山西省临汾市尧都区人民法院民事判决书（2020）晋1002民初6309号原告（执行案外人）：贺志华，女，汉族，1983年2月27日出生，现住山西省隰县龙泉镇公司巷6号交电家属院1号。原告（执行案外人）：王瑜，男，汉族，1984年5月25日出生，现住山西省隰县龙泉镇公司巷6号交电家属院1号委托诉讼代理人：范瑞生，山西昕水河律师事务所。被告（申请执行人）：山西尧都农村商业银行股份有限公司太原迎泽小微企业专营支行，住所地：太原市迎泽区迎泽大街6号。负责人：高飞飞，行长。委托诉讼代理人：贾越，山西君翔律师事务所律师。第三人：张艳艳，女，汉族，1986年2月18日出生，现住太原市迎泽区。原告贺志华、王瑜与被告山西尧都农村商业银行股份有限公司太原迎泽小微企业专营支行（以下简称：尧都农商行迎泽支行）、第三人张艳艳案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年10月9日作立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告贺志华、王瑜及其委托诉讼代理人范瑞生，被告委托诉讼代理人贾越到庭参加诉讼。第三人张艳艳经本院传票传唤，无正当理由未能到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决不得执行原告所有的位于太原市××区房屋；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年10月20日,原告贺志华、王瑜与第三人张艳艳、秦志鹏签署了《房屋买卖协议》,约定:张艳艳、秦志鹏自愿将其所有的位于太原市××区房屋出售给原告,出售价款57万元,一次性付给张艳艳、秦志鹏35万元,另外该房屋剩余银行的按揭贷款22万元由原告偿还。原告与第三人张艳艳签订了《委托书》,张艳艳委托原告贺志华代为办理房屋过户手续,该委托书经过太原市城西公证处公证。之后,每月房屋按揭贷款均已由原告偿还,原告已在该房屋居住。2020年8月12日,原告对临汾市尧都区人民法院执行的位于太原市××区房屋书面提出执行异议,临汾市尧都区人民法院于2020年9月24日作出(2020)晋1002执异140号执行裁定书裁定:驳回贺志华、王瑜的异议请求。原告依法提起异议之诉，原告认为,与第三人张艳艳、秦志朋签署的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示,且未违反法律、行政法规的强制性规定,当属有效合同。合同签订后,原告已如约偿还了大部分房款,并合法占有该房屋,在该房屋居住。位于太原市××区房屋应归原告所有,被告无权申请法院强制执行属于原告的合法财产,现诉至法院,请求法院依法判处。被告尧都农商行迎泽支行辩称，一、查封涉案房产的裁定书程序正确,内容合法。太原市万柏林区胜利西街81号2幢2单元21层2101号房屋登记的所有权人是张艳艳。查封该房产的裁定书,是尧都区法院在审理答辩人与张艳艳信用卡纠纷案件过程中,依答辩人申请,法院依照法定程序作出的执行处理行为,没有违反法律规定,是维护答辩人合法权益的正义之举,是维护法律尊严的正当行为。二、买受人提出的异议不能够排除执行《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的,案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。1、原告提供的2017年10月20日签订的《房屋买卖协议》不能导致房屋所有权变更。《城市房地产管理法》第三十八条规定,未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案房产尚未办理不动产登记证书，依法不得转让，转让未经登记,不发生所有权变更的法律效力,房产所有权人仍然是张艳艳。2、原告没有在人民法院查封之前占有该不动产。查封太原市万柏林区胜利西街81号2幢2单元21层2101号房屋的裁定于2019年5月29日作出,原告提供的证据《太原市房屋租赁合同》显示该房屋一直处于出租状态,张艳艳将该房屋出租至2019年7月6日；山西中环非凡物业管理有限公司2019年6月23日收款收据(N0.3891464)记载的2-2-2101业主也是张艳艳。所以,贺志华夫妇在法院查封之前没有占有该不动产,也没有变更物业信息。3、原告没有支付全部购房价款。原告提供的2017年10月20日签订的《房屋买卖协议》买卖价款为57万元,其中22万元按揭贷款的贷款人至今仍然是张艳艳,原告提供的秦福荣、秦冬明《情况说明》均证明贸志华夫妇只支付了15万元购房款。所以,即使《房屋买卖协议》真实,买受人贺志华夫妇也没有支付全额购房款。4、原告买受房产具有恶意。买受房产应该查询权属和权利负担、应该办理过户登记,这是一个成年人的基本常识。原告为了买受房产寻找多位中间人见证,与张艳艳签订《委托书》并办理公证,说明其明知买卖行为的违法性,也明知其中的法律风险。买受人自身自始知道该房产不能办理过户登记,其知法犯法具有恶意,应该为其行为承担法律后果。被告张艳艳在法定期限内未能递交书面答辩状，亦未在指定期限内提供证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对本案事实，本院查明如下：2012年5月第三人张艳艳与山西晋建房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：20131963570），其以420022元的价格购买了太原市××区房屋，其中首付170022元，剩余房款为银行按揭。2017年10月20日原告贺志华、王瑜与第三人张艳艳签订《房屋买卖协议》，约定：张艳艳以57万元的价格将本案诉至的房屋出售给原告。原告一次性支付张艳艳35万元，并清除剩余银行按揭贷款22万元。随后，原告向张艳艳转账支付10万元，现金支付5万元，另外张艳艳前期欠原告20万元，用于抵顶了部分购房款。2017年10月25日张艳艳向原告出具了35万元的收条。同日，二原告与张艳艳在山西省太原市城西公证处对张艳艳委托二原告办理过户手续，办理了公证。2017年11月开始，二原告开始向银行偿还涉案房产的按揭贷款至今。2018年7月开始，原告开始向外出租房屋，并收取租金。2019年9月18日山西环宇非凡置业有限公司证明涉案房屋所在小区是审核一批办理一批产权登记，所以涉案房屋没有办理不动产登记。另查明，尧都农商行迎泽支行与张艳艳信用卡纠纷一案。我院作出（2019）晋1002财保71号民事裁定书，裁定：查封张艳艳名下位于太原市××区房产。2019年7月12日向太原不动产登记中心发出协助执行通知书，预查封了涉案房产。经审理，我院作出（2019）晋1022民初6286号民事判决书，判决：被告张艳艳支付尧都农商行迎泽支行信用卡本金199526.95元，逾期利息107744.5元，以及庭审之后的利息（利息以本金199526.95元为基数，自2019年12月28日起至判决生效之日止，按照月息1.5分计算）。判决生效后，因张艳艳未主动履行判决内容，尧都农商行迎泽支行申请我院强制执行。执行中，原告贺志华、王瑜对查封的房产提出执行异议，我院作出（2020）晋1002执异140号执行裁定书，裁定：“驳回贺志华、王瑜的异议请求。”原告贺志华、王瑜遂向我院提起案外人执行异议之诉。以上事实，有《商品房买卖合同》、收据、《房屋买卖协议》、银行流水、收条、银行交易明细、《租房合同》、物业费收据、物业证明、《公证书》、证人秦福荣等的情况说明、《公告函》等证据在案佐证。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案中第三人经本院合法传唤，无正当理由未能到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩和质证的权利。案外人执行异议之诉的审查要点在于案外人对执行标的是否享有足以排除执行的权利。因此，案外人应就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，本院执行的标的为登记在第三人张艳艳名下的房产，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，原告与张艳艳于2017年10月20日签订《房屋买卖协议》，并于随后还进行了委托过户的公证，该时间均早于本院查封该房产的实际。原告以转账、现金及债务抵顶的方式支付了房屋的价款，第三人张艳艳也向原告出具了收条，后续的按揭贷款也一直是由二原告支付，因此二原告已按照合同约定的内容支付了合同价款。对于房屋未过户，涉案房屋的物业公司也出具了证明，故该房屋未办理过户的原因也不在原告一方。对于原告是否实际占有使用该房产一节，原告提供了物业费收据、《租房合同》等证明，证明其购买后占用使用了房屋。被告提供了一份2018年7月7日张艳艳与租房人李向丰签订的《房屋租赁合同》，认为原告在法院查封之前没有合法占有涉案房屋。原告称承租人因《房屋买卖合同》是张艳艳的名字，所以要求出租人也写张艳艳的名字，故原告贺志华在出租人处签上了张艳艳的名字，实际收款及出租事宜都是贺志华办理的。对此，本院经审查合同，认为该合同中，出租人处虽写的是张艳艳的名字，但该合同中张艳艳的名字系贺志华所签，另外出租人处还多了“委托代理人贺志华”，电话也是贺志华的电话。审理中，原告还提供了承租人李向丰向其支付房租的凭证，因此本院认为该份合同的实际出租人应为贺志华。据此也可以认定贺志华在2018年7月7日之前就已经实际占有使用了该房屋。综上，原告贺志华、王瑜对本案诉争的房产，享有足以排除强制执行的权利。依据《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条规定，判决如下：不得执行位于太原市××区的房产。案件受理费9500元，由第三人张艳艳负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于临汾市中级人民法院。审判长 张 浩人民陪审员 郭百有人民陪审员 郭海平二O二一年二月二十五日书记员 陈宇乐