濮阳市华龙区人民法院民 事 判 决 书(2018)豫0902民初4133号原告：河南省信原物业服务有限公司，住所地河南省濮阳市长庆路北段路东。统一社会信用代码：914109027779637979。法定代表人：吴立峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘彦霞，该公司员工。委托诉讼代理人：赵志娟，河南众孚律师事务所律师，联系。被告：刘利芳，女，1978年9月20日出生，汉族，住址河南省濮阳市华龙区，联系。原告河南省信原物业服务有限公司诉被告刘利芳物业服务合同纠纷一案，本院于2018年4月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告河南省信原物业服务有限公司的委托诉讼代理人刘彦霞、赵志娟，被告刘利芳均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2011年8月12日，濮阳市汇丰置业有限公司与原告签订前期物业服务合同，约定聘用原告为位于濮阳市××路的水景湾小区提供物业服务。2011年3月18日，原告与马庆华签订前期物业服务协议，协议约定原告为马庆华19栋3单元5号多层住宅（建筑面积133.69平方米，地下室面积34.96平方米）提供物业服务，第四条物业服务费用第一项约定被告每年元月份预交本年度上半年物业服务费，每年7月份预交本年度下半年物业服务费；第三项约定无电梯住宅、地面车库按建筑面积每月每平方米0.60元，地下室按无电梯住宅收费标准的半价收取。协议第十二条第四项约定被告违反协议，未按时间交纳费用，被告应从逾期之日起每天按欠费金额的日百分之一缴纳违约金。马庆华于2012年9月将房屋出售给被告刘利芳，被告一直未缴纳2013年9月1日至2017年12月31日的物业服务费，原告曾多次催要，被告仍拒不缴纳。故原告诉至法院，请求法院判令被告向原告缴纳自2013年9月1日起至2017年12月31日止的物业服务费4716.4元、公摊电费60元（2017年1月1日至2017年12月31日，每月5元）及违约金（按照每日1%的标准计算自2013年9月1日起至履行完毕之日止），并由被告承担本案的诉讼费用。被告辩称，被告于2013年4月16日入住濮阳市水景湾小区19栋3单元5号，同年12月29日，被告家中客厅的窗户坠落，所幸无人员伤亡。事情发生后，被告向原告报告此事，经双方勘查确认系因窗户框架质量太差导致整体下沉、窗户倾斜、上下均没在卡槽内最终导致落窗事件发生。经勘查，被告家中还有三扇窗户存在框架质量问题，但是原告只给被告维修更换了坠落的那扇，对严重变形的客厅整体框架做了局部加木塞垫高处理，但该方法治标不治本。2017年7月，因窗户框架下沉问题导致墙体变形，被告家中的阳台窗户上方的瓷砖掉落5块，被告因此产生损失420元应从物业费中扣除。被告家中出现重大安全隐患事故，应启动维修基金进行维修，原告有配合、知道的义务。同时，本小区的其他业主家中也有窗户框架下沉的情况，原告启用维修基金为该业主更换了有问题的2个窗户框架，而原告仅妥协答应为被告更换一个窗户框架，另外2个不予更换，被告拒绝。在双方沟通无果的情况下，被告在同单元其他业主的同意下，自愿安装防护网以保护自身和小区业主的人身安全，但原告以小区规范美化又一次拒绝。被告多次向原告说明，因为窗框质量问题，被告暂缓缴纳物业费，只要原告启用维修基金把被告家中出现质量问题的窗户、框架给予更换，被告则同意缴纳物业费，认可物业费每月每平方按照0.6元计算，认可被告涉案房屋面积为133.69平方米、地下室面积为34.96平方米，欠缴物业费4296.4元、公摊电费60元，但被告不属于恶意拖欠物业费，故不同意承担滞纳金或违约金。综上，请求法院判决驳回原告的诉讼请求。针对被告的答辩，原告补充称，1、被告购买的房屋并非从原告处购买，对其房屋出现的质量问题，原告无义务为其维修。2、服务合同并未约定关于房屋出现质量后的维修事项，物业公司已经额外向被告更换窗扇，但该行为不应视为物业应当对被告所负的义务。3、关于维修基金的使用，原告不具有支配权，原告从未拒绝配合被告使用维修基金，被告使用维修基金是需要向房产局提交申请并由其他业主签字同意方可使用维修基金，与原告没有任何关系。4、关于安装防护网措施，因整个小区的业主与原告签订的物业协议中明确约定不许私自加装防护网措施，如被告一家独自安装，其他业主也会跟随，违背物业服务合同，原告无法管理。被告所述的质量问题应该向其购买房屋的合同签订方主张权利，而不是向物业公司主张，也不是被告拒绝或拖延缴纳物业费的理由。综上，被告应当按照合同约定缴纳物业费及违约金。经审理查明，被告系“水景湾”小区19栋3单元5号多层住宅业主，该房屋建筑面积为133.69平方米、地下室面积34.96平方米。2011年3月18日，案外人马庆华（乙方）与原告（甲方）签订前期物业管理服务协议1份，协议主要约定了甲方的权利和义务、乙方的权利和义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量及服务费用、违约责任等内容，其中，“甲方的权利和义务”约定，甲方应对房屋共用部位、共用设施、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；依据本协议向乙方收取物业管理费用；向乙方提供房屋自用部位、自用设施、设备、维修、养护等有偿服务。“物业服务内容”第一项“房屋共用部位的维修和管理”部分规定：共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、屋顶等）、户外墙面、户外门厅、共用楼梯间、户外走廊通道等。第二项“房屋共用设施设备及其运行的维护和管理”部分规定：公共设施设备是指物业服务区域内有共用的上下水管道、落水管、照明、绿地、道路、路灯、电梯、沟渠、池、井、供电线路、消防设施、非经营性停车场（库）、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。（法律规定应由水、电、气、暖、有线电视、通讯等单位负责维护的公共设施不在本协议之内）。“物业管理服务费用”规定：乙方交纳费用时间为每年元月份预交本年度上半年物业服务费，每年七月份预交本年度下半年物业服务费。其中，无电梯住宅、地面车库按建筑面积每月每平方米0.60元，地下室按无电梯住宅、地面车库收费标准的半价收取。产权证办理前按商品房购销合同确定的建筑面积计算，产权证办理后按产权证确定的建筑面积计算；共用水电公摊费据实每季按户收取。“违约责任”规定，乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方应当补交，并从逾期之日起每天按欠费金额的日百分之一交纳违约金。协议签订后，被告于2013年9月从案外人马庆华处购买涉案房屋及地下室并入住该房屋。被告未缴纳2013年9月1日至2017年12月31日期间的物业管理费及公摊电费。现原告诉至本院要求被告支付所欠物业管理费、公摊电费及滞纳金，被告以家中窗户及窗框存在严重质量问题及安全隐患为由要求暂缓缴纳上述物业费，双方形成纠纷。本院认为，被告作为“水景湾”小区19栋3单元5号多层住宅的业主，接受了原告提供的物业管理服务，且被告自认其欠缴2013年9月1日至2017年12月31日期间的物业管理费共计4716.4元及2017年度的公摊电费60元，故其应当支付相应的物业管理费。原告依据双方均认可的收费标准要求被告支付2013年9月1日至2017年12月31日期间欠缴物业管理费4716.4元及2017年1月1日至同年12月31日期间欠缴的公摊电费60元，于法有据，应予支持；被告辩称其家中窗户坠落、窗框下沉，存在严重安全隐患，并辩称原告为其申请维修基金更换窗户、窗框后方可缴纳物业费，对此，本院认为，被告的涉案房屋并非从原告处购买，且双方并未就房屋出现质量问题后的维修责任进行约定，原告无义务对被告的上述房屋质量进行维修，另外，维修基金专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新和改造，被告要求使用维修基金对其家中窗户进行维修，不具备使用维修基金的条件，故对被告的上述抗辩意见，本院不予采纳。原告要求被告承担逾期缴纳物业费的违约金，被告不予认可，且原告提交的相关证据并不能证明被告明知马庆华与原告就逾期缴纳物业费应支付违约金损失有约定，故对原告主张的违约金，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告刘利芳支付原告河南信原物业服务有限公司物业管理费4716.4元及公摊电费60元，于判决生效后10日内履行完毕；二、驳回原告河南信原物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告刘利芳负担。如不服本判决，可自判决书送达之次日起15日内，向本院递交上诉状正本1份，副本10份，并按规定交纳上诉案件受理费，上诉于濮阳市中级人民法院。未在法定上诉期间内递交上诉状的，视为未提起上诉。虽递交上诉状，但未在指定的期限内交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 张 帆二〇一八年四月二十五日书记员 李瑞雪