广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初603号原告：中华制漆（深圳）有限公司广州分公司，住所地广州市天河区海安路13号之一1704室，统一社会信用代码91440101X18491901W。法定代表人：李广中，执行董事。委托代理人：周晓琼，系该司职员。委托代理人：苏醒，系该司职员。被告：熊新安，男，1984年7月21日出生，汉族，住广东省广州市天河区。第三人：广州勤建物业管理有限公司，住所地广州市天河区黄埔大道西118号四楼05室，统一社会信用代码91440106761945316U。法定代表人：李骏，执行董事。委托代理人：张旭生，系广东智洋律师事务所律师。原告中华制漆（深圳）有限公司广州分公司（以下简称“制漆公司”）诉被告熊新安、第三人广州勤建物业管理有限公司（以下简称“勤建公司”）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告制漆公司的法定代表人李广中及其委托代理人苏醒，被告熊新安，第三人勤建公司的委托代理人张旭生，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告制漆公司诉称：制漆公司自2013年12月7日起在广州市天河区黄埔大道西118号勤建大厦1702房（以下简称“案涉场地”）办公，被告熊新安取得案涉场地的所有权后，制漆公司与熊新安签订了《广州市房屋租赁合同》（2016年版）（以下简称“案涉合同”），约定原告向被告租赁案涉场地。原告每月按时支付案涉场地的租金、物业管理费、水电费。在原告不欠任何费用且无任何违约情况的前提下，被告无正当理由指使案涉场地物业公司即勤建公司保安于2019年10月11日违法扣押制漆公司案涉场地办公用品及私人物品，并于10月12日上午在案涉场地门口非法加锁、停电，造成原告员工无法进出及正常工作；同时案涉场地所在的17层电梯无法使用；10月14日甚至阻拦原告车辆出入，造成原告员工人身安全无法保证，上述原因造成案涉场地无法正常办公。10月15日，制漆公司向广州市天河区住房建设和园林局物业管理科投诉勤建大厦物业管理的非法行为，10月16日17时向110报案，均未得到妥善解决，案涉场地仍然无法正常办公，原告权利无法保证。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求判令：1、双方签署的案涉合同自2019年10月12日解除；2、被告返还原告房屋租赁合同保证金人民币53000元；3、被告退还非法扣押在案涉场地的办公用品及员工私人物品；4、被告承担因违约造成原告员工无法正常上班的误工费人民币132000元；5、被告承担本案诉讼费用。被告熊新安辩称：不同意原告的全部诉讼请求。1、被告按照案涉合同的约定履行了全部义务，不存在自行或者指使勤建公司人员“非法加锁、停电、阻挠”等任何违约行为。2、原告与勤建公司的纠纷与被告没有关系，被告无需承担任何责任。若原告陈述的“非法加锁、停电、阻挠”情形真实存在，也是其与勤建公司的纠纷，原告无任何证据证明是被告指使勤建公司人员所为。3、原告无权解除合同，其从未表示或者通知被告解除合同。经被告了解，原告是因为有了新的办公场所，便不想租赁案涉场地，被告不可能故意阻挠案涉合同履行而导致自己无法收取租金。4、原告未按约定支付2019年10月以来的租金及物业管理费等，被告已经多次敦促但原告仍未履行，已构成违约，被告已经向法院另案起诉。第三人勤建公司称：勤建公司于2019年10月11日发现勤建大厦内部有一群人从17楼搬物品出电梯厅，随后搭乘电梯至负一层停车场装车运走，勤建公司立即派工作人员到案涉场地了解情况，其中有一位自称是案涉场地租户的人员称“是租户制漆公司正在搬走房内办公用品”，于是勤建公司要求原告提供业主确认的放行条，但原告无法提供，为了核实情况，勤建公司遂电话通知被告，当时被告表示其本人不在广州，需要待其第二天回到广州之后再处理，出于保障业主财产安全的考虑，勤建公司要求自称原告的人员暂停搬走物品，并将已经搬出电梯厅的物品搬回案涉场地，以免妨碍其他人进出电梯或阻碍消防通道，同时勤建公司向冼村派出所了解情况，在得知原告是案涉场地使用人后，勤建公司曾要求原告支付已经产生的物业管理费、水电费，但遭到原告拒绝。在勤建公司工作人员离开后，原告又派人偷偷将案涉场地的物品搬出，勤建公司为避免业主及租户财产损失，于2019年10月12日上午对案涉场地采取保安措施即对大门进行加锁。当天上午10时被告前来处理情况，勤建公司应被告要求打开了案涉场地的门锁。由于业主已介入处理，勤建公司按规定要求原告提供业主签名的放行条即可将相关物品搬出，直至本案起诉之日，原告均未向勤建公司提供符合规定的放行条，且仍拖欠勤建公司大量管理费、水电费。经审理查明：2018年12月30日，制漆公司（承租人、乙方）与熊新安（出租人、甲方）签订了案涉合同，约定：第二条甲方同意将案涉场地（房地产权证号码第02××81）出租给乙方作办公用途使用，建筑（或使用）面积253.9平方米。第三条甲乙双方协商的租赁期限、租金情况为2018年12月7日至2019年12月6日月租金额人民币33200元；2019年12月7日至2020年12月6日月租金额人民币33200元；2020年12月7日至2021年12月6日月租金额人民币34850元。租金按月结算，由乙方在每月的第10日前按银行转账付款方式缴付租金给甲方。第四条乙方向甲方交纳人民币53000元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方。第六条甲方的权利义务，1.依照合同约定将房屋及设备交付乙方使用，未按约定提供房屋的，每逾期一日，须按月租金额的0.5%向乙方支付违约金……4.发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租金6个月以上的，甲方可以解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失。第七条乙方的权利和义务。1.依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的0.5%向甲方支付违约金。第九条甲乙任何一方未能履行本合同条款或者违反有关法律、法规，经催告后在合理期限内仍未履行的，造成的损失由责任方承担。熊新安确认收取了制漆公司交纳租赁案涉场地的保证金人民币53000元。2019年10月11日，制漆公司在案涉场地搬离物品时，第三人勤建公司知悉后向原告询问情况，原告向第三人勤建公司提交了未载明业主意见的《勤建大厦搬出物品放行条》，第三人勤建公司联系被告后要求制漆公司暂停搬离物品并将物品搬回案涉场地。2019年10月12日，制漆公司委托广东长航律师事务所向熊新安发出了《律师函》，称在原告每月按时支付案涉场地租金、物业管理费前提下，被告于2019年10月12日上午在案涉场地门口擅自违约加锁，并且勤建大厦管理处违法扣押原告物品，造成无法正常运营，所造成的一切损失由被告承担。由于上述原因，造成双方租赁合同无法正常执行，因此由被告承担违约责任，全额退回原告保证金人民币53000元等。2019年10月15日，制漆公司致函广州市天河区住房建设和园林局物业管理科，称制漆公司因公司发展需要，需更换新家私，但勤建公司于2019年10月11日派数名保安违法扣押其案涉场地物品，并于10月12日上午在案涉场地门口非法加锁，造成制漆公司人员无法进出，且将案涉场地水电停掉，案涉场地所在17层电梯无法使用，10月14日派多名保安拦制漆公司车辆，造成制漆公司无法办公及一定的经济损失等。2019年10月28日，熊新安向制漆公司邮寄了《关于房屋租赁合同的函》，但被制漆公司拒收。2019年12月19日，广州市天河区住房建设和园林局向原告方人员周英出具了《关于周英信访事项的复函》，称关于物业加锁问题，经了解物业公司在10月12日下午已将门锁拆除。关于物业停水停电、停电梯问题，建议制漆公司向城市供水、电力行政主管部门反映问题。关于物业扣押物品问题，经了解，物业公司已通知制漆公司人员与管理处联系认领占用公共通道的物品等。另，2020年1月份，熊新安以与制漆公司存在租赁合同纠纷，向本院提起了（2020）粤0106民初1307号案，要求制漆公司支付案涉场地2019年10、11月份的租金及逾期支付租金的违约金等，该案尚在审理中。2020年4月9日，在本案审理过程中，制漆公司与熊新安就案涉场地办理了交接手续，制漆公司已将案涉场地腾空交还熊新安。庭审中，各方确认以下内容：1、关于租金，原、被告均确认原告已付清案涉场地2019年10月7日前的租金。2、关于加锁、扣押物品及停水电、电梯的问题。原告称第三人勤建公司在被告熊新安的指使下对案涉场地进行加锁、扣押物品及停水电、电梯，阻挠原告搬离物品，在2020年4月9日与原告交接后仍有部分物品被第三人勤建公司扣押；被告熊新安称其不在现场不了解情况，也未指使勤建公司实施上述行为，其曾向勤建公司了解情况，勤建公司也曾联系原告，原告称已将事情交给法务处理，但原告拒绝提供其法务的电话，被告曾要求原告结清租金、物业管理费、水电费等费用之后搬走，但原告没有提起过解除合同。只说要把一些旧家具搬走，被告就让勤建公司跟原告说可以在有条件的情况下搬走物品，但原告说不要物品了，后来勤建公司也同意放行，原告没有人过来搬物品；第三人勤建公司称不存在被告熊新安指使其实施上述行为，其确认在2019年10月12日对案涉场地大门有过加锁的行为，但当天被告到现场应被告要求第三人勤建公司就将锁打开了，不存在停水电、停电梯的情况。原告制漆公司还提交了以下证据：1.房屋租赁备案，拟证明双方间的租金已变更为29216元/月；被告对真实性不予认可，称双方实际履行的合同不是该备案合同，而是案涉合同；第三人勤建公司称该证据与其无关，不发表意见。2.收据、进账单、发票、声明书、承诺函，拟证明被告熊新安收取了保证金人民币53000元；被告对真实性、合法性、关联性无异议，确认收取了该53000元保证金；第三人勤建公司称该证据与其无关，不发表意见。3.租金发票及交税凭证，拟证明原告无拖欠租金的恶意；被告对真实性不予确认，称其没有收到10月份的租金；第三人勤建公司称该证据与其无关，不发表意见。4.物业缴款通知书，拟证明通知书上载明10月18日前交管理费，即锁门、扣押物品、拦车等行为发生时原告交纳管理费在履行期内，并未违约拖欠管理费，勤建公司扣留财物、上锁、拦车等行为是受他人影响；被告对真实性不予确认，称其对此不知情，也没有任何人告知；第三人勤建公司对真实性、合法性、关联性无异议，但对证明内容不予确认，称该证据证明原告存在拖欠物业管理费的事实。5.8月及9月房租转账记录、8月及9月电费管理费、10月电费缴费发票，拟证明原告按照约定按时支付租金、物业管理费、水电费无任何拖欠；被告称对交纳租金的真实性无异议，对其他费用的真实性不清楚，是由原告向勤建公司支付的；第三人勤建公司称对支付租金的真实性与其无关，称原告没有交纳2019年10月1日以后的水电费、管理费。6.10月12日加锁照片、10月14日视频及视频截图、10月15日视频、10月16日报警回执，拟证明2019年10月11日后原告无法正常使用案涉场地；被告对以上证据的真实性、合法性、关联性不予确认，称其不清楚，也没有参与；第三人勤建公司对10月12日加锁照片、10月14日视频及视频截图的真实性、合法性、关联性无异议，但称因原告在往外搬东西，第三人为了保障业主的财产安全、履行物业管理公司的职责，对10月15日的视频真实性、合法性、关联性不予认可，称不存在停电的行为，对10月16日的报警回执真实性、合法性无异议，但对关联性不予认可，报警回执无法显示报警内容。7.10月14日短信记录，拟证明被告对物业扣押原告财物的事实知情后不协调处理也仍不放行，继续默许物业扣留原告财物，一味催促原告支付当月租金却不履行保障房屋用途的基本义务；被告对真实性无异议，称其收到了原告的《律师函》，也进行了回复，但原告拒收。因为案涉合同约定当月10日前支付租金，被告方发短信催促原告交付租金，但原告提供信息不齐全，短信内容无法证明原告想要证明的内容；第三人勤建公司称该证据与其无关，不发表意见。8.10月16日录音及文字材料，拟证明被告不同意放行故扣留原告财物；被告对真实性、合法性、关联性不予确认；第三人勤建公司称文字记载与视频内容并非一一对应，文字记载是不完整的，如保安人员表示如果停电不可能对原告一家停电，而是整层停电，也不可能对电梯进行停电。9.22人社保缴费记录，拟证明原告办公人员数目；被告对真实性、合法性、关联性不予确认，称其不清楚；第三人勤建公司称与其无关，不发表意见。10.2020年4月9日交接视频，拟证明2020年4月9日，原被告办理交接时，案涉场地仍处于停电状态；被告称上述视频来源不清，不能证明何时拍摄，案涉场地有配电箱，如果原告将配电箱关了再拍摄也可以排除停电的状态，被告收回案涉场地后场地是通电的；第三人勤建公司称上述视频无法反映出真的存在停电的情况，停电是无法单独一间房停电，如果停电就要停一整层。被告熊新安还提交了以下证据：1.2020年4月7日案涉场地照片，拟证明案涉场地现状；原告对真实性无异议，确认案涉照片中的锁是原告自己的，但称不能证明被告想要证明的内容，且与本案无关；第三人对真实性、合法性、关联性无异议。第三人勤建公司还提交视频证据，拟证明原告在被告及第三人不知情的情况下偷偷将大量物品搬离案涉场地，不存在物品被扣押的情况。原告称仅能证明其有搬物品，不能证明原告已把物品搬离，实际上原告把物品搬到负一层就被第三人阻挠，而且停电不一定要停一整层的，第三人可以单独停一间房的；被告对真实性、合法性、关联性无异议。本院认为：原告制漆公司与被告熊新安签订的案涉合同系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应切实履行。关于案涉合同的解除及归责问题。（1）经查，制漆公司与熊新安均确认已于2020年4月9日办理交接并撤场，故案涉合同已经没有继续履行的客观基础，双方亦均无继续履行的意思表示，本院认定案涉合同予以解除。（2）至于合同解除的时间。经查，熊新安及第三人勤建公司均称2019年10月12日勤建公司在案涉场地大门加锁，但当日下午就应熊新安的要求打开，并有天河区住建局“关于周英信访事项的复函”佐证，故本院对此予以采信。由此，第三人勤建公司在加锁的当天就应熊新安要求拆除，时间短暂，并且即使存在制漆公司所主张的想搬旧家具出去，但因被告没有及时出具放行条而第三人勤建公司不予放行的情况，也不足以导致案涉场地在解锁后就无法继续办公使用，从而导致案涉合同无法继续履行；同理，就制漆公司所称于2019年10月14日被第三人勤建公司阻拦车辆出入的问题，也是属于物业管理公共区域的范围，并不影响案涉场地的使用及进出，故制漆公司主张案涉合同自2019年10月12日解除没有依据，本院不予采纳。因双方于2020年4月9日办理交接并撤场。故本院认定案涉合同于该日实际解除。（3）关于合同解除的归责认定。如上所述，在案涉合同可以继续履行的情况下，制漆公司主动退出，导致案涉合同最终被解除，属于单方违约，应承担相应的违约责任。至于制漆公司所主张的停电、停电梯问题，经查，制漆公司提供的证据不足以证明是第三人勤建公司受熊新安指使并予以停电、停电梯，而熊新安及第三人均予以否认，称没有停电及电梯，且制漆公司自己提供的关于“10月16日的录音”及文字材料中，物业保安也称没有停过电而是称跳闸，故本院对制漆公司的上述主张不予采信。关于原告要求被告退还保证金人民币53000元的诉请。虽然本院认定制漆公司违约，但案涉合同没有约定其违约时熊新安可以没收保证金。而根据案涉合同第四条的约定，解除合同时保证金应返还给制漆公司，故对于原告的该项诉请本院予以支持。关于原告要求退还被扣押物品的诉请。原、被告双方在庭审中均确认已就案涉场地办理了交接手续，至于原告主张尚有物品被第三人勤建公司扣押，涉及到第三人勤建公司是否构成侵权的问题，与本案租赁合同纠纷不是一个法律关系，不在本案调处范围，原告可另案主张。关于原告要求被告支付误工费的诉请。原告作为用人单位，与员工间形成劳动关系，负有支付员工工资的法定义务，而本案是租赁合同纠纷，原告要求被告支付其员工误工费缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告中华制漆（深圳）有限公司广州分公司与被告熊新安签订的《广州市房屋租赁合同》于2020年4月9日解除。二、被告熊新安自本判决发生法律效力之日起十日内，向原告中华制漆（深圳）有限公司广州分公司返还租赁案涉场地保证金人民币53000元。三、驳回原告中华制漆（深圳）有限公司广州分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13442元，由原告中华制漆（深圳）有限公司广州分公司负担12317元，被告熊新安负担1125元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈 宇人民陪审员  何晓芬人民陪审员  马 颖二〇二一年二月四日书 记 员  梁怡筠李愿