青海省海西蒙古族藏族自治州中级人民法院民事判决书（2021）青28民终509号上诉人（原审被告）：游尔成，男，1941年7月16日生，汉族，住青海省格尔木市。    被上诉人（原审原告）：格尔木盐湖城投资开发有限责任公司，住所地青海省格尔木市昆仑路56号，统一社会信用代码：91632801579900402U。    法定代表人：赵刚，该公司董事长。    委托诉讼代理人：张进海，青海彰杨律师事务所律师。    上诉人游尔成因与被上诉人格尔木盐湖城投资开发有限责任公司（以下简称“盐湖城投”）房屋租赁合同纠纷一案，不服青海省格尔木市人民法院（2021）青2801民初550号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月2日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人游尔成、被上诉人盐湖城投委托诉讼代理人张进海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。    游尔成上诉请求：1．撤销原判决，确认2016年及以前原、被告签订《格尔木廉租住房租赁合同》无效，不存在拖欠租金问题；2．被上诉人返还不当得利；3．诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1．法庭笔录应当由书记员当庭宣读或五日内阅读后签名。审结后要求当事人直接签名。无法确定笔录的准确度；2．法院不受上诉人的反诉状，无法质证；3．上诉人请求撤销原判决的理由是被上诉人提出依法解除2016年原、被告签订《格尔木市廉租住房租赁合同》。未出示该合同。上诉人认为是2009年双方签订的那份合同。有了新合同，旧合同自然作废。法院在被上诉人未出示新合同证据，作出判决，上诉人自然不服。故此上诉，请二审法院核实后作出裁决。    盐湖城投辩称，一审认定事实清楚法律适用准确，请求维持原判。    盐湖城投向一审法院起诉请求：1．依法解除双方签订的《格尔木市廉租住房租赁合同》；2．判令被告立即腾退所租赁的位于格尔木市民乐苑小区3号楼3单元101室；3．判令被告支付拖欠租金1242元（从2017年4月1日起暂计算至2020年12月31日），该租金应当计算至实际腾退之日；4．本案诉讼费用由被告承担。    一审法院经审理查明：被告游尔成原为青海省国营格尔木农场职工，1996年11月27日从该单位退休，退休后居住在格尔木市。    2008年4月24日游尔成作为被拆迁人（乙方）与格尔木农垦集团有限公司作为拆迁人（甲方）签订《房屋拆迁安置协议书》，载明“根据格尔木市政府有关廉租房建设需要，必须拆除格尔木市知青路以西、小岛建安公司机关以南、老医院以北所有住宅，经甲、乙双方协商，就房屋拆迁安置有关事项达成如下协议：一、甲方需对乙方现住所进行整体拆迁，乙方必须在2008年5月5日前搬离；二、廉租房建成后，甲方保证分配给乙方一套50平米的楼房，分配方案以抓阄决定楼层，以后每月只需按格尔木市物业管理办法交纳租金及物业费……”。该协议还约定了双方的其他权利、义务。    2017年8月31日盐湖城投出具的两份收款收据及一份银行回单显示盐湖城投收取青海天瑞物业管理有限公司格尔木分公司131223元，摘要为“民乐苑房租”。    2020年12月9日格尔木安业物业管理有限公司出具《关于民乐苑小区3-3-101室租户租住信息说明》，载明“民乐苑小区租户3-3-101室游尔成，该住户于2016年11月28日入住，身份号：XXX，该住户从2017年4月起至今房屋租金未交，抄表电费底数是7045，抄表水表底数是5，抄水电表时间为2020年9月29日，以上是该住户信息”。2021年1月21日格尔木市河西街道小岛社区出具《证明》，载明“兹有我辖区居民游尔成，男，汉族，身份证号：XXX，居住在民乐苑小区3号楼3单元101室，情况属实”。    格尔木创效工程技术咨询有限公司出具的《说明》显示，案涉的房屋建筑面积52.41平方米，套内面积41.33平方米。    另查明，《格尔木市公共租赁住房管理暂行办法》（2013年3月）第五条规定“市住房和城乡建设局是公共住房建设及监督管理的主管部门，代表政府履行公共租赁住房房源筹集（建设），指导监督、租赁经营和日常管理等工作，研究和拟定相关政策。……市住房和城乡建设局委托格尔木盐湖城投资开发有限责任公司负责政府直接投资建设的公共租赁住房入住管理、运营、租金的收取、租赁合同签订等工作”，第二十二条规定“公共租赁合同有下列情形之一的，解除公共租赁住房租赁合同，五年内不得申请公共租赁住房，并按该住房承租期间市场租金水平补交差额租金，收回其承租的公共租赁住房。其行为计入住房诚信档案：……（五）拖欠租金或物业管理费等累计6个月以上的……”。    《格尔木市发展和改革委员会关于调整公共租赁住房租金收费标准的批复》显示，外围地区50㎡以内收费标准为8元／㎡／月，超出50㎡的面积收费标准为7元／㎡／月。低保户收费标准为35㎡（含）以内不得收费，35-50㎡（含）按1元／㎡／月，超出50㎡的面积按非低保户收费标准执行。    2019年8月13日，盐湖城投向游尔成（民乐苑小区6号楼1单元201室）发出《缴款通知书》，显示2016年1月至2019年6月游尔成欠房租972元。    2020年10月17日，格尔木住房和城乡建设局在格尔木日报发布《关于限期腾退公租房的公告》，显示包括游尔成在内的租户因欠缴房租及物业费6个月以上，经催告仍不缴纳相关费用，且顺延1个月后停水停电，计划起诉。    一审法院认为，租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案案涉房屋为廉租房，本身带有公共管理的目的。公共租赁房是为城市中等偏下收入住房困难家庭、新就业职工以及有稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工人员提供的保障性住房，格尔木市人民政府办公室以发下［2013］17号“关于印发格尔木市公共租赁住房管理暂行办法的通知”文件形式，确认了为在格尔木市工作生活的住房困难人群提供的保障性住房的政策支持。公共租赁住房不归个人所有，而是归政府或公共机构所有，用低于市场价或者承租人承受起的价格向住房困难家庭、新就业职工出租，包括一些新的大学毕业生，还有一些从外地迁移到城市工作的群体。对于公租房的管理，公租房行政主管部门可以委托运营单位进行管理，此处的委托单位是公租房租赁合同的民事主体，是以房屋管理者身份与承租人签定合同。公租房租赁合同虽然具有社会保障功能，在合同签订程序、承租人资格要求等方面具有较强的政策性，但租赁合同一旦成立，仍为民事合同性质。本案原告是以公租房管理者身份起诉解决公租房租赁合同纠纷，具有民事可诉性。如双方在履行合同过程中发生争议，原告具有通过民事诉讼方式解决纠纷的选择权。本案原告虽在庭审中未提交双方签订的书面公共房屋租赁合同，但被告庭审中认可双方签订了为期一年的书面廉租住房租赁合同，并交纳了2017年4月1日之前的租金，之后一直居住在案涉房屋内但未交纳租金。被告辩称原告诉讼请求无依据的理由与其陈述不符，一审法院不予采纳。被告辩称其自2017年4月1日后未缴纳租金的理由是其与农垦集团签订了《房屋拆迁安置协议书》，对案涉房屋其享所有权。被告的该项抗辩依据的是其与农垦集团签订的《房屋拆迁补偿协议书》，依据合同相对性原则，农垦集团与被告之间的房屋拆迁安置协议书对于原告并无约束力。另外，被告辩称根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六条“为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定。”和《中华人民共和国民法典》第二百四十三条“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和组织、个人的房屋以及其他不动产。征收集体所有的土地，应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。征收组织、个人的房屋以及其他不动产，应当依法给予征收补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。任何组织或者个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。”的规定，原告起诉违反法律规定，没有依据。经查，该两条规定的是征收补偿的问题，本案原告并非征收补偿的主体，故被告的该项抗辩意见，一审法院亦不予采纳。综合本案实际情况，被告虽然拖欠租金未交，但廉租房的目的在于保障无房群众的基本生活需要，涉及民生保障。现被告确实因拆迁无房居住，为保障其基本生活，案涉廉租住房租赁合同不宜解除，原告要求解除双方之间形成的廉租住房租赁合同及要求被告腾退房屋的诉讼请求，一审法院不予支持。被告拖欠自2017年4月1日起至2020年12月31日止的租金，2017年每月按廉租住房18元计算为162元，2018至2020年调整后的租金为每月30元，合计1242元，故原告要去被告支付2017年4月1日起至2020年12月31日止的租金1242元的诉讼请求，一审法院予以支持。对于自2021年1月1日开始的租金，需按照格尔木市廉租住房的具体政策执行。    一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、被告游尔成于判决生效之日起五日内支付原告格尔木盐湖城投资开发有限责任公司2017年4月1日至2020年12月31日止租金1242元并自2021年1月1日起按格尔木市廉租住房收费标准支付租金；二、驳回原告格尔木盐湖城投资开发有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费763.0元（已减半收取），由被告游尔成负担，于判决生效之日起五日内向一审法院交纳。    二审期间，当事人提交证据，本院依法组织当事人进行举证质证。二审查明的事实与一审查明的一致，本院予以确认。    另查明，2009年1月1日，游尔成与格尔木市房地产管理局签订《格尔木市廉租租房租赁合同》。    本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。不得擅自变更或者解除合同。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同。本案中，根据格尔木市政府有关廉租房建设的需要，游尔成居住使用的格尔木农垦有限公司房屋进行整体拆迁，游尔成作为拆迁安置对象与格尔木农垦有限公司签订《房屋拆迁安置协议书》，协议约定：廉租房建成后，甲方保证分配给乙方一套50平米楼房，以后每月只需按格尔木市物业管理办法交纳租金及物业费。廉租房建成后，游尔成分配到该廉租房3号楼3单元1楼101室房屋一套，随后，游尔成与格尔木市房地产管理局签订《格尔木市廉租租房租赁合同》。双方就廉租住房租赁事项进行了约定，双方意思表示明确。一审中，游尔成认可已交纳了2017年4月1日前的租金，并居住至今，故游尔成应当按照约定全面履行交纳廉租房租金的义务。游尔成认为以上协议无效不存在拖欠租金的理由无事实及法律依据不能成立。    综上所述，游尔成的上诉请求缺乏事实和法律依据，上诉理由均不成立，其上诉请求应予驳回。原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：    驳回上诉，维持原判。    二审案件受理费1526元，由上诉人游尔成负担，予以免交。    本判决为终审判决。    审判长    杨振华审判员    彭建玉审判员    乔巴图二〇二一年十月十一日法官助理    马忠玲书记员    马绍颖