广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤01民终1966号上诉人(原审原告、反诉被告)：梁晶晶，女，1979年1月31日出生，汉族，身份证住址：广州市越秀区。委托诉讼代理人：何雁英，广东宏力律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕传文，广东宏力律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：冯进国，男，1971年9月4日出生，汉族，身份证住址：广州市越秀区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：朱丽萍，女，1976年8月1日出生，汉族，身份证住址：广州市越秀区。冯进国、朱丽萍共同委托诉讼代理人：魏展杨，广东诺品律师事务所律师。冯进国、朱丽萍共同委托诉讼代理人：李小沫，广东诺品律师事务所实习律师。上诉人梁晶晶因与被上诉人冯进国、朱丽萍房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初6800号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人梁晶晶的委托诉讼代理人何雁英、吕传文、被上诉人冯进国、朱丽萍及其委托诉讼代理人魏展杨、李小沫参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人梁晶晶上诉请求：1、撤销一审判决第一项；2、改判一审判决第二项，确认梁晶晶与冯进国、朱丽萍签订的《存量房买卖合同》及《广州市存量房买卖合同》于2017年3月8日解除，且冯进国、朱丽萍向梁晶晶支付违约金235000元。事实理由：一、本案事实。梁晶晶与冯进国、朱丽萍签订的《存量房买卖合同》约定价款是235万元人民币。中介在未经梁晶晶同意的情况下打印出价款为225万元的网签合同。其后梁晶晶被冯进国、朱丽萍带到冯进国、朱丽萍指定的按揭公司，要求梁晶晶在多份文件上签字。在签字后，梁晶晶发现网签合同价格变更为225万元，按揭公司人员解释这些文件仅用于办理按揭贷款手续，不会影响梁晶晶的自身利益。因梁晶晶不了解国内房产交易的流程，为尽快协助冯进国、朱丽萍办理按揭贷款手续，且急于返回美国，故没有执意修改。后来，梁晶晶了解到网签合同价款还是买卖双方缴纳税费的合同申报价，而低报价格将涉嫌逃税、漏税，故梁晶晶要求冯进国、朱丽萍更正网签合同的价格。梁晶晶通过发短信、微信、律师函等多种方式通知冯进国、朱丽萍更正网签合同的价格，以便按照实际成交价格申报纳税，但冯进国、朱丽萍一直不予理会。梁晶晶因冯进国、朱丽萍不配合变更合同价款导致合同不能够继续履行，只能够发函要求解除合同。二、本案争议的焦点是：网签合同的价款与实际成交价款不一致时，买卖双方是否必须更正价款按照真实的价格进行网签，如不更正是否属于违约。一审法院认为网签合同价格不影响合同履行，故不需要办理更正手续是错误的。当事人在提交登记机关的房屋买卖合同中虚构交易价格，该条款无效。在广州市现行实施的存量房转移登记的办法，网签合同就是当事人提交登记机关唯一的房屋买卖合同。另，网签合同的价款也是纳税人申报缴纳税费唯一凭据，如网签价款比实际成交价款低十万元，缴纳的税费必然也比实际应当缴纳的低。这明显违反了法律规定，故梁晶晶要求冯进国、朱丽萍配合办理更正登记，是其法定的义务，冯进国、朱丽萍应当予以配合。一审法院不能以双方没有合同约定办理更正的义务而认定为没有违反约定，这是错误的。这是变相地默认了低报价款申报纳税行为的合法性。梁晶晶发函、起诉要求冯进国、朱丽萍更正合同价款，冯进国、朱丽萍拒不更正，属于严重违约行为。另，梁晶晶出售涉案房屋的目的是为了尽快筹集资金，用该房款购买另外一套房产。在签订出售该房产的合同后，梁晶晶就与房产开发公司签订了购房合同的，购买了增城的房产。但是，因冯进国、朱丽萍迟迟不配合办理网签更正登记，那么就无法缴纳税费，而在不缴纳税费的情况下，不动产登记部门是不可能办理产权转移登记的。现冯进国、朱丽萍以2万元定金控制了梁晶晶235万元的房产，所以故意不配合梁晶晶办理网签更正，拖延办证时间。因梁晶晶多次催告冯进国、朱丽萍履行合同义务，但冯进国、朱丽萍拒不履行，已经导致合同目的无法实现，故梁晶晶有权要求解除合同。三、一审法院在未查清冯进国、朱丽萍是否有购房资格及支付能力的情况下，直接判令梁晶晶协助冯进国、朱丽萍办理产权过户手续错误。首先，一审法院未查清冯进国、朱丽萍是否具备购房资格。其次，一审法院未查清冯进国、朱丽萍是否具有支付能力。在本案中，双方约定的是商业按揭贷款，但冯进国、朱丽萍没有提供任何证据证明其有一次性支付房款的能力，也没有取得贷款银行的同意。四、一审判决显失公平。在本案中，一审法院要求梁晶晶在判决生效之日起十日内配合冯进国、朱丽萍办理产权过户手续。买卖双方权利义务是对等的，冯进国、朱丽萍也应当在限定的期限内支付购房款给梁晶晶。五、因梁晶晶急于用钱购买增城的房屋，因此在一审判决之后将涉案房屋抵押给其朋友以尽快筹到资金。被上诉人冯进国、朱丽萍答辩称：一、网签合同的条款无效并不影响整体合同的效力，冯进国、朱丽萍要求按照双方签订的《存量房买卖合同》继续履行。二、梁晶晶以冯进国、朱丽萍不配合变更撤销网签为由，导致不能实现合同目的，理据不足。双方并无约定网签合同与《存量房合同买卖合同》不一致应予变更，以及买受人不配合变更则构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第94条规定，一方当事人不履行主要合同义务的，另一方当事人有权解除合同。冯进国、朱丽萍一直在积极履行自己的合同义务，两次向梁晶晶支付首期款共计100万元，并办理房贷按揭手续。在争议过程中，冯进国、朱丽萍也曾表示愿意全额支付购房款。当时梁晶晶拒绝，至于梁晶晶所说的网签价格与《存量房买卖合同》价格不一致，并不影响合同的继续履行。网签合同是为了办理交易过户手续签订的，价格不一致影响的是税费的缴纳，《存量房买卖合同》约定税费都是由买方承担，故两合同价格不一致导致的税费补缴或者罚款等风险都是买方承担的。故在此次房屋买卖合同交易中，梁晶晶既能实现合同目的，又不用承担风险。针对梁晶晶提出的冯进国、朱丽萍没有购房资格和支付能力，在一审期间冯进国、朱丽萍已经提交证据证明有购房资格和购买能力。三、梁晶晶称其急用钱，所以抵押房屋，这是恶意逃避履行合同义务的行为。冯进国、朱丽萍当时将剩余房款全部存在存折中，并向一审法院出示过。梁晶晶的抵押是无效的抵押，冯进国、朱丽萍愿意立刻支付房款，要求梁晶晶涂销抵押。2017年3月14日，梁晶晶向一审法院起诉请求：一、确认梁晶晶与冯进国、朱丽萍签订的《存量房买卖合同》及《广州市存量房买卖合同》于2017年3月8日解除；二、冯进国、朱丽萍向梁晶晶支付违约金235000元。冯进国、朱丽萍共同反诉请求：一、梁晶晶协助冯进国、朱丽萍办理将广州市越秀区天胜村45号2楼房屋过户登记至冯进国、朱丽萍名下的手续；二、梁晶晶向冯进国、朱丽萍支付从2016年9月27日至实际过户之日止的迟延办理产权登记的违约金（按购房总额每日万分之五的标准计算）。一审法院认定事实：2016年9月1日，梁晶晶（为甲方、卖方，委托代理人熊伟昕）与冯进国、朱丽萍（共同为乙方、买方）签订《存量房买卖合同》，其中内容为：第一条、房地产权属情况，房地产地址广州市越秀区天胜村45号2楼，建筑面积76.3平方米，房屋使用性质为住宅，该房地产不存在抵押等他项权利情况，双方协商同意甲方在2017年9月15日前迁出户口。第二条、计价和价款，该房地产按整套出售并计价，总成交价为2350000元。第三条、付款方式，按揭付款，1、签订本合同时支付20000元作为定金；2、首期楼款（含定金）1000000元应在取得房地产交易中心收缴证件收据当天内付清；银行同意贷款申请后5个工作日内，双方应共同到房管部门办理交易过户递件手续，交易过户手续需在本合同签订后90天内完成（以付清双方交易税费为准）；3、1350000元，由乙方申请以银行按揭贷款方式支付，乙方应在签订本合同后5个工作日内办妥银行按揭贷款申请手续，……该笔款项于买卖完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接划入甲方银行账号；贷款额以银行审批为准，银行实际贷款额与乙方申请贷款额之间的差额由乙方取得房地产交易中心收缴证件收据时支付给甲方。第四条、交楼时间和交接手续，甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为成功递件当天。第五条、产权转移登记，甲方与乙方约定按本合同有关规定执行办理产权转移登记。……第八条、交易不成的违约责任，1、甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用；2、乙方不按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%。……第十条、逾期付款的违约责任，乙方未能按照本合同约定支付房款的，应当每日按未付房款0.05%的标准向甲方支付违约金，逾期超过30日仍未支付的，甲方有权解除合同；甲方要求解除合同的，应自其要求解除合同通知到达乙方之日起10日内，将乙方已支付的房款退还给乙方。第十一条、迟延办理产权登记的违约责任，如因某方当事人原因造成不能按期取得房地产权属证明文件的，违约方按逾期天数，每逾期一天，按总房款的0.05%支付违约金。第十二条、单方解除权的行使，甲方或乙方行使本合同约定的单方面解除合同的权利时，应书面通知另一方，合同自通知到达对方时解除。……第十六条、其他约定，3、甲乙双方同意委托广东中原地产代理有限公司办理网签手续，甲乙双方保证按规定办妥网签手续并提供相关资料，签署相关合同文件，以顺利完成交易；如一方原因导致不能进行网签及交易过户，则违约方需按本合同第二条约定总成交价之10%赔偿另一方损失，如双方违约，则各自承担违约责任等。同日，梁晶晶与冯进国、朱丽萍就上述房屋买卖办理了网签手续，签订《广州市存量房买卖合同》，该合同中载明上述房屋成交总价为2250000元，房地产中介服务机构为广州市乐家置业有限公司。合同签订后，梁晶晶收到冯进国、朱丽萍支付的定金20000元。冯进国先后于2016年9月26日、9月29日通过银行转账向梁晶晶付款980000元，梁晶晶均予退款。2016年9月18日，中国工商银行股份有限公司广州东城支行向冯进国、朱丽萍发出《个人二手房贷款初审结果通知书》，同意贷款1350000元给冯进国、朱丽萍用于支付购房款。2016年10月13日，冯进国、朱丽萍委托律师向梁晶晶发出《律师函》，称：买卖合同签订后，冯进国、朱丽萍已按照合同的约定全面妥当地履行了自己的合同义务，分别于2016年9月26日和9月29日向梁晶晶支付首期楼款1000000元（含定金），但梁晶晶均拒绝接受扣除定金后的首期楼款980000元；但梁晶晶怠于办理交易过户递件手续，至今已逾期18日，已构成合同项下的违约；现通知梁晶晶，请在本律师函到达之日起三日之内，与冯进国、朱丽萍共同到房管部门办理交易过户递件手续。梁晶晶收到该函。2016年11月8日，梁晶晶委托律师向冯进国、朱丽萍发出《律师函》，称：在同日签订的网签合同中，成交价变成了2250000元，而且网签中介是广州市乐家置业有限公司，非合同约定的中原地产；为了避免接下来的合同履行过程中产生不必要的争议和纠纷，要求在收到本函后七日内与梁晶晶联系，共同撤销2016年9月1日的错误网签，再由共同委托的中原地产按实际成交价重新签订网签合同后，继续完成本次交易。冯进国、朱丽萍收到该函。2017年3月3日，梁晶晶再次委托律师向冯进国、朱丽萍发出《律师函》，称：2016年9月1日，梁晶晶与冯进国、朱丽萍就越秀区天胜村路45号2楼房屋签订买卖合同，约定成交价格为2350000元，但在同日签订的网签合同中，成交价格却变成了2250000元；梁晶晶曾通过微信多次要求变更网签价格，并在2016年11月8日发函要求撤销错误网签，重新签订网签合同，但冯进国、朱丽萍仍不配合；故梁晶晶在2017年1月起诉至一审法院，要求冯进国、朱丽萍更改网签合同价格；在2017年2月27日，梁晶晶与冯进国、朱丽萍房屋买卖合同纠纷开庭审理，一审法院多次释明更改网签合同的必要性；在庭上，冯进国、朱丽萍同意在当日下午去广州市不动产登记中心咨询具体事宜，但至今，冯进国、朱丽萍仍没有联系梁晶晶；为了节省彼此的时间，梁晶晶在此再次要求冯进国、朱丽萍在收到律师函三日内与梁晶晶联系，共同变更或撤销2016年9月1日的错误网签，完成交易过户；如拒不变更或撤销的，则梁晶晶将解除合同。冯进国、朱丽萍收到该函。2017年3月7日，梁晶晶委托律师向冯进国、朱丽萍发出《律师函》，称：因梁晶晶多次催告，冯进国、朱丽萍仍拒不配合办理变更或撤销网签合同手续，导致迟迟不能办理过户手续，梁晶晶出售房屋的目的无法实现，按照法律及合同约定，梁晶晶现解除与冯进国、朱丽萍签订的房屋买卖合同，并按照合同约定追究冯进国、朱丽萍的违约责任；双方在2016年9月1日签订的《存量房买卖合同》及《广州市存量房买卖合同》自冯进国、朱丽萍收到本律师函之日解除。冯进国、朱丽萍于次日收到该函。本案一审诉讼过程中，冯进国、朱丽萍撤回其第二项反诉请求，一审法院裁定予以准许。梁晶晶表示：因为梁晶晶多次催告冯进国、朱丽萍要求更正网签合同价款，冯进国、朱丽萍不配合，构成违约。基于其违约，梁晶晶享有单方解除合同的权利。梁晶晶已行使单方解除权，解除了合同。依据是合同法第九十四条第（三）、（四）项的规定。冯进国、朱丽萍共同称：网签合同确实约定成交价为2250000元，双方实际履行的是《存量房买卖合同》，实际履行的价格也是2350000元。双方也清楚实际履行价格为2350000元。梁晶晶有要求过更正网签合同成交价，但冯进国、朱丽萍不同意。如果梁晶晶担心冯进国、朱丽萍避税，可以履行合同后向相关部门反映补回税费。冯进国、朱丽萍不配合更正网签合同价格不构成违约。冯进国、朱丽萍依约支付定金20000元及首期款980000元，反而是梁晶晶将首期款退回给冯进国、朱丽萍，不愿意履行合同。冯进国、朱丽萍没有任何违约行为。银行出具的同贷书也确定银行同贷1350000元，冯进国、朱丽萍是有能力也准备按照合同依约履行支付2350000元给梁晶晶。梁晶晶称：双方实际履行的是《存量房买卖合同》并非网签合同，实际履行的价格也是《存量房买卖合同》约定的2350000元。2250000元只是网签合同的价格，并非实际履行的价格。虽然如此，但网签合同也是国家计算税费参考的价格，所以担心出现漏税问题。一审法院认为：梁晶晶与冯进国、朱丽萍签订的《存量房买卖合同》是双方真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依合同履行。合同履行过程中，双方因网签合同的问题产生纠纷，导致《存量房买卖合同》未能继续履行。因网签合同仅是为了办理交易过户手续而签订的，并非买卖双方实际履行的合同，双方在《存量房屋买卖合同》中也明确了“如本合同与网签合同内容不一致的，以本合同内容为准”，故网签合同中所写的房屋买卖成交价格2250000元比《存量房买卖合同》约定的成交价格低了100000元、房地产中介服务机构不是《存量房买卖合同》约定的广东中原地产代理有限公司而是广州市乐家置业有限公司，并不影响《存量房屋买卖合同》的实际履行。如梁晶晶担心税费缴交的问题，可向相关部门反映予以解决。而且，上述网签合同也是梁晶晶当时认可并自愿签订的，双方并无约定网签合同与《存量房买卖合同》内容不一致的应予变更或者撤销以及不配合变更或者撤销的一方构成违约。因此，梁晶晶以冯进国、朱丽萍不配合变更或撤销上述网签合同为由主张冯进国、朱丽萍构成违约，理据不足，一审法院不予采纳。梁晶晶以冯进国、朱丽萍违约为由，单方解除合同并要求冯进国、朱丽萍支付违约金，一审法院不予支持。鉴于《存量房买卖合同》不解除，冯进国、朱丽萍反诉要求梁晶晶继续履行合同，协助冯进国、朱丽萍办理买卖房屋的产权过户手续，合法合理，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条之规定，于2017年10月12日作出一审判决：一、自判决发生法律效力之日起十日内，梁晶晶协同冯进国、朱丽萍到房管部门办理广州市越秀区天胜村45号2楼的产权交易过户手续（过户至冯进国、朱丽萍名下）；二、驳回梁晶晶的诉讼请求。案件本诉受理费4825元、反诉受理费50元，由梁晶晶负担。本院二审认定事实：一审法院认定事实无误，本院予以确认。另查明，《存量房买卖合同》第十六条第6款约定：如本合同与网签合同内容不一致的，以本合同为准。一审诉讼中，冯进国提交了其平安银行个人账户交易明细清单，记载其2017年10月12日的账户余额为1350000元；朱丽萍提交了其中国民生银行个人时点性存款/资产证明书及银行流水，记载其2017年10月12日的账户余额为1016224.48元。冯进国、朱丽萍一审期间提交广州市不动产登记中心于2017年9月30日出具的《购房资格证明》，记载在查询时点2017年9月30日冯进国、朱丽萍具备本市住房限购区域内住房购买资格。上述材料一审期间未经质证，二审期间，梁晶晶对冯进国、朱丽萍提交的上述存款证明质证称，经核对原件，对真实性予以确认，但该证据仅能证明在2017年10月12日冯进国、朱丽萍具备付款能力，该证据梁晶晶在一审中并不知悉，因此才对涉案房屋进行抵押，抵押的金额是300万元，236万元金额并不足以涂销抵押，如果不能涂销抵押，则不能过户。另查明，2018年3月7日，广州市不动产登记中心出具《购房资格证明》，记载在查询时点2018年3月7日冯进国、朱丽萍具备本市住房限购区域内住房购买资格。二审期间，梁晶晶提交以下证据：1、梁晶晶与案外人（国籍为美国）的结婚证复印件及照片打印件，拟证明其配偶身份情况。2、查册时间为2018年3月14日的《广州市不动产登记查册表》，显示涉案房屋于2017年10月22日抵押登记在郭丹瑛名下,梁晶晶并提交郭丹瑛身份证复印件。梁晶晶对此表示因一审判决未明确房款的支付，其在增城另购住房急需用钱，为尽快筹集资金，将涉案房屋抵押给了其朋友郭丹瑛。冯进国、朱丽萍质证称：证据1无原件，真实性无法确认，与本案无关，梁晶晶以税务问题要求解除合同没有法律依据。证据2郭丹瑛身份证无原件，真实性不能确认，梁晶晶办理抵押登记是妨碍诉讼和串通阻碍合同履行的行为，没有抵押借款的转账记录，是否存在300万元的借款无法确认，抵押行为无效。二审期间，冯进国、朱丽萍陈述因担心撤销网签后梁晶晶不再配合办理网签手续，也未向房管部门核实变更网签合同的手续是否可以在申请当天办理；只要保障合同继续履行，其同意配合变更网签合同的价格为2350000元。本院认为，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条第一款“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，本院围绕上诉人梁晶晶的上诉请求及事实理由进行审理。《存量房买卖合同》为梁晶晶与冯进国、朱丽萍真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方均应依约履行。虽然网签合同价格与《存量房买卖合同》价格相差100000元，但《存量房买卖合同》第十六条第6款约定如本合同与网签合同内容不一致的，以本合同为准，且双方均确认实际履行的合同是《存量房买卖合同》，实际履行的成交价格为2350000元，故两份合同房屋价格的差异并不影响《存量房买卖合同》的继续履行。梁晶晶要求冯进国、朱丽萍更正网签合同价格合理合法，但冯进国、朱丽萍未予配合的事实不属于《存量房买卖合同》所约定的单方解除合同事由，亦非法定解除合同事由，故梁晶晶2017年3月7日发出的《律师函》不发生解除合同的法律效果。一审法院判决驳回梁晶晶要求确认双方所签《存量房买卖合同》及网签合同于2017年3月8日解除的诉讼请求正确，本院予以维持。同理梁晶晶以冯进国、朱丽萍未配合办理变更网签合同价格构成违约要求冯进国、朱丽萍支付违约金的诉讼请求亦缺乏合同依据，一审法院不予支持正确，本院予以维持。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。一审法院在判决过户的同时未予处理购房款的支付问题有欠妥当，但梁晶晶在一审法院作出过户的判决且案件尚未终审之前，未向冯进国、朱丽萍核实其能否支付购房款即擅自与案外人办理了涉案房屋的抵押登记，该行为存在明显的恶意，本院对梁晶晶的行为予以训诫，并限期梁晶晶自行改正，涂销涉案房屋的抵押登记。基于权利义务对等的原则，冯进国、朱丽萍亦应按照合同约定履行付款义务，向梁晶晶支付剩余房款2330000元（2350000-20000）。至于变更网签合同价格的问题，冯进国、朱丽萍表示在继续履行的情况下可予配合，当事人可自行办理。综上所述，上诉人梁晶晶的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回；因二审发生新事实，以及一审法院未处理购房款的支付问题有欠妥当，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条第一款、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项的规定，判决如下：一、维持广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初6800号民事判决第二项；二、梁晶晶在本判决送达之日起十日内办理广州市越秀区天胜村45号2楼房屋的涂销抵押手续；三、冯进国、朱丽萍在本判决送达之日起十日内一次性向梁晶晶支付剩余房款2330000元；四、变更广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初6800号民事判决第一项为：梁晶晶于收到冯进国、朱丽萍支付的剩余房款当日，协同冯进国、朱丽萍办理广州市越秀区天胜村45号2楼房屋的产权交易过户手续。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费25600元、反诉受理费50元，由梁晶晶负担；二审案件受理费25600元，由梁晶晶负担。本判决为终审判决。审判长 闫 娜审判员 蔡培娟审判员 黄春成二〇一八年四月十一日书记员 张 利