青海省大通回族土族自治县人民法院民事判决书（2020）青0121民初3107号原告：敬强，公民身份号码XXX，公民身份号码XXX，男，1976年11月16日出生，汉族，青海省大通回族土族自治县桥头镇居民，住青海省西宁市城北区。        委托诉讼代理人：梁洪娟，北京策略（西宁）律师事务所。        被告：谢加林，公民身份号码XXX，公民身份号码XXX，男，1949年6月7日出生，汉族，青海恒利化工有限公司退休职工，住四川省南部县。        委托诉讼代理人（被告之子）：谢斌，公民身份号码XXX，公民身份号码XXX，男，1975年1月8日出生，汉族，重庆市高密方正电子有限公司职工。        原告敬强与被告谢加林房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案后，依法适用普通程序，通过互联网法庭公开开庭进行了审理，原告敬强及其委托诉讼代理人梁洪娟、被告谢加林委托诉讼代理人谢斌到庭参加诉讼，本案现已审理终结。        原告敬强向本院提出诉讼请求：1．判令被告谢加林协助原告办理西宁市大通县桥头镇光明路6号5栋432室的房产过户手续；2．依法判令被告谢加林支付诉讼费等其他相关费用。事实和理由：2003年原告父亲敬子旭与被告谢加林协商，以市场价7，000元的价格购买了被告位于西宁市大通县桥头镇光明路6号5栋432室面积为53.97平方米住房一套，用于原告居住，由于当时该房产尚未开始办理房产登记、过户、颁发房产证手续的事宜，同时按照当时大通县的房产销售价格，该套房产的市场价格也就值5000、6000元左右，当时出售房产时被告承诺由其协助办理所有房产手续。2003年6月3日和2004年1月7日，原告以邮政银行汇款的方式将房款7，000元支付给被告指定的何雪松的邮政储蓄账号，被告于2014年1月7日也书写了一份内容为“青海省大通县恒利化工公司退休职工谢加林，将自己的住房卖给敬子旭之子敬强，房款已付清”的收条，并邮寄给原告。时至今日，原告多次恳求被告前来协助办理相关房产登记过户手续，被告却一拖再拖不预配合。原告只能诉诸法律，求助法院予以督促被告谢加林前来办理相关房产登记、过户等手续，以维护原告的合法权益。        原告敬强为证明其诉讼请求向本院提交如下证据：        1．被告的身份信息复印件一份，证明被告身份及户籍登记地址为桥头镇光明路229号集98号（原光明化工厂集户），涉案房产位置为原光明化工厂生活区；        2．孙大志出具的证明一份，证明敬子旭的儿子敬小强购买谢加林房屋，原、被告就涉案房产存在买卖关系，购房款为7，000元分三次已付清，双方未办理房产手续，交易的房产为涉案房产；        3．中国邮政汇款收据复印件一份，汇款人敬强分三次付给谢加林指定的其妻弟弟的账户，证明2003年6月3日支付3，000元，2004年1月7日分别支付2，000元和2，323.30元，超过7，000元的款项为被告要求支付的取款手续费；        4．信件及其内容复印件各一份，证明2004年1月18日被告邮寄给原告的信件，信件内容为青海省大通县恒利公司职工谢加林将光明化工的房产卖给原告，房款已付清。卖房人为谢加林和何雪梅（谢加林的妻子）。有印章及落款日期为2004年1月17日。证明原告付清房款，被告向原告出具具有房屋买卖性质的书面材料，并将该信件邮寄原告父亲，证明房屋买卖的事实；        2.3.4组证据证明原、被告就涉案房产形成买卖关系，且属于双方真实意思表示，买卖行为对双方有约束。        5．《中华人民共和国房屋所有权证》复印件一份，证明编号为大XXXX号上XXXX号大XXXX号为大通县人民政府2001年5月22日颁发，户名为谢加林，房屋坐落位置在桥头镇光明路，产权人谢加林，建筑面积为53.97元，涉案买卖交易的房产，原光明化工厂家属院1单元3楼；        6．《中华人民共和国国有土地使用证》复印件一份。证明编号为大国用（2002）字第3284005号为大通县人民政府2002年10月份颁发，土地证与房产位置一致；        7．光明化工厂业主委员会证明一份，证明谢加林为光明化工厂的职工，谢加林与谢家林为同一人，谢加林为适格的被告主体，涉案房屋系双方买卖交易的房产；        8．原光明化工厂生活区拆迁安置协协议及腾退承诺书复印件各一份，证明拆迁房屋与原告保管的房产证和土地证登记的信息一致，双方交易的房产为原光明化工厂生活区的房产，系被告出售给原告的房产，腾退承诺书进一步说明涉案房产买卖后，被告已将涉案房产交付给原告，原告一直居住至2015年7月；        5.6.7.8四组证据证明原、被告交易的房屋房产证和土地证已确定，名字虽然不一样，但业主委员会出具的证明能证实房产证和土地证载明的两个人是同一人，安置协议证明房产证和土地证是同一位置，登记信息一致证明双方交易以后2004年-2015年7月30日原告一直居住涉案房产的事实；        9．光明小区拆迁安置房入住通知、交款通知单及结算单，证明房子由被告交付原告居住至2015年拆迁协议前的事实，拆迁协议签订后大通县住房保障和建设局给原告安置房产并办理手续，原告补交增加面积房款48192.1元的事实，大通县住房建设局出具的结算单证明房屋所有权是原告的事实。        10．王尊禄证人证言，证明交易的主体和标的物，及敬强和敬小强是同一人的事实。        被告谢加林辩称，原告的陈述与当时事实不一致。原告所说的房子与我父亲出售的不是一套房子，原告未经我父亲的授权下偷领了土地证，房产证。原告在与我父亲房屋买卖中隐瞒了房屋位置、大小、楼层及实际价值。我父亲在单位因工受伤在四川老家养病，我父亲身体状况XXX。        被告谢加林为证明其抗辩请求向本院提交如下证据        1．两份电话录音（通过微信），一份与敬强的电话录音，一份与孙大志的电话录音，证明我们卖的是小二楼的房子，我父亲和敬强的房屋买卖合同标的物不一致，涉诉的房子不是我们买卖的标的物；        2．重庆市法医会司法鉴定意见书一份，证明谢斌与谢加林存在血缘关系。        本案在审理过程中双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，经质证被告谢加林对原告敬强提交的证据发表如下质证意见：对证据1、3、4没有异议，但是房屋的位置不明确，不能证明是原告所述的涉案房屋；对证据2认可买卖关系存在，但是证明不了涉案房屋的具体位置；对证据5，6我不清楚，对证据7认可，是谢加林和谢家林同一人，但证明不了房产的具体位置，对证据8不清楚我不认可。对证据9我也不知道什么情况，证明方向也不认可。证人王尊禄证言还是不能证明房子是哪一套，敬强说房产证是哪里来的和证人的证言相矛盾，证人证言证明房产证是原告父亲领取的。        原告敬强对被告提供的证据发表如下质证意见：对电话录音存在合法性质疑，被告代理人进行录音目的性非常强，是对其有利的情况使用录音，没有告知原告，其录音内容有引导性和目的性，该证据不认可。恰巧通过该录音和原告申请的证人证言相互印证，小二层已经从九几年拆除了，房子已经不存在。其次通过孙大志录音被告妻子所称小二层已经拆除，就拆除安家补偿费问题，被告妻子多次谈到，从孙大志的录音可以看出双方交易的就是涉案房产，对鉴定意见书无异议。        双方当事人提交的证据本院认定如下：关于原告敬强提交的孙大志的证明，因孙大志未出庭作证，其提供的证言不能单独证明双方存在涉案房屋买卖的事实，本院不予采信；        关于原告提交的邮政汇款信件、安置协议、房屋所有权证、国有土地使用证、拆迁安置通知书及结算单，其真实性经本院审核不存在质疑，但是证明原、被告存在涉案房屋买卖关系的证明方向本院不予采信，原告提交的安置协议仅仅只是政府对涉案房屋进行了迁建，并不能证明拆迁协议的效力，及被告何时交付由原告居住，拆建时是否居住涉案房屋等问题，故无法证明涉案房屋由被告交付原告居住的事实，故其证明方向本院不予采信；原告提交的房产证、土地使用证登记的名字不一致，登记资料中没有“谢家林”的身份信息，无法证明“谢家林”和“谢加林”，是同一人，故其证明方向本院不予采信。        关于原告提供的王尊禄的证人证言只是证明了涉案房屋来源，但是无法证明原、被告交易的主体及交易的标的物，故其证明方向本院不予采信；        关于被告谢加林提供的电话录音，是其未征得被谈话人同意自行录音，是否合法以及谈话人的身份都无法确定，而且被告仅仅通过微信提交，未向本院提交固定的载体，故从其录音内容的合法性、真实性、关联性考虑，本院不予采信。        经本院审核本案事实认定如下：2000年12月青海恒利化工有限公司为甲方（卖方）与乙方（买方）谢家林签订《大通县公有住房买卖契约》，契约中载明房屋座落桥头镇光明路，建筑面积为53.97平方米。2001年5月22日，大通回族土族自治县人民政府颁发大XXXX号上XXXX号大XXXX号《中华人民共和国房屋所有权证》，此证载明房屋所有权人为谢家林。2002年10月大通回族土族自治县颁发大国用（2002）字第3284005号《中华人民共和国国有土地使用证》，此证载明土地使用者为谢加林。2015年7月30日大通县人民政府为甲方，敬强为乙方签订了《原光明化工厂生活区迁建安置协议》，协议载明“乙方原房屋坐落于桥头镇光明路原光明化工厂（上院）5号楼（平房）4单元432室，房产证号：上XXXX号，建筑面积53.97平方米，房屋结构（砖混结构），土地使用证号：大国用（2002）字第3284005号，根据《原光明化工厂生活区迁建安置方案》，乙方应选择73.01-77.04平方米面积的房屋，经2015年7月30日以先签先选的方式，建还至多林路新建原光明化工厂迁建小区A区9号楼2单元231室，建筑面积75.20平方米。经核算：乙方向甲方交纳安置房差价款，计48192.1元大写：肆万捌仟壹佰玖拾贰元壹角。乙方应在2015年8月4日前办理结算手续进行结算。”等字样。2015年7月30日大通回族土族自治县住房保障和建设局出具《光明小区安置住房结算单》，该结算单载明“被安置人姓名敬强，原光明化工厂旧房上XXXX号53.97平方米，新安置房屋A区9号楼231室，乙方交纳金额48192.1元，甲方补偿金额1500元”等字样。2015年7月31日大通回族土族自治县住房保障和建设局向敬强出具《光明小区迁建安置房入住通知单》，该通知单载明“敬强：您的房号为A区9号楼231室，现已完成结算工作，请您于三日内到房屋交付组办理物业入住手续，领取钥匙。签字：敬强，身份证号：XXX，身份证号：XXX，大通县住房保障和建设局”等字样。2015年8月10日大通回族土族自治县住房保障和建设局出具《光明小区迁建缴款通知单》，该通知单载明“缴款人姓名敬强，缴款金额（大写）肆万捌仟壹佰玖拾贰元壹角整，收款单位：大通县财政局，缴入银行账号：××××××，开户行名称：工行西宁大通支行，房号：A区9号楼2单元231室”等字样。涉案房屋迁建的安置房已经由原告敬强领取房屋钥匙，补交费用并实际居住。后因无法办理新安置房的产权登记，原告敬强遂于2020年9月8日起诉被告谢家林，要求：1．依法判令位于西宁市大通县桥头镇光明路6号5栋432室房产归原告所有；2．判令被告谢家林协助原告办理西宁市大通县桥头镇光明路6号5栋231室的房产过户手续；3．依法判令被告谢家林支付诉讼费等其他费用。本院受理此案后，根据原告提供的被告地址进行送达，被送达人向本院提交的送达地址确认书上的签名为“谢加林”，身份证复印件也为“谢加林”，本院向原告释明被告主体不符，原告表示“谢加林”与“谢家林”系同一人，并变更被告名称为“谢加林”。本案在审理过程中，被告谢加林未出庭，委托其子谢斌出庭参加诉讼并辩称收到敬子旭支付的房款7，000元系出售光明化工厂小二楼所得，对自己名下有涉案房产并不知情。        另查明，原告提供的信件内容载明“青海省大通县恒力公司        退休职工谢加林，将自己的住房卖给敬子旭之子敬晓强，房钱已付清，买房人：谢加林、何雪梅，2004.1.17”字样。原告诉称信件内容时将“敬晓强”变更为“敬强”。        为了进一步查明本案事实，本院根据原告申请调取了涉案房屋的产权登记信息和土地使用权登记信息资料，其中产权登记信息资料中有一份青海恒利化工有限公司与谢家林签订的《大通县公有住房买卖契约》，契约约定购买本住房，需要满五年后才能出售，同时契约约定的购买人为“谢家林”，房屋所有权证上登记的产权人也是“谢家林”，产权登记资料中没有任何相关“谢加林”和“谢家林”的身份信息资料。土地使用权登记信息资料中提供的也是“谢家林”的产权登记资料，但是登记的土地使用权证的使用者是“谢加林”，登记资料中附有谢加林的身份证复印件。        本案争议的焦点：1．原、被告双方是否存在涉案房屋买卖合同关系；2．涉案房屋是否归原告所有。        本院认为，关于双方是否存在涉案房屋买卖合同关系的问题。根据合同法第四十四条的规定，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。本案存在以下问题：1．从原告提供的信件及内容来看，谢加林和何雪梅将自己的住房卖给敬子旭之子敬晓强，但是并没有注明此住房的具体位置、面积等房屋的相关状况，被告辩称房款7，000元系出售小二楼所得；2．原告敬强与敬小强是否同一人，敬晓强是否是敬子旭的儿子，需要公安部门出具的关于身份信息的相关证明，但是原告并未向本院提交；3．根据产权登记信息来看，涉案房屋是公房房改房，契约约定产权人五年内无权出售此房，而原告诉称2003年原告的父亲敬子旭与被告谢加林协商购买涉案房屋，这显然违反了契约。而且根据原告诉称与被告谢加林协议购房主体并不是原告而是其父敬子旭，而与其父敬子旭协商购房的也不是涉案房屋的产权人“谢家林”，而是“谢加林”；4．关于“谢加林”与“谢家林”是否同一个人，本院认为有关公民身份的甄别需要公安部门出具相关资料予以证明，而光明化工厂业主委员会在没有提供“谢家林”身份信息的前提下证明“谢加林”与“谢家林”是同一个人，其证明内容真实性存在质疑。5．涉案房屋已由大通回族土族自治县人民政府进行迁建，虽然建还安置房屋已经交付原告居住，但是迁建协议是否生效尚不明确。        根据以上问题的分析，本院认为原告提供的证据无法证明原、被告之间成立涉案房屋买卖合同关系，原告主张与被告之间就涉案房屋形成买卖关系无事实依据，本院不予采信。        关于涉案房屋产权是否归原告所有的问题。房屋所有权证是国家依法保护房屋所有权的合法凭证，是具有法律效力的证件，是人民政府房地产行政机关核发。《中华人民共和国物权法》第二条规定本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。第九条规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。因此本案涉案房屋的所有权也是物权，房屋所有权证上登记的产权人是“谢家林”，其变动要以登记为生效要件，而且原告未提供证据证明该物权变动存在不以登记为生效要件的情形，也无证据证明涉案房屋进行物权变动符合善意取得的条件，故原告主张产权登记人“谢家林”的房屋归其所有无法律依据，故原告主张涉案房屋归其所有及要求被告谢加林配合其办理房屋产权过户的诉讼请求本院不予支持，应予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第二条、第九条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：        驳回原告敬强要求将位于西宁市大通县桥头镇光明路6号5栋432室房产归其所有及要求被告谢加林协助办理房产过户手续的诉讼请求。        案件受理费50元，由原告敬强承担。        如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。        审判长    麻志萍审判员    刘桂花人民陪审员    张岩二〇二一年二月八日书记员    王渊