广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初11034号原告：陈海富，男，1978年7月11日出生，汉族，住广东省湛江市坡头区。被告：金美芳，女，1950年9月25日出生，汉族，住浙江省诸暨市。委托代理人：陈曼兴，广东华宪律师事务所律师。第三人：广州市恒安房地产开发有限公司，住所地广东省广州市越秀区环市东路498号15C自编B室。法定代表人：林远兴。原告陈海富与被告金美芳、第三人广州市恒安房地产开发有限公司（简称恒安公司）执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈海富，被告金美芳的委托代理人陈曼兴到庭参加诉讼；第三人恒安公司经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。原告陈海富诉称：一、被告执行异议申请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定。被告与第三人的买卖行为是违法销售行为，涉案房屋是违章建筑，该部分房产尚未取得预售许可证且至今仍属于房管部门公示不可销售的房产。1、法院不应认为涉案房屋无查封登记就判决认定被告与第三人的房屋买卖行为合法有效。2、被告购买的房产违反了我国《土地管理法》和《城乡规划法》，被告在违法建筑房产尚未处理完毕时与恒安公司签订的书面买卖合同无效，当然不能取得房屋所有权。3、《商品房预售许可证》、《销控表》可证明恒安公司可销售的面积在2008年均已售完，政府部门补发剩余销售的预售许可证有效期是2007年9月27日至2007年11月27日。涉案房屋至今仍没有取得预售许可证，属于行政部门限制销售、明确不可销售的物业。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，被告与第三人的购房行为不合法。二、涉案房屋多次被查封，但被告一直没有向原查封法院申请异议，其申请异议已过法律保护时效。异议人应在查封法院执行查封程序终结措施之前提出。涉案房屋从2007年开始被法院多次查封，现广州中级人民法院查封措施已经终结，异议人申请异议的权利已丧失。三、被告明知涉案房屋不具备对外销售条件、不在预售范围、不能办理网签手续，仍与第三人进行买卖，被告存在过错，对不能合法交易及不能办理房产证应承担不利后果。四、被告无法证明其已支付楼款。涉案房屋在2010年8月19日才取得建设工程规划验收合格，在此之前交付使用是违法的。被告将楼款支付给案外第三人而非恒安公司，是在逃避政府主管部门的监管。五、被告应提供证据证明其与恒安公司签订的书面合同是合法的，执行法院在没有充分查清和尚没办法查清事实的基础上就支持被告的异议，属适用法律错误。综上，请求法院依法判令：1、驳回被告要求解除对广州市白云区云山锦绣家园x房的查封措施的请求；2、本案诉讼费由被告承担。被告金美芳辩称：一、小业主与开发商签订了合法有效的房屋买卖合同，且签约时不存在查封登记。1、小业主与开发商签订的《认购书》符合商品房买卖合同的主要内容，出卖人已按约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。2、《认购书》不存在合同无效情形。涉案房屋一直办理有预售许可证，且原告未提交该预售许可证的附图，不能证明涉案房屋所属预售许可证在销售时已过有效期。即使过了有效期，也不能证明该商品房不再具备预售条件或预售行为不合法。即使涉案房屋不在预售范围，根据《广东省高级人民法院印发》第六条“出卖人未取得商品房预售许可证明与买受人签订商品房预售合同，但在一审法庭辩论终结前房屋竣工验收合格，当事人以出卖人未取得商品房预售许可证明为由主张合同无效的，不予支持。”本案小区早已达到竣工验收合格及取得规划验收合格标准。在另外多个案件中，恒安公司以房屋未纳入预售许可证范围为由向白云区人民法院提起诉讼主张合同无效，已被该院依法驳回。关于《销控表》，其他法院查明的案件事实中已载明《销控表》反映的销售计划数据来源于恒安公司，不能证明涉案房屋不在预售范围内。3、被告提交的《依申请信息公开答复书》显示，小业主与恒安公司签订《认购书》之日及交付涉案房屋之日，均无有效查封信息，且原告申请查封涉案房屋的时间晚于上述两个时间。至于原告主张的被告购房时，涉案房屋已被省高院裁定查封，但查封应以登记为准，被告签订认购书时，并不存在查封登记。二、根据《认购书》，广州远洋房产策划代理有限公司（简称远洋公司）为签约时恒安公司的销售代理商，小业主向远洋公司支付购房款合情合理，且恒安公司对此从未否认。三、被告作为购买涉案房屋的业主，被执行人恒安公司为房地产开发企业，只要被告符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八、第二十九条中任何一条的规定，都可排除对涉案房屋的执行。第三人恒安公司未陈述意见。经审理查明：广州市白云区云山锦绣家园（A1-A5栋）的开发商为恒安公司。原告诉恒安公司借款合同纠纷一案，本院作出的（2013）穗天法调确字第10号确认决定书已发生法律效力。根据该决定书，恒安公司应向原告偿还借款本金1850万元及利息100万元。因恒安公司没有履行生效法律文书所确定的义务，原告于2013年4月8日向本院申请执行，本院以（2013）穗天法执字第3454号案立案执行。其后本院以（2013）穗天法执字第3454-1号协助执行通知书轮候查封了云山锦绣家园x房（简称涉案房屋），2018年4月27日转为首封。被告在该执行案中提出案外人执行异议，本院于2020年3月2日作出（2019）粤0106执异1101号《执行裁定书》，裁定被告的执行异议成立，中止对涉案房屋的执行。原告不服该裁定，遂提起本案诉讼。被告对其购买涉案房屋及使用房屋事实提供的证据中包括：1、落款时间2009年3月30日、落款人被告（乙方）、恒安公司（甲方）签订的《认购书》。该认购书约定：乙方购买甲方开发的涉案房屋；建筑面积98.28平方米；商品房预售许可证、《商品房买卖合同》所有条款及《补充协议》在甲方售楼部现场公示；优惠后总房价798000元；契税为总房价的1.5%即11970元，印花税为总房价的0.05%即399元；乙方签署认购书时交付定金50000元，于2009年4月6日前付清剩余房款758100元；涉案房屋于2009年9月1日前交付乙方使用等。2、银联刷卡POS单三份及银行流水明细一份、购房款发票一份，拟证实被告已按约定向恒安公司付清购房款。其中银联刷卡POS单载明：2009年4月7日刷卡313369元，2009年4月13日刷卡358100元，2009年4月29日刷卡39900元，商户名称均为“远洋房产策划代理”。购房款发票载明：购买方被告，销售方恒安公司，涉案房屋购房款798000元，开票日期2019年5月31日。3、《收楼手续单》（显示被告同意收楼时间2009年4月29日）、2019年5月8日广州颐和酒店物业管理有限公司颐和上院物业管理服务处出具的《证明》（内容为被告为涉案房屋业主），拟证实被告已于2009年4月29日向恒安公司收楼并合法占有至今。4、税费《收款收据》一份，拟证实被告已向恒安公司支付办理涉案房屋权属证书的各项税费。该《收款收据》载明：远洋公司收到被告关于涉案房屋的税费13369元。上述证据经质证，原告表示：对上述证据的真实性、合法性均不予确认。原告为证明被告与恒安公司签订的合同无效，提交《商品房预售许可证》、《销控表》等。《商品房预售许可证》显示有效期为自2007年9月27日至2007年11月27日；《销控表》显示涉案房屋未纳入预售。被告对此表示：《商品房预售许可证》无附图，不能证明涉案房屋所属的预售许可证就是该预售许可证；销控表的数据来源于第三人，无法证明涉案房屋不在预售范围内。庭审中原、被告共同确认：涉案楼盘至今未办理大确权，但已取得竣工验收和规划验收。原告另表示：我方对恒安公司的债权得到法院确认后，在执行案中我方未拿到任何款项，导致我方债务不断恶化；我本身职业是一名律师，我方出借给恒安公司的借款中大部分是我向他人筹借的，我的债权人已到法院起诉并有生效判决，导致我被列为失信被执行人。被告另表示：我方在提起执行异议之前已付清涉案房屋的购房款；涉案房屋已由我方使用十多年；据了解，涉案房屋同一小区六十多个小业主通过诉讼办理了房产证，涉案房屋不存在办证障碍。另查：2019年4月28日，广州市不动产登记中心向被告作出（2019）查询00338号《依申请信息公开答复书》。该答复书载明：一、涉案房屋未签订预售合同，无预购商品房预告登记及抵押权预告登记、在建工程抵押情况。二、涉案房屋查封情况。1、广州市中级人民法院以（2009）穗中法民五重字第2-2号协执查封（含继续查封），期限从2009年10月28日至2012年10月26日止，于2012年4月28日解封。2、广州市中级人民法院以（2012）穗中法民五初字第39协执查封（含继续查封），期限从2012年4月28日至2018年4月26日止。3、广州市天河区人民法院以（2013）穗天法执字第3454号《协助执行通知书》轮候查封，2018年4月27日转为首封，查封期限至2021年4月26日止。本院认为：本案为执行异议之诉。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，被告已举证其在涉案房屋被法院首次查封之前已签订认购合同并支付了购房款，且被告已实际收楼入住，恒安公司亦向被告开具全额购房款发票。因此，被告依法对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，本院于2020年3月2日作出的（2019）粤0106执异1101号《执行裁定书》裁定被告的执行异议成立，中止对涉案房屋的执行，并无不当。原告本案诉请理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，判决如下：驳回原告陈海富的诉讼请求。本案受理费100元，由原告陈海富负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李新程人民陪审员  朱翠金人民陪审员  何晓芬二〇二一年二月二十六日书 记 员  邱莉晶陈世彬判决书于2021年月日送达张紫棋