山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)鲁01民终556号上诉人（原审被告）：济南信昌物业有限公司，住所地济南市。法定代表人：刘增贤，总经理。委托诉讼代理人：张志彦，北京市观韬（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：凌永辉，山东光敏律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：平阴县羲和雅居小区业主委员会，住所地平阴县。法定代表人：赵勇，主任委托诉讼代理人：王光锋，男，该业委会副主任。委托诉讼代理人：黄广营，山东云翠律师事务所律师。上诉人济南信昌物业有限公司（以下简称信昌公司）因与被上诉人平阴县羲和雅居小区业主委员会（以下简称羲和雅居业委会）物业服务合同纠纷一案，不服山东省平阴县人民法院（2017）鲁0124民初1221号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。信昌公司上诉请求：1.依法撤销一审民事判决书，改判驳回羲和雅居业委会的诉讼请求或发回重审;2.一、二审诉讼费用由羲和雅居业委会承担。事实和理由：1.一审法院未查清判决书所附复印件中物业用房及设施的权属等情况。一审庭审中，信昌公司已向法庭说明，济南瑞诚置业有限公司作为开发商并没有将物业服务用房交付给信昌物业公司使用，且羲和雅居业委会亦认可这一事实。一审法院判令信昌公司完整地移交物业服务用房是错误的。2.一审法院认定“羲和雅居业委会与济南居逸物业管理有限公司签订的《平阴县表和雅居小区物业服务合同》于2017年10月27日生效······于法有据”是错误的。首先，信昌公司向法庭提交了羲和雅居业委会关于同意周传峰辞去主任职务的报告、羲和雅居业委会关于同意韩国栋辞去职务的报告、羲和雅居业委会公告四份证据。根据四份证据的记载的内容，羲和雅居业委会2017年4月17日作出的会议纪要，周传峰、韩国栋二人在已不具备业主委员会成员资格的前提下参加业主委员会会议并作出决议，无论从实体上还是程序上讲都是严重不合法的行为。另外赵勇的职务是业主委员会副主任，羲和雅居业委会没有向法庭提交业主委员会选定赵勇为业主委员会主任职务的相关文件。赵勇以业主委员会主任的名义开展工作是越权行为。其次，羲和雅居业委会委托山东德勤招投标评估造价咨询有限公司就羲和雅居小区物业服务项目进行招标的决定没有在小区内公示告知业主及信昌公司，致使信昌公司丧失了进行投标的权利，羲和雅居业委会的做法违反了法律法规的规定。另外山东德勤招投标评估造价咨询有限公司出具的评标报告严重违法，针对该报告的见证律师的签字行为，信昌公司庭审中提出评标报告没有证据显示见证律师的律师执业信息，评估报告内容欠缺，无法保证评标报告的合法性、公正性。信昌公司提交了调取招投标档案的申请，一审法院以申请调取的信息与本案无关联性为由拒绝调取的做法不正确。信昌公司提交的该小区过半数业主的签名意见表证实，绝大部分业主是认可信昌公司在该小区的服务质量的，业主委员会与济南居逸物业签订合同的行为应被撤销。最后，即使信昌公司应当向羲和雅居业委会移交物业用房等，也应在前期物业服务合同终止并向信昌公司发出正式通知2个月后才符合法律规定和合同约定。3.一审法院在案件审理过程中程序上有不当之处。羲和雅居业委会向法庭提交了山东德勤招投标评估造价咨询有限公司出具的相关文件，一审法院没有按照最高人民法院民事诉讼证据规则的要求，告知羲和雅居业委会提交了新证据这一事实，信昌公司提出了异议，并书面申请法院调取留存于山东德勤招投标评估造价咨询有限公司相关材料，一审法院以信昌公司的申请超过举证期限且与本案无关联性为由不予调取，程序上有不当之处。综上，一审法院认定事实不清，程序不当，请二审法院依法查明案情后改判或将本案发回重审。羲和雅居业委会辩称，1.信昌公司在上诉状中提到的物业管理用房是一审审理过程中共同现场核对确认的，信昌公司的工作人员是认可的；2.周传峰和韩国栋当时辞去的是业委会主任和副主任职务，并没有辞去委员的职务。赵勇是业委会副主任，开展相关业务不是越权行为；3.信昌公司称羲和雅居业委会通过招投标的形式选聘物业服务企业没有通知信昌公司，这不是事实；4.前期物业管理和物业管理是不一样的，适用的法律条文也不一样；5.信昌公司在上诉状中称“即使上诉人应当向平阴县羲和雅居小区业主委员会移交物业用房等，也应在前期物业服务合同终止并向信昌公司发出正式通知2个月后才符合法律规定和合同约定”。前期物业服务合同和法律并没有对此作出规定。综上，请二审法院驳回信昌公司的上诉，维持原判。羲和雅居业委会向一审法院起诉请求：1.请求判令信昌公司向羲和雅居业委会完整地移交物业服务用房、监控设备、消防设备管理用房及物业管理相关资料（竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图，分户验收等竣工验收资料，设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料，物业质量保修文件和物业说明文件，业主名册、房屋面积清册）等属于全体业主所有的财物;2.诉讼费、送达费由信昌公司承担。一审法院认定事实：2013年6月16日，济南瑞诚置业有限公司（甲方）与信昌公司（乙方）签订《羲和雅居前期物业服务合同》，由信昌公司对羲和雅居小区提供前期物业服务，约定合同期限自2012年9月1日起至2016年8月31日止，合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会”。2016年5月7日，平阴县羲和雅居小区第一届业主委员会成立，任期5年。2016年5月20日，羲和雅居业委会向信昌公司发出《通知》一份，就物业服务情况及是否愿意参与物业服务竞选进行沟通，信昌公司于2016年9月7日向羲和雅居业委会进行回复，回复中未明确是否参加物业服务选聘的招投标活动。2016年8月9日，羲和雅居业委会召开业主委员会第三次会议，分析前期征求意见建议情况，讨论物业服务企业选聘方案并决定表决后进行公示。2016年9月21日，信昌公司在羲和雅居小区张贴《关于“物业费”回复“正义之声”》，将物业费进行下调。2016年9月26日，羲和雅居业委会向平阴县房管中心提交《关于平阴县羲和雅居小区首届业主大会第二次表决结果的报告》，载明业主大会第二次会议对《物业服务企业选聘方案》（草案）、信昌服务及收费情况进行表决。2016年9月28日，信昌公司在羲和雅居小区张贴《信昌物业停止羲和雅居物业服务的通知》，载明停止物业服务于2016年9月28日执行。2016年9月29日，羲和雅居业委会发出《羲和雅居小区业主委员会紧急通知》，载明决定临时由平阴居逸物业有限公司开展物业服务，信昌公司应立即交回办公室用房及完成其他全部交接事项。2016年12月12日，平阴县榆山街道办事处作出《关于撤销羲和雅居业主委员会所作决定的公告》，决定撤销羲和雅居业主委员会与居逸物业公司所签订的临时合同。2017年4月17日，羲和雅居业委会召开业主委员会第十次会议，对将信昌公司诉至法院的事项进行表决。2017年6月21日，羲和雅居业委会诉至一审法院。诉讼中，受羲和雅居业委会委托，山东德勤招标评估造价咨询有限公司于2017年9月25日就羲和雅居小区物业服务项目进行招标。2017年10月23日，山东德勤招标评估造价咨询有限公司向济南居逸物业管理有限公司发出成交通知书，确定济南居逸物业管理有限公司为本项目的中标单位。2017年10月27日，羲和雅居业委会（甲方）与济南居逸物业管理有限公司签订《平阴县羲和雅居小区物业服务合同》，约定合同生效日期为2017年10月27日。一审法院认为，《物业管理条例》第二十九条明确规定：“在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。”本案中，济南瑞诚置业有限公司与信昌公司之间签订的《羲和雅居前期物业服务合同》第三十一条明确约定：本合同终止时，乙方即本案信昌公司应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会。上述前期物业服务合同于2016年8月31日到期后，信昌公司继续对涉案小区物业进行了管理，在继续进行管理的情况下，前期物业管理的截止时间为新的物业服务合同生效时；因羲和雅居业委会与济南居逸物业管理有限公司签订的《平阴县羲和雅居小区物业服务合同》于2017年10月27日生效，故济南瑞诚置业有限公司与信昌公司之间签订的前期物业服务合同随之终止。现羲和雅居业委会要求信昌公司依据前期物业服务合同第三十一条的约定及《物业管理条例》第二十九条、《山东省物业管理条例》第二十七条的规定，要求信昌公司完整地移交物业服务用房、监控设备、消防设备管理用房及物业管理相关资料（竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图，分户验收等竣工验收资料，设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料，物业质量保修文件和物业说明文件，业主名册、房屋面积清册）等属于全体业主所有的财物，于法有据，一审法院予以支持。信昌物业公司辩称，羲和雅居业委会滥用诉权，侵害其他业主合法权益，其服务质量得到大多数业主的认可，与事实不符，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《物业管理条例》第十一条、第十二条、第二十六条、第二十九条、第三十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：被告济南信昌物业有限公司于判决生效后10日内向原告平阴县羲和雅居小区业主委员会完整地移交物业服务用房、监控设备、消防设备管理用房（详见2017年8月18日双方签字的核对明细，判决书后附复印件）及物业管理相关资料（竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图，分户验收等竣工验收资料，设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料，物业质量保修文件和物业说明文件，业主名册、房屋面积清册）等属于全体业主所有的财物。案件受理费50元，由被告济南信昌物业有限公司承担。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。”本案信昌公司与开发商签订前期物业服务合同期限截止至2016年8月31日，2016年9月28日信昌公司在小区内张贴停止提供物业服务的通知，表明其没有继续为涉案小区提供物业服务的意愿。羲和雅居业主委员会已向信昌公司告知将采取招标方式选聘物业服务企业，委托招标公司公开招标，但信昌公司并未参与投标，亦说明其不再继续为涉案小区提供物业服务的态度明确。现涉案小区已经招聘新的物业服务企业，因此对于前期物业服务合同，双方当事人均以实际行动表明不再继续履行，该合同实际已经终止。前期物业服务合同已经终止，信昌公司应当将小区物业服务用房等公用设施以及相关资料移交给业主委员会。信昌公司主张一审判令移交的房屋及设施设备中有部分系其自行出资添设，羲和雅居业主委员会不予认可，信昌公司未能提交与开发商之间承接验收资料，不能证明接收物业时物业管理用房及公用设施设备的原始状况，亦未提交其自行建设或购买的原始证据，因此对其主张，本院不予采信。另，如若存在信昌公司后期对共用设施设备自行出资添设的情况，则其添设行为应当经业主同意，现其主张的添设物品已经与小区公共设施结为一体，不具有分离的可能与意义，信昌公司主张不予移交，本院不予支持。信昌公司主张有部分业主已经向法院提起诉讼，申请撤销业主委员会选聘新物业服务企业的决议。本院认为，决议被撤销前仍为有效，且选聘新物业服务企业的决议撤销与否，影响新物业服务合同的效力，与前期物业合同是否终止不存在必然联系。关于信昌公司上诉理由中的一审程序事项，不影响本案公正处理。综上所述，信昌公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由济南信昌物业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  车言江审判员  姜 涛审判员  曹 慧二〇一八年四月十三日书记员  郭凯旋