上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0105民初13077号原告：汪国强，男，1973年10月19日出生，汉族，住上海市长宁区。被告：李高，女，1982年1月24日出生，汉族，住上海市长宁区。原告汪国强与被告李高民间借贷纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用简易程序。后因被告李高下落不明，本院以公告方式向其送达起诉状副本及开庭传票等诉讼文书，故于2020年10月8日裁定转为普通程序。根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序简繁分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2021年1月22日公开开庭进行了审理。原告汪国强到庭参加诉讼，被告李高经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告汪国强向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的两份《房地产抵押借款合同》；2.判令被告归还原告借款本金1,600,000元；3.判令被告支付原告借款利息(以1,600,000元为基数按照年利率24%的标准自2019年10月6日起计算至实际清偿日止)；4.判令原告对被告名下位于上海市长宁区延安西路XXX号XXX室房屋实现抵押权。审理中，原告变更利息计算标准为自2019年10月6日至2021年1月4日按照月利率1.25%标准计算，2021年1月5日起按照年利率24%标准计算至实际清偿日止。事实和理由：2018年7月2日，原告与被告签订《房地产抵押借款合同》，约定借款金额、借款利率、借款期限，并办理了房屋抵押担保。2018年7月6日，原告将1,300,000元汇入被告银行账户。2019年1月5日，原告与被告签订《房地产抵押借款合同》，约定借款金额、借款利率、借款期限。同日，原告将300,000元汇入被告银行账户。借款期限届满后被告未按约还款，故原告起诉至法院。被告李高未到庭应诉，亦未就本案向本院提供书面答辩意见和证据材料。原告围绕诉讼请求依法提交了房地产抵押借款合同、原告支付凭证、借条、抵押登记证明等证据，以证明原、被告借款关系、借款交付及房屋抵押担保。被告依法享有质证权利，因其经合法传唤未到庭应诉，本院视为其放弃对上述证据质证的权利。对当事人上述证据，本院经审查后依法予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月2日，原告与被告签订《房地产抵押借款合同》，约定被告因经商资金周转需要向原告借款壹佰叁拾万(1,300,000)元，借款期限自2018年7月2日起至2021年7月1日止，借款月利率1.25%，该利率为固定利率，利息按月支付；借款到期一次性还本。被告以其位于上海市长宁区延安西路XXX号XXX室房屋作抵押担保，抵押担保范围为借款本金、利息、罚息、违约赔偿金、实现债权与抵押权的一切费用。若被告未按合同约定逾期支付利息，原告有权宣布所有借款提前到期，并向被告加收违约金，除应按合同支付利息外，按被告借款金额的0.067%计收违约金，从逾期之日计算至借款清偿之日止，按日计收。2018年7月6日，原告分别通过工商银行账户转账450,000元、450,000元、400,000元，合计1,300,000元至被告招商银行账户。同日，被告分别向原告出具了借条。2018年7月6日，上海市自然资源确权登记局出具《不动产登记证明》，登记原告作为被告名下位于上海市长宁区延安西路XXX号XXX室房屋的抵押权人，被担保债权数额为1,300,000元。2019年1月5日，原告与被告签订《房地产抵押借款合同》，约定被告因经商资金周转需要向原告借款叁拾万(300,000)元，借款期限自2019年1月6日起至2021年7月5日止，借款月利率1.25%，该利率为固定利率，利息按月支付；借款到期一次性还本。被告以其位于上海市长宁区延安西路XXX号XXX室房屋作抵押担保，抵押担保范围为借款本金、利息、罚息、违约赔偿金、实现债权与抵押权的一切费用。若被告未按合同约定支付利息，原告有权宣布所有借款提前到期，并向被告加收违约金，除应按合同支付利息外，按被告借款金额的0.067%计收违约金，从逾期之日计算至借款清偿之日止，按日计收。2019年1月5日，原告通过工商银行账户转账六笔50,000元，合计300,000元至被告招商银行账户。同日，被告向原告出具了借条。审理中，原告自认，被告分别于2018年7月6日、2018年8月4日、2018年9月4日、2018年10月5日、2018年11月5日、2018年12月2日，均还款16,250元。被告分别于2019年1月5日、2019年2月10日、2019年3月3日、2019年4月5日、2019年5月2日、2019年6月1日、2019年7月1日、2019年8月1日、2019年9月19日，均还款20,000元。之后，被告未能还本付息。本院认为，合法的借贷关系应受法律保护。被告以其名下房屋作为担保分别向原告借款1,300,000元及300,000元的事实，由《房地产抵押借款合同》、银行转账凭证、借条、不动产登记证明等证据以证明借款合意、借款交付及抵押权设立，本院依法予以认定。被告借款后未能按约足额支付利息，已经构成违约。原告自认被告已经支付利息金额及日期，本院予以确认。被告在借款当日归还原告16,250元、3,750元的行为，虽不属于预扣本金的行为，但是无疑剥夺了借款人使用该部分借款本金的利益，属于当事人规避法律的行为，因此，本院予以调整，该两笔款项应当作为本金予以抵扣。据此，抵扣掉被告已经支付的款项后，被告尚欠原告借款本金1,283,750元、296,250元，合计1,580,000元，本院予以确认。根据本案系争合同约定，若被告未按合同约定支付利息，原告有权宣布所有借款提前到期，并向被告加收违约金。原告根据合同约定宣布所有借款提前到期，而本案系争两份合同中本金还款的履行时间分别为借款期满日即2021年7月1日、2021年7月5日，因此，原告向被告发送解除系争借款合同的通知日期从原告起诉状公告送达之日起计算即2021年1月5日。原告要求解除与被告签订的两份借款合同，本院予以支持。合同解除后，原告要求被告归还全部借款本金的请求具有事实和法律依据，本院予以支持。原告另要求被告支付借款利息，鉴于本案于2020年7月2日立案，仍依法适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》(【2015】法释18号)。原告要求被告以借款本金为基数自2019年10月6日至2021年1月4日按照月利率1.25%的标准，自2021年1月5日起按照年利率24%标准计算至实际清偿日止，该主张的利息标准符合当事人的约定，且未超过法律规定的利率上限，本院一并予以支持。根据原告与被告的约定，被告如果不能承担还款责任，原告有权要求实现抵押权，该请求符合法律规定，本院亦予以支持。被告李高经本院合法传唤未到庭应诉，视为其放弃相应诉讼权利。综上所述，根据本院认定的事实，原告的部分诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第四十六条、第五十三条，2015年《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告汪国强与被告李高分别于2018年7月2日、2019年1月5日签订的两份《房地产抵押借款合同》；二、被告李高于本判决生效之日起十日内归还原告汪国强借款本金1,283,750元及借款利息(以1,283,750元元为基数，自2019年10月6日至2021年1月4日按照月利率1.25%的标准计算，自2021年1月5日起按照年利率24%标准计算至实际清偿日止)；三、被告李高于本判决生效之日起十日内归还原告汪国强借款本金296,250元及借款利息(以296,250元为基数，自2019年10月6日至2021年1月4日按照月利率1.25%的标准计算，自2021年1月5日起按照年利率24%标准计算至实际清偿日止)；四、若被告李高到期未履行上述第二项判决中的付款义务，原告汪国强可以与被告李高协议以被告李高名下位于上海市长宁区延安西路XXX号XXX室房屋折价或者申请拍卖、变卖该房屋，并在其他优先抵押权人优先受偿后，在本判决确认的债权数额内优先受偿。该房屋折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归被告李高所有，不足部分由被告李高继续清偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19,200元，由原告汪国强负担180元，由被告李高负担19,020元。公告费600元，由被告李高负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 李志江法官助理 练祎俊书 记 员 练祎俊附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。三、《中华人民共和国担保法》第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。四、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。......五、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。