江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）宁民终字第4315号上诉人（原审被告）南京六六顺农业生态园有限公司，住所地南京市江宁区江宁镇陆郎。法定代表人季蒙，该公司总经理。委托代理人吕德胜，江苏当代国安律师事务所律师。委托代理人张六顺。被上诉人（原审原告）沈亚飞。委托代理人芮永俊，韩涛，江苏天地仁和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）南京兴丰农业生态有限公司，组织机构代码58509654-5，住所地南京市江宁区江宁街道陆郎社区。法定代表人任杰峰，该公司总经理。委托代理人张晶宁、雍太祥，江苏天之权律师事务所律师。上诉人南京六六顺农业生态园有限公司（以下简称六六顺公司）与被上诉人沈亚飞、被上诉人南京兴丰农业生态有限公司（以下简称兴丰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2013）江宁民初字第1152号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年11月28日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年12月10日公开开庭进行了审理。上诉人六六顺公司的委托代理人吕德生、张六顺，被上诉人沈亚飞的委托代理人芮永俊、韩涛，被上诉人兴丰公司的委托代理人雍太祥均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。沈亚飞原审诉称，2011年1月8日，其与六六顺公司签订《房屋租赁合同》，约定，承租位于六六顺公司内的独立式高档老年公寓，交付时间为2011年5月31日。但房屋建成后，至今未交付。后经协商，六六顺公司同意补偿其损失79.5万元。2013年1月，六六顺公司与兴丰公司达成协议，由兴丰公司以4600万的价格受让六六顺公司的全部资产，在该协议中约定，承租户租金，由六六顺公司确认后，由兴丰公司代为支付。综上，要求1、判令解除其与六六顺公司签订的《房屋租赁合同》；2、六六顺公司、季蒙、康愉、任杰峰、将军红公司连带清偿其经济损失79.5万元。六六顺公司原审辩称，1、其已经履行了与沈亚飞签订的房屋租赁合同中约定的建房义务；2、涉案的房屋已经随公司资产全部由兴丰公司收购，其不在是房屋租赁合同中的相对人；3、其从未认可赔偿沈亚飞76.9万元，其与兴丰公司签订的协议中也没有约定退还沈亚飞租金；综上，要求驳回沈亚飞的诉讼请求。兴丰公司原审辩称，其与沈亚飞无任何合同关系，更无付款义务。其仅收购了六六顺公司的资产，而不是公司本身，其与六六顺公司达成的收购协议没有牵扯到沈亚飞的债权，其没有权利付款给沈亚飞，故要求驳回沈亚飞要求其承担给付义务的诉讼请求。原审法院经审理查明，2011年1月8日，沈亚飞（乙方）与六六顺公司（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将位于南京市江宁区陆郎社区“南京六六顺农业生态园有限公司”内独立式高档老年公寓03栋，计178平方米（主体建筑面积150平方米，附属建筑-厨房、小阳光房28平方米）出租给乙方；该房屋为毛坯房，装修由乙方自行负责；租期为50年，自2011年6月1日起至2061年5月31日止，此权利由乙方继承合法的继承人；租金金额为50万元；甲方房屋交付乙方时间为2011年5月31日，并保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态；如甲方不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，应支付乙方本合同租金总额的20%违约金等。2011年3月20日，沈亚飞（甲方）、六六顺公司（乙方）签订老年公寓装修备忘录一份，约定：1、装修原则上按照双方约定，保持原有风格，不得改变内外结构，允许在内部有个性花的装饰；总体工程造价控制在10万元以内。协议签订后，六六顺公司收取了沈亚飞50万租金、10万元装修款，共计60万元。涉案公寓开始施工，2011年8月，季蒙、案外人刘晓东出具情况说明，载明“为将军红集团收购南京六六顺农业生态园，2011年7月下旬，将军红的律师李树玖跟六六顺公司及部分相关人员张六顺、刘晓东、高晖、李杏宝等在办公室及施工现场说，现在李杏宝等的在建房，先停下来，等我们确定后再动。在此情况下李杏宝等在建的老年公寓，便未再动工开建。特此说明”。2012年1月18日，六六顺公司股东康愉、季蒙（甲方）、朱建松、秦国强、沈亚飞、陶宏（乙方）、六六顺公司（丙方）、兴丰公司（丁方）签订协议书一份，约定：解除乙方、丙方签订的四份《房屋租赁合同》；丙方应当清偿乙方并向其支付款项及补偿款计318万元等；该协议除兴丰公司未签字盖章外，其余各方均签字予以确认。2013年1月6日，六六顺公司（甲方）、兴丰公司（乙方）签订《公司资产收购协议》一份，约定：甲方全部资产的转让价格为4600万元，乙方将资产转让款分批按时支付；双方同意“312集资款、扬州工程款、方承兵工程款、李杏宝购房款”由甲方确定具体数额，乙方代为直接支付的方式进行操作，给付款项冲抵资产转让总价款、并符合双方转让价款给付批次的约定。审理中，原审法院依法向沈亚飞释明，若涉案《房屋租赁合同》无效合同法律后果，经释明后，沈亚飞变更其诉讼请求为要求六六顺公司、兴丰公司连带清偿其经济损失79.5万元。对季蒙、康愉、任杰峰、将军红公司予以撤诉。因各方意见不一，致调解不成。上述事实，有《房屋租赁合同》、《老年公寓装修备忘录》、收据、《协议书》、《公司资产收购协议》、情况说明及双方当事人陈述等证据证实，原审法院予以确认。原审法院认为，依法成立的合同应予保护。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。沈亚飞与六六顺公司签订的《房屋租赁合同》，名为租赁实为非法建房，违反法律行政法规的强制性规定，故合同无效。合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款效力。2012年1月18日，六六顺公司与沈亚飞等四人签订签订协议书，明确约定：六六顺公司应当清偿四人已经支付款项及补偿款计318万元，该约定系双方解决合同争议条款，不因主合同无效而失去法律效力，故对沈亚飞要求六六顺公司承担还款79.5万元的诉讼请求，原审法院予以支持。对沈亚飞要求兴丰公司连带给付上述款项的诉讼请求，因无事实和法律依据，故原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十七条、第五十八条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四之规定，原审法院判决：一、沈亚飞与南京六六顺农业生态园有限公司签订的《房屋租赁合同》无效。二、南京六六顺农业生态园有限公司返还沈亚飞租金及承担补偿金合计795000元，于判决发生法律效力之日起10日内付清。三、驳回沈亚飞的其他诉讼请求。一审案件受理费11830元，由六六顺公司负担。六六顺公司不服原审判决，向本院提起上诉称，一、原审适用法律错误。认定上诉人与被上诉人沈亚飞签订的《房屋租赁合同》为无效合同的法律依据应该是最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释。二、原审法院对案件事实认定不清。将租赁房屋与非法建房不同的法律关系相混淆，将并未合法生效的协议当成生效的法律文书认定，将解除合同的违约方补偿条款认定为合同无效时解决争议的方法。三、原审法院对无效合同法律后果承担认定和判决不当。将无效合同的过失责任等同于解除合同的违约责任处理，严重侵害了上诉人的合法权益。上诉人虽然收取了租金，但没有获得利益。沈亚飞明知上诉人未取得工程规划许可证而与其签约租房协议应承担部分缔约过失责任，兴丰公司是受益者，返还财产的责任应由其承担。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判由上诉人和被上诉人共同承担缔约过失责任，一、二审诉讼费用由双方分担。被上诉人沈亚飞答辩称，上诉人与沈亚飞签订的租赁的合同是无效合同，2012年1月18日，几方当事人在一起签订了相关补偿协议，该协议明确约定由上诉人赔偿4位当事人合计为318万元的款项，该条款属于双方解决争议的独立条款，该条款独立有效。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。被上诉人兴丰公司答辩称，兴丰公司与房屋租赁合同纠纷没有任何关系。兴丰公司只是收购六六顺公司的资产，并不牵涉其债权债务，原审认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。双方当事人对原审查明的事实均无异议，本院依法予以确认。二审另查明，涉案房屋已建成，并未交付给沈亚飞使用。本院认为，上诉人六六顺公司将未取得建设工程规划许可证的房屋出租给被上诉人沈亚飞，双方签订的《房屋租赁合同》因违反法律、行政法规等强制性规定，应属无效。本案中上诉人明知该诉争房屋未取得建设工程规划许可证仍出租，故应承担合同无效的过错责任。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。现涉案房屋未交付，被上诉人沈亚飞无需返还承租涉案房屋，上诉人应返还被上诉人沈亚飞承租该房屋所支付的租金。由于上诉人要将其公司资产转让给兴丰公司，故其明确要求终止房屋租赁合同，并于2012年1月18日与沈亚飞达成补偿协议，其自愿返还被上诉人沈亚飞租金及承担补偿费共计79.5万元，故原审以此为据，判令上诉人返还被上诉人沈亚飞租金及承担补偿金合计79.5万元，并无不当。对于上诉人认为其将公司资产转让给了兴丰公司，应由兴丰公司承担全部法律责任的主张，因兴丰公司并非租赁合同的相对方，转让协议与本案并非同一法律关系，且上诉人也未提供证据证明收购协议中涉及到沈亚飞的债权，故对上诉人该项请求，本院不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。上诉人上诉理由均不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费11830元，由上诉人南京六六顺农业生态园有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  邹小戈代理审判员  涂 甫代理审判员  吴 勇二〇一三年十二月十六日书 记 员  崔 鸣