广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初1970号原告（反诉被告）：孙记丰，男，1972年9月20日出生，汉族，住广东省陆丰市。委托代理人：陈壮陆、苏立涛，均系广东红棉律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州市旺城物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区棠东东路11号A103房，统一社会信用代码914401065961806892。法定代表人：江创元，执行董事兼经理。委托代理人：彭金常、田庄，均系广东广大律师事务所律师。原告（反诉被告）孙记丰诉被告（反诉原告）广州市旺城物业管理有限公司（以下简称旺城公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）孙记丰的委托代理人陈壮陆、苏立涛，被告（反诉原告）旺城公司的委托代理人彭金常、田庄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。孙记丰向本院提出诉讼请求：1.变更孙记丰、旺城公司于2013年9月28日签订的《旺角商城一楼商铺租赁合同补充协议》约定租赁商铺的建筑面积3600平方米为2930平方米（具体以司法鉴定评估的面积为准）；2.旺城公司立即向孙记丰退回多收的租金2851599元（2013年12月1日至2020年1月31日期间）；3.旺城公司向孙记丰支付多收第二项诉请中的租金的占用利息（以多收租金2851599元为本金，按照中国人民银行同期同类基准利率计算，从2013年12月1日开始暂计至生效判决确定的履行期间届满之日止）；4.旺城公司向孙记丰退还多收电费960366元（2013年12月1日至2020年1月31日期间）；5.旺城公司向孙记丰退还多收水费65926元（2013年12月1日至2020年1月31日期间）；6.旺城公司返还孙记丰多收第四项诉请中电费、第五项诉请中水费的占用利息（本金以多收费用的金额为准，按照中国人民银行同期同类基准利率计算，从2013年12月1日开始，计至生效判决确定的履行期间届满之日止）；7.旺城公司退还保证金587500元；8.本案诉讼费用由旺城公司承担。本诉事实、理由和反诉答辩：2013年9月28日，孙记丰（乙方）与旺城公司（甲方）签订《旺角商城一楼商铺租赁合同补充协议》（以下简称案涉租赁协议），该协议约定孙记丰承租旺城公司旺角商城(位于广州市天河区棠东丰乐路58-60号）一楼除A区-105商铺外的其他所有商铺（以下简称案涉租赁物），双方确认案涉租赁物的建筑面积为3600平方米，租赁期限为玖年，租赁金额分为三期计算，即每三年为一期，第一期（2013年9月28日至2016年9月27日）每月租赁金额为195833元月；第二期（2016年9月28日至2019年9月27日）每月租赁金额以上一期月租金递增10%即215416元/月；第三期(2019年9月28日至2022年9月27日）每月租赁金额以上一期月租金递增10%即236958元月。双方同时约定，孙记丰从2013年12月1日起向旺城公司缴纳租金。孙记丰自承租案涉租赁物以来，一直按照案涉租赁协议履行向旺城公司缴纳租金的义务，近期孙记丰发现案涉租赁物明显不足3600平方米，后经实际测量案涉租赁物（A区101-137），其实际建筑面积为2930平方米。显然，孙记丰在签订案涉租赁协议时，因轻信旺城公司自报的商铺面积签订合同并缴纳相应租金属于重大误解，请求法院予以变更。旺城公司按约定面积收取租金应当按比例退还多收的部分给孙记丰，而且旺城公司自立收取电、水费的标准向孙记丰收取电、水费，其超出国家规定的电、水统一价格的部分电、水费也应当退还给孙记丰。旺城公司的反诉请求缺乏事实及法律依据。理由如下：孙记丰、旺城公司双方所签订的案涉租赁物是约定除A区105以外的所有商铺出租给孙记丰使用，孙记丰有权对除A区105商铺以外的商铺的所有面积占有使用和处分，旺城公司所主张的场地也属于孙记丰租赁的场地范围之内，而且孙记丰一直都按照约定支付租金，不存在拖欠场地占用费的情形，所以旺城公司要求我方支付2017年5月1日至2020年4月30日期间的场地占用费所指的场地本身是孙记丰已经使用的场地。孙记丰承租的面积从旺城公司提交的平面图可以看到，除了左上角标示的A105（小楼梯）的位置，都是属于孙记丰承租的，孙记丰对案涉租赁物一楼的地块是有完全的占有和使用的权利，孙记丰在旺城公司所指的1、2、3、4的地点都是孙记丰有权使用的场地，孙记丰有权进行规划使用，不存在另外占用旺城公司场地的情形，而且旺城公司也没有证据证明这个是公共区域，是旺城公司另外享有的不为孙记丰使用的场地。既然不存在拖欠场地占用费的情形，旺城公司的第二项反诉请求也是没有任何法律依据的。对第三项反诉请求，孙记丰承租了案涉租赁物的一楼，外立面的墙面就是孙记丰使用的权利，而且不管是外立面还是旺城公司所指的里面的地方，是孙记丰有权使用的场地，孙记丰所使用的场地不妨碍旺城公司管理，也没有妨碍旺城公司的任何权力。从旺城公司提交的证据第5页可以看到一楼入口上有一个很大的招牌“美华百货”，我方不在这里设招牌，我方该在何处设立招牌。孙记丰有权在一楼上设置所经营超市的招牌，也符合案涉租赁协议的使用的目的，并不妨碍旺城公司的任何权利，所以旺城公司的第三项反诉请求完全没有法律依据。为维护孙记丰的合法权益，特诉诸法院，请依法支持孙记丰的诉讼请求，并驳回旺城公司的反诉请求。旺城公司向本院提出反诉请求：1.孙记丰向旺城公司支付2017年5月1日至2020年4月30日期间的场地占用费（场地位置具体指大厦一楼入口处进入的公共区域的1、2、3、4序号的阴影部位；以下统称案涉4个阴影部位）720000元（每个月租金合计为20000元）；2.孙记丰向旺城公司支付因拖欠第一项反诉请求中场地占用费所产生的逾期付款利息（以未付场地占用费金额为基数，按照年利率6%上浮50%，从2017年5月1日起开始计至实际支付之日为止）；3.孙记丰恢复广州市天河区棠东丰乐路58-60号旺角商场一楼的公共区域（具体指及一楼大堂、靠近楼梯一处的物品搬离，物品详见我方证据2中第8页的多格储物箱及王老吉广告牌；我方证据2中第9页中的占用公共区域的物品，具体有“纯银超市”的柜台及张贴的小广告、“初心美甲”放置的桌椅等可移动物品；证据2中第10页中“快速剪发”的设施设备及招牌；证据2中第12页“希芸美妆生活馆”的围蔽内的设施设备及其门口的冰红茶冰柜）以及外立面原状（具体指把在旺角商场一楼正门外立面张贴的广告及招牌拆除，广告及招牌详见我方证据2）我方现当庭在我方证据2中标示出要求恢复的具体广告、招牌及需移除的设施设备物品；4.孙记丰承担本案全部诉讼费用。反诉事实、理由和本诉答辩：因孙记丰向旺城公司承租案涉租赁物，2013年9月28日，孙记丰与旺城公司签订案涉租赁协议后，旺城公司依约向孙记丰交付了案涉租赁物，孙记丰已使用案涉租赁物至今。但孙记丰在使用租赁物业期间，自2015年开始擅自将案涉租赁物所在的旺角商城一楼正门入口处的公共区域分隔成四个商铺用于出租，长期收取租金，并将旺角商城的外立面特别是一楼入口处贴满了广告及招牌，严重影响大厦的整洁美观。旺城公司认为，孙记丰承租的案涉租赁物中并未包含旺角商城一楼入口处的公共区域及外立面，该部分由旺城公司享有使用权。孙记丰长期占用公共区域用于出租并收取租金，侵犯了旺城公司的财产权益，应当向旺城公司支付场地占用费。同时，孙记丰在旺角商城外墙及公共区域随意张贴广告及招牌，严重破坏了旺角商城的整体美观程度，客观上导致旺角商城的租赁价值降低，影响了旺角商城的出租收益。因此，孙记丰应当拆除旺角商城外立面张贴的广告及招牌，恢复外立面整洁干净的原状。1.旺城公司与孙记丰签订的案涉租赁协议合法有效。首先，旺城公司自所有权人广州市天河区棠下街棠东第六股份合作经济社取得案涉租赁物的租赁权益。案涉租赁物属于村集体资产，在案涉租赁物修建当时并未有完善的针对农村不动产登记的制度，一般在村集体建设用地上兴建房屋，均是由村委自行负责批准建设即可。由村委负责批准村内房屋的建设，既是我国一直延续下来的农村房屋建设的传统，也是符合我国村民自治的国家方针政策。其次，当时因各种历史及政策变动原因，农村兴建的房屋无法在修建前或是修建完成后再取得规划许可等文件。但案涉租赁物已于2013年8月29日办理了消防安装工程竣工验收消防备案，并在出租屋管理部门进行了出租屋备案登记，这也说明国家行政部门对案涉租赁物的合法性予以认可，并允许案涉租赁物开展正常的经营生产活动。最后，农村房屋具有特殊性，我国大部分农村房屋都没有像城镇房屋一样需要经历从规划许可到竣工验收一系列严格程序。大部分房屋因为历史遗留问题、政策问题无法取得有关部门核发的相关证件。如果因农村房屋未取得有关证明就认定房屋的租赁合同关系无效，那么会导致大部分农村房屋的租赁关系变为无效，影响租赁市场的稳定与繁荣发展。农村房屋自有其特殊使命，法院不应当机械认定案涉租赁物的合同无效，更应当基于现实情况维护当前法律关系的稳定状态，维护市场经济的稳定发展。2.孙记丰在承租案涉租赁物时并不存在重大误解。合同法第五十四条第一款规定因重大误解订立的合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第七十一条规定行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。根据这一规定，认定重大误解需满足以下几个条件：一是行为入主观上存在错误认识，这种错误可以是关于行为的性质，也可以是关于行为的相对人、交易标的的质量、数量等；二是行为的结果与行为人的意思相悖；三是行为人的错误认识与行为后果之间存在因果关系，即如果没有这种错误认识，将不会产生该行为后果；四是行为人在客观上遭受了较大损失，如果没有损失或者损失较小，也不能构成重大误解。在本案中，旺城公司认为孙记丰不存在重大误解，理由如下：首先，案涉租赁物在孙记丰承租是现房状态，当时孙记丰的父亲曾亲自在案涉租赁物现场实地查看，应当说孙父对于案涉租赁物的状态、面积及价值进行过预估。对于案涉租赁协议约定的3600平方米建筑面积并且不再测量实际面积，也是由旺城公司与孙父共同协商一致确定。案涉租赁协议约定的建筑面积3600平方米是计租面积，并不是案涉租赁物的实际建筑面积，即不管案涉租赁物的建筑面积是否为3600平方米，都是以3600平方米的标准来计算租金。其次，待案涉租赁协议签订后，案涉租赁物也是以现状交付，孙记丰在接收案涉租赁物时即表示其对案涉租赁物状态的认可。3600平方米与孙记丰所主张的2900多平方米误差有670平方米之多，对于承租面积如此之大且每月租金高达二十多万的物业，孙记丰作为承租人本身也有义务对租赁协议中约定的建筑面积持审慎态度。但自2013年旺城公司实际交付案涉租赁物以来已有七年之久，在此期间孙记丰对案涉租赁物进行过装修、二次消防验收、分租等经营活动，从常理来说，孙记丰不可能不知道案涉租赁物的建筑面积，但孙记丰从未向旺城公司主张过面积存在重大误差，也可推断孙记丰是认可案涉租赁协议约定的建筑面积。第三，建筑面积包括套内实际使用面积与公摊面积两部分，孙记丰主张的2900多平方米的建筑面积是否包含公摊建筑面积尚未可知，双方对于建筑面积的测量也存在不同标准。并且，案涉租赁物也已经过了装修，装修后的室内面积会小于毛坯状态的室内面积。故孙记丰主张的案涉租赁物建筑面积只有2900多平方米不符合事实。最后，案涉租赁协议中没有约定每平方米的单价是多少，案涉租赁协议约定的租金标准也并非以每平方租金标准乘以案涉租赁物计租面积为基础。虽然案涉租赁物原来系由多个独立连片的商铺组成，但孙记丰在承租后实际上可当做整体使用，那么相对于承租相同面积但并不能当做整体使用的物业价值更高。故案涉租赁物的租金标准也包括作为整体出租时的溢价，不能单纯的以面积来计算租金标准。3.即使法院最终认定存在重大误解，孙记丰亦无权请求变更合同。最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第七十三条第二款规定，可变更或者可撤销的民事行为，自行为成立时起超过一年当事人请求变更或者撤销的，人民法院不予保护。因此，请求变更合同的权利与撤销权均属于形成权，享有合同变更请求权的权利人必须在一定期间内决定是否行使这一权利，从而保护相对人的利益，维护交易安全。这一期间被称为除斥期间，除斥期间经过，合同变更请求权终局性地归于消灭。本案中，旺城公司是交付现房给孙记丰使用，孙记丰在接收案涉租赁物后不管是装修、办理二次消防、分租。其均有机会再次获悉案涉租赁物的建筑面积。因此从孙记丰接收案涉租赁物之日起可推定其知道或应当知道案涉租赁物的建筑面积是否与案涉租赁协议约定的建筑面积存在重大误差。且孙记丰接收案涉租赁物至今已经超过五年，故孙记丰主张变更案涉租赁协议的权利已消灭，即孙记丰不再享有以重大误解为由要求变更租赁协议的权利。4.孙记丰要求退还的水电费过高。在2020年4月29日第一次庭审双方证据交换时，孙记丰也提供了其向房屋所有权人交纳的水电费收据，该收据显示房屋所有权人向孙记丰收取的部分水电费与旺城公司向孙记丰收取的水电费标准是一致的。证明旺城公司是按照所有权人收费的标准收取的，并非旺城公司多收取了孙记丰的水电费。该部分事实旺城公司也在一审庭审中作出了明确说明，也提供了相应的证明。综上，旺城公司与孙记丰之间签署的案涉租赁协议是合法有效的，孙记丰更是在承租案涉租赁物时不存在重大误解，且其要求变更合同的时间也已超过5年，故孙记丰无权要求变更合同。故请求贵院依法驳回孙记丰的起诉，维护旺城公司的合法权益。若法院最终认定旺城公司与孙记丰之间签署的案涉租赁协议无效，但孙记丰已使用案涉租赁物多年，至现在开庭孙记丰也未将案涉租赁物清空并恢复原状交还给旺城公司，故此期间孙记丰仍应向旺城公司支付占用费，占用费应依法参照双方约定的租金标准支付。正如前述，双方对合同面积已约定不再进行丈量，且该面积非双方计算租金的依据，故无占用费也不存在因面积误差而需退还的事实及法律依据。孙记丰之所以提出合同无效及要求退还多收费用，归根结底是因为目前案涉租赁物受网络及新冠疫情影响难于出租，其妄图通过法律漏洞以伤害旺城公司利益的方式，来挽回自身部分损失，其出发点虽然可以理解，但其提出的诉求不能接受。在旺城公司收到法院起诉状前，双方通过中间人调解正积极协商，但在双方见面的第二天旺城公司已收到法院传票。说明孙记丰是一个没有诚信，为达到目的不择手段的人，其行为不值得提倡及给予法律保护。望法院厘清历史事实，以及孙记丰的失信行为，依法判决。我方从孙记丰提交的证据发现有棠东村代收电费收据，收取的旺角商城及案涉商铺所在大厦的电费单价为1.35元/度。旺城公司收取孙记丰的水费标准实际为6元/吨。孙记丰统计的旺城公司收取的租金存在误差，事实上2016年12月至2017年3月期间的租金是按照19000多元，在租赁期限内旺城公司对孙记丰的租金亦有部分减免，但根据孙记丰提交的统计表中未有体现。故请求法院驳回孙记丰的诉讼请求，并支持旺城公司的反诉请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.关于旺城公司所称的案涉4个阴影部位是否属于案涉租赁协议约定的租赁范围的问题。案涉租赁协议第一条约定，孙记丰承租旺城公司旺角商城位于广州市天河区棠东丰乐路58-60号一楼除A区105商铺外的其他所有商铺，双方确认租赁商铺的建筑面积为3600平方米（不再实际丈量）。从上述约定中文字的字面意思来看，孙记丰所承租的租赁标的物是指有编号的若干商铺，结合原、被告关于旺角商城有三层楼的共同确认来看，旺城公司关于案涉4个阴影部位所在的位置属于公共区域且该公共区域并非在案涉租赁协议所约定的租赁范围之内的陈述具有高度盖然性，且符合生活常理，本院对旺城公司该陈述依法予以采信。2.关于旺城公司实际收取水费的标准问题。孙记丰称之前实际收取其水费的标准为《旺城物业收费通知单》上记载的标准，但按照孙记丰提交的证据旺城物业收费通知单上记载的水费总价除以用水吨数得出的水费单价为6元/吨，而并非该通知单上记载的水费计量标准6.5元/吨，故本院采信旺城公司关于水费实际按照6元/吨向孙记丰收取的陈述。本案审理过程中，本院向广州市规划和自然资源局发函查询案涉租赁物报建情况，该局作出穗规划资源协查（2020）865号协助司法查询的复函称：未查询到案涉案涉租赁物的建设工程规划许可或临时建设工程规划许可记录。另，旺城公司申请撤回第三项反诉请求。本院认为：旺城公司上述撤回部分反诉请求的申请，符合法律规定，本院依法予以准许。孙记丰、旺城公司双方对广州市规划和自然资源局作出的穗规划资源协查（2020）865号协助司法查询的复函真实性、合法性无异议。从上述复函的内容看，案涉租赁物应属于未取得建设工程规划许可证的房屋或未经规划部门批准临时建设，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条的规定，案涉租赁协议应属无效。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于孙记丰的第一项诉讼请求，与本院前述关于合同效力的认定不符合，本院不予支持。关于孙记丰的第二、三项诉讼请求，案涉租赁协议虽然属于无效，但所约定的月租金标准也属于双方的真实意思，孙记丰自2013年使用案涉租赁标的物至其提起本案诉讼之日，已长达六年多时间，除了双方所称减免租金情况外，孙记丰也一直是按照案涉租赁协议约定的租金标准向旺城公司支付租金，未见双方此前对此产生异议，故从维护市场交易秩序角度出发，按照诚实信用原则和公平原则，案涉租赁标的物的占用费计付标准按照案涉租赁协议约定为宜，本院对孙记丰的第二、三项诉讼请求不予支持。关于孙记丰的第四、五、六项诉讼请求，原、被告均确认合同未约定水电费计算标准，旺城公司称之前孙记丰交纳水电费的计算标准是经过双方协商确认的，孙记丰虽然对此否认，但从孙记丰确认自2013年承租案涉租赁标的物以来均按照旺城公司发出的通知单支付水电费和孙记丰按照1.35元/度向案外人棠东九社交纳增容电费的情况，根据日常生活经验法则判断，原、被告之间已经形成按照《旺城物业收费通知单》中水电费计算标准(其中水费计算标准为6元/吨)交纳水电费的交易习惯，孙记丰在双方履行合同六年多之后要求降低标准由旺城公司退回此前若干年内的相应水电费并要求利息损失，有违诚信，本院不予支持。关于孙记丰的第七项诉讼请求，因案涉租赁协议无效，旺城公司已收取的租赁保证金587500元，理应退回孙记丰，本院对孙记丰的第七项诉讼请求依法予以支持。关于旺城公司的第一项反诉请求，鉴于本院采信了旺城公司案涉4个阴影部位所在的位置属于公共区域且公共区域并非双方案涉租赁协议所约定的租赁范围之内的陈述，故应认定孙记丰已付旺城公司的租金未包含案涉4个阴影部位，孙记丰实际使用了案涉4个阴影部位，旺城公司现要求孙记丰支付占用费符合公平原则，应予支持。至于旺城公司所主张的占用费计算标准，并无提供充分的依据，孙记丰亦不予认可，故本院结合案涉租赁物所处地段、案涉租赁协议约定的租金标准，综合本案案情酌情认定案涉4个阴影部位的占用费按照1000元/月计算，故孙记丰应向旺城公司支付的2017年5月1日至2020年4月30日期间的占用费应为36000元。关于旺城公司的第二项反诉请求，缺乏理据，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、广州市旺城物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向孙记丰退还保证金587500元。二、孙记丰于本判决发生法律效力之日起10日内，向广州市旺城物业管理有限公司支付占有使用费36000元。三、驳回孙记丰的其他诉讼请求。四、驳回广州市旺城物业管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费48468元、保全费5000元，合计53468元，由孙记丰负担47472元，广州市旺城物业管理有限公司负担5996元；反诉受理费6737元，由广州市旺城物业管理有限公司负担6487元，孙记丰负担250元。如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  秦 雯人民陪审员  杨慧芬人民陪审员  何晓芬二〇二一年二月二十六日书 记 员  牛立萍梁炎梅