宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2021）宁0122民初857号原告：宁夏宁馨祥物业服务有限公司，社会信用代码91640000763248709C，住所地宁夏回族自治区银川市清河北街景墨家园110号楼3号楼6层。        法定代表人：刘某，系该公司总经理。        委托诉讼代理人：李某，宁夏综义律师事务所律师。        委托诉讼代理人：唐某，宁夏综义律师事务所实习律师。        被告：董某，女，汉族，1954年2月6日出生，公民身份号码×××，宁夏回族自治区贺兰县人，文化程度不详，职业不详，现住宁夏回族自治区贺兰县。        原告宁夏宁馨祥物业服务有限公司（以下简称宁馨祥物业公司）与被告董某物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月25日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序公开进行了审理。原告宁馨祥物业公司的委托诉讼代理人李某、唐某到庭参加了诉讼，被告董某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。        原告宁馨祥物业公司向本院提出诉讼请求：1．请求依法判令被告支付原告2017年11月1日至2020年8月31日物业管理服务费4752元，公用电费100元，违约金1425元，以上合计6277元；2．本案诉讼费由被告承担。        事实和理由：被告董某居住贺兰县观澜国际小区11-3-201室。房屋面积116.47㎡，期间一直由我公司提供相关物业服务，双方约定物业费每平米1.2元，公共电费50元每年收取。但自2017年11月1日至2020年8月31日物业管理服务费4752元，公用电费100元，以上合计4852元，经我公司多次催缴，被告仍拒绝支付相关费用，期间所产生的违约金原告根据实际情况主张违约金1425元。综上所述，为了维护公司的合法权益，特向人民法院提起诉讼，望判如所请。        被告董某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未向法庭提交书面答辩意见及证据。        本院经审理认定事实如下：被告董某系贺兰县观澜国际小区11-3-201室房屋的业主，该房屋建筑面积为116.47㎡。2012年2月28日，被告在办理房屋入住手续时，宁夏海利达物业服务有限公司与被告签订了《前期物业服务协议》一份，约定甲方为董某，乙方为宁夏海利达物业服务有限公司，甲方的权利义务为有权监督乙方的物业管理行为，签订《临时管理规约》，依照本协议及时向乙方交纳物业管理服务费等等，乙方的权利义务为对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共通道、道路等项目进行维护、修缮与管理，建立健全物业管理档案资料，制止违反业主临时规约的行为，依据本协议向甲方收取物业服务费，每年一次向全体业主公告本物业管理区域内主要物业服务管理事项、公布物业管理服务费用收支账目等等；双方还约定了物业管理内容及要求，还约定了物业管理服务费实行包干制，物业服务费按建筑面积交纳为1.2元／月／㎡，电梯运行费三层为30元／月，公共楼道电费预收50元，每次交纳费用的时间为每月10日前；双方还约定了其他有偿服务费用，专项维修资金的管理与使用，保险等；约定违约责任为甲方违反本协议约定的交费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按照每天2％交纳违约金。宁夏海利达物业服务有限公司与被告还签订了《临时管理规约》、《装饰装修服务协议》、《室外管理服务协议》、《防火安全责任书》。        2017年12月3日，宁夏海利达房地产开发有限公司与宁夏海利达物业服务有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定由宁夏海利达物业服务有限公司对贺兰县观澜国际小区提供物业服务事宜，合同约定的物业服务内容及标准为银川市普通住宅小区物业服务等级标准中规定的内容（三级物业服务内容为：房屋管理、绿化养护管理、共用设施设备维修养护，公共区域公共秩序维护、保洁服务、文化服务）。合同还约定本小区物业费收费选择包干制，具体标准为：小高层住宅1.38元／㎡／月，本物业区域内的电梯运行使用费为三层每月30元。业主应于购房合同签订后，甲方通知接房之日起交纳物业费，物业服务费用按月交纳，业主与物业使用人应在每月10日前履行交费义务。甲方、业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）、电梯运行费的，应按每项欠费／的标准向乙方支付违约金。合同期限自2017年12月3日至2019年12月2日。该《前期物业服务合同》于2018年1月3日，在贺兰县物业管理中心进行了备案登记，备案期限为2017年12月3日至2019年12月2日，备案号为（2018）第001号。2018年7月18日，宁夏海利达物业服务有限公司经银川市行政审批服务局登记变更名称为宁夏宁馨祥物业服务有限公司。2019年12月1日，宁夏海利达房地产开发有限公司与原告签订了《前期物业服务合同》，合同期限自2019年12月3日至2021年12月2日。合同约定的内容与前一份合同约定的内容基本一致。该《前期物业服务合同》于2019年12月3日，在贺兰县物业管理中心进行了备案登记，备案期限为2019年12月3日至2021年12月2日，备案号为（2019）第12号。原告在物业服务中进行了包含清洁打扫，维护绿化，车辆整齐度，化粪池清掏等相关服务工作。被告未交纳2017年11月1日至2020年8月31日的物业费4752元，公共电费100元，违约金1425元。原告2019年8月9日向被告催缴物业费无果。现原告诉至法院，请求判如所请。        另查明：贺兰县观澜国际小区未成立业主委员会。        以上事实，依据原告提交的公司名称变更通知书、观澜国际物业服务协议、贺兰县前期物业服务合同备案登记表、2017年12月3日签订的前期物业服务合同、银川市前期物业服务合同备案登记表、2019年12月3签订的前期物业服务合同各一份、物业服务费催缴函打印件一份、手机催费短信打印件一份、物业服务照片6页予以证实，本院予以采信。        本院认为，2017年12月3日，宁夏海利达房地产开发有限公司与宁夏海利达物业服务有限公司签订的《前期物业服务合同》，2019年12月3日，宁夏海利达房地产开发有限公司与原告签订的《前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对小区业主具有约束力，原被告双方之间存在物业服务合同关系。原告依约为该小区提供了物业服务，被告作为该小区11-3-201室房屋的业主，享受了原告的物业服务，应当支付原告提供物业服务期间的物业费。关于物业费的收费标准，原告提供的《前期物业服务合同》证实，原告物业服务收费标准在2017年12月3日至2020年8月31日期间为小高层住宅1.38元／㎡／月，原告自愿按照1.2元／㎡／月收取，该物业服务合同在贺兰县物业管理中心已进行备案登记，原告计算的物业费收费价格，符合前期物业服务合同的约定和法律规定。关于原告诉请要求被告支付原告2017年11月1日至2020年8月31日物业管理服务费4752元的诉讼请求，因原告举证的2017年12月3日签订的《前期物业服务合同》约定的合同期限自2017年12月3日至2019年12月2日，本院支持被告支付原告2017年12月3日至2020年8月31日的物业费4472元（116.47平米×1.2元每月每平米×32.9个月）。2017年11月1日至2017年12月3日期间的物业费与电梯费，原告可另行举证主张。        关于原告诉请要求被告支付公共电费100元的诉讼请求，因原告举证的《前期物业服务合同》内无收取公共电费的约定。庭审中原告陈述收取公共电费的依据为《前期物业服务协议》的约定。本院认为，原告与被告签订的《前期物业服务协议》虽然约定原告可以向被告收取公共电费每年50元，但根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。前期物业服务合同的缔结主体系建设单位与物业服务企业，前期物业服务合同对业主产生的约束力基于法定，单个业主无权就共有物业签订物业服务合同。故原告与被告签订的《前期物业服务协议》对业主不具有约束力，原告诉请要求被告支付公共电费100元的诉讼请求，本院不予支持。关于违约金，原告举证的《前期物业服务合同》第二十六条，未载明收取违约金的标准，故原告诉请要求被告支付违约金1425元的诉讼请求，因无合同依据，本院不予支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃相应的诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百七十九条、第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条第一款、第二款、《物业管理条例》第四十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》第九十条、第九十一条、《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条之规定，判决如下：        一、被告董某向原告宁夏宁馨祥物业服务有限公司交纳2017年12月3日至2020年8月31日的物业费4472元，于本判决生效之日起十五日内付清；        二、驳回原告宁夏宁馨祥物业服务有限公司要求被告董某支付公用电费100元，违约金1425元的诉讼请求。        如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。        案件受理费25元（已减半收取），由原告宁夏宁馨祥物业服务有限公司负担8元，被告董某负担17元。        如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。        审判员    闫生利二〇二一年二月七日书记员    孟翠花