广西壮族自治区北海市海城区人民法院民 事 判 决 书（2013）海民初字第72号原告：北海市童旺物业服务有限公司。法定代表人：林茂芬。委托代理人：陆念锋，男，1964年10月20日出生，住北海市海城区广场东里36栋，该公司员工。被告：北海市鑫达市场投资服务有限公司。法定代表人：林济浓，总经理。委托代理人：满耀志，广西海鑫律师事务所律师。委托代理人：罗轶群，广西海鑫律师事务所实习人员。原告北海市童旺物业服务有限公司与被告北海市鑫达市场投资服务有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2013年1月6日受理后，依法适用简易程序，于2013年2月26日、2013年3月11日公开开庭审���了本案。原告的委托代理人陆念锋、被告的委托代理人满耀志、罗轶群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告北海市童旺物业服务有限公司诉称：2009年7月29日，原告与北海实业开发有限公司签订《前期物业服务委托合同》，对位于北海市北部湾西路铜锣湾商厦的物业进行前期物业管理。铜锣湾商厦业主委员会（以下称“业委会”）成立后，原告与业委会于2010年10月1日签订《北海市铜锣湾商厦物业管理合同》，合同期自2010年10月1日至2012年9月30日。2010年9月，被告与业委会及商铺业主签订商场租赁协议，由被告租赁铜锣湾商厦共6482平方米进行经营。为明确物业管理收费，2010年10月19日，原告与被告签订了《铜锣湾商厦物业管理服务合同》和《补充协议》，根据协议，原告为被告经营的商场提供水电服务及门前公共部位的安保秩序维护，每月物业管理费15000元，每月先代其垫资垃圾清运费1300元。由于顾及到两公司的合作关系，在后来的收费中，原告每月只收取7100元的物业管理费。从2010年8月起，原告为被告经营的商场提供合同约定的物业管理服务，被告支付费用直至2012年9月。2012年10月1日原告与业委会续签《北海市铜锣湾商厦物业管理合同》，合同期限自2012年10月1日至2015年9月30日，被告也于2012年11月1日向原告发出《意向说明书》明确表示支持原告的工作，继续保持合作关系，但现在被告以各种理由拒交物业费和垃圾清运费，经多次催告仍未交纳，现已拖欠三个月共计费用25200元。为此原告向法院起诉，请求判令：被告支付拖欠原告三个月的物业管理费21300元，三个月垫支的垃圾清运费3900元，共计25200元；2、诉讼费用由被告承担。原告对其陈述在举证期限内向本院提交的证据有：1、前期物业服务委托书，证明原告为铜锣湾商厦提供前期物业服务；2、北海市铜锣湾商厦物业管理合同，证明原告与铜锣湾商厦业委会签订有物业服务合同；3、铜锣湾商厦物业管理服务合同，证明原告与被告有明确的服务关系；4、补充协议，证明原告与被告有明确的服务收费标准；5、收款收据，证明收费事实、收费数额、收费截止日期；6、垃圾清运费清单，证明原告已替被告垫资10、11、12月的垃圾清运费；7、北海市铜锣湾商厦物业管理合同，证明原告与铜锣湾商厦业委会签订有第二期物业服务合同；8、意向说明书，证明原告与铜锣湾商厦业委会签订第二期物业服务合同没异议；9、北海市城市供水协议，证明原告已向被告提供水电服务。补充证据：1、童旺物业公司工资��，证明虽然物业的安保主管、工程部主管和安保人员由被告招聘、管理、考勤，主要的工资是原告支付的；2、北海自来水公司发票，证明原告负责铜锣湾商厦自来水服务（物业的一部分）；3、广西电网北海供电局发票，证明原告负责铜锣湾商厦电力供应服务（物业的一部分）。被告北海市鑫达市场投资服务有限公司辩称：1、被告与业委会签订《铜锣湾商厦商场租赁框架协议》及《补充协议》约定，涉及到公共部分的物业费收取由被告与物业管理方共同协商解决，被告拥有在聘用商厦物业管理企业时给予充分的参与讨论和表决权，原告与铜锣湾业主委员会先后两次签订的物业服务合同都没有明确约定被告所经营的商场部分的收费标准，更明确了应由原、被告自行协商物业收费标准的意图。原告与铜锣湾业主委员会于2010年9月30日签订��《铜锣湾商厦物业管理服务合同》因合同期满终止后，原、被告在此基础上签订的《铜锣湾商厦物业管理服务合同》及《补充协议》也依合同第35条的约定随之终止，原告的收费依据已不存在，原告依据双方签订的《铜锣湾商厦商场租赁框架协议》及《补充协议》收取被告物业管理法和垃圾清运费没有事实依据；2、原告在履行物业服务合同的过程中，没有实际履行合同约定的物业服务义务，原、被告正在协商解决铜锣湾商厦的物业服务管理的内容及收费标准，双方还未达成一致收费标准，原告诉请的收费没有事实依据。被告对其辩解在举证期限内向本院提交的证据有：1、铜锣湾商厦商铺租赁协议书、房屋租赁证，证明被告与铜锣湾商厦业主签订租赁协议书，取得铜锣湾商厦商铺的使用权及经营权；2、铜锣湾商厦商场租赁框架协议及���充协议，证明被告与铜锣湾商厦业主委员会约定，物业公司不能收取被告在商场内的物业管理费，涉及公共部分的物业收费问题由被告与原告协商一致并以书面合同形式确认；3、铜锣湾商厦物业管理服务合同及补充协议，证明原、被告于2010年10月19日签订的《铜锣湾商厦物业管理服务合同》及《补充协议》因条件成就，上述合同及补充协议已于2012年9月30日终止，原告诉请被告支付2012年10月至12月的物业管理费及垃圾清运费没有事实依据；4、工作联系函，证明《铜锣湾商厦物业管理服务合同》及《补充协议》终止后被告函告原告，要求原告就物业服务管理事宜另行协商签订新一期的合同，但原告接函后没有就重新签订物业管理服务合同问题与被告达成一致意见；5、交费通知，证明原、被告于2010年10月19日签订的《铜锣湾商厦物业管理���务合同》及《补充协议》已经终止，目前双方对物业服务管理范围及收费标准正在协商中，原告诉请被告交纳物业管理费及垃圾清运费没有依据；6、关于收费通知复函，证明原、被告于2010年10月19日签订的《铜锣湾商厦物业管理服务合同》及《补充协议》已经终止，目前双方对物业服务管理范围及收费标准正在协商中，原告诉请被告交纳物业管理费及垃圾清运费没有依据。补充证据：1、劳动合同、鑫达公司工资表，证明原、被告签订的《铜锣湾商厦物业管理服务合同》及《补充协议》不是双方的真实意思表示，原告没有按合同约定向被告提供物业服务，而是一直由被告自行承担铜锣湾商厦商场及商厦公共部分的物业服务工作及费用，且在原告与铜锣湾业主委员会所签订的新一期物业服务合同履行期间，铜锣湾商厦商场公共部分的物业服务工作及费用仍由被告自行承担；2、证明，证明原、被告签订的《铜锣湾商厦物业管理服务合同》及《补充协议》不是双方的真实意思表示，原告没有按合同约定向被告提供物业服务，而是一直由被告自行承担铜锣湾商厦商场及商厦公共部分的物业服务工作及费用，且在原告与铜锣湾业主委员会所签订的新一期物业服务合同履行期间，铜锣湾商厦商场公共部分的物业服务工作及费用仍由被告自行承担；3、打卡记录、出勤表，证明姚伟明、姚志强等人是被告聘用的物业管理员工，负责铜锣湾商厦及及商厦公共部分的保安及工程管理等物业服务工作。经过开庭质证，各方质证意见如下：被告对原告提交的证据1的真实性、合法性、关联性无异议，但是与本案无关；对证据2真实性无异议，且被告在合同期限内一直按时缴纳物���管理费，这不能作为原告向收取被告物业管理费的依据；对证据3的真实性无异议，根据合同35条约定，双方对合同终止的约定条件，2012年10月1日原告与业委会签订新合同；对证据4的真实性、合法性无异议，对所证明的内容有异议，实际双方并没有按照协议履行；对证据5、6真实性、合法性无异议，被告一直按时缴纳管理费，同时也证明双方并没有按照合同约定履行；对证据7真实性无异议，正是由于这份合同的生效，原、被告原来签订的合同终止；对证据8的真实性无异议，但是无法证明原告所主张的证明内容；对证据9真实性、合法性无异议，但是与本案无关。对补充证据1真实性、合法性无异议，保安除了接受被告的聘用还接受了原告的聘用，负责铜锣湾商厦的物业服务工作，所以原告才会给他们发放工资；对证据2、3真实、合法性无异议，对关联性有��议，不能证明原告已经按照合同履行了水电维护的工作。原告对被告提交的证据1的真实性、合法性、关联性无异议，但是无法证明被告所主张的证明内容；对证据2真实性、合法性、关联性无异议，对证据内容有异议；对证据3真实性、合法性、关联性无异议，但是合同第35条存在笔误，合同一经签订就应该履行；对证据4的真实性无异议，对证明内容有异议，与本案无关，被告单方面以通知的形式否定前面的合同没有法律依据；对证据5、6不能作为本案的证据，这是在本案进入诉讼程序之后才作出的，本案1月6日已经立案。对补充证据1的真实性有异议，不是真实的，劳动合同中1000元的有异议，应该是2350元；对证据2、3的真实性无异议，对关联性有异议，不能证明被告所主张的证明内容。结合当事人的举证和质证，本院认证如下：原告提供的证据1-9、补充证据1-3、被告提供的证据1-3、补充证据1、3真实、合法、与本案相关联，本院予以采信；证据4-6是在本案进入诉讼程序作出，补充证据2系证人证言，因没有证人出庭，本院不予采信。综合全案证据，本院确认以下法律事实：2009年7月20日，原告与北海实业开发有限公司签订《前期物业服务委托合同》，约定由原告对铜锣湾商厦提供前期物业服务。2010年8月16日，被告与业委会签订《铜锣湾商厦商场租赁框架协议》及补充协议，约定由被告租赁铜锣湾商厦商场，租赁期自2010年9月1日起至2020年8月31日止；业委会同意商场内的经营及物业管理行为由被告自管，商场内的物业管理费商厦物业管理方不能收取，涉及到公共部分的收取由被告与物业管理方共同协商解决，业委会同意被告拥有在聘用商厦物业管理企业时给予充分的参与讨论和表决权；该合同还约定了其他内容。2010年9月30日，原告与业委会签订《北海市铜锣湾商厦物业管理合同》，约定原告提供物业服务的受益人为铜锣湾商厦物业的全体业主和物业使用人，该物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；合同期限自2010年10月1日起至2012年9月30日，合同期满前60日，由业主大会决定是否续签本合同；商铺物业服务收费标准可参考北海市同类商场收费标准，但不能超过北海市物价局相关规定收费标准；该合同还约定了其他内容。2010年10月19日，原、被告签订《铜锣湾商厦物业管理服务合同》及《补充协议》，约定由原告为被告提供物业管理服务，该合同自双方签章之日起生效，业主委员会成立后业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，该前期物业服务合同终止；铜锣湾商厦负一楼、一楼��二楼共约6000平方米由业主出租给被告，租赁期内由被告向原告交纳物业费，暂定资费标准物业费每月每平方米2.5元整，每月物业费15000元整，每月垃圾清运费1600元整，每月1-3日交纳当月费用；若商厦商场正常营业后，电梯、通道、收费等内容根据情况变化甲乙双方可对管理和收费标准另行协商调整；该合同及《补充协议》没有约定合同的履行期限。原、被告双方签订合同后，实际履行合同过程中被告向原告缴纳物业费每月7100元，垃圾清运费1300元，被告向原告支付物业费及垃圾清运费至2012年9月份止。2012年10月1日，原告与业委会续签《北海市铜锣湾商厦物业管理合同》，仍约定原告提供物业服务的受益人为铜锣湾商厦物业的全体业主和物业使用人，该物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；合同期限自2012年10月1日至2015年9月30日��；商铺物业服务收费标准可参考北海市同类商场收费标准，但不能超过北海市物价局相关规定收费标准；该合同还约定了其他内容。2012年11月1日，被告向原告作出《意向说明书》，内容为如业委会续聘原告时，其双方所签协议内容没有与原告和业委会所签订的协议相冲突，原则上被告表示支持，并愿意与原告保持合作关系。原告没有对此给予答复。2013年1月18日，被告向原告发出《工作联系函》，内容为：原、被告于2010年10月19日所签订的《铜锣湾商厦物业管理服务合同》和《补充协议》终止，双方另协商签订新一期的物业服务合同，以便于被告缴交物业费用，因原告提供的物业管理服务不到位，在原、被告签订新物业服务合同之前，暂停交物业管理费用。被告未向原告缴纳2012年10月至今的物业管理费用及垃圾清运费，为此原告向本院起诉，提出上述诉讼请求。另查明：铜锣湾商厦的部分安保人员和工程部人员由被告招聘，2012年9月至2013年1月，上述人员的工资由原告与被告共同支付，2013年1月以后由被告支付。本院认为：双方争议的第一个焦点：原、被告于2010年10月19日签订的《铜锣湾商厦物业管理服务合同》及其补充协议是否合法有效？该合同及补充协议内容没有违反国家法律规定，合法有效，在合同履行过程中，被告虽然没有按补充协议约定的每月物业费15000元，垃圾清运费1600元交纳费用，但将物业管理费调整至7100元，垃圾清运费1300元是双方经过协商的结果，2010年10月至2012年9月，被告亦按照调整后的收费标准按时缴纳物业管理费，即被告已经履行了合同义务，对该合同及补充协议的效力本院予以认可，被告辩称该合同及补充协议不是双方的真实意思表示，没有法律和事实依据，本院不予采纳。双方争议的第二个焦点：原告与业委会于2012年10月1日签订的《北海市铜锣湾商厦物业管理合同》对被告是否有约束力？根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”以及第十二条规定：“因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。”原告与业委会签订的上述合同系双方的真实意思表示，内容没有违反法律法规规定，合法有效，本院予以确认。被告作为铜���湾商厦的物业承租人，该合同对其同样具有约束力。虽然该合同没有对被告承租范围的物业管理收费标准予以明确约定，但被告作为物业使用人，接受原告提供的物业服务，应该履行缴纳物业管理费的义务。被告辩称根据原、被告签订的《铜锣湾商厦物业管理服务合同》第35条约定“业主委员会成立后业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，该前期物业服务合同终止。”在原告与业委会于2012年10月1日签订《北海市铜锣湾商厦物业管理合同》时，即使原、被告签订的上述合同已经终止，但双方之间仍存在实际的物业服务合同关系，则被告仍应该继续履行其交纳物业管理费及垃圾清运费的义务。被告辩称其与业委会签订《铜锣湾商厦商场租赁框架协议》及《补充协议》约定，涉及到公共部分的收取由被告与物业管理方共同协商解决，但原告不是该租赁��议的当事人，被告与业委会对缴纳物业费的相关约定并不影响其向原告履行该义务。被告辩称原告没有实际履行合同约定的物业服务义务，但根据原告所提供的证据，在2012年9月至2013年1月，铜锣湾商厦的部分安保人员和工程部人员的工资是由原、被告共同支付，并且原告向被告提供的物业服务并不局限于安保、工程管理等方面，被告应另行主张其权利，不能以此作为不缴纳物业管理费的依据，被告的辩解没有事实依据，本院不予采纳。原告与业委会于2012年10月1日签订《北海市铜锣湾商厦物业管理合同》后，原、被告双方仍存在实际的物业服务合同关系，在双方对铜锣湾商厦的物业管理收费标准未达成一致意见前，被告仍应延用之前其已经实际履行的收费标准承担其相应的责任。被告经原告催告后仍未支付其所拖欠的相关费用，其行为已构成违约，应承��违约责任，原告按每月物业管理费7100元、垃圾清运费1300元向被告主张权利的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。综上所述：依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第十二条之规定，判决如下：被告北海市鑫达市场投资服务有限公司向原告北海市童旺物业服务有限公司支付2012年10月至2012年12月的物业管理费21300元、垃圾清运费3900元，共计25200元。案件受理费430元，减半收取215元，由被告承担。（该费用原告已向本院预交，被告在支付上述款项时一并付还给原告）上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院。代理审判员  韦圆圆二〇一三年五月六日书 记 员  李秋婷附本判决书所引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法��关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”第十二条：“因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。”