西安市雁塔区人民法院民事判决书（2020）陕0113民初16290号原告：曹国勋，男，汉族，1955年4月9日出生，住山西省大宁县。委托诉讼代理人：王建林，陕西锦园律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭斌斌，陕西锦园律师事务所律师。被告：林志坚，男，汉族，1980年12月17日出生，住广东省惠来县。原告曹国勋与被告林志坚房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，公开开庭进行审理。原告曹国勋的委托诉讼代理人王建林到庭参加了诉讼，被告林志坚经本院合法传唤未到庭应诉，本案依法缺席审理，现已审理终结。原告曹国勋诉称：2017年10月1日，在陕西境商房地产营销策划有限公司西安第三十六分公司的居间下，原被告签订《房屋租赁三方合同》。合同约定被告租赁原告位于西安市曲江新区XX路XX号XX幢XX单元XX号房屋，租赁期限为2017年10月1日至2020年9月30日，月租金15000元，租金支付方式为：按半年支付。合同第五条约定，租赁期限内水费、电费、物业管理费、车位费等费用均由被告承担。第九条第（三）款“乙方有下列行为之一的，甲方有权要求乙方按第某某的约定支付违约金并单方解除合同，收回房屋：(1)不按约定支付租金达十五日以上的欠缴各项费用达壹万伍仟元的”，第某某第(一)款“甲方有第九条第二款约定情形之一的，按月租金的双倍向乙方支付违约金，乙方有第九条第三款约定情形之一的，按月租金的双倍向甲方支付违约金”。另外，合同第十一条“因一方违约导致守约方主张权利而产生的费用，包括律师费、交通费、诉讼费等费用，由违约方承担。”，第十二条第2款“合同存续期间，若甲乙双方任何一方单方面违约，均需支付对方一个月租金作为违约金”。合同签订后，原告按照合同约定向被告交付了房屋，被告自2017年10月1日起使用案涉房屋。2019年10月1日前，被告应向原告支付2019年10月1日至2020年3月30日期间租金共计90000元。另外，在原告使用该房屋期间，原告于2019年3月25日为被告垫付物业等各项费用8964.9元，2020年3月27日为被告垫付其使用期间的物业等费用共计5084.42元。原告多次向被告催要上述款项，被告均推辞，双方于2020年3月27日解除了《房屋租赁三方合同》，但上述费用被告始终未向原告结清。故为维护原告之合法权益，原告现诉至法院，请求判令：1、被告支付原告房屋租金88500元及垫付物业各项费用14049.32元；2、被告赔偿原告违约金30000元；3、被告赔偿原告律师费6400元；4、本案诉讼费由被告承担。被告林志坚经本院合法传唤未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，2017年10月1日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）及陕西境商房地产营销策划有限公司西安第三十六分公司（丙方、居间方）签订《房屋租赁三方合同》，合同约定：甲方将位于西安市曲江新区XX路XX号XX幢XX单元XX号房屋出租给乙方居住，租赁期限自2017年10月1日至2020年9月30日，月租金15000元。租金支付方式为：按半年支付。押金15000元，租赁期满或者合同解除后，房屋租赁押金抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。甲方承担水费、电费、物业管理费等费用。第九条（三）款约定，乙方有下列行为之一的，甲方有权要求乙方按第某某的约定支付违约金并单方解除合同，收回房屋：(1)不按约定支付租金达十五日以上的，欠缴各项费用达壹万伍仟元的......；第某某第(一)款约定：甲方有第九条第二款约定情形之一的，按月租金的双倍向乙方支付违约金，乙方有第九条第三款约定情形之一的，按月租金的双倍向甲方支付违约金。合同第十一条约定：因一方违约导致守约方主张权利而产生的费用，包括律师费、交通费、诉讼费等费用，由违约方承担。合同第十二条其他约定事项2约定：合同存续期间，若甲乙双方任何一方单方面违约，均需支付对方一个月租金作为违约金。第4项约定若乙方未按约合同约定日期付房租，且逾期一个月以上者甲方有权单方面终止此合同收回房屋，对房屋内乙方的财、物等物品甲方有权处置，无需征得乙方同意，所交押金不予退还。合同签订后，原、被告开始履行租赁合同。2019年11月开始，原告陆续以短信方式向被告催要房租，被告均以公司未分红为由拖延支付。2020年3月27日，原告因被告不缴纳租金要求被告交还房屋，被告主张房屋存在漏水等问题，但亦表示同意原告自行收回房屋。另查，原告交纳涉案房屋2019年4月-12月停车费、垃圾费、物业服务费合计8964.9元，另缴纳涉案房屋2020年1月暖气费1982元及1月-6月物业管理服务费5040.6元、垃圾费36元、停车费900元，2019年10月-2020年6月公摊电费563.4元。原告确认被告支付押金15000元。原告为主张权利聘请律师花费律师费6400元，提交委托代理合同、律师费发票。以上事实，有《房屋租赁三方合同》、物业费收费票据、短信记录、委托代理合同、律师费发票等证据及庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，原、被告之间的《房屋租赁三方合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同关系合法有效，应受法律保护，双方均应按照合同的约定履行各自义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方在租赁合同中约定“甲方（原告）有权要求乙方（被告）按第某某的约定支付违约金并单方解除合同，收回房屋：(1)不按约定支付租金达十五日以上的，欠缴各项费用达壹万伍仟元的”，因被告未按合同约定向原告交纳房屋租金，致使原告收取房屋租金的合同目的无法实现，据此解除租赁合同的条件成就，原告有权依据合同约定的解除条件行使解除权。原告已于2020年3月27日以短信方式要求被告交还房屋，该行为具有解除租赁合同的意思表示，同日被告亦表示同意原告收回房屋，故可以认定双方已就解除租赁合同达成一致，原告现主张双方之间的租赁合同已于2020年3月27日解除，符合合同约定及法律规定，本院依法予以确认。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。依据法律规定，原、被告之间租赁合同解除后，被告应将欠缴的租金支付原告，经核算，被告拖欠原告房屋租金88500元（15000元*5个月+15000元/30日*27日），对原告诉请被告支付租金88500元的诉请，本院予以支持。另外，合同约定被告自行承担水费、电费、供暖费、物业管理费、车位费等费用，原告现已代付部分费用，被告应将原告已代付费用返还原告，经核算，对原告主张被告返还物业各项费用14049.32元的诉请，本院依法予以支持。被告未按约定支付原告租金，构成违约，因双方在合同第十二条其他约定事项2中特别约定：合同存续期间，若甲乙双方任何一方单方面违约，均需支付对方一个月租金作为违约金。故原告所主张之违约金应以双方特别约定的违约条款为依据，即违约金为一个月租金15000元。因被告违约，按照合同约定原告为主张权利所花费律师费6400元应由被告承担。当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告经本院合法传唤，未出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，应由其自行承担不利的法律后果。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告林志坚应于本判决生效之日起十日内给付原告曹国勋房屋租金88500元、物业服务费等各项费用14049.32元，合计102549.32元；二、被告林志坚应于本判决生效之日起十日内给付原告曹国勋违约金15000元；三、被告林志坚应于本判决生效之日起十日内给付原告曹国勋律师费6400元；如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 四、驳回原告其余诉讼请求。本案案件受理费3079元及公告费300元，由被告林志坚承担3041元，原告曹国勋承担338元。鉴于原告曹国勋已预付，被告林志坚在支付上述款项时将其应当承担的案件受理费及公告费一并支付原告曹国勋。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提交副本,上诉于陕西省西安市中级人民法院。    审 判 员      刘      洁  二〇二一年 二 月 二十四 日  书 记 员      祁      鑫   打印：相丽华         校对：魏艳     2021年  月  日送达  1