江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）宁民终字第2604号上诉人（原审原告）吉玲，女，1980年2月14日生。委托代理人杨旭，江苏振泽律师事务所律师。被上诉人（原审被告）南京天华百润投资发展有限责任公司，组织机构代码75126413-8，住所地南京市浦口区大桥北路77号。法定代表人张康黎，该公司董事长。委托代理人曹娟娟。委托代理人姚丽娟。上诉人吉玲因与被上诉人南京天华百润投资发展有限责任公司（以下简称天华百润公司）商品房预售合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2008）浦民一初字第1496号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭分别于2013年9月23日公开开庭审理本案，上诉人吉玲委托代理人杨旭，被上诉人天华百润公司委托代理人曹娟娟、姚丽娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吉玲原审诉称，其在2005年3月根据天华百润公司出具的《天润城第一街区》预售商品房的宣传资料、展示模板、项目资料等，出于对天华百润公司的充分信赖选择购买位于天润城第一街区沿江街道京新628号。2006年5月天华百润公司建成交付，其后发现以下问题：1、朝南向窗户未依法设置外遮阳设施，使得吉玲在夏季使用空调时，空调耗能量增加4-5W／M（法定参照值）。2、合同附件2规定，计入共有公用分摊的共有部分为分隔墙、外增体一半、楼梯间等三项，但天华百润公司在未告知吉玲的情况下，实际收取的房款中包含了6项共有公用分摊面积。3、合同附件1总平面图中明确标注应在第一街区内建有地上停车位及地下停车场。现第一街区已全部建成交付，但天华百润公司在未进行任何告知下，单方面取消停车位及地下停车场的建设。天华百润公司上述的违约行为和违法行为给吉玲所预期的房屋使用、生活环境质量所告造成严重影响，为处理此事精神上也受到伤害。4、按照合同附件6的规定标准，分户门应为优质防盗门。但实际安装交付的是普通劣质三无产品铁皮门。双方在自愿、公平、等价有偿的基础上依法所签订的《南京市商品房买卖契约》具有法定的拘束力。由于天华百润公司在合同的履行中利用自身的强势地位，凌视消费者的权益。在获取吉玲支付的全部房款后公开采取违约，以缺斤少两的操作方式掠夺、损害消费者的利益，以满足自身获取不法经济利益。公开违反诚实信用原则，使吉玲所期待的合同目的完全无法实现。基于天华百润公司的违法事实和违法行为和合同中的欺诈，现依法向法院提起诉讼，请求判决天华百润公司：1、按照规定对吉玲房屋的朝南向窗户设置遮阳设施；2、退还多收取合同约定以外的面积4.39平方米的房款，并支付相应赔偿金；3、交付第一街区的地上停车位及地下车库；4、天华百润公司承担地下车库延迟交付违约金（按总房价的万分之一计算）；5、更换符合要求的防盗门；6、补做保温层。天华百润公司承担诉讼费。天华百润公司原审辩称，1、交付的房屋符合合同约定；2、房款是按测绘面积收取的，不存在多收取；3、防盗门已有生效判决予以确认；3、地上停车位及地下车库有生效判决予以确认；4、天华百润公司没有违约事项，不存在支付违约金，本案诉讼费用应依法承担。原审法院经审理查明，吉玲（乙方）与天华百润公司（甲方）于2005年4月签订《商品房买卖契约》，约定吉玲购买天华百润公司开发的坐落于南京市浦口区沿江街道京新628号天润城第一街区房屋，该房屋建筑面积为104.08平方米，单价2400元／平方米，房款合计249792元。合同还约定，甲方应按附件4载明的时间将与该房屋正常使用直接关联的公共配套设施交付使用，如逾期交付，则按照每天万分之一向乙方支付已收房款逾期期间的违约金。低于附件4约定标准的，应采取补救措施使其达到附件4约定标准，乙方也可以解除契约；低于附件6约定的标准，在30天内采取补救措施使其达到附件6约定标准。合同附件4就公共配套设施约定含六项内容，即供水、供电、管道气、电梯（不含多层）、有线电视、电话，约定的管道气交付时间为2006年5月18日，电梯为合资品牌。合同附件2、计入共有公用公摊面积的共有部分，1）、分隔墙；2）、外墙体一半；3）、楼梯间。合同附件6就装饰装修及设备标准约定，天花、内墙批白水泥腻子抹平（厨房、卫生间除外），分户门为优质防盗门。在契约所附平面图中标注有地下车库。契约签订后，吉玲按约付清了房款，天华百润公司亦按约将房屋交付吉玲。天润城第一街区规划有一地下车库及地上停车位，地下车库面积为4418平方米，该车库及车位尚未建。现天华百润公司在其开发的天润城第八街区（与第一街区紧邻）补建有地下车库，该车库正在施工中，尚未交付使用。原审法院另查明，天华百润公司给吉玲安装的系钢质进户门。庭审中，天华百润公司陈述其提供的确实不是优质防盗门，并表示愿意给予相应补偿，吉玲则坚持要求更换为优质防盗门。在天华百润公司向有关部门提交的商品房共有部位申请表中，将外墙体一半、楼梯间、电梯井及机房、管道井及通风井、水箱间、公共门厅及过道部位计入房屋分摊面积的共有共用部分。本案在审理过程中，相关业主对所购房屋保温层进行鉴定，有关鉴定部门认为，相关的技术标准均晚于该房屋的设计时间，现行检测方法不适用于该房屋，无法进行鉴定。上述事实，有双方当事人签订的商品房买卖契约、（2007）浦民一初字第805号、第1437号民事判决书、（2008）宁民四终字第683号民事判决书、（2008）宁民四终字第693号民事判决书、（2009）宁民四终字第301号民事判决书、江苏省高级人民法院（2008）苏民一申字第997号民事裁定书及双方当事人陈述等为证。原审法院认为，第一、吉玲要求安装遮阳措施的诉请，因未提供相关证据证实确需安装，不应得到支持。第二、建设部关于《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》第八条已明确规定了公用面积的计入范围，天华百润公司所申请共用申请表中计入的部位未超出该范围，符合该规定的要求；双方在合同约定计入共有公用公摊面积的共有部分与天华百润公司向有关部门提交的商品房共有部位申请表中所计入的共用部位不一致，但吉玲主张的多计入面积为4.39平方米，未能举证证实其计算依据；同时，吉玲亦未能举证证实上述共用部位的不一致致使吉玲所取得的案涉房屋的法定登记面积与合同的约定发生明显的变化、导致吉玲所依据该合同应得到的利益受损，吉玲要求退还该面积房款并给付利息的诉请缺乏事实依据，故对该诉讼请求不予支持。第三、契约虽未对地下车库及地上车位进行约定，但所附平面图已明确标有地下车库及地上车位位置，该平面图应视为契约的有效组成部分，现天华百润公司未按该图所示建造地下车库，构成违约，应继续履行或采取补救措施。现天华百润公司已在紧邻的第八街区建有地下车库，且其位置对于第一街区居民停车也较为便捷，故天华百润公司所采取的补救措施是有效的，原审法院酌定天华百润公司于判决生效后六个月内将该车库交付使用。吉玲要求其在第一街区再建地下车库的诉请，不再予以支持。第四、吉玲所主张的地下车库延迟交付违约金的诉请，原审法院认为，当事人双方在契约附件4约定的配套设施中并不包含吉玲该事项，双方对此并没有约定违约金，且吉玲亦未能举证证实上述的地下车库延迟，确已给吉玲造成损失，故对吉玲主张天华百润公司支付违约金的诉讼请求，均不予支持。第五、如何处理进户门不符合合同约定的质量标准问题。天华百润公司安装的钢质进户门与合同约定不符，其行为已构成违约，应承担违约责任。因双方所签合同对该违约行为未做约定，天华百润公司应采取补救措施使其达到合同约定标准。但从效率、成本、物之最大化利用因素考虑，由天华百润公司赔偿吉玲钢质进户门与优质防盗门之间的差价更为合理。至于钢质进户门与优质防盗门之间的差价，原审法院从平衡双方当事人利益的角度出发，并参照防盗门现有市场价，酌情认定为600元。第六、吉玲无证据证实天华百润公司在该房屋保温层的履行上存有瑕疵，故对吉玲主张的补做保温层的诉讼请求，不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决：一、天华百润公司于判决生效后七日内赔偿吉玲600元；二、天华百润公司于判决生效后六个月内，将天润城第八街区地下车库交付使用；三、驳回吉玲其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费50元，由天华百润公司负担。吉玲不服原审判决，向本院提起上诉称，1、关于窗户设置外遮阳设施及外墙保温层问题，在双方签订的合同中对此虽没有明确约定，但国家建设部在2001年10月1日施行的《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》，要求有关地区的居住建筑增设保温层，东、南、西向窗户应设置遮阳设施，并且与本案相关联的重要标准亦是强制性标准。根据《标准化法》第十四条规定，强制性标准必须执行，不符合强制性标准的产品，禁止生产，销售和进口。因此上述强制性标准已被上升到法律的高度，必须严格执行。当日，江苏省也配套颁布了《江苏省民用建筑热环境与节能设计标准》，要求更加严格。上诉人对涉案房屋检查后发现，房屋南向窗户未设置遮阳设施，南墙未做外墙保温层，因此要求被上诉人补做。2、关于上诉人主张退还多收合同外面积4.39平方米的房款问题，双方在合同附件中约定，“计入共有公用分摊面积的共有部分”为三项，即分隔墙、外墙体的一半、楼梯间，但实际所收房款中对房屋以下公摊面积进行了计算A、电梯井及机房，B、管道井、通风井，C、水箱间，D、公共门厅、过道。上诉人认为双方就房屋面积的约定是双方真实意思的表示，被上诉人在最终测量后对公摊面积的增加只是单方意思的表示，对上诉人不发生效力。其增加的面积只能视为一种赠与行为，不应增加房款。故上诉人要求其退还相应房款，符合法律规定。3、关于上诉人要求补建地下车库及地面停车位问题，系双方合同附件一“总平面图”中明确标注的内容，如今上述停车场所均未建造，造成小区人车不分离，汽车噪声、尾气排放、安全因素等已严重影响上诉人的正常生活，并且降低了小区的房屋品质，给上诉人带来损失。上诉人认为这些结果都是源自被上诉人的违约。故上诉人要求被上诉人按约定补建第一街区地下车库和地面停车位符合法律规定。原审法院虽然认定了被上诉人是违约的，但却丝毫未判令被上诉人的违约责任，实际上助长了被上诉人的肆意违约行为。原审法院判决6个月后交付第八个街区车库，又未指明是否明确供上诉人使用，这项判决实际上也侵犯了第八街区的业主的权利，是无效的判决。4、关于上诉人主张的逾期交房违约金问题，上诉人认为上述诸多理由已证明被上诉人不具备房屋质量交付条件，应按合同约定承担同期银行贷款利息的赔偿责任至实际交房时止的违约金。5、关于上诉人要求更换优质防盗门的问题，根据双方合同附件6的规定标准，“分户门应为优质防盗门”，但实际交付的是普通劣质“三无”产品的铁皮门，已违反了合同约定，也违反了国家关于防盗门的质量标准，被上诉人有更换的义务。故上诉人根据法律规定要求其更换房屋三个分户门于法有据。原审法院在这个问题认定采用的是双重标准，在其他小区的判决中明确是判决更换的，不知道上诉人所在小区是否“二等公民”，就坚决不判。原审判决认定被上诉人所提供的门是钢质进户门，也是违背事实的，实际上该门为铁皮门，价格低廉，安全系数低，其判决600元的差价赔偿是无稽之谈，不知道依据在哪里。由此，上诉人坚决要求更换。6、原审法院程序违法，对上诉人提供的证据未列明，也未采纳，审理期限长达五年，严重违反法律规定。综上所述，上诉人认为原审判决罔顾事实、适用法律不当，请求依法撤销原审判决，并依法改判支持上诉人的全部诉请，并判令被上诉人承担一、二审全部诉讼费用。被上诉人天华百润公司答辩称，1、被上诉人不存在逾期交房的违约责任。诉争房屋工程在合同约定的交付时间前已经通过行政部门综合竣工验收，取得验收证明，符合合同约定的交付标准，且也向上诉人实际交付了房屋。2、关于地下车库问题，被上诉人认为上诉人不具备诉讼主体资格，地下车库作为小区公共配套设施，涉及全体业主公共利益，对方作为单个业主，不能代表全体业主的共同意志，不具备法律上的诉讼主体资格。被上诉人已经从公共利益角度出发，采取了相应补救措施，在与一街区相邻的八街区补建了同等面积的车库，通过了规划验收。上诉人再因此主张赔偿，没有事实及法律依据。3、关于窗户设置外遮阳设施及外墙保温层问题，双方签订的房屋销售合同对此没有任何约定，针对建设部《民用建筑节能管理规定》江苏省从2006年1月开始实施，而天润城第一街区是在05年6月之前开始销售，规划设计在此之前均已通过审批，故相关保温层及窗户遮阳设施规定对本案不适用，且涉诉房屋均已通过行政管理部门的综合验收后交付上诉人，上诉人就该项主张无事实和法律依据。4、双方合同明确约定计入共用分摊面积具体数额，被上诉人实际交付房屋产权面积、公摊面积均在合同约定的误差范围，房款也是按实际产权面积收取，既不存在多收房款问题也不存在合同外计入公摊即视为赠与的条款。5、被上诉人所交付的进户门虽与合同约定有出入，但该进户门能够正常使用，不影响上诉人日常生活。上诉人要求更换进户门的诉请不具备合理性，不仅费用高，且造成极大的资源浪费。此类案件在一、二审以及省高院均有生效判决，对于上诉人提出的进户门交付不符的诉请，被上诉人愿意按照法院此前生效判决确定的差价予以赔偿。二审中，针对原审查明的事实双方当事人均提出异议：上诉人认为，1、原审已查明被上诉人在第八街区补建了地下车库，但该车库与第八街区权属不明，距第一街区较远，且在2009年已竣工，而非在建设之中；2、上诉人在原审法院已提交支持其他业主关于更换防盗门主张的生效判决书，原审未列入查明事实部分；3、相同业主路庆莲与被上诉人之间诉讼案件，原审法院已经启动鉴定程序对保温层进行鉴定，鉴定结论是被上诉人未按国家规定和图纸设计要求进行保温层施工，原审未列明。被上诉人认为，补建的车库施工已经完成，而非正在施工之中。本院二审查明，在双方当事人签订的商品房买卖契约中，明确约定计入共有公用分摊面积为14.29平方米，上诉人认可实际交付该部分面积未超过14.29平方米。另查明，天润城第一街区工程开工时间为2005年1月27日。本院二审查明的其他事实与原审认定一致。本院认为，本案双方签订的商品房买卖契约是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对双方当事人均有法律约束力。关于上诉人要求被上诉人补做外墙保温层及增设南向窗户遮阳设施的主张，因双方在合同中对此未作明确约定，且诉争房屋工程设计及施工时间均早于江苏省关于《民用建筑节能管理规定》正式施行的时间，故上诉人的该项主张，依据不足。关于上诉人要求被上诉人退还多收取的房款的主张，因被上诉人申请计入公用建筑面积部分未超出国家相关规定，且上诉人未提供充分证据证明共用部位的不一致致使上诉人所取得的涉案房屋的法定登记面积与合同约定面积发生明显变化，导致上诉人为此超额支付了购房款，故原审判决未予支持上诉人该项诉请并无不当。关于上诉人要求被上诉人按约定和规划要求补建地下车库问题，天华百润公司虽未按规划要求建设地下车库，但相关行政部门已对此作出处理意见及整改要求，天华百润公司亦自愿按整改要求在相邻街区补建地下车库，符合规划目的及业主利益，现上诉人要求天华百润公司按规划要求和约定补建地下车库的理由不能成立。因双方在合同中未约定迟延交付车库违约金，上诉人要求被上诉人承担迟延交付车库违约金的主张，缺乏合同依据，本院不予支持。关于上诉人针对防盗门所提出的主张，根据双方合同约定，被上诉人应为上诉人安装优质防盗门，现被上诉人安装的钢质进户门与合同约定不符，应承担违约责任。原审法院从效率、成本、物之最大化利用及避免社会物质财富浪费的角度综合考量，判由被上诉人折价赔偿上诉人600元并无不当。关于上诉人主张原审法院违反审限规定、程序违法问题，原审法院在本案原审期间，根据案件情况曾中止审理，且相关证据为生效法律文书所确认，故上诉人的该上诉主张，本院不予采纳。综上，上诉人的上诉事由均不成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费50元，由上诉人吉玲负担。本判决为终审判决。审 判 长  黄 林审 判 员  刘恩臣代理审判员  汪德全二〇一三年十二月三十日书 记 员  石 莹