广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初18211号原告（反诉被告）：彭雄富，男，1982年11月8日出生，汉族，住广东省兴宁市。委托代理人：谭伟华，广西旭成律师事务所律师。被告：潘朝江，男，1959年12月9日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托代理人：关天强、卢慧铮，均系广东高义律师事务所律师。被告（反诉原告）：潘艳洪，男，1964年5月7日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托代理人：丁子塔、高秀萍，分别系广东格士律师事务所律师、实习律师。原告（反诉被告）彭雄富诉被告潘朝江、被告（反诉原告）潘艳洪房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）彭雄富及其委托代理人谭伟华、被告潘朝江的委托代理人卢慧铮、被告（反诉原告）潘艳洪及其委托代理人丁子塔均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）彭雄富诉称：原告与两被告于2019年9月9日就广州市*村第五经济社（土名：黄家窿）*路39号地块的简易厂房B栋B6号签订《厂房租赁协议》，约定原告需向两被告一次性支付33600元作为履约保证金。2020年4月2日，广州市天河区环境保护局*街环保中队（下简称*街环保中队）经现场检查，认为原告所属企业不符合街道环保标准，限原告于2020年6月1日前搬迁。经原告与两被告协商，《厂房租赁协议》无法继续履行属不可抗力因素造成，两被告与原告就合同解除与履约保证金退还问题签订了《厂房退保证金协议书》，约定原告应在2020年5月1日搬迁完毕，两被告于2020年5月6日退还已收取的履约保证金33600元，双方不再履行原合同，互不承担责任。原告按照约定已于2020年5月1日将厂房搬迁完毕，随后交还租赁厂房，但两被告未按照协议约定退还原告的履约保证金。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判令：一、两被告退还厂房租赁保证金33600元；二、两被告承担本案的全部诉讼费用。被告潘朝江辩称：两被告与原告签订《厂房租赁协议》，将厂房出租给原告使用。根据《厂房租赁协议》的约定，因本案的情况解除合同的，履约保证金不予退还；如要变更合同条款，需两被告一致同意才能成立并生效。被告潘艳洪没有在《厂房退保证金协议书》上签名确认，则该协议书尚未成立，不具有法律效力。因此，双方应按《厂房租赁协议》第八条第4项的违约责任执行，保证金不予退还，请法院依法驳回原告的诉讼请求。被告（反诉原告）潘艳洪辩称：不同意原告的诉讼请求，原告违反了《厂房租赁协议》第2条的约定，构成违约。被告（反诉原告）潘艳洪反诉称：一、原告违反约定经营化工类等产品，已构成违约。2019年9月9日，原、被告签订《厂房租赁协议》，约定原告有义务守法经营，不得从事违法、化工、油漆、危险品、爆炸品等行业，不得损害社会公共利益，不得危及社会公共安全，不得破坏生态和污染环境。因原告私自开设印刷机，被环保部门查获后，又不依约支付租金，原告的行为已构成违约。二、厂房是两被告共同共有的物业，被告潘朝江与原告签订《厂房退保证金协议书》，未经被告潘艳洪的授权或者许可同意，完全是在被告潘艳洪不知情的情况下签订的，被告潘朝江的行为不能代表被告潘艳洪，被告潘艳洪对该协议不予认可。三、原告拖欠2020年5月、6月的租金，该行为已构成违约，应向被告潘艳洪支付违约金。原告一直未交付2020年5月、6月的租金，经被告潘艳洪多次追讨仍未支付，原告的行为已构成严重违约，根据《厂房租赁协议》约定，被告潘艳洪除了可以没收履约保证金外，还可以要求原告支付三个月租金作为违约金。鉴于被告潘朝江与原告达成的协议与被告潘艳洪无关，因此被告潘艳洪主张1/2违约金即25200元。综上所述，被告潘艳洪为了保护自身合法权益，特提起反诉，请求法院判令：一、原告支付2020年5月、6月租金的1/2即18021.50元；二、原告支付违约金的1/2即25200元；三、本案诉讼费用由原告承担。原告（反诉被告）彭雄富对反诉辩称：一、关于被告潘艳洪反诉请求的2020年5月、6月租金18021.50元。2020年4月，因*街环保中队现场检查认为原告厂房内有印刷机，不符合*村当地的环保要求，要求原告限期搬迁。同时，*街环保中队的工作人员现场与原告及被告潘朝江就具体搬迁和退还保证金事宜进行调解，原告同意在限期内完成搬迁，出租方退还保证金，合同解除。原告根据现场调解的要求于2020年5月1日前已经完成搬迁，并于2020年5月5日通知两被告进行退房验收。为了明确《厂房租赁协议》双方的权利义务，原告于2020年5月6日与被告潘朝江达成合意（因被告潘艳洪微信告知原告就上述事宜直接找被告潘朝江及案外人黄*芬处理即可），并签订《厂房退保证金协议书》。因此，《厂房租赁协议》已于2020年5月1日前解除，被告潘艳洪要求原告支付2020年5、6月的租金没有事实与法律依据，不应得到支持。二、关于违约金。*街环保中队经现场检查，认为原告厂房内有印刷机，不符合*村当地的环保要求，要求原告限期搬迁。此行为属于政府行为，属于法律规定的不可抗力情形。根据《厂房租赁协议》第十一条的约定，协议期内，因不可抗拒（如战争、地震、政府征用、城市规划建设等）造成合同延误或双方解除协议合同的，由此造成的经济损失双方互不承担责任，但因土地被征用或收回而给予乙方的撤场补偿费用除外。而经*街环保中队工作人员董*泰与原告及被告潘朝江在现场进行调解，双方同意原告于2020年6月1日前完成搬迁、两被告退还厂房保证金33600元并解除合同。被告潘艳洪就上述事宜通过微信告知直接找被告潘朝江及黄*芬（被告潘朝江的妻子）即可，应视为其授权现场管理人员，故原告与被告潘朝江签订的《厂房退保证金协议书》是合法有效的。综上，原告解除《厂房租赁协议》符合法律及合同规定，并无违约行为，原告无需向被告潘艳洪支付任何违约金。综上所述，被告潘艳洪的反诉请求缺乏事实及法律依据，请求法院依法驳回。经审理查明：2019年9月9日，潘朝江、潘艳洪（出租方/甲方）与彭雄富（承租方/乙方）签订《厂房租赁协议》，约定租赁物坐落于广州市天河区*村第五经济社（土名：黄家窿）*路39号地块，其中砖混墙体、钢结构屋顶简易厂房B栋B6号（下简称案涉物业），本协议项下场地租赁范围总面积为600平方米；本协议期为2年，即自2019年9月9日起至2021年9月8日止，免租日期为自签订日期起至2019年9月30日止，首月从2019年10月1日开始计算收取租金；乙方协议期内不得从事违法及化工、油漆、危险品、爆炸品等行业，一经甲方及政府有关部门发现，即属违约，本租赁协议终止，因乙方的违约行为，甲方不再续租给乙方，甲乙双方所签的协议失效终止使用，属乙方的物品必须一周内全部搬离园区场地，乙方若不搬离物品甲方视为弃置物品有权清理，所产生费用由乙方支付，所产生的一切后果由乙方承担，乙方的损失自负，同时不向甲方主张他项及经济诉求，甲方追诉乙方的违约责任不免除；在上述租赁期内，如因场地被政府征用或因城市规划建设而造成本协议提前终止的，则按终止期的实际月租金支付，不足15天或超过15天都按半个月，双方不属违约；本协议书签订后的3日内乙方按月租金的2按1租向甲方一次性交纳33600元作为履约保证金，履约保证金不计利息；按照先交纳租金后使用的原则，乙方交纳租金时间为每月的5日前一次性足额交纳；在履约过程中，如乙方提出解除本协议，除履约保证金不予退还外，乙方还需另向甲方支付违约金【租赁期在一年以内（含）的，按当年期三个月租金计算】等。2019年9月9日，潘朝江开具《收款收据》，确认收到彭雄富租用案涉物业履约保证金33600元。2020年5月6日，潘朝江（出租方/甲方）与彭雄富（承租方/乙方）签订《厂房退保证金协议书》，内容为2020年4月21日*街环保中队人员检查乙方所承租案涉物业有印刷机不能在此区域生产，限2020年6月1日前搬迁；乙方自收到*街环保中队通知后于2020年5月1日搬迁完毕厂房已经由甲方验收；经甲、乙双方友好协商甲方同意于2020年5月6日退还乙方承租案涉物业保证金33600元。现彭雄富提起诉讼，要求潘朝江、潘艳洪退还厂房租赁保证金33600元；潘艳洪提起反诉，要求彭雄富支付2020年5月、6月的租金及违约金。诉讼过程中，彭雄富主张虽然《厂房租赁协议》是由潘朝江、潘艳洪共同作为出租人签订的，但其一直以来都是和潘朝江进行沟通，每月租金也是支付给潘朝江，案涉物业所在的整片物业都是由潘朝江进行管理，其不清楚潘朝江与潘艳洪之间的关系及收益分配情况。对此，潘朝江、潘艳洪主张两人是合作关系，案涉物业由两人共同出资、经营，收益各占50%，并确认案涉物业的租赁保证金及每月租金是由彭雄富直接支付给潘朝江的。另，潘朝江确认彭雄富支付的租赁保证金33600元没有退还给彭雄富；潘艳洪主张租赁保证金是支付给潘朝江的，其从来没有收到该保证金，所以不存在需要向彭雄富退还该保证金的问题。彭雄富主张环保部门要求其限期搬迁是政府行为，属于不可抗力，其与潘朝江达成解除合同的协议；彭雄富于2020年5月1日腾空案涉物业，并与潘朝江、潘艳洪约定2020年5月5日到现场验收、交接，潘艳洪在2020年5月5日通过微信告知案涉物业的搬迁、合同的解除、保证金的退还等事宜交由场地管理方即潘朝江、黄*芬处理；彭雄富于2020年5月5日将钥匙交给了潘朝江、黄*芬，潘朝江、黄*芬接收案涉物业，潘艳洪未到场；2020年5月6日，彭雄富与潘朝江签订《厂房退保证金协议书》，由于案涉物业一直是由潘朝江管理，其也是直接向潘朝江支付租金等款项，所以其认为与潘朝江签订了《厂房退保证金协议书》就代表潘朝江、潘艳洪同意该协议。为予证明，彭雄富提交了《*街环保中队现场监管检查记录》《厂房退保证金协议书》及彭雄富与潘艳洪、黄*芬、环保局工作人员董*泰的微信聊天记录，退房现场光盘作为证据。潘朝江对《*街环保中队现场监管检查记录》的真实性予以确认，但认为《厂房租赁协议》无法继续履行并非政府的行为，并非是不可抗力；对《厂房退保证金协议书》的真实性予以确认，但认为案涉物业是其与潘艳洪共同出租给彭雄富，潘艳洪并没有同意将保证金退还，所以双方没有达成合意；对彭雄富与潘艳洪、环保局工作人员董*泰的微信聊天记录的真实性无法核实，由法院依法认定；对彭雄富与黄*芬的微信聊天记录的真实性予以确认，认为该证据也证明双方实际上没有就退还保证金达成一致；对退房现场光盘的真实性予以确认。另，潘朝江确认其在2020年5月5日到了案涉物业，但其已明确向彭雄富表示需要其与潘艳洪共同同意才行，因此，其当天并没有对案涉物业进行验收及交接，彭雄富也没有将案涉物业的钥匙交给潘朝江，其也没有收回案涉物业，案涉物业一直空置。潘艳洪表示对《*街环保中队现场监管检查记录》的真实性无法确认，其从来没有看过该检查记录，彭雄富也没有向其出示过；对《厂房退保证金协议书》的真实性不予确认，认为该协议书不是其签署的；对其与彭雄富的微信聊天记录的真实性予以确认，其意思是让彭雄富按《厂房租赁协议》履行；对彭雄富与黄*芬的微信聊天记录的真实性不予确认，该聊天记录没有显示双方就合同解除问题达成一致协议；对彭雄富与环保局工作人员董*泰的微信聊天记录的真实性无法确认，由法院依法认定；对退房现场光盘的真实性无法确认，其无法确认彭雄富已于2020年5月5日清空退出厂房。潘朝江、潘艳洪主张彭雄富明知印刷机属于化工类物品，但没有办理相关手续，导致环保部门限期搬迁，彭雄富应承担违约责任；彭雄富没有与潘朝江、潘艳洪办理案涉物业的交接手续，2020年5月5日潘艳洪没有到案涉物业，潘朝江也没有接收案涉物业，案涉物业至今一直空置；因此，潘艳洪要求彭雄富支付2020年5月、6月的租金及违约金。彭雄富主张其经营的企业是经过工商、税务等部门依法登记成立的合法企业，环保部门现场检查之后只是要求其限期搬迁，并不是停业整顿，搬迁的原因是因为有印刷机，不符合当地街道的环境标准，而不是不符合国家标准，所以环保部门要求其限期搬迁的行为属于政府不可抗力行为，其解除合同是合法的，不存在违约的情况。本院认为：彭雄富与潘朝江、潘艳洪签订了《厂房租赁协议》，约定潘朝江、潘艳洪将案涉物业出租给彭雄富使用。但其后，彭雄富与潘朝江签订了《厂房退保证金协议书》，约定彭雄富自收到*街环保中队通知后于2020年5月1日搬迁完毕厂房已经由潘朝江验收；经潘朝江、彭雄富双方友好协商潘朝江同意于2020年5月6号退还彭雄富承租案涉物业保证金33600元。上述《厂房退保证金协议书》是各方当事人的真实意思表示，其内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方应切实履行。但潘朝江、潘艳洪至今未向彭雄富返还租赁保证金33600元，该行为已违反了《厂房退保证金协议书》的约定，因此，现彭雄富要求潘朝江、潘艳洪退还上述租赁保证金的诉讼请求合法有据，本院予以支持。虽然《厂房退保证金协议书》中出租方只有潘朝江签名确认，但《厂房租赁协议》是由潘朝江、潘艳洪共同作为出租方签订的，而且根据彭雄富提交的微信聊天记录显示，潘艳洪同意场地交接等合同事宜由潘朝江处理，结合各方当事人均确认的案涉物业的租赁保证金及每月租金是由彭雄富直接支付给潘朝江等事实，彭雄富有理由相信潘朝江签订《厂房退保证金协议书》是代表潘朝江与潘艳洪的行为。因此，潘朝江、潘艳洪的抗辩缺乏依据，本院不予采纳。《厂房退保证金协议书》已明确彭雄富于2020年5月1日搬迁完毕厂房已经由潘朝江验收，现潘艳洪要求彭雄富支付2020年5月、6月租金及违约金的反诉请求均缺乏依据，有违诚信原则，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告潘朝江、被告（反诉原告）潘艳洪向原告（反诉被告）彭雄富退还租赁保证金33600元；二、驳回被告（反诉原告）潘艳洪的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费640元，由被潘朝江、被告（反诉原告）潘艳洪负担；反诉受理费441元，由被告（反诉原告）潘艳洪负担。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王伟雄人民陪审员  吴旭英人民陪审员  刘国旗二〇二一年二月二十五日书 记 员  庞慧明黄谱兰唐薇