贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔26民终249号上诉人（原审被告）：黄平凯源草堂苗医医院，住所地贵州省黄平县新州镇牛场街。法定代表人：张友文，医院院长。委托诉讼代理人：补云雪，贵州辅正（雷山）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄平县人民政府国有资产监督管理办公室，住所地贵州省黄平县新州镇财政综合大楼7楼。法定代表人：吴广成，主任。委托诉讼代理人：王辰光，贵州德仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：邰昌武，贵州德仁律师事务所实习律师。上诉人黄平凯源草堂苗医医院因与被上诉人黄平县人民政府国有资产监督管理办公室租赁合同纠纷一案，不服贵州省黄平县人民法院（2020）黔2622民初584号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄平凯源草堂苗医医院上诉请求：撤销贵州省黄平县人民法院（2020）黔2622民初584号民事判决，发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：一、租金标准。一审判决认定双方未签订书面的房屋租赁合同，双方成立事实上的房屋租赁合同关系正确。但是一审判决又基于招标文件认定租金标准102000元/年，系认定事实错误。对于未交付部分的租金价值，一审没有向上诉人释明是否需要评估鉴定，单纯酌情考虑，系事实不清，要求发回重审。二、资金占用费。虽然双方成立事实上的租赁合同关系，但是双方未签订书面租赁合同，对于租金是多少始终未能达成合意，一审判决支持资金占用费没有事实和法律依据。三、租金起算点。双方成立租赁合同关系不是基于招标文件，而是基于租赁的事实。年租金102000元/年和租赁期限不能约束上诉人。按照市场惯常做法，装修期不计算租金。因此上诉人租金起诉点应当从案涉租赁物装修期结束后起算。黄平县人民政府国有资产监督管理办公室辩称，上诉人是认可与被上诉人之间的租赁关系、102000元/年租金标准的。上诉人一方面以被上诉人未能将招标公告上建筑面积744.3平方米的标的全部交付，一方面又不认可中标租金标准102000元/年，自相矛盾。租赁标的物一楼一间房屋未能腾出进行交付，是历史原因，但上诉人仍旧愿意进行装修使用租赁物。被上诉人也愿意协商在竞得租金价款中按照面积计价、减去其未使用部分面积的租金，但上诉人执意要将租金降至50000元左右。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请驳回上诉人的上诉请求。黄平县人民政府国有资产监督管理办公室向一审法院起诉请求：1.判决解除原告与被告之间关于原黄平县新州镇卫生院房屋的租赁合同关系；2.判决被告支付拖欠原告的原黄平县新州镇中心卫生院房屋租金157000.00元及截止判决之日产生的资金占用费（截止2020年3月31日，资金占用费=157000.00元×3月/12月×6%＝2355.00元）；3.判决被告赔偿原告因提起本次诉讼产生的律师代理费6233.88元，以上费用，共计165588.88元。一审法院认定事实：2018年1月25日，原告黄平县人民政府国有资产监督管理办公室发布黄国资告（2018）2号关于新州镇中心卫生院招租公告，公告内容：“一、招租标的、底价及期限：标的：新州镇中心卫生院（坐落于牛场街），用地面积432.07平方米；建筑面积744.3平方米，共三层：招租低价8万元：租赁期两年（标的限于开宾馆、行医行业）。二、投标条件：1、凡具有完全民事行为能力的中华人民共和国公民和具备相关行医资质的单位（企业）及个人均可参加。三、报名时间及事项：2018年1月25日至2018年2月1日……。四、竞标时间及地点：2018年2月2日上午10:00时在黄平县人民政府国有资产监督管理办公室资产管理股进行现场竞价，出价高者为中标”。2018年2月2日，被告黄平凯源草堂苗医医院与其它另外两位投标者参与竞标，被告黄平凯源草堂苗医医院最终以102000元/年的最高价格竞拍得原黄平县新州镇中心卫生院（坐落于牛场街），一幢共三层的房屋租赁使用权，至今双方未签订书面的房屋租赁合同。原告于2018年2月向被告交付钥匙，被告同年3月完成对该房屋的整体装修后入住使用。2018年9月17日被告向原告缴纳租金30000.00元。因被告在使用该栋房屋过程中临街一通间二个门面（面积为61.97平方米）未能使用，2019年4月25日被告向原告出具关于恳请降低用房租金的请示，希望原告将房屋租金从102000元／年降到50000元／年，原告2019年4月28日收到该请示后，未向被告作出回复。被告于2018年9月17日向原告支付房屋租金30000.00元后，其余租金一直未予支付，原告于2019年12月5日，向被告发出催交租金通知书，限被告在2019年12月30日前交清所欠租金157000.00元，被告对该催款通知进行了签收，并于2019年12月25日向原告出具《情况说明》，再次向原告要求将竞得房屋使用权全部交付及减少租金，原告未作出答复。后被告于2019年12月30日整体搬出，于2020年1月将该房屋钥匙交由原告办公室的工作人员。因被告未缴纳租金，原告诉至法院，要求支持其诉讼请求。另查明，1、黄平县新州镇卫生院业务用房系国有资产，黄平县人民政府于2000年2月17日以黄国用（2000）字第17－01号国有土地使用证准予其登记，土地使用面积为432.07平方米。2005年12月20日黄平县建设局以20051220020101号建设工程规划许可证准予其建设，房屋结构系三层，建筑面积为744.3平方米。2、黄平县卫生和计划生育局于2017年11月30日将黄平县新州镇卫生院业务用房移交给原告，并建议原告采取租赁的方式将该房屋出租给被告使用；3、被告租赁该房屋后有一楼一间（两个门面）未得使用，庭审中，双方认可被告未得使用的房屋面积为61.97平方米。一审法院认为：1、原、被告之间是否存在租赁关系的问题；2、原、被告之间的租赁关系是否已解除问题；3、原告诉请的租金及租金占用费被告是否应支付及如何计算的问题；4、律师费是否应支持的问题。一、原、被告之间是否存在租赁关系的问题。2018年1月24日《黄平县新州镇中心卫生院招租竞标规则》第六条“中标者应在三日内缴清一年以上租金并签订《租赁合同》，依合同履行。……”的规定，本案中，被告中标取得黄平县新州镇卫生院业务用房的使用权，虽然被告未依约在三日内缴清一年以上租金，原、被告双方也未在被告中标后三日内签订书面房屋租赁合同，但被告中标后，原告将该房屋钥匙交给被告，被告将该房屋装修后入住办公，并于2018年12月7日支付给原告房屋租金30000.00元。根据《中华人民共和国合同法》第三十六条：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”的规定。原、被告之间成立房屋租赁关系。被告关于其与原告之间不存在房屋租赁关系的答辩意见与事实不符，不予采纳。二、原、被告之间的租赁合同是否已解除的问题。被告从2018年2月获得该中标房屋使用至2019年12月30日搬离该房屋，因期间被告于2018年12月17日只支付了30000.00元的租金，原告于2019年12月5日向被告发出书面的租金催交通知书，被告收到该通知书后一直未支付租金并于2019年12月30日搬离该房屋，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条:“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，确认原、被告双方的租赁关系已于2019年12月31日解除。三、原告诉请的租金及租金占用费被告是否应支付及如何计算的问题。1、根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”的规定，被告通过招标的方式取得原黄平县新州镇中心卫生院业务用房的使用权，租金应以被告中标的102000元／年为准。但鉴于房屋招租面积为744.3平方米，原、被告在庭审中认可一楼有61.97平方米房屋一间（二个门面）未得使用，考虑到该房屋为整体招租，被告租赁该房屋后，未能得到使用的房屋为一楼门面房，原告在被告竞租得该房屋的使用权后，原告在被告三日内未缴清一年以上房租的情况下，还将房屋交给被告使用，并未在三日内与被告签订房屋租赁合同，其没有按照竞标规则和和竞标须知的规定办理，原告有一定的过错，本案中，被告确实也使用了该房屋，一审法院综全考虑各方因素，酌情支持该房屋租金为120000.00元。2、对原告主张2020年1月至2020年3月资金占用费，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”的规定，本案中，原、被告在竞标规则和竞标须知中约定有租金的缴纳，但双方都未履行，原告于2019年12月5日向被告书面催缴租金，被告仍未能支付，双方的租赁合同已于2019年12月31日解除，故被告未支付原告租金的行为，已造成原告利息损失，现原告请求被告支付逾期的资金占用费，予以支持1800元，即120000.00×3月／12月×6%=1800元。四、关于原告提出被告承担其律师费6233.88元的请求，因原、被告双方对履行合同中的违约没有约定，律师费不是诉讼中必然产生的费用，原告请求被告承担其律师费用损失，缺乏法律依据，不予支持。综上，对原告黄平县人民政府国有资产监督管理办公室的诉讼请求本院部分予以支持，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条，第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、确认原告黄平县人民政府国有资产监督管理办公室与被告黄平凯源草堂苗医医院的租赁关系已于2019年12月31日解除；二、被告黄平凯源草堂苗医医院于本判决生效之日起十五日内一次性支付原告黄平县人民政府国有资产监督管理办公室房屋租金120000.00元及逾期占用资金费1800.00元，共计121800.00元。案件受理费3612.00元，减半收取1806.00元，由被告黄平凯源草堂苗医医院负担1336.44元，原告黄平县人民政府国有资产监督管理办公室负担469.56元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，上诉人黄平凯源草堂苗医医院提交了如下证据：证据一、（2013）黄执字第83号黄平县新州镇卫生院与唐秀远、王平安排除妨害纠纷一案执行裁定书，用于证明2013年涉案门面已经被案外人占有使用，至2016年执行程序终结未能恢复原状。而2018年2月被上诉人对外招租时隐瞒该重大事实，最终未能按招标文件向上诉人进行交付。证据二、涉案租赁房屋一楼平面图，用于证明涉案门面与涉案租赁物其他部分相比而言商业价值更大，证明因涉案门面未能交付，最终导致上诉人合同目的落空的客观事实，证明未能交付的部分包括门面室内面积67.97㎡及门面外空场地面积113.8㎡。经本院组织质证，被上诉人黄平县人民政府国有资产监督管理办公室对证据一的质证意见如下：当时被上诉人向上诉人交付卫生院时，上诉人是知情的，上诉人在接受卫生院后对卫生院进行了装修并未提出异议。上诉人以实际行动表示与被上诉人继续履行租赁合同，如当初上诉人发现被上诉人存在欺诈行为，那么当时上诉人应该向被上诉人提出撤销合同的请求，但是上诉人并未提出，因此，上诉人应当依照合同继续履行；对证据二的质证意见如下：平面图是上诉人自己绘制的，对平面图不认可，依据之前答辩人在一审中测绘面积的结果是上诉人未使用的一楼房间面积为61.97平方米，正常使用的房间面积为747.74平方米，答辩人已经依照双方的约定完成了双方约定的合同，因此不存在欺诈的行为。本院经审查认为，证据一是人民法院裁判文书，对其真实性、关联性、合法性予以确认。证据二是上诉人黄平凯源草堂苗医医院法定代表人张友文自己制作的平面图，本院不予采纳作为定案依据。本院审理查明的案件事实，与一审法院认定的事实一致，予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：一审判决认定租金标准为102000元/年是否正确；租金起算点如何确定；资金占用费是否应当支持。关于一审判决认定租金标准为102000元/年是否正确的问题。2018年2月2日黄平凯源草堂苗医医院法定代表人张友文参与原新州镇中心卫生院公开挂牌招租竞标，最终以102000元/年的价格竞得租赁标的承租权。虽然双方未签订书面的租赁合同，但是一年102000元的租金标准是张友文在参与投标过程中作出的真实意思表示，对其具有法律约束力，一审判决认定房屋租金标准为102000元/年，并无不当，本院予以确认。上诉人上诉认为其中标的102000元/年租金标准不能当然成为双方事实租赁关系的既定租金数额，租金标准应当对被上诉人未能交付的一楼门面进行评估后再进行计算，理由不能成立，本院不予支持。一审判决基于房屋招租面积为744.3平方米，双方在一审庭审中认可一楼有61.97平方米房屋一间（二个门面）未得到使用，综合考虑各方因素，酌情扣减支持黄平凯源草堂苗医医院还应支付涉案房屋租金120000元，并无不当，本院予以确认。关于租金起算点如何确定的问题。上诉人认可其竞得租赁标的承租权之后，2018年2月取得租赁物钥匙，同年3月份原新州镇中心卫生院搬迁后上诉人进行装修，现上诉人上诉提出按照市场规则装修期不应计算租金，租金起算点应从同年6月开始计算，其该项请求没有事实和法律依据，本院不予支持。关于资金占用费是否应当支持的问题。本案涉案房屋是公开挂牌招租竞标，102000元/年的租金价格是黄平凯源草堂苗医医院张友文在竞价过程中自愿作出的意思表示，对双方具有法律效力，按照竞标规则和招租竞标须知，中标者应在中标三日内交清一年以上租金，但是黄平凯源草堂苗医医院于2018年2月2日竞得租赁标的承租权后，仅于2018年9月17日支付租金30000元，于2019年12月5日签收租金催收通知后，直至2019年12月31日解除租赁合同，仍未缴纳剩余租金，故一审判决酌情支持2020年1-3月共三个月资金占用费1800元，并无不当，本院予以确认。上诉人上诉认为其以50000元/年租金标准多次向被上诉人发出要约，但被上诉人未置可否，导致对涉案租金是多少始终未能达成合意，资金占用费没有依据，其该项上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人黄平凯源草堂苗医医院的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1806元，由上诉人黄平凯源草堂苗医医院负担。本判决为终审判决。审 判 长 王家良审 判 员 王山地审 判 员 郑华品二〇二一年二月二十六日法官助理 陈礼华书 记 员 金艳花