辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书[2013]沈中审民终再字第130号申请再审人（一审被告、二审被上诉人）：沈阳金香玉餐饮管理机构有限公司，住所地沈���市大东区北海街55号。法定代表人：迟迅，该公司总经理。委托代理人：徐驰，北京隆安律师事务所沈阳分所律师。委托代理人：姜春化，北京隆安律师事务所沈阳分所律师。申请再审人（一审第三人、二审被上诉人）：张岗松，男，1973年7月10日出生，汉族。委托代理人：徐驰，北京隆安律师事务所沈阳分所律师。委托代理人：姜春化，北京隆安律师事务所沈阳分所律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）：沈阳市大东区新华壹品小区业主委员会。住所地沈阳市大东区合作街*****号。负责人：韩学纯，该业主委员会主任。委托代理人：黄卫涛，北京大成（沈阳）律师事务所律师。委托代理人：赵双城，男，1951年8月26日出生，汉族，辽宁省联通公司沈阳市分公司退休干部。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：沈阳桦海房地产开发有限公司，住所地沈阳市浑南新区沈营路西侧。法定代表人：于红，该公司董事长。委托代理人：程国滨，辽宁法大律师事务所律师。委托代理人：所超，辽宁法大律师事务所律师。沈阳市大东区新华壹品小区业主委员会（简称新华壹品业委会）诉沈阳桦海房地产开发有限公司（简称桦海公司）、沈阳金香玉餐饮管理机构有限公司（简称金香玉公司）、张岗松建筑物区分所有权纠纷一案，沈阳市大东区人民法院于2011年12月14日作出[2011]大东民二初字第538号民事判决。宣判后，新华壹品业委会不服，上诉至本院，本院于2012年10月10日作出[2012]沈中民二终字第774号民事判决。该判决发生法律效力后，金香玉公司和张岗松均不服，向辽宁省高级人民法院申请再审，该院于2013年4月8日作出[2013]辽审一民申字第116号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成由审判员韩鹏担任��判长，代理审判员陈铮（主审）、孙玉龙参加的合议庭，于2013年11月15日公开开庭审理了本案。申请再审人金香玉公司、张岗松的委托代理人姜春化，被申请人新华壹品业委会的委托代理人黄玉涛、赵双城，被申请人桦海公司的委托代理人所超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新华壹品业委会于2011年10月12日诉至沈阳市大东区人民法院称：新华壹品小区自2005年12月和2006年12月业主入住以后，个别楼体外墙砖产生裂纹、起鼓、墙皮脱落、外墙滴水装饰沿与楼体产生裂纹脱落现象，许多单元门门柱倾斜，玻璃幕墙倒塌，许多单元门雨搭漏水造成照明灯短路无法使用，雨搭向走廊内渗水，造成楼道内大白严重脱落。电梯间顶棚漏水，造成电梯主板损坏，电梯停运给业主造成重大经济损失同时给业主出行带来不便。以上问题严重影响到园区业主的正常生活，并对业主的生命财产构成威胁，新华壹品业委会同物业公司多次与开发商联系，但以上问题至今没有解决。2008年，开发商私自将新华壹品小区47#楼地下停车场转让给金香玉公司，并改变了使用用途，向园区内排放有害气体、噪音，严重影响了园区业主的正常生活，侵占了广大业主的共同利益，请求法院依法判令：1、桦海公司、金香玉公司彻底修复新华壹品小区楼体外墙瓷砖起鼓、脱落部位；2、桦海公司、金香玉公司对外墙滴水装饰沿与墙面有裂纹部位进行处理，并对已脱落部位和墙面进行涂料粉刷；3、桦海公司、金香玉公司对新华壹品小区B区已拆除的玻璃幕墙和已倾斜有危险的玻璃幕墙全部恢复原样，或全部拆除换成白钢护栏；4、桦海公司、金香玉公司彻底修复新华壹品小区单元门雨搭漏雨处、雨搭向走廊内渗水部位、顶层走廊漏雨部位，电梯间顶层漏雨部位，走廊墙面大白脱落等部位；5、将新华壹品小区47#楼（大东区沈铁路40-1号楼）地下停车场的使用权交给全体业主，管理权交给业主委员会；6、由桦海公司、金香玉公司承担本案的诉讼费用。桦海公司辩称：不同意新华壹品业委会的诉讼请求。按照2006年6月25日施行的沈阳市建筑工程保修条例之规定，土建工程阳台窗台漏水、室内地面起鼓起沙和开裂、内外墙及天棚粉饰装修开裂起鼓和脱落、门窗变形、开关不灵、油漆涂料脱皮、台阶排水坡断裂和沉陷等保修期为两年，新华壹品业委会主张的前三项修复诉请均属于该款所列内容。业主自2005年10月至2006年12月入住，从入住期计算两年，故该三项诉请已经超过诉讼时效，桦海公司已免除该三项的保修义务。对新华壹品业委会的第四项诉请，若系房屋渗漏的问题，桦海公司将予以维修。但A区和C区已过质保期，故不维修该两区。关于��下停车场使用权、管理权的问题。根据防空法的规定，47号楼的地下并未计入小区的公摊面积，不属于小区业主共同共有的公告部分，使用权、管理权应归开发商所有。在此基础上，根据物权法的规定，对该部分地下空间的规划利用应保证业主优先利用。而本案的案外人张岗松作为小区业主，以租赁的方式获得地下空间使用权，不违反法律规定。金香玉公司辩称：1、新华壹品业委会的主体不适格，其与桦海公司之间不存在合同关系。而张岗松、金香玉公司使用地下车库亦未侵害新华壹品业委会的利益，没有形成民事法律关系。故新华壹品业委会不具备起诉的资格；2、本案的地下车库是人防工程，所有权人是国家，并不是属于业主共有的车位、车库或公共设施。根据防空法的规定，人防工程使用权人是投资建设者，即开发商。现开发商将人防工程的使用权转让给张岗松，张岗松又租赁给金香玉公司，符合法律规定；3、地下停车场的功能是附属于张岗松的8400平方米商业网点，两者都是临街建筑，出口对外，和业主没有关系，且新华壹品小区内还有另外一个地下停车场，开发商已租赁给其他业主使用。张岗松述称：其在祥桦房地产开发公司购买4处商业网点，并与该公司签订商品房买卖合同。张岗松以300万元购买了地下停车场40年的使用权，并将4处商业网点和地下停车场共同出租给金香玉公司使用。一审法院查明：2005年，沈阳祥桦房地产开发有限公司（简称祥桦公司）开发建设了新华壹品小区一期、二期工程，项目地址为沈阳市大东区沈铁路西侧（5#地块），项目名称居住、商业。2006年11月16日，经沈阳市人民防空办公室批准，祥桦公司开发建设了结合民用建筑修建防空地下室项目，该人防地下室战时功能为甲类物资库，平���用途为汽车库。新华壹品小区共有44栋楼，分A、B、C三个区域，A区包括1号至19号楼，B区包括28号至53号楼，C区包括20号至24号楼。新华壹品小区公共部位存在外墙瓷砖起鼓、脱落现象，顶层走廊、单元入口雨搭漏雨现象，走廊大白脱落现象。桦海公司对B区的28号至53号楼中的部分楼宇进行了外墙墙砖维修、楼梯间顶棚大白维修、进户雨搭漏雨维修及涂料粉刷、走廊顶漏雨维修。A区包括1号至19号楼及C区包括20号至24号楼的公共部分的维修已过质保期，桦海公司不同意维修。2008年8月12日，祥桦公司与张岗松签订了四份商品房买卖合同，张岗松购买了祥桦公司开发的位于大东区北海街55号1-2层6-9门的商业网点，建筑面积共计8300.40平方米。因张岗松购买了大东区北海街55号1-2层6-9门的商业网点，祥桦公司将新华壹品小区47#、48#号楼，面积为4002平方米地下停车场的使用权出让���张岗松，并签订了地下停车场使用权转让协议，使用年限为40年，期限自2006年至2046年（该期限该地下停车场所处地块的土地使用证的期限为准），转让费用为300万元，张岗松已一次性支付全部费用。2010年7月1日，张岗松与金香玉公司签订房屋租赁合同，张岗松将其从祥桦公司处购买的4处商业网点出租给金香玉公司，租赁期限为3年，自2010年7月1日至2013年6月30日止，年租金130万元。金香玉公司因承租使用张岗松的商业网点而一并使用附属商业网点地下的停车场。一审另查明，祥桦公司于2009年1月14日注销。祥桦公司在清算过程中在清算报告中承诺“公司注销后若出现债权债务纠纷，由全体股东按照原出资比例承担相应责任”。祥桦公司的股东为桦海公司及沈阳金融亿资产管理有限公司对此盖章确认。桦海公司的出资比例为70%，沈阳金融亿资产管理有限公司的出资比���为30%，沈阳金融亿资产管理有限公司于2009年2月24日注销。沈阳金融亿资产管理有限公司的股东为杨德臣、张玉华、杨德成。一审法院认为：1、关于新华壹品业委会要求桦海公司、金香玉公司对新华壹品小区楼体外墙瓷砖起鼓、脱落部位维修，对单元门雨搭漏雨处、顶层走廊漏雨、电梯间顶层漏雨、走廊墙面大白脱落现象维修的诉讼请求。新华壹品小区共有44栋楼，分A、B、C三个区域。桦海公司对B区的28号至53号楼中的部分楼宇进行了外墙墙砖维修、楼梯间顶棚大白维修、进户雨搭漏雨维修及涂料粉刷、走廊顶漏雨维修。因A、C区域于2005年入住，已超过质保期，桦海公司已无维修义务，故对新华壹品业委会的该项诉请不予支持。2、关于新华壹品业委会要求桦海公司、金香玉公司对新华壹品小区外墙滴水装饰沿与墙面有裂纹部位处理掉，并粉刷墙面涂料。并对已经��落的部位进行粉刷，B区已经拆除的玻璃幕墙和已经倾斜有危险的玻璃幕墙全部恢复原样的诉讼请求，因外墙装饰沿是当时开发建设所建，是原始设计而自有的，现新华壹品业委会要求全部打掉并粉刷墙面涂料属于更改原始设计，不属于维修范围，故不予支持。对B区的玻璃幕墙要求恢复原样的诉请，因玻璃幕墙维修属于外墙维修，质保期为二年，已过质保期，故对新华壹品业委会的该项诉讼请求不予支持。3、关于新华壹品业委会要求桦海公司、金香玉公司将新华壹品小区47#（大东区沈铁路40-1号楼）地下停车场的使用权交给全体业主，管理权交给业主委员会的诉讼请求。祥桦公司将新华壹品小区47#、48#号楼，面积为4002平方米地下停车场的使用权转让给张岗松，并签订了地下停车场使用权转让协议，地下停车场使用年限为40年，期限自2006年至2046年（该期限以该地下停车场所处地块的土地使用证的期限为准），费用为300万元，张岗松已一次性支付全部费用。该地下停车场由金香玉公司承租使用。因张岗松已与祥桦公司签订了转让协议，购买了地下停车场的使用权，并已交纳了转让费用，金香玉公司基于承租使用张岗松的商业网点而使用地下停车场，是合法使用。新华壹品业委会的该项诉请无法律依据，故不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回沈阳市大东区新华壹品小区业主委员会的诉讼请求。案件受理费100元，由沈阳市大东区新华壹品小区业主委员会承担。宣判后，新华壹品业委会不服，向本院提出上诉称：请求撤销一审判决，支持该业委会的诉请，并由桦海公司、金香玉公司、张岗松承担本案的诉讼费用。理由是：47#、48#地下停车场的管理权应交付该业委会处分，桦海公司应彻底维修房屋并达到质量标准。一审法院以桦海公司已经维修为由，判决该公司不承担继续维修的义务，属于认定事实和适用法律错误。该业委会要求桦海公司对B区的玻璃幕墙恢复原状的诉请存在相关依据。桦海公司答辩称：一审判决正确，请求二审法院予以维持。理由是：桦海公司是地下停车场的管理权人，涉案的地下停车场不涉及业主的权利。玻璃幕墙作为外围结构，仅有2年的保修期，现已超过诉讼时效。金香玉公司、张岗松辩称：同意一审判决，请求维持原判。理由是：新华壹品业委会不具备本案的诉讼主体资格，一审判决未遗漏管理权的诉请。47#、48#楼下的停车场所有权人系国家，而其他停车场的所有权人才是业主。本院二审对一审法院认定的事实予以确认。另查明，本案二审审理期间，新华壹品小区明确其上诉请求的47#、48#楼地下停车场��一审期间请求的47#楼地下停车场系同一停车场，其请求的管理权即为物业管理权。本院二审认为：新华壹品业委会于2011年1月21日诉至一审法院，主张桦海公司对小区楼宇外墙墙砖起鼓、脱落现象予以维修，外墙滴水装饰沿问题及玻璃幕墙问题予以维修的诉请。新华壹品业委会提供的2008年10月29日建议函系复印件，无法确认其真实性，故上述质量问题因已过质保期，不予支持。关于单元雨搭漏雨、顶层走廊漏雨、电梯间顶层漏雨、走廊大白脱落现象的问题，质保期为五年。新华壹品业委会起诉时A、C区已过质保期，桦海公司已对B区的部分楼宇进行了外墙墙砖维修、楼梯间顶棚大白维修、进户雨搭漏雨维修及涂料粉刷、走廊顶漏雨维修。故新华壹品业委会主张桦海公司、金香玉公司、张岗松维修房屋的诉请，不予支持。关于47#楼地下人防停车场的物业管理权问题。根���《物业管理条例》第三十四条之规定，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理，故新华壹品业委会主张桦海公司、金香玉公司、张岗松将地下停车场的物业管理权交给业主委员会的诉请应予支持。一审判决驳回该项诉请不当，予以纠正。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项之规定，判决：一、撤销沈阳市大东区人民法院[2011]大东民二初字第538号民事判决；二、沈阳桦海房地产开发有限公司、沈阳金香玉餐饮管理机构有限公司在判决生效之日起30日内，将新华壹品小区47#楼（大东区沈铁路40-1号楼）地下停车场的物业管理权交给沈阳市大东区新华壹品小区业主委员会；三、驳回当事人的其他诉讼请求。一审案件受理费100元，由沈阳市大东区新华壹品小区业主委员会负担50元，沈阳桦海房地产开发有限公司负担25元，���阳金香玉餐饮管理机构有限公司负担25元。二审案件受理费100元，由沈阳市大东区新华壹品小区业主委员会负担50元，沈阳桦海房地产开发有限公司负担25元，沈阳金香玉餐饮管理机构有限公司负担25元。金香玉公司、张岗松再审期间诉称：撤销原二审判决，驳回新华壹品业委会的诉请，并由该业委会承担本案的诉讼费用。理由是：诉争的地下停车场属于人防工程，所有权属于国家，不应由新华壹品小区全体业主共有。原审依据《物业管理条例》，属于适用法律错误。根据防空法的规定，地下停车场系祥桦公司投资所建，使用权应归祥桦公司，因祥桦公司将地下停车场租给张岗松、金香玉公司，现地下停车场的使用权应属于金香玉公司和张岗松。新华壹品业委会辩称：二审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院予以维持，并驳回金香玉���司和张岗松的再审请求。理由是：1、根据《中华人民共和国人民防空法》的规定，张岗松作为自然人，不能取得地下停车场的管理资格；2、地下停车场虽未计入园区公摊面积，但其与园区的地上物、建筑物密不可分，且地下室、停车棚等园区区域亦未纳入园区公摊面积，但管理权亦归全体业主享有，故地下停车场的管理权应归全体业主；3、张岗松作为业主之一，其在园区内的物业，即地下停车场，亦应当由全体业主委托的物业机构统一管理。桦海公司辩称：该公司同意金香玉公司的再审请求。法律已明确规定人防工程的管理权归投资人所有，故本案的管理权应归桦海公司所有，桦海公司有偿转让给他人并无不妥。新华壹品业委会以重要设施存于地下停车场，故该业委会应对地下停车场行使管理权的主张，系基于相邻权产生，并非区分所有权的审理范围。本案的地下停车场属于张岗松的业主专用部分，不属于业主共同共有部分，因此不应由物业公司统一管理。综上，新华壹品业委会不能取得涉案地下停车场的管理权。本院再审对原一、二审法院查明的事实予以确认。再审另查明，2006年11月6日沈阳市人民防空办公室出具的《结合民用建筑修建防空地下室立项审批通知书》（[2006]沈人防立项字（96）号）载明，新华壹品小区内47#、48#楼下的地下停车场已被立项审批作为人防工程，建设单位系祥桦公司。本院认为，首先，根据各方当事人的再审陈述，涉案47#、48#楼下的地下停车场并未纳入园区的公摊面积，亦不属于占用新华壹品小区业主的共有道路、场地增设的停车场，故该地下停车场不属于业主的共有部分，新华壹品业委会对该地下停车场不具有所有权。其次，根据2006年11月6日沈阳市人民防空办公室出具的《结合民用建筑修建防空地下室立项审批通知书》，本案中47#、48#楼的地下停车场系祥桦公司投资建设的人防工程。依照《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”的规定，非战时该地下停车场应由祥桦公司使用管理并获得收益。故祥桦公司将该停车场转让给张岗松使用，后张岗松将该停车场出租给金香玉公司，均属于使用权人合理行使对地下停车场的处分权，并不违反相关法律规定。而且，沈阳市人民防空办公室出具的《结合民用建筑修建防空地下室立项审批通知书》载明，祥桦公司系建设单位，亦证明该地下停车场的管理权应属祥桦公司，不应属于新华壹品业委会。综上，新华壹品业委会既不是涉案地下停车场的所有���人，又非使用权人，故该业委会无权主张本案的47#、48#楼的地下停车场管理权。综上，依据《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一项第（二）款之规定，判决如下：一、撤销本院[2012]沈中民二终字第774号民事判决；二、维持沈阳市大东区人民法院[2011]大东民二初字第538号民事判决。一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，共计200元，由沈阳市大东区新华壹品小区业主委员会承担。本判决为终审判决。审 判 长 韩 鹏代理审判员 陈 铮代理审判员 孙玉龙二〇一三年十二月十二日书 记 员 王 龙本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国人民防空法》第五条：国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条：人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。