广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初19856号原告：广州祈乐源物业管理有限公司，住所地广州市海珠区宝岗大道398号2188房。法定代表人：刘伴浓,职务经理。委托诉讼代理人：黄嘉慧，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵少伟，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。被告：蒋人爽，男，1973年5月27日出生，汉族，身份证住址广西灌阳县。委托诉讼代理人：吴佳琪，广州金鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：简毅，广州金鹏律师事务所律师。原告广州祈乐源物业管理有限公司与被告蒋人爽物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用独任制普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄嘉慧，被告的委托诉讼代理人吴佳琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付广州市越秀区东湖路136号2008房自2018年7月1日至2019年11月30日期间的管理费为12389.92元（208.231平方米×3.5/月/平方米×17个月）。2.判令被告立即向原告支付广州市越秀区东湖路136号2008房自2019年12月1日至2020年4月30日止的物业管理费3644.1元（208.231平方米×3.5/月/平方米×5个月）。3.判令被告立即向原告支付迟延支付上述管理费的违约金（从2018年7月1日起至2019年11月30日期间的管理费，每月管理费为一期，每期管理费的违约金从当月11日起计至被告实际支付之月止，按照日千分之三计算，违约金12389.92元为限；从2019年12月1日起至2020年4月30日期间的管理费，每两月为一期，每期管理费违约金从第二个月11日起计至被告实际支付之日止，以每期应付的管理费总和为本金，按照日千分之三的标准计算，违约金总额以3644.1元为限。4.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：凯柏轩小区业主委员会位于广州市越秀区东湖路136号，于2016年12月27日取得广州市越秀区白云街道办事处的备案，正式成立。2017年9月15日凯柏轩小区业主委员会正式接管小区，并根据第三次业主大会会议决议从2017年9月16日至2019年11月30日实行业主自行管理。2019年5月25日，涉案小区召开的第四次业主大会表决通过了《凯柏轩小区公共管理方案》。该方案第五条，同意业主委员会代表全体业主与目前协助管理的服务公司（即广州祈乐源物业管理有限公司）签订《物业服务合同》，由原告负责小区的全面物业管理工作。2019年10月21日涉案小区召开第五次业主大会通过了《管理规约》（2019年修改版），该规约对管理费及逾期交纳的违约金标准通过业主大会再次进行表决通过。2019年12月1日凯柏轩小区业主委员会与原告签订物业管理委托合同。第二十五条约定，由于该小区从2017年9月15日起实际是原告协助凯柏轩小区业主委员会自行管理，业委会至今仍拖欠原告2017年9月15日至2019年11月30日期间的服务费。为了解决业委会拖欠原告的服务费问题，业委会同意从2017年9月16日至2019年11月30日期间管理费由原告收取。从2019年12月1日起，对于从2017年9月16日至今尚未交纳管理费的业主，原告有权直接向业主收取，提起诉讼申请强制执行。综上所述，被告至今未支付讼争期间的管理费，应承担违约责任。为维护原告合法权益，特提起本案诉讼。被告辩称，（一）在新民法总则生效（即2017年10月1日）前，根据民法通则第135条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。因此，2017年10月1日前的物业管理费和违约金即便成立，也已经过了2年诉讼时效，无论是凯柏轩业委会还是原告均已对此丧失胜诉权。（二）案涉房屋2017年10月1日至2019年11月30日期间的物管费和违约金并不确定，不属于可转债权。1.原告提供的证据不足以证明凯柏轩业委会对被告所主张的物业费和违约金债权系成立的。在本案中，物业费债权形成的前提是凯柏轩业委会向原告履行了提供物管服务的义务，而被告没有支付对价即物管费。但原告仅仅提供了部分业主大会决议和物业管理委托合同，而没有提供其他证据来证明凯柏轩业主或原告已经适格履行了提供物管服务的合同义务。例如，若其聘请了专业人员对房屋建筑共用部位、楼宇内共有设施设备、公共绿地花木、公共环境卫生进行养护和管理，那么原告应当提供详细的聘用人员清单并附上相关劳动合同、社保缴纳证明等材料以证明其有提供物业管理服务的相应人员和能力，或者应当提供其外聘专业服务团队提供对应的专项物管服务的相关合同和款项支付凭证以证明其履行了相关的物业管理义务。但在本案中，原告提供的证据材料远远不足以证明凯柏轩业委会或被被告已经履行了提供物业管理服务的义务，更不能就此要求被告支付物业管理费和违约金，原告应当自行承担举证不能的不利后果。2.2017年10月1日至2019年11月30日期间的物业管理费及相应违约金并非确定债权，不得转让。债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但转让的债权必须确定、具体。本案中，凯柏轩业委会与被告之间的是否存在债权，债权的准确金额尚需核实、清算；尤其是违约金部分,凯柏轩业委会约定的违约金标准为每日百分之一，绝对显著过高应当予以调整。可见被告是否尚欠凯柏轩业委会钱款及数额多少并不确定，债权转让事实不清。故凯柏轩业委会转让债权的事实不清，该笔债权转让不符合债权转让的构成要件，原告据此要求被告支付物业會理费及逾期违约金的诉请缺乏事实根据和法律依据，依法不应当予支持。（三）违约金计算标准亦是显著偏高，应当予以调低。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。在本案中，即便法院认定被告需要支付违约金的，原告要求被告支付的违约金也是明显过高。被告给原告造成的损失实际上为资金占用损失，故违约金应当按照银行同期贷款利率计算。综上所述，对于2017年10月1日至2019年11月30日期间的物业管理费及相应违约金，该笔债权的转让不符合债权转让的构成要件，不发生债权转让的效力，原告无权要求被告缴纳物业管理费用，更无权要求被告支付违约金；更重要的是，一直以来，违约金的计算标准都显著过高，应当依法予以调低。经审理查明：被告是广州市越秀区东湖路136号2008房的业主，该房屋建筑面积为208.234平方米，规划用途为住宅，属凯柏轩小区范围。2016年12月27日，广州市越秀区人民政府白云街道办事处出具《业主委员会备案回执》，其中记载：你会提交的业主委员会备案材料收悉，备案主要内容其中包括：1.管理规约、业主大会议事规则；2.业主大会的会议记录和会议决定；3.业主委员会委员（候补委员）名单及其基本情况；4.本届业主委员会任期2016年12月6日起至2021年12月5日止，业主委员会委员名单：陈碧玲（主任）、梁润冰（副主任）、易君瑜、李华、李启任。2017年9月15日，凯柏轩小区业主委员会（甲方）与案外人广州市凯柏轩物业管理有限公司（乙方）签署《物业交接协议》，约定：乙方2017年9月15日下午2点依法向甲方移交小区A栋大堂的物业用房；2、2017年9月15日的管理费属于乙方所有，2017年9月16日起的管理费收费权归甲方所有；等。2018年12月25日，凯柏轩小区业主委员会向凯柏轩小区业主发出《凯柏轩小区公共管理方案〈表决草案〉》。2019年5月25日，凯柏轩小区业主大会向凯柏轩小区全体业主发出《凯柏轩小区第四次业主大会决议》，其中载明：公示期间未收到业主对第四次业主大会关于《凯柏轩小区公共管理方案》投票结果的有效异议。现将形成的业主大会决议公告如下：表决通过《凯柏轩小区公共管理方案》。《凯柏轩小区公共管理方案》其中第5点为：为维护小区的长期管理稳定性，同意业主委员会代表全体业主与目前协助管理的服务公司（即原告）签订《物业服务合同》，其中合同约定的管理费标准为“其他物业类型管理费收费标准及公共区域停车的车辆收费标准按第二次业主大会决定第二、三条规定的标准执行”，由原告负责小区的全面物业管理工作，业主委员会对物业服务进行监督。2019年10月21日，凯柏轩小区业主委员会向凯柏轩小区全体业主发出《第五次业主大会决议二公告》，其中载明：公示期间未收到业主对第五次业主大会投票结果提出有效异议，现将投票结果公告如下：表决通过《管理规约》（2019年修改版）。《凯柏轩小区管理规约》（2019年修改版）第六条规定：业主或物业使用人应在每双月（如2、4、6月等）10日前支付上月及本月物业服务费或其他费用，逾期交纳的，从逾期之日起，按每天应交而未交服务费的千分之三交纳违约金；A栋住宅按建筑面积每月每平方米3.5元收取，非住宅之外的商业物业按每月每平方米15元收取，标准车位每月每个150元，机械车位（或子母车位）每月每个200元。2019年12月1日，凯柏轩小区业主委员会（为甲方）与原告（为乙方）签订《物业管理委托合同》，约定：物业服务期限自2019年12月1日至2021年11月30日，物业服务费A栋住宅按建筑面积每月每平方米3.5元收取，非住宅之外的其他物业（包括商铺或其他，但车位除外）按每月每平方米15元收取，标准车位每月每个150元，机械车位（或子母车位）每月每个200元；每双月（如2、4、6月等）10日前支付上月及本月管理费或其他费用，逾期交纳的，从逾期之日起，按每天应交而未交服务费的千分之三交纳违约金；等。诉讼中，原告撤回了要求被告支付案涉房屋自2018年7月1日起至2019年11月30日期间的管理费及违约金的诉讼请求。被告确认2019年12月1日至2020年4月30日期间案涉小区的物业管理服务由原告提供，但认为其所提供的服务并未达到对应的标准。被告为证明其已缴纳2018年7月1日至2020年4月30日期间的物业管理费，向本院提交了《关于本人已向业委会缴纳案涉物业费的情况说明》、转账凭证，显示被告向户名为“凯柏轩小区业主委员会”账户支付16034.02元。原告的质证意见为：对转账凭证的真实性、合法性及关联性予以确认，但对《关于本人已向业委会缴纳案涉物业费的情况说明》的真实性、合法性及关联性均不予确认，认为其应向原告支付讼争期间的费用。本院认为，原告撤回关于2019年11月30日前有关物业管理费及违约金的诉讼请求，是其在法律规定的范围内处分自己的诉讼权利，本院予以准许。原、被告就2019年12月1日起至2020年4月30日期间的物业管理费等的支付问题产生争议，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，本案纠纷应适用当时正在施行法律、司法解释的规定。原告与上述房屋所在凯柏轩小区业主委员会签订的《物业管理委托合同》，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，属合法有效合同。被告是广州市越秀区东湖路136号2008房的产权人，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，上述合同对原告及作为业主的被告均具有法律约束力，双方当事人均应遵守履行。原告根据上述合同，在讼争期间为包括被告在内的涉案小区业主提供了物业管理服务，故原告要求每月按3.5元/平方米的标准收取物业管理服务费，符合合同约定。虽然被告在本案中提供了转账凭证等证据，但鉴于原告对被告主张上述费用是用于支付讼争期间案涉物业的管理费的陈述不予确认，同时被告将上述费用支付至户名为“凯柏轩小区业主委员会”的账户中，故仅能证明被告向“凯柏轩小区业主委员会”支付过有关费用。因此，被告仍应按合同约定的标准向原告支付自2019年12月1日起至2020年4月30日止的物业管理费。被告所提出的抗辩意见，并不能成为其迟延支付物业管理服务费的正当理由，因此，原告诉请要求被告支付逾期支付物业管理服务费的违约金，符合上述合同的约定，本院予以支持。本案纠纷是由于被告逾期支付物业管理服务费所致，故案件受理费应由被告负担为宜。综上所述，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条的规定，判决如下：自本判决发生法律效力之日起十日内，被告蒋人爽向原告原告广州祈乐源物业管理有限公司支付广州市越秀区东湖路136号2008房自2019年12月1日起至2020年4月30日止的物业管理费（按每月728.82元的标准计付）及迟延支付自上述物业管理费的违约金（每两个月为一期，以每期应付的管理费总和为本金，自每双月的11日起算至被告实际支付之日止，按每日千分之三的标准计付），违约金的数额以不超过同期欠付的物业管理费数额为限以元为限）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费602元，由被告蒋人爽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 戴 鹏二〇二一年二月九日书记员 徐珮仪