甘肃省永昌县人民法院民事判决书（2020）甘0321民初1537号原告（反诉被告）：永昌县瑞丰贸易有限公司，住所地永昌县城关镇东大街1号。法定代表人：蒋正德，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵宗武，永昌县城关法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：孙雪平，女，1978年4月5日出生，汉族，永昌县人。被告（反诉原告）：王国武，男，1982年4月25日出生，汉族，永昌县人。共同委托诉讼代理人：许正强，甘肃曙阳律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：杨永玮，甘肃曙阳律师事务所律师。永昌县瑞丰贸易有限公司（以下简称瑞丰公司）与孙雪平、王国武房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。瑞丰公司委托诉讼代理人赵宗武，孙雪平、王国武共同委托诉讼代理人许正强、杨永玮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。瑞丰公司向本院提出诉讼请求：1.解除瑞丰公司与孙雪平、王国武于2017年3月14日签订的房屋租赁合同；2.判令孙雪平、王国武立即支付拖欠瑞丰公司自2018年11月1日起至2020年3月30日止，共计17个月的房租340000元、自2019年10月15日起至2020年4月15日止的采暖费48624元、水电费3000元；3.判令孙雪平、王国武立即将房屋恢复原状并腾退房屋，若不能及时腾退，承担自2020年4月1日起至实际返还之日止按每日666.7元计算的占有使用费；若不能按约拆除所装修设施、恢复房屋原貌，则承担拆除费用100000元；4.判令孙雪平、王国武承担违约金142000元（按合同租金总额的10%计算）。诉讼过程中，瑞丰公司变更诉讼请求为：1.解除瑞丰公司与孙雪平、王国武于2017年3月14日签订的房屋租赁合同；2.判令孙雪平、王国武立即支付拖欠瑞丰公司自2018年11月1日起至2020年1月23日止的房租295333元、自2019年10月15日起至2020年4月15日止的采暖费40000元；3.判令孙雪平、王国武立即将房屋恢复原状并腾退房屋，并支付自2020年4月24日起至房屋实际返还之日止按每日666.7元计算的房屋租赁费。若不能恢复原状，则承担拆除费用100000元；4.判令孙雪平、王国武承担违约金142000元（按合同租金总额的10%计算）。事实和理由：瑞丰公司与孙雪平、王国武于2017年3月14日签订了房屋租赁合同，约定孙雪平、王国武承租瑞丰公司供销大厦二楼经营KTV、餐饮，租期为六年，自2016年11月1日起至2022年10月31日止，2016年11月1日至2017年10月31日的年租金为22万元，2017年11月1日至2022年10月31日的年租金为24万元，并约定孙雪平、王国武在签订合同时，交清第一年租金，以后每年的租金必须提前一个月交清。合同签订后，瑞丰公司将房屋交付给孙雪平、王国武使用，但孙雪平、王国武只交付了2018年11月1日之前的租费，对2018年11月1日之后的租金及2019年的采暖费和电费均未支付。瑞丰公司补充事实和理由：双方经协商，瑞丰公司同意将2019年10月15日至2020年4月15日期间的采暖费变更为40000元，瑞丰公司提起诉讼后，孙雪平、王国武交纳了电费，瑞丰公司同意免除孙雪平、王国武自2020年1月24日起至2020年4月23日止期间的房屋租金（受新冠疫情影响期间）。孙雪平、王国武辩称，不同意解除双方的房屋租赁合同，拖欠瑞丰公司的房租属实，在合同履行过程中，因房屋消防通道堵塞，双方口头将采暖费变更为40000元。瑞丰公司主张的拆除费用没有法律依据，不同意给付且孙雪平、王国武不同意解除合同，要求继续履行合同，不存在拆除的情形。虽孙雪平、王国武拖欠部分房租，但因消防通道一直堵塞，导致多次被消防部门查处，造成了巨大的营业损失，因此不同意承担违约金。如果认定孙雪平、王国武违约，违约金过高，要求对违约金进行调整。孙雪平、王国武向本院提出反诉请求：1.判令瑞丰公司赔偿停业损失100000元；2.判令瑞丰公司赔偿装饰装修损失15万元。事实和理由：2017年3月至今，瑞丰公司提供的位于永昌县供销大厦二楼的经营性用房因为消防疏散通道长期堵塞，而且建筑结构上存在消防隐患，孙雪平、王国武在使用过程中一直未能消防验收合格。永昌县消防大队多次责令孙雪平、王国武整改、停业整顿。瑞丰公司对应尽的排除妨碍义务置之不理。孙雪平、王国武因此遭受了超过20万元的营业损失。由于瑞丰公司的原因导致消防验收不合格，孙雪平、王国武无法正常经营，使合同目的不能如期有效的实现。因此遭受了房屋装修装饰及消防工程装饰装修的经济损失40余万元。瑞丰公司对孙雪平、王国武的反诉辩称，瑞丰公司给孙雪平、王国武出租的二层房屋整栋楼的消防通道完全畅通，不存在堵塞的情况。根据双方合同约定，具体的消防安装的工程，是由承租人自行完成的，工商、质检、消防等证件也是由承租人办理，即便孙雪平、王国武在经营过程中由于证件不全造成了经营损失，也应当由其自行承担。自2012年6月起，王国武就与南某某承租涉案商铺，合伙经营，后南宏亮退出，由孙雪平、王国武夫妇一家经营，消防通道一直畅通。瑞丰公司并未违约，不同意承担装饰装修损失。本院经审理认定事实如下：2011年12月30日，供销大厦二期综合楼取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。2012年6月8日，瑞丰公司与南某某签订《房屋租赁经营合同书》一份，约定由南某某承租瑞丰公司原供销大厦二楼用于经营餐饮、KTV娱乐。租赁期限自2012年11月1日起至2022年10月31日止。并约定合同期内，若承租人无能力经营，需转让给他人经营必须与出租人协商，在出租人不受经济损失的情况下，同意转让，继续延续合同。合同签订后，南某某以承租的商铺经营“梦回唐朝”KTV。孙雪平、王国武系夫妻。2016年12月9日，南某某收到王国武的转让费，将该KTV转让给王国武经营。2017年3月14日，瑞丰公司与孙雪平重新签订《房屋租赁经营合同书》一份，约定由孙雪平承租瑞丰公司原供销大厦二楼用于经营餐饮、KTV娱乐，租赁期限为六年，自2016年11月1日起至2022年10月31日止。并约定2016年11月1日至2017年10月31日的租金为22万元，2017年11月1日至2022年10月31日的租金为每年24万元（每日666.7元）。承租人必须在签订合同时，交清第一年的租金，以后每年的租金必须提前一个月交清。合同还约定经营设施及场地其他装修，由承租人进行装修，合同期内归承租人使用，合同期满后所有权归出租人（货架柜台电脑音响等除外）。消防安装工程按照国家标准设计要求安装，自动喷淋报警系统由承租人负责安装，合同期满后，所有权归出租人。消防通道必须保证畅通无阻。出租人有权按时收取租金，对拒不交纳者，可以采取任何措施和方式清缴，直到解除合同。合同一经签订，即具法律效力，任何一方不得随意变更或解除，必须按时缴清租费，否则一经违反给对方造成损失，必须向对方赔偿所有损失（包括货品及装修损失），并承担本合同租金总额10%的违约金。合同同时约定工商质检卫生消防税务等部门的证件及许可证由承租人办理，办理结果不影响合同的执行。2017年5月12日，“梦回唐朝”火吧室内装修工程经甘肃华盾消防技术有限责任公司检测，其室内装修工程的消防设施检测项目均为合格。2018年12月24日，永昌县公安消防大队（永昌县消防救援大队）对孙雪平、王国武经营的“梦回唐朝”火吧进行消防监督检查，于2018年12月25日作出《责令立即改正通知书》，载明涉案场所存在营业区西侧疏散楼梯间不符合安全疏散标准和疏散楼梯间内堆放杂物的问题，要求对照检查出的问题进行整改。2018年12月25日后，瑞丰公司对西侧疏散楼梯间进行了改造。2019年6月18日，瑞丰公司向孙雪平、王国武送达《关于催缴孙雪平场地租费的通知》，要求其于2019年6月20日前交清所欠租费。2020年4月3日，永昌县城关法律服务所向孙雪平、王国武发出通知，载明永昌县城关法律服务所受瑞丰公司委托，指派法律工作者赵宗武就孙雪平、王国武拖欠瑞丰公司房屋租赁费、采暖费、水电等费用，通知孙雪平、王国武，限其二人在接到通知函后七日内与赵宗武协商交纳租金及续租事宜，或者将欠款直接交付瑞丰公司，否则将向法院提起诉讼。2020年4月起至2020年8月15日，瑞丰公司对涉案场所的东侧消防通道进行整改。在整改过程中，将涉案场所原用作厨房的场地损毁，厨房部分再不能使用。截止2021年2月5日，孙雪平、王国武仅支付了2018年10月31日前的租费。另，双方将2019年10月15日至2020年4月15日期间的采暖费协商为4万元，孙雪平、王国武未予支付。瑞丰公司为证明其主张和支持其抗辩，向法庭提交2017年由孙雪平与瑞丰公司签订的《房屋租赁经营合同书》1份、催缴通知2份、2012年6月8日由瑞丰公司与南某某签订的《房屋租赁合同经营书》1份、《消防安全检查合格证》1份、消防安全检查申请表1份、消防设计备案受理凭证1份、备案表3份、瑞丰公司二期综合楼消防安全平面图4份、照片3张、数据复印件1份，孙雪平、王国武对瑞丰公司提交的上述证据的真实性无异议，本院予以确认。孙雪平、王国武为证明其主张和支持其抗辩，向法庭提交永昌县公安消防大队于2018年12月25日作出的《责令立即改正通知书》1份、《消防设施检测报告》1份，瑞丰公司对孙雪平、王国武提交的证据的真实性亦无异议，本院予以确认。经孙雪平、王国武申请，本院向永昌县消防救援大队依法进行查询，永昌县消防救援大队出具《协助调查的复函》1份，本院于2020年7月29日作出现场勘验笔录1份，双方均无异议，本院亦予以确认。诉讼过程中，孙雪平、王国武申请对其停业损失进行评估鉴定，因未能提交符合条件的鉴材，鉴定机构退回委托鉴定。本院认为，对瑞丰公司要求孙雪平、王国武支付2019年10月15日至2020年4月15日期间采暖费4万元的诉讼请求，孙雪平、王国武承认该项诉讼请求，不违反法律规定，本院予以支持。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款规定：“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另行规定的除外。”本案中，引起双方民事纠纷的法律事实是双方的房屋租赁合同，因涉案的房屋租赁合同期限尚未届满，也未解除，属于持续至民法典施行后的法律事实，故应适用民法典的规定。《中华人民共和国民法典》第七百二十一条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。”本案中，双方约定，承租人应当提前一个月交清当年租金，现孙雪平、王国武至今未支付2018年11月1日之后的租金，其行为违约。对孙雪平、王国武应当支付租金的数额，瑞丰公司同意免除孙雪平、王国武2020年1月24日起至2020年4月23日期间的租赁费，该行为属于瑞丰公司对其权利的自由处分，亦符合法律规定和客观事实，本院予以确认。孙雪平、王国武应支付自2018年11月1日起至2020年1月23日止的租金为295333元。因瑞丰公司在2020年4月至8月15日前，对涉案场所东侧消防通道进行改造时，占用并损毁了涉案场所的厨房，从客观上讲，导致了该营业场所在此期间不能正常经营的状态，瑞丰公司应当承担责任，孙雪平、王国武不承担自2020年4月24日起至2020年8月15日止的租赁费。瑞丰公司在2020年8月15日前将东侧消防通道改造完成，若孙雪平、王国武认为改造后的场地再不能使用、经营，应当及时协议解除合同，但在诉讼过程中，孙雪平、王国武坚持不解除合同，也未对涉案的场地及时进行修整并进行营业，孙雪平、王国武应当继续按每日666.7元的标准支付2020年8月16日之后的房屋租金。《中华人民共和国民法典》第七百二十二条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案中，因孙雪平、王国武未能按期支付租金，瑞丰公司分别于2019年6月18日、2020年4月3日向其发出催缴通知，孙雪平、王国武在瑞丰公司给予的合理期限内仍未支付，现瑞丰公司要求解除合同，其行为符合法律规定。对孙雪平、王国武不同意解除合同的辩称，本院不予采纳。《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款、第二款规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。”本案中，瑞丰公司与孙雪平、王国武合同解除后，孙雪平、王国武应当将房屋恢复原状并返还瑞丰公司。因涉案的房屋租赁合同是因孙雪平、王国武违约解除的，解除权人瑞丰公司可以请求孙雪平、王国武承担违约责任，现瑞丰公司要求孙雪平、王国武支付违约金的诉讼请求，本院亦予以支持。孙雪平、王国武提出违约金过高，请求法庭予以调整，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第一款、第二款规定，本院依据本案当事人对合同的履行情况、双方的过错程度以及造成的损失大小，依法将违约金调整为5万元。对瑞丰公司要求孙雪平、王国武若不能将房屋恢复原状，则承担10万元拆除费用的诉讼请求，因该事实尚未发生，且瑞丰公司也未能提交证据证实该项损失，本院不予支持。虽孙雪平、王国武提交了2018年12月25日由永昌县公安消防大队出具的《责令立即改正通知书》，但该份通知书中并没有要求“梦回唐朝”火吧停业整顿内容。孙雪平、王国武在庭审中陈述，多次被消防部门查处，但其提交的证据和永昌县消防救援大队作出的复函载明，仅有2018年12月25日一次查处事实，且没有要求其停业，故对其主张，本院不予认定。孙雪平、王国武提交的证据不能证明其受到停业损失和装饰装修损失的主张，对孙雪平、王国武要求瑞丰公司赔偿其停业损失10万元和装饰装修损失15万元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，对孙雪平、王国武承认瑞丰公司诉讼请求部分，不违反法律规定，本院予以支持；瑞丰公司要求解除其与孙雪平、王国武的房屋租赁合同有事实和法律依据，本院予以支持。合同解除后，孙雪平、王国武应当将涉案房屋恢复原状并返还瑞丰公司；瑞丰公司要求孙雪平、王国武支付自2018年11月1日起至2020年1月23日止的房屋租金295333元的诉讼请求，也有事实和法律依据，本院亦予以支持；瑞丰公司免除孙雪平、王国武疫情期间的房屋租金，符合法律规定，本院予以确认；因瑞丰公司施工原因，导致孙雪平、王国武在此期间不能正常营业，对于该期间的租金，孙雪平、王国武不应支付；孙雪平、王国武应当按照约定的数额即每日666.7元继续支付自2020年8月16日起至房屋实际返还之日止的租金；对瑞丰公司要求孙雪平、王国武承担10万元拆除费用的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。对孙雪平、王国武要求瑞丰公司赔偿其停业损失10万元和装饰装修损失15万元的反诉请求，因证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款、第二款，第五百八十五条第一款、第二款，第七百二十一条，第七百二十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除永昌县瑞丰贸易有限公司与孙雪平、王国武的房屋租赁合同；二、孙雪平、王国武于本判决生效后十日内将永昌县城关镇供销大厦二楼商铺恢复原状、返还永昌县瑞丰贸易有限公司并支付永昌县瑞丰贸易有限公司自2020年8月16日起至房屋实际返还之日止按每日666.7元计算的租金；三、孙雪平、王国武于本判决生效后二十日内支付永昌县瑞丰贸易有限公司2018年11月1日至2020年1月23日期间的房屋租金295333元，2019年10月15日至2020年4月15日期间的采暖费40000元；四、孙雪平、王国武于本判决生效后二十日内支付永昌县瑞丰贸易有限公司违约金50000元；五、驳回永昌县瑞丰贸易有限公司其他诉讼请求；六、驳回孙雪平、王国武的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9574元，减半收取计4787元，由永昌县瑞丰贸易有限公司负担1458元，孙雪平、王国武负担3329元；反诉案件受理费5050元，减半收取计2525元，由孙雪平、王国武负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省金昌市中级人民法院。审判员 张东琰二〇二一年二月七日书记员 李 丹