辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)辽07民终2508号上诉人（原审被告）：姜某，男，2007年6月18日出生，汉族，学生，现住辽宁省锦州市太和区。法定代理人：李杰（姜某母亲），1972年3月4日出生，汉族，公司职员，现住辽宁省锦州市太和区。被上诉人（原审原告）：锦州市宝地物业服务（集团）有限责任公司，住所地辽宁省锦州市凌河区菊花里5-44号。法定代表人：赵宝库，该公司经理。委托诉讼代理人：王秋月，该公司员工。上诉人姜某因与被上诉人锦州市宝地物业服务（集团）有限责任公司物业服务合同纠纷一案，不服辽宁省锦州市太和区人民法院（2021）辽0792民初767号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。姜某上诉请求：1、依法撤销锦州市太和区人民法院(2021)辽0792民初767号判决书，驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求，判决上诉人按照原合同定价交付物业费；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院没有依据证据判决有误。原告出示的证据是原、被告签署的收费标准为1.0元/平方米的物业服务合同，法官认定合同对双方均有约束力，那么我方（被告）主张按合同约定的收费标准1.0元/平方米进行缴费合理合法。原告主张1.2元/平方米违反合同约定，根据《辽宁省物业管理条例》第62条规定，物业公司擅自提高收费标准的，业主有权拒绝。根据《国务院物业管理条例》第34条规定：物业服务公司应与业主委员会或业主签订书面物业服务合同并依据合同约定进行缴费。二、法官适用法律错误。原告主张既违背合同约定，又没有合法有效的依据，我方主张有双方签署的合同为证。法官适用《合同法》第36条“法律，行政法规或者当事人约定书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但乙方己经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”不当。因原、被告已签订《物业管理服务合同》且经法官认定有效，应各自履行义务。原告拒绝收取被告按合同约定1.0/平方米缴纳物业费属原告单方面毁约行为，并不适用《合同法》36条“没有约定书面形式订立合同”。三、原告出示的物业费涨价公告缺乏事实依据，不符合法律规定。法官认为“原告通过书面征询方式进行协商并无不当，该小区半数业主同意上调物业费，且经过了凌南街道办事处东湖社区确认，原告与社区联合发布了上调物业费公告，故原告上调物业费行为并无不当。”该认定违背《民事诉讼法》第64条“当事人对自己提出的主张有责任提供证据。人民法院应当按照法定程序，全面，客观地审查核实证据”和《国务院物业管理条例》第34条“物业服务公司应与业主委员会或业主签订书面物业服务合同并依据合同约定进行缴费”。凌南街道办事处关于东湖社区在原告出示的物业费涨价公告上盖章行为的《行政处理答复意见书》上表示“盖章行为属于代行业主委员会履行职责，对此事保有知情权，并非为物业费定价”。既然社区已表明态度盖章行为只是出于知情权并不是为物业费定价，我方也当庭提供了社区明确表示没有收到过原告的业主表示同意涨价的证据，原告发布的涨价公告缺乏依据，至此己说明原告的物业费涨价公告只是单方面的涨价行为，不符合法律规定，不能作为原告的涨价依据。社区的《行政处理答复意见书》与原告提供的《致曼哈顿G区业主一封信》“根据社区要求原告为小区提供服务并按1.2元/平方米收费标准收收费”两种表述互相矛盾，且原告始终没有出示有51%业主同意1.2元/平方米的证明材料。根据《辽宁省物业管理条例》第62条规定，物业公司擅自提高收费标准的，业主有权拒绝。根据《国务院物业管理条例》第34条规定：物业服务公司应与业主委员会或业主签订书面物业服务合同并依据合同约定进行缴费。原告的主张违背现有合同约定，且涨价公告缺乏事实依据，又没有形成新的合同，故法官的判决与认定的事实有误。四、审案过程存在干预案情行为。本案于2021年6月21日上午10点开庭。审理过程中法官第一次询问原告对被告针对其涨价行为没有取得51%业主同意的举证即《2018年曼哈顿G区业主大会表决票验票结果确认书》是否认可，原告第一次明确答复“认可”，法官又重复询问原告，原告第二次明确答复“认可”，当我方提出抗议提醒法官，原告对该询问己明确回复“认可”，法官又第三次重复询问原告，直至原告答复改为“不认可”，至此法官结束对该问题的发问，并且没要求原告陈述不认可的理由。书记员并未对法官前两次询问原告并答复为“认可”的过程进行笔录，只记录了第三次答复为“不认可”的询问过程（庭上录音录像应有如实记录），有失公正审案原则。而我方提供的《2018年业主大会表决票验票结果确认书》上确认同意物业费涨价为1.2元/平方米的业主占全体业主的0.7%(原始票据及记录可当庭提供），业委会公章合法有效，业主签字俱全，足以推翻原告“51%业主同意1.2元/平方米”的说法，为何法官不予采纳？鉴于原告自2016年贴出公告以来从未出示证据证明其51%数据的真实性，我方有理由怀疑原告捏造数据。法官在原告没有事实依据情况下，未经辨证就认定原告证据有效，对被告提供的足以推翻原告所诉的有效证据虽采信却不予采纳，偏袒纵容原告。开庭后次日上午，我方来到法庭告知法官我方在庭上提供的证据出现新的关键物证及证人证言并要求提供给法官，法官以审理过程完毕为由拒绝我方提供。请二审人民法院调取一审的录音录像庭上记录及新的证据，认真查明事实，依法为人民主持正义，支持上诉人的上诉请求。锦州市宝地物业服务（集团）有限责任公司辩称，原审法院判决正确，请求驳回上诉，维持原判。锦州市宝地物业服务（集团）有限责任公司向一审法院起诉请求：1、要求被告给付拖欠物业费3808元，声控灯32元，电梯费530元，违约金544元，合计4914元；2、由被告承担诉讼费。一审法院审理查明：原告锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司负责锦州市松山新区曼哈顿G区的物业管理服务，被告姜某是锦州市松山新区曼哈顿G区1-192号业主，房屋建筑面积66.1平方米。原告与被告的父亲签订了《物业管理服务协议》。合同中约定物业管理服务内容：1、房屋共用部位的维护管理；2、房屋共用设施及其运行的维护和管理；3、环境卫生；4、公共秩序维护及消防；5、交通秩序与车辆停放；6、房屋装饰装修管理；7、绿化养护，物业费收费标准为1元/平方米·月。2016年7月1日前，被告按每平方米1.0元交纳物业费。2015年5月26日，辽宁省物价局下发辽价发[2015]31号文件，关于放开我省部分服务价格的通知第二条规定，保障性住房、房改房、老旧住宅小区和住房前期物业管理服务收费，市县人民政府可根据实际情况确定实行政府定价或市场调节价。2016年3月10日，原告与锦州市高新技术开发区凌南街道办事处曼哈顿社区联合下发曼哈顿G区物业费调整事宜，对曼哈顿G区业主以书面征求意见的形式召开业主大会，进行业主意见表决。2016年7月8日，原告与锦州高新技术产业开发区凌南街道办事处东湖社区联合下发物业费调整公告。2016年3月11日至6月30日对物业费收费标准提升进行意见表决。结果为：本次参与意见表决户数为681户，其中同意票数有511户，占总户数1001户的51.05%，同意的业主房屋面积为56855.95平方米，占总建筑面积109626.94平方米的51.86%；不同意票数有170户，占总户数16.98%，不同意的业主房屋面积为19885.82平方米，占总建筑面积的18.14%。根据《物业管理条例》第十二条，曼哈顿G区小区物业费标准自2016年7月1日起在原收费标准上调0.2元/平方米。从2016年1月1日至2020年12月31日被告已累计拖欠物业费4037元，声控灯费40元及电梯费530元。被告以原告提高物业费不符合相关规定为由不同意按照每平米1.20元交纳物业费。一审法院认为，原告锦州宝地物业服务（集团）有限责任公司与被告姜某父亲签订了《物业管理服务协议》，是双方真实意思表示，对双方具有法律约束力。双方应按合同的约定履行各自义务。原告已按合同约定提供了物业服务，被告应向原告交纳相应的物业费、声控灯费和电梯费，故对原告诉讼请求本院予以支持。关于被告抗辩物业费收费标准问题，因2015年辽宁省物价局下发相关文件，将物业费的标准由政府定价改变为物业公司与业主议价，物业费的定价以物业公司与业主意思自治为准，且本案小区调整物业费并未成立业主委员会，原告无法采取与业主委员会协商的方式，故通过向全体业主书面征询的方式进行协商并无不当之处。该小区超过半数的业主同意上调物业费，且经过了凌南街道办事处东湖社区确认，原告与社区联合发布了上调物业费公告，故原告上调物业费的行为并无不当。故对此抗辩理由本院不予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百五十七条之规定，判决如下：一、被告姜某于本判决生效后10日内给付原告锦州宝地物业服务有限责任公司从2017年1月1日至2020年12月31日期间的物业费3808元、声控灯费32元和电梯费530元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如未能按本判决指定的期间履行上述确定的给付金钱义务，则应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告姜某承担。二审中，上诉人提交证人李某证言、拟证明社区只承认公章真实性，对涨价不知情；提交郭丽翠证言，拟证明业主委员会成立后曾经和物业公司协商物业费，但因为物业公司不同意原价格，未签合同。对于二证人的证言，被上诉人并不认可。因证人也是该小区业主，带有主观倾向性，因此仅依据证人证言不能认定相关事实，故对于二证人的证言，本院不予采信。被上诉人提交锦州市中级法院（2021）辽07民终1588号民事判决，拟证明该小区物业费涨价已经被生效的判决书认定有效。对于该证据，上诉人不发表意见。因该证据为人民法院生效裁判文书，本院予以采信。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，对于一审法院确定的电梯费上诉人无异议，本院予以确认。关于声控灯费，按物业合同约定声控灯费不包含在物业费范围之内，为独立项目，2016年之前上诉人一直正常缴纳，故一审法院判决上诉人应当缴纳声控灯费有事实依据。现双方当事人主要争议在于被上诉人主张的物业费价格每平方米1.2元是否合理。2016年，被上诉人通过书面征询的方式与曼哈顿G区全体业主协商上调物业费价格，取得小区超过半数业主同意后，经过凌南街道办事处东湖社区的确认同意涨价。因凌南街道办事处东湖社区对被上诉人有监督管理职责，其在《物业费调整公告》上盖章的行为表明其认可被上诉人通过书面征求意见的形式召开业主大会，同意被上诉人上调物业费，对外具有公示效力。之后凌南街道办事处出具《行政处理答复意见书》表示只对此事保有知情权，并非为物业费定价。该意见书不能改变东湖社区已经在《物业费调整公告》上盖章的事实，不能改变其已确认涨价结果的事实，因此该意见书不能作为否定《物业费调整公告》的证据。另在被上诉人与案外人谈大利的物业服务合同纠纷案件中，锦州市中级法院作出（2021）辽07民终1588号民事判决，该判决认定被上诉人与曼哈顿G全体区业主通过书面征询的方式协商物业费价格，并经过凌南街道办事处东湖社区确认，被上诉人与社区联合发布了上调物业费公告，被上诉人上调物业费合法有效，对全体业主有约束力，该判决已经发生法律效力。因人民法院生效判决已经认定被上诉人上调物业费合法有效，故上诉人提出的抗辩本院不予采纳。综上所述，上诉人姜某的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人姜某负担。本判决为终审判决。审 判 长 赵济伟审 判 员 王 翔审 判 员 赵洪全二〇二一年十月十二日法官助理 范 玲书 记 员 暴思洋