.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}山西省太原市中级人民法院民事判决书（2018）晋01民终1373号上诉人(原审原告)：郭彩虹，女，1977年10月20日出生，汉族，太原刚玉集团职工，住太原市。委托诉讼代理人：严承彬（系郭彩虹的丈夫），男，汉族，自由职业，住太原市。被上诉人(原审被告)：山西恒诚房地产开发有限公司，住所地太原市经济开发区东大街12号电动滚筒厂东楼，组织机构代码：79020XXXX。法定代表人：郝鹏飞，董事长。委托诉讼代理人：韩勇斌，山西允哲律师事务所律师。上诉人郭彩虹与被上诉人山西恒诚房地产开发有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院2015年小民初字第03832号民事判决，提起上诉。本院作出（2017）晋01民209号民事裁定书发回重审。太原市小店区人民法院作出（2017）晋0105民初3241号民事判决，郭彩虹向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。郭彩虹上诉请求：上诉人上诉请求：一、撤销原判；二、改判被上诉人支付上诉人迟延交房违约金至实际交房之日（截止2017年8月28日为50080.26元；三、赔偿上诉人租房损失18000元。事实和理由：一、一审法院认定事实根本错误，对上诉人的全部证据未予认定，对被上诉人的证据认定错误。绕开主要矛盾，回避事实本质，选择性进行裁判，是不公平的，最终认定的事实与客观事实完全相反。（一）一审法院对上诉人的全部证据未予认定是错误的，不符合法律规定。为了证明所买房屋不能使用、被上诉人没有尽到义务，上诉人提交了一套完整的证据。可是判决书中小店法院仅仅罗列出部分证据名称一笔带过，再无表述，对上诉人的证据根本未作任何认证。而在认定被上诉人的证据时，一审法院大段引用，长篇累牍，全盘端出，每一句都不肯落下，偏袒之情昭然若揭。做法完全错误。在两次判决中混淆概念，将道路未硬化写成道路未绿化，性质完全不一样，结果也不一样，根本达不到收房入住条件，作为法院两次犯同样的错误让人对其公正性质疑。（二）一审法院对被上诉人的证据认定错误。根据法律规定，本案存在免责事由的证据应由被上诉人举证。判决书中提到的规划图于2012年提交规划公局，只能证明此地用途是建设住宅小区。翰林院住宅小区的规划图是被上诉人取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》的手续之一。网签合同上明确写明马练营路300号，说明马练营路早已存在，马练营路附近的其他小区水、电、暖、气配套早已完善。由此可见，翰林院住宅小区的规划设计图所阐述的规划中已具备接入条件，被上诉人不能因为马练营路的扩建工程而推脱为市政原因。规划许可证足以说明小区周边基础设施配套齐全，如何接入就是被上诉人与公共事业管理服务中心的接洽，与规划无关。被上诉人应积极落实，不是只写申请。被上诉人说规划不能随意改变，但实际结果没有按被上诉人所说的规划进行。一审法院认定被上诉人已缴纳相关配套费用，但缴费是什么时间？离交房只有不到五个月的时间，到2014年底时，只有主体完工，配套建设尚在施工中，根本无法在约定期限内交房。所有证据，都是被上诉人证明自己没有责任，只是单方陈述，自说自话，并没有有关单位回复，不具有任何证明力。一审法院只依据被上诉人单方提供的证据作出判决，明显错误。（三）一审法院绕开主要矛盾，回避事实本质，选择性进行裁判，是极不公平的、极端错误的。涉案房屋没有按时交付已是事实。本案的主要矛盾自然就是延迟交付的原因所在。本案中，房屋本身没有建设完工，不符合国家要求和合同约定，没有竣工验收，存在质量问题、安全隐患、使用故障等诸多问题，不能正常入住，达不到交付条件，不是外部因素造成的，更不是市政工程影响的，是被上诉人自身没有尽到责任。被上诉人编造的集中供暖问题完全是为了推脱责任，根本站不住脚。一审法院理应抓住主要矛盾，揭示事物的本质，评析到底是建设工程本身的问题还是市政工程外部的影响导致延迟交付，公平公正地作出令人信服的裁判。可是一审法院却犯了低级的错误，置涉及百姓民生安全的建设工程于不顾，对众多购房人的诉求与权利置若罔闻，对工程是否完成、房屋质量是否合格等关键事实只字不提，却死死抓住一个供暖问题大做文章，本未倒置，被表面现象所蒙蔽，将案件审理引入歧途。不能不令人怀疑其选择性裁判，故意司法不公。（四）一审法院认定的事实与客观事实完全相反。一审法院偏听偏信，认定事实根本错误。小区不能供暖，不是市政的问题，是被上诉人故意不接入所致。众所周知，小区接入市政供暖后，就要支付采暖费。在2015年，因被上诉人没有将商品房和小区全部建设完成，交付不了房屋，这时如果接入暖气，被上诉人就要自己承担上百万元的采暖费。为了避免支付这笔费用，被上诉人宁可被行政处罚，也不愿意接入集中供热，这才是事实真相。被上诉人为了自己的私利，编造出各种谎言，单方出具涉及双方的往来函件，处心积虑地逃避责任，应受到制裁和纠正，但一审法院不知出于何种目的，片面地听信被上诉人的主张，错莫大焉。二、一审法院认定上诉人理由与证据不足，属于适用法律错误。上诉人的诉讼请求是要求被上诉人承担违约责任。依照法律规定，上诉人只要证明被上诉人存在违约行为、买卖合同约定违约责任以及给自己造成损失的事实就完成了举证责任。上诉人已经将上述证据全面提交法院并经质证。一审法院认定上诉人的理由与证据不足，没有法律依据，其适用《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条错误。相反，涉案房屋未规划、消防、人防、安防等有关国家部门的认可或批准文件，未到有关行政部门进行备案，不产生房屋交付的效力。房屋交付是一种法律行为而不是事实行为，不能违反法律的强制性规定，否则是无效的。被上诉人的证据不能证明房屋已经法定程序竣工验收合格及备案、具备交付条件，更不能证明迟延交付存在免责事由，这才是理由与证据不足，应承担举证不能的后果，承担违约责任。三、一审法院认定上诉人拒收房屋并办理收房手续存在不妥，是不负责主观臆断。被上诉人曾经提出过交房，但那不过是一出闹剧，被上诉人发个通知，把大家叫去收房，但没有一次拿出法律规定和购房合同上的约定的证书和文书。被上诉人连哄带骗地糊弄大家，想将没有验收合格的、不能正常使用的房屋交给大家。有个别有实际困难或不明就里的人办了交房手续，但绝大多数人没有上当。直到今天，小区没有进行验收，不具备交付条件。小区的消防、配套用电工程和集中供热项目都未得到完善，部分道路还未硬化。有相关证据及山西电视台公共频道栏目的视频证明。四、被上诉人逾期交房的真实原因是小区配套设施没有完工。从上诉人提供的2014年至2017年3月的照片可以看出，小区内道路没有修好、安防、消防、人防设施没有。五、被上诉人对收房实行霸王条款，想收房必须要签订放弃追究被上诉人违约责任协议。综上，一审法院认定事实错误，适用法律不当，违反法定程序，审判不公正，请求二审依法改判，支持上诉人的合法权益。被上诉人山西恒诚房地产开发有限公司辩称，上诉理由不能成立，原审判决事定认定正确，应该维持一审判决。原审查明，2014年6月4日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：第二条、商品房销售依据。买受人购买的商品房为预售商品房，预售许可证号为（2013）并商房预售字第0111号。第三条、买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为坤泽翰林院第9幢1单元1502号，建筑面积91．74平方米。第四条、计价方式与价款。商品房单价为每平方米5621．98元，房屋总价515760元。第六条、付款方式及期限。买受人首付房款的81％，计415760元，剩余部分房款100000元向银行按揭贷款的方式支付，待相应手续齐备后，甲方将配合购房客户办理按揭贷款。第八条、交付期限。出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第5种条件即商品房经出卖方依法验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更；基础、共建配套不能完工及其他非出卖人所能控制之因素等或遭遇重大技术问题不能及时解决或施工单位的原因造成无法正常施工的。第九条、出卖人逾期交房的违约责任。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房款，并按买受人累计已付款的0．01％向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。第十一条、交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；由于买受人的原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理，从出卖人通知之日起，视为买受人收房并委托出卖人保管，保管费按照每月2000元计算，在实际接房时付清出卖方。第十四条、出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺于该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：2014年12月31日前给排水设施、供配电设施、暖通设施、网络、通讯安装完毕投入使用。如在规定日期未达到使用条件，同意按以下方式处理：出卖人在上述期限内已将上述基础设施、公共配套设施的施工完成，但由于政府相关部门对于开通使用的政策性规定或文件未达到使用条件的，出卖人不承担责任；若因政府部门或水、暖、电、气等供应单位原因导致未能在上述规定日期内达到使用条件的，出卖人不承担责任；在买受人提出书面异议，并经双方确认后90日内进行整改，在约定的整改期限后仍未达到合同约定的使用条件前，该房屋的物业管理费用由出卖人承担。第十五条、关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的0．02％向买受人支付违约金。合同还约定了其他条款，同时附有合同附件1-5。2014年5月24日，原告交纳房屋首付款415760元，剩余房款100000元，原告采用银行按揭贷款方式支付。庭审中原告称，2015年7月，虽被告通知交房，但小区水、电、暖均是临时连接，且存在道路未绿化、电梯不能使用、消防设备不完善等，故不具备交房条件，至今未收房。被告延期交房导致原告租房居住，产生房租租赁费18000元。被告称，2014年11月12日被告对坤泽翰林院2号-13号楼组织设计、施工、监理等部门进行竣工验收，经确认达到合格标准；从2015年5月开始陆续交房，迟延交房是因水、电、暖配套设施政府无法履行职责导致，且合同约定配套设施未完工可延期交房，由此产生的责任被告不应承担。2014年8月6日，被告就翰林华府项目集中供暖事宜向太原新技术与教育发展管理中心提出申请，内容更为：”我司目前开发的坤泽翰林华府项目已基本建设完毕，该项目位于太原经济技术开发区太原大学附近马练营路与东榆线路交叉口的东南角，总建筑面积30万平方米，其中采暖面积23万平方米，根据太原经济技术开发区的规划，我公司现申请纳入经济技术开发区集中供暖范围，请贵中心尽快给予安排集中供暖工程设计与施工。”同年12月17日，被告向国网山西省电力公司太原供电公司发函，主要内容为：”坤泽翰林华府是一个民生工程，工程基本完工，原计划2014年11月交房，因供电原因至今无法实现，2040户业主的代表多次来公司要说法，经劝导后确定2015年1月15日开始交房，多数人不认推迟交房，要求赔偿。介于上述情况，按贵我双方签订的服务协议内容，采取特事特办程序，尽快进场组织施工，在2015年1月15日前完工，达到正常供电，使我司在最后时间内向业主兑现交房。”2015年7月28日，太原经济技术开发区公用事业管理服务中心就翰林华府项目集中供暖事宜回函，内容为：”关于翰林华府项目集中供暖事宜的函，我中心已收悉。根据管委会与中石化新星双良地热能热电有限公司签订的《太原经济建设开发区集中供热供汽项目授权经营协议》，翰林华府项目冬季的采暖由中石化新星双良地热能热电有限公司提供。为满足翰林华府冬季的采暖需求，请贵公司尽快与中石化新星双良地热能热电有限公司联系并办理采暖相关手续。”2015年9月22日，被告就翰林华府冬季采暖问题向太原经济技术开发区公用事业管理服务中心回函，内容为：”关于翰林华府项目冬季取暖，中石化新星双良地热能热电有限公司曾发函要求我公司配合解决天然气配套气量需求、燃气压力需求、电力配套需求、自来水配套需求。翰林华府小区周边无天然气配套，达不到中石化新星双良地热能热电有限公司的配套需求。为满足小区业主冬季正常取暖需求，我司决定自筹资金解决供暖问题。”2015年10月31日，被告再次就翰林华府小区供暖向太原经济技术开发区公用事业管理服务中心发函，内容为：”翰林华府小区建设期间一直同政府相关部门沟通小区集中供暖问题，但由于热源问题一直无法解决，目前翰林华府小区已有部分业主入住，急需今冬供暖。根据中心的指示，该小区由贵中心指定单位供暖，我司积极响应，配合贵中心工作，现需明确几点：供暖配套费由政府相关部门来收取或是政府书面指定交费的账户，并需开具工程发票；供暖配套费用金额巨大，请贵中心出具书面承诺，我司只出一次配套费用，如将来产生二次配套费用与我司无关；我司只提供现有小区内供热管网及供热用电接入点，电费由供热单位承担，其他配套设施由供热单位负责实施；现已进入采暖期，业主已经质问供暖问题，业主要求11月1日正常供暖等。”后被告为解决翰林华府小区供暖问题，在小区自建2台燃煤锅炉解决采暖问题。2015年10月13日，太原经济技术开发区环境保护局曾对被告自建锅炉进行了行政处罚，责令被告停止违法行为。另查明，2012年被告向太原市局报批的规划设计方案中，关于翰林华府小区的水源规划为由市政给水管线接入小区、污水排水管线规划排入市政排污管线、供热管线规划由马练营路市政供热一次网管道引入位于小区东侧的换热站、电力管线规划由马练营路市政供电管线引入、电信、有线电视工程规划由马练营路市政电缆管线引入。原审判决认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》是当事人之间的真实意思表示，合同约定的内容合法，未违反法律、法规的规定，对当事人具有约束力。原告应按合同约定将购房款交付被告，被告应向原告履行交房义务。本案现争议的焦点问题是：被告是否存在逾期交房的违约行为，原告主张的诉讼请求应否得到支持。首先，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第八条、第十四条约定了交房及基础、公共配套设施投入使用的期限，但亦列明出卖人延期交房及配套设施未达使用条件，出卖人不承担责任的情形，其中包括基础、共建配套不能完工及其他非出卖人所能控制之因素等或遭遇重大技术问题不能及时解决或施工单位的原因造成无法正常施工，出卖人可据实予以延期。被告延期交房的客观原因在于规划中的水源、排污、供电、供热、电信、有线电视等公共配套由于市政规划的马练营的管网未能建成而造成，被告已经交纳了相关的配套费用，但该公共配套设施并不是被告可以单方面自行解决的问题，由于公共配套设施不能到位，必然迟滞和影响到小区内的水、电、排污、消防、电梯等设施的正常施工和交付。其次，就供暖问题，根据被告提供与有关部门就集中供暖事宜的往来函件，可说明被告在合同约定的交房期限前就其开发的翰林华府小区集中供暖问题曾向有关部门提出申请，但几经沟通，该小区的集中供暖问题未能解决，由此导致延期交房，此情形符合合同约定的延期交房条件。综合上述原因，被告延期交房的行为适用双方在合同中约定的责任免除条款，不构成违约，也不应当承担违约责任。虽然被告在此之前也采取了引入水源、接入临时用电、自行供暖等措施为业主正常入住创造条件，在公共配套设施接入条件具备之后被告更应当积极、正确地解决好小区的配套、物业管理问题，争得业主和理解和谅解。另被告虽未能在约定的交房期内交房，但作为房屋买受人的原告一直拒收房屋并办理相关的收房手续也存在不妥。综上，原告主张被告承担逾期交房违约金及赔偿损失的请求，理由与证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告郭彩虹的诉讼请求。二审查明事实与一审一致。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》合法有效。本案争议焦点是：被上诉人是否存在逾期交房的违约行为。《商品房买卖合同》因基础、共建配套不能完工及其他非出卖人所能控制之因素等或遭遇重大技术问题不能及时解决或施工单位的原因造成无法正常施工，出卖人可据实予以延期。规划中的水源、排污、供电、供热、电信、有线电视等公共配套由于市政规划的马练营的管网未能建成的客观因素，导致小区内的水、电、排污、消防、电梯等设施的正常施工和交付。关于供暖问题，被上诉人在合同约定的交房期限前就其开发的翰林华府小区集中供暖问题曾向有关部门提出申请，但集中供暖问题未能解决，由此导致延期交房，此情形符合合同约定的延期交房条件。同时，被上诉人也积极采取措施自己供暖，被上诉人延期交房的行为适用双方在合同中约定的责任免除条款，不构成违约，不应当承担违约责任。郭彩虹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费730元，由上诉人郭彩虹负担。本判决为终审判决。审判长焦跃峰审判员雷晨审判员孙广金二〇一八年四月二十日书记员赵梓余