广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤06民��3981号上诉人（原审原告）：冼淑，女，汉族，1980年3月3日出生，住广东省佛山市禅城区，委托诉讼代理人：罗秀琼，广东信孚律师事务所律师。上诉人（原审原告）：陆秀妙，女，汉族，1972年10月2日出生，住广东省佛山市禅城区，委托诉讼代理人：罗秀琼，广东信孚律师事务所律师。上诉人（原审被告）：童绍洪，男，汉族，1969年8月6日出生，住广东省佛山市三水区，委托诉讼代理人：胡丽丽，广东南天明律师事务所律师。委托诉讼代理人：林铭壮，广东南天明律师事务所律师。上诉人（原审被告）：徐霭颜，女，汉族，1970年6月10日出生，住广东省佛山市三水区，委托诉讼代理人：胡丽丽，广东南天明律师事务所律师。委托诉讼代理人：林铭壮，广东南天明���师事务所律师。上诉人冼淑、陆秀妙因与上诉人童绍洪、徐霭颜租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市三水区人民法院（2017）粤0607民初3703号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人冼淑、陆秀妙上诉请求：1.在一审判决第三项判决内容的基础上，判令童绍洪、徐霭颜向冼淑、陆秀妙返还（赔偿）58737元；2.依法撤销一审判决第四项，改判童绍洪、徐霭颜向冼淑、陆秀妙返还房产费83909元、代收代缴租赁费50345元，赔偿利息损失175280.4元；3.本案一审、二审诉讼费由童绍洪、徐霭颜负担。事实和理由：一、一审判决对冼淑、陆秀妙向童绍洪、徐霭颜支付的物业维修费、物业清洁费、宣传费的性质认定有误，继而根据公平合理原则及双方在签订合同的过错情况来认定童绍洪、徐霭颜仅应向冼��、陆秀妙赔偿该三项费用的一半错误。1.童绍洪、徐霭颜在签订涉案合同、补充协议时已向冼淑、陆秀妙一次性收取了包含物业维修费、物业清洁费、宣传费在内的各项租赁费共合计676274元。因此，该三项费用显然是童绍洪、徐霭颜因涉案合同、补充协议而取得的财产，一审判决将该三项费用的性质确定为冼淑、陆秀妙的损失错误。现因涉案合同、补充协议已被确认无效，童绍洪、徐霭颜应依法全额返还。童绍洪、徐霭颜并未提供证据证明其在冼淑、陆秀妙使用占有涉案房屋期间已对涉案房屋进行实际维修、宣传的事实，且童绍洪、徐霭颜在冼淑、陆秀妙使用占有涉案房屋期间仍然向冼淑、陆秀妙收取包含物业清洁费在内的物业管理服务费，属重复收取冼淑、陆秀妙的物业清洁费。2.涉案补充协议虽没有明确约定该三项费用的使用期限，但涉案补充协议是涉案租赁��同的从合同，而涉案租赁合同第十四条第6点也明确约定补充协议与本合同具有同等法律效力，是本合同附件。由此可见，该三项费用是服务于涉案租赁合同约定的租赁期限的，所以，即使不予全额返还，那也只能在扣减已经使用的6年租赁期限的相应数额后，童绍洪、徐霭颜应如数返还剩余部分。另外，虽然涉案补充协议没有明确约定该三项费用的使用方向，但根据该三项费用的文字含义和相关法律的规定，以及结合童绍洪、徐霭颜在庭审时的抗辩意见，物业维修费显然是指在租赁合同期间维修涉案房屋的费用，物业清洁费则是指在租赁合同期间清洁涉案房屋的费用，宣传费则是指在租赁期间为提升商业价值而对涉案房屋进行宣传的费用。3.冼淑、陆秀妙在签订涉案合同、补充协议时没有任何过错，童绍洪、徐霭颜在明知涉案房屋是临时建筑的情况下，欺骗冼淑、��秀妙与其签订长达47年且陷阱重重的租赁合同，因此，导致涉案合同、补充协议无效的过错责任在于童绍洪、徐霭颜。二、一审判决认为合同被确认无效后冼淑、陆秀妙可持发票向税务部门办理退税手续，从而认定在冼淑、陆秀妙没有充分证据证明其支付的房产费、代收代缴租赁费存在实际损失前不予支持冼淑、陆秀妙的返还请求有误。1.虽然涉案合同约定相关税费由冼淑、陆秀妙承担，但是缴纳房屋租赁税是房屋出租人的法定义务，因此童绍洪、徐霭颜才是缴纳义务人，所以涉案合同这一约定显然无效。即使该约定可约束双方，冼淑、陆秀妙也仅是代为缴纳，纳税主体还是童绍洪、徐霭颜。因此，涉案合同被确认无效后，相关退税手续也依法应由童绍洪、徐霭颜办理，而并非由冼淑、陆秀妙办理。2.童绍洪、徐霭颜提供的证据也不能证明其已将该两项费用全部缴纳给税务部门。既然童绍洪、徐霭颜已向冼淑、陆秀妙出具了租金及服务费发票，那其完全可以到税务部门调取相对应的完税凭证，但童绍洪、徐霭颜由始至终并未提供，应承担举证不能的不利后果。三、一审判决酌情支持按金、租金、服务费从起诉之日起，按中国人民银行同期贷款利率计算利息有误。双方在签订涉案合同、补充协议时，涉案房屋并未建造好，而是于2012年1月1日才交付使用，但是签订涉案合同、补充协议时冼淑、陆秀妙已向童绍洪、徐霭颜一次性付清所有租赁费用，如前所述，导致涉案合同、补充协议无效的过错责任在于童绍洪、徐霭颜，但童绍洪、徐霭颜却一直在占有因前述无效合同、补充协议取得的属于冼淑、陆秀妙的财产，必然导致冼淑、陆秀妙产生利息损失，因此，童绍洪、徐霭颜应依法向冼淑、陆秀妙赔偿从签订涉案合同、补充协议之日���至向法院主张权利期间的利息损失。上诉人童绍洪、徐霭颜上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回冼淑、陆秀妙的全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费由冼淑、陆秀妙承担。事实和理由：一、一审认定事实有误，涉案合同合法有效。1.涉案建筑物符合国家法律规定经批准建设。根据童绍洪、徐霭颜于一审中提交的证据以及佛山市三水区乐平镇国土城建和水务局给一审法院的复函可知，涉案物业经佛山市三水区乐平镇国土城建和水务局批准建设，但需补办相关权属证明，况且实际上涉案物业已经取得相关的消防验收报告，但一审法院却仅以涉案物业未取得相关权属证明，而忽视涉案物业实际已取得消防验收资格且从未被认定为违规建筑的事实以及佛山市三水区乐平镇国土城建和水务局复函所提到的“补办”含义，片面认定涉案合同无效。2.根据合同法的规定，即使涉案合同部分无效，也仅仅是超过20年部分无效，但冼淑、陆秀妙签订合同时明知涉案合同超过20年部分无效的情况下，仍与童绍洪、徐霭颜签订涉案合同，其应承担相应责任。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，冼淑、陆秀妙应对其因涉案合同所支付的租金、服务费以及按金承担相应的法律责任。3.物业维修费、物业清洁费以及宣传费等三笔费用作为补充协议所约定的费用，是返租履行期间的费用，该期间已履行完毕，童绍洪、徐霭颜无需返还，更不需要赔偿。二、一审法院适用法律错误。1.如上所述，即使涉案合同超过20年部分无效，童绍洪、徐霭颜仅需将超过20年部分的租金、服务费进行返还。一审法院认定童绍洪、徐霭颜自2018年1月份起返还冼淑、陆秀妙租金以及服务费于法无据。即使涉案合同被认定无效，由于冼淑、陆秀妙至��仍占用涉案物业，并从中获取利益，故返还的租金和服务费应自冼淑、陆秀妙实际返还涉案物业之日起，以涉案物业每日租金以及服务费的金额进行计算童绍洪、徐霭颜应当依法返还的费用。2.一审法院认定童绍洪、徐霭颜应当按照中国人民银行同期贷款利率计算利息，属适用法律错误。根据最高人民法院公布的指导性案列可知，如涉案合同无效，人民法院应按照中国人民银行同期存款利率计算利息。冼淑、陆秀妙向一审法院提出诉讼请求：1.确认冼淑、陆秀妙与原佛山市三水区乐平镇宝盈时代物业服务中心（以下简称宝盈物业中心）于2011年1月12日签订的《宝盈时代公寓物业租赁及管理合同》、《宝盈时代公寓补充协议》无效；2.童绍洪向冼淑、陆秀妙返还按金5000元、物业维修费41955元、物业清洁费33564元、宣传费41955元、房产费83909元、代收代缴租赁费用50345元、租金219592.5元（从2018年1月1日起计至2058年12月31日止）、服务费146394.4元（从2018年1月1日起计至2058年12月31日止），合计622714.9元；3.童绍洪向冼淑、陆秀妙赔偿利息损失175280.4元（按中国人民银行同期贷款利率计算）；4.徐霭颜对上述第二、三项诉请承担连带清偿责任；5.童绍洪、徐霭颜承担诉讼费。一审法院查明：2011年1月12日，宝盈物业中心与冼淑、陆秀妙签订《宝盈时代公寓物业租赁及管理合同》、《宝盈时代公寓补充协议》各一份。《宝盈时代公寓物业租赁及管理合同》约定宝盈物业中心将涉案物业租赁给冼淑、陆秀妙使用，租赁期限从房屋交付使用之日至2058年12月31日止。2012年1月1日，宝盈物业中心向冼淑、陆秀妙交付涉案物业。《宝盈时代公寓物业租赁及管理合同》第三条第1款约定：“乙方（冼淑、陆秀妙）在签订本合同时必须向甲方（��盈物业中心）一次性预付款项419546元，甲方应在租赁期内分期按540个月向乙方开具租赁发票（其中租金发票为人民币466元，服务费发票为人民币310元），至最后一个月将乙方所交预付款发票开齐为止。”第三条第5款约定：“当地政府及有关部门所收费用由乙方另行负担。乙方所租赁物业的租赁税、土地使用税及未来新产生的税费等全部由乙方缴交，与甲方无关。”《宝盈时代公寓补充协议》第一条约定：“乙方在签订合同当天一次性付清物业维修费41955元，物业清洁费33564元，宣传费41955元，合共117474元。”第六和条第一款约定：“乙方同意从2011年2月1日至2012年1月31日共1年将该公寓无偿交付给甲方使用。使用期间，甲方应于每月10日前向乙方返还回报款3481元，而乙方不得参与该公寓的任何管理事项。在2012年1月31日使用期满前五天，甲方以电话通知或按合同所列之��系地址发出挂号信通知乙方前往收公寓。若因乙方原因不能及时办理交接手续的，视为乙方已接收该公寓并承担相应责任。”冼淑、陆秀妙于2011年1月12日向宝盈物业中心支付了5000元按金、租金251728元、服务费167818元、房产费用83909元、代收代缴租赁费用50345元、物业维修费41955元、物业清洁费33564元、宣传费41955元。宝盈物业中心的经营者是童绍洪，该中心于2016年7月29日注销。童绍洪、徐霭颜于2005年5月16日在佛山市三水区民政局登记结婚。另查明，2008年11月8日，徐霭颜与佛山市三水中心科技工业园发展有限公司签订《土地租赁合同》，经一审法院函询佛山市三水区乐平镇国土城建和水务局关于涉案物业的土地房产情况，该局于2017年11月9日复函认为，经与镇相关部门核查研究，2008年11月8日佛山市三水中心科技工业园发展有限公司将佛山市三水区中心科技��业园内的24.35亩土地的50年使用权（租赁期限从2009年1月1日至2058年12月31日止）出租给徐霭颜，我镇秉承尊重历史的原则，建议按相关合同执行。另，徐霭颜在上述土地上建设的宝盈时代广场1、2、3、4期公寓、商铺等建筑物，经查明，上述建筑物于2010年6月30日取得临时建筑许可证，现该临时建筑的许可已过期。经协调，目前上述地上建筑物正在补办相关的报建手续。一审法院认为，本案争议点主要是涉案合同的有效性及其法律后果的问题。一、对于本案涉及的《宝盈时代公寓物业租赁及管理合同》、《宝盈时代公寓补充协议》有效性问题。根据佛山市三水区乐平镇国土城建和水务局给一审法院的复函来看，涉案物业是临时建筑，现该临时建筑的许可已过期，在一审法庭辩论终结前，涉案物业仍无法取得相关主管部门的延期批文或合法权属证明，故对两份合同中超过临时建筑使用期限的租赁期间部分，一审法院确认无效。二、对合同无效后童绍洪、徐霭颜的责任承担问题，虽然宝盈物业中心已注销，但童绍洪作为该中心的经营者应承担宝盈物业中心的责任；徐霭颜从佛山市三水中心科技工业园发展有限公司处承租和建设了涉案物业，且是童绍洪的配偶，涉案合同在双方婚姻存续期间签订，故徐霭颜对童绍洪因涉案合同无效后产生的债务承担连带清偿责任。三、对于合同无效后的法律后果，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”冼淑、陆秀妙应立即返还涉案物业给童绍洪、徐霭颜，对冼淑、陆秀妙主张的各项费用返还问题，一审法院分析如下：首先，对租金及服务费的返还问题，因一审法庭辩论终结前冼淑、陆秀妙仍占有涉案物业，即使合同无效，冼淑、陆秀妙作为涉案物业的占有人，仍应支付占有使用费及服务费至冼淑、陆秀妙实际返还物业之日，因冼淑、陆秀妙于2011年1月12日向宝盈物业中心支付了5000元按金及419546元（包含47年的租金251728元、服务费167818元），根据双方约定的租赁期分摊及冼淑、陆秀妙的主张计算，冼淑、陆秀妙从2012年1月至2017年12月的租金、占有使用费、服务费共53559元（419546元÷47年×6年），故童绍洪、徐霭颜应向冼淑、陆秀妙返还5000元按金及365987元（419546元-53559元）的租金及服务费。其次，对物业维修费41955元、物业清洁费33564元、宣传费41955元的返还问题，因双方在《宝盈时代公寓补充协议》中没有明确上述费用的使用期限及支出方向，宝盈物业中心也存在不按租赁期限平均使用上述费用的情况，而且由于涉案合同是长达四十七年的租赁合同，即使涉案物业是合法物业，双方仍违反了最长二十年租赁期的强制性规定，故本院根据公平合理原则及双方在签订合同时存在的过错情况，确认上述费用是冼淑、陆秀妙的损失，应由双方各承担一半，即由童绍洪、徐霭颜向冼淑、陆秀妙赔偿58737元[（41955+33564+41955）÷2]。再有，对房产费用及代收代缴租赁费用的返还问题，根据《宝盈时代公寓物业租赁及管理合同》第三条第5款约定：“当地政府及有关部门所收费用由乙方（冼淑、陆秀妙）另行负担。乙方所租赁物业的租赁税、土地使用税及未来新产生的税费等全部由乙方缴交，与甲方（宝盈物业中心）无关。”可见相关税费应由冼淑、陆秀妙承担，宝盈物业中心已��冼淑、陆秀妙开具了租赁期内所有的租金和管理费发票，在双方签订的合同确认无效后，冼淑、陆秀妙作为发票中的付款方可持发票向税务部门办理退税手续，故在冼淑、陆秀妙没有充分证据证明其支付的房产费用及代收代缴租赁费用存在实际损失前，一审法院对冼淑、陆秀妙的该项诉请不予支持。最后，对于冼淑、陆秀妙诉请的利息问题，一审法院酌情支持按金、租金、服务费可从起诉之日起，按中国人民银行同期贷款利率计算利息，对冼淑、陆秀妙主张的其他利息，无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第五十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条，《中华人民共���国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、确认冼淑、陆秀妙与原佛山市三水区乐平镇宝盈时代物业服务中心于2011年1月12日签订的《宝盈时代公寓物业租赁及管理合同》、《宝盈时代公寓补充协议》部分无效；二、童绍洪、徐霭颜于判决生效之日起十日内连带向冼淑、陆秀妙返还按金5000元、租金及服务费365987元，合共370987元，以及上述费用的利息（利息计算如下：以370987元为基数，从2017年9月6日计算至判决确定还款之日，按中国人民银行同期贷款利率计算）；三、童绍洪、徐霭颜于本判决生效之日起十日内连带向冼淑、陆秀妙赔偿58737元；四、驳回冼淑、陆秀妙的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取即6157元，由冼淑、陆秀妙负担3050元，由童绍洪、徐霭颜负担3107元。二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。经审查，本院对一审判决认定的案件事实予以确认。本院认为，根据当事人的上诉及答辩意见，本案的上诉争议焦点系：1.案涉合同的效力问题；2.童绍洪、徐霭颜应向冼淑、陆秀妙返还的租金、服务费的具体数额应如何确定;3.案涉物业维修费、物业清洁费、宣传费的性质应如何认定;4.涉案合同相关税费的负担及返还问题应如何认定;5.案涉利息的计算方式和计算时间应如何确定。第一，关于案涉合同的效力问题。童绍洪、徐霭颜上诉称案涉建筑物符合国家法律规定的批准建设要求，已经取得相关的消防验收报告，仅是需补办相关权属证明，属于合法建筑，故案涉合同有效；即使合同部分无效，也仅是超过20年的部分无效，且冼淑、陆秀妙亦存在过错。对此，本院认为，根据《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第二条第二款：“租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。”之规定可知，租赁合同中超出临时建筑使用期限的租赁期限无效。从本案查明事实以及佛山市三水区乐平镇国土建和水务局的复函可以确定，本案所涉物业属于临时建筑，且该物业的临时建筑许可已经过期，也就说明，截止目前，案涉物业并不具有合法的建设许可手续，虽然其以后有可能通过补办手续完善其建设行为的合法性问题，但客观上具有不确定性，且其于二审期间仍未获得相关行政主管部门关于延长案涉租赁物使用期限的审批手续，基于此，���审判决认定案涉合同中超过临时建筑使用期限的租赁期间部分无效符合法律规定，本院予以维持。童绍洪、徐霭颜的该项上诉主张理据不足，本院不予支持。第二，关于童绍洪、徐霭颜应向冼淑、陆秀妙返还的租金、服务费的具体数额应如何确定的问题。冼淑、陆秀妙对此部分费用未提起上诉，而童绍洪、徐霭颜上诉主张案涉合同超过20年的部分无效，故此其关于仅需将超过20年部分的租金和服务费予以返还。如前所述，案涉合同基于租赁标的物系临时建筑，且合同租赁期限已超过临时建筑的使用期限，故租赁期限超过部分无效，并非如童绍洪、徐霭颜所称超过20年部分的租赁期限无效，故其的该项上诉主张缺乏法律依据，本院不予支持。一审法院基于上述租金、服务费摊分于案涉合同长达47年租赁期间内以及冼淑、陆秀妙的主张、案涉租赁物的实际占有���用状况，最终计算得出童绍洪、徐霭颜应向冼淑、陆秀妙返还相应的租金、服务费用处理正确，本院予以维持。第三，关于案涉物业维修费、物业清洁费、宣传费的性质应如何认定的问题。冼淑、陆秀妙上诉称其在签定案涉合同时已经一次性缴纳了包含物业维修费、物业清洁费、宣传费在内的各项租赁费用，这些并非冼淑、陆秀妙的损失，而是童绍洪、徐霭颜取得的财产，在案涉合同、补充协议被依法确认无效的情况下，这些费用应全额返还。对此，本院认为，上述费用从性质上看，系基于童绍洪就案涉物业提供相关服务而向冼淑、陆秀妙一次性收取的费用，其在性质上并不同于作为案涉物业使用权租赁对价支付的租金，故此一审法院认定该部分已经支付的费用属于冼淑、陆秀妙的损失并无不当。由于该三项费用在《宝盈时代公寓补充协议》中没有明确具体使用期限及支出方向，亦无证据显示宝盈物业中心存在按照租赁期限平均使用上述费用之事实，同时，鉴于案涉租赁合同的部分无效系双方当事人的共同过错所造成，故对于该项损失，由双方当事人平均分担，符合本案实际及公平原则，冼淑、陆秀妙的该项上诉主张理据不足，本院不予支持。同时，对于童绍洪、徐霭颜上诉称相应的物业维修费、物业清洁费、宣传费等三笔费用是返租履行期间的费用，该期间已经履行完毕，童绍洪、徐霭颜无须返还，更不需要赔偿的问题，由于其并不能提供任何直接有效的证据证明双方当事人对此有明确的合同约定，故对其该项主张，本院亦不予支持。第四，关于涉案合同相关税费的负担及返还问题应如何认定的问题。冼淑、陆秀妙上诉称缴纳房屋租赁税是出租人的法定义务，因此童绍洪才是纳税义务人，涉案合同的相关约定无效。对此，本院认为，虽然缴纳房屋租赁税系作为出租人一方的法定义务，但是，双方当事人在合同中约定的内容是“当地政府及有关部门所收费用由乙方另行负担。乙方所租赁物业的租赁税、土地使用税及未来新产生的税费等全部由乙方缴交，与甲方无关”。该约定并没有约定由作为承租方的冼淑、陆秀妙作为纳税义务人，而仅是约定由冼淑、陆秀妙负担相关费用，该约定系双方当事人基于自由的意思表示而为，并不违反法律的强制性规定，合法有效。由于童绍洪一方已经向冼淑、陆秀妙开具了租赁期间内所有的租金和管理费发票，冼淑、陆秀妙可以作为付款方，基于双方当事人之间租赁合同部分无效的事实向税务部门办理退税手续。冼淑、陆秀妙的该项上诉主张理据不足，本院不予支持。第五，关于利息的计算方式和计算时间问题。童��洪、徐霭颜主张根据最高人民法院公布的相关指导性案例，如果合同无效，应按照中国人民银行同期存款利率计算利息，不应用贷款利息计算。对此，本院认为，由于我国并非判例法国家，相关的指导性案例并不具有绝对的法律约束力，同时，由于本案中对于案涉物业之租赁合同的无效，童绍洪负有主要的过错，而按照中国人民银行同期贷款利率计算既具有一定的过错惩罚意义，同时亦符合司法处理的惯例。童绍洪、徐霭颜的该项上诉主张理据不足，本院不予支持。另外，冼淑、陆秀妙上诉称由于案涉合同的无效主要是由童绍洪的过错所致，故相应的按金、租金、服务费的资金占有损失之计算应当从签订涉案合同、补充协议之日起开始计付，对此，本院认为，由于案涉合同并非自始全部无效，而仅是超过临时建筑许可的部分合同期限无效，故此，一审法院确定相应的利息计算自冼淑、陆秀妙起诉主张权利时起计付，符合本案实际及法律规定，冼淑、陆秀妙的该项上诉主张理据不足，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。冼淑、陆秀妙、童绍洪、徐霭颜的上诉主张均理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22316元，保全费3170元，合计25486元，由上诉人冼淑、陆秀妙负担8282元,上诉人童绍洪、徐霭颜负担17204元。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 安 静审 判 员 黄玉凤二〇一八年四月二十六日法官助理 黄结仪书 记 员 冯隽尧