浙江省衢州市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）浙衢民终字第270号上诉人（原审被告）：龙游顾家家俱有限公司。法定代表人：罗石根。委托代理人：冯志方。被上诉人���原审原告）：龙游浙远房地产开发有限公司。法定代表人：王金奎。委托代理人：江皎。上诉人龙游顾家家俱有限公司为与被上诉人龙游浙远房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省龙游县人民法院（2012）衢龙民初字第490号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。现已审理终结。原审法院认定：原告系案涉房屋坐落于浙江省龙游县龙洲街道远洋现代城4#、5#、6#楼非住宅房屋的所有权人，原、被告双方于2011年10月10日签订了《龙游现代城商铺租赁合同》一份，合同签订前被告已实际占有使用租赁房屋，并已将部分商铺转租给第三方。2012年6月5日因被告无法按照合同的约定支付房屋租金并已达到原告单方解除合同的条件，原、被告签订了《合同终止协议书》，双方均同意终止《龙游现代城商铺租赁合同》，并对相关的租金、转租、违约金、物管费、各类保证（押）金、腾退移交商铺等事项作了约定。该协议签订时，原、被告办理了远洋现代城4号、5号、6号楼转租合同的移交，原告同意转租合同的承租人继续使用房屋直至转租合同租赁期限届满。但截至2012年8月10日，被告仍未按约向原告支付所欠租金170602.50元及超过2012年5月31日部分的转租租金136667.80元（包含租金、物管费以及各类保证（押）金），也未清退除移交租赁合同所涉的商铺之外的租赁房屋。在原告起诉后，部分商铺（编号为：6-2-7、6-2-8、6-2-9、6-2-10、6-2-13、6-2-14、6-2-15、6-2-16、5-1-27、5-1-28、5-1-29、5-1-30）已腾空。另查明，原告未返还被告之前向其交纳的保证金50000元，也未履行《合同终止协议书》第7条的约定即未向被告支付相关的吊顶费用。原审法院认为：原、被告之间签订的《龙游现代城商铺租赁合同》和《合同终止协议书》系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律约束力。对于原告要求被告腾退房屋的诉讼请求，被告未按照约定履行清退房屋的义务，显属违约，故法院对原告的该项诉讼请求予以支持，但不包括结案前已经腾空的店铺。被告未按约定支付原告租金170602.50元，构成违约，应承担支付租金的违约责任。对于原告要求被告转交被告预收的超过2012年5月31日部分的转租租金136667.80元的诉讼请求，由双方签订的《终止合同协议书》予以确认，被告应按约履行，故法院对该诉讼请求予以支持。关于违约金，法院认为，原、被告双方签订的《合同终止协议书》约定了违约金，被告确实未按约履行，支付违约金的条件已成就，且原告提出了相关请求，这些请求符合法律规定，法院予以支持，但违约金具有补偿为主、惩罚为辅性质，约定的违约金过高，被告亦请求法院予以调整，故法院对违约金进行调整。庭审中，原告陈述每日的损失为3000元左右，同意本院酌情减少。根据原、被告之前签订的《龙游现代城商铺租赁合同》约定“第三年租金为723615元，第四年租金为795977元……”，可计算相对应年份的商铺日租金为2000多元，结合原告的陈述、预期收益和市场行情，同时考虑到被告未按约履行具有过错等因素，法院确定违约金为2500元／日。同时，关于被告拖欠的租金和转租租金，原告的实际损失实质上是利息的损失，应以中国人民银行同期同档次贷款基准利率4倍计付利息即可，而无需再计付违约金。原告虽未主张被告赔偿房屋未腾退导致其产生的损失，但要求被告支付未腾退房屋产生的违约金，法院予以支持。被告抗辩称原告未归还保证（押）金50000元，也未按照《合同终止协议书》约定支付151229元吊顶费用，原告承认这一事实，表示只要被告缴清所有费用、未毁损房屋并腾退商铺后同意返还保证金50000元，并主张在总费用结算中扣除该笔费用，法院对被告上述抗辩予以采纳。根据《中华人民共和国民法通则》第八条、第八十五条、第八十八条，《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十条、第一百一十四条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决：一、被告龙游顾家家俱有限公司于判决生效之日起十五日内腾退并向原告龙游浙远房地产开发有限公司移交坐落于浙江省龙游县龙洲街道远洋现代城4#、5#、6#楼租赁商铺（商铺编号：5-1-17、5-1-18、5-1-19、5-2-9、5-2-10、5-2-11、5-2-12、5-2-13、5-2-14、5-2-15、5-2-16、5-2-17、5-2-18、5-2-19、5-2-20、5-2-21、5-2-22、5-2-23、5-2-24、5-2-25、5-2-26、5-2-27、5-2-28、5-2-29、5-2-30）。二、被告龙游顾家家俱有限公司支付原告龙游浙远房地产开发有限公司租金170602.50元及利息、超过2012年5月31日部分的转租租金136667.80元及利息，与原告龙游浙远房地产开发有限公司应返还被告龙游顾家家俱有限公司的保证（押）金50000元、吊顶费用151229元相抵扣，则被告龙游顾家家俱有限公司应支付原告龙游浙远房地产开发有限公司租金和超过2012年5月31日部分的转租租金合计106041.30元及利息（利息自2012年7月1日起按中国人民银行同期同档次贷款基准利率四倍计付至款付清之日止），于判决生效之日起十日内履行完毕。三、被告龙游顾家家俱有限公司按2500元／日支付原告龙游浙远房地产开发有限公司违约金（自2012年7月1日起至被告实际腾退房屋之日止），于判决生效之日起十日内履行完毕。案件受理费13023元，由被告龙游顾家家俱有限公司负担，于判决生效之日起十日内交纳。判决后，龙游顾家家俱有限公司不服，向本院提起上诉称：一、一审判决认定上诉人还应移交商铺编号为5-1-17、5-1-18、5-1-19的租赁商铺系错误认定。该三间租赁商铺早已腾空给被上诉人，根本不存在腾房义务，且被上诉人于2012年7月30日已和该三间商铺承租者单独订立租赁合同。二、一审判决认定上诉人支付所欠租金、部分转租租金的延迟支付利息之违约金按银行同期同档次贷款基准利率四倍计付，明显存在同类案件执法尺度不公的情况。三、上诉人已经实际向转租者退回保证金计9000元，上诉人实际应支付超过2012年5月31日部分的转租租金应调整为127667.80元。四、一审判决认定上诉人按2500元／日支付被上诉人自2012年7月1日起之腾房损失违约金，上诉人认为明显不当，也显失公平。五、现仍未腾空退还的编���为5-2-（9-30）商铺的主要原因是该租赁商铺存有房屋漏水的客观情况存在，另租赁期间广告费用问题一直未予实际处理。请求二审法院撤销原审判决发回重审或依法改判，二审诉讼费用由被上诉人承担。龙游浙远房地产开发有限公司答辩称：一、根据双方签订的合同，上诉人在2012年5月31日移交时没有对5-1-17、5-1-18、5-1-19进行移交，被上诉人向该三个商铺的承租人收取2个月的房租6912元是避免损失扩大，为此补签订合同，并不影响上诉人办理商铺移交手续。二、根据双方2012年6月5日签订的《合同终止协议书》第2条和第4条的约定，对拖欠合同终止前后的房租租金达307270.30（170602.50元＋136667.80元），每日违约金为10000元（5000元＋5000元），由于超出法定标准，原审法院按照同期同档次贷款利率四倍计算，完全符合法律规定的标准。三、关于上诉人是否实际退回9000元保证金，要求上诉人举证。四、根据双方2012年6月5日签订的《合同终止协议书》第3条约定，所约定的违约金性质，系针对2012年6月30日前腾房而作出的迟延履行约定违约金，根据合同法114条规定，即使违约方支付违约金后，还应当履行债务。因此原审判决2500元／日的违约金合情合理。五、上诉人有关商铺存有房屋漏水、租赁期间广告费用未处理的理由不能成立。双方已经于2012年6月5日签订《合同终止协议书》，租赁关系已经解除，不存在广告费问题处理。六、上诉人所有证据提交均已经超过法定期限，同时不属于新的证据，不应当采信。请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审中，上诉人龙游顾家家俱有限公司提交：一、龙游浙远房地产开发有限公司与胡勇于2012年7月30日签订的《龙游远洋现代城商铺租赁合同》一份，证明5-1-17、5-1-18、5-1-19商铺已经腾空，被上诉人已���胡勇签订合同，上诉人不存在腾房义务。被上诉人对该份证据的真实性无异议，但认为涉及到的三间商铺属于上诉人移交范围，被上诉人与胡勇签订合同收取两个月的租金是为了避免损失的扩大，不影响上诉人交房的义务。本院认为被上诉人对该份合同的真实性无异议，本院予以确认，但上诉人的证明目的本院将综合其他证据予以认定。二、龙游顾家家俱有限公司盖章确认的《4-6号楼租赁合同移交清单》，证明2012年5月31日已退还三位承租人保证金9000元，应当扣除。被上诉人认为该清单一审中没有提供，具体支付的时间也无法显示，只是上诉人单方面的陈述。本院认为该份证据不属于二审中的新证据，不予采信，也无法直接证明2012年5月31日上诉人已退还三位承租人保证金9000元的事实。经审理，本院认定的案件事实与原判认定的事实基本一致。本院认为：双方于2012年6月5日签订的《合同终止协议书》系双方真实意思表示，合法有效，双方均因按照该协议履行义务。根据该协议书附件二，上诉人主张的已经转租给胡勇的5-1-17、5-1-18、5-1-19商铺并未在该清单中。被上诉人与胡勇的合同签订于2012年7月30日，租赁期限自2012年6月1日起至2012年7月30日止，租金6912元，被上诉人认为系为了避免损失的扩大，不影响上诉人交房的义务，本院予以采信，根据《合同终止协议书》第3条的约定，上诉人应当履行该三间商铺的移交义务。关于上诉人逾期清退房屋、逾期支付租金违约金、逾期支付转租租金的违约责任，双方在《合同终止协议书》中均约定了5000元／日的违约金，原审法院已经根据案件情况进行了调整，符合法律规定，亦属合理范围。关于上诉人已经实际退回9000元保证金的主张，因未提供充分的证据予以证明，本院不予支持。上诉���有关广告费用问题，双方未在《合同终止协议书》中约定，不在本案处理范围。上诉人有关房屋漏水的情况，并不妨碍上诉人根据协议书内容履行移交房屋的义务。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10860元，由上诉人龙游顾家家俱有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  王 勇审 判 员  郑尹秋代理审判员  叶光辉二〇一三年五月十三日书 记 员  姚月红