山东省济宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁08民终346号 上诉人（原审被告）：庞聪，男，1989年10月17日出生，汉族，住济宁市任城区。 被上诉人（原审原告）:长城物业集团股份有限公司济宁分公司，住所地济宁市兖州经济开发区永安路66号职工社区2号楼102室，统一社会信用代码：91370882MA3C70XR26。 负责人：邹鹏，经理。 委托诉讼代理人:薛文文，山东恒正律师事务所律师。 委托诉讼代理人:邱忠磊，山东恒正律师事务所律师。 上诉人庞聪因与被上诉人长城物业集团股份有限公司济宁分公司物业服务合同纠纷一案，不服山东省济宁市任城区人民法院(2019)鲁0811民初8293号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 庞聪上诉请求：1.请求二审法院撤销(2019)鲁0811民初8293号民事判决，或者将本案发回重审；2.涉诉一、二审费用全部由长城物业公司承担。事实与理由：庞聪签订的《前期物业管理服务协议》应依法被确认无效，而不应该被确认有效。庞聪作为住宅小区的业主依法不应是前期物业服务合同的签订主体，因此长城物业公司签订的《前期物业管理服务协议》应依法被确认无效。《物业管理条例》(中华人民共和国国务院令第504号)第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业，应当签订书面的前期物业服务合同。住宅小区的单个业主不是前期物业服务合同的签订主体，只有建设单位和物业服务企业才是物业服务合同的签订主体。因此《前期物业管理服务协议》应依法被确认无效。长城物业公司没有与业主签订任何物业服务合同，进入小区没有召开业主大会，庞聪不认可该物业所谓服务。1.未按规定减免30%。依据《济宁市住宅物业服务收费管理实施办法》第十二条“前期物业管理住宅小区，因开发建设单位分期开发、分批交付使用的原因，造成小区配套设施和绿化环境未能达到购房合同约定标准的，物业服务收费应适当减免，减免比例不低于30%，并在前期物业服务合同中载明，差额部分由建设单位补偿物业服务企业。”本小区西南角围墙、车库出口、绿化等尚未建设完成，按本条规定，应减免不低于30%，但是长城物业公司没有执行这个减免，属于违规操作。2.未按规定公示。依据第二十八条“物业服务企业应当遵照明码标价的有关规定，在物业管理区域内显著位置公示服务企业名称、服务等级、服务项目、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、收费标准以及收费依据、12358价格举报电话等内容，及时解答业主或者物业使用人对物业服务收费提出的疑问，接受业主的监督，不得向业主或物业使用人收取任何未公示标明的费用。”第二十九条“物业服务企业应当至少每半年在物业管理区域内显著位置，公告共有部分收益的收支账目，接受业主或者物业使用人的监督。”长城物业公司没有提供在显著位置公示以上明细的证据。3.未满足《济宁市住宅小区物业服务等级评定标准》的一级要求。（1）长城物业公司主张的收费标准为一级标准，依据基本要求，请提供以下证明履行服务的证据：固定活动馆所300平方米以上；固定体育活动场馆不少于二项设施；获得国家或省物业管理示范(优秀)项目称号；制定并实施相关的争创计划。（2）依据房屋管理要求，请提供以下证明履行服务的证据：对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，巡查、检修和保养记录；编制维修计划和住房专项维修资金使用计划；每三日1次对单元门、楼道内防火门、窗户进行安全检查的记录；每年3次以上(雨季前须安排一次)对屋面排水沟、室内、室外排水管道进行清扫、疏通、保障的服务记录；雨季前一个月要对屋顶进行检查的记录单；小区主出入口设小区房屋、道路平面分布图；对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途及其他违反业主公约的行为及时劝阻，并报告住建局的记录。（3）依据公共设施设备维修养护要求，请提供以下证明履行服务的证据：共用设施设备按照项目配套的设备台账、运行记录、检查记录、维修记录、保养记录；对设备故障及重大或突发性事件有应急方案；24小时急修报修半小时内到达现场的记录；预约维修报修按双方约定时间到达现场的记录；消防泵每月一次的启动记录，每年一次的保养记录；消防栓每月巡查一次的巡查记录；往半年对所有的火灾探测器、消防喷淋进行一次实效模拟实验的记录；每2年对探测器进行清洗的记录；每半年检查一次消防龙带、阀杆处加注润滑油并作一次放水检查的记录；每月检查一次灭火机的记录；每周1次巡视检查喷水池、水泵及其它附属设施的记录。（4）依据公共秩序维护的要求，请提供以下证明履行服务的证据：按照规定路线和时间进行24小时不间断巡逻，不少于12次的记录；中央监控室的实施24小时安全监控记录；对火灾、治安、公共卫生等突发事件的应急预案。（5）依据绿化养护管理的要求，请提供以下证明履行服务的证据：绿篱根部无死枝枯叶及杂物，我方能提供未完成的记录。（6）依据综合管理服务的要求，请提供以下证明履行服务的证据：管理人员的人数，物业管理上岗证书；入户走访、业主座谈会、电话沟通、问卷调查回访的记录；每年进行一次满意度抽样测评的测评表；每半年公布一次物业管理服务费收支情况的记录。4.虚报服务期限。长城物业公司主张入场服务期限自2016年11月起，依据山东新能源建设公司的委托书，证明2016年11月21日-2017年5月31日的服务由其他公司负责，因此长城物业公司的主张与事实不符。 综上所述，一审判决以1.5元/月/平方米支付24个月91.3平米的物业费3286.8元，属于认定事实错误。请求二审法院依法查明事实，为庞聪主持公道，依法纠正一审的错误判决，以维护法律的尊严，维护庞聪的合法权益，还法律以公正公平，还庞聪以公道。 长城物业公司辩称，一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，对于双方之间的物业服务合同的订立、履行、欠费事实等均作出了正确的认定，进而形成判决，庞聪的上诉缺乏事实及法律依据，请求二审法院依法驳回庞聪的上诉请求，维持一审判决。二、一审中，长城物业公司提交了与凤凰太阳城小区建设单位山东新能源建设有限公司签订的《济宁凤凰太阳城项目前期物业服务合同》，合同期限自2016年11月20日至2018年11月19日(注：该合同到期后又重新签订了为期2年的合同)，合同中对于不同的住宅收取物业服务费的标准进行了约定，其中收费方式为包干式收费，多层住宅0.8元/月/m2，高层住宅1.5元/月/m2，按照业主拥有物业的建筑面积交纳。而据了解，涉案小区在合同签订时并未依法成立业主委员会，因此依据《民法典》第九百三十九条之规定，前期物业服务合同对小区全体业主有约束力，同时，《民法典》第九百四十条明确规定了前期物业服务合同终止的法定条件，因此，庞聪主张的《前期物业服务合同》无效或者对庞聪不发生法律效力的上诉意见依法不能成立。业主徐海荣称其本人向长城物业公司以书面通知的方式终止了双方之间的物业服务合同亦无事实和法律依据。三、关于长城物业公司实际提供物业服务的起始时间问题，在贵院已经判决生效的(2019)鲁08民终2518-2523号案件中，针对庞聪关于物业服务起始时间的问题已经作出了相关的调查和认定，故庞聪的关于实际提供物业服务的起始时间不属实的上诉意见不能成立。四、一审中，庞聪提交的长城物业公司提供物业服务的相关证据材料能够证实长城物业公司签订本合同后至今实际提供了物业管理服务，且物业服务符合《前期物业服务合同》的约定，不存在减免物业费的合同约定或者法定情形，因此，庞聪关于减免物业服务费的上诉意见缺乏事实及法律依据，依法不能成立。五、业主张文强提及的房屋质量问题，其应当按照与开发公司签订的商品房买卖合同的相关约定向开发公司主张相关权利，物业服务公司仅提供涉及公共部位的一般性的维修、养护和管理，对其房屋质量问题并不承担相应责任。综上所述，庞聪的上诉请求缺乏事实和法律依据，请求二审法院查明案件事实后驳回庞聪的上诉请求，维持一审判决。 长城物业公司向一审法院起诉请求：一、依法判令被告向原告支付自2017年1月1日至2018年12月31日的物业服务费3286.8元；二、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：被告庞聪系济宁市任城区的业主，其住宅面积为91.3平方米，为高层住宅。2016年11月20日，原告与山东新能源建设有限公司签订物业服务合同，原告为凤凰太阳城小区提供物业管理服务，约定多层住宅0.8元／月／㎡，高层住宅1.5元／月／㎡，多层电梯住宅1.1元／月／㎡，按照业主拥有物业的建筑面积交纳；每个月季交纳一次，每次缴纳费用时间为每季的首月10日前，逾期未缴纳有关费用的，长城物业公司有权要求业主补交并从逾期之日起按每日万分之五交纳违约金；服务期限二年，自2016年11月20日至2018年11月20日止，至今仍在该小区提供物业服务。被告2017年1月1日至2018年12月31日的物业服务费3286.8元（房屋建筑面积为91.3平方米，标准为1.5元／月／㎡，欠费期间自2017年1月1日至2018年12月31日，共计24个月）至今未缴纳。 一审法院认为，凤凰太阳城小区至今未成立业主委员会，山东新能源建设有限公司代表全体业主与原告签订的物业管理服务合同，属前期物业服务合同，对被告具有约束力。物业公司应在物业服务合同约定的范围内履行积责，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规、以及相关行业规范确定的维修，养护、管理和维护义务、业主可请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案原告按照合同约定履行了物业管理职责，而被告认为其服务不符合规范，采取拒绝缴纳物业费行为，既侵犯了小区其他业主的权益，又违反了物业管理合同中业主应及时纳物业费的约定，该行为违反法律规定，一审法院不予支持。据此，原告要求被告支付物业管理费，理由正当，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用若干问题的解释》第三条、第六条之规定，判决：一、被告庞聪于本判决书生效后五日内支付原告长城物业集团股份有限公司济宁分公司自2017年1月1日至2018年12月31日的物业服务费3286.8元。二、驳回原告长城物业集团股份有限公司济宁分公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告庞聪负担。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为,本案二审阶段的审理焦点为：庞聪应向长城物业公司支付物业费的数额。 首先，关于前期服务合同的效力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日由最高人民法院审判委员会第1466次会议通过）第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”物业管理区域内的物业一般分期分批售出，而在此过程中物业需要维护和保养，需由相关当事人出面选聘物业服务企业，委托其做好前期物业服务。在物业全部或大部分未售出之前，建设单位是最大的产权人，建设单位有维护物业保值增值的动力，可以选择适当的物业服务企业。长城物业公司与山东新能源建设有限公司签订的《前期物业服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为有效协议，双方均应按照合同约定履行各自义务。凤凰太阳城小区至今未成立业主委员会，山东新能源建设有限公司代表全体业主与长城物业公司签订的物业管理服务合同，属凤凰太阳城小区的前期物业服务合同，该合同对作为业主的庞聪具有约束力。协议签订后，长城物业公司进驻小区并在客观上提供了物业服务，庞聪应当支付相应的对价。 其次，关于长城物业公司收取物业费的起始时间。(2019)鲁08民终2518号生效文书业已认定：长城物业公司根据委托有权收取2016年11月21日至2017年5月31日的物业费用，故长城物业公司起诉要求庞聪支付自2017年1月1日起的物业费，本院予以支持。 第三，关于长城物业公司是否应相应减低2017年1月1日至2018年12月31日的物业服务费。诉讼期间庞聪等业主提交了小区环境的照片等证据，拟证实长城物业管理后小区环境脏、乱、差，影响业主生活等，从这些照片来看，长城物业提供的物业服务存在瑕疵，有不尽如人意之处。但物业服务合同是复合型合同，物业服务管理的内容涉及面广，着重于对小区长期、整体的、综合的服务。长城物业公司在本案中主张的系2017年1月1日至2018年12月31日的物业服务费期间的物业费，庞聪等业主提交的照片显示的某一时间段、某一具体方面的物业服务不及时、不到位的情形，本院无法判断长城物业公司在2017年1月1日至2018年12月31日提供的物业服务是否达到足以降低物业费的程度,现庞聪要求降低该段时间的物业费，本院不予支持。 最后，关于庞聪等业主认为长城物业服务不符合约定标准的处理方式。在庭审过程中，小区业主较为集中的反映了物业公司服务态度差、保洁服务不到位、消防设施不达标、安保措施不到位、存在恐吓威胁业主、与空调使用费捆绑收费等问题。但业主维护自身的权利应当依法采用正确的方式，拒付物业服务费对物业公司本身的正常运作以及对小区进行正常的管理会造成影响，不仅损害了长城物业公司的权益，对小区内按时缴纳物业费的其他业主亦存在损害。 如果业主认为物业公司存在物业服务不符合约定标准或其他不当行为，可以依据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条等的规定，要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 或者，根据《中华人民共和国民法典》第九百四十条，“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”以及《物业管理条例》第二十六条的相关规定，业主委员会或者业主通过缔结物业服务合同解除前期物业服务合同，为前期物业服务合同的法定解除情形。因此，前期物业服务合同的终止取决于业主委员会或者业主与新物业服务人签订物业服务合同的时间，受业主大会及业主委员会成立时间的影响。即便前期物业服务合同期限未满，如果业主成立业主大会，选聘物业服务人，签订普通物业服务合同，前期物业服务合同亦终止。又因《物业管理条例》第十条规定，同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》中亦规定，物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府负责对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助，负责对业主大会和业主委员会的日常活动进行指导和监督。根据《山东省物业管理条例》第二十八条、第二十九条，符合首次业主大会会议召开条件的，街道办事处、乡（镇）人民政府应当在三十日内组建业主大会筹备组。因此，待凤凰阳光城业主根据相关规定在房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会后，可以选聘物业服务人，签订普通物业服务合同，此时前期物业服务合同即终止。 综上所述，庞聪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人庞聪负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 史海洋 审 判 员 扈 琳 审 判 员 张思平 二〇二一年二月四日 法官助理 张 远 书 记 员 刘纯子