广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）深中法房终字第2713号上诉人（原审被告）：深圳市双友货运有限公司。法定代表人：金树敏，总经理。委托代理人：汪守劲，广东广深律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：招商局国际冷链（深圳）有限公司。法定代表人：杭天，董事长。上诉人深圳市双友货运有限公司（以下简称双友货运公司）与被上诉人招商局国际冷链（深圳）有限公司（以下简称招商局冷链公司）因土地租赁合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2013）深南法民三初字第249号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2009年5月5日，招商局冷链公司（乙方）与招商局蛇口工业区有限公司（甲方）签订《土地使用权确认合同书》，约定甲方同意将位于前海湾物流园区振海路以北、通海路以东的06-X2、06-X4地块，土地总面积50779.31平方米的土地使用权按照该合同约定的条件确认并提供给乙方，及其它内容。2010年10月15日，招商局冷链公司（出租方）与双友货运公司（承租方）签订《土地使用权出租合同书》，约定招商局冷链公司将位于XX路南侧的06-X2、X4地块计费面积为30000平方米的土地出租给双友货运公司用于停车场、货运、汽车维修、集装箱等经营项目，双友货运公司在签署本合同时已对出租土地的用水、用电、道路、土地地基、场地平整等状况进行了考察，对此无异议，双方确认，招商局冷链公司按此状况将出租土地交付双友货运公司，双友货运公司按此状况承租和接受出租土地；双友货运公司对出租土地的上述状况均无异议；租赁期限从2010年10月15日起至2012年10月14日止；租金从2010年12月1日起计租，自2010年12月1日起至2011年10月14日止，租金为4元／月／平方米，每月租金总额为12万元，自租赁第二年（2011年10月15日）起，对土地租金价格进行每年3%的调增，即当年费率=上年费率×（1＋3%），各年租金如下：2011年4.12元／月／平方米，2012年4.25元／月／平方米；双友货运公司应在每月20日前向招商局冷链公司支付当月土地租金，如双友货运公司未能及时缴纳租金，招商局冷链公司有权向双友货运公司追缴违约滞纳金，每违约一天按总金额的3‰追缴；双友货运公司应在合同签订后三个工作日内日向招商局冷链公司交纳相当于一个月土地租金的押金（租赁保证金）作为双友货运公司履行合同义务的保证，待合同依约履行完毕后，经双方约定不再续租，招商局冷链公司十五个工作日内将租赁保证金不计利息退还双友货运公司，及其它内容。招商局冷链公司、双友货运公司均确认，双友货运公司向招商局冷链公司支付了租赁保证金12万元，招商局冷链公司认可该笔款项可以抵扣双友货运公司欠款。2011年8月1日，招商局冷链公司（出租方）与双友货运公司（承租方）签订《土地使用权出租合同书》，约定招商局冷链公司将位于XX路南侧的06-X2、X4地块计费面积为18000平方米的土地出租给双友货运公司用于停车场、货运、汽车维修、集装箱等经营项目，双友货运公司在签署本合同时已对出租土地的用水、用电、道路、土地地基、场地平整等状况进行了考察，对此无异议，双方确认，招商局冷链公司按此状况将出租土地交付双友货运公司，双友货运公司按此状况承租和接受出租土地；双友货运公司对出租土地的上述状况均无异议；租赁期限从2011年8月1日起至2012年10月14日止；租金为4元／月／平方米；双友货运公司应在每月20日前向招商局冷链公司支付当月土地租金，如双友货运公司未能及时缴纳租金，招商局冷链公司有权向双友货运公司追缴违约滞纳金，每违约一天按总金额的3‰追缴；及其它内容。招商局冷链公司提交了《催款函》证明招商局冷链公司于2012年10月致函双友货运公司，双友货运公司从2011年8月起拖欠招商局冷链公司土地租金，此后不定期、不足额缴纳租金，至2012年10月14日，双友货运公司应向招商局冷链公司支付上述两份合同租赁期内的租金共计3780680元，双友货运公司实际只缴纳2996000元，累计拖欠招商局冷链公司租金784680元。招商局冷链公司提交的《催款函》尾部有“金X”的签名，招商局冷链公司称金X为双友货运公司财务负责人，双友货运公司对该函件的真实性予以认可，但不认可招商局冷链公司计算的租金金额。双友货运公司于2012年10月7日向招商局冷链公司寄送《土地租赁协议终止函》，载明双友货运公司自2012年元旦至今处于亏损状态，希望与招商局冷链公司终止土地租赁协议，希望招商局冷链公司停止计收7月之后的土地租金。2012年11月13日，招商局冷链公司向双友货运公司发出《清场及催款函》要求双友货运公司支付拖欠租金及清场交还土地。庭审中，双友货运公司提交了《双友停车场零星工程结算清单》、邮件、《关于应前海湾管理局要求对下属堆场进行整理的请示》等拟证明双友货运公司应招商局冷链公司要求配合大运会美容工程花费403920元；招商局冷链公司员工的邮件表示招商局冷链公司愿意为大运会装扮工程支付20万元等。招商局冷链公司认为双友货运公司提交的上述证据均超过举证期，并对上述证据的真实性、关联性等均不予确认，并表示双方对于双友货运公司主张的上述工程款的承担并无书面约定。庭审中，招商局冷链公司表示涉案地块已于2012年10月14日由招商局冷链公司收回，双友货运公司表示其从2012年8月起就未再使用涉案地块，但对招商局冷链公司收回地块的时间不清楚。原审法院依法告知双友货运公司可申请对涉案地块的面积进行测绘，可对其向招商局冷链公司支付租金的情况进行说明，双友货运公司在原审法院指定的期限内未提出申请和说明。招商局冷链公司的诉讼请求为：1、双友货运公司支付租金本金784680元；2、双友货运公司自逾期付款日起计至实际支付日止，按照欠款金额每日千分之三的标准支付违约金；3、双友货运公司承担本案的全部诉讼费用。原审法院认为，招商局冷链公司、双友货运公司签订的两份《土地使用权出租合同书》为双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双友货运公司辩称招商局冷链公司提供的土地不符合租赁条件，实际出租的土地面积不明确，对此，原审法院认为，招商局冷链公司从招商局蛇口工业区有限公司取得涉案地块的使用权，招商局冷链公司、双友货运公司在《土地使用权出租合同书》中已约定双友货运公司在签署合同时已对土地状况进行了考察，对此无异议，且双友货运公司也未在原审法院指定的期限内对涉案地块的面积申请测绘，故双友货运公司提出的上述抗辩，没有事实依据，原审法院不予采纳。双友货运公司向招商局冷链公司承租土地，应依约支付租金。招商局冷链公司自认已于2012年10月14日收回涉案地块，双友货运公司并未举证证明已在上述时间前交回涉案地块，故原审法院确认涉案地块于2012年10月14日由招商局冷链公司收回，双友货运公司应向招商局冷链公司支付2010年12月至2012年10月14日期间的土地租金。关于租金的支付的情况，双友货运公司负有支付义务，应由其承担举证责任，双友货运公司并未举证证明其已依约足额向招商局冷链公司支付租金，也未在原审法院指定期限内对其租金支付情况进行说明，故原审法院确认双友货运公司未依约向招商局冷链公司支付租金。关于拖欠租金的金额，招商局冷链公司主张双友货运公司从2011年8月起拖欠部分租金，原审法院认为，从2011年8月起，双友货运公司应向招商局冷链公司支付的租金总额为192000元／月；从2011年10月15日起，其中30000平方米的租金变更为4.12元／月／平方米，也即2011年10月的租金总额为193800元（18000×4元＋30000×4元÷2＋30000×4.12元÷2），2011年11月以后的每月的租金总额为195600元（18000×4元＋30000×4.12元），2012年10月1日至14日的租金金额为88335元（195600÷31×14），故2011年8月至2012年10月14日，双友货运公司应交的租金总额为2817735元（192000×2＋193800＋195600×11＋88335）。关于上述期间双友货运公司实际支付的租金金额，双友货运公司未向原审法院举证证明，故原审法院对招商局冷链公司提交的《催款函》上记载的双友货运公司支付租金的情况予以确认，双友货运公司在2011年8月之后，共计向招商局冷链公司支付租金2036000元，故双友货运公司累计拖欠招商局冷链公司租金为781735元。对于招商局冷链公司主张双友货运公司支付租金本金的诉讼请求，原审法院予以部分支持。《土地使用权出租合同书》约定双友货运公司应在每月20日前向招商局冷链公司支付当月土地租金，如双友货运公司未能及时缴纳租金，招商局冷链公司有权向双友货运公司按每日总金额的3‰追缴违约滞纳金，故对于招商局冷链公司要求双友货运公司支付违约金的要求，原审法院予以部分支持，双友货运公司应按照欠款金额每日3‰的标准向招商局冷链公司支付违约金［拖欠的具体金额以《催款函》的记载为准，其中2011年10月、11月的计收金额分别为193800元、195600元，2012年10月的计收金额为88335元，从约定的交款日之次日（即每月21日）起计至原审法院确定支付之日止］。关于双友货运公司认为其因大运会为涉案地块进行美容整治的花费应由招商局冷链公司部分承担，原审法院认为，双友货运公司在本案中所举的证据招商局冷链公司均不予认可，双友货运公司也未提交其它证据佐证其实际支出以及招商局冷链公司、双友货运公司是否就该支出的承担协商一致，且双友货运公司在本案中也未提出反诉要求招商局冷链公司承担该开销，故对于该部分支出，招商局冷链公司、双友货运公司可另循法律途径或协商解决。据此，原审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、双友货运公司应于本判决生效之日起十日内向招商局冷链公司支付租金781735元；二、双友货运公司应于本判决生效之日起十日内按照欠款金额每日3‰的标准向招商局冷链公司支付违约金［拖欠的具体金额以《催款函》的记载为准，其中2011年10月、11月的计收金额分别为193800元、195600元，2012年10月的计收金额为88335元，从约定的交款日之次日（即每月21日）起计至原审法院确定支付之日止］；三、驳回招商局冷链公司的其它诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5823.4元，由双友货运公司负担。双友货运公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销深圳市南山区人民法院（2013）深南法民三初字第249号民事判决书；依法改判；2、由招商局冷链公司承担本案全部诉讼费用。其上诉依据的事实和理由为：南山法院认定事实不清，导致判决没有事实依据。2010年10月15日，招商局冷链公司与双友货运公司签订了《土地使用权出租合同书》，约定提供位于深圳市南山区XX路南侧的土地30000平方米供双友货运公司作货运、集装箱堆场用途，合同到期日为2012年10月14日。2011年8月1日，双方签订了第二份《土地使用权出租合同书》，增加土地出租面积18000平方米，合同到期日同为2012年10月14日。双友货运公司在开庭时要求招商局冷链公司提供涉案土地使用权权属证明，招商局冷链公司不能提供，仅仅提供了其与上级公司招商局蛇口工业区有限公司签订《土地使用权确认合同书》而招商局蛇口工业区有限公司仅仅是一家公司，它没有颁发土地使用权的资质，也没有出示国土局授权其使用、出租的证据。即招商局冷链公司对涉案土地没有合法使用权，招商局冷链公司也没有对外出租涉案土地使用权的权利。双友货运公司和招商局冷链公司签订的《土地使用权出租合同书》应被认定为无效合同。涉案土地属于权属不明的土地，招商局冷链公司无权收取租金。双友货运公司保留追索已经缴纳租金的权利。综上，双友货运公司请求贵院在查清事实的基础上，依法改判。招商局冷链公司经本院合法传唤，未到庭发表答辩意见。本院经审理查明，原审查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，招商局冷链公司与双友货运公司签订的两份《土地使用权出租合同书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的效力性强制性规定，合法有效。双方应全面适当的履行各自的合同义务。租赁合同不以出租人享有租赁物的所有权为前提。招商局冷链公司从招商局蛇口工业区有限公司处取得涉案土地的出租权，并按照合同约定向双友货运公司交付了涉案土地，双友货运公司亦已实际承租并使用了涉案土地，双友货运公司应当向招商局冷链公司支付租金。对于双友货运公司关于涉案土地整治费用的抗辩，本院认为，双友货运公司未能提交证据证明双方已就该项支出协商一致，其在原审时亦未提出反诉，故本院对此不作处理。综上，上诉人双友货运公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审查明事实清楚，实体处理正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费11617元，由上诉人双友货运公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘  粤  芳审 判 员 赵    霞代理审判员 张    睿二〇一三年十二月十七日书 记 员 刘司元（兼）