重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书(2018)渝0119民初799号原告：重庆世恒物业管理有限公司，住所地重庆市渝中区民生路7号B幢6楼，统一社会信用代码91500103750090922G。法定代表人：夏光明，系重庆世恒物业管理有限公司总经理。委托诉讼代理人：杨凤，系重庆世恒物业管理有限公司员工。委托诉讼代理人：罗自强，重庆龙行律师事务所律师。被告：陈仕中，男，1970年1月22日出生，汉族，居民，户籍所在地重庆市南川区，现住重庆市南川区。委托诉讼代理人：韦中淑(系陈仕中妻子)，1971年8月11日出生，汉族，居民，户籍所在地重庆市南川区，现住重庆市南川区。原告重庆世恒物业管理有限公司诉被告陈仕中物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月24日立案受理后，依法由审判员冯超独任审理，并适用小额诉讼程序于2018年3月23日公开开庭进行了审理，原告重庆世恒物业管理有限公司的委托诉讼代理人杨凤、罗自强，被告陈仕中的委托诉讼代理人韦中淑到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆世恒物业管理有限公司诉称，原告与被告于2009年11月2日签订物业服务合同，约定原告为被告所在“XXXX”小区提供物业服务。双方在物业服务合同中约定了原、被告的权利和义务，其中约定物业服务费按建筑面积计算，住宅物业服务收费标准为0.57元/月·平方米，电梯费按月票计算(每月35.4元)，公摊费为6.5元/月/户，业主未及时交纳物业服务费的违约金计算标准为每日千分之三。被告系“XXXX”小区X-X-X-X号业主，房屋建筑面积72.15平方米，其拖欠2013年7月1日至2017年12月31日（合计54个月）的物业服务费2230.2元、电梯费1911.6元、公摊水电费351元，合计4492.8元。被告一直拒绝交纳上述费用，其逾期支付物业服务费产生违约金11119.68元，原告酌情主张违约金2000元。现原告诉至法院，请求判令：一、被告立即支付拖欠的物业服务费共计2230.2元、电梯费1911.6元、公摊水电费351元、违约金2000元，合计6492.8元；二、本案诉讼费由被告承担。被告陈仕中辩称，1、2013年之前我居住的小区是原告公司提供物业服务，但2013年1月1日后，原告将物业服务工作承包给秦勇，秦勇又于2013年4月1日成立了汶沛物业公司，从此至今一直由汶沛物业公司为小区业主提供服务。小区业委会主任知道该情况后还呼吁业主拒交物管费，故原告未提供物业服务，不应收取物业服务费。2、汶沛物业公司未通过正当途径进驻小区为业主提供服务，故我也不应向汶沛物业交纳物业服务费。3、原告诉称我居住房屋的房号、面积、拖欠的月份属实，原告主张的电梯费标准原本为27元/月。4、物业服务公司对小区服务不到位，我家主水管漏水要求其处理也未处理。经审理查明：原告系南川区“XXXX”小区的物管企业，被告系该小区X-X-X-X号的业主，该房屋的建筑面积为72.15平方米。2009年11月2日，原告(乙方)与被告（甲方）签订了《前期物业服务协议》，约定被告同意原告对“XXXX”小区提供物业服务，“乙方权利、义务和责任”约定：1、小区公共秩序维护……；2、小区公共安全维护工作：（1）建立预防性安全防范体系并设立应急机制，配合公安机关进行安全监控和巡视等安全工作。（2）建立小区人员出入管理制度，对来访客人办理访问手续。（3）维护物业服务区域的交通秩序……3、小区内共同建筑物及设施设备的维修与维护：（1）检查、巡视物业服务区域建筑物及设备设施；……（4）负责保持物业服务公共区域内之水、电、气、通讯、共用天线、机电设备、电梯、消防装置、路灯、道路、排污、排水系统处于良好的运行状态，并在发生损害时及时修复，或积极协调相关职能部门、专业部门进行修复……4、环境工作：保持物业服务区域内的清洁卫生，定时收取、清运生活垃圾；对公共绿化区域进行养护，使之处于良好状态……“甲方承担的费用及交纳”约定：……根据本物业区域物业服务成本及质量要求，物业服务费用标准暂定如下（按建筑面积计算）纯居住物业服务费0.57元/月·平方米（不含电梯使用费）；业主共用部位、共用设备设施的用水、用电费用未进入物业服务收费成本，按户据实分摊后由甲方缴纳；物业服务费应按月交纳。甲方在当月15日前（或以乙方通知时间为准）将费用缴清，逾期乙方将按日向甲方加收应交纳费用3‰的滞纳金。甲方交纳物业服务费的起始日期为交房通知文书确定的交房日期。第六条服务期限约定，“XXXX”由乙方根据本协议内容提供服务，自甲乙双方签署之日起开始计算，至“XXXX”业主大会与选聘或续聘的物业服务机构签订的物业服务合同生效时，本协议自动终止。在该协议中双方还约定了其他事项。2018年1月24日，原告诉至本院，要求被告立即支付拖欠的物业服务费2230.2元、电梯费1911.6元、公摊水电费351元、违约金2000元，共计6492.8元。审理中，原告提交了2008年9月27日重庆市南川区物价局作出的《关于核定XXXX物业服务试行收费标准的通知》(南川物价发[2008]50号文件)，该通知中记载关于高层住宅电梯费的收取可实行月票和次票，具体由物业公司根据实际情况决定。1、月票票价：按层计算：张/人=10元（第三层）+0.30元×（N-3），N为楼层数。按人计算：常住人口每人每月10元。2、次票票价：单人单下每人次0.30元，上下往返每人次0.50元。原告提交的《住户登记表》显示，被告家庭常住人员为2人。另外，“XXXX”小区业主委员会于2015年4月19日出具一份《关于XXXX物管收取水电公摊费的情况说明》，载明“南川区人民法院：兹有XXXX前期物管收取每户业主6.5元的水电公摊费至2013年1月移交给后期物管续收至今。对于该费用的收取业主委员会认为是合理范围，故同意继续收取。特此证明”。以上事实，有原、被告陈述、《前期物业服务协议》、企业法人营业执照、住户登记表、南川区物价局关于核定XXXX物业服务试行收费标准的通知、物业服务费收费公示、重庆市南川区XXXX小区业委会关于XXXX物管收取水电公摊费的情况说明等证据在案佐证，并经庭审质证核实，具有证明效力。本院认为，原告与被告签订了《前期物业服务合同》，依法对双方均有约束力。原告作为物业管理企业，对南川区“XXXX”小区进行了物业管理服务，作为业主的被告应当按照物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。双方的物业服务合同并未终止，原告也切实对“XXXX”小区提供了物业服务，本院对被告抗辩不向原告交纳物业服务费的主张依法不予支持。被告从2013年7月起至2017年12月期间享受了原告提供的物业服务，但未按约定缴纳物业管理服务费的行为系违约行为，侵害了原告的合法权益，依法应当承担交清所欠费用的民事责任。原告主张判决被告支付物业服务费的诉讼请求合法，本院予以支持。因原告主张计算支付的物业服务费金额有误，故被告应当向原告支付前述期间下欠的物业服务费2220.78元(72.15平方米×0.57元/月·平方米×54个月)。被告应当支付的公摊水电费为351元（6.5元/月×54个月）。因原告提交的住户登记表载明被告家庭常住人口为2人，而被告确认之前的电梯费标准为27元/月，故被告应当支付的电梯费为1458元（27元/月×54个月）。关于违约金的计算，原告主张被告支付2000元违约金，该违约金计算过高，本院酌情认定被告应承担违约金400元为宜。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、由被告陈仕中于本判决生效后十日内支付原告重庆世恒物业管理有限公司2013年7月至2017年12月期间的物业服务费2220.78元、电梯费1458元、公摊水电费351元、违约金400元，共计4429.78元；二、驳回原告重庆世恒物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元(原告已预交)，由被告陈仕中负担。本判决为终审判决。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员 冯 超二〇一八年四月十一日书记员 宋小亚