江苏省沭阳县人民法院民 事 判 决 书（2018）苏1322民初1408号原告：陆爱娟，女，1982年12月16日出生，汉族，沭阳县人，居民，住沭阳县。委托诉讼代理人：陆爱林，男，1980年3月29日出生，汉族，沭阳县人，居民，住沭阳县。系原告哥哥。被告：沭阳县理想之家商业管理有限公司，住所地沭阳县浙江商城B8幢18-20号，统一社会信用代码91321322323993641C。法定代表人：蒋世新，该公司执行董事兼总经理。被告：周慧，女，1970年5月3日出生，汉族，沭阳县人，住沭阳县。原告陆爱娟与被告沭阳县理想之家商业管理有限公司、周慧租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陆爱娟委托代理人陆爱林到庭参加诉讼，被告沭阳县理想之家商业管理有限公司、被告周慧均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆爱娟向本院提出诉讼请求：判决二被告共同给付原告商铺租金42463元（租金计算从2016年11月1日起至2017年12月31日止）。事实及理由：原告于2013年5月在沭阳华希南岸房地产开发有限公司购买商铺2间（房号为1194、1195），根据原告与二被告签订的《商铺委托经营管理合同》约定，由二被告直接从沭阳华希南岸房地产开发有限公司接收房屋，并约定二被告自房屋实际交付之日起计算房租（前三年房租冲抵原告购房款），经查沭阳华希南岸房地产开发有限公司于2013年11月份向二被告实际交付原告购买的两间商铺，二被告也于2013年11月实际接收。《商铺委托经营管理合同》约定前三年房租冲抵购房款，二被告应于2016年11月起按照总房款的8%于2017年1月给付原告第四年上半年及2016年2个月份共计8个月的房屋租金（2016年11月1日至2017年6月30日），二被告应当于2017年7月10日前按照总房款的8%给付原告第四年下半年房屋租金（2017年7月1日-2017年12月31日）。为此原告曾多次向被告索要租金未果。为维护原告的合法权益，现向法院提起诉讼。被告沭阳县理想之家商业管理有限公司、周慧均未作答辩。根据当事人提交的证据及陈述，本院查明本案事实如下：2013年，原告陆爱娟与沭阳华希南岸房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》两份，约定原告陆爱娟购买沭阳华希南岸房地产开发有限公司开发的华希•南岸丽景第1#、2#、3#幢第1194、1195号商铺两套，商铺价格均为172886元。合同约定出卖人应当在2014年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。涉案商铺尚未通过综合竣工验收。2015年3月31日，原告陆爱娟与被告沭阳县理想之家商业管理有限公司签订《商铺委托经营管理合同》一份，合同内容为：“商铺委托经营管理合同，甲方（委托方）：陆爱娟，乙方（受托方）公司名称：沭阳县理想之家家居购物中心。甲乙双方经友好协商，就甲方将其购买的华希•南岸丽景商铺委托乙方统一经营管理事宜，在平等自愿基础上达成本合同，共同遵守。一、委托经营的商铺基本情况（一）、甲方是华希•南岸丽景三号楼1194、1195号商铺的买受人，该商铺的建筑总面积为37.16平方米（房管所实测为准）。位于沭阳县西侧（以下简称为该商铺）；（二）、前述商铺购置总价为甲方与开发单位签订的认购书中确认的表价折扣后的价格，共计人民币：肆拾伍万肆仟玖佰陆拾肆元（￥454964.00元）（注：最终确认购置总价以房管所实测面积计算）。二、委托经营期限（一）该商铺的委托经营期限共计10年，自甲方与开发单位签订的经备案的商品房买卖合同约定的交房之日起算计算10年，如开发单位迟延交房的，则由开发单位承担迟延交房的违约责任，委托经营期限自实际交房之日起计算；（二）未经甲乙双方协商一致，不得变更委托经营的期限；（三）在开发单位房屋符合交付条件或者符合其他条件能够使用房屋时，甲方委托乙方与开发单位直接办理房屋交接手续。三、委托经营权限……。四、委托经营条款：（一）、甲方购买该商铺时，前三年的商铺租金已经由开发单位在签订商品房买卖合同时一次性计算并冲抵甲方的购房款，故在委托经营期限前三年，乙方无须向甲方支付任何费用。（二）、委托经营期内第四年、第五年，乙方每年应当向甲方支付的租金标准为：本合同第一条第二款约定的购房总价的8%，即人民币叁万陆仟叁佰玖拾柒元（￥36397.00元）（注：商铺实测面积与认购面积不一致，以实测面积产生的购铺总价为准计算返还租金）。（三）、从第六年起至第十年止，如乙方向承租人实际收取的年总租金高于所有商铺总购房款的8%的，乙方向甲方支付的年租金标准不低于本条第二款约定的标准，或双方约定按照以下公式计算乙方向甲方应付的租金，计算公式为：实际总租金×（第一条第二款约定的甲方所购商铺的总价÷整个商铺依第一条第二款约定的方式计算的商铺总价）×0.9，另10%的收益归乙方享有。（四）、商铺租金支付方式按半年支付，先付后用。由乙方在租赁年度开始第一个月和第七个月的10日前分两次支付给甲方（遇法定假日顺延至节假日后的第一个工作日内）。商铺租金支付形式为：银行汇款至甲方指定的账户内。五、税费承担……。”另查明，案外人陈石磊系华希南岸丽景3183-3187共五个商铺的购买者，作为与本案相同情形的案件，陈石磊于2017年2月27日向本院提起诉讼，要求沭阳县理想之家商业管理有限公司、周慧连带给付原告2017年11月份至2017年6月份的租金共计36717元（庭审中明确租金系从2016年12月1日计算至2017年6月30日）。本院经审理后作出（2017）苏1322民初3001号民事判决书，支持原告的诉讼请求。后沭阳县理想之家商业管理有限公司不服提起上诉，宿迁市中级人民法院经审理后作出（2017）苏13民终2876号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。该案经审理查明，被告周慧曾于2017年1月25日出具《声明》一份，内容为：“1、我经营华希广场理想之家家居馆时，房屋验收不合格，2、我入场装修时间为2013年11月，2014年1月1日试营业，2014年3月8日正式营业，声明人：周慧，2017.元.25。被告周慧原系被告沭阳县理想之家商业管理有限公司股东及法定代表人，后于2017年9月5日进行股东变更及法定代表人变更登记，现沭阳县理想之家商业管理有限公司股东及法定代表人为蒋世新。本案争议焦点为：1.陆爱娟主张被告沭阳县理想之家商业管理有限公司给付租金的理由能否成立，如成立，租金数额如何确定；2.原告要求被告周慧承担租金共同给付责任有无法律依据。关于第1个争议焦点，本院认为，原告与被告沭阳县理想之家商业管理有限公司签订的《商铺委托经营管理合同》约定的租金租金起算时间应为2013年11月份。理由为：根据原告陆爱娟与被告沭阳县理想之家商业管理有限公司签订的《商铺委托经营管理合同》第二条第（三）款约定：“在开发单位房屋符合交付条件或者符合其他条件能够使用房屋时，甲方委托乙方与开发单位直接办理房屋交接手续。”根据查明的事实，被告沭阳县理想之家商业管理有限公司法定代表人周慧于2017年1月25日出具的《声明》能够证实被告沭阳县理想之家商业管理有限公司于2013年11月份接收涉案商铺并进行装修使用，故应视为被告沭阳县理想之家商业管理有限公司已于2013年11月份受原告委托与沭阳华希南岸房地产开发有限公司办理了涉案商铺的交接手续。同时，根据《商铺委托经营管理合同》第二条第（一）款约定：“商铺的委托经营期限共计10年，自甲方与开发单位签订的经备案的商品房买卖合同约定的交房之日起计算10年，如开发单位迟延交房的，则由开发单位承担迟延交房的违约责任，委托经营期限自实际交房之日起计算。”故应认定《商铺委托经营管理合同》自2013年11月份开始履行。关于第2个争议焦点，本院认为，原告要求被告周慧承担租金共同给付责任无法律依据。理由如下：本案中，《商铺委托经营管理合同》系原告与被告沭阳县理想之家商业管理有限公司签订，虽然被告周慧在该合同上签名，但其系以沭阳县理想之家商业管理有限公司法定代表人的身份在该合同上签名，且该合同明确载明的受托方系沭阳县理想之家家居购物中心，被告周慧在该合同上签名系履行职务行为，原告以被告周慧在该合同上签名为由主张系与被告周慧及沭阳县理想之家商业管理有限公司共同成立涉案商铺委托经营管理合同，本院不予支持，涉案商铺委托经营管理合同的相对方系原告及被告沭阳县理想之家商业管理有限公司。根据合同相对性原则，该合同相应的合同权利、义务应由被告沭阳县理想之家商业管理有限公司享有与承担。在同类案件即陈石磊与沭阳县理想之家商业管理有限公司、周慧租赁合同纠纷案件审理过程中，被告沭阳县理想之家商业管理有限公司提交了自其设立时起各年度独立的记账凭证及财务报表，能够证明其财产独立于其原法定代表人即被告周慧的个人财产。同时，原告亦未提交证据证实被告周慧存在滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害原告利益的行为，故对原告要求被告周慧承担共同责任的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，本院认为，原告主张被告沭阳县理想之家商业管理有限公司于2013年11月份（实际交房日）从沭阳华希南岸房地产开发有限公司接收原告商铺，故应从2013年11月份起给付租金，有事实和法律依据，本院予以支持。鉴于沭阳县理想之家商业管理有限公司接收房屋的日期无法准确至具体哪一天，同时参照同类案件即陈石磊与沭阳县理想之家商业管理有限公司、周慧租赁合同纠纷案件的生效民事判决书，本案租金亦同样从2016年12月1日起计算为宜。原告主张从2016年11月1日起计算租金，未提供证据，本院不予支持。根据商铺委托经营管理合同约定，在委托经营期限前三年，沭阳县理想之家商业管理有限公司无须向原告支付租金，之后的租金每半年支付一次，先付后用，于每租赁年度开始第一个月和第七个月的10日前支付。因此，在2016年12月1日之前，被告沭阳县理想之家商业管理有限公司无须支付租金，自2016年12月1日起截至2017年12月31日前，被告沭阳县理想之家商业管理有限公司应分别于2017年1月10日前向原告支付第四年度上半年租金及2016年12月份的租金（即2016年12月1日至2017年6月30日），于2017年7月10日前向原告支付第四年度下半年的租金（即2017年7月1日至2017年12月31日），以上共计一年零一个月的租金，根据合同约定，第四年的租金标准系按照委托经营管理合同约定的购房总价的8%，即36397元/年计算。故被告沭阳县理想之家商业管理有限公司应向原告支付租金39430元（36397元+36397元/年÷12×1），原告现主张截至2017年12月31日的租金为42463元，对超出部分，本院不予支持。原告要求被告周慧承担共同给付责任，无事实和法律依据，本院不予支持。二被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案的正常审理。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告沭阳县理想之家商业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陆爱娟给付2017年12月31日前的租金合计39430元;二、驳回原告陆爱娟的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理862元，已减半收取431元（原告已预交），由被告沭阳县理想之家商业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费862元。审判员  肖云二〇一八年四月九日书记员  徐静附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。