山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终8685号上诉人（原审原告）：山东传神商业地产运营管理有限公司，住所地济南市。法定代表人：杜成，总经理。委托诉讼代理人：胡波，男，该公司职工。被上诉人（原审被告）：察园园，女，1986年11月27日出生，汉族，住山东省乐陵县。委托诉讼代理人：高君宝，山东兰坤律师事务所律师。上诉人山东传神商业地产运营管理有限公司（以下简称传神公司）因与被上诉人察园园房屋租赁合同纠纷一案，不服济南高新技术产业开发区人民法院（2021）鲁0191民初4211号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月7日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地方开展民事诉讼程序繁简分流改革试点实施工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任进行了审理。本案现已审理终结。传神公司上诉请求：1.撤销（2021）鲁0191民初4211号民事判决书并依法发回重审；2.诉讼费用由察园园承担。事实和理由：一、传神公司已经免除察园园一月租金（认定事实不清）。传神公司在合同履行期间于2020年3月27日、6月9日分别免除了察园园半月租金，共计免除一个月租金13,794元，而判决书中并没有去除传神公司免除察园园一个月的租金，判决中存在重复退还租金的情况，加重了传神公司负担。二、察园园存在违约转租行为不应退还押金（适用法律错误）。察园园违约转让商铺及私自改变经营业态，此行为属于根本性违约责任，根据双方签订的合同，传神公司不应退还察园园押金，根据意思自治原则，双方达成合同约定，此约定只要不违反法律强制性规定及公序良俗就应优先适用。三、合同中注明的商铺面积是错误的。双方签订的合同，由于双方的疏忽将商铺面积计算错误，商铺实际面积是222.94㎡，而非209㎡，相差13.94㎡，面积更正后察园园应补交给传神公司租金32,764.57元。四、合同约定第一年租期后期租金年涨13%而察园园应补偿传神公司的商铺占有费计算的租金是第一年的租金为基础上上调13%，而非合同约定的第一年租金2.2元/天/㎡，应是2.49元/天/㎡。察园园辩称，一、关于传神公司在上诉状中称已经免除察园园一个月租金的问题，在传神公司于2020年3月27日、6月9日向察园园发送的告知函中明确免除察园园一个月房屋租金，而且在告知函中明确载明如政府出台相关房屋租赁减免政策，与上述传神公司减免察园园房屋租金的政策叠加享有。因此一审判决关于这一事实的认定符合相关法律规定以及相关的约定，该一个月的减免租金不应扣除。二、关于押金问题，传神公司在2020年12月2日发送给察园园的解除合同通知函中载明的理由为：察园园在租赁期间私自转租给他人经营电子烟产品，违反了合同约定的经营业态，故而提出解除合同。但察园园在收到传神公司的解除合同通知函后于2020年12月4日给传神公司回函，明确表示不同意解除合同，该通知传神公司已经于2020年12月5日签收。因为传神公司要求解除合同并不符合我国相关法律的规定，也不符合双方所签定合同的约定，而且山东省高院2020年3月份关于涉疫情房屋租赁合同纠纷案件的意见明确提出要坚持利益衡平的原则，根据租赁房屋的性质、规模、用途等具体情况采取相对灵活的裁判思维。在本案中，传神公司并没有通过通知的方式解除双方合同，由于传神公司向一审法院提起诉讼，察园园同意解除合同，该合同是经双方协商一致解除，察园园所交纳的房屋押金应予以退还。三、关于商铺面积问题，在双方所签订的租赁合同中，明确约定面积为209平方米，而非222.94平方米，而且自双方签订合同后，传神公司一直是按照209平方米向察园园主张房屋租金，对于这一事实在一审中传神公司也是认可的。四、关于房屋占用费的问题，传神公司在起诉状中明确按照2.2元每平方米每天要求察园园支付商铺占用费，而且在一审中明确表示不变更诉讼请求，因此传神公司的该上诉请求不能成立。综上所述，请求二审法院驳回上诉，维持原判。传神公司向一审法院起诉请求：1.判决察园园交还所承租的传神公司商铺；2.判决察园园偿还传神公司超期侵占传神公司商铺占用费（2.2元/平/天，从2021年4月11日起至一直侵占的实际天数）；3.判决诉讼费由察园园承担；察园园向一审法院提出反诉请求：1.判令传神公司返还察园园商铺押金29308元；2.判令传神公司返还察园园多缴纳的商业管理费99997.3元；3、本案反诉诉讼费用由传神公司承担。一审法院认定事实：2019年9月6日，传神公司（甲方）与察园园（乙方）签订《舜泰-12星座商业街区项目房屋租赁合同书》（合同编号：ST12XZ-A5），约定：甲方将位于济南市高新区舜华路2000号舜泰广场地下空间A-5区的商铺（建筑面积209平方米：套内使用面积为167.2平方米，商业公摊面积为25%即41.8平方米）提供给乙方使用。乙方经营方式为自主经营，经营业态为餐饮。租赁合同期限为五年，自2018年10月10日起至2023年10月19日止。租金收费标准为商业管理费按半年度方式支付。从第二年2019年10月10日起，乙方商业管理费按照单价2.2元/平/天的价格交纳，半年度为一个核算周期，第三年单价比第二年递增13%，第四年单价同第三年保持不变。为确保全体经营者的经营利益及维护本项目的管理统一性和整体形象，乙方需交纳30,000元作为商业管理保证金，合同到期或中途解除合同本费用均不予退还。为了确保全体经营者的经营利益及维护本项目的管理统一性和整体形象，乙方需交纳29,308元作为商铺押金。在乙方无违约、违规经营及不欠费的情况下，甲方在合同终止期满30个工作日内一次性无息返还给乙方。乙方按照约定的业态经营，甲方有义务配合乙方对经营业态、范围以及品牌的维护；乙方如需要更换或调整业态、品牌，需征求甲方同意，双方达成一致意见并形成书面形式文件后，方可生效执行。“该商铺”仅限乙方使用，未经甲方许可，不得转租、转让，改变业态应当及时向甲方备案。合同签订前，察园园向传神公司交纳商铺押金29,308元。合同签订后，察园园在涉案房屋经营金牌羊汤。2020年12月2日，传神公司通过EMS快递向察园园邮寄《解除合同通知函》，该通知函以察园园在租赁期间私自转租给案外人经营电子烟产品为由解除合同，并要求察园园于2021年4月11日前将商铺交还。察园园于2020年12月4日收到本快递。当日，察园园向传神公司邮寄回函，认为并非转租，并要求传神公司落实国家疫情减免政策。另查明，涉案房屋所有权人为济南高新控股集团有限公司，系国有独资企业，传神公司从济南高新控股集团有限公司租赁后再将房屋转租给察园园。2020年7月3日，济南高新区管委会办公室作出《关于进一步落实减免企业房租租金的通知》，第1条：“对承租政府机关、事业单位和国有及国有控股企业、国有实际控制企业（含中央企业）经营性房产和幼儿园，包括租户不直接与房屋所有权属单位签订房屋租赁合同而是通过第三方签订租赁合同的租户，继续执行‘免收今年一季度房产租金，减半收取二季度房产租金’的政策；对承租国有资产类经营性房产的个体工商户和小微企业，在落实已经出台的减免或减半征收房租的优惠政策基础上，再将减半征收房租期限延长至2020年12月31日。”第2条：“实施主体，区属国有企业、园区、办事处。”第3条：“适用对象，承租上述主体自有经营性房产从事生产经营活动的中小微企业.....存在间接承租国有资产类经营性房产情形的，相关责任主体应督促转租人将减免租金落实到实际经营承租人，力保实际经营的中小微企业最终受益。”。在本案庭审过程中，察园园与传神公司均认可房租已经交纳至2021年4月10日。一审法院认为，传神公司与察园园签订的《舜泰-12星座商业街区项目房屋租赁合同书》，是双方的真实意思表示，该合同不违反国家法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。传神公司向察园园发出解除合同的通知，察园园向传神公司回函表示不同意解除合同，但诉讼中察园园亦表示同意解除合同，因此，双方均同意解除合同，一审法院予以准许，传神公司要求察园园返还商铺，察园园亦表示同意，一审法院予以准许。传神公司要求察园园支付自2021年4月11日起至实际搬离之日止的按照2.2元/平/天计算的房屋占用费，察园园予以认可，一审法院予以准许。合同解除后，察园园要求传神公司返还押金的反诉请求，符合双方约定，不违反法律规定，一审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”新冠病毒疫情是公共卫生事件，属于不可抗力，本案中，因疫情防控需要进行交通管制、人员管制，导致察园园营业收入明显减少，因此应当参照国家有关政策减免一定租金。根据济南高新区管委会办公室作出的《关于进一步落实减免企业房租租金的通知》规定，涉案房产系国有资产类经营性房产，应当参照“免收今年一季度房产租金，减半收取二季度房产租金，将减半征收房租期限延长至2020年12月31日”的政策执行。察园园反诉请求要求传神公司返还按照疫情政策减免的租金99,459.34元，符合相关规定，一审法院予以支持，对超出部分，一审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十七条、第二百一十二条，最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：一、察园园于判决生效之日起十日内向传神公司交付租赁的坐落于济南市高新区舜华路2000号舜泰广场地下空间A-5区的商铺；二、察园园支付传神公司房屋占用费，自2021年4月11日起至实际交付之日止，按照2.2元/平/天计算；三、传神公司返还察园园押金29,308元，于察园园实际交付房屋之日起三十日内付清；四、传神公司返还察园园商铺租金99,459.34元，于察园园实际交付房屋之日起十日内付清；五、驳回察园园其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取25元，由察园园承担。反诉案件受理费减半收取计1443元，由传神公司承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。传神公司提交2020年3月27日、6月9日察园园各交纳35059元支付系统入账凭证，3月27日交的是合同4月10日至7月9日的租金，6月9日交纳的是合同7月9日至10月9日的租金，各减免了半个月租金，证明已经给察园园各减免半个月的房租。传神公司向察园园出具的告知函中，明确说明控股公司出台相关房屋减免政策，然后再由传神公司予以减免的统合到一起适用于察园园，但控股公司一直没有对传神公司进行过任何的房屋减免政策，双方在一审中适用的所有政策均是国家出台的房屋减免政策，与传神公司出具给察园园的适用条件完全不相同。察园园质证意见：对证据的真实性无异议，但传神公司给察园园的告知函中明确约定上述减免政策与国家相关政策叠加使用，而且对此事实传神公司在一审中也没有提出异议。察园园提交：证据一、2020年3月13日传神公司《告知函》原件一份，证实传神公司已减免2020年二、三季度各15天租金各6898元，并且与后续政府减免政策叠加适用。证据二、2019年9月6日至2020年9月10日银行转账凭证四份，证明察园园实交2020年度的租金共159222.64元。传神公司质证意见:对证据一《告知函》的真实性无异议。叠加适用是指传神公司先给与减免，济南高新控股如果依国家政策出具减免政策，就把传神公司已经减免的扣除，总额还是高新控股给的减免政策。对证据二银行转账凭证：2020年3月27日、2020年6月9日与传神公司收到的数额是一致的，对真实性无异议，传神公司分别减免半个月的租金数额，总计一个月。对2019年9月6日、2020年9月10日的转账凭证真实性无异议，但租金部分不在减免期间内。本院认证意见，传神公司、察园园提交的证据经质证真实性无异议，本院予以采信。根据当事人陈述及二审提交的新证据，本院另查明：2020年3月13日，传神公司向察园园发出《告知函》，载明：“1、充分考虑到目前形势和你方经营困难的实际情况，结合合同约定和我方公司领导关怀，给与你方分期交纳、延期交纳、享受15日免租的三项政策，即：按合同约定原租金费用为半年交纳，我方就此费用分两笔按季度收取，第一笔费用延期至2020年3月16日下午17:00点前交纳，该笔房租共计￥41957元；第二笔费用延期至2020年6月9日下午17:00点前交纳，同时减免15日租金￥6898元后，共计￥35059元。2、如商铺产权房济南高新控股集团有限公司依据政府政策出台具体的疫情期间商铺租赁费用减免政策，我司经统计后将立刻通知到你处，并于后期交纳租金费用时与我公司上述政策叠加享有。”2020年3月27日，察园园向传神公司交纳合同4月10日至7月9日的租金35059元，2020年6月9日察园园向传神公司交纳7月9日至10月9日的租金35059元。传神公司共减免察园园1个月的房租。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题是：1.涉案房屋租金因疫情应减免数额应如何认定；2.传神公司应否返还房屋押金；3.合同解除后，涉案房屋占用费应如何计算。一、关于因疫情减免租金数额问题。本案中，传神公司与察园园签订《舜泰-12星座商业街区项目房屋租赁合同书》，出租位于济南市高新区舜华路2000号舜泰广场地下空间A-5区的商铺给察园园用于餐饮经营，租赁期限自2018年10月10日起至2023年10月19日止。受新冠疫情及防控措施影响，人员流动、生产经营均受到普遍影响。继续按照合同约定支付租金有失公平。因涉案房产属于国有资产，根据济南高新区管委会办公室作出的《关于进一步落实减免企业房租租金的通知》规定，涉案房产系国有资产类经营性房产，应当参照“免收今年一季度房产租金，减半收取二季度房产租金，将减半征收房租期限延长至2020年12月31日”的政策执行。察园园反诉请求传神公司返还按照上述疫情减免政策计算的应减免租金99,459.34元应予支持。传神公司此前已自行减免察园园共一个月租金，根据传神向察园园发送的《告知函》，该租金减免与将来的租金减免政策叠加使用，应当认定传神公司自行减免租金与政府相关租金减免政策系共存关系，传神公司主张租金减免以政府减免政策为限，与其自身意思表示不符，且无证据证明一审判决存在显著增加传神公司负担的情形，一审判决处理结果并无不当，本院予以维持。二、关于房屋押金返还问题。根据本案事实，传神公司传神公司主张察园园存在转租等情形，并无充分证据予以证明，其以此为由主张解除涉案房屋租赁合同，不能成立。但一审中察园园同意解除合同，一审法院确认合同解除并无不当。依照法律规定和合同约定，在传神公司不能证明合同解除系因察园园原因导致的情况下，察园园已付押金应予退还。故，一审判决判令传神公司退还房屋押金，并无不当。三、关于房屋面积及占有使用费计算问题。关于房屋面积，涉案房屋租赁合同明确约定，甲方将位于济南市高新区舜华路2000号舜泰广场地下空间A-5区的商铺（建筑面积209平方米：套内使用面积为167.2平方米，商业公摊面积为25%即41.8平方米）提供给乙方使用。双方在合同履行过程中，均按照上述约定面积计算和交纳租金。传神公司上诉称合同约定的面积存在计算错误，没有充分证据证明，其该上诉理由不成成立。关于占有使用费。《最高人民法院关于适用的解释》第三百四十二条规定，当事人在第一审程序中实施的诉讼行为，在第二审程序中对该当事人仍具有拘束力。当事人推翻其在第一审程序中实施的诉讼行为时，人民法院应当责令其说明理由，理由不成立的，不予支持。涉案房屋租赁合同明确约定：房屋租金“从第二年2019年10月10日起，乙方商业管理费按照单价2.2元/平/天的价格交纳，半年度为一个核算周期，第三年单价比第二年递增13%，”传神公司在起诉状中明确按照第二年租金标准2.2元/㎡/天主张察园园支付占有使用费，经一审法院释明，传神公司明确不变更诉讼请求。传神公司已对其诉讼权利进行了处分，其二审中再主张按照合同约定标准计算占有使用费，并没有合理理由，本院不予支持。综上所述，传神公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2936元，由上诉人山东传神商业地产运营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  孙磊二〇二一年十月十一日书记员  李敏