山东省荣成市人民法院民 事 判 决 书（2011）荣民初字第1229号原告宋华，居民。原告徐华波，居民。二原告之共同委托代理人李杰，山东旭杰律师事务所律师。被告刘金凤，居民。被告刘培国，居民。被告刘英华，居民。被告李梅，居民。被告刘慧静，居民。五被告之共同委托代理人曲卫东，山东荣顺律师事务所律师。第三人宋协春，居民。原告宋华、徐华波与被告刘金凤、刘培国、刘英华、李梅、刘慧静、第三人宋协春房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告宋华、徐华波及其共同委托代理人李杰与被告刘金凤、刘培国、刘英华、李梅、刘慧静之共同委托代理人曲卫东到庭参加诉讼。第三人宋协春经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告宋华、徐华波诉称，我们二人系夫妻关系，于2003年、2004年左右购买座落于荣成市碌对岛村房屋一栋，当时房屋仅盖了主体，花了100000元。我们二人分别于2007年2月8日、4月14日出国，于2011年4月25日同时回国。我们出国后房屋空置，没有交给任何人管理，房权证和土地证都放在房屋里面。回国后，我们发现上述房屋已被被告刘金凤占有，故诉至法院，请求依法判令被告刘金凤返还位于荣成市碌对岛村房屋［土地使用证号为：荣集用（2004）字第13310237号，房屋所有权证号为：2004000388号］一栋。被告刘金凤辩称，1、原告起诉主体错误，我并未占有诉争房屋，不是本案适格被告。诉争房屋是我的母亲刘英桂于2007年4月购买的，并且已登记在刘英桂名下。当时刘英桂是看到房屋贴的出售的告示之后找到原告宋华和第三人宋协春，由宋协春作为宋华的代理人与刘英桂具体协商并签订买卖房屋的契约，原告宋华对此是明确知情的，且当时宋华并未出国，而是在收取房款三天后才出国。宋协春的卖房行为是在宋华的授权下，且已经办理了变更登记手续，并缴纳了契约、支付了相应对价，故房屋买卖行为属于善意取得。2010年10月17日刘英桂去世，我与父亲刘培国、弟弟刘英华、刘英怀签订遗产分割协议，约定诉争房屋归刘英怀所有，其他继承人均放弃继承。故诉争房屋与我无关，请求依法驳回原告对我的起诉。2、二原告不是诉争房屋所在地碌对岛村集体经济组织成员，依据土地管理法的相关规定，原告不可能取得该集体经济组织宅基地使用权，对原告主张的宅基地使用权真实性及效力有异议。该房屋是孔凡喜从于胜海手中购买的，孔凡喜又将该房屋卖给了原告宋华的父亲宋协春，是宋协春一手经办的，从房屋所有权存根上可以看出领取房权证的是宋协春。被告刘培国、刘英华辩称，我们分别是刘英桂的丈夫和儿子。位于荣成市崖头街道办事处碌对岛村3区100号的房屋登记在刘英桂名下，我们放弃对该房屋的继承，该房屋由刘英怀继承，归刘英怀所有。与被告刘金凤的答辩意见一致。被告李梅、刘慧静辩称，我们分别系刘英怀的妻子和女儿。与被告刘金凤的答辩意见一致。第三人宋协春未述称。经审理查明，二原告系夫妻关系，原告宋华系第三人宋协春之女。刘英桂与被告刘培国系夫妻关系，育有子女三人，分别系刘英怀、被告刘金凤和刘英华。刘英怀与被告李梅系夫妻关系，育有一女被告刘慧静。位于荣成市崖头街道办事处碌对岛村3区100号房屋的集体土地使用证于2004年2月10日登记在原告宋华名下，证号为：荣集用（2004）字第13310237号；其房屋所有权证于同年2月25日登记在原告宋华名下，证号为：2004000388号，该房屋所有权证存根上标注的领证人系第三人宋协春。2007年，二原告先后去日本。同年7月11日，第三人宋协春代宋华与刘英桂签订了房地产买卖契约，约定：原告宋华将上述房屋卖给刘英桂，价格为240000元。刘英桂于2007年7月11日前一次性付清房款，原告宋华将房屋及其房权证、土地使用证一并移交给刘英桂。该契约上手写注明：因原告宋华目前不在本地，特委托其父亲代签本约，并承担一切责任。委托人签名：宋协春。契约签订后，双方交付房款和房屋及相关权证。后荣成市崖头街道办事处碌对岛村村民委员会、荣成市崖头街道办事处、荣成市国土资源局崖头分局分别在买卖房屋变更宅基地呈批表的审查意见栏盖章同意。同年9月20日，刘英桂缴纳房屋买卖契税8100元。同年9月21日，该房屋集体土地使用权证变更登记在刘英桂名下，证号为：荣集用（2007）字第13310237号。2008年4月10日，该房屋房权证变更登记在刘英桂名下，证号为：2008004363号。2010年10月17日，刘英桂去世。2011年10月26日，刘英怀去世。现原、被告及第三人因房屋买卖事宜协商不成，遂成诉。另查明，二原告的户口均不在荣成市崖头街道办事处碌对岛村，刘英桂于2007年4月26日将其户口迁至荣成市崖头街道办事处碌对岛村3区100号。再查明，荣成市崖头街道办事处碌对岛村于2011年开始启动城中村改造项目。本院依法对第三人宋协春进行了调查。宋协春称，与刘英桂签订的房地产买卖契约是我签字的。原告宋华是我的女儿，当时女儿女婿去日本了，让我偶尔去看看房屋。有一次我去的时候看到房屋窗玻璃被打碎了，家里被人翻过。但钥匙、房权证和土地证没被人拿走，我就收拾好拿走了，因为没有丢什么重要东西，我没有报警。后来有个人来看房，出价380000元，后来因为不能过户所以买，而且本人不在也不能买。后来我去看房屋的时候遇到一位姓刘的女士，40岁左右，好像在园林工作，我不确定她是不是叫刘英桂。她说自己买了旁边的两栋房屋，问我卖不卖我女儿的房屋。我告诉她女儿出国办不了过户手续，她说能够找人办过户手续，我出价280000元，最后协商240000元。我和她一起去办理了过户手续，当时把房权证、土地证都给她了，还找了宋华的身份证复印件给她。她把房款240000元给我之后，我用来投资果园。我女儿女婿没有要求我替他们卖房，我卖房的时候也没有通知他们，他们回国之后准备收拾房屋的时候我告诉他们房屋已经卖了。因为我投资的果园赔了，房款我也没有给女儿女婿。上述事实有原、被告的陈述、房屋所有权证存根、集体土地使用证、常住人口登记卡、房地产买卖契约、买卖房屋变更宅基地呈批表、结婚证、调查笔录、遗产分割协议书、证明等相关证据在案为凭。本院认为，依照我国法律规定，善意取得是指财产占有人无权处分其占有的财产，如果占有人将该财产转让给第三人，受让人取得该财产时出于善意，则受让人将依法取得对该财产的所有权或其他物权。本案的争议焦点是刘英桂购买诉争房屋是否构成善意取得。依据相关法律规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中，诉争房屋于2004年办理房权证时，房管局登记的领证人即是宋协春，故宋协春本就对涉及诉争房屋的相关事宜有一定程度的参与。在二原告出国期间，宋协春作为原告宋华的父亲，持有房屋房权证和土地证代原告与刘英桂签订房地产买卖契约，且已履行完毕，该行为并不违反本地民间习俗，故刘英桂有理由相信宋协春有处分权，其受让房屋系基于善意。此次房屋买卖发生于2007年，当时房屋所在地碌对岛村尚未开始城中村改造，且诉争房屋土地使用权仍系集体性质，故买卖双方协定价格240000元并不明显低于市场价格，属合理价格。现诉争房屋的房权证和土地证均已办理了过户手续，故刘英桂取得诉争房屋符合善意取得的构成要件，属于善意取得，宋协春代原告与其签订的房地产买卖契约合法有效。此外，本案诉争房屋包括在拆迁改造范围内，升值幅度较大，为维护交易安全，稳定交易秩序，根据诚实信用及公平原则，亦应认定该房地产买卖契约合法有效。综上，依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，判决如下：驳回原告宋华、徐华波之诉讼请求。案件受理费2300元，诉讼保全费3020元，由原告宋华、徐华波负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审 判 长  徐珊珊人民陪审员  岳天信人民陪审员  刘孟德二〇一三年十二月三十日书 记 员  樊丽婷