广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初13115号原告：广州市红艺文化活动策划有限公司，住所地广东省广州市天河区天河东路华康街6-14号首层自编104房。法定代表人：谢智健，董事长。委托代理人：胡彩丽，该司职员。委托代理人：钱英，广东广格律师事务所律师。被告：北京彩翼艺术培训有限公司，住所地北京市朝阳区酒仙桥路2号院内（国营第706厂北厂区）第50幢一层111号。法定代表人：谢震宇。原告广州市红艺文化活动策划有限公司（简称红艺公司）诉被告北京彩翼艺术培训有限公司（简称彩翼公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告红艺公司的委托代理人胡彩丽、钱英到庭参加诉讼；被告彩翼公司经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。原告红艺公司诉称：原、被告于2017年10月1日签订《租赁合同》，约定原告将坐落于广州市天河区天河东路华康街6-14号自编103房（简称涉案房屋）租赁给被告使用，房屋建筑面积265平方米；租赁期限2017年10月1日至2018年9月30日，租金39750元/月，每月1日前支付当期租金。2018年3月起，被告开始拖欠原告租金及相关费用，原告多次通过书面和电话方式进行催收。2019年3月31日，原、被告双方达成《还款协议》，约定被告于2019年4月15日搬离场地，但直到2019年8月18日原告再次发《关于最后通告借款及限时退场的函》给被告，被告才于2019年8月30日清空场地。截至2019年8月30日被告累计拖欠租金689500元、水电费7922元、管理费27030元，三项总计724452元。《租赁合同》第六条第三项约定滞纳金2%/日，共计434671.2元；《租赁合同》第九条第三项约定占有费7%/日，共计394422元。为维护我方的合法权益，特提起诉讼，请求法院判令：1、确认原、被告签订的《租赁合同》于2019年4月15日解除；2、被告支付2018年3月1日至2019年8月31日（搬走之日）租金共计689500元（每月租金39750元；2018年3月租金已付26000元，剩余13750元）；3、被告支付2018年3月至2019年8月电费共计7922元；4、被告支付2018年4月至2019年8月管理费共计27030元；5、被告支付上述租金的滞纳金（分别以当月租金为本金，按每日2%标准计算，分别自当月6日起计至付清之日止，滞纳金以本金为限）；6、被告承担本案全部诉讼费用。被告彩翼公司未答辩。经审理查明：原告提供2017年10月1日原告（甲方/出租方）与被告（乙方/承租方，代理人马宁）签订的《租赁合同》（复印件，原告称原告已遗失）。该合同约定：1.甲方将广州市天河区天河东路华康街6-14号自编103房（简称涉案房屋）出租给乙方，建筑面积265平方米；2.租期2017年10月1日至2018年9月30日，租金39750元/月；4.乙方将79500元交甲方作为租赁保证金，待租赁期满或解除合同当日，如乙方在合同履行过程中没有违约、没有拖欠甲方的租金和其他任何费用，没有造成房屋结构或装修的破坏，房屋的其他设备设施未遭到破坏，甲方将保证金不计息退回乙方；5.2其余各期租金乙方须于每月1日前向甲方缴交；6.6租赁期内，甲方如需提前解除合同，须征得乙方同意，否则作违约处理；7.2逾期交付租金的，每逾期一日，须按当月租金额的2%向甲方支付违约金。如果逾期3天，除经甲方同意，否则甲方有权解除合同，并要求乙方承担相应违约责任；7.10乙方支付房屋租赁税费以外一切杂费如：管理费、电话费、管道煤气费、公共和自用水电费、有线电视维护费等费用，如乙方因未能按时缴交上述杂费而造成设备停止使用的，乙方须承担一切经济责任；9.2如属乙方违约，甲方有权在乙方违约后3天单方解除本合同，收回房屋并追讨欠费，乙方向甲方缴交之保证金不予退还；本协议一年一签，一年后到期如无其他情况自动续约一年，续约时每年租金递增8%，如不续约提前两个月通知对方等。2018年5月31日，上一手出租方广州远洋建设实业公司（后更名为广州中远海运建设实业有限公司，简称中远公司）与原告签订《物业服务协议》，约定涉案房屋管理费1058.52元/月，物业管理服务期限自2018年4月1日起至2023年3月31日止等。2018年9月20日，被告向原告出具《保证书》，主要内容：我方拖欠房租178882元，我方希望继续经营；我方承诺于2018年9月20日前支付5000元，余款9月30日之前付清，如到承诺日期后，我公司未能结清所有欠款，视为我方自愿放弃该房屋的承租权，并配合物业办理相关退租手续；即使办理退租手续，所欠房屋我方也将会付清等。2020年4月24日，本院立案受理本案。原告提供落款时间2019年3月31日原告（甲方）、被告（乙方，落款处无盖章，马宁作为代理人署名）签订的《还款协议》。该协议载明：截至2019年4月15日乙方拖欠租金、电费、管理费合计388325元；由于乙方经营问题，决定解除双方租赁合同，乙方在2019年4月15日前搬离该场地；乙方在本协议签订之日先偿还所欠租金费用39%即151446.75元，剩余61%欠款分期还款，其中2019年4月15日前偿还80000元，2019年5月15日前偿还60000元，2019年6月15日前偿还50000元，2019年7月15日前偿还46878.25元等。原告提供催款函两份（落款时间分别为2018年12月7日、2019年1月17日）、律师函（落款时间2019年2月21日），微信聊天记录、及邮寄记录等，拟证实其诉前催款的事实。庭审中原告称：1、被告承租涉案房屋用于美术类经营培训，因经营不善而欠租，并于2019年8月30日清空场地，当天我方办公室主任胡彩丽及被告的北京负责人在场，被告的北京负责人将钥匙交还我方，但当天双方并无办理交接手续。我方已于2020年4月将涉案房屋交还给业主方中远公司。2、电费及管理费由被告支付给我方，我方再支付给业主方中远公司，水费由被告所绑定银行卡自行划扣。3、被告最后一期租金付至2018年3月（其中2018年3月租金已付26000元，尚欠13750元）。4、我方收取被告押金79500元，依约我方有权没收。原告庭后提交《彩翼欠款计算清单表》、《收到彩翼公司转款记录》。《彩翼欠款计算清单表》载明：2018年3月欠租13750元，欠电费331元；2018年4月欠租39750元，欠电费409元、管理费1590元；2018年5月欠租39750元，欠电费354元、管理费1590元；2018年6月欠租39750元，欠电费518元、管理费1590元；2018年7月欠租39750元，欠电费800元、管理费1590元；2018年8月欠租39750元，欠电费897元、管理费1590元；2018年9月欠租39750元，欠电费995元、管理费1590元；2018年10月欠租39750元，欠电费764元、管理费1590元；2018年11月欠租39750元，欠电费204元、管理费1590元；2018年12月欠租39750元，欠电费257元、管理费1590元；2019年1月欠租39750元，欠电费194元、管理费1590元；2019年2月欠租39750元，欠电费180元、管理费1590元；2019年3月欠租39750元，欠电费136元、管理费1590元；2019年4月欠租39750元，欠电费186元、管理费1590元；2019年5月欠租39750元，欠电费257元、管理费1590元；2019年6月欠租39750元，欠电费377元、管理费1590元；2019年7月欠租39750元，欠电费526元、管理费1590元；2019年8月欠租39750元，欠电费537元、管理费1590元。欠租合计689500元，欠电费合计7922元，欠管理费合计27030元。《收到彩翼公司转款记录》其中载明：2018年6月8日收到20000元，2018年6月12日收到10000元，2018年9月28日收到50000元，2018年10月16日收到21000元，2018年10月26日收到20000元，2018年12月21日收到20000元，2018年12月28日收到10000元，2019年1月3日收到10000元，2019年1月8日收到5000元，2019年3月1日收到10000元，2019年6月21日收到5000元，合计181000元。原告庭后提交发票多份，拟证实其向代被告向业主方中远公司支付了电费、管理费的事实。本院认为：原告虽只提供其与与被告签订的《租赁合同》复印件，被告未到庭应诉，但结合双方履约事实及双方往来函件、双方2019年3月31日《还款协议》等证据，应可证实该合同的真实性，该合同合法有效。《租赁合同》约定租期为2017年10月1日至2018年9月30日；租金须于每月1日前支付；如逾期支付租金，每逾期一日须按当月租金的2%支付违约金；如逾期3天，除经原告同意，原告有权解除合同；合同一年后到期如无其他情况自动续约一年，如不续约须提前两个月通知对方。本案中，《租赁合同》租期于2018年9月30日到期后双方未签订书面续签合同，但被告继续使用涉案房屋，原告同意并实际收取部分月份租金等费用，故双方合同依约自动续约至2019年9月30日。被告自2018年3月后长期拖欠租金，构成违约，本案中原告述称其于2019年8月30日在双方人员在场情况下收回涉案房屋，双方合同已实际解除，本院对此在判决主文不再赘述。关于原告第二项、第五项诉请。被告对其交租情况负有举证责任，否则应承担举证不能的法律后果。本案中被告未到庭应诉，应视为其放弃答辩及举证，本院对原告在其《彩翼欠款计算清单表》载明的欠租情况予以确认。鉴于原告自述被告自2018年6月8日至2019年6月21日期间多次陆续支付了181000元，但双方未对上述款项的性质及对应期限进行确认，本院认为上述款项应先行用于抵扣欠租。按此，上述181000元应抵扣2018年3月欠租13750元、2018年4月欠租39750元、2018年5月欠租39750元、2018年6月欠租39750元、2018年7月欠租39750元、2018年8月欠租8250元。因此，被告还应向原告支付2018年8月至2019年8月期间租金合计508500元（689500元－181000元）。被告逾期支付租金，原告要求被告依约支付违约金，并无不当。综合本案案情，违约金的计算如下：应分别以每月欠租为本金（其中2018年8月租金为31500元，2018年9月至2019年8月期间租金39750元/月），按2%/日的标准，分别自当月6日起计至清偿之日止，违约金总额以不超过本金为限。关于原告第三项、第四项诉请。如前所述，一方面被告对其支付电费及管理费的情况未举证证实，另一方面原告对其垫付有关费用的事实制作了《彩翼欠款计算清单表》并提供了发票等证据予以证实，本院对原告该两项诉请依法予以支持，即被告应支付原告关于涉案房屋2018年3月至2019年8月期间电费7922元、2018年4月至2019年8月期间管理费27030元。被告经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法作缺席判决。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告北京彩翼艺术培训有限公司支付原告广州市红艺文化活动策划有限公司关于广州市天河区东路华康街6-14号自编103房自2018年8月至2019年8月30日期间的租金合计508500元及违约金［分别以每月欠租为本金（其中2018年8月租金为31500元，2018年9月至2019年8月期间租金39750元/月），按2%/日的标准，分别自当月6日起计至清偿之日止，违约金总额以不超过本金为限］。二、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告北京彩翼艺术培训有限公司支付原告广州市红艺文化活动策划有限公司上述房屋2018年3月至2019年8月期间电费7922元。三、被告北京彩翼艺术培训有限公司支付原告广州市红艺文化活动策划有限公司上述房屋2018年4月至2019年8月期间管理费27030元。四、驳回原告广州市红艺文化活动策划有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费17625元，由原告广州市红艺文化活动策划有限公司负担3355元，被告北京彩翼艺术培训有限公司负担14270元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李新程人民陪审员  黎粤花人民陪审员  毛汉波二〇二一年二月二十六日书 记 员  梁怡筠陈世彬张紫棋