上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2013）浦民一（民）初字第34402号原告上海西潭子房地产经纪有限公司，住所地上海市浦东新区宣桥镇南六公路421号一层。法定代表人陈文兵，总经理。委托代理人周之文，北京市君泽君律师事务所上海分所律师。被告李新君，男，1977年4月11日生，汉族，住辽宁省大连市。被告王美芳，女，1982年3月4日生，汉族，住上海市浦东新区。原告上海西潭子房地产经纪有限公司与被告李新君、王美芳居间合同纠纷一案，本院于2013年9月29日立案受理后，依法适用简易程序，于2013年11月4日公开开庭进行了审理。原告上海西潭子房地产经纪有限公司的委托代理人周之文、被告王美芳到庭参加了诉讼。被告李新君经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，故本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告上海西潭子房地产经纪有限公司诉称，2012年10月20日、10月21日，原告与两被告签署了《房地产买卖居间协议》，约定原告作为居间方，为被告李新君名下的上海市浦东新区南六公路房屋出卖于被告王美芳提供居间服务。经各方确认一致，房屋的总价款为1，010，000元（人民币，下同），定金为20，000元。鉴于被告王美芳仅携带现金10，000元，而被告李新君要求支付定金20，000元，故各方协调后同意由原告代被告王美芳垫付定金10，000元。根据该居间协议，两被告应在签署居间协议后的30日内共同前往原告处签订《上海市房地产买卖合同》，然而两被告经原告多次提醒和催促，均无正当理由拒绝签署《上海市房地产买卖合同》，且被告李新君已将涉案房屋进行其他买卖交易。两被告的行为严重违反三方签订的《房地产买卖居间协议》，故诉至法院要求判令：1、两被告连带返还原告代为垫付的定金10，000元；2、两被告连带支付原告居间补偿金20，200元；3、两被告连带支付原告居间劳务费1，450元。被告李新君辩称，其并无违约行为，不同意原告的所有诉讼请求。其在签订居间协议后，即为签订房屋买卖合同积极从外地赶赴上海，但被告王美芳反复拖延拒不签约，其只得在逗留数日后无果而返。因被告王美芳之违约行为，故其后涉案房产才会在原告的居间下出卖于其他购房人。现针对原告第一项诉讼请求，其认为原告所主张的10，000元定金系原告代被告王美芳所垫费用，应由原告向被告王美芳主张，其无返还该笔定金之义务。针对原告第二、三项诉讼请求，其认为根据居间协议相关约定，其不承担任何中介费用，交易环节中的任何费用均由被告王美芳承担，故原告所主张的居间劳务费应由被告王美芳承担。而原告主张的居间补偿金金额远远高于其实际损失，不应得到法院的支持，更不应由其来承担该费用。被告王美芳辩称，原告在提供涉案房产的居间服务时严重违反房地产经纪行业的操作规范。原告在签订居间协议前向其谎称出卖人系本地人以骗取其信任，后在签订居间协议时又未向其出示房地产权证、委托书等文件资料。其在居间协议上签字时，被告李新君并不在场，一周后原告工作人员将被告李新君签过字的居间协议交到其手中时，其发现协议上对定金、首付款、税费负担等众多内容进行了变更。因其对原告所提供之居间服务及居间协议中变更之内容均不认同，致被告李新君来上海签约时各方发生纠纷。现其对原告为其垫付10，000元定金之事不予确认，对原告主张的居间劳务费认为系不必要支出，对原告主张的居间补偿金认为没有任何依据，故请求法院驳回原告的所有诉讼请求。经审理查明，被告王美芳欲购买房屋，2012年10月20日，经原告工作人员带看上海市浦东新区房产（以下简称“涉案房产”）后有意购买，遂于当日向原告交纳购房意向金10，000元，并签订《房地产买卖居间协议》（以下简称“居间协议”）。上述居间协议中甲方（出卖方）为被告李新君及案外人董光、乙方（买受方）为被告王美芳、丙方（居间方）为原告，协议中约定：房价款为人民币1，010，000元，首期房价款为610，000元，第二期房价款为400，000元；如甲方签订本协议，则乙方同意意向金转为定金，……（此处略），待甲方签订本协议后30日内，乙方应补足定金至人民币50，000元；甲、乙双方同意在甲方签署本协议后30天内共同赴丙方签订《上海市房地产买卖合同》（以下简称“买卖合同”）；本协议签订后，如甲、乙双方中一方或双方违反本协议约定或甲、乙双方合意解除本协议，导致买卖合同未能签订的，则违约方（甲方、乙方或者甲方和乙方）或合意解除协议方（甲方和乙方）应向丙方支付或连带支付居间服务的补偿费数额为本协议第3.1款约定的房价款的2%。甲、乙双方确认前述居间服务补偿费数额合理，且不以任何理由要求予以变更。当日，原告及被告王美芳在上述居间协议上签字（盖章）确认。另查明，2012年10月20日，原告工作人员即携带上述居间协议乘坐飞机前往被告李新君所在的河南郑州。次日，原告工作人员将上述居间协议交由被告李新君签字确认时，对协议条款进行了部分变更，在协议第十三条原本空白的“其他约定”项下补充了以下内容：甲乙双方约定在本次交易过程中所产生的税费都由乙方承担；丙方替乙方垫10，000元定金，总的给甲方20，000元定金；乙方签买卖合同当日支付甲方首付款810，000元整（捌拾壹万）。另附（1）第五条取消了3（0）天补足50，000元（伍万）定金事宜；（2）3.2.1项见第十三条约定；（3）第六项中所描述到的佣金由乙方承担。甲方不承担任何中介费用。交易环节中的任何费用均由乙方承担。又查明，原告工作人员返回上海后，将上述于2012年10月21日修改过的居间协议交给了被告王美芳。数日后，被告李新君至上海处理涉案房产交易事宜，但因两被告对如何继续进行交易意见不一，致交易不成。此后，被告李新君继续将涉案房产交由原告居间，并最终将之出售于案外人。审理过程中，被告王美芳明确表示对2012年10月21日居间协议上新添加的合同条款不予追认，对原告为其垫付定金10，000元一事不予确认。以上事实，由当事人陈述及房地产买卖居间协议、收据、上海市房地产权证、航空运输电子客票行程单等经庭审质证的证据证实。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，被告李新君为出售涉案房产将之交由原告进行居间及被告王美芳为购买涉案房产向原告交付购房意向金等行为表明上述三方之间存在居间法律关系。此后，各方选择以签订居间协议的方式来具体约定出卖方、买受方和居间方的权利义务，但因事前各方就居间协议的具体内容缺乏充分的协商，致被告李新君在最后签字时对其中的税费负担、定金数额、首付款数额、佣金（中介费用）负担等大量实质性内容进行了变更。本院认为，被告李新君作为三方中最后在居间协议上签字确认的一方，其于2012年10月21日签字时对原居间协议中大量与房产交易有关的条款内容进行了实质性变更，故经修改后的居间协议应视为一项新的要约，在被告王美芳其时不在现场、事后也未予追认的情形下，不能因为被告王美芳事后收下了该份居间协议就简单推定被告王美芳已对新的要约作出了承诺。综上，本院认为，于2012年10月21日修改的居间协议因缺乏三方当事人的合意而依法不能成立。故在此情形下，原告所主张的代付的10，000元定金应由实际收取该笔款项的被告李新君负责返还；原告所主张的居间补偿金20，200元因缺乏合同依据和法律依据，本院不予支持；原告所主张的居间劳务费，因居间协议并未成立且原告所支出的机票、住宿费用有欠必要性，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二十二条、第二十五条、第三十条、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告李新君于本判决生效之日起十日内返还原告上海西潭子房地产经纪有限公司10，000元；二、驳回原告上海西潭子房地产经纪有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费336元（原告上海西潭子房地产经纪有限公司已预交），减半收取计168元，由原告上海西潭子房地产经纪有限公司负担143元，被告李新君负担25元，被告李新君应负担之款于本判决生效之日起七日内交至本院。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员  周清二〇一三年十二月二十七日书 记 员  周莹附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第二十二条承诺应当以通知的方式作出，但根据交易习惯或者要约表明可以通过行为作出承诺的除外。第二十五条承诺生效时合同成立。第三十条承诺的内容应当与要约的内容一致。受要约人对要约的内容作出实质性变更的，为新要约。有关合同标的、数量、质量、价款或者报酬、履行期限、履行地点和方式、违约责任和解决争议方法等的变更，是对要约内容的实质性变更。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行其他义务的，应当支付延迟履行金。