甘肃省张掖市甘州区人民法院执 行 裁 定 书（2021）甘0702执异178号案外人：张全义，男，汉族，1963年7月5日出生，甘肃省张掖市甘州区人，住本区。案外人：张伟，男，汉族，1986年1月18日出生，甘肃省张掖市甘州区人，住本区。系张全义之子。委托代理人：申宜民，甘肃正峰律师事务所律师。申请执行人：张掖市恒翔建筑材料有限公司。地址：张掖市长安乡南关四社。统一社会信用代码：916207025611377520。法定代表人：乔明轩，该公司经理。被执行人：张掖市万达房地产开发有限责任公司。地址：张掖市甘州区张大公路200米。统一社会信用代码：91620702756580607N。法定代表人：王学军，该公司经理。本院在执行申请执行人张掖市恒翔建筑材料有限公司与被执行人张掖市万达房地产开发有限责任公司追偿权纠纷一案中，案外人张全义、张伟对本院查封的被执行人张掖市万达房地产开发有限责任公司所有的位于张掖市安民馨园居住组团1幢1单元401、402、501、602，2幢3单元202、302、402室7套房屋提出书面异议。本院受理后，于2021年8月2日作出（2021）甘0702执异115号执行裁定书，申请执行人张掖市恒翔建筑材料有限公司不服向张掖市中级人民法院申请复议。张掖市中级人民法院于2021年9月16日作出（2021）甘07执复40号执行裁定书，裁定撤销甘州区人民法院（2021）甘0702执异115号执行裁定书，发回本院重新审查。本院于2021年9月28日立案受理后，依法另行组成合议庭进行了审查，本案现已审查终结。案外人张全义、张伟称：自2014年12月1日，张掖市万达房地产开发有限责任公司因开发甘州区安民馨园小区陆续向案外人借款180万元，双方约定月利息为2.4%，2017年11月5日经双方结算，张掖市万达房地产开发有限责任公司应支付案外人借款本息4375000元，同日，因张掖市万达房地产开发有限责任公司无力偿还借款，双方签订书面《借款抵协议》一份，协议书约定，张掖市万达房地产开发有限责任公司自愿将自己开发修建并拥有完全产权的位于甘州区的房屋即涉案房屋以每平方米5200元的价格抵顶给案外人。因2017年11月5日，涉案房屋尚在修建不具备出售及过户的条件，所以未向案外人办理房屋过户手续，但协议书约定，在涉案房屋具备出售条件时与案外人签订商品房买卖合同，并出具房款收款收据，协助案外人办理房屋不动产过户登记手续。涉案房屋不得以任何理由出售或者重复抵顶、抵押给第三方，否则一切法律责任由万达公司承担。2019年10月1日，双方就上述事宜再次签订一份《借款抵顶协议》。2019年10月13日，张掖市万达房地产开发有限责任公司与案外人就7套涉案房屋签订编号为ＧＦ-200071的《商品房买卖合同》，《商品房买卖合同》对出售房屋单价、产权登记的事项进行了约定。2020年4月1日，因张掖市万达房地产开发有限责任公司未能按照借款抵顶协议约定的事项对涉案房屋进行过户，案外人向人民法院提请诉讼，同时提请诉讼保全，甘州区人民法院作出（2020）甘0720执保92号财产保全裁定书，裁定查封涉案房屋。案件经甘州区人民法院审理作出（2020）甘0720民初2566号民事调解书，确定张掖市万达房地产开发有限责任公司于2020年10月30日前向案外人交付涉案房屋并办理涉案房屋的网签手续和房屋产权手续。后案外人申请强制执行，甘州区人民法院作出栽定以涉案房屋被另案查封或处置为由终结案件执行，案外人才知晓涉案房屋已经被甘州区人民法院于2019年2月25日查封，无法办理网签及产权过户。案外人遂以超标的查封向法院申请解除对该涉案房屋的查封，但案件承办人告知其中6套（除2幢3单元402室）被已生效的民事判决书，确定第三人享有优先受偿权而不能解除。案外人认为，首先，人民法院生效法律文书已确定涉案房屋的所有权属利害关系；其次，案外人作为买受人，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中的规定，消费者交付购买商品房的全部价款或大部分价款的，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人；最后，案外人与被执行人签订了商品房买卖合同，并明确约定以购房款抵顶被执行人所欠借款，即案外人为商品房的买受人，并支付了全部价款，虽生效判决确定第三人作为建设工程合同的承包人对涉案房屋享有优先受偿权，但司法解释明确规定该优先受偿权不得对抗支付房屋价款的买受人。故，案外人申请解除对被执行人张掖市万达房地产开发有限责任公司所有的位于张掖市，2幢3单元202、302、402室7套房屋的查封。本院查明，本院在执行张立功、陈建坤、宋述莲、王玉河、周幸辉、张全德、丁少刚、王建军、周云、刘万龙、徐咸利、李建军、袁学武、马继军、杨卫东与张掖市万达房地产开发有限责任公司、张掖市恒翔建筑材料有限公司房屋拆迁补偿合同纠纷15案中，张掖市恒翔建筑材料有限公司作为担保人代张掖市万达房地产开发有限责任公司偿付案件款3870738.90元及诉讼费20025元，合计3890763.90元。后申请执行人张掖市恒翔建筑材料有限公司于2018年7月4日向本院行使追偿权，要求对被执行人应偿付的担保借款及诉讼费3890763.90元予以强制执行。本院经审查于同年7月13日作出（2018）甘0702执4620号执行裁定书，准予强制执行。本院遂于同年8月23日立案执行。在执行过程中，本院于同年9月18日作出（2018）甘0702执4620号执行裁定书，裁定对被执行人张掖市万达房地产开发有限责任公司所有的位于张掖市安民馨园居住组团1号楼1-2层基础及钢结构主体，2号楼36套房屋予以查封。因查封之时，该1号楼尚未完工。本院遂于2019年2月18日作出裁定，对1号楼1-9层、2号楼1-6层房屋予以查封。另查明，2017年11月15日，被执行人与案外人张全义、张伟签订借款抵顶协议一份，约定被执行人所欠案外人借款4375000元，被执行人以其开发修建的安民馨园房屋，按5200元／㎡价格抵顶858㎡，被执行人在房屋具备出售条件时与案外人签订商品房买卖合同、出具房款收据，并协助办理不动产过户手续。2019年10月13日，双方再次签订借款抵顶协议一份，约定被执行人以其开发的位于张掖市，2幢3单元102、202、302、402、502室房屋，按5100元／㎡价格抵顶，双方签订商品房买卖合同，由被执行人出具收款收据，并协助办理不动产过户登记手续，双方签订合同、出具收据后，被执行人所欠案外人借款本息抵顶完毕。2020年4月1日，因被执行人未按约履行义务，案外人向本院提起诉讼，本院以（2020）甘0702民初2566号案件受理，同时案外人向本院申请财产保全，本院审理后于同年4月6日作出（2020）甘0702民初2566号民事裁定书，对被执行人开发的位于张掖市，2幢3单元102、202、302、402、502室八套房屋予以查封。该案经审理后，于同年5月15日作出（2020）甘0702民初2566号民事调解书：被执行人王学军于2020年10月30日前向案外人交付由其开发修建的位于张掖市，2幢3单元202、302、402室七套房屋，并办理上述房屋的网签手续和房屋产权手续。该调解书生效后，被执行人未能履行法律文书所确定的义务。案外人于同年11月3日向本院申请执行，本院以（2020）甘0702执6499号案件受理。在执行过程中，因案涉房产已被本院另案查封，交付义务及办理产权手续的义务已无法实现，本院于同年12月15日作出（2020）甘0702执6499号执行裁定书，裁定终结执行。又查明，2021年2月8日，案外人张全义、张伟对本院查封的被执行人张掖市万达房地产开发有限责任公司所有的位于张掖市安民馨园居住组团1幢1单元401、402、501、602，2幢3单元202、302、402室7套房屋提出书面异议，认为本院所查封被执行人张掖市万达房地产开发有限责任公司所有的位于张掖市安民馨园居住组团1号楼1-2层基础及钢结构主体，2号楼36套房屋属超标的查封，应当对超标的部分予以解封。本院经审查于2021年3月10日作出（2021）甘0702执异20号执行裁定书，裁定驳回案外人张全义、张伟的异议请求。本院认为,因被执行人张掖市万达房地产开发有限责任公司未履行生效法律文书确定的义务，本院对其开发建设的房产依法采取查封措施，并无不当且符合法律、法规的强制性规定。本案中，案外人要求本院解除对被执行人张掖市万达房地产开发有限责任公司所有的位于张掖市安民馨园居住组团1幢1单元401、402、501、602，2幢3单元202、302、402室7套房屋的理由有二，一是本院已作出的（2020）甘0702民初2566号民事调解书中确认了由被执行人张掖市万达房地产开发有限责任公司于2020年10月30日前向案外人交付由其开发修建的位于张掖市，2幢3单元202、302、402室七套房屋，并办理上述房屋的网签手续和房屋产权手续；二是案外人作为被执行人张掖市万达房地产开发有限责任公司的债权人，已与被执行人签订案涉房屋的《商品房买卖合同》，抵顶案外人对被执行人所享有的债权，视为案外人购买并支付了全部房款，可对抗申请执行人对案涉房屋的优先受偿权。本院认为，首先，2017年11月15日，被执行人与案外人首次达成抵顶协议，但协议达成时所抵顶的房产当时尚处于修建过程中，并不具备出售、抵顶以及交付的条件，仅为双方当事人合意表示。2019年10月13日，被执行人与案外人再次签订抵顶协议并签订《房屋买卖合同》时，涉案房产已被本院查封，双方签订抵顶协议时对此情况已明确注明，案外人与被执行人明知所抵顶房产已被本院其他案件查封，仍签订抵顶协议及商品房买卖协议，且案外人至今亦未实际占有该抵顶房产。因此，现案外人以不动产在本院查封前已签订合法有效买卖合同，并已支付价款，未办理过户登记非自身原因为由，明显与事实及法律、司法解释的规定不符。其次，本院生效的（2020）甘0702民初2566号民事调解书虽确定了由被执行人向案外人交付案涉房屋并办理相关产权手续，但该生效法律文书是在本院对涉案房产查封后作出。依据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定，对案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。故案外人的该异议理由，不能成立。综上，本案所涉位于甘州区，2幢3单元202、302、402室七套房屋，案外人在签订抵顶协议时已知涉案房产被本院查封，也未实际交付，且作出的另案生效法律文书是在涉案房产被本院查封之后，并不享有排除执行的权益。案外人对涉案不动产提出的异议和理由，不符合法律及相关司法解释的规定，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第二百四十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条、第二十四条、第二十六条第二款之规定，裁决如下：驳回案外人张全义、张伟的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  汤增国审判员  李 匀审判员  陈 丽二〇二一年十月九日书记员  张思思附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼第二百四十四条被执行人未按执行通知履行法律文书所确定的义务，人民法院有权查封、扣押、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。但应当保留被执行人及其所扶养家属的生活必需品。《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条对案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十五条规定作出裁定时，应当告知相关权利人申请复议的权利和期限。人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。人民法院作出其他裁定和决定时，法律、司法解释规定了相关权利人申请复议的权利和期限的，应当进行告知。第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十六条第二款金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。