贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)黔05民终1224号上诉人（原审被告）：钟桂文，男，1971年11月9日出生，汉族，四川省富顺县人，住四川省富顺县。被上诉人（原审原告）：黔西亿安居市场管理有限公司，住所地:贵州省毕节市黔西县文峰办事处文峰社区东出口运煤大道万丰国际商贸城8栋。法定代表人:沈志乐，系该公司总经理。委托代理人(特别授权):朱启杰，贵州本芳（贵阳）律师事务所律师。委托代理人（一般授权）:徐玲倩，贵州本芳（贵阳）律师事务所律师。上诉人钟桂文因与被上诉人黔西亿安居市场管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服贵州省黔西县人民法院（2017）黔0522民初4309号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年2月12日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人钟桂文上诉请求：撤销原判，将本案发回重审或改判上诉人不承担涉案物管费。事实及理由：1、原判事实不清。未查明涉案商铺的所有权人，被上诉人只是受委托的公司，无权与上诉人签订租赁合同，不是适格的出租主体，无权收取租金。关于物管费，被上诉人未提交黔西县物价局批准的收费标准和颁发的收费许可证，不应收取物管费。2、原判证据不足，判决错误。被上诉人招租时，上诉人是第一个入住的商户，双方先口头约定以商贸城市场整体开业时间计算物管费（整体开业后，先折抵半年物管费，再继续收取后期的物管费），后双方签订了被上诉人拟定的格式合同《黔西县万丰国际商贸城商铺租赁合同》，上诉人未看，在最后一页签字。后来上诉人发现该合同第四条第3款：“物业管理费收取时间以一期开业正式算起”，与双方口头约定不符，找被上诉人变更，同日，双方签订了《续黔西万丰国际商贸城合同第四页第十条其他约定补充条款》（该补充条款系被上诉人给上诉人作为第一家入住商户的优惠，其余商贸城的商家都没有补充条款）。该补充条款第11条约定以市场整体开业时间计算物管费。万丰国际商贸城二期还在建设中，市场整体未开业，被上诉人收取上诉人物管费的条件尚未成就，应根据补充条款的约定，不支持被上诉人物管费。3、原判的落款日期为2017年12月18日，早于原判案件事实认定中载明的被上诉人提交撤回租金诉请的时间2017年12月25日，时间矛盾。被上诉人黔西亿安居市场管理有限公司二审辩称：1、关于租金的诉请，被上诉人已经撤回，故租金的收取不是本案的审查范围之内。2、双方签订的《商铺租赁经营合同》约定的物管费未高于市场价格，上诉人要求被上诉人提供物价收费徐可无法律依据。3、《商铺租赁经营合同》中的“一期开业日”与《补充协议》中的“市场整体开业时间”系同一时间概念。被上诉人一直给上诉人提供物业管理服务，且免收一定物管费，如果按照万丰国际商贸城项目全部竣工开业才收取物管费，显失公平。原审原告黔西亿安居市场管理有限公司向一审法院起诉请求：1、被告向原告支付租金56380.33元，并以56380.33元为基数，自2017年10月2日起按照中国人民银行同期贷款基准利率支付滞纳金至租金付清为止（但案件在审理的过程中，原告以被告已支付了租金为由而申请撤回此项诉讼请求）；2、被告支付2016年9月26日至2018年3月30日的物业管理费82436元，并以82436元为基数，自2017年3月2日起按照中国人民银行同期贷款基准利率向原告支付滞纳金至物管费付清为止（暂算至起诉之日为1837.19元）；3、本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年7月24日，原告亿安居公司与被告钟桂文签订《黔西万丰国际商贸城商铺租赁合同》及《续黔西万丰国际商贸城合同第四页第十条其他约定补充条款》，约定由被告向原告租赁万丰国际商贸城A15#、A16#号、2层A15＃-201-234、A16#-201-228号共计商铺62间，计租面积2368.85平方米（其中有630.98平方米为被告自购）。合同约定物管费收取时间以一期开业日起正式算起，且每月2元每平方米，共计51167元。物管理费按年收取，于第一年（上一年）物管费到期前的30天前交纳下一年物管理费。合同约定物管理费逾期则以未交纳部分按日3%支付滞纳金。物管费于签订合同时只收取半年，另一半25584元于2016年3月1日前缴清（市场整体开业时间计算）。2014年4月26日出具的《给予双虎家私的优惠》中约定物业管理费给予9折。双方在庭审中均认可一期公告开业时间为2016年3月26日。原告于2017年12月25日提交申请，以被告已交纳了租金为由而申请撤回对租金的诉讼请求。一审法院认为，本案焦点：起租期及物管费的时间如何计算。原、被告签订的《黔西万丰国际商贸城商铺租赁合同》及附件体现了双方对涉案商铺的租赁达成了共识，且明确了双方的权利义务，原、被告双方的行为受《合同法》及相关法律法规的调整。由于双方在合同中约定了物管费按商铺面积，每月2元/平方米计算，共计51167元（已按约定打9折），物业费收取时间以一期开业日起正式算起，应于第一年物业费到期前30日缴纳下一年物业费。故本案物业费应从2016年3月26日开始算，第一年的物业费到期时间为2017年3月25日，被告已交清上半年物管费，被告应向原告缴纳下半年的物管费25584元。第二年的物业费应从2017年3月26日至2018年3月25日，但原告为了方便计算，将物业费计算时间定为2017年4月1日至2018年3月30日，未违反法律规定，依法予以准许。2017年4月1日至2018年3月30日期间的物管费金额为51167元。被告辩称物管费应以市场整体开业时间计算，这只是一期开业，还有二期施工也在进行中，并没有达到市场整体开业的时间。但原被告在庭审中均认可一期公告开业时间为2016年3月26日，一期开业后被告经营的双虎家私已进行运营，享受了物业管理，应支付物管费。现物管费支付时间已到，故对原告要求被告支付2016年9月26日至2018年3月30日的物管费，依法予以支持，应支付的物管费为25584元+51167元=76751元。由于合同约定交纳第二年物管费的时间为第一年期满前30日，即2017年2月26日前，现原告主张从2017年3月2日起算，未违反法律规定，依法予以支持。《给予双虎家私的优惠》中约定的9折产生于2014年4月26日，早于《租赁合同》的签订时间，而租赁合同约定的物管费每月为2元/㎡，计算每年的物管费为56852.4元，按9折计算刚好为租赁合同约定的51167元/年，故对被告主张的按9折计算不予支持。故本案资金占用费76751元为基数，从2017年3月2日起按中国人民银行同期贷款利率计算至物管费支付完毕之日止，未违反法律规定，依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十六条、《物业管理条例》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条之规定，判决如下：由被告钟桂文于本判决生效之日起十日内支付原告黔西亿安居市场管理有限公司从2016年9月26日至2018年3月30日的物管费76751元，并以76571元为基数，从2017年3月2日起按中国人民银行同期贷款利率计算资金占用费至物管费支付完毕之日止。案件受理费1637元（已减半收取），由被告钟桂文负担。二审中，被上诉人提交了黔西万丰置业有限公司2018年3月21日出具的《说明》一份，证明黔西万丰国际商贸城系由被上诉人提供物业管理服务，被上诉人有权收取物管费。上诉人质证意见:对三性无异议及证明目的均无异议。本院采信作为本案有效证据。因双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院依法予以确认。本院认为，结合双方的上诉理由和答辩理由，本案的争议焦点是一审确定涉案物管费的起算日期是否正确。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕前述两个焦点进行审查。关于涉案物管费起算日期如何确定的问题。经查，双方当事人2015年7月24日签订了《黔西万丰国际商贸城商铺租赁合同》（下称“主合同”）和《续黔西万丰国际商贸城合同第四页第十条其他约定补充条款》（下称“补充条款”）。《黔西万丰国际商贸城商铺租赁合同》第四条第3项约定：“物业管理费：约从2015年7月1日起开始计算，按商铺面积，每月2.0元/平方米计算，共计51167.00元，（物业费收取时间以一期开业日起正式算起），以上物业费按年缴纳，乙方应于第一年物业费到期前的30天前向甲方缴纳下一年度物业费。以此类推。”。补充条款第11条约定：“物管费签订合同时只收取半年，另一半25584元于2016-3-1日之前缴清。（市场整体开业时间计算）”。首先，双方当事人均认可补充条款系主合同的有效组成部分。主合同明确约定了物管费的收费标准和缴费要求，明确约定了物管费起算时间为“以一期开业日起正式算起”。补充条款中半年的物管费为25584元，恰好是主合同中51167.00元物管费的一半（51167/2=25583.5,四舍五入之后为25584），补充条款第11条的主文部分系对主合同第四条第3项51167.00元物管费具体交款时间的约定，而不是对物管费起算时间另行约定。其次，根据文义解释，补充条款第11条括号中的内容应为括号前内容的补充说明，是进一步对缴清该费用的时间进行明确，2016-3-1应为对一期市场开业时间的预估，因一期市场共有23栋，实际开业时间为2016年3月26日，而涉案工程项目现在都未修建完工，当时不可能预估到涉案项目全部修建完工之后全部开业的时间。故，结合上述两份合同条款进行理解，补充条款中的“市场整体开业时间”应理解为一期市场整体开业时间，即2016年3月26日。再次，从履行方面来说，被上诉人一直在为涉案市场提供物业服务，被上诉人已经履行了合同义务，上诉人应按照约定交纳物管费。综上，一审确定涉案物管费的起算时间应为2016年3月26日正确，上诉人关于双方约定的物管费起算时间为涉案市场整体开业，现万丰国际商贸城二期还在建设中，市场整体未开业，被上诉人收取上诉人物管费的条件尚未成就，不支持被上诉人物管费的上诉理由不能成立，本院不予支持。上诉人关于被上诉人未提交黔西县物价局批准的收费标准和颁发的收费许可证，不应收取物管费的上诉理由。本案为物业服务合同纠纷，涉案合同未被确认无效或被撤销，且被上诉人已经履行合同义务，为上诉人提供了物业服务，上诉人应按照双方的约定履行支付物业管理费的义务。上诉人的该上诉理由不能成立，本院不予采纳。上诉人关于原判的落款日期早于被上诉人提交撤回租金诉请的时间（2017年12月25日）的上诉理由。经查，本案一审结案时间为2017年12月29日，作出判决的时间为2017年12月28日。一审判决书上落款时间为为2017年12月18日系笔误，本院予以纠正。上诉人关于租金的上诉理由。因被上诉人已经撤回了关于租金的诉请，一审判决也未对涉案商铺的租金作出判决，上诉人的该上诉理由不是针对一审判决提出，本院不予审查。另外，被上诉人关于支付租金的诉请已经撤回，本案系物业服务主体与物业服务对象关于物管费收取问题引发的纠纷，应定为物业服务合同纠纷。一审案由定为租赁合同纠纷不当，本院予以纠正。综上所述，上诉人钟桂文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决定性错误，但认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确，本院纠正后依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1719.00元由上诉人钟桂文负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄世军审 判 员 殷 勇审 判 员 唐 琳二〇一八年四月二十七日法官助理 吉 雪书 记 员 谢贤聪