广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2013)穗中法民五终字第927号上诉人(原审被告)：广州市广百世贸流花交易中心有限公司，住所地：广州市越秀区。法定代表人：荀振英，该公司董事长。委托代理人：甘树勇，该公司员工。委托代理人：邓英桥，该公司员工。被上诉人（原审原告）：蔡瑞岳，住广州市荔湾区。委托代理人：赵明，广东木铎律师事务所律师。委托代理人：林碧兴，广东木铎律师事务所律师助理。上诉人广州市广百世贸流花交易中心有限公司因房屋租赁合同一案，不服广州市越秀区人民法院（2012）穗越法民三初字第2470号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审经审理查明，2011年8月2日，被上诉人向上诉人支付订金50000元，2011年9月23日，被上诉人向上诉人支付订金296740元。2011年9月23日，被上诉人（乙方）与上诉人（甲方）签订《认租意向书》，约定：乙方认租的商铺位于广州市流花路117号广州国际服装展贸中心（暂定名，最终以开业时确定的名称为准）X号，建筑面积23.91平方米；租赁期限至2016年9月30日，乙方在签署本《认租意向书》时，当天向甲方一次性支付款项346740元，乙方从开业之日起第2年开始需要向甲方交纳租金155元/月/每平方米，该租金从第3年起每年按前一年8%的比率递增，即下一年度租金为上一年度租金的108%；乙方签署《商铺租赁合同》当天，需交纳相当于3个月租金标准的履约保证金，即155元/每平方米;广州国际服装展贸中心暂定2011年11月至12月期间吉时开业，以另行书面通知确定的开业日期为准（第3.1条）；乙方必须在开业前按甲方通知的日期，凭本《认租意向书》及订金收据签署《商铺租赁合同》并缴纳相关的费用，逾期未缴交相关费用或拒绝签署《商铺租赁合同》者，甲方有权将商铺租给第三方，而乙方所交订金不退回，乙方无权要求甲方承担任何责任；乙方确认在签署本《认租意向书》时，已仔细阅读并充分理解甲方明示的《商铺租赁合同》、《物业管理服务合同》、《管理公约》及其它所有有关文件，乙方同意遵守其中所载的所有条款和条件，且无异议，乙方同意按照前述示范文本签署该商铺的《商铺租赁合同》、《物业管理服务合同》、《管理公约》（以签署该等文件时内容为准）；双方另行约定：本《认租意向书》不等同于《商铺租赁合同》，双方的约定最终以日后签署的《商铺租赁合同》为准。2012年8月27日，被上诉人向原审法院提起本案诉讼。截至2012年10月16日本案原审庭审时，涉案商铺所在展馆仍未开业。上诉人与被上诉人未能签订《商铺租赁合同》。2012年11月13日，广州市公安消防局向被上诉人发出穗公消验［2012］第2035号《关于广州国际服装展贸中心建设及装修工程消防验收合格的意见》，评定流花路和人民北路交界处的广州国际服装展贸中心（原流花展馆）土建工程及内部装修工程消防验收合格；验收范围为自编1号馆三、四层，自编2、3、5号馆三层，自编4号馆一、四、五、六层，以及自编6、7、8、9、10号馆一至五层改建工程（总建筑面积112578平方米）及内部装修工程（装修部位为改建部分的公共部位及自编6-10号馆首、二层部分商铺）。原审法院认为，上诉人与被上诉人自愿签订的《认租意向书》是双方真实意思表示，内容无违反法律、行政法规强制性规定，为合法有效合同，双方均应依约履行。该意向书约定：“广州国际服装展贸中心暂定2011年11月至12月期间吉时开业，以另行书面通知确定的开业日期为准”，现双方对该条款的理解有争议，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款的规定，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则确定该条款的真实意思。从性质上看，《认租意向书》属预约合同，其目的是约束合同当事人在某确定的时间段内，深入磋商订立正式租赁合同以便进一步开展经营活动。因此，上诉人关于开业时间不受任何限制、完全以被上诉人通知时间为准的解释，显然不符合交易习惯和诚实信用原则。同时，鉴于上述合同条款使用“暂定”一词，未明确开业时间必须在2011年11月至12月期间，从实现合同目的和公平合理的角度出发，应理解为上诉人至少应在2011年11月至12月以后的合理期限内开业，否则，因经营环境和条件的变化，被上诉人很可能错过商机而无法实现合同目的。本案中，上诉人直至2012年11月13日才取得涉案场馆消防验收合格，在此之前并不具备将涉案商铺交付被上诉人使用及开业的条件，而2012年11月13日以后开业显然已超过被上诉人可以接受的合理期限。因此，被上诉人以上诉人违约行为致其合同目的不能实现为由，要求解除《认租意向书》及退还订金的诉讼请求合法合理，原审法院予以支持。此外，双方就退还订金的时间及计付利息没有约定，从被上诉人起诉之日起计付为宜。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百二十五条第一款之规定，判决：一、蔡瑞岳与广州市广百世贸流花交易中心有限公司于2011年9月23日签订的《认租意向书》于本判决发生法律效力之日解除。二、广州市广百世贸流花交易中心有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内，向蔡瑞岳返还订金346740元及支付利息（自2012年8月27日起至返还上述订金之日止，以346740元为基数，参照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计付）。三、驳回蔡瑞岳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判后，上诉人广百世贸流花公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、应正确对合同进行定性，不能只看合同名称，关键要看合同内容，本案中的《认租意向书》有明确的出租方和承租方，有明确的租赁商铺详细地址、编号、用途、面积，对商铺交付条件、租金标准、租金交付时间与方式、违约责任等均作出了明确约定，符合《合同法》第12条关于合同所应具备的主要条款，双方的权利义务条款清晰明确，完全具备可执行性，已经不仅仅是简单的认租意向，它就是为双方设定了租赁权利与义务的租赁合同。双方都应全面履行，没有约定和法定情形，任何一方都不得单方要求解除合同。原审法院认定《认租意向书》仅仅是一般的预约合同，目的仅为进一步磋商订立正式租赁合同是错误。二、原审判决一方面认定广百世贸流花公司应在2011年11月12日以后的合理期限内开业，同时又认为2012年11月13日以后开业显然已超过蔡瑞岳可以接受的合理期限，自相矛盾。根据合同法规定，一方逾期未履行合同，对方可催告履行，但应给予对方合理期限。由此可知，合理期限是从催告后开始，本案中蔡瑞岳未催告广百世贸流花公司应于何时履行交铺义务，其直接要求解除合同没有合法依据。在此情况下，原审法院既认定广百世贸流花公司可在2011年11月至12月以后的合理期限开业，而合理期限因蔡瑞岳未进行催告无从提起，法院没有任何根据认为2012年11月13日后开业已经超过蔡瑞岳可接受合理期限，该认定没有事实和法律依据。三、原审法院以违约致蔡瑞岳很可能错过商机而无法实现合同目的为由判决解除双方合同与其认定亦自相矛盾，判决错误。原审一方面认为订立正式租赁合同是目的，一方面认为广百世贸流花公司没在合理期限开业致蔡瑞岳很可能错过商机而无法实现合同目的，是矛盾的。如果订立租赁合同是目的随时可以订立。广百世贸流花公司认为对于出租方合同的目的是收取租金，对承租方合同目的是收取租赁物。本案是商铺，至于是否盈利，属于经营风险，与租赁合同本身的履行没有紧密的关系。即使蔡瑞岳所称广百世贸流花公司迟延交铺已违约，但是，双方未在合同中约定广百世贸流花公司迟延交铺多久的情况下蔡瑞岳可要求解除合同，且广百世贸流花公司于诉讼期间已具备交铺条件，蔡瑞岳收铺的目的已可以实现。原审法院以蔡瑞岳的合同目的可能无法实现为由判决解除合同没有事实和法律依据。因此，广百世贸流花公司认为《认租意向书》其实质上属于商铺租赁合同，广百世贸流花公司在一审辩论终结前，在蔡瑞岳未催告前已具备交铺条件，都不存在不能实现合同目的的情形。请求判决：1、撤销原审判决第一、二项判决；2、驳回蔡瑞岳的全部诉讼请求；3、一、二审案件受理费全部由蔡瑞岳承担。被上诉人蔡瑞岳答辩同意原审判决。上诉人广百世贸流花公司与被上诉人蔡瑞岳对原审查明事实没有异议，本院予以确认。本院认为：蔡瑞岳与广百世贸流花公司于2011年9月23日签订的《认租意向书》出自双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，原审认定该意向书为合法有效合同正确。上述合同约定本《认租书》不等于《商铺租赁合同》，双方的约定最终以日后签署的《商铺租赁合同》为准，故原审法院认定《认租意向书》从性质上属预约合同，其目的是约束合同当事人在某确定的时间段内，深入磋商订立正式租赁合同以便进一步开展经营活动并无不当。因签订上述意向书时，涉案商铺所在的广州国际服装展贸中心尚未开业，广百世贸流花公司作为出租方，其应依约在双方商定的期限内正式开业并交付商铺给蔡瑞岳。对于开业的时间，意向书约定暂定于2011年11月至12月期间吉时开业，以另行书面通知确定开业日期为准。而双方对于该条款的理解不一，据此，原审法院认为应理解为广百世贸流花公司至少应在2011年11月至12月以后的合理期限内开业也无不妥。但是，从签订《认租意向书》至2012年11月13日广百世贸流花公司取得涉案场馆消防验收合格一年多来，广百世贸流花公司仍不具备交付涉案商铺和开业的条件，显然蔡瑞岳签订《认租意向书》时所期望在上述合理期限内取得商铺并进行营业的合同目的无法实现。因此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。蔡瑞岳主张广百世贸流花公司的行为致使其合同目的不能实现要求解除合同、返还定金符合上述法律规定。广百世贸流花公司以现在涉案商铺符合交付条件为由要求继续履行合同，本院不予支持。综上所述，上诉人广百世贸流花公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费6811元，由广州市广百世贸流花交易中心有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  肖逸思代理审判员  吴 湛代理审判员  彭 湛二〇一三年八月十二日书 记 员  刘 侃