昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0114民初5715号原告：王**，女，1971年4月2日出生，汉族，住昆明市西山区。原告：孙利昆，男，1970年5月5日出生，汉族，住昆明市西山区。委托诉讼代理人：张**，云南经典阳光律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：濮榕，云南云南经典阳光律师事务所实习律师。特别授权代理。被告：潘瑞宏，男，1954年3月20日出生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：田一闳，云南瑞祥律师事务所律师，特别授权代理。第三人：云南恒信屋业有限公司。住所地：云南省昆明经开区信息产业基地22-1-1#、22-2-1#地块。法定代表人：赵应先，董事长。统一社会信用代码：91530100713400557C。委托诉讼代理人：陈红，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：迟少璐，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。原告王**、孙利昆与被告潘瑞宏，第三人云南恒信屋业有限公司执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年10月9日受理后，适用简易程序公开开庭审理，原告王**、孙利昆的委托代理人张**，被告潘瑞宏及其委托代理人田一闳，第三人云南恒信屋业有限公司的委托代理人迟少璐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王**、孙利昆向本院提出诉讼请求：1.立即解除对原告所买受的位于呈贡区房屋（合同登记备案号：ＫＭ2015011904891）的查封，并立即停止对该房屋的所有执行行为；2.因本案的案件受理费由被告承担。事实与理由：两原告系夫妻关系，2014年11月22日，原告孙利昆与第三人签订了《商品房购销合同》，约定由第三人将其开发的位于呈贡区房屋（项目名称为“果林湖畔.澜宇”）以210万元正出售给孙利昆，同日，原告孙利昆向第三人支付了购房首付款90万元、印花税5万元、产权登记费80元、维修基金42000元、契税63000元。余款120万元由原告与2015年2月12日通过中国建设银行云南省分行贷款全额支付给了第三人，2015年1月19日，第三人将所购房屋备案登记在了原告孙利昆名下。因该房屋属夫妻关系存续期间所购，故依法属于原告夫妻二人的共同财产。此后，被告诉第三人房屋买卖合同纠纷一案，由昆明市呈贡区人民法院受理，案号为（2017）云0114民初2471号。被告在该案中申请诉讼保全，呈贡区人民法院受理后于2018年12月12日查封了原告人己购买的争议房屋。该案判决生效后，被告向呈贡区人民法院申请执行，案号为（2020）云0114执1794号。案件执行过程中，呈贡区人民法院对原告购买的争议房屋粘贴了腾房公告，将要执行该房屋，至此，原告才知道所购房屋被查封的情况，便立即提起了执行异议。呈贡区人民法院受理并经过审查后，确认了原告此前所购房屋的上述全部事实，但却裁定驳回了原告的执行异议请求。原告认为，呈贡区人民法院此前查封原告付清房款并已备案登记到自己的房屋，显属错误。在原告提出执行异议请求后，呈贡区人民法院己查明了原告在前购买房屋的事实，仍裁定驳回原告的异议请求，更是严重错误的，并严重侵害了原告的合法财产权益。为维护自身合法权益，特提起本案诉讼，望能判如所请。被告潘瑞宏答辩称：一、被答辩人要求解除昆明市经开区信息产业基地辰逸路果林湖畔小区Ａ16栋1-3层2号房产的查封，并停止对该房产执行的异议，请求不能成立。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定，金钱债权执行中买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形，其权利能够排除的，人民法院予以支持。（一）在人民法院查封之前已经签订了合法有效的书面买卖合同。（二）所购商品房系用于居住且其买受人名下无其他用于居住的房屋。（三）已支付的价款超过了合同约定总价款的50%。根据以上法律规定，可以清楚地看出，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议必须满足三个条件，一是查封房产在人民法院查封之前已经签订了合法有效的书面买卖合同。二是所购商品房系用于居住且案外异议人名下无其他用于居住的房屋。三是已支付的价款超过合同约定的总价款的50%，在本案中根据答辩人提供的证据证实，被答辩人名下有位于昆明市西山区，建筑面积119.6平方米一套即争议房产不是被答辩人所购商品房系用于居住其名下无其他用于居住的房屋，并且根据最高人民法院民指案列：仅凭房款收据孤证不足以证明购房人已付的全款。在本案中被答辩人称自己支付了全部款项，可仅提供了一张105080元没有用途的ｐｏｓ机的刷单为证，由此也不能证明被答辩人购房付款的真实性，因此本案被答辩人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出的异议不能成立。第二，被答辩人认为在房产查封以前，争议房产已备案登记在自己的名下，因此其查封错误，要求停止处分被保全财产的抗辩观点不能成立。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第30条规定，金钱债权执行中，对查封的办理了受让物权预告登记的不动产受人，受让人提出停止处分异议的，人民法院予以支持，符合物权登记条件受让人提出排除执行的异议，应当予以支持。我国《城市房地产管理法》第44条第二款规定：商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府、房地产部门和土地部门登记备案。我国物权法第20条规定，当事人签订买卖房屋或者不动产物权的协议为保障将来实现物权，按约定可以向登记机构申请预告登记，预告登记后，未经预告登记的权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《最高人民法院关于适用中华人民共和国物权法若干问题的解释》第四条规定，未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当按照物权法第20条第一款的规定认定其不发生物权效力。从以上法律规定中，我们可以看出来备案和预告登记是两个不同的法律概念，即第一，商品房预售合同备案登记是一种行政管理制度，而预告登记是不动产登记制度，即预告登记，是一种特殊的不动产物权登记，所登记的不是已经完成的不动产登记，既不是实现物权的变动，而是目的在于将来发生物权变动的请求权，而商品房预售合同的备案登记是房地产经营企业满足预售条件，履行报备义务的一种资格审查的一项行为。第二，预告登记在双方合意之下，申请的登记主体则是签订的物权协议的当事人，备案登记启动的主体是房地产开发商，对此，最高人民法院指导性案例，麻小林与甘肃银行股份有限公司庆阳分行及庆阳金昊房地产开发有限公司，案外人执行异议之诉。就是最高人民法院的（2017）最高法民终606号判决，审判要点明确指出，商品房预售备案登记不等于房屋产权预告登记，不能对抗法院对涉案标的的查封。在本案中争议的房产虽然由开发商进行了备案登记，但并没有办理过预告登记手续，因此被答辩人认为在争议房产查封以前，争议房产已备案登记到自己名下，因此法院查封错误，要求停止处分被保全房产的抗辩观点不能成立。综上所述，被答辩人提出的异议请求不能满足法律规定的条件，被答辩人对本案争议房产没有能够排除执行的实体权益，其异议不能成立，为此答辩人恳请人民法院公正司法，驳回原告的异议请求。第三人云南恒信屋业有限公司答辩称：认为原告的诉讼请求成立，请法院予以支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据材料，本院予以确认并在卷佐证。经审理，本院认定事实如下：2014年11月22日孙利昆（乙方）与云南恒信屋业有限公司（甲方）签订了商品房购销合同，合同约定甲方将自己开发的位于呈贡县居民委员会昆明信息产业基地21-2-1号、22-2-1号地块，第Ａ-16幢-1-3层2号房以2100000元整出售给乙方，2014年11月22日房屋买受人孙利昆向甲方云南恒信屋业有限公司支付“果林湖畔·澜宇”首付款900000元、印花税5元、产权登记费80元、维修基金42000元、契税63000元。房屋余款1200000元孙利昆于2015年2月12日通过中国建设银行云南省分行贷款支付给云南恒信屋业有限公司。2015年1月19日云南恒信屋业有限公司将案涉房屋备案登记在买受人孙利昆名下。现案涉房屋仍登记在第三人云南恒信屋业有限公司名下。原告潘瑞宏与被告云南恒信屋业有限公司买卖合同纠纷一案［（2017）云0114民初2471号］诉讼中，本院于2018年12月12日查封了案涉房屋，查封期限自2018年12月12日起至2021年12月11日止。昆明市呈贡区人民法院于作出的原告潘瑞宏与被告云南恒信屋业有限公司买卖合同纠纷一案［（2017）云0114民初2471号］民事判决书生效后，因云南恒信屋业有限公司拒不履行生效法律文书义务，潘瑞宏于2020年7月13日向呈贡区人民法院申请执行，执行案号为（2020）云0114执1794号。另查明，案涉房屋买受人孙利昆已经接房，但未实际居住。2020年8月21日，不动产登记信息载明：“坐落于西山区居委会未名城Ａ2地块1栋29层2902号房屋（不动产权证号：云2019西山区不动产权第××号）权利人孙利昆。”2020年10月9日，昆明市不动产信息档案管理中心查询无结果通知书载明：“孙利昆、王**要求查询的事项、资料不存在。”本院认为：一、原告于2020年9月21日领取（2020）云0114执异86号裁定书，于2020年10月9日起诉，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定:“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”。原告的起诉符合法律规定。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定:“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案中，原告王**、孙利昆于2014年11月22日与云南恒信屋业有限公司签订了商品房购销合同，本院于2018年12月12日查封案涉房屋，合同在人民法院查封前已签订，并且已经将约定的购房款全额支付完毕，但原告王**、孙利昆提供的证据未能证明本院所查封的案涉房屋系其用于居住且本人名下无其他用于居住的房屋，应承担举证不能的法律后果，故原告主张的诉讼请求不符合上述法律规定。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九之规定，判决如下：驳回原告王**、孙利昆的全部诉讼请求。案件受理费减半收取11800元，由原告王**、孙利昆承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员  朱曦二〇二一年二月十三日书记员  张倩