云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0112民初3004号原告：昆明滇池国家旅游度假区国投文化教育产业投资开发有限公司。住所：昆明市度假区滇池路西项码头第8幢3层。法定代表人：陈洪芳统一社会信用代码：915301000724756384委托诉讼代理人：曹龙、唐颖,云南直度律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南平优商贸有限公司。住所：云南省昆明市西山区陆家路99号福合投资大厦6楼。法定代表人：杨东康统一社会信用代码：91530112MA6KL6QL4U。原告昆明滇池国家旅游度假区国投文化教育产业投资开发有限公司诉被告云南平优商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月23日受理后，本院依法适用普通程序，于2020年7月1日公开开庭进行审理，原告法定代表人陈洪芳及委托诉讼代理人曹龙、唐颖到庭参加了诉讼。被告云南平优商贸有限公司经本院合法传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告昆明滇池国家旅游度假区国投文化教育产业投资开发有限公司提出如下诉讼请求，1、依法判令解除原、被告于2018年6月28日签订的《营业机构房屋租赁合同》及2018年9月19日签订的《营业机构房屋租赁合同补充协议》。2、依法判令被告退还原告的保证金共计人民币300000元。3、依法判令被告退还原告的租金共计人民币2210260元。4、依法判令被告赔偿原告装修及弱电设施设备费用共计人民币165435.77元。5、依法判令被告向原告支付违约金共计人民币301710元。6、判令本案诉讼费、保全费、公告费、律师费以及其他实现债权的费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2018年6月28日签订《营业机构房屋租赁合同》及2018年9月19日签订《营业机构房屋租赁合同补充协议》约定，由原告向被告承租昆明市西山区（整层），建筑面积1130㎡，租赁期限自移交日起至2027年8月31日止，租赁用途作为培训中心使用。合同签订后，原告依照约定向被告交付了第一年租金及履约保证金，并预付了第二年租金，但被告未按照合同约定在2018年10月15日前向原告提供办理办学许可证的相关材料（包括但不限于产地产权证明（原件）、产地楼盘规划（原件）、验收材料（原件）、消防监督检查记录（原件）等），导致原告无法办理办学许可证并正常开展业务，致使合同目的无法实现。根据《补充协议》第四条的约定，若被告不履行上述义务的，原告方有权单方解除合同并要求被告退还全部费用，同时向原告承担违约责任。原告认为，因被告拒不履行合同义务，亦不退还原告所支付费用，被告的行为已经严重侵害了原告的合法权利，为维护原告的合法权益，特诉至法院。被告云南平优商贸有限公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。经审理查明：2018年6月19日，昆明福合投资有限公司发出《关于同意转租的函》载明：致昆明滇池国家旅游度假区国投教育文化产业投资开发有限公司：我司与2017年5月1日将我司拥有产权的昆明市西山区陆家路九十九号福合商务楼二楼房屋出租给云南平优商贸有限公司。现我司同意云南平优商贸有限公司将该房屋在我司对平优商贸有限公司的出租期内转租给贵公司作为办公及培训使用。2018年6月28日,昆明滇池国家旅游度假区国投文化教育产业投资开发有限公司（乙方，以下简称滇池度假区国投投资公司）与云南平优商贸有限公司（甲方，以下简称平优公司）签订《营业机构房屋租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的房屋坐落在昆明市西山区（整层），建筑面积1130㎡，租赁期限自移交日起至2027年8月31日止，该房屋法定用途办公及培训。第二条第三项，甲方依法取得出租该房屋的权利和保证该房屋具备满足乙方租赁用途的条件，否则甲方应赔偿乙方因甲方陈述不实导致乙方所产生的一切损失，包括但不限于直接损失、间接损失、诉讼费、律师费、评估鉴定费等。第五条第一项约定了各年度租金支付明细，第一、二、三年租金均为1206840元。第二项第一点，乙方在签订合同后向甲方交纳人民币300000元的租赁保证金。在本租赁合同提前解除或合同期满后三日内，甲方应将乙方交纳的租赁保证金一次性无息退还给乙方。第二点，乙方应于合同签订后向甲方一次性支付第一年租金即人民币含税价1206840元，房屋具备交付使用条件（装修验收完成后），且收到甲方开具的增值税专用发票之日10日内向甲方一次性支付第二年全年租金的即人民币含税价1206840元。第六条装修保证金或装修期间所产生的其他费用由甲方支付，乙方支付甲方的租金包含物业管理费和其他费用。第十一条第三项，乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围要求装修房屋或者增设附属设施的，甲方可以要求乙方赔偿损失或恢复原状；第五项除本合同另有约定外，因乙方违约而守约方解除合同的，违约方应向解约方按当年度3个月的租金作为违约金。2018年9月19日，滇池度假区国投投资公司与平优公司签订《营业机构房屋租赁合同补充协议》（以下简称《补充协议》）约定，装修工程结算完成后三日内，甲乙双方对乙方须支付甲方第二年的租金进行结算，由乙方在扣减代甲方支付的全部装修施工款项后，将第二年租金余额的50%支付给甲方，即（含税价）人民币503420.00元；因乙方租赁此场地作为培训中心，需办理办学许可证，甲方应提供包括但不限于以下材料：场地产权证明、房地楼盘规划、验收材料或房屋安全鉴定报告、检查结论为“合格”的消防验收意见书、消防监督检查记录及消防日常安全检查记录；如甲方2018年10月15日前未完成对该房屋装饰施工或不能提供本协议第三条所需的相关材料导致乙方不能正常使用及经营的，视为违约，甲方需按照主合同第十一条第（五）支付乙方违约金，同时甲方需退还乙方支付给甲方的所有费用，乙方有权解除主合同及补充协议。2018年6月29日，原告滇池度假区国投投资公司向被告平优公司支付1206840元的租金和300000元的保证金；2018年9月19日，原告滇池度假区国投投资公司向被告预付200000元租金；2018年11月2日，原告滇池度假区国投投资公司向被告平优公司预付503420元租金；2019年3月11日，原告滇池度假区国投投资公司向被告平优公司预付300000元租金，被告平优公司向原告滇池度假区国投投资公司相应出示了收据，合计预付的租金为2210260元。2018年12月13日，滇池度假区国投投资公司与云南蓬骏智能科技有限公司签订《教投弱电系统采购安装工程合同》，约定对涉案房屋包括路由器摄像头，专业功放在内的教投弱电系统进行改造。2019年1月25日，案外人云南蓬骏智能科技有限公司收到原告支付的弱电系统安装工程费132328.54元。2019年1月18日，滇池度假区国投投资公司与云南捷茂广告有限公司签订《施工合同》约定：由云南捷茂广告有限公司对涉案楼层进行施工。后原告向案外人云南捷茂广告有限公司支付福合投资大厦2楼玻璃门安装费12667.75元。2019年9月24日，滇池度假区国投投资公司与云南捷茂广告有限公司签订《宣传用品及室内环境创设用品制作安装施工合同》约定：由云南捷茂广告有限公司对涉案楼层中的水晶字、ＫＴ板，环保手袋等进行制作并安装。2019年9月28日，《中国建设银行单位客户专用回单》载明：昆明滇池国家旅游度假区国投文化教育产业投资开发有限公司转账给捷茂公司工程款20439.48元。《社会组织申请设立民办学校材料一次性告知书》载明了申请办理办学许可证手续所需材料，其中包括场地产权证明、消防安全证明材料等。2019年3月4日，昆明福合投资有限公司向原告发送《关于解除合同的告知函》，载明：截止2019年11月19日，被告未按合同履行租金支付义务，我公司已于2019年11月19日向云南平优商贸有限公司发出了《合同解除通知书》，下一步拟收回福合体投资大厦地上二层物业。另查明，2020年3月20日，原告与云南直度律师事务所签订《法律事务委托合同》，约定律师服务费50000元。2020年4月2日，《云南增值税专用发票》载明：购买方昆明滇池国家旅游度假区国投文化教育产业投资开发有限公司向销售方云南直度律师事务所支付律师代理费47169.81元，税额2830.19元。本案起诉书经公告送达时间为2020年6月14日。庭审中，原告陈述，在2018年10月15日被告没有把材料交给我们，但我们在办理办学许可证的过程中进行装修，也是为了节约时间；涉案房屋没有房产证；双方所签合同是有效的，我方要求解除合同；2018年10月28日原告方拿到钥匙；没有约定过装修期，请求解除合同的原因主要是被告没有提供办学许可证的房屋所涉及的材料，被告在签租赁合同的时候以及签该补充协议的时候，都一直承认有相关证照并可以提供，但被告的违约行为无法提供办学许可证所需的材料，本案的合同目的无法实现，且本案所涉房屋被告已经丧失了有权占有的状态；双方约定的培训学校必然会产生相应的广告宣传费用和弱电设施设备的添附，即使没有取得被告的书面同意，原告方为了经营需要而产生的费用是合理的，并不属于原告方违反合同约定或者扩大损失的行为。上述事实有原告提交的《营业机构房屋租赁合同》、《补充协议书》、《同意转租的函》、《付款回单》、《社会组织申请设立民办学校材料一次性告知书》、《法律事务委托合同》、《云南增值税专用发票》及庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，依法成立的合同是受法律保护的。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”，本案中，原被告双方签订的《营业机构房屋租赁合同》、《补充协议书》，系双方的真实意思表示且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定履行合同义务。原被告约定租赁房屋用途为办公和培训，且在《补充协议》中约定提供办理办学许可证的相关材料，但原告并未到庭证明已按时向原告提交办理办学许可证的相关材料，导致原告办学培训的目的不能实现，因此本院对原告要求解除原被告于2018年9月19日签订的《营业机构房屋租赁合同》及2018年9月19日签订的《营业机构房屋租赁合同补充协议》的诉讼请求予以支持，解除时间为起诉状送达之日即2020年6月14日。根据《营业机构房屋租赁合同》、《补充协议书》约定，如被告在2018年10月15日前未完成对该房屋装饰施工或不能提供本协议第三条所需的相关材料导致原告不能正常使用及经营的，视为违约，被告需按照主合同第十一条第（五）支付原告违约金，同时需退还原告支付给被告的所有费用，原告有权解除主合同及补充协议。本案中，被告没有提供办学许可证相应材料导致原告租赁房屋的目的不能实现，因此按照该约定被告应当退还原告已经支付的租金2210260元及保证金300000元，本院对原告请求依法判令被告退还原告的保证金300000元及租金2210260元的诉讼请求予以支持。根据原被告双方签订的《营业机构房屋租赁合同》及《营业机构房屋租赁合同补充协议》约定由被告按原告的图纸对租赁房屋进行装修并于2018年10月15日前完成对该房屋装饰施工。原告未能证实已完成约定的施工，而原告亦未提交有被告签收的施工图纸，确在2018年12月13日、2019年1月18日分别与案外人签订对涉案房屋的玻璃门及弱电改造的施工合同并对涉案房屋进行改造，根据原被告双方签订的《营业机构房屋租赁合同》第十一条第三项的约定，乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围要求装修房屋或者增设附属设施的，甲方可以要求乙方赔偿损失或恢复原状，本案中原告作为乙方并未征得被告的书面同意，对涉案房屋进行了装修和弱电设施设备安装，该行为违反了该合同的约定，原告因此造成的损失，被告不承担责任，因此本院对原告请求判令被告向原告赔偿装修及弱电设施设备费用共计165435.77元的诉讼请求不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”，本案中，原告要求被告支付违约金301710元过高于其实损失，不符合公平原则的要求，本院酌情判决被告支付两个月的租金201140元（1206840÷12个月×2个月）。原告请求由被告承担律师费50000元的诉讼请求，符合双方约定，本院予以支持。被告平优公司经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见和证据，视为放弃对原告诉求进行抗辩的权利，本院依法进行缺席裁判。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：一、原告昆明滇池国家旅游度假区国投文化教育产业投资开发有限公司与被告云南平优商贸有限公司于2018年6月28日签订的《营业机构房屋租赁合同》，2018年9月19日签订的《营业机构房屋租赁合同补充协议》于2020年6月14日解除；二、被告云南平优商贸有限公司于本判决生效后十五天内退还原告昆明滇池国家旅游度假区国投文化教育产业投资开发有限公司的租金共计人民币2210260元；三、被告云南平优商贸有限公司于本判决生效后十五天内退还原告昆明滇池国家旅游度假区国投文化教育产业投资开发有限公司的保证金人民币300000元；四、被告云南平优商贸有限公司于本判决生效十五日内向原告昆明滇池国家旅游度假区国投文化教育产业投资开发有限公司支付违约金人民币201140元；五、被告云南平优商贸有限公司于本判决生效十五日内向原告昆明滇池国家旅游度假区国投文化教育产业投资开发有限公司支付律师费人民币50000元；六、驳回原告昆明滇池国家旅游度假区国投文化教育产业投资开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币30620元（原告已预交），由原告昆明滇池国家旅游度假区国投文化教育产业投资开发有限公司承担人民币10000元，由被告云南平优商贸有限公司承担人民币20620元（执行时一并支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年。审 判 长  普会峻人民陪审员  张静梅人民陪审员  汤池琼二〇二一年二月二十六日书 记 员  赵丽君