重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0105民初10688号原告：重庆绿地申浦房地产开发有限公司，住所地重庆市江北区建新南路16号8-4号，统一社会信用代码91500105578976640A。法定代表人：金健，执行董事。委托诉讼代理人：杨忱，北京盈科（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾野，北京盈科（重庆）律师事务所律师。被告：代明，男，1969年3月11日出生，汉族，住重庆市南岸区。原告重庆绿地申浦房地产开发有限公司（以下简称绿地申浦公司）与被告代明商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告绿地申浦公司的委托诉讼代理人杨忱到庭参加诉讼，被告代明经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。绿地申浦公司向本院提出诉讼请求：1．判令解除原、被告之间的商品房买卖合同、附件及补充协议；2．判令被告立即向原告支付代偿款431986.3元；3．判令被告立即向原告支付代偿款10%的违约金43198.63元；4．判令被告立即向原告支付解除合同违约金4319.86元；5．判令被告配合原告办理解除重庆市预购商品房买卖合同登记备案手续及解除预购商品房登记手续。事实及理由：2015年12月31日，原告与被告签订《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，约定由被告向原告购买位于重庆市江北区大石坝组团K分区K14-2-2/03、K14-3-2/03，绿地海外滩四期一组团X区X幢X-X号房屋。合同签订后，被告支付了房屋首付款，剩余房款向中国农业银行股份有限公司重庆江北支行（以下简称农业银行江北支行）办理了贷款，原、被告与农业银行江北支行共同签订《个人购房担保借款合同》，约定原告对被告的贷款承担连带责任保证，被告未按约定偿还贷款时，农业银行江北支行可直接从原告账户中扣划相关款项。贷款发放后，被告未按时足额归还贷款。原告代被告偿还了农业银行江北支行贷款本息及其他费用，并按双方合同约定向被告发出了《解除合同通知书》，要求被告承担违约责任，被告未承担，原告遂诉至法院，请求判如所请。代明未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2015年12月31日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定乙方所购房屋坐落于重庆市江北区大石坝组团K分区K14-2-2/03、K14-3-2/03绿地海外滩四期一组团X区X幢X-X号；商品房所在楼层名义层为21层；建筑面积81.47平方米，总成交价515845元；付款方式为按揭付款，总成交金额515845元；因乙方原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方应在按揭银行书面通知到达之日起30日内以现金或其他方式支付，在此期间内，不承担本合同第十条约定的违约责任，如乙方未能在约定期限内以现金或其他方式支付，双方按本合同第十条的约定执行。该合同第十条约定，乙方如未按本合同约定的时间付款，按下列方式处理，逾期超过90日后，甲方有权解除合同，甲方解除合同的，乙方按应付款的百分之一向甲方支付违约金，甲方退还乙方全部已付房价款。该合同补充协议约定乙方采取按揭付款具体方式为，签订本合同时，乙方向甲方支付按揭购房的首付款135845元；余款380000元于2016年1月6日前向甲方指定的银行申请个人购房抵押贷款支付房款；乙方若由甲方作为担保方办理购房贷款的，甲方担保期内若因乙方拖欠偿还银行的贷款本息、罚息、违约金及相关税费而致使甲方代为偿还的，乙方需在甲方通知之日起十日内除全额返还甲方代付款及代付款金额10%的违约金外，并须另按银行同期贷款利率向甲方支付代付金额的利息；若乙方未按规定时间支付，视同逾期支付购房款，乙方需按合同正文第十条承担违约责任；双方按本合同所列地址、电话进行联络，如乙方联系电话或地址发生变更，须在7日内书面通知甲方，若因乙方原因造成交房、办证等时间的延误，由乙方自行承担相应责任，不属于甲方违约。合同约定的书面通知方式包括公告、邮寄、电子邮件等。2016年1月20日，原告（丙方）作为担保方、被告（乙方）作为借款人、农业银行江北支行（甲方）作为贷款方签订了《预购商品房抵押合同》，约定贷款金额为380000元；甲方将上述贷款金额全数以乙方购房款名义，交存入丙方在农业银行营业部的存款账户上；贷款期限从2016年1月20日至2036年1月19日，贷款利率为年息4.41%；首期还款日2016年2月20日，计2979.83元，剩余款项分239期并于每月借款对应日前偿还。2016年2月18日，原告、被告就案涉房屋进行了预购商品房买卖合同登记备案。2018年6月14日，农业银行江北支行因被告代明、陈露未按时归还案涉房屋贷款诉至本院。经缺席审理，本院于2018年11月14日作出（2018）渝0105民初29727号民事判决书，判决：1．代明、陈露返还农业银行江北支行借款本金357833.38元，并支付截至2018年7月24日的利息16641.24元、罚息654.94元、复利534.85元；2．代明、陈露支付农业银行江北支行自2018年7月25日起至借款还清日止的罚息和复利（罚息以尚欠借款本金357833.38元为基数，复利以尚欠利息和罚息为基数，均按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率上浮10%再上浮50%计算），按期调整，利随本清；3．代明、陈露支付农业银行江北支行律师服务费损失14313元。该判决于2019年2月1日生效。2020年3月18日，农业银行江北支行向原告发送《关于绿地申浦公司尽快履行担保责任的函》，载明：被告拖欠农业银行江北支行贷款本金357833.38元、利息41183.98元、罚息与复利8762.72元、律师费14313元、案件受理费7123.22元、诉前财产保全费2770元，共计431986.3元，现农业银行江北支行正式通知原告，于本函件送达之日起30日内履行担保责任，如逾期未履行，农业银行江北支行将按照（2018）渝0105民初29727号判决书的判决内容向原告主张担保责任。2020年3月31日，农业银行江北支行作出《关于绿地申浦公司履行担保责任的说明》，载明其与被告金融借款合同纠纷一案，因被告未履行（2018）渝0105民初29727号判决书确定的义务，原告已履行保证责任于2020年3月24日代为还清被告拖欠的所有本息及费用，共计431986.3元。2020年3月27日，原告制作《解除合同通知书》。该通知书主要载明被告于2018年逾期归还银行贷款导致原告代偿了应由被告承担的债务431986.3元；截至2020年3月27日，被告还须向原告支付违约金47518.49元、利息194.39元，以上款项扣除被告前期支付的购房首付款135845元后，被告还应向原告支付343854.19元；被告恶意拖欠购房款的行为已构成根本违约，故告知被告，自被告收到本函之日起解除双方签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，请被告在收到函后7日内办理退房手续并按约定承担违约责任。2020年4月3日原告向合同约定的被告住所地邮寄《解除合同通知书》，该通知书于2020年4月4日被菜鸟驿站收。以上事实有重庆市商品房买卖合同及其附件、补充协议，不动产登记证明，预购商品房抵押合同，个人购房担保借款合同，（2018）渝0105民初29727号民事判决书，生效证明，执行裁定书，关于绿地申浦公司尽快履行担保责任的函，关于绿地申浦公司履行担保责任的说明，解除合同通知书快递回单及当事人的陈述等证据在卷佐证。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及其附件、补充协议，原、被告与农业银行江北支行签订的《预购商品房抵押合同》均系各方真实意思表示，内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照协议履行相应的义务。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议约定，因被告未按期偿还银行贷款本息致使原告代为偿还，被告需在原告通知之日起十日内全额返还原告代付款及代付款金额10%的违约金，若被告未按规定时间支付，视同逾期支付购房款，被告需按合同正文第十条承担违约责任。而合同第十条约定为，被告如未按合同约定时间付款，逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告按应付款的百分之一向原告支付违约金。本案中，原告于2020年4月3日向双方合同约定的被告所在地邮寄《解除合同通知书》并要求被告及时支付代付银行贷款，该解除通知于次日被代收，被告应在2020年4月14日前向原告支付代付款及违约金。根据双方合同约定，被告未按期支付，逾期超过90日（即2020年7月12日）后，原告有权解除合同。原告解除合同，被告应按应付款的1%即4319.86元（431986.3元×1%）向原告支付违约金。故对于原告要求解除与被告之间《商品房买卖合同》及附件、补充协议，并要求被告支付解除合同违约金4319.86元的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，被告应当配合原告办理解除重庆市预购商品房买卖合同登记备案手续及解除预购商品房登记手续，对于原告该项诉请，本院予以支持。关于代偿款，如前所述，被告应根据原、被告双方《商品房买卖合同》附件的约定向原告支付代偿款431986.3元及代偿金额10%的违约金即43198.63元（431986.3元×10%），故对于原告的该两项诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第九十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条,《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、解除原告重庆绿地申浦房地产开发有限公司与被告代明之间关于重庆市江北区大石坝组团K分区K14-2-2/03、K14-3-2/03绿地海外滩四期一组团X区X幢X-X号房屋的《商品房买卖合同》及其附件、补充协议；二、被告代明于本判决生效后十日内向原告重庆绿地申浦房地产开发有限公司支付解除合同违约金4319.86元；三、被告代明于本判决生效后十日内向原告重庆绿地申浦房地产开发有限公司支付代偿款431986.3元及违约金43198.63元；四、被告代明于本判决生效后三十日内配合原告重庆绿地申浦房地产开发有限公司办理解除重庆市江北区大石坝组团K分区K14-2-2/03、K14-3-2/03绿地海外滩四期一组团X区X幢X-X号房屋的重庆市预购商品房买卖合同登记备案手续及预购商品房登记手续。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8958.45元，公告费820元，由被告代明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长 陈 花审 判 员 张 敬人民陪审员 杜 娟二〇二一年二月十四日法官 助理 甘 霖书 记 员 盛清清