上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0109民初18576号原告：上海广田房地产开发有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：黄刚，董事长。委托诉讼代理人：赵辉，公司员工。被告：上海谦众实业有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：杨杰，董事长。委托诉讼代理人：吴季杨、吴超勣，上海市天华律师事务所律师。原告上海广田房地产开发有限公司(以下简称广田公司)与被告上海谦众实业有限公司(以下简称谦众公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广田公司的委托诉讼代理人赵辉，被告谦众公司的委托诉讼代理人吴超勣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海广田房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告双方签订的《上海市房屋租赁/商品房预租合同》于2020年2月28日终止；2、判令被告支付2019年8月至2020年2月欠付的租金1,102,568.52元，以及此前已付租金的迟延履行滞纳金73,050.62元和欠付租金的迟延履行滞纳金(以每月应付租金为本金，按日万分之五的标准，自当月6日起算至实际支付之日止)；3、判令被告支付2019年11月至2020年2月欠付的物业管理费75,639.96元及其迟延履行滞纳金(以每月应付物业管理费为本金，按日万分之五的标准，自当月6日起算至实际支付之日止)；4、判令被告支付2019年8月25日至2020年1月24日的拖欠电费358.49元及其迟延履行滞纳金(从2020年2月28日起算至实际支付之日止，以358.49元为本金，按日万分之五的标准计算)；5、判令原告已收取的合同保证金550,753.98元不予返还；6、判令被告承担违约金550,753.98元；7、判令被告支付1.5个月装修期的租金237,434.31元。事实和理由：2017年5月19日，原、被告签订《上海市房屋租赁/商品房预租合同》一份，约定被告向原告承租上海市虹口区乍浦路XXX号上海星荟中心办公楼1座15层05-06室房屋(以下简称系争房屋)，租赁面积611.88平方米，每月租金158,289.54元，每月物业管理费25,295.12元，合同期自2017年5月20日起至2020年5月19日止。被告同时与原告指定的物业管理公司即深圳熊谷物业管理有限公司上海分公司签订相关《物业服务合同》一份。上述合同签订后，双方开始履行。但自2019年2月起，被告开始欠付租金、物业管理费、水电费等合同款项，原告只得通过不断催讨方式收取账款。而自2019年8月起，被告一直未能缴清合同欠款。2019年11月29日，被告致函提出于2019年年底前分两次结清当年欠款，但直至2020年2月仍未能履行。原告只能于2020年2月21日向被告发出提前终止租赁合同及收回租赁单元的通知书，告知被告因其欠交合同款项，于2020年2月28日提前终止合同。原告认为被告行为已构成违约，应承担相应的违约责任，故起诉。被告上海谦众实业有限公司辩称，被告没有违约行为，租金问题不是被告原因造成的。当时被告没有付租金是因为公司经营困难，钱款筹集困难，暂时停付。2019年12月，原告破坏了被告公司的财物、物品和设备，阻拦被告继续经营。之后又遇到疫情，公司经营状态不理想。原告主张的违约金条款无效，因原告利用其作为开发商的优势地位以及被告欠缺经验，合同条款格式化，对被告明显不利，显失公平。且违约金数额过高，应当调整。不同意原告所有诉请。经审理查明，广田公司(甲方)与谦众公司(乙方)于2017年5月19日签订《上海市房屋租赁/商品房预租合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方作办公使用，装修期自2017年5月20日至2017年7月4日，租期自2017年7月5日至2020年5月19日；月租金为158,289.54元，物业费为每月25,295.12元，乙方应于每月第五日前支付当月租金和物业费；保证金相当于三个月租金和物业费即550,753.98元；乙方应在收到账单后十四天内向物业公司支付电费；如乙方拖欠任何款项超过14天，甲方及物业公司有权向乙方要求支付日息万分之五的滞纳金，自费用应付之日开始计算；如乙方未能按约支付各项费用超过14天的，甲方有权提前终止合同收回房屋，并没收保证金，同时乙方应向甲方支付相当于三个月租金、向物业公司支付相当于三个月物业费的违约金；如合同因乙方原因提前终止，视为乙方自始不享有装修期，乙方须立即向甲方补交该等期间的所有租金。合同另约定须向一方送达的任何文件或通告，如以快递方式送达，于投送快递次日将被视为已送达；于对方接到一方发出的变更其地址的通知前，该方地址以附表三所列通讯地址为准；而附表三所列谦众公司通讯地址为康桥东路1300弄6幢360室。合同签订后，双方按约履行。自2019年2月起，谦众公司开始拖欠支付租金等费用。经对方催告，谦众公司于2019年11月29日出具一份申请函，表示分两次到年底结清欠款。2019年12月，谦众公司支付了截止7月底的租金和截止11月底的物业费(物业费仍欠626.85元)。此后谦众公司未再支付2019年8月起的租金和12月起的物业费。2020年2月21日，广田公司向对方发送解约通知，表示租赁合同于2020年2月28日终止。函件以快递方式向两个地址寄送，其中向系争房屋寄送的函件由大楼收发室收取，向康桥东路地址寄送的函件被退回。广田公司于2020年2月28日自行收回了系争房屋。星荟中心大楼的物业管理方深圳熊谷物业管理有限公司上海分公司已表示谦众公司欠付的物业费及其相关违约责任均转由广田公司在本案中代为主张。上述事实，有原告提供的租赁合同、函件、申请函、解约通知及其快递凭证，以及双方陈述等证据为证。本院认为，广田公司与谦众公司之间的房屋租赁合同系双方真实意思表示，应当按约履行。现谦众公司未能按约支付租金和物业费，广田公司有权解除合同。谦众公司辩称其未付租金是广田公司原因，未提供证据予以证明，本院不予采信。根据合同约定，解约通知书已按谦众公司提供的通讯地址寄送，应视为送达，且广田公司也已在2020年2月28日收回房屋，应认定双方租赁合同于当日终止。谦众公司辩称对方已在2019年12月收回房屋，未提供证据证明，本院无法采信。广田公司要求谦众公司支付欠款，并承担迟付租金和欠付款项的迟延履行滞纳金，于法不悖，应予支持。谦众公司辩称其受新冠疫情影响应减免租金，但其违约行为远在疫情发生之前，对此无法支持。对于广田公司主张对方欠付的电费，因未能举证证明其数额，本院无法支持。谦众公司辩称合同约定的违约金条款无效，相关理由无事实和法律依据，本院不予采纳。但合同约定的迟延履行滞纳金确实过高，应予适当调整。关于合同提前终止的违约责任，合同约定为没收保证金另加三个月租金和物业费，但合同于2020年2月28日终止，距离约定租期届满的2020年5月19日已不足三个月，该违约责任显然过高，故本院酌情调整为没收保证金，对额外的违约金不再支持。根据合同约定，因谦众公司违约导致合同提前终止，应当补交免租期租金。但双方约定租期已履行大半，相对应的免租期价值已经实现，故广田公司主张对方补交全部的免租期租金，相对于实际损失显然过高，有失公允，应予调整。本院根据未履行租期的情况，酌情确定谦众公司应支付免租期租金2万元。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告上海广田房地产开发有限公司与被告上海谦众实业有限公司就上海市虹口区乍浦路XXX号上海星荟中心办公楼1座15层05-06室房屋签订的《上海市房屋租赁/商品房预租合同》于2020年2月28日终止；二、被告上海谦众实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海广田房地产开发有限公司已付租金的迟延履行滞纳金3万元；三、被告上海谦众实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海广田房地产开发有限公司2019年8月1日至2020年2月28日的欠付租金1,102,568.52元；四、被告上海谦众实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海广田房地产开发有限公司上述欠付租金的迟延履行滞纳金，按日万分之二自2019年8月起逐月计收，每月租金(其中2020年2月为152,831.28元，其余均为158,289.54元)的滞纳金应自当月6日起计算到实际支付之日止；五、被告上海谦众实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海广田房地产开发有限公司2019年11月欠付物业费626.85元以及2019年12月1日至2020年2月28日欠付的物业费75,013.11元；六、被告上海谦众实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海广田房地产开发有限公司上述欠付物业费的迟延履行滞纳金，按日万分之二自2019年11月起逐月计收，每月物业费(其中2019年11月为626.85元，2020年2月为24,422.87元，其余均为25,295.12元)的滞纳金应自当月6日起计算到实际支付之日止；七、原告上海广田房地产开发有限公司已收取的合同保证金550,753.98元可不予返还；八、被告上海谦众实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海广田房地产开发有限公司装修期租金2万元；九、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费32,720元，减半收取16,360元，由被告负担；财产保全申请费5,000元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  高行玮二〇二一年二月十九日书记员  吴静文附：相关法律条文1、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。2、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。