广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初30517号原告：美的置业集团有限公司，住所地佛山市xx区xx镇xx6号美的总部大楼D区10楼A区。法定代表人：郝恒乐。委托诉讼代理人：冼豪，广东泽康律师事务所律师。被告：陈晃，男，1973年1月22日出生，汉族，身份证住址福建省福清市。委托诉讼代理人：李靖尧，广东启源律师事务所律师。第三人：林芳，女，1977年12月26日出生，汉族，户籍住址广州市越秀区。第三人：潘彭清，男，1980年3月9日出生，汉族，身份证住址广东省佛山市xx区。原告美的置业集团有限公司（以下简称“美的置业”）诉被告陈晃、第三人林芳、潘彭清案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月9日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人冼豪，被告的委托诉讼代理人李靖尧到庭参加诉讼。两第三人经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.停止执行佛山市xx区xx镇xx社区居民委员会xxxx号xx花园xx座xx房并解除对该房屋的所有查封措施；2.确认上述xx房的所有权人为原告。事实和理由：越秀法院就陈晃与潘彭清、林芳民间借贷纠纷一案于2019年7月18日作出(2018)粤0104民初11126号民事判决，判决潘彭清、林芳于判决发生法律效力之日起7日内向陈晃归还借款6500000元及利息。因林芳、潘彭清未履行生效判决确认的义务，陈晃申请强制执行，越秀法院于2019年12月10日作出(2019)粤0104执42433号案立案执行。在诉讼期间，越秀法院于2018年4月3日查封了林芳预购的位于佛山市xx区xx镇xx社区居民委员会xxxx号xx花园xx座xx房(以下简称“涉案xx房)。2020年3月23日，美的置业对执行标的提出书面异议，越秀法院于2020年3月23日作出(2020)粤0104执异168号执行裁定书：驳回美的置业对(2019)粤0104执42433号执行标的xx房所提的异议请求。为维护原告的合法权益，故提起本案诉讼，理由如下：一、涉案房屋的所有权人为原告，而非林芳、潘彭清。根据物权法第九条、第十七条和第一百四十二条的规定，涉案房屋系由原告开发建设的商品房，根据佛山市自然资源局出具的涉案房屋的《佛山市(xx区)商品房合同登记信息查询结果》显示，该房屋已于2015年12月25日确权登记在原告名下，根据不动产物权变动的公示、公信原则，原告应为涉案房屋的所有权人。此外，林芳虽与原告签订涉案房屋的买卖合同，但双方并未就该房屋办理产权过户登记手续，因此，涉案房屋的所有权人自始即为原告。二、原告已通知林芳要求解除合同，自通知送达林芳之日起，原告与林芳之间的《商品房买卖合同》已经解除。在2019年2月起至今，由于林芳未按借款合同约定归还贷款本息，中国银行股份有限公司顺德北滘支行起诉林芳、潘彭清及被原告【案号为：（2019）粤0606民初23246号】，由于涉案房屋未办理过户及抵押登记手续，并要求原告承担担保责任，一审判决判令原告承担担保责任。原告已于2020年3月12日向xx区人民法院提出起诉，要求解除与林芳签订的《商品房买卖合同》并要求其承担违约责任，法院已立案受理，林芳已经签收起诉状等材料，依据合同法的相关规定，合同自通知到达对方时解除，载有解除请求的起诉状送达被告时，发生合同解除的效力，故越秀法院认为涉案房屋被查封前未有生效法律文书解除原告与林芳签订的《商品房买卖合同》，属于认定事实错误。解除通知也可以通过诉讼的方式行使，提起诉讼是解除权人意思表示的另一种表达方式，不过不是解除权人直接通知对方解除合同，而是通过法院以向对方送达法律文书，特别是起诉状通知对方解除合同而已。三、原告对涉案房屋享有足以排除强制执行的物权所有权，优先于陈晃基于普通债权而享有的请求权。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，案外人若就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，应判决不得执行该执行标的。综上所述，原告对涉案房产享有合法权利，并且足以排除被告对该案件的执行。被告辩称：一、被告申请对涉案房屋的查封、执行合法有效根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第三款被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋，人民法院可以进行预查封，故被告基于越秀法院作出的（2018)粤0104民初11126号生效判决向该院申请查封执行涉案房屋，合法有效。二、原告申请执行异议之诉的事由不足以排除被告的强制执行申请。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款的规定，根据越秀法院2018年4月4日作出的《财产保全通知书》可知，经被告申请，越秀法院己于2018年4月2日向佛山市xx区不动产登记中心发出协助执行通知书，2019年案件生效后向贵院申请执行，而原告于2020年3月12日才向佛山市xx区人民法院提出诉讼，且尚未有生效判决。三、被执行人林芳已履行完毕《商品房买卖合同》中约定的义务。根据原告美的置业提供的《商品房买卖合同》可知，原告承担的合同义务是交付房屋、将房屋产权转移登记至被执行人林芳名下，被执行人林芳的合同义务是支付购房款。而原告提供的（2019)粤0606民初23246号民事判决书己确定被执行人林芳通过银行贷款的方式履行了《商品房买卖合同》中买方的付款义务的事实，故原告作为出售方的合同目的己经实现，被执行人林芳享有物权变动请求权。四、被执行人林芳针对涉案房屋享受物权变动请求权已限制原告的所有权。根据物权法的规定，物权变动采取登记生效主义，而商品房合同登记旨在预告一项将来的物权变动，主要适用于不动产物权变动的原因已经发生，但不动产物权变动尚未完成的情形,其目的是为了保全作为物权变动原因的债权请求权，保障债权人将来实现物权的权利。因此，商品房预售合同登记虽不直接产生物权变动的效力，但具有设权性，使被登记的请求权产生物权效力。预购商品房合同登记的目的在于保护预购人在预购房屋办理买卖合同登记后能够办理预告登记，进而办理所有权转移登记以取得房屋所有权，其效力具有物权属性，产生相应的对抗效力和排他效力，不仅可以对抗第三人，亦构成对商品房出售方的物权限制。本案中，被执行人林芳作为涉案房屋购房人，经登记成为权利人，即使房屋仍登记在原告美的置业名下，其己不能享有完整所有者的权益。五、原告尚无权与被执行人林芳解除合同。一方面，原告虽与林芳在《商品房买卖合同补充协议》中约定其承担保证责任后可以解除预售合同，但林芳未按期偿还银行贷款致使原告作为保证人承担应当承担的连带清偿责任，属于其应预知的合同风险，其未采取有效措施尽快设立抵押权登记以保障其权益，由此产生的风险应由其自行承担。而且原告作为保证人在承担连带清偿责任后，依法享有向被执行人林芳追偿的权利，并不当然享有以购房人违反贷款合同义务而要求解除房屋预售合同的权利。另一方面，根据原告提供的《商品房买卖合同补充协议》的六条第4款的约定可知，原告有权解除商品房买卖合同是基于原告因为被执行人林芳导致其承担担保责任。但目前原告诉被执行人解除合同的案件尚未判决，且案外人中国银行起诉被执行人林芳及原告的案件虽己判决生效，但原告尚未举证因为被执行人林芳而承担担保责任，故合同约定的解除条件未达成，显然原告也无法以此解除合同。六、原告试图解除合同谋取更多的利益，但该行为将严重伤害被告的合法权益。被执行人林芳全款购得原告的涉案房产，即使因为其他原因未办理房产登记，被执行人林芳也合法取得了基于涉案房产所产生的预期财产收益。被告基于生效判决对被执行人林芳的财产申请执行，其中自然也包括涉案房屋所代表的预期收益。涉案房产目前的价值已远超被执行人购房时的价格，因此原告试图通过以被执行人向案外人中国银行的义务履行不到位，作为解除合同的依据，既回避了其在《个人一手住房贷款合同》中的担保责任，同时也通过二次出卖涉案房产攫取原属于被执行人林芳的涉案房屋升值部分的价值。原告的执行异议之诉既不符合法律规定，也不符合公平正义原则，故请求法院依法驳回原告的全部诉请。两第三人均未陈述意见。经审理查明：第三人潘彭清与林芳为夫妻关系。2014年7月22日，原告（甲方、出卖人）与第三人林芳（乙方、买受人）签订《商品房买卖合同》，其中约定，林芳向原告购买xx区xx镇xx社区居民委员会xxxx号xx花园xx座xx房，所购商品房的用途为成套住宅，房款总额为1504877元；2015年5月15日交付首期款454877元，余款1050000元整当天通过办理银行按揭贷款支付，按揭款逾期签订合同之日起30日内转入指定账号；等。该合同已于2015年6月9日经佛山市xx区国土城建和水利局办理预售合同登记备案手续。后，原告（甲方、出卖人）与林芳（乙方、买受人）又签订《商品房买卖合同补充协议》，其中约定：买受人未能履行其向银行应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）而导致出卖人作为担保人而承担担保责任的，出卖人有权解除商品房买卖合同，买受人除偿还全部代偿款（包括但不限于贷款本金、利息、罚息等）外，还应按该商品房总价款的20%向出卖人支付违约金；本合同解除或终止，双方应在合同解除之日起七日内配合办理退房和注销商品房买卖合同网上备案、登记的所有手续；等。据佛山市自然资源局于2019年12月30日出具的《佛山市（xx区）商品房登记信息查询结果》显示，房屋坐落于佛山市xx区xxxx号xx花园xx座802，购房人为林芳，建筑面积174.43平方米，登记日期为2015年6月9日，抵押权人为中国银行股份有限公司顺德北滘支行（以下简称“中行北滘支行”）。2019年10月，因林芳、潘彭清未按时偿还涉案房屋的按揭贷款，中行北滘支行以林芳、潘彭清及美的置业为被告向佛山市xx区人民法院提起金融借款合同纠纷诉讼，诉请要求林芳向其偿还贷款及其对林芳名下的涉案xx房享有优先受偿权及潘彭清、美的置业对上述债务承担连带清偿责任等。该院于2020年6月8日作出（2019）粤0606民初23246号民事判决，判决：一、林芳于判决生效之日起十日内向中行北滘支行偿还贷款本金931967.98元及利息14900.04元及罚息；二、潘彭清、美的置业对上述债务承担连带清偿责任……。中行北滘支行不服该判决，向佛山市中级人民法院提起上诉，该院经审理，于2020年11月27日作出（2020）粤06民终12019号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。2020年5月27日，美的置业以林芳为被告向佛山市xx区人民法院提起商品房销售合同纠纷诉讼，诉请要求解除与林芳于2015年5月15日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》、林芳配合美的置业办理注销涉案商品房买卖合同网上备案登记手续并支付违约金等。其中该院经审查查明：林芳已于2015年6月17日实际支付完毕全部的购房款，其中部分购房款为银行抵押贷款，涉案房屋已于2016年交付，认为：美的置业在该案中的诉讼请求实为对执行标的存在异议，应当依照规定向执行法院提出异议来主张权利，不得在异议程序终结前另行提起普通民事诉讼，且美的置业已提起执行异议诉讼，且正在审理期间。该院遂于2020年8月10日作出（2020）粤0606民初12693号民事裁定书，裁定：驳回美的置业的起诉。美的置业不服该裁定，向佛山市中级人民法院提起上诉，该院于2020年9月29日作出（2020）粤06民终9503号民事裁定书，裁定：驳回上诉，维持原裁定。另查明，本院在审理陈晃与潘彭清、林芳民间借贷纠纷一案中，陈晃向本院提出财产保全申请，本院于2018年3月15日作出（2018)粤0104民初11126号民事裁定书，对林芳预购的位于佛山市xx区xx镇xx社区居民委员会xxxx号xx花园xx座xx房的产权进行了预查封，预查封期限从2018年4月3日至2021年4月2日。后，本院就该案于2019年7月18日作出（2018)粤0104民初11126号民事判决书，判决潘彭清、林芳于判决发生法律效力之日起7日内向陈晃归还借款6500000元及利息，案件受理费74731.4元、财产保全费5000元，由陈晃负担10974.22元，潘彭清、林芳负担68757.18元。潘彭清、林芳不服该判决，向广州市中级人民法院提起上诉，因其逾期未缴纳上诉案件受理费，该院于2019年11月19日作出（2019)粤01民终21976号民事裁定书，裁定该案按潘彭清、林芳自动撤回上诉处理，一审判决自该裁定送达之日起发生法律效力。因林芳、潘彭清未履行生效判决确定的义务，陈晃向本院申请强制执行，本院于2019年12月10日以（2019)粤0104执42433号案立案执行。2020年3月，原告就本院查封涉案xx房的所有权向本院提出书面异议，本院经审理认为：涉案房屋是林芳向美的置业预购的商品房，且以林芳的名义办理了商品房预售合同登记备案手续，故本院查封林芳名下预购的涉案房屋于法有据。另，中行北滘支行起诉美的置业要求其承担连带责任与本案并非同一法律关系，且涉案房屋被法院查封前未有生效的法律文书解除美的置业与林芳签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，故对美的置业提出的异议请求，本院不予支持。本院于2020年6月23日作出（2020）粤0104执异168号执行裁定书，裁定：驳回案外人美的置业对本院（2019）粤0104执42433号案执行标的佛山市xx区xx镇xx社区居民委员会xxxx号xx花园xx座xx房所提的异议请求。原告遂提起本案诉讼。诉讼中，原告称：林芳已付清涉案房屋的房款，其购买了涉案房屋后，因未缴纳契税、物业维修基金，我方多次联系均无法联系上，故一直未办妥房产证。本院认为，本案双方争议的焦点在于美的置业对涉案房屋是否享有实体权利以阻却被告申请执行。关于原告是否对涉案房屋享有所有权问题。原告现自认林芳已向其付清涉案xx房的全部购房款，且前述生效的（2020）粤06民终9503号民事裁定书已经查明美的置业已于2016年将涉案房屋交付给林芳，并以林芳的名义办理了商品房预售合同登记备案手续，即在本院查封涉案房屋之前，林芳已实际占有涉案房屋，且目前亦未有证据证明林芳对涉案房屋未办理过户登记存在过错，故林芳基于已完成《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》项下支付房款的义务而享有要求美的置业将涉案房屋登记至其名下的物权变动请求权，该效力具有物权属性，产生相应的对抗效力和排他效力。即使涉案房屋仍登记在美的置业名下，美的置业已不能享有完整所有者的权益。另，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部〈关于依法规范人民执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知〉》第十五条第（三）项：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋”及第十八条：“预查封的效力等同于正式查封”之规定，故本院对涉案房屋予以查封并采取强制性执行措施，符合法律规定。原告诉请要求确认其为涉案房屋的所有权人、解除对涉案房屋的查封并停止执行，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》（2014年12月18日最高人民法院审判委员会通过）第三百一十二条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：驳回原告美的置业集团有限公司的全部诉讼请求。案件受理费18344元，由原告美的置业集团有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按不服本判决部分的上诉请求数额，向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  徐 娟人民陪审员  邓晓红人民陪审员  钟月好二Ｏ二Ｏ一年二月五日书记员梁菁菁