日照市东港区人民法院民 事 判 决 书(2018)鲁1102民初760号原告：中国工商银行股份有限公司日照市中支行，住所地日照市东港区烟台路中段，统一社会信用代码91371100868385160L。主要负责人：龙庆祥，行长。委托诉讼代理人：郭斌，山东兆利律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪涛，该公司职工。被告：山东海纳房地产股份有限公司，住所地日照市东港区海曲东路南侧绿舟南路66号，统一社会信用代码913711002671767265。法定代表人：郭苏泉，董事长。被告：郭苏泉，男，1955年5月15日出生，汉族，居民，住日照市东港区。被告：丁元花，女，1954年8月27日出生，汉族，居民，住日照市东港区。被告：郭啸，男，1980年2月13日出生，汉族，日照经济开发区太阳海岸工程开发有限公司法定代表人，住日照市东港区。被告：杨丽丽，女，1982年8月20日出生，汉族，居民，住日照市岚山区。原告中国工商银行股份有限公司日照市中支行（以下简称工行市中支行）与被告山东海纳房地产股份有限公司（以下简称海纳房产公司）、郭苏泉、丁元花、郭啸、杨丽丽借款合同纠纷一案，本院于2018年1月15日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告工行市中支行的委托诉讼代理人汪涛到庭参加诉讼，被告海纳房产公司、郭苏泉、丁元花、郭啸、杨丽丽经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。工行市中支行向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告海纳房产公司偿还原告借款2450万元及利息；2、确认原告对被告海纳房产公司名下的在建工程（日房建市字第20151215061号及日房建市字第20151222097号）享有优先受偿权；3.判令其余被告对以上应付款项及实现债权的费用承担连带清偿责任；4.案件受理费、保全费、律师费由被告负担。后原告撤回了要求原告承担律师费、保全费的诉讼请求。事实与理由:原告中国工商银行股份有限公司日照市中支行与被告山东海纳房地产股份有限公司2013年9月11日签订了16160208-2013年（市中）字0034号房地产借款合同，约定原告向被告发放2500万元的借款，借款期限为28个月。为了合同的顺利履行，被告与原告2013年9月11日签订了16160208-2013年（市中）抵字0071号最高额抵押合同，约定被告以被告名下的在建工程（日房建市字第20151215061号及日房建市字第20151222097号）做最高额抵押担保，抵押担保债权数额为5012万元，抵押期限自2013年9月11日至2015年12月17日。又，被告郭苏泉、丁元花、郭啸、杨丽丽与原告工行市中支行2013年9月11日签订了担保承诺书，承诺各被告为海纳房产公司在原告工行市中支行处的借款提供全额连带责任保证。原告依约给被告海纳房产公司发放了贷款，在合同履行过程中，原告工行市中支行与被告海纳房产公司本着平等协商的原则，又与被告海纳房产公司两次签订了贷款合同要素调整协议，协议约定将原借款合同延长至2017年12月18日。其余各被告又出具了相应的确认证明，各被告在证明中确认原出具的担保承诺书继续有效，同意继续为剩余借款提供全额连带责任保证担保。在上述合同履行过程中，原告按照合同义务履行了付款义务，于2013年9月18日向被告海纳房产公司发放了借款2500万元。被告却不按照合同约定履行还款义务，经原告多次催要，被告山东海纳房地产股份有限公司只偿还部分借款，其余被告亦未能承担连带清偿责任。综上，为维护原告自身之合法权益，特诉至法院，请求依法裁判。被告山东海纳房地产股份有限公司提交答辩状称，山东海纳房地产股份有限公司向原告借款及郭苏泉、郭啸担保均属实。但丁元花、杨丽丽未在担保承诺书和确认证明中签字，只是为了完善手续需要，由公司职工代签，丁元花、杨丽丽不应承担保证责任。被告丁元花、杨丽丽提交答辩状称，二人未在担保函承诺书和确认证明中签字，不知道借款的具体情况，请求依法免除答辩人的保证责任。双方当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证。原告提交如下证据：证据一、原告与被告海纳公司2013年9月11日签订的16160208-2013年（市中）字0034号房地产借款合同，用以证明原被告之间2500万元的借款合同关系；证据二、原告与被告海纳公司2013年9月11日签订的16160208-2013年市中(抵)字0071号最高额抵押合同，用以证明被告山东海纳房地产股份有限公司为被告与原告的借款合同提供最高额抵押担保，最高抵押额为5012万元，抵押期限自2013年9月11日至2015年12月17日；证据三、日照市房地产管理局出具的日房建市字第20151215061号、20151222097号房屋他项权利证书，用以证明原告与被告之间的抵押关系，原告对被告名下的在建工程具有优先受偿权；证据四、原告与被告海纳房产公司2015年8月21日签订的16160208-2013年（市中）字0034号001贷款合同要素调整协议，协议约定原被告之间的原借款合同期限延长一年，用以证明截止2016年12月18日原被告之间仍存在2450万元的借款合同关系；证据五、原告与被告海纳房产公司2016年8月31日签订的16160208-2013年（市中）字0034号002贷款合同要素调整协议，协议约定原被告之间的原借款合同期限延长一年，用以证明截止2017年12月18日原被告之间仍存在2450万元的借款合同关系；证据六、原告与被告郭苏泉、丁元花2013年9月11日签订的担保承诺书，用以证明被告郭苏泉、丁元花为被告山东海纳房地产股份有限公司在原告处借款提供连带责任保证；证据七、原告与被告郭啸、杨丽丽2013年9月11日签订的担保承诺书，用以证明被告郭啸、杨丽丽为被告山东海纳房地产股份有限公司在原告处借款提供连带责任保证；证据八、原告2015年6月2日出具的确认证明两份，用以证明被告郭苏泉、丁元花、郭啸、杨丽丽继续为原借款合同提供全额连带责任担保；证据九、原告2016年7月8日出具的确认证明两份，用以证明被告郭苏泉、郭啸继续为原借款合同提供全额连带责任担保；证据十、原告于2013年9月18日出具的中国工商银行借款凭证，用以证明原告实际向被告发放了借款2500万元；证据十一、原告出具的中国工商银行欠息通知单贷款余额台账及海纳公司利息处理明细一宗，用以证明截止2018年2月21日，被告海纳公司仍欠原告借款本金2450万元及利息1988645.45元。被告山东海纳房地产股份有限公司、被告郭苏泉、被告丁元花、被告郭啸、被告杨丽丽均未到庭质证，视为放弃质证的权利。因被告杨丽丽、被告丁元花均否认担保承诺书、确认证明落款处的签名捺印系其本人所为，原告主张保证合同关系成立，应举证证明被告丁元花、被告杨丽丽签名捺印的真实性。在本院向原告释明应对上述事实承担举证责任否则应承担不利后果后，原告在本院指定期限内未提交鉴定申请启动司法鉴定程序，使待证事实无法查清，原告应承担举证不能的法律后果。因此本院对担保承诺书、确认证明中“丁元花”、“杨丽丽”签名捺印部分不予采信，对原告主张的与被告丁元花、被告杨丽丽存在保证合同关系的事实本院不予支持；对证据一、二、三、四、五、九、十、十一经本院审查，上述证据取得程序合法，内容真实，与本案具有关联性，对其证据效力与证明力本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年9月11日，原告与被告山东海纳房地产股份有限公司签订了房地产借款合同（编号为16160208-2013年（市中）字0034号），约定被告海纳房产公司向原告工行市中支行借款2500万元，借款期限为28个月，用途为金桂园西区项目开发建设，采浮动利率，以提款日对应档次的中国人民银行基准利率浮动幅度上浮30%，借款人提款后，借款利率以12个月为一期，一期一调整，分段计息；第二期及以后的利率确定日为每笔借款提款满一期之后的对应日，如果调整当月不存在与提款日对应的日期，则以该月最后一日为对应日，其他各期以此类推；借款自实际提款日起按日计息，按月结息，结息日为每月20日；逾期罚息利率为原借款利率基础上加收50％确定，借款到期（含被宣布立即到期）借款人未按约偿还的，贷款人有权自逾期之日起按本合同约定的逾期罚息利率计收罚息，对借款人未能按时支付的利息，按逾期罚息利率计收复利；借款人未按照约定偿还本合同项下借款本息及其他应付款项的，即构成违约，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，立即收回未偿还款项。2013年9月18日，原告向被告海纳房产公司发放贷款2500万元，约定还款日期为2015年12月17日，贷款利率为7.995%。后被告于2015年7月3日还款50万元，后未再还款。2013年9月11日，原告与被告海纳房产公司签订最高额抵押合同（编号为16160208-2013年市中抵字0071号），约定海纳房产公司为自2013年9月11日至2015年12月17日其与原告签订的本外币借款合同、外汇转贷款合同、银行承兑协议、信用证开证协议、开立担保协议、国际国内贸易融资协议、远期结售汇协议等金融衍生类产品协议以及其他文件提供抵押担保；担保的最高债权余额为人民币5012万元；担保范围包括主债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金、汇率损失（因汇率变动引起的损失）以及实现抵押权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、评估费等），但实现抵押权的费用首先从抵押物变现中扣除，不包括在最高额余额内；主债权同时存在其他担保的，不论该担保是债务人还是第三人提供，原告有权自行决定实现担保的顺序；抵押物为日开国用（2012）第000066号国有土地使用权证项下国有土地使用权，后该土地上有在建工程，双方于2015年12月22日办理了抵押登记，原告取得编号分别为日房建市字第20151215061号、20151222097号的抵押登记证明。同日，被告郭啸、被告郭苏泉分别出具担保承诺书，承诺为涉案房地产借款合同提供连带责任保证担保；保证期间为主合同项下借款期限届满之日起两年，保证范围包括本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、汇率损失以及实现债权的费用；主债权同时存在其他担保的，不论该担保是债务人还是第三人提供，原告有权要求保证人先承担保证责任。2015年6月2日，被告郭苏泉向原告出具确认证明，承诺因涉案房地产借款合同借款期限延期，同意为剩余借款继续提供连带责任保证担保。2015年8月21日，原告与被告山东海纳房地产股份有限公司签订贷款合同要素调整协议（编号：16160208-2013年市中字0034号001），约定原《房地产借款合同》期限调整至2016年12月18日，借据实际到期日延长一年；贷款利率根据新的期限档次利率确定，利率浮动水平对应调整为3-5年期限利率上浮比例；还款计划调整为2016年12月16日归还贷款不低于2450万元，如销售进度能够满足约定还款进度，按实际销售进度还款；抵押期限随本协议的生效而调整。上述协议达成后，被告海纳房产公司仍未能按时、足额偿还借款本息。2016年7月8日，被告郭啸向原告出具确认证明，承诺因涉案房地产借款合同借款期限延期，同意为剩余借款继续提供连带责任保证担保。2016年8月31日，原告与被告山东海纳房地产股份有限公司签订贷款合同要素调整协议（编号：16160208-2013年市中字0034号002），约定原《房地产借款合同》期限调整至2017年12月18日，借据实际到期日延长一年；贷款利率根据新的期限档次利率确定，利率浮动水平对应调整为3-5年期限利率上浮比例；还款计划调整为2017年12月16日归还贷款不低于2450万元，如销售进度能够满足约定还款进度，按实际销售进度还款；抵押期限随本协议的生效而调整。此后海纳房产公司未再支付本金，利息支付至2017年3月31日。本院认为，原告工行市中支行与被告海纳房产公司签订的16160208-2013年（市中）字0034号房地产借款合同、16160208-2013年市中抵字0071号最高额抵押合同，以及被告郭苏泉、郭啸分别向原告出具担保承诺书、确认证明均为合同双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，均合法有效。原、被告应按照上述合同约定履行各自的合同义务。原告于借款合同签订后按时、足额履行了放款义务，但被告海纳房产公司未按约偿还借款。虽经两次借款期限的延期，海纳房产公司仍未能按时、足额付息还本，原告按照借款合同的约定有权要求被告海纳房产公司偿还到期的借款本息。被告郭苏泉、郭啸自愿为涉案借款提供连带责任保证担保，现借款已届清偿期而原告未受清偿，郭苏泉、郭啸应承担连带清偿责任。被告海纳房产公司用以抵押的在建工程已办理抵押登记，原告登记为抵押权人，被告海纳房产公司应按照约定承担抵押担保责任。原告诉请被告海纳房产公司、郭苏泉、郭啸偿还借款本息，确认其对海纳房产名下相应国有土地使用权享有优先受偿权，符合法律规定，本院予以支持；其诉请被告丁元花、杨丽丽承担保证责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原告撤回了要求原告承担律师费、保全费的诉讼请求，系对自己权利的处分。本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百九十五条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十一条第（一）项、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告山东海纳房地产股份有限公司于本判决生效之日起三日内偿还原告中国工商银行股份有限公司日照市中支行16160208-2013年（市中）字0034号房地产借款合同项下借款本金2450万元和利息、罚息、复利（借款期限内利息以2450万元为基数，按照借款合同及贷款合同要素调整协议约定的借款利率自2017年4月1日计算至2017年12月16日；逾期后的罚息以2450万元为基数，按照借款合同及贷款合同要素调整协议约定的罚息利率，自2017年12月17日计算至实际给付之日止；对于借款期限内未支付的利息，按照借款合同约定的罚息利率计算至实际给付之日止）；二、如被告山东海纳房地产股份有限公司到期不履行本判决确定的还款义务，原告中国工商银行股份有限公司日照市中支行有权分别在5012万元债权余额内就日房建市字第20151215061号、20151222097号的抵押登记证明项下在建工程与被告山东海纳房地产股份有限公司协商折价或以拍卖、变卖抵押财产所得价款优先受偿；三、被告郭苏泉、郭啸对本判决确定的债务承担连带清偿责任。其承担保证责任后，有权向被告山东海纳房地产股份有限公司追偿；四、驳回原告中国工商银行股份有限公司日照市中支行要求被告丁元花、被告杨丽丽承担连带清偿责任的诉讼请求；五、驳回原告中国工商银行股份有限公司日照市中支行其他诉讼请求。如被告未按本判决确定的期间履行金钱付款义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费164300元,减半收取82150元，由被告山东海纳房地产股份有限公司、郭苏泉、郭啸共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人人数提出副本，上诉于日照市中级人民法院。审判员  李治升二〇一八年四月八日书记员  郑 文