贵州省遵义市播州区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0304民初470号 原告：全玲，女，1983年11月13日出生，汉族，住贵州省遵义市播州区。 被告：遵义天恒房地产开发有限公司。住所地：贵州省遵义市播州区遵南大道黔北国际汽车博览中心。统一社会信用代码：915203216975159270。 法定代表人：李永林，执行董事兼总经理。 被告：遵义海天物业服务有限公司。住所地：贵州省遵义市播州区遵南大道黔北国际汽车博览中心。统一社会信用代码：91520321573302284A。 法定代表人：晏茂才，总经理。 二被告共同委托诉讼代理人：黄金华、陈正，贵州上善律师事务所律师。 原告全玲诉被告遵义天恒房地产开发有限公司（以下简称天恒房开公司）、遵义海天物业服务有限公司（以下简称海天物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告全玲及二被告共同委托诉讼代理人黄金华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 全玲向本院提出诉讼请求：1、判令二被告支付原告拖欠房租10928.66元；2、判令二被告支付购房违约金11500元；3、本案诉讼费用由二被告承担。事实及理由：2011年6月30日，原告与被告一签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于播州区龙坑街道的黔北国际汽车博览中心的主楼2-50号商业用房，建筑面积22.79平方米，同日，双方又签订了《补充协议》约定所售商品房10年内年净增值率为本合同总价款的9.5%以上，买受人在付清购房全款之次月1日起可自行委托他人出租该房屋。每年年度终了，如原告所购营业房年度净增值率不能满足9.5%的，即视为该商品房的商业功能有瑕疵。原告有权提出书面申请，要求被告一将原告年度净增值率不足9.5%的部分从买受人已付房款中退回，并在次年1月30日前付清退回款，并承担原告签约时购房总款10%的违约金。原告听此承诺后，遂与被告一的关联公司即被告二签订《委托出租合同》，交付给被告二经营，约定由被告二代为收租后将租金交给原告。开始被告按照合同履行，但从2019年起被告以扫黑除恶及疫情影响为由，拒绝再支付返租租金，二被告拖欠原告2019年半年租金5464.16元及2020年半年租金5464.50元。2020年12月15日，原告找到被告办公地，被告工作人员向原告核实提供了欠款金额，并出具协商函，原告不同意被告的协商方案，被告已严重违约，原告为维护自身合法权益，特诉至人民法院，望判如所请。 在庭审过程中，全玲增加诉讼请求：由二被告赔付其精神抚慰金5000元。 针对全玲的起诉，天恒房开公司、海天物业公司辩称：1、差欠原告租金属实，认可原告第一项诉讼请求的金额；2、原告主张的违约金明显过高，主张进行调减，且因受疫情影响，按照国家政策应当对租金予以减免；3、原告主张的精神抚慰金无事实和法律依据，不应得到支持。 根据当事人的陈述、本案证据及当事人对证据所发表的意见，本院对本案事实作如下认定： 全玲向天恒房开公司支付相应购房款购买了天恒房开公司销售的位于遵义市播州区龙坑街道龙坑社区黔北国际汽车博览中心主楼2-50号商业用房。后双方于2011年6月30日签订了《补充协议》，载明：“出卖人承诺：l、本合同项下的买受人所购买的商品房具有较强的商业功能和增值空间，所售商品房10年内年净增值率应为本合同总价款的9.5%以上。2、出卖人愿对此承诺负责。本合同的总价款己减除了出卖人给买受人的商业折扣款10934元（大写：壹万零玖佰叁拾肆元）。该商业折扣款可冲抵买受人所购商品房最后一年的净增值额。3、买受人在付清购房全款之次月1日起可自行委托他人出租该房屋，每年年度终了，如买受人所购营业房年度净增值率不能满足9.5%的，即视为该商品房的商业功能有瑕疵，买受人有权提出书面申请，要求出卖人将买受人年度净增值率不足9.5%的部分从买受人已付房款中退回，并在次年1月30前付清退回款。如出卖人未按时付清退回款，买受人应当书面通知出卖人，出卖人在接到通知15日内仍不付清退回款的，买受人有权解除合同。出卖人应当在接到买受人退房通知15日内退还买受人签约时的购房总价款，付清退房前应退回给买受人的款项，并承担买受人签约时购房总价款10%的违约金。”后全玲（委托方、甲方）与海天物业公司（受托方、乙方）签订《委托出租合同》，载明：甲方将其在“汽博城”购买的汽博中心主楼2层50号营业房委托乙方出租。第1条约定：委托期限10年，从甲方所购营业房全款付清之次月1日起至第120个月末止。第2.1条约定：甲方委托乙方将其营业房向外发布招租信息，并按甲方的出租条件和市场行情与承租人谈判达成最终签约。第2.5条约定：乙方应在每年的1月30日前与甲方结清上年度租金，逾期应承担每天万分之五的滞纳金。 另查，原告主张的租金分为两部分，一部分为2019年7至12月的5464.16元，另一部分为2020年1至6月的5464.50元，被告对此不持异议。庭审中，全玲就其第二项诉讼请求阐明系根据《补充协议》第3条的约定进行主张，但主张的是逾期支付租金的违约金。另在本案审理过程中，全玲向本院申请财产保全，为此支出保全费244元。 上述事实，有原、被告双方当事人陈述，黔（2019）遵义市播州区不动产权第0000243号房屋产权证、《补充协议》、《委托出租合同》等证据在卷佐证，经庭审质证，足以认定。 本院认为，全玲与天恒房开公司签订《补充协议》、与海天物业公司签订《委托出租合同》系当事人双方真实意思表示，约定内容并未违反法律法规的强制性规定，前述合同均属有效。本案中，二被告对差欠全玲租金10928.66元的事实以及全玲诉请二被告共同承担本案责任的主张均无异议，本院予以确认。根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，对全玲第一项诉讼请求，本院予以支持。对于二被告提出因疫情影响而主张减免租金的抗辩意见，二被告未向本院提交证据证明因疫情影响导致其不能全部或者部分履行合同义务，故对二被告该项抗辩意见，本院不予采纳。对于全玲请求由被告支付违约金的诉讼请求，根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第五百八十五条第一款关于“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”之规定，对其合理部分应予支持。本案中，全玲主张以《补充协议》第3条的约定计算违约金，本院经审查认为本案为租赁合同纠纷，《补充协议》第3条约定的相应违约内容在本案中并不适用，针对本案纠纷应适用《委托出租合同》2.5条的约定，即应按每日万分之五的标准计算违约金，且《委托出租合同》约定每年1月30日前结清上年度租金，故2019年欠付的5464.16元应从2020年1月31日起算，2020年欠付的5464.50元应从2021年1月31日起算，超过部分不予支持。对于二被告以违约金过高为由请求本院予以调减的问题，人民法院调整违约金应结合实际损失、合同履行情况等，根据公平原则及诚实信用原则综合予以衡量。本案中，被告违约系事实，原告因未及时收到欠付租金产生利息损失是必然，而约定每日万分之五的标准计算违约金系当事人真实意思表示，该标准比照民间融资成本，并不明显过高，故被告主张对违约金进行调减，本院不予支持。对于全玲主张精神抚慰金的问题，全玲的该项主张无法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百八十五条第一款以及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款的规定，判决如下： 一、由被告遵义天恒房地产开发有限公司、遵义海天物业服务有限公司于本判决生效后十日内支付原告全玲租金10928.66元及违约金（违约金从2020年1月31日起按每日万分之五的标准计算至欠付租金付清之日，其中2020年1月31日至2021年1月30日期间以5464.16元为基数，从2021年1月31日起以10928.66元为基数）。 二、驳回原告全玲其余诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取180元，保全费244元，合计424元，由被告遵义海天物业服务有限公司、遵义天恒房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 本判决书发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满后二年内向本院或被执行财产所在地的基层人民法院申请强制执行。 审判员  罗维涛 二〇二一年二月八日 书记员  张守松