云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）云25民终151号上诉人（原审被告）：王永英，女，1968年7月6日生，彝族，居民，住云南省建水县。被上诉人（原审原告）：白崇玮，男，1967年9月5日生，彝族，居民，住云南省建水县。委托诉讼代理人：朱爱雄、李芳梅（实习），均系云南谣光律师事务所律师。代理权限为特别授权。原审被告：余雷，男，1987年5月6日生，彝族，居民，住云南省建水县。原审被告：余建，男，1988年8月26日生，彝族，居民，住云南省建水县。上诉人王永英因与被上诉人白崇玮，原审被告余雷、余建房屋买卖合同纠纷一案，前由云南省建水县人民法院作出（2019）云2524民初1957号已经生效的民事判决，2020年4月7日该院作出（2020）民监2号民事裁定再审，同年11月20日经再审作出（2020）云2524民再4号民事判决，宣判后，被告王永英不服，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。王永英上诉请求：撤销原判，改判合同无效相互返还房和钱。主要事实和理由为：1、原来说好8.6万元卖价，不知白崇玮用什么手段，改成只卖64800元的《售房协议》，该《售房协议》是白崇玮自编自写的，上诉人不承认该《售房协议》。即使按《售房协议》，该《售房协议》第二条约定三次付清房款，但白崇玮四次都未付清房款，至今还在拖欠房款不，白崇玮违约在先。请二审改判支持上诉人上诉请求。白崇玮答辩：我与上诉人已故丈夫余志明2001年9月签订的《售房协议》后，已经使用该房19年多，尚欠5000元尾款未付是上诉人家再次用该房抵押贷款。签订《售房协议》时上诉人虽未签名，但上诉人知晓并认可的，《售房协议》合法有效，应得到法律的保护。原判事实清楚，判决正确，要求维持。余雷述称：与上诉人意见相同。白崇玮一审诉讼请求：1、确认2001年9月17日原告与被告王永英丈夫余志明《售房协议书》有效，由被告协助原告办理过户手续。2、案件受理费由被告承担。一审法院再审查明的事实：余志明、王永英系夫妻关系，共生育余雷、余建二个儿子；余志明的父亲系余开录、母亲系李贵英；余志明于2015年10月25日病故。位于建水县（原建水县临安镇永祯北路11号1单元4楼7号）的房屋（房屋所有权证号建水县房权证临安镇字第××号）属余志明、王永英共同所有。2001年8月，白崇玮通过他人介绍经与余志明协商一致，余志明同意将该房屋出售给白崇玮，价格64800元，白崇玮于2001年8月21日支付余志明定金5000元。2001年9月17日，余志明与白崇玮签订《售房协议书》，约定：付款方式为第一次支付44800元、第二次在半年内支付10000元、第三次全部付清；购房款付清后，由余志明把房产证、契税证交付白崇玮。签订《售房协议书》当天，白崇玮支付余志明购房款39800元，后于2002年3月30日、12月15日先后支付10000元、5000元，共计已支付余志明购房款59800元，现尚欠购房款5000元未支付。《售房协议书》签订后，余志明就将该房屋交付白崇玮管理使用至今，但至今双方未办理不动产转移登记手续。余志明与白崇玮在签订《售房协议书》前，余志明、王永英向银行借款时用建水县房屋进行抵押，双方签订《售房协议书》时，该房屋的抵押登记尚未涂销。双方签订《售房协议书》后，余志明、王永英偿还了借款，并办理了抵押登记涂销手续，但其未与白崇玮到相关部门办理不动产转移登记手续。余志明、王永英于2009年1月6日对该房屋的房屋所有权证进行了变更，房屋所有权证号由原来的9500941号变更为建水县房权证临安镇字第××号，后余志明、王永英又先后于2009年1月12日、2010年1月22日、2012年2月20日以该房屋作抵押向建水农村商业银行贷款，并办理了抵押登记手续。因余志明、王永英未清偿2012年2月20日所欠借款，现尚未涂销建水县丰泰路76号8幢1-401号房屋的抵押登记。再审过程中，本院依法追加余志明的父亲余开录、母亲李贵英为被告参加诉讼，但余开录、李贵英自愿放弃继承余志明的遗产，也不愿意参加诉讼。一审法院再审认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案中，余志明与白崇玮于2001年9月17日签订的《售房协议书》是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，余志明已将建水县丰泰路76号8幢1-401号房屋交付白崇玮管理使用至今，白崇玮已支付余志明大部分购房款，双方的房屋买卖合同合法有效，因余志明已故，相应的权利和义务应由王永英、余雷、余建享有和承受。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第二项规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”本案中，王永英虽未在《售房协议书》上签字，但余志明与白崇玮协商买卖房屋时在场，并对房屋买卖的事实明知，白崇玮有理由相信其为夫妻双方的共同意思表示，故对王永英、余雷、余建提出的建水县房屋属于王永英、余志明的夫妻共同财产，《售房协议书》上无王永英的签名，王永英不同意出售该房屋，该《售房协议书》无效的主张，本院不予支持。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”该规定并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，虽余志明与白崇玮签订《售房协议书》时，建水县房屋尚在抵押中，但不影响房屋买卖合同的效力，但因该房屋后又被余志明、王永英用于抵押贷款，现在抵押登记尚未涂销，故对白崇玮要求王永英、余雷、余建协助办理不动产转移登记手续的诉讼请求，本院不予支持。原审时未查明余志明继承人的情况，未追加其继承人参加诉讼，属认定事实不清、程序违法，原判应予以撤销。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条之规定，判决：一、撤销本院（2019）云2524民初1957号民事判决。二、原审原告白崇玮与余志明于2001年9月17日签订的《售房协议书》合法有效。三、驳回原审原告白崇玮要求原审被告王永英、被告余雷、余建协助其办理建水县丰泰路76号8幢1-401号房屋不动产转移登记手续的诉讼请求。原审案件受理费100元，由原审原告白崇玮负担。二审中，当事人均未提交新证据。经征询当事人对一审判决查明事实的意见，当事人均无异议。本案二审审理查明的事实因此与一审判决查明事实相同，二审予以确认。本院认为：上诉人王永英主张谈好的卖房价是8.6万元，未提交证据证明，二审不予采纳，采纳《售房协议》明载的卖房价是6.48万元。对《售房协议》的效力问题，王永英在法院对本案的几次审理中，并未否认其已故丈夫余志明2011年9月17日将房卖与白崇玮的事实，只是认为《售房协议》上没有王永英签名，该协议对王永英无效；即使《售房协议》有效，白崇玮也因未依约付清购房款而存在违约，因白崇玮违约，应当判决《售房协议》无效。对王永英上诉提出的上述问题，经二审审查认为，王永英一审中承认其知晓余志明卖房的事，故原再审判决认定王永英虽未在《售房协议》签名，但王永英在场，白崇玮有理由相信余志明所签订的《售房协议》是夫妻共同的意思表示，从而认定《售房协议》合法有效正确，二审予以支持。王永英主张《售房协议》对其无效的上诉请求和理由不能成立，二审不予采纳。余志明与白崇玮签订《售房协议》后，协议约定出卖的房屋被王永英家用于抵押贷款，特别是偿还了该抵押贷款，出卖房屋又被王永英家重新用于抵押贷款，第二次抵押贷款至今未还清，导致白崇玮不能办理过户，白崇玮因此至今未付购房尾款5000元的行为，二审不予认定违约。王永英上诉主张白崇玮违约，应认定《售房协议》无效的上诉请求和理由也不能成立，二审不予支持。本案原再审判决认定事实清楚，适用法律和判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人王永英承担。本判决为终审判决。审判长 魏 伟审判员 何玉琼审判员 陆 斌二〇二一年二月五日书记员 钱则功