郑 贤 菊 与 廊 坊 市 明 峰 房 地 产 开 发 有 限 公 司 商 品 房 预 售 合 同 纠 纷 一 审 民 事 判 决 书河北省固安县人民法院民事判决书（2013）固民初字第1298号原告郑贤菊，女，汉族。委托代理人曲海滨，北京市鼎鉴律师事务所律师。委托代理人薛晗，北京市鼎鉴律师事务所律师。被告廊坊市明峰房地产开发有限公司。法定代表人娄佳明，董事长。委托代理人李伏生，公司职工。委托代理人王弈灵，公司职工。原告郑贤菊与被告廊坊市明峰房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本案受理后，依法由审判员王亚良适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郑贤菊及委托代理人曲海滨、被告委托代理人李伏生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郑贤菊诉称，2011年9月16日，原告向被告支付首付款134，015元并向银行贷款310，000元共444，015元购买了被告开发的馨茗嘉苑小区9号楼1单元13层1302室。2011年9月26日，双方正式签署了经建设部门备案的编号为GF-2000-0171的商品房买卖合同，对所购房屋的基本情况、计价方式及价款、双方的权利义务等进行了明确约定。原告依照约定，如期支付相应款项。但是，原告在交房日前往现场发现实际取得的房屋及居住环境与被告在发放的宣传单中所承诺的“体验中央居住区的富人居所……”等相距甚远、天壤之别。原告系因受到被告的虚假宣传才与之签订商品房买卖合同，但其所购买的房屋并非宣传所述。同时，双方在合同中约定，被告交房时间最迟为2011年10月1日前，并约定须验收合格。但虽经原告多次催促，被告始终无法按照合同约定履行交付义务。因被告的行为，也致使原告至今未能取得房产证。另，合同补充协议中明确约定，房价中包括安装燃气采暖的所有费用，但被告向原告收取了天燃气开口费5，000元。综上，被告应承担违约责任。为此诉到法院，请求：一、判令被告立即向原告提供所购商品房验收合格的证明文件、房产证并交付房屋；二、判令被告向原告支付虚假宣传违约金88，803元；三、判令被告向原告支付延迟交房违约金25，530元；四、判令被告向原告支付未能如期取得房产证的违约金61，747.69元；五、判令被告返还原告收取的燃气开口费5，000元；六、本案诉讼费由被告负担。被告廊坊市明峰房地产开发有限公司辩称，双方签订的合同系有效合同，双方争议应以合同的约定为准进行处理。我公司开发的涉案小区，从未发放过原告所指的宣传单，原告主张虚假宣传违约金没有事实及法律依据。涉案房屋系原告按揭购买，原告直到2011年7月10日才办理贷款手续，在原告未将房款交付前，我公司未交房系正当行使抗辩权。到2012年6月，涉案小区已具备交付条件，我公司及时通知了包括原告在内的所有业主，但原告直到2012年7月16日才接收并入住。房产证系房屋管理部门颁发，合同约定我方只是协助办理，原告诉请要求我公司交付房产证没有法律依据，且关于房产证交付合同第十五条约定违约金为房价的0.1%。原告要求的天燃气开口费，我公司从未收取过，谈不上返还。经审理查明，2011年9月16日，原、被告签订编号GF-2000-0171的商品房买卖合同一份，原告购买被告开发的馨茗嘉苑小区9号楼1单元13层1302室，合同明确约定了房屋的基本情况、计价方式及价款、双方的权利义务等。合同签订当日，原告支付首付款134，015元、配套费5，000元。2011年9月26日，该合同在房屋管理部门备案。合同第八条约定，出卖人应当在2011年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件（该商品房验收合格），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任部分（2）约定，逾期超过30日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人交付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列1或2项处理：……买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同附件四为合同补充协议，约定房价中包括安装燃气采暖的所有费用（廊价经费函（2008）21号）。2012年7月16日，经被告通知，原告接收了系争房屋。2013年3月30日，固安县住房和城乡建设局出具河北省建设工程竣工验收备案证明书，证实涉案小区6、8、9、10号楼工程，建设单位于2013年3月15日组织设计、施工、工程监理等有关单位竣工验收合格，并于2013年3月30日按规定备案。上述事实，有商品房买卖合同、首付款票据、配套费票据、河北省建设工程竣工验收备案证明书及双方陈述证实。本院认为，原被告签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实的意思表示，且不违反相关法律法规的规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。就原告主张被告应承担虚假宣传的违约责任一节，原告仅提供了从网上下载的该小区宣传资料一份并该小区现状照片14张，直至庭审结束原告亦未能明确主张涉案小区何处与该宣传资料不符，仅表示“相距甚远、天壤之别”等。被告辩解双方系争楼房系馨茗嘉苑一期工程，并未发放过原告提交的宣传资料，网上所做宣传系馨茗嘉苑二期，主张涉案房屋的标准应以双方签订的买卖合同为准。本院认为，根据一般的认知，被告销售楼盘必定采取一定的推广手段，包括发放宣传资料等，但原告提供的宣传资料系从网上下载，针对被告关于网上的宣传系馨茗嘉苑二期的辩解，原告未给予反驳，因此该证据的真实性本院无法采信，对此项主张原告应承担举证不能的责任。关于原告主张被告应承担逾期交房的违约责任一节，被告未能在双方约定的交房日期为2011年10月1日交付房屋并验收合格文件，被告存在逾期交付房屋的违约行为，原告关于交付房屋验收合格的证明文件、支付逾期交房违约金的主张本院给予支持。但原告在不清楚该房屋是否进行竣工验收备案登记的情形下，仍表示同意接房并实际占有了房屋，应视为房屋的交付使用。自此，被告应当承担的逾期交房违约金的责任已经终止，因此逾期交房违约金应计算至2012年7月16日即12，831.6元。双方系争房屋未能按期交付系因未能如期竣工并验收合格，被告以原告未如期办理按揭贷款为由，主张逾期交房系正当行使抗辩权的辩解意见与事实不符，本院不能支持。原告逾期付款的违约行为，被告可以另行主张权利。关于原告主张的被告应交付房产证并承担未如期取得房产证的违约责任一节，因被告并非房产证的颁发机关且合同第十五条已明确约定，原告应在房屋交付后要求被告在90日内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案等内容，现原告未能提交证据证实未能取得房产证系因被告的责任，因此原告诉请被告立即交付房产证并给付逾期办理房产证违约金的请求本院不能支持。关于原告主张的返还燃气开口费一节，原告提供被告出具的配套费收据一张，被告辩解从未收取过燃气开口费但又无法解释配套费的用途。本院认为，被告收取原告款项应有合同依据或法律依据，否则即为不当得利，原告可以请求返还。即便双方对该票据记载的收费名称认识不同，原告请求返还配套费收据所记载的款项，亦应予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条，《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告廊坊市明峰房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内将馨茗嘉苑小区9号楼1单元13层1302室的验收合格证明文件交付原告郑贤菊，并将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。二、被告廊坊市明峰房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告郑贤菊逾期交房违约金12，831.6元。三、被告廊坊市明峰房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告郑贤菊燃气开口费（配套费）5，000元。四、驳回原告郑贤菊其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费10，350元减半收取5，175元，原告郑贤菊负担4，175元，被告廊坊市明峰房地产开发有限公司负担1，000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审判员  王亚良二〇一三年八月二日书记员  梁海瑞