江苏省如皋市人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0682民初12447号原告:张建忠,男,1968年10月11日出生,汉族,住如皋市。原告:张建峰,男,1981年10月16日出生,汉族,住如皋市。两原告委托诉讼代理人：高萍，特别授权，北京大成（南通）律师事务所律师。被告:张新建,男,1964年10月27日出生,汉族,住南通市崇川区。原告张建忠、张建峰与被告张新建建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张建峰及两原告委托诉讼代理人高萍到庭参加了诉讼，被告张新建经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张建忠、张建峰向本院提出下列诉讼请求：1、被告协助原告办理土地使用权变更登记；2、诉讼费等被告承担。事实和理由：2003年1月12日，两原告和被告签订协议书，约定将被告所竞拍的九华镇九华村15组的土地（2002字第××号）转让给两原告以自建房，土地转让金额为20万元，协议签订后，两原告给了土地转让价款，被告出具了收条；其后，两原告即在涉案土地上自行出资建房，直至今日，被告仍未和两原告办理土地使用权变更登记。被告张新建未应诉答辩，亦未提供任何证据。审理中，原告张建忠、张建峰为证明其诉请，向本院提出下列证据：证据1，协议书，主要内容有：张新建将竞拍得来的九华镇九华村15组土地一幅出让给张建忠、张建峰，由张建忠、张建峰自建住房，出让后土地使用权及新建房屋产权归张建忠、张江峰所有；出让金额为人民币20万元，由张建忠、张建峰各支付100000元；张新建收到张建忠、张建峰现金后，将出让书、土地使用证等全部交给张建忠、张建峰，移交后张建忠、张建峰决定是否办理过户，如需过户，过户费由张建忠、张建峰负担，如不过户以后需要办理的与土地相关手续由张新建无条件配合办理。该协议证明双方之间就土地使用权转让达成一致的协议，两原告2004年左右口头协议一致后土地即实际交付给原告建房，之后2014、2015年左右双方就转让事宜形成协议书面确认。证据2，收条，载明“收条今收到张建忠、张建峰土地转让金贰拾万元整（￥200000）（张建忠、张建峰各支付壹拾万元现金）今收人：张新建”，证明两原告已经向被告支付土地转让价款，该收条系2014、2015年左右补充形成。证据3，皋国用（2002）字第625号国有土地使用权证，证明被告转让的案涉土地已经通过竞拍合法取得，并且已经领取土地使用权证，且该证件由原告领取，一直在原告处，说明案涉土地早就转让给原告。证据4，如皋市九华镇九华社区居委会和如皋市九华镇建设服务中心于2017年11月10日联合出具的证明，内容为“位于如皋市，东侧夏明娟户，西侧姚永新户，中间四间五层的楼房由九华居22组张建峰和张建忠二人共同出资购买材料于2004年10月建造”，证明案涉土地实际交付给原告建房，原告已经占用使用土地。证据5，司锦尧（张新建的岳父）2017年11月10日出具的证明，主要内容为“原九华村15组现九华村32组东侧夏明娟户西侧姚永新户中间的地块出让给张建峰、张建忠两人，张建峰2008年已把地块款送给张新建”，证明被告早就将案涉土地转让给两原告，且原告张建峰已给付转让价款。证据6-7，建房流水账本（包含材料清单等）、材料送货单、承包建房人出具的证明，证明为建造案涉土地上房屋，原告购买材料的相关单据，建房工人的相关记录，结合证据4，证明案涉土地上的房屋由两原告出资建造。证据8-9，2005年张建忠和汤海燕签订的协议书，主要内容“今有九华商业总店汤海燕因生活需要购九华镇九华居二十二组张建忠于红绿灯处第五层楼房，所购房屋为五层室内部分，购房款拾万元，房款一次性兑现，兑现后入住，现有设施原样不动，水电费用各自单独核算，谁用谁负担”，说明案涉土地上房屋第五层由原告出售给他人；2005年、2008年、2015年案涉房屋租赁合同各一份，2005年的房屋租赁合同还经过司法所见证，证明案涉土地房屋出租事宜由原告及其父亲办理，结合证据4，案涉土地早已由原告占有使用收益，其上房屋由原告建设，归原告所有，一直由原告占用使用收益处分。证据10，电表用户证明一份，复印件，电费发票18张原件，案涉土地上房屋电表的户名为两原告及第五层购房人，证明案涉土地上房屋是原告建设所有。证据11，银行回单、考勤统计表、欠条，证明原告张建忠长期跟随被告干活，两人之间存在工资及材料款结算事宜。被告和原告张建忠结算时，已经将土地价款直接扣除，结合证据2，原告张建忠的土地价款已经给付。证据12，申请证人冯某出庭作证，证明原告和被告在2004年左右就土地转让达成口头协议，且原告张建忠跟随被告打工。证人冯某陈述：“张建峰是我二舅子的儿子，张新建是我小舅子，张建峰的父亲和我老婆是兄妹关系，我是张新建姐夫；2003年下半年，我在村里上班，镇土管所说，让我通知张新建把案涉土地房子盖起来，因为案涉土地是两个人拍的，另外一家王国华，他已经把房子盖好，所以要让张新建也把房子盖起来；后来我和张新建说这个事情。他说外面有工程，没钱盖房子，后来我就说，让他把地卖了，不盖房子政府有意见，他就有了卖地的意向；后来张建峰当兵回来，谈了个对象，他对象嫌弃他老家的房子矮，也在农村，后来我就和张新建说，你要卖地就卖给家里侄子，让侄子起房子，后来就说好这个事情，张新建同意把地卖给张建峰，不过张建峰一个人买不起，就拉张建忠一起买地盖房子，当时说好地价20万元，这个事情就定下来了；2004年两个人就开始起房子，房子五层，2005年时候1-2层就出租给他人了，也是我介绍出租的，这以后就和张新建没关系的，包括第五层卖给他人也是他们兄弟两个卖的，张建忠住三楼，张建峰住四楼。”对上述证据及证人证言，被告未到庭质证，视为对其相关权利的放弃，本院认为，对于原告提供的上述证据，真实性本院予以认可，其中证据1、2虽然系2014-2015年左右形成，但结合原告提供的其他证据及证人证言，其记载内容应为真实，本院予以认可。结合当事人提供的证据，本院经审理认定事实如下：2002年11月，被告张新建以出让方式取得如皋市九华镇九华村15组（现为如皋市九华镇九华居32组）皋国用（2002）字第625号国有土地使用证上登记的国有土地使用权，并办理了登记，其中载明案涉土地使用权类型为出让，用途为商居，使用权面积为192.6㎡，终止日期为2052年11月27日；2003-2004年，原、被告双方达成口头协议，被告张新建将上述国有土地使用权转让给原告张建忠、张建峰，转让价格为20万元；2004年下半年，两原告出资购买材料在上述地块上建造房屋，房屋建好后，两原告一直居住在该房屋，其中张建忠居住第三层，张建峰居住第四层，并在供电部门开设户头，户名为两原告，后原告将房屋第5层卖予第三人汤海燕，并将房屋第一、二层持续性出租给多个承租人用于商业经营；2014-2015年左右，被告与两原告补充形成转让协议书一份，并出具收条确认两原告已经给付转让款的事实。后因被告未能协助原告办理变更登记手续，2017年11月，原告诉至本院，提出上列诉讼请求。以上事实有当事人提供的上述证据在卷佐证。本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百四十三条规定，建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外；根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，以出让方式有偿取得的土地使用权可以依法转让、出租、抵押或继承；综上，被告张新建在以出让方式取得案涉国有土地的使用权后并予以转让的行为不违反法律法规的强制性规定，是法律允许的民事行为。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条规定土地使用权转让合同，是指土地使用权人作为转让方将出让土地使用权转让于受让方，受让方支付价款的行为；《中华人民红共和国物权法》第一百四十四条规定，建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的，当事人应当采取书面形式订立相应的合同；《中华人民共和国合同法》第三十六条规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立；本案被告张新建与两原告在2003-2004年左右口头达成协议，将案涉国有土地使用权转让给两原告，后两原告一直实际占用使用处分该土地，同时在该土地上进行房屋建设并出售出租产生收益，被告从未提出异议，况且2014-2015年左右，原、被告双方就案涉土地使用权转让事宜补充形成转让协议书一份，被告亦书写收条确认原告已经给付转让款的事实，故双方之间的国有土地使用权转让合同系双方真实意思的表示，合法有效，应受法律保护。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，本案双方在协议书中明确约定若原告需要办理过户等与土地相关手续，被告无条件配合办理，故原告要求被告协助办理土地使用权变更登记的诉请，于法有据，本院予以支持。被告张新建经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，放弃了对其他当事人提供证据的质证权利和陈述事实的抗辩权利，由此引起的不利后果由其承担，本院依据原告的陈述和提供的证据作出上述认定。据此，依照《中华人民红共和国物权法》第一百四十三条、第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告张新建于本判决发生法律效力后立即协助原告张建忠、张建峰办理皋国用（2002）字第625号国有土地使用证的变更登记手续。如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5000元，由被告张新建负担（该款原告已垫付，被告在本判决生效后立即给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费5000元（户名：江苏省南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65）。审 判 长  李会利人民陪审员  石刘锋人民陪审员  季冬梅二〇一八年四月十日书 记 员  袁立峰