上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初32844号原告：上海牛奶(集团)有限公司。法定代表人：王献军。委托诉讼代理人：陈建南。委托诉讼代理人：厉菁晶。被告：蒋桂强。委托诉讼代理人：张xx。委托诉讼代理人：张盈东，上海市沪南律师事务所律师。原告上海牛奶(集团)有限公司与被告蒋桂强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月26日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月9日公开开庭进行了审理。因本案事实不易查明，但法律适用明确，故转为普通程序独任审理，于2021年2月4日再次公开开庭进行了审理。原告上海牛奶(集团)有限公司的委托诉讼代理人陈建南、厉菁晶、被告蒋桂强的委托诉讼代理人张xx、张盈东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海牛奶(集团)有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2019年3月1日至2019年11月30日期间的违约金72,900元；2.判令被告支付2019年12月1日至2019年12月31日期间的房屋占有费16,200元。事实和理由：2018年5月2日，原告与被告签署《房屋租赁合同》，约定原告将上海市闵行区浦驰路602-608(双号)房屋(以下简称涉案房屋)出租给被告，自2018年3月1日起至2019年2月28日止，月租金为8,100元，年租金为97,200元。租金按月结算，采用先付后用原则，被告应当在每支付期首月5日前支付当期租金。若需续租，被告须在租赁期限届满前30天内向原告提出书面意向，双方再对租金、租期重新协商后签订新合同。被告逾期支付租金的，原告有权按照日租金两倍的标准收取违约金。如逾期超过30天不付，则视为被告单方违约，原告有权解除合同，停止水电供应并收回房屋。被告未能在规定时间内退房，超期占用房屋期间的占用费，按合同规定的租金2倍计算，原告有权用保证金抵扣。《房屋租赁合同》到期终止后，双方未续签租赁合同，被告也未支付占用费。原告多次口头和书面告知被告到期不续租、限期搬离、结清费用，被告一直拒不搬离，强行占用租赁物，且未曾按照合同约定支付占用费。原告于2019年12月10日再次致函被告，要求其尽快搬离、返还租赁物并结清费用。截至起诉之日，被告仍未支付占用费和返还房屋，严重损害原告合法权益。据此，原告诉至法院。被告蒋桂强辩称，不同意原告的诉讼请求。原告与被告自2010年开始房屋租赁关系，先是每三年签订合同，后变为两年签订合同，2018年开始一年签订一次合同。每次的合同都约定合同到期需要续签，则需重新约定合同内容，重新签订合同。2018年的合同到期前，被告申请重新签订合同，但原告称要向集团领导汇报是否同意出租及如何出租，一直未予答复，亦未拒绝。原告于2020年3月10日才通知被告不再续租，要求被告支付使用费，同时向次承租人发出通知，要求次承租人与原告直接建立租赁关系。在此情况下，被告不得已退租，并将已收取的2020年2月及3月的租金及押金退还次承租人。被告于2020年8月向原告支付2019年3月至2020年1月的租金，双方已结清所有费用。被告没有违约，合同到期前被告从未逾期支付租金。如果法院认定被告违约，被告认为违约金过高，要求调低。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，现认定事实如下：原告系涉案房屋产权人。2010年2月18日，原告出具《委托书》，将涉案房屋全权委托被告管理及对外出租。2016年2月1日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，原告将涉案房屋出租给被告，租赁期限自2016年3月1日起至2018年2月28日止。2018年5月2日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)续签《房屋租赁合同》，约定：租赁期限自2018年3月1日起至2019年2月28日止，租赁期满，甲方有权收回全部出租房屋，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期满前30天向甲方提出书面意向，双方再对租金、期限重新协商后，签订新合同。每月租金8,100元，年租金97,200元，租金壹个月结算一次，采用先付后用的原则，乙方应在每支付期首月5日之前支付当期租金。乙方逾期支付租金，甲方有权收取乙方日租金两倍的滞纳金及当月租金。如逾期30天不付，则视为乙方单方违约，甲方有权解除合同，停止水电供应收回房屋，同时追究乙方违约责任。保证金为2个月的租金，即16,200元，保证金的性质仅作为合同履行的担保，如因乙方违约造成甲方经济损失的，乙方可以以保证金中的相应部分先予偿付。租赁期满后并且不再续签的，乙方必须付清所有费用，无条件注销在该租赁房屋内的一切证照，在合同履行无异议的基础上，甲方应及时将保证金无息退还。乙方未能在规定的时间内退房，超期占用租赁房屋期间的占用费，乙方必须按原合同规定的租金的2倍缴付，甲方有权用保证金抵扣。合同还对其他事项进行了约定。被告向原告支付租金至2019年2月28日。2020年3月9日，原告向被告发送《通知》，内容为：《房屋租赁合同》已于2019年2月28日到期，该合同到期不再续签，另有他用，故请您在接到本通知后即刻搬离，清空该房屋内所有物品并交还房屋及设施(以清单为准)，付清使用期间相关的水电费用等，同时注销租赁房屋内的一切证照，搬清一切物品(如有遗留视作废弃)，敬请给予配合。被告于2020年3月10日收到该《通知》。2020年8月12日，被告向原告支付自2019年3月1日起至2019年11月30日止的租金72,900元。庭审中，原、被告一致同意《房屋租赁合同》于2020年1月31日解除，同意在本案中一并处理保证金16,200元。双方均认可原告与涉案房屋次承租人自2020年1月1日建立房屋租赁关系。另查明，被告与案外人张某某于2019年3月23日签订《房屋租赁合同》，被告将涉案房屋中的608号1室转租给张某某，租赁期限自2019年4月1日起至2020年5月30日止。被告提交的《浦驰路602-608(双号)》房屋合同到期前申请续租情况说明》两份，系被告单方出具且原告不予认可，故本院不予采信；《协议书》、张某某与被告妻子及张某某与林洋的微信聊天记录，证据所涉当事人的身份未予证明，真实性难以确认，本院不予采信。本院认为，原、被告就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条及第二百三十二条的规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限通知承租人。本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同》于2019年2月28日租赁期间届满，原告继续使用涉案房屋，被告没有提出异议，原《房屋租赁合同》继续有效，但租赁期限为不定期。原、被告一致同意《房屋租赁合同》于2020年1月31日解除，于法不悖，本院予以确认。关于租金及房屋占有使用费。原告于2020年1月1日与涉案房屋的次承租人直接建立房屋租赁关系，被告支付租金至2019年11月30日，现原告要求被告支付自2019年12月1日起至2019年12月31日止的费用，于法有据，本院予以支持。但《房屋租赁合同》于2020年1月31日才解除，此前应为租金，本院对钱款性质予以调整，租金标准应为8,100元/月，故被告应支付的租金金额为8,100元(8,100元/月×1个月)。关于被告逾期支付租金的违约金。本院认为，虽然租赁期限为不定期，但被告仍应恪守合同约定的付款金额及方式。被告抗辩支付租金以原告先开具发票为前提，但提供的证据不足以证明双方存在相应的交易惯例。被告又以租金金额不详为由拒付租金，显然与合同相悖，有违诚信，故本院对上述抗辩意见均不予采信。被告主张约定的违约金过高请求予以适当减少，本院综合考量合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，认为合同约定的违约金标准确实过分高于实际损失，故酌情将违约金调整为10,000元。关于原告主张被告存在的其他违约行为。原告主张被告存在“经营、存货、住宿”三合一行为，但未能提供证据加以证明，本院难以支持。原告又主张被告存在超期转租，但原、被告的《房屋租赁合同》于2019年2月28日期满后租赁期限为不定期，原告主张被告与案外人签订的租赁合同超出原租赁期限而违约，缺乏依据，本院亦难以支持。关于保证金。原、被告均同意在本案中一并处理保证金16,200元，依据《房屋租赁合同》的约定，原告已收取的保证金应返还被告。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十二条、第二百三十六条、2015年《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告蒋桂强于本判决生效之日起十日内支付原告上海牛奶(集团)有限公司逾期付款违约金10,000元；二、被告蒋桂强于本判决生效之日起十日内支付原告上海牛奶(集团)有限公司自2019年12月1日起至2019年12月31日止的租金8,100元；三、原告上海牛奶(集团)有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告蒋桂强保证金16,200元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,763.64元，由原告上海牛奶(集团)有限公司负担2,999.09元，由被告蒋桂强负担764.55元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  朱秋晨二〇二一年二月八日书记员  刘 阳附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。