重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书(2018)渝04民终287号上诉人(原审被告)：石柱土家族自治县新视野房地产开发有限公司，住所地：重庆市石柱土家族自治县城南路。统一社会信用代码：9150024058147959XX。法定代表人：聂新联，该公司总经理。委托诉讼代理人：万胜，该公司副总经理。委托诉讼代理人：陈康，该公司职工。被上诉人(原审原告)：谭国强，男，1937年1月4日出生，住重庆市石柱土家族自治县。委托诉讼代理人：周志民，重庆律缘律师事务所律师。上诉人石柱土家族自治县新视野房地产开发有限公司(以下简称新视野公司)因与被上诉人谭国强商品房预售合同纠纷一案，不服石柱土家族自治县人民法院于2017年10月30日作出的(2017)渝0240民初4295号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月24日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人新视野公司的委托诉讼代理人万胜、陈康，被上诉人谭国强的委托诉讼代理人周志民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。新视野公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回谭国强的违约金支付请求；一、二审诉讼费由谭国强负担。事实和理由：1.一审判决认定新视野公司逾期办理房屋产权登记构成违约错误。办理房屋产权登记系双方的共同义务，谭国强既未委托新视野公司办理房屋产权登记，也未向新视野公司提交相应的办证资料，即谭国强对逾期办证具有过错，故一审判决认定新视野公司单方违约明显不当。2.一审判决确定的违约金明显过高。案涉房屋逾期办理房屋产权登记对谭国强并未造成任何损失，合同约定每日按照已付房款万分之二支付违约金显然过高，新视野公司正在筹措资金解决办证事宜，若按一审判决的内容执行，将会对谭国强等业主带来不利影响。谭国强辩称，1.谭国强在合同签订后将相关的费用和资料交给了新视野公司，新视野公司也出具了相应的收据，新视野公司未按合同约定为购房人办证系其自身原因所致，购房人不存在任何过错，也不存在违约行为；2.一审判决的违约金是依据合同约定进行计算的，该合同合法有效，对双方具有约束力，故一审判决的金额并无不当。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，新视野公司的上诉请求不能成立，请求驳回上诉，维持原判。谭国强向一审法院起诉请求：1.新视野公司立即为谭国强购买的房屋申请办理不动产权证；2.新视野公司支付谭国强逾期办理房屋产权登记违约金59554.00元(433435.00元×687天×0.02%，自2015年10月29日计算至2017年9月15日止)；3.新视野公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2014年4月24日，新视野公司(甲方)与谭国强（乙方）签订《商品房买卖合同》，约定甲方将其位于石柱土家族自治县（以下简称石柱县）南宾镇“新视野·滨河晓月”×-×-×号房屋（系预售商品房）以总价433435.00元出售给乙方，乙方签订合同时一次性付清所有购房款。该合同第十三条约定：关于办理产权登记的约定……2.预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关材料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。3.甲、乙双方就相互配合办理本商品房产权登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同10日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。4.如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，逾期在90日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得土地登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之二的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。双方于同日签订《合同补充协议》，第9条约定：甲乙双方同意，属预售商品房的，双方在签订本合同之日起30日内共同申请办理合同登记备案，自商品房交付使用之日起60日内共同申请办理房地产权登记手续。谭国强签订合同后向新视野公司支付了购房款、大修基金、代收费及契税等。2015年8月30日，谭国强办理接房手续。截至2017年10月25日，新视野公司仍未向土地房屋登记机构提交办理《房地产权证》的申请和土地房屋登记机构规定的相关材料，也未取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。一审法院认为，新视野公司与谭国强签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效。根据约定，新视野公司应当在房屋实际交付之日(2015年8月30日)起60日内即2015年10月29日前向土地房屋登记机构提交资料并取得土地登记受理单，而新视野公司至2017年10月25日尚未提交办理房地产权证的申请，其行为构成违约。因新视野公司至今未协助谭国强办理不动产权证（房地产权证）违反合同约定，对谭国强请求其协助办理不动产权证的请求予以支持，考虑到办理不动产权证所需时间较长，酌定新视野公司自具备办理不动产权证条件之日起六十日内协助谭国强办理不动产权证。因新视野公司的行为，致使违约时间过长，产生的违约金就越多，其过错完全在于新视野公司，且双方约定的违约金按已付购房款的万分之二计算，并不存在过高的情形，故新视野公司应当承担违约责任，其主张从轻判决的理由不成立，一审法院不予支持。逾期办理房屋产权登记的违约天数，谭国强主张从2015年10月29日起计算至2017年9月15日止，符合法律规定，予以确认，其共计687天，即违约金为：59533.97元（433435.00元×0.02%×687）。对谭国强请求新视野公司支付赔偿金超过该数额部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、石柱土家族自治县新视野房地产开发有限公司自具备办理不动产权证条件之日起六十日内协助谭国强办理石柱土家族自治县南宾镇(新视野·滨河晓月)×-×-×号房屋的不动产权证（协助内容按相关规定和登记机关的要求为准）；二、石柱土家族自治县新视野房地产开发有限公司自本判决生效之日起十五日内支付谭国强逾期办理房屋产权登记违约金59533.00元；三、驳回谭国强的其他诉讼请求。案件受理费644.00元（已减半收取），由石柱土家族自治县新视野房地产开发有限公司负担。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。本院二审查明，新视野公司取得“新视野·滨河晓月”楼盘第3幢、第7幢、第2幢房屋的商品房预售许可证的时间分别为2010年8月28日、2013年9月29日、2014年1月8日，取得该楼盘第7幢、第2幢、第3幢《建设工程竣工验收备案登记证》的时间分别为2015年6月26日、2015年8月28日、2016年1月10日。本院查明的其他事实与一审查明的事实相同。本院认为，本案二审争议的焦点在于：谭国强请求判决新视野公司支付逾期办证违约金的诉讼请求能否成立，现就此评述如下：关于新视野公司主张办理产权登记系双方共同义务，谭国强并未委托新视野公司办证的上诉理由。一是新视野公司向谭国强收取了应由买房人承担的大修基金、契税及办证工本费等相应的办证费用。二是商品房买卖合同履行中，买房人委托开发商办理产权登记是此类合同办理产权登记的惯例。三是新视野公司已为案涉“新视野·滨河晓月”楼盘的部分购房人办理了产权登记。结合上述事实或惯例，谭国强委托新视野公司为其办理产权登记应属客观存在，新视野公司的该项上诉理由与事实不符，不能成立，本院不予支持。关于新视野公司主张谭国强并未向其提供办理产权登记资料的上诉理由。第一，虽然双方并未提交证据证明谭国强向新视野公司提交了相应的办证资料，但结合办理合同登记备案需要提供的资料与办理产权登记需提供的资料基本一致，而新视野公司已为谭国强办理了合同登记备案的事实，可以认定谭国强已向新视野公司提交了相应的资料。第二，前已认定了谭国强委托新视野公司为其办理产权登记的客观事实，双方应当是依据《商品房买卖合同》第十三条第3款的办证约定来履行义务，双方在该款中明确约定了购房人交付办证资料的时间为签订案涉合同10日内，故在此情况下，即使购房人未在规定的时间内提交相应资料，新视野公司也应尽到合理的通知义务，新视野公司并未提供其通知谭国强提交或补交资料的相关证据，故足以印证前述认定的客观性。此外，新视野公司在上诉状中认可其正在四处筹备资金解决办证事宜，这也说明了新视野公司不能如期办证的原因应系资金问题，而并不能归咎于购房者没有提交相应的办证资料。据此，新视野公司的该项上诉理由不能成立，本院对此不予支持。关于新视野公司主张一审判决的违约金明显过高的上诉理由。《中华人民共和国合同法》第一百四十条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，双方签订的《商品房买卖合同》第十三条第4款对逾期办证违约金约定为按日向购房者支付已付房价款的万分之二。新视野公司在本案中主张违约金过高，依据前述规定，应当提供证据证明约定的违约金过分高于实际损失，但新视野公司并未对此举证证明，应承担举证不能的法律后果。据此，新视野公司应当依照合同约定支付谭国强逾期办证的违约金，即新视野公司的该项上诉理由亦不能成立，本院不予支持。综上所述，新视野公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1288.00元，由石柱土家族自治县新视野房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  谭中宜审判员  何 玉审判员  王 宏二〇一八年四月十六日书记员  刘桂林