北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0108民初266号原告（反诉被告）：北京文启律师事务所，住所地北京市海淀区农大南路硅谷亮城2号楼B座606。负责人：梁开贵，主任。被告（反诉原告）：幸福荣耀（北京）超市有限公司，住所地北京市海淀区北京市海淀区厢黄旗2号楼1层X05-7、X05-8。法定代表人：张荣耀，经理。委托代理人：李亚光，北京市华泰律师事务所律师。原告北京文启律师事务所（以下简称文启律所）与被告幸福荣耀（北京）超市有限公司（以下简称幸福超市）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告文启律所之负责人梁开贵，被告幸福超市之委托代理人李亚光均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告文启律所向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告退还押金112095元、电费1142元（按1．4元/度的标准）；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年8月14日，原、被告签订了《北京市房屋租赁合同》，原告承租被告位于北京市海淀区上地街道办事处农大南路x号院x号x层办公x号房屋用于办公，承租面积307．11平方米。租期自2019年8月14日至2021年8月31日，租金为每年672571元，自2019年8月15日起支付，支付方式为押二付三，其中房屋押金为112095元（两个月的房屋租金)。合同签订后，原告依约支付了房屋押金，并依约将房屋租金支付至2020年2月底。因新冠肺炎疫情影响，原告曾与被告协商租金减免事宜，被告不予同意，并称如果不按期支付就要解约，追究原告违约责任，后果自负，并于2020年3月11日在原告承租的房屋门上张贴了缴费通知单。原告为了避免矛盾激化，于3月11日将房屋交付给被告并做了交房验收。3月12日，原告又将电卡交付给被告，当时确认电卡余额为816度。同日，原告将注册地址从被告处迁出。但被告至今未将房屋押金及原告预付的电费退还原告。原告认为，依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干规定的指导意见（二）》的相关规定，新冠肺炎疫情属于全国突发公共卫生事件，不可预见、不能避免、不能克服，系不可抗力，因此遭受不可抗力影响的一方有权要求免除或者部分免除责任。现原告已将房屋交付被告，双方的租赁合同已经终止，被告应当依法将押金112095元及原告预付的电费退还原告。被告幸福超市辩称，不同意原告的诉讼请求。同意退还电费1142元，押金不同意退还，合同解除的责任在于原告未经被告同意的情况下单方解除合同，因此不应退还押金，原告还应根据约定承担违约责任。被告幸福超市向本院提出反诉：1、被告向原告支付违约金194248元；2、被告向原告支付欠缴租金20269．26元；3、由被告承担本诉和反诉的全部诉讼费用。事实与理由：根据原被告双方签署的《北京市房屋租赁合同》约定，“……乙方（即反诉被告）有第八条第四款约定的情形之一的（第四款第1项：不按约定支付租金达7日的），应按月租金的300％向甲方支付违约金……”“……乙方（即反诉被告）不按约定支付租金但未达到解除合同条件的……应按每日日租金300％标准支付违约金……”本案中，被告应当于2020年2月15日支付下一期房租，截止到被告交房，共迟延支付租金25日，应当承担违约金138200元（计算方式：年租金672571/365天*25天*300％≈138200元）。因迟延支付租金应当承担月租金300％的违约金，为168143元。上述合计306343元。扣除被告已经支付的押金112095元，则被告现应当向原告支付194248元。原告文启律所针对被告幸福超市的反诉辩称：不同意被告的反诉请求。2月是疫情最严重时，外地人员不好进京，京内人员也进不了楼里，物业发的通知，只有办公楼的办公人员办了出入证才能进楼，我们单位员工都回家外地过年，涉案房屋一直处于空置状态。由于上述不可抗力，合同目的无法实现。本院经审理认定事实如下：2019年8月14日，幸福超市作为出租人（甲方）与文启律所作为承租人（乙方）签订了北京市房屋租赁合同（以下简称合同），约定，甲方将位于北京市海淀区农大南路x号院x号楼x层办公x号房屋（以下简称涉案房屋，建筑面积为307．11平方米）出租给乙方用于办公，合同押金为112095元。租赁期限为2019年8月14日至2021年8月31日，年租金为672571元（6元每平米每天），月租金按照年租金除以12计算，双方均认可日租金为1842．66元。租金支付方式为：……乙方于2020年2月15日支付给甲方租金168143元……。合同约定因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除；乙方不按照约定支付租金达7日的，甲方有权单方解除合同且乙方应按月租金的300％向甲方支付违约金。乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，应按每日日租金标准300％标准支付违约金。对于上述违约金，原告认为过高，要求予以酌减。合同解除后，经甲方确认乙方没有任何违约行为、无欠缴有关费用后7个工作日，甲方应退还乙方押金，押金退还时不计利息。后原告依约交纳了2020年2月29日之前的租金以及押金112095元。2020年2月12日起，因受疫情影响，原告多次与被告联系沟通希望酌减租金未果，原告提出解除合同，被告未予同意。原告未于2020年2月15日交纳下一期房租。依被告陈述，为了避免损失且原告要求解除，故于2020年3月11日将涉案房屋收回。经本院询问，原告主张因不可抗力导致本合同无法继续履行，故行使单方解除权。对此，被告不予认可，主张虽然疫情为不可抗力，但合同并非不能继续履行，原告只要通过办理出入证的方式可以正常办公，且原告在搬出涉案房屋后，又在同大厦内租赁其他房间注册了律所办公地址。对此，原告认可在同大厦内另行租赁面积较小的房间注册了律所办公地址。庭审中，被告表示愿意退还电费1142元，原告认可2020年3月1日至3月11日的租金数额为20269．26元。上述事实，有双方当事人陈述、房屋租赁合同、收据、微信聊天记录等证据在案佐证。本院认为，文启律所与幸福超市签订的租赁合同系双方真实意思表示，未违反国家效力性强制性法律规定，系有效，双方均应遵守执行。被告同意返还原告电费1142元，本院不持异议。原告于2020年2月12日提出解除合同，被告虽未同意但于2020年3月11日收回，本院可以确认合同于2020年3月11日解除。原告主张因不可抗力导致本合同无法继续履行，故行使单方解除权，但根据查明事实来看，原告是可以通过办理出入证进出涉案房屋正常办公且原告在同大厦内另行租赁面积较小的房间注册律师办公地址。因此，合同并非无法继续履行，故原告行使单方解除权无事实依据。原告在不享有约定或者法定解除权的前提下，单方面请求解除合同，已构成违约，且原告亦未依约交纳租金，故原告应承担违约责任。原告对违约金的数额要求酌减，本院认为双方约定的违约金数额确实过高，具体数额本院根据本案事实依法予以酌减。至于2020年3月1日至2020年3月11日房屋租金20269．26元一节，原告实际在该期间内占有使用了房屋，依约应支付租金。故对被告要求原告支付上述租金的诉讼请求，本院予以支持。至于被告是否应退还原告的押金，按照合同约定，在原告没有违约行为的情况下，被告应退还押金。虽然本案中，原告存在违约行为，但在本院已经认定原告承担相应违约责任的前提下，被告应将押金退还，故对原告要求被告退还押金的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告幸福荣耀（北京）超市有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告北京文启律师事务所房屋押金112095元以及电费1142元；二、原告北京文启律师事务所房屋于本判决生效之日起七日内给付被告幸福荣耀（北京）超市有限公司违约金91825．74元；三、原告北京文启律师事务所房屋于本判决生效之日起七日内给付被告幸福荣耀（北京）超市有限公司2020年3月1日至2020年3月11日的租金20269．26元；四、驳回被告幸福荣耀（北京）超市有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1282元（原告已预交），由被告幸福荣耀（北京）超市有限公司负担，于本判决生效之日起七日内给付原告北京文启律师事务所。反诉案件受理费2259元（被告已预交），由被告幸福荣耀（北京）超市有限公司1079元，原告北京文启律师事务所负担1180元，于本判决生效之日起七日内给付被告幸福荣耀（北京）超市有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  汤民华二〇二一年二月二十六日书记员  程 玥