福建省龙岩市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）岩民终字第1173号上诉人（原审被告）江志廷。委托代理人李炳义，福建岩风律师事务所律师。被上诉人（原审原告）沈金清。被上诉人（原审原告）沈金汶。委托代理人沈金茂（系两被上诉人堂兄）。上诉人江志廷与被上诉人沈金清、沈金汶租赁合同纠纷一案，不服新罗区人民法院（2013）龙新民初字第2196号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭进行了审理，上诉人江志廷及其委托代理人李炳义，被上诉人沈金清、沈金汶及其委托代理人沈金茂到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审认定，村民**健约于1990年在龙岩市新罗区西陂镇园田塘村兔仔墓半山仑山坡地建养猪场，2004年龙岩市人民政府在治理龙津河时，该养猪场得到政府补偿后本应拆除，但未拆除。2005年7月，被告江志廷与**健及龙岩市新罗区西陂镇园田塘村委会三方协商，决定园田塘村委会提供原**健养猪场内的地给江志廷开办家具厂，由江志廷给予原承包人**健补偿费。2005年7月20日以园田塘村委会为甲方、以江志廷为乙方，签订了《土地租赁协议书》，协议书约定：一、甲方同意提供本村兔仔墓半山仑山坡地叁亩作为乙方开办家具加工厂，范围在村民**健的养猪场内。二、土地租金，乙方每年每亩向甲方缴纳人民币300元整。三、承包期限贰拾年，即2005年8月1日至2025年7月31日止。四、因甲方原先已将该山坡地承包给村民**健。现经过**健与甲方及乙方共同协商一致，同意由乙方给予原承包人**健补偿费，具体事项由乙方与原承包人另外签订一份补偿协议作为本合同的从属合同。2005年7月13日以为**健甲方、以江志廷、李仁辉为乙方签订《场地租赁合同》，约定场地坐落园田塘村兔仔墓半山仑，占地面积4662平方米。租赁期限贰拾年，从2005年8月1日至2025年7月31日止。场地租金，乙方应于每年的8月10日前向甲方缴纳当年租金人民币26，000元。合同签订后，江志廷将原**健养猪场改为家具加工厂，取名龙岩市新罗区永达家具加工厂生产家具，并办理个体工商户营业执照，执照有期至2008年3月10日。2006年8月16日龙岩市民爆公司和新罗区民爆公司以其共同使用的302炸药库外150米处的新罗区永达家具厂对302库区构成重大安全隐患为由，向龙岩市环保监察支队要求取缔新罗区永达家具加工厂。2006年8月18日龙岩市新罗区人民政府作出龙新政综（2006）291号关于切实保护302炸药库区周边环境的通告，通告第一条规定，严禁在距炸药库外墙850米安全警戒范围内修建临时搭盖、圈养牲畜、采矿；严禁在距炸药库外墙850米内新建各类工厂企业。该通告立在302炸药库附近通往园田塘村兔仔墓半山仑山的路边。后被告以亏损及未继续办营业执照为由停止办厂。2012年4月19日被告江志廷将原家具加工厂租赁给原告沈金清、沈金汶办牙签厂，以被告江志廷为甲方、原告沈金清为乙方签订了《场地租赁合同》，合同约定乙方承租甲方场地位置：龙岩市新罗区西陂镇园田塘村兔仔墓半山仑；面积3000平方米。租赁期限拾叁年，自2012年7月1日起至2025年7月31日止。年租金为110，000元，自2012年起，每年7月10日前乙方一次性向甲方支付一年场租。租赁期满，由乙方所建的不动产建筑物归甲方所有，乙方不得自行处理。合同对双方的责任进行了约定。合同签订后，原告于当日汇款110，000元给被告，同时给付被告现金10，000元作为至2025年的租金。之后原告对原家具厂进行改造，购置设备和原材料，着手牙签厂生产准备工作。其中对厂房进行改造及水电投资现价值213，190元。2012年6月3日原告开始生产，生产过程中有关部门曾通知原告不能办厂生产，但原告在有关部门检查时停止生产，未检查时仍继续生产。2013年3月6日原告以《场地租赁合同》为无效合同为由诉至本院，诉讼中，被告于2013年7月26日发函给原告，以原告未支付2013年租金为由，认为原告违约，决定解除租赁合同。2012年5月福建省经济贸易委员会对龙岩市新罗区西陂镇园田塘村的民用爆炸物品储存仓库进行安全检查时，发现在距仓库约150米处有一在建厂房（据看护人介绍为拟建的牙签生产工房）；约300米附近有数间临时搭盖的棚屋。上述建筑物已再次进入该仓库的外部安全距离保护范围，将致使该仓库外部安全距离不符合安全规范要求。2012年6月20日福建省经济贸易委员会《关于商请协调保护新罗区民用爆炸物品仓库外部安全距离有关问题》发函给龙岩市人民政府，提请协调解决该炸药仓库外部安全距离保护问题，尽快搬迁或拆除该仓库外不符合安全距离要求的厂房或建筑物，以防患于未然。2012年7月13日龙岩市人民政府安全生产委员会办公室作出《关于要求解决新罗区民用爆炸物品仓库外部安全距离问题的通知》给新罗区人民政府，请按规定清理违反安全距离范围内的建筑物，消除有关事故隐患。2012年8月15日龙岩市人民政府办公室作出关于对第一批重大事故隐患实行挂牌督办的通知，其中龙岩市物华民爆物品有限公司的民爆物品储存仓库安全距离内有非法建筑物，整改要求拆除非法建筑物。2013年2月18日龙岩市物华民爆物品有限公司龙岩分公司出具情况说明，说明上级主抓安全工作的相关单位，如各级公安部门、安监部、民爆行业主管部门（省、市、区经贸委）等单位，每年多次对302库区周边环境进行了认真细致的检查，相关部门几年来多次向周边用户企业（其中包括原永达家具厂负责人江志廷）提出严厉的批评及教育：希望相关企业及个人按2006年8月18日的文件《龙岩市新罗区关于切实保护302炸药库区周边环境的通告》执行。2013年7月29日龙岩经济贸易委员给龙岩市人民政府《关于再次恳请尽快拆除302库外不符合安全距离要求的违章建筑的报告》，报告称：据302炸药库业主了解302库外一个临时加工厂是违章搭盖的三无企业，该场地原来是养猪场，2004年在治理龙津河时得到政府补偿，当时本该拆除，但养猪户通过关系，保住了地面建筑，最后做成简易厂房出租，此间，302库业主和有关部门多次制止未果。从目前检查情况看，该临时加工厂不但没有拆除，反而恢复生产，并有扩大之势。已对我市302库构成了严重的威胁。为了认真贯彻省、市政府安委会“开展安全生产重点整治百日行动的通知”精神，全面排查民爆企业安全隐患，确保人民群众的生命财产安全和民爆物品经营企业的安全，该临时加工厂必须拆除，以彻底消除隐患。因隐患主要在企业外部，涉及相关行政执法，因此，请求市政府继续责成有关部门或政府给予落实整改。2013年7月31日市政府领导作出批示：此事涉及安全隐患，请新罗区人民政府组织拆除，请市执法局给予支持。另查明，被告出租的场地距离302炸药库约150米，根据《民用爆炸物品安全管理条例》规定和《民用爆破器材工程设计安全规范》的要求，该炸药库的外部安全距离为850米。原审认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规。违反法律、行政法规的强制性规定的合同应为无效合同。原、被告双方签订《场地租赁合同》在龙岩市民爆公司和新罗区民爆公司共同使用的302炸药库外150米处新建牙签厂，违反了《民用爆炸物品安全管理条例》和《民用爆破器材工程设计安全规范》的强制性规定，应为无效合同。2006年8月18日龙岩市新罗区人民政府作出龙新政综（2006）291号关于切实保护302炸药库区周边环境的通告规定：严禁在距炸药库外墙850米安全警戒范围内修建临时搭盖、圈养牲畜、采矿；严禁在距炸药库外墙850米内新建各类工厂企业。该通告于2006年即已发布并立于讼争租赁场所的必经之路，被告对于其在距离302炸药库仅150米的龙岩市新罗区西陂镇园田塘村兔仔墓半山仑兴建的家具加工厂对302炸药库构成重大安全隐患应是明知的，其又将该场所租赁给原告新办牙签厂。对于租赁合同的无效应承担主要过错责任；而原告理应知道该通告的内容，仍与被告签订租赁合同新办企业，对于租赁合同的无效应承担次要的过错责任。因无效合同取得的财产，应当予以返还；不能返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告因讼争租赁合同而取得的租赁场地应返还被告，被告应将已收取的租金返还原告。但原告与被告签订合同后已实际占用并使用了该租赁场地进行生产，则原告应支付被告从2012年4月19日起至租赁场地归还之日止的场地占用费，该费用应参照被告与园田塘村委会签订的《场地租赁合同》约定的场地租赁费每年每亩300元的标准执行。原告因租赁该场地而投资的机器设备属于可移动物，可通过搬迁实现其原有价值，因此，原告主张要求被告赔偿该部分损失的诉讼请求无理，该院不予支持。基础设施投资213，190元属于不可移动物，应属原告因该无效租赁合同而造成的经济损失，该经济损失根据原、被告双方的过错程度酌情判定由被告承担70%，原告自行承担30%。依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第（五）项、第五十八条的规定，判决：一、2012年4月19日原告沈金清、沈金汶与被告江志廷签订的《场地租赁合同》为无效合同。二、被告江志廷应于本判决生效之日起十日内退还原告沈金清、沈金汶租金120，000元。三、原告沈金清、沈金汶投资损失213，190元，原告沈金清、沈金汶承担30%，被告江志廷承担70%计149，233元，该款被告江志廷应于本判决生效之日起十日内给付原告沈金清、沈金汶。四、原告沈金清、沈金汶应于本判决生效之日起十日内将租赁场地（面积3000平方米）退还给被告江志廷，并支付给被告江志廷从2012年4月19日起至退还场地之日止按每年每亩300元计算的占用费。五、驳回原告沈金清、沈金汶的其他诉讼请求。案件受理费11230元，原告沈金清、沈金汶负担5730元，被告江志廷负担5500元；评估费5000元，原告沈金清、沈金汶负担1500元，被告江志廷负担3500元。上诉人江志廷不服一审判决，向本院提出上诉称。上诉人上诉称：1、一审法院以租赁合同违反强制性规定而认定为无效是错误的。《民用爆炸物品管理条例》、《民用爆炸器材工程设计安全规范》中的禁止性规定属于管理性规定，不是合同效力的强制性规定。2、有效合同不存在返还租金和赔偿损失的情况，被上诉人的第二、三项诉讼请求缺乏依据。3、即使按合同无效，一审法院对上诉人的判决也不公平，一审法院未查明上诉人的场地原有建筑物，只判被上诉人归还租赁场地不当，且被上诉人是在上诉人原建筑物上改造，被上诉人应弥补上诉人原建筑物的损失，被上诉人利用上诉人的场地生产且创造利润，一审法院按每年每亩300元给上诉人而未考虑上诉人所支出的场租26900元的损失不当，另则炸药库的通告立在路上，被上诉人对此也是明知的，可一审法院判上诉人承担70%的过错责任显失公平。请求撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求并承担本案一切费用。被上诉人沈金清、沈金汶辩称：1、上诉人明知场地离爆炸物仓库很近不能办加工生产企业，而隐瞒事实与被上诉人签订租赁合同出租场地，合同违反强制性规定属无效。2、上诉人的出租造成被上诉人损失886630元应承担80%的过错责任。3、被上诉人投入的基础设施是经双方及一审法官现场签字确定并同意委托评估机构评估的。4、因政府及职能部门多次通知不能生产要搬离带来巨大损失。5、上诉人以26000元租来场地分成三部分出租获取利润而不顾被上诉人的损失。综上，上诉人的请求缺乏事实、法律依据，依法应驳回上诉，维持原判。经审理查明，上诉人江志廷在一审举证期限内提供证据为：1、江志廷与龙岩市新罗区西陂镇园田塘村委会签订的《土地租赁协议书》一份，2、个体工商户营业执照一份、福建省木材经营（加工）批准书一份，3、诉争场所周围厂矿、企业、居民照片10张，4、快递单二张及解除合同通知书。被上诉人沈金清、沈金汶在一审举证期限内提供的证据为：1、2012年4月19日签订的《场地租赁合同》一份，2、租金支付凭证二份，3、新罗区政府龙新政综（2006）291号通告一份，4、龙岩市物华民爆物品有限公司龙岩分公司出具的情况说明一份，5、龙岩市民爆物品专营有限公司作出的龙民爆办字（2006）017号文件一份，6、**健与江志廷《场地租赁合同》，7、停电通知书，8、福建省经济贸易委员会关于商请协调保护新罗区民用爆炸物品仓库外部安全距离有关问题的函（闽经贸函运行（2012）501号）、关于要求解决新罗区民用爆炸物品仓库外部安全距离问题的通知（岩市安委办（2012）50号）、龙岩市人民政府办公室关于对第一批重大事故隐患实行挂牌督办的通知（龙政办（2012）247号）、龙岩市人民政府办公室文件办理专用单及龙岩市经济贸易委员会转报《关于再次恳请尽快拆除302库外不符合安全距离要求的建筑的报告》的报告［龙经贸装信（2013）26号］。诉讼中，被上诉人向原审法院申请对其投资价值进行评估，该院依法委托龙岩华泰资产评估有限公司对其牙签厂房屋建（构）物进行评估，结论为价值213，190元。二审中，上诉人江志廷提交证据：1、上诉人支付给**健汇款的《储蓄存款凭证》一份，证明上诉人取得讼争场地是需要向他人支付租金，2、江志廷的永达家具加工厂建筑物项目及价值一份，证明上诉人将场地租赁给被上诉人时当时场地中厂房设施很完备，上诉人也为此投入了很多资金。被上诉人质证没有意见，但上诉人将讼争场地分租给三方，有巨额的利润。二审中，被上诉人沈金清、沈金汶提供：江志廷与**健的民事诉状一份，证明上诉人明知在讼争场地办厂不符合有关规定，签订的租赁合同属于无效。上诉人质证对证据的真实性存在异议，认为该诉状是照搬被上诉人起诉上诉人的起诉状内容。本院经对当事人在一审中出示的证据进行审查，并认证如下：上诉人在一审中提供的证据1－4及二审中提交的证据1、被上诉人在一审中提供的证据1－8及二审中提交的证据真实且与本案有关联，均可作本案定案证据。上诉人在二审中提供的证据2真实性无法判断，不作为定案证据。经审理查明，一审判决认定事实除“2005年7月13日以为**健甲方、以江志廷、李仁辉为乙方签订《场地租赁合同》”应改认定为“2005年7月13日以为**健甲方、以江志廷、李维军为乙方签订《场地租赁合同》”外，其余事实证据充分，本院予以认定，并与本院上述改认定的事实一同作为本院对本案的事实认定。本院认为，上诉人江志廷与被上诉人沈金清、沈金汶于2012年4月19日签订《场地租赁合同》，将位于新罗区西陂镇园田塘村兔仔墓半山仑山坡地上原本应依法拆除的养猪场改为其家具加工厂的建筑物等租赁给沈金清、沈金汶办牙签厂。该厂址与302炸药库相比邻，而在2006年8月18日龙岩市新罗区人民政府即已作出龙新政综（2006）291号关于切实保护302炸药库区周边环境的通告并在附近设立通告牌广而告知，严禁在距炸药库外墙850米安全警戒范围内修建临时搭盖、新建各类工厂企业等。对此上诉人明知且无证据证明其在签订合同过程中已向被上诉人履行告知义务，因此在被上诉人进入该场地生产后受到有关部门检查并通知不能办厂生产，致使被上诉人不能实现合同目的。依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款的规定，出租人就未经批准建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。因此，上诉人与被上诉人签订的租赁合同应依法确认为无效。上诉人认为一审判定合同无效错误不应返还租金的上诉理由不足，不予采纳。上诉人上诉主张被上诉人在进行基础设施建设时未依《场地租赁合同》第五条5.5项约定“在改造前需经甲、乙双方到现场拍照、丈量、作备案”来履行而要求赔偿经济损失依据不足的理由，因原审法院对被上诉人进入租赁场地进行的基础设施建设的认定，曾组织双方到实地勘验确认，并在此基础上征询双方意见后委托有法定资质的评估机构评估价值为213，190元。所以原审法院根据双方在签订合同及合同履行过程中的过错程度，由上诉人负主要责任并对本案的经济损失承担70%，被上诉人自行承担30%的比例并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，证据充分，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11230元，由上诉人江志廷负担。本判决为终审判决。审判长 丁 斌审判员 孟繁钦审判员 许虹菁二〇一三年十二月十二日书记员 张毅晖附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；