山东省嘉祥县人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁0829民初67号原告：王爱云，女，1962年8月12日出生，汉族，居民，住山东省嘉祥县。委托诉讼代理人：冯兴云，内蒙古诺敏律师事务所律师。被告：张志文，男，1966年2月5日出生，汉族，农民，住山东省嘉祥县。委托诉讼代理人：鲁媛，嘉祥皓宇法律服务所法律工作者。被告：刘敏（系被告张志文之妻），女，1969年8月30日出生，汉族，农民，住山东省嘉祥县。被告：嘉祥兴嘉鲁房房产经纪有限公司。住所地：嘉祥县迎凤路路东迎宾花园小区336号。统一社会信用代码：91370829312919785U。法定代表人：王兴峰，经理。委托诉讼代理人：贾炳宇，山东众翊轩律师事务所律师。原告王爱云与被告张志文、刘敏、嘉祥兴嘉鲁房房产经纪有限公司（以下简称兴嘉公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用简易程序，于2021年2月1日公开开庭进行了审理。原告王爱云及其委托诉讼代理人冯兴云，被告张志文的委托诉讼代理人鲁媛，被告兴嘉公司的委托诉讼代理人贾炳宇到庭参加诉讼，被告刘敏经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王爱云向本院提出诉讼请求：1.依法判令三被告履行《房屋买卖合同书》（N0.1004528）约定的义务，于本判决生效后立即协助原告办理涉诉房屋的过户手续；2.依法判令被告立即支付原告违约赔偿金一万元；3.本案诉讼费用及其他费用由被告承担。事实和理由：通过被告兴嘉公司，原告与被告张志文、刘敏于2015年签订《房屋买卖合同书》，原告购买被告张志文、刘敏共有房产一套，合同约定：“房产位于嘉祥县冠亚上城D区11号楼2-701号，建筑面积98.35平方米；房屋成交价为41万元，合同签订当日原告付现金31万元；2018年11月16日前原、被告到房管部门办理房产过户手续；过户前被告必须还清此房产的银行贷款；原告将购房尾款10万元付清被告；任何一方延迟，按照100元/天赔偿对方作为补偿金；如果被告违约，双倍返还原告的购房定金，同时约定佣金费由违约方承担”。双方签约后，原告按照合同约定履行了自己的义务，向被告支付购房款31万元，被告未按约定于2018年11月6日前还清银行贷款，办理解押手续，协助原告办理房产过户手续。原告多次催促三被告，要求其履行《房屋买卖合同书》约定的义务，但被告一直无理推脱，拒不配合。为维护自己的合法权益，原告诉至法院。为支持其诉讼请求，原告提交以下证据：1.购房意向书一份，证明鲁房公司代理王爱云与张志文达成了购房意向书，王爱云向鲁房公司支付了佣金4,000元的事实；2.收条一张、证明条一张，证明原告按照房屋买卖合同第三款的约定向被告张志文支付了购房款31万元，履行了合同约定的义务；3.《房屋买卖合同书》一份，证明：（1）原告已按照约定向被告支付购房款31万元，被告应于2018年11月16日配合原告办理房产所有权转移过户登记手续并偿清银行贷款办理解押手续，但被告至今未办理上述手续也未向原告提供办理过户所需的一切资料，被告存在违约行为；（2）按照约定任何一方延迟，按照100元/天赔偿对方作为补偿金，如果被告违约，双倍返还原告的购房定金；若有其他违约，佣金费由违约方承担；4.房产权证一份，证明被告张志文、刘敏系案涉房屋的所有权人，二被告将该房屋出售给原告，原告因此持有房产证原件，并实际居住至今；5.不动产登记证书，证明原被告就案涉房屋办理了不动产抵押登记手续，抵押权人为原告王爱云，抵押人（义务人）为张志文、刘敏，也证明了被告已将案涉房屋卖与原告的事实。被告张志文辩称，1.诉状中称的答辩人被告无理推脱拒不配合办理过户登记与事实不符，通过被告兴嘉公司的介绍，原告与答辩人于2015年签订了房屋买卖合同，原告购买案涉房屋一套，价款为41万元，合同签订后原告仅支付了31万元，答辩人将房产已经交付给原告居住，原告明知该房屋系贷款购置有三年的贷期，也曾明确承诺在2018年11月16日之前付清下欠的房款10万元，但原告未实际履行导致没有办理过户手续，这绝不是答辩人无理推脱拒不配合；2.答辩人与原告履行了协助过户手续，答辩人并未违约，原告没有交付下欠的10万元购房款，答辩人出于诚实和仁义道德将房产证及相关手续交付给了原告，与原告一同去房产登记机关配合过户，因为原告的行为导致过户不能，因此原告的诉讼请求无事实根据和法律依据，综上所述，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。为支持其辩解，被告张志文提交欠条复印件一份，该欠条由原告王爱云于2015年11月16日出具，能证明原告尚欠被告购房款10万元，原告于2018年11月16日前过户当日一次性付清，但原告违约未履行义务，被告张志文不存在任何违约行为。被告兴嘉公司辩称，1.原告要求答辩人承担民事责任，没有事实根据和法律依据，请求依法判决驳回对于答辩人的诉讼请求；2.在案涉房屋买卖合同中，答辩人处于中介人的法律地位，在促成原告和被告张志文签订房屋买卖合同过程中，答辩人并没有隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，因此，根据《中华人民共和国民法典》第577条和关于中介合同的法律条款，答辩人不存在违约行为，不应承担违约责任；3.根据原告和被告张志文签订的房屋买卖合同规定，案涉房屋过户是被告张志文应尽的义务，答辩人作为中介人，在促成签订合同后，如无特别的约定，就已经视为完成了合同义务，原告要求答辩人承担合同外的其他义务，毫无法律依据；4.案涉房屋买卖合同签订时，原告对于房屋存在银行抵押贷款的事实明知，但被告未在约定的时间清偿房屋贷款，在房款未还清且抵押权未注销前，根据不动产登记条例的规定，客观上无法完成房屋的转移登记手续变更，综上，请求依法判决驳回原告对答辩人的诉讼请求。被告兴嘉公司未提交证据。被告刘敏未到庭应诉答辩。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于原告提交的证据，被告张志文认为：1.对证据1、2的真实性无异议；2.对证据3真实性无异议，对证明观点有异议，该证据不能证明被告存在违约行为，原被告在签订合同当日作出了对过户事宜附条件约定，因为原告违约导致不能过户；3.对证据4、5的真实性无异议，对证明观点有异议，该证据能够证明被告张志文遵守诚实信用原则，已经将相关的过户手续交付给了原告，因为原告违约不能清偿房款，导致贷款未清偿不能过户。对于原告提交的证据，被告兴嘉公司对证据的真实性无异议，从该组证据中显示，在案涉房屋买卖过程中，兴嘉公司处于中介人的法律地位，同时已将案涉房屋存在银行消费贷款的事实告知原告，兴嘉公司没有隐瞒订立合同的重要事实或提供虚假情况，对于买卖双方之间的交易行为不应承担民事责任。对于被告张志文提交的证据，原告对该欠条的真实性无异议，对证明观点有异议。根据该欠条注明的内容，该欠款2018年11月16日前过户当日一次性付清，但事实上在2018年11月16日原告多次要求被告配合办理此房过户手续并答应当日付清下欠的房款10万元，被告因没有钱、以资金紧张为由无法偿还银行的贷款，导致案涉房屋无法解押、不能办理过户登记手续，原告多次与被告联系，被告拒接电话且下落不明，导致至今未办理过户手续，原告并不存在违约行为。对于被告张志文提交的证据，被告兴嘉公司对欠条的真实性无异议。本院审核认为，被告张志文、兴嘉公司对原告提交证据的真实性无异议，原告、被告兴嘉公司对被告张志文提交证据的真实性无异议，本院依法予以采信。被告张志文认为原告提交的证据不能证明自己存在违约行为，房屋不能过户是由原告的违约行为导致；被告兴嘉公司认为原告提交的证据不能证明兴嘉公司在案涉交易过程中存在隐瞒事实的行为，作为买卖双方的中介人，不应承担民事法律责任。原告对被告张志文提交证据的证明观点有异议，自己曾多次联系被告，但被告以各种理由予以推诿，导致原告无法支付下欠房款，房屋无法过户。原被告对于双方签订房屋买卖合同的时间、过程、交易方式及数额等事实无争议，本院依法予以确认。原被告争议的焦点在于双方是否存在违约行为及违约责任的承担问题，原告与被告张志文、刘敏签订的房屋买卖合同中对于房款交付条件、交付方式及其他权利义务作了明确约定，原告按照合同约定预付房款31万元，被告应当在合同约定的房产交付日期即2018年11月6日将设定在案涉房屋上的贷款偿清，配合原告办理房产过户手续，由于被告未履行上述合同义务，原告有权拒绝支付下欠房款10万元，对于原告提交的证据及证明观点，本院依法予以采信。原告提交的房屋买卖合同书显示双方对于房屋贷款状况知情，被告兴嘉公司在双方买卖房屋的过程中处于中介地位，其中介行为不存在隐瞒事实的违规情况，对于买卖双方因合同产生的纠纷，被告兴嘉公司不应承担民事法律责任。根据当事人陈述和经审核确认的证据，本院认定事实如下：经被告兴嘉公司的中介，原告王爱云于2020年10月21日支付被告张志文购房款10万元。2015年11月16日，原告王爱云与被告张志文签订《房屋买卖合同书》，约定：原告购买被告张志文、刘敏夫妻共同共有的嘉祥县冠亚上城Ｄ区11号楼2-701号房屋一套（权属证号为2××6号），房屋建筑面积98.35㎡，价款41万元，合同签订当日原告交付房款31万元；双方承诺于2018年11月16日前到相关房产部门办理房产所有权转移手续，并承诺提供办理过户所需的一切资料以及积极配合办理一切过户手续，双方任何一方延迟，按照100元／天赔偿对方作为补偿金；被告于2018年11月16日前还清该房产上的银行贷款并配合原告办理房产过户手续后，原告支付剩余房款10万元。合同签订后，原告另支付房款21万元。同日，原告向被告张志文出具欠条一张，内容为：欠张志文房款壹拾万元正（￥100000.00），2018年11月16日前过户当日一次性付清。被告张志文向原告王爱云交付了案涉房屋的所有权证书和其他购房手续。2019年2月21日，嘉祥县不动产登记中心出具鲁（2019）嘉祥县不动产证明第0××5号不动产登记证明，证明：原被告就案涉房屋办理了不动产抵押登记，抵押权人为原告王爱云，抵押人（义务人）为张志文、刘敏；被担保主债权数额为31万元，履行债务期限自2015年11月16日起至2021年11月15日止。被告张志文、刘敏未协助原告办理房产过户手续，原告诉至本院。本院认为，依法成立的合同，对于当事人双方产生法律约束力。通过原被告的陈述及举证，能证明被告张志文、刘敏将案涉房屋自愿卖给原告，并办理抵押登记手续的事实，故原告与被告张志文签订的《房屋买卖合同书》系双方真实意思表示，依法成立、有效，当事人双方应当按照合同约定行使自己的权利，履行自己的义务。原告按照约定向被告张志文交付房款31万元，被告张志文、刘敏应当在合同约定的房产过户日期即2018年11月16日前履行偿清案涉房屋银行贷款，并解除抵押，协助原告履行办理过户手续的义务。在被告张志文、刘敏未依照约定先行履行上述义务的情况下，原告有权拒绝支付下欠房款10万元，对于原告要求依法判令被告张志文、刘敏履行《房屋买卖合同书》约定的义务，协助原告办理案涉房屋的过户手续的诉讼请求，本院予以支持。至起诉之日，被告张志文、刘敏尚欠银行房贷及利息，在协助原告办理案涉房屋的过户手续时，被告张志文、刘敏应当清偿所欠贷款本息，解除对案涉房屋的抵押登记。《房屋买卖合同书》第八条约定了双方于2018年11月16日前到相关房产部门办理房产所有权转移手续，并承诺提供办理过户所需的一切资料以及积极配合办理一切过户手续，双方任何一方延迟，按照100元/天的标准赔偿对方作为补偿金。自2018年11月16日至原告起诉之日的前一日即2021年1月3日止，合计779天，以原告已付购房款31万元为基数，原告要求给付违约赔偿金一万元，该约定不违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以支持。对于逾期的违约金，原被告未作约定，可以按照已付购房款31万元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率的标准计算利息，赔偿原告王爱云自2021年1月4日至本判决生效之日止的违约金。被告兴嘉公司作为原告与被告张志文、刘敏房屋买卖交易行为的中介人，其中介行为符合法律规定，不存在隐瞒事实及其他损害交易双方的行为，故对于原告要求被告兴嘉公司履行合同并赔偿违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告刘敏经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为对其诉讼权利的放弃，应当承担对其不利的法律后果。依照《中华人民共和国民法典》第七条、第五百二十六条、第五百八十条、第五百九十五条、第九百六十二条、第六百零一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告张志文、刘敏于本判决生效之日起五日内协助原告王爱云办理位于嘉祥县冠亚上城D区11号楼2-701号房屋的房产过户登记手续；二、被告张志文、刘敏于本判决生效之日起五日内赔偿原告王爱云违约赔偿金一万元，并以已付的购房款31万元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率的标准计算利息，向原告王爱云赔偿自2021年1月4日起至本判决生效之日止的违约金；被告张志文、刘敏将赔偿款项于本判决生效之日起五日内汇入本院账户（户名：嘉祥县人民法院；开户行：中国银行股份有限公司嘉祥支行；账号：2078××××6982）；三、驳回原告王爱云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告张志文、刘敏负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审 判 员 翟东方二〇二一年二月三日法官助理 赵忆雪书 记 员 史作娴