广东省广州市越秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤0104民初28218号 原告：广州捷丽置业有限公司，住所地广州市越秀区中山五路68号。 法定代表人：吕兆泉，职务：董事长。 委托诉讼代理人：古俐敏，该公司职员。 委托诉讼代理人：黎丹丹，该公司职员。 被告：广州光速美企业管理有限公司，住所地广州市越秀区中山五路68号玖层902A铺位。 法定代表人：韩子龙。 原告广州捷丽置业有限公司诉被告广州光速美企业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本院依法适用普通程序，由审判员陈永华独任审理，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人古俐敏、黎丹丹到庭参加诉讼；被告经本院依法公告送达起诉状副本及开庭传票，公告期限及举证期限届满后没有到庭参加诉讼，依法作缺席开庭审理。本案现已审理终结。 原告向本院起诉请求判令：1.被告向原告支付2019年5月1日至2019年5月14日的租金8400.45元；2.被告按照每日万分之四的标准向原告支付租金违约金（从支付欠款履行期届满次日起计至缴清欠款日止，现暂计至2019年7月31日为292.34元；3.被告向原告支付2019年5月15日至2019年7月31日的租金49772.55元及逾期付款之利息（租金标准参照续租确认函约定租金标准计算，逾期付款利息从应付款项逾期之日起按中国人民银行规定的同期金融机构计收逾期贷款利息的标准计付至实际清付之日止）；4.被告向原告支付2019年5月1日至2019年5月14日的推广费615.55元；5.被告按照每日万分之四的标准向原告支付2019年5月1日至2019年5月14日的推广费违约金（从支付欠款履行期届满次日起计至缴清欠款日止，暂计至2019年7月31日为21.42元）。 事实和理由：原、被告于2017年6月2日签订《广州市房屋租赁合同》及《广州五月花商业广场房地产租赁合同补充协议》，约定被告租用原告所有的位于越秀××××902Ａ铺位作商业用途，租赁期限自2017年5月15日至2019年5月14日，其中2018年5月15日至2019年5月14日的月租金为18601元/月，每月的推广费为1363元/月，租金和推广费按月结算，由被告在当月第五日前缴交给原告。在上述《租赁合同》及《补充协议》期满前，原告与被告签订《广州五月花商业广场续租条款确认函》，约定上述《租赁合同》及《补充协议》期限届满后由被告继续承租涉案商铺，续租期自2019年5月15日至2021年5月14日止，月租金为19531元，每月推广费为1363元。被告在签署及盖章《续租确认函》并送回给原告后，原告多次以致电方式通知被告，要求其前往指定地点签署正式《租赁合同》、《补充协议》，被告不但未按《续租确认函》约定之条款履行签署义务，且在双方签订之租赁合同期限届满后，仍继续占有使用涉诉铺位。 根据双方的约定及有关法律法规，被告负有依约向原告缴交租金、推广费的义务。被告在租赁合同期限届满后，未再与原告签订书面租赁合同，继续使用涉诉商铺，且在原告不知情的情况下擅自离场，至今被告仍拖欠原告涉案商铺租金及推广费，其行为已构成根本违约及侵权行为。鉴于被告的违约行为及侵权行为，被告应当就其迟延支付的所有应付未付款项支付违约金。原告要求被告支付从欠费日起至实际缴清欠费日止的租金违约金及推广费违约金，以及按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，被告自租赁期限届满日的次日开始至2019年7月31日参照续租确认函约定月租金标准向原告支付场地占用费及逾期付款之利息（逾期付款利息从应付款项逾期之日起按中国人民银行规定的同期金融机构计收逾期贷款利息的标准计付至实际清付之日止）。在被告欠费期间，原告多次以电话、书面通知的方式催缴相关费用，但未果。故诉请人民法院判如所请。 被告没有到庭答辩，亦没有向本院提交证据。 经审理查明：原告（作出租人）与被告（作承租人）签订一份《广州市房屋租赁合同》，约定原告同意将坐落在越秀××××902Ａ铺位的房地产出租给被告作商业用途使用，建筑面积为136.27平方米，双方协定的租赁期限、租金情况如下，2017年5月15日到2017年7月14日的月租金额为8858元，2017年7月15日到2018年5月14日的月租金额为17715元，2018年5月15日至2019年5月14日的月租金额为18601元；租金按月结算，由被告在每月的5日前按支票或转账付款方式缴纳当月租金给原告等。 2017年6月2日，双方签订一份《广州五月花商业广场房地产租赁合同补充协议》，约定涉案商铺仅限于经营美容脱毛用途，租金不包括管理费和设施费（包括推广宣传费等费用），被告于签署本合同的同时，须向原告缴纳保证金，包括租金保证金55803元和管理费保证金20442元，如果承租人违反本合同的任何条款，出租人有权敦促其履约，若经敦促，被告仍不履行本合同规定的义务，则原告有权扣除全部或部分保证金来抵偿任何被告欠缴之款项及/或应赔偿原告的损失，在原告按本协议规定用保证金冲抵承租人应付款项后，或该物业月租金提高后，被告所持保证金少于约定保证金数额时，被告须在接到原告通知后五天内将保证金补足；被告应按时缴付租金、管理费、宣传推广费、保证金、设施费用及本补充协议规定的其他任何费用，被告如欲将自用的物品带离五月花商业广场，应事先向原告发出书面通知，经原告书面批准后，按五月花商业广场物业管理人或其在五月花商业广场设立之管理处指定的时间、路线进行操作。租赁期满或本合同提前终止时，被告应在租赁期届满日或提前终止日将该物业交还原告，由此发生的费用由被告承担。 关于推广宣传费部分订明，该物业每月推广宣传费为1363元（含税），由承租人以预付的方式（即每个日历月的第五日前）支付当月推广宣传费；租金保证金为55803元，相当于该物业租赁期最后一年月租金标准的3倍，被告应于签署本合同前缴清。 关于违约责任条款订明，如被告逾期向原告支付本合同项下的任何款项，原告除可依据本补充协议第十六条规定提前终止本合同外，还可采取下列一项或多项措施（1）要求被告就其迟延支付之应付款项支付违约金，其中租金、管理费之违约金按每日万分之四该月租金，推广宣传费计收，但违约金的总额以不超过租金、宣传推广费的本金总额等……（3）原告有权扣除全部或部分保证金来抵偿被告欠缴的任何应付款项。被告无故要求提前终止本合同，或原告依据补充协议第十六条的约定提前终止本合同时，原告有权没收被告已付的保证金，原告没收被告的保证金后，不影响原告请求被告承担其他违约责任的权利等。 上述合同签订后，原告将涉案商铺交付给被告经营使用。另，在上述租赁合同履行期限届满前，原告与被告又签订一份《广州五月花商业广场续租条款确认函》，订明被告续租广州市中山五路68号五月花商业广场九层902A号商铺，续租期自2019年5月15日至2021年5月14日，每月租金为19531元，推广费为1363元，被告须于签署及盖章于本续租确认函并送回原告后十天内到原告指定经办律师事务所签署相关《认租书》或《房地产租赁合同》与《补充协议》，被告逾期签署本项内所述文件将被视为放弃续租，原告可解除本续租确认函及没收租务保证金，并将该物业另行出租而无需承担任何责任等。但被告签订续租确认函后，没有按确认函约定的期限与原告签订租赁合同及补充协议。 2019年6月18日，原告委托广东国智律师事务所以中国邮政速递方式向被告邮寄发出一份《律师函》，内容为：“截止至2019年2月贵司已拖欠原告租金、推广费等相关费，请被告收到本律师函后5个工作日内缴清上述拖欠的相关费用等”。在该《律师函》所附的《五月花商业广场缴费通知》载明：“被告拖欠2019年5月1日至5月14日的租金8400.45元；拖欠2019年5月15日至5月31日的租金10710.55元，拖欠2019年5月1日至5月31日的推广费1363元等”。根据原告出示的中国邮政速递查询单显示，上述函件已于2019年6月25日妥投，签收人为“他人”。 另查明，原告认为被告已于2019年8月10日前搬离了涉案租赁场所，根据原告出示的《物品放行条》及所附照片显示，被告亦于2019年8月10日搬走经营设备等物品。因原告催收未果，遂诉讼至本院。 在庭审中，原告确认收到被告交付的租金保证金55803元，但认为被告构成违约，原告有权没收上述保证金。此外，原告主张涉案租赁合同于2019年7月31日解除。 本院认为：原告与被告签订的《广州市房屋租赁合同》及《广州五月花商业广场房地产租赁合同补充协议》是缔约双方当事人的真实意思表示，租赁合同及补充协议的内容均没有违反法律、行政法规的强制性规定，上述租赁合同及补充协议依法成立生效，并对缔约双方产生约束力，原告与被告均应恪守遵行。原告已按租赁合同及补充协议的约定将涉案商铺交付给被告经营使用，被告在租赁合同约定的履行期限届满后未能将2019年5月1日至5月14日的租金8400.45元（计算公式：月租金18601元÷31天×14天=8400.45元）缴付给原告构成违约，故被告应将上述拖欠的租金清付给原告。至于逾期付款违约金的计付问题，补充协议约定的违约金计算标准没有违反法律的禁止性规定，本院对原告主张按每日万分之四的标准计收逾期付款违约金予以支持，但违约金以被告拖欠的租金为限。 至于原告主张被告支付自2019年5月15日起至7月31日止的租金及逾期付款违约金问题。虽然讼争双方签订了《续租条款确认函》，但被告没有按确认函订明的期限与原告续签租赁合同及补充协议，故原、被告在原租赁期限届满后没有重新签订租赁合同和补充协议，且原告亦主张涉案租赁合同于2019年7月31日解除。此外，从原告出示的《物品放行条》记载的内容来看，被告已于2019年8月10日搬走经营设备及物品，即被告在原租赁期限届满后（2019年5月15日）起仍继续使用涉案商铺，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”故原告与被告在2019年5月15日至2019年7月31日形成不定期租赁关系，原租赁合同继续有效，原告可随时主张解除租赁合同。鉴于原告主张涉案租赁合同于2019年7月31日解除，故本院对此予以确认，但原告主张按续租确认函约定每月19531元的标准计收租金没有合同依据，本院对该项租金标准予以适当调整，被告应按原合同约定的每月租金18601元为标准，计收自2019年5月15日起至2019年7月31日止的场地使用费合计47402.55元（计算方式：18601元÷31天×17天+18601元+18601元=47402.55元）给原告。至于逾期付款违约金的计付问题，根据《中华人民共和国合同法》第四十六条、第九十八条之规定，当事人对合同效力可以约定附期限，附终止期限的合同，自期限届满时失效；合同权利义务的终止，不影响合同中结算和清理条款的效力，故被告仍应按每日万分之四的标准计付逾期付款违约金给原告，违约金以上述场地使用费47402.55元为限。 至于原告主张被告支付推广费615.55元及逾期付款违约金的诉求问题。因原告的该项诉讼请求符合合同约定，故本院对原告的该项诉讼请求予以支持，被告应向原告支付2019年5月1日至5月14日的推广费615.55元及逾期付款违约金，违约金以615.55元为基数，自2019年5月6日起计算至实际清偿之日止，按每日万分之四为标准计，违约金以615.55元为限。 对于租金保证金的处理问题。虽然被告没有到庭答辩，但因补充协议对保证金的处置有不同约定，其中保证金条款第二款订明承租人违反本合同的任何条款，出租人有权敦促其履约，若经敦促，承租人仍不履行合同义务，则出租人有权扣除全部或部分保证金来抵偿承租人欠缴之款项或应赔偿出租人的损失，保证金冲抵应付款项后，承租人接到出租人通知后五天内将保证金补足；在违约责任条款订明，出租人有权扣除全部或部分保证金来抵偿承租人欠缴的任何应付款项，冲抵保证金后，承租人在收到补足保证金通知后将保证金补足，否则支付违约金。承租人无故要求提前终止本合同，或出租人依据补充协议的约定提前终止合同时，出租人有权没收保证金。本案中，保证金的处理既约定原告有权抵偿被告拖欠的任何应付款项，也约定没收保证金，但没收保证金的条件是被告无故提前终止合同或原告基于被告的违约行为提前终止合同，原告在被告违约后没有向被告发出终止合同通知书，被告也没有向原告要求提前终止合同，原告仅于2019年6月20日委托律师事务所向被告发出催缴拖欠租金的《律师函》，且原告在庭审中亦主张涉案租赁合同于2019年7月31日解除，故原告主张没收保证金的条件尚未成就，因此被告所交纳的租金保证金55803元应抵扣被告拖欠的上述各项费用。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十六条、第六十条、第九十八条、第一百零七条、第二百二十七条、第二百三十六条的规定，判决如下： 一、被告广州光速美企业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州捷丽置业有限公司支付自2019年5月1日起至2019年5月14日止的租金8400.45元及逾期付款违约金（自2019年5月6日起至付清上述租金之日止，以8400.45元为基数，按每日万分之四为标准计，违约金以8400.45元为限，被告广州光速美企业管理有限公司交纳的租金保证金55803元可抵扣上述租金及逾期付款违约金，不足部分，被告广州光速美企业管理有限公司仍需向原告广州捷丽置业有限公司履行清偿义务）； 二、被告广州光速美企业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州捷丽置业有限公司支付自2019年5月15日起至2019年7月31日止的商铺使用费47402.55元以及逾期付款违约金（自2019年5月15日起至2019年6月5日止，以10200.55元为基数，按每日万分之四为标准计；自2019年6月6日至2019年7月5日止，以28801.55元为基数，按每日万分之四为标准计；自2017年7月6日起至付清上述使用费之日止，以47402.55元为基数，按每日万分之四为标准计，违约金以47402.55元为限，被告广州光速美企业管理有限公司交纳的租金保证金55803元可抵扣上述场地使用费及逾期付款违约金，不足部分，被告广州光速美企业管理有限公司仍需向原告广州捷丽置业有限公司履行清偿义务）； 三、被告广州光速美企业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州捷丽置业有限公司支付自2019年5月1日起至2019年5月14日止的推广费615.55元及逾期付款违约金（自2019年5月6日起至付清上述推广费之日止，以615.55元为基数，按每日万分之四为标准计，违约金以615.55元为限，被告广州光速美企业管理有限公司交纳的租金保证金55803元可抵扣上述推广费及逾期付款违约金，不足部分，被告广州光速美企业管理有限公司仍需向原告广州捷丽置业有限公司履行清偿义务）； 四、驳回原告广州捷丽置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费1278元，由被告广州光速美企业管理有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。 当事人上诉的，应自接到人民法院缴费通知次日起七日内，按不服本判决部分的上诉请求金额为标准计，向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 陈永华 二〇二一年二月七日 法官助理 刘 澜 书 记 员 钟伟标