广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初11933号原告：广州市御峰酒店有限公司，住所地广东省广州市花都区新华街凤凰北路30号新源雅居C幢，统一社会信用代码91440114683267758G。法定代表人：李庆云，该公司总经理。委托诉讼代理人：钟建春，广东誉理律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐震烁，广东誉理律师事务所律师。被告：黄茵，女，1970年1月17日出生，汉族，住海南省海口市龙华区，被告：广州市花都区新华满村香餐厅，住所地广东省广州市花都区凤凰北路30号新源雅居C栋之二，统一社会信用代码92440101MA5AFHAR8M。经营者：黄茵。两名被告的共同委托诉讼代理人：陈岳武，湖南华方律师事务所律师。原告广州市御峰酒店有限公司（以下简称御峰公司）与被告黄茵、广州市花都区新华满村香餐厅（以下简称满村香餐厅）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案受理后，依法适用简易程序，2020年9月10日公开开庭进行了审理。在审理过程中，本院发现有不宜适用简易程序审理的情形，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，2020年10月22日裁定转为普通程序，由审判员独任审理，2021年1月26日公开开庭进行了审理。原告御峰公司的委托诉讼代理人钟建春于2020年9月10日到庭参加诉讼，原告御峰公司的委托诉讼代理人徐震烁，被告黄茵、满村香餐厅的共同委托诉讼代理人陈岳武于2020年9月10日及2021年1月26日到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告御峰公司向本院提出诉讼请求：l.判令解除御峰公司与黄茵于2019年4月19日签订的《房屋租赁合同》；2.判令黄茵、满村香餐厅支付2020年3月至5月租金108000元及其利息（自2020年3月1日起计至付清之日止，按每月2%的标准计算）；3.判令黄茵、满村香餐厅支付2020年1月至3月停车场管理费19800元及其利息（自2020年7月22日起计至付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算）；4.判令御峰公司没收黄茵、满村香餐厅交纳的保证金374000元；5.诉讼费用由黄茵、满村香餐厅负担。御峰公司于2020年9月10日变更第3项诉讼请求为：判令黄茵、满村香餐厅支付2020年2月至3月停车场管理费13200元及其利息。御峰公司于2021年1月26日变更第2项诉讼请求为：判令黄茵、满村香餐厅支付2020年4月租金18000元、5月租金36000元及其利息；变更第3项诉讼请求为：判令黄茵、满村香餐厅支付2020年3月停车场管理费6600元及其利息。事实和理由：御峰公司与黄茵于2019年4月19日签订《房屋租赁合同》，约定：御峰公司将位于广州市花都区新华街××大道以南，凤凰北以东（地块号0l15114）的房屋首层出租给黄茵经营，租赁期限自2015年12月1日起至2023年6月30日止，共计7.5年。2015年12月1日至2015年12月31日为免租金装修期，2016年1月1日至2020年l1月30日月租金72000元，每月停车场管理费6600元。黄茵应于每月24日前缴纳下月租金，每逾期一天，按照租金1%收计滞纳金；逾期60天不交付或者不按约定支付租金，御峰公司有权解除合同，收回房屋，没收保证金。黄茵应于2015年l1月1日前支付租赁保证金200000元，2015年11月18日支付合同押金144000元，水电押金30000元，以上保证金共计374000元。黄茵承租后用于经营满村香餐厅，系个体工商户，经营者黄茵。黄茵、满村香餐厅自2020年1月起开始拖欠停车场管理费，自2020年3月起拖欠租金，至2020年5月共拖欠租金108000元，停车场管理费19800元。经多次催收，黄茵、满村香餐厅均不予理会。黄茵、满村香餐厅逾期交付租金，已严重违约，给御峰公司的经营造成季度困难。根据合同约定，御峰公司有权解除合同，收回物业，没收保证金。原告御峰公司为证明主张，提供证据：1.房屋租赁合同；2.声明书；3.自行制作的租金缴纳明细表；4.房屋租赁合同及其附件，支付证明单，收款收据，支票，广东省广州市中级人民法院（2017）粤01民终13921号民事判决书，建设用地规划许可证，土地使用权证。被告黄茵、满村香餐厅辩称：1.黄茵代表满村香餐厅签订租赁合同，由满村香餐厅实际使用房屋及履行合同，黄茵不应作为被告。2.满村香餐厅已支付1月停车费6600元，御峰公司起诉称拖欠2020年1月至3月停车费19800元，与事实不符。3.满村香餐厅虽拖欠租金，但主动向御峰公司协商减免部分租金且两次致函申请减免租金，并非对催收置之不理。4.因新型冠状病毒引发的××疫情，各地实施严格的疫情防控措施，餐饮等行业尤受影响。满村香餐厅自2020年1月底开始停业，2月5日收到政府通知暂停营业，直至3月4日才申请并得到批准部分复工复产。满村香餐厅2月整月停业，收入零，同时负担员工薪资，3月4日后部分恢复外卖和大厅营业，但受××疫情影响，一直亏损至今。如御峰公司减免部分租金，满村香餐厅尚能保留一线生机，如机械要求履行合同，经营难以为继。5.广东省广州市中级人民法院于2020年2月14日发布《关于充分发挥司法职能作用服务打赢疫情防控阻击战的意见》，对履行合同方主张或者抗辩因疫情防控导致的租赁等民商事案件，正确适用不可抗力和情势变更规定。疫情防控对当事人履行交付货物、提供劳务等合同义务而在生产、运输等环节造成不能克服障碍的，适用不可抗力规定处理；疫情防控虽不成为当事人履行义务的障碍，但义务的履行对一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求变更或者解除合同的，适用情势变更规定处理的规定。新冠××疫情属于情势变更或者不可抗力，给满村香餐厅造成极大损失，从道义上讲应相互理解、共克时艰，从法律上讲，御峰公司依照公平原则也应当减免租金。基于新冠××疫情，应适用不可抗力或者情势变更，请求不予支持御峰公司主张的解除合同、支付利息和没收保证金等。被告黄茵、满村香餐厅为证明主张，提供证据：1.《关于进一步加强餐饮服务单位疫情防控工作的通知》；2.2020年1月至5月开票记录；3.《减免租金中请书》；4.微信记录；5.短信记录；6.缴费通知，银行凭证。经审理查明：座落于广州市花都区新华街新都大道南，地号0115114的国有土地使用权人是广州市花都区新华街莲塘村民委员会，使用权面积6000.71平方米。案外人高炬森（出租方，甲方）与案外人王伟民（承租方，乙方）于2006年12月10日签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落于广州市花都区新华街××大道以南，凤凰路以东（地号0115114），建筑结构为七层框架楼，出租给乙方，建筑面积按10533平方米计算租金，房后空地面积按3500平方米计算租金，租赁期16.5年，自2006年12月10日起至2023年6月29日止，免租装修期150日，首层共计1702.2平方米，月租金按每平方米21元计算，每五年递增10%。本院于2017年3月16日立案受理案外人张浩与御峰公司合同纠纷一案，2017年6月6日作出（2017）粤0114民初2362号民事判决。张浩提出上诉。广东省广州市中级人民法院于2017年10月23日作出（2017）粤01民终13921号民事判决，驳回上诉，维持原判。上述生效民事判决审理查明：广州市花都区凤凰北路30号C栋的所有权人是广州市花都区新华街莲塘村民委员会，2006年12月13日取得建设工程规划验收合格证。御峰公司于2008年12月19日成立，王伟民是法定代表人。广州市花都区新华街莲塘村民委员会（甲方）与王伟民（乙方）于2008年7月7日签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方将座落于花都区新华街凤凰北路新源雅居C幢房产出租给乙方作商业用途使用，建筑面积10227.7平方米，租赁期限为2008年7月7日至2011年7月6日，月租金30683.1元。满村香餐厅于2016年2月3日注册成立，系个人经营的个体工商户，经营中餐服务等。案外人贺洪武与御峰公司于2015年11月18日签订《房屋租赁合同》，用于经营满村香餐厅。贺洪武过世后，满村香餐厅的经营者变更为黄茵，黄茵与御峰公司于2019年4月19日签订《房屋租赁合同》，用于经营满村香餐厅。御峰公司（出租方，甲方）与黄茵（承租方，乙方）于2019年4月19日签订《房屋租赁合同》，约定：物业座落于花都区新华街××大道以南，凤凰北以东（地块号0115114）的房屋首层，建筑面积按424平方米计算租金，用于商业经营用途。第六条关于租金期限及租金，约定：租赁期限7.5年，自2015年12月1日起至2023年6月30日止，甲方自2016年1月1日起计租及收租，月租金不含税费按72000元计算，自2020年12月1日起递增为月租金80000元。租金按月度收取，先交租金后使用，乙方须在每月24日前交纳下一月底租金，直接向甲方支付保证金和租金，甲方收到后开具收据。第七条关于履约保证金及预收租金，约定：乙方于2015年11月1日前支付200000元为租赁保证金，2015年11月18日支付房租合同押金144000元，水电押金30000元，共计374000元。租赁期满或者合同协商解除时，甲方在七天内将保证金和押金退还或者协商将保证金与押金冲抵租金。除合同约定收费项目外，本租赁房产不需另交物业管理费。第十条关于甲方义务，约定：租赁期内，甲方如需提前解除合同，应事先征得乙方同意。第十一条关于乙方义务，约定：按合同约定交付租金，如逾期缴纳租金，每逾期一天按租金的1%计收滞纳金。租赁期内，乙方需提前解除合同的，应提前3个月征得甲方同意。其他条款约定：乙方每月向甲方交纳停车场管理费6600元，免费使用车场空余停车位；若出现无人管理车场，甚至导致客人大量投诉，乙方有权拒绝支付停车场管理费。第十二条关于合同的解除，约定：经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。乙方不支付或者不按照约定支付租金达60日的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋。第十三条关于违约责任，约定：任何一方出现本合同约定的违约情形，造成本合同被迫终止，除其他已经约定的违约赔偿责任外，如甲方违约，还必须双倍返还乙方已交付的履约保证金；如乙方违约，除履约保证金将作为甲方损失的补偿外，乙方还应……乙方每月向甲方交纳车场管理费为每月6600元，乙方客人有权使用停车场空余停车位，甲方或者任何第三人不得向乙方客人另行收取停车费。第十六条约定：合同经甲乙双方签字后生效。第十七条约定：双方对合同内容的变更或者补充应采取书面形式，作为合同的附件。合同另约定其他事项。御峰公司在出租方（甲方）加盖印章，黄茵在承租方（乙方）签章处签名，满村香餐厅加盖印章。御峰公司收取保证金及押金共计374000元。广州市防控新型冠状病毒感染的××疫情工作指挥部（以下简称广州防控疫情指挥部）于2020年1月26日发布第1号通告。广州市花都区市场监督管理局丰华市场监督管理所于2020年2月5日发布《关于进一步加强餐饮服务单位疫情防控工作的通知》，通知辖区内所有餐饮服务单位暂停营业，自发布之日起实施。广州防控疫情指挥部于2020年3月2日发布第4号通告，“严格商业服务区防控。……餐馆……等商业单位在落实清洁、消毒、通风的基础上，严格实施出入人员体温检测、戴口罩等措施，对有发热、干咳等症状的人员，不得入内”。广州防控疫情指挥部于2020年5月16日发布第9号通告，“稳步恢复生产生活秩序。在落实防控措施前提下，全面开放……餐馆……等工作生活场所”。满村香餐厅自2020年1月27日至2020年3月3日停止营业，2020年3月4日起恢复营业。黄茵于2020年2月28日向御峰公司转账支付2020年1月水、电费及停车场管理费总计31269元。御峰公司的工作人员李庆珍于2020年2月至2020年5月，通过微信向满村香餐厅的工作人员贺知荣、钟惠芳，催缴租金、停车场管理费和水电费，贺知荣在微信中申请减免租金。黄茵、满村香餐厅未按照约定的时间向御峰公司支付2020年3月至5月的部分租金合计108000元以及2月和3月停车场管理费合计13200元，至2020年9月29日向御峰公司支付拖欠的2020年3月租金36000元、4月租金18000元及2月停车场管理费6600元，至今未支付2020年4月租金18000元、5月租金36000元及3月停车场管理费6600元。本院于2021年1月26日法庭调查，御峰公司与黄茵、满村香餐厅确认：御峰公司按照每月租金72000元及每月停车场管理费6600元的标准，除未支付的2020年4月租金18000元、5月租金36000元及3月停车场管理费6600元外，已收取截至2021年1月的其他租金、停车场管理费和水、电费。御峰公司与黄茵、满村香餐厅在起诉前没有协商解除合同。御峰公司与黄茵、满村香餐厅至今仍在履行合同，满村香餐厅经营使用房屋至今。御峰公司主张，如黄茵、满村香餐厅付清未付的租金及停车场管理费，同意继续履行合同。黄茵、满村香餐厅同意继续履行合同。在诉讼过程中，御峰公司主张：根据《房屋租赁合同》第十三条第一款的约定，因黄茵、满村香餐厅逾期支付租金及停车场管理费，可没收保证金及解除合同。其已自行调整逾期利息为每月2%。虽客观存在疫情，但属于市场经营风险，不属于不可抗力。黄茵、满村香餐厅抗辩：因疫情导致不能缴纳租金，属于不可抗力或者情势变更，不应支持没收保证金及解除合同。根据不可抗力的规定，请求减免每月租金的30%。不同意逾期利息按照月息2%计算，请求调整为按照银行贷款利率计算。黄茵、满村香餐厅为证明满村香餐厅营业情况，提供《增值税电子普通发票金税设备资料统计》，显示2020年1月至5日的增值税发票库存、购进及出票情况；为证明向御峰公司申请减免租金，提供落款2020年2月25日及3月26日的《减免租金申请书》，未见签收送达；为证明自2020年3月4日起恢复营业，提供向餐厅会员群发的营销短信截图，均系自行制作，御峰公司均不认可证据三性。本院认为：黄茵作为合同相对人，与御峰公司签订《房屋租赁合同》用于经营满村香餐厅，也是个体工商户类型的满村香餐厅的经营者，实际享有房屋租赁合同的权益，实际履行支付租金等对价的义务。满村香餐厅具有字号，是法律规定上的诉讼主体，在《房屋租赁合同》上的承租方（乙方）签章处加盖印章，对外也以其字号经营使用租赁的房屋和履行合同。黄茵与满村香餐厅均是《房屋租赁合同》的合同相对人。御峰公司与黄茵、满村香餐厅于2019年4月19日签订《房屋租赁合同》，依法成立，具有法律拘束力。《中华人民共和国民法总则》第五十四条规定，自然人从事工商业经营，经依法登记，为个体工商户。个体工商户可以起字号。第五十六条规定，个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第五十九条规定，在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。黄茵抗辩其不应作为被告的意见，于法于理无据，本院不予采纳。对于御峰公司主张的诉讼请求，本院评判如下：一、解除合同和没收保证金的违约责任的认定问题《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条规定，“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”案外人贺洪武于2015年11月18日与御峰公司签订《房屋租赁合同》，黄茵、满村香餐厅于2019年4月19日与御峰公司签订《房屋租赁合同》，均系用于经营满村香餐厅，租赁期限自2015年12月1日起至2023年6月30日止，长达八年七个月。黄茵、满村香餐厅为履行合同，在签订合同时向御峰公司支付租赁保证金、押金等共计374000元，在签订合同后又必然投入巨额资金用于装修后经营。在长达六年的已经经过的合同履行期内，截至2021年1月，查明的事实显示，黄茵、满村香餐厅未能按照约定及时支付的，仅是疫情防控期间的，2020年3月至5月的一半租金和2月、3月的停车场管理费，总计121200元。众所周知，新冠××疫情突发其来，不可预见，并非属于经营者可以预见的正常的市场经营风险范畴。黄茵、满村香餐厅因疫情防控措施必然导致营业收入在一定时期内会明显减少，因此未能按照合同约定及时支付一定时期的租金和停车场管理费，但已于2020年9月29日向御峰公司及时支付未付租金和停车场管理费的一半。黄茵、满村香餐厅的上述行为，综合全部履行情况，显然不能认定为恶意违约。御峰公司主张解除合同及没收保证金的违约责任，本院均不予支持。二、租金及其利息的认定问题《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条规定，“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金……的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”广州防控疫情指挥部于2020年3月2日发布第4号通告，严格商业服务区防控，2020年5月16日发布第9号通告，在落实防控措施前提下，全面开放餐馆等工作生活场所。满村香餐厅自2020年3月4日起恢复营业，因疫情防控措施必然导致营业收入在一定时期内会明显减少。《房屋租赁合同》约定租金每月72000元，黄茵、满村香餐厅至今未付2020年4月租金18000元、5月租金36000元，占比分别为25%、50%。黄茵、满村香餐厅主张减免每月租金的30%，综合双方当事人签订的房屋租赁合同约定的各自应付租金情况，黄茵、满村香餐厅已支付的租金情况以及餐饮行业普遍受疫情防控措施影响情况等因素，本院根据公平原则，酌定御峰公司减免2020年4月、5月租金的25%，变更双方当事人于2020年4月、5月的租金为54000元。黄茵、满村香餐厅至今未付2020年5月租金差额，应当继续向御峰公司支付未付租金18000元（54000元-36000元）。黄茵、满村香餐厅应付未付2020年5月租金差额18000元，实质上系自应付之日起即无偿占用了御峰公司应收资金的法定孳息。御峰公司主张自当月1日计算逾期利息，本院予以支持；主张按照每月2%的标准计算，对于超出同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的部分，与法律规定不符，本院不予支持。三、停车场管理费的认定问题满村香餐厅自2020年3月4日起恢复营业，黄茵、满村香餐厅确认拖欠御峰公司2020年3月停车场管理费6600元，应当向御峰公司继续支付未付的该月停车场管理费6600元。黄茵、满村香餐厅应付未付，实质上系自应付之日起即无偿占用了御峰公司应收资金的法定孳息。御峰公司主张自起诉之日2020年7月22日起，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算逾期利息，符合法律规定，本院予以支持。《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款、第二款规定，“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。”黄茵、满村香餐厅受疫情防控措施影响，未能按照约定及时支付租金及停车场管理费，御峰公司根据房屋租赁合同的约定，因此通过诉讼途径向本院主张合同权利，系依法正当维护自己的权益。本院根据公平原则，结合案件的相关诉讼请求的必要性和合理性等具体情况，决定双方当事人各自负担案件受理费的50%。依照《中华人民共和国合同法》第二条第一款、第八条、第四十四条第一款、第六十条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、被告黄茵、广州市花都区新华满村香餐厅于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市御峰酒店有限公司支付2020年5月租金18000元；二、被告黄茵、广州市花都区新华满村香餐厅于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市御峰酒店有限公司支付2020年5月租金的利息（以18000元为基数，从2020年5月1日起计至付清款项之日止，以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准）；三、被告黄茵、广州市花都区新华满村香餐厅于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市御峰酒店有限公司支付2020年3月停车场管理费6600元；四、被告黄茵、广州市花都区新华满村香餐厅于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市御峰酒店有限公司支付2020年3月停车场管理费的利息（以6600元为基数，从2020年7月22日起计至付清款项之日止，以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准）；五、驳回原告广州市御峰酒店有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30368元，由原告广州市御峰酒店有限公司负担15184元，被告黄茵、满村香餐厅负担15184元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  黄志坚二〇二一年二月四日书记员  刘雄燕