江西省南昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣01民终3434号上诉人（原审原告）：南昌市青山湖区御锦城住宅小区第五届业主委员会。负责人：宇文祥，主任。委托诉讼代理人：余凤芳，北京大成（南昌）律师事务所律师，执业证号：13601201111037416。委托诉讼代理人：郭荷秋，该业委会副主任。上诉人（原审被告）：任晓冬，男，1968年11月16日生，汉族，住所地上海市。委托诉讼代理人：蔡青，江西方正律师事务所律师，执业证号：13601200711351323。委托诉讼代理人：邓文婕，江西方正律师事务所律师，执业证号：13601201811018774。上诉人（原审第三人）：南昌市青山湖区安琪儿现代幼儿园，住所地南昌市青山湖区。法定代表人：杨红，园长。委托诉讼代理人：吴辛，江西心者律师事务所律师，执业证号：13601201210489428。委托诉讼代理人：黄荣，江西心者律师事务所律师，执业证号：13601201811032352。被上诉人（原审被告）：王**，男，1966年08月17日生，汉族，住所地南昌市青山湖区。被上诉人（原审被告）：吴宝玉，男，1963年10月09日生，汉族，住所地南昌市东湖区。被上诉人（原审被告）：陶明，男，1964年10月01日生，汉族，住所地南昌市新建区。被上诉人（原审被告）：靳子斐，男，1967年09月05日生，汉族，住所地南昌市西湖区。上诉人南昌市青山湖区御锦城住宅小区第五届业主委员会（以下简称御锦城业委会）、任晓冬、南昌市青山湖区安琪儿现代幼儿园（以下简称安琪儿幼儿园）与被上诉人王**、吴宝玉、陶明、靳子斐房屋买卖合同纠纷一案，不服南昌市青山湖区人民法院（2019）赣0111民初825号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月3日立案后依法组成合议庭，开庭进行了审理，御锦城业委会的负责人郭荷秋及委托诉讼代理人余凤芳，任晓冬的委托诉讼代理人邓文婕，安琪儿幼儿园的委托诉讼代理人吴辛、黄荣到庭参加诉讼，王**、吴宝玉、陶明、靳子斐经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。御锦城业委会的上诉请求：1、撤销原审判决，改判对原审判决不足部分的面积予以补足900㎡；2、改判任晓冬、王**、吴宝玉、陶明、靳子斐承担违约责任；3、本案一审、二审诉讼费由任晓冬、王**、吴宝玉、陶明、靳子斐承担。事实与理由：1、原审法院查明的事实错误，认定与事实不符。一审认定任晓冬提供三间店面折抵会所面积无证据证明。任晓冬等人未能提供权属证明，随着房屋所有权的转让，小区附属财产也随之转移，原审法院认为御锦城会所房屋所有权人为御锦城公司，无事实和法律依据。原审法院认定小区会所由幼儿园和物业公司使用是错误。2、原审判决安琪儿幼儿园腾空部分房屋，远达不到会所规划的900㎡的面积。涉案房屋一层有三个房间，面积合计845.30㎡，只有腾空一层全部房屋才能接近900㎡，请求二审法院对一审判决不足部分的面积予以补足。3、本案系房屋买卖合同纠纷，原审认定任晓冬等人存在违约行为，应承担违约责任。任晓冬的上诉及针对御锦城业委会、安琪儿幼儿园答辩意见相同。上诉请求：撤销一审判决，请求二审法院查明事实依法改判，本案诉讼费由御锦城业委会负担。事实与理由：1、涉案小区的第四届业主委员会的任期届满，且业主决议签名存在伪造，无诉讼主体资格。一审法院在未查明涉案小区第四届业委会双方真实召开了业主大会的情况下，认定具备主体资格错误。2、任晓冬以自己名下店铺进行置换事宜已经与业委会达成共识，该店铺经御锦城业委会使用至今，现御锦城业委会要求恢复原状已过诉讼时效。3、一审法院判决任晓冬腾空会所部分房屋，但却要求任晓冬提供的店面维持原状错误。安琪儿幼儿园的上诉及针对御锦城业委会、任晓冬答辩意见相同。上诉请求：撤销原审判决，驳回御锦城业委会的诉讼请求，一审、二审诉讼费由御锦城业委会承担。事实与理由：1、涉案小区业委会已经到期，不具备法律主体资格，业主委员会双方就起诉事宜得到业主大会授权不明确。御锦城业委会提供业主同意的证据系伪造的。2、开发商在购房合同中承诺小区具有会所这一公用设施，交房后已实际与广大业主达成了用3间店面置换会所的共识，并已有10多年之久，小区会所改为幼儿园已成为既成事实，反映广大业主的真实意思。御锦城业委会针对任晓冬、安琪儿幼儿园辩称：1、主体资格适格。在诉讼过程中，涉案小区第四届业委会的任期届满，但并不丧失主体资格。御锦城业委会已经提供了过半数业主和面积过半数业主同意维权的相关材料，且该程序由本院裁定，该程序合法。任晓冬无证据证明业主决议签名系伪造的。2、任晓冬、安琪儿幼儿园称与业主就会所与三间店面进行置换事宜达成一致，无事实依据。3、本案系物权纠纷，不存在诉讼时效的情形。王**、吴宝玉、陶明、靳子斐未到庭亦未提交书面答辩意见。御锦城业委会向一审法院提起的诉讼请求：1.判决被告按照政府规划和合同约定继续履行合同，将现为第三人经营幼儿园占用的房屋恢复为御锦城住宅小区会所（900㎡）使用性质；2.判决被告向原告支付违约金，违约金从起诉之日起至实际恢复之日止按月租金30元/㎡×900㎡计算，暂计一个月27000元（租金单价最终以评估为准）；3.本案诉讼费用由被告共同承担。一审法院查明的事实，御锦城业委会是由御锦城业主大会选举产生并经政府有关部门备案，任期2016年1月1日至2018年12月31日。御锦城公司是经核准登记设立的有限责任公司，2002年6月17日核准登记的注册资金变更为2000万元，股东（投资人）认缴投资额为王**1600万元占80%、任晓冬255万元占12.75%、靳子斐50万元占2.5%、吴宝玉50万元占2.5%、陶明45万元占2.25%。2002年9月5日，御锦城公司经清算后登记注销。在2000年，御锦城公司开发建设了坐落于南昌市西湖区御锦城住宅小区商品房，规划建设房屋950户。该住宅小区主入口处西边规划建设了一栋建筑面积为1726㎡的房屋。御锦城小区规划总平面图规划该房屋东边为会所900㎡、西边为幼托826㎡、北面为物业管理和水泵房（没有记载面积）。2000年8月至2001年5月，御锦城公司将御锦城住宅小区的房屋对外销售，在与部分购房业主签订的《商品房购销合同》（以下简称合同）中第十四条约定，御锦城公司于2001年3月31日将经竣工验收合格的商品房交付使用，并承诺公共配套建筑会所投入正常运行（部分购房合同写明会所于2001年10月31日投入正常运行）。此后，御锦城公司将御锦城住宅小区房屋交付购房业主使用。御锦城小区的幼托和会所房屋于2000年6月竣工，经有关部门检验核定为优良工程，并于2000年11月28日颁发优良工程证书。经南昌市房屋产权监理处组织人员勘测计算，于2003年1月15日对该房屋制作了房产分层分户平面图和房屋户（室）面积对照表进行了登记备案，其中：一层登记为1号房建筑面积557.5㎡、2号房建筑面积53.44㎡、3号房建筑面积234.4㎡；二层登记为1号房建筑面积557.5㎡、2号房建筑面积234.4㎡；三层登记为建筑面积103.19㎡。2003年6月18日的南昌市城镇房屋所有权情况调查表记载：房屋坐落西湖区洛阳东路69号御锦城会所，所有权人御锦城公司，建筑面积1740.41㎡自用，用途非住宅。2003年11月6日，御锦城小区会所产权人在房管部门登记备案，其中登记备案为：一层1号房557.5㎡、2号房53.4㎡产权人御锦城公司自留，3号房234.4㎡产权人杨华；二层1号房557.5㎡产权人御锦城公司自留、2号房234.4㎡产权人杨华；3层103.19㎡产权人杨华。以上会所楼层登记备案产权人御锦城公司自留面积为1168.4㎡、杨华登记备案面积为571.99㎡。2004年12月31日，御锦城公司（甲方）与杨华（乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方将自有的御锦城内幼儿园，建筑面积为1000㎡三层房屋及幼儿园门前小花园租赁给乙方使用，租赁期限为11年，自2005年元月1日至2016年12月31日。此后，杨华和杨红经登记注册在御锦城内上述房屋内开办了安琪儿幼儿园，登记的使用该房屋建筑面积1000㎡。至今，安琪儿幼儿园使用了该房屋一层3号房和1号房大部分、二层的2号房和1号房的大部分和三层，该房屋一层的2号房和1号房北边小部分及二层1号房北边小部分由物业公司使用。因御锦城住宅小区规划建设的会所没有按小区会所用途使用，任晓冬将其所有的御锦城住宅小区14栋-18号店面（建筑面积为76.63㎡）的房屋作为御锦城住宅小区业主委员会办公用房，任晓冬还将其所有的御锦城住宅区11Ｃ栋-1号店面（建筑面积75.10㎡）房屋作为御锦城社区居民委员会办公用房；王**将其所有的御锦城住宅小区14Ａ栋-18号店面（建筑面积76.63㎡）房屋作为物业用房。2018年3月10日，御锦城业主委员会召开了御锦城业主代表会，该次业主代表大会会议纪要第5条记录：关于会所，对购房合同中开发商承诺的公共配套建筑的会所，已违约改变了使用性质，致使业主极大不满，强烈要求法律维权，到会业主一致同意，并都积极征询律师和洽谈律师费用。审理中，御锦城业委会提交了御锦城小区大多数业主对2018年3月10日会议纪要的审议记录表和业主房屋面积表，其中同意该会议纪要内容的业主和同意业主的建筑面积均超过了半数。故御锦城业主委员会向一审法院起诉，提出上述诉讼请求。一审法院认为，御锦城业委会提起本案诉讼，提供了御锦城小区过半数业主和占建筑总面积过半数业主同意对御锦城小区会所进行法律维权的相关材料，且南昌市中级人民法院已裁定本案由一审法院继续审理，故对安琪儿幼儿园述称御锦城业委会主体资格不适格的意见不予支持。本案讼争的起因系御锦城公司在将商品房交付业主后，未按合同约定将作为配套设施的会所房屋按会所的使用性质交付使用。而现实状况是：规划为会所的房屋已由物业公司实际使用了一层北边小部分和二层北边小部分，其余部分由御锦城公司出租、转让给安琪儿幼儿园经营幼托，御锦城公司为弥补已由其股东任晓冬、王**用在小区的三间店面（合计建筑面积228.36㎡）提供给御锦城业委会、社区居委会和物业公司使用，该状况至今已维持了十余年。现御锦城业委会要求将规划为会所的房屋恢复为会所的使用性质，各方当事人对此意见不一，一审法院为缓和矛盾，促进各方和谐共存和社会秩序稳定，经综合考虑各方利益以及多年来已形成的客观事实，在维持任晓冬、王**提供的三间店面现状即继续由御锦城小区业委会、社区居委会和物业公司使用情况下，因面积尚有不足，故由安琪儿幼儿园对御锦城住宅小区规划为会所登记为御锦城公司自留的一层东边1号房（物业公司使用的部分除外）负责腾空，再由御锦城公司将其恢复为御锦城住宅小区会所使用性质应较为妥当。现御锦城公司已登记注销，故应由股东任晓冬、王**、吴宝玉、陶明、靳子斐承担御锦城公司的上述责任。对于御锦城业委会主张要求被告从起诉之日起至实际恢复之日止按月租金30元/㎡×900㎡计算支付违约金的诉讼请求，因御锦城小区会所房屋的所有权人为御锦城公司，御锦城公司在与业主签订的商品房购销合同中对配套设施会所逾期交付违约责任未有明确约定，且御锦城公司作为弥补已由其股东提供了三间店面供御锦城业委会、社区居委会和物业公司使用，故御锦城业委会的上述违约金主张依据不足，一审法院不予支持。被告王**、吴宝玉、陶明、靳子斐经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，不影响一审法院对本案的正常审理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、第三人南昌市青山湖区安琪儿现代幼儿园在本判决生效后三十日内腾空御锦城住宅小区规划为会所登记为江西省御锦城房地产开发有限公司自留的一层东边1号房（物业公司使用的部分除外），由被告任晓冬、王**、吴宝玉、陶明、靳子斐在本判决生效后九十日内将御锦城住宅小区规划为会所的房屋一层东边1号房（物业公司使用的部分除外）恢复为御锦城住宅小区会所使用性质；二、驳回原告南昌市青山湖区御锦城住宅小区第四届业主委员会的其他诉讼请求。案件受理费476元，由原告南昌市青山湖区御锦城住宅小区第四届业主委员会负担176元，被告任晓冬、王**、吴宝玉、陶明、靳子斐负担300元。二审期间，任晓冬、安琪儿幼儿园均未提交新证据。御锦城业委会提交新证据一份，即涉案小区第五届业委会的文件及《申明》，证明涉案小区的第五届业委会于2019年10月15日产生。任晓冬质证认为真实性合法性无异议，关联性有异议，只能证明业委会换届，对《申明》有异议，系单方盖章并无主管机关确认。安琪儿幼儿园质证认为对真实性无异议，合法性关联性有异议，应审查业委会的主体资格，本案诉讼主体资格并不当然的可以承继，对《申明》有异议，系单方盖章并无主管机关确认。经双方举证质证认为，本院对御锦城业委会提交新证据予以认可。御锦城业委会对一审查明的三间店面是办公用房有异议，认为2013年年底才交由业委会办公，早期是小区消防自治点。任晓冬、安琪儿幼儿园对御锦城业委会召开业主代表大会的事实有异议，认为御锦城业委会未召开业主大会。御锦城业委会未提交证据证明其从2013年才在涉案房屋内办公。本院查明的事实与一审法院一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，2019年10月14日，南昌市青山湖区湖坊镇御锦城社区居民委员会同意涉案小区第五届业主委员会申报备案。2019年10月15日，南昌市青山湖区人民政府湖坊街道办事处同意涉案小区第五届业主委员会登记备案。2020年4月5日，涉案小区第五届业主委员会出具《申明》：我会对本案诉讼行为全部予以认可，我会将承继涉案小区第四届业主委员会在该案中的诉讼权利和义务。本院认为，争议焦点：1、御锦城业委会的诉讼地位是否适格；2、御锦城业委会提起诉讼是否经过法定程序取得授权；3、涉案房屋应如何处理；4、御锦城业委会主张的违约金应如何处理。一、关于御锦城业委会是否适格的问题。《业主大会和业主委员会指导规则》第三十三条规定：业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列文件向物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府办理备案手续；第五十八条的规定：因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。本案中，涉案小区第四届业委会任期届满，随后，第五届业委会选举产生按规定报当地街办备案，且第五届业委会已经出具书面说明同意承继权利义务，故涉案小区第五届业委会有诉讼主体资格。二、关于御锦城业委会提起诉讼是否经过法定程序取得授权的问题。《物业管理条例》第十二条规定：业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数业主且占总人数过半数的业主参加。业主大会决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，御锦城业委会已经召开业主代表大会决议，该决议也经符合法定条件的业主同意，故任晓冬及安琪儿幼儿园未经授权的上诉理由无事实依据，本院不予支持。三、关于涉案房屋应如何处理的问题。对于小区会所的所有权归属，有合法规划、有约定的情况下，按约定执行。若有合法规划、没有规定也没有约定的情况下，区分投资情况具体确定：如果有证据证明会所的成本实际列入了商品房建设成本，构成商品房对外销售价格的组成部分，则归业主所有，反之，基于谁投资、谁所有、谁受益的原则，会所产权归开发商。本案中，2003年6月18日的南昌市城镇房屋所有权情况调查表记载：房屋坐落西湖区洛阳东路69号御锦城会所，所有权人御锦城公司，建筑面积1740.41㎡自用，用途非住宅。2003年11月6日，御锦城小区会所产权人在房管部门登记备案，其中登记备案为：一层1号房557.5㎡、2号房53.4㎡产权人御锦城公司自留，3号房234.4㎡产权人杨华；二层1号房557.5㎡产权人御锦城公司自留、2号房234.4㎡产权人杨华；3层103.19㎡产权人杨华。以上会所楼层登记备案产权人御锦城公司自留面积为1168.4㎡、杨华登记备案面积为571.99㎡。根据房管部门登记显示涉案房屋系开发商或他人所有，并非所有业主共有，开发商可以处分自己的财产且其已经用自有的其他店面予以替换该会所，故御景城业委会的主张不成立，应予以驳回。一审法院根据房屋规划、使用现状及综合因素对涉案房屋进行处理并无不当，应予以维持。四、关于御锦城业委会主张的违约金问题。根据房管部门登记显示涉案房屋系开发商或他人所有，御锦城业委会主张按月租金30元/㎡计算违约金无事实依据，故该主张不予支持。综上，御锦城业委会、任晓冬、安琪儿幼儿园的上诉请求不成立，应予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费476元，由南昌市青山湖区御景城住宅小区第五届业主委员会负担160元，退回其316元；任晓冬负担160元，退回其316元；南昌市青山湖区安琪儿现代幼儿园负担156元，退回其320元。本判决为终审判决。审判长  罗云奇审判员  周中瑞审判员  邓 晖二〇二一年二月十九日法官助理邓映书记员史雅文