广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）深中法房终字第120号上诉人（原审原告）：李华新被上诉人（原审被告）：深圳市龙岗宝源实业有限公司上诉人李华新因与被上诉人深圳市龙岗宝源实业有限公司（以下简称宝源公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2012）深龙法民三初字第2414号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理查明：2011年11月29日，李华新与宝源公司经过协商，签订了一份《物业租赁合同书》。合同主要内容为：一、宝源公司将位于xxx区xxx仓北端，租给李华新作仓储使用。二、租赁期限：从2012年1月1日起至2012年12月31日止，租期壹年，租赁期间，李华新未经宝源公司同意，不得转租给他人使用，否则宝源公司有权收回所租物业，没收李华新保证金。三、李华新自愿租用上述物业和交纳相应费用：190平方米，按8.25元／平方米计；合计月租金为1567元；生活垃圾清扫费20元；管理费30元；月总费用1617元。李华新保证每月五日前交清当月上述费用及上月水电费等费用，否则按总金额每天加收1%的滞纳金。四、合同签订后，李华新须向宝源公司交纳两个月租金作租赁保证金3134元，水电保证金100元。五、李华新使用该房屋时，不得擅自改变结构和用途，不得储存任何违禁品、易燃易爆等物，同时，必须严格遵守中华人民共和国法律和当地政府、部门的有关规定。如发现租户储存或堆放及生产易燃易爆品或污染环境的物品，宝源公司有权随时解除本合同。六、李华新在租赁期间，必须依法经营，相关证照的办理及由此产生的费用由李华新负责。同时接受和积极配合宝源公司的安全防范检查、人员住宿、车辆和人员进出、卫生等方面的管理。合同签订后，李华新将该厂房作为储存钢材的仓库使用，并分两次共向宝源公司交纳了仓库保证金3134元、水电保证金100元。原审另查明：宝源公司出租给李华新的xxx区xxx仓北端及周边的空地系案外人深圳市xxx有限公司所有。2010年1月1日，深圳市xxx有限公司将上述地块出租给宝源公司，租期五年，在租期内允许宝源公司转租。2012年以来，在龙岗区政府组织的“三打两建”运动中，因宝源公司承租的深圳市xxx有限公司厂区内存在两家假冒水泥生产窝点和一家无证无照非法炼金作坊，有群众向深圳市市场监督管理局龙岗分局投诉举报。2012年3月30日，该局执法人员到现场检查发现投诉举报的情况属实。深圳市市场监督管理局龙岗分局遂向深圳市xxx有限公司发出深市监龙函（2012）16号工作联系函，责令深圳市xxx有限公司加强对该场所物业的管理，停止为无证无照生产加工窝点及制假窝点提供生产经营场所，并于6月8日前将整改情况函复该局。由于李华新经营的仓库一直未办有相关营业执照，亦属于此次清理整顿的范围。2012年5月26日，宝源公司通知李华新，要求李华新须于5月31日前清理所有储存的货物退出租赁场地，并停止对李华新仓库的水电供应。李华新不得已，只好另租场地，雇佣工人搬运走所有货物。对于李华新已交纳的3234元保证金，宝源公司一直未退还，李华新经多次催讨无果。李华新认为宝源公司单方终止合同，属违约行为，给其造成低价出售出货物和临时高价另租场地的损失，又拒绝退还保证金，遂向法院起诉。李华新在原审法院的诉讼请求为：1、宝源公司赔偿李华新20**年6月1日至2012年12月31日房租差额24231元；2、宝源公司赔偿李华新搬迁货物人工工资和运输费6000元；3、宝源公司退还李华新租仓库押金3234元；4、宝源公司承担货物损失26655元；5、诉讼费由宝源公司承担。原审法院审理认为，本案争议的焦点在于宝源公司单方解除租赁合同的行为是否构成违约。本案中，李华新与宝源公司签订的《物业租赁合同书》属双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，为合法有效合同，具有法律效力，双方当事人应按照合同的约定全面履行自己的义务。合同签订后，宝源公司提供了场地给李华新并接收了李华新所支付的保证金，李华新也接收了场地进行储存钢材等货物，宝源公司和李华新已实际对合同进行了履行。后因在“三打两建”行动中，深圳市市场监督管理局龙岗分局向深圳市xxx有限公司发出的深市监龙函（2012）16号工作联系函，要求深圳市xxx有限公司加强对该场所物业的管理，停止为无证无照生产加工窝点及制假窝点提供生产经营场所。根据通常的理解，上述政府行为应当属于不可抗力，为宝源公司所不能预见、不能避免和不能克服。另外，李华新所租赁的仓库虽然只是用来储存钢材等货物，而非易燃易爆等物品，但因其一直未办有相关证照，所以宝源公司按照深圳市市场监督管理局龙岗分局有关文件精神的要求，清理包括李华新在内的其他所有无牌无证经营者，单方解除与李华新签订的租赁合同，宝源公司对于合同不能履行的结果并无过错，其行为不能视为违约。《中华人民共和国民法通则》第一百零七条规定：因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任，法律另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条还规定：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但法律另有规定的除外。因此，李华新主张宝源公司违约，并诉请宝源公司赔偿其2012年6月1日至2012年12月31日的房租差额24231元，搬迁货物人工工资和运输费6000元及承担货物损失26655元于法无据，原审法院依法不予支持。宝源公司关于合同不能履行系政府行为导致的不可抗力因素所致，自己并未违约的辩解，原审法院予以采纳。至于李华新交纳的仓库保证金3134元、水电保证金100元，宝源公司应予退还。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零七条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条之规定，判决：一、宝源公司于判决生效之日起三日内退还李华新仓库押金和水电保证金共计3234元；二、驳回李华新的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费318元，由李华新负担280元，宝源公司负担38元。上诉人李华新不服原审判决，向本院提出上诉，请求判令：1、维持原审判决第一项：2、撤销原审判决第二项，改判宝源公司赔偿房租差价24231元、搬迁人工工资和运输费4950元，退还押金3234元，货物损失26655元，合计59070元。理由如下：一、原审判决错误认定李华新仓库属深市监龙函（2012）16号《工作联系函》所指的整顿对象。该《工作联系函》只针对“假冒水泥生产窝点”和“非法炼金作坊”，并不涉及李华新的仓库问题，原审判决扩大了工作联系函的对象范围。二、原审判决错误理解《工作联系函》“停止为无证无照生产加工窝点及制假窝点提供生产经营场所”的含义。《工作联系函》所指的对象，一是加工窝点，无证无照的加工窝点，二是制假窝点。李华新只是作仓库使用，存放不锈钢等金属，既非加工，更非制假。原审判决认定李华新是加工和制假，依理不通，依法无据。三、法律并无禁止自然人租用仓库存放钢材，所以《工作联系函》没有将李华新的仓库列入整顿对象。四、李华新的损失是宝源公司违约造成，这些损失是在签订合同和解除合同时所能预见的，依法其应承担赔偿责任。被上诉人宝源公司答辩称：一、宝源公司将李华新清理出涉诉场地的原因是政府开展“三打两建”的运动。由于涉诉区域的租户比较多，多达300家，因有一家租户被发现了制假，在“三打两建”运动中，该区域作为龙岗区“三打两建”重点整治区域并成立了由龙岗区委主要领导牵头的专项整治领导小组，针对所有无牌无证租户进行了一次全面的清理。2012年深龙打假办第8号文和横岗街道（2012）34号文件都证明区和街道针对“三打两建”的无牌无证、制假售假，对该区域进行了彻底的清理整顿，且政府是多部门的联合执法，整治了半年时间，现在所有的租户均是有牌有证的；二、政府的“三打两建”运动对宝源公司来讲是不可抗力，宝源公司要无条件配合政府的工作，因此不能履行合同。请求二审法院维持一审判决，依法驳回李华新的诉讼请求。经审理查明，原审法院查明的事实基本清楚，本院予以确认。另查，《物业租赁合同书》第十条约定，李华新在租赁期间，必须依法经营，相关证照的办理及由此产生的费用由李华新负责。否则，一切责任自负，与宝源公司无关。再查，《广东省查处无照经营行为条例》第八条规定，任何单位和个人不得为无照经营者提供场所、运输、保管、仓储等条件。本院认为，李华新与宝源公司签订的《物业租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（二）项和第九十六条的规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，可以解除合同，合同自通知到达对方时解除。在《物业租赁合同书》的履行过程中，宝源公司明确表示不再将涉诉仓库出租给李华新，并告知了李华新，随后李华新也搬走不再使用涉诉仓库，故《物业租赁合同书》已经解除。本案争议的焦点在于宝源公司解除合同是否存在过错。本院认为，由于有群众举报涉诉区域发现其他租户有违法行为，深圳市市场监督管理局龙岗分局通过《工作联系函》要求加强对涉诉区域的管理，停止为无证无照生产加工窝点及制假窝点提供生产经营场所。《物业租赁合同书》约定李华新应依法经营并办理相关的证照，鉴于李华新一直没有办理合法营业手续，宝源公司结合《工作联系函》和《广东省查处无照经营行为条例》的相关规定，将李华新纳入清理范围并要求其搬离并无不当。对于合同解除所造成的损失，结合《物业租赁合同书》第十条的约定，一切后果应该由李华新自己负责。故李华新要求宝源公司支付其房租差价、搬迁人工工资、运输费和货物损失的上诉请求，本院不予支持。由于《物业租赁合同书》并未约定宝源公司主张解除合同可以没收仓库保证金和水电保证金，故上述款项共3234元宝源公司应予退还李华新。原审判决认为宝源公司是基于不可抗力而解除合同不当并导致适用法律错误，本院予以纠正，但原审判决的处理结果正确，本院予以维持。综上，上诉人李华新的上诉理由不能成立，其上诉请求本院均不予支持。原审判决认定事实基本清楚，虽适用法律不当，但处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（二）项、第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1277元，由李华新负担。本判决为终审判决。审 判 长 张    力代理审判员 吴  思  罕代理审判员 郑  志  锋二〇一三年三月十八日书 记 员 李全慧（兼）附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。