北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终11781号上诉人（原审被告）：北京中天置地房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区东四环中路78号楼12层15A09。法定代表人：刘波，总经理。委托诉讼代理人：孟园园，女，1991年11月20日出生，住黑龙江省。被上诉人（原审原告）：苏秀平，女，1958年6月19日出生，住北京市朝阳区。被上诉人（原审原告）：赵玉杰，男，1957年8月8日出生，住北京市朝阳区。上诉人北京中天置地房地产经纪有限公司（以下简称中天置地公司）因与被上诉人苏秀平、赵玉杰房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2021）京0105民初6899号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。上诉人中天置地公司之委托诉讼代理人孟园园，被上诉人苏秀平、赵玉杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中天置地公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项、第三项、第四项，其中第一项同意支付37575元，其他不同意支付，第二项、第三项、第四项全部不同意支付；2.本案诉讼费及上诉费均由苏秀平、赵玉杰承担。事实和理由：《北京市房屋出租委托代理合同》约定，出租代理期限自2019年11月3日至2020年11月2日，月租金5150元。自2020年2月3日受疫情影响以及疫情防控措施的影响，涉案房屋部分房间空置，无法出租，中天置地公司与苏秀平、赵玉杰协商减免租金，双方对租金的金额存在争议，因此未付租金。合同2020年11月2日到期，因租金问题未解决，苏秀平、赵玉杰拒绝收房。本案中，中天置地公司签订合同是为经营使用，但是受疫情以及疫情防控措施的影响，中天置地公司无法带客户看房，房屋无法出租，部分房间处于空置状态。中天置地公司不是不同意支付租金，而是受疫情影响和苏秀平、赵玉杰沟通租金减免问题，双方未达成一致意见才没有支付租金。根据最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见（二）第六条，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入以及营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金明显对其不公平的，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解，调解不成的应当综合案件的实际情况根据公平原则变更合同。因此中天置地公司认为不应按照之前的租金标准支付房租，而应按照实际收取的租金3200元/月支付，也不应支付违约金。合同到期后，苏秀平、赵玉杰拒绝收房导致房屋空置的损失以及开锁的费用也不应由中天置地公司承担。苏秀平、赵玉杰辩称，同意一审判决，不同意中天置地公司的上诉请求。2019年11月3日到2020年11月2日合同期间中天置地公司一直在出租房屋，所以应缴纳相应的费用。苏秀平、赵玉杰向一审法院起诉请求：1.中天置地公司支付苏秀平、赵玉杰2020年2月3日至2020年11月2日期间租金46350元；2.中天置地公司支付苏秀平、赵玉杰2020年11月3日至2020年12月31日期间的占有使用费10128.33元；3.中天置地公司支付苏秀平、赵玉杰未按约定支付租金的违约金10300元；4.中天置地公司支付苏秀平、赵玉杰经济损失550元（包括开锁费180元、换锁费150元、水管维修费及材料费250元）。一审法院认定事实：苏秀平、赵玉杰系夫妻关系。北京市朝阳区八里庄南里×号房屋（以下简称×号）房屋所有权于2001年10月31日登记在赵玉杰名下。2019年10月8日，苏秀平作为甲方、中天置地公司作为乙方就×号签订《北京市房屋出租委托代理合同》，约定：中天置地公司的出租代理权限为包括代甲方出租房屋并办理与承租人之间的洽商、联络、签约事宜，代甲方办理与房屋租赁有关的备案、登记手续，代甲方向承租人收取租金，代甲方向税务部门缴纳税费，监督承租人按照房屋租赁合同的约定履行义务，乙方有优先购买权，发布房源信息；出租代理期为2019年11月3日至2020年11月2日；租金标准为5150元/月，支付时间为2019年11月3日、2020年2月3日、2020年5月3日、2020年8月3日；乙方有未按约定划付租金达7日以上等行为的，甲方有权单方解除合同，乙方应按照月租金的200％向甲方支付违约金。诉讼中，双方均称上述合同到期终止，合同当事人为苏秀平与中天置地公司，赵玉杰认可苏秀平与中天置地公司订立合同的行为。中天置地公司支付租金至2020年2月2日，自2020年2月3日起未按照约定支付租金。诉讼中，中天置地公司主张未支付租金系因疫情影响，房屋出现空置，但苏秀平、赵玉杰对此不予认可，中天置地公司亦未就此举证证明。另，苏秀平、赵玉杰以中天置地公司未依约支付租金为由，要求中天置地公司支付违约金。中天置地公司以违约金过高为由，请求法院适当减少。经询，苏秀平、赵玉杰称中天置地公司未依约支付租金的行为给其造成利息损失。苏秀平、赵玉杰另主张合同到期后，中天置地公司未交还房屋，且未关闭窗户，导致屋内管道于2020年12月31日被冻裂，苏秀平、赵玉杰于当日报警开锁、收回房屋。中天置地公司对此不予认可，并主张其于2020年11月初向赵玉杰提出交还房屋遭到拒绝，故其将房屋钥匙放置于门口。中天置地公司就其主张提交了手机截屏（通讯记录），该证据显示有中天置地公司工作人员于2020年12月30日和31日与赵玉杰的通话记录。苏秀平、赵玉杰认可该证据的真实性，但称系赵玉杰主动联系中天置地公司，要求其关闭窗户，中天置地公司此前未提出过交接。苏秀平、赵玉杰另主张因中天置地公司未关闭窗户，导致屋内管道冻裂，其于2020年12月31日报警开锁并进行维修，产生经济损失550元。苏秀平、赵玉杰就其上述主张提交了《开锁服务验证登记表》《开修锁服务单》和收据若干张，中天置地公司认可上述证据的真实性，但主张系苏秀平、赵玉杰拒绝交接，费用应当自行承担。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，苏秀平与中天置地公司于2019年10月8日所签《北京市房屋出租委托代理合同》系当事人真实意思表示，无法定无效情形，应认定为合法有效，当事人应依约履行。此外，双方所签合同名称虽为委托代理合同，但明确约定有租金标准、支付时间、支付人等信息，因此应当认定双方系租赁合同关系。根据双方约定，中天置地公司应于2020年2月3日、5月3日、8月3日支付下一季度的租金，而中天置地公司未实际支付。中天置地公司虽主张系受新型冠状病毒肺炎疫情影响，导致房屋空置、营业额减少，但并未就此举证证明，故法院对其该主张不予采信，对其要求降低租金标准的抗辩意见不予采纳。中天置地公司应依双方约定标准支付合同相对方苏秀平2020年2月3日至2020年11月2日期间的租金46350元（5150×9）。中天置地公司未按照约定支付租金的行为构成违约，应承担违约责任。法院综合中天置地公司欠付租金的数额、迟延支付期限、苏秀平的实际损失等因素酌情确定中天置地公司向苏秀平支付违约金1000元。中天置地公司虽主张其于2020年11月初向赵玉杰提出交还房屋遭到拒绝，此后将房屋钥匙放置于门口，但苏秀平、赵玉杰对此不予认可，中天置地公司现有证据亦不足以证明其主张，故法院对其主张不予采信。中天置地公司在租赁合同到期后继续占有使用房屋，应当支付使用费。苏秀平、赵玉杰自认于2020年12月31日开锁收回房屋，且其提交的《开锁服务验证登记表》所载内容与其所述一致，故法院对苏秀平、赵玉杰的上述主张予以采信。苏秀平以5150元为标准要求中天置地公司支付2020年11月3日至12月31日期间的使用费并无不妥，据此，中天置地公司应向苏秀平支付使用费9967.74元（5150＋5150/31×29）。中天置地公司未交还房屋钥匙导致苏秀平自行开锁收回房屋，所产生的费用应当由中天置地公司负担。此外，中天置地公司占有使用房屋期间出现屋内设施出现损坏，中天置地公司应就此承担赔偿责任。据此，苏秀平要求中天置地公司赔偿经济损失550元的请求，法院予以支持。因双方均称合同当事人为苏秀平与中天置地公司，故赵玉杰要求中天置地公司向其支付租金、使用费、违约金并赔偿损失的请求缺乏依据，法院不予支持。一审法院判决：一、北京中天置地房地产经纪有限公司于判决生效之日起七日内支付苏秀平二○二○年二月三日至二○二○年十一月二日期间租金四万六千三百五十元；二、北京中天置地房地产经纪有限公司于判决生效之日起七日内支付苏秀平二○二○年十一月三日至二○二○年十二月三十一日期间使用费九千九百六十七元七角四分；三、北京中天置地房地产经纪有限公司于判决生效之日起七日内支付苏秀平违约金一千元；四、北京中天置地房地产经纪有限公司于判决生效之日起七日内支付苏秀平经济损失五百五十元；五、驳回苏秀平的其他诉讼请求；六、驳回赵玉杰的全部诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院审理查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。苏秀平与中天置地公司签订的《北京市房屋出租委托代理合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照约定履行各自的权利义务。双方所签合同名称虽为委托代理合同，但合同中明确约定有租金标准、支付时间、支付主体等内容，一审法院据此认定双方系租赁合同关系，具有事实及法律依据。双方签订的合同约定，租金标准为每月5150元，支付时间为2019年11月3日、2020年2月3日、2020年5月3日、2020年8月3日。根据查明的事实，中天置地公司支付租金至2020年2月2日，自2020年2月3日起未按照约定支付租金，违反合同约定。中天置地公司应依双方约定标准支付合同相对方苏秀平2020年2月3日至2020年11月2日期间的租金。中天置地公司上诉主张自2020年2月3日受新冠肺炎疫情影响，导致房间空置，其应按照实际收取的租金每月3200元支付租金，但并未提交充分有效证据予以证明，该主张缺乏依据，本院不予采纳。一审法院判决中天置地公司向苏秀平支付租金，合法有据。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。苏秀平与中天置地公司签订的合同约定，乙方有未按约定划付租金达7日以上等行为的，甲方有权单方解除合同，乙方应按照月租金的200％向甲方支付违约金。中天置地公司未按照约定支付租金的行为构成违约，应承担违约责任。中天置地公司以违约金过高为由，请求法院适当减少，一审法院综合考虑中天置地公司欠付租金的数额、迟延支付期限、苏秀平的实际损失等因素，酌情确定中天置地公司向苏秀平支付违约金，具有事实及法律依据。中天置地公司上诉主张其不应支付违约金，缺乏依据，本院不予采纳。本案中，苏秀平、赵玉杰自认于2020年12月31日开锁收回房屋，与其提交的《开锁服务验证登记表》所载内容一致，一审法院认定苏秀平、赵玉杰于2020年12月31日收回房屋，并无不当。中天置地公司在租赁合同到期后继续占有使用房屋，应当支付使用费。一审法院参照《北京市房屋出租委托代理合同》约定的租金标准，判决中天置地公司支付苏秀平2020年11月3日至12月31日期间的使用费，合法有据。中天置地公司上诉主张合同到期后，苏秀平、赵玉杰拒绝收房导致房屋空置损失不应由其承担，但并未提交充分有效证据证明苏秀平、赵玉杰拒绝收房之情形，亦未提交相应证据证明涉案房屋已交接，该主张缺乏依据，本院不予采纳。中天置地公司未交还房屋钥匙导致苏秀平自行开锁收回房屋，所产生的费用应当由中天置地公司负担。中天置地公司占有使用房屋期间屋内设施出现损坏，其应就此承担赔偿责任。一审法院判决中天置地公司赔偿苏秀平经济损失，合法有据。中天置地公司上诉主张其不应支付苏秀平经济损失，于法无据，本院不予采纳。综上所述，中天置地公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费307元，由北京中天置地房地产经纪有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 何灵灵二〇二一年十月九日法官助理 卫孚嘉法官助理 何 平书 记 员 王 艳