江苏省无锡市新吴区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0214民初5194号 原告：肖玲，女，1993年12月17日生，汉族，住安徽省芜湖市无为县。 委托诉讼代理人：张圆圆，上海君澜（无锡）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张晓晨，上海君澜（无锡）律师事务所实习人员。 被告：裴峰，男，1980年1月23日生，汉族，户籍在江苏省宜兴市，现住江苏省无锡市新吴区。 委托诉讼代理人：刘超，北京市盈科（无锡）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘志恩，北京市盈科（无锡）律师事务所律师。 原告肖玲与被告裴峰合同纠纷一案，江苏省宜兴市人民法院（以下简称宜兴法院）于2020年6月23日立案后，裴峰在提交答辩状期间内对管辖权提出异议，宜兴法院经审查后于2020年7月16日依法作出（2020）苏0282民初5426号之一民事裁定书，裁定裴峰对该案管辖权提出的异议成立，本案移送本院处理。本院于2020年8月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告肖玲及其委托诉讼代理人张圆圆、张晓晨、被告裴峰及其委托诉讼代理人刘超、刘志恩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 肖玲向本院提出诉讼请求：1.判令肖玲与裴峰之间的商铺转让法律关系于2020年3月1日解除；2.判令裴峰向肖玲返还转让费171736元；3.本案诉讼费用由裴峰承担。事实与理由：1.2019年10月初，肖玲与无锡市百信如海食品超市（以下简称如海超市）、裴峰对位于无锡市梁溪区××路××商铺（以下简称案涉商铺）承租一事进行洽谈，后肖玲与如海超市实际签订《房屋租赁合同》，合同约定的租赁期为2019年6月21日至2020年6月20日。但裴峰实际经营至10月20日才正式将商铺转交付给肖玲，故肖玲的实际租赁期为2019年10月20日至2020年6月20日。肖玲于2019年10月9日支付裴峰转让费268000元、肖玲租赁期房租67200元，合计335200元。2019年10月20日，肖玲进入商铺进行经营活动，期间对商铺进行装修并支付装修费。2020年2月，政府开展槐古支路整治改造工程。2020年2月27日及28日，如海超市经营者向肖玲发送手机短信，通知肖玲店面封闭要求搬离。2020年4月15日，又发送短信表示双方租赁合同因承租房屋被封闭确已无法继续履行，并提出解除双方租赁合同并退还房租的请求。2.裴峰在政府改造开始前得知了相关消息并仍然转让店铺并收取高额转让费，未将可能影响交易达成的重大信息披露给肖玲，使肖玲基于错误认知达成协议，裴峰的行为构成欺诈，在解除转让合同的基础上，应当承担相关的责任即全部或部分退还转让费。3.即使裴峰不存在欺诈行为，政府改造政策原因出现于合同成立后履行完毕前，属于当事人在合同订立时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，肖玲前期已投入转让费，在后期又投入装修费，装修完成后遭遇疫情无法开业，待开业时遭遇政府整治改造，由肖玲一方承担所有损失，明显不公平，应适用公平责任原则，由双方合理分担损失。肖玲为此多次与如海超市、裴峰协商，欲解除转让租赁关系与商铺转让法律关系，要求退还合理范围内租金及转让费问题，现仅如海超市愿意退还租金及押金，裴峰不愿退还任何款项，故诉至法院。 裴峰辩称：1.双方当事人之间的商铺承租权转让行为系双方真实意思表示，合法有效。肖玲向裴峰支付的转让费是交易习惯，裴峰在租赁案涉房屋时，也曾向上一手承租人杨峰支付转让费。裴峰已按约将案涉商铺租赁权转让给肖玲，同时配合肖玲与出租方如海超市签订租赁合同，并将案涉商铺交付肖玲使用，裴峰已实际完成了转让合同约定的义务，双方的权利义务均已实现，转让合同已履行完毕。2.肖玲与出租方解除租赁合同与裴峰无关，裴峰并无任何欺诈和胁迫行为，也不存在法定或约定的转让合同解除事由。肖玲提供的证据，仅说明出租方如海超市以疫情影响为由要求与肖玲解除房屋租赁合同，但2020年4月份，疫情已基本控制住，如海超市是否有必要解除房屋租赁合同，若解除事由不充分，肖玲完全有理由主张要求继续履行租赁合同。现肖玲在未确认解除房屋租赁合同事由是否合理的情况下，随意推断裴峰存在过错，要求裴峰赔偿，无任何事实和法律依据，其主张不应得到支持。且疫情系在肖玲已获得租赁权数月后发生的意外事件，裴峰并不能预知将会发生疫情，更不存在肖玲所主张的欺诈行为。肖玲与出租方签订的《房屋租赁合同》并非租赁权转让合同的基础合同，二者并无任何关系。在双方当事人转让合同履行完毕后，无论《房屋租赁合同》产生如何变化，均应由肖玲自行承担的风险，与裴峰无关。3.肖玲一直主张商铺被封的原因系政府整治改造工程，但肖玲提供的证据均指向商铺被封系如海超市主张的疫情原因，与政府整治公告无关，更与裴峰无关，裴峰并无任何过错，无需承担任何赔偿责任。综上，依法应驳回肖玲全部诉讼请求。 经审理查明：裴峰曾与如海超市于2019年6月20日就案涉商铺签订过租赁合同，租期为自2019年6月21日起一年的期间，裴峰已将一年的租金交付如海超市。2019年10月，肖玲与裴峰商定由裴峰将其承租的案涉商铺转让给肖玲，按照转让的交易惯例双方未订立书面合同，而是由肖玲将转让费等费用支付给裴峰再由肖玲直接与出租方如海超市签订新的租赁合同即完成转让。2019年10月4日，肖玲向裴峰转账10000元，并约定将裴峰已向如海超市交付的押金10000元转于肖玲名下。肖玲于2019年10月9日向裴峰支付335200元，包括剩余租金67200元及转让费268000元。裴峰于当日向肖玲出具收条1份，载明收到转让费268000元。后肖玲与如海超市于2019年10月13日签订《房屋租赁合同》1份，租期沿用之前裴峰与如海超市签订租赁合同的租期，即合同中载明租期即自2019年6月21日起至2020年6月20日，故肖玲与如海超市实际签订的《房屋租赁合同》的时间为2019年10月9日，但合同上载明的签订时间为2019年6月20日，年租金为100800元。双方当事人为凑成整月的时间，裴峰实际于2019年10月20日将案涉商铺交付肖玲。 2020年2月如海超市经营者江志勇向肖玲发送手机短信要求搬离，27日发送“槐古支路店面即将封闭，请自行谋划货物搬迁。”28日发送“槐古支路门店已经开始铺砖砌封，如店内有物品需要搬运的，请尽快搬清！”29日发送如海超市对槐古支路2号门店各承租户的告知书1份，内容为：根据“无锡市梁溪区新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控应急指挥部办公室下发的槐古支路两侧居民区（居民点）事实封闭管理的通知，各门店要强制封闭，不能开门营业。鉴于上述因素，同时我方没有为贵方看管的义务，为了防止你方的不必要的财物损失，特告知如下：限各承租户于收到该告知的十日内清空租赁房屋内的所有物品。等疫情过后在接到政府的通知后，另行通知贵方。十日内不清空的，造成物品丢失的责任由贵方自行负责，我方不承担任何责任。如贵方不配合政府疫情防控工作，我方将在合同到期后强行收回出租房屋，不再与你方继续签订租赁合同。” 2020年2月28日，无锡市梁溪区城市管理委员会张贴《关于开展朝阳农贸市场周边环境综合执法整治的公告》，载明整治范围为槐古路、槐古支路、顺兴弄。整治时间为2-3月份为集中整治阶段，4月份为检查验收阶段，5月份后为长效管理落实阶段。整治重点为严禁违章占道经营、超门窗经营；严禁车辆无序停放、违章行驶；严禁私搭乱建、破墙开店；严禁乱倒垃圾、乱排污水；严禁擅自设置、张贴户外广告。整治措施包括开展安全隐患大排查大整治行动，依法采取封闭、取缔或者限制使用有关场所的措施。2020年3月20日，中国无锡网站刊出的文章《梁溪区不断深入扎实推进城市精细化管理》，其中载明“启动槐古支路、中桥二村等7各疏导点整治工作……完成槐古支路两侧封闭施工，开展围墙美化……” 2020年4月15日，如海超市经营者江志勇向肖玲发送手机短信“2020年以来，由于疫情问题，承租的房屋被市政府强制关闭(门前建造了围墙)我们的租赁合同已经无法履行，且租赁期限于2020年6月20日到期。根据我们签订的合同第十条：因不可抗力造成合同不能继续履行的，双方解除合同并互不承担责任。由于你承租的房屋已被封闭，合同确已无法继续履行。为了避免你的损失(不能使用房屋且产生着租赁费用)，我超市特此通知你本人于收到本通知后五日内前往超市办理解除合同的手续(双方互不承担违约责任)，剩余的租金按照比例退还。逾期的，我们将按照合同约定清空房屋。以上通知，请你斟酌，尽快回复并前来办理相关解除手续。” 2020年4月23日，肖玲与裴峰通电话，告知裴峰案涉商铺无法继续租赁经营的情况并要求裴峰退还部分转让费。裴峰表示其不知情，案涉商铺无法经营的情况与其无关，其也是支付了转让费从他人处受让该房屋，不同意退还转让费。肖玲还说到转让时裴峰曾说前面要盖天桥，裴峰肯定有内部消息知道要改造才转让店铺。裴峰表示其承租使用案涉商铺也才一年，前面盖天桥是两三年前周围的人在传的事情，不是内部消息，即使前面盖天桥也不会影响到案涉商铺。其转让案涉商铺因为店面太小不能做包子，每次都要从招商城运过去且车子还一直被拦实在不方便。 上述事实，有当事人陈述、不动产权证书、《房屋租赁合同》、中国银行交易流水明细、收条、肖玲的手机短信、《关于开展朝阳农贸市场周边环境综合执法整治的公告》、网页打印材料、电话录音及相应文字整理资料等证据在卷佐证。 本院认为：关于肖玲主张裴峰存在欺诈行为的问题。首先，根据肖玲提供的证据，其出租方如海超市要求其搬离、解除合同的理由均为新冠疫情影响，并非所谓政府改造。而其提供的整治公告所载明的整治内容也是针对各种违章经营的行为，并不影响商户的正常经营。其次，肖玲提供的网页文章虽提及了槐古支路两侧封闭施工，但肖玲认为裴峰提前预知该情况的主张却未提供证据予以证明。第三，双方当事人在通话中谈及的所谓前面要盖天桥的事情，裴峰在通话中也表示近两三年附近都在传这个事情，而且所谓前面盖的天桥也不应该影响到案涉商铺的位置，其是因为自身经营原因转让商铺。从双方的通话内容看，无法看出肖玲认为的所谓裴峰肯定有内部消息这样的情况。在肖玲未提供其他证据予以证明的情况下，其主张裴峰预先知道案涉商铺附近封闭改造的意见，本院无法予以采信。其因此认为裴峰在双方商定转让合同过程中存在欺诈行为的主张，证据不充分，本院依法不予支持。根据上述分析，肖玲与裴峰就案涉商铺达成的转让合同，应认为系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律的强制性规定，应为合法有效。 关于肖玲要求解除转让合同的主张。首先，双方当事人陈述，根据惯例，双方达成转让合同的合意后，肖玲支付转让费等费用，裴峰出具收条，裴峰配合让肖玲与出租方签订新的租赁合同并占有使用案涉商铺后，转让合同即履行完毕。肖玲在占有使用案涉商铺后实际也能够正常使用、经营，应认为双方当事人已经履行了转让合同中各自的权利和义务。其次，肖玲要求解除合同，但双方并未约定有合同的解除条件，双方当事人也未提供证据证明对方存在法律规定可以解除合同的违约行为。第三，肖玲占有使用案涉商铺一段时间后，遇新冠疫情及周边道路改造等影响，系房屋租赁合同履行过程中的问题，肖玲据此要求解除与裴峰之间的转让合同并返还转让费的主张，依据不足，本院难以予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、第九十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回肖玲的诉讼请求。 案件受理费减半收取1868元、财产保全费1379元，合计3247元（此款已由肖玲预交），由肖玲负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审判员  朱逢吉 二〇二一年二月八日 书记员  包檬丹 本案援引法律条款 《中华人民共和国合同法》： 第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销： （一）因重大误解订立的； （二）在订立合同时显失公平的。 一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。 当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》： 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。