上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初81012号原告：宁波银隆商业管理咨询有限公司上海分公司，住所地上海市浦东新区。负责人：熊基凯。委托诉讼代理人：刘常敏，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：程柯焙，上海市锦天城律师事务所律师。被告：上海源和餐饮有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：陆一祥，总经理。委托诉讼代理人：曹杨，男。被告：胡耀民，男，1961年11月5日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告宁波银隆商业管理咨询有限公司上海分公司(以下简称银隆上海分公司)与被告上海源和餐饮有限公司(以下简称源和公司)、胡耀民房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月23日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年12月8日公开开庭进行了审理。原告银隆上海分公司的委托诉讼代理人刘常敏、程柯焙，被告源和公司的委托诉讼代理人曹杨，被告胡耀民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告银隆上海分公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《银亿滨江汇租赁合同》于2020年7月20日解除；2.判令被告源和公司向原告支付拖欠的房屋租金人民币(以下币种同)258,519.34元、租金折扣673,155元、装修免租期折扣134,630元，合计1,066,304.34元；3.判令被告源和公司向原告支付房屋占用费(按照每日4,647.53元的标准，从2020年7月21日起计算至实际搬离之日止)；4.判令被告源和公司向原告支付解约违约金212,044元和逾期付款违约金(以192,044元为基数，自2020年3月1日起计算至实际支付之日止，以212,044元为基数，自2020年6月1日计算至实际支付之日止，利息标准均为日千分之一)；5.判令被告源和公司将租赁的房屋恢复原状后返还给原告；6.判令被告胡耀民对第2、3、4项诉讼请求中被告源和公司的付款义务承担连带责任；7.本案的诉讼费由两被告承担。事实和理由：原告与被告胡耀民于2015年10月21日签订《银亿﹒滨江汇租赁合同》(以下简称《租赁合同》)，约定原告将上海市浦东新区浦三路25、27号201-203室商铺(以下简称系争房屋)出租给被告胡耀民，租赁期自2016年1月1日起至2025年12月31日止。2016年4月9日，原告与两被告签订了《协议书》，约定将被告胡耀民在《银亿滨江汇租赁合同》中的权利义务概括转移给被告源和公司。其后，原告与被告源和公司又签署了《补充协议书》，约定若因被告源和公司的原因而解除租赁合同的，被告源和公司应向原告返还租金折扣673,155元。合同签订后，原告依约向被告交付了系争房屋，但被告却未能按照合同约定支付租金，经原告多次催讨，仍未果。为此，原告于2020年7月17日向被告源和公司发送了《解除租赁合同通知》，告知双方的租赁关系于2020年7月20日解除。原告认为被告源和公司拒不支付租金的行为已构成违约，据此原告有权解除合同并要求被告承担违约责任，故提起本案诉讼。审理中，原告变更第4项诉讼请求为判令被告源和公司向原告支付解约违约金212,044元；还明确第5项诉讼请求的恢复原状就是要求被告按照原建筑格局将拆除的系争房屋内的三堵墙壁重新砌好。被告源和公司辩称，不同意原告的诉讼请求。由于疫情的原因源和公司没有经营，支付租金困难，经双方协商原告只同意给予18天的租金减免。源和公司在4月份根据与原告的协商结果先行支付了2万元，7月份支付了2万元，8月份支付了4万元，上述款项原告均接受了，并未提出异议，现源和公司有意愿也有能力继续支付租金，故不同意解除租赁合同。对于原告第2项诉讼请求中租金的数额无异议，但由于受疫情的影响，原告应给予三个月的租金减免。原告直到2016年1月才交付系争房屋，源和公司没有享受到免租期的待遇，故不同意支付装修免租折扣金。若法院经审理后认为由于源和公司的原因，原告有权解除租赁合同，则对于原告诉讼请求中所主张的租金折扣、房屋占用费、逾期付款违约金、解约违约金的计算标准和起止时间均无异议，也同意按照原告的要求将系争房屋恢复原状后返还，但原告应将各项保证金返还给源和公司。被告胡耀民辩称，同意被告源和公司的答辩意见。若法院经审理认为被告源和公司应当承担第2、3、4项诉讼请求中的付款义务，则其同意就此承担连带责任。本院经审理认定事实如下：2015年11月4日，原告(出租方、甲方)与被告胡耀民(承租方、乙方)签订《租赁合同》，约定甲方将系争房屋(建筑面积约502.81平方米)出租给乙方经营餐饮。第三条约定，租赁期限从2016年1月1日至2025年12月31日，甲方给予乙方61天装修免租期(自2015年11月1日至2015年12月31日止)。第四条约定，该商铺的单位租金为每天每平方米4.4元；乙方按季度向甲方支付租金，先付租金后使用，乙方应在每个月计租期结束日的30天前向甲方支付下一计租期的租金。第五条约定，租赁保证金为201,878元。第十一条约定，本合同期满终止或提前解除的，乙方须在合同期满之日或合同解除之日前将承租的商铺及甲方提供之设施设备依经正常使用后之状态(以《租户收铺检查表》中内容为准)，将商铺恢复原状后返还给甲方，如甲方同意不需要恢复原状的除外；如乙方逾期交还该商铺，乙方应当按届时租金及物业管理费标准的二倍向甲方支付占用期间的房屋占用费及物业管理费等费用。第十六条约定，4.若乙方违反合同约定不按期足额交纳租金等费用，每延期一日向甲方支付拖欠款项万分之十的逾期付款违约金，延迟付款超过十五天的，甲方有权单方面解除本合同，乙方除了支付欠付款项及逾期付款违约金外，乙方须向甲方另行支付相当于该租赁年度租金标准3个月的租金作为违约金，且甲方有权不退还乙方的租赁保证金及已交纳的其他款项。…7.若因乙方违约导致本合同提前解除的，除本合同已约定的违约责任外，乙方应向甲方返还合同期内已享受的全部租金减免、免租等所有优惠。2016年4月9日，原告(甲方)与被告胡耀民(乙方)、源和公司(丙方)签订《协议书》，约定甲、乙、丙三方同意将乙方在《租赁合同》中应享有的权利和应承担的义务概括转移至丙方享有和承担；自丙方享有和承担《租赁合同》约定的权利和义务之日起，乙方为丙方履行《租赁合同》约定的所有义务承担连带保证责任，丙方未能按照《租赁合同》约定按期足额支付租金、物业费及合同约定的其他义务的，甲方有权要求丙方履行合同约定义务，或者要求乙方承担保证担保责任，或者要求乙方和丙方共同承担连带责任；本协议生效前，乙方依据《租赁合同》约定尚未履行的义务自本协议生效之日起由丙方继续履行，乙方违反《租赁合同》约定发生的违约责任自本协议生效之日起由丙方承担，乙方为丙方履行本款约定义务提供连带保证责任。其后，原告与被告源和公司又签署了《补充协议书》(以下简称《补充协议书》)。其中第一条约定，系争房屋的面积变更为502.98平方米。第三条约定，1、2016年1月1日至2016年12月31日期间，甲方同意给予乙方租金折扣，折扣率为33%，折扣总金额为538,524元；2、2017年1月1日至2017年12月31日，甲方同意给予乙方租金折扣，折扣率为83%，折扣总金额为134,631元；乙方存在以下情况之一的，上述租金折扣不得享受，乙方应向甲方返还折扣部分的租金：1、乙方未按照《租赁合同》及本补充协议约定按期足额支付租金、物业费或其他费用的，2、甲方因乙方违反法律规定或《租赁合同》、本补充协议约定而依法解除《租赁合同》及本补充协议的，3、乙方违反《租赁合同》及本补充协议约定提前解除租赁关系的。另，附件二《商铺租金表》中载明，2020年1月1日至2020年12月31日期间的年度租金为848,175元，季度租金为212,044元。2020年5月27日，原告向被告源和公司发送《通知函》，要求源和公司于2020年6月1日前支付2020年7月1日至2020年9月30日期间的租金212,044元。2020年7月17日，原告向被告源和公司邮寄了《解除租赁合同通知》，原告以被告源和公司欠付租金为由，通知源和公司双方的租赁关系于2020年7月20日解除，并要求源和公司于2020年7月25日前腾退系争房屋并向原告支付租金、违约金等费用。2020年7月18日，被告源和公司签收了上述邮件。另查明，2020年4月8日，被告源和公司向原告转账20,000元，备注为“房租”。2020年7月20日，被告源和公司向原告转账20,000元，备注为“房租”。2020年7月22日，原告向被告源和公司退款20,000元。2020年9月3日，被告源和公司向原告转账40,000元，备注为“房租”。以上事实，由《租赁合同》《协议书》《补充协议书》《通知函》《解除租赁合同通知》、银行转账凭证及原、被告的陈述等在案佐证。本院认为，原、被告就系争房屋签订的《租赁合同》及相应的补充协议系当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应恪守。考虑到疫情因素确实会对被告源和公司所经营的餐饮行业造成影响，被告要求减免租金的辩解具有一定的事实基础，故本院酌情减免被告源和公司应承担的2020年4月到6月期间的租金140,000元。由于原、被告对2020年4月到6月的应支付的租金数额存在争议，被告源和公司逾期未支付尚属情有可原；但是按照合同约定，被告源和公司在2020年6月1日之前就应当缴纳2020年7月到9月的租金，被告源和公司逾期未缴纳此租赁期内的租金显属违约，原告据此享有合同解除权。原告在2020年7月17日发函要求解除双方的租赁关系符合合同约定，故对原告要求确认其与被告源和公司的租赁关系于2020年7月20日解除的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院应予支持。合同解除后，原告要求被告源和公司将系争房屋恢复原状并返还给原告，被告源和公司在庭审中也表示同意按照原告的要求砌好围墙并返还，故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。扣除前述应酌减的租金金额以及源和公司已先行支付的6万元，被告源和公司还须向原告支付的2020年4月1日至7月20日期间的租金为58,519.34元。由于原、被告的租赁关系是由于被告源和公司欠付租金而解除，故被告源和公司应依照《补充协议书》的约定向原告返还租金折扣673,155元。根据合同约定，被告源和公司逾期返还系争房屋的应按届时租金及物业管理费标准的二倍向原告支付占用期间的房屋使用费，审理中，被告源和公司也表示对该计算标准无异议，故本院认定被告源和公司应按照每日4647.53元(848,175元/365天*2)的标准向原告支付从2020年7月21日起至实际交还之日止的房屋占用费。根据合同约定，解约违约金的标准为三个月的租金，审理中，被告源和公司也表示对该计算标准无异议，故本院认定被告源和公司应向原告支付解约违约金212,044元。被告源和公司辩称原告直至2016年1月才交付系争房屋，其未实际享受到装修免租期的优惠，而原告也未能提供证据证明系争房屋的交接时间，故对原告要求被告源和公司支付装修免租期折扣金134,630元的诉讼请求，本院不予支持。由于租赁合同是由于被告源和公司的违约行为而解除，依照合同约定原告有权没收各项保证金，故对被告源和公司要求原告返还保证金的辩解，本院不予采纳。此外，原告要求被告胡耀民就第2-4项诉讼请求中对被告源和公司的付款义务承担连带责任符合《协议书》的约定，被告胡耀民对此也表示无异议，故对原告的该诉讼请求，本院予以支持。审理中，原告变更了部分诉讼请求，其系其对自身民事权利的处分，经查并无不当，本院予以照准。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告宁波银隆商业管理咨询有限公司上海分公司与被告上海源和餐饮有限公司之间的《银亿﹒滨江汇租赁合同》于2020年7月20日解除；二、被告上海源和餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内将上海市浦东新区浦三路21弄25、27号201、202、203室房屋恢复原状并返还给原告宁波银隆商业管理咨询有限公司上海分公司；三、被告上海源和餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告宁波银隆商业管理咨询有限公司上海分公司支付租金58,519.34元及租金折扣673,155元；四、被告上海源和餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告宁波银隆商业管理咨询有限公司上海分公司支付房屋占用费(按照每日4,647.53元的标准，从2020年7月21日起计算至实际返还之日止)；五、被告上海源和餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告宁波银隆商业管理咨询有限公司上海分公司支付解约违约金212,044元；六、被告胡耀民对被告上海源和餐饮有限公司上述第三至五项付款义务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17,022元，减半收取计8,511元，由原告上海源和餐饮有限公司负担850元，由被告上海源和餐饮有限公司、胡耀民共同负担7,661元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 凡二〇二一年二月五日书记员 沈佳丽附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。