广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初24273号原告：广州轻工工贸集团有限公司房产物业经营管理分公司，住所地广州市越秀区沿江东路407号301房。负责人：洪颂伟。委托诉讼代理人：童建，北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨健秋，北京大成（广州）律师事务所实习人员。被告：广州市宝泷物业发展有限公司，住所地广州市海珠区江南大道燕子岗南路13号自编3号楼4楼403室。法定代表人：陈亚保。委托诉讼代理人：何音，广东大篆律师事务所律师。委托诉讼代理人：马莉，广东大篆律师事务所律师。原告广州轻工工贸集团有限公司房产物业经营管理分公司诉被告广州市宝泷物业发展有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月31日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序，由审判员郑素梅独任审理，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人童建、杨健秋，被告的委托诉讼代理人何音到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付无权占用广州市海珠区江南大道燕子岗南路13号场地期间的场地占用费及利息（场地占用费以当年度广州市房屋租金参考价为标准，自2018年6月1日计至被告实际交还案涉场地之日止，暂计至2020年7月31日为6732838元；利息以每月场地占用费为本数，其中2018年6月1日起至2019年8月19日期间的利息按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率4.35%计算，2019年8月20日起计至实际付清之日止的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，暂计至2020年7月31日为304797.34元）；2.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2014年1月，广州轻工工贸集团有限公司依法取得案涉场地的所有权。原告经广州轻工工贸集团有限公司授权委托，负责经营管理广州轻工工贸集团有限公司及属下企业的物业租赁及物业管理等事项。2014年1月，原告与被告签订《补充租赁合同》，约定原告将案涉场地出租给被告使用，租赁期限自2014年1月1日起至2018年12月31日止。同时，《补充租赁合同》明确，该合同是双方签订的关于双方租赁关系的正式有效文件，属于案涉场地租赁的最终文本。2017年1月26日，广州市海珠区人民法院经审理作出（2016）粤0105刑初422号刑事判决书，查明被告股东及法定代表人为顺利承租案涉场地存在向国家工作人员行贿的事实，故依法认定被告股东及法定代表人犯单位行贿罪，判处有期徒刑、罚金。该判决已生效。2018年5月14日，原告提起诉讼，请求确认双方签订的《补充租赁合同》无效，要求被告向原告返还案涉场地，被告遂自2018年6月起不再向原告支付租金，后广州市海珠区人民法院经审理作出（2018）粤0105民初5129号民事判决书，以案涉场地租赁行为属恶意串通，损害第三人利益为由认定《补充租赁合同》为无效合同，判令被告将案涉场地交还给原告。案件经被告上诉后，广州市中级人民法院于2019年8月26日作出（2019）粤01民终11663号民事判决书，依法判决维持原判。2019年l0月23日，因被告拒不交还案涉场地，原告申请强制执行，但被告至今仍未按前述生效裁判文书明确的义务向原告交还案涉场地，案件目前仍在执行程序中。被告无正当理由侵占案涉场地且拒不偿付无权占用期间的场地占用费，严重损害原告的合法权益。被告辩称：一、2018年6月起，原告径行起诉被告要求确认合同无效后对案涉场地的经营管理造成了一定程度的影响，案涉场地的小租户也纷纷搬离或未续约。鉴于法院已经确认本案租赁合同无效，并明确原、被告均有过错，双方均应该承担50%的过错，则本案双方的租赁合同中对于承租面积的约定也不再适用，在被告无法按照合同约定使用案涉场地的情况下，再要求被告承担原合同的义务对被告不公平，原告作为过错方也应当与被告承担一半的损失，即本案的使用费应当按照被告所实际承租使用的面积来计算相应的使用费数额。二、案涉场地属于工业用房，处在广州市海珠区南石头街沙溪社区内，参照广州市房地产租赁管理所公布的2018年、2019年广州市房屋租金参考价，南石头沙溪社区工业用房租金参考价为20元/平方米，则应按20元/平方米/月的标准计算，原告起诉要求按照商业用房的租金指导价计算没有事实与法律依据。三、2013年12月30日起，被告即已经将案涉场地转租给广州市海珠区保瀛置业服务部（以下简称保瀛服务部）管理，原告对此也是明知且同意的，2019年8月法院作出生效判决确认合同无效后，保瀛服务部也已经按照实际承租面积直接向原告支付案涉场地的租金，原告也从未提出异议，因此应视为原告对该费用的确认，则案涉场地2019年8月至2020年5月19日的使用费已经支付完毕。四、原、被告之间的执行案件已经完结，被告也已经于2020年5月19日搬离案涉场地，因此原告无权要求2020年5月19日之后的占有使用费。五、被告在签署合同时向原告支付了212560元保证金，本案合同无效后，该部分费用应当返还被告，应抵扣相应的使用费。六、本案租赁期间恰遇上新冠疫情，按照广东省的相关政策规定，应当予以减免2个月的租金，本案原告也应当按照相关政策规定，减免原告两个月的使用费。七、在原告起诉被告之前，被告从无拖欠任何款项，说明被告没有拖欠租金的故意。在上一次诉讼过程中，被告多次主动找原告协商相关事宜，但原告均以各种理由不予商谈。鉴于本案合同无效的原因是双方均有过错，并且被告在上一次诉讼中，也没有主张占有使用费，则表明是原告自身原因未及时主张案涉场地的占有使用费，另外2019年8月开始，保瀛服务部也已经向原告支付了涉案场地的使用费，因此原告要求被告按照同期同类贷款利率和贷款市场报价利率支付利息不符合事实，也对被告不公平，请求法院予以驳回。经审理查明：据粤房地权证穗字第××号《房地产权证》记载：海珠区江南大道燕子岗南路13号自编1号的权属人为广州轻工工贸集团有限公司；规划用途为传达室，厕所；房屋所有权取得方式为划拨；登记时间为2014年1月8日；房屋结构为混合结构；层数为1；建筑面积为42.47平方米；土地性质为国有；土地共用面积为7233.29平方米；等。据粤房地权证穗字第××号《房地产权证》记载：海珠区江南大道燕子岗南路13号自编2号的权属人为广州轻工工贸集团有限公司；规划用途为配发电房、储水池及水泵房；房屋所有权取得方式为划拨；登记时间为2014年1月8日；房屋结构为混合结构；层数为1；建筑面积为155平方米；土地性质为国有；土地共用面积为7233.29平方米；等。据粤房地权证穗字第××号《房地产权证》记载：海珠区江南大道燕子岗南路13号自编3号的权属人为广州轻工工贸集团有限公司；规划用途为冲压车间；房屋所有权取得方式为划拨；登记时间为2014年1月7日；房屋结构为钢筋混凝土结构；建筑面积为1230平方米；土地性质为国有；土地共用面积为7233.29平方米；等。据粤房地权证穗字第××号《房地产权证》记载：海珠区江南大道燕子岗南路13号自编4号的权属人为广州轻工工贸集团有限公司；规划用途为加工车间；房屋所有权取得方式为划拨；登记时间为2014年1月7日；房屋结构为钢筋混凝土结构；建筑面积为2000平方米；土地性质为国有；土地共用面积为7233.29平方米；等。据粤房地权证穗字第××号《房地产权证》记载：海珠区江南大道燕子岗南路13号自编5号的权属人为广州轻工工贸集团有限公司；规划用途为仓库；房屋所有权取得方式为划拨；登记时间为2014年1月7日；房屋结构为混合结构；层数为1；建筑面积为116.64平方米；土地性质为国有；土地共用面积为7233.29平方米；等。据粤房地权证穗字第××号《房地产权证》记载：海珠区江南大道燕子岗南路13号自编6号的权属人为广州轻工工贸集团有限公司；规划用途为饭堂；房屋所有权取得方式为划拨；登记时间为2014年1月8日；房屋结构为砖木结构；层数为1；建筑面积为128平方米；土地性质为国有；土地共用面积为7233.29平方米；等。据粤房地权证穗字第××号《房地产权证》记载：海珠区江南大道燕子岗南路13号自编7号的权属人为广州轻工工贸集团有限公司；规划用途为车间；房屋所有权取得方式为划拨；登记时间为2014年1月8日；房屋结构为砖木结构；层数为1；建筑面积为75平方米；土地性质为国有；土地共用面积为7233.29平方米；等。据粤房地权证穗字第××号《房地产权证》记载：海珠区江南大道燕子岗南路13号自编8号的权属人为广州轻工工贸集团有限公司；规划用途为车间；房屋所有权取得方式为划拨；登记时间为2014年1月7日；房屋结构为钢筋混凝土结构；层数为2；建筑面积为523平方米；土地性质为国有；土地共用面积为7233.29平方米；等。据粤房地权证穗字第××号《房地产权证》记载：海珠区江南大道燕子岗南路13号自编9号的权属人为广州轻工工贸集团有限公司；规划用途为厂房；房屋所有权取得方式为划拨；登记时间为2014年1月8日；房屋结构为砖木结构；层数为1；建筑面积为95平方米；土地性质为国有；土地共用面积为7233.29平方米；等。据粤房地权证穗字第××号《房地产权证》记载：海珠区江南大道燕子岗南路13号自编10号的权属人为广州轻工工贸集团有限公司；规划用途为仓库；房屋所有权取得方式为划拨；登记时间为2014年1月8日；房屋结构为砖木结构；层数为1；建筑面积为180平方米；土地性质为国有；土地共用面积为7233.29平方米；等。据粤房地权证穗字第××号《房地产权证》记载：海珠区江南大道燕子岗南路13号自编11号的权属人为广州轻工工贸集团有限公司；规划用途为仓库、厂房；房屋所有权取得方式为划拨；登记时间为2014年1月8日；房屋结构为钢筋混凝土结构；层数为2-1/6；建筑面积为547.65平方米；土地性质为国有；土地共用面积为7233.29平方米；等。广州轻工工贸集团有限公司出具《授权委托书》，委托原告负责经营管理广州轻工工贸集团有限公司及属下企业的物业租赁及物业管理等事项，委托权限包括全权代表本企业对外洽谈、签订物业出租协议及委托律师处理租赁纠纷等法律诉讼事务、代表本企业收缴物业租金和违约金、办理各种物业租赁手续，等。原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《补充租赁合同》，约定：甲方把海珠区燕子岗南路13号（原广州气枪厂厂区）厂房，该物业占地面积约为7688平方米，建筑面积共5314平方米的场地租给乙方使用；该物业的使用性质为商业，并将其改造为创意产业园；该物业采取包租的方式，由乙方负责该物业的租赁经营综合管理工作并负责该物业的整改、维修及日常维护等工作，但必须接受甲方日常的监督检查；租赁期限为五年，从2014年1月1日起至2018年12月31日止；2014年1月1日至2014年8月31日止每月租金为106280元，租金从2014年9月起递增6%，以后每三年在上一年租金的基础上递增6%，即2014年9月1日至2017年8月31日每月租金为112657元，2017年9月1日至2018年12月31日每月租金为119416元；乙方在签订本合同之日须向甲方支付租赁保证金212560元，租赁期限届满，在乙方已向甲方交清了全部应付的租金及租赁期间产生的一切费用，并按本合同规定承担向甲方交还承租物业、清理杂物等相关责任后五日内，甲方将向乙方无息退还租赁保证金；未经甲方书面同意，乙方不得将该租赁物整体转租给其他租户，不得转借、转让或与第三方互换房屋使用；经甲方同意的情况下，乙方将该租赁物分租，分租期不得超过本合同有效期限，而且乙方与第三方签订的租赁合同必须受本合同相关条款规定的约束，否则视为无效，因分租引起的任何纠纷及法律责任由乙方自行承担；租赁合同提前终止或有效期届满，乙方应于终止之日或租赁期限届满之日迁离租赁物，并将承租物业及其附属设施全部返还给甲方，乙方逾期不迁离或不返还租赁物的，则每月按原租金标准的双倍计收场地占用费；本补充租赁合同是甲、乙双方签订的正式有效文件，陈本补充租赁合同约定外，未经双方协商同意，任何一方不得擅自修改或变更本补充租赁合同；等。原告曾于2018年5月14日向本院起诉被告，要求确认双方签署的《补充租赁合同》无效，被告向原告返还承租的广州市海珠区燕子岗南路13号（原广州气枪厂厂区）的厂房等。本院受理后，于2019年3月13日作出（2018）粤0105民初5129号民事判决书，查明：……原告在法庭调查中陈述对于被告逾期支付租金和使用费的问题，原告将另行起诉解决。但在法庭辩论终结后，原告增加关于租赁场地使用费等诉讼请求。由于原告增加诉讼请求是在法庭辩论终结后提出，故本院不予准许，原告可另行法律途径解决。该案认为：关于合同效力问题。根据生效刑事判决书查明的事实，反映2012年至2014年被告的股东之一保泽公司及其原法定代表人陈亚保（也是被告的法定代表人）在向原告租赁物业及经营场地租赁生意的过程中，为谋取不正当利益，分多次向原告集团公司有关人员行贿；2013年至2014年，被告的股东之一保泽公司及其原法定代表人陈亚保（也是被告的法定代表人）在向原告租赁物业及经营场地租赁生意的过程中，为谋取不正当利益，分两次向原告集团有关人员及被告另一股东奥宝公司有关人员行贿从而顺利承租涉案物业。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第（五）项规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益以及违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。根据《中华人民共和国反不正当竞争法》第七条规定，经营者不得采用财物或者其他手段贿赂交易相对方的工作人员、受交易相对方委托办理相关事务的单位或者个人及利用职权或者影响力影响交易的单位或者个人，以谋取交易机会或者竞争优势。由于被告的股东之一保泽公司及其原法定代表人陈亚保（也是被告的法定代表人）通过商业贿赂相关人员的方式以谋取租赁涉案场地的交易机会和竞争优势的行为，属于恶意串通行为，损害了第三人公平竞争的机会和利益，故原告与被告签订的《补充租赁合同》应认定为无效合同。鉴此，原告要求确认上述合同无效的请求，于法有据，本院予以支持。被告关于合同有效的抗辩理由，依据不足，本院不予采纳。关于交还涉案场地问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。鉴于在本院公告期限内没有案涉租赁场地的相关权利人或实际使用人或次承租人向本院登记主张权利，故原告要求被告交还涉案房屋的请求，于法有据，本院予以支持。该案判决：一、确认原告广州轻工工贸集团有限公司房产物业经营管理分公司与被告广州市宝泷物业发展有限公司签订的《补充租赁合同》无效；二、被告在本判决发生法律效力之日起10日内，将所承租的广州市海珠区燕子岗南路13号（原广州气枪厂厂区）厂房交还给原告。判后，被告不服上诉，广州市中级人民法院于2019年8月26日作出（2019）粤01民终11663号民事判决书判决：驳回上诉，维持原判。该判决于2019年8月29日发生法律效力。2019年10月23日，原告依据上述民事判决书向本院申请强制执行，本院以（2019）粤0105执13712号立案执行。2020年5月13日，本院前往涉案物业张贴公告，责令被告限期交还涉案物业，逾期未搬出交还的，将依法采取相应的强制措施。同月29日，被告到本院表示已搬离涉案场地，并将其承租的位于广州市海珠区燕子岗南路13号楼4楼403室钥匙交至本院。此外，其表示涉案物业的其余场地是由实际承租人保瀛服务部经营使用，其不清楚具体使用及转租情况。6月10日，实施部门至涉案物业调查场地使用情况，调查结果显示截止到当日，该场地共有商铺14间，除被告已交还的上述403室外，尚有4间商铺处于空置状态，8间商铺由案外人使用，1间商铺正在装修，被告已撤出上述场地。7月7日，本院告知原告调查情况并向其送达403室钥匙，原告表示确认被告已搬出上述403室，主张涉案物业应整体清场并交还，故拒绝接收钥匙。7月16日，本院作出（2019）粤0105执13712号结案通知书，认定被告已于同年5月19日搬出涉案物业并交钥匙至本院，本案已执行完毕结案。7月24日，原告提出执行异议，请求撤销（2019）粤0105执13712号结案通知书，要求被告立即腾空并返还广州市海珠区燕子岗南路13号（原广州气枪厂厂区）厂房。本院经审查，认为：本院向原告发出结案通知书认为被告已于2020年5月19日搬出涉案场地并将钥匙交至本院，该案已执行完毕，原告认为被告应将涉案物业全部场地清空并交还，故被告交付涉案物业自编3号楼4楼403室、撤出涉案场地的行为能否视为已履行完毕涉案义务是本案的争议焦点。结合案件的具体情况，本院分析与认定如下：案涉纠纷因原告与被告的租赁关系产生，生效判决第二项判令被告将所承租的广州市海珠区燕子岗南路13号（原广州气枪厂厂区）厂房交还给原告，该判项的义务主体为被告，执行内容为交还其承租的涉案场地，在本院张贴公告要求被告将承租的涉案场地交还原告后，被告撤出涉案场地并将实际占有房屋的钥匙交到本院，被告已履行完毕涉案义务，本院根据上述情况，作出结案通知书告知当事人该案已执行完毕，并无不妥。原告要求本院撤销上述通知书的异议理由不成立，本院不予支持。至于现涉案场部分厂房由案外人占有，被告表示其早已将涉案场地转租给保瀛服务部，案外人占有部分场地的情况并非产生于本案执行过程中，本院无权依据上述租赁合同纠纷判决书要求案外人履行交还场地义务，原告与案外人之间的其他法律关系，应通过其他法律途径解决。遂裁定：驳回原告提出的执行异议。原告不服申请复议，广州市中级人民法院于2020年12月28日作出（2020）粤01执复843号执行裁定书，认为本院只是将涉案物业中的403房交还给原告，而有部分空置房屋以及正在装修的房屋有没有交付，不清楚；另外还有8间商铺，案外人正在使用，本院也没有清场交付给原告，本院对本案的执行情况与执行依据判令的执行内容相差甚远，本院以执行完毕方式结案错误，应予以撤销。遂裁定：一、撤销本院（2019）粤0105执13712号结案通知书；二、撤销本院（2020）粤0105执异277号执行裁定。本案诉讼过程中，双方当事人确认：1.被告自2018年6月1日起未支付占用费；2.被告已付保证金212560元，在本案占用费中抵扣；3.案外人保瀛服务部代付2019年8月至2020年5月期间占用费合计559196.22元，在本案占用费中抵扣。另原告表示，涉案物业被分隔成多个自编房屋，若是分阶段执行，在园区公共设备交还的情况下，可按照实际收回的情况计算占用费。本院认为：发生法律效力的民事判决已对原告与被告签订的《补充租赁合同》的效力进行了论述，本案不再赘述。现原告要求被告支付涉案场地的占用费，合法合理，本院予以支持。关于占用费的计算标准，应参照《补充租赁合同》约定的租金标准（租金从2014年9月起每三年在上一年租金的基础上递增6%，2014年9月1日至2017年8月31日每月租金为112657元，2017年9月1日至2018年12月31日每月租金为119416元，以此类推）计算为宜。关于占用费的计算期间，因原告要求被告返还涉案场地的案件仍在强制执行过程中，涉案场地面积较大，被告在2020年5月19日之后的场地交回情况尚不确定，故占用费应暂计至2020年5月19日止为宜。此后的占用费，原告可根据涉案场地的收回情况再循法律途径解决。综上，被告应向原告支付2018年6月1日至2020年5月19日期间的占用费为2819758.45元（119416元/月×23月＋119416元/月÷31天×19天）。原告同意被告已付的保证金212560元及保瀛服务部代付的占用费559196.22元在本案占用费中抵扣，则抵扣后，被告还应支付的占用费为2048002.23元（2819758.45元-212560元-559196.22元）。对原告主张的超出部分的占用费，本院不予支持。关于逾期付款利息，结合本案的情况，应自原告起诉之日即2020年7月31日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算为宜。被告迟迟未履行交还涉案场地的义务，由此产生的占用费应由被告承担，故被告要求减免疫情期间2个月的占用费，依据不足，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，判决如下：一、被告广州市宝泷物业发展有限公司在本判决发生法律效力之日起10日内向原告广州轻工工贸集团有限公司房产物业经营管理分公司支付从2018年6月1日起至2020年5月19日止的场地占用费2048002.23元及利息（利息从2020年7月31日起，以2048002.23元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至付清之日止）；二、驳回原告广州轻工工贸集团有限公司房产物业经营管理分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案受理费61063元，由原告广州轻工工贸集团有限公司房产物业经营管理分公司负担43293元，被告广州市宝泷物业发展有限公司负担17770元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  郑素梅二〇二一年二月二十三日书记员  梁晶晶