深圳市中级人民法院房地产审判庭二 审 裁 判 文 书 （ 稿 ） 拟 稿 人 张 力 裁 判 结 果 部 分 改 判 拟 稿 时 间 2 0 1 3 . 8 印 量 印 （ ） 份 文 书 字 号 （ 2 0 1 3 ） 深 中 法 房 终 字 第 5 6 1 号 一 审 裁 判结果一、解除好百年福田分公司与周心钧于2010年10月26日签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同（附件）》；二、周心钧应于本判决生效之日起10日内向好百年福田分公司支付租金79898.30及经营服务费49132元（按每月欠付额日万分之三的标准计息至本判决确定的付款日止）；三、周心钧应于本判决生效之日起10日内向好百年福田分公司支付电费3546.30元及代缴的税费1155元（按每月欠付额日万分之三的标准计息至本判决确定的付款日止）；四、驳回好百年福田分公司的其他诉讼请求。本案案件受理费3174元，由周心钧负担。二审合议庭意见维持第一项。撤销第四项。变更二、三项，去除电费、税费违约金部分。生效文书是否上网□是□否审判长审核意见合议庭签名主管副庭长意见庭领导审签意见院领导审签意见广东省深圳市中级人民法院民事判决书广东省深圳市中级人民法院民事判决书（2013）深中法房终字第561号上诉人（原审被告）：周心钧被上诉人（原审原告）：深圳市好百年家居连锁股份有限公司福田分公司上诉人周心钧因与被上诉人深圳市好百年家居连锁股份有限公司福田分公司（以下简称好百年福田分公司）房屋租赁合同纠纷一案不服深圳市福田区人民法院（2012）深福法民三初字第392号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理查明，2010年10月26日，好百年福田分公司（甲方）、周心钧（乙方）签订《房屋租赁合同》、约定将深圳市xx区xx路xx号xx楼xx号商铺出租给周心钧经营“xx”品牌家具，租赁期限自2010年10月10日起至2013年8月31日止，合同期内第一年月租金为8684元，于每月五日前支付，甲方交付租赁房屋时可向乙收取租赁保证金17368元。同日，双方签订《房屋租赁合同（附件）》。第2.01条约定，除当月租金外，乙方还应于每月五日前向甲方支付当月经营服务费（包括物业管理费、空调使用费、品牌推广费）5789元。乙方未按期向甲方缴清当月租金和经营服务费的，按照拖欠金额每日1%的标准向甲方支付违约金。第2.02条约定，乙方须于2011年1月1日前向甲方交纳经营服务保证金11578元。第2.03条约定，租赁期满，如乙方结清全部费用并签订《房屋租赁合同终止协议书》，甲方于合同期满6个月后不计息退还租赁保证金及经营服务保证金。第2.04条约定，若乙方未缴清费用，甲方有权从乙方的租赁保证金及经营服务保证金或代收销售款中扣除。第7.05条约定，乙方应当承担因乙方业务涉及的商品货物、销售、服务等产生的税费（含增值税和其他类似税项）。第13.02条第1款第b项约定，乙方拖欠应交款项10日以上（含10日），构成根本违约。第二款约定，乙方构成根本违约时，甲方有权单方终止和解除合同，除不予退还乙方所交租赁保证金和经营服务保证金及其他费用外，可要求乙方赔偿甲方损失。合同终止和解除后，乙方应在3天内支付所有欠款并撤出商场，否则，甲方有权处置或变卖乙方滞留在商场内的一切商品和物品，所得价款用以充抵乙方所欠费用或弥补甲方所受损失。第15.01条约定，甲方向乙方雇佣人员和乙方授权委托代理人交付需送达文件，经该人员签收即为送达。乙方向甲方总经理、副总经理、商场店长交付需送达文件并签收后即为送达。第17条约定，自2011年9月1日起，月租金递增至9407元。合同签订后，好百年福田分公司向周心钧交付了租赁场所，周心钧进场经营“xx”品牌家具。周心钧欠交2010年12月至2011年10月租金79898.30及经营服务费49132元，欠交电费3546.30元，欠交税费1155元。好百年福田分公司在原审法院的诉讼请求为：1、好百年福田分公司、周心钧双方签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同（附件）》于2011年10月12日解除；2、周心钧向好百年福田分公司支付租金79898.30元及经营服务费49132.00元；3、周心钧向好百年福田分公司支付标袋、单据费1.50元、刷卡费45.00元、国税1050.00元、地税105.00元、水电费3546.30元；4、周心钧向好百年福田分公司支付违约金9945.46元（计至2012年1月18日），并支付自2012年1月19日起至判决生效之日的违约金（按拖欠金额每日万分之三的标准计算）；5、周心钧承担本案的全部诉讼费用。原审法院认为，好百年福田分公司、周心钧签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同（附件）》，是当事人真实意思的表示，未违反法律、法规的禁止性规定，是有效合同，双方当事人应全面履行自己的义务。好百年福田分公司向周心钧交付了租赁场所，周心钧未按合同的约定支付租金及经营服务费等费用，构成违约，应承担违约责任。依据合同约定，周心钧拖欠应交款项10日以上，好百年福田分公司即可解除合同。合同签订后，周心钧未支付任何一期租金及经营服务费，构成根本违约，好百年福田分公司拥有合同解除权。但主张解除合同应通知周心钧，合同自通知到达周心钧时，合同解除。好百年福田分公司未提交证据证明其向周心钧发出过解除合同通知，因此，好百年福田分公司要求确认涉案合同于2011年10月12日解除，无事实依据，原审法院不予支持，但好百年福田分公司要求解除涉案合同的主张符合合同及法律的规定，予以支持。好百年福田分公司要求周心钧支付2010年12月至2011年10月的租金79898.30及经营服务费49132元，符合合同及法律的规定，予以支持。好百年福田分公司要求周心钧支付3546.30元及代缴的税费1155元，符合合同及法律的规定，予以支持，好百年福田分公司要求周心钧支付标袋、单据费及刷卡费，未提交有效证据证明该主张，不予支持。好百年福田分公司要求周心钧按拖欠金额每日万分之三的标准支付违约金，符合合同及法律的规定，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决：一、解除好百年福田分公司与周心钧于2010年10月26日签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同（附件）》；二、周心钧应于本判决生效之日起10日内向好百年福田分公司支付租金79898.30及经营服务费49132元（按每月欠付额日万分之三的标准计息至本判决确定的付款日止）；三、周心钧应于本判决生效之日起10日内向好百年福田分公司支付电费3546.30元及代缴的税费1155元（按每月欠付额日万分之三的标准计息至本判决确定的付款日止）；四、驳回好百年福田分公司的其他诉讼请求。本案案件受理费3174元，由周心钧负担。上诉人周心钧不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：一、撤销原审判决，依法改判或者发回重审；二、由好百年福田分公司承担上诉费。事实和理由：一、原审判决认定事实错误。1、原审认定周心钧拖欠2010年12月至2011年11月租金、经营服务费错误。周心钧只欠交2011年4月至7月的租金。周心钧于2010年10月26日与好百年福田分公司签订《房租租赁合同》、《房屋租赁合同（附件）》。租赁期间，因商场到处在装修，商铺无法正常营业，导致周心钧的营业收入过低，不能按期支付租金、费用，但2011年3月份之前的所有费用均已付清。因商场生意普遍不好，大部分租户营业收入过低，不能按时交租，好百年福田分公司就采取不发放行条、停电、强行关店的方式逼迫周心钧交纳租金等费用，为此，包括周心钧在内的许多租户与好百年福田分公司的管理人员（包括保安）多次发生冲突，也曾报警求助，警方以经济纠纷为由未作处理。2011年7月底，周心钧下班后，好百年福田分公司擅自关店，强占商铺内价值30万元的门、租赁合同、押金条、租金条等重要资料。周心钧累计只欠4个月的租金及费用，原审认定周心钧拖欠12个月的租金完全错误。2、好百年福田分公司收取的经营服务费包含了品牌推广费，但其未相应提供品牌推广服务。周心钧租赁之前，整个商场经营家私家具，后因重新定位改为经营建材，需要对商场和商铺经营重新做品牌推广，好百年福田分公司为此向所有承租人收取了品牌推广费（包含在经营服务费内）。好百年福田分公司收费后却没有为周心钧提供品牌推广服务，请求法院酌情减免周心钧租赁期间应当交纳的经营服务费。3、周心钧租赁期间拖欠交好百年福田分公司4个月租金，也只可能拖欠4个月的电费。原审认定拖欠12个月电费以及对应金额均有误。4、周心钧已按合同交纳了租赁保证金和经营服务保证金，鉴于原审判决解除租赁合同，租赁保证金和经营服务保证金应抵扣所欠的租金和费用；二、周心钧没有收到传票等诉讼文书，原审缺席判决违反法定程序，剥夺了周心钧的诉讼权利。好百年福田分公司赶走周心钧强行收回商铺时，强占了商铺内价值几十万元的门窗和其它物件。因周心钧未收到传票，导致在一审中没有答辩、举证和反诉。周心钧前往福田法院查询到好百年福田分公司租赁纠纷一案，与法官联系后被告之已经开庭，等待法院判决。在判决之前，周心钧先与好百年福田分公司诉讼代理人通电话，后来又与彩田店的店长联系和解，但均未达成协议。周心钧将另案提起诉讼，为方便审理和调解，请求二审法院将本案发回重审。综上，请求二审法院支持周心钧的上诉请求。被上诉人好百年福田分公司答辩认为，一、周心钧在一审期间就拖欠租金问题未提交任何反驳证据，且在庭审时缺席，放弃了答辩、举证、质证的权利，周心钧主张只欠交2011年4月至7月的租金和经营服务费没有事实依据；二、品牌推广费是对商场及商场所经营的品牌进行推广，并非仅仅针对周心钧的品牌。周心钧自合作以来就拖欠租金及经营服务费，从未对品牌推广费提出任何异议；三、原审判决认定事实清楚；四、周心钧存在根本违约行为，依据合同约定，好百年福田分公司有权不予返还租赁保证金及经营服务费保证金，周心钧无权在二审程序中要求抵扣。综上，请求二审法院维持原判。本院经审理查明，原审判决查明事实属实，本院予以确认。另查明，好百年福田分公司提出的电费欠费期间为2011年1月至2011年8月，合计3546.30元。周心钧对其中2011年1月至6月的电费数额没有异议，但认为其于2011年6月底就搬离了涉诉商铺，2011年7月和8月的电费不应由其承担。在二审审理过程中，周心钧向本院提交三张xx银行转账凭证，证明其在2011年1月之后向好百年福田分公司支付了19000元，其中2011年1月11日转账10000元，2011年2月22日转账5000元，2011年3月2日转账4000元。此外，周心钧主张其另外向好百年福田分公司支付过10000元现金，但票据找不到了。好百年福田分公司认可上述三张转账凭证的真实性，但主张19000元的转账金额已经抵扣了2010年10至12月的租金、经营服务费和相关杂费，已经抵扣的费用不包含在好百年福田分公司本案起诉范围内。本院认为，周心钧的住所地位于xx省xx市xx区xx镇xx村xx号，原审法院附卷的邮件查询信息表明，向上述地址寄送的起诉状、应诉通知书、举证通知书、开庭传票和诉讼证据均已妥投，该送达具有法定效力。周心钧以其未收到传票等诉讼文书为由，认为原审程序违法，缺乏法律依据，本院不予采纳。周心钧未在一审过程中提出反诉，其主张好百年福田分公司强行收铺，侵占其店内的货物和有价票据，可另循法律途径解决。本案为租赁合同纠纷，原审对《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同（附件）》的效力认定正确，本院予以确认。按照好百年福田分公司提供的各项费用欠费明细，好百年福田分公司诉请的租金和经营服务费期间为2010年12月至2011年10月，鉴于明细表列明的每月租金、经营管理费数额未超出合同约定，而周心钧在本案一、二审期间均不能提供完整的交费凭证，证明其交清了该期间的所有费用，故本院采信好百年福田分公司的主张，对该期间的租金和经营服务费予以支持。周心钧主张其在2011年7月被好百年福田分公司擅自关店，未提供证据证明，本院不予采信。经营服务费用于商场的统一经营，系租赁合同的明确约定，周心钧主张好百年福田分公司未履行品牌推广义务，要求调低经营服务费，并无事实及合同依据，本院不予采纳。按照《房屋租赁合同（附件）》第13.02条的约定，周心钧拖欠应交款项十日以上（含十日），构成严重违约，好百年福田分公司可不予退还租赁保证金和经营服务保证金，故周心钧不得要求将租赁保证金和经营服务保证金抵扣拖欠费用。对于电费，好百年福田分公司明确欠费期间为2011年1月至8月，该部分金额有电费总结表和抄表记录印证，应予采信。周心钧对其中2011年1月至6月期间的电费数额不持异议，本院予以认定。周心钧在上诉状中称好百年福田分公司于2011年7月底擅自关铺，又在二审调查过程中提出根据电费读数记录其已于2011年6月底搬离，该陈述前后矛盾，缺乏相应的事实依据，故本院对周心钧无需支付2011年7月、8月电费的抗辩不予采纳。房屋租赁合同未明确电费和税费的迟延支付违约金，原审判决按照好百年福田分公司主张的日万分之三标准计付不当，本院予以纠正。综上，上诉人周心钧的上诉请求成立部分，本院予以支持。原审判决认定事实基本清楚、适用法律正确，但对电费和税费的违约金请求处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持深圳市福田区人民法院（2012）深福法民三初字第392号民事判决第一项；二、撤销深圳市福田区人民法院（2012）深福法民三初字第392号民事判决第四项；三、变更深圳市福田区人民法院（2012）深福法民三初字第392号民事判决第二项为周心钧应于本判决发生法律效力之日起十日内向深圳市好百年家居连锁股份有限公司福田分公司支付2010年12月1日至2011年10月31日止的租金79898.30元、经营服务费49132元和上述款项的迟延付款违约金（按照深圳市好百年家居连锁股份有限公司福田分公司主张的每月租金、经营服务费欠付金额累计，以日万分之三的标准，从2010年12月1日计至本判决确定支付租金、经营服务费之日止）；四、变更深圳市福田区人民法院（2012）深福法民三初字第392号民事判决第三项为周心钧应于本判决发生法律效力之日起十日内向深圳市好百年家居连锁股份有限公司福田分公司支付2011年1月至8月电费3546.30元、代缴税费1155元；五、驳回深圳市好百年家居连锁股份有限公司福田分公司的其他诉讼请求。若未按本判决确定的期限履行上述金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费3174元，由深圳市好百年家居连锁股份有限公司福田分公司负担74元，周心钧负担3100元；二审案件受理费3174元，由深圳市好百年家居连锁股份有限公司福田分公司负担74元，周心钧负担3100元。本判决为终审判决。审 判 长  张 力代理审判员  吴思罕代理审判员  郑志锋二〇一三年八月十二日书 记 员  李全慧附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。