贵州省贵阳市南明区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0102民初15400号原告：周某，男，1982年11月9日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。原告：周某某，男，1974年6月28日出生，汉族，住湖南省新邵县。原告：彭某某，男，1986年4月5日出生，汉族，住湖南省邵东县。原告：杨某某，女，1970年12月24日出生，汉族，住湖南省邵东县。以上四原告之共同委托诉讼代理人：付易会，贵州福万律师事务所律师，执业证号：15201201411420907，特别代理。以上四原告之共同委托诉讼代理人：王惠奇，贵州福万律师事务所律师，执业证号：15201201110257502，特别代理。被告：贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益房开），住所在贵州省贵阳市南明区花果园彭家湾危旧房、棚户区改造项目B南13栋，统一社会信用代码：91520100714373423J。法定代表人：肖春红，该公司董事长。委托诉讼代理人：周帅，贵州济元律师事务所律师，执业证号：15202201710661822，特别代理。第三人：贵州谊品弘科技有限公司（以下简称谊品弘公司），住所在贵阳市云岩区中坝路99号贵阳北京西路安置负2层24号，统一社会信用代码：91520103MA6H70W05N。法定代表人：田文文。委托诉讼代理人：罗某某，男，1994年12月26日出生，汉族，住贵阳市云岩区，系公司员工，特别代理。原告周某、周某某、彭某某、杨某某与被告宏益房开、第三人谊品弘公司不当得利纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周某及四原告的共同委托诉讼代理人付易会、被告宏益房开的委托诉讼代理人周帅、第三人谊品弘公司的委托诉讼代理人罗某某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周某、周某某、彭某某、杨某某向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即返还不当得利共计1111715.81元；2、判令被告应向原告支付从2019年9月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息（暂计至2020年10月19日为38459.61元）；3、判令被告承担本案全部诉讼费、保全费。事实及理由：原被告于2019年7月20日签订《商品房买卖合同》，购买了被告开发的位于南明区，建筑面积928.70平方米，总价款人民币7957752元。合同签订后，原告已按照约定支付了全部购房款。合同第十一条约定被告应在2019年9月20日前交付商品房。该商铺在2018年10月被告已出租给第三人，租期为6年，自2018年10月18日至2024年10月17日。2018年10月18日至2020年10月17日租金为70元／月／平方米，2020年10月18日至2022年10月17日租金为80元／月／平方米，2022年10月18日至2024年10月17日租金为80元／月／平方米。原被告于2020年5月8日签订《房屋交付验收表》，约定自2019年9月20日起，该商铺交付原告。但是被告未退还交付后第三人支付的2019年9月20日至2020年2月9日的租金303375.33元和押金65009元共计368384.33元。且被告于2020年1月向第三人按照折扣价收取了2020年2月10日至2021年2月9日的租金共计743331.48元。被告同意将商品房于20219年9月20日交付原告，交付后，该商品房所有权归属原告，因此基于该商品房的收益应归原告所有，被告非法收取，原告多次要求被告退还，被告拒不退还。根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条“因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。”被告应退还原告其无法律根据取得的不当利益。根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第131条规定“返还的不当利益，应当包括原物和原物所生的孳息。利用不当得利所取得的其他利益扣除劳务管理费用后，应当予以收缴。”因此，被告应按照全国银行间同业拆借中心的贷款市场报价利率（ＬＰＲ）计算利息直至被告实际履行之日止。现原告为维护自身的合法权益，遂诉至人民法院，诉请如前。被告宏益房开答辩称：1、应返还租金，但原告租金计算错误，起算日期应当从房屋实际交付之日起计算，根据被告实际开具发票，2019年8月10日至2020年2月9日共计183天，实际开票金额为390054元，计算每天租金为2131.44元，原告计算2019年9月20日至2020年2月9日共计142天，租金为302664.48元，原告计算较高，与实际不符；2、押金原告应当承担举证责任；3、原告主张利息无法律依据。第三人谊品弘公司陈述意见称：没有意见。本院经审理认定事实如下：2019年7月20日，原告周某、周某某、彭某某、杨某某作为买受人同作为出卖人的被告宏益房开签订合同编号为200452的《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发建设的花果园项目，房屋总价款7957752元，原告于合同签订之日向被告支付首期房款4377752元，余款3580000元以银行按揭支付，被告应当在2019年9月20日前向原告交付房屋。合同签订当日，原告即向被告支付了首期购房款4377752元，被告出具收据给原告。2019年12月31日，原告同中国建设银行股份有限公司贵州省分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定由原告借款3580000元用以支付案涉房屋款项。后原告于2020年4月8日向被告支付了购房款余款，被告出具收据给原告。2020年5月8日，原被告签署《房屋交付验收表》，约定自2019年9月20日起案涉房屋物业由被告交付给原告。同日，原告同贵州宏立城物业服务有限公司签署《消防安全责任书》，并由原告签署《商铺管理规定》。另查明，被告同第三人已于2018年10月25日签订《租赁合同》，约定由被告将案涉房屋（建筑面积928.7平方米）出租给第三人使用，租赁期限自2018年10月18日至2024年10月17日止，租金标准2018年10月18日至2020年10月17日为70元/月/平方米，2020年10月18日至2022年10月17日为80元/月/平方米，2022年10月18日至2024年10月17日为90元/月/平方米，租金每3个月支付一次，第三人应在签订合同时向被告交纳1个月租金作为保证金（65009元）。合同还对其他事项进行了约定。2020年5月8日，原告同第三人重新签订《租赁合同》，约定由原告将案涉房屋（建筑面积928.7平方米）出租给第三人使用，租赁期限自2018年11月10日至2024年11月9日止，租金标准为2018年11月10日至2020年11月9日为60元/月/平方米，2020年11月10日至2022年11月9日为70元/月/平方米，2022年11月10日至2024年11月9日为80元/月/平方米，租金每3个月支付一次，第三人应在签订合同时向被告交纳1个月租金作为保证金（65009元）。再查明，第三人于2018年10月31日向被告交纳案涉房屋履约保证金65009元，于2019年7月26日交纳2019年5月10日至2019年8月9日期间的租金195027元、2019年8月10日至2019年11月9日期间的租金195027元，于2019年11月4日交纳2019年11月10日至2020年2月9日期间的租金195027元，于2020年1月14日交纳2020年2月10日至2021年2月9日期间的租金743331.48元。上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》、《房屋交付验收表》、《消防安全责任书》、《商铺管理规定》、被告同第三人的《租赁合同》、原告同第三人的《租赁合同》、发票、收据、电子转账凭证等证据在卷为证，并经质证核实，足以认定。本院认为，宏益房开对返还租金无异议，但就租金起算时间、金额、支付利息提出异议，故本院仅就原被告双方存有争议的焦点认定如下：关于租金起算时间。原被告于2020年5月8日签署《房屋交付验收表》约定自2019年9月20日起案涉房屋物业由被告交付给原告，此系双方真实意思表示，被告应当知晓其作出此意思表示后所应承担的法律后果，据此本院认定案涉房屋已于2019年9月20日交付给原告，原告自此依法享有占有、使用、收益和处分的权利，故原告依法享有案涉房屋自2019年9月20日起的租金。被告应当自2020年5月8日起算租金的答辩意见，与事实不符，依法不予采信。关于租金金额。原告同第三人于2020年5月8日重新签订《租赁合同》对案涉房屋租金标准进行了变更，此亦系双方真实意思表示，双方应当按照约定履行合同义务，根据合同约定，2018年11月10日至2020年11月9日的租金标准为60元/月/平方米，2020年11月10日至2022年11月9日为70元/月/平方米，据此2019年9月20日至2020年11月9日共计1年1个月21天，租金为60元/月/平方米×928.7平方米×13个月+60元/月/平方米×928.7平方米÷30天×21天=763391.4元（其中，2019年9月20日至2019年11月9日期间的租金为94727.4元，2019年11月10日至2020年2月9日期间的租金为167166元，2020年2月10日至2020年11月9日期间的租金为501498元），2020年11月10日至2021年2月9日共计3个月，租金为70元/月/平方米×928.7平方米×3个月=195027元，上述租金共计958418.4元，原告诉请超出部分，依法不予支持。关于是否支付利息。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》第一百三十一条规定:“返还的不当利益，应当包括原物和原物所生的孳息。利用不当得利所取得的其他利益，扣除劳务管理费用后，应当予以收缴。”原告主张的利息属于原告的实际损失，被告应予以返还。第三人将租金存入被告银行账户，本案所涉不当得利所生的孳息为银行存款利息，原告主张按照贷款利率计算孳息无事实和法律依据，本院不予支持。被告除返还租金及利息外，还应当将第三人支付的履约保证金65009元一并返还给原告。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见(试行)》第一百三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还租金958418.4元、保证金65009元给原告周某、周某某、彭某某、杨某某；二、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还给原告周某、周某某、彭某某、杨某某利息（按照中国人民银行同期同类存款利率计算，以65009元为基数自2019年9月20日起计算至实际履行之日止，以94727.4元为基数自2019年7月26日起计算至实际履行之日止，以167166元为基数自2019年11月4日起计算至实际履行之日止，以696525元为基数自2020年1月14日起计算至实际履行之日止）；三、驳回原告周某、周某某、彭某某、杨某某的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15152元、减半收取计7576元，保全费5000元，由原告周某、周某某、彭某某、杨某某负担571元，被告贵阳宏益房地产开发有限公司负担12005元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵阳市中级人民法院。审判员 翟 涛二〇二一年二月二日书记员 陈桂梅