广东省广州市从化区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤0117民初4903号、5732号 （2020）粤0117民初4903号案原告、（2020）粤0117民初5732号案被告：周伟伟，男，1990年1月20日出生汉族，住河南省原阳县。 （2020）粤0117民初4903、5732号案被告：高梓华，男，1989年7月24日出生汉族，住广州市从化区。 两案委托诉讼代理人：殷锦培，广东政衡律师事务所律师。 （2020）粤0117民初4903号案被告、（2020）粤0117民初5732号案原告：薛玉兰，女，1964年8月11日出生汉族，住广州市增城区。 两案委托诉讼代理人：王志，广东四瑞律师事务所律师。 两案委托诉讼代理人：刘梓蕙，广东四瑞律师事务所实习人员。 原告周伟伟诉被告薛玉兰、高梓华房屋租赁合同纠纷一案，原告薛玉兰诉被告高梓华、周伟伟房屋租赁合同纠纷一案，本院分别于2020年10月10日、2020年11月23日立案后，依法适用简易程序由审判员李秋玲独任审判，分别于2020年12月14日、2021年2月4日对两案两次公开开庭进行了合并审理。第一次开庭周伟伟，薛玉兰委托诉讼代理人王志、刘梓蕙到庭参加诉讼，被告高梓华经传票传唤无正当理由拒不到庭；第二次开庭周伟伟、薛玉兰委托诉讼代理人王志、刘梓蕙，以及被告高梓华委托诉讼代理人殷锦培到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 （2020）粤0117民初4903号案原告周伟伟向本院提出诉讼请求：一、确认原告与被告薛玉兰、高梓华之间从2018年11月至2020年7月20日止存在房屋租赁合同关系；二、确认原告与被告薛玉兰、高梓华之间的租赁合同于2020年7月20日解除；三、判令两被告向原告返还剩余保证金27200元；四、判令两被告向原告返还2020年7月20日至8月10日租金4400元；五、判令两被告协助原告搬迁归属于原告的财产；六、判令两被告向原告赔偿因违约提前收房，期间造成原告无法出租经营的损失 21000元；七、判令两被告向原告支付违约金50000元；八、本案受理费由两被告承担。第二次庭审过程中，周伟伟增加一项诉讼请求：高梓华返还租赁权转让款20000元。 事实和理由：周伟伟与高梓华于2018年11月达成转租协议，约定高梓华将位于广州市从化区温泉镇富力泉天下临泉一街5号别墅及内部一切设施、设备转租给周伟伟使用，并向高梓华支付保证金50000元、转让费20000元。该别墅由周伟伟进行经营，用于聚会出租。涉案别墅是高梓华从薛玉兰处承租而来，高梓华与薛玉兰签订了租赁合同，租赁期限自2017年12月10日至2022年12月10日止，共5年，高梓华转租给周伟伟的事实经高梓华向薛玉兰协调、通知，薛玉兰知悉后并没有提出异议，当月周伟伟添加了薛玉兰的微信，说明情况并支付了2018年12月的租金与网费。2020年1月31日，因疫情原因，根据当地政府通知，需停止别墅经营活动，经协商，薛玉兰同意免除2020年2月租金。2020年3月，疫情仍未结束，薛玉兰同意只收取2020年3月租金3000元，余下待经营情况转好后支付。2020年4月至6月底，别墅的经营活动仍无法恢复，在此期间，薛玉兰同意免交租金，直至小区恢复开放可以开工再补交。2020年6月，因当地政府默许可以开放经营，原告于2020年7月10日、11日向薛玉兰支付7月份租金，待经营情况稳定后补交3、4、5、6月所欠租金22800元。2020年7月15日，周伟伟得知薛玉兰在微信朋友圈及别墅出租群中对涉案别墅发布出租信息。周伟伟向薛玉兰追问原因，但未得到明确回复。2020年7月20日，薛玉兰携多人强行闯入涉案别墅，拒不离开，并加设私锁，阻碍周伟伟进入别墅，期间周伟伟向公安报警，某机关告知双方属于民事行为，建议协商或诉讼解决。2020年7月21日，薛玉兰通知要补交租金，明确已经强行收回房屋。 周伟伟认为，出租人薛玉兰与承租人高梓华均应保障周伟伟对涉案别墅的租赁权，不得侵犯周伟伟对涉案别墅的使用。周伟伟自高梓华处承租涉案别墅，并告知薛玉兰，之后租金也是由周伟伟直接向薛玉兰支付，直至薛玉兰通知收回涉案别墅止，时间长达1年8个月，薛玉兰未提出过异议，虽然薛玉兰与周伟伟未签订书面租赁合同，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款之规定，薛玉兰同意高梓华与周伟伟的转租协议。且租赁期间均由周伟伟与薛玉兰履行租赁的相关事宜，高梓华不再参与，可以认定高梓华与薛玉兰签订的租赁合同中高梓华的相关权利义务已经由周伟伟承继。根据合同法第八条、第六十五条、第二百一十六条之规定，薛玉兰与高梓华应按照约定履行自己的义务，保障周伟伟行使涉案别墅的租赁权。 2020年7月20日，被告薛玉兰在未先行通知的情况下，强行收回房屋，妨碍周伟伟对涉案别墅的使用，已构成侵权，造成周伟伟重大损失。原告为经营所需购买的家具、家电以及酒店用品皆存放在涉案别墅处，至今未能拿回。薛玉兰的行为已构成根本违约，导致周伟伟与高梓华的转租协议、高梓华与薛玉兰的租赁合同均无法继续履行，已经实际解除。涉案别墅的保证金为50000元，鉴于各方的租赁、转租协议已经解除，周伟伟支付的保证金应当予以退还，因周伟伟尚欠租金22800元，周伟伟同意予以抵扣，剩余27200元保证金由薛玉兰、高梓华共同返还。周伟伟已经支付的2020年7月份的租金，因被告薛玉兰强行收房，导致周伟伟无法继续承租，根据合同法第五十八条、第九十七条之规定，周伟伟有权要求薛玉兰、高梓华返还7月份剩余租金。 对于周伟伟拖欠租金的情况，因疫情原因，周伟伟无力支付4、5、6月份的租金，并非恶意拖欠，根据合同法第五条、第一百一十七条之规定以及《广东省高级人民法院关于依法保障受疫情影响企业复工复产的意见》第八条的意见精神，引导当事人在疫情消除后根据“不可抗力”或“情势变更”情形，采取顺延期限、调整价格、减少收费、分担损失等形式继续履行合同。期间周伟伟也一直与薛玉兰协商，请求拖欠租金从保证金处抵扣，或经济状况恢复后补交。周伟伟认为，根据租赁合同第三条约定“……5万元为房租及房屋别墅保证金……”，可以认定50000元的保证金的担保范围包括：1、迟延交付房租；2、承租人因违反对租赁物的保管义务或损坏租赁房屋及其设备而产生的赔偿责任之债务。对于违约责任，租赁合同中另有单独的违约金条款，因此，薛玉兰完全可以在保证金的范围内就迟延交付房租的问题上得到补偿，不存在损伤。 综上所述，为维护周伟伟的合法权益，依据法律规定提起诉讼，请求法院依法判决。 (2020)粤0117民初4903号案被告薛玉兰辩称:一、薛玉兰与周伟伟不存在租赁合同关系，无需向周伟伟返还保证金、租金、赔偿损失和支付违约金，无需协助周伟伟搬迁财产；二、周伟伟与高梓华的转租关系因未得到追认而无效，故周伟伟系无权占有使用涉案房屋，且薛玉兰与高梓华签订的《租赁合同》已经解除，作为房屋所有人及出租方，薛玉兰依法、依约有权收回涉案房屋，无需协助周伟伟搬迁财产。综上，薛玉兰与周伟伟不存在租赁合同关系，周伟伟基于转租合同向薛玉兰提出的诉讼请求均没有任何法律依据和事实依据，依法应当予以驳回。 （2020）粤0117民初5732号案原告薛玉兰向本院提出诉讼请求：一、判令高梓华向薛玉兰支付2020年2月1日至2020年7月23日的租金45935.48元和滞纳金（滞纳金每天按拖欠租金部分的0.5%计算，自2020年2月11日起按16000元本金计算至2020年4月10日；自2020年4月11日起按32000元未本金计算至2020年6月10日；自2020年6月11日起按45935.48元为本金计算至实际清偿租金之日止）；二、判令高梓华向薛玉兰支付2020年7月的电费1716.97元；三、判令高梓华将房屋恢复原状并按《租赁合同》附件《设施设备清单》返还房屋附属物品和设施设备，如无法恢复或返还的，应向原告赔偿房屋恢复原状维修费18500元及设施设备损坏损失80400元，共计98900元；四、判令高梓华向原告支付违约金50000元；五、判令周伟伟对上述第一项至第三项诉讼请求承担连带清偿责任；六、判令高梓华、周伟伟承担本案所有诉讼费用。庭审中原告薛玉兰变更第一项诉讼请求为：判令高梓华向薛玉兰支付2020年2月10日至2020年7月23日的租金34354.83元及2020年2月11日起至清偿之日止的滞纳金（滞纳金以欠缴租金为本金，每日按0.5%滞罚率计算，自2020年2月11日起计付至清偿租金之日止）；变更第五项诉讼请求为：判令周伟伟对第一项至第四项诉讼请求承担连带清偿责任；其他诉讼请求不变。 事实与理由：薛玉兰与高梓华于2017年12月10日签订了《租赁合同》，将位于广州市从化区温泉镇富力泉天下小区临泉一街5号别墅及内部一切设施、设备承租给高梓华，合同约定租期为5年，押金为五万元，第一年每月租金为一万元，第二年每月租金为九千元，第三至第五年每月租金为八千元，每两个月交一次租金，租金需在交租月10号之前交纳。高梓华自2020年2月10日至2020年7月23日共计应向薛玉兰支付租金43354.83元，因周伟伟分别于2020年3月10日、2020年7月10日、2020年7月11日通过微信转账方式向薛玉兰支付了3000元、3000元及3600元，其中600元为涉案房屋物业管理费用，故在2020年2月10日至2020年7月23日期间涉案房屋租金已经缴交9000元，尚欠租金34354.83元未支付。另2020年7月的电费1716.97元未支付。根据《租赁合同》第三条规定，乙方（即高梓华）需依约交纳租金，如拖欠租金，每天按照拖欠部分的0.5%加收滞纳金，拖欠租金5天以上的，则视为乙方违约，甲方（即薛玉兰）有权解除合同并收回房屋，并没收保证金。为此，薛玉兰通过微信向高梓华发送催告，通知其2020年7月23日前将房租及滞纳金补齐，若未收到房租，合同解除，保证金不予退还。但高梓华称涉案房屋已交给周伟伟经营，房租由周伟伟缴纳，即高梓华在未经原告同意的情况下，擅自将涉案房屋转租给周伟伟。根据《租赁合同》第五条第2款约定，高梓华擅自转租的行为和逾期支付租金的行为已严重违约，符合《租赁合同》约定解除合同的条件，故薛玉兰于2020年7月23日书面告知高梓华解除《租赁合同》。根据《租赁合同》第十条约定，现高梓华的行为已严重构成违约，薛玉兰有权要求高梓华支付伍万元违约金。此外，涉案房屋设施设备已遭受严重破坏，造成薛玉兰重大的经济损失。薛玉兰收回房屋后发现涉案房屋设施、设备损坏严重、部分设备丢失、花草盆栽损毁严重，根据《租赁合同》第七条约定，高梓华应将房屋按原状恢复，并按《租赁合同》附件《设施设备清单》返还房屋附属物品和设施设备，如无法恢复或返还的，应向薛玉兰赔偿房屋恢复原状维修费18500元及设施设备损坏损失80400元，共计98900元。2018年12月7日，周伟伟在添加薛玉兰微信时，谎称其为高梓华的合伙人。高梓华也在同一天通过微信告知薛玉兰周伟伟是其拍档，二人合伙经营涉案房屋，并由周伟伟支付房屋租金。但实际上高梓华未经薛玉兰允许将房屋转租给周伟伟的，自2018年12月7日起至2020年7月23日期间，涉案房屋一直由周伟伟占有使用。周伟伟作为涉案房屋的实际使用人，应当按《租赁合同》约定的租金标准支付房屋占有使用费、滞纳金、电费，并赔偿房屋恢复原状维修费及设施设备损失。薛玉兰还认为周伟伟履行了《租赁合同》约定支付租金的主要义务，在疫情期间以实际占有使用人的身份向薛玉兰申请延期缴纳租金，承诺补交租金，以其自身行为以及意思表示做出了对高梓华所签订租赁合同的全部债务，承担责任的意思表示，构成了债的加入。因此，周伟伟应当对高梓华应支付的费用承担连带清偿责任。 薛玉兰认为，薛玉兰依据涉案《租赁合同》约定要求没收保证金及高梓华支付违约金的两个诉讼主张保护的法律权益不同，且现行法律法规并未规定保证金及违约金两者不能同时适用；高梓华在两案中均未主张及举证证明没收保证金与要求支付违约金不能同时适用，相反，其在《递交派出所的诉求书》及《治安调解协议书》中主动要求不予退还保证金，法院应当遵循当事人意思自治及不告不理的基本原则，不主动审理该事项，并依法支持薛玉兰没收保证金及要求高梓华支付违约金的主张。 综上所述，为维护薛玉兰的合法权益，依据法律有关规定，特向贵院提起诉讼，望判如所请。 周伟伟辩称：涉案房屋所有的物品薛玉兰没有做价格认定，房屋7月底已经转租给他人，隔了四个月才提出房屋设施、设备损坏，由于薛玉兰强行收回房屋，所产生的水电费及房屋损坏要求我方赔偿不成立。 被告高梓华第一次开庭没有到庭，亦没有提交书面答辩，第二次开庭辩称，针对周伟伟的起诉，我方认为：1、高梓华与周伟伟双方已经达成转租协议，履行协议中将别墅交给周伟伟经营，我方不存在违约；2、业主（薛玉兰）提前收回房屋，是由于周伟伟没有按时缴纳租金所致，原告（周伟伟）的损失应由其个人承担。 针对薛玉兰的起诉，我方认为：一、薛玉兰起诉高梓华没有事实和法律依据，高梓华与周伟伟不存在合伙关系，而是转租关系，且薛玉兰是清楚知道该转租关系的；二、如法院判决高梓华需承担本案的责任，薛玉兰的诉求也缺乏事实和法律依据。1、滞纳金标准过高，根据双方合同的约定，每天按拖欠租金部分的0.5%计付，明显超出法律规定；2、主张第三项赔偿98900元没有事实和法律依据；3、我方在履行合同过程中不存在违约行为，要求我方支付违约金50000元也没有事实和法律依据。请求法院驳回薛玉兰的诉讼请求。 经审理查明：2017年12月10日，薛玉兰与高梓华签订《租赁合同》，约定：“根据甲乙双方友好协商，甲方将位于广州市从化区温泉镇富力泉天下小区临泉一街5号别墅及内部一切设施、设备承租给乙方使用。建筑面积为191平方米（以房产证）为准。一：该物业租期为伍年，从2017年12月10日至2022年12月10日止。二：别墅押金为伍万元整（50000元），第一年每月租金为壹万元整（10000元），第二年每月租金为玖仟元整（9000元），第三至第五年每月租金为捌仟元整（8000元）。三：乙方于2017年12月10日一次性交纳柒万元整（其中2万为租金，5万为房租及房屋别墅保证金）；交租方式：每2个月交一次租金；交租时间：月10日之前交纳；乙方先交租金后租房，出租方收到租金时需出具收据给乙方，乙方需依约交纳租金，如拖欠租金，每天按照拖欠部分的0.5%加收滞纳金，拖欠租金5天以上的，则视为乙方违约，甲方有权解决合同并收回房屋，并没收保证金。甲方收齐乙方的款项后，于2017年12月10日必须将物业按时交于乙方，不得拖欠移交。四：租赁期满伍年后，甲方收回房屋并验收无误后需退还乙方的保证金。五：房屋用途及保持1、乙方在租用期间，不得擅自改变使用性质，不应存放危险物品，别墅内的所有设施不得任意更改或损坏，并应保管好别墅的一切物品，如因此发生损坏的，乙方应承担全部责任（备注：出租方同意乙方把2楼、3楼阳台改为冲凉房，但乙方需保证不得影响房屋的结构安全及防水质量；房屋出租到期或卖房，甲方有权要求乙方添置的冲凉房保留或拆除）。2、乙方在租用期内，不得将物业转租他人，若转租收回房屋不退回保证金并视为违约。3、租赁期间若乙方不再租赁，须提前30日书面通知甲方，不返还别墅保证金。若未提前通知，不返还别墅保证金的同时追究违约责任。……六：各项费用的交纳1、乙方自租日起，负责缴交一切水电费、物业费、网费、煤气费等有关国家征收费用。2、水电费、煤气费：由乙方自行缴纳（水表底数为度，电表底数为度，此度数以后的费用由乙方承担，直至合同期满）。乙方在租用期间，应依时交付租金及相关费用，乙方如果拖欠租金及相关费用达五天，甲方有权收回出租别墅并没收保证金。3、网费、物业费：均由甲方代缴。乙方每两个月随租金一同支付给甲方。4、维修费：租赁期间房屋的维修包括：门窗、装修、水电、园林、结构、防水等或其它设施损毁包括：家具、家电、软装、娱乐设施等，由乙方负责维修，恢复原状并承担费用；乙方发现问题后应及时维修，防止损失扩大化。如果乙方未尽以上责任，甲方有权向乙方追究以上所产生的费用。5、乙方负责在此物业期间所产生费用，包括任何税费。七：房屋返还租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按原状返还房屋及其附属物品、设备设施，甲方对房屋和附属物品、设备设施及水电使用情况进行验收后，一次性将租赁押金退回乙方，乙方须及时搬迁并返还锁匙。若发生损失损坏，甲方在保证金中扣除设施设备价格后返还，不足部分由乙方补齐。……十：此合同双方签字后生效，任何一方不得违约，如果违约向另一方承担违约金伍万元整，违约金不足拟补损失时，非违约方可继续追偿损失。”等等。 合同签订后，薛玉兰于2017年12月10日向高梓华交付了涉案别墅，高梓华将别墅用于经营民宿。2018年11月，高梓华将涉案别墅转租给周伟伟经营。周伟伟于2018年11月23日向高梓华指定的收款人钟晓华支付了7万元（保证金50000元、转让费20000元），双方未签订书面转租合同，仅在薛玉兰与高梓华签订的《租赁合同》原件上手写添加一句“高梓华已转让给周伟伟临泉一街5号河南省原阳县靳堂乡奶奶庙西八路275号”交给周伟伟。2018年12月7日，高梓华微信告诉薛玉兰，周伟伟是其“拍档”（合伙人）。自2018年12月起，由周伟伟向薛玉兰交租金，并将薛玉兰的微信推给了周伟伟，未告诉转租事实。同日，周伟伟向薛玉兰自称为高梓华的合伙人加了薛玉兰的微信，也未告诉薛玉兰转租的事实。自2018年12月起至2019年2月，周伟伟一直按照高梓华与薛玉兰签订的《租赁合同》的约定向薛玉兰交租金。2019年3月起周伟伟根据双方口头达成的协议，按每月租金6000元的标准向薛玉兰交纳租金至2020年1月。2020年1月31日，因疫情原因，根据当地政府通知，涉案别墅暂停营业至2020年6月底。期间周伟伟向薛玉兰商谈减免租金事宜，薛玉兰同意减免一个月租金。2020年5月29日,薛玉兰通过微信向周伟伟催收租金，周伟伟明确向薛玉兰告知涉案别墅是从高梓华处转租而来。2020年3月10日、2020年7月10日、2020年7月11日周伟伟通过微信转账向薛玉兰分别支付了3000元、3000元、3600元合计9600元，其中600元为涉案房屋物业管理费用。 2020年7月20日，薛玉兰单方进入涉案别墅，将别墅收回，并加设私锁，周伟伟对此报警处理。2020年7月22日晚上，薛玉兰微信告知高梓华存在以下严重违约：“截止2020年7月21日，拖欠房租97天，费用19400元，物业管理费4个月费用2400元，共计21800元（实际拖欠28400，考虑疫情同意减免一个月租金），滞纳金5000。共计33400元，（以上房租按6000每月计算，合同约定9000），并且房屋设施设备破坏严重……现正式通知你：我作为业主已收回房屋，给予你2天时间（2020年7月23日前）将房租及滞纳金补齐，若未收到房租，合同解除，保证金不予返还，你尚需支付以上金额83400元（其中违约金5万元），同时我将清点及检查设施设备损坏，将一并追究你的赔偿责任。业主薛玉兰”。高梓华微信回复薛玉兰已将涉案别墅转租给周伟伟。另高梓华未按照《租赁合同》约定交纳2020年7月份电费1716.97元（计费时段：2020年7月1日至2020年7月31日）。 2020年7月23日，薛玉兰、高梓华、周伟伟三方经广州市某局温泉派出所主持治安调解，三方未达成协议。调解过程中，周伟伟要求薛玉兰返还租金6600元及5万元保证金；薛玉兰要求跟高梓华解除租房合约，并要求周伟伟付清拖欠的房租，如果周伟伟不付就高梓华付；高梓华出具书面意见承诺：自己未经业主薛玉兰同意，擅自转租给周伟伟，已构成违约，同意《租赁合同》于2020年7月23日解除，同意保证金5万元不返还，周伟伟需交纳欠薛玉兰房租33400元，如周伟伟不交房租，高梓华负责。 本院认为，薛玉兰与高梓华签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效，对薛玉兰与高梓华均有约束力，薛玉兰与高梓华双方均应按合同约定各自履行自己的义务。 关于高梓华与周伟伟之间的法律关系，以及周伟伟在（2020）粤0117民初4903号案提出的诉讼请求，本院分析如下： 关于高梓华与周伟伟的关系，周伟伟主张：高梓华与薛玉兰存在房屋租赁关系，高梓华与周伟伟达成转租，并提出第一项诉讼请求“确认原告与被告薛玉兰、高梓华之间从2018年11月至2020年7月20日止存在房屋租赁合同关系；”。在举证期限内，周伟伟向本院提交高梓华在其与薛玉兰签订的《租赁合同》手写添加内容后的《租赁合同》，以及微信聊天记录予以证实。第二次庭审结束后，又向本院提交其在2020年7月20日与薛玉兰的谈话录音，拟证明薛玉兰于2019年3月前就已知道高梓华转租给他的事实。薛玉兰主张：其与高梓华存在合法的房屋租赁合同关系，高梓华以及周伟伟一直跟她说他们两人是合伙关系，直至2020年5月29日周伟伟才向其明确告知高梓华向其转租的事实。为此在举证期限内向本院提交其与高梓华微信聊天记录，周伟伟与其的微信聊天记录予以证实。高梓华主张：其与薛玉兰存在合法的房屋租赁合同关系，与周伟伟存在转租关系，认为薛玉兰及周伟伟提交的以上证据就可证明。本院认为，薛玉兰及周伟伟在举证期限内提交的证据可证明2020年5月29日周伟伟明确告知薛玉兰，高梓华向其转租的事实，第二次庭审结束后，周伟伟向本院提交其在2020年7月20日与薛玉兰的谈话录音，该谈话内容既有薛玉兰说高梓华曾称“自己搭档闹心”，也有薛玉兰说减租到6000元等内容，谈话内容未能明确反映薛玉兰何时开始知道高梓华向周伟伟转租的事实，结合双方均确认早期高梓华用及周伟伟均向薛玉兰声称两人系合伙关系，直至2020年5月29日周伟伟才向薛玉兰明确告知高梓华向其转租的事实，本院确认薛玉兰于2020年5月29日当天明确知晓高梓华向周伟伟转租的事实。周伟伟于第二次庭审结束后逾期向本院提交证据，违反法律关于举证期限的规定，本院对周伟伟予以训诫。 关于转租的效力，根据三方均确认的薛玉兰与高梓华签订的合法有效的《租赁合同》的约定，高梓华在租用期内，不得将物业转租他人。高梓华在2018年11月份将涉案别墅转租给周伟伟的行为，未取得薛玉兰的同意，事后也未得到薛玉兰的追认，因此，高梓华向周伟伟转租行为无效，应按照无效合同的法律后果进行处理。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”高梓华与周伟伟之间的转租合同自始无效，对双方没有约束力，因此双方也不存在合同解除问题。薛玉兰与周伟伟之间未签订房屋租赁合同，双方也未形成房屋租赁合同的合意，双方之间不存在房屋租赁合同关系。因此，周伟伟第一项、第二项诉请请求其主张与薛玉兰、高梓华之间存在房屋租赁合同关系，以及确认双方之间的租赁合同于2020年7月20日解除，并要求薛玉兰、高梓华支付提前解除合同违约金50000元的第七项诉讼请求无理，本院不予支持。 关于周伟伟主张薛玉兰、高梓华返还剩余保证金27200元（扣除其应缴纳的占用费）。本院认为，周伟伟在向高梓华承租涉案别墅时，高梓华已向其出示其与薛玉兰的《租赁合同》，周伟伟明知涉案别墅不得转租情况下仍然向高梓华租赁，因此，对于造成转租无效，周伟伟及高梓华均有过错，均应按各自的过错承担相应的责任。周伟伟向高梓华指定的收款人钟晓华交纳了保证金50000元，高梓华向薛玉兰交纳了保证金50000元，高梓华并未从中获利，涉诉纠纷也是由周伟伟拖欠租金所引起的，薛玉兰与周伟伟不存在合同上的联系，因此周伟伟无权要求高梓华与薛玉兰退回剩余保证金27200元，对其该第三项诉讼请求，本院亦不予支持。 关于周伟伟要求两被告向原告返还2020年7月20日至8月10日租金4400元的请求。本院认为，周伟伟与高梓华之间的转租合同无效，周伟伟对薛玉兰的别墅构成无权占有，其在占有期间应当向薛玉兰支付占用费，该4400元租金已在高梓华尚欠薛玉兰的租金中扣除，因此，对周伟伟的第四项诉请，本院不予支持。 关于周伟伟的第五项诉请薛玉兰及高梓华协助其搬迁属于周伟伟本人的财产。本院认为，由于高梓华擅自向周伟伟转租，且双方没有列明财产交接清单，周伟伟提交的证据未能证明在涉案别墅内存在有这些财产，应承担举证不能的法律后果，因此，对于周伟伟该项诉请，本院不予支持。 关于周伟伟的第六项诉请薛玉兰及高梓华向其赔偿因违约提前收房造成无法出租的经营损失21000元。本院认为，引致薛玉兰提前单方收回出租房屋，系因周伟伟未按照据薛玉兰与高梓华签订的《租赁合同》约定的时间按时缴纳租金，根据《租赁合同》第三条“拖欠租金5天以上的，则视为乙方违约，甲方有权解决合同并收回房屋，并没收保证金。”的约定，从本案查明的情况，周伟伟自2020年1月起连续数月拖欠租金，已符合《租赁合同》约定出租方可单方解除合同的条件，其无权向薛玉兰主张提前收回房屋的经营损失，且高梓华向周伟伟转租行为无效，周伟伟对转租无效也存在过错，其向高梓华主张经营损失，缺乏事实和法律的依据。因此，周伟伟的第六项请求，本院不予支持。 关于周伟伟第二次庭审增加诉讼请求高梓华返还租赁权转让费20000元，为此向本院提交2018年11月23日向案外人钟晓华手机银行转账记录，一笔50000元，一笔20000元，并称是应高梓华要求向其财务钟晓华转账的。高梓华委托诉讼代理人对该转账的真实性无异议，但表示不清楚高梓华与钟晓华的关系，承认高梓华只收到钟晓华转交的50000元，没有收到另外一笔20000元。本院认为，高梓华违反租赁合同约定，未经薛玉兰同意擅自转租，对造成转租无效具有不可推卸的过错责任，高梓华未到庭说明其与钟晓华的关系，高梓华对其中同一天转账给钟晓华的50000元予以了确认，但未能排除周伟伟向钟晓华转账另一笔20000元的行为与其无关，对造成周伟伟该20000元的损失，高梓华应予以承担，因此，对周伟伟该诉请，本院予以支持。 周伟伟在本案中提出的诉讼请求大部分未得到法院支持，应自行承担大部分的受理费，对周伟伟第八项诉讼请求主张薛玉兰、高梓华承担全部案件受理费的意见，本院不予采纳。 关于薛玉兰在（2020）粤0117民初5732号案中的诉讼请求，本院分析如下： 一、薛玉兰主张高梓华应向其支付2020年2月10日至2020年7月23日的租金34354.83元。薛玉兰已经于2020年7月20日进入高梓华承租的涉案别墅并将别墅加锁收回，高梓华自2020年7月21日起已无法再使用别墅，因此，租金应计算至2020年7月20日合理，薛玉兰主张租金应计算至租赁合同解除日2020年7月23日缺乏事实依据，本院不予支持。 另，根据薛玉兰的上述微信聊天记录以及周伟伟从2019年3月开始的交纳租金记录可知，从2019年3月开始，租金标准已经从约定的每月8000元调整为每月6000元，视为对原合同租金标准达成了新的合意。薛玉兰在本案中主张被告高梓华拖欠的租金数额，是按每月8000元计算的，且将原免除一个月的租金计算在内，该计算方式与双方重新达成的约定不符，本院不予支持；鉴于高梓华承租涉案别墅用于经营民宿，作为出租方薛玉兰是知情的，由于受疫情影响，周伟伟作为高梓华合伙承租人，向出租方薛玉兰提出对疫情期间经营性承租房减免租金，薛玉兰也曾表示同意减免一个月租金的做法与当时的法律政策精神相符，因此，薛玉兰的计算方式，与租金履约事实以及《最高人民法院关于人民法院依法妥善审理涉及新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》的不符，本院不予支持。本院确定高梓华拖欠薛玉兰2020年2月10日至7月20日的租金17200元（6000元/月÷30天×161天-免1个月租金6000元-周伟伟已付9000元）。薛玉兰主张的滞纳金分段计算方式，与合同履约事实相符，本院予以采纳；按照《租赁合同》第三条的约定，如拖欠租金，每天按照拖欠部分的0.5%加收滞纳金。比照民间借贷等利率的相关规定，该滞纳金（违约金）标准明显过高，高梓华为此提出抗辩有理，按双方约定拖欠部分的0.5%计算，滞纳金已远远超出拖欠的本金，本院酌情确定高梓华应承担的滞纳金以不超出欠租本金17200元为限。 二、关于薛玉兰要求高梓华支付2020年7月的电费1716.97元。薛玉兰已举证证明涉案别墅2020年7月份产生电费1716.97元，依据合同约定，该电费应由高梓华交纳，现薛玉兰已代为垫付该电费1716.97元，因此，高梓华应向薛玉兰支付2020年7月份的电费1716.97元。对薛玉兰的该项诉讼请求，本院予以支持。 三、关于薛玉兰要求将涉案别墅恢复原状、返还房屋附属物品和设施设备，如无法恢复或返还应赔偿费用98900元的请求。本院认为，薛玉兰在未通知高梓华、周伟伟的情况下，单方进入涉案别墅并收回房屋，现有证据无法查明涉案别墅的损坏及物品、设施设备损坏情况以及由谁损坏，薛玉兰对此应承担举证不能的法律后果，因此，对薛玉兰该项诉讼请求，本院不予支持。 四、关于薛玉兰要求高梓华支付违约金50000元的请求。薛玉兰已因高梓华违约转租及拖欠租金的行为没收了合同保证金50000元，高梓华在广州市某局温泉派出所主持治安调解过程中也同意了薛玉兰没收保证金50000元，双方已就保证金条款达成合意，薛玉兰也未举证证明因高梓华的违约行为造成的损失超过5万元，因此，薛玉兰的该项诉讼请求，本院不予支持。薛玉兰主张违约金与保证金可以同时适用的理由不成立，本院不予采纳。 五、关于薛玉兰要求周伟伟对薛玉兰提出第一至四项诉讼请求承担连带清偿责任的请求，本院认为，薛玉兰提出的第一至四项主张诉求是基于薛玉兰与高梓华之间《租赁合同》的约定而提出的，周伟伟并非签订该合同的一方，薛玉兰主张违反合同相对性原则，因此薛玉兰要求周伟伟承担连带清偿责任无合同和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十一条、第五十六条、第五十八条、第六十条、第七十七条第一款、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条、第七十五条规定，判决如下： 一、高梓华应于本判决发生法律效力之日起五日内向薛玉兰支付拖欠的租金17200元； 二、高梓华应于本判决发生法律效力之日起五日内向薛玉兰支付滞纳金17200元； 三、高梓华自本判决发生法律效力之日起五日内向原告薛玉兰支付电费1716.97元； 四、高梓华应于本判决发生法律效力之日起五日内向周伟伟返还租赁权转让款20000元； 五、驳回薛玉兰其他的诉讼请求； 六、驳回周伟伟其他的诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 （2020）粤0117民初5732号案件受理费2480元（薛玉兰已预交2480元），由薛玉兰承担2113元，高梓华承担367元；（2020）粤0117民初4903号案件受理费1376元（周伟伟已预交1176元），由周伟伟承担1152元，高梓华承担224元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。 当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七天内按规定的金额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。 审判员  李秋玲 二〇二一年二月九日 书记员  陆明皓