北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0105民初11179号原告孙越，男，1987年8月23日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托代理人孙景芳，女，1963年12月2日出生，汉族，住北京市朝阳区，系原告母亲。委托代理人田燕刚，北京市律理律师事务所律师。被告刘钢，男，1987年1月12日出生，汉族，住浙江省苍南县。委托代理人孙连钟，北京维京律师事务所律师。委托代理人尹潇蒙，北京维京律师事务所律师。第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。法定代表人刘田，董事长。委托代理人赵世珍，女，1986年2月20日出生，汉族，系公司法务。原告孙越（以下称姓名）与被告刘钢（以下称姓名）、第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案当事人和委托代理人均到庭参加了诉讼。孙越及其委托代理人孙景芳、田燕刚，刘钢的委托代理人孙连钟、尹潇蒙，我爱我家公司的委托代理人赵世珍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。孙越向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告于2016年7月21日签订的《房屋转让合同》。2、判令刘钢返还孙越己付定金10万元。3、判令刘钢支付孙越违约金2706840元（本判决书中的货币均为人民币）。事实和理由：2016年7月21日，原被告于北京签订《房屋转让合同》，约定刘钢将其位于北京市朝阳区2501（以下称2501号房屋）出售与孙越，合同总价款9022800元。孙越于合同签订当日向刘钢支付定金10万元。合同第四条约定：甲（刘钢）、乙（孙越）双方最晚应于合同签订之日起180日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属由甲方转移到乙方的转移登记手续；合同第六条6.1约定甲乙双方任何一方有导致合同无效、解除、终止或无法实际履行的违约行为，均应向守约方支付总房价款30％的违约金。合同签订并生效后，孙越如约支付了定金。经孙越多次催促，但刘钢至起诉之日仍未按约定办理房屋权属转移的登记手续，致孙越不能实现合同目的，此属刘钢严重违约。依双方的约定及《合同法》第93条之规定，孙越有权提出解除合同。合同解除后，刘钢有义务返还孙越已付款项，并承担违约责任。刘钢辩称：同意解除合同，同意退还定金，但是不同意支付违约金。根据合同约定，如果是因为刘钢的原因造成违约，要承担违约金。但本案不是因为刘钢的原因，刘钢购买房屋时是现役武警，符合购房条件。但是后来中介去办理产权证时，刘钢已不是现役武警，房管部门认为刘钢不具备购房资格，不给办理产权证。刘钢在原被告签订买卖合同之后，就委托中介我爱我家去办理过产权证。如果法院确定我方违约，我方认为违约金约定过高，申请酌减。我爱我家公司述称：2016年7月21日原被告通过我司提供服务签订了房屋买卖合同，后续进行到网签的时候，由于业主方说房本办不下来，所以手续没有走下去。当时有同事去找开发商核实过，开发商说是业主的信息更改过，跟签订购房合同的信息不一致。本院经审理认定事实如下：2016年7月21日，刘钢（甲方、转让方）与孙越（乙方、受让方）签订《房屋转让合同》和《补充协议》，约定：刘钢将其2501号房屋出售给孙越，该房屋面积约为144.55平方米（最终以房屋所有权证记载为准），转让价格为9022800元；该房屋已抵押；乙方于签约当日支付定金10万元，其余房款于甲方取得房本并完成网签且预约还款后分3次支付。合同第四条约定：甲、乙双方最晚应于合同签订之日起180日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属由甲方转移到乙方的转移登记手续；因甲方原因致使乙方未能在合同签订之日起180日内完成开发商处更名或房屋产权转移或（公有住宅）租赁合同更名手续的，甲乙双方自行选择是否退房；如乙方选择退房，乙方书面通知甲方解除合同，乙方依据合同第6.1条约定追究甲方违约责任，甲方应当自合同解除之日起三日内退还乙方全部已付款。合同第六条“违约责任”约定：6.1甲乙双方任何一方有导致合同无效、解除、终止或无法实际履行的违约行为，均应向守约方支付总房价款30％的违约金。《补充协议》约定：双方在签约后60日内办理房屋交接手续；在该房屋未办理完产权转移手续前，乙方不得对房屋进行装修。刘钢的代理人徐孝凯代刘钢签署了上述合同及《补充协议》。孙越于合同签订当日向刘钢支付定金10万元。此后刘钢将2501号房屋交付孙越，孙越未装修入住。刘钢现仍未取得2501号房屋所有权证。另查，刘钢于2012年9月28日与北京润泽庄苑房地产开发有限公司签订《北京市商品房预售合同》，购买了2501号房屋，总价款3576452元，以银行按揭贷款方式付款。刘钢于2012年12月1日从武警现役退伍。孙越提交其在链家手机APP上查询的同一小区同户型、不同户型的成交价，证明同户型同面积低楼层的成交价已达1255万元，其要求的违约金数额合理。孙越提交其在房天下网站查询的公馆均价截图，证明公馆小区均价为81005元，而2501号房屋在楼王位置，成交价高于均价。孙越称，当时是中介给我介绍的这套房，我看了刘钢的资料，有网签、也有预售合同，我才签的合同。通过跟刘钢交涉，我认为刘钢不是办不了房产证，而是不愿意办理。根据京15条及其实施细则，如果刘钢能办理网签，就不影响他办理房屋产权证。刘钢在办理产权证时有无提供虚假材料我不清楚。我认为刘钢有购房资格，我不清楚他是不愿意办证还是有其他原因。合同约定的违约金并不过高，我买的时候是920万元，现在同一小区、同等面积已经是1150万元。2501号房屋是毛坯房，无法居住，交付之后一直空置。刘钢称，在办理产权证过程中，刘钢非常配合中介，中介也多次去房管局，都没有办下来。该小区价格在2017年初后逐步下降，现在的房价比签约时有一点上涨，但没有孙越说的那么高。上述事实，有双方当事人提交的相关证据、当事人陈述意见及庭审笔录等在案佐证。本院认为，原被告签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约诚信履行。双方合同明确约定：最晚于合同签订之日起180日内办理过户，如因甲方原因致使乙方未能在签约后180日内取得产权证，乙方有权选择退房并可依据合同第6.1条约定追究甲方违约责任。对于刘钢辩称无法取得产权证并非由其自身原因导致一节，在刘钢从开发商处购买2501号房屋时，北京市已有相关限购政策出台，而刘钢顺利购买了2501号房屋。在将2501号房屋出售给孙越时，刘钢做为卖方显然更清楚其房屋的真实权利状况，在履行过程中，刘钢对于能否取得产权证亦掌握主动权。依据公平原则，刘钢应对其辩称的无法取得产权证并非由其自身原因导致一节承担举证责任。本案中，刘钢未能举证证明其主张，应自行承担举证不能的不利后果。综合案件情况，依据生活常识，可以认定2501号房屋未能取得产权证系由于刘钢的原因所导致。孙越依据合同约定要求解除合同、返还定金的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。孙越要求刘钢支付违约金的诉讼请求具有合同依据，对于刘钢辩称违约金过高一节，刘钢未提交充足证据证明其主张，本院不予采信，孙越依据合同约定要求刘钢按照成交价的30％支付违约金2706840元的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、原告孙越与被告刘钢于2016年7月21日签订的《房屋转让合同》和《补充协议》于本判决生效之日解除。二、被告刘钢于本判决生效之日起十五日内向原告孙越返还购房定金十万元。三、被告刘钢于本判决生效之日起十五日内向原告孙越支付违约金二百七十万零六千八百四十元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费负担如下：案件受理费37480元，均由刘钢负担（孙越已预交，刘钢于本判决生效之日起15日内支付给孙越）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  宋培海二〇一八年四月八日书记员  姜 真