湖北省巴东县人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂2823民初2452号原告(反诉被告):巴东县乾峰投资有限公司,住所地:湖北省巴东县野三关镇名相路新颜村五楼。统一社会信用代码：91422823795938560Y。法定代表人：程银锁，总经理。委托诉讼代理人：侯明峰，湖北夷水律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告（反诉原告）:田爱国，男，1966年11月23日出生，土家族，农民，住湖北省巴东县。委托诉讼代理人：邱兵，湖北施南律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告巴东县乾峰投资有限公司（以下简称乾峰公司）与被告田爱国商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月10日立案受理，依法适用简易程序，在审理过程中，被告田爱国向本院提起反诉，本院决定合并审理，因案情复杂，本案依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）乾峰公司的委托诉讼代理人侯明峰、被告（反诉原告）田爱国的委托诉讼代理人邱兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告乾峰公司向本院提出诉讼请求：一、判令依法解除原、被告于2016年5月9日签订的《商品房买卖合同》；二、被告向原告支付违约金20006元；三、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2016年5月9日，原、被告签订《商品房买卖合同》，被告购买原告开发的位于巴东经济××谭家村××花园××单元××号房屋，合同总价款400120元，双方约定于合同签订当日一次性付清房款。合同还约定，如果被告未按合同约定付款，逾期超过30日后原告有权解除合同，被告应按累计付款的5%向原告支付违约金。合同签订至今，被告未按约定支付房款。被告田爱国辩称，被告田爱国是以其妻张成翠对乾峰公司享有的债权抵偿购房款，被告不存在违约行为，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告田爱国向本院提出反诉请求：一、判令反诉被告向反诉原告交付其开发的“锦文花园”19幢C单元1层115号房屋，并办理网签备案登记、过户手续；二、判令反诉被告以400120元为基数按日万分之五向反诉原告支付2017年1月1日至交房之日的违约金；三、反诉被告承担反诉费用。事实与理由：反诉原、被告于2016年5月9日签订《商品房买卖合同》，约定反诉原告向反诉被告购买其开发的“锦文花园”19栋C单元1层115号房，建筑面积57.16平方米，单价为7000.00元／㎡,总房款为400120.00元,反诉原告以其对反诉被告享有的债权抵偿购房款,反诉被告应当于2016年12月31日前交付房屋,逾期交付房屋超过30天反诉原告要求继续履行合同的,反诉被告以已交房款为基数按日万分之五向反诉原告支付2017年1月1日至交房之日的违约金。合同签订后，反诉原告与反诉被告办理了债务抵消手续，反诉被告收回了其负责人余宏文给反诉原告出具的借条。反诉被告至今未向反诉原告交付购买的房屋，反诉被告的行为违反了《商品房买卖合同》的约定，损害了反诉原告的合法权益。反诉被告乾峰公司辩称，反诉原告未向反诉被告支付房款，因此无权要求反诉被告交付房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方有异议的证据，本院综合认定如下：乾峰公司提交的钟发月与余宏文等人民间借贷纠纷一案的二审开庭笔录及在该案中提交的借条复印件，具有客观真实性，与本案有关联，本院予以采信；乾峰公司提交的转账记录复印件，具有客观真实性，本院予以采信。田爱国申请证人邓某、谭某出庭作证的证言中，证实双方在办理商品房买卖过程中，余宏文按每套房屋的购买价格给购房者出具借据，购房者凭余宏文重新出具的借据，在乾峰公司销售部门签订商品房买卖合同，销售部门凭余宏文出具的借据给购房者开具购房款收据的事实，具有客观真实性，本院予以采信；田爱国提交的张成翠与谭某的通话录音，与以上事实印证一致的部分，本院予以采信，印证不一致的部分，本院不予采信。田爱国提交的田艳、谭位荣的调查笔录证明余宏文以出售乾峰公司房屋款抵偿借款的事实，本院予以采信，其他事实缺乏证据佐证，本院不予采信。销售发票是税务机关所出具，具有客观真实性，本院予以采信。田爱国提交的调查蔡祖菊的笔录及借条复印件、周友权调查笔录、田恒钊调查笔录、侯著晓调查笔录及中国农业银行交易明细单，借条、欠条均系复印件，无原件核对，亦无其他证据佐证待证事实，本院不予采信。相关调查笔录因被调查人未出庭作证，与本院查明的事实能够相互印证的部分，本院予以采信，不能印证的部分，本院不予采信。本院经审理认定事实如下：2012年8月18日乾峰公司与余宏文签订合作开发协议，约定乾峰公司提供巴东县经济开发区谭家村小区规划范围内七号宗地，余宏文投入资金开发建设，项目建成后乾峰公司与余宏文按约定分配利润，余宏文负责房屋销售工作，双方还对其他事项进行了约定。协议签订后，余宏文开始修建19号楼，楼盘为“锦文花园”。2014年4月20日，余宏文通过张成翠介绍，找钟发月借款2000000元，余宏文于当日给钟发月出具借据1份，约定余宏文借到钟发月人民币2000000元，定于2015年3月20日偿还，并承诺到期不能偿还，按月息5分计算，余宏文同时在借据上载明该借款用于乾峰公司十九号楼锦文花园，乾峰公司在借据上加盖有公章，张成翠作为担保人在借据上签字。钟发月与余宏文、张成翠同时约定，以上借款钟发月经过张成翠的账户再转账给余宏文。2014年4月22日，钟发月通过张成翠给余宏文转账借款2000000元。余宏文借款后偿还了部分利息，下余借款本金及利息未偿还，张成翠以担保人的身份找余宏文催讨借款，在催讨过程中，余宏文所借钟发月本金2000000元、借款利息1110000元，由余宏文给张成翠出具借据2份。2017年4月12日钟发月向本院起诉，要求余宏文及乾峰公司共同偿还借款本金及利息，由张成翠承担连带保证责任，本院在审理过程中，余宏文辩称该案借款已通过与张成翠等人签订六宗房屋买卖合同抵偿了借款本金及利息，因缺乏证据佐证，本院未采纳余宏文的辩论意见，并判决余宏文、乾峰公司偿还借款本金及利息，张成翠承担连带保证责任，余宏文不服一审判决，上诉至恩施土家族苗族自治州中级人民法院，恩施土家族苗族自治州中级人民法院于2017年10月17日判决维持一审判决。后余宏文与张成翠协商以房抵债，张成翠、田亚兰、田爱国分别作为购房者与乾峰公司签订了4份商品房买卖合同（涉及其余三份商品房买卖合同纠纷另案处理），所抵债金额共计3995269元。在签订商品房买卖合同时余宏文按所抵偿房屋的出售房款数额，分别给购房者出具借据，购房者凭借据在乾峰公司售楼部办理购房手续，2016年5月9日，余宏文给田爱国出具400120元借据，乾峰公司与田爱国签订《商品房买卖合同》，田爱国购买乾峰公司开发的“锦文花园”19栋C单元1层115号房屋，建筑面积57.16平方米，单价为7000.00元／㎡,总房款为400120.00元，田爱国用余宏文给其出具的借据抵付购房款。双方签订合同后，田爱国未另行给乾峰公司支付购房款。另查明，张成翠与田爱国系夫妻，田亚兰系张成翠、田爱国之女。本院认为，本案争议的焦点为原、被告签订商品房买卖合同以房抵债涉及的债权债务是否真实存在。乾峰公司与田爱国之间商品房买卖合同，根据查明的事实是建立在以物抵债的基础之上，在签订商品房买卖合同时，当事人之间的基础关系是民间借贷法律关系，对于张成翠与乾峰公司19号楼锦文花园的项目负责人余宏文之间是否存在真实的债权债务关系，必须依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十六条第二款来进行审查当事人之间的债权债务是否真实，从查明的事实来看，债务并没有银行转账手续，与交易习惯相违背，乾峰公司与张成翠、田爱国、田亚兰签订的四份商品房买卖合同，均是以房抵债，所抵债金额共计3995269元，根据原、被告的庭审陈述，均系抵付余宏文所欠债务，张成翠辩称系抵付其借给余宏文的债务，并均系以现金的方式借给余宏文，张成翠为证明其与余宏文存在借贷关系，提交了金额为200万元、78万元的借据复印件及证人证言予以证实，张成翠所提交的证据缺乏其他证据佐证，且所出借的大额借款，张成翠所陈述的资金来源不足以采信；且钟发月给余宏文借款时，也是通过张成翠的银行账户转账给余宏文的，张成翠作为该借款的担保人，在借款到期后，并未给债权人钟发月偿还借款，张成翠辩称给余宏文另行借款的事实，明显不符合常理，张成翠与余宏文之间存在真实的债权债务关系缺乏充足证据证实，综上所述，本院认定张成翠与余宏文之间不存在真实的债权债务关系。现乾峰公司与田爱国签订商品房买卖合同后，并未实际取得购房款，乾峰公司要求解除商品房买卖合同的请求，本院予以支持，同时，田爱国的反诉请求，不应支持。本案系因乾峰公司与田爱国等人在办理以房抵债手续时，并未完备相关手续引起，双方均存在过错，因此，乾峰公司主张违约金的请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十六条第二款的规定，判决如下：一、解除原告巴东县乾峰投资有限公司与被告田爱国于2016年5月9日签订的商品房买卖合同；二、驳回原告巴东县乾峰投资有限公司的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告田爱国的反诉请求。案件受理费300元，由原告巴东县乾峰投资有限公司负担，反诉案件受理费25元，由反诉原告田爱国负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第13条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费，并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后7日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人可在判决确定之义务的履行期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审判长  谭国元审判员  陈世敏审判员  向 芳二〇一八年四月四日书记员  王小利附本案判决适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十六条第二款被告抗辩借贷行为尚未实际发生并能作出合理说明，人民法院应当结合借贷金额、款项交付、当事人的经济能力、当地或者当事人之间的交易方式、交易习惯、当事人财产变动情况以及证人证言等事实和因素，综合判断查证借贷事实是否实际发生。