湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初14664号原告：刘英，女，1961年1月25日出生，汉族，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：周戈墨，北京市鑫诺（长沙）律师事务所律师。被告：长沙市岳麓区莱恩幼儿园，住所地长沙市岳麓区桐梓坡路**沁园春御院**。法定代表人：李建萍，该幼儿园园长。委托诉讼代理人：廖国飞，湖南湘达律师事务所律师。委托诉讼代理人：李森，湖南湘达律师事务所律师。原告刘英与被告长沙市岳麓区莱恩幼儿园（以下简称“莱恩幼儿园”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘英委托诉讼代理人周戈墨，被告莱恩幼儿园的法定代表人李建萍及其委托诉讼代理人廖国飞、李森均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘英向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2019年的房屋租赁金201089元及截止到2020年10月21日的逾期利息107321元（利息计算方式：451089元÷12×5‰×571），2020年10月21日以后的利息按月租金5‰的标准逐日计算至被告偿还之日止；2.判令被告向原告支付2020年度的房屋租赁金78154元及逾期利息40842元（利息计算方式：478154元÷12×5‰×205）。2020年10月21日以后的利息按月租金5‰的标准逐日计算至被告偿还之日止；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年12月31日，被告和案外人长江置业（湖南）发展有限公司签订《房屋租赁合同》，租赁案外人位于长沙市岳麓区××路××号××小区××号栋××。合同约定了租金标准、违约责任等条款。2013年2月28日原告、被告和案外人签订《房屋租赁合同权利义务转让协议》，约定由原告受让案外人在上述《房屋租赁合同》中的全部权利义务，《房屋租赁合同》继续履行。协议签订后，被告继续使用该处房屋，但是从2019年起被告未按约定履行支付租金的义务，经原告多次催告仍未及时支付房屋租金及逾期利息。为了维护原告的合法权益，特起诉至贵院，望判如所请。被告莱恩幼儿园辩称：一、根据国务院、湖南省、长沙市以及岳麓区政府关于举办普惠幼儿园的政策要求，莱恩幼儿园为城镇小区配建配套幼儿园，岳麓区人民政府应当在2019年9月底前收回，委托办成普惠性民办园，事实上，莱恩幼儿园也已于2019年9月1日被政府收回并按照普惠幼儿园的标准招生及收费等。2019年6月13日，湖南省教育厅、自然资源厅、住房和城乡建设厅、发展和改革委员会、财政厅、省委机构编制委员会办公室、民政厅联合印发《湖南省城镇小区配套幼儿园治理工作方案》，要求已建成的小区配套幼儿园应按照规定及时移交当地教育行政部门，对建设用地以出让形式取得的配套幼儿园，必须如期移交，在国发（2010）41号文发布之后（2010年11月24日）规划建成的配套幼儿园应于2019年9月底前收回。2019年9月1日，幼儿园秋季开学时，莱恩幼儿园按照岳麓区教育主管部门的要求变更为普惠性幼儿园，按照普惠性幼儿园的标准收费及招生。2019年11月13日，岳麓区教育局对全区普惠性幼儿园进行抽查复核，莱恩幼儿园即在复核通过的普惠性幼儿园名单之列。二、根据政策文件规定，城镇小区配套幼儿园由政府收回时，政府应当给予原幼儿园房屋产权人相应的补偿，在莱恩幼儿园于2019年9月1日变更为普惠性幼儿园以后，原告即不再享有要求我司支付租金的权利，原告不能既享受政府给予的补偿，又重复享受物业租金。2019年8月23日，长沙市自然资源和规划局、财政局、教育局、湘江新区国土规划局印发《长沙市房地产开发项目配套幼儿园移交实施细则》，对幼儿园土地出让金退还流程、退还金额作出了具体规定，并明确不动产权属登记至市区教育部门指定的单位。根据湖南省、长沙市各级政府政策文件，对于继续交由民办机构运营的普惠性幼儿园，应当由教育部门与民办园签订委托办园协议、租赁协议。故，当自2019年9月1日以后，我司与长沙市岳麓区教育局成立委托办园关系及租赁关系，不应基于同一事实关系再向原告支付租金。三、退一步讲，即便我司应支付原告租金，我司也应当享受国家给予普惠性幼儿园的优惠政策，也不应当承担所谓的违约金。因原告与长沙市岳麓区政府就莱恩幼儿园办园物业的移交产生矛盾，导致莱恩幼儿园所在物业尚未办理产权过户，但莱恩幼儿园客观上已经按照政府的要求转变成了普惠性幼儿园，应当享受政府给予的政策优惠。我司应政策调整导致学费收入降低一大半（收费标准由每月2680元，降低至1680元），租金也应当作出相应的调整。再者，由于原告拒不配合政府收回案涉幼儿园所在物业，按照政策要求，在原告向政府移交莱恩幼儿园所在物业前，莱恩幼儿园有权不缴纳租金，且不承担违约责任，原告相关损失应向政府主张。四、退一万步讲，2020年1月以后，因疫情不可抗力影响，我司无法正常营业，有权要求减免租金，并不应当承担迟延支付租金的违约责任，且原告诉请的租金及违约金计算有误。综上，莱恩幼儿园现已由政府收回，原告无权再要求我司支付租金，请求贵院依法驳回其诉讼请求。经审理查明：2011年12月31日，被告与案外人长江置业（湖南）发展有限公司签订《房屋租赁合同》，约定被告承租案外人所有的坐落于长沙市岳麓区××路××号××小区××号栋共计1860平方米的房屋用于开办幼儿园，租赁期限为2012年1月1日起至2026年12月31日止，2012年1月1日至2012年12月31日的租金为300000元，此后每年度租金按106%逐年递增，2019年度为451089元，2020年度为478154元，除2012年度外，其余年度租金交付时间均为当年度的3月30日。2013年2月28日，原告、被告、案外人三方共同签订《房屋租赁合同权利义务转让协议书》，约定由原告受让案外人在上述《房屋租赁合同》中的全部权利义务，《房屋租赁合同》继续履行。2019年1月9日国务院办公厅印发《关于开展城镇小区配套幼儿园治理工作的通知》、2019年6月13日多部门联合印发《湖南省城镇小区配套幼儿园治理工作方案》，要求已建成的小区配套幼儿园应按照规定及时移交当地教育行政部门，对建设用地以出让形式取得的配套幼儿园，必须如期移交，在国发（2010）41号文发布（2010年11月24日）之后规划建成的配套幼儿园应于2019年9月底前收回，被告莱恩幼儿园系2011年10月28日验收的城镇小区配套幼儿园，属于应收回之列，但因原告未能与教育行政部门就莱恩幼儿园办园物业收回事项达成一致，导致被告未能与教育行政部门签订委托办园协议、未能享受相关补助。2019年9月1日，被告莱恩幼儿园已应政策要求变更为普惠性幼儿园，按普惠性幼儿园的标准收费招生，并在2019年11月13日岳麓区教育局对全区普惠性幼儿园进行的抽查复核中通过复核。被告莱恩幼儿园变更为普惠性幼儿园后，因收入降低曾与原告协商过减租事宜，但未能达成一致，在协商未果的情况下，2019年度、2020年度的租金，被告仅于2019年4月4日支付250000元、2020年3月27日支付300000元、2020年7月9日支付100000元，此后未再支付。另查明，被告长沙市岳麓区莱恩幼儿园，与案外人签订《房屋租赁合同》时使用名称为长沙市开福区莱恩幼稚园，实际办学时工商登记名称为长沙市岳麓区莱恩幼稚园，本案审理过程中因政策原因工商登记名称变更为长沙市岳麓区莱恩幼儿园，以上三个名称均为同一主体，即本案被告长沙市岳麓区莱恩幼儿园。上述事实，有当事人当庭陈述，原告刘英提交并经庭审质证的房屋租赁合同、房屋租赁合同权利义务转让协议书、银行流水，被告莱恩幼儿园提交并经庭审质证的项目竣工验收意见、不动产登记情况表、政府发布的相关文件、教育局发布的通报、银行流水等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，被告莱恩幼儿园与案外人长江置业（湖南）发展有限公司签订的《房屋租赁合同》以及原告刘英、被告莱恩幼儿园、案外人长江置业（湖南）发展有限公司三方共同签订的《房屋租赁合同权利义务转让协议书》系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按约履行。现因国家政策发生改变，莱恩幼儿园必须移交给当地教育行政部门，但因原告就办园物业移交事项一直未能与当地教育行政部门达成一致，导致被告2019年9月1日按政策要求变更为普惠性幼儿园且收入降低后，无法与当地教育行政部门签订委托办园协议，亦无法获得相关补助。上述情况是被告订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，被告因此收入锐减难以负担原定租金，继续履行合同对于被告明显不公平，由于原、被告双方均未主张解除合同，故本院根据公平原则并结合庭审查明情况，酌情将被告2019年度与2020年度的应付租金以2019年9月1日为节点进行调整，节点前的应付租金仍按合同约定履行，节点后的应付租金调整为原金额的80%，即2019年1月1日-2019年8月31日的租金为：451089元÷12×8=300726元；2019年9月1日-2019年12月31日的租金为：451089元÷12×4×80%=120290.4元；2020年度租金为：478154元×80%=382523.2元。再考虑到2020年度受疫情影响，疫情期间被告无法正常经营，给其收入造成重大损失，本院酌情对疫情期间三个月的租金予以调整，确定该三个月的租金减半收取。因此，被告莱恩幼儿园2020年度应支付租金为334707.8元[（382523.2元/年÷12个月×9个月）+（382523.2元/年÷12个月÷2×3个月）]。综上，本院确定被告2019年度应付租金总额为421016.4元（300726元+120290.4元）；被告2020年度应付租金总额为334707.8元。关于欠付租金金额的确定以及利息计算。在债务人对同一债权人负有数笔种类相同、均已到期、均无担保的债务时，除有特别约定，债务人的给付应当优先抵充债务负担较重的债务；除主债务外还有利息需要清偿的，除有特别约定，债务人的给付应当优先抵充利息。本案中，被告莱恩幼儿园未向原告刘英完全支付2019年度与2020年度的房屋租金，欠付部分均已超过约定的支付期限，均未提供担保，其中2019年度的欠付租金到期时间更早，逾期利息负担更重，故被告2019年4月4日支付的250000元、2020年3月27日支付的300000元均应当优先抵充2019年度的欠付租金与逾期利息。另，原告所主张逾期利息实为租赁合同内约定的违约金，但该违约金约定明显畸高，故本院酌定逾期利息按原告起诉时一年期贷款市场报价利率进行计算，即以3.85%为标准。据此，被告2019年度与2020年度欠付租金各段逾期利息及抵充情况计算如下：2019年3月31日至2019年4月3日的逾期利息为177.63元（421016.4元×3.85%÷365天×4天），故被告2019年4月4日支付的250000元应先抵充177.63元的逾期利息，再抵充2019年度欠付的421016.4元租金，抵充后2019年度仍欠租金171194.03元（177.63元+421016.4元-250000元）；2019年4月4日至2020年3月26日的逾期利息为6464.57元（171194.03元×3.85%÷365天×358天），故被告2020年3月27日支付的300000元应先抵充6464.57元的逾期利息，再抵充2019年度仍欠付的171194.03元租金，抵充后结余122341.4元（300000元-6464.57元-171194.03元），结余款项用于抵充2020年度租金，抵充后2020年度仍欠租金212366.4元（334707.8元-122341.4元）；2020年3月31日-2020年7月8日的逾期利息为2744.38元（260181.8元×3.85%÷365天×100天），故被告2020年7月9日支付的100000元应先充抵2744.38元的逾期利息，再充抵2020年度仍欠付的212366.4元租金，抵充后2020年度尚欠租金115110.78元（2744.38元+212366.4元-100000元）；2020年7月9日之后的逾期利息，按年利率3.85%，以欠付租金115110.78元为基数从2020年7月9日起计算至实际清偿之日止。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十条、第二十一条、第二十六条，判决如下：一、限被告长沙市岳麓区莱恩幼儿园于本判决生效之日起十日内向原告刘英支付租金115110.78元；二、限被告长沙市岳麓区莱恩幼儿园于本判决生效之日起十日内向原告刘英支付逾期利息（按年利率3.85%，以欠付租金115110.78元为基数，从2020年7月9日起计算至实际清偿之日止）；三、驳回原告刘英其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3856元，由原告刘英负担1928元，被告长沙市岳麓区莱恩幼儿园负担1928元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  蒋高伟二〇二一年二月二十四日法官助理文宥妍书记员刘洋乐