辽宁省辽阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽10民终1456号上诉人（原审被告）：吴东滨，男，1969年8月1日出生，满族，住辽阳市宏伟区。委托诉讼代理人：李天新，辽阳市白塔区文圣法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：王立秋，女，1946年7月12日出生，汉族，住辽阳市白塔区。委托诉讼代理人：杜宇，辽宁冠信律师事务所律师。原审第三人：辽阳辽南房地产开发有限公司，住所地辽阳市文圣区长吉小区一栋。法定代表人：张凤才，该公司董事长。原审第三人：章宏文，男，1975年11月23日出生，汉族，户籍地辽阳市白塔区，现羁押于辽阳第一监狱。上诉人吴东滨因与被上诉人王立秋、原审第三人章宏文、辽阳辽南房地产开发有限公司（以下简称辽南公司）执行异议之诉一案，不服辽阳市白塔区人民法院（2020）辽1002民初3120号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月2日立案后，依法组成合议庭，依法进行了审理。本案现已审理终结。吴东滨上诉请求：一、依法撤销（2020)辽1002民初3120号民事判决书；二、依法驳回被上诉人王立秋原审诉讼请求；三、本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人王立秋所提供的现有证据未能形成完整的证据链条，不能证明其主张通过买卖方式取得案涉房屋的待证事实，无论是通过购买方式或抵顶方式取得涉案房屋，均不符合法律规定。被上诉人王立秋主张从案外人鸿飞公司出资购买了涉案房屋，但所提供的顶账协议等相关的证据材料并不能形成完整的证据链条，无法证明鸿飞公司是基于何种原因及何种证据取得案涉房屋，并没有案涉房屋开发公司辽南公司与鸿飞公司之间原审协议，无法证明鸿飞公司取得案涉房屋的依据，更没有各方之间基础顶账的原始合同、原始债权和债务如何计算的凭证以及债权债务如何抵顶等相关的原始基础证据，现有的证据不仅无法证明鸿飞公司顶账取得案涉房屋的合法性，同时被上诉人王立秋也未提供己经实际支付案涉房屋对价的合法有效的证据证明，就本案所提供的证据不能形成完整的证据链条，不能证明其提起诉讼主张内容。而且依据法律的规定，即使存在房屋顶账的情况下，也必须是第一手顶账人顶账取得房屋后再取得房屋的不动产权登记证书后才有权对外出售，而被上诉人王立秋所提供的证据不能证明其主张通过买卖方式取得案涉房屋的待证事实，且无论是通过购买方式或抵顶方式取得涉案房屋，均不符合法律规定。二、本案涉案房屋并未发生物权变更，被上诉人王立秋所提出的异议，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条所规定的情形，不享有排除执行的权利。不动产登记簿是法律规定的不动产物权登记机构管理的不动产物权登记档案。不动产物权的设立、变更、转让和消灭只有在记载于不动产登记簿之后，才具有了公示力和排他力。《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外”该条款的规定与原《物权法》第九条规定的内容一致、第二百一十四条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”该条款的规定与原《物权法》第十四条规定的内容一致、第二百二十一条“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。”该条款的规定与原《物权法》第二十条规定的内容一致。上述条款是关于依法应当登记的不动产物权的设立、变更、转让和消灭何时发生效力的规定。上述条款明确了除法律另有规定外，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，确立了不动产物权登记生效的原则。明确了不动产物权设立、变更、转让和消灭登记生效的时间，即“自记载于不动产登记簿时发生效力”，也就是说，不动产物权登记，自登记机构将不动产物权有关事项记载于不动产登记簿时，始告完成。根据物权公示原则的要求，不动产登记簿应当具有这样一些特征：一是统一性，一个登记区域内的不动产登记簿只能有一个，这样该区域内的不动产物权变动的各种情况才能准确地得到反映，物权交易的秩序才能良好建立；二是权威性，不动产登记簿是国家建立的档案簿册，其公信力以国家的行为为担保，并依此为不动产物权变动的可信性提供保障；三是持久性，不动产登记簿将由登记机构长期保存，以便于当事人和利害关系人的利益获得长期的保障；四是公开性，不动产登记簿不应是秘密档案，登记机构不但应当允许权利人和利害关系人查阅复制，而且还要为他们的查阅复制提供便利。本案中，案涉房屋并没有办理房屋所有权登记和房屋预告登记，在不动产登记机构没有备案登记，因此，本案房屋未依法发生物权变更。被上诉人王立秋虽然与第三人签订《商品房认购协议》，但该协议书并不是合法有效的买卖合同，双方之间没有签订正式的房屋买卖合同，而且被上诉人王立秋主张是向案外人购买涉案房屋，而并没有提供案外人如何取得案涉房屋的证据，现有证据不能形成完整的证据链条，不能证明其双方之间是真实的买卖关系，而且也没有提供支付购房款对价的证据，亦在被上诉人辽南公司取得预售许可证后，未办理商品房买卖合同网签备案，现案涉房屋被贵院查封，被上诉人王立秋主张涉案房屋归其所有的诉讼请求，依据不足。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条的规定。本案的案涉房屋己经取得预售许可证，在人民法院查封之前，未办理商品房买卖合同网签备案，其权利不能排除人民法院依据生效法律文书采取的强制执行措施，原审判决未能查明案件事实、判决错误。综上所述，望二审法院依法维护当事人的合法权益，依法支持上诉人的上诉请求，公正判决。王立秋辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。王立秋向一审法院起诉请求：2017年8月11日，原告与被告辽南公司签订《商品房认购协议书》购买位于辽阳市白塔区房屋。该房源系被告辽南公司抵账到辽阳鸿飞商品混凝土有限公司。当日，原告在辽阳鸿飞商品混凝土有限公司处购得此房，原告与辽阳鸿飞商品混凝土有限公司到被告辽南公司处签订《商品房认购协议书》并开具收款收据购房款54075.00元，并于2018年3月装修入住至今，且原告并无其他住房。2019年4月28日，辽阳市白塔区人民法院以被告章宏文与被告吴东滨之间有借贷纠纷，被告辽南公司为章宏文借款进行了担保为由作出（2018)辽1002民初1380号民事裁定书，将案涉房屋予以查封。原告王立秋对此不服提出执行异议，辽阳市白塔区人民法院于2020年9月29日作出（2020)辽1002执异135号执行裁定书驳回了原告王立秋的执行异议。根据法律规定，原告提供的证据可以确认辽阳市白塔区人民法院是不得对案涉房屋进行查封。故诉至法院，一、请求撤销辽阳市白塔区人民法院（2018)辽1002民初1380号民事裁定书及辽阳市白塔区人民法院（2020)辽1002执异135号执行裁定，即解除对被告辽南公司开发的辽阳市白塔区文圣路玉带家园338号楼1单元16层西户37号面积为120.15平方米的房屋的查封执行该房屋；二、请求确认位于辽阳市白塔区.15平方米的房屋归原告所有。被告吴东滨一审辩称：案涉房屋是在作为执行依据的（2018）辽1002民初1380号民事案件诉讼过程中，被告申请法院对案件中辽南公司开发建设的玉带家园小区内仍然登记在辽南公司名下的房产信息进行了调查取证，被告通过法院从当时的房产部门调取的房源信息，于2018年7月2日提出了财产保全申请，对房产部门记录登记在辽南公司名下的包括案涉房屋在内的多套房屋进行了查封。在法院作出保全裁定书并送至辽南公司后，辽南公司仅就被保全查封的336栋4#和338栋2#房屋申请变更了保全标的物，对于包括案涉房屋在内的其余被采取保全措施的房屋并没有提出任何异议。原告主张以顶账方式取得涉案房屋，其向法院提供的证据并不能形成完整的证据链条，不能证明原告达成顶账协议的原始合同，无法证明是如何通过顶账方式取得涉案房屋，同时原告也未提供顶账协议中所涉的案外当事人就合同中的权利义务如何实际履行以及最终对账结算的协议内容，因此不能证明原告主张顶账房屋取得的原始凭据。被告辽南公司、章宏文一审辩称：房屋归王立秋是合理合法的，我们出的证据也是合理合法的。白塔法院查封23套房，已经让中院驳回了，查封了4套网点。吴东滨在民间借贷案件中提供的房源信息是不准确的，如果原告不给钱我们不能给他们钥匙进去居住，就是有些手续不完善。一审法院认定事实：2017年，辽阳鸿飞商品混凝土有限公司通过易货形式获得顶账房源并出售，其中包括本案所涉辽阳市白塔区.15平方米的房屋。2017年8月11日，原告经其女婿介绍，通过辽阳鸿飞商品混凝土有限公司销售人员邸宝柱购买案涉房屋，向邸宝柱支付购房款425000元。在当日，原告与被告辽南公司按照顶账价格540675元签订《商品房认购协议书》，并由被告辽南公司出具540675元的收款收据。2018年3月30日，原告交纳装修保证金、一年物业费、装修垃圾清运费、煤气进户费、两年取暖费、装修期间电梯磨损费、电梯费，办理入户手续领取钥匙。装修后原告入住房屋至今。原告在辽阳市不动产登记中心无其他住房登记。被告吴东滨与被告辽南公司、章宏文在人民法院有民间借贷纠纷案件，辽阳市白塔区人民法院在执行2019年4月28日作出的（2018）辽1002民初1380号诉讼保全民事裁定书中查封本案案涉房屋。该民间借贷纠纷案件，经辽阳市中级人民法院作出（2019）辽10民终1708号民事判决书，已经发生法律效力并申请执行。原告王立秋对案涉房屋的查封、执行提出执行异议，辽阳市白塔区人民法院于2020年9月22日作出（2020）辽1002执异135号执行裁定书，驳回异议人王立秋的异议请求。送达后，原告不服提起本案诉讼。一审法院认为：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，企业之间房屋顶账的易货方式系债权，而原告购买顶账房屋的行为产生了物权变更，在发生物权变更时，法院尚未查封，原告王立秋因购买抵账房屋与被告辽南公司签订《商品房认购协议书》不违反法律规定，应为有效。在法院查封前原告已经履行全部义务，全额付款并占有、使用案涉房屋，原告主张确认案涉房屋归其所有的请求，符合法律规定，予以支持。案涉房屋的买卖没有签订制式合同出具正式不动产发票非原告主观故意，且在可查范围内名下无其他住房，其权利能排除人民法院依据生效法律文书采取的查封及强制执行措施，故原告主张解除查封、终止执行的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第二条之规定，判决：一、解除对辽阳辽南房地产开发有限公司开发的辽阳市白塔区文圣路玉带家园338号楼1单元16层西户37号面积为120.15平方米房屋的查封；二、不得执行辽阳市白塔区文圣路玉带家园338号楼1单元16层西户37号面积为120.15平方米的房屋；三、辽阳市白塔区文圣路玉带家园338号楼1单元16层西户37号面积为120.15平方米的房屋归王立秋所有。案件受理费6707元，由吴东滨负担。本院二审期间，上诉人吴东滨提交新证据：1、住房城乡建设部工商总局关于印发《商品房买卖合同示范文本》的通知，证明2014年4月9日发文执行商品房买卖合同预售示范文本（GF-2014-0171）、商品房买卖合同（现售）示范文本（GF-2014-0172），原商品房买卖合同示范文本（GF-2000-0171）同时废止，证明上诉人与辽南公司所签订的合同并不是示范文本合同，不是合法有效合同；2、辽市住建发【2015】141号文件关于运行辽阳市商品房网签备案系统的通知，证明辽阳市商品房网签备案系统于2015年8月中旬上线，9月1日正式运行；3、刘丽阳、陈国玲、戚喆嫔、罗中堂、刘晓琳执行异议案件一审庭审笔录，证明辽南公司在关联执行异议案件中自认四户网点是借款抵押给案外人，并办理了网签备案手续，上诉人的房屋买卖合同在能够办理网签时没有办理网签备案；4、胡桐赫等人执行异议书三份，证明执行异议人提供商品房买卖合同预售编号为（GF-2014-0171），证明2017年至2018年之间辽南公司能够为案涉房屋所在的小区房屋办理网签备案合同，而上诉人没有办理网签；5、执行异议申请书一份，证明辽南公司于2021年7月26日以四户网点已经出售给他人并办理网签为由提出执行异议，与原庭审陈述的相矛盾。被上诉人王立秋发表质证意见：对1，该份通知仅是就商品房买卖合同文本更新的内容，本案案涉的被上诉人的买卖合同并没有无效事由，故该份证据上诉人的证明目的不能成立；对2、该通知仅是对网签系统上线时间的通知，并非法律的强制性规定；对3、4、5，与本案被上诉人无关联性，且该三组证据能够证明无法办理房屋产权登记非因被上诉人原因导致。章宏文、辽阳辽南房地产开发有限公司发表质证意见：有异议，对1、2，都不是强制性的；对3，四户网点都是抵押，不是买卖，刘维华是第一担保人；4、网签的真实性无异议，当事人要求网签我们就进行了网签；5、对真实性无异议，因为曾经查封给解封了，现在又给查封是错误的。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：涉案房屋是辽阳鸿飞商品混凝土有限公司通过易货形式获得顶账房源并出售，2017年8月11日，王立秋从辽阳鸿飞商品混凝土有限公司销售人员邸宝柱购买案涉房屋，向邸宝柱支付购房款425000元。在当日，王立秋与辽阳辽南房地产开发有限公司按照顶账价格540675元签订《商品房认购协议书》，并由辽阳辽南房地产开发有限公司出具540675元的收款收据。2018年3月30日，王立秋交纳装修保证金、一年物业费、装修垃圾清运费、煤气进户费、两年取暖费、装修期间电梯磨损费、电梯费，办理入户手续领取钥匙。装修后入住房屋至今。本案中，王立秋购买顶账房屋时，法院尚未查封涉案房屋。王立秋因购买抵账房屋与辽阳辽南房地产开发有限公司签订《商品房认购协议书》不违反法律规定，应为有效。在法院查封前王立秋已经履行全部义务，全额付款并占有、使用案涉房屋。虽然涉案房屋的买卖没有签订制式合同、出具正式不动产发票，但不能证明是王立秋的原因造成的，且王立秋在可查范围内名下无其他住房，其权利能排除人民法院依据生效法律文书采取的查封及强制执行措施，故一审法院支持王立秋的诉讼请求并无不当。上诉人二审提交的证据不能证明其主张，本院不予支持。综上所述，上诉人上诉理由不成立，予以驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6707元，由上诉人吴东滨承担。本判决为终审判决。审 判 长 张丽娟审 判 员 艾德玲审 判 员 曹丽娜二〇二一年十月十二日法官助理 姜文翰书 记 员 董 欣