四川省遂宁市船山区人民法院民 事 判 决 书(2018)川0903民初1475号原告：刘强，男，汉族，1987年6月13日出生，住四川省遂宁市安居区。原告：杨雪梅，女，汉族，1991年12月6日出生，住四川省遂宁市安居区。委托诉讼代理人：唐逸文（实习律师），四川蜀中律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权）：段炼，四川蜀中律师事务所律师。被告：四川港城房地产开发有限公司，住所地：遂宁市经济技术开发区。法定代表人：唐振华，该公司总经理。委托诉讼代理人：肖辉，四川广略律师事务所律师。原告刘强、杨雪���诉被告四川港城房地产开发有限公司（以下简称港城公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月12日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人段炼、被告港城公司的法定代表人唐振华、委托诉讼代理人肖辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘强、杨雪梅向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告办理房屋所有权证书并交付于原告；2.判令被告向原告支付逾期交房违约金3504元（每日违约金金额按房屋总价款的万分之零点五计）；3.判令被告向原告支付逾期办理房屋所有权证书违约金6932.2元（暂算至2017年12月31日），且要求被告承担违约金至原告取得房屋所有权证为止（每日违约金金额按房屋总价款的万分之零点五计）；4.本案诉讼费由被告承担。庭审中原告增加一项诉讼请求：判令被告退还其收取的社区管理费300元、资料费200元。事实和理由：原、被告于2014年2月19日签订《商品房买卖合同》，合同约定由被告向原告出售商品房，合同对房屋面积、具体坐落位置、价款及交房时间、违约责任等都做了详细的约定。其中约定，房屋面积为69.05平方米，总价款为303379元，交房时间为2015年6月30日前，办理房屋所有权证书为交房之日起220日内。合同签订后，被告并未依照约定期限向原告交付房屋，实际直至2016年2月23日才向原告交付房屋，房屋所有权证书至今未办理，其行为已构成违约，依照《商品房买卖合同》第十三条、第二十一条第二款约定被告应向原告支付逾期交房违约金3504元，逾期办理房屋所有权证书违约金6932.2元。原合同约定逾期办理房屋所有权证书违约金为总价款的万分之一，每户仅几十元，明显过低，故应参照行业标准及考虑原���实际损失，每日按房屋总价款的万分之零点五计算逾期办理产权违约金。另，交房时被告向原告违法收取社区管理费300元、资料费200元，共计500元，应予全部退还。原告多次与被告协商未果，为维护自身合法权益，故起诉来院。被告港城公司辩称，1.逾期交房是事实，但被告于2016年1月就电话通知各业主接房，各业主因自身原因接房时间不一致。2016年2月，被告在报纸上公告要求各业主来接房，故违约金应按合同约定计算至2016年1月27日止；2.逾期办证是事实，被告愿意支付逾期办证违约金，按照双方合同约定，逾期办证违约金为房屋总价款的万分之一，原告要求提高违约金应提交证据证实实际损失高于合同约定，否则不应当支持；3、资料费、社区管理费被告愿意退还，但原告应提交相应证据证实实际交纳的金额。本院经审理认定事实如下：2014年2月19日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：YS00XXX），该约定原告购买被告开发的位于遂宁市X号房屋住房一套（建筑面积69.05平方米），房屋总价款303379元，付款方式为首付总房款的40.67%，剩余总房款的59.33%向银行贷款。约定出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付该商品房，同时约定逾期交房责任为：“按照逾期时间（1）逾期在30日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起7日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。”该合同第十五条第三款第二项约定，买受人同意委托出卖人代交下列第（1）、（2）、（4）、（5）种税费，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。（1）专项维修资金；（2）契税；（3）第二十三条约定的物业服务费用；（4）在产权证及土地证办理买受人应缴纳的各种费用（详见X交房结算通知书）；（5）按产权办理相关规定缴纳的手续费。合同第二十条约定，产权登记（二）关于转移登记，1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第（1）种方式处理，即双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。2、如因出��人的责任，买受人未能在商品房交付之日起220日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理，即买受人不退房，出卖人向买受人支付房屋总款万分之一的违约金。2016年1月27日，被告正式通知原告接房。2016年2月23日原告接房，《X交房结算书》载明，原告除向被告缴纳购房款303379元、契税和维修基金外，还向被告缴纳了社区管理费300元、资料费200元等费用。原告接房后，被告至今未给原告办理商品房转移登记。被告自认尚未办理房屋权属初始登记手续，现在仍未无法确定办证时间，故本案调解未果。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，应受法律保护。双方应当按照合同约定全面履行自已的义务。双方在签订《商品房买卖合同》时约定该商品房应在2015年6月30日前交付，同时对逾期交房的违约责任也进行了明确约定。但被告未按时交房，直至2016年1月27日才通知交房，该行为损害了原告的合法权益，已构成违约，应当承担继续履行、采取补救措施等违约责任。按照约定，对逾期交房超过30日的，赋予原告选择权，本案中原告要求继续履行合同，主张被告支付违约金，本院予以支持。违约期限从交房期限届满之次日即2015年7月1日起计算至被告通知交房之日止，共计210天，违约金按照合同约定的方式计算为3185.48元（即303379×210×0.00005≈3185.48元）。原告按照约定履行了买受人支付购房款的义务，现因被告的原因导致原告至今未取得房屋权属证书，该行为损害了原告的合法权益，已构成违约，应当承担继续履行、支付违约金等违约责任。故原告有权要求被告配合其办理房屋权属转移登记。按照合同约定，如因出卖人的责任导致买受人未能在商品房交付之日起220日内取得房屋所有权证书的，出卖人向买受人支付房屋总款万分之一的违约金。故被告应当向原告支付逾期办证的违约金30.34元（即303379×0.0001≈30.34）。原告称双方对逾期办证违约金的约定过低，请求予以增加。按照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”因违约金的性质主要为补偿性，而违约金的调整以实际损失为基础，但原告在本案中并未举证证明其损失，故对原告要求逾期办证违约金每日按房屋总价款的万分���零点五计算至办理房屋所有权证之日止的诉讼请求，本院不予支持。原告在接房时，被告收取了社区管理费、资料费共计500元，该项费用的缴纳双方既未在《商品房买卖合同》中约定，被告也无代收代缴的相关依据，故原告主张被告退还社区管理费300元、资料费200元的诉讼请求，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条及《商品房销售管理办法》第三十四条之规定，判决如下：一、被告四川港城房地产开发有限公司于本判决生效后30日内配合原告刘强、杨雪梅办理所购买的X号房屋的权属转移登记；二、被告四川港城房地产开发有限公司于本判决生效��日起30日内支付原告刘强、杨雪梅因逾期交房应承担的违约金3185.48元、逾期办证违约金30.34元，及社区管理费300元、资料费200元，共计3715.82元；三、驳回原告刘强、杨雪梅的其他诉讼请求。若未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计30元，由被告四川港城房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  刘晓彦二〇一八年四月三日书记员  刘 娇