云南省陆良县人民法院民 事 判 决 书(2018)云0322民初369号原告：陆良县中枢街道窑上社区居委会，住址陆良县中枢街道同乐大道243号,组织机构代码09874312-7。法定代表人：许小华，居委会主任。委托诉讼代理人：徐林岗，云南云臻律师事务所律师。（特别授权代理）被告：袁宗良，男，汉族，1966年1月11日出生，云南省陆良县人，初中文化，个体户，住陆良县。委托诉讼代理人：朱秋林，云南欣晨光���师事务所律师。（特别授权代理）原告陆良县中枢街道窑上社区居委会(以下简称：“窑上社区”)与被告袁宗良土地租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月19日立案后，依法适用简易程序由审判员秦文独任审判，于2018年2月6日公开开庭进行了审理。原告窑上居委会的法定代表人许小华及委托诉讼代理人徐林岗、被告袁宗良及委托诉讼代理人朱秋林均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告窑上社区向本院提出诉讼请求：１.调解或者判决解除原被告2010年11月23日签订的《租地协议》；2.判令被告返还原告位于326国道旁、新钢材市场西南方的承租地117亩；3.判令被告支付截止2017年12月1日拖欠原告的土地租金48.23万元，并计算至返还承租地为止；4.判令被告按年利率4.75%支付逾期未付土地租金的26个月的损失49638元，并计算至付清全部租金为止。事实和理由：2010年11月23日，原告与被告签订了《租地协议》，协议约定：原告将集体所有位于326国道旁、新钢材市场西南方向的老蚕桑地130亩出租给被告使用；期限18年，自2010年12月1日起至2028年12月1日；自2010年12月1日起至2011年6月1日止期间的租金免交，自2011年6月1日起至2015年12月1日，每亩每年租金1000元；2015年12月1日起至2020年12月1日，每亩每年租金1200元，自2020年12月1日起至2028年12月1日，每亩每年租金1300元;租金支付方式：分17次付清，第一次交1.5年的，后16次一年一付，第一次付款时间为2011年6月1日，今后每年12月1日交清各年租金，每推迟一天罚乙方违约金100元，连续一个月不交租金，终止合同，由甲方收回土地，不做任何赔偿。合同还对双方的权利及义务等其他事宜做了约定。合同履行期间，因客观原因双方同意实际租赁土地117亩，被告于2012年1月6日交付租金5.5��元，2013年4月8日交付租金10万元，2015年11月3日交付租金17万元，共计32.5万元。截止2017年12月1日，被告实际应支付原告租金人民币80.73万元，尚下欠48.23万元。原告与被告交涉，要求被告支付下欠租金，但被告无法全面、及时履行合同。综上所述，被告未按合同约定支付土地租金，且下差大量租金的行为属于严重违约，严重损害了原告的合法权益。为此，特提起诉讼。被告袁宗良辩称：一、双方于2010年11月23日签订的《租地协议》应当继续履行。1.根据《合同法》第二百二十七条规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”而本案中，首先答辩人并非无故迟延履行给付租金的义务。在建设初期，答辩人便实际投入大量资金，后2011年至2013年在栽种红提时，遇严��干旱天气，答辩人无收成；2014、2015年种植区遭受恶劣的冰雹灾害，致使答辩人颗粒无收；2016年由于持续遭受两年的冰雹灾害，致使种植区果树未能结果。至今，由于前期投资、建设规模大，现仍需大量资金投入才能维持正常的经营管理，并非答辩人有能力履行而故意不向被答辩人履行义务。其次，答辩人虽迟延给付租金，但并未表示不履行自己的义务。答辩人多次主动找被答辩人协商租金分期支付事宜，并且凑了7万元现金去缴纳，被答辩人要求一次性支付且态度强硬，而答辩人确有实际困难资金周转不开才未及时支付。2.根据《合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。在本案中，首先，答辩人只是迟延给付租金，不存在导致合同目的不能实现的情况，被答辩人签订合同的目的是为了发挥土地的利用价值，从中取得租金收益，答辩人暂时迟延履行不导致被答辩人无法实现合同目的，不构成合同目的的根本性丧失。其次，根据合同法《第一百零七条》的规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”从这条规定看，当违约情况发生时，继续履行是令违约方承担责任的首选方式。法律之所以这样规定，是由于继续履行比采取补救措施、赔偿损失或者支付违约金，更有利于实现合同目的。而本案中，答辩人承担违约责���的方式并不机械只有解除合同的方式，答辩人只是迟延履行给付租金的金钱债务，不存在履行不能的事实，双方之间的合同应当继续履行。再次，该合同没有无法履行的情形，即答辩人承租的土地没有再承租他人，也没有灭失，并积极按照土地使用性质进行投资建设，该合同租赁期限长达18年，而答辩人仅仅只经营了7年多，原告为此投入巨额的资金，答辩人也未丧失履行能力，能够继续履行合同，该合同应该继续履行。3.双方签订合同后，答辩人按照该土地的使用性质，规划建设了桃园种植、红提种植、猪场养殖等项目，截至目前为止，实际投入巨额资金，若解除合同，被答辩人方收回土地，会导致答辩人损失巨大，远超过答辩人未付的租金。从公平原则的角度考虑，不应当解除合同。其中，2011年11月份种红提80亩，每亩成本29000元，共计232万元；种植桃树37亩，共投入88万元。配套设施，修路、建设100个千伏安变压机、铁塔、电杆，共投资40万元；100立方的沼气池子15万元；污水处理设施及污水池子5个共投资8万元；建设猪场及全部配套设施共投资280万元。整个种植园、养殖园，全部的设施共投资上千万。4.为保护交易维持正常的经营秩序也应该支持该合同继续履行。答辩人现有建设基础能更好的发挥该土地价值，被答辩人也能取得租金收益。若解除合同，答辩人的所有投入将付诸东流，现有土地也不能得到有效利用，而答辩人所欠租金只有48.23万元，远远低于答辩人实际投入。为保障双方的共赢，也不应当解除合同。二、被答辩人诉请答辩人支付逾期未付租金损失没有法律依据。虽然合同中第6条约定，“……每推迟一天罚答辩人违约金100元……”，但该合同属格式条款，明显加重答辩人方的义务。根据《第一百一十二条》规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。而本案中，被答辩人的损失仅仅局限于答辩人未付租金部分，除此再无其他损失。综上所述，考虑到实际情况，请求法院判令继续履行合同，答辩人支付租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：１.原告窑上社区向本院提交的《人民币贷款基准利率表》，原告用于证明据此主张按照年利率4.75%计算逾期未付租金的违约损失。被告质证对该证据的证明方向不予确认。本院认为，被告袁宗良延迟支付租金的事实客观存在，且按双方订立的《租地协议》第6条约定了未按期支付租金的，每推迟一天罚乙方违约金100元。原告诉讼时未按协议约定的违约金计算方式计收违约金，而是选择远低于该计算方式的标准计收违约损失，并不损害被告的利益，且符合法律规定，应予以支持。２.被告袁宗良向本院提交的照片两组，一组照片用于证明2014年-2015年种植区遭受冰雹、雪灾的事实；另一组照片用于证明被告袁宗良在承租土地上进行种植、养殖及附属设施的建设情况。原告质证认为，前一组照片的三性不予认可，遭受自然灾害所造成的损失无法印证，与本案无关；后一组照片的真实性无异议，反而能证明被告在承租的土地上建设猪舍，改变了土地用途，应当解除合同。本院认为，被告袁宗良提交的前一组照片，无拍摄时间，且照片所示的属局部区域，无法确认是否与本案有关联，对其证明效力不予确认，即使存在此情况，在合同履行的先后七年多的时间内，被告仍未全面履行合同义务，据此抗辩的理由不成立；后一组照片反映了承租地的利用情况，承租地原为桑树地，合同约定承租地的用途是从事钢窗经营，是改变了土地用途，最后因规划未通过，被告袁宗良在承租地上从事果木种植和畜牧养殖，且建设的猪舍也并非永久性建筑，在使用过程中，原告方也未提出异议，故其对承租地的使用并未改变土地的本质用途，应予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原陆良县中枢镇窑上钢窗厂系被告袁宗良申请登记的个体工商户字号，现已注销登记。2010年11月23日，被告袁宗良以陆良县中枢镇窑上钢窗厂（乙方）的名义与原告窑上社区（甲方）签订《租地协议》，协议约定：1.甲方窑上社区将其所有的位于326国道旁、新钢材市场西南方的两块共计130亩老蚕桑地出租给���方从事钢窗经营使用；2.租赁期限18年，自2010年12月1日起至2028年12月1日止；3.特别约定：乙方承租土地后，不得改变经营项目，不得以甲方的钢材市场形成冲突，不得划分转租或者全部转租，不得以土地抵押贷款或者参与其他单位或者个人入股；乙方在投资建设过程中，涉及到工商、税务、土地等部门批办手续的一切费用，由乙方自付；不论经营成果或者项目批办情况怎样，乙方不得拖延或者拒交租金；4.承租到期后，地上的附着物能搬走的搬走，不能搬走的如房屋等归甲方所有；5.租金标准及应交租金结算方式：2010年12月1日至2011年6月1日处于筹建阶段，免交租金；自2011年6月1日起至2015年12月1日止，每亩每年1000元；自2015年12月1日起至2020年12月1日止，每亩每年1200元；自2020年12月1日起至2028年12月1日止，每亩每年1300元；5.租金交付时间及方式：租金分17次付清，第一���付1.5年，后16次一年一交，第一次交租时间为2011年6月1日，之后每年的交租时间为12月1日，每推迟一天罚乙方违约金100元，连续一个月不交租金，终止合同，由甲方收回土地，不做任何赔偿；6.甲方发现乙方违约，有权制止或者终止合同，有权按期要求乙方支付租金；7.乙方只能在本合同约定的范围内从事合法经营或者使用，如改变经营项目，必须征得甲方的同意；8.协议约定的其他事项。协议签订后，由于部分农户耕种的13亩的土地未收回，实际出租的土地变更为117亩。被告袁宗良承租土地后，因规划未通过，在承租的土地上未从事钢窗经营，后改为大面积种植果木（红提、桃树）、另外的土地新建了养猪场。被告袁宗良先后于2012年1月6日支付租金5.5万元、2013年4月8日支付租金10万元、2015年11月3日支付租金17万元，共计支付租金32.5万元。截止2017年12月1日，原告窑上社区应收租金80.73万元，被告仍下欠租金48.23万元。为此，原告窑上社区诉至本院，要求解除合同，并支付欠付租金和赔偿损失。本院认为，被告袁宗良以其登记的个体工商户字号“陆良县中枢镇窑上钢窗厂”的名义与原告窑上社区在平等自愿的基础上签订的《租地协议》，依法成立并生效，对双方具有法律约束力，双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。现陆良县中枢镇窑上钢窗厂已注销，其权利、义务由其登记的经营者袁宗良承继。原告在履行合同的过程中，因部分农户的土地未收回，将出租的土地面积做了相应的变更，被告袁宗良应当按照变更后的承租地面积按期全额支付租金。而被告袁宗良自始未按合同约定的交租时间和金额支付租金，仅支付了不足应付租金一半的租金，已构成违约，符合双方协议约定的乙方延付租金，甲方有权解除合同的���件。被告袁宗良虽以承租期间部分年限遭受自然灾害为由，抗辩未全面履行合同的原因，但被告对此未提交充分的证据，且对未付租金也不能与原告方达成补充协议，其抗辩应继续履行合同的理由不成立，故本案的土地租赁合同应解除。合同解除后，根据履行情况，被告袁宗良应当返还承租土地，且仍应支付截止2017年12月1日其未付的租金48.23万元，以及至返还承租土地为止的租金。双方在合同中约定了延付租金的违约金的计算方法，但原告自愿选择按照人民币同期贷款年利率4.75%，计算自最后一次支付租金2015年11月3日起的未付租金的损失，并不违反法律的规定，应予以支持，截止2017年12月1日止的租金损失为：48.23万元×（4.75%÷12个月）×25个月＝47724元（四舍五入）。综上所述，原告窑上社区的诉讼请求已产生并成立。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款之规定，判决如下：一、解除原告陆良县中枢街道窑上社区居委会与被告袁宗良于2010年11月23日签订的《租地协议》。二、由被告袁宗良于判决生效后三十日内返还原告陆良县中枢街道窑上社区居委会位于326国道旁、新钢材市场西南方的出租地117亩。三、由被告袁宗良于判决生效后三十日内支付截止2017年12月1日欠付原告陆良县中枢街道窑上社区居委会的土地租金48.23万元，并按合同约定的租金标准支付自2017年12月1日之后至返还承租地为止的租金。四、由被告袁宗良于判决生效后三十日内支付截止2017年12月1日逾期未付租金的违约损失47724元，并按年利率4.75%计算自2017年12月1日起至付清全部租金之日止的违约损失。如果未按本判决指���的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9191元，减半收取计4595.5元，由被告袁宗良负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。本判决发生法律效力后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。本判决申请强制执行的期限为二年。审判员 秦 文二〇一八年四月九日书记员 郭文雪