江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）宁民终字第3520号上诉人（原审原告）南京市君临国际广场住宅小区业主委员会，住所地南京市广州路**君临国际广场****。负责人曾凡奎，该业委会主任。委托代理人鲁民、方磊，江苏世纪同仁律师事务所律师。被上诉人（原审被告）南京招商局物业管理有限公司，组织机构代码60897752-2，住所地南京市秦淮区汉中路**。法定代表人龚涛，该公司总经理。委托代理人杨旭红，江苏法德永衡律师事务所律师。原审第三人江苏中住房地产开发有限公司，组织机构代码72058486-8，住所地南京市建邺区云龙山路**。法定代表人金薇，该公司总经理。委托代理人朱卫中，江苏国泰新华律师事务所律师。委托代理人蒋晓冬，江苏连元律师事务所律师。上诉人南京君临国际广场住宅小区业主委员会（以下简称君临国际业委会）因与被上诉人南京招商局物业管理有限公司（以下简称招商物业公司）、原审第三人江苏中住房地产开发有限公司（以下简称中住公司）物业服务合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2013）鼓民初字第3931号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年10月12日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年11月12日公开开庭审理了本案。上诉人君临国际业委会委托代理人方磊、被上诉人招商物业公司委托代理人杨旭红、原审第三人中住公司委托代理人朱卫中、蒋晓冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。君临国际业委会原审诉称，其所在物业南京市君临国际广场住宅小区的开发商中住公司在销售该物业时，向全体业主承诺君临国际广场一幢三楼会所将专为业主提供自助厨房等功能的服务。为履行承诺，中住公司与招商物业公司签订《会所经营委托书》，约定招商物业公司须确保中住公司销售时承诺和提供自助厨房等功能的实现。招商物业公司在向业主提供的君临国际《物业服务指南》中同样承诺该广场一幢三楼提供自助厨房、休闲餐饮、会所服务等服务内容。但招商物业公司现不能提供上述服务，违反约定，损害了全体业主的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、招商物业公司将君临国际广场一幢三楼会所继续提供自助厨房、休闲餐饮、会所服务等服务，保证业主正常使用；若招商物业公司无法提供相应服务，赔偿100万元／年；2、招商物业公司承担本案诉讼费用。招商物业公司原审辩称，招商物业公司是物业管理服务企业，基于君临国际业委会委托提供物业服务，诉争会所由第三人管理控制，第三人并没有将会所的实际管理权允许招商物业公司行使，招商物业公司认为第三人应当承担向君临国际业委会提供三楼会所、自助厨房等服务的义务，招商物业公司只能提供上述会所的相应管理服务。第三人中住公司原审述称，1、本市鼓楼区广州路5号一幢301室房屋属于第三人所有，第三人享有占有、使用、收益、处置的权利，君临国际业委会、招商物业公司之间的物业服务纠纷不应侵犯第三人的合法权益；2、招商物业公司与第三人之间关于一幢301室房屋的经营委托关系早在2006年12月底终止，招商物业公司已丧失一幢301室管理权；3、本案是物业服务合同纠纷，第三人不是物业服务适格主体。综上，君临国际业委会诉请没有依据应予驳回。原审法院经审理查明，坐落于本市鼓楼区广州路******（即君临国际业委会要求招商物业公司提供自助厨房、休闲餐饮、会所服务等管理服务的场所）房屋登记的所有权人为第三人，现由案外人租赁使用。2003年6月30日，招商物业公司与第三人签订了《君临国际广场物业管理服务合同》，约定招商物业公司接受第三人委托，对第三人开发的“君临国际广场”提供管理服务，期限为三年，自2003年7月1日起至2006年6月30日止。招商物业公司与第三人还签订了《会所经营委托书》，约定招商物业公司须保证，确保第三人销售时承诺的和提供的“自助厨房”功能的实现，否则视为违约；如招商物业公司不能实现上述承诺第三人有权解除本合同。2006年3月2日，第三人将涉案房屋内物品包括商用电动跑台、商用立式健身车、不锈钢锅等交付招商物业公司。2008年10月15日，君临国际业委会、招商物业公司双方签订了《君临国际广场物业管理委托合同》，约定君临国际业委会将君临国际广场（物业名称）委托于招商物业公司实行物业管理，管理期限为2年，自2008年10月1日0时起至2010年9月30日24时止；委托管理事项：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；物业区域内市政公用设施和附属物、构筑物的维修、养护和管理；公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；公共环境卫生；；地下停车场交通与车辆停放秩序的管理不妨碍交通要道；维持公共秩序，处理一般业主间矛盾，制止小区内违法行为，发现问题及时报警；保管好本园区房屋、设施、设备的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料，做好住（用）户信息的保密，以及后期改造相关图纸，并复印交业主委员会备案；在业主和物业使用人的配合下组织社区文化娱乐活动的开展，每年不少于3次。2010年9月30日，君临国际业委会、招商物业公司双方续签了《君临国际广场物业管理委托合同》，约定君临国际业委会将君临国际广场（物业名称）委托于招商物业公司实行物业管理，管理期限为1年，自2010年10月1日0时起至2011年9月30日24时止，委托管理事项与2008年10月15日签订的物业管理委托合同相同。2012年9月26日，君临国际业委会、招商物业公司双方签订了《君临国际广场物业管理委托合同补充协议》，君临国际业委会同意与招商物业公司续签下一年度物业服务合同，起止时间为2012年10月1日0时起至2013年9月30日24时止。原审审理中，招商物业公司认可君临国际业委会提出的请求合理并愿意提供自助厨房、休闲餐饮、会所服务等物业管理服务，但因涉案房屋由第三人实际控制和管理，招商物业公司无法提供相应服务。君临国际业委会提出若招商物业公司无法提供相应服务，赔偿100万元／年的诉讼请求，后向法院申请撤销该项诉讼请求。上述事实，有君临国际业委会、招商物业公司及第三人三方陈述、物业管理委托合同及其补充协议、会所经营委托书等证据为证，足以证实。原审法院认为，君临国际业委会、招商物业公司双方签订的《君临国际广场物业管理委托合同》及其补充协议是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，系合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据双方合同约定，委托管理事项并不包括将君临国际广场一幢三楼会所提供自助厨房、休闲餐饮、会所服务等物业管理服务，招商物业公司虽认可君临国际业委会请求并愿意在君临国际业委会要求的场所提供自助厨房、休闲餐饮、会所服务等物业管理服务，但该场所属于第三人所有，君临国际业委会也未将其要求提供自助厨房、休闲餐饮、会所服务等物业管理服务的场所交付招商物业公司管理，且招商物业公司对该场所也没有实际控制和管理，君临国际业委会要求将君临国际广场一幢三楼会所继续提供自助厨房、休闲餐饮、会所服务等管理服务，保证业主正常使用的诉讼请求无事实和法律依据，原审法院不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条之规定，判决：驳回南京市君临国际广场住宅小区业主委员会的诉讼请求。原审案件受理费80元，因适用简易程序减半收取40元，由南京市君临国际广场住宅小区业主委员会负担。君临国际业委会不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一、被上诉人中商物业公司在给全体业主的《物业服务指南中》承诺，提供一幢三楼自助厨房、休闲餐饮、会所服务等服务内容，该内容依法属于物业服务合同的组成部分，原审法院认定上诉人与被上诉人委托管理事项不包括上述服务内容，显属认定事实错误。二、第三人虽然将涉诉会所房产出租给案外人，但租期即将届满，且被上诉人也愿意提供上述服务，被上诉人提供上述服务的基础条件仍然具备，法院应判决支持上诉人的诉讼请求。三、法院可直接判决第三人提供会所房产，供被上诉人履行义务，既与第三人的承诺相符合，又可顺利解决上诉人与被上诉人之间的问题。综上，原审法院认定事实不清、适用法律错误，请求二审法院撤销原审判决，依法改判支持被上诉人在原审的诉讼请求，并由被上诉人承担全部诉讼费。被上诉人招商物业公司答辩称，诉争会所及自助厨房的管理权不在被上诉人，被上诉人就托管的物业或场所提供物业管理服务，没有义务就未曾托管的物业或场所提供服务。若上述场所管理使用权交付给被上诉人，且得到业主的许可后，被上诉人才有可能提供相应服务。故请求二审法院依法判决。原审第三人中住公司答辩称，1、上诉人的上诉请求是要求被上诉人继续履行物业服务，属于物业服务合同纠纷，而非就涉诉房产权属或租赁使用权产生的争议。2、第三人享有该房屋的所有权，上诉人无权要求第三人提供上述房产，第三人也不是物业服务的主体，也没有向上诉人承诺提供相应的物业服务。3、被上诉人与第三人之间的委托合同关系早已终止，退一步说，即使该房屋现有租赁关系的租期届满，未经第三人同意，任何人无权使用该房屋。故上诉人上诉主张不能成立，请求二审法院驳回上诉、维持原判。本院二审查明，2009年11月27日，中住公司与案外人金元证券股份有限公司南京广州路证券营业部（以下简称金元广州路证券营业部）签订房屋租赁合同，约定中住公司将诉争君临国际广场一幢三楼出租给金元广州路证券营业部，租赁期间自2010年4月15日起至2015年4月15日。本院二审查明的其他事实与原审认定一致。本院认为，承办人认为，上诉人君临国际业委会依据《君临国际广场物业管理委托合同》及其补充协议，要求被上诉人招商物业公司就诉争君临国际广场一幢三楼会所继续提供自助厨房、休闲餐饮、会所服务等服务，双方之间产生争议属于物业服务合同纠纷。首先，涉诉房产所有权人为原审第三人中住公司，而非君临国际广场全体小区业主共有；其次，君临国际业委会未与招商物业公司办理诉争房产委托物业管理服务的交接手续，因招商物业公司未实际控制该房产而缺乏物业服务的基础条件；第三，君临国际业委会与招商物业公司之间的委托合同及补充协议，就诉争房产物业管理及服务也未作出约定；第四，虽然中住公司与招商物业公司签订了《会所经营委托书》，但中住公司在2009年将涉诉房产出租给金元广州路证券营业部后，《会所经营委托书》实际终止履行，且中住公司也不愿意在金元广州路证券营业部租赁期限届满后，交付给招商物业公司经营管理。综上所述，上诉人要求被上诉人就诉争房产继续提供自助厨房、休闲餐饮、会所服务等服务的意见，无事实及法律依据，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费80元，由上诉人南京市君临国际广场住宅小区业主委员会负担。本判决为终审判决。审 判 长  黄 林审 判 员  刘恩臣代理审判员  汪德全二〇一三年十二月三十日书 记 员  石 莹