北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民终10164号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京一站一街网络科技有限公司，住所地北京市东城区香河园3号4号楼2层201。法定代表人：于雷，总经理。委托诉讼代理人：辛花，北京市京悦律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京友邦互联国际贸易有限公司，住所地北京市大兴区庑殿3村1号243幢1层A906。法定代表人：周庆生，经理。委托诉讼代理人：曹晓峰，北京商伴律师事务所律师。上诉人北京一站一街网络科技有限公司（以下均简称一站一街公司）因与被上诉人北京友邦互联国际贸易有限公司（以下简称友邦贸易公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院(2020)京0115民初22440号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。一站一街公司上诉请求：撤销一审判决第一、二、四项，依法改判；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审判决相当于将疫情房租风险全部分担给我公司承担，过分倾向对友邦贸易公司权益的保护，显失公平。一审法院认定友邦贸易公司有权解除合同系法律适用错误。北京市采取的疫情防控措施对本案租赁合同履行确实造成一定影响，但至多属于合同履行困难而非合同不能履行、根本目的无法实现。根据最高院司法解释，以疫情或疫情防控措施导致合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院依法不予支持。友邦贸易公司单方解除合同的《商洽函》未有效送达我公司。本案不存在友邦贸易公司撤出租赁房屋的问题，即便友邦贸易公司9月30日撤出了租赁房屋，其单方撤出租赁商铺的行为，不具有单方解除合同的效力。相反可以看出，友邦贸易公司单方违约的恶意明显。在本案租赁合同未解除的情况下，友邦贸易公司未经我公司审批擅自装修租赁房屋、逾期支付租金的行为构成根本违约，我公司有权解除合同，友邦贸易公司除按照合同约定向我公司支付欠付租金外，还应承担逾期支付租金违约金、赔偿律师费损失等违约责任。本案租赁合同解除时间应为2021年3月10日。一审法院判决我公司返还友邦贸易公司履约保证金86335.56元不符合《租赁合同》约定及法律规定，系法律适用错误，违反了交易惯例和公平原则。一审法院关于友邦贸易公司已于2020年9月30日腾退租赁房屋系事实认定错误，导致腾退交还租赁房屋、逾期腾退房屋产生的房屋占用费的裁判错误。一审法院未支持我公司关于免租期租金的反诉请求错误，友邦贸易公司应向我公司补交六个月免租期的租金。友邦贸易公司辩称：同意一审判决，不同意一站一街公司的上诉请求和理由。友邦贸易公司向一审法院起诉请求：1.判令一站一街公司向友邦贸易公司退还履约保证金86335.56元；2.本案的诉讼费用由一站一街公司承担。一站一街公司向一审法院提出反诉请求：1.判决友邦贸易公司与一站一街公司2019年10月17日签订的《“一站一街阳光里”项目商业商铺租赁合同书》于2021年3月10日解除；2.判决友邦贸易公司将位于北京市大兴区兴华大街三段67号院商业广场805楼108、109、110号商铺腾退交还给一站一街公司，并判令友邦贸易公司恢复商铺墙体；3.判决友邦贸易公司给付一站一街公司2020年10月1日至2021年3月10日的租金152329.02元；4.判决友邦贸易公司给付一站一街公司装修免租期2020年1月1日至2020年6月30日的租金175982.60元；5.判决友邦贸易公司自2021年3月14日起按日租金的2倍向一站一街公司支付逾期交还商铺的滞留金，直至友邦贸易公司腾退交还北京市大兴区兴华大街三段67号院商业广场805楼108、109、110号商铺给一站一街公司之日止；6.判决友邦贸易公司按日租金*商铺建筑面积*违约天数*50%的标准支付一站一街公司自2020年9月26日起至付清租金之日止的违约金，暂计算至2021年3月10日为78529.87元；7.判决友邦贸易公司赔偿一站一街公司因办理本案而支出的律师费21600元；8.判决本案诉讼费用由友邦贸易公司承担。一审法院认定事实：2019年10月17日，一站一街公司（出租方、甲方）与友邦贸易公司（承租方、乙方）签订《“一站一街阳光里”项目商业商铺租赁合同书》，约定：第一条租赁商铺的位置、面积：1.1商铺位置：本合同租赁商铺（以下简称“商铺”）位于北京市大兴区兴华大街三段67号院商业广场805楼108、109、110号商铺；1.2租赁面积（以建筑面积计算）：286.71平方米（以产权监理处出具的测量报告为准）。第二条租赁商铺经营范围及要求：2.1经营范围：乙方租赁商铺的经营范围仅限于经营特色小吃。未经甲方书面同意，乙方超范围经营属违约行为。（详见本合同第九条）。第三条租赁期限：3.1租赁期限为3年，即从2020年1月1日至2022年12月31日止；3.2从2020年1月1日至2020年6月30日为装修免租期，自2020年7月1日起正式计算租金。第四条租赁商铺的租金、物业费：4.1租金标准：第一年商铺的单位租金标准为3.30元/平方米/天，月租金总额为28778.52元，年租金总额为172671.12元；第二年商铺的单位租金标准为3.30元/平方米/天，月租金总额为29954.91元，年租金总额为359458.94元；第三年商铺的单位租金标准为3.30元/平方米/天，月租金总额为29954.91元，年租金总额为359458.94元；4.2支付方式：4.2.1首次支付租金为六个月租金，其中三个月租金为租赁履约保证金，另三个月为首期租金；4.2.2每3个月为一个付款周期，每个付款周期的最后一个月25日前缴纳下个付款周期的租金（遇节假日需提前支付）。第五条履约保证金：5.1本合同书签订之日，乙方向甲方支付三个月租金，共计89864.73元，作为本合同的履约保证金；5.2乙方所缴履约保证金在本合同履行完毕后，若乙方未有违约行为，则由甲方全额退还；5.3如在合同期内因乙方原因而造成本合同终止，乙方所缴纳履约保证金不予退还（详见本合同第九条）。第八条装修约定：8.2为保证“一站一街”商业街的风格统一，乙方无条件接受甲方的装修管制。乙方对商铺内部进行装修前，须提前7天将拟定装修方案报甲方进行审核批准，经甲方审批同意并书面通知后，乙方方可进场装修；8.3若乙方违反上述两款装修约定，属违约行为，甲方有权解除本合同，并追究乙方的违约责任（详见本合同第九条）。第九条违约责任：9.1乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面终止合同，并收回商铺：9.1.1乙方拖欠商铺租金及物业费达三十天及以上的；9.1.2乙方逾期开业达三十天及以上的。9.2乙方有下列情形之一的，甲方可以单方面终止合同，并收回商铺，且乙方应按本合同租金总额的100%承担违约责任及赔偿甲方因此而遭受的其他实际损失（包括诉讼费、律师诉讼代理费）：……9.2.4乙方单方面解除本合同的；9.2.5乙方有其他违约行为致使本合同无法继续履行的。9.4乙方逾期交付租金的，属违约行为，除仍应及时如数补交应交租金外还应承担相应违约金，违约金计算方式如下：日租金*商铺建筑面积*违约天数*50%……9.6乙方违反上述之约定，甲方有权不退还乙方履约保证金，并有权向乙方追责。第十条其他：……10.9本合同未尽条款，由双方另行协商确定，并以达成的书面补充合同为准。同日，友邦贸易公司在《一站一街。阳光里承租方须知》落款处签章，该须知载明：“尊敬的一站一街。阳光里商户您好……现告知如下内容，请您知悉……16租赁物业的交还：16.1合同期满终止或根据合同规定解除后，承租方应在合同终止之日或解除之日前按照《物业交接清单》的内容将租赁物业按原状交还出租方并确保租赁物业内设备设施完整且正常运行，承租方未按照《物业交接清单》的内容将租赁物业恢复原状的，出租方有权代为恢复，相关费用由甲乙双方协商决定。出租方同意保留租赁物业内的任何内部装修、装饰或附属物的，出租方无须向承租方支付任何补偿……16.3逾期交还：如承租方未按本条16.1款约定时间和要求交还租赁物业的，每逾期一日，承租方须向出租方缴纳滞留金，滞留金收取标准按2倍的日租金计算，逾期期间出租方或其委托的物业管理公司有权停止各种专项服务，如供水……。18违约责任：18.1因承租方违约而解除合同的，承租方应当向出租方支付相当于合同解除当月租金的三倍作为违约金……18.3如承租方违约导致本合同解除的，承租方除应当根据本合同约定承担违约责任外，还应将装修免租期内出租方免除承租方的租金补交给出租方，租金标准按免租期结束后第一个月的租金标准执行，违约责任的承担不免除承租方合同义务的履行。……19不可抗力和免责条款：19.1因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任……4.2本协议自甲乙双方签署之日起生效至年月日……。合同签订后，一站一街公司向友邦贸易公司交付涉案商铺，友邦贸易公司交纳了2020年7月1日至2020年9月30日期间租金，并交纳履约保证金86335.56元。友邦贸易公司称其租赁涉案商铺用于经营美食城，刚开始装修即因疫情影响停止施工，刚拆除墙体，装修未完成，未实际经营，提交与一站一街公司的工作人员闫芳的微信聊天记录、涉案房屋现场照片及《关于进一步加强社区（村）疫情防控工作的通告》与其主张相佐证。友邦贸易公司主张上述《一站一街。阳光里承租方须知》与其手中的版本内容不一致，但未留存其手中的版本，认为该须知仅有友邦贸易公司一方盖章，因一站一街公司未盖章，故不生效。关于合同解除时间。友邦贸易公司称因疫情不可抗力，致使合同目的无法实现，其基于不可抗力，行使法定解除权，于2020年9月22日向一站一街公司工作人员闫芳提供的地址送达了解除合同的商洽函，主张涉案合同应于2020年9月22日解除，提交与闫芳的微信聊天记录及快递物流详情查询信息截图相佐证。微信内2020年9月15日闫芳称：可以，你们有什么诉求，发函给我公司吧，押金肯定退不了，我沟通领导了。拟好你们的文件后发到阳光里招商部办公室就可以，我去总部提交。快递地址：大兴区……。物流详情显示该快件于2020年9月22日“由蜂巢柜代收，取件码已发送，请及时取件。”友邦贸易公司提交的商洽函中显示：“自我司与贵司于2019年10月17日签订“一站一街阳光里”项目商业商铺租赁合同书后，我司已按照双方合同的约定向贵司交纳相应押金以及双方约定的自起租日起至2020年9月30日的相关费用，并且积极的进行了数月的筹备及装修工作。奈何今年2月份起全国新冠疫情爆发，全国餐饮业出现了短暂的停滞，我司同样也受到的严重的影响。时至今日，全国疫情防控工作进入常态化管理阶段，各行各业也都恢复生机，但是由于贵司出租给我司的房屋地理位置的特殊性，导致我司至今仍无法再租赁的房屋内开展经营活动，贵司当初承诺的将于2020年7月1日启动的开街仪式更是无法实现。疫情无情人有情，出现目前的状况是你我双方都不愿意看到的，我司既定的经营计划早已落空，合同目的已经无法实现。因此我司经过慎重考虑，特与贵司友好商洽：我司决定结束与贵司所签订的租赁合同并于2020年9月30日前撤出该项目的运营，同时希望贵司返还我司所交押金，特此致函。”友邦贸易公司另提交拍摄于2020年10月21日的商圈现场照片，对至该日，涉案商圈处于蓝色钢化板隔离状况，未做到基本的道路平整，路面未做硬化，依然处于一个尘土飞扬的状况予以证明，并称该照片亦证明了一站一街公司出租的房屋的附属设施没有达到要求，这也是合同不能履行的原因之一。一站一街公司认可闫芳系其公司工作人员，不认可收到了友邦贸易公司的商洽函，称房屋交付的标准就是毛坯房，不清楚友邦贸易公司是否开业经营了，不认可友邦贸易公司受疫情影响无法实现合同目的而解除合同的主张，认为涉案合同应于2021年3月10日一站一街公司向友邦贸易公司发送解除合同通知书时解除，提交照片及邮件物流信息截图对其送达情况予以证明，称照片为2021年3月10日将解除通知贴在了涉案商铺门上，快件系将解除通知通过邮寄送达给了友邦贸易公司的工作人员陈浩，物流信息显示2021年3月11日投递到门口自取自提点。友邦贸易公司认可陈浩是其委托的该项目的对接人，但否认收到了该解除合同通知书。关于涉案商铺的交接。友邦贸易公司称其于2020年9月30日正式退出租赁房屋并将该房屋交给一站一街公司，未办理交接手续，未留存书面的腾退证据，称系与闫芳面对面交接的，友邦贸易公司搬走了东西把锁去掉了，并提交企业信用报告以证明其公司于2020年10月12日将注册地址迁出涉案房屋。一站一街公司不认可友邦贸易公司于2020年9月30日腾退并交还了涉案商铺，称商铺由友邦贸易公司控制及占用。就恢复墙体的反诉请求，一站一街公司称其双方共签订了3个租赁合同，共10套房子，涉案房屋原本是规格大小相同的一间一间的房子，是5间5间连在一起的，友邦贸易公司方三个公司分别承租后把每个房间之间的墙体打掉了，打成了两个大通间，恢复墙体系是让友邦贸易公司把房屋恢复成承租前一小间一小间有墙体相隔的样子，因为每一间都不是同一个产权人。友邦贸易公司认可一站一街公司关于其拆除墙体的陈述。经查，涉案108、109、110号商铺所有权人分别为北京瑞美鑫巨文化有限公司、北京谦如旺长文化有限公司、北京隆欣美宝文化有限公司，三家公司分别作为甲方，均与一站一街公司（乙方）签订了《“一站一街阳光里”项目商业商铺委托租赁合同》，将上述商铺租赁给一站一街公司，租赁期限均为2020年1月1日起至2022年12月31日止，租赁形式为：“乙方承租甲方商铺，并对商铺进行整体规划及商业运作。在保证甲方收益的前提下，乙方有权向甲方提出商铺管理办法、招商建议，包括但不限于合并铺位……包括但不限于转租、合作经营……”。一审法院认为，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案事实发生在民法典实施前，故适用合同法的规定。依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。友邦贸易公司与一站一街公司之间签订的《“一站一街阳光里”项目商业商铺租赁合同书》，系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，不具备法律规定的合同无效情形，属合法有效。双方应按前述合同行使权利、履行义务。关于合同解除问题。疫情或疫情防控措施属于不可抗力。疫情或疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。因疫情或疫情防控措施不能实现合同目的，当事人请求解除合同的，应予支持。本案中，友邦贸易公司承租房屋进行装修并用于经营美食城，基于北京市采取的疫情防控措施，可以认定疫情或疫情防控措施对本案租赁合同的履行造成严重影响，友邦贸易公司提交的2020年10月21日现场照片亦可客观反映至该日涉案商圈尚处于蓝色隔离板围挡状态，部分路面未装修平整，涉案房屋所处的商业街并未实际开业。综合以上原因，涉案合同目的无法实现，友邦贸易公司可以提出解除合同，并根据不可抗力的规定，可免除责任。关于解除时间。友邦贸易公司向一站一街公司告知的地址送达了商洽函，结合其公司注册地址迁出的时间，法院对其提交的商洽函内容的真实性予以采信，因商洽函内友邦贸易公司明确告知一站一街公司结束租赁合同并于2020年9月30日前撤出该项目的运营，且友邦贸易公司支付租金至2020年9月30日，故法院认定涉案租赁合同于2020年9月30日解除。针对友邦贸易公司主张的履约保证金86335.56元，因合同已经解除，一站一街公司应返还友邦贸易公司所交纳的履约保证金，故对友邦贸易公司要求一站一街公司返还履约保证金86335.56元的诉讼请求，法院予以支持。关于腾退房屋、支付租金、滞留金的反诉请求。结合相关证据材料及本案客观情况，涉案房屋尚未装修完毕，友邦贸易公司并未实际经营，友邦贸易公司提出2020年9月30日前撤出该项目的运营后，一站一街公司作为房屋的出租方，可以自行控制房屋并应当及时收回房屋，防止损失扩大。一站一街公司未及时收房而产生的损失，应由其公司自行承担。法院对友邦贸易公司已于2020年9月30日腾退涉案房屋的主张予以采纳，对一站一街公司要求友邦贸易公司腾退返还涉案房屋的反诉请求，法院不予支持；因友邦贸易公司已腾退涉案房屋，对一站一街公司要求友邦贸易公司支付后续的租金、未及时腾退房屋而产生的滞留金的反诉请求，法院均不予支持。关于免租期租金、违约金、律师费的反诉请求。因友邦贸易公司不存在违约行为，故对一站一街公司要求友邦贸易公司支付违约金的反诉请求，法院不予支持；因涉案房屋所在的商业街区并未实际开业，合同目的无法实现，加之疫情的影响，导致友邦贸易公司装修未完成，无法正常营业，故对一站一街公司要求友邦贸易公司补交免租期租金的反诉请求，法院不予支持；对一站一街公司要求友邦贸易公司支付律师费的反诉请求，法院不予支持。关于恢复墙体的反诉请求。根据《一站一街。阳光里承租方须知》第16.1约定，合同解除后，友邦贸易公司应该将涉案房屋按原状交付给一站一街公司。故对一站一街公司要求友邦贸易公司恢复位于北京市大兴区兴华大街三段67号院商业广场805楼108、109、110号商铺墙体的反诉请求，法院予以支持。判决：一、确认北京友邦互联国际贸易有限公司与北京一站一街网络科技有限公司于2019年10月17日签订的《“一站一街阳光里”项目商业商铺租赁合同书》于2020年9月30日解除；二、北京一站一街网络科技有限公司于判决生效之日起十日内退还北京友邦互联国际贸易有限公司履约保证金86335.56元；三、北京友邦互联国际贸易有限公司于判决生效之日起三十日内恢复位于北京市大兴区兴华大街三段67号院商业广场805楼108、109、110号商铺的墙体；四、驳回北京一站一街网络科技有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，一站一街公司提交租赁合同、起诉状、和解协议、裁定书等证据，主张疫情并非不可抗力，友邦贸易公司构成根本违约。友邦贸易公司对上述证据的证明目的均不予认可。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供相应的证据加以证明;在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，友邦贸易公司承租涉案商铺用于餐饮经营，根据双方签订及履行租赁合同的时间可以认定，突发新冠疫情在当时情况下对餐饮经营产生直接严重影响；同时，友邦贸易公司在一审中亦提交部分现场照片，显示涉案商铺所在现场并未达到餐饮经营的合理条件；友邦贸易公司与一站一街公司公司工作人员的通过微信进行沟通的过程，亦反映了双方就上述情况进行沟通及友邦贸易公司系按照一站一街公司工作人员提供的地址寄送洽商函的情况。综合上述情形，一审法院认定本案租赁合同因合同目的无法实现而解除，并根据不可抗力的规定适当免除责任，亦属合理。考虑到友邦贸易公司明确告知一站一街公司于2020年9月30日撤出运营，提前迁出注册地址且友邦贸易公司亦实际支付租金至2020年9月30日，一审法院认定合同解除日期为2020年9月30日，并无不当。在此情形下，友邦贸易公司不存在违约行为，一审法院判决一站一街公司返还履约保证金，并对一站一街公司提出的有关免租期租金、违约金、律师费的诉讼请求未予支持，均无不当。就一站一街公司关于腾退房屋、支付租金、滞留金的主张，涉案房屋尚未装修完毕，友邦贸易公司并未实际经营，友邦贸易公司提出2020年9月30日前撤出该项目的运营后，一站一街公司作为房屋的出租方，可以自行控制房屋并应当及时收回房屋，防止损失扩大。综合本案证据及具体审理情况，一审法院采纳友邦贸易公司已于2020年9月30日腾退涉案房屋的主张，驳回一站一街公司要求友邦贸易公司腾退返还涉案房屋、支付后续租金以及未及时腾退房屋而产生的滞留金的请求，并无不当。一站一街公司上诉坚持对本案的异议，因事实依据不足，本院不予支持。综上所述，一站一街公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1958元，由北京一站一街网络科技有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王 磊审 判 员  时 霈审 判 员  胡珊珊二〇二一年十月九日法官助理  郭子枫法官助理  张海桃书 记 员  曹 静