西藏自治区拉萨市堆龙德庆区人民法院民事判决书（2020）藏0103民初2316号原告：久色，男，1980年4月8日出生，藏族，工人。委托诉讼代理人：朗杰旺姆，北京市北斗鼎铭律师事务所西藏分所律师。委托诉讼代理人：嘎玛晋巴，北京市北斗鼎铭律师事务所西藏分所实习律师。被告：索朗达加，男，1985年9月19日出生，藏族，务农，现住址西藏比如县。委托诉讼代理人：朱雪萍，泰和泰（拉萨）律师事务所律师。原告久色与被告索朗达加房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告久色的委托诉讼代理人朗杰旺姆、被告索朗达加的委托诉讼代理人朱雪萍到庭参加诉讼，本案现已审理终结。久色向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方之间的《房屋买卖合同》无效；2.判令被告向原告返还房屋及钥匙3.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原告是青藏公路分局夏曲卡公路养护段公益性岗位工人，2016年10月以住房公积金贷款购买了位于拉萨市××村房屋，房屋面积为121.98m2，贷款期限为168个月，贷款本息共计50万元。原、被告双方于2020年5月20日签订了《房屋买卖合同》一份，以总金额400000元的价格出售给被告，但本案中原被告双方交易的房屋系经济适用房，且原告取得该房屋不足五年，因此，该房屋根据法律规定不能进行交易该经济适用房以明显低于购买价格进行房屋买卖，会使国家对城市低收入住房困难家庭的保障措施将会落空，这也是违反社会公共利益的，也严重损害了原告的利益。依法确认本案双方订立的房屋买卖合同是无效并依法判决被告返还房屋。索朗达加辩称，被答辩人的主张没有任何法律依据，双方签订的合同并没有违反法律强制性规定，也没有损害社会公共利益，答辩人认为房屋买卖合同属合法有效，故请求驳回被答辩人的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.《协议书》原件1份《录音光盘》1张，拟证明久色为资金周转陆续从索朗达加处借款14万元，后因无力偿还，索朗达加同意帮久色贷款70万元，但声称久色目前有房贷未结清，久色与索朗达加双方于2019年10月份约定索朗达加在2019年12月份帮久色结清房屋贷款，并且约定后期帮久色贷款买房的事实，索朗达加方存在欺诈行为。索朗达加对该组证据的三性及证明目的均不予认可，与本案没有任何关联性。本院认为该份证据无法证明与本案存在关联性，故本院不予采信。2.《房屋买卖合同》（2020年5月20日）原件1份，拟证明久色与索朗达加双方于2020年5月20日签订了《房屋买卖合同》并约定了相关内容的事实，涉案房屋未办理房产证，且按相关规定涉案房屋在取得房产证后5年内并未经政府确认是否回购前不得进行交易，久色以明显低于市场价格以及进行转让，索朗达加存在欺诈行为，损害了社会公共利益以及久色的合法权益。索朗达加对三性均认可，但对证明目的不予认可，久色不识字是不符合逻辑的，且索朗达加已经按约定向久色支付了30多万元。本院认为，因索朗达加对该份证据的三性予以认可，故本院对该份证据予以确认。3.《住房公积金借款合同》原件1份《青藏公路分局职工集资购买合同》复印件1份《建行个人贷款开立贷款账户通知书》原件1份，拟证明：⑴涉案房屋系职工经济适用房，久色为了购买该房进行了住房公积金贷款，贷款期限为168个月（自2016年10月28日起至2030年10月28日止），每期还款2746.47元的事实，该房系职工集资的商品房，每平方为3500元，42万元，合同明确约定了久色购买房屋仅作为居住使用；⑵久色购买该经济适用房不满五年，不能上市交易的事实；⑶双方签订的《房屋买卖合同》无效。索朗达加对《住房公积金借款合同》真实性认可，关联性及证明目的不予认可，案涉房屋是商品房，并不是经济适用房；对《青藏公路分局职工集资购买合同》真实性不认可，与实际出卖给被告的不是同一套房屋，且并没有成就合同无效的条件；对《建行个人贷款开立贷款账户通知书》真实性认可，关联性及证明目的不予认可。本院认为，上述证据能证明案涉房屋性质及久色为购房申请了公积金贷款，贷款的金额、期限。4.《证明》原件2份，拟证明：⑴进一步证明久色系夏曲卡公路段的聘用人员，因此取得了购买涉案房屋的资格；⑵实发工资为3318元，每月还2746.47元，涉案房屋系公路养护职工经济适用房；⑶双方之间的交易违反了法律强制性规定，损害了社会公共利益，也严重损害了久色的合法权益。索朗达加对三性及证明目的均不认可，没有相关单位领导的签字，不符合证据的要件，就算索朗达加真的每月只有3318的工资，把房屋出卖给我们，反而我们能够减轻久色的负担。本院认为，上述证据形式虽存在瑕疵，但能证明久色收入、职务、有购房资格及案涉房屋属性。5.《通话录音》1张，拟证明久色签完合同回去后才发现对方没有按照约定书写，存在欺诈的行为。也没有体现结清贷款的相关事实。索朗达加对三性及证明目的均不予认可，通话的录音不是原始载体，且不能分辨通话的双方以及内容，更不能体现久色所表述的意思。本院认为该份无法证明其目的，故本院不予采信。6.《银行流水》原件1份，拟证明2018年10月4日收到4万元；2018年11月26日收到1万；2018年11月28日收到2万元；2018年11月29日收到2笔5000元；2019年4月2日收到5000元；2020年5月2日收到9900元；2020年5月20日收到5万元，认可共计收到209 400元。索朗达加对该份证据的三性及证明目的予以认可，称加上我方提交的证据，共为久色支付了310 050元。本院认为因索朗达加认可该份证据，故对该份证据予以确认。7.《房屋买卖合同》原件1份，拟证明2019年6月4日，久色与索朗达加双方之间另有一份《房屋买卖合同》，当时约定的房屋价款316 000元，久色认为价格低了，后面再提价的。久色对三性及证明目的不予认可，签字的字体不是久色的字迹，手印也不是久色的。也没有房屋坐落。本院认为，因久色对该份证据的中落款处“久色”的签字及捺印均不认可，经本院释明后，久色不申请鉴定，故本院认可该份证据的真实性。8.《银行业务凭证》原件1份《手机银行》《微信转账记录》打印件各1份《收据》打印件1份，证明：索朗达加已向久色支付房款310 050元（2018年11月26日转了1万元，2018年11月28日转了2万元；2018年11月29日转了5000元；2019年4月2日转了5000元；2020年5月20日转了5万元；手机银行转了79 000元；微信转账109650元+15300元；收款收据是被告替久色交的房屋尾款16195.76元）。久色认可银行转账加微信共计209 400元（含2018年11月26日的1万元；2018年11月28日的2万元；2018年11月29日的两笔5000元；2019年4月2 日的5000元；2020年5月20日的5万元）；对于《收款收据》不予认可；微信截图、手机银行转账中其他的部分有些是重复的，部分不认可（15 300元）。本院认为上述证据中《银行业务凭证》系原件，久色对该份证据无异议，《手机银行》《微信转账记录》虽系打印件，但久色对上述证据中《微信转账记录》中认可72 550元，结合久色提交的证据，本院对索朗顿珠转款257 450元的证明目的予以采信，因《收款收据》系打印件，对久色不认可《手机银行》《微信转账记录》亦系打印件，无法证明其目的，故本院对《收款收据》及对久色不认可《手机银行》《微信转账记录》不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月20日，久色与青藏公路分局青藏家苑项目签订《青藏公路分局职工集资房购买合同》购买位于堆龙德庆去桑木村，甲方经批准，在自由土地上建设的职工集资房××栋方，总额为42万元。同年10月28日，久色与中国建设银行股份有限公司西藏自治区分公司签订《住房公积金借款合同》一份，为案涉房屋借款40万元，借期自2016年10月28日起至2030年10月28日，并将案涉房屋进行抵押。2019年6月4日，索朗达加作为购买方（乙方）与久色作为出售方（甲方）签订一份《房屋买卖合同》约定，甲方自愿将位于堆龙德庆区职工集资房（青藏家苑）房屋转卖给乙方，甲方于2019年3月18日已将房屋贷款还清，房贷已全部结清，无任何债务。双方协商一致，该房屋出售价为316 000元，乙方剩余216 000元在房屋产权过户给乙方后，付给甲方。并对其他事项进行了约定。甲方处由久色签字、捺印，乙方处由索朗达加签字、捺印。2020年5月20日，索朗达加作为买方（乙方）与久色作为卖方（甲方）签订一份《房屋买卖合同》约定，甲方将位于××区以南，桑木三路以北经济适用房建筑面积121.98 m2 10栋1单元1102号房屋，单价为3412.00元／平方米，总金额40万元整向乙方出售。乙方于2017年支付196 000元，2020年支付金额8万元，剩余124 000元待甲方房产证办理好后，并结清该房屋所有银行欠款，过户到乙方名下后，乙方一次性全部付清。并对其他事项进行了约定。甲方处由久色签字、捺印，乙方处由索朗达加签字、捺印。2020年5月12日，西藏自治区公路局青藏公路分局夏曲卡公路养护段出具《证明》一份，证明久色贷款购买公路养护职工经济适用房青藏公路分局青藏家苑一套121.98 m2 房屋总价格为416 195.76元；2021年1月19日，西藏自治区公路局青藏公路分局夏曲卡公路养护段出具《证明》一份，证明久色系该单位一线聘用人员，家庭困难。另查明，自2018年10月4日起至2020年5月20日止，索朗旺久分别向久色农行账户尾数为6576号内转款144 900元；向久色农行账号尾数为1072号内转款4万元；已微信方式向久色支付72 550元，上述款项共计257 450元。庭审中，双方均称案涉房屋为 10栋一单元102号，久色向索朗顿珠交付案涉房屋的时间2019年10月份。本院认为，本案的争议焦点为合同的效力及久色的诉讼请求是否成立，对此，本院评析如下：久色主张双方之间签订的《房屋买卖合同》中的案涉房屋系经济适用房，索朗达加购买案涉房屋违反相关法规的规定，合同应属无效，本院认为，经济适用房是政府提供政策，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性房屋，虽政府通过部门规章对经济适用房的购买资格作出相关要求，但对经济适用房屋买卖合同的效力并无效力性强制性规定认定其无效，且案涉房屋已实际交付索朗达加，双方之间的房屋买卖合同应当认定有效，至于久索朗达加是否具有购买资格、能否通过审批以及能否办理产权登记手续，并不影响合同本身的效力，故对久色主张的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条之规定，判决如下：驳回原告久色的全部诉讼请求。案件受理费200.00元，由原告久色负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西藏自治区拉萨市中级人民法院，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，在上诉期届满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审  判  长   白玛曲措人 民 陪 审 员   达  珍人 民 陪 审 员   达  珍二〇二一年二月八日法 官 助 理   向巴措姆书  记  员   次旦卓嘎