四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)川01民初229号原告：陈淑芬，女，汉族，1952年7月14日出生，住四川省简阳市。原告：徐栋梁，男，汉族，1946年1月26日出生，住四川省简阳市。二原告共同委托诉讼代理人：徐红艳，女，系二原告之女。二原告共同委托诉讼代理人：徐宗宪，四川精略律师事务所律师。被告：西藏美益投资有限公司。住所地：西藏自治区拉萨市经济开发区格桑路*号总部经济基地大楼*********房。法定代表人：彭家恒。委托诉讼代理人：满小兰，重庆学苑律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈卓，重庆学苑律师事务所律师。第三人：简阳九城置业有限公司。住所地：四川省简阳市简城镇政府街***号。法定代表人：杨红灯，经理。委托诉讼代理人：邱能，四川精略律师事务所律师。原告陈淑芬、徐栋梁与被告西藏美益投资有限公司（以下简称美益公司）、第三人简阳九城置业有限公司（以下简称九城公司）案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈淑芬、徐栋梁及其委托诉讼代理人徐宗宪、徐红艳，被告美益公司委托诉讼代理人满小兰，第三人九城公司委托诉讼代理人邱能到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈淑芬、徐栋梁起诉请求：1.判令停止对原告购买位于简阳市简城镇××号建筑面积为25㎡商铺的执行；2.请求确认争议商铺产权归原告所有，确保原告在房产管理部门能成功网签登记备案，取得合法产权；3诉讼费由被告承担；4.因本案导致原告承担的聘请律师的费用及给原告造成的身体、精神损害费用由二被告承担。事实和理由：2015年3月10日，原告与第三人签订《简阳香港城定购协议书》，该协议具备商品房买卖合同的主要内容，原告也按照约定支付了全部购房款，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定两大要素，应认定为在查封前签订了合法有效的商品房买卖合同。2016年3月8日九城公司向原告方出具了承诺，明确了系第三人原因而非原告自身原因造成了未办理争议商铺网签备案和产权过户登记。2015年5月2日，第三人向原告交付争议商铺并由原告占有使用至今。争议商铺交付时间早于被四川省高级人民法院裁定查封并进入执行的时间。综上，原告的诉讼请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，原告对争议商铺享有合法的所有权，应立即停止对争议商铺的执行。被告美益公司辩称，第一，徐栋梁主体不适格，第三人没有与徐栋梁就争议商铺签订任何协议。第二，陈淑芬仅与第三人签订订购协议，未签订正式商品房买卖合同。第三，即使陈淑芬与第三人签订了正式买卖合同，其对争议商铺也仅享有债权而非物权。综上，请求驳回原告的诉讼请求。第三人九城公司述称，原告陈述属实，第三人无异议。经审理查明，在招商银行股份有限公司重庆江北支行、美益公司与九城公司保证合同纠纷一案中，四川省高级人民法院根据招商银行股份有限公司重庆江北支行、美益公司提出的财产保全申请，于2015年5月6日作出（2015）川民保字第27-3号民事裁定，查封位于四川省简阳市简城镇南街1号商场的预售许可证号为1××9号、建筑面积1186.53平分米的商业用房；查封位于四川省简阳市简城镇南街1号商场-2层的预售许可证号为1××2号、建筑面积772.65平方米的15套车库，查封期限三年。本案争议商铺在查封范围内。美益公司申请执行后，四川省高级人民法院于2017年3月3日作出（2017）川执15号执行裁定，将该执行案件指定本院执行。执行过程中，陈淑芬、徐栋梁针对四川省简阳市简城镇南街1号商场2层19号商铺向本院提出书面异议，本院经审查后作出（2017）川01执监32号执行裁定，驳回其异议请求。陈淑芬、徐栋梁对该裁定不服，于法定期限内提起本案诉讼。另查明，1.陈淑芬与九城公司于2015年3月10日签订《简阳香港城定购协议书》，主要内容为：陈淑芬订购××号商铺，建筑面积25平方米，单价12096元/平方米，房屋总价款302400元；陈淑芬应于定购协议签订时一次性向九城公司支付定购定金90000元，并同意于2014年5月22日前一次性付清剩余房款；协议中同时约定了双方的权利义务和违约责任等内容。2.同日，陈淑芬与重庆欧曼装饰工程有限公司第一分公司签订《香港城MM天街商业公共空间统一艺术性升级美化及装饰协议签署协议》，约定陈淑芬将争议商铺的商业公共空间艺术升级美化及装饰灯工作委托给该公司，装饰分摊费用130000元。3.陈淑芬于2014年3月10日支付争议商铺购房款90000元及装修款130000元、于2014年6月9日支付剩余购房款212400元，上述款项均系银行转账。4.2015年5月2日，陈淑芬与简阳纵横物业管理公司针对争议商铺签订前期物业服务合同门前四包责任书、消防安全责任书，并形成了交接房流程表以及收楼证明书，并于当日接收争议商铺后使用至今。5.2016年3月8日，九城公司向陈淑芬出具书面《承诺书》，载明了签订定购协议书的时间、付款情况，以及陈淑芬至始至终强烈要求能尽快顺利办结该商铺的房管局网签备案手续等内容。以上事实，有二原告身份证、被告及第三人企业信息、《简阳香港城定购协议书》、《香港城MM天街商业公共空间统一艺术性升级美化及装饰协议签署协议》、收据、转款凭证、交易流水单、（2015）川民保字第27-3号民事裁定、（2015）川执保字第46-1号协助执行通知书、（2017）川01执监32号执行裁定、承诺书、交接房流程表、收楼证明书等证据，经庭审质证，在卷佐证，足以认定。本院认为，本案系案外人执行异议之诉而非合同纠纷，陈淑芬在夫妻关系存续期间购买争议商铺，在无特别约定的情况下，陈淑芬、徐栋梁以共有人身份主张权利符合我国婚姻法关于夫妻共同财产的相关规定。美益公司以徐栋梁不是合同相对人主张其主体资格不适格的理由不成立，本院不予采纳。结合各方当事人的诉辩主张，归纳本案争议的焦点为：陈淑芬、徐栋梁对争议商铺是否享有足以排除强制执行的权利。对此，本院评析如下：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，一方面，虽然陈淑芬与九城公司之间就争议商铺仅签订的是《简阳香港城定购协议书》，但该协议书中约定了当事人的名称和住所、商铺的具体位置、面积、单价、总价以及价款的交付方式等具体内容，且陈淑芬已经支付了争议商铺的全部购房款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，应当认定《简阳香港城定购协议书》为商品房买卖合同。因此，能够认定陈淑芬与九城公司在争议商铺被查封前已经形成合法有效的商品房买卖合同。另一方面，2015年5月2日，陈淑芬与简阳纵横物业管理公司就针对争议商铺签订了前期物业服务合同、门前四包责任书、消防安全责任书，并形成了相应的交接房流程表、收楼证明书，能够证实陈淑芬、徐栋梁于当日接收争议商铺后使用至今的事实。因争议商铺被查封的日期为2015年5月6日，故陈淑芬、徐栋梁在争议商铺被查封前已经合法占有该商铺。第三，陈淑芬于2014年3月10日支付争议商铺购房款90000元及装修款130000元、于2014年6月9日支付剩余购房款212400元，上述款项均系银行转账。美益公司虽然对POS单不予认可，但未提交任何证据予以反驳。上述证据与九城公司出具的收款收据相互印证，故应当认定陈淑芬、徐栋梁在人民法院查封争议商铺前就支付了全部购房款。第四，关于未办理过户登记的原因。本案中，从九城公司出具的书面《承诺书》载明的内容，能够认定陈淑芬、徐栋梁一直在为办理合同备案等问题积极的主张权利，美益公司也未提交任何证据证明陈淑芬、徐栋梁对此存在过错，故能够认定非因买受人原因未办理过户登记。因此，陈淑芬、徐栋梁对争议商铺享有的权利符合前述司法解释的规定，可以排除人民法院强制执行，其关于停止对争议商铺的执行的诉讼请求成立，本院依法予以支持。针对请求确认争议商铺产权归原告所有，确保原告在房产管理部门能成功网签登记备案，取得合法产权等诉讼请求，陈淑芬、徐栋梁基于其与九城公司签订了订购协议，支付了全部购房款并实际交付，享有物权期待权，可以请求九城公司协助其办理产权登记手续，但并非直接享有物权，并且产权的办理还需要相关行政主管部门具体审查，故本院对上述诉讼请求不予支持。针对因本案导致原告承担的聘请律师的费用及给原告造成的身体、精神损害费用的问题，截至本案一审审理终结，原告方并未提交代理合同、律师费缴费发票等证据，也未针对原告的身体、精神损害提供相应的证据证明，加上身体、精神损害也不属于案外人执行异议之诉的审查范围，故本院对该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：不得执行位于简阳市简城镇香港城1号商场2层19号建筑面积为25㎡的商铺。驳回陈淑芬、徐栋梁的其他诉讼请求一审案件受理费5809元，由西藏美益投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。审判长  邱寒审判员  胡瑜审判员  谢芳二〇一八年四月二十日书记员  黄霞