西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院      民 事 判 决 书       （2020）陕0103民初1163号      原告:刘顺良，男，1979年2月1日出生，汉族，住西安市碑林区。    委托诉讼代理人：陆刚毅，北京市力行律师事务所律师。   被告：西安舜诚商贸有限公司，住所地：西安高新区。   法定代表人:冯占国,该公司董事长。   委托诉讼代理人：张瑞春，陕西国友律师事务所律师。   原告刘顺良与被告西安舜诚商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序公开开庭进行了独任审理。本案原告刘顺良委托诉讼代理人陆刚毅、被告西安舜诚商贸有限公司委托诉讼代理人张瑞春到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告刘顺良向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告履约保证金75000元整,并按照同期银行贷款利率支付自2019年10月4日起至实际退还之日止利息；2、判令被告向原告支付违约金20万元整；3、诉讼费依法由被告承担。事实与理由:2018年3月17日,原被告签订《房屋租赁合同》,约定被告将位于西安市碑林区XX大街XX号XX楼建筑面积500平方米的房屋租给原告经营服饰,租赁期限2年,自2018年4月1日至2020年3月31日止,每年租金86万元,支付履约保证金75000元整,合同终止后3日内退还,租金按半年支付,合同第八条第1款约定因被告原因提前终止合同,被告应支付违约金20万元整等。合同签订后,原告按照合同约定履行了合同义务,向被告支付了租金和履约保证金等。但是,2019年8月30日,原告突然收到《通知》,被通知被告的承租和出租期限只能到2019年9月30日,自2019年10月1日起,被告即无权将房屋出租给原告,新的享有房屋承租管理权的为华住酒店管理有限公司,要求必须在2019年9月2日至2019年9月6日到新的房屋租赁管理方备案并在2019年10月1日与新的房屋出租方签订新的《房屋租赁合同》,否则将在合同到期后不再续签租等。原告无奈,在与被告沟通未果后,为保证能够继续经营,只能向新的房屋租赁管理方备案,并在2019年10月1日签订了《房屋租赁合同》和支付了房租等。原告认为:被告在只有一年半租期(租期到2019年9月30日)的情形下,却与原告签订了二年租期的租赁合同(租期到2020年3月31日),且在其租赁合同到期后未续租、予以解除,系因被告原因造成签订的《房屋租赁合同》提前半年终止,被告依法应在合同终止后退还原告履约保证金,现因被告拒不退还,原告无奈只能依法起诉,并依据第八条第1款约定,要求被告承担向原告支付20万违约金的违约责任。   被告西安舜诚商贸有限公司辩称，其不同意原告诉请。其与案外人签订房屋租赁合同中约定了其享有优先租赁权，且在其租赁合同到期后，其积极主张了租赁优先权，但案外人仍将房屋另租他人，原被告之间房屋租赁合同的解除非系被告原因造成，其未违约。且原告亦未向其办理交房手续，一直使用房屋正常营业至今，尚拖欠水电费应予扣减，其与案外人租赁纠纷并未对原告经营造成任何影响及经济损失。故其既未违约又未给原告造成经济损失，不应承担违约责任。   经审理查明，2011年9月16日，本案被告与西安博水商务有限公司（以下简称博水公司）签订房屋租赁合同，承租位于西安市碑林区XX大街XX号、西安博水商务大厦1606平方米的房屋，租赁期限为2011年10月1日至2019年9月30日止，并约定了租赁期满后同等条件下，被告有优先租赁权。该房屋属中国电建集团西北勘测设计研究院有限公司（以下简称电建公司）名下总建筑面积为11962平方米房屋（其另有的待审批房屋面积1695.59平方米）的其中一部分，博水公司系电建公司的子公司，电建公司将上述房屋交予博水公司自行管理及收费。   2018年3月17日，本案原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定：被告将上述房屋中XX大街XX号XX楼附5号房屋租给原告作为经营服饰使用，面积500平方米，租赁期限两年，自2018年4月1日至2020年3月31日止，每年租金86万元，正式合同签订当日,原告向被告支付履约风险保证金7.5万元（该保证金在合同期满原告结清各种费用办理腾房手续后三日内,退还原告,不计利息），并向被告支付首期租金43万元。如原告违约造成本合同无法履行,或原告在履行合同中单方面终止合同,履约风险保证金归被告所有。租金按半年支付，每次提前1月交下次租金。若原告未能按约定时限付清租金及水、电、暖等费用,被告有权停水停电,由此造成的一切损失由原告承担。原告承租范围内的水、电、暖、排污费用,原告按西安市政府规定的现行价格标准按月向被告缴纳,由被告向有关市政部门统一支付。因被告原因提前终止合同,被告应支付违约金20万元，因原告原因提前终止合同,原告应支付违约金20万元。上述合同签订后，原告向被告支付了7.5万元保证金，并分三次缴纳房租（至2019年9月30日）共计129万元。   2018年6月21日，电建公司在采购与招标网、中国电建网上发布招租公告，对其所有的上述共计13657.59平方米房屋进行统一招租。2018年12月25日，电建公司与华住酒店管理有限公司（以下简称华住公司）签订房屋租赁合同，将其13657.59平方米房屋整体统一出租给华住公司，租赁期限为2019年1月1日至2036年12月31日。涉案房屋统一出租给华住公司后，XX酒店筹XX组于2019年8月30日向原告在涉案租赁房屋内经营的杭州丝绸馆（韦小宝丝绸店）发出《通知》：“华住酒店管理有限公司与中国电建集团西北勘测设计院有限公司于2019年1月1日签订了有关西安南大街3号西北水电大厦的整体房屋租赁合同，届时，西北水电大厦（地上七层包括一层商铺及其地下停车场）的承租管理权将由华住酒店管理有限公司西安南大街分公司全权负责。由于西安博水商务有限公司与西安舜诚商贸有限公司签署的房屋租赁合同将于2019年9月30日到期，并予以解除，即2019年10月1日起该物业将由华住酒店管理有限公司西安南大街分公司负责管理。如贵公司有续租意向，请于2019年9月2日至6日，携带原租赁合同复印件、营业执照复印件、法人身份证复印件到华住酒店管理有限公司西安南大街分公司物业处进行备案登记，如未按期备案登记，待原合同到期后，我公司将按照无租户状态进行处置，且原合同到期后不再续租”。接上述通知后，为继续经营丝绸店，由原告经营的涉案韦小宝丝绸店登记的经营者项孔辉，于2019年10月1日就租赁的涉案房屋重新与华住公司西安南大街分公司签订《房屋租赁合同》，租赁面积仍为500平方米，租赁期限自2019年10月1日至2022年12月31日止，租金每月每平米143.33元，物业费每月每平米10元，保证金7.5万元。合同签订后，原告向华住酒店缴纳了保证金7.5万元，并支付了2019年10月1日至12月31日一季度房租23万元。   另查，被告曾于2019年9月另案起诉要求确认其对包括涉案原告承租面积在内的西安市XX大街XX号XX大厦XX层1606平方米商铺在同等条件下享有优先受偿权。本案审理过程中，该案尚未审结，故经被告申请，本院曾裁定中止审理本案。后另案经（2020）陕0103民初1482号生效民事判决书驳回了被告请求确认其于2019年10月1日起对上述商铺在同等条件下优先租赁的诉讼请求，本案依法恢复审理。庭审中，被告称原告拖欠水电费但并未提交相应证据证明，原告亦不认可；原告称因被告原因导致涉案合同终止，其与新出租方签订的合同每月增加5000元租金，与被告之间剩余半年租赁期限，故额外成本损失计3万元，另有差旅费、律师费等维权损失不低于1万元，因系事后付款，现无证据提交。另，对于租赁主体，原告称其为经营韦小宝丝绸店与被告签订房屋租赁合同，因当时尚未办理营业执照，故以原告名义签订涉案租赁合同，与新的出租方即华住公司签订租赁合同时，已有营业执照，故应新出租方要求，便以工商登记的经营者项孔辉作为租赁方签订了新的租赁合同。   上述事实，有原告提交的房屋租赁合同、收据、通知、被告提交的房屋租赁合同、（2020）陕0103民初1482号民事判决书、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证。   本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告与被告签订《房屋出租委托合同》，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、法规强制性规定，应为有效，双方均应依照合同约定履行各自的义务。现被告与案外人的房屋租赁合同于2019年9月30日已到期且未能续约，故其未按照其与原告之间的合同约定向原告提供自该日起剩余半年期的涉案房屋，导致双方合同无法继续履行，应退还原告缴纳的7.5万元保证金，并承担相应违约责任；对于原告要求被告支付逾期未退的保证金利息一节，双方合同约定合同终止后3日内退还，但被告并未在约定期限内退还，故原告主张被告支付自2019年10月4日起至实际退还之日止的逾期退款的利息，有事实及法律依据，本院依法酌情予以支持，因中国人民银行贷款基准利率这一标准自2019年8月20日起已取消，故对应付利息的基本标准变更为同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率；对于原告要求被告支付违约金20万元一节，原告在被告自身租赁合同到期丧失转租权限之后，与新的出租方重新签订了租赁合同并仍持续使用涉案房屋至今，且租赁权限、租赁期限系房屋租赁合同的重要条款，对是否能实现合同目的具有重要影响，原告作为承租方，在与被告签订租赁合同时，亦应注意审查上述事项，故综合考虑上述情况，及双方合同剩余期限、原告损失程度等案情，本院酌情确认被告应支付原告违约金4万元（本案诉讼中，被告虽未提出调整违约金请求，但其以其未违约等为由，对原告提出的支付违约金的诉讼请求提出了抗辩，本院经审查，认为被告确系违约但合同约定的违约金过高，故综合上述案情予以调整）；对于被告辩称其在其租赁合同到期后积极主张了租赁优先权，但案外人仍将房屋另租他人，原被告之间房屋租赁合同的解除非系被告原因造成，其未违约一节，系其与案外人另一法律关系，且已被另案生效判决书驳回其主张同等条件下优先租赁权的诉讼请求，不能因此对抗其对本案原告的违约事实，故本院依法不予采信；对于被告主张原告尚拖欠水电费应予扣减一节，未提供相应证据证明其主张，故本院依法不予采信。综上，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：   一、本判决生效之日起十五日内，被告西安舜诚商贸有限公司一次性退还原告刘顺良保证金75000元，并按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付自2019年10月4日起至实际退还之日止的利息；   二、本判决生效之日起十五日内，被告西安舜诚商贸有限公司一次性支付原告刘顺良违约金40000元；   三、驳回原告刘顺良其余诉讼请求。   如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费5425元,由原告刘顺良负担3158元，被告西安舜诚商贸有限公司负担2267元（此款原告已预交，由被告在支付上述款项时一并直付原告）。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。      审 判 员 李 冉            二〇二一年二月十日          书 记 员 田佳巾                      1