上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2013）青民三（民）初字第1492号原告庆雪珍。委托代理人沈敏。委托代理人陆木英，系上海市青浦工业园区法律服务所法律工作者。被告沈雷雨。被告周进毛。被告胡红。委托代理人孙秋辉。第三人兴业银行股份有限公司上海青浦支行。法定代表人吴健青，行长。委托代理人冯超彦，在兴业银行股份有限公司上海青浦支行工作。原告庆雪珍诉被告沈雷雨、被告周进毛、被告胡红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年4月23日立案受理后，依法由审判员徐冬梅独任审判。2013年5月28日本院依法追加兴业银行股份有限公司上海青浦支行（以下简称兴业银行）为第三人参与诉讼。因无法向被告沈雷雨直接送达民事起诉状、开庭传票等应诉材料，本院予以公告送达并组成合议庭适用普通程序进行审理。本案于2013年8月30日公开开庭进行了审理，原告委托代理人沈敏、陆木英、被告周进毛、被告胡红委托代理人孙秋辉及第三人兴业银行之委托代理人冯超彦到庭参加诉讼。被告沈雷雨经本院合法传唤后，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告庆雪珍诉称：青浦区某小区28号206室房屋的所有权人为原告和被告沈雷雨；原告与被告沈雷雨系母子关系。因被告沈雷雨与被告周进毛之子周峰存有债务关系，为了达到向银行申请贷款之目的，被告沈雷雨与周峰采用虚假买卖形式将上述房屋过户至被告周进毛名下，再由被告周进毛采用同样的方式过户至被告胡红名下。之后，由被告胡红向第三人兴业银行申请贷款人民币（以下币种均为人民币）520，000元，所得贷款由三被告瓜分。期间为了方便过户，由被告周进毛之母假扮原告，与被告周进毛、被告沈雷雨到青浦区房地产交易中心办理了房屋产权过户手续。原告认为三被告虽然就上述房屋签订了两份形式上合格的房屋买卖合同、办理了产权过户登记手续，但三方之间并不存在真正的房屋买卖关系、也不存在任何房屋款项的交付，上述房屋至今仍由原告居住使用。三被告为达申办银行贷款之目的，假借房屋买买卖的形式、唆使他人冒充原告进行产权变更登记，其行为已经违反法律的规定。为此原告诉至法院请求：1、确认被告沈雷雨与被告周进毛、被告周进毛与被告胡红之间就青浦区某小区28号206室房屋的两个房屋买卖合同无效；2、判令被告沈雷雨、被告周进毛、被告胡红将上述青浦区某小区28号206室房屋产权过户至原告及被告沈雷雨名下；3、诉讼费由三被告承担。被告沈雷雨未作答辩。被告周进毛辩称：不同意原告诉请。被告周进毛是周峰的父亲，周峰与被告沈雷雨弄得被告周进毛两套房屋被卖掉。事实情况是这样的：被告沈雷雨称其老婆在山东且有一个孩子要照顾、经济困难，说要回山东去补办喜事（婚礼）向被告周进毛借款136，000元。周峰说其与被告沈雷雨系朋友关系，让被告周进毛帮一下忙；且被告沈雷雨表示其有系争房屋可以过户给被告周进毛用以办银行贷款，贷得款项可以还给被告周进毛。因此，为了办贷款，被告沈雷雨与被告周进毛签订了系争房屋的买卖合同，并办理了产权过户。但房屋产权过户至被告周进毛名下后，银行说被告周进毛没有信贷能力无法办理贷款。这时，被告沈雷雨又说其在青浦区徐泾镇有个多年好友叫孙秋辉，可以将系争房屋过户至孙秋辉名下再办贷款；因此又出现了被告周进毛与被告胡红（孙秋辉之前妻，当时尚未离婚）签订了房屋买卖合同、办理了产权过户手续及银行贷款手续。当时明确了贷款额为520，000元，由被告沈雷雨带来的位于青浦区欧洲街那里的一家中介居间办理贷款手续，所贷款项需先入孙秋辉账户、再划至被告周进毛账户。但结果，在被告周进毛与贷款中介到第三人兴业银行办理了一些签字手续后，也不知道究竟办理了什么手续，银行账户里的钱就没有了；第二天被告周进毛去被告沈雷雨租赁的房屋要钱，结果被告沈雷雨人就不在了。贷款中介称让被告周进毛放心、会由孙秋辉给被告周进毛钱的，说孙秋辉是有信誉有素质的人。自此再也未见过被告沈雷雨。又过了二个多月，被告周进毛经联系孙秋辉并讲明自己的处境，孙秋辉提出无法如数归还被告沈雷雨所欠的全部欠款只能给部分归还，中介老张亦称自己无能为力了，让被告周进毛先能拿多少是多少。于是，被告周进毛从孙秋辉处拿了70，000元，余下的70，000多元孙秋辉让被告周进毛待见到被告沈雷雨后向被告沈雷雨拿。因此被告周进毛拿取了70，000元，之后只知道被告沈雷雨在山东但不知道具体地址，余款至今未取得。事发至今被告周进毛从未到被告沈雷雨的家中闹过，被告周进毛也同情被告沈雷雨的家人，也没法向被告沈雷雨的妈妈或女儿讨钱的。被告周进毛的态度是：原告方归还被告沈雷雨的欠款136，000元，然后由被告周进毛将其中的70，000元还给孙秋辉，两清之后房屋可过户。被告胡红辩称：不同意原告请求。被告胡红这方与被告沈雷雨之间也有债务债权关系。关于被告沈雷雨将房屋过户给被告周进毛之前的事情被告胡红这方都不清楚。因被告沈雷雨欠被告胡红这方钱款，并称如果给将系争房屋过户至被告胡红这方名下可办贷款，办好贷款可以一并还清向我方的借款。至于被告沈雷雨与被告周进毛之间的房屋买卖合同是虚假的、找人代签的情况被告胡红这方并不知情。房屋买卖合同总价650，000元，中介公司垫了首付款130，000元，另加中介其他手续费总计中介垫付约20几万元。贷款所得额一共520，000元，其中20几万先付清前期中介垫付的费用，再支付给了被告周进毛70，000元，剩余20万元左右，被告沈雷雨称要拿去作生意，赚钱后一并归还给被告胡红这方的欠款及贷款，被告沈雷雨称即使今后还不清这些钱，房屋在被告胡红这方名下也不担心的。贷款至今为止都是由被告胡红这方在正常清偿。虽贷款名为胡红，实际是由孙秋辉在还贷。第三人兴业银行述称：对原告请求不予认可。作为第三人，兴业银行无法参与至被告之间的纠纷。但，从形式材料的审查来看，第三人兴业银行在审批贷款发放的手续里无任何违规或虚假的情况，合同上的字都是借款人本人所签。故第三人兴业银行认为贷款合同是真实有效的，第三人兴业银行拥有的抵押权也是真实、合法、有效的。若原告要求房屋过户至原告名下，那么涤除抵押的前提是请先还清欠第三人兴业银行的贷款。截止目前，本息约40几万。经开庭审理查明：系争的青浦区某小区28号206室房屋原产权登记人为被告沈雷雨，共有情况为被告沈雷雨与其母即本案原告庆雪珍共同共有（沪房地青字2000第005988号）；建筑面积98.58平方米；目前由原告庆雪珍夫妇及被告沈雷雨之女沈敏夫妇实际居住。2009年3月15日，被告沈雷雨、被告周进毛为达向银行申办抵押贷款之目的，由被告沈雷雨、原告庆雪珍作为卖售人（甲方）、由被告周进毛作为买受人（乙方）签订《上海市房地产买卖合同》（合同编号562941），合同载明：甲乙双方协商一致同意以650，000元的价格转让系争房屋，甲方于2009年4月30日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接等内容。该份合同甲方落款处“庆雪珍”的签名由被告周进毛之母代签。后，又由被告周进毛之母冒充原告庆雪珍前往青浦区房地产交易中心办理了产权过户登记手续。该份合同从签署至产权变更过程中，被告沈雷雨与被告周进毛之间并无支付房款的实际行为、也无交付房屋的行为、更无房屋共有人原告之知晓同意行为。系争房屋产权过户至被告周进毛名下后，因被告周进毛的信贷能力原因，未能向银行贷得款项。为此，2009年6月2日被告沈雷雨、被告周进毛又找到被告胡红之前夫孙秋辉（即被告胡红委托代理人），由孙秋辉安排被告周进毛作为卖售人（甲方）与被告胡红作为买受人（乙方）签订《上海市房地产买卖合同》（合同编号645209），合同载明：甲乙双方经上海凌日房地产经纪有限公司居间介绍甲乙双方转让系争房屋，转让价格为650，000元，甲方于2009年7月27日前腾出房屋等内容。后，被告周进毛与被告胡红前往青浦区房地产交易中心办理了产权过户登记手续，由被告胡红取得房屋产权（房地产权证号：青20090076**）。该份合同从签署至产权变更过程中均由房地产中介公司参与操办，被告周进毛与被告胡红之间并无实际交付房屋的行为。2009年6月26日，被告胡红与第三人兴业银行签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，由被告胡红向第三人兴业银行借款520，000元；并以系争房屋作为抵押物办理了抵押登记（他项权利登记证明号为青200919011677，债权数额520，000元，债务履行期限为2009年6月25日至2029年6月25日止）。第三人兴业银行按照被告胡红在签订合同时的申请依约将520，000元款项发放至被告周进毛的银行账号。虽被告胡红未能实际取得房屋，但房屋上的银行贷款目前仍由被告胡红这方在正常还款中。以上事实，由原、被告的陈述、上海市房地产权证、上海市房地产买卖合同、上海市房地产登记申请书、上海市房地产登记簿购房合同、房地产他项权利证明、借款借据、借款合同等证据予以佐证，并经庭审出证、质证，本院予以确认。审理中，被告周进毛向本院提交借条一份、收条一份，以证明被告沈雷雨向被告周进毛借款136，000元，后由被告胡红之前夫孙秋辉代被告沈雷雨归还了70，000元，余款尚未归还。原告对此表示不清楚，据原告了解是被告沈雷雨向被告周进毛借款后因无法及时还款利滚利所致，借款本身没有这么多；被告胡红表示无异议。被告胡红向本院提交了欠条一份，证明被告沈雷雨向被告胡红之前夫借款280，000元。对此原告及被告周进毛均表示不清楚。根据庭审查明的事实，本院认为：被告周进毛虽就系争房屋与被告沈雷雨、“庆雪珍”签订了《上海市房地产买卖合同》（合同编号562941），但双方之间并无真实的买卖房屋之意思、也无买卖房屋之款项支付，其真实目的是为被告沈雷雨、被告周进毛办理银行贷款之用；况且，原告作为系争房屋的共有人，对房屋买卖并不知晓、也未曾签署过买卖合同，故被告周进毛与被告沈雷雨、“庆雪珍”之间就系争房屋并非真实的买卖合同关系，应属合法形式掩盖非法目的之无效合同。同理，之后，被告周进毛与被告胡红就系争房屋虽签订了《上海市房地产买卖合同》（合同编号645209），但双方之间也无真实的买卖房屋之意思、无房屋交付之行为，其真实目的亦是为办理银行贷款之用，故该份合同也应依法被确认为无效合同。依照法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故此，本案所涉买卖合同无效后，理应将房屋产证恢复登记至原共有人即被告沈雷雨、原告庆雪珍名下。但因目前系争房屋上设有第三人兴业银行为债权人、抵押权人的抵押登记，在第三人兴业银行债权未得到清偿、抵押未涤除前，原告要求恢复产权登记的条件尚不成就、本院难以支持此项诉讼请求。至于三被告间借贷关系之种种纠纷，相关当事人可另案诉讼厘清。被告沈雷雨经本院合法传唤后，无正当理由拒不到庭，放弃了自己的抗辩权，法律后果自负。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告周进毛与被告沈雷雨、“庆雪珍”于2009年3月15日就青浦区某小区28号206室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》（合同编号562941）无效；二、被告胡红与被告周进毛于2009年6月2日就青浦区某小区28号206室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》（合同编号645209）无效；三、原告庆雪珍其余诉讼请求不予支持。本案受理费人民币10，300元，由被告沈雷雨、被告周进毛、被告胡红各负担人民币3，433元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  徐冬梅代理审判员  金 艳人民陪审员  蔡锦珠二〇一三年十二月十三日书 记 员  夏朝羡附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。