北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初38459号原告（反诉被告）：北京炯明国际文化交流有限公司，住所地北京市通州区宋庄文化创意产业集聚区公共服务平台132号。法定代表人：崔永根，总经理。委托诉讼代理人：崔龙国，男，北京炯明国际文化交流有限公司经理。委托诉讼代理人：魏文慧，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京哈噜玛特商业管理有限公司，住所地北京市朝阳区亮马桥路48号院3号楼1至24层101号1层1001。法定代表人：李路侠，执行董事。委托诉讼代理人：翟炜，北京市安理律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡娟娟，北京市安理律师事务所律师。原告（反诉被告）北京炯明国际文化交流有限公司（以下简称原告）与被告（反诉原告）北京哈噜玛特商业管理有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人崔龙国、魏文慧，被告委托诉讼代理人翟炜、胡娟娟，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认双方于2020年4月1日解除租赁合同；2.被告返还2019年12月的营业款52759.73元、2020年1月营业款40570.65元、2月的营业款2668.51元、3月的营业款115.88元，以上共计96114.77元；3.被告返还合同履约保证金60000元；4.被告减免疫情期间2020年2月的租金30000元。事实和理由：2019年11月，原告和被告签订租赁合同，原告于开业前向被告汇款20000元企业策划费，60000元合同租赁保证金，两个月房租60000元，三个月综合管理费12000元，三个月宣传推广费3000元，POS机及钥匙押金1750元，共计156750元。后原告于2019年12月1日开始营业。2020年1月，爆发新冠肺炎疫情，严重影响了原告的经营，对双方均是无法克服的不可抗力事件，虽经双方努力，但仍无法克服疫情对合同履行造成的影响。因疫情持续影响，导致原告资金不足，无法维持基本运营的租金、人力与物力成本，致使合同目的无法实现，故于2020年3月3日闭店。为避免继续造成双方损失，原告提出协商解除合同，被告应当返还营业款、履约保证金等。但双方协商时，被告拒绝了原告的合理请求，故原告诉至法院，望法院依法判决。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。一、解除合同的依据不存在，疫情不足以导致合同无法履行，不存在法定的解除事由，也不存在约定的解除事由，双方之间的合同必须以书面方式变更，从未口头变更过合同。二、合同约定原告先开发票，被告在支付营业款，但原告未开具发票。原告在入场时，被告也给予了优惠，晚交了履约保证金和租金以及策划费。三、不存在返还保证金的理由，因为合同系因原告违约而导致解除。四、被告所出租的场地都是从业主方承租而来，业主也没有给予被告任何减免租金的优惠，原告要求减免租金不合理也不合法。另外，原告没有继续履行合同，也造成被告的巨大损失，被告在2020年6月才重新出租涉案房屋，空置期损失巨大。被告向本院提出反诉请求：1.确认双方所签合同于2020年4月20日解除；2.原告支付欠缴的履约保证金30000元、企业策划费80000元；3.原告支付截至2020年4月7日的固定收益67000元、综合管理费516.12元、宣传推广费129.04元；4.原告支付延期支付前述费用的滞纳金266000元；5.原告按照三倍租金的标准支付违约金90000元。事实和理由：合同签订后，被告按约履行，原告未按约定支付履约保证金、企业策划费、固定收益等费用，故被告于2020年4月20日向原告发出解除函，解除了双方所签合同，故被告提起反诉。原告就被告反诉辩称，原告认为合同于2020年4月1日解除。关于欠缴的履约保证金30000元，双方已于2019年11月21日沟通租金支付方式调整为押二付二，企业策划费为20000元，被告同意后，当日原告支付了95000元，并于12月1日开始试营业，以实际行为变更了合同的履行方式。关于企业策划费，被告当庭确认该费用为装修分摊，合同中约定的100000元，对应24个月，每月4166元，原告足以覆盖装修成本，被告也不存在损失。关于第三项反诉请求，原告不同意支付，原告于2020年3月3日闭店，未再经营，双方在2020年2月期间一直协商减免租金，被告不同意减免，也不同意原告撤场，导致原告也无法撤场，致使拖延占用被告的场地，损失应由双方共同承担，不应由原告自行承担，所以也不同意被告第四项及第五项反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年11月13日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《联合经营合同》（以下简称涉案合同），约定：甲方同意就本合同附件一“场地使用平面图”中标明的场地与乙方进行联合经营，由乙方提供商品及/或服务，开设经营场地，场地位于市集一层C区域C06号。双方确定，经营场地内仅限于乙方从事本合同约定的韩餐销售或服务业务。甲方负责按照本合同约定提供场地，且提供经营所必要的基本经营条件、环境和设施、统一收银系统、统一开票系统、收银及开票培训服务、营业管理、营业证照等。乙方负责提供商品及/或服务，并负责经营场地的商品铺货、道具陈列、自用电气设备及现场经营等工作，并自行承担全部费用及责任。本合同所订期限为24个月，自开业日起算。若提前开业则以实际开业日为准，乙方未能按期开业的，甲方有权自约定开业日起计收甲方收益及本合同约定的各项费用。甲方同意给予15天的筹备期，自场地交付之日起计算。筹备期内不计甲方收益，但乙方需支付水电费、电话费、企业综合管理费、宣传推广费及其他资源和设施使用费，并履行合同中的相关义务。涉案合同约定：乙方月营业额未超过100000元的部分，甲方固定收益为30000元；超过100000元的部分，浮动抽成，抽成比例为15%。甲方固定收益采用预付制，每三个月为一个支付期，乙方应于合同签署后5个工作日内向甲方缴纳三个月固定收益，开业后应按照每个支付期开始前5个工作日内向甲方缴纳下一个使用期的固定收益。甲方浮动抽成由双方于每个月完成对账后，抽成部分在结账期内予以扣除。乙方每月营业额指标为100000元，该指标作为业务考评及本合同是否继续履行之依据。乙方若连续三月或一年累计六个月的营业额未达到上述指标的，甲方有权调整、变更其经营场地位置及面积或终止本合同，乙方不得提出任何异议，并不得向甲方主张任何赔偿。乙方应于每个自然月营业结束后5个工作日内向甲方提供上一个自然月的营业额汇总报表。经甲方确认后，按照双方约定的抽成方式计算甲方应得经营收益。如乙方一个自然月的营业额未达到甲方固定收益额度，差额部分的增值税税费由乙方承担，乙方应于该月核算期内向甲方支付。另，乙方同意一次性缴纳企业策划费100000元，该费用于乙方合同签署之日向甲方缴纳，不予退还。乙方未足额缴纳该费用的，甲方有权不向乙方交付场地，并不承担违约责任。乙方同意自双方开业日起至合同期满期间承担经营场地的企业综合管理费4000元，该费用采用预付方式支付，每三个月为一个支付期，与向甲方支付固定收益一同缴纳。乙方逾期缴纳企业综合管理费的，每逾期一日应按照欠缴额度2%的比例向甲方承担逾期违约金。甲方负责市集日常营销推广活动的策划和实施，乙方同意按照每月1000元的标准承担宣传推广费，该费用采用预付方式支付，每三个月为一个支付期，与向甲方支付的固定收益一同缴纳。乙方须向甲方交纳90000元作为履约保证金，用于乙方对履行本合同各条款之保证。如乙方迟延足额支付甲方固定收益，甲方可以用履约保证金抵扣甲方固定收益及违约金，发生抵扣后，乙方应于3日内将履约保证金补足。乙方存在逾期支付经营收益及其他费用或应补足的履约保证金达15日等违约行为的，甲方有权提前终止本合同，履约保证金及乙方已付全部款项不予退还，同时乙方还应向甲方支付相当于此前六个月甲方收益平均值三倍的违约赔偿，不足以弥补甲方损失的，乙方应继续承担赔偿责任。合同签订后，原告向被告支付了综合管理费15000元（三个月）、策划费20000元及店铺租赁费60000元（二个月），以上共计95000元。另，原告向被告支付了押金（履约保证金）60000元。庭审中，双方均认可租金起算日为2019年12月1日，每月的固定租金为30000元，原告共计支付60000元的租金，租金支付至2020年1月31日。原告于2020年4月7日从涉案场地撤场。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交对账结算单证明其2019年12月、2020年1月2月及3月的营业额，显示：2019年12月销售额为56931.76元、本次实结款为52759.73元、费用为4172.03元，2020年1月销售额为44265.3元、本次实结款为40570.65元、费用为3694.65元，2020年2月销售额为3933.61元、本次实结款为2668.51元、费用为1265.1元，2020年3月销售额为642元、本次实结款为115.88元、费用为526.12元。被告对上述证据的真实性均予以认可。2.原告主张其于2020年3月29日直接向被告送达了《解除合同通知》，并就此提交《解除合同通知》，载明：“2020年1月，全国爆发新冠肺炎疫情，严重影响了本店经营，对双方均是无法克服的不可抗力事件，虽经双方努力，但仍然无法克服疫情带来的对合同履行的影响。现我司因疫情持续影响，导致资金不足，无法维持基本运营的租金、人力与物力等成本，致使本合同目的无法实现，于2020年3月3日关闭此店。因此，为避免造成双方更多损失，我司提出协商解除本合同”。被告主张其收到可上述解除通知，但认为原告所述的解除事由不存在，仅是其单方请求，故原告的解除行为实际是违约行为，所以被告对其进行了书面回复，表明了不认同存在法定解除事由。被告主张其于2020年4月20日解除了涉案合同，因为其于4月21日向原告邮寄送达《联合经营合同解除函》，原告于4月22日签收该解除函。被告就此提交《联合经营合同解除函》，载明：原告逾期支付固定收益、综合管理费、宣传推广费等费用，且自2020年3月4日起在未与被告沟通并达成一致意见的情况下，擅自停止营业至今，已构成单方提前终止协议，构成对涉案合同的严重违约，并载明双方所签合同自解除函发出之日终止。该函落款日期为2020年4月20日。原告认可其收到了上述解除函。3.原告主张因发生新冠肺炎疫情，其要求减免2020年2月的租金30000元。原告称其曾向被告提出上述要求，被告在关于《解除合同通知》的回函中写明给予原告相应费用的减免政策，被告还在2020年2月2日通过微信发送了《合作营业商户一封信》中写明，对于春节期间正常经营的商户给予优惠，但没有明确具体减免的月份。原告就其主张提交该回函及《合作经营商户一封信》。被告对回函及《合作经营商户一封信》的真实性予以认可，但主张其中的内容只是双方正在商讨，被告是基于开发商给予的优惠政策而给予相应的优惠政策，但开发商及政府并未给予优惠政策，对于这封信中写明不享受优惠的情况，原告符合不享受优惠的情况，其以各种理由未足额缴纳各项费用。另，原告提交其与刘炳洪的微信聊天记录，原告主张刘炳洪系被告股东，聊天记录显示“原：刘总，感谢您给我一次机会，但是我的经营能力有限，精力也有限，对公的财务模式也一头雾水，这个店赔了三个月了，再赔下去我也赔不动了，申请退出了。每天一千元亏损，让我少赔点吧，明天我就停业了。刘：二月份不是已经免固定租金了吗”。被告认可刘炳洪系其股东，并对聊天记录真实性予以认可，但不完整，并称对于原告提出的补充协议，其从没有同意，也没有签署，双方对于合同没有变更，还是应该按原合同履行。另称其基于新冠疫情的原因，提出给租户优惠，但前提是租户按时交纳全部费用，履行合同，这是被告提出的方案，但原告不同意，被告的方案就是为了携手共度难关，原告在3月3日就闭店了，也不满足被告提供优惠政策的条件。本院认为，根据涉案合同约定的权利义务显示，涉案合同的性质实为房屋租赁合同。双方所签涉案合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。本案中，原告于2020年3月29日向被告送达解除涉案合同的通知，并主张其因新冠疫情的原因导致无法继续履行涉案合同，但本院认为双方首先仍应协商调整或者减免租金以促使合同继续履行，维护市场交易秩序，但原告并未提交充分证据证明其就此与被告进行了充分协商，而是直接闭店并与被告解除合同。因被告于2020年4月20日也向原告发出解除函，故视为被告已同意解除合同，但原告仍构成违约，本院确认双方合同于2020年4月20日解除。原告支付租金至2020年1月31日，其于4月7日撤场，故其应支付2020年2月1日至4月7日的租金，现被告提起反诉要求原告支付上述期间的租金并无不当。关于具体金额，因原告承租涉案房屋系用于经营餐饮，而由于疫情以及相关防控措施的原因，原告的经营确实会受到一定影响，本院对上述期间的租金酌情予以调整。关于原告主张应当返还的经营款，由于涉案合同约定由被告提供统一的收银系统，故原告开展经营所获得的营业款项均在被告处，原告要求被告返还相关营业款并无不当。现原告提交了对账结算单，结算单明确载明了销售款、应付的费用以及扣除费用后的实结款项，被告对该结算单的真实性予以认可，本院对此予以采信，原告要求返还2019年12月至2020年3月的营业款96114.77元于法有据，本院予以支持。因本院已认定原告构成违约，故被告提起反诉要求原告承担相应的违约责任并无不当。现被告要求原告支付相当于月平均收益三倍的违约金90000元，本院认为该金额过高并予以调整。因原告交纳了履约保证金60000元，故本院认为应以原告已交纳的60000元保证金折抵上述违约金为宜，本院对原告要求返还60000元保证金的请求不予支持。另因本院已判决原告以已支付的保证金折抵应付的违约金，故本院对被告要求原告另行支付30000元保证金的反诉请求不予支持。关于被告主张的企业策划费、综合管理费、宣传推广费，原告已支付上述部分费用，现本院确认涉案合同于2020年4月解除，考虑到合同的履行期间以及原告因新冠疫情的原因经营所受到的影响，本院对被告另行要求原告支付80000元企业策划费、516.12元综合管理费及129.04元宣传推广费的反诉请求均不予支持。另，被告要求原告支付延期支付上述费用滞纳金的反诉请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认北京炯明国际文化交流有限公司与北京哈噜玛特商业管理有限公司签订的《联合经营合同》于2020年4月20日解除；二、北京哈噜玛特商业管理有限公司于本判决生效后七日内返还北京炯明国际文化交流有限公司2019年12月至2020年3月的营业款96114.77元；三、北京炯明国际文化交流有限公司于本判决生效后七日内支付北京哈噜玛特商业管理有限公司2020年2月1日至2020年4月7日的租金50000元；（二者予以折抵后，北京哈噜玛特商业管理有限公司还应支付北京炯明国际文化交流有限公司46114.77元）四、驳回北京炯明国际文化交流有限公司的其他诉讼请求；五、驳回北京哈噜玛特商业管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4022元，由北京炯明国际文化交流有限公司负担1945元（已交纳）；由北京哈噜玛特商业管理有限公司负担2077元（自本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费4568元，由北京哈噜玛特商业管理有限公司负担4149元（已交纳）；由北京炯明国际文化交流有限公司负担428元（自本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  白星晖二〇二一年二月二十六日书记员  李思佳