广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初9048号原告：广州合雄房地产租赁有限公司，住所地：广州市番禺区钟村街105国道钟村新城区路段西侧办公楼自编311房。法定代表人：何德峰，总经理。委托诉讼代理人：梁妞，广东诺臣律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡琼雯，广东诺臣律师事务所律师。被告：杜顺宏，男，1975年7月23日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。原告广州合雄房地产租赁有限公司（以下简称合雄公司）诉被告杜顺宏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定依法适用普通程序，公开开庭进行了独任审理。原告合雄公司的委托诉讼代理人蔡琼雯，被告杜顺宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告合雄公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的《广州市房屋租赁合同》《补充协议》于2019年12月17日解除；2.判令被告缴纳的21222元租赁押金不予退还；3.判令被告支付免租期（2017年10月1日至2018年10月31日共13个月）租金137943元；4.判令被告支付拖欠的租金（自2019年8月1日至2019年12月31日）共55601.64元；5.判令被告向原告支付逾期付款违约金，违约金以每月拖欠的租金为基数，自当月的6日起按中国人民银行同期同类贷款利率的2倍计算至付清租金之日止（暂计至2020年5月31日为3468.68元）；6.本案受理费全部由被告负担。事实和理由：原告与被告于2017年4月27日签订了《广州市房屋租赁合同》《补充协议》，约定：被告租赁原告位于“雄峰商业城”商场A区二期7街113、115号商铺，租赁物业面积为206.76平方米，租赁期限三年。2017年10月1日至2018年10月31日免租，2018年11月1日至2019年9月30日月租金为10611元，2019年10月1日至2020年9月30日月租金为11459.88元。第十七条第2点约定：“乙方有下列情形之一，甲方有权单方解除合同，收回商铺并转租给其他租户，没收租赁保证金：①逾期交付租金，从迟交之日起按日加收所欠缴金额3%的违约金，欠租超过15天未缴清租金及违约金的；……”。第二十二条约定：“如乙方未按甲方的要求按时交纳租金，则甲方有权取消合同条款第四条约定的免租优惠，乙方须全额缴纳2017年10月1日至2018年10月31日免租期期间的租金……”。上述合同签订后，原告严格履行了合同约定的义务，向被告交付了商铺。但被告却长期拖欠租金，经原告多次催付，被告仍无故拒付。原告认为，双方在平等自愿基础上签订的《广州市房屋租赁合同》《补充协议》是双方真实意思表示，没有违反法律法规强制性规定，合法有效，被告无故不履行支付租金义务，已构成了重大违约，因此原告有权解除租赁合同并要求被告承担违约责任。因此，特诉至人民法院，请求判如所请。被告杜顺宏辩称：1.原告提出的第3项诉讼请求免租期是原告让我从其他商铺搬迁至涉讼商铺，对我原先商铺装修损失的补偿，故不同意该诉讼请求；2.承租时原告称整条街都是从事装饰材料，但是承租后原告经常围蔽，无法正常出入；3.我于2019年10月份已经向原告递交了退场申请，我认为原告计算租金到2019年12月31日不合理；4.对原告提出的第2项诉讼请求，其他商铺可以退回保证金，但却要没收我的保证金，是不合理的。当事人围绕本案的诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院查明事实如下：位于广州市番禺区钟村街雄峰南一街58号商铺的登记权属人为案外人徐桂文，该商铺建筑面积为111.4984平方米，规划用途为商业；位于广州市番禺区钟村街雄峰南五街39号商铺的登记权属人为案外人邹东全，该商铺建筑面积为92.2831平方米，规划用途为商业。2016年8月29日，徐桂文（委托方、甲方）与合雄公司（受托方、乙方）签订一份《委托经营协议书》，约定甲方委托乙方经营的物业坐落于广州市番禺区钟村街雄峰南一街58号（58号商铺、S-28）101房，委托经营期限5年，自乙方接收该物业之日起算，暂从2017年6月30日起至2022年6月30日止；委托经营期间，甲方授权乙方可以采取以下方式经营该物业（包括但不限于）：（1）乙方自行使用、对外招商及经营；（2）乙方以自身名义对外出租或转授权第三人对外出租及经营管理；（3）乙方以物业的使用权与他人合作经营；（4）其他乙方认为适当且合法的方式；合同还约定了经营收益及支付方式、双方的权利义务、违约责任等等条款内容。2016年10月31日，邹东全（委托方、甲方）与合雄公司（受托方、乙方）签订一份《委托经营协议书》，约定甲方委托乙方经营的物业坐落于广州市番禺区钟村街雄峰南五街39号（39号商铺、S-28）101房，委托经营期限5年，自乙方接收该物业之日起算，暂从2017年6月30日起至2022年6月30日止；委托经营期间，甲方授权乙方可以采取以下方式经营该物业（包括但不限于）：（1）乙方自行使用、对外招商及经营；（2）乙方以自身名义对外出租或转授权第三人对外出租及经营管理；（3）乙方以物业的使用权与他人合作经营；（4）其他乙方认为适当且合法的方式；合同还约定了经营收益及支付方式、双方的权利义务、违约责任等等条款内容。2017年4月27日，合雄公司（出租人、甲方）与杜顺宏（承租人、乙方）签订了《广州市房屋租赁合同》（合同编号：HX-Z-A区二期7街113、115-01），约定：物业建筑面积206.76平方米；租赁期限自2017年10月1日起至2020年9月30日止；租金标准如下：2017年10月1日至2019年9月30日租金4863.38元/月，2019年10月1日至2020年9月30日租金11459.88元/月；租金按月结算，由乙方在每月的第5日前按现金、支票、银行转账付款方式缴付租金给甲方；乙方向甲方交纳21222元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金按“补充协议”第七条规定退回乙方；乙方应当依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的3%向甲方支付违约金；乙方拖欠租金6个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失；本合同与“补充协议”有不同约定的，按“补充协议”规定执行；甲乙任何一方未能履行本合同条款或者违反有关法律、法规，经催告后在合理期限内仍未履行的，造成的损失由责任方承担；等等。同日，合雄公司（出租方、甲方）与杜顺宏（承租方、乙方）签订了《补充协议》（合同编号：HX-Z-A区二期7街113、115-01），约定：甲乙双方在《广州市房屋租赁合同》的基础上，就租赁“雄峰商业城”商场A区二期7街113、115号商铺的具体事宜签订本补充协议；租赁面积113铺一层46.17平方米、二层46.17平方米，115铺一层57.21平方米、二层57.21平方米，合计206.76平方米；乙方同意承租商铺用途仅限于PPG大师漆等油漆、涂料类商品的批发零售业务；租赁期限三年（含免租期），从2017年10月1日至2020年9月30日；甲方在租赁期间向乙方提供13个月的免租期；2017年10月1日至2018年10月31日租金0元/月，2018年11月1日至2019年9月30日租金10611.00元/月，2019年10月1日至2020年9月30日租金11459.88元/月；乙方在签订合同当日向甲方缴纳相当于两个月租金21222元作为租赁保证金，合同期满或合同解除时，乙方须将物业公司费用清结凭证复印件、商铺证照注销文件复印件提交给甲方，并即时结清甲方的租金、搬离承租商铺内的货物和物品，将租铺钥匙交回给甲方，甲方在验收商铺确认房屋/设备无损害后的30个工作日内凭乙方交回的保证金收据原件将租赁保证金无息退给乙方，否则甲方有权将租赁保证金直接作为欠费抵偿或修复损坏的费用；甲方在2017年10月1日前将商铺按间隔毛坯标准交付给乙方，特殊情况下商铺交付可提前或顺延，但最长不超过90天；乙方应按合同规定的交租期限，于每月5号前将当月租金一次性付给甲方，逾期按欠费的3%/天支付违约金；乙方无任何正当理由且未经甲方许可，连续或一个月内未正常开门营业达7天，甲方有权提前解除合同，租赁保证金不退，乙方应在甲方发出解除合同通知书之日起7日内到场办理撤场及商品处理事宜，乙方拒不到场办理，视为放弃所有合同及商铺内商品权利，甲方有权单方打开商铺并处理铺内商品，该等商品及其上的任何权益的价值视为零，如甲方处置该等财物的行为造成对第三人权益的侵害，由乙方承担一切责任，乙方清楚了解该条款的意思并不视为甲方违约；甲方授权物业公司在乙方退场未完成本合同第七条规定的各项手续时，禁止乙方将其物品搬离承租商铺；乙方逾期交付租金，从迟交之日起按日加收所欠金额3%的违约金，欠租超过15天未缴清租金及违约金的，甲方有权单方解除合同，收回商铺并转租给其他租户，没收租赁保证金；合同终止包括但不限于合同期满的终止、违约行为导致提前解除的终止、双方协商一致的终止、不可抗力致使合同无法继续履行的提前终止等情况，乙方应即期将商铺退还甲方，并按照合同第六条规定搬走商铺内的物品，逾期退铺，每天按租金的双倍支付违约金，超过5日的视为乙方自动放弃财物的所有权，由甲方自行处理，乙方不得追索。合同还约定：1.如乙方于2017年10月1日前对外开门营业（乙方提供开门营业证明），则甲方给予乙方额外提供2个月的免租期优惠（即2018年11月1日至2018年12月31日）；如乙方未按甲方的要求按时交纳租金，甲方有权取消合同第四条约定的免租优惠，乙方须全额缴纳（2017年10月1日至2018年10月31日）免租期期间的租金，如逾期未缴纳达30天，甲方有权单方终止合同，收回租赁商铺，并追究乙方违约责任；2.签订合同当日乙方须向甲方预付起租期首月的租金。签订上述合同当日，合雄公司向杜顺宏出具了两份《收据》，确认收到杜顺宏交纳的涉讼商铺的租赁押金21222元、首月租金10611元。2019年12月16日，合雄公司通过EMS快递方式向杜顺宏发出一份《提前终止合同通知书》，称截止2019年11月，杜顺宏已拖欠其司2019年8月至2019年11月租金44141.76元，已拖欠国安公司2019年11月管理费2067.6元，已拖欠政贤公司2019年10月水电费364.91元，欠费金额共计46574.27元（不含违约金）并已产生违约金，拖欠时间已经超过117天，依据合同约定，杜顺宏的行为已构成违约；因杜顺宏违约导致租赁关系提前终止，其司将于2019年12月20日收回涉讼商铺，自行安排使用，由杜顺宏补交拖欠的租金、管理费、水电费、违约金等费用并承担全部的违约责任。该邮件于2019年12月17日由他人代收。2019年12月27日，合雄公司通过EMS快递方式向杜顺宏发出一份《搬离商铺通知书》，通知杜顺宏于收到本通知书之日起5日内搬离商铺，并办理撤场事宜。该邮件于2019年12月28日由本人签收。2020年6月11日，合雄公司以杜顺宏拖欠租金为由提诉至本院，引致本案纠纷。庭审中，双方当事人均确认杜顺宏承租的涉讼商铺房产登记地址位于番禺区钟村街雄峰南一街58号商铺和番禺区钟村街雄峰南五街39号商铺；并确认合雄公司于2017年4月27日交付涉讼商铺给杜顺宏；杜顺宏已向合雄公司缴纳保证金21222元；对于租金的缴纳情况，双方还确认除15个月的免租期之外，杜顺宏只缴纳了7个月的租金，即缴纳至2019年7月31日止，自2019年8月份起没有再缴纳过租金；双方还确认双方就涉讼商铺所建立的租赁合同关系于杜顺宏收到《提前终止合同通知书》之日即2019年12月17日已解除。但双方当事人对于涉讼商铺的使用情况存在争议。杜顺宏称其接收涉讼商铺后对商铺进行了装修，于2017年11月份开始对外营业，一直经营到2019年10月15日左右其方就搬离商铺，但是2019年11月5日其方再回到商铺查看发现被合雄公司的管理人员上锁，导致部分物品无法搬离，但其无法提供依据；涉讼商铺现在已经另外出租，至庭审时已经出租4-5个月了。合雄公司不确认杜顺宏的上述主张，称其司是在杜顺宏使用涉讼商铺至2019年12月31日才收回的，涉讼商铺现由其司管业，从上锁至今，一直是闲置，没有另外出租。另外，合雄公司表示租赁保证金和违约金可以同一适用，而且其实就违约金已做了相应的调整，如果两者不能同一适用，其司主张没收保证金。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案争议发生于2021年1月1日《中华人民共和国民法典》施行前，故本案适用当时的法律规定。本案中，合雄公司与杜顺宏就涉讼商铺签订的《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》主体适格、内容合法、意思表示真实，无违反法律法规的强制性、禁止性规定，是合法有效的合同，双方均应依约履行。杜顺宏承租并使用涉讼商铺，应按照前述合同约定向合雄公司缴纳租金，现合雄公司主张杜顺宏自2019年8月1日起未向其司支付任何租金，杜顺宏对此亦表示确认，故杜顺宏拖欠租金的行为已构成违约，合雄公司有权单方解除合同，并没收租赁保证金。合雄公司向杜顺宏邮寄《提前终止合同通知书》行使合同解除权，该函件杜顺宏于2019年12月17日签收，合雄公司据此要求确认涉案《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》于2019年12月17日解除，合理有据，且杜顺宏对此亦无异议，本院予以支持。因杜顺宏欠租的违约行为，合雄公司主张没收杜顺宏缴纳的保证金21222元，理据充分，本院予以支持。对于合雄公司要求杜顺宏支付免租期租金的诉请。根据《补充协议》约定，如杜顺宏未按合雄公司的要求按时交纳租金，合雄公司有权取消2017年10月1日至2018年10月31日期间的免租优惠，杜顺宏须全额缴纳免租期间的租金。如上所述，杜顺宏未依约按时交租，合雄公司有权取消免租优惠。因此，杜顺宏应向合雄公司支付免租期2017年10月1日至2018年10月31日的租金共137943元（10611元/月×13个月）。杜顺宏抗辩称该免租期是对其之前承租其他商铺装修的补偿，但未能提交相关证据予以证实，应承担举证不能的法律后果，故本院对于杜顺宏该抗辩主张不予采纳。对于合雄公司主张支付拖欠的租金（合同解除后为占有使用费）问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或报酬”的规定，杜顺宏理应向合雄公司支付租金。杜顺宏虽然抗辩主张于2019年11月5日发现商铺已上锁并认为系合雄公司上锁，但未能提交证据证实，亦未能举证证实其已在该期间将涉讼商铺交还给合雄公司管业，故本院对此不予采纳。现合雄公司在庭审中自认于2019年12月31日对涉讼商铺上锁收回，本院予以合理采纳。因此，杜顺宏应向合雄公司支付2019年8月1日起至2019年12月31日的租金（合同解除后为占有使用费）共计55601.64元（10611元/月×2个月+11459.88元/月×3个月）。至于合雄公司主张杜顺宏支付逾期支付租金的违约金诉请，虽然《补充协议》约定了杜顺宏对逾期支付的租金按欠费的3%/天支付违约金，但该违约金系基于双方合同继续履行的前提下所作的补偿性约定。本案中，双方合同已经解除，合雄公司亦通过主张租赁保证金不予退还等方式追究了杜顺宏的违约责任，本院亦已支持合雄公司没收保证金的主张，合雄公司的损失足以得到弥补，故对于合雄公司要求计算逾期支付租金违约金的诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告广州合雄房地产租赁有限公司与被告杜顺宏签订的《广州市房屋租赁合同》《补充协议》于2019年12月17日解除；二、被告杜顺宏已缴纳的租赁保证金21222元由原告广州合雄房地产租赁有限公司没收；三、被告杜顺宏应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州合雄房地产租赁有限公司支付免租期租金137943元；四、被告杜顺宏应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州合雄房地产租赁有限公司支付2019年8月1日起至2019年12月31日的租金（合同解除后为占有使用费）55601.64元；五、驳回原告广州合雄房地产租赁有限公司的其余诉讼请求。如被告杜顺宏未按本判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4574元，由原告广州合雄房地产租赁有限公司负担53元，被告杜顺宏负担4521元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  蔡淑慧二〇二一年二月二十日书记员  徐倩雯