西 安 市 长 安 区 人 民 法 院 陕 西 省 西 安 市 长 安 区 人 民 法 院 民 事 判 决 书（2021）陕0116民初1763号 原告：高琰。委托代理人：卿安，陕西省老法律工作者协会法律工作者。委托代理人：王兴华，陕西省老法律工作者协会法律工作者。被告：王金林。被告：李慧娟。共同委托代理人：祁云，北京金诚同达（西安）律师事务所律师。第三人：西安市长安区优盛房屋中介服务部。诉讼代表人：王明书，，系该服务部业主。委托代理人：郑伯伟，陕西法智律师事务所律师。第三人：李慧芳。委托代理人：祁云，北京金诚同达（西安）律师事务所律师。原告高琰与被告王金林、被告李慧娟、第三人西安市长安区优盛房屋中介服务部（以下简称优盛中介服务部）、第三人李慧芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月27日受理后，依法适用普通程序，由审判员徐峰章独任审理，公开开庭进行了审理。原告高琰及其委托代理人王兴华，两被告及第三人李慧芳共同委托代理人祁云，第三人优盛中介服务部委托代理人郑伯伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告高琰诉称：其通过第三人优盛服务部居间服务，与两被告签订了房屋买卖合同，其向两被告支付了定金50000元，两被告反悔不愿意向其出售涉案房屋，构成违约。现要求解除与两被告所签订的房屋买卖合同，两被告双倍返还购房定金100000元，两被告赔偿其诉讼代理费4500元，本案诉讼费用由被告承担。两被告辩称：涉案合同的签订未取得其授权，第三人优盛服务部在签订合同前未向其告知合同内容，存在诱导行为，该合同应为无效；合同中所载仲裁的相关事项双方并未约定，此类合同也不存在仲裁的情形，其不同意进行仲裁符合法律规定；第三人优盛服务部在居间服务中有明显过错，应承担相应的赔偿责任；其仅收到原告支付的30000元，并未收取原告支付的50000元。综上，原告的请求应予以驳回。第三人优盛服务部述称：涉案合同的签订系原、被告真实意思表示，两被告亲属代两被告与原告签订合同系表现代理，该合同应为有效；涉案合同中涉及仲裁条款是因涉案房屋没有房产证而采取仲裁备案方式对合同相对方履行合同予以制约，并无不当；其收取两被告支付的20000元为售房保证金，系合同的约定，并无不当，该费用不应返还；涉案合同未能履行的根本原因系两被告不愿意出售涉案房屋所致，两被告存在违约行为。综上，同意原告的观点和意见，但原告代理人为法律工作者，其代理费和律师费有一定区别。第三人李慧芳述称：其同意两被告的答辩意见，第三人优盛服务部未向其说明仲裁的含义，导致合同无法继续履行，责任不在两被告。经审理查明，2016年前，被告李慧娟与西安天浩置业有限公司就涉案房屋的买卖达成一致。随即，被告李慧娟与前述公司签订了商品房买卖合同。该合同约定涉案房屋位于西安市长安区XX基地XX路与神舟二路十字西南角，所属项目名称为航天新佳园，涉案房屋门牌号为上述小区12幢1单元4层10403号；涉案房屋建筑面积为106.34平方米，套内面积为88.4平方米，总价款为38万元，房价款于涉案房屋交付前分期付清；涉案房屋的交付时间为2016年6月30日前。同时，双方对其他内容亦进行了约定。2018年前，被告接收了涉案房屋。2020年9月3日上午，第三人优盛服务部的员工秦某通过微信加被告李慧娟为好友，两XX房XX居XX沟通。被告李慧娟告知秦某其房屋出售价为105万元，秦某告知被告李慧娟其促成的涉案小区房屋成交单价为9000元左右，并表示前期付80%总房款，去做公证，看被告李慧娟能否接受。被告李慧娟回复要求房价款一次付清，秦某回复李慧娟“证没有下来，买方没法给你付清。”2020年10月1日，被告李存慧娟回复秦某，表示其家里人同意上次所说的先付80%房款，如果有人要（购买）可以联系。2020年10月11日，秦某回复被告李慧娟，表示有客户在明天上午看房，询问其几点到达房屋。被告李慧娟回复秦某，表示其不在西安，可以让其妹与其联系，并向秦某提供了其妹的电话号码。2020年10月27日，被告李慧娟回复秦某，表示涉案房屋出售价最低为97万元。秦某回复被告李慧娟，就房价款97万元与原告进行协调，让其同意“满两年这个条件”（房产证两年后办理下来过户时再支付另外20%房价款），被告李慧娟经考虑后回复“好”。2020年10月28日，被告李慧娟回复秦某，表示其家里人一致意见是最低97万元，先一次性付80%，房产证下来后再付20%，有接受的我就卖，没有就再等等，明年按我们报价105万元，不商量。秦某回复被告李慧娟，表示房产办下来后再付10%，然后再压10%，也就几万元而已。2020年10月29日，秦某回复被告李慧娟，表示如果客户沟通好了，可以让客户把定金一交，如果签订定金合同，其妹是否能随时过来签订合同？表示原告去看过房屋，发现厨房有点漏水，其可以帮忙找物业处理。当日，秦某再次回复被告李慧娟，表示感谢原告已沟通好，房产证下来去过户，付款方式为前期付款80%，房产证办理下来后付尾款；表示漏水问题解决后，让被告李慧娟委托其妹回来一趟签订合同。当日下午，秦某回复被告李慧娟漏水问题已处理，被告李慧娟回复秦某“谢谢了！我可以叫我妹去签”。2020年10月30日，被告李慧娟回复秦某，表示与其妹已说好，周一下午，可以过去。秦某回复被告李慧娟，表示如果其将漏水问题协调好，周一下午让其妹过来代签合同，如果没有协商好，周一上午让其妹先来协调漏水。当日，秦某回复被告李慧娟，表示房屋有两处漏水，一时半会修不好，但已与客户协调好了，询问其妹何时方便来签订定金合同，并让被告李慧娟确认其丈夫何时能回来进行仲裁付款及物业交接。被告李慧娟回复秦某表示其妹周日或周一下午有时间，秦某让其妹过来时带上身份证、购房合同的相关证件。秦某同时回复被告李慧娟，询问其与丈夫何时来西安，说明仲裁当天就是夫妻双方带身份证、户口本、结婚证和房屋的相关证件，其可以提前约好仲裁，做好准备工作。被告李慧娟回复秦某，其可以委托其妹全权办理。秦某回复被告李慧娟，订金合同可以代理，就是仲裁必须夫妻双方到场，不能代理。被告李慧娟回复秦某“明白”，表示其可以在11月9、10日来西安。秦某回复被告李慧娟，说明让其妹在周日上午来签订订金合同。被告李慧娟回复“好”。原告看到第三人优盛服务部员工在朋友圈推送的涉案房屋的出售信息后，与第三人优盛服务部员工进行了联系。随后，第三人优盛服务部员工就涉案房屋的买卖为原告开始提供居间服务。时至2020年10月底，原、被告就涉案房屋的买卖通过第三人优盛服务部的居间服务基本达成一致。2020年11月1日，原告与被告李慧娟之妹即第三人李慧芳来到第三人优盛服务部的店铺，第三人李慧芳以两被告名义与原告签订了航天新佳园一期12号楼1单元403室买卖合同。该合同约定，涉案房屋转让价款为97万元，原告于2020年11月1日向被告支付定金算第一笔房款5万元，其中被告转至第三人优盛服务部2万元作为售房保证金，待仲裁完成当天退还给被告；原告于2020年11月10日向被告支付第二笔购房款72.6万元,于房屋过户当日向被告支付 剩余房款19.4万元；被告应于2020年11月10日将涉案房屋交付给原告，同时该房屋的购房网签合同原件、购房全款票据交付原告保管；原告将居间服务费25150元于仲裁当时支付给第三人优盛服务部，房屋买卖仲裁协议费用4850元由原告承担；被告将上述房产转让给原告的意思表示不发生改变，原告向被告购买上述房产的意思表示不发生改变，任何一方发生改变均视为违约，任何一方不正当的阻止转让条件成就的，视为转让条件已成就并视为其违约，任何一方不正当的促成转让条件成就的，视为转让条件不成就并视为其违约；如果被告违约，应承担因违约给原告造成的装修费等损失，并向原告支付违约当时该套房屋市值总价20%的违约金并承担原告律师费，如违约金不足以弥补原告损失，应向原告赔偿因违约造成的损失，如购房差价、律师费等。同时，双方对其他内容亦进行了约定。在原告与第三人李慧芳代两被告签订涉案房屋买卖合同期间，被告与签订现场有过视频连线，并向其发送了合同的格式照片，被告当时并未提出异议。签订上述合同当日，原告通过手机银行向被告王金林转款3万元，向第三人优盛服务部的业主转款2万元。第三人李慧芳于2020年11月1日以被告王金林名义向原告出具了收据，载明本人王金林收到高琰购买航天新佳园一期12号楼1单元0403号房屋第一笔定金款5万元。2020年11月5日，秦某询问被告李慧娟何时到达西安，被告李慧娟回复秦某其在晚上22点左右到达，秦某回复其夫妻双方都要到场，户口本、身份证、结婚证、两本购房合同及所有票据都要带上，并向被告李慧娟发送了去合同仲裁的位置信息，要求其在次日早9点到达上述地点。被告李慧娟询问秦某为什么要去仲裁，秦某回复说去仲裁是保护双方的利益，同时说明仲裁是将买卖之事确定下来，主要是客户担心，交了那么多钱，客户担心房东违约，仲裁与公证一样，保证共同利益。2020年11月6日，被告李慧娟回复秦某，说明其已到达西安，表示其查询了仲裁的地点，过去需要一小时，询问秦某为何不找一个近点的地方，还询问秦某是否有车？秦某回复被告李慧娟，说明高新（那边的仲裁机构）这两天没有约上，所以就约到港务区了，表示对车辆可以想想办法。被告李慧娟回复为什么不去公证处，听说附近就有公证处？双方经过交流后，被告李慧娟回复秦某，“那就算了，我把钱退回，不卖了”。秦某回复被告李慧娟，表示主要是房产证没下来，公证处不给办，表示店长去接送，客户把定期的钱全都取出来了。2020年11月1日11时，原告通过微信加被告李慧娟为好友，并向其发送了转款3万元的记录，被告李慧娟表示收到。在被告李慧娟不同意出售涉案房屋的当天，原告与其就涉案房屋买卖合同的履行及解除进行了沟通。被告李慧娟向原告回复其将3万元返还原告，两者就再无纠纷，如果原告不同意，可以打官司，其奉陪。原告表示被告应承担其5000元损失，其就涉案房屋的装修交了部分定金，其将没有到期的80万元存款取出，损失了利息，其为买房之事耽搁了时间。被告李慧娟回复原告，表示合同有点问题，其妹是来签定金合同的，最后变成买卖合同了，并询问原告装修哪里的房子？时至2020年11月9日上午，原告向被告李慧娟回复房子其还是想买，如果对方不卖，要承担双倍定金。2020年11月6日上午11点，被告李慧娟明确向秦某表示，其不同意出售涉案房屋，要求秦某交回房屋钥匙。2020年11月8日，被告李慧娟与秦某还曾联系，被告李慧娟表示协商只限于退钱的事，不涉及合同。2020年11月16日，秦某回复被告李慧娟，表示被告向原告退还3万元，赔偿原告损失5000元，其服务部将2万元也返还原告，表示如果被告李慧娟同意，其可以去协调。被告李慧娟回复秦某，可以按其子的方案解决，其仍让其妹即第三人李慧芳办理手续。此后，原、被告并未达成一致。原告于2020年11月19日向本院递交了起诉状，要求解除与两被告所签订的房屋买卖合同，两被告双倍返还购房定金100000元，两被告赔偿其诉讼代理费4500元，本案诉讼费用由被告承担。原告在起诉时将西安市长安区优盛房屋中介服务部列为被告，在审理中又将该服务部变更为第三人。原告认为其与被告签订了房屋买卖合同，该合同合法有效，被告不同意履行该合同，构成违约，应承担相应的违约责任。两被告在答辩中认为涉案合同的签订未取得其授权，第三人优盛服务部在签订合同前未向其告知合同内容，存在诱导行为，双方口头约定的是签订定金合同，并非房屋买卖合同，该合同应为无效；合同中所载仲裁的相关事项双方并未约定，此类合同也不存在仲裁的情形，其不同意进行仲裁符合法律规定；第三人优盛服务部在居间服务中有明显过错，应承担相应的赔偿责任；其仅收到了原告支付的30000元，并未收取原告支付的50000元。第三人优盛服务部述称中认为涉案合同的签订系原、被告真实意思表示，被告李慧娟之妹即第三人李慧芳代两被告与原告签订合同系表现代理，该合同应为有效；涉案合同中涉及仲裁条款是因涉案房屋没有房产证而采取仲裁备案方式对合同相对方履行合同予以制约，并无不当；其收取两被告支付的20000元为售房保证金，系合同的约定，并无不当，现被告出现违约行为，该费用不应返还；涉案合同未能履行的根本原因系两被告不愿意出售涉案房屋所致，两被告存在违约行为。第三人李慧芳述称中表示同意两被告的答辩意见，第三人优盛服务部未向其说明仲裁的含义，导致合同无法继续履行，责任不在两被告。庭审中，促其协商，因原、被告对返还原告的钱款数额存在差异，本案未能调解。以上事实有微信聊天记录截图、商品房买卖合同、房屋买卖合同、转账凭证、收据、代理费收费发票、庭审笔录等在巻佐证，足以认定。本院认为，公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。同时，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，被告李慧娟与第三人优盛服务部就涉案房屋的出售进行了较长时间的沟通，在双方微信聊天记录中，其明确表示其妹即第三人李慧芳可代理其与原告签订相关合同；第三人李慧芳与原告签订涉案合同时，出具了涉案房屋的相关材料及两被告的身份材料；在涉案合同签订当日，被告王金林收到了原告所转的3000元定金，并让第三人李慧芳向原告出具了收到定金50000元的收据；在涉案合同签订当日，两被告虽未到达合同签订现场，但与现场进行了视频连线，其获悉了合同内容，并未阻止合同的签订；在涉案合同签订后，两被告仍未对合同内容提出异议，且自云南省昆明市来到陕西省西安市就合同的进一步履行办理相关手续。综上，可以认定原告经第三人优盛服务部居间服务与第三人李慧芳代两被告所签订的房屋买卖合同系原、被告间的房屋买卖合同关系。现原、被告对涉案合同的真实性均无异议，合同内容亦不违反相关法律强制性规定，该合同应为有效，对原、被告均具有约束力。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。本案中，由于被告明确表示不同意履行涉案合同，致涉案合同无法继续履行，现原告提出解除涉案合同，被告庭审之初表示同意解除，此后又认为涉案合同应为无效，其观点均是不同意履行合同的意思表示，原告此节请求于法有据，依法应予支持。公民的合法民事权益受法律保护。同时，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。再之，给付定金一方不履行约定义务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定义务的，应当双倍返还定金。本案中，原、被告经第三人优盛服务部居间服务签订了涉案合同，因被告不同意出售涉案房屋导致涉案合同无法履行，原告行为已构成违约，应向原告承担相应的民事法律责任。原告要求被告双倍返还定金100000元之请求，于法有据，依法应予以支持。由于被告实际收到原告支付的定金为30000元，被告虽向原告出具了收到50000元定金的收条，但另外20000元作为售房保证金由第三人优盛服务部业主收取，该部分费用在合同中约定待仲裁完成后退还给被告，而仲裁条款并非影响涉案合同效力的必然条件，且涉案合同中亦无被告不履行仲裁行为该费用不予返还的约定，第三人收取20000元不予返还于法无据。为方便诉讼，两被告应向原告返还定金80000元，第三人优盛服务部向原告支付售房保证金20000元。原告要求被告承担诉讼代理费之请求，因涉案合同中对律师费由出卖方承担的约定前提是涉案房屋交付之后的违约，并非涉案合同签订初始阶段的违约，且原告代理人并非律师，故对其此节请求本院不予支持。被告认为涉案合同无效之理由，于事实不符，于法律无据，对其此节理由本院不予采纳。被告认为第三人优盛服务部在居间服务中存在诱导行为之理由，依据双方的微信聊天记录可知，在签订涉案合同前，双方确实提到是先签订定金合同，但在第三人李慧芳代两被告与原告签订买卖合同时，两被告并未提出异议，且在此后两人来到西安准备履行合同（收取部分房价款、交付涉案房屋、进行仲裁），说明其认可了将签订定金合同变更为签订买卖合同之事实，第三人优盛服务部在居间服务中并无诱导被告方的故意，对其此节理由本院不予采信。被告认为此前与第三人优盛服务部就合同签订并未涉及仲裁事项，其不同意仲裁符合法律规定之理由，因其与第三人优盛服务部员工在涉案合同签订前已谈到了仲裁及仲裁的注意事项；其在第三人李慧芳与原告签订涉案合同时，合同中明确约定了仲裁条款，若其心存疑虑或不同意仲裁条款，其可授权第三人李慧芳终止合同的签订；在涉案合同签订后，其在五日后即来到西安继续合同的履行，说明其认可了合同中的仲裁条款，故对其此节理由本院不予采纳。第三人优盛服务部作为专门经营房产中介的服务机构，应对相关交易程序有更多熟知，应对相关交易严格按程序操作。本案中，在两被告均未到场，未提供书面授权委托、未对原、被告进行充分释明、未提供内容详实严谨的格式合同、未签订居间服务合同的情况下，为促成原、被告的交易而简化程序，导致合同在此后的履行中产生歧义，其服务存在改进之处，应在以后的居间服务中加以规范。依据《中华人民共和国民法通则》第五条、第六十三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百一十五条及相关民事法律之规定，判决如下：一、原、被告于2020年11月1日所签订的航天新佳园一期12号楼1单元403室买卖合同有效，予以解除。二、被告王金林、被告李慧娟于本判决生效后十日内返还原告高琰购房定金80000元。三、第三人西安市长安区优盛房屋中介服务部于本判决生效后十日内返还原告高琰售房保证金20000元。四、驳回原告高琰的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2390元，原告已预交，由原告承担90元，两被告承担2300元，于本判决生效后十日内支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西安市中级人民法院。                           审  判  员   徐峰章                           二〇二一 年  十  月  八  日                        书  记  员   孙  健       1