浙江省衢州市衢江区人民法院民 事 判 决 书（2011）衢民初字第776号原告张建忠。委托代理人方益成。被告衢州园方建设投资有限公司。法定代表人：王炜东。委托代理人叶卫东。第三人苏文国。原告张建忠与被告衢州园方建设投资有限公司（以下简称园方公司）、第三人苏文国房屋买卖合同纠纷一案，原告于2011年8月5日向本院起诉，本院于同日受理后，依法适用简易程序于2011年9月7日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本院依法将本案转为普通程序，并组成合议庭进行审理。审理过程中，因另一案件的处理结果与本案有利害关系，本院于2011年12月22日依法裁定本案中止审理。中止事由消除后，本案合议庭于2013年1月22日公开开庭进行了审理。原告张建忠及其委托代理人方益成、被告的法定代表人王炜东及其委托代理人叶卫东、第三人苏文国均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张建忠诉称：2007年8月底，原告经实地考察并与第三人苏文国提供的图纸比对确认，向被告购买了其开发建设的位于衢州市衢江区横路乡黄岩堰住宅新村商品房两幢（地号：36-77-0-101至105，房屋编号分别为A-26、A-27），每幢总房价为17万元。2007年9月7日，原、被告签订园字（2007）第045号、第046号《房屋买卖协议书》各一份，约定了买卖房屋的基本情况、价款及房屋交付和付款时间等内容。同日，原告按约向被告支付每幢首期购房款16.5万元，被告在协议书随附的收款凭证上签字确认。但时至今日，虽经原告多次催促，被告拒不向原告交付已经具备交付条件的房屋，且经原告深入了解，被告可能将上述已经销售给原告等人的房屋再次向社会公众出售。为此，原告诉至法院，请求确认原、被告签订的《房屋买卖协议书》合法有效，判令被告立即交付房屋，并配合、协助办理上述房产的物权登记。原告张建忠为证明诉称事实，递交如下证据：1、衢江售许字（2006）第005号、衢江售许字（2007）第003号商品房预售证二份，证明本案争议房屋所在地点及被告对其具有合法的预售权；2、公证书一份，证明被告委托第三人对争议房屋进行销售的事实，第三人具有合法的销售权；3、原、被告签订的园字（2007）第045、046号《房屋买卖协议书》各一份，证明本案诉争房屋的买卖事实及原告已经实际支付房款的事实。4、（2011）衢民初字第350号民事判决书、（2012）浙衢民申字第3号民事裁定书各一份。证明法院对相同法律事实的案件作出（2011）衢民初字第350号民事判决书已生效，经两级法院审理，认定房屋买卖协议有效。被告园方公司辩称：原、被告之间不存在房屋买卖的事实，2007年9月7日，原、被告没有签订过房屋买卖协议书，没有收到过原告支付的购房款16.5万元。该房屋买卖协议书形成的背景是被告向第三人苏文国借款400万元，根据其要求出具了24份房屋买卖协议书作为借款的抵押并进行了销售房屋相关授权的公证；第三人也明确协议书是“乙方”空白交给第三人，收到的款项数额也是事先填好的。其次，协议书内容不明确，最基本的房屋面积等都没有，不符合关于商品房买卖合同的规定。第三，协议书内容交易价格明显低于市场价格，原告和第三人恶意串通，损害被告和国家利益，应该属于无效合同。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告园方公司为证实其主张的事实，提供证据如下：1、2007年9月7日被告向第三人苏文国出具的借条一份，证明被告和第三人系借款关系，不存在房屋买卖及委托其销售房屋的关系；2、园字（2007）第38-61号购房合同补充协议一份，证明被告向苏文国出具的24份空白协议及相关授权实际上是借款400万元的担保而不是真实的房屋买卖协议；3、律师函及2009年4月30日承诺书复印件各一份，证明被告与苏文国之间实为借款关系，非买卖房屋；4、2009年6月4日被告与苏文国签订的协议书一份，证明对于400万元借款双方重新约定了归还方式及时间的事实；第三人苏文国述称：原告的陈述事实。原、被告之间的房屋买卖协议是真实的，和其与被告之间的400万元借款无关；被告委托其对包括本案诉争房屋在内的24套房屋进行销售的授权是经过公证的，而且还约定过如果400万元借款超过还款期限90天，房屋的所有权就归苏文国；苏文国有权代为出售诉争房屋；原告是实际支付了购房款的，用和原告对第三人的债权进行抵扣的方式支付。另外，包括本案诉争房屋在内的24套房屋的总房款400万元，第三人代购房人支付给被告了，分两次支付，一次150万元，一次250万元。第三人未提出独立的诉讼请求。第三人苏文国为证明述称事实，举证如下：1、2007年9月7日中国银行境内汇款申请书一份，2007年9月11日浙江省农村信用社取款凭条客户联一份，证明第三人支付被告400万元购房款。2、图纸一份，证明图纸所示工程系本案诉争房屋所属的横路乡黄岩堰住宅新村，其中一期工程中相应编号的房屋即本案诉争标的物，是明确的。经庭审举证、质证，现本院认证如下：第三人对原告所举证据均无异议。被告对原告所举的证据1预售证无异议，本院予以确认；被告对证据2公证书的真实性无异议，但提出委托授权内容只是为了便于苏文国了解售房情况，保证其及时得到还款，并没有授予其销售房屋的权利。本院认为，公证书中的授权委托书载明“兹有衢州园方建设投资有限公司全权委托温州苏文国先生办理本公司开发的黄岩堰住宅新村一期房屋销售的相关手续”，结合苏文国提供给原告的盖有被告公司印章及法定代表人王卫东本人亲笔签名的房屋买卖协议，可视为对第三人苏文国完成了代售房屋的授权，本案原告有理由相信第三人苏文国具备合法的销售权，至于被告和第三人之间是否另外有约定效力不及于原告，被告亦未递交证据证明其提出的异议，故本院对该证据予以确认；对证据3，被告认为该房屋买卖协议系被告向苏文国借款400万元的担保，协议中“乙方”一栏在该协议提供给苏文国时系空白状态，且王炜东并未收到购房款16.5万元，故不能证明被告已经将该房屋出售给了原告，该异议因被告未提供证据予以证实，且结合苏文国的陈述，本院对原告以债权相抵的形式支付给苏文国16.5万元购房款的事实予以确认；被告对证据4的真实性没有异议，但认为我国不是判例法国家，证据4不能作为证据使用，且该判决内容有误。本院认为，相似案例的生效法律文书可以作本案参考，但不宜作为定案依据，故对上述证据的真实性予以确认，对于其待证内容将综合全案证据材料作出认定。原告对被告所举证据的真实性均没有异议，对待证内容质证认为，上述证据与本案无关，原告在购房当时对被告和第三人之间的借款事实不知情，并认为从补充协议的内容来看，被告授权第三人代为销售房屋的代理权限应当自被告还清第三人借款后才作废，第三人代为销售房屋的行为是合法的，原告与第三人签订房屋买卖协议是合法有效的。第三人对被告所举证据的真实性均没有异议，对待证内容的质证意见与原告上述意见一致。因被告未举证证明原告在签订购房协议当时对第三人与其之间的相关借款事实知情或具有恶意，故本院对被告上述证据的真实性予以确认，但据此不足以否定房屋买卖协议的效力。原告对第三人所举证据均无异议。被告对证据1的真实性没有异议，但质证认为该证据不能证明第三人苏文国支付给被告的400万元系房款，而应是借款。本院认为，第三人庭审陈述前后不一，开始陈述该400万元为借款，后来又认为系购房款，且未能提供其与被告签订的购房协议，结合其与被告之间的借条及补充协议，本院认定该款项实为借款，故本院对证据1的真实性予以确认。被告对第三人举证的证据2真实性无异议，系被告提供给第三人的，但认为提供图纸是为了向第三人借款时证明借款用途是用于该图纸上所载房屋项目开发，实际施工过程中并非按该图纸施工，原告所持合同上房屋的位置和实际建造位置、编号均不同，故本院对该证据的真实性予以确认，对其待证内容不予确认。经审理查明：坐落于衢州市衢江区横路乡黄岩堰住宅新村的商品房屋系由被告园方公司开发建设，该公司先后于2006年11月12日、2007年6月4日取得了上述房屋的商品房预售证。2007年9月7日，被告园方公司因建设资金需要向第三人苏文国借款人民币400万元，并于同日向苏文国出具借条一份。2007年9月7日、9月11日，第三人苏文国将400万元资金分为150万元、250万元以汇款方式分别汇入被告园方公司账户内。2007年9月7日，经衢州市衢江区公证处公证，被告园方公司向第三人苏文国出具授权委托书一份，委托书载明“兹有衢州园方建设投资有限公司全权委托温州苏文国先生办理本公司开发的黄岩堰住宅新村一期房屋销售的相关手续”。同时，被告还向苏文国提供了该住宅新村整体工程的规划图一份及该处含本案诉争房屋在内的24套房产的房屋买卖协议书；该24份协议书中的“乙方”，即房屋买受方一栏均为空白，落款时间为“2007年9月7日”，落款处加盖有被告公司印章并签有其法定代表人王卫东名字，协议书附随了由被告园方公司法定代表人王卫东签名的16.5万元-17.5万元不等的收款凭证。2007年9月8日，被告和第三人签订园字（2007）第38-61号购房合同补充协议，约定双方于2007年9月7日所签订的黄岩堰住宅新村项目中的24幢房屋买卖协议书实为借款协议，期限三个月，在被告将400万元借款划入第三人指定帐户时，双方原来所签订的授权委托书及房屋买卖协议书均予作废，如被告需要继续使用该笔资金，在被告提前一个月提出申请并办理好一切相关手续时，第三人应允许被告再展期三个月该笔款项。此后，被告一直未归还400万元款项。2008年1、2月，第三人苏文国持授权委托书和房屋买卖协议书与原告张建忠办理了本案诉争房屋的销售手续，两套购房款33万元以抵扣原告对第三人债权的形式支付给了第三人。2008年4月21日，第三人苏文国委托浙江平宇律师事务所律师郑德荣向被告发出律师函催讨400万元借款，2009年4月30日、6月4日，被告分别向第三人出具了承诺书和双方签字的协议书，约定了400万元的还款期限及逾期还款违约金。目前，被告仍未向第三人归还约定的400万元借款。现原告持房屋买卖协议书，要求确认该协议有效，并要求被告交付房屋，被告则认为第三人无权销售诉争房屋，故引起本案讼争。另查明，期间，被告园方公司曾更名为圆方公司，现重新更名为园方公司。被告开发建设的黄岩堰住宅新村商品房屋至今未办理物权设立的行政审批手续，该工程尚未经过竣工验收。本院认为：第三人苏文国持有的房屋买卖协议书和经公证机关公证的授权委托书均加盖有被告公司印章及被告的法定代表人王卫东亲笔签名，原告根据上述材料足以相信第三人取得了代为被告销售房屋的授权，原告据此通过第三人与被告签订的房屋买卖协议书符合法律规定，应为有效协议。被告抗辩认为，授权委托书及房屋买卖协议书只是向第三人借款的抵押担保，但其未提供证据证明该事实已被原告所获悉或原告签订本案诉争房屋的买卖合同时具有恶意，根据合同相对性原则，被告与第三人苏文国之间的相关约定，效力不及于原告，至于因第三人苏文国违反与被告的约定而造成的原、被告的其他损失，原、被告可另行主张，本案不宜处理。同时，被告所主张的其出具给第三人的委托销售授权书及房屋买卖协议书作废条件亦未成就，其授人以据提供签字盖印齐全的合同文书，事后又以自己欠缺法律知识反悔，对此“失误”应自负后果，故被告主张合同无效的抗辩意见理由不成立，本院不予采纳。原告请求确认其对诉争房屋享有所有权并实际交付，但诉争房屋系不动产，该房屋买卖协议有效并不必然导致房屋所有权转移，截至本案审理终结时止，诉争房产尚未经过行政主管部门的初始登记，其物权至今尚未设立，且双方的房屋买卖协议未经行政主管部门登记备案，原告亦未提供诉争房屋已符合物权设立条件的相关证据，故原告诉请被告立即交付所售房屋，条件不成就，本院不予支持。据此，为保持司法的统一性，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国物权法》第六条、第七条、第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告张建忠与被告衢州园方建设投资有限公司签订的园字（2007）第045、046号《房屋买卖协议书》合法有效；二、驳回原告张建忠的其他诉讼请求。案件受理费6400元，由原、被告各半负担，于本判决生效之日起七日内缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。审 判 长  王 静人民陪审员  戚雪生人民陪审员  汪雪珍二〇一三年三月一日书 记 员  袁凤良