福建省福鼎市人民法院民 事 判 决 书(2018)闽0982民初433号原告：叶秀令，女，1976年4月23日出生，汉族，个体户，住福建省福鼎市。委托诉讼代理人:朱乃坚，福建秉坚律师事务所执业律师。委托诉讼代理人:李绍养，福建秉坚律师事务所执业律师。被告：福建豪洲置业有限公司，住所地福建省宁德市福鼎市桐城街道玉龙北路317号，统一社会信用代码913509820523202339。法定代表人：陈向兴，职务执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：董帝亮，福建建达（福鼎）律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：朱私春，福建建达（福鼎）律师事务所执业律师。原告叶秀令与被告福建豪洲置业有限公司(以下简称豪洲置业公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年2月1日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告叶秀令的委托诉讼代理人李绍养，被告豪洲置业公司的委托诉讼代理人董帝亮、朱私春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。叶秀令向本院提出诉讼请求：一、判令豪洲置业公司支付房屋未达到交付条件的违约金1000元及自2016年12月26日起至2017年2月12日止的逾期交房违约金4680元（购房款955000元×0.01%×49天）两项合计5680元；二、判令豪洲置业公司自2017年5月13日起至叶秀令取得房屋权属证书之日止（共223天）每日按已付款955000元的0.005%向叶秀令支付逾期办证违约金10648元。事实与理由：2015年3月17日，叶秀令与豪洲置业公司签订《商品房买卖合同》，购买豪洲置业公司开发的位于福鼎市商品房。依照合同约定，叶秀令已向豪洲置业公司付清了955000元购房款，以及维修基金、契税等相关费用，叶秀令已完成合同约定义务。豪洲置业公司于2017年2月12日将上述商品房交付叶秀令使用，交接时房屋未达到交付条件。因豪洲置业公司原因，叶秀令未能自交房之日起90日内即在2017年5月12日前取得房屋权属证书。综上，豪洲置业公司的行为已构成违约，豪洲置业公司应当按照《商品房买卖合同》第八条、第九条和第十四条的约定向叶秀令支付违约金。豪洲置业公司辩称，房屋未达到交付条件的1000元和逾期交房违约金的两个请求不能兼得。逾期办证的时间应从备案登记通过之日起90日后起算，因备案未通过，交房行为无效，叶秀令所要求的1000元就是对房屋交付时未备案，未达交付条件的赔偿。豪洲置业公司在取得竣工验收备案表后一周内，已经通过公示、电话等方式通知业主们携带相关证件办理手续，而业主们却由于多种原因无法前去签字办理。豪洲置业公司已经履行合同相关义务，逾期办证的责任不在豪洲置业公司，希望对该部分的诉讼请求予以驳回。根据法庭调查，本院查明以下事实:叶秀令与豪洲置业公司于2015年3月17日签订了《商品房买卖合同》，购买桐城新城“红鼎广场”第3号楼第X层XXX号商品房，商品房价款为955000元。《商品房买卖合同》第八条约定：“交付条件与期限。出卖人应当在2016年12月25日前，……将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；……4、其他详见本合同附件六补充协议相关条款约定：（1）该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；（2）该商品房已取得房屋竣工测绘报告。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第1、2种方式处理：1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；2、买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）1000元违约金。”第九条约定：“出卖人逾期交房有违约责任。除本合同第八规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理……（2）逾期超过60日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金”。第十四条约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1、……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.005%向买受人支付违约金”。《补充协议》第二条约定：1、房产权属登记及证书手续由出卖人办理，相关费用由买受人和出卖人按相关规定各自承担，如因买受人原因，未能取得房屋权属证书的，相关责任由买受人承担。2、买受人在出卖人通知办理产权证之日起30日内应携带有关办证材料到出卖人指定地点办理产权证相关手续，逾期所产生的后果由买受人自行承担。叶秀令于2015年3月3日交纳购房款295000元，合同签订后，于2015年7月30日通过按揭贷款支付购房款660000元。2017年2月12日，叶秀令办理了所购商品房的交接手续。2017年7月5日豪洲置业公司取得福建省房屋建筑和市政基础工程竣工验收备案证明文件，同年8月25日，福鼎市不动产登记中心办结案涉房屋的不动产首次登记，同年12月13日叶秀令与豪洲置业公司共同申请不动产转移登记，同年12月19日福鼎市国土资源局填发了叶秀令为权属人的案涉房屋的不动产权属证书。上述事实，有叶秀令提供的身份证、企业登记基本情况表、商品房买卖合同及补充协议、销售不动产统一发票、福建省房屋建筑和市政基础工程竣工验收备案表复印件、不动产权属证书复印件，豪洲置业公司提供的营业执照、福鼎市不动产登记中心《关于福建豪洲置业有限公司（红鼎广场）办理不动产权证情况的复函》、不动产登记申请表及庭审的陈述予以证实。本院认为，叶秀令与豪洲置业公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，并不违反法律法规强制性规定，应认定为有效合同，双方应按合同约定履行合同义务。叶秀令已履行了交纳全部购房款的义务，而在2016年12月25日前，豪洲置业公司所通知交付的商品房未取得建设工程竣工验收备案证明文件，其行为已构成违约，依法应按合同约定承担违约责任。而《商品房买卖合同》第八条约定的1、2种处理方式是在规定日期（即2016年12月25日前）因未达条件，给予买受人选择权，即买受人可选择接收或拒绝交接，以此确定出卖人的违约责任，因此该1、2种处理方式不能同时运用。且若同时运用则是对出卖人在规定日期未达条件这一违约行为，给予了两项处罚，有违公平原则。叶秀令实际接收房屋的时间为2017年2月12日，可推定在2016年12月25日前其因交付的房屋未达约定条件，选择了拒绝交接，因此出卖人豪洲置业公司应按《商品房买卖合同》第九条承担逾期交房的违约责任。故叶秀令请求豪洲置业公司支付自2016年12月26日起至2017年2月12日止共49天的违约金计4680元的主张，本院予以支持，叶秀令关于要求豪洲置业公司支付房屋未达到交付条件的违约金1000元的主张，本院不予支持。关于逾期办理权属登记的责任，《中华人民共和国合同法》第二百七十九条第二款规定：“建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，叶秀令于2017年2月12日接收房屋，而此时案涉房屋尚未取得竣工验收备案证明，不具备交付条件。取得竣工验收备案证明是办理不动产权属登记的前提条件，2017年7月5日案涉房屋获竣工验收备案证明才具备交付条件，可以办理不动产权属登记。因此豪洲置业公司的办证义务应从2017年7月6日开始起算，并且若因豪洲置业公司原因，导致叶秀令在2017年10月3日前（90日内）未取得不动产权属证书，豪洲置业公司应承担违约责任。豪洲置业公司主张其在此期间已有效通知叶秀令，并因叶秀令原因导致未能办理不动产权属登记手续，缺乏充分证据证明，该抗辩理由本院不予支持。2017年12月13日豪洲置业公司与叶秀令共同申请不动产转移登记，视为当日豪洲置业公司通知了叶秀令，并履行了权属登记手续。2017年12月14日至同月19日为房管部门核发案涉房屋权属证书期间，并非因豪洲置业公司的责任导致的办证迟延，因此豪洲置业公司应承担2017年10月4日至2017年12月13日期间的逾期办证违约责任。故叶秀令可要求豪洲置业公司每日按已付款955000元的0.005%支付自2017年10月4日起至2017年12月13日止共70天的逾期办证违约金计3343元，其主张10648元超过部分7305元本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百七十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决如下：一、福建豪洲置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付叶秀令逾期交房违约金4680元；二、福建豪洲置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向叶秀令支付逾期办证违约金3343元；三、驳回叶秀令的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费103元，由福建豪洲置业有限公司负担25元，由叶秀令负担78元。本判决为终审判决。审 判 员 李显清二〇一八年四月二十三日法官助理 董 虹书 记 员 翁君妹申请执行提示：本判决的申请执行期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。申请执行的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。附注主要法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百七十九条建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的，发包人应当按照约定支付价款，并接收该建设工程。建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百零八条最高人民检察院对各级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定，上级人民检察院对下级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定，发现有本法第二百条规定情形之一的，或者发现调解书损害国家利益、社会公共利益的，应当提出抗诉。地方各级人民检察院对同级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定，发现有本法第二百条规定情形之一的，或者发现调解书损害国家利益、社会公共利益的，可以向同级人民法院提出检察建议，并报上级人民检察院备案；也可以提请上级人民检察院向同级人民法院提出抗诉。各级人民检察院对审判监督程序以外的其他审判程序中审判人员的违法行为，有权向同级人民法院提出检察建议。