新疆生产建设兵团第八师中级人民法院民 事 判 决 书（2014）兵八民一终字第6号上诉人（原审被告）：梁新成，男，1958年12月15日出生。上诉人（原审被告）：张新玲（梁新成之妻），女，1960年11月12日出生。委托代理人：朱春燕，新疆明强律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张春萍，女，1970年2月20日出生。委托代理人鲍江，新疆新石律师事务所律师。上诉人梁新成、张新玲为与被上诉人张春萍房屋买卖合同纠纷一案，不服石河子市人民法院（2013）石民初字第2979号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月9日受理后，依法组成由审判员娄战英担任审判长、审判员孟令海、赵永刚参加的合议庭，于同年12月20日公开开庭进行了审理。上诉人委托代理人朱春燕、被上诉人张春萍及其委托代理人鲍江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明：两被告系夫妻关系。2006年12月14日，被告梁新成与石河子城市建设投资经营有限公司（以下简称城建投资公司）及石河子市危旧房改造领导小组办公室签订一份解困房买卖合同，约定被告购买位于本市二十一小区114栋2单元242号房屋，销售面积为71.99平方米，单价为760元／平方米，总房款为56353.71元。2007年1月15日，原告通过马某某介绍与两被告签订一份售房协议，约定被告（甲方）将其所有的位于本市二十一小区14栋2单元402号房屋出售给原告（乙方），房屋价款为85000元。原告首付65000元，待被告办理房产证并过户给原告后，原告将剩余购房款20000元一次性给付被告。办理房屋产权过户手续的一切费用由原告承担，被告给予协助。房屋钥匙于2007年交与原告，原告暂居此房，居住期间所产生的各项费用全部由原告承担。两被告在协议甲方处签名，原告在乙方处签名。同时，马某某作为原告介绍人亦在乙方处签名。合同签订后，原告按约给付被告购房款，被告将本市二十一小区114栋242号房屋交付原告使用至今。原告入住房屋后，申请安装了有线电视，办理了天然气供气证，并交纳了2007年至2012年期间的暖气费、水、电费、物业费等各种费用。因原、被告未办理涉案房屋产权的过户手续，故部分发票或收据上的交款人仍为被告梁新成。2010年3月31日，被告取得石河子市房产管理局颁发的房屋所有权证书（房产证编号：石市房权证字第00161621号）。该证书记载：房屋所有权人：梁新成；共有情况：共同共有；房屋坐落：城区二十一小区114栋242号；建筑面积：71.99平方米；规划用途：住宅。附记：产权来源：新建；产别：私有房产；共有权人：张新玲；共有份额：共同所有；共有形式：夫妻共有；石河子危旧房改造工程。其后，原告通过电话与被告张新玲联系时曾提到购房款系其个人支付，当时被告张新玲并未提出异议。本案庭审过程中，证人马某某出庭证实，其通过小广告得知被告出售房屋，于是告知了原告。双方见面时马某某才发现与被告梁新成以前认识。经过协商，原、被告达成了房屋买卖协议，其作为中间人也在协议上签了字。另查明：2006年4月11日，原告与郭某解除婚姻关系，并在石河子市民政局婚姻登记处办理了登记手续。原告于2013年8月12日向原审法院提起诉讼称：2007年，原告经马某某介绍与被告签订一份房屋买卖合同，约定被告将其所有的位于本市二十一小区14栋2单元402号房屋出售给原告。合同订立后，原告按约将购房款给付被告，被告将房屋交给原告使用。其后，原告交纳了房屋使用期间的各种费用。现涉案房屋变更为二十一小区114栋242号。2013年，原告要求被告协助办理房屋产权过户手续时，被告以种种理由拒绝。原告按约履行了合同义务。被告拒绝履行合同义务构成违约。请求判令两被告协助原告办理本市二十一小区114栋242号房屋所有权的转移登记手续，本案诉讼费和送达费由被告承担。被告答辩称：原、被告于2007年1月15日签订的售房协议已经废止，没有实际履行。针对本市二十一小区114栋242号房屋而言，原、被告没有签订过任何协议。本案漏列当事人，应当追加马某某参加诉讼。请求驳回原告的诉讼请求。原审法院审理认为：原告与被告签订的售房协议，意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。根据合同约定，原告首付购房款65000元，待被告办理房产证并协助原告办理房屋产权过户手续后，原告将剩余购房款20000元一次性给付被告。本案中，虽然被告收取原告首付购房款时没有出具收据，但原告给付被告首付购房款，同时被告将本市二十一小区114栋2单元242号房屋交付原告使用，符合一般交易习惯。另外，证人马某某也出庭证实，原告将首付购房款给付被告时其本人也在现场。因此，应当认定双方签订的售房协议已经实际履行。虽然被告主张原、被告签订的售房协议已经终止，但其不能提供相应的证据加以证明，故被告辩解售房协议没有实际履行的理由不能成立，该院不予采纳。关于购房协议中约定的本市二十一小区14栋2单元402号房屋是否为涉案房屋的问题。虽然售房协议中约定被告出售的房屋为本市二十一小区14栋2单元402号房屋，但被告实际上交付给原告的为涉案房屋；原告提供的2007年至2012年期间交纳的有线电视初装费、暖气费、水、电费、物业费等各种费用的发票及收据证实，原告自2007年1月起一直居住使用涉案房屋；尽管被告否认将涉案房屋出售给原告，但其不能解释原告占有使用该房屋长达近七年之久的原因，被告也未提供双方之间存在房屋租赁关系或者借用关系的相反证据。如果原、被告之间不存在房屋买卖合同关系，那么被告对原告占有使用房屋长达近七年之久的事实视而不见不符合一般常理；原告与被告张新玲通过电话联系时提到给付购房款的事情，当时被告张新玲并未否认，也未对原告占有使用涉案房屋提出异议。综上，可以认定原、被告在售房协议中约定的本市二十一小区14栋2单元402号房屋即为涉案房屋，协议中的14栋应为笔误。关于本案是否遗漏当事人问题。首先，证人马某某与原、被告双方均认识，而原告与被告并不认识，证人马某某作为介绍人在协议上签名符合一般常理；其次，证人马某某与原告并非夫妻关系，购房款系由原告给付被告；第三，本案审理过程中，证人马某某出庭证实，其是原、被告进行房屋交易的介绍人，购买房屋的一方为原告个人。因此，应当认定原告和两被告为房屋买卖合同的当事人，本案不存在遗漏当事人的问题。综上，原告要求被告协助办理本市21小区114栋242号房屋所有权的转移登记手续的请求符合法律的规定和合同的约定，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条和第一百三十条的规定，判决如下：被告梁新成、张新玲于本判决生效之日起七日内协助原告张春萍办理本市21小区114栋242号房屋所有权的转移登记手续。本案受理费35元，送达费90元，合计125元（原告已交纳），由原告张春萍负担。上诉人不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、一审认定事实错误。上诉人梁新成与马某某系朋友关系，2007年上诉人将自己的一套住宅交予马某某与被上诉人租住。期间上诉人与马某某、被上诉人签订了21小区114栋242号房的售房协议，但此售房协议并未实际履行。上诉人多次找马某某索要此房，马某某拒绝腾房。一审法院认定售房合同履行完毕属认定事实错误。该争议房屋于2010年3月31日才取得产权证书，怎会有2007年出售此房。二、一审漏列当事人。售房协议中购买方系马某某、张春萍。马某某应为本案的当事人，一审将其列为证人不妥。故请求二审驳回被上诉人的诉讼请求，并承担一、二审诉讼费和送达费。被上诉人未作书面答辩，在庭审中口头辩称：上诉人与被上诉人之间不存在租赁关系，而是买卖关系。合同签订后，上诉人将房屋交被上诉人，被上诉人支付6万元首付款后对房屋进行了装修，居住7年之久，足以证明合同已经履行。马某某是双方的朋友，签上自己的名字是为保证合同的履行。房价上涨不应影响双方合同的履行。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。本院二审查明：本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。被上诉人除对一审查明的“马某某作为原告的介绍人在乙方处签名”有异议外，其他事实无异议；上诉人对一审查明的事实均无异议。本院认为：上诉人与被上诉人签订的售房协议意思表示证实，内容合法，应认定为有效合同。被上诉人按合同约定支付首付房款，上诉人亦将协议约定的房屋交付被上诉人使用，双方当事人已经实际履行了售房协议约定的主要义务，上诉人不能提供证据证实售房协议未实际履行，故其上诉理由不能成立。马某某与被上诉人并非夫妻关系，作为介绍人在协议上签字仅起到保证作用，一审庭审中马某某也证实房款是被上诉人交付的，购房一方为被上诉人个人。因此可以认定马某某并非购房一方，本案不存在漏列当事人的问题。综上，上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元（上诉人已预交），由上诉人负担。本判决为终审判决。审判长  娄战英审判员  孟令海审判员  赵永刚二〇一三年十二月二十六日书记员  文黎霞