{cke_protected_1}广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤13民终1602号上诉人（原审被告）：惠州市京粤实业有限公司，住所地：惠州大亚湾澳头进港大道丽港山庄澳丽中心首层**。法定代表人：林少勇。委托诉讼代理人：林少彪、陈文雅，该公司员工。被上诉人（原审原告）：周爱华，女，汉族，1963年12月10日出生，住址：广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：王丽群，广东卓著律师事务所律师。上诉人惠州市京粤实业有限公司与被上诉人周爱华因商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2020）粤1391民初839号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人惠州市京粤实业有限公司上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判驳回被上诉人的诉讼请求或裁定发回重审；3、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院判决上诉人支付逾期交房违约金违反“不告不理”原则，超过被上诉人诉讼请求范围作出判决，没有法律依据。1、首先，被上诉人的诉讼请求要求上诉人赔偿交付的房屋不符合约定的违约金，但诉讼请求中并未要求被上诉人支付逾期交房违约金。其次，被上诉人起诉状中事实及理由中并未阐述上诉人构成逾期交楼的事实，也未要求上诉人支付逾期交楼违约金。2、一审法院在判决书第8页第二段阐述“关于原告要求被告赔偿交房不符约定的违约金的诉讼请求问题……，被告交付的房屋在形式上是符合合同约定的。……，如果原告认为被告交付的房屋不具备基本居住使用条件，应当承担相应的反证责任。本案中，原告并未就自己的该项主张提供相关证件，故对于原告的该项诉讼请求，本院依法不予支持”。从一审法院的判决可知，一审法院经过审理，认为被上诉人该项诉请没有事实依据，没有证据证明，因此予以驳回。但是一审法院却再作出要求上诉人支付逾期交楼违约金，明显超过被上诉人的诉讼请求范围。3、退一步讲，上诉人也并未构成逾期交楼，被上诉人也未提供上诉人逾期交楼的证据。首先，上诉人于2016年3月25日取得涉案房屋竣工验收报告，也取得消防验收意见书以及电梯检验合格，即上诉人比合同约定的交房截止期限提早多日达到交楼条件。其次，本案双方一审开庭时回复的收楼时间，是双方确认被上诉人实际收楼的时间，从而计算逾期办证的起算时间。但收楼的时间不能由此证明上诉人逾期交楼。被上诉人从未主张过也并未提供证据证明上诉人逾期通知被上诉人收楼，根据民事诉讼法及证据规则，被上诉人应提供相应的证据证明，否则承担举证不能的不利后果。合同补充协议第三条约定，“出卖人、买受人双方同意:买受人应在收到出卖人书面或口头通知收楼之日起7日内验收楼房，并付清办证费用”上诉人在合同约定的房屋交付时间前已取得房屋验收合格文件，并通知被上诉人收楼，但被上诉人因自身原因逾期收楼的责任在被上诉人。再次，作为开发商，在合同约定交楼时间前已达到交楼条件，按照正常交易习惯，开发商不可能未在合同约定的交楼时间前通知买受人收楼，而宁愿去承担逾期交楼违约责任，这显然与常理相悖。综上所述，上诉人认为，一审法院未查明事实，未对上诉人的证据做出正确认定，对于上诉人在签订商品房买卖合同时无法预料和控制的客观因素造成的逾期办证全部归责于上诉人，要求上诉人承担全部违约责任，明显显失公平，也违背合同对于上诉人免责的约定。一审法院判决开发商承担逾期交楼违约责任违反“不告不理”原则，明显超过诉讼请求范围下判，既无事实依据也无法律依据。请求二审法院依法改判，支持上诉人的请求或依法发回重审，保护上诉人的合法权益。被上诉人周爱华答辩称：一、逾期交房的原因是上诉人自身原因导致，怠于通知被上诉人收楼，实际收楼时间客观上已超过合同约定的交付期间，上诉人并没有证据证实系被上诉人自身原因延迟收楼。二、上诉状的第2点没有事实依据，该案一审判决书没有第8页，上诉人把其他案件的理由复制黏贴到本案。一审认定事实清楚，适用法律正确，应当维持原判。被答辩人的上诉请求毫无法律和事实依据，浪费司法资源，故意拖延时间。请贵院依法驳回被答辩人的上诉。周爱华向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付2016年5月1日至2017年4月13日（共计347天）逾期交付合格房产的违约金29611元（具体计算明细后附）；2、本案诉讼费、处理费等由被告承担。一审法院认定事实：2013年12月18日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于惠州大亚湾西区，总价款为426675元。关于交付期限及交付标准，合同第八条约定：出卖人应当在2014年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。关于逾期交房的违约责任，合同第九条约定被告逾期交房，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行。合同签订后，原告按约向被告支付了购房款。2015年7月2日，被告将房屋交付给原告使用。被告于2017年11月8日向大亚湾不动产登记中心递交涉案房屋办理转移登记所需的材料。原告于2018年1月17日取得涉案房屋的不动产证书，以上事实，有原、被告的庭审陈述以及原告提交的商品房买卖合同、购房款发票，维修基金收据、契税发票、物业管理协议，被告提交的业主收楼声明书等证据证实，予以认定。一审法院认为,本案是商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，当事人应当按照约定诚实履行自己的合同义务。关于原告主张的逾期交房违约金。合同约定被告应于2014年10月30日前将符合交付标准的房屋交付原告使用，但被告实际交房的时间为2015年7月2日，已超过合同约定的交付期间，应承担相应的逾期交房违约责任。故被告应按约定每日按已付房款426675元的日万分之二向原告支付2014年10月31日至2015年7月2日（244天）的逾期交房违约金20822元。原告主张的金额超出本院核定部分，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告惠州市京粤实业有限公司于本判决生效之日起10日内向原告周爱华支付逾期交房违约金20822元；二、驳回原告周爱华的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费270.14元，由原告周爱华负担80.14元，被告惠州市京粤实业有限公司负担190元。本案二审期间，当事人均没有提交新证据。一审认定事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，根据双方当事人的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为：一审法院是否违反不告不理原则。对此分析如下：上诉人主张一审法院判决上诉人支付逾期交房违约金违反不告不理的原则，对此，本案中，被上诉人在民事起诉状中的诉讼请求部分、事实与理由部分、具体计算明细以及庭审中均就逾期交付合格房产的违约金的事实进行详细述明，即便上诉人交付房产合格，但仍然存在逾期交房的情形。故一审法院判决上诉人支付逾期交房违约金并无不当，本院予以确认。综上，上诉人惠州市京粤实业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费用540.28元，由上诉人惠州市京粤实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二一年二月二十四日法官助理  林 琳书 记 员  黄 慧{cke_protected_1}广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤13民终1602号上诉人（原审被告）：惠州市京粤实业有限公司，住所地，住所地：惠州大亚湾澳头进港大道丽港山庄澳丽中心首层**IV>法定代表人：林少勇。委托诉讼代理人：林少彪、陈文雅，该公司员工。被上诉人（原审原告）：周爱华，女，汉族，1963年12月10日出生，住址：广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：王丽群，广东卓著律师事务所律师。上诉人惠州市京粤实业有限公司与被上诉人周爱华因商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2020）粤1391民初839号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人惠州市京粤实业有限公司上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判驳回被上诉人的诉讼请求或裁定发回重审；3、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院判决上诉人支付逾期交房违约金违反“不告不理”原则，超过被上诉人诉讼请求范围作出判决，没有法律依据。1、首先，被上诉人的诉讼请求要求上诉人赔偿交付的房屋不符合约定的违约金，但诉讼请求中并未要求被上诉人支付逾期交房违约金。其次，被上诉人起诉状中事实及理由中并未阐述上诉人构成逾期交楼的事实，也未要求上诉人支付逾期交楼违约金。2、一审法院在判决书第8页第二段阐述“关于原告要求被告赔偿交房不符约定的违约金的诉讼请求问题……，被告交付的房屋在形式上是符合合同约定的。……，如果原告认为被告交付的房屋不具备基本居住使用条件，应当承担相应的反证责任。本案中，原告并未就自己的该项主张提供相关证件，故对于原告的该项诉讼请求，本院依法不予支持”。从一审法院的判决可知，一审法院经过审理，认为被上诉人该项诉请没有事实依据，没有证据证明，因此予以驳回。但是一审法院却再作出要求上诉人支付逾期交楼违约金，明显超过被上诉人的诉讼请求范围。3、退一步讲，上诉人也并未构成逾期交楼，被上诉人也未提供上诉人逾期交楼的证据。首先，上诉人于2016年3月25日取得涉案房屋竣工验收报告，也取得消防验收意见书以及电梯检验合格，即上诉人比合同约定的交房截止期限提早多日达到交楼条件。其次，本案双方一审开庭时回复的收楼时间，是双方确认被上诉人实际收楼的时间，从而计算逾期办证的起算时间。但收楼的时间不能由此证明上诉人逾期交楼。被上诉人从未主张过也并未提供证据证明上诉人逾期通知被上诉人收楼，根据民事诉讼法及证据规则，被上诉人应提供相应的证据证明，否则承担举证不能的不利后果。合同补充协议第三条约定，“出卖人、买受人双方同意:买受人应在收到出卖人书面或口头通知收楼之日起7日内验收楼房，并付清办证费用”上诉人在合同约定的房屋交付时间前已取得房屋验收合格文件，并通知被上诉人收楼，但被上诉人因自身原因逾期收楼的责任在被上诉人。再次，作为开发商，在合同约定交楼时间前已达到交楼条件，按照正常交易习惯，开发商不可能未在合同约定的交楼时间前通知买受人收楼，而宁愿去承担逾期交楼违约责任，这显然与常理相悖。综上所述，上诉人认为，一审法院未查明事实，未对上诉人的证据做出正确认定，对于上诉人在签订商品房买卖合同时无法预料和控制的客观因素造成的逾期办证全部归责于上诉人，要求上诉人承担全部违约责任，明显显失公平，也违背合同对于上诉人免责的约定。一审法院判决开发商承担逾期交楼违约责任违反“不告不理”原则，明显超过诉讼请求范围下判，既无事实依据也无法律依据。请求二审法院依法改判，支持上诉人的请求或依法发回重审，保护上诉人的合法权益。被上诉人周爱华答辩称：一、逾期交房的原因是上诉人自身原因导致，怠于通知被上诉人收楼，实际收楼时间客观上已超过合同约定的交付期间，上诉人并没有证据证实系被上诉人自身原因延迟收楼。二、上诉状的第2点没有事实依据，该案一审判决书没有第8页，上诉人把其他案件的理由复制黏贴到本案。一审认定事实清楚，适用法律正确，应当维持原判。被答辩人的上诉请求毫无法律和事实依据，浪费司法资源，故意拖延时间。请贵院依法驳回被答辩人的上诉。周爱华向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付2016年5月1日至2017年4月13日（共计347天）逾期交付合格房产的违约金29611元（具体计算明细后附）；2、本案诉讼费、处理费等由被告承担。一审法院认定事实：2013年12月18日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于惠州大亚湾西区，总价款为426675元。关于交付期限及交付标准，合同第八条约定：出卖人应当在2014年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。关于逾期交房的违约责任，合同第九条约定被告逾期交房，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行。合同签订后，原告按约向被告支付了购房款。2015年7月2日，被告将房屋交付给原告使用。被告于2017年11月8日向大亚湾不动产登记中心递交涉案房屋办理转移登记所需的材料。原告于2018年1月17日取得涉案房屋的不动产证书，以上事实，有原、被告的庭审陈述以及原告提交的商品房买卖合同、购房款发票，维修基金收据、契税发票、物业管理协议，被告提交的业主收楼声明书等证据证实，予以认定。一审法院认为,本案是商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，当事人应当按照约定诚实履行自己的合同义务。关于原告主张的逾期交房违约金。合同约定被告应于2014年10月30日前将符合交付标准的房屋交付原告使用，但被告实际交房的时间为2015年7月2日，已超过合同约定的交付期间，应承担相应的逾期交房违约责任。故被告应按约定每日按已付房款426675元的日万分之二向原告支付2014年10月31日至2015年7月2日（244天）的逾期交房违约金20822元。原告主张的金额超出本院核定部分，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告惠州市京粤实业有限公司于本判决生效之日起10日内向原告周爱华支付逾期交房违约金20822元；二、驳回原告周爱华的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费270.14元，由原告周爱华负担80.14元，被告惠州市京粤实业有限公司负担190元。本案二审期间，当事人均没有提交新证据。一审认定事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，根据双方当事人的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为：一审法院是否违反不告不理原则。对此分析如下：上诉人主张一审法院判决上诉人支付逾期交房违约金违反不告不理的原则，对此，本案中，被上诉人在民事起诉状中的诉讼请求部分、事实与理由部分、具体计算明细以及庭审中均就逾期交付合格房产的违约金的事实进行详细述明，即便上诉人交付房产合格，但仍然存在逾期交房的情形。故一审法院判决上诉人支付逾期交房违约金并无不当，本院予以确认。综上，上诉人惠州市京粤实业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费用540.28元，由上诉人惠州市京粤实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二一年二月二十四日法官助理  林 琳书 记 员  黄 慧