潢川县人民法院民 事 判 决 书（2013）潢民初字第00358号原告李发虎，男，1973年出生，汉族，住河南省潢川县白店乡。被告朱先锋，男，1961年出生，汉族，住河南省潢川县白店乡。委托代理人，李济华，男，河南捷达律师事务所律师。被告肖有瑞，男，1963年出生，住河南省潢川县白店乡。被告康文芳，女，1969年出生，住河南省潢川县传流店乡。被告建国村康居社区居民服务中心（下称建国康居社区）。被告杨明亮，男，成年，住河南省潢川县城关。委托代理人ＸＸ，男，身份同上。第三人程延秀，女，1973年出生，汉族，住河南省潢川县卜塔集镇。上列当事人因农村建房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李发虎及其委托代理人、被告朱先锋及其委托代理人李济华、被告肖有瑞、被告康文芳、被告建国康居社区及被告杨明亮委托代理人到庭参加了诉讼，第三人程延秀经本院合法传唤，没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2011年农历正月20日，被告朱先锋打电话问我是否在县城里买房子，我在实际查看了施工现场、房屋结构，询问了房屋价格后，同意购买。并于次日至当年8月底，陆续向朱先锋交付现金25万元。当年7月6日，我与被告肖有瑞、康文芳签订了《潢川县建国村康居社区房屋分配协议》（下称《房屋分配协议》），协议加盖有建国康居社区专用章。协议约定：房屋位置为4号楼东单元一层西户，面积144.815㎡，金额221566.95元；车库位置为4号楼6号车库，面积为26.344㎡，金额为62962.16元。2012年7月上述工程完工后，我通过被告朱先锋拿到了该房屋的装修钥匙，对该房屋及车库进行了装修和适当改造。当年8月，我要求被告朱先锋向被告肖有瑞索要该房屋的正式钥匙，以便通水、通电，但被告朱先锋称被告肖有瑞以工程款尚未结清为由，拒不给付房屋钥匙。2013年农历正月十三，被告朱先锋告诉我，说被告肖有瑞把我的这套房子另卖给第三人程延秀，并已领取房屋钥匙。随后，第三人程延秀对该房屋进行了装修。诉讼中，原告申请追加康文芳、建国康居社区、杨明亮为本案被告，程延秀为本案第三人。故请求依法判令上述被告履行房屋交付义务，如果不能给房，要求退钱、支付利息（按银行贷款利息计赔）、赔偿损失并要求被告或当事人承担我对争议房屋的装修损失4400元。被告朱先锋辩称，（一）对原告所诉本案事实无异议。（二）依据《房屋分配协议》，被告肖有瑞与原告之间的买卖合同关系成立，被告肖有瑞依约应负有交房义务，而其在与原告签订合同后，又将应交付原告的房屋转卖他人，从而引发了本纠纷，据此，请求依法判令被告肖有瑞履行其交房义务。综上，请求法院依法裁决。被告肖有瑞辩称，（一）我与李发虎之间虽然签订有合同，但没有收到李发虎一分钱，因此，我与李发虎之间不存在合同关系，即便有合同，也是无效合同，同时，我在合同上签字，是为了便于康文芳可以出售房子。（二）我收到康文芳的钱，是因为康文芳包我的工程，和我有业务关系，我把房子转给康文芳卖，现在康文芳应得的工程款已付超了。综上，我在本案中不承担责任。被告康文芳辩称，（一）在签合同时，肖有瑞抵给我的是4号楼东单元东户1-4层，是小户型，朱先锋买房时说他想要大户型，我就跟他说，你和肖有瑞协调，他俩咋协调的我不知道，事后朱先锋对我说过，他俩协调好了。（二）肖有瑞说我工程款得多了，我把钱又还给肖有瑞了，从下根基到2011年6月5日，我共付给肖有瑞21万元。我在本案中不承担责任。被告建国康居社区辩称，（一）原告追加建国康居社区为本案被告主体不适格。（二）本案被告肖有瑞与建国康居社区有合同关系，当时签订协议时约定用房屋抵扣工程款，本案争议的房屋就是抵给肖有瑞的房屋，肖有瑞有权对该房屋进行出售，其出售房屋与建国康居社区无关。（三）我方与被告朱先锋之间没有合同关系，朱先锋出售房屋给原告与建国康居社区无关，同时，我方更与原告没有合同关系，没有得到原告购买房屋的钱款，也没有将装修钥匙和正常使用钥匙交付给原告。（四）该争议房屋不存在一房两卖，被告肖有瑞与第三人程延秀之间有合同有收据，属真实买卖，而朱先锋与原告之间的买卖关系属无权处置。综上，驳回原告对被告建国康居社区的诉讼请求。被告杨明亮辩称，（一）原告起诉杨明亮为本案被告主体不适格，其理由有二：1、该项目属建国村新农村项目，建设单位应当为建国村；2、没有证据证明杨明亮与本案存在合同上的因果关系。（二）朱先锋与原告之间的合同属双方的意思自治，作为建国康居社区，只是提供合同文本，本身与他们不存在实质上的买卖关系，杨明亮更谈不上与原告有合同关系。综上，请求依法驳回原告对被告杨明亮的诉讼请求。第三人程延秀述称，（一）原告声称，其对该房屋进行了装修和适当改造没有任何依据。（二）第三人于2011年2月交付给肖有瑞18万元购买现在正装修的房屋，2013年1月15日正式与该房屋的业主杨凡签订《交房协议书》，付清了全部房款及水电费，领取了该房屋门的钥匙，并于同年3月6日开始装修该房屋，事实清楚，证据确实充分。原告既不是该房屋的开发商，也不是该房屋的业主，其起诉第三人主体不适格。故请求依法驳回原告的起诉。经审理查明，2010年11月21日，被告杨明亮经协商与被告肖有瑞签订《建设工程承包合同》及《补充协议》各一份，依协议约定：1、由被告杨明亮将河南省潢川县建国村康居社区2-5号楼（坐落于潢川县弋阳办事处建国村黄庄组）发包给被告肖有瑞承建；2、被告杨明亮应支付给被告肖有瑞的工程款以本康居社区的楼房抵付，抵付方式：整单元抵付（1-6层，另加车库、储藏室）；3、抵付楼房价格为：1-4层1530元／㎡，5层1330元／㎡，顶层900元／㎡，车库2390元／㎡，储藏室1790元／㎡。而对被告抵付楼房的范围双方没有约定。同年11月26日，被告肖有瑞与被告康文芳签订《建设工程承包合同》，将其承包的3#楼施工工程分包给被告康文芳施工，肖有瑞应支付给康文芳的工程款以被告肖有瑞承建的4#楼东单元东户1-4层抵付。该合同签订后，被告康文芳以包工不包料的方式将其承包的3#楼主体工程转包给被告朱先锋施工。2011年6月11日，双方补签了《建筑工程施工合同》，合同约定：1、由被告康文芳以包工不包料的方式将其承包的3#楼主体工程转包给被告朱先锋施工，单价24元／㎡；2、付款方式：由康文芳将4#楼一单元（即东单元）一楼东户的房屋一套以1530元／㎡的单价，抵付应支付给朱先锋的工程款，余款主体完工付清。被告朱先锋取得该房屋的出售权后，于2011年农历正月20日，打电话给原告李发虎，问其是否原意在县城里买房子，原告在实地查看了施工现场、房屋结构，询问了房屋价格后，同意购买。并于次日至当年8月底，陆续向被告朱先锋支付现金25万元。被告朱先锋收取原告的购房款后，将该款作为被告康文芳应向其支付的工程款留给自己支配（包括支付工人工资、施工费用等）。同年7月6日，原告与被告肖有瑞、被告康文芳签订了《潢川县建国村康居社区房屋分配协议》（下称房屋分配协议），协议上加盖了被告建国康居社区的专用章。协议约定：房屋位置为4号楼东单元一层西户（被告朱先锋享有出售权的房屋原为4号楼东单元一层东户，小户型，后经被告肖有瑞同意改为4号楼东单元一层西户，大户型，上述事实有以下证据可证：1、本协议明确约定；2、被告康文芳等人的陈述可证；3、被告肖有瑞于2011年6月25日出具的收到条明确载明：今收到康文芳订房款五万元，4#楼东单元西户1楼，车库6号的字样），面积144.815㎡，单价1530元／㎡，金额221566.95元；车库位置为4号楼6号车库，面积为26.344㎡，单价2390元／㎡，金额为62962.16元；交易总金额为：284529.11元。上述工程完工后，原告通过被告朱先锋拿到了该房屋的装修钥匙，对该房屋及车库进行了装修和适当改造，具体的施工范围包括：改装户型门3个，堵厨户门1个、走道门1个，洗手间在东边改为西边，改车库门1个并对该房间的水电线路及车库水管予以改装，同时将准备贴地板砖需用的沙也运至室内。同年8月，原告要求被告朱先锋向被告肖有瑞索要该房屋的正式钥匙，以便通水、通电，被告朱先锋便去找被告肖有瑞索要，而被告肖有瑞以工程款尚未结清为由，拒不给付房屋钥匙。2013年1月14日，被告肖有瑞与第三人程延秀签订《房屋分配协议》及《交房协议书》各一份，将其原出售给原告的房屋（4号楼东单元一层西户）一套又转卖给第三人程延秀，并从建国康居社区领取了该房屋正常使用的钥匙。随后，第三人程延秀入住该房并对该房屋进行了装修。为此，原告与上述被告及第三人发生纠纷，原告起诉来院，请求依法处理。另查，被告建国康居社区的惟一出资人为被告杨明亮。上述事实有书证、证人证言等在卷佐证，本案事实清楚，证据确实充分。本院认为，被告肖有瑞、康文芳、朱先锋及被告建国康居社区的设立人未取得建筑施工资质或者明知他人无建筑施工资质，而将建设工程发包给他人进行施工，并对建设工程的主体工程进行分包或再分包，四被告之间就建国康居社区的工程而签订的有关建设工程合同，依照有关法律和司法解释的规定应归于无效，进而，四被告与原告李发虎之间签订的《房屋分配协议》按照主合同无效从合同也应无效的民法原理，也应归于无效。被告肖有瑞、被告康文芳在《房屋分配协议》上签字，被告朱先锋虽未签章，但收取了原告李发虎的购房款并直接促成和参与了原告与上述三被告之间的房屋转让活动，据此，上述三被告都是上述协议的卖方主体，都是合同的一方当事人，都应对其签订合同的行为承担相应的法律后果。被告建国康居社区不是独立的经济实体，它由其惟一投资主体即被告杨明亮设立，是被告杨明亮在建国康居社区从事房地产开发、开展民事活动的对外载体和经营活动场所，故而，被告建国康居社区与原告李发虎签订协议的行为，实际上就是其设立人即本案被告杨明亮对外从事民事活动的行为，其行为后果应由被告杨明亮承受，被告建国康居社区在本案中不承担民事责任。因上述协议无效，四被告应承担缔约过失责任。四被告在与原告签订《房屋分配协议》后，因内部管理混乱，导致被告肖有瑞将已出售他人的房屋再次转卖给第三人程延秀，构成销售欺诈，依照相关法律及司法解释，四被告应承担返还已付购房款及其利息、赔偿损失等民事责任。故原告请求依法判令被告朱先锋、肖有瑞、康文芳、杨明亮返还其购房款、支付利息并赔偿损失的诉讼请求本院应予支持。四被告返还原告购房款的数额依法确认为25万元，四被告支付利息的本金数额为25万元，支付利息的标准参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，支付利息的期间应自原告全部向被告朱先锋支付购房款之日（2011年农历9月）起至欠款付清之日止；四被告对原告在第三人程延秀现居住房屋的装修损失4400元应予赔偿；由于四被告对原告实施了销售欺诈行为，从而导致原告应当得到的房屋没有得到，进而丧失了购房、房屋价格上涨等机会损失，对此，被告肖有瑞等人具有重大过失，据此，本院结合当事人的过错、本案房屋销售地的房屋销售市场行情及物价水平等情况，酌定由上述四被告赔偿原告经济损失2万元。由于四被告都是《房屋分配协议》的卖方主体，都对该协议的行为后果享有或负担相同的权利义务，据此，原告的上述债务是四被告的共有债务，四被告对原告的上述债务承担连带责任。由于第三人程延秀对坐落于建国康居社区4号楼东单元1层西户的房屋一套已经入住并已实际控制，而原告李发虎对该套房屋没有事实占有，原告李发虎与第三人程延秀之间就该套房屋，在双方均未办理房屋产权登记的前提下，依据占有物权优于其他物权的原则，该套房屋的占有和管理使用权归第三人程延秀所有，第三人程延秀在本案中不承担民事责任。诉讼中，被告杨明亮辩称，建国康居社区的建设单位为建国村，但其在举证期限内没有提供相关证据证明，故被告的该项辩称理由不能成立。依照《中华人民共和国民法通则》第87条、第106条、第134条第1款（四）、（七）项、《中华人民共和国合同法》第42条、第52条第1款（五）项、第58条、第272条、最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第1条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条、第17条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第2条之规定，判决如下：被告朱先锋、肖有瑞、康文芳、杨明亮应返还原告李发虎购房款25万元、支付利息【支付利息的本金数额为25万元，支付利息的标准参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，支付利息的期间应自原告全部向被告朱先锋支付购房款之日（2011年农历9月）起至欠款付清之日止】、赔偿原告李发虎装修损失4400元、赔偿原告李发虎因购房而造成的其他经济损失2万元，此款限被告朱先锋、肖有瑞、康文芳、杨明亮于本判决生效之日起十日内付清；被告朱先锋、肖有瑞、康文芳、杨明亮对该款承担连带责任；被告建国村康居社区居民服务中心、第三人程延秀在本案中不承担民事责任。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5800元，由被告朱先锋、肖有瑞、康文芳、杨明亮负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审 判 长 吴 琪人民陪审员 蔡 涛人民陪审员 许学立二〇一三年十二月五日书 记 员 刘 斌