中华人民共和国上海市静安区人民法院行 政 判 决 书（2012）静行重字第1号中华人民共和国上海市静安区人民法院行政判决书（2012）静行重字第1号原告雷蕾。委托代理人张黔林，上海大邦律师事务所律师。委托代理人刘英，云南弘石律师事务所律师。被告上海市住房保障和房屋管理局。法定代表人刘海生。委托代理人周兴。委托代理人钱怡琳。被告上海市规划和国土资源管理局。法定代表人庄少勤。委托代理人周兴。委托代理人钱怡琳。第三人王可富（Wang，KO-FU），男，1927年1月2日出生，美国籍，户籍地台北市大安区古莊里6鄰羅斯福路2段**号*楼之2。委托代理人毛列群，上海天闻世代律师事务所律师。委托代理人李文一，上海天闻世代律师事务所律师。原告雷蕾不服原上海市房屋土地资源管理局（现因机构改革其房屋和土地管理职能分属于上海市住房保障和房屋管理局、上海市规划和国土资源管理局）颁发沪房地静字（2006）第000009号房地产权证的具体行政行为一案，经上海市第二中级人民法院发回本院重审，本院于2012年2月2日立案。本院依法组成合议庭，并通知刘某某作为第三人参加诉讼，于2012年9月11日公开开庭进行了审理。原告雷蕾及其委托代理人张黔林、刘英，被告上海市住房保障和房屋管理局、上海市规划和国土资源管理局的委托代理人周兴、陆叶（原委托代理人），第三人刘某某到庭参加诉讼。第三人王可富经本院合法传唤未到庭。本院于2013年3月12日进行了证据交换，于2013年10月10日再次公开开庭进行审理（因案情变化，刘某某不再列为本案第三人），原告雷蕾及其委托代理人张黔林、刘英，被告上海市住房保障和房屋管理局、上海市规划和国土资源管理局的委托代理人周兴、钱怡琳，第三人王可富及委托代理人李文一、鉴定人徐彻、证人刘某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原上海市房屋土地资源管理局于2006年1月10日向王可富颁发了编号为沪房地静字（2006）第000009号的房地产权证，房地产权利人为王可富，房地产坐落于上海市康定路XXX弄XXX号XXX室（以下简称康定路房屋），建筑面积127.61平方米，房地产变更登记日为2005年12月19日，产权来源为配偶之间变更。原告诉称，2000年1月19日，原告与第三人王可富在美国登记结婚。2001年5月8日，原告与上海静安鑫农企业发展有限公司签订《上海市内销商品房出售合同》购买上述康定路房屋。同年7月23日原告取得康定路房屋的房地产权证，编号为沪房地静字（2006）第006915号，此后原告即居住在该房屋内。2004年3月18日原告于美国起诉第三人离婚。2006年7月起原告至美国工作。2008年12月，原告在美国偶然得知康定路房屋被他人入住。原告回国后调查得知康定路房屋的产权系由被告根据“配偶之间变更”变更为第三人王可富，后王可富又将康定路房屋出售，产权人变更为案外人谢某。原告从未同意将房屋产权变更为王可富，被告在办理房地产登记时审核不严，造成房地产登记错误，请求撤销被告颁发给王可富的沪房地静字（2006）第000009号房地产权证。被告辩称，被诉具体行政行为系配偶之间的变更登记。2003年施行的《上海市房地产登记条例》、《上海市房地产登记条例实施若干规定》和《上海市房地产登记技术规定（试行）》等对配偶间的变更登记有明确规定，被告依据申请人所提交的材料进行审核并作出变更登记，已尽到依法审查的义务。原告与第三人在美国登记结婚，其婚姻关系在未经有效解除下仍属有效。涉案房屋登记于原告还是第三人名下，均属于夫妻共同财产。第三人未经原告同意而作出处分，原告可以通过民事诉讼主张权利。原告原系中国公民，其委托刘某某办理变更登记，委托手续符合相关规定，且无需公证及认证。如刘某某无权代理，原告亦应通过民事程序先行解决。被诉具体行政行为证据确凿，适用法律法规正确，请求驳回原告的诉讼请求。第三人王可富述称，原告与其在美国登记结婚，并在台湾办理了结婚登记，目前双方仍在婚姻关系存续期间。康定路房屋系其出资购买，因原告告知台胞不能购买内销商品房，故房屋产权登记在原告名下。原告为康定路房屋产权更名，将两份委托书、公证认证等材料委托朋友王勝生交由其办理，其连同本人的相关材料经公证认证后邮寄给刘某某。所提交的材料符合当时的行政法律法规。被告已履行了应尽的审核义务，请求驳回原告的诉讼请求。被告于法定期限内向本院提供被诉具体行政行为的依据及证据：（一）《上海市房地产登记条例》第四条第一款，上海市房屋土地资源管理局是本市房地产行政主管部门，负责房地产登记管理工作。被告以此规定作为原上海市房屋土地资源管理局具有作出涉案房地产权利登记行政行为的职权依据。（二）事实及执法程序部分1、上海市房地产登记申请书，申请人王可富，代理人刘某某，申请变更内容为“遗失补证、夫妻变更”；2、原告雷蕾、第三人王可富的身份资料；3、上海市房地产登记册，证明康定路房屋状况及产权人信息；4、经公证、认证的结婚证，证明王可富和雷蕾于2000年1月19日在美国内华达州克那克县登记结婚，两人系夫妻关系；5、签署日期为2005年12月1日的委托书，证明原告雷蕾委托刘某某办理房屋所有权变更登记及补办房地产权证；6、签署日期为2005年12月3日并经公证和认证的委托书，证明王可富委托刘某某办理康定路房屋所有权变更登记事宜并领取房地产权证；7、刘某某的身份证复印件；8、契税免税证、宗地图、房屋平面图、登记收件收据、领证收条。被告以上述证据1-8证明刘某某分别接受雷蕾和王可富的委托，于2005年12月19日向被告申请办理补证和变更登记并提供相关材料，被告受理后在法定期限内进行了审核，核准后向王可富颁发了房地产权证。（三）适用法律依据被告以《上海市房地产登记条例》第九条、第三十三条、第三十四条、第三十五条、《上海市房地产登记条例实施若干规定》第十一条第二项、第十七条、第十八条及《上海市房地产登记技术规定（试行）》第2.6.1条、2.5.2条，作为被告作出被诉行政行为所适用的法律依据。经庭审质证，原告对被告提供的职权依据无异议。原告对被告提供的证据提出如下意见：证据1没有雷蕾签字，第三人王可富的签名与公证材料上签字不一致。根据规定，配偶之间变更必须由配偶双方共同申请；证据2的真实性无异议，但被告在审核中未与原件核对，原告作为华侨，与其有关的材料按规定应经相应公证认证；证据3的真实性无异议，但以查阅登记册替代房地产权证办理更名违反《上海市房地产登记条例》第三十三条规定，属重要材料缺失；证据4申请人未按照法律规定，提供申请之时有效的婚姻关系证明；证据5非原告雷蕾签字，原告当时身份系华侨，该委托书未经公证认证，被告未尽到审查责任；证据6中王可富的签名存疑，公证认证内容与委托事项无关；证据7无异议；证据8中宗地图与房屋平面图无原件。此外，被告在前案审理中提交的署名雷蕾的2005年11月13日委托书，亦非雷蕾本人签名，本案中被告未将该份委托书作为证据，不符合行政诉讼证据规则。原告对被告适用的法律依据认为有遗漏，缺乏“补证”的法律依据，被告的行为违反了《上海市房地产登记条例》第三十三条、第三十四条及三十五条之规定。原告还认为，补证和变更登记是不同的行政行为，将补证和变更登记合并办理，不符合规定，属程序违法。第三人对被告提供的证据及依据无异议，认为被告系依法行政。对于原告的质疑，被告认为，房地产登记申请书是由刘某某代表原告和第三人填写的；申请登记时提交的是雷蕾的中国公民身份证明，根据当时的登记技术规范，对中国公民的申请材料无需办理公证认证手续；雷蕾2005年11月13日的委托书和申请书及相应的公证认证材料不是登记机构作出具体行政行为的依据，故该案中不再作为证据；相关登记的法律规范对补证和登记合并办理并没有作出限制，鉴于当事人在同一日申请办理补证和变更登记，故给予合并办理。原告为证明其主张，向本院提供以下证据：1、权利人为原告的沪房地静字（2001）第006915号房地产权证（原告持有原件），房屋坐落于本市康定路XXX弄XXX号XXX室，发证日期为2001年7月23日；2、原告与上海静安鑫农企业发展有限公司于2001年5月8日签订的上海市内销商品房出售合同；3、原告与上海银行白玉支行于2001年5月29日签订的个人房地产抵押合同及个人住房商业性借款合同；4、美国内华达州克拉克郡地区法院2004年4月1日作出的王雷蕾诉王可富案的离婚判决书（复印件及中文译本），证明2004年4月1日，美国内华达州克拉克郡地区法院对雷蕾起诉王可富离婚一案作出缺席判决，判决“雷蕾与王可富之间目前及此前存在的婚姻关系完全解除、取消并废止”；5、原告2004年3月22日的单身声明书（翻译件、公证认证文书）；6、2000年7月26日蕾蕾在美国取得的绿卡，原告名字为王蕾蕾（WANGLIL），身份为华侨；7、权利人为第三人王可富的沪房地静字（2006）第000009号房地产权证；8、雷蕾的中国护照，原告2005年10月20日从黄岗入境，2006年4月9日出境，期间原告均在中国；9、原告（LEILESLIE）于2013年2月4日获取的美国护照。被告对原告提供的证据提出如下意见：证据1、2、3、8与本案无关；证据7无异议；证据4离婚判决书缺少王可富签字，该判决未经中国有管辖权的法院承认，不能作为证据使用；证据5系原告单方声明；证据6无华侨证明效力，2001年签订的抵押合同中原告户籍地仍是昆明，与原告2000年7月26日取得绿卡不符；原告申请遗失补证、夫妻变更时向被告提交的身份证明是身份证，因此原告系中国公民，被告作出具体行政行为所依据的签署日期为2005年12月1日的委托书不需要公证。第三人认为，原告提供的离婚判决书，是在国外形成的，未经认证，不具有证据效力，原告与第三人婚姻关系至今存续；对护照的真实性无异议，认为该时间段内，原告确实在国内，故原告找人冒充去办理的公证。2012年12月12日，第三人王可富申请对签署日期为2005年11月13日及2005年12月1日的委托书上“雷蕾”签名的真实性进行鉴定。2013年3月26日，司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心出具鉴定意见：2005年11月13日委托书上“雷蕾”签名字迹不是出自雷蕾的笔迹；2005年12月1日委托书上共两处“雷蕾”签名字迹均不是雷蕾所写。经质证，原告对鉴定报告无异议。被告则认为，2005年11月13日的委托书与本案无关，且鉴定报告仅对“蕾蕾”两字进行鉴定，没有对2005年12月1日的委托书内容进行字迹鉴定。自然人完全可能有两种以上的书写习惯，鉴定结论系孤证，不能排除委托书系蕾蕾签字。第三人王可富认为鉴定结论真实，同意被告的观点。2013年10月10日，证人刘某某出庭作证时称：其本人没有与雷蕾联系过，有关雷蕾的委托系王可富口头告知。其与王可富曾一起至交易中心，因王可富提交的委托书不符合要求，故其拿了交易中心印制的格式委托书并填写委托内容后交由王可富。王可富告知由雷蕾签字后再将委托书交给其。之后，王可富在美国打电话告知其已快递相关委托材料，让其交至交易中心办理，并强调不要拆封快递。刘某某还表示，其作为受托人，办理过程中没有收集、提供过任何资料。经审核，本院认为，被告提供的证据1-8可以用以证明刘某某代理变更登记申请时向登记机构提交的文件，但证据5中雷蕾的签名经鉴定不是其本人所写，对该证据的真实性不予认定。原告提供的证据真实合法，与本案有关联性，本院予以确认。但离婚判决书仅能证明雷蕾在美国法院起诉王可富离婚的事实，单身声明是原告个人的意思表示，并非对原告婚姻状况的证明。经审理查明，原告雷蕾原系中国公民，2013年2月4日取得美国公民身份。原告雷蕾与第三人王可富于2000年1月19日在美国内华达州克那克郡登记结婚。2001年5月8日，原告与上海静安鑫农企业发展有限公司签订了上海市内销商品房出售合同，购买上海市康定路XXX弄XXX号XXX室房屋。2001年7月23日，原上海市房屋土地资源管理局向原告颁发沪房地静字（2001）第006915号房地产权证，房地产权利人登记为原告。2005年12月19日，刘某某受第三人王可富委托并接受王可富交给其的相关材料，向房地产登记机构提出申请，要求补发康定路房屋的房地产权证并将房屋权利人变更登记为王可富。申请之时，刘某某提交材料包括其填写的上海市房地产登记申请书、雷蕾和王可富的身份证明复印件、雷蕾和王可富的结婚证、署名雷蕾的二份委托书（签署日期分别为2005年11月13日及2005年12月1日）和申请书（2005年11月13日）、王可富的委托书（签署日期为2005年12月3日）。其中结婚证、委托书及申请书经公证与认证，但未附公证认证的中文译本。登记机构经审核，认为申请人提交的文件符合《上海市房地产登记条例》规定的变更登记条件，遂将康定路房屋房地产权利人变更登记至王可富名下，登记日期为2005年12月19日。2006年1月10日，刘某某代为领取了登记机构颁发的沪房地静字（2006）第000009号房地产权证。第三人王可富取得房地产权证后又将该房屋出售，现房屋权利人为案外人谢某。另查，签署日期为2005年11月13日署名雷蕾的委托书和申请书及签署日期为2005年12月1日署名雷蕾的委托书等材料由第三人王可富交由刘某某，其中两份委托书经美国加利福尼亚州洛杉矶县公证员鉴证，王可富持委托书在公证员面前签字并宣誓“所附的授权委托书复制件是本人持有的文件的真实、正确和完整的副本”。审理中，王可富称该两份委托书由原告蕾蕾签字后委托朋友王勝生在美国转交。委托书公证认证的材料由蕾蕾办理后交给王可富，王可富连同其本人的公证认证材料一起邮寄给刘某某。结合刘某某的证言、雷蕾中国护照的出入境记录及该份委托书的公证内容，可以认定第三人王可富陈述雷蕾办理公证认证委托等材料后，托朋友转交一节与事实不符。本院认为，原上海市房屋土地资源管理局为本市房地产行政主管部门，负责房地产登记管理工作，具有房地产登记的职权。登记机构自受理申请，经审核后变更登记并通知房地产权利人领取房地产权证书，符合《上海市房地产登记条例》第三十五条之规定。根据《上海市房地产登记条例》第二十条第四款的规定，房地产权证灭失的，房地产权利人可以申请补发。登记机关从便利当事人的角度出发，将补证和变更登记合并进行，程序上并无不当。鉴于补证后即要变更登记，故从节省行政成本考虑，不补发房地产权证也属合理。原告认为补证系独立的行政行为，被告擅自将补证与变更登记合并办理的行为属程序违法的意见，本院不予采纳。根据规定，申请配偶之间房地产变更登记应提供《上海市房地产登记条例》第三十三条及《上海市房地产登记技术规定（试行）》3.3.7.2所要求的材料。刘某某代理申请登记时，向登记机构提交了房地产登记申请表、原告和第三人的身份证明资料及结婚证、署名原告和第三人的委托书以及因补证而从被告处获取的房地产登记资料、地籍图、房屋平面图等材料。其中，上海市房地产登记申请书虽然是其作为原告和第三人双方的代理人填写的，但申请人一栏仅填了王可富一人，不符合《上海市房地产登记技术规定（试行）》3.3.7.1中“申请人应当是配偶双方”的规定，申请书的内容有瑕疵。被告认为申请人应为变更后的房地产权利人的意见无依据，本院不予采纳。其次，署名雷蕾的委托书经鉴定非雷蕾本人签名，不能证明原告雷蕾有将其名下的康定路房屋变更登记至王可富的意思表示。雷蕾的委托书虽然是第三人王可富为骗取变更登记而交由其代理人刘某某提交的，但被告对第三人提供的虚假文件未能识别、发现，导致登记结果错误，属具体行政行为主要证据不足，原告的诉讼请求应予支持。鉴于第三人王可富已将康定路房屋转让给案外人谢某，并已办理房地产转让登记，康定路房屋产权人为谢某的登记效力存续期间，不宜将房屋权利恢复至原告名下。至于第三人王可富表示康定路房屋系其出资购买，实际房屋权利人并非雷蕾的主张，不属于本案审查范围，第三人可就房屋权利归属另行主张。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项第1目之规定，判决如下：撤销原上海市房屋土地资源管理局作出的颁发沪房地静字（2006）第000009号房地产权证的具体行政行为。案件受理费人民币50元，鉴定费人民币3，000元，由被告上海市住房保障和房屋管理局、上海市规划和国土资源管理局负担。如不服本判决，被告上海市住房保障和房屋管理局、被告上海市规划和国土资源管理局可在判决书送达之日起十五日内、原告雷蕾及第三人王可富可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于中华人民共和国上海市第二中级人民法院。审 判 长  王 翔审 判 员  张晴莎人民陪审员  张 行二〇一三年十二月二十五日书 记 员  蒋洁洁附：相关法律条文一、《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条人民法院经过审理，根据不同情况，分别作出以下判决：……（二）具体行政行为有下列情况之一的，判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出具体行政行为：1.主要证据不足的；……二、《上海市房地产登记条例》第九条当事人委托代理人申请房地产登记的，代理人应当提交当事人的委托书。第三十三条申请房地产变更登记应当提交下列文件：（一）申请书；（二）身份证明；（三）房地产权证书；（四）证明发生变更事实的文件；（五）根据登记技术规范应当提交的其他有关文件。第三十四条符合下列条件的房地产变更登记申请，应当准予登记：（一）申请人是房地产登记册记载的权利人；（二）申请变更登记的房地产在房地产登记册的记载范围内；（三）申请变更登记的内容与有关文件证明的变更事实一致；（四）申请登记事项与房地产登记册的记载不冲突。第三十五条房地产登记机构应当自受理房地产变更登记申请之日起二十日内完成审核。符合规定条件的，应当将变更事项记载于房地产登记册，并通知房地产权利人领取房地产权证书；不符合规定条件的，不予登记，并书面告知申请人。三、《上海市房地产登记条例实施若干规定》（上海市人民政府2003年4月23日颁布，同年5月1日实施）第十一条……有下列情形之一的，当事人应当申请房地产变更登记：……（二）登记为配偶一方所有的房地产变更为配偶另一方所有的；……第十七条（审核转移登记申请时冲突情形的认定）申请转移登记的房地产有下列记载事项的，应当认定为申请登记事项与房地产登记册的记载存在冲突：（一）有他人预购商品房的预告登记或者他人房地产转让的单方预告登记的，但因房屋建设工程转让而申请土地使用权转移登记的不适用本项规定；（二）有司法机关、行政机关依法实施财产保全等限制措施的法律文件登记的；（三）有人民法院、仲裁机构、行政机关受理房地产权属争议的证明文件登记备案的。第十八条（审核变更登记申请时冲突情形的认定）因发生房地产分割或者本规定第十一条第二款的情形申请变更登记的，有本规定第十七条记载事项的，应当认定为申请登记事项与房地产登记册的记载存在冲突。四、《上海市房地产登记技术规定（试行）》2.6.1申请房地产登记的，当事人应当到房地产所在地的区县登记机构申请登记；当事人可以委托代理人到登记机构申请登记，无民事行为能力人和限制行为能力人由法定代理人到登记机构申请登记。3.3.7.1因下列情形之一申请变更登记的，申请人应当是配偶双方：……（二）登记为配偶一方所有的房地产变更为配偶另一方所有的；……3.3.7.2申请人应当向登记机构提交下列文件（一）《上海市房地产登记申请书》（原件）；（二）身份证明（复印件）；（三）房地产权证书（原件）；（四）婚姻关系证明文件（复印件）；（五）地籍图（原件二份）；（六）房屋平面图（原件二份）。