广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初15232号原告：李雪艳，女，1981年1月3日出生，汉族，住黑龙江省望奎县，委托诉讼代理人：黄爱珍、董权巧，均系广东合誉律师事务所律师。被告：广州万达文化旅游城投资有限公司，住所地广州市花都区三东大道**花城街综合大楼307之一，统一社会信用代码91440114304721157H。法定代表人：李志全。委托诉讼代理人：郑邦伟，该公司职员。原告李雪艳与被告广州万达文化旅游城投资有限公司（以下简称万达公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月14日立案后，依法适用简易程序于2020年10月26日公开开庭进行了审理。原告李雪艳的委托诉讼代理人黄爱珍、董权巧，被告万达公司的委托诉讼代理人郑邦伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李雪艳向本院提出诉讼请求：1.万达公司向李雪艳支付逾期交房的违约金暂计115185.07元（违约金以总房价886039元为基数，按每日万分之一的标准，自2017年2月19日起暂计至2020年9月11日为115185.07元，主张计算至庭审之日2020年10月26日）；2.本案的诉讼费由万达公司承担。事实与理由：2015年3月23日，李雪艳与万达公司签订《广州市商品房买卖合同》及附件《本合同补充协议》，双方约定，李雪艳向万达公司购买广州万达文化旅游城第76号之七百六十四幢2层201房，房屋地址为花都区凤凰北路76号*******房。该商品房用途为商业，建筑面积50.67平方米，套内面积28.87平方米，单价为每平方米30690.65元，总金额为886039元。合同第十二条约定了交房条件，第十三条约定了房屋交付的期限，《本合同补充协议》第七条第7点约定了交房的宽展期及逾期交房的违约责任。合同签订后，李雪艳按照合同的约定支付了购房款并完全履行了自己的义务。而涉案商铺至今仍未符合永久通气的交付标准，万达公司拖延至今一直未按合同约定条件及法定交楼条件向李雪艳交付涉案商铺，为此，万达公司应按照合同约定承担现逾期交房的违约责任，请法院依法判决。万达公司辩称，一、万达公司交付的涉案房屋符合交付条件，根据李雪艳与万达公司签订的《商品房预售合同补充协议》第七条2款约定“将合同十二条房屋的交付条件变更为，甲方取得建筑工程竣工验收备案文件，且该条件为该房屋交付的唯一条件……”。2016年11月15日，涉案房屋所在楼栋完成竣工验收，取得广州市花都区住房和建设局核发的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，已达成合同约定交付条件。二、涉案房屋的燃气工程已经竣工验收合格，但由于花都区市政道路施工等下列原因致使市政管网直到2019年3月份才接入到涉案房屋所在地块红线旁。（一）燃气工程在于2016年9月13日已经竣工验收合格。在涉案商务楼燃气工程的《工程竣工验收签证单》中，施工、设计、监理、供气等单位各方均确认对燃气工程无异议，其中供气单位广州新奥燃气有限公司（以下简称：新奥公司）在竣工报告中已确认燃气工程验收合格。（二）不能通气的根本原因是市政管网未接入地块红线旁。涉案商务楼燃气系从地块红线外新建的曙光北路至永富路接入，需跟随市政道路同步铺设，而该片区由于大规模的市政道路及市政工程建设，多次迁改道路，道路长期未建成通车，因此，红线外燃气工程也需同步配合迁改施工，无法通气。红线外市政燃气管道直至2019年3月才接驳进入涉案楼栋，依据《商品房预售合同》补充协议第7条第5项之约定，商铺无法通气所造成的损失是前述不可控制的客观原因所导致，万达公司不应对此承担责任。（三）在后续办理通气过程中，新奥公司根据新规定要求对燃气工程进行整改。2019年红线外市政管道接入地块内后，新奥公司根据《关于加强超大城市综合体消防安全工作的指导意见》中关于“餐饮场所食品加工区的明火部位应靠外墙设置，并应与其他部位进行防火分隔”的新规定，要求将原来商铺拟设置厨房的位置从商铺靠里面位置调整到商铺外墙位置，商铺燃气的接入位置也相应需要调整。后续经过万达公司与新奥公司的不断沟通，双方约在2019年6月对后期拟设置的厨房位置、后期通气管理、燃气入户方式等调整达成了一致。（四）商街业主对燃气方案的反对造成燃气工程至今未能完成。在2019年后续实际整改施工过程中，商铺业主在2019年7月反对燃气管道挂在外墙的局部方案，认为大口径管道挂在商铺招牌之上影响美观且不安全，故阻碍施工。万达公司遂根据业主意见再次调整局部方案，并在2019年8月形成最终的燃气整改施工样板展示给业主，相关方案在万达公司、新奥公司、业主间才终于达成了一致。经过整改，新奥公司再次进行了验收，于2020年6月15日出具了新的竣工验收报告。三、通燃气非涉案房屋的基本使用条件，即使商铺未通气亦不应承担逾期交付的违约责任。双方签订的《商品房预售合同》第十二条约定的供水、供气、供电限于“居住条件”，而商铺并非住宅，商铺的正常使用并不一定要通气，通气并非商铺交付使用的必备基础条件，涉案商务楼商街已有较多商铺对外出租并正常经营使用，不存在商铺不通气无法使用的情况。本项目A1、A2、A3、B1、B3区地块共590个商铺，其中规划设计可通燃气的商铺共180个，规划设计无燃气的商铺共410个，截止2020年3月29日，前述规划设计可通燃气的180个商铺中已接收商铺的共163个，仅有2个商铺业主或租户报装燃气，亦可验证通燃气并非商铺使用的必备条件。虽然双方签署的买卖合同约定商铺配备燃气，预留燃气接口，但基于双方在合同中约定通气并非“交付条件”，没有任何法律规定商铺交付必须满足通气条件，事实上是否通气亦不影响商铺的正常使用，故李雪艳不能因商铺未通气而追究万达公司逾期交付责任。如因未通气导致李雪艳损失的，李雪艳可举证主张。四、李雪艳已于2019年委托广州融创汇润商业管理有限公司对涉案商铺进行对外招租，对外招租即代表接受认可了涉案商铺，此时应视为李雪艳办理了收楼手续。综上，涉案房屋均已交付且符合合同约定的交付标准，不存在商铺不合格的情况，不存在交付商铺无法使用的情况，故请贵院依法驳回李雪艳的所有诉讼请求。经审理查明：2015年3月23日，万达公司（甲方、卖方）与李雪艳（乙方、买方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件，约定由乙方向甲方购买广州市花都区凤凰北路76号*******房，该商品住宅为预售商品房，已取得编号为穗房预（网）字第××号的《商品房预售许可证》。合同约定：该商品房的用途为商业，套内建筑面积28.87平方米，按套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米30690.65元，总金额886039元。第十二条“交房条件”约定，商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条“房屋交付”约定，甲方应当在2016年12月20日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。第十四条“延期交房的违约责任”约定，甲方如未能按本合同规定的期限交房，双方按照补充协议的相关约定执行。第十五条“房屋交付时的有关资料”约定，甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。乙方应当向甲方提供交存首期物业专项维修资金有效凭证的复印件，并提供原件核对。第十六条“交付时的验收”约定，乙方应在接到收楼通知书之日起7日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起7日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在7日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。第二十四条“关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺”约定，甲方在该商品房交付乙方时，该商品房项目的《建设工程规划许可证》规定的共用设施及附属配套项目，应一并建成并经验收合格；经批准分期建设的，甲方应按批准的进度进行建设并至验收合格。甲方未按规定时间建成公用设施及附属配套项目并经验收合格的，该商品房不符合交付标准，由双方按照补充协议的相关约定执行。合同附件六“装饰、设备标准”包括“燃气：预留燃气接口（由用户自行申请开户）”。附件七为本合同补充协议，补充协议第七条“关于房屋交付的补充约定”记载：1.该房屋的具体交付时间以甲方发放《入伙通知书》载明的交房时间为准，乙方对此无异议。2.双方一致同意将本合同第十二条中该房屋的交付条件变更为：甲方取得建筑工程竣工验收备案文件，且该条件为该房屋交付的唯一条件。房屋交付时，乙方应签署房屋交接单并履行领受房屋的义务，不得以任何理由拒绝接受房屋，否则按因乙方原因造成该房屋未能按期交付处理，甲方就此不承担延期交房责任。4.自交付（包括视为交付）之日起，甲方除根据本合同规定依法承担保修责任外，该房屋的损毁、灭失等风险均由乙方承担。该房屋所产生的物业服务费及其他费用均自交付（包括视为交付）之日起计算并由乙方承担。房屋保修期自交付（包括视为交付）之日起计算。双方明确，该房屋一经交付，即视为乙方验收合格。乙方要求整修的，整修期间不视为甲方逾期交房。5.如发生本合同约定的不可抗力或以下情形之一的，甲方可据实顺延交房日期，且无需承担违约责任：（1）因政府部门政策变化或为遵守政府法令而引起房屋延期交付。（2）因政府部门、市政能源部门进行与该房屋所在项目相关联的市政干线工程或采取临时的措施而引起房屋延期交付。（3）因政府部门根据法律法规采取某项重要措施、调整规划或遇到目前技术水平暂时无法解决的重大技术问题而导致开发建设周期延长。（4）政府部门公布的公共卫生事件或其他社会突发事件导致房屋延期交付。（5）乙方在房屋交付前仍有购房款、违约金或其他费用（含契税、公共维修基金/专项维修资金等税费）尚未付清。（6）任何其他非甲方所能控制或不可抗力因素导致的情形。6.该房屋在交付时水、电达到使用条件（含临时水、电），因政府配套的市政管线施工延迟或项目周边市政配套不齐全等原因造成该房屋水、电无法达到正常使用条件的，甲方无需承担违约责任，乙方承诺不因此拒绝接收该房屋。7.甲方自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，则：（1）乙方给予甲方60日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任。（2）如宽展期届满后甲方仍未将该房屋交付乙方，甲方应按乙方已交购房款日万分之一向乙方支付违约金，合同继续履行。第九条“关于房屋装修装饰、设备标准的补充约定”记载，1.该房屋装饰、设备标准以本合同约定（详见附件六）为准，本合同未提及的装饰及设备不属于甲方责任范围。合同及附件对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，李雪艳按约定向万达公司支付了购房款886039元。另查，已生效的（2020）粤01民终3613号、（2020）粤01民终20602号民事判决认定以下事实：涉案商铺所在楼栋于2016年8月18日具备永久用水条件，于2016年9月13日具备商业永久用电条件，于2016年10月25日符合通邮条件，于2016年11月15日取得房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，于2020年6月15日通过燃气管道工程验收。关于收楼手续的办理情况。万达公司认为涉案商铺已在交楼期限内符合合同约定的交楼标准，遂于2016年12月28日向李雪艳在合同约定的通讯地址邮寄《入伙通知书》，但李雪艳未收楼。万达公司后于2020年7月28日向李雪艳邮寄送达《催办函》，经查询，该邮件投递结果为“本人签收”。李雪艳称其未收到2016年的《入伙通知书》及2020年的《催办函》，但2020年的《催办函》可以印证涉案商铺尚未交付的事实。万达公司提交一份《室外商业街命名确认书》并主张该确认书可证明李雪艳在2019年已委托广州融创汇润商业管理有限公司对涉案商铺进行对外招租，该确认书一般与《委托服务式招商授权书》同时签订，因此应视为已办理了收楼手续。该确认书记载“为配合花都区凤凰北路76号室外商业街宣传推广及商务街开业后的品牌效应，应广大业主的要求与相应，现针对室外商业街进行命名使用授权确认，请您根据个人意愿选择以下选项的名称并确认……2.确认人已知悉关于室外商业街的命名，需商铺人数和商铺面积超过50%及以上，方可完成授权使用推广，对此无任何异议……备注：……3.如后期受托人招商过程中出现业主对该命名有异议，投诉侵权等影响招商事宜，受托人有权暂停或延缓招商，严重影响招商进度的，受托人有权解除委托招商合同。”该确认书旁身份证复印件空白处手写记载“本身份证复印件仅用于室外街命名确认书，同意命名确认”，室外商业街命名处未勾选，确认书上未记载日期。万达公司称，合同备注上记载的“委托招商合同”系由双方另行签订。李雪艳对该确认书的真实性予以确认，并称该确认书系沟通招商事宜，协商时已超出约定的交楼期限，且该确认书也仅是对商业街名称的确认，并不能据此推断已签订了《委托服务式招商授权书》。李雪艳认为涉案商铺不具备交楼条件是由于涉案商铺不具备永久通气的条件，且关联案件中广州新奥燃气有限公司已就该问题函复法院。经查，关于万达商务楼商铺是否具备永久通气问题，本院在审理（2019）粤0114民初6429号一案过程中，曾多次函询广州新奥燃气有限公司，该公司于2019年10月8日函复本院，表示：“涉案商铺位于万达商务楼内，其建筑红线内原有燃气管道不属于我司设计安装。红线外燃气自新建曙光北路至永富路接入，跟随市政道路同步敷设，市政中压管网由我司负责投资建设，2019年3月26日已接通至商务楼红线边。商务楼红线内燃气工程自2016年开工，广东桂森按设计图纸施工完毕后，向万达城提出验收申请。该商务楼需接通我司市政中压管网方能实现稳定供气。2017年6月9日，万达城对红线内燃气工程组织竣工验收，我司验收发现立管主控电磁阀设置不合理，商铺预留管道不符合规范要求，验收结论为工程不合格，因关键问题为设计方案不规范，施工单位无法整改，我司对燃气管道未接收通气，也未签署接收相关协议。后因万达城项目管理团队人员发生变更（融创团队），该商务楼燃气工程一直处于搁置状态。为迎接万达城2019年6月15日开业，2019年初融创团队重新启动该项目燃气工程，与我司分别于4月24日、5月7日再次组织了现场验收，就燃气工程整改、接收事宜进行了多次洽谈。最后决定对该项目重启建设，由万达城委托我司负责新方案设计、安装施工及后期运营通气服务。2019年6月23日，我司按新方案组织进场施工，施工时遇到业主阻挠，声称管道影响商铺美观，不同意此方案，要求我司暂停施工，导致新工程停工。2019年8月9日，万达城组织各方现场办公，但仍未达成共识，故该项目仍处于暂停施工状态。”万达公司认为涉案商铺已于2016年9月13日具备通气条件，当时红线内的燃气工程已通过验收，后由于市政道路施工的原因导致2019年3月26日管道才接通至商务楼红线外，同时红线内的燃气工程由于《关于加强超大城市综合体消防安全工作的指导意见》（公消〔2016〕113号）的实施提高了对红线内燃气工程的要求，在红线内的燃气工程据此进行整改，并在2019年7月至8月间结合商铺业主意见确定最终整改施工样板，后由新奥燃气公司在2020年6月15日再次通过验收确认具备通气条件。万达公司认为，截止至2020年3月29日可通燃气的180个商铺中已接收商铺的共163个，仅有2个商铺业主或租户报装燃气，从而验证通燃气并非商铺使用的必备条件。为证明其主张，万达公司提交了广州万达文化旅游城住宅一期商务楼燃气工程竣工验收签证单及竣工报告（2016年9月13日）、广州新奥燃气有限公司《关于凤凰北路（平步大道-永富路）中压燃气管道施工及运营的承诺函》（2018年12月27日）、《关于万达城周边道路燃气配套工程情况的回函》（2019年4月29日）、2019年7月14日及8月11日“室外商业街客户对接群”微信群聊截图、《说明函》（2020年3月30日）、《关于万达城商务楼燃气工程的说明》（2020年6月2日）、《广州万达城商务楼管道燃气安装工程竣工报告》（2020年6月15日）作为证据。上述证据显示，广州新奥燃气有限公司于2020年6月2日作出说明：“我司于2019年10月8日就万达城商务楼事宜向贵院出具《关于万达城商铺燃气工程建设情况的函复》，现我司就该函复补充说明如下：……我司根据广东桂森建设有限公司的申请对万达城商务楼红线内的燃气工程按照原设计图纸进行验收，并于2016年9月13日签章确认工程竣工验收合格。因2016年公安部消防局颁发了公消〔2016〕113号指导意见提高了燃气工程要求，且当时万达城商务楼红线外的部分市政道路建设未完成导致相应燃气市政管网尚未完工不能通气，故万达公司根据指导意见的要求，于2017年再次组织我司二次验收时，我司出具了不合格并要求整改的意见，该意见并非对首次竣工验收合格意见的否定。”诉讼中，本院向广州新奥燃气有限公司发函询问关于2019年函复意见与2020年说明的相关情况，广州新奥燃气有限公司于2020年11月函复称：“一、关于我司在2019年的函复中，为何没有说明广州万达文化旅游城商务楼燃气工程曾于2016年9月13日签章确认工程验收合格等情况？答复：我司2020年6月2日《关于万达城商务楼燃气工程的说明》中已回复，详见附件。……三、为何我司在2016年9月13日对工程验收合格后，在2017年还对工程进行再次验收？答复：同问题一，我司已在2020年6月2日《关于万达城商务楼燃气工程的说明》中已作回复。四、在2016年9月13日对工程验收合格后，是我司要求万达公司对已验收合格的工程进行整改？还是万达公司自行整改后组织我司二次验收？答复：根据《城镇燃气室内工程施工及验收规范》的规定，燃气工程半年不通气，需要进行二次压力试验，验收合格后才能通气。”本院认为，李雪艳与万达公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件，是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方应依约履行合同义务。本案的争议焦点为，涉案商铺是否符合交付条件，及万达公司是否应当承担逾期交房违约责任。本院认为，在合同约定的交付日期之前，涉案商铺未通燃气，未达到交付条件，万达公司应承担逾期交房违约责任。理由如下：首先，案涉房屋的用途为商业，且案涉商品房买卖合同第十二条约定了“满足供水、供气、供电、通邮等必要居住条件”，合同附件六“装饰、设备标准”约定涉案商铺需预留燃气接口等内容看，具备正常的供水、供气、供电及通邮亦是商品能够正常使用的必要条件，况且商铺也设置了燃气设施，实际上也进行了燃气管道的铺设，因此，开通燃气是涉案商铺必备的交付条件，万达公司抗辩称完成竣工验收即是符合交付条件，理据不足，本院不予采纳。其次，关于涉案商铺未能在交付日期之前通燃气的原因及万达公司能否免责的问题。案涉合同约定的商铺交付时间为2016年12月20日前，按照合同约定计算60天的宽展期，万达公司最迟应于2017年2月18日前交付符合合同约定标准的房屋。而结合本案查明的事实，涉案商铺所在的商业街直至2020年6月15日才取得燃气工程竣工验收手续。虽然万达公司提供了2016年的燃气工程竣工验收表，但万达公司确认该燃气工程因不符合新规范被新奥公司于2017年提出需要整改，直到2020年6月15日方取得整改成功的竣工验收。万达公司所谓的2019年3月前因红线范围外的市政道路施工导致燃气管道未能接通，即使万达公司该主张成立，如前所述，其亦确认红线范围内的燃气工程直到2020年6月15日才整改完成，故红线范围外的燃气工程情况不影响万达公司交付的涉案商铺直到2020年6月15日才具备供气条件的事实，且万达公司在涉案房屋符合交付条件后应再次通知李雪艳办理收楼手续。因此，万达公司辩称由于政府进行市政干线工程引起的延期交付其无需承担违约责任，该抗辩理据不足，本院不予采纳。万达公司应向李雪艳承担逾期交房违约责任。如上所述，涉案商铺的燃气管道工程于2020年6月15日才通过竣工验收，万达公司需向李雪艳承担逾期交房的违约责任。万达公司抗辩称李雪艳已于2019年签订了《委托服务式招商授权书》认可并接收了案涉商铺，但未能提交该份授权书，应对此承担举证不能的法律后果，而其提交的《室外商业街命名确认书》的内容也仅为商业街命名事宜的确认，并非收楼手续，不能以此视为李雪艳对案涉商铺进行了接收，万达公司据此主张李雪艳于2019年已收楼，理据不足，本院不予采信。万达公司主张其曾于2016年12月28日向李雪艳邮寄《入伙通知书》，但此时涉案商铺尚不具备交付条件。另，在涉案商铺于2020年6月15日通过竣工验收后，万达公司于2020年7月28日向李雪艳邮寄送达的《催办函》再次通知李雪艳办理收楼手续，虽李雪艳主张并未收到该《催办函》，但该邮件收件地址为李雪艳在合同约定的通讯地址，且妥投记录显示为本人签收，虽《催办函》并未要求李雪艳应在何时办理收楼手续，故本院认定李雪艳应在《催办函》送达之日起五天内办理涉案商铺的收楼手续，李雪艳在本案中主张2017年2月19日起至2020年8月2日期间的逾期交房违约金，合理合法，本院予以支持。经核算，2017年2月19日至2020年8月2日期间为1261天，又因合同已约定逾期交房违约金的计算标准为按已交购房款即886039元的日万分之一计算，故该期间的逾期交房违约金为111729.52元（886039元×0.01%×1261天）。李雪艳主张中超出部分，本院不予支持。综上，本案系《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，依照《中华人民共和国合同法》（中华人民共和国主席令第十五号）第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条和第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州万达文化旅游城投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李雪艳支付逾期交房违约金111729.52元；二、驳回原告李雪艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1302元，由原告李雪艳负担39元，被告广州万达文化旅游城投资有限公司负担1263元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  李晓琳二〇二一年二月八日书记员  陈晓敏高波