新疆生产建设兵团巴里坤垦区人民法院民 事 判 决 书(2018)兵1201民初30号原告：邹良杰，男，汉族，1986年12月23日出生，住新疆维吾尔自治区哈密市伊州区。被告：哈密春天房地产开发有限公司，住所地：哈密市大营房37栋3单元302室。法定代表人：金辉，职务：总经理。委托代理人：杨燕，新疆君始律师事务所律师，代理权限：特别授权。原告邹良杰与被告哈密春天房地产开发有限公司（以下简称春天公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月8日立案后，依法由审判员叶滨进行独任审理。2018年1月16日公开开庭审理了本案。原告李玉新的委托代理人江令军、被告春天公司的委托代理人杨燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邹良杰向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2015年8月26日签订的《商品房买合同》；2、被告返还原告已付购房款人民币386405元；3、被告支付原告违约金11592.15元；4、被告自2015年10月起至2017年10月止按照贷款银行（建设银行）明细支付原告已付的贷款利息共14105.86元，并按照中国银行同期利率（0.35%/年）支付原告首付购房款利息954.84元。5、案件受理费及其他费用由被告承担。事实和理由：2015年8月26日，原告购买了被告开发的红星国际城三期2栋2单元801室的住房并与被告签订《商品房买卖合同》；合同约定：房屋总价款为386405元，首付款为136405元，剩余250000元以公积金贷款方式支付，被告于2016年6月30日交付房屋；合同签订后，原告依约履行了付款义务，而被告未按合同约定时间交付房屋。现为维护原告的合法权利，特向法院提出诉讼。被告春天公司辩称：被告与原告确实签订了房屋合同，原告也确实交付了386405元的房款，双方约定的日期是2016年6月30日交付，逾期交房超过60日原告有权退房并解除买卖合同。原告的合同解除权发生之日应当是在2016年8月30日。根据相关司法解释，原告应当是在解除权发生之日一年内行使解除权，逾期不行使的解除权自行消灭，被告不同意解除买卖合同。原告主张之日2017年11月15日，已超过期限；2、根据相关司法解释，违约金应以实际损失的30%计算，原告实际损失即为原告的房屋贷款利息，原告主张按照已付款的3%支付违约金过高；3、原告要求2015年10月至2017年10月主张的贷款利息损失，被告认为计算时间有误，应从逾期交房之日计算，利息请求与违约金请求属于重复计算。本院经审理认定事实如下：2015年8月26日，原告邹良杰与被告春天公司签订《商品房买卖合同》，约定原告邹良杰购买被告春天公司开发的位于红星国际城三期2栋2单元801室的住房，面积为128.02平方米，房屋总价优惠后为386405元；在合同签定之日付首付款136405元，剩余房款250000元买受人通过公积金贷款方式支付。并约定该房屋于2016年6月30日交付；合同签订后，原告邹良杰于2015年8月21日至8月25日交纳首付款136405元，于2015年9月8日通过公积金贷款交纳房款250000元；由于该房屋一直未完工，被告未能按合同约定时间交付房屋。现原告为维护其合法权利，特向法院提出诉讼。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原被告双方经协商一致，签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，予以确认；对原告邹良杰要求解除与被告春天公司签订的《商品房买卖合同》及退还房款386405元的诉讼请求，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”原告邹良杰与被告春天公司签订的《商品房买卖合同》约定了春天公司在逾期交房的情形下，邹良杰有权在要求退房和要求支付违约金之间作出选择，事实上是赋予了邹良杰作为买受人在解除合同和继续履行合同之间享有选择的权利。鉴于原告邹良杰也无催告行为，故应适用解除权行使期限一年的规定。虽然原告邹良杰未及时行使合同解除权，导致解除权丧失，但在庭审中，被告春天公司明确表示不能交付房屋，春天公司的违约行为致使原告邹良杰买房入住的目的得不到实现，属于根本违约，根据《合同法》第九十四条规定，当出现违约行为致使不能实现合同目的，非违约方可以解除合同。因此，原告邹良杰享有单方解除权，春天公司应退还原告邹良杰所交的房款，故对原告邹良杰要求解除与被告春天公司签订的《商品房买卖合同》及退还房款386405元的诉讼请求，本院予以支持；对于原告要求被告承担违约金11592.15元的诉讼请求，因涉案《商品房买卖合同》中约定：出卖人逾期交��超过六十日，买受人解除合同，出卖人按已付款的3%支付违约金；依法成立的合同，对当人人均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，违反合同约定的当事人一方，应当按照合同和法律规定向另一方承担违约责任。春天公司与邹良杰签订《商品房买卖合同》约定了违约金条款，并约定了违约金的计算标准；合同对春天公司应承担的违约金之约定是双方当事人的真实意思表示，也未违反法律禁止性规定，双方理应受此约定之约束；对于春天公司认为约定的违约金过高的辩解意见，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，以春天公司违约造成的损失为基础，结合春天公司应付的违约金总额、违约的时间、中国人民银行贷款利率以及邹良杰已按照合同约定全面履行了自己的义务、在本案中并无任何过错等具体情形综合考量，涉案《商品房买卖合同》约定之违约金亦不存在过高，故对原告要求被告支付违约金11592.15元的诉讼请求，本院予以支持；对于原告要求被告支付利息损失（自2015年10月起至2017年10月止按照贷款银行（建设银行）明细已付的贷款利息共14105.86元，并按照中国人民银行同期贷款利率（0.35%/年）支付原告首付购房款利息954.84元）的诉讼请求，因商品房买卖合同解除后，原告所主张赔偿购房款利息属于利息损失，原告主张的违约金亦包含该损失，故对原告的该项请求，本院不予支持；综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条第二款、第九十五条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款之规定，判决如下：一、解除原告邹良杰与被告哈密春天房地产开发有限公司于2015年8月26日签订的《商品房买卖合同》；二、被告哈密春天房地产开发有限公司自本判决生效之日起十五日内，退还原告邹良杰购房款386405元；三、被告哈密春天房地产开发有限公司自本判决生效之日起十五日内，赔偿原告邹良杰违约金11592.15元；四、驳回原告邹良杰其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7269元，减半收取3634.50元，由原告邹良杰承担175.50元，被告哈密春天房地产开发有限公司承担3489元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第十三师中级人民法院。当事人对生效法律文书申请执行的期限为两年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从每次履行期��的最后一日起计算；法律文书没有规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。审判员 叶 滨二〇一八年四月一日书记员 徐黎东