青海省高级人民法院民事判决书（2021）青民再68号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：胡国兴，男，1965年3月12日出生，汉族，住江西省上饶市广丰区。    委托诉讼代理人：位长城，青海松海律师事务所律师。    被申请人（一审被告、二审上诉人）：青海宏源房地产开发有限公司。住所：青海省西宁市城东区共和路253号。    法定代表人：赵生海，该公司总经理。    委托诉讼代理人：周忠元，男，该公司员工。    再审申请人胡国兴因与被申请人青海宏源房地产开发有限公司（以下简称宏源公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服青海省海东市中级人民法院（2020）青02民终258号民事判决，向本院申请再审。本院于2021年4月28日作出（2021）青民申112号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2021年7月27日公开开庭审理了本案。再审申请人胡国兴的委托诉讼代理人位长城，被申请人宏源公司的委托诉讼代理人周忠元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。    再审申请人胡国兴申请再审称，1．二审法院认定第三人项崇贵对宏源公司不享有合法债权缺乏证据证明，属认定事实错误。2013年5月10日，宏源公司和项崇贵签订《工程建设合作协议》，合同约定的竣工日期是2016年5月30日。协议约定由项崇贵全额垫资，因资金不到位影响工程进度，宏源公司不承担责任。售房款全额支付工程进度款，由宏源公司支付给项崇贵专款专用，不得挪用和延期支付。2014年5月26日，陕西宝陵建设（集团）有限责任公司（以下简称宝陵公司）出具法人授权书，授权其单位员工项崇贵为宝陵公司承建青海省海东市平安区海兴商厦工程管理、工程结算代理人，有效期限至工程交付完工。项崇贵是合同的全权代理人。由于2014年房屋销售情况不好，工程进度过半，项崇贵收到的工程进度款较少。在后期的工程施工中海兴商厦房地产项目工程款的支付一直不及时、不到位，所以后期存在很多以房抵债的情况。胡国兴于2014年10月24日与宏源公司签订了《房屋买卖合同》，胡国兴以宏源公司欠付项崇贵的工程款抵扣购房款是最早的或者是较早的。而后期有大量的以宏源公司欠付项崇贵的工程款抵扣房款的商品房买卖情况，工程完工后都交付了房屋并办理了过户手续。2．二审法院判决认定胡国兴与宏源公司签订的《商品房买卖合同》无效，属于适用法律错误。二审法院认为宏源公司与项崇贵未达成债权转让的意思，但不能对抗第三人，即签订合同后，不能以一方内部的意思表示不一致，否定合同效力。本案项崇贵、吴孝堂、胡国兴、宏源公司都具有完全民事责任能力，依据各自真实意思发生借款为清偿债务而形成的以房抵债的房屋买卖关系，是一种合法债权债务转化，不违反法律的强制性规定。请求：撤销二审判决及一审判决第二项，维持一审判决第一项，支持其原审诉求。    被申请人宏源公司辩称，二审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，应予维持。胡国兴的再审申请无事实依据，请求依法予以驳回。    胡国兴向一审法院起诉请求：1．判决确认签订的《商品房买卖合同》合法有效；2．判决宏源公司立即向胡国兴交付平安区海兴商厦1幢1单元103号房屋，并配合胡国兴办理该房屋的产权登记手续；3．诉讼费用等由宏源公司承担。庭审中胡国兴增加一项诉讼请求：判决宏源公司支付自2016年1月1日起至实际交付之日止的违约金（以购房款为基数，年利率为6％计算）。    一审法院认定事实如下：2014年10月24日，双方签订《商品房买卖合同》，合同约定胡国兴购买位于原平安县石家营村海兴商厦1幢1单元103号房屋，合同第三条买受人所购商品房的基本情况约定“建筑面积为173㎡”，第四条计价方式与价款约定“按建筑面积计算，该商品房单价为18000元／㎡，总金额为3114000元”，第六条付款方式及期限约定“付款方式为其他方式：即该房款全部顶付项崇贵在平安海兴商厦项目工程款，买受人不再交付该房屋款”，第八条交付期限约定“出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有个规定，将具备该商品房经验收合格、房屋交付期按工程公司施工进度为准两种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”。合同签订后，胡国兴以案涉合同为依据诉至法院，要求确认合同有效，宏源公司向胡国兴交付案涉房屋并配合胡国兴办理该房屋的产权登记手续，另要求宏源公司支付自2016年1月1日起至实际交付之日止的违约金（以购房款为基数，年利率为6％计算），宏源公司认为胡国兴是与他人之间的债务关系，且宏源公司员工马福寿未经法人授权与胡国兴签订的合同宏源公司不予认可，应认定为无效合同。    上述事实，有胡国兴、宏源公司的陈述、《商品房买卖合同》等书证予以证实。    一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，双方之间签订的《商品房买卖合同》不包含法律、行政法规规定应当办理的批准、登记等手续，也不包含附生效条件、附生效期限等情形，且庭审中双方对合同最后个人签字及公司印章的真实性均予以确认，宏源公司虽以公司员工马福寿未经法人授权而签订合同不予认可应属无效合同进行抗辩，但其仅以公司事后对内《通知》的形式否认员工马福寿的行为，并不能当然发生案涉《商品房买卖合同》无效的法律后果，亦未另外提供法律依据和事实依据证实案涉合同属无效合同，对宏源公司的抗辩理由不予采纳，确认双方于2014年10月24日签订的《商品房买卖合同》合法有效；对胡国兴主张交付房屋并配合办理房屋产权登记手续及承担自2016年1月1日起至实际交付之日止的违约金的诉讼请求，因商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同，而案涉房屋为尚未建成的房屋，按照交易习惯，胡国兴作为买受人应首先提交已向宏源公司支付全部或部分购房款的相关证据，无论该购房款是以何种方式支付。但胡国兴并未向法庭提交已向宏源公司支付全部或部分购房款的相关证据亦无提供其他证据予以佐证，根据合同相对性原则，该房屋买卖合同中支付房屋价款与否的举证责任在胡国兴自身，但胡国兴并未在案件审理过程中完成此项举证，故对胡国兴要求宏源公司交付房屋、办理房屋产权登记手续并承担违约金的诉讼请求，依法不予支持。综上所述，对胡国兴请求确认双方签订的《商品房买卖合同》合法有效的诉讼请求，依法予以支持；对胡国兴主张交付房屋并配合办理房屋产权登记手续及承担违约金的诉讼请求，胡国兴未提供充足证据予以证实，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、胡国兴与青海宏源房地产开发有限公司于2014年10月24日签订的《商品房买卖合同》合法有效；二、驳回胡国兴的其他诉讼请求。    胡国兴不服一审判决，上诉请求：1．撤销青海省海东市平安区人民法院作出的（2020）青0203民初100号民事判决书第二项，发回重审或依法改判：一、宏源公司立即向胡国兴交付平安县海兴商厦1幢1单元103号房屋并配合胡国兴办理该房屋的产权登记手续；二、宏源公司自2016年1月1日起以购房款3114000元为基数按年息6％标准支付逾期交房的违约金至实际交房之日止；2．本案一审、二审诉讼费用由宏源公司承担。    宏源公司不服一审判决，上诉请求：撤销青海省海东市平安区人民法院（2020）青0203民初100号民事判决书。改判：1．胡国兴与宏源公司于2014年10月24日签订的《商品房买卖合同》无效；2．一、二审案件受理费由胡国兴承担。    二审期间，胡国兴的委托诉讼代理人提供了五组新证据：第一组证据为《海兴大厦工程建设合作协议》一份及《工程承包责任书》一份，证明作为发包人的宏源公司要求承包人宝陵公司全垫资施工海兴商厦，所有的售房款作为工程款支付给施工方，资金的支付必须经宏源公司再转付施工方。第二组证据为《法人授权证明书》，证明项崇贵实际是挂靠在宝陵公司，项崇贵是该工程实际总承包人。第三组证据为项崇贵“关于编号为2014001号商品房买卖合同签订情况的说明”，证明案涉买卖合同是各方真实意思表示，而且当时宏源公司同意用工程款抵扣。第四组证据为胡国兴与马福寿之间的微信聊天截屏，以证明胡国兴多次向马福寿提出要求交房，但没有得到他们的任何通知。第五组证据为项崇贵的证人证言：我欠胡国兴私人300万元，我与宏源公司的关系我是总承包人，我挂靠在宝陵公司，我没有能力偿还胡国兴的钱，所以就和宏源公司、胡国兴协商抵一套商铺给胡国兴，就等于我不欠胡国兴的钱了，后来合同出来后，他们要求我还钱并把合同拿回来，后因我没有还钱能力，还给宏源公司写了承诺，目前这三百万已经从宏源公司的工程款中抵扣了。宏源公司上诉理由不成立。    宏源公司的质证意见：对第一组证据中《合作协议》的真实性没有异议，但对证明方向有异议。项崇贵没有权利用工程款抵扣，对《工程承包责任书》不清楚，不发表质证意见。对胡国兴提交的第二组证据及第三组证据的真实性及证明方向均不认可。第四组证据是胡国兴和马福寿之间的微信截屏，与公司无关。对第五组证据项崇贵的证人证言不认可，工程款是宏源公司自己的，项崇贵说自己垫资不是事实。对以上证据的证明方向均不予认可。    宏源公司提交五份新证据：第一份证据为《中标通知书》，证明：1．海兴商厦的工程款全部是由宏源公司自己出的，并不是项崇贵垫资，2．项崇贵将该工程干到一半后跑了，后来该工程是由宏源公司自己完成的。第二份证据为宝陵公司出具的《证明》，证明胡国兴和项崇贵没有给宏源公司给过房款；第三份证据为项崇贵签署的《声明》，证明《商品房买卖合同》是临时合同。证据四为季怀德的证言：我当时是宝陵公司青海分公司的法人，当时是我与宏源公司签订的合同，项崇贵没有权利处分公司这些事务，我当时不在，项崇贵为了缓解经济压力，让胡国兴与宏源公司签订了买卖合同，我没有授权，所以我回来后让项崇贵写了声明。证据五为马福寿的证言：项崇贵当时找我说找他要债的人太多了，让我出个临时的房屋买卖合同应付一下，我要求他给我们写了个承诺，他承诺由该合同产生的一切责任由他个人承担，与宏源公司无关，承诺后我就签署了这个假合同，后来我们多次催要该合同，他已经跑了直到这两天才出现。    胡国兴质证称：对宏源公司的第一份证据的三性有异议：1．该工程在2014年12月就封顶了，这个中标通知书是2015年的，假的，是为了工程报验收补的；2．中标人是宝陵公司，实际施工人是项崇贵。对第二份证据，1．证据的形式不合法，书面证明应该有法人的签名再加盖公章；2．这里仅仅指出胡国兴与宏源公司的合同公司不认可，并不是说事实不存在，也没有说房号、价位、面积不真实；3．因为实际施工人是项崇贵，宝陵公司是名义上的中标单位，是项崇贵挂靠在宝陵公司，所以项目的经营管理都是项崇贵负责，胡国兴与宏源公司签订合同不需要征求宝陵公司的意见；4．该证明中内容与事实不符，合同是在2014年10月24日签订的，但是证明签署日期是两个月前；5．工程款是否最终从项崇贵的工程款中扣除，这里只说了到2016年底，之后的他也不清楚，实际上这三百多万宏源公司已经扣除了。对第三份证据：1．该声明的签署时间在合同签署时间前两个月，也就是说该声明说的内容不是本案案涉合同内容；2．胡国兴与宏源公司的买卖合同是否存在是否有效并不是案外人以声明的形式来决定的；3．对声明中项崇贵签字的真实性不确定。对证据四、五均不认可。    对当事人二审提供的证据认定如下：胡国兴委托诉讼代理人提供的证据1、2，与证人项崇贵的部分证言能相互印证，予以认证。宏源公司提供的中标通知及其证明方向因与本案中的承包合同内容不一致，不予认证。其余证据及证人证言之间相互矛盾又无其他证据相互印证部分，其证明效力不予认证。其中本案一、二审期间，项崇贵出具的书面证据共有三份：一是其2014年8月23日出具的“声明”，即宏源公司在本案二审中提供的第三份证据。该“声明”称：因项崇贵个人要求临时出具了此合同，该商品房买卖合同事实不存在，没有法律效力，胡国兴的债权债务都由项崇贵承担，与青海宏源房地产开发有限公司无关。二是项崇贵在2014年10月24日出具的“承诺书”。该“承诺书”表明：本人项崇贵在施工海兴商厦商住楼之前，借胡国兴现金叁佰万元整无力偿还，现本人从陕西宝陵建筑公司青海分公司承包工程建设由青海宏源房地产开发有限公司开发的位于平安县兰青路海兴商厦商住楼。由于胡国兴催要借款紧急，为了缓解还款压力，将本人施工的海兴商厦172平方米商铺抵付胡国兴。本人承诺此合同仅作为借款保证抵押物在本人还清胡国兴借款后要回。青海宏源房地产开发有限公司与胡国兴签订的商品房买卖合同中止。如本人不能还清胡国兴借款、要回合同给青海宏源房地产公司造成一切经济损失纠纷和法律责任，由项崇贵承担负责，本人项崇贵承担并赔偿因这份合同造成的一切经济损失，并同意从我施工的海兴商厦工程款中扣除。第三，项崇贵2020年6月19日“关于编号为2014001号商品房买卖合同签订情况的说明”。该说明称：本人项崇贵，因承接青海宏源房地产开发有限公司在编号为东国用2009第003682号的地块上的平安海兴商厦工程，从而对青海宏源公司享有工程预付款债权，鉴于本人尚未偿还胡国兴欠款本金合计300万元，有鉴于此，本人同意以海兴商厦工程的工程预付款，抵扣胡国兴在编号为2014001号商品房买卖合同项下的购房款，对应房号为第1幢1单元103号房，购房总金额为人民币3114000元整。宏源公司已同意上述购房款的抵扣安排。商品房买卖合同是经过青海宏源房地产开发有限公司董事会同意，本人自愿和胡国兴接受的基础上签订的，是各自的真实意思表示。以上三份，第一份书写时间为2014年8月23日，与《房屋买卖合同》形成落款时间2014年10月24日明显不符，第三份“说明”是其在本案二审前书写，考虑其在本案中的特殊关系及书证形成时间，对该两份书证不予采信。而其第二份“承诺书”是其于房屋买卖合同形成当日所写，应是其真实意思的表示，结合本案其他证据，予以采信。    二审法院经审理查明，2013年2月经胡国兴担保，项崇贵借吴孝堂2000000元。2014年借款期满后，因项崇贵未能还款，找宏源公司要求给胡国兴写一份房屋买卖合同。2014年10月24日，项崇贵给宏源公司出具《承诺书》一份，“将本人施工的海兴商厦172平方米商铺抵付胡国兴。本人承诺此合同仅作为借款保证抵押物在本人还清胡国兴借款后要回，青海宏源房地产开发有限公司与胡国兴签订的商品房买卖合同中止。如本人不能还清胡国兴借款、要回合同给青海宏源房地产公司造成一切经济损失纠纷和法律责任，由项崇贵承担负责，本人项崇贵承担并赔偿因这份合同造成的一切经济损失，并同意从我施工的海兴商厦工程款中扣除。”同日胡国兴与宏源公司达成《房屋买卖合同》，合同约定胡国兴购买宏源公司位于平安县石家营村海兴商厦1幢1单元103号房屋，合同第三条买受人所购商品房的基本情况约定“建筑面积为173㎡”，第四条计价方式与价款约定“按建筑面积计算，该商品房单价为18000元／㎡，总金额为3114000元”，第六条付款方式及期限约定“付款方式为其他方式：即该房款全部顶付项崇贵在平安海兴商厦项目工程款，买受人不再交付该房屋款”，第八条交付期限约定“出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格、房屋交付期按工程公司施工进度为准两种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”。2020年元月，胡国兴以案涉合同为依据诉至法院，要求确认合同有效，并要求宏源公司按合同约定交付房屋，并承担违约责任。    二审法院认为，首先，根据《中华人民共和国合同法》的规定，债权转让，是指合同债权人将其债权全部或部分转让给第三人的行为；债权人转让债权时，只需将债权转让的事实通知债务人，而不必征得债务人同意即生效。但债权转让的前提是，转让人须享有合法债权。本案中，查明的事实表明，双方虽签订了《房屋买卖合同》，但根据合同内容，特别是第六条付款方式及期限约定“付款方式为其他方式：即该房款全部顶付项崇贵在平安海兴商厦项目工程款，买受人不再交付该房屋款”，故双方并无通常意义上买卖商品房交易的真实意思。该合同从形式上看似符合债权转让的要求（第三人项崇贵为债权转让人，胡国兴为受让人，宏源公司为债务人），但通过核查，第三人项崇贵在二审中称其欠胡国兴债务3000000元，宏源公司欠其部分工程款，故用宏源公司的房屋抵付了其欠胡国兴的债务，而宏源公司对项崇贵所称的债权并不认可，项崇贵、胡国兴均未提供证据证明项崇贵在宏源公司享有债权，以及案涉房屋房款3114000元已由宏源公司扣回的事实。也即现有证据不能证实第三人项崇贵对宏源公司享有合法债权及具体债权数额，债权转让的基础事实并不存在。其次，从项崇贵向宏源公司的承诺书反映，如果项崇贵收不回《房屋买卖合同》，给宏源公司造成的损失全部由项崇贵负担，即宏源公司虽然签订了房屋买卖合同，但并无将房屋交付胡国兴的真实意思。综上，本案双方签订的《商品房买卖合同》应当定性为债权转让合同，根据我国合同法的规定，合同成立须满足以下条件：一是合同当事人须有相应的民事行为能力；二是合同当事人的意思表示真实一致；三是不违反法律或者社会公共利益。本案属于债权转让法律关系，因双方及案外人项崇贵就债权转让未达成真实一致的意思表示，且现有证据不能证实项崇贵对宏源公司享有债权，故该债权转让合同不能成立。据此，胡国兴的诉讼请求不能成立。一审法院认定双方的房屋买卖合同有效不当，予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第十三条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决：一、撤销青海省海东市平安区人民法院（2020）青0203民初100号民事判决；二、驳回胡国兴的诉讼请求。    再审审理查明的事实与原一、二审法院查明事实一致。胡国兴认可一审法院查明的事实，对二审法院查明“2014年借款期满后，因项崇贵未能还款，找宏源公司要求给胡国兴写一份房屋买卖合同。2014年10月24日，项崇贵给宏源公司出具《承诺书》一份”有异议，认为承诺书是伪造证据；宏源公司对二审法院查明的事实无异议，对一审法院查明的“2014年10月24日，双方签订《商品房买卖合同》，合同约定胡国兴购买位于原平安县石家营村海兴商厦1幢1单元103号房屋，合同第三条买受人所购商品房的基本情况约定，建筑面积为173㎡，第四条计价方式与价款约定按建筑面积计算，该商品房单价为18000元／㎡，总金额为3114000元”有异议，认为与胡国兴没有签订真实的买卖合同，胡国兴未交房款，不存在银行利息。再审对胡国兴、宏源公司均不持异议的事实予以确认。    胡国兴再审提交新证据，即一审法院（2020）青0203民初684号民事判决与一、二审提交的证据，能相互印证案涉房屋买卖合同合法有效且宏源公司应根据合同约定及法律规定承担法律责任。宏源公司质证认为，对胡国兴再审提交（2020）青0203民初684号民事判决不予认可，对原一、二审证据的质证意见与原一、二审的质证意见一致。宏源公司提交宝陵公司营业执照一份。拟证明当时的法定代表人不是项崇贵。其他证据均在一、二审提交，认为案涉买卖合同无效，宏源公司没有义务交付房屋以及支付相应的利息。胡国兴质证认为，宝陵公司营业执照与本案无关，不予认可，其质证意见与原一、二审意见一致，项崇贵是项目部的负责人，作为证人出庭作证其证言应被采纳。    对新证据及有异议的事实部分分析认定如下：    经查，本案一、二审期间，项崇贵出具的书面证据共有三份，其中2014年10月24日，项崇贵给宏源公司出具《承诺书》，载明“将本人施工的海兴商厦172平方米商铺抵付胡国兴。本人承诺此合同仅作为借款保证抵押物在本人还清胡国兴借款后要回，青海宏源房地产开发有限公司与胡国兴签订的商品房买卖合同中止。如本人不能还清胡国兴借款、要回合同给青海宏源房地产公司造成一切经济损失纠纷和法律责任，由项崇贵承担负责，本人项崇贵承担并赔偿因这份合同造成的一切经济损失，并同意从我施工的海兴商厦工程款中扣除”。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，结合本案其他证据，《承诺书》是其于《房屋买卖合同》形成当日所写，应是其真实意思表示，二审判决予以采信符合法律规定。胡国兴提交的一审法院（2020）青0203民初684号民事判决与本案不具关联性。胡国兴提交的证据不足以证明其主张。宏源公司提交宝陵公司营业执照能证明当时法定代表人系季怀德，该证据的证明方向予以采信。    根据再审申请人胡国兴的再审请求及宏源公司的答辩意见，本案围绕胡国兴的原审诉求进行了审理。    本院再审认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗”的规定，结合案涉合同中的约定以及项崇贵的承诺书和证言分析，胡国兴作为出借人，为实现债权与借款人项崇贵签订案涉买卖合同，胡国兴请求确认案涉买卖合同有效，履行案涉买卖合同，其应提交相关借款关系实际发生的证据。二审结合双方当事人提交的证据综合分析认定，案涉买卖合同不是双方的真实意思表示，且胡国兴提交的证据亦不能证实项崇贵对宏源公司享有债权。故，胡国兴应承担举证不能的不利后果。据此，二审法院驳回胡国兴的诉讼请求正确，再审应予维持。    综上，胡国兴的再申理由不成立，不予支持。二审纠正一审错误判决，事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：    维持青海省海东市中级人民法院（2020）青02民终258号民事判决。    本判决为终审判决。    审判长    曲颖审判员    袁有玮审判员    段旭洁二〇二一年十月八日法官助理    刘亚楠书记员    童蕾