湖南省辰溪县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1223民初1340号原告（反诉被告）：中国电信股份有限公司辰溪分公司，住所地辰溪县辰阳镇丹山路066号。统一社会信用代码914312234483410229。法定代表人：邓晓峰，系公司总经理。委托诉讼代理人：翟叶叶，湖南民海律师事务所律师。执业证号14312201811055224。委托诉讼代理人：林瑛，男，1979年7月1日出生，汉族，辰溪县人，职工。被告：辰溪县新华酒楼，住所地湖南省怀化市辰溪县辰阳镇丹山路066号。统一社会信用代码92431223MA4MJRUM20。经营者：覃亚琴。被告（反诉原告）：张英智（系覃亚琴之夫，辰溪县新华酒楼实际经营者），男，1970年12月26日出生，汉族，辰溪县人，居民。委托诉讼代理人：向光华，辰溪县法律援助中心律师。执业证号14312199980283155。原告（反诉被告）中国电信股份有限公司辰溪分公司（以下简称：辰溪电信公司）与被告辰溪县新华酒楼、被告（反诉原告）张英智房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告电信公司的委托诉讼代理人翟叶叶、林瑛到庭参加诉讼，被告张英智及委托诉讼代理人向光华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告辰溪电信公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告搬离原告房屋，原状返还租赁物；2、判令被告支付租金41666.6元（从2020年9月1日起，参照合同约定租金标准暂算至2020年10月31日），支付房屋占用约定租金标准计算至被告实际返还房屋之日止；3、判令被告向原告支付违约金75000元。事实及理由：2018年9月1日，原告与被告张英智签订《门面租赁合同》，原告将第三栋办公楼出租给被告张英智使用，租期自2018年9月1日至2020年8月31日至。合同届满后，被告辰溪县新华酒楼、张英智拒绝搬离该门面，原告多次通知二被告搬离该门面，但二被告拒绝搬离门面。《门面租赁合同》第五条第六款约定被告拒绝搬离门面的向原告支付门面占用期内租金总额的30%作为违约金。被告辰溪县新华酒楼的经营者覃亚琴与被告张英智系夫妻关系，被告辰溪县新华酒楼的经营者为覃亚琴，但实际经营者为张英智。综上，为维护原告自身权益，特向本院起诉。被告张英智辩称，1、职工食堂承包合同实质是房屋租赁合同；2、（1）原、被告双方应继续履行约定的房屋租赁合同。原告因工作原因向被告借款，并双方约定租赁十年，先签五年，到期续签。依据《合同法》第四十五条的规定，原告提出方案，被告同意并已实际履行，由于生效条件已发生，故口头约定已具有法律效力。（2）口头约定是双方真实意思表示。在2014年签订合同之前，被告租赁原告房屋已长达十多年之久，房屋的续签均是原、被告先口头约定，再续签合同。原告由于上级要求的原因未签订10年的书面租赁协议，但房屋产权归属于原告，原告的口头约定是其真实意思表示。（3）被告已对酒楼投入巨额资金。在未得到原告口头同意情况下，原告不可能安装电梯以及大规模的装修，若原告收回房屋，将造成原告的巨大经济损失，则该合同存在显失公平及被告对合同存在重大误解，被告可要求原告赔偿损失。3、疫情期间的租金应减免。自2020年2月新冠肺炎疫情的影响，导致酒楼四个月无法开业，系不可抗议因素，因依法减免租金。反诉原告张英智向本院提出诉讼请求：1、辰溪电信公司应履行合同到期后续签五年协议的口头约定；2、辰溪电信公司应减免五个月租金；3、辰溪电信公司应对其违约承担赔偿责任；4、反诉原告张英智应享有优先承租权。事实及理由：2014年12月，辰溪电信公司法定代表人王威提出预缴两年房屋（等同借款50万元），反诉原告提出新华酒楼房屋租赁合同即将到期，且准备对新华酒楼进行全面装修、安装电梯等事宜，需要巨额资金投入，要求续签合同时将租赁期限修改为10年的条件。王威与在场人龙副局长、办公室主任金宇商议后，表示同意，口头承诺房屋租期十年。但由于依据上级的要求租赁合同只能签订五年，后续五年再与续签。后来按照约定借给辰溪电信公司50万元，加上之前的债务共计120万元。2014年12月，张英智与辰溪电信公司签订五年的书面租赁合同，并于2015年对酒楼重新装修及加装电梯等设备。张英智与反诉被告双方的口头约定是附有条件的，且具有法律效力，反诉被告应继续履行5年（2020年9月1日至2025年8月31日）租赁合同义务。反诉原告对酒楼进行了大面积的重新装修并添置新的设备，投入资金340余万元，若原告毁约，则保留起诉反诉被告赔偿损失的权利。在纠纷发生后，与反诉被告沟通过程中，反诉原告提出了门面置换方案等，但原告均予以拒绝，原告收回房屋的目的是出租他人，侵犯了反诉原告的优先承租权。2020年2月，因疫情影响，导致辰溪县新华酒楼四个月无法营业，疫情系法律规定的不可抗力应诉，对租金应予以减免。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有异议的证据，本院认定如下：原告辰溪电信公司提供的《房屋所有权证》、《职工食堂承包合同》、《补充协议》《新华酒楼不再续租通知书》、《租金支付凭证》、证人龙臣的证言；被告辰溪县新华酒楼、张英智提供的《职工食堂承包合同》，证人金宇、黄大玉的证言，《转账凭证和付款申报表》，装修酒楼、安装电梯、添置设备的《合同》和《票据》，疫情期间的《停业通知》等证据，均反映了本案的相关事实，证据的形成合法，内容客观真实，应予采信。本院根据采信的证据和当事人对无异议事实的陈述，认定案件事实如下：原告辰溪电信公司有房屋一栋，座落于辰溪县辰阳镇气象北路，房屋证为辰房权证辰阳镇字第08042827号，混合结构，共三层。自2004年起，被告张英智承租原告辰溪电信公司所有的房屋共三层，用于经营酒楼，酒楼名称登记注册为辰溪县新华酒楼。2014年12月，因房屋租赁合同到期，被告张英智与原告协商租赁期限问题，原告提出先预缴两年租金50万元，则同意租赁期限10年，原告按照双方的约定将两年租金交纳给原告。但因被告上级公司有规定，辰溪县电信公司的房屋租赁的期限最长只能签订5年，原告口头同意租赁期限10年，先签订5年，到期后再予以续签。2014年12月31日，被告张英智与原告签订《职工食堂承包合同》，约定：承包期五年，自2015年9月1日起将职工食堂交付被告至2020年8月31日收回；承包费每年25万元，被告在承包期间对房屋装修，须经原告审核签字方可施工。2015年，原告对辰溪县新华酒楼进行大面积装修并添置电梯等设备，花费资金300余万元，于2015年7月装修完毕。2015年9月21日，原告与被告张英智签订《补充协议》一份，约定：1、承包期间房租每年增长5%；2、若乙方不在继续经营，所属电梯无偿交给甲方。2020年8月31日，原告与被告张英智签订的书面承包合同到期后，原告提出合同已到期不再继续对外出租，双方对此发生纠纷，原告遂向法院起诉。另查明，被告辰溪县新华酒楼系个体工商户，经营者为覃亚琴，而被告张英智为辰溪县新华酒楼的实际经营者。因新冠肺炎疫情原因，2020年1月27日，辰溪县市场监督管理局下达暂停餐饮服务经营的通知；2020年4月初按相关部门的要求复工复产，辰溪县新华酒楼继续营业。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。争议的焦点有四个方面，一是本案《单位职工食堂承包合同》及《补充协议》的性质和效力；二是证人金宇和王威证言的采信问题；三是本案争议的10年租赁期限是否存在的事实依据和法律依据；四是疫情导致被告酒楼停业，是否应减免租金。一、本案《单位职工食堂承包合同》及《补充协议》的性质和效力。自2004年起，被告一直使用原告的房屋经营酒楼，原、被告订立的合同为《单位职工食堂承包合同》。合同每五年重新签订一次。合同内容只调整租赁期限和租金，合同名称及其他条款均未作变更。从合同的性质，该合同虽为《单位职工食堂承包合同》，但合同的当事人出租方为辰溪电信公司，承租方为张英智，合同内容约定了租赁期限、租金支付方式等条款，符合《租赁合同》的法律特征，故该合同应认定为《房屋租赁合同》。本案案由应定为房屋租赁合同纠纷。《单位职工食堂承包合同》及《补充协议》是原、被告在充分协商、平等自愿的基础上订立，系双方的真实意思表示，且合同的内容未违背法律、行政法规的禁止性规定，故该合同为有效合同。二、证人金宇和王威证言的采信问题。2014年，证人金宇系原告辰溪电信公司办公室主任，证人王威系该公司经理。从庭审查明，办公室的职责负责对外签订房屋租赁合同、收取租金等，办公室主任金宇系原、被告订立合同的实际经办人。证人金宇证实，原告辰溪电信公司因缺乏资金，要求被告预缴两年租金50万元，并与时任经理王威、副经理龙臣三人在场同被告张英智达成了10年租赁期限的口头约定，因原告公司的权限只能签5年的租赁合同，5年到期后续签5年。庭审中，王威的证言否定口头约定10年租赁期限，龙臣的证言表示不清楚情况。从本案的事实及社会经验来判定，证人金宇的证言所证明的事实应该是本案的还原事实，可信度更高。理由有以下几个方面：（一）金宇时任办公室主任，是合同的经办者和租金的收取者；（二）原告辰溪电信公司向被告借款50万元的事实客观存在；（三）被告对酒楼进行了大规模装饰，原告虽未作出书面表示同意，原告知悉后未表示反对，应视为默认同意，且原告装修和购置设备花费了巨额资金，如只有5年的租赁期限，短期内难以收回成本。以二、三点为前提，可以推断原告承诺了被告10年租赁期限，被告才可能实施以上行为；（四）证人龙臣当庭表示不知情，其实是在回避矛盾。综上，证人金宇证明的事实，应予认定；证人王威的证言不予采信。三、本案争议的10年租赁期限是否存在事实依据和法律依据。从本案事实看，被告自2004年承租该房屋以来，每五年为一租期，每五年续签一次合同。2014年12月31日合同签订前，原告协商要求被告预缴两年租金50万；合同签订后，被告对酒楼进行大规模装修，原告未表示反对；证人金宇的证言证实了被告同意预缴50万元租金及进行大规模装饰的前提是原告承诺了被告10年租赁期限，如原告不履行承诺，势必造成被告巨大损失，违背了公平原则。从相关法律规定看，被告租赁原告房屋，每五年签订一次合同，根据交易习惯，本案原、被告之间的租赁方式为定期租赁。依据意思表示解释的方法，遵循意思自治和诚实信用的基本原则，可以看出，证人金宇的证言还原了当时原、被告双方的意思表示，即原告承诺了10年的租赁期限，因其权限只能签5年的租赁合同，合同到期后续签5年。原告应遵循诚实信用原则，履行其承诺。四、疫情导致被告酒楼停业，是否应减免租金。新冠肺炎疫情爆发后，辰溪县市场监督管理局于2020年1月27日对被告酒楼下达了停业通知。根据合同法规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。新冠肺炎属于不可抗力，导致被告酒楼停业，应减免其停业期间的租金损失。综上，原告要求被告搬离房屋，原状返还租赁物的请求，本院不予支持；要求判令支付租金的请求，在扣除2个月疫情影响导致停业的租金后，予以支持；要求判令被告支付违约金75000的请求，因被告在纠纷发生前，诚信地履行了支付租金等义务，不存在违约情况，故其请求不予支持。反诉原告要求反诉被告履行续签5年的租赁合同，有事实依据和法律依据，本院予以支持；反诉原告要求减免5个月租金的请求，除2个月疫情导致停业应免除租金外，其他部分缺乏事实依据，本院不予支持；反诉原告要求反诉被告承担赔偿责任和享有优先承租权的请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十一条、第二百三十二条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）中国电信股份有限公司辰溪分公司于判决书生效之日起30日内与被告（反诉原告）被告辰溪县新华酒楼、张英智续签五年租赁合同；续签合同的主要条款参照2014年12月31日《职工食堂承包合同》和2015年9月21日《辰溪电信分公司职工食堂承包合同补充协议》执行；二、被告（反诉原告）张智英、被告辰溪县新华酒楼于本判决书生效后10日内支付原告（反诉被告）中国电信股份有限公司辰溪分公司房屋租金（租金按照2014年12月31日签订的《职工食堂承包合同》及2015年9月21日订立的《辰溪电信分公司职工食堂承包合同补充协议》计算，但应扣除2020年2月、3月的租金）；三、驳回原告（反诉被告）中国电信股份有限公司辰溪分公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）张英智的其他诉讼请求如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2633元，反诉案件受理费200元，共计2833元，由原告中国电信股份有限公司辰溪分公司承担2000元，由被告辰溪县新华酒楼、张英智承担833元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长  许顺松人民陪审员  唐文四人民陪审员  谢申理二〇二一年二月三日书 记 员  徐 芳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权力、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。