广东省高级人民法院民 事 判 决 书（2013）粤高法民二提字第23号再审申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）广东宏居商贸发展有限公司。住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：梁桐灿，该公司总经理。委托代理人：高德刚，广东任高扬律师事务所律师。被申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）佛山市南海区城市休闲购物广场有限公司。住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：孙旭光，该公司总经理。委托代理人：关仕平，广东广立信律师事务所律师。委托代理人：邹倩君，广东广立信律师事务所律师。再审申请人广东宏居商贸发展有限公司（以下简称宏居公司）因与被申请人佛山市南海区城市休闲购物广场有限公司（以下简称城市广场公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市中级人民法院（2012）佛中法民一终字第2060号民事判决，向本院申请再审。本院于2013年8月12日作出（2013）粤高法民二申字第456号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宏居公司于2011年11月16日向广东省佛山市南海区人民法院（以下简称原一审法院）提起诉讼，请求：1、依法判令解除宏居公司与城市广场公司之间的租赁合同关系；2、依法判令城市广场公司立即向宏居公司支付自2010年4月份至2011年11月份的租金共计7663958.25元及逾期支付租金的罚息1491004.81元（租金及租金罚息暂计算至2011年11月16日），合计9154963.06元；3、依法判令城市广场公司向宏居公司支付违约金300万元；4、本案的诉讼费用由城市广场公司承担。宏居公司在诉讼中补充第二项诉讼请求至付清款日止，应付租金本金按照合同约定，罚息按照月利率千分之二十计算，从合同约定当月应付租金逾期之日起计算（详见附罚息计算表），违约金请求按照合同约定。城市广场公司于2011年12月12日向原一审法院提起反诉，请求：1、宏居公司履行下列义务：解除对涉讼土地（地号为：0×××1）的抵押；按照《土地他项权利证明书》［号码：南府他项（2002）字第00057号］的内容办理新的涉讼土地他项权利证明书给城市广场公司；向城市广场公司提供涉讼土地的土地使用权证原件、房产证原件并由双方共同管理；向城市广场公司提供宏居公司的营业执照、税务登记证、组织机构代码证和法定代表人身份证、授权委托书（授权委托书以桂南公司出具的版本为准）等资料；2、宏居公司赔偿经济损失共37978956.15元；3、宏居公司支付违约金300万元；4、宏居公司返还城市广场公司垫付的房产税款1470830元及利息（利息按同期银行贷款利息计至实际返还日止）；5、宏居公司承担本案所有的诉讼费用。城市广场公司在诉讼中明确及变更反诉请求：第1项反诉请求授权委托书指土地租赁协议（签订时间：2010年5月17日）附件的样式；共同管理指由双方共同委托第三方管理的形式实现共同管理；反诉请求第2项变更为：判令宏居公司向城市广场公司赔偿经济损失33904252.65元，这些损失是指2010年5月17日至2011年12月16日期间城市广场公司预期可得租金收入15925296.5元和预期出租物业可得管理费收入17978956.15元（详见城市广场公司提交的表格）；第3项诉讼请求的违约金按照合同约定计算为300万元；第4项诉讼请求“房产税”是指营业用房所需要缴纳的房产税，请求的是2010年5月17日至2011年12月17日期间本来应是宏居公司缴纳的、由城市广场公司为宏居公司垫付的房产税（详见完税证明），按照城市广场公司实际缴纳（完税证明）的金额请求宏居公司支付利息，利息计算从城市广场公司垫付之日起到实际返还日止，利率按照中国人民银行同期一年期贷款利率计算。原一审法院审理查明：涉讼土地位于南海区××路东侧、××路北侧（××街区），行政部门于2001年核发南府国用（2001）字第特0××5号国有土地使用证，登记该土地使用权人为原南海市桂南房地产开发总公司（以下简称桂南公司）、地号为0××2，用途为商业，使用权类型为出让，面积为76943.87平方米。涉讼土地因国有土地使用权出让，行政部门于2010年5月25日重新核发南府国用（2010）字第0108987号国有土地使用证，土地使用权人为广东宏居房地产开发有限公司，地号0××041，面积75288.9平方米。涉讼土地因广佛地铁南桂站建设需要分割及所有权人更名，行政部门于2012年2月17日重新核发南府国用（2012）字第0×××4号和南府国用（2012）字第0××1号国有土地使用证，登记土地权利人为宏居公司，地号分别为0××32和0××31，面积分别为74820.7平方米和468.2平方米。城市广场公司与桂南公司于2001年6月3日签订《土地租赁合同》及《〈土地租赁合同〉补充协议》，约定桂南公司将其拥有使用权的位于佛山市南海区佛平路云龙山庄以南、桂澜路以东、乌龙涌以西、桂平路以北面积为76943.87平方米的土地［土地证号：南府国用（2001）字第特0×**］出租予城市广场公司，用作开发建设大型商业中心项目。《土地租赁合同》第三条约定：土地租赁期限为三十一年，自合同生效之日起计算。第四条约定：土地的租金标准为合同生效后的头三年按每月每平方米3元计算，以后每三年在原来的基础上递增20%，其中2007年6月4日至2010年6月3日的租金标准为每平方米4.32元，月应付租金332397.52元；2010年6月4日至2013年6月3日的租金标准为每平方米5.18元，月应付租金为398569.24元；承租方应在每月的10日前把当月的租金支付至出租人指定的银行账户。第七条出租人的权利义务第（一）项约定，出租人保证在租赁期内对出租的土地享有合法的土地使用权、保证该地块不被抵押、出租或出借给任何第三人。第七条第（五）项约定，出租人协助承租人办理兴建商业中心所须办理的立项、规划、报建、消防等有关手续，在商业中心的招商引资过程中，协助办理商业、饮食、娱乐行业开业证照等有关手续，但所需费用由承租方承担。第（六）项约定，出租人协助承租人办理地上建筑物的房产证，房产证须办至出租人名下，且一切办证费用和房产证使用过程中产生的费用均由承租人承担。房产证批出后，由双方共同委托一中立机构进行保管。在租赁期内，承租方拥有地上建筑物的合法使用权和租赁权。承租方在对外招商时，有权把房产证给客商查看，客商查看完毕，须立即把房产证交回中立机构保管。承租人在招商过程中，出租人必须提供协助。第八条承租人的权利义务第（四）项约定，合同履行期间，租赁土地需要交纳的土地使用税等税项、南海或上一级政府部门征收或批准征收的一切费用由承租人承担。第十六条约定，租赁期结束，土地上所有不动产无条件归出租人所有。第十七条约定，出租人同意提供租赁土地的已加盖出租人印章的使用权证复印件一式二份给承租人，并同意承租人可向外公开宣示本合同。第十八条约定，双方互相提供营业执照、税务登记证、法人代码证和法定代表人身份证复印件，出租人并提供土地使用证正本给承租人查验。第二十条第（三）项约定，承租人逾期支付租金的，逾期部分按月息20‰计算罚息；若任何一期租金逾期超过两个月仍未支付完毕，出租人有权解除合同，承租人应向出租人支付违约金300万，赔偿出租人的损失，租赁的土地由出租人收回，土地上已建的一切建筑物全部归出租人所有。第十九条第（三）项及第二十条第（五）项均约定，出租人或承租人有其他违约行为的，应向对方支付违约金300万元。2001年9月26日，桂南公司与城市广场公司签订《特别授权委托书》，桂南公司并向城市广场公司出具《委托书》，均确认：涉讼土地租赁期从2001年6月3日至2032年6月3日共三十一年；在租赁期限内，桂南公司授权城市广场公司对该土地进行开发、建设，并以受托人自己的名义签订和办理城市广场商铺经营、租赁及登记的有关手续等一切事务。2002年2月，桂南公司协助城市广场公司办理了《土地他项权利证明书》［证号：南府他项（2002）字第00057号，权利人：城市广场公司（承租人），义务人：桂南公司（出租人）］，明确城市广场公司作为承租人所享有的他项权利，包括承租期限、出租面积、用途及租金标准。2008年4月14日，该他项权证注销。2003年4月24日城市广场公司与桂南公司再签订一份《土地租赁合同补充协议》，约定租赁期内，承租人在承租土地上投资兴建的建筑物所有权归出租人，使用权和收益权归承租人，租赁期结束后，使用权和收益权即归还出租人。2009年11月28日，佛山市南海区土地交易中心发布土地使用权挂牌交易公告，拟将案涉租赁地块佛山市南海区××路东侧、××路北侧（××街区）地段挂牌拍卖。《国有建设用地使用权挂牌竞买须知》第二条关于出让土地的基本情况、规划指标要求及交易条件中第（六）土地现状条件载明，宗地及附着物已出租给城市广场公司，租期至2032年6月3日止（详见《土地租赁合同》、《补充协议》），并由承租人在租赁期内进行收益；第（九）项土地开发建设与利用载明，竞得人按照本方案约定支付全部国有建设用地使用权出让地价，领取国有土地使用证后，有权将本方案项下的全部或部分国有建设用地使用权转让、出租、抵押，但转让时，必须理顺好原租赁关系。2009年12月28日，广东宏居房地产开发有限公司通过竞买的方式购得案涉租赁物的所有权。2010年5月17日，城市广场公司与广东宏居房地产开发有限公司签订《土地租赁协议》，双方确立土地租赁合同关系，并一致同意双方的权利义务按照桂南公司与城市广场公司签订的上述《土地租赁合同》、《〈土地租赁合同〉补充协议》、《土地租赁合同补充协议》和案涉房地产出让（佛南［挂］2009-050号）的相关文件所确认的出租人、承租人的权利义务执行。《土地租赁协议》附件目录注明含：“一、2001年6月3日签订的《土地租赁合同》；二、2001年6月3日签订的《〈土地租赁合同〉补充协议》；2001年6月3日签订的《担保协议书》；四、2001年9月26日签订的《特别授权委托书》；五、2001年9月26日南海市桂南房地产开发总公司出具的《委托书》；六、2003年4月24日签订《土地租赁合同补充协议》；七、（2003）南证字第1469号公证书。”2011年1月5日，广东宏居房地产开发有限公司变更为宏居公司。涉讼土地于2010年9月15日办理他项权登记，他项权证号为佛国土资南他项（2010）0449号，抵押权利人为中国建设银行股份有限公司佛山市分行，义务人为宏居公司，该他项权证于2012年2月14日注销。涉讼土地地上建筑物城市广场A、B、C座（下称涉讼房产）于2002年竣工，行政部门核发粤房地证字第C××6、C××7及C21××44号房地产权证，所有权人登记为桂南公司。2012年3月6日行政部门重新对涉讼房产核发粤房地权证佛字第**、第××号、第××号房地产权证，所有权人登记为宏居公司。2010年12月14日，宏居公司向城市广场公司发出《关于〈土地租赁协议〉相关问题的函》，确认收到保证金100万元，明确收取租金的银行账号，主张城市广场公司承担并缴纳土地使用税费及房产税。城市广场公司于2010年12月27日确认收到该函。2010年12月30日，城市广场公司向宏居公司发出《商函》，请求宏居公司提供营业执照、税务登记证、组织机构代码证和法人代表身份证、土地使用证的复印件及出具委托书，提供房产证并协商共同委托第三方保管，及提请双方协商确定房产税的承担等事宜。2011年2月16日，宏居公司向城市广场公司发出《关于尽快纳税和缴纳租金的函》，表示已收到上述《商函》，请求城市广场公司向指定账户缴纳2010年4月1日至2010年12月31日的租金合计3373990.75元及2011年1-2月的租金779993元，及时缴纳土地使用税等。2011年2月22日，城市广场公司向宏居公司发出《回复函》，表示收到前述《关于尽快纳税和缴纳租金的函》，再次提及《商函》所涉事宜。2011年3月20日，宏居公司向城市广场公司发出《关于再次催促缴纳租金和纳税的函》，再次敦促城市广场公司缴纳2010年4月1日至2011年3月的租金4543986.25元及罚息538706.44元到指定账户，并按时缴纳相应土地使用税及房产税。2011年4月20日，城市广场公司发出《商函》，表示收到《关于再次催促缴纳租金和纳税的函》，由于宏居公司没有提供《土地租赁协议》约定的资料，城市广场公司暂停付租金。双方当事人在诉讼中共同确认城市广场公司尚未支付2010年4月1日起的租金予宏居公司。城市广场公司于2012年7月3日支付1487773.43元予宏居公司，开始缴纳2012年3月6日起的租金。城市广场公司向税务征收部门缴纳了涉讼房产2010年5月至2011年10月房产税（营业用房）税款1512853.74元（每月84047.43元×18个月）。原一审法院认为：关于合同效力的问题，桂南公司与城市广场公司签订的《土地租赁合同》、《〈土地租赁合同〉补充协议》、《土地租赁合同补充协议》、宏居公司与城市广场公司于2010年5月17日签订的《土地租赁协议》均是合同当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。宏居公司和城市广场公司同意双方的权利义务按照桂南公司与城市广场公司签订的上述《土地租赁合同》、《〈土地租赁合同〉补充协议》、《土地租赁合同补充协议》和案涉房地产出让（佛南［挂］2009-050号）的相关文件所确认的出租人、承租人的权利义务执行，双方应依约履行各方义务。关于租金支付的问题，第一，宏居公司没有提供证据证明其履行了《土地租赁合同》第十八条的约定，提供了城市广场公司对外招商所需的宏居公司营业执照、税务登记证、法人代码证、法定代表人身份证复印件及约定形式的授权委托书予城市广场公司，宏居公司应依约提供相应材料予城市广场公司。本案租赁合同存在一定特殊性，城市广场公司把涉讼房产以转租予次承租人作商业用途收租的经营模式获利。桂南公司与城市广场公司签订的租赁合同就出租人提供约定文件材料以配合承租人招商及配合次承租人办理经营所需证照的义务作了多项约定，均是为了保障城市广场公司对案涉租赁物有合法的持久的可对外宣示的使用权及转租经营权以招揽作为次承租人的商户及保障城市广场公司可以履行对次承租人的配合办理证照义务，这些约定显示宏居公司知道或应当知道城市广场公司的经营模式和租赁涉讼土地的目的，故本案城市广场公司要求持有宏居公司营业执照复印件及持有对土地的合法使用权等委托证明文件与其他案件的租赁合同中承租人的简单持有以供自己查验的目的不同，宏居公司不提供约定的文件材料，已经构成违约。第二，桂南公司与城市广场公司签订的《土地租赁合同》第七条明确约定涉讼土地的出租人保证涉讼土地不被抵押、出租或出借给任何第三人。虽然案涉房地产出让（佛南［挂］2009-050号）的文件《国有建设用地使用权挂牌竞买须知》载明土地竞得人有权将本方案项下的全部或部分国有建设用地使用权转让、出租、抵押，但该规定属于国有土地出让的一般性的条款，《国有建设用地使用权挂牌竞买须知》中亦同时载明了涉讼土地的出租情况及附有《土地租赁合同》，从城市广场公司对涉讼土地的经营方式、经营特点、城市广场公司与桂南公司及宏居公司成立租赁关系的合同目的及《土地租赁合同》的内容整体性考虑，《土地租赁合同》关于涉讼土地不能设定抵押的约定是为了保障承租人的经营需要而特别设定的，属于合同当事人之间的特别约定，就涉讼土地可否抵押的问题应适用桂南公司与城市广场公司之间关于涉讼土地不得抵押的特别约定，故宏居公司于2010年9月15日把涉讼土地抵押给中国建设银行股份有限公司佛山市分行，已经违反了当事人之间的约定。第三，关于宏居公司是否应提供房地产权属证的问题，从《土地租赁合同》的整体约定及城市广场公司的经营需要考虑，双方关于房地产权证的托管、使用出示的条款约定，其目的也是为了保证城市广场公司作为承租人对案涉房地产具有合法使用权，从而保障承租人履行对次承租人办理正常工商经营手续的需要的义务。因此，宏居公司在已经取得案涉房地产权证的情况下，应该根据双方约定提供房地产权证复印件予城市广场公司，并在需要的时候提供原件核查。综上，城市广场公司行使《中华人民共和国合同法》第六十六条规定的同时履行抗辩权，抗辩支付租金合理。由于城市广场公司从2010年4月1日至本案庭审终结均对案涉房地产进行了实际的使用，且涉讼土地已于2012年2月14日解除了抵押，故法院认为城市广场公司主张宏居公司解除涉讼土地抵押的反诉请求已无必要，城市广场公司应支付相应租金予宏居公司。对宏居公司解除涉讼土地抵押后即2012年2月14日起的租金，由于双方租赁合同纠纷尚在诉讼阶段，宏居公司在诉讼中才解除对涉讼土地的抵押且至2012年3月15日的庭审中才披露该情况，城市广场公司可以抗辩支付2012年3月15日前的租金，但由于城市广场公司已经开始履行2012年3月6日起的租金支付义务，法院对2012年3月5日前的租金作出处理。城市广场公司尚应支付2010年4月1日至2012年3月5日的租金共计9092417.27元（2010年4月1日至2010年6月3日的租金标准为每月332397.52元，2010年6月4日至2012年3月5日的租金标准为每月398569.24元）予宏居公司。关于宏居公司请求解除《土地租赁协议》的问题，法院认为虽然《土地租赁合同》第二十条约定了出租人行使解除权的条件，但由于宏居公司同时存在不依约提供约定授权委托书等文件材料及把涉讼土地抵押的违约行为，结合考虑本案《土地租赁协议》的稳定性牵涉城市广场较多次承租人利益的特殊情况，法院对宏居公司解除合同的请求不予支持。关于宏居公司请求的罚息、违约金及城市广场公司请求的违约金问题，法院既已认定城市广场公司抗辩支付租金的理由成立，故城市广场公司不需要支付迟延支付租金的违约金（即宏居公司请求的罚息）予宏居公司。佛山市南海区人民政府《关于从严查处违法建设工程的实施意见》［南府办（2008）39号文］第四部分“强化各单位职责”第（七）项第1点规定：“对无法提交有效的符合使用功能的《房地产权证》（没有地上建筑物的用地，须提供《国有土地使用证》或《集体土地使用证》）或镇（街道）规划建设办出具的《场地使用证明》的申请人，工商部门不得发放营业执照。”据此，在房地产权证未能办理的情况下，城市广场公司仍可通过要求宏居公司协助办理的场地使用证明履行其对次承租人的义务。宏居公司已经提供房地产权证证明房地产权证存在多次重新核发的情况，城市广场公司没有提供证据证明其向宏居公司就具体客户的招商需要向宏居公司主张了协助办理场地使用证明，也没有提供有效证据证明其经营状况好坏与房地产权属证是否出示、授权委托书等文件材料是否具备的关联性，不能证明其主张的预期可得租金收益15925296.5元及管理费收益17978956.15元是必然、确定发生的，且不能证明损失的发生与宏居公司的行为存在直接因果关系，法院对城市广场公司请求宏居公司赔偿因不能提供涉讼土地、房产的权属证明及营业执照等相应文件造成的经济损失33904252.65元不予支持。宏居公司确实无证据证明其履行了提供约定文件材料、涉讼土地确曾设定抵押，但考虑到城市广场公司在涉讼土地设定抵押前同时存在不支付租金的行为、宏居公司对土地的抵押已解除且没有因土地抵押问题为城市广场公司带来商业纠纷，法院综合双方在租赁合同履行过程中的过错程度、违约行为的性质及违约造成的损害大小，认定各方为此造成的损失各自承担，双方均不需支付违约金予对方。关于宏居公司是否有义务就城市广场公司的承租权办理他项权证及房地产权证如何共同管理的问题，城市广场公司没有提供有效证据证明双方就涉讼土地必须按南府他项（2002）字第00057号《土地他项权利证明书》的内容办理新的他项权利证明作出了约定，城市广场公司与农村信用合作联社的约定不能约束宏居公司，法院对城市广场公司请求宏居公司办理他项权利证明不予支持。由于宏居公司在诉讼中已经取得新的房地产权证，且双方当事人均同意把房地产权证交第三方管理，法院对城市广场公司反诉请求把房地产权证以交第三方保管的形式实现共同管理予以支持。关于宏居公司主张城市广场公司没有为地上建筑物购买商业保险的问题，被保险标的的合法性是保险人与投保人订立保险合同关系前要审查的要件之一，在宏居公司未能提供房产证予城市广场公司前，城市广场公司没有为涉讼房产购买商业保险不构成违约。关于房产税的承担问题，佛山市南海区地方税务局于2010年3月30日对佛山市南海区地方税务局桂城分局作出的《关于城市广场房产税问题的答复》（以下简称《答复》），已经明确城市广场公司视同无租使用涉讼房产，应由城市广场公司按房产余值缴纳房产税。《土地租赁合同》第八条第四项的约定：“合同履行期间，租赁土地需要交纳的土地使用税等税项、南海或上一级政府部门征收或批准征收的一切费用由承租人承担。”故城市广场公司承担房产税符合双方约定和法律规定，法院对城市广场公司请求宏居公司返还已缴纳的房产税（营业用房）税款及相应利息损失不予支持。综上，原一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条的规定，作出（2011）佛南法民三初字第1707号民事判决：一、城市广场公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付2010年4月1日至2012年3月5日的租金9092417.27元予宏居公司；二、宏居公司应于判决发生法律效力之日起十日内提供宏居公司加盖公章的营业执照、税务登记证、法人代码证、法定代表人身份证复印件及《土地租赁合同》附件样式的授权委托书原件予城市广场公司；三、宏居公司应于判决发生法律效力之日起三十日内把粤房房地权证佛字第**、××号、第××号房地产权证及南府国用（2012）字第0××4号和南府国用（2012）字第01015**国有土地使用证与城市广场公司共同委托第三方管理；四、驳回宏居公司的其他诉讼请求；五、驳回城市广场公司的其他反诉请求。本诉案件受理费全额收取94729.77元（宏居公司已预交），反诉与本诉合并审理，反诉案件受理费减半收取127024.47元（城市广场公司已预交），合计221754.24元，由宏居公司负担19282.85元，由城市广场公司负担202471.39元。宏居公司多预交的75446.92元，城市广场公司应与上述第一项同期迳付予宏居公司，法院不另收退。宏居公司及城市广场公司均不服上述判决，均向广东省佛山市中级人民法院（以下简称原二审法院）提起上诉。宏居公司上诉的主要理由是：一、关于合同效力的问题，原一审法院在明知涉讼土地出租年限为三十一年已经违反法律强制性规定的情况下，认定包括“出租年限为三十一年”的相关合同条款在内的合同合法有效，这明显属于适用法律错误。二、关于租金支付问题，原一审法院以宏居公司未提供营业执照、税务登记证、法人代码证、房地产权证等给城市广场公司，并且将涉讼土地设置抵押等作为可以不支付租金的抗辩事由，这属于认定事实不清、适用法律错误。三、关于宏居公司请求解除双方租赁合同关系的问题，原一审法院不支持宏居公司的该项诉求，明显违反“以事实为依据，以法律为准绳”的审判原则。四、关于城市广场公司没有为涉案地上建筑物购买商业保险的问题，原一审法院以宏居公司未能提供房产证予城市广场公司前，城市广场公司没有为涉讼房产购买商业保险不构成违约，是认定事实不清。事实上，城市广场公司自承租涉讼土地以来，从未按照《土地租赁合同》第八条第九款之约定，为涉案建筑物购买过商业保险，其持续违约的行为已经长达十年。为涉案地上建筑物购买商业保险之所以要成为城市广场公司的合同重要义务之一，是为了防止涉案地上建筑物人为或不可抗力等因素损坏、灭失而给宏居公司带来巨大资产损失而设定的。综上，宏居公司上诉请求：1.撤销原判，改判解除宏居公司与城市广场公司之间的租赁合同关系；2.改判城市广场公司立即向宏居公司支付自2010年4月份至2012年7月份的租金共计8908585.59元及逾期支付租金的罚息3034194.25元（租金及租金罚息暂计算至2012年7月份），合计11942779.84元；3.改判城市广场公司向宏居公司支付违约金300万元；4.本案诉讼费用由城市广场公司承担。针对宏居公司的上诉，城市广场公司的主要答辩意见是：一、关于合同效力的问题。根据《广东省高院关于审理集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》（粤高法发（2001）42号）的规定，本案租赁土地是用于开发建设大型商业中心，需要较长的租赁期限，双方对此已有共识。且《土地租赁合同》办理了登记，通过了政府相关部门审核，并已实际履行。因此，《土地租赁合同》、《〈土地租赁合同〉补充协议》应属合法有效。二、关于支付租金的问题。城市广场公司并不是故意拖欠租金，而是由于宏居公司的违约行为而不得不停止支付租金。三、关于宏居公司是否有权将房产抵押的问题。宏居公司将涉讼土地进行抵押融资，的确构成了根本违约，并造成城市广场公司巨大的经济损失。四、关于为涉讼房产购买商业保险的问题。商业险的购买必须有保险标的物的权利证书，而宏居公司一直未能提供涉讼房产的房产证是造成无法购买保险的原因。综上，请求原二审法院驳回宏居公司的上诉请求。城市广场公司的主要上诉理由是：一、原一审法院判决宏居公司不须向城市广场公司赔偿经济损失和支付违约金没有事实和法律依据。二、原一审法院以佛山市南海区地方税务局于2010年3月30日对佛山市南海区地方税务局桂城分局作出的《答复》为由，要求城市广场公司承担缴纳房产税的义务属于适用法律错误，从而导致判决错误。三、宏居公司作为新的出租方与城市广场公司签订了《土地租赁协议》，约定双方的权利义务按照原《土地租赁合同》及相关补充协议所确定的出租人、承租人的权利义务执行。因此，宏居公司理应参照前出租方即桂南公司的约定来履行宏居公司与城市广场公司的《土地租赁协议》，办理新的土地他项权利证明书。原一审法院认定城市广场公司与农村信用合作联社的约定不能约束宏居公司，但是却没有提到城市广场公司与桂南公司的约定，这明显属于认定事实不清，应依法予以改判。四、一审判决认定宏居公司将涉讼土地抵押给第三方，拒不提供房产证等行为违约，则城市广场公司有权对宏居公司违约期内的租金不予支付。但原一审法院仍判令城市广场公司支付租金，这是没有事实和法律依据的。综上，城市广场公司上诉请求：1.判决撤销一审判决第五项，改判：（1）宏居公司向城市广场公司赔偿经济损失共33904252.65元，（2）宏居公司向城市广场公司支付违约金300万元，（3）宏居公司返还城市广场公司垫付的房产税款共1470830元及利息71905.46元（利息按同期银行贷款利息计至实际返还日止），（4）宏居公司按照《土地他项权利证明书》［号码：南府他项（2002）字第00057号］的内容办理新的涉讼土地他项权利证明书给城市广场公司；2.判决撤销一审判决第一项，改判驳回宏居公司的诉讼请求；3.判令宏居公司承担本案所有的诉讼费用。针对城市广场公司的上诉，宏居公司答辩称，城市广场公司的上诉请求不能成立，请求原二审法院予以驳回。本案二审期间，宏居公司向原二审法院提交以下证据：证据1.企业机读档案登记资料二份、个体户机读档案登记资料十四份，证明城市广场公司所提的次承租户办理营业执照因宏居公司未提供相关证件而受到影响的说法与事实不符。证据2.关于认定佛山市南海区第二十七批旧城镇旧厂房旧村居改造项目及批准改造方案的通知（南旧改（2012）5号）一份，证明佛山市南海区已将涉讼土地纳入2012年三旧改造的计划当中，由此可见：第一，城市广场公司对城市广场的经营没有取得应有的社会效益和经济效益；第二，涉讼土地既已纳入三旧改造范围，相关行政主管部门对次承租户的问题也应经过了考虑，不能因租赁关系的存在而限制了对土地的利用。城市广场公司质证认为：对证据1的真实性没有异议，对其关联性有异议。工商登记的内容反映，在2012年3月涉讼房产的房产证核发之前，只有三家商户登记成立，其余大部分商户则是在该时间之后的，该证据不能证明宏居公司的主张，相反证明了因宏居公司不提供房产证而直接影响了城市广场公司招商引资这一事实。对证据2的真实性没有异议，对其关联性有异议，该证据不能说明涉讼房产进行改造的原因，更不能证实宏居公司的主张。经审查，原二审法院对上述两证据的真实性、合法性均予以确认，但证据1并不能证明宏居公司未提供房产证对次承租户办理营业执照没有产生不利影响，证据2与本案的租赁合同纠纷无关，故原二审法院对上述两证据的证明力均不予采信。城市广场公司在二审期间未向原二审法院提交新的证据。经审查，原一审法院查明的事实正确，原二审法院予以确认。原二审法院认为，本案为租赁合同纠纷，根据当事人的上诉请求和答辩意见，本案二审的争议焦点在于：一、涉讼合同的效力；二、城市广场公司延付租金的抗辩理由能否成立及合同应否解除；三、城市广场公司应否向宏居公司支付租金；四、宏居公司应否赔偿城市广场公司的经济损失；五、房产税应由谁承担；六、宏居公司应否协助城市广场公司办理《土地他项权利证明书》。对此，原二审法院分析如下：一、关于涉讼合同的效力问题。宏居公司上诉认为原一审法院在明知涉讼土地出租年限为三十一年已经违反法律强制性规定的情况下，认定包括“出租年限为三十一年”的相关合同条款在内的合同合法有效明显属于适用法律错误。案涉租赁合同包含了城市广场公司租用案涉土地，并出资建设地上建筑物用于出租、经营以获取收益，且地上建筑物在合同约定的租赁期限届满后归出租方所有等内容，上述内容均是当事人的真实意思表示，双方确定三十一年租赁期限是双方当事人利益平衡的结果，是为保障承租人在租赁期限届满后承租人出资建设的建筑物归出租方所有的情况下的权益，故本案租赁合同有其特殊性，不同于一般的租赁合同。同时，经查，涉讼土地的《土地登记档案电脑查询信息表》变更事项说明一栏中注明：“另外本宗地已出租给佛山市南海区城市休闲购物广场有限公司，租期至2032年6月3日止。”该表系行政机关依法制作，其内容是土地行政机关对涉讼土地相关信息的登记确认，其中包括涉讼土地的对外出租期限，即涉讼土地的出租年限得到了行政机关的认可，而本案系民事纠纷，在民事诉讼中人民法院不审查具体行政行为的合法性，故原二审法院对涉讼土地的《土地登记档案电脑查询信息表》予以采信，认可行政机关登记确认的对外出租期限。综上，宏居公司上诉主张涉讼合同中关于出租期限的条款无效的主张不成立，原二审法院不予支持。二、关于城市广场公司延付租金的抗辩理由能否成立及合同应否解除的问题。首先，根据合同的约定，涉讼房产是由城市广场公司出资兴建，城市广场公司在租赁期内对该房产享有使用、收益权并向宏居公司支付土地租金，租赁期满涉讼房产归宏居公司所有。由此可见，双方具有明确的合作盈利的目的，城市广场公司能够获得预期应得的利益，这也是宏居公司获得利益的前提。为达到该目的，宏居公司作为涉讼房产的所有权人，应当为城市广场公司提供相应的协助以保证双方利益的实现。城市广场公司的营利模式是将涉讼房产的商铺转租予次承租人作商业用途以收取租金及物业管理费，城市广场公司在对外招商的过程中不可避免地要向次承租人出示相关证照以证明其对涉讼房产享有合法的处分、收益的权利，为此双方签订的合同对宏居公司在城市广场公司对外招商时应给予协助的义务作了明确约定。宏居公司未履行该项义务，客观上会对城市广场公司对外招商造成障碍。另外，在双方的往来商函中，城市广场公司也多次提到需要宏居公司提供相关文件用于次承租人办理工商、税务、消防等手续，但宏居公司一直未予提供。因此，宏居公司的行为已经违反了合同的约定。其次，本案中，从双方合作的方式及保证合同目的的实现，结合桂南公司曾协助城市广场公司办理了《土地他项权利证明书》，且桂城信用社也多次承诺为城市广场公司重新办理《土地他项权利证明书》等一系列事实来看，应当认定《土地租赁合同》中关于涉讼土地不能设定抵押的条款是为了保障城市广场公司的经营需要而特别设定，宏居公司应当按照该规定履行其义务。宏居公司将涉讼房产抵押给中国建设银行股份有限公司佛山市分行，已构成违约。综上，虽然城市广场公司未支付部分租金，但由于宏居公司同时存在不依约提供授权委托书等文件材料及将涉讼土地抵押的违约行为，原一审法院结合本案涉及较多次承租人的特殊情况，不予解除双方的租赁合同关系恰当，原二审法院予以维持。三、关于城市广场公司应否支付租金的问题。城市广场公司作为涉讼土地的承租人，且其一直占用涉讼房产并取得了相应的利益，应依约向宏居公司支付土地租金，原一审判令城市广场公司支付租金并无不当，应予维持。四、关于宏居公司应否赔偿城市广场公司经济损失的问题。城市广场公司主张因宏居公司的行为导致商铺无法出租，造成其预期利益损失，但未能提供充分证据证明其主张的预期利益是必然、确定发生的，同时不能证明损失的发生与宏居公司的行为之间存在直接的因果关系，故对该主张不予支持。五、关于房产税应由谁承担的问题。城市广场公司与桂南公司签订的《土地租赁合同》第七条第（六）项约定：“……且一切办证费用和房地产证使用过程中产生的费用由乙方（城市广场公司）承担。”第八条第（四）项约定：“在合同履行期内，租赁的土地需要交纳的土地使用税等税项、南海市或上一级的政府部门征收或批准征收的一切费用由乙方（城市广场公司）承担。”另外，佛山市南海区地方税务局于2010年3月30日作出的《答复》亦明确应由城市广场公司按房产余值缴纳房产税。因此，原一审判令房产税由城市广场公司支付并无不当。城市广场公司主张房产税应由宏居公司承担，没有事实与法律依据，原二审法院不予支持。六、关于应否重新办理《土地他项权利证明书》的问题。双方签订的相关协议中，均未约定宏居公司负有协助城市广场公司办理他项权利证的义务，而城市广场公司也未能提供相关证据证明其主张，故城市广场公司的该主张没有依据，原二审法院不予支持。综上所述，宏居公司、城市广场公司的上诉理由均不能成立，原二审法院依法予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。经原二审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项、第一百五十八条的规定，原二审法院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费332249.53元，由广东宏居商贸发展有限公司负担52752.53元，由佛山市南海区城市休闲购物广场有限公司负担279497元。宏居公司不服上述判决，向本院申请再审称，一、宏居公司与城市广场公司签订的土地租赁协议约定租赁期限为31年，超出法律规定的最高20年期限，超出部分应认定无效。城市广场公司与桂南公司于2001年6月3日签订了《土地租赁合同》及《土地租赁合同》补充协议，约定了土地租赁期为31年。宏居公司通过竟买方取得上述土地及上盖房产的物权，2010年5月7日，宏居公司与城市广场公司签订《土地租赁协议》，宏居公司承接桂南公司在上述土地租赁合同中的权利义务。《合同法》第214条规定：租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。《合同法》的此规定为强制性条款，不以当事人意思为转移。《合同法》第52条规定：有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。根据上述法律规定，宏居公司与城市广场公司之间约定的31年租赁期限显然违反了法律强制性规定，超过20年之后的11年是无效的。原一、二审法院理应确认无效，即便原一、二审法院顾虑存在所谓的利益平衡问题，也应在评估的基础上通过其他方式来解决，而决不能通过将无效合同条款确认有效继续履行来平衡利益，否则法律强制性条款的效力何在。原一、二法院对此认定存在明显错误，恳请法院再审重新确认该合同条款的效力，维护法律尊严。二、城市广场公司严重违约，按照合同约定，宏居公司可请求解除合同，望法院予以支持。1、城市广场公司2010年4月起就未交付租金，宏居公司2010年6月就有权要求解除租赁合同。宏居公司未提供授权委托书等及抵押涉案物业均发生在2010年6月之后。2、宏居公司提供授权委托书等材料文书仅是附随义务，即便未履行，城市广场公司也不能行使同时履行抗辩权而拒付租金。3、宏居公司将涉案物业抵押不构成违约。4、法院以《土地租赁协议》的稳定性牵涉城市广场公司较多次承租人利益为由不解除合同也是不能成立的。三、城市广场公司违约，按约定需交付罚息及违约金，故宏居公司要求城市广场公司支付租金及罚息、违约金合计14942779．84元，理应得到法院支持。四、原判决中要求宏居公司将有关证照交付第三人管理，该判项不具有可执行力，理应撤销。为此，宏居公司再审请求：1、宏居公司与城市广场公司之间的租赁合同中租赁期限约定为31年，原审法院确认有效，请求确认超过20年的部分无效；2、改判解除宏居公司与城市广场公司之间的租赁合同；3、改判城市广场公司向宏居公司支付租金及罚息、违约金合计14942779．84元。针对宏居公司的再审申请，城市广场公司答辩称，原一、二审法院关于合同效力的认定事实清楚，适用法律正确，判决合法有效。1、根据《广东省高院关于审理集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》（粤高法发（2001）42号），当事人将经依法批准给其使用的集体建设用地出让、转让、出租而签订的合同，经县级以上人民政府土地行政主管部门批准的，可认定合同有效。本案中，关于合同租赁期限应参照上述意见适用。本案中，租赁场地系用于开发建设大型商业中心，需要较长的租赁期限平衡双方当事人的利益，双方对此已有共识，且《土地租赁合同》亦办理了租赁登记，通过了土地行政机关审核，并实际履行。因此，《土地租赁合同》中关于涉案土地的出租年限为31年的约定合法有效。2、城市广场公司与原出租方桂南公司签订的《土地租赁合同》的补充协议第六条明确约定：“《土地租赁合同》第三条关于土地租赁期限为31年的约定，系双方考虑到对开发建设大型商业中心的要求而定立的，若期间出现期限上与国家有关法律、法规现抵触问题，双方均承诺无条件以续租方式把本合同按照原定条件完全顺延至原定租赁期限，任何一方违反上述约定，均视作为单方提前终止合同，按第十九条第二款或第二十条第四款的约定处理”。因此，《土地租赁合同》的补充协议应属合法有效，宏居公司作为新的出租方，应尊重原合同约定的租赁期限履行合同。二、原二审法院结合本案的实际情况，依法判决不予解除双方的租赁合同关系恰当，再审法院应予以维持。1、宏居公司自20l0年5月17日与城市广场公司签订《土地租赁协议》及其附件后，双方即正式确立租赁合同关系，宏居公司主张从20l0年4月起开始计租没有事实和法律依据。此外，宏居公司自2010年5月17日签订《土地租赁协议》，就应提供新的房产证原件、土地证原件、营业执照、组织机构代码证、授权委托书等文件。这是合同约定的根本义务，根本无须城市广场公司通过其他书面形式另行通知。2、本案中，宏居公司没有依约提供城市广场公司对外招商所需的相关文件材料，导致城市广场公司无法实现合同目的，已经构成根本违约。3、宏居公司无权将案涉物业进行抵押，其将案涉物业进行抵押的行为已经构成根本违约。因此，宏居公司存在根本违约行为在先，要求解除租赁合同和要求城市广场公司交付罚息及违约金的请求于法无据。三、原一审判决中所提的将房地产权证和国有土地使用权证共同委托第三方管理并不是不可执行的，具体可参照城市广场公司与桂南公司的做法，将房地产权证和国有土地使用权证交由佛山市南海区国土城建和水务局管理。四、原二审法院对城市广场公司要求宏居公司重新办理新的《土地他项权利证明书》的请求不予支持属于认定事实不清，再审法院应予以改判。五、宏居公司拒不提供房地产权证及将案涉房地产抵押的违约行为造成城市广场公司巨大的经济损失，宏居商贸发展公司应予以赔偿。六、关于税收的问题。城市广场公司原来与桂南公司签订的《土地租赁合同》的第八条第四项明确约定：“合同履行期间，租赁土地需要交纳的土地使用税等税项、南海或上一级政府部门征收或批准征收的一切费用由承租人承担”。上述约定仅仅是关于土地租赁所须缴纳的税项进行约定，并没有关于房产税的缴纳作出任何的约定，因此关于房产税的缴纳应属于没有约定或约定不明。当事人有约定按约定，没有约定按法定。在此情况下应按照法律规定的纳税主体承担缴纳房产税的义务。因此，原二审法院判决由城市广场公司承担缴纳房产税的义务是错误的，再审法院依法予以改判。综上，宏居公司的申请再审理由是完全不成立的，请求予以驳回。再审期间，城市广场公司向本院提交了以下证据：1、《土地及附着物移交确认书》。2、《土地登记档案电脑查询信息表》。3、《2012年3月6日-2013年10月31日支付宏居地租明细表》。4、《进账单》。5、《结算业务委托书》。6、《发票》。7、《行政服务中心项目补办通知单》。8、《相片》。9、《紧急报告》。城市广场公司没有书面说明上述证据所要证明的事实。再审庭审中，城市广场公司陈述：证据1据以证明，该证据第三条第一点描述了土地的现状，租期是到2032年6月1日，租期是超过20年，政府同意并批准租期，宏居公司知道且接受租期31年。证据3、4据以证明城市广场公司交的租期总额、次数及交纳了800多万元的租金。证据8内容是现在的次承租户的一些文字报告，是在诉讼后出现的情况。据以证明由于双方之间的诉讼，导致租户的生意受影响。对于城市广场公司提交的上述证据，宏居公司当庭未发表质证意见，事后向本院提交的书面意见认为，31年租期是宏居公司成为案涉土地所有人之前由他人约定的，对于31年租期明显违反法律的强制性规定。证据2只是对涉案土地再流转过程的现状进行客观描述。证据3、4、5、6租金的支付行为发生在二审终结之后，故与本案要求城市广场公司承担的违约责任没有关系。证据7城市广场公司从未向宏居公司提出证据材料中“龚海云”租赁备案提供相关资料的申请。证据8证明了商铺能否出租根本不是受宏居公司影响。证据9根本无法查证紧急报告上签名者是否确有其人，说明不了任何问题。经审查，城市广场公司提交的证据1据以证明的事实，原一审已在查明事实中涉及。证据3、4只能反映自2012年3月6日起的交租情况，该时段的租金，不是本案处理的城市广场公司是否应向宏居公司交租的时段。证据8所反映的情况，原一、二审法院在是否解除案涉租赁合同中已作为考虑的因素。因此，上述证据对原一、二审查明的事实及处理结果不产生实质性影响。本案再审庭审中，对于案涉租赁物的交租情况，城市广场公司陈述：现在的交租已经正常了。时间是从一审判决期间，宏居公司解除抵押后交租就正常了。宏居公司陈述：2012年7月3日城市广场公司补交了租金，7月份租金正常交纳。本院经审理查明，原一、二审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案为租赁合同纠纷。根据宏居公司的再审请求，本案再审的审理范围是：一、案涉租赁合同约定的租赁期限超过20年部分的效力；二、案涉租赁合同应否解除；三、宏居公司主张的租金及罚息、违约金能否支持。原二审判决对于其他问题已作出处理的结果，因宏居公司没有提出再审请求，城市广场公司也没有提出再审申请，且该其他问题没有涉及国家利益、社会公共利益，故本院均予以确认。一、关于案涉租赁合同约定的租赁期限超过20年部分的效力问题。双方当事人在案涉租赁合同中，对于土地租赁期限约定为三十一年。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效”的规定，对于三十一年租赁期限的效力，应作区分，即案涉租赁合同中约定的租赁期限20年的部分，应确认为合法有效，超过20年的部分，应确认为无效。案涉租赁合同系双方当事人的真实意思表示，除关于土地租赁期限的条款超过20年的部分因违反上述法律的强制性规定而无效外，其他均为有效，对双方当事人均有约束力。据此，宏居公司再审请求确认案涉租赁合同约定的租赁期限超过20年的部分无效的主张，有事实和法律依据，本院予以支持。原一、二审法院没有对案涉租赁合同中关于租赁期限的效力进行区分确认，将案涉租赁合同认定为全部有效不当，本院予以纠正。虽然案涉租赁合同中约定的租赁期限超过20年的部分无效。但由于案涉租赁合同的效力，并非双方当事人所提出的诉讼请求事项，且案涉租赁合同尚未履行至20年届满，因此，本案应按照合同有效的部分对双方的诉讼请求进行处理。二、关于案涉租赁合同应否解除的问题。原二审法院已对宏居公司未履行案涉租赁合同约定的，提供相关文件给予城市广场公司用于次承租人办理工商、税务、消防等手续，宏居公司的行为已经违反了合同的约定；宏居公司将涉讼房产抵押给中国建设银行股份有限公司佛山市分行，已构成违约；虽然城市广场公司未支付部分租金，但由于宏居公司同时存在不依约提供授权委托书等文件材料及将涉讼土地抵押的违约行为，以及本案涉及较多次承租人的特殊情况进行了阐述，本院对此不再赘述。除上述情况外，根据双方当事人在本案再审庭审中的陈述，宏居公司解除抵押后，2012年7月3日城市广场公司补交了租金后，案涉租赁合同已经处于正常履行的状态，且至今的合同履行期仍在20年的有效期内。综合上述情况，原一、二审法院认定不予解除双方的租赁合同关系正确，本院予以维持。宏居公司再审请求解除双方之间的租赁合同，本院不予支持。三、关于宏居公司主张的租金及罚息、违约金能否支持的问题。如前所述，由于宏居公司存在违约行为，城市广场公司依法可以行使同时履行抗辩权，抗辩支付租金。原一、二审法院根据城市广场公司对于案涉房地产的实际使用情况，宏居公司解除涉讼土地抵押的时间，以及城市广场公司开始履行租金支付义务等情况，认定城市广场公司尚应支付2010年4月1日至2012年3月5日的租金共计9092417.27元（2010年4月1日至2010年6月3日的租金标准为每月332397.52元，2010年6月4日至2012年3月5日的租金标准为每月398569.24元）予宏居公司，依据充分，并无不当，应予以维持。至于宏居公司请求的罚息、违约金的问题。因城市广场公司抗辩支付租金的理由成立，故原一、二审法院据此认定城市广场公司不需要支付迟延支付租金的违约金（即宏居公司请求的罚息）予宏居公司，亦无不当。宏居公司再审请求城市广场公司向其支付租金及罚息、违约金合计14942779.84元，理据不足，本院不予支持。综上所述，原二审判决认定事实清楚，除未根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定，对案涉租赁合同中关于租赁期限的效力进行区分确认外，处理双方当事人的诉讼请求适用法律正确，处理结果恰当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：维持广东省佛山市中级人民法院（2012）佛中法民一终字第2060号民事判决。本判决为终审判决。审 判 长  林修凯审 判 员  陈少林代理审判员  潘晓璇二〇一三年十二月五日书 记 员  黎云香