山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0214民初18787号原告：青岛乐诚物业服务有限公司，住所地山东省青岛市城阳区裕园七路699号3号楼1单元101，统一社会信用代码：91370214057297343R。法定代表人：隋建波，职务总经理。委托诉讼代理人：梁鹏，青岛城阳大成法律服务所法律工作者。被告：卜美燕，女，1971年10月30日出生，汉族，住山东省青岛市城阳区。委托诉讼代理人：卜庆涛，男，1976年3月29日出生，汉族，住山东省青岛市城阳区，系被告弟弟。原告青岛乐诚物业服务有限公司与被告卜美燕物业服务合同纠纷一案，本院于2020年12月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告青岛乐诚物业服务有限公司委托诉讼代理人梁鹏及被告卜美燕委托诉讼代理人卜庆涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告青岛乐诚物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1依法判令被告付清物业费等共计2339.3元，并承担30%违约金。2、诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告明确第一项诉讼请求为要求被告支付物业费2339.3元及违约金701.79元。事实和理由：2014年12月由原告接管物业工作并依法经营，2017年8月31日止臻园小区的物业管理服务一直由原告提供。被告拖欠物业费用14个月未付清。为维护原告的合法权益，请求人民法院依法处理为盼。被告卜美燕辩称，要求原告提供被告欠付物业费的证据，原告应向法庭提交原告撤场后向被告催缴物业费及被告本人签字的证据。本院经审理认定事实如下：2014年4月20日，被告卜美燕与青岛嘉百瑞物业管理有限公司签订《臻园前期物业服务合同》、《臻园小区业主临时管理规约》及《承诺书》。《臻园前期物业服务合同》中约定：物业名称为臻园小区，坐落位置为青岛市城阳区，被告的房号为12号楼1单元701户，第五条、“本物业管理区域物业收费采用包干制方式：物业费（包括下表所列各项，在本合同中合成物业费）由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准和构成如下：住宅服务费每平方1.4元，商业每平方2.8元，电梯费每平方0.4元…”；第六条、“物业费用按季交纳，业主或物业使用人应于每季首月15日前向乙方交纳当季的物业费用，每逾期一日应按欠交总额的3%的标准向乙方支付违约金”；第二十五条、“本合同期限自签订之日起至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。如全体业主未选任合法的其他物业公司，或未签订新的物业服务合同，本次合同继续有效，双方权利义务按照本合同履行”。《臻园小区业主临时管理规约》中约定：第六章第四条、“各业主（使用人）需按期付清相关的各种费用。住宅（商业用房）物业服务费用的计收标准：产权部门核定面积批复下达之前以销售合同注明的建筑面积计算，批复之后以产权部门核定的建筑面积为准”。另查明，2014年11月8日，原告和青岛真源置业有限公司、青岛嘉百瑞物业管理有限公司签订《物业项目转让协议》,三方约定：因青岛嘉百瑞物业管理有限公司经营不善，现将臻园小区物业面积以及属于臻园小区物业范围内的全部物业面积交由原告管理，原告有收取各种费用的权利。2014年12月24日，三方又再次签订《转让协议》，约定：青岛真源置业有限公司、青岛嘉百瑞物业管理有限公司同意将青岛嘉百瑞物业管理有限公司现管理项目位于城阳区《臻园小区》项目转让给原告进行物业管理；原告同意接受青岛真源置业有限公司、青岛嘉百瑞物业管理有限公司的转让，对臻园小区项目进行物业管理；收取物业管理费标准，按青岛嘉百瑞物业管理有限公司与臻园项目业主签订的《物业管理合同》约定标准执行，其收益归原告所有，债务由原告承担。2017年6月9日，青岛市城阳区臻园小区业主委员会出具《公函》，内容为:“臻园小区于2017年6月1日-6日在城阳街道及区物业办的指导与监督下召开业主大会，大会表决通过：解聘乐诚物业。我方现代表小区业主大会正式通知贵公司，请贵公司提前做好退管准备，在2017年8月7日前离开臻园小区并向我方移交包含但不限于《山东省物业管理条例》第六十八条约定之内容”。2017年8月30日，青岛市城阳区城区街道管理委员会出具证明，证明：“青岛乐诚物业服务有限公司2014年11月入驻臻园小区提供物业服务，至2017年6月被臻园小区业主委员会解聘。因臻园小区没有及时选出新的物业服务公司，暂由青岛乐诚物业服务有限公司服务至2017年8月31日”。因被告没有及时交纳2016年7月1日至2017年8月31日期间的物业管理费，原告曾向被告邮寄过《缴费通知单》，要求被告交纳2016年7月1日至2017年8月31日期间物业费2339.32元。再查明，被告房屋坐落地为城阳区泰城路××楼××单元701户，建筑面积92.83平方米。本院认为，本案属于物业服务合同纠纷。根据庭审时原、被告的辩论意见，本案的争议焦点应为原告是否应当向被告支付物业管理费用。根据《物业管理条例》第十一条和第十二条的规定，选聘和解聘物业服务企业需要业主共同决定，业主通过业主大会或者业主委员会行使管理权力。本案中，青岛真源置业有限公司和青岛嘉百瑞物业管理有限公司未经过业主大会或者业主委员会许可，就将臻园小区的全部物业服务业务以合同的形式一并委托给了原告，该行为不能代表臻园小区全体业主的利益，对业主们没有约束力。且原告庭审时也未提交证据证明其接受委托后通知过臻园小区的业主或者以其他方式向臻园小区的业主进行过公示。综上，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应于支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同……”的规定，本院依法确认青岛真源置业有限公司、青岛嘉百瑞物业管理有限公司和原告签订的《物业项目转让协议》及《转让协议》无效。但根据庭审时原告提交的青岛市城阳区城区街道管理委员会出具的证明，以及青岛市城阳区臻园小区业主委员会出具的《公函》，本院可以认定自2014年12月24日起至2017年8月31日止臻园小区的物业管理服务一直由原告提供，故原、被告之间已经形成事实上的物业服务关系，被告享受了原告提供的物业管理服务，就应当向原告支付物业管理费。被告没有提交证据证明原告接收臻园小区物业管理服务后导致小区物业管理水平下降，且又实际交纳了2016年7月1日之前的物业管理费用。被告虽抗辩原告主张已超诉讼时效，但原告提交了快递单等证据证明其曾向被告发出《缴费通知单》主张过物业费，故本院对被告的该抗辩理由依法不予采纳。因此，综合考虑本案的实际情况，本院认为该案中的物业管理费用应参照被告与青岛嘉百瑞物业管理有限公司签订的前期物业服务合同中约定的“住宅服务费每平方1.4元，电梯每平方米0.4元”的标准计算。被告居住房屋建筑面积为92.83平方米，未交纳物业管理费的时间为2016年7月1日至2017年8月31日，共计14个月，计算为（1.4元/平方米+0.4元/平方米）×14个月×92.83平方米=2339.32元，现原告仅主张被告支付该期间物业费2339.3元，理由正当，于法有据，本院予以支持。原告主张的违约金损失，因其与青岛嘉百瑞物业管理有限公司之间的物业服务业务转让协议无效，原告本身存在过错，故对该项主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条、第五十八条、第六十条，《物业管理条例》（中华人民共和国国务院令第666号）第十一条、第十二条、第三十九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告卜美燕于判决生效后十日内支付原告青岛乐诚物业服务有限公司物业服务费2339.3元；二、驳回原告青岛乐诚物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费（已减半收取）25元，由被告卜美燕负担。如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,通过山东法院网上立案诉讼服务系统提交上诉材料，并向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 员 纪仁峰二〇二一年二月七日法官助理 张 科书 记 员 曹贝贝