青海省大通回族土族自治县人民法院民事判决书（2020）青0121民初4113号原告：姚志龙，公民身份号码×××，男，1983年11月29日出生，汉族，青海省大通回族土族自治县桥头镇居民，住该镇建国西路88号3号楼1单元1133室。被告：青海居高房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91630100579920550L，住所地：西宁市城东区昆仑东路299号。法定代表人：余建波，公司董事长。原告姚志龙与被告青海居高房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年12月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告姚志龙到庭参加诉讼，被告青海居高房地产开发有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姚志龙向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付从2016年8月31日起至2017年7月12日止共346日逾期交房违约金7943元（76524元×0.03%×346天=7943元）、从2017年7月13日起至起诉之日（2020年12月3日）止共1208日逾期交房违约金129204元（356524元×0.03%×1208天=129204元），共计违约金137147元，并按照107元/日承担从2020年12月3日起至实际交付验收合格房屋之日止的违约金；2、本案全部诉讼费用及其他费用由被告承担。事实及理由:2016年5月28日，原告与被告签订《商品房预售合同》，合同约定原告以每平方米3516.02元的价格购买被告开发的居高财富中心××楼房屋，合同签订后，原告于2016年5月28日支付首付款76524元，2017年7月12日办理住房公积金贷款280000元，至此，原告已按照合同履行全部付款义务，但被告未依照合同约定将验收合格的房屋交付原告验收使用。经原告及其他业主多次催促，被告未办理交房、入住手续，但小区至今只有回迁户和宝库搬迁户已交钥匙，生活通道已通，相应配套设施并未完善，也未出示《质量保证书》、《房屋使用说明书》及任何验收备案文件，更未将验收合格的房屋交付给原告。原告认为，被告延迟交房，既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，依法依约均应承担违约责任。现诉至法院提出上述请求。原告姚志龙针对自己的诉讼请求向本院提交了以下证据：证据一《商品房买卖合同》、证据二《青海增值税普通发票》。被告青海居高房地产开发有限公司未出庭应诉，也未提交书面答辩意见和证据。对原告提交的《商品房买卖合同》《青海增值税普通发票》2份证据，具有真实性、关联性，合法性，证明了原告从被告处购买商品房及向被告交清全部房款的事实，具有证明效力，本院予以认定；被告青海居高房地产开发有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃了抗辩质证等权利。本院根据原告的陈述及上述证据，经审理认定事实如下：2016年5月28日，原、被告签订《商品房预售合同》，约定原告以3516.02元/平方米的价格购买被告开发的居高财富中心3幢1单元1133号房屋，房屋总价为356524元。合同第八条约定：“出卖人于2016年08月31日之前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付原告使用：1.该商品房经验收合格。2.该商品房经综合验收合格。3.该商品房经分期综合验收合格。4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。……”；第九条约定：“（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。（2）逾期超90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金”。另查明，原告于2017年7月12日前已向被告全额支付购房款。《商品房预售合同》中的党占萍系姚志龙之前妻。本案涉及的主要问题是：被告是否应该向原告支付违约金以及违约金的具体数额。本院认为，双方签订的《商品房预售合同》是双方真实意思表示，合同内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的合同，本院予以确认；我国《合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。原告按照《商品房买卖合同》的约定向被告付清了全部购房款，被告青海居高房地产开发有限公司按照合同约定于2016年8月31日前向原告交付房屋，但被告青海居高房地产开发有限公司未按照合同约定向原告交付房屋构成违约，根据《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。应当承担相应的违约责任”的规定，应当承担违约责任。关于违约金的数额问题，根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第九条约定，出卖人如未按照本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的,合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际履行交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金。自2016年9月1日起被告逾期交房至2017年7月12日交付全部房款之前，被告按日向原告支付已交付房价款76524元的万分之三违约金。自2017年7月13日交付全款之日起至2020年12月3日起诉之日，被告按日向原告支付已交付房价款356524元的万分之三违约金。故被告应支付的违约金，从2016年9月1日起被告逾期交房至2017年7月12日交付全部房款之前共计314天的违约金计算为7208.56元，从2017年7月13日交付全款之日起至2020年12月3日起诉之日止共计1239天的违约金132519.97元，违约金共计139728.53元。现原告主张137147元的违约金在合理限度内，本院予以支持。原告主张从2020年12月3日起至实际交付验收合格房屋之日的违约金的诉讼请求，由于开发商交房不是单方面能够完成的，需要房屋买受人收房行为的配合才能完成，交房时间无法预期，故原告要求将违约金计算至实际交房之日的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告青海居高房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告姚志龙违约金137147元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告姚志龙的其他诉讼请求。案件受理费3042元，减半收取1521元，由被告青海居高房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。审判员 车献奎二〇二一年二月五日法官助理 龚煜茹书记员 李应章附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。