贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)黔03民终397号上诉人（原审原告）：王乾琴，女，1973年10月15日出生，汉族，住贵州省湄潭县。被上诉人（原审被告）：贵阳双诚物业管理有限公司湄潭分公司，住所地：贵州省遵义市湄潭县天文大道麒龙新城1-1-11附4号。统一社会信用代码：915203285771402517。负责人：杨经黎，该公司总经理。委托诉讼代理人：周书明，该公司职工。委托诉讼代理人：李群，该公司职工。上诉人王乾琴因与被上诉人贵阳双诚物业管理有限公司湄潭分公司（以下简称双诚物业湄潭公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省湄潭县人民法院（2017）黔0328民初2685号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。本案现已审理终结。王乾琴上诉请求：1、一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决、依法改判或将本案发回重审；2、一、二审案件诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人王乾琴与被上诉人双诚物业湄潭分公司之间没有物业服务合同关系，双诚物业湄潭分公司诉请王乾琴支付物业管理服务费，其主体不适格。二、湄潭县麒新房地产开发有限公司在多数业主已入住小区房屋的情况下，未经上诉人等业主决定擅自变更物业服务企业，其行为不仅违反《物权法》、《物业管理条例》关于业主有权管理建筑物或者委托物业服务企业进行管理以及选聘、解聘物业服务企业等规定，还违反了《公司法》关于公司财产独立、责任独立等规定，一审法院支持湄潭县麒新房地产开发有限公司擅自变更物业服务公司的行为于法无据。三、一审法院在上诉人和双诚物业湄潭分公司对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、合同期限等合同主要条款未协商一致的情况下，对被上诉人擅自提高标准收取服务费等诉请予以支持，明显与法律法规规定不符。四、一审法院未查清湄潭县麒新房地产开发有限公司与惠迪物管公司之间的关系以及被上诉人双诚物业湄潭分公司已履行物业服务等基本事实，从而认定上诉人与被上诉人已形成物业管理关系的事实不清、证据不足。双诚物业湄潭分公司辩称：原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，应予以维持。双诚物业湄潭分公司向一审法院起诉请求：1、要求判令被告王乾琴支付2012年1月1日至2017年2月28日的物业管理服务费3281元；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告王乾琴为湄潭县湄江街道“麒龙新城”小区的业主，其所居住的房屋面积为93.06㎡，该房屋为多层建筑。贵州省××县“麒龙新城”前期物业系贵州惠迪物业管理有限公司管理，随着“麒龙新城”各个组团的建成并交付使用，贵州惠迪物业管理有限公司已不适宜承担“麒龙新城”小区的物业管理工作，因此变更为双诚物业公司。2011年8月9日，湄潭县麒新房地产开发有限公司作为甲方与双诚物业公司作为乙方签订了《湄潭县“麒龙新城”前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对“麒龙新城”提供前期物业管理服务事宜，物业服务费用由业主按其拥有住房的建筑面积交纳，其中多层住宅0.58元/月/㎡，在湄潭县麒新房地产开发有限公司与贵阳双诚物业管理有限公司于2011年7月13日签订的《补充协议》中约定：“合同期限从签订合同之日起，至该小区业主委员会成立，有新的物管公司接手时止。”双方还对质量要求、双方权利义务等进行了约定。对于该小区的物业管理公司的变更情况，湄潭县麒新房地产开发有限公司在小区张贴公告进行了告知。2011年7月14日，双诚物业公司作出《关于成立双诚物业湄潭公司的决议》，决定组建并成立双诚物业湄潭公司，全权代表双诚物业公司在贵州省××县开展物业管理服务。后原告双诚物业湄潭公司进驻“麒龙新城”小区从事物业管理至“麒龙新城”小区业主委员会成立后，于2017年3月1日退出该小区。另查明，在新旧物业交替期间，原告双诚物业湄潭公司在过渡期内，承诺给业主一年的时间，截至2012年7月31日按业主与贵州惠迪物业管理有限公司湄潭麒龙新城物管处签订的《物业管理服务协议》中的约定收取物业服务费,2012年8月1日起，则按湄潭县麒新房地产开发有限公司与双诚物业公司签订了《湄潭县“麒龙新城”前期物业服务合同》中约定的按建筑面积0.58元/月/㎡收取。本案中，被告王乾琴与贵州惠迪物业管理有限公司湄潭麒龙新城物管处签订的《物业管理服务协议》约定物业服务费收取标准按建筑面积0.48元/月/㎡收取，故被告王乾琴自2012年1月1日至2017年2月28日（2012年1月1日至2012年7月31日，7个月；2012年8月1日至2017年2月28日，55个月）的物业服务费3281元（0.48元×7个月×93.06㎡+0.58元×55个月×93.06㎡=3281元）至今未缴纳。一审法院认为：根据《最高人民法院关于审理物业纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”双诚物业公司与湄潭县麒新房地产开发有限公司签订的物业服务合同合法有效，双诚物业公司授权原告对湄潭县“麒龙新城”小区开展物业管理服务，原、被告具有物业服务合同关系，原告依据合同为小区提供物业服务后，要求作为业主的被告支付物业服务费3281元，符合法律规定和合同约定，予以支持。对被告王乾琴提出其未与原告签订物业服务合同，原告主体不适格的抗辩，原、被告之间虽然未签订书面的物业服务合同，但双方之间已形成事实上的物业服务合同关系，故对这一抗辩，不予采纳。综上，判决：限被告王乾琴于本判决生效后三日内一次性支付原告贵阳双诚物业管理有限公司湄潭分公司物业服务费3281元。案件受理费25元，由被告王乾琴承担。本院二审期间，王乾琴提交了一份2014年6月30日双诚物业湄潭公司出具给湄潭县麒新房地产开发有限公司《工作联系函》及《房屋建筑工程质量维修补贴明细》，《工作联系函》载明：1、根据贵司与我司签订的《前期物业服务合同》之“补充协议”中（第四条）内容,现特向贵司申请支付物管费的补贴；2、未收到的物管费对象：还未入住的业主、房屋渗水、以各种理由拒交;3、对以上情况如果不能得到及时处理，这部分业主所欠物管费越来越多，会导致业主更加不交，物业公司的服务与运作更加困难；4、在合同约定时间内，贵司补贴的金额为：Y531369元。5、同期间，非常感谢贵司对物业公司工作的关心和支持，我司一定做好后续工作，做好物业服务，力争得到广大业主的支持与理解，把“麒龙新城”做成大多数业主满意的家园。鉴于目前的物业服务工作计划，我司需要投入较大金额的资金，望贵司一如既往的支持我司，请贵司审核后无误后支付我司为盼！《房屋建筑工程质量维修补贴明细》载明款项审批时间为2014年9月16日，编号为20130508、房号为2-10-1-4-1、姓名为王乾琴、补贴项目为维修、损失、物管费。双诚物业湄潭公司对该两份证据的真实性予以认可，但其辩称，房开公司对业主王乾琴补贴的物管费是2011年8—12月，金额为223元，其起诉的是2012年1月1日至2017年2月28日的物管费。由于双方当事人对该两份证据的真实性无异议，本院予以确认。本院查明的其他事实与原审认定无异。本院认为：2011年8月9日，湄潭县麒新房地产开发有限公司作为甲方与双诚物业公司作为乙方签订了《湄潭县“麒龙新城”前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对“麒龙新城”提供前期物业管理服务事宜。对于该小区的物业管理公司的变更情况，湄潭县麒新房地产开发有限公司在小区张贴公告进行了告知。双诚物业湄潭公司自2011年8月9日以后，对涉案小区进行物业管理。根据王乾琴与贵州惠迪物业管理有限公司于2009年5月29日签订的《物业管理服务合同》，王乾琴于2009年5月29日以后开始交纳物业管理费，即王乾琴在2009年5月29日已经收房。虽然王乾琴与双诚物业湄潭公司没有签订《物业管理服务合同》，但王乾琴已经享受到双诚物业湄潭公司的物业服务，故原审法院认定王乾琴与双诚物业湄潭公司之间已形成事实上的物业服务合同关系，并无不当。根据王乾琴在二审期间提供的《工作联系函》及《房屋建筑工程质量维修补贴明细》，在2014年9月16日以前，湄潭县麒新房地产开发有限公司已经将王乾琴欠付的物业费补贴给双诚物业湄潭公司，虽然双诚物业湄潭公司抗辩房开公司对业主王乾琴补贴的物管费是2011年8—12月，金额为223元，但其提供的证据为其单方面制作，王乾琴并不认可，故对其该抗辩理由，本院不予采信。故双诚物业湄潭公司请求王乾琴支付2012年1月1日至2017年2月28日的物业管理服务费的诉请，本院支持2014年9月17日至2017年2月28日的物业管理服务费，即0.58元×29.5个月×93.06㎡=1592元。综上所述，王乾琴的上诉理由部分成立，予以部分支持。由于王乾琴在二审审理期间提交新证据，导致原判决认定部分事实不清，本院予以改判。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、撤销贵州省湄潭县人民法院（2017）黔0328民初2685号民事判决；二、由王乾琴于本判决生效后五日内一次性支付贵阳双诚物业管理有限公司湄潭分公司物业服务费1592元；三、驳回贵阳双诚物业管理有限公司湄潭分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由王乾琴承担12.5元，贵阳双诚物业管理有限公司湄潭分公司承担12.5元；二审案件受理费50元，由王乾琴承担25元，贵阳双诚物业管理有限公司湄潭分公司承担25元。本判决为终审判决。审判长 张 洪审判员 康 龙审判员 胡晓波二〇一八年四月二日书记员 金 鑫