广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初17179号原告：广州智慧教育城投资管理有限公司，住所：广州市白云区三元里大道1427-1431号首层至四层，统一社会信用代码：91440111MA59AF1F96。法定代表人：覃龙胜，职务：董事长。委托诉讼代理人：方园园，北京（大成）广州律师事务所律师。被告：广州百式生活服务有限公司，住所：广州市海珠区江南大道中东街14号102铺，统一社会信用代码：91440101MA59P4EC9J。法定代表人：李苑玲，职务：总经理。委托诉讼代理人：丁建明，系广州百式生活服务有限公司员工。被告：广州市番禺区明师培训中心有限公司，住所：广州市番禺区洛浦街如意路2号之一奥林匹克大厦二层201铺，统一社会信用代码：91440101MA5D201Y68。法定代表人：罗宇恒。委托诉讼代理人：潘杏甜，广东广大律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗鹏远，广东广大律师事务所律师。被告：广州市明师教育服务股份有限公司，住所：广州市海珠区昌岗中路熙园街2号103、201、302房，统一社会信用代码：91440105775664347Y。法定代表人：罗宇恒。委托诉讼代理人：潘杏甜，广东广大律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗鹏远，广东广大律师事务所律师。原告广州智慧教育城投资管理有限公司（以下简称“智慧教育城公司”）与被告广州百式生活服务有限公司（以下简称“百式生活公司”）、广州市番禺区明师培训中心有限公司（以下简称“明师培训公司”）、广州市明师教育服务股份有限公司（以下简称“明师教育公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月16日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用独任制普通程序，公开开庭进行了审理。原告智慧教育城公司的法定代表人李苑玲及其委托诉讼代理人方园园，被告百式生活公司的委托诉讼代理人丁建明，被告明师培训公司、明师教育公司的共同委托诉讼代理人潘杏甜、罗鹏远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告智慧教育城公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告百式生活公司2019年6月签署的《广州奥林匹克大厦二层201铺租赁合同》于2020年6月1日解除；2、被告百式生活公司立即向原告支付2020年2月1日至2020年5月31日期间的租金242082.88元；3、被告百式生活公司立即向原告支付2020年2月1日至2020年5月31日期间的物业管理费34112元；4、被告百式生活公司立即向原告支付2020年2月1日至2020年5月31日期间的水电费6068.26元；5、原告没收被告百式生活公司所缴纳的201商铺之履约保证金106600元以及水电费保证金15000元；6、被告明师培训公司对被告百式生活公司的以上债务承担共同清偿责任；7、被告明师教育公司对被告百式生活公司的以上债务承担共同清偿责任；8、三被告共同承担本案所有诉讼费用。事实与理由：原告与百式生活公司于2019年6月签署了《广州奥林匹克大厦二层201铺租赁合同》（下称“《租赁合同》”），约定由百式生活公司承租原告拥有所有权的位于广州市番禺区洛浦街如意路2号之一奥林匹克大厦二层201铺（下称“201铺”），原告并同意在租赁合同约定的租赁期限内百式生活公司对于其承租的物业均有权分租或转租，分租或转租协议由百式生活公司与新承租人直接签署。《租赁合同》签署后，百式生活公司已将201铺转租给了明师培训公司。从2020年2月1日起，百式生活公司开始拖欠原告的租金、物业管理费以及水电费，经原告多次催缴，百式生活公司却始终拒不履行合同约定义务，为此，原告已经于2020年5月25日向百式生活公司发出解除合同通知书，告知于2020年6月1日起解除与百式生活公司之间的《租赁合同》，201铺的实际使用人明师培训公司其后已经于2020年6月1日将201铺交还给了原告。原告认为，百式生活公司拒绝向原告支付租金、物业管理费以及水电费的行为已经严重违约，且给原告的经营造成重大困扰，明师培训公司为201铺的实际使用人，应对百式生活公司的以上欠款承担连带清偿责任，明师教育公司作为一人公司明师培训公司的唯一股东，依据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，因明师培训公司未能证明财产独立于股东自己即明师教育公司的财产，故明师教育公司应当对明师培训公司的债务承担连带清偿责任。有鉴于此，原告特依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律的规定，向贵院提起诉讼，恳请判如所请。百式生活公司与明师教育公司签署《广州市房屋租赁合同》，约定百式生活公司将案涉商铺出租给明师教育公司用作商业用途，租赁期限自2019年8月1日至2023年3月27日；明师教育公司又于2019年11月21日出具《无偿使用证明》，将广州市番禺区洛浦街如意路2号之一奥林匹克大厦二层201铺提供给明师培训公司无偿使用。由此可知，明师培训公司及明师教育公司为案涉商铺的次承租人和实际使用人，应对百式生活公司的欠款行为承担共同清偿责任。被告百式生活公司辩称：一、本次疫情对于从事线下培训的次承租方而言，属于不可抗力，原告无权单方解除合同以及没收保证金。《民法总则》第一百八十条及《合同法》第一百一十七条规定：不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。我国新型冠状病毒感染××疫情发生突然，为了保护公众健康，政府按照甲类××的标准采取了相应疫情防控措施，企业停产停工，居民居家隔离。就本案来看，广州市教育局因疫情影响明令校外教育机构立即停止线下培训活动，导致从事线下校外培训活动的次承租人明师公司长期不能使用涉案商铺。该疫情防治行政措施已经对租赁合同的履行造成了根本性障碍，完全符合“不可抗力”的“不能预见、不能避免且不能克服”的三个条件。所以此次疫情，对承租方而言，显然属于不可抗力。租赁合同第10.7条规定，发生不可抗力事件导致商铺不能使用的，经出租方同意可按照该商铺损坏程度减免租金直至能正常使用为止，该条款虽然没有约定因疫情影响导致不能使用的，但该条款的主旨就是为了保护承租人因不可抗力导致不能正常使用的期间权益的情形，因此本案疫情的情形也应当适用该条款，所以原告无权解除合同。另外，租赁合同第13.2.1条规定“乙方（百式公司）如未能履行合同中约定的责任（自然灾害、不可抗力使该商铺无法正常使用或本合同签署后政府出台新政策限制民办教育行业发展等客观因素造成的除外），造成甲方（原告）无法执行本合同诸条款……甲方有权没收履约保证金和水电费保证金”，而本案中，因不可抗力导致次承租人明师公司无法使用涉案商铺，而且广州市教育局要求停止线下培训的通知也属于“本合同签署后政府出台新政策限制民办教育行业发展等客观因素”的情形，所以原告无权没收保证金。二、按照涉新冠××疫情司法解释规定，原告无权要求解除合同。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条规定“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”。本案中，广州市教育局为了防止疫情蔓延，明令校外教育机构立即停止线下培训活动，从而导致次承租人明师公司长期不能使用涉案商铺，涉案商铺收入为零，导致其无法向我方支付租金，进而导致无法向原告缴纳租金，则原告不能以此为由解除合同。综上所述，恳请法院驳回原告诉讼请求。被告明师培训公司、明师教育公司共同辩称：原告主张明师培训公司、明师教育公司对百式公司的债务承担共同清偿责任，无法律依据。原告作为出租人，与承租人百式公司的租赁合同是原有的租赁关系，明师教育公司与百式公司的租赁合同是转租关系，二者是两种不同的法律关系。虽然明师教育公司与百式公司的租赁关系虽是经过原告同意的，但明师教育公司与原告不存在直接的租赁关系。根据合同的相对性，因此原告直接向明师教育公司主张租金及违约金是没有法律依据的。同样，明师培训公司作为涉案场地的实际使用人，也与原告无直接的租赁关系，所以原告主张明师培训公司对百式公司的债务承担清偿责任也无法律依据。经审理查明：位于广州市番禺区洛浦街如意路2号奥林匹克大厦二层的房屋权属人为原告，房屋建筑面积2978.3平方米。被告百式生活公司向原告承租位于广州市番禺区洛浦街如意路2号之一奥林匹克大厦二层201铺的商铺，被告明师培训公司是商铺的次承租人，被告明师教育公司为201号商铺的实际使用人。2019年6月，原告作为出租方（甲方）、被告百式生活公司作为承租方（乙方）签订《广州奥林匹克大厦二层201铺租赁合同》（以下简称“《租赁合同》”），合同就租赁事项进行如下约定：第一条商铺位置、面积、用途，1.1、被告百式生活公司向原告租赁位于广州市番禺区洛浦街如意路2号之一奥林匹克大厦二层201铺（该地址与“广州市番禺区洛浦街如意路2号奥林匹克大厦二层201铺”、“广州市番禺区洛浦街上漖村广州奥林匹克大厦二层201铺”系同一地址）。1.2、商铺租赁建筑面积为820平方米，双方确认以面积820平方米计算租金。1.3、乙方将该商铺用于经营文化教育及办公项目。第二条商铺的交付日期及合同期限：2.2、商铺租赁期限为2019年8月1日起至2023年3月31日止。第三条商铺的租金、物业管理费、免租期：3.1、商铺首年租金为56498元/月（不含税价，税率4%），自第二年起月租金再上一年度月租金的基础上每年递增6%，附件四载明：2019年8月1日至2020年3月31日期间每月租金为56498元，2020年4月1日至2021年3月31日期间每月租金59888元。3.2、乙方应于2019年8月10日之前向甲方支付第一个月租金56498元。此后乙方应于每月10日之前向甲方付清当月租金，甲方开具租金收据。如起租日不是当月第一日或者合同期满/提前终止时最后一个月不足一整月，则该月实际应付的租金按实际租赁天数比例计算。3.4、物业管理费为10元/平方米/月，乙方须于每月10日前向甲方支付当月的物业管理费8200元（不含税价，税率4%）。第四条商铺履约保证金：4.1、乙方须向甲方支付106600元作为履约保证金；并同时支付水电费保证金15000元，合计支付121600元。第五条商铺经营费用约定：商铺的水电费由乙方直接向甲方缴纳，其他费用自行缴纳。第十条乙方的权利义务：10.2、在合同期限内，乙方如需转租该商铺，需经甲方书面同意。10.8、在合同期内，如发生不可抗力事件导致该商铺损毁及不能正常使用时，经甲方同意可按照该商铺的损坏程度减免租金，直至该商铺能正常使用为止，但合同终止日期不因此而向后顺延。第十三条违约责任：13.2.2、未经甲方同意，乙方迟延缴纳租金、物业管理费或其他费用的，从迟交日起须按日向甲方支付欠缴金额1%的违约金。甲方有权在乙方逾期缴纳应付款之日起七日后向乙方停止水、电、服务等一切供应，甲方对乙方由此而产生的任何破坏和损失不承担任何责任。13.2.3、如乙方拖欠租金、物业管理费、水电费或其它费用达15日，甲方有权单方解除本合同，没收乙方的履约保证金，收回该商铺。乙方应在收到甲方收回该商铺通知之日起七日内缴清所欠甲方及政府相关部门的应交费用，并自费搬出该商铺。此外，该《租赁合同》还就其他相关事项进行约定。被告百式公司并向原告交纳了201号商铺的履约保证金106600元及水电保证金15000元。原告于2019年7月22日开具的收据载明201号铺保证金为106600元、水电保证金为15000元。2019年4月5日，广奥社区居民委员会出具《证明》：兹证明房产证登记案号：201809556，地址：广州市番禺区洛浦街如意路2号奥林匹克大厦二层，与如意路2号之一奥林匹克大厦二层，广州市番禺区洛浦街上漖村广州奥林匹克大厦二层，以上三个地址属同一地址。特此证明。2019年8月1日，原告出具《同意转租证明》表示同意在租赁合同约定的租赁期限内，百式生活有限公司对于其承租的物业均有权分租或转租，分租或转租协议由百式生活公司与承租人直接签署。被告百式生活公司将涉案201商铺转租给被告明师培训公司，被告明师培训公司于2019年11月21日出具证明，确认将该商铺提供给被告明师教育公司无偿使用。原告称被告百式生活公司欠缴2020年2月1日至2020年5月31日期间的租金、物业管理费、水电费，并向本院提交了原告物业管理部门开具的收款通知单。其中日期为2020年4月30日的收款通知单载明“单元：商铺201，2020年5月租金（含税）应收62283.52元（前期欠费179799.36元）、2020年5月管理费（含税）8528元（前期欠费25584元）、电费（含税）1491.21元（前期欠费2087.7元）”。日期为2020年6月2日的收款通知单载明“单元：商铺201/203，201电费（含税）2489.35元、前期欠费3578.91元、合计应收6068.26元”。原告于2020年3月、4月均向被告百式生活公司发送《催缴通知书》，催缴拖欠的租金、管理费及水电费。被告百式生活公司于2020年4月8日向原告出具《协调函》，因疫情原因申请原告减免2020年2月1日至4月30日承租场地的租金，原告于2020年4月14日出具《回复函》，不同意原告的减免申请。2020年5月9日，被告百式生活公司向原告提交《关于疫情期间减免租金的协调函》，再次向原告申请减免2020年2月1日至2020年6月30日的租金。2020年5月12日，原告向被告发送《回复函》，表示不同意被告百式生活公司的减免申请。原告并于2020年5月25日向被告百式生活公司发出《解除租赁合同书的通知函》，表示因被告百式生活公司欠缴承租的奥林匹克大厦首层102、105铺、二层201、202、203铺的租金及管理费、水电费等，且经原告多次催缴均未履行，故原告依据合同第13.2.3条的约定，于2020年6月1日解除双方关于首层102、105铺以及201、202、203铺的租赁合同，并追究被告百式生活公司的违约责任，没收保证金、收回承租场地。被告百式生活公司应于2020年5月31日前将欠缴款项2124945.55元支付给原告。2020年6月1日，原告出具证明，确认其于2020年6月1日收到被告明师教育公司交还的广州市番禺区洛浦街如意路2号之一奥林匹克大厦二楼201、203铺钥匙一套，次承租人并于当日完成场地的物资搬离及场地交接工作。2020年7月28日，原告向被告百式生活公司发出《催款函》，向被告百式生活公司催缴：1、二层201商铺租金242082.88元、物业管理费34112元、水电费6068.26元及滞纳金343106.8元（暂计至2020年7月27日）；2、二层203商铺租金85987.2元、物业管理费12480元、水电费661.19元及逾期滞纳金121757.62元（暂计至2020年7月27日）。另查明：广州市教育局于2020年1月24日向各区教育局发布紧急通知，自2020年1月24日起，全市校外教育培训机构暂停开展各类线下培训活动，具体复课时间视疫情变化情况再行通知。本案审理过程中被告百式公司向本院提出反诉请求：1、原告向反诉人返还履约保证金106600元和水电费保证金15000元；2、原告按照余下租期月份的租金总和一次性向反诉人赔付违约金2168132元；3、本案诉讼费由被反诉人承担。本院对被告百式生活公司提起的反诉与本诉进行了合并审理。因被告百式生活公司在本院送达缴纳反诉费用的通知单后，未在七日内缴纳反诉费用，本院于2021年2月20日作出（2020）粤0113民初171789号民事裁定书，按被告百式公司撤回反诉处理。原告在本案中主张三被告应向其共同支付201号商铺的租金、物业管理费及水电费等费用。原告并本案庭审过程中明确201号商铺面积是820平方米，2020年2月1日至2020年3月31日期间的含税租金为每月58757.92元，不含税租金为每月56498元，2020年4月1日至2020年5月31日期间的含税租金为每月62283.52元，不含税租金是59888元，原告在本案中主张的均是含税租金，管理费为10月/平方米/月，每月物业管理费为8200元，含税管理费为8528元，2021年2月1日至2020年5月31日期间的物业管理费为34112元。三被告均确认上述租金及管理费的计算方法，但被告百式生活公司称不清楚水电使用情况，被告明师培训公司及名师教育公司则称水电费应以具体抄表情况为准。被告明师培训公司、名师教育公司确认没有向被告百式生活公司缴纳2020年2月1日至2020年5月31日期间的租金，并已经直接向原告缴纳2020年2月1日前的水电费。本院询问原告因疫情原因是否同意减免租金，原告表示“我方不同意减免，我方一直向被告表示可以延期或分期支付。”。以上事实，有原告智慧教育城公司、被告百式生活公司提交的证据及本案庭审笔录等可予以证实。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。原告在本案中主张三被告应当承担共同清偿责任，被告百式生活公司租赁201号商铺后将201号商铺转租给被告明师培训公司，被告明师培训公司将201号商铺提供给被告明师教育公司无偿使用。被告明师教育公司及被告明师培训公司在原告与被告百式生活公司租赁合同关系存续期间，合法占有使用涉案商铺，根据合同相对性，被告明师教育公司及被告明师培训公司并非本案所涉租赁合同相对方，故原告主张被告明师教育公司及明师培训公司共同支付租金等，于法无据，本院不予支持。本案中，涉及201号商铺拖欠的租金、管理费及水电费应当由被告百式生活公司承担。原告与被告百式生活公司签订的《租赁合同》，是双方的真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，故双方均应当遵照履行。因被告百式生活公司拖欠租金超15日，原告已经依照合同约定行使解除权，并于2020年5月25日向被告百式生活公司通知双方签订的《租赁合同》于2020年6月1日解除，被告百式生活公司于2020年6月1日交还涉案的201号商铺，被告百式生活公司在本案庭审中亦确认双方租赁合同关系已经解除，故涉案《租赁合同》已于2020年6月1日解除，本院对此依法确认。被告百式生活公司自2020年2月1日起拖欠租金，本案显属被告百式生活公司违约，被告百式生活公司本应按照合同约定履行义务并承担相应的违约责任。但根据本院查明事实，被告百式生活服务公司为涉案201号商铺的承租人，次承租人即被告名师培训公司租赁涉案201号商铺从事教育培训行业，其因新冠病毒疫情影响经营而未向被告百式生活公司交租，被告百式生活公司亦因此而拖欠原告租金。虽被告百式生活公司在疫情期间曾多次发函向原告申请减免租金，但原告均未同意，鉴于被告百式生活公司确因疫情影响收取租金，故本院综合本案实际情况，对原告主张没收全部保证金的诉讼请求不予支持，但被告应依照合同的约定向原告支付2020年2月1日至2020年5月31日期间的租金、物业管理费及水电费。关于租金、管理费的支付标准，因原告向被告书面催讨租金及管理费均为含税价，被告多次复函申请减免，但未对金额提出异议，且租赁合同中亦约定了税率，故原告主张按照含税价要求被告百式生活公司支付租金等，合法有据，本院予以确认。综上所述，被告百式生活公司应向原告支付2020年2月1日至2020年5月31日期间的租金为242082.88元（58757.92元×2月+62283.52元×2月），管理费为34112元（8528元/月×4月），水电费为6068.26元。被告百式生活公司在履行上述债务时，可以将其缴纳的201商铺之履约保证金106600元及水电费保证金15000元予以先行抵扣，为方便计算，本院特将被告百式生活公司缴纳的履约保证金106600元及水电费保证金15000元用以抵扣物业管理费、水电费，抵扣物业管理费34112元、水电费6068.26元之后，被告百式生活公司仍需向原告智慧教育城公司支付2020年2月1日至2020年5月31日期间的剩余租金合共160663.14元。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一千二百六十条，原《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条、第九十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：一、确认原告广州智慧教育城投资管理有限公司与被告广州百式生活服务有限公司于2019年6月签订的《广州奥林匹克大厦二层201铺租赁合同》已于2020年6月1日解除。二、被告广州百式生活服务有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州智慧教育城投资管理有限公司支付2020年2月1日至2020年5月31日期间的租金160663.14元。三、驳回原告广州智慧教育城投资管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7358元，减半收取计3679元，由原告广州智慧教育城投资管理有限公司负担1922元，被告广州百式生活服务有限公司负担1757元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应当在递交上诉状次日起七日内按《诉讼费用交纳办法》确定的上诉受理费向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  胡林二〇二一年二月二十二日法官助理刘莎书记员王雅佩