重庆市荣昌区人民法院民事判决书                  （2021）渝0153民初4172号 原告：重庆速达物业服务有限公司，住所地重庆市荣昌区昌州街道富安南路56号，统一社会信用代码9150022675008221XH。法定代表人：廖正中，总经理。委托诉讼代理人：郗永，女，公司员工。委托诉讼代理人：刘志忠，重庆秉诚律师事务所律师。被告：杨秀兵，男，1974年7月29日出生，汉族，住重庆市南岸区。被告：陈学丽，女，1980年2月24日出生，汉族，住重庆市荣昌区。原告重庆速达物业服务有限公司（以下简称速达物业）与被告杨秀兵、陈学丽物业服务合同纠纷一案，本院于2021年8月18日立案后，适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告速达物业的委托诉讼代理人郗永、刘志忠，被告杨秀兵、陈学丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告速达物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2010年7月1日至2021年6月30日期间物业服务费合计10318.78元；2.判令被告支付2011年1月1日至2020年12月31日的公共能源费共计956.47元；3.判令被告支付2021年6月1日至2021年10月31日养护费欠费共计559元，原告在庭审时放弃该项请求；4.判令被告自起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算支付以上物业服务费、公共能源费的欠费违约金；5.本案案件受理费由被告承担。事实和理由：原告系荣昌区拓新·上河城的物业服务企业，被告杨秀兵、陈学丽系该小区X栋X单元X房屋(建筑面积106.23平方米)的产权所有人，系小区的业主。2015年4月23日，荣昌区上河城业主委员会将小区的物业管理服务委托给原告，并签订书面《上河城物业服务委托合同》，合同约定，多层住宅物业服务费按0.85元/平方米·月的标准交纳，公共能源费据实分摊，业主在每一年的第一季度向乙方预交150元公共能源费，乙方在次年第一季度完成对上年度预交公共能源费的年度结算后，按年以户为单位举示分摊至每户业主账上，标准以供电部门的收费价格为准，由物业服务企业向业主收取。2018年4月30日，《上河城物业服务委托合同》到期，小区业主委员会未及时与原告续签物业服务合同，但原告继续对小区进行物业管理服务。2018年9月2日，原告与小区业主委员会续签物业服务合同，合同约定收费标准与交纳时间与前述合同一致。截至2021年6月，被告一直未交物业服务费，原告多次催收未果。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求依法支持其诉讼请求。被告杨秀兵、陈学丽辩称，房屋裂缝、渗水质量问题至今未解决，解决后再交纳物管费；只签订前期物业服务合同，后期的以及涨价之后的物业服务合同并未签字。本院经审理查明，认定事实如下：被告杨秀兵、陈学丽系重庆市荣昌区昌元街道白水桥片区拓新·上河城X幢X单元X号房屋的所有权人，房屋建筑面积106.23平方米。2007年6月1日，拓新·上河城小区的建设单位重庆拓新房地产开发（集团）有限公司选聘重庆拓新（集团）速达物业管理有限公司对拓新·上河城小区实施前期物业管理服务并签订《前期物业服务合同》，合同约定多层住宅物业管理服务费按建筑面积每月0.5元/月/平方米交纳。交费时间为每年或每季度前10日内履行交纳义务。共用的专项设备运行的能源消耗，独立核算、据实分摊。业主或物业使用人未按时交纳物业费的，应按每日万分之三的标准支付违约金。合同期限为2007年6月1日起至2011年5月31 日止。合同期满后，速达物业继续为拓新·上河城小区提供物业管理服务。2015年4月23日，上河城业主委员会（甲方）与速达物业（乙方）签订《上河城小区物业服务合同》，该合同约定甲方委托乙方对荣昌区拓新·上河城小区实施物业管理服务，无电梯住宅0.85元/㎡·月（含日常养护费）；公共能源费独立核算、据实分摊，业主在每年第一季度向乙方预交150元公共能源费，乙方按年以户为单位据实分摊至每户业主账上。业主或物业使用人在每季度第一个月20日前履行交纳义务，未按时足额交纳物业服务费和其他约定费用的，欠费6个月（含）以内的，从逾期之日按中国人民银行同期同类贷款利率标准向乙方支付违约金；欠费6个月以上的，按违约欠费总额的30%向乙方支付违约金。合同期限为：2015年5月1日至2018年4月30日。合同期满后，速达物业继续为拓新·上河城小区提供物业管理服务。2018年9月2日，上河城业主委员会（甲方）与速达物业（乙方）续签《上河城小区物业服务合同》，合同约定的2018年7月1日至2021年6月30日的物业服务费及公共能源费收费标准与2015年4月23日签订的合同一致。物业服务费按月交纳，业主应在每月10日前履行交纳义务，未按时足额交纳的，乙方有权从逾期之日起按中国人民银行同期同类贷款利率标准计收违约金。合同期限为2018年7月1日至2023年6月30日。被告杨秀兵、陈学丽于2007年12月接房，2008年装修时发现房屋楼板和地板存在贯穿式裂缝，卧室墙体渗水等质量问题，随即向物管公司及开发商反映上述问题，至今未得到解决，故未交纳2010年7月1日至2021年6月30日期间物业服务费及2011年1月1日至2020年12月31日的公共能源费。原告多次在重庆市荣昌区拓新·上河城小区5栋1单元3-1号房屋入户门张贴《物业服务费催缴通知》，要求被告交纳上述欠缴费用。2016年7月21日，重庆拓新控股集团速达物业管理有限公司名称变更为重庆速达物业服务有限公司。另查明，拓新·上河城小区公示的每户每年应交纳的公共能源费为：2013年88.51元、2014年78元、2015年83.71元、2016年115.73元、2017年70.39元、2018年88.85元、2019年126.33元、2020年129.46元。上述事实，有当事人陈述、《上河城小区物业服务合同》、户室详细情况、催交通知照片、公共能源费公示照片、物业服务资料等证据予以证实。本院认为，按照法律规定，建设单位依法与物业服务企业订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务委托合同，对业主具有约束力。本案中，被告陈学丽与速达物业签订的《前期物业管理服务协议》以及拓新·上河城业主委员会与速达物业签订《上河城小区物业服务合同》合法有效，对被告具有法律约束力。速达物业在合同期限内为被告所在小区提供了物业管理服务，被告应当按照合同约定向速达物业交纳相关的物业服务费用。被告抗辩其房屋存在质量问题，故未交纳物管费。被告的房屋质量问题并非由物管公司造成，该小区开发商与原告物管公司系两个独立的法人，被告以此拒绝交纳物管费，本院不予支持。被告杨秀兵、陈学丽房屋建筑面积106.23平方米，物业管理费欠费时间为2010年7月1日至2021年6月30日（共计132个月）。原告多次向被告催收物管费，被告应交纳的费用如下：物业服务费，《前期物业管理服务协议》未约定收费标准，但建设单位与原告签订的前期物业服务合同约定住宅按0.5元/月·平方米计算。被告举示了该小区另一业主的《前期物业管理服务协议》，拟证明物业费按0.4元/月·平方米计算。该证据系复印件，物业费“0.4”系手写，无法核实其真实性，并不能证明对本案被告应按0.4元/月·平方米计算。因该小区业委会于2015年4月23日同原告签订了物业服务委托合同，故2015年5月1日前，应按0.5元/月·平方米计算；2015年5月1日之后应按0.85元/月·平方米计算。被告房屋建筑面积106.23平方米，应交纳2010年7月1日至2021年6月30日物业服务费9762.54元。公共能源费，原告已公示该小区每年每户应承担的公共能源费，被告应交纳2013年至2020年的公共能源费为780.98元。上述费用共计10543.52元。对于违约金，虽然被告房屋质量问题并非由原告造成，原告也无维修义务，但作为涉案小区的物业管理单位，在被告向原告反映房屋存在质量问题后，原告应当积极协助被告联系开发商解决相关问题，但被告在庭审中并未举示相应证据证明其曾就被告房屋质量问题向开发商反映，也未举示其协助被告解决相关问题的证据。据此可认定其向被告提供的物业管理服务存在瑕疵，故对原告主张被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。因本案被告所欠物业费用所引发的民事纠纷，从民法典实施前一直持续至民法典实施后，应适用《民法典》的规定。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告杨秀兵、陈学丽于本判决生效之日起5日内支付原告重庆速达物业服务有限公司2010年7月1日至2021年6月30日期间物业服务费、公共能源费合计10543.52元；二、驳回原告重庆速达物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告杨秀兵、陈学丽未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取50元，由被告杨秀兵、陈学丽负担，此款已由原告重庆速达物业服务有限公司预交，由被告杨秀兵、陈学丽直付原告，本院不作退还。本判决为终审判决。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行期限二年，该期限从法律文书规定履行期间最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。  审    判    员      周  阳                          二〇二一年十月十一日   法  官  助  理      李小玲书    记    员      吴  茜    - 1 -