浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2013）浙绍民终字第849号 上诉人（原审被告）范某。 被上诉人（原审原告）某公司，住所地绍兴县兰亭镇黄贤村。 法定代表人马某某。 委托代理人（特别授权）于甲。 上诉人范某因商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省绍兴县人民法院（2013）绍民初字第1500号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年7月24日立案受理，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院审理查明，2009年11月22日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，合同约定原告将其开发的嘉盛锦绣兰亭建筑面积为114.99平方米的1幢1304商品房一套，以单价5009.13元／平方米出卖给被告，合同价款为576000元。双方对逾期交房及房屋交接等违约责任作出具体的约定。合同第八条约定，出卖人应当在2011年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备【验收合格】条件，并符合本合同约定的商品房交付给被告使用。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人通知买受人交接之日起满15日，因买受人原因未交接的，买受人应按日向出卖人支付合同总价的万分之四的房屋保管费。合同成立后，被告按约支付了房款576000元。2010年8月8日，原被告双方签订补充协议，约定出卖人将自行车库1幢-0138号，面积15.46平方米，作价27000元出卖给被告。2011年4月27日，该幢房屋通过建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位竣工验收。2011年8月8日，被告范某以原告逾期交房及房屋质量不合格为由诉诸该院，要求原告赔偿损失承担违约责任，该院于2012年3月6日作出（2011）××民初字第××号民事判决，认定原告某公司逾期交房21天，判令合同继续履行，绍兴嘉盛房地产公司向范某支付逾期交房违约金2419.20元，同时驳回了范某的其余诉讼请求。范某不服，提起上诉，绍兴市中级人民法院于2012年7月20日作出（2012）××民终字第××号民事判决：驳回上诉，维持原判。另查明，2011年10月22日，被告范某至原告处验收房屋，并在“房屋已验收，钥匙已收到”栏处留有签名。 原审法院审理认为，本案的争议焦点有三个，第一，案涉《商品房买卖合同》第十一条第二款是否合法有效？第二，若上述条款有效，被告逾期收房行为是否构成违约？第三，若被告确系违约，原告诉请的违约金是否合理？关于第一个争议焦点，《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。本案中，《商品房买卖合同》第十一条第二款符合格式条款的上述法律特征，应属于格式条款。《中华人民共和国合同法》第四十条规定，格式条款具有合同法第五十二条或第五十三条规定的情形，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方某要权利的，该条款无效。本案中，被告范某辩称上述条款明显加大了买受人的责任，且原告对该条款未予说明，故属无效条款，该院认为，合同法第五十三条中加重“对方责任”的格式条款是指该格式条款含有在通常情况下对方当事人不应当承担的合同义务。商品房买卖合同系双务合同，在出卖人实施给付时，通常买受人应积极配合受领给付。案涉商品房买卖合同第十一条第二款所约定的是买受人逾期收房的违约责任，目的是督促商品房买受人在房屋验收合格后及时受领房屋，该条款符合正常的交易习惯及诚实信用原则，并不属于合同法第四十条所规定的“加重对方责任”的无效格式条款。同时根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第九条：“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款关于提示和说明某某的规定，导致对方没有注意免除或者限制其责任的条款，对方当事人申请撤销该格式条款的，人民法院应当支持。”的规定，提供格式条款一方当事人未履行提示和和说明某某，从法律效果上讲，上述司法解释只赋予对方当事人可申请撤销该格式条款的权利，并不当然无效，被告该项辩称，与法不符，该院不予采信。由此该院确认案涉《商品房买卖合同》第十一条第二款合法有效。关于第二个争议焦点，该院认为，（2012）××民终字第××号生效民事判决业已确认，案涉商品房于2011年4月27日经过相关单位的竣工验收，原告已于2011年5月21日履行了通知交房义务。而本案中，被告迟至2011年10月22日至原告处验收房屋，显然违反了及时受领房屋的合同义务，构成违约。被告辩称，2011年4月27日的验收并非竣工验收，原告交房时未提交竣工验收备案登记表，并不具备交付条件，导致被告未能收房的原因是房屋的质量问题。对此，该院认为，根据合同第八条之约定，案涉房屋经竣工验收合格后即可交付，本案所涉房屋已经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位五方验收合格，业已具备双方约定的交付条件，被告理应及时受领房屋。工程竣工验收备案属于建设行政主管部门对工程质量进行行政监督管理的要求，原告交房时有否取得竣工备案登记表并非商品房交付的法定交付条件，不能成为被告拒绝收房的正当理由。关于被告辩称的房屋质量问题，与生效判决确认的事实不符，该院不予采纳。退一步说，即使存在被告辩称的质量瑕疵问题，也仅能追究原告的瑕疵担保责任，而不能成为其拒绝收房的正当理由。另外，关于被告提出的原告在办理房屋交付时没有将房屋质量保证书及使用说明书交付的问题，因被告于2011年10月22日办理交接手续时没有以此作为拒绝受领房屋的理由，故原告有否实际交付，不影响本案对被告违约责任的认定，本案中不再审及。关于第三个争议焦点，该院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。本案中，被告逾期收房的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。本案中，虽双方在《商品房买卖合同》第十一条第二款对逾期收房的违约责任作了明确约定：出卖人通知买受人交接之日起满15日，因买受人原因未交接的，买受人应按日向出卖人支付合同总价的万分之四的房屋保管费（庭审中明确为违约金）。但被告抗辩认为原告没有损失，原告诉请的保管费于法无据，该院认为，从我国对有关违约金的立法精神及司法实践看，违约金的性质以补偿性为主，以惩罚性为辅，在判断违约金约定是否合理时，应当以违约造成的损失为基准，根据公平原则和诚实信用原则并结合个案的具体情况予以综合衡量。本案中，虽原告并未举证证明其实际损失具体数额，但从本案的实际情况来看，被告逾期收房确会造成原告管某某本的增加，产生相应的损失。虽双方明确约定了违约金的计算方式，但据此计算的违约金过分高于乙所造成的损失，该院综合考量违约造成的损失、合同的履行情况、当事人的过错以及预期利益等多种因素，酌情确定由被告向原告支付迟延收房违约金1000元，被告该项抗辩理由成立，该院予以采纳。综上，被告迟延收房构成违约，应承担相应的违约责任。原告的诉讼请求，合理部分予以支持，不合理部分依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第一百一十四条第一款、第二款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条、第二十九条之规定，判决：一、被告范某支付原告某公司逾期收房违约金1000元，该款于判决生效后十日内付清；二、驳回原告某公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向权利人加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费632元，减半收取316元，由原告某公司负担256元，由被告负担50元，款于判决生效之日起七日内向本院交纳。 上诉人范某不服原判，提起上诉称：一、被上诉人在2012年4月27日并不具备交付条件，原审法院在被上诉人仅通过“五方”土建验收即认定房屋通过验收合格。上诉人认为“五方”竣工验收仅是针对土建工程的验收，并不是房屋。而作为出卖标的房屋必须通过综合验收取得备案登记表后才具备交付条件。二、上诉人就房屋交付不存在任何过错，无须承担违约责任。1.上诉人一直在积极主张要求被上诉人交付房屋。上诉人在2011年5月初多次到被上诉人处要求被上诉人交房，这一点被上诉人在庭审中也予以认可。但均因被上诉人房屋存在质量问题，不具备交付条件而交付不成功。2.上诉人在2011年5月初后多次到被上诉人处协商交付事宜，但被上诉人一直未能解决相关问题。为此上诉人于同年8月8日向绍兴县人民法院起诉，要求被上诉人继续履行合同交付房屋并要求就房屋质量问题赔偿差价款等。该案判决后，双方均进行上诉，二审判决于2012年7月20日作出。也就是说，上诉人与被上诉人就房屋是否具备交付条件，是否存在质量问题，在上述判决作出前均处于诉讼争议阶段，既然双方就交房处于争议阶段，那么在判决作出前上诉人完全有理由不收房。如果在判决作出后上诉人仍不收房，上诉人才对不交房存在过错。三、被上诉人起诉的是房屋保管费，而原审法院判决为违约金，但被上诉人从未变更过诉讼请求，原审法院判决超越了诉讼请求范围属于错误。综上，上诉人在房屋交付过程中不存在过错，原审法院认定上诉人存在过错，并判令承担违约金实属错误，请求依法撤销（2013）××民初字第××号民事判决，在查明事实后依法改判，驳回被上诉人要求上诉人支付1000元逾期收房违约金；本案诉讼费用由被上诉人承担。 被上诉人某公司答辩称：一、上诉人与被上诉人商品房买卖合同约定的房屋交付条件是竣工验收合格，2012年4月27日，被上诉人已组织五方某体对上诉人所购买的商品房进行了竣工验收，并且通过。被上诉人于2012年4月27日出售的商品房，具备了约定的交付条件。二、上诉人称出售房屋必须通过验收，取得备案登记表后才具备交付条件。而《城市房地产开发经营管理条例》规定的综合验收，已经于2004年国务院第16号关于第三批取消和调整行政审批项目的决定废止。也就是说，我国现行法律并未强制规定必须通过综合验收，才能交付业主。三、绍兴中院的（2012）××民终字第××号民事判决，已确认双方合同约定的交付条件成立。四、上诉人称其于5月初多次到被上诉人处要求交付房屋，实际上被上诉人多次强调，上诉人到被上诉人处并非要求接受房屋，而是以质量不合格为由，拒绝收房。五、上诉人称诉讼期间不应当视为上诉人的逾期收房期间，但531号判决已确定了2012年5月21日被上诉人房屋具备交付条件。六、被上诉人在原审庭审中明确该房屋保管费即为违约金。请求驳回上诉，维持原判。 上诉人范某在二审期间向本院提供了如下证据：浙江省高级人民法院受理案件及告知合议庭成员通知书一份，以证明上诉人不服（2012）××民终字第××号民事判决，已向省高院申诉。被上诉人某公司质证认为，这份证据只能证明该案已被立案审查，但并未决定再审，在省高院再审改变原判之前，（2012）××民终字第××号民事判决是已生效判决。本院认证认为，该通知书与本案缺乏关联性，本院依法不予认定。 被上诉人某公司在二审期间未提供新的证据。 本院经二审审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。 本院认为，上诉人范某与被上诉人某公司于2009年11月22日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人协商一致的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效合同，受法律保护，对双方当事人均有约束力。针对上诉人范某的上诉请求，本院做如下评判： 一、关于2012年4月27日涉案房屋是否符合交付条件。《商品房买卖合同》约定，出卖人应当在2011年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备【验收合格】条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。同时，本院（2012）××民终字第××号民事判决确认，2011年4月27日，该幢房屋通过了建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位五方竣工验收。因此，在2012年4月27日，涉案房屋已具备合同约定的交付条件。 二、关于上诉人范某是否存在延迟受领涉案房屋的行为。本院（2012）××民终字第××号民事判决确认，被上诉人于2011年5月21日履行了书面通知交房的义务，但上诉人直至2011年10月22日前往被上诉人处验收房屋，存在延迟受领涉案房屋的行为。且双方的诉讼行为并不影响对迟延受领房屋的认定。上诉人范某虽称其一直积极主张要求被上诉人交付房屋，但未提供相应证据予以证明，故对该上诉意见，本院依法不予采纳。 三、关于房屋保管费的性质。《商品房买卖合同》约定，出卖人通知买受人交接之日起满15日，因买受人原因未交接的，买受人应按日向出卖人支付合同总价的万分之四的房屋保管费。在原审庭审中，被上诉人明确房屋保管费的性质系违约金。原审法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌定由上诉人向被上诉人支付延迟收房违约金1000元，并无不当，本院依法予以支持。 综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费50元，由上诉人范某负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  丁林阳 代理审判员  冯娇雯 代理审判员  张亚彬 二〇一三年八月十三日 书 记 员  陆琪瑜