广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初40198号原告（反诉被告）：广州市致友投资发展有限公司市场经营管理分公司，住所地广州市越秀区广园东路1540号A1栋28号铺。负责人：简麟辉。委托诉讼代理人：邓健，广州金鹏律师事务所律师。被告（反诉原告）：张池大，男，1963年4月14日出生，汉族，身份证住址广东省开平市。委托诉讼代理人：许艳霞、林生龙，广东法制盛邦律师事务所律师。原告广州市致友投资发展有限公司市场经营管理分公司诉被告张池大房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人邓健，被告的委托诉讼代理人许艳霞、林生龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告签署的《广园致友汽配城总场租赁合同》于2020年4月3日解除；2、被告向原告支付2020年1月1日起至2020年4月1日期间的租金（按每月租金16906元）及逾期缴纳租金的违约金（每日按当月应缴未缴租金的3%计算，从逾期之日起计至实际支付之日止，违约金以欠付租金本金为限）；3、被告向原告支付2020年1月1日起至2020年4月1日期间的管理费（按每月1408元）及逾期缴纳管理费的违约金（每日按当月应缴未缴管理费的3%计算，从逾期之日起计至实际支付之日止，违约金以欠付管理费本金为限）；4、被告向原告支付自2020年1月1日至2020年4月1日期间的水费10元、电费49元；5、被告向原告支付因擅自停业及闲置商铺导致合同解除的违约金16500.3元（以欠付的诉请2-4租金管理费及电费本金总额为基数*30%计算）。诉讼过程中，原告明确上述第4项诉讼请求所涉水电费发生的时间段为2019年12月，金额不变。事实和理由：原被告于2013年7月1日签订《广园致友汽配城总场租赁合同》，约定原告将位于广园××号广园致友汽配城XX号档位出租给被告使用，租赁期限自2013年7月1日至2021年6月21日。被告于2019年12月31日未经原告同意，且未办理任何结算、退租手续的情况下，擅自撤出租赁商铺，且未再继续支付租金及相关费用。2020年3月4日，原告委托律师就拖欠租金及擅自撤场事宜向被告发出《律师函》，要求被告继续履行合同并支付拖欠的租金等。鉴于被告收到上述律师函后仍未支付拖欠的款项，原告遂于2020年4月1日向被告发出《关于解除〈广园致友汽配城总场租赁合同〉的通知》，解除双方签订的上述合同。上述合同是原被告在诚实守信的基础上订立，双方应恪守履行，被告拖欠租金及相关费用并擅自撤场，其行为已构成违约，给原告造成严重的经济损失。为维护原告的合法权益，故诉至法院并提出前述诉讼请求。被告辩称：一、涉案合同应为无效合同，该合同实际上包含租赁合同条款以及物业服务合同条款，其中涉案物业的权利主体属于军队，为军产物业，根据中央军委及相关政策的规定，涉案物业是禁止出租的，同时涉案物业至今没有任何产权证明，也即没有产权证。因此将涉案物业进行出租、转租违反合同法第52条以及租赁合同纠纷司法解释的相关规定，损害国家及社会利益，应认定为无效合同。其中涉及的物业服务条款，原告并没有相应的物业管理经营资质，其无权开展相应的物业服务活动。二、双方关于涉案物业的使用事宜已在2019年12月实际终止，涉案物业已经从2020年1月为原告实际控制，钥匙也在撤场时交给原告。涉案物业在我方撤场后原告也已另行出租，我方在2020年1月没有使用涉案物业，也没有享受任何物业管理服务，因此不存在需要支付租金或物业费的问题。三、2020年1月至2020年4月是疫情严重期间，根据最高院审理疫情期间民事纠纷的规定以及相关政策文件，涉及国有事业单位的应予两个月的免租期，属于强制性规定，涉案物业的权利方也给原告三个月的免租期，原告在我方没有使用涉案物业且物业已经重新出租、涉案物业已经享有相应的免租政策情况下，原告仍提起诉讼，属于三重获利，其要求支付租金等的主张应予驳回。四、本案不存在应当支付租金物业费的前提，自然不涉及所谓的滞纳金，另外原告主张的滞纳金利率过高，属于严重过高且违法情形，也应当认定为无效。五、原告主张的要求支付解约违约金30%也无法成立，双方已实际于2019年对终止合同终止物业服务事宜实际终止，而原告已经实际收回涉案物业并实际控制，也即不存在解约违约金问题，且其主张的违约金标准也不符合法律相关规定。六、被告向原告缴纳的费用已包括但不限于租赁押金、水电费押金、合法经营保证金，甚至部分档口存在预先缴纳转营使用费及入场费、续约费等各项费用。原告在没有任何法律及合同依据的情况下，擅自收取各项费用，我方针对部分费用也提起相应反诉，剩余的其他费用项目我方保留另案起诉的权利。被告向本院提出反诉请求：判令原告向被告退还水电费押金10000元、合法经营保证金5000元。反诉的事实和理由：被告于2002年入场且在2008年续签一次合同，在2013年第三次签订合同，在2018年再次续签涉案租赁合同，落款同样为2013年，涉及的水电费押金在2000年签订的合同中有约定，但在2013年签订的合同中没有显示。原、被告最早于2000年左右签订相关租赁合同文件，于2013年7月1日签订《广园致友汽配城总场租赁合同》，被告向原告承租涉案XX号档口后，先后向原告预交水电费押金10000元、合法经营保证金5000元，在合同履行过程中，被告一直按约定向原告缴纳涉案档口的租金、管理费等各项费用。自2019年12月起，被告已多次向原告沟通退租事宜，2019年12月31日，被告办理退租手续，并将涉案档口的钥匙交付给原告。被告认为原被告之间的租赁合同已于2019年12月31日实际终止，被告在经营过程中不存在其他违约行为，故原告应依约将上述费用退还给被告。为维护被告的合法权益，故提出上述反诉请求。原告对被告的反诉请求答辩称：一、被告在没有经过原告同意，也未与原告协商一致的情况下，单方撤离租赁物业并导致租赁物业空置，其行为已构成违约，已符合租赁合同约定的原告有权单方解除合同的条件。根据租赁合同第九条第四款的约定，被告交纳的相关保证金原告有权不予退还。二、我方确认收到经营保证金5000元，其他费用我方没有收到。经审理查明：2002年11月11日，被告（乙方、承租方）与原广州市致友经济发展有限公司（甲方、出租方）签订《租赁合同》，其中约定：甲方租赁给乙方使用的商铺位于广园××号大院自编F栋15号档位，总建筑面积64平方米，甲方租赁给乙方使用的商铺用作经营汽车配件类商品；租赁期限从2002年11月1日起至2008年6月14日止；乙方应在合同签订当天一次性向甲方缴付水电保证金1万元，该保证金在租赁期满后由甲方一次性退回给乙方；等。2008年6月30日，被告（乙方、承租方）与原广州市致友投资发展有限公司（甲方、出租方）签订《租赁合同》，其中约定：甲方租赁给乙方使用使用的商铺位于广园××号大院自编F栋15号档位，租赁期限从2008年7月1日至2013年6月30日止；等。广园致友汽配城于2011年3月31日出具《收据》，载明：F15档交来合法经营保证金5000元。2013年7月1日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《广园致友汽配城总场租赁合同》，其中约定：甲方租赁给乙方使用的商铺位于广园××号广园致友汽配城XX号档位，总建筑面积64平方米，甲方租赁给乙方使用的商铺用作经营汽车配件、用品的零售、批发，租赁期限从2013年7月1日起至2021年6月21日止；其中2019年7月1日至2020年6月30日租金为16906元/月，管理费为1408元/月，管理费包括公共照明电费、公共水费、公共卫生清洁费、治安联防费、保安费及管理服务费等费用；水、电费的计收，计价按水、电公司收取甲方总表金额除以各用户合共总度数后得出单价计收；乙方应于每月15日前以银行转账支票结算的方式将上述费用直接汇入甲方指定的银行帐户或以现金方式到甲方办公室交纳，如遇法定节假日可以顺延；乙方应在本合同签定当天一次性向甲方缴付水、电保证金0元，该保证金在租赁期满后，乙方付清所有拖欠费用后由甲方一次性无息退回给乙方；乙方应按时交纳前述所有费用，如乙方未按时交纳水电费，甲方有权按每天收取滞纳金额的10%作滞纳金，如乙方未按时交纳租金、管理费或相关费用，除必须补交外，每逾期一日还需向甲方交纳迟交款的3%滞纳金，直至交清全部欠款为止；乙方在承租期间，如因特殊原因确需中途退租的，应事先以书面形式征得甲方同意，而乙方所交的所有保证金甲方不作退还；乙方在租赁期间，擅自停业或将商铺闲置30天以上的，或违反汽配城管理规定经劝阻仍不整改的，甲方有权终止合同，保证金不予退还，并按乙方应缴未缴款项总额的30%收取违约金；乙方签定租赁合同后，不得随意转让，如确需转让，须经甲方同意，并明确债权债务管理后，正式办理转让手续，并收取手续费（每间按5万元计付）等。2020年3月4日，原告委托律师向被告发出《律师函》，主要内容为：你方于2019年12月31日在未取得我司的同意，且未办理任何的结算、退租手续的情况下，擅自撤出涉案商铺，且未再继续支付租金及其相关费用。你方应当按照租赁合同的约定向我司支付欠付的租金及相关费用。截至2020年2月15日，你方尚拖欠租金33812元、管理费2816元、水费10元、电费43元、综合服务费80元及滞纳金16482.6元。为避免损失进一步扩大，请你方收到本函件之日起5日内联系我司并予以支付。据改退批条显示，该函因“拒收”被退回原址。2020年4月1日，原告向被告发出《关于解除〈广园致友汽配城总场租赁合同〉的通知》，主要内容为：鉴于你方擅自关闭商铺、拖欠租金及相关费用的行为已构成违约，现我司根据租赁合同的约定向你司发出本解除通知，你我双方签订的租赁合同于本通知送达你司之日起正式解除，截至本通知发出之日，你司尚拖欠租金50718元、管理费4224元等共计151487元，请你司收到本通知之日起3日内向我司支付，同时我司将保留追究你司违约责任的权利。该通知因被告拒收未妥投，于2020年4月3日退回原址。诉讼中，原告称：我方确认被告于2019年12月31日搬离涉案场地，其搬离时，我方未向被告出具放行条；我方于2020年1月初发现被告租赁商铺关闭，未再经营；涉案房屋在2020年1月至4月期间处于空置状态。被告称：因我方自身存在经营困境，且我方需支付的租金远高于新入驻的商户，故于2019年12月提前撤离，在2019年12月31日晚上搬离涉案场地，于次日将涉案房屋的钥匙交还给管理处，在搬离后也有口头或电话告知原告，但对此无书面证据证明。原、被告一致确认：被告支付租金、管理费至2019年12月31日止。本院认为，原、被告自愿签订的《广园致友汽配城总场租赁合同》是双方的真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。上述合同约定，承租人确需中途退租的，应事先以书面形式征得出租人同意，承租人所交的所有保证金不作退还。现被告并无提交书面证据证明其中途退租已取得原告的书面同意或双方已就提前解除合同达成一致意见。被告主张其已于2019年12月31日搬离涉案商铺并于次日交还钥匙，但对此并无提交相应证据予以证明，且原告亦不予确认收到钥匙，其以此为由主张双方合同在2019年12月31日已经解除缺乏依据，本院不予支持。原告以被告中途退租已构成违约为由，于2020年4月1日向被告发出《关于解除〈广园致友汽配城总场租赁合同〉的通知》，告知被告自本通知送达之日起解除租赁合同，该通知虽因被告拒收而未予妥投，但原告自认其已于2020年4月3日实际收回涉案商铺，故双方的租赁合同已于该日解除。对于被告反诉主张退还的经营保证金5000元，原告予以确认。关于水电费保证金1万元，虽然原被告于2013年7月1日签订的上述租赁合同对此并无作出约定，但原被告一致确认涉案租赁合同为续签合同，且被告提交的其于2002年11月11日与原广州市致友经济发展有限公司签订的《租赁合同》亦对水电保证金的支付时间及数额作出约定，据此，对于被告主张其已交纳水电保证金1万元的主张，本院予以采信。但如前所述，本案租赁合同是因被告违约导致解除，被告要求原告返还上述款项，缺乏依据，本院不予支持。被告作为承租人，其在提前退租时，应立即将涉案商铺腾空交还给原告并办理相应的交接手续。而原告作为出租人，其自认于2020年1月初即发现被告承租的涉案商铺关闭、未再经营，因此，原告在明知被告可能已搬离涉案商铺的情况下，其亦有责任主动与被告联系办理交接手续或采取其他合法有效的措施及时止损以避免损失扩大，若在止损过程中产生相关费用，其可另循法律途径向被告主张，而非是直至2020年4月1日才向被告发函解除合同并于2020年4月3日实际收回商铺。综合本案具体案情，考虑到被告提前退租确实给原告造成一定的空置损失，在被告已承担没收相应保证金的违约责任的情况下，基于公平及诚实信用原则，本院判决被告向原告支付2020年1月的涉案商铺的租金和管理费，对于原告主张的被告支付迟延缴纳租金、管理费的违约金及2020年2月至2020年4月1日期间的租金、管理费的诉请，本院均不再支持。关于原告要求被告支付因其擅自停业及闲置商铺导致合同解除的违约金的诉讼请求，因涉案租赁合同解除是因被告中途退租所致，而非因被告擅自停业或闲置商铺，原告以此为由主张违约金，理据不足，本院不予支持。关于原告诉请被告支付2019年12月的水费10元、电费49元，被告予以认可，并同意支付，本院予以照准。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、确认原告广州市致友投资发展有限公司市场经营管理分公司与被告张池大于2013年7月1日签订的《广园致友汽配城总场租赁合同》于2020年4月3日解除。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告张池大向原告广州市致友投资发展有限公司市场经营管理分公司支付2020年1月的租金16906元及管理费1408元。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告张池大向原告广州市致友投资发展有限公司市场经营管理分公司支付2019年12月的水费10元、电费49元。四、驳回原告广州市致友投资发展有限公司市场经营管理分公司的其他诉讼请求。五、驳回被告张池大的全部反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费减半收取1415元，由原告广州市致友投资发展有限公司市场经营管理分公司负担1209元，被告张池大负担206元；反诉受理费减半收取87.50元，由被告张池大负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额，向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期，按自动撤回上诉处理。审判员 徐 娟二〇二一年二月一日书记员 谭佩君