江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2012）苏中民初字第0042号原告上海永建投资发展有限公司被告田仁龙被告绍兴福龙汽车电气有限公司原告上海永建投资发展有限公司与被告田仁龙、沈新荣、绍兴福龙汽车电气有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年5月28日受理后，依法组成合议庭审理本案。后原告于2012年9月6日撤回对被告沈新荣的起诉，本院依法予以准许。本院于2013年4月26日公开开庭进行审理，原告上海永建投资发展有限公司法定代表人姚永瑞、委托代理人龚立新以及被告田仁龙到庭参加诉讼，被告绍兴福龙汽车电气有限公司经本院传票传唤，未到庭参加庭审。本案现已审理终结。原告上海永建投资发展有限公司诉称：2011年11月20日，原告与被告签订《房屋买卖合同》，其中约定，原告将自己名下的昆山市巴城镇国际上湖花园二号楼的一层至三层的部分房产（详见附件一）出售给被告田仁龙，出售房产的总建筑面积为1517.21平方米，房产转让总价款为1160万元；房屋产权过户至被告田仁龙名下后，田仁龙即支付总价款的60%房款即696万元，余款自房屋过户之日起满六个月一次付清，所欠房款利息被告田仁龙以月息2%向原告支付；第九条约定：若被告田仁龙逾期付款违约，应向原告支付利息损失（违约金）以每月3%计算；第十条约定：若有纠纷在房产所在地法院解决，并且责任方（违约方）应承担对方所支付的诉讼费用和律师费用，第十一条约定：被告绍兴福龙汽车电气有限公司对被告田仁龙的合同义务提供连带担保责任。合同签订后，原告于2011年11月8日前已将被告田仁龙所购房产全部过户至被告田仁龙名下，但被告田仁龙并未按合同约定向原告支付房款，仅在2012年元月份向原告支付了350万元的房款。因原告资金压力巨大，且被告田仁龙又不能确定其履约计划，无奈中原告只得诉讼解决。现请求法院判令：1、被告田仁龙向原告支付房款810万元；2、被告田仁龙向原告支付所欠房款利息，以所欠房款为基数，自2011年11月9日起按2%标准计算至实际清偿之日止；3、被告田仁龙向原告偿付逾期付款违约金（利息损失），自2011年11月9日起以逾期付款金额为基数，按每月3%计算至实际清偿之日止；4、被告田仁龙支付律师费用30万元；5、被告绍兴福龙汽车电气有限公司对被告田仁龙的义务向原告承担连带清偿责任；6、诉讼费用由被告负担。后原告当庭撤回第四项诉讼请求。被告田仁龙答辩称认可合同约定的价款为1160万元，欠付购房款为810万元。不认可第二、三项诉讼请求。因逾期付款，双方口头约定不再按照合同约定计算延迟付款利息和违约利息，而是以810万元欠付款为本金，按照月息2分即年息24%计算逾期付款利息，已在2012年4月底左右支付第一笔30万元利息。现计算违约金也应该自2012年5月1日起算。被告绍兴福龙汽车电气有限公司是担保人，沈新荣个人不是担保人。请求法院依法处理。被告绍兴福龙汽车电气有限公司未作答辩。经审理查明：2011年11月20日，原告上海永建投资发展有限公司作为合同甲方，与被告田仁龙，即合同乙方，签订了《房屋买卖合同》（含合同附件1），约定原告将其名下的位于昆山市巴城镇国际上湖花园2号楼6室、7室、8室、17室、18室、19室、90室、118室、127室、136室、137室、142室、158室共13套房屋出卖给被告田仁龙，房屋建筑总面积为1517.21㎡，被告绍兴福龙汽车电气有限公司作为合同丙方为被告田仁龙的合同义务承担连带担保责任。房屋买卖合同约定全部房产转让总价款为人民币1160万元。合同第五条约定：甲、乙双方经协商一致，甲方（即原告上海永建投资发展有限公司）与乙方（即被告田仁龙）依法办理过户手续，将产权过户至乙方名下后，乙方即支付甲方总价款的60%，余款乙方应在房屋过户之日起6个月后，一次付清，利息以月息贰份向甲方支付。合同第六条约定：税费由买卖双方各自承担，但甲方应付费用应由乙方先行垫付，房屋过户后该笔款项由乙方直接从应付房款中直接扣除。甲、乙双方应于2011年10月25日前共同办理过户手续，将产权最终过户至乙方名下。合同第九条约定了违约责任，其中约定，1、如乙方在付款过程中逾期违约，应向甲方支付利息损失以月息三分计算；2、乙方在合同签订之日后又拒绝购买上述第一条、第七条房产的，应向甲方支付100万的赔偿款；3、如甲方拒绝出让上述房产的，应向乙方支付赔偿款100万元。因乙方原因造成甲方上述行为的例外。合同第十条约定纠纷解决，即：本合同适用中华人民共和国法律、法规、甲、乙双方在履行本合同过程中若发生争议，应协商解决，协商不能解决的，提交上述交易房产所在地人民法院解决。并且责任方应承担对方所支付的诉讼费用和律师费用。第十一条约定，乙方（即被告田仁龙）的合同义务，由丙方（即被告绍兴福龙汽车电气有限公司）提供连带担保责任，担保期限为二年。同时，合同附件1明确了合同约定的13套房屋的坐落、层数及建筑面积等信息。合同签订后，双方共同办理了房屋产权过户登记手续，涉案合同项下的20套房屋产权均于2011年11月7日过户登记至被告田仁龙名下。上述事实，由原告提交的《房屋买卖合同》（含附件1）、本院调取自昆山市房产交易管理中心的《房屋产权登记信息查询结果证明》及本院庭审笔录予以证实，在卷佐证。合同签订后，田仁龙分三次向原告上海永建投资发展有限公司法定代表人姚永瑞工行上海市金虹桥支行账户（帐号为10012278012********）通过网络转账支付了350万元，分别为2012年1月16日180万元、2012年1月19日20万元以及2012年1月20日150万元。上述事实，由工行上海市金虹桥支行盖章确认的姚永瑞活期历史明细清单及本院庭审笔录予以证实，在卷佐证。再查明：庭审中，原告上海永建投资发展有限公司认可双方已经口头协商变更了房屋买卖合同关于分期付款的利息和逾期付款利息的约定且已经收到第一笔30万元款项。对于逾期付款违约损失，双方协商一致确认自2012年5月1日起以810万元为本金，按月息2分即年息24%计算逾期付款违约损失。双方同时确认涉案房屋所产生的属于被告田仁龙的房租收益可按照实际发生的金额在履行中一并予以抵扣。上述事实，由本院庭审笔录予以证实，在卷佐证。本院认为，原告上海永建投资发展有限公司与被告田仁龙、绍兴福龙汽车电气有限公司签订房屋买卖合同，系当事人真实意思表示，且不违反法律规定，依法成立，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。房屋买卖合同签订后，原告已经依约将涉案房屋产权转移至被告田仁龙，因此田仁龙应当承担依约支付购房款及其他付款义务。依照合同约定，涉案房屋总价款为1160万元，现双方一致确认已付购房款为350万元，且有相应付款凭证予以证实。本院据此认定，截止本案庭审辩论终结前，被告田仁龙尚欠原告购房款810万元。由于被告田仁龙未能按照合同约定履行付款义务，按照合同约定应当承担违约责任。现原告上海永建投资发展有限公司与被告田仁龙协商一致，以全部欠付款810万元为基数按年息24%计算自2012年5月1日起的逾期付款违约金，系对自己诉讼权利的处分，且不违反法律之规定，本院予以确认。关于被告绍兴福龙汽车电气有限公司之责任问题，房屋买卖合同明确约定由被告绍兴福龙汽车电气有限公司为被告田仁龙的合同义务承担连带担保责任，系当事人真实意思表示，且不违反法律规定，应予认定。依照担保法之规定，保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。本案审理过程中，被告绍兴福龙汽车电气有限公司未对此提出异议。因此，原告主张由被告绍兴福龙汽车电气有限公司对被告田仁龙支付购房款及违约损失的付款义务承担连带保证责任的，本院予以支持。综上所述，被告田仁龙欠付原告购房款810万元，其逾期付款的行为构成违约，应当按照约定支付逾期付款违约金，被告绍兴福龙汽车电气有限公司作为连带保证人，应对被告田仁龙的上述付款义务承担连带保证责任。被告绍兴福龙汽车电气有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十五条、第八十六条、第八十九条、第一百零六条、第一百一十一条、第一百一十二条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第二条、第十三条、第十八条、第二十一条之规定，判决如下：一、被告田仁龙于本判决生效之日起十五日内支付原告上海永建投资发展有限公司欠付购房款810万元。二、被告田仁龙于本判决生效之日起十五日内支付原告上海永建投资发展有限公司以810万元为基数按年息24%计算自2012年5月1日起至本判决生效之日止的逾期付款违约金。三、被告绍兴福龙汽车电气有限公司对被告田仁龙的上述第一、二项付款义务承担连带保证责任。四、驳回原告上海永建投资发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费106480元，诉讼保全费5000元，合计111480元，由原告上海永建投资发展有限公司负担12220元，由被告田仁龙、绍兴福龙汽车电气有限公司共同负担99260元。被告应负担部分于本判决生效之日起十五日内直接支付原告，原告预交的案件受理费本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》所规定的相关标准交纳相应的上诉费用（户名江苏省高级人民法院；开户行中国农业银行南京山西路支行；账号10-1133010********）。（本页无正文）审 判 长 顾 平代理审判员 赵 东代理审判员 张晓萍二〇一三年五月六日书 记 员 邹 瑜