北京市高级人民法院民 事 判 决 书(2021)京民终702号上诉人（一审原告，执行案外人）：王晖，女，1969年8月8日出生，汉族，住北京市朝阳区。被上诉人（一审被告，申请执行人）：北京罗德物业管理有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区博兴九路2号院4号楼10层1113号。法定代表人：金鹏，经理、执行董事。委托诉讼代理人：杨果，该公司员工。被上诉人（一审第三人，被执行人）：联合创意（北京）科技发展有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区。法定代表人：张淑贤，董事。委托诉讼代理人：王明威，该公司员工。被上诉人（一审第三人）：卓兴立海（北京）科技发展有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区。法定代表人：王宇，执行董事。委托诉讼代理人：董璐，该公司员工。上诉人王晖因与被上诉人北京罗德物业管理有限公司（以下简称罗德物业公司）、联合创意（北京）科技发展有限公司（以下简称联合创意公司）、卓兴立海（北京）科技发展有限公司（以下简称卓兴立海公司）案外人执行异议之诉一案，不服北京市第二中级人民法院（2020）京02民初527号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月20日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。王晖上诉请求：1.确认拍卖公告中的“无租赁”记载无效；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：2020年3月18日，执行法院在京东法拍网上挂拍涉案房屋（原北京市经济技术开发区荣京西街33号地块A座6013号、A座6015号，现北京市经济技术开发区荣京西街8号院1号楼A座6013号、A座6015号）（以下简称涉案房屋）在内的整栋涉案房地产，但未在项目现场张贴拍卖公告，执行法院在京东法拍网上介绍标的物的租赁情况为“未租赁”，依据的资料是北京建亚恒泰房地产评估有限公司在2019年4月19日对涉案房地产实地勘察得出的评估报告（报告编号：建亚评字2019-158号），而该报告所谓的现场勘查，根本不包括涉案房屋，涉案房屋不在估价师勘查的范围，且评估报告未对估价对象的抵押状况进行核实，也未考虑抵押等他项权利对评估结果的影响，评估报告的内容并不能作为租赁事实认定的直接依据，只可能作为间接证据使用，而间接证据是不能单独直接证明待证事实的。执行法院在拍卖公告中的“租赁情况”应标注为“不详”，不应该标注为“未租赁”，执行法院在拍卖工作中存在严重错误，请求法院判决确认拍卖公告中的“无租赁”记载无效。罗德物业公司辩称，拍卖公告中的“无租赁”记载是有效的，不属于无效的规定，评估报告并没有违反国家强制性规定，没有损害别人的利益。联合创意公司辩称，一审判决中认定王晖与联合创意公司签订的物业认租协议是合法有效的，事实上也存在租赁关系，王晖的上诉请求应予支持。卓兴立海公司辩称，王晖的上诉请求不属于执行异议之诉的请求范围，应当驳回。拍卖公告确认无租赁符合实际情况，根据一审法院现场勘验情况，涉案房屋没有租赁使用，王晖与联合创意公司签订的租赁意向协议并非租赁合同。王晖向一审法院起诉请求：1.终止强制腾退原告合法租赁房屋（原北京市经济技术开发区荣京西街33号地块A座6013号、A座6015号，现北京市经济技术开发区荣京西街8号院1号楼A座6013号、A座6015号）；2.确认拍卖公告中的“无租赁”记载无效；3.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：执行标的原产权人为联合创意公司（原名称为北京森菲克斯科技开发有限公司，2016年6月13日变更为现名称）。2012年12月2日，北京森菲克斯科技开发有限公司（甲方）与王晖（乙方）就北京经济技术开发区荣京西街33号地块A座6013、6015号房屋签订《物业认租协议》，约定乙方认租甲方开发建设的研发中心物业，乙方为保障其享有将来依据本协议承租甲方物业并与甲方换签正式《房屋租赁协议》的权利，自愿向甲方支付本协议约定的订金（以下简称“认租订金”）。关于租金及房屋交付，双方约定，该房屋认租订金为737776元，甲方应于2012年12月2日将认租物业完成至本协议约定的条件，交付乙方使用。关于租赁期限，双方约定乙方的认租期限为20年，从房屋交付之日起计算，认租期满后，租期顺延至2056年11月30日，顺延期限免收租金。关于违约责任，双方约定，甲方原因造成逾期交付房屋，逾期超过90日的，乙方不解除合同的，自逾期超过90日后每再逾期一日，乙方有权要求甲方按日支付认租订金万分之五的违约金，本协议继续履行。协议签订后，王晖支付租金737776元。之后，联合创意公司未按照合同约定的时间向王晖交付涉案房屋。2018年，王晖将联合创意公司起诉至北京市大兴区人民法院，要求：1.依法判令联合创意公司支付因逾期交付房屋所产生的违约金（以737776元为基数，按日万分之五计算，自2013年3月3日起计算至房屋实际交付之日止）；2.依法判令联合创意公司承担本案诉讼费用。2018年11月，北京市大兴区人民法院作出（2018）京0115民初10243号民事判决书，判决生效后十日内，联合创意（北京）科技发展有限公司向王晖支付自2013年3月3日起至判决生效之日止的违约金（以737776元为基数，按每日万分之五的标准支付）。北京中泰创盈企业管理有限公司（以下简称中泰公司）与英联视动漫文化发展（北京）有限公司、联合创意公司、秦晗、杨帆合同纠纷一案，中泰公司依据生效的（2018）京方圆执字第0219号执行证书向本院申请执行，本院以（2018）京执71号立案执行，后裁定该案由一审法院执行，一审法院于2018年11月27日以（2018）京02执972号立案执行。执行过程中，罗德物业公司向一审法院申请变更其为（2018）京02执972号执行案件的申请执行人，一审法院经审查于2020年5月19日作出（2020）京02执异148号执行裁定书，裁定该案的申请执行人由中泰公司变更为罗德物业公司。英联视动漫文化发展（北京）有限公司、联合创意公司、秦晗、杨帆向本院申请复议，本院经审查于2020年6月28日作出（2020）京执复94号执行裁定书，裁定驳回复议申请。2018年12月3日，一审法院查封联合创意公司名下位于北京市北京经济技术开发区荣京西街8号院1号楼包括涉案房屋在内的房产，并对该房产委托评估，评估报告中载明房产现使用状况为空置，后对该房产进行网络司法拍卖，经两次拍卖流拍后，予以变卖，卓兴立海公司于2020年7月16日以人民币二亿零六十七万六千九百五十二元的最高价竞得。2020年7月22日，一审法院作出确权裁定，裁定执行标的归卓兴立海公司所有，执行标的的所有权自裁定书送达买受人卓兴立海公司时起转移，该裁定书于次日送达给买受人卓兴立海公司。2020年8月3日，一审法院发布（2018）京02执972号公告，责令被执行人联合创意公司及相关人员在2020年8月14日之前撤出北京经济技术开发区荣京西街8号院1号楼-1至8层101房地产。王晖以其对执行标的中的涉案房屋具有合法租赁权为由提出书面异议，要求确认王晖与联合创意公司签订的《物业认租协议》合法有效，判令买受人卓兴立海公司继续履行租赁协议至租赁期限届满结束，并终止强制王晖腾退其合法租赁的涉案房屋的强制执行行为。一审法院经审查于2020年8月24日作出（2020）京02执异392号执行裁定书，裁定驳回王晖的异议请求，并于2020年9月3日向王晖送达上述裁定。王晖不服该裁定，向一审法院提起本案一审诉讼，并于2020年9月17日向一审法院邮寄起诉材料。关于涉案房屋是否已经实际交付以及交付的具体时间。王晖与联合创意公司签订《物业认租协议书》后，联合创意公司未按照合同约定的时间向王晖交付涉案房屋，并多次发出延期交付通知。一审庭审过程中，王晖主张其从联合创意公司接收涉案房屋的时间为2018年夏天，王晖与其他承租人一同去维权时从接待室拿了钥匙看房，之后其没有再归还钥匙，过一段时间其自己换了锁。但王晖未向法院提交办理房屋交接的任何手续。联合创意公司认可直到执行标的被拍卖之前，包括涉案房屋在内的整个执行标的尚不具备交付条件，但主张没有达到交付条件不代表不能交付，并称大部分租户已经办理了交接手续，但亦不能向法院提交办理房屋交接的相关证据。2020年11月4日，一审法院组织各方当事人对执行标的及涉案房屋进行了现场勘验。经现场勘验，执行标的大部分房屋处于空置状态，涉案房屋共有2间（现打通为1间），呈基本毛坯状态，屋内放置有一张单人床、椅子等物品，并设有独立卫生间，但卫生间内未安装洁具等。现场勘验过程中，王晖称其不是经常使用房屋，在房子里面发发邮件，涉案房屋内电是通的，水也是通的，没有洁具，没有交付过水、电、暖费用。一审法院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，原告提起执行异议之诉，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。根据原告起诉所依据的事实和理由，其要求停止法院强制执行的主要依据系其对涉案房屋享有合法的租赁权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”据此，承租人以其对执行标的享有租赁权提出执行异议，请求排除对执行标的强制执行的，不但要证明其在人民法院查封执行标的前已经签订合法有效的书面租赁合同，而且要证明其在人民法院查封执行标的之前已经实际占有并使用租赁标的。法律之所以作如此规定，概因租赁权在本质上属于债权，本无对抗物权和其他债权的优先效力。法律之所以对租赁权作特别保护，赋予其在特定条件下对抗人民法院强制执行的效力，主要原因在于保护承租人占有使用状态的稳定，而有效占有使用的时间点为人民法院查封租赁标的之前，亦即承租人在人民法院查封之前已经实际占有使用租赁标的的，承租人可以请求排除对租赁标的的强制执行，继续占有并使用租赁标的，反之，则不能。上述规定，与“买卖不破租赁”“抵押不破租赁”的理论及逻辑基础是一致的，也即法律保护的租赁权，是在所有权变动之前、抵押权设立之前以及人民法院查封之前已经转移占有的租赁权。本案中，王晖与联合创意公司签订的《物业认租协议书》，系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。但是，如前所述，合法有效的书面租赁合同仅是承租人排除法院强制执行的条件之一，承租人要排除人民法院的强制执行，还需证明其在人民法院查封执行标的之前已经占有使用租赁标的。但是本案中，王晖未向法院提交充分证据证明其实际占有、使用涉案房屋的具体时间。根据本案查明的事实，法院难以认定王晖在法院查封执行标的之前已经实际占有并使用涉案房屋，具体分析如下：一、一审法院对执行标的进行查封之后，依法委托房地产估价机构对执行标的的价值进行了评估，房地产估价机构对执行标的实际勘查后出具《房地产估价报告》，该报告明确载明执行标的使用状况为空置，并未发现包括本案原告在内的其他案外人已经实际占有并使用执行标的内的相关房屋；二、联合创意公司在本案中明确认可，直到执行标的被拍卖之前，执行标的尚不具备交付条件。虽然联合创意公司主张其已在人民法院查封执行标的之前向包括原告在内的部分承租人进行了交付，但是在涉案房屋根本就不具备交付条件的情况下，联合创意公司和原告主张的所谓交付并非法律意义上和合同意义上的交付，而且无论是联合创意公司还是原告，均不能向法院提交双方进行交接的相关证据，故原告关于其在查封之前已经实际占有使用涉案房屋的主张，法院难以认定。三、根据一审法院对执行标的及涉案房屋的现场勘验，执行标的整体上并不具备交付使用的条件，原告亦认可涉案房屋未交过水、电、暖气费用，故法院不能认定其对涉案房屋进行了实际使用，更不能认定其在法院查封之前就已实际占有并使用涉案房屋。综上，因原告提交的在案证据不能证明其在人民法院查封执行标的之前已经实际占有并使用涉案房屋，故法院对其要求终止强制腾退原告合法租赁房屋的诉讼请求不予支持。王晖主张的其他诉讼请求均非本案执行异议之诉的审查范围，法院不予处理。综上所述，王晖的诉讼请求不能成立，法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款之规定，判决驳回原告王晖的诉讼请求。本院对于一审法院查明的事实不持异议，予以认定。二审期间，王晖提交了《房地产评估报告》节选，欲证明《房地产评估报告》并没有陈述房屋的租赁状态，执行法院不能凭借《房地产评估报告》就认定整个大楼是未租赁状态。卓兴立海公司认可证据的证明目的。罗德物业公司、联合创意公司对证据的证明目的不予认可。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理。”本案中，上诉人王晖仅要求确认拍卖公告中的“无租赁”记载无效，并未对其他一审裁判事项提出上诉请求，故二审审理范围局限于王晖上诉请求范围内。因王晖要求确认拍卖公告中的“无租赁”记载无效的请求指向的是法院的执行程序，其目的是纠正违法的执行行为，应属于执行行为异议的审查范畴，而非执行异议之诉的审查范围，故不应在本案中予以实体处理。综上，王晖的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元由王晖负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 赵 彤审判员 刘 辉审判员 汪 明二〇二一年十月十三日书记员 李佳欣