成都市金牛区人民法院民 事 判 决 书(2018)川0106民初1749号原告：李泉涌，男，1967年12月25日出生，汉族，住成都市青羊区。被告：中铁八局集团成都旧城改造建设有限公司，住所地：成都市金牛区。法定代表人：孔亮，总经理。委托诉讼代理人：黄琳，泰和泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈博，泰和泰律师事务所律师。原告李泉涌与被告中铁八局集团成都旧城改造建设有限公司（以下简称：中铁八局成都旧城改造公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2018年2月1日立案后，依法由审判员蒲均适用简易程序，于2018年3月26日公开开庭进行了审理。原告李泉涌，被告中铁八局成都旧城改造公司委托诉讼代理人陈博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即双倍返还原告定金100000元（壹拾万元整），并承担该款相应的利息。（以100000元为基数，自2017年4月7日起按中国人民银行同期贷款利率计算至该款付清时为止）；2.判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2016年10月1日，原告在被告售房部交了壹万元整的诚意金进行排号，原、被告双方就签订了《“中铁.瑞景汇”诚意登记申请书》，约定：原告可获得被告开发的位于成都市金牛区的“中铁.瑞景汇”项目商铺的优先购房资格，及壹万元整诚意金折抵贰万元整购房款的抵扣优惠……2017年3月31日，原、被告双方签订《商品房定购协议》，原告向被告交了定金人民币伍万元整，约定：原告定购的商品房为×栋×楼×号，建筑面积35.53㎡，并约定7日内，即2017年4月7日前，原告主动到中铁瑞景汇中心售楼现场与被告签订《商品房买卖合同》及相关协议，并支付房款。同时约定在签订《商品房买卖合同》及相关协议最后期限之前，因被告原因未能保留原告已定购的商品房，则被告双倍退还所收定金，本协议解除，双方权利义务即告终结……《商品房定购协议》签订后，原告遵守约定于2017年4月7日前，多次去被告售楼部要求签订《商品房买卖合同》，被告均称合同没有弄好，拒绝与原告签订《商品房买卖合同》。2017年4月14日，原告又去售楼部希望能签订《商品房买卖合同》，被告还是称合同没有弄好，原告当时就指出：按照《商品房定购协议》约定的时间期限，开发商（被告）已违约，其工作人员还说开发商违约没有事。被告一拖再拖，迟迟不愿签合同，2017年4月21日，原告又主动去售楼部要求签订《商品房买卖合同》时，被告却强行要求原告必须签订与购房毫不相关的《委托运营管理及招商协议》，否则，就不与原告签订《商品房买卖合同》。原告认为：签订《商品房买卖合同》及《补充协议》、前期物管协议等才是原告购买房屋时应当履行的义务，所谓的签订《委托运营管理及招商协议》不是原告应当履行的义务。被告强行要求原告签订《委托运营管理及招商协议》后才能签订《商品房买卖合同》的行为，既不符合原被告双方2017年3月31日签订的《商品房定购协议》，也不符合相关法律规定，原告购买房屋后，自己的财产由原告自己决定，不能由他人强行干涉。总之：1、2017年3月31日，原被告签订的《商品房定购协议》，约定的是“购”，不是“租”，被告强行原告签《委托运营管理及招商协议》的行为，是违约的。2、2017年3月31日的《商品房定购协议》中约定的时间期限是2017年4月7日前签《商品房买卖合同》，在约定期限内原告多次去售房部盼签，被告都不愿签《商品房买卖合同》，被告显然违约。基于上述两点的行为和时间，被告已构成实质违约，按照有关法律规定被告应双倍返还原告定金。原告多次找被告协商无效，遂诉至贵院，请求贵院为原告作主。原告认为，合同的双方当事人均应当本着诚实信用的原则，严格履行《商品房定购协议》约定的义务。被告违反法律规定及协议约定，不遵守约定时间，还强行要求原告必须签订《委托运营管理及招商协议》后才能签订《商品房买卖合同》的行为，是违约行为，严重侵犯了原告的合法权益。被告应当依法双倍退还原告支付的定金。因此，根据相关法律规定，原告特向贵院提起诉讼，望贵院依法秉公裁判，保护原告的合法权益。被告中铁八局旧城改造公司辩称：原、被告签订的商品房定购协议约定原告需要在2017年4月7日主动到售楼现场与被告签订正式买卖合同和相关协议并支付房款。若原告逾期我方有权处置房屋和不退还定金，原告未按照约定到售楼部签订合同，原告无权要求我方退还定金，我方多次要求原告到现场签订合同，但原告不签订，是原告自身的违约导致合同无法签订。原告在确定购房优惠时，原告明确表示不属于自营客户，原告享受了补贴，理应知道商业综合项目管理，原告陈述不知晓运营管理的存在，与事实不符。被告催告原告签订合同原告拒绝后，我方在2017年5月15日给原告寄送了通知函，告知原告违约，我方按照定购合同约定，解除定购合同并不退还50000元定金，该通知函送达原告，按照法律规定，若原告对被告解除行为有异议，应当在3个月内提起诉讼，但原告过了提出解除权异议的时间。综上，是原告违约，原告无权要求被告退还定金，原告的主张的利息无合同约定和法律规定，也不应当得到支持，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年10月1日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《中铁·瑞景汇诚意登记申请书》，约定：“1、乙方意向购买中铁·瑞景汇项目商业，并愿意遵守《中铁·瑞景汇诚意登记申请书》各项内容。2、乙方自愿交纳人民币10000元诚意金，获得项目商铺的优先购房资格及10000元诚意金折抵20000元购房款的抵扣优惠……”。申请书签订后，原告按约支付了被告10000元诚意金。2017年3月31日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《商品房定购协议》，约定：“就乙方定购甲方开发的位于（暂定）成都市金牛区的中铁瑞景汇中心项目商铺房事宜，甲、乙双方特签订本协议，以便双方共同遵守。乙方定购商品房为×栋×单元×楼64号（商铺）35.53平方米，总价款3040091元，在双方签订《商品房买卖合同》及相关协议后支付房款时，所交定金抵作房款。乙方选择付款方式为一次性付款。在本协议签订同时，乙方即向甲方支付定金50000元。乙方须在本协议签订7日内，即2017年4月7日前，主动到中铁瑞景汇中心售楼现场与甲方签订《商品房买卖合同》及相关协议，并按约定支付房款。若乙方自动放弃定购权利，甲方有权将所定购商品房另行处理，并不退还定金。在本协议第六条约定的签订《商品房买卖合同》及相关协议最后期限之前，因甲方原因未能保留乙方已定购的商品房，则甲方双倍退还所收定金，本协议解除，双方权利义务即告终结。甲、乙双方在签订本定购协议之前，乙方已经实地前往观察中铁瑞景汇中心项目的地理位置和周边环境，确认已充分了解所定购商品房有关信息，甲方已向乙方明示《商品房买卖合同》示范文本、《补充协议》及全部附件等文本，双方对协议中各项条款及其内容已协商达成一致，均无异议，双方届时将据此签订《商品房买卖合同》及相关协议。若乙方以对合同条款异议为由拒绝签订上述合同，甲方将不予退还其他缴纳的定金，并有权将所定购商品房另行处理……”。同日，原告在《优惠确认单》上签字确认，确认单载明：“客户姓名李泉涌，联系方式133××××8393，房号×，定购日期2017年3月31日，建筑面积35.53，建面单价85564元，建面总价3040091。优惠方式：排号优惠抵扣房款20000元，日进百金优惠抵扣房款18300元，合计抵扣房款总金额38300元。开盘优惠1%，内部认购优惠5%，按时签约优惠2%，一次性付款优惠6%，租金补贴9%（自营客户不享受租金补贴）。成交总价2581540元，租金补贴后成交总价2349201元。”该确认单上李泉涌、置业顾问郭晓婷、代理公司谢安琪、甲方代表均签字确认。定购协议签订后，原告按约支付了被告定金50000元（含原告已经交纳的10000元诚意金）。2017年4月14日原告电话联系置业顾问郭晓婷，郭晓婷在电话中表示商品房买卖合同还没有拟定好，让原告放心，合同拟定好了就通知原告过来签订合同。后被告通知原告签订商品房买卖合同并要求被告同时签订《中铁瑞景汇中心委托运营管理及招商协议》，该协议载明：“需要原告将其购买的商铺委托成都新港奥莱商业经营管理有限公司运营管理。运营管理期限为2019年5月1日至2024年4月30日止。自2020年3月1日起商家向原告交纳租金。该委托招商房屋的年租金为含税价41.56元/平方米/月起……同时，成都新港奥莱商业经营管理有限公司对1楼商家按照8元/平方米/月收取商管费”。2017年4月25日，置业顾问郭晓婷给原告发短信，内容为：“李泉涌先生您好！我是中铁瑞景汇置业顾问郭晓婷，您于2017年3月31日定购《中铁瑞景汇》商业1-1-1-64号商铺。租金补贴后总成交价2349201元。于2017年4月19日通知您2017年4月20日至2017年4月27日24：00前（7天内）前往中铁瑞景汇售楼中心签订《商品房购房合同》及相关协议。并按约定支付房款。根据您在签订《商品房定购协议》中第六条中，您须在本协议后7日内，主动到中铁瑞景汇中心售楼现场与我方签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《前期物业管理服务协议》、《申请及承诺书》、《中铁瑞景汇中心委托运营管理及招商协议》、《中铁瑞景汇中心商户管理手册》，并按约定支付房款。若您自动放弃或逾期，视为放弃定购权利，中铁瑞景汇有权将所定购商品房另行处理，并不退还定金。若您对此协议有任何异议，可以采取司法诉讼”。2017年4月27日，原告与置业顾问郭晓婷电话联系，询问委托商管协议能否修改，郭晓婷表示不同意修改，不签订商管协议无法签订商品房买卖合同。后原告与被告多次协商，是否能够只签订商品房买卖合同而不签订委托商管协议，被告表示需要一并签订，为此双方一直未签订正式的商品房买卖合同。2017年5月15日，被告向原告邮寄通知函，通知函载明：“尊敬的李泉涌先生，你于2017年3月31日与我公司签订《中铁瑞汇中心商品房认购协议》，并缴纳了定金50000元，定购我公司开发的中铁瑞景汇中心项目×幢×楼×号商品房一套（建筑面积35.53平方米），总房款为3040091元。依照该《中铁瑞景汇中心商品房认购协议》之约定，你应于2017年4月7日前到我公司中铁瑞景汇中心售楼部与我公司签订正式的《商品房买卖合同》及补充协议等附件，否则视为你方自动放弃所定购的房屋，已付定金我公司也将不予退还，且我公司有权自行处置该房屋而无需另行通知。《中铁瑞景汇中心商品房认购协议》签订后，时至今日，你未在上述约定的期限内前往公司中铁瑞景汇中心售楼部签订正式《商品房买卖合同》及补充协议等附件，你的行为已经严重违反了《中铁瑞景汇中心商品房认购协议》之约定，构成违约，并给公司的正常经营造成了严重影响。有鉴于此，我公司特通知你：依照《合同法》《担保法》的相关规定以及《中铁瑞景汇中心商品房认购协议》的约定，由于你逾期未与我公司签订该房屋《商品房买卖合同》及其补充协议等附件，已构成违约，我公司将不予退还你交纳的定金50000元，你所定购的房屋我公司也将另行出售”。该邮件原告接到邮政通知后予以拒收。以上事实有身份证复印件、营业执照复印件、商品房定购协议、诚意登记申请书、收据、优惠确认单、通话录音、短信摘抄、通知函等在案为证，足以认定。本院认为，双方自愿签订《商品房定购协议》系双方当事人的真实意思表示，协议内容不违反法律规定，原告亦按照协议支付了被告定金，故双方签订的《商品房定购协议》真实合法有效，当事人应当按照协议约定全面履行。关于原告要求被告双倍返还定金的诉讼请求，定购协议第七条约定为：“在本协议第六条约定的签订《商品房买卖合同》及相关协议最后期限之前（2017年4月7日），因被告的原因未能保留原告已定购的商品房，则被告双倍退还所收定金，本协议解除，双方权利义务即告终结”。原告未举证证明被告在2017年4月7日前未能保留原告定购房屋的事实，且被告2017年4月19日通知原告2017年4月20日至27日签订合同，可以证明2017年4月27日前仍然保留着原告定购的商品房并希望与原告签订合同。故原告要求双倍返还定金的诉讼请求与双方的约定不符，本院不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于双方当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。从原告与被告销售人员的通话内容可知，双方未能签订《商品房买卖合同》的原因主要为双方对是否应当签订《中铁瑞景汇中心委托运营管理及招商协议》存在争议。首先，原告在与被告签订定购协议时，同时签订了优惠确认单，确认单上明确原告选择了9%的租金补贴（补贴金额高达232339元），即原告不属于自营客户。由此可以证明原告对委托运营事项应该知晓，其应当预见享受补贴会签署委托运营相关协议。至于《中铁瑞景汇中心委托运营管理及招商协议》的内容，定购协议中第八条规定：“甲方向乙方明示《商品房买卖合同》示范文本、《补充协议》及全部附件等文本”，但是并未明确《补充协议》及全部附件等文本是否包含《中铁瑞景汇中心委托运营管理及招商协议》，被告在同原告签订《商品房买卖合同》的同时要求原告签订《中铁瑞景汇中心委托运营管理及招商协议》，原告对《中铁瑞景汇中心委托运营管理及招商协议》协议内容有异议，被告不同意协商更改，最终导致双方未签订《商品房买卖合同》。从前述双方未能签订主合同《商品房买卖合同》的原因来看，系原告要求享受租金补贴不愿意签订委托运营管理及招商协议，被告要求原告签订委托运营管理及招商协议又不愿意协商更改合同条款，对于最终不能签订《商品房买卖合同》原、被告均有一定责任且责任相当，故被告应当返还原告已经支付的定金50000元。由于最终不能签订《商品房买卖合同》原告亦有相应责任，故对其要求支付定金利息的诉讼请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、中铁八局集团成都旧城改造建设有限公司于本判决生效之日起十日内返还李泉涌定金50000元；二、驳回李泉涌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费适用简易程序减半收取1350元，由李泉涌负担675元，中铁八局集团成都旧城改造建设有限公司负担675元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 蒲 均二〇一八年四月二十八日书记员 王 婷速录员 刑海燕