广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2013)中一法三民一初字第955号原告：刘雅君，女，1972年12月20日出生，汉族，住中山市三乡镇。原告：曾家乐，男，1995年4月6日出生，汉族，住中山市三乡镇。上列两原告共同委托代理人：杨明蓉，广东邦杰律师事务所律师。被告：中山市吉雅房地产开发有限公司，住所地广东省中山市三乡镇。法定代表人：张其。委托代理人：张嘉慧。第三人：卢文业，男，1970年10月29日出生，汉族，住中山市三乡镇。第三人：交通银行股份有限公司中山分行，住所地中山市石岐区。负责人：韩玉明，职务：行长。委托代理人：蔡剑坤、吴婕妮，系该行职员。原告刘雅君、曾家乐诉被告中山市吉雅房地产开发有限公司（以下简称吉雅公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，经审查认为本案的处理结果可能同卢文业、交通银行股份有限公司中山分行（以下简称交行中山分行）有法律上的利害关系，依法追加卢文业、交行中山分行为本案无独立请求权第三人参加诉讼，并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告刘雅君及其委托代理人杨明蓉、第三人交行中山分行委托代理人吴婕妮到庭参加诉讼，被告吉雅公司、第三人卢文业经本院合法传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告于2004年6月9日向被告吉雅公司购买其开发的位于中山市三乡镇XX区XX市场X号楼X号商铺，双方约定购房总价为787725元，一次性付款。原告按约定向被告支付了购房款后，双方签订了《中山市商品房买卖合同》。2005年12月，被告将商铺交付给原告使用。合同关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但被告至今仍未履行合同义务为原告办理房地产权属证书。为维护原告的合法权益，据此向法院起诉，请求判令：1.确认第三人卢文业与被告吉雅公司签订的商品房买卖合同无效；2.确认第三人卢文业与交行中山分行签订的《个人住房抵押贷款合同》无效；3.第三人交行中山分行协助注销涉案商品房的抵押登记手续；4.被告吉雅公司继续履行与原告签订的商品房买卖合同，协助原告办理位于中山市三乡镇XX区XX市场X号楼X号商铺地产权属证书；5.诉讼费由被告承担。原告对其主张事实及诉讼请求在举证期限内提供以下证据：1.中山市商品房买卖合同；2.收款收据、取款存折、结婚证；3.收楼通知书；4.租赁合同；5.民事裁定书。被告吉雅公司未作答辩，亦未提供证据。第三人卢文业未作答辩，亦未提供证据。第三人交行中山分行述称：1.第三人卢文业与吉雅公司签订的商品房买卖合同的效力不影响银行与吉雅公司、第三人卢文业签订的《个人住房抵押贷款合同》的效力，即使吉雅公司与第三人卢文业签订的商品房买卖合同无效也不影响贷款合同的效力；2.原告与吉雅公司签订的商品房买卖合同应取得作为抵押权人即银行的同意或者原告应当清偿银行债权以使抵押权消灭，否则原告无权请求涉案商铺归其所有；3.银行的抵押权已经物权登记，具有公示公信效力，银行依法享有抵押权，原告请求将涉案商铺归其所有违背了《物权法》最基本的公示公信原则；4.从保护交易安全的角度，银行作为善意第三人，应当依法取得抵押权；5.原告对本案发生一房两卖具有重大过错，依法应由其承担相应法律后果；6.原告与银行同为民事主体，双方的利益应得到同等保护，并在同等保护的基础上，考虑当事人的过错程度。综上所述，原告的诉讼请求无法律依据，依法应予驳回。第三人交行中山分行对其述称事实提供的证据：1.个人住房贷款抵押合同；2.借款凭证；3.商品房合同抵押登记备案权属证书；4.贷款详细信息查询。经审理查明：刘雅君与曾文强系夫妻关系，曾家乐系其长子。2004年6月9日至2007年3月27日期间，被告吉雅公司共向曾文强出具12张收款收据，内容为收到曾文强购买中山市三乡镇XX区XX市场X号楼X号、X号商铺款，合计金额1428000元。2007年5月2日，原告刘雅君、曾家乐与被告吉雅公司签订了《中山市商品房买卖合同》，约定由原告购买吉雅公司开发的位于中山市三乡镇XX区XX市场X号楼X号商铺，该物业建筑面积为175.05平方米，认购楼价为787725元；付款方式为一次性付款，在签署《中山市商品房买卖合同》时已付款714000元，余款73725元在领取房产证时一次性付清。2005年12月5日，吉雅公司向曾文强发出《收楼通知书》，通知曾文强于2005年12月15日前到公司办理收楼手续后，吉雅公司将中山市三乡镇XX区XX市场X号楼X号商铺交付给原告管理使用。原告认为已依约向被告支付了商铺款，商铺且已实际交付使用，但被告至今仍未为原告办理房地产权证，于2013年10月22日诉至本院，主张前述实体权利。诉讼中，就支付商铺款与签订合同书的先后时间问题，原告述称之前向吉雅公司购买房产时均是按约定先付款并由吉雅公司出具收款收据，之后再签订商品房买卖合同，故出现支付商铺款时间早于签订购房合同时间。另查：中山市商品房销售合同登记备案证明表载明，涉案的中山市三乡镇XX区XX市场X号楼X号商铺买方姓名为第三人卢文业，建筑面积为175.05平方米，购房总价为805230元，签约日期为2004年11月9日，登记备案日期为2004年11月16日。又查：被告吉雅公司及其法定代表人张其等人因涉嫌非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪，张其于2008年3月14日被羁押，同年3月15日被监视居住，同年3月25日被刑事拘留，同年4月25日被逮捕。中山市人民检察院以中检刑诉［2009］97号起诉书指控被告吉雅公司及其法定代表人张其等人犯非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪于2009年7月30日向中山市中级人民法院提起公诉。中山市中级人民法院于2010年4月29日作出（2009）中中法刑二初字第47号刑事判决，张其、林华荣、梁华娣、梁伟坤提出上诉。广东省高级人民法院于2010年7月20日作出（2010）粤高法刑二终字第167号刑事裁定，撤销原判，发回重审。中山市中级人民法院依法另行组成合议庭对上述案件进行了重新审理，并于2011年6月9日作出（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决。被告人张其不服，提出上诉。广东省高级人民法院经审理后，于2011年7月28作出（2011）粤高法刑二终字第177号刑事裁定，驳回上诉，维持原判。根据已生效的（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决的认定，第三人卢文业与被告吉雅公司之间对涉案的中山市三乡镇XX区XX市场X号楼X号商铺的买卖属虚假的商品房买卖，目的是为了办理虚假按揭，骗取银行的按揭（抵押）贷款。再查：中山市中级人民法院（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决书所附的非法吸收公众存款明细表、虚假按揭物业明细表均未涉及到本案原告；虚假按揭物业明细表涉及涉案房产，借款人为卢文业，贷款银行为第三人交行中山分行，保证人为吉雅公司，贷款金额为483000元。中山市公安局于2008年5月9日以山安经协押字[2008]02005号文书对涉讼房产进行了查封。本案审理过程中，本院于2013年12月6日派员到涉案的中山市三乡镇XX区XX市场X号楼X号商铺核查使用人员并张贴通知。经核查，该商铺现由原告刘雅君出租给何凡使用，张贴的通知内容为告知该房屋业主或住户本院处理该房屋如认为可能涉及其利益，在通知张贴之日起七日内向案件审理部门提出请求。期满后未有第三人向本院提出书面申请。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。原告与被告吉雅公司签订的《中山市商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，符合民事法律行为的生效要件，应认定有效，双方均应恪守履行。吉雅公司应当在原告支付了购房款及商铺交付使用后，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关办理房地产权属证书，故原告主张吉雅公司继续履行合同，并为其办理房地产权属证书的诉求本院予以支持。吉雅公司在与原告签订商品房买卖合同之前，已于2004年11月16日将涉案商铺登记备案在第三人卢文业名下，并以第三人的名义与交行中山分行签订抵押借款合同，将涉案商铺抵押登记在交行中山分行名下。根据已生效的中山市中级人民法院（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决的认定，第三人卢文业与被告吉雅公司之间对涉案房屋的买卖属虚假的商品房买卖，目的是为了办理虚假按揭，骗取银行的按揭（抵押）贷款。第三人卢文业与被告吉雅公司之间的行为违反了法律、行政法规的禁止性规定，应认定双方签订的商品房买卖合同无效；基于上述同样理由，第三人卢文业与交行中山分行及被告吉雅公司签订的个人住房抵押贷款合同也应认定无效，因涉案商铺已抵押登记在交行中山分行名下，交行中山分行应协助办理注销该商铺的抵押登记手续。在原告与被告吉雅公司的上述合同具备继续履行条件的情况下，双方均应按照协议继续履行各自义务，故原告要求被告吉雅公司继续履行涉案商品房买卖合同，协助其办理位于中山市三乡镇XX区XX市场X号楼X号商铺的房地产权属证书的诉讼请求，理据充分，本院予以支持；原告亦负有同时履行向被告支付购买商铺余款的合同义务，其尚欠被告吉雅公司的购房款73725元，应一并支付给被告吉雅公司。被告吉雅公司、第三人卢文业经本院合法传唤无正当理由不到庭参加诉讼，视其自动放弃举证、质证和抗辩的权利，并应承担相应的诉讼风险。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项、第六十条第二款、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认第三人卢文业与被告中山市吉雅房地产开发有限公司于2004年11月9日签订的《中山市商品房买卖合同》无效；二、确认第三人卢文业与交通银行股份有限公司中山分行及被告中山市吉雅房地产开发有限公司签订的《个人住房抵押贷款合同》（编号：200412140100041）无效；三、第三人交通银行股份有限公司中山分行协助办理注销中山市三乡镇XX区XX市场X号楼X号商铺的抵押登记手续；四、被告中山市吉雅房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内协助原告刘雅君、曾家乐办理位于中山市三乡镇XX区XX市场X号楼X号商铺的房地产权属证书；五、原告刘雅君、曾家乐于本判决发生法律效力之日起十日内向被告中山市吉雅房地产开发有限公司支付购商铺余款73725元。案件受理费11677（原告已预交），由被告吉雅公司负担（被告应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  伍青花审判员  吴立和审判员  罗晓冰二〇一三年十二月十六日书记员  唐 群