上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初19971号原告：上海央高资产管理有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：马志军，执行董事。委托诉讼代理人：林红斌，上海利歌律师事务所律师。委托诉讼代理人：王立莉，上海利歌律师事务所律师。被告：吴根娣，女，1949年4月11日生，汉族，住上海市虹口区。委托诉讼代理人：彭惠林。委托诉讼代理人：杨寅彬，上海市远东律师事务所律师。原告上海央高资产管理有限公司(以下简称央高公司)与被告吴根娣房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告央高公司的委托诉讼代理人林红斌、王立莉，被告吴根娣的委托诉讼代理人彭惠林、杨寅彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告央高公司向本院提出诉讼请求：判令被告吴根娣向原告央高公司支付房款人民币4,075,000元(以下币种均为人民币)。事实和理由：2018年1月5日，原、被告签订《房屋收购协议书》，约定原告以690万元的价格收购被告上海市虹口区天宝路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)。合同签订后，原告按约支付房款615万元，替被告偿还债务并涤除房屋上的抵押，同时向被告的儿子彭华支付房款335,000元。后被告在原告的指示下于2018年6月27日与案外人隋某某签订房屋买卖合同，约定房价为760万元。但截至目前，原告仅收到房款266万元，余款未付，故起诉来院。被告吴根娣辩称，首先，原告曾就双方之间的房屋买卖合同向宝山法院起诉，并被判决驳回。根据一事不再理原则，本案应当裁定驳回起诉。其次，隋靖航与被告就系争房屋的买卖合同纠纷在上海市虹口区人民法院审理结束后，尚未履行完毕，本案与该案互相牵连，本案不应继续处理。最后，原告有恶意诉讼的嫌疑。被告对房屋收购协议书的真实性有异议，整个房屋买卖流程不符合常理，且牵涉彭华的民间借贷，在未理清相关事实的情况下，本案亦不宜作相应的处理。综上，请求驳回原告起诉。本院经审理认定事实如下：吴根娣是系争房屋的权利人。2018年1月5日，吴根娣(甲方、出售方)与央高公司(乙方、收购方)签订《房屋收购协议书》，约定甲方告知乙方该房屋现已被抵押的债务截止签约当日共计615万元，双方就甲方将系争房屋转让给乙方收购有关事宜达成协议，主要内容为：一、转让价为690万元，该价格为甲方实际到手价，乙方承担税费；双方于2018年1月5日签订协议书，乙方支付甲方定金10万元；双方于2018年1月15日前解除抵押，乙方所出金额须到620万元，甲方配合乙方把该房屋拿去做抵押贷款金额在500万元左右(所有利息及相关费用均由乙方承担)，待抵押成功之日，乙方再给甲方10万元作为房款；乙方出资撤掉抵押后，要求甲方将该房屋产权证和产证密码纸交付给乙方；甲方在3月底之前有权利以735万价格回购，如果回购甲方必须在3月10日之前通知乙方，并付定金20万元，3月底之前必须补足全款，乙方须全力配合，如甲方不回购，甲方必须在卖出该房屋前交房，期间甲方必须配合乙方卖房。二、甲方承诺：该房屋现有五个户口，如不回购，甲方承诺在乙方卖出该房屋之前将户口全部迁出，如有户口无法迁出，甲方同意拿出20%房价款做违约处理；甲方确保签约、审税、办理过户等相关手续当天相关权利人都能到场配合。三、若甲方发生下述情况即构成违约，乙方替甲方清偿前述债务后，甲方还有其他债务或因其他债务导致该房屋被法院查封，致使该房屋无法正常交易的；该房屋所涉债务与甲方实际描述金额超过10万元以上；甲方没有完全充分履行上述承诺即合同义务；甲方不按时配合交房；其他因甲方原因导致本协议书无法继续履行的事宜，若甲方违约，除需于违约后3天内退还乙方已支付的钱款外，甲方确认赔偿乙方收购价的20%为138万元。五、甲方应将上述房屋过户登记至乙方指定人员名下，不得以任何理由拒绝。2019年8月，央高公司向本院起诉，要求判令吴根娣返还购房款并支付违约金。本院受理案号为(2019)沪0113民初17988号，并经审理查明：2018年1月5日，吴根娣与央高公司签订《房屋收购协议书》，吴根娣出具收款确认书，确认系争房屋的定金及房款转入彭华(系吴根娣之子)名下银行卡，或转入上海京汇小额贷款有限公司账户用于归还抵押贷款，均等同于本人收到房款。后，央高公司委托案外人向上海京汇小额贷款有限公司支付615万元。央高公司委托案外人向彭华支付33.5万元。审理中，彭华确认收到上述款项，合计648.5万元，其中615万元用以归还小额贷款公司的借款。2018年6月27日，吴根娣(卖售人、甲方)与隋某某(买受人、乙方)签订了《上海市房地产买卖合同》，主要约定，乙方购买甲方的系争房屋，转让价款为760万元。后隋某某向吴根娣账户支付266万元，吴根娣出具收条。央高公司确认收到该266万元。本院经审理后认为，央高公司与吴根娣签订《房屋收购协议书》后，由央高公司挂牌出售，吴根娣在央高公司的指示安排下与隋某某签订《房地产买卖合同》，三方之间的两次房屋买卖关系是相互牵连和影响的。若与隋某某之间的房地产买卖履行完毕，央高公司与吴根娣之间仍可按《房屋收购协议书》的约定分配或主张各自权益。本院于2020年6月29日判决驳回央高公司的全部诉讼请求。该案判决后，双方均未提起上诉，现已生效。另查明，2019年7月，隋某某向上海市虹口区人民法院起诉，要求判令吴根娣继续履行双方签订的《上海市房地产买卖合同》并支付违约金。上海市虹口区人民法院经审理后于2020年9月30日作出(2019)沪0109民初18683号判决：一、隋某某与吴根娣于2018年6月27日订立的《上海市房地产买卖合同》继续履行；二、自本判决生效之日起十日内，隋某某向吴根娣支付购房款474万元；三、自本判决生效之日起十日内，吴根娣配合隋某某至房地产登记部门办理上海市虹口区天宝路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权变更登记手续，产生的税、费由隋某某负担；四、自本判决生效之日起九十日内，吴根娣将上海市虹口区天宝路XXX弄XXX号XXX室房屋交付给隋某某；五、自吴根娣将上海市虹口区天宝路XXX弄XXX号XXX室房屋内的原有户籍全部迁出，并配合隋某某办理水、电、煤气、有线电视、宽带、电话等公用设施及通讯设备的更户手续后三日内，隋某某向吴根娣支付尾款20万元；六、自本判决生效之日起十日内，吴根娣向隋某某支付违约金45万元。该判决已生效。关于诉讼请求的计算方式。央高公司表示，与吴根娣的合同中余41.5万元未付，隋某某与吴根娣的合同价格为760万元，扣除央高公司的已收款266万元，扣除前述未付尾款41.5万元，扣除虹口法院判决书中确定的违约金45万元，吴根娣应付款为407.5万元。吴根娣认为应以双方合同价格690万元为基础扣除上述款项。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，央高公司与吴根娣签订的《房屋收购协议书》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。央高公司购买系争房屋后，支付了648.5万元房款，涤除了系争房屋上抵押。后央高公司将系争房屋挂牌出售，吴根娣在央高公司的指示安排下与隋某某签订《房地产买卖合同》。本案争议焦点在于央高公司与吴根娣之间的房价款690万元与吴根娣与隋某某之间的合同价款760万元的差价应当由谁取得。本院认为，央高公司与吴根娣的《房屋收购协议书》明确约定“甲方应将上述房屋过户登记至乙方指定人员名下”，吴根娣与隋某某签订《房地产买卖合同》系履行上述约定，故隋某某购买系争房屋的所有房款应由央高公司取得，即上述差价应由央高公司所有。吴根娣与隋某某之间的《房地产买卖合同》已有生效判决确定应当继续履行，现央高公司在扣除未付款及违约金后，要求吴根娣支付407.5万元的诉讼请求，符合双方约定，本院予以准许。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条的规定，判决如下：被告吴根娣于本判决生效之日起十日内，向原告上海央高资产管理有限公司支付房款人民币4,075,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取19,700元、财产保全费5,000元，由被告吴根娣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  刘姗二〇二一年二月二日书记员  汤娜附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。二、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……