广东省广州市黄埔区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤0112民初16321号 原告：广州市黄埔区住房保障服务中心，住所地广州市黄埔区大沙地东333号5楼。 法定代表人：白友文，所长。 委托诉讼代理人：张万隆，北京市浩天信和（广州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王川，北京市浩天信和（广州）律师事务所律师。 被告：陈炽兴，男，1944年8月10日出生，汉族，住广州市白云区。 委托诉讼代理人：何瑞光（系被告的女婿），男,1967年6月20日，住广州市黄埔区。 原告广州市黄埔区住房保障服务中心（以下简称黄埔区住房保障中心）与被告陈炽兴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月23日立案受理后，依法适用简易程序于2020年12月22日公开开庭进行了审理。原告黄埔区住房保障中心的委托诉讼代理人王川，被告陈炽兴及其委托诉讼代理人何瑞光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄埔区住房保障中心向本院提出诉讼请求：1.判令陈炽兴以现行市场评估价标准即8269元/月支付位于黄埔区萝岗区九佛上街20、22、24号自2020年1月至2020年7月的租金57883元；支付自2020年8月1日起至缴清全部租金之日的逾期违约金1331.31元(每逾期一日按拖欠租金额的万分之五支付，暂计至2020年9月15日)；2.判令陈炽兴支付2020年8月1日起至实际腾空房屋之日止的占用费12403.5元（合同第21条第2项）(按评估价为标准，即每月租金8269元，暂计至2020年9月15日)；支付自2020年8月1日起至实际腾空房屋之日止的占用违约金12403.5元(即按占用期内占用费总额的100%收取违约金，暂计至2020年9月15日)；缴清实际腾空房屋前产生的其他应缴费用；3.判令陈炽兴支付合同第二十一条第3项约定的滞纳金9409.79元(从我方向陈炽兴发通知的十日之后起暂计至2020年9月15日)。4.判令解除与陈炽兴签订的《广州市直管房(非住宅)租赁合同》，不予退还陈炽兴保证金；5.判令陈炽兴腾空房屋，负担腾空产生的费用；6.判令陈炽兴承担本案诉讼费；7.判令陈炽兴承担本案律师费8900元。 事实和理由：陈炽兴于2016年1月1日与广州开发区房地产管理所签订了《广州市直管房（非住宅）租赁合同》(以下简称租赁合同)，承租了位于黄埔区萝岗九佛××、××、××号的非住宅房屋。租赁合同约定租期为2016年1月1日至2017年12月31日，每月租金为1728元，按月支付。合同履行期间，陈炽兴每半年后支付一次租金。租期届满后，双方并未续签租赁合同，陈炽兴继续占用商铺，租金支付仍延续过往的方式。由于行政区划几经变更，根据《黄埔区(原萝岗片)直管公房移交确认书》，黄埔区住房保障中心成为代表政府的商铺管理人。在2020年4月27日黄埔区住房保障中心承接了前述租赁合同出租人的全部权利义务。在承接管理人后，原告委托第三方评估机构对其租赁的商铺租金进行评估，评估价每月租金为8269元，这与原租金差距巨大，显失公平，且存在损害国家利益的情形。鉴于，租赁合同到期后未续签，为不定期，且被告尚欠2020年1月至7月的租金。原告有权解除租赁合同、收回房屋、追究违约责任并不予退还保证金。就此，黄埔区住房保障中心向陈炽兴发出《退房通知书》和委托律师出具了《律师函》，要求陈炽兴在合理期间内办理退租、腾房及缴纳相关费用，而陈炽兴非但未支付欠付的租金和费用，还依然占有使用房屋。综上所述，为维护国家合法权益和社会公平正义，黄埔区住房保障中心依法向法院提起诉讼，恳请法院依法裁判陈炽兴支付各项租金、占用费、违约金等各项费用，并解除租赁合同，腾空商铺返还给黄埔区住房保障中心。 被告陈炽兴辩称，一、黄埔区住房保障中心并非原租赁合同的出租方，在本案中并无作为一方当事人提起诉讼的主体资格，陈炽兴并没有向黄埔区住房保障中心交付租金或场地使用费的义务，更没有向黄埔区住房保障中心交付场地的义务，依法应驳回起诉。陈炽兴从90年代起便一直向广州开发区房地产管理所（以下简称“房管所”）租赁涉案的房屋，最近一份签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》（以下简称“合同”）于2017年12月31日届满，其出租方一直为房管所。而根据《合同法》第236条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”而在2017年12月31日租期届满后，我方如常交租，作为出租方的房管所从来有提出异议，并如常向陈炽兴收取租金，因此合同继续有效。二、黄埔区住房保障中心表示其承接了租赁合同出租人的权利义务，但陈炽兴至今都未收到房管所的通知，因此即使黄埔区住房保障中心转让取得房管所的权利，依法亦并未对陈炽兴发生法律效力。黄埔区住房保障中心所提交的证据2《公房移交确认书》（以下简称“确认书”），无论是黄埔区住房保障中心或房管所，在此前均未以任何的形式告知或出示给陈炽兴，而黄埔区住房保障中心第一次与陈炽兴接触，便在没有与陈炽兴协商的情况下，直接粗暴地向陈炽兴派发《退房通知书》，告知陈炽兴由于涉案房屋涉及更新改造，需解除租赁合同，并在20日内搬走。陈炽兴认为：黄埔区住房保障中心既不是涉案房屋的业主，也不是租赁合同的出租方，你有何权利解除租赁合同并收回房屋？作为出租方的房管所从未告知或要求陈炽兴将租金交给黄埔区住房保障中心，在此情况下，若陈炽兴将租金或涉案房屋交付给黄埔区住房保障中心，若日后房管所要求陈炽兴交付租金或房屋，那陈炽兴岂不是因而向黄埔区住房保障中心交付而违约。根据《中华人民共和国合同法》第80条：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”的规定，即使按照确认书的约定，取得涉案房屋的出租权或收回房屋的权利，由于作为合同主体的一方房管所从未通知陈炽兴其债权已转让，该转让对陈炽兴至今未发生法律效力。三、根据黄埔区住房保障中心出示的确认书条款，房管所并未将原租赁合同收取租金的权利及处理原赁租合同纠纷的权利让与给黄埔区住房保障中心。根据确认书的签订日期可知，直管公房的移交日期应为2020年4月27日。确认书第二点第二项，“涉及移交之前的租金收缴、合同纠纷由开发区房管所负责处理，区住保中心提供协助。”“本确认书签订前租户缴纳的原租赁保证金由开发区房管所负责退还。”确认书第三点第二项“针对移交前黄埔区（原萝岗区）部分直管公房承租人存在欠租情况，开发区房管所负责追缴并跟进解决由此引发的问题。”因此，无论是租金的收缴和追缴、保证金的退还均应由出租方房管所负责。黄埔区住房保障中心并未让与取得收取原租赁合同的租金及解除原租赁合同等处理由此引发的纠纷的权利。更何况，无论是黄埔区住房保障中心或房管所，至今均未向我方协商处理退回此前已交付的租赁保证金，而这是双方解除原租赁合同的前提。因此原租赁合同至今尚未解除，继续有效。四、黄埔区住房保障中心擅自委托对涉案房屋的使用费进行评估，违反了公平公正原则，且其评估结果明显严重高于周边房屋的租金标准，不应采纳。黄埔区住房保障中心提交《房地产评估报告》）是黄埔区住房保障中心单方委托的，明显缺乏公正性。且该评估机构从未到现场查勘，并不知悉涉案房屋的地理位置、周边环境或房屋的现状等严重影响房屋租金价值的因素。事实上，涉案房屋是年代久远的砖木结构房屋，周边经营环境恶劣。更值得注意的是，房管所此前收取租金的标准是1728元／月，而其评估所得的租金标准为8269元，从如此巨大的差异即可得出，该评估价已远远超出实际的市场价值，明显不具有客观性，不具有参考价值。五、涉案房屋现被更新改造，陈炽兴作为房屋承租人或实际使用人依法应享有停产停业损失补偿、临时安置费、搬迁费等补偿，但现黄埔区住房保障中心在未与陈炽兴协商的情况下，擅自要求解除租赁合同与收回房屋，必将严重损害陈炽兴的经济利益。涉案房屋的收租方式均是每年的年中及年末，工作人员上门以现金形式收取上半年度的租金。我方一直等待房管所派工作人员在年中上门收取租金，并不存在恶意欠租的行为。而我方在涉案房屋经营个体户已有20余年，所出售的商品虽价值低廉，但又是当地人生产、生活所必需的老式农具、生活用品，在当地是较有名气，为人熟知的老字号。而在涉案房屋面临被更新改造，陈炽兴作为经营者依法应享有停产停业损失补偿、临时安置费、搬迁费等补偿，但黄埔区住房保障中心即见利忘义，更不管其是否有权、程序是否合法，就企图以单方、粗暴的形式解除合同，其目的就在于侵占本应由陈炽兴收取的上述补偿款。黄埔区住房保障中心的如此作为，简直是胡作非为，六、黄埔区住房保障中心要求陈炽兴承担其支付的律师费没有任何依据，不应支付。综上，黄埔区住房保障中心并非涉案租赁合同的一方主体，其无权作为原告提起本案的诉讼，更无权要求陈炽兴向其支付租金、场地使用费或收回场地。退一步来讲，即便其已转让取得房管所作为出租人的权利义务，亦由于房管所作为债权人没有履行债权人通知陈炽兴的义务，而依法并未对陈炽兴产生法律效力，请法院查明事实，依法驳回广州市黄埔区住房保障服务中心的起诉。 经审理查明，2016年1月1日，广州开发区房地产管理所（出租方、甲方）与陈炽兴（承租方、乙方）签订《广州市直管房租赁合同（非住宅）》，约定将位于黄埔区××佛××街××、××、××号的公房出租给乙方作非住宅用途，建筑面积216㎡，租赁期限从2016年1月1日起至2017年12月31日止，月租金为1728元，租金按月结算，乙方在每月的第20日前将当月的租金按委托银行或现金、支票的付款方式缴付给甲方，租金标准、房屋结构及装修条件变动时，租金若进行调整，乙方须按新调整的租金缴付给甲方。第四条租赁期内，乙方承担下列责任：依时交纳租金。逾期交付租金的，每逾期1日乙方须按拖欠租金额的万分之五向甲方支付违约金；如逾期3个月，甲方有权终止本合同并收回房屋，并有权追讨乙方拖欠的租金和违约金。由此造成的损失，由乙方承担。下列事项由乙方承担修缮责任及其费用：（7）物业管理费、电梯费、水电费、排污费、卫生垃圾费、联防费、有线电视费、电话费和网线费及其他相关费用。第十条经房屋安全鉴定部门鉴定房屋不符合安全使用标准的，本合同自房屋安全鉴定部门出具鉴定书之日起终止；乙方应及时配合甲方开展房屋修缮。如属危房，乙方必须立即自行迁出；如乙方拒绝迁出或短时间内通知无法送达乙方，甲方有权采取紧急避脸措施，强行将危房内的人员和方便迁移的物品迁出，由此而造成的损失由乙方负责；第十四条乙方向甲方交纳押金（非住宅用房押金，可以收取不超过三个月月租金数额）。租赁期满不再续租或终止解除本合同后，乙方必须缴清与房屋有关的水费、电费、物业管理费及其他费用。甲方应在乙方清缴相关费用之日起1个月内将押金不计利息退回。因乙方违约而终止或解除合同的，押金不予退回。第二十一条违约责任约定，2.租赁期届满或合同因故解除时，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费比照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金。 2020年4月27日，广州开发区房地产管理所（移交单位）与黄埔区住房保障中心（接收单位）签订《黄埔区（原萝岗片）直管公房移交确认书》，将包括涉案房屋在内的266间区属直管公房日常管理工作交由黄埔区住房保障中心管理。同时该确认书还载明：本确认书签订后区住保中心负责租赁合同签订、租金收缴（自2020年1月起）、租金汇缴、租户管理等日常租赁管理工作。2.租赁保证金管理方面，本确认书签订前租户缴纳的原租赁保证金由开发区房管所负责退还，区住保中心配合完成并负责按照新的标准收取相应保证金。租户申请退还原保证金需符合以下条件之一：（1）租户提交经由区住保中心确认的《直管公房退房表》；（2）租户与区住保中心续签直管房租赁合同，并按新标准缴交保证金。2020年11月23日，广州市黄埔区住房和城乡建设局出具《证明》，证实将包括涉案房屋在内的非住宅商铺性质直管公房的日常管理职能于2020年4月27日移交给黄埔区住房保障中心。 2020年7月9日，黄埔区住房保障中心向陈炽兴发出《退房通知书》，载明因涉案房屋租赁期满且房屋涉及更新改造，故决定与其解除租赁关系并收回其承租的涉案房屋。要求其于2020年7月31日前腾空并交还上述房屋，同时缴清该房屋租金及其他应缴纳费用，办理好退房手续。如在此日前未办理退房手续，将采取法律措施并按市场评估租金标准收取房屋占用费直至房屋腾退为止。陈炽兴确认其收到上述通知。 2020年8月28日，黄埔区住房保障中心委托浩天信和律师事务所向陈炽兴发出《律师函》，载明因租赁合同期满……现解除与其签订的租赁黄埔区××佛××街××、××、××号物业的租赁合同，并按《退房通知书》中要求的时间腾空房屋并交付应缴各项费用及违约金。陈炽兴确认其收到上述《律师函》。 2020年，黄埔区住房保障中心委托深圳市国誉房地产土地资产估价顾问有限公司对涉案房屋月租金进行评估，深圳市国誉房地产土地资产估价顾问有限公司于2020年5月30日出具深国誉评字[2020]GZGD06054号《房地产估价报告》，评估结果显示，在价值时点2020年5月25日，涉案房屋黄埔区××佛××街××、××、××号月租金总价为8269元。陈炽兴认为该评估价格过高。 陈炽兴提交五张收据证实其缴纳了2016年1-6月、2018年及2019年的租金共计51840元（10368元×5）。还提交一份《案例说明》主张其应当获得拆迁补偿。 黄埔区住房保障中心另提交一份《委托函》及发票拟证实其支付律师费8900元。 庭审时，双方确认陈炽兴目前尚在使用涉案房屋，因无人来收取租金，故陈炽兴尚未缴纳2020年的租金，但其主张未缴纳租金的责任并不在己方。黄埔区住房保障中心主张陈炽兴应当按照新的标准支付租金。陈炽兴则主张应当按照以前的标准支付租金。经本院释明，黄埔区住房保障中心称如合同认定无效，其不变更诉讼请求。 以上事实有《广州市直管房租赁合同（非住宅）》《黄埔区（原萝岗片）直管公房移交确认书》《退房通知书》《证明》《律师函》《房地产估价报告》《通知》《委托函》、收据、照片、及当事人陈述等证据予以证实。 本院认为，本案涉案房屋未办理规划报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，涉案《广州市直管房租赁合同（非住宅）》因违反法律法规的效力性强制性规定，应属无效。 如前所述，本案涉案《广州市直管房租赁合同（非住宅）》无效，故对黄埔区住房保障中心要求解除与陈炽兴签订的《广州市直管房租赁合同》的诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的乙方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，因此，陈炽兴应当将涉案房屋返还给黄埔区住房保障中心。对于黄埔区住房保障中心要求陈炽兴腾空并返还涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持。 关于未付房屋占用费。黄埔区住房保障中心于2020年4月27日与广州开发区房地产管理所签订《黄埔区（原萝岗片）直管公房移交确认书》，将包括涉案房屋在内的直管公房交由黄埔区住房保障中心管理，该确认书中明确载明自2020年1月开始的租金有黄埔区住房保障中心收缴。2020年7月9日，黄埔区住房保障中心向陈炽兴发出了《退房通知书》，要求其交还涉案房屋并支付租金，因此，黄埔区住房保障中心有理由收取2020年的涉案房屋的租金，对陈炽兴的黄埔区住房保障中心没有主体资格的抗辩本院不予采信。 如前所述，因涉案租赁合同无效，但陈炽兴实际占有和使用了涉案房屋，应当支付房屋占用费。关于占用费的标准，黄埔区住房保障中心主张应当按照评估价8269元计算房屋占用费，而陈炽兴则认为应当依照合同约定的标准支付房屋占用费。故双方的争议焦点在于应当以何种标准支付房屋占用费。对此本院分析如下：首先，双方在租赁合同中明确约定涉案房屋2016年1月1日-2017年12月31日租金为1728元/月。陈炽兴在实际履行过程中亦是按照上述标准缴纳了2020年之前的租金，故本院参照上述标准计算2020年1月1日至7月31日的房屋占用费。2020年7月9日，黄埔区住房保障中心在向陈炽兴发出的《退房通知书》中明确载明“如未在2020年7月31日前办理退房手续……将按市场评估租金标准收取房屋占用费直至房屋腾退为止”。上述通知发出后，陈炽兴未腾退房屋，亦未对新的房屋占用费标准提出异议，其继续占有使用涉案房屋，故对于黄埔区住房保障中心要求陈炽兴从2020年8月1日至实际返还房屋之日止按照新的评估价支付房屋占用费的诉请，本院予以支持。故陈炽兴尚须向黄埔区住房保障中心支付的房屋占用费分段计算为：1.2020年1月1日至7月31日未付的房屋占用费为12096元（1728元×7个月）；2.按照8269元/月的标准向黄埔区住房保障中心支付2020年8月1日起至实际返还房屋之日止的房屋占用费。 关于违约金、律师费、滞纳金，因涉案租赁合同无效，故对于黄埔区住房保障中心要求陈炽兴支付违约金、律师费的诉讼请求，本院均不予支持。 关于保证金。双方均未举证证实陈炽兴有实际缴纳保证金及具体数额，且涉案租赁合同无效，故对于黄埔区住房保障中心要求没收陈炽兴缴纳的押金的诉请，本院不予支持。 关于其他费用，黄埔区住房保障中心并未明确其他费用种类及具体数额，故对其该项诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下： 一、被告陈炽兴于本判决生效之日起三十日内腾空位于广州市黄埔区九佛上街20、22、24号的房屋并将其交还给广州市黄埔区住房保障服务中心； 二、被告陈炽兴于本判决生效之日起十日内向原告广州市黄埔区住房保障服务中心支付2020年1月1日至7月31日未付的房屋占用费12096元； 三、被告陈炽兴于本判决生效之日起十日内按照8269元/月的标准向黄埔区住房保障中心支付2020年8月1日起至实际返还房屋之日止的房屋占用费； 四、驳回原告广州市黄埔区住房保障服务中心的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1173.5元，由原告广州市黄埔区住房保障服务中心负担560.5元，被告陈炽兴负担613元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。 审判员  周荧辉 二〇二一年二月八日 书记员  张 园