北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初12596号原告：史有海，男，1960年5月12日出生，汉族，农民，住北京市大兴区。被告：王锦强，男，1975年10月18日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。被告：李明忠，男，1954年4月14日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。被告：曹书玲，女，1962年1月29日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。被告：王兆雪，男，1972年1月3日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。被告：郭平云，女，1969年9月5日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。被告：贾书军，男，1962年2月9日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。以上被告共同委托诉讼代理人：薛君南，北京冠京律师事务所律师。第三人：北京六达盛泰置业有限公司，住所地北京市大兴区庞各庄镇瓜乡路10号3号楼一层861室。法定代表人：王强，董事长。委托诉讼代理人：张振峰，北京泓聚律师事务所律师。委托诉讼代理人：李建新，北京泓聚律师事务所律师。原告史有海与被告王锦强、被告李明忠、被告曹书玲、被告王兆雪、被告郭平云、被告贾书军、第三人北京六达盛泰置业有限公司（以下简称：六达盛泰公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告史有海，被告王锦强、被告李明忠、被告曹书玲、被告王兆雪、被告郭平云、被告贾书军的共同委托诉讼代理人薛君南，第三人六达盛泰公司的委托诉讼代理人张振峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。史有海向本院提出诉讼请求：1.判令六被告立即给付拆迁腾退补偿款2808140元；2.本案诉讼费由六被告承担。事实和理由：我与六被告于2008年12月31日签订《养殖小区转租合同》。该合同约定：我承租位于北京市大兴区庞各庄镇四各庄村南的养殖小区，共计18亩，租期为2008年12月31日至2038年12月31日，租金226万元，地上物36万元。该合同还约定如遇国家或集体征地，地上物赔偿归我。2016年12月8日，涉案地块加入六达盛泰公司实行集体经营性建设用地统筹入市交易项。2019年3月19日，王锦强、李明忠、曹书玲、王兆雪、郭平云共同委托贾书军就转租合同涉及土地及地上物整体与六达盛泰公司签订《拆除腾退补偿协议》。2019年9月24日北京市第二中级人民法院（以下简称：二中院）判决解除我与王锦强、李明忠、曹书玲、王兆雪、郭平云、贾书军签订的转租合同。根据转租合同约定，如遇国家或集体征地，地上物赔偿归我所有，被告无权就涉案土地地上物与六达盛泰公司签订补偿协议。为了维护我的合法权益，故我诉至法院。王锦强、李明忠、曹书玲、王兆雪、郭平云、贾书军辩称：我方不同意史有海的诉讼请求。具体理由如下：1.双方之间的合同已被生效判决解除，根据合同法的相关规定，合同依法解除后，尚未履行的终止履行，现史有海依据已解除的合同要求我方支付赔偿款，于法无据。2.即便需要参考原合同，该合同第六条也仅约定地上物赔偿款归史有海所有，本案补偿款共计2808140元，其中地上物补偿款为757832元，其他补偿款为停产停业补偿款，该补偿款是支付给贾书军的北京书军种植基地，与史有海无关。3.根据双方签订的合同第四条第二款约定，史有海将涉案土地转租给了案外人，违法改变土地用途，其行为构成违约，故即使依据原合同，地上物赔偿也应该归我方所有。六达盛泰公司述称：双方之间是否有合同关系，以及合同的履行情况，我公司不清楚。关于拆迁腾退，我公司根据相关政策、贾书军及关联人的情况说明，我公司确定的被补偿对象，后来签订了协议，而且已经支付了补偿款。在拆迁过程中，我公司无过错，史有海应当向被告主张权利，与我公司无关。本院经审理认定的事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2008年12月31日，王锦强、李明忠、曹书玲、王兆雪、郭平云、贾书军（出租方、甲方）与史有海（承租方、乙方）签订了《养殖小区转租合同》。该合同约定：甲方将其位于北京市大兴区庞各庄镇四各庄村南养殖小区转租给乙方；承租范围：四各庄村南甲方养殖小区，小区范围西边围墙外1米，东边至马路，南边围墙道中，北边围墙道中，共计：18亩；租期为2008年12月31日起至2038年12月31日止，共计30年；租金30年共226万元以及甲方在养殖小区内的地上物卖给乙方，费用计36万元；地上物补偿款36万元以及土地租金142万元于合同签订之日一次付清，剩余租金120万元，自2016年12月31日之前给付；承租其内甲方必须保证乙方的生产用水、用电，费用由乙方承担，甲方有义务协助乙方协调周边各种关系，及大、小车辆行驶畅通，以利于生产发展团结；乙方不得在养殖小区内从事违法活动，承租期间如果乙方发生任何事故或违法活动，乙方自行承担，甲方不负任何责任；签订合同后甲方不得私自拆除养殖小区内地上物；承租期间，乙方有权将养殖小区转租给其他合作伙伴；本合同一经签订后，即发生法律效力，若甲方违约承担乙方一切经济损失，若乙方违约小区内的地上物归甲方所有，乙方不得自行拆除；该合同第六条其他约定：在乙方承租期内，如遇国家或集体征地，地上物赔偿归乙方所有，且甲方应退还乙方已付未满年限的剩余租金，合同终止。协议签订后，王锦强、李明忠、曹书玲、王兆雪、郭平云、贾书军将前述房屋和场地交付史有海使用。史有海按约定支付了地上物补偿款和租金。2009年2月26日，史有海以总价305万元将前述地上物和租赁物转租给张永利、张有敏、潘雪红、张建胜，并签订《养殖小区转租合同》，约定租期30年。因庞各庄镇农村集体经营性建设用地入市试点项目实施，涉案土地及地上物被列入拆除腾退的范围。自2017年3月26日开始，有关专业公司对本案租赁土地及地上物进行勘察、清登、测绘、评估作价等工作，四各庄村委会于2017年6月30日发出《致被拆除腾退人的一封信》，内容包括“各相关单位（个人）及被拆除腾退人，在您的积极配合下，我村域列入庞各庄镇农民集体经营性建设用地入市试点拆除腾退项目的清登工作已基本完成，拆除腾退工作将于2017年7月2日正式启动，拆除腾退奖励期限截止日期为2017年8月15日……”。2019年3月19日，王锦强、李明忠、曹书玲、王兆雪、郭平云共同委托贾书军（被拆除腾退人、乙方）就涉案土地及地上物整体与六达盛泰公司（拆除腾退人、甲方）签订《拆除腾退补偿协议》。该协议主要内容如下：乙方在项目范围内的院落位于大兴区庞各庄镇四各庄村，场地经营面积6833.11平方米；甲方应支付乙方拆除腾退补偿款共计2808140元，其中包括：装修、设备及附属物补偿价757832元、苗木补偿补助费375元、场地一次性停产停业综合补助费2049933元。贾书军以其为经营者的北京书军种植基地营业执照作为获取停产停业综合补助费的依据。贾书军获得前述补偿款2808140元后，将款项与王锦强、李明忠、曹书玲、王兆雪、郭平云分了。另查一，本案《养殖小区转租合同》涉及的土地为四各庄村集体所有。2001年8月1日，四各庄村曾就上述土地与王锦强、李明忠、曹书玲、王兆雪、郭平云、贾书军合并共同签有养殖户土地承包合同，承包期限30年。王锦强、李明忠、曹书玲、王兆雪、郭平云、贾书军对该土地各自部分分别取得或继受取得了政府部门颁发的土地承包经营权证书。上述土地转租给史有海时，地上存在围墙、房屋及羊圈若干。史有海与张建胜、张永利、潘雪红、张有敏签订《养殖小区转租合同》后，原有养殖小区围墙、养殖用房等被拆除。张建胜、张永利、潘雪红、张有敏曾于2010年二次投资新建围墙和铁皮房子（底部为砖结构、上面为钢结构），均被北京市大兴区庞各庄镇人民政府认定违法而责令停建和部分拆除。另查二，2017年3月1日，王锦强、李明忠、曹书玲、王兆雪、郭平云、贾书军将史有海作为被告，张建胜、张永利、潘雪红、张有敏作为第三人诉至本院，要求：1.解除双方于2008年12月31日签订的《养殖小区转租合同》；2.判令史有海及张建胜、张永利、潘雪红、张有敏返还承租土地以及地上物。2018年1月4日，本院作出（2017）京0115民初5783号民事判决书，判决：双方签订的《养殖小区转租合同》2017年3月1日解除；史有海和第三人将《养殖小区转租合同》中承租土地及现有地上物返还、腾退给原告；驳回原告的其他诉讼请求。该判决作出后史有海不服，提起上诉。北京市第二中级人民法院（以下简称：二中院）于2018年7月10日作出（2018）京02民终4251号裁定，裁定撤销前述判决，发回本院重新审理。史有海提起反诉，要求判决双方签订的《养殖小区转租合同》无效，返还租金466860元及利息，赔偿损失1356428.32元。经本院重新审理，本院于2019年7月30日作出（2019）京0115民初4878号民事判决书，认定双方签订的《养殖小区转租合同》有效，但租期超出20年以上部分，违反法律规定，该超出期限部分应为无效；因涉案土地及地上物，已被六达盛泰公司依法拆除腾退并占有、使用，双方有关《养殖小区转租合同》涉及的权利义务已实际终止，王锦强等要求解除《养殖小区转租合同》的诉讼请求，应予支持。遂判决如下：一、解除王锦强、李明忠、曹书玲、王兆雪、郭平云、贾书军与史有海签订的养殖小区转租合同；二、驳回王锦强、李明忠、曹书玲、王兆雪、郭平云、贾书军其他诉讼请求；三、王锦强、李明忠、曹书玲、王兆雪、郭平云、贾书军共同返还史有海租金431121.46元；四、王锦强、李明忠、曹书玲、王兆雪、郭平云、贾书军共同向史有海支付应返还租金的利息；五、驳回史有海其他诉讼请求。前述判决作出后，王锦强、李明忠、曹书玲、王兆雪、郭平云、贾书军不服，提起上诉。经审理，二中院于2019年9月24日作出（2019）京02民终12152民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2017年3月15日，张建胜、张有敏、潘雪红先后将史有海作为被告诉至本院，要求：确认养殖小区租赁合同无效；史有海返还租金、转让费、地上物补偿款；赔偿建造、装修房屋费用。经审查，本院于2018年1月4日分别作出民事判决书，判决主要内容如下：确认双方于2009年2月26日签订的《养殖小区转租合同》无效；史有海返还部分租地款、转让费；史有海向每个原告赔偿建造、装修房屋费用40000元；驳回原告的其他诉讼请求。前述判决作出后，史有海不服提起上诉，二中院经审理判决驳回上诉，维持原判。本院认为：史有海与王锦强、李明忠、曹书玲、王兆雪、郭平云、贾书军签订的《养殖小区转租合同》系双方真实意思表示，且已被生效判决认定有效，故本院不持异议。虽前述合同已被生效判决解除，但不影响相关条款的效力。根据本案调查的事实，涉案土地遇拆迁由贾书军与拆迁人签订了《拆除腾退补偿协议》，相关补偿款由贾书军领取后与六被告分了。虽史有海与六被告之间的《拆除腾退补偿协议》已经解除，但涉案土地及房屋被列入拆除范围内，相关项目可以得到拆除腾退人的补偿。拆除腾退人只针对其认定的房屋产权人签订拆除腾退补偿协议并由该产权人领取腾退补偿款，这由拆除腾退补偿合同关系的相对性所决定，但并不能以此否认实际使用人享有相应的拆迁利益。被拆迁房屋可能因为实际使用人的添附、实际经营等行为导致补偿价款的提高，房屋产权人取得上述利益后，实际使用人可向房屋产权人主张相关权利。史有海主张的拆除腾退补偿款2808140元分为三个部分：装修、设备及附属物补偿价757832元、苗木补偿补助费375元、场地一次性停产停业综合补助费2049933元。关于装修、设备及附属物补偿价、苗木补偿补助费一节：史有海未主张过涉案土地地上物的出售款，六被告亦未退还史有海地上物出售款；前述合同第六条约定遇国家或集体征地，地上物赔偿归史有海；故六被告应按合同约定向史有海支付前述地上物赔偿款。关于场地一次性停产停业综合补助费一节：本院结合《养殖小区转租合同》剩余期限、实际使用情况、地上物建造情况等，对该项费用酌定为1050000元。前述款项因已由六被告实际领取，故由六被告共同给付。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条之规定，判决如下：一、于本判决生效后十日内，王锦强、李明忠、曹书玲、王兆雪、郭平云、贾书军共同给付史有海拆除腾退补偿款1808207元；二、驳回史有海的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29266元，由史有海负担8192元（已交纳），由王锦强、李明忠、曹书玲、王兆雪、郭平云、贾书军负担21074元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 祁广燕二〇二一年二月二十六日法官助理 章 平书 记 员 李 美