西安市高陵区人民法院民 事 判 决 书(2018)陕0117民再1号原审原告张朋，男，1982年8月26日出生，汉族，住西安市高陵区。原审被告刘卫红，男，1968年3月14日出生，汉族，住西安市高陵区。原审被告刘某1（曾用名刘某2），女，1992年11月16日出生，汉族，住西安市高陵区。委托代理人崔斌，陕西朱西江律师事务所律师。原审原告张朋与原审被告刘卫红、刘某1农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月15日作出（2015）高民初字第00609号民事判决书，已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2017年11月23日作出（2017）陕0117民监1号民事裁定书裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭，于2018年1月16日公开开庭进来了审理，原审原告张朋、原审被告刘卫红、原审被告刘某1及其委托代理人崔斌均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告张朋再审中诉称，原审被告刘卫红与刘某1系父女关系，原审原告与原审被告同为鹿苑街办村民，原审被告在鹿苑镇高家村自建建筑面积120平米的房屋四间，宅基地长25米，宽10米。2014年9月25日，原审被告与原审原告协商，将其位于春城南组好又多超市后面的宅基地及上述房屋卖给原审原告，约定价格为340000元，交付时间为2015年3月。合同签订后，原审原告于2014年9月25日一次性付给原审被告房款340000元。履行了全部的义务。但原审被告拒不履行交房义务，说自己要住，单方面要求2015年3月交房，至今未交付房屋。2015年3月原审被告在出卖的房屋上建新房。原审被告以实际行为表明拒绝履行交房义务，原审被告已构成根本违约。原审被告仅退还部分购房款13万元，依照合同约定，原审被告不仅承担全额退款，还要承担相应利息损失的违约责任。请求：1、宣告合同无效，请求原审被告返还购房款210000元，利息从2015年3月15日起计算至还清之日，按照中国人民银行同期贷款利息计算。并承担违约金。2、诉讼费由原审被告承担。原审被告刘卫红再审中辩称，房屋买卖合同是本人签的。同意宣告合同无效，也同意退还房款200000元，因为合同是340000元，本人已向张朋退回130000元，还有10000元是原审原告让原审被告多写的。诉讼费原审被告不承担。原审被告刘某1再审中辩称，双方签订的合同违反相关法律规定，属于无效。合同签署的落款处没有刘某1的签名，因此刘某1无责任。刘某1本人不是涉案房屋的产权人，无权对房屋进行买卖。本案的刘卫红与原审原告是亲属关系，双方之间是委托投资理财关系，是否转为民间借贷关系，希望法庭调查。刘某1在本案中未收取过任何费用，加之宅基地审批也是刘卫红的名字，并没有刘某1的名字，希望法庭驳回原审原告对刘某1的起诉。原审原告张朋向本院起诉请求：1、请求依法判令解除原告与被告之间签订的房屋买卖合同，被告退还原告购房款210000元，并承担利息6000元，违约金34000元，共计250000元。2、被告承担本案诉讼费。本院原审认定案件事实：原被告于2014年9月25日签订了房屋买卖合同，约定购买坐落于高陵鹿苑镇××春城南队好又多超市后面宅基地自建房一处，原告一次性支付房款340000元，并约定如果被告违约可解除合同，被告需退还全部房屋价款并按相应的银行定期存款利息和全部房屋价款的100%承担违约金。合同签订后原告按要求交付全部房款340000元，被告刘卫红出具收条一张，并在收条上注明交房日期为2015年3月份。2015年3月份，被告开始在合同约定的宅基地上盖房，原被告双方因此发生争执。2015年3月22日被告刘卫红退还原告房款110000元，4月27日退还房款20000元。庭审中，原告将约定的违约责任中“按银行定期存款利息和按全部房屋价款的100%的违约金”变更为“按同期银行贷款利息和全部房屋价款的10%的违约金”。本院原审认为，原被告自愿订立房屋买卖合同，原告按照约定向被告支付合同约定的价款，被告刘卫红向原告出具了340000元收条。起诉前，被告刘卫红向原告退还130000元，庭审中被告刘卫红同意解除合同，但只退还200000元，因为10000元是原告多写的，被告对其主张未提供证据证明，故对原告要求退还剩余210000元房款的诉讼请求予以支持。双方约定2015年3月交房，但被告于2015年3月在合同约定的宅基地上建房，并未向原告交房，被告的行为已经构成根本违约，违约责任时间从被告2015年3月22日退回110000元房款时计算。原告将约定的违约责任中“按银行定期存款利息”变更为“按同期银行贷款利息”，加重了被告责任，本院不予支持；将“按全部房屋价款的100%计算违约金”变更为“全部房屋价款的10%计算违约金”，原告的变更有利于被告，本院予以支持。本案另一被告刘某2辩称仅在合同上签字但不清楚合同内容，并未收到房款，故不承担责任。因本案两被告为父女关系，在签订合同之日，被告刘某2已满18周岁，且被告刘某2作为房屋的共有人在合同上签字按印，已满足合同订立的法律要价，故对被告刘某2辩称不予采纳。本院原审判决：1、在本判决生效之日原被告于2014年9月25日订立的房屋买卖合同依法解除；2、在本判决生效之日起十日内被告刘卫红、刘某2一次性支付原告张朋人民币210000元并承担造成的利息损失（从2015年3月22日起至履行完判决之日止按照同期银行存款利率支付利息）；3、在本判决生效之日起十日内被告刘卫红、刘某2向原告张朋一次性支付违约金34000元。本院再审认定案件事实如下：原审原告张朋与原审被告刘卫红系舅表兄弟关系，原审原告之父张东刚系原审被告刘卫红舅舅，原审被告刘某1系原审被告刘卫红之女。原审原告张朋系高陵区鹿苑街办张家村一组村民，原审被告刘卫红系鹿苑街办春城南组村民，刘某1在原审案件涉及的农村房屋买卖合同签订时的居住地与刘卫红相同，本案原审中刘某1已结婚并将户籍迁入其丈夫家。原审原告与原审被告不属于同一集体经济组织成员。本案农村房屋买卖合同涉及的房屋系刘卫红2006年所建，刘卫红在本村组仅有这一套宅基地和房屋，目前仍居住于此。高政发【2006】10号关于鹿苑镇药惠乡二00五年农村村民宅基用地的批复显示，序号为56号的刘卫红申请宅基用地予以批准，待村民住宅建成后由国土所负责到实地检查是否按照批准面积和用途使用土地，并颁发土地使用证书。但目前因政策原因，涉案宅基地并未办理集体土地使用权证。原审原告张朋与原审被告刘卫红、刘某1于2014年9月25日签订了房屋买卖合同，合同约定甲方（卖方）为刘卫红、刘某2，乙方（买方）为张朋。此房屋买卖合同共七条，分别约定了合同标的即房屋状况、合同房屋交易价、付款时间及方式、甲方权利和义务、乙方权利和义务、违约责任等。合同约定的交易房屋坐落于高陵鹿苑镇××春城南组好又多超市后面宅基地自建房一处，张朋一次性支付房款340000元，并约定如果被告违约可解除合同，原审被告需退还全部房屋价款并按相应的银行定期存款利息和全部房屋价款的100%承担违约金。合同签订后，原审原告支付相关房款后，原审被告刘卫红出具收条一张，载明：“收条今收到张朋房款现金（340000）叁拾肆万收款人刘卫红2014年9月25日交房日期到2015年3月份”。2015年3月原审被告刘卫红未履行交房义务，双方发生争执。2015年3月22日原审被告刘卫红退还原告房款110000元，4月27日退还房款20000元。关于房款交付问题双方存在争议，原审原告提出房款340000元是现金交易，原审被告刘卫红提出房款中有150000元给的是现金，还有200000元是给的借条（用借条抵账），另10000元是原审原告父亲让被告刘卫红多写的钱数。原审原告对刘卫红的意见予以否认，认为收条上明确的写着“现金”，并无借条也没有让其多写10000元，原审被告刘卫红对其此项答辩意见并未提交有效证据。原审原被告双方对刘卫红退付130000元房款一节均无异议。本院再审认为，根据土地管理法和合同法等相关法律规定，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与使用者的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或者变相取得。原审原告张朋和被告刘卫红、刘某1不属于同一集体经济组织成员，双方之间的农村房屋买卖合同，因违反法律的强制性规定应属无效合同。无效的合同自始没有法律约束力，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案审理中被告刘卫红已经退回了原告130000元，下余210000元尚未退付。刘卫红仍居住在涉案房屋中，张朋现并未占用故不存在返还房屋。合同宣告无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因本案所涉农村房屋买卖合同无效，合同中没有“约定合同无效违约责任条款仍然有效”的约定，故依据《中华人民共和国合同法》的相关规定，该合同中的违约条款是无效的，对双方均无约束力，故原告诉求被告依照合同承担违约金的诉讼请求，因缺乏法律依据，依法不予支持。刘卫红未退付的210000元房款利息，属于张朋所受直接损失，但因合同宣告无效双方均有责任，故本院认为刘卫红承担利息损失的一半为宜，另一半利息损失由张朋自行承担。被告刘卫红称自己给张朋出具的收条显示的340000元中有10000元是原告父亲让其多写的，但无任何证据证明此说法，故对刘卫红的这一辩解意见，因证据不足，依法不予采纳。刘卫红提到张朋用借条折抵房款一节，虽刘卫红申请证人李某、聂某、郭某，但证人仅证明通过刘卫红在张朋父亲张东刚处借款的事实，刘卫红给部分借款人做担保人，证人证言并不能证明张朋用借条抵房款的事实。综上，刘卫红依法应向张朋承担返还房款的责任。刘卫红随后如有新的证据，可另案向债务人主张权利。家庭共同财产是指全体家庭成员共同生活期间所创造的，供全体家庭成员生活、生产的财产，是共同劳动所得和各自劳动所得的财产。本案涉案房屋的宅基地申请人是刘卫红，虽然因为政策因素未能及时办理土地使用证书，但是该宅基地的使用权登记档案并没有记载刘某1的权属。房屋系刘卫红2006年所建，刘某1当时尚未成年仍在上学，建房时，故本案中刘某1不具有房屋的处分权。张朋亦无证据证明刘某1收到其房款，故张朋请求刘某1退回其房款等诉讼请求，证据不足，依法应予驳回。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国土地法》第二条第三款、第六十二条、第七十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十七条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、张朋与刘卫红、刘某1于2014年9月25日签订的农村房屋买卖合同无效；二、刘卫红在本判决生效后十日内，向张朋支付人民币210000元及相应利息（以210000元为基数，从2015年3月15日起按中国人民银行同期贷款利率计算到付清之日）的50%；三、驳回张朋其他诉讼请求。如果被告刘卫红未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。本案案件受理费5150元，由刘卫红承担(原告已预交5150元，刘卫红在履行判决义务时一并支付原告5150元)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  王敏审 判 员  肖涛代理审判员  雷勃二〇一八年四月二日书 记 员  周乐