成都市青羊区人民法院民 事 判 决 书（2012）青羊民初字第4556号原告成都博瑞房地产开发有限公司。住所地：成都市青羊区青羊大道97号19楼。法定代表人胡强，董事长。委托代理人杨红军，四川公生明律师事务所律师。被告汤文书。被告夏颖。原告成都博瑞房地产开发有限公司（以下简称博瑞公司）与被告汤文书、夏颖商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员宋欢独任审判，公开开庭进行了审理。原告博瑞公司委托代理人杨红军、被告汤文书到庭参加诉讼。被告夏颖经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已缺席审理终结。原告博瑞公司诉称，2009年6月11日，原告与二被告签订《商品房买卖合同》和《清水房补充协议》，约定二被告共同购买原告开发的房屋一套，房屋总价款377 458元，采用按揭贷款方式付款，首付款为30%，其余价款向建设银行借款。原告就被告的贷款向银行提供保证担保。在保证期间内，若二被告未按期归还银行贷款，导致原告承担保证责任的，原告有权解除与二被告签订的商品房买卖合同，按合同原价收回房屋，并有权在房款中扣除其代偿的款项，二被告还应按照总房款的20%向原告支付违约金。合同签订后，二被告向原告支付了首付款117 458元，二被告向建设银行四川省分行贷款260 000元。双方将合同提交房屋产权登记机关办理了商品房买卖合同备案登记，原告将房屋交付给了被告。之后，被告连续6期违约拒还贷款，构成严重违约，原告应建设银行四川省分行的通知偿还被告所欠的全部贷款本息及违约金。原告为维护自身合法权益，起诉至人民法院请求判令：1、解除原告与二被告签订的《商品房买卖合同》；2、二被告配合原告注销商品房买卖合同备案登记；3、二被告将位于成都市青羊大道95号36幢2单元13层6号房屋返还给原告；4、二被告向原告支付违约金75 491.60元；5、二被告向原告支付律师代理费10 000元；6、本案诉讼费用由二被告承担。被告汤文书辩称，对原告陈述的事实予以认可，被告是因为生病，导致没有经济能力支付房屋贷款。双方约定的违约金过高，要求驳回原告的诉讼请求。被告夏颖未答辩，也未提交书面意见。经审理查明，2009年4月20日，原告与案外人中国建设银行股份有限公司四川省分行（简称建行四川省分行）签订《个人住房／商业用房借款业务协议》和《个人住房／商业用房贷款保证金质押合同》，约定的主要内容为：建行四川省分行同意在2009年4月20日至2011年4月29日期间对购买住房／商业用房的符合条件的购房人发放贷款；原告为上述一系列贷款提供最高额保证；最高额保证项下担保责任的最高限额为3亿元；保证方式为连带责任保证。2009年6月11日，原告与二被告签订《商品房买卖合同》及《清水房补充协议》，约定的主要内容为：二被告共同购买原告开发的房屋一套（测绘建筑面积为64.14平方米，其中套内建筑面积48.56平方米、分摊建筑面积15.58平方米），房屋总价款377 458元；原告在2011年2月28日向被告交付该商品房；采用按揭贷款方式付款，首付款30%，其余价款向建设银行借款；原告就二被告的贷款向银行提供保证。在保证期内，若二被告未按照按揭贷款合同约定按时足额还款，导致银行从原告在其开立的账户中扣款（包括但不限于贷款本息、罚款和复息等），二被告必须在接到原告电话或书面通知一周内归还原告代还款项（以银行扣款凭证为准），并按中国人民银行同期贷款利率支付代还期间的利息以及代还金额10%的违约金；若二被告从原告代还之日起60日内仍未按时足额偿还原告代还的所有款项，则原告有权解除商品房买卖合同，按照合同原价收回房屋，原告有权从应退给二被告的房款中扣除原告代偿款项，同时二被告应向原告支付总房款20%的违约金并赔偿原告其他损失及费用（包括但不限于律师代理费用），若有不足部分，原告有权继续追偿。合同签订后，二被告即向原告支付了首付款117 458元。2009年7月27日，二被告与建行四川省分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定的主要内容为：二被告向建行四川省分行贷款260 000元用于购买涉案房屋；借款期限120个月，从2009年7月27日至2019年7月27日；约定还款日每月26日；若二被告未按期足额偿还借款本息或其他应付款项的，建行四川省分行有权宣布提前贷款立即到期，并要求二被告立即清偿借款本息及相关费用。合同签订后，建行四川省分行向二被告发放了贷款260 000元。2009年7月24日，原告与二被告就涉案房屋《商品房买卖合同》在成都市房产管理局进行了备案。2012年9月，中国建设银行股份有限公司成都第七支行（简称建行第七支行）向原告发出《中国建设银行个人贷款履行保证责任通知书》，载明的主要内容为：该行经多次催收，被告汤文书未按时归还贷款本息，该行已宣布该笔贷款提前到期；要求原告在收到该通知后，代为清偿二被告所欠的贷款本息，结清该笔贷款。2012年10月23日，原告向建行第七支行代偿贷款本息共计206 687.82元。建行第七支行向被告汤文书发出《个人贷款结清证明》，证明其贷款已于2012年10月23日结清。另查明，1.原告与案外人四川公生明律师事务所于2012年11月22日签订《委托代理合同》，约定由四川公生明律师事务所指派律师龙扬、杨红军担任原告为本案的委托代理人。同日，原告向四川公生明律师事务所支付代理费10 000元。2.二被告系夫妻关系。以上事实有原告企业法人营业执照、二被告身份证明、《商品房买卖合同》、《清水房补充协议》、商品房买卖合同摘要、备案登记信息、《个人住房／商业用房借款业务协议》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》、《个人住房／商业用房贷款保证金质押合同》、《中国建设银行个人贷款履行保证责任通知书》、《个人贷款结清证明》、《委托代理合同》、发票及庭审笔录等证据在案予以佐证，具有真实性、合法性及与本案的关联性，本院予以采信。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》和《清水房补充协议》，以及原、被告与建行四川省分行签订的《个人住房／商业用房借款业务协议》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》、《个人住房／商业用房贷款保证金质押合同》均系合同当事人的真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，都是合法有效的合同。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，双方当事人均应按照合同的约定全面履行自己的义务并享有合同权利。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一定解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”之规定，原告与二被告在《清水房补充协议》第三条第二款第二项“若乙方从甲方代还之日起60天内仍未按时足额偿还甲方代还所有款项，则甲方有权单方面解除商品房买卖合同。”之约定即为双方对合同解除条件的约定，二被告未按约归还银行借款，导致原告向建行四川省分行履行了保证责任代其归还了银行贷款本息，之后60天内二被告也未足额偿还原告代偿的款项，原告有权要求解除合同，故本院对原告要求解除与二被告签订《商品房买卖合同》的主张予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，本院对原告要求二被告配合其注销商品房买卖合同备案登记并返还涉案房屋的主张亦予以支持。原、被告在《清水房补充协议》第三条第二款第二项“若甲方解除合同，甲方按合同原价收回房屋，甲方有权从应退给乙方的房款中扣除与甲方代乙方清偿银行贷款同等金额的款项，同时乙方应向甲方支付总房款20%的违约金并赔偿甲方其它损失及费用（包括但不限于律师的代理费用），若由不足的部分，甲方有权继续向乙方追偿。”之约定系双方对解除合同后违约金计算方式和标准的约定，按照该约定，二被告应向原告支付的违约金为：377 458元×20%=75 491.60元。依照《中华人民合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定，本院认为被告的违约行为给原告造成的损失主要为被告占用使用房屋期间的租金损失，原告主张的75 491.60元明显过高于该损失，且被告汤文书明确提出了关于调整违约金的主张，故本院以实际损失为依据，考虑到二被告的违约情节，依法酌定并调整违约金为45 000元。另外，二被告还应依约向原告支付因本案诉讼支出的律师代理费10 000元。综上，本院对原告的诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告成都博瑞房地产开发有限公司与被告汤文书、夏颖签订的《商品房买卖合同》；二、被告汤文书、夏颖在本判决生效之日起七日内协助原告成都博瑞房地产开发有限公司办理《商品房买卖合同》备案的注销登记；三、被告汤文书、夏颖在本判决生效之日起七日内将房屋返还给原告成都博瑞房地产开发有限公司；四、被告汤文书、夏颖在本判决生效之日起七日内向原告成都博瑞房地产开发有限公司支付违约金45 000元及律师代理费10 000元；五、驳回原告成都博瑞房地产开发有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2 942元，减半收取1471元，诉讼保全费2620元，合计4091元，由被告汤文书、夏颖负担。此款原告成都博瑞房地产开发有限公司已预交，被告汤文书、夏颖在支付上述款项时一并支付给原告成都博瑞房地产开发有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员  宋欢二〇一三年八月九日书 记 员  彭娟