大连市旅顺口区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0212民初4073号原告：王梓，女，1967年7月2日出生，汉族，现住大连市中山区。被告：大连圣杰房地产开发有限公司，地址大连市旅顺口区龙头街道盐厂新村盐厂家园9号。法定代表人：陈阳，该公司董事。委托诉讼代理人：马辉，女，1977年7月6日出生，汉族，该公司法务经理，现住大连市甘井子区。原告王梓与被告大连圣杰房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案,本院于2020年11月17日立案后，依法由审判员李晓明适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王梓，被告大连圣杰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人马辉到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告王梓向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告给付从2018年11月19日起至2020年5月15日已经产生的逾期办证的违约金41617.31元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2011年8月28日正式签订《商品房买卖合同》，并先于2011年8月23日支付了购房款467,107.00元。合同约定：原告购买其位于旅顺口区的房屋，被告应于2012年8月31日前交房，并应在该房屋交付使用后180日内办理完成房屋权属登记。但是被告迟迟未交房，没有竣工手续。被告谎称房屋竣工，原告在未知情的情况下，于2014年6月13日接受房屋。后来了解到，实际上被告是2018年2月才办理完成竣工，至2020年3月才具备办理房屋产权的条件。合同规定的办理完成的产权日期不得晚于2012年8月31日之后的180天，也就是2013年2月1日，距今已经过了7年多。2018年11月19日，我和圣杰房地产总经理王晓音通电话，再次催促办理产权证一事，王晓音告知，他们需要先办手续，办理好后会通知住户，这个通话有录音，我已提交录音证据并打出文字供法官参考。2020年3月，得知可以办理产权，但是因为合同上的面积和旅顺房地产局登记的面积不一致，必须要出具圣杰房地产公司的购房补充协议。2020年3月17日，原告到慧谷阳光物业公司缴纳了至2020年底的物业费，有收款收据证明。当日，原告到圣杰房地产办公楼，办公室人员小蔡接待，查看了物业收据，然后让原告签署永不起诉被告的保证书。原告不愿意签署这个不平等协议，小蔡告知大连圣杰房地产领导定的，不交物业费，不签不起诉圣杰房地产的保证书协议就不给办理《购房补充协议》。因为被告不给出具旅顺房地产局要求的《购房补充协议》，致使原告至起诉时都无法办理产权，后于2020年5月22日被告给我出具协议书，我便办理的产权证。鉴于法院重视证据，原告有2018年11月19日和王晓音总经理的电话，请求法院判决被告赔偿原告从2018年11月19日起至今日2020年5月15日已经产生的逾期办证的违约金41617.31元。（计算公式：购房款467,107.00元×年利率6%÷365天×542天），（2018年41天+2019年365天+2020年136天）。综上，根据原被告签订的《商品房买卖合同》以及《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国合同法》《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》《中华人民共和国民事诉讼法》《城市房地产开发经营管理条例》《城市商品房销售管理办法》等规定，原告为维护其合法权益，请求法院依法支持其诉讼请求。被告大连圣杰房地产开发有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。原告所依据事实与理由与实际情况不符，被告是于2020年1月22日起便具备了办理产权证手续的条件，此外因疫情需要分批次办理，因此被告协助原告于2020年5月22日出示了面积补充的协议，至此原告、被告之间签订的商品房买卖合同，被告的义务已经全部履行完毕，在整个期间原告并没有向被告主张过违约金的请求。其次被告所依据的违约金计算标准也不符合我国相关法律规定，自2019年8月20日起贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，原告主张的利率过高，不应支持。请求法庭充分考虑因疫情原因，导致被告不能在2020年1月22日起及时向各业主提供办理产权的协助义务，实属有情可原，请求法庭予以考虑。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的商品房买卖合同原件1份、增值税发票原件1份，被告提交的2020年1月21日大连市国土资源和房产局出具收据原件一份，原、被告对上述证据的真实性无异议。上述证据能够证明与本案相关联的事实，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的证据1、2018年11月19日录音一份（附光盘一份，原始载体为手机，原告与被告总经理王晓音通话录音），证明我方找开发商要求办理房产证的事情。被告对该证据不予认可，本院认为被告虽对此不予认可，但无证据予以推翻，且王晓音在本院审理的案件中多次以大连圣杰房地产开发有限公司的员工出庭应诉，原告有正当理由相信王晓音系代表公司行使职务行为，故原告所要证明的事实本院予以确认。2、旅顺住房和城市建设局出具的通知复印件一份及行政处理决定书复印件一份，证明被告必要要求我方签订不合理的永不起诉协议书，才给我们出具面积补充协议。被告对此不予认可。本院认为该组证据系复印件，但通知没有旅顺口区住房和城市建设局的印章，也没有相关单位的调档盖章，故本院对该组证据不予采信。被告提交的：1、2020年3月16日慧谷阳光项目商品房买卖合同补充协议复印件1份，证明在被告具备办理产权证后第一份给业主办理产权配合手续的时间的事实。2、2020年4月30日关于及时办理产权证的通知照片打印件1份（照片拍摄于2020年4月30日），证明被告在具备办理产权证手续后以公示栏方式向全体业主告知，通知业主及时办理产权证的事实。原告对上述证据均不予认可。本院认为结合原告诉请中称2020年3月得知可以办产权证，以及被告提交的其他证据，本院认为该组证据能够证明被告的待证事实，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年8月28日,原告王梓与被告大连圣杰房地产开发有限公司签订《旅顺口区商品房买卖合同》（合同编号：）,原告购买被告开发的位于大连市旅顺口区房屋。双方约定:出卖人应当在商品房交付使用后180日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任,买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的,双方同意由出卖人继续办理相关手续。原告向被告支付购房款人民467107元。2014年6月13日,被告向原告交付房屋。2011年8月23日,被告向原告出具了增值税普通发票。现原告要求被告给付从2018年11月19日起至2020年5月15日已经产生的逾期办证的违约金。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,并提供必要的证明文件。原被告双方签订的《旅顺口区商品房买卖合同》第十五条中关于超过180天后继续办理手续的约定是双方真实的意思表示,该约定对双方具有约束力。在约定的180天期限届满后，原告可以随时要求被告履行办理房产证的协助义务，但应当给被告必要的准备时间。根据办理房产证的实际需要，本院认为将必要的准备时间确定为三个月较为合适。因此，在超过180天的办证期限后，在原告要求被告履行协助义务的情况下，如被告在三个月内未适当履行协助义务，就应当承担违约责任。庭审中双方确认案涉房屋于2014年6月13日交付，原告提供的录音材料显示时间为2018年11月19日，被告虽对此不予认可，但无证据予以推翻，且王晓音在本院审理的案件中多次以大连圣杰房地产开发有限公司的员工出庭应诉，原告有正当理由相信王晓音系代表公司行使职务行为，故被告承担违约责任的时间应从2019年2月20日起算。被告认为违约金过高，应予调整，本院认为，确认违约金是否过高，应当以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，被告的过错程度，根据公平原则，予以衡量，而且在没有证据证明原告损失额的情况下，参照银行同期贷款利率的标准，违约金确实过高。结合本案的实际情况，酌情予以调整，以被告按已收房款的日万分之零点一向原告支付违约金为宜，其违约金数额为2102元（467107元*日万分之零点一*450天）。综上，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、第二十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、第二十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：被告大连圣杰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王梓支付逾期办证违约金2102元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取420元，由被告大连圣杰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  李晓明二〇二一年二月一日书记员  潘 怡附法律条文：《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院法院适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。