上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0120民初1855号原告：冯凌云，男，1975年3月22日生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：张玉霞，上海市金马律师事务所律师。被告：吴国宝，男，1971年8月4日生，汉族，住福建省。委托诉讼代理人：李国兵，安徽繁星律师事务所律师。原告冯凌云与被告吴国宝房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案受理后，依法适用简易程序于2021年2月4日公开开庭进行了审理。原告冯凌云及其委托诉讼代理人张玉霞、被告吴国宝及其委托诉讼代理人李国兵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告冯凌云向本院提出诉讼请求：被告支付原告租金248,615元；被告偿付原告逾期付款滞纳金(其中以租金201,670元为本金，从2020年5月21日起至2020年11月20日止,按每日1%计算；以租金248,615元为本金,从2020年11月21日起至付清之日止,按每日1%计算)。事实和理由：原、被告签订《厂房租赁合同》,约定原告将坐落于上海市奉贤区亿松路XXX号内的部分厂房(厂房租赁面积为2424平方米)和办公室(办公室为5间)出租给被告，租赁期限从2017年10日30日起至2020年12月31日止，月租金为58,176元，先付后用，逾期付款滞纳金为每天1%。双方又于2019年7月8日签订《房屋租赁补充条款》,约定从2019年10月30日起至原租赁期止，厂房租赁面积调整为1724平方米，月租金为43,445元，办公室租赁房间调整为3间,月租金为3,500元。2020年5月底前的租金已付清，但从2020年6月1日起，被告未按期支付租金，至2020年12月31日止共拖欠租金达328,615元，扣除2020年6月9日支付的部分租金80,000元，余款248,615元未付,经催讨未果，故提起诉讼。被告吴国宝辩称，原、被告签订《厂房租赁合同》和《房屋租赁补充条款》并实际履行是事实，2020年5月底前的租金业已付清。在合同履行期间,因疫情严重造成损失,且租赁场所的下水道漏水,造成实际使用方无法经营而退租,同时原告要求实际使用方不要付租金给被告,双方发生争议,为此于2020年6月15日对租赁场所再次进行了调整，厂房调整至1010平方米，办公室调整至2间，故从2020年6月1日起至2020年12月31日止的租金应付款为218,624元，扣除2020年6月的已付租金80,000元和押金50,000元，尚欠原告租金实为88,624元。由于租赁场所均已再行转租,被告未实际使用,合同到期后已告知原告与实际使用方直接交接，双方未办理正式的交接手续。原告未经同意转租，合同无效，要求驳回原告诉请。本院经审理认定事实如下：2019年5月21日，原、被告签订《厂房租赁合同》，约定原告将坐落于上海市奉贤区亿松路XXX号大院内面积为2424平方米的厂房出租给被告，租赁期限从2017年10日30日起至2020年12月31日止，月租金为58,176元，先付后用，付六押一，首笔六个月租金于2017年8月16日前支付，同时交纳保证金58,176元，该保证金于合同期满1个月内如无违约行为则退还，租金每六个月支付一次，当月提前10天即当期20日前支付，两年后即2019年10月30日起租金递增5%，如逾期付款，滞纳金为应付款的每天1%，逾期付款超过30天，原告有权解除合同并没收保证金。同日，双方再次签订《厂房租赁合同》，约定原告将坐落于上海市奉贤区亿松路XXX号大院内办公楼二楼(玻璃门里面一门三室一处、一门二室一处、一门一室一处及洗手间旁边一门一室二处)出租给被告，租赁期限从2017年12日1日起至2020年12月31日止，月租金为4,500元，先付后用，付三押零，首笔三个月租金13,500元，每三个月支付一次，当月提前10天支付，如逾期付款，滞纳金为应付款的每天1%，逾期付款超过30天，原告有权解除合同并没收保证金。2019年7月8日，双方签订《房屋租赁补充条款》，约定从2019年10月30日起至原租赁期限止，厂房租赁面积调整为1724平方米，月租金调整为43,445元，支付方式和支付日期与原合同一致，办公室租赁房间调整为3间，月租金调整为3,500元，支付方式和支付日期与原合同一致，签订本协议时，已支付租金300,000元，应付租金299,356元，余款644元下次付款时扣除。期间因部分厂房陆续出现地面积水，原告于2019年底至2020年7月期间多次进行了维修。由于部分实际使用方与被告解除合同并退租，从2020年10月17日起，原、被告双方就租赁场所的租赁面积、租金结算和支付进行协商，原告的协商方案为厂房租赁面积最后7个月按1010平方米计算，再交纳20,000元押金，租金总计为246,098.50元，扣除已付租金80,000元和此前已付押金50,000元，尚需付款116,098.50元。被告提出的协商方案为厂房租赁面积最后7个月按1010平方米计算，租金总计为218,624元，扣除已付租金80,000元和此前已付押金50,000元，尚欠租金为88,624元。最终双方未达成一致意见。2020年11月初，原告向被告催讨租金，被告称原告阻挠被告向实际使用方收取租金，原告则对此说法予以否认。2020年11月29日，被告通知原告合同到期终止，不再续租，届时办理交接手续并进行费用结算。2020年12月31日涉案合同到期，双方未续约，也未办理交接手续和进行费用结算，双方协商未果，以致涉讼。另查明，涉案租赁场所的房地产权证登记的所有权人为上海江林仓储有限公司，原告从上海江林仓储有限公司承租后又转租给被告，而被告则再行出租。上海江林仓储有限公司同意原告进行转租。在审理期间，原告确认：涉案租赁场所有房地产权证，被告承租后未使用而全部转租，无装修和扩建；已收取保证金58,176元，因被告违约而没收，不应扣除；合同到期后，被告未通知原告与实际使用方进行交接，租赁场所由上海江林仓储有限公司直接接管。被告确认：涉案租赁场所有房地产权证，被告承租后自己未使用而全部转租，无装修和扩建；已付保证金为58,176元；2020年6月9日已付租金为80,000元。以上事实，由户籍资料、《厂房租赁合同》、《房屋租赁补充条款》、房地产权证、通讯记录及庭审笔录等证据予以佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告从房屋所有权人即上海江林仓储有限公司处承租房屋，在征得同意后又将部分房屋转租给被告，被告又全部再行转租，原、被告双方签订的合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效。被告认为合同无效无依据，不予采纳。在合同实际履行过程中，历经疫情影响和部分房屋地面积水的情况，原告虽履行了维修义务，但对房屋的实际使用仍会造成一定影响，故酌情扣除2个月的租金。针对被告认为双方达成协议第三次变更租赁场所面积一事，从当事人的陈述及相关证据显示，原、被告双方仅就此问题曾进行整体协商，但最终未达成协议，故被告的辩称不成立。涉案合同的租赁期限于2020年12月31日到期，被告此前业已明确不再续租，故该合同至上述期限自行终止。据此包括免除的2个月租金，被告的租金业已支付至2020年7月底前，从2020年8月1日起至2020年12月31日的租金234,725元未付，扣除已付租金80,000元，被告尚需付款154,725元。合同对保证金的返还和没收予以了约定，被告虽逾期支付租金而违约，但原告并未行使合同提前解除权，双方系合同自然到期而终止，故作为解除合同违约金的一部分的保证金不应予以没收，但同时为避免讼累该笔保证金58,176元应在被告应付款中予以扣除，扣除后被告应付租金为96,549元。而滞纳金即违约金，理应根据免除、扣除和付款情况分段计算，而每日1%的标准明显过高，酌情予以调整至按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年修订的《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条第(七)项、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告吴国宝于本判决生效之日起十日内支付原告冯凌云租金96,549元；二、被告吴国宝于本判决生效之日起十日内偿付原告冯凌云逾期付款违约金(其中以租金107,780元为本金，从2020年5月21日起至2020年11月20日止；以租金154,725元为本金，从2020年11月21日起至2020年12月31日止；以租金96,549元为本金，从2021年1月1日起至付清之日止；均按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算)。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,246元，减半收取计5,123元，由原告负担3,133元，被告负担1,990元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  顾煜麟二〇二一年二月二十六日书记员  高佳雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。