新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院民事判决书（2021）新23民终1691号上诉人（原审原告）：张健，男，1974年3月10日出生，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市。   上诉人（原审被告）：刘连飞，男，1966年10月5日出生，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市。   上诉人（原审被告）：孙淑花，女，1968年6月30日出生，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市。   上诉人（原审被告）：刘红波，男，1990年11月8日出生，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市。   上诉人（原审被告）：刘洪涛，男，1994年11月18日出生，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市。   上诉人刘连飞、孙淑花、刘红波、刘洪涛的共同委托诉讼代理人：赵福鑫，新疆同创律师事务所律师。   上诉人刘连飞、孙淑花、刘红波、刘洪涛的共同委托诉讼代理人：王雪京，新疆同创律师事务所律师。   上诉人张健与上诉人刘连飞、孙淑花、刘红波、刘洪涛因合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院（2021）新2301民初4066号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月24日立案后依法组成合议庭，于2021年9月3日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。   张健上诉请求：请求撤销新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院（2021）新2301民初4066号民事判决第二项、第三项，改判刘连飞、孙淑花、刘红波、刘洪涛向张健支付补偿款1，478，460元，利息136，500元，保全费5000元，合计：1，619，960元（不服金额585，038元）。事实和理由：一、双方签订的合同无效。个人对宅基地只有使用权，该权利的取得和享有与集体经济组织成员资格紧密相连，宅基地使用权的主体应为集体经济组织成员，也只能在本集体经济组织成员之间流转。本案中，上诉人刘连飞依法取得宅基地使用权，而上诉人张健非该村集体成员，双方约定由上诉人刘连飞提供宅基地，上诉人张健出资建房，并对建成后房屋产权份额进行分配，根据“房地一体原则”，上诉人张健就会依约享有部分宅基地使用权，故双方签订的《合作建房合同》因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。二、上诉人刘连飞、孙淑花、刘红波、刘洪涛应按照建造成本价向上诉人张健返还或折价补偿；依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”现上诉人张健已按合同约定投资，因该房不能返还，故上诉人刘连飞、孙淑花、刘红波、刘洪涛应返还上诉人张健投资建房的成本，根据一审查明事实，上诉人张健投资建设房屋面积1，848.075平方米，参照昌吉市拆迁政策以及房屋评估鉴定机构对昌吉市拆迁房屋建造成本定价每平方米800元，故上诉人张健修建的房屋成本价为1，848.075平方米×800元／平方米=1，478，460元，本案中，上诉人刘连飞、孙淑花、刘红波、刘洪涛应按照房屋建造成本价全额返还折价补偿款。三、一审适用法律错误，导致判决错误；涉案合同无效双方均存在过错，但未给刘连飞、孙淑花、刘红波、刘洪涛造成任何经济损失，一审法院认为“能获得补偿款也是基于修建在被告的土地上”是错误的，能获得补偿款是基于房屋价值本身。根据昌吉市拆迁政策，320平方米内按照4350元补偿，其中包含了房屋价值和宅基地使用权的补偿价值，上诉人张健向上诉人刘连飞、孙淑花、刘红波、刘洪涛主张1，478，460元补偿款只包含房屋建造的成本价。综上，上诉人张健在合同履行过程中没有给刘连飞、孙淑花、刘红波、刘洪涛造成任何损失，故不适用过错补偿原则。请求二审法院依法改判或发回重审。   刘连飞、孙淑花、刘红波、刘洪涛辩称，请求驳回上诉人张健的上诉请求。撤销一审判决第一项，改判上诉人刘连飞、孙淑花、刘红波、刘洪涛向上诉人张健支付拆迁补偿款1，332，260元（1，665.325平方米×800元）的50％，即666，130元，造成涉案合同无效双方均有过错，不存在全额返还赔偿金的事实。没有宅基地的基础，张健无法加盖房屋，宅基地上的房屋拆迁补偿款包括所建房屋的全部价值利益，无法分割，上诉人张健的上诉请求既无事实依据也无法律依据。   刘连飞、孙淑花、刘红波、刘洪涛上诉请求：撤销一审判决第一项，改判上诉人刘连飞、孙淑花、刘红波、刘洪涛向上诉人张健支付拆迁补偿款1，332，260元（1，665.325平方米×800元）的50％即666，130元。事实与理由：一审法院认定事实不清，证据不足。涉案楼房总面积2191.3平方米，其中，上诉人刘连飞原有一层面积129.415平方米，自建六层面积213.81平方米，地下室面积182.75平方米，上诉人张健实际投资建房面积为1665.325平方米。一审法院将地下室面积计入上诉人张健的建房面积错误。一审法院判决上诉人刘连飞、孙淑花、刘红波、刘洪涛向上诉人张健给付70％的补偿款前后矛盾，有违逻辑。涉案房屋虽系上诉人张健投资修建，但能获得补偿款也是基于上诉人刘连飞、孙淑花、刘红波、刘洪涛作为农村集体经济组织成员享有宅基地使用权的特殊性。因此，即使划分过错责任，也应由上诉人张健承担主要过错责任。一审法院错误划分过错责任，属于适用法律不当，判决显失公平，请求二审法院查明事实并依法改判。   张健辩称，涉案房屋的地下室系上诉人张健修建，上诉人张健与上诉人刘连飞于2013年8月8日签订的《建房合同协议书》明确约定地下室归上诉人张健，按照一审判决结果，上诉人张健连每平方米800元的补偿款都拿不到，请求二审法院依法改判。   张健向一审法院起诉请求：1．确认原、被告于2013年8月8日签订的《建房合同协议书》无效；2．被告返还原告建房投资款1，820，000元；3．被告支付原告利息损失136，500元，并按照5％的利率计算至实际付清为止；4．由被告承担本案的诉讼费、保全费。   一审法院认定事实：2013年8月8日，原告（乙方、修建楼房出资人）与被告刘连飞、孙淑花、刘红波、刘洪涛（甲方、宅基地使用权人）签订建房合同协议书。该合同约定：甲方将位于昌吉市益民路北七巷甲方有合法所有权的宅基地同意与乙方合资建筑住宅楼房；乙方投资建筑楼房，结构为砖混水泥制板楼房，工程建筑由乙方负责建，工程施工至完工由甲方负责监工，楼房竣工验收合格后甲方应分得总面积的50％，乙方分得总面积的50％，楼道和楼房前后院均为甲乙方共用；甲乙双方各自使用各自的楼房，如遇征收、征购，土地补偿费、附着物的拆迁补偿费和安置补助费，按照协议第三条约定各自享有；甲乙双方应忠实履行协议书约定的各自的权利义务，如若甲方违约，三倍赔偿乙方所投资的损失，如果乙方违约，应当承担总造价的30％的违约金。楼房建成后，因昌吉市人民政府决定对包括案涉楼房在内的棚户区进行整体拆迁，双方因拆迁补偿款的分配问题发生争议，原告诉至法院。另查，原告张健非昌吉市建国路街道办事处八工一村村民。被告刘连飞、孙淑花、刘红波、刘洪涛系昌吉市建国路街道办事处八工一村村民。2014年6月，被告经该村村委会同意，在其原有的宅基地上新建住宅1900平方米。本案案涉楼房拆迁时经评估，该楼房总面积2，191.3平方米，其中，四被告原有一层面积129.415平方米，其自建（第六层）面积为213.81平方米。依照拆迁补偿的规定，凡是属于昌吉市建国路街道办事处八工一村村民，每户在320平方米以内按4350元／平方米给予补助，其余砖混结构的房屋按照800元／平方米给予拆迁补偿。被告刘连飞、孙淑花、刘红波、刘洪涛已分得上述房屋面积相应的拆迁补偿款。又查，原告张健诉被告刘连飞、孙淑花、刘红波、刘洪涛合同纠纷一案，新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院曾于2021年6月17日公开开庭审理。作出（2019）新2301民初772号民事判决书，判决：一、被告刘连飞、孙淑花、刘洪涛、刘红波支付原告张健拆迁补偿款812，330元；二、被告刘连飞、孙淑花、刘洪涛、刘红波支付原告张健保全费5000元；三、驳回原告张健其他诉讼请求。原告张健不服，提出上诉，昌吉回族自治州中级人民法院经审理于2019年6月25日作出（2019）新23民终1013号民事裁定书，裁定撤销上述判决，发回重审。新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院于2019年8月21日重新立案后，于2019年11月18日作出（2019）新2301民初5933号民事判决书，判决：一、被告刘连飞、孙淑花、刘洪涛、刘红波支付原告张健补偿款812，330元；二、被告刘连飞、孙淑花、刘洪涛、刘红波支付原告张健保全费5000元；三、驳回原告张健其他诉讼请求。原告张健不服，提出上诉，昌吉回族自治州中级人民法院经审理于2020年4月26日作出（2020）新23民终562号民事裁定书，裁定撤销上述判决，准许张健撤回上诉及起诉。2020年6月2日，张健再次向新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院起诉，其诉讼请求为：1．判令原、被告之间于2013年8月8日签订的《建房合同协议书》无效；2．被告返还原告建房投资款1，820，000元；3．被告支付原告利息损失136，500元，并按照5％的利率计算至实际付清为止；4．由被告承担本案的诉讼费、保全费。后因原告未按传票通知时间参加诉讼，昌吉市人民法院于2020年6月23日作出（2020）新2301民初2310号民事裁定书，裁定该案按撤诉处理。一审法院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第九条规定：“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”及《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者的特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得。本案原告与被告签订的《建房合同协议书》，名为合作建房，实为宅基地买卖。本案原告非昌吉市建国路街道办事处八工一村村民，其与被告签订的《建房合同协议书》违反了法律、行政法规的强制性规定，应认定无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案原告主张被告返还其建房投资款1，820，000元，但其并未提供相应证据证实实际产生了1，820，000元的建房投资，原告应承担举证不能的责任。原告投资修建的房屋已被拆迁，已无法返还，房屋价值已以货币的形式补偿给被告，故被告只能向原告返还其投资修建房屋相对应的货币补偿款。关于《建房合同协议书》中约定的“甲方应分得总面积的50％，乙方分得总面积的50％，楼道和楼房前后院均为甲乙方共用；甲乙双方各自使用各自的楼房，如遇征收、征购，土地补偿费、附着物的拆迁补偿费和安置补助费，按照协议第三条约定各自享有”条款是否有效的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十七条“合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。”之规定，庭审中被告认为上述条款继续有效。一审法院认为，合同法五十七条所指的有关解决争议方法的条款仅包括以下几种形式：1．仲裁条款；2．选择受诉法院的条款；3．选择检验、鉴定机构的条款；4．法律适用条款。本案协议书涉及的上述条款并不属于上述情形，在协议书无效的情形下，上述关于拆迁补偿款归属的约定依然无效。被告辩解于法无据，不应支持。关于原告主张对其修建房屋按照市场价进行评估的意见。一审法院认为，国家法律禁止买卖宅基地，原告作为成年人对此应当明知，其明知而仍然购买宅基地，其对由此造成的不利后果应承担相应的责任。原告购买宅基地的协议书系因征收这一不可抗力原因导致无法继续履行，并非被告恶意毁约而不继续履行，被告对于合同无法继续履行并无过错，且原告修建的房屋已经征收部门评估后确定了价值，故原告主张按照市场价对其修建房屋进行评估的意见无事实及法律依据，不应支持，对于原告提交的鉴定申请不予准许。关于被告应向原告返还拆迁补偿款的数额。根据昌吉市现行的旧城及城中村改造征收补偿政策，村民宅基地上的房屋按照320平方米予以补偿，在320平方米之内的房屋面积每平方米补偿4350元，在320平方米之外的房屋面积每平方米补偿800元，房屋面积不足320平方米的补足320平方米。之所以将补偿面积确定在320平方米是根据每户宅基地上的建筑面积及居民建房建筑密度不得大于40％的规定予以确定的。之所以存在320平方米之内按照4350元补偿而320平方米之外按照800元补偿的差别，是因为320平方米之内的补偿价4350元不仅包含了320平方米房屋的补偿价值还包含了宅基地使用权的补偿价值。所以上述政策的目的是为了保护享有宅基地使用权的村民的利益。根据本案查明的事实，原告投资修建的房屋面积为1848.075㎡（2191.3㎡－129.415㎡－213.81㎡）。本案中，被告因原告修建的房屋事实上获得了上述房屋面积相应的补偿款，该房屋虽系原告投资修建，但能获得补偿款也是基于修建在被告的土地上，是基于被告作为农村集体经济组织成员享有宅基地使用权的特殊性。导致本案协议书无效，双方均存在过错，结合本案实际情况、双方过错程度、双方在履行合同中的受益和损失程度，一审法院酌定由被告向原告给付上述补偿款1，478，460元（1848.075㎡×800元）的70％即1，034，922元。关于原告主张的利息。因本案建房合同协议书无效，且原告对部分拆迁补偿款申请了保全，之后在诉讼中原告又撤诉或被按撤诉处理，原告对此有责任，故对利息不应支持。判决：一、原告张健与被告刘连飞、孙淑花、刘红波、刘洪涛于2013年8月8日签订的《建房合同协议书》无效；二、被告刘连飞、孙淑花、刘洪涛、刘红波返还原告张健拆迁补偿款1，034，922元；三、驳回原告张健的其他诉讼请求。   本院二审期间，上诉人刘连飞、孙淑花、刘红波、刘洪涛于庭审后向本院提供以下证据：保全案件移交表、银行交易明细表、房屋建筑面积通知单、房屋分层图、村委会证明各一份，证明：1．上诉人张健于2019年1月申请财产保全，对拆迁办尚未发放的拆迁补偿款采取了保全措施，拆迁办于2019年3月19日向上诉人刘连飞支付剩余拆迁补偿款829，255元；2．涉案房屋的平面布局以及地下室至六层的面积；3．只有本村村民才能享受320平方米范围内每平方米4350元的补偿政策。   经质证，上诉人张健对上述证据的真实性、合法性及证明的问题均无异议。   鉴于双方对上述证据无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。   上诉人张健未向本院提供证据。   二审查明事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。二审另查明：（一）上诉人张健与上诉人刘连飞签订的《建房合同协议书》第十三条备注：“地下室全部归乙方所有，原房屋归甲方所有，（如分南归乙方，北归甲方）”。（二）新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院（2019）新2301民初772号民事判决书及（2019）新2301民初5933号民事判决书的查明事实中载明“被告（刘连飞、孙淑花、刘红波、刘洪涛）所建地下室面积为182.75平方米”。（三）一审庭审中，法庭询问：“你们各自盖了多少，合作盖了多少？”上诉人刘连飞、孙淑花、刘红波、刘洪涛陈述：“我们自己盖了343.25平方米（129.415平方米＋213.81平方米）”。其在二审庭审中陈述：“上诉人张健参与建房时，涉案宅基地上除原有的一层平房外，上诉人刘连飞还另挖了一个地下室。”（四）上诉人张健于2019年1月对涉案拆迁补偿款1950000元采取了保全措施。   本院认为，本案争议焦点为：1．涉案地下室系由谁修建；2．上诉人张健请求给付建房款1，478，460元及利息有无事实及法律依据；3．保全申请费如何承担。   一、关于涉案合同的效力认定   本案中，上诉人张健与上诉人刘连飞签订的《建房合同协议书》约定上诉人张健在上诉人刘连飞的宅基地上建房，所建房屋由双方按照约定份额共同使用，共享收益，该约定变相对宅基地使用权进行处分，违反了法律、行政法规的强制性规定，一审法院认定该合同为无效合同正确，本院予以维持。   二、关于地下室系由谁修建的问题   双方对涉案房屋的地下室系由谁修建存在争议。上诉人刘连飞、孙淑花、刘红波、刘洪涛在二审中主张涉案地下室系其修建，并认为（2019）新2301民初772号民事判决书以及（2019）新2301民初5933号民事判决书的查明事实可以证明。经审查，上述两份民事判决书的查明事实中虽然载明“上诉人刘连飞、孙淑花、刘红波、刘洪涛所建地下室面积182.75平方米”，但上述民事判决书均未生效，该民事判决书所认定的事实亦不属于生效法律文书所认定的事实，故上述民事判决书并不能证明上诉人刘连飞、孙淑花、刘红波、刘洪涛的该项主张成立，其仍应对涉案地下室系其修建的事实承担举证责任。第二，上诉人张健主张地下室系其修建，并提供了双方签订的《建房合同协议书》予以证明。该合同最后一条中备注：“地下室全部归乙方所有，原房屋归甲方所有，（如分南归乙方，北归甲方）”，虽然该建房合同无效，但从上述约定内容可以看出，“原房屋”的范围并不包括地下室。第三，上诉人刘连飞、孙淑花、刘红波、刘洪涛在一审庭审中回答法庭询问时明确陈述其自建的房屋面积是343.25平方米（129.415平方米＋213.81平方米），该面积系涉案宅基地上原有的一层平房及后期加建的第六层的面积，并不包括争议的地下室面积。上诉人刘连飞、孙淑花、刘红波、刘洪涛在二审中的陈述与其在一审中的陈述不一致，其亦未提供有效证据证明地下室系其修建，本院对上诉人刘连飞、孙淑花、刘红波、刘洪涛主张涉案地下室系其修建的主张不予采信。   三、关于上诉人张健要求返还建房款的问题   如前所述，上诉人张健与上诉人刘连飞签订的《建房合同协议书》系无效合同，合同无效的法律后果是返还因该合同取得的财产，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。涉案的建房合同无效，双方应相互返还因该合同取得的财产。上诉人张健为履行该建房合同出资修建了房屋，但其修建的房屋已经被拆除，实际已无法返还，上诉人刘连飞、孙淑花、刘红波、刘洪涛因上诉人张健的建房行为而获益，取得了相应的拆迁补偿款，其应对上诉人张健所建房屋价值进行折价补偿。上诉人张健主张按照每平方米1000元计算建房投资款，根据“谁主张、谁举证”的原则，上诉人张健应对其所建房屋价值承担举证责任。但上诉人张健并未举证证明其建房投资为每平方米1000元，其该项主张因缺乏依据而不能成立，一审法院未予采信并无不当。上诉人张健主张按照涉案房屋拆迁时资产评估公司出具的《八工一村房屋征收评估结果分户明细表》（以下简称评估明细表）载明的评估单价认定其建房投资。经审查，双方当事人均认可该评估明细表对涉案房屋的价值进行估价时，并未考虑涉案房屋的实际价值，而是按照征收补偿标准作出评估，即面积在320平方米范围内按照4350元／平方米计算，超出部分按照800元／平方米计算，故不能以该评估结果作为认定争议房屋价值的依据。一审中，上诉人张健申请对其修建房屋的建房成本进行鉴定，因涉案房屋已被拆除，不具备鉴定条件，一审法院对其鉴定申请未予准许并无不当。综上，上诉人张健提供的证据不能证明其所建房屋的价值及投资款，其应承担举证不能的不利后果。上诉人张健还认为，其所建房屋的拆迁补偿款中并不包括宅基地使用权的价值，该部分拆迁补偿款应全部归其所有，一审法院按照其所建房屋拆迁补偿款的70％进行折价补偿缺乏依据。本院认为，因涉案房屋系修建在上诉人刘连飞、孙淑花、刘红波、刘洪涛的宅基地上，上诉人张健并不享有该宅基地的无偿使用权。上诉人张健所建房屋之所以能取得拆迁补偿款，是基于上诉人刘连飞、孙淑花、刘红波、刘洪涛与政府之间的拆迁补偿协议，与上诉人刘连飞、孙淑花、刘红波、刘洪涛的集体经济组织成员身份具有直接关系。即使争议部分拆迁补偿款中不包含宅基地使用权的补偿价值，上诉人张健主张其所建房屋的拆迁补偿款全部归其所有亦缺乏依据。一审法院综合考虑本案实际情况、双方履行合同的情况以及双方的过错程度，酌情认定上诉人刘连飞、孙淑花、刘红波、刘洪涛向上诉人张健给付折价补偿款1，034，922元与本案实际情况相适应，亦符合公平原则，本院予以维持。   上诉人刘连飞、孙淑花、刘红波、刘洪涛主张按照双方合同约定的份额，在扣减地下室对应的补偿款的基础上，由上诉人张健取得所建房屋补偿款的50％。如前所述，双方签订的合同已被认定为无效合同，上诉人刘连飞、孙淑花、刘红波、刘洪涛主张依据无效合同的约定认定进行折价补偿缺乏法律依据，其主张地下室的补偿款由其全额取得亦缺乏依据，本院不予支持。   四、关于利息是否应予支持的问题   涉案补偿款系由拆迁办向被拆迁人发放，因双方对拆迁补偿款如何分割发生争议，并涉及多起诉讼，上诉人张健于2019年1月申请对涉案的拆迁补偿款采取了保全措施，故未能及时取得补偿款的责任不能归责于上诉人刘连飞、孙淑花、刘红波、刘洪涛，上诉人张健请求上诉人刘连飞、孙淑花、刘红波、刘洪涛支付自2019年4月起款项付清之日止的利息缺乏依据，一审法院未予支持并无不当，本院予以维持。   五、关于申请费如何负担的问题   上诉人张健为了维护自身权益申请采取财产保全措施，其支出的申请费系为了实现债权而支出的必要、合理费用，属于诉讼费范畴，应由败诉方承担。一审法院根据本案审理情况判决上诉人刘连飞、孙淑花、刘红波、刘洪涛承担申请费5000元正确，本院予以维持。   综上，上诉人张健及上诉人刘洪涛、孙淑花、刘连飞、刘红波的上诉请求均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费16，483元，其中上诉人张健预交的9651元，由上诉人张健负担；上诉人刘连飞、孙淑花、刘红波、刘洪涛预交的6832元，由上诉人刘连飞、孙淑花、刘红波、刘洪涛负担。   本判决为终审判决。   审判长    周美蓉审判员    马翔馨审判员    刘维二〇二一年十月六日法官助理    王新书记员    邱文丽