广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2013）穗花法民三初字第1367号原告：林玉兰，女，1970月11月20日出生，汉族。委托代理人：朱伟科，广东踔厉律师事务所律师。被告：广州市恒隆房地产投资有限公司。法定代表人：范国池，该公司董事长。委托代理人：黄海平，广东金海圣律师事务所律师。原告林玉兰诉被告广州市恒隆房地产投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年9月16日立案受理后，依法由审判员刘丽琼独任审判，于2013年11月5日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人朱伟科，被告的委托代理人黄海平到庭参加了诉讼。诉讼中，原、被告申请庭外调解期30日进行协商。调解期届满，双方当事人未能达成一致意见。本案现已审理终结。原告诉称：原告于2010年6月6日与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买位于广州市花都区新街大道72号（豪骏名苑自编8栋）203房，以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米6955.25元，总金额516984元。合同约定建筑面积95.31平方米，套内建筑面积74.33平方米，公摊面积20.98平方米。但根据房管部门于2013年5月13日颁发的《房地产权证》显示，涉案房屋实测建筑面积93.98平方米，实测套内建筑面积74.23平方米。被告应向原告返还面积差异房款的计算公式为：面积差异房款＝［（约定套内面积－实测面积）＋（约定公摊面积－实测公摊面积）］×按套内面积计算房价单价。因此，被告应向原告返还面积差异房款9250元。并自颁发房地产权证之日起，每逾期一日，被告应按应付款的0.1%向原告支付违约金。原告已于2012年6月3日收楼，但被告并没有提供永久用水用电公共设施，且至今未提供。根据合同第二十四条“关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺”的约定，被告应立即向原告提供永久用水用电公共设施，并支付违约金。合同约定，原告逾期付款的，须每日按房款总价的0.05%计付违约金给被告，那么根据违约金责任对等原则，被告没有提供永久用水用电公共设施的，被告也需每日按房款总价的0.05%标准向原告计付违约金。据此，请求法院判令：1、被告向原告返还面积差异房款9250元及违约金（以应付款为基数，按每日0.1%计算，自颁发房地产权证之日计至实际付清日，暂计1日为9元）。2、被告立即向原告提供永久用水用电公共设施，并支付违约金（以总房款为基数，按每日0.05%计算，自收楼日计至实际提供永久用水用电公共设施之日，暂计1日为258元）。3、诉讼费由被告承担。被告辩称：请求法院驳回原告的所有诉讼请求。理由如下：一、双方在合同中约定出现面积差时，按照合同第十八条约定处理。原告提出的面积差房款不管是合同的依据还是计算的方式，都没有约定，不清楚原告如何计算。二、关于永久用水用电支付违约金问题。我司在2011年6月20日已签订永久用电协议，2012年1月16日已取得自来水的永久用水使用权。根本不存在原告陈述的被告没有永久用水用电的公共设施的问题。因此，原告诉请被告支付从收楼之日起计至实际提供永久用水用电公共设施之日止的违约金，没有事实和法律依据。经审理查明：被告是位于广州市花都区新华街107国道东金华小区豪骏名苑的开发商，于2010年4月20日取得房管部门核发的编号为穗房预（网）字第20100165号的《广东省广州市商品房预售许可证》，预售豪骏名苑1-13栋的商品房。2010年6月6日，原告与被告签订《商品房预售合同》及附件一、二、三、四、五、六、七。合同约定：原告为乙方（买方），被告为甲方（卖方），乙方向甲方购买位于广州市花都区新华街107国道东金华小区豪骏名苑自编8栋203房，该商品房用途为住宅，建筑面积95.31平方米，套内建筑面积74.33平方米，共有分摊面积20.98平方米。该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为人民币6955.25元／平方米，总金额516984元。付款方式为按揭贷款方式付款。甲方应当在2011年9月30日前将涉案房屋交付乙方使用。合同第十八条约定面积确认及面积差异处理：合同约定的该商品房面积与用于产权登记的实测面积有差异的，以实测面积为准。1、选择本合同第七条第一种方式计算该商品房价款的，按以下方式处理：（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%以内的（含3%）的，按照合同约定的价格据实结算房价款。（2）套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，……面积误差比＝（实测套内建筑面积－合同约定套内建筑面积）÷合同约定套内建筑面积×100%。前述合同附件七为《本合同补充协议》，其中第10条约定：甲、乙双方同意，本合同第七条“按套内建筑面积计算房价”变更为按单元建筑面积计价。本合同第十八条变更为：面积差产生房价款退或补，按下列公式计算，退或补房价款金额＝（单元合同建筑面积－单元实测建筑面积）×（合同总金额÷单元合同建筑面积），对面积差房价款作无息退或补处理。第11条约定：甲、乙双方同意，对面积差房价款作无息退或补处理的补充：若实测建筑面积大于本合同约定建筑面积，乙方必须在接到甲方通知后十天内到甲方指定地点补足房价款差额和税、费差额；若实测建筑面积小于合同约定建筑面积，乙方应在领取《房地产证》后三十日内前往甲方指定地点无息领取相应房价款差额。甲、乙双方任何一方应如期补足或领取面积误差部分的房价款，否则，每逾期一日，对方均有权按应付价款0.1%（每日）计收违约金，且甲方有权按累计逾期天数相应顺延办理该商品房产权登记的期限。此外，合同还对双方的其他权利义务等内容进行了约定。原、被告签订《商品房预售合同》后，原告向被告支付了全部房款。原告于2012年6月3日收楼。被告于2012年9月25日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。原告于2013年5月13日取得《房地产权证》，该证显示，涉案房屋建筑面积93.98平方米，套内建筑面积74.23平方米。另查，2011年6月17日，被告与花都供电局签订《供用电方案协议》，约定用电地址：广州市花都区新街大道72号（豪骏名苑）；用电性质：永久。2012年1月16日，广州市花都区自来水公司向被告出具证明书1份，说明豪骏名苑小区已办理自来水永久使用报装。被告为此提供了被告与花都供电局签订的《供用电方案协议》和广州市花都区自来水公司向被告出具的证明书拟证明上述事实。原告认为上述证据只能证明被告签订了《供用电方案协议》及办理了自来水永久使用报装，不能证明被告已向原告等业主提供了永久用水、用电的基础设施。经本院向广州市花都区自来水公司和广州供电局有限公司花都供电局发函查询，广州市花都区自来水公司复函称广州市花都区新街大道72号豪骏名苑已属永久用水类别，工程完工后于2012年1月16日向被告出具证明书。广州供电局有限公司花都供电局复函称广州市花都区新街大道72号豪骏名苑项目已具备永久用电条件，开发商已与该局签订了永久用电的供用电合同。本院认为：原、被告签订的《商品房预售合同》及附件，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《商品房预售合同》第十八条关于面积确认及面积差异处理的约定及附件七《本合同补充协议》第10条、第11条关于面积确认及面积差异处理的补充约定，原告购买的涉案房屋合同约定面积为95.31平方米，套内建筑面积为74.33平方米，公摊面积为20.98平方米，原告领取的《房地产权证》显示涉案房屋的建筑面积为93.98平方米，套内建筑面积为74.23平方米。两者的面积误差比小于3%，被告应向原告退回的面积差房价款为：（95.31－93.98）×（516984÷95.31）＝7214元。原告主张面积差异房价款应按公式：“面积差异房款=［（约定套内面积－实测套内面积）＋（约定公摊面积－实测公摊面积）］×按套内面积计算房价单价”计算，被告抗辩称应按“（约定套内面积－实测套内面积）×按套内面积计算房价单价＝面积差异房款”计算面积差异房款，均没有法律依据，本院不予采纳。另原、被告均称附件七《本合同补充协议》的第10条无效，不能作为面积确认及面积差异处理的依据，没有法律依据，本院亦不予采纳。关于原告主张支付面积差异房款违约金问题，附件七《本合同补充协议》第10条约定，对面积差异房款作无息退或补处理。第11条约定，乙方应在领取《房地产证》后三十日内前往甲方指定地点无息领取相应房价款差额。因合同无约定“甲方指定地点”是何地，原告领取房地产权证后也无到被告处要求领取面积差异房款，被告也无通知原告前往领取，且双方对面积差异房款的计算方式存在争议，故原告主张被告支付面积差异房款违约金，理据不足，本院不予支持。关于永久用水用电问题。根据被告提供的永久用水证明书、《供用电方案协议》及广州市花都区自来水公司、广州供电局有限公司花都供电局的复函，均证明原告房屋所在楼盘豪骏名苑已具备永久用水、用电使用条件（即具备永久用水、用电基础设施），故原告称被告没有永久用水、用电公共设施，要求被告提供永久用水、用电公共设施及支付违约金没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告广州市恒隆房地产投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内向原告林玉兰支付面积差异房款7214元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  刘丽琼二〇一三年十二月十六日书记员  陈佩勤