江苏省邳州市人民法院民 事 判 决 书（2013）邳商初字第0124号原告邳州市交通运输局。法定代表人伏旭，该局局长。委托代理人车成敏，交通局运管所副所长。委托代理人吴士芹，江苏徐淮律师事务所律师。被告徐州东风集团有限公司。法定代表人石荣席，该公司经理。委托代理人胡正刚，该公司法律顾问。原告邳州市交通运输局诉被告徐州东风集团有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2013年3月28日受理后，依法由审判员吴涛独任审判，后依法组成合庭并于2013年7月1日、2013年11月22日公开开庭进行审理。原告邳州市交通运输局的委托代理人车成敏、吴士芹，被告徐州东风集团有限公司的委托代理人胡正刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告邳州市交通运输局诉称：2001年4月原、被告签定租赁合同，合同对于租赁期限、支付租金的方式及被告逾期支付租金的违约金等均进行了明确约定。但被告在合同履行过程中没有全面履行合同义务，原告曾致函被告要求支付租金，否则原告行使合同解除权，但被告不予理会，请求判决解除原、被告间的租赁合同；被告支付租金564426元及违约金262262.10元。案件审理过程中原告将要求被告给付的租金调整为664426元。原告为支持其起诉主张的事实，向本院提交了以下3组证据材料：1、租赁合同复印件一份，拟证明原告和被告于2001年4月10日签订租赁合同，合同约定期限为自签定之日起至2017年6月30日，每年租金30万元，每年6月30日前交清当年租金，如拖延不超过1个月，按年租金5%增交滞纳金，拖延期限超过1个月时，视为乙方自行终止协议处理，甲方有权收回租赁给乙方的全部不动财产及手续。2、《解除租赁合同通知书》、邮寄回执单各一份，邮寄查询表两份，拟证明原告于2012年11月19日向被告提出解除租赁合同，被告的法定代表人签收该邮件。3、租赁合同及补充协议复印件各一份，拟证明2009年8月18日被告将涉案房屋的一楼南三间门面租赁给邳州市天惠电脑通讯经营部，租赁期限为2008年10月16日至2013年10月15日。被告徐州东风集团有限公司未提供书面答辩，但在庭审中辩称：1、被告拖欠租金是事实，被告愿意积极将租金交付给原告；2、违约金的主张明显过高，请求法庭调整；3、被告对原告的房屋进行了扩建，扩建面积达3000平方米左右，总投资为500万元左右，现原告要求收回，将严重损害被告的利益，同时，被告的外债较多，通过一年时间的化解，公司经营状态刚有好转，请求法庭考虑上述情况，考虑社会稳定和其他债权人的利益，通过协商的方式来解决本次纠纷，让被告继续承租使用该处房产。被告徐州东风集团有限公司未向本院提交证据材料。被告对原告提供的证据材料1的真实性、合法性、关联性没有异议，但是原告根据合同对承租房屋进行投资改造，数额大概为500万元，如双方解除合同应考虑到被告投资资产处置的问题；对证据材料2的真实性没有异议，但认为合同没有达到解除租赁合同的条件，不同意解除合同，虽然拖欠租金，但是双方一直是在友好协商处理的；对证据材料3系复印件真实性无法确认。本院结合现有证据综合认证意见如下，被告对原告提交的证据材料1不持异议，本院对原告提交证据材料1的证据效力予以确认；被告对原告提交证据材料2的真实性不持异议，本院对证据材料2的真实性予以确认；证据材料3系复印件，被告不予认可，本院对证据材料3的证据效力不予以确认。通过上述认证，基于本案现有证据，本院确认如下基本事实：2001年4月10日作为甲方的原告与作为乙方的被告签定《租赁合同》，合同约定：甲方将原“客运中心”楼房及场地一并租赁给乙方使用（餐饮服务业经营），自签定协议之日起至2017年6月30日止，每年租金30万元，乙方应向甲方累计支付租金450万元；乙方与甲方签定本租赁协议后，须对此前楼装饰投资200万元以上，对后楼重建投资160万元以上，方可经营；甲、乙双方自签定协议之日乙方即向甲方开始交第一年租金30万元，即签定协议之日先交15万元，余下的15万元于2001年6月30日前交清，否则视为乙方违约，并按延期追加月5%滞纳金，以后每年6月30日前交清当年租金，如拖延交纳时间不超过1个月，按年租金5%增交滞纳金，拖延期限超过1个月时，视为乙方自行终止协议处理，甲方有权收回租赁给乙方的全部不动产财产及手续；租赁期满，乙方可将动产收回（即：办公室设施、空调音响、床铺用品、橱柜餐具），同时将承租的全部不动产一并无偿移交给甲方；在租赁期间，任何一方不得擅自变更或终止合同；租赁期间，乙方不得转租，否则视作乙方违约，甲方有权全部收回。合同还约定了其他相关事项。原告以国内特快专递邮件于2012年11月19日给被告邮寄《解除〈租赁合同〉通知书》，2012年11月21日被告收到，通知书的内容如下：“我单位于2001年4月就其所属的原“客运中心”楼房及场地与你单位达成了《租赁合同》。在合同履行过程中，你单位没有全面依约履行其支付租金的义务。我单位此前曾多次派员要求你单位支付租金，但你单位对此不予理会。为此，根据双方签订的《租赁合同》第三条的有关规定，特通知你方自2011年8月1日起解除上述《租赁合同》。另外，请你单位于2011年8月1日之前将余下租金以及逾期付款违约金，根据《租赁合同》第三条的有关规定一并支付我单位。”原、被告双方在庭审中确认如下事实：被告拖欠2011年7月1日起至2012年6月30日的租金264426元，拖欠2012年7月1日起至2013年6月30日的租金30万元，拖欠2013年7月1日起至2013年10月30日租金10万元，合计拖欠租金664426元。庭审中原告称以年租金每月5%计违约金，被告认为过高要求调整。本案的争议焦点为：一、《租赁合同》是否符合解除条件；二、违约金约定是否过高，如果过高，应当如何调整。本院认为：一、关于《租赁合同》是否符合解除条件的问题。原、被告双方签订的《租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规禁止性规定，应认定该合同合法有效。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。庭审中被告对自2011年7月1日开始欠付租金的事实没有异议，原告也以拖欠租金为由向被告发出《解除〈租赁合同〉通知书》，并且至本案辩论终结前，被告仍然未向原告交付拖欠的租金，故本院对原告要求解除合同的请求予以支持。被告对2011年7月1日至2013年10月30日拖欠租金664426元的事实没有异议，本院对原告要求被告支付拖欠租金664426元的请求予以支持。原、被告双方在租赁合同第五条约定：“租赁期满，乙方（被告）可将动产收回（即：办公室设施、空调音响、床铺用品、橱柜餐具），同时将承租的全部不动产一并无偿移交给甲方”，而合同解除意味着合同即不再继续履行，故被告可以在合同解除后将合同约定的其所有动产清理收回。至于审理中被告提出其对租赁房屋改建投资问题，因其未提出独立的反诉请求，故本案不予理涉。二、关于违约金约定是否过高，如果过高，应当如何调整的问题。由于原、被告签定的《租赁合同》中约定“甲、乙双方自签定协议之日乙方即向甲方开始交第一年租金30万元，即签定协议之日先交15万元，余下的15万元于2001年6月30日前交清，否则视为乙方违约，并按延期追加月5%滞纳金，以后每年6月30日前交清当年租金，如拖延交纳时间不超过1个月，按年租金5%增交滞纳金，拖延期限超过1个月时，视为乙方自行终止协议处理，甲方有权收回租赁给乙方的全部不动产财产及手续；”违约金具有惩罚性和补偿性，合同约定以年租金按月加收5%的违约金，被告认为违约金约定过高要求调整，本案为租赁合同纠纷案件，被告的违约行为是未按合同约定给付租金，原告未向本院提交被告迟延给付租金所造成的相关损失的证据，租金的实际损失应当以租金能够产生的孳息计算，因此合同约定及原告要求的违约金明显过高，应当以中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计收违约金为妥。庭审中，原告称被告自2011年7月1日起开始拖欠租金，被告对此予以认可；按照合同约定，2011年8月1日被告不交纳全年租金时，《租赁合同》就可以终止，原告可以收回租赁的房屋；但原告至2012年11月19日邮寄出，被告于2012年11月21日起才收到《解除〈租赁合同〉通知书》；因此原、被告双方都未能按照合同的约定履行合同，原告对被告的违约行为予以放任；2011年7月1日起至2012年6月30日拖欠的租金264426元应当自被告收到《解除〈租赁合同〉通知书》的次日2012年11月22日起开始计算违约金为妥；2012年7月1日起至2013年6月30日租金30万元违约金的起算日期以2012年7月1日为妥；2013年7月1日起至2013年10月30日租金10万元违约金的起算日期以2013年7月1日为妥。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、《最高人民法院＜关于适用中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定及有关司法解释之规定，判决如下：一、解除原告邳州市交通运输局与被告徐州东风集团有限公司的《租赁合同》。被告徐州东风集团有限公司应自本判决生效之日起十日内将其自有动产（即：办公室设施、空调音响、床铺用品、橱柜餐具）清理撤出租赁场地。二、被告徐州东风集团有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告邳州市交通运输局2011年7月1日起至2012年6月30日拖欠的租金264426元及违约金（自2012年11月22日起，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计收至判决确定给付之日。）；2012年7月1日起至2013年6月30日租金30万元及违约金（自2012年7月1日起，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计收至判决确定给付之日）；2013年7月1日起至2013年10月30日租金10万元及违约金（自2013年7月1日起，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计收至判决确定给付之日）。三、驳回原告邳州市交通运输局的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12066元（原告已预交），由被告徐州东风集团有限公司负担。被告应负担的案件受理费于本判决生效之日起十日内直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  吴 涛人民陪审员  张俊超人民陪审员  宋 阳二〇一三年十二月八日书 记 员  高 慧