广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初1307号原告：熊新安，男，1984年7月21日出生，汉族，住址广东省广州市天河区。被告：中华制漆（深圳）有限公司广州分公司，住所地广州市天河区海安路13号之一1704室，统一社会信用代码91440101X18491901W。法定代表人：李广中，执行董事。委托代理人：苏醒，系该司职员。原告熊新安诉被告中华制漆（深圳）有限公司广州分公司（以下简称“制漆公司”）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告熊新安，被告制漆公司的法定代表人李广中及其委托代理人苏醒，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告熊新安诉称：原告与被告依法签署了《广州市房屋租赁合同》（2016年版）（以下简称“案涉合同”），约定原告将位于广州市天河区黄埔大道西路118号1702房（以下简称“案涉场地”）出租给被告。案涉合同约定租金按月结算，由被告在每月第10日前支付租金给原告，被告逾期支付租金的，每逾期一日，须按当月租金额的0.5%向原告支付违约金。但是，截止到目前，被告仍未按约支付2019年10月、11月的租金，原告已多次敦促但被告仍逾期支付，被告已构成违约。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求判令：1、被告向原告支付案涉场地2019年10月、11月租金共人民币66400元及逾期支付上述租金的违约金（以当月租金金额为基数，分别自2019年10月10日、2019年11月10日起至实际清偿之日止，按每日0.5%的标准计算）；2、被告承担本案诉讼费用。被告制漆公司辩称：1、熊新安通过物业将案涉场地上锁、扣留被告私人财物、停电、拦截等行为使被告不能正常使用案涉场地，没有履行出租人的主要义务，为根本违约。2、被告已按案涉合同约定支付了租金，完成了案涉合同项下承租人的主要义务，无违约行为，未支付10月份租金是对熊新安违约行为合同履行的抗辩，不存在违约行为。3、双方签订的案涉合同应予以解除。熊新安未履行基本义务致使案涉场地无法使用，被告已经向法院另行提起诉讼要求解除案涉合同。4、被告不应向熊新安支付10月、11月租金及逾期违约金。案涉场地不能正常使用后，被告未对案涉场地使用收益，不应支付租金；被告的财物被扣留于案涉场地期间发生的租金或场地占有费用，是因为熊新安的非法行为所致，不应由被告承担。5、熊新安主张的租金数额错误以及违约金标准过高。被告与熊新安签署案涉合同后，双方履行期间已协商一致调整租金数额为29216元/月，并于广州市天河区住房和建设水务局做了房屋租赁登记备案。被告未支付租金是对案涉场地不能正常使用的合同履行的抗辩，不存在违约行为，即便存在违约，熊新安主张的违约金过高，应予以调整。经审理查明：案涉场地的权属人为原告熊新安，不动产权登记号为粤（2016）广州市不动产权第02233181号，共有情况为单独所有，用途为办公，面积为253.9平方米。原告熊新安（出租人、甲方）与被告制漆公司（承租人、乙方）签订了案涉合同，约定：第二条甲方同意将案涉场地出租给乙方作办公用途使用，建筑（或使用）面积253.9平方米。第三条甲乙双方协商的租赁期限、租金情况为2018年12月7日至2019年12月6日月租金额人民币33200元；2019年12月7日至2020年12月6日月租金额人民币33200元；2020年12月7日至2021年12月6日月租金额人民币34850元。租金按月结算，由乙方在每月的第10日前按银行转账付款方式缴付租金给甲方。第四条乙方向甲方交纳人民币53000元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方。第六条甲方的权利义务，1.依照合同约定将房屋及设备交付乙方使用，未按约定提供房屋的，每逾期一日，须按月租金额的0.5%向乙方支付违约金……4.发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租金6个月以上的，甲方可以解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失。第七条乙方的权利和义务。1.依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的0.5%向甲方支付违约金。第九条甲乙任何一方未能履行本合同条款或者违反有关法律、法规，经催告后在合理期限内仍未履行的，造成的损失由责任方承担。2019年1月11日打印的案涉场地《房屋租赁登记备案证明》显示，案涉场地出租人为熊新安，承租人为制漆公司，租赁面积为253.9027平方米，自2018年12月7日至2019年1月6日月租金额为人民币33200元；2019年1月7日至2021年12月6日月租金额为人民币29216元。2019年10月11日，制漆公司在案涉场地搬离物品时，案涉场地所在的物业公司即广州勤建物业管理有限公司（以下简称“勤建公司”）知悉后向制漆公司询问情况，制漆公司向勤建公司提交了未载明业主意见的《勤建大厦搬出物品放行条》，勤建公司联系熊新安后要求制漆公司暂停搬离物品并将物品搬回案涉场地。2019年10月12日，制漆公司委托广东长航律师事务所向熊新安发出了《律师函》，称在制漆公司每月按时支付案涉场地租金、物业管理费前提下，熊新安于2019年10月12日上午在案涉场地门口擅自违约加锁，并且勤建大厦管理处违法扣押制漆公司物品，造成无法正常运营，所造成的一切损失由熊新安承担。由于上述原因，造成双方租赁合同无法正常执行，因此由熊新安承担违约责任，全额退回制漆公司保证金人民币53000元等。2019年10月15日，制漆公司致函广州市天河区住房建设和园林局物业管理科，称制漆公司因公司发展需要，需更换新家私，但勤建公司于2019年10月11日派数名保安违法扣押其案涉场地物品，并于10月12日上午在案涉场地门口非法加锁，造成制漆公司人员无法进出，且将案涉场地水电停掉，案涉场地所在17层电梯无法使用，10月14日派多名保安拦制漆公司车辆，造成制漆公司无法办公及一定的经济损失等。2019年10月28日，熊新安向制漆公司邮寄了《关于房屋租赁合同的函》，但被制漆公司拒收。2019年12月19日，广州市天河区住房建设和园林局向制漆公司方人员周英出具了《关于周英信访事项的复函》，称关于物业加锁问题，经了解物业公司在10月12日下午已将门锁拆除。关于物业停水停电、停电梯问题，建议制漆公司向城市供水、电力行政主管部门反映问题。关于物业扣押物品问题，经了解，物业公司已通知制漆公司人员与管理处联系认领占用公共通道的物品等。另，2020年1月份，制漆公司以与熊新安存在租赁合同纠纷，向本院提起了（2020）粤0106民初603号案，要求解除双方之间签订的案涉合同、熊新安返还租赁保证金人民币53000元及被扣押在案涉场地的办公用品，并要求熊新安支付其员工无法正常上班的误工费人民币132000元。2020年4月9日，在（2020）粤0106民初603号案审理过程中，制漆公司与熊新安就案涉场地办理了交接手续，制漆公司已将案涉场地腾空交还熊新安。庭审中，双方确认以下内容：1、关于租金，原、被告在（2020）粤0106民初603号案庭审笔录中均确认制漆公司已付清案涉场地2019年10月7日之前的租金。2、本案中原告主张案涉场地租金标准为案涉合同中约定的人民币33200元/月，称因每月租金超过人民币30000元税费会增加2000多元，所以被告提出转账支付人民币29216元，其余部分以现金方式支付；被告则称案涉场地的租金标准为29216元/月，并称其先按照案涉合同约定的金额支付租金后，原告要向被告退税，原告就称按原合同履行要交的个人所得税过高，因此变更租金金额为29216元/月，并对变更后的租金进行备案，故双方实际是按照变更后的租金进行交纳。此外，被告每月还需支付原告1500元个人所得税费。3、关于加锁、扣押物品及停水电、电梯等，原、被告及勤建公司在（2020）粤0106民初603号案庭审笔录陈述如下，制漆公司称勤建公司在熊新安的指使下对案涉场地进行加锁、扣押物品及停水电、电梯，阻挠制漆公司搬离物品，在2020年4月9日制漆公司与熊新安交接后仍有部分物品被勤建公司扣押；熊新安称其不在现场不了解情况，也未指使勤建公司实施上述行为，其曾向勤建公司了解情况，勤建公司也曾联系制漆公司，制漆公司称已将事情交给法务处理，但制漆公司拒绝提供其法务的电话，熊新安曾要求制漆公司结清租金、物业管理费、水电费等费用之后搬走，但制漆公司没有提起过解除合同，只说要把一些旧家具搬走，熊新安就让勤建公司跟制漆公司说可以在有条件的情况下搬走物品，但制漆公司说不要物品了，后来勤建公司也同意放行，制漆公司方没有人过去搬物品；勤建公司称不存在熊新安指使其实施上述行为，并确认在2019年10月12日对案涉场地大门有过加锁的行为，但当天熊新安到现场应其要求勤建公司就将锁打开了，不存在停水电、停电梯的情况。原告熊新安还提交了以下证据：1.2020年4月7日案涉场地照片，拟证明案涉场地现状；被告对真实性无异议，确认案涉照片中的锁是被告自己的，但称不能证明原告想要证明的内容，且与本案无关。被告制漆公司还提交了以下证据：1.收据、进账单、发票、声明书、承诺函，拟证明原告熊新安收取了保证金人民币53000元；原告对真实性、合法性、关联性无异议，确认收取了该53000元保证金。2.租金发票及交税凭证，拟证明被告无拖欠租金的恶意；原告对真实性不予确认，称其没有收到10月份的租金。3.物业缴款通知书，拟证明通知书上载明10月18日前交管理费，即锁门、扣押物品、拦车等行为发生时被告交纳管理费在履行期内，并未违约拖欠管理费，勤建公司扣留财物、上锁、拦车等行为是受他人影响；原告对真实性不予确认，称其对此不知情，也没有任何人告知。4.8月及9月房租转账记录、8月及9月电费管理费、10月电费缴费发票，拟证明被告按照约定按时支付租金、物业管理费、水电费无任何拖欠；原告称对交纳租金的真实性无异议，对其他费用的真实性不清楚，是由被告向勤建公司支付的。5.10月12日加锁照片、10月14日视频及视频截图、10月15日视频、10月16日报警回执，拟证明2019年10月11日后被告无法正常使用案涉场地；原告对以上证据的真实性、合法性、关联性不予确认，称其不清楚，也没有参与。6.10月14日短信记录，拟证明原告对物业扣押被告财物的事实知情后不协调处理也仍不放行，继续默许物业扣留被告财物，一味催促被告支付当月租金却不履行保障房屋用途的基本义务；原告对真实性无异议，称其收到了被告的《律师函》，也进行了回复，但被告拒收。因为案涉合同约定当月10日前支付租金，原告方发短信催促被告交付租金，但被告提供信息不齐全，短信内容无法证明被告想要证明的内容。7.10月16日录音及文字材料，拟证明原告不同意放行故扣留被告财物；原告对真实性、合法性、关联性不予确认。另，原、被告对（2020）粤0106民初603号案庭审笔录的真实性、合法性、关联性均无异议。本院认为：原告熊新安与被告制漆公司签订的案涉合同系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应切实履行。关于案涉合同的履行及归责问题。（1）经查，制漆公司与熊新安在（2020）粤0106民初603号案中均确认已于2020年4月9日办理交接并撤场，故案涉合同已经没有继续履行的客观基础，双方亦均无继续履行的意思表示，本院认定案涉合同予以解除。（2）至于合同解除的时间。经查，熊新安及勤建公司均称2019年10月12日勤建公司在案涉场地大门加锁，但当日下午就应熊新安的要求打开，并有天河区住建局“关于周英信访事项的复函”佐证，故本院对此予以采信。由此，勤建公司在加锁的当天就应熊新安要求拆除，时间短暂，并且即使存在制漆公司所主张的想搬旧家具出去，但因熊新安没有及时出具放行条而勤建公司不予放行的情况，也不足以导致案涉场地在解锁后就无法继续使用，从而导致案涉合同无法继续履行；同理，就制漆公司所称于2019年10月14日被勤建公司阻拦车辆出入的问题，也是属于物业管理公共区域的范围，并不影响案涉场地的使用及进出，故原告熊新安要求制漆公司按照合同约定支付2019年10月份、11月份租金具有依据，而制漆公司主张熊新安构成根本违约而无需支付案涉场地租金没有依据，本院不予采纳。因双方于2020年4月9日办理交接并撤场。故本院认定案涉合同于该日解除。（3）关于合同解除的归责认定。在上述情况下，制漆公司主动不继续履行合同，导致案涉合同最终被解除，属于单方违约，应承担相应的违约责任。至于制漆公司所主张的停电、停电梯问题，经查，制漆公司提供的证据不足以证明是勤建公司受熊新安指使并予以停电、停电梯，而熊新安及勤建公司均予以否认，称没有停电及电梯，且制漆公司自己提供的证据10月16日的录音及文字材料中，物业保安也称没有停过电而是称跳闸，故本院对制漆公司的上述主张不予采信。当然，因勤建公司2019年10月12日的上锁行为，导致熊新安在当日为制漆公司提供合同所约定的经营场所义务存在瑕疵，故本院酌情认定制漆公司可以免交前后共计两天的租金。关于原告要求被告支付案涉场地2019年10月、11月租金的诉请。首先，如前所述，本院认定案涉合同于2020年4月9日解除，则2019年10月、11月仍处于案涉合同履行期间，故原告要求被告支付上述10月、11月份租金依据合理，本院予以支持。其次，因双方均确认被告已付清案涉场地2019年10月7日之前的租金，又如上所述，因勤建公司对案涉场地上锁的行为确实会导致熊新安在当日为制漆公司提供合同所约定的经营场所义务存在瑕疵，故本院酌情认定制漆公司可以免交上锁前后共计两天的租金，故2019年10月的租金只计算其中22天。其次，关于租金支付的标准。原告主张案涉场地租金标准为案涉合同中约定的人民币33200元/月，称因每月租金超过人民币30000元税费会增加很多，所以被告以转账形式支付人民币29216元，其余部分以现金方式支付；被告则主张租金标准为人民币29216元/月，并称其先按照案涉合同约定的标准即人民币33200元/月支付租金，后双方口头约定变更为人民币29216元/月，并对变更后的租金进行备案。本院认为，双方对案涉合同的真实性、合法性、关联性均无异议，租金的标准属于租赁合同的重要条款，被告作为主张租金标准发生变动的一方，应提交充分的证据予以证明，现被告未提交充分证据证明在案涉合同履行期间双方就租金的标准另有书面约定，而原告也对被告的说法予以否认，结合常理推断，故本院支持原告的主张，认定案涉场地的租金标准为案涉合同中约定的33200元/月。综上，制漆公司应支付原告2019年10月份租金人民币23561.29元（33200元/月÷31天×22天）、11月份租金人民币33200元，以上合计人民币56761.29元。关于原告要求被告支付逾期支付租金违约金的诉请。如前所述，被告在案涉合同的履行中存在过错，其逾期支付租金的行为确会给原告造成损失，故原告请求支付该违约金具有依据，本院予以支持。至于违约金的标准，被告主张案涉合同第七条第一款约定的“逾期交付租金的，每逾期一日，制漆公司须按当月租金额的0.5%向熊新安支付违约金”的标准过高，本院现根据公平原则予以调整，酌情调整为按照中国人民银行的同期同类贷款利率（其中2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）计付。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告中华制漆（深圳）有限公司广州分公司自本判决发生法律效力之日起十日内，向原告熊新安支付案涉场地2019年10月、11月期间的租金共计人民币56761.29元及逾期违约金【自2019年10月11日以人民币23561.29元为基数计至实际清偿之日止；自2019年11月11日以人民币33200元为基数计至实际清偿之日止，均按中国人民银行的同期同类贷款利率（其中2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）计付；上述违约金以各月所欠租金本金为限】。二、驳回原告熊新安的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1605元，由原告熊新安负担200元，被告中华制漆（深圳）有限公司广州分公司负担1405元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈 宇人民陪审员  何晓芬人民陪审员  马 颖二〇二一年二月四日书 记 员  梁怡筠李愿