宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院民事判决书（2021）宁02民终1084号上诉人（原审被告）：宁夏星海房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区平罗县贺兰山路132号。    法定代表人：张某，宁夏星海房地产开发有限公司董事长。    委托诉讼代理人：姚某，宁夏鑫源律师事务所律师。    被上诉人（原审原告）：黄某，1950年11月5日出生，住宁夏回族自治区平罗县。    委托诉讼代理人：王某，宁夏秦宁律师事务所律师。    原审被告：贺某，1967年8月16日出生，住宁夏回族自治区平罗县。    上诉人宁夏星海房地产开发有限公司（以下简称“星海公司”）因与被上诉人黄某、原审被告贺某房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区平罗县人民法院作出的（2021）宁0221民初2446号民事判决，向本院提起上诉，本院于2021年9月26日立案后，依法适用普通程序，对本案进行了审理。本案现已审理终结。    星海公司上诉请求：1．撤销（2021）宁0221民初2446号民事判决，依法改判驳回黄某一审时对星海公司的全部诉讼请求；2．本案一、二审诉讼费、保全费由黄某负担。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误。一、合同具有相对性，贺某与黄某签订的《商品房预售合同》，是在案涉房屋未取得商品房预售许可资质时所签，该合同是贺某为了缓解工程款压力而变相寻求资金的“借款合同”，是贺某与黄某之间就民间借贷债权债务化解的行为，并非是真实的房屋买卖意思表示，星海公司从未向黄某出售过房屋，黄某也从未将所谓的购房款交付给具有出售资质的星海公司，星海公司与黄某不存在事实和法律上的商品房买卖合同关系。二、案涉《开发工程管理协议》系星海公司与贺某签订，双方权利义务并不及于黄某，故黄某不能诉请星海公司协助办理产权义务，更不能要求星海公司对其承担责任。三、一审法院认定贺某挂靠星海公司的商品房预售许可资质可以销售案涉房屋，无任何事实和法律依据。贺某挂靠的是星海公司的房地产开发资质，不是商品房预售许可资质。案涉《开发工程管理协议》虽然违反国家强制性的规定而归于无效，但是其中的约定还是能明确表示贺某无权销售新建商品房，只享受销售商品房后的利润分成。案涉房屋所在的某某工程于2019年底竣工并具备交付条件，星海公司于2019年12月26日才取得商品房预售许可证，根据我国相关法律规定，新建商品房必须由买受人与开发商签订正式的商品房买卖（预售）合同并办理备案登记，才能形成有效的商品房买卖合同关系，黄某不具备上述条件，贺某在案涉楼段正在施工未取得预售资质时销售房屋的行为无效且显失公平。故星海公司没有义务协助办理案涉房屋产权登记手续。四、一审法院以星海公司提交的商品房抵押协议等证据，认定星海公司与贺某未就抵押房屋在不动产登记部门办理抵押登记，因此抵押权未设立，属于对《物权法》《担保法》有关抵押权的错误适用。星海公司与贺某于2013年10月23日签订《商品房抵押协议》时案涉某某工程尚未竣工，该协议是双方真实意思表示，经双方签字后该协议即生效；在星海公司于2019年12月26日取得商品房预售许可证时，该楼段所有房屋即初始登记在星海公司名下，不存在将案涉该房屋抵押登记给星海公司的可能。一审法院置案涉抵押权的特殊性于不顾，未能支持星海公司的抵押协议在先、抵押权已设立的事实，属于严重错误。    黄某辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。    贺某陈述，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。    黄某向一审法院起诉请求：1．判令星海公司、贺某给黄某出具位于××县房屋及地下室的相关手续（签订商品房买卖合同、购房发票、房屋面积认证书），并协助黄某办理房屋产权登记手续；2．本案诉讼费由星海公司、贺某负担。    一审法院认定事实：星海公司系XX县某某工程（案涉房屋包含其中）的开发商。2013年10月22日，贺某（乙方）与星海公司（甲方）签订《开发工程管理协议》一份，约定贺某挂靠星海公司的商品房预售许可资质，以该工程的项目经理，即实际施工人，承建XX县某某工程，按房屋销售总价1.2％向星海公司上缴管理费。该协议第三条双方权利与义务第1款第（6）项约定，协助乙方处理好开发、销售等管理事宜；第（8）项约定对乙方所投资的项目销售过程、售后服务和工程保修进行监督；第十条约定乙方销售的房屋，必须具备水、暖（壁挂炉、温控器）、电、天然气、有线电视通，严禁壁挂炉向买房人另行收费……，协议还约定了双方的其他权利义务。    2013年11月11日，贺某与宁夏某某建筑安装有限公司签订《工程承包合同》，约定贺某作为宁夏某某建筑安装有限公司的项目负责人，负责XX县某某工程的具体施工。    2014年12月20日，贺某给黄某出具金额为95400元的借条一张。后黄某欲购买贺某承建的XX县房屋，经双方协商一致，2015年2月10日，贺某（甲方）与黄某（乙方）签订《商品房预售合同》，约定甲方将XX县房屋以单价每平方米2500元，共计325000元出售给乙方，房屋面积约130平方米；签订预售合同时首付定金225000元，下欠房款100000元于2015年12月30日前全部付清；甲方售给乙方的商品房交房时间以星海房地产开发有限公司交工之日起开始计算。双方还约定了其他权利与义务。合同签订当日，黄某向贺某支付购房款125000元，同时因贺某未返还黄某借款95400元，就上述两笔款项贺某给黄某出具金额为225000元的购房款收据一张。2019年10月14日，贺某又给黄某出具金额为35000元的购房款收据一张。后黄某于2020年6月自行进入案涉房屋并居住至今。    一审法院另查明，案涉房屋建筑面积为132.40平方米，现登记在星海公司名下。案涉房屋于2019年竣工，星海公司于2019年12月26日取得商品房预售许可资质。    一审法院同时查明，2013年10月23日，因贺某欠付星海公司土地费、配套费，双方达成商品房抵押协议，贺某以XX县某某#楼B段共计7套房屋作抵押。2019年12月30日，星海公司出具XX县某某#楼B段贺某项目部欠付费用明细，其中，案涉房屋的抵押价值为3250元／平方米。    一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，根据贺某与星海公司签订的《开发工程管理协议》的约定，贺某挂靠星海公司的商品房预售许可资质可以销售案涉房屋。根据庭审查明，黄某与贺某签订《商品房预售合同》时支付了购房款125000元，并以贺某未返还的借款抵顶了部分购房款，故贺某出具了金额为225000元的购房款收据，因此，黄某与贺某签订的《商品房预售合同》是双方真实意思表示，且案涉房屋的商品房预售许可资质于2019年12月26日已取得，故黄某与贺某签订的《商品房预售合同》是有效合同。    庭审中，星海公司提交商品房抵押协议等证据证实就案涉房屋在内的7套房屋，该公司已与贺某达成抵押协议，但双方未就抵押房屋在不动产登记部门办理抵押登记，故抵押权未设立。黄某于2020年6月入住案涉房屋至今，贺某未履行办理产权登记手续的义务，故对黄某要求贺某办理案涉房屋产权登记手续的诉讼请求，一审法院依法予以支持。因星海公司系案涉房屋的开发商，故应与贺某协助黄某办理案涉房屋产权登记手续。根据星海公司提交的证据，案涉房屋的现行市场价格为每平方米3250元，案涉房屋建筑面积为132.40平方米，黄某同意按照该价格补足购房款差价。一审法院认为权利义务是对等的，享受权利的同时必须承担义务，黄某主张贺某、星海公司给其办理案涉房屋的产权登记手续时，应以每平方米3250元，积极付清下剩购房款。因双方对地下室的位置、面积没有明确约定，对黄某主张地下室的所有权，一审法院不予支持。星海公司的辩解意见于法无据，一审法院不予采纳。贺某经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证、抗辩等诉讼权利。    本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷，应当适用当时的法律、司法解释的规定。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、贺某、宁夏星海房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内给黄某出具位于XX县某某号房屋的相关手续并协助办理产权登记手续；二、驳回黄某的其他诉讼请求。案件受理费6175元、保全费2145元，共计8320元，由贺某、宁夏星海房地产开发有限公司负担。    本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。    二审经审理查明的基本事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。    本院认为，当事人应当按照约定履行自己的义务。根据贺某与星海公司签订的《开发工程管理协议》约定，贺某可以销售案涉房屋；星海公司没有提供证据证明贺某与黄某签订的《商品房预售合同》是贺某为了缓解工程款压力而变相寻求资金的“借款合同”，故星海公司关于贺某无权销售案涉房屋、贺某与黄某签订的《商品房预售合同》并非真实房屋买卖意思表示的上诉理由不能成立，本院不予采纳。星海公司系XX县某某#楼B段工程（案涉房屋包含其中）的开发商，有义务协助购房人办理房屋产权过户手续，星海房地产公司关于贺某挂靠的是星海公司的房地产开发资质，星海公司没有义务协助办理案涉房屋产权登记手续等上诉理由不能成立，本院不予采纳。贺某与星海公司达成商品房抵押协议（案涉房屋包含其中）后，双方未到商品房所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记，案涉房屋抵押权未设立，星海公司不享有抵押权。星海公司关于其抵押协议在先、抵押权已设立的上诉理由不成立，本院不予采纳。黄某已支付了涉案房屋大部分购房款，且居住使用至今，涉案房屋的商品房预售许可资质也已取得。一审时黄某同意按照现行市场价格每平方米3250元补足购房款差价是其真实意思表示。为保护交易安全，一审法院判决贺某、星海公司为黄某出具案涉房屋的相关手续并协助办理产权登记手续并无不妥。综上，星海公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：    驳回上诉，维持原判。    二审案件受理费100元，由上诉人宁夏星海房地产开发有限公司负担。    本判决为终审判决。    审判长    韩少华审判员    蔡璞审判员    马少英二〇二一年十月十一日书记员    李彤《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。