重庆市开州区人民法院民 事 判 决 书(2018)渝0154民初294号原告:重庆市开州区增辉物业管理服务有限公司，住所地：重庆市开州区丰乐街道迎华社区迎华路11号，统一社会信用代码915002343527681959。法定代表人：叶振雷。委托诉讼代理人：唐超凡，重庆市开州区大进法律服务所法律工作者，系特别授权。委托诉讼代理人：黎远毅，男，生于1972年10月12日，汉族，公司常务副总经理，系特别授权。被告：谭华，男，生于1978年7月21日，汉族，住重庆市开州区。委托诉讼代理人：谭德洋，男，生于1950年10月6日，汉族，住重庆市开州区。原告重庆市开州区增辉物业管理有限公司诉被告谭华物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员邹道宏适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告重庆市开州区增辉物业管理有限公司的委托诉讼代理人唐超凡、黎远毅，被告谭华的委托诉讼代理人谭德洋到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告重庆市开州区增辉物业管理有限公司诉称，我司于2015年8月12日与被告谭华所居住的“XXXX城”小区业主委员会签订了《物业服务合同》，合同约定：物业管理服务费按住宅1元/月/平方米计收，每月10日前住户交清当月的物业管理费。被告谭华系开县XXX城小区业主，房屋面积为107.50平方米。我司按照合同约定履行了义务，但被告谭华自2015年9月1日起至2017年10月31日止以各种理由拒不缴纳物管费2579.75元。我司与业主委员会多次向被告催收物业管理服务费用，但被告谭华仍未缴纳。请求人民法院判令被告谭华支付我司物业管理服务费2579.75元。被告谭华辩称，原告重庆市开州区增辉物业管理有限公司成立日期为2015年8月13日，核准日期为2017年7月10日。原告重庆市开州区增辉物业管理有限公司与“XXXX城”小区业主委员会签订的《物业服务合同》签字时间虽为2015年8月12日，但“XXXX城”小区业主委员会公章是XX社区2016年3月统一发放的，该合同是2016年8月20日，被告单位人员找到业委会成员谭德洋说是拿的资料叫谭德洋签字盖的章。2017年12月，谭德洋才知道是原告2016年8月20日以欺诈的手段骗取的“物业服务合同”，该合同也没有业主委员会及业主大会协商约定；且该合同打印的法定代表人为叶振雷，而签名为叶果；该合同应当撤销。我居住的是底楼，我与原告协商，2016年的物业管理服务费应按0.50元/平方米/月收取；2017年的物业管理服务费应按0.45元/平方米/月收取。原告在入住我小区时约定两年内对小区大门有一个修建提升，但现在原告否认；约定有门的地方必须有人，但没有做到有门的地方有保安，还擅自将农贸市场入小区的岗亭撤出；消防灭火器失效、消防栓内无水；天然气出现故障，物业管理公司不从中协调，还煸动不明真相业方到社区闹事；物业公司擅自关闭电梯，使小区业主蒙受重大损失；物管公司对小区内的设备设施不维修；物管公司对小区化粪池一直没有清理，存在巨大的安全隐患；物管公司擅自答复改变开发商设计好的管道设施；物管公司擅自调换消防控制室；物管公司对小区业主采取不同标准接待，对业主不公平。原告重庆市开州区增辉物业管理有限公司应当按照合同全部履行了自己的义务，我才支付物业管理服务费。经审理查明，2015年8月12日，原开县增辉物业管理有限公司与开县XX街道XX社区XXX城业主委员会签订《物业服务合同》，合同期限自2015年9月1日起至2018年8月30日止。双方在合同中约定：业主委员会委托开县增辉物业管理有限公司提供的物业服务主要内容为：1、物业共用部分的日常维修、养护和管理。2、物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。3、市政共用设施（不属市政部门管理的）和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理。4、公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。5、附属配套建筑和设施、设备的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所、公厕。6、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通。7、小区内的交通秩序与车辆停放的管理。8、协助做好物业管理区域内的安全防范工作。9、物业档案资料管理。10、物业项目使用专项维修资金的预算和计划。11、装修管理。12、物业服务费用和本合同规定的其他费用的收取。13、法律政策规定应由物业管理有限公司管理的其它服务事项。双方在合同中并对物业服务质量标准进行了约定。小区物业管理服务费实行包工制，住宅按每平方米1.00元/月收取；业主应于每月10号之前起交纳物业服务费用或相关费用。原开县增辉物业管理有限公司于2015年9月1日起入住开县XX街道XX社区XXX城小区开展物业服务管理工作，服务质量符合《物业服务合同》约定标准。被告谭华系开县XX街道XX社区XXX城小区X栋XX号业主，房屋建筑面积107.50平方米，2015年9月1日前已入驻该房屋。自2015年9月1日起至2017年10月31日止，被告谭华没有支付开县增辉物业管理有限公司的物业管理服务费。经原告公司派员催收，被告谭华仍未支付该物业管理服务费。另查明，原开县增辉物业管理有限公司于2015年8月13日成立，法定代表人为叶振雷。2017年因撤县设区，原开县增辉物业管理有限公司变更登记为“重庆市开州区增辉物业管理有限公司”，并于同年7月10日核准登记。股东为叶振雷、黎远兰二人；叶振雷曾用名叶果。2015年8月12日，原开县增辉物业管理有限公司与开县XX街道XX社区XXX城业主委员会签订的《物业服务合同》中，开县增辉物业管理服务有限公司的法定代表人签名是叶果。庭审中还查明，开县XX街道XX社区XXX城业主委员会于2018年向开州区人民法院起诉，要求确认与重庆市开州区增辉物业管理有限公司签订的《物业服务合同》无效，同年3月23日，开县XX街道XX社区XXX城业主委员会向人民法院申请撤回起诉，开州区人民法院于2018年3月23日作出裁定：准许原告开县XX街道XX社区XXX城业主委员会撤回起诉。上述事实有经庭审举证、质证的证据1、原、被告身份信息复印件材料，2、开县XXX城小区业主委员会与原开县增辉物业管理服务有限公司签订的《物业服务合同》及补充合同，3、叶振雷曾用名叶果的常住人口登记卡，4、开州区XX街道XX社区XXX城小区业主委员会出具的证明二份，5、催收通知单及李立高、袁永孝的证明，6、重庆市开州区人民法院（2018）渝0154民初2235号民事裁定书以及双方当事人当庭的陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，原开县增辉物业管理有限公司于2015年8月13日成立，2017年因撤县设区，原开县增辉物业管理有限公司变更登记为“重庆市开州区增辉物业管理有限公司”，并于同年7月10日核准登记。原开县增辉物业管理有限公司于2015年8月12日与被告谭华所居住的开县XX街道XX社区XXX城业主委员会签订的《物业服务合同》，其权利义务应当由原告重庆市开州区增辉物业管理有限公司享有和承担。虽原开县增辉物业管理有限公司在合同法定代表人处签名为“叶果”，但“叶果”与原开县增辉物业管理有限公司法定代表人“叶振雷”系同一人，且合同相对方开县XX街道XX社区XXX城业主委员会并未在法定时限内催告叶振雷对该合同予以追认，该《物业服务合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同。《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”被告谭华居住的开县XX街道XX社区XXX城业主委员会与原告重庆市开州区增辉物业管理有限公司签订的《物业服务合同》，对开县XX街道XX社区XXX城小区全体业主具有约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。……”原告重庆市开州区增辉物业管理有限公司按照合同约定履行了自己的义务，作为业主的被告谭华应当按照物业管理服务合同的约定交纳物业服务费用。本院对原告重庆市开州区增辉物业管理有限公司要求被告谭华支付拖欠物业服务费的诉讼请求予以支持。被告谭华的房屋面积为107.50平方米，未交纳2015年9月1日至2017年10月31日共26个月的物业服务费计107.50平方米×26月×0.95元/月/平方米（原告自己主张）=2655.25元。原告重庆市开州区增辉物业管理有限公司自己主张由被告谭华支付2579.75元是其真实意思表示，本院予以确认。被告谭华提出其居住的是底楼，原与原告协商，2016年的物业管理服务费应按0.50元/平方米/月收取；2017年的物业管理服务费应按0.45元/平方米/月收取。但被告谭华并未向本院提供相关证据予以证明，其主张本院不予支持。被告谭华还提出，原告在入住小区时约定两年内对小区大门有一个修建提升，但现在原告否认；约定有门的地方必须有人，但没有做到有门的地方有保安，还擅自将农贸市场入小区的岗亭撤出；消防灭火器失效、消防栓内无水；天然气出现故障，物业管理公司不从中协调，还煸动不明真相业方到社区闹事；物业公司擅自关闭电梯，使小区业主蒙受重大损失；物管公司对小区内的设备设施不维修；物管公司对小区化粪池一直没有清理，存在巨大的安全隐患；物管公司擅自答复改变开发商设计好的管道设施；物管公司擅自调换消防控制室；物管公司对小区业主采取不同标准接待，对业主不公平。原告应当按照合同全部履行了自己的义务，才支付其物管费。但被告谭华均未提供证据予以证明其抗辩主张，应当承担举证不能的法律后果，其主张不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：由被告谭华在本判决生效后七日内支付原告重庆市开州区增辉物业管理有限公司2015年9月1日至2017年10月31日的物业服务费2579.75元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告谭华负担。本判决为终审判决。本判决在送达双方当事人时即发生法律效力。当事人认为生效的小额诉讼判决、裁定、调解书有错误的，可以按照审判监督程序的规定向人民法院申请再审、向人民检察院申请检察建议或抗诉。审 判 员 邹道宏二〇一八年四月二十日法官助理 杨大蓉书 记 员 段辉镜