湖北省孝感市孝南区人民法院 民 事 判 决 书 （2013）鄂孝南民初字第00217号 原告孝感市国贸房地产开发有限责任公司。 法定代表人谭伦蔚，该公司董事长。 委托代理人唐复平，湖北山川律师事务所律师。代理权限为：代为出庭参加诉讼，代为承认、放弃、变更诉讼请求，接受调解，代签法律文书。 被告祁涛。 委托代理人涂建平，湖北谛益律师事务所律师。 第三人谭伦蔚。 委托代理人唐复平，湖北山川律师事务所律师。代理权限为：代为出庭参加诉讼，代为承认、放弃、变更诉讼请求，接受调解，代签法律文书。 原告孝感市国贸房地产开发有限责任公司诉被告祁涛、第三人谭伦蔚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年12月11日立案受理后，依法组成由董洪胜担任审判长，审判员盛铁、人民陪审员李芸参加评议的合议庭，于2013年4月24日公开开庭审理了本案。原告孝感市国贸房地产开发有限责任公司、第三人谭伦蔚的委托代理人唐复平和被告祁涛的委托代理人涂建平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告孝感市国贸房地产开发有限责任公司诉称，第三人将其所有的位于孝感市北京路58号国贸大厦的第一、二层房屋租赁给原告经营、管理。2010年8月10日，原告与被告签订《联合经营协议》，约定原告将租赁的位于孝感市北京路58号国贸大厦一层部分面积及二层的整层面积共2750平方米给被告进行餐饮业经营，协议约定被告应当于2010年12月28日起向原告支付第一年的固定回报40万元，2011年12月28日、2012年6月28日向原告支付第二年的固定回报88万元，营业期间的物业管理费、中央空调使用费、水、电费等费用均由被告承担，若被告拖欠水电等相关费用累计3个月以上，或延迟支付固定回报款超过本协议约定的期限90日的，原告有权解除合同，并可要求被告按固定回报总额的10%支付违约金，赔偿原告的全部经济损失（含诉讼费、律师代理费）。2012年4月份，被告经营产生的水、电、空调使用费共计16162.40元至今未交，拖欠长达7个月之久。2012年6月28日前被告应当交清第二年的固定回报88万元给原告，但被告分文未交，延迟5个月之久，因被告无履约诚意，原告已通知被告解除双方签订的《联合经营协议》，将房屋交还给原告并承担损失。但至今被告未履行上述义务，遂诉至法院，请求解除原、被告签订的《联系经营协议》；责令被告将租赁的房屋及附着于房屋内的装修、装饰一并无偿归还给原告；责令被告立即支付违约金88000元并承担解除合同之前的租金及之后的占用期间损失；原告支付的律师代理费20000元及本案的诉讼费均由被告负担。 原告孝感市国贸房地产开发有限责任公司为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据： 证据一：原告的营业执照复印件，证明原告诉讼主体资格适格。 证据二：原告与第三人签订的《房屋租赁合同》、国贸大厦第一、二层房屋所有权证，证明原告通过租赁形式取得国贸大厦第一、二层房屋的经营、管理权的事实。 证据三：原、被告签订的《联合经营协议》，证明原告租给被告房屋经营餐饮，如被告违约拖欠水电费等累计3个月以上，或延迟交租金达90日，原告有权解除合同，并要求被告承担租金10%的违约金和赔偿原告的全部经济损失（含诉讼费、律师代理费）的事实。 证据四：（2012）鄂孝南民初字第01059号民事判决书、（2012）鄂孝感中民二终字第00009号民事裁定书各一份，证明被告从2012年6月28日起拖欠原告房屋租金及水电费843334.40元至今未付的事实。 证据五：解除《联合经营协议》通知书，证明被告已违约，原告向被告通知解除《联合经营协议》的事实。 证据六：委托代理合同一份，证明被告因违约，原告聘请律师进行诉讼支付代理费20000元的损失的事实。 证据七：公证文书一份，证明被告与案外人余建忠解除租赁合同的事实。 被告祁涛辩称，1、原、被告签订的联合经营协议是无效，不存在解除的问题；2、原告履行协议的过程中有多种违约行为，如停水、停电、消防设施、中央空调在开业期间没有达标和安装，协议的不能履行责任应由原告承担，给被告造成了很大的损失；3、协议不能履行是原告导致的，被告在酒店的装饰装璜投资达700余万元，残值可在评估的范围内由原告给予被告相应的补偿。 被告祁涛为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据： 证据一：《联合经营协议》一份，证明原告应在房屋交付使用时，该房屋消防验收应合格，原告在装修期内即2010年12月28日前应将中央空调装配完成，原告的利益回报是收取固定回报，被告有转租权。 证据二：消防验收意见书一份，证明原告的房屋在2011年2月1日才通过了消防的验收，违反了协议的约定。 证据三：电费清单，证明原告安装的中央空调是在2011年8月才运行，违反了协议的约定。 证据四：停电通知一份，证明原告2012年5月12日对被告经营的酒店停水停电，导致被告不能经营至今。 证据五：转租协议一份，证明2012年9月7日被告经营的酒店转租给余建忠。 证据六：（2012）鄂孝南民初字第01059号民事判决书一份，证明了判决内容对证据二、三、四要证明的相关事实予以了认定。 第三人谭伦蔚述称，同意原告诉讼中的主张。 第三人没有向本院提交证据。 经庭审质证，被告对原告提交的证据一、三、四无异议，原告对被告提交的证据六无异议，第三人对被告提交的证据质证意见与原告一致，对原告提交的证据均无异议，对上述无异议的证据，本院依法予以采信。 被告对原告提交的证据二真实性有异议，认为原告的公司系第三人所开的公司。被告对原告提交的证据五有异议，认为被告不知情，没有收到解除通知；对原告提交的证据六的真实性无异议，但认为没有代理费的发票。对原告提交的证据七的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为该证据不能证明被告与案外人余建忠已解除了租赁协议。原告对被告提交的证据一有异议，认为被告需证明的四个问题已被人民法院在民事判决书中处理，并已否定。原告对被告提交的证据二、三、四有异议，被告需证明的目的已被人民法院在民事判决中已处理，并已否定。原告对被告提交的证据五有异议，认为与原告没有关系，且被告主动与案外人余建忠解除租赁合同。 对上述有争议的证据，本院认为，原告提交的证据二，具有真实性、合法性，与本案有关联性，该证据本院依法予以采信；原告提交的证据五系解除通知一份，有被告本人收到的照片，该证据本院依法予以采信；原告提交的证据六，只能证明原告聘请律师的事实，因没有收费发票，不能证明已经支付律师费20000元的事实，故该证据本院依法不予采信；原告提交的证据七，能够证明被告以张贴告知的形式通知案外人余建忠解除租赁合同的事实，该证据本院依法予以采信。 被告提交的证据一、二、三、四证明消防未验收合格、中央空调安装质量不符约定、致餐厅延期开业，停电停水等，已在人民法院作出的民事判决书中认定原告已经赔偿，被告再次以该系列证据证明原告违约的事实本院不予采信。被告提交的证据五，与本案无关联性，本院不予采信。 经审理查明，2010年1月1日，第三人谭伦蔚将自己所有的位于孝感市北京路58号国贸大厦的第一层和第二层租赁给原告孝感市国贸房地产开发有限责任公司。2010年8月10日，原告在经过第三人同意后将位于孝感市北京路58号国贸大厦的第一层的650㎡，第二层2100㎡，合计2750㎡以联合经营的形式租赁给被告祁涛经营酒店。协议约定，原告采取固定回报的方式，被告第一年付给原告收益44万元，在2010年12月28日前支付；第二年付给原告88万元，于2011年12月28日、2012年6月28日分两次付清；第三年起原告的固定收益按5%递增，该酒店所产生的水、电、物业费由被告负担，如违约，被告向原告支付固定回报总额的10%的违约金，并承担为此支付的律师代理费。此后被告按约定向原告支付了第一年的固定回报40万元，第二年固定回报被告没有按约支付。原告遂于2012年5月30日向法院提起诉讼，请求法院判令被告给付收益及违约金96.8万元及水、电、物业费、律师代理费。被告在该诉讼中提出反诉，认为原告交付的房屋没有按协议约定的时间将消防设施安装合格、主电源安装到位，造成被告装修及开业迟延，另原告又将经营场所停电、停水致酒店无法经营并造成损失，请求判令原告继续履行合同并赔偿损失及违约金108万元。该案经本院审理后作出（2012）鄂孝南民初字第01059号民事判决，判决认为，原、被告签订的《联合经营协议》合法有效，但双方签订《联合经营协议》不符合联合合同的法律规定，其合同约定的主要权利义务为原告提供约定的房屋，收取租金，应认定双方签订的是租赁合同。该判决还认定，被告提出的原告提供的房屋消防设施迟延验收合格，中央空调安装不符合约定时间，致被告迟延装修，迟延开业，原、被告就此事自愿协议由原告减少第一年租金作为对被告损失的赔偿。对于被告提出的原告停水、停电造成酒店无法经营，该判决中亦认定为原告出于被告未按期交纳租金，原告行使不安抗辩的权利，此行为不构成原告的违约，后原告立即通知解除停水停电通知，该案法院判决被告支付原告房屋租金843334.40元（已扣减水费52828元），驳回原告的其他诉讼请求，驳回被告的反诉请求，该判决已经发生法律效力。被告至今未按合同约定向原告支付房屋租金，且被告在未经原告及第三人的同意下于2012年9月7日将承租的房屋转租给案外人余建忠，又于2012年12月6日在酒店门前以张贴形式通知案外人余建忠解除合同，故原告于2013年3月16日向被告本人送达解除《联合经营协议》通知书，以被告无履行诚意，向本院提起诉讼，请求解除原、被告签订的《联合经营协议》，责令被告将租赁的房屋及附着于房屋内的装修、装饰一并无偿归还给原告；责令被告立即支付违约金88000元并承担解除合同之前的租金及之后的占用期间的损失；原告支付的律师代理费20000元及本案的诉讼费均由被告负担。 另查明，该酒店至今关门歇业。 本院认为，原、被告签订的名为《联合经营协议》，实为房屋租赁合同，是双方在符合法律规定的情况下达成，为合法有效的合同。双方在合同中约定，被告方迟延向原告方支付租金达90日的，原告有权解除合同，并由被告承担租金10%的违约金及相关费用（含律师代理费）。本案中，被告于2012年12月28日之前应付清租金88万元，但至今分文未付，显然超出90日以上，且原告于2013年3月16日已通知被告解除合同，故对原告请求解除原、被告签订的《联合经营协议》，及要求被告承担违约金88000元的请求，本院依法予以支持。对于原告要求被告承担解除协议之前的租金及解除协议之后的损失，因原告在本案起诉之前已经另案主张了租金，且解除协议之后的损失，原告在本案中已经主张了违约金，故对原告的此项请求不予支持。原告请求被告支付20000元的律师代理费因无证据证明原告是否交纳，该请求本院不予支持。鉴于被告的违约导致合同解除，且原、被告双方对已形成附合的装饰装修的处理没有约定，故对被告请求原告赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失，本院不予支持。对于被告抗辩双方签订不符合法律规定的《联合经营协议》是无效协议，原告的消防设施迟延验收合格，中央空调没有按约定时间安装，停电、停水等导致被告不能经营的抗辩理由，因在（2012）鄂孝南民初字第01059号民事判决书中已作处理认定，故本院对上述抗辩理由不予采纳。被告与案外人签订的租赁合同，本院不作审查。综上，经合议庭评议，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第一百零七条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除2010年8月1日原告孝感市国贸房地产开发有限责任公司与被告祁涛签订的《联合经营协议》。 二、被告祁涛于判决生效后五日内将租赁原告孝感市国贸房地产开发有限责任公司的房屋及房屋不可移动装修、装饰交付给原告。 三、被告祁涛于判决生效后五日内支付给原告孝感市国贸房地产开发有限责任公司违约金88000元。 四、驳回原告孝感市国贸房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。 本案诉讼费12300元，诉讼保全费3000元，合计15300元由原告孝感市国贸房地产开发有限责任公司负担10000元，被告祁涛负担5300元。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。上诉人在递交上诉状时，应预交上诉案件诉讼费12300元。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  董洪胜 审 判 员  盛 铁 人民陪审员  李 芸 二〇一三年五月二十一日 书 记 员  向斌斌