甘肃省庆阳市西峰区人民法院民 事 判 决 书（2013）庆西民初字第2012号原告甘肃庆阳大世界商贸有限公司。被告李红颍。原告甘肃庆阳大世界商贸有限公司与被告李红颍租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员文晓慧适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人朱芳芳、刘福东，被告李红颍到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告甘肃庆阳大世界商贸有限公司诉称：2012年10月13日和2013年2月10日，被告分两次与我公司签订了两份《专柜经营合同》，分别租赁我国芳百盛大世界商业广场3楼女装区359号和2楼B区253号、254号专柜，经营《蝶莞夫人》和《千代百合》女装。合同签订后，被告没有按期交纳约定费用。2013年7月被告提出解除三楼柜台经营合同，并于同年7月31日自行撤柜，共欠租费、物业管理费28879.98元。二楼所欠的租金和管理费被告承诺在2013年9月20日前交清，否则自行撤场并承担一切责任与损失。同年9月22日被告未按期履行义务，我公司派员对被告经营的2楼专柜的商品和货架进行了封存，终止了其经营权利。被告现欠二楼租金及管理费19278.56元。现要求被告立即腾退占用我公司国贸百货商业楼二楼的经营场所，并要求被告支付拖欠我公司的柜台租费48158.54元（含物业管理费），并按逾期数额，每日承担8%的违约金。被告李红颍辩称：我与原告签订合同，以及欠费属实。但是三楼我是2013年7月15日撤柜的，租金不能算至7月31日。原告于9月22日对我的商品封存，租金应算至9月22日，不能算至9月30日。原告在管理上存在着大问题，导致我生意赔了近40万元。因为房租的问题，原告还将我打伤。我现在没有能力支付租金。经审理查明：原告于2012年10月13日与被告签订了一份《专柜经营合同》，合同约定：“甲方系位于甘肃省庆阳市西峰区西大街1号国芳百盛大世界商业广场商业楼的出租方，对该房产依法享有经营使用权及转租权；甲方同意在本商场三楼女装区359号为乙方提供面积为30.9平方米的经营场地，乙方的专柜名称为蝶莞夫人；合同有效期为12个月，自2012年10月1日起至2013年9月30日止；场地使用费标准120元／㎡·月，每月3708元，共计44496元／年。物业管理费标准为15元／㎡·月，每月463.50元，共计5562元。全年场地使用费及物业管理费共计50058元；场地使用费及物业管理费实行按年支付，乙方以现金的形式向甲方支付，租金及物业管理费支付的时间为合同签订日；为保证商品质量合格及售后服务的连续性，乙方同意向甲方交纳商品质量保证金5000元，此保证金于合同终止或乙方商品撤柜结清所有手续3个月后无息退还。期间如发生商品质量投诉你处理，所发生的费用甲方有权从质量保证金中予以支付，剩余部分无息退还乙方；为保证合同顺利履行，乙方同意向甲方交纳合同保证金5000元，此保证金于合同终止或乙方商品撤柜结清所有手续3个月后无息退还，期间如发生合同争议，所发生的费用甲方有权从其合同保证金中予以支付；乙方未按合同约定向甲方支付租金及其他费用或逾期占用甲方场地的，每逾期壹日乙方应按当月租金的8%向甲方支付逾期违约金。”2013年2月10日原、被告双方又签订了一份《专柜经营合同》，合同约定：“甲方系位于甘肃省庆阳市西峰区西大街1号国芳百盛大世界商业广场商业楼的出租方，对该房产依法享有经营使用权及转租权；甲方同意在本商场二楼B区253#254#号为乙方提供面积为61平方米的经营场地，乙方的专柜名称为千黛百合；合同有效期为9个月，自2013年1月1日起至2013年9月30日止；场地使用费标准125元／㎡·月，每月7625元，共计68625元／年。物业管理费标准为15元／㎡·月，每月915元，共计8235元。全年场地使用费及物业管理费共计76860元；场地使用费及物业管理费实行按年支付，乙方以现金的形式向甲方支付，租金及物业管理费支付的时间为合同签订日；乙方未按合同约定向甲方支付租金及其他费用或逾期占用甲方场地的，每逾期壹日乙方应按当月租金的8%向甲方支付逾期违约金。”合同签订后，被告未按期交纳约定费用。2013年7月，被告提出解除三楼柜台经营合同，并于同年7月31日自行撤柜，实际经营10个月，应交租赁费、物业管理费共计41715元，被告交纳的2000元现金，扣减营业款10835.02元，被告尚欠原告租赁费、物业管理费28879.98元。二楼租赁费、物业管理费共计76860元，被告交纳了10000元现金，扣减营业款47581.44元，尚欠原告租赁费、物业管理费19278.56元，在原告派员多次催要期间，被告承诺在2013年9月20日前交清，否则自行撤场并承担一切责任和损失，并写有保证书。同年9月22日，被告未按期履行义务，原告派员对被告经营的2楼专柜的商品和货架进行了封存，终止了其经营权利。嗣后，原告向法院提起诉讼。上述事实，有原、被告陈述，《专柜经营合同》两份，保证书一份等相关证据在卷佐证，予以确认。本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告甘肃庆阳大世界商贸有限公司与被告李红颍签订的两份《专柜经营合同》，系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律规定，故该合同合法有效。被告李红颍作为该专柜的实际承租使用、收益人，就应按照合同约定的期限支付租金及物业管理费，承担相应的民事责任。现原告要求被告支付拖欠的专柜的租金以及物业管理费的诉讼请求符合法律规定及合同约定，应予以支持。被告对共交付租赁费12000元，用营业款58416.46元扣减租赁费的事实无异议，予以确认。对被告交纳的保证金10000元，双方均无异议，予以确认。本案在审理期间，原告将被告承租的三楼专柜租费算至2013年7月30日，被告称其于2013年7月15日撤柜，租赁费应算至撤柜之日，但是未提供相关证据加以印证，故其抗辩理由不能成立。因此，被告承租的三楼专柜的租赁费期限应从2012年10月1日起至2013年7月30日止。原告于2013年9月22日对被告经营的二楼专柜的商品和货架进行了封存，终止了被告的经营权利，故二楼专柜租赁费期限应从2013年1月1日起至2013年9月21日止。原、被告双方签订的二楼《专柜经营合同》的经营期限已届满，原告要求被告立即腾退占用其国贸百货商业二楼的经营场所的诉讼请求，理由正当，予以支持。《合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。本案被告未按约定期限支付租金行为明显违约，应承担相应的违约责任，双方签订的租赁合同中虽然约定违约金，但双方约定的违约金明显过高，故对违约金应适当予以调整，应按当月租金和管理费的千分之一计算较为妥当。关于被告交纳的保证金，在签订的合同中明确约定保证金于合同终止无息退还，现原、被告双方签订的《专柜经营合同》的经营期限已届满，原告应按合同约定退还被告交纳的保证金。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款，第二百一十二条之规定，判决如下：一、被告李红颍腾退占用原告甘肃庆阳大世界商贸有限公司国贸百货商业楼二楼专柜的经营场所。二、被告李红颍支付拖欠原告甘肃庆阳大世界商贸有限公司国贸百货商业楼柜台租赁费、物业管理费共计45596.61元。三、被告李红颍从2013年1月1日起按当月租金和管理费计8540元的千分之一支付原告甘肃庆阳大世界商贸有限公司国贸百货商业楼二楼专柜的违约金至腾退专柜之日止，并从2012年10月1日起至2013年7月30日止按当月租金和管理费计4171.50元的千分之一支付原告甘肃庆阳大世界商贸有限公司国贸百货商业楼三楼专柜的违约金1268.14元。四、原告甘肃庆阳大世界商贸有限公司退还被告李红颍交纳的保证金10000元。上述给付内容限判决生效后十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1004元，由被告李红颍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于甘肃省庆阳市中级人民法院。审判员  文晓慧二〇一三年十二月二日书记员  王亚东