四川省广安市前锋区人民法院民 事 判 决 书(2018)川1603民初130号原告：刘中华，男，生于1979年2月27日，汉族，住四川省广安市前锋区。原告：王一香，女，生于1981年10月3日，汉族，住四川省广安市前锋区。二原告共同委托诉讼代理人：淳博，四川鑫泰律师事务所律师。被告：四川铭东房地产开发有限公司，住所地广安市前锋区广前大道6期安置房一标段，统一社会信用代码：915116035727767792。法定代表人：谭刚，董事长。委托诉讼代理人：杨先国，四川法雨律师事务所律师。特别授权委托诉讼代理人：杨长长，四川法雨律师事务所实习律师。原告刘中华、王一香与被告四川铭东房地产开发有限公司（以下简称“铭东公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘中华、王一香及其共同委托诉讼代理人淳博、被告铭东公司的委托诉讼代理人杨先国、杨长长均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘中华、王一香向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告签订的商品房买卖合同；2.判令被告退还购房款14万元，同时按照总购房款的20%支付违约金；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年8月12日，原、被告签订了《四川省商品房买卖合同》，合同备案号：201608120000136。合同约定：原告购买被告开发的位于前锋区永前大道，地块号为：前锋国用（2015）第00468号地3号2幢1层113号房屋，总价款275000元，在2017年6月30日前被告向原告交付该房屋，同时合同对双方其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告按照合同约定履行了自己的义务。但被告却未能按照合同按时交付房屋，且修建的房屋不符合要求，经原告多次催告仍不能交付房屋，致原告的购房目的不能实现。为保护原告合法权益，故提起诉讼。被告铭东公司辩称：1、原告诉讼请求不符合合同约定，且原告行使解除权时已超过合同约定的解除期限；2、被告享有延期交房的合同约定权利，原告提出的违约金数额名显过高。应驳回原告的诉讼请求；3、本案诉争房屋在2017年12月4日已经验收合格，符合交付条件，被告在2017年12月28日就通知原告前来被告公司接受房屋，本案原告拒绝接受本案诉争房屋，其法律后果将由原告自己承担；4、本案原告存在严重的逾期支付房款的违约行为，至今未按《商品房买卖合同》的有关约定支付购房款，履行支付义务，对此，被告保留在今后适当时期向原告主张权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院当庭组织当事人进行了举证、质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。综合当事人的举证、质证及陈述、辩论意见，本院对本案的事实认定如下：2016年8月12日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于广安市前锋区（地块号前锋国用2015第00468号）第2幢一层113号商业用房，建筑面积24.75㎡，单价11111.11/㎡,总价款275000元，原告采取按揭贷款的方式付款，分别于2016年8月12日、2016年9月2日向被告支付首付款140000元，余款135000元向指定的银行申请贷款支付。该合同十八条第（一）项约定：出卖人在2017年6月30日前向买受人交付该商品房。有以下原因之一需要延期交付该商品房的，出卖人书面通知买受人：1、不可抗力；第十九条第（一）项约定，除不可抗力外，出卖人未按照本合同第十八条第（一）款约定的时间向买受人交付该商品房的，双方同意按照下列第1、2种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在30日之内，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。（2）逾期在60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，书面通知出卖人，出卖人自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款，并自买受人付款之日起，按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息；同时，出卖人按照全部价款的20%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价万分之三的违约金。2、具体处理方式详见附件十三。（二）由于买受人原因，导致该商品房未按本合同第十八条第（一）款约定的时间交房的，双方同意按照以下方式处理：具体处理方式详见附件十三。原、被告签订的《商品房买卖合同》主合同后附了附件共十三条、独有房产声明书、房屋登记委托书、预购商品房预告登记设立申请书，十三条附件上没有原告的签字，独有房产声明书、房屋登记委托书、预购商品房预告登记设立申请书上有原告的签字，主合同、十三条附件、独有房产声明书、房屋登记委托书、预购商品房预告登记设立申请书上作为整体加盖有被告公司的骑缝章。附件第十三条约定：1、双方确认，下述情况出现时，可构成甲方逾期交房的免责事由，甲方可据实予以延期，并不承担违约责任：（4）非甲方原因的市政配套设施批准或安装延误导致工程延期或逾期交房的。2、乙方按合同“逾期交房责任”行使解除权的，应于约定期限届满之日起15日内向甲方提出解除合同的书面通知。如果乙方未在上述期限内将解除合同的书面通知送达到甲方，视为乙方自愿放弃解除合同的权利。原告除首付款140000外，贷款部分至今未办理成功。2016年3月10日，广安市前锋区住房和城乡规划建设局书面通知被告铭东公司，因市政基础电力设施建设施工，将影响该公司工期，请该公司做好与施工企业暂停履行《建设工程施工合同》等有关事宜，停工期限为2016年3月25日至2016年11月25日。认定上述事实，有原、被告双方的陈述，《商品房买卖合同》、交款收据、广安市前锋区住房和城乡规划建设局书面通知等证据予以证实，足以认定。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》依法成立，合法有效，原告虽提出其未在《商品房买卖合同》附件上签字，但该《商品房买卖合同》附件在主合同之后，主合同中有“详见附件”等字样，且该附件之后的独有房产声明书、房屋登记委托书、预购商品房预告登记设立申请书上有原告的签字，该主合同、附件、独有房产声明书、房屋登记委托书、预购商品房预告登记设立申请书作为整体有被告公司的骑缝章，故该合同附件依法成立，当事人应当按照合同约定行使权利、履行义务；关于原、被告讼争房屋是否存在被告违约逾期交房、并承担违约责任的问题，原、被告在《商品房买卖合同》第十八条中约定由被告铭东公司在2017年6月30日前向买受人交付房屋，但同时约定了需要延期交房的情形，由出卖人书面通知买受人。除不可抗力外，对需延期交房的其他情形以《商品房买卖合同补充协议》的方式进行了约定。补充协议第十三条约定：“1、双方确认，下述情况出现时，可构成甲方逾期交房的免责事由，甲方可据实予以延期，并不承担违约责任：（4）非甲方原因的市政配套设施批准或安装延误导致工程延期或逾期交房的”。对于原告提出被告未按主合同约定时间向原告交付房屋，原告依约定行使合同解除权，并由被告承担违约责任的主张，被告辩称系因双方在补充协议约定的非被告自身原因导致延期交房情形出现，即市政建设原因导致停工所致，约定免责事由正当的抗辩主张。本院认为，本案中主合同的附件系补充协议，是对主合同未尽事宜的补充、完善，系双方真实意思表示，与主合同共同构成对双方具有法律约束力的完整买卖合同法律关系，根据被告举示的广安市前锋区住房和城乡规划建设局暂停施工的书面通知，其延期交房情形符合双方补充协议约定的免责事由，故对原告的该诉称意见，本院不予采纳；按照合同约定，被告在该延期交房事由出现后，应当书面通知买受人即本案原告，但被告未能举示证据证明履行了该通知义务，违反了合同约定，属违约行为。但该违约行为尚未给原告造成有证据证明的损失后果，双方也未约定相应违约责任承担方式，亦不构成《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条解除合同和第一百一十四条主张违约金的法定情形。不属根本违约，其违约行为不导致合同目的不能实现，原告现尚不具备行使合同解除权约定或法定条件，也无主张被告支付约定或法定违约金的法律依据。故本院对原告要求解除合同、退还购房款、并由被告支付违约金的诉讼请求，不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”、第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，判决如下：驳回原告刘中华、王一香的诉讼请求。本案受理费1550元，由原告刘中华、王一香兰燕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广安市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于广安市中级人民法院。同时预交上诉案件受理费，逾期未预交又不提出缓交申请的，依法按自动撤回上诉处理。审判员  王中军二〇一八年四月十七日书记员  刘 姗