河北省衡水市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）衡民二终字第374号上诉人（原审原告、反诉被告）：王新更，男，1980年2月22日出生，汉族。委托代理人：曲韶峰，河北维平律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：乔孟玺，男，1959年10月4日出生，汉族。委托代理人：郑保锁，河北中衡诚信律师事务所律师。原审原告（反诉被告）：冯双林，男，1967年4月25日出生，汉族。委托代理人：曲韶峰，河北维平律师事务所律师。上诉人王新更、原审原告冯双林因与被上诉人乔孟玺租赁合同纠纷一案，不服桃城区人民法院（2012）衡桃北民二初字第23号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年11月26日受理后，本院依法组成合议庭，于2013年12月10日公开开庭进行了审理。上诉人王新更、原审原告冯双林委托代理人曲邵峰、被上诉人乔孟玺委托代理人郑保锁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）王新更、冯双林原审起诉称：原、被告双方约定原告租赁被告位于桃城区何庄乡乔家村院落一处存放砂石料，合同生效后，原告向被告支付了三年租金共计54000元及树苗补偿款1000元，为平整被告植树场地投入铲车及灰土料20000元，装修办公场所10000元，在租赁合同中双方明确约定租赁期限至2020年1月13日。合同履行至2011年交纳2012年租金时，被告要求增加租金（在双方协商期间被告收取原告租金10000元）。2012年12月25日，双方签订补租地合同，将2012年的年租金调整为21000元，此后租金每三年增加一千元。协议签订后，在原告给付租金时，被告又以周围租户都涨了租金，以及合同期限过长为由再次要求调整合同，并拒收原告的租金。由于此时已是临近春节，双方商定暂且搁置争议，过完春节开工时再说，但春节过后原告准备开工时，发现被告已将承租的院门锁更换拒绝原告进入。原告多次找被告协商，被告一直拒绝原告使用承租院落并提出非分要求。被告行为严重违反合同约定，给原告造成一定经济损失，现原告要求被告履行合同，并按合同约定期限顺延租期。房被告（反诉原告）乔孟玺原审辩称：双方签订租赁合同后，由于市场价格的变动，于2011年11月25日，又签订了补充租赁合同，依据合同约定，前四年，反诉二被告支付反诉原告每年18000元，从2012年1月13日租赁费变更为21000元，以后每三年长1000元，并约定租金提前交清，即上年度交清下年度的租金。反诉二被告拒不履行约定，在支付10000元租赁费后，反诉原告多次催要剩余的下年度租赁费，反诉二被告拒不支付。经多次通知，反诉二被告于2012年9月份除继续占据一间房屋外，全部搬离，租赁合同已实际解除。原告称平整被告植树场地投入铲车及灰土料20000元，装修办公场所10000元，将原告工人撵出，并将院落换锁均不是事实。被告（反诉原告）乔孟玺原审诉称：依据双方合同约定，2012年租赁费为21000元，在原告支付10000元后，剩余11000元，经被告多次催要，二原告拒不给付，构成违约，且二原告在租赁期间，将院落围墙弄倒，没给修好，在合同中约定，对房屋围墙的维修由二原告负责，且在租赁期间，二原告将被告存放于院落的5000块砖及三根电线杆在未经被告的同意下使用。以上事实表明，反诉二被告违反诚信原则，致使反诉原告无法实现合同目的，反诉二被告已将大部分租赁物交还给反诉原告，因此要求解除合同，退出租赁院落。二原告（反诉被告）王新更、冯双林原审辩称：我方自2011年年底回家过春节开始，租赁院落就一直由反诉原告的管理。反诉原告所称砖头丢失及电线杆不是事实，租金是反诉被告一直在积极交纳，反诉原告因租金过低及租期过长，而拒收。我方确实还占用反诉原告租赁院落房屋一间，因反诉原告换锁，拒绝反诉二被告使用，其余物品于2012年2月已搬清。搬清后，该院落至今由反诉原告支配。原审法院查明：2007年11月1日，双方签订租赁合同，合同约定被告（反诉原告）将自家所有院落一处租赁给原告（反诉被告）使用，合同期限自2008年1月13日至2020年1月13日，共计12年，租金每年18000元，并约定租金提前预付。2011年11月25日，双方签订了补充租赁合同，约定从2012年1月13日租赁费变更为每年21000元，以后每三年长1000元。原告（反诉被告）于2011年12月20日支付给被告（反诉原告）2012年度的租金10000元，剩余的租赁费至今未交纳。2012年1月，被告（反诉原告）曾书面通知原告（反诉被告），按期交纳租赁费，否则解除租赁合同。现原告（反诉被告）除占据一间房屋外，已搬离原诉争的院落。原审法院认为：对原告（反诉被告）提交的四份证据，因被告（反诉原告）无异议，本院予以确认。对被告（反诉原告）提交的证据一，原告（反诉被告）虽提出异议，但经现场勘验，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）对2013年2月27日17时30分的现场勘验笔录均无异议，该照片出处的背景与被告（反诉原告）陈述一致。对被告（反诉原告）提交的证据二，在无其他证据佐证的情况下，对其与本案的关联性无法认定。原告（反诉被告）与被告（反诉原告）分别于2007年11月1日和2011年11月25日签订的租赁合同及补充租赁合同，均系双方的真实意思表示，其内容不违反法律规定，故对该租赁合同及补充租赁合同的效力予以认可。根据租赁合同的约定：前三年一次交清，每年租金18000元，三年后每年交一次，提前预交。租赁合同期限是2008年1月13日至2020年1月13日，2011年12月25日双方应所租赁房屋进行变更并由双方当事人签字认可，是双方的真实意思表示，应予确认，依据双方租赁合同的约定，被告理应于2011年12月30日前交纳下季度租金21000元，但原告（反诉被告）在交纳2012年度10000元租金后，未向原告交纳剩余的11000元租金，在被告（反诉原告）进行了合理催告后，至今未支付给被告（反诉原告）。被告虽有不同意见但未向法庭提交其合理理由和相关的证据证实。因此，原告（反诉被告）以被告（反诉原告）违反合同约定为由，要求继续履行的主张无据可依，不予支持。原告未按照合同约定支付租金的行为已经构成违约，被告要求解除合同的请求并无不当，应予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十五条、第二百二十七条之规定，判决：一、驳回原告（反诉被告）王新更、冯双林要求继续履行租赁合同的诉讼请求。二、原告（反诉被告）王新更、冯双林与被告（反诉原告）乔孟玺签订的租赁合同及补充租地合同，于本判决生效之日解除。上诉人王新更上诉称：一、原审判决认定被上诉人乔孟玺已就租金催要及合同解除通知过上诉人与事实不符。在被上诉人提供的照片中，不能显示该通知的粘贴处与照片中建筑物的位置关系。该组照片不能证明曾张贴在照片所显示建筑上，不能证明张贴时间为照片显示时间。二、原审判决认定上诉人违约拒交租金，事实错误。上诉人为平整场地、装修办公室等投入数万元。上诉人已交纳一半租金因晚交一万元租金，而舍弃12年的合同不是上诉人的真实意思。三、被上诉人催缴房租的时间是10天，且正是春节期间，被上诉人未能尽到善意的义务，没有给足上诉人合理的交足期限。原审判决判令双方解除合同没有任何依据。四、原审判决解除合同，对被上诉人多收的租金不作返还处理，是错误的。被上诉人乔孟玺辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据当事人的诉辩意见，征得各方当事人同意，确定本案的争议焦点是：上诉人王新更、原审原告冯双林与被上诉人乔孟玺之间租赁合同应否继续履行？如合同不能履行，预交的租金应否返还？围绕争议焦点，上诉人王新更提交证据如下：证据一、被上诉人乔孟玺给上诉人王新更、原审原告冯双林出具的收条2张。证据二、上诉人王新更、原审原告冯双林与被上诉人乔孟玺之间的书面租赁合同一份。证据三、2011年11月20日被上诉人乔孟玺给上诉人王新更、原审原告冯双林出具的收条1张。证据四、上诉人王新更、原审原告冯双林与被上诉人乔孟玺之间于2011年12月25日签订的补租赁合同。被上诉人乔孟玺提交证据如下：证据一、照片四张。证据二、照片三张。上诉人王新更对被上诉人乔孟玺提交的证据的质证意见是：证据一四张照片无法证明被上诉人乔孟玺已合法通知上诉人王更新、原审原告冯双林催交租金，从其所谓通知内容看，通知期间正在春节期间，与上诉人王更新、原审原告冯双林与被上诉人乔孟玺所商定的春节后协商相违背，也不符合生活常理，该证据不具有真实性，不能作为定案依据。证据二照片所显示的围墙不能证明是上诉人王新更、原审被告冯双林损坏的，该证据与本案没有关联性，不能支持被上诉人所称事实，不能作为定案依据。被上诉人乔孟玺对上诉人王新更提交的证据的质证意见是：对上诉人王新更、原审原告冯双林提交的证据均无异议。本院认证意见：被上诉人乔孟玺对上诉人王新更、原审原告冯双林提交的证据均无异议，对上诉人王新更、原审原告冯双林提交的证据一、二、三、四，本院予以确认。被上诉人乔孟玺提交的证据一能证明被上诉人乔孟玺已合法通知上诉人王更新、原审原告冯双林催交租金，本院予以确认。证据二因无其他证据予以佐证，本院不予采信。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为：上诉人王新更、原审原告冯双林与被上诉人乔孟玺之间租赁合同应否继续履行？如合同不能履行，预交的租金应否返还？双方当事人于2008年1月13日、2011年11月13日分别签订了租赁合同及补租赁合同，均系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律规定，该租赁合同及补租赁合同是有效合同。租赁合同约定：前三年一次交清，每年租金18000元，三年后每年交一次，提前预交。租赁合同期限是2008年1月13日至2020年1月13日。依据租赁合同的约定，上诉人王新更、原审原告冯双林应按时交纳租金。2011年11月20日上诉人王新更、原审原告冯双林交纳2012年度部分租金10000元后，剩余部分11000元租金没有交纳，被上诉人乔孟玺合理催告后，至今仍未交纳，其不履行合同约定的义务构成违约。上诉人王新更、原审原告冯双林主张被上诉人乔孟玺未能尽到善意的义务，没有给足合理的期限，违反了合同约定，应当继续履行合同。因其未提交相关证据予以证实，对其主张，不予支持。被上诉人乔孟玺通知上诉人王新更、原审原告冯双林解除合同后，上诉人王新更、原审原告冯双林并没有立即交还场地，而是堆放砂石料继续占用了一段时间后，交还了场地及绝大部分房屋，至今还占用一间房屋没退回，上诉人王新更、原审原告冯双林应当承担交纳租金的义务。上诉人王新更、原审原告冯双林主张退回多收租金，理由不足，不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，判决结果并无不当，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人王新更负担。本判决为终审判决。审判长  刘俊凯审判员  高彦明审判员  杨建一二〇一三年十二月十六日书记员  马 俐