湖南省长沙市开福区人民法院民事判决书（2012）开民一重字第03977号原告林宜侠。委托代理人赵芳。被告谈晓祥。委托代理人胡孟强。第三人谈晓燕。委托代理人胡孟强。第三人蒋蓓。委托代理人胡孟强。原告林宜侠诉被告谈晓祥、第三人谈晓燕、蒋蓓房屋买卖合同纠纷一案，于2012年12月5日向本院提起诉讼。本院于2013年8月23日作出（2012）开民一初字第03Ｘ7号民事判决书。原告不服本院判决向长沙市中级人民法院提起上诉。2014年4月29日，长沙市中级人民法院作出（2014）长中民三终字第00Ｘ7号民事裁定书，裁定该案发回本院重审。本院于2014年5月12日立案受理后，依法组成由审判员杨标担任审判长、人民陪审员陈文艺、黄建忠参加的合议庭，公开开庭进行了审理，代理书记员张凡担任庭审记录。原告林宜侠及其委托代理人赵芳、被告谈晓祥及第三人谈晓燕、蒋蓓的共同委托代理人胡孟强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林宜侠诉称：原告与被告的姐姐谈晓燕于2003年11月在长沙结婚（现已离婚），由于当时原告有在长沙安家的想法，因此在谈晓燕的怂恿下，原告准备在人民东路458号香堤雅境购买一套商品房，并已付20000元定金。后因谈晓燕不满该套商品房的位置，原告故放弃购买。而此时，被告谈晓祥刚好有意出售在该小区一帆风顺阁的Ｘ房屋，原告在谈晓燕的劝说下，与被告口头达成商品房买卖合同，并约定该房屋的出售价格为495000元。为履行合同，被告向原告交付了该房屋的钥匙一枚和房屋产权证（登记业主为被告妻子蒋蓓）复印件一份，并告知原告内地商品房过户登记要交付大量税收，因此双方未办过户手续。同时原告为履行该合同，分别于2006年2月27日和2006年3月2日向被告的账户分别汇入100000元和50000元。另原告应谈晓燕的要求向其账户汇入185000元和160000元用以支付剩余房款。婚后，原告因对长沙的气候与生活环境并不适应，加之谈晓燕提出去香港工作生活，故原告没有装修房子。当时原告考虑到与被告为亲戚关系，原告也未再坚持办理房屋过户登记。现原告多次向被告提出，如被告不协助办理房屋过户登记，双方解除合同返还房款，但被告对原告的诉求置之不理。现原告年事已高，承受婚姻破败和财产损失的伤痛。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼请求判令：一、解除原房屋买卖合同；二、被告返还原告已支付的购房款495000元及利息；三、被告承担本案诉讼费用。被告谈晓祥、第三人蒋蓓辩（述）称：一、本案发回重审的直接原因是原告在原审起诉时遗漏当事人，在程序上存在错误。现本案当事人依然混乱，直接影响法律关系的认定和判断。本案是以仁和香堤雅境一帆风顺阁Ｘ栋1Ｘ号房屋为争议标的的房屋买卖合同，该房屋的所有权人为蒋蓓，而非谈晓祥，而原告起诉的不是该房屋的所有权人蒋蓓，只是将其追加为第三人，而起诉的是房屋非所有权人谈晓祥，属于本末倒置。正确的当事人顺序应该是将蒋蓓列为第一被告，谈晓祥为无独立请求权的第三人，谈晓燕为有独立请求权的第三人。但本案当事人一片混乱，谈晓燕应为有独立请求权的第三人却被列为无独立请求权的第三人，蒋蓓应为被告却被列为无独立请求权的第三人，谈晓燕应为无独立请求权的第三人却被列为被告。当时人的诉讼地位不明确下来将会影响法律关系的认定，也将影响判决结果；二、原告起诉早已超过诉讼时效，应当驳回其诉讼。首先，原告与被告之间根本没有房屋买卖的口头合同，所谓房屋买卖合同是原告杜撰出来的；其次，即使存在房屋买卖口头合同，那么原告最后一次与被告发生资金往来（姑且认为是购房款）是2008年12月17日谈晓祥汇入林宜侠账户8万元；我们还可以退一步分析，姑且把谈晓祥与谈晓燕之间的往来也等同于谈晓祥与林宜侠之间的往来，谈晓祥最后一次与谈晓燕之间的资金往来是2009年6月23日归还谈晓燕借款5万元，那么此时离原告起诉已达3年半；再次，在原审开庭时经审判长向原告当庭提问和谈晓祥、谈晓燕代理人向林宜侠发问，林宜侠均承认在最近的三四年间没有向谈晓祥主张过权利，也没有任何诉讼时效中断的证据。因此，原告的诉讼早已超过两年的诉讼时效，应驳回其诉讼；三、原告和被告之间根本不存在房屋买卖的意向，更谈不上房屋买卖口头合同。首先，该房屋根本就不是被告谈晓祥的，而是蒋蓓的，原告根本就没有独立的处分权；其次，被告谈晓祥和蒋蓓根本就没有将房屋出售给原告的意向，该房屋一直由蒋蓓家人居住至今；再次，原告要证明有房屋买卖口头合同的存在，必须要有相应的证据予以证明，此举证责任应由原告承担，但原告只提供了没有说明资金性质和资金用途的转账凭证，且被告能够提供原告和被告之间资金往来频繁且存在借款关系的相反证据。因此，根本没有房屋买卖口头合同的存在；四、原告提供唯一证明房屋买卖口头合同成立的证据是四份转账款凭证和钥匙等不具有排他性和关联性。1、四份转账凭证均不能说明资金性质和资金用途，这些资金有可能是借款，有可能是生意上的货款，有可能是委托理财款，还有可能是馈赠款。总之，各种用途均有可能；其次，四份转账凭证中，只有2006年2月27日和2006年3月2日两笔15万元是直接汇入谈晓祥账户的，这两笔汇款才与谈晓祥具有一定的关联性，另外两笔是汇入原告妻子谈晓燕账户的，谈晓燕也否认此两笔汇款是购房款，因此这两笔汇款与谈晓祥没有任何关系；2、原告与谈晓玲之间存在三次资金往来，分别为2011年3月27日、2011年3月27日和2012年8月18日向原告账户汇入8500元、8万元和15万元，共计达23.85万元；3、谈晓祥与谈晓燕之间存在五次资金往来，2006年3月8日谈晓燕收到谈晓祥归还原告于2006年2月27日和2006年3月2日汇入其账户的借款15万元；2008年1月3日谈晓祥归还谈晓燕借款35万元；2008年12月6日谈晓祥归还谈晓燕借款10万元；2009年3月3日谈晓祥归还谈晓燕借款3万元；2009年6月23日谈晓祥归还谈晓燕借款5万元；4、谈晓燕与谈晓玲之间资金往来有14次：2010年8月6日，谈晓玲向谈晓燕账户存入3000元；2011年3月1日和5月9日谈晓玲按谈晓燕指令分别向谈晓燕女儿吴婕妤（学生）账户汇入4200元和200元生活费；2011年1月至2011年7月15日共计9次取现金给谈晓燕；2013年3月29日、10月27日与谈晓燕发生资金往来2.4万元和1.5万元；5、原告与谈晓燕之间的资金往来那就更多了，达到12次。由此可见，原告与谈氏三姊妹之间资金往来频繁，相互之间的资金往来次数达38次之多，其中原告单独与谈晓祥的往来有4次，原告单独与谈晓玲之间的资金往来有3次，往来资金相抵后，谈晓祥和谈晓玲多付原告16.85万元[（10+5）-（4+4+23.85）=-16.85],如果按照原告的说法付给谈晓祥的15万元是购房款，岂不是除退还购房款外还多退还了16.85万元，很显然这是不符合交易习惯和交易常识的，原告将部分往来款断章取义的主观臆断为购房款是没有事实依据的。综上，原告起诉的当事人混乱，应加以理顺和明确；原告的起诉已过诉讼时效；原告起诉事实不清，证据严重不足，故应驳回原告的诉讼请求。第三人谈晓燕述称：一、第三人应该是本案有独立请求权的第三人；二、本案超过诉讼时效，应当驳回原告的诉求；三、不存在房屋买卖合同的事实，既没有书面的房屋买卖合同也没有口头的合同、原告与谈氏姊妹之间资金往来性质不明确，很多是借款和生意往来，没有购房款的存在；四、第三人与谈晓祥的家人往来，有借款也有赠予关系，但没有购房款关系；五、原告与第三人离婚时就双方所有的经济往来和财产的争议已经作出相应的处理，并处理完毕，在谈晓祥汇15万元之后双方没有经济往来了，原告就与第三人离婚，在香港的法院有记载。经审理查明：原告与第三人谈晓燕原系夫妻关系，双方于2013年1月16日已解除婚姻关系。被告系第三人谈晓燕的弟弟，被告与第三人蒋蓓系夫妻关系。位于长沙市芙蓉区人民东路仁和香堤雅境一帆风顺阁Ｘ栋Ｘ号房系被告与第三人蒋蓓的夫妻共同财产，该房屋登记在第三人蒋蓓名下。本案中原告主张：在与第三人谈晓燕婚姻存续期间与被告于2006年口头达成商品房买卖合同，口头合头约定原告购买被告位于人民东路仁和香堤雅境一帆风顺阁C栋Ｘ号房屋一套，双方约定该房屋的出售价格为495000元，原告依约履行了双方达成的口头合同，于2006年2月27日和2006年3月2日向被告的账户分别汇入人民币100000元和50000元。同时，原告通第三人谈晓燕分两次支付给被告185000元和160000元的剩余房款。被告向原告交付了该房屋的钥匙一枚和房屋产权证复印件一份。因当时被告考虑内地商品房过户登记要交付大量税收，加之原、被告当时的亲戚关系，双方未办理过户手续。后原告回香港生活，就购房一事，原、被告产生争执。为证实上述主张原告提交了2006年2月27日、2006年3月2日的将100000元和50000元款项汇至被告账户的汇款凭证及2006年11月27日、2007年1月31日将185000和160000元汇至第三人谈晓燕账户的银行汇款单、账户明细、钥匙、房产证复印件。被告对原告的上述主张不认可，否认房屋买卖合同关系存在。认为原、被告及第三人之间有频繁的资金往来，没有购房款的存在。三人之间的资金性质和资金用途不具有排他性。被告为证明上述观点，向本院提交了以下证据：1、2006年3月8日，第三人谈晓燕向其出具的收条一张，拟证明被告向原告归还2006年2月27日、2006年3月2日的所借的借款共计150000元；2、2008年原告银行账户往来明细，拟证明2008年12月17日被告向原告账户汇款两笔，共计80000元；3、2008年1月3日汇至第三人谈晓燕账户的350000元的电汇凭证一张，拟证明被告从其开办的长沙宜祥商贸有限公司归还第三人谈晓燕借款350000元的事实；4、2008年12月16日支付给第三人谈晓燕100000元的支票凭证一张、2009年3月3日支付给第三人谈晓燕30000元的支票凭证一张、2009年6月23日支付给第三人谈晓燕50000元的支票凭证一张，拟证明被告从其开办的长沙宜祥商贸有限公司归还谈晓燕借款事实，并没有购房款的存在。第三人谈晓燕对原告的上述主张亦不认可。认为原、被告之间不存在商品房买卖合同关系。原、被告及第三人之间资金往来频繁，没有购房款的存在。三人之间的资金性质和资金用途不具有排他性。且原告向本庭提交的诉争房屋钥匙和房屋产权证复印件系被告放置在第三人处作为急需备用的，原告与第三人婚姻关系存续期间就知道有该物件，故原告在第三人住处所得。为证明其主张，第三人谈晓燕向本院提交了以下证据：1、2006年10月27日向原告账户汇入200000元，同年11月5日向原告账户汇入14400元账户往来明细表；2、2007年10月11日向原告账户汇入5000元的账户往来明细表；3、2008年1月3日至9日分七笔共计向原告账户汇入329000元的账户往来明细表；4、2008年10月10日原告向第三人谈晓燕账户汇入100000元。原告对被告向本院提交的证据中的2008年12月17日两笔共计80000元的汇款认为是被告向其归还所借的借款。对被告与第三人谈晓燕之间的经济往来均不知情。原告对第三人谈晓燕提交的上述证据中主张2006年10月27日汇至其账户的200000元，认为是通过第三人谈晓燕借给被告的借款，被告通过第三人谈晓燕还给原告的。对2006年11月5日的14400元及2007年10月11日的5000元，其认为是与第三人之间的经济往来。对2008年1月3日至9日第三人谈晓燕向其账户汇入329000元，是2004年其通过第三人谈晓燕借给被告320000元，被告再通过第三人谈晓燕归还的本息共计329000元。2008年10月10日的100000元，是其账户内的转账，与被告及第三人谈晓燕都没有关系。本案在审理过程中，原告申请本院对原告于2006年11月27日、2007年1月31日将185000和160000元汇至第三人谈晓燕账户的银行后该两笔款项的支取情况的银行凭证进行调取。经本院调取2006年11月29日与2007年2月1日现金支取185000元与105000元的银行凭证，该两张凭证上的签名均为第三人谈晓燕。上述事实有汇款凭证、账户明细、房产证复印件、钥匙、支票凭证、银行取款凭证、当事人陈述等证据及庭审笔录在卷佐证。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供，证据加以证明。本案中原告主张与被告存在关于对位于长沙市芙蓉区人民东路仁和堤雅境一帆风顺阁Ｘ栋Ｘ3号房屋的口头买卖协议并向被告支付了全部的购房款，但被告及第三人蒋蓓、谈晓燕均予以否认，且原、被告及第三人蒋蓓、谈晓燕当时处于特定的亲戚关系，而原、被告及第三人谈晓燕在原告与第三人谈晓燕婚姻关系存续期间有频繁的资金往来，原告提交房屋钥匙和房产证复印件及495000元的银行汇款情况并不能确实充分地证实原、被告之间存在房屋买卖合同关系，原告的证据不足，故对原告关于要求解除原房屋买卖合同并由被告返还原告已支付的购房款495000元及利息的诉讼请求本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条、第二百六十九条之规定，判决如下：驳回原告林宜侠的诉讼请求。本案受理费8825元，由原告林宜侠承担。如不服本判决，原告林宜侠与第三人谈晓燕可在判决书送达之日起三十日内，被告谈晓祥可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于中华人民共和国湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  杨 标人民陪审员  陈文艺人民陪审员  黄建忠二〇一三年十二月九日代理书记员  张 凡