中华人民共和国最高人民法院民 事 裁 定 书（2013）民申字第1548号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：淮北市相山区相南街道办事处桓谭社区居民委员会。负责人：赵淑娴。委托代理人：葛超，安徽北方之光律师事务所律师。再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：淮北市相山区相南街道办事处城里社区居民委员会。负责人：杨平，该居委会主任。委托代理人：葛超，安徽北方之光律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）：彭军。委托代理人：彭广亮（彭军之父）。委托代理人：许继光，安徽许继光律师事务所律师。被申请人（一审被告）：姚建军。委托代理人：莫海鹰，安徽亚星律师事务所律师。被申请人（一审第三人）：濉溪县农村信用合作联社。法定代表人：雷慧，该信用联社主任。委托代理人：祁立民，安徽亚星律师事务所律师。再审申请人淮北市相山区相南街道办事处桓谭社区居民委员会、淮北市相山区相南街道办事处城里社区居民委员会（以下简称两居委会）因与被申请人彭军、姚建军、濉溪县农村信用联社物权保护纠纷一案，不服安徽省高级人民法院(2012)皖民四终字第00185号民事裁定，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。两居委会申请再审称：（一）涉案大世界商场房产系两居委会合法的集体财产，两居委会至今享有占有、使用、收益权利。首先，该房产系两居委会利用村集体土地建成，于2003年6月24日由上级单位淮北市相山区相南街道办事处以自己的名义办理了淮划国用（2003）第14号《国有土地使用证》。其次，两居委会于1994年10月10日同姚建军签订的《房屋转让协议书》被安徽省高级人民法院于2002年12月25日作出的〔2002〕皖民一再终字第14号民事判决认定无效，故姚建军对大世界商场既没有所有权，也没有处分权，大世界商场房产仍应是两居委会合法的集体财产。（二）姚建军与彭军签订《房地产买卖契约》，约定将大世界商场一层房产出售给彭军。对此，姚建军无权处分大世界商场房产，两居委会并非《房地产买卖契约》当事人，作为大世界商场房产所有权人，有权主张无效。二审裁定依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，裁定驳回两居委会的起诉，适用法律错误。（三）姚建军与彭军签订《房地产买卖契约》，恶意串通，损害集体利益，并以合法形式掩盖非法目的，应确认无效。首先,姚建军向两居委会购买大世界商场房产的合同被确认无效后，其从没有占有、使用和收益。对此，彭军明确知道。其次,当时大世界商场附近商业门面房的一般交易价格最低7000元，最高12000元，而姚建军与彭军签订的《房地产买卖契约》，约定大世界商场一层房产的交易价格为2064920元，每平方米仅为3400元，明显低价转让，彭军至今亦没有全额支付购房款。此外，大世界商场房产的占地至今没有依法办理审批、征用、出让等手续，更没有缴纳国有土地出让金，姚建军持有的权属证书不具有合法性。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项之规定，申请再审。姚建军提交书面意见认为：二审裁定认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回两居委会的再审申请。本院认为：本案原由两居委会提起诉讼，其以自己是涉案大世界商场一层房产的所有权人，姚建军无权处分为由，请求判令确认姚建军与彭军于2007年8月27日签订的《房地产买卖契约》无效。二审认为依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，两居委会无法通过诉请确认该份《房地产买卖契约》无效的方式实现取得大世界商场一层房产所有权的诉讼目的，而大世界商场一层房产登记了两个权属主体，其应通过行政途径对登记行为的效力进行确认后，再行民事诉讼救济途径，遂裁定驳回两居委会的起诉。对此，两居委会申请再审提出认定基本事实缺乏证据以及适用法律错误的事由。首先，关于二审裁定认定两居委会无法通过诉请《房地产买卖契约》无效的方式实现诉讼目的，认定基本事实是否缺乏证据以及适用法律是否错误的问题。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”由此可见，姚建军与彭军作为《房地产买卖契约》双方当事人，如任何一方以姚建军在缔约时对大世界商场一层房产没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。但两居委会并非《房地产买卖契约》当事人，如其确系大世界商场一层房产所有权人，则彭军依据该份《房地产买卖契约》，于2007年8月28日领取淮私产字第045650号房地产权证，登记取得大世界商场一层房产所有权，会损害两居委会的合法权益。因此，依照《中华人民共和国物权法》第七条关于“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益”、第四条关于“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯”以及第三十二条关于“物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决”之规定，两居委会通过诉请确认《房地产买卖契约》无效的方式，并非为取得大世界商场一层房产所有权，而是为排除姚建军与彭军的侵害，以保护自己对大世界商场一层房产固有的物权。据此，二审裁定解释两居委会的诉讼目的是为取得大世界商场一层房产所有权，并适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，存在瑕疵，本院在此予以纠正。其次，关于二审裁定认定两居委会应通过行政途径对登记行为的效力进行确认后，再行民事诉讼救济途径，认定基本事实是否缺乏证据以及适用法律是否错误的问题。依据上述，两居委会如确系大世界商场一层房产所有权人，则其可以通过诉请确认《房地产买卖契约》无效的方式，保护自己的物权。从二审查明的案件事实来看，大世界商场房产原由两居委会于1989年建成。两居委会与姚建军于1994年签订转让协议，约定两居委会将大世界商场房产转让给姚建军。1994年8月10日及10月10日，姚建军对大世界商场占地及房屋分别领取了相渠城里国用（94）字第0203031709002号国有土地使用权证及淮私产字第001011号房屋所有权证。2002年12月25日，安徽省高级人民法院作出（2002）皖民一再终字第14号民事判决，确认两居委会与姚建军之间的转让协议无效。此后，两居委会将大世界商场房产收回占有、使用，并于2003年6月办理了淮划国用（2003）第14号国有土地使用权证，但并无证据显示姚建军持有的淮私产字第001011号房屋所有权证及相渠城里国用（94）字第0203031709002号国有土地使用权证依法被注销。至此，登记机构对大世界商场实际登记了两个权属主体，即两居委会与姚建军。依照《中华人民共和国物权法》第十七条有关不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明之规定，究竟是两居委会还是姚建军对大世界商场房产享有物权，目前无法确定。而姚建军在安徽省高级人民法院作出（2002）皖民一再终字第14号民事判决后，或两居委会办理淮划国用（2003）第14号国有土地使用权证后，仍然持有权属证书是否合法，因不动产登记属于行政机关的法定职权范围，人民法院从民事诉讼上无权直接确认。因此，两居委会应先通过行政方式确认登记机构对姚建军的权属证书当时应否注销，尔后才能在民事诉讼上判断姚建军在签订《房地产买卖契约》时对大世界商场一层房产是否仍具有所有权或处分权，以及该份《房地产买卖契约》是否无效。据此，二审裁定驳回两居委会的起诉，并告知两居委会应通过行政途径对有关登记行为的效力进行确认后，再行民事诉讼救济途径，处理结果正确。至于姚建军与彭军签订《房地产买卖契约》，双方是否存在恶意串通、低价转让、未支付购房款情形，涉及《房地产买卖契约》无效后，彭军于2007年8月28日领取淮私产字第045650号房地产权证，取得大世界商场一层房产是否构成善意的问题。对此，在姚建军持有的权属证书未经行政确认当时是否合法的情况下，本案也就无法确认。因此，二审法院未予审理，并无不当。两居委会申请再审提出该些理由，本院不予审查。综上，两居委会的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：一、驳回淮北市相山区相南街道办事处桓谭社区居民委员会的再审申请；二、驳回淮北市相山区相南街道办事处城里社区居民委员会的再审申请。审 判 长  姚爱华代理审判员  高 榉代理审判员  胡 田二〇一三年十二月十六日书 记 员  王永明