重庆市某区人民法院民 事 判 决 书（2013）江法民初字第02880号原告：李某，男，汉族，住重庆市某县某镇某路。委托代理人：李某某、赵某，重庆某律师事务所律师（特别授权）。被告：重庆市某房地产开发公司。住所地重庆市某区某路。法定代表人：蒋某某，董事长。委托代理人：何某某、吴某某，公司职工。原告李某与被告重庆市某房地产开发公司（下称某公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员胡潇予适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李某的委托代理人李某某及被告某公司的委托代理人何某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李某诉称：2010年11月8日原、被告签订了标的物位于某小区的商品房销售合同。在合同订立时，被告的宣传资料《规划示意图》对开发规划范围内的小区设施作了具体的说明和允诺，即小区中庭有水景和凉亭、人行步道，小区大门入口为水景缓坡。同时被告还向原告展示了已经建好的西区、东区的配套设施，并承诺原告购买的北区比西区、东区还要好。基于被告的上述宣传，原告与被告签订了合同。但被告没有按约履行。被告逾期54天通知原告接房，应承担违约责任。原告进入小区，发现小区大门是梯坎，没有水景。小区内中庭没有水景和凉亭，人行道变成了消防车道，小区内只有稀稀疏疏的草坪和小树，与售房时宣传图册上的说明与允诺严重不符，被告变更规划设计属违约，应当修建规划范围内的设计和相关设施，并参照合同第九条第一项（2）的约定（总房价的百分之5）承担违约金。被告诱人的宣传让原告选择了与其签订合同，但事与愿违。原告多次向被告交涉，未见成效。请求：1、判令被告支付原告逾期交房（2013年1月3日起至同年2月26日止）违约金8829元；2、判令被告兑现其在宣传图册中属于规划范围内的设计及相关设施：修建中庭的水景和凉亭，修建小区正大门的水景缓坡；3、判令被告支付原告变更规划设计的违约金27251元。诉讼费由被告承担。被告某公司辩称：被告认可逾期交房，但已承担责任。房屋符合交房条件后，被告已通知原告接房，不应承担通知后的逾期交房责任。合同附件五第15条明确约定了口头承诺、宣传资料、样板房仅作参考，不作为合同内容。原告所举示的宣传资料证据系要约邀请，不能成为合同的组成部分。被告已按规划设计的要求施工，并取得了竣工验收备案登记证，具备合同约定的交房条件，无违约行为，也不存在给原告造成损失的问题。请求驳回原告的诉讼主张。经审理查明：2010年10月24日，被告取得某区石马河街道某小区三期B4幢的《商品房预售许可证》。2011年11月8日原、被告签订《商品房买卖合同》，原告（乙方）购买由被告（甲方）销售的该幢21-7号房屋一套，房屋建筑面积76.14平方米，套内建筑面积61.95平方米，房屋总成交价为545035元，乙方签合同时支付164035元，余下381000元银行按揭贷款。双方签订的《商品房买卖合同》包括有以下内容：第七条：甲方应当在2012年11月18日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。第八条：如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费用由乙方承担。第九条：甲方逾期交房在45日内，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之3的违约金；甲方逾期交房超过45日后，乙方有权要求解除合同，甲方自解除通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息，并按乙方已付房价款百分之5向乙方支付违约金；乙方要求继续履行合同的，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之3的违约金。第十二条：双方应相互配合办理商品房合同登记备案，如因甲方原因未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交合同登记备案，取得登记机关出具的登记受理单的，逾期90日内甲方按日向乙方支付房价款万分之0.5的违约金，逾期超过90日按日支付房价款百分之1的违约金；如因乙方的责任，导致甲方未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交合同登记备案，取得登记机关出具的登记受理单的，甲方不承担违约责任。第十六条：甲方交付使用的商品房建筑材料、设备安装标准应符合双方约定的（附件三）的标准，达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按约定标准完善，如甲方不完善，由甲方赔偿双倍的装饰、设备差价。合同附件五为“补充协议”，其中第六条“基础设施和其他房屋、设施的特别约定”中第1项约定：该房屋所属项目属分期开发建设，甲方对该项目的绿化、景观、道路、环境及相关市政基础设施及其他设施等按甲方的总体规划和分期开发计划逐步实施并完成。“补充协议”第十五条“口头承诺、宣传资料、样板房的特别约定”第3项约定：乙方在签订本合同前已明确知道所有广告及宣传资料、销售手册、楼盘模型等仅作参考，不作为合同内容。为防止产生争议，甲方在此特别提示：广告及宣传资料、销售手册、楼盘模型等仅作参考，不作为合同内容。请乙方在签订本合同时慎重。双方的权利义务均以书面约定为准，甲方工作人员的口头承诺必须经双方书面确认后方才有效，未经双方书面确认的，对双方不发生约束力。上述《商品房买卖合同》签订后，原告支付了首付款及契税。2010年11月22日，原、被告签订的上述《商品房买卖合同》在重庆市江北土地房屋权属登记中心办理了预售商品房买卖合同登记备案。2011年4月1日，原告按揭贷款381000元转入被告账户。2012年11月14日，被告修建的金科·十年城三期B3—B6号楼工程取得《建设工程竣工验收备案登记证》。2012年12月25日，被告向原告邮寄《接房通知书》并在重庆晨报刊登《接房通知》，通知原告在2013年1月2日前接房。原告到现场接房时认为被告违约，未办理接房手续。截止2013年1月2日的逾期交房违约金，被告已支付给原告。同年2月26日后，原告接房。本案诉讼中，原告主张被告印发的宣传资料是合同的组成部分，针对诉讼请求，原告举示了以下资料，拟证明被告存在违约：1、《规划示意图》一张及2012年12月底拍摄的现场照片。原告主张被告印发的《规划示意图》画面反映了小区中庭有水景、亭子，小区主入口处有瀑布水景和缓坡。而现场照片表明中庭没有水景和亭子，小区主入口处是梯子，无水景。2、《某小区幸福日记》画册一本、电话语音公证书。原告主张被告对小区绿化、周边交通、公园作了承诺，而实际均未兑现，是虚假宣传。3、2013年1月3日，区信访办与业主代表、被告代表就业主反映的问题所作的《协调会议记录》（系复印件）。原告主张针对业主提出的小区问题（包括虚假广告、停车位、大门设置升降电梯、中庭绿化、生活阳台存在安全隐患、房屋质量、公共区域设置风机等），被告同意整改，此前的交房违约金已由被告支付业主。被告对以上证据的质证意见为：宣传资料不属于要约，不能成为合同的内容。《协调会议记录》是复印件，被告对业主提出的问题已在进行整改。上述事实，有商品房买卖合同、付款收据、预购商品房买卖合同登记业务受理单及备案证明、规划示意图、照片、金科10年城幸福日记画册、协调会议记录、公证书、光盘、预售许可证、建设工程竣工验收备案登记证、报刊接房通知、特快专递邮件详情单以及当事人的陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为：2011年3月7日原、被告签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同的附件和补充协议是主合同内容的组成部分，是对主合同内容的补充和细化，在主合同约定不明确或明确告知以附件内容为准的情况下，应当以附件内容确定双方的权利义务。针对当事人的诉讼请求，结合当事人举示的证据及本案查明的事实，本院作如下综合评判：第一、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案原告举示的《规划示意图》，画面反映中庭有水景和凉亭，小区正大门有水景缓坡，但水景、凉亭、缓坡的大小、高度、坡度均没有文字或数字标注，不符合上述规定的条件。而合同附件五“补充协议”第十五条明确约定“广告及宣传资料、销售手册、楼盘模型等仅作参考，不作为合同内容”，实际上通过双方合约的形式已将广告、宣传资料、销售手册、楼盘模型等排除在合同内容以外。故本案《规划示意图》仍属要约邀请，不能视为要约，不应当视为合同内容。原告以此主张被告违约，要求被告修建中庭的水景和凉亭及小区正大门的水景缓坡的诉讼请求，因无合同依据，本院不予确定和支持。原告以此为理并要求被告按合同解除条款（第九条第一项（2）的约定：总房价的百分之5）承担违约金的诉讼请求，亦应予驳回。第二、逾期交房违约金问题。合同约定交房条件和期限为：在2012年11月18日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付使用。2012年11月14日原告所购房屋取得《建设工程竣工验收备案登记证》，被告2012年12月25日通知原告接房，截止2013年1月2日的逾期交房违约金，被告已支付给原告。2013年1月3日之后，交房条件已具备，被告也通知了原告接房，原告以被告规划设计变更为由拒绝接房的理由不成立，其要求被告支付2013年1月3日至同年2月26日止的逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：驳回李某的诉讼请求。本案案件受理费减半收取331元，由李某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  胡潇予二〇一三年八月二十八日书记员  张成勇