浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)浙01民终1318号上诉人（原审被告）楼灿江，男，1974年9月7日出生，汉族，住杭州市富阳区。委托代理人张从明，女，1973年5月29日出生，汉族，住杭州市富阳区，系上诉人楼灿江妻子。被上诉人（原审原告）浙ＸＸ艺生物科技股份有限公司，住所地杭州市萧山区楼塔镇大同三村（大同坞）。法定代表人卢继芳，总经理。委托代理人冯霄飞，浙江展博律师事务所律师。上诉人楼灿江因与被上诉人浙ＸＸ艺生物科技股份有限公司（以下简称华艺公司）返还原物纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2017）浙0109民初18342号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月31日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审判决认定事实如下：2015年10月1日，杭州翔茂石业有限公司（以下简称翔茂公司）与楼灿江签订《房屋租用协议》一份，约定翔茂公司将其所有的位于萧山区店面房屋5间出租给楼灿江，租期一年，从2015年10月1日至2016年9月30日止，租金每年每间为7200元，合计36000元，一年一付，先付后用，如未按时付款，翔茂公司有权终止协议并收回房屋；还约定房屋装修需经翔茂公司同意，租赁期满后，楼灿江拆卸时应保证房屋原样，装修费用由楼灿江自负等内容。后因翔茂公司未在法院指定的日期前履行法律文书确定的义务，原审法院依法在司法拍卖网络平台上公开拍卖了翔茂公司所有的位杭州市萧山区村，总建筑面积47094.35平方米的房屋、室内装修、地上附属物、集体土地地上附属物、面积77962.47平方米的国有土地使用权。2017年1月15日，竞买人华艺公司等七家单位按份共有以53800000元最高价买受。同年3月9日，原审法院作出（2014）杭萧执民字第7341号之三执行裁定书，裁定“被执行人杭州翔茂石业有限公司所有的位于杭州市萧山区，总建筑面积47094.35平方米的房屋、室内装修、地上附属物、集体土地地上附属物、面积77962.47平方米的国有土地使用权归买受人浙ＸＸ艺生物科技股份有限公司、杭州艺能生物科技有限公司、杭州华艺实业有限公司、杭州润森化妆品包装有限公司、杭州华申包装有限公司、杭州金迪纺织工艺品有限公司、浙ＸＸ艺生物科技股份有限公司按份享有（其中浙ＸＸ艺生物科技股份有限公司占21.17%、杭州艺能生物科技有限公司8.44%、杭州华艺实业有限公司19.97%、杭州润森化妆品包装有限公司23.85%、杭州华申包装有限公司14.96%、杭州金迪纺织工艺品有限公司9.09%、浙ＸＸ艺生物科技股份有限公司2.52%）；所有权自本裁定送达买受人时起转移”等内容。按照华艺公司等七家单位的联合参拍协议书约定，案涉楼灿江所租用的位于萧山区产系分配给华艺公司所有，后华艺公司持上述执行裁定书到房地产管理部门办理产权过户手续，并依法取得了浙（2017）萧山区不动产权第0082126号不动产权证，成为案涉房产的所有权人。现经华艺公司多次通知催告要求腾房，但楼灿江至今仍未腾退并返还房屋。华艺公司于2017年11月诉至原审法院，请求判令：1、楼灿江立即返还华艺公司坐落于萧山区屋；2、楼灿江赔偿华艺公司自2017年1月16日起至实际腾房之日止按每月3000元标准计算的房屋占有损失。一审庭审中，因案涉房屋自2017年1月16日至2017年9月30日期间的租金支付尚存争议，故华艺公司变更第2项诉讼请求为：华艺公司赔偿楼灿江自2017年10月1日起至实际腾房之日止按每月3000元标准计算的房屋占有损失。另查明，楼灿江实际承租案涉房屋的租期现已届满，楼灿江目前仍实际占有案涉房屋，且自2017年10月1日起未支付房屋占有使用费。还查明，华艺公司于2017年10月25日起对案涉房屋采取停电措施。原审法院认为：华艺公司通过司法拍卖网络平台竞得包括案涉房屋在内的房产，并持原审法院执行裁定书到房地产管理部门办理了相应的不动产权证，即成为案涉房屋的所有权人，对案涉房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。楼灿江作为案涉房屋的承租人，其向原房屋所有权人翔茂公司租用案涉房屋的租期已经届满，且其也未与现房屋所有权人华艺公司另行签订租赁合同或支付相应的占有使用费，故楼灿江在接到华艺公司的腾房通知后，应当及时腾退案涉房屋并返还华艺公司。现楼灿江在无所有权和占有权的情况下非法占有案涉房屋，已经违反了法律规定，应当承担相应的民事责任。关于华艺公司主张的自2017年10月1日起的房屋侵占损失，系其房屋被楼灿江非法占有而产生的直接损失或可得利益，华艺公司依照案涉房屋之前的月租金标准主张损失本属合理，但考虑到现华艺公司已实际对案涉房屋采取停电措施，客观上对楼灿江占有使用房屋造成了一定影响，故原审法院对华艺公司主张的损失酌情予以支持。楼灿江经原审法院传票传唤，无正当理由未到庭，原审法院依据查明的事实依法缺席判决。据此，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十四条、第三十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、楼灿江于判决生效之日起十日内将占有的属于浙ＸＸ艺生物科技股份有限公司所有的坐落于萧山区屋（不动产权证号为浙（2017）萧山区不动产权第0082126号）腾退，并将该房屋返还浙ＸＸ艺生物科技股份有限公司；二、楼灿江于判决生效之日起十日内赔偿浙ＸＸ艺生物科技股份有限公司自2017年10月1日起至实际腾退完毕之日止按每月2100元的标准计算的房屋占有使用费；三、驳回浙ＸＸ艺生物科技股份有限公司的其余诉讼请求。如楼灿江未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5890元，减半收取2945元，由浙ＸＸ艺生物科技股份有限公司负担14元，由楼灿江负担2931元。浙ＸＸ艺生物科技股份有限公司于判决生效之日起十五日内向原审法院申请退费；楼灿江于判决生效之日起七日内，向原审法院交纳应负担的诉讼费。宣判后，楼灿江不服，向本院提起上诉称：一、上诉人租用翔茂公司的5间店面屋已有15年时间，花费装潢费用20万元，属于上诉人的私有财产，装潢费用20万元不属于翔茂公司的房屋财产，被上诉人经拍卖取得了属于上诉人的装潢私有财产于法无据，上诉人要求被上诉人五折赔偿，折价10万元赔偿上诉人。且被上诉人断了房屋的用电，给上诉人造成很多不便。二、所有费用是被上诉人不赔所致，均由被上诉人承担。三、上诉人与翔茂公司的房屋租用协议上没有公章，系笔误所致。四、2017年10月1日起，按每月2100元的标准计算的房屋占有使用费，一审案件受理费2945元以及上诉费均由被上诉人承担。被上诉人华艺公司答辩称：上诉人表示愿意腾退房屋也承认占有房屋，所提赔偿要求没有依据。上诉人自认对涉案房屋有15年使用时间，每年与翔茂公司一签，也明确约定了如有装修需要拆除等内容。被上诉人通过法院拍卖得到涉案房屋后，上诉人的租赁协议也是如此约定的。上诉人的租赁合同签到2016年9月，之后没有签订新的合同，也没有继续缴费的收据。被上诉人买下涉案房屋后亦没有收过任何费用，被上诉人在2017年10月后要求上诉人搬离涉案房屋，上诉人仍不愿搬离。本案一审中被上诉人要求楼灿江每月支付3000元费用，后一审判决2100元，但被上诉人认为断电是合理的自我救济权利，上诉人本就没有权利占据房屋，上诉人占有房屋的使用价值上的减少与被上诉人方的损失是不能等同的。上诉人上诉请求中所谓的相关费用包括诉讼费的承担不应该由被上诉人承担。上诉人后来自己拉了电，导致被上诉人没有办法采取措施让其腾房。与本案类似的案件有六件，有三件已经申请执行了，说明该三件案件当事人已经服判，上诉人对本案提起上诉是为了拖延时间，因为涉案房屋旁边有房子在拆迁，但这本身与本案房屋是不相关的，不可能对上诉人按拆迁政策处理。上诉人楼灿江与被上诉人华艺公司在二审期间均未向本院提交新证据。本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。本院认为，本案中，被上诉人通过司法拍卖网络平台并经办理产权过户手续成为了涉案房产的所有权人，依法享有对涉案房产的占有、使用、收益、处分权利。上诉人虽与涉案房产原所有权人翔茂公司签有房屋租用协议，但租期已届满，上诉人未与被上诉人就继续承租使用该房屋另行签订相关协议，亦未能举证证明其支付过被上诉人房屋占有使用费，就其占有涉案房屋行为未能提供合法依据，故原审法院判决上诉人腾退、返还涉案房屋，并根据被上诉人已实际对涉案房屋采取停电措施等情形，酌情判定上诉人支付每月2100元的房屋占有使用费，并无不当。关于上诉人主张的被上诉人应赔偿其装潢费用。上诉人与涉案房产原所有权人翔茂公司所签房屋租用协议中已作出装修费用由上诉人自负的约定，上诉人这一主张缺乏有效依据，故本院不予支持。综上，上诉人楼灿江的上诉请求依据不足，本院不予支持，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，但一审案件受理费计算有误，本院予以更正，故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）、（二）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费80元，减半收取40元，由浙ＸＸ艺生物科技股份有限公司负担12元，由楼灿江负担28元。二审案件受理费168元，由楼灿江负担，并于本判决生效之日起十五日内联系本院办理退费。本判决为终审判决。审判长  张巧薇审判员  余江中审判员  石清荣二〇一八年四月二十六日书记员  翟羽佳