北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2013）东民初字第06736号原告：周海洋，男，1981年11月15日出生。原告：李玉红，女，1981年10月10日出生。二原告委托代理人：刘洋，北京天驰洪范律师事务所律师。被告：邱亚蓉，女，1968年5月29日出生。委托代理人：李鹏，男，1963年12月25日出生。被告：北京链家房地产经纪有限公司，住所地本市朝阳区朝外大街**办公楼**。法定代表人：左晖，董事长。委托代理人：张继勋，男，1984年12月20日出生，该公司职员。原告周海洋、李玉红诉被告邱亚蓉、被告北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年5月3日立案受理。依法由代理审判员代净独任审判，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李玉红及其委托代理人刘洋，被告邱亚蓉委托代理人李鹏，被告北京链家房地产经纪有限公司委托代理人张继勋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周海洋、李玉红诉称：2012年10月，原告接受被告北京链家房地产经纪有限公司提供的房屋带看服务。原告为了孩子上学迁入户籍，选择了购买被告邱亚蓉的房屋，而放弃了其他报价更低的房屋。2012年10月13日，二原告与被告邱亚蓉签订《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》及《补充协议》，约定二原告购买被告邱亚蓉位于本市东城区房屋，总价款为210万元，被告邱亚蓉应当在该房屋所有权转移之日起30日内，向房屋所在地户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因被告邱亚蓉自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向原告支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过7日未迁出的，自逾期超过7日起，被告邱亚蓉应当按日计算向原告支付全部已付款万分之五的违约金。上述合同签订后，原告依约履行了付款义务，双方于2012年11月19日办理了房屋所有权转移登记手续，被告邱亚蓉于2012年12月4日收到全部房款。2012年12月22日，二原告前往办理户籍落户时，才发现涉诉房屋内尚有案外人张、石的户籍未迁出。后二原告就此违约事宜，多次与被告邱亚蓉协商未果。故二原告诉至法院，请求判令被告邱亚蓉支付违约金105000元；判令被告邱亚蓉支付逾期违约金50000元；本案诉讼费由二被告负担。被告邱亚蓉辩称：1995年底，被告单位将涉诉房屋分配给被告居住。案外人张与被告系一般同事关系，在被告搬入涉诉房屋居住前在此居住。被告与案外人张多年未曾联系。1998年房改售房时，被告购买取得涉诉房屋产权。购房后，被告在办理户籍迁入手续时并不知道涉诉房屋内还登记有案外人张、石的户籍。被告之子上学时亦未受任何影响。被告将涉诉房屋出售给原告时，主动向原告出示了房产证、身份证、户口本等原件，原告对于涉诉房屋的情况是充分了解的。2012年12月17日，被告依约将登记在涉诉房屋内的被告母亲及被告本人的户籍全部迁出，已经履行了合同义务且无任何过错，不存在违约行为。故被告请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。被告链家房地产公司辩称：被告与原告之间系房屋中介合同关系，而本案系房屋买卖合同纠纷，被告不是适格的主体，原告的诉讼请求与被告无关，故请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2012年10月13日，原告周海洋、李玉红作为乙方（购买人）与被告邱亚蓉作为甲方（出售人）、被告链家房地产公司作为丙方（居间人）签订《买卖定金协议书》，约定交易房屋座落于本市东城区（原崇文区），建筑面积59.56㎡，房产证号，产权人为。乙方经现场勘验甲方上述房屋后，对甲方出售的该套房产的权属状况、设备、装修等情况进行了解，确认以人民币（大写）贰佰壹拾万元整的总价款购买该房屋，此价款不包含依国家规定应当由甲方承担税费。甲乙双方同意，本次房屋买卖涉及的税费由乙方承担。乙方应于本协议签署时向甲方支付购房定金共计人民币（大写）贰万元整，甲方收取定金时应向乙方出具收据。甲乙双方同意，由丙方为本次交易提供居间服务，且应在签署《买卖合同》时由乙方向丙方支付居间代理费人民币（大写）伍万陆仟柒佰元整。2012年10月13日，原告周海洋、李玉红作为买方与被告邱亚蓉作为卖方签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称涉诉合同），约定出卖人所售房屋坐落为东城区（原崇文区）（以下简称涉诉房屋）。经双方协商一致，该房屋成交价格为1200000元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为900000元，上述价款由买受人一并另行支付给出卖人。出卖人应当在该房屋所有权转移之日起30日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过7日未迁出的，自逾期超过7日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。同日，原告周海洋、李玉红与被告邱亚蓉、被告链家房地产公司三方签订《补充协议》，约定甲乙双方共同约定此房总价为贰佰壹拾万元整，包括贷款柒拾万元整，首付款壹佰肆十万元整，其中捌拾捌万元整三方共同办理资金监管手续，伍拾万元整由乙方以现金形式直接支付给甲方，甲方在收到乙方现金款项时与乙方共同签署收款证明，甲乙丙三方各执一份。2012年10月16日，原告周海洋、李玉红作为买受人与被告邱亚蓉作为出卖人签订《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定被告邱亚蓉将涉诉房屋出售给原告周海洋、李玉红，成交价格为1200000元。上述协议及合同签订后，原告周海洋、李玉红依约足额向被告邱亚蓉支付购房款2100000元，原告周海洋、李玉红于2012年11月20日依法取得涉诉房屋的所有权证。被告邱亚蓉及其母亲王的户籍分别于2012年12月17日、2012年12月19日从涉诉房屋处迁出，2012年12月31日，原告周海洋、李玉红的户籍迁入涉诉房屋处。另查，案外人石、张的户籍与被告邱亚蓉并非同**籍，但户籍地址于2013年4月8日查询时仍登记在涉诉房屋处。2013年5月31日，案外人石、张的户籍登记状态系已经从涉诉房屋处迁出。庭审中，原告周海洋、李玉红提供被告链家房地产公司中介人员侯的录音资料，拟证明被告邱亚蓉在签订涉诉合同时已明知涉诉房屋内登记有案外人石、张的户籍，仍故意隐瞒二原告而承诺将全部户籍迁出。对此，被告邱亚蓉不予认可，主张在原、被告双方签订涉诉合同及办理产权过户登记的过程中，被告邱亚蓉始终不知道涉诉房屋内有案外人石、张户籍的事实。另，被告认为双方约定的违约金过高，已远远超出二原告的实际损失。上述事实，有《买卖定金协议书》，《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，《补充协议》，合同编号为C641036号《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，《收款证明》，《存量房客户交易结算资金监管协议书》，中国建设银行个人贷款支付凭证，契税专用税收缴款书，证号为房屋所有权证，居民户口簿，证号为房屋所有权证，及当事人的当庭陈述等证据在案为证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据本案查明的事实，原、被告双方签订的涉诉合同系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告邱亚蓉依据涉诉合同第十条第（三）款的约定，负有在房屋所有权转移之日起30日内办理原有户口迁出手续，将涉诉房屋相关的户口迁出的义务，因被告邱亚蓉在期限届满前将其本人与其母亲的户籍迁出，但登记在涉诉房屋处的案外人石、张的户籍未能按期迁出，对此，被告邱亚蓉依据合同约定负有相应的违约责任。关于合同约定的违约金计算标准，被告邱亚蓉认为其过分高于二原告的实际损失。应当指出，合同约定违约责任的目的在于督促双方如约履行义务。考虑到要求被告邱亚蓉将案外人石、张户籍迁出的履约能力及主观过错程度，以及原告周海洋、李玉红的户籍已经迁入涉诉房屋，而案外人石、张的户籍在二原告起诉后已然迁出等情节，本院认定涉诉合同约定的违约金标准偏高，将依据公平原则和诚实信用原则酌情确定违约金计算标准。关于被告链家房地产公司认为二原告的诉讼请求系基于房屋买卖合同关系，与被告链家房地产公司无关的抗辩意见，具有事实和法律依据，本院予以采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告邱亚蓉于本判决生效后七日内支付原告周海洋、李玉红违约金一万元；二、驳回原告周海洋、李玉红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1700元，由原告周海洋、李玉红负担1590元（已交纳），由被告邱亚蓉负担110元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 代 净二〇一三年八月五日书 记 员 宿云达