广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初20255号原告：王少芳，女，汉族，1981年5月15日出生，住所地广州市天河区。委托诉讼代理人：熊谌宇，系广东凌信律师事务所律师。被告：陈伟华，男，汉族，1970年1月1日出生，住所地广东省博罗县。委托诉讼代理人：梁毅、梁俊杰，分别是广东枫晟明律师事务所律师、实习律师。被告：李文辉，男，汉族，1973年6月29日出生，住所地广州市天河区。原告王少芳与被告陈伟华、李文辉房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王少芳的委托诉讼代理人熊谌宇，被告陈伟华的委托诉讼代理人梁毅、梁俊杰，被告李文辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王少芳提出诉讼请求：1、两被告立即腾空并搬出广州市天河区汇景北路174号1301房，将房屋交还给原告管理使用；2、两被告向原告支付自2020年5月6日起至实际搬出之日止的房屋使用费（每月按179.85平方米＊71元/平方米/月的标准计算）。3、两被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告李文辉为广州市越秀区人民法院(2019)粤0104执恢291号执行案的被执行人之一。在该执行案中，广州市越秀区人民法院依法将被告李文辉名下位于广州市天河区汇景北路174号1301房(以下简称“涉案房屋”)交付评估拍卖，经淘宝网司法拍卖网络平台公开第二次拍卖，涉案房屋最终由原告以8094735元最高竞价竞得。广州市越秀区人民法院遂于2019年12月20日作出(2019)粤0104执恢291号之一号执行裁定书，裁定涉案房屋的所有权及相关其他权利归原告王少芳所有。2020年5月6日，原告取得涉案房屋的《房地产权证》，该证载明涉案房屋建筑面积为179.85平方米。根据淘宝网络司法拍卖公告显示，涉案房屋由被告李文辉出租19年给被告陈伟华，该租赁合同的真实性、合法性及有效性越秀法院均不予审查。原告取得涉案房产产权后多次与被告李文辉协商沟通要求其将房屋交还给原告管理使用，但被告李文辉却向原告索要人民币几十万元才肯将涉案房屋交还。由于原告无法自行收回涉案房屋，唯有提起本次诉讼。原告认为，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。(2019)粤0104执恢291号之一号执行裁定书确认涉案房屋归原告所有，原告亦取得了涉案房屋的《房地产权证》，其依法享有涉案房屋的各项法定权利。越秀法院拍卖公告没有特别告知期限届满前买受人不得提起物权保护。为维护原告的合法权益，特提起本案诉讼。被告陈伟华辩称：原告的主张没有事实和法律依据，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。内容如下：一、原告要求答辩人腾空房屋的诉讼请求不具有可诉性。原告的起诉针对的是司法执行拍卖。司法执行拍卖是司法机关对被执行人财产采取的一种执行措施和处分执行行为。司法机关委托拍卖机关拍卖被执行人财产，并非基于特定债权人的授权，与司法机关实体法上对被执行的财产是否享有处分权无关，亦不以获得被执行人的同意为要件。司法执行拍卖过程中，司法机关委托拍卖机构进行拍卖、出具相关裁定，是司法机关基于相关民事程序法的规定履行其法定职责、行使其固有权利的表现，系具公法性质的司法行为。因该司法行为产生的纠纷，不具有民事可诉性，当事人或利害关系人不应通过民事审判的途径寻求救济，而应通过其他法定方式加以解决。其次，关于案涉房屋在广州市越秀区人民法院淘宝网司法拍卖公告的《拍卖标的调查情况表》显示：“案涉房屋按现状拍卖，房屋的腾退、迁出、接受或后续产权登记事项等问题由买受人自行解决，法院不负责标的物的交付、清场”。根据《广东省高级人民法院关于进一步规范司法拍卖不动产移交工作的指导意见（试行）》第10条:“在拍卖公告中明确以不清场移交方式拍卖、变卖或者抵债的执行标的物，期限届满前，买受人向有管辖权的人民法院提起物权保护诉讼腾退的，人民法院不予受理”。原告自参与竞拍时亦清楚并接受上述条款，且基于拍卖房屋带租约才能低于市场价格的近两成竞得涉案房屋，若法院受理并支持原告诉请，原告即可将案涉房屋马上处置，将会获得巨额差价以此获利，亦将会滋生炒卖司法拍卖房的现象；二、答辩人与原业主在案涉房屋查封之前已经存在真实、合法、有效的房屋租赁合同关系，答辩人作为承租人所享有的租赁权应受法律保护，对案涉房屋的占有为合法占有，无需额外支付使用费。答辩人因工作原因需要长期在广州居住，因此，答辩人与原业主于2014年3月12日签订《房屋租赁合同》。合同约定：租赁房屋位于广州市天河区汇景北路174号1301房（下称：案涉房屋），租赁期限为19年，自2014年3月12日至2033年3月12日，租金每月按5000元计算。随后，答辩人于2014年4月16日至2014年5月2日期间以银行转账的方式分别多次向原业主支付合同项下租金以及各项费用合计1236569元。2014年5月4日，原业主向答辩人出具了《租金收据》，答辩人一直居住、使用案涉房屋至今。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”结合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条。答辩人认为，答辩人于法院查封之日案涉房屋之前已签订合法有效的租赁合同并占有使用，原告因带租约拍卖导致案涉房屋所有权发生变动不影响租赁合同的效力，更不能排除答辩人享有的包括但不限于占有、使用、收益等租赁权。原告拍卖案涉房屋后，原告即自动代替原业主的地位继受为出租人，该继受关系具有强制性。原业主基于租赁合同关系所享有的权利和义务一并由原告继受，即租赁合同中的权利义务概括转给受让人原告，原告应履行继续将租赁物交予承租人即答辩人使用的义务，答辩人在租赁合同持续有效的情况下，基于房屋租赁合同关系享有租赁权，答辩人对案涉房屋的占有为合法占有，因此，答辩人无须额外支付任何费用。三、答辩人合法占有并使用案涉房屋，恳请法院维护答辩人合法权益。本案案涉房屋权属关系清晰，原告对其所有权存在的权利瑕疵亦知情并接受，因此，答辩人并没有损害原告对案涉房屋的所有权，本案不属于物权保护纠纷。答辩人依照租赁协议一直合法占有并使用案涉房屋，且足额支付相应租金，《租赁合同》租约期限剩下十三年有余，按照租金5000元一个月计算，答辩人预期支出成本约78万元。原告曾提出愿意支付相关费用，要求答辩人腾空房屋给原告使用的调解方案。但原告提出的方案与答辩人已经支出的成本差额巨大，答辩人才是本案件的受害人。答辩人自始至终未有过分要求，亦一直寻求解决方案，但至今无论是原告及被告李文辉均未有妥善处理的方案，恳请法院维护答辩人的合法权益。被告李文辉辩称：涉案房屋已经拍卖，且我已经不在涉案房屋居住，我于2014年把涉案房屋租赁给被告陈伟华，对原告的诉讼请求均没有异议。经审理查明：根据原告提交的房产登记号为2013登记字9320766号的《广州市不动产登记查册表》显示，天河区汇景北路174号1301房（下简称涉案房屋）的产权人为李文辉，建筑面积为179.8464平方米，规划用途为住宅，登记时间为2013年4月1日；登记附注：2013年4月16日，李文辉，招商银行股份有限公司广州分行申请持房产证抵押（含涂销再抵押），2013登记字9332144号存案；2013年4月18日，核准登记，2013登记字9332144号存案；2014年5月5日，李文辉，招商银行股份有限公司广州分行申请涂销抵押（房产证和购房合同），2014登记字9311554号存案。2014年5月5日，李文辉，中国银行股份有限公司广州越秀支行申请持房产证抵押（含涂销再抵押），2014登记字9311554号存案；2014年5月6日核准登记，2014登记字9311554号存案。首次查封为2016年3月18日，系被广州市越秀区人民法院查封。2019年10月29日，广州市越秀区人民法院发出《网络司法拍卖公告（第二次）》，内容为广州市越秀区人民法院将于2019年11月15日上午10时起至2019年11月16日上午10时止（延时的除外）在广州市越秀区人民法院淘宝司法拍卖网络平台上进行公开拍卖活动，拍卖标的为案涉房屋，本拍品按现状拍卖，起拍价6494735元，保证金649470元，增价幅度20000元及其倍数；特别提醒：有意竞买者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，竞买人一旦参与竞买，即视为对拍卖财产已完全了解，并接受拍卖财产的现状和一切已知及未知的瑕疵，法院不承担瑕疵担保责任；特别提示：标的物按评估时现状交付，交付时实物与评估报告不一致的风险及评估基准日至交付之时所产生的风险如隐藏瑕疵、缺陷、损毁等均由买受人承担；标的物过户登记手续由买受人自行办理，并承担权属变更手续所涉及的买卖双方所需承担的一切税、费和所需补交的相关税、费。买受人应自行办理水、电、气等户名变更手续，相关费用自理，可能存在的物业费、水、点等欠费均由买受人承担，未明确缴费义务人的费用也由买受人承担。具体费用请竞买人在竞买前自行到相关职能部门咨询确认。瑕疵说明：上述房屋有案外人提供租期从2014年3月12日至2033年3月12日止的租赁合同，法院对该租赁合同的真实性、合法性及有效性不予审查；据物业处了解从2016年11月至2019年8月总欠物管费24509.26元（包含维修的服务费）；房屋具体使用情况不详，没有钥匙，按现状拍卖，法院不负责清场。标的物介绍中特殊说明：本拍品按现状拍卖，房屋的腾退、迁出、接收或后续产权登记事项等问题由买受人自行解决，法律不负责标的物交付。附件有案涉房屋的《租赁合同》及网络询价报告。原告提交的《成交确认书》，载明：王少芳通过竞买号W9467于2019年11月15日在广州市越秀区人民法院于淘宝网开展的“广州市天河区汇景北路174号1301房”司法拍卖项目公开竞价中，以最高应价胜出，该标的物网络拍卖成交价格：8094735元。标的物最终成交以广州市越秀区人民法院出具拍卖成交裁定为准。2019年12月20日，广州市越秀区人民法院作出（2019）粤0104执恢291号之一执行裁定书，确认王少芳以8094735元的价格竞得案涉房屋，并裁定案涉房屋的所有权及相关其他权利归买受人王少芳所有；买受人王少芳可持裁定书到国土房管部门办理相关产权过户登记手续等。原告王少芳于2020年5月6日办理好案涉房屋的过户手续，并取得案涉房屋的房产证。被告陈伟华提交案涉房屋的《房屋租赁合同》，载明：甲方（出租房）：李文辉，乙方（承租方）：陈伟华，甲方将其名下房屋广州市天河区汇景北路174号1301房出租给乙方使用，租赁期限为19年，自2014年3月12日起至2033年3月12日止。租金每月按5000元计，满期终止。如双方同意续签合同，甲乙双方在合同期满1个月前另行协商确定，在相同条件下，乙方有优先续租权等，合同落款甲方处有李文辉的签名，乙方处有陈伟华的签名，签署时间为2014年3月12日。被告陈伟华提交了被告李文辉于2014年5月4日出具《租金收据》，载明：李文辉与陈伟华于2014年3月12日签订了《广州市房屋租赁合同》，约定由李文辉将坐落于广州市汇景北路174号1301物业出租给陈伟华，租赁期限自2014年3月12日起至2033年3月12日。租赁期限内租金为1140000元，现李文辉已经收取了租赁期限内的全部租金1140000元。杂费96569元。被告陈伟华提交了《广州市房屋租赁合同（住宅）》，载明:出租人(甲方)：李文辉，承租人（乙方）：陈伟华，甲方同意将坐落于天河区汇景北路174号1301房出租给乙方作住宅用途使用。租赁期限为2017年8月1日至2033年3月15日，月租金为5000元。租金提前预付，按银行转账付款方式缴付租金给甲方等，合同落款处有：甲方处有李文辉的签名及捺印，乙方处有陈伟华的签名，落署时间为2017年10月19日。被告提交《房屋租赁登记备案证明》，载明：出租地址：天河区汇景北路174号1301房，租赁面积179.85平方米，出租人：李文辉，租赁期限：2017-8-1至2033-3-15，月租金额为5000元，审核时间：2017-10-23。原告对被告提交的落署时间为2014年3月12日的租赁合同真实性予以确认，合法性无法确认，该合同签订的时间晚于案涉房屋抵押给招商银行股份有限公司广州分行的时间，认为该租赁合同是无效；对2017年10月19日签订的租赁合同的真实性、合法性不予确认。对上述租金收据真实性不予确认。被告陈伟华提交：1、其《广东省居住证》，有效期2014年7月18日至2015年7月18日；2、《证明》，载明广州侨鑫物业有限公司汇景管理处物业管理中心于2014年7月18日向五山派出所出具：陈伟华为广东籍现住汇××城××房，于2013年5月2日至2014年7月18日在此居住，请贵所办理境外人员临时住宿登记表相关手续；3、广州市来穗流动人口办理居住登记回执，载明：姓名：陈伟华，居住地址：汇景北路174号1301房等；4、物业管理管理费-住宅的发票（备注：2016年3月-2016年4月、2016年7月-2016年10月）、水费发票（计费时段：2014年11月5日-2015年1月11日、2015年1月11日-2015年3月10日）、电费发票（备注：2015年12月4日至2016年4月4日），上述发票名称均是：汇景新城东区E2街B3栋1301李文辉。拟共同证明涉案房屋一直由陈伟华合法居住生活、占有使用，相应生活费用亦由陈伟华实际支出。原告对上述证据的1-3真实性予以确认，关联性不予确认，虽然被告陈伟华曾办理了居住证及管理处证明，但不能证明被告陈伟华一直合法生活占用使用涉案房屋，据原告多次上门了解，不是陈伟华本人在里面居住，原告在派出所有报案登记。原告提交了2019年广州市房屋租金参考价的通知以及参考价的附件，其中显示位于汇景新城的电梯房的租金标准是71元/每平方米/月，被告陈伟华认为其已足额支付相应的租金。被告陈伟华提供其中国工商银行的转账记录，证明其已经向被告李文辉转账19年的租金、水电费等。转账记录显示其于2014年4月16日向被告李文辉的账号47×××80转账130005元，2014年4月21日向被告李文辉账号62×××29转账66003元，2014年4月26日向被告李文辉账号62×××29转账180511元、179300元，2014年4月29日向被告李文辉账号62×××29转账190310元、100090元，、2014年5月2日向被告李文辉账号62×××29转账190399元、199951元，被告李文辉确认已经收到上述转账的款项。被告陈伟华就关于转账的金额有零有整，是因被告李文辉跟其说，其缺钱，说对于生意的回款，如果总数有多就视为代李文辉预交相应的杂费，当时涉案房屋挂在李文辉的名下，很多费用陈伟华无法缴交，为了省事，杂费包括管理费均由李文辉缴纳。李文辉称上述转账的款项是包括租金114万元，19年的水电费、电话费、电视费、网络费等杂费9万多。原告对上述转账的真实性予以确认，但对其关联性有异议，认为不足以证明是被告陈伟华交付的租金，且被告李文辉承认两被告之间有生意往来，发生交易款有极其零碎的生意零数，与正常缴交租金的金额是不相符。两被告陈述两被告之间是普通朋友关系，除了租赁关系，还有其他经济往来，双方均未提供其他经济往来的交易情况。被告陈伟华在庭审后提交其出具的《情况说明》，称涉案房屋由其与案外人一起居住，案外人在疫情期间一直在其居住，并未影响其租住在涉案房屋的事实。本院认为，本案的争议焦点在于涉案的租赁合同是否真实存在，是否合法？被告李文辉与被告陈伟华签订的落署时间为2014年3月12日《房屋租赁合同》、以及落署时间为2017年10月19日的《广州市房屋租赁合同》，约定的租金均是5000元每个月。被告陈伟华提交转账记录拟证明其已经在合同签订后于2014年向被告李文辉支付完毕19年的租金以及相关费用。原告抗辩称其转账记录并未能直接证明其是缴纳给被告的转账，且双方之间有其他经济往来。本院认为，涉案房屋建筑面积是179.85平方米，两被告约定的租金标准是每月5000元，合同签订的租赁期限是长达19年，两被告签订的租金标准明显低于市场租金标准，被告陈伟华预缴长达19年的租金与常理不符。正常来说，出租房屋是为了收租金作为收益，涉案房产以明显低于市场的租金出租，并未达到收益的结果，且两被告之间无其他抵债的情况，亦未出现涉案房屋低租金出租是为了以租金抵债等合理情形，不符合租赁的交易习惯，明显违反生活常理，属于不合理租约。涉案房屋的水电费、物业费等管理费用均由被告李文辉缴纳，并非由陈伟华缴纳，就两被告称的李文辉作为出租人，陈伟华作为承租人，按照正常的交易习惯，涉案房屋如由陈伟华承租，理应由陈伟华缴纳相关的水电费、物业管理费等。对于李文辉缴纳的水电费、物业管理费等，被告并未作出合理解释。两被告之间的转账记录显示数额与双方约定的租金数额亦不相符，每次转账数额数额亦非整数，与正常交易习惯相悖。两被告提交的证据并不足以证明两被告之间存在租赁关系，且并未证明陈伟华一直居住在涉案房产。故对两被告就涉案房屋存在租赁关系以及已缴纳租金、水电费、物业管理费等费用的主张，本院不予采信。原告王少芳于2020年5月6日办理好案涉房屋的过户手续，并取得案涉房屋的房产证，是涉案房产的所有权人。根据《中华人民共和国民法典》第二百四十条的规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。首先，被告李文辉作为前合法权利人，其应当将案涉房屋腾空并交还由当时的权利人原告王少芳。其次，被告提交的租赁合同、支付租金的证据并未能证明两被告之间存在租赁关系，其证明力不足，且即使另外租房亦不能证明其未占有案涉房屋，故本院对被告李文辉未占用案涉房屋的主张不予采纳。最后，被告陈伟华主张其租赁案涉房屋还有案外人一起住，但并未举证证明，故对其该项主张，本院不予采信。李文辉作为案涉房屋的实际控制人，其他人入住均可推定是获取了其许可。综上，本院认定李文辉实际占用案涉房屋至今，原告作为所有权人，依法有权请求被告李文辉、陈伟华腾空并搬出涉案房屋。鉴于被告实际腾退房屋及另寻租屋确需时间，本院酌情给予被告一个月时间。至于案涉房屋的房屋使用费。原告于2020年5月6日取得案涉房屋所有权登记，被告占用原告房屋必然导致原告产生损失，故原告请求被告支付自2020年5月6日起至实际搬离涉案房屋之日止的房屋使用费有理。原告主张以广州市房地产租赁管理所公布的2019年广州市房屋租金参考价,涉案房产所在的汇景新城的租金标准为71元/平方米/月，参照上述确定的房屋租赁价格，被告请求按照12769.35元(179.85平方米*71元/平方米/月的标准计算)支付房屋租金合理，本院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第二百四十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告陈伟华、李文辉自本判决发生法律效力之日起30日内，腾空并搬出广州市天河区汇景北路174号1301房并交予原告王少芳管理使用；二、被告陈伟华、李文辉自本判决发生法律效力之日起15日内，向原告王少芳支付上述房屋自2020年5月6日至实际交还上述房屋之日止的房屋使用费（房屋使用费以12769.35元/月为标准计算）；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费120元，由被告陈伟华、李文辉负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  林文谦人民陪审员  何晓芬人民陪审员  卓燕君二〇二一年二月二十五日书 记 员  邱莉晶