河北省秦皇岛市中级人民法院民 事 判 决 书(2013)秦民终字第1998号上诉人（原审原告）么忠德，男，1955年5月2日出生，汉族，工人，现住秦皇岛市海港区。委托代理人曲鹏，男，1979年6月12日出生，汉族，现住秦皇岛市海港区。系上诉人么忠德之外甥。上诉人(原审被告)秦皇岛市北戴河圣海房地产开发有限公司，住所地秦皇岛市北戴河区红石路78号。法定代表人刘枫，该公司总经理。委托代理人刘兰珍，该公司职员。委托代理人梁伟，河北渤海明达律师事务所律师。上诉人么忠德与上诉人秦皇岛市北戴河圣海房地产开发有限公司（以下简称圣海房地产）因商品房预售合同纠纷一案，不服秦皇岛市海港区人民法院（2010）海民初字第3680号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，2007年12月17日，被告作为甲方、原告作为乙方、田波作为丙方，三方签订《售房协议》一份，内容：“经甲、乙、丙三方共同协商达成如下协议：甲方将新开发的天骄园小区1﹟楼二单元l楼东室住宅房屋给乙方，价格为开盘售价基础优惠10％。另乙方在丙方施工期间的义务，协助并帮助丙方在施工期间排除各种困难，丙方在乙方买房时负责为乙方出资优惠l0％。售房开盘价平均不超过伍仟贰佰元∕㎡，5200∕㎡。该协议上有原告签字、被告加盖公章及丙方田波签字捺印。2009年l2月4日，被告取得商品房销售许可证。2009年12月，天骄园小区开盘销售，开盘价约为6600元∕㎡。原、被告均认可《售房协议》中“天骄园小区1﹟楼二单元l楼东室”经地名办核准改为“迎秋西里62栋2单元l01号”，房屋面积为110.09㎡。201O年4月15日，被告将该房屋以6305元∕㎡的价格出售给寇逸飞，寇逸飞向被告交付全部房款736483元。现原告起诉，要求解除该协议，被告按房屋市场价格赔偿原告损失250000元。庭审中，原、被告均认可诉争房屋的市场价格为7000元∕㎡。原审法院认为，原、被告签订的《售房协议》对房屋的位置作出了明确约定，且约定了出售价格的计算方法，应认定该《售房协议》为双方对买卖房屋所签的预约合同，该协议系双方真实意思表示，不违反法律规定，为合法有效合同，被告应当在房屋开盘出售时与原告签订正式的商品房买卖合同。被告提出在开盘后曾征询原告是否购买房屋，原告未与其签订正式的房屋买卖合同，原告予以否认，被告未举证证明，不予采信。在被告开发的房屋开盘后，被告将预约出售给原告的房屋出售他人，导致原、被告间未能签订商品房买卖合同，被告行为已构成预约合同违约，现原告要求解除该售房协议，被告亦同意解除，故该《售房协议》应予解除。协议解除后，被告应承担赔偿责任，因双方所签订的合同为预约合同，而非本约合同，被告应按合同约定的优惠条件赔偿原告直接经济损失，即按照售房协议约定，“甲方将新开发的天骄园小区1﹟楼二单元1楼东室住宅房屋给乙方，价格为开盘售价基础优惠10％”，开盘后，被告将预约出售给原告的房屋(包含下房)以736483元出售他人，被告应赔偿原告直接经济损失73648.30元。原告提出按现房屋差价赔偿，属于本约合同履行的可得利益，且在被告出售房屋时，原告可按当时的出售价另行购买其他房屋，故对原告的诉请以部分支持。遂判决：一、解除原告么忠德与被告圣海房地产于2007年12月17日签订的《售房协议》；二、被告圣海房地产于本判决生效之日起十日内一次性赔偿原告么忠德房经济损失73648.30元。如果未按判决指定的期间履行给付上述金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5050元，原告么忠德负担3562元，被告圣海房地产负担1488元，于本判决生效后十日内交纳。宣判后，上诉人么忠德与圣海房地产均不服原审法院上述判决，向本院提起上诉。上诉人么忠德上诉称：首先，《售房协议》系房屋买卖合同，双方应当按约定履行。而圣海房地产在房屋价格上涨的情况下，出于自身利益考虑，违反诚实信用原则，恶意违约一房二卖，导致合同目的不能实现，应赔偿么忠德因此而受到的损失。损失数额应为房屋现值与双方订立协议价款之间的差额值。依据双方售房协议，么忠德应向圣海房地产交纳房款512212元。双方当事人在一审均认可的价格为每平方米7000元，则该房屋现值为770630元，两项差价为255408元。且现房屋价值8000余元每平方米，一审认定么忠德直接经济损失73648.30元依据不足。其次，因圣海房地产未履行协议，致使么忠德从2010年11月30日起至今一直在外租房居住，为此上诉人秦皇岛市圣海房地产开发有限公司应给付么忠德从2010年11月30日至今的租房费用。第三，本案近三年的时间才作出判决，如导致圣海房地产因此无偿债能力，么忠德将行使请求国家赔偿的权利。综上，请求二审法院查清事实，依法改判。圣海房地产辩称：圣海房地产的答辩同圣海房地产的上诉请求及理由一致。圣海房地产上诉称：首先，么忠德与圣海房地产开发的诉争楼盘前后相邻。圣海房地产开发楼盘时，么忠德煽动周边居住的百姓到政府相关部门告状，试图阻挠工程开工。于是为安抚么忠德才达成三方协议。但由于圣海房地产与田波最终未协商一致，该工程田波最终未能中标施工。诉争楼盘开盘后，圣海房地产征询么忠德是否购买，么忠德感觉不够便宜，明确表示不购买，圣海房地产才出售给第三人。其次，本案系三方协议，即协议主体还有案外人田波，从协议内容看是一个附条件的协议书，所附条件为被上诉人应在田波施工期间，履行排除各种困难的义务，但事实上田波最终并没有承建诉争的楼盘。么忠德也没有履行帮助排除施工中各种困难的义务。因此，该协议订立的基础和前提并没有成就。第三，诉争的协议为三方协议，圣海房地产仅承诺如么忠德购房的话，给予其10%的优惠，也就是说，圣海房地产仅负有诚信磋商的义务，现由于是么忠德不购买，且其没有证据证明最终商品房买卖合同没有订立是圣海房地产单方责任所导致，故预约丧失其效力。综上，请求二审法院依法改判，驳回么忠德的诉求。上诉人么忠德辩称：圣海房地产所述不实，双方签订售房协议是双方真实意思表示，而且圣海房地产在售房时也没有通知么忠德，故圣海房地产应按房屋差价赔偿么忠德。请求二审法院依法改判，支持上诉人么忠德的上诉请求。本院经审理查明的事实与原审法院经审理查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第十二条规定，合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。从本案所涉《售房协议》内容看，协议中所涉标的房屋的价款没有确定，只是确定了诉争房屋售价的计算方法。而价款又是合同内容的主要条款，协议主要内容不具体确定时，只能作为签订协议各方对诉争房屋买卖的一个意向，不是商品房买卖合同。双方当事人均有义务积极磋商订立本约。但是本案《售房协议》还涉及第三方田波的权利义务，即诉争房屋所在楼盘由案外人田波施工建设，并由么忠德排除施工中的各种困难，此种约定是买卖房屋所附条件。买卖房屋所附条件不成就，各方均无义务进行积极磋商订立本约；所附条件成就，各方才均有义务与协议相对方进行积极的磋商订立本约。现有证据不能证明诉争房屋买卖所附条件已成就，故圣海房地产没有与么忠德进行积极磋商订立本约的义务，圣海房地产不应承担预约合同违约责任。且么忠德未交定金，也没有预付购房款，双方未履行《售房协议》没有给么忠德造成损失，么忠德要求按照诉争房屋市场价格与开盘价格的差值赔偿损失没有事实与法律依据。么忠德的该项主张，本院不予支持。圣海房地产要求驳回么忠德诉讼请求的主张，本院予以支持。因《售房协议》是附条件的各方的一个意向，因条件未成就，客观上签订本约已不可能，么忠德要求解除《售房协议》的主张，本院予以支持。综上，原审判决认定事实及适用法律错误，应予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、维持河北省秦皇岛市海港区人民法院（2010）海民初字3680号第一项判决，即：解除上诉人么忠德与上诉人秦皇岛市北戴河圣海房地产开发有限公司于2007年12月17日签订的《售房协议》；二、撤销河北省秦皇岛市海港区人民法院（2010）海民初字第3680号第二项判决；三、改判为：驳回上诉人么忠德的诉讼请求。一审案件受理费5050元，二审案件受理费5050元，均由上诉人么忠德负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨彦军审 判 员 邓喜军审 判 员 李德权二〇一三年十二月十七日代书记员 侯秀明