西 安 市 长 安 区 人 民 法 院 陕 西 省 西 安 市 长 安 区 人 民 法 院 民 事 判 决 书（2021）陕0116民初3590号 原告：西安市长安区人力资源和社会保障局。法定代表人：李遵席，系该局局长。委托代理人：林曦，上海锦天城（西安）律师事务所律师。被告：西安长安国济医院。法定张亚琳，代表人：，系该医院负责人。委托代理人：王雅丽，系该医院职员。第三人：张战升。委托代理人：刘存棉，系第三人之妻。原告西安市长安区人力资源和社会保障局与被告西安长安国济医院、第三人强战升房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员徐峰章独任审理，公开开庭进行了审理。原告委托代理人林曦，被告委托代理人王雅丽，第三人委托代理人刘存棉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：其与第三人签订了房屋租赁合同，将其所有的涉案房屋出租于第三人，第三人在经营期间擅自将涉案房屋转租给被告并实际占用涉案房屋进行经营，致使其无法收回涉案房屋。现要求被告将占用的房屋恢复原状，被告向其返还并腾退位于西安市长安区XX街XX号XX楼砖混结构房屋15间；被告向其支付涉案房屋实际腾退之日的占有使用费，其中时至2018年11月18日的费用为122808元，本案诉讼费用由被告承担。被告辩称：其与原告没有合同关系，其不是房屋租赁合同的相对方；其使用涉案房屋进行经营属实，但其使用涉案房屋是从他人处转租而来，且向他人支付了转让费及租金，其现合法使用涉案房屋；其愿意继续使用涉案房屋，也愿意与原告重新签订租赁合同，愿意向原告交纳租金；其对涉案房屋进行了装修，投入了很大的资金，其医院属于公益事业，腾房对其损失很大。综上，不同意原告的诉讼请求。第三人述称：其同意原告的诉讼请求。经审理查明，2007年3月，第三人与西安市长安区人事局（以下简称长安区人事局）签订房屋租赁协议（协议落款处的承租人栏加盖有长安区XX招待所的印章，第三人作为法定代表人签名）。该协议约定长安区XX楼XX房XX招待所进行经营；租赁期限为1年，自2007年4月1日至2008年4月1日；每间房屋每月租金 170元，年租金共计30600元；该协议自2007年4月1日生效。同时，双方对其他内容亦进行了约定。随后，长安区人事局将上述房屋交由第三人经营使用，第三人向长安区XX房租。此后，双方虽未续签协议，但第三人仍使用上述房屋，仍向长安区人事局交纳了相应的房屋租金。2011年1月1日，长安区人事局与第三人签订房屋租合同。该合同约定房屋位于长安区政府旧址前，十字路北东侧的劳动大楼砖混部分二楼共计14间房屋，其中劳动大楼东边二楼走廊南侧房屋为8间，走廊北侧房屋为6间，每间房屋面积为15平方米，共计210平方米；租赁期限为3年，自本合同生效之日起至2014年1月1日；每间房屋每月租金为170元，月租金为2380元，年租金为28560元；租金按年交付，合同生效后10日内，一次性交清当年租金，以后租金均在合同生效日对应日前，一次性交清本年度租金；合同期满后，若出租方需继续出租该房屋，在同等条件下，承租方享有优先权；合同终止后5日内，承租方必须交还承租的房屋，逾期未交，出租方有权要求承租方赔偿损失，赔偿损失的计算方法是每间每日人民币50元；承租方擅自将房屋转租、转让或转借他人、承租方拖欠租金累计达1个月的，出租方有权提前解除合同；在承租期内，出租方如果将房屋所有权转移给第三人时，本合同对新的房屋所有人继续有效；在承租期内，经出租方同意，承租方可以对所承租的房屋进行装修，装修费用由承租方承担，在合同期满后保持原状，整体交还给出租方不得拆除；承租人在租赁期内，因经营需要办理电力增容、电路和改造，在征得出租人同意后方可施工，所需费用由承租方承担，在租赁期满后交给出租人；在出租期内，因出租方改变房屋的用途需要提前终止合同，不按照违约对待，损失可以由双方协商解决；承租方未按合同约定交付租金累计超过1个月，或者擅自转租、转让、转借、擅自装修的，除应承担违约责任外，还应当承担赔偿损失的责任。同时，双方对其他内容亦进行了约定。2012年，第三人将涉案房屋转租给王某某。此后，王某某实际占有使用了涉案房屋，第三人向长安区人事局交纳了合同租期内所有租金。时至2015年，被告准备注册成立，其相关负责人与他人就涉案房屋相临的房屋（一楼部分、二楼一层、三楼部分）签订了房屋租赁协议。该协议租赁期限为5年，自2015年8月至2020年8月。2016年2月，被告医院成立后在前述房屋内进行经营。该房屋系他人自西安市长安区劳动就业服务中心承租而来。时至2016年4月，被告为了扩大经营，遂与王某某进行了联系。2016年4月22日，王某某与被告签订了合同。该合同载明，王某某将西安市长安区XX街XX号XX层转租给长安国济医院，合同转让金额为5万元；转租后劳动大楼2层以前的债权与债务与现承租人无关；转租人所欠房租由承租人承担。随后，被告向王某某分两次支付了转让费5万元，王某某以长安区XX招待所名义向被告出具了收款收据。此后，被告对涉案房屋进行了装修后经营至今，未向长安区人事局和原告交纳过租赁费用。时至2018年，因国家政府机关内部机构改制，长安区人事局变更为现名称即原告。2018年4月，原告形成了向第三人的通知。通知载明第三人于2007年4月1日与其签订租房合同，租赁其单位劳动大楼房屋砖混部分二楼15间，该租房合同已于2008年4月1日到期，第三人实际使用至今，依据合同法相关规定，现通知从即日起解除双方签订的租房合同，第三人在接到通知后15日搬出租赁房屋内所有物品，腾空房屋，将该租赁房屋交付其单位，立即交清拖欠的房屋租金。2018年5月，原告向本院起诉要求第三人及被告（此时原告将被告列为第三人，将第三人列为被告）向其腾交劳动大楼砖混部分二楼15间房屋；要求第三人支付自2014年1月1日至2018年5月3日的房屋租金134555元，并承担利息31136.4元；要求第三人支付自2018年5月4日至涉案房屋实际腾交之日的占有使用费及利息，其中时至2018年5月10日的费用为510元，利息为0.37元；该案诉讼费用由被告与第三人承担。因涉案房屋的租赁涉及到王某某，而此时原、被告及第三人均无法联系到王某某，原告遂于2018年11月撤回了起诉。2018年11月，原告再向本院递交了起诉状，要求被告承担腾退涉案房屋并恢复原状的义务，要求被告承担自2014年1月1日至涉案房屋实际腾退之日的占有使用费，其中时至2018年11月18日的费用为122808元，涉案房屋占有使用费按其与第三人所签订的租赁合同中的租金约定标准计算；本案诉讼费用由被告承担。本案经本院审理后认为涉案房屋系被告自案外人王某某处转租而来，被告与第三人无租赁合同关系，被告与原告亦无租赁合同关系，被告并非涉案房屋租赁合同的相对方，被告并非本案的适格诉讼主体，遂以（2019）陕0116民初1232号民事裁定书驳回了原告的起诉。原告不服本院裁定并提起上诉，本案经西安市中级人民法院审理后认为原告作为涉案房屋的出租人将承租人即第三人、房屋实际使用人即被告诉至法院要求支付拖欠租金并腾交房屋等，符合民事诉讼法规定的起诉条件，属于人民法院受理民事案件的范围，遂以（2020）陕01民终4688号民事裁定书裁定撤销了本案驳回起诉的裁定，指令本院继续进行审理。本案在审理中，原告认为其与第三人签订了房屋租赁合同，其将涉案房屋出租于第三人，第三人在经营期间擅自将涉案房屋转租给被告并实际占用涉案房屋进行经营，致使其无法收回涉案房屋。现要求被告将占用的房屋恢复原状，被告向其返还并腾退位于西安市长安区XX街XX号XX楼砖混结构房屋15间；被告向其支付涉案房屋实际腾退之日的占有使用费，其中2014年1月1日至2018年11月18日的费用为122808元，费用标准按其与第三人的房屋租赁合同约定租金标准即每月2380元计算；本案诉讼费用由被告承担。被告在答辩中认为其与原告没有合同关系，其不是房屋租赁合同的相对方；其使用涉案房屋进行经营属实，但其使用涉案房屋是从他人处转租而来，其向他人支付了转让费及租金，其现合法使用涉案房屋；其愿意继续使用涉案房屋，也愿意与原告重新签订租赁合同，愿意向原告交纳租金；其对涉案房屋进行了装修，投入了很大的资金，其医院属于公益事业，腾房对其损失很大，不同意原告的诉讼请求。第三人在述称中认可原告的诉讼请求，表示其在经营涉案房屋期间将涉案房屋转租于他人，就此事曾向原告方相关人员进行过说明，原告方相关人员回复涉案房屋可以使用，何时收房，何时应予返还；他人将涉案房屋再转租于被告时，其与原告的合同已经到期，此后情况与其无关；原告作为一个单位，应对涉案房屋的使用、出租情况随时掌握情况，其与原告的房屋租赁合同到期后，原告未向他人及被告及时催要租金，或要求对方腾房，原告也有一定责任。庭审中，促其协商，因各方意见相佐，本案未能调解。以上事实，房屋租赁协议、房屋租赁合同、通知、合同、收款收据、民事裁定书、庭审笔录等在巻佐证，足以认定。本院认为，原告与第三人所签订的房屋租赁合同形成于2021年前，合同约定的租赁期限亦在2021年前，原告于2019年就本案已经起诉，依据相关法律规定，本案应适用2021年前的相关法律规定进行处理。依法成立的合同，自成立时生效。本案中，原告与第三人经协商于2011年1月1日签订了房屋租赁合同，该合同出自双方自愿，合同内容不违反相关法律强制性的规定，原告与第三人对该合同的真实性均无异议，该合同应为有效。同时，租赁期间届满，承且人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。此外，不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。再之，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中，依据原告与第三人所签订房屋租赁合同的约定，该合同于2014年1月1日期限届满，由于原告未向第三人要求返还房屋，第三人也未主动向原告交回房屋，可以认定双方的租赁合同形成不定期租赁，原告可以随时要求解除合同并收回房屋。第三人未经原告的明确同意将涉案房屋转租于王某某，王某某亦未经原告同意将涉案房屋再转租于被告，无论是王某某还是被告，均未向原告交纳租金，且使用涉案房屋长达5年，原告自2018年起即向第三人及被告主张权利并形成诉讼，可以认定原告与第三人的房屋租赁合同已于2018年解除。现原告坚持要收回涉案房屋，不愿意与被告签订房屋租赁合同，被告作为涉案房屋的实际占有、使用人，应向原告限期腾退涉案房屋。原告要求被告腾退涉案房屋之请求，于法有据，依法应予支持。对于涉案房屋的位置，依据原告庭后所提供的说明，确定为劳动大楼二楼东边走廊南侧8间房屋，走廊北侧6间房屋及楼梯走廊部分。返还的租赁物应当符合合同约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，由于原告与第三人在房屋租赁合同中对房屋原状未明确约定，被告在租赁涉案房屋后对房屋进行了装修，并有所添附，依据上述合同相关内容即合同期限届满后保持原状，整体交还出租人不得拆除之约定及相关法律规定，被告应对不影响涉案房屋结构及墙面、地面、楼梯外观等非附合物予以拆除。房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，应予支持。本案中，被告自2016年4月底开始实际占用使用涉案房屋，因其未提供充分证据证明已向王某某交纳了相应期限的租金，亦未提供王某某的身份信息及联系方式，其作为注册登记的企业，理应知晓王某某作为个人非涉案房屋的所有人，理应知晓与王某某签订租赁合同的不利后果，在原告向其主张权利的情况下，更应与原告进行联系、沟通，使其占有、使用涉案房屋合法化。同时，被告亦未向第三人交纳过相应期限的租金。被告作为涉案房屋的实际占有、使用者，应向原告承担相应的占有使用费。原告要求被告支付涉案房屋占有使用费之请求，于法有据，依法应予支持。对于占有使用费的计算，应以被告实际使用涉案房屋的时间确定时限，以原告与第三人所签订房屋租赁合同中的租金标准计算占有使用费的数额。经核算，2016年4月22日至2018年11月21日的占有使用费为73780元。被告还应自2018年11月22起至涉案房屋实际腾退之日止，按每月2380元的标准向原告承担相应的占有使用费。原告要求被告支付2014年1月1日至2016年4月21日涉案房屋占有使用费之请求，于法无据，本院不予支持。被告认为其向王某某交纳了转让费和租金，其使用涉案房屋合理合法之理由，因涉案房屋并非王某某所有，转租房屋应征得出租人的同意是法律规定，被告在与王某某签订合同时应预见到不利后果；依据其提供与王某某签订的合同内容及其所称为王某某出具的收款收据分析，其向王某某所支付的5万元应为转让费，并不包括涉案房屋租金，且合同中明确约定王某某所欠的房屋租金应由其承担，故对其此节理由本院不予采信。被告认为其对涉案房屋进行装修，投入了很大的资金，其医院属于公益事业，腾房对其损失很大之理由，由于被告在装修涉房屋时并未征得原告的同意，在与王某某无法联系时亦未与原告积极协商，在原告开始主张权利时亦未向原告支付已产生的占有使用费，其投入资金系其为获取经营收益而为，依据相关法律规定，其装修、投入资金不应由房屋所有人或出租人承担，故对其此节理由本院不予采纳。第三人认为其将涉案房屋转租给王某某已向原告方说明，此后房屋的租赁与其无关之理由，对于其是否有原告方相关人员告知转租之事，其并未提供证据证明；即使其向原告方相关人员告知，依据其说法原告方并未认可其转租行为，只是表明不再续签合同，何时需要收回房屋，何时交回，故对其此节理由本院不予采纳。依据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和合同法》第四十四条、第二百二十四条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条及相关民事法律之规定，判决如下：一、被告西安长安国济医院于本判决生效后三十日内腾退涉案房屋（位于西安市长安区XX街XX楼东边14间房屋及楼梯走廊），并将涉案房屋向原告西安市长安区人力资源和社会保障局予以返还。二、被告西安长安国济医院于本判决生效后十日内向原告西安市长安区人力资源和社会保障局支付时至2018年11月21日的房屋占有使用费73780元。三、被告西安长安国济医院应自2018年11月22日起至涉案房屋实际腾退之日止，按每月2380元的标准向原告西安市长安区人力资源和社会保障局支付涉案房屋的占有使用费。四、驳回原告西安市长安区人力资源和社会保障局的其余诉讼请求。本案受理费16030元，原告已预交，由原告承担441元，被告承担15589元，于本判决生效后十日内支付原告。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审  判  员    徐峰章二 0二一  年  十  月  十  日书  记  员    孙  健 1