河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2013）豫法民一终字第138号河南省高级人民法院民事判决书（2013）豫法民一终字第138号上诉人（原审原告）：卢旺。上诉人（原审原告）：贡宁。以上二上诉人共同委托代理人：赵卫国，河南正义彰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李希超。委托代理人：王青林，大沧海律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贾建军。上诉人卢旺、贡宁因与被上诉人李希超、贾建军申请执行人执行异议纠纷一案，卢旺、贡宁于2012年9月21日向河南省安阳市中级人民法院（以下简称原审法院）提起诉讼，请求判令：对贾建军名下的、房产证号为北关区字第私1331042573号位于安阳市北关区人民大道万达花园2号楼2-6层建筑面积2848.9㎡的办公楼许可执行。原审法院于2013年5月13日作出（2012）安中民三初字第50号民事判决。卢旺、贡宁不服原判，向本院提起上诉。本院于2013年9月24日受理后依法组成合议庭，于2013年10月23日公开开庭进行了审理。卢旺和贡宁的共同委托代理人赵卫国，李希超及其委托代理人王青林，贾建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2007年3月30日，贾建军通过竞买方式以527万元的价格取得位于安阳市北关区人民大道万达花园2号楼2-6层建筑面积2848.9㎡的办公楼所有权，并办理了房产过户手续，房产证号为北关区字第私1331042573号。2011年，贾建军因急需资金欲将该办公楼对外出售，李希超即与案外人朱凤金、温富贵商定共同出资购买该办公楼，其中李希超出资340万元，温富贵出资30万元，朱凤金出资330万元，由李希超为代表与贾建军签订购房协议，因购该房屋所产生的盈亏根据出资比例风险共担、利益共享。2011年8月16日，李希超作为买方与贾建军作为卖方签订一份房屋买卖合同，合同约定，贾建军自愿将其拥有的位于安阳市北关区红旗路街道办事处人民大道万达花园2号楼2-6层建筑面积2848.9㎡的办公楼（以房产登记为准）卖于李希超；成交价700万元，该价格包含该房屋的相关配套费用；李希超在签订协议后五日内交付700万元；本合同执行期间，双方自行按国家及地方相关规定自行缴纳各项税费；贾建军于2012年2月16日前或双方办理完毕立契过户手续后五日内腾出该房屋、物业交割；本合同自双方签字盖章之日起生效。双方在签订合同的当日到安阳市飞龙公证处办理了贾建军、赵兰香夫妻二人全权委托李希超代为办理上述办公楼房产过户手续的委托书，该公证处出具了（2011）安飞证民字第968号公证书，证明贾建军、赵兰香在该委托书上签名、捺手印。合同签订后，李希超、朱凤金、温富贵按照合同约定于2011年8月17日至8月19日通过银行转账、现金交付等形式将700万元购房款交给贾建军的会计蒋某，贾建军收到该700万元购房款后向李希超出具了收款条。2012年2月20日，贾建军将上述办公楼交付给李希超，李希超将该办公楼的部分房屋对外出租。贾建军在将该办公楼交付后并未按合同约定的期限协助李希超办理房产过户手续，直至2012年5月份，贾建军开始协助李希超办理涉案办公楼房产过户，2012年5月16日，在涉案办公楼被查封前，安阳市房产管理局受理了李希超房产过户的申请。卢旺、贡宁与贾建军、阿巴嘎哈达特矿业有限责任公司借款纠纷一案，在原审法院审理期间，双方自愿达成调解协议，由贾建军、阿巴嘎哈达特矿业有限责任公司于2012年2月29日之前一次性偿还卢旺借款2500万元、贡宁借款750万元，原审法院根据该调解协议于2011年10月20日作出（2011）安民三初字第54号民事调解书，该调解书生效后，因被执行人贾建军、阿巴嘎哈达特矿业有限责任公司未履行该调解书确定的义务，申请执行人卢旺、贡宁于2012年4月15日向原审法院申请执行，原审法院于2012年5月16日作出（2012）安中执字第67号执行裁定书，依法查封了被执行人贾建军个人名下的上述办公楼，该办公楼被查封后，李希超以案外人的身份向原审法院提出执行异议，主张该办公楼的产权在查封前已归其所有，要求解除查封。原审法院经审查认为李希超的异议理由成立，并于2012年6月8日作出（2012）安中执异字第3号执行裁定书，裁定中止对被执行人贾建军名下的位于安阳市北关区人民大道万达花园2号楼2-6层办公楼（房产证号：北关区字第私1331042573号，建筑面积：2848.9㎡）的执行。卢旺、贡宁在该裁定书送达后十五日内向原审法院提起本案诉讼，请求判令对涉案办公楼许可执行。本案在原审法院审理期间，贾建军向卢旺偿还了350万元的借款，卢旺向贾建军出具了收款收据。原审法院认为：李希超与贾建军在平等自愿基础上于2011年8月16日签订的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，依法成立，为有效合同。李希超已按合同约定交付了700万元的购房款，贾建军收到该700万元购房款后将涉案办公楼交付给李希超，李希超已实际占有、使用涉案房产，至此，李希超与贾建军之间的房屋买卖行为已经完成。虽然涉案办公楼尚未完成过户手续，但造成未办理房产过户手续的原因系贾建军未及时履行协助义务所致，李希超并无过错。贾建军与李希超签订房屋买卖合同、通过公证向李希超出具了委托书、双方之间的支付购房款、交付房产以及李希超实际占有、使用涉案房产的行为均发生在卢旺、贡宁与贾建军、阿巴嘎哈达特矿业有限责任公司借款纠纷之前，李希超与贾建军之间的房屋买卖是真实的交易行为，并不存在贾建军、李希超之间恶意串通损害第三方权益的情形。关于李希超与贾建军之间的房屋买卖价格是否明显低于市场价格的问题，贾建军通过拍卖取得涉案房产的交易价格为526万元，李希超与贾建军商定的700万元房屋买卖价格中并不包括房产过户时所需的各种税费，且卢旺、贡宁并未提供该700万元的房屋买卖价格明显低于同时期、同地段、同类型房产交易价格的相关证据，故本案并不存在李希超与贾建军之间的房屋买卖价格明显低于市场价格的情形。卢旺、贡宁要求对涉案办公楼许可执行的诉请缺乏事实依据，不予支持。原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第七十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回卢旺、贡宁的诉讼请求。案件受理费50元，由卢旺、贡宁负担。卢旺、贡宁上诉称：1、李希超提供的房屋买卖合同不真实，支付购房款的手续虚假。李希超提供的公证书不能证明涉案房屋买卖的真实性，购房款的付款人、收款人均未出庭接受质询，不能证实李希超已实际支付购房款，且该房屋以700万元的价格转让低于市场价格。2、李希超提供的租赁合同是伪造的，涉案房屋并未交付，李希超也未实际占有并出租涉案房屋；其提供的安阳市房产测绘中心受理收件单也是伪造的，原审法院对该收件单未经核实就予认定不当。3、原审漏列当事人，李希超合伙购房的合伙人应当参加本案诉讼。请求二审法院依法撤销原审判决，改判许可执行本案诉争房屋。李希超答辩称：1、本案诉争的房屋买卖合同是真实的，蒋某是贾建军的会计和指定收款人，购房款已经全额支付给蒋某，且贾建军出具了收款收据，交易价格也是合理的，并不存在恶意串通或低于市场价格的情况。2、本案诉争房屋交付后，房屋的承租人与李希超换签了租赁合同，租赁合同均是真实的，原审认定诉争房屋已经交付正确。安阳市房产测绘中心受理收件单均不加盖单位印章，不能据此认定收件单不真实。本案是执行异议之诉，不是合伙纠纷，在李希超以案外人身份提出执行异议后，原审以申请执行人、提出执行异议的案外人、被执行人确定本案原、被告正确，不应当也无必要追加朱凤金、温富贵参加本案诉讼。请求二审驳回上诉，维持原判。贾建军答辩称：1、本案诉争的房屋买卖合同是真实的，双方之间不存在恶意串通或交易价格低于市场价格的情形，且合同签订后，李希超已经付清了全部购房款。2、本案诉争房屋已经交付给李希超，李希超与房屋承租人又换签了租赁合同，原审认定诉争房屋已经交付正确，该房屋的所有权应当归李希超所有。3、虽然李希超催促办理过户手续，但贾建军经营的公司因集资问题出现挤兑，贾建军为了稳定集资人情绪，避免产生转移资产的误解，才在委托书签订后一直没有配合李希超办理过户手续。请求二审维持原判。根据双方当事人的上诉、答辩情况，并征询当事人意见，本院归纳本案二审争议焦点为：卢旺、贡宁关于本案诉争房屋许可执行的请求应否支持。本院经审理，除“2012年5月16日，在涉案办公楼被查封前，安阳市房产管理局受理了李希超房产过户的申请”外，本院对原审查明的其他事实予以确认。另查明，一、证人蒋某在二审庭审中出庭作证，并提交了中国工商银行安阳永明支行的银行卡交易明细单，证明其受贾建军的指派负责收取本案诉争房屋的购房款，具体为：2011年8月7日收到李希超转入其工商银行卡100万元；2011年8月18日收到李希超现金200万元，并与其一起到安阳工行永明支行存入其工行银行卡160万元，余40万元现金带回贾建军的公司使用；2011年8月18日收到朱凤金转入其农行银行卡274万元；2011年8月18日收到李希超现金94.5万元；2011年8月19日收到朱凤金转入其农行银行卡5.5万元；2011年11月18日收到温富贵转入其中行银行卡26万元。贾建军亦认可蒋某收到上述700万元购房款后，将上述购房款交给了贾建军。二、经对本案诉争房屋的承租人调查，河南太平洋拍卖有限公司、安阳聚龙国际大酒店有限公司、段红、郭薇与李希超签订租赁合同的时间分别为：2012年2月20日、2013年2月20日、2012年2月20日和2012年6月1日；上述承租人均对前述租赁合同的真实性予以确认，前述租赁合同签订后的租金均支付给了李希超。三、安阳聚龙国际大酒店有限公司于2013年11月15日出具一份内容为“2013年初，该公司因办公需要，租赁了李希超在安阳市人民大道西段万达花园2号楼6层，并于2013年2月20日签订了三年的房屋租赁合同，年租金8万元，以现金支付方式支付给了李希超，有房屋租赁合同和李希超出具的收据为凭”的情况说明。四、安阳市房产测绘中心于2013年12月3日出具情况说明一份，载明：1、申请房产测绘的程序是：委托人到测绘中心收件窗口申请房产测绘，填写测绘委托，缴纳相关房产手续的复印件，窗口人员收取手续复印件，出具房产测绘收件单，测绘中心受理后，安排工作人员在规定时间内出具房产图，委托人凭受理收件单缴费领取房产图。受理房产测绘手续均为复印件，受理收件单由窗口人员签字，不再加盖公章，受理收件单仅是作为领取房产图的临时凭证，如丢失，也可凭身份证原件领取。2、对本案中李希超提供的受理收件单不确定是否真实，受理收件单仅是临时领件单，不再另行登记，到期测绘房产图不在（再）保存。五、本案诉争房屋的建成年份为2000年。本院认为：首先，关于李希超与贾建军签订的房屋买卖合同是否真实，及购房款是否已经支付的问题。李希超主张其与贾建军签订房屋买卖合同，受让了本案诉争的房屋，并全额支付了购房款，贾建军对此主张予以认可。原审鉴于该房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，且合同约定内容不违反法律的禁止性规定，而认定该买卖合同有效正确。卢旺和贡宁虽对本案诉争房屋买卖合同的真实性及购房款是否支付提出质疑，但证人蒋某在二审中出庭作证，并提供了其个人银行卡账户交易明细单，证实其根据贾建军的指派收取了本案诉争房屋的购房款700万元，贾建军对此事实亦予认可，故原审认定李希超已经支付本案诉争房屋的购房款正确。卢旺、贡宁上诉主张购房款没有支付的理由，证据不足，本院不予支持。从本案二审中对诉争房屋承租人的调查情况看，承租人对与李希超换签租赁合同及将换签合同后的房屋租金支付给李希超的事实均予认可。综合本案现有证据，结合贾建军夫妇与李希超于2011年8月16日签订委托书并办理公证、李希超支付购房款的情况、李希超与诉争房屋承租人换签租赁合同以及收取租金的证据分析，原审对贾建军与李希超于2011年8月16日签订房屋买卖合同的事实予以认定，符合证据认定规则的相关规定。在依据本案现有证据，可以对诉争房屋买卖合同及换签的租赁合同予以认定的情况下，本院对卢旺和贡宁关于对前述合同的形成时间进行司法鉴定的申请，不予支持。卢旺和贡宁关于本案诉争房屋买卖合同不真实的上诉理由，证据不足，本院不予支持。其次，关于本案诉争房屋的交易价格是否低于市场价格的问题。卢旺和贡宁主张本案诉争房屋的交易价格低于市场价格，但贾建军和李希超对此主张均不予认可，卢旺和贡宁亦没有提供确切证据证明该交易价格明显低于同时期、同地段、同类型房屋交易的市场价格。鉴于贾建军于2007年3月30日受让本案诉争房屋时的价格为527万元，而本案中诉争房屋的交易价格为700万元，且该700万元的交易价格中并不包括房产过户时所需支付的各项税费，以及本案诉争房屋的建设时间为2000年，至本案诉争交易发生时止已建成使用11年之久，还应适当考虑相应的折旧因素，故原审经综合分析，认为本案诉争房屋交易价格不低于市场价格，并无不当。卢旺和贡宁关于本案诉争房屋交易价格低于市场价格的上诉理由，证据不足。第三，关于本案诉争房屋是否已经交付的问题。李希超主张在本案诉争房屋买卖合同签订后，贾建军于2012年2月20日将房屋交付给其占用、使用并收益，并提供了其与承租人就诉争房屋租赁所签的租赁合同予以证明。从李希超在原审中提交的租赁合同的记载内容看，在本案诉争房屋交易发生前，其中的部分房屋就已经对外出租，在本案诉争房屋交付后，李希超于2012年2月20日就该部分房屋与原承租人换签了租赁合同，承租人亦将换签合同后的租金交付给了李希超。从诉争房屋承租人换签租赁合同及交付租金的情况分析，可以佐证贾建军于2012年2月20日将本案诉争房屋交付给李希超实际占有、使用并收益的事实，原审认定诉争房屋已经实际交付正确。卢旺和贡宁虽上诉主张原审认定本案诉争房屋已经交付错误，但其没有提供证据予以证明，其该项上诉理由不能成立，本院不予支持。最后，虽然本案诉争房屋是李希超与朱凤金、温富贵三人合伙购买，但本案系申请执行人执行异议之诉，审理的是对卢旺和贡宁的许可执行请求应否准许的问题，相关法律对执行异议之诉的诉讼主体有明确规定，原审根据申请执行人、执行异议人、被执行人确定本案的诉讼当事人并无不当，朱凤金和温富贵不是本案必要的共同诉讼参加人。卢旺和贡宁关于原审漏列当事人的上诉理由不能成立。综上，卢旺和贡宁的上诉理由均不能成立，本院均不予支持。原审认定基本事实清楚，程序合法，实体处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十五条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由卢旺、贡宁负担。本判决为终审判决。审 判 长  张黎东代理审判员  陈红云代理审判员  张俊宇二〇一三年十二月十三日书 记 员  刘路清