江苏省无锡市惠山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0206民初3819号 原告：无锡星诺电气有限公司，统一社会信用代码91320206250056189X，住所地无锡市惠山区洛社镇新雅路。 法定代表人：吕敏星，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王澄宇，江苏连元律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王建秋，江苏连元律师事务所律师。 被告：李寿荣， 委托诉讼代理人：潘斌，北京市京师（无锡）律师事务所律师。 被告：吕其红， 委托诉讼代理人：潘斌，北京市京师（无锡）律师事务所律师。 原告无锡星诺电气有限公司（以下简称星诺公司）与被告李寿荣、吕其红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告星诺公司的委托诉讼代理人王澄宇、被告李寿荣及其与被告吕其红的共同委托诉讼代理人潘斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告星诺公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除双方之间的房屋租赁合同，要求李寿荣、吕其红立即搬离租赁房屋；2.判令李寿荣、吕其红支付欠付的租金及房屋使用费（截止2020年4月29日的租金为115000元，从2020年4月30日起至实际搬离之日止的租金及房屋使用费按215000元/年计算）；3.判令李寿荣、吕其红支付违约金86000元(43万元×20%)；4.本案诉讼费由李寿荣、吕其红承担。事实和理由：其将坐落于洛社镇新兴东路的浴场出租给李寿荣、吕其红夫妻经营，租赁期限自2019年4月30日至2021年4月29日，租金为215000元/年。但李寿荣、吕其红逾期支付租金，已构成违约，经其催讨后仍未履行，故其有权解除合同。 被告李寿荣辩称：其不同意解除合同，租赁期限尚未届满，其不存在违约行为。因受到新冠疫情影响，双方达成新的约定，星诺公司承诺减免2个月租金，其承诺于2020年10月底前结清租金。另外，由于政府扫黑除恶、浴场漏水、修路、星诺公司用汽车堵门等原因，导致其无法正常经营，故其要求星诺公司减免相应的租金及赔偿损失。如果法院认定其违约，则要求法院酌情减少违约金，星诺公司并无实际损失。 被告吕其红辩称：其未签订房屋租赁合同，合同上的签名系李寿荣代签，其也未参与浴场的经营。 经审理查明：2012年3月5日，甲方星诺公司与乙方李寿荣、李进订立租赁协议，约定：甲方同意将位于洛社镇新兴东路的浴场出租给乙方经营；租赁范围为浴场楼上、楼下共9间，附房多间，以及现浴场的所有设施；租赁期限为3年，自2012年2月1日起至2015年1月31日止，租赁期满后，如需续租，双方另行协商，签订续租协议；租金为240000元/年。该协议签章处的乙方由李寿荣一人签名。 2015年3月28日，甲方星诺公司与乙方吕其红订立续租赁协议，约定：甲方同意将位于洛社镇新兴东路的浴场出租给乙方经营；租赁范围为浴场楼上、楼下共9间，附房多间，现有租用面积全部在内，3间锅炉房、厨房间、休息大厅、洗衣房、煤场；租赁期限为3年，自2015年4月30日起至2018年4月29日止，租赁期满后，如需续租，双方另行协商，签订续租协议；租金为250000元/年。该协议签章处的乙方由吕其红一人签名。2017年9月7日，李寿荣在该浴场注册设立了个体工商户，字号为惠山区洛社镇富佳足休闲浴场。 2018年9月20日，甲方星诺公司与乙方吕其红订立续租赁协议，约定：甲方同意将位于洛社镇新兴东路的浴场出租给乙方经营；租赁范围为浴场楼上、楼下共9间，附房多间，现有租用面积全部在内，3间锅炉房、厨房间、休息大厅、洗衣房、煤场；租赁期限为1年，自2018年4月30日起至2019年4月29日止，租赁期满后，如需续租，双方另行协商，签订续租协议；租金为215000元/年。该协议签章处的乙方由李寿荣、吕其红二人共同签名。 租赁期限届满后，甲方星诺公司与乙方吕其红订立房屋租赁合同，约定：甲方同意将位于洛社镇新兴东路的浴场出租给乙方经营；租赁范围为浴场楼上、楼下共9间，附房多间，现有租用面积全部在内，3间锅炉房、厨房间、休息大厅、洗衣房、煤场；租赁期限为2年，自2019年4月30日起至2021年4月29日止，租赁期满后，如有意续租，双方另行协商，签订续租协议；租金为215000元/年，2019年9月30日前付租金50000元，余款在2019年年底前一次性付清，第二年租金在第二年租期开始前一次性付清；租赁期内房屋因装修及使用原因引起的漏水由乙方负责维修，因房屋结构性原因造成的漏水由甲方负责维修；合同终止时，原甲方的房屋、设施、设备，应按清单完好无损移交甲方，如有损坏，乙方负责维修；乙方在租赁期间新增的设施、设备，归乙方所有，但拆除时应经甲方同意；双方应当全面履行协议，任何一方违约（拆迁导致的提前中止不属于违约），违约方应按合同租金的20%向守约方支付违约金。该合同签章处的乙方由李寿荣一人签署了其与吕其红二人的名字。合同签订后，李寿荣于2019年9月30日支付租金50000元，于2020年1月20日支付租金30000元。2020年6月9日，星诺公司向李寿荣、吕其红发出律师函，载明：在房屋租赁合同履行过程中，李寿荣、吕其红仅支付了80000元租金，根据合同约定，星诺公司有权要求李寿荣、吕其红继续履行合同并支付到期租金350000元，并另行承担相应的违约金，或者有权解除合同并要求李寿荣、吕其红支付实际占用期间的占用费，并承担相应违约金；望李寿荣、吕其红收函后及时和星诺公司协商具体的处理方案，如若仍对星诺公司不予理睬，星诺公司将直接通过诉讼解决。同月30日，李寿荣支付租金20000元，后未支付剩余租金。 2020年6月13日，李寿荣剪断了星诺公司从浴场取水使用的水管。次日上午，星诺公司的工作人员胡坚到浴场找李寿荣协商处理，并把汽车停在了浴场门口，双方协商未果后报警处理。后在派出所民警的调解下，胡坚代表星诺公司与李寿荣签订调解协议书，约定：李寿荣赔偿胡坚水管修理费等所有费用2500元，胡坚不追究李寿荣的治安法律责任；双方就房租等问题继续协商或通过法律途径解决。同时，胡坚代表星诺公司出具了谅解书。 2020年7月27日，星诺公司诉至本院，要求解除房屋租赁合同等诉讼请求。同月30日，本院向李寿荣、吕其红送达了起诉状副本及其他应诉材料。 另查明，浴场中的3间锅炉房、厨房间、休息大厅、洗衣房未办理房屋所有权登记，也未取得建设工程规划许可证。此外，李寿荣、吕其红陈述：二人系事实婚姻关系，于1994年之前结婚，但未办理结婚登记，户口已迁入同一家庭户；吕其红以前在浴场工作，现在不工作了，在家带孙子；二人现住在浴场，收入来源为浴场的经营收入，无其他收入。李寿荣、吕其红向本院的户口簿显示，吕其红为李寿荣的妻子。 审理中，李寿荣提出下列主张： 1.2019年5月12日至7月16日，因政府扫黑险恶，要求其停止经营，故要求减免2个月租金。星诺公司认为，与其无关，不同意减免租金。本院认为，李寿荣的主张于法无据，故不予支持。 2.从2019年7月起，浴场经年久失修经常漏水，导致其无法正常经营，故要求减免1个月租金。李寿荣提交了浴场内的照片。星诺公司表示，李寿荣从未提出过浴场漏水，其无法确定照片的拍摄时间及是否属实，不清楚是否漏水。本院认为，李寿荣提交的证据不足以证明浴场漏水的具体情况及原因，李寿荣也未举证证明浴场漏水影响其正常经营并造成了实际损失，故对其主张不予支持。 3.从2019年9月起，因政府一直修路，把浴场门口道路挖掉了，导致其无法正常经营，故要求减免3个月租金。李寿荣提交了浴场门口的照片。星诺公司认为，与其无关，不同意减免租金。本院认为，李寿荣的主张于法无据，故不予支持。 4.2020年6月14日上午，星诺公司用汽车堵浴场大门，影响其正常经营，故要求赔偿损失10000元。李寿荣提交了照片。星诺公司认为，当时其找李寿荣协商水管事宜，把汽车停在了浴场门口，不是用汽车堵门，未影响人员进出，也不影响浴场经营。本院认为，虽然星诺公司将汽车停在浴场门口，但起因是李寿荣剪断了星诺公司的水管，其存在过错在先，且其也未能举证证明其存在实际损失，故对其主张不予支持。 5.星诺公司用水泵从浴场内的井中抽水使用，抽水消耗了其电量和人工，故要求星诺公司支付从2017年1月1日起至其搬离为止按2500元/天计算的电费及人工费。星诺公司认为，双方未约定取水需支付电费、人工费，对李寿荣主张的金额也不予认可，该主张也与本案无关。本院认为，星诺公司从其所有的浴场内的井中抽水使用，李寿荣应给予便利，且李寿荣未举证证明双方存在有偿抽水的约定，以及相应的费用标准，故对其主张不予支持。 6.因受到新冠疫情影响，双方达成新的约定，星诺公司承诺减免2个月租金，故要求减免2个月租金。李寿荣提交了顾芝辉出具的证明，载明：2020年6月15日，李寿荣与房东因浴室事宜发生纠纷，在洛社派出所调解，其参与了全程商谈，房东委托胡坚参与调解；在调解中，李寿荣提出，因2020年初发生新型肺炎，政府通知停业几个月，所以浴室受到不可抗力的影响；针对此事，其与胡坚反复商量，胡坚与房东二次通电话中表示同意其减免方案，胡坚表述房东同意2020年2月份减免房租，3、4月份则减免半个月，共减免2个月房租。星诺公司表示，经与胡坚核实，胡坚称未达成该约定，且胡坚无权代表其减免租金，不可能答应李寿荣，其不同意减免租金。本院认为，李寿荣提交的证据不足以证明胡坚有权代表星诺公司承诺减免租金，但由于突发疫情，政府为有效抗击疫情，对居民生活必需的生产、经营行业以外的生产、经营行业作出了限制，李寿荣经营的浴场受到了较大影响，从双方利益平衡、本地区疫情发展阶段、疫情对合同履行的影响程度等方面考虑，本院酌定减免租金20000元。 以上事实，有房屋所有权证书、租赁协议、续租赁协议、房屋租赁合同、收据、律师函、调解协议书、谅解书、照片、证明当事人的陈述等证据在卷佐证。 本院认为：星诺公司将浴场出租给李寿荣后，与李寿荣、吕其红多次签订了续租协议，直至签订了最近的房屋租赁合同，考虑到在签订协议时由李寿荣或吕其红一人签名及由二人同时签名的情况均存在，且李寿荣与吕其系夫妻关系，共同居住在浴场中，以浴场的经营收入为家庭的收入来源，故最近的房屋租赁合同上虽由李寿荣一人签署了二人的名字，但应视为李寿荣也代表吕其红签订合同，故房屋租赁合同对李寿荣、吕其红均有约束力。同时，因浴场中的3间锅炉房、厨房间、休息大厅、洗衣房系未取得建设工程规划许可证而建设，故该部分房屋的租赁关系应认定为无效，剩余部分房屋的租赁关系应认定为合法有效。 当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，另一方当事人可以解除合同。星诺公司主张李寿荣、吕其红逾期支付租金，经其催讨后仍未履行，故其有权解除合同。根据房屋租赁合同的约定，李寿荣、吕其红应于2019年9月30日前支付租金5万元，于2019年年底前付清第一年租金余款165000元，于2020年4月30日前付清第二年租金215000元，但截至2020年6月30日，李寿荣、吕其红仅支付租金合计10万元，已构成违约，经星诺公司发送律师函催讨后，至今仍未履行。据此，星诺公司要求解除双方之间的房屋租赁合同，合法有据，本院予以支持。因本院于2020年7月30日向李寿荣、吕其红送达了起诉状副本，故本院确认星诺公司与李寿荣、吕其红之间的房屋租赁合同（除3间锅炉房、厨房间、休息大厅、洗衣房部分）于2020年7月30日解除。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。房屋租赁合同（除3间锅炉房、厨房间、休息大厅、洗衣房部分）解除后，李寿荣、吕其红应当向星诺公司返还租赁房屋，并支付拖欠的租金及房屋占用期间的使用费。同时，合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。因浴场中3间锅炉房、厨房间、休息大厅、洗衣房部分的租赁关系无效，故李寿荣、吕其红应当将该部分房屋返还给星诺公司，并支付房屋占用期间的使用费。据此，星诺公司要求李寿荣、吕其红立即从租赁的全部房屋中搬离，并支付欠付的租金及房屋使用费，合法有据，本院予以支持。扣除减免的租金20000元后，李寿荣、吕其红应支付的租金及房屋使用费为：截止2020年4月29日的租金及房屋使用费为95000元，从2020年4月30日起至实际搬离之日止的租金及房屋使用费按215000元/年计算。星诺公司还要求李寿荣、吕其红支付违约金86000元，李寿荣要求法院酌情减少违约金，因为星诺公司并无实际损失。本院综合考虑合同履行的情况、李寿荣、吕其红违约的过错程度及星诺公司的损失情况，酌情确定违约金为30000元。对星诺公司的其他诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、第九十四条第三项、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年6月22日最高人民法院审判委员会通过）第二条、第五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认无锡星诺电气有限公司与李寿荣、吕其红之间的房屋租赁合同（除3间锅炉房、厨房间、休息大厅、洗衣房部分）已于2020年7月30日解除； 二、李寿荣、吕其红于本判决发生法律效力之日起十日内从租赁的坐落于洛社镇新兴东路的浴场房屋中搬离； 三、李寿荣、吕其红于本判决发生法律效力之日起十日内向无锡星诺电气有限公司支付租金及房屋使用费（截止2020年4月29日的租金及房屋使用费为95000元，从2020年4月30日起至实际搬离之日止的租金及房屋使用费按215000元/年计算）； 四、李寿荣、吕其红于本判决发生法律效力之日起十日内向无锡星诺电气有限公司支付违约金30000元； 五、驳回无锡星诺电气有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取3770元，由星诺公司负担689元，李寿荣、吕其红负担3081元（该款已由星诺公司预交，星诺公司同意直接由李寿荣、吕其红向其支付，无需法院退还）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。 审 判 员 李洪毅 二〇二一年二月二十六日 法官助理 周 腾 书 记 员 王 琰