广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0204民初8014号 原告：韦广泽，男，1965年8月20日出生，壮族，住广西柳州市柳江区。 委托诉讼代理人：梁志斌，广西华尚律师事务所律师。 被告：广西万大市场管理有限公司。住所：广西柳州市柳**航生路**。统一社会信用代码：91450200MA5KAGW063。 法定代表人：熊金来，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：高山，广西超仁律师事务所律师。 第三人：柳州市华旗房地产开发有限责任公司。住所：广西柳州市公园路**。统一社会信用代码：91450200619357652R。 法定代表人：刘元积，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：欧聪，广西广正大（鹿寨）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐佳宁，广西广正大律师事务所律师。 第三人：柳州市龙泉实业有限公司。。住所：广西柳州市航生路**统一社会信用代码：914502007151323572。 法定代表人：熊仕良，该公司执行董事。 原告韦广泽与被告广西万大市场管理有限公司（以下简称万大公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月17日立案后，依法适用简易程序，依法追加柳州市华旗房地产开发有限责任公司（以下简称华旗公司）、柳州市龙泉实业有限公司（以下简称龙泉公司）作为本案第三人参加诉讼，于2021年1月8日公开开庭进行了审理。原告韦广泽的委托诉讼代理人梁志斌、被告万大公司的委托诉讼代理人高山、第三人华旗公司的委托诉讼代理人欧聪到庭参加诉讼，第三人龙泉公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告韦广泽向本院提出诉讼请求：1.被告退还原告租赁履约保证金80000元；2.被告向原告支付违约金（违约金以80000元为本金，按日利率1‰计，自2020年11月18日起算至全部履约金还完为止）。事实和理由：2015年12月1日原、被告双方签订一份编号124的租赁合同，合同约定被告将其管理的万大市场内D区88号蔬菜摊位出租给原告使用，租期从2016年2月1日至2019年1月31日，合同到期后顺延至2019年5月31日。租赁合同约定原告交纳履约保证金80000元后，只需每月再交纳月杂卫生管理费100元即可使用该摊位。签订合同后，原告按约交纳了履约保证金，经营期间也按时交纳了月杂卫生费和管理费，租赁期满后因被告无法归还履约保证金，双方口头约定原告可以无固定期限继续使用该摊位，为此原告继续在摊位经营。现原告决定不再租赁使用被告的蔬菜摊位，要求被告归还全部的履约保证金并为此特诉至法院。 被告万大公司辩称，原告诉请要求被告退还保证金和支付违约金缺乏事实与法律依据，虽合同未约定租金，但应参照万大市场所有摊位每月租金800元的标准计算租金，合同到期后原告继续使用摊位，也应继续交纳租金和管理费，但原告未交纳相关费用存在违约情形，现双方的租赁合同并未解除，原告也未将铺面退还被告，故原告诉请不应得到支持。 第三人华旗公司述称，2017年12月华旗公司通过司法拍卖平台合法取得租赁标的物所有权，并于2019年9月11日办理万大市场整体强制移交手续。本案中租赁合同是原、被告之间签订，双方应按照合同约定履约。租期届满时，因第三人华旗公司已经取得租赁标的物所有权，被告已经无权与原告继续签订租赁合同，其应向原告返还保证金并承担违约责任。 第三人龙泉公司未作陈述。 当事人依法向本院提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对原告韦广泽及第三人华旗公司提交证据的真实性均无异议，本院对此予以确认，至于证据的证明目的本院在后文综合论述。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定法律事实如下： 2015年12月1日，被告（甲方）与原告（乙方）签订编号 为124的《租赁合同》，约定乙方租赁甲方市场D区88#摊位作为蔬菜摊经营使用，租赁期限为三年，从2016年2月1日起至2019年1月31日止，后手写添加“截止日期顺延至2019年5月31日”并经被告加盖公章确认；约定乙方交纳履约保证金80000元，履约保证金在合同签订的当日交清，月杂、卫生、管理费为每月100元，于当月5日前交清；约定租赁期届满，乙方愿意继续租赁，须另行签订租赁合同，租赁期满终止合同的，甲方应在30日内退还履约保证金给乙方，每逾期1天，甲方应按其所交纳的履约保证金的千分之一向乙方支付违约金，乙方应按先交费后使用的原则下，于每月1至5日前交纳相关应交费用，乙方逾期7天不交租金和其他应交款项的，应按应缴总款的百分之二每日向甲方支付违约金，逾期超过30天未缴清费用的，甲方有权解除合同，履约保证金不予退还且如不能弥补给甲方造成的损失还应承担赔偿责任。合同签订后原告于2015年12月7日向被告支付租赁履约保证金80000元。 2017年12月10日，柳州市柳江区人民法院作出《（2017）桂0221执1009号之一执行裁定书》，认定该院依据已经发生法律效力的该院于2017年6月30日作出的（2017）桂0221民初1259号民事调解书，于2017年10月26日进行网拍公告，依法在淘宝网拍卖被执行人龙泉公司所有的位于柳邕路旧机场的土地使用权[国有土地使用证为：柳国用（98公）字第03392号]及地上附属物。2017年11月28日华旗公司以46655000元的最高价竞 得，并裁定：一、被执行人龙泉公司原所有的位于柳邕路旧机场的土地使用权[国有土地使用证为：柳国用（98公）字第03392号]及地上附属物的所有权及相应的其他权利归买受人华旗公司所有。柳邕路旧机场的土地使用权[国有土地使用证为：柳国用（98公）字第03392号]及地上附属物的财产权自本裁定送达买受人华旗公司时转移。二、华旗公司可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。 另查明，根据柳州市国土资源局向第三人华旗公司颁发桂（2019）柳州市不动产权第××号《不动产权证书》载明，华旗公司对坐落于柳州市航月路24号不动产享有国有建设用地使用权，使用期限自1998年12月25日至2038年12月25日止。 庭审中，原、被告均认可双方签订的《租赁合同》成立且生效，合同签订后被告已将摊位交付原告使用。 本院认为，关于本案的法律适用问题，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，本案的法律事实发生在民法典施行前，故应适用当时的法律、司法解释的规定。本案中，原、被告签订的《租赁合同》，系其真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同自成立时生效，双方均应按照合同约定履行各自义务。根据双方当事人庭审诉辩，本案争议焦点为：一、被告是否应当退还原告履约保证金；二、被告是否应当支付违约金；三、被告抗辩原告未交纳的租金、管理费等是否应在履约保证金中予以抵扣。 关于争议焦点一，即被告是否应当退还原告履约保证金。原告主张《租赁合同》租期已届满，故被告应退还保证金。根据《租赁合同》约定，原告应在租期内每月5日前向被告交纳月杂、卫生、管理费100元，但根据原告提交的《收据》，其仅能证明原告部分履行该交费义务，未能充分证明原告已完全履约，被告对此也不予认可，故原告应承担举证不能的责任。因此，原告未依约交纳月杂、卫生、管理费的行为已构成违约，应承担违约责任。虽《租赁合同》未约定履约保证金的性质，但结合其文义可证履约保证金具有担保合同履行及惩罚性功能，实质适用了违约定金规则，故被告有权不退还合法范围内的履约保证金。但是，基于适用违约定金规则，应参照定金法律规定，其金额不应超过合同标的额的20%，而根据《租赁合同》租期为40个月，每月应交纳月杂、卫生、管理费100元，合同标的额应为4000元，故保证金80000元中超过4000元×20%的部分即79200元应属无效，应由被告向原告退还。 关于争议焦点二，即被告是否应当支付违约金的问题。原告主张的违约金，实为被告未按合同约定按时返还履约保证金给原告造成的损失赔偿，因本院在上文已认定超过合同标的20%的履约保证金无效，且基于《租赁合同》系原、被告协商一致的意思表示，故原、被告对此均存在过错，应各自承担50%的违约金损失。本院结合案件实际情况，酌定违约金以尚欠应返还履约保证金本金为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的50%计，自本案起诉次日即2020年11月18日起算至实际清偿之日止。 关于争议焦点三，即被告抗辩原告未交纳的租金、管理费等是否应在履约保证金中予以抵扣。被告辩称要求原告依合同约定支付租金、月杂、卫生、管理费，非抗辩意义上要求减轻或免除自己的责任，其要求原告承担及交纳相应款项的主张，不受原告是否起诉的影响，事实上是一个新的诉请，故原告虽未能提供证据证明其已交纳应交的相关费用,但因被告没有明确提出反诉,其主张的应当另寻途径解决。 综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、第九十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告广西万大市场管理有限公司向原告韦广泽返还履约保证金79200元及支付违约金（违约金以尚欠应返还履约保证金本金为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的50%计，自2020年11月18日起算至实际清偿之日止）； 二、驳回原告韦广泽的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内 履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费1800元，因适用简易程序减半收取计900元（原告已预交），由被告广西万大市场管理有限公司负担891元，原告韦广泽负担9元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。 审判员 曾 锐 二〇二一年二月九日 书记员 龙佳毅 附本案适用的法律条文： 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国担保法》 第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给 -10- 付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 第九十条定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。 第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 履行告知书 依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。 如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施： 1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产； 2.将被执行人纳入失信人员名单； 3．对被执行人限制高消费、限制出境； 4．采取罚款、搜查、拘留等强制措施； 5．情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。 以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。 柳州市柳南区人民法院 地址：柳州市柳南区航生路20号 邮政编码：545007