江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）宁民终字第3918号上诉人（原审原告）南京金陵塑胶化工有限公司，组织机构代码76525560-3，住所地南京市化学工业园区大纬东路186号。法定代表人郭金东，该公司董事长。委托代理人朱林，北京市盈科（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）南京星之港商务酒店有限公司，组织机构代码76817475-3，住所地南京市栖霞区迈皋桥街道和燕路390号。法定代表人王星，该公司董事长。委托代理人王践，江苏苏星律师事务所律师。委托代理人李媛。被上诉人（原审被告）南京红山会议中心有限公司，组织机构代码83530784-4，住所地南京市下关区东门街48号。法定代表人王星，该公司董事长。委托代理人陈强。上诉人南京金陵塑胶化工有限公司因与被上诉人南京星之港商务酒店有限公司、南京红山会议中心有限公司租赁合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2013）栖商初字第180号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭于2013年11月29日公开开庭审理本案。上诉人南京金陵塑胶化工有限公司（以下简称金陵公司）的委托代理人朱林，被上诉人南京星之港商务酒店有限公司（以下简称星之港公司）的委托代理人王践和李媛，南京红山会议中心有限公司（以下简称红山公司）的委托代理人陈强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金陵公司原审诉称，2004年11月1日，金陵公司和红山公司签订《房屋租赁合同》，约定金陵公司将位于南京市栖霞区和燕路390号大门外右侧3000㎡六层楼出租给红山公司，用于经营餐饮客房服务业，期限至2012年10月30日止。合同明确约定：如不按时交纳水电费，按照每日5‰支付违约金；不按时交纳房租，按照每日1%支付违约金；租赁期满时，无须另行通知，租赁关系自然终止，红山公司应无条件退出，将所有房屋完好归还。合同签订后，红山公司的主要股东于2005年1月5日设立了星之港公司，在承租房屋内具体经营酒店业务。合同到期前，金陵公司于2012年5月15日、2012年10月15日两次致函红山公司和星之港公司，明确合同到期后将不再续约，要求红山公司和星之港公司履行合同义务按时交房。但合同到期后，红山公司和星之港公司拒绝交房并拖欠水电费及部分房租。为维护合法权益，故诉至法院要求红山公司和星之港公司立即交还租赁的南京市栖霞区和燕路390号房屋；红山公司和星之港公司立即支付2012年9月份水电费32088.20元，并支付逾期违约金24066.15元（按每日5‰计算，自2012年10月5日起计算至2013年3月5日止；自2013年3月6日起至付清欠款时，每日增加160.44元）；红山公司和星之港公司立即支付2012年10月份水电费27098.80元，并支付逾期违约金16259.28元（按每日5‰计算，自2012年11月5日起计算至2013年3月5日止；自2013年3月6日起至付清欠款时，每日增加135.50元）；红山公司和星之港公司立即支付2012年10月份房屋租金61250元，并支付逾期违约金94937.50元（按每日1%计算，自2012年10月1日起计算至2013年3月5日止；自2013年3月6日起至付清欠款时，每日增加612.50元）；案件受理费由红山公司和星之港公司承担。星之港公司原审辩称，一、星之港公司目前尚未从租赁房屋搬离，存在客观原因。1、金陵公司至今未向星之港公司支付拆迁补偿款，星之港公司有权拒绝金陵公司的搬离要求。星之港公司为满足经营需要，先后投入600余万元进行装修和改造，在租赁期内，金陵公司厂区地块实施拆迁，金陵公司既未通报相关情况也未通知星之港公司参与拆迁谈判，自己获得了拆迁补偿，致使星之港公司未获得任何补偿。金陵公司的行为侵犯了星之港公司的合法利益，星之港公司蒙受巨大损失，故星之港公司有权拒绝金陵公司的要求。2、金陵公司严重违反“附随义务”，导致星之港公司在客观上无法交房。合同到期前，星之港公司曾与金陵公司协商，金陵公司承诺给予一个月的延缓期，但是金陵公司却在星之港公司毫不知情的情况下，于2012年11月1日上午9点擅自切断电力供应，导致星之港公司经营中断，造成巨大损失。二、星之港公司与金陵公司在租赁期内关于房租、水电费等互有结算，星之港公司无需承担违约责任。1、租赁期间，金陵公司对星之港公司负有赔偿责任，星之港公司有权主张抵销。2012年6月，星之港公司承租的房屋出现漏水，星之港公司随即联系金陵公司要求修复，并承担因房屋漏水造成的损失10万元。经双方协商，星之港公司先行修复，金陵公司支付了2万余元的费用，对于其他损失金陵公司承诺到期前支付，但没有履行。依据合同法的规定，当事人互负债务的，任何一方均有权主张抵销。2、星之港公司曾向金陵公司缴纳8万元履约保证金，双方可以以此结算。2004年11月，红山公司代理星之港公司向金陵公司缴纳了8万元保证金，金陵公司出具了收条。合同期满后，金陵公司未返还该保证金。综上，应驳回金陵公司的诉讼请求。红山公司原审辩称，一、红山公司并非实际承租人，与金陵公司不存在权利义务关系，不应成为本案原审被告。1、红山公司与金陵公司签订租赁合同有特殊历史原因。2004年6月，金陵公司对外招租，招标文件明确要求投标人必须为公司，红山公司满足条件，竞标获得该项目经营权，2004年11月1日与金陵公司签订了租赁合同。鉴于宾馆酒店属于特种行业，红山公司另行成立了星之港公司，仍由红山公司法定代表人王星出任星之港公司法定代表人，金陵公司对此予以认可。星之港公司于2005年1月领取营业执照。2、星之港公司为实际承租人，红山公司从未参与租赁合同的履行。从2004年至2012年，星之港公司独立、自主经营酒店，与红山公司无任何关系，红山公司也未参与星之港公司的经营。另外，租赁合同约定的权利义务，包括租金等一直由星之港公司交纳，红山公司从未交纳。金陵公司对上述情况自始自终都知情，从未提出异议，租金发票的抬头也是出具给星之港公司。二、红山公司、星之港公司均为独立公司法人，星之港公司应独立承担责任。本案租赁合同要素已经发生变化，红山公司合同权利义务已经全部转让给星之港公司享有，金陵公司也以自己的实际行动表示同意。本案所涉一切争议，均与红山公司无关，不应承担相关违约或连带责任。综上，请求依法驳回金陵公司对红山公司的诉讼请求。星之港公司原审反诉称，2004年11月，星之港公司鉴于公司名称尚在核准，于是暂用红山公司的名义，与金陵公司签订房屋租赁合同，用于经营宾馆及餐饮服务，租赁期限8年。为使租赁房屋达到经营需要，星之港公司对房屋进行了重新装修和改造，前后投入600余万元。2011年，金陵塑胶厂区地块开始实施拆迁，此时双方的合同尚在执行期限，但金陵公司在拆迁过程中，既未通报进展情况也未通知参与谈判等。2012年4月10日，租赁合同尚未到期，该地块已挂牌出让，金陵公司获得巨额补偿和重新安置，而星之港公司未获任何补偿。另一方面，金陵公司承诺在合同到期后给予一个月的延缓期，用于搬迁等事宜，但2012年11月1日上午9点，在星之港公司不知情的情况下，金陵公司擅自切断电源，给星之港公司造成巨大损失。根据《江苏省城市房屋拆迁管理条例》及《南京市城市房屋拆迁管理办法条例》的规定，星之港公司作为承租人，享有知情权和补偿收益权，金陵公司的行为严重侵害了星之港公司的合法权益，故提出反诉，要求金陵公司支付设备、装修补偿等共计350万元并承担本诉及反诉费用。星之港公司反诉标的的构成如下：1、租赁房屋3000㎡的装修装潢及不可拆除附着物，按照经济型品牌连锁酒店平均装修的最低标准1500／㎡元计算，价值450万元；2、租赁房屋中加建的包间、餐厅后场、仓库、煤气仓库等计300㎡，按1500元／㎡的建造价计算，价值45万元；3、加建房屋300㎡的装修装潢，价值20万元（其中库房、煤气仓库为简单装修）；4、搬迁补助费：货币补偿金额应等于物业价值约4500万元（非住宅商业用房），加上装修装潢价值约500万元，合计约5000万元，以此作为基数的4%，即200万元；5、停产停业损失补偿：同上，以货币补偿金额5000万元为基数的8%，即400万元；6、设备拆移补助费129500元。包含营运煤气拆除费2800元、固定电话拆除费310元／部×90部=27900元、有线电视拆移补助费400元／头×82头=32800元、宽带网拆除补助费500元／头×90头=45000元、空调拆迁补助费200元／台×105台=21000元；7、人员安置费24万元；8、断电导致的经营损失10万元。以上合计1161.95万元，星之港公司仅主张金陵公司支付350万元并承担诉讼费用。针对星之港公司的反诉，金陵公司原审答辩称，一、本案不符合反诉的要求，应责令星之港公司另行起诉。反诉与本诉应基于同一事实和法律规定而提起。本案是租赁合同纠纷，与星之港酒店主张的拆迁补偿纠纷是基于不同的法律关系。星之港公司提起反诉，则红山公司在反诉中的地位无法明确，因此本案不符合反诉的要求，应另行起诉。二、租赁合同已得到全面完整的履行，星之港公司不应得到任何补偿。租赁合同履行期间，出租人可以出售房屋和土地，只是应遵循“买卖不破租赁”的原则，保证承租人的承租权。金陵公司和星之港公司的租赁合同期限到2012年10月31日止，在合同到期前，金陵公司的土地、房屋进行了流转，仅仅是签订合同、办理相关手续，并未对租赁物采取任何实质性的举动。在合同到期后，星之港公司应交还租赁物，无权要求金陵公司给予补偿。三、拆迁补偿是指在合同无法继续履行的情形下，对经营损失的一种弥补。而涉案合同已经履行完毕，因此不存在补偿，即使存在补偿也应给金陵公司。星之港公司只能在继续经营获取利润和停止经营获取补偿之间选择其一而不能兼得。综上，请求驳回星之港公司的反诉请求。原审法院经审理查明，2004年11月1日，金陵公司（甲方）与红山公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，合同第一条约定：甲方将位于和燕路390号正大门外右侧面积为3000㎡的六层楼（原石化大酒店）（以下简称涉案房屋）租赁给乙方用于经营餐饮、客房等服务；第二条约定：租赁期捌年，自2004年11月1日起至2012年10月30日止……；第四条第7款约定：租赁期满之日，在不续租情况下，乙方应无条件退租，并将甲方所有房产完好归还甲方，不得向甲方请求移转费及一切权利金。乙方投资的电梯、锅炉、消防设备如仍有使用价值，且甲方仍需利用，到时由甲乙双方协商处理；第六条第2款约定，因市政建设需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲乙双方造成损失，互不承担责任。除乙方投资装修补偿归乙方所有外，所有拆迁补偿归甲方所有，乙方不得向甲方请求其他权利；第八条约定：为保证合同的正常履行，乙方须在本合同签订之日起两日内向甲方交纳八万元履约保证金；第十条约定：本合同自甲乙双方签字盖章，且乙方交纳履约保证金之日起生效，至租赁期满租金缴清止。根据金陵公司提供的租赁房屋房产证显示，租赁房屋总层数六层，建筑面积3193.18㎡，套内建筑面积3193.18㎡，建筑结构为混合，建筑年代为1992年。合同签订后，金陵公司于2004年11月2日向红山公司开出收据，确认红山公司以转账的方式向其交纳了8万元的履约保证金。金陵公司和红山公司及星之港公司在相当长的合同期限内并无纠纷，直至2012年金陵公司地块开始拆迁。2012年2月25日，南京市土地储备中心（甲方）与金陵公司（乙方）签订《国有土地使用权收储协议》一份，该协议第一条约定：根据2010年度土地储备运作计划和规划红线（201101453城东JY01第02轮），乙方在规划红线范围内的企业土地纳入收储（以下简称收储地块，面积最终以国土部门实测为准），甲方代表政府组织地块挂牌前期工作并向乙方支付相关土地收储费用，乙方组织拆迁、职工安置并向甲方交地。第二条第一款约定了收储地块的范围，第二款约定：乙方承诺自本协议签订当日到国土、房产等部门全部完成将收储地块土地以及地上房屋产权注销登记的所有申请手续和工作，并在办理注销手续后15日内协助将收储地块的国有土地使用权转移到甲方名下。特别说明：本协议签订当日，不论乙方是否已到相关部门办理产权注销登记手续，均视为乙方已认可放弃上述产权。第三条第一款约定：乙方负责完成收储地块范围内的房屋以及定着物、构筑物、附着物和地下管道等拆迁工作，……乙方承诺在2012年11月30日前完成收储范围内地上建筑和地下管道拆迁并向甲方提供由安监部门出具的验收报告。……。第四条第一款约定：根据市土地出让与储备工作领导小组会议纪要（2012年第1号），土地收储费用为人民币61622.2万元（大写：陆亿壹仟陆佰贰拾贰万贰仟元整）。收储补偿款包括该地块收储过程中甲方向乙方支付的所有费用，……。2012年2月29日，南京市国土资源局发布《收回土地使用权公告》（（2012）1044号），公告确定了收回地块的范围包括栖霞区迈皋桥街道金陵塑胶厂地块。同日，南京市人民政府向南京市国土资源局（以下简称国土局）下发《建设用地供应方案批准通知书》（宁政国土批（2012）50号），对国土局上报的金陵塑胶厂地块房地产开发项目供地方案予以批准，确定了供应地块的位置、面积、土地用途和出让方式，同时通知国土局，供应地块范围内原土地使用权同时收回，由拆迁人依法对原土地使用权及地上附着物进行补偿，在原土地使用者与拆迁单位签订拆迁补偿协议后，原土地使用权予以注销。2012年3月5日，南京市国土资源局发布《南京市国有建设用地使用权公开出让公告》（2012年第01号），将对包括栖霞区迈皋桥街道金陵塑胶厂地块在内的五块地块的国有建设用地使用权进行公开出让。2012年4月10日，南京金浦东部房地产开发有限公司（以下简称金浦东部公司）以23.35亿元的价格竞得金陵塑胶厂地块。2012年4月19日，南京市国土资源局（出让人）与金浦东部公司（受让人）签订《国有建设用地使用权出让合同》一份，该合同第三条约定：出让土地为栖霞区迈皋桥街道金陵塑胶厂地块，东至现状，南至迈尧路，西至和燕路，北至现状。……。第五条约定：受让人按本合同第九条规定交清全部成交款后，出让人负责于2012年12月28日前以净地方式交付给受让人。净地，即地块范围内房屋及建、构筑物拆至室内地坪，其余维持现状，……。第七条约定：本合同项下宗地的土地使用权出让金额为人民币贰拾贰亿叁仟伍佰零万零仟零佰零拾零元（小写2235000000元）。本合同所指出让金包含征收补偿安置费、地上附作物拆迁补偿费和政府土地所有权收益，不含地上杆线等设施迁移费及其他税费。合同还对其他事项作了约定。2012年5月15日，金陵公司向红山公司（星之港公司）发出《通知》，内容为：“贵单位与我公司2004年11月1日签订的关于和燕路390号正大门外右侧面积为3000㎡的六层楼（原石化大酒店）租赁给乙方用于经营餐饮、客房等服务业的租赁合同将于2012年10月31日到期。该合同到期终止后本公司将不再续签，请贵公司于合同到期满后十日内搬离租赁区域，结清所有费用，将租赁房屋归还我公司。合同期满后，我公司不再提供水电供应。如贵单位未能在以上时间搬离我公司，将按合同规定没收履约保证金。特此通知”。星之港公司总经理李媛于2012年5月28日在通知上注明：“收到此通知，请贵单位能考虑我们投资较大的因素及长期的良性合作，考虑续签合同至拆迁为止，谢谢!”。2012年9月20日，南京市土地储备中心、金陵公司、金浦东部公司、南京市国土资源局栖霞分局、南京市土地矿产市场管理办公室共同在《金陵塑胶厂地块（N0.2012G01）交接确认书》上盖章确认，确认内容的其中一项为经市土地储备中心与金浦东部公司于2012年9月20日现场踏勘，出让土地范围已符合约定的交地条件；市土地储备中心同意向金浦东部公司交付该出让宗地，金浦东部公司对该出让宗地交接无异议，同意自踏勘之日起接收。2012年10月15日，金陵公司再次向红山公司（星之港公司）发出《通知》，内容为：我公司与贵公司签订的租赁合同将于2012年10月31日到期，从2012年11月1日上午九时开始，停止对贵公司的水、电供应。并请在11月5日前将后院内的星之港物资尽快搬出，活动板房自行拆除，否则损失自负。按照合同约定，请在11月30日前将租赁房屋归还我公司。合同期满后，红山公司和星之港公司未按约定搬离租赁房屋。2013年3月11日，金陵公司向法院提起诉讼，要求红山公司和星之港公司交还租赁房屋、支付2012年9月、10月水电费和2012年10月的房租并承担案件受理费。原审法院另查明，红山公司成立于1998年8月3日，经营范围：许可经营项目为住宿、制售中餐等；一般经营项目为百货、鲜花等，法定代表人王星。星之港公司成立于2005年1月5日，经营范围：许可经营项目为客房；一般经营项目为汽车租赁、婚庆服务、鲜花等，法定代表人王星。在红山公司与金陵公司签订租赁合同时，星之港公司尚未成立，星之港公司成立后，红山公司承租的该房屋由星之港公司投资、经营，所有的水电费、租金均由星之港公司交纳，红山公司未参与经营，金陵公司知晓上述情况，其开出的收据抬头也是星之港公司。2005年1月8日，南京星之港商务酒店开业，酒店设有餐饮、商务、客房等，根据南京市公安局栖霞分局治安大队的证明，南京星之港商务酒店截止2012年10月，共有客房总数74间。2005年2月28日，南京市公安局栖霞分局向南京星之港商务酒店颁发了公特栖旅字第126号《特种行业许可证》，该许可证显示经营范围为住宿。2009年8月20日，格林豪泰酒店（上海）有限公司（受托方）与星之港公司（委托方）签订《格林联盟酒店委托管理合同》，委托方委托受托方对位于南京市栖霞区和燕路390号的酒店进行管理，委托方同意严格执行本合同内容并承诺该酒店至少会有64间客房，同时委托方保证严格按照受托方要求的设计、装修标准（附件一“硬件手册”）来完成该酒店的相关区域及功能的建设或改造。管理期限自该酒店正式开业日（如果已经开业无需改造，则以本合同签署之日）起算共计10年。合同还对商标或管理裱字画／标识、建筑／装修、管理服务费用等做了详细的约定。在审理过程中，星之港公司申请原审法院调取金陵塑胶厂地块的征收补偿评估报告及相关资料。原审法院在调取过程中确定评估报告客观存在，但未能调取成功。原审法院要求金陵公司提供该评估报告及土地收储费61622.2万元的支付情况，但金陵公司以涉及商业秘密为由拒绝提供。金陵公司和金浦东部公司均是江苏金浦集团有限公司的下属子公司。合同到期后，星之港公司与金陵公司未能就拆迁补偿事宜达成协议，故未搬出租赁房屋。后，涉案房屋在本案诉讼过程中被金陵公司全部强制拆除。原审法院向星之港公司进行了法律释明，对于涉案房屋中不动产部分的损失接受反诉，对于其他损失应另行主张权利。星之港公司已经就强制拆除造成的不动产以外的损失向金陵公司另行主张权利。红山公司就星之港公司反诉事宜向原审法院提交《承诺书》，承诺不对星之港公司的反诉请求主张任何权利，所有利益均由星之港公司享有，并表示不参加反诉部分的审理。原审庭审中，星之港公司举证发票41张，证明在租赁房屋期间共投入资金3634450.79元用于房屋的装修和改造，包含2009年8月20日加盟格林豪泰品牌后的装修费用；举证南京安居客投资管理有限公司新安江街店、南京半亩房产中介有限公司的证明及扬子晚报报纸等，证明涉案房屋附近二手营业房交易的价格在15000元／㎡左右；举证南京栖霞广播电视网络有限公司的缴费证明，证明星之港商务酒店有线电视系统有80个终端；举证自行制作的员工补偿金明细，证明人员安置费的数额；举证《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》、《南京市国有土地上房屋与征收补偿若干问题的规定》和《南京市城市房屋拆迁评估技术规范（试行）》，作为其主张损失的法律依据。上述事实，有当事人陈述、金陵公司提供的房屋租赁合同、通知、江苏增值税普通发票、房产证、国有土地使用权收储协议，星之港公司提供的南京市国土局收回土地使用权公告、国有建设用地使用权出让合同、南京市人民政府建设用地供应方案批准通知书、南京市国土局金陵塑胶厂地块交接确认书、南京市国有建设用地使用权公开出让公告、承诺书、南京市土地出让与储备工作领导小组办公室会议纪要、照片、光盘、发票、星之港公司营业执照及许可证、星之港公司与格林豪泰的加盟合同、公安机关证明、交费证明、格林豪泰酒店加盟说明、房产中介证明、栖霞广播电视网络有限公司的证明、承诺书、调查笔录等证据在卷予以证实。原审法院认为，本案存在如下争议焦点：焦点一：红山公司、星之港公司是否是本案适格被告。根据庭审查明的事实，与金陵公司签订租赁合同的是红山公司，虽然红山公司在合同签订后并未实际使用租赁房屋，但根据合同相对性，金陵公司以红山公司为被告主张权利符合法律规定，红山公司是适格被告。红山公司与金陵公司签订租赁合同取得房屋使用权后，将涉案房屋交给星之港公司实际管理、投资、经营，并由其交纳水电费、租金等费用，星之港公司是租赁合同中红山公司一方的实际履行人，金陵公司将星之港公司列为被告并无不当，星之港公司系适格被告。焦点二：金陵公司主张红山公司、星之港公司返还租赁房屋并支付水电费、租金等有无事实和法律依据。根据庭审查明的事实，租赁房屋在审理中已经被拆除，故金陵公司要求返还租赁房屋的基础已不存在，对此项诉请原审法院不再审理。在租赁期限届满前的2012年2月25日，金陵公司就已经与南京市土地储备中心签订收储协议，将金陵公司地块土地使用权出让给南京市土地储备中心，协议明确载明自协议签订当日金陵公司到国土、房产等部门全部完成将收储地块土地以及地上房屋产权注销登记的所有申请手续和工作，而且特别说明协议签订当日，不论金陵公司是否已到相关部门办理产权注销登记手续，均视为金陵公司已认可放弃上述产权。故，金陵公司在对租赁房屋不享有权利的情况下，要求红山公司、星之港公司支付2012年10月份的房屋租金缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。金陵公司要求红山公司、星之港公司支付2012年9月份、10月份水电费合计59187元，因该笔费用已实际发生且金陵公司已实际缴纳，故对该笔费用原审法院予以支持，但金陵公司要求支付违约金没有事实依据，原审法院不予支持。因租赁合同签订之时，红山公司缴纳了8万元的保证金且自2012年2月25日起金陵公司对租赁房屋已不享有任何权利的情况下，该保证金未予退回，故红山公司和星之港公司主张抵销上述费用的抗辩，原审法院予以支持，抵销后红山公司、星之港公司无需向金陵公司支付上述费用。焦点三：星之港公司提起反诉是否应予受理。基于以下三点，星之港公司提起反诉与本诉具有同一性，可与本诉一并审理。1、金陵公司在本诉部分的诉讼请求是基于租赁合同要求星之港公司、红山公司交还租赁的涉案房屋并支付水电费、房屋租金等。星之港公司作为租赁合同中所涉租赁房屋的实际经营权人，抗辩的理由是金陵公司未支付拆迁补偿款，故拒绝搬离租赁房屋并支付相关费用，并以此提出反诉，要求金陵公司给付拆迁补偿款。2、根据金陵公司与红山公司签订的租赁合同第6条第2款的规定“因市政建设需要拆除或改造已租赁的房屋，除乙方投资装修补偿归乙方所有外，所有拆迁补偿归甲方所有，乙方不得向甲方请求其他权利”。根据上述规定，鉴于当事人之间的租赁合同于2012年10月到期，在本案中红山公司或星之港公司可以在2012年2月金陵公司拆迁时向金陵公司主张投资装修补偿。3、红山公司出具承诺书，明确表示不对星之港公司的反诉请求主张任何权利，所有利益均由星之港公司享有，并表示不参加反诉部分的审理。焦点四：星之港公司的反诉请求是否有事实和法律依据。在租赁期限内，涉案租赁房屋被依法征收，星之港公司作为房屋的实际经营权人的合法权益应予保护。依据金陵公司和红山公司签订的租赁合同的规定，投资装修补偿归红山公司所有，其余补偿归金陵公司所有。在红山公司明确表示所有拆迁补偿权利均由星之港公司享有的情况下，星之港公司要求金陵公司支付拆迁补偿有事实依据且符合法律规定。星之港公司反诉标的由投资装修补偿、加建房屋补偿、搬迁补助费、停产停业损失、设备拆移补助费、人员安置费、经营损失等组成，但依据租赁合同的约定，星之港公司仅能就投资装修补偿这一项向金陵公司主张权利，其余部分在本案中均无权主张，对其余部分的诉请原审法院不予支持。投资装修补偿部分认定如下：根据格林豪泰加盟合同和格林豪泰加盟说明，格林豪泰商务酒店应参照三星级酒店标准，功能齐全，具备餐厅，商务中心，洗衣中心等各类服务，300㎡以上的大堂。根据《南京市城市房屋拆迁评估技术规定（试行）》附件六关于非住宅房屋分类评估说明表中营业性用房的规定，旅馆类建筑通常分为普通旅馆、招待所和较高档或高档准星级、星级宾馆两类典型建筑。…较高档或高档准星级、星级宾馆通常为钢混结构的多层、小高层或高层建筑，依宾馆等级、规模、宫灯数量及综合程度，通常设有大厅总服务台、餐饮、娱乐、商务等配套服务性设施；客房包括单人间、标准间、商务套间、豪华套间等形式，均设有单独卫生间；内外装修高档或较高档，配有比较完整的供配电、电梯、消防、空调、给排水、电照、弱电系统等设备设施。附件八装饰装修工程费用表第5项宾馆酒店建筑类（大堂、客房按星级标准）装饰工程估算指标，其中第2类中档宾馆酒店大堂2500-2800元／㎡，客房970-1050元／㎡，备注：不包括专业灯具、装饰灯具、活动家具、艺术品、工艺品，包括客房卫生洁具、照明灯具。附件十建筑物及装饰装修的成新因素确定表第三部分装修装修综合成新评定上限表（限值）表，对装饰装修距拆迁年限的不同而对综合成新率上限做了不同的规定。南京星之港商务酒店在加盟格林豪泰品牌后，其装修标准应参照三星级酒店标准，投资装修补偿应参照中档宾馆酒店的标准进行认定。南京星之港商务酒店的租赁面积3000㎡，大堂的面积参照加盟标准的最低值300㎡予以认定，标准参照2500元／㎡予以认定；客房按照2700㎡予以认定，标准参照970元／㎡予以认定。故，南京星之港商务酒店的装修补偿应为300㎡×2500元／㎡＋2700㎡×970元／㎡=3369000元。从星之港公司提供的装修发票可以看出，南京星之港商务酒店在2005年开业前后进行了装修，在2009年加盟格林豪泰品牌的前后，又进行了装修、改造升级，以便达到格林豪泰品牌的加盟标准。故，原审法院对装饰装修的时间认定为2009年8月20日。自2009年8月20日加盟格林豪泰品牌到2012年2月25日涉案房屋土地被征收，前后近三年的时间，根据上述综合成新率上限关于非住宅房屋的规定为8，即按照装修数额的80%予以认定。故，南京星之港商务酒店的装修补偿为3369000×80%=2695200元。原审法院按照2695200元对星之港公司的反诉请求予以支持，对其余主张均不予支持。金陵公司作为涉案房屋的原所有权人和负责实施该地块拆迁的主体，在本案审理过程中，未经法律程序强行拆除涉案房屋，导致星之港公司因相关资料损毁与丢失而造成的举证不能的责任，应由金陵公司承担。在本案审理过程中，原审法院多次要求金陵公司提供涉案地块的评估报告及补偿的相关资料，但金陵公司拒绝提供，由此造成的不利后果由金陵公司自行承担。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十四条、第六十条、第九十一条第（三）项、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、驳回南京金陵塑胶化工有限公司的诉讼请求；二、南京金陵塑胶化工有限公司于判决生效之日起十日内支付南京星之港商务酒店有限公司投资装修补偿费2695200元；三、驳回南京星之港商务酒店有限公司的其他诉讼请求。如南京金陵塑胶化工有限公司未按照判决书指定的期间履行给付义务，则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费5215元，由南京金陵塑胶化工有限公司负担；反诉费17400元，由南京星之港商务酒店有限公司负担3219元，南京金陵塑胶化工有限公司负担14181元（反诉费星之港公司已预交，金陵公司应在判决生效之日起十日内给付星之港公司）。上诉人金陵公司不服原审判决，向本院提起上诉称，1、原审法院认定上诉人无权要求被上诉人支付2012年10月份房屋租金，不符合事实和法律。2012年10月份房屋产权仍然登记在上诉人名下，当然应当由上诉人收取房屋租金。2、原审法院将被上诉人拖欠的水电费与缴纳的保证金互相抵销，不符合事实和法律的规定。被上诉人未缴纳水电费是原审法院认定的事实，被上诉人依法负有补缴的义务，无权用保证金抵充。3、原审法院认定上诉人要求被上诉人承担房租和水电费的违约金没有事实依据从而不予支持，不符合事实和法律。上诉人与被上诉人的合同中明确约定，如果逾期交纳房租或者水电费，应按照不同的比例支付逾期付款违约金。4、本案不符合反诉要求，原审法院不应受理被上诉人的反诉。被上诉人的反诉请求是基于涉案房屋拆迁补偿金的赔偿问题，属于另一个法律关系，已经超出了本案租赁合同纠纷应审理的范围；且本案有两个被告，被上诉人只列为原审第二被告，原审法院受理反诉后，导致红山公司在反诉中的地位无法明确。因此，原审法院不应受理被上诉人的反诉，应当责令被上诉人另行起诉。5、原审法院认定上诉人享有投资装修补偿没有法律和事实依据。上诉人对被上诉人承担支付投资装修补偿的责任于法无据。6、原审法院计算被上诉人装修补偿无事实依据且方法错误。原审法院在被上诉人未提供任何真实合法、与本案具有关联性的证据证明其装修成本的情况下，统一将装修认定为距今3年、计算综合成新率，是明显不合理的。综上所述，原审法院认定事实不清，适用法律错误，所作判决于理于法都不公正。请求撤销原审判决，依法改判支持上诉人的全部诉讼请求，依法改判驳回被上诉人全部反诉请求，依法判令被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。被上诉人星之港公司答辩称，一、上诉人继续要求支付租金的要求，毫无法律依据。1、“房随地走、地随房走、房地一体化”是我国房地产管理法规的基本原则。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第23条规定：“土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让”。《物权法》第146条规定：“建设用地使用权转让的……，附着于该土地上的建筑物。构建物及附属设施一并处分”。从本案来看：早在2012年2月29日，南京市政府、南京市国土资源局就已经发布了《收回土地使用权公告》和《建设用地供应方案批准通知书》，明确收回了“金陵塑胶厂”地块土地使用权。依照“房随地走、房地相连”的原则，该地块上的建筑物产权应当依法变更或消灭，上诉人提出的“继续保留产权”的说法就根本不成立。2、2012年2月，上诉人在与南京市土地储备中心签订的《国有土地使用权收储协议》中明确约定：“乙方承诺与本协议签订当日，全部完成收储土地及地上房屋产权注销登记……，并特别说明：本协议签订当日，不论乙方是否已到相关部门办理产权登记手续，均视为乙方已放弃上述产权”。上诉人已经对政府部门明确表示放弃，怎么还能在此后继续保留房屋产权？3、依据我国《物权法》第28条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或消灭的，自法律文书或人民政府的征收决定生效时发生效力”。由此可见，人民政府的公告决定具有对外效力，可以不经登记而直接变更物权。根据南京市人民政府发布的《收回土地使用权公告》，足以说明上诉人土地使用权和房屋产权灭失的结果，至于上诉人出于自身利益，蓄意拖延办理产权注销登记，不影响这一客观结果的发生。4、根据证据材料中《南京市政府（2012）第1号会议纪要》显示，南京市政府为收回“金陵塑胶厂”地块，支付给上诉人金陵公司的拆迁费用高达6.22亿元，上诉人在收取了巨额的拆迁资金后，理应将地上建筑全部拆除，将地块恢复为“净地”。但事实情况是：上诉人一方面获取了巨额的拆迁资金，另一方面却没有履行拆迁义务，反而将既无土地使用权、又无产权的涉案建筑非法保留，继续对外出租收取“租金”，这种行为本身就是对南京市政府的隐瞒和欺诈，是拆迁中的严重弄虚作假，更是非法的不当得利，原审法院完全有权驳回其诉讼请求。二、上诉人所谓的“租约到期”的说法，是人为制造的“虚假事实”。1、从时间上看，上诉人金陵公司在2010年开始实施拆迁，到2012年4月就完成全部土地出让，而金陵公司与星之港公司的《租赁合同》到期日是“2012年10月30日”，从时间上判断，显然是“拆迁补偿在先，租约到期在后”。2、2012年2月，“金陵塑胶厂”地块被南京市政府收回，此时距离双方《租赁合同》到期还有长达8个月的时间。但此时，上诉人已经完全丧失了“土地使用权”和“房屋产权”，失去了作为房屋承租人的基本条件，根本无法继续履行《租赁合同》，是上诉人“预期违约”在先。进一步说，鉴于上诉人金陵公司自2012年2月已经丧失了房屋“出租方”的主体资格，其此后所收取的星之港公司的数十万元的房屋租金，均属“不当得利”，理应全部返还。3、证据显示：在2012年9月20日的《金陵塑胶厂土地交接确认书》中，南京市国土局、南京金浦东部房地产开发公司、金陵塑胶公司一致确认：该地块以“净地”方式正式交付。所谓“净地”，依照本案中《国有土地使用权出让合同》第5条约定，是指“地块范围内所有房屋及建筑物、构筑物拆至室内地坪”。既然是“净地”，为何本案中涉案建筑还继续存在，为何上诉人还可以将其堂而皇之的继续出租？由此可见，所谓“租约到期”说法，只是上诉人蓄意拖延拆迁、逃避义务制造出的“假象”。在本案中，上诉人金陵公司身兼“房屋出租方”、“土地产权人”、“拆迁实施人”三重身份，在拆迁过程中，上诉人利用自身便利条件，对星之港公司采取封锁消息、隐瞒真相、弄虚作假的手段，目的只有一个：逃避拆迁补偿义务，谋取不当利益。我国《合同法》第45条第二款明确规定：“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就”。因此，对于上诉人所谓“双方租约到期”的说法，原审法院未予采纳。同时，对于该地块拆迁中存在的明显违法、违纪行为，被上诉人保留向国家有关部门申诉、控告和举报的权利。三、原审法院接受星之港公司的反诉请求，完全符合法律规定。依据我国《民事诉讼法》规定，本诉与反诉具有事实上的牵连性，主要表现为：（1）基于同一法律关系或同一法律事实；（2）诉讼标的、诉讼理由具有关联性；（3）两者间存在利害关系；（4）本诉、反诉标的物属于同一性质，反诉主张可以吞并、抵销原告的诉讼请求，且合并审理符合“诉讼经济性原则”。1、本案中，双方的基础法律事实就是双方签订的《房屋租赁合同》即由此产生的“房屋租赁关系”。上诉人要求被上诉人支付租金、被上诉人主张返还保证金、获取投资装修补偿，均是基于《租赁合同》的约定。2、原审中，上诉人金陵公司要求星之港公司支付租金、限期搬离，而星之港公司依法拒绝和抗辩的理由，就是上诉人在履行《租赁合同》过程中，蓄意隐瞒事实真相、违反合同约定，非法占有星之港公司合法利益，两者之间具有密切的关联性。3、本诉与反诉都表现为金钱或货币的形式，标的物属于同一性质，而星之港公司提出的反诉请求也恰恰能够吞并、抵销金陵公司的诉讼请求。基于以上几点理由，星之港公司认为原审法院采纳其反诉请求，依法合并审理的做法符合法律规定，也符合“司法经济性”原则，应当得到支持。四、星之港公司要求获得拆迁补偿，具有充分的法律依据。1、关于本案中土地征收期间，双方《租赁合同》尚未到期的问题，代理人前面已经做了详细论述，不再重复。依据《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》规定，拆迁期间，星之港公司作为房屋的“合法占有人”，有权获得包括（1）被征收房屋价值的补偿（包括房屋补偿、室内装修补偿）；（2）房屋搬迁、临时安置的补偿；（3）因征收房屋造成的停产停业损失在内的一切补偿。2、双方在《租赁合同》中明确约定，因“市政建设”需要拆除租赁房屋的，星之港公司是有权获得“投资装修补偿”。本案中星之港公司的诉求，正是基于这一条款的规定。另一方面，对于遇到“商业开发”拆迁的情况时如何处理，双方合同未作约定，星之港公司也从未表示过放弃，那么星之港公司就有权按照国家征收政策，依法获得全额补偿，而且这个数额也将远远大于现有的单纯“投资装修补偿”。在原审期间，星之港公司坚持要求按照“商业开发拆迁”的情况，获得全部补偿。但原审法院基于审慎的态度，没有加以认定。现在上诉人在上诉状中自己明确承认（上诉状第4页第2行）“本案系商业开发拆迁”，那么对于后续的补偿项目，星之港公司将继续通过诉讼的形式加以追偿。五、上诉人在原审中理应承担举证责任。1、在本案原审过程中，涉案建筑遭到了上诉人的非法暴力强拆，不仅给星之港公司造成巨大经济损失，也导致大量证据原件灭失。星之港公司在力所能及的范围内，尽可能的向原审法院提供相关证据，还原事实真相，而上诉人无视法律权威，严重妨碍司法审判和举证，应当承担“举证责任转移”的后果。2、最高人民法院《民事诉讼法的若干规定》第7条规定：“人民法院可以依据公平原则和诚实信用原则，综合当事人举证能力等因素确定举证责任的承担”。本案中，上诉人金陵公司既是涉案地块的所有权人，又是具体的拆迁实施人，手中明确掌握有涉案地块的拆迁评估报告和补偿依据，对案件审理具有重要意义。原审法院依照公平、诚信原则，结合当事人的举证能力，要求上诉人据实提供证据，查明案件事实的做法，是完全正确的，符合法律规定。但上诉人出于自身利益，在原审法院多次释明后，仍拒绝提供相关证据，理应承担不利后果。六、关于装修升级的计算问题。1、2009年，星之港公司加盟“格林豪泰连锁酒店”，并按照加盟标准对原有宾馆进行了全面的升级改造，具体“格林豪泰酒店”的连锁品牌的装修及采购标准，星之港公司已经在原审提交法院。2、室内装修装潢不同于房屋建造，不存在所谓“主体架构”的问题。此次全面改造，星之港公司严格按照“格林豪泰”的标准，对酒店大堂、宾馆墙面、顶面、地面、卫生间等全部进行了拆除和更新，对地毯、墙纸、门窗、装饰材料、客房家具也全部更换，完全是从里到外的一次重新装修。3、原审法院对于装修费用补偿的认定，是依据《南京市城市房屋拆迁评估技术规定》的核定标准，不可能存在重复计算的问题。另一方面，星之港公司在装修中的实际投入和实际项目，事实上远远大于《技术规定》的标准，最终法院认定的装修补偿，只会低估，而不可能高于实际投入费用。被上诉人红山公司答辩称，原审判决适用法律正确，事实清楚，请予以维持。上诉人金陵公司与被上诉人星之港公司、红山公司对原审法院查明事实均无异议，本院依法予以确认。本院认为，本案争议焦点有三：1、星之港公司原审中要求金陵公司支付设备、装修补偿费共计350万元的诉讼请求是否能构成本案的反诉。2、金陵公司是否有权主张2012年10月份的房屋租金。3、星之港公司是否有权向金陵公司主张设备、装修补偿费，如果有权主张，应支持的数额是多少。关于第一个争议焦点，本院认为，民事诉讼中的反诉是指在诉讼程序中，本诉的被告以本诉原告为被告向本诉受理法院提出的与本诉的诉讼标的同一的或有牵连关系的独立的反请求。构成反诉必须符合具有牵连性的实质性要件要求。所谓的牵连是指反诉请求与本诉请求在同一事实上或法律上的联系或基于诉讼标的同一或主观权益上的联系。本案中，金陵公司的诉请基于《租赁合同》，星之港公司的反请求亦基于《租赁合同》，二者具有牵连性，符合反诉构成实质性要件。金陵公司认为星之港公司的诉请系拆迁补偿，与本案不属同一法律关系，不能构成本案反诉的主张，缺乏事实与法律依据，本院不予采信。关于第二个争议焦点，本院认为，2012年2月25日，金陵公司与南京市土地储备中心签订《国有土地使用权收储协议》，同年2月29日，南京市国土资源局发布《收回土地使用权公告》，公告确定了收回地块的范围包括本市栖霞区迈皋桥街道金陵塑胶厂地块。故上诉人金陵公司要求星之港公司支付2012年10月份的房屋租金，无事实与法律依据，原审法院判决驳回其该项诉请并无不当。关于第三个争议焦点，本院认为因南京市国土资源局发布《收回土地使用权公告》发生在上诉人与被上诉人之间租赁期间届满前，星之港公司有权依据《租赁合同》的约定向金陵公司主张投资装修补偿费用。金陵公司有关星之港公司占有使用诉争房屋至约定租赁期间届满，故无权主张投资装修补偿费用的主张，无事实与法律依据，本院依法不予采信。因金陵公司拒绝向原审法院以及本院提供拆迁补偿报告及相应的补偿明细，原审法院结合星之港公司承租的房屋面积、加盟格林豪泰品牌最低装修标准以及装修折旧率等因素，确认星之港公司应获得的装修补偿款为2695200元并无不当。综上，上诉人金陵公司的上诉理由均不成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，理应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费19396元，由上诉人南京金陵塑胶化工有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  邹小戈代理审判员  吴 勇代理审判员  涂 甫二〇一三年十二月十日书 记 员  崔 鸣