广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2013）东三法民一初字第5291号原告贺能盛，男，汉族，1978年10月26日出生。委托代理人王解涛，广东百勤律师事务所律师。委托代理人李玉梅，广东百勤律师事务所律师助理。被告黄瑞珍，女，汉族，1975年1月30日出生。被告罗敬洪，男，香港人，1955年9月1日出生。被告东莞市春晓房地产中介有限公司。法定代表人何晓燕。委托代理人何晓梅，女，汉族，系该公司经理。原告贺能盛诉被告黄瑞珍、罗敬洪、东莞市春晓房地产中介有限公司（���下简称春晓公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年9月11日立案受理后，依法由代理审判员吉海燕适用简易程序，二次公开开庭进行了审理。第一次开庭，原告贺能盛及其委托代理人王解涛、被告黄瑞珍、被告罗敬洪到庭参加诉讼，被告东莞市春晓房地产中介有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼；第二次开庭，原告贺能盛的委托代理人王解涛、被告罗敬洪、被告春晓公司的委托代理人何晓梅到庭参加诉讼，被告黄瑞珍经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贺能盛诉称，2012年11月19日，被告黄瑞珍公证委托被告罗敬洪代为出售某商品房并收取售房款等。2013年4月1日，被告罗敬洪代被告黄瑞珍与原告、被告春晓公司签订了房地产买卖居间合约，该合约约定：将被告黄瑞珍单独所有的上述物业（建筑面积：121.03平方米）以588000元的价格出售给原告（税费由原告承担）；定金为20000元；被告黄瑞珍保证对该物业拥有合法完整的所有权，并保证能够正常完成交易过户；任何一方违约，守约方有权解除合约，并有权要求违约方支付相当于成交价20%的违约金；原告需向春晓公司支付终结服务费及咨询费17640元。因购买该物业，原告支付费用情况如下：2013年3月31日，购房诚意金600元（被告春晓公司收取）；2013年4月1日，定金20000元（被告罗敬洪收取）；2013年5月10日，首期款268000元（被告罗敬洪收取）、税费备用金17360元（被告春晓公司收取）、中介服务及咨询费17640元（被告春晓公司收取）。后金融机构出据了同意贷款通知书。2013年5月10日，原、被告办理了该物业的交接手续。2013年5月13日，原告取得购买该物业的发票。2013年5月15日，原告缴纳了购买该物业的契税6435元和评估费3000元。2013年5月16日，原告向东莞市横沥房地产管理所提交了办理该物业过户所需的全部文件资料。2013年6月4日，东莞市第三人民法院依据（2013）东三法执字第3456号民事裁定书，查封了案涉物业。2013年6月5日，原告依法提出执行异议，后被东莞市第三人民法院驳回。综上所述，因该物业的产权转移过户存在法律和事实上的障碍而变为客观不能。故原告诉至法院，请求依法判令：一、确认2013年4月1日被告罗敬洪代被告黄瑞珍与原告、被告春晓公司之间签订的房地产买卖居间合约已解除；二、被告黄瑞珍向原告返还购买位于东莞市横沥镇中山路阳光粤港花园某物业的诚意金600元；三、被告黄瑞珍向原告双倍返还购买该物业的定金40000元；四、被告黄瑞珍向原告返还购买该物业的首期款268000元；五、被告黄瑞珍向原告返还购买该物业产生的税费备用金17360元、中介服务费及咨询费17640元；六、被告黄瑞珍向原告支付因购买该物业支付上述款项而产生的利息损失（从2013年4月1日起，按照6.4%／年的标准计算利息至实际给付之日止，暂计算至2013年9月9日为9192元）；七、被告黄瑞珍向原告支付购买该物业的违约金117600元（588000元×20%）；八、被告罗敬洪和被告春晓公司就上述债务承担连带给付责任；九、本案诉讼费由三被告负担。庭审中，原告贺能盛明确诉讼请求第六项的利息计算方式为：“以323600元为本金（包括诚意金600元、定金20000元、首期款268000元、税费备用金17360元、中介服务费及咨询费17640元），从2013年4月1日起，按照6.4%／年的标准计算利息至实际给付之日止，暂计算至2013年9月9日为9192元。”被告黄瑞珍辩称，原告同时主张的双倍返还定金和支付违约金不合理，且违约金主张过高。被告罗敬洪辩称，罗敬洪对案涉债务无须承担任���责任，理由为：一、罗敬洪不是本案适格的被告。黄瑞珍委托罗敬洪出卖案涉房屋，原告贺能盛在签订房地产买卖居间合约时就已知悉，故该合约是直接约束黄瑞珍与贺能盛的，与罗敬洪并无关联；二、本案应当由被告黄瑞珍和被告春晓公司承担责任，罗敬洪无须承担责任。因黄瑞珍的其他债务导致案涉房屋被查封，房地产买卖居间合约无法全面履行，原告依法解除合约所产生的法律责任应当由黄瑞珍承担。被告春晓公司收取的诚意金、税费备用金、中介服务费、咨询费、保证金当由春晓公司对原告承担责任，与罗敬洪无关。综上，请求法院依法驳回原告对被告罗敬洪的诉讼请求。被告春晓公司辩称，一，春晓公司已完全履行了房地产买卖居间合约中约定的义务，并无任何违约行为，贺能盛收取的中介服务费及咨询费，应依照合约约定，由违约方承担；二、春晓公司预收贺能盛的税费备用金，是在办理房屋过户手续中受委托用于支付相关税费的。春晓公司按照指示使用了税费备用金，余额也归还贺能盛。春晓公司并无任何过错，贺能盛所缴纳税费损失，应依据约定由违约方负担，贺能盛也可以向相关单位申请退税；三、春晓公司在签订房地产买卖居间合约中没有任何过错，被告罗敬洪以被告黄瑞珍出据的经公证的授权委托书出售房屋，其形式合法真实有效。且原告贺能盛也明知被告罗敬洪有代理权限并审查了公证书。房地产买卖居间合约履行过程中，春晓公司依约履行经纪方的义务，无任何违法行为。最后合约履行不能，春晓公司并无过错及违约行为，原告要求春晓公司承担连带责任，无事实法律依据，故请法院驳回原告贺能盛的诉讼请求。经审理查明：一、案涉房屋现状。案涉房屋坐落于（隐蔽），建筑面积为121.03平方米，套内建筑面积103.62平方米。房地产权属人为被告黄瑞珍，共有情况为单独所有。二、交易经过。（一）2012年11月21日，被告黄瑞珍通过广东省东莞市东部公证处进行公证的方式委托被告罗敬洪代为出售案涉房屋、签署房地产买卖（或转让）合同并收取售房款。（二）2013年4月1日，原告贺能盛、被告罗敬洪及被告春晓公司就案涉房屋签订了房地产买卖居间合约。合约内容包括买卖关系和居间关系：第一部分买卖关系约定：将被告黄瑞珍名下的案涉房屋以588000元的价格出售给原告贺能盛，并由买方（贺能盛）缴付税费，同时该部分第九条约定“卖方（黄瑞珍）须保证对上述物业享有完整所有，并拥有全部的收益、处分权，能完全支配及处理。有关该物业的产权纠纷、债务、税项、租赁及清还抵押等，卖方应在交付该物业予买方使用之日期前清理完毕。”���十条约定“买卖双方任意一方违约，守约方有权解除本合约，并有权要求违约方按定金的双倍或相当于成交价的百分之二十作为守约方的赔偿”。第二部分居间关系约定：经纪方（即本案被告春晓公司）就该物业为买卖双方提供中介服务，并促成买卖双方签署案涉合约，经纪方已促成案涉合约成立，经纪方居间义务已完成，并由卖方支付中介服务费6000元，买方支付中介服务费及咨询费17640元。同时约定如买卖双方任一方违约，守约方已支付中介服务费及咨询费的，由违约方赔偿守约方。合约另约定付款方式为：定金20000元，买方应在签署案涉合约同时自行交付卖方；首期楼款168000元，由买方在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天直接交付给卖方；楼价余款400000元，由贷款银行直接划给卖方。（三）2013年5月10日，原告贺能盛与被告罗敬洪签订收楼确��书。2013年5月16日贺能盛向东莞市横沥房地产管理所递交转移案涉房产所有权的申请。（四）本院受理的（2013）东三法执字第3456号案中，依法作出（2013）东三法执字第3456号之一民事裁定书，并于2013年6月4日依法查封了被告黄瑞珍所有的案涉房屋。贺能盛以本院查封的案涉房屋是其合法所有为由向本院提出执行异议，本院于2013年6月19日作出（2013）东三法执外异字第15号民事裁定书，依法驳回贺能盛提出的执行异议。2013年9月13日，东莞市房地产管理局向贺能盛出具东房函［2013］177号回复称：“……二、横沥房管所于2013年5月16日受理了上述房屋（案涉房屋）转移登记的申请……2013年6月4日，横沥房管所依相关法规协助东莞市第三人民法院对该房屋进行了查封，并于查封当天，该所工作人员电话告知您该房屋被法院查封的事实……”遂贺能盛就案涉纠纷向本院提起��讼，并提出上述诉讼请求。相关款项支付情况。贺能盛已支付的案涉费用包括：2013年3月31日向春晓公司交付购房诚意金600元；2013年4月1日向罗敬洪交付案涉房屋定金20000元；2013年5月10日向罗敬洪交付案涉房屋首期款268000元；2013年5月10日向春晓公司交付中介服务费及咨询费17640元、税费备用金17360元。春晓公司向贺能盛退回的费用包括：2013年8月3日，春晓公司向贺能盛退回税费备用金及购房诚意金共8175元（其中包括购房诚意金600元）。春晓公司代为支付的案涉房屋税费包括：契税6435元、评估费3000元、过户查档费50元。四、合同解除情况。2013年9月6日，原告贺能盛就案涉房地产买卖居间合约向被告黄瑞珍、贺能盛、春晓公司发出解除合同通知书，要求：“……1.立即解除房地产买卖居间合约；2.乙、丙、丁（黄瑞珍、罗敬洪、春晓公司）在收到本解除合同通知书之日起三日内，应一次性向甲方（贺能盛）给付其因购买该物业而支出的诚意金、定金、首期款、税费备用金、中介费及相应的利息和赔偿金等；3.若乙、丙、丁三方未在上述期限内，向甲方履行上述相应义务。甲方将依法实现全部债权。”被告黄瑞珍于2013年9月16日收到解除合同通知书。五、其他。被告黄瑞珍表示，原告请求的双倍返还定金与违约金竞合，且违约金主张过高，请求法院对违约金数额进行调整。但被告黄瑞珍未能就案涉违约金符合法律规定的调整条件进行举证。被告罗敬洪、春晓公司表示无须承担任何案涉还款责任。原告贺能盛表示，若双倍返还定金与违约金竞合，其选择向被告主张违约金。以上事实，有原告提交的公证书、房地产买卖居间合约、房地产权证、收款收据、进账单、同意贷款通知书、收楼确认书、住户卡、钥匙、发票联、税收转账专用完税证、横沥房管所收件收据、送达回证、材料证据清单、执行异议答辩意见、受理申请执行案件通知书、传票、（2013）东三法执外异字第15号民事裁定书、解除合同通知书、广东省内特快专递邮件详情单、东莞市房管局回复，被告春晓公司提交的收款收据、收据、发票联、税收转账专用完税证，及本院的庭审笔录等附卷证实。本院认为，围绕原告的起诉及被告的答辩，本案的争议焦点在于：一、案涉房地产买卖居间合约是否已解除；二、被告黄瑞珍是否应向原告返还诚意金600元、返还双倍定金40000元、返还首期款268000元、支付违约金117600元、利息损失9192元、返还税费备用金17360元、返还中介服务费及咨询费17640元；三、被告罗敬洪是否应就案涉债务向原告贺能盛承担连带责任；四、被告春晓公司是否应就案涉债务向原告贺能盛承担连带责任。一、案��房地产买卖居间合约是否已解除；被告黄瑞珍委托被告罗敬洪与原告贺能盛、被告春晓公司签订了案涉房地产买卖居间合约，该合约系各方真实意思表示，合法有效，各方均应按照合约的约定全面履行各自的权利义务。案涉房地产买卖居间合约内容分为两部分，分别为买卖关系和居间关系。第一，居间关系部分。《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”同时，案涉房地产买卖居间合约居间关系部分约定：经纪方就该物业为买卖双方提供中介服务，并促成买卖双方签署案涉合约，经纪方已促成案涉合约成立，经纪方居间义务已完成。本案中，被告春晓公司与原告贺能盛、被告黄瑞珍的委托人罗敬洪签订了房地产买卖居间合约，且原告贺能盛依据合约��被告黄瑞珍的委托人罗敬洪支付了定金、首期款等，被告黄瑞珍也向原告交付案涉房屋的钥匙，由此可见，被告春晓公司已促成原告贺能盛与被告黄瑞珍的委托人罗敬洪签订并部分履行了房地产买卖居间合约，其作为居间人的权利义务已完成。原告贺能盛要求解除房地产买卖居间合约中的居间关系部分，并无事实和法律依据，本院依法不予支持。第二，买卖关系部分。案涉房屋的所有权人被告黄瑞珍委托被告罗敬洪签订房地产买卖居间合约之后，本院于2013年6月4日依法查封被告黄瑞珍的案涉房屋，案涉房屋在查封期间无法办理转移登记手续，导致案涉房地产买卖居间合约中买卖关系部分的目的不能实现。原告对此并无任何过错，并向被告黄瑞珍邮寄送达了解除合同通知书，黄瑞珍于2013年9月16日收到解除合同通知书，因此，本院认定，案涉房地产买卖居间合约中买卖关系部分于2013年9月16日已解除。二、被告黄瑞珍是否应向原告返还诚意金600元、双倍定金40000元、首期款268000元、支付违约金117600元、利息损失9192元、税费备用金17360元、中介服务费及咨询费17640元。第一，关于诚意金，原告贺能盛于2013年3月31日向被告春晓公司交付购房诚意金600元，其后春晓公司于2013年8月3日向原告退回购房诚意金600元，故原告贺能盛要求被告黄瑞珍返还购房诚意金并无事实和法律依据，本院依法不予支持。第二，关于双倍定金、违约金、利息。原告已向被告黄瑞珍的委托人罗敬洪支付定金20000元，本院对此予以确认。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，��权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”，第一百一十六条规定“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”。案涉房地产买卖居间合约买卖关系部分约定，案涉房屋的成交价为588000元，第十条约定“买卖双方任意一方违约，守约方有权解除本合约，并有权要求违约方按定金的双倍或相当于成交价的百分之二十作为守约方的赔偿。”案涉房屋办理物权变更登记之前，法院依法对案涉房屋采取了查封措施，导致原告贺能盛无法依照合约中买卖关系部分享有案涉房屋的物权。被告黄瑞珍不能继续履行房地产买卖居间合约已构成违约，根据上述法律规定及案涉合约的约定，原告贺能盛有权要求被告黄瑞珍双倍返还定金或支付违约金。庭审中，原告贺能盛表示，若双倍返还定金或支付违约金两者选其一，则选择要求被告向其支付违约金。因此，对原告请求被告黄瑞珍向其返还已支付的定金20000元及支付违约金的诉讼请求，符合法律规定及合同的约定，本院予以支持；对于超出部分的请求，无事实法律依据，本院依法不予支持。庭审中，黄瑞珍主张违约金过高并请求法院对违约金予以调整，但黄瑞珍并未对违约金过分高于造成的损失进行举证，故对黄瑞珍调整违约金的请求，本院不予支持。根据案涉房地产买卖居间合约，案涉房屋的成交价为588000元，则被告黄瑞珍应向原告支付违约金的数额为588000元×20%=117600元。关于利息，双方约定的违约金是被告黄瑞珍违约责任的承担及对原告损失的赔偿，在原告未能举证证明其损失情况及违约金低于造成的损失的情况下，原告要求被告黄瑞珍从2013年4月1日起按照6.4%／年的标准支付首期楼款、定金等的利息，证��不足，理由不充分，本院不予支持。第三，关于首期款268000元。如上所述，案涉房地产买卖居间合约买卖关系部分已解除，案涉房屋的物权转移已无法实现，因此，被告黄瑞珍应当返还原告贺能盛购房首期款268000元。第四，关于税费备用金17360元、中介服务费及咨询费17640元。各方确认原告贺能盛已向春晓公司交付中介服务费及咨询费17640元、税费备用金17360元，本院对此予以确认。案涉房地产买卖居间合约居间关系部分约定：由卖方支付中介服务费6000元，买方支付中介服务费及咨询费17640元，还约定如买卖双方任一方违约，守约方已支付中介服务费及咨询费的，由违约方赔偿守约方。根据上述约定，被告黄瑞珍应向原告贺能盛支付中介服务费及咨询费17640元，原告该项请求合法有据，本院予以支持。至于税费备用金，是用于办理房屋交易过户手续中所需缴交的费用，春晓公司举证证实已实际使用税费备用金：契税6435元＋评估费3000元＋过户查档费50元=9485元，故春晓公司应退回原告贺能盛税费备用金17360元-9485元=7875元，被告春晓公司已退回贺能盛税费备用金共7575元（8175元-600元），故春晓公司还应向原告贺能盛返还案涉税费备用金7875元-7575元=300元。对于已实际使用的税费备用金9485元，其中契税6435元，参照《财政部、国家税务总局关于购房人办理退房有关契税问题的通知》（财税［2011］32号）规定：“对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税；在办理房屋权属变更登记后退房的，不予退还已纳契税。”本案中，案涉房地产买卖居间合约买卖关系部分已解除，案涉房屋的物权转移已无法实现，故案涉契税6435元原告贺能盛可向相关部门申请办理退还已纳的案涉契税，本院对此依法不予处理。因此，被告黄瑞珍应当返还原告贺能盛剩余税费备用金3050元（9485元-6435元）。三、被告罗敬洪是否应就被告黄瑞珍的案涉债务向原告贺能盛承担连带责任。《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款规定：“代理人在代理权限内，以被代理人的名义事实民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”本案中，被告黄瑞珍通过公证的方式委托被告罗敬洪代为出售案涉房屋、签署房地产买卖（或转让）合同并收取售房款。且被告罗敬洪的上述代理权限原告事先业已知悉，罗敬洪在其代理权限内对案涉房屋进行了相应处理，故本案案涉债务的承担人应为被代理人黄瑞珍，原告要求被告罗敬洪就被告黄瑞珍的案涉债务承担连带责任的诉讼请求并无事实和法律依据，本院依法不予支持。四、被告春晓公司是否应就被告黄瑞珍的案涉债务向原告贺能盛承担连带责任。被告春晓公司与原告贺能盛、被告黄瑞珍的委托代理人罗敬洪签订房地产买卖居间合约，依据合约约定，其主要合同权利义务为促成合同成立，并收取相应报酬。被告春晓公司在本案中作为居间人的权利义务已完成。原告主张被告春晓公司应就被告黄瑞珍的案涉债务承担连带责任，但并未就春晓公司在订立案涉合约中存在隐瞒事实、或提供虚假情况等情况进行举证，应承担举证不利的后果。故原告要求被告春晓公司就被告黄瑞珍的案涉债务承担连带责任的诉讼请求并无事实法律依据，本院依法不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、第一百一十六条、第四百二十四条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、确认原告贺能盛、被告黄瑞珍的委托代理人被告罗敬洪及被告东莞市春晓房地产中介有限公司于2013年4月1日签订的房地产买卖居间合约中买卖关系部分条款于2013年9月16日已解除；二、限被告黄瑞珍于本判决发生法律效力之日起五日内向原告贺能盛返还定金20000元；三、限被告黄瑞珍于本判决发生法律效力之日起五日内向原告贺能盛支付违约金117600元；四、限被告黄瑞珍于本判决发生法律效力之日起五日内向原告贺能盛返还首期款268000元；五、限被告黄瑞珍于本判决发生法律效力之日起五日内向原告贺能盛返还税费备用金3050元、返还中介服务费及咨询费17640元；六、限被告东莞市春晓房地产中介有限公司于本判决发生���律效力之日起五日内向原告贺能盛返还税费备用金300元；七、驳回原告贺能盛对被告罗敬洪的全部诉讼请求；八、驳回原告贺能盛的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4178元，由原告贺能盛负担332元，被告黄瑞珍负担3843元，被告东莞市春晓房地产中介有限公司负担3元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。代理审判员  吉海燕二〇一三年十二月十三日书 记 员  程 露附相关法律法规条文：1.《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款：代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。2.《中华人民共和国合同法》第一百一十五条：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。3.《中华人民共和国合同法》第四百二十四条：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。4.《中华人民共和国合同法》第四百二十五条第二款：居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。5.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十六条：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。6.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。7.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。8.《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖��承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。9.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第16页共17页