北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2013）西民初字第22337号原告张玲杰，女，1963年4月23日出生。委托代理人尹富强，北京市隆安律师事务所律师。被告北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司，住所地北京市朝阳区光华路**院**楼****。法定代表人蒲敬思（英国籍），北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司中国区总裁兼首席执行官。委托代理人樊宝，北京市逢时律师事务所律师。委托代理人刘汉钢，男，该公司业务部经理，联系地址北京市西城区闹市口大街1号长安兴融中心B1层。原告张玲杰与被告北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员马维洪独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告张玲杰（以下简称原告）之委托代理人尹富强，被告北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司（以下简称被告）之委托代理人樊宝、刘汉钢到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2006年9月被告在原告不知情且未征得原告同意的情况下，单独进入涉案小区，并且在没有向业主明确告知服务标准的前提下，就在涉案小区内强行开始了所谓的物业管理服务。业主对于物业服务的内容、标准和物业服务收费的标准，都无从获知，这严重侵犯了业主的知情权和选择权。被告以原告与原物业服务管理公司签订的《XX前期物业管理服务协议（公寓）》（以下简称“前期物业协议”）为标准，向原告主张物业费按建筑面积每月每平方米8.3元人民币。按前期物业协议，小区物业采取酬金式管理模式，按照相关法律规定，物业公司每年度均应向业主公布财务状况，然而被告作为提供物业服务的公司，先是故意拒绝与业主签署明确的服务协议，之后又恶意拒绝向业主公布物业费账目明细，以至于原告无法获知物业费实际进账和支出明细情况。物业管理的核心是要对物业进行管理，同时确保物业的财产完整和财产安全，高级别的物业管理企业也会承诺资产服务即资产的保值和升值服务，同时收取相对高于普通物业服务的费用。而被告声称自身为世界最大历史最悠久的国际物业顾问公司，声称以客户为尊的理念，提供广泛的物业管理和保值服务，帮助客户实现物业价值最大化。而被告在原告社区提供服务的过程，利用自身的知名度和经济实力，利用自身的便利和原告社区没有业委会的先天缺陷，利用一份不合乎法律程序的与个别业主签署的所谓合同，强行侵占物业管理用房，强行提供物业服务，有选择性的收取物业管理费用，在提供服务期间管理严重失职，使得业主共有部分长时间受到侵害而不加管理和制止，导致业主资产严重流失。一、被告在提供物业管理服务期间，管理缺失，导致业主的共有权益受到严重的侵害。经业主多次催促物业公司履行其管理职责，仍未能采取有效措施制止侵权行为。放任、纵容他人在属于业主共同所有的公共部位的侵权行为，造成业主的资产严重流失。（一）被告对XX酒店占据大堂长期作为前台经营的侵权行为未采取有效措施制止，并放任其侵权行为长时间存续，使得业主共有权益受到严重损害（造成业主拥有的房屋对应的每平米的损失达130.73元）。（二）被告对小区1302号业主擅自改变住宅外观的行为未采取有效措施进行制止，导致业主共有权益受到侵害（损失金额=拆除恢复原状所需实际费用，预估为20万元，平均每平米为：200000元／48696.6平米=4.1元）。（三）XX餐饮管理有限公司私自将地下一层的警卫休息室、设备维修用房等分摊面积用于餐厅经营，严重侵犯了业主的共有权益。被告却未采取有效措施给予制止并维护业主的权益，致使业主资产流失（损失金额为190.98元／平米）。（四）XX健身有限责任公司私自将地下一层的物业用房改为“XXX”商务会所，严重侵犯了业主的共有权益，被告作为物业公司却未采取任何有效措施维护业主的共有权益，致使侵权行为持续存在，使得业主的资产严重流失（损失金额为317.2元／平米）。（五）XX酒楼在公共区域张贴摆放广告，被告作为物业公司未采取有效措施，致使业主共有收益受到损失。（六）XX银行北京分行XX支行擅自封锁电梯厅的侵权行为，被告未采取有效措施进行制止和管理，导致业主的共有权益受到严重侵害。（七）XX投资有限责任公司侵占涉案小区南楼7至14层共有部位的侵权行为，被告未能采取有效的措施进行制止和管理，导致业主的共有权益受到侵害（损失金额为150.68元／平米）。（八）多家外来商户在位于地下二层及地下三层的共有部分上停放机动车，被告对此未采取有效措施，致使原告的资产大量流失（损失金额为1100.77元）。二、被告选择性收取物业费用，导致业主共有权益受到侵害，最后导致原告资产流失（损失金额为3491元／平米）。三、被告不按相关法律规定公布财务报表，造成原告对物业服务事项、收费项目、收支余额等内容都无从知晓。综上，被告既然按照前期物业服务协议的物业费用标准向原告主张物业费，相对应的被告就有义务向原告提供此收费标准的物业管理服务。为此，被告应当按照前期物业协议中的规定，对业主的共有部位进行维护和管理，并且，被告有义务对侵害公共部位合法权益的行为采取有效措施给予制止。然而，被告不但未能提供合格的物业服务，其严重的管理不善和不作为的行为，使得业主的共有权益受到了严重的侵害，并导致业主资产严重流失，使得业主的共有资产流失达到4000余万元。物业费流失金额除了2007物业公司公布的“财务状况”外，其他年度由于物业公司拒绝提供相关数据和报表，导致业主尚未能掌握各年度的相关数据，尚无法准确计算。但仅以2007年为例，2007年物业费流失金额一年就接近3000万元。以此数据类推，自2006年10月被告进入到2011年5年时间，物业费流失金额高达1.5亿元。综上（一）至（九）每平方米业主拥有的房屋的平均损失达5385.56元。现原告起诉至法院，要求判令：1、被告出具《XX年度财务状况报表》，报表内容应当包括：物业服务项目基本情况、物业服务项目收支总体情况说明、物业服务项目收支情况表、物业服务项目服务事项说明（期限为：2006年10月至2010年12月31日）。2、被告承担违约责任，向原告支付违约金56000元（自2006年10月至2010年12月31日，由于被告不履行管理义务导致原告在这期间的损失达每平米5385.56元（估算，需要被告提供相关数据才能计算出造成损失的具体金额），被告应就造成业主每平米5385.56元的损失承担部分赔偿责任，根据公平原则以及被告在履行合同中的过错程度，我方认为被告应承担的赔偿责任为每平米749.095元比较公平，最终的赔偿金额应为749.095元乘以业主的房屋面积）。3、被告承担本案诉讼费。被告辩称，不同意原告全部诉讼请求。原告的第一项诉讼请求没有法律依据，第二项诉讼请求没有事实、法律合同依据。根据北京市物业管理办法第23条第2款规定，物业服务企业每年第一季度应公示上一年度物业服务合同履行情况，公布的内容在住建委有统一表格，我方严格按照此规定予以公布，原告主张要求出具的相关材料并无法律依据。我公司不存在任何违约行为，对于原告起诉书载明的XX酒店占用大堂的问题，大堂设计时有两个前台，一个前台由物业用于日常管理，另一个前台由XX酒店作为接待使用，因该楼部分业主委托该酒店出租房屋，并非原告所述的XX酒店占用大堂。关于1302号业主装修的问题，该业主装修前我方就向其发放了告知书，明确告知按法律及规定装修，该业主装修后确实存在原告起诉书载明的情况，已经西城区规划委介入调查，我公司配合政府处理此事件，现是何处理结果我公司还不清楚。关于XX餐饮公司在此经营的问题，我公司入驻时即已有该餐饮公司，我公司对业主、物业守备人调查，该楼属于写字楼、公寓共有，该餐饮为职工、业主的食堂，大多数人愿意保留该食堂，现每天均有该写字楼员工千余人用餐，也包括公寓业主出租出去的员工。关于XX健身公司的问题，我公司入驻时即已有该健身公司，此前诉讼对此予以认定，即并不对业主造成妨碍。对于XX酒楼广告的问题，我公司入驻时就发现此问题，曾找酒楼询问，其告知有市政管委批准手续，但现在其拒绝向我公司提供证据。现店标仍在原处，但不属于宣传性广告。对于XX银行封锁电梯的问题，经我公司现场查看，并无封闭电梯的情况。对于XX投资公司的问题，此前诉讼法院已经认定，该情况发生在前任物业公司服务期间，所以我公司对此不负任何责任。对于地下二层、三层共有部分停车问题，开发商就停车场有政府备案。我公司无选择性收费现象，涉案小区物业属于酬金式管理模式。我方已经按照政府要求、法规要求每年公示相关财务报表。综上，不同意原告诉讼请求。经审理查明：涉案小区开发商系XX房地产开发有限公司（以下简称长安公司）。原告系北京市西城区闹市口大街某号院某号房屋的产权人。2006年9月，长安公司与被告签订《XX物业管理服务委托合同》，被告正式进驻涉案小区，此前该小区的物业服务公司为XX国际物业管理（北京）有限公司。现涉案小区尚未成立业主委员会。上述事实，有（2012）一中民终字第8648号民事判决书、房屋所有权证及原、被告当庭陈述等材料在案佐证。本院认为：已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无需举证证明。本案中，生效裁判文书已经对被告作为涉案小区物业服务公司的资格予以确认，故原告关于被告在该小区从事物业服务的资格的意见，本院不予采纳。根据我国法律规定，业主请求公布、查阅物业服务合同等应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持。本案中，被告受业主委托对小区物业进行管理，业主对本小区的管理情况享有知情权。被告有义务将物业服务项目基本情况、物业服务项目收支总体情况说明、物业服务项目收支情况表及物业服务项目服务事项说明在物业管理区域内显著位置公示。我国法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，针对要求被告支付违约金之诉讼请求，原告未向本院提供充分证据证明被告存在违约行为以及原告确实存在相应损失，且原告的该项诉讼请求及计算依据缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第九条第一款第（四）项之规定，判决如下：一、本判决生效之日起三十日内，被告北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司将二〇〇六年十月至二〇一〇年十二月三十一日期间的物业服务项目基本情况、物业服务项目收支总体情况说明、物业服务项目收支情况及物业服务项目服务事项说明在其物业管理区域内显著位置予以公示。二、驳回原告张玲杰的其他诉讼请求。案件受理费六百元，由原告张玲杰负担五百六十五元（已交纳），被告北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司负担三十五元（本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满七日内仍未交纳上诉费用的，按自动撤回上诉处理。代理审判员  马维洪二〇一三年十二月十八日书 记 员  杨丽萍