南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 (2013)鼓民初字第4975号 原告强业琴，女，汉族，1965年7月21日生，住南京市玄武区。 委托代理人肖金华，男，汉族，1961年3月15日生，住南京市玄武区。 被告谢慧芳，女，汉族，1976年6月13日生，住南京市雨花台区。 委托代理人陈佳，北京市君泽君（南京）律师事务所律师。 被告戴家华，女，汉族，1964年8月18日生，住南京市鼓楼区。 委托代理人虞兴东，江苏焯燃律师事务所律师。 委托代理人李晓英，江苏焯燃律师事务所律师。 原告强业琴诉被告谢慧芳、戴家华执行异议之诉一案,本院受理后,依法由组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告强业琴委托代理人肖金华，被告谢慧芳委托代理人陈佳、被告戴家华委托代理人李晓英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告强业琴诉称，2005年，原告与戴家华签订了房地产买卖契约，戴家华将玄武区营苑东村07幢102-111号房产中两间出卖给原告，原告依照合同约定交付了全部购房款，并对该房屋实际占有、使用、受益。被告戴家华收取了全部购房款后，故意不为原告办理房屋过户手续，而是以属于原告的涉案房产为其借款办理抵押。原告认为，被告谢慧芳与被告戴家华之间的借贷是虚假借贷，在涉案房产上设置的抵押也应认定为无效和非法。同时根据《最高人民法院》第十七条的规定：被执行人将其所需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产但尚未办理财产过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押和冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押和冻结。综上，请求法院终止执行位于本市玄武区产，并解除保全。 被告谢慧芳辩称，被告谢慧芳依据人民法院的生效法律文书申请执行，符合法律规定；被告对涉案房产享有抵押权，依法办理了抵押登记，并获得了法院生效法律文书的确认。原告以签订房产买卖合同为由要求终止执行不符合法律规定，原告并没有获得涉案房产的权属登记，不享有物权，只是享有涉案房产的合同权益。故原告的诉讼请求于法无据，请求法院依法驳回原告诉讼请求。 被告戴家华辩称，被告戴家华确实将涉案房产的一间出售给了原告，并就整体房产抵押给谢慧芳，因无法归还谢慧芳借款，涉案房产被法院查封，并不是被告故意不办理过户手续；另外，原告尚未付清地下室的房款，请求法院依法判决。 经审理查明,2004年，戴家华自南京万恒房地产开发有限责任公司购得坐落于本市玄武区房屋，建筑面积为298.45平方米，规划用途为商业。2005年5月9日，强业琴与戴家华就玄武区营苑东村7幢19－21间隔（东面第2间）签订了南京市房地产买卖契约，约定由戴家华将该房出售给强业琴；同年6月10日，强业琴与戴家华就玄武区营苑东村7幢17－19间隔（东面第3间）签订了南京市房地产买卖契约，约定由戴家华将该房出售给强业琴（以上两处房产合称玄武区营苑东村07幢102号）。合同签订后，原告支付被告戴家华购房款38万元，2005年6月戴家华将上述房产交付给原告。原告接收该房后，先与他人用于合伙经营，现由合伙人单独经营。 又查，2008年12月4日，戴家华取得了玄武区营苑东村07幢102－111号房屋所有权证，当月23日，戴家华与谢慧芳因借款在上述房产设置了抵押，抵押权人为谢慧芳，债权金额为350万元，债务履行期限自2008年12月17日至2009年5月17日。债务到期后，因戴家华未能归还借款，谢慧芳向本院提起诉讼。经本院主持调解，双方达成调解，本院于2010年4月23日出具（2010）鼓商初字第331号民事调解书，确认：一、戴家华偿还谢慧芳借款本金350万元，自2010年5月起分35个月偿还，每月15日之前偿还10万元；同时被告须支付利息（自2010年4月21日起至实际给付之日止，按银行同期贷款利率的四倍计算）；若被告有任一期未能按时足额偿还，谢慧芳有权申请法院就剩余全部借款本金及全部利息立即强制执行；若被告能够按照上述规定的时间足额偿还借款本金，则谢慧芳放弃全部利息；二、谢慧芳对戴家华所有的位于南京市玄武区房屋（权证号玄转字第299254号、建筑面积298.45平方米）享有优先受偿权。调解书生效后，戴家华未按调解书确定期限履行给付义务，谢慧芳遂向本院申请强制执行。执行期间，原告向本院提起执行异议，本院于2013年6月8日作出（2013）鼓执异字第11号裁定书，裁定驳回了原告的异议请求。 另查，原告曾向南京市玄武区人民法院提起诉讼，要求确认本市玄武区营苑东村07幢102号（17－19间、19－21间）房屋产权为原告所有，并要求戴家华协助原告办理房屋产权过户手续。南京市玄武区人民法院审理后认为，因房屋登记已设立抵押权，且对外公示，具有公信力，应当认定抵押有效。抵押权作为一种担保物权，依据物权优先债权原则，在抵押人不履行还款义务时，抵押权人有权对该抵押房屋的折价、变卖款优先受偿，而购房人只拥有债权请求权，并没有对抗第三人的效力，在设定于房屋之上的抵押权尚未解除的情况下，购房要求办理房产过户手续的请求客观上无法实现。故判决驳回了原告的诉讼请求，该判决已发生法律效力。 以上事实有房地产买卖契约、收据、（2010）玄锁民初字第905号民事判决书、（2010）鼓商初字第331号民事调解书、供电合同、接排水协议、用水发票、营业执照、电卡及原被告陈述等证据为证，本院予以确认。 本案的争议焦点是：一、原告对涉案执行标的是否享有物权的实体权利；二、本院的执行案件是否应终止执行？ 本院认为,我国物权法第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。本案原告虽与被告戴家华就涉案房屋签订了房地产买卖契约，原告也支付了合同价款，并实际占有该房屋，但该房屋并未办理产权变更登记，原告对该房未取得物权的实体权利。 《最高人民法院》第十七条的规定：“被执行人将其所需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产但尚未办理财产过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押和冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押和冻结。但在与抵押权发生冲突时，不能对抗抵押权的行使”。被告谢慧芳对被告戴家华享有债权，在涉案房产上设置了抵押并办理了登记手续，其对涉案房产享有抵押权，而原告对于涉案房产享有的是合同请求权（继续履行合同、解除合同赔偿损失等），此权利亦是债权的一种，尚不足以对抗被告谢慧芳对涉案房产享有的抵押权。故原告以对涉案房屋实际占有人的身份，要求人民法院终止执行并解除保全的请求，依据不足，本院依法不予支持。 我国民事诉讼法第227条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行，理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”。本案原告对本院作出的（2013）鼓执异字第11号执行裁定书不服，向本院提起执行异议之诉，根据上述法律规定，即表明原告认可该裁定与原判决、裁定、调解无关。故原告主张本院（2010）鼓商初字第331号案件是两被告虚假诉讼，不属于本案审查的范围。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院〈关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产规定〉》第十七条之规定,判决如下: 驳回原告强业琴的诉讼请求。 案件受理费80元，由原告强业琴负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 长 孙   展   虹 审 判 员 陈池审判员王进华 二〇一三年十二月十八日 见习书记员 王      婷