湖南省洪江市人民法院民 事 判 决 书(2018)湘1281民初10号原告：怀化市盈口乡盈丰村包家冲村民小组，住所地湖南省怀化市鹤城区盈口乡盈丰村。负责人：彭小勇，组长。委托诉讼代理人：武中平，湖南宏峰律师事务所律师。执业证号14312201211991215。被告：湖南洪江农村商业银行股份有限公司，住所地洪江市黔城镇。法定代表人：蒋松平，董事长。委托诉讼代理人：周华成，湖南泰宗律师事务所律师。执业证号14301200610355550。被告：彭开铁，男，1972年10月18日出生，住湖南省怀化市鹤城区。被告：曾岚，女，1872年1月13日出生，住湖南省怀化市鹤城区。第三人：怀化铠沣房地产开发有限公司，住所地：怀化市红星路桥头。法定代表人：舒小乘，该公司总经理。委托诉讼代理人：舒梓刚，男，1962年2月3日出生，住湖南省怀化鹤城区。原告怀化市盈口乡盈丰村包家冲村民小组（以下简称包家冲村民小组）诉被告湖南洪江农村商业银行股份有限公司（以下简称洪江农商行）、彭开铁、曾岚、第三人怀化铠沣房地产开发有限公司（以下简称铠沣公司）执行异议之诉一案，本院于2018年1月2日立案后，依法适用普通程序于2018年4月24日公开开庭进行了审理，原告包家冲村民小组的委托诉讼代理人武中平、被告洪江农商行的委托诉讼代理人周华成、被告彭开铁、第三人铠沣公司的委托诉讼代理人舒梓刚到庭参加诉讼，被告曾岚经本院公告传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告怀化市盈口乡盈丰村包家冲村民小组向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决立即停止对铁道新苑商业楼漫步时光网咖、BeBe韩馆一楼门面及二层(其中290平方米）房产的强制执行，并解除对上述房产的查封；2、确认上述房产归原告所有；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2008年9月，被告彭开铁为开发铁道新苑小区挂靠在峻达公司名下，2013年下半年，峻达公司更名为怀化铠沣房地产开发有限公司。2009年8月4日，原告与被告彭开铁、峻达公司签订《关于联合开发盈丰村七组村民安置地合同书》，约定原告投入22.5亩地，被告彭开铁、峻达公司给付原告13000平方米房屋，其中商业用房面积3000平方米。2013年4月11日，原告与被告彭开铁、峻达公司签订《包家冲安置交房协议书（市场部分）》，盈口乡政府领导彭高早、怀化市鹤城区盈丰乡盈丰村民委员会予以见证。《包家冲安置交房协议书（市场部分）》约定被告彭开铁、峻达公司向原告交付铁道新苑市场总面积约2500平方米，该2500平方米中包含了原告诉讼请求中提到的漫步时光网咖、BeBe韩馆一楼门面及二层（其中290平方米）。在原告与被告彭开铁、峻达公司签订《包家冲安置交房协议书（市场部分）》之后，被告彭开铁、峻达公司将上述房产在内的2500平方米的安置房交付给原告。原告在接收上述房产后将上述房产向案外人出租，由原告收取租金至今。虽被告彭开铁口头答应为原告办理产权证书，但实际上，被告彭开铁在原告不知情的情况下将应属于原告的上述房产登记在其名下。被告洪江农商行因与彭开铁、曾岚金融借款合同纠纷，误将属于原告所有的上述房产予以查封，并申请法院强制执行。原告于2017年提出执行异议，但洪江市法院以（2017）湘1281执异9号《执行裁定书》予以驳回。综上所述，原告认为，原告与被告彭开铁、峻达公司通过联合开发、安置取得诉争房产的所有权，虽被告彭开铁登记在其名下，但实际的产权属于原告，被告洪江农商行没有权利对原告的房产进行查封并申请法院强制执行。被告湖南洪江农村商业银行股份有限公司辩称：首先，其与借款人彭开铁签订的抵押合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，抵押合同合法有效。其次，抵押物在抵押时，产权证登记在彭开铁名下，彭开铁的产权证是产权登记机关依法定程序核发的，产权证载明彭开铁是铁道新苑商业楼漫步时光网咖、BeBe韩馆一楼门面及二层房屋的唯一产权人，基于对房屋管理机关的信任和登记的公信力，而与彭开铁签订借款抵押合同，并接受抵押物、办理抵押登记，其主观上并无过错。再次，根据物权法第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力。彭开铁提供的抵押物铁道新苑商业楼漫步时光网咖、BeBe韩馆一楼门面及二层房屋在产权登记机关已依法办理了他项权登记，因此，其对抵押物享有优先受偿权，可依法申请法院处置抵押物。第四，从原告提供的相关证据看，这些证据与本案不具有客观真实性和合法性，无法证明原告系铁道新苑商业楼漫步时光网咖、BeBe韩馆一楼门面及二层房屋的唯一产权人，退一步说即使彭开铁与原告是联建关系，原告仅对彭开铁享有的是合同债权。请求法院依法驳回原告的异议申请。被告彭开铁辩称：欠洪江农商行借款未还是事实。抵押物经过资产评估有二千多万，可以偿还一部分，不够的话想办法偿还。被告曾岚未作答辩，也未向本院提交证据。第三人怀化铠沣房地产开发有限公司述称：被告彭开铁当时开发的房产只是挂靠峻达公司，彭开铁所有的债权债务与峻达公司没有任何关系。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据认证如下：被告洪江农商行对原告的证据7客观性无异议，关联性有异议；证据8的合法性无异议，关联性有异议；证据9的真实性、合法性、关联性有异议。本院对原告的证据7的真实性予以采信；对原告的证据8协议书部分，因协议乙方为峻达公司，而合同的签字乙方为彭开铁个人，峻达公司在协议的见证方一处签章，故本院对原告的证据8关联性不予采信；原告的证据9房屋租赁合同，与本案无关联性，本院不予采信；被告洪江农商行所举的证据1、证据2、证据3、证据4、证据5可以作为本案的定案依据。第三人铠沣公司所举的目标管理责任书与本案没有关联性，本院不予认定。本院经审理认定案件事实如下：被告彭开铁、曾岚原系夫妻关系。2014年5月6日，彭开铁、曾岚共同向洪江农商行递交了《借款申请》，同日曾岚向洪江农商行出具了《共同借款人声明》。2014年5月24日，彭开铁作为共同借款人及曾岚的代表人与洪江农商行签订了《个人贷款合同》，贷款金额13000000元，利率为月息9.7375‰，贷款期限为24个月。同时，彭开铁、曾岚与洪江农商行签订了《抵押合同》，约定以彭开铁名下的多套房产为此次贷款作抵押担保，并于2014年5月26日对上述房产在怀化市房产管理局办理了他项权证。2014年5月27日，洪江农商行依约为彭开铁、曾岚发放了贷款13000000元。彭开铁、曾岚借款之后未按照合同约定及时按季结息，利息仅结至2014年10月21日。洪江农商行诉讼至湖南省怀化市中级人民法院，宣布借款立即到期，要求彭开铁、曾岚立即归还借款本息。湖南省怀化市中级人民法院经审理于2015年7月8日作出（2015）怀中民二初字第66号民事判决书，判决：一、由彭开铁、曾岚在本判决生效之日起10日内向洪江农商行清偿贷款本金13000000元及利息（利息计算期间自2014年10月22日起至贷款本金付清之日止）；2、驳回原告洪江农商行的其他诉讼请求。本判决已发生法律效力。2017年8月10日，怀化市中级人民法院作出（2015）怀中执字第168号执行裁定书，裁定将该执行案件指令本院执行。2017年9月5日，本院立案执行，并于2017年9月11日向彭开铁、曾岚送达了执行通知，责令其自本通知书送达后立即履行法律文书所确定的义务。因彭开铁、曾岚未履行义务，本院于2017年9月15日作出（2017）湘1281执486号执行裁定书，裁定：一、评估、拍卖被执行人彭开铁名下坐落在怀化市鹤城区铁北翻身塘（铁道新苑x栋、x栋）多套房产。案外人包家冲村民小组对位于铁道新苑商业楼漫步时光网咖、BeBe韩馆一楼门面及二层房屋即本院裁定拍卖的房产向本院提出书面异议称：2009年，彭开铁为开发铁道新苑商业楼挂靠峻达公司，由峻达公司与案外人包家冲村民小组签订《关于联合开发盈丰村七组村民安置地合同书》，并于2013年4月签订《包家冲安置交房协议书（市场部分）》，约定峻达公司向包家冲组交付铁道新苑市场总面积约2500平方米，其中包含了案外人所提异议部分房屋即铁道新苑商业楼漫步时光网咖、BeBe韩馆一楼门面及二层房屋。案外人已将上述房屋出租给他人，并收取租金。综上所述，上述房屋的所有权属于案外人，且已交付，由案外人收益，请求法院中止对上述房屋的拍卖，解除对上述房屋的查封。本院经审查于2017年12月12日作出（2017）湘1281执异9号执行裁定:驳回怀化市鹤城区盈口乡盈丰村包家冲村民小组的异议请求。原告不服于2017年12月29日向本院提出案外人执行异议之诉。另查明：买受人彭开铁与出卖人峻达公司于2009年11月28日签订《商品房买卖合同》12份，峻达公司将诉争房屋在内的等房屋出售给被告彭开铁。怀化市房屋转移登记（询问）申请表载明：转让方峻达公司与受让方彭开铁明确表示诉争该房屋无法律纠纷、有预告登记、无承租户等。2014年3月14日诉争房屋在怀化市房产管理局、怀化市国土局办理了产权登记，产权所有人均为彭开铁。2014年5月26日被告彭开铁将包括诉争房屋抵押给被告洪江农商行，并在怀化市房产管理局办理了他项权证。再查明：2009年8月4日，甲方怀化市盈口乡盈丰村七组与乙方峻达司签订《关于联合开发盈丰村七组村民安置地合同书》。合同约定：甲方以安置地22.5亩入股，乙方投入全部建设资金，甲、乙双方联合开发；22.5亩安置地房屋建设的一切手续由甲方全权委托乙方办理，相关费用由乙方支付；开发面积和楼层高低按规划局要求确定，但不管规划局批示修建面积多少，乙方必须给甲方分摊房屋面积13000平方米，市场建设按规划局要求建设，面积不少于3000平方米，所有权与经营权归甲方所有，但必须冲抵给甲方的总分配面积……合同对其他事项均作了约定。合同签章甲方为包家冲村民小组，乙方为峻达公司。2013年4月11日，甲方鹤城区盈口乡盈丰村包家冲组与乙方峻达公司签订《包家冲安置房交房协议书（市场部分）》，协议约定：根据2009年8月4日甲、乙签订的《关于联合开发盈丰村七组村民安置地合同书》，安置房现已全部竣工并经综合验收，其中住房部分乙方于2011年11月1日交付甲方使用，市场部分因拆迁及土地纠纷（根据双方签订的《关于联合开发盈丰村七组村民安置地合同书》甲方向乙方提供土地总面积22.5亩，因甲方未完成地块西南角约4.5亩土地的房屋拆迁、土地款补偿及祖坟搬迁等工作，该项拆迁补偿工作由乙方花费大量资金完成），双方一直未达成一致。具体达成协议如下：1、乙方向甲方交付市场总面积约2500平方米，详见《铁道新苑农贸市场示图》（本协议附件一）。2、乙方在甲方处存有安置房开发建设保证金人民币100000元，乙方不再向甲方索取，归甲方所有。3、本协议签字后正式生效，甲、乙双方互不干涉双方房产的合法经营及使用。《包家冲安置房交房协议书（市场部分）》下方签字处甲方为包家冲村民小组，乙方为彭开铁，见证方一为峻达公司，见证方二为怀化市鹤城区盈口乡盈丰村民委员会。原告向本院提交了甲方怀化市盈口乡盈丰村七组与乙方杨振宇于2016年7月1日签订的《房屋租赁合同》复印件1份，合同约定：出租房屋坐落在怀化市鹤城区瑞丰路铁道新苑x栋x、x1号门面转角处，乙方承租甲方房屋的第二层、第三层（第三层为顶层）作为经营使用，按实际使用面积560平方米。租赁期限为2016年7月1日起2022年7月1日止每年租金80000元。……原告以此租赁合同证明其从2013年4月11日起接收诉争房屋向案外人出租。本院认为：本案为案外人执行异议之诉。包家冲村民小组作为案外人提起执行异议之诉，其应就其对房产（其中290平方米）房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”房屋物权登记具有公示公信效力，对于房屋产权的认定应以登记为准，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。本案所涉房屋系买受人彭开铁于2009年11月28日从峻达公司签订商品房买卖合同购买，并于2014年3月14日在怀化市房产管理局办理了房屋所有权登记，彭开铁系诉争房屋的所有权人。怀化市房屋转移登记（询问）申请表记载，转让方峻达公司与受让方彭开铁明确表示诉争房屋办理了预告登记、无承租户、无法律纠纷。诉争涉案房屋于2014年5月26日在怀化市房产管理局办理了他项权证，房屋他项权利人为洪江农商行。本案原告包家冲村民小组提出本院执行的房屋系其所有的证据为2009年8月4日《关于联合开发盈丰村七组村民安置地合同书》、2013年4月11日《包家冲安置交房协议书（市场部分）》及附件、2016年7月1日出租合同及2016年7月1日、8月1日收取租金的收据，经查：本案证据显示，《包家冲安置房交房协议书（市场部分）》及附件中乙方签字的是被告彭开铁，不是安置合同的乙方峻达公司，峻达公司作为见证方之一，且原告提供的《房屋租赁合同》系2016年7月1日与杨振宇签订，原告包家冲村民小组的出租行为发生于诉争房屋所有权登记、房屋抵押登记之后，涉案房屋并未登记在包家冲村民小组名下，而是一直登记在彭开铁名下。在不动产登记没有发生变更的情况下，涉案物权变动并未完成，包家冲村民小组不能成为《中华人民共和国物权法》所指的房屋所有权人。包家冲村民小组提交的证据不能对抗已登记的房屋所有权公示登记效力。原告现有证据不能证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，故原告要求停止执行该房产，确认诉争房产归原告所有的诉讼请求本院不予支持。本案需要指出的是，原告主张的诉争第xxx2号房屋，登记机关登记的建筑面积1107.4平方米，原告在执行异议中对第xxx2号房屋的1107.4平方米主张所有权，在执行异议之诉中原告仅对第xxx2号其中的290平方米主张所有权，290平方米房屋无任何证据证实。被告曾岚经本院公告传票传唤未到庭，本案可以缺席判决。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十六条、第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》张九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、驳回原告怀化市盈口乡盈丰村包家冲村民小组立即停止对铁道新苑商业楼漫步时光网咖、BeBe韩馆一楼门面及二层（其中290平方米）房产的强制执行，并解除对上述房产的查封的诉讼请求；二、驳回原告怀化市盈口乡盈丰村包家冲村民小组对铁道新苑商业楼漫步时光网咖、BeBe韩馆一楼门面及二层（其中290平方米）房产归原告所有的诉讼请求。本案案件受理费31427元，由原告怀化市盈口乡盈丰村包家冲村民小组负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长  易孟贤人民陪审员  杨爱华人民陪审员  唐 华二〇一八年四月二十四日代理书记员  蒋 珍