外当事人借助公权力对债权的一种保全手段，具有法定的公示和对抗效力，并构成系争房屋过户的履行障碍，原告请求过户，实际上处于暂时不可以履行的情况，故原告坚持要求办理系争房屋及车位过户的诉请，本院难以支持。因原告与被告黄小铁、曲艳华在系争买卖合同中约定于2013年3月31日前办理系争房屋的过户手续，结合被告黄小铁和曲艳华在《补充条款（一）》中的承诺及对违约责任的约定，原告据此主张违约金并无不当，根据违约金的性质，其主要是对非违约一方的损失补偿，同时兼具一定的惩罚性质，现双方约定被告逾期过户，应承担总房价每日万分之五的违约金，被告黄小铁和曲艳华认为该约定标准过高，原告也未能提供被告逾期过户后实际给其造成的损失额，故本院根据公平原则，综合被告黄小铁和曲艳华的违约程度、及被告违约后给原告造成的后果等情况，酌情判定按照每日万分之三标准计算违约金。鉴于系争房屋和车位最终是否能过户尚不确定，故该违约金暂可判决至本判决生效日止。被告民生银行太原分行并非系争买卖合同的当事人，虽原告认为在原告与被告黄小铁、曲艳华签订及履行合同过程中，被告民生银行太原分行曾承诺在原告支付首笔购房款后注销系争房地产的抵押登记，但被告民生银行太原分行对此并不认可，且原告也无证据证明，本院不予采信。加之，三被告之间是否存在其他法律关系，以及被告民生银行太原分行在与被告黄小铁、曲艳华履行合同过程中是否就注销系争房屋的抵押存在违约等事实，与本案无关，为此，原告要求被告民生银行太原支行在本案中协助办理抵押注销登记以及对被告黄小铁、曲艳华的债务承担连带责任的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款的规定，判决如下：一、被告黄小铁、曲艳华于本判决生效之日起十日内涤除上海市浦东新区东泰路XXX弄XXX号XXX室房屋、上海市浦东新区东泰路XXX弄XXX-XXX号南地下＊层车库车位A＊＊＊上的抵押；二、被告黄小铁、曲艳华于本判决生效之日起十日内偿付原告上海凯润投资有限公司逾期过户的违约金（以2，500万元为基数，自2013年4月1日计算至判决生效日止，按照每日万分之三标准计算）；三、驳回原告上海凯润投资有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费192，425元，诉讼保全费5，000元，两项合计197，425元，原告上海凯润投资有限公司负担169，385元，被告黄小铁、曲艳华共同负担28，040元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  胡铁红代理审判员  唐墨华人民陪审员  钱文君二〇一三年十二月三十日书 记 员  王晔璐附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……