重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书(2018)渝0116民初302号原告：蒲德树，男，1969年11月24日出生，汉族，住重庆市江津区。原告：莫兴容，女，1970年8月28日出生，汉族，住址同上。二原告的委托诉讼代理人：廖厚洪，重庆市江津维权法律服务所法律工作者，特别授权。被告：吴玉恒，男，汉族，1989年9月23日出生，住重庆市江津区。原告蒲德树、莫兴容与被告吴玉恒房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月3日立案受理后，依法由审判员周思远独任审判，适用简易程序于2018年2月6日公开开庭进行审理，原告蒲德树、莫兴容的委托诉讼代理人廖厚洪，被告吴玉恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒲德树、莫兴容向本院提出诉讼请求：1、被告赔偿原告15个月商铺租金损失71776元；2、被告承担违约金10000元。事实和理由：2016年7月5日，二原告与被告签订《祥瑞·时尚天街租赁合同》约定：二原告将位于重庆市江津区鼎山街道办事处鼎山大道XX号XX号房屋租赁给被告使用；租期5年，自2016年7月5日至2021年7月4日止；房屋租金，第一年即2016年7月5日至2017年7月4日为免租期，2017年7月5日至2018年7月4日为70元/平方米/月，每月租金6192元……；租金按季度缴纳，承租方须于2016年7月5日前缴纳给出租方，之后租金每季度为一期，须提前10日以现金方式缴纳或到达出租方账户；首次租金承租方须一次性缴纳3个月租金；承租方须在合同签署当日向出租方缴纳履约保证金10000元；在租赁期间，承租方严重违约，出租方有权单方面解除租赁合同，不退还履约保证金并将有权追究承租方违约给出租方造成的一切损失。合同签订后，原告于2016年7月5日将商铺交付被告使用。2016年8月18日，被告向原告支付了2017年7月5日至同年10月4日的租金18576元。2017年10月5日原告收到了被告于同年9月28日打印的《解除合同通知》，同年10月18日，被告将案涉房屋的钥匙退还原告，故原被告签订的租赁合同已于2017年10月18日解除。按合同约定，租赁期限为5年，被告享有5年租期中的第一年免租期，必须是在全面履行合同的情况下才享有，就象买一送一的商品购买，不能只要送而不购买。因此被告解除合同的行为构成严重违约，被告除应按合同第18.3.2条关于提前退场履约保证金作为赔偿出租方的损失，以及第18.5.1条关于承租方提前解除合同，已缴纳的履约保证金不退作为违约金处理的约定，承担违约金10000元外，还应赔偿原告2016年7月5日至2017年10月5日间15个月的商铺租金损失，其标准应以后4年48个月的租金总额按5年即60个月计算，金额为71776元。被告吴玉恒辩称：被告于2016年7月5日起承租原告商铺属实。合同约定2016年7月5日至2017年7月4日免租，被告不应支付原告此期间的租金。合同之所以这么约定，是因为房屋业主需要商家在此经营，让商业区兴旺，而不是因为其他原因。按合同第18.3.2条的约定，被告只要提前进行了通知，就可以解除合同，按此被告也不应承担免租期的租金。2017年7月2日，被告因经营原因电话通知原告退租，双方签订的租赁合同于此日解除，故2017年7月5日至2017年10月5日3个月的租金损失，被告不应赔偿。综上，被告并未违约，不应支付原告违约金，人民法院应驳回二原告的诉讼请求。经审理查明：2016年7月5日，原告蒲德树、莫兴容(出租方)与被告吴玉恒（承租方）签订《祥瑞·时尚天街租赁合同》约定：出租方将座落于重庆市江津区鼎山街道鼎山大道XX号XX号商铺及其水、电设施出租给承租方经营使用，面积为88.45平方米；租期5年，自2016年7月5日起至2021年7月4日止；租金，2016年7月5日至2017年7月4日为免租期，2017年7月5日至2018年7月4日为每月70元/平方米，每月租金6192元……；租金按季度缴纳，承租方须于2016年7月5日前缴纳给出租方（注：即缴纳2017年7月5日至同年10月4日的租金），之后租金每季度为一期，须提前10日以现金方式缴纳或到达出租方账户，首次租金承租方须一次性缴纳3个月租金；承租方须在合同签署当日一次性向出租方缴纳履约保证金10000元。合同第18条为“违约及法律责任”条款，该条第18.3.2条约定：“如因经营原因承租方提前退场，承租方须向出租方书面申请提前解除合同。承租方须依约缴纳相关应付租金和费用并办理相关手续后撤场，履约保证金作为赔偿出租方的损失，归出租方所有。”第18.5.1条约定：“在租赁期内，承租方严重违约的，出租方有权单方解除租赁合同，非出租方原因，若承租方提前解除合同或因承租方严重违约出租方单方解除合同，出租方有权不退承租方已缴纳的履约保证金，并将其作为违约金处理，有权向承租方追究因承租方违约给出租方造成的一切损失。”除上述内容外，合同还就合同期满的续租、商铺交付、开业时间、物业管理及其费用的负担、商铺用途等进行了约定。合同签订后，原告于2016年7月5日将商铺交付被告使用，但被告未按合同约定支付原告履约保证金10000元。2016年8月18日，被告向原告支付了2017年7月5日至2017年10月4日商铺租金18576元（6192元/月×3个月）。2017年10月5日，原告收到被告寄送的打印时间为2017年9月28日的《解除合同通知》，载明：“……由于祥瑞·时尚天街人气不足，消费能力有限，导致每月亏损。我于2017年7月6日11：10分打电话通知你们要求提前解除合同，并先告诉你们门面已腾空，请求你们来交接钥匙，但你们一直不理睬。现根据租赁合同18.3.2条约定，特向你们书面通知立即解除合同。否则一切损失由你们承担。”同10月18日，原告在被告处收回了案涉房屋的钥匙。庭审中，被告未提交其已付款的证据，并表示：在2018年2月8日前(含本日)提交证据证明其已付款，逾期以原告所述已付款的金额为准。至今被告未向本院提交任何证据。以上事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。本院认为，原告蒲德树、莫兴容与被告吴玉恒签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应按合同约定履行义务。2017年10月5日，原告收到了被告寄送的《解除合同通知》，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，原被告签订的《房屋租赁合同》自原告收到解除通知之日解除。至于原告于2017年10月18日收回涉案房屋钥匙的行为，只是对合同解除后果的处理。合同约定，2016年7月5日至2017年7月4日为免租期，合同并未约定原告在合同履行期内解除合同应支付免租期的租金或赔偿原告免租期的租金损失。故原告诉请被告赔偿合同约定的免租期损失的请求，本院不予支持。对原告称，购买商品不能只要送而不买的理由，因买一送一的前提，是双方约定要先买才送，而本案原被告并无如被告提前解除合同应支付免租期租金或赔偿原告免租期租金损失的约定，故原告诉称的只送不买的理由与本案事实不符。另外，按合同第18.3.2条的约定，被告本就可提前退场，只是需要书面提前申请。现原被告对合同解除的事实无异议，因此原告所称被告需履行完合同，才能享受免租期的理由不能成立。另外，合同第18.5.1条中关于承租方提前解除合同出租方“有权向承租方追究因承租方违约给出租方造成的一切损失”的约定，该损失是指被告给原告造成的直接损失，即使是预期利益，也不能指向原告请求被告赔偿的免租期的租金损失。对原告请求被告赔偿的2017年7月5日至同年10月5日的租金损失，首先，原告明确请求的是“15个月”的租金损失，因此15个月的最后一日应为2017年的10年4日，而非10月5日。其次，合同于2017年10月5日起解除，被告应向原告支付免租期后合同解除前即2017年10月4日前的租金，而此三个月的租金被告已支付原告，故原告请求被告赔偿此3个月租金损失的请求也不能成立。对被告辩称，其于2017年7月2日通知原告解除合同的事实，因被告未提交证据证明而本院不予采信。且电话通知本就不符合被告提前退场需提交书面申请的约定。对原告请求被告承担的违约金10000元。合同第18.3.2条关于被告提前退场履约保证金不退，和第18.5.1条关于承租方提前解除合同，履约保证金不退作违约金处理的约定，本意为，因被告原因合同解除，被告应支付原告违约金10000元，履约保证金不退，只是视为违约金被告已支付。而被告未向原告支付履约保证金10000元，故原告诉请被告承担违约金10000元的诉讼请求，本院予以支持，被告应支付原告违约金10000元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条的规定，判决如下：一、被告吴玉恒在本判决生效后十日内支付原告蒲德树、莫兴容违约金10000元。二、驳回原告蒲德树、莫兴容的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1844元，减半收取922元，由被告吴玉恒负担。限被告在本判决生效后七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  周思远二〇一八年四月二日书记员  王星皓