安徽省合肥市包河区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0111民初21629号原告（反诉被告）:王凤华,女,汉族,1984年7月19日出生,住安徽省宿州市埇桥区。委托诉讼代理人：李阳，安徽中天恒律师事务所律师。被告（反诉原告）:合肥华冶商业运营管理有限公司,住所地安徽省合肥市西藏路与云谷路交口华冶金谷广场A座1102室，统一社会信用代码91340111MA2NXBAF8L。法定代表人:姜志钢,该公司执行董事。委托诉讼代理人：杨求文，北京金诚同达（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：庞宇，北京金诚同达（合肥）律师事务所律师。原告（反诉被告）王凤华与被告（反诉原告）合肥华冶商业运营管理有限公司（以下简称合肥华冶运营公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王凤华及其委托诉讼代理人李阳，被告（反诉原告）合肥华冶运营公司委托诉讼代理人杨求文、庞宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王凤华向本院提出的诉讼请求：一、判令被告将合肥市包河区乐之翼日用百货店(又名“乖乖真棒”)、合肥市包河区西哈鹿游乐园华冶金谷广场店和糖糖鼠儿童游乐园清除金谷广场;二、判令被告在原告经营区为原告增设独用消防楼梯并完成施工;三、判令被告赔偿原告违约金90万元;四、判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由:2017年11月10日原被告签订《合肥华冶金谷广场租赁合同》（以下简称“租赁合同”）,约定原告承租被告位于合肥市滨湖新区作为儿童游乐、零售业态的经营使用,租赁期限为2018年10月1日至2024年9月30日,其中免租装修期为4个月。租赁合同第5.1条约定:“乙方（原告）在该房屋内经营品牌为大黄鸭,经营项目为儿童游乐。”第7.1条约定:“双方约定,本合同项下的进场日为2018年6月1日。届时该房屋应达到的交付条件为现状交付。”但被告实际到2018年10月28日才将涉案商铺交付给原告,原告从此时进场并开始装修。2018年12月30日金谷广场正式开业,原告经营的儿童乐园从此时开始进入试营业阶段,至2019年4月20日正式营业,试营业至正式营业这段时间,双方约定为免租期。租赁合同第4.3条约定:“为了扶持乙方（原告）经营,甲方（被告）同意在租约期内免除乙方（原告）6个月的租金。”租赁合同第30.17条第一项约定:“如在2018年6月1日前甲方未能交付商铺,甲方应按照实际所延迟的交铺时间作为实际交付日,并根据延迟交付时间每延迟一日额外给予乙方一日的经营免租期。”2020年3月28日原被告签订《房屋租赁合同补充协议》,约定被告同意免除原告2020年2月1日至2020年4月30日期间的租金及物业管理费。租赁合同第30.17条第二项约定:“甲方(被告)保证在甲方所管理的金谷广场范围内,不再引进同类型儿童游乐业态(包括但不限于淘气堡、充气堡等设备)。如甲方需引进与乙方(原告)相近类型的儿童游乐业态,必须与乙方协商并征得乙方书面同意。如在未征得乙方书面同意的情况下,甲方擅自引进乙方相近类型的儿童游乐业态,乙方有权解除合同,并有权要求甲方向乙方支付违约金人民币三十万元。”然而,2018年12月30日被告在未与原告协商,也并征得原告书面同意的情况下擅自引进合肥市包河区乐之翼日用百货店(又名“乖乖真棒”)（以下简称乐之翼店）,该店主营儿童游乐、儿童手工、儿童玩具等,经营项目完全与原告的经营范围相冲突。2019年9月份,被告在未与原告协商,也并征得原告同意的情况下引进糖糖鼠儿童游乐,该店经营范围主要是淘气堡和蹦床等设备，经营项目完全与原告的经营范围相冲突。2020年5月被告在未与原告协商,也未征得原告同意的情况下再次擅自引进合肥市包河区西哈鹿游乐园华冶金谷广场店（以下简称西哈鹿店）,该店的经营范围包含了原告经营的所有业态。原告认为,被告在租赁合同生效后引进与原告经营儿童游乐店同类型的其他三家儿童游乐店的行为已经违反了租赁合同第30.17条第二项的约定,给原告经营的大黄鸭儿童乐园业务带来了冲击,并给原告经营造成了巨大的营业损失,被告的行为已经构成严重违约,且该违约行为仍在持续存在,给原告造成的损害仍在持续。原告多次与被告沟通,被告敷衍塞责,怠于处理此事。今不得已,特具状至人民法院,望判如所请。被告合肥华冶运营公司辩称：一、被告认为原告的第一项、第三项诉讼请求既没有合同依据，也没有法律依据，是不能成立的。1、乖乖真棒店铺主要经营玩具、服装、母婴用品销售等，与大黄鸭店铺经营范围存在较大差异，不属于与大黄鸭店铺相近的业态，被告不存在违约情形。且原告经营的大黄鸭店铺与乖乖真棒店铺已于2018年10月28日同步开业超过两年，在被告催要租金、物业服务费之前，原告从未提出异议。原告在被告催缴租金、物业费用之后提起该请求明显只是想拒交租金及物业费用。2、关于2020年5月金谷广场内场一楼引进的西哈鹿主题乐园，该主题乐园经营范围为室内游乐园、电子游艺厅，面向群体主要是成年人，与原告经营业态不同，被告亦不存在违约情形。3、关于2020年8月于金谷广场外开始试营业的糖糖鼠儿童游乐店，该店经营于金谷广场外，不在被告管理范围之内，根据《租赁合同》30.17条第二款“甲方（即被告）保证在甲方所管理的金谷广场范围内”的限制约定，被告不存在违约情形。4、原告要求被告将合肥市包河区乐之翼日用百货店（乖乖真棒店）、合肥市包河区西哈鹿游乐园华冶金谷广场店（西哈鹿店）和糖糖鼠儿童游乐园（糖糖鼠店）清除金谷广场，既没有合同依据，也没有法律依据，是不能成立的。5、被告不存在擅自引进与原告相近儿童游乐业态的店铺的情形，不存在违约；依据合同约定，原告请求甲方赔偿违约金的前提是解除合同，原告要求继续履行合同的同时要求被告承担违约金是不符合合同约定的；合同所约定的该项违约金是30万元人民币，且该数额也是过高的。综上，被告没有擅自引进与原告相近儿童游乐业态的店铺，不存在违约，也就不存在赔偿违约金。二、装修手册中明确说明商铺的二次消防报建、验、检工作均由原告负责。被告一直愿意配合原告提供商场的结构图纸，也一直认可在有施工方案并报批后的前提下，依据方案进行施工并承担相应费用，但原告一直未能提供施工方案，导致被告无法施工，被告不存在违约情形，原告的第二项诉讼请求不能成立。三、原告自租赁案涉商铺以来，未缴纳任何租金及物业费用，对于欠付的租金及物业费用应予支付：原告与被告于2017年11月10日签订《租赁合同》，由原告向被告租赁位于合肥市滨湖新区经营店铺，面积为526㎡。《租赁合同》第24.4条约定：原告延迟交纳本合同项下租金、物业服务费或其他费用的，则每延迟一日，原告应当向被告或物业服务公司支付相当于欠费金额5‰的延迟履行违约金；延迟超过30日，被告有权单方解除合同。《租赁合同》第24.8条约定：原告妥善履行本合同是被告给予其装修期和免租期及其他优惠政策的前提，如因原告原因导致本合同提前终止的，原告应于合同终止后7日内按终止前12个月的平均租金标准补交装修期租金及免租期租金和其他减免和补贴的全部费用。就案涉金谷广场2-022号商铺，自2018年10月28日被告与原告办理房屋交接起，原告未缴纳任何租金及物业管理费用，延迟已远超30日，被告多次向原告发出租金、物业费催缴函，但原告仍未予缴纳。被告因此于2020年11月11日向原告送达《解除函》解除双方房屋租赁合同关系。原告应向被告缴纳租金、物业费、违约金，以及补交被告给予的装修期及免租期等期间的租金。反诉原告合肥华冶运营公司向本院提出的反诉请求：一、判令反诉被告立即向反诉原告支付房屋租金225306.84元及违约金15179.41元（请求以各月租金为基数，按照全国银行间同业拆借中心贷款市场报价利率四倍的标准分段连续计算，暂计算至2020年11月18日）；二、判令反诉被告立即向反诉原告支付应补交的装修期租金及免租期租金352657元及利息（利息请求以352657元为基数，自2020年11月19日之日起按照全国银行间同业拆借中心贷款市场报价利率四倍的标准连续计算至款清之日止）；三、判令反诉被告立即向反诉原告支付物业费173580元及违约金33365.55（请求以各月物业费为基数，按照全国银行间同业拆借中心贷款市场报价利率四倍的标准分段连续计算，暂计至2020年11月18日）；四、判令反诉被告立即将金谷广场2-022号商铺恢复原状并交还反诉原告，并支付占用费（以36351.8元/月为基数，自2020年11月15日起算至将前述商铺交换反诉原告日止）；五、判令本案诉讼费用等由反诉被告承担。六、当庭增加判令解除反诉原被告于2017年11月10日签订的《租赁合同》。事实与理由：反诉被告与反诉原告于2017年11月10日签订《租赁合同》，由反诉被告向反诉原告租赁位于合肥市滨湖新区经营店铺，面积为526㎡。《租赁合同》第24.4条约定：反诉被告延迟交纳本合同项下租金、物业服务费或其他费用的，则每延迟一日，反诉被告应当向反诉原告或物业服务公司支付相当于欠费金额5‰的延迟履行违约金；延迟超过30日，反诉原告有权单方解除合同。《租赁合同》第24.8条约定：反诉被告妥善履行本合同是反诉原告给予其装修期和免租期及其他优惠政策的前提，如因反诉被告原因导致本合同提前终止的，反诉被告应于合同终止后7日内按终止前12个月的平均租金标准补交装修期租金及免租期租金和其他减免和补贴的全部费用。就案涉金谷广场2-022号商铺，自2018年10月28日双方办理完毕房屋交接起，反诉被告未缴纳任何租金及物业管理费用，延迟已远超30日，反诉原告多次向反诉被告发出租金、物业费催缴函，但反诉被告仍未予缴纳。反诉原告因此于2020年11月11日向反诉被告送达《解除函》解除双方房屋租赁合同关系。反诉被告应向反诉原告缴纳租金、物业费、违约金，以及补交反诉原告给予的装修期及免租期等期间的租金。反诉原告认为反诉被告违约事实清楚，证据充分。为维护反诉原告的合法权益，特向贵院提出反诉，望判如诉请。反诉被告王凤华辩称：一、反诉原告不具有解除租赁合同的法定或约定条件，反诉被告不支付租金和物业费的原因在于反诉原告违约，严重违反商业经营规则和诚实信用原则，反诉被告享有先履行抗辩权，反诉原告应当涤除自身的违约行为，方可要求反诉被告支付租金物业费。二、反诉原告要求反诉被告补缴装修期间和免租期间租金，要求反诉被告将涉案商铺恢复原状，违反了租赁合同的约定，有违诚实信用原则，有违商业道德，没有事实和法律依据。三、反诉被告在过去两年多一直与反诉原告沟通反诉原告的违约事实，并期望反诉原告能拿出解决方案，但反诉原告利用自身强势地位，随意违反合同条款，侵犯反诉被告的合法权益。四、反诉被告与反诉原告签订租赁合同看中的是反诉原告愿意将独家经营排他条款写入租赁合同，承认由反诉被告仅此一家经营儿童游乐业态，基于信任选择与反诉原告建立合作关系，在建立合作关系后，反诉被告对店面进行了装修、完善消防设施，并购置了大量的游乐设施等花去200多万元。原告的随意违约，严重侵犯了反诉被告的合法权益，反诉被告不同意解除合同。经审理查明：2017年11月10日，原告王凤华（承租方、乙方）与被告合肥华冶运营公司（出租方、甲方）签订《合肥华冶金谷广场租赁合同》（以下简称租赁合同），该《租赁合同》约定：乙方承租位于合肥市滨湖新区（下称该房屋），甲方同意在商场建设完成后将其中二层2-022号商铺出租给乙方使用。乙方作为儿童游乐、零售业态的专业经营商，同意承租该房屋；该房屋套内建筑面积526平方米；租赁期限暂定为2018年10月1日起至2024年9月30日止，其中免租装修期4个月，即2018年6月1日至2018年9月30日止。装修期内，乙方无需承担租金，但应承担（装修管理／物业服务）费，以及该房屋发生的水、电、燃气热力能源等费用；本合同项下进场日为2018年6月1日，开业日暂定为2018年10月1日。《租赁合同》第四条约定：第4.1条、双方约定乙方采用固定租金/保底租金标准按计租面积计付，租金标准为：第1-2个租约年租金单价66元/月/㎡，年租金为416592元；第3-4个租约年租金单价为69.3元/月/㎡，年租金为437422元；第5-6个租约年租金单价为72.77元/月/㎡，年租金为459324元。第4.2条、本合同项下固定租金/保底租金支付方式为押二付三。以三个月为一个交租期，除第一期租金外，其他固定租金均按自然（季/月）交纳，乙方应当在每个交租期最后一个月的5日前向甲方一次性足额支付下期租金；第一期固定租金于本合同签订后五个工作日内支付2018年10月1日至2019年6月30日，应交固定租金104148元。第4.3、为了扶持乙方经营，甲方同意在租约期内免除乙方6个月的租金，乙方租金付款方式见附件6等约定。《租赁合同》第五条约定：乙方在该房屋内经营品牌为大黄鸭，经营项目为儿童游乐，并应接受和服从甲方及物业公司统一经营管理；未经甲方书面同意，乙方不得使用其他品牌或经营其他项目等约定。《租赁合同》第六条约定：签订本合同当日，乙方应向甲方支付60000元保证金，同时向物业公司交纳10000元作为物业服务保证金。在乙方付清全部应付款项且按本合同26条约定履行完毕房屋返还义务后30日内日，如不存在24.3条约定的情形，履约保证金和物业服务保证金无息退还等约定。《租赁合同》第十条约定：乙方应自计租日起向物业服务公司交纳该房屋物业服务费，物业服务费按套内建筑面积计算，计租日起每平方米每月15元；支付方式以三个月为一个交费期，除第一期外，其他费用按季交纳，乙方应当在每个交费期最后一个月的5日前向物业服务公司一次性足额支付下期物业费，第一期服务费应在签订合同后五个工作日内支付2018年10月1日至2018年12月31日物业费23670元等约定。《租赁合同》第二十四条约定：第24.1条、本合同签署后，如乙方未能在约定的期限内向甲方、物业服务公司足额支付履约保证金、物业服务费保证金、质量保证金及首期租金、物业服务费，则自乙方逾期支付第5日起，甲方有权以书面通知方式解除合同。第24.3条、双方约定本合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权不返还本合同项下的履约保证金。因甲方违约而提前终止的，甲方应当无息双倍返还履约保证金，乙方同意不再要求甲方赔偿乙方任何损失。第24.4条、乙方迟延交纳本合同项下租金、物业服务费或其他费用，则每延迟一日，乙方应当向甲方或物业服务公司支付相当于欠费金额5‰的迟延履行违约金；延迟超过30日，甲方有权单方解除合同。双方特别约定，在租赁期限，若乙方延迟交纳租金、物业费或能源费用累计超过3次，则甲方也有权单方解除合同。第24.8条、乙方妥善履行本合同是甲方给予乙方装修期和第4.4条项下及其他优惠政策的前提。如乙方原因导致本合同提前终止（包括乙方违约导致甲方解除合同情形），则乙方应在本合同终止后7日内按终止前12个月的平均租金的标准补交装修期租金，同时须补交第4.4条项下及甲方减免和补贴的其他全部费用等约定。《租赁合同》第二十六条约定：第26.1条本合同项下租赁届满之日或因任何原因而终止之日，乙方应当将该房屋交还甲方。第26.2条、在26.1条所述交还期，乙方还应当向甲方归还甲方向乙方提供的所有物业管理资料和工程资料的任何原件和复印件，并将该房屋恢复原状。经甲方验收确认符合约定后交还甲方。第26.3条无论任何原因，交还期满后乙方未能将房屋交还甲方的，则自交还期届满之日起，乙方应当按照合同终止时该房屋租金标准的200%向甲方支付占用费，并按照合同终止时物业费标准100%向物业服务公司支付物业费等约定。《租赁合同》第30.17条还约定：一、如在2018年6月1日前甲方未能交付商铺，甲方应按照实际所延迟的交铺时间作为实际交付日，并根据延迟交付时间每延迟一日额外给予乙方一日的经营免租期。如甲方逾期交付6个月以上，乙方有权单方面解除合同，甲方应双倍返还履约保证金，并承担乙方其他相应的损失。二、甲方保证在甲方所管理的金谷广场范围内，不再引进同类型儿童游乐业态（包括但不限于淘气堡、充气堡等设备）。如甲方需引进与乙方相近类型的儿童游乐业态，必须与乙方协商并征得乙方书面同意。如在未征得乙方书面同意的情况下，甲方擅自引进乙方相近类型的儿童游乐业态，乙方有权解除合同，并有权要求甲方向乙方支付违约金人民币叁拾万元。三、甲方将铺位交给乙方时，应按消防规范取得一次消防验收证书，并具备相关消防设施，并积极配合乙方取得消防相关证件。如因消防法规要求，乙方需在经营区域增设独用消防楼梯，则由甲方按照需求完成施工并承担相应费用等约定。《租赁合同》对其他事项还进行了约定。《租赁合同》签订后，2018年10月28日，原被告双方签署《房屋交接确认书》，该书记载：2018年10月28日，合肥华冶运营公司与王凤华依据《租赁合同》对于合肥市的022号商铺进行交接，经现场核实，甲方移交的商铺符合租赁合同约定的交付条件，乙方没有异议，自验收日起，甲方正是移交给乙方，由乙方使用。2020年3月28日，被告合肥华冶运营公司（甲方、出租方）与原告王凤华（乙方、承租方）签订《补充协议》，该协议约定：鉴于甲乙双方2017年11月10日签订的华冶金谷广场二层2-022铺《房屋租赁合同》，依据实际情况，在原合同基础上增加、变更合同条款部分内容，特订立以下补充协议：甲方同意免除乙方2020年2月1日-2020年4月30日期间的租金及物业管理费，本补充协议签署前，乙方已享受甲方减免租金、物业费政策的，减免期间不再累计计算等约定。原被告双方签订的《装修手册》第2.2.6消防系统规定:商户二次装修消防报建、验、安检由商户自己办理，我司给予协助，报建相关图纸资料和消防证需预留1份至商管公司进行存档备案。集中开业的商户需与商场主体消防工程统一验收。2018年10月24日，原告王凤华在华冶金谷广场二楼所租赁的商铺注册成立合肥市包河区大黄鸭儿童游乐园金谷广场店（以下简称大黄鸭金谷店），经营范围：儿童游乐服务，预包装食品、散装食品、乳制品（不含婴幼儿配方奶粉）销售。在原被告双方签订后，合肥华冶运营公司在金谷广场二楼内引进了“合肥市包河区乐之翼日用百货店”，又名“乖乖真棒”，该店经营范围为：玩具、服装、母婴用品销售、室内儿童游乐服务等。在金谷广场门外广场有“糖糖鼠儿童游乐园”，经营项目有：充气堡、旋转木马、蹦极等儿童游乐项目”。2020年6月11日，在金谷广场一楼内合肥华冶运营公司引进注册“合肥市包河区西哈鹿游乐园华冶金谷广场店”，经营范围：室内游乐园，电子游艺厅。上述三店现均在营业。2019年7月9日，大黄鸭金谷店向被告合肥华冶运营公司发函：根据合同约定，如因消防要求，乙方需在经营区域增设独用消防楼梯，则甲方按照需求完成施工并承担相应费用。由于贵铺交付时不符合儿童游乐业态的交付标准，导致我司消防一直未过，现要求贵司履行义务，尽快按照消防法规要求给我店铺加独用疏散出口，并积极配合我方取得相关证件，如贵司未处理消防问题，后期因我方未取得二次消防证书导致我方停业或闭店的一切损失由贵司双倍赔偿。之后，原告王凤华与被告合肥华冶运营公司工作人员对后引进开设的上述三家商户，合肥华冶运营公司违反合同禁业业态的规定及安装楼梯等多次交涉未果。2020年9月11日，王凤华经营的大黄鸭金谷广场店向被告合肥华冶运营公司发出《关于金谷广场违约函》称：贵司与我司签订的租赁合同中排他条款系自愿达成，理应遵守，且我司为此项目投入大量资金，贵司在引进其他经营者过程中应当承担提示、约束的义务，引进同类型儿童游乐业态前应当于我方协商并征得我方书面同意。目前金谷广场引进多家儿童游乐业态均未与我方协商并征得我方书面同意，贵司构成严重违约。违约行为如下：2018年12月30日与我方同步开业的乖乖真棒，2019年9月份金谷外广场引进的糖糖儿童乐园，2020年5月引进的西哈鹿主题乐园。以上严重违约行为已给我司造成同业竞争行为，影响极大，未来造成的损失也是无可估量。现我司要求贵公司立即停止违约行为，责令金谷广场外广场糖糖鼠乐园和一楼西哈鹿主题乐园停止儿童游乐设施设备经营，并按合同约定支付违约金九十万元。2020年10月14日，被告合肥华冶运营公司给原告王凤华送达《回函》称：您经营的商铺于乖乖真棒店铺于2018年12月30日同步开业。乖乖真棒店铺主要经营玩具、服装、母婴用品销售等，与大黄鸭店铺经营范围存在较大差异，不应归于大黄鸭店铺相近的业态，不存在违约。且同步开业近两年，您在我司催费之后提起该请求明显存在恶意。糖糖鼠儿童游乐店，该店经营于金谷广场外，不在我司管理范围之内，根据《租赁合同》：甲方保证在甲方所管理的金谷广场范围内的限制约定，不存在违约。西哈鹿主体乐园，该主题乐园经营范围为室内游乐园、电子游艺厅，面向群体主要是成年人，与贵方经营业态不同，也不存在违约。你租赁商铺至今，已拖欠租金共计173580元（2020年5月1日-2020年9月30日），物业费共计142020元（2019年1月1日-2020年9月30日），延迟支付时间已远超30天，请在三个工作日内支付拖欠的租金、物业费，否则我司根据合同追究您违约责任。2020年10月16日，王凤华经营的大黄鸭金谷广场店再次向被告合肥华冶运营公司发出《关于金谷广场违约函》称：开业前我方不知道引进乖乖真棒，开业后才知道与我们业态相近的乖乖真棒，去年开业后就与商场负责人提过此事，贵司说我方在催费后提起该请求存在恶意，是贵方在恶意辩驳与诋毁。糖糖鼠儿童乐园，在金谷广场经营范围内，贵方要招进外场儿童游乐要我方签同意书，我方要贵方增加我方在场内免租期就签，贵方不同意，后贵方通知我方外广场属于华金物业，华金物业要做外场儿童游乐。华金物业在我司于贵司签订合同后入住金谷广场。西哈鹿主体乐园是室内游乐园、电子游艺厅，并没有说明是成年人，而场内实实在在存在儿童游乐设施设备。关于租金物业费，由于贵方违约行为，引进与我方同类型儿童游乐业态并没有征得我方书面同意，经沟通贵方没有解决，才导致拖欠租金，贵方违约行为消除后我方会支付的。物业费包含了2020年2、3、4月，该物业费应减免，贵司也没有权利向我方收取物业费。2020年11月3日，原告王凤华向被告合肥华冶运营公司发生出律师函：贵方引进三家与委托人经营的同类儿童游乐店违反了租赁合同的约定，构成严重违约，特函告收到本律师函后七日内清退“乖乖真棒”、“糖糖鼠儿童游乐”、“西哈鹿主题乐园”三家儿童乐园店。并决定鉴于贵司仍处于违约状态，将暂停支付相应的房屋租金，直至贵司清退三家儿童乐园店。反诉原告合肥华冶运营公司称2020年11月11日向反诉被告王凤华送达《解除函》称：因王凤华自2018年10月28日办理房屋交接至今未缴纳任何租金及物业管理费，延迟已超过30日，构成违约，我司有权单方解除合同。郑重函告解除贵我双方签订的《租赁合同》。反诉被告王凤华认为未收到该函不予认可。另查，合肥华金物业管理服务有限公司出具委托书，委托合肥华冶运营公司代为收取金谷广场内部全部商铺的物业管理费用。反诉原告合肥华冶运营公司多次向反诉被告王凤华催要租金及物业费。再查，原告王凤华向被告合肥华冶运营公司缴纳履约保证金60000元，物业服务保证金10000元。原告王凤华租赁涉案房屋金谷广场整体商场于2018年12月30日开业。上述事实，由原告（反诉被告）提供的企业信息，《合肥华冶金谷广场租赁合同》，《房屋租赁合同补充协议》，大黄鸭金谷店营业执照，乖乖真棒、西哈鹿游乐园、糖糖鼠儿童游乐园企业信息、现场照片、视频，谈话录音，《关于金谷广场违约函一》，《关于金谷广场违约函一》回函，《关于金谷广场违约函二》，《律师函》，《增设消防楼梯沟通函》，被告（反诉原告）提供的《合肥华冶金谷广场租赁合同》，《授权委托书》，《房产交接确认书》，《租金、物业费及其他款项缴款通知单》，《物业费催缴函》，《费用催缴函》，解除函，通知函，商户告知函，装修手册及原被告的陈述予以证实。本院认为:依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人双方应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案原告王凤华与被告合肥华冶运营公司签订的《合肥华冶金谷广场租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》及《装修手册》，是双方当事人真实的意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，应当合法有效，双方当事人均应当按照协议的约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失。一、根据《租赁合同》第30.17条约定：甲方保证在甲方所管理的金谷广场范围内，不再引进同类型儿童游乐业态（包括但不限于淘气堡、充气堡等设备）。如甲方需引进与乙方相近类型的儿童游乐业态，必须与乙方协商并征得乙方书面同意。如在未征得乙方书面同意的情况下，甲方擅自引进乙方相近类型的儿童游乐业态，乙方有权解除合同，并有权要求甲方向乙方支付违约金人民币叁拾万元约定。根据原告提供的乖乖真棒、西哈鹿、糖糖鼠游乐园企业信息经营范围和相关证据，三家游乐园实际经营项目，确实与原告相近类型的儿童游乐业态，确实给原告造成一定损失，一定程度上构成违约，应当赔偿原告损失，虽然糖糖鼠游乐园不在被告运营管理的金谷广场内，但其经营地点系金谷广场外广场，被告也应帮助原告处理协调与解决与原告经营相近业态其他经营事项，以减少对原告经营的影响。现原告要求被告承担90万元的违约金过高，本院根据实际情况及原告的经营期限情况适当予以支持。原告要求判令被告将合肥市包河区乐之翼日用百货店、合肥市包河区西哈鹿游乐园华冶金谷广场店和糖糖鼠儿童游乐园清除金谷广场，于法无据，不予支持。二、根据《租赁合同》约定：“甲方将铺位交给乙方时，应按消防规范取得一次消防验收证书，并具备相关消防设施，并积极配合乙方取得消防相关证件。如因消防法规要求，乙方需在经营区域增设独用消防楼梯，则由甲方按照需求完成施工并承担相应费用”及《装修手册》约定：“商户二次装修消防报建、验、安检由商户自己办理，我司给予协助，报建相关图纸资料和消防证需预留1份至商管公司进行存档备案”，现原告要求被告在原告经营区域为原告增设多用消防楼梯并完成施工，被告认为装修手册中明确说明商铺的二次消防报建、验、检工作均由原告负责。被告一直愿意配合原告提供商场的结构图纸，也一直认可在有施工方案并报批后的前提下，依据方案进行施工并承担相应费用，但原告一直未能提供施工方案，导致被告无法施工。本院认为为了经营场所的安全，原被告双方应当积极主动协商，争取相同意见，拿出具体方案处理该事项，鉴于原告该项诉讼请求，不具体明确且判决后难以执行，故对该项请求本案不予处理。三、关于反诉原告请求解除合同问题：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的；当事人一方迟延履行主要债务经催告后在合理的期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。反诉原告认为反诉被告逾期缴纳租金及物业费超过30日，并向其送达解除合同函，反诉被告认为未收到解除函，且反诉原告也未提供证据予以证明反诉被告收到解除函。现反诉原告当庭增加解除租赁合同诉讼请求，反诉被告认为是反诉原告先违反合同约定，不具有解除合同的法定或约定条件，反诉被告不支付租金和物业费的原因在于反诉原告违约，严重违反商业经营规则和诚实信用原则，反诉被告享有先履行抗辩权。本院认为，双方在履行合同过程中，反诉被告要求反诉原告解决引进其他儿童游乐园和经营区域增加楼梯事项未果，反诉被告才逾期缴纳租金、物业费用，现反诉被告不同意解除合同，反诉原告存在违约的情况，故反诉原告要求解除合同的请求，不予支持。四、关于租金、物业费问题：根据《租赁合同》及《租赁合同补充协议》的约定，从被告向原告交付房屋起至2020年1月30前属于装修免租期、经营免租期、迟延交房免租期及双方约定2020年2月1日至2020年4月30日新冠肺炎疫情给予的免租期免交租金，双方均予以认可，故反本院予以采纳，反诉被告应当从2020年5月1日起按约定的标准向反诉原告缴纳2020年5月起至起诉前之月止的租金，即2020年5月1日至2020年9月30日租金173580元（416592元/年÷12个月×5个月），2020年10月1日至2020年11月30日止租金72903.66元（437422元/年÷12个月×2个月），合计246483.66元，反诉被告应当予以支付。根据《租赁合同》约定乙方应自计租日起向物业服务公司交纳该房屋物业服务费，物业服务费按套内建筑面积计算，计租日起每平方米每月15元，第一期服务费应在签订合同后五个工作日内支付2018年10月1日至2018年12月31日物业费23670元等约定。现反诉原告要求反诉被告从房屋交付即2018年10月28日承担物业费，反诉被告认为物业费约定交付时间不明确，应当从商场整体2018年12月30日开业后即2019年1月缴纳物业费。本院认为，根据合同约定2018年6月1日交付房屋，第一期物业费从2018年10月1日收费情况看，现实际交房为2018年10月28日，物业费收费时间也应推迟。故物业费采纳反诉被告的意见从2019年1月1日缴纳至2020年11月30日止，物业费为157800元（526平方米×15元/月×23个月-3个月疫情免物业费23670元）。反诉被告辩称不应向反诉原告缴纳物业费意见，因合同有约定反诉原告代为收取，且他人授权委托书代收，故该辩称意见不予采纳。反诉原告要求反诉被告支付逾期缴纳租金、物业费利息不予支持。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告合肥华冶商业运营管理有限公司支付原告王凤华违约金300000元；二、反诉被告王凤华支付反诉原告合肥华冶商业运营管理有限公司房屋租金246483.66元，物业服务费157800元，合计404283.66元；三、驳回原告王凤华的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告合肥华冶商业运营管理有限公司的其他反诉请求。以上一、二项相抵，反诉被告王凤华于本判决生效后十日内支付反诉原告合肥华冶商业运营管理有限公司104283.66元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费12800元，减半收取6400元，反诉案件受理费11800元，减半收取5900元，合计12300元，由原告（反诉被告）王凤华负担6300元，被告（反诉原告）合肥华冶商业运营管理有限公司负担6000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  李孝荣二〇二一年二月二十二日书记员  贾倩倩附本案适用的法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。安徽省合肥市包河区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0111民初21629号原告（反诉被告）:王凤华,女,汉族,1984年7月19日出生,住安徽省宿州市埇桥区。委托诉讼代理人：李阳，安徽中天恒律师事务所律师。被告（反诉原告）:合肥华冶商业运营管理有限公司,住所地安徽省合肥市西藏路与云谷路交口华冶金谷广场A座1102室，统一社会信用代码91340111MA2NXBAF8L。法定代表人:姜志钢,该公司执行董事。委托诉讼代理人：杨求文，北京金诚同达（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：庞宇，北京金诚同达（合肥）律师事务所律师。原告（反诉被告）王凤华与被告（反诉原告）合肥华冶商业运营管理有限公司（以下简称合肥华冶运营公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王凤华及其委托诉讼代理人李阳，被告（反诉原告）合肥华冶运营公司委托诉讼代理人杨求文、庞宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王凤华向本院提出的诉讼请求：一、判令被告将合肥市包河区乐之翼日用百货店(又名“乖乖真棒”)、合肥市包河区西哈鹿游乐园华冶金谷广场店和糖糖鼠儿童游乐园清除金谷广场;二、判令被告在原告经营区为原告增设独用消防楼梯并完成施工;三、判令被告赔偿原告违约金90万元;四、判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由:2017年11月10日原被告签订《合肥华冶金谷广场租赁合同》（以下简称“租赁合同”）,约定原告承租被告位于合肥市滨湖新区作为儿童游乐、零售业态的经营使用,租赁期限为2018年10月1日至2024年9月30日,其中免租装修期为4个月。租赁合同第5.1条约定:“乙方（原告）在该房屋内经营品牌为大黄鸭,经营项目为儿童游乐。”第7.1条约定:“双方约定,本合同项下的进场日为2018年6月1日。届时该房屋应达到的交付条件为现状交付。”但被告实际到2018年10月28日才将涉案商铺交付给原告,原告从此时进场并开始装修。2018年12月30日金谷广场正式开业,原告经营的儿童乐园从此时开始进入试营业阶段,至2019年4月20日正式营业,试营业至正式营业这段时间,双方约定为免租期。租赁合同第4.3条约定:“为了扶持乙方（原告）经营,甲方（被告）同意在租约期内免除乙方（原告）6个月的租金。”租赁合同第30.17条第一项约定:“如在2018年6月1日前甲方未能交付商铺,甲方应按照实际所延迟的交铺时间作为实际交付日,并根据延迟交付时间每延迟一日额外给予乙方一日的经营免租期。”2020年3月28日原被告签订《房屋租赁合同补充协议》,约定被告同意免除原告2020年2月1日至2020年4月30日期间的租金及物业管理费。租赁合同第30.17条第二项约定:“甲方(被告)保证在甲方所管理的金谷广场范围内,不再引进同类型儿童游乐业态(包括但不限于淘气堡、充气堡等设备)。如甲方需引进与乙方(原告)相近类型的儿童游乐业态,必须与乙方协商并征得乙方书面同意。如在未征得乙方书面同意的情况下,甲方擅自引进乙方相近类型的儿童游乐业态,乙方有权解除合同,并有权要求甲方向乙方支付违约金人民币三十万元。”然而,2018年12月30日被告在未与原告协商,也并征得原告书面同意的情况下擅自引进合肥市包河区乐之翼日用百货店(又名“乖乖真棒”)（以下简称乐之翼店）,该店主营儿童游乐、儿童手工、儿童玩具等,经营项目完全与原告的经营范围相冲突。2019年9月份,被告在未与原告协商,也并征得原告同意的情况下引进糖糖鼠儿童游乐,该店经营范围主要是淘气堡和蹦床等设备，经营项目完全与原告的经营范围相冲突。2020年5月被告在未与原告协商,也未征得原告同意的情况下再次擅自引进合肥市包河区西哈鹿游乐园华冶金谷广场店（以下简称西哈鹿店）,该店的经营范围包含了原告经营的所有业态。原告认为,被告在租赁合同生效后引进与原告经营儿童游乐店同类型的其他三家儿童游乐店的行为已经违反了租赁合同第30.17条第二项的约定,给原告经营的大黄鸭儿童乐园业务带来了冲击,并给原告经营造成了巨大的营业损失,被告的行为已经构成严重违约,且该违约行为仍在持续存在,给原告造成的损害仍在持续。原告多次与被告沟通,被告敷衍塞责,怠于处理此事。今不得已,特具状至人民法院,望判如所请。被告合肥华冶运营公司辩称：一、被告认为原告的第一项、第三项诉讼请求既没有合同依据，也没有法律依据，是不能成立的。1、乖乖真棒店铺主要经营玩具、服装、母婴用品销售等，与大黄鸭店铺经营范围存在较大差异，不属于与大黄鸭店铺相近的业态，被告不存在违约情形。且原告经营的大黄鸭店铺与乖乖真棒店铺已于2018年10月28日同步开业超过两年，在被告催要租金、物业服务费之前，原告从未提出异议。原告在被告催缴租金、物业费用之后提起该请求明显只是想拒交租金及物业费用。2、关于2020年5月金谷广场内场一楼引进的西哈鹿主题乐园，该主题乐园经营范围为室内游乐园、电子游艺厅，面向群体主要是成年人，与原告经营业态不同，被告亦不存在违约情形。3、关于2020年8月于金谷广场外开始试营业的糖糖鼠儿童游乐店，该店经营于金谷广场外，不在被告管理范围之内，根据《租赁合同》30.17条第二款“甲方（即被告）保证在甲方所管理的金谷广场范围内”的限制约定，被告不存在违约情形。4、原告要求被告将合肥市包河区乐之翼日用百货店（乖乖真棒店）、合肥市包河区西哈鹿游乐园华冶金谷广场店（西哈鹿店）和糖糖鼠儿童游乐园（糖糖鼠店）清除金谷广场，既没有合同依据，也没有法律依据，是不能成立的。5、被告不存在擅自引进与原告相近儿童游乐业态的店铺的情形，不存在违约；依据合同约定，原告请求甲方赔偿违约金的前提是解除合同，原告要求继续履行合同的同时要求被告承担违约金是不符合合同约定的；合同所约定的该项违约金是30万元人民币，且该数额也是过高的。综上，被告没有擅自引进与原告相近儿童游乐业态的店铺，不存在违约，也就不存在赔偿违约金。二、装修手册中明确说明商铺的二次消防报建、验、检工作均由原告负责。被告一直愿意配合原告提供商场的结构图纸，也一直认可在有施工方案并报批后的前提下，依据方案进行施工并承担相应费用，但原告一直未能提供施工方案，导致被告无法施工，被告不存在违约情形，原告的第二项诉讼请求不能成立。三、原告自租赁案涉商铺以来，未缴纳任何租金及物业费用，对于欠付的租金及物业费用应予支付：原告与被告于2017年11月10日签订《租赁合同》，由原告向被告租赁位于合肥市滨湖新区经营店铺，面积为526㎡。《租赁合同》第24.4条约定：原告延迟交纳本合同项下租金、物业服务费或其他费用的，则每延迟一日，原告应当向被告或物业服务公司支付相当于欠费金额5‰的延迟履行违约金；延迟超过30日，被告有权单方解除合同。《租赁合同》第24.8条约定：原告妥善履行本合同是被告给予其装修期和免租期及其他优惠政策的前提，如因原告原因导致本合同提前终止的，原告应于合同终止后7日内按终止前12个月的平均租金标准补交装修期租金及免租期租金和其他减免和补贴的全部费用。就案涉金谷广场2-022号商铺，自2018年10月28日被告与原告办理房屋交接起，原告未缴纳任何租金及物业管理费用，延迟已远超30日，被告多次向原告发出租金、物业费催缴函，但原告仍未予缴纳。被告因此于2020年11月11日向原告送达《解除函》解除双方房屋租赁合同关系。原告应向被告缴纳租金、物业费、违约金，以及补交被告给予的装修期及免租期等期间的租金。反诉原告合肥华冶运营公司向本院提出的反诉请求：一、判令反诉被告立即向反诉原告支付房屋租金225306.84元及违约金15179.41元（请求以各月租金为基数，按照全国银行间同业拆借中心贷款市场报价利率四倍的标准分段连续计算，暂计算至2020年11月18日）；二、判令反诉被告立即向反诉原告支付应补交的装修期租金及免租期租金352657元及利息（利息请求以352657元为基数，自2020年11月19日之日起按照全国银行间同业拆借中心贷款市场报价利率四倍的标准连续计算至款清之日止）；三、判令反诉被告立即向反诉原告支付物业费173580元及违约金33365.55（请求以各月物业费为基数，按照全国银行间同业拆借中心贷款市场报价利率四倍的标准分段连续计算，暂计至2020年11月18日）；四、判令反诉被告立即将金谷广场2-022号商铺恢复原状并交还反诉原告，并支付占用费（以36351.8元/月为基数，自2020年11月15日起算至将前述商铺交换反诉原告日止）；五、判令本案诉讼费用等由反诉被告承担。六、当庭增加判令解除反诉原被告于2017年11月10日签订的《租赁合同》。事实与理由：反诉被告与反诉原告于2017年11月10日签订《租赁合同》，由反诉被告向反诉原告租赁位于合肥市滨湖新区经营店铺，面积为526㎡。《租赁合同》第24.4条约定：反诉被告延迟交纳本合同项下租金、物业服务费或其他费用的，则每延迟一日，反诉被告应当向反诉原告或物业服务公司支付相当于欠费金额5‰的延迟履行违约金；延迟超过30日，反诉原告有权单方解除合同。《租赁合同》第24.8条约定：反诉被告妥善履行本合同是反诉原告给予其装修期和免租期及其他优惠政策的前提，如因反诉被告原因导致本合同提前终止的，反诉被告应于合同终止后7日内按终止前12个月的平均租金标准补交装修期租金及免租期租金和其他减免和补贴的全部费用。就案涉金谷广场2-022号商铺，自2018年10月28日双方办理完毕房屋交接起，反诉被告未缴纳任何租金及物业管理费用，延迟已远超30日，反诉原告多次向反诉被告发出租金、物业费催缴函，但反诉被告仍未予缴纳。反诉原告因此于2020年11月11日向反诉被告送达《解除函》解除双方房屋租赁合同关系。反诉被告应向反诉原告缴纳租金、物业费、违约金，以及补交反诉原告给予的装修期及免租期等期间的租金。反诉原告认为反诉被告违约事实清楚，证据充分。为维护反诉原告的合法权益，特向贵院提出反诉，望判如诉请。反诉被告王凤华辩称：一、反诉原告不具有解除租赁合同的法定或约定条件，反诉被告不支付租金和物业费的原因在于反诉原告违约，严重违反商业经营规则和诚实信用原则，反诉被告享有先履行抗辩权，反诉原告应当涤除自身的违约行为，方可要求反诉被告支付租金物业费。二、反诉原告要求反诉被告补缴装修期间和免租期间租金，要求反诉被告将涉案商铺恢复原状，违反了租赁合同的约定，有违诚实信用原则，有违商业道德，没有事实和法律依据。三、反诉被告在过去两年多一直与反诉原告沟通反诉原告的违约事实，并期望反诉原告能拿出解决方案，但反诉原告利用自身强势地位，随意违反合同条款，侵犯反诉被告的合法权益。四、反诉被告与反诉原告签订租赁合同看中的是反诉原告愿意将独家经营排他条款写入租赁合同，承认由反诉被告仅此一家经营儿童游乐业态，基于信任选择与反诉原告建立合作关系，在建立合作关系后，反诉被告对店面进行了装修、完善消防设施，并购置了大量的游乐设施等花去200多万元。原告的随意违约，严重侵犯了反诉被告的合法权益，反诉被告不同意解除合同。经审理查明：2017年11月10日，原告王凤华（承租方、乙方）与被告合肥华冶运营公司（出租方、甲方）签订《合肥华冶金谷广场租赁合同》（以下简称租赁合同），该《租赁合同》约定：乙方承租位于合肥市滨湖新区（下称该房屋），甲方同意在商场建设完成后将其中二层2-022号商铺出租给乙方使用。乙方作为儿童游乐、零售业态的专业经营商，同意承租该房屋；该房屋套内建筑面积526平方米；租赁期限暂定为2018年10月1日起至2024年9月30日止，其中免租装修期4个月，即2018年6月1日至2018年9月30日止。装修期内，乙方无需承担租金，但应承担（装修管理／物业服务）费，以及该房屋发生的水、电、燃气热力能源等费用；本合同项下进场日为2018年6月1日，开业日暂定为2018年10月1日。《租赁合同》第四条约定：第4.1条、双方约定乙方采用固定租金/保底租金标准按计租面积计付，租金标准为：第1-2个租约年租金单价66元/月/㎡，年租金为416592元；第3-4个租约年租金单价为69.3元/月/㎡，年租金为437422元；第5-6个租约年租金单价为72.77元/月/㎡，年租金为459324元。第4.2条、本合同项下固定租金/保底租金支付方式为押二付三。以三个月为一个交租期，除第一期租金外，其他固定租金均按自然（季/月）交纳，乙方应当在每个交租期最后一个月的5日前向甲方一次性足额支付下期租金；第一期固定租金于本合同签订后五个工作日内支付2018年10月1日至2019年6月30日，应交固定租金104148元。第4.3、为了扶持乙方经营，甲方同意在租约期内免除乙方6个月的租金，乙方租金付款方式见附件6等约定。《租赁合同》第五条约定：乙方在该房屋内经营品牌为大黄鸭，经营项目为儿童游乐，并应接受和服从甲方及物业公司统一经营管理；未经甲方书面同意，乙方不得使用其他品牌或经营其他项目等约定。《租赁合同》第六条约定：签订本合同当日，乙方应向甲方支付60000元保证金，同时向物业公司交纳10000元作为物业服务保证金。在乙方付清全部应付款项且按本合同26条约定履行完毕房屋返还义务后30日内日，如不存在24.3条约定的情形，履约保证金和物业服务保证金无息退还等约定。《租赁合同》第十条约定：乙方应自计租日起向物业服务公司交纳该房屋物业服务费，物业服务费按套内建筑面积计算，计租日起每平方米每月15元；支付方式以三个月为一个交费期，除第一期外，其他费用按季交纳，乙方应当在每个交费期最后一个月的5日前向物业服务公司一次性足额支付下期物业费，第一期服务费应在签订合同后五个工作日内支付2018年10月1日至2018年12月31日物业费23670元等约定。《租赁合同》第二十四条约定：第24.1条、本合同签署后，如乙方未能在约定的期限内向甲方、物业服务公司足额支付履约保证金、物业服务费保证金、质量保证金及首期租金、物业服务费，则自乙方逾期支付第5日起，甲方有权以书面通知方式解除合同。第24.3条、双方约定本合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权不返还本合同项下的履约保证金。因甲方违约而提前终止的，甲方应当无息双倍返还履约保证金，乙方同意不再要求甲方赔偿乙方任何损失。第24.4条、乙方迟延交纳本合同项下租金、物业服务费或其他费用，则每延迟一日，乙方应当向甲方或物业服务公司支付相当于欠费金额5‰的迟延履行违约金；延迟超过30日，甲方有权单方解除合同。双方特别约定，在租赁期限，若乙方延迟交纳租金、物业费或能源费用累计超过3次，则甲方也有权单方解除合同。第24.8条、乙方妥善履行本合同是甲方给予乙方装修期和第4.4条项下及其他优惠政策的前提。如乙方原因导致本合同提前终止（包括乙方违约导致甲方解除合同情形），则乙方应在本合同终止后7日内按终止前12个月的平均租金的标准补交装修期租金，同时须补交第4.4条项下及甲方减免和补贴的其他全部费用等约定。《租赁合同》第二十六条约定：第26.1条本合同项下租赁届满之日或因任何原因而终止之日，乙方应当将该房屋交还甲方。第26.2条、在26.1条所述交还期，乙方还应当向甲方归还甲方向乙方提供的所有物业管理资料和工程资料的任何原件和复印件，并将该房屋恢复原状。经甲方验收确认符合约定后交还甲方。第26.3条无论任何原因，交还期满后乙方未能将房屋交还甲方的，则自交还期届满之日起，乙方应当按照合同终止时该房屋租金标准的200%向甲方支付占用费，并按照合同终止时物业费标准100%向物业服务公司支付物业费等约定。《租赁合同》第30.17条还约定：一、如在2018年6月1日前甲方未能交付商铺，甲方应按照实际所延迟的交铺时间作为实际交付日，并根据延迟交付时间每延迟一日额外给予乙方一日的经营免租期。如甲方逾期交付6个月以上，乙方有权单方面解除合同，甲方应双倍返还履约保证金，并承担乙方其他相应的损失。二、甲方保证在甲方所管理的金谷广场范围内，不再引进同类型儿童游乐业态（包括但不限于淘气堡、充气堡等设备）。如甲方需引进与乙方相近类型的儿童游乐业态，必须与乙方协商并征得乙方书面同意。如在未征得乙方书面同意的情况下，甲方擅自引进乙方相近类型的儿童游乐业态，乙方有权解除合同，并有权要求甲方向乙方支付违约金人民币叁拾万元。三、甲方将铺位交给乙方时，应按消防规范取得一次消防验收证书，并具备相关消防设施，并积极配合乙方取得消防相关证件。如因消防法规要求，乙方需在经营区域增设独用消防楼梯，则由甲方按照需求完成施工并承担相应费用等约定。《租赁合同》对其他事项还进行了约定。《租赁合同》签订后，2018年10月28日，原被告双方签署《房屋交接确认书》，该书记载：2018年10月28日，合肥华冶运营公司与王凤华依据《租赁合同》对于合肥市的022号商铺进行交接，经现场核实，甲方移交的商铺符合租赁合同约定的交付条件，乙方没有异议，自验收日起，甲方正是移交给乙方，由乙方使用。2020年3月28日，被告合肥华冶运营公司（甲方、出租方）与原告王凤华（乙方、承租方）签订《补充协议》，该协议约定：鉴于甲乙双方2017年11月10日签订的华冶金谷广场二层2-022铺《房屋租赁合同》，依据实际情况，在原合同基础上增加、变更合同条款部分内容，特订立以下补充协议：甲方同意免除乙方2020年2月1日-2020年4月30日期间的租金及物业管理费，本补充协议签署前，乙方已享受甲方减免租金、物业费政策的，减免期间不再累计计算等约定。原被告双方签订的《装修手册》第2.2.6消防系统规定:商户二次装修消防报建、验、安检由商户自己办理，我司给予协助，报建相关图纸资料和消防证需预留1份至商管公司进行存档备案。集中开业的商户需与商场主体消防工程统一验收。2018年10月24日，原告王凤华在华冶金谷广场二楼所租赁的商铺注册成立合肥市包河区大黄鸭儿童游乐园金谷广场店（以下简称大黄鸭金谷店），经营范围：儿童游乐服务，预包装食品、散装食品、乳制品（不含婴幼儿配方奶粉）销售。在原被告双方签订后，合肥华冶运营公司在金谷广场二楼内引进了“合肥市包河区乐之翼日用百货店”，又名“乖乖真棒”，该店经营范围为：玩具、服装、母婴用品销售、室内儿童游乐服务等。在金谷广场门外广场有“糖糖鼠儿童游乐园”，经营项目有：充气堡、旋转木马、蹦极等儿童游乐项目”。2020年6月11日，在金谷广场一楼内合肥华冶运营公司引进注册“合肥市包河区西哈鹿游乐园华冶金谷广场店”，经营范围：室内游乐园，电子游艺厅。上述三店现均在营业。2019年7月9日，大黄鸭金谷店向被告合肥华冶运营公司发函：根据合同约定，如因消防要求，乙方需在经营区域增设独用消防楼梯，则甲方按照需求完成施工并承担相应费用。由于贵铺交付时不符合儿童游乐业态的交付标准，导致我司消防一直未过，现要求贵司履行义务，尽快按照消防法规要求给我店铺加独用疏散出口，并积极配合我方取得相关证件，如贵司未处理消防问题，后期因我方未取得二次消防证书导致我方停业或闭店的一切损失由贵司双倍赔偿。之后，原告王凤华与被告合肥华冶运营公司工作人员对后引进开设的上述三家商户，合肥华冶运营公司违反合同禁业业态的规定及安装楼梯等多次交涉未果。2020年9月11日，王凤华经营的大黄鸭金谷广场店向被告合肥华冶运营公司发出《关于金谷广场违约函》称：贵司与我司签订的租赁合同中排他条款系自愿达成，理应遵守，且我司为此项目投入大量资金，贵司在引进其他经营者过程中应当承担提示、约束的义务，引进同类型儿童游乐业态前应当于我方协商并征得我方书面同意。目前金谷广场引进多家儿童游乐业态均未与我方协商并征得我方书面同意，贵司构成严重违约。违约行为如下：2018年12月30日与我方同步开业的乖乖真棒，2019年9月份金谷外广场引进的糖糖儿童乐园，2020年5月引进的西哈鹿主题乐园。以上严重违约行为已给我司造成同业竞争行为，影响极大，未来造成的损失也是无可估量。现我司要求贵公司立即停止违约行为，责令金谷广场外广场糖糖鼠乐园和一楼西哈鹿主题乐园停止儿童游乐设施设备经营，并按合同约定支付违约金九十万元。2020年10月14日，被告合肥华冶运营公司给原告王凤华送达《回函》称：您经营的商铺于乖乖真棒店铺于2018年12月30日同步开业。乖乖真棒店铺主要经营玩具、服装、母婴用品销售等，与大黄鸭店铺经营范围存在较大差异，不应归于大黄鸭店铺相近的业态，不存在违约。且同步开业近两年，您在我司催费之后提起该请求明显存在恶意。糖糖鼠儿童游乐店，该店经营于金谷广场外，不在我司管理范围之内，根据《租赁合同》：甲方保证在甲方所管理的金谷广场范围内的限制约定，不存在违约。西哈鹿主体乐园，该主题乐园经营范围为室内游乐园、电子游艺厅，面向群体主要是成年人，与贵方经营业态不同，也不存在违约。你租赁商铺至今，已拖欠租金共计173580元（2020年5月1日-2020年9月30日），物业费共计142020元（2019年1月1日-2020年9月30日），延迟支付时间已远超30天，请在三个工作日内支付拖欠的租金、物业费，否则我司根据合同追究您违约责任。2020年10月16日，王凤华经营的大黄鸭金谷广场店再次向被告合肥华冶运营公司发出《关于金谷广场违约函》称：开业前我方不知道引进乖乖真棒，开业后才知道与我们业态相近的乖乖真棒，去年开业后就与商场负责人提过此事，贵司说我方在催费后提起该请求存在恶意，是贵方在恶意辩驳与诋毁。糖糖鼠儿童乐园，在金谷广场经营范围内，贵方要招进外场儿童游乐要我方签同意书，我方要贵方增加我方在场内免租期就签，贵方不同意，后贵方通知我方外广场属于华金物业，华金物业要做外场儿童游乐。华金物业在我司于贵司签订合同后入住金谷广场。西哈鹿主体乐园是室内游乐园、电子游艺厅，并没有说明是成年人，而场内实实在在存在儿童游乐设施设备。关于租金物业费，由于贵方违约行为，引进与我方同类型儿童游乐业态并没有征得我方书面同意，经沟通贵方没有解决，才导致拖欠租金，贵方违约行为消除后我方会支付的。物业费包含了2020年2、3、4月，该物业费应减免，贵司也没有权利向我方收取物业费。2020年11月3日，原告王凤华向被告合肥华冶运营公司发生出律师函：贵方引进三家与委托人经营的同类儿童游乐店违反了租赁合同的约定，构成严重违约，特函告收到本律师函后七日内清退“乖乖真棒”、“糖糖鼠儿童游乐”、“西哈鹿主题乐园”三家儿童乐园店。并决定鉴于贵司仍处于违约状态，将暂停支付相应的房屋租金，直至贵司清退三家儿童乐园店。反诉原告合肥华冶运营公司称2020年11月11日向反诉被告王凤华送达《解除函》称：因王凤华自2018年10月28日办理房屋交接至今未缴纳任何租金及物业管理费，延迟已超过30日，构成违约，我司有权单方解除合同。郑重函告解除贵我双方签订的《租赁合同》。反诉被告王凤华认为未收到该函不予认可。另查，合肥华金物业管理服务有限公司出具委托书，委托合肥华冶运营公司代为收取金谷广场内部全部商铺的物业管理费用。反诉原告合肥华冶运营公司多次向反诉被告王凤华催要租金及物业费。再查，原告王凤华向被告合肥华冶运营公司缴纳履约保证金60000元，物业服务保证金10000元。原告王凤华租赁涉案房屋金谷广场整体商场于2018年12月30日开业。上述事实，由原告（反诉被告）提供的企业信息，《合肥华冶金谷广场租赁合同》，《房屋租赁合同补充协议》，大黄鸭金谷店营业执照，乖乖真棒、西哈鹿游乐园、糖糖鼠儿童游乐园企业信息、现场照片、视频，谈话录音，《关于金谷广场违约函一》，《关于金谷广场违约函一》回函，《关于金谷广场违约函二》，《律师函》，《增设消防楼梯沟通函》，被告（反诉原告）提供的《合肥华冶金谷广场租赁合同》，《授权委托书》，《房产交接确认书》，《租金、物业费及其他款项缴款通知单》，《物业费催缴函》，《费用催缴函》，解除函，通知函，商户告知函，装修手册及原被告的陈述予以证实。本院认为:依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人双方应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案原告王凤华与被告合肥华冶运营公司签订的《合肥华冶金谷广场租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》及《装修手册》，是双方当事人真实的意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，应当合法有效，双方当事人均应当按照协议的约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失。一、根据《租赁合同》第30.17条约定：甲方保证在甲方所管理的金谷广场范围内，不再引进同类型儿童游乐业态（包括但不限于淘气堡、充气堡等设备）。如甲方需引进与乙方相近类型的儿童游乐业态，必须与乙方协商并征得乙方书面同意。如在未征得乙方书面同意的情况下，甲方擅自引进乙方相近类型的儿童游乐业态，乙方有权解除合同，并有权要求甲方向乙方支付违约金人民币叁拾万元约定。根据原告提供的乖乖真棒、西哈鹿、糖糖鼠游乐园企业信息经营范围和相关证据，三家游乐园实际经营项目，确实与原告相近类型的儿童游乐业态，确实给原告造成一定损失，一定程度上构成违约，应当赔偿原告损失，虽然糖糖鼠游乐园不在被告运营管理的金谷广场内，但其经营地点系金谷广场外广场，被告也应帮助原告处理协调与解决与原告经营相近业态其他经营事项，以减少对原告经营的影响。现原告要求被告承担90万元的违约金过高，本院根据实际情况及原告的经营期限情况适当予以支持。原告要求判令被告将合肥市包河区乐之翼日用百货店、合肥市包河区西哈鹿游乐园华冶金谷广场店和糖糖鼠儿童游乐园清除金谷广场，于法无据，不予支持。二、根据《租赁合同》约定：“甲方将铺位交给乙方时，应按消防规范取得一次消防验收证书，并具备相关消防设施，并积极配合乙方取得消防相关证件。如因消防法规要求，乙方需在经营区域增设独用消防楼梯，则由甲方按照需求完成施工并承担相应费用”及《装修手册》约定：“商户二次装修消防报建、验、安检由商户自己办理，我司给予协助，报建相关图纸资料和消防证需预留1份至商管公司进行存档备案”，现原告要求被告在原告经营区域为原告增设多用消防楼梯并完成施工，被告认为装修手册中明确说明商铺的二次消防报建、验、检工作均由原告负责。被告一直愿意配合原告提供商场的结构图纸，也一直认可在有施工方案并报批后的前提下，依据方案进行施工并承担相应费用，但原告一直未能提供施工方案，导致被告无法施工。本院认为为了经营场所的安全，原被告双方应当积极主动协商，争取相同意见，拿出具体方案处理该事项，鉴于原告该项诉讼请求，不具体明确且判决后难以执行，故对该项请求本案不予处理。三、关于反诉原告请求解除合同问题：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的；当事人一方迟延履行主要债务经催告后在合理的期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。反诉原告认为反诉被告逾期缴纳租金及物业费超过30日，并向其送达解除合同函，反诉被告认为未收到解除函，且反诉原告也未提供证据予以证明反诉被告收到解除函。现反诉原告当庭增加解除租赁合同诉讼请求，反诉被告认为是反诉原告先违反合同约定，不具有解除合同的法定或约定条件，反诉被告不支付租金和物业费的原因在于反诉原告违约，严重违反商业经营规则和诚实信用原则，反诉被告享有先履行抗辩权。本院认为，双方在履行合同过程中，反诉被告要求反诉原告解决引进其他儿童游乐园和经营区域增加楼梯事项未果，反诉被告才逾期缴纳租金、物业费用，现反诉被告不同意解除合同，反诉原告存在违约的情况，故反诉原告要求解除合同的请求，不予支持。四、关于租金、物业费问题：根据《租赁合同》及《租赁合同补充协议》的约定，从被告向原告交付房屋起至2020年1月30前属于装修免租期、经营免租期、迟延交房免租期及双方约定2020年2月1日至2020年4月30日新冠肺炎疫情给予的免租期免交租金，双方均予以认可，故反本院予以采纳，反诉被告应当从2020年5月1日起按约定的标准向反诉原告缴纳2020年5月起至起诉前之月止的租金，即2020年5月1日至2020年9月30日租金173580元（416592元/年÷12个月×5个月），2020年10月1日至2020年11月30日止租金72903.66元（437422元/年÷12个月×2个月），合计246483.66元，反诉被告应当予以支付。根据《租赁合同》约定乙方应自计租日起向物业服务公司交纳该房屋物业服务费，物业服务费按套内建筑面积计算，计租日起每平方米每月15元，第一期服务费应在签订合同后五个工作日内支付2018年10月1日至2018年12月31日物业费23670元等约定。现反诉原告要求反诉被告从房屋交付即2018年10月28日承担物业费，反诉被告认为物业费约定交付时间不明确，应当从商场整体2018年12月30日开业后即2019年1月缴纳物业费。本院认为，根据合同约定2018年6月1日交付房屋，第一期物业费从2018年10月1日收费情况看，现实际交房为2018年10月28日，物业费收费时间也应推迟。故物业费采纳反诉被告的意见从2019年1月1日缴纳至2020年11月30日止，物业费为157800元（526平方米×15元/月×23个月-3个月疫情免物业费23670元）。反诉被告辩称不应向反诉原告缴纳物业费意见，因合同有约定反诉原告代为收取，且他人授权委托书代收，故该辩称意见不予采纳。反诉原告要求反诉被告支付逾期缴纳租金、物业费利息不予支持。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告合肥华冶商业运营管理有限公司支付原告王凤华违约金300000元；二、反诉被告王凤华支付反诉原告合肥华冶商业运营管理有限公司房屋租金246483.66元，物业服务费157800元，合计404283.66元；三、驳回原告王凤华的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告合肥华冶商业运营管理有限公司的其他反诉请求。以上一、二项相抵，反诉被告王凤华于本判决生效后十日内支付反诉原告合肥华冶商业运营管理有限公司104283.66元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费12800元，减半收取6400元，反诉案件受理费11800元，减半收取5900元，合计12300元，由原告（反诉被告）王凤华负担6300元，被告（反诉原告）合肥华冶商业运营管理有限公司负担6000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  李孝荣二〇二一年二月二十二日书记员  贾倩倩附本案适用的法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。