上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初4257号原告：高勤，女，1977年10月13日出生，汉族，户籍地上海市松江区。委托诉讼代理人：K，住上海市松江区。被告：杨哲，男，1970年11月4日出生，汉族，户籍地上海市。委托诉讼代理人：高军，上海融孚律师事务所律师。原告高勤与被告杨哲房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，于2020年10月23日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人、被告委托代理人庭参加诉讼。本案现已审理终结。高勤向本院提出诉讼请求：1.解除原被告的租赁关系；2、被告支付原告租金自2019年11月29日至实际交房之日，按每月12,000元计算；3、被告赔偿原告因房屋价值贬值导致的经济损失1,311,000元；4、被告赔偿原告房屋恢复原状的装修损失150,000元；5、被告向原告返还房屋。庭审中，原告变更第四项诉讼请求为要求被告赔偿装修损失69,945元。事实和理由：2017年8月28日,原、被告间经德佑房地产经纪有限公司居间介绍,签订房屋租赁合同。合同约定：原告将位于上海市XXX路XXX弄XXX号XXX室房屋出租给被告居住使用,出租房屋的建筑面积为79.3平方米;并约定了租期、租金、支付方式和租赁保证金(即押金)12,000元、违约责任等;合同还约定,租赁期限届满,双方未续签租赁合同,被告继续支付租金而原告未表示拒绝的,则按法律相关规定,双方之间成立不定期租赁关系。合同签订后,原告按约将房屋交付被告使用,被告按约支付了押金,并按期支付了租金,情况一切正常。基于对被告的信任,在房屋交付之后,原告并未至涉案房屋内勘查实际使用情况。按租赁合同约定,租期至2018年8月28日到期,但被告要求继续租赁该房屋,双方口头约定原告同意被告继续租赁,一切按原合同继续履行,双方未另行签订书面合同。嗣后,被告仍继续使用该房屋,并按原合同约定的支付时间和支付方式将租金转帐至原告指定的银行账户,最后一期的支付日期为2019年9月2日,支付金额为36,000元。2019年11月5日晚间,原告接到物业电话,物业告知原告,涉案房屋内于当日发生凶杀案,原告随后去案发地派出所配合警方进行问话。后据原告了解得知,被告租赁涉讼房屋后,并非自行居住使用,而是违反租赁合同擅自将房屋转给他人使用(期间并未告知原告或得到原告的许可,原告直到2019年11月5日由于凶杀案的发生才得知房屋并非被告居住使用),致使涉案房屋成“凶宅”。后原告找了多家房产中介公司询问,试图出租或出售该房屋,中介公司表示：涉案房屋系“凶宅”,不管是出租还是出售,都必须向对方明示,出租的话没人接受,出售的话挂牌按市价的一半都无人购买。因此,涉案房屋将在今后相当长时间内处于无法正常利用和处置的状态,给原告带来重大经济损失。原告认为被告涉及违反租赁合同的9.3条和9.4条规定，擅自转租房屋或转让该房屋承租权的,被告应向原告支付违约金,违约金的数额相当于1个月的月租金,给原告造成损失,支付的违约金不足以抵付损失的,还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。原告认为被告行为已严重违反合同约定,且侵害了原告合法权益，故诉至法院。杨哲辩称，同意解除合同和返还房屋，事实上被告也早就和原告协商解除合同，被告多次表示返还房屋，原告不愿意接受房屋，故2020年1月份之后的租金不应由被告承担。被告还支付了押金在原告处，应当抵扣租金。被告承租房屋的过程中，不存在违约行为，被告没有将房屋转租，是被告儿子需要家教，于是请家庭教师许某在涉案房屋中进行补课，该教师是退休教师，与被告相识多年，却没想到这个家庭教师居然将被告儿子杀害，该事实是被告在订立合同时无法预料的，本案是合同纠纷，因此根据合同法113条就算有相应的损失，也不应让被告对此造成的损失承担赔偿责任。关于房屋价值贬损，被告认为没有事实和法律依据，房屋的物理结构和居住性能都没有受到影响，使用价值也没有降低，所谓凶宅造成房屋价值贬值，只是一部分人的主观感受，不是社会公众的普遍心理反应，被告认为没有必要进行评估，这种评估没有客观标准，不科学。如果要认定房屋价值贬值，只能通过交易才能体现出价值贬值，涉案房屋没有交易，就不存在价值贬损。关于原告主张的装修损失，虽然发生凶杀案，但被告已经将房屋彻底清扫，已经恢复原状，房屋内很多家具是原告要求被告清理掉的，原告无权再向被告主张。本院认定事实如下：原告高勤于2007年6月3日核准为上海市XXX路XXX弄XXX号XXX室房屋(建筑面积79.3平方米、房屋用途居住，以下简称涉案房屋)产权人。2017年8月28日，高勤(甲方、出租人)与杨哲(乙方、承租人)签订《房屋租赁合同》，甲方将涉案房屋出租给乙方居住使用,租赁期自2017年8月29日至2018年8月28日止;租金为每月12,000元,按3个月为一期支付,每期租金提前7天支付(即先付后租);乙方支付租赁保证金(即押金)12,000元，租赁关系终止时，甲方将租赁保证金除用于抵充本合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方;乙方无权将房屋转租；租赁期满，乙方应将房屋及设施归还甲方，结清相应费用，并保证房屋设施完好，房内清洁。租赁期限届满,双方未续签租赁合同,乙方继续支付租金而甲方未表示拒绝的,则按法律相关规定,双方之间成立不定期租赁关系。乙方返还房屋应符合正常使用的状态；租赁期间，若因乙方原因致房屋损坏，造成人身或财产损失的，由乙方承担赔偿责任。合同签订后,高勤与杨哲各自履行义务。合同到期后，杨哲继续承租涉案房屋并支付相应租金至2019年11月28日。2019年11月5日，涉案房屋内发生凶杀案,杨哲之子在涉案房屋内被其家庭教师杀害。之后，原告与被告方就涉案房屋返还及赔偿相关问题进行协商，未协商一致故涉讼。审理中，高勤申请对涉案房屋因凶杀案导致的房屋价值贬损进行评估。本院经高院摇号依法委托上海国衡房地产估价有限公司进行评估鉴定。2020年8月20日，评估单位出具房地产估价报告：涉案房屋于价值时点2020年7月28日因凶杀案导致房地产价值贬损为1,321,000元。高勤对评估报告发表意见认为，根据其向中介机构了解，房屋现在根本卖不出去，房屋实际价值贬损在250万元以上，这个报告评估的价格是严重低于实际贬损价格。杨哲对评估报告发表意见认为，没有必要进行评估，房屋结构没有损坏，居住性能也没有影响，价值是否贬损的主观性太强，很难用数字表现。鉴定人员到庭表示本次评估的房地产价值贬损是估价对象于价值时点2020年7月28日因2019年11月5日发生的该起凶杀案导致其房地产价值与正常市场价值之间的差值，凶案发生时间到评估时间的间隔越近，价格影响越大。审理中，高勤还申请对涉案房屋装修进行评估。本院经高院摇号依法委托万隆建设工程咨询集团有限公司进行评估鉴定。2020年8月12日，评估单位出具鉴定意见：涉案房屋卧室更换地板、粉刷墙面天花板及重做壁橱的修复费用为15,983元，客厅更换地板、粉刷墙面天花板的修复费用为13,772元。原告对此认为鉴定金额偏低，拆除费用和人工费等单价都偏低。被告则认为对鉴定报告本身没有异议，但是被告认为不需要通过重新装修方式恢复原状，被告已经请专业保洁人员打扫，房屋装修已经使用多年，装修也应当折旧，并且客厅并非凶案现场，这部分区域不应当计入。庭审中，原告提供了涉案房屋出租前照片、命案发生后照片和被告清洁后照片、订货单，证明案件发生后房屋内面目全非，厨房大理石台面破裂、客厅地板都是划痕，墙角墙面剥落，原告明确要求被告赔偿的装修为：鉴定评估的硬装修29,755元及转角沙发一套8000元、餐桌椅一套12,190元、炉灶大理石一套20,000元总计69,945元。被告表示出租前照片不认可，命案发生后照片认可真实性，可以看出命案发生在卧室，客厅没有痕迹，并且2020年1月19日原告发送被告微信要求就留下洗衣机、冰箱和三星电视机，别的家具和电器都处理掉。因此杨哲的工作人员就将沙发、餐桌椅等都处理了，这些家具都使用很多年基本接近报废，原告对房屋重新装修的话，这些家具也没什么用处。被告当庭向法院提供了房屋现状照片证明房屋内已经清洁。原告对真实性表示认可，但这是拍摄的较远的角度，近看都是破损，原告确认当时是给被告发送处理家具的微信，是因为案发后房屋内所有家具包括墙上的柜子什么之类的都是血迹。关于房屋交接问题，被告当庭提供了双方微信记录证明2020年1月13日被告要求将房屋返还原告，但是原告不愿意，之后被告将房屋进行了清理，1月22日再次通知原告返还房屋，但是原告还是以各种理由没有收房，至2月份原告表示已经去法院起诉了，一直不愿意收回房屋，房屋钥匙目前在被告处。原告对微信真实性予以认可，命案发生后原告抱着对被告最大的同情，没有要求被告承担责任，只要求将房屋清洁后交还。原告收到刑警的通知2019年11月15日房屋解封，可以进入，原告及时将该消息通知被告方，被告方表示要过一段时间，等到2020年1月原告再次催促交房，被告方表示可以交房，原告委托丈夫于1月17日至涉案房屋却发现房屋连警方封条都没有拆掉，房屋内面目全非，很多原来的家具也不见了，摩托车直接停在门内，原告丈夫当场拍摄了视频和照片，原告当然不能接受这样的房屋。被告后来说清洁好了，但是因为春节和疫情原因，就约定2月份春节后交接房屋，之后原告至法院诉讼没有再交接房屋。审理中，原告确认双方于2020年12月28日交接房屋，故申请撤回要求被告交房的诉请。以上事实，除原、被告庭审陈述外，另有房屋租赁合同、鉴定意见、照片、微信记录等证据证实，本院予以确认。本院认为，原、被告就涉案房屋所签租赁合同系双方真实意思表示，合法、有效，本院予以确认，双方均应恪守履行，不得擅自变更或解除。双方租赁合同到期之后，杨哲继续租赁使用房屋并支付租金，高勤也予以接受，故双方原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期。因租赁期间涉案房屋内发生凶杀案，原告要求解除双方租赁关系，被告也表示同意，故对原告该诉请本院依法予以支持。被告代理人于2020年4月14日收到起诉状副本，本院确认该日为租赁关系解除日。关于租金，被告抗辩称因原告不愿收房，故2020年1月之后的租金不应由被告承担。本院认为，2020年1月22日被告通知原告交接房屋，因疫情原因未交接房屋，系事出有因。审理过程中，虽然被告表示同意交还房屋,但一直未有实际行动，诉讼中被告亦有多次机会可将房屋返还，但房屋钥匙等一直在被告处,而原告作为出租人在确定合同无法继续履行后，亦应在合理期限内采取措施收回房屋，防止房屋长期空置，但本案原被告均未主动进行房屋交接，直至本院指定双方至现场交接，故本院认为原告主张的自2019年11月29日至2020年4月14日租赁关系解除日的租金应由被告承担，之后至2020年12月28日房屋实际交接的租金损失因双方均有过错，由原被告各半负担。关于原告主张被告赔偿房屋价值贬损的经济损失。本院认为，“凶宅”没有科学上的依据，本案中的凶杀案对房屋物理形态(装修除外)未有损害，但是房屋内发生凶杀案确实会对产权人、居住人产生忌讳、不安等不良心理感受，客观上构成对房屋使用产生负面影响，故在一定时期内对原告的出租收益等带来直接损害，故原告确存在损失。但该损失较难量化，且该影响会随时间的推移逐渐减弱，原告提供的房屋价值贬损评估报告，采用价差法，但鉴定人员所称的专家打分法，对房屋现值的评定缺乏客观衡量标准，评估方式过于主观，本院难以采纳。纵观整个案件，本案原被告均为受害者，被告对凶杀案的发生不能预见，但因导致原告损失的原因发生于被告承租期间，系被告安排该家庭教师使用涉案房屋，故基于公平原则，本院综合考量具体案情酌情判定被告对原告的损失进行补偿。关于原告主张的装修赔偿，双方合同约定被告返还房屋应符合正常使用的状态。原告陈述其房屋装修为开发商装修，家具是收房后购买。本院认为原告当时确要求被告处理了房屋内部分家具，系因发生命案后而不得已作出的处理，并非原告本身不想要该些家具。根据双方提供的涉案房屋内照片，卧室系命案发生现场，存在大量血污，即便是清空后，其不可移动的装修也存在无法清洁的污渍；客厅地板确存在大量的划痕、墙面有剥落、厨房台面开裂、煤气灶具烧穿等等非正常使用导致的问题，被告应对此予以赔偿，具体赔偿数额由本院参考装修鉴定报告、装修年限、家具设备折旧等情况酌定为35,000元。关于租赁押金12,000元，双方均表示可以折抵租金，为避免讼累，本案中予以一并判处，直接抵扣相应租金。诉讼中，因双方交接房屋，原告申请撤回要求返还房屋的诉请，系当事人自行处分权利，本院予以准许。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：一、解除高勤与杨哲就上海市南丹东路XXX弄XXX号XXX室房屋的房屋租赁关系；二、杨哲于本判决生效之日起十日内向高勤支付租金及占有使用费105,400元(已抵扣押金12,000元)；三、杨哲于本判决生效之日起十日内向高勤补偿经济损失150,000元；四、杨哲于本判决生效之日起十日内向高勤赔偿装修损失35,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17,228.50元，由高勤负担14,920.50元，杨哲负担2308元。评估鉴定费25,300元，鉴定人员出庭费346.75元，由高勤负担22,211.01元，杨哲负担3435.74元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  徐 磊审 判 员  徐 红人民陪审员  张海静二〇二一年二月三日书 记 员  刘侗侗附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。四、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。