四川省达州市达川区人民法院民 事 判 决 书(2018)川1703民初7号原告（案外人）：魏光胜，男，1973年2月1日出生，汉族，住四川省达州市达川区。委托诉讼代理人：魏乾勇，四川远创律师事务所律师。被告（申请执行人）：达州华睿投资管理有限公司。住所地：四川省达州市达川区翠屏街道办事处杨柳路288号秦巴医贸园B区医贸大厦*楼。法定代表人：张登，系公司董事长。委托诉讼代理人：曾庆华，四川金世达律师事务所律师。委托诉讼代理人：于金渤，四川金世达律师事务所律师。被告（被执行人）：胡真源，男，1977年8月7日出生，汉族，住四川省达州市达川区。原告魏光胜与被告达州华睿投资管理有限公司（以下简称华睿公司）、被告胡真源案外人执行异议之诉一案,本院于2018年1月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告魏光胜及其委托诉讼代理人魏乾勇，被告华睿公司委托诉讼代理人曾庆华、于金渤、被告胡真源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告魏光胜向本院提出诉讼请求：1.判决立即停止对原告购买的位于达州市达川区坪街道办事处店子梁社区四小区“水印长滩”A幢3-1404房屋的强制执行，并解除对其查封；2.诉讼费由被告负担。事实和理由：2016年10月26日，达州市达川区人民法院对华睿公司与胡真源一案作出（2016）川1703民初1556号《民事判决书》，判决被告胡真源在本判决生效后30日内偿还原告华睿公司借款本金149万元及利息。判决生效后，胡真源未履行判决书确定的义务，华睿公司向达州市达川区人民法院申请查封位于达州市达川区坪街道办事处店子梁社区四小区“水印长滩”A幢3-1404号房屋并予以强制执行。后原告对执行标的提出书面异议，达州市达川区人民法院于2017年11月28日作出（2017）川1703执异60号《执行裁定书》，裁定驳回原告魏光胜的异议请求。原告认为：1、本案争议房屋应属原告财产，并非被告胡真源所有，应停止对该房的执行。2011年6月5日，魏光胜与胡真源签订了《房屋买卖合同》，将位于达州市达川区坪街道办事处店子梁社区四小区“水印长滩”A幢3-1404的房屋卖给原告，合同约定魏光胜一次性支付370000元人民币购房款，胡真源已经在2011年6月30日将该房交付给魏光胜，后魏光胜及其家人一直生活居住在该房屋中。原告与被告胡真源的交易真实有效，亦有《房屋买卖合同》及其对应的房款收条为依据，证实原告已经按照合同所约履行了购买该房的全部义务，所以该财产应属于原告所有。2、（2017）川1703执异60号《执行裁定书》认定事实不清，适用法律错误。原告购买该房屋后，虽没有办理产权过户登记，但原告已依照合同约定支付全部价款并占有标的物至今。为此，根据《物权法》第15条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”之规定，原告在本案中并无过错，故人民法院不得查封、扣押冻结该财产，执行裁定书驳回原告作为案外人的异议缺乏事实和法律依据。现诉讼来院，请求人民法院判准原告上述诉讼请求。原告魏光胜为支持其诉讼主张，向法庭举示了下列证据：1.原、被告身份信息，拟证实原、被告主体资格适格；2．房屋买卖合同及房款收条，拟证实：2011年6月5日，原告与胡真源签订了《房屋买卖合同》，胡真源将案涉房屋出卖给魏光胜，魏光胜于2011年6月1日已将购房款37万元支付给胡真源；3.收条两张、收据一张、销售清单一份，拟证实原告在购买房屋后，对房屋进行了装修、支付了装修款和装修工人的工资；4.水印长滩物业办公室证明材料，拟证实原告2011年7月6日接房装修后就一直在案涉房屋居住；5.证人牟某、彭某出庭作证的证言，拟印证原告在购买房屋后，雇请两位证人对房屋进行装修，并支付了装修费用。被告华睿公司对原告举示的1号证据无异议，对2号证据的真实性有异议，认为原告未提供相应的转款凭证佐证已支付全部房款，且签订买卖合同的时间是2011年6月5日，而胡真源对房屋进行备案登记的时间是2014年，原告在购买时该房并未登记在胡真源名下，原告具有过错；第3号证据认为无法确认其真实性；第4号证据系复印件，对其真实性不予质证，该证明也不足以证实原告对该房享有排除强制执行的民事权益；第5号证据认为两位证人的身份无法核实，即使原告对该房屋进行了装修，但也不足以证明原告享有排除强制执行的民事权益。被告胡真源对原告举示的证据无异议。被告华睿公司辩称，1.本案争议的关键是原告主张的实体权利能否排除法院的强制执行。依照法律规定，必须满足已支付全部价款、完成交付和无过错三个要件，原告才享有案涉房屋的所有权，但原告不具备上述三个要件，不享有排除法院强制执行的民事权益；2.原告与被告胡真源之间是债权关系，不足以对抗法院的强制执行。请求法院驳回原告的诉讼请求。被告华睿公司为抗辩原告的主张，向法庭举示了下列证据：1.营业执照，拟证实被告主体资格适格；2.达州市达川区人民法院（2016）川1703财保75号民事裁定书，拟证实法院根据华睿公司的申请，依法查封了案涉房屋；3.商品房买卖合同备案登记，拟证实被告胡真源于2014年7月22日才取得案涉房屋的备案登记；原告魏光胜对被告举示证据的真实性、合法性无异议，对关联性提出异议，认为不能证实原告对争议房屋不享有物权。被告胡真源对被告华睿公司举示的证据无异议。被告胡真源辩称，对原告起诉的事实无异议，案涉房屋确实是我卖给原告的，原告对该房进行了装修，并一直在该房居住。被告胡真源未向法庭举示证据。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告举示的2号证据《房屋买卖合同》，被告对《房屋买卖合同》的真实性无异议，仅对关联性提出异议，该证据与本案具有关联性，本院予以采信。房款收条，被告对其真实性存疑，但未提供相应证据予以证实，本院予以采信;原告举示的3号证据，被告认为无法确认其真实性，本院审查后认为，该证据系被告依法定程序收集，且出具条据的人员也到庭予以证实，与本案具有关联性，本院予以确认；原告举示的4号证据虽系复印件，但被告在庭审后向本院提交了原件，本院核对后与原件无异，与本案具有关联性，本院予以采信；原告举示的证人证言，两名证人出庭接受了双方当事人的质询，且所作的证言与其他证据能够相互印证，本院予以采信。原告对被告华睿公司举示证据的真实性、合法性无异议，仅就关联性提出异议，本院审查后认为，被告华睿公司举示证据与本案具有关联性，本院予以采信。根据当事人陈述和本院审查确认的证据，本院认定如下事实：原告魏光胜与被告胡真源系亲戚关系。2011年6月5日，魏光胜（买受人，乙方）与胡真源（出卖人，甲方）签订了《房屋买卖合同》约定：甲方将其拥有的位于达州市达县坪“水印长滩”A3-14-4号房屋（建筑面积110.6平方米）以人民币37万元出售给乙方，本合同签订时，乙方一次性付清购房款；甲方应在2011年6月30日将上列房屋交付给乙方，甲方应当协助乙方办理产权过户手续，并提供相关资料文件，办理产权过户手续的所有费用由乙方承担……。原告魏光胜、胡真源均在合同上签字捺印,房屋价款370000元原告已于2011年6月1日支付。2011年7月6日，原告魏光胜接房开始装修，装修完毕后一直在该房居住生活。2016年4月27日，被告华睿公司向本院申请诉前财产保全，要求将胡真源所有的房屋予以查封，当日，本院作出（2016）川1703财保75号《民事裁定书》，将案涉房屋予以了查封。2016年5月10日，本院受理华睿公司与胡真源民间借贷纠纷一案，同年10月26日，本院作出（2016）川1703民初1556号《民事判决书》，判决由胡真源在判决生效后30日内偿还华睿公司借款本金149万元及利息。判决生效后，因被告胡真源未履行判决书确定的义务，华睿公司遂向本院申请强制执行，本院于2017年7月28日立案。在执行过程中，原告魏光胜以案涉房屋在法院查封之前已由其购买并实际占有为由提出执行异议，本院于同年11月28日作出（2017）川1703执异60号执行裁定书，裁定驳回原告魏光胜的异议请求。原告魏光胜不服该裁定，在法定期限内诉讼来院，要求法院判准其上述诉讼请求。同时查明：2014年7月21日，被告胡真源与四川中迪禾邦实业集团有限公司签订了案涉房屋《商品房买卖合同》，合同编号2014072100020，同年7月22日，案涉房屋在房屋管理部门办理了商品房买卖合同备案登记（合同备案号：2014072200002），将案涉房屋备案登记在被告胡真源名下。本院认为，1、关于买卖合同的效力问题。依照《中华人民共和国合同法》第51条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”之规定，被告胡真源2011年6月5日与原告签订《房屋买卖合同》时，案涉房屋属于四川中迪禾邦实业集团有限公司所有，胡真源无处分权，但在2014年7月21日，胡真源与四川中迪禾邦实业集团有限公司签订了案涉房屋的买卖合同，胡真源通过买卖方式取得案涉房屋的所有权，有权处分该房屋，基于此，原告与被告胡真源签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规等禁止性规定，合法有效。2、关于房屋价款是否已全部支付的问题。原告魏光胜举示的“收条”证实其已支付了全部购房款370000元，被告胡真源对此予以认可，而被告华睿公司未提供相应证据证实原告未支付价款，可以确认原告已履行价款支付义务。3、关于未办理产权过户登记的原因归责问题。被告胡真源在2014年7月21日与出卖方四川中迪禾邦实业集团有限公司签订了房屋买卖合同，取得了房屋的所有权，虽至今未与原告办理房屋产权过户登记，但从被告胡真源在庭审中的陈述内容“因四川中迪禾邦实业集团有限公司徐某差我们几百万元工程款，徐某用案涉房屋等共计10套房屋抵给我们作为工程款，当时房屋涉及到缴纳大修基金和税金，我去交了，且房屋还涉及到私人纠纷，只能先登记在我的名下，后该房屋办理了合同备案登记。因当时确实很忙，又因为是亲戚，他们（魏光胜）也无所谓，所以就没急着过户。”看，未办理产权过户登记并非原告的过错。综上，原告魏光胜在人民法院查封前已与被告胡真源就案涉房屋签订了合法有效的《房屋买卖合同》，支付了全部价款，并在人民法院查封前已对案涉房屋实际占有和使用，虽至今未办理产权过户登记，但并非原告的过错，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条物权期待权的保护条件。故，原告魏光胜对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求依法应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百一十二条第一款第（一）项之规定，判决如下：不得执行达州市达川区坪街道办事处店子梁社区四小区“水印长滩”A幢3-1404号房屋。案件受理费6850元，由被告达州华睿投资管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。审判长 余 龙审判员 万 红审判员 秦 鸿二〇一八年四月二十七日书记员 邹孟杉