汉中市汉台区人民法院民 事 判 决 书(2018)陕0702民初80号原告：陕西金泰恒业汉中置业有限公司，住所地陕西省汉中市汉台区虎桥西路桃源新城小区。法定代表人:马亚鹏，该公司总经理。委托诉讼代理人：祁厚玉，陕西永嘉信律师事务所律师。委托诉讼代理人：李建博，陕西永嘉信律师事务所律师。被告：赵刚，男，汉族，生于1978年1月8日，住西安市未央区。第三人：中国农业银行股份有限公司汉中分行，住所地汉中市汉��区石灰巷22号。法定代表人：赵超，该分行行长。委托诉讼代理人：吕晶，该分行职员。原告陕西金泰恒业汉中置业有限公司（以下简称金泰置业）与被告赵刚、第三人中国农业银行股份有限公司汉中分行（以下简称农行汉中分行）商品房预售合同纠纷一案。本院受理后，依法组成合议庭，于2018年4月20日公开开庭审理了本案。金泰置业委托诉讼代理人李建博，第三人农行汉中分行委托诉讼代理人吕晶到庭参加了诉讼；被告赵刚经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告金泰置业向本院提出以下诉讼请求：1、判令解除原、被告2013年7月21日签订的《商品房预售合同》；2、判令被告配合原告办理该《商品房预售合同》的备案登记撤销手续并支付逾期配合办理撤销备案登记手续的违约金（违约金以购房款354738元为基数，每日按0.05%，自合同解除之日起第八日计算至合同备案登记撤销手续办理完毕之日）；3、判令被告向原告支付垫付的借款本金、利息、复利、罚息共计260520.07元以及原告垫付款项后产生的利息损失6523.78元（利息损失暂从原告垫付之日计算至2017年12月31日，主张至被告实际清偿垫付款之日止）；4、判令被告向原告支付违约金35473.8元、房屋折旧费94005.37元（折旧费暂从2013年7月22日计算至2017年12月21日，主张至合同备案登记撤销手续办理完毕之日）；5、判令原告以上主张款项从被告已付房款中抵扣，不足抵扣部分，被告向原告另行支付；6、依法判令由被告承担本案诉讼费。事实与理由：原、被告于2013年7月21日签订了《商品房预售合同》，由被告购买原告���发的“金泰滨江花城”1号楼0403室房屋，房屋建筑面积92.93平方米，总价款354738元，被告首期支付了房屋价款的32.3%，剩余房款240000元由被告向第三人农行汉中分行办理银行按揭贷款，原告为借款提供阶段性连带责任保证。合同履行过程中，因被告多次出现逾期还款，农行汉中分行从原告保证金账户中扣划了款项代偿被告的逾期还款。原告作为借款的保证人，承担合同约定的保证义务。然，被告至今未按合同约定偿还原告因履行担保义务为其垫付的款项260520.07元。被告拒不履行还款义务的行为已违反了合同约定，给原告造成经济损失。原告为维护自身合法权益，遂起诉至法院。被告赵刚未到庭参加诉讼亦未做答辩。第三人农行汉中分行述称，1、原告陈述的属实，对���告提起的诉讼请求没有异议；2、被告所购商品房已办理预售抵押登记，答辩人为抵押权人；3、答辩人在本案中没有独立的诉讼请求。原告金泰置业为证明其主张，向本院提交了以下几组证据：1、原告公司营业执照复印件、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件，被告赵刚身份证复印件，证明：原、被告身份信息及主体资格；2、合同编号为YS0056576、房屋代码为170251的《商品房预售合同》（含五个附件），证明：（1）、原被告双方签订《商品房预售合同》不违反法律强制性规定，合法有效；（2）、被告未按期履行还款义务，原告履行代为还贷的担保责任，则被告应当按照合同约定承担违约责任；（3）按照《商品房预售合同》附件五《补充协议》的相关规定，原告履行担保责任代为清偿按揭贷款后，被告仍不还款的，视���违约，原告有权通知解除《商品房预售合同》，被告支付违约金，并协助原告办理撤销备案登记手续，并支付相应的违约金；3、《提前收回贷款通知书》、《农行保证金扣款明细》、《个人贷款结清明细》，证明：（1）、根据《商品房预售合同》的约定，原告履行担保责任后，被告应当向原告偿还全部垫付的款项260520.07元的事实；（2）、被告逾期向原告偿还垫付款已违约，被告应当按照合同约定承担总房款10%的违约金及每月0.5%的折旧费（折旧费计算至房屋撤销备案手续办理完毕之日止）；（3）、应当从被告已付房款中扣抵以上费用，不足部分由被告向原告继续承担支付责任；4、《还款通知》、邮寄记录、《合同解除及腾房通知》，证明：（1）、原告向被告送达《还款通知》及《解除合同及腾房通知》的事实，虽然《还款通知》及《解除合同及腾房通知》被被告拒收而退回，但根据双方《商品房预售合同》附件五《补充协议》第十条、第十一条的约定，原告向被告在合同载明的地址邮寄送达书面通知，自邮件发出之日起10日内视为送达。所以原、被告之间的商品房预售合同自2017年12月11日寄出解除合同通知的第10日（2017年12月21日）解除；（2）、根据《商品房预售合同》附件五《补充协议》第十三条的规定，买受人在合同解除后七日内未配合出卖人办理撤销备案手续的，每逾期一日，应当承担全部购房款万分之五的违约金。原告金泰置业提交的以上证据，经当庭询问并质证，第三人农行汉中分行对其真实性和证明目的没有异议。被告赵刚未提交证据材料。第三人农行汉中分行向本院提交《个人购房担保借款合同》（附特别条款）一份，证明：被告赵刚在农行汉中分行办理了金额为24万元的按揭贷款合同，贷款期限240个月，原告为该笔贷款提供阶段性连带保证责任，贷款后，赵刚未按合同约定履行还款义务，由原告履行担保责任的事实。《个人购房担保借款合同》经当庭询问、质证，原告对该合同的真实性没有异议。本院对原告金泰置业及第三人农行汉中分行提交的证据的真实性予以确认，并在卷佐证。根据当事人的陈述和经确认的证据，本院查明以下案件事实：2013年7月21日，原告金泰置业与被告赵刚双方签订合同编号为YS0056576、房屋代码为170251的《商品房预售合同》一份，合同约定：被告赵刚购买原告开发的位于汉中市汉台区“金泰滨江花城”1号楼0403室房屋，房屋建筑面积92.93平方米，房屋总价款354738��，房屋竣工日期为2013年10月28日，房屋交付期限为2014年8月30日。关于付款方式，合同第六条第3项约定：“买受人于2012年9月23日支付定金1万元，并于2013年7月21日支付首付款114738元，剩余购房款24万元办理银行按揭”；关于买受人逾期付款的违约责任，合同第八条第1款第1项约定：“逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；”该条第1款第2项约定：“逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金”。《商品房预售合同》有五个附件，其中合同的附件五为《补充协议》，该补充协议第二条第4项约定：“出卖人担保期内，若因出卖人履行保证责任替买受人偿还银行借款后，买受人应在接到出卖人要求还款通知7日内向出卖人支付全部垫付款。逾期不支付的，出卖人有权解除合同，买受人应在接到出卖人要求腾房的书面通知后七日内腾空所住房屋并交付出卖人……”；补充协议第十三条关于合同的解除问题约定：“无论何种原因致使双方解除、终止本合同的，买受人应当在导致解除、终止合同情况发生之日起七日内，按照国家及地方相关法律、法规办理完毕《商品房买卖合同》撤销备案登记手续或提供完整的办理撤销备案登记的相关文件和提供必要的配合。若买受人在前述期限内未能配合出卖人办理相关解除手续的，每逾期一日，还应支付相当于全部购房款万分之五的违约金”。除此之外，原、被及第三人农行汉中分行就按揭贷款事项签订《个人购房担保借款合同》（附特别条款）一份，合同及特别条款约定：农行汉中分行为被告赵刚提供金额为24万元的按揭贷款，贷款期限240个月，原告自愿为该笔贷款提供阶段性连带保证责任。上述《商品房预售合同》及包括有附件五《补充协议》签订后，被告按照合同约定向原告支付了首期房屋价款的32.3%，共计114738元，剩余房款24万元由被告向本案第三人农行汉中分行办理银行按揭贷款向原告支付。合同履行过程中，因被告多次出现逾期还款，第三人农行汉中分行从原告保证金账户中扣划了款项代偿被告的逾期还款。原告作为借款的保证人，承担了合同约定的保证义务，于2017年9月8日向第三人农行汉中分行结清了被告24万元贷款项下的全部借款本息，其中垫付本金216028.50元，利息、罚息、复利共计44491.57元，本息合计260520.07元。然，被告至今未按合同约定偿还原告因履行担保义务为其垫付的款项260520.07元。原告按照与被告签订《商品房预售合同》时所预留电话及住址，于2017年11月17日通过顺风快递给被告发出《还款通知》，要求其支付垫付的银行贷款及利息，并于2017年12月11日通过顺风快递给被告发出《合同解除及腾房通知》，要求解除双方签订的《商品房预售合同》，支付原告垫支的银行按揭贷款及利息，并协助原告办理《商品房预售合同》备案登记撤销手续，但上述通知未能被被告收取，原告遂诉至本院。本院认为，合同��事人应当按照约定全面履行合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人可以在合同中约定一方违约时根据违约情况支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失的计算方法。本案原、被告及第三人签订的《商品房预售合同》（含《补充协议》）、《特别条款》系当事人真实意思表示，且不违反国家法律、法规的强制性规定，合同合法有效。因被告逾期未能按照合同约定向第三人农行汉中分行清偿按揭贷款本息，致使原告在第三人农行汉中分行从其保证金账户中扣划款项代偿被告的逾期还款的情况下，原告承担了担保责任，向第三人农行汉中分行清偿了被告全部按揭贷款的本金216028.50元，利息、罚息、复利共计44491.57元，本息合计260520.07元，被告的行为已构成违约。依照《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第三十一条的规定，原告金泰置业承担保证责任后，有权向被告赵刚追偿，故原告起诉要求赵刚支付因履行保证责任而给其垫付的按揭贷款本息260520.07元的诉讼请求本院依法予以支持；因赵刚怠于向农行汉中分行清偿贷款，致使原告履行保证责任向农行汉中分行清偿了赵刚下欠的全部贷款，给原告造成一定的经济损失，现原告起诉要求被告自2017年9月8日向农行汉中分行结清借款本息之日起，向其支付260520.07元的资金利息至该款项全部清偿之日至，符合合同约定及法律规定，但原告要求按照同期贷款的双倍利率向其赔偿利息损失，缺乏合同和法律依据。本院认为，该利息损失可以酌定由赵刚自2017年9月8日起，以260520.07元为基数，按照同期人民银行规定的贷款基准利率向原告支付资金占用期间的利息至该款项实际清偿之日止；关于合同解除，根据双方《商品房预售合同》附件五《补充协议》第二条第4项、第十三条的约定，赵刚逾期未能向农行汉中分行清偿按揭贷款本息，在原告承担保证责任后，赵刚也未能向原告支付该垫支的款项，且自交房期限届满至今一直不领受房屋，赵刚的行为已违反上述合同约定，已构成违约，原告已按照双方约定的条件向赵刚送达了书面的《合同解除及腾房通知》。现原告起诉要求解除与赵刚签订的《商品房预售合同》，本院认为，原告要求解除合同的诉讼请求符合合同约定和法律规定，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条之规定，解除合同的条件成就,且第三人农行汉中分行对合同的解除没有异议，在本案中也未提出独立的诉讼请求，本院对该项诉讼请求依法予以支持；《商品房预售合同》解除后，依照上述合同法第九十七条之规定，由赵刚自合同解除后三十日内协助配合原告办理合同编号为YS0056576、房屋代码为170251的《商品房预售合同》的备案登记撤销手续，或向原告提供完整的办理撤销备案登记的相关文件。因双方就办理《商品房买卖合同》的撤销备案登记手续还约定有违约责任，故原告起诉要求赵刚若买受人在前述期限内未能配合出卖人办理相关解除手续的，还应支付违约金的诉讼请求符合合同约定，但双方对此违约金约定的标准约定为“每逾期一日，还应支付相当于全部购房款万分之五”显然超过法律规定标准，本院对该违约金损失依法予以调整，酌定以购房款354738元为基数，至赵刚自合同解除后三十日内协助配合原告办理合同编号为YS0056576、房屋代码为170251的《商品房预售合同》的备案登记撤销手续期限届满之日起，按照同期人民银行贷款基准利率向原告支付违约金至备案登记手续撤销手续办理完毕之日止。关于合同解除的违约金，双方在《商品房预售合同》附件五《补充协议》第二条第4项进行了约定，“出卖人对买受人已付房款扣除违约金（总房款的10%）”，原告起诉要求被告支付违约金35473.8元符合合同约定，也不违反法律规定，本院依法予以支持。关于原告起诉要求赵刚自2013年7月22日起向其支付房屋折旧费94005.57元，并支付该费用至备案登记手续撤销手续办理完毕之日止，本院认为原告该项请求缺乏合同依据以及房屋折旧费用产生的相应证据支持，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》意见第二条的规定，对原告该项诉讼请求本院不予支持。因《商品��预售合同》解除，原告也应当返还被告赵刚所交首付购房款114738元，该应退之款项可以冲抵应向原告支付、赔偿之款项。赵刚已经向第三人农行汉中分行清偿的按揭贷款本金及利息，因原告及农行汉中分行均未提交相应的票据，赵刚本人也未提交相应的证据材料，无法确认其已经清偿的按揭贷款具体数额，故本案对该部分款项不再作出处理，被告赵刚可另行主张权利。被告赵刚经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃答辩，应承担相应法律后果。综上，原告的诉讼请求本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第三项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告陕西金泰恒业汉中置业有限公司与被告赵刚签订的合同编号为YS0056576、房屋代码为170251的《商品房预售合同》；二、被告赵刚于判决生效二十日内向原告陕西金泰恒业汉中置业有限公司支付合同解除的违约金35473.80元；三、上述合同及协议解除后，由赵刚自合同解除后三十日内协助配合原告陕西金泰恒业汉中置业有限公司办理合同编号为YS0056576、房屋代码为170251的《商品房预售合同》的备案登记撤销手续，或向原告提供完整的办理撤销备案登记的相关文件，并以购房款354738元为基数，至赵刚自合同解除后三十日内协助配合原告办理合同��号为YS0056576、房屋代码为170251的《商品房预售合同》的备案登记撤销手续期限届满之日起，按照同期人民银行贷款基准利率向原告支付违约金至备案登记手续撤销手续办理完毕之日止；四、被告赵刚自判决生效二十日内支付原告陕西金泰恒业汉中置业有限公司垫付的借款本金、利息、复利及罚息260520.07元，并自2017年9月8日起，以260520.07元为基数，按照同期人民银行规定的贷款基准利率向原告陕西金泰恒业汉中置业有限公司支付260520.07元资金占用期间的利息至该款项实际清偿之日止；五、驳回原告陕西金泰恒业汉中置业有限公司的其他诉讼请求；六、原告陕西金泰恒业汉中置业有限公司于判决生效后二十日内返还被告赵刚交纳的购房款114738元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7348元，由被告赵刚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。审 判 长  冯汉军人民陪审员  熊妙娥人民陪审员  侯海成二〇一八年四月二十日书 记 员  赵 聪