广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0608民初146号原告：佛山市凯信物业服务有限公司，住所地广东省佛山市顺德区大良新桂中路君御花园君逸阁，统一社会信用代码91440606794604067P。法定代表人李彪。委托诉讼代理人：钟秀珍，女，该公司员工。被告：刘燕平，女，1965年12月8日出生，汉族，住广东省佛山市高明区。委托诉讼代理人：张迎春，系被告刘燕平的丈夫。被告：张迎春，男，1966年12月1日出生，汉族，住广东省佛山市高明区。原告佛山市凯信物业服务有限公司与被告刘燕平、张迎春物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用简易程序，于2021年1月25日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人钟秀珍及被告刘燕平的委托诉讼代理人即本案被告张迎春到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即支付2018年2月起至2020年8月期间住宅物业管理服务费，共计1984.96元；2.被告支付逾期缴纳物业管理服务费违约金686.42元（2018年2月起至2020年8月，违约金从欠费次月首日起计，以实际清偿之日止，暂计至起诉之日2020年8月31日为686.42元）；3.被告支付2018年5月2日起至2020年6月30日期间住宅公摊电费，共计69.3元；4.本案受理费由被告承担。庭审时，原告明确其诉讼请求变更为：1.被告支付2018年2月至2018年8月31日期间的住宅物业管理费共计1984.96元；2.被告支付逾期缴纳物业管理服务费违约金686.42元（2018年2月起至2020年8月，违约金从欠费次月首日起计，以实际清偿之日止，暂计至起诉之日2020年8月31日为686.42元）；3.被告支付2018年5月2日起至2018年9月2日期间住宅公摊电费，共计69.3元；4.本案受理费由被告承担。事实和理由：原告是佛山市高明区君御海城小区的物业管理企业，与被告于2018年9月2日签订了《君御海城前期物业管理服务协议》，约定住宅物业管理服务费为每月248.12元（不含公共水电费分摊），被告应于每月5日前交纳当月物业管理服务费，并约定被告如违反协议不按期交纳有关费用的，原告有权要求被告每日按欠付金额的万分之五支付违约金。原告一直依法对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务，履行了自己应尽的义务。然而被告却拖欠2018年2月起至2020年8月期间住宅物业管理服务费1984.96元，2018年2月起至2020年8月逾期交纳物业管理服务费违约金686.42元，2018年5月2日起至2020年6月30日期间住宅公摊电费69.3元，上述三项合计2740.68元。原告曾多次以短信、电话、管理人员上门及发律师函的方式向被告催缴物业管理服务费，但其仍无理拒交，被告的行为直接影响到原告日常管理运作。综上所述，被告已严重违反《前期物业管理服务协议》，拖欠物业管理费，致使原告的利益受损。两被告辩称，原告起诉的内容不符合客观事实，于法无据，完全是无理要求。第一，原告于2018年9月2日才正式把案涉房屋交付给被告使用，原告与被告在当天办理了正式的交房手续，并签订《君御海城前期物业管理服务协议》。因此，原告主张2018年9月2日以前的物业管理费无事实与法律依据。第二，根据《君御海城前期物业管理服务协议》第六章第二十二条以及第十章第二十九条（一）之规定，原告提供被告的物业服务期限应自2018年9月2日起至业主大会成立与其选定的物业服务企业签订的《物业服务委托合同》生效日终止。在此期间，被告一直按期缴纳物业管理服务费用以及应分摊的公共电费。即使有个别月份略迟缴交物业管理费用，也按《君御海城前期物业管理服务协议》缴纳了滞纳金。从签订物业管理服务协议至目前为止并未有拖欠现象，具体单据详见发票及收据。第三，在2018年9月2日被告与原告签订《君御海城前期物业管理服务协议》签订之前，并没有与原告签订其他费用缴交协议。所以，原告起诉的内容不符合客观事实，于法无据，完全是无理要求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的证据：被告确认证据2中的佛山市（高明区）不动产登记信息查询结果、收楼确认书、君御海城前期物业管理服务协议、代收物业服务费、有偿服务费及其他约定费用收费协议书的真实性，本院对上述证据的真实性予以认可；证据2中的快递单，原告未能提交原件核对，本院对该证据不予确认；被告确认证据3中发票的真实性，本院对其真实性予以采信；证据3中的君御海城三期06幢公共电费分摊明细表、君御海城三期1.2.3.5.6座公共电费分摊汇总表及二期电梯分摊表与证据3中的发票能形成证据链，本院对上述证据予以采信；证据3中的违约金计算表虽为原告单方自制，但结合被告提交的证据发票、收据、信用卡交易明细，本院对该表中的被告每月应缴纳物业费及住宅公摊电费具体数额予以确认，并确认被告已在2020年9月12日向被告缴纳了2020年8月应缴纳的物业费及应相应的违约金。2.被告提交的证据：原告确认证据2中的前期物业管理协议、发票、收据、信用卡交易明细真实性，本院对上述证据予以采信，并确认被告已向原告支付了2018年10月、2019年3月、2019年11月应缴纳物业费所产生的违约金；证据2中的银行卡，被告提交原件核对，本院对其真实性予以认可。本院认定事实如下：2018年9月2日，原告（乙方）与二被告（甲方）签订《君御海城前期物业管理服务协议》，约定：物业服务费用由业主按其拥有的建筑面积按月交纳，高层住宅2.00元/平方米/月（不含公共水电费分摊），甲方已购买君御海城X座XX号单位建筑面积为124.06平方米，按上述计算方式、标准，甲方应按248.12元/月向乙方交纳物业服务费；甲方应自商品房买卖合同约定的该物业交付之日或收楼通知书通知收楼之日或实际交付之日（若时间不一致，则以时间靠前者开始计算）起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费，甲方应在每月5号前交纳当月物业服务费，未通过托收完成缴费的可以以现金或银行卡支付的方式交纳费用，逾期未缴纳物业服务费以及水、电、特约服务等费用的，乙方将从欠费的次月首日起开始计收违约金，违约金每日按应交纳欠费总额的万分之五计算；物业区域内的已竣工但尚未出售，或者因开发单位原因未能按时交给物业买受人的物业，开发单位应按前款规定交纳物业服务费；物业服务期限自2018年9月2日至首届业主大会成立与其选定的物业服务企业签订的《物业服务委托合同》生效之日终止。同日，佛山市凯信物业服务有限公司高明分公司（甲方）与被告张迎春签订《代收物业服务费、有偿服务费及其他约定费用收费协议书》，双方约定从2018年9月份起，由甲方委托中国建设银行股份有限公司佛山高明支行代收乙方应支付给甲方的物业服务费、有偿服务费及其他约定费用。2016年7月20日，二被告为佛山市高明区荷城街道沿江中路666号X座XX房办理了预购商品房买卖预告登记，该房建筑面积为124.06平方米。2018年9月2日，被告张迎春在《君御海城收楼确认书》上签名，同意即日起正式接收该单元。另查明，二被告已缴纳2018年9月2日至2018年11月2日的公共分摊电费，并缴纳了2018年9月至2020年8月期间欠缴物业费所产生的违约金。本院认为，原、被告之间属于物业服务合同关系。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，原、被告争议的法律事实发生在民法典施行以前，应适用当时的法律、司法解释的规定。原、被告签订的《君御海城前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示且协议内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。关于原告请求被告支付2018年2月至2018年8月31日期间的物业费、2018年5月2日起至2018年9月2日期间住宅公摊电费是否有事实及法律依据的问题。原告未能提供证据证实涉案房屋在2018年2月时符合合同及法定的交付条件以及建设单位已在约定的房屋交付日期前通知被告收楼，根据《物业管理条例》第四十一条第二款“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”和《君御海城前期物业管理服务协议》第二十二条“物业服务期限自2018年9月2日至首届业主大会成立与其选定的物业服务企业签订的《物业服务委托合同》生效之日终止”的规定，原、被告之间的物业服务合同关系自2018年9月2日开始。原告请求被告支付2018年2月至2018年8月31日的物业费、2018年5月2日至2018年9月1日的公摊电费，没有事实及法律依据，本院不予支持。又因被告已交纳2018年9月2日至2018年11月2日的公摊电费，对于原告主张被告支付2018年9月2日的公摊电费的请求，本院不予支持。对于原告请求被告支付因欠付物业服务费而产生的违约金问题。因本院对原告请求被告支付2018年8月31日前的物业服务费不予支持，故对原告请求被告支付该期间物业费所产生的违约金，本院亦不支持。此外，对于原告请求被告支付2018年9月起至2020年8月的物业费违约金，至本案庭审终结前止，被告已全额支付了上述期间的物业费，原告亦收取了欠缴物业费月份对应产生的违约金，因此本院对原告的该主张不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告佛山市凯信物业服务有限公司的诉讼请求。本案受理费50元，减半收取25元，由原告佛山市凯信物业服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 员 彭智聪二〇二一年二月九日法官助理 区君萍书 记 员 区君萍