广东省东莞市第一人民法院 民 事 判 决 书 （2013）东一法民一初字第7857号 原告东莞市时尚电器有限公司，住所地：东莞某，营业执照注册号：XXX。 法定代表人李铸诚，董事长。 委托代理人陈平、杨小艳，均系广东众达律师事务所律师。 被告东莞市广华房地产开发有限公司，住所地：广东某，营业执照注册号：XXX。 法定代表人李忠民，董事长。 委托代理人白朝荣，系广东赋诚律师事务所律师。 被告东莞市广华物业发展有限公司，住所地：广东某，营业执照注册号：XXX。 法定代表人李晓波，经理。 委托代理人朱峰、李健豪，均系广东名成律师事务所律师。 第三人深圳华润万佳超级市场有限公司，住所地：深圳某**，营业执照注册号：XXX。 法定代表人肖汉华。 委托代理人赖智欣，男，汉族，XXXX年XX月XX日出生，住XXX，公民身份号码：XXX，系第三人公司员工。 委托代理人姚润丰，男，汉族，XXXX年XX月XX日出生，住XXX，公民身份号码：XXX，系第三人公司员工。 原告东莞市时尚电器有限公司（以下简称“时尚电器”）诉被告东莞市广华房地产开发有限公司（以下简称“广华公司”）、东莞市广华物业发展有限公司（以下简称“广华物业”），第三人深圳华润万佳超级市场有限公司（以下简称“华润超市”）确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭并公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈平、杨晓艳，被告广华公司委托代理人白朝荣，被告广华物业委托代理人朱峰，第三人华润超市委托代理人姚润丰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，被告广华公司系君豪商业中心首层至四层的原产权人，被告广华物业为君豪商业中心提供物业服务，第三人华润超市系君豪中心首层**的原承租人。因广华公司拒不履行到期生效判决，东莞市中级人民法院依法对广华公司所有的君豪商业中心首层至四层物业进行拍卖。2012年底，原告通过公开拍卖方式取得该物业，东莞市中级人民法院作出（2011）东中法执字第876号之三执行裁定书，裁定原告自2012年11月起享有该物业的所有权及相应的其他权利。但是，广华公司、广华物业、华润超市却在2012年4月24日签订《租赁合同补充协议（三）》，约定华润超市将2012年11月至2013年2月份的物业管理费总计2819396.4元直接由广华物业收取。原告认为，2012年11月后，君豪商业中心首层至四层的物业产权人为原告，此时广华公司物权在对该物业形式任何物权权利。同时，整幢君豪商业中心的物业管理费为3元／平方米，但该协议约定的管理费高达26元／平方米，广华公司存在名下转移资产，拒不执行法院生效判决的行为。据此，原告特具状起诉，请求法院判令：一、确认被告广华公司、广华物业、华润超市签订的《租赁合同补充协议（三）》无效；二、被告广华公司、广华物业连带向原告返还“物业管理费”2819396.4元（自2012年11月至2013年2月份，按照补充协议三约定计算）；三、本案所有诉讼费用由两被告承担。 被告广华公司辩称，一、《租赁合同补充协议（三》）对物业管理费的预收及减免是双方合意的结果，不存在无效问题。原告主张该协议无效，未提出法律上的依据。二、原告称被告广华物业收取26元／平方米管理费过高，属于被告广华公司转移资产，该主张首先是两者无关联，更重要的是，物业管理费的确定是合意的结果，是否过高是当事人的判断，与原告无关。即使按原告所述损害了债权人的利益，那也应由相关债权人及本案第三人提出。三、原告的诉请一方面以业主身份主张物业管理费应该由其收取，基于所有权提起侵权之诉；另一方面，原告又主张附件三无效，存在合同之诉与侵权之诉的竞合，因此，原告在本案中应作出选择。因广华公司与原告无合同关系，原告提起合同之诉无依据。如原告以物业管理费过高损害了债权人利益，亦是合同可撤销、变更合同问题，而非无效。四、原告通过竞拍取得案涉物业，而物业管理费已写入拍卖成交书，若物业管理费的约定可撤销或者无效，则会对原拍卖协议产生重大影响，如协议三被撤销，则拍卖协议也应撤销。 被告广华物业辩称，一、原告并非案涉合同的当事人，且案涉合同也不涉及原告的权益，故原告的起诉应当驳回。二、原告为案涉物业的业主，但其无权收取物业管理费。原告虽在参加竞拍时取得案涉物业，东莞市中级人民法院于2012年11月作出裁定书认为原告取得案涉物业权利，但原告于2013年3月18日才取得房产权证，同时，其取得案涉物业所有权并不等于有权收取物业管理费。广华物业因提供物业管理服务及其他物业服务，才是君豪商业中心物业管理费的收费主体。三、广华物业收取的物业费704849.10元／月，按总使用面积28669平方米计算，每平方米为24.58元，而非原告所称26元／平方米；四、广华物业非适格主体，拍卖成交书第八项显示是拍卖公司与原告之间形成的协议三的合同关系。 第三人华润超市述称，第三人已经履行了缴付物业管理费的义务，至于本案法律的适用由法庭依法裁判。 经审理查明，2003年4月，广华公司将君豪商业中心的地下部分及首层至四层物业27506平方米租赁给华润超市，双方并签订《房屋租赁合同》，约定租期20年，租金标准（租金中含物业管理费20元／平方米）：第一至三层营业面积为每月35元／平方米；第四层营业面积为每月30元／平方米；非营业面积为每月20元／平方米。2009年1月8日，广华公司、华润超市、广华物业三方签订《补充协议（一）》，约定由广华物业依据前述《房屋租赁合同》收取华润超市应缴纳的物业管理费。2010年5月，华润超市将其从广华公司承租的部分物业再行转租给时尚电器，约定物业管理费每月为8元／平方米。2010年11月，广华公司与广华物业签订《物业管理委托合同》并在东莞市房管局备案登记，合同约定广华公司将君豪商业中心委托广华物业实行物业管理，委托管理期限5年（自2010年11月1日起至2015年10月31日止），物业管理费由广华物业按建筑面积每月3元／平方米向业主或物业使用人收取。2012年4月24日，广华公司、华润超市、广华物业三方签订《租赁合同补充协议（三）》，约定由华润超市一次性支付广华公司2012年4月1日至2013年2月28日共11个月期间管理费合计7586491.74元，广华公司给予华润超市减免2013年3月份管理费704849.10元。随后，华润超市将该款支付给收款方广华物业，并由广华物业出具相应税务发票。而按照补充协议三约定计算，自2012年11月至2013年2月份，华润超市应付广华物业的“物业管理费”2819396.4元。对于该款的性质，华润超市庭审中陈述是按照补充协议三单列的物业管理费，不包括租金。2012年9月，原告通过竞拍方式取得原属于广华公司位于君豪商业中心106、203、三层、四层的房产，东莞市中级人民法院以（2011）东中法执字第876号之三裁定将上述房产所有权及相应的其他权利确认归原告所有，并已办理了房地产权变更登记，产权证号分别是：粤房地权证莞字第**00483990号、0200483991号、0200483992号、0200483993号。在该次拍卖标的说明中，载明如下内容：本标的物已出租，带有租赁合同。请竞买人于竞买前详细阅读租赁合同及相关协议（已提供），竞买人参加竞投即表示知悉租赁合同及相关协议内容，若买受人对租赁合同及相关协议有其他异议，买受人自行与承租人协商解决。在（2013）东一法民一初字第2248号案中，法院认定业自案涉物权属变更至时尚电器后，华润超市与广华公司、广华物业之间就案涉物业再无相应权利义务。 另查，2013年6月10日，时尚电器就物业管理、物业管理费和负一楼交接的相关事宜致函广华物业。6月13日，广华物业致函时尚电器催收物业管理费，其内容主要为：时尚电器以竞买方式取得的案涉物业由原业主、使用人与广华物业签订协议约定每月物业管理费为704849.10元，时尚电器在竞拍过程中知悉该物业的月物业管理费，因此，应按每月704849.10元的管理费向广华物业缴付。6月24日，时尚电器对广华物业《催收物业管理费》回复，认为广华物业与原业主、使用人约定的收费标准对时尚电器无约束力，只同意按君豪商业中心其他业主目前缴纳的物业管理费标准缴付。 再查，对于物业管理费的收费标准、同一物业服务的不同业主是否可收取不同的物业费、物业公司能否未征得业主同意下要求物业使用人缴纳物业管理费及物业公司能否一次性收取一年物业费等问题时尚电器向东莞市物价局发函咨询，2013年11月1日东莞市物价局复函认为，物业服务费由物业服务双方根据物业服务内容协商确定，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带责任等内容。 以上事实有拍卖成交确认书、（2011）东中法执字第876号之三执行裁定书及粤房地权证莞字第**00483990、0200483991、0200483992、0200483993号《房地产权证》、广华公司与华润超市签订的《租赁合同》以及《补充协议（一）》、《补充协议（三）》、01915299的物业管理费发票、华润超市与时尚电器签订的《租赁合同》、物业管理委托合同、债权分配表、2013东一法民一初字第2248号民事判决书、咨询函以及物价局关于咨询函的回复、本期拍卖标的说明、申请转租函、关于物业管理的函、催收物业管理费函、关于催收物业管理费函的回复以及本院的庭审笔录等附卷为据。 本院认为，华润超市于2003年4月7日就承租君豪商业中心的地下部分及首层至四层物业与广华公司签订《房屋租赁合同》，约定了租金（含物业管理费20元／平方米）收取标准。2009年1月8日，广华公司、广华物业、华润超市三方以《补充协议（一）》将上述合同中物业管理费的收取移交给广华物业，相应物业管理责任亦由广华物业承担。2012年4月24日，三方再次以《租赁合同补充协议（三）》约定2012年4月1日至2013年2月28日期间（共11个月）的管理费合计7586491.74元由华润超市一次性支付给广华公司，广华公司给予华润超市减免2013年3月份管理费704849.10元。上述合同或补充协议，经庭审查证，均为各方真实意思表示。华润超市对《补充协议（三）》所约定的2012年11月至2013年2月份款项2819396.4元的性质，确认为单列的物业管理费，不包括租金。显然，物业管理费系由物业服务提供方或其授权同意的人收取，时尚电器仅为案涉物业的业主，在未提供物业服务的前提下无权收取物业管理费。另一方面，时尚电器即使不认可2819396.4元款项为物业管理费性质，亦只能向真正的义务人主张，义务人支付对象错误并不必然导致收款人应向时尚电器返还。据此，时尚电器诉求广华公司、广华物业连带返还“物业管理费”2819396.4元，事实与法律依据不足，本院不予支持。 同时，从《租赁合同补充协议（三）》的签约主体与内容分析，该协议一方并不包括原告，且协议的内容签约各方未提出违背其真实意思表示的意见。华润超市依据《租赁合同补充协议（三）》约定了其支付的管理费数额与方式，而（2013）东一法民一初字第2248号案中法院认定案涉物业自权属变更至时尚电器后，华润超市与广华公司、广华物业之间就案涉物业再无相应权利义务，但无论如何，华润超市对《补充协议（三）》的约定与履行，是华润超市对自己权利的处分行为，对于协议履行是否得当，应由华润超市自己予以权衡。诚然，对于尚未提供物业服务的未到期物业管理费就约定提前一次性支付，确实有违常理，但该约定是否有违《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定或损害债权人的合法利益，时尚电器未能提供充分、有效的证据予以证实，况且，债权人亦未就此协议提出可撤销之主张。因此，原告主张《租赁合同补充协议（三）》无效，理据不足，本院不予采纳。 综上，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 驳回原告东莞市时尚电器有限公司的全部诉讼请求。 本案案件受理费29356元，财产保全费5000元，均由原告自行承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。 审 判 长  邹国雄 代理审判员  周敬棠 人民陪审员  袁影霞 二〇一三年十二月十九日 书 记 员  桂珊珊 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第页共页