辽宁省辽阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽10民终1460号上诉人（原审原告）王鲁，男，1963年9月17日出生，锡伯族，户籍地辽阳市宏伟区，现住辽阳市白塔区。委托诉讼代理人：孙明伟，辽宁诚信泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吴东滨，男，1969年8月1日出生，满族，现住辽阳市宏伟区。委托诉讼代理人：李天新，辽阳市白塔区文圣法律服务所法律工作者。原审第三人：辽阳辽南房地产开发有限公司，地址：辽阳市文圣区长吉小区一栋。法定代表人：章凤才，系该公司董事长。原审第三人:章宏文，男，1975年11月23日出生，汉族，户籍地辽阳市白塔区，现羁押于辽阳第一监狱。二原审第三人共同委托诉讼代理人：章振波，男，1955年12月27日出生，汉族，现住灯塔市，系辽阳辽南房地产开发有限公司职工，系章宏文叔叔。上诉人王鲁因与被上诉人吴东滨，原审第三人辽阳辽南房地产开发有限公司（以下简称辽南公司）、章宏文执行异议之诉一案，不服辽阳市白塔区人民法院（2020）辽1002民初3201号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月2日立案后，依法组成合议庭于2021年9月10日公开开庭审理了本案。上诉人王鲁及其委托诉讼代理人孙明伟，被上诉人吴东滨的委托诉讼代理人李天新，原审第三人辽南公司、章宏文共同委托诉讼代理人章振波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王鲁上诉请求：一、请依法撤销辽阳市白塔区人民法院（2020）辽1002民初3201号民事判决。二、依法改判，判令立即停止对坐落于辽阳市白塔区㎡房屋的强制执行，并立即解除对该房屋的查封。三、依法确认王鲁于2015年9月8日与第三人辽阳辽南房地产开发有限公司签订的商品房认购协议有效。四、依法确认坐落于辽阳市白塔区㎡房屋的所有权归王鲁所有，判令第三人辽阳辽南房地产开发有限公司协助王鲁办理房屋过户登记手续。五、一、二审诉讼费由吴东滨承担。事实与理由：一、原判决认定事实错误。2019年4月28日，辽阳市白塔区人民法院以第三人章宏文与吴东滨之间有借贷纠纷，第三人辽阳辽南房地产开发有限公司为章宏文借款进行了担保为由作出辽阳市白塔区人民法院（2018）辽1002民初1380号民事裁定书，将王鲁所有的位于辽阳市白塔区，面积为120，15㎡的房屋予以查封。王鲁对此不服，向辽阳市白塔区人民法院提出执行异议。辽阳市白塔区人民法院于2020年9月29日作出（2020）辽1002执异134号执行裁定书，驳回了王鲁的执行异议，王鲁对此不服，特向贵院提出执行异议之诉。2021年5月29日，辽阳市白塔区人民法院作出（2020）辽1002民初3201号民事判决，驳回了王鲁的诉讼请求。我方认为，原审法院认定事实错误。第一、原判决认为王鲁购房款中100万元资金来源于其母亲给付的现金，但未提供证据予以证明。王鲁与第三人辽南公司买卖房屋的证据链不完整，不能证明房屋买卖合同履行并实际支付房屋价款的认定是认定事实错误。2015年9月8日，王鲁与第三人辽阳辽南房地产开发有限公司签订了商品房认购协议，协议约定由王鲁购买由第三人辽阳辽南房地产开发有限公司出售的坐落在辽阳市白塔区㎡的房屋，单价5100元㎡，价款合计为612765.00元。协议签订后，王鲁于当日一次性付清了全部价款612765.00元，第三人辽阳辽南房地产开发有限公司给王鲁出具了收款收据，并给王鲁办理了正常的进户的各项手续。至此可以认定王鲁己履行完毕支付房屋价款的义务，证据链是完整的。因为第三人辽阳辽南房地产开发有限公司己向王鲁出具购房款收据，证明王鲁交的是现金已履行完毕付款义务。这份证据足以证明本案的证据链的完整性。王鲁不需要再提供其他证据来证明己支付现金的事实。所以原审对这一事实的认定是认定事实错误。第二、原审以王鲁两次购房均先领钥匙未办理入住手续未实际入住的陈述与同期提出异议之诉的其他购房人办理先入住后领钥匙的程序不同作为事实依据驳回王鲁的诉讼请求是认定事实错误。因为本案原判决所述的其他购房人“办理先入住后领钥匙”的程序不是法律规定的程序，王鲁先领钥匙后办理入住手续也是合法的。所以原判决对这一事实的认定是事实认定错误。二、原判决适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条判令本案，认定王鲁没有排除强制执行的民事权利是适用法律错误。根据最高人民法院（2016）最高法民申2736号民事裁定书所认定的[最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人己经支付部分或者全部价款，并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结。第三人己经支付全部价款并实际占有但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”根据上述条款规定，案外人在未办理财产登记的情况下，虽不能依照《中华人民共和国物权法》的规定取得物权，但符合下列条件的，仍享有排除强制执行的民事权利：一是被执行人与案外人签订买卖合同；二是案外人己经支付全部价款；三是案外人实际占有财产；四是未办理登记；并非是个人的原因造成]，因为本案王鲁的行为完全符合上引裁定所述明的案外人的情形，享有排除强制执行的民事权利，王鲁的诉讼请求应予支持。故本案应适用上引第十七条的规定判令本案。所以，可以确认原审适用法律错误。三、原判决驳回王鲁的诉讼请求是适用法律错误。2019年11月28日，辽阳市中级人民法院作出（2019）辽10民终1708号民事判决。判令辽阳辽南房地产开发有限公司对388万元借款本金在其提供的担保财产（玉带家园3401、3402、3408、3409网点）的价值范围内承担还款责任。该判决符合担保法第三十三条、第三十五条、第五十三条（物权法第一百七十九条、第一百九十五条）关于抵押人仅在抵押物价值范围内承担责任的法律规定。因此可以确认对超出抵押物价值的部分，辽南房地产开发公司不负有偿还义务。即法院不能查封王鲁实际享有所有权的房屋。可是原审法院却明知查封王鲁实际享有所有权的房屋的行为是违法的情况下，在王鲁提起执行异议之诉之后，仍对其的诉讼请求不予支持。王鲁认为，原审判决是适用法律错误，因原审法院的判决违反了担保法第三十三条、第三十四条、第三十五条、第五十三条的规定。综上，请二审法院依法审理，支持王鲁的上诉请求。吴东滨辩称：答辩人在作为执行依据的诉讼案件中于2018年7月2日提出保全申请，经法院在房产登记部门调取辽南，胡桐赫2户，李洪霞1户，孙成山1户，因此法院对本案案涉公司名下房产信息显示，辽南公司与答辩人作为借款担保的四户网点已经网签登记在案外人名下房屋及其他提出执行异议的住宅房屋通过查询由房产部门的未售信息提供出上述房源，此房源信息是房产部门系统内显示未售房屋，因此答辩人才申请法院对案涉房屋进行诉讼保全。上诉人所提供的与辽南公司签订的商品房买卖合同，并不是建设部及国家工商总局颁布的示范合同文本，而且在辽阳市房产局于2015年9月1日开始实行网签合同后没有补签网签合同，其提供的买卖合同并不是合法有效的。在2018年诉讼保全时，该房屋在房产部门登记的状态为未售房屋，而且上诉人就本案的执行是以向辽南公司购买两处房屋提出了执行异议，根据上诉人原审提供的证据，上诉人名下在房产部门登记的还有一处宏伟区的居住房屋，而且上诉人提出两处执行异议的房屋截止至一审诉讼时并没有实际居住使用房屋，也没有实际占有房屋。另外上诉人也没有提供其主张以现金方式支付购房款的原始凭证，其主张已经付款的内容没有证据支持。原审判决正确，望驳回上诉，维持原判。辽阳辽南房地产开发有限公司、章宏文辩称：买房卖房签订了合同，我们认为合同合法有效，开发公司和章宏文没有拿23套房子作抵押，是拿4套网点做的抵押，4处网点网签在别人名下是借款抵押，不是真正转让，一审法院对23套房子没进行调查就把23套房子给查封了，查封我认为是错误的，我认为该23套房子都应该归还买主，这当中分为三个合同，2014、2015年是一个合同，2016、2017年有辽宁省下的合同文本，2017年10月之后才有网签，所以以前买的房子不用网签，我认为不管是网签还是手签合同都应合法有效，为了社会稳定，应该公正判决23套房子判归买主。王鲁向一审法院起诉请求：2015年9月8日，王鲁与第三人辽南公司签订了商品房认购协议，协议约定由王鲁购买由第三人辽南公司出售的坐落在辽阳市白塔区平方米的房屋，单价5100元/平方米，价款合计为612765.00元。协议签订后，王鲁于当日一次性付清了全部价款612765.00元。第三人辽南公司为王鲁出具了收款收据，并给办理了正常进户的各项手续。因第三人辽阳辽南房地产开发有限公司的原因，一直没有给王鲁办理房屋所有权证。另外王鲁自己只有一户住房，另有一户与徐素娇共有的一套其他住房。根据法律规定，可以确认辽阳市白塔区人民法院不得对案涉房屋进行查封。王鲁提出执行异议，辽阳市白塔区人民法院于2020年9月22日作出（2020)辽1002执异134号执行裁定书，驳回了王鲁的执行异议。故诉至法院。请求：一、依法撤销辽阳市白塔区人民法院（2020)辽1002执异134号执行裁定书；二、依法立即停止对案涉房屋的执行并立即解除对该房屋的查封；三、依法确认王鲁于2015年9月8日与第三人辽南公司签订的商品房买卖合同有效；四、依法确认案涉房屋的所有权归王鲁所有；五、判令第三人辽南公司协助王鲁办理房屋过户登记手续；五、诉讼费由吴东滨承担。一审法院认定事实：2015年9月8日，王鲁与第三人辽南公司就案涉房屋签订商品房买卖合同，房屋总价612765.00元。辽南公司当日向王鲁出具收款收据，金额为612765.00元。王鲁未办理入住手续，未实际入住案涉房屋。王鲁当庭自称其在玉带家园购买两处房屋，案涉房屋系第二套房屋。第一套房屋50多万元有40万元来源于其母亲给付的现金，第二套房屋60多万元有60万来源于其母亲给付的现金。辽南公司当庭称其收到了王鲁的购房款，款项支出给了他人。王鲁在辽阳市不动产登记中心登记有一处共有房屋。吴东滨与辽南公司、章宏文在人民法院有民间借贷纠纷案件，本院在执行2019年4月28日作出的（2018）辽1002民初1380号诉讼保全民事裁定书中查封本案案涉房屋。该民间借贷纠纷案件，经辽阳市中级人民法院作出（2019）辽10民终1708号民事判决书，已经发生法律效力并申请执行。王鲁对案涉房屋的查封、执行提出执行异议，本院于2020年9月22日作出（2020）辽1002执异134号执行裁定书，驳回异议人王鲁的异议请求。送达后，王鲁不服提起本案诉讼。一审法院认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，虽王鲁与辽南公司签订商品房买卖合同，辽南公司向其出具购房款收款收据，但王鲁当庭自称其在玉带家园购买两处房屋，购房款中合计100万元资金来源于其母亲给付的现金，但未提供任何证据予以证明，结合王鲁两次的购房均先领钥匙未办理入住手续未实际入住的陈述，与同期提出异议之诉的其他购房人办理入住后领钥匙的程序不同，且其名下尚有用于居住的房屋。综上，王鲁与辽南公司买卖房屋的证据链不完整，不能证明房屋买卖合同履行并实际支付房屋价款，不能证明王鲁对案涉房屋的权利可以排除人民法院依据生效法律文书采取的查封及强制执行措施，故对其主张撤销案涉房屋的查封、执行，确认案涉房屋买卖合同效力及所有权并协助办理更名过户的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。判决：驳回告王鲁的诉讼请求。案件受理费6707元，由王鲁负担。二审中，王鲁提供1、（2020）辽1002执464号执行裁定书，对四处网点进行查封，证明原审法院查封上诉人的房屋是违法行为；2、图片，证明四处网点被法院查封有封条。被上诉人吴东滨质证称：对王鲁提供证据真实性没有异议，对关联性有异议，该组证据是在执行异议诉讼过程中辽南公司向法院陈述四户网点是借款抵押给案外人，我方依据该庭审中陈述向执行局提出查封申请，在本案庭审前四户网点的案外人已向白塔法院提出执行异议，在诉讼中，辽南公司作为被执行人以四户网点已经出售给案外人为由也提出异议，因此案件正在处理过程中，上诉人提供的证据不能证明查封违法。辽南公司、章宏文质证称：对执行裁定我们也提出了执行异议。经审查，因被上诉人吴东滨及辽南公司、章宏文对上述证据的真实性均无异议，本院对上诉证据的真实性予以确认。由于辽南公司、章宏文对（2020）辽1002执464号执行裁定书提出执行异议，目前没有证据证明该裁定查封违法，故对王鲁主张（2020）辽1002执464号执行裁定书系违法行为不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案是案外人执行异议之诉，应当根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》所规定的条件对王鲁的主张进行审查。涉案房屋仍然登记在辽阳辽南房地产开发有限公司名下，王鲁虽提供了其与辽阳辽南房地产开发有限公司在2014年10月8日签订的《商品房买卖合同》，但其名下有住宅，且没有实际入住案涉房屋，双方签订的合同也没有进行网签。辽阳辽南房地产开发有限公司给王鲁出具的收款收据不是正式的不动产发票，王鲁称其以现金形式给付辽阳辽南房地产开发有限公司房款，但不能提供资金来源及银行流水等相关证据，故一审法院认定上诉人不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定不予支持上诉人的请求并无不当。关于上诉人上诉主张一审法院超标的违法查封问题，不是本案审查的范围，应通过其他途径解决。综上所述，上诉人王鲁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6707元，由上诉人王鲁负担。本判决为终审判决。审 判 长 张丽娟审 判 员 曹丽娜审 判 员 艾德玲二〇二一年十月十二日法官助理 姜文瀚书 记 员 董 欣