四川省眉山市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)川14民终439号上诉人（原审被告）：杨仕明，男，1975年11月19日出生，汉族，住四川省仁寿县。委托诉讼代理人：杨淑辉，四川红地律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：肖欣宏，男，1999年8月23日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。委托诉讼代理人：韩炳全，四川力恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈胜，四川力恒律师事务所律师。上诉人杨仕明因与被上诉人肖欣宏房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省仁寿县人民法院（2017）川1421民初4453号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月14日立案后，依法组成合议庭，于2018年3月28日公开开庭进行了审理。上诉人杨仕明及其委托诉讼代理人杨淑辉，被上诉人肖欣宏及其委托诉讼代理人陈胜、韩炳全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨仕明上诉请求：撤销原判，改判：1、双方继续履行房屋租赁协议至合同期结束；2、杨仕明在3年内付清违约金56300元（含利息），驳回肖欣宏再次关于违约金的请求。肖欣宏答辩，杨仕明未按约支付租金并将房屋擅自转租他人，依照合同约定和法律规定，肖欣宏有权主张解除合同并由杨仕明支付违约金；一审仅支持了62500元违约金，没有满足我方的请求，但略微补偿了，因此我方认同该违约金数额。请求驳回上诉，维持原判。肖欣宏向一审法院起诉请求：1.判令解除肖欣宏与杨仕明签订的租赁合同，杨仕明在十五日内腾退房屋；2.杨仕明支付肖欣宏2017年度所欠租金60000元（诉讼中变更为56300元），并支付违约金25万元。一审法院认定如下事实：因肖欣宏未成年，2014年11月3日肖欣宏之母彭君与杨仕明签订《房屋租赁协议》，约定”甲方（出租方）为彭君（肖欣宏）乙方（承租方）杨仕明为规范甲、乙双方行为，保障双方利益，在平等、自愿、协商一致的基础上就乙方租赁甲方房屋，双方达成如下协议：一、甲方自愿将座落在仁寿县大道龙水河市场外的住房出租给乙方，房型为楼层1.2.3.4楼，面积1600.00平方米。二、租房期限：15年，即从2014年12月18日起至2029年12月17日止。三、租金、付款方式及付款金额：前5年租金每年25万元整，后10年租金26万元/年，每年支付期为12月18日。（合同以收据生效）明天下午1:00点以前付款都有效（注明下午1点钟）……五、其他事项……4.乙方在租期内，不得随意转租他人，如特殊原因，必须经甲方同意。5.乙方在租期内，不得擅自改变房屋结构和用途，如需装修，必须经过甲方同意后，并最终按‘来修’‘去丢’的原则处理。……补充协议……②乙方无权转租，可合伙经营。③甲乙双方违约金为￥1000000.00元整……”彭君与杨仕明均在该协议上签名、捺印。协议签订后，杨仕明支付肖欣宏2014年12月18日至2015年12月17日的房屋租金。庭审中，双方一致认可：2014年12月18日至2015年12月17日的租金250000元，已付清；2015年12月18日至2016年12月17日已支付330000元（含80000元装修复原费，250000元的房屋租金）；杨仕明租房后装修过程中，双方达成口头协议，杨仕明支付肖欣宏装修复原费160000元，至今已支付120000元。肖欣宏认为到2017年12月18日前，杨仕明尚欠租金为56300元，杨仕明认为所欠56300元为应支付肖欣宏的装修复原费。另查明，杨仕明租赁房屋系肖欣宏所有。2015年11月3日，杨仕明将承租的房屋第二层出租给陈建峰经营。现陈建峰已搬离该房屋。上述事实，有当事人的陈述、户口簿复印件、身份证复印件、《房屋租赁协议》、《营业用房租赁合同》复印件、《房产证》复印件等相关证据予以证明。以上证据，经一审法院审查，予以采信，并在卷佐证。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。肖欣宏虽与杨仕明未签订《房屋租赁协议》，但在未成年时，其母亲彭君作为法定代理人代肖欣宏与杨仕明签订《房屋租赁协议》应对其产生约束力。《房屋租赁协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，应属合法有效，双方均应按协议严格履行义务。双方均认可：杨仕明尚欠肖欣宏56300元，故肖欣宏主张杨仕明支付56300元，予以支持。杨仕明未经肖欣宏同意将房屋转租给第三人，违反了双方《房屋租赁协议》的约定，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款”承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”之规定，肖欣宏主张解除双方签订的《房屋租赁协议》，符合法律规定，予以支持。杨仕明辩称，肖欣宏知道其将房屋转租，但未提供证据予以证明，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条”没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果”之规定，杨仕明应自行承担举证不能的后果。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条”当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……”和《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条”当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，虽然杨仕明未主张减少违约金，但结合本案合同履行情况，肖欣宏主张杨仕明支付违约金250000元较高。兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益、实际损失等综合因素，因杨仕明违约解除合同后，势必给肖欣宏造成租金损失，参照双方约定的租金和实际情况，酌定违约金为62500元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第二百二十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除肖欣宏与杨仕明2014年11月3日签订的《房屋租赁协议》，杨仕明于本判决生效后十五日内腾出房屋；二、杨仕明于本判决生效之日起十五日内支付肖欣宏56300元及违约金62500元，共计118800元；三、驳回肖欣宏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费650元，由肖欣宏承担50元，杨仕明承担600元。二审审理过程中，上诉人杨仕明提交以下证据：1、2015年2月14日杨仕明与周群签订的《房屋租赁协议》，载明杨仕明将案涉租赁房屋中的4楼中的15号租给周群使用；2、2014年11月3日和2015年10月2日杨仕明与邝志君签订的《合作协议》和《合同》各一份，《合作协议》主要载明邝志君与杨仕明共同出资、共同收益或亏损经营承租的案涉房屋，《合同》主要载明双方各分得其中的部分房屋各自经营；3、邝志君向肖欣宏的母亲彭君转款（2016年1月27日转125000元、2016年1月28日转20000元、2017年1月19日转款33700元）的转款记录，并申请调取2015年12月陈建峰向彭君转款150000元的转款记录；4、申请证人邝志君出庭作证。证人邝志君当庭陈述：我与杨仕明是朋友，并和杨仕明合作租了肖欣宏的房子，开始打算开茶楼，后来因为停车不方便，改变了项目，将3、4楼改装成一套一的出租房出租。刚租下来时就在二楼打了广告招合伙人，后来找了一个合伙人，就是陈建峰，陈建峰用于开培训学校。彭君（肖欣宏的母亲）是我爱人的表亲，房屋租赁协议是跟彭君签的，租下来彭君就知道我和杨仕明是合伙经营的。我直接交过租金给彭君。后来陈建峰办培训学校办营业执照需要房产证，我们包车到成都九眼桥的茶楼找彭君，告诉彭君二楼租出去了，别人要办营业执照所以要房产证复印件。彭君向我们要十多万的违约金，不给就不拿房产证给我们。经过协商谈成16万元，当天在附近的银行给了彭君4万元现金存在彭君的卡上。这个款是违约金，我们给彭君说了要房产证复印件是因为2楼出租了要办营业执照。我们装修的时候彭君是知道的，还提出装天然气不安全，所以三楼就装的电子热水器。现在与杨仕明仍在合伙经营案涉租赁房屋。杨仕明提交以上证据拟证明案涉租赁房屋转租的事肖欣宏的母亲彭君是知道并且认可的。对以上证据，肖欣宏的质证意见为：1、杨仕明与周群的房屋租赁协议没有肖欣宏或彭君的签名，不能证明肖欣宏知道转租一事；2、对杨仕明与邝志君的《合作协议》和《合同》不知情，也不能证明肖欣宏知道并同意杨仕明转租房屋；3、肖欣宏向杨仕明催收租金时，杨仕明请他人代为支付租金，我方只是收取租金，不代表知道并认可转租行为；邝志君打电话说转了15万元的租金（邝志君是签订房屋租赁协议的中介方），但当时不知道是谁转的，诉讼过程中去打清单才知道是陈建峰转的；4、邝志君的证言表明其与杨仕明是合伙经营租赁的房屋，证人与杨仕明有利益关系，其证言不应采信，且证人证言是单方孤证，不能证明证人陈述的事实。同时肖欣宏在对证人发问时提交证人邝志君2016年1月27日向彭君出具的《欠条》，载明”此欠彭君龙水河仁寿大道3、4楼住房改装损失费50000元整，分2017年12月18日前付2万元整，2018年度12月18日前付3万元整”。证人邝志君辨认后陈述，该5万元包含在16万元中，之所以写成装修赔偿款，是彭君要求的。对杨仕明在二审中提交的以上证据，本院认证如下：杨仕明与周群签订的《房屋租赁协议》、杨仕明与邝志君签订的《合同协议》、《合同》，只能证明协议双方签订相关协议的事实，并不能证明肖欣宏知道杨仕明将房屋转租并同意；对于邝志君和陈建峰转款给彭君的转款记录，也只能证明二人转了租金给彭君，现实生活中找他人代为付款的情况并不鲜见，仅凭转款记录不足以证明肖欣宏知道转租并认可的事实；对于证人邝志君的证言，因证人陈述自己与杨仕明系合伙经营案涉租赁房屋，其与杨仕明存在利益关系，因此其证言可信度较低。且其关于16万元款项的性质的陈述，与其向彭君出具的欠条载明的内容不一致。在没有其他充分证据佐证的情况下，其证言不能采信。本院二审查明事实与一审查明事实一致，本院对一审查明事实予以认定。本院认为，本案焦点为：肖欣宏是否知道杨仕明将承租的房屋转租并认可，《房屋租赁协议》是否应当解除；一审认定的违约金是否适当。关于第一个焦点，首先，杨仕明称在签订租赁合同时肖欣宏的母亲彭君就知道房屋将来是要转租给别人的，对此本院认为，根据杨仕明申请的证人邝志君的陈述，刚开始是租来开茶楼，后来是因为楼下的车位被撤，停车不方便才改变项目改装成房屋出租；并且杨仕明与彭君签订的《房屋租赁协议》除了合同第五条第4项约定了”乙方在租期内不得随意转租他人，如特殊原因，必须经营甲方同意”外，在下面的补充协议第2条再次强调”乙方无权转租，可合伙营业”。若双方均明知案涉房屋租赁后是要进行转租的，那么合同签订时杨仕明应该提出将不得转租的约定删除，而不是在合同条款已约定不得转租之外再次补充约定无权转租。其次，对杨仕明称彭君早已知晓房屋转租一事，并经双方协商就转租一事向彭君支付16万元违约金，因此彭君已认可转租行为。对此，本院认为，对于双方约定的16万元款项的性质双方有争议，肖欣宏方称系因杨仕明破坏了原有的装修而支付的装修复原费。对该款项的性质，在一审卷69页一审法院对杨仕明进行询问时，杨仕明陈述”不欠租金，只欠赔偿款，到现在只欠56300元，这是装修赔偿款”；并且邝志君出具给彭君的欠条上也明确载明为”住房改装损失费”。而杨仕明关于系转租违约金的主张没有提交任何证据予以证明，因此应当认定双方协商的16万元为装修赔偿款而非转租违约金。第三，杨仕明在二审中提交的证据均不能证明肖欣宏知道并同意其将房屋转租的事实。综上，杨仕明关于肖欣宏知道房屋转租并认可的主张不成立。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款”承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”之规定，肖欣宏主张解除房屋租赁协议符合法律规定。关于第二个焦点，杨仕明未经肖欣宏同意擅自将租赁房屋转租他人的行为违反双方合同约定，构成违约，应当向肖欣宏承担违约责任。基于本院对第一个焦点中16万元系装修赔偿款而非转租违约金的认定，上诉人杨仕明关于其已承担了16万元的转租违约金，不能双重计算违约金的理由不成立。一审对肖欣宏主张的25万元违约金综合考虑了合同履行情况、过错程度以及实际损失等因此，调整为62500元并无不当。需要说明的是，本院二审查明案涉房屋系杨仕明与邝志君合伙租赁并经营，因此所欠款项及违约金应属二人合伙债务。但二审中肖欣宏作为权利人向本院提交书面意见，明确只向合同相对人杨仕明主张权利。对于杨仕明与邝志君的合伙关系，可由二合伙人自行处理。综上，上诉人杨仕明的上诉主张均不成立，本院不予支持。原判认定事实清楚、适用法律正确、判决得当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1208元，由上诉人杨仕明负担。本判决为终审判决。审判长  陈晓华审判员  唐 部审判员  李 迪二〇一八年四月八日书记员  陈乐奕