江西省赣州市赣县区人民法院民 事 判 决 书(2018)赣0721民初231号原告汪明生，男，汉族，1963年4月8日生，住赣县区。委托代理人谢翔鹤，赣县梅林法律服务所法律工作者，特别授权。被告邹华芬，女，汉族，1983年10月16日生，住赣州市赣县区。被告赣州市信而美汽车销售有限公司，住所地：赣县区梅林镇杨仙大道西路11号9栋1-11号。法定代表人邹华芬，该公司董事长。以上二被告委托代理人曾瑞林，广东华商（赣州）律师事务所律师，特别授权。原告汪明生诉被告邹华芬、赣州市信而美汽车销售有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员赖建军适用简易程序进行了审理。原告汪明生及其委托代理人谢翔鹤、被告邹华芬、赣州市信而美汽车销售有限公司的委托代理人曾瑞林到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告汪明生向法院提出诉讼请求：1、依法解除原告与被告邹华芬于2015年3月31日签订的《贡江上院商铺租赁合同》；2、判令两被告按40元/月/㎡的标准向原告支付：2015年6月1日至2017日5月31日商铺租金52934.4元（40元/月/㎡*24月*55.14㎡）人民币；并判令两被告按40元/月/㎡的标准向原告支付2017年6月1日之后的商铺租金，直到将商铺移交回原告止；3、判令被告一向原告支付的5296元人民币作为违约金不予退还，归原告所有；4、判令被告方立即腾退所占用的房屋，并按租赁合同第八条第3款规定恢复商铺的基础性功能（如门锁、隔墙、卫生间等）。5、判令两被告承担本案的诉讼费用，并对上述所有应付费用互负连带责任。事实与理由：2015年3月31日，原告与被告邹华芬签订了《贡江上院商铺租赁合同》一份，双方约定，原告将位于赣州市赣县区杨仙大道66号贡江上院9栋1层11号商铺出租给被告邹华芬作为车行使用，租期为八年（从2015年6月1日起至2023年5月31日止），租金为：第一、二年度免收租金，第三年度从2017年6月1日为40元/月/平方米，以后每年度在前一年度的基础上递增5元/月/平方米。同时还约定：租赁期内，如因乙方原因导致本合同提前解除，乙方不享受免租期优惠，乙方应按本合同约定如数补交免租期租金等费用，并承担相应的违约责任，甲方有权没收乙方缴纳的履约保证金5296元。合同签订后，原告将合同项下的商铺交付给被告进场装修，被告按约定向原告缴纳了保证金5296元。被告邹华芬为被告赣州市信而美汽车销售有限公司的法定代表人，承租原告的商铺也是为了给该公司开车行之用，事实上从承租之日起，所租商铺也一直是由被告赣州市信而美汽车销售有限公司在使用。合同履行后，在二年免租期即将到期时，被告方便以经营亏损为由，于2017年7月22日以短信方式通知原告退租，单方要求解除合同，并清空合同项下商铺。为此，原告要求被告信守合同，补交免租期租金，并依约承担单方解除合同的违约责任，遭被告方拒绝。为维护原告的合法权益，特诉至法院。被告邹华芬、赣州市信而美汽车销售有限公司辩称：（1）本案合同在2017年7月22日原告收到被告邹华芬的短信已解除，解除后的租金系扩大损失，由原告自行承担；（2）原告租赁合同的权利义务系因购买房屋从开发商处继受而来，其继受租赁合同的权利义务应从其实际取得房屋产权的时间开始计算，其与开发商约定的交房时间为2015年12月31日，取的房屋产权证的时间是2016年9月，实际与被告签约的实际为2015年12月28日；（3）原告主张免租期间的租金没有事实与法律依据，如果提前解除合同需要支付租金的话，合同第五条就应当标明第一年、第二年免租期的单价；（4）原告按第三年的租金来计算免租期的租金没有事实依据；（5）原告在收到被告的解除租赁合同的通知后就拿回来钥匙，且原告接收的是毛坯房，不存在腾房和恢复的问题；（6）原告要求被告赣州市信而美汽车销售有限公司承担责任无法律和事实依据。经审理查明：2015年3月31日，被告邹华芬向赣州弘盛源实业有限公司承租了贡江上院9栋1-11号商铺并签订了店铺租赁合同及店铺租赁补充协议，由赣州弘盛源实业有限公司向被告邹华芬收取了30000元店面恢复安装押金。原告汪明生于2015年7月2日在赣州弘盛源实业有限公司处购买了贡江上院9栋1-11号商铺，并签订了赣州市商品房买卖合同，约定在2015年12月31日前将贡江上院1-11号商铺交付给原告。商铺交付后，原告汪明生（甲方）与被告邹华芬（乙方）重新签订了一份《贡江上院商铺租赁合同》，合同约定：被告邹华芬租赁原告位于赣县××镇××大道××号贡江上院9栋1层11号商铺，商铺租赁建筑面积55.14平方米，租期8年（2015年6月1日至2023年5月31日止），2015年、2016年两年租金免费，2017年按40元/月/平米方计算并逐年增加5元的标准计算租金至2023年。在租赁期内如因乙方原因导致合同提前解除，乙方不享受免租期优惠，乙方应按合同的约定如数补交免租期租金等费用，并承担相应的违约责任。乙方在租赁期内确需中途退租，应提前二个月向甲方提出书面申请，并缴清应缴费用，经甲方同意后方可办理相关手续，但乙方所交履约保证金甲方不予以退还，商铺的所有装饰物无偿归甲方所有。被告邹华芬于2015年12月29日向原告缴纳了履行约保证金5296元及406元水电押金。2017年7月22日，被告赣州市信而美汽车销售有限公司的员工通过短信向原告提出解除租赁合同，并清空商铺。原告要求被告补交免租期的租金，被告不同意原告方的要求。另查明：（1）被告邹华芬系被告赣州信而美汽车销售有限公司的法定代表人。本案租赁合同签订后，实际使用人是被告赣州信而美汽车销售有限公司；(2)本案所涉店面原告已收回；（3）对于被告缴纳的406元水电押金，原告表示超出部分可以退还给被告，但未提供被告实际使用费用，故该费用可抵扣被告需支付的租金；（4）原告已将出租商铺收回并开始重新装修。以上事实，有原被告的陈述，原告提供的身份证、赣州市商品房买卖合同、企业信息登记表、贡江上院商铺租赁合同、房产证、信息截图、贡江上院商铺租赁合同1、贡江上院商铺租赁合同2、电话录音（光盘），被告提供的贡江上院商铺租赁合同、保证金及水电押金收条、店铺租赁补充协议证据予以证实，经庭审质证，本院予以确认。本院认为:原告汪明生与被告邹华芬签订的《贡江上院商铺租赁合同》系双方真实意思表示，双方租赁关系合法有效，双方应按照合同约定履行。被告提前解除租赁合同，根据合同第八条第2项的约定应补交免租期租金并承担相应的违约责任。因此，对原告汪明生要求与被告解除租赁关系、支付租赁期间租金的合理主张，本院予以支持。对原告要求被告交还店面的主张，因原告已将店面收回，故无须再行处理。对原告要求被告支付租金的请求，因租赁合同中未写明免租期的租金计算标准，但根据当时相同地段店铺的租金价格和合同中有约定2017年后的租金价格可推算得出，2015年的租金以30元/月/平方米、2016年的租金以35元/月/平方米的标准来计算符合当时的租赁价格。对被告对租金计算的起始时间提出异议，因原告汪明生的房屋买卖合同是2015年7月2日签订的，交房时间是2015年12月31日前，原告收取被告的履行约保证金和水电押金是在2015年12月29日，为方便计算，租金从2016年1月1日开始收取；因被告是在2017年7月22日向原告提出解除合同，结合原被告签订的租赁合同约定“乙方在租赁期内确需中途退租，应提前二个月向甲方提出书面申请”的约定，截止时间应为2017年9月22日止（2016年1月1日至2016年6月1日按30元/月/平方米计算；2016年6月2日至2017年6月1日按35元/月/平方米计算；2017年6月2日至2017年9月22日按40元/月/平方米计算）。对原告方要求被告按合同规定恢复商铺的基础性功能，即：玻璃墙装门、恢复水、电入口及每个店铺的隔墙砌回原状的诉讼请求，因原告方未提供相应的证据证明，且被告邹华芬提供了与赣州弘盛源实业有限公司签订的店铺租赁补充协议和30000元店面恢复安装押金收条的证据可以证明对原告方提出的诉讼请求与被告无关。对被告赣州市信而美汽车销售有限公司提出不应由该公司承担责任的答辩意见，根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条规定，合同具有相对性只在特定的当事人之间发生法律效力。在公司未成立时，发起人以自己的名义签订的合同，合同相对人只能向发起人主张合同权利。但是，公司成立后确认该合同的或已经实际享有合同权利的，合同相对人可以请求公司承担责任。且本案租赁店铺的实际使用人也是被告赣州信而美汽车销售有限公司。为此，对被告赣州市信而美汽车销售有限公司的答辩意见，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十一条、第九十四条第二款、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用（中华人民共和国公司法）若干问题的规定（三）》第二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告汪明生与被告邹华芬签订的《贡江上院商铺租赁合同》。二、被告邹华芬于本判决生效之日起十日内向原告汪明生支付租金39111元。三、被告赣州信而美汽车销售有限公司对租金承担连带清偿责任。四、被告邹华芬缴纳的履约保证金5296元，归原告所有。五、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未能按本判决确定的期限给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1260元，由原告承担144元，由被告邹华芬、赣州市信而美汽车销售有限公司承担1116元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 员  赖建军二〇一八年四月二十七日代理书记员  曾玲芳附：一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。二、赣州市赣县区人民法院标的款账号：户名：赣州市赣县区人民法院帐号：14×××52开户行：赣县农行赣东分理处三、赣州市中级人民法院上诉费帐号：户名：江西省赣州市中级人民法院帐号：99×××88开户行：招商银行赣州长征大道支行。