广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0402民初19589号原告：孙娟，女，汉族，1982年4月15日出生，住址：广东省珠海市香洲区××××××××××××××××××××，公民身份号码：130××××***********。被告一：碧桂园生活服务集团股份有限公司珠海分公司，住所：珠海市湾仔南湾南路**第**银海湾酒店****。法定代表人：肖智华。委托诉讼代理人：陈晓佳，系该公司员工。委托诉讼代理人：郑先琴，系该公司员工。被告二：碧桂园生活服务集团股份有限公司，住所：广东省佛山市顺德区北滘镇碧桂园大道1号405、307、203室、9楼展馆。法定代表人：李长江。委托诉讼代理人：张栩莹，系该公司员工。原告孙娟与被告一碧桂园生活服务集团股份有限公司珠海分公司（以下简称碧桂园生活珠海分公司）、被告二碧桂园生活服务集团股份有限公司（以下简称碧桂园生活股份公司）合同纠纷一案，本院于2020年11月18日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告孙娟、被告一碧桂园生活珠海分公司的委托诉讼代理人陈晓佳、郑先琴以及被告二碧桂园生活股份公司的委托诉讼代理人张栩莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙娟向本院提交起诉状中载明诉讼请求：判令被告根据物业服务权益协议书规定返还物业费人民币20708.16元，由于现阶段碧桂园濠月湾小区正在成立业主委员会，希望更换物业公司。原告希望按照协议内容优先抵扣原告从2018年10月至今已缴纳的物业费，剩余部分以现金形式返还。事实和理由：被告一碧桂园生活珠海分公司原名广东碧桂园物业服务股份有限公司珠海香洲分公司，被告二碧桂园生活股份公司原名广东碧桂园物业服务股份有限公司。原告于2016年12月前往碧桂园濠月湾销售中心了解楼盘情况，期间碧桂园濠月湾销售人员告诉原告购房可以赠送物业费，于是原告全款买下了×××单位。在2018年10月收房时，原告收到原告与被告一和珠海碧桂园濠月湾业主杨卫在2017年签署的物业服务费权益协议书并告知虽然物业管理权益生效日期为2018年12月，但是仍然需要乙方拿到房产证后可以申请物业费减免。在2020年9月中旬得知乙方杨卫已经拿到房产证之后，原告立即向碧桂园濠月湾物业服务中心申请物业费减免。但是等待两个月后碧桂园濠月湾物业服务中心负责人告知原告不能减免。物业服务中心负责人称早在2018年底到2019年初已经减免和原告情况相同的多个业主的物业服务费，包括证人碧桂园濠月湾××××韩代群的物业费人民币1004.64元。原告庭审中明确其诉讼请求：因原告已向被告一支付从2018年11月至2020年12月的物业费12980.51元（包含住宅物业费、车位物业费），特请求两被告以现金形式予以返还12980.51元；剩余7727.65元（约定权益20708.16元减去已缴纳的物业费12980.51元）转账到原告碧桂园凤凰会APP继续扣以后的物业费直到扣完为止。原告孙娟提交如下证据:1、证人证言；2、物业费权益协议书；3、证人物业费权益协议书；4、证人物业费抵扣证明；5、原告房产证复印件；6、原告与樊玮静签署的物业费权益协议书；7、碧桂园销售系统里杨卫买房时的页面记录。两被告辨称，两被告不是赠与合同的义务赠与人，原告无权要求被告转移赠与标的物。本案中，原告并未提供其与珠海市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园房产公司）签订的物业服务权益的相关协议，原告诉称在被告处享有20708.16元的物业服务费权益是没有事实和法律依据。根据合同相对性原理，被告不是本案适格主体。按时缴纳物业服务费是业主应当履行的法定义务，被告并未收到碧桂园房产公司赠与原告物业服务费，原告无权要求抵扣或者以现金形式返还。被告为碧桂园濠月湾小区的物业服务单位，已经履行了合同义务，原告应按照服务协议内容履行按时缴费的义务。综上，原告混淆了赠与合同于物业服务合同的关系，被告与原告之间是委托管理服务的物业服务合同关系，非特定价值物业费赠与与被赠与的关系，被告不存在违约情形，请求法院驳回原告诉请。两被告为证明其主张提供如下证据：1、被告一的诉讼代理人郑先琴与珠海市碧桂园房产开发有限公司销策主管刘柳君微信聊天记录；2、被告除濠月湾另外一个项目的物业服务费权益协议书；3、被告2017年至2018年办公系统审批流程截图。本院经审理查明：原告持有《物业服务费权益协议书（三方）》一份，载明：“甲方为广东碧桂园物业服务股份有限公司珠海香洲分公司，乙方为杨卫，丙方为孙娟，乙方与珠海市碧桂园房地产开发有限公司于2017年3月9日签署了关于获得物业服务费权益的协议，现乙方拟将上述协议中的部分权益授予丙方，现三方对丙方获得的权益兑现事宜达成本协议，供三方遵照履行。一、自本协议生效之日，乙方将价值人民币20708.16元的物业服务费用权益授予丙方，丙方可选择将上述权益金额用于抵扣丙方所购的位于珠海市香洲区沿河路98号珠海碧桂园濠月湾名居××××商品房（以下简称商品房）发生的以下服务费支付：该商品房的物业服务费，选定后不得变更。二、丙方商品房买卖合同约定的交楼日期为2018年10月30日，丙方可使用物业管理权益的生效日期为2018年12月。三、若丙方在该商品房办妥房产证前解除该商品房的《商品房买卖合同》，则本协议于前述情况发生时自动终止，终止前未抵扣的权益金额自动作废。三方均不因本协议的自动终止追究相对方的任何责任……四、相关权益仅能按照本协议约定兑现，五、本协议经甲、乙、丙三方签字盖章生效，本协议一式伍份，甲方执叁份、乙方执壹份，丙方执壹份。”，甲方落款处加盖有“广东碧桂园物业服务股份有限公司珠海香洲分公司”公章，乙方落款处有“杨卫”字样签名，丙方落款处有“孙娟”字样签名，见证人处有“刘柳君”字样签名，日期载明为2017年3月9日。原告在庭审中对该协议作如下说明：原告作为碧桂园老业主带新业主杨卫买房，双方均可获得物业费减免优惠，新业主杨卫的物业费（优惠）在其购房款中已扣除，原告的物业费减免优惠通过上述协议约定。两被告在庭审中称碧桂园房产开发公司销售房产时确有类似原告所称优惠活动，但实现物业服务费优惠需先经过碧桂园房产开发公司同意，且碧桂园房产开发公司将相关物业服务费权益给付碧桂园物业公司后，碧桂园物业公司才能给予业主物业费冲抵。另两被告庭审中确认上述协议载明的乙方杨卫已购买涉案小区房产，并已办理房产证。另查明，坐落于珠海市香洲区沿河路×××××××的登记所有权人为原告孙娟，套内面积为75.09平方米，分摊建筑面积20.57平方米，建筑面积共计95.66平方米。双方当事人均确认案涉房产所在小区“珠海碧桂园濠月湾名居”，由珠海市碧桂园房地产开发有限公司开发建设。被告一庭审中称，2018年9月被告一与珠海市碧桂园房产开发有限公司签署了前期物业服务协议及临时管理规约，约定案涉小区由被告一提供物业服务至小区成立业主委员会，召开全体业主大会与新物业服务公司签署新的物业服务协议和管理规约的合同生效日期起终止。被告一于2018年9月至今一直为该小区提供物业服务。被告一确认已收取原告上述案涉房产自2018年11月起至2020年12月止的物业服务费共计11192.22元（95.66平方米乘4.5元每平方米乘26个月）。两被告在庭审中确认被告一于2016年5月18日成立时名称为广东碧桂园物业服务股份有限公司珠海香洲分公司，2019年6月27日更名为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司珠海分公司，2020年6月15日更名为碧桂园生活服务集团股份有限公司珠海分公司。被告二于2016年3月29日成立时名称为广东碧桂园物业服务股份有限公司，2019年5月13日更名为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司，2020年4月3日更名为碧桂园生活服务集团股份有限公司。被告一系被告二的分支机构。本院认为，原告主张其与被告一之间存在合同关系，提供了《物业服务费权益协议书（三方）》等证据予以证明。该协议书载明原告与被告一系合同的其中一方当事人，且加盖了被告一公章。该协议书系双方的真实意思表示，且协议内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。被告辩称其非适格主体，与上述已查明事实不符，本院不予采纳。根据案涉协议约定原告享有价值人民币20708.16元的物业服务费用权益可用于抵扣原告名下案涉房产物业费，生效日期为2018年12月。现原告已支付了案涉房产从2018年12月至2020年12月的物业服务费共计10761.75元（95.66平方米乘4.5元每平方米乘25个月）。故原告主张被告一应返还案涉房产物业服务费10761.75元，有合同和法律依据，本院予以支持。对于原告主张被告应返现的其它物业服务费，因案涉协议未约定，本院不予支持。对于剩余物业服务费用权益9946.41元（20708.16-10761.75）应继续按案涉协议履行。被告一是被告二属下领有营业执照的分支机构，故被告二应对被告一的债务承担补充清偿责任。依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款、第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告一碧桂园生活服务集团股份有限公司珠海分公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告孙娟返还人民币10761.75元，被告二碧桂园生活服务集团股份有限公司对上述付款责任承担补充清偿责任；二、对于剩余物业服务费用权益人民币9946.41元，原告孙娟与被告一碧桂园生活服务集团股份有限公司珠海分公司应按已签订的《物业服务费权益协议书（三方）》继续履行；三、驳回原告孙娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币159元，由两被告负担。本判决为终审判决。审判员  邓雯二〇二一年二月四日书记员  韩笑附相关法律条文：一、《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。三、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。五、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。