山东省临沂市罗庄区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1311民初6669号 原告：亓树山，男，汉族，1969年1月27日出生，住临沂市罗庄区。 委托诉讼代理人：孙堃，山东沂景律师事务所律师。 被告：临沂豪德光彩贸易广场开发有限公司，住罗庄区蒙山大道南段西侧。 法定代表人：李晓璐，执行董事。 委托诉讼代理人：刘海军、王志强，山东临正律师事务所律师。 原告亓树山与被告临沂豪德光彩贸易广场开发有限公司（以下简称豪德公司）合同纠纷一案，本院于2020年11月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告亓树山及委托诉讼代理人孙堃，豪德公司委托诉讼代理人刘海军、王志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 亓树山向本院提出诉讼请求：1.判决被告临沂豪德光彩贸易广场开发有限公司继续履行与原告亓树山于2009年4月16日签订的《合作协议》，限期由被告临沂豪德光彩贸易广场开发有限公司负责将原告亓树山已购买的位于豪德陶瓷建材装饰城土地、76#B楼101、102、103、105、106、107、108、109、110、111、112、113十二间房屋、75#A楼101、102、103、134、135、136六间商铺及401、402、423、424、501、502、523、524、601、602、623、624、701、702、723、724、801、802、823、824、901、902、923、924、1001、1002、1023、1024二十八间房屋不动产权证书办理至原告亓树山名下；2.案件受理费由被告承担。事实和理由：2009年，临沂市罗庄区盛庄街道因拆迁规划需要，临沂市罗庄区人民政府拆迁了原告亓树山名下土地及房屋。拆迁补偿方面，区政府向原告支付了部分拆迁补偿款以外，另协同被告临沂豪德光彩贸易广场开发有限公司拿出四亩土地与原告进行合作开发。三方于2009年4月16日签订《合作协议》一份，协议约定被告拿出陷泥河南侧与蒙山大道交汇处西侧(现豪德陶瓷建材装饰城)一块面积为四亩的土地进行合作，原告一次性支付给被告四亩土地款，并自行负责该四亩土地地上建筑物的施工费用，土地款及办理土地证的税费均按政府给被告的优惠价予以支付，土地及地上建筑物所有权归原告所有。在履行《合作协议》过程中，被告实际交付给原告的土地无法满足四亩土地面积，被告便要求原告以19万元/亩向其交纳60万元土地款后，剩余无法交付土地被告豪德公司将75#A楼101、102、103、134、135、136六间商铺和401、402、423、424、501、502、523、524、601、602、623、624、701、702、723、724、801、802、823、824、901、902、923、924、1001、1002、1023、1024等二十八间房屋以建设成本价转让给原告并为原告办理房产证作为补偿。后原告按照被告要求交付了土地款和购房款，被告将上述房屋交付原告占有使用。依据双方约定，被告有义务为原告办理所购土地使用权证书、76#B楼不动产登记证书、75#A楼上述房屋不动产登记证书。原告多次联系被告要求办理前述证书，被告称尚有其他款项未结清。原告便要求与被告进行结算，请被告出具尚未结清款项的明细及对账凭证，原告及时结算以便办理相关不动产登记，被告一直推脱不予配合。被告豪德公司拒不办理不动产权证书的行为已构成合同违约，原告要求被告遵循诚信原则，继续履行合同，为原告办理不动产权证书。为维护原告的合法权益，原告特提起本案诉讼，请求人民法院查明事实，支持原告的诉讼请求。 被告辩称，原告尚拖欠被告76#B楼土地款及其他成本税金等共计5072233.33元，拖欠75#A楼房款14413500元，拖欠物业费345548.99元，原告应在支付完成上述款项后，被告才有协助办理不动产证书的义务，请驳回原告诉求。根据合作协议第二条的约定，四亩土地的面积包含了红线的面积即实际可使用的面积小于四亩，被告保证土地南北长达到55米，含退红线部分。该约定能够说明被告交付原告土地面积本来就是小于四亩的，原告也是明晰的，如果加上南北退红线的面积（从陷泥河由北向南退红线30.5米，由南向北退红线15米），退红线以及土地的长度已经超过合同约定的55米长，四亩土地的所在位置也就是76#B楼涉及的土地，与75#A楼不存在关联性，75#A楼是原告按照市场价购买。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行质证，当事人提供的证据具备证明效力，能够证明部分事实，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2009年4月16日亓树山（乙方）与豪德公司（甲方）签订合作协议，约定：甲乙双方经友好协商，同意在甲方所开发的临沂豪德光彩贸易广场进行合作，具体事项如下:1.合同内容：双方同意在甲方项目所在地中拿出一块规划面积为四亩的土地上的建筑物进行合作。2.合作土地面积：按国家规定的土地挂牌面积计算方法核定四亩土地，包含按规定应分摊到该合作地块的退红线面积，即实际可使用面积将小于四亩。甲方保证该土地南北长必须达到55米(含退红线部分)。3.合作具体地点：陷泥河南侧与蒙山大道交汇处西测，4.合作方法：由甲方统一规划、统一设计，乙方严格按甲方的规定和设计，并按甲方的时间要求负责承建。甲方为乙方办理该建筑的归乙方所有的房地产证，费用规定见下一条。5.甲方按国家规定的法定程序取得土地后：（1）乙方一次性支付给甲方四亩土地款；（2)乙方按甲方办理各种手续和许可证的时间及金额大小，支付给甲方四亩土地相应应承担的各种办证费用及税收(含土地、规划、建设、房管、监理、设计等一切建设项目所涉及到的部门和环节)；（3)乙方自行负责该四亩土地上建筑物的施工费用；（4）土地测量由甲方按国家规定进行；（5）本条款中的土地款及办理土地证的税费，均按政府给甲方的优惠价予以支持。6.该协议中涉及的四亩土地及地上建筑物所有权归乙方所有。7.该建筑物建筑成立后，经营范围，方向等由乙方自由确定，但不得违反法律、法规规定。8.该协议有效期为甲方为乙方办理完房地产证为止。9.如甲方不能履行此协议，担保单位应保证另行提供乙方同等商用价值的土地，或按市值支付乙方该四亩地价款。10.该协议一式三份，甲方、乙方，担保单位各执一份.本协议签字盖章有效。11.未尽事宜，甲乙双方协商解决。 2014年4月1日亓树山向豪德公司支付60万元，豪德公司出具收据。 2014年7月3日亓树山向豪德公司支付150万元，豪德公司出具收据，收款事由：预收房款。 涉案土地及房屋位于豪德陶瓷建材装饰城中的76#B楼、75#A楼，是豪德公司开发，办理了商品房预售许可证，涉案土地及房屋现登记豪德公司名下。 双方在履行上述协议过程中，亓树山实际负责承建76#B楼，76#B楼现有101、102、103、105、106、107、108、109、110、111、112、113十二间房屋，豪德公司总经理公茂峰口头承诺上述十二间房屋扣除建筑成本，只向亓树山收取成本价。75#A楼由豪德公司负责承建，豪德公司总经理公茂峰口头承诺将75#A楼101、102、103、134、135、136六间商铺和401、402、423、424、501、502、523、524、601、602、623、624、701、702、723、724、801、802、823、824、901、902、923、924、1001、1002、1023、1024等二十八间房屋以成本价转让给原告。现在上述房屋由亓树山占有使用。 亓树山多次催促豪德公司办理土地及房屋产权登记，双方协商未成，因此成诉。对于75#A楼涉案房产，豪德公司主张双方系买卖合同关系。 本院认为，亓树山与豪德公司签订的合同协议不存在《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第一百五十四条规定的情形，符合《中华人民共和国民法典》第一百四十三条规定，应当认定合法有效。根据合同约定豪德公司实际向亓树山交付前述房产，双方无异议，予以认定。对于75#A楼的涉案房产，豪德公司主张系买卖合同关系，与合同约定不符，根据合同约定，应当由亓树山对大约四亩的土地上负责承建房产，实际履行中75#A楼由豪德公司负责承建，双方实际是对此进行了合同变更，即75#A楼由亓树山负责承建变更为由豪德公司负责承建，相应的合同的对价是75#A楼的涉案房产不再扣除建筑成本以成本价转让给亓树山，因此对于75#A楼的涉案房产仍然属于履行上述合作协议，而不是豪德公司主张的买卖合同关系。因此，双方应当按合同协议履行，豪德公司应当为亓树山办理涉案土地及房产产权登记手续，亓树山承担相应的办证税、费。关于亓树山应当支付豪德公司的其他款项，双方有争议，豪德公司可以另行主张权利。关于涉案土地具体四至，因双方约定不明，根据实际情况，以不超出合同约定为标准，酌情支持南至76#B楼南墙，东至76#B楼东墙向东7米中心线，西至76#B楼西墙向西7米中心线，北至76#B楼北墙向北7米中心线，大约为长方形土地，分别确定西北角为J1点，东北角为J2点，东南角这J3点，西南角为J4点，J1点至J2点边长为34.98米，J3点至J4点边长为34.98米，J1点至J4点边长为37.84米，J2点至J3点边长为37.87米，约为1324平方米。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第一百五十四条、五百七十七条规定，判决如下： 一、被告临沂豪德光彩贸易广场开发有限公司于本判决生效后三个月内到土地和房产管理部门办理土地使用权过户登记手续,将位于豪德陶瓷建材装饰城76#B楼附近土地（具体四至，南至76#B楼南墙，东至76#B楼东墙向东7米中心线，西至76#B楼西墙向西7米中心线，北至76#B楼北墙向北7米中心线）过户登记至原告亓树山名下，亓树山按国家有关规定,承担相应应付税费； 二、被告临沂豪德光彩贸易广场开发有限公司于本判决生效后三个月内到土地和房产管理部门办理房产过户登记手续,将位于豪德陶瓷建材装饰城76#B楼101、102、103、105、106、107、108、109、110、111、112、113十二间房屋，75#A楼101、102、103、134、135、136六间商铺及401、402、423、424、501、502、523、524、601、602、623、624、701、702、723、724、801、802、823、824、901、902、923、924、1001、1002、1023、1024二十八间房屋过户登记至原告亓树山名下，亓树山按国家有关规定,承担相应应付税费。 如果未按本判决指定的期间履行所给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费500元，减半收取计250元及保全申请费5000元，由被告临沂豪德光彩贸易广场开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审判员  何国防 二〇二一年二月十八日 书记员  石雪芹