广东省增城市人民法院民 事 判 决 书（2013）穗增法民三初字第407号原告：陈菊芳，女，1980年9月24日出生，汉族。委托代理人：王美舟，广东广之洲律师事务所律师。被告：广州恒创投资有限公司。法定代表人：关福如，该公司董事长。委托代理人：李剑铭，广东正大方略律师事务所律师。委托代理人：马银良，该公司经理。原告陈菊芳诉被告广州恒创投资有限公司（以下简称恒创公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈菊芳的委托代理人王美舟、被告恒创公司的委托代理人李剑铭、马银良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈菊芳诉称：陈菊芳和恒创公司于2011年4月29日签订了商品房买卖合同，约定陈菊芳购买恒创公司开发的坐落于增城市中新镇学院南路l号4幢1301房；恒创公司应于2012年6月30日前将通过质量、竣工、规划、消防、人防、电梯、环保、供气、永久用水、永久用电、通邮、共用设施及附属配套项目验收、工程竣工验收备案表及《建设工程质量监督报告》等验收文件的房屋给陈菊芳使用，逾期每日按照总房款的万分之一支付违约金。陈菊芳履行了合同的全部义务。但是，恒创公司尚未取得该房屋的验收合格文件（包括质量、竣工、规划、消防、通气、电梯、永久水电验收、人防、环保验收，工程竣工验收备案表等），并且未出示上述验收文件的原件，未提供盖有恒创公司公章的上述文件的复印件，住宅使用说明书、质量保证书未盖公章，未通过涉案房屋的基础设施、公共配套建筑验收，被告没有按照合同约定装修涉案房屋的入口大堂，没有在涉案房屋内安装与楼宇大门及监控中心相连的全彩可视对讲机，房屋存在很多质量问题。附件七约定的延迟交楼违约金标准为总房款的万分之一，违约金总额不超过总房款的5%，与逾期付款违约金的约定不对等，显失公平，应予调高。恒创公司的行为已经构成违约，应承担违约责任。故请求法院判令，一、恒创公司为陈菊芳按照合同约定装修楼宇入口大堂；二、恒创公司在陈菊芳的涉案房屋户内安装与楼宇大门及监控中心相连的全彩可视对讲机；三、恒创公司向陈菊芳支付延迟交楼违约金（以总房款642651元为本金，按照每日万分之五的标准，从2012年6月30日起计至恒创公司具备永久供电、永久供气交楼条件后书面通知陈菊芳收楼之日止，延期交楼违约金不以上述总房款5％为限）；四、恒创公司承担本案诉讼费用。被告恒创公司辩称：原、被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件）是双方真实意思表示，内容和形式均没有违反国家法律强制性规定，合法有效，双方当事人要恪守履行。一、恒创公司延期交房主要原因是当地政府和公共服务建设单位的行为造成。因此，造成涉案房屋延期交房属于情势变更，不能将责任全部归责于恒创公司，恳请法院根据客观事实和法律规定，依法判决免除自2012年7月1日至2012年12月31日的延期交楼的违约责任。1、根据恒创公司提供的增城市公证处《公证书》、涉案楼盘所在地政府的证明、电力和燃气建设单位出具的证明，足以证明恒创公司延期交楼不是由于恒创公司的行为造成的，延期交房不可归责于恒创公司。2、当地政府明确承诺小区配套的市政道路学院南路于2011年6月前建成竣工，但受征地拆迁困扰，当地政府配套的市政道路、地下雨水、污水网管在承诺的期限内即2011年6月前未能完成，道路至今未通，地下雨水、污水网管直到2012年底才完工，结合永久用电和永久用气建设单位至今未完成建设等具体情况，恒创公司要求法院依法免除2012年7月1日至2012年12月31日的延期交楼的违约责任相对更为公平和合理。3、恒创公司主张延期交房是由于情势变更原因引起的，符合相关法律规定。恒创公司在签订房屋买卖合同时不能够判断和预计政府本应在出让或2011年6月前就应该竣工的基础配套设施会因为遇到拆迁等问题阻碍了市政道路、地下雨水、污水网管的建设，直至2012年6月30日恒创公司与陈菊芳约定的交楼时间仍不能完成，也更不可能预见通过政府出让方式取得的商住用地本应该配套的永久用电和永久用气不能在交楼前完成建设。4、根据《广州市商品房预售合同（预售）》第十三条第二款“因不可抗力等原因”以及附件七第七条“因不可抗力等原因还包括其他政府行为”等约定，恒创公司因当地政府配套的市政道路、地下雨水、污水网管和永久用电、用气等原因造成涉案房屋延期交付，也应当免除恒创公司的相关延期交付的责任。5、2012年9月25日，恒创公司以多种方式向陈菊芳等业主告知了因上述情况出现发生的情势变更事由，故法院应该依法减轻或免除因情势变更延期交房的违约责任。二、恒创公司同意按照合同约定承担自2013年1月1日起至2013年4月16日止的延期交房的违约责任，符合法律规定和合同约定，恳请贵院支持。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”涉案楼盘于2013年4月17日取得《竣工验收备案表》，证明涉案楼盘验收合格，符合法律规定的交楼条件。根据合同附件七第八条：“若卖方已办妥竣工验收备案手续的视为符合交付标准，卖方不承担延期交房的违约责任。”的约定，延期交房的违约责任计至2013年4月16日符合合同约定。三、陈菊芳诉请要求恒创公司支付延期交楼违约金不以总房款5%为限，明显加重了恒创公司的违约责任，违背了双方当事人签订的约定，明显与法律规定不符。因此，陈菊芳该项诉请没有合同依据，也不符合法律规定，法院不应该支持。陈菊芳该诉讼请求违背了合同法第六条规定的诚实信用原则；合同约定以总房价5%为限遵循了公平原则；陈菊芳该项诉讼请求超过了法律规定的诉讼时效，陈菊芳没有在一年内行使撤销权；陈菊芳要求不以总房款的5%为限不属于《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和司法解释规定的范畴；陈菊芳没有依法向法院提供恒创公司延期交房造成其实际损失的证据，其该项诉讼请求缺乏证据支持；法院不应动用自由裁量权多处改变生效的合同。四、陈菊芳要求恒创公司每日以总房款的万分之五支付延期交楼违约金，明显加重了恒创公司的违约责任，明显违背了双方当事人签订的合同约定，明显与法律规定不符，且具有明显的随意性。故恳请法院依法判决恒创公司按照合同约定每日以总房款的万分之一支付延期交楼违约金。陈菊芳要求调整违约金计算标准缺乏证据，与客观事实不符。五、陈菊芳第一项诉讼请求超越了恒创公司的权限，也不具体明确，第二项诉讼请求是由于陈菊芳拒绝恒创公司按照合同进行变更所导致的，恳请法院依法驳回上述两项诉讼请求。入口大堂属于全体业主，陈菊芳提出的要求侵害了其他业主的权利。根据房屋买卖合同第二十三条第三项、附件六装饰设备标准关于“入户大堂”的约定，恒创公司有权选择安装智能卡和密码门锁，也可以选择同等档次进行替代。对此，恒创公司曾通过书面方式广泛征求全体业主的意见，几个月过去了，恒创公司至今未收到反馈意见，由于诉讼业主的原因，至今恒创公司未能按照合同约定进行大堂智能卡及密码门锁设备安装，陈菊芳应该承担责任。经审理查明：恒创公司于2003年11月18日成立，系有限责任公司，工商登记的经营范围是以自有资金投资房地产项目等。恒创公司是位于增城市中新镇团结村焦冚岗恒福花园住宅小区的开发商。2011年4月29日，陈菊芳（乙方、买方、买受人）与恒创公司（甲方、卖方、出卖人）签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件六装饰、设备标准及附件七商品房卖合同补充协议等），其中合同约定“……第三条商品房销售依据，乙方购买的商品住宅为预售商品房。该商品房作为在建设商品房，已具备《广东省商品房预售管理条例》规定的预售条件，已取得《商品房预售许可证》，编号为：穗房预（网）字第20110080号；核发机关为增城市国土资源和房屋管理局。第四条合同标的物基本情况，乙方所购商品房为……恒福花园…第4幢13层1301号房（下称该商品房）……第七条计价方式和价款，甲方与乙方约定按下列第1种方式计算该商品房价款：1.该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价……总金额（人民币）642651元……第十条逾期付款的违约责任，1.一次性付款的，如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将全部房款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按总房价款的0.05％的标准支付违约金；经甲方催告，逾期超过30日，乙方仍未按约支付的，甲方有权解除合同。2.分期付款的，如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将各期房款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付房价款0.05%的标准支付违约金；经甲方催告，逾期超过30日仍未支付的，甲方有权解除合同。3.按揭付款的如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将首期款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付首期房价款0.05％的标准支付违约金；经甲方催告，逾期超过30日仍未支付的，甲方有权解除合同……甲方要求解除合同的，甲方应自其要求解除合同通知书到达乙方之日起10日内，将乙方已支付房价款退还给乙方。……第十二条交房条件，该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付甲方应当在2012年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。……因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方……第十四条延期交房的违约责任，甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理……2.乙方继续履行合同，甲方自本合同约定的最后交房期限的第二日起至实际交付日止，按日向乙方支付已付房款的万分之一作为违约金，乙方同意违约金不超过总房款的5％。……第十五条房屋交付时的有关资料，甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：……（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。……上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件……上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。……第二十三条甲方关于装饰、设备标准承诺的违约责任，甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准。达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按照下述第3种方式处理：……3.甲方将装饰、设备修复至符合约定标准或以同等档次、相同质量的材料进行替代，但不作任何补偿。乙方应在甲方修复该商品房时给予甲方一切必要的配合。但因乙方不予配合而导致修复延误或损失扩大，甲方不承担任何责任。第三十一条本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议作为本合同附件。第三十二条本合同附件与正文具有同等法律效力。……”。合同附件六为装饰、设备标准，约定“……视讯装置：…各户配有与楼宇大门及监控中心相连的全彩可视对讲机。……入口大堂：地面：铺优质石材拼花图案，墙身：高级环保乳胶漆，天花：造型配豪华灯饰；智能卡及密码门锁或可视对讲系统。……”。附件七为《广州市商品房买卖合同（预售）》补充协议，约定“……四、甲乙双方一致同意对《商品房买卖合同》第十条‘逾期付款的违约责任’补充约定如下：1、乙方未按本合同约定时间付款的，按本合同第十条约定向甲方支付违约金，逾期达30天的，甲方有权解除合同，有权将该商品房另行出售，同时乙方还应按总房价的30％向甲方支付违约金。……六、甲乙双方一致同意《商品房买卖合同》第十二条关于‘交房条件’的全部约定变更为：该商品房项目竣工验收合格后，并取得了本补充协议第八条约定的由相关政府行政主管部门出具的认可文件或准许使用文件和公共服务单位出具的证明文。七、甲乙双方一致同意《商品房买卖合同》第十三条中‘因不可抗力等原因’还包括以下原因：1、政府部门延迟有关文件批准或其它政府行为；……八、《商品房买卖合同》第十五条‘房屋交付时的有关资料’全部约定变更为：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：……（四）供水、供气、供电的永久使用证明材料。……如卖方无法取得上述相关报告或资料，导致（一）至（五）项文件资料不齐全，若卖方已办妥竣工验收备案手续的视为符合交付标准，卖方不承担延期交房的违约责任。……十二、甲乙双方一致同意对《商品房买卖合同》第二十三条“甲方关于装饰、设备标准承诺的违约责任”补充约定如下：1、甲方有权以同类、同等级的材质对附件六所列装饰、设备标准进行调整。2、甲方交付使用的商品房装饰、设备质量达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按约定标准据实负责保修，但乙方不得籍此拒绝收楼；乙方以该商品房的装饰、设备质量标准不符为由拒绝办理收楼手续而引起的逾期收楼和办理产权登记的责任应自行承担。……二十二、本补充协议均为《商品房买卖合同》的有效组成部分，与《商品房买卖合同》具有同等法律效力，随《商品房买卖合同》生效而生效。若本补充协议的约定与《商品房买卖合同》的约定有不一致、矛盾、甚至表述、理解不同的，均以本补充协议为准。”2011年4月29日，恒创公司出具了一张发票给陈菊芳收执，确认收到陈菊芳支付的购房款202651元。2012年9月28日，恒创公司通过特快专递的邮寄方式向陈菊芳发出《预收楼通知书》，内容为：目前恒福花园已基本完成建筑验收、环保验收、规划预检、消防预检及供水供气报装等一系列交楼前的准备工作；市政永久供电工程正紧张施工中，园林景观建设预计在11月上旬完成。其中困扰其公司最大的问题是小区配套的供电、道路等市政设施建设严重超期，例如学院南路按计划应在2010年12月前交付使用，但由于征地拆迁难度、费用大幅提高，致使学院南路施工进度严重迟缓，至今尚未交付使用；其公司将在10月8日开始安排办理提前预收楼手续；办理收楼后业主的用电将按照市政永久用电收费标准收取，与临时用电标准之间的差额由公司承担。2012年12月26日，恒创公司又一次通过特快专递的邮寄方式向陈菊芳发出《交楼通知书》，内容为由于小区市政配套设施建设严重超期、上半年阴雨天时间过长及工程施工等多方面原因导致交楼延期，其公司对愿意作出如下补偿，1、其公司为延期收楼的业主缴交18个月的物业管理费，2、在永久用电未开通前，由其公司支付电费；全部工程已基本完成，基本达到交楼条件，自2012年12月28日起开始办理交楼手续等。2013年8月30日，恒创公司再次通过特快专递的邮寄方式向陈菊芳发出《交楼通知书》，通知陈菊芳等业主在收到通知之日起三日内办理收楼手续，逾期未来办理的，视为房屋已交付并开始计算物业管理费。2012年11月8日，增城市公证处受恒创公司的委托派员前往恒福花园住宅小区南边的中新镇学院南路现状进行保全证据的工作。同年11月14日，增城市公证处就上述事项出具《公证书》。2013年3月10日，增城市中新镇人民政府出具二份《证明》，内容为学院南路西起新新公路，东至新墩公路，该道路建设工程按计划于2011年6月前竣工，但由于学院南路征地拆迁工作未能按时完成，致使道路施工一直无法开展；2012年6月开始建设学院南路地下雨水、污水管网，8月从新新公路经恒福花园小区约600米雨水、污水管网建成，10月因学院南路东侧的征地拆迁工作未完成，停止施工，道路至今尚未贯通；2012年12月下旬，为解决恒福花园住院小区的排水问题，将已建成的学院南路西侧雨水、污水管网与东侧新墩路下游管道接通；为保证市政路学院南路的施工，要求恒福花园住宅小区雨水管网施工要延后于市政路学院南路雨水管网施工。2013年4月17日，恒创公司取得增城市建设局核发的涉案房屋所涉工程的《竣工验收备案表》，该表注明涉案房屋所涉工程于2012年8月8日竣工，以及恒创公司提供了监督站出具的电梯验收准用证、燃气工程验收文件等内容。另查明，一、2011年2月22日，恒创公司取得增城市国土资源和房屋管理局核发的预售涉案房屋的《广东省广州市商品房预售许可证》【编号为增城房预（网）字第20110080号】。二、2012年7月9日，增城市环境保护局向恒创公司出具《关于恒福花园建设项目环保预验收的意见》，同意涉案房屋所涉工程项目先行通过环保预验收。三、2013年2月7日，恒创公司取得了广州市公安消防局出具《建设工程消防验收意见书》关于增城恒福花园住宅小区建设工程消防验收合格的意见。四、2013年3月10日，增城市广播电视台出具《证明》，内容为恒福花园小区视频闭路电视已于2012年5月具备永久开通使用条件。五、2013年3月11日，增城市人民防空办公室出具了与涉案房屋有关的《人民防空工程专项竣工验收备案表》。六、2013年3月20日，广州市增城自来水有限公司中新供水收费处出具《证明》，证明恒福花园住宅小区于2012年7月报装了消防、生活、商业性永久用水，并于2012年9月份正式投入使用。七、2013年4月10日，广州东部发展燃气有限公司出具《证明》，内容为恒福花园附近的新新公路和广汕公路路段均尚未铺设市政天然气管道，恒福花园暂无法接入市政天然气管网，其公司正加快推进管道规划建设；经其公司对恒福花园住宅小区自建天然气管道验收合格后，可待市政天然气主管网铺至小区用地红线位置时免费接入。八、2013年10月10日，恒创公司与广州供电有限公司就涉案房屋的恒福花园小区签订《高压供用电合同》，该合同约定了用电类别为非工业、普通工业，商业，居民生活等内容。第一次庭审中，一、恒创公司确认陈菊芳已按照合同约定的付款方式支付了购房款。二、恒创公司承认涉案房屋至2013年9月17日仍未达到合同约定的永久通电、通气的使用条件。三、关于涉案楼宇入口大堂装修及涉案房屋内是否安装对讲机的问题，陈菊芳称，楼宇入口堂完全没有装修，涉案房屋内也没安装全彩可视对讲机；恒创公司称楼宇入口大堂除没有安装密码门锁或可视对讲机系统外，其余地方均已按合同约定装修了，涉案房屋内未配有全彩可视对讲机。第一次庭审过后，本院通知双方到现场查看涉案楼宇大堂的装修是否符合合同的约定。经查看，涉案房屋的楼宇入口大堂没有安装智能卡及密码门锁系统或可视对讲系统，地面铺设了石材拼图，天花安装了圆形吸顶灯，墙身及天花均已装修；另，小区内已有部分业主入住，每幢楼宇的入口大堂现已投入使用。经询问，恒创公司称涉案楼盘周边的市政工程建设及征地拆迁在2008年下半年已进行，其公司有跟踪和了解相关工程及征地拆迁的进度，知道涉案楼盘周边的市政工程进度受征地拆迁影响，但恒创公司没有预测相关风险。查看现场后，陈菊芳提交书面意见，主张楼宇入口大堂未安装大门，地面无合同约定的石材拼花图案，大堂天花的灯并非豪华吊灯，未装设可视对讲系统；坚持要求恒创公司在入口大堂安装门及可视对讲系统，更换天花灯饰和地面铺设拼花石材。恒创公司对此亦提交了书面意见，认为陈菊芳要求户内安装与楼宇大门及监控中心相连的全彩可视对讲机的诉讼请求在客观上不可能实现，若强行安装会给恒创公司造成重大经济损失，且危及楼宇安全，会损害已入住业主的权利；根据合同约定，恒创公司有权选择安装智能卡及密码门锁系统或全彩可视对讲机系统，鉴于陈菊芳的上述诉讼请求具有关联性，恳请法院依法进行调解，若调解不成要求驳回陈菊芳上述诉讼请求。之后，双方经过协商，恒创公司主动将入口大堂天花的圆形吸顶灯更换成更为豪华的照明灯饰。第二次庭审中，一、陈菊芳对第一项诉讼请求（即恒创公司按照合同约定装修楼宇入口大堂）明确为要求恒创公司在入口大堂安装门、在入口大堂安装与涉案房屋户内相连的可视对讲系统、地面铺设优质石材拼花。二、陈菊芳认为恒创公司至今仍未按合同标准装修入口大堂的地面以及安装可视对讲系统，地面铺设的石材没有拼花图案，影响视觉不美观、不够高档；陈菊芳对恒创公司将入口大堂天花的圆形吸顶灯更换成豪华灯饰表示认可，并对入口大堂的墙身、天花及灯饰已按合同标准装修表示没有异议。三、本院询问陈菊芳关于安装可视对讲系统及地面装修的诉请是否同意接受经济补偿，陈菊芳明确表示不同意。四、恒创公司称，智能卡密码门锁系统或者可视对讲系统两者价钱大概一户在600元至800元左右；其公司已在涉案小区的6、7、10幢楼宇的电梯内安装了智能卡密码门锁系统，其余楼宇未安装相应的门禁系统；恒创公司表示若陈菊芳坚持要求在入口大堂及涉案房屋内安装可视对讲系统的，其公司同意安装；对于陈菊芳要求在入口大堂安装门的问题，恒创公司提出要征询小区业主的意见；恒创公司不同意更改地面的装修，认为更改现有的装修会造成地面整体不平，用拼花石材会打滑，使用不安全，且何谓美观，有何标准？五、恒创公司承认涉案房屋至2013年11月14日止仍未达到合同约定的永久通气的使用条件。第二次庭审过后，恒创公司对于陈菊芳主张在入口大堂安装门、在入口大堂以及涉案房屋户内安装相连的可视对讲系统、地面铺设优质石材拼花的诉请再次提出以下主张，其公司同意在楼宇入口大堂安装可视对讲系统，同意按合同约定在涉案房屋的户内配置与楼宇大门及监控中心相连的全彩可视对讲机，但是现时对于安装可视对讲系统还是智能卡密码锁系统分别有业主选择，其公司现在还进一步征询业主的意见；另，恒创公司对于安装可视对讲系统也提供了两套方案供业主参考，但回馈的信息不统一，导致恒创公司即使同意安装，也难以决定安装什么系统及应该如何安装；对于是否在楼宇入口大堂安装门的问题，因合同没有约定，恒创公司不同意安装；对于地面装修的问题，恒创公司也不同意更改现有的装修；若征徇小区业主的意见都要求安装门及更改地面装修，恒创公司会考虑。陈菊芳对于安装可视对讲系统的问题提交了书面意见，主张安装可视对讲系统（包括涉案房屋内的全彩可视对讲机）的价格可在恒创公司第二次庭审中陈述的平均每户在600元至800元之间，对于可视对讲系统的品牌、型号以及如何安装的问题由恒创公司在不低于上述价格条件下自行决定，但必须是含可视对讲功能经过检验合格的产品。陈菊芳和恒创公司至2013年11月14日止仍未办理涉案房屋的交收手续。本院认为：陈菊芳与恒创公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件）是签约人的真实意思表示，其内容和形式没有违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，是合法有效，签约人均应恪守履行。诉讼过程中，恒创公司主动将涉案楼宇入口大堂的天花灯饰更改安装成豪华照明灯饰，在第二次庭审中，陈菊芳对入口大堂的墙身、天花及灯饰等已按合同标准装修表示认可，现要求恒创公司按合同约定的标准在入口大堂安装门及可视对讲系统、地面铺设优质石材拼花图案。关于安装可视对讲系统的问题，虽然恒创公司已在涉案小区内的6、7、10幢楼宇的电梯内安装了智能卡和密码门锁系统，但恒公司并未按合同约定在入口大堂安装相应的系统，即使恒创公司已在部分楼宇的电梯里安装智能卡和密码门锁系统，也与在入口大堂安装可视对讲系统并不冲突。而且在第二次庭审中，恒创公司对于在陈菊芳等诉讼业主提出要求按合同约定在入口大堂安装可视对讲系统及在涉案房屋户内配有全彩可视对讲机的要求也表示同意。虽然第二次庭审过后恒创公司提出由于业主对于安装可视对讲系统有不同意见，目前无法确定安装什么系统；但恒创公司并未提供证据证明业主有不同意见的事实。而陈菊芳等诉讼业主对于可视对讲系统的品牌、型号等并未提出要求，认为可视对讲系统（含户内全彩可视对讲机）的品牌、型号以及安装等问题可由恒创公司自行决定。综上理由，陈菊芳要求按合同约定在入口大堂安装可视对讲系统，以及在合同约定的标准在涉案房屋户内配有与楼宇大门及监控中心相连的全彩可视对讲机的诉请，合法有据，本院予以支持。关于在入口大堂安装门的问题，恒创公司表示合同没有约定，要征询业主的意见。合同中对于是否安装门并没有明确约定，但根据合同附件六关于视讯装置关于“各户配有与楼宇大门及监控中心相连的全彩可视对讲机”的约定的内容来看，楼宇入口应配置门。因在入口大堂安装门及可视对讲系统是相互关联的设施设备，而安装门的最主要目为了杜绝外来人员的随意进入楼宇，安装可视对讲系统是为了方便住户查看来访人员是否可以进入楼宇，两者相互配套，起到安全防范的作用，也能从基本上保障整栋楼宇住户的日常生活安全。若不安装门，外来人员可以不用可视对讲系统随意进入楼宇，那么安装的可视对讲系统就失去使用意义，形同虚设，故在楼宇入口大堂安装门是有必要的。对此，本院认为陈菊芳要求在入口大堂安装门的诉请，合法有理，本院予支持。关于陈菊芳要求在入口大堂的地面铺设优质石材拼花图案的问题。首先，目前涉案楼宇入口大堂的地面已装修并铺设了石材，但双方对于地面是否铺设了石材拼花图案有不同的看法，陈菊芳认为恒创公司没有按合同约定装修没有拼花，恒创公司认为地面已铺设了石材拼花图案。合同附件六对入口大堂地面的装修标准为铺优质石材拼花图案，但该约定对于如何才是优质石材、如何才是拼花图案、拼花图案的大小面积等标准并没有明确的界定，且涉案小区1至15幢楼宇的入口大堂的设计、规划、面积大小并不相同，石材拼花应该铺设在入口大堂地面的什么位置也没有明确约定，由此说明该装修标准约定不明确。由于合同约定不明确，故陈菊芳要求按合同约定标准装修地面的诉请也无法确定，在实际操作上无执行标准。其次，陈菊芳认为目前的地面装修不美观、不够高档、影响视觉，很显然这只是其个人看法，陈菊芳并没有考虑整栋楼宇其他业主的意见。目前涉案小区内已有部分业主收楼入住，涉案房屋的楼宇入口大堂现已投入使用，而楼宇入口大堂属于公共使用部分，现有的装修并不影响业主的日常使用，对陈菊芳等诉讼业主也没有造成实际性影响，在使用方面也不存在损害陈菊芳权益的情形，而陈菊芳的个人意见并不能代表整栋楼宇全体业主的意见，所以在未征徇涉案楼宇全体业主意见的情况下，目前不宜改动地面现有的装修。综上，陈菊芳要求恒创公司在楼宇入口大堂地面铺设优质石材拼花图案的诉请，应予驳回。至于涉案房屋是否符合交房条件的问题。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，恒创公司于2013年4月17日取得涉案楼盘的《竣工验收备案表》可以证明涉案楼盘的建筑工程经验收合格，但合同附件七第八条对交房条件进行了约定，其中永久用电证明、永久用气证明是恒创公司必须出具的文件。而根据本案查明的事实，恒创公司至2013年11月14止仍未取得永久用气的证明文件，涉案楼盘尚未达到永久供气的使用标准。因此，本院认为涉案房屋尚未符合交房条件，恒创公司主张符合交房条件的依据不足，本院不予采纳。关于恒创公司要求免除其延期交房违约责任是否成立的问题。恒创公司主张延期交房是因当地政府和公共服务建设单位的行为造成，属于情势变更，并以此为由要求免除2012年7月1日至2012年12月31日期间的延期交房违约责任。首先，恒创公司主张的免责事由不属于商品房买卖合同第十三条第二款及附件七第七条约定的“因不可抗力等原因”范围，因为双方并未明确“其他政府行为”的具体内容，故无法证实市政道路、地下雨水、污水网管的等建设属于合同约定的政府行为范畴。其次，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，无论造成延期交房的原因是否第三方的原因造成，恒创公司也不能以此理由免除延期交房违约责任。再次，恒创公司称涉案楼盘周边的市政道路等设施建设及征地拆迁等早在2008年下半年就已进行，而恒创公司与陈菊芳于2011年4月签订《广州市商品房买卖合同（预售）》。很明显，恒福花园小区周边的市政道路等设施建设及征地拆迁等早在房屋买卖合同签订之前就已动工，恒创公司作为房地产开发企业，对开发的土地是否具备建设居住小区的条件是可以预见的，并应承担相应的开发建设风险。恒创公司虽然承认有跟踪和了解相关市政工程的进度，也知道市政工程未能按期完工是受征地拆迁的影响，但恒创公司却未作出及时、合理的预见、预测及防范。由此可见，恒创公司主张迟延交楼的原因并非不能预见、不能避免，其认为由于小区周边的市政道路等设施建设的延误造成其延期交房属于情势变更没有事实和法律依据。综上，恒创公司主张的抗辩事由既不符合情势变更原因的实质要素，也不属于不可抗力，其要求免除2012年7月1日至2012年12月31日期间的延期交房违约责任的主张，本院不予采纳。至于恒创公司以合同附件七第八条约定“若卖方已办妥竣工验收备案手续的视为符合交付标准，卖方不承担延期交房的违约责任”为由要求免除2013年4月17日以后的延期交房的违约责任问题，本院认为《竣工验收备案表》只能证明涉案楼盘的建筑工程验收合格，但恒创公司作为房地产开发企业同时应提供符合必要居住条件的房屋给购房人使用，永久用电、永久用气均属于必要的居住使用条件，在涉案房屋不具备必要使用条件下陈菊芳有权拒绝收楼，故对于恒创公司以取得《竣工验收备案表》后即不承担延期交房违约责任的抗辩理由不成立。恒创公司要求免除其2013年4月17目以后的延期交房违约责任依据不足，本院不予采纳。关于陈菊芳要求恒创公司支付延期交房违约金以总房价按每日万分之五计算，不以总房款的5%为限应否支持的问题。从合同约定双方违约责任内容看，双方已对延期交房违约金的计算方法及违约金的数额作出了明确的约定，即以已付房款按每日万分之一计算违约金，以总房款的5%为限。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据或者反驳对与诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，陈菊芳增加延期交房违约金，应对其实际损失超过合同约定的违约金数额负有举证责任。但陈菊芳未能举证证明其因逾期交房所造成的实际损失，也无法证明合同约定的违约金低于其实际损失，故其要求增加违约金的依据不足，本院不予支持。本着实事求是和当事人意思自治原则，本院认为，陈菊芳诉请的延期交房违约金应按合同约定的标准计算，应为每日按已付房款的万分之一计算，以总房款5%为限。综上所述，恒创公司未能按照合同约定履行交付房屋的义务，其行为已构成违约，理应承担延期交房的违约责任。陈菊芳已按《广州市商品房买卖合同（预售）》的约定交清购房款，故陈菊芳请求的延期交房违约金应以总房款642651元为基数按每日万分之一，自合同约定的最后交房期限的第二日（即2012年7月1日）起计算，按合同约定，延期交房违约金计至2013年11月12日满500天，已达到了总房款的5%（即32132.55元）的上限。故陈菊芳诉请恒创公司支付上述延期交房违约金的请求，合理合法，应予支持。鉴于陈菊芳未提供证据证明其损失超过总房款的5%，故对陈菊芳起诉主张2013年11月13日起至具备交房条件之日止，并不以总房款5%为限的延期交房违约金不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、被告广州恒创投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起两个月内在涉案房屋的楼宇入口大堂安装门和可视对讲系统，在涉案房屋户内配有与楼宇大门及监控中心相连的全彩可视对讲机。二、被告广州恒创投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付延期交房违约金32132.55元给原告陈菊芳。三、驳回原告陈菊芳其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3713元，由原告陈菊芳负担2810元，被告广州恒创投资有限公司负担903元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求之数额计算案件受理费（包括反诉费），向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  刘 勋审 判 员  卢艳晖人民陪审员  詹玉琴二〇一三年十二月十六日书 记 员  赵洁玲附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。