宁夏回族自治区固原市原州区人民法院民 事 判 决 书（2013）原民初字第1846号原告银川隆光置业有限公司。住所地：银川市。法定代表人王继光，该公司董事长。委托代理人曹慈义，宁夏辅德律师事务所律师。被告张维强，男，生于1985年3月15日，汉族，宁夏固原市人，现住固原市原州区。被告南久红，女，生于1971年8月10日，汉族，宁夏固原市人，住固原市原州区。被告南文霞，女，生于1958年6月5日，汉族，宁夏中卫市人，住中卫市海原县。原告银川隆光置业有限公司诉被告张维强、南久红、南文霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年6月6日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告银川隆光置业有限公司委托代理人曹慈义，被告南久红均到庭参加诉讼。被告张维强经本院公告传唤未到庭参加诉讼，被告南文霞经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告银川隆光置业有限公司（原名为银川市经济适用住房开发公司）与被告张维强及银川宸泽资产经营管理有限公司于2009年12月21日签订一份《房屋租赁合同书》，合同约定被告张维强承租原告全权委托银川宸泽资产经营管理有限公司管理的固原市长城路新街口7-1B-15号营业房，房屋建筑面积307.56平方米，租赁期限自2010年3月1日至2013年2月28日，为期三年，并约定第一年租金5000.00元自2010年1月10日前一次性付清；第二年租金29525.00元，2011年1月10日前支付14763.00元，2011年5月20日前支付14762.00元；第三年租金33216.00元，2012年1月10日前支付16608.00元，2012年5月20日前支付16608.00元。逾期支付的，每逾期一日被告张维强支付欠付租金10%的违约金，逾期15日的，原告有权按约定要求被告张维强按年租金的2倍支付违约金，并有权解除合同收回出租房屋，恢复房屋原状。合同签订后，原告依约将房屋交付被告张维强。但被告张维强应交的第三年房租经原告两次发函催交至今未交付。且被告承租房屋现欠付的物业费2214.40元、暖气费7974.00元、水费150.00元，都应由被告张维强支付给原告。因出租给被告张维强的房屋，已由被告张维强交付给被告南久红和南文霞实际经营，故被告南久红和南文霞与张维强应承担连带责任。现原告诉至法院要求，1、判令被告张维强向原告支付租金人民币33216.00元及违约金10000.00元；2、判令被告张维强向原告支付欠付的物业费、暖气费、水费共计人民币10338.40元；3、判令被告南久红、南文霞与张维强对前述诉请承担连带责任；4、本案诉讼费用由三被告承担。原告银川隆光置业有限公司为证明上述主张向法庭提供了以下证据：1.企业名称变更核准通知书一份，证明银川市经济适用住房开发公司于2009年11月11日经银川市工商行政管理局核准更名为银川隆光置业有限公司，原告主体适格的事实；2.房屋租赁合同书原件一份，证明原告与被告张维强于2009年12月21日签订房屋租赁合同，被告张维强承租原告固原市长城路新街口7-1B号第15号营业房，该房屋第三年租金付款期限约定为2012年1月10日前支付16608元，2012年5月20日前支付16608元的事实；3.互联网业务登记表原件一张、固定电话业务申请表原件一张、赔偿协议复印件一份、固原市经济开发区分局高危行业企业（个体）监管责任书原件一份，试验区“门前三包”责任书原件一份、收款收据原件一张、国内特快专递邮件详情单原件一份，（证据来源均是在涉案房屋内找到）共同证明固原市长城路新街口7-1B号第15号营业房由被告南久红、南文霞实际从事旅馆业经营的事实；。4.证明原件两张、宁夏国家税务局通用手工发票复印件一张，共同证明固原市长城路新街口7-1B号第15号营业房欠付2012-2013年度取暖费共计7885.00元，原告已代交，被告应偿还原告及该房屋欠付物业费2214.40元，被告应支付给原告的事实；5.委托书原件一份，证明张维强于2010年1月2日将涉案房屋委托南久红管理相关事务的事实。被告南久红对原告提供的证据经质证后认为，对证据1企业名称变更核准通知书、证据2房屋租赁合同书均无异议。对证据3的真实性无异议，且证据3中互联网业务登记表、固定电话业务申请表、赔偿协议均属实，是被告南久红帮被告南文霞代为办理的。但证据3中的固原市经济开发区分局高危行业企业（个体）监管责任书、试验区“门前三包”责任书、收款收据均是被告南文霞的名字。证据3中的国内特快专递邮件详情单被告南久红没有见过也没有签名。对证据4证明、宁夏国家税务局通用手工发票的真实性无异议，但与被告南久红无关。证据5委托书是因为宸泽公司称变更合同需要用，所以被告南文霞要求张维强写一份委托书用于变更租赁合同。后宸泽公司与张维强、南文霞三方签订了房屋转让合同，该份委托书就自动失效了。被告张维强经本院公告传唤，未到庭参加诉讼亦未提供证据。被告南久红辩称，本人未签订涉案租赁房屋的租赁合同，不是合同当事人。当时是张维强将承租的房屋转让给被告南文霞经营，我是给我姑妈即被告南文霞帮忙的。其次，被告张维强签订涉案房屋租赁合同时，合同相对人不是本案原告银川隆光置业有限公司，而是宸泽公司。但宸泽公司没有与被告张维强进行合同变更，后被告张维强和南文霞一起到固原物业公司要求变更合同，并写了书面的转让合同交给物业公司，但物业公司说总公司没有授权，待他们请示总公司后才能完成合同变更。后物业公司没有给张维强任何信息，之后的事情被告就不知道了。被告南久红未向法庭提供证据。被告南文霞经本院传票传唤，未到庭参加诉讼亦未提供证据。经原告当庭举证，被告南久红质证，对原告提供的上述证据，现作如下分析认定：原告提交的证据1企业名称变更核准通知书、证据2房屋租赁合同书、证据3中互联网业务登记表、固定电话业务申请表、固原市经济开发区分局高危行业企业（个体）监管责任书，试验区“门前三包”责任书、收款收据、国内特快专递邮件详情单、证据4证明、宁夏国家税务局通用手工发票均因来源合法，内容客观真实，故本院予以采信。原告提交的证据3中赔偿协议及证据5委托书是关于固原长城路新街口7-34号营业房的赔偿和委托事宜，与本案固原长城路新街口7-15号营业房无关，故本院不予采信。经审理查明，2009年12月21日，银川市经济适用住房开发公司、银川宸泽资产经营管理有限公司与被告张维强三方签订《房屋租赁合同书》，合同约定，被告张维强承租银川市经济适用住房开发公司全权委托银川宸泽资产经营管理有限公司管理的固原市长城路新街口7-1B-15号营业房，房屋建筑面积为307.56平方米，租赁期限自2010年3月1日至2013年2月28日止，为期三年，并约定第一年租金5000.00元，2010年1月10日前一次性付清；第二年租金29525.00元，2011年1月10日前支付14763.00元，2011年5月20日前支付14762.00元；第三年租金33216.00元，2012年1月10日前支付16608.00元，2012年5月20日前支付16608.00元。合同还约定逾期支付的，每逾期一日被告张维强需交欠付租金10%的违约金，逾期15日的，银川宸泽资产经营管理有限公司有权要求被告张维强按年租金的2倍支付违约金，并解除房屋租赁合同。合同签订后，被告张维强向银川宸泽资产经营管理有限公司交纳14000.00元的房屋租赁保证金，同时，银川宸泽资产经营管理有限公司将租赁房屋交付给被告张维强使用。被告张维强在承租期间将租赁房交由被告南文霞经营广场招待所。2010年2月10日，被告南文霞作为企业（个体）名称负责人与固原市工商行政管理局经济开发区分局辖区巡查人员签写固原市经济开发区分局高危行业企业（个体）监管责任书。2011年6月29日，被告南文霞向银川隆光置业有限公司支付7-1B-15号房屋自2011年9月1日至2012年2月28日的租金14762.00元。2012年8月1日，被告南文霞作为广场招待所责任单位（人）与宁夏固原扶贫发展试验区管理委员会签写试验区“门前三包”责任书。2013年4月1日，原告银川隆光置业有限公司向固原市南塬集中供热有限公司交纳7#广场招待所营业房拖欠的2012年-2013年度取暖费7885.00元。现原告以被告张维强及实际使用人南久红、南文霞未交纳第三年房屋租赁费及租赁房屋应交的物业费、暖气费、水费为由诉至法院，要求1、判令被告张维强向原告支付租金人民币33216.00元及违约金10000.00元；2、判令被告张维强向原告支付欠付的物业费、暖气费、水费共计人民币10338.40元；3、判令被告南久红、南文霞与张维强对前述诉请承担连带责任；4、本案诉讼费用由三被告承担。另查明，2009年11月11日，银川市经济适用住房开发公司经银川市工商行政管理局核准更名为银川隆光置业有限公司。现固原市长城路新街口7-1B-15号营业房欠固原新元物业服务有限公司自2011年3月1日至2013年2月28日物业费2214.4元，且已于2013年3月29日由原告公司接管并已出售。本院认为，债务应当清偿。本案中，银川市经济适用住房开发公司、银川宸泽资产经营管理有限公司与被告张维强三方签订的《房屋租赁合同书》来源合法、内容客观真实，不违反法律、法规强制性规定，合法有效，应受法律保护。银川市经济适用住房开发公司现已更名为银川隆光置业有限公司，故原告银川隆光置业有限公司是本案适格的原告主体。本案中，原告按照合同约定委托银川宸泽资产经营管理有限公司已将租赁房屋交付给被告张维强使用，被告张维强亦应当按照合同约定履行支付租金的义务并交纳租赁房屋产生的费用，但被告张维强未向原告支付合同约定的第三年租赁费，同时，被告张维强向银川宸泽资产经营管理有限公司支付的房屋租赁保证金原告未予以退还，故原告要求被告张维强支付的租金应当扣除被告张维强已经支付的房屋租赁保证金。综上，原告要求被告张维强支付租金的诉讼请求，本院予以部分支持。原告要求被告张维强支付违约金的诉讼请求，因原告在被告张维强未在场的情况下将涉案租赁房屋接管并已出售，但涉案租赁房屋内的财产未交付给被告张维强，所以原告亦存在过错，故原告要求违约金的诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告张维强支付租赁房屋欠付的物业费、暖气费的诉讼请求，因涉案租赁房屋在被告承租期间欠付的暖气费确已由原告垫付，欠交的物业费原告已提供证据证实，故本院予以支持，原告要求被告张维强支付租赁房屋欠付的水费的诉讼请求，因原告未提供证据予以证实，故本院不予支持。庭审中，原告提交的证据证实了被告南文霞是涉案租赁房屋的实际使用人，故被告南文霞对涉案租赁房屋在合同期内产生的租赁费和其他费用亦有责任清偿，故原告要求被告南文霞承担连带责任的诉讼请求，本院亦予以支持。原告要求被告南久红承担连带责任的诉讼请求，因原告提供的证据不能证实被告南久红是本案租赁房屋的实际使用人，故本院不予支持。被告张维强经本院公告传唤、被告南文霞经本院传票传唤均未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、由被告张维强于本判决书生效之日起十日内一次性向原告银川隆光置业有限公司支付租赁费19216.00元，暖气费、物业费共计10099.4元，总计29315.4元；二、被告南文霞承担连带清偿责任；三、驳回原告银川隆光置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1139.00元、公告费600.00元（原告银川隆光置业有限公司已全部预交），由被告张维强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区固原市中级人民法院。审 判 长  马艳华审 判 员  苟向辉人民陪审员  赵 福二〇一三年十二月二十五日书 记 员  王 蕾