广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2012）深福法民三初字第2328号原告拓易君，女，汉族，1978年3月18日出生。委托代理人程寅，广东瑞嘉律师事务所律师。被告中原地产代理（深圳）有限公司。法定代表人赖国强。委托代理人王林欣，女，汉族，1979年5月14日出生。委托代理人黎政，男，汉族，1982年9月18日出生。第三人张坚，男，汉族，1975年11月1日出生。第三人邹西海，男，汉族，1975年6月2日出生。上列原告拓易君诉被告中原地产代理（深圳）有限公司居间合同纠纷一案，本院于2012年10月31日立案受理后，被告在答辩期限内对管辖权提出异议，本院作出民事裁定驳回被告对管辖权提出的异议。被告在上诉期限内提出上诉，深圳市中级人民法院依法裁定驳回上诉。本案退回本院后，依法由本院审判员徐海玉独任审判，于2013年5月22日公开开庭进行了审理。后依法通知第三人张坚、邹西海参加诉讼并转为普通程序，由审判员徐海玉、人民陪审员吕珍兰、陈绍粦组成合议庭，于2013年12月12日公开开庭进行了审理。原告拓易君及其委托代理人程寅，被告委托代理人黎政到庭参加了诉讼。两第三人经本院公告传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告起诉称，原告原系位于深圳市福田区的黄埔雅苑骏悠园3A座02F房产的业主。原告于2010年3月拟将该房产出售，遂将售房意向、拟售价格等售房信息提供给了被告的客户经理曾祥强。后在被告撮合及安排下，2010年3月27日，原告与被告提供的买方张坚签署了《二手房买卖合同》，约定：房产转让价格为2314000元；买方支付定金5万元，余款应于2010年4月15日前以银行按揭的方式支付；卖方应于合同签订之日起7日内出具公证委托书给负责资金监管的第三方及担保公司指定人员，办理赎楼手续；房产交易税费全部由买方承担；如买方违约，卖方有权没收定金；合同还对买卖双方的其他权利和义务进行了约定。合同签订后，买方张坚支付了定金5万元，该款由被告收取并于2010年3月29日向原告开立了暂由被告保管款项的《收据》。2010年3月30日，被告安排原告办理了委托深圳市中科创担保有限公司、高志娟等办理赎楼、转让房产等事项的委托书公证。但此后，被告告知原告买方张坚违约，原告遂要求被告将没收的定金返还原告，被告找理由拖延不退款，在多次追要后，被告称张坚不在深圳，无法解除合同，待解除合同后再将定金支付原告。因房子没有卖出，原告遂将房产出租给一个朋友居住，随后因工作一直在北方出差，也没有再考虑卖房的事情。2011年11月，原告突然接到租客通知，房子已出售，被被告强行赶出。原告知道当时房价已经升高很多，当即联系被告客户经理曾祥强，询问售房事宜。被告称按原价售予张坚。被告有公证委托书不需要业主到场办理，售房款已经汇入原告的银行账户。虽然很无奈，但原告因工作忙无法脱身返还深圳，直到春节后的2011年2月，原告才返回深圳。经查询，原告银行账户内确实收到了三笔款项共计888826元，房产已经转移但买方并非张坚而是原告根本就不知道的买家邹西海，实际成交价格究竟多少无从知晓。此时，原告知道上当受骗。原告认为，被告作为专业房产中介机构，对市场房产价格行情非常清楚，在房价已经大幅飙升的情况下，滥用客户的委托，故意隐瞒房产交易有关的重要事实、提供虚假情况，在原告所知道的交易已经终止后，在未通知原告的情况下将房产售予新的买家，严重损害了原告的利益。经原告委托专业评估机构评估，该房产在2010年10月售出时的市场价格已经涨到了3247046元，与原售价差额达933046元之巨。被告除了造成原告房产售价损失外，按其所称的实际售价2314000元，扣除被告垫付的赎楼款1368431.82元，尚应退还原告售房余款945568.18元，但被告实际付款仅888826元，尚有56742.18元差额未付。被没收的原买家张坚支付的定金50000元，被告也未返还原告。就此，原告多次向被告讨要说法并要求被告退还款项，但被告置之不理。为维护自身的合法权益，原告特向贵院提起诉讼，请求判令：1、被告赔偿原告房产售价损失人民币933046元；2、被告退还原告售房款余额人民币56742.18元；3、被告退还原告交付的购房款定金人民币50000元；（以上三项合计：1039788.18元）4、被告承担本案全部诉讼费用。被告答辩称，一、2013年3月27日，原告与张坚所签署的《二手房买卖合同》并未终止，买方张坚从未反悔，也从未表明不履行合同，二手房买卖合同继续履行完毕，并不存在违约情形，被告从未向原告告知张坚不买的信息，因为原告在2010年3月30日办理公证委托后就无法联系；二、在签署《二手房买卖合同》同时，原告已同意买方张坚可指定第三方签署《深圳市二手房买卖合同》并办理过户手续，邹西海并非被告将房屋另外出售的买家，而是原二手房买卖合同的买方张坚指定的第三方，至始至终被告居间的是原告及张坚及指定人邹西海的交易；三、原告公证委托给案外人深圳市中科创担保有限公司及张坚等在委托书上并没有被告或被告任何员工，被告无任何可能持公证委托书另行出售房产；四、此交易中被告托管的款项只有五万元，其中48826元已经支付给原告，1174元根据原告代理人及买方邹西海协商一致支付给邹西海，被告已按合同履行义务，其他房款均由原告委托担保公司及其员工收取，原告不应向被告主张此部分款项；五、该房产交易开始于2010年3月，过户时间为2010年10月，原告于2010年11月知悉被告另售该房产，房产为重大财产，原告在知悉后两年内并未提出任何异议，不符合常理。两第三人未提交书面答辩称，开庭时缺席。经审理查明，2010年3月27日，通过被告提供的居间服务，原告（卖方）与第三人张坚（买方）签订《二手房买卖合同》，约定卖方自愿将位于深圳市福田区福中路黄埔雅苑骏悠园3A座02F房产转让予买方，转让成交价为2314000元；该转让价款为实际转让成交价，双方在签署《深圳市二手房买卖合同》时，以516264元登记，实际成交价与登记价之间的差额为家私、装修、附属设施等的补偿；买方同意在本合同生效之日起当日内向原告支付定金50000元。该定金交由双方所约定第三方监管，监管方式、放款、退款条件等事项依买卖双方与第三方所签的监管协议或类似文件而定，买方将定金支付给监管方或打入卖方已签署的监管协议或类似文件上指定的监管帐号中以后，视为卖方本人已收讫定金，卖方应向买方出具定金收据，卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金的生效。经买卖双方协商一致，买方须将首期款（不含定金）于2010年4月15日之前（含当日）支付至监管机构的指定帐号或其他第三方的监管帐号中，买方所付的首期款为转让成交价减去定金后楼款中非由银行承诺以贷款形式支付之楼款；买方于2010年4月25日之前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方需配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件；若银行承诺发放贷款金额加上买方已支付的首期款、定金后少于本合同转让成交价，则买方应于按揭银行出具贷款承诺函后三个工作日内（含当日）补足，如多于本合同转让成交价的，则买方可向监管银行要求将多出部分退回，卖方应无条件配合买方办理监管银行要求的手续。该物业处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起七日内（含当日）出具公证委托书给替买卖双方监管定金及交楼押金的第三方及担保公司指定人员，同时买方须协助卖方办理赎楼手续配合签署一切相关文件。若贷款不能贷到215万元，须追加首期款，则监管首期款的时间延长十五天。签署上述合同当天，原告与被告及第三人张坚签署《资金托管协议》，约定原告与第三人张坚同意将定金5万元、交楼押金1万元将由被告进行托管，交楼押金从定金中预留或扣除。在买卖双方到国土产权部门办理递件过户手续并将递件回执交给被告时解除托管。解除托管时，被告按上述金额扣除原告与第三人张坚所签署的《二手房买卖合同》第八条各自应付之费用后放款，不包含利息。与此同时，原告还向被告出具《佣金支付承诺书（卖方）》，确认被告促成原告与买家达成买卖法律关系，原告不需就促成涉案房产买卖合同成立支付佣金。同日，原告（卖方、甲方）与第三人张坚（买方、乙方）还签署了《买方主体变更确认书》，内容为：“买卖双方于2010年3月27日共同签署了关于黄埔雅苑骏悠园3A栋2F单位的《二手房买卖合同》，买卖双方于2010年3月27日与中原地产代理（深圳）有限公司签署了关于该物业的《资金托管协议》，且买卖双方均分别向中原地产代理（深圳）有限公司出具了关于该物业的《佣金支付承诺书》。经卖方、买方协商一致，同意在签署《深圳市二手房买卖合同》及产权转移登记时将买方姓名写为丙方名下，由丙方继续《二手房买卖合同》、《资金托管协议》和《佣金支付承诺书（买方）》项下原买方（即乙方）未履行的义务，原买方（即乙方）对其（即丙方）承担保证责任”。邹西海作为丙方于2010年10月5日在该《买方主体变更确认书》签字确认。2010年3月29日，第三人张坚向原告支付定金5万元，原告将该定金5万元交由被告托管。2010年3月30日，原告签署《公证委托书》，委托深圳市中科创担保有限公司、高志娟、梁根、王仕霞、罗海涛在代理期限2010年3月30日至2011年3月29日内办理包括转卖涉案房产、签署房地产买卖合同、领取房地产证、办理赎楼手续、指定受托人帐户收取上述房产的售楼款、办理房产过户等与出售涉案房产有关的手续。上述五位受托人均有转委托权，所有受托人均可独立办理受托事项。2010年9月20日，受托人高志娟签署公证转委托书，将原告委托的上述出售涉案房产的事项全部转委托深圳市立信担保有限公司、岳敏、高彩莲、熊靖、丁勇办理。委托期限为2010年3月20日至2011年3月29日。2010年10月26日，原告的转委托代理人熊靖与第三人邹西海的代理人吕青林签署《深圳市二手房买卖合同》，据此涉案房产于2010年11月1日转移登记至第三人邹西海名下。2010年11月1日，第三人邹西海与中国建设银行股份有限公司深圳市分行签署《个人住房（商业用房）借款合同》，约定由中国建设银行股份有限公司深圳市分行（贷款人）向第三人邹西海（借款人）发放贷款207万元，借款人首付金额为89万元；贷款人将贷款一次性划入以下借款人指定帐户：一、账户名称：拓易君，开户行：广东发展银行深圳分行，账号：×××3846，金额：67万元；二、账户名称：岳敏，开户行：建设银行，账号：×××3158，金额：140万元。根据原告提交的个人贷款提前还款明细清单，原告于2010年10月25日提前偿还本金1366065.11元及利息2366.71元，上述款项共计1368431.82元。2010年11月18日，经原告的委托代理人高志娟同意，被告将交楼押金1174元直接转给第三人邹西海。原告于2010年11月16日收到高志娟转来房款84万元，于2010年12月1日收到被告转来定金及交楼押金共计48826元。上述事实有《二手房买卖合同》、《资金托管协议》、《深圳市二手房买卖合同》、公证书、《个人住房（商业用房）借款合同》、产权资料查询结果表、收款收据等证据及庭审笔录证实。本院认为，根据双方提交的证据显示，原告与被告之间存在居间合同关系。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，原告与第三人张坚签订《二手房买卖合同》的同时，签署《买方主体变更确认书》，已同意第三人张坚对买方的主体进行变更。原告未在本案中提交证据证明第三人张坚违约，即使第三人张坚在合同履行过程中违约，在原告通知被告及第三人张坚解除《二手房买卖合同》之前，合同仍然对各方具有法律约束力。在合同履行过程中，第三人张坚将《二手房买卖合同》的合同权利义务概括转让予第三人邹西海，由第三人邹西海继续购买涉案房产，符合《买方主体变更确认书》的约定。原告主张被告将涉案房产以低于市场价格另行出售，与事实不符，本院不予采纳。原告的公证转委托代理人熊靖具有包括转卖涉案房产、签署房地产买卖合同、领取房地产证、办理赎楼手续、指定受托人帐户收取上述房产的售楼款、办理房产过户等与出售涉案房产有关手续的委托权限，其代理原告将涉案房产出售予第三人邹西海后，是否将购房款足额转付予原告，系原告与其受托人之间的委托合同纠纷，属于另一法律关系，原告可另循法律途径解决。被告已按照《资金托管协议》的约定向原告转付了定金及交楼押金共计48826元（扣除交楼押金1174元），其余的房款均由原告的受托人收取，与被告无关，原告要求被告支付剩余房款，没有合法依据，本院不予支持。被告在提供居间服务过程中，并不存在违反法律规定的行为，原告要求被告赔偿差价损失，没有法律与事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四百二十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告拓易君的全部诉讼请求。本案案件受理费14158元（已由原告预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并在领取预交上诉费通知之日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。（此页无正文）审 判 长  徐海玉人民陪审员  吕珍兰人民陪审员  陈绍粦二〇一三年十二月二十五日书 记 员  庄晓玲朱希文（代）