河南省西峡县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1323民初3005号原告：张保华，男，1944年6月23日出生，汉族，住西峡县城区。委托诉讼代理人：钮世刚，南阳市西峡县众信法律服务所法律工作者，特别授权代理。被告：西峡县五里桥镇稻田沟村大沟组，住所地：五里桥镇稻田沟村大沟组。负责人：王常青，任五里桥镇稻田沟村大沟组组长。委托诉讼代理人：马东，南阳市西峡县诚信法律服务所法律工作者，特别授权代理。原告张保华诉被告西峡县五里桥镇稻田沟村大沟组合同纠纷一案，本院于2020年1月10日受理后，依法适用普通程序，于2020年4月24日公开开庭进行了审理，原告张保华及其委托诉讼代理人钮世刚、被告西峡县五里桥镇稻田沟村大沟组负责人王常青及其委托诉讼代理人马东到庭参加诉讼。经审理后本院于2020年6月19日作出（2020）豫1323民初169号民事裁定书，裁定驳回原告张保华的起诉。原告张保华不服提起上诉，南阳市中级人民法院经审理后作出（2020）豫13民终3450号民事裁定书，变更裁判方式为指令西峡县人民法院立案受理。后本院于2020年8月24日重新立案受理此案，并另行组成合议庭，于2020年11月18日公开开庭进行了审理，原告张保华及其委托诉讼代理人钮世刚和被告西峡县五里桥镇稻田沟村大沟组的委托诉讼代理人马东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张保华向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认原、被告于2015年2月10日签订的协议无效；2.请求依法判令被告退还原告购买土地款66600元并承担本案诉讼费。事实与理由：2014年原告翻建住房时，因群众对原告的宅基地面积偏大有争议，经被告村组代表商讨，被告丈量原告的土地总长50米、门前宽14.5米、15.7米、3.1米，总计为555个平方。被告将原告的原两处宅基折3.5分240个平方，把原告的上角择10个平方、一宅往二宅去的出路宽2.5米、长15米折40个平方，合计为290个平方。但因原告在建房时的宅基地为555个平方，多出265个平方，生产队要求原告以每平方300元购买。因此双方于2015年2月10日达成协议，原告出资79000元购买了265个平方。2015年国家征用土地修建铁路，原告的宅基地被占用。生产队又重新给原告划拨了333个平方的宅基地。但是按照协议的约定，原告原来有555个平方的宅基地，现在被告只给原告划拨了333个平方，面积减少222个平方，按照购买时的价格，被告应当将该部分购买土地款66600元（222×300）退还给原告，为此依法起诉。庭审中，原告自愿放弃第一项诉讼请求。被告西峡县五里桥镇稻田沟村大沟组辩称，1.原告所诉与事实不符。原告在1982年违法取得被告所有的290个平方的宅基地使用权后，又在1986年至1987年期间未经批准，违法占用被告的集体土地200多个平方建造砖木结构房屋8间有余，先后出租给赵长有开食堂、胡新宽开药铺、宁西铁路王春桥租用、开办养老院，获取非法利益，据为己有，在当地造成极大的民愤。后在2014年左右，原告得知“蒙华铁路”的修建要占用其部分用地，为多占用拆迁补偿款，遂翻建房屋，将原有的砖木结构翻建为二层半的砖混结构房屋，建筑面积将近400平方米，补偿标准为750元／平方米，装修另算，原告获取非法利益达几十万元。因张保华违法占用被告所有的集体土地，严重损害被告的集体利益，群众一致要求原告交纳多年以来的土体使用费，后经县镇工作人员协调，由原告一次性交纳79000元的土地使用费，该宗土地由原告使用。依据双方2015年2月10日签订的《协议》内容显示：“乙方应交265个平方多地款，应交款79500元，实收79000元”，原告交纳的79000元地款，系长期占用被告集体土地265平方米的租赁费用，原告取得的仅仅是265平方米的土地租赁经营权，并未取得该宗土地的所有权。依据《土地管理法》的规定，农村集体土地不得非法买卖，原告也不可能取得该宗土地的所有权。原告也未提交265平方米土地的相关登记手续及宅基地批准手续。因此，从该《协议》的内容应当认定为该宗土地的所有权人出租其农用地的费用，也是被告合理经营管理其闲置土地的行为，并非原告所称的购买土地。依据我国《合同法》第61条及第232条之规定，该《协议》应当认为为合法有效的不定期租赁协议。后期由于国家征用该宗土地，该《协议》已经终止，双方权利义务也已消失。2.原告的诉讼主体不适格。原告的户籍地为西峡县，为非农业户口，并非稻田沟村五组集体经济组织成员，不符合在稻田沟村五组申请宅基用地的资格，也无权取得稻田沟村五组集体土地的宅基地使用权。原告应出示其本组集体经济组织成员证明及户口性质。另外，原告私自购买稻田沟村五组宅基地290平方米建房，又通过其他手段骗取稻田沟村五组的宅基地用地许可证，作为主管机关的西峡县土地管理局违反法定程序批准原告获取宅基地使用权，其批准行为不合法，批准应自始无效。现原告建房占用生产队土地393.4平方米，依据《河南省实施土地管理法办法》第51条、52条及《河南省农村宅基地用地管理办法》第17条、18条、19条之规定，原告使用的该宗宅基地没有合法依据，应当退还给稻田沟村五组集体，被告保留另案主张的权利。另，庭审中原告自述其有两个孩子，大儿子是公务员，在信阳税务局工作，户口在信阳；二儿子在酒厂做业务，户口也不在被告处。综上，原告诉请无事实根据，也无法律依据，请求法院依法予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告张保华原户籍位于西峡县，1968年退伍回来后被安置到西峡县酒厂上班，后合同工转正，户籍转至西峡县并居住至今，现为非农业户口。原告张保华原在西峡县拥有宅基地，并建成水泥结构房屋居住，后于1988年将的房屋出售并搬至大沟组居住。其大沟组房屋的来源是，案外人老马、老任于1982年在大沟组购得宅基地两处，当时只是个打过圈梁的房子场，面积约290平方米。原告张保华于1982年购得老任的上述宅基，又于1992年购得老马的上述宅基，后在两处宅基上建成砖木结构房屋若干。而后原告又将砖木结构房屋翻建成砖混结构，并于2000年取得西峡县人民政府颁发的房屋所有权证书，证号西峡县房权证西五私字第300256号和西峡县房权证西五私字第××号，登记建筑面积共计213.9平方米。2014年原告再次翻建房屋时，因五里桥镇稻田沟村大沟组群众对原告的宅基地面积偏大有异议，经多名组代表与原告张保华商议，双方达成协议，主要内容如下：“甲方：稻田村大沟组乙方：张保华由甲、乙双方协商张保华宅基地一事，达成协议如下：一、乙方1982年在大沟组购宅基地两处，2014年乙方翻建，甲方群众有争议，乙方宅基地偏大与实际不相符。二、经甲方村委组及代表商讨结果如下：甲方丈量乙方土地总长50米，门前宽14.5米、15.7米、3.1米，总计555平方米。甲方商议原2处房场应给予3.5分地折240个平方，原老队长连保甲以80元指给乙方上角折10个平方，一宅往二宅处留出路2.5米宽，15米长，共计40个平方，乙方应交265个平方多地款，应交款79500元，实收79000元。三、此协议达成后，乙方一次性交清79000元现金后，该地以后归乙方使用，甲方不得任何理由干涉乙方用地，乙方不得干涉尺寸以外甲方土地的流转使用。四、此协议以国家政策有效期为准，不以甲方组长及代表的变更而变更。五、本协议一式四份，甲方村组各留一份、存档一份公示群众，一份留乙方保存，自签字之日起生效，并具有法律效力。甲方证明人：于红伟、王小定、庞爱侠组长：王洪军代表：连学有周新国王常青谢国强乙方张保华2015年2月10日”，并加盖西峡县五里桥镇稻田村人民调解委员会印章。协议达成当日，原告张保华将上述79000元款项交付给被告，时任组长的王洪军向原告出具收条一支。2015年国家征用土地修建铁路，原告的两处房屋被占用。涉及征收补偿，庭审中原、被告均认可土地补偿部分由被告西峡县五里桥镇稻田沟村大沟组领取，555个平方米的房屋补偿款共计1170000元由原告张保华领取。上述补偿均已履行完毕，后原告张保华要求政府部门重新给其解决宅基地问题。经五里桥镇政府及村、组三级协调，被告西峡县五里桥镇稻田沟村大沟组重新给原告张保华划拨了333平方米的宅基地。后原告在333平方米的宅基上建成现有房屋，当时建房是交由组长王常青施工，双方签订有《房屋施工协议》。该房屋原告称现正在办理不动产权属证书审批过程中。房屋建成后，原告仍然对划拨的宅基地面积不服，并向政府部门申请解决未果成本案之诉。另查，1.原告提供一份宅基地使用证显示西峡县五里桥乡人民政府于1992年12月15日颁发，户主姓名张保华，人口4，现住址五里桥乡稻田村××组，宅基地面积折合二分八厘。对此被告提出异议，认为所显示的宅基地不在被告大沟组，而在。原告解释该证为原村长李国华所办，上面显示的指的是张保华是的人，但实为大沟组的宅基地使用证。2.原告张保华原购买老任、老马的宅基地面积约290平方米，但在达成2015年2月10日协议的时候占地面积为555平方米，庭审中原告自认“因为没有四邻，就占了旁边的边角空场，最终达到了555平方米”。3.庭审中原、被告称对政府给原告张保华重新划拨333平方米的宅基地一事双方均不同意。原告不同意的理由是：按照一个宅子二分五的标准，原告两个孩子，应当划两处宅基地为五分；当时三通中还有一个路通，而划拨的地方没有出路，门前是一个大坑需要垫；与原有555平方米的宅基地相比仍相差222平方米。被告不同意并辩解的理由是：原告张保华不是组成员，因为划拨房子场，尺子都拽断了，房子现在已经盖好了；原告称没有出路，是因为划拨的333平方米原告全部盖成房子了；原告房屋现在已经盖好，经过实地丈量超出了划拨的333平方米，还多占了组里60多平方米的土地。4.原告现建成的房屋所占宅基面积，经被告丈量，东西长21.6米，房檐出了0.8米，南北宽15.8米，门前2.5米×15.8米，合计393.4平方米。原告对被告测量的面积无异议，但称门前2.5米×15.8米，是队上给的出路，不应计算在宅基地面积内。对门前2.5米×15.8米的出路是否应当计算在宅基地面积内原、被告双方均未提供相关证据，但原告认可门前的出路是原告打的地坪，并称如果没有门前这2.5米房子就直接盖到公路边上了。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第八条：“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农村集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农村集体所有”，第六十二条：“农村居民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”。根据上述规定，农村宅基地是专门给农村集体成员解决住房问题，分配给村民内部成员的带有福利性质的一种土地使用权，只有农村居民才可以享受。同时，宅基地的所有权属于农村集体经济组织而不属于村民个人，宅基地不得买卖、出租和非法转让，且一户一宅为基本原则。本案原告张保华非被告西峡县五里桥镇稻田沟村大沟组集体经济组织成员，且为非农业户口，故其不能在农村拥有宅基地，此为其一；其二，农村宅基地不允许买卖，故原告张保华与被告西峡县五里桥镇稻田沟村大沟组2015年2月10日达成张保华宅基地一事的协议，因违反法律、行政法规的强制性规定应属无效协议。《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”，而根据本案实际情况，原告张保华建在被告处宅基地上的房屋经过拆迁已经灭失，原告并已获得了拆迁补偿，所以本案不适用于返还，也无法返还。原告基于上述协议起诉要求退还66600元“购地款”的理由更不能成立，故本院不予支持。根据《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十二条，《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第一百五十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告张保华的诉讼请求。本案受理费1465元，由原告张保华承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南阳市中级人民法院。审 判 长  彭国洲审 判 员  杨 丽人民陪审员  王国林二〇二一年二月十九日书 记 员  涂八一附：《中华人民共和国土地管理法》第八条城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农村集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农村集体所有。第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。《中华人民共和国民法典》第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百六十四条当事人不服地方人民法院第一审判决的，有权在判决书送达之日起十五日内向上一级人民法院提起上诉。当事人不服地方人民法院第一审裁定的，有权在裁定书送达之日起十日内向上一级人民法院提起上诉。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。