河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)冀01民终1568号上诉人（原审原告）：李倩，女，1984年9月6日出生，汉族，住石家庄市无极县。委托诉讼代理人：张涛，系李倩之夫。委托诉讼代理人：刘强，北京大成（石家庄）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李玉芹，女，1970年1月8日出生，汉族，住石家庄市新华区。被上诉人（原审被告）���宋建伟，男，1981年4月20日出生，汉族，住石家庄市桥西区。被上诉人（原审被告）：张伟娜，女，1985年12月20日出生，汉族，系宋建伟之妻，住址同上。原审第三人：石家庄市舒心家园房地产经纪有限公司，住所地石家庄市桥西区中山东路166号如意商务大厦2017室。统一社会信用代码：911301007484894671。法定代表人：谷丽莎。委托诉讼代理人：张志平，河北冀华（赞皇）律师事务所律师。委托诉讼代理人：滑若男，河北冀华（赞皇）律师事务所律师。上诉人李倩因与被上诉人李玉芹、被上诉人宋建伟、被上诉人张伟娜、原审第三人石家庄市舒心家园房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服石家庄市新华区人民法院（2017）冀0105民初3557号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月28日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。李倩的上诉请求：请求撤销原判，改判解除三方签订的《房屋买卖合同》，并判令被上诉人向上诉人双倍返还购房定金，赔偿上诉人中介费5000元，违约金20000元及损失200000元，合计265000元或发回重审。一、二审诉讼费由被上诉人负担。理由1、签订三方合同后，上诉人已支付了购房定金并向第三人提交了办理购房贷款资料，在准备交首付款时，被告知因宋建伟原因造成房屋被法院查封，被上诉人向上诉人及中介表示正在协调解封，并约定解封后再继续交易。上诉人因此未向被上诉人交付首付款。被上诉人先违反了合同保证条款中关于房屋产权明晰、无争议、无纠纷的约定。被上诉人在房屋解封后未通知上诉人及第三人并将房屋另售，该行为构成一房二卖。2、本案是上诉人基于被上诉人违约而起诉要求解除合同，符合合同法第九十四条（二）、（四）的规定，但原审却认定上诉人存在违约，并依据该条判令解除合同且没有引用具体款项，上诉人的行为不符合本条款项内容，原审适用法律错误。在定金返还上，原审引用合同法第一百一十五条错误。李玉芹答辩称，1、合同签订后，李倩只是向中介交纳了定金2万元，答辩人按丙方要求出具收据，由丙方收款。在房屋被查封后答辩人及时通知中介，但是李倩未按合同约定于2016年7月29日向中介交纳首付款256000元，直至2016年10月答辩人也未收到，按照合同约定超过15个工作日即视为擅自解除，由于李倩的原因造成合同解除，答辩人收取的定金不退，答辩人不承担任何合同解除责任。2、本案房产被查封，与买卖合同没有关系，首付款约定由丙方保管，由于李倩未支付首付款，造成合同解除，甲方将房屋另售于法有据��请求维持原判。石家庄市舒心家园房产经纪有限公司答辩，1、我公司与李倩、李玉芹之间都是居间服务合同关系，李倩与李玉芹之间是买卖合同关系。2、对《房屋买卖（置换）合同》中房屋买卖合同关系部分是否解除尊重法院裁决。对于居间服务合同部分，因为答辩人已经履行了大部分合同义务，不同意解除。3、对于一审诉求中李倩要求李玉芹赔偿其5000元中介费符合合同第七条的规定，应予支持。对于房屋溢价损失是众所周知的事实，具体损失赔偿标准尊重法庭判决和专业评估机构评定。4、对于一审诉求3，答辩人没有过错，不应当承担诉讼费。5、应认定李玉芹收到定金后为表达出售房屋的决心给付答辩人2万元作为售房保证金，现因其违背售房的单方承诺，应当判定其售房保证金不予退还。6、答辩人在签订和履行合同中不存在任何过错，李倩在诉求���未要求答辩人承担任何责任，依据合同法426条不应当退还任何费用。李倩向一审法院起诉请求：一、解除原被告2016年7月21日签订的《房屋买卖（置换）合同》；二、三被告双倍返还原告交付的购房定金40000元、赔偿原告交付房屋中介费5000元、赔偿原告违约金20000元、赔偿原告损失200000元，共计265000元；三、诉讼费由被告承担。一审查明事实：被告宋建伟与被告张伟娜系夫妻关系。2016年5月27日，宋建伟与杨志夺在河北融海行房地产经纪有限公司盛世天骄分公司签订《房屋买卖合同》，宋建伟将其名下石家庄市新华区友谊北大街375号中阳信和水岸6-1-1303与6-1-1304房屋以1240000元的价格出售给杨志夺。2016年7月8日，被告宋建伟、张伟娜出具委托书并办理公证手续，委托被告李玉芹代为办理石家庄市新华区友谊北大街375号中阳信和水岸6-1-1303、1304号不动产的交易登记、代收房款、代为签订不动产买卖合同等；受托人李玉芹在办理委托事项过程中，以委托人宋建伟、张伟娜名义签订的有关文件，委托人均予以承认。2016年7月21日，售房人宋建伟（甲方，系李玉芹代签）、购房人李倩（乙方）,居间人石家庄市舒心家园房产经纪有限公司（丙方）签订《房屋买卖（置换）合同》一份，内容为，甲方自愿将座落于石家庄市新华区友谊北大街375号中阳信和水岸6-1-1303与6-1-1304的房屋出售给乙方，成交价格为1496000元。乙方应于2016年7月21日向甲方交付定金20000元，定金由丙方保管；乙方应于2016年7月29日之前给付甲方（定金之外）首付款256000元，此款交由丙方保管；乙方委托丙方办理贷款审批事宜，乙方保证在2016年7月25日之前提供贷款所需全部资料交给丙方；乙方向丙方交纳居间费用5000元：甲乙任何一方擅自解除合同���拒绝履行本合同、违反本合同保证义务、未按约定履行合同给对方造成损失的，均视为违约，违约方除应承担赔偿经济损失的责任外，还应承担：①若因乙方违约，乙方支付定金不退，同时由甲方付给丙方相当于定金数额一半的服务费；②若甲方违约，甲方应在违约之日起第二日将购房定金退给乙方，并另付给乙方相当于定金数额一倍的违约金，乙方另行付给丙方相当于定金数额一半的服务费，并由甲方承担乙方居间信息费的损失。《房屋买卖（置换）合同》签订后,李倩按约定给付定金20000元，居间信息费5000元，以上款项均由石家庄市舒心家园房产经纪有限公司收取，但未交付首付款。另查，本案争议房屋于三方签订合同后被查封，现已解除查封，被告李玉芹已将房屋另行出售，并已办理产权过户手续。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自��的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据，或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中《房屋买卖(置换)合同》约定，原告需2016年9月29日前交付首付款，事实上原告一直未交付。原告称，因为得知诉争房屋被查封，所以与被告协商待解封后继续交易，因此行使不安抗辩权，未交首付款。《房屋买卖（置换）合同》约定，原告应将首付款256000元交给本案第三人保管，而不是本案被告，不存在所谓的风险，原告不应行使不安抗辩权，应按合同约定交付首付款。综上，原告主张解除合同，该诉争房屋已经出售给他人且已办理过户手续，故依法解除原、被告2016年7月21日签订的《房屋买卖（置换）合同》；原告未按合同要求交付首付款，构成违��，对原告其它诉讼请求本院均不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、解除原、被告2016年7月21日签订的有关石家庄市新华区友谊北大街375号中阳信和水岸6-1-1303与6-1-1304两套房屋的《房屋买卖（置换)合同》。二、驳回原告李倩的其它诉讼请求。案件受理费2300元，由原告李倩负担。经审理查明，本案《房屋买卖（置换）合同》第二条第4.1约定，李倩向中介交付的定金2万元由中介保管，其中1万元作为宋建伟的售房保证金。其他事实与原审查明事实一致。本院认为，李倩、张涛与宋建伟（李玉芹代签）的《房屋买卖（置换）合同》，是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效，各方应按照合同约定全面履行各自的义务。本案中，李玉芹作为宋建伟、张伟娜的代理人，代二人签订合同并履行合同。宋建伟、张伟娜应对李玉芹在代理权限内的代理行为承担责任。在合同履行过程中，李倩已如约交纳2万元定金，并由中介方代为保管，其中1万元作为卖方的售房保证金。因宋建伟个人原因导致涉案房屋在约定的交付首付款前即被查封，双方未对合同继续履行以及交付首付款的时间重新约定，李玉芹也没有证据证明其向李倩催缴首付款。在房屋已被查封的情况下，李倩未按照约定时间支付首付款，行使不安履行抗辩权，并无不妥，原审认定李倩未按约定支付首付款存在违约行为，欠妥，二审应予纠正。在双方尚未解除合同的情况下，房屋即被解封，但李玉芹未及时告知中介及李倩，却另行出售房屋且办理了过户手续。在上述合同履行中，应认定李玉芹��理的卖方存在违约行为，并导致不能实现合同目的，涉案合同应予解除。宋建伟、张伟娜应返还李倩双倍定金中的3万元，宋建伟、张伟娜应承担李倩支付的中介费5000元。因宋建伟一方的违约行为导致解除合同，同时增加了李倩另行购房的成本，宋建伟一方应酌情赔偿李倩的损失5万元，以上合计8.5万元。中介公司应退还李倩1万元。至于李倩主张的违约金2万元，因定金和违约金不能同时适用，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、六十七条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项规定，判决如下：一、维持石家庄市新华区人民法院（2017）冀0105民初3557号民事判决的第一项，即解除原、被告2016年7月21日签订的有关石家庄市新华区友���北大街375号中阳信和水岸6-1-1303与6-1-1304两套房屋的《房屋买卖（置换)合同》；二、撤销石家庄市新华区人民法院（2017）冀0105民初3557号民事判决的第二项，即驳回原告李倩的其它诉讼请求。三、宋建伟、张伟娜在本判决生效后十日内一次性支付李倩8.5万元；四、石家庄市舒心家园房地产经纪有限公司返还李倩1万元；五、驳回李倩关于违约金的诉讼请求。如在本判决确定的期间内未履行给付金钱义务，依照《中人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费各2300元，合计4600元，由李倩负担1610元，由宋建伟、张伟娜共同负担2990元。本判决为终审判决。审判长 郝 东 霞审判员 赵 增 志审判员 李��莉二〇一八年四月二十六日书记员 崔  达