文书内容云浮市云城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤5302民初638号原告：云浮市宇顺物业管理服务有限公司。住所地：广东省云浮市云城区。法定代表人：郑仕富，经理。委托代理人：胡文，广东言阳律师事务所律师。委托代理人：苏献芝，广东言阳律师事务所律师助理。被告：毛燕升，男，1966年10月15日出生，住广东省云浮市云城区。原告云浮市宇顺物业管理服务有限公司（以下简称“宇顺物业公司”）诉被告毛燕升物业服务合同纠纷一案，本院于2016年5月16日受理后，依法由审判员陈世玲适用简易程序独任审理，后因被告毛燕升公告送达起诉状副本等转为普通程序且另外组成合议庭，于2016年12月30日公开开庭进行了审理。原告宇顺物业公司的委托代理人胡文、苏献芝到庭参加诉讼，被告毛燕升经本院公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宇顺物业公司诉称：2012年9月14日，被告与原告签订了《前期物业管理服务协议》，委托原告对源盛华庭进行前期物业管理，物业名称为源盛华庭1座503房，类型为高层住宅，建筑面积为127.64平方米。协议约定：高层住宅物业管理服务费用为按建筑面积每月1.2元/平方米。交纳费用时间为首次以开发企业规定的交楼日期起，向甲方一次性交纳一个季度的物业管理费；以后的物业管理费应于上季度到期前15日之内向物业公司缴纳下一季度的物业管理服务费。如业主逾期交纳物业管理费应补交并从逾期之日起按每天3‰交纳滞纳金。原告按协议约定履行了相应的义务，并为被告垫付了水费和公摊电费，被告也享受了原告提供的物业管理服务。但被告自2013年2月份起未按照协议缴纳物业管理服务费，至2016年4月份共拖欠39个月的物业管理服务费、水费、公摊电费合计为7899.9元。被告在原告多次催收的情况下，仍拖欠不交，被告的行为严重违反协议约定，也影响了原告的生产经营，损害了原告的合法权益。根据《广东省物业管理条例》第四十七条“业主应当按照物业服务合同的约定，按时交纳物业服务费用”和《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第三款“当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”的规定，暂计至2016年4月份，被告应缴纳拖欠的物业管理服务费、水费、公摊电费7899.9元，并支付违约滞纳金14155.56元，上述两项共22055.46元。为维护自身合法权益，原告特诉至本院，请求：判令被告立即支付拖欠的物业管理服务费、水费、公摊电费共7899.9元和滞纳金14155.56元，共计22055.46元（滞纳金从2013年2月份起按日3‰计付至缴清之日止，暂计至2016年4月份共39个月，为14155.56元）；2、本案的诉讼费由被告承担。原告为其陈述事实提供的证据有：营业执照，证明原告的诉讼主体资格。法定代表人身份证明书（复印件），证明法定代表人的身份。《前期物业管理服务协议》，证明被告与原告签订了物业管理服务合同的事实。身份证（复印件），证明被告的身份信息。住宅物管费、水费、公摊电费欠费及滞纳金明细（原告自制的打印件），证明被告拖欠原告的物管费、水费、公摊电费及滞纳金的详细情况。快递回单，证明原告催缴过被告欠费的事实。《验房（铺）书》、《住户登记表》、《业主入住合约》，《收楼书》、《室内装修申请表》、《装修施工承诺书》、《保证书》，证明被告在开发企业规定的交楼日期后已实际验收、入住涉案的房屋。《逾期债务催收通知书》，证明原告曾经向被告发出过书面的欠费催收通知。被告毛燕升没有提出答辩，亦没有提供证据到庭。经审理查明：2012年9月14日，原告宇顺物业公司（甲方）与被告毛燕升（乙方）签订一份《前期物业管理服务协议》，约定：甲方为乙方所购位于云浮市××××号源盛华庭1座503房提供物业服务，建筑面积为127.64㎡；物业管理的服务内容包括：（一）物业共用部位的维修、养护和管理，（二）物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，（三）物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾收集清运，公共雨污水管道的疏通等，（四）公共绿化、建筑小品、水环境、公共健身场地及器械等的养护管理，(五）协助管理商铺及周边公共秩序、消防、治安防范等事项，(六）装饰装修管理服务，包括对物业使用的禁止行为实施管理，(七）物业档案资料的收集、保管，(八）物业其他共同事务的管理服务，包括物业代收代缴费用事项，(九）业主委托的其他物业管理服务事项；物业管理服务费用按每月1.2元/㎡计算；乙方交纳费用时间：首次以开发企业规定的交楼日期起，向甲方一次性交纳一个季度的物业管理费，以后的物业管理费应于上季度到期前15日之内，向甲方缴纳下一季度物业管理服务费；乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳滞纳金或予以公示。合同还对双方的其他权利义务作了详细约定，双方分别在合同上盖公章或签名捺印。2013年10月25日，被告对其房屋进行了验收，并在《验房（铺）书》上签名确认。同日，被告与源盛华庭广场物业管理处签订了《业主入住合约》。庭审中，原告称，根据《前期物业管理服务协议》约定，从开发企业规定的交楼日期起交纳物管费，因房地产开发企业已于2012年12月底交楼，是被告的原因迟延收楼，原告主张被告从签订《前期物业管理服务协议》的下一个月的同一天开始计算物业费即从2012年10月起交纳物管费。但原告没有提供证据证实房地产开发企业已于2012年12月底通知被告收楼。原告宇顺物业公司按约定为被告毛燕升提供了物业管理服务，但被告毛燕升未按照合同约定履行交纳物管费。原告确认被告已在签订合同时缴交了第一个季度及第二个季度前两个月的物管费，共640元。原告主张被告毛燕升支付拖欠从2013年2月起至2016年4月的物业管理服务费合共22055.46元（原告宇顺物业公司主张2013年2月按82元/月收取，2013年3月至2016年4月共38月，均按153元/月收取，被告所欠的水费、公摊电费为2003.9元）。本院认为：本案为物业服务合同纠纷。原告宇顺物业公司与被告毛燕升签订的《前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，本院予以确认。双方均应当按照合同约定履行自己的义务。本案中，原告宇顺物业公司已按约定为被告毛燕升提供了物业管理服务，但被告毛燕升未按期支付管理费，已违反了合同约定，构成违约，应承担继续履行、赔偿损失等违约责任。《前期物业管理服务协议》约定，在开发企业规定的交楼日期起交纳物管费。原告并没有提供证据证实房地产开发企业的交楼时间，而根据本案的证据显示，被告在2013年10月25日，对其房屋进行了验收，并与源盛华庭广场物业管理处签订了《业主入住合约》。故本院认定被告在2013年10月25日才收楼，为此，被告是从2013年10月25日起才享受原告提供的物业管理服务，根据权利、义务对等原则，被告应从2013年10月25日起才需要履行支付物业管理服务费的义务。根据《前期物业管理服务协议》约定，物业管理服务费用按每月1.2元/㎡计算，被告的房屋为127.64平方米，即每月的物业管理服务费用为153元。因被告已预付了第一个季度及支付了第二季度前2个月的物业管理服务费640元，故被告应支付从2014年3月25日起至2016年4月拖欠原告的物业管理费3859.55元[具体为：（1）2014年3月共7天，153元÷31天×7天=34.55元，（2）2014年4月至2016年4月共25个月，153元×25个月=3825元]给原告。按照合同约定，物业服务管理费应于上季度到期前15日之内，向原告缴纳下一季度物业管理服务费，逾期交纳的，原告有权要求被告从逾期之日起按每天3‰交纳滞纳金。因此，原告宇顺物业公司请求被告毛燕升支付逾期付款滞纳金，理由成立，本院予以支持。下一季度的滞纳金在上一季度的第16日起算，暂计至2016年4月30日为5142.53元(详见附表，单位：元)，从2016年5月1日起至付清日止以尚欠物业服务管理费为本金按每天3‰计算。原告请求被告毛燕升支付水费及电费，但未能提供充分证据予以证实，应承担举证不能的法律后果，对其主张本院不予支持。            欠费季度              欠费金额              开始日期              结束日期              天数              日利率              违约金                  2014年第1季度（7天）              34.55              2013-12-16              2016-4-30              867              3‰              89.86                  2014年第2季度              459              2014-3-16              2016-4-30              777              3‰              1069.93                  2014年第3季度              459              2014-6-16              2016-4-30              685              3‰              943.25                  2014年第4季度              459              2014-9-16              2016-4-30              593              3‰              816.56                  2015年第1季度              459              2014-12-16              2016-4-30              502              3‰              691.25                  2015年第2季度              459              2015-3-16              2016-4-30              412              3‰              567.32                  2015年第3季度              459              2015-6-16              2016-4-30              320              3‰              440.64                  2015年第4季度              459              2015-9-16              2016-4-30              228              3‰              313.96                  2016年第1季度              459              2015-12-16              2016-4-30              137              3‰              188.65                  2016年4月              153              2016-3-16              2016-4-30              46              3‰              21.11                  合计              3859.55                                                                      5142.53      被告毛燕升经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院》第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告毛燕升应于本判决发生法律效力之日起十五日内支付计至2016年4月止的物业服务管理费3859.55元给原告云浮市宇顺物业管理有限公司。二、被告毛燕升应于本判决发生法律效力之日起十五日内支付滞纳金5142.53元[滞纳金暂计至2016年4月30日，从2016年5月1日起至付清款日止以3859.55元为本金按每天3‰的标准计算]给原告云浮市宇顺物业管理有限公司。三、驳回原告云浮市宇顺物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费352元（原告已预交），由原告云浮市宇顺物业管理有限公司负担302元，被告毛燕升负担50元。公告费560元（原告已预交260元），由被告毛燕升负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审 判 长  刘星荣代理审判员  吴桂桃人民陪审员  杜亚全二〇一七年一月四日书 记 员  麦绮莹