广东省广州市白云区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）粤0111民初1545号 原告：张若兰，女，1985年5月19日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。 被告：熊旺，男，1971年7月24日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。 原告张若兰与被告熊旺租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月8日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张若兰、被告熊旺到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告张若兰向本院提出诉讼请求：1、确认租赁合同自2020年9月29日解除，被告向我退还预交至10月2日的租金350元。2、判令被告结算2020年9月29日前所产生的电费、水费和煤气费，退还我剩余押金7000元。3、判令被告向我支付违约金7000元。4、判令被告减免我在因漏水无法保证各项设施正常使用期间（2020年8月23日-2020年9月29日）的租金1000元。5、被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：我于2017年11月承租被告位于广州市白云区增楼路河畔三街15号505房的出租屋，租赁期限从2017年11月18日起至2020年11月17日止；租金为3500元，押金为7000元。该房屋于2020年8月23日客厅地板开始出现缓慢渗水现象，关闭房屋水闸则渗水逐渐停止，我判断为地下自来水管漏水并于当日及次日通知被告渗水问题，由于我不清楚房屋水管走向及可能出现漏水的位置，我将渗水位置、具体情况告知被告，同时表示不用水时会把水闸关上，尽己方义务防止损失扩大。被告认为维修需要撬开地砖和凿开墙壁维修期间无法住人，要求我赶紧找房子，只在做饭洗衣时开水闸，否则整间房间都会浸水。出于相互理解，我认为尽管客厅渗水及控制用水造成的不便可以将就，被告应已意识到水管漏水蔓延对房屋可能造成的损害及存在安全隐患，需要我尽快腾退房屋以做维修及在用水条件不正常的情况下配合控制以防止损失扩大。我同意并履行与被告的约定，赶紧找房子，腾退期间控制用水并及时处理积水。由于担心存在的安全隐患，连饭也不敢在家做，除必要的洗澡洗衣时间开水闸外其他时间关着水闸，同时及时清除客厅渗水，边找房子边做腾退准备。由于是在房屋渗水腾退期间，我打算腾退完做结算，因此未于9月18日交纳房租。被告于9月24日追交房租时，我预交半月房租至10月2日，并告知被告将遵循约定于近日搬离，被告认为约定只是要求我找房子但不能搬走，称我未提前一个月征得其同意解除合同，未准时交纳一整个月房租属于违约，不予退还押金。我认为该房屋无法正常用水，被告实际上已构成违约，我于2020年9月29日搬离房屋，并已将我单方面解除合同的决定告知被告。经多次协商被告不同意结算并退回押金，故我诉至法院，望判如所请。 被告熊旺辩称，我于8月20日对原告发出问询，提出在合同到期加租金或收回的意向，原告于8月21日明确答复：合同到期退房，若是到时实在来不及找到住处可能推迟一两个月。8月23日原告告知我客厅渗水并表示可以将就使用，于是双方达成了“不用水的时候关闭闸门”的共识。9月24日我向原告催收租金时其表示只交半月租金并会提前搬出，因疫情期间，国庆假期我所在高校不放假，我要求原告在9月30日之前先约中介出来一起谈，同时找装修公司上门量房及做方案、报价，谈妥才能退房。但原告既不与我协商解决，又不配合上门量房，擅自在9月29日搬离，我明确告知原告，不按合同金额支付房租，构成违约。房屋漏水属自然损坏，不涉及楼宇结构安全问题，原告未及时与我沟通，如其及时告知严重程度，我将会采取措施。但原告同意继续使用导致我无法处理相关问题，后又擅自搬离房屋已给我造成损失。原告在租赁期间对房屋设施及家具造成的损坏，将三人座真皮沙发扔掉、将三人座木沙发拆卸并导致浸损、擅自将电视机柜上的柜门玻璃拆除、擅自在墙壁上打钉及在房门背后安装挂钩及空调使用不当等问题，且原告尚欠付水电费、污水费、燃气费、管理费及垃圾费共计634.88元。原告一直未交还房屋钥匙，我在中介人员的见证下委托五金店开锁花费100元，报价换锁费300元（由于太昂贵，我暂时未换，只临时换了一个锁芯）。另，原告逾期交租需承担违约金共计5880元。上述费用我要求原告予以赔偿，同意在押金内进行抵扣。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年11月13日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订《房地产租赁合同》，约定甲方同意将座落在广州市白云区富力半岛C11栋505房（以下简称涉案房屋），建筑面积约为93平方米出租给乙方作为住宅使用。租赁期限自2017年11月18日至2020年11月17日，每月租金3500元。租赁保证金为7000元，在签订本合同时，由乙方付给甲方。首期之后的租金由乙方在每月的第18天前交付下期租金给甲方。租金中已包括下列傢俬、电器的租金：详见家私清单。租赁期内，甲方承担下列责任：保证该物业交付使用时各样设施均可正常使用，并应承担正常的外墙与大厦结构维修费用，如因延误维修而使乙方或第三者遭受损失，由甲方负责赔偿。乙方承担下列责任：租赁期内，乙方需提前解除合同的，须事前征得甲方同意，否则作违约处理。租赁期内，如属甲方违约，乙方有权单方提出解除本合同，且甲方除须退回乙方所交之保证金及预收的租金外，并须按保证金的金额作为违约赔偿给乙方；如属乙方违约，甲方有权在乙方违约当天单方提出解除本合同，收回房屋并追讨欠费，乙方向甲方缴交之保证金及相应的各期租金不予退还等等。 同日，双方签署上述租赁合同的附件《家俬清单》，记载家俬包括2张床、3张床垫、2张椅子（三人坐、单坐）、1个电视柜，电器包括1个炉具、1台电视机、1台电冰箱、4台空调、1台洗衣机、1台热水器。 同年11月18日，被告向原告出具《收据》，载明被告收到支付的押金7000元。被告确认押金7000元现暂未退还原告。 2020年8月23日，原告向被告发送微信信息“……今晚突然发现客厅沙发底下的瓷砖缓慢地渗出了水。我们先把水闸关掉搬开沙发观察一下，明天再跟你说说情况吧”，8月24日向被告发送微信信息“关了大闸就不渗水了，我们平时不用水的时候就关闸先这样用着吧”，被告答复“估计是客厅通往阳台的水管出现渗漏，只有把瓷砖撬开查漏点然后把漏点处的楼板砼凿开才能修补，这样的话你们也没法住了，反正只剩下两个月的租期，赶紧找房子，做饭洗衣的时候开大闸，平时关上，否则整个房间都会浸水”，原告答复“我们知道”。同年9月24日，被告向原告催收租金，原告称“我先转半个月的租金给你吧，不会住一个月那么久了，我这边再收拾一下到时候再约个时间把房子退给你”，被告答复称原告提前解约未经过其同意，并称如原告不按合约打款即为违约，要求原告本月内搬走，结清水电费、燃气费及管理费，押金不予退还。 诉讼中，原告向本院提交如下证据：1、照片。拟证实涉案房屋地板漏水并导致墙面褶皱。2、管理处通知。拟证实涉案房屋所在小区管理处经巡查发现涉案房屋有漏水现象。3、微信聊天记录。拟证实被告要求原告于2020年9月30日前搬离，原告于9月30日通过微信告知被告其已于9月29日搬离涉案房屋。 被告向本院提交如下证据：1、管理费收据、燃气费缴费通知短信、水电费应收费截图。拟证实涉案房屋尚欠电费292.51元，燃气费27.6元、水费及污水费26.37元、2020年10月、11月的管理费及垃圾费共计288.4元。2、银行转账记录截图。拟证实原告于2020年9月24日向其支付租金1750元。3、照片。拟证实涉案房屋内有一真皮沙发被原告扔掉、三人座木沙发存在掉漆情况、房屋墙面及房门存在被打钉破坏的情况，涉案房屋开锁花费100元，如换锁需花费300元。为此，被告主张原告应向其赔偿的费用及违约金应在押金中予以抵扣，其中包括房屋设施损失1000元、管理费、水电费、燃气费等共计634.88元、开锁费100元、换锁费300元、清洁费300元、违约金5880元、房门修复费用500元，并要求原告返还真皮沙发并修复木沙发。 庭审中，原告表示不同意支付搬离后的管理费，其余欠付费用如需支付同意在押金中抵扣。原告确认未将钥匙返还被告是因为被告拒绝办理交接事宜。被告确认房屋漏水情况已修复，修复方式是从墙外重新接水管，另确认清洁费用及换锁费用未实际产生。被告同意在押金中抵扣原告上述应支付费用。 本院认为，原、被告签订的《房地产租赁合同》及附件是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。原告于2020年8月23日发现涉案房屋存在漏水现象，将此情况告知被告并提出提前搬离涉案房屋，被告亦答复涉案房屋可能存在漏水情况并告知原告尽快找房，此后被告亦要求原告于2020年9月30日前搬离，故原告于2020年9月29日搬离涉案房屋，双方租赁合同关系已于该日实际解除，原告诉请要求对此予以确认有据，本院予以支持。 关于合同解除的原因及押金处理。根据双方陈述及原告提交的照片显示，涉案房屋地板的渗水情况较为严重，需关闭水闸以防止渗水，该情况已影响到原告的正常居住使用，合同约定原告提前解除合同的条件已成就，原告在此情况下有权单方提出解除本合同，合同既已解除，被告应将其收取的押金7000元退还原告。关于退还押金的数额，因原告尚欠付电费292.51元，燃气费27.6元、水费及污水费26.37元，以上费用应在押金中予以抵扣；另，考虑到原告使用房屋确存在导致木沙发掉漆、在墙面及房门上打钉的情况，故本院酌情认定原告应向被告支付房屋及设施的修复费用500元，该费用亦可于押金中进行抵扣。关于被告主张应当抵扣的管理费及垃圾费，该费用产生于原告搬离房屋之后，故不应由原告承担，其主张抵扣的房屋设施损失、修复费用、清洁费、真皮沙发因未实际产生，且被告未提供证据予以证实，其主张抵扣的抗辩意见，本院不予采纳。另，被告抗辩称原告于2020年9月24日支付房租已逾期，故违约金亦应抵扣，因原告于2020年8月23日发现房屋渗水并通知被告，此后即着手准备搬离涉案房屋，其未能确定具体搬离时间，故原告逾期交租事出有因，被告据此要求原告承担违约金理据不足，本院对其该项抗辩意见不予采纳。综上，扣除原告应支付费用后，被告还应向原告退还押金6153.52元。 关于原告要求退还预交租金的诉讼请求。因原告已于2020年9月29日搬离涉案房屋，其已于2020年9月24日预交半月租金1750元，故被告应向原告退还2020年9月30日至2020年10月2日的租金350元（3500元÷30天×3天），原告该项诉请有据，本院予以支持。 关于原告要求被告赔偿违约金7000元的诉讼请求。原告基于房屋渗水的原因向被告提出提前解约，被告亦要求原告于2020年9月30日前搬离，可视为双方协商一致同意解除涉案租赁合同，且原告亦未举证证实其实际损失，故其要求被告承担违约责任7000元的诉讼请求理据不足，本院不予支持。 关于原告要求减免2020年8月23日至9月29日期间租金的诉讼请求。原告自2020年8月23日发现房屋渗水，至9月29日搬离涉案房屋，该期间原告确认房屋渗水而无法正常使用涉案房屋，其要求减免该期间租金合理合法，本院予以支持。综合原告使用房屋情况，本院酌情认定该期间原告应按照合同约定月租金标准的70%向被告计付租金，故被告应向原告退还该期间租金1330元（3500元÷30天×38天×30%），原告诉请上述期间应减免租金1000元未超出上述范畴，本院予以照准。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条之规定，判决如下： 一、自本判决生效之日起三日内，被告熊旺向原告张若兰退还2020年9月30日至2020年10月2日的租金350元； 二、自本判决生效之日起三日内，被告熊旺向原告张若兰退还押金6153.52元； 三、自本判决生效之日起三日内，被告熊旺向原告张若兰退还2020年8月23日至2020年9月29日期间的租金1000元； 四、驳回原告张若兰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费92元，由原告张若兰负担42元，由被告熊旺负担50元并于本判决生效之日起三日内迳付原告张若兰。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。 判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 刘 笛 二〇二一年二月二十五日 书记员 傅奎显