西藏自治区拉萨市中级人民法院民事判决书（2021）藏01民终115号上诉人（原审原告）：毛冬梅，女，1971年10月21日出生，汉族，四川省广元市人，现住西藏自治区拉萨市，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：吴兴利，西藏法鉴律师事务所律师。上诉人（原审被告）：宋润平，男，1972年12月26日出生，汉族，四川省自贡市人，现住四川省自贡市，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：朱翼翔，四川宏宗律师事务所律师。上诉人（原审被告）：拉萨网民部落，住所地拉萨市。投资人：宋润平，系该拉萨网民部落负责人。委托诉讼代理人：朱翼翔，四川宏宗律师事务所律师。上诉人毛冬梅因与上诉人宋润平、拉萨网民部落房屋租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2020）藏0102民初1529号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人毛冬梅的委托诉讼代理人吴兴利，上诉人宋润平及其委托诉讼代理人朱翼翔，上诉人拉萨网民部落的投资人宋润平及其委托诉讼代理人朱翼翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。毛冬梅上诉请求，1.请求撤销（2020）藏0102民初1529号民事判决书第四项；2.请求二审法院改判并支持毛冬梅的全部诉讼请求；3.本案一审、二审诉讼费用由宋润平承担。事实和理由:一、原审法院对案件事实认定不清，适用法律错误。毛冬梅与宋润平原租赁合同于 2020年 3月 31日到期后，至毛冬梅2020年 6月 23日起诉时，宋润平未交纳租金，也未退还房屋。案件审理期间宋润平也未向法院提供退还房屋的证据，法院可以确认双方的租赁关系解除时间为2020 年 6月 30日，但不能想当然的认定退还房屋时间与解除时间一致。截止 2020年 9月 23日（领取判决之日），宋润平未将房屋钥匙移交给毛冬梅，事实上双方不定期租赁合同解除后，从 2020年 7月 1日起宋润平仍然占有案涉房屋；原审法院以解除不定期租赁合同后，无法确定宋润平是否继续使用案涉房屋为由，未支持从解除之日至实际返还之日的占有使用费，法院以推断方式代替了宋润平的举证责任，严重损害了毛冬梅的合法权益；如毛冬梅就占有使用费另行起诉，又增加了诉累。因此毛冬梅认为原审法院对案件事实认定不清，适用法律错误。二、毛冬梅有证据证明宋润平不定期租赁合同解除后，仍占有使用案涉房屋。2020年9月25日，宋润平派人将案涉房屋钥匙转交给了毛冬梅，该日期才能视为宋润平返还案涉房屋的日期，此前占有使用案涉房屋事实存在，究竟占有使用多长时间的举证责任应由宋润平承担。基于以上事实，毛冬梅有证据证明占有使用费应支付至2020年9月25日，本案中一并解决租金与占有使用费的问题，减少毛冬梅的诉讼成本及时间。综上所述，一审法院判决认定事实不清，适用法律错误，有证据证明宋润平占有使用房屋的事实，故请求二审法院在查清事实的基础上，正确适用法律，依法纠正一审中的错误判决，以维护上诉人毛冬梅的合法权益。宋润平辩称，一审法院对案件事实认定错误，毛冬梅不是案涉房屋的产权人，没有合法的房屋出租资格，所以，毛冬梅与宋润平签订的《房屋租赁合同》应属无效合同。一审法院也没有将受疫情影响期间的客观事实加以认定。拉萨网民部落辩称意见与宋润平的辩称意见一致。宋润平、拉萨网民部落上诉请求，1.请求撤销（2020）藏0102民初1529号民事判决书，并驳回毛冬梅对上诉人宋润平、拉萨网民部落的起诉；2.本案一审、二审诉讼费用由毛冬梅承担。事实和理由: 一、原审认定事实错误。1.毛冬梅不是本案所涉案房屋产权人，没有合法的房产出租资格，有无诉讼主体资格在原审判决中没有查清；2.毛冬梅在本案中是否谋取有违民事活动公平原则谋取非法暴利之事实行为，原审判决没有查清；3.原审判决没有将新冠疫情这一涉及诉讼双方当事人权利义务之不可抗力的客观事实加以认定，是明显而且是重大的错误；4.原判决忽略了上诉人投资设立经营网吧，是为了依法赚钱养家糊口的事实。同时，在新冠肺炎疫情期间，从中央到地方都有限制网吧酒吧影院经营规定的客观事实；5.原审判决除不可抗力、情势变更和涉案租房合同无效等没有认定外，有利于上诉人的其他事实也没有认定。二、程序有瑕疵，上诉人的诉权没有得到充分保障。1.在原审诉讼中，当事人地位不平等，便民诉讼不到位；2.2020年7月28日，上诉人专门指派人向办案书记员打电话要求推迟开庭，并说明了理由。书记员答应：请示办案法官后会告知，但在开庭前及开庭时都没有告知。上诉人据此认为开庭日期已经更改，没能参加庭审和答辩，没能依法地行使诉讼权利；3.在明知毛冬梅主体资格不清的情况下，让其诉讼并判决其胜诉，实为原审诉讼过程中的重大瑕疵和重大失误；4.毛冬梅将非自己的房产长期出租给他人谋取不法甚至是暴利，原审法院的诉讼流程成为他人谋取非法谋利的工具。三、适用法律错误，判决不公。综上所述，上诉人为维护自身的合法权利，根据相关法律规定，望准其所请，依法判决。毛冬梅辩称，本案的《房屋租赁合同》是毛冬梅与宋润平双方达成合意后所签订的，是双方的真实意思表示，应为合法有效。一审法院认定事实清楚，证据确实充分，适用法律准确，应予以维持。毛冬梅向一审法院诉讼请求：1.请求判令解除原告与被告一宋润平之间的不定期房屋租赁关系；2.被告一宋润平向原告支付租金62 400元及至实际返还之日的占有使用费；3.房屋租赁合同解除后被告一、二立即共同向原告返还租赁房屋；4.本案诉讼费由被告方承担。一审法院认定事实：2017年4月1日，毛冬梅（合同甲方）与宋润平（合同乙方）签订了《房屋租赁合同》，上载明：“一、房屋的坐落与面积 1.甲方出租给乙方的房屋位于八一路一建司员工住宅小区职工之家。2.出租房屋十三间。二、租赁期限 1、自2017年4月1日至2020年3月31日止，租期3年，……三、租赁金额及付款方式：乙方以每间月租人民币1600元，共20 800元（大写：贰万零捌佰元整），经营甲方铺面，租金为一年交一次，每年4月1日前交第二年的全部租金。……五、押金及违约，十三间铺面押金共150 000元（大写：壹拾伍万元整），……”该合同还约定了其他内容合同落款甲方处由毛冬梅签字捺印，乙方处由宋润平签字捺印确认。合同签订后，毛冬梅向宋润平交付了租赁房屋，拉萨网民部落在租赁房屋处经营。被告宋润平依照合同租金标准向原告毛冬梅交付了截至2020年3月31日之前租金。2020年6月2日，被告宋润平向原告毛冬梅出具承诺书，该承诺书载明：“本人宋润平于2020年6月4日通知管理运营者文峥嵘，股东王延东一起商讨房租一事，如两人不来处理相关事宜，本人愿承担后果。”尾部由宋润平签字确认。一审法院认为，毛冬梅与宋润平签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同的约定履行自己的义务。合同于2020年3月31日到期后，双方未续签书面租赁合同。但拉萨网民部落继续使用租赁物，毛冬梅继续收取租金，根据相关法律规定，双方之间形成不定期租赁合同关系，原合同继续有效。同时根据《中华人民共和国合同法》相关法律规定，不定期租赁关系，当事人可以随时解除合同。且原告已于2020年6月23日提出本次诉讼，在本院向其送达相关应诉材料时，被告对原告要求解除合同的意思表示已知晓，故对原告要求解除其与被告宋润平之间不定期租赁关系的诉请，一审法院予以支持。对原告要求被告支付2020年4月1日至2020年6月30日期间租金62 400元的诉讼请求，依据原告提交的《房屋租赁合同》中双方约定案涉租赁物的月租金为20 800元，现被告持续使用该房屋理应向原告支付租金，经本院核算租金为62 400元（20 800元×3个月），故原告的该主张，有相应的事实和法律依据，一审法院予以支持。原告毛冬梅要求被告宋润平支付至实际返还房屋之日止的占有使用费的诉讼请求，因不定期租赁合同关系解除后，无法确认被告是否继续使用案涉租赁房屋，故原告毛冬梅的该主张，一审法院不予支持。不定期租赁合同关系解除后，被告宋润平、拉萨网民部落无权继续占有使用租赁物，被告宋润平、拉萨网民部落应向毛冬梅返还租赁物。原告毛冬梅要求被告宋润平、拉萨网民部落返还租赁物的诉讼请求，有相应的事实和法律依据，一审法院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起解除原告毛冬梅与被告宋润平之间的不定期租赁关系；二、被告宋润平于本判决生效之日起十五日内向原告毛冬梅支付租金62 400元；三、被告宋润平、被告拉萨网民部落于本判决生效之日起十五日内向原告毛冬梅返还位于八一路一建司员工住宅小区职工之家房屋十三间；四、驳回原告毛冬梅的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。一、宋润平、拉萨网民部落提交的证据如下：1.（2020）藏0102民初1529号民事判决书复印件一份，用于证明一审判决认定事实错误、程序瑕疵、适用法律错误、判决不公的事实；2.通话录音、视听资料光盘一份、微信聊天记录截图一组，用于证明毛冬梅有意误导相应客观事实，导致损害上诉人合法权益的事实。毛冬梅的质证意见为: 1.对于民事判决书的真实性、合法性及关联性均予以认可，但对其证明目的不予认可；2.对于通话录音、视听资料和微信聊天记录的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可，上诉人提交的证据均无法证明原审判决损害上诉人合法权益的事实。二、毛冬梅提交的证据如下：视听资料光盘一份，用于证明案涉租赁房屋及房屋钥匙已于2020年9月25日收回的事实。宋润平、拉萨网民部落的质证意见为：对于该证据的真实性予以认可，但对其证明目的不予认可，认为宋润平之前多次找毛冬梅退还房屋钥匙，但对方均不接收，直至2020年9月25日才收回房屋钥匙。本院经审核后对二审证据的认定采信如下：1.依据（2020）藏0102民初1529号民事判决书、通话录音、视听资料及微信聊天记录，均无法证明原审判决认定事实错误，程序存有瑕疵、法律适用不当及判决不公的事实，且依据通话录音、视听资料和微信聊天记录所载明的内容，仅能反映宋润平在范德芬提起诉讼后，就退还房屋钥匙一事与毛冬梅进行协商，且双方最终未能就此达成一致意见，并不能证明具体返还案涉房屋的时间，亦无法证明毛冬梅有意误导本案客观事实，从而损害了上诉人的合法权益，故本院对上述证据的证明目的均不予采信；2.依据视听资料中所载明的内容，可以证实案涉房屋钥匙于2020年9月25日收回的事实，宋润平、拉萨网民部落对最终收回房屋钥匙的时间予以认可，但提出宋润平前期多次退还房屋钥匙，毛冬梅均不予接收的质证意见。对此，本院认为，在宋润平、拉萨网民部落对该视听资料的真实性予以认可的前提下，结合宋润平、拉萨网民部落提交的通话录音及视听资料所载明的内容，能够证明在毛冬梅于2020年6月23日提起本案诉讼后，宋润平就退还案涉房屋钥匙事宜与毛冬梅进行协商，但并不能证明具体时间，且与宋润平当庭主张在2020年5月份就要求将房屋钥匙予以退还的说法相互矛盾，故在宋润平、拉萨网民部落无法提供相应证据予以推翻或否定上述实际退还房屋钥匙视听资料的情况下，本院对毛冬梅提交该证据，依法予以采信。本院二审补充查明：2017年4月1日，毛冬梅作为甲方（出租方）与作为乙方（承租方）的宋润平签订《房租租赁合同》，该合同中明确约定：“甲方将承包拉萨八一路一建司职工之家的门面房出租给乙方，为明确甲乙双方的权利和义务关系，经双方平等协商，特订立如下合同。”毛冬梅因宋润平未能按时支付房屋租金，于2020年6月23日向拉萨市城关区人民法院提起诉讼。2020年7月3日，宋润平及拉萨网民部落分别签收了拉萨市城关区人民法院向其送达的起诉状副本、传票等应诉材料。另毛冬梅二审中当庭认可案涉租赁房屋及房屋钥匙已于2020年9月25日收回。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，依据本案庭审查明的事实及诉讼双方举证、质证、辩论等情况，本案的争议焦点系：一、案涉《房屋租赁合同》是否无效？二、疫情期间的租金是否应予以减免及毛冬梅的各项诉讼请求是否成立？针对争议焦点一，本院分析如下：合同作为平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，其效力问题属于法律价值判断之范畴。合同的有效要件是进行法律评价的标准，包括当事人具备相应之缔约能力、意思表示真实、不违反法律、行政法规的强制性规定以及不违背公序良俗。在合同严重欠缺有效要件且法律明确规定应属无效的情况下，则依据法律的直接规定赋予其无效的法律效果。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。故对于合同效力之判断应结合法律规定予以审查。本案中，上诉人宋润平、拉萨网民部落主张毛冬梅不是案涉房屋的产权人，不具有相应的转租权，要求确认宋润平与毛冬梅签订的《房屋租赁合同》无效。对此，本院认为，该《房屋租赁合同》系双方基于真实意思表示而签订，经双方签字捺印已依法成立，且已实际履行。就合同效力而言，上诉人的上述主张，不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的事由，亦未提交任何证据予以证实案涉《房屋租赁合同》符合合同无效的法定情形。与此同时，依据案涉《房屋租赁合同》中所载明的内容，表明作为出租方的毛冬梅在与宋润平签订该合同时，并未隐瞒其并非房屋的产权人，并在合同中明确约定“甲方将承包拉萨八一路一建司之家的房屋出租给乙方”，由此可以证实作为承租方的宋润平在签订该合同时是明确知晓毛冬梅不是房屋产权人的情况。据此，毛冬梅虽非案涉房屋的产权人，并不当然直接否认案涉《房屋租赁合同》的效力，故上诉人以毛冬梅不是案涉房屋产权人，不具有相应的转租权为由，要求确认合同无效的主张，于法无据，本院依法不予支持。依法成立的合同受法律保护。毛冬梅与宋润平之间所签订的《房屋租赁合同》是在双方平等、自愿、协商的基础上形成的，代表了双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，应受法律保护，双方均应按照合同的约定全面履行各自的义务。合同签订后，毛冬梅向宋润平交付了租赁物，宋润平支付了部分租金，合同实际进行了履行。案涉房屋租赁合同期限届满后,双方虽未签订书面的租赁合同,但被告继续使用租赁房屋,故双方形成不定期租赁合同关系，租赁合同期满后所产生的费用参照原合同履行。据此，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“不定期租赁合同的当事人可以随时解除合同，但出租人应当在合理期限之前通知承租人”的规定，毛冬梅可随时要求解除合同，现毛冬梅于2020年6月23日提出本次诉讼，视为行使解除权，宋润平于2020年7月3日收到本院起诉状副本等诉讼材料后，视为毛冬梅解除合同的主张已通知到宋润平，故毛冬梅与宋润平之间的不定期租赁合同关系应于2020年7月3日解除。一审法院直接认定自判决生效之日解除毛冬梅与宋润平之间的不定期租赁合同关系，确有不当，本院对此予以纠正。针对争议焦点二，本院分析如下：民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。合同解除后，宋润平作为承租人应当返还租赁物，且拉萨网民部落作为案涉房屋的实际使用人在宋润平与毛冬梅的不定期租赁关系解除后，继续占有使用该房屋已无任何合法事由，理应将该房屋返还给毛冬梅，但在二审期间，毛冬梅认可已在2020年9月25日收回案涉房屋，故一审中其所主张的要求宋润平、拉萨网民部落共同返还租赁房屋的诉讼请求，现已无相应的诉讼基础和返还事实，本院就此不再予以处理。对于毛冬梅主张宋润平向其支付2020年4月1日至2020年6月30日期间房屋租金62 400元的诉讼请求，因不定期租赁合同关系解除前即2020年4月1日至2020年7月3日期间，宋润平在实际占有使用案涉房屋，理应支付该期间的房屋租金，故对该项诉讼主张，本院依法予以支持。针对上诉人宋润平、拉萨网民部落主张一审法院未将新冠肺炎疫情期间涉及当事人权利义务不可抗力的客观事实加以认定，并在二审中提出减免疫情期间房屋租金的主张。对此，本院认为，上诉人宋润平、拉萨网民部落虽其未能提供直接证据证明其经营损失,但考虑新冠疫情属于重大的公共卫生事件,对中、小微企业及个体工商户的生产经营产生了冲击,且宋润平承租案涉房屋后所用于经营的拉萨网民部落确曾因疫情在一定程度上受到相应影响，故根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款的规定及国家发改委、财政部等八部委《关于应对新冠疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》的文件精神，本院以诉争房屋的实际使用状况为基础，兼顾上诉人的经营范围、受疫情影响程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，对房屋租金适度予以扣减，分担损失。本院酌定扣减两个月房租合计41 600元（计算方法：20 800元/月×2）。综上所述，经核算，宋润平应向毛冬梅支付房屋租金为20 800元（计算方法：62 400元－41 600元）。对于实际返还之日占有使用费的主张，因二审期间毛冬梅认可租赁房屋已于2020年9月25日收回，宋润平、拉萨网民部落对此辩称租赁房屋已于2020年5月退还，由于毛冬梅前期一直拒收租赁房屋及钥匙，直至2020年9月25日才收回租赁房屋。对于该辩解意见，本院认为，由于宋润平、拉萨网民部落对于其所主张的返还租赁房屋的具体时间并未提交任何证据予以证实，且对于毛冬梅认可收回租赁房屋的事实本身并不持有异议，故对宋润平、拉萨网民部落该项辩解意见，本院依法不予采信。据此，在上诉人宋润平、拉萨网民部落未能提供相应证据予以证明租赁房屋的实际返还之日早于其所认可毛冬梅接受房屋钥匙之日的情况下，本院依据查明事实确定案涉租赁房屋的实际返还之日为2020年9月25日，故本院依据合同中约定的租金标准计算，确定自2020年7月4日起至2020年9月25日止期间的房屋占有使用费为57 547元（计算方法：租金20 800/月÷30天×实际主张期间83天）。一审对上述诉讼请求的认定不当之处，本院在此予以纠正。综上所述，毛冬梅的上诉请求成立，本院予以支持，宋润平、拉萨网民部落的上诉请求部分成立，本院予以支持，一审法院认定部分事实不清，本院查清事实后，依法予以改判。本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2020）藏0102民初1529号民事判决书第一项、第三项、第四项，即自本判决生效之日起解除毛冬梅与宋润平之间的不定期租赁关系；宋润平、拉萨网民部落于本判决生效之日起十五日内向毛冬梅返还位于八一路一建司员工住宅小区职工之家房屋十三间；驳回毛冬梅的其他诉讼请求；二、变更西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2020）藏0102民初1529号民事判决书第二项即宋润平于本判决生效之日起十五日内向毛冬梅支付租金62 400元为：宋润平于本判决生效之日起十五日内向毛冬梅支付房屋租金20 800元；三、宋润平于本判决生效之日起十五日内向毛冬梅支付房屋占有使用费57 547元；四、驳回宋润平的其他上诉请求；五、驳回拉萨网民部落的其他上诉请求；六、驳回毛冬梅的其他上诉请求一审案件受理费680元，由宋润平负担456元，毛冬梅负担224元；二审案件受理费1460元（宋润平、拉萨网民部落已预交1360元，毛冬梅已预交100元），由宋润平负担1011元，毛冬梅负担449元。本判决为终审判决。审 判 长 拉 珍审 判 员 高 婧审 判 员 商 盈二〇二一年二月二十三日法 官 助 理 白玛玉珍书 记 员 次 德 吉