云南省芒市人民法院民 事 判 决 书(2017)云3103民初500号原告：德宏州海贝生态开发有限责任公司，统一社会信用代码91533103681273513R住所：云南省德宏州芒市榕树南路33号法定代表人：阮钧，系该公司总经理。委托诉讼代理人：朱凤玲，云南金曦律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：王加勇，男，1974年10月21日出生，汉族，云南省芒市人，现住。委托诉讼代理人：张发佳、段正春，云南泰恒律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告德宏州海贝生态开发有限责任公司与被告王加勇商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年4月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告德宏州海贝生态开发有限责任公司法定代表人阮钧及其委托诉讼代理人朱凤玲到庭参加诉讼，被告王加勇的委托诉讼代理人张发佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告德宏州海贝生态开发有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令解除原、被告之间的合同，收回房源；2.请求判令被告支付不按合同约定履行合同的违约金155000元；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年10月26日，原告与被告签订了《商品房购销合同》及合同补充协议，合同补充协议第三条第二款中明文规定：乙方须在约定的时间内签订《商品房购销合同》及缴纳购房首付款，并在签订合同之日起20个工作日内协助与农行办理完毕按揭手续，并将剩余的款项支付至甲方账户，如乙方在20个工作日内未能协助银行将剩余款项支付至甲方账户，甲方有权解除合同，收回房源另行出售。并且乙方须承担总房款的10%的违约金。合同签订后，被告购买了C-17号双拼别墅，每套价格为1550000元，被告分别两次付款到甲方的账户，具体交款情况为：2012年10月26日首付920000元；2013年5月31日银行按揭420000元。按合同的约定按揭交款超过了合同补充协议第三条规定交款时间，被告已经构成了违约的事实，被告应向原告赔偿购房总款10%的违约金155000元。综上所述，原、被告在执行合同的过程中都存在违约的情况，被告以逾期交房为由向芒市人民法院起诉请求原告赔偿违约金，芒市人民法院于2015年10月10日进行判决，该判决内容如下：“由被告德宏州海贝生态开发有限公司支付原告王加勇已付购房款1550000元自2013年4月30日起至交房日按中国人民银行公布的商业银行同期贷款基准利率计算的违约金。”鉴于此，原告依法向芒市人民法院起诉，请求支持原告的诉讼请求。被告王加勇辩称：一、被告已经按照合同的约定履行向银行按揭贷款的义务。被告与原告签订《商品房购销合同》后，就将相关材料提交中国农业银行，积极申请、协助银行办理按揭手续的义务。之后，中国农业银行发放借款，具体银行发放借款时间是由银行决定，被告不能决定银行放款的时间。因此，本案中被告应协助中国农业银行完成按揭贷款手续。二、原告要求解除《商品房购销合同》并要求被告承担违约金没有事实依据。本案中，被告已经按照合同的约定，积极申请、协助银行办理按揭手续的义务，并不存在违约的情形，因此并没有解除合同的条件。本案中被告并未逾期付款，并且原告在起诉前也并未解除与被告签订的《商品房购销合同》，相反，芒市人民法院已经做出生效的《民事判决书》，判决答辩人与原告之间的《商品房购销合同》继续履行。同时原告已经于2017年2月向答辩人发出《交房通知》，要求答辩人接房。三、原告的起诉已经超过法定的诉讼时效。本案中原告的诉讼时效的起算点应为2012年11月21日，自2012年11月21日至今已将近五年，在此期间原告并未向被告主张过权利，诉讼时效也未发生中断的情形，因此本案原告的起诉已经超过了诉讼时效。四、原告起诉纯属滥用诉权，被告与原告关于商品房延期交房案件的判决已经生效，判决原告承担违约金，被告也在申请强制执行。在执行阶段，原告一直以各种理由、借口拖延执行，至今已将近一年的时间，严重损害了答辩人的权利。综上所述，被告认为原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，恳请贵院依法驳回原告的诉讼请求。综合各方诉辩主张，本案当事人对以下问题存在争议：1、原告的起诉是否超过诉讼时效；2.双方签订的商品房购销合同（合同编号：海贝曦谷054）是否应当解除；3.被告是否应当支付原告违约金155000元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交第一组证据C-17商品房购销合同，欲证明双方签订了C-17商品房购销合同的事实；被告对该组的真实性、合法性、关联性予以认可；本院认为，该组证据具备证据的真实性、合法性、关联性，能够证实原、被告签订C-17商品房购销合同，合同约定了双方的权利和义务，本院予以采信。第二组证据（2015）芒民初字第122号民事判决书，欲证明该份判决书判决本案原告承担违约金的事实；被告对该组的真实性、合法性、关联性予以认可；本院认为，该组证据具备证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。第三组证据收据（2013年5月31日）一份，欲证明被告不按合同约定的履行时间交纳购房款的事实；被告对该证据的真实性、合法性、关联性予以认可，对证明内容不予认可；本院认为，原告的第三组证据符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信，能证明2013年5月31日被告将剩余的购房款420000元交清。原告提交的补充证据清单中的第一、二、三组证据委托管理协议一份、营业执照一份、股东会决议一份，欲证明原告管理人员发生变更的事实，证明原告起诉没有超过诉讼时效；被告认为该证据与本案无关联性；本院认为，原告提交委托管理协议一份、营业执照一份、股东会决议一份，该证据客观真实，但与本案争议无直接关联，本院不予采信。原告提交的补充证据清单中的第四组（2017）云3103申3号受理案件通知书各一份，欲证明芒市人民法院受理原告对芒民初字第122号民事判决书的再审审查，该判决书不能作为证据使用；被告对第四组证据的真实性无异议，但对证明内容有异议；本院认为，第四组证据客观真实，但与本案争议无直接关联，本院不予采信。被告提交的第一组证据中国农业银行借款凭证一份，欲证明①被告已经协助银行完成按揭贷款手续，已经按照合同的约定全面履行义务；②原告的起诉已超过诉讼时效；原告对该组证据的真实性、合法性、关联性予以认可，对证明内容不予认可；本院认为，被告的第一组证据符合证据的真实性、合法性、关联性，能证明2013年5月31日被告将剩余的购房款420000元交清，本院对其证明内容予以部分采信。第二组证据C-17商品房购销合同、合同补充协议各一份，欲证明①被告的义务仅仅只是、申请和协助银行办理按揭手续，发放借款时间由银行决定；②根据C-17商品房购销合同的约定，被告承担违约金的前提是原告解除合同，收回涉案房屋另行出售；原告对该证据的真实性、合法性、关联性予以认可；本院认为，该证据具备证据的真实性、合法性、关联性，能够证实原、被告签订C-17商品房购销合同，合同约定了双方的权利和义务，本院对其证明内容予以部分采信。第三组证据民事判决书和交房公告各一份，欲证明①芒市人民法院已经作出生效的《民事判决书》，判决原告与被告之间的《商品房购销合同》继续履行。因此本案的情形并不符合合同中关于承担违约金的约定；②原告已于2017年3月1日发出《交房公告》，要求被告接房并继续履行合同；原告对民事判决书真实性予以认可，合法性、关联性及证明内容不予认可，对交房公告的真实性、合法性、关联性予以认可，证明内容不予认可；本院认为，该组证据具备证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年10月26日德宏州海贝生态开发有限公司（即合同甲方）与王加勇（即合同乙方）签订合同编号为海贝.曦谷054号《商品房购销合同》及补充协议，约定乙方购买开发经营的海贝.曦谷C-17商品房，建筑面积为261.46平方米，每平方米单价为5928.25元，总金额为1550000元，乙方应于2012年10月26日前支付总房款的73%即1130000元作为首付款，剩余27%的房款即420000元，通过办理银行按揭贷款进行支付，具体事项按《补充协议》第三条约定执行。甲方应当于2013年4月30日前将验收合格的商品房交付给乙方。合同还约定：1.甲方（即德宏州海贝生态开发有限公司）自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，甲方按每天50元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期超过30天后，甲方按照乙方已付款的0.05%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期交房超过60天，乙方有权解除合同，甲方应承担总房款10%的违约金；如遇下列特殊原因，甲方可据实予以延期交房，不承担逾期交房的违约责任。2.乙方（即王加勇）如未按本合同第六条的约定付款，按下列方式处理：自本合同约定的应付款时限届满后的次日起至实际交房之日止30天内，乙方按每天50元向甲方支付违约金，合同继续履行。逾期超过30天后，乙方按照应付未付款的0.05%乘以逾期天数向甲方支付违约金，合同继续履行。逾期付款超过60日的，甲方有权解除合同，收回所售房屋另行出售，乙方应承担总房款10%的违约金。在《合同补充协议》第三条第二款第1项乙方须在约定时间内签订《商品房购销合同》及缴纳购房首付款，并在签订之日起20个工作日内，协助银行办理完毕按揭手续，并将剩余款项支付至甲方账户，如乙方在20个工作日内未能协助银行将剩余款项支付至甲方账户，甲方有权解除合同，收回所售房源另行出售，并且乙方需承担总房款10%的违约金。第2项乙方按约定时间提交按揭资料并办理相关手续，经银行审核具备按揭条件而因银行原因无法在约定时间内将剩余款项支付至甲方账户，乙方需在签订《商品房购销合同》之日起20个工作日后的15日内一次性支付剩余房款至甲方账户，如逾期未付款，甲方有权解除合同，收回所售房源另行出售，并且乙方需承担总房款10%的违约金。另查明，王加勇于2012年7月9日交付C-17商品房购房款200000元，2012年10月26日交付C-17商品房购房款930000元，共交付购房款1130000元，2013年5月29日银行按揭贷款支付购房款420000元。2015年4月30日王加勇向本院起诉德宏州海贝生态开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年10月16日作出（2015）芒民二初字第122号民事判决，判决德宏州海贝生态开发有限公司向王加勇交付符合合同约定的商品房，并支付王加勇已付购房款自2013年4月30日起至交房日按中国人民银行公布的商业银行同期贷款基准利率计算的违约金。2017年4月27日德宏州海贝生态开发有限公司向本院起诉请求法院依法判令解除原、被告之间的合同，收回房源；并判令王加勇承担不按合同约定履行付款义务的违约金155000元。本院认为，本案属于商品房预售合同纠纷。双方签订的《商品房购销合同》第六条第3条及《合同补充协议》第三条第二款的约定，本案被告王加勇应当在2012年10月26日签订合同前支付首付款，并在合同签订之日（即2012年10月26日）起20个工作日内（即2012年11月22日）协助银行办理完毕按揭手续，并将剩余款项支付至德宏州海贝生态开发有限公司账户。因银行原因无法在约定的时间内将剩余款项支付至德宏州海贝生态开发有限公司账户，王加勇需在签订《商品房购销合同》之日起20个工作日后的15日内（即2012年12月7日）一次性支付剩余房款至德宏州海贝生态开发有限公司账户，本案被告王加勇于2013年5月31日以银行按揭贷款方式支付剩余购房款420000元。综合上述情况，本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。”的规定，本案原告最迟应当自2012年12月7日起三年内向人民法院主张权利，且原告未提交证据证明期间发生中止、中断的情形，加之原告内部管理人员发生变化，并不影响其向人民法院请求保护民事权利，现本案原告于2017年4月27日向本院起诉，已超过诉讼时效。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告德宏州海贝生态开发有限公司的诉讼请求。案件受理费1700元，由原告德宏州海贝生态开发有限公司承担（已付）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省德宏傣族景颇族自治州中级人民法院。审 判 长  孔新兰审 判 员  尚 欢人民陪审员  赵仕芳二〇一八年四月二十七日书 记 员  莫 静