江苏省徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0311民初6647号原告：刘惠春，女，1960年3月28日生，汉族，铜山物资局退休，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：吴晋昌（系原告丈夫），男，1958年3月6日生，汉族，铜山物资局退休，住徐州市泉山区。被告：蒋宗春，女，1965年1月17日生，汉族，无业，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：吴东民，江苏觉悟律师事务所律师。原告刘惠春与被告蒋宗春房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘惠春及其委托诉讼代理人吴晋昌，被告蒋宗春的委托诉讼代理人吴东民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘惠春向本院提出诉讼请求：1、要求被告给付房款占用期间的利息损失合计43980.56元（其中44万元从2015年10月8日计算至2015年10月23日止，按同期贷款年利率5%标准计算，利息为977.78元；2015年10月24日至2017年6月12日，共计597天，按年利率4.75%计算，为34659.17元；28万元从2015年10月8日算至2017年6月12日，按同期银行存款利率年息1.75%计算，为8343.61元）；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年8月24日，原被告双方依法订立了房屋买卖合同和补充协议，约定被告将从别人处购买尚未办理过户手续的xxx-1-102室房子卖给原告，总房价款为72万元。合同和协议约定了房屋买卖中相关权利和义务。在补充协议中还特别约定了“打完监管资金后，房屋归原告”，即双方约定了房屋权属的转移时间。后原告依约履行了自己的付款义务。在双方约定的房产过户期间，由于双方产生争议引起诉讼而没有办理过户，诉讼经过了一审、二审和再审。徐州市中级人民法院2020年2月20日作出的(2019)苏03民申字159号民事裁定书认为：“关于申请人(本案原告)称其购房款被对方占有较长时间，也有利息损失问题，因申请人在本案中未提起反诉，也未主张抵销，原审对此未予处理并无不当，对房款利息申请人仍享有民事权利，可另行处理。”现提起诉讼，请求支持原告诉请。被告蒋宗春辩称，双方是房屋买卖合同关系，且已履行完毕。（2017）苏0311民初4355号民事判决已生效，原告依据房屋买卖合同支付房款，被告占有该款，有合法依据。该款产生的相应利息或者被告用于其他用途，均合法有据，上述判决确认双方互相要求对方承担违约责任，均不予支持。另外，该判决明确了原告先向产权部门告知停办过户手续，因此上述房屋的过户手续出现了停顿，与对方要求停止过户有关，故原被告双方在过户过程当中均互不承担违约责任，现在原告要求被告支付该房款的相应利息，无事实和法律依据。徐州市中级人民法院的（2019）苏03民申字159号案件仅是告知原告救济的途径，并不是说原告必然获得该房款的利息，因此原告诉请缺乏事实和法律依据，应当予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审查认定事实如下：2015年3月18日，蒋宗春（乙方）与邵1、苏1（甲方）签订《房屋买卖合同》，主要条款为：1、甲方拥有坐落于XXXX室的房屋，建筑面积66.98平方米，房屋性质为私房，附着物有煤气、淋浴器等；2、甲方自愿将上述房屋卖给乙方。房屋总价款为470000元，乙方向甲方预付定金10000元，付款方式为现金；3、甲乙双方如有一方违约，必须赔偿对方损失，并向对方支付违约金50000元；4、甲方保证对其委托销售的房地产拥有无可争议的合法销售权，无财产上的纠纷，甲方向乙方提供有关销售资料，由于产权、资料不实造成的后果，由甲方承担乙方损失；…….；11、因为该房屋为新证，过户费高，所以甲乙双方约定2015年4月25日前到公证处办理委托买卖公证，公证费由乙方承担，公证当天付清房款，户口迁出，房屋交付，水电、煤气结清，买卖交易完毕，双方无任何争议。2015年4月1日，蒋宗春与邵1、苏1到公证机关办理了公证委托，委托事项有：1、代为签订房屋买卖合同等相关文书、文件；代为到不动产管理部门办理上述房屋的过户手续，签收相关文书、文件，代为调取该房产档案，代为办理及撤销网上备案手续、资金监管的相关手续，代为协助该房产买方办理银行抵押贷款手续；代为到相关物业公司办理物业费相关证明，代为办理水、电、煤气、暖气、有线电等过户、迁移等手续；4、代收售房款；5、为上述目的所签署的一切文书、文件。当日，蒋宗春向邵1、苏1付清了房款。2015年8月24日，经徐州市泉山区XXXX中介所介绍，蒋宗春（甲方）与刘惠春（乙方）签订《房屋买卖契约》，内容为：1、甲方房屋坐落在XXXX室，建筑面积66.98平方米，房产证号20××51，附属设施有煤气、院子等；2、甲方自愿将本人房屋卖于乙方，房屋成交价720000元，并于2015年8月24日乙方向甲方首付定金50000元，买卖成交后，定金从总金额中扣除，付款形式为现金，甲方净落720000元整；3、定金付过以后，如乙方反悔，所付定金甲方予以没收，予以补偿甲方损失，如果甲方反悔，则赔偿乙方所付定金的双倍，无论甲乙双方谁反悔中介费概不退还；4、甲方保证对其委托销售的房产拥有无可争议的合法销售权，并无财产上的纠纷，甲方向乙方提供有关销售资料，由于产权、资料不实造成的后果，由甲方承担乙方损失。如有债权、债务等纠纷概由甲方负责清理；5、买卖成交后，甲方有责任协助乙方办理各种手续及证件（水、电、煤气、有限、暖气）过户，费用由乙方自理。同时甲方在过户后15天内将房屋及附属设施一并完好交付给乙方，如给乙方造成的损失甲方应照价赔偿。6、本契约所填写建筑面积以甲方原房产证为准，过户时面积有大小出入，甲乙双方互不增减所定的总房价；7、上述房屋的过户费用由乙方承担，中介费7000元由乙方承担，中介费签约时一次性付清，中介方负责协助办理过户手续；8、甲乙双方约定于2015年9月30日之前办理过户手续。同时，乙方将购房余款670000元一次性付给甲方，甲方将房屋及设施一并完好地交给乙方，甲方承诺此房无户口；合同还约定其他事项，其中注明房证、土地证放中介，过户时带到，违约方支付中介费。合同签订当日，刘惠春以定金的方式向蒋宗春支付了50000元，刘惠春又于同年9月5日通过银行转账方式向蒋宗春支付了300000元，于同年10月8日通过银行转账方式向蒋宗春支付了74000元及现金支付了16000元，共计向蒋宗春支付440000元。2015年10月8日，蒋宗春作为出卖方邵1、苏1的代理人与刘惠春签订《存量房买卖合同》，约定出卖标的物为坐落于湖滨新村五期2-1-102室的房屋，总价款为280000元，付款方式为一次性付款，于2015年10月8日前，一次性付清，并在合同第十二条约定了违约责任条款，即：买卖合同双方签订合同后，若买受方悔约，应书面告知出卖方，出卖方应在7日内将买受方已付购房款（不计利息）返还给买受方，但买受方同时支付违约金100000元给出卖方。若出卖方悔约，应书面告知买受方，并在7日内将已付购房款返还给买受方，同时支付违约金100000元给买受方。2015年10月8日，蒋宗春作为出卖方邵1、苏1（甲方）的代理人与刘惠春（乙方）、徐州市房屋置换中心（丙方）签订《存量房交易资金监管协议》，约定甲乙双方将房款委托丙方管理，待房屋过户手续全部办结后，由丙方负责甲乙双方办理房屋所有权证移交和资金交割手续；乙方领取房屋权属证书后，即视为同意丙方与甲方进行监管资金交割手续；乙方应在标的房产转移登记核准记载于登记薄后15日内领取权属证书，乙方在标的房产转移登记核准记载于登记薄后15天内仍未领取房屋权属证书的，甲方可以直接向丙方申请取款，丙方应予同意；因该房屋不具备登记条件或甲乙双方约定终止交易的，经甲乙双方协商一致，同时凭监管协议、监管凭证、身份证，填写撤销监管协议申请表，办理监管资金领取手续，由丙方审核后直接划至买方开设的结算账户；丙方应按人民银行规定的同期银行活期存款利率按照实际存款天数支付利息给领款人，分期存款的应按存款数额、时间分别计算利息；甲乙双方保证因房屋买卖产生的任何纠纷与本协议无关，不影响本协议履行；一方要求支取或退回监管资金时，另一方有异议的，在未解决纠纷之前，丙方暂停支付监管资金。《存量房交易资金监管协议》签订后，刘惠春即将监管资金280000元存入指定监管银行账户。2015年10月9日，原、被告在徐州市泉山区XXXX中介所工作人员牛某,4在场的情况下办理交接手续，并在交接单上签字。因原告听说涉案房屋内曾死人的情况，没有接受涉案房屋，并于2015年10月15日向徐州市产权交易处提交书面告知函，告知暂停办理房屋过户相关事项及监管资金发放。后被告亦向徐州市产权交易处提交书面告知函，告知停止办理过户。2016年9月底，原告向被告、邵1及苏1邮寄书面通知，告知其决定继续履行合同，已致函产权处，要求被告等到产权处撤销停止过户申请，于10日内协助原告办理房产过户等手续。2016年9月26日与9月30日，原告向徐州市房屋置换中心发出告知函，决定继续履行合同，请求给予办理产权过户手续。2016年10月24日，蒋宗春以房屋买卖合同纠纷为由将刘惠春诉至本院，要求解除双方2015年8月24日签订的《房屋买卖合同》与《存量房买卖合同》，并由刘惠春支付违约金100000元。2017年5月22日，本院作出（2016）苏0311民初6090号民事判决认为，刘惠春提供的证人牛某,4出庭作证，证实双方曾一致同意推迟过户不算违约，蒋宗春亦认可证人所陈述的证言内容，对蒋宗春要求解除房屋买卖契约的诉讼请求不予支持。同时还认为，双方自2015年10月9日之后发生争议，均要求产权交易部门暂停办理过户手续，后刘惠春又要求蒋宗春履行协助过户义务，故双方所实施的行为客观上造成了过户停办的实际情况，亦非买受方的单方悔约，对蒋宗春诉请的违约金亦未予支持。据此，判决驳回了蒋宗春的诉讼请求。（2016）苏0311民初6090号民事判决已发生法律效力。2017年6月12日，原告领取了涉案房屋的权属证书。2017年6月14日，原被告双方办理了涉案房屋交付手续。2017年6月15日，被告领取监管资金280000元及利息1676.89元。2017年7月11日，原告以不当得利为由将被告诉至本院，要求被告返还至2017年6月12日止涉案房屋被告收取的租金62000元。2017年9月14日，本院作出（2017）苏0311民初4355号民事判决，认定原被告签订的房屋买卖合同合法有效。原合同及补充协议虽约定有房屋产权变更的时间节点，但双方此后就房屋买卖本身产生纠纷并均要求产权交易部门暂停办理过户手续，即双方就房屋买卖的主合同尚处于是否应解除或是否无效的认定过程，该房产权变更亦处于停滞阶段，故不能依据合同确定的时间来认定房屋产权变更与否。直至上述纠纷经法院处理后，双方才继续履行了各自合同义务并办理了过户交接手续。而根据法律规定，不动产在未变更登记之前，所有权未发生变动。因此，本案房屋在未办理变更登记之前，其所有权仍属被告，被告对其登记所有并实际控制的房产进行处分、收益的行为于法有据，房屋出租所获收益应归被告所有。据此，判决驳回了刘惠春的诉讼请求。刘惠春不服该判决提出上诉，2018年9月19日，江苏省徐州市中级人民法院作出（2017)苏03民终7667号民事判决，驳回上诉，维持原判。刘惠春不服该判决，向江苏省徐州市中级人民法院申请再审。2020年2月20日，江苏省徐州市中级人民法院作出（2019）苏03民申159号民事裁定，驳回刘惠春的再审申请。（2019）苏03民申159号民事裁定载明：“本案申请人购买房屋时房屋处于出租状态，申请人虽与被申请人签订协议，房屋还未交付，亦未办理过户登记，双方当事人亦未约定房屋买卖交易期间房屋租金的归属。根据物权登记原则，房屋只有在过户完成后，其权属才发生转移，申请人才能获得对房屋占有收益的权利。在双方对于房屋租金收益有特别约定的情况下，原审法院以房屋所有权转移的时间来确定租金的归属，并无不当。关于申请人称其购房款被对方占有较长时间，也有利息损失问题。因申请人在本案中未提起反诉，也未主张抵销，原审对此未予处理并无不当。对房款利息申请人仍享有民事权利，可另行处理。”2020年11月11日，原告以诉称理由再次将被告诉至本院，被告以辩称理由予以答辩。本院认为，本案系原被告之间就房屋买卖合同产生的纠纷，而原被告签订的房屋买卖合同已经生效判决认定有效，故双方均应按合同约定履行各自的权利义务。关于被告应否支付原告购房款440000元的利息损失问题。本案中，除原告向监管资金账户打款的280000元之外，原告还于2015年10月8日前合计支付原告购房款440000元。经生效的（2016）苏0311民初6090号民事判决认定，原被告双方自2015年10月9日之后发生争议，均要求产权交易部门暂停办理过户手续，后刘惠春又要求蒋宗春履行协助过户义务，故双方所实施的行为客观上造成了过户停办的实际情况，亦非买受方的单方悔约，驳回了蒋宗春要求刘惠春承担违约金的诉讼请求。故，在2016年9月底原告要求被告协助办理房屋过户手续后，双方应当协商继续履行合同。因蒋宗春于2016年10月24日提起（2016）苏0311民初6090号一案的诉讼，使得双方直至2017年6月方完成涉案房屋的过户手续，延长了房屋的交付时间。在此期间被告既占有该440000元，又继续收取过户前的房屋租金，确使原、被告之间的利益失衡。故，依据公平诚信原则，被告应当酌情将该440000元在被告处留置期间产生的利息损失支付原告。因被告在（2016）苏0311民初6090号一案的民事判决书生效后即协助原告于2017年6月办理了涉案房屋的过户手续，故，本院结合6090号案件的判决时间、上诉期限，及房产转移登记核准时间的客观情况，酌定支持原告自2016年10月24日至2017年5月25日止的利息损失。以440000元为基数，按照同期人民银行贷款利率年息4.75%标准计算，应为12196元。关于被告应否支付原告监管资金280000元的利息损失问题。根据2015年10月8日《存量房交易资金监管协议》约定，由徐州市房屋置换中心负责原被告双方办理房屋所有权证移交和资金交割手续；原告领取房屋权属证书后，即视为同意徐州市房屋置换中心与被告进行监管资金交割手续；徐州市房屋置换中心应按人民银行规定的同期银行活期存款利率按照实际存款天数支付利息给领款人；原被告双方保证因房屋买卖产生的任何纠纷与本协议无关，不影响本协议履行。该《存量房交易资金监管协议》合法有效，原被告双方并未终止该交易，原告也获得了涉案房屋并取得了涉案房屋的权属证书。故，被告依监管协议约定领取监管资金280000元及存款利息并无不当，对原告要求被告支付280000元从2015年10月8日至2017年6月12日期间的利息损失8343.61元的主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告蒋宗春于本判决生效后十日内向原告刘惠春支付利息损失12196元。二、驳回原告刘惠春的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费900元，减半后收取450元，由被告蒋宗春负担(于本判决生效后七日内交纳至本院。逾期不交，将移交本院执行部门强制执行）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判员  车勤二〇二一年二月八日书记员  梁振