广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤18民终135号上诉人（原审原告）：陈章勇，男，1953年2月2日出生，汉族，住英德市，现住广西北海市。委托诉讼代理人：成廷习，广东德众律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：叶荣辉，男，1966年6月5日出生，汉族，住英德市。委托诉讼代理人：曾成文，广东浈阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：范小聪，广东浈阳律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：陈兴强，男，1978年2月1日出生，汉族，住英德市，现住深圳市光明区。上诉人陈章勇因与被上诉人叶荣辉、陈兴强确认合同无效纠纷一案，不服广东省英德市人民法院（2020）粤1881民初3816号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。陈章勇上诉请求：1、撤销一审判决，改判确认涉案合同无效；2、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一、一审判决认定事实和适用法律错误。1、涉案合同违法无效。上诉人的父亲xx去世后，涉案房屋属于其遗产由上诉人继承，陈兴强没有法定继承权，无权处分该房产。叶荣辉在与陈兴强签订合同时对此是明知的，两人属恶意串通损害上诉人利益，侵犯了上诉人的法定继承权，应当依据合同法第五十二条认定涉案合同无效。2、陈兴强处分涉案房屋不属于表见代理。叶荣辉明知陈兴强无权处分陈家珍的遗产仍恶意与其签订合同，且陈兴强在签订合同时不持有上诉人的身份证，更不持有继承公证书，这些是房屋过户不可缺少的证件。至于房产证，陈兴强与陈家珍是亲属关系，很容易取得房产证。而两名村干部在合同上的签名只能证明合同的真实性，不能证明陈兴强受上诉人委托处理房产。上诉人并不认识两名村干部。二、叶荣辉对涉案房屋不构成善意取得。首先，叶荣辉明知陈兴强无处分权恶意签订合同。其次，叶荣辉支付的3500元转让价款并非合理对价。涉案房屋占用的国土使用权在当时至少4万元以上。此外，涉案房屋至今没有办理过户手续。三、一审判决叶荣辉合法占有涉案房屋是司法权妨害了行政管理权。如果一审判决生效，则相当于涉案房屋的房产证，不用办理过户权属就属于叶荣辉，妨害了房产管理部门对房产的管理，也规避的税费。叶荣辉答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。答辩人购买涉案房屋时其中一套已经倒塌，另一套也属于危房。答辩人购房后重新进行了大量的装修和扩建。陈兴强答辩称：答辩人在出售涉案房屋时已经向叶荣辉讲明如果家里人不同意就要退回房屋，现在家里人不同意，叶荣辉应当退房，且房屋出售时并没有倒塌的情况。陈章勇向一审法院起诉请求：1、确认叶荣辉与陈兴强签订的房屋买卖合同无效；2、由叶荣辉、陈兴强承担本案的诉讼费。一审法院认定的事实：陈家珍与陈章勇父子关系，陈章勇与x强是父子关系。涉案房屋坐落在英德市（房地产权证：粤房地证字第2××8号），该房屋的权属人陈家珍，房屋建筑结构为砖木，层数为单层，建筑面积79.33平方米。陈家珍于2004年2月12日去世，该房屋作为陈家珍的遗产，xx的唯一法定继承人。在陈家珍去世后，陈兴强将涉案房屋以3500元的价格卖给叶荣辉，双方于2004年9月25日签订《房屋买卖合同》，双方签订合同时，有时任原村长黄明桂和时任原红桥居委会干部叶成荣在场签名作证。签订合同后，叶荣辉付清了购房款3500元给陈兴强，陈兴强当即交付涉案房屋和房屋房产证交给叶荣辉，该房屋由叶荣辉占有使用至今，期间叶荣辉还对房子进行了装修、扩建和拆建，陈章勇在此期间从未对此提出过异议。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。叶荣辉与陈兴强就该房屋进行买卖交易时，陈章勇之子陈兴强已是成年人，持有该楼房产权证书，且时任原村长黄x桂和时x原红桥居委会干部叶x荣在场签名做证，叶荣辉有理由相信陈兴强具有处置该房产的代理权，依据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，陈兴强的行为构成表见代理。故陈兴强以陈章勇名义与叶荣辉买卖该房产的行为是有效的。理由是表见代理成立，陈章勇之子陈兴强与叶荣辉交易行为发生在2004年9月25日，叶荣辉在向陈兴强支付了购房全部价款后，其与陈兴强之间的房屋买卖合同合法有效，应受法律保护。另根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效”。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。本案中，房屋买卖交易发生在2004年，叶荣辉已实际占有使用房屋至今，并对房子进行了装修、扩建和拆建。陈章勇抗辩称：其在外地务工居住，极少回来，该房屋买卖交易其在2020年6月才知情。庭审中，陈章勇认为其在外地务工居住，没有和其儿子陈兴强一起居住，但承认有往来，也曾回过涉案房屋所有地，可以推定陈章勇对该房产被叶荣辉占有、使用应是知晓的；陈章勇在16年之久时间内未提出异议，可以推定陈章勇已经认可陈兴强与叶荣辉间房屋买卖的事实。陈章勇认为直至2020年6月才知道房屋买卖的事实，不符合常理，其辩称理由应不予采信。综上，在叶荣辉已实际向陈章勇之子陈兴强支付了房屋全部价款，并且实际占有、使用所诉争房屋长达16年之久，陈章勇不得以不同意或不知道为由对抗善意买受人。叶荣辉虽未对该房屋办理房产过户手续，但基于生效的房屋买卖合同而占有该楼房，陈章勇请求确认叶荣辉与陈兴强签订的房屋买卖合同无效，应不予支持。判决：驳回陈章勇的诉讼请求。案件受理费25元，由陈章勇负担。本案二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，民事案件案由应当依据当事人诉争的民事法律关系的性质来确定，涉案双方是围绕合同效力产生的争议，故本案案由定性为确认合同无效纠纷更为妥当。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。结合各方的诉辩意见，本案的主要争议焦点可归纳为：涉案《房屋买卖合同》是否无效。本案中陈章勇起诉要求确认合同无效的主要理由是认为陈兴强无权处分涉案房屋，本院认为，首先，根据现行的法律及司法解释的规定，无权处分合同产生的主要法律效果是判断合同能否继续履行，并不必然导致合同无效。其次，涉案房屋登记的权利人是已故的陈家珍，陈家珍去世后，涉案房产作为遗产尚未进行分割，也未变更登记。陈兴强作为陈章勇的儿子，其持有房产证原件并在村干部的见证下将涉案房屋出售给叶荣辉，叶荣辉有理由相信其有处分权。更为重要的是，叶荣辉购买涉案房屋后，已经对涉案房屋进行了装修、改扩建以及居住使用，陈章勇在此期间并未对房屋转让的事实提出过任何异议。即使陈章勇在外务工，但其主张在十几年的时间内对涉案房屋被他人占用使用的事实毫不知情是完全不合常理的。此外，陈兴强称其在签订合同时已经告知叶荣辉如果家人不同意便要求其退房，即使其该节陈述属实，但从签订合同至本案诉讼，十几年的期间内陈兴强并未向叶荣辉提出其家人不同意出售房屋并要求其退房的要求。鉴于前述理由，本院有理由相信陈兴强处分涉案房屋已经取得陈章勇的授权，陈章勇以无权处分为由主张涉案合同无效，理由不成立。综上，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人陈章勇负担。本判决为终审判决。审 判 长 卢x审 判 员 肖x审 判 员 何x二〇二一年二月十二日法官助理 吴x书 记 员 胡x附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。