云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）昆民一终字第506号上诉人（原审原告）王强，男，1972年12月8日出生，汉族，住云南省昭通市昭阳区海楼路昭苑小区*幢*单元***号，身份证号码：5321011972********。特别授权诉讼代理人李安、杨华，北京大成（昆明）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）昆明兴杰房地产开发有限公司。住所地：昆明市环城南路***号。法定代表人胡兴华，董事长。特别授权诉讼代理人饶曙辉，云南恒鑫律师事务所律师。上诉人王强与被上诉人昆明兴杰房地产开发有限公司（以下简称兴杰公司）商品房买卖合同纠纷一案，上诉人王强不服昆明市官渡区人民法院（2012）官民二初字第304号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年11月1日受理后依法组成合议庭，于2013年11月15日对本案进行了审理。本案经报本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。一审法院确认事实：2006年10月17日至27日期间，兴杰公司在《春城晚报》刊登广告，内容涉及兴杰现代城在建筑面积之外赠送使用面积，通过装修，房间可以架空成二层使用，广告所载图片和文字仅供参考，所有内容均以政府最后批准之法律文件及买卖双方签订的合同为准等。2006年11月8日，双方签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》，约定原告向兴杰公司购买涉案房屋，兴杰公司应于2008年8月28日前，将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的该商品房交付给原告；原告需自愿委托兴杰公司代办产权证，并书面申请，双方在办理完房屋交接手续后90日内将办理产权证手续提交给房屋产权部门，未支付相关费用的，兴杰公司可延期申办产权证。合同签订后，原告支付了相关费用。2007年7月7日，原告委托云南天怡建筑设计有限公司做专项设计，将前述房屋客厅中空位置做全部搭建以增加房屋使用面积，同时原告还委托云南建工第四建设有限公司按照云南天怡建筑设计有限公司设计图纸施工；原告在委托设计、施工的委托书中声明，已知晓客厅中空位置做全部搭建后可能影响空气、光线、照明、局部建筑问题及昆明兴杰房地产开发有限公司对房屋设计图纸变更等责任，但承诺由此引起的责任由原告全部承担；该搭建在原告接房前已施工完毕。原告已接房，现未办理房屋产权证。另查明，昆明市中级人民法院在审理上诉人昆明兴杰房地产开发有限公司与被上诉人乔蓉艳商品房销售合同纠纷一案中，向昆明市规划局发函核实有关兴杰现代城住宅小区存在的房屋客厅中空位置做全部搭建的行为是否违反规划许可以及是否影响房屋产权证的办理问题，昆明市规划局回函称：昆明兴杰房地产开发有限公司在兴杰现代城建设过程中，擅自将行政许可的客厅中空封闭，导致建筑面积增加，其行为属违反规划许可；兴杰现代城工程项目交付使用多年，但至今未办理该工程项目竣工规划核实，原因主要是该工程项目存在违反规划许可的建设行为（其中包括客厅中空封闭），尚未得到依法查处，不具备办理建设工程规划核实条件，同时也影响了办理房屋产权登记事宜。因原告未取得所购房屋的权属证书，故诉至一审法院，请求：一、向原告赔付违约造成的损失，该损失按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，自2010年7月30日起计算至原告取得所购房屋的《房屋所有权证书》之日止，至2012年7月31日的损失为80548元；二、由被告承担本案诉讼费。一审法院认为：《中华人民共和国民法通则》第五十七条规定，民事法律行为从成立时起具有法律约束力，行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。根据原建设部《房屋登记办法》的规定，房屋所在地的房屋登记机构负责办理房屋登记和发证，业主作为申请房屋登记的申请人。本案双方签订的合同约定涉案房屋的产权证由原告委托兴杰公司办理，就此双方之间建立了委托合同关系，而从昆明市规划局给昆明中院回函的内容看，“兴杰现代城”项目存在违反规划许可的建设行为尚未依法查处，至今还处于未验收状况，并不具备办理产权证的条件。原告在不具备办证条件的前提下要求兴杰公司支付逾期办证违约损失无法律依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五十七条之规定，判决：“驳回原告王强的诉讼请求”。案件受理费1813元，由原告承担。一审宣判后，王强不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，支持其一审诉讼请求。其上诉主要事实及理由如下：一、一审判决认定事实错误。首先，一审判决认为涉案房屋因中空搭建而影响办理房屋产权登记事宜的责任应由上诉人承担没有事实和法律依据。设计委托书和施工委托书为被上诉人单方统一制作，并由其统一交由业主签字，上述两份委托书是被上诉人为免除其主要责任而恶意编造的，不能作为认定上诉人责任的依据。另外，依据昆明市规划局的回函，兴杰现代城项目不具备办理建设工程规划核实条件的原因是被上诉人违反规划行政许可，从而影响办理房屋产权登记事宜，该函件也已经明确该责任的承担人应当是被上诉人，一审判决依据设计委托书和施工委托书作出对上诉人的责任认定没有任何事实依据，也严重违背公平原则。其次，一审判决认为兴杰现代城项目至今仍处于未验收状况，不具备办理产权证的条件，与昆明市中级人民法院作出的生效判决中所认定的事实严重相悖，属于认定事实严重错误。依据上诉人提交的证据，昆明市中级人民法院（2011）昆民一终字第523号民事判决书中已经确认兴杰现代城已通过上诉人组织勘察、设计、监理、施工单位进行的竣工验收。二、一审判决适用法律错误。依据上诉人提交的昆明市中级人民法院（2011）昆民一终字第523号民事判决书中确认的事实，涉案房屋已交付，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，被上诉人应当在房屋交付使用之日起90日内履行交付房屋所有权证的义务，协助上诉人办理房屋产权证，但至今上诉人仍未取得房屋产权证，被上诉人依法应当承担违约责任。被上诉人兴杰公司答辩称：一、一审判决程序合法。二、一审法院认定事实有据可查。上诉人明知中空搭建会影响采光及办理不成产权证，还委托第三方进行设计搭建，相应后果不应由被上诉人承担责任。二审经审理查明事实与一审一致，本院予以确认。本院认为：最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失金额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”依据上述规定，在房屋买卖合同履行过程中，若因出卖人的原因造成无法办理房屋权属证书的，应由出卖人承担违约责任。本案中，上诉人自行委托设计、施工公司将涉案房屋客厅中空位置做全部搭建以增加房屋使用面积，上诉人在委托设计、施工的委托书中声明，已知晓客厅中空位置做全部搭建后可能影响空气、光线、照明、局部建筑问题及兴杰公司对房屋设计图纸变更等责任，但承诺由此引起的责任由上诉人全部承担，现该搭建行为在上诉人接房前已施工完毕。同时，另案中昆明市规划局已认定兴杰现代城建设过程中，擅自将客厅中空封闭、导致建筑面积增加，其行为违反规划许可，导致未能办理工程项目竣工规划核实，进而影响了办理房屋产权登记事宜。依据上述查明事实，包括诉争房屋在内的兴杰现代城房屋未能办理产权登记的原因主要是业主进行中空搭建导致违反规划所致，而上诉人在出具设计、施工委托书时亦承诺对由此引起的责任全部自行承担。据此，本案不属于上述法律规定的“出卖人的原因”，即上诉人自行承担涉案房屋无法办理产权登记的责任，上诉人主张由被上诉人支付逾期办证违约责任无事实及法律依据，不能成立，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百一十八条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1813元，由上诉人王强承担。本判决为终审判决。审 判 长 起 俊代理审判员 汪 佳代理审判员 符圆圆二〇一三年十二月二十日书 记 员 马 娜