贵州省石阡县人民法院民 事 判 决 书(2018)黔0623民初226号原告：贵州省华联玛客超市有限公司，统一社会信用代码91520602683956609P，住所地：铜仁市碧江区经济开发区产业园4号楼3楼。法定代表人：唐新发，系公司总经理。委托诉讼代理人：夏绪疆，男，1987年12月3日生，汉族，贵州省石阡县人，住石阡县，系公司员工，委托诉讼代理人：杨应兵，贵州巨合律师事务所律师。被告：贵州石阡县聚淄教育培训有限公司，统一社会信用代码91520623322682331C，地址，石阡县泉都街道办事处大关社区华联3号门面。法定代表人：安晓伟，男，1984年10月21日生，侗族，贵州省石阡县人，住石阡县，系公司负责人，被告：安晓伟，男，1984年10月21日生，侗族，贵州省石阡县人，住石阡县，原告贵州省华联玛客超市有限公司与被告贵州石阡县聚淄教育培训有限公司、安晓伟租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月31日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告贵州省华联玛客超市有限公司（以下简称华联超市公司）法定代表人唐新发的委托诉讼代理人夏绪疆、杨应兵,被告贵州石阡县聚淄教育培训有限公司（以下简称聚淄教育公司）法定代表人安晓伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告华联超市公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告2014年9月9日签订的商铺《租赁合同》；2、判令被告支付所欠原告租金35190元；3、判令被告从2017年5月起按照所欠金额的0.5%每天支付因延迟支付租金应承担的违约金至所欠租金付清时止；4、判令被告安晓伟因存在出资不实及财产混同事实与被告聚淄教育公司承担连带支付责任；5、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2014年9月9日，原告与被告签订《商铺租赁合同》将位于原告超市外租区面积为153平方米（其中公摊面积为18平方米）的商铺租给被告开办教育培训班使用，合同租期为五年（从2014年11月1日起至2019年10月30日止）。经营过程中，被告未能按照合同约定支付租金，从2017年5月1日起到2018年1月23日止，被告共欠原告八个月零23天租金（金额35190元）未付，其租金计算为：第三年租金为25元每平方米、第四年租金为40元每平方米，收租金面积为135（153-18）平方米，合计租金35190元。原告多次催讨租金，被告总是借口拖延。另外，被告安晓伟未如实履行出资义务，且在公司运行过程中一直财产混乱情况，依法应与公司共同承担支付责任，为维护原告的合法权益，特诉至贵院，提出前述诉请。被告聚淄教育公司、安晓伟辩称,原告所诉称不属实，2017年5月份被告聚淄教育公司与贵州石阡县上海华联超市签订《商铺租赁合同》，实属接手前租户徐菁与贵州石阡县上海华联超市于2014年9月9日签订的《商铺租赁合同》，被告没有与原告签订任何《商铺租赁合同》。被告聚淄教育公司只能承担按实际使用面积的租金，每平方米按25元。原告起诉中没提到强行催租事件，2017年12月13日，原告交给被告聚淄教育公司一份《缴费通知函》强行催租，要求被告聚淄教育公司于2017年12月20日前交清欠费，并于限期交费最后一日（即12月20日）将租用面积锁上不让被告聚淄教育公司使用，并停止供电，造成被告聚淄教育公司无法经营而遭受损失。2017年5月份前，被告聚淄教育公司已交过4000元租金以及押金10000元，另支付前租户徐菁10000元转让费，同时与贵州石阡县上海华联超市续签《商铺租赁合同》，因而，被告聚淄教育公司享有合同期限内的使用权。被告聚淄教育公司对租赁区域进行装修，总共费用为50000元，原告未提及。被告聚淄教育公司不存在出资不实及财产混同的事实，租赁合同续签后实际租金为八个月，租金总额为30600元，被告聚淄教育公司愿意支付租金，但原告对被告聚淄教育公司造成的损失应予赔偿，押金应予以抵租金，原告应承担一半装修费，并没有理由要求被告支付违约金。本院经审理认定事实如下：2009年1月16日，贵州省铜仁上海华联超市有限公司成立，法定代表人唐新发，统一社会信用代码91520602683956609P，营业期限：2009年1月16日至2029年1月15日。2014年，贵州省铜仁上海华联超市有限公司入驻石阡县福天领秀城。2014年9月9日，甲方为贵州铜仁上海华联超市有限公司与乙方为徐菁的租户，签订一份《租赁合同》。2014年11月7日，被告聚淄教育公司成立，统一社会信用代码91520623322682331C，法定代表人安晓伟，营业期限：2014年11月7日至2064年11月6日。2017年年初，租户徐菁欲将所租门面转租，被告安晓伟有意续租用于经营教育培训。2017年3月15日，被告安晓伟向石阡县上海华联超市（即贵州省铜仁上海华联超市有限公司）交缴2017年4月份租金3375元以及管理费100元。同年3月31日，甲方为石阡县上海华联超市，乙方为安晓伟，签订一份《租房出租费用凭证》，内容为：因甲方将02号外租区面积为135平方米商铺租赁给乙方（安晓伟）经营，乙方支付10000元给徐菁的装修费用，以此为证该02号外租区商铺租属乙方承租，且门面物品装修硬件属乙方所有。前期商户徐菁、甲方员工熊海军、乙方安晓伟均签字。同时，在此期间，甲方为贵州铜仁上海华联超市有限公司，乙方为聚淄教育培训有限公司，在原租户徐菁与贵州铜仁上海华联超市有限公司签订的租赁合同基础上，续签了一份《租赁合同》，合同条款如下：一、甲方将02号外租区面积为153平方米（增加18平方米公摊面积）商铺租赁给乙方，经营各种培训、附带零售、批发文具、零售家具等。二、租期从2014年11月1日起至2019年10月30日止。三、租金从2014年至2016年10月30日两年一起交房租，合计费用69000元（其中：第一年20元每平方米，第二年25元每平方米，第三年25元每平方米，第四年40元每平方米，第五年50元每平方米）；管理费100元每月，乙方于签订合同之日（如乙方年租金一次性交清每年免半月租金）起向甲方支付租金，租金交付后此合同生效。四、房屋租赁合同生效后，乙方应向甲方交付10000元押金（不计利息），合同期满押金退回。五、乙方必须依约交付租金，如有拖欠，按拖欠（金）额每日收取0.5%的违约金。六、承租期内乙方在不改变影响房屋整体结构的前提下，可进行装修装饰；期满不续租，其装修材料由乙方自行处理，若拆除，其费用由乙方自理并恢复原貌。七、合同期内，甲方应提供水、电供应。水、电费按月按表由甲方计收。同时乙方应自觉遵守甲方的水、电管理规定，如有违反，按甲方的水电管理办理。因甲方责任停水、停电，致使乙方损失，甲方按全年租金总额0.5%支付违约金，并赔偿乙方实际损失。如乙方需增容，其手续和费用由乙方负责。八、租赁期间，甲方应负责房屋主体结构的正常维修，如委托乙方代行维修，费用由甲方负责。若甲方拖延维修或不作委托维修造成房屋毁损，造成乙方损失的由甲方赔偿。其商铺内的各种设施（包括门窗）维修费用均由乙方负责。九、租赁期间房屋如因不可抗拒的自然灾害导致毁损，本合同则自然终止。十、租赁期间，乙方未经甲方同意（备：在不拖欠租金的情况下及不经营其它商户同类品牌情况下，可以转租），将房屋租给第三方，或改变用途，租期届满或解除合同时，乙方需按时归还房屋给甲方，如需续租，须提前三个月与甲方协商。十一、租赁期间，甲乙双方均不得借故解除合同，如甲方因改建、扩建要收回房屋，必须提前2个月书面通知乙方，并取得乙方同意；如乙方需退还也须提前2个月书面通知甲方，并取得甲方同意，乙方违约押金不返还，并赔偿甲方不足部分损失。甲方代表人王家贵签字，并加盖公司财务专用章；乙方安晓伟签字，并加盖公司章。时间为2014年9月9日。被告聚淄教育公司正式在租赁房屋内营业后，未交纳2017年5月份（包括5月份）后的租金。2017年9月21日，原告将名称为“贵州省铜仁上海华联超市场有限公司”，申请变更为“贵州省铜仁华联玛客超市有限公司”，同年10月12日，再次申请变更为“贵州省华联玛客超市有限公司”（即本案原告）。2017年12月13日，原告向被告安晓伟发出《缴费通知函》，主要内容：1、希望贵方安晓伟收到通知后，在2017年12月20日前到石阡店财务办公室，缴清应缴租金及各项费用（共十个月，2017年5月至2018年2月，34750元）；2、如贵方安晓伟在2017年12月20日前，不按时前来办理各项缴费，我方将依据合同第十三条第4条：如乙方逾期支付租（赁）金，每逾期一日，则乙方须按日租金的2倍向甲方支付滞纳金，若逾期超过7日，甲方可以解除本合同，且乙方所交保证金甲方不予退还。（按）室内装修及内部设施归甲方所有之约定执行，且停止为贵方供电。被告聚淄教育公司收到《缴费通知函》后未履行交费义务。2018年1月31日，原告华联超市公司向本院起诉，提出前述诉讼请求。庭审过程中，原告当庭撤回对被告安晓伟的起诉。调解过程中，原告要求被告支付租金及违约金共35000元，扣除10000元押金需七日内支付25000元，并当天将租赁房屋退还原告；被告同意原告的调解方案，但要求期限延长，未能达成调解协议。庭审结束，被告当天退还原告租赁房屋，并在事后向原告方交纳租金5200元，但在原告给予的支付时间内，明确表示无力支付原告租金及违约金，要求法院依法判决。本院认为：原告当庭撤回对被告安晓伟的起诉，是其真实意思，不违反法律规定，本院予以确认。本案涉及合同的理解以及合同履行过程中的违约责任问题，也是本案的争议焦点。关于合同的理解问题。一是合同主体方面，原告以与被告聚淄教育公司签订《租赁合同》，并认为被告聚淄教育公司未交租金违约为由提起诉讼；被告聚淄教育公司认为只是与华联超市公司签订《租赁合同》，未与原告华联超市公司签订租赁合同。原告华联超市公司提供证据证明华联超市公司前身即为“华联超市公司”，是依法变更公司名称，即与被告聚淄教育公司签订合同的“华联超市公司”与提起诉讼的原告系同一法人，因而主张被告聚淄教育公司认为未与原告签订合同的辩解意见不能成立，本院对被告聚淄教育公司的辩解意见不予采信。二是合同期限方面，原告认为被告聚淄教育公司是在原租户徐菁的租赁合同基础上续租，而被告聚淄教育公司认为是重新与原告签订合同，即合同履行期限从2017年4月算起。被告聚淄教育公司向原租户徐菁支付10000元装修费，而享有徐菁租赁商铺的使用权，同时，原告与被告聚淄教育公司签订租赁合同的期限仍是“从2014年11月1日起至2019年10月30日止”，因而，被告聚淄教育公司是续租，不是重新与原告签订租赁合同，徐菁的转租行为得到原告方同意，本院对被告聚淄教育公司关于合同履行期限从2017年4月算起的辩解意见不予采信。关于合同履行的违约责任问题。租赁合同中当事人权利义务核心即为出租方转让租赁物的使用权收取租金，承租方支付租金获得租赁物的使用权。原告主张被告未按时交付租金违约，被告聚淄教育公司认为合同中没有具体交付租金时间，且被告聚淄教育公司是承认交付租金的，不存在违约。原告与被告聚淄教育公司签订的租赁合同中关于每月租金交付时间不确定，但从租赁合同中约定交两年租金（从2014年至2016年10月30日）后合同成立，合同第五条约定“按拖欠额每日收取0.5%的违约金”，以及徐菁转租给被告聚淄教育公司时已交清徐菁使用期间的租金，同时结合被告聚淄教育公司要承租时先交2017年4月份租金的事实，本院认为原告关于先交租金后使用门面的行业交易习惯成立。即使合同约定交付租金时间不确定，被告聚淄教育公司交付一个月租金后与原告签订合同便开使营业，后在长达八个月时间未交付租金，在收到原告的《缴费通知函》后仍未交付租金，被告的行为与在商事交易中的诚实信用原则相悖。因而，被告聚淄教育公司从2017年5月份就未支付租金，已构成违约；2017年12月13日，在收到原告方《缴费通知函》后仍未交付租，已构成严重违约。本院对被告聚淄教育公司未违约的辩解意见不予采信。原告要求判令解除原、被告2014年9月9日（实为2017年3月）签订的商铺《租赁合同》，原、被告已于2018年3月20日完成租赁门面的退还，也即解除了租赁合同，是双方真实意思表示，本院予以确认。原告要求被告支付所欠租金35190元，其所主张租金面积按135平方米计算，时间及单价从2017年5月1日至10月30日（属第三年）按25元每平方米，租金为20250元，被告聚淄教育公司所交2017年4月份租金3375元就是按此单价及面积计算的；2017年11月1日至2018年1月23日（属第四年）按40元每平方米，租金为14940元，总计租金35190元，原告主张合理。但庭审后被告聚淄教育公司支付租金5200元，以及签订合同时所交押金10000元，可折抵租金，应予以扣除，原告方对此无异议，被告聚淄教育公司应另行支付租金19990（35190－10000－5200）元。本院对原告要求被告聚淄教育公司支付租金按19990元予以支持。对被告聚淄教育公司关于以2017年4月份第一年开始履行合同每平方单价按20元计算的辩解意见不予采信。原告要求判令被告聚淄教育公司从2017年5月1日起按照所欠金额的0.5%每天支付因延迟支付租金应承担的违约金至所欠租金付清时止的诉讼请求，原、被告签订的租赁合同中约定了违约金的计算方式，即“所欠金额的0.5%每天”支付违约金，被告聚淄教育公司从2017年5月份起每月未交租金3375元构成违约，约定违约金每月为506（3375元/天×0.5%×30天）元；若原告按所欠租金3375元的百分之三十主张损失计算，每月损失为1012（3375×30%）元。庭审中，被告聚淄教育公司未提违约金计算过高的异议，只提出不存在违约的抗辩，其抗辩理由不能成立。本院认为原、被告对违约金的约定未违反法律规定，应予以支持。从2017年5月1日起至2017年10月30日止，每月租金违约金506元，六个月共计违约金3036（506×6）元。从2017年11月1日起，合同履行第四年每月租金5400（135平方米×40元/平方米）元，每月租金违约金810元（5400元/天×0.5%×30天）。本院对原告要求判令被告聚淄教育公司从2017年5月起按照所欠金额的0.5%每天支付因延迟支付租金应承担的违约金至所欠租金付清时止的诉讼请求予以支持，即从2017年5月1日起至2017年10月30日止被告聚淄教育公司承担违约金3036元，从2017年11月1日起被告聚淄教育公司承担每月违约金810元至被告聚淄教育公司付清租金时止。对于被告聚淄教育公司反驳因未交租金原告阻止其经营而造成的损失要求原告赔偿，一是被告聚淄教育公司未提供相关证据予以证明，原告又不予认可；二是本案中是被告聚淄教育公司违约再先且存在严重违约，本院对被告聚淄教育公司的反驳意见不予采信。综上所述，原、被告签订房屋续租赁合同后，在合同履行过程中是被告不按约定支付租金存在严重违约，本院对原告的诉讼请求予以支持。本案诉讼费由被告承担。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除原告贵州省华联玛客超市有限公司与被告贵州石阡县聚淄教育培训有限公司于2017年3月份续签的商铺《租赁合同》。二、被告贵州石阡县聚淄教育培训有限公司支付原告贵州省华联玛客超市有限公司所欠租金19990元。三、被告贵州石阡县聚淄教育培训有限公司承担给付原告贵州省华联玛客超市有限公司租金违约金（其中，从2017年5月1日起至2017年10月30日止被告聚淄教育公司承担违约金3036元，从2017年11月1日起被告聚淄教育公司承担每月违约金810元至被告聚淄教育公司付清租金时止）。案件受理费340元，由被告贵州石阡县聚淄教育培训有限公司负担。上述有给付内容的款项在本判决生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审判员  曹国喜二〇一八年四月九日书记员  王 莎