广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0303民初44641号原告：中煤南方能源有限公司，住所深圳市罗湖区春风路联城大厦八层，统一社会信用代码914403001903495959。法定代表人：金伟德，总经理。委托诉讼代理人：李家宏，广东万诺律师事务所律师，执业证号14403200610357458。委托诉讼代理人：黄庆旭，广东万诺律师事务所实习律师。被告：吴丽珊，女，汉族，1979年2月18日出生，住址广东省汕头市潮南区。被告：王海金，男，汉族，1978年8月1日出生，住址海南省定安县。原告中煤南方能源有限公司与被告吴丽珊、王海金房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月11日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2021年1月26日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李家宏、黄庆旭，被告吴丽珊、王海金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告吴丽珊签订的《深圳市房屋租房合同书（住宅）》；2.判令被告立即搬离腾退并向原告返还涉案房屋；3.判令被告吴丽珊向原告支付拖欠的租金、水电费及滞纳金等费用至返还房屋之日止，暂计至2020年8月31日为26565.37元；4.判令被告吴丽珊向原告支付违约金至返还房屋之日止，暂计至2020年8月31日为4018.8元；5.判令被告王海金对上述款项承担连带责任；6.判令原告有权没收被告、不予退还押金10200元；7.本案诉讼费用由被告负担。案件审理过程中，原告变更诉讼请求为：1.判令被告立即搬离腾退并向原告返还涉案房屋；2.判令被告吴丽珊向原告支付拖欠至2020年9月30日的租金27200元；自2020年10月1日起向原告支付房屋使用费至返还房屋之日止，房屋使用费按6800元／月的标准计算，暂计至2020年12月31日为20400元；3.判令被告吴丽珊向原告支付拖欠至2020年12月31日的水电费、燃气费、管理费及滞纳金等费用4098.27元；自2021年1月1日起向原告支付水电费、燃气费、管理费及滞纳金等费用至返还房屋之日止，按312.87元／月的标准计算，水电费、燃气费、管理费及滞纳金等费用明细详见附件；4.判令被告吴丽珊向原告支付违约金至租金清偿之日止，暂计至2020年12月31日为6507.6元，违约金计算方法详见附件；5、判令被告王海金对上述款项承担连带责任；6.判令原告有权没收、不予退还押金10200元；7.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告吴丽珊于2019年9月17日签订《深圳市房屋租赁合同（住宅）》（下称“租赁合同”），约定原告将位于深圳市罗湖区房屋出租给被告吴丽珊，租期自2019年10月1日至2020年9月30日止，月租金3400元，于每月15日支付当月租金，租赁押金为10200元，租赁期间产生的水电费、卫生费、物业管理费等费用由被告吴丽珊承担。租赁合同同时约定，拖欠租金的，每逾期1天，被告吴丽珊应按合同租金总金额的万分之五向原告支付违约金，逾期超过30天，视为被告吴丽珊不履行合同，原告有权解除合同，押金不退。租赁合同签订后，原告依约向被告吴丽珊交付了涉案房屋，但2020年2月以来，被告吴丽珊开始拖欠租金、水电费及滞纳金等费用，暂计至2020年8月31日，累计拖欠金额共计26565.37元。原告通过电话、微信、律师函、上门沟通等方式多次联系被告要求被告及时支付租金及相关费用，但被告却以各种理由拒绝，至今未予支付。原告认为，原告与被告吴丽珊之间的租赁合同合法有效，被告吴丽珊应当按照合同约定支付租金及相关费用；被告吴丽珊无故拖欠租金及相关费用的行为严重损害了原告的合法权益，原告有权按照约定解除租赁合同，要求被告吴丽珊腾退返还涉案房屋、支付欠缴的租金及相关费用，并有权按照合同约定要求被告吴丽珊支付违约金、不予退还押金。被告吴丽珊与王海金系夫妻，被告吴丽珊承租涉案房屋系用于家庭共同生活，因此，被告吴丽珊对原告的上述债务属于两被告的夫妻共同债务，被告王海金应当对上述债务承担连带责任。因此，原告为了维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，恳请贵院依法判如所请。两被告辩称，我们租住原告房屋二十年都没有欠过租金，我们在疫情期间申请减免租金有问题吗？本院对当事人无异议的证据，予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，以本院查明的事实为准。本院经审理认定事实如下：一、原告是涉案房产深圳市罗湖区的所有权人。原告（甲方）与被告吴丽珊（乙方）于2019年9月17日签订涉案《深圳市房屋租赁合同书（住宅）》，约定甲方将涉案房产出租给乙方作为住宅使用，租赁期限2019年10月1日至2020年9月30日，押金10200元，月租金3400元，应于每月15日前向甲方交付租金。乙方在租赁期限内拖欠租金的，每逾期一天，乙方应按合同租金总额的万分之五向甲方偿付违约金。逾期超过30天，则视乙方不履行本合同，甲方有权解除合同，押金不退；乙方除按上述规定支付违约金外，若支付的违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。租赁期满，乙方应如期交还房屋。如乙方逾期归还，在逾期期间应加倍向甲方支付租金。涉案《深圳市房屋租赁合同书（住宅）》的附页第9点约定，甲方不予返还租赁保证金的情形：（1）合同期未满；（2）拖欠租金及其他费用的；（3）乙方违反合同有关条款，造成甲方损失的。二、租赁合同履行期间，被告自2020年2月份开始拖欠租金和水电费、燃气费、管理费，原告以发送微信、短信、律师函等方式向被告催收，但被告均以经济困难为由始终未支付。自2020年2月至9月合同期限届满，被告共计拖欠租金27200元（3400×8=27200）。自2020年2月至12月，原告主张被告拖欠水电费、燃气费、管理费的具体金额见下表，其中2020年11月、12月的燃气费为原告估算的数字，根据查明的事实，该两个月的燃气费实际为56元、63元，均高于原告主张的数额。时间水费电费排污费垃圾处理费管理费维修基金滞纳金燃气费2020年2月56.0755.4417.0111.15155.1411.4129.952242020年3月53.460.3516.210.62155.1411.41/1892020年4月58.7468.0717.8211.68155.1411.41/87.52020年5月58.7461.7617.8211.68155.1411.41/59.52020年6月50.7351.2315.3910.09155.1411.4131.8452.52020年7月37.3844.2111.347.43155.1411.41/38.52020年8月40.0550.5312.157.97155.1411.41/422020年9月37.3846.3211.347.43155.1411.41/422020年10月37.3842.1111.347.43155.1411.41/492020年11月42.7241.4112.968.5155.1411.41/47.252020年12月40.0534.3912.157.97155.1411.41/47.25小计512.64555.82155.52101.951706.54125.5161.79878.5总计4098.272020年12月22日，被告支付了3727元。至今被告仍占有使用涉案房屋。三、租赁期间，被告于2020年3月以疫情为由向原告提出减免租金，原告告知被告没有减免租金的优惠政策，并多次向被告催缴租金和相关费用。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原告与被告吴丽珊签订的《深圳市房屋租赁合同书（住宅）》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。原、被告应按照合同约定履行各自义务。涉案房屋系被告吴丽珊租赁用于家庭居住，被告吴丽珊与王海金系夫妻，被告王海金应当与吴丽珊共同履行涉案租赁合同义务，并共同承担因此产生的债务。被告确认拖欠租金的事实，但辩称其已经向原告申请了减免租金。虽然租赁期间遭遇了新冠肺炎疫情，但疫情并未影响被告对于租赁房屋的占有使用，原告亦未与被告协商一致减免租金，被告应当依约履行支付房租的义务，其逾期未支付房租且租赁期限届满后拒绝搬离，已经严重违约，原告有权要求被告搬离并返还租赁房屋。被告自2020年2月共拖欠原告租金27200元，被告于2020年12月支付的3727元与之抵扣后，尚需向原告支付租金23473元。被告自2020年2月拖欠原告水电费、燃气费、管理费，至2020年12月底共拖欠4122.77元。原告要求被告支付拖欠的水电费、燃气费、管理费共4098.27元，系对于自身权利的合法处分，本院予以支持。原告根据估算的金额要求被告支付自2021年1月至返还房屋之日的水电费、燃气费、管理费，缺乏依据，原告可待损失实际发生后另行主张。鉴于被告存在拖欠租金且逾期拒绝退还房屋的违约行为，原告要求被告承担违约责任。涉案租赁合同约定，如被告逾期归还房屋，在逾期期间应加倍向原告支付租金；被告在租赁期限内拖欠租金的，每逾期一天，被告应按合同租金总额的万分之五向原告偿付违约金；逾期超过30天，则视被告不履行本合同，原告有权解除合同，押金不退。据此，原告按照合同租金总额40800元（3400×12），自2020年2月16日至2020年12月31日共逾期319天计算违约金为6507.6元（40800×0.0005×319），并要求被告按照每月6800元支付租期届满之后的房屋占有使用费，同时要求没收押金10200元。以上违约责任的约定明显过重，本院调整为，1.原告有权没收押金10200元；2.被告参照租金标准3400元/月支付房屋占有使用费至返还房屋之日；3.被告按照欠付租金的数额及逾期天数支付逾期违约金至付清之日，自每月的16日开始计算，暂计至2020年12月31日为3133.1元［3400×0.0005×（320+291+260+230+199+169+138+107+77+46+6）］。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告吴丽珊、王海金应于本判决生效之日起十日内搬离并向原告中煤南方能源有限公司返还租赁房屋深圳市罗湖区；二、被告吴丽珊、王海金应于本判决生效之日起十日内向原告中煤南方能源有限公司支付拖欠的租金23473元及房屋占有使用费（房屋占有使用费自2020年10月1日按照每月3400元计算至返还房屋之日止）；三、被告吴丽珊、王海金应于本判决生效之日起十日内向原告中煤南方能源有限公司支付拖欠支付租金（房屋占有使用费）的违约金（以3400元为基数，按照每日0.0005，自2020年2月计算至款项付清之日止，每个月自当月16日开始计算，暂计至2020年12月31日为3133.1元）；四、被告吴丽珊、王海金应于本判决生效之日起十日内向原告中煤南方能源有限公司支付拖欠的水电费、燃气费、管理费等费用共计4098.27元；五、原告中煤南方能源有限公司有权没收押金10200元；六、驳回原告中煤南方能源有限公司的其他诉讼请求。如果被告未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1311元、保全费427.84元，由原告中煤南方能源有限公司负担受理费331.58元、保全费108.21元，被告吴丽珊、王海金负担受理费979.42元、保全费319.63元。上述费用原告已预付，本院退回原告案件受理费979.42元、保全费319.63元，被告吴丽珊、王海金应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费979.42元、保全费319.63元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员黄欣二〇二一年二月三日书记员郑娃娜