北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0105民初50531号原告（反诉被告）：北京万福骏达汽车销售服务有限公司，住所地北京市朝阳区来广营甲8号。法定代表人：王守徐。委托诉讼代理人：高全，北京声驰律师事务所律师。委托诉讼代理人：王宝云，北京声驰律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京名威致远汽车销售服务有限公司，住所地北京市朝阳区来广营西路甲八号。法定代表人：王某，董事长。委托诉讼代理人：贯博文，男，1982年6月15日出生，汉族，北京名威致远汽车销售服务有限公司总经理，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：谢国利，北京市冠腾律师事务所律师。第三人：杜太宇，男，1977年12月14日出生，汉族，住北京市朝阳区。原告（反诉被告）北京万福骏达汽车销售服务有限公司（以下称万福公司）与被告（反诉原告）北京名威致远汽车销售服务有限公司（以下称名威公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，因杜太宇申请，本院依法追加杜太宇作为第三人参加本案诉讼。根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员宋培海独任审判，公开开庭进行了审理。万福公司的委托代理人高全，名威公司的法定代表人王某、委托代理人谢国利、贯博文到庭参加了诉讼。第三人杜太宇经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加后续庭审。本案现已审理终结。万福公司向本院提出诉讼请求：1、确认万福公司与名威公司2014年4月21日签订的《合作合同》及《合作合同补充协议》于2019年4月18日解除。2、判令名威公司立即向万福公司支付2019年1月21日至2019年4月18日的租金693241．7元。3、判令名威公司向万福公司立即支付违约金1396500元。4、判令名威公司立即腾退北京市朝阳区来广营7号楼的下列房间：一层销售办公室1间、销售经理办公室1间，二层独立办公室2间、市场办公室1间、综合办公室1间、库房3间（以下称7号楼诉争房屋）。5、判令名威公司按每日4110元标准向万福公司支付2019年4月19日至名威公司实际腾退7号楼诉争房屋之日的房屋占有使用费（本判决书中的货币均为人民币）。事实与理由：2014年4月21日，名威公司法定代表人王某代表名威公司与万福公司签订《合作合同》、《合作合同补充协议》，约定万福公司将位于北京市朝阳区来广营甲8号院内的两栋房屋出租给名威公司，租赁期限自2014年4月21日至2022年9月5日，年租金为266万元整，且租赁期间，每三年在原有租金基础上递增5%;另约定免租期为两个月（自2014年4月21日至2014年6月21日止），租金按半年结算，由名威公司于每半年后的第1个月的10日支付给万福公司，如一方违约，应按照年度租金的50%支付违约金。上述合同及协议签订后，万福公司依约交付房屋。但名威公司于2017年12月起即未按照合同约定及时足额支付租金。万福公司虽多次以书面函件、上门洽谈等方式予以催讨，名威公司均以各种理由予以拖欠、推诿。截止目前，名威公司的租金交到了2019年1月20日，2019年1月21日（含当日）之后的租金没有支付。名威公司尚欠万福公司租金1396500元。由于名威公司的逾期不支付租金行为，导致万福公司订立上述合同及补充协议的目的已无法实现。鉴于此，2019年4月18日，万福公司在无法书面通知名威公司的情况下（名威公司人员已撤离租赁房屋），以短信、微信方式向名威公司法定代表人王某送达《解除合同通知书》，告知解除双方签订的《合作合同》、《合作合同补充协议》，并要求其立即支付尚欠的租金693241．7元及违约金1396500元、腾退房屋、支付房屋占有使用费。综上，原、被告间的房屋租赁合同依法成立且有效。因名威公司严重违约，现租赁合同已解除，名威公司应承担清偿尚欠租金、腾退房屋并支付违约金及房屋占有使用费的责任。名威公司辩称：一、不同意万福公司第1、3项诉讼请求，理由如下：经名威公司调查，万福公司出租的房屋是违章建筑。既没有产权证，也没有建设工程规划许可证，更没有向法庭出示。故根据最高法院《关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(2009法释11号)第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按建设工程规划许可证的规划建设房屋的，与承租人订立的租赁合同无效。第三条：出租人就未经批准或者未按批准内容建设的临时建筑，与承租人签订的租赁合同无效”之规定，原、被告签订的房屋租赁合同无效，也不存在违约金问题，更不存在解除合同问题。合同约定违约金过高，请求法院予以减少。二、不同意万福公司第2、4、5项诉讼请求，理由如下：2018年6月，万福公司开始用他们经营的本田车堵名威公司的大门，10月又用地锁锁住名威公司大门，至今名威公司不能进去经营。名威公司人员随之撤离诉争之房。名威公司多次请求搬出机器设备、办公家具，法院也多次询问万福公司让名威公司搬出，万福公司要求以物抵债，不同意名威公司搬出。万福公司于2019年4月30日、6月15日又将涉案房屋分别转租给了北京国生汽车服务有限公司和杜太宇。所以，名威公司不应再支付万福公司房租及其房屋占有使用费，且也不存在腾房问题。杜太宇述称：我于2015年1月5日与名威公司签订了房屋租赁合同，租赁位于朝阳区来广营西路甲八号院内八号楼房屋，租赁期限自2015年1月5日起至2022年9月5日止。万福公司作为名威公司的房屋出租方也知道名威公司将房屋转租于我方。租赁期间我方一直按照合同约定按时将房屋租金交予名威公司，从未拖欠，自2018年5月我方代替名威公司将该交予万福公司的房屋租金直接转到万福公司指定帐户，也从未拖欠。2019年5月万福公司通知我方他方要与名威公司解除租赁合同并与我方签订该房屋的租赁合同，我方因为已经交给了名威公司2019年5月15日至2019年11月15日的房屋租金48万元，所以未同意与万福公司签订合同。我方请求法官审理本案时充分考虑我方利益，保护我方的合法权益。名威公司提出反诉请求：1、要求万福公司赔偿装修费2707076元。2、要求万福公司赔偿机器设备和办公家具折价款174700元。3、要求万福公司返还珊瑚和观音摆件，如果不返还，要求赔偿2万元。事实与理由：2014年4月21日，反诉原、被告签订了《合作合同》等合同，约定万福公司将诉争之房出租给名威公司，年租金266万元。名威公司对诉争之房2014年和2018年先后装修了两次。名威公司房租已交至2019年1月19日。但是，万福公司自2018年6月开始，用他们经营的本田汽车封堵名威公司的大门，10月又用地锁把大门锁上，使名威公司无法进入经营至今，造成巨大经济损失。2019年4月18日，在名威公司人员早已撤离诉争之房后，万福公司又以短信微信的方式向名威公司送达《解除合同通知书》。4月30日，万福公司又将诉争之房转租给了北京国生公司了。名威公司还多次请求腾房，但是，万福公司拒不同意名威公司拉走其机器设备、办公家具等物品，还无偿使用，并明确表示要以物抵债，严重侵犯了名威公司的合法权益。万福公司对名威公司的反诉辩称：不同意名威公司的反诉请求。一、名威公司主张万福公司在其承租期间妨碍经营不属实，无客观有效证据证明。1．名威公司对此仅提供相关证人证言，且该等证人均原系名威公司员工，与名威公司具有利害关系，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第90条第3项之规定，该等证言不能作为认定案件事实的根据。2．万福公司提交的网站、论坛报道证明名威公司至2018年11月仍有人员在案涉房屋驻守，且名威公司撤离案涉房屋，系因自身资金出现问题，人员相继离职，无力偿还银行贷款、欺骗消费者所致，与万福公司无关。3．名威公司法定代表人王某签字确认的《催款函》，足以证明其自2018年起即拖欠万福公司租金，且其未曾提出所谓万福公司妨碍其经营，反而承诺“11月30日前补齐房款，未补齐清出”，这亦印证了名威公司的上述陈述不属实。二、名威公司要求万福公司赔偿装修费不符合合同约定，且于法无据。1．《合作合同》第11条约定：名威公司拖欠租金达1个月的，万福公司可终止合同并收回房屋，第13条约定：“双方协商提前终止本合同，乙方装修镶嵌在甲方房屋主体建筑内的物品归甲方所有”。根据前述约定，意定解除合同的情形下，名威公司投入的装修归万福公司所有，双方在签订合同时即就合同的解除情形达成合意，此亦属于“双方协商提前终止合同”的情形，故根据前述约定，案涉装修属万福公司所有，无涉补偿。2．《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《房屋租赁合同司法解释》）第11条第3项：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。”故本案即便不考虑合同约定，因案涉合同解除系由名威公司迟延支付万福公司租金所致，根据上述规定，名威公司作为违约的承租人亦无权要求守约的出租人万福公司赔偿装修费损失，该项反诉请求无法律依据。三、名威公司主张的设备、办公家具折价款应在合理确定价值基础上，抵销名威公司对万福公司负担的给付义务。《合同法》第99条：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。”名威公司主张的设备、办公家具折价款与其对万福公司负担的给付义务种类相同，万福公司对此依法享有抵销权，无需另行给付该款项。综上，名威公司的反诉请求无合法、适当的请求权基础，应予以驳回。杜太宇对名威公司的反诉请求未发表意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人提交的证据和庭审情况，本院认定事实如下：2014年4月21日，名威公司法定代表人王某代表名威公司（承租方、乙方）与万福公司（出租方、甲方）签订《合作合同》、《合作合同补充协议》，约定:甲方将位于北京市朝阳区来广营西路的7号、8号2栋房屋出租给乙方，建筑面积5063平方米；租赁期限自2014年4月21日至2022年9月5日，年租金为266万元，租赁期间每三年在原有租金基础上递增5%;免租期为两个月（自2014年4月21日至2014年6月21日止）；租金按半年结算，合同生效之日支付133万元，乙方于每半年后的第1个月的10日支付给甲方；合同期满如不继续续签本合同，或者经双方协商提前终止本合同，乙方的所有物品自行搬离，费用由乙方承担，乙方装修镶嵌在甲方房屋主体建筑内的物品归甲方所有；任何一方违约，应按照年度租金的50%支付违约金，乙方逾期未交租金，每逾期一日，甲方有权按月租金的3‰向乙方加收滞纳金；乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：……4、拖欠租金累计达1个月。合同及补充协议签订后，万福公司依约将房屋交付名威公司使用。名威公司将其承租的2栋房屋其中1栋（8号楼）转租给杜太宇。因名威公司迟延支付房租，万福公司2018年11月8日向名威公司发出《催款函》，主要内容为：名威公司从2018年5月开始拖欠租金，截至2018年10月31日的拖欠租金和滞纳金共计1399589．47元，要求名威公司于2018年11月30日中午前支付；到期仍未缴纳拖欠费用，按合同规定，拖欠租金累计达1个月，因乙方责任，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿，任何一方违约需按年度租金的50％支付违约金；万福公司将停水停电封堵道路等激烈方式催款，并通过法律程序终止合作收回房屋。此后名威公司又支付了部分租金。本案庭审中经双方对账，确认名威公司的租金支付至2019年1月20日，此后再未支付租金。2018年11月21日，万福公司在名威公司承租房屋门上张贴《告知函》，主要内容为：因名威公司拖欠房租，万福公司即日起将对名威公司采取封门措施，并通过法律程序收回房屋。2019年4月18日，万福公司工作人员通过短信、微信向名威公司法定代表人王某发送《解除合同通知书》，主要内容为：因名威公司拖欠租金导致万福公司无法实现合同目的，万福公司依据合同法第227条规定通知名威公司：1、解除双方签订的《合作合同》及《合作合同补充协议》；2、名威公司立即支付租金及违约金；3、名威公司立即将自有物品、资产搬离租赁房屋，并支付至腾退之日的房屋使用费。此后万福公司将名威公司使用的7号楼大部分房屋收回并转租给北京国生公司，万福公司提交的双方所签《合作合同》显示，租赁建筑面积2719．5平方米，租期从2019年4月30日至2021年4月30日，租金每年180万元。本案庭审中经原被告双方清点，确认名威公司尚有部分办公家具、摆件存放在7号楼内的9个房间（一层2个房间、二层7个房间）中，尚有部分汽车维修设备遗留在7号楼内。万福公司拒绝名威公司取走上述物品，同意对名威公司遗留家具、摆件和设备进行评估，折抵名威公司所欠款项。经名威公司申请，本院委托鉴定机构对名威公司遗留的家具、摆件、设备进行评估作价。评估结果为：无争议项为160275元、有争议项为14425元。鉴定费10700元，已由名威公司预交。摆件中的珊瑚摆件、玉观音像因需确定材质无法评估，万福公司拒绝名威公司取走，本院责令万福公司妥善保管，但庭审后期万福公司称珊瑚摆件被名威公司取走，名威公司不认可，万福公司未举证证明。名威公司申请对7号楼无法分离的装修物进行评估作价，经本院委托鉴定机构，评估结果为：2707076元（取整），其中无争议项2644213．89元，争议项62862．3元。鉴定费6．9万元，已由名威公司预交。万福公司对评估结果有异议，经鉴定机构书面答复，万福公司仍有异议并申请鉴定人出庭，鉴定人到庭对万福公司的异议作出了解答。名威公司在本案前期庭审中认可其与万福公司的租赁合同已于2019年4月18日解除，万福公司称杜太宇从2019年11月16日开始向万福公司缴纳租金，因此万福公司本案中不再要求名威公司腾退杜太宇使用的8号楼，亦不主张8号楼的房屋使用费。因名威公司申请，该公司工作人员吴某到庭作证称，我们从2018年的1月开始由观致改为吉利新能源项目，2018年5月中旬店面改造完成。因为前期改建，公司在资金上有点困难，在房租上可能有点拖欠，产生过一些沟通和纠纷。2018年6、7月就断断续续出现过万福公司拿车堵门，停水、停电的现象。2018年10月底、11月初，万福公司正式锁门，我们的门是电动门，他从里头拿一个扣条把两个电动门锁上，旁边的侧门拿门条锁上，我们就进不去了。2019年3月我和主管销售的副总关某去拿点私人物品，万福公司小魏给我们开的门。名威公司提交2019年3月29日名威公司吴某与万福公司魏某的对话录音，证明当时万福公司不同意名威公司搬走物品。万福公司认可是吴某与万福公司魏某的对话。万福公司代理律师持本院调查令向北京市委员会朝阳分局（以下称规划委）调查朝阳区来广营西路甲8号两栋建筑（即本案原被告租赁合同标的物7号楼、8号楼）有无规划审批手续，规划委答复称未查询到上述建筑的建设工程规划许可证审批纪录。万福公司提交《企业住所（经营场所）证明》，内容为同意将位于北京市朝阳区来广营甲8号7000平方米（建筑面积）的房屋提供给万福公司使用，该证明上加盖有产权人北京市朝阳来广营农工商实业总公司（以下称农工商总公司）公章，并加盖有北京市朝阳区农村委员会公章、北京市朝阳区来广营乡人民政府规划土地管理办公室公章，落款日期为2007年12月26日。万福公司提交北京市朝阳区来广营乡人民政府（以下称来广营乡政府）2013年7月31日出具的《房屋产权证明》，内容为：位于北京市朝阳区来广营甲8号万福公司经营场所，建筑面积16431平方米，其房屋产权归来广营乡政府所有。万福公司提交农工商总公司和北京华威有限公司（以下称华威公司）出具的《证明》，内容为：坐落于北京市朝阳区来广营甲8号院内16431．5平方米的房屋（含7号楼、8号楼）系华威公司于2002年建造完成，依据华威公司与农工商总公司签署的《朝阳区农村集体资产租赁合同书》，租赁期满后房屋及土地产权归农工商总公司所有。本院认为，原被告签订的《合作合同》、《合作合同补充协议》性质应为房屋租赁合同，上述合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。对于名威公司所称租赁房屋未取得建设工程规划许可，双方租赁合同无效的抗辩意见，在我国，城市规划和乡村规划在立法上经过了一个时期的发展过程，本市农村地区在2005年之前存在乡村规划，具体由乡级人民政府负责组织编制并监督实施，此后经国务院批复，本市城市规划区范围为本市全部行政区域，从此时起本市取消乡村规划。根据上述情况，在2005年之前本市农村地区经乡级人民政府规划批准建设的房屋，应当认为具有合法性。本案诉争租赁房屋系在原属来广营乡的农村集体土地上建设，当时的规划由乡级人民政府负责组织编制，北京市当时尚未实行城乡统一的城市规划，万福公司提交的证据可以证明本案诉争租赁房屋系历史形成的经过乡政府规划部门许可的房屋，经工商部门核准做为经营住所地，不属于未取得建设工程规划许可的房屋，名威公司主张租赁合同无效的抗辩意见没有事实和法律依据，本院不予采信。名威公司拖欠房屋租金，经万福公司多次催促仍未补交，已超过合同约定期限，在此情况下万福公司有权依据合同约定行使单方解除权，双方之间的租赁合同关系已于2019年4月18日万福公司向名威公司发送《解除合同通知书》之日解除。万福公司要求确认合同解除的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。对于万福公司要求名威公司支付拖欠的2019年1月21日至2019年4月18日租金693241．7元的诉讼请求，在案证据可以证明在名威公司拖欠租金后采取了停电停水锁门堵门等极端催缴措施，上述措施虽系因名威公司违约在先而引发，但对名威公司正常使用房屋确会造成严重影响，依据公平原则，应对此期间的房租予以酌减，本院综合案件情况，酌予支持25万元。对于万福公司要求名威公司支付违约金1396500元的诉讼请求，万福公司在合同解除后随即将大部分房屋收回另行出租，无在案证据表明名威公司迟延支付房租给万福公司造成了较大损失，名威公司认为合同约定违约金过高并请求减少违约金的抗辩意见有事实和法律依据，本院予以采信，本院综合案情，依据公平原则，对违约金酌定为5万元。对于万福公司要求名威公司立即腾退7号楼内9间房间的诉讼请求，上述房屋现已在万福公司控制之下，万福公司要求名威公司腾退的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持，万福公司可自行对相关房屋进行使用。对于万福公司要求名威公司按每日4110元标准支付2019年4月19日之后房屋使用费的诉讼请求，万福公司在合同解除前通过锁门等方式阻止名威公司使用房屋，在合同解除后已将房屋另行出租，并拒绝名威公司搬走房屋内设施和物品，因名威公司在合同解除后未能占有使用房屋，万福公司要求名威公司支付房屋使用费的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。对于名威公司依据评估价要求万福公司赔偿装修费2707076元的反诉请求，其中的消防喷淋设施经双方确认在现场未外露，无法正常使用，相关评估价24．75万元本院不予认定。对于其余装修物，根据在案证据可以确认评估报告与现场情况相符，相关评估价本院均予以认定。考虑到系因名威公司迟延支付租金导致双方合同解除，本院参考房屋使用时间和合同期限，依据公平原则，依法酌定万福公司向名威公司支付装修物补偿款120万元。对于名威公司要求万福公司赔偿机器设备和办公家具折价款174700元的反诉请求，因万福公司已实际控制场地，应对相关设备和家具尽到保管义务，本院对评估结果的确认项和争议项均予以认定。因万福公司拒绝名威公司搬走上述物品，名威公司要求万福公司按照评估价全额补偿的反诉请求有事实和法律依据，本院予以支持。上述装修物和家具、设备、摆件等评估报告内物品均归万福公司所有。对于名威公司要求万福公司返还珊瑚和观音摆件，如不返还赔偿2万元的反诉请求，因万福公司拒绝名威公司搬走上述物品，万福公司应负担保管和返还义务，如不能返还应照价赔偿，名威公司主张的价格并无明显不当，万福公司未提交反证，应由万福公司承担举证不能的不利后果，本院对名威公司主张的赔偿价格予以认定，本院判决万福公司返还珊瑚和观音摆件，如不返还每件赔偿1万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）北京万福骏达汽车销售服务有限公司与被告（反诉原告）北京名威致远汽车销售服务有限公司2014年4月21日签订的《合作合同》、《合作合同补充协议》已于2019年4月18日解除。二、被告（反诉原告）北京名威致远汽车销售服务有限公司于本判决生效之日起15日内向原告（反诉被告）北京万福骏达汽车销售服务有限公司支付房租25万元、违约金5万元。三、原告（反诉被告）北京万福骏达汽车销售服务有限公司于本判决生效之日起15日内向被告（反诉原告）北京名威致远汽车销售服务有限公司支付装修物补偿款120万元、设备和办公家具折价款174700元，评估报告内的相关装修物和设备、家具均归北京万福骏达汽车销售服务有限公司所有。四、原告（反诉被告）北京万福骏达汽车销售服务有限公司于本判决生效之日起14日内向被告（反诉原告）北京名威致远汽车销售服务有限公司返还珊瑚和观音摆件各一件，如到期未返还则每件向北京名威致远汽车销售服务有限公司支付赔偿款1万元（于本判决生效之日起15日内支付完毕）。五、驳回原告（反诉被告）北京万福骏达汽车销售服务有限公司的其他诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）北京名威致远汽车销售服务有限公司的其他反诉请求。原告、被告如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费23517元，由万福公司负担20141元（已交纳），由名威公司负担3376元（万福公司已预交，名威公司于本判决生效之日起15日内支付给万福公司）。反诉案件受理费15007元，由名威公司负担7795元（已交纳），由万福公司负担7212元（名威公司已预交，万福公司于本判决生效之日起15日内支付给名威公司）。装修鉴定费6．9万元，由名威公司负担3．9万元（已交纳），由万福公司负担3万元（名威公司已预交，万福公司于本判决生效之日起15日内支付给名威公司）。设备物品鉴定费10700元，均由万福公司负担（名威公司已预交，万福公司于本判决生效之日起15日内支付给名威公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  宋培海二〇二一年二月二十日书记员  羡 蕾