江苏省无锡市惠山区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0206民初3135号 原告：朱岳荣， 委托诉讼代理人：林华，江苏智和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈洁，江苏智和律师事务所律师。 原告：雷志英， 委托诉讼代理人：林华，江苏智和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈洁，江苏智和律师事务所律师。 被告：无锡六龙城商业管理有限公司，统一社会信用代码9132020658998120XK，住所地无锡市洛社镇人民南路40号。 法定代表人：舒策张，该公司总经理。 委托诉讼代理人：殷鹏飞，江苏伟嘉律师事务所律师。 被告：无锡龙泰商业管理有限公司，统一社会信用代码91320200072793791N，住所地无锡五洲装饰城E5-414。 法定代表人：舒策丸，该公司总经理。 委托诉讼代理人：蒋卓慧，女。 被告：无锡五洲龙盛商业有限公司，统一社会信用代码91320206572637226X，住所地无锡市惠山区洛社镇人民南路40号。 法定代表人：张阿小，该公司董事长。 委托诉讼代理人：殷鹏飞，江苏伟嘉律师事务所律师。 原告朱岳荣、雷志英与被告无锡六龙城商业管理有限公司（以下简称六龙城公司）、无锡龙泰商业管理有限公司（以下简称龙泰公司）、无锡五洲龙盛商业有限公司（以下简称五洲龙盛公司）委托租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱岳荣、雷志英的共同委托诉讼代理人陈洁、林华、被告六龙城公司、五洲龙盛公司的共同委托代理人殷鹏飞、被告龙泰公司的委托诉讼代理人蒋卓慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱岳荣、雷志英向本院提出诉讼请求：1.判令六龙城公司、五洲龙盛公司支付某路3-1265号、3-1266号商铺自2017年7月31日至2019年7月30日的经营利润367523.67元（总计381824.32元，已支付14300.65元），2.判令龙泰公司对六龙城公司的上述债务承担连带清偿责任，3.本案诉讼费由三被告承担。事实和理由：2014年2月27日，其向五洲龙盛公司购买××路××号商铺，并委托六龙城公司经营管理。双方签订的商铺委托经营管理协议书约定，委托期间为10年，前3年不收取租金，六龙城公司、五洲龙盛公司承诺后7年期间商场的平均年度经营利润在经营总面积原价的8%。但六龙城公司仅支付了租金部分经营利润，至今未兑现承诺的经营利润。六龙城公司系龙泰公司独资的有限责任公司，依法应当对六龙城公司的债务承担连带清偿责任。 被告六龙城公司、五洲龙盛公司共同辩称：六龙城公司与其他业主签订的商铺委托经营管理协议书中均没有五洲龙盛公司盖章承诺经营利润的页面。五洲龙盛公司并不参与朱岳荣、雷志英与六龙城公司签订协议书，也从未在任何委托合同上盖章，更不可能给予回报的承诺，而且该协议书上所盖公章也与五洲龙盛公司的公章不一致。朱岳荣、雷志英与六龙城公司签订的协议书中已经明确约定了由六龙城公司代收租金，商铺产生的效益来源于租金收入，六龙城公司、五洲龙盛公司均不可能给予任何形式的保证。六龙城公司已经按约支付了租金收益，请求驳回朱岳荣、雷志英的诉讼请求。 被告龙泰公司辩称：其与六龙城公司各自有独立的经营地址、独立的银行账户，独立完整的财务制度，其财务收支与六龙城公司相互独立，两者不存在财务混同情况，其无需对六龙城公司的债务承担连带责任。请求驳回朱岳荣、雷志英的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2014年2月27日，朱岳荣、雷志英向五洲龙盛公司购买××路××号商铺，2间商铺的合同价款均为655031元。同日，朱岳荣、雷志英与六龙城公司签订商铺委托经营管理协议书，协议书第一条约定：朱岳荣、雷志英将上述2间商铺委托六龙城公司进行出租和经营管理；委托期间为10年，自2014年7月31日起算；前3年朱岳荣、雷志英自愿放弃向六龙城公司收取任何形式的经营收益，委托经营期限内前3年内如有收益的，作为六龙城公司的经营管理收入；第4-10年朱岳荣、雷志英委托六龙城公司出租商铺，租金以租赁合同的实际成交价为准全部归朱岳荣、雷志英所有，政府相关租赁税费由朱岳荣、雷志英承担，朱岳荣、雷志英支付实际租金收益的7%给六龙城公司作为租赁服务费，由六龙城公司在代收租金中直接扣除；如商铺与其他业主商铺共同出租给同一承租户的，实际收取的租金收益按照各业主商品房买卖合同中载明的购铺总价的比例进行分配；全体业主应当以其实际租金收入的3%作为商业设施公共维修基金，委托六龙城公司收取（直接从租金收入中扣除）、代为管理，在作出使用决议后交物业管理公司用于商业公共设施的更新改造。 2015年6月30日，六龙城公司将涉案商铺及某路3-1226（合同价款为487200元）、3-1227（合同价款为494100元）、3-1228（合同价款为378359元）、3-1263（合同价款为737224元）、3-1264（合同价款为750000元）号商铺出租给谷春山、上海靓春服饰有限公司（以下简称靓春公司），双方约定：租期自2015年8月10日至2018年8月9日，租金以谷春山、靓春公司每月的销售额为基础，按比例支付月租金。后因谷春山、靓春公司未支付租金等费用，六龙城公司诉至法院，经法院调解，双方达成和解协议，确认商铺租赁合同及其补充协议于2017年12月26日解除，谷春山、靓春公司于2018年6月30日支付租金52920元。后谷春山、靓春公司未按约履行，六龙城公司向法院申请执行，经法院执行，谷春山、靓春公司实际支付租金50000元。在本次租赁中，六龙城公司应向朱岳荣、雷志英支付租金收益13393.88元（已扣除7%的租赁服务费、3%的商业公共设施维修基金、5%的税费）。 2019年3月20日，六龙城公司将涉案商铺及某路3-1224（合同价款为464400元）、3-1225（合同价款为460800元）、3-1226、3-1227、3-1228、3-1263、3-1264号商铺出租给邓博远，双方约定：租期自2019年4月15日至2022年4月14日；2019年4月15日至2019年6月14日、2020年4月15日至2020年6月14日为装修免租优惠期，不收取租金；前2年租金为82860元/年（已扣除优惠期的租金），第3年租金为99432元。在本次租赁中，截至2019年7月30日，六龙城公司应向朱岳荣、雷志英支付租金收益2786.53元（已扣除7%的租赁服务费、3%的商业公共设施维修基金、3.5%的税费）。 六龙城公司于2019年4月19日向朱岳荣、雷志英支付租金收益13378.31元（已扣除7%的租赁服务费、3%的商业设施公共维修基金、5%的税费），于2019年7月12日支付922.33元（已扣除7%的租赁服务费、3%的商业设施公共维修基金、3.5%的税费，下同），于2019年11月4日支付5533.92元，于2020年1月16日支付5533.92元，于2020年5月11日支付3689.28元，于2020年8月3日支付1844.66元，于2020年10月23日支付1844.64元，合计32747.06元。 审理中，朱岳荣、雷志英主张：商铺委托经营管理协议书第八条约定六龙城公司、五洲龙盛公司承诺确保后7年期间商场平均年度经营利润在经营总面积原价的8%，每套商铺原价为1193201元，该约定是对其保证的保底收益；协议书与商品房买卖合同是同一天在五洲龙盛公司的销售处签订的，五洲龙盛公司的销售人员刘振兴向其承诺商铺的利润回报率为原价的8%，并将包含该第八条的协议书交给其签字；其签字后，刘振兴将协议书拿回去盖章，但其拿到协议书后发现该第八条处没有盖章，就要求刘振兴让五洲龙盛公司盖章，后刘振兴交给其加盖了五洲龙盛公司公章的协议书；据了解，只有部分业主持有的协议书有该第八条。朱岳荣、雷志英提交了其持有的商铺委托经营管理协议书，该协议书共8页。其中，第6页底部的最后一条为“七、其他”，该条最后一段内容为：“甲方确认，在签署本协议前，甲方已经逐一认真阅读本协议的全部条款，乙方已就本协议各条款向甲方做了明确说明和解释，甲方已确认协议载明的事实，理解并接受本协议各条款的含义，并自愿接受其约束。”第7页从顶部开始打印了如下内容：“八、附加（该标题的字体与第一至七条标题的字体不一致）朱岳荣、雷志英购买的1265号原价1193201元，三年优惠后总价930697元。确保后七年期间哥伦布商场平均年度经营利润在经营总面积原价的8%。朱岳荣、雷志英购买的1266号原价1193201元，三年优惠后总价930697元。确保后七年期间哥伦布商场平均年度经营利润在经营总面积原价的8%。”该第八条处加盖了印文为“无锡五洲龙盛商业有限公司”的印章，但该印章样式与商品房买卖合同中的五洲龙盛公司的公章存在明显的区别。该第八条内容下方为空白页面。第8页为朱岳荣、雷志英与六龙城公司的签名盖章页面。经质证，三被告表示，六龙城公司持有的商铺委托经营管理协议书不存在第八条的内容，其他内容与朱岳荣、雷志英持有的协议书内容一致；协议书第七条的最后一段内容一般是签字前的提示条款，之后不会再有别的条款；五洲龙盛公司在与其无关的协议书上盖章是不合常理的，且印章与商品房买卖合同上的公章明显不一致；其没有碰到过朱岳荣、雷志英的这种情况；刘振兴可能是销售代理公司的人员，没有承诺过保底收益；朱岳荣、雷志英持有的协议书的第八条从字面意思理解并没有保底收益的意思。六龙城公司提交了其持有的商铺委托经营管理协议书，与朱岳荣、雷志英持有的协议书相比，只少了第八条内容，其他内容均一致。本院向朱岳荣、雷志英释明，是否对其持有的协议书中的五洲龙盛公司印章真伪进行鉴定，但朱岳荣、雷志英未在指定期限内提交鉴定申请。为查明签订商铺委托经营管理协议书的情况，本院当庭拨打了朱岳荣、雷志英提供的刘振兴的电话，向刘振兴了解相关情况，刘振兴表示其只是带客户看商铺，没有承诺有8%的保底收益，签订合同有专门的人负责，其不清楚具体怎么签合同。经质证，朱岳荣、雷志英表示，刘振兴全程负责看商铺、签合同等，对刘振兴的陈述不予认可。三被告对刘振兴的陈述无异议。 以上事实，有商品房买卖合同、房屋所有权证、商铺委托经营管理协议书、商铺租赁合同、租金收益支付清单、民事调解书、及当事人陈述等证据在卷佐证。 本院认为：本案的主要争议焦点为，六龙城公司、五洲龙盛公司是否应向朱岳荣、雷志英支付保底收益。朱岳荣、雷志英提交的主要证据为其持有的商铺委托经营管理协议书的第八条，而六龙城公司、五洲龙盛公司抗辩称双方签订的协议书不包含该条内容，也未承诺过保底收益。根据当事人提交的证据及陈述的意见，本院分析如下：第一，协议书第七条内容一般属于合同结尾时的提示性条款，此后不会再有正文内容，第八条出现在协议书结尾处十分突兀，且该条下方有足够的空白页面用于签字盖章，另起一页签字盖章不符合常理；第二，协议书第八条标题的字体与第一至七条标题的字体不一致，朱岳荣、雷志英也陈述只有部分业主持有的协议书有该第八条，说明该条内容与前文很有可能不是同一时间统一制作的；第三，协议书第八条内容处加盖的印章与商品房买卖合同上的五洲龙盛公司公章明显不一致，且朱岳荣、雷志英未申请对该印章的真伪进行鉴定，刘振兴也未能证明订立该条内容的过程，故不能认定六龙城公司、五洲龙盛公司盖章确认了该条内容。据此，朱岳荣、雷志英持有的协议书第八条存在明显的添补迹象，且朱岳荣、雷志英未能提交充分的证据证明该条内容经双方协商一致后订入协议书，故应当认定该条内容对六龙城公司、五洲龙盛公司不发生法律效力。即使该第八条系双方协商一致后订入协议书，但在内容的理解也存在疑义，无法得出保证朱岳荣、雷志英获得涉案商铺保底收益及相应计算方法的唯一解释。因此，六龙城公司应当按协议书第一条约定的计算方法向朱岳荣、雷志英支付租金收益。经计算，截至2019年7月30日，六龙城公司应向朱岳荣、雷志英支付租金收益合计16180.41元，目前六龙城公司已支付租金收益合计32747.06元，故本院认定六龙城公司已结清截至2019年7月30日为止的租金收益，对朱岳荣、雷志英的诉讼请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第一百二十五条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回朱岳荣、雷志英的诉讼请求。 案件受理费6814元，由朱岳荣、雷志英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。 审 判 长 薛 雨 人民陪审员 沈 琦 人民陪审员 郑子翎 二〇二一年二月一日 法官 助理 周 腾 书 记 员 王 琰