云南省普洱市景谷傣族彝族自治县人民法院民 事 判 决 书(2018)云0824民初163号原告：景谷乾安物业管理有限公司。地址：云南省普洱市景谷傣族彝族自治县（以下简称景谷县）。法定代表人：普应富，职务总经理。委托代理人：杨晓东，云南杨晓东律师事务所律师。委托代理人：陆纯清，女，1986年9月9日生，住景谷县。被告：陈建红，男，1965年4月28日生，住景谷县。委托诉讼代理人：陈江（被告陈建红之子），男，1991年9月29日生，住景谷县。原告景谷乾安物业管理有限公司诉被告陈建红物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告景谷乾安物业管理有限公司的委托诉讼代理人杨晓东、陆纯清，被告陈建红的委托诉讼代理人陈江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告景谷乾安物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付2016年7月1日至2017年12月31日物业服务管理费1476.00元；2.案件受理费由被告承担。事实与理由：2016年8月8日原告与鸿泰雅苑小区业主委员会订立《业主委员会委托小区物业管理合同》，2016年9月3日鸿泰雅苑小区第五次业主大会同意选聘原告，2016年9月8日原告进驻鸿泰雅苑小区。原告进驻后接管业主委员会聘任的物业服务人员（保安6人、保洁5人、水电工2人及相关人员）工作，并使保安、保洁正常化，购买安装门禁系统和监控系统，维修漏水的房屋和车库，补种绿化带，修建摩托车停车场；清理1栋、11栋和13栋的化粪池；更换小区老化设备（路灯更换LED节能灯）；建造小区公告栏，拒绝乱贴小广告；修建第9幢排污管，与开发商交涉粉刷楼道。2016年10月15日，原告与业主委员会订立《补充协议》，约定物业服务费为0.60元/平方米/月，停车管理费为60.00元/月。被告购买鸿泰雅苑小区12-1-602室，面积136.67平方米。2016年12月20日起，原告用电话、通知单等形式通知小区业主交纳物业服务费，小区共有513户住宅，原告多次催收，被告拒不支付。综上所述，原告与业主委员会订立的《业主委员会委托小区物业管理合同》，经业主大会专有部分占建筑物总面积过半的业主且占总人数过半的业主同意，合法有效。根据物权法第78条的规定，《业主委员会委托小区物业管理合同》及其《补充协议》对业主具有约束力，被告应当按《物业管理合同》及《补充协议》的约定支付物业服务费。为维护原告的合法权利，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告陈建红辩称：1.被告与原告未签订任何协议、合同，承认原告为小区物业。2.被告并不承认当前业主委员会，故不认可现业委会与原告所有的约定。3.原告非业主同意进驻鸿泰雅小区，实际也只是周正英（业委员会主任）为了方便自己操作将收费合法打着物业的名义来收费，原告收取物业管理服务费不具备相关资质，属于违法乱收费行为，并未得到业主认可。4.原告（所谓的业委会）未经业主同意擅自出租收费公有停车位，并毁坏小区绿化，改成摩托停车场，实际是为了将更多的公共道路划出车位出租收费。被告认为原告2016年9月进驻鸿泰雅苑小区不合法，作为不被业主认可的物业公司，无权对小区业主收费，请依法驳回原告的诉讼请求。根据双方当事人的诉、辩主张，本院归纳如下案件争议焦点：1.原告与鸿泰雅苑小区业主委员会签订的《业主委员会委托小区物业管理合同》，《补充协议》对被告是否具有拘束力？2.被告是否应按《补充协议》约定标准，缴纳2016年7月1日至2017年12月31日的物业管理费1476.00元？围绕案件争议焦点，原告当庭提交下列证据材料：1、业主委员会与原告签订的《业主委员会委托小区物业管理合同》1份，欲证实：2016年8月8日原告与鸿泰雅苑小区业主委员会订立《业主委员会委托小区物业管理合同》，明确约定物业管理内容、委托管理期限及双方的权利义务。2、《补充协议》1份，欲证实：物业服务费价格0.60元／平方米/月，停车管理费60.00元/月。3、（2017）云0824民初696号民事判决书1份，欲证实：⑴鸿泰雅苑小区共规划用地面积31978.97平方米，总建筑面积59250.62平方米，住宅面积为54132.94平方米，共有14幢住宅楼，513套。⑵2016年5月15日，鸿泰雅苑小区召开第一次业主大会，选举产生业主委员会主任、委员，并成立鸿泰雅苑小区业主委员会。⑶2016年9月3日，鸿泰雅苑小区业主委员会召开第五期业主大会，314户，占建筑总面积28332.41平方米的业主签名同意选聘原告公司。4、业主清册一份，欲证实：被告房屋建筑面积136.67平方米。经质证，被告对原告提交的第1组证据的三性均不认可；对第2组证据中的物业服务费价格0.60元/平方米/月没有异议，但认为没有与原告签订过协议；对第3组证据（2017）云0824民初696号民事判决中确认的事实被告不清楚；对第4组证据中确认被告家房屋面积136.67平方米认可。围绕案件争议焦点，被告当庭提交下列证据材料：1、服务签到表1份6页，欲证实：原告造假，代签名。2、业委会选票1份11页，欲证实：造假、代签名、无效投票、重复选票。3、小区业委会筹备会议纪要3份3页，欲证实：原告造假的签字、连名字都写错了，原告公司不作为。4、证明和业主委员会情况表1份2页，欲证实：开会的人员和社区证明的业委会成员不对应。5、收据1份1页，欲证实：业委会自己收取小区业主的物业费用。6、城建局备案资料1份1页，欲证实业委会向城建局承诺自己管理小区，现在又出现物业公司，收取费用不合理，现在的收费比以前高，垃圾站不能临时堆放在大门口，到现在都没有解决，还占用了小区的行人入口通道。7、照片3张，欲证实车辆乱停乱放，垃圾随意摆放在小区入口通道。8、微信记录2页，欲证实业委会当时选举未成功后不成立，拉人来补签字、补手续。9、业委会通知和保安联系表2份3页，欲证实业委会和物业公司存在不正当利益关系，业委会主任名字（周正英）出现在保安练习表上，实际是周正英来全面管理物业公司，为物业人员发放工资（保安人员亲口承认，有录音为证）。除以上证据材料，被告还申请证人罗啟希、杨朦瑞出庭证实被告所述属实。经质证，原告对被告提交的第1、2、3、4、6、7、8组证据的三性均不予认可；对第5组证据的真实性、合法性无异议，但只能证实是刘付娟按规定交纳了物业管理费，与本案被告没有交纳物业管理费没有关联性。对第9组证据真实性无异议，但不能证实被告欲证明的事实。对证人罗啟希、杨朦瑞的证人证言的真实性不认可，认为两证人均为鸿泰雅苑小区内少数没有交纳物业管理费的业主之一，其相互作证，有利害关系。经当庭举证、质证，本院认为原告提交的1-4组证据材料，其来源合法，内容真实可信，能够证明案件相关事实，与本案具有关联性，本院予以采信。对被告提交的1、2、3、4、6、7、8组证据的三性均不予采信；对第5、9组证据不能证实被告欲证明的事实，故本院不予采信。对证人罗啟希、杨朦瑞的证人证言本院认为，证人与被告同系一小区业主，其证言与证人本身有利害关系，且无其他有效证据能够相互印证，故对证人证言本院不予采信。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原、被告的诉、辩主张和举证、质证，本院查明案件事实如下：景谷县鸿泰雅苑小区位于景谷县威远镇响水路87号，规划用地面积31978.97平方米，总建筑面积59250.62平方米，住宅面积为54132.94平方米，共有14幢住宅楼，513套。被告购买鸿泰雅苑小区12幢1单元602室，面积136.67平方米。2016年5月15日，鸿泰雅苑小区召开第一次业主大会，选举产生业主委员会主任、委员，并成立鸿泰雅苑小区业主委员会。2016年7月，鸿泰雅苑小区的前期物业服务企业终止对该小区的物业服务，2016年7月19日，鸿泰雅苑小区业主委员会经请示相关物业管理部门，临时接管了小区物业管理工作。2016年8月8日鸿泰雅苑小区业主委员会与原告景谷乾安物业管理有限公司签订《业主委员会委托小区物业管理合同》，2016年9月3日，鸿泰雅苑小区业主委员会召开第五期业主大会，会议公开了7-8月管理费收支情况、制定了受损房屋的修缮方案、决定选聘景谷乾安物业管理有限公司进行小区物业服务等事宜，此次会议经314户住户，占建筑总面积28332.41平方米的业主签字同意。2016年10月15日，鸿泰雅苑小区业主委员会与原告签订《补充协议》，其中约定“2016年7月1日至12月31日的物业服务费为0.60元/平方米/月，停车管理费为60.00元/月”。被告未交纳2016年7月1日至2017年12月31日物业管理费1476.00元。本院认为，物业服务合同是物业服务企业与业主委员会订立的，规定物业服务企业提供对房屋及其配套设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，由业主支付报酬的服务合同。根据《中华人民共和国物权法》相关规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，由业主共同决定。我国《物业管理条例》规定，业主委员会执行业主大会决定事项，代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订书面的物业服务合同；业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有拘束力。本案中，鸿泰雅苑小区业主委员会与原告签订物业服务合同，属履行业主委员会职责范围，业主大会决定聘请原告为小区物业服务企业，符合法定专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，双方签订的物业管理合同对业主具有拘束力。本案被告陈建红应当全面依照合同履行交纳物业服务管理费等义务。原告与鸿泰雅苑小区业主委员于2016年10月15日签订的《补充协议》，系按国家发改委、云南省物价局相关文件规定，在放开市场价格的基础上，对物业服务管理费进行协商调整的结果，未超过2015年3月1日以前的物业服务收费标准，无损害接受服务方合法权益的情形，属合理范围内约定，依法应予支持。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，被告辩称“未与原告签订合同，原告无权向被告收取物业管理费”，对该辩称本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，和《物业管理条例》第七条第（五）项、第十二条第四款、第四十二条第一款，以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：由被告陈建红于本判决生效后十日内支付原告景谷乾安物业管理有限公司2016年7月1日至2017年12月31日物业管理费1476.00元。案件受理费50.00元，减半收取计25.00元，由被告陈建红承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。审判员  ＸＸ二〇一八年四月八日书记员  周红附：本案适用相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物权法》第七十八条【业主大会、业主委员会决定效力】业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。