青岛市市南区人民法院行 政 判 决 书（2013）南行初字第160号原告青岛联信置业投资有限公司，住所地青岛市山东路8号。法定代表人康行磊，总经理。委托代理人时鹏。被告青岛市市南区人民政府，住所地青岛市宁夏路286号。法定代表人华玉松，区长。委托代理人赵清树、朱鹏，山东诚功律师事务所律师。原告青岛联信置业投资有限公司诉被告青岛市市南区人民政府房屋行政征收补偿一案，于2013年10月30日向本院提起行政诉讼，本院于同日受理后，在法定期限内向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。后本院依法组成合议庭，于2013年11月15日召开预备庭，于2013年12月6日公开开庭审理了本案。原告委托代理人时鹏，被告委托代理人赵清树、朱鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2013年4月28日，被告对原告作出《市南区人民政府房屋征收补偿决定》。被告于法定期限内向本院提交了作出被诉具体行政行为的证据、依据：1、《关于对山东路8号实施房屋征收的决定》及公告照片，证明2012年6月21日，被告作出征收决定并公告，载明签约期限、被征收房屋面积认定、补偿方式、补偿项目及数额计算依据；2、《房地产权证》（青房地权市字第145234号），证明被征收房屋建筑面积及用途；3、《山东路8号房屋征收项目评估结果公示》（附件：山东路8号房屋征收分户评估结果一览表）及照片，证明2012年6月27日，房屋征收部门对青岛天和不动产房地产评估有限责任公司出具的评估结果进行了公示，原告被征收房屋评估单价为22073元／平方米，停产停业损失为60元／月·平方；4、《山东路8号国有土地上房屋征收分户评估表》及《复核评估表》，证明原告被征收房屋评估单价及总价。同时，评估表载明了被征收人申请复核评估及鉴定的权利和期限；5、《关于山东路8号房屋征收项目相关被征收房屋分户评估结果的公告》及照片，证明房屋征收部门公告送达分户复核评估结果；6、《评估结果异议书》，证明原告已收到分户评估表；7、《2011年度青岛市国有土地上房屋征收评估机构名录》、《青岛市测绘资质单位信息表》，证明青岛天和不动产房地产评估有限责任公司属于青岛市建委确认的有资质、合法房地产价格评估机构，测绘单位青岛青青岛房地产评估有限公司具有合法资质；8、《企业法人营业执照》、《房地产估价机构资质证书》、《房地产估价师注册证书》，证明青岛天和不动产房地产评估有限公司及注册估价师具有房地产评估专业资质；9、《入户送达资料签收表》及《证明》，证明原告签收《房屋征收评估机构选择表》、《房屋征收测绘单位选择表》；10、《关于山东路8号房屋征收评估机构、房产测绘单位选择结果的公示》及照片，证明2012年5月14日，房屋征收部门根据得票情况，公示了房地产价格评估机构和测绘单位；11、《市南区人民政府房屋征收补偿决定》，证明因房屋征收部门与原告在签约期限内未能达成补偿协议，被告于2013年4月28日，依法根据征收补偿方案作出征收补偿决定；12、《送达回证》、《律师见证书》，证明2013年6月8日，房屋征收部门在山东岛城律师事务所律师见证下，向原告送达征收补偿决定；13、征收补偿决定公示照片，证明被告将作出的征收补偿决定在征收范围内公示；14、《行政复议决定书》，证明原告不服被告作出的征收补偿决定向青岛市人民政府申请行政复议。青岛市人民政府于2013年10月14日作出《行政复议决定书》，维持被告对原告被征收房屋作出征收补偿决定的具体行政行为。法律依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《青岛市人民政府〈关于做好国有土地上房屋征收与补偿工作的通知〉》（青政发［2011］18号）。原告诉称，被告对原告所有的位于山东路8号12层，建筑面积为1256.94平方米，房产证号为青房地权市字第××号（用途：办公）作出《关于对山东路8号实施房屋征收的决定》及《山东路8号房屋征收补偿方案》。2013年4月28日，被告对上述房屋作出《市南区人民政府房屋征收补偿决定》。被告作出征收补偿决定的补偿单价时未考虑上述房屋均为经营性用房的因素。上述房屋产权证规划用途登记为办公，现也实际为宾馆和酒店的营业用房。因此该补偿价格的制定违反了国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》及山东省青岛市关于城市房屋拆迁管理规定精神，远远低于征收决定公告之日类似非住宅房屋的房地产市场价格。被告的征收行为还违反上述条例及地方性法规规定的法定程序。房地产评估机构是被告暗箱操作，在大部分被征收人不知情的状态下决定的未经被征收人协商选定，更未组织通过投票多数决定或由被征收人代表抽签随机选择等方式确定，只是在逐户洽谈对业主出示评估结果时，才知道评估机构；在被征收人对评估结果有异议的前提下只给口头答复说法，专家组复评仍维持原评估结果。特别当原告指出商业网点按住宅评估的问题时，被告答复评估不能改。被告未对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况调查登记结果未予公布；被告征收补偿方案在现场公布张贴征求意见，但被征收人提出要看安置房源时，根本没有安置房；被告对补偿方案的征求意见情况和根据公众意见修改的情况未及时公布；分户补偿情况未在房屋征收范围内向被征收人公布及未完成房屋征收项目社会稳定风险评估等。综上，被告适用法律错误，违反决策民主、程序正当、结果公开的法定征收程序，侵犯了原告应得到公平补偿的权利。因此原告向法院提起行政诉讼，请求法院判令撤销被告对原告所有的青房地权市字第××号房屋作出的《市南区人民政府房屋征收补偿决定》的具体行政行为并重新按照对上述房屋征收决定公告之日类似非住宅房屋的房地产市场价格作出补偿决定，本案诉讼费由被告承担。被告辩称，被告做出的征收补偿决定证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序，应予维持。2012年6月21日，被告作出《关于对山东路8号实施房屋征收的决定》，载明签约期限为2012年6月28日至2012年8月27日。房屋征收部门与原告未能在该期限内达成补偿协议，被告于2013年4月28日作出征收补偿决定，于2013年6月8日送达原告并在征收范围内公告。原告不服被告作出的征收补偿决定，向青岛市人民政府提出行政复议申请。青岛市人民政府于2013年8月5日受理并审理，于2013年10月14日作出行政复议决定书，维持被告作出的征收补偿决定。二、房地产价格评估属于专业事项，被告依据房地产价格评估机构出具的评估结果作出补偿决定，符合法律、行政法规规定。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定：“被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定，对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定”。据此，原告若对被征收房屋价值存有异议，应当依法申请复核评估和鉴定。原告所指“只给口头答复说法”、“评估不能改”等，既无证据，也无法律依据。房地产价格评估属于专业事项，征收补偿决定中评估价格均源自房地产价格评估机构出具的评估结果，被告既无职权，也无专业能力予以认定。因此，原告关于被告作出征收补偿决定中补偿单价没有考虑经营性用房因素的说法，并无法律依据。三、房地产价格评估机构选定程序合法，但该属于征收启动程序事项，不属于征收补偿决定作出环节法定程序，不属于本案审理范围。实际上早在2012年4月18日、24日，房屋征收部门就向原告送达了《房屋征收评估机构选择表》和《房屋征收测绘单位选择表》。2012年5月14日，房屋征收部门根据得票情况，公示了房地产价格评估机构和测绘单位。原告所指“暗箱操作”、“大部分被征收人不知情”等，并无有效证据证明。四、原告提出的被征收房屋调查登记、安置房源、征收补偿方案征求意见、分户补偿情况公布、社会稳定风险评估等事宜，均不属于本案审理范围。综上所述，请求法院维持被告作出的征收补偿决定。庭审质证，原告认为本院对该案无管辖权，因此对被告提交的证据不予质证。经审理查明，2012年6月21日，被告作出《关于对山东路8号实施房屋征收的决定》（青南政法［2012］18号），并在现场进行了公告，同时公示了《山东路8号房屋征收补偿方案》，上述决定及方案中均规定了签约期限，具体时间为2012年6月28日至8月27日。原告在征收范围内有坐落于市南区山东路8号12层房屋一处，建筑面积1256.94平方米，房屋所有权证号为青房地权市字第××号，房产证中记载规划用途为“办公”。在上述确定的签约期限内，作为被征收人的原告与房屋征收部门青岛市市南区开发建设局就上述房屋征收补偿事宜未达成一致意见，未签订房屋征收补偿协议。后房屋征收部门报请被告对上述房屋作出征收补偿决定。2013年4月28日，被告根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《条例》）第26条及《山东路8号房屋征收补偿方案》的相关规定，作出《市南区人民政府房屋征收补偿决定》，决定如下：一、被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人应在本补偿决定书送达之日起十五日内向房屋征收部门提交货币补偿或房屋产权调换的书面选择意见；被征收人逾期不提供书面意见的，给予被征收人房屋产权调换补偿。二、被征收人如选择房屋产权调换，房屋征收部门按被征收房屋建筑面积1256.94平方米和评估机构评估确定的评估价23073元／平方米结算房屋征收补偿金，共计￥29001377元。房屋征收部门在华润中心项目（地块四）A座写字楼918层（见附件）提供与原被征收房屋价值相当的新建非住宅房屋1处，并结合产权调换房屋的面积、价格等结算房屋差价款。同时给予搬迁费￥50277.6元，被征收人采取自行临时安置，临时过渡期限21月，相应停产停业补偿费￥1583744.4元（含临时安置费）（被征收房屋建筑面积1256.94㎡×60元×21个月，自该处房屋实际搬家腾房之日起计算），以上费用合计￥3019314元。三、如被征收人选择货币补偿的，房屋征收部门按被征收房屋建筑面积1256.94平方米和评估机构评估确定的评估价格￥23073元／平方米结算房屋征收补偿金，共计￥29001377元。同时给予搬迁费￥50277.6元，室内装修补偿费经评估共计￥1385292元，停产停业损失补偿费￥754164元（被征收房屋建筑面积1256.94㎡×60元×10个月，自该处房屋实际搬家腾房之日起计算），以上费用合计￥31191110.6元。该补偿决定还对如何领取补偿款及交付房屋等事宜作了规定。2013年6月8日，被告将该补偿决定在原告被征收房屋坐落处予以张贴，并在征收范围内予以公示。原告对该补偿决定不服，向青岛市人民政府提起行政复议，青岛市人民政府于2013年8月5日收到原告申请并依法予以受理，于同年10月14日作出青政复决字［2013］331号行政复议决定书，决定维持被告对山东路8号12层房屋作出《市南区人民政府房屋征收补偿决定》的具体行政行为。原告对该行政复议决定不服，诉至本院，要求判如所请。另查明，在房屋征收实施过程中，2012年4月18日，房屋征收部门向原告送达了《房屋征收评估机构选择表》和《房屋征收测绘单位选择表》；同年5月14日，房屋征收部门对山东路8号房屋征收评估机构、房产测绘单位选择结果进行了公示，根据得票情况，确定山东路8号房屋征收评估机构为青岛天和不动产房地产评估有限责任公司，房产测绘单位为青岛青青岛房地产评估有限公司；6月27日，房屋征收部门在征收现场对山东路8号房屋征收项目的分户评估结果进行了公示，同时向相关权利人告知了若对评估结果有异议的相关权利义务；原告收到评估结论后，对评估结果提出异议，要求重新评估；2012年11月9日，评估机构作出青天（房）估（公）字［2012］第QDR102923号分户复核评估表，并送达给原告，同时告知其若对复核评估有异议的相关权利义务。本院认为，根据《条例》第二条“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋的所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿”、第十七条“作出房屋征收补偿决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。……”、第二十六条“房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告……”的规定。本案中，原告作为涉案房屋产权人系被征收人，房屋征收部门与其在涉案征收补偿方案确定的签约期限内未达成补偿协议，遂报请被告作出房屋征收决定，被告根据《条例》和《征收补偿方案》的规定，对被征收房屋价值的补偿依据有资质的评估机构作出的评估价格，并对原告因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿、停产停业损失以及房屋装修费补偿给原告，符合上述法律规定，且保障了原告的合法权益。根据《条例》的规定，被征收人将有权选择货币补偿或房屋产权调换，而且对于用于产权调换的房屋也仅规定了征收部门和被征收人对用于产权调换房屋的地点、面积订立补偿协议，并没有规定补偿决定中需明确用于产权调换的房屋的具体安置房源。因此，被告在补偿决定中对用于产权调换的房屋仅明确了安置地点、楼层以及面积，符合法规的规定。根据《条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》和《青岛市城乡建设委员会国有土地上房屋征收评估管理办法》的相关规定，房地产价格评估机构的选择符合要求，评估的价格是有资质的评估机构根据原告房屋的实际状况从其专业角度综合作出，应具有法律效力。至于原告提出的被征收房屋调查登记、征收补偿方案征求意见、社会稳定风险评估等事宜，均不属于本案审查范围。庭审中，原告放弃其对被告证据质证的权利，应承担对其不利的法律后果。综上，被告作出的征收补偿决定认定事实清楚，适用法律、法规正确，程序合法。原告诉请依法应予驳回。案经合议庭评议，依照《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第五十六条第（四）项之规定，判决如下：驳回原告青岛联信置业投资有限公司的诉讼请求。案件受理费人民币五十元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，向山东省青岛市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  王丽萍人民陪审员  王晓菊人民陪审员  胡娟娟二〇一三年十二月十日书 记 员  孙 旻