福建省福州市鼓楼区人民法院执 行 裁 定 书（2021）闽0102执异3号异议人（案外人）：叶应全，男，1966年12月26日出生，汉族，住寿宁县。委托代理人：林长扬，寿宁县中诚法律服务所法律工作者。申请执行人：郑孝义，男，1967年4月26日出生，汉族，住福州市鼓楼区。申请执行人：李金娇、女，1968年11月13日出生，汉族，住福建省长乐市。委托代理人：余清清，福建德和衡（福州）律师事务所律师。委托代理人：刘昌奉，福建德和衡（福州）律师事务所律师。被执行人：罗润镇，男，汉族，1976年4月17日出生，住福州市晋安区。被执行人：寿宁县新城房地产开发有限公司，住所地福建省寿宁县鳌阳县东部新区东方商住城10-1号2层，统一社会信用代码：913509246784828918。本院在执行申请执行人郑孝义、李金娇与被执行人罗润镇、寿宁县新城房地产开发有限公司（以下称“新城房地产”）民间借贷合同纠纷一案【（2020）闽0102执659号】，异议人叶应全对本院查封其相关个人财产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行书面审查，现已经审查终结。异议人叶应全的执行异议请求如下：停止对寿宁县鳌阳镇东部新区东方××幢××层××、××、××、××、××店（以下称“案涉房产”）的执行，并解除查封，将该店铺归还异议人。事实与理由如下：一、案涉房产的实际产权系异议人所有。（一）新城房地产尚欠异议人农民工工资及工程材料款等费用共计3448313元，至今未付。异议申请人于2010年1月因分包福建福兴建筑工程有限公司中标建设的寿宁县东方商住城ＩＩ标段工程，该工程项目经验收结算后，由于新城房地产尚欠异议人工程余款3448313元无力支付，经异议申请人再三催讨后，新城房地产于2017年12月将其位于寿宁县鳌阳镇东部新区东方××幢××层××、××、××、××、××店交付异议人抵偿工程款，并交付异议人使用，双方于2018年元月5日补签《东方商住城店面认购一次性付款协议》，新城房地产将其以上五间店面（面积共807.26平方米），以每平方米4300元，计价为3471218元抵偿异议申请人的工程欠款，并由异议人支付差额22905元。至今以上五间店面已经由异议人实际占有、使用、出租、收益三年时间，没有任何人向异议人提出异议。由于新城房地产的原因，至今无法办理过户至异议人的名下。因此，该房产的实际产权系异议人所有。（二）异议人实际拥有的案涉房产，系善意取得。因新城房地产拖欠异议人农民工工资及工程材料款等工程款共计3448313元，经异议人再三催讨后，以店面抵偿工程款，并且新城已将该5间店面交付异议人，一直由异议人实际占有、使用、处分、收益至今，从未有其他人向异议人提出异议；至于该5间店面登记于谁的名字，异议人在鼓楼区法院查封前毫不知情。（三）新城房地产以店面抵偿异议人工程款的行为合法有效。本案案涉的新城房地产与郑孝义、罗润镇之间的商品房买卖合同纠纷，分别于2017年6月8日经寿宁县人民法院作出（2016）闽0924民初631号民事判决、2017年11月20日经宁德市中级人民法院作出（2017）闽09民终1291号民事裁定、2018年9月17日经寿宁县人民法院作出（2018）闽0924民初357号民事判决、2019年4月12日经宁德市中级人民法院作出（2019）闽09民终362号民事判决，已判决郑孝义与新城房地产于2014年8月16日签订的0××2号、0××5号、0××2号、0××4号、0××0号《商品房买卖合同》无效。根据《合同法》第五十六条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力；以及《合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。同时根据《中华人民共和国物权法》第十九条“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。（第二款）不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。”因此，新城房地产公司将××城第××幢××层××、××、××、××、××店抵偿异议人的农民工工资及工程款，是合法处分自已的财产，是合法有效的行为。二、贵法院执行本案的法律文书依据错误，应予解封异议人所有的寿宁县鳌阳镇东部新区东方××幢××层××、××、××、××、××店五间店，将该店铺归还异议人。（一）根据（2018）闽0924民初357号民事判决书及（2019）闽09民终362号民事判决书，判决郑孝义与新城房地产《商品房买卖合同》无效。说明双方之间的商品房买卖行为自始无效，因此寿宁县鳌阳镇东部新区东方××幢××层××、××、××、××、××店五间店自始系新城房地产所有。（二）（2018）闽0102民初4520号、（2019）闽01民终7323号民事判决书，明显认定事实不清、适用法律错误。贵法院执行的该两份依据文书是李金娇、郑孝义与罗润镇之间民间借贷纠纷案件，新城房地产公司即未担保盖章，亦无法定代表人签字，更没有召开股东代表会的相关会议记录或授权委托书，根本不具备合同成立的形式要件，而该两份判决书均采用推定的方式来定案，明显是强词夺理，（2019）闽01民终7323号民事判决书第10页第11行“……综上，可推定李金娇、郑孝义与新城房地产签订《房商品房买卖合同》的真实目的不在于转移房屋有权而是担保债务的按期履行，明显符合让与担保的条件，说明新城房地产对《借款协议书》知晓并同意将七份房产作为借款担保”，一、二审经办法官采用推定思维来强制套用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条规定的让与担保的特征，明显于法无据。（三）让与合同，我国并没有明确的法律规定，以买卖合同的让与方式进行担保，应理解为合法真实有效的合同，才能作为担保合同；而李金娇、郑孝义与罗润镇签定的借款合同，关于新城房地产与郑孝义的《商品房买卖合同》已被认定为无效，贵法院依然认定为该《商品房买卖合同》所涉的房产担保依然无效，明显是于法无据，仅能认为是罗润镇的个人行为。三、贵法院超标的查封新城房地产的财产。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释［２００４］１５号）规定：“查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结，但该财产为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外”。贵法院依据（2018）闽0924民初357号民事判决书及（2019）闽09民终362号民事判决书的执行标的为545万元及利息，而新城房地产被贵法院查封的××城第××幢××层××至××号店、第××幢第××层××至××号店、第××幢××层××至××号店、第××幢××层××至××号店、第××幢××层××至××号店、第××幢××层××号店、第××幢××层××号至××号店；共28间店的总价值至少在3000万元以上，明显超过其标的的相应价值，损害了异议人的利益。四、（2018）闽0102民初4520号、（2019）闽01民终7323号民事判决书，未将李娟娟列为被告，不排除原告李金娇、郑孝义与被告罗润镇恶意诉讼的合理怀疑。整个案件的过程，罗润镇均未出庭，而法官的观点基本采纳了原告的观点，并采用推定的理论来定案，至少真实的意思，只有罗润镇才是当事人，其真实意思也用推定来认定，明显存在不合理。从判决书可以看出，李金娇、郑孝义分别于2014年7月3日、7月30日、9月3日、9月19日、2015年2月17日向李娟娟转帐300万元、100万元、12.5万元、20万元、25万元，在李娟娟共收到原告方457.5万元的情况下，而原告方故意不追究李娟偿还连带偿还责任，明显不符合民间借贷案件的常理，明显具有原被告故意串通的故意，不排除原告李金娇、郑孝义与被告罗润镇恶意诉讼的合理怀疑。综上所述，为了避免引发不必要的诉讼纠纷以及异议人的财产权益的重大损失，根据《民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行”；第二百五十六条第一款第二项：“案外人对执行标的提出确有理由的异议的”等相关规定。因此，特恳请贵法院停止对寿宁县鳌阳镇东部新区东方××幢××层××至××店的执行，并解除查封，将该店铺归还异议人，维护异议申请人的合法权益。申请执行人郑孝义、李金娇对异议人叶应全的请求发表如下意见：一、异议人不是查封的寿宁县鳌阳镇东部新区东方××幢××层××、××、××、××、××店房产的所有权人。（一）案涉房产始终登记在被执行人寿宁县新城房地产开发有限公司名下案涉房产始终登记在被执行人寿宁县新城房地产开发有限公司名下，根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”第二百一十四条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”第二百一十六条：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理”之规定，案涉房产属于被执行人寿宁县新城房地产开发有限公司所有，异议人并非案涉房产所有权人。（二）异议人主张善意取得不成立。根据《物权法》第一百零六条之规定，受让人善意取得该不动产的所有权必须符合：（一）受让人受让该不动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记。异议人主张善意取得案涉房产所有权显然不符合前述法律规定：首先，异议人所谓在2017年12月以房抵债时并非是善意的，答辩人与答辩人与被执行人寿宁县新城房地产开发有限公司早在2014年8月16日就寿宁县鳌阳镇东部新区东方××幢××层××、××、××、××、××店房产房签订合同编号为0××0的《商品房买卖合同》，并在寿宁县房管部门办理合同备案。其次，异议人提交的证据材料不足以证实存在工程分包以及被执行人寿宁县新城房地产开发有限公司拖欠其工程款的事实，另外异议人与被执行人寿宁县新城房地产开发有限公司实施以房抵债，却未签署正式的《商品房买卖合同》并向房管部门办理合同备案，显然不符合常理，亦可说明异议人并非善意的。第三，所谓的以房抵债并没有办理不动产所有权变更登记。二、异议人非案涉房产的权利人，应驳回其异议。首先，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；”按照寿宁县不动产登记中心的不动产登记簿判断，异议人非案涉房产的权利人，其无权主张对案涉房产解除查封。其次，福州市中级人民法院作出的（2019）闽01民终7323号《民事判决书》中认为被执行人寿宁县新城房地产开发有限公司以其名下店面以签订商品房买卖合同的方式提供抵押，符合让与担保的特征。而《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第六十八条：“债务人或者第三人与债权人约定将财产形式上转移至债权人名下，债务人不履行到期债务，债权人有权对财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得价款偿还债务的，人民法院应当认定该约定有效。当事人已经完成财产权利变动的公示，债务人不履行到期债务，债权人请求参照民法典关于担保物权的有关规定就该财产优先受偿的，人民法院应予支持。”也已明确答辩人有权就上述案涉财产优先受偿。最后，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”根据执行依据的生效判决，案涉房产作为借款的担保，贵院对案外人提出的排除执行异议的请求应不予支持。三、异议人无权占有、出租案涉房产，应当提取租金作为执行款。依据上述事实与法律规定，异议人将案涉房产出租的行为属无权处分，侵害了申请执行人即答辩人的合法权益，其向租赁人收取的租金应当归房产所有人寿宁县新城房地产开发有限公司所有，因被执行人寿宁县新城房地产开发有限公司未按照生效法律文书确定的义务履行还款义务，贵院应当提取异议人所收取的案涉房产租金作为本案的执行款。综上，异议人对案涉房产不享有所有权，无权对案涉房产占有、出租，请求贵院驳回异议人的异议申请。本院查明：本案的执行依据为（2018）闽0102民初4520号民事判决书，判决如下：“一、被告罗润镇于本判决生效之日起十日内向原告李金娇、郑孝义偿还借款本金人民币5450000元及利息……三、如被告罗润镇不能清偿上述款项，被告寿宁县新城房地产开发有限公司对不能清偿部分，以0××4、0××5、0××2、0××2、0××0、0××8、0××9的《商品房买卖合同》项下的位于国有土地使用权证号为寿国用(2010)第0086号地块上的××城第××幢××层××至××号店、第××幢第××层××至××号店、第××幢××层××至××号店、第××幢××层××至××号店、第××幢××层××至××号店、第××幢××层××号店、第××幢××层××号至××号房产进行清算并依法作价后承担清偿责任。”本案进入执行阶段，本院委托福建省寿宁县法院办理财产保全，受托法院于2019年4月18日做出协助执行通知书，冻结了被执行人寿宁县新城房地产开发有限公司名下的房产。另查明，根据寿宁县不动产登记中心档案查询结果显示，××城第××幢××层××、××、××、××、××店均登记在新城房地产名下。本院认为：首先，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定，即“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”上述规定适用的主体是不动产买卖合同中的买受人，保护的是基于买卖不动产而产生的物权期待权。本案中，异议人与被执行人新城房地产签订的《东方商住城店面认购一次性付款协议》系以物抵债的协议，以物抵债协议首先以消灭金钱债务为目的，而案涉房产的交付仅系以物抵债的实际履行方式，基于以物抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，该以物抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权，亦不足以排除本案的执行。综上，异议人叶应全对案涉房产的权利主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定的情形，其异议请求，本院不予支持。其次，针对异议人认为本院存在超标查封的情况，本案查封的是不动产，而非存款等具有明确价额的财产。因案涉房产未经评估，结合执行中司法拍卖的不确定因素，难以认定本案存在超标查封的情形。异议人据此提出的异议请求，本院不予支持。最后，执行异议案件审查范围是异议人对执行行为或执行标的的异议，因此异议人关于本院的执行依据错误，怀疑（2018）闽0102民初4520号、（2019）闽01民终7323号案件中李金娇、郑孝义存在恶意诉讼的异议请求均不属于执行异议案件的审查范围，不符合执行异议的受理条件。异议人认为执行依据错误，侵害其权利的，可以通过审判监督程序寻求救济。异议人叶应全无法证明其为案涉房产的真实权利人，其对执行依据的异议也不符合执行异议的受理条件，因此异议人叶应全提出要求解除相关财产查封的执行异议请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十八条之规定，裁定如下：驳回案外人叶应全提出的执行异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  赵 南审 判 员  张莉珍审 判 员  张太洲二〇二一年二月七日法官助理  李 榕书 记 员  叶少伟附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议不成立的，裁定驳回异议；（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。