广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初12322号原告：广州市番禺区房地产联合开发总公司，住所地：广州市番禺区市桥桥兴大道11号。法定代表人：曾书红，职务总经理。委托诉讼代理人：霍紫红，广东仲衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈映而，广东仲衡律师事务所实习人员。被告：广州市金桦悦商贸有限公司，住所地：广州市番禺区市桥街禺山大道91号。法定代表人：廖旭芬，职务总经理。被告：邱林，男，1963年4月7日出生，汉族，住广州市番禺区。被告：王凤，女，1979年6月23日出生，汉族，住广州市番禺区。三被告共同委托诉讼代理人：刘英莲，广东纬国律师事务所律师。三被告共同委托诉讼代理人：彭海燕，广东纬国律师事务所律师。原告广州市番禺区房地产联合开发总公司（以下简称番房公司）与被告广州市金桦悦商贸有限公司（以下简称金桦悦公司）、邱林、王凤房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用独任制普通程序公开开庭进行了审理。原告番房公司的委托诉讼代理人霍紫红、陈映而，被告王凤及其与被告金桦悦公司、邱林的共同委托诉讼代理人刘英莲、彭海燕均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告番房公司向本院提出诉讼请求：1.被告金桦悦公司向原告返还原告为被告金桦悦公司代付的位于广州市番禺区市桥街禺山大道91号金悦大厦首层之五商铺首层面积89.0587平方米、二层面积2187.8427平方米2019年5月至2020年9月的物业管理费96768.31元及利息（利息分笔计算：以34153.52元为本金自2019年11月7日，以11384.51元为本金自2019年12月26日起、以17076.76元为本金自2020年4月20日起，以17076.76元为本金自2020年7月17日起，以17076.76元为本金自2020年10月21日起，分别按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；2.被告邱林、王凤对上述第一项诉讼请求承担连带清偿责任；3.本案诉讼费用由三被告共同承担。事实和理由：经依法在产权交易机构公开出租，被告金桦悦公司摘牌续租，原告与被告金桦悦公司于2018年8月1日签订《租赁合同》（编号：禺山大道91号之五），主要约定：原告向被告金桦悦公司出租位于广州市番禺其市桥街禺山大道91号金悦大厦首层之五商铺，建筑面积为2816.88平方米（首层268.83平方米、二层2548.05平方米），租赁期限自2018年10月1日起至2026年9月30日止，被告金桦悦公司须每月按时到物业管理公司自行缴交物业管理费，物业管理费具体以物业管理公司确定的价格为准。合同签订后，原告已依约将商铺交付给被告金桦悦公司使用。但被告金桦悦公司自2019年5月起拖欠商铺的物业管理费，经物业管理公司多次催收未果后，原告分别于2019年11月7日、2019年12月26日、2020年4月20日、2020年7月17日代被告金桦悦公司向广州番禺美安物业管理有限公司支付商铺2019年5月至2020年6月的物业管理费（2.5元/平方米/月），合计98590.8元，被告金桦悦公司至今仍未将上述款项返还给原告。由于被告金桦悦公司在（2019）粤0113民初5126号案中起诉认为其所承租的商铺首层实际面积为89.0587平方米、二层实际面积为2187.8427平方米，即被告金桦悦公司确认该部分面积没有争议，故原告暂按上述面积计算及诉请被告金桦悦公司返还物业管理费。另外，被告金桦悦公司的股东为被告邱林和被告王凤，且被告邱林与被告王凤为夫妻关系，故被告金桦悦公司为一人有限责任公司，被告邱林和被告王凤不能证明被告金桦悦公司的财产独立于股东自己的财产，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，被告邱林、被告王凤应对被告金桦悦公司的本案债务承担连带责任。为维护原告的合法权益，现特向法院提起诉讼，请求法院依法判决。被告金桦悦公司、邱林及王凤共同辩称，被告不同意原告的全部诉讼请求。1.被告与物业管理公司之间的物业管理协议早已到期，经被告向原告及物业公司发函催告，物业公司仍未与被告重新签订物业管理协议，故被告没有缴纳相应管理费的义务；2.因原被告实际租赁涉案物业面积相关争议，被告已向番禺法院提起诉讼，要求原告返还多支付的租金，在原、被告实际租赁过程中，租赁面积有误是原告未提供租赁图纸，经被告多次找其协商，其均不愿意复核实际面积所引起该案纠纷，过错主要在原告，该案目前正在审理中，经番禺法院(2019)粤0113民初5126号委托评估公司测绘，涉案租赁物的实际面积小于合同约定面积，该案尚未判决。故被告未有相应的标准向原告支付或者抵扣相应费用，且被告一直以来以合同约定的面积向物业公司支付物业管理费，该多缴纳部分的物业管理费应予抵扣原告所主张的物业管理费；3.根据原告提供的证据，被告金桦悦公司并非一人有限公司，原告未能提供证据证明被告金桦悦公司系一人有限公司，且被告金桦悦公司的股东已经足额交纳注册资金，故被告邱林、王凤无须对被告金桦悦公司的债务承担连带责任。各方当事人围绕本案相关事实提供了证据，本院经依法组织当事人质证，认定本案事实如下：位于广州市番禺区市桥街禺山大道91号金悦大厦首层、二层的房地产登记权属人均为番房公司，其中首层建筑面积1940.92平方米、套内建筑面积1923.94平方米，二层建筑面积3046.03平方米、套内建筑面积2665平方米。金桦悦公司于2000年9月30日设立登记，公司类型为有限责任公司（自然人投资或控股），法定代表人为廖旭芬，公司股东为邱林、王凤。番房公司（甲方）与金桦悦公司（乙方）分别于2000年9月20日及9月30日签订《金悦大厦首层租赁合同》及《金悦大厦二楼租赁合同》，约定甲方将位于番禺区市××山大道××号金悦大厦首层建筑面积1972.9平方米及二楼建筑面积为3046.3平方米，租赁给乙方作间隔式分租场地经营金融、商业之用；租赁期自2000年10月1日至2010年9月30日止。2010年5月12日，番房公司（出租方、甲方）与金桦悦公司（承租方、乙方）就前述物业续签《租赁合同》，租赁期为2010年10月1日至2018年9月30日止。2010年5月12日，番房公司作为甲方、金桦悦公司作为乙方与广州番禺美安物业管理有限公司（以下简称美安公司）作为丙方签订《金悦大厦一、二层商铺及五楼停车场物业管理服务协议》，约定甲方与乙方共同委托丙方为金悦大厦一、二层商铺及五楼停车场提供物业管理服务，其中一、二层商铺总建筑面积为5019平方米，五楼停车场小车位43个；一、二层商铺按建筑面积2.4元/平方米/月标准缴交物业管理费，共5019平方米即每月管理费为12045.6元，五楼停车场车位管理费为40元/位/月，共43个车位，即每月车位管理费为1720元，上述2项合计13765.6元/月，当月费用乙方必须于当月30日前向丙方缴交；本协议有效期从2010年10月1日起至2018年9月30日止；甲方有义务敦促乙方按时足额向丙方交纳相关物业管理费用，乙方每月所应支付的费用，甲方负担保责任。2018年8月1日，番房公司（出租方、甲方）与金桦悦公司（承租方、乙方）再次续签一份《物业租赁合同》，约定：本次出租物业为广州市番禺区市桥街禺山大道91号金悦大厦首层之五的商铺（以下简称涉讼商铺），建筑面积2816.88平方米（首层建筑面积268.83平方米，二层建筑面积2548.05平方米）；乙方已知悉并确认该物业之现状，以乙方依约足额缴纳租赁及水、电费保证金为前提，甲方于2018年10月1日或之前将该物业及设施按现状（原承租方拆除相关设施设备后退场之现状）交付给乙方，双方并办理交付手续；该物业租赁期限为自2018年10月1日起至2026年9月30日止；首年内租金标准为首层160元/平方米/月、二层65元/平方米/月，即首年月租金为208636.1元（不含物业管理费）；乙方须每月按时到物业管理公司自行缴交物业管理费，物业管理费具体以物业管理公司确定的价格为准，免租期内仍需缴交物业管理费，物业管理费发票由物业管理公司出具；本合同在履行期间如发生争议，甲方和乙方应协商解决，协商不成的，任何一方均可在该物业所在地法院起诉，违约方应承担守约方因处理本合同项下纠纷所产生的包括但不限于诉讼费、律师费等相关费用；在诉讼期间，对于双方没有争议的部分，双方仍须继续履行；等等。2019年4月18日，金桦悦公司向本院提起（2019）粤0113民初5126号诉讼，主张其向番房公司实际承租的涉讼商铺首层面积为78.26平方米，二层面积为2195平方米，均少于合同约定的面积，遂要求变更其承租物业的建筑面积及相应租金标准，番房公司并返还多收取的租金、保证金及其他费用等。在该案诉讼过程中，金桦悦公司为证明其主张自行委托广州龙博测绘科技有限公司（以下简称龙博公司）对广州市番禺区市桥街禺山大道91号之五首层、二层的面积进行测绘。龙博公司于2020年4月23日出具一份《房屋建筑面积测绘成果报告书》（测字：2020042303），测量结果显示：金桦悦公司租赁首层的面积为89.0587平方米，与禺山大道91号之二铺共用走火通道，共用面积为76.3159平方米，公共区域面积为40.264平方米，含消防走火通道及电房；金桦悦公司租赁二层含一个电梯在内的面积为2322.009平方米，电梯面积为134.1663平方米。另查明，美安公司分别于2019年6月13日、2019年8月1日、2019年10月29日向番房公司发出催缴物业管理服务费及车位管理费事宜的函件，称金桦悦公司是番房公司在金悦大厦首层之五的承租户，该租户自2019年5月起拒向其司缴交物业管理服务费及车位费，请番房公司清缴或协助其司催缴欠费，逾期则收取滞纳金。2020年7月27日，番房公司以其代金桦悦公司、邱林、王凤向美安公司支付涉讼商铺物业管理费为由诉至本院，引致本案纠纷。同日，番房公司另提起（2020）粤0113民初12324号诉讼，要求金桦悦公司、邱林、王凤支付拖欠的租金及利息等。本案中，番房公司称涉讼商铺所在金悦大厦曾成立过业主委员会，业委会在2013年8月与美安公司签订《金悦大厦物业管理服务合同》，将其与金桦悦公司、美安公司于2010年5月12日签订的《金悦大厦一、二层商铺及五楼停车场物业管理服务协议》中约定2.4元/平方米/月的物业管理费缴纳标准变更为2.5元/平方米/月，金桦悦公司自2018年10月至2019年4月期间一直按该标准缴纳物业管理费，仅系在对涉讼商铺面积提出异议后便拒付管理费用，番房公司遂按2.5元/平方米/月的标准代金桦悦公司缴交了2019年5月至2020年9月涉讼商铺的物业管理费，故金桦悦公司应向其返还无争议部分面积所对应的管理费。针对其陈述，番房公司提交了以下证据予以证明：1.金悦大厦业主委员会（甲方、委托服务方）与美安公司（乙方、受托服务方）签订的《金悦大厦物业管理服务合同》，约定乙方向业主或使用人收取物业管理费，其中商铺、写字楼管理费为2.5元/平方米/月（含公共水电费分摊55元/月/户），服务期限自2013年8月1日至2015年7月31日止；2.美安公司出具的《广东增值税专用发票联》5份，载明美安公司确认收取番房公司就金悦大厦首层之五缴纳的2019年5月至10月商铺及车位管理费49933.2元、2019年11月至12月管商铺及车位管理费16644.4元、2020年1月至3月商铺及车位管理费24966.6元、2020年4月至6月商铺及车位管理费24966.6元、2020年7月至9月商铺管理费21126.6元；3.广州农村商业银行客户业务回单3份、广州农村商业银行客户电子回单2份，载明番房公司向美安公司转账付款情况如下：2019年11月7日支付58739.82元，2019年12月26日支付16644.4元，2020年4月20日支付24966.6元，2020年7月17日支付24966.6元，2020年10月21日支付21126.6元。质证过程中，金桦悦公司认为金悦大厦业主委员会与美安公司签订的《金悦大厦物业管理服务合同》服务期限已届满多年，发票及银行业务回单无法证明番房公司代其支付物业管理费的事实，实际上，其一直系依据其与番房公司、美安公司于2010年5月12日签订的《金悦大厦一、二层商铺及五楼停车场物业管理服务协议》中约定2.4元/平方米/月的标准缴纳物业管理费至2019年4月，现该协议约定的管理期限亦已届满，其再无缴纳管理费的义务。关于涉讼商铺面积问题。金桦悦公司陈述其原向番房公司承租的是涉讼商铺所在首层整层、二层的整层及五层，2018年双方续签合同时，番房公司将其中涉讼商铺的部分出租给其使用，但未提供相应图纸，后其发现番房公司在合同中载明的总分租面积已超过实际产权面积，遂委托测量公司对其实际承租的面积进行测绘，测得涉讼商铺首层面积89.0587平方米，二层面积2187.8427平方米，与租赁合同中关于首层面积268.83平方米、二层面积2548.05平方米的约定内容存在巨大差异。因番房公司一直拒绝对其实际承租面积进行复核测绘，其并不存在违约行为，所多支付的管理费亦应抵扣番房公司所主张的管理费用。另外，邱林、王凤称其二人并非夫妻关系，仅系金桦悦公司的普通股东。本院认为，番房公司与金桦悦公司于2018年8月1日签订的《物业租赁合同》，主体适格，意思表示真实，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对缔约双方均具有约束力。番房公司与金桦悦公司签订的《物业租赁合同》约定，金桦悦公司应每月按时到物业管理公司自行缴交物业管理费，物业管理费具体以物业管理公司确定的价格为准。故金桦悦公司租用物业期间的物业管理费，应由金桦悦公司承担。金桦悦公司自2019年5月开始未缴纳物业管理费，对于未缴纳的原因，其称因双方就涉讼商铺实际租赁面积争议产生的（2019）粤0113民初5126号诉讼案件尚未审结，其应缴管理费的计付标准尚未确定，其因面积差异多付的管理费亦应抵扣番房公司所主张的管理费用。但根据《物业租赁合同》约定，合同在履行期间如发生争议，双方应协商解决，协商不成，任何一方均可在该物业所在地法院起诉，在诉讼期间，对于双方没有争议的部分，双方仍须继续履行。现没有证据证明金桦悦公司无需支付管理费，金桦悦公司在（2019）粤0113民初5126号案件中主张其实际承租的涉讼商铺首层面积为89.0587平方米，二层面积为2187.8427平方米，则其应按其已确认的租赁面积向物业管理公司缴付相应管理费用，因番房公司代金桦悦公司支付了自2019年5月至2020年9月的物业管理费，故金桦悦公司应予以返还。关于管理费计付标准的问题。番房公司主张其按2.5元/平方米/月的标准代金桦悦公司向美安公司支付了物业管理费，并提交涉讼商铺所在金悦大厦业主委员会与美安公司签订的《金悦大厦物业管理服务合同》、美安公司出具的发票及转账回单予以证明，而金桦悦公司虽抗辩认为其在2019年4月前均系按2.4元/平方米/月的标准向美安公司支付管理费用，但其并未就此提供相关缴费依据予以证明，故对于金桦悦公司的该项答辩事由，本院不予采信，金桦悦公司应按2.5元/平方米/月的标准返还番房公司已代付的涉讼商铺首层89.0587平方米及二层2187.8427平方米自2019年5月至2020年9月物业管理费合计96768.31元[（89.0587平方米＋2187.8427平方米）×2.5元/平方米/月×17个月]。至于利息问题，金桦悦公司拖欠物业管理费起源于双方对涉讼首层及二层商铺的实际租赁面积及相应管理费给付标准存在争议，番房公司在本案中无举证其在向广州产权交易所委托发布公告以及与金桦悦公司签订的《物业租赁合同》时曾附涉讼场地示意图，即其在缔约过程中存在一定的瑕疵，故对于番房公司主张的利息部分，本院不予支持。关于邱林、王凤的连带责任问题。根据金桦悦公司的企业信用信息公示报告显示，该公司系自然人投资或控股的有限责任公司，法定代表人为廖旭芬，邱林、王凤系其公司股东。现番房公司并未提交任何证据予以证明邱林、王凤作为金桦悦公司股东，存在滥用公司法人独立地位和股东有限责任逃避债务、严重损害公司债权人利益的行为，对于其要求邱林、王凤对金桦悦公司债务承担连带责任的诉讼主张，于法无据，本院不予支持。综上，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《中华人民共和国公司法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州市金桦悦商贸有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州市番禺区房地产联合开发总公司支付广州市番禺区市桥街禺山大道91号金悦大厦之五商铺首层89.0587平方米及二层2187.8427平方米自2019年5月至2020年9月物业管理费96768.31元；二、驳回原告广州市番禺区房地产联合开发总公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2219元，由被告广州市金桦悦商贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  余珣二〇二一年二月十日书记员  陈冬