中华人民共和国广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2013)穗中法民五终字第436号上诉人（原审原告）：谯建君，女，1971年4月23日出生，住重庆市合川市。委托代理人：吴学明，广东宏安信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：简四光，男，1952年10月15日出生，香港永久性居民，住广州市天河区。被上诉人（原审被告）：冯癸锦，男，1973年9月20日出生，住四川省苍溪县。委托代理人：黄海平，广东金海圣律师事务所律师。委托代理人：邝伟文，广东金海圣律师事务所律师助理。上诉人谯建君因与被上诉人简四光、冯癸锦房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2011）天法民四初字第103号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：1996年1月28日简四光取得穗天新字第002516号《村镇宅基地使用证》，该证记载：座落于广州市天河区新塘村南约大街东一巷13号房使用权人是简四光，建筑结构为框架，层数为四层，建筑面积为365.77平方米。2006年12月6日，简四光（甲方）与冯癸锦、贺可付、高峰、魏芳平等四人（乙方）签订《房屋转让协议》，约定：一、甲方已移居香港，愿意把自己位于广州市天河区新塘村南约大街东一巷13号房（下称涉案房屋）及一切手续以人民币39万元的价格转让给乙方，包括宅基地证及房产、水电等一切房产有关证明。二、付款方式：1、乙方首期交付定金3万元，在交付定金的同时，甲方把宅基地证、身份证、香港护照交给乙方管理。2、在2006年12月31日之前付到25万元，甲方就把房屋等交给乙方使用，剩余14万元在春节前付清。三、从甲乙双方签字按手印起生效，以后甲方子女及配偶、兄弟及其他人无权干涉乙方对房屋的所有权和使用权。四、如果征收、拆迁及国家赔偿与甲方无关，一切由乙方处理。2006年12月11日简四光出具《委托书》给被委托人冯癸锦、贺可付、高峰、魏芳平等四人，委托内容为：因我已移居香港，现将广州市天河区小新塘南约大街一巷13号房产（每层建筑面积86.90平方米，共四层，合计365.77平方米）转让给被委托人冯癸锦、贺可付、高峰、魏芳平4人，自本委托生效之日起，凡该房屋的所有权、使用权以及由于政府的规划、征收、拆迁（包括政府的赔偿、补偿等均由四位委托人全权处理，我以及本人所有亲属及其他人无任何权力干涉和参与。冯癸锦、贺可付、高峰、魏芳平4人购买涉案房屋后，由贺可付居住首层、高峰居住第二层、冯癸锦居住第三层，魏芳平居住第四层，上述四人向简四光购买涉案房屋后，分别对房屋进行了装修。对涉案房屋的买卖纠纷，魏芳平、高峰、贺可付和冯癸锦四人已分别向原审法院起诉简四光，案号为（2011）天法民四初字第898号、1779号、1780号、1781号，要求判决：l、简四光返还魏芳平、高峰、贺可付、冯癸锦四人支付的购房款390000元及利息(从2007年1月1日起按人民银行同期贷款利率标准计至简四光还清款项之日止)；2、简四光赔偿魏芳平、高峰、贺可付、冯癸锦四人花费在广州市天河区新塘村南约大街东巷13号房屋的装修款800000元及利息(从2008年1月1日起按人民银行同期贷款利率标准计至简四光还清款项之日止)；3、请求人民法院依法判令简四光赔偿魏芳平、高峰、贺可付、冯癸锦四人因购买案涉房屋而造成的房屋区位补偿差价损失160万元。后谯建君申请作为上述案件的第三人参加诉讼。谯建君与简四光原是夫妻关系，1999年谯建君向合川市人民法院起诉简四光，要求与简四光离婚。1999年11月24日合川市人民法院作出（1999）合南民初字第181号民事判决书，该院查明：谯建君与简四光于1994年6月27日在重庆市民政局登记结婚。该院判决：一、准予谯建君与简四光离婚。二、婚生子简耀韬由简四光抚养，谯建君自2000年1月起，每月给付抚养费100元。2011年1月13日重庆市合川区人民法院出具证明书，证明上述离婚判决书已于1999年12月10日生效。冯癸锦等四人称其与简四光签订《房屋转让协议》时，简四光没有告知谯建君与简四光原是夫妻关系且已离婚的事实。简四光也无证据证明其已向冯癸锦等四人告知谯建君是前妻且已离婚的事实。对简四光出售涉案房屋，谯建君直至提起本案诉讼前从未提出异议。原审法院认为：根据穗天新字第002516号《村镇宅基地使用证》，涉案房屋的使用权人是简四光。依据物权公示原则，简四光为唯一权属登记人，其具有处分权，冯癸锦购买涉案房产时是否存在他人权益不知情，简四光亦未有证据证实其曾向冯癸锦披露谯建君的身份信息，冯癸锦出资购买并装修入住使用房产多年，谯建君直至提起本案诉讼前从未提出异议，且谯建君与简四光的离婚判决书对此房屋也没认定。简四光与冯癸锦、贺可付、高峰、魏芳平等四人签订《房屋转让协议》，简四光将涉案房屋出售给冯癸锦等四人，对涉案房屋的买卖纠纷，魏芳平、高峰、贺可付和冯癸锦四人已分别向原审法院另行起诉简四光，谯建君已作为第三人参加了诉讼，对《房屋转让协议》是否有效问题应由上述案件作出认定，至于涉案房屋是否谯建君与简四光夫妻共同财产，应待上述房屋买卖纠纷解决后，再由谯建君向简四光主张权利。基于以上的事实，谯建君要求确认简四光与冯癸锦之间的转让涉案房屋的合同无效及由冯癸锦向谯建君和简四光返还房屋的诉讼请求，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2012年7月11日作出判决：驳回谯建君的诉讼请求。本案受理费25元，由谯建君负担。判后，谯建君不服，向本院提起上诉称：一、一审以冯癸锦另案起诉简四光为由，认为冯癸锦与简四光签订的房屋转让合同无效应由另案作出认定是没有任何法律依据的。由于简四光与冯癸锦的房屋买卖行为侵害了谯建君的夫妻共有财产的共有权，谯建君有权提出确认简四光与冯癸锦签订的房屋买卖合同无效。涉案房屋属于谯建君与简四光的夫妻关系存续期间的共有财产的事实是确实无疑的，涉案房屋是谯建君与简四光在婚姻存续期间建设的，是由谯建君与简四光共同出资请人建好，庭审中简四光也确认该涉案房屋属于谯建君的夫妻关系存续期间的共同财产。该房也是谯建君与简四光和儿子婚姻期间唯一居住的房屋，当时谯建君与简四光离婚后一直居住在重庆，并不知简四光出售该房屋的情况，而且简四光出售该唯一房屋后谯建君的未成年的儿子一直居无定所到处租房居住，这对谯建君的儿子成长影响很大。因此对涉案房屋的性质属于谯建君与简四光共同共有财产的事实是无疑的，一审对该事实是可以作出认定的，无需待两被上诉人的房屋买卖纠纷解决后才处理。由于简四光、冯癸锦对涉案房屋的买卖行为已侵害了谯建君的财产共有权，一审应对简四光、冯癸锦的买卖的行为的合法性作出认定并判决，但一审以该另案处理为由驳回谯建君诉讼请求是没有依据的，因为谯建君起诉时间早于冯癸锦起诉时间，两案的案由也不一样，而且冯癸锦另案起诉也已撤诉，本案的起诉并不以冯癸锦起诉为前提，因此一审以该理由是很荒谬的。冯癸锦购买该房屋也不符合不动产的善意取得。根据《物权法》第一百零六条：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。因为涉案房屋属于农村宅基地房屋，涉案房屋的出售并没有取得谯建君作为共有人的同意，冯癸锦不是新塘村村民，其购买上述宅基地房屋的行为是无效的，上述房屋也没有过户，房屋的宅基地使用证仍登记在简四光的名下。冯癸锦购买该房也不符合不动产的善意取得，简四光与冯癸锦转让该涉案房屋的合同是无效的，一审对此应作出认定。二、既然冯癸锦与简四光转让涉案房屋的合同无效，侵害了谯建君对该房屋的财产共有权，冯癸锦应返还该房屋给谯建君和简四光。因为谯建君不是以合同纠纷起诉简四光、冯癸锦，而是以简四光、冯癸锦的行为侵害了上诉人的财产共有权，且冯癸锦作为非本村村民无权购买该涉案房屋，简四光、冯癸锦转让涉案房屋合同应无效，且该房屋的权属仍未过户给冯癸锦，合同无效后，冯癸锦应将该房屋返还给财产权属人即谯建君与简四光。至于简四光擅自出售该涉案房屋导致的损失赔偿问题，才需要谯建君另案处理，但本案中谯建君暂时并未提出损失赔偿诉请，因此一审判决明显错误，显然在偏袒简四光、冯癸锦。谯建君请求撤销原审判决，确认简四光与冯癸锦之间的转让广州市天河区新塘村南约大巷东一巷13号房屋的合同无效，由冯癸锦向谯建君和简四光返还上述房屋第三层，诉讼费由被上诉人承担。被上诉人冯癸锦答辩称：谯建君的上诉理由不成立，请求法院予以驳回，维持原判。一、简四光是涉案宅基地的唯一权属人，其与冯癸锦签订协议是有主体资格的。谯建君不是合同的相对人，其无权提出诉求。谯建君认为涉案房屋是夫妻财产也只能主张50%，但其请求并没有指明。谯建君的索取对象也只能是简四光，也仅能在简四光收取的39万元中去主张。二、谯建君要求冯癸锦返还房屋给简四光和谯建君，而简四光根本没有主张过，且谯建君不是新塘村村民，并没有权利主张。被上诉人简四光答辩称：不同意一审判决，涉案房屋是其与谯建君的共同财产，要求拿回房屋，买卖合同无效。经庭询，原审查明事实无误，本院予以确认。本院另查明，魏芳平、高峰、贺可付、冯癸锦已向原审法院撤回（2011）天法民四初字第898、1779、1780、1781号四案的起诉。简四光在原审法院另案起诉魏芳平、高峰、贺可付、冯癸锦，要求确认简四光与魏芳平、高峰、贺可付和冯癸锦转让涉案房屋的合同无效，并要求魏芳平、高峰、贺可付和冯癸锦返还涉案房屋，该案案号为（2012）穗天法民四初字第1783号，该案尚未作出生效判决。本院认为，谯建君以其是广州市天河区新塘村南约大街东一巷13号房屋共有人且冯癸锦不是新塘村村民为由提起本案诉讼，要求确认简四光与冯癸锦之间转让涉案房屋的合同无效，并要求冯癸锦向其和简四光返还涉案房屋的第三层。涉案房屋的《村镇宅基地使用证》是在谯建君与简四光夫妻关系存续期间取得的，且谯建君与简四光均确认涉案房屋是两人夫妻共同财产，因此，简四光将涉案房屋转让给魏芳平、高峰、贺可付、冯癸锦是否有效对谯建君存在直接利害关系，谯建君有权提起本案诉讼。因涉案房屋是在广州市天河区新塘村集体所有的土地上兴建，简四光与魏芳平、高峰、贺可付、冯癸锦于2006年12月6日所签之《房屋转让协议》的买卖标的物不仅仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。魏芳平、高峰、贺可付、冯癸锦四人并非广州市天河区新塘村的村民，根据我国现行土地管理法律、法规之规定，简四光与魏芳平、高峰、贺可付、冯癸锦于2006年12月6日签订的《房屋转让协议》违反了法律的强制性规定，是无效的合同。原审认为对涉案房屋的买卖纠纷魏芳平、高峰、贺可付、冯癸锦已分别向原审法院另行起诉简四光，谯建君已作为第三人参加了诉讼，对《房屋转让协议》是否有效问题应由上述案件作出认定，属适用法律有误，本院予以纠正。简四光与魏芳平、高峰、贺可付、冯癸锦于2006年12月6日签订的《房屋转让协议》无效，但本案谯建君只起诉要求确认简四光与冯癸锦之间的转让涉案房屋的合同无效，依照当事人意思自治原则，本院对谯建君的该诉求予以支持。对谯建君要求冯癸锦向谯建君和简四光返还涉案房屋第三层的问题。因谯建君不是《房屋转让协议》的签署人，涉案房屋第三层已由简四光交付给冯癸锦使用，冯癸锦已支付相应款项给简四光，《房屋转让协议》被确认无效后，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，因该协议取得的财产应由简四光与冯癸锦之间互相返还或折价补偿、赔偿损失。谯建君须待简四光与冯癸锦之间的返还问题处理完毕后，才能主张其权利，且简四光已另案起诉魏芳平、高峰、贺可付、冯癸锦要求返还涉案房屋，据此，原审法院对谯建君在本案中要求冯癸锦返还涉案房屋第三层给谯建君和简四光的诉讼请求不予支持，并无不妥，本院予以维持。简四光虽对原审判决有异议，但其未提起上诉，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院不作审查。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广州市天河区人民法院（2011）天法民四初字第103号民事判决；二、简四光与冯癸锦于2006年12月6日签订的《房屋转让协议》无效；三、驳回谯建君的其他诉讼请求。本案一审受理费50元，由谯建君负担25元，简四光负担13元，冯癸锦负担12元；二审受理费50元，由谯建君负担25元，简四光负担13元，冯癸锦负担12元。本判决为终审判决。审 判 长  肖逸思代理审判员  吴 湛代理审判员  彭 湛二〇一三年五月三十日书 记 员  刘 侃