吉林高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2018)吉0291民初175号原告：吉林市舍维斯物业服务有限公司，住所地吉林市松江西路1号。法定代表人：吕鹏，总经理。委托诉讼代理人：王夺，该公司经理。委托诉讼代理人：姜福华，该公司法律顾问。被告：关宝珠，女，1971年11月30日出生，满族，住吉林市龙潭区。原告吉林市舍维斯物业服务有限公司（简称舍维斯物业公司）诉被告关宝珠物业服务合同纠纷一案，本院于2018年3月16日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告舍维斯物业公司委托诉讼代理人王夺、姜福华，被告关宝珠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。舍维斯物业公司诉称：1.判令被告支付拖欠的2016年度物业费补差款564元及2017年度物业费2983元，同时支付滞纳金3884元，三项合计人民币7431元；2.案件受理费由被告负担。事实与理由：2011年5月13被告与我物业服务公司签订《管理服务费收缴协议》，将坐落于五星国际城3号楼2单元8层2号，建筑面积134.37平方米的住宅房屋接受我公司的管理服务，收费标准为按建筑面积1.5元/平方米/月。自2016年度收费标准提升为1.85元/平方米/月，但被告拖欠2016年度物业费上调补差564元，并拖欠2017年度物业费2983元也至今未交，此款我公司多次催要，被告均未交纳。根据双方签订的《物业管理服务费收缴协议》约定，截止原告起诉被告尚需支付滞纳金3884元。现原告特向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。关宝珠辩称，物业公司起诉事实失实，并不是答辩人不交物业费，是因为物业公司在2016年11月3日至2017年3月弃管。在其恢复物业服务我去交下一年度物业费时，物业公司还要收我弃管期问的物业费，以及没有合同和法律规定自行涨价的费用，否则不收物业费也不发卡扣(上电梯用，没有卡扣上不了电梯)。这是造成答辩人没有交纳物业费和原告侵权的直接原因。更主要原因是物业公司侵权行为和不履行合同义务，侵害了答辩人的正当权利，影响了答辩人正常生活，导致答辩人不得不以不交物业费进行抗辩(因没有精力和时间起诉)。物业公司违法行为和不履行义务事实如下：1.2009年9月17日原、被告双方签订房屋买卖合同(见合同)，约定2010年11月30日交付验收使用，但该小区实际是2012年5月23日竣工(见竣工日期照片)，物业公司在该小区不具备居住条件的情况下，隐瞒所有业主与业主签订物业合同并交付使用。因不符合条件，供暖都是拉水供热(室内最高温度8度)，导致大部份业主无法装修和居住，对此给答辩人造成的损失应当赔偿，当年收取的物业费也应当减免。(提供房屋买卖合同、物业服务合同)，多次去协商，一直在等答复。2.2016年11月物业公司在业主不同意涨价的情况下，为了逼迫业主同意涨价而弃管，但还违法占居小区不撤离，时问长达3个月，不仅不提供服务，就连垃圾桶、大门都强行搬走，后在高新区政府的干预下才将小区大门恢复，在其用尽各种手段逼迫业主自行涨价后(没有征求业主意见，也没看见涨价的任何文件)。2017年我去交物业费，但要求将弃管没有提供物业服务的期问扣除，但物业公司不仅不同意，还要收取没有合同和法律规定自行涨价的费用，否则不收物业费也不发卡扣(上电梯用，没有卡扣上不了电梯)。对此，答辩人认为应对弃管期问所收的物业费应予返还或在物业费中抵销。注明：本人依据物业协议第一条（一)依据本协议向乙方收取物业管理费用。交纳物业费，但本人除此外，再没收到涨价文件。3.物业公司不履行或不适当履行物业服务合同义务，应当减免物业费。(1)物业服务24小时保安巡视已取消，根据物业协议第三条(七)1、小区实行巡逻制度和24小时值班制度。头一年有保安定点巡视，现在已取消。(2)每单元房管员已没有人服务，打扫卫生由每天上下午各一次，已变成一天一次，请问，涨价依据什么。(3)小区无绿化植被，规划绿地已变成物业收费停车场。(4)小区部分商铺小区内外开门，外来人员随便出入。小区为封闭小区，我单元底层的商用房，物业出租给公司，允许其公司使用消防通道进出，每天有大量人员随便出入，根本谈不上真正封闭；消防通道的门禁被公司自己更换使用，一但出现险情，起不到安全的作用。在2011年至2016年末我单元商铺租用公司员工早中晚三餐到30楼吃饭，员工长时问按电梯按键霸占电梯，导致用户长时问等待电梯，业主不得以只能消防楼梯上下。4.物业公司侵犯业主对共有财产电梯的使用权。用卡扣控制电梯，对不交全部物业费的业主不发卡扣，导致2017年至今答辩人无法正常使用电梯，只好大部份时问到盈胜小区居住(见物业费发票)。答辩人认为，根据物权法第37条的规定(侵害物权，造成权利损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。)答辩人请求物业公司赔偿损失5000元，损失依据是小区租金费用。5.物业公司占有业主共有的车位收费，不允许业主使用，根据物权法第73条规定…建筑区划内的绿地，属于业主共有…，以及业主共有的车位等场所原为绿地(见规划图)。应当判决其停止侵权，将收取的费用返还业主。根据物业协议第一条(一)7、编制物业管理服务及财务年度计划；8、每六个月向乙方公布物业管理费用收支账目一次。物业均未履行。根据物业服务协议，第三条(五)1、小区绿地无随意破坏、践踏、占用现象。6.物业公司从2011年至现在，一直占用楼道、外墙、电梯等做广告，收入归物业公司，根据《中华人民共和国物权法》第70条规定(业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部份享有所有权，对专有部份的共有部份享有共有和共同管理的权利。)第71条规定(…建筑区划内的绿地，属于业主共有…)，侵犯了业主的共有权，应当判决其停止侵权，其收取的费用应当返还给广大业主。7.物业公司不履行合同义务，在2016年长达近一年的时间，“可以居”饭店装修，其为了节约成本，从三层楼直接向小区院内辖小的空问往下排放装修垃圾(见照片)，当时我女儿正准备高考，燥音及灰土飘杨无法打开窗户，答辩人去找物业公司，物业公司因“可以居”饭店是其老板开的而置之不理，因此，对其不履行服务义务的情形，根据《中华人民共和国合同法》第120条之规定，(当事人双方都违反合同，各自承担相应的责任。)。应判决在其物业收费予以减抵。8.物业公司索要滞纳金3884元没有法律依据，答辩人交纳物业费，物业公司以不交全款拒收。答辩人仅2017年没交物业费，而2017年的物业服务刚结束，就索要滞纳金3884元没有依据。请问法律依据何在，是怎么计算出来的。业主房屋面积小于房证面积，差价房款于2016年末才因物业事宜返给业主，请问这8年的利息给谁了。9.物业公司索要物业费补差款546元没有合同和法律依据，其擅自涨价已被物价部门处罚(见证据)，请求法院依法驳回其诉讼请求。10.物业公司应当返还弃管期间，答辩人已实际交纳的物业费，没有提供物业服务而收取费用不仅没有法律依据，也是一种不道德的行为。综上所述，根据物权法、合同法、物业服务合同请求法院依法驳回物业公司的诉讼请求。经审理查明：关宝珠是吉林高新区五星国际城3号楼2单元8层2号房屋的业主，房屋建筑面积134.37平方米。舍维斯物业公司与关宝珠签订《前期物业管理服务协议》，约定：舍维斯物业公司对该小区进行物业服务，住宅服务费1.5元/月/平方米。2011年5月13日舍维斯物业公司（甲方）与关宝珠（乙方）签订《管理服务费收缴协议》约定：住宅物业服务费1.5元/月/平方米，乙方应于每年物业费到期15日前足额交纳物业管理费。乙方如不能按规定期限内交纳各种费用，甲方将依据逾期天数，每日按欠费金额的3‰计收滞纳金。2016年11月6、7、8日召开业主大会，针对是否同意舍维斯物业公司继续服务及物业费上调事宜表决，同意424票，不同意69票，无效票13票。获得票数以及专有面积超过总数一半，表决合法有效，并张贴了公告公示。五星国际城物业费调整至1.85元/月/平方米。关宝珠未交纳2016年11月9日起至2016年12月31日物业费涨价差额0.35元/月/平方米，数额81元（134.37平方米×0.35元/月/平方米×1个月+134.37平方米×0.35元/月/平方米÷30天×22天）。关宝珠自2017年1月1日起至2017年12月31日未交纳物业服务费，数额2983元（134.37平方米×1.85元/月/平方米×12个月）。舍维斯物业公司于2017年3月、11月，2018年3月向关宝珠催缴物业费，关宝珠未交纳欠交的物业费。认定上述事实的证据有前期物业服务协议、管理服务费收缴协议、业主情况登记表、公告、催缴通知、照片及原被告当庭陈述。本院认为，1.舍维斯物业公司与关宝珠签订《管理服务费收缴协议》，是双方真实意思表示，双方在平等、自愿的基础上协商签订，合法有效。舍维斯物业公司及关宝珠均应受该合同约束，履行合同义务；2.《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”依照该规定，五星国际城业主针对舍维斯物业公司物业费上调召开业主大会，并以同意票数424票以及专有面积超过总数一半，获得通过并予以公示，该程序合法有效。故关宝珠应按照物业费调整后的价格，即1.85元/月/平方米交纳物业费。另因物业费上调是在2016年11月8日通过并公示，故关宝珠应自2016年11月9日起按照1.85元/月/平方米交纳物业费；3.舍维斯物业公司为关宝珠房产所在小区提供物业服务，关宝珠应按照约定交纳物业管理服务费。经舍维斯物业公司书面催交，关宝珠仍未交纳物业服务费，故舍维斯物业公司要求关宝珠支付2016年11月9日起至2016年12月31日物业费涨价差额81元及2017年1月1日起至2017年12月31日物业服务费2983元，共计3064元予以支持，超出部分不予支持；4.关于逾期交费的违约金问题，关宝珠未支付物业费无明显的主观恶意，为有利双方纠纷的化解，对舍维斯物业公司的该项请求，本院不予支持；5.关宝珠主张的弃管问题，其提供的证据舍维斯物业致全体业主的一封信、通知不足以证明确实存在弃管，只能说明舍维斯物业公司准备从五星国际城撤出，但没有证据证明实际撤出，故本院对其主张不予支持；6.关宝珠主张存在减免物业费的情形问题，因其未能提供充足证据予以证明，不予支持；7.关宝珠主张的赔偿问题，不属于本案审理范围，本案不予处理。综上，依据《中华人民共和国物权法》第七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、关宝珠于本判决生效之日起10日内给付吉林市舍维斯物业服务有限公司2016年11月9日起至2016年12月31日物业服务费涨价差额81元及2017年1月1日起至2017年12月31日物业服务费2983元，共计3064元；二、驳回吉林市舍维斯物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果关宝珠未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由关宝珠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。代理审判员  吴志奇二〇一八年四月十八日代理书记员  崔世佳