湖北省云梦县人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0923民初1393号原告：云梦县供销合作社联合社。住所地：湖北省云梦县吴铺镇长塘工业园区*号。法定代表人：龚善伟，该联合社主任。委托诉讼代理人：曾国安，男，该联合社工作人员。委托诉讼代理人：徐东红，云梦县法律援助中心律师。被告：湖北自升房地产开发有限公司。住所地：湖北省云梦县城关镇珍珠坡路**号。法定代表人：徐自升，该公司董事长。委托诉讼代理人：余迪东，男，该公司总经理。原告云梦县供销合作社联合社（以下简称云梦供销社）与被告湖北自升房地产开发有限公司（以下简称自升公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年9月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告云梦供销社的委托诉讼代理人曾国安、徐东红，被告自升公司的委托诉讼代理人余迪东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告云梦供销社向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告自升公司立即依照2013年1月28日签订的《云梦县城关供销社地块拆迁还建协议书》（以下简称《拆迁还建协议书》的约定，无偿归还原告云梦供销社500平方米一楼临街商业房；2、被告自升公司承担案件诉讼费用。事实和理由：原云梦县城关供销合作社（以下简称城关供销社）系原告云梦供销社的分支机构。2001年经县体改办批准对城关供销采取资产重组、全员买断、用工返聘等进行改制，剥离部分资产用于安置职工和承担债务后，剩余资产移交云梦供销社管理。2012年，根据县政府总体规划，云梦供销社决定对城关供销社城南经营场地进行改建，并拟与湖北丽群房地产开发有限公司（以下简称丽群公司）进行合作开发。2013年1月30日，丽群公司在土地竞拍过程中未能中标，由自升公司取得该地块开发建设权。云梦供销社与自升公司遂依照投标前即2013年1月28日签订的《拆迁还建协议书》进行合作。由于该地块的《土地证》、《房产证》均登记于城关供销社名下，故云梦供销社以城关供销社的名称和公章与自升公司签订了协议，约定自升公司应负责无偿还建500平方米临街一楼商业房，约3000平方米的住房20套，用于还建给城关供销社原地块内的拆迁户和单位，另外负责承担拆迁户的搬家费、安置费、装修补偿费等308.8万元。后自升公司以土地出让费过高、开发会出现亏损为由，不按期交纳土地出让金，丽群公司也因前期投资款等问题不愿退场，工程迟迟不能动工，拆迁户多次上访。2013年4月，云梦供销社委托湖北精诚有限责任会计师事务所对丽群公司的前期投资进行审计，认定丽群公司的前期投资为550万元。2014年1月10日，云梦供销社原法定代表人彭山川未经集体研究，个人决定将自升公司还建的500平方米商铺抵押给自升公司，由自升公司垫付241.2万元给丽群公司以调和矛盾，并出具《关于还建门面初步意见的简要说明》（以下简称《还建门面说明》），2014年1月15日彭山川与丽群公司签订《拆迁费支付协议》。2016年2月，彭山川因违法履行职务被追究责任，被告自升公司在2015年工程完工后拒绝向云梦供销社交付应还建门面房，原告云梦供销社故诉至法院，请求判如所请。被告自升公司辩称：1、云梦供销社诉称的是事实；2、云梦供销社已将门面房抵押给自升公司，且一直未按协议约定将开发的亏损补偿给自升公司，亦未归还借款241.2万元，故在云梦供销社没有履行在先的义务的情况下，不能要求自升公司交付门面房；3、自升公司门面房已卖给他人，现无门面房可返还。原告云梦供销社围绕诉讼请求提交了证据（相关证据目录及证明目的见附一），被告自升公司对原告提交的证据三中的《拆迁还建协议书》真实性有异议，认为虽然加盖了自升公司公章，但没有法定代表人签名，对原告云梦供销社提交的其他证据均无异议。本院认为，被告自升公司对协议书中的公章真实性并无异议，且该协议书的内容与其他证据能相互印证，对此证据本院依法予以采信。被告自升公司未向本院提交相关证据。本院认为，原告云梦供销社提交的证据客观、真实、合法，本院予以确认并在卷佐证。至于能否达到证明目的，本院再综合予以评价。依据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：云梦供销社为事业法人单位，其业务范围为发展供销合作经济，强化为农服务功能，为农业、农村、农民提供综合服务。城关供销社系云梦供销社下设分支机构。2001年10月，城关供销社进行体制改革，将资产划归至云梦供销社名下。2011年，云梦供销社拟对原登记在城关供销社名下的位于城关镇南环路（广电对面）的地块进行改造，但其未按土地收储程序进行，而是自行将该地块交与丽群公司进行必要的前期开发，再交由云梦县土地储备机构挂牌出让。2012年12月28日，云梦县土地收购储备中心等单位公告《云梦县国有建设用地使用权挂牌出让文件》，文件中第四条对竞买人资格中要求“竞买人在申请竞买前须与城关供销社签订拆迁还建协议书”。2013年1月28日，竞买人自升公司与云梦城关供销社签订了《拆迁还建协议书》，该协议约定：1、自升公司无偿还建给云梦县供销社500平方米壹楼临街商业房；2、还建20套住宅房（总面积约3000平方米，具体还建方案按云梦供销社与各住户签订的协议执行），给原地块内的拆迁户和供销社；3、自升公司承担拆迁户搬家费、过渡期的安置费、装修补偿费等共计308.8万元。2013年1月30日，自升公司参与了该地块竞买，将起始价280万元的地块以1100万元的价格竞买成功，并与云梦县土地收购储备中心签订了《挂牌出让成交确认书》。丽群公司竞拍失败后，在前期开发投资未得到补偿的情况下不愿退场，云梦供销社不能将该地块交给自升公司开发建设。且自升公司评估后认为竞拍价过高，开发建设会导致亏损，一直未交纳土地出让金。因工程一直不能开工建设，拆迁户不能按时回迁而引起上访等社会矛盾。2014年1月8日，云梦供销社委托湖北精诚有限公司会计师事务所对丽群公司前期投资情况进行审计，确定前期投资为550万元。2014年1月10日，云梦供销社向自升公司出具《还建门面说明》，主要内容为：1、自升公司为缓解群众矛盾，调和供销社与丽群公司的纠纷，在面临严重亏损的情况下施工，并于2014年1月15日支付供销社现金550万元（其中308.8万元为招标文件中所确认的安置补偿费，241.2万元为代替供销社支付相关前期费用）；2、结合政府对自升公司的支补意向，为了让自升公司安心施工，供销社暂时把500平方米的门面抵押给自升公司；3、待自升公司交清1100万元土地出让金后，供销社把政府确认的自升公司按原控制性详规施工，土地收储中心核算的亏损金额补偿给自升公司后，500平方米的门面房抵押即行解除，并按招标文件中的规定予以还建。自升公司接受了该《还建门面说明》，并依约向云梦供销社支付了550万元。但自升公司与云梦供销社并未就抵押门面房办理抵押登记。2014年1月15日，云梦供销社与丽群公司签订《拆迁费支付协议书》，1月16日，云梦供销社将550万元支付给丽群公司，丽群公司退场，自升公司随后进场施工。2015年工程完工后，因云梦供销社未将自升公司垫付的241.2万元归还给自升公司，且未按《还建门面说明》中的约定把政府确认的自升公司按原控制性详规施工，土地收储中心核算的亏损金额补偿给自升公司，故自升公司一直未向云梦供销社交付回迁门面房，双方以致成诉。另查明，自升公司已依拆迁还建协议约定将约3000平方米20套住宅房屋还建给拆迁户，其开发的房屋共有一楼门面房六间，总面积1181.4平方米，该门面房其中三间（共539.76平方米）已由自升公司出售给湖北省云梦县农村商业银行股份有限公司，该三间门面房的销售合同已办理了备案登记。其余三间门面房（共641.64平方米）于2016年4月至5月间出售给其他自然人，其他自然人与湖北省云梦县农村商业银行股份有限公司古泽支行签订了《住房（商业用房）按揭借款合同》，共贷款640万元，该三间门面房办理了预告登记和预抵押。现云梦供销社坚持诉请归还新建的门面房，不接受其他形式补偿。本案的争议焦点问题为：一、原、被告签订的《拆迁还建协议书》与云梦县供销社出具的《还建门面说明》是否合法有效；二、《拆迁还建协议书》和《还建门面说明》是独立的权利义务关系还是互相补充的关系；自升公司能否依据《还建门面说明》行使抗辩权；三、自升公司将门面房出卖给第三人的行为是否违约，云梦供销社能否要求自升公司承担继续履行的违约责任。对争议焦点一，本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原告云梦供销社与被告自升公司签订的《拆迁还建协议书》，以及原告云梦供销社向被告自升公司出具的《还建门面说明》，其虽述称为时任法定代表人彭山川的个人行为，但其代表单位实施的民事行为受民商法规制，且协议书及说明书加盖有单位公章，依《中华人民共和国合同法》第五十条的规定,云梦供销社应对彭山川代表单位实施的民事行为承担民事责任。自升公司接受了该《还建门面说明》，故该《还建门面说明》、《拆迁还建协议书》均系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律规定，合法有效，双方当事人均应依协议履行各自的义务。对争议焦点二，本院认为，《还建门面说明》是在《拆迁还建协议》签订后，因拆迁安置中发生的矛盾纠纷而出具的，其内容是对《拆迁还建协议》的变更和补充，具体为：1、第二条中约定被告自升公司代原告云梦供销社支付241.2万元，原告云梦县供销社对该事实予以认可，但该代付款行为是因拆迁纠纷而引起的另一法律关系，因被告自升公司在本案中并未提起反诉，可另案主张权利；2、第三条中约定云梦县供销社暂时把500平方米门面房抵押给被告自升公司，本院认为，在该《还建门面说明》出具时，该门面房尚未开始建设，实质为原告云梦县供销社的一种可期待利益，并不是《中华人民共和国担保法》第三十四条规定的可以抵押的财产，故该抵押权并未实际成立并产生效力；3、第四条约定“把政府确认的自升公司按原控制性详规施工，土地收储中心核算的亏损金额补偿给自升公司”，本院认为，该约定中“土地收储中心核算的亏损金额”、“云梦县政府确认”等，违反了《中华人民共和国合同法》第八条的合同相对性原则，为第三人云梦县政府、第三人土地收储中心等单位设定了义务，且无证据证明为第三人设定的义务得到了第三人的认可或者追认，故该约定对第三人不具有法律约束力。在第三人未履行义务的情况下，被告自升公司没有其他证据证明原告云梦县供销社应对其开发亏损予以补偿，故被告自升公司不能以此抗辩原告云梦县供销社要求提供回迁门面房的诉请。对于争议焦点三，本院认为，被告自升公司私自将还建房屋出卖给第三人，其行为构成违约。现原告云梦供销社诉请被告自升公司继续履行合同，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条中的规定，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。该司法解释实质上赋予了实行产权调换补偿形式中，被拆迁人要求拆迁人交付回迁房的权利有物权请求权的性质，即被拆迁人交付回迁房的要求具有对抗第三人的效力。第三人的物权变动不得对抗被拆迁人的物上请求权，无论拆迁人及第三人出于善意或者恶意，也无论第三人是否已办理该房屋的所有权登记手续、领取权利证书或者实际占有房屋，被拆迁人均可以主张追回该拆迁补偿安置房屋。本案中，被告自升公司建成的六间门面房并未办理不动产权证，并未实际取得该门面房的所有权，故对原告云梦县供销社要求交付500平方米一楼临街商业房的诉请，本院依法予以支持。综上所述，经合议庭评议，并经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定，判决如下：被告湖北自升房地产开发有限公司应提供给原告云梦县供销合作社联合社500平方米一楼临街商业门面回迁房（位于云梦县城关镇南环路广电对面自升豪府），限本判决生效之日起十日内交付。案件受理费46800元，由被告湖北自升房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审 判 长  张红娟人民陪审员  肖水权人民陪审员  邱 繁二○二○一八年四月九日书 记 员  杨 棣附一、原告云梦县供销合作社联合社提交的证据1、云梦县经济体制改革办公室云改字（2001）24号文件，云梦县人民政府办公室云政办发（2002）41号文件，拟证明原告主体适格；2、云梦县房屋交易与产权管理中心出具的房屋产权产籍情况证明书、诉争地块土地证复印件，拟证明诉争土地登记在城关供销社名下；3、《云梦县城关供销社地块拆迁还建协议书》、《云梦县国有建设用地使用权挂牌出让文件》、《挂牌出让成交确认书》，拟证明自升公司应将500平方米门面房还建给云梦供销社；4、湖北精诚有限公司会计师事务所审计报告、《关于还建门面初步意见的简要说明》、《拆迁费支付协议书》，拟证明彭山川违规将门面房抵押给自升公司，造成241.2万元经济损失；5、彭山川的开除党籍、开除公职、刑事判决书，拟证明彭山川在本案的行为已构成犯罪。附二、本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。