重庆市彭水苗族土家族自治县人民法院民事判决书                    （2021）渝0243民初84号     原告：王明海农村承包经营户。诉讼代表人：王明海，男，1974年7月2日出生，汉族，住重庆市彭水苗族土家族自治县。委托诉讼代理人：王志鸿，重庆中庸律师事务所律师。被告：豆长格农村承包经营户。诉讼代表人：豆长格，男，1967年1月16日出生，汉族，住重庆市彭水苗族土家族自治县。委托诉讼代理人：尹均顺，重庆市彭水县桑柘法律服务所法律工作者。第三人：彭水苗族土家族自治县桑柘镇桑柘三组，住所地：重庆市彭水苗族土家族自治县桑柘镇桑柘三组。主要负责人：刘涛，该组组长。原告王明海农村承包经营户（以下简称王明海户）诉被告豆长格农村承包经营户（以下简称豆长格户）、第三人彭水苗族土家族自治县桑柘镇桑柘三组（以下简称桑柘三组）土地承包经营权转让合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王明海户的诉讼代表人王明海及委托诉讼代理人王志鸿、被告豆长格户的诉讼代表人豆长格及委托诉讼代理人尹均顺、第三人桑柘三组的负责人刘涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王明海户向本院提出诉讼请求：请求确认原、被告于2012年2月9日签订的土地转让协议、林地转让协议有效；本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2012年2月9日，原、被告在胡乾学等人在场的情况下，由君茂执笔，签订了购房契约、土地转让协议、林地转让协议，约定被告将位于XX3组小地名胡家坡的房屋作价46 000元出让给原告，并在原告将房款付清后，转让的林地、耕地归原告所有，林地、耕地如有补贴，归原告所有。同时，双方签订了土地和林地转让协议，明确了被告转让的土地、林地范围。协议签订后，原告方按照协议约定交付了房款，被告也将协议约定的房屋、土地、林地交付给了原告。2018年土地确权时，被告方认为双方所签订的协议无效，要求收回土地、林地，经乡、村调解无果。为此，原告提起本案诉讼。被告豆长格户辩称，1.原、被告的合同违反了法律强制性规定，土地林地是不可以买卖的，合同是无效的，其诉讼请求不应得到法律支持；2.村民委员会对买卖根本不知晓，没有调解过；3.土地、林地转让需要对价，不能赠与，但是在协议中并未约定对价，土地转让条款不明；4.转让土地必须经集体三分之二以上的村民同意才可以，但本案没有达到前述条件；5.原、被告的房屋买卖合同为主合同，土地林地转让合同为从合同，主合同无效则从合同也应无效。第三人桑柘三组述称，2012年时是我在当组长，原、被告之间的转让协议签订时我并不在场，也不知道这回事，是后来2019年王明海想来土地确权时我才知道的。桑柘三组不同意转让，协议无效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合原、被告提交的证据，本院认定事实如下：2012年时，王明海户系本县XX镇XX村XX组的集体经济组织成员，豆长格户系本县XX镇XX三组的集体经济组织成员，豆长格户的家庭人员有豆长格、其妻闵天淑及两个儿子、一个女儿。2012年2月9日，豆长格作为甲方，与作为乙方的王明海签订了一份《购房契约》，主要约定：“甲方将自己的房屋（小地名胡家坡）出售给乙方，经双方议谈，最终金额46 000元，达成协议如下：一、房屋及附属总额46 000元；二、甲方将老房子两间及附属物全部出售给乙方（未照抄录）；三、乙方全额付清后，甲方所出售的所有财产及转让的林地和耕地全部由乙方经营和所有，甲方不得有异言；四、甲方所转让的土地和林地，如政府有补贴，归属权归乙方所有，比如：种粮直补归乙方；五、此协议甲乙双方签字后生效。”同日，双方又签订了一份《土地转让协议》和《林地转让协议》。《土地转让协议》主要载明：“甲方豆长格，乙方王明海，由于甲方在自己的房屋卖给乙方时将自己的七块土地同并转让给乙方，双方本着自愿、友好、和睦的情况下，特声明以下地块转让给乙方，各地块的亩数以政府的底子为准……。”该土地转让协议中的七块地块分别为：王家屋基（对应豆长格户证中的王家地块3.01亩）、张家坡（对应证中的张家堡1.5亩）、陈启志侧边（对应证中的环头1.5亩）、还头（对应证中的后头1.5亩）、打家土两个地块（共同对应证中的打家土1.5亩）、当门（自留地，不在证上）。《林地转让协议》主要载明：“甲方豆长格，乙方王明海，由于甲方在转让土地的同时，将林地同并转让给乙方，具体亩数以政府底子为准……。”该林地转让协议中的三块林地分别为：堰沟下头（对应豆长格户证中的田塆塆3亩那一块）、堰沟坎上（对应证中的田塆塆2.5亩）、大毛坡（对应证中的大毛坡）。豆长格、王明海分别在该三份协议（契约）中签字确认，桑柘三组并未在该三份协议（契约）中签字。前述三份协议（契约）签订后，王明海户支付了价款，豆长格户将自己的房屋、土地、林地等均交给了王明海户，之后王明海户即搬到XXX组居住，房屋、土地、林地等一直由王明海管理使用至今。2012年4月30日，豆长格将房屋过户给了王明海。2019年12月，王明海依据房屋产权证，将自己的户口迁移到了XXX组。2019年，王明海户欲申请对协议中的土地、林地申请确权，因豆长格户提出异议未能办理，现涉案土地、林地仍登记于豆长格户名下。原告王明海户陈述，现其仍在本县XX镇XX村XX组承包有土地。庭审中，第三人称知道王明海户搬到XXX组居住的事实，知道土地、林地由王明海户管理使用的事实，但不知道其管理、使用所基于何种法律关系。到2019年，王明海户想对两份转让协议中的土地和林地申请确权时，第三人方才知晓双方转让土地和林地的事情。第三人称不同意转让的理由是因为转让土地、林地没有经集体经济组织开会，村组干部、村民都不知晓。本院认为，本案是一起土地承包经营权转让合同纠纷，争议的焦点在于两份转让协议是否有效？对此，本院分析评判如下：在豆长格与王明海签订的转让协议中，虽未将主体直接写明农村承包经营户，但因土地、林地均是以户为单位承包，故双方的行为分别代表豆长格户与王明海户。根据豆长格与王明海签订的契约和协议，能够看出双方在合同中对房屋、土地、林地的转让均达成了一致意见，豆长格户将土地、林地的权利与房屋一起，以46 000元的价格打包转让给了王明海户，也即是说，豆长格户将土地、林地以转让方式流转给了王明海户。对于豆长格辩称46 000元仅指转让房屋，土地林地是借耕借用的理由，与本院审理查明的事实不符，本院不予采纳。本案发生在2012年，根据法律适用的基本原则，原则上应适用行为之时的法律和行政法规的规定认定合同效力，但如果根据新颁布的法律、行政法规的规定认定合同有效而根据原有法律、行政法规认定无效的，根据从宽例外、持续性行为例外的基本法理，应适用新颁布的法律、行政法规的规定认定合同效力。2012年，《中华人民共和国农村土地承包法》尚未第二次修正，当时的《中华人民共和国农村土地承包法》第三十三条规定：“土地承包经营权流转应当遵循以下原则：（五）在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。”第三十七条第一款规定：“土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包方同意；采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案。”第四十八条第一款规定：“发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。”《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条亦规定：“承包方未经发包方同意，采取转让方式流转其土地承包经营权的，转让合同无效。但发包方无法定理由不同意或者拖延表态的除外。”本案中，按照2012年当时的法律法规，双方在签订转让协议时，并非同一集体经济组织成员，并未告知集体经济组织即桑柘三组，转让行为也未经法律规定的程序进行，侵害了本集体经济组织成员的优先承包权，基于此，桑柘三组在2019年知道双方转让一事时，有权不同意该转让行为，其不同意的理由属正当理由。原告并未举证证明发包方即桑柘三组已经知道转让多年且已默认同意，因此，按照当时的法律来说，本案的转让行为因未取得发包方同意而无效，两份协议应属无效协议。同时，2018年12月29日修改后的《中华人民共和国农村土地承包法》三十四条规定：“经发包方同意，承包方可以将全部或者部分的土地承包经营权转让给本集体经济组织的其他农户，由该农户同发包方确立新的承包关系，原承包方与发包方在该土地上的承包关系即行终止。”本次修改将受让人限定为了“本集体经济组织的其他农户”，将土地承包经营权的身份属性提高。按照修改后的《中华人民共和国农村土地承包法》三十四条规定及《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条规定，本案中双方签订的合同仍然因未取得集体经济组织同意而属于无效合同。因此，原告王明海户与被告豆长格户于2012年2月9日签订的两份转让协议，无论是适用修订前的法律还是适用修订后的法律，均因未取得集体经济组织同意而属无效合同。对于本案法律适用问题，引起本案法律关系产生的法律事实产生在《中华人民共和国民法典》施行前，故对本案处理应适用当时的法律及司法解释。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百二十八条、《中华人民共和国农村土地承包法》第三十八条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认原告王明海农村承包经营户的诉讼代表人王明海与被告豆长格农村承包经营户的诉讼代表人豆长格于2012年2月9日签订的《土地转让协议》、《林地转让协议》无效；二、驳回原告王明海农村承包经营户的其余诉讼请求。案件受理费80元（原告王明海农村承包经营户已预交40元），减半收取计40元，由原告王明海农村承包经营户负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。                           审  判  员      陈栋良    二○二一年二月二十三日 法 官助 理      田雨果书  记  员      高山松 -1-