北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2021)京02民终9093号上诉人（原审原告）：吴桂琴，女，1958年3月18日出生，汉族，住北京市房山区。上诉人（原审原告）：董齐，男，1959年5月22日出生，汉族，住北京市房山区。二上诉人之委托诉讼代理人：乔尊，北京友鑫律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张陆，男，1975年12月24日出生，汉族，住江苏省丰县。委托诉讼代理人：温大公，北京市博维律师事务所律师。上诉人吴桂琴、董齐因与被上诉人张陆租赁合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院(2021)京0111民初3279号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴桂琴、董齐上诉请求：1.撤销一审判决，改判双方解除租赁合同；2.判决张陆承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、张陆多次不按照合同约定支付租金，后期补缴，亦为起诉后方予以补缴，并非主动补缴，履行合同的过程中，多次且长期发生租金迟延支付的情况，此为个人诚信问题，吴桂琴、董齐疲于不断追缴租金的事项中。二、租赁合同约定，张陆在租赁期间不得任意转租给第三方，否则，视其违约，其转租协议无效，吴桂琴、董齐可以解除合同；租赁期间，张陆通过名下北京燕中兴化工有限公司（以下简称燕中兴公司）以每年5万元价格将所承租的26号院场地转租给北京普特莱斯水务科技发展有限公司（以下简称普特莱斯公司），租金低于张陆每年所付租金8万元，是因为张陆并非将全部租赁场地转租出去，而是只转租其中的两间；另，判决所认定张陆名下燕中兴公司与普特莱斯公司是合作关系，纯属虚构；经我方查证，俩企业之间无任何业务往来和资金流转，故认定为合作关系纯属无稽之谈，且该企业属于合同相对人以外的第三人，符合合同中所述根本违约条款“转租他人”，此转让行为构成根本违约，吴桂琴、董齐有权解除合同。张陆辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。张陆担任法定代表人的燕中兴公司与普特莱斯公司是合作关系，普特莱斯公司的法定代表人张力和张陆是多年朋友，张力的房子是违建给拆了，张力找到张陆说先给5万，如果挣得多再多给，挣得少可以商量。吴桂琴、董齐向一审法院起诉请求：1.依法解除双方2008年8月18日订立的《租赁合同》；2.请求人民法院依法判令张陆向吴桂琴、董齐返还已租赁的场地及场地内的建筑物、机械设备；3.本案受理费由张陆承担。一审法院认定事实：张陆系北京燕中兴华工有限公司法定代表人。2008年7月，吴桂琴、董齐与张陆口头达成租赁协议，约定吴桂琴、董齐将位于北京市房山区城关金马工业区内26号院场地（以下简称26号场地）出租给张陆。2008年8月18日，吴桂琴、董齐（甲方）与张陆（乙方）签订租赁合同书，约定租赁场地地址：城关金马工业区内26号院，场地面积：约陆亩。租赁年限：2008年8月1日起至2031年7月31日止。租金金额：第一个10年，即从2008年8月1日至2018年7月31日止，每年租金柒万元，第二个10年即从2018年8月1日至合同到期日止，年租金为捌万元。付款时间：每年付款一次，每次付款时间为8月1日之前一次性付清壹年全款金额柒万元整，以后逐年依次类推。租用期间乙方在租用场地范围内增建，甲方不得干涉。租用期间，甲方不得以任何理由收回租用场地，如甲方收回应付乙方全部经济损失。乙方逾期一个月未支付场地租赁费，甲方有权解除合同，地上建筑物和机械设备等一切归甲方所有，作为违约金赔偿。甲方必须保证乙方在使用期间的正常使用权。乙方在租赁期间不得任意转租给第三方，否则视其违约，其转租协议无效，并甲方可以解除合同，合同同时对其他事项进行了约定。合同签订后，吴桂琴、董齐交付场地，张陆支付租金并将26号场地内1000余平方米地面进行硬化，增建厂房并进行装修。2012年吴桂琴、董齐以张陆在2009年、2011及2012年均未按照合同约定付款时间期限支付租金为由，诉至一审法院，后吴桂琴、董齐申请撤回起诉，一审法院做出（2010）房民初字第03392号民事裁定书，准予撤诉。2018年8月7日、11月6日，张陆通过燕中兴公司分批转入吴桂琴的银行账户47500元、12500元、20000元。2020年9月30日，张陆通过燕中兴公司分两笔转入吴桂琴的银行账户各40000元。现吴桂琴、董齐以张陆2018年、2020年租金的支付未按照合同约定期限履行及将房屋转租他人为由诉至一审法院，要求解除合同，返还租赁场地设备、建筑物。有争议的事实，一审法院认定如下：吴桂琴、董齐提交吴桂琴银行历史明细清单、2020年9月20日房屋租赁合同，证明2018年、2020年度张陆未能及时按照合同约定支付租金，租金支付存有逾期行为，证明张陆作为燕中兴公司法定代表人将涉案场地以每年伍万元转租给第三人普特莱斯公司违反合同约定，故要求解除合同。张陆不予认可，自述租金均已实际交纳，租金虽有延期交纳但并未根本违约，2020年租金延期交纳一个月系因疫情影响所致，提交2020年9月20日与北普特莱斯公司合作经营协议，证明与普特莱斯公司并非房屋租赁合同关系，实际系合作经营合同关系，认为吴桂琴、董齐所交2020年9月20日房屋租赁合同不清晰，且没有张陆签名，故不予认可，主张合同继续履行。一审法院认为，承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，张陆作为承租人应当按照约定如期支付租金，租赁期间张陆虽有逾期支付租金的问题，但事后已支付，且吴桂琴、董齐也实际接收，应视为对张陆支付租金行为的认可，结合双方租赁期限、租金履行情况、张陆装修投入等因素，张陆行为并未构成根本违约，吴桂琴、董齐以此为由要求解除合同，一审法院不予支持。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中，双方合同虽然约定不得转租，但结合双方陈述，租金约定情况及所交证据，张陆通过名下燕中兴公司以每年5万元价格将所承租的26号院场地转租给普特莱斯公司低于张陆所每年所付租金8万元，明显具有不合理性。吴桂琴、董齐现有所交证据不足以认定张陆已将26号院场地转租他人，故对其主张的该项事实，一审法院不予采信。张陆对其名下燕中兴公司与普特莱斯公司系合作关系的解释更具有合理性。故吴桂琴、董齐以张陆违反合同约定将26号院场地转租他人为由要求解除合同，返还已租场地及建筑物、机器设备的诉讼请求，一审法院不予支持，双方合同应继续履行。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：驳回吴桂琴、董齐的全部诉讼请求。二审审理期间，吴桂琴、董齐提交张力的视频证言，欲证明张陆与张力是租赁关系，视频中张力称，房子拆了之后生产车间没地方放水，就找张陆租了一间房，签的租赁合同，一年五万块钱用五年。张陆认为上述视频违反法定程序，不是新证据；该证据虽为录音录像形式，但实质为证人证言，张力应出庭作证，接受质询；视频中张力认可双方签订了合作协议；张力因经营需要不敢得罪吴桂琴、董齐。对此，张陆提交张力的书面证明一份，证明中，张力称，因制水车间按违建强拆，便给张陆打电话协商用他的闲置车间，由于张陆常年在新疆工作，为了便于管理协商了合作方案；吴桂琴、董齐向法庭提供的视频，是吴桂琴的弟弟找张力，张力在没有办法拒绝的情况下说的话。另，张陆提交收据、张陆与张力签署的年度结算证明、赵思娜的在燕中兴公司的职务证明、普特莱斯公司工作人员勾雪峰向赵思娜转账3万元的凭条，欲证明张陆与张力是真实的合作关系。吴桂琴、董齐认为收据不是发票、年度结算证明没有燕中兴公司与普特莱斯公司的章、勾雪峰不是会计不能随便打钱，张陆与张力之间就是租赁关系，合作关系应该按利润多少分成，张陆也没有相关证据。吴桂琴、董齐申请张力出庭作证。张力出庭作证称，其与张陆签订的第一份合同是租赁合同，当时张陆不在北京，由张陆公司的出纳盖了章，张力也盖了普特莱斯公司的章，大约十几天后，张陆从新疆回来，找张力，说张力弄的合同有问题，张陆与原房东有合同，不能转租，我们是合作关系，就搞了一个合作协议，走成合作了，挣了多给张陆一点，赔了少给他一点；之前所录视频，因为跟双方当事人都很熟，很多话无法表达。对此吴桂琴、董齐不予认可，称视频是上诉之后，张力主动录的；前几天张力说你们的案子还没完事，张力又该交租赁费了；张力的企业做的非常成功，不可能把利润分给张陆；吴桂琴、董齐第一次找张力的时候，他说是租赁关系，张陆知道被诉后，找张力签的合作协议；张力并没有算出利润是多少，按照百分之几给张陆，张力的话证明是按照租金给的，根本就没有履行合作协议，租赁合同在这摆着，合作协议是伪造的。张陆称，因为张力跟张陆是朋友关系，才定了简单的协议，经营不好就少给，不是非常严格的入股多少，风险是多少。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于吴桂琴、董齐以张陆不按照合同约定支付租金、迟延给付租金为由要求解除案涉租赁合同。本案中，张陆对于租金的支付虽有逾期，但张陆事后已支付，吴桂琴、董齐也实际接收。一审法院结合双方租赁期限、租金履行情况、张陆装修投入等因素，认定张陆行为并未构成根本违约，进而不支持吴桂琴、董齐解除案涉租赁合同的请求，符合公平原则，并无不当。应当指出的是，按期支付租金系张陆在案涉租赁合同项下应当承担的义务，如张陆对于租金的支付再有逾期，吴桂琴、董齐可依法主张解除案涉租赁合同。关于吴桂琴、董齐以张陆违反约定将案涉场地转租为由要求解除案涉租赁合同。综合双方当事人陈述、张力出庭作证情况以及在案其他证据，本院认为，截止目前，依据现有在案证据难以认定张陆与张力之间就案涉房屋存在租赁关系。吴桂琴、董齐的此项上诉主张，依据不足，本院不予采信。综上，吴桂琴、董齐的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由吴桂琴、董齐负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李汉一审 判 员 李 琴审 判 员 卫 华二〇二一年十月十一日法官助理 祁哲洋书 记 员 燕晓鸥