贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0115民初7701号原告：黄一铭，男，1989年10月30日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。原告：向德凤，女，1957年02月20日出生，汉族，住贵州省清镇市。委托代理人：何禹，贵州听威律师事务所律师。被告：黄家荣，男，1959年04月25日出生，汉族，住贵州省贵阳市乌当区。委托代理人：黄玉桥（系被告之子），男，1985年10月28日生，户籍地贵阳市观山湖区。原告向德凤、黄一铭与被告黄家荣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年08月30日受理后，依法由审判员适用简易程序独任审判，于同年11月20日公开开庭进行了审理，原告向德凤、黄一铭以及委托代理人何禹与被告黄家荣及委托代理人黄玉桥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄一铭、向德凤向本院提出诉讼请求：1．依法确认原、被告签订的《房屋权属转让协议》、《房屋转让协议》、《户籍拆迁使用权转让协议》均属有效，双方应按约定继续履行；2．依法判令被告将其已经领取的拆迁超期安置过渡费39600元支付给原告，其后的超期安置过度费用由原告直接领取；3．依法判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年3月21日，被告黄家荣位于观山湖区砖混结构住宅用途的房屋（建筑面积252.66㎡）被贵阳市金阳新区征地拆迁管理办公室征收，双方签订《房屋征收安置补偿协议》，约定：1、贵阳市金阳新区征地拆迁管理办公室以“龙泉安置点”成套住宅房屋建筑面积220㎡及营业面积20㎡与被告进行产权调换；2、被告在建设期间自行周转过渡，过渡期18个月，金阳新区征地拆迁管理办公室按被告房屋合法建筑面积，支付被告临时安置补助费23760元（240㎡×5.5元／㎡×18个月）。若未按期安置房屋，每月递增过渡费10%，最多不超过五倍。2012年7月18日，原告向德凤与被告签订《房屋权属转让协议》、《房屋转让协议》、《户籍拆迁使用权转让协议》，协议约定：1、被告以人民币432000元将前述拆迁安置房（即产权置换的住宅房屋建筑面积220㎡及营业面积20㎡）转让给原告；2、签订合同后，原告享有对前述转让房屋的使用、所有等权利及权益；3、以上协议敬请甲乙双方共同遵守，谁违反，谁付一切经济及法律责任。2012年7月18日二原告签订《合伙购房协议》购买被告的上述房屋，协议约定：1、上述房屋购房款项由二原告各支付50%；2、由原告向德凤与被告签订《房屋权属转让协议》及其附属文件；3、超期安置费用由向德凤领取后按比例支付给黄一铭。上述合同签订后，原告依约支付购房款，被告将其领取拆迁安置费的银行存折（贵阳银行账号：10×××72）交给原告，以便原告领取拆迁安置费，截至目前该房屋的超期安置费已达到每年柒万玖仟贰佰元整，2018年度超期安置费发放时间为2018年8月发放上半年（即2018年1月至6月）安置费39,600元、2019年1月发放下半年（即2018年7月至12月）安置费39600。此外，双方办理了相应的公证委托。其后，因上述房屋至今未能建成，原告方一直领取安置费，2019年2月当原告去银行领取安置费时被银行告知该账户号码已被本人挂失并补领新卡，原告多次找被告索要银行卡领取2019年1月之后的过渡费皆未果。综上，被告不配合原告领取过渡费的行为已构成违约，为维护法律公正，为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判如所请。被告黄家荣认可该协议，经同村廖某（诨名）介绍曾与向德凤签订了《户籍拆迁使用权转让协议》《房屋权属转让协议》《房屋转让协议》，并实际收取了向德凤432,000元；但黄一铭并非前述合同的当事人，也不认识黄一铭。同时提出合同当事人之间建立的是抵押合同关系。经审理查明：黄家荣系观山湖区某某镇某某村某某组村民，黄家荣在观山湖区砖混结构住宅（252.66ｍ2）因在拆迁范围。贵阳市金阳新区征地拆迁管理办公室按照批准的拆迁安置方案，在被告出具有效的房屋权属证明（合法面积为砖混结构240ｍ2），于2012年3月21日与被告黄家荣达成《房屋征收安置补偿协议》（027号），约定以“龙泉安置点”小区成套住宅房屋建筑面积220ｍ2及营业面积20ｍ2与被告进行产权调换，调换房屋的面积以产权部门核定为准。还约定自行周转过渡期为18个月及临时安置补助，若未能在约定期限安置房屋，超期之日起每月递增过渡费10%，最多不超过五倍。另查明：2012年7月18日，原告向德凤与被告签订《房屋权属转让协议》，约定以43.2万元的价格购买被告前述230m2的产权调换安置房屋；被告自愿将《房屋征收安置补偿协议》（027号）中产权调换的安置房屋转让给原告向德凤。前述合同约定原告在合同签订后，被告收取了43.2万元的对价，并于2012年7月30日向原告向德凤出具收条。2012年7月18日，被告向原告向德凤出具了《委托书》，委托原告代为办理《房屋征收安置补偿协议》（027号）中约定“龙泉安置点”回迁事宜、领取超期拆迁安置过渡费、代为选房、办理产权、补交土地出让金等等事宜，同日，被告向贵州省贵阳市立诚公证处对前述委托事项进行公证。现公证书现由原告持有，并持有户名为黄家荣的发放过渡费贵阳银行存折，该存折记载的最后一笔超期过渡费发放时间为于2019年1月30日（发放金额39,600元），因被告挂失该银行账户致使原告方未能支取前述款项。再查明：在签订《房屋权属转让协议》的当日（即2012年7月?18日，形成时间在黄家荣签订《房屋征收安置补偿协议》之后），原告向德凤还曾与被告签订《户籍拆迁使用权转让协议》，约定黄家荣自愿将本人名下的在金华的户籍拆迁使用权以432000元转让给乙方使用，并将户籍拆迁使用权所需的证件交给原告向德凤；还约定自前述户籍拆迁使用权转让协议签订之日起，甲方因户籍拆迁使用权在今后因拆迁而产生的所有权力（应为“利”）和利益归原告向德凤所有。此外在2012年7月18日，黄家荣还与向德凤签订《房屋转让协议》，约定：“1．甲方（黄家荣）将龙泉安置房240ｍ2合同号027转让给乙方（向德凤）。2．乙方同意一次性付清甲方转让房屋款人民币肆拾叁万贰仟元整。3．……”。复查明：此外，本院曾于2020年3月2日前往贵阳市观山湖区征收安置中心调查所涉安置点土地性质及修建情况，征收安置中心工作人员称观山湖区现有安置点有二铺、龙泉、干井、上麦四处，土地性质划拨，但未提供相应划拨用地手续。2020年3月12?日再次前往贵阳市自然资源和规划局查询涉及征收拆迁安置点（涉及观山湖区二铺、龙泉、干井、上麦安置项目）的土地性质，目前仅能查询到“观山湖区龙泉村安置项目”划拨用地有关手续。上述事实，当事人的陈述、房屋拆迁安置补偿协议、房屋权属转让协议、户籍拆迁使用权转让协议、房屋转让协议、委托书、银行存折、收条等在卷佐证，并经质证，足以认定。本院认为，本案中所涉合同纠纷的合同当事人为向德凤与黄家荣，因此原告黄一铭不是本案的适格主体。对于合同效力的争议，《房屋拆迁安置补偿协议》的签订建立在被告出具有效的房屋权属证明的基础上，无证据证明存在合同无效的情形，原被告签订的《房屋权属转让协议》及《房屋转让协议》系双方真实意思表示，原告通过支付对价受让被告通过《房屋征收安置补偿协议》合法取得的产权调换房以及之后的超期过渡费，故依法成立的合同，应当认定为有效，对当事人具有法律约束力，合同当事人应当按照约定履行自己的义务。根据《房屋征收安置补偿协议》的内容，被告被拆迁房屋存在有效的房屋权属证明，其合法确权的面积240㎡的砖混结构自建房应系其合法财产。而被安置房屋位于贵阳市观山湖区，该安置点目前处于建设状态，并有部分安置房屋已经交付。虽然安置点土地性质为划拨，但是并非划拨土地上修建的房屋不能过户，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”，也就是说，由受让方缴纳土地使用权出让金是办理房屋转让手续的前提条件，但不是禁止以划拨方式取得土地使用权上的房屋转让，因此，《房屋权属转让协议》及《房屋转让协议》并没有违反法律强制性规定，应当确认为合法有效。对于《户籍拆迁使用权转让协议》的效力问题，因涉及对土地使用权变相出让等内容，理应无效。就合同的履行情况看，原告与被告签订《房屋买卖合同》不久，通过公证的方式，委托原告办理房屋回迁事宜、办理产权手续及补交土地出让金、领取拆迁安置过渡费等事项，后被告收取了原告的转让款，双方合同已经生效。在后期履行过程中，因被告违反《房屋权属转让协议》及《房屋转让协议》的约定，擅自将安置过渡费银行存折挂失并领取了应当由原告支取的超期过渡费（2019年1月30日发放的39,600元），被告的行为不仅违反了诚实信用原则，也不利于民事法律关系的稳定，属于不讲诚信、为追求自身利益最大化置他人利益于不顾的恶意行为，故对于原告的主张要求被告返还已由被告支取的2019年1月30日发放的39,600元超期安置过渡的主张应予以支持。纵观本案事实，被告被拆迁房屋系农村宅基地上房屋的属性因拆迁行为已经消灭，被告通过补偿协议取得被安置的权利及获得超期过渡费的利益，在法律没有禁止当事人转让权利和利益且原告受让的权利可以实现的情况下，应当敦促合同当事人秉持诚实信用原则，按照合同约定履行义务。对于原告要求确认《房屋权属转让协议》及《房屋转让协议》合法有效，本院予以支持；对于原告主张合同项下的过渡费归原告所有的主张，确认《房屋权属转让协议》及《房屋转让协议》有效，包含了被告基于合同相对性原则，应当继续履行合同义务的内容，但对于《房屋征收安置补偿协议》权益人的变更、产权调换房屋权属变更等需考虑是否通知拆迁人、条件是否成就等因素，因此对于原告的该项主张本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条第一款、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告向德凤与被告黄家荣于2012年7月18签订的《房屋权属转让协议》及《房屋转让协议》合法有效；二、确认原告向德凤与被告黄家荣于2012年7月18签订的《户籍拆迁使用权转让协议》无效；三、被告黄家荣于本判决生效后十日内向原告向德凤返还领取的2019年1月30日发放的39,600元；四、驳回原告向德凤、黄一铭的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4,187元，由原告向德凤负担100元，被告黄家荣负担4,087元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员 张 勇二〇二一年二月二十三日书记员 骆林林8