辽宁省大连市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）辽02执异709号案外人：陈美娜，女，1970年11月11日出生，汉族，住辽宁省大连市甘井子区。申请执行人：吉林银行股份有限公司大连分行。住所地：辽宁省大连市中山区解放街2号1-3、4（部分）、11层。负责人：武忠旭，该分行行长。被执行人：大连仕豪房地产开发有限公司。住所地：辽宁省大连市普兰店区太平街道办事处太平沟街328号7层1号。法定代表人：孙娇玥，该公司经理。在本院执行申请执行人吉林银行股份有限公司大连分行（以下简称吉林银行）与被执行人大连仕豪房地产开发有限公司（以下简称仕豪公司）、大连翰林房地产开发有限公司（以下简称翰林公司）、孙娇玥金融借款合同纠纷一案中，案外人陈美娜对本院执行大连市普兰店区南山路新华国际2C-40号房产（以下简称案涉房屋）提出书面异议。本院受后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人陈美娜称，请求解除对案涉房屋的查封。事实及理由：2013年10月2日，陈美娜与仕豪公司签订一份新华国际商铺认购书，约定陈美娜购买案涉房屋。同日，陈美娜支付该套商铺定金5万元。陈美娜对案涉房屋享有足以排除执行的物权，故请求解除对案涉房屋的查封。本院查明，吉林银行与仕豪公司、翰林公司、孙娇玥金融借款合同纠纷一案，本院于2020年10月26日作出（2020）辽02民初245号民事判决书，判决：一、仕豪公司于本判决发生法律效力之日起十日内向吉林银行给付编号为吉林银行大连分行2015年固借字第DL01015020657号《人民币借款合同》项下借款本金305873829.12元；二、仕豪公司于本判决发生法律效力之日起十日内向吉林银行给付编号为吉林银行大连分行2015年固借字第DL01015020657号《人民币借款合同》项下借款利息（以借款本金1.36亿元为基数，自2017年12月21日起至2018年6月17日止，按照案涉《人民币借款合同》约定的年利率7.15%标准计算）；三、仕豪公司于本判决发生法律效力之日起十日内向吉林银行给付编号为吉林银行大连分行2015年固借字第DL01015020657号《人民币借款合同》项下借款罚息（以借款本金169973829.12元为基数，自2017年12月21日起至该本金付清之日止，以借款本金1.36亿元为基数，自2018年6月18日起至该本金付清之日止，按照案涉《人民币借款合同》约定的年利率7.15%上浮50%标准分别计算）；四、仕豪公司于本判决发生法律效力之日起十日内向吉林银行给付编号为吉林银行大连分行2015年固借字第DL01015020657号《人民币借款合同》项下借款复利（以上述第二项未按时给付利息为基数，自2018年1月21日起至2018年6月17日止，按照案涉《人民币借款合同》约定的年利率7.15%标准计算；以上述第二项利息为基数，自2018年6月18日起至利息付清之日止，按照案涉《人民币借款合同》约定的年利率7.15%上浮50%标准分别计算）；五、翰林公司、孙娇玥对仕豪公司上述第一、二、三、四项债务承担连带给付责任；翰林公司、孙娇玥承担清偿责任后，有权在各自承担清偿责任的范围内向仕豪公司追偿；六、吉林银行就仕豪公司上述第一、二、三、四项债务对翰林公司持有的仕豪公司的1500万元股权享有质权，吉林银行对该质押物折价、或者变卖、拍卖后的价款享有优先受偿权；翰林公司承担清偿责任后，有权向仕豪公司追偿；七、吉林银行就仕豪公司上述第一、二、三、四项债务对孙娇玥持有的仕豪公司的3500万元股权享有质权，吉林银行对该质押物折价、或者变卖、拍卖后的价款享有优先受偿权；孙娇玥承担清偿责任后，有权向仕豪公司追偿；八、吉林银行就仕豪公司上述第一、二、三、四项债务对仕豪公司所有的位于辽宁省××××区太平办事处南苑社区的两宗土地使用权[权证号：普国用（2010）第122号、普国用（2013）第14号]及位于辽宁省的在建工程（普房建普字第××号《在建工程抵押登记证明》）享有抵押权，吉林银行对该抵押物折价、或者变卖、拍卖后的价款享有优先受偿权。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1762312元，保全费5000元，合计1767312元（吉林银行已预交），由仕豪公司、翰林公司、孙娇玥共同负担。在上述案件审理过程中，本院基于吉林银行的保全申请，于2020年6月1日，作出（2020）辽02民初245号民事裁定书，裁定：冻结仕豪公司、翰林公司、孙娇玥银行存款人民币344102416.66元或查封、扣押其他等值财产。2020年6月9日，本院作出（2020）辽02执保174号协助执行通知书，要求协助保全仕豪公司名下位于大连市××区太平办事处南苑社区土地面积42387平方米，土地号2806114-2；仕豪公司名下位于大连市××区太平办事处南苑社区土地面积978.45平方米，土地号2806114-3。期限三年，自2020年6月9日起至2023年6月8日止。大连市不动产登记中心普兰店分中心在回执上注明：首封。有抵押，抵押权人：吉林银行。同日，本院作出（2020）辽02执保174号协助执行通知书，要求协助查封仕豪公司名下位于大连市××区太平办事处南苑社区建筑面积104061.17平方米的在建工程，证号为普房建普字第××号，查封期限三年，自2020年6月9日起至2023年6月8日止。后因实际情况与提供的财产线索不一致，未予查封。上述判决发生法律效力后，本院在执行过程中于2021年3月4日作出（2021）辽02执296号执行裁定书，裁定：查封仕豪公司名下位于大连市××区××路的在建工程（普房建普字第××号《在建工程抵押登记证明》）。2021年3月10日，本院向大连市××区不动产登记中心作出（2021）辽02执296号协助执行通知书，要求协助查封上述在建工程，查封期限三年，自2021年3月10日至2024年3月9日。同日，该中心已向本院出具协助执行通知书回执。另查，原告陈美娜与被告仕豪公司之间就案涉房屋的房屋买卖合同纠纷一案，大连市普兰店区人民法院于2019年3月29日作出（2019）辽0214民初2166号民事调解书，内容为：一、原告陈美娜与被告仕豪公司于2013年10月2日签订的编号为0000123《新华国际商铺认购书》于本调解书生效之日解除；二、被告仕豪公司于2019年6月28日前返还原告陈美娜定金5万元等。本院认为，首先，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”案外人对不动产所提异议可以得到支持的条件之一是其在法院查封前签订合法有效的书面买卖合同。本案中，根据案涉民事调解书，本院查封前陈美娜与仕豪公司之间就案涉房屋签订的买卖合同已经解除，故案外人陈美娜主张排除对案涉房屋执行的请求不符合上述规定。其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”从该规定来看，原则上申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权的，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但同时规定了例外情况，即“法律、司法解释另有规定的除外”，也即如法律、司法解释另有规定，申请执行人即使对执行标的享有优先受偿权，也不能对抗案外人的执行异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条即属第二十七条规定的例外情形，从价值衡量来看，房屋购买者的居住权与抵押权相比，居住权具有优先性。本案中，因陈美娜所购案涉房屋用途为商铺，而非用于居住的房屋，在吉林银行对案涉房屋享有抵押权的情况下，陈美娜对案涉房屋的权利，亦无法排除本院对案涉房屋的执行。综上，陈美娜的异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条、第二十九条规定，裁定如下：驳回陈美娜的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  卢宏翔审判员  金秀丽审判员  吕 颖二〇二一年十月十三日书记员  杨 宁