广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初35633号原告：罗观平，男，1981年12月28日出生，汉族，住广东省深圳市光明新区。委托诉讼代理人：李小红，系广东华安联合律师事务所律师。被告：叶光荣，男，1952年12月14日出生，汉族，住广东省广州市花都区。委托诉讼代理人：刘佳妮、潘春花，均系广东广厚律师事务所律师。被告：蓝国强，男，1959年10月28日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。原告罗观平与被告叶光荣、蓝国强案外人执行异议之诉一案，本院于2020年10月10日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用独任制普通程序，于2020年12月9日公开开庭进行了审理。原告罗观平的委托诉讼代理人李小红、被告叶光荣的委托诉讼代理人刘佳妮到庭参加诉讼。被告蓝国强经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗观平向本院提出诉讼请求：解除对广州市广园东路西坑村长腰岭一街2号第四层南面套间（以下简称四层南套间）、广州市广园东路西坑村长腰岭一街3号102房（以下简称102房）的查封及停止对上述房屋的拍卖。事实和理由：2010年4月19日，原告与被告蓝国强签订《房屋买卖合同》（以下简称《合同》），约定：被告蓝国强将四层南套间、102房转让给原告使用，转让价为500000元，付款方式为原告以现金转账方式一次性转入被告蓝国强的账户；若日后上述房屋需要办理过户或办理相关的证照，被告蓝国强应无偿予以协助办理。2010年4月23日，原告以银行转账方式将500000元支付至被告蓝国强的账户；次日，被告蓝国强开具《收据》确认收到原告购买上述房屋的房款500000元。收款后，被告蓝国强将四层南套间、102房交付给原告使用至今。2018年5月22日，广州市天河区人民法院为了强制执行（2000）天法民初字第302号民事判决书（以下简称302号判决书），作出（2018）粤0106执10880号执行裁定书（以下简称10880号裁定书），裁定拍卖登记在本案被告蓝国强名下的四层南套间、102房。为维护合法权益，原告提出书面异议，请求立即停止对上述房屋的查封、拍卖。广州市天河区人民法院于2020年9月10日作出（2020）粤0106执异722号执行裁定书（以下简称722号裁定书），裁定驳回本案原告的异议并告知本案原告有权向法院起诉主张权益。原告认为，原告在平等自愿协商的基础上与被告蓝国强签订《合同》并支付对价，双方的买卖行为并没有违反法律禁止性规定。因受限于宅基地相关政策和法律规定，四层南套间、102房暂无法办理产权登记和转名手续，虽然四层南套间、102房的宅基地使用权人登记为被告蓝国强，但四层南套间、102房由原告实际控制和使用，因此，四层南套间、102房不能作为被告蓝国强的财产予以强制执行。另，原告构成善意取得，亦不存在过错，原告的合法权益依法也应当受到法律保护。关于《合同》的效力问题，被告叶光荣如认为原告与被告蓝国强签订的《合同》无效，应当另案起诉请求法院确认合同效力，法院不应当、也无权在本案案外人执行异议之诉中对《合同》的效力作出直接认定。被告叶光荣辩称：关于（2000）天法民初字第302号原告叶光荣与被告蓝国强，第三人刘九、刘富强、刘福财、刘有仔、赖玉英、黄庆坚、刘洁芳、陈有文等人房屋合建纠纷一案（以下简称302号案），广州市天河区人民法院作出的302号判决书已发生法律效力。根据302号判决书，本案被告蓝国强应向本案被告叶光荣返还投资款336万元及其相应利息、罚息，并负担受理费26810元、评估费27500元。广州市天河区人民法院于2002年1月25日以（2002）天法执字第531号案（以下简称531号案）立案执行，后于2002年12月16日作出（2002）天法执字第531-1号民事裁定书（以下简称531-1号裁定书）裁定中止执行。根据本案被告叶光荣的申请，广州市天河区人民法院于2018年4月26日以（2018）粤0106执10880号案（以下简称10880号案）立案恢复执行。在10880号案执行过程中，广州市天河区人民法院依法向被执行人蓝国强发出执行通知书，责令被执行人蓝国强在限期内履行上述生效法律文书确定的义务，但被执行人蓝国强没有在限期内履行义务。鉴于被执行人蓝国强至今未履行生效法律文书确定的义务，广州市天河区人民法院依法裁定拍卖登记在被执行人蓝国强名下的广州市越秀区登峰街广园东路西坑村长腰岭一街2号（宅基地证号登000492）、越秀区登峰街广园东路西坑村长腰岭一街3号102房（宅基地证号登000273）（即102房）、越秀区登峰街广园东路西坑村长腰岭二街6号第五层（宅基地证号登000469）的房屋合理合法。被告蓝国强与广州市越秀区登峰街广园东路西坑村长腰岭一街2号楼房（以下简称2号楼房）、102房的合建人/居住人提起的书面执行异议均被驳回。首先，四层南套间、102房均为宅基地房屋，自1996年3月28日至今一直登记在被告蓝国强名下，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条关于“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”的规定，第二十五条第一款关于“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；……”的规定，四层南套间所属的2号楼房、102房均是登记在被告蓝国强名下的不动产，所有权人均是被告蓝国强。其次，被告蓝国强与2号楼房的合建人签订的《合资建房协议书》（以下简称《协议书》）及被告蓝国强与原告签订的《合同》均违反法律法规的强制性规定，属于无效合同。1.302号判决书已认定：“农村的土地属农村集体所有，按比例分配给村民的宅基地，村民只有使用权，没有所有权，非经法律程序，不得转让……被告蓝国强分别与第三人刘九、刘富强、刘福财、刘有仔、赖玉英、陈有文、黄庆坚、刘洁芳签订《合资建房协议书》，上述协议书名为合资建房实为宅基地使用权的有偿转让，根据有关法律规定，双方在签订协议后，应依照城市规划管理和土地管理的有关规定办理合建审批手续和土地使用权转让手续，但被告蓝国强与上述第三人在签订合同后，未依法办理有关手续，违反有关法律规定，为无效的合同”，由此可知，已有生效判决确认与本案类似的《合资建房协议书》为无效合同。2.被告蓝国强与2号楼房合建人签订的《协议书》及被告蓝国强与原告签订的《合同》均是名为合资建房/转让集资房合同、实为宅基地使用权及宅基地房屋的有偿转让的合同，在宅基地上建造的自有房屋的转让，必然导致宅基地使用权的一并处分。我国房地产转让实行“地随房走，房随地走，房地一致”原则，转让宅基地房屋的同时意味着转让宅基地使用权，而宅基地使用权的流转有严格的法律限制，且宅基地房屋客观上无法向本村村民以外的人员转让。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”。《中华人民共和国土地管理法》第九条规定：“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”，第十条规定：“国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务”，由此可见，对于宅基地，个人只拥有使用权，没有所有权。宅基地使用权不同于一般用益权，该权利的取得和享有与集体经济组织成员资格紧密相连，具有一定的福利性质和社会保障功能。宅基地使用权的主体应为集体经济组织成员，也只能在本集体经济组织成员之间流转。向本集体经济组织成员以外的人转让农村宅基地使用权的行为无效。我国目前严格禁止向城镇居民转让宅基地及宅基地房屋。《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发[1999]39号）规定：“二、加强对农民集体土地的转让管理，严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发。农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；……农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。……”,《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）规定“（十）加强村镇建设用地的管理。……禁止农村集体经济组织非法出让、出租集体土地用于非农业建设。改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。……”，国土资源部印发的《的通知》（国土资发[2004]234号）规定“（十三）严格日常监管制度。……严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”。上述文件均规定禁止城镇居民在农村购置宅基地，禁止农民的住宅向城市居民出售，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。因此，被告蓝国强与2号楼房的合建人签订的《协议书》及蓝国强与原告签订的《合同》均属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定的违反法律、行政法规的强制性规定的无效合同。3.根据《中华人民共和国物权法》第六条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”的规定，第九条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，由于四层南套间、102房均为宅基地房屋，登记在被告蓝国强名下，且未转移登记至原告名下，因此，所有权人仍为被告蓝国强。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条关于“被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。但应当保留被执行人及其所扶养家属的生活必需品。采取前款措施，人民法院应当作出裁定”的规定可知，四层南套间、102房登记在被告蓝国强名下，被告蓝国强不履行生效判决确定的向被告叶光荣返还款项的义务，广州市天河区人民法院裁定拍卖四层南套间、102房合法合理。综上所述，依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项的规定，请求法院驳回原告所有诉讼请求。被告蓝国强未答辩。经审理查明：本院于2020年1月14日向房地产管理部门查询并打印的《广州市越秀区宅基地情况表》载明：户主姓名为蓝国强，地址为登峰街广园东西坑村长腰岭一街2号，批准用地面积为1188平方米，建筑面积为1188平方米，层数为六层，宅基地证号为登000492，宅基地证批准时间为1996年3月28日等内容。查册日期为2008年1月3日的《广州市国土资源及房屋管理局越秀区分局集体土地房产登记查册记录》载明：户主姓名为蓝国强，地址为登峰街广园东路西坑村长腰岭一街3号102房（即102房），批准用地面积和建筑面积均为55平方米，层数为第一层，宅基地证号为登000273，宅基地证批准时间为1996年8月1日等内容。2000年3月，本院立案受理（2000）天法民初字第302号原告叶光荣与被告蓝国强及第三人刘九、刘富强、刘福财、刘有仔、赖玉英、黄庆坚、黄春来、刘洁芳、陈有文、刘国华、肖永杰、蒋志成、李劲松、刘志堂、邹石新、龙永藻房屋合建纠纷一案（即302号案）。本院经审理后于2001年7月9日作出302号判决书，判决如下：“一、原告叶光荣与被告蓝国强于1994年4月27日签订的《房地产集资协议书》无效。二、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告蓝国强返还给原告叶光荣投资款3360000元。三、自本判决发生法律效力之日起10日内，原告叶光荣将广州市天河区金贵村六街6号202、302、402及502号房屋及金贵村六街7号202、302、402及502号八套房屋交还被告蓝国强。四、驳回原告叶光荣的其他诉讼请求”。根据叶光荣的申请，本院于2002年1月以531号案立案执行302号判决书。执行过程中，本院依法向蓝国强发出执行通知书，限蓝国强在指定期限内履行302号判决书确定的义务；但蓝国强没有履行相关义务。2002年11月27日，本院依法裁定查封2号楼房和102房。2002年12月16日，本院作出531-1号裁定书，查明：“2号楼房及102房……部分已售让与他人，且分别由其他人居住，而被执行人蓝国强未能到庭举证权属等问题，直接影响到2号楼房及102房……的处分，故暂不能处理。另本院查证被执行人蓝国强的银行存款情况，未发现有可供执行情况”，裁定如下：“本院的302号判决书中止执行。被执行人有可供执行财产时案件恢复强制执行。……”。2018年4月26日，本院根据叶光荣的申请，以10880号案立案恢复执行302号判决书，并于2018年5月22日作出10880号裁定书，裁定如下：“拍卖登记在被执行人蓝国强名下的2号楼房（宅基地证号登000492）、102房（宅基地证号登000273）、越秀区登峰街广园东路西坑村长腰岭二街6号第五层（宅基地证号登000469）的房屋。……”。2020年，罗观平向本院提出执行异议，请求本院终止对四层南套间、102房的拍卖，本院以（2020）粤0106执异722号案立案审查。在10880号案执行过程中，本院于2020年7月10日作出执行裁定书，以“2号楼房的案外人杨志标、吴声立、赵红允、钟荣基等14人提出执行异议，本院裁定驳回后杨志标、吴声立、赵红允、钟荣基等人又提起异议之诉，现正在审理中。102房的案外人罗观平……又提起执行异议，尚在审查中。经本院调查，被执行人蓝国强名下无其他财产可供执行”为由，裁定如下：本院10880号案终结执行。2020年9月10日，本院经审查后作出722号裁定书，裁定如下：驳回案外人罗观平的异议请求。罗观平不服，向本院提出本案诉讼。罗观平还提交作为甲方（卖方）的蓝国强与作为乙方（买方）的罗观平于2010年4月19日签订的《合同》（已出示原件。约定：经甲、乙双方友好协商，达成以下房屋转让合同，协议如下：1.甲方同意将四层南套间和102房，合计面积约140平方米，该两处房屋转让给乙方永久使用；2.甲乙双方协定上述房屋的转让价为500000元；3.付款方式：乙方以现金转账的方式一次性转入甲方账户；4.甲方自收到乙方500000元房款后，必须出具收款收据给乙方；5.若日后上述房屋遇到政府拆迁，该处房屋的补偿款全部归乙方所有；若日后该处房屋乙方需要办理过户或办理相关的证照，甲方应无偿予以协助办理等条款）及《中国农业银行银行卡取款业务回单》（已出示原件。显示：罗观平于2010年4月23日取款500000元转入蓝国强的账户等内容）、蓝国强于2010年4月24日出具的收到罗观平购买四层南套间和102房的买屋款500000元的《收据》（已出示原件），用于证明罗观平向蓝国强购买四层南套间、102房，取得了四层南套间、102房的所有权、使用权等权益，是四层南套间、102房的实际控制人及使用人；罗观平在平等自愿协商的基础上与蓝国强签订《合同》并支付对价，上述买卖行为没有违反法律的禁止性规定，且罗观平不存在任何过错，构成善意取得，四层南套间、102房的所有权、使用权应归属于罗观平。叶光荣发表以下质证意见：对该组证据的真实性、合法性、关联性均有异议；首先，四层南套间、102房实质上是宅基地房屋，但罗观平并非四层南套间、102房所在村集体经济组织的成员，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，当事人签订合同不得违反法律、行政法规的强制性规定；宅基地使用权的取得、行使和转让，适用《中华人民共和国土地管理法》等法律法规的有关规定；农村宅基地房屋的买卖必然涉及到宅基地使用权的转移，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，而罗观平并不是四层南套间、102房所在地村集体经济组织的成员，无权享受该村集体经济组织的权利；因此，《合同》违反相关法律、法规的强制性规定，属于无效合同；其次，上述业务回单及《收据》仅证明蓝国强向罗观平收取相关款项，但由于《合同》无效，且根据我国相关法律规定，不动产物权的转让应当依照法律规定登记，未经登记，不发生效力，因此，四层南套间、102房的所有权人仍是蓝国强。罗观平称其并非四层南套间、102房所在村集体的村民；其于2010年5月初接收四层南套间、102房，之后，四层南套间、102房如果有人承租则用于出租，无人承租则处于空置状态。另，本院审理的2号楼房的合建人/使用人提起的案外人执行异议之诉系列案中，相关当事人还提供以下证据：1.蓝国强于1987年1月3日作出的致“西坑乡政府”的《报告》（未能出示原件。其中包括：我本乡人蓝国强在1986年12月经乡政府批准在长腰岭村内划地100平方合资建五层半楼房，因搬屋遗失批条，现申请补发等内容。《报告》下方空白处显示“以上情况属实同意补发西坑乡政府87.元.5”的手写内容并加盖广州市天河区西坑人民政府的印章）、广州市白云山管理处经济民警分队于1987年11月26日作出的致蓝国强、刘琼英的《广州市白云山经警队违章处罚通知书》[未能出示原件。其中包括：查你单位（个人）违反广州市人民政府关于《广州市白云山风景区管理办法》，现根据广州市城市规划管理办法第六章第四十四条第六款规定，决定对你单位（个人）处以5250元罚款，希于1987年11月27日前到麓景路白云山经警队缴交等内容。上述通知书下方空白处显示“违建第五、六层楼”的手写内容]、广州市白云山护林工作站于1987年11月26日开具的《广东省广州市罚款收据》（未能出示原件。其中包括：被罚款单位或个人姓名为兰国强、刘琼英等人，住址为西坑，罚款原因为违建……罚款金额为5250元等内容）。2.作为甲方全权代表的蓝国强与作为乙方全权代表的王立强于1987年6月3日签订的《协议书》[未能出示原件。全部为手写内容。约定：甲方现与乙方在广州市西坑长腰岭村合建一座六层框架结构住宅楼，建筑总面积约800平方米，共12个套间，经双方共同协商，订出如下条约，供双方共同遵守：一、甲方提供建房地方，一切报建由甲方在乡政府办理，费用由甲方负责（报建五层半），工程费全部由乙方负责投资，乙方给回四个套间给甲方（相当于整个楼房两层的面积），一边由一至四层，其余八个套间全部归乙方所有使用，乙方补回3000元给甲方，甲方原在工地的一切旧材料全部归乙方所有；……四、房屋建成后，房产证由甲方负责办理（每房一份），费用由各套间户主负责，全座楼房水电报装由甲方负责协助，费用乙方负责等条款。《协议书》尾部签章处的下方空白处显示“合建人名如下：甄凤莲、刘琼英、方水记、方玉明、刘燧燃、刘伟军、曾凡轩、朱智成、萧碧芳、罗奇、萧惠忠、钟荣基、杨燕萍、刘天照。附：按原建房面积加大的地面积的地皮罚款由甲方负责”的手写内容]、合建房分配表[未能出示原件。其中包括：广园西路长腰岭一街二号私私合建房分配如下：603钟荣基、602刘天照、601杨燕萍、503萧惠忠、502罗奇、501萧碧芳、403（户主）蓝国强、402朱智成、401曾凡轩、303（户主）蓝国强、302刘伟军、301刘燧燃、203（户主）蓝国强、202方玉明、201方水记、103（户主）蓝国强、102甄凤莲、101刘琼英]。本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条规定：案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条（即修正后的上述第二百二十七条，下同）的规定，向执行法院提出异议。罗观平因对本院作出的722号裁定书不服而提起本案执行异议之诉，符合上述法律规定，本院依法予以审查。本院需对罗观平对四层南套间、102房是否享有足以排除强制执行的实体权利进行审查。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。罗观平主张其已向蓝国强购买四层南套间、102房且已支付全部购房款并于2010年5月初接收四层南套间、102房，所以，其是四层南套间、102房的所有权人。本院认为，农村村民建设住宅用地，限于使用人兴建自住房屋，禁止非法买卖或以合作建房的形式变相买卖土地。四层南套间、102房所在宅基地是村集体所有性质的用地，本应限于蓝国强个人兴建住房，但蓝国强将在宅基地上建设的2号楼房中的四层南套间、102房出卖给并非上述房屋所在村集体经济组织的成员的罗观平，违反了法律的强制性规定，上述合同关系应认定无效。综上，罗观平不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其权利不足以排除执行，罗观平主张解除对四层南套间、102房的查封及停止对上述房屋的拍卖，依据不足，本院不予支持。蓝国强经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四的规定，本案依法作缺席判决。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、第十一条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告罗观平的诉讼请求。本案受理费100元，由原告罗观平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 员 陈晓琼二〇二一年二月二十五日法官助理 罗小玲书 记 员 李思婷梁怡筠