山东省胶州市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁0281民初10836号 原告：张涛，男，1983年1月29日出生，汉族，住山东省曲阜市。 委托诉讼代理人：彭超，平度蓼蓝法律服务所法律工作者。 被告：青岛海能房地产发展有限公司，住所地山东省青岛市胶州市九龙街道办事处马家辛庄村，统一社会信用代码：913702815611592650。 法定代表人：黄恩江，经理。 委托诉讼代理人：李瑛，胶州胶州湾法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：邱曦，男，1994年1月17日出生，汉族，住山东省胶州市，系被告公司职工。 原告张涛诉被告青岛海能房地产发展有限公司（以下简称海能公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案后，依法适用简易程序，两次公开开庭进行审理。第一次开庭时，原告张涛、被告青岛海能房地产发展有限公司的委托诉讼代理人李瑛、邱曦到庭参加诉讼。第二次开庭时，原告张涛、被告青岛海能房地产发展有限公司的委托诉讼代理人邱曦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张涛向本院提出诉讼请求：1.达成原告购房标准交付（9层加阁楼）支付违约金；2.如不能交付房屋，返还原告购房本金833035元；3.返还购房维修基金13149.91元；4.返还原告购买本金利息及违约金200000元。庭审过程中，原告明确诉讼请求为：要求与被告解除购房合同，被告返还原告购房本金833035元、房屋维修基金13149.91元及赔偿损失30万。事实与理由：2014年1月27日原告支付5万元整订金（意向购买被告房屋），2018年2月1日被告交付293035元（作为首付款购买被告房屋）。原告购买被告房屋是胶州市营村路338号（怡然园墅小区）4号楼1单元901室顶加阁楼。被告未按实际购买标准交付房屋，原告原购买的阁楼安装消防水箱占用了原告阁楼，至2020年8月份全小区未达到交付标准。 青岛海能房地产发展有限公司辩称，原告所述阁楼不在原被告双方的购房合同中，特别是阁楼明没有产权，该阁楼上安装有消防水箱，是整体规划设定的，如果交付原告，将侵害整个小区业主人身、财产安全，被告不能将公有设施交付给原告，请求驳回原告诉讼请求。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提交的青岛市商品房预售合同复印件、入住通知书、谈话录音、中国工商银行个人借款凭证及业主群聊天记录打印件真实性无异议，本院对上述证据真实性予以采信。被告对原告提交的证据2微信名片截图真实性有异议，本院认为该截图与本案缺乏关联性，本院不予采信；被告对原告提交的证据5证人证言不予认可，本院认为证人孙某系原告岳父，与原告具有利害关系，本院对其证言不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 一、2018年2月13日，原告（乙方、买方）与被告（甲方、卖方）签订《青岛市商品房出售合同》，合同约定： 第一条，甲方通过土地使用权出让方式取得胶州市370281006222GB00002地块土地使用权，并依法进行了土地使用权登记取得房地产权证，证书号为：青房地权市字××号，土地面积为：51358.00平方米，土地用途为：住宅。甲方经批准，在该地块上投资建造《怡然园墅小区》（暂定名/现定名）商品房，主体建筑物的建筑结构为混合结构；建筑物地上层数为10层，地下层数为0层。上述商品房已具备规定的预售条件，胶州市房产管理局已批准上述预售（预售许可证编号：青房（字（胶州）2）018007号）。 第二条，乙方向甲方购买胶州市营社路338号《怡然园墅小区》4号楼1单元9层901户（以下简称该房屋），政府规划用途为住宅。 第三条，乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为人民币￥8477.00元，根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）为人民币￥833035.00元。 第十条，该房屋的交付必须符合下列第贰种方案所列条件：……贰、该商品房所在楼座获得《房地产开发项目竣工综合验收备案证》，且乙方已付清全部购房款（包括按照实测面积结清全部尾款）。 第十一条，甲方定于2018年12月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。 第十二条，甲方如未在本合同第十一条约定的期限内将该房屋交付乙方使用，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之0.01计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天，乙方有权选择下列第贰种方案追究甲方责任：贰、逾期超过90天后，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，乙方应当在逾期交付后90天内向甲方书面提出，乙方逾期行使解除权的，视为放弃该权利，合同继续履行。乙方解除合同的，应当与甲方共同到该房屋所在地房地穿登记部门办理解除合同备案手续；上述解除合同备案手续办理完毕15日内，乙方到甲方指定地点领取乙方全部已付款（退款不计利息）及甲方应支付的乙方累计已付款千分之五的违约金，乙方逾期领取的，甲方不承担任何违约责任。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付乙方已付房价款万分之零点一的违约金。 第十九条，乙方行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知甲方，甲方应当在收到乙方的书面通知起90天内将乙方已支付的房价款（包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算）全部退还乙方，并承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款0.50%，在退还房价款时一并支付给乙方。前款及本合同其他条款所称已支付的房价款，是包括乙方直接支付的和通过贷款方式支付的房价款。 第二十一条，甲方或乙方对相对方行使单方面解除本合同有异议的，应在接到对方有关单方面解除本合同的书面通知之日起90天内，向按第三十三条选定的解决争议机关确认解除合同的效力。 合同附件一付款方式和付款期限约定：按揭贷款付款，付款方式：商业贷款。1、乙方于2018年01月27日前付定金计人民币50000.00元；2、乙方于2018年02月01日与甲方签约，并付首付房款计人民币293035.00元；3、乙方于2018年03月01日前应支付房款计人民币490000.00元。 合同补充条款第三条关于本合同第十一条交付期限的补充第四款约定：《青岛市商品房预售合同》第十二条中的第二种方式为：甲方如未按《青岛市商品房预售合同》约定时间将商品房交付乙方，乙方同意给甲方90日的宽限期，若甲方在宽限90日内仍未能将商品房交付乙方，则按《青岛市商品房预售合同》约定的方式处理。 二、2018年1月27日原告缴纳定金50000元,2018年2月1日交首付款293035元，2019年1月1日银行将涉案房屋尾款490000元支付给被告。原告已缴纳房屋维修基金13069.91元。 三、2019年8月，被告通过挂号信给原告邮寄怡然园墅（一期）入住通知书，载明：“尊敬的张涛业主，您好！首先感谢您对青岛海能房地产发展有限公司的支持，您所购买的怡然园墅4号楼1单元901室，面积为98.27平方米，房款总计为833035元。现定于2019年9月1日正式交付使用，请您携带以下相关手续到怡然园墅销售中心办理……交房时间：3号楼——2019年08月31日08:30-16:30,4号楼——2019年09月01日08:30-16:30……”。 四、原告提交的与被告处工作人员邱曦录音显示，原被告曾多次就阁楼问题进行协商，被告处工作人员称：“之前我和大哥（原告）协商过，第一个方案，我们给您退……”。 五、原告提交的中国工商银行个人借款凭证载明，借款人姓名张涛，贷款金额490000.00，贷款期限（月）360，执行利率5.880000%。原告自认涉案房屋系其购买的二套房。 六、庭审中，原告明确一下诉讼请求：要求与被告解除购房合同，被告返还原告购房本金833035元、房屋维修基金13149.91元及赔偿损失30万。 七、第二次庭审中，被告自认涉案房屋所在的4号楼尚未取得《房地产开发项目竣工综合验收备案证》。 本院认为，原告张涛与被告青岛海能房地产发展有限公司签订的《青岛市商品房出售合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、法规的规定，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。 根据原被告签订的《青岛市商品房出售合同》第十条约定，涉案房屋的交付必须符合下列第贰种方案所列条件：……贰、该商品房所在楼座获得《房地产开发项目竣工综合验收备案证》，且乙方已付清全部购房款（包括按照实测面积结清全部尾款）。庭审查明，原告已经付清全部购房款，但涉案房屋所在楼座尚未获得《房地产开发项目竣工综合验收备案证》，故涉案房屋不符合交付条件，即使被告于2019年8月向原告邮寄了怡然园墅（一期）入住通知书，但该通知书到达原告不能视为原告接收房屋，原告拒收房屋于法有据。 根据原被告签订的《青岛市商品房出售合同》第十一条、第十二条约定，被告应于2018年12月31日前交付涉案房屋，逾期超过90天，原告有权解除合同。虽双方约定“乙方解除合同的，应当在逾期交付后90天内向甲方书面提出”，但该约定与逾期超过90天，原告有权解除合同这一约定相互矛盾，有失公允，本院不予支持。且被告处工作人员邱曦即被告委托诉讼代理人，曾在与原告进行协商时，明确表示公司曾给出第一个方案，同意给原告退房。综上所述，现原告已经缴纳全部购房款，但被告并未按照约定向原告交付符合条件的商品房，原告要求解除双方签订的《青岛市商品房预售合同》，符合双方合同约定及法律规定，本院对此予以支持。 根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条规定“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书送达对方时解除。”第五百六十六条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外”。本案中，原告已向被告支付购房款833035元、购房维修基金13149.91元，根据双方合同第十九条约定“乙方行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知甲方，甲方应当在收到乙方的书面通知起90天内将乙方已支付的房价款（包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算）全部退还乙方，并承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款0.50%，在退还房价款时一并支付给乙方。故合同解除后，被告应返还原告购房款、维修基金，并赔偿原告损失4165元（833035元×0.50%）。 关于原告主张的利息损失。根据双方合同第十九条约定，原告单方面解除本合同时，被告应当返还原告房价款（包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算），但结合庭审查明，原告购买涉案房屋系银行按揭贷款购买，且合同解除原因在于被告逾期交房，本院认为利息按中国人民银行公布的同期贷款利率计算为宜，2019年8月20日开始按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。故，按照双方合同约定的付款时间，利息分别计算为：1、以50000元为基数，自2018年1月27日起计算至被告实际给付之日，2019年8月20日之前按中国人民银行公布的同期贷款利率计算，2019年8月20日开始按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；2、以293035元为基数，自2018年2月1日起计算至被告实际给付之日，2019年8月20日之前按中国人民银行公布的同期贷款利率计算，2019年8月20日开始按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；3、以490000元为基数，自2019年1月1日起计算至被告实际给付之日，2019年8月20日之前按中国人民银行公布的同期贷款利率计算，2019年8月20日开始按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 关于原告主张损失30万元，原告未提交证据证明其损失系因被告逾期交房造成且已实际发生，在本院已按照合同约定支持原告利息损失及合同约定的赔偿金额的情况下，对原告的该项主张，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条、第五百六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、解除原告张涛与被告青岛海能房地产发展有限公司签订的《青岛市商品房预售合同》； 二、被告青岛海能房地产发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告购房款833035元、住房维修基金13149.91元并支付原告张涛利息损失（1、以50000元为基数，自2018年1月27日起计算至被告实际给付之日；2、以293035元为基数，自2018年2月1日起计算至被告实际给付之日；3、以490000元为基数，自2019年1月1日起计算至被告实际给付之日。上述利息计算2019年8月20日之前按中国人民银行公布的同期贷款利率计算，2019年8月20日开始按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 三、被告青岛海能房地产发展有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿付原告张涛解除合同损失4165元； 四、驳回原告张涛的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 应缴案件受理费15116元，实缴案件受理费14216元，因适用简易程序，减半收取计7558元，由被告青岛海能房地产发展有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判员  孙超 二〇二一年二月二日 法官助理梁岩 书记员段晓敏