湖南省株洲县人民法院民 事 判 决 书(2017)湘0221民初1392号原告：何满香（执行案外人），女。原告：戴春福（执行案外人），男。委托代理人：廖卫锋，株洲市法学会法律服务中心法律工作者，代理权限为特别授权。委托代理人：唐锋，株洲市法学会法律服务中心法律工作者，代理权限为特别授权。被告：黄ＸＸ（申请执行人），男。被告：林连双（被执行人），男。被告：余乐（被执行人），女。原告何满香、戴春福与被告黄ＸＸ、林连双、余乐案外人执行异议之诉一案，本院于2017年12月20日立案后，依法适用普通程序，由审判员易战国担任审判长并主审，与人民陪审员曾宪文、沈千波组成合议庭，于2018年4月23日公开开庭进行了审理。原告何满香及其委托代理人廖卫锋、唐锋到庭参加诉讼，被告黄ＸＸ经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，被告林连双、余乐经本院公告传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告何满香、戴春福向本院提出诉讼请求：1、判令不得执行位于株洲市天元区隆兴路156号栗雨湖二期19栋楼602室的房屋一套，并解除对该房屋的查封；2、判令位于株洲市天元区隆兴路156号栗雨湖二期19栋楼602室的房屋一套归原告何满香、戴春福所有。事实和理由：2017年5月31日，株洲县人民法院对黄ＸＸ诉林连双、余乐民间借贷纠纷一案，作出（2017）湘0221民初435号民事调解书，调解协议内容为：被告林连双、余乐一致确认尚欠黄ＸＸ的借款本金人民币1500000元，利息320000元（截止2017年4月14日），合计1820000元。付款方式为在2017年7月20日之前一次性付清。因被告林连双、余乐未履行上述生效法律文书所确定的义务，黄ＸＸ向本院申请强制执行。株洲县法院于2017年10月19日查封了被告林连双、余乐名下的位于株洲市天元区隆兴路156号栗雨湖二期19栋楼602室的房屋一套。原告何满香于2017年10月23日，对该房屋被查封提出执行异议。株洲县法院于2017年11月28日作出（2017）湘0221执异17号执行裁定书，驳回案外人何满香的异议。2016年6月26日，原告何满香与被告林连双、余乐达成《房屋买卖合同》，主要内容为：1、被告林连双、余乐自愿将坐落在株洲市天元区隆兴路156号栗雨湖二期19栋楼602室（建筑面积173.63平方米，产权证号1000583364号）的房屋一套出卖给原告何满香，并将所出卖该房产的相关土地使用权同时出卖给原告；2、双方议定房屋总价款为人民币689800元；3、双方签订合同时，原告支付定金100000元；4、原告支付定金之日起3日内向被告林连双、余乐支付购房款600000元（定金从中扣除）；5、办理房产过户手续所产生的所有税费由原告承担；6、原告支付购房款后，被告配合原告办理过户手续，待房产过户到原告名下时，原告应付清全部房款余额。（为了减少过户费用，被告房产证满二年后办理过户手续）。合同签订后，原告当日交付给被告余乐购房款100000元。2016年6月27日，原告交付给被告余乐购房款500000元。被告余乐于次日将该房屋及房产证、土地使用权证、钥匙、契税、物业手续、住宅使用说明书等资料交付给了原告，并签订了移交协议。2017年2月27日，原告联系被告林连双、余乐要求办理房屋过户手续，但被告以各种理由推脱，以致至今未办理该房屋相关产权过户手续。2017年4月26日，原告与株洲中策装饰有限公司签订装修施工合同，现已装修完毕。目前原告已经入住该房，并每月交纳该房物业管理费。为了维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求法院依法判决。原告何满香、戴春福为支持其诉讼请求，提供了下列证据材料加以证明：1、原告身份证复印件，拟证明原告的主体资格；2、被告的身份证复印件，拟证明被告的主体资格；3、株洲县法院民事调解书复印件，拟证明黄ＸＸ与林连双、余乐达成调解协议的事实；4、株洲县法院查封裁定书复印件，拟证明黄ＸＸ申请查封林连双、余乐涉案房屋的事实；5、株洲县法院执行裁定书复印件，拟证明原告提出执行异议被法院驳回的事实；6、房屋买卖合同复印件，拟证明原告购买被告林连双、余乐涉案房屋的情况；7、6月26日收条及银行交易清单复印件，拟证明原告向被告林连双、余乐交付购房款10万元的事实；8、6月27日收条及银行取款、存款复印件，拟证明原告向被告林连双、余乐交付购房款50万元的事实；9、移交书复印件，拟证明被告林连双、余乐向原告移交涉案房产证等房屋资料的事实；10、房屋证复印件，拟证明原告收到被告林连双、余乐移交涉案房产证的事实；11、国有土地使用权证复印件，拟证明原告收到被告林连双、余乐移交涉案土地证的事实；12、物业专项维修资金专用收据复印件，拟证明原告收到林连双、余乐移交涉案物业维修资金收据的事实；13、税收缴款书复印件，拟证明原告收到被告林连双、余乐移交涉案契税收据的事实；14、销售不动产发票复印件，拟证明原告收到被告林连双、余乐移交涉案房产发票的事实；15、门禁卡复印件，拟证明原告收到被告林连双、余乐移交涉案房产门禁卡的事实；16、办证通知、结账单及在场人身份证复印件，拟证明原告向物业公司交纳维修管理费的事实；17、客户交费确认单复印件，拟证明原告向物业公司交纳装修管理费用的事实；18、物业费收据复印件，拟证明原告向物业公司交纳物业管理费的事实；19、装修保证金收据及银行付款明细清单复印件，拟证明原告向物业公司交纳装修保证金等费用的事实；20、装修公司收据及银行付款凭证复印件，拟证明原告向装修公司交纳装修费用共计11万元的事实；21、装修施工合同及补充条款复印件，拟证明原告与装修公司签订装修合同的事实；22、涉案房屋现状照片复印件，拟证明原告已经入住该涉案房屋的事实；23、不动产登记信息复印件，拟证明涉案房屋被法院查封的事实。被告黄ＸＸ、林连双、余乐未提交书面答辩状，被告林连双、余乐亦未提交任何证据材料。被告黄ＸＸ在诉讼过程中向本院提交了一份证据：株洲县人民法院执行裁定书及协助执行通知书复印件，拟证明株洲县人民法院已经停止执行并解除了对涉案房屋的查封。本院对原告何满香、戴春福所提交的23份证据，并结合原告的当庭陈述，因被告未到庭，未对原告提交的证据进行质证，本院依法定程序和有关证据规则对原告提交的证据进行了审核。经核实，原告提交的上述证据来源合法、内容真实有效，与本案有关联性，本院予以确认并在卷佐证；对被告黄ＸＸ提供的证据，因原告无异议，经核实，原告提交的上述证据来源合法、内容真实有效，与本案有关联性，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，2016年6月26日，原告何满香、戴春福与被告林连双、余乐达成《房屋买卖合同》，主要内容为：1、被告林连双、余乐自愿将坐落在株洲市天元区隆兴路156号栗雨湖二期19栋楼602室（建筑面积173.63平方米，产权证号1000583364号）的房屋一套出卖给原告何满香，并将所出卖该房产的相关土地使用权同时出卖给原告；2、双方议定房屋总价款为人民币689800元；3、双方签订合同时，原告支付定金100000元；4、原告支付定金之日起3日内向被告林连双、余乐支付购房款600000元（定金从中扣除）；5、办理房产过户手续所产生的所有税费由原告承担；6、原告支付购房款后，被告配合原告办理过户手续，待房产过户到原告名下时，原告应付清全部房款余额。（为了减少过户费用，被告房产证满二年后办理过户手续）。合同签订后，原告当日交付给被告余乐购房款100000元。2016年6月27日，原告交付给被告余乐购房款500000元。被告余乐于次日将该房屋及房产证、土地使用权证、钥匙、契税、物业手续、住宅使用说明书等资料交付给了原告，并签订了移交协议。2017年2月24日，原告联系被告林连双、余乐要求办理房屋过户手续，但被告以各种理由推脱，以致至今未办理该房屋相关产权过户手续。2017年4月23日原告交纳装修设计订金10000元给装修公司，2017年4月24日，原告通过银行转账支付了1754.76元交纳物业管理公司（2016年11月1日至2017年4月31日）的物业管理费用；2017年4月26日，原告与株洲中策装饰有限公司签订装修施工合同，2017年6月22日原告交纳了2017年3月1日至2017年12月31日的物业管理费2281.47元、装修管理费312.52元、装修费用合计3575.57元。2017年5月31日，株洲县人民法院对黄ＸＸ诉林连双、余乐民间借贷纠纷一案，作出（2017）湘0221民初435号民事调解书，调解协议内容为：被告林连双、余乐一致确认尚欠黄ＸＸ的借款本金人民币1500000元，利息320000元（截止2017年4月14日），合计1820000元。付款方式为在2017年7月20日之前一次性付清。因被告林连双、余乐未履行上述生效法律文书所确定的义务，黄ＸＸ向本院申请强制执行。株洲县法院于2017年10月19日以（2017）湘0221民初435号之三裁定书查封了被告林连双、余乐名下的位于株洲市天元区隆兴路156号栗雨湖二期19栋楼602室的房屋一套。原告何满香于2017年10月23日，对该房屋被查封提出执行异议。株洲县法院于2017年11月28日作出（2017）湘0221执异17号执行裁定书，驳回案外人何满香的异议。现该房屋已装修完毕，目前原告已经入住该房屋，并每月交纳了该房屋的物业管理费。现为维护原告的合法权益，请求人民法院依法判决。另查明，对于黄ＸＸ与林连双、余乐民间借贷纠纷一案，株洲县人民法院已于2018年2月6日终结本次执行。且针对本院2017年10月19日查封的争议房屋，本院已于2018年2月9日解除查封。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。原告何满香、戴春福购买被告林连双、余乐的商品房，其为双方当事人的真实意思表示，并不违反法律及行政法规强制性规定，故该房屋买卖合同合法有效。原告何满香、戴春福作为诉争房屋的买受人，现有证据均已证实原告何满香、戴春福于法院查封之前即已交付了绝大部分价款，并已实际占有该诉争房屋。该诉争房屋至今虽未办理过户登记，是因为被告林连双、余乐迟迟不向原告移交土地使用权证致使该诉争房屋未办理过户登记，并非原告何满香、戴春福自身原因造成的。原告何满香、戴春福诉请确认株洲市天元区隆兴路156号栗雨湖二期19栋楼602室的房屋系其实际所有人，于法有据，应予以支持。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。因此，根据该规定及民法公平原则，买受人享有的因房屋转让所产生的债权是特定物给付的特殊债权。双方虽未办理产权过户手续，但不动产转让未办理登记过户手续后果是不能对抗善意取得第三人，而本案中的申请执行人黄ＸＸ是因民间借贷而被告林连双、余乐与产生的债权关系，是一般债权人，即普通金钱债权人，并非是因购买被告林连双、余乐的该诉争房屋而产生的特殊债权关系，显然不存在善意取得该房屋所有权第三人的情形。且原告提供的证据足以证明其购买的诉争房屋系用于居住且名下无其他用于居住的房屋。综上，原告的请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，故原告请求对诉争房屋停止执行的诉请，符合法律规定，本院予以支持。原告提出了对诉争房屋解除查封的诉请，在诉讼过程中，本院已对诉争房屋解除了查封，本案不再作处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条之规定，判决如下：一、不得执行位于株洲市天元区隆兴路156号栗雨湖二期19栋楼602室的房屋；二、确认株洲市天元区隆兴路156号栗雨湖二期19栋楼602室的房屋一套归原告何满香、戴春福所有；三、驳回原告何满香、戴春福的其他诉讼请求。案件受理费10698元，由被告林连双、余乐承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按照不服本判决部分的上诉请求向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。现金交纳的，直接向华融湘江银行株洲金汇支行驻株洲市中级人民法院收费点交纳；汇款或转账的，开户行：华融湘江银行株洲金汇支行，收款单位：株洲市财政局非税收入专户，帐号：5017330100016。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。本院（2017）湘0221民初435号之三裁定书于本判决生效时自动失效。审 判 长  易战国人民陪审员  曾宪文人民陪审员  沈千波二〇一八年四月二十三日书 记 员  马 涛附：法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条、依法成立的合同，自成立时生效。第六十条、当事人应当按照约定全面履行自己的义务《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。