辽宁省葫芦岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽14民终1897号上诉人（原审被告）：葫芦岛市中维房地产开发有限公司，住所地葫芦岛市龙港区。法定代表人：王敏，系该公司总经理。委托诉讼代理人：梁爽，辽宁大鸣律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王荣杰，男，1964年3月26日生，汉族，机关干部，住兴城市。原审被告：葫芦岛中维置业有限公司，住所地葫芦岛市龙港区龙警街。法定代表人：王永玲，该公司经理。上诉人因与被上诉人房屋买卖合同纠纷一案，不服龙港区人民法院作出的(2021)辽1403民初202号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开审理了本案，现已审理终结。上诉人上诉请求：一、撤销龙港区人民法院作出的(2021)辽1403民初202号民事判决，依法改判驳回被上诉人诉讼请求或发回重审。二、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人不应返还垫付款利息。上诉人如逾期交房当承担逾期的违约责任；但被上诉人逾期交款也应承担逾期交款的违约责任。逾期交款的违约责任在本案中体现为赔付上诉人因其逾期交款受到的实际损失。上诉人为整个小区业主的利益，无奈从葫芦岛银行贷款为原告垫付款项，葫芦岛银行按照年11.88%的利率向上诉人收取利息，上诉人按照银行的利率向被上诉人收取，该部分利息应当由被上诉人承担。二、上诉人不应返还声控灯费、物业费及电梯运行费。上诉人于2013年10月28日发出通知，通知首山俯海小区的业主于2013年10月28日至10月31日办理入住手续，但被上诉人由于个人原因一直不办理入住，根据《辽宁省物业管理条例》第四十四条的规定，“已交付业主的物业，物业服务费由业主承担；业主收到书面交付通知后，在通知期限内无正当理由不办理相关交付手续的，视为交付。”因此，上诉人自通知被上诉人但其不办理交付手续之时收取物业费及电梯运行费并无不当。综上，请求二审法院依法审理，纠正一审判决错误。被上诉人辩称，关于上诉人说的不应返还垫付的利息，是没有根据的，违背《合同法》，因为中维房地产开发有限公司没有按照正常合同要求如期交房违约在先，有2017年辽1403民初2726号民事判决为证据。根据《合同法》67条规定（内容略），中维公司称的利息被上诉人没有承担的责任，应该返还给我。关于收取的声控灯费、物业费、电梯费等是没有根据的，是违法的。上诉人称2013年10月28日至10月31日通知办理入住手续，但是被上诉人和所有的业主都认为当时小区不具备入住条件，没有取得综合验收。而且直至被上诉人办理入住的2020年8月也没有取得综合验收。只有在购房户和开发商办理交房手续且拿到钥匙后才成为业主，才应该缴纳物业费。根据《物业管理条例》41条2款和42条规定，小区不具备入住条件也没有办理入住，应由中维房地产开发有限公司承担，应该返还。关于上诉人提到的电视费等共五项也不应当收取，因为辽宁省物价局有一个通知规定的是开发商不应该收取这笔费用。王荣杰向一审起诉请求：一、判令被告在原告办理入住手续时向原告已收取的19，437.00元剩余房款滞纳金(垫付款利息)的行为违法并返还原告；二、依据辽宁省物价局颁发的《关于规范住房入住环节收费的通知》规定，依法判决被告在原告交付房屋时向原告收取燃气初装费3，690.00元、有线电视入户费380.00元、声控灯60元，及这6年零8个月未办理交房手续产生的物业费6，435.00元和电梯运行费3，400.00元违法，共计32，962.00元予以返还；三、被告承担本案诉讼费。一审法院认定的事实：2011年7月21日，原告王荣杰与被告中维置业公司签订《定房协议书》，合同约定由王荣杰购买中维置业公司委托中维房地产公司开发的位于兴城首山南地块的商品房，同时对面积、交房日期、单价及交款方式等进行了约定，协议书第三条载明：工期2012年11月25日竣工，2012年12月25日前单体楼交付使用，小区配套2013年6月1日前完工：第四条载明：乙方(王荣杰)自愿组成团体购买；第五条载明：天然气、宽带数字网线入户初装费用户自理，由物业公司统一管理；第六条载明：乙方自愿向甲方交付定金20万元，其余款项分两次结清，楼开工后10日内交足房款的90%，余款办理入住时一次性付清。此定金只做楼主体完工10日内房号保留，如超过双方约定的结算日期乙方经催告后仍不予结算，甲方退还定金(不计利息)，乙方所购的楼房甲方可另做出售，在双方约定的期限内，如果甲方违约将该房买给他人，甲方按定金双倍赔偿乙方；第七条载明：此协议甲乙双方各执一份，具有同等的法律效力，双方签字后生效，签订《商品房买卖合同》后本协议自动作废。2017年6月1日，原告王荣杰与被告中维房地产公司签订《商品房买卖合同》。合同签订后，原告先向被告交付房款326，172.00元。因合同履行过程中产生纠纷，原告王荣杰将二被告诉至法院，2019年4月9日葫芦岛市中级人民法院作出(2019)辽14民终390号民事判决，该判决除载明上述内容外，还载明中维房地产逾期交房的事实存在，应承担相应的违约责任。该判决进入执行阶段后，双方于2020年8月7日签订《和解协议》，约定原告王荣杰按照被告中维房地产公司要求交纳相关费用办理商品房入住，但未约定费用的项目和金额。同日，原告王荣杰办理入住并向被告中维房地产公司缴纳垫付款利息19，437.00元、燃气初装费3，690.00元、有线电视入户费380.00元、至2020年末的声控灯费90.00元、至2020年末的物业费6，642.00元、至2020年末的电梯运行费3，500.00元，以上费用均由被告中维房地产公司收取。庭审中，被告中维房地产公司向本院提交2020年8月13日原告向被告出具的《收据》一份，载明退原告垫付款利息9，719.00元，退维修基金1，977.00元。原告王荣杰对退款金额予以认可但称该笔款项系被告支付给其的违约金而非垫付款利息并称如不按照收据内容书写，被告不予给其办房照，但未提供相应证据。一审法院认为，第一、关于承担责任的主体问题。本案中，经庭审及生效判决可知，与原告王荣杰签订《商品房买卖合同》的单位、房屋开发单位、收取相关款项单位均为被告中维房地产公司，故应由被告中维房地产承担相关责任，被告中维置业不承担返还责任。第二，关于原告主张在办理入住时，被告不得收取燃气初装费、有线电视入户费、声控灯费、电梯费、物业费等费用的诉讼请求，案涉房屋系单位团购房，房款低于当时市场价格，如按照辽宁省物价局下发的《关于规范住房入住环节收费的通知》来约束双方势必会导致当事人之间利益失衡，同时双方在签订的协议中亦约定天然气、宽带数字网线入户初装费用户自理，故燃气初装费、有线电视入户费原告在办理入住时应该向被告缴纳。而声控灯费、电梯运行费、物业费因原告在2020年8月7日前尚未办理入住，此三项费用应按照实际入住时间起算较为适宜，故被告中维房地产公司应返还原告未实际入住期间产生的声控灯费60.00元、电梯运行费3，400.00元、物业费6，435.00元。第三，关于原告主张在办理入住时，被告不得收取滞纳金(垫付款利息)的诉讼请求。因被告在履行合同过程中属于违约方，故该类涉及违约的相关费用不应由原告予以承担，被告中维房地产公司应予返还。被告中维房地产公司称已返还原告垫付款利息9，719.00元并提供原告签字按手印的《收据》，原告虽称该笔款项系被告支付给其的违约金，但只有其个人陈述未提供相反证据，故被告中维房地产公司应返还原告垫付款利息数额为9，718.00元(19，437.00元-9，719.00元)。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、被告葫芦岛市中维房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告王荣杰垫付款利息9，718.00元、声控灯费60.00元、电梯运行费3，400.00元、物业费6，435.00元，共计19，613.00元；二、驳回原告王荣杰对于被告葫芦岛市中维置业有限公司的诉讼请求。三、驳回原告王荣杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审认定的事实与一审一致。本院认为，关于被上诉人办理入住时应否缴纳声控灯费60.00元、电梯运行费3，400.00元、物业费6，435.00元问题。由于上诉人逾期交房，违约在先。根据《辽宁省物业管理条例》第四十四条的规定，“已交付业主的物业，物业服务费由业主承担；业主收到书面交付通知后，在通知期限内无正当理由不办理相关交付手续的，视为交付。”本案中，上诉人在给被上诉人办理交付时，由于供水、供暖设施尚未完善，被上诉人未按照通知办理入住属于有正当理由，故不符合《辽宁省物业管理条例》第四十四条的规定，一审对此认定正确。关于在办理入住时，上诉人收取滞纳金(垫付款利息)问题。因上诉人在履行合同过程中属于违约方，该类涉及违约的相关费用不应由被上诉人承担，且上诉人所主张的该项利息损失与被上诉人办理入住之间并无直接因果关系。故上诉人该项上诉请求不应予以支持。综上，上诉人上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费624元，由上诉人葫芦岛市中维房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李彦博审判员  朱俊芬审判员  牛广兴二〇二一年十月八日异书记员  时玉明本判决书援引的相关法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以平均或者裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。