广西壮族自治区南宁市邕宁区人民法院民 事 判 决 书(2017)桂0109民初1678号原告：广西大唐世家投资有限公司，住所地南宁市邕宁区银峰路36号水产畜牧培训中心大楼4楼36-84号，统一社会信用代码91450100083640221A。法定代表人：陈超，男，该公司执行董事。委托诉讼代理人：戴冠媚，女，该公司员工。被告：闫文浩，男，1987年5月14日出生，汉族，户籍地址山西省祁县，现住址不明。第三人：中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行，住所地南宁市园湖南路12-3号，统一社会信用代码91450103711424141Y。法定代表人：林海，男，该公司负责人。原告广西大唐世家投资有限公司(以下简称大唐公司)与被告闫文浩、第三人中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行（以下简称建行园湖支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年11月8日立案后，依法适用普通程序，于2018年4月2日公开开庭进行了审理。原告大唐公司的委托诉讼代理人戴冠媚到庭参加诉讼。被告闫文浩经本院公告传唤、第三人建行园湖支行经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告大唐公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除2016年11月3日原、被告双方签订的编号为YS301901243的《南宁市商品房买卖合同》及附件；2.判决被告支付违约金91863.7元（以合同补偿协议约定的违约金计算办法按合同总价的10%计算）；3.判令被告偿还原告代偿的贷款本息共计人民币31000元；4.判令第三人于合同解除之日起10天内与被告共同注销涉案房产抵押登记[登记号：桂（2017）南宁市不动产证明第0159858号]；5.判令被告于合同解除之日起10日内配合原告注销商品房买卖合同（预售）备案及预告登记[备案登记号：00370978号，预告号：桂（2017）南宁市不动产证明第0068975号]；6.被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由:被告因购买原告开发的南宁市龙福路大唐·世家17号楼2单元6层602号房屋而与原告签订合同编号为Y301901243《南宁市商品房买卖合同》（预售）。合同约定出卖的商品房总价款为人民币918637元，被告于2016年11月14日向原告支付首付款人民币184637元，余款734000元申请贷款支付。《南宁市商品房买卖合同》之补充协议中约定，在办理完毕房产证和房屋抵押他项权证前，如买受人拖欠银行贷款本息导致银行向出卖人主张担保权利的���无论出卖人是否代为偿还贷款，自出卖人受到银行主张担保权利的通知起，出卖人有权解除合同，收回该商品房另行处理。《商品房买卖合同》因此解除的，买受人应按合同总价款的10%向出卖人支付违约金，并放弃《商品房买卖合同》项下一切权利，且应配合办理合同解除后的注销抵押登记备案及注销销售备案登记、预告登记等相关手续。《商品房买卖合同》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》生效后，因被告未能按期偿还银行按揭贷款，第三人已经从原告公司保证金帐户中扣除原告保证金共计31000元。故原告有权解除《商品房买卖合同》（预售）及其附件，根据原被告签订的《商品房买卖合同》的约定及其相关法律规定，特向贵院提起诉讼，请求支持原告的全部诉讼请求。原告广西大唐世家投资有限公司围绕诉讼请求依法提交了以下证据:1.《商品房买卖合同》及附件（合同编号：YS301901243）；2.增值税普通发票；3.《个人住房借款最高额保证合同》；4.《个人住房（商业用房）借款合同》；5.个人贷款还款计划表、个人贷款对账单；6.《扣划保证金告知函》；7.担保人存款扣划通知书（编号：20180815-01）、2017年8月16日中国建设银行南宁园湖支行客户专用回单、2017年9月25日中国建设银行南宁园湖支行客户专用回单；8.南宁市房地产抵押登记证明书[桂（2017）南宁市不动产证明第0159858号]；9.商品房买卖合同登记备案证明；10.不动产预告登记证明（证号：桂（2017）南宁市不动产证明第0068975号）。被告闫文浩、第三人建行园湖支行未答辩，也未提交有证据。经庭审举证，原告提交的证据真实、合法、有效，且与本案具有关联性，可以作为认定本案事实的依据。本案调查重点：一、原、被告双方签订的商品房买卖合同及附件是否合法有效？履行情况如何？原告主张与被告解除双方签订的南宁市商品房买卖合同、附件及支付违约金、偿还代偿贷款本息有何事实及法律依据？二、原告主张第三人与被告共同注销涉案房产抵押登记有何事实及法律依据？三、原告主张被告配合原告注销商品房买卖合同预售备案及预告登记有何事实及法律依据？根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告于2016年11月3日与被告闫文浩签订《南宁市商品房买卖合同》，约定由被告闫文浩购买原告开发的南宁市邕宁区龙福路1号大唐·世家17号楼2单元602号房，总价为918637元，付款方式为按揭贷款。2016年11月22日闫文浩与第三人建行园湖支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，在该合同中约定闫文浩作为借款人向建行园湖支行借款734000元用于支付给原告，闫文浩每月向建行园湖支行还款。自2016年11月30日建行园湖支行将734000元贷款放款给闫文浩，闫文浩将该款支付给原告。自2016年12月起，闫文浩按月向建行园湖支付偿还贷款，至2017年9月25日，闫文浩共计偿还贷款本金9562.36元，偿还贷款利息29016.27元，贷款余额724437.64元。2017年8月2日，建行园湖支行向原告发函称，闫文浩等人未及时、足额偿还贷款造成逾期，按照与原告的保证合同约定，原告对闫文浩等人的债务承担连带担保责任，并向原告送达《担保人存款扣划通知书》，分别于2017年8月15日扣划原告20300元、2017年9月22日扣划原告10700元用于偿还闫文浩所购房屋贷款。闫文浩所购房屋至今尚未取得房产证，���2016年11月3日取得《商品房买卖合同登记备案证明》。另查明，原告与被告闫文浩在《南宁市商品房买卖合同》的附件六：合同补充协议中第三条约定：在办理完毕房产证和房屋抵押他项权证前，如买受人拖欠银行贷款本息导致银行向出卖人主张担保权利的，无论买受人是否代为偿还贷款，自出卖人收到银行主张担保权利的通知起，出卖人有权解除《商品房买卖合同》，收回该商品房另行处理。《商品房买卖合同》因此解除的，买受人应按合同总价的10%向出卖人支付违约金，并放弃《商品房买卖合同》项下的一切权利，且配合办理《合同》解除后的注销抵押登记备案即注销销售备案登记、预告登记等相关手续；在《合同》解除时，房屋已交付买受人装修使用的，买受人的装修损失自行承担，与出卖人无关，买受人不得以房屋��装修为由拒绝归还房屋或向出卖人主张装修赔偿。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告闫文浩经本院公告传票传唤、第三人建行园湖支行经传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩及质证的权利。关于原、被告双方签订的商品房买卖合同及附件是否合法有效、原告主张与被告解除双方签订的南宁市商品房买卖合同及附件的问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》及其《合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。原、被告签订的《合同补充协议》约定“在办理完毕房产证和房屋抵押他项权证���，如买受人拖欠银行贷款本息导致银行向出卖人主张担保权利的，无论买受人是否代为偿还贷款，自出卖人收到银行主张担保权利的通知起，出卖人有权解除《商品房买卖合同》，收回该商品房另行处理。”因被告未依约向银行偿还贷款本息，其行为违约，原告提出解除合同，第三人未提出相反意见，故原告主张解除《商品房买卖合同》及附件的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于原告主张解除双方签订的该合同、附件及被告支付违约金的问题。因被告不按《商品房买卖合同》及其《合同补充协议》的约定，逾期偿还贷款的行为属于违约行为，被告应承担违约责任。原、被告签订的《合同补充协议》约定“……《商品房买卖合同》因此解除的，买受人应按合同总价的10%向出卖人支付违约金，并放弃《商品房买卖合同》项下的一切权利，且配合办理《合同》解除后的注销抵押登记备案即注销销售备案登记、预告登记等相关手续……”双方对于合同因被告不履行偿还贷款义务导致合同解除的违约责任有明确约定，故被告闫文浩应当向原告支付违约金91863.7元（918637元×10%）。故原告主张被告闫文浩向原告支付违约金91863.7元的请求，本院予以支持。关于被告应否偿还原告代偿的贷款本息共计31000元的问题。根据《个人住房（商业用房）借款合同》，被告所购房屋贷款的偿还义务人是其本人，故应当支付给原告已经代偿的贷款本息31000元，本院对于原告的该项请求予以支持。关于第三人应否于合同解除之日起10日内与被告���同注销涉案房产抵押登记的问题。原告与被告的《商品房买卖合同》解除后，《个人住房（商业用房）借款合同》的合同目的己不存在，己没有继续履行的必要。但在《个人住房（商业用房）借款合同》解除前，原告应当将收受的购房贷款本金和利息返还第三人建行园湖支行。因第三人没有提出原告返还贷款本金和利息的诉讼请求，原告解除《个人住房（商业用房）借款合同》而不支付相应对价有失公允，故原告主张解除《个人住房（商业用房）借款合同》不能并案处理，当事人可另案处理。对于原告主张第三人于合同解除之日起10日内与被告共同注销涉案房产抵押登记的诉讼请求，本院不予支持。关于被告闫文浩是否应当于合同解除之日起10日内配合原告注销商品房买卖合同备案及预告登记的问题。根据《中华人民共和国物权法》第二十条，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。原告与被告签订《商品房买卖合同》后，已经向主管部门申请备案及预告登记，被告所购买的房屋已经获得备案。如不撤销登记，将影响原告对该房屋行驶相关权利，故被告有义务协助原告注销《商品房买卖合同》。对于原告主张被告于《商品房买卖合同》解除之日起10日内配合原告注销商品房买卖合同备案及预告登记的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第一款第（三）项、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十��条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起，原告广西大唐世家投资有限公司与被告闫文浩于2016年11月6日签订的《南宁市商品房买卖合同》及《合同补充协议》解除；二、被告闫文浩支付原告广西大唐世家投资有限公司违约金91863.7元；三、被告闫文浩偿还原告广西大唐世家投资有限公司代偿的房屋贷款本息31000元；四、被告闫文浩于《南宁市商品房买卖合同》及《合同补充协议》解除之日起10日内配合原告广西大唐世家投资有限公司注销商品房买卖合同备案及预告登记；五、驳回原告广西大唐世家投资有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2757元（原告已预交），由被告闫文浩负担。上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。审 判 长  粟少清人民陪审员  陆明湖人民陪审员  廖上源二〇一八年四月二十五日书 记 员  韦嘉薇