浙江省温州市中级人民法院   民事判决书   （2021）浙03民终5194号     上诉人（原审原告、反诉被告）：郭潜亮，男，汉族，1957年8月4日出生，户籍地：瑞安市。       委托诉讼代理人：王晓圆、吴风广，浙江联冠律师事务所律师。       被上诉人（原审被告、反诉原告）：瑞安市安阳街道白岩桥村股份经济合作社。住所地：瑞安市安阳街道白岩桥佳园7幢2楼。       法定代表人：陈建州，社长。       委托诉讼代理人：应松国，男，系该合作社社员。       委托诉讼代理人：陈莉娜，浙江合一律师事务所律师。       被上诉人（原审被告）：瑞安市安阳街道隆山社区居民委员会。住所地：瑞安市聚鑫城3幢5单元204室。       法定代表人：章娴梅，主任。       委托诉讼代理人：陈莉娜，浙江合一律师事务所律师。       上诉人郭潜亮与被上诉人瑞安市安阳街道白岩桥村股份经济合作社（以下简称白岩桥合作社）、瑞安市安阳街道隆山社区居民委员会（以下简称隆山居委会）因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服瑞安市人民法院（2021）浙0381民初2877号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。       郭潜亮上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：（1）一审法院将白岩桥合作社的反诉请求与本诉合并审理，属审理程序不当。（2）一审判决未核实《安置房分配办法》中郭潜亮配偶的签名是否真实意思表示，是否有效的情况下，仅根据形成时间在后，认定该分配办法对其具有约束力，是错误的。该分配办法属合作社单方面擅自变更安置面积，不应予以认定。一审法院未准许对签名真实性予以鉴定，不当。（3）一审判决认定“应结清的账款显然是包括楼上住宅、底层店面在内的全部建房款”，毫无依据。根据郭潜亮在一审中提交的收款收据显示，白岩桥佳园7-3-901室、7-3-701室建房尾款已经支付完毕。《入住通知书》亦载明交清房屋尾款及物业维修基金。安置房屋楼上住宅与底层店面属独立分开，且郭潜亮转让的7-3-701室房屋也已办理权属登记。因此，合作社应当履行协助办理不动产权证的义务，其反诉请求支付尾款及违约金，不应予以支持。（4）《拆迁安置协议书》签订后，双方曾达成拆迁房屋建筑占地面积超出50㎡部分的2.25㎡按1：10补偿并折价225000元的口头协议。同村村民张秀荣亦已按此待遇享受。（5）一审判决在未查明事实的基础上直接认定郭潜亮尚欠建房余款，并判决郭潜亮支付违约金，没有事实和法律依据，应予纠正。       白岩桥合作社辩称：本案反诉与本诉合并审理，于法有据。《安置房分配办法》属当事人真实意思表示，应予认定。在结清账款后予以协助办理不动产权属登记，符合法律规定。一审判决对建房款及违约金的计算方法正确，应予维持。       隆山居委会同意合作社的辩称意见。       郭潜亮向一审法院起诉请求：白岩桥合作社、隆山居委会协助办理坐落于瑞安市安阳街道白岩桥佳园7幢3单元901号房屋不动产权证过户登记手续。       白岩桥合作社向一审法院提起反诉请求：（1）支付建房款168750元；（2）支付违约金（以168750元为基数，自2018年8月28日起按年利率22.75％计算至实际履行之日止）。       一审法院认定事实：2005年2月2日，白岩桥合作社（甲方）与郭潜亮（乙方）签订《旧村改造房屋自愿拆迁安置协议书》，约定：乙方将坐落于瑞安市安阳街道白岩桥村心河街5号2层房屋一间，建筑面积67.50㎡，占地面积52.25㎡，交由甲方按规定统一拆除，统一安置，乙方自行解决临时腾退用房，原房拆除残值款归乙方所有；新房安置地点B-1团块，本团块内新房安置不足部分按瑞旧建管（2003）59号文件第五条执行；安置标准为建筑面积180㎡，其中住宅一套，建筑面积约156㎡，底层半间，建筑面积约24㎡，新房定位后安置建筑面积以房管局实测为准；乙方超出部分建筑占地面积2.25㎡，甲方应向乙方支付建筑占地面积补偿款计11250元；安置标准内的面积（小高层、底层）的建房款按照1200元／㎡计算，房屋安置建筑面积超过或不足部分房价结算按照瑞旧建管（2003）59号文件第二十条执行等。协议签订后，郭潜亮按照合作社指示陆续支付相关款项。       2016年7月1日，白岩桥合作社公布《白岩桥村旧村改造7#楼安置房分配办法》，并由安置户在该分配办法签字确认，郭潜亮配偶魏香妹在上面签字。该分配方法确定：每间安置建筑总面积180㎡，其中住宅面积150㎡，一楼商业面积约24-30㎡，超过安置标准部分的建房款按照住宅10000元／㎡，底层店面按6000元／㎡计算；安置户签字确认本分配办法后，启动安置分配工作，由安置户统一抽签安置，9层套房出资30000元作为楼层差价补偿等。       2016年7月底，郭潜亮经抽签定位认购瑞安市安阳街道白岩桥佳园7-3-901室（建筑面积117.02㎡）、7-3-701室（建筑面积117.02㎡）、底层店面22号（建筑面积51.63㎡）作为安置房。同年10月23日，郭潜亮将白岩桥佳园7幢3单元701号房屋转让给虞晓波。       2018年1月4日，白岩桥佳园竣工验收合格，同年5月3日备案。2018年8月28日，郭潜亮支付白岩桥佳园7-3-901室、7-3-701室建房尾款656180元（其中30000元为7-3-901室楼层找补款）。截至2018年8月28日，郭潜亮共交纳建房款1036180元。2018年8月29日，白岩桥合作社向瑞安市瑞兴物业服务有限公司出具《白岩桥佳园小区业主入住通知书》，该通知书载明郭潜亮已按《旧村改造安置条例》及其附件交清房屋尾款及物业维修基金，并指示物业公司向郭潜亮交付白岩桥佳园7幢3单元901号房屋。此后，郭潜亮要求合作社出具办理白岩桥佳园7幢3单元901号房屋不动产登记所需相关资料，合作社以郭潜亮未缴清建房款为由予以拒绝。       庭审中，白岩桥合作社称，安置户逾期交纳建房款按月利率0.67％计算违约金。       一审法院认为，首先，郭潜亮与白岩桥合作社签订的《拆迁安置协议书》合法有效。《安置房分配办法》经郭潜亮配偶签字确认，对双方具有约束力。其次，本案反诉与本诉基于相同的法律关系，诉讼请求之间具有因果关系，故白岩桥合作社提起反诉，符合法律规定。第三、郭潜亮拆迁房屋建筑占地面积超出50㎡部分的2.25㎡补偿标准，参照《拆迁安置协议书》第四条第三款规定，合合作社应当支付郭潜亮建筑占地面积补偿款11250元（2.25㎡×5000元／㎡），郭潜亮辩称双方曾达成以2.25㎡建筑占地面积补偿款抵偿剩余建房款的口头协议，并无事实依据，不予采信。双方签订的《拆迁安置协议书》约定郭潜亮安置住宅面积、底层商铺建筑面积分别是156㎡和24㎡，而合作社依据《安置房分配办法》确定的郭潜亮安置住宅面积、底层商铺建筑面积分别是150㎡和30㎡，鉴于旧村改造工程的复杂性，应该参照时间在后的安置方案确定房屋安置面积。因此，合作社根据此后确定的住宅、底层商铺安置面积计算郭潜亮应当交纳的建房款，符合双方约定。第四、白岩桥合作社主张逾期交款违约金的计算标准。《拆迁安置协议书》第九条第一款约定，未按指挥部通知的交款期限交纳房款的，从逾期之日起按瑞安信用联社同期最高贷款利率计算，同时按每日万分之五支付违约金，该约定计算违约金的利率明显偏高，应予适当调整。合作社在庭审中陈述其他安置户逾期交款按月利率0.67％计算违约金，可予参照执行，从郭潜亮2018年8月28日支付最后一笔建房款656180元起算。第五、根据《安置房分配办法》第十三条规定，房屋竣工验收后，安置户在白岩桥合作社规定的时间内办理结算、交款、付息、还贷，结清账款后，才能办理交房及产权登记手续。该条规定应结清的账款显然是包括楼上住宅、底层店面在内的全部建房款，因郭潜亮未结清建房款，故其请求合作社协助办理房屋不动产权证过户登记手续，不予支持。因合作社已在本案中反诉请求支付剩余建房款，为免诉累，在郭潜亮交清剩余建房款后，一并予以处理。       综上，根据《拆迁安置协议书》《安置房分配办法》相关规定，郭潜亮应支付的建房款计算为：180㎡安置面积基本造价216000元（180㎡×1200元／㎡）＋住宅超面积部分建房款840400元［（117.02㎡×2-150㎡）×10000元／㎡］＋底层商铺超面积部分建房款129780元［（51.63㎡-30㎡）×6000元／㎡］＋楼层补差30000元＝1216180元，郭潜亮已交纳建房款1036180元，剩余建房款为180000元（1216180元-1036180元），扣除合作社应当支付的超建筑占地面积补偿款11250元，郭潜亮尚应支付168750元。       据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、郭潜亮于本判决生效之日起十日内给付瑞安市安阳街道白岩桥村股份经济合作社建房款168750元及违约金（以168750元本金为基数，从2018年8月28日按月利率0.67％计算至实际履行之日止）；郭潜亮履行上述义务后，白岩桥合作社即按瑞安市不动产登记服务中心要求协助郭潜亮提供办理坐落于瑞安市安阳街道白岩桥佳园7幢底层22号商铺不动产权属登记证书所需相关资料；二、郭潜亮履行上述第一项判决确定的义务后，瑞安市安阳街道白岩桥村股份经济合作社、被告瑞安市安阳街道隆山社区居民委员会即按瑞安市不动产登记服务中心要求协助郭潜亮提供办理坐落于瑞安市安阳街道白岩桥佳园7幢3单元901号房屋不动产权属登记证书所需相关资料；三、驳回瑞安市安阳街道白岩桥村股份经济合作社的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费减半收取7665元，由郭潜亮、白岩桥合作社各半负担；反诉受理费减半收取2648元，由郭潜亮负担2025元，白岩桥合作社负担623元。       二审中，上诉人郭潜亮提供了瑞安市安阳街道办事处《信访事项处理意见书》，用于证明超面积部分2.25㎡的补偿标准以及双方达成按1：10补偿折价225000元的口头协议。白岩桥合作社对该证据关联性提出异议。本院认为，该《信访事项处理意见书》并未就双方争议的超面积2.25㎡补偿作出实质认定，故该证据与本案争议没有关联性，二审不作认定。       经审理，本院二审认定的事实与一审判决认定的一致。       本院认为，本案因履行拆迁安置补偿合同发生争议，当事人之间订立的拆迁安置协议，以及当地集体经济组织依照民主程序制订的安置方案与当地政府相关拆迁安置政策，对双方当事人均具有约束力。2005年2月2日双方订立的《拆迁安置协议书》合法有效，《安置房分配办法》经安置户签字确认后，合作社已按该办法履行房屋安置补偿，其他安置户均已履行完毕，故一审判决依据该《安置房分配办法》认定安置面积，并无不当。郭潜亮主张上述签名非其真实意思表示，并要求对《安置房分配办法》中的“郭潜亮”签名进行笔迹鉴定的上诉意见，不予采纳。郭潜亮主张双方就超面积部分按1：10折抵建房款达成口头协议的上诉理由，未提供充分证据予以证明，一审判决不予认定，亦无不当。安置协议约定的安置面积包括住宅和底层店面两部分，该协议并未约定两者价款分别结算。同时，《安置房分配办法》第十三条已明确规定结清账款后办理交房及产权登记手续。因此，一审判决认定尾款应当包含住宅与底层店面价款，并无不当。郭潜亮主张住宅与底层商铺相互独立分别结算的上诉意见，不予采纳。根据拆迁安置协议的性质，安置户已履行主要合同义务的情况下，合作社应当履行安置房交付的对等义务。白岩桥合作社《入住通知书》虽记述“已按《旧村改造安置条例》及其附件交清房屋尾款及物业维修基金”，但并不影响安置房尾款最终结算，也没有充分证据证明合作社同意放弃尾款。郭潜亮以《入伙通知书》主张尾款已结清的上诉理由不成立，且与其主张的双方曾达成超面积按1：10补偿折价的口头协议存在矛盾。因此，郭潜亮主张诉争安置房价款已经履行完毕的上诉主张，不予支持。经审查，一审判决有关安置房价款及违约金计算方式正确，二审予以确认。       最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十三条第二款规定：“反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。”在本案拆迁安置补偿合同法律关系中，郭潜亮请求办理不动产权属登记与白岩桥合作社请求支付建房尾款，两者基于相关法律关系，且诉讼请求之间具有因果关系，一审法院对白岩桥合作社提出的诉讼请求，作为反诉与本诉合并审理，符合法律规定。郭潜亮主张一审法院审理程序违法的上诉意见，不予采纳。       综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，应予维持。郭潜亮的上诉请求与理由不成立，本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：       驳回上诉，维持原判。       二审案件受理费3675元，由上诉人郭潜亮负担。       本判决为终审判决。       审判长杨宗波     审判员余萌     审判员刘宏杰    二○二一年十月十三日     法官助理姜岳良     代书记员李**程