黑龙江省牡丹江市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）牡商终字第143号上诉人（原审原告、反诉被告）绥芬河市世纪构想装饰工程有限公司。被上诉人（原审被告、反诉原告）绥芬河市强盛房地产开发有限责任公司。上诉人绥芬河市世纪构想装饰工程有限公司因与被上诉人绥芬河市强盛房地产开发有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省绥芬河市人民法院做出的（2013）绥民初字第132号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2013年11月8日公开开庭审理了此案。上诉人绥芬河市世纪构想装饰工程有限公司、被上诉人绥芬河市强盛房地产开发有限责任公司到庭参加诉讼，本案现已审理终结。被上诉人（原审被告、反诉原告）绥芬河市强盛房地产开发有限责任公司（以下简称强盛房地产公司）在一审中反诉称：2011年6月25日、2012年3月10日，原、被告先后签订门厅、库房租赁协议各一份。二份租赁协议分别于2012年9月30日、2012年12月31日到期。协议到期后，原告不但不返还承租的门厅与库房，而且拖欠被告租金。被告反诉请求：1、请求判令原告给付拖欠的租金27480元（门厅自2013年1月31日起至2013年4月30日止租金为22500元，库房自2013年1月1日起至2013年4月30日止租金为4980元）；2、请求判令原告返还承租的门厅与库房；3、请求判令原告给付自2013年5月1日起至门厅、库房实际返还之日止的租金，每日为291元（门厅日租金为250元，库房日租金为41元）；4、请求判令原告赔偿逾期交付门厅而给被告造成的损失30000元；5、请求判令原告承担本案诉讼费用。上诉人（原审原告、反诉被告）绥芬河市世纪构想装饰工程有限公司（以下简称世纪构想装饰公司）在一审中答辩称：原、被告在租赁合同中约定取暖费由被告承担，因为原告承租的门厅取暖期温度不达标，且被告没有履行维修更新的义务，致使原告不能正常营业，给原告造成了巨大的损失，被告对此应负赔偿责任。被告应当承担的赔偿费用足以充抵其租金损失，故原告不同意被告的反诉请求。原审法院认定事实：2011年6月25日、2012年3月10日，原、被告先后签订门厅、库房租赁协议，被告将其所有绥芬河市国际客运站综合楼一层31号、二层03号门厅及绥芬河市博发建材家具市场30号、31号库房出租给原告使用。门厅面积为750平方米，其中一层31号厅面积为181平方米。租赁期限自2011年6月1日起至2012年9月30日止。租金120000元。被告承担采暖费。原、被告约定合同期满不续租时，原告装修主体部分归被告所有，需经被告检查通过后交接给被告，否则被告有权处理，扣罚保证金。库房租赁期限自2012年3月1日起至2012年12月31日止，租金12450元。因被告曾损坏原告牌匾、维修二楼跑水给原告造成一定损失、一层31号门厅采暖期温度不达标，被告于2013年1月14日通知原告将门厅租期延期至2013年1月30日。原告不同意被告通知意见，至今仍未将承租门厅及库房返还给被告，也未向被告交纳租金。原告承租门厅后进行了装修，31号门厅地面铺设地砖（被告称地砖在31号门厅出租给原告前即已铺设），墙面刮大白；03号门厅地面一部分铺设地砖，一部分铺设地板，墙面刮大白。2013年2月28日，被告将原告承租的两处门厅另行出租给崔学智，双方约定任何一方违约，需向另一方承担30000元违约金。目前，被告未给付崔学智违约金。2013年5月6日，原告向本院提起诉讼，以被告出租给其的二处门厅采暖期温度不达标致使原告无法正常营业为由，起诉要求被告赔偿其装修损失592000元、员工培训费及工资14898元、租金损失120000元、因跑水造成的损失7000元、不能正常营业损失240000元，退还保证金2000元，以上共计1110898元。诉讼过程中，原告将其诉讼请求变更为1120439元。但原告未就其增加部分的诉讼请求，在本院指定的期限内补交案件受理费。2013年8月27日庭审过程中，原告向本院递交申请书，以需要补充证据为由向本院申请撤回起诉。原审判决认为：原、被告签订的门厅及库房租赁合同系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的禁止性规，具有法律效力。根据原、被告租赁合同的约定，门厅承租期限至2012年9月30日届满，被告同意延长门厅租期至2013年1月30日；库房租赁期限至2012年12月31日届满。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。原告以被告出租门厅有瑕疵且不履行维修义务给其造成损失为由，拒绝返还承租物，原告行为违约且违反法律规定，原告负有将承租的门厅、库房返还给被告的法定义务。至于被告提供的租赁物是否有瑕疵，是否给原告造成了损失，造成了多大的损失，原告可在撤诉后，补充相关证据，另行提起诉讼。对于因原告未如期返还承租物而给被告造成的租金损失，原告负有赔偿的义务。被告要求按照原、被告间的租赁合同的约定确定其租金损失金额，不违反法律的规定，本院应予准许。原告应赔偿被告二处门厅自2013年1月31日起至2013年4月30日止的租金损失22500元，二处库房自2013年1月1日起至2013年4月30日止的租金损失4980元，两项共计27480元。2013年4月30日以后的租金损失按照门厅日租金250元、库房日租金41元的标准，一直计算至原告实际交付承租物之日止。被告要求原告赔偿因不能履行其与崔学智之间的租赁合同而应承担的违约金30000元，因此损失尚未实际发生，本院不予支持，被告可在实际发生后，另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）绥芬河市世纪构想装饰工程有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内将其承租的绥芬河市国际客运站综合楼一层31号、二层03号门厅及绥芬河市博发建材家具市场30号、31号库房返还给被告（反诉原告）绥芬河市强盛房地产开发有限责任公司（除可移动装修物由原告自行拆除外，其余部分保持现状）；二、原告（反诉被告）绥芬河市世纪构想装饰工程有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内赔偿被告（反诉原告）绥芬河市强盛房地产开发有限责任公司2013年4月30日前的租金损失27480元，4月30日后，按照门厅日租金250元、库房日租金41元的标准，一直计算至承租物实际交付之日止；三、驳回被告（反诉原告）绥芬河市强盛房地产开发有限责任公司的其他反诉请求。反诉案件受理费2110元，减半收取即1055元，由原告（反诉被告）绥芬河市世纪构想装饰工程有限公司负担680元，由被告（反诉原告）绥芬河市强盛房地产开发有限责任公司负担375元。一审宣判后，上诉人（原审原告、反诉被告）世纪构想装饰公司不服，向本院提出上诉称：原审认定事实不清，证据不足。原审法院认为上诉人同意延长门厅租期至2013年1月30日是错误的，原审法院认为温度不达标的面积是181平方米是错误的，被上诉人出租给上诉人的一层31号和二层03号门厅整体温度不达标，致使上诉人无法正常营业，给上诉人造成了巨大损失，双方至今没有就该损失达成协议，被上诉人应当赔偿因提供的租赁物存在瑕疵而给上诉人造成的损失，上诉人不应赔偿被上诉人的租金损失。上诉人已就被上诉人违约责任在黑龙江省绥芬河市法院提起诉讼，本案应中止审理。上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人（原审被告、反诉原告）强盛房地产公司答辩称：本案不应中止诉讼，本案是由上诉人在原审起诉，被上诉人反诉引起的案件，上诉人起诉的内容是赔偿损失，被上诉人反诉内容是交付房屋、给付拖欠的租金，且双方租赁合同在起诉时早已到期，两个诉讼请求可以合并审理，但是互不牵连，上诉人自己在原审撤回起诉，上诉人另诉完全可以由法院独立审理，与本案无关，中止诉讼没有法律依据；上诉人其他的上诉请求与本案无关，其要求的是赔偿损失，可以另案处理。综上，请求驳回上诉，维持原判。本案争议的焦点：1.上诉人是否应该赔偿被上诉人租金损失；2.本案是否应该中止审理。二审中，上诉人为支持其主张向本院提交如下证据：证据一，证据一组，起诉状一份，传票一份，诉讼费票据一份。意在证明：上诉人与被上诉人发生房屋租赁合同纠纷是因被上诉人提供的房屋有瑕疵、温度不达标，被上诉人违约在先，上诉人于2013年9月10日以房屋租赁合同纠纷为由在黑龙江省绥芬河市人民法院提起诉讼，本案应中止审理，等待绥芬河市法院的判决来确定违约的责任方。被上诉人强盛房地产公司质证称：对该组证据形式要件没有异议，对证明的问题有异议。上诉人另案的诉讼请求与被上诉人在本案中的诉讼请求无关，被上诉人要求的是交付房屋、赔偿超出合同期限的租金损失，前提是合同已经到期，双方没有续签合同，被上诉人与上诉人的诉讼请求互不牵连、各自独立，如果有牵连，原审法院根本不应予以立案，本案的结果并不影响上诉人在另案中就其损失主张权利，原审中上诉人也是以证据不充分为由撤诉。本院认为，被上诉人对该组证据的形式要件没有异议，对该组证据形式要件予以确认。被上诉人是否应赔偿上诉人因房屋供热不达标而遭受的损失与本案判决结果不相矛盾，本案不需中止诉讼等待另案的判决结果，故该组证据证明不了上诉人意在证明的问题，本院对其证明问题不予采信。证据二，门厅租赁合同。意在证明：上诉人租赁的房屋面积是750平方米。被上诉人强盛房地产公司质证称：对形式要件没有异议，对证明的问题有异议。原审判决写的是门厅面积是750平方米，其中31号厅面积是180平方米，所以并不矛盾。本院认为，被上诉人对该证据形式要件没有异议，对该证据形式要件予以确认。一审法院已经认定门厅面积为750平方米，且一审法院认定被上诉人因31号厅温度不达标而通知上诉人延长门厅租期，至于门厅其他面积温度是否达标一审判决没有认定，且与本案不具有关联性，故一审法院并没有错误认定门厅面积，对于上诉人意在证明的问题，本院不予采信。证据三，复述上诉人在原审中提供的证据请示报告一份，通知两份。意在证明：该请示报告的首页上诉人已经说明整个750平方米租赁面积的温度都不达标，不是180平方米不达标，这上面有被上诉人负责人的签字，通知书确定了房屋租赁的时间是被上诉人的单方行为，由于被上诉人的房屋有瑕疵，温度不够，给上诉人造成损失，被上诉人才单方决定延长租期三个月弥补上诉人的损失，这三个月的租金不足以赔偿上诉人的损失，因此至今上诉人与被上诉人也没有针对损失的问题达成协议，租期延长到什么时间也没有达成协议。被上诉人强盛房地产公司质证称：这是上诉人要求被上诉人赔偿损失的证据，因为其已撤诉，该证据与本案无关。本院认为，上诉人复述该组证据意在证明的是其损失问题，上诉人在一审中已经撤诉，现已就其损失另行提起诉讼主张权利，故该组证据意在证明的问题与本案不具有关联性，对该组证据不予采信。二审中，被上诉人没有向本院提交新的证据。根据当事人陈述，结合一审诉辩主张、一审认证证据及二审审理情况，本院确认本案事实与一审查明事实一致。本院认为：本案系因上诉人起诉要求被上诉人赔偿租赁房屋供暖不达标造成的损失而引起，但一审审理过程中上诉人已经撤诉并获得准许，故本案一审判决是关于被上诉人的反诉请求部分，即上诉人是否应当赔偿被上诉人租金损失、返还房屋以及给付逾期返还房屋造成的损失。上诉人现已就其因租赁房屋供暖不达标受到的损失另行提起诉讼主张权利，不论被上诉人是否应当赔偿上诉人的损失，都与上诉人应返还到期租赁物并赔偿逾期租金不相矛盾，故本案不需中止诉讼等待另案的判决结果。上诉人在租赁合同到期后以租赁物有瑕疵给其造成损失为由将租赁物占有不还没有法律依据，上诉人的上诉请求不成立，本院不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人绥芬河市世纪构想装饰工程有限公司上诉的理由不成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2110元，由上诉人绥芬河市世纪构想装饰工程有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  郑春梅审 判 员  周晓光代理审判员  李慧宇二〇一三年十二月九日书 记 员  李维嘉