河南省漯河市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）漯民一终字第204号上诉人（原审被告）：漯河市华东房地产开发有限公司。法定代表人：王富贤，该公司董事长。委托代理人：黄庆伟，河南恩达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王会。委托代理人：吴建伟，河南许慎律师事务所律师。上诉人漯河市华东房地产开发有限公司因与被上诉人王会合同纠纷一案，不服郾城区人民法院（2013）郾民初字第824号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，于2013年10月30日公开开庭进行了审理，上诉人漯河市华东房地产开发有限公司委托代理人黄庆伟，被上诉人王会的委托代理人吴建伟到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2011年1月6日，原告王会与被告漯河市华东房地产开发有限公司签订了一份购房合同，原告王会系买受人，被告漯河市华东房地产开发有限公司系出卖人，合同约定由原告王会购买被告漯河市华东房地产开发有限公司开发的中汇大厦8号809号房屋一套，房屋建筑面积为86.2平方米，每平方米4312元，房屋总价为371694元，合同付款方式及期限约定：买受人于2011年1月6日交齐总房款。合同中交付期限约定：出卖人应在2011年7月31日前将该商品房交付买受人。但如遭遇不可抗力，且出卖人在发生30日内告知买受人的，出卖人可据实予以延期。合同的逾期交房的违约责任约定：除本合同第五条规定的特殊情况外，出卖人如按本合同规定的期限将该商品房交付买受人，逾期不超过30日，自本合同第五条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金，合同继续履行。合同签订后，原告按合同的约定于2011年1月6日将全部房款交付，但被告却未按合同约定的期限，即2011年7月31日交房，直到2012年7、8月份被告才通知原告交房，因双方就违约金发生争执，原告一直未收房至今。另查明，庭审中原告诉称被告通知交房的时间是2012年8月19日，但被告不予认可，称通知交房时间是2012年7月中旬，但双方均未向本院提供证据予以证明。原审法院认为，原、被告双方签订的购房合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，应为有效合同，合同签订后双方当事人均应该按照合同的约定，自觉履行合同约定的义务，本案原告王会已按照合同的约定支付了全部房款，但被告未按合同的约定将房屋按期交付，被告的行为已构成违约，应当承担违约责任。关于被告通知原告交房的实际时间，因双方陈述不一致，且均未向法院提供证据予以证明，根据公平原则，法院认定交房时间为2012年8月1日。虽然双方因违约金发生争执，逾期交房的违约期限应为2011年8月1日至2012年8月1日，共计365天，合同中关于逾期交房的违约责任约定：除本合同第五条规定的特殊情况外，出卖人如按本合同规定的期限将该商品房交付买受人，逾期不超过30日，自本合同第五条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金，合同继续履行。虽然该违约责任是对逾期不超过30日的违约责任的约定，但该条款已注明合同继续履行，故对于超过30日逾期交房的违约金，还应按合同的约定计算，即按已交房款的日万分之四计算，故被告应支付的违约金为54267元（371694元×0.0004×365天日）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告漯河市华东房地产开发有限公司于本判决书生效后十日内支付原告王会违约金54267元。二、驳回原告王会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1920元，原告王会负担500元，被告漯河市华东房地产开发有限公司负担1420元。漯河市华东房地产开发有限公司上诉称：一、双方签订的合同是无效合同，因为交易标的，不具备交易条件；二、双方所签订的购房合同明确规定，逾期不超过30日，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之四的违约金。虽然对出卖人逾期超过30日的情形没有约定，但不能认定出卖人逾期交房超过30日的，也按每日万分之四向买受人支付违约金。原审判决认定事实不清，证据不足，请求撤销原判，并依法改判。王会答辩称：一、双方签订的合同是真实意思表示，应当为有效合同。二、购房合同第6条规定交房的违约责任是逾期交付应承担支付已交付房价款万分之四的违约金。该合同的约定是格式条款，根据合同法的规定，应对做出格式合同的漯河市华东房地产开发有限公司不利的一方解释。王会要求驳回上诉，维持原判。本院查明的事实除与原审法院查明的事实相同外，另查明：1、漯河市华东房地产开发有限公司提供同地段同类房屋租赁合同，欲证明同地段同类房屋日租金每平方米0.6元。2、其它房地产开发公司逾期交房违约金约定不超过总房款日万分之一。王会质证意见：1、王会对同地段同类房屋租赁费多少不知道，也不清楚租赁费如何计算的；2、其它房地产开发公司的逾期违约金与本案无关。根据双方当事人的诉辩意见，归纳二审争议的焦点为：1、双方2011年1月6日签订的《购房合同》是否有效；2、漯河市华东房地产开发有限公司逾期交房超过30日违约金标准应如何确定。本院认为：2011年1月6日双方在协商的基础上自愿签订了《购房合同》，该合同不违背法律法规，是有效合同，应受法律保护。买受人王会已全部在合同约定的时间内交清了房款，出卖人漯河市华东房地产开发有限公司在没有按期交房的情况下，认为合同无效证据不足，且该合同也不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定合同无效的（五）种情形。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六规定：“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。…..”。漯河市华东房地产开发有限公司应承担举证不能的责任，其主张《购房合同》无效本院不予支持。关于漯河市华东房地产开发有限公司逾期交房超过30日的责任认定和如何处理的问题。双方签订的《购房合同》第六条约定：“逾期不超过30日，自本合同第五条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按照买受人支付已交付房价款万分之四的违约金，合同继续履行。”逾期超过30日以后的违约责任双方没有约定。但根据双方签订《购房合同》的本意，是为了买、卖房屋合同双方当事人按约定交付标的物，保证合同的安全履行。卖房人在不超过30日内逾期交房应承担日万分之四的违约责任。逾期30日以后交房的违约责任，双方没有约定，原审法院按每天日万分之四的违约金顺延，不符合情理，也没有事实和法律依据。本院根据一、二审查证的事实，结合漯河市房屋买卖逾期交房的违约责任的处理惯例，认为逾期30日以上的违约金标准有法律规定的按规定，无法律规定的应参照商品房买卖违约责任赔偿的交易习惯。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》法释（2003）7号第十七条第三款规定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。王会房屋建筑面积为86.2平方米，参照同地段同类房屋租金日每平方米0.6元标准计算，月租金为1551.6元（0.6元ｘ30日ｘ86.2平方米），逾期30日以后至交房之日为335日（365日-30日），违约金为17326.2元（0.6元ｘ335日ｘ86.2平方米）。逾期30日的违约金为4460元（371694元ｘ30日ｘ日万分之四）；漯河市华东房地产开发有限公司逾期违约金总计为21786.2元（17326.2元＋4460元），漯河市华东房地产开发有限公司上诉称不承担逾期30日以后的违约金没有事实和法律依据。其请求本院不予支持。但原审法院按总房款日万分之四计算违约金也没有事实和法律依据，本院予以纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持郾城区人民法院（2013）郾民初字第824号民事判决第二项和诉讼费部分；撤销第一项。二、漯河市华东房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付王会违约金21786.2元。二审案件受理费1820元，由上诉人漯河市华东房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  谌宏民审 判 员  王宗欣代理审判员  刘继伟二〇一三年十二月二十五日书 记 员  张静怡