安阳市文峰区人民法院民 事 判 决 书（2013）文民一初重字第17号原告安阳市粮油贸易公司，住所地安阳市文峰区益民路国家粮库院内。法定代表人路国生，职务经理。委托代理人魏荫龙，男，1969年8月13日出生。委托代理人刘艳忠，河南兴亚律师事务所律师。被告耿杰，女，1972年3月8日出生。原告安阳市粮油贸易公司诉被告耿杰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2011年12月8日立案受后，于2012年6月22日作出（2011）文民一初字第1231号判决。被告安阳市粮油贸易公司不服该判决，上诉至安阳市中级人民法院，安阳市中级人民法院于2013年3月21日作出（2012）安中民一终字第659号裁定：“撤销河南省安阳市文峰区人民法院（2011）文民一初字第1231号民事判决；发回河南省安阳市文峰区人民法院重审。”本院依法另行组成合议庭，于2013年6月9日公开开庭进行了审理。原告安阳市粮油贸易公司委托代理人魏荫龙、刘艳忠，被告耿杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告粮贸公司诉称，粮贸公司系安阳市粮食局下属国有粮食商贸企业，原企业所占土地均为国有划拨用地。2010年1月经安阳市政府企改办批准，原告粮贸公司进入国企改制程序。根据国有企业改制的相关规定，需要对企业所占的资产进行清产核资。在改制期间发现，1999年8月，粮贸公司未经有关部门批准，由公司出资26万余元，将位于安阳市南环城路4号院属于公司资产的北仓库和西营业房私自改建成为8套住房及小院、厨房和卫生间等附属设施，其中仓库用房改建成5套住房，西营业房改建成3套住房。被告于1999年8月30日以每平方米130元的价格购买了其中西营业办公房改建的一套房屋，房屋面积72.91平方米，房款合计8749.20元，双方签订了房屋买卖协议，并到房产局办理了房产过户手续，被告领取了编号为文峰区字第私1000637的房产证。原企业在出售上述资产的时候，未经上级主管部门安阳市粮食局批准，亦未经过房改程序，也未改变房屋性质的情况下，擅自将企业营业性质的房屋作为住宅出售给被告个人，违反了我国《城市房地产管理法》第四十条及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、四十五条的规定，现要求确认原、被告1999年8月30日签订的房屋买卖协议为无效协议，由被告承担诉讼费。被告耿杰辩称，1、房屋买卖协议不仅是双方真实意思表示，同时原告是依据国务院、河南省政府和安阳市政府房改政策文件将诉争房产售于被告，房改方案不仅符合法律、政策规定，同时经过了原告上级的批准；2、原告的起诉远超诉讼时效，应当依法驳回其诉讼请求；3、国家及政府对于已售公有住房和经济适用房的土地出让金有明文规定；4、根据我国《物权法》规定，答辩人早已拥有诉争房屋的物权，任何人不得侵犯本被告的合法权益；5、原告故意混淆视听，原告企业及名称没有变更，不存在原企业和现企业。6、粮贸公司为国企，1999年因经营困难，领导为使国有资产不流失，决定盖集体住房，将南关仓库改建为住房，有房产证、行文、批复、会议记录、主管领导同意为证，认为在粮贸公司内部程序合理。综上所述，原告的诉讼请求不仅与法无据，而且侵犯了原告的合法权益，法院查明事实后，应依法驳回原告的诉讼请求。经原审审理查明，被告耿杰系原告粮贸公司职工。1999年7月23日，安阳市粮油贸易公司文件安粮贸（1999）第9号文件，安阳市粮油贸易公司关于出售家属房的请示，签发人：刘忠生，“市粮食局：……拟将南环城路4号家属院平房37间、小清流家属楼住房1套、光辉路9号家属楼住房2套等三处房产按国家有关房改政策予以出售。”1999年7月12日，安粮贸（1999）10号文件，安阳市粮油贸易公司南环路4号闲置危旧房改出售办公会纪要，“1、为增加公司收入，减少维修投资，解决职工住房困难问题，对维修改造后的房屋，按国家有关房改政策出售给本单位职工。2、鉴于维修改造的房屋系1956年建造，已属报废危房，因此，出售价格由房产管理部门进行评估后，结合旧房实际情况给予合理定价。……”。1999年8月30日，原告粮贸公司与被告耿杰签订协议书一份，“甲方（卖方）：安阳市粮油贸易公司，乙方（买方）：耿杰，经双方协商，就下列房地产事项达成以下协议，由双方共同遵守：1、甲方已收到乙方预付的购买房地产的定金9478.30元。2、甲方自愿将坐落在文峰区南环城路4号院的房地产（建筑面积约72.91平方米……）出售给乙方，乙方愿意购买。3、该房产价格每平方米130元，共72.91平方米，共计9478.30元。4、过户手续及税费由双方按有关规定交纳。”原、被告双方并于当日签订了房地产买卖契约，“甲方：安阳市粮油贸易公司，乙方：耿杰，由于甲方已收到乙方预付的购房定金人民币玖仟肆佰柒拾捌元叁角，双方同意就下列房地产买卖立本契约，共同遵守。一、甲方自愿将坐落在文峰区南环路4号的房地产（房屋建筑面积72.91平方米……）……。二、甲乙双方议定的上述房地产成交价格为（大写）玖仟肆佰柒拾捌元叁角元；￥9478.30元……”。1999年9月26日原告粮油公司给被告耿杰出具了购房三联单据，并办理了过户手续，房权证号安阳市房文峰区字第私1000637号，房屋所有权人耿杰，房屋坐落文峰区东大街办事处南环城4号，建筑面积72.91平方米。重审时查明，粮贸公司财务账务显示原告为被告等8户办理房产过户手续时支付的交易费及土地金，金额为16421.27元，经手人为李红英、卢保良，批准人为刘中生。原告出售的房产位于本市南环城4号院公司原仓库及营业用房，1999年8月粮贸公司为出售房屋在改造前委托了房产部门对于旧仓库和营业房进行了评估，1999年9月10日评估价为270元／㎡，改造前的评估价值为128430.9元。1999年9月26日原告耿杰向粮贸公司交购房款8749.2元。2010年3月11日，安阳市粮油贸易公司向耿杰发出补交购房款通知：“耿杰同志：你所住南环城4号房屋系安阳市粮油贸易公司仓库改建而成，经上级批准，公司已进入改制程序，按照国企改革确保国有资产不流失的政策，经市粮食局同意，你必须按改建成本价补交购房款。改建的仓库原值30516.22元，公司投入改建资金233917.82元，办证费用16421.27元。补交房款计算公式为：（原值＋公司投入改建资金＋办证费用-住户已交购房款）／房产注销面积，即：（30516.22＋233917.82＋16421.27-57267.6）÷476.17=470元。你须补交34267.70元（72.91平方米×470元）面积以房产证为准。请你于2012年3月31日前携带房产证将购房补交款交公司财务科（地址：益民路北端国家粮库院内），逾期不交者按法律途径解决。此通知。安阳市粮油贸易公司。”2010年9月28日，安阳市监察局派驻市粮食局监察室向耿杰发出补交房款通知书：“耿杰同志：市粮食局党委于2000年9月21日研究决定：你应该补交南环路4号房款47203.4元。经研究，执行原处理决定。请你于2010年10月15日前将房款交市粮食局，纪检监察室代收。如不交款可退房，于2010年10月15日前，将“房屋所有证书”和房屋钥匙交市粮食局，纪检监察室代收，如不按照规定时间交款或退房，市粮食局将按照有关规定处理。此通知。安阳市粮食局纪检监察室。2010年9月28日。”被告未向原告补交此款。以上事实，有原告粮贸公司提交的安阳市企业改革领导小组办公室文件安企改办（2010）1号、2011年11月5日安阳日报、安阳市人民政府政务督查单安政督（2011）7号、2012年1月21日河南日报、规划图、房屋所有权证存根、房地产买卖契约、协议书、三联单据、房改情况说明，被告耿杰提交的安阳市监察局派驻市粮食局监察室发出的补交房款通知书、安阳市粮油贸易公司发出的补交购房款通知、安阳市粮食局文件处理笺复印件、安粮贸（1999）第9号文件复印件、安粮贸（1999）6号文件复印件、安粮贸（1999）10号文件复印件、安阳市人民政府文安政（1995）62号、安阳市人民政府文安政（1999）39号、国务院关于深化城镇住房制度改革的决定国发（1994）43号、河南省人民政府文件豫政（1995）5号、国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知、已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定、河南省已购公有住房和经济适用住房上市交易管理暂行办法，及当事人陈述予以证实，上述证据均经举证、质证后可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原告安阳市粮油贸易公司系独立的企业法人，具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务，《中华人民共和国民法通则》第五十五条规定，民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。1999年8月30日，原、被告双方签订的协议书是双方在平等、自愿基础上协商一致达成的合意，系双方真实意思表示，该协议应为有效协议，协议约定将位于南环城路4号的房屋卖给被告，并办理了房产证，被告应系该房产的合法权利主体。涉案房产已经原告上级主管单位安阳市粮食局及安阳市监察局派驻市粮食局监察室调查处理，要求被告补交部分房款，故原告粮贸公司称：“原企业在出售争议房屋时，未经上级主管部门安阳市粮食局批准，亦未经过房改程序，也未改变房屋性质，擅自将企业性质的房屋作为住宅出售给被告个人，违反了城市房地产管理法的相关规定”的理由不成立，原告主张合同无效的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第三十六条、五十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告安阳市粮油贸易公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告安阳市粮油贸易公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审 判 长  杜建民审 判 员  薛 蓉审 判 员  祝 昉二〇一三年八月二十二日代理书记员  杜 琳