浙江省仙居县人民法院    民事判决书    （2021）浙1024民初3368号     原告：蒋玲琴，女，1967年1月21日出生，汉族，住仙居县。       委托诉讼代理人：蒋武君，浙江神仙居律师事务所律师。       委托诉讼代理人：方可健，浙江神仙居律师事务所律师。       被告：蒋桂芬，女，1962年1月3日出生，汉族，户籍地椒江区，现住仙居县。       委托诉讼代理人：陈正军，浙江中英律师事务所律师。       原告蒋玲琴与被告蒋桂芬为房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年7月19日立案后，依法适用简易程序，分别于2021年8月10日、8月20日公开开庭进行了审理。原告蒋玲琴及委托诉讼代理人蒋武君、被告的委托诉讼代理人陈正军到庭参加第一次诉讼，原告蒋玲琴及委托诉讼代理人蒋武君、被告蒋桂芬及委托诉讼代理人陈正军到庭参加第二次诉讼。证人蒋朝辉、吴再华、王建设、盛爱志、蒋朝武、蒋朝霞出庭陈述。本案现已审理终结。       原告蒋玲琴向本院提出诉讼请求：1、判令被告协助办理位于仙居县XX路XX号的9层半房屋的不动产转移登记手续；2、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2009年1月24日，原告与被告签订了一份《房屋断卖契》，约定将被告位于仙居县XX路XX号的9层半房屋一间（占地面积62平方米、建筑面积约700平方米，用途商住），作价130万元出卖给原告。上述契约签订之后，原告已经付了房价款，并实际收取了该房屋的租金。后来，由于上述房屋仍登记在被告名下，被告居然未经原告同意，擅自将上述房屋抵押给银行进行贷款，导致纠纷发生。并且，被告还扬言要将上述房屋再出卖给他人。综上，原告认为双方之间签订的房屋断卖契约合法有效，被告应当协助原告办理不动产转移登记手续。庭审过程中，原告变更诉讼请求为：要求被告协助原告将位于仙居县XX路XX号与XX号相邻的10层房屋一间办理不动产转移登记手续至原告名下。       被告蒋桂芬辩称：1、被告两间房屋仅一本不动产权证，分户需要审查批准，然后确权分别登记，其中涉及土地违占和建筑违章，须恢复至土地招标文件和规划建筑面积范围，买卖交易时，不完全依赖于非法手段获取的土地证和房产证证载面积，故需以行政确权为前提。在断卖契与现实占地、层数、面积以及与不动产管理部门确权相距甚远的情况下，法院无权进行直接确权，更不能直接裁定办理过户登记手续。故应驳回蒋玲琴的起诉。2、2009年1月24日的《房屋断卖契》与现实不相符，不具有法律效力。（1）断卖契“占地面积62平方”与实际不符合，蒋桂芬两间宅基地拍卖取得的宗地面积109.12平方，平均每间只有54.56平方。土地使用权达到62平方。仙居国用（2005）第XXXX号取得的两间宅基地使用权面积尽管是122.81平方，平均每间也只有61.405平方，但实际蒋桂芬两间宅基地，西边间宽，讼争这间窄，故占地面积62平方不真实。目前为止，两间宅基地一本证，并未分开，土地管理部门也不一定会按照62平方登记讼争房屋土地使用权面积。（2）断卖契“建筑面积约700平方”与实际审批面积不符。蒋桂芬两间宅基地规划许可“建设规模1097.7平方”，平均为548.85平方。虽然2012年取得的“房权证仙字第XXXX号《房产证》”，两间房屋证载建筑面积为1469.35平方，超过了2006年3月3日的《建设工程规划许可证》的许可面积，房屋所有权变更不会按两间1469.35平方建筑面积进行变更登记。（3）断卖契载明房屋用途为商住，实际土地使用证及建设规划许可证所载用途为住宅。（4）断卖契“房屋价格计130万元整，现金一次性付清”，事实上不存在“现金一次性付清”，其他形式支付也不存在。被告根本没有收取购房款130万元。信用社8万元是3月13日支付的，工商银行是按每月6千多元支付，大概付了10万元，后面30万元是被告自己支付的。欠案外人款项是原告付的。建造房屋的费用是被告自己出的。3、讼争房屋一直由被告管业，从未发生过房屋交付。房屋出租后，每年约有七八万的租金收入。4、讼争房屋未进入物权登记阶段，在合同效力尚未进行确认的情况下，直接要求协助过户缺乏依据，应当予以驳回。5、2009年双方写完契约后，约定可以赎回，被告愿意返还已付购房款并支付利息。6、地下室、一层、二层都是统一付的，之后每层都是一层1万元付给老师的。建房子的款项都是被告自己付的，最后就欠了原告23万元，这个钱是算在卖房子的100万元里面，另外30万元是原告出具欠条，欠条后来有款项进出，已经还给原告。       针对被告蒋桂芬的答辩，原告蒋玲琴补充陈述：1、关于购房款130万元的组成包括代还信用社贷款81961元，代还工商银行贷款48.3万元，代付造房子建筑材料63万元，代为归还向东、美娟借款10.56万元，以上合计130.06万元，故出具收条，载明收到130万元。工商银行贷款是结算至2009年2月为48.3万元，实际原告每月打款至蒋桂芬账户，支付至2014年12月23日，之后余款145131元通过台州银行转账一次性归还，共计还款50多万元。2、房子刚开始是八层，后来造到了九层，违章已经处理了。       本院经审理认定事实如下：蒋玲琴与蒋桂芬系姐妹关系。2004年10月29日，蒋桂芬通过招投标竞得位于仙居县XX路以西、XX路以南XX宗地，编号为XX-XX-XX，面积109.12平方米，用途为住宅，土地使用权出让金总额139万元。2005年10月5日，蒋桂芬取得编号为仙居国用（2005）第XXXX号的《土地使用权证》，载明土地使用权人为蒋桂芬，坐落城关XX路以西、XX路以南XX，使用权面积122.81平方米等。2009年1月24日，蒋桂芬在蒋朝武、蒋朝霞中间见证下，将位于仙居县XX街道XX路以西、XX路以南XX商住楼一间断卖给蒋玲琴，并签订《房屋断卖契》一份，约定房屋四至为东靠蒋玲琴，墙中为界，西靠蒋桂芬，墙中为界，南至路，北至环城北路，共计占地面积约62平方米，建筑面积约700平方米，用途商住，房屋计价130万元，现金一次性付清等内容。2009年2月27日，蒋桂芬出具《收条》一份，载明收到蒋玲琴房款130万元，并备注蒋桂芬银行贷款、信用社贷款归蒋玲琴承担还款，蒋朝武、蒋朝霞在《收条》上签字。蒋玲琴已付清购房款。       蒋桂芬名下两间房屋于2012年4月17日办理了房屋产权登记，房屋所有权证号为房权证仙字第XXXX号，证载房屋坐落于仙居县XX街道XX路XX号，总层数为10层，建筑面积1469.35平方米，用途为住宅。蒋桂芬名下两间房屋与蒋玲琴两间房屋相邻，共同出租给他人用于开设宾馆，房屋租金为按期从26万元至30.96万元递增，蒋桂芬每年分得房租收入约七、八万元。       上述事实，有房屋断卖契、收条、转账记录、银行流水、土地使用权证、房屋所有权证、房屋租赁合同、证人蒋朝辉、吴再华、王建设、盛爱志、蒋朝武、蒋朝霞的证言及当事人陈述等证据予以证明。       本院认为，原、被告之间的房屋买卖合同，当事人意思表示一致，内容不违反法律法规的强制性规定，确认合法有效，各方当事人均应按照合同约定全面履行义务。该房屋买卖合同，标的明确，虽然在房屋面积、层数上与实际证载内容有所出入，但并不影响对标的物权属的确定，蒋桂芬主张合同无效依据不足。至于过户登记事项，应以相关主管部门实际测量为准。本案争议焦点在于蒋玲琴是否已经付清了购房款，对此，本院评析如下：首先，蒋玲琴对购房款130万元的组成作出了合理解释，且蒋桂芬亦出具收条予以确认，现蒋桂芬以蒋玲琴按月归还工商银行贷款来否定所出具的收条记载的购房款，明显依据不足；其次，蒋桂芬承认蒋玲琴已付购房款100万元，但对另外30万元购房款，蒋玲琴仅出具过欠条，未实际付清，但又承认在双方之后账目进出后该欠条已经由蒋玲琴收回，由此可推定蒋玲琴已全额付清购房款；第三，蒋桂芬与蒋玲琴在共同出租房屋后，对收取房屋租金的分配，其中蒋玲琴占比四分之三，蒋桂芬占比四分之一。综上，本院确定蒋玲琴在签订房屋买卖合同后，其已经付清了购房对价，且实际占有使用涉案房屋，故蒋玲琴主张蒋桂芬配合办理过户登记的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。至于蒋桂芬主张的赎回房屋事宜，因双方无法就回购房屋价格达成一致意见，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：       被告蒋桂芬自本判决生效之日起十五日内协助原告蒋玲琴办理位于仙居县XX街道XX路XX号两间房屋中与蒋玲琴房屋相邻的一间房屋的不动产转移登记手续至原告蒋玲琴名下。       案件受理费16500元，减半收取8250元，由被告蒋桂芬负担。       如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。       审判员李庭     二〇二一年十月十一日     代书记员王婳绮