北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2013）昌民初字第12104号原告北京延德安泰物业管理有限公司，住所地北京市西城区马连道路6号5号楼A层店铺11号。法定代表人张津华，总经理。委托代理人宋燕霞，北京市青山律师事务所律师。被告颜承莲，女，1976年9月8日出生。委托代理人赵斌，男，1974年11月20日出生。原告北京延德安泰物业管理有限公司（以下简称延德安泰公司）与被告颜承莲物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告延德安泰公司的委托代理人宋艳霞，被告颜承莲及其委托代理人赵斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告延德安泰公司诉称：2009年9月16日，北京博达房地产开发有限公司与原告签订《北京市前期物业服务合同》，委托原告为xx小区提供物业服务，服务期限为2009年9月16日至2010年9月15日，收费标准为制冷费18元／平方米、供暖费30元／平方米。2010年9月10日，xx小区业主委员会与原告签订《物业服务合同》，约定物业服务期限为2010年9月16日至2013年9月15日，收费标准为制冷费15元／平方米、供暖费27元／平方米。2011年9月15日，xx小区业主委员会又与原告签订了《物业服务合同的补充协议》，将物业服务费中的供暖费变更为30元／平方米，制冷费变更为18元／平方米。被告拖欠2009至2013年度的供暖费以及2011至2013年度的制冷费。现原告为维护其合法权益，起诉至法院，请求：1、判令被告支付2009至2013年度的供暖费12468.69元、2011至2013年度的制冷费4667.77元、滞纳金5208.86元，共计22345.32元；2、诉讼费由被告承担。被告颜承莲辩称：一、物业公司管理混乱。被告于2005年入住，与当时的物业公司签订的物业服务合同约定，不使用中央空调的，每年需要交纳3元／平方米的空调维护费。该收费标准是客观合理的，我方一直按照该约定交费。2009年，原告进驻小区时，因为小区没有业主委员会，与其签订合同时，只能由临时选定的业主代表及华龙苑中里社区居委会和东小口镇政府一起协商，授权开发商与原告签订新的物业合同，该合同未对不使用空调应当如何交费的问题进行约定，但是不使用空调的业主仍客观存在。原告一直以口头形式告知业主如坚持不使用空调至少交纳资费60%的维护费，该标准既不客观，也不合理，很多业主拒绝交纳，而物业公司也没有给出客观合理的解决方案。二、因被告自身原因不能使用小区中央空调。自2008年年初取暖期结束之后，被告一直未使用过空调设备。原因如下：1、因空调噪音影响休息，2008年6月，被告要求小区前物业公司修理空调，后经修理，噪声问题仍未解决，后前物业公司将空调关闭；2、在空调使用过程中，空调出风干燥、出风口过小，对于改变室内温度效果不明显，故自2008年制冷季开始，被告就再未使用过中央空调。为解决取暖和制冷问题，被告于2009年购买电暖气两台，于2010年5月购买格力空调一台，安装上述设备后，被告更没有必要再去使用中央空调；3、原告入驻小区后，以电费涨价、人工成本增加为由，对空调的资费进行了大幅度提价，但是取暖和制冷的效果均不明显，同样是被告拒绝使用该空调的重要原因；4、原告是以盈利为目的的企业，本次原告起诉了该小区18家业主，建筑面积约超过1800平方米。四年来，原告在xx小区派驻的工作人员只有一位主管、一个电工、一个保洁员和两个保安，试想原告如何能在三、四年未收取费用的情况下为这么多业主提供空调服务？更重要的是，xx小区的中央空调都有入户的控制阀门，原告在2010至2012年期间都曾贴出通知，称如不使用中央空调，原告会关闭并彻底破坏空调的入户开关阀门，并向业主发送了告知书，充分说明原告知道不使用空调的业主有哪些。三、被告未使用中央空调。原告公司电工冯敬亮的工作日志和录音也清楚地记录了被告家空调开关阀门的时间节点，在2013年供暖季还有5天就要结束的时候，电工才将取暖阀门打开，目的就是想造成被告一直在使用空调的假象而已。综上所述，被告在原告管理期间，未使用中央空调，原告要求被告交纳拖欠的空调使用费以及滞纳金缺乏事实依据，其诉请不能成立，请求法院在充分调查事实的基础上做出公正判决。经审理查明：2009年9月16日，北京博达房地产开发有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《北京市前期物业服务合同》，委托原告为xx小区提供物业服务，物业服务期限为2009年9月16日至2010年9月15日。合同约定，小区采用中央制冷、供热的水源热泵机组，该机组由乙方进行运行与维护，费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为制冷费18元／平方米，制冷季为每年6月15日至9月15日；供暖费30元／平方米，供暖季为每年11月15日至次年3月15日。2010年9月10日，北京市昌平区xx小区业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《物业服务合同》，合同约定，物业服务期限为三年，自2010年9月16日至2013年9月15日；小区采用中央制冷、供热的水源热泵机组，该机组由乙方进行运行与维护，费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为制冷费15元／平方米，制冷季为每年6月15日至9月15日；供暖费27元／平方米，供暖季为每年11月15日至次年3月15日。2011年9月15日，北京市昌平区xx小区业主委员会与原告签订《补充协议》，约定供暖费收费标准变更为30元／平方米，制冷费收费标准变更为18元／平方米，协议自2011年9月15日开始执行。被告颜承莲系xx小区x号房屋的业主，房屋建筑面积为106.53平方米。被告所在小区的供暖设施具备分户独立采暖条件。被告颜承莲未交纳2009年11月15日至2013年3月15日四个供暖季的供暖费以及2011至2013年度三个制冷季的制冷费。上述事实，有原被告当庭陈述及原告提交的资质证书、《北京市前期物业服务合同》、《物业服务合同》、补充协议、备案单、工作日志、交接班本、入户维修明细表、空调使用情况说明等证据在案佐证。本院认为：原告与北京博达房地产开发有限公司签订的《北京市前期物业服务合同》、与北京市昌平区xx小区业主委员会签订的《物业服务合同》以及补充协议未违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效，对全体业主具有约束力。现原告主张被告交纳2009至2013年度的供暖费以及2011至2013年度的制冷费，被告辩称其在原告主张的期间内已经向原告提出要求停止使用中央空调，并一直未使用中央空调，被告为此提交了交接班本以及空调使用情况说明予以证明。原告对此不予认可，并提交了入户维修明细报表、工作日志以及阀门开、关统计表，证明其公司的工作日志均为统一制式，被告提交的交接班表不具有真实性，且在2013年制冷季之前，被告家空调阀门是打开状态，实际为被告提供了供暖和制冷服务。本院认为，被告提交的交接班表与原告提交的工作日志以及入户维修明细表在相同日期记载的主要事项一致，其与被告提交的空调使用情况说明亦可以相互佐证，另，原告亦未提交其在上述争议期间内向被告提供供暖和制冷服务的相关证据，综合上述证据情况，可以认定被告自2009年供暖季起已向原告提出过停止使用中央空调的申请，且原告未为被告提供供暖和制冷服务。现原、被告虽未对被告停止使用中央空调期间的收费问题作出明确约定，但基于该项服务的特性及公共服务性，从保障小区采暖制冷秩序的正常运行角度出发，被告亦应向原告交纳相应的基本费用。对于交纳基本费用的比例问题，本院酌情确定由被告按照60%的比例向原告交纳供暖费以及制冷费。综上，原告要求被告交纳供暖费、制冷费的请求，理由正当，本院对其合理部分予以支持，过高部分不予支持。原告要求被告支付滞纳金的主张缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告颜承莲给付原告北京延德安泰物业管理有限公司制冷费三千二百五十九元八角二分、供暖费七千四百七十八元四角一分，共计一万零七百三十八元二角三分，于本判决生效后十日内付清。二、驳回原告北京延德安泰物业管理有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费三百五十九元，由原告北京延德安泰物业管理有限公司负担二百九十一元，已交纳；由被告颜承莲负担六十八元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  赵 娟人民陪审员  周海燕人民陪审员  赵惠云二〇一三年十二月二十日书 记 员  张思维