上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初26056号原告(反诉被告)：郭跃光，男，1965年5月2日出生，汉族，住浙江省。委托诉讼代理人：施玉平，上海融力天闻律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海乾卓企业管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：陈文，执行董事。委托诉讼代理人：樊平，上海律宏律师事务所律师。委托诉讼代理人：严魏芳，上海律宏律师事务所律师。原告(反诉被告)郭跃光与被告(反诉原告)上海乾卓企业管理有限公司(以下简称乾卓公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月21日立案后，依法适用简易程序，于2021年1月15日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)郭跃光及其委托诉讼代理人施玉平、被告(反诉原告)乾卓公司委托诉讼代理人樊平、严魏芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)郭跃光向本院提出诉讼请求，要求判令：1、被告承担违约责任，向原告支付双倍定金48,588元(定金为24,294元)；2、被告赔偿原告设备投资款315,000元、装修款69,800元；3、被告赔偿原告房租及物业费29,427元(庭审中，原告确认其中一笔装修基金1,304.40元被告已经返还，故将该项金额调整为28,085.60元，具体包括2017年7月支付的2017年度的物业费8,218.60元、2019年3月15日支付的物业费和租金计19,867元)；4、被告赔偿原告营业损失136,415.10元、人工损失180,000元；5、被告返还原告保证金16,196元。事实和理由：原、被告于2017年7月签订租赁合同一份,原告从被告处租赁位于上海嘉定区鑫品商务广场内民悦街XXX弄XXX号房屋一间(以下简称系争房屋)从事干洗店经营，租赁面积为63.22平方米，期限从2017年8月1日至2020年7月31日止，交房之日起4个月免租。合同签订后，原告支付了定金24,294元和租赁保证金16,196元。原告承租系争房屋前，被告在招租招商时承诺，店面前的马路会于2017年底前建好通车，整个商务广场的项目招租会基本完成，影院、超市等生活娱乐项目均会开业，营商环境没有问题，否则被告不会收租金。原告承租后,对系争房屋进行了装修，配置了经营所需干洗设备，并由原告儿子一人负责经营。但店面前马路至今仍未建好通车，被告承诺的影院、超市等生活娱乐项目招商未实现，严重影响原告营商环境，致使客源严重不足，原告因此长期亏损。被告作为商业项目的开发运营商，提供起码的营商环境，是其应有责任。不仅如此，由于被告原因，系争房屋产证迟迟未办，导致原告经营所需营业执照迟迟无法办理，且被告于2018年底擅自停水停电，致使原告无法正常经营。由于被告上述严重违约行为，致使原告租赁系争房屋用于干洗经营目的无法实现，被告依法应承担相应违约责任。被告(反诉原告)乾卓公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求。因原告多次迟延交付租金和物业费，被告在2019年12月5日已经发函跟原告解除租赁合同。原告所谓的定金，其实是2017年8月1日到2017年12月31日的租金(上述5个月中有2个月属免租期)计24,294元，即签合同当天原告交了3个月的租金，原告另缴纳了租赁保证金16,196元，不存在交付定金的说法。原告其他诉请均没有事实和法律依据，被告确认收到2017年8月1日到2018年7月31日的物业费8,218.60元、2019年3月份支付的租金19,867元，但这是原告租赁经营中实际支出的费用，被告不应予以返还。不同意返还租赁保证金。被告(反诉原告)乾卓公司提起反诉，要求判令：1、确认反诉原告与反诉被告签订的《鑫品商务广场租赁合同》于2019年12月5日解除；2、反诉被告从系争房屋内搬离,并将系争房屋返还给反诉原告；3、反诉被告支付反诉原告2019年4月1日至2019年12月5日的租金58,824元、2019年2月1日至2019年12月5日的物业管理费8,353元、2019年3月1日至2019年7月31日的水、电费738.40元，上述费用合计67,915元；4、反诉被告支付反诉原告逾期付款利息，其中以租金15,000元为基数，自2019年3月21日起算；以租金25,258元为基数，自2019年6月21日起算；以租金18,566元为基数，自2019年9月21日起算；以物业费及水电费合计9,091.40元为基数，自2019年12月6日起算。以上均按应付金额的每日万分之五计算至实际付清之日止；5、反诉被告支付反诉原告自2019年12月6日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费，按8.90元/平方米/天计算；6、反诉被告支付反诉原告自2019年12月6日起至实际返还房屋之日止的物业管理费，按13元/平方米/月计算；7、反诉被告支付反诉原告自2019年12月6日起至将注册于该租赁房屋内的工商、税务等登记予以注销或迁走之日止的经营占用费，按8.90元/平方米/天计算；8、反诉被告偿付反诉原告违约金17,160元；9、反诉被告补足反诉原告免租期的租金32,392元。事实与理由：2017年7月7日，反诉原告与反诉被告签订了《鑫品商务广场租赁合同》，约定反诉原告将系争房屋出租给反诉被告使用，用途仅作为干洗店，房屋计租面积63.22平方米。反诉被告声明其在签署租赁合同前已经视察过租赁房屋及其所在场地，对租赁房屋性质、用途及现有状况充分了解，确认该房屋符合其租赁目的和需求。租赁期限自2017年8月1日起至2020年7月31日止。其中免租期为4个自然月，分为两个阶段，2017年8月1日至2017年9月30日，2018年1月1日至2018年2月28日。租赁合同签订当天，反诉被告支付反诉原告租赁保证金16,196元，2017年8月1日至2017年12月31日租金24,294元。2017年7月24日，反诉原告将商铺交付反诉被告，当天反诉被告支付反诉原告2017年8月1日至2018年7月31日物业费8,218.60元。2019年2月26日，反诉原告因反诉被告拖欠租金、物业管理费、公用事业费，向其寄递《解约函》。2019年3月，反诉被告支付反诉原告租金19,867元、物业费4,931.16元，双方继续履行租赁合同。2019年3月20日起，反诉被告未支付2019年4月1日之后的租金等费用。2019年12月5日，反诉原告通过微信、短信等方式向反诉被告送达《解约函》，并于当天寄递《解约函》。反诉被告收到《解约函》后并未提出异议，未返还房屋，也未将注册于系争房屋内的工商、税务等登记予以注销或迁走，一直使用占有至今。反诉原告认为，因反诉被告违反租赁合同第8.3条款约定的义务，构成根本违约。首先，反诉被告应支付反诉原告租赁合同解除前的租金、物业管理费、水费、电费等款项，并偿付逾期利息。其次，反诉被告应支付反诉原告租赁合同解除次日起的房屋占用费、经营占用费、物业管理费、水费、电费等款项。再有，因反诉被告违约而提前解除租赁合同，其还应支付反诉原告月租金的双倍金额的违约金，以及补交免租期的全部租金。原告(反诉被告)郭跃光针对反诉答辩称，反诉原告没有权利单方解除合同，且租期已经届满，不存在解除的问题。同意第2项反诉请求，为了避免损失扩大，同意搬离。由于反诉原告的违约行为导致合同无法继续履行，故对反诉原告的其他反诉诉请，均不予认可。经审理查明，2017年7月7日，乾卓公司(甲方、出租方)和郭跃光(乙方、承租方)签订《鑫品商务广场租赁合同》，约定由乾卓公司将系争房屋出租给郭跃光使用，租赁用途仅用于开设“威特斯”品牌干洗店，房屋计租面积63.22平方米。租赁期限自2017年8月1日起至2020年7月31日止。其中免租期为4个自然月，分为两个阶段。2017年8月1日至2017年9月30日为免租期，签合同支付三个月租金可到2017年12月30日，下期三个月租金支付日期为1月1日，其中1月1日至2月28日为免租期，租金支付后可延续到5月31日。以后租金为三个月支付一次。合同约定，如双方未能在租赁合同期满前签订新的合同，乙方需在合同期满后的次日，向甲方返还系争房屋。关于租金、物业费及支付方式，合同约定：第一年、第二年月租金8,098元，第三年月租金8,580元；物业费每月822元，免租期内减半收取物业费；乙方应在甲方交房后5日内向甲方支付首期租金即定金(三个月)计24,294元；租金先付后用，按3个自然月为一个结账期，乙方应在每个结账期内的最后一个月的20日前向甲方支付下一个结账期的租金，由乙方汇入甲方指定的银行账户；乙方应在合同签订后5日内向甲方支付租赁保证金16,196元，甲方有权将租赁保证金冲抵乙方应付未付的租金、公用事业费以及乙方应承担的逾期利息、违约金等；电费、水费等费用，单独计量、按实计费，电费单价1.3元/度，水费单价5.5元/立方米。电费、水费由甲方代收代缴,按自然月为一个结算期进行结算。乙方收到甲方的付款通知书后不得拒付，必须在收到付款通知书后二日内向甲方付清费用。合同还约定乙方应按时缴纳各项费用，包括租赁保证金、租金、公共事业费等相关费用，如乙方发生逾期，应按每日逾期付款金额万分之五比例向甲方支付逾期利息并按合同第九条规定承担违约责任，乙方逾期支付任何费用累计达到10日以上的,甲方有权采取停水、停电等措施。合同第8.3.8条约定乙方逾期支付租赁保证金、租金、公用事业费等相关费用累计达三十日或逾期支付费用总额超过5,000元的，甲方可以书面通知乙方提前解除租赁合同，乙方还应按租赁合同第九条规定承担违约责任。合同第8.4条约定，合同自然终止、提前终止或提前解除后的次日，乙方应付清尚欠的任何款项，并需将无人占据且符合正常使用、保持完好状态的房屋返还交付，每逾期一天，乙方应按租赁期最后一年日租金的双倍支付房屋占用费；提前解除后的十日内，乙方须将注册于该租赁房屋内的工商、税务等登记予以注销或迁走。每逾期一天，乙方应按租赁期最后一年日租金的双倍支付经营占用费。合同第九条违约责任约定，甲方违反租赁合同第8.3条款约定的甲方义务，则构成根本违约，乙方有权提前解除租赁合同，并要求甲方按月租金的双倍支付违约金；若乙方违反租赁合同第8.3条款约定的乙方义务，则构成根本违约，甲方有权提前解除租赁合同，并要求乙方按月租金的双倍支付违约金，乙方亦无权享有租赁合同第3.2条款免租期的待遇，即乙方还应向甲方补交免租期的全部租金。合同另作了其他约定。签约当天，郭跃光向乾卓公司支付了租赁保证金16,196元、2017年8月1日至2017年12月31日租金24,294元(含两个月免租期)。2017年7月24日,乾卓公司将系争房屋交付郭跃光，当天，郭跃光支付乾卓公司物业费8,218.60元(2017年8月1日至2018年7月31日)。2019年3月，郭跃光向乾卓公司支付了2018年8月1日至2019年1月31日期间物业费4,931.16元，租金19,867元。嗣后，因郭跃光未支付2019年4月1日之后的租金等费用，乾卓公司遂于2019年12月5日向郭跃光寄送《解约函》，但郭跃光并未搬离系争房屋。2020年12月，郭跃光起诉来院。诉讼中，乾卓公司表示因郭跃光拖欠租金、物业管理费、公用事业费,乾卓公司曾于2019年2月26日向郭跃光寄递《解约函》，要求郭跃光支付拖欠的费用并要求郭跃光于5日内搬离。因郭跃光2019年3月15日支付了租金19,867元(其余2019年3月底之前的租金乾卓公司均予以免除)，双方合同得以继续履行。郭跃光则表示未收到该份《解约函》，乾卓公司免除2019年3月底之前的租金恰恰可以证明乾卓公司未履行招商招租时的承诺，表明乾卓公司自认违约，也表明乾卓公司亦同意减免2019年3月底之后的租金。庭审中，郭跃光提供了证人裴某某和杨某某的书面证词，并要求杨某某到庭作证，以证明乾卓公司招商时对商户作出承诺但实际合同履行中均未能兑现以及乾卓公司存在违约行为。郭跃光还提供了其与乾卓公司招商经理李霆的谈话录音，以证明乾卓公司违背招商招租时的承诺，不能提供基本营商环境的违约事实。乾卓公司则表示杨某某曾以与郭跃光相同的理由起诉乾卓公司，双方之间存在利害关系，其证词无法采信。乾卓公司对郭跃光与李霆之间的谈话录音真实性无异议，但认为录音与本案没有关联性，不能反映郭跃光的证明目的。诉讼中，本院已向郭跃光、乾卓公司释明为避免损失扩大，建议双方尽快完成系争房屋的交接，双方也均表示同意。2021年1月27日，双方办理了系争房屋的交接手续。本院认为，郭跃光和乾卓公司均认为对方构成违约并据此要求对方承担违约责任，本案的争议焦点即在于究竟是郭跃光还是乾卓公司构成违约？郭跃光表示乾卓公司在其承租系争房屋前即乾卓公司招租招商时就已作出一系列承诺，包括店面前的马路会于2017年底前建好通车，整个商务广场的项目招租会基本完成，影院、超市等生活娱乐项目均会开业，营商环境没有问题等，但至今上述承诺均未兑现，另由于乾卓公司原因致使系争房屋产证迟迟未办，导致郭跃光经营所需营业执照迟迟无法办理，且乾卓公司于2018年底擅自停水停电，致使郭跃光无法正常经营。郭跃光认为，由于乾卓公司上述严重违约行为，致使郭跃光租赁系争房屋用于干洗店的经营目的无法实现,乾卓公司依法应承担相应违约责任。对此本院认为，乾卓公司与郭跃光所签租赁合同中未见乾卓公司作出上述承诺的相关内容，证人裴某某未到庭作证，其证词无法采信，证人杨某某与乾卓公司之间发生过诉讼并已败诉，双方之间存在利害关系，故杨某某虽到庭作证但相关证词本院亦无法采信。至于郭跃光与李霆之间的谈话录音虽然真实性可以确认，但该录音不能证明郭跃光的证明目的，与本案不存在关联性，本院也不予采信。综上，郭跃光提供的证人证词和谈话录音等证据，均无法证明乾卓公司作出过上述承诺，郭跃光以乾卓公司违反承诺构成违约的主张不能成立。系争房屋的产权证办理于2018年7月，庭审中郭跃光自述系争房屋的大产权证和自己的营业执照均办理于2018年5月，故郭跃光所谓由于乾卓公司原因致使系争房屋产证迟迟未办并因此导致郭跃光经营所需营业执照迟迟无法办理的主张不能成立。乾卓公司对郭跃光所称乾卓公司于2018年底停水停电的主张不予认可，郭跃光亦未提供证据对此予以证明。本院对此不予采信。综上所述，郭跃光关于乾卓公司存在违约事实的主张均不能成立，其以乾卓公司违约为由要求乾卓公司承担违约责任的诉请，本院不予支持。乾卓公司收取郭跃光24,294元的收据上写明所收款项为郭跃光支付2017年8月1日至2017年12月31日的租金而非定金，故郭跃光要求乾卓公司双倍返还定金的诉请本院不予支持。郭跃光要求乾卓公司赔偿各项损失的诉请均以乾卓公司构成违约为前提条件，本院均不予支持。关于租赁保证金16,196元，合同约定乾卓公司有权将租赁保证金冲抵郭跃光应付未付的租金、公用事业费以及郭跃光应承担的逾期利息、违约金等，但因乾卓公司在诉讼中未主张冲抵，故应予返还给郭跃光。双方所签租赁合同第8.3.8条约定乙方逾期支付租赁保证金、租金、公用事业费等相关费用累计达三十日或逾期支付费用总额超过人民币5,000元的，甲方可以书面通知乙方提前解除租赁合同，乙方还应按租赁合同第九条规定承担违约责任。郭跃光未按约支付2019年4月1日之后的租金等费用，明显违反上述合同约定，已构成违约，应承担相应的违约责任。鉴于乾卓公司已于2019年12月5日向郭跃光送达《解约函》，故本院确认双方合同于2019年12月5日解除。合同解除后，郭跃光应从系争房屋内搬离，将房屋返还给乾卓公司。但鉴于诉讼中郭跃光已于2021年1月27日和乾卓公司办理了系争房屋的交接手续，故对乾卓公司要求郭跃光从系争房屋内搬离并将上述房屋返还给乾卓公司的反诉诉请不再予以支持。虽然双方均确认乾卓公司免除了郭跃光应付的2019年3月底之前的部分租金，但此举仅表明乾卓公司对自己部分权利的放弃，郭跃光据此认为乾卓公司免租行为表明乾卓公司自认违约及同意减免2019年3月底之后的租金，均缺乏依据，本院不予认同，故本院对乾卓公司要求郭跃光支付2019年4月1日至2019年12月5日的租金、物业管理费和2019年4月1日以后的水、电费的诉讼请求予以支持。乾卓公司主张的逾期付款利息实属违约金性质，鉴于其主张的按应付款每日万分之五的标准过高，且郭跃光亦要求法院予以调整，故本院根据实际情况酌情调整为按应付款的日万分之三计算。郭跃光还应向乾卓公司支付自2019年12月6日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费和物业管理费，但乾卓公司将房屋占有使用费按租金标准的双倍计算即8.9元/平方米/天计算属过高，本院酌情调整至按合同约定的租金标准即4.45元/平方米/天计算。因合同约定若乙方违反租赁合同第8.3条款约定的乙方义务，则构成根本违约，甲方有权提前解除租赁合同，并要求乙方按月租金的双倍支付违约金，乙方亦无权享有租赁合同第3.2条款免租期的待遇，即乙方还应向甲方补交免租期的全部租金，故本院对乾卓公司要求郭跃光支付违约金17,160元及补足免租期租金32,392元的诉请均予以支持。郭跃光未在合同提前解除后的十日内将注册于该租赁房屋内的工商登记予以注销或迁走，本应按合同约定每逾期一天按租赁期最后一年日租金的双倍支付经营占用费，但考虑到本院已判令郭跃光承担前述违约责任，且工商登记未予以注销或迁走并不必然会导致乾卓公司损失，故对乾卓公司要求郭跃光支付自2019年12月6日起至将注册于该租赁房屋内的工商、税务等登记予以注销或迁走之日止的经营占用费(按8.90元/平方米/天计算)的诉请不再予以支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款及1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)郭跃光与被告(反诉原告)上海乾卓企业管理有限公司间签订的《鑫品商务广场租赁合同》于2019年12月5日解除；二、被告(反诉原告)上海乾卓企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)郭跃光租赁保证金16,196元；三、原告(反诉被告)郭跃光应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海乾卓企业管理有限公司2019年4月1日至2019年12月5日的租金人民币58,824元、2019年2月1日至2019年12月5日的物业管理费人民币8,353元、2019年3月1日至2019年7月31日的水、电费738.40元，合计67,915元；四、原告(反诉被告)郭跃光应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海乾卓企业管理有限公司上述第三项的逾期付款利息(其中以15,000元为基数,自2019年3月21日起算；以25,258元为基数，自2019年6月21日起算；以18,566元为基数，自2019年9月21日起算；以9,091.4元(物业费及水电费之和)为基数，自2019年12月6日起算，以上均按应付金额的每日万分之三计算至实际付清之日止)；五、原告(反诉被告)郭跃光应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海乾卓企业管理有限公司自2019年12月6日起至2020年1月27日止的房屋占有使用费，按4.45元/平方米/天计算，共计117,832元；六、原告(反诉被告)郭跃光应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海乾卓企业管理有限公司自2019年12月6日起至2020年1月27日止的物业管理费,按13元/平方米/月计算，共计11,288.80元；七、原告(反诉被告)郭跃光应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海乾卓企业管理有限公司违约金17,160元；八、原告(反诉被告)郭跃光应于本判决生效之日起十日内补足被告(反诉原告)上海乾卓企业管理有限公司免租期的租金32,392元；九、原告(反诉被告)郭跃光的其余诉讼请求，不予支持；十、被告(反诉原告)上海乾卓企业管理有限公司的其余反诉请求，不予支持。当事人如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费11,754元，减半收取5,877元，反诉案件受理费1,324元，合计收取诉讼费7,201元，由原告(反诉被告)郭跃光负担7,000元，被告(反诉原告)上海乾卓企业管理有限公司负担201元。双方负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  秦 忠二〇二一年二月七日法官助理  王 鑫书 记 员  俞佳悦附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。