上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0101民初17209号原告：钟妮，女，1961年12月7日出生，汉族，住上海市静安区。法定代理人：周桦，男，1958年8月4日出生，汉族，住上海市虹口区。委托诉讼代理人：周洪波，上海市恒业律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑骊，上海市恒业律师事务所律师。被告：袁佳伟，女，1965年9月13日出生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：李剑瑜，上海豪珈律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯悦，上海豪珈律师事务所律师。原告钟妮与被告袁佳伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人周洪波及郑骊、被告委托诉讼代理人李剑瑜及冯悦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。钟妮向本院提出诉讼请求：(1)确认钟妮与袁佳伟所签《房地产买卖(含居间)合同》于2020年6月18日予以解除；(2)袁佳伟偿付违约金人民币1,940,000元。事实和理由：2020年5月3日，钟妮与袁佳伟经中介居间服务后签订《房地产买卖(含居间)合同》一份，约定钟妮以人民币9,700,000元将位于上海市黄浦区丽园路XXX弄XXX号XXX室房屋出售予袁佳伟，合同对款项支付、合同解除权及违约责任等均作明确约定。签约后，袁佳伟未予履行合同项下付款义务。2020年6月16日，钟妮书面通知解除所签买卖合同。现钟妮称袁佳伟未予履行付款义务并导致提前解约，袁佳伟就此应予承担合同项下违约责任，钟妮遂以此为由起诉来院。袁佳伟辩称，中介方及卖方在签约前均未告知房屋权利人系无民事行为能力人，在签约时亦未能提供可保证履约之相关证明材料，袁佳伟在得知上述情形后认为交易风险过大，之后未再继续履约，故袁佳伟并非故意违约。袁佳伟所缴定金人民币10,000元已由中介方于2020年5月4日予以退还，故所签买卖合同亦于该日实际解除。对于钟妮诉请之违约金则存在约定过高情形，钟妮就此应对所遭受之实际损失予以证明。钟妮提供以下证据：1、户口簿及2、公房租赁凭证，以证明周桦与钟妮户籍均登记予上海市静安区长乐路XXX弄XXX号房屋处，两人系兄妹关系，钟妮除涉案房屋外另有他处居所；3、钟妮监护人指定协议及4、民事判决书，以证明钟妮系无民事行为能力人，周桦系钟妮法定代理人；5、房地产权证，以证明钟妮系涉案房屋权利人，钟妮有权出售该房屋；6、《房地产买卖(含居间)合同》，以证明买卖双方及中介方于2020年5月3日签订该合同；7、律师函，以证明钟妮委托律师书面催告袁佳伟履约，在催告无果后书面通知解约。袁佳伟对钟妮提供证据7中2020年6月1日函件称未曾收讫，对其他证据形式真实性均无异议；对钟妮提供证据1、2称袁佳伟在收讫律师函后方才得知钟妮行为能力情况；对证据3、4称中介方于2020年5月3日方才通过微信将相关材料发予袁佳伟；对证据5所称售房权利不予认可；对证据6称曾于2020年5月2日签订首份合同，于次日另签合同并予替代；对证据7中2020年5月14日及6月16日函件称袁佳伟收函后要求面谈，此后方知周桦系钟妮法定代理人，同时确认袁佳伟于2020年6月17日收讫解约通知。袁佳伟提供以下证据：1、袁佳伟与中介人员聊天记录，以证明(1)中介人员告知卖方因疫情未能回沪，可由其司机协助看房；(2)涉案房屋由中介人员予以带看；2、中介人员名片、袁佳伟与中介人员聊天记录、《收据》及《解约协议》，以证明(1)袁佳伟于2020年5月2日至中介处沟通购房事宜；(2)中介方于2020年5月2日向袁佳伟收取意向金人民币10,000元，并向袁佳伟提供钟妮身份信息；(3)中介方于2020年5月3日上午将已签字合同交付袁佳伟，并告知周桦系钟妮朋友，可代签合同；(4)中介方于2020年5月3日下午方才提供钟妮民事行为能力及监护人相关材料；(5)中介方称2020年5月3日晚上有事而未予接待袁佳伟；(6)中介方于2020年5月4日将定金人民币10,000元退还袁佳伟，并让袁佳伟签订《解约协议》；3、袁佳伟与中介人员聊天记录，以证明中介人员于2020年5月4日下午开始携袁佳伟带看其他房屋，并要求将所签涉案房屋交易材料予以回收作废；4、中介人员与袁佳伟丈夫微信、短信及通话记录，以证明袁佳伟在收讫解约通知当日即积极沟通协商，但对方未作正面回应；5、袁佳伟丈夫与中介人员谈话录音光盘附文字记录内容，以证明(1)袁佳伟于2020年5月22日表示希与卖方面谈沟通并由卖方提供涉案房屋可予出售之相关证明材料；(2)中介方拒绝向袁佳伟提供卖方联系方式；(3)袁佳伟与中介方约定共同至交易中心询问买卖过户所需材料及相关细节，并由中介方将查询情况转达卖方；6、中介人员与袁佳伟聊天记录及中介人员朋友圈截图，以证明涉案房屋后续已拟重新挂牌出售；7、袁佳伟与中介人员聊天记录，以证明中介方告知涉案房屋已于2020年7月22日成功出售；8、袁佳伟与中介人员通话录音光盘附文字记录内容，以证明中介方已就解约及退还定金事宜与卖方进行沟通，卖方对于相关情形均系明知。钟妮对袁佳伟提供证据4中与钟妮律师联系记录予以确认，但称钟妮律师已明确告知买卖合同合法有效，且袁佳伟应予承担违约责任；对于其他证据之真实性、合法性及关联性均不予认可。对袁佳伟提供证据1称卖方是否实际到场并不影响房屋带看；对证据2确认实收定金人民币10,000元，但已于2020年5月3日向袁佳伟提供钟妮及其监护人周桦相关证明材料；对证据4称袁佳伟要求与钟妮本人面谈，但己方已明确告知周桦享有代理权限，且经向交易中心查询并无交易障碍。本院经审理认定事实如下：2016年11月10日，钟妮被宣告为无民事行为能力人，其兄周桦被指定为监护人。周桦系上海市静安区长乐路XXX弄XXX号房屋之公房承租人，钟妮及周桦户籍均登记予该房屋内，钟妮名下另有上海市黄浦区丽园路XXX弄XXX号XXX室产权房(下称系争房屋)。2020年5月3日，经案外人上海菁英房地产经纪有限公司(下称菁英公司)中介，周桦代钟妮与袁佳伟签订《房地产买卖(含居间)合同》(下称《买卖合同》)一份，约定(1)钟妮同意将系争房屋以总价人民币9,700,000元转让予袁佳伟；(2)定金总额为人民币110,000元，袁佳伟于签约时支付钟妮定金人民币10,000元，(如有已付意向金则转为定金)，剩余定金人民币100,000元于签约日起10日内补足，钟妮同意将该定金交由菁英公司代为收取或转入监管账户；(3)袁佳伟于2020年5月31日前支付房款人民币1,900,000元，于同年7月31日前支付房款人民币5,190,000元，于办理产权转让手续之前支付房款人民币500,000元，以银行发放贷款方式支付房款人民币2,000,000元，于物业更名手续办妥当日支付人民币110,000元；(4)买卖双方于2020年10月31日前至系争房屋所在地不动产登记事务中心办理房屋过户手续；(5)买卖双方于2020年7月31日前办理合同网签手续；(6)买卖双方签订本合同后则合同成立并且生效，是否实际办理网签手续并不影响本合同之效力；(7)如钟妮未能依照本合同约定办理网签手续，则须向袁佳伟双倍返还定金，如袁佳伟未能按约办理网签手续，则袁佳伟已付定金不予返还；(8)任何一方未按本合同履行均视为违约，守约方有权要求违约方按每日交易总价千分之零点五承担逾期履行违约金后继续履行，如违约方逾期不履行超过15日，则守约方有权单方面解除本合同并要求违约方支付交易总价20%之违约金。签约后，袁佳伟按约支付定金人民币10,000元，但未能按期支付剩余定金人民币100,000元。2020年5月14日，钟妮监护人周桦委托律师致袁佳伟《律师函》，要求袁佳伟于收函后3日内支付定金余额人民币100,000元。袁佳伟收函后未予补缴定金，后续亦未能按约于2020年5月31日前支付首期购房款。2020年6月16日，钟妮监护人周桦再次委托律师致袁佳伟《律师函》，称因袁佳伟未能按约付款且逾期已过15日，钟妮就此解除所签合同，并要求袁佳伟按照交易总价20%支付违约金。2020年6月17日，袁佳伟收讫上述《律师函》。审理中，袁佳伟陈述(1)2020年5月3日，中介方将钟妮行为能力及监护人相关证明材料提供予袁佳伟；(2)2020年5月4日，袁佳伟向中介方提出解约，中介方称定金已付钟妮，解约事宜须与钟妮联系，之后，中介方于当日退还袁佳伟定金人民币10,000元；(3)中介方退还定金后要求袁佳伟签署解约协议，并称解约协议待钟妮监护人周桦回沪签字后再交予袁佳伟；(4)2020年5月16日，中介方告知周桦不同意解约；(5)袁佳伟与中介方相约至房地产交易中心征询无民事行为能力人房屋交易所须材料及相关细节。钟妮则称(1)己方仍留存袁佳伟所缴定金人民币10,000元，亦从未签署解约协议；(2)周桦委托中介售房时已将钟妮行为能力及监护人相关材料予以提供；(3)中介陪同袁佳伟至交易中心征询后已确认系争房屋买卖交易并无障碍，但袁佳伟仍然拒绝履约。综上，现钟妮称袁佳伟在签约后未能履行合同项下付款义务，且逾期付款情节已构成合同约定之解约事由，钟妮就此享有合同解除权并有权向袁佳伟主张合同项下违约责任。钟妮遂以此为由起诉来院。本院认为，本案所涉《买卖合同》系签约各方据各自真实意思表示依法签订，具有法律效力，钟妮及袁佳伟作为签约方均应恪守合同约定之义务。签约后，袁佳伟仅按约支付定金人民币10,000元，对于剩余定金及首期房款均未能按约支付且逾期已超15日，钟妮基于袁佳伟逾期付款违约情节而按约取得合同解除权，本案所涉《买卖合同》于钟妮监护人周桦委托律师所发书面解约通知即2016年6月16日《律师函》送达袁佳伟之日予以提前解除。对于钟妮诉请之违约金，钟妮该项诉请与合同约定无悖，但袁佳伟对该项诉请则提出约定过高之抗辩。鉴于(1)袁佳伟作为抗辩方虽对违约金过高一节负有举证责任，但因签约后房地产市场价值始终处于稳步上升趋势，而该项市场走势系属普遍认知范围，袁佳伟对此无须再予举证；(2)钟妮就该项违约金诉请未能举证证明其存在其他损失。鉴此，本院对袁佳伟抗辩意见依法予以采纳，并对钟妮该项诉请依法予以酌情调低后再予支持。对于袁佳伟已缴定金人民币10,000元，因钟妮已主张违约金，故所收定金应予返还，但袁佳伟称所缴定金已由中介方实际返还，钟妮则称仍由己方持有，为避免累讼，该项定金可由钟妮与中介方自行进行结算。至于袁佳伟辩称其对钟妮行为能力及监护人情况并不知晓一节，袁佳伟陈述其于2020年5月3日既已通过中介方微信发送而知晓上述情况，而袁佳伟要求与产权人面谈显然并无必要亦毫无意义，钟妮对外事务均由其监护人周桦办理并无不当，再则袁佳伟征询结果亦未显示所涉交易存在障碍，故袁佳伟无法基于其上述辩称理由而取得合同解除权，其于2020年5月4日要求解约之行为并不受到法律保护。至于袁佳伟辩称卖方于2020年5月4日已同意解约并认同中介方退还定金一节，鉴于袁佳伟就此并无充足证据予以证明，且袁佳伟在诉前调解笔录中陈述中介方于2020年5月16日告知卖方不同意解约，而钟妮提供证据7亦显示卖方于2020年5月14日仍向袁佳伟书面催缴剩余定金人民币100,000元，故本院对袁佳伟上述辩称意见依法不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第六条、第四百六十五条第一款、第五百零九条第一款、第五百六十二条第二款、第五百六十五条第一款、第五百八十五条第一款及第二款、第五百八十八条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十三条第一款第二项之规定，判决如下：一、原告钟妮与被告袁佳伟于2020年5月3日所签《房地产买卖(含居间)合同》于2020年6月17日予以解除；二、被告袁佳伟于本判决生效之日起十日内偿付原告钟妮违约金人民币200,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币22,260元(原告钟妮已预缴)，适用简易程序减半收取为人民币11,130元，原告钟妮负担人民币8,940元，被告袁佳伟负担人民币2,190元，本院退还原告钟妮人民币11,130元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 李慧二〇二一年二月二十五日法官助理 芦笛书 记 员 芦笛附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。……第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第五百六十二条……当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。……第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。……第五百八十八条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。……《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十三条下列事实，当事人无须举证证明：……（二）众所周知的事实；……