浙江省诸暨市人民法院    执行裁定书    （2021）浙0681执异234号     异议人（被执行人）：寿玲玲，女，1967年08月23日出生，汉族，住诸暨市暨阳街道城中小区3幢2单元201室，公民身份号码：XXX。       申请执行人：周宇丽，女，1964年07月04日出生，汉族，住诸暨市暨阳街道春江花月追云苑5幢1单元，公民身份号码：XXX。       本院在执行申请执行人周宇丽与被执行人寿玲玲民间借贷纠纷一案中，被执行人寿玲玲对本院的执行行为提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。       被执行人寿玲玲提出异议请求：请求贵院撤销绍兴市平正房地产土地资产评估事务所作出的平正估价（2021）SF字2120号《房地产评估报告》并重新评估。事实与理由：贵院在执行周宇丽与寿铃玲民间借贷纠纷一案中，对异议人寿铃玲位于诸暨市暨阳街道永兴路19号城中小区3幢2单元202室住宅委托绍兴市平正房地产土地资产评估事务所进行评估，并作出平正估价（2021）SF字2120号《房地产评估报告》，现就该报告提出以下异议：一、《房地产评估报告》的注册房地产估价师不符合法定资质条件。根据《全国人民代表大会常务委员会关于司法鉴定管理问题的决定》第四条之规定：具备下列条件之一的人员，可以申请登记从事司法鉴定业务：（一）具有与所申请从事的司法鉴定业务相关的高级专业技术职称：（二）具有与所申请从事的司法鉴定业务相关的专业执业资格或者高等院校相关专业本科以上学历，从事相关工作五年以上：（三）具有与所申请从事的司法鉴定业务相关工作十年以上经历，具有较强的专业技能。该《房地产评估报告》参加评估的注册评估师徐奇的注册房地产估价师证书，专业技术职务为中级，最高学历为大专。初次注册时间是2020年2月25日，其从事注册房地产估价师业务刚满1年零4个月就参与本次司法鉴定业务，其根本就不具备司法鉴定人资格。据此，该《房地产评估报告》违反了《全国人民代表大会常务委员会关于司法鉴定管理问题的决定》第四条的规定。二、评估的房产价值明显过低。根据城中小区的楼盘整体质素、市政配套设施的成熟，从城中小区近期二手房交易情况看来，价格基本保持平稳，该房产成交价仍继续上升。城中小区位处于诸暨市区中部，配有多种设施，附近学校环境优势明显，医疗设施配套齐全，有大型商场及公园，周边商品房集中，是二手市场发展潜力较大的区域。异议人房子总层高6层，无电梯，其位于2楼，楼层亦处于优势，通过相关房屋中介平台了解到，城中小区平均成交价为13208元／平方，最高成交价格为18562元／平方，最低成交价格为12914元／平方，而评估的房屋价值折合单价仅11019元／平方，显然已严重偏离了市场的实际价值。综上，请求贵院撤销该评估报告，重新评估。       本院查明：2020年9月19日，本院对周宇丽诉寿玲玲民间借贷纠纷一案作出（2019）浙0681民初17928号民事判决：一、寿玲玲应归还周宇丽借款17万元，并支付计算至2018年2月12日止的利息13.6095万元及按借款17万元的基数自2018年2月13日起至借款还清日按月利率1.5％计算的利息，款限本判决生效之日起十日内付清；二、寿玲玲应归还周宇丽借款15万元，并支付自2019年11月6日起至借款还清日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算的利息，款限本判决生效之日起十日内付清；三、驳回周宇丽的其余诉讼请求。寿玲玲不服该判决提起上诉，绍兴市中级人民法院经审理后于2020年12月14日作出（2020）浙06民终4036号民事判决：驳回上诉，维持原判。该案在审理时，经周宇丽申请，本院于2019年11月8日作出（2019）浙0681执保2075号民事裁定：查封、扣押或冻结寿玲玲所有的价值人民币60万元的财产。并据此于同月12日对登记在寿玲玲名下位于诸暨市暨阳街道永兴路19号城中小区3幢2单元202室房产（权证号：F000007830）予以查封。判决生效后，经周宇丽申请，本院于2021年2月2日以（2021）浙0681执1368号立案执行。执行过程中，本院按照规定程序，通过浙江省高级人民法院对外委托机构信息平台，在人民法院司法评估机构名单库中随机选定绍兴市平正房地产土地资产评估事务所为上述查封房产的评估机构，并于2021年4月21日委托该所进行司法评估。2021年6月8日，绍兴市平正房地产土地资产评估事务所作出平正估价（2021）SF字2120号诸暨市暨阳街道永兴路19号城中小区3幢2单元202室住宅房地产市场价值评估的《房地产司法评估报告》。该《房地产司法评估报告》分四个部分：第一部分估价师声明、第二部分估价假设和限制条件、第三部分估价结果报告、第四部分附件，评估报告第三部分确定估价对象在价值时点2021年6月3日（实地查勘日）的房地产市场价值为人民币172万整，第四部分附有评估机构的营业执照、房地产估价机构备案证书复印件及本报告参加估价的二位注册房地产估价师“徐奇、左磊”的估价师证复印件。营业执照载明：统一社会信用代码：9133060274772236X4、名称：绍兴市平正房地产土地资产评估事务所、类型：普通合伙企业、执行事务合伙人：卞建龙、经营范围：一般项目：房地产评估、咨询、房地产中介服务；土地评估；整体资产评估、单项资产评估、资产评估咨询服务（凭有效资质证书经营）；矿业权评估、矿产开发利用编制；土地登记代理、土地规划服务及相关信息咨询；为房屋征迁、安置、补偿提供服务；档案管理及咨询服务、信息数字化服务；档案整理储存、保管、检索、电子数据处理服务（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）。房地产估价机构备案证书载明：机构名称：绍兴市平正房地产土地资产评估事务所、法定代表人（执行事务合伙人）：卞建龙、住所：浙江省绍兴市越城区马臻路205号2幢三楼-1、统一社会信用代码：9133060274772236X4、备案等级：贰级、证书编号：浙建房估证字［2003］088号、有效期限：2018.11.02-2021.11.02、发证机关：浙江省住房和城乡建设厅。由国家住房和城乡建设部颁发的中华人民共和国房地产估价师注册证书载明：本证书由中华人民共和国住房和城乡建设部批准颁发。本证书合法持有人有权使用注册房地产估价师名称，执行房地产估价业务，有权在房地产估价报告上签字。其中徐奇的证书编号为：00200763，注册号为：3320200005，执业机构为：绍兴市平正房地产土地资产评估事务所（普通合伙），有效期至2023年2月24日；左磊的证书编号为：00234103，注册号为：3320110087，执业机构为：绍兴市平正房地产土地资产评估事务所（普通合伙），有效期至2023年3月24日。在本院将该《房地产司法评估报告》送达当事人后，被执行人寿玲玲遂提出上述异议。       上述事实，由（2019）浙0681民初17928号民事判决书、（2020）浙06民终4036号民事判决书、（2019）浙0681执保2075号民事裁定书及协助执行通知书和送达回证、执行案件立案审查流程管理信息表、司法评估委托书、平正估价（2021）SF字2120号《房地产司法评估报告》、执行笔录等证据所证实。       本院认为，《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条规定：“当事人、利害关系人认为网络询价报告或者评估报告具有下列情形之一的，可以在收到报告后五日内提出书面异议：（一）财产基本信息错误；（二）超出财产范围或者遗漏财产；（三）评估机构或者评估人员不具备相应评估资质；（四）评估程序严重违法。对当事人、利害关系人依据前款规定提出的书面异议，人民法院应当参照民事诉讼法第二百二十五条的规定处理”，第二十三条规定：“当事人、利害关系人收到评估报告后五日内对评估报告的参照标准、计算方法或者评估结果等提出书面异议的，人民法院应当在三日内交评估机构予以书面说明。评估机构在五日内未作说明或者当事人、利害关系人对作出的说明仍有异议的，人民法院应当交由相关行业协会在指定期限内组织专业技术评审，并根据专业技术评审出具的结论认定评估结果或者责令原评估机构予以补正。当事人、利害关系人提出前款异议，同时涉及本规定第二十二条第一款第一、二项情形的，按照前款规定处理；同时涉及本规定第二十二条第一款第三、四项情形的，按照本规定第二十二条第二款先对第三、四项情形审查，异议成立的，应当通知评估机构三日内将人民法院委托评估时移交的材料退回，另行委托下一顺序的评估机构重新进行评估；异议不成立的，按照前款规定处理”。结合本案的具体情况，被执行人寿玲玲提出的异议请求，所依据的事实与理由分二个部分，其中第一部分应当依照上述司法解释第二十二条规定进行审查，即为本案执行异议的审查范围；而第二部分则应当依照上述司法解释第二十三条规定进行处理，不属于执行异议审查范围，本案中不作处理。因本案系确定涉执财产处置参考价而对财产价值进行评估，而不是开展对专门性问题进行鉴别和判断的司法鉴定活动，故应当适用人民法院进行财产评估活动的相关法律和司法解释。本案中，本院委托绍兴市平正房地产土地资产评估事务所对查封房产进行价值评估，系通过规定程序在浙江省高级人民法院对外委托机构信息平台中随机选定的，该评估机构在人民法院司法评估机构名单库中，评估报告的第四部分附有评估机构的营业执照、房地产估价机构备案证书复印件及本报告参加估价的二位注册房地产估价师“徐奇、左磊”的估价师证复印件，评估机构资质符合司法评估相关要求，且在房地产估价师注册证书中载明：“本证书由中华人民共和国住房和城乡建设部批准颁发。本证书合法持有人有权使用注册房地产估价师名称，执行房地产估价业务，有权在房地产估价报告上签字”，估价师资质亦符合司法评估相关要求，故本院确定评估机构的程序及确定的评估机构资质，及评估机构开展评估活动的估价师资质均符合《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》和《人民法院委托评估工作规范》的相关规定，并无不当。现被执行人寿玲玲提出的执行异议请求，其中属于执行异议审查范围部分无事实及法律依据，理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，裁定如下：       驳回被执行人寿玲玲提出的执行异议请求。       如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内向浙江省绍兴市中级人民法院申请复议。       审判长边防     审判员徐平君     审判员陈波     二〇二一年十月九日     书记员吴洒