广东自由贸易区南沙片区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0191民初20755号原告：巴罗克（上海）服饰有限公司，住所地上海市虹口区中山北二路1705号8层867室，统一社会信用代码913100000781515700。法定代表人：朱广贤，职务总经理。委托诉讼代理人：方婉琳,广东卓权律师事务所律师。被告：正佳企业集团有限公司，住所地广州市天河区天河路228号正佳商业广场内，统一社会信用代码91440101618426388H。法定代表人：谢铁牛。委托诉讼代理人：梁瑜，系该公司员工。原告巴罗克（上海）服饰有限公司与被告正佳企业集团有限公司租赁合同纠纷一案。本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人方婉琳，被告委托诉讼代理人梁瑜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告巴罗克（上海）服饰有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即退还原告租赁保证金1290088元，并支付利息损失（利息计算方法：自2020年4月11日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至实际付清之日止）；2.本案全部诉讼费用（包括案件受理费、财产保全费）由被告承担。事实和理由：2018年2月28日，广州滔搏商贸有限公司（下称滔搏公司）与被告签订了《正佳广场租赁合同》约定由滔搏公司承租被告位于广州市天河区XX广场XX-XX052-53号商铺（下称涉案商铺），租赁期限自2018年3月1日至2020年2月29日止；合同第5.2.2条约定租赁保证金为1485016元，由滔搏公司于合同签署之日起7日内向被告交纳，并于合同第5.2.6条约定了被告应在承租方交还租赁物业后的30个工作日内退还租赁保证金。租赁合同签订后，滔搏公司己缴纳了租赁保证金。此后，原告、被告、滔搏公司、广州市正佳物业管理有限公司四方共同签订了《转名补充协议》，约定自2018年10月1日起，约定案涉商铺的承租方由广州滔搏公司变更为原告，由原告承继滔搏公司于《物业合同》中的所有权利义务。租赁期限届满后，原告己于2020年2月29日向被告交还了租赁物业，且被告没有任何异议，依约被告应向原告退还租赁保证金，然而，经原告多次催促，被告一直没有向原告退还保证金。原告认为，被告拒不退还保证金的行为已经严重违反了合同约定及法律规定，为此，现原告依法将被告诉至贵院，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。被告正佳企业集团有限公司辩称：请求驳回原告全部诉请。本案的全部诉讼费和财保费均由原告承担。根据原告证据《正佳广场租赁合同》第5.2.6条约定，被告应当在双方就涉案商铺的一切权利义务清理完毕后的30个工作日内向原告退还租赁保证金，但原告一直拖欠被告租金及违约金，至今尚未支付。双方权利义务未清理完毕，保证金退还条件没有成就，被告无须退还保证金，更无须支付逾期利息。原告尚欠被告2020年2月租金389856元，经被告多次催缴，至今未支付，已经构成违约。根据合同第20.1条约定，每逾期一日，原告应当向被告支付应付未付租金的千分之三的违约金。故此原告至今尚欠被告租金及违约金，暂计算2021年1月5日为780491.71元，原告应当立即向被告支付。另根据原告《正佳广场租赁合同》第5.2.1条约定，租赁保证金不是乙方预付的租金，只是乙方履行本合同约定义务的保证，租赁保证金的功能在于保证承租人履行包括按时缴纳租金在内的合同义务，并不具有抵扣租金及损失的功能。综上，请法院驳回原告的全部诉请并承担本案的全部诉讼费用。经审理查明：2018年2月28日，滔搏公司（承租方，乙方）与被告（出租方，甲方）签订《正佳广场租赁合同》，约定：2.1甲方将涉案商铺出租给乙方使用。3.1租期：本合同的租期为贰年，即2018年3月1日起至2020年2月29日止。5.1.4乙方于每日5日前支付装修租金或每月基本租金，如该日为中华人民共和国法定节假日，则支付日期顺延。5.2.1乙方应向甲方交纳相当于四个月基本租金的租赁保证金，该租赁保证金不是乙方预付的租金，仅是乙方履行本合同约定义务的保证。5.2.2租赁保证金为1485016元，由乙方于签署本合同之日起7日内向甲方交纳。5.2.4租赁期间，如乙方有违反或不履行本合同的行为，并给甲方造成损失或损害，在甲方发出要求乙方纠正该等行为并赔偿甲方损失的书面通知后7天内，乙方拒不纠正该等行为并赔偿甲方损失的，甲方有权直接抵扣乙方向其交纳的租赁保证金（不影响甲方对乙方该等行为可行驶的任何其他权利或不久方法），以补偿甲方因乙方该等行为而造成的损失或者损害，但甲方应在抵扣行为发生后3日内书面告知乙方。5.2.6合同期满或甲、乙双方协商一致提前终止本合同且甲方同意退还保证金的，甲方应在乙方依约交还该商铺，且双方租赁该商铺而产生的一切权利或义务清理完毕后30个工作日内，不计利息向乙方退还租赁保证金。21.1“不可抗力”是指本合同双方不能合理控制、不可预见、亦无法避免的事件，该事件妨碍、影响或延误任何一方根据本合同履行其全部或部分义务。该事件包括但不限于地震、台风、洪水、火灾或其他天灾、战争或任何其它类似事件。21.4遭受不可抗力事件的一方可暂行中止履行本合同项下的义务直至不可抗力事件的影响消除为止，并且无需为此而承担违约责任；但应尽最大努力克服该事件，减轻其负面的影响。2018年10月1日左右，被告（甲方）与广州市正佳物业管理有限公司（乙方）、滔搏公司（丙方）、原告（丁方）签订《转名补充协议》，约定：甲、乙、丙、丁四方就丙、丁方承租涉案商铺事宜，经协商一致，签订如下补充协议：1、甲方、乙方分别与丙方签订了《正佳广场租赁合同》和《正佳广场物业管理合同》……约定由丙方承租甲方涉案商铺，并由乙方提供物业管理服务。2、现甲、乙、丙、丁四方均同意，自2018年10月1日起，该铺承租人由丙方变更为丁方。且丁方需向甲方缴纳转名手续费30000元整。3、丙方对丁方在原合同中应履行的义务和责任承担连带法律及经济责任。4、丁方对丙方在2018年10月1日前因承租该铺位所产生的债务承担连带法律及经济责任。5、本补充协议为原合同的补充条款，如有与原合同相抵触的，均以本合补充协议为准，其他事宜，按原合同执行。本补充协议与原合同具有同等法律效力。6、本补充协议自四方签字盖章且丁方向甲方缴纳本补充协议第2点约定的转名手续费之日起生效。2018年10月30日，原告（承租人，乙方）与被告（出租人，甲方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方将涉案商铺出租给乙方，2018年10月1日至2019年2月28日的月租金为371254元，2019年3月1日至2020年2月29日的月租金为389856元，租金按月结算，由乙方在每月的第5日前按转账付款方式交付租金给乙方。乙方向甲方缴纳1485016元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金1485016元（退回乙方、抵偿租金）。第六条甲方的权利和义务：1.依照合同约定将房屋及设备交付乙方使用。未按约定提供房屋的，每逾期一日，须按月租金额的/向乙方支付违约金。第七条乙方的权利和义务：1.依时交纳租金。逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月金额的/%向甲方支付违约金。该合同落款后由空白文段未填写，内容记载“经审查，该合同……予以登记备案。……”被告陈述该合同仅用于备案，非双方实际履行的合同，双方实际履行的是《正佳广场租赁合同》，并提供了《房屋租赁登记备案证明》《广州市房屋租赁合同（示范文本）》。原告对此不予确认，并陈述其实际履行为备案合同。2020年2月29日，原告将涉案商铺交还给被告，并形成了正佳广场商户退铺记录表，该记录表记载铺号XX52-53，合同面积262㎡，地面完好，天花完好，地面卫生正常等，营运部、经营部、物管部、工程设备部栏均有签名。被告确认2020年2月29日收回涉案商铺。双方确认该日后的30个工作日为2020年4月14日。原告提供《涉案商铺2019年3月-2020年2月销售额汇总》证明涉案商铺2020年2月受到疫情影响销售额大幅下滑，上述销售额汇总显示涉案商铺2019年3月至2020年2月的销售额分别为518764、472653、503142、454532、528795、434232、409141、450156、434149、537836、444390、31818。被告陈述该证据系原告自行制作对此不予确认，但未提交涉案店铺的销售数据。原告另提供微信聊天记录（原告员工何纬与被告员工李佳）及电子邮件截图（原告员工与被告方人员）证明其向被告申请退回租赁保证金，被告方未要求原告支付租金，未结清租金的责任不在原告，部分聊天记录内容为“2020年3月23日，李：‘何小姐你好，贵司车小姐已经把退款需要的资料给我了，暂时不需要了，等到流程完结，财务会电话联系您’何：‘大概需要多久啊’……2020年4月7日，何：‘佳佳，退押金的事情进度如何’李：‘何小姐你好，流程目前还没有走完，现在等财务领导签名，然后到董事长’”电子邮件记录显示2020年2月15日，原告向被告方发送电子邮件申请暂缓支付租金并申请减免租金。2020年2月18日，被告向原告发送邮件，内容为“考虑到突如其来的疫情造成的困难，为共度时艰，我司集团现发布最新《关于正佳广场部分困难租户再次延期缴纳通知》，具体内容详见附件……”原告回复该邮件致函被告申请再次延期、请求给予租金优惠及免收滞纳金。被告确认其有经营部门的员工叫李佳，但对上述证据不予确认。为证明原告尚欠被告2020年2月租金及违约金，被告提供了《巴罗克（上海）服饰有限公司1B052-53铺欠费明细表》《催款记录》，上述欠费明细显示原告欠缴2020年2月1日至29日的租金389856元及滞纳金；上述催款记录显示原告于2019年5月16日申请由赵艳茹（手机号码137××××9778）微信接收账单，2020年7月24日至2020年12月24日期间原告多次向上述手机号推送通知单等。原告对上述证据均不予确认，并陈述未收到上述通知。原被告当庭确认原告已支付租赁保证金1485016元，原告除了2020年2月的租金外其他费用已缴纳完毕。就2020年2月份的租金问题，双方确定合同约定租金为389856元，原告同意在保证金中扣减该月租金并认为应当减半收取，被告陈述应当全额支付租金及违约金。诉讼中，原告向本院申请财产保全，根据原告申请，本院于2020年11月16日作出（2020）粤0191民初20755号民事裁定书裁定“查封、扣押、冻结被申请人正佳企业集团有限公司名下价值人民币1485016元的财产。”原告为此预交保全费5000元。本院认为：根据原被告证据及陈述可以证实原被告双方签订的《广州市房屋租赁合同》系用于租赁备案，双方实际履行的是《正佳广场租赁合同》及《转名补充协议》，该两份合同系当事人的真实意思表示，内容未违反国家法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约切实履行。结合当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是退还保证金的条件是否成就。本院对此阐述如下：首先，依据合同第5.2.6条约定,保证金退还的条件为合同期满，原告依约交还商铺，且该商铺产生的一切权利和义务清理完毕。根据查明的事实，涉案合同已在2020年2月29日届满终止，原告已依约交还商铺，但2020年2月份的租金未支付，即合同所约定的条件未全部成就。其次，虽然原告未按合同约定缴纳2020年2月租金，但原告因新冠疫情已在该月向被告工作人员发出邮件等申请减免该月租金，原告已经履行了通知义务。结合双方合同在该月底到期，原告同意在应退还的保证金中抵扣该月租金，可知原告并无拖欠租金的故意。第三，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。”新冠疫情属于全国突发公共卫生事件，爆发突然、影响范围广、严重程度高，属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，系不可抗力事件。根据双方合同第21.4条的约定，原告已经履行了通知义务，依约无须承担逾期给付租金的违约责任。据此，原告尚欠的2020年2月份租金可在保证金中予以抵扣，合同所约定的退款条件已经成就，被告在收到原告的告知函后，未及时与对方进行协调处理，由此产生的法律后果理应由其自行承担。根据原告提交的销售数据，其虽然在2020年2月有进行营业，但受新冠疫情影响，销售额大幅度下跌，根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的规定，“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，……；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”原告申请减免部分租金合理有据，同时基于原告同意在保证金中扣减所欠租金，为减少当事人诉累，故综合本案案情，根据公平原则，本院酌定原告按月租金标准的70%向被告缴纳2020年2月份的租金272899.2元（389856元×70%）。综上，被告应向原告退还保证金的金额为1212116.8元（1485016元-272899.2元）。同理，对被告没收保证金的抗辩意见，本院不予采纳。关于原告主张的利息问题。如上所述，原告无需就迟延支付2020年2月份的租金承担违约责任，依据双方合同第5.2.6条约定，被告应在原告交还商铺后30个工作日内向原告退还保证金，原告已于2020年2月29日向被告交还商铺，被告应在2020年4月14日前向原告退还保证金，结合原告证据《微信聊天记录》内容，可知被告在2020年3月对退还涉案保证金并无异议，仅是因其内部审批流程导致未能依约履行，被告对此存在过错，其至今未依约及时退还保证金，给原告造成了一定的损失，原告要求按照全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率标准支付至款项付清之日止给付利息，合理有据，本院予以支持，但利息应以1212116.8元为本金从2020年4月15日起算为宜。综上所述，本案纠纷系由《中华人民共和国民法典》实施前的法律事实引起，应适用当时的法律及司法解释，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百一十七条、第一百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告正佳企业集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告巴罗克（上海）服饰有限公司退还保证金1212116.8元及利息（利息的计算方法：以1212116.8元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率的标准，从2020年4月15日起计至款项退还之日止）；二、驳回原告巴罗克（上海）服饰有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍向原告支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9244元，由原告巴罗克（上海）服饰有限公司负担559元，被告正佳企业集团有限公司负担8685元；财产保全费5000元，由被告正佳企业集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 员 邓小春二〇二一年二月八日法官助理 周书宇书 记 员 陈细妹