福建省漳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）闽06民终57号上诉人（原审原告）：林志鹏，男，1980年1月20日出生，汉族，住福建省长泰县。被上诉人（原审被告）：宋跃军，男，1967年10月22日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。上诉人林志鹏因与被上诉人宋跃军房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省长泰县人民法院（2020）闽0625民初969号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查当事人，合议庭认为事实清楚，法律关系明确，不开庭进行了审理。现已审理终结。林志鹏上诉请求：撤销一审判决，改判宋跃军支付林志鹏房屋租赁保证金5600元及利息或发回重审。事实及理由：一审法院没有查清基本事实，认定“林志鹏提供的证据无法证明其有根据约定支付保证金5600元，应承担不利的后果，因此，林志鹏要求宋跃军退还保证金5600元，依据不足，不予支持。”存在错误，有失公正。上诉人一审提供的两份《租赁合同》明确约定林志鹏在租赁房屋时需向宋跃军支付租赁保证金，于合同签订之日付清，待租赁期满后退还。上述两份合同系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力。两份合同约定支付保证金的时间是合同签订之日，如果林志鹏没有支付，宋跃军怎么可能同上诉人签订租赁合同并将房屋交付林志鹏执掌，且在3年租赁期限内均未提出异议。宋跃军答辩称，林志鹏租赁兴裕楼店面第9#、10#间后，违约提前解除，导致店面空置三个月后才租出。租赁兴裕楼店面第24#、25#、26#店面没有经过我方同意就转租给别人，2017年整年租金都没有支付，租金欠三万元，且合同约定店面退还时要恢复原状，对方没有履行约定，店面归还时厨房墙壁全是污渍，我方还请装修公司清理花了六千元，这些损失上诉人均没有支付。不同意退还保证金。林志鹏向一审法院起诉请求：1.判令宋跃军支付林志鹏租赁保证金5600元及利息（利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2017年1月1日起计算至实际给付之日止）；2.本案的所有诉讼费由宋跃军承担。一审法院认定事实：2014年1月1日，宋跃军（甲方、出租人）与林志鹏（乙方、承租人）签订《租赁合同》，约定：1.标的：租赁标的为兴裕楼店面第9#、10#间；2.期限：租赁期限为叁年，自2014年1月1日至2016年12月31日止；3.乙方应支付甲方保证金为人民币2600元正。于本合同签订之日2014年1月1日付清，待租赁期满店面交付甲方验收接管后酌情退还。2014年1月1日，宋跃军（甲方、出租人）再次与林志鹏（乙方、承租人）签订《租赁合同》，约定：1.标的：租赁标的为兴裕楼店面第24#、25#、26#间；2.期限：租赁期限为3年，自2014年1月1日至2016年12月31日止；3.乙方应支付甲方保证金人民币3000元正。于本合同签订之日2014年1月1日付清，待租赁期满店面交付甲方验收接管后酌情退还。一审法院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”本案中，根据林志鹏的诉称，林志鹏要求宋跃军退还的是2014年1月1日签订的两份《租赁合同》所涉及的保证金。因两份《租赁合同》约定林志鹏应于2014年1月1日共付清宋跃军保证金5600元，故支付宋跃军保证金是林志鹏的合同义务，林志鹏对此负有举证责任。现双方对林志鹏是否根据2014年1月1日签订的两份《租赁合同》约定支付保证金5600元给宋跃军发生争议，林志鹏提供的证据无法证明其有根据约定支付保证金5600元，应承担不利的后果，因此，林志鹏要求宋跃军退还保证金5600元，依据不足，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回林志鹏的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由林志鹏负担。双方当事人对一审法院查明事实均无异议，本院予以确认。二审中，林志鹏提供以下证据：1、两份与宋跃军谈话录音及书面记录，录音时间分别为2019年5月11日和2019年6月19日。第一份录音欲证明宋跃军确认林志鹏已交完押金，第二份录音欲证明林志鹏有向宋跃军催讨押金。二审才提交证据是因为一审时没有找到录音。2、长泰县人民法院受理案件通知书和（2017）闽0625民初783号民事裁定书,证实宋跃军让林志鹏去起诉高宗汉，后高宗汉支付宋跃军6000元后，宋跃军让林志鹏撤诉。3、与宋跃军弟弟宋跃农的通话录音及文字整理材料，欲证明与宋跃军弟弟宋跃农确认房屋租金已经支付交接完毕，同时有复印材料催讨租赁保证金。4、微信聊天记录，欲证明其与宋跃军的租赁合同已经解除，因宋跃军未与新承租人高宗汉重新签订租赁合同，委托其向高宗汉立案起诉拖欠的租金。宋跃军对林志鹏提交的证据质证认为：录音谈话和长泰法院的文书的真实性均没有异议，但不能证明林志鹏主张的事实。有建议林志鹏撤诉，因为高宗汉没有经济能力承担责任。2019年5月11日的录音中，宋跃军只是说忘记，需要核对，并不是确认林志鹏已交完押金。2019年6月19日的录音，宋跃军认可对方有催讨，但是其不同意退还，原因是两套房子的租金没有付清。对宋跃农的录音证据的真实性也没有异议，涉案房屋合同租期内租金有交清的事实没有异议，但期满后，高宗汉占用了涉案房屋整整一年未交租金。微信聊天记录真实性也无异议，但没有委托林志鹏去起诉高宗汉，因为宋跃军与高宗汉没有存在合同关系，只能催林志鹏去告高宗汉。本院认为，林志鹏提供的录音经播放质证，宋跃军对真实性均没有异议，可予以确认；林志鹏整理的录音记录只截取一小部分，不完整，应以实际录音内容为准。长泰县人民法院受理案件通知书和民事裁定书系法院文书，且宋跃军对真实性亦没有异议，可以确认。微信聊天记录真实性宋跃军无异议，亦应认定，但内容体现的是宋跃军要求林志鹏去起诉高宗汉，未体现委托起诉的内容，且实际上，林志鹏亦是以自己名义起诉高宗汉。林志鹏二审提供的证据虽不属于新的证据，但被上诉人对上述证据真实性均无异议，且上述证据与本案租赁事实确有一定关联，被上诉人对逾期提供证据亦未提出异议。结合林志鹏个人的举证能力等实际情况，应认定林志鹏未在一审提供上述证据不存在故意或重大过失。综上，予以采信上述证据，作为本案认定事实的依据。二审查明：本案存在争议的林志鹏2014年向宋跃军租赁兴裕楼第9#、10#店面以及租赁兴裕楼第24#、25#、26#间店面的两份合同均为续租合同。双方于2012年分别就该两处房屋签订了租赁协议，2012年两份协议的租期均至2014年12月31日止。2014年1月1日，原定租期未满时，因双方协商同意降低原合同的租金递增比例，双方于2014年1月1日重新签订两份合同，并分别将合同期限延长至2016年12月31日。两份合同对于保证金部分也作了变更，兴裕楼第9#、10#店面租赁合同保证金从原来2000元提高到2600元，兴裕楼第24#、25#、26#间店面合同保证金从原来2000元提高到3000元。2014年1月1日两份合同关于保证金的约定均为“于本合同签订日2014年1月1日付清，待租赁期满店面交付甲方验收接管后酌情退还。”双方当事人一致确认2014年1月1日重新签订合同时，前两份合同约定的保证金没有退还。林志鹏主张，2014年1月1日签订合同时，已将提高的保证金差价1600元以现金的形式交付给宋跃军，宋跃军表示是否收到忘记了，认为如果有收取就有收据。另查明，双方兴裕楼第9#、10#店面租赁合同履行至2015年12月31日,因林志鹏原因提前解除。兴裕楼第24#、25#、26#店面租赁合同履行过程中，林志鹏于2015年将店面转租给陈惠贞，后又将店面转租给高宗汉，林志鹏转租期间自行向陈惠贞、高宗汉收取租金，其自己仍按原约定向宋跃军支付租金，租金存在差价。林志鹏主张转租行为经宋跃军同意，但未能举证。由于高宗汉在合同期满后仍占用房屋，宋跃军要求林志鹏向一审法院起诉高宗汉，诉讼中，高宗汉直接与房主宋跃军协商，并支付宋跃军6000元。2017年5月22日，林志鹏根据宋跃军的要求，向一审法院撤回对高宗汉的起诉。上述事实有林志鹏在一审时提供的四份租赁合同、收款收据、“店面与押金转让”条以及林志鹏在二审中提供的其与宋跃军、宋跃农通话录音、微信通话记录、长泰县人民法院受理案件通知书及（2017）闽0625民初783号民事裁定书等证据及二审调查中双方一致陈述等为据。本案争议焦点为：一、林志鹏是否已支付保证金5600元？二、林志鹏要求退还租赁保证金5600元的请求是否有事实及法律依据？本院分别分析认定如下：一、关于林志鹏是否已支付保证金5600元的问题。本院认为，一审时林志鹏已提供2012年两份租赁合同及保证金交纳收据、“押金转让条”等证据，上述证据足以证明2012年两份合同所约定的保证金各2000元共计4000元宋跃军已收取的事实。双方二审中确认，2014年1月1日重新签订合同时，前两份合同约定的保证金没有退还，直接作为新合同保证金。其次，关于新合同提高的保证金差价部分1600元是否有支付的问题，林志鹏主张签合同时已将差价1600元以现金的形式支付给宋跃军，宋跃军表示忘记了，认为如果有收取就有收据，要求林志鹏提供收据。首先，宋跃军对林志鹏现金支付1600元的主张没有明确表示否定；其次，合同明确约定保证金于签订合同之日支付，而宋跃军过后没有向林志鹏追讨过保证金；再有，2019年6月19日录音中林志鹏向宋跃军要求退还两份合同的保证金时宋跃军并没有表示保证金未交或未交齐，而是以林志鹏存在违约，保证金应用以抵扣损失为由，不同意退还保证金。综合以上证据及查明事实，可以认定本案争议两份租赁合同的保证金共计5600元已全部支付。二、关于保证金是否应当退还的问题。本院认为，本案涉及的两份合同均未对保证金的担保范围进行细化，应按一般原则理解，即作为承租人全面履行房屋租赁合同的担保。若承租人履行了合同义务，则出租人应将全部押金返还给承租人；若因承租人未履行合同相关义务给出租人造成了损失，则出租人有权将损失的相应数额从押金中予以扣除。在兴裕楼第9#、10#店面租赁合同的履行中，林志鹏承认确实提前解除了合同，也承认装修时将后门改变且未修复，但主张提前解约系经过宋跃军同意协商解除，且宋跃军重新出租了该房屋；后门则是因宋跃军不同意修复，才未予修复。但林志鹏未能提供证据证明上述主张，其主张不能成立。综上，林志鹏在履行2014年兴裕楼第9#、10#店面租赁合同过程中存在违约，确实给出租人宋跃军造成损失且未进行赔偿，其要求讨回该合同保证金2600元的条件不能成立。关于兴裕楼第24#、25#、26#店面租赁合同，履行过程中林志鹏将店面转租给高宗汉等人，未能举证证明转租经宋跃军同意，亦存在违约。高宗汉在合同期满后仍占用房屋，给宋跃军造成损失。但林志鹏应宋跃军的要求向法院起诉高宗汉追索占用费后，宋跃军直接与高宗汉协商并收取高宗汉支付的6000元，宋跃军要求林志鹏撤回对高宗汉的起诉。宋跃军的行为应视为其就林志鹏违约造成的损失与高宗汉直接达成和解，因转租造成的损失已解决。宋跃军现以从高宗汉处追回的6000元不足以弥补其损失，要求以林志鹏缴交的合同保证金作为补偿，理由不能成立，宋跃军应当退还该合同保证金3000元。本院认为，上诉人林志鹏与被上诉人宋跃军2014年1月1日签订的两份《租赁合同》系双方真实意思表示，且不存在违反法律、法规强制性规定的情况，合法有效，双方均应依约履行。林志鹏依照两份合同分别支付宋跃军合同履约保证金2600元及3000元证据充分，可以确认。林志鹏在履行2014年兴裕楼第9#、10#店面租赁合同过程中存在违约，确实给出租人宋跃军造成损失且未进行赔偿，其要求讨回该合同保证金2600元的理由不能成立，不予支持。林志鹏在履行兴裕楼第24#、25#、26#店面租赁合同中亦存在擅自转租的违约行为，且因转租人高宗汉期满占用房屋造成出租人宋跃军损失。但由于出租人宋跃军收取了高宗汉支付的6000元，且要求林志鹏撤回对高宗汉的起诉，应视为宋跃军已就林志鹏违约造成的损失与高宗汉直接达成和解。宋跃军主张没收该合同保证金3000元理由不能成立。不予支持。林志鹏要求宋跃军返还该合同保证金的请求应予支持，但要求支付利息没有合同或法律依据，不予支持。综上所述，上诉人林志鹏上诉理由部分成立，应予以支持。一审查明事实存在错误，导致判决部分错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销福建省长泰县人民法院（2020）闽0625民初969号民事判决。二、被上诉人宋跃军应于本判决生效之日起十日内返还上诉人林志鹏房屋租赁合同保证金3000元。三、驳回上诉人林志鹏其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费50元，减半收取25元，由上诉人林志鹏负担12元，由被上诉人宋跃军负担13元。二审案件受理费50元，由上诉人林志鹏负担23元，被上诉人宋跃军负担27元.本判决为终审判决。审 判 长  王 瑛审 判 员  俞志凌审 判 员  谢旭耀二０二一年二月四日法官助理  陈 燕书 记 员  王 靖相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。