济南市历下区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0102民初10894号 原告：马辉，女，1976年12月19日出生，汉族，某经理，住济南市 委托诉讼代理人:王亮（马辉之夫），住济南市。 被告:崔国福，男，1979年5月14日出生，汉族，无业，住济南市 委托诉讼代理人：徐琪，上海锦天城（济南）律师事务所律师。 第三人:张美峰，女，1974年7月8日出生，汉族，无业，住济南市 原告马辉与被告崔国福、第三人张美峰案外人执行异议之诉一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用普通程序，由审判员闫勇独任审判，于2021年2月24日公开开庭进行了审理。原告马辉的委托诉讼代理人王亮，被告崔国福及其委托诉讼代理人徐琪，第三人张美峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 马辉向本院提出诉讼请求：1.请求法院立即撤消对马辉购买的位于济南市房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2.诉讼费用由崔国福承担。 事实与理由：马辉与张美峰于2017年11月11日签订房地产转让合同，约定张美峰以880万元的价格将依山郡某某某某某某某某房屋卖给马辉，合同详细约定了付款时间及双方的权利义务。合同签订当日张美峰向马辉交付了房屋钥匙,2018年1月7日，马辉向物业公司缴纳了装修押金并对房屋装修。装修完成后至今，马辉一直居住于该房屋，且该房屋物业、水电费自合同签订之日起至今均为马辉缴纳。 崔国福与张美峰因民间借贷纠纷一案，济南市历下区人民法院作出(2019)鲁0102民初8106号协助执行通知书，将马辉购买的依山郡某某某某某某某某房屋予以查封。马辉依法向济南市历下区人民法院提出书面执行异议，要求解除查封，并中止对上述房产的执行。2020年7月1日，济南市历下区人民法院作出(2020)鲁0102执异16号执行裁定书，裁定驳回马辉的异议，并明确告知可在15日内向济南市历下区人民法院提起诉讼。 马辉认为，马辉与张美峰于2017年11月11日签订的房地产转让合同真实有效，且马辉在合同签订后，按照合同约定向张美峰支付购房款。因张美峰家中有事急需用钱，在张美峰多次找到马辉协商后，马辉于2018年11月18日向张美峰支付了20万元，由于支付金额已超出原合同约定支付金额，为防止剩余未支付房款中的380万元被张美峰再次挪作他用，不去向银行解押，所以双方于2019年4月1日签订了补充协议，约定“为保证该房产顺利解押过户，经马辉与张美峰协商一致，马辉将剩余房款中的380万元作为保证金不再支付，张美峰自即日起二年未能办理解押，马辉将用380万元保证金支付抵押银行办理解押，剩余房款马辉根据资金情况支付乙方并保留追究其法律责任的权利”，故该380万购房款，从表面看是剩余房款，可是根据补充协议的约定，它是一个附条件的民事法律行为，所附条件尚未成就，故双方之间的权利义务关系尚未形成。法院不能将尚不具备履行条件的债权作为执行标的。马辉与张美峰签订的购房合同及补充协议，是应当受到法律保护的合法协议，执行法院不能就协议的合法有效性作出裁判，更不应该为维护一个合法权益，去侵害另一个合法权益。马辉已经支付了大部分房款，并对该房屋实际占有数年之久，这是不争的事实。虽马辉在购房之前就知晓该房产有贷款，由鉴于此，马辉与张美峰才签订了相关补充协议。故马辉应当对银行的贷款及抵押承担风险，但对执行法院受理的崔国福的执行案件，没有承担风险的义务。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，针对该房屋的执行应当中止，济南市历下区人民法院驳回马辉的执行异议缺乏事实及法律依据。为维护马辉的合法权益，特依法向法院提起诉讼，望依法裁判。 崔国福辩称：一、（2020）鲁0102执异16号裁定书认定事实清楚。1.崔国福与张美峰的民间借贷纠纷一案，法院在审理过程中，于2019年8月13日作出（2019）鲁0102执8137号执行通知书，预查封了张美峰名下的依山郡某某某某某某某某房屋，后该案经法院调解作出（2019）鲁0102民初8106号民事调解书。调解书生效后，因张美峰拒不履行生效义务，崔国福向法院申请了强制执行。根据执行异议阶段马辉提交的证据显示，2017年11月11日，马辉与张美峰签订房地产转让合同，转让总金额为880万元，截至（2020）鲁0102执异16号裁定书作出之日，马辉尚有380万元的房款未支付。2.马辉称其与张美峰于2019年4月1日签订了补充协议，且协议中约定“剩余380万元作为保证金不再支付，如张美峰两年内未能办理解押，马辉将用380万元保证金支付抵押银行办理解押，剩余房款马辉根据资金情况支付第三人”。且不论补充协议的真实性，就内容来看，首先，马辉在购买案涉房屋时，已经知晓案涉房屋被抵押至银行，且抵押贷款尚未还清的情况，最终才以低于市场价的价格购买了案涉房屋；其次，该约定作出的根本并未改变总房款为880万元的事实，仅是改变了支付的方式，双方的目的仍是最终实现合同目的。故，补充协议不能证明也无法证明马辉已经向张美峰支付房屋全部价款的事实，反而证实了马辉尚欠付380万元的购房款。 二、（2020）鲁0102执异16号裁定书适用法律正确。1.根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条之规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。即，买受人只有在同时满足三个要件后法院才不能查封、扣押、冻结：（1）已经支付全部价款；（2）已经实际占有；（3）买受人对未办理过户登记手续没有过错。2.根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。现行有效的法律规定均要求买受人，即马辉已经付清全部款项，或者将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，并要求非因马辉的原因未办理过户登记。本案中，马辉未付清全部房款是既定事实，在购买案涉房屋时，马辉也明知案涉房屋被抵押至银行而无法办理房产证的事实，故，马辉对于无法办理房产证是具有过错的。 综上所述，济南市历下区人民法院作出的（2020）鲁0102执异16号认定事实清楚，适用法律正确，请求法院依法查明事实，驳回马辉的诉讼请求。 张美峰述称：我与马辉签订的买卖合同是合法的，是真实存在的，在实际购买过程中，因我家中有事，耽误办理房产证，现在房产证已经全部办理完毕，因法院查封，无法拿到房产证。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据以及询问，本院认定事实如下： 2017年11月11日，张美峰与马辉签订房地产转让合同一份，约定将位于济南市室的房屋与济南市依山郡四区8栋车库—101出售给马辉。房屋建筑面积258.18平方米，用途为住宅，车库建筑面积为40.71平方米，总价款880万元。付款方式：签订合同当日马辉应当向张美峰支付定金120万元；于2017年11月30日前向张美峰支付第二笔购房款200万元；2017年12月31日前向张美峰支付第三笔购房款120万元；在张美峰取得房产证后及马辉通过银行贷款审批后10个工作日内办理过户手续，过户当日马辉向张美峰支付第四笔购房款140万元；剩余购房款300万元，在银行发放贷款之日，由银行向张美峰直接支付。合同签订后，自 2017年11月9日起至2019年10月16日止马辉共向张美峰支付购房款500万元。由于张美峰家中原因，张美峰未能及时按合同约定办理涉案房屋的产权证，也未能用马辉支付的房款办理银行解押。2019年4月1日，马辉与张美峰签订补充协议，协议约定，为保证涉案房产顺利解押过户，经马辉与张美峰协商一致，马辉将剩余房款中的380万元作为保证金不再支付，张美峰自即日起二年未能办理解押，马辉将用380万元保证金支付抵押银行办理解押，剩余房款马辉根据资金情况支付张美峰并保留追究其法律责任的权利。 崔国福与张美峰因民间借贷纠纷一案，本院于2019年8月8日作出（2019）鲁0102民初8106号财产保全裁定，于8月13日作出（2019）鲁0102民初8106号协助执行通知书，要求济南市自然资源和规划局协助查封涉案房产，10月25日作出（2019）鲁0102民初8106号民事调解书。调解书生效后，因张美峰未履行调解书确定的义务，申请执行人崔国福向本院申请强制执行。本院于2019年11月15日作出（2019）鲁0102执8137号执行通知书，责令张美峰履行法律文书确定的义务。2020年1月13日马辉向本院提出书面执行异议，要求中止对涉案房产的执行，并解除查封。2020年6月28日，本院作出（2020）鲁0102执异16号执行通知书，要求马辉将剩余购房款380万元交付本院提存。2020年6月30日，马辉向本院出具书面意见，认为涉案房屋剩余购房款因张美峰在银行设立抵押、且未按约定解除抵押为由，不同意将剩余购房款380万元交至本院。2020年7月1日，本院作出（2020）鲁0102执异16号执行裁定书，以马辉未按要求将剩余款项交付本院，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的可以排除执行的条件为由，裁定驳回了马辉的异议。 本院认为，马辉与张美峰签订的补充协议约定，马辉将剩余房款中的380万元作为保证金不再支付，张美峰自即日起二年未能办理解押，马辉将用380万元保证金支付抵押银行办理解押。该补充协议性质上属于附条件的合同，因马辉支付380万元的条件还未成就，该380万元的剩余房款属于张美峰尚未到期的债权，不应提前支付。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，马辉与张美峰签订了合法有效的房地产转让合同，实际占有、使用涉案房屋，支付了大部分购房款，由于张美峰的原因未办理过户登记，因此，马辉要求停止对涉案房屋的强制执行，并要求解封，理由正当，本院予以支持。马辉要求撤销（2019）鲁0102执8137号执行通知书、（2019）鲁0102民初8106号协助执行通知书不属于本案的审查范围，对此本院不予处理。 综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、解除对位于济南市室的查封； 二、停止对位于济南市强制执行。 案件受理费73400元，由被告崔国福负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员 闫 勇 二〇二一年二月二十五日 书记员 孙左兰