江苏省泗洪县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1324民初4561号原告：宿迁市亨达木业有限公司，住所地江苏省泗洪县天岗湖乡青天路东侧工业集中区，统一社会信用代码91321324MA1P4RB589法定代表人：张晓琴，该公司总经理。委托诉讼代理人：马凡舒，江苏多德律师事务所律师。委托诉讼代理人：李刚，江苏多德律师事务所律师。被告：中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司，住所地江苏省南京市北京东路42号，统一社会信用代码：91320000720579647K。负责人：闵捷，该公司总经理。委托诉讼代理人：宋灿可，男，1988年8月25日出生，该公司员工，住江苏省南京市玄武区。委托诉讼代理人：卢端，男，1989年10月22日出生，该公司员工，住江苏省南京市玄武区。第三人：泗洪县恒锐电子有限公司，住所地江苏省泗洪县魏营镇工业集中区，统一社会信用代码：913213246811040908.法定代表人：徐兴海，该公司总经理。第三人：宿迁滕玥电子有限公司，住所地江苏省泗洪县天岗湖乡青天路东侧工业集中区，统一社会信用代码：9113243982412178。法定代表人：徐兴海，该公司总经理。第三人：徐兴海，男，1976年1月10日出生，住江苏省泗洪县。第三人暨第三人泗洪县恒锐电子有限公司、宿迁滕玥电子有限公司、徐兴海委托诉讼代理人：钱兰，女，1981年11月16日出生，居民身份证号码321324198111161229，汉族，住江苏省泗洪县青阳街道金色家园小区16幢2单元504室。原告宿迁市亨达木业有限公司（以下简称亨达公司）诉被告中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司（以下简称华融公司）及第三人泗洪县恒锐电子有限公司（以下简称恒锐公司）、宿迁滕玥电子有限公司（以下简称腾玥公司）、钱兰、徐兴海案外人执行异议之诉一案。本院于2020年7月31日立案受理后，依法适用普通程序于2020年9月24日公开开庭进行审理。原告亨达公司委托诉讼代理人马凡舒，被告华融公司委托诉讼代理人宋灿可，第三人暨第三人恒锐公司、腾玥公司委托诉讼代理人钱兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告亨达公司向本院提起诉讼请求：1、撤销泗洪县人民法院（2020）苏1324执1474号之一号裁定书第二项：“责令被执行人宿迁滕玥电子有限公司及房屋内相关人员在2020年6月30日前迁出房屋。到期仍不履行的，本院将依法强制执行。”的内容；2、撤销泗洪县人民法院于2020年7月16日作出的（2020）苏1324执异88号执行裁定书；3、请求停止要求原告迁出厂房的执行并要求在租赁期内阻止移交厂房，可以带租拍卖。事实与理由：2017年5月8日，第三人滕玥公司和原告签订厂房租赁合同，由原告租用其闲置的两层标准厂房中的第一层，面积为1280平米，及另一栋一层同样面积的厂房。租期八年，租金为70000元/年。其后，双方均按约履行了合同义务。可是，泗洪县人民法院裁定责令原告限期迁出，极大侵害了原告的合法租赁权。经查，涉案厂房由南京市秦淮区人民法院最早于2018年3月7日实施查封，之后泗洪县人民法院在2020年5月15日实施查封，涉案厂房设定抵押时间为2017年11月29日，而原告于2017年5月8日就和第三人滕玥公司签订厂房租赁合同并实际占有生产经营使用至今。由此可见，无论是抵押还是查封时间，均是发生在租赁时间之后。因此，根据最高人民法院《关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，异议人作为承租人在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用涉案厂房，人民法院应予以支持承租人的异议请求。同时根据江苏省高级人民法院《关于案外人基于承租权提出要的执行异议及执行异议之诉案件的处理》审理指南第2条第（1）项规定，即承租人在租赁物被查封之前已与被执行人签订了合法有效的租赁合同，并已按约支付租金，且实际占有使用租赁物的，对承租人要求阻止交付的诉讼请求应予支持，对其要求停止对执行标的的处置的诉讼请求不予支持。第（2）项，即承租人在租赁物被抵押之前已与被执行人签订了合法有效的租赁合同，并已按约支付租金，且实际占有使用租赁物的，抵押权人或者首查封法院的申请执行人申请拍卖该租赁物，承租人要求阻止交付的，应予以支持，对其要求停止对执行标的处置的诉讼请求不予支持。为此，原告特诉至贵院，请求依法裁决，判如所请。被告华融公司辩称：2017年，腾玥公司将涉案厂房作为抵押，在办理借款合同的过程中并未披露抵押物存在租赁情况，经2019年2月29日宿城区人民法院（2018）苏1302民初96号民事判决书判决，长江商业银行对腾玥公司的上述抵押物享有优先受偿权，并在2020年6月21日作出（2020）苏1324执1474号之一执行裁定书，裁定拍卖执行滕玥公司的上述抵押物，责令相关人员限期迁出案涉厂房。后案外人亨达公司提出异议后，泗洪县人民法院作出（2020）苏1324执异88号执行裁定书，裁定驳回亨达公司的异议请求。华融公司认为相关案情法院已经多次调查并作出相关判决和裁定，请求驳回原告诉求。第三人共同述称，原告亨达公司称2017年5月8日和滕玥公司签订厂房租赁合同，并且已经按约支付租金，但实际上租金并未支付完毕，第三人认为租赁实际是不成立的，同意法院拍卖厂房。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。对当事人有异议的证据和事实本院认定如下：原告提交的证据收条，载明事实不能证明原告已按约支付租金，相反可以证明其未按约支付租金，本院予以确认。经审理查明：2019年2月25日宿城区人民法院（2018）苏1302民初9696号民事判决书，判决：一、泗洪县恒锐电子有限公司于本判决生效之日起十日内偿还江苏长江商业银行股份有限公司宿迁分行借款本金2000000元及利息（截至2018年10月21日为95851.34元，自2018年10月22日起，按照年利率10.296%计算至实际给付之日止）；二、宿迁腾玥电子有限公司、钱兰、徐兴海对上述债务承担连带保证责任；三、江苏长江商业银行股份有限公司宿迁分行对腾玥电子公司抵押的位于泗洪县天岗湖乡青天路东侧（工业集中区）1幢、2幢不动产有优先受偿权（最高权限额4130000元）。案件受理费23566元，减半收取11783元，由四被告共同负担。因恒锐公司未按约履行义务，经江苏长江商业银行股份有限公司宿迁分行申请，本院于2020年4月21日立案执行，执行案号（2020）苏1324执1474号。2020年5月16日根据华融公司的申请，作出（2020）苏1324执1474号执行裁定，变更华融公司为本案申请执行人。执行过程中，于2020年6月21日作出（2020）苏1324执1474号之一的执行裁定，裁定:拍卖被执行人腾玥公司位于泗洪县天岗湖乡青天路东侧（工业集中区）1幢、2幢厂房，责令相关人员于2020年6月30日前迁出案涉厂房。案外人亨达公司提出执行异议。本院于2020年7月16日作出（2020）苏1324执异88号执行裁定书，裁定驳回亨达公司的异议请求，双方因而成讼。另查明:2017年5月8日，腾玥公司与亨达公司签订厂房租赁合同，约定将其两层标准厂房中的第一层面积1280㎡及另一栋一层面积1280㎡租给亨达公司八年，租期为2017年5月8日至2025年5月7日。租金按每年70000元收取，需在签订合同当日付清四年租金，从第五年开始租金需在每年5月8日前付清。2017年11月29日，腾玥公司与江苏长江商业银行股份有限公司宿迁公司签订最高额抵押合同，将位于泗洪县天岗湖乡青天路东侧（工业集中区）1幢、2幢厂房作抵押。还查明，亨达公司设立于2017年6月5日。2019年5月27日腾玥公司法定代表人徐兴海出具收条一份，载明今收到亨达公司厂房租金柒万元整（￥70000），还差肆万元（￥40000）未付，余款2019年6月30日前付清。原告未提供其他证据证明付款事实。本院认为：根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。即如果承租人在房屋设定抵押权之前签订合法有效的租赁合同，按约支付租金，并实际占有使用房屋，法院在执行房产时应当保护承租人的租赁权，对房屋带租拍卖。本案中，亨达公司主张对涉案房屋带租拍卖的请求不能成立，理由为，虽然亨达公司与腾玥公司签订了厂房租赁合同，但是其不能确认已按约定支付租金，首先，原告为证明已经支付租金，只提供了一份由徐兴海于2019年5月27日出具的收条，而该收条载明内容，尚差40000元租金未付，原告未举证证明该40000元此后按照约定日期支付。其次，根据合同约定租金为签订合同时一次性支付4年租金，而到2019年5月27日时支付了70000元租金，并注明差40000元，说明原告签订合同时应为按照约定支付4年租金。最后，第三人亦否认亨达公司已按约支付租金。综上所述，对原告诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项之规定，判决如下：驳回原告宿迁市亨达木业有限公司的诉讼请求。案件受理费80元，由原告宿迁市亨达木业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。并预交上诉案件受理费80元审 判 长  汤卫兵人民陪审员  杨全文人民陪审员  胡业林二〇二一年二月二日书 记 员  尹丹丹附录1：本案证据目录原告亨达公司为证明其主张提交以下证据：1、（2020）苏1324执1474号之一执行裁定书一份；2、（2020）苏1324执异88号执行裁定书一份；3、厂房租赁合同及收条（复印件）各一份；4．图片打印件一组（12张）。被告中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司为支持其抗辩理由提交以下证据：1、原告企业信息公示报告一份。附录2：本案适用法律条文《中华人民共和国物权法》第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。