安徽省安庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）皖08民再41号再审申请人(一审被告、二审上诉人):苏果超市(安徽)有限公司潜山分公司,住所地安徽省潜山市梅城镇南岳路A幢497号。负责人:余伟,该分公司经理。委托诉讼代理人:张姝颖，安徽卓泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：查达胜，安徽卓泰律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）:李雅坤,男,1989年3月6日出生,汉族,住安徽省潜山市。被申请人（一审原告、二审被上诉人）:李瑞英,男,1972年5月3日出生,汉族,住安徽省潜山市。以上二被申请人共同委托诉讼代理人：杨乐天，安徽皖激扬律师事务所律师。再审申请人苏果超市(安徽)有限公司潜山分公司(以下简称苏果潜山公司)因与被申请人李雅坤、李瑞英房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2020）皖08民终1075号民事判决，向安徽省高级人民法院申请再审。安徽省高级人民法院于2021年5月14日作出（2021）皖民申1809号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人苏果潜山公司的委托诉讼代理人张姝颖、查达胜，被申请人李瑞英、李雅坤的共同委托诉讼代理人杨乐天到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。苏果潜山公司申请再审称，原判决存在《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项规定情形，应予再审。事实和理由：1.案涉《房屋租赁合同》约定，租赁房屋建筑面积约11396平方米（其中一层约680平方米、二层约4676平方米、三层约4858平方米，四层约1182平方米）。最终出租面积与上述面积误差比在±3％以内（含±3%）的，租赁费用按照多退少补的原则以规定的租赁单价进行调整（最终出租面积以当地房管部门出具的测绘报告为准，苏果潜山公司不承担红线范围外的任何分摊面积），大于3％的部分由苏果潜山公司无偿使用。小于3％的，苏果潜山公司拥有解约权。截止目前，承租区域各业主已取得产权证，证载面积合计12131.76平方米。产权证记载面积比合同约定面积多出735.76平方米。因该多出735.76平方米超过了前述合同约定的3%，则只有341.88平方米属于新增3％计算租金的面积，多出面积属苏果潜山公司无偿使用的面积。根据合同约定调整后，苏果潜山公司总计租面积应为11737.88平方米。各业主需对多出的341.88平方米进行一个比较公平合理的分配。2.苏果潜山公司参照《中华人民共和国物权法》第八十条规定，分配341.88平方米。则一层最终计租面积应为355.88平方米，二层1室最终计租面积应为1016.67平方米，二层2室最终计租面积应为3811.47平方米，三层最终计租面积应为5010.14平方米，四层2室最终计租面积应为1219.6平方米，根据合同约定调整后的计租面积应为11413.76平方米。3.根据上述分配方案，李雅坤2018年12月10日至2019年12月9日的租金应为264866.63元（1219.60平方米x0.595元／平方米／天x365天），李瑞英2018年12月10日至2019年12月9日的租金应为827755.99元0811.47平方米x0.595元／平方米／天x365天），合计1092622.62元，二审多判决了87219.66元，应予纠正。4.根据案涉合同约定，出租方有先出具房屋租赁发票的义务，否则承租方有权拒绝支付租金且不承担违约承担。5.二审判决书第七页倒数第九行，“4454.72”应为"5241.14"，倒数第七行“11345.34”应为“12131.76”。综上，二审判决确有错误，请求对本案再审，改判苏果潜山公司向李雅坤支付264866.63元，向李瑞英支付827755.99元。李瑞英、李雅坤共同辩称，请求再审法院驳回申请人的再审请求。事实和理由：1.申请人与被申请人以及案外人签订的租赁合同是整租，合同约定整体面积是大约11396平方米，具体数字不能确定。两被申请人具体超过3%的数额难以确定，案外人没有参与本案诉讼，超过面积大小以及租金分配无法确定，影响到案外人的利益。大于3%的面积需要所有当事人参与讨论。2.这么多年来申请人是按照总面积计算租金的。3.房产证面积虽然有大于3%的面积，但是其中包括公摊面积，套内面积和总面积计算存在争议。如果按照合同测绘面积来说，两被申请人的面积没有超出3%。4.华发置业公司申请再审，高院是按照房屋产权证面积进行计算的，这样比较公平。租赁房屋时房屋还没有建成，只是根据图纸提供了大约的面积。5.关于发票问题。因为支付租金是主合同，开具发票是附随义务。国家规定必须当日付款当日开具发票。因此是否开具发票，不影响申请人支付租金。李雅坤、李瑞英向一审法院起诉请求：判令苏果潜山公司支付李雅坤、李瑞英2019年度房屋租金1272211元及按中国人民银行同期贷款利率自2020年1月1日起至付清之日止的利息。一审法院认定事实：2008年9月26日，安徽华发置业有限公司与苏果潜山公司签订《房屋租赁合同》，约定安徽华发置业有限公司将位于潜山市房屋出租给苏果潜山公司从事商业经营，租赁房屋面积约11396平方米（其中一楼约680平方米，二楼约4676平方米、三楼约4858平方米、四楼约1182平方米）。租赁期限自2010年6月29日起至2030年6月28日止，共计20年。房屋租金标准为第一年至第三年租赁单价为0.55元／平方米／天，第四年至第六年租赁单价为0.572元／平方米／天，第七年至第九年租赁单价为0.595元／平方米／天，第十年至第十二年租赁单价为0.619元／平方米／天，第十三年至第十五年租赁单价为0.643元／平方米／天,第十六年至第十八年租赁单价为0.669元／平方米／天,第十九至第二十年租赁单价为0.696元／平方米／天；每年租金数额计算方式为租赁总面积×年度每平方米每天单价×365天；租金支付方式为每年按四个季度平均支付。双方还就其他问题进行了约定。2011年2月24日，安徽华发置业有限公司又与苏果潜山公司签订了《补充协议（一）》，约定将房屋租赁日期改为自2010年12月10日起至2030年12月9日止，共计20年，其他事宜以双方于2008年9月26日签订的《房屋租赁合同》为准。苏果潜山公司依约对承租房屋进行装修后，经营苏果超市，从事商业零售，并依约逐年支付了租金。依据《房屋租赁合同》和《补充协议（一）》约定的租金标准及计算方式，苏果潜山公司租赁潜山市梅城镇南岳路财富广场二期Ａ＃楼一至四楼房屋，第七年至第九年（即2016年12月10日至2019年12月9日）的租赁单价为0.595元／平方米／天，涉及本案的二、四楼2017年度、2018年度、2019年度每年总租金为1272211元。2013年10月12日，安徽华发置业有限公司与李雅坤和李瑞英、聂红莲签订《商品房买卖合同》，将出租给苏果潜山公司的潜山市梅城镇××楼××室出售给李雅坤，二楼2室出售给李瑞英、聂红莲。安徽华发置业有限公司出售房屋时未就按何种标准支付租金等问题与买受人李雅坤、李瑞英、聂红莲进行协商，仅提供了其与苏果潜山公司签订的《房屋租赁合同》复印件一份给李雅坤、李瑞英、聂红莲。2018年3月16日，不动产登记机关将梅城镇××楼××室、二楼2室分别登记在李雅坤和李瑞英、聂红莲名下。2018年4月，李雅坤、李瑞英要求苏果潜山公司依约支付2018年度（2017年12月10日至2018年12月9日）房屋租金，苏果潜山公司称租金已支付给了安徽华发置业有限公司。苏果潜山公司实际向安徽华发置业有限公司支付2018年度房屋租金2474427元的时间是2018年9月17日。李雅坤、李瑞英遂于2018年11月13日向一审法院提起诉讼，要求安徽华发置业有限公司及苏果潜山公司向其支付2018年度租金1272211元。一审法院以（2018）皖0824民初3426号民事判决书，判令安徽华发置业有限公司在判决生效后十日内向李雅坤、李瑞英支付2018年度房屋租金1272211元。安徽华发置业有限公司提出上诉，本院以（2019）皖08民终1555号民事判决书驳回上诉，维持原判。另查，安徽华发置业有限公司出租给苏果潜山公司的一楼房屋即苏果超市门厅（以下称“苏果超市门厅”），系安徽华发置业有限公司按照《城市房屋拆迁补偿安置协议》应还迁给潜山市供销合作社的房屋，苏果潜山公司承租时，该房屋尚未取得登记产权。2010年12月4日，安徽华发置业有限公司与潜山市供销合作社及其下属公司潜山市新供销有限责任公司、潜山市财富广场商业管理有限公司就苏果超市门厅租赁使用问题签订《协议书》，约定潜山市供销合作社授权潜山市新供销有限责任公司将苏果超市门厅出租给安徽华发置业有限公司，安徽华发置业有限公司按税后237.25元／平方米／月支付租金。再查，聂红莲表示由李瑞英主张权利，其本人不参加本案诉讼活动。一审法院判决：苏果超市（安徽）有限公司潜山分公司于判决生效之日起十日内向李雅坤、李瑞英支付2018年12月10日至2019年12月9日的房屋租金1272211元，并按中国人民银行同期贷款利率支付自2020年1月1日起至付清之日止的利息。案件受理费减半收取8125元，由苏果超市（安徽）有限公司潜山分公司负担。苏果潜山公司不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，改判驳回李雅坤、李瑞英要求苏果潜山公司支付租金的诉讼请求或将本案发回重审；一、二审诉讼费用由李雅坤、李瑞英承担。二审对一审查明的事实予以确认。二审另查明，李瑞英、聂红莲所有梅城镇××楼××室房屋建筑面积4131.61平方米。李雅坤所有梅城镇××楼××室房屋建筑面积1301.07平方米。二审认为，关于一审判决对案涉房屋租金的计算是否正确的问题。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，各方均应按照约定全面履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”的规定，苏果潜山公司与安徽华发置业有限公司签订的《房屋租赁合同》对李雅坤、李瑞英亦具有法律约束力。根据《房屋租赁合同》中关于租赁面积“租赁房屋建筑面积约11396平方米（其中一层约680平方米、二层约4676平方米、三层约4858平方米，四层约1182平方米）”、“最终出租面积与上述面积误差比在±3%以内（含±3%）的，最终租赁费按照多退少补的原则以规定的租赁单价进行调整（最终出租面积以当地房产部门出具的测绘报告为准，乙方不承担红线范围外的任何分摊面积）。大于3%的部分由乙方无偿使用；小于3%的，乙方拥有解约权。”以及不同年段的租金的计算方式的约定，结合苏果潜山公司与安徽华发置业有限公司签订房屋租赁合同时案涉租赁房屋产权的归属，可以看出，在签订合同时，双方是将租赁房屋一至四层的面积以及租金作为一个整体考虑的，在房屋租赁总面积与合同约定总面积大致相同的情况下，各楼层实际面积与约定面积不同不影响租金总额，但在案涉租赁房屋存在不同的产权人的情况下，各产权人所拥有的面积与其所能获得的租金息息相关。根据苏果潜山公司二审提交的产权证复印件，案涉出租房屋涉及的各产权人所拥有的房屋建筑面积之和与合同约定的总面积相近，但产权证上记载的楼层面积与合同约定的楼层面积有差距，在此情况下，以各产权人所有的产权证上记载的房屋面积作为计算租金的依据不仅尊重了客观事实，也符合合同中“最终出租面积以当地房产部门出具的测绘报告为准”的约定，故本院对苏果潜山公司主张的按照李雅坤、李瑞英产权证上的面积计算租金的诉求予以支持。苏果潜山公司主张的应扣除产权人大于3%的部分面积没有依据，本院不予支持。李雅坤、李瑞英所有梅城镇××楼××室、××室房屋建筑面积共计5432.68平方米，2018年12月10日至2019年12月9日期间房屋租金按照0.595元／平方米／天计算，苏果潜山公司应支付李雅坤、李瑞英房屋租金共计1179842.28元（5432.68平方米×0.595元／平方米／天×365天）。关于应否追加其他产权人参加诉讼的问题。案涉合同约定的租金的计算方式是明确的，李雅坤、李瑞英所有的租赁房屋位置、面积亦是确定的、独立的，其主张的租金诉求与其他产权人无涉，故本案不属于必须追加共同诉讼当事人的情形，苏果潜山公司主张追加其他产权人参加诉讼的请求不能成立。二审法院判决：一、撤销安徽省潜山市人民法院（2020）皖0824民初528号民事判决；二、苏果超市（安徽）有限公司潜山分公司于本判决生效之日起十日内向李雅坤、李瑞英支付2018年12月10日至2019年12月9日的房屋租金1179842.28元，并按中国人民银行同期贷款利率支付自2020年1月1日起至付清之日止的利息。三、驳回李雅坤、李瑞英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取8125元，由李雅坤、李瑞英负担590元，苏果超市（安徽）有限公司潜山分公司负担7535元；二审案件受理费16250元，由苏果超市（安徽）有限公司潜山分公司负担15070元，李雅坤、李瑞英负担1180元。本院再审查明的事实与原二审基本一致。另查明，案涉房产，各产权人证载面积合计为12131.76平方米，其中，周程程所有的梅城镇××楼房屋产权证上面积为5241.14平方米。本院再审认为，本案的争议焦点是：1.案涉房屋的计租面积确定是否有误？2.是否先开票再付租金？3.本案是否要追加当事人？一、关于案涉房屋的计租面积问题。承租区域各业主已取得产权证，根据各业主的产权证书上记载的面积合计为12131.76平方米，故原二审认定证载面积合计为11345.34平方米错误，本院再审予以纠正。根据《房屋租赁合同》约定，租赁房屋建筑面积约为11396平方米（其中一层约680平方米、二层约4676平方米、三层约4858平方米，四层约1182平方米）。最终出租面积与上述面积误差比在±3％以内（含±3%）的，租赁费用按照多退少补的原则以规定的租赁单价进行调整（最终出租面积以当地房管部门出具的测绘报告为准，苏果潜山公司不承担红线范围外的任何分摊面积），大于3％的部分由苏果潜山公司无偿使用。据此，案涉房屋的总计租面积应调整为11737.88平方米（11396+11396×3%=11737.88），超出该面积部分由苏果潜山公司无偿使用。李瑞英、李雅坤房屋的计租面积，应按其各自持证面积占案涉房屋总证载面积的比例分别计算，李瑞英占34.06%（4131.61÷12131.76≈34.06%），李雅坤占10.72%（1301.07÷12131.76≈10.72%）。据此核定李瑞英房产的计租面积为3997.92平方米（11737.88×34.06%≈3997.92），李雅坤房产的计租面积为1258.30平方米（11737.88×10.72%≈1258.30）。依据0.595元/平方米/天的租赁单价计算，2018年12月10日至2019年12月9日期间，苏果潜山公司应支付李瑞英租金为868248.28元（0.595×3997.92×365≈868248.28），应支付李雅坤租金为273271.30元（0.595×1258.30×365≈273271.30），两项合计1141519.58元。二、关于是否先开票再付租金问题。支付租金是承租人的基本义务，如出租人未开具税务部门监制的相关发票，承租人可向税务机关举报，由税务机关依法处理。三、关于应否追加当事人的问题。案涉租赁合同约定的租金的计算方式是明确的，李雅坤、李瑞英所有的租赁房屋位置、面积亦是确定的、独立的，其主张的租金诉求与其他产权人无涉，故本案不属于必须追加当事人的情形。综上所述，苏果潜山公司的再审请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、依照《中华人民共和国物权法》第八十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销安徽省安庆市中级人民法院（2020）皖08民终1075号民事判决及安徽省潜山市人民法院（2020）皖0824民初528号民事判决；二、苏果超市（安徽）有限公司潜山分公司于本判决生效之日起十日内向李瑞英、李雅坤支付2018年12月10日至2019年12月9日的房屋租金1141519.58元，并按中国人民银行同期贷款利率支付自2020年1月1日起至实际付清之日至的利息；三、驳回李瑞英、李雅坤的原审其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取8125元，由李雅坤、李瑞英负担590元，苏果超市（安徽）有限公司潜山分公司负担7535元；二审案件受理费16250元，由苏果超市（安徽）有限公司潜山分公司负担15070元，李雅坤、李瑞英负担1180元。本判决为终审判决。审 判 长 丁绍福审 判 员 李 蕾审 判 员 马 骥二〇二一年十月八日法官助理 杨 修书 记 员 肖蓉蓉