上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初39294号原告：上海衡畅投资有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：张武才，总经理。委托诉讼代理人：吴刚，上海合勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄泽峰，上海合勤律师事务所律师。被告：上海东吟泓轩文化传媒有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：张渐秋，董事长。委托诉讼代理人：马琪伟，女。原告上海衡畅投资有限公司(以下简称衡畅公司)与被告上海东吟泓轩文化传媒有限公司(以下简称东吟泓轩公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月26日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告衡畅公司的委托诉讼代理人黄泽峰，被告东吟泓轩公司的法定代表人张渐秋、委托诉讼代理人马琪伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告衡畅公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的租金及物业管理费47,430元、水电费2,887.50元。2.判令被告向原告支付以拖欠费用50,317.50元为基数自2020年7月1日起至实际支付之日止按每日2%标准计算的逾期付款的违约金。诉讼中，原告变更第2项诉讼请求为：判令被告向原告支付以拖欠费用50,317.50元为基数自2020年7月1日起至实际支付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付的逾期付款违约金。事实和理由：原、被告于2019年7月1日签订《房屋租赁和物业管理服务合同》，约定由被告承租坐落于闵行区虹许路XXX号XXX号楼XXX层XXX室房屋。原告依约履行了合同义务，被告应按约支付租金、物业管理费、水电费等各项费用，然而被告自2020年5月1日起拒不支付租金、物业费等各项费用，经原告多次催告仍未履行，后双方签署了《合同解约协议书》，解除租赁合同并由原告没收被告的保证金，另约定被告应当于2020年6月30日前付清拖欠的租金、物业费及水电费，但经原告多次催告被告至今仍未按约支付拖欠费用。为了维护原告的合法权益，故诉至法院，望判如所请。被告东吟泓轩公司辩称，解约协议盖章不是被告法定代表人加盖，解约协议显失公平，不认可解约协议。原告曾同意被告在搬离前将物品放在租赁房屋内，并称后期有可能要租用被告的办公用品，到时进行协商，因此被告将近7、8万元的物品，包括文件柜、办公桌椅等办公室所有东西遗留在系争房屋内。原告于2020年7月16日短信要求被告搬离系争房屋，被告次日前去系争房屋后发现遗留物品没有了，在被告未搬离前原告物业就搬走了被告的文件柜，导致被告文件等丢失，且补办困难。原告于2020年7月20日再次通知要求被告搬离，原告是把被告遗留物品变卖之后才通知被告搬离。被告跟原告多次交涉未果，因此被告不会支付房租。被告系文化产业企业，后遇疫情，被告于2020年2月至2020年3月期间与原告进行沟通，原告告诉被告政府针对文化产业会有补助，让被告等待，补贴最后也没有下文，被告因为等待补贴而未支付后续租金。根据国家政策和地方政府相关规定，疫情期间会有相应的租金减免政策，且对园区会有相应补助优惠，实际上原告仅给予被告2020年2月、3月期间租金减半收取的优惠，减免不到位，被告对此不同意，要求免收三个月租金。签订合同之时，尚未发生疫情，疫情使得影视行业遭受重创，合同约定了免责条款，疫情属于不可抗力，因此不认可解约协议上没收押金的说法，押金应抵扣被告欠费，如果有多出部分要求退还。被告租金、水电费均支付至2020年5月底，按照免租2个月计算以及被告支付的押金抵扣欠付租金，原告还应退还被告7万余元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经对原、被告提供的证据进行质证、认证，并结合双方当事人的陈述，本院确认事实如下：案外人上海红春资产经营管理有限公司系虹许路XXX号房屋产权人，原告衡畅公司为其承租人。2019年6月26日，原告衡畅公司(出租方、甲方)与被告东吟泓轩公司(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方出租给乙方的房屋座落于上海市闵行区虹许路XXX号XXX号楼XXX层XXX室。该租赁房屋建筑面积为344平方米，租赁期限自2019年7月1日起至2021年6月30日止。收费起始日为2019年7月1日。在租赁期内，乙方承租该房屋场地作为办公用途。甲、乙双方约定，该房屋每日每平方米建筑面积租金为3.50元；月租金为36,622元(按365天/12个月计)，年租金为439,464元；租金不含物业管理费。租金每两个月为一期支付，先付后用。在合同签订当日，乙方应支付首期租金73,244元，以后应于下一支付周期开始前10天内支付下期租金(若遇国定节假日顺延)。逾期支付的，每逾期一日，乙方须按拖欠租金额的2%支付滞纳金。逾期超过十天，甲方有权单方无条件终止本合同。甲乙双方约定，乙方应在本合同签订日即向甲方支付房屋租赁保证金73,244元。租赁关系终止后，甲方收取的保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分凭甲方开具的收款凭证，无息退还给乙方。终止解除合同的条件：1、租赁合同到期，合同自行终止；2、甲、乙任何一方需提前终止本合同的，均需提前一个月书面通知对方；3、因不可抗力致使合同不能继续履行的合同自行终止……有下列情形之一的属于乙方违约，甲方有权解除合同，并追究乙方的违约责任。(1)承租的房屋转租的……(4)无正当理由，拖欠房租十天以上的……租赁期间，因乙方原因提前终止本合同的，乙方应提前一个月书面通知甲方，乙方支付的房屋租赁保证金甲方不予退还。反之，因甲方原因提前终止本合同的，甲方应提前一个月书面通知乙方，并双倍返还房屋租赁保证金，除外不负担其他一切费用。免责条件：(1)……(4)其他一切不可抗拒力的原因导致合同无法履行的。合同另对双方其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告向被告交付系争房屋，被告向原告支付保证金。2020年7月6日，原告衡畅公司(甲方)与被告东吟泓轩公司(乙方)签订《合同解约协议书》，载明：甲、乙双方于2019年7月1日起签订的老外街文创园区房屋租赁和物业管理服务合同，现因乙方原因向甲方提出提前终止房屋租赁合同，经双方协商，甲方同意乙方要求，并就合同终止相关事宜，协定如下：1、甲方同意乙方提出终止2019年7月1日起所签署的2019年7月1日至2021年6月30日老外街文创园区房屋租赁和物业管理服务合同。2、甲乙双方约定解除合约日期为2020年6月30日，移交日期为2020年6月30日。3、乙方必须在2020年6月20日之前付清租金及物管费拖欠款项共计47,430元；2020年6月30日之前付清水电费等款项(具体按当月实际使用金额支付)。4、乙方必须于/年/月/日之前，注销之前在园区注册的所有证照。5、甲乙双方解约后，乙方在合同解除之前的债权债务仍由乙方承担，与甲方无涉。乙方需根据甲方要求，办理好后续退租后的相关手续。并于2020年7月1日之前搬离租赁房屋。逾期按原合同第七条违约责任第三点处理。6、乙方前期所支付于甲方的保证金根据合同约定，将不作退还，同时保证金收据自动作废。本协议由双方签字盖章后生效。原告在解约协议书上签名并加盖公章，落款日期为2020年7月6日，被告仅加盖了公章。另查明，原告向被告发送《水电费缴款通知单》两份，载明2020年5月水电费总计1,246.30元，2020年6月水电费总计1,641.20元，抄表日期分别为2020年5月31日及2020年6月30日。被告对上述水电费缴款通知单不持异议。诉讼中，被告确认前述解约协议书为公司董事长同意让办公室人员马琪伟盖的公章，马琪伟将协议拿回公司后，公司股东认为其中条文不公正、不合理，于是公司法人张渐秋未在协议书上签字，协议为签字盖章生效，故该协议无效(原协议因原告原因丢失)。另，被告已将租房钥匙交与原告，故文件丢失均由原告负责。被告有理由怀疑是原告故意所为，要求原告退还文件资料、委托书后结清房租，退还押金，因原告造成的损失被告不再追究。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告持有加盖被告公章的《合同解约协议书》，协议书中的文义表述虽对于签字与盖章为选择关系或是并列关系存在歧义，但结合被告所述其加盖公章的过程及被告确认合同解除、交还钥匙并搬离涉案房屋之情况，应认定被告认可该协议书并已实际履行解除协议内容。被告辩称其不认可协议内容而未签名，然按被告所述，如其在加盖公章前不知晓协议内容，则应委派员工至原告处领取解约协议书在核对无异议后再行签名盖章交还原告，而不应直接委派员工持公章至原告处在解约协议书上加盖公章，被告的辩称意见不符合常理，本院不予采信，《合同解约协议书》合法有效，对双方均具有约束力。原、被告经协商签订《合同解约协议书》对提前终止房屋租赁合同达成合意，并就合同解除后的相关费用进行了结算，原告据此要求被告支付拖欠的租金及物管费47,430元符合双方约定，且与法不悖，本院予以支持。关于原告主张的水电费2,887.50元，被告对于原告提交的水电费缴款通知书不持异议，故本院对该项诉请亦予以支持。《合同解约协议书》中约定被告已经支付的保证金不予退还，涉案租赁合同中亦约定，若被告存在违约，原告有权没收保证金不予退还，故被告主张以保证金抵扣被告欠付费用之主张，缺乏依据，本院不予支持。关于逾期付款违约金，原告自愿调整的计算标准尚属合理，本院予以支持，但考虑到解约协议书的签署时间，故对于起算时间调整为2020年7月7日。关于被告要求原告返还遗留系争房屋内的文件、资料等重要物品，因被告未予举证且未提起反诉，故本案中不作处理，被告可另行主张权利。综上，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条之规定，判决如下：一、被告上海东吟泓轩文化传媒有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海衡畅投资有限公司租金及物业管理费47,430元、水电费2,887.50元。二、被告上海东吟泓轩文化传媒有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海衡畅投资有限公司以50,317.50元为本金，自2020年7月7日起至实际支付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付的逾期付款违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计528.97元，由被告上海东吟泓轩文化传媒有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  杨 婷二〇二一年二月二十二日法官助理  段文澜书 记 员  段文澜附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、1999年《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。