广西壮族自治区横县人民法院 民 事 判 决 书 (2013)横民一初字第1552号 原告方启玉，男，1941年12月2日出生，汉族，广西南宁市人，住南宁市青秀区。 原告曾家凤，女，1923年7月3日出生，汉族，广西柳州市人，住广西柳州市鱼峰区。 原告方琼莲，女，1953年12月11日出生，汉族，广西柳州市人，住广西州市鱼峰区。 原告方朝明，女，1957年4月18日出生，汉族，广西柳州市人，住广西柳州市城中区。 四原告的共同委托代理人谢基令、谢立毅，广西辉博律师事务所律师。 被告李永水，男，1958年8月23日出生，汉族，广西横县人，住广西横县。 委托代理人王和平，广西航洋律师事务所律师。 被告方少玉，女，1937年11月4日出生，汉族，广西横县人，住横县。 委托代理人盛广，男，1959年9月1日出生，广西横县人，住横县。 第三人王丽娜，女，1949年1月4日出生，汉族，广西南宁市人，住南宁市江**。 第三人方弦，男，1973年5月31日出生，汉族，广西横县人，住南宁市青秀区。 第三人方芳，女，1971年9月1日出生，汉族，广西南宁市人，住南宁市青秀区。 第三人方弦、方芳的共同委托代理人王丽娜，女，1949年1月4日出生，身份同上。系第三人方延、方芳之母。 原告方启玉、曾家凤、方琼莲、方朝明与被告李永水、方少玉，第三人王丽娜、方弦、方芳房屋买卖合同纠纷一案，本院2013年8月2日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年11月1日公开开庭进行了审理。原告方启玉、方朝明和原告方启玉、曾家凤、方琼莲、方朝明的共同委托代理人谢立毅，被告李永水及其委托代理人王和平，被告方少玉的委托代理人盛广，第三人王丽娜和第三人方弦、方芳的委托代理人王丽娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告方启玉、曾家凤、方琼莲、方朝明诉称，横州镇洪德街西一巷70号（原名称为横州镇洪德街626号，房产证号为桂房证字第××号）房屋的所有权人为方保全（1992年去世）、方标（2012年去世）、方启玉三兄弟。三兄弟的父母收养一个姐妹方少玉。内部家庭成员关系如下：方保全的妻子周秀英（1998年去世），儿子方伟（2011年去世），方伟的妻子王丽娜，儿子方弦、女儿方芳；方标的妻子曾家凤，女儿方琼莲、方朝明。 原告及第三人长期在外生活，这几年来无法顾及老家里的房产，就在原告方启玉退休后，打算回家安度晚年，回来后发现自己的房子已由被告李永水霸占，为此原告多次要求被告归还房屋，停止侵权，但被告一直是不理不睬，并拿出该房屋买卖收条，称被告方少玉已经把房屋卖给被告李永水了。原告认为，方少玉无权对原告的财产作出处分，原告请求法院确认该买卖行为无效。鉴于以上事实，根据物权法、土地法、继承法等相关的法律法规的规定，请求法院判令：被告李永水与被告方少玉的房屋买卖合同无效；被告李永水立即搬出横州镇洪德街西一巷70号房屋，返还该房屋给原告，并承担本案诉讼费用。 原告方启玉、曾家凤、方琼莲、方朝明为证明其主张向本院提供的证据有：1、身份证和户籍，证明原告具有适格的诉讼主体及原告之间的亲属关系；2、被告的户籍复印件，证明被告的户籍情况；3、方标、方保全、方启玉共有的房屋所有权证存根等资料，证明该房屋的房产权属原告方启玉及方标、方保全的继承人按份共有；4、方标、方保全、方启玉共有的土地使用权属等资料，证明该房屋的土地使用权属原告方启玉及方标、方保全的继承人按份共有；5、李永水在之前的第一次诉讼中提交的房屋买卖收条，该收条没有经过原告的签字和同意；6、房产证，证明本案争议的房屋是方标、方保全、方启玉三兄弟共有共同共有；7、公安机关证明，争议房屋门牌号变更。 被告李永水辩称，一、原告两个起诉请求，一个是确认合同无效，一个是让被告停止侵权搬出房房屋，是两个不同的法律关系，不能在同一案中审理；二、房屋买卖合同是成立、合法有效的，卖方是全家委托方少玉卖给李永水的，李永水也已经付款，过户与否不影响买卖行为的成立，公权不影响私权的成立；三、李永水是善意取得，在本案的房屋买卖合同中没有过错，至于原告其他的兄弟姐妹内部意见如何，不影响买受人一方的权利。 被告李永水为证明其抗辩事实向本院提供了以下证据：1、《收条》复印件，证明原告及第三人委托方少玉将现诉争的房屋已卖给被告李永水；2、房屋所有权证复印件，证明原告及第三人已将诉争房屋卖给被告；3、办理土地及房产权证相关收费收据复印件，证明原告及第三人已将诉争房屋卖给被告；4、证人证言，证明房屋在出卖给李永水之前，申请过办理公证，公证员方某1作了相应的了解，最后没有办理过户公证的原因是差一个方保全的死亡证明以及继承公证。 被告方少玉辩称，同意被告李永水的答辩观点，该房屋买卖合同是合法有效的，房屋买卖行为是被告方少玉经过全家的同意卖给被告李永水的，应驳回原告的请求。 被告方少玉没有提供证据。 第三人王丽娜、方弦、方芳述称，买受人和卖方的买卖房屋行为是成立有效的，具体由法院认定。 第三人王丽娜、方弦、方芳没有提供证据。 双方当事人争议的焦点是：1、房屋买卖合同是否有效？2、原告请求被告李永水停止侵权，立即搬出横县横州镇洪德街西一巷70号房屋应否支持？ 综合全案证据，本院认定以下法律事实：讼争的房屋位于横县，以下简称70号房），砖木建筑，建筑面积为69.34平方米。70号房原属于方中立与徐庆明夫妻的共同财产。1987年10月21日，房屋所在地的洪德居委会出具一份《继承证明书》，证实70号房屋的共有继承人是方保全、方标和方启玉三人。1994年办理的《国有土地使用证》（横国用1994第01100098号）上登记的土地使用者是方保全、方标和方启玉三人；1997年办理的《房屋所有权证》（桂房证字第××号）登记的房屋所有人和共有人也是方保全、方标和方启玉三人。之后至今70号房再没有换发或重新登记和变动房产权登记。2004年6月，方少玉以价值23000元将70号房屋转让给李永水，并出具了《收条》。《收条》载明：“今收到李永水买平房壹间，卖者有方标、方启玉、方伟。价钱23000元。代收人方少玉。2004年6月27号”。之后，李永水对该房屋进行维修后管理使用至今。出卖所得房款交给方伟并用于修建方保全、方标和方启玉三人的祖先坟墓，且每年方保全、方标和方启玉三人或其后代亲人均回该坟墓进行祭扫。2013年8月2日，原告请求被告李永水搬出70号房屋未果，便向本院提起诉讼。双方当事人诉辩称如前。 方保全、方标和方启玉三人均系方中立（殁于1956年）与徐庆明（殁于1978年）夫妻婚生之子。方保全（殁于1992年）与周秀英（殁于1998年）夫妻婚生之子方伟。方伟（殁于2011年）与王丽娜（本案的第三人）夫妻婚生之子女为本案的第三人方弦、方芳。方标（殁于2012年）与曾家凤（本案的原告）夫妻婚生之子女为本案的原告方琼莲、方朝明。被告方少玉是方中立与徐庆明夫妻收养之女。2004年转让讼争房屋前后，方保全、方标和方启玉三人一直在横县外工作和生活，作为方保全、方标和方启玉三人的姐妹方少玉在横县居住和生活。 本院认为，讼争房屋70号是方中立与徐庆明夫妻的共同财产，以及方中立与徐庆明夫妻死亡后由其三个儿子方保全、方标和方启玉三人共同继承，对该事实在案当事人均无异议，本院予以确认。房屋买卖合同是否有效是当事人讼争的主要焦点。本案中，从原告方启玉在庭审回答：“我知道房款是2003年，是我大姐方少玉告诉我的，我当时去方伟家里，方少玉就告诉我柳州的大哥方标已经同意卖房了，大哥他们都同意了，我不可能不同意。房款是23000元，交给方伟了。……房款是拿来修建祖坟，已经修建好，用了18000元”，可以看出，当时出卖房屋是经方标、方启玉同意的，所得款项的用途也是明知的；第三人的述称“我嫁到方家40多年，相信姑姑方少玉的人格，方少玉不会没有授权就去买卖房屋。买受人和卖方的买卖房屋行为是成立有效的，祖坟的修建是用房款来修建的”和被告方少玉辩称“该房屋买卖合同是合法有效的，房屋买卖行为是被告方少玉经过全家的同意卖给被告李永水的。”以及公证员方某2为证人在庭审陈述：“审查过房产证、身份证及收条，而且知道是方少玉收了钱。知道该情况后，我就交代过给李永水、方少玉等需要授权委托书等，我也打电话给方标，方标表示同意委托，但是后来一直没有见到他们来办。”等事实，可以认定被告李永水作为相对人有理由相信行为人方少玉有代理权，该代理行为依法有效。方少玉与李永水签订了房屋买卖契约，现没有证据表明双方存在恶意串通的行为，而且于2004年6月，李永水以合理价款23000元购买了讼争房屋，之后便修建该房屋的屋瓦和房梁进行管理使用至今。因此，李永水与方少玉签订合同应属善意。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”和《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，物权效力不等同于合同效力，也就是说，本案中，房屋未办理过户登记手续不影响房屋转让合同的效力。此外，方少玉与李永水签订的房屋买卖契约并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定合同无效的情形。所以，原告主张合同未经其同意及追认，合同无效的请求，理由不成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”和第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”的规定，原告请求被告李永水停止侵权，搬出横县横州镇洪德路西一巷70号房屋，与法相悖，本院不予支持。因为原告主张合同无效，本案在审理过程中，经本院就合同效力问题向原告释明，原告明确表示，如法院认定合同有效，则要求被告赔偿因其买卖房屋造成原告的损失500000元。但是在诉讼中，原告却没有提供证据证明损失的事实，依法应承担举证不能的后果，即原告请求被告赔偿因合同有效造成其损失，因无事实依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条、五十二条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十四条、第三十五条、第三十九条和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，判决如下： 驳回原告方启玉、曾家凤、方琼莲、方朝明的诉讼请求。 案件受理费375元（原告已经预交），由原告方启玉、曾家凤、方琼莲、方朝明负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期限届满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不预交又不提出缓交申请的，或提出缓交申请未获批准的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  李雪波 代理审判员  方 湘 人民陪审员  韦庭飚 二〇一三年十二月二十八日 书 记 员  韦才识 附：相关法律条文 《中华人民共和国物权法》 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。 第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 《中华人民共和国合同法》 第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第三条第一款当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。