甘肃省榆中县人民法院民 事 判 决 书(2018)甘0123民初741号原告邴泽涛，男，汉族，1985年9月15日出生，甘肃省兰州市人，住兰州市城关区，甘肃变电安装分公司职工。被告费俊天，男，汉族，1968年6月3日出生，甘肃省榆中县人，住榆中县，农民。委托诉讼代理人：李海明，陈世文，甘肃瀛强律师事务所律师。代理权限为：参加庭审，承认、放弃、变更诉讼请求，代为和解、调解，提起上诉，代领法律文书等权限。原告邴泽涛诉被告费俊天房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月27日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邴泽涛、被告费俊天及委托诉讼代理人李海明、陈世文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告邴泽涛向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付原告租房款和定金12000元并承担迟延给付利息1200元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年1月23日，被告与原告协商，将位于榆中县城关镇北关村四队的商铺（被告经营早餐等小吃）以每年12000元出租给原告，原告向被告支付定金2000元后，约定过两天签订《商铺转让合同》，但次日，被告谎称外出要求原告将剩余的房租10000元支付给被告，原告无奈通过微信转账支付给被告后，原告担心上当，强烈要求被告签订合同，原告拟出《商铺转让合同》与被告签订时，原告才得知，该商铺所有权并非被告所有，而被告仅是承租人，承租用于早餐经营的，且没有经过出租人同意的情况下以自己的名义进行转租，原告与被告口头协商房租租期按一年计算，等原告与被告签订合同时，被告却承认按半年计算，综上所述，被告该出租行为违法，属于恶意欺诈。后原告了解到，被告无视法律，早已成为法院失信人员。原告得知已上当受骗，要求被告返还租金12000元，被告推托不予给付并无故谩骂，拒接电话。被告费俊天辩称：1、原告起诉无事实依据。被告之前在案涉房屋经营早餐生意，由于家中有事，无力经营，决定将房子转租出去，就在门窗张贴转租信息，2018年1月23日被告接到原告电话说同意租赁，经过协商以12000元成交，原告支付了2000元定金，双方协商一周内腾出房子，但次日原告打电话要求腾房，说要装修，因有关部门要检查，被告配合原告将房屋腾空，之后原告通过微信转账将剩余10000元转付被告，第三日原告打电话告诉被告不想租房子了，因为他在拆迁办的朋友告诉他房子所在这条街第二年要拆迁。2、被告与原告之间不存在违法转租行为。被告转租房屋是经过所有权人同意的，并没有如原告所说未经所有权人同意将承租房屋以自己名义进行转租的情况，原告所述与事实不符。3、房屋拆迁仅是传言，不能作为原告解除合同的依据。原告所说房屋第二年拆迁，仅仅是原告听说的情形，并没有相关通告及证据予以证实，因此不能作为合同解除的依据。4、原告要求返还租房款及定金并支付迟延利息无事实依据也无法律依据。依法成立的合同对当事人具有约束力，当事人应按照约定履行义务，不得擅自变更或者解除合同，本案不存在解除合同的法定情形；原告要求承担迟延利息1200元无法律依据。原被告之间房屋租赁合同合法有效，被告不存在违法转租行为，不存在违约行为，原告要求返还租金和承担迟延利息无事实予以支持，故请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求、答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行举证、质证，对于当事人提交的证据，本院作如下认定：1、原告提交第一组证据《商铺转让合同》一份，证明合同是无效的，因为只有被告签字，自己没有签字，被告构成违约的事实。被告质证时对合同的真实性不认可，原告认为合同自己没有签字是无效的，而被告方认为被告是愿意签订该合同的，原告提供合同恰恰说明原告是愿意签订该合同的，房屋租金已经支付，认为合同有效，可以履行。2、原告提交第二组证据：押金收条一份及微信转账交易记录四份，用以证明商铺转让费12000元已经付清，签订合同时感觉自己被欺骗的事实。质证时被告对证据的真实性无异议，对证明受欺骗的证明目的有异议，认为转账记录反而证明双方是在履行合同且已履行完毕。本院认为原告提供证据不能证明被告方违约，只能证明原告支付被告定金2000元，现金10000元的事实，原告提供只有被告签字的合同仅写明被告与房东的租房合同于2018年6月30日止，房屋年租金8000元的事实，不能证明其举证受到欺骗的目的。3、被告提交第一组证据：同意转租证明一份、《房屋租赁协议书》一份，用以证明被告得到房屋所有权人同意转租该商铺、房屋租赁协议中出租期限为2017年7月1日至2018年6月30日，原告支付被告12000元中，一部分是租金，一部分是房屋转让费。质证时原告对房屋租赁协议真实性有异议，协议书没有写清房屋的具体位置，房东证明的时间和我们签合同的时间不一致，对证明目的有异议。4、本院对案涉房屋所有权人魏继现的询问笔录证实，被告费俊天租赁房屋期限为一年，年租金8000元，被告费俊天转租后才告知房东魏继现，房屋已转租，同时房东同意被告只能转租半年至房屋到期；同时证明没有接到政府要拆迁征用的通知。本院认为，被告提供证据证明其与房东魏继现签订租赁合同于2018年6月30日到期，其提供证据证实不能收取12000元一部分是租金一部分是转让费的事实，同时房东魏继现仅同意其在租期内转让，即同意转让半年。本院经审理，认定事实如下：1、2017年7月1日，被告费俊天租赁案外人魏继现位于榆中县城关镇北关村四社908号房屋一间（面积20平方米），用于经营早餐店，双方签订《房屋租赁协议书》，约定租期一年，租期自2017年7月1日至2018年6月30日，虽未约定租费数额，但实际按照年租金8000元收取，协议第六条约定：”乙方（费俊天）在承租期间不得转让或出租”。同时案外人魏继现同意被告费俊天在租期内转让即同意转租半年。2、2018年1月23日原告邴泽涛与被告费俊天通过电话联系，原告租赁该房屋，同日原告给付被告铺面转让押金2000元，1月24日原告通过微信转账支付被告10000元，同日被告将房屋腾空并将钥匙交付原告，1月25日原告邴泽涛提供一份《商铺转让合同》，被告在合同上已签字，原告未签字，且合同由原告邴泽涛保管，双方在合同上没有约定租期。庭审中原告认为当时自己提供的《商铺转让合同》期限只有5个月，虽然被告签了字，但拿回去准备修改一下，但被告认为合同是合适的；原告认为当时支付12000元是一年的房租，被告认为12000元包括半年的房租和转让费。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人交付租金的合同。关于合同效力问题，本案中原告邴泽涛与被告费俊天口头商议租赁房屋后，原告给付被告租房定金2000元，后原告又支付被告现金10000元，同时被告将房屋交付原告使用，虽之后原告提供一份《商铺转让合同》，被告费俊天在合同上签名，原告认为合同需修改一下而未签字，虽然该转让合同未对履行期限（租赁期限）做出明确约定，但应视为双方已经履行了合同的其他主要义务，该合同成立并生效；依据被告费俊天与案外人魏继现2017年7月1日签订的《房屋租赁协议书》第六条”乙方（费俊天）在承租期间不得转让或出租”及魏继现的询问笔录，证实魏继现同意被告费俊天转租房屋半年期限给原告邴泽涛，因此原告邴泽涛与被告费俊天签订的《商铺转让合同》部分有效，被告租期内的转租有效，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，应当认定超过部分约定无效。关于租赁费问题，本案被告费俊天与房东魏继现签订租赁协议，实际按照年租金8000元收取，应认定为原告租赁该房屋的租金为年租金8000元。关于租赁期限，原告诉状认可双方约定一年期限，被告承认给付的租金中有半年的租金，故认定双方租期一年。对原告主张返还租金12000元及迟延利息1200元的诉讼请求，因被告在租期内的转租行为有效，双方在此期间的租赁合同有效，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，原告邴泽涛应支付2018年6月30日之前的房租，应认定为六个月的房租4000元；合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，被告费俊天理应返还多余收取的房屋租金8000元；原告主张迟延履行利息，因双方未约定，不予支持，故对原告的诉讼请求，本院部分予以支持。被告辩称双方之间的房屋租赁合同合法有效、不存在违法转租行为，不存在违约行为，与查明的事实不符，不予采信。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十一条、第五十六条、第五十八条、第六十条、第二百二十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：一、被告费俊天于判决生效后10日内返还原告邴泽涛租赁费8000元。二、驳回原告邴泽涛其他诉讼请求。案件受理费减半收取65元，由原告邴泽涛负担25元，被告费俊天负担40元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  陆建民二〇一八年四月二十三日书记员  张 亮????????1