广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初40201号原告（反诉被告）：广州市致友投资发展有限公司市场经营管理分公司，住所地广州市越秀区广园东路1540号A1栋28号铺。负责人：简麟辉。委托诉讼代理人：邓健，广州金鹏律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州新钜企业发展有限公司，住所地广州市天河区沙太南路420号1栋1051。法定代表人：谭炳容。委托诉讼代理人：郑肯原，广东金轮律师事务所律师。原告广州市致友投资发展有限公司市场经营管理分公司诉被告广州新钜企业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人邓健，被告的委托诉讼代理人郑肯原到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告签署的《广园致友汽配城总场租赁合同》于2020年4月3日解除；2、被告向原告支付2020年1月1日起至2020年4月1日期间的租金（按每月租金99520元计）及逾期缴纳租金的违约金（每日按照当月应缴未缴的租金的3%计算，从逾期之日起计至实际支付之日止，违约金以欠付租金本金为限）；3、被告向原告支付2020年1月1日起至2020年4月1日期间的管理费（按每月16000元）及逾期缴纳管理费所产生的违约金（每日按照当月应缴未缴的管理费3%计算，从逾期之日起计至实际支付之日止，违约金以欠付管理费本金为限）；4、被告向原告支付因擅自停业及闲置商铺导致合同解除的违约金103968元（以欠付的诉请2-3租金管理费本金总额为基数*30%计算）；5、没收被告缴纳的水电保证金65000元。事实和理由：原被告签订《广园致友汽配城总场租赁合同》，约定原告将位于广园××号广园致友汽配城xx号之xx号档位出租给被告使用，租赁期限自2013年7月1日起至2021年6月21日止，被告应于每月15日前向原告支付租金及相关费用。2019年11月29日，被告向原告发出《退场申请书》要求提前退租。由于被告单方申请退租事宜不符合上述合同的约定，且不具备法定的合同解除条件，原告明确表示不同意被告的提前退场申请，但被告于2019年12月31日未经原告同意，且未办理任何结算、退租手续的情况下，擅自撤出租赁商铺，且未再继续支付租金及相关费用。2020年3月4日，原告委托律师就拖欠租金及擅自撤场事宜向被告发出《律师函》，要求被告继续履行合同并支付拖欠的租金等。鉴于被告收到上述律师函后仍未支付拖欠的款项，原告遂于2020年4月1日向被告发出《关于解除〈广园致友汽配城总场租赁合同〉的通知》，解除双方签订的上述合同。上述合同是原被告在诚实守信的基础上订立，双方应恪守履行，被告拖欠租金及相关费用并擅自撤场，其行为已构成违约，给原告造成严重的经济损失。为维护原告的合法权益，故诉至法院并提出前述诉讼请求。被告辩称：一、涉案租赁合同为无效合同，应驳回致友公司在本案中提出的所有诉讼请求。1、租赁房屋位于广园××号广园致友汽配城xx号之xx号，租赁房屋为军队资产。2016年中央军委印发了《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》。2、租赁合同显示签订时间为2013年7月1日，但实际上，该合同在2018年签订，换句话说，就是双方在2018年倒签了2013年的日期，诉争合同的实际签订时间为2018年。3、之所以双方在2018年签署诉争合同时倒签至2013年，是致友公司为继续谋取利益，逃避有关军队和武警部队全面停偿服务政策限制而采取的欺骗手段。2018年签署诉争合同前，致友公司告知被告，之所以在2018年签署落款时间为2013年的诉争合同是为了规避军队停止有偿服务的政策，如果被告不配合签署，将立即关停被告的档口，在此情况下，被告才被迫签订了诉争合同。4、上述事实说明，诉争合同实际签订时间为2018年，之所以将落款时间注明为2013年，完全是为了规避国家关于停止有偿服务的政策，诉争合同存在违反国家政策从而导致违背公序良俗的情况，也存在恶意串通损害第三方合法权益的情况。以上事实结合民法总则第153、154条的规定，可知，诉争合同无效。诉争合同无效，无效的合同对被告不具有约束力，同时，2019年12月31日租赁房屋已由致友公司收回，被告己支付了实际使用租赁房屋期间的所有费用，在此情况下，致友公司在本案中提起的所有诉讼请求均应予以驳回。二、即便诉争合同有效，诉争合同于2019年12月31日解除，租赁房屋已由致友公司于2019年12月31日收回，应驳回致友公司的诉讼请求。1、被告与致友公司已协商一致解除诉争合同，且诉争合同解除后，租赁房屋已由致友公司收回。通过被告提交的证据可知，被告向致友公司提出了2019年12月31日解除合同的通知，并于2019年12月31日清空了租赁房屋，并将租赁房屋的钥匙交还了致友公司。致友公司也在2019年12月31日对租赁房屋进行了检查，并对租赁房屋进行停电、锁门，并以设置路障等方式对租赁房屋进行了控制。以上事实充分的证明了诉争合同在2019年12月31日解除且租赁房屋已在2019年12月31日由致友公司收回。2、即使不考虑双方已就解除合同达成一致意见的情况，基于被告有权依法解除诉争合同，并已要求在2019年12月31日解除合同的事实，诉争合同也已于2019年12月31日解除。致友公司一方面不断的加收包括被告在内的商户的费用，另一方面不断的损害商户的利益【包括任意占用汽配城内的停车位、任意对外来购物的车辆提高收费标准，将汽配城内的车位及其他公共区域供与汽配业务无关的单位使用（如将车位供月子中心做广告用途），致使汽配城非常混乱，致使包括被告在内的商户的业务受到严重影响】，商户在诚信守约的情况下却因致友公司的上述行为导致巨额的损失(体现在业务严重下滑，租金及管理费等却不少反增，月复一月，不堪重负），因此，致友公司与包括被告在内的商户的合同关系已形成僵局，而最终，这种明显不公平的情况导致了包括被告在内的商户向致友公司提出了解除合同的要求，在此情况下，根据诚信原则，致友公司理应同意解除诉争合同，但致友公司却违背诚信原则，试图继续维持双方明显不公平的关系。基于此，根据最高人民法院关于印发《全国法院民商事审判工作会议纪要》通知的第48条的规定，被告有权单方解除合同。因此，诉争合同也在被告发出立场通知后在2019年12月31日解除。3、在诉争合同已经解除且致友公司已在2019年12月31日收回租赁房屋的情况下，应驳回致友公司的所有诉讼请求。原告的第一项诉请为确认诉争合同在2020年4月1日解除，如上所述，诉争合同已于2019年12月31日解除，因此，该项诉请应予以驳回。同理，基于诉争合同已于2019年12月31日解除且租赁房屋已由致友公司于2019年12月31日收回，第二、三项两项诉请应予驳回。关于第四项诉请，如上所述，因2019年12月31日诉争租赁合同已解除，且租赁房屋己于2019年12月31日由致友公司收回，本案中不存在擅自停业及闲置商铺的情况，以此为基础而提出的诉讼请求应予以驳回。三、即使确因2019年12月31日解除合同而导致租赁房屋存在空置，且根据公平原则必须给予致友公司补偿（并非违约赔偿）的,也因考虑如下因素：1、致友公司已实际收回房屋，并可使用；2、致友公司负有避免损失扩大义务而未积极防止损失扩大的情况；3、2020年1月开始出现的新冠疫情而造成的各行各业均无法正常经营的情况；4、损失应当以补偿为原则，而非赔偿，同时，损失应当以实际产生的损失为准，并充分考虑以上因素，不能以约定或单方认定的为准。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。被告向本院提出反诉请求：1、原告向被告返还租赁保证金65000元及利息（以65000为本金，从2020年1月1日起计至实际返还之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4倍计）；2、原告向被告返还2020年1月的管理费2400元及利息（以2400为基数，从2020年1月1日起计至实际返还之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4倍计）。反诉的事实和理由：基于原被告之间的租赁合同已经解除，原告已无权再收取被告的管理费，但原告收取了被告2020年1月的管理费，原告也应当向被告返还。为维护被告的合法权益，故提出上述反诉请求。原告对被告的反诉请求答辩称：1、被告违约在先，无权要求我方返还租赁保证金，根据租赁合同约定租赁期限至2021年6月21日，被告在未取得原告同意并且未办理任何结算和退租手续的情况下擅自撤离且未继续支付租金及相关费用，被告的行为严重违反合同约定，根据合同第9条的相关约定，因被告的违约行为保证金不予退还。2、被告支付管理费是其合同义务，无权要求返还，根据合同约定被告应于每月15日前向我方支付管理费，原告收取的管理费，被告无权要求返还，根据被告继续缴纳管理费的行为即可说明双方的租赁合同并未解除。3、合同中并未约定相关利息，被告诉请支付利息没有法律依据。经审理查明：2013年7月1日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《广园致友汽配城总场租赁合同》，其中约定：甲方租赁给乙方使用的商铺位于广园××号广园致友汽配城xx号之xx号档位，总建筑面积500平方米，甲方租赁给乙方使用的商铺用作经营汽车配件、用品的零售、批发，租赁期限从2013年7月1日起至2021年6月21日止；其中2019年7月1日至2020年6月30日租金为99520元/月，管理费为11000元/月，管理费包括公共照明电费、公共水费、公共卫生清洁费、治安联防费、保安费及管理服务费等费用；水、电费的计收，计价按水、电公司收取甲方总表金额除以各用户合共总度数后得出单价计收；乙方应于每月15日前以银行转账支票结算的方式将上述费用直接汇入甲方指定的银行帐户或以现金方式到甲方办公室交纳，如遇法定节假日可以顺延；乙方应在本合同签定当天一次性向甲方缴付水、电保证金65000元，该保证金在租赁期满后，乙方付清所有拖欠费用后由甲方一次性无息退回给乙方；乙方应按时交纳前述所有费用，如乙方未按时交纳水电费，甲方有权按每天收取滞纳金额的10%作滞纳金，如乙方未按时交纳租金、管理费或相关费用，除必须补交外，每逾期一日还需向甲方交纳迟交款的3%滞纳金，直至交清全部欠款为止；乙方在承租期间，如因特殊原因确需中途退租的，应事先以书面形式征得甲方同意，而乙方所交的所有保证金甲方不作退还；乙方在租赁期间，擅自停业或将商铺闲置30天以上的，或违反汽配城管理规定经劝阻仍不整改的，甲方有权终止合同，保证金不予退还，并按乙方应缴未缴款项总额的30%收取违约金等。签订合同后，原告将涉案商铺交付给被告经营使用。2014年8月13日，广园致友汽配城出具《收据》，载明：今收到新钜交来保证金65000元。2019年9月16日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《补充协议书》，载明：甲乙双方于2013年7月1日签订《租赁合同》，现经双方友好协商，达成如下协议：二、因租赁场地配套设施的综合持续投入需要分摊费用等原因，乙方同意按3300元/月向甲方支付综合服务费；三、本补充协议作为《租赁合同》补充条款，内容与《租赁合同》不一致的地方，以本补充协议为准。2019年11月29日，被告向原告发出《退场申请书》，主要内容为：租金、管理费及员工工资等成本费用的逐年上升，让我们不堪重负，为此，万分抱歉地向贵司申请退场，以缓解经营困境持续恶化，希望贵司能就我司当前经营存在的实际困难给予理解和体谅。2019年12月2日，原告向被告发出《关于〈退场申请书〉的回函》，主要内容为：你司于2019年11月29日向我司提交的《退场申请书》已收悉，现回复如下：首先，不同意你司提前退场的申请，你司现要求提前十九个月退场，将对我司造成严重的经济损失；其次，你司若提前退场，需按我司向业主方支付的租金标准即130元/月/平方米赔付合同未到期期间的租金损失，自2019年12月起至2021年6月止，你司应向我司支付1235000元的租金损失。你司在向我司支付上述租金损失后，可提前退场。2020年3月4日，原告委托律师向被告发出《律师函》，主要内容为：我司于2019年11月29日收到你司发出的《退场申请书》，申请提前退租，由于你司的单方申请不符合租赁合同的约定，且不具备法定的合同解除条件，我司未同意你司的上述申请，合同应当继续履行。但你司于2019年12月31日在未取得我司的同意，且未办理任何的结算、退租手续的情况下，擅自撤出涉案商铺，且未再继续支付租金及其相关费用。鉴于你司发出的上述申请不发生解除合同的效力，租赁合同仍应当继续履行，你司应当按照租赁合同的约定向我司支付欠付的租金及相关费用。截至2020年2月15日，你司尚拖欠租金199040元、管理费32000元、水费554元、电费1807元、综合服务费3300元及滞纳金103968元。为避免损失进一步扩大，请你司收到本函件之日起5日内联系我司并予以支付。该函于2020年3月6日妥投。2020年4月1日，原告向被告发出《关于解除〈广园致友汽配城总场租赁合同〉的通知》，主要内容为：鉴于你司擅自关闭商铺、拖欠租金及相关费用的行为已构成违约，现我司根据租赁合同的约定向你司发出本解除通知，你我双方签订的租赁合同于本通知送达你司之日起正式解除，截至本通知发出之日，你司尚拖欠租金298560元、管理费45600元等共计928264元，请你司收到本通知之日起3日内向我司支付，同时我司将保留追究你司违约责任的权利。该通知于2020年4月3日妥投。诉讼中，原告称：我方确认被告于2019年11月30日搬离涉案场地，其搬离时，我方未向被告出具放行条；我方于2019年12月初发现被告租赁商铺关闭，未再经营。被告称：我方将钥匙交给原告物业经理赵林发办公室，放到其办公桌上，当时原告不出具签收手续，但我方当场已录制交付钥匙的视频，由于原告工作人员言语威胁被告工作人员删除该录制的视频，导致被告将视频删除，且原告于2019年12月31日中午时在被告未搬完物品就停电锁门，基于以上两个事情才有被告报警事宜。关于管理费标准。原告称：根据租赁合同第4条的约定，每月为11000元，本案租赁合同为续签合同，续签后增加了管理费，对管理费增加没有签订书面协议，双方实际按每月16000元交收管理费。被告称：我方确认管理费16000元包括租赁合同约定的11000元及5000元的续约费，实际履行的物业管理费并非按16000元/月履行，而是按18400元支付的，这从原告提供的证据2中显示的7月份管理费2400元及原告开具的发票显示的项目物业管理费2400元，均可说明此款项属于物业管理费，所谓停车费只是当事人的口头表达，而原告确认的实际是物业管理费，管理费因工作人员失误多支付了2400元，故我方诉请返回。原被告一致确认：被告于2019年12月31日撤离涉案场地；确认被告支付租金、管理费至2019年12月31日止；涉案租赁合同为续签合同。被告主张原告收取其2020年1月的管理费2400元，向本院提交了广州市致友投资发展有限公司于2020年3月17日出具的发票（载明：1月份物业管理费2400元）。原告质证称：对其真实性无异议，对其关联性不予认可，该费用系被告于2020年3月撤场后向原告支付的费用，被告支付该费用时并未明确该费用用于支付何种欠费，故原告主张该费用用于抵扣被告所欠的1月份管理费，其在撤场后继续支付费用的行为证明了双方合同在当时仍未解除。被告主张其已于2019年12月31日将涉案场地交还给原告，向本院提交了被告于2019年12月25日通过顺丰向原告邮寄发出的《离场声明书》（载明：我司因生意锐减，经营不景气，连续处于亏损状态，已难以为继，经股东商议决定于2019年12月31日正式解除与你司广园致友汽配城总场《租赁合同》，并于当天交还贵司广园××号大院西门自编2号场地铺位及大门钥匙四套，请贵司给予办理正式离场交接手续）及签收证明、照片、视频光盘及照片等证据。原告质证称：对上述声明书的真实性认可，关联性不予认可，根据原告工作人员陈述并未收到该声明书；对其他证据的真实性、合法性、关联性均不予确认，均由被告自行制作，具体拍摄时间及是否存在剪辑均无法核实。本院认为，原、被告自愿签订的《广园致友汽配城总场租赁合同》是双方的真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。上述合同约定，承租人确需中途退租的，应事先以书面形式征得出租人同意，承租人交纳的所有保证金不予退还。现被告并无提交书面证据证明其中途退租已取得原告的书面同意或双方已就提前解除合同达成一致意见。被告主张其已于2019年12月31日腾空涉案商铺并交还钥匙，但其提交的视频光盘并无显示所涉场地的商铺编号及拍摄的确切时间，且原告亦不予确认收到钥匙，因此被告并无充分证据证明其已于该日交还涉案商铺，其以此为由主张双方合同在2019年12月31日已经解除缺乏依据，本院不予支持。原告以被告中途退租已构成违约为由，于2020年4月3日向被告发出《关于解除〈广园致友汽配城总场租赁合同〉的通知》，告知被告自本通知送达之日起解除租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，原告主张租赁合同于2020年4月3日解除，本院予以支持。基于合同解除，且解除的责任在于被告，原告诉请要求没收水电保证金，合法合理，本院予以支持。同理，对于被告反诉主张退还及支付逾期退还的利息的诉请，本院不予支持。原告作为出租人，其自认于2020年1月初即发现涉案商铺关闭、未再经营，因此，原告在明知被告可能已搬离涉案商铺的情况下，其亦有责任主动与被告联系办理交接手续或采取其他合法有效的措施及时止损以避免损失扩大，若在止损过程中产生相关费用，其可另循法律途径向被告主张，而非是直至2020年4月1日才向被告发函解除合同以收回商铺。综合本案具体案情，考虑到被告提前退租确实给原告造成一定的空置损失，在被告已承担没收保证金的违约责任的情况下，基于公平及诚实信用原则，本院判决被告向原告支付2020年1月的涉案商铺的租金和管理费，对于原告主张的被告支付迟延缴纳租金、管理费的违约金及2020年2月至2020年4月1日期间的租金、管理费的诉请，本院均不予支持。现被告主张双方实际按18400元/月的标准交收管理费，原告主张按16000元/月的标准交收，是其自行处分其权利，本院予以照准。鉴于被告已经缴纳2020年1月的管理费2400元，故被告还需支付该月管理费13600元。至于原告要求被告支付因其擅自停业及闲置商铺导致合同解除的违约金的诉讼请求，因涉案租赁合同解除是因被告中途退租所致，而非因被告擅自停业或闲置商铺，原告以此为由主张违约金，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、确认原告广州市致友投资发展有限公司市场经营管理分公司与被告广州新钜企业发展有限公司于2013年7月1日签订的《广园致友汽配城总场租赁合同》于2020年4月3日解除。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州新钜企业发展有限公司向原告广州市致友投资发展有限公司市场经营管理分公司支付2020年1月的租金99520元及管理费13600元。三、被告广州新钜企业发展有限公司交纳的水电保证金65000元，归原告广州市致友投资发展有限公司市场经营管理分公司所有，不予退还。四、驳回原告广州市致友投资发展有限公司市场经营管理分公司的其他诉讼请求。五、驳回被告广州新钜企业发展有限公司的全部反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费减半收取5885元，由原告广州市致友投资发展有限公司市场经营管理分公司负担4570元，被告广州新钜企业发展有限公司负担1315元；反诉受理费减半收取854元，由被告广州新钜企业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额，向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期，按自动撤回上诉处理。审判员 徐 娟二〇二一年二月一日书记员 罗婧熙