广西壮族自治区贺州市八步区人民法院民 事 判 决 书(2018)桂1102民初192号原告：覃妹婕,女,1987年3月10日出生，壮族，住贺州市八步区。委托诉讼代理人：覃剑桥，男，1989年2月17日出生，壮族，住贺州市八步区。被告：广西贺州市桂东房地产开发有限公司。住所地：贺州市星光路**号。法定代表人：覃展敏，董事长。委托诉讼代理人：陈新刚，该公司员工。被告：广西贺州市圣展酒店物业管理有限公司，住所地：贺州市鞍山西路83号。法定代表人：张倩瑜。委托诉讼代理人：冯钧，广西桂东律师事务所律师。原告覃妹婕诉被告广西贺州市桂东房地产开发有限公司（以下简称桂东公司）、广西贺州市圣展酒店物业管理有限公司（以下简称圣展公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2018年1月24日立案受理后，依法适用简易程序于2018年3月22日公开开庭进行审理。原告覃妹婕及其委托诉讼代理人覃剑桥，被告桂东公司委托诉讼代理人陈新刚、被告圣展公司委托诉讼代理人冯钧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告桂东公司签订的《商品房定向开发协议》；2、判令解除原告与被告圣展公司签订的《职工住宅���向开发协议》；3、判令二被告连带返还原告已付房款139694元，并赔偿违约金44196.97元；4、判令二被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2011年12月10日，原告(乙方)与被告圣展公司(甲方)签订《职工住宅定向开发协议》，约定：乙方同意按所需房面积和《合作建设商品房协议书》上约定乙方所选择的具体相应房号的总房价的20%作为定向开发合作金交给甲方，由甲方向开发公司统一支付定向开发合作款。以后随开发进度，在2012年5月30日前支付总房价的20%作为定向开发合作金，在2012年10月30日前再支付总房价的10%作为定向开发合作金;本协议签订后，乙方需再与开发公司签订《商品房定向开发协议》。同日，原告（乙方）与桂东公司（甲方）签订《商品房定向开发协议》，约定：甲方承诺在2014年12月30日前交付贺州桂东汇豪国际城16#楼；如不能按时交房，逾期超过90日以内自上述约定的交付时间的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交房费万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日以上，自上述约定的交付时间的第91日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交房款万分之三的违约金，合同继续履行；如逾期超过180天，视为甲方违约，并承担相应的违约责任。合同签订后，原告按照协议约定支付房款即139694元。但被告至今仍未交房，原告认为涉案房屋系二被告的合作建设的职工住宅，故诉至法院，提出前述诉讼请求。原告对其陈述事实向法院提交的证据有：1、身份证复印件；2、《职工住宅定向开发协议》；3、《商品房定向开发协议》；4、《建筑工���施工许可证》、《建设工程规划许可证》；5、收据；6、选房确认单；7、照片。被告桂东公司辩称：《商品房定向开发协议》系无效合同，承认原告主张被告桂东公司返还购房款的诉讼主张，请求驳回原告其他不当的诉讼请求。被告桂东公司对其辩称向法院提交的证据有：行政处罚书。被告圣展公司辩称：1、《商品房定向开发协议》系无效合同，2、被告圣展公司同意解除与原告签订的《职工住宅定向开发协议》；3、原告直接将定向开发合作金直接支付给被告桂东公司，原告与被告圣展公司签订的《职工住宅定向开发协议》并未实际履行，按照谁收取、谁退还的基本规则，应由被告桂东公司独立承担返还购房款的责任。被告圣展公司对其辩称没有证据向法院提交。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告证据1-7以及被告证据，各方当事人对其真实性均无异议，本院对上述的证据的真实性予以认定并在卷佐证。综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：2011年12月10日，原告覃妹婕(乙方)与被告圣展公司（甲方）签订《职工住宅定向开发协议》，约定：乙方同意按所需房面积和《合作建设商品房协议书》上约定乙方所选择的具体相应房号的总房价的20%作为定向开发合作金交给甲方，由甲方向开发公司统一支付定向开发合作款。以后随开发进度，在2012年5月30日前支付总房价的20%作为定向开发合作金，在2012年10月30日前再��付总房价的10%作为定向开发合作金;本协议签订后，乙方需再与开发公司签订《商品房定向开发协议》。同日,原告覃妹婕（乙方）被告桂东公司（甲方）签订了《商品房定向开发协议》。第二条约定甲方承诺在2014年12月30日前交付贺州桂东·汇豪国际城16#楼。第七条约定甲方取得该房屋预售许可时，书面或电话通知乙方办理正式购房合同等法律文件，乙方自接到甲方通知15天内拒不与甲方签订《商品房买卖合同》的，视为乙方放弃购房权利。第九条约定乙方选购贺州桂东·汇豪国际城16#楼1单元503号房，预测面积为116.19平方米，按2390元/平方米预算总房价为277694元，乙方应按以下时间向甲方交纳定向开发合作金：1、在本协议签订后3日内向甲方交纳预算总房价的20%定向开发合作金55539元；2012年5月30日前向甲方交纳预算总房价的20%定向开发合作金55539元；2012年10月30日前向甲方交纳预算总房价的10%定向开发合作金28616元；具体购房价款在甲方取得所售商品房预售许可签订正式购房合同时根据预售面积调整，乙方所交纳的定向开发合作金抵作购房款。第十一条约定公摊面积和属甲方拥有的楼房面积以市房产部门或有资质的测绘公司测绘的面积为准并在《商品房买卖合同》中确认。原告于2011年12月9日交纳定向开发合作金10000元，于2011年12月10日交纳了定向开发合作金45539元，于2012年6月8日交纳了定向开发合作金55539元，于2012年11月6日交纳了定向开发合作金28616元，合计139694元，被告桂东公司均出具收款收据给原告收执。因资金困难等原因，从2013年开始至今，被告桂东公司停止了贺州桂东·汇豪国际城16#楼的地基��设施工。至一审辩论终结前,被告桂东公司仍未能办理贺州桂东·汇豪国际城16#楼的商品房预售许可证。另查明，2017年7月4日，贺州市住房和城乡建设局作出贺住建行罚字[2017]20号行政处罚决定书，被处罚单位：桂东公司，2011年12月，桂东公司未取得《商品房预售许可证》对贺州市汇豪国际城15#、16#楼进行销售、预售，收取购房款，依据相关法律法规对桂东公司处以罚款511101元。本院认为：一、关于合同效力问题。被告桂东公司与原告签订的《商品房定向开发协议》,不但明确了原告购买的具体房号、具体面积、总房款、交房时间、违约责任、逾期事由、付款方式等商品房买卖合同必备的要素，而且原告也依照协议约定向被告桂东公司交纳了50%的款项。该笔款项虽然在定向协议中注明为“定向开发合作金”，但又约定签订正式购房合同时抵作购房款，因此，这笔款项的实质为购房款。《商品房定向开发协议》已经具备了商品房买卖合同的主要内容，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定，该定向开发协议已具有商品房买卖本约合同的性质。被告桂东公司至今未取得涉案房屋的商品房预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解��》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定为无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”规定，本案的《商品房定向开发协议》应当认定为无效。故原告主张解除《商品房定向开发协议》，于法无据，本院不予支持。二、关于认定合同无效后的法律责任承担问题。因被告桂东公司未取得涉案房屋的商品房预售许可证，导致本案《商品房定向开发协议》无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，合同无效的法律责任应由被告桂东公司承担。被告桂东公司收取了原告交纳的定向开发合作金139694元，应当由被告桂东公司返还给原告，并赔偿相应的损失，即资金占用期间的利息，被告桂东公司应以55539元为基数，自2011年12月10日起按中国人民银行同期同类贷款利率计付至2012年6月7日；以111078元为基数，自2012年6月8日起按中国人民银行同期同类贷款利率计付至2012年11月5日；以139694元为基数，自2012年11月6日起按中国人民银行同期同类贷款利率计付本案生效判决确定履行期限最后一日止。三、关于是否解除《职工住宅定向开发协议书》以及被告圣展关系是否承担连带清偿责任的问题。原告与被告圣展公司签订的《职工住宅定向开发协议书》系双方真实意��表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，原告主张解除与被告圣展公司签订的《职工住宅定向开发协议书》的诉讼请求，被告圣展公司亦同意解除，本院予以确认。因原告直接向被告桂东公司履行支付购房款的义务，被告圣展公司没有收取原告的购房款，原告要求被告圣展公司对本案债务承担连带清偿责任的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、被告广西贺州市桂东房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告覃妹婕定向开发合作139694元并赔偿利息损失（利息计付方式：以55539元为基数，自2011年12月10日起按中国人民银行同期同类贷款利率计付至2012年6月7日；以111078元为基数，自2012年6月8日起按中国人民银行同期同类贷款利率计付至2012年11月5日；以139694元为基数，自2012年11月6日起按中国人民银行同期同类贷款利率计付本案生效判决确定履行期限最后一日止）；二、解除原告覃妹婕与被告广西贺州市圣展酒店物业管理有限公司于2011年12月10日签订的《职工住宅定向开发协议》；三、驳回原告覃妹婕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行��限最后一日起二年内，向本院申请执行。本案受理费3978元，减半收取1989元（原告已预交），由被告广西贺州市桂东房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。审判员 曾 悦二〇一八年四月二十三日书记员 何丽靓