广东省揭阳市揭东区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤5203民初2521号原告：刘筱毓，男，1978年1月18日出生，汉族，住揭阳市榕城区。原告：程柔华，女，1979年8月29日出生，汉族，住揭阳市榕城区。被告：揭阳市中德现代物流有限公司，住所地：揭阳市中德中小企业合作区创新基地A区一幢24号。法定代表人：吴克东，董事长。委托诉讼代理人：杨望明，广东益信律师事务所律师。原告刘筱毓、程柔华与被告揭阳市中德现代物流有限公司买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月24日立案后，依法适用简易程序进行审理，原告刘筱毓、程柔华、被告揭阳市中德现代物流有限公司委托诉讼代理人杨望明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘筱毓、程柔华向本院提出诉讼请求：一、判令被告双倍赔偿二原告所交的商铺款项共计人民币（下同）517892元。二、本案一切诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告刘筱毓和程柔华是夫妻关系，俩人2018年2月20日与被告签订《中德现代物流园一期·认购协议书》，购买了被告开发建设的“中德现代物流园一期”第×栋×号商铺一套，并先后三次以银行卡刷卡方式将商铺的首付款258946元支付给被告。其后，原告听闻被告并未取得“中德现代物流园一期”的商品房预售许可证，数次上门讨要说法。被告一推再推，截至原告向法院起诉前，被告仍然未取得商品房预售许可证，也一直未履行交房约定。被告在无法办理合法合规手续情况下诓骗原告购买商铺，是经济欺诈行为，对原告的利益造成损害。因此，原告诉讼请求如上。被告揭阳市中德现代物流有限公司辩称，一、“中德现代物流一期”商铺，系由答辩人开发建设，手续完备。2016年2月2日，答辩人取得重新核发的位于揭东区玉滘镇桥头铁路顶地段的国有土地使用权56052.3㎡，用途为商业用地。2018年1月1日，取得了重新核发的《建设用地规划许可证》；2015年8月12日，取得了《建设工程规划许可证》；2015年12月17日，取得了《建筑工程施工许可证》，依法获准开发建设“中德现代物流园一期”项目共九栋商铺（下称该项目建设），手续齐备。二、答辩人出售给二被答辩人的案涉铺面，是已竣工验收合格的现房，是现售而不是预售。2018年10月20日，答辩人与二被答辩人签订了《中德现代物流园一期·认购协议书》，二被答辩人向答辩人承买了“中德现代物流园一期”第×栋×号商铺（下称案涉铺面），同日，二被答辩人向答辩人支付了约定的首付款242781元，支付了代收代付契税、印花税14421元、办证费1744元，协议书没有约定具体交房时间。该项目建设从2014年开工，2017年7月14日，该项目建设通过了消防竣工验收；2018年10月8日，该项目建设通过了防雷装置验收；2018年11月1日，该项目建设通过了揭东区建设工程竣工规划核实（验收）意见书；2018年11月1日，该项目建设通过了房屋建筑工程和市政基础设施工程的竣工验收。也即该项目建设，在2018年10月20日前已全部竣工，案涉铺面是现房出售，而不是正在建设中的预售。由于该项目建设已竣工验收合格，是现房出售，因而无需办理《商品房预售许可证》。三、“中德现代物流园一期”共九栋商铺所有权，在办理确权、签正式买卖合同等法定手续期间，已由中德金属生态城管理委员会根据揭阳市委、市政府会议纪要精神，为了公共利益需要而被征收、回购，案涉铺面已无法进行买卖。该项目建设竣工验收合格后，答辩人即抓紧准备材料，于2019年4月16日到揭东区自然资源局办理不动产总确权，以便与铺面购买人签订《商品房买卖合同》，办理法定过户手续。但在2019年4月18日，代表市委、市政府的揭阳市加快中德金属生态城建设领导小组正式行文，对物流园（即该项目建设）一并纳入造价审核回购。答辩人的确权登记因此被暂停不能办理。2019年7月25日，中德金属生态城管理委员会根据市委、市政府会议纪要精神，为了公共利益需要，而将现代物流园（一期）共9幢公寓及地下停车场全部征收、回购。至此，案涉铺面已无法进行买卖。四、造成本商品房买卖协议目的不能实现，不能归责于协议双方中的任一方当事人。答辩人在本案中没有违约，不应负任何赔偿责任。揭阳市委、市政府为了公共利益的需要而征收、回购案涉的9幢铺面及地下停车场，任何人都应服从，因此而造成答辩人与二被答辩人对案涉铺面无法进行买卖，完全不能归责于任何一方。答辩人自第一次接到征收、回购文件后，对众多案涉铺面购买人的多次现场拉横幅、贴标语、发诉求书，答辩人都向众多铺面购买人说明该项目建设被政府征收、回购的情况，答辩人也从2019年6月10日至12月24日共5次向中德金属生态城管委会发出了报告和请示。由此可见，答辩人在本案中，没有过错，没有违约，因而不应负任何赔偿责任。五、本案应判决解除答辩人与二被答辩人签订的案涉认购协议，由答辩人返还二被答辩人已交付的购房预付款和代收代付的税、费款，驳回二被答辩人的诉讼请求。鉴于案涉铺面已被政府征收、回购，答辩人已对案涉铺面不再拥有所有权，答辩人与二被答辩人签订的认购协议书已无法履行，因此，为实事求是，彻底解决问题，应判决解除该认购协议，由答辩人分期付还二被答辩人已付的首期购房款242781元及代收的税、费16165元，合总共258946元，并承担该款按中国银行同期同类存款利率计算的利息，驳回二被答辩人的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据事实认定如下：被告提供揭东区不动产登记收件收据（存根），证明该项目建设竣工验收合格后，被告即抓紧准备材料，于2019年4月16日到揭东区自然资源局办理不动产总确权，以便与铺面购买人签订《商品房买卖合同》，办理法定过户手续；被告提供揭阳市中德现代物流有限公司文件、中德新天地（部分）业主联名诉求书、现场照片，证明被告自第一次接到征收、回购文件后，对众多案涉铺面购买人的多次现场拉横幅、贴标语、发诉求书，被告都向众多铺面购买人说明该项目建设被政府征收、回购的情况，被告也从2019年6月10日至12月24日共5次向中德金属生态城管委会发出了报告和请示的事实。原告对该两组证据不认可，本院确认该两组证据的真实性、合法性、关联性，该两组证据可以证明被告的主张。被告依法获得“中德现代物流园一期”的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》，对“中德现代物流园一期”进行开发建设。该项目建设于2017年7月14日通过了消防竣工验收、2018年10月8日通过了防雷装置验收、2018年11月1日通过了房屋建筑工程和市政基础设施工程的竣工验收。该项目建设，在2018年10月20日前已全部竣工。2018年10月20日，二原告与被告签订了《中德现代物流园一期·认购协议书》，二原告向被告承买了“中德现代物流园一期”第×栋×号商铺。同日二原告向被告支付了约定的首付款242781元、代收代付契税、印花税14421元、办证费1744元，合计258946元。双方签订的《中德现代物流园一期·认购协议书》没有约定具体的商品房买卖合同的签订时间、交房时间，只约定“甲方（被告）在乙方（原告）付清全部房款（含按揭房款）及其他应付款后将商铺/商业用房交付乙方使用。”2019年4月18日，代表市委、市政府的揭阳市加快中德金属生态城建设领导小组正式行文，对中德现代物流园一并纳入造价审核回购，被告的相关确权登记因此被暂停不能办理。2019年7月25日，中德金属生态城管理委员会根据市委、市政府会议纪要精神，为了公共利益需要而将中德现代物流园（一期）共9幢公寓及地下停车场全部征收、回购。二原告因与被告签订的《中德现代物流园一期·认购协议书》不能实现合同目的而于2020年11月24日向本院提起诉讼。本院认为，原告与被告双方订立了商品房《中德现代物流园一期·认购协议书》不具备商品房买卖合同的必备条款，因此应认定为商品房预售合同，故本案属于商品房预售合同纠纷。因被告依法获准开发建设案涉商品房所在的“中德现代物流一期”项目共九栋商铺所需证照，并且该商品房建设项目于2018年11月1日通过了竣工验收，即该项目建设在2018年10月20日前已全部竣工，基本符合《商品房销售管理办法》第七条规定的商品房现售主要条件，所以，被告与原告于2018年10月20日订立商品房《中德现代物流园一期·认购协议书》属于现房出售，而不属于正在建设过程中的商品房预售。所以，原告主张被告在尚未取得案涉商品房预售许可证情况下与其订立商品房《中德现代物流园一期·认购协议书》违反规定，事实理由不足，本院不能采纳。二原告没有证据证明在2019年4月18日之前已经向被告付清全部房款（含按揭房款）及其他应付款，根据双方订立的协议，以及中德金属生态城建设领导小组2019年4月18日正式行文，对中德现代物流园一并纳入造价审核回购、2019年7月25日中德金属生态城管理委员会根据市委、市政府会议纪要精神，为了公共利益需要而将中德现代物流园（一期）共9幢公寓及地下停车场全部征收、回购的事实，当事人双方不能实现《中德现代物流园一期·认购协议书》的合同目的，不是被告违约造成，即被告没有违约。原告与被告的签订的商品房《中德现代物流园一期·认购协议书》不能继续履行实现合同目的，是人民政府为了公共利益决策，将中德现代物流园（一期）共9幢公寓及地下停车场全部征收、回购造成，不能归责于原告或者被告任一方。原告主张被告存在欺诈行为，缺乏事实理由，本院予以否认。原告诉讼请求被告双倍赔偿二原告所交的商铺款项共计517892元的前提是解除双方签订的商品房《中德现代物流园一期·认购协议书》，被告也明确表示愿意解除双方签订的商品房《中德现代物流园一期·认购协议书》，当事人双方的意思表示符合法律规定，所以，本院确认双方签订的商品房《中德现代物流园一期·认购协议书》应依法予以解除。协议解除后，依法被告应当返还原告因履行协议支付给被告的款项，并根据公平原则被告应支付该款项的占用利息。款项的占用利息参照民间借贷的法律规定计算。因被告没有违约，所以原告诉讼请求被告双倍赔偿其所交的商铺款项共计517892元，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。综上所述，原告与被告双方签订的商品房《中德现代物流园一期·认购协议书》应依法予以解除；被告应付还原告已付的首期购房款242781元及代收的税、费16165元，合总共258946元，以及该款自2018年10月20日起至2019年8月19日止按中国银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至还款之日止按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心于2020年11月（起诉时）发布的一年期贷款市场报价利率计算的利息。原告诉讼请求被告双倍赔偿其所交的商铺款项共计517892元，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十七条，《商品房销售管理办法》第七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、第三十二条的规定，判决如下：一、解除原告刘筱毓、程柔华与被告揭阳市中德现代物流有限公司双方签订的商品房《中德现代物流园一期·认购协议书》。二、被告揭阳市中德现代物流有限公司应于本判决生效之日起15日内付还原告刘筱毓、程柔华人民币258946元，及该款自2018年10月20日起至2019年8月19日止按中国银行同期同类贷款利率计算、自2019年8月20日起至还款之日止按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心于2020年11月发布的一年期贷款市场报价利率计算的利息。三、驳回原告刘筱毓、程柔华的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币4489元，由原告刘筱毓、程柔华负担2240元，由被告揭阳市中德现代物流有限公司负担2249元。原告已经向本院预交受理费人民币4489元，被告负担的部分2249元在履行上述债务时一并迳付给二原告，二原告不向本院申请退费。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省揭阳市中级人民法院。审 判 员 黄望生二〇二一年二月二十日法官助理 吴丽霞书 记 员 江洁琰附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《商品房销售管理办法》第七条商品房现售，应当符合以下条件：（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（四）已通过竣工验收；（五）拆迁安置已经落实；（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；（七）物业管理方案已经落实。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条出借人请求借款人按照合同约定利率支付利息的，人民法院应予支持，但是双方约定的利率超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍的除外。前款所称“一年期贷款市场报价利率”，是指中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心自2019年8月20日起每月发布的一年期贷款市场报价利率。第三十二条本规定施行后，人民法院新受理的一审民间借贷纠纷案件，适用本规定。借贷行为发生在2019年8月20日之前的，可参照原告起诉时一年期贷款市场报价利率四倍确定受保护的利率上限。