湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)鄂03民终149号上诉人（原审原告、反诉被告）：杜明金，男，汉族，1954年8月27日出生，原十堰市康吉达置业有限公司法定代表人，现住湖北省十堰市茅箭区。上诉人（原审原告、反诉被告）：董存芝（系杜明金之妻），汉族，1964年1月12日出生，无业，户籍所在地为湖北省十堰市茅箭区，现住湖北省十堰市茅箭区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：杜涛，男，汉族，1974年6月4日出生，人民警察，住湖北省十堰市茅箭区。委托诉讼代理人：房芳，湖北陵燕律师事务所律师。上诉人杜明金、董存芝因与被上诉人杜涛房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省十堰市茅箭区人民法院（2017）鄂0302民初3155号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月19日立案后，依法组成由审判员王广泉担任审判长并主审，审判员袁昆、审判员王宇鹏参加评议的合议庭，经过阅卷及询问调查当事人，合议庭认为案件基本事实清楚，决定不开庭审理。本案现已审理终结。杜明金、董存芝上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求，驳回被上诉人杜涛的反诉请求。事实和理由：1、上诉人与被上诉人签订的《职工选购住房协议书》损害了社会公共利益，违反了法律、行政法规的强制性规定，应属于无效协议；2、《职工选购住房协议书》是被上诉人杜涛与其兄杜昌满恶意串通签订的协议，上诉人不应为杜涛办理案涉房屋的产权证书；3、被上诉人杜涛应当返还案涉房屋，并赔偿从2001年9月18日起至今按照每月1000元标准计算的租金损失；4、一审判决结果错误，应当驳回被上诉人杜涛的反诉请求。杜涛未予书面答辩。杜明金、董存芝向一审法院起诉请求：1、判令解除十堰市康吉达物资贸易有限公司（以下简称康吉达物贸公司）和杜涛于2001年9月18日签订的《购房协议书》；2、判令杜涛返还位于十堰市××箭区××单元××室房屋给杜明金、董存芝；3、判令杜涛赔偿从2001年9月18日起至今按照每月1000元租金计算的损失；4、诉讼费由杜涛承担。杜涛向一审法院反诉请求：判令杜明金、董存芝协助杜涛办理十堰市××箭区××单元××室房产的过户手续，并承担诉讼费用。一审法院经审理查明：2001年9月18日，康吉达物贸公司（甲方）和杜涛（乙方）签订《职工选购住房协议书》。协议约定：甲方将本单位员工分配住房剩余的几套公开出售,其中坐落在十堰市××箭区××单元××室房屋以65000元卖给乙方,为三室二厅砖混结构,竣工日期为2001年8月30日。关于付款方式，协议第四条约定：分两次付款，首次付2万元，剩余房款等房产证半毕，一次付清。在该条款上还有括号，里面的内容为“签订本协议，即由乙方向甲方按总售价40%交纳预付款（金额未写明），房屋竣工甲方向乙方交房门钥匙，乙方向甲方交纳售房总价40%预付款，剩余20%等房屋产权证办好交付乙方时，乙方交清购房所剩款项。除20%以外的下余款，在十五日内不能一次性交清房款的，按公司规定交纳15%滞纳金。”。关于办理产权证，协议约定：甲方交付钥匙之日起，竣工后六个月内房屋产权证办理完毕交给乙方，超期办证按国家规定赔偿乙方的一切经济损失。协议还约定：甲方在办理房产证期间所需费用契税、工本费用、交易税乙方承担1000元，下余部分由甲方承担。协议签订后，杜涛当日支付房款2万元，康吉达物贸公司将房屋交给杜涛，杜涛装修后入住。此后，康吉达物贸公司未给杜涛办理产权证，杜涛亦未支付下余房款。另查明:杜明金、董存芝是康吉达物贸公司的股东。2006年，杜明金、董存芝申请注销了康吉达物贸公司，并承诺此后关于康吉达物贸公司的债权债务问题一律由杜明金、董存芝承担。因杜明金反映“杜昌满在审理原告十堰市凯盛房地产开发有限公司诉被告十堰市康吉达物资贸易有限公司商品房预售合同定金纠纷案期间，为其弟弟向被告十堰市康吉达物资贸易有限公司购买房屋”的问题（杜昌满和杜涛是兄弟关系），一审法院调查后，根据《人民法院审判纪律处分办法（试行）》第二十九条的规定，于2015年11月30日给予杜昌满警告处分。一审法院认为：法官在审判活动中应当遵守审判纪律，杜昌满在审判活动中，为其弟向康吉达物贸公司购买房屋，该行为违反审判纪律，应按照规定受到处理，但康吉达物贸公司和杜涛签订的《职工选购住房协议书》不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议有效。康吉达物贸公司注销后，杜明金、董存芝应根据承诺继受权利、承担债务。关于涉诉协议约定的付款方式，应认定是“分两次付款，首次付2万元，剩余房款等房产证半毕一次付清”。理由有以下几点：1、根据汉语表述习惯，括号内的内容通常是用于解释或补充，涉诉协议括号前的内容明确、具体，在此情况下，对协议的理解应以括号外的内容为准；2、括号内的付款方式约定的背景与本案实际情况不相符，该付款方式分三次，第一次是预付，第二次是在房屋竣工后支付，涉诉协议已明确说明房屋已于签订协议前竣工，没有必要适用此种付款方式；3、从协议履行看，括号内的方式是房屋竣工甲方向乙方交房门钥匙，乙方支付至房款的80%，而实际情况是杜涛支付了2万元房款，康吉达物贸公司即将房屋交给杜涛，该履行方式与括号内的约定方式不一致，恰好与括号外约定的付款方式相吻合。因此，杜明金、董存芝主张杜涛构成违约不能成立。法律规定，解除权行使期限届满，当事人不行使的，该权利消灭；法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭；对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。根据上述规定，即便协议约定的付款方式为交房时支付房价款的80%，杜涛的行为构成违约，杜明金、董存芝行使解除权也因超过合理期限而消灭。综上所述，杜明金、董存芝的诉讼请求不应支持。杜明金、董存芝没有为杜涛办理房屋产权证构成违约，杜涛主张杜明金、董存芝承担办理房屋产权证的违约责任应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十五条、第一百零七条参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，判决：一、杜明金、董存芝于判决生效后六十日内为杜涛办妥位于十堰市××箭区××单元××室房屋的产权证书；二、驳回杜明金、董存芝的诉讼请求。本诉案件受理费3520元、反诉案件受理费713元，合计4233元，由杜明金、董存芝负担。二审期间，双方均未提交新证据。经审理查明，一审判决认定的双方发生纠纷的原因、经过等基本事实属实。本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案中，杜明金二人于2016年3月4日向一审法院起诉请求解除双方于2001年9月18日签订的购房合同，理由是杜涛推脱不缴纳剩余房款和办证费用，构成了根本违约。根据法律规定，解除合同的前提是合同有效，从杜明金的请求分析其认可案涉合同为有效合同。但法律亦规定解除权应当在一定期限内行使，逾期不行使的，解除权消灭。杜明金二人在案涉合同签订履行15年后诉请解除合同不符合法律规定。一审判决后，杜明金二人又上诉主张案涉合同无效，但二人并未提交充分证据证明案涉合同符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形。即使杜明金主张的杜涛之兄杜昌满利用办案的机会，拟定合同条款并胁迫杜明金签订合同的情形存在，案涉合同也属于可变更、可撤销的合同，但撤销权的行使亦需符合一年除斥期间的规定，撤销签订履行15年后的案涉合同也没有法律依据。关于剩余房款的支付问题，可以另案解决。故杜明金二人的上诉请求及理由缺乏事实和法律依据。一审判决认定事实清楚，适用法律和处理结果无误，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3520元，由上诉人杜明金、董存芝负担。本判决为终审判决。审判长  王广泉审判员  袁 昆审判员  王宇鹏二〇一八年四月十日书记员  刘亚琼