辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终7883号上诉人（原审被告）：姜桂荣，女，1955年7月1日出生，汉族，住辽宁省庄河市。被上诉人（原审原告）：大连远鹏物业管理有限公司，住所地辽宁省庄河市徐岭镇吕屯村山咀南屯，统一社会信用代码：91210283071555038Y。法定代表人：王义双，经理。委托诉讼代理人：李明恩，庄河市中乙法律服务所法律工作者。上诉人姜桂荣因与被上诉人大连远鹏物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服辽宁省庄河市人民法院（2021）辽0283民初3093号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人姜桂荣上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、诉讼费由被上诉人承担。主要事实与理由：一审法院认定事实不清，证据不足。1、2020年1月17日，甲方大连市庄河临港工业区开发建有限公司与被上诉人签订了一份《物业管理委托合同》，双方约定将上诉人所居住的回迁楼(庄河市北站新兴家园小区)委托给被上诉人实行物业管理，每平方米每月0.9元等。上诉人不知道以上合同内容及条款，也不清楚甲方有什么权利签订合同。双方签订的合同违背有关法律规定，对上诉人无法律约束力。2、一审法院在没有考虑被上诉人在合同履行期间管理不善给上诉人造成损失及没有恢复原状、很多隐患未排除的情况下，判决上诉人每月每平方米给付被上诉人0.72元无事实根据和法律依据。3、因小区住户对被上诉人的小区管理特别不满意，被上诉人在服务时间未满的情况下被撵走。甲方于2021年6月7日在小区内张贴了通知，拟定收费标准为0.5元每平方米，说明甲方与被上诉人的做法确实违反了法律有关规定。4、大连市庄河临港工业区开发建设有限公司和衣屯村与被上诉人相互勾结套取维修基金、未经业主意对没有回迁的楼报假账。被上诉人大连远鹏物业管理有限公司辩称，一审判决事实清楚，证据充分，适用法律妥当，请求法院驳回上诉人的上诉请求。大连远鹏物业管理有限公司向一审法院起诉请求：一、被告支付拖欠2020年1月17日至2021年1月16日的物业费807元；二、诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实，被告姜桂荣系庄河市徐岭镇新兴家园9号楼3单元402室业主，房屋建筑面积为74.72平方米。2020年1月17日，大连市庄河临港工业区开发建设有限公司（系案涉小区建设单位，以下简称庄河临港建设公司）与原告签订《物业管理委托合同》，合同约定庄河临港建设公司委托原告对庄河市北站新兴家园小区实行物业管理。原告向本物业的全体业主和物业使用人提供下列物业管理服务：房屋建筑公用部位的维修、养护、运行和管理；公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护运行和管理；市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；公共环境卫生的管理和维护；交通与车辆停放秩序的管理；公共秩序的管理；管理与物业相关的工程图样、住用户档案与竣工验收资料；组织开展社会文化娱乐活动；负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费等。委托管理期限为一年，自2020年1月17日起至2021年1月16日止。物业管理服务费按建筑面积每月每平方米0.9元向业主和物业使用人收取。嗣后，原告虽为新兴家园小区提供了物业服务，但包括被告在内的该小区97名业主于2020年12月4日以原告对小区管理不负责任，物业服务存在九个方面瑕疵或隐患为由向原告下达通知书，限原告于2020年12月9日前撤离新兴家园小区，小区的各种管理服务由新兴家园小区业主自治管理。2020年12月9日，原告撤离了该小区。据此，被告应承担2020年1月17日至2020年12月9日期间物业费724.04元（74.72平方米×0.9元/月/平方米×10个月+74.72平方米×0.9元/月/平方米×23天÷30天）。后原告虽向被告下达了催缴物业费通知，但被告未履行给付义务。现原告诉至一审法院，要求被告交纳2020年1月17日至2021年1月16日期间的物业费807元并承担本案诉讼费用。另查，一审法院同时还受理了原告与案涉小区另外101名业主为被告的物业服务合同纠纷案件，现已开庭且到庭应诉的多名业主提出物业管理存在的主要问题为：小区内公共部分的下水道堵塞、电梯损坏、单元门及门锁损坏、小区绿化无人管理、小区道路损坏、楼道感应灯不亮、小区监控无法正常使用、小区燃气管道安全阀的安全罩被全部拆除至今未安装等。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩，人民法院不予支持。”庄河临港建设公司系案涉小区建设单位，其与原告签订的《物业管理委托合同》，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。被告作为业主在形式上虽然非该物业合同签订者，但在法律规定上其应是该物业合同项下权利义务的一方享有者和承担者，物业服务企业实际上是和小区业主建立起物业服务法律关系，因此案涉的《物业管理委托合同》在有效期内对原告和被告等业主均具有约束力。现原告对被告居住的小区提供了物业管理服务，履行了相应的义务，被告理应交纳应交部分的物业费。故对原告要求被告给付合理物业管理费的主张，一审法院予以支持。对被告提出本案主体错误，并以其不知情、非合同当事人、认为合同无效等抗辩意见，因与法律规定不符，一审法院不予支持。关于原告提供的物业管理服务是否存在瑕疵、物业费数额如何确定等问题。一审法院认为，综合包括被告在内众多业主的陈述及其提交的证据照片，全面研判，可以认定原告提供的物业管理服务存在瑕疵。鉴于物业服务是一项持续性、长期性、综合性服务，物业服务是否存在瑕疵及瑕疵程度，应根据物业合同的约定、提供物业服务的条件、物业服务过程和效果以及案涉小区前期物业公司撤走时遗留的尚未解决的问题等综合因素进行考量，而不能仅凭某一局部服务存在瑕疵情形就全部否定物业服务企业提供的服务，现被告提供的证据不足以证明原告在物业服务过程中存在重大瑕疵构成根本违约，故不能免除被告交纳物业费义务。考虑到被告欠费期间，原告确实存在履行义务不完全符合约定情形，即物业服务存在瑕疵，为保护业主的合法权益，酌情减免20%的物业费，该期间被告按照合同约定物业费标准的80%交纳物业费。案涉合同届满日期为2021年1月16日，但由于被告等业主对原告物业服务质量不满通知原告限期撤离，原告按被告等业主通知日期按期撤离，应视为原告对提前终止履行案涉物业服务合同的默认。故案涉物业费应计算至2020年12月9日止。原告诉请要求被告给付自2020年1月17日始至2021年1月16日止的物业费，不符合法律规定，一审法院不予支持。被告于2020年1月17日至2020年12月9日期间的物业费724.04元，扣除减免部分，应给付原告物业费579.23元（724.04元×80%）。综上，一审法院对原告的合理诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告姜桂荣于判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连远鹏物业管理有限公司物业费579.23元；二、驳回原告其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，原告已预交，由被告负担25元，于判决生效之日起七日内向一审法院缴纳，逾期未予缴纳依法强制执行。应予退还原告25元。本院二审期间，上诉人提交一份通知，拟证明业主同意0.3元签字、后来物业公司索要0.5元业主未同意、未签字。被上诉人认为与其无关。由于该通知是大连市庄河临港工业区开发建设有限公司在被上诉人撤离小区后的2021年6月7日做出，与被上诉人主张的服务期间物业费无关，本院不予采信。经审查，一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，案涉小区建设单位与被上诉人签订的《物业管理委托合同》内容合法有效，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第一条的规定，该合同对包括上诉人在内的全体业主具有约束力，上诉人依照该合同享有权利并承担义务。被上诉人在2020年1月17日至2020年12月9日期间是案涉小区的物业服务单位，为小区提供了基本的物业服务，上诉人理应付费。一审法院结合小区众多业主的抗辩意见和提交的证据，认定被上诉人提供服务存在一定瑕疵，进而酌定物业费按合同约定标准80%确定并无明显不当，本院予以维持。上诉人上诉理由不能成立。首先，上诉人主张对建设单位与被上诉人签订的《物业管理委托合同》内容不知情，建设单位无权签订合同，该合同对业主不具有约束力。根据《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”的规定，建设单位有权在业主未选聘物业服务企业之前选聘物业服务企业并与之签订合同。又根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第一条的规定，建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，故案涉《物业管理委托合同》对上诉人具有约束力。上诉人此项拒绝交纳物业费理由于法无据，不能得到支持。其次，上诉人主张被上诉人提供的物业服务不符合约定，存在多种隐患未解决等，一审法院判令按80%标准交纳物业费不合理。上诉人在案涉期间实际享受了被上诉人提供的物业服务，一审法院也依业主对服务质量提出的质疑和提交的证据对物业费进行了酌减，且上诉人并未进一步举证证明一审法院酌减比例存在明显不当，本院对一审酌减结果予以确认。上诉人如认为被上诉人提供的物业服务不符合合同约定，给其造成了损失或存在安全隐患等，可以另行起诉主张权利，但不能以此为由拒交物业费，否则有违诚实信用与公平原则。第三，上诉人主张小区建设单位于2021年6月7日发出通知，拟定物业收费标准为0.5元/㎡/月，说明之前的收费标准不合法。但是该通知标准系被上诉人撤离小区后建设单位拟定的用以招聘新物业公司的物业费标准，而非对案涉期间物业收费标准的更正，对被上诉人案涉主张不产生影响。故，上诉人此项主张于法无据，本院不予支持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人姜桂荣负担。本判决为终审判决。审 判 长 王慧莹审 判 员 毕春燕审 判 员 王 迪二〇二一年十月十四日法官助理 张福玲书 记 员 孙雨宁