陕西省紫阳县人民法院民 事 判 决 书（2013）紫民初字第00001号原告龚某某，女，汉族，陕西省紫阳县人。委托代理人唐某某，陕西政源律师事务所律师。委托代理人覃某某，陕西政源律师事务所律师。被告唐某甲，男，汉族，陕西省安康市汉滨区人。委托代理人徐某某，陕西汉水律师事务所律师。被告庞某某（章），男，汉族，陕西省紫阳县人，系原告龚某某之夫。委托代理人叶某，女，汉族，陕西省紫阳县人，系被告庞某某儿媳。原告龚某某与被告唐某甲、庞某某确认合同无效纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告龚某某未到庭参加诉讼，其委托代理人唐某某、覃某某，被告唐某甲及其委托代理人徐某某，被告庞某某及其委托代理人叶某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告龚某某诉称：2008年8月12日，二被告签订《房屋及土地转让合同》，将原告与被告庞某某共同所有的房屋转让给被告唐某甲，由其在转让房屋土地上进行新建，在房屋建成后由被告唐某甲偿还原告新的房屋。在履行过程中，被告唐某甲违反约定擅自加层，遭到原告阻止后，被告唐某甲找到被告庞某某，在其鼓动下，双方于2012年1月7日签订了协议。原告的委托代理人认为，二被告签订的《房屋及土地转让合同》的本质是将土地交给被告唐某甲进行房地产开发，而被告唐某甲无相应资质，双方行为违反了法律禁止性规定，应属无效合同，其后来补充的协议也自然无效；同时原告作为房屋共有人，在未经其同意的情形下，二被告2012年1月7日签订的协议，不具有法律效力，应认定为无效合同。据此，请求人民法院确认二被告2012年1月7日签订协议无效。原告龚某某向法院提供的证据有：龚某某、庞某某身份证复印件、户口簿复印件及东城门居委会便笺，用以证明龚某某的身份及与庞某某为夫妻关系的事实；紫土国用（2002）字第1418号房屋产权证复印件，紫房权证（2002）字第4387号房屋产权证复印件用以证明涉案房屋系龚某某、庞某某共有的事实。2008年8月12日《房屋及土地转让合同》复印件、2009年1月12日《补充协议》复印件、2012年1月7日协议复印件，用以证明合同无效的事实。被告唐某甲辩称：我与被告庞某某2012年1月7日签订的补充协议是在原告西安家里签订的，当时原告在场，对合同内容应非常清楚，且前两次合同都是由原告的丈夫即被告庞某某一人签字，原告对此也是认可的，因此，我有理由相信2012年1月7日签订合同时，被告庞某某是有这个处分权利。故原告的起诉理由不成立，请法院驳回。被告唐某甲向法院提供的证据有：唐某甲身份证复印件，用以证明其身份情况；紫阳县人民法院（2012）紫民初字第00264号民事判决书，用以证明第二次补充协议已被法院确认有效。被告庞某某辩称：2012年1月7日我与被告唐某甲签订的协议只是一份草协议，原告当时也未在场，对这份协议是不知情的。我同意原告的诉讼请求。被告庞某某未向法庭提供证据。被告唐某甲对原告的证1无异议；对证2、证3认为是复印件不予认可，后撤回，认可其真实性。被告庞某某对原告的证1、证2、证3均无异议。原告及被告庞某某对被告唐某甲的证1无异议；对证2的真实性无异议，但认为该证据在判决书中虽以证据形式出现的，却只审查证据间的关联性，并不能据此就认定协议的效力。对原告证1、被告唐某甲证1、证2因双方无异议，本院经与原件核对后予以确认。对原告证2、证3，虽系复印件，但被告已认可，并且已在本院（2012）紫民初字第00264号案件中作为证据使用，本院予以确认。对上述证据本院将结合双方陈述及相互联系的情况，综合认定案件事实。经过举证、质证及法庭的认证，本院查明如下事实：原告龚某某与被告庞某某系夫妻关系，双方在紫阳县某某镇某某居委会桥沟巷北侧的住宅用地上（面积259.6平方米），拥有土木结构房屋一层（建筑面积95.40平方米）、砖混结构房屋二层（建筑面积130.86平方米）。2008年8月12日，二被告签订《房屋及土地转让合同》，将上述房屋转让给被告唐某甲，由其进行房地产开发，在房屋建成后由被告唐某甲给付原告和被告庞某某三套新房和一28平方米的小套房屋。合同签订后，被告唐某甲以达州市新华房地产开发有限公司紫阳分公司（以下简称新华房地产紫阳分公司）名义，对房屋进行了开发。2009年1月12日，二被告签订《补充协议》，将原补偿给被告庞某某的房屋变更为五楼的一个大套、顶楼（九楼）两套（1大套、1小套），顶楼大屋顶归被告庞某某所有。2011年12月新华房地产紫阳分公司在相关部门办理了加层手续，将开发的房屋增加至14层。2012年1月7日，被告唐某甲前往西安在原告龚某某与被告庞某某的住处，与被告庞某某再次签订了协议，将补偿被告庞某某九楼的两套房屋调整为八楼一套大房和九楼一套大房，同时再给被告庞某某负二层住房一套，不再给被告庞某某28平方米小套房屋和大屋顶。由于原告龚某某、被告庞某某与被告唐某甲对置换房屋存有争议，自2012年1月起原告龚某某、被告庞某某多次到现场，阻碍新华房地产紫阳分公司施工。新华房地产紫阳分公司遂诉至法院要求排除妨害，本院于同年6月13日作出（2012）紫民初字第00264号民事判决书，判决龚某某、庞某某排除妨害，不得阻碍施工。判决生效后，龚某某、庞某某仍然继续阻碍新华房地产紫阳分公司施工，导致该工程停工至今。2012年10月原告龚某某以未经其同意为由诉至法院要求确认二被告2012年1月7日签订的协议无效。本院认为，本案的争议焦点为二被告签订的《房屋及土地转让合同》是否有效；被告庞某某是否有权代表原告签订协议（2012年1月7日）。关于二被告签订的《房屋及土地转让合同》是否有效的问题。本院认为，原、被告均系正常民事行为能力人，双方对合同的内容均无异议。合同中原告龚某某、被告庞某某只享有房屋的置换权，并不承担房屋开发的风险，符合买卖合同的特征，故双方的真实意思为房屋买卖。我国相关法规规定，禁止自然人进行房地产开发。本案中，根据（2012）紫民初字第00264号民事判决书所查明的事实，被告唐某甲系新华房地产紫阳分公司项目经理，并以公司名义进行房地产开发的，这符合法律规定。故涉案《房屋及土地转让合同》有效。关于被告庞某某是否有权代表原告签订的协议的问题。我国《合同法》第49条规定，行为人没有代理权超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若于问题解释（一）》第17条第2项规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作重要处理决定，夫妻双方应平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”。这一解释明确了夫或妻无权代理重大事项时，有构成表见代理的可能。本案中涉案房屋是原告龚某某、被告庞某某夫妇共有物，对其处分应共同决定。从二被告签订的三次协议来看，前两次均由被告庞某某一人签名，原告也予认可，并双方也开始履行。2012年1月7日第三次签订协议的地点在原告龚某某、被告庞某某的家里，结合前两次的情形，被告唐某甲在当时是无法判断被告庞某某有无处分权，有理由相信其有权代表其妻即原告龚某某签订合同。同时原告亦未提供相关证据来证实被告唐某甲不是善意第三人的事实。故本院认定2012年1月7日被告庞某某有权代理原告签定的补充协议。综上所述，原告以《房屋及土地转让合同》无效，导致其后来两次补充协议无效的理由不成立，且其主张被告庞某某2012年1月7日签订协议属无权处分权无事实依据，故对原告的诉讼请求应予驳回。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和同合同法》第四十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若于问题解释（一）》第十七条第二项之规定，判决如下：驳回原告龚某某的诉讼请求。案件受理费100元，由原告龚某某承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省安康市中级人民法院。审 判 长  吴庆华审 判 员  汪 焱人民陪审员  王永富二〇一三年五月二十七日书 记 员  龚世琼附：法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《中华人民共和国合同法》第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题解释（一）》第十七条婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。