北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2013）昌民初字第1822号原告杨文军，男，1968年10月8日出生。原告李春明，男，1977年1月8日出生。二原告委托代理人吴晓东，北京市博缘律师事务所律师。二原告委托代理人赵春壮，男，1969年2月13日出生，北京市昌平区流村镇法律服务所职员。被告刘志国，男，1962年7月17日出生。委托代理人王建彪，北京市两高律师事务所律师。被告北京市昌平区十三陵镇仙人洞村村民委员会，住所地北京市昌平区十三陵镇仙人洞村。法定代表人李智深，主任。委托代理人张立英，女，1968年3月27日出生，北京市昌平区十三陵镇仙人洞村村民委员会党支部书记。原告杨文军、李春明诉被告刘志国、北京市昌平区十三陵镇仙人洞村村民委员会（以下简称仙人洞村委会）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨文军、李春明及其委托代理人吴晓东、赵春壮，被告刘志国的委托代理人王建彪，被告仙人洞村委会的委托代理人张立英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨文军、李春明诉称：2012年2月11日，原告与被告刘志国签订协议，约定被告刘志国将位于北京市昌平区十三陵镇仙人洞村南的房屋和院落租赁给原告，用于农家院经营，租期自2012年3月1日至2018年2月28日，共计六年。原告于签约之日已一次性付清三年租金。2012年7月12日至7月17日，被告十三陵镇仙人洞村委会突然对我租赁的院落停止供电，并自2012年7月30日起至今停电。为此，原告多次要求被告刘志国出面协调解决供电事宜。但被告刘志国始终未解决，被告十三陵镇仙人洞村也始终未予通电，导致原告从2012年7月30日起一直处于停电状态，至2012年12月27日，共造成各项损失512574元，包括添置的设备设施78700元，业务流水损失292020元，人员工资损失114800元，停电后食材损失27054元。鉴于以上情形，被告刘志国的行为已构成违约，使原告无法继续使用租赁房屋，原告申请解除双方的租赁合同。按照租赁合同的约定，被告刘志国应退还原告已支付但尚未使用期间的租金180385元，支付违约金105000元，并赔偿给原告造成的损失512574元，以上共计798405元。被告十三陵镇仙人洞村应对原告损失512574元承担连带赔偿责任。现原告依法提起诉讼，请求贵法院依法判决，保护原告的合法权益。诉讼请求：1、请求判令解除双方签订的租赁协议，被告刘志国返还原告已支付的租金180831元；违约金105000元；经营损失512574元。以上共计798405元。被告十三陵镇仙人洞村委会对原告的经营损失承担连带赔偿责任。2、判令被告承担诉讼费用。被告刘志国辩称：不同意原告诉讼请求。被告不存在违约行为，合同签订日期是2012年2月11日，原告主张在2012年7月房屋出现断电，说明房屋在交付时没有问题，被告履行了自己的义务；第二，我们认为村委会不应该成为被告，本案涉及用电问题，供电人应该是供电局，村委会是供电局的受托人，因此发生纠纷应该以供电局为被告，不存在村委会为被告的问题，不能以受托人为被告，供电局是供电合同的当事人；第三，我们不认可停电事宜，就我们所知不存在停电的问题，是由于原告经营不善，没有达到预期盈利而希望解除合同，原告所使用房屋一直有电。被告仙人洞村委会辩称：我方没有对二原告所租赁的院落造成停电的事实，我方也没有租赁给二原告农家院的事实。二原告称其所租赁的农家院停电，我方不清楚，我方也不知道其停电的情况。其二原告诉我方承担连带责任的主张，既无事实依据，也无法律依据。经审理查明：2012年2月11日，杨文军、李春明（乙方）与刘志国（甲方）签订《房屋承包合同》，合同主要约定：甲方出租给乙方的房屋位于北京市昌平区十三陵镇仙人洞村南；出租面积：种植土地3亩、锅炉房一间、房屋24间；该房屋现在需要装修粉刷，由乙方负责装修粉刷；该院内现有石榴树六棵，由乙方负责养护，不得损毁（自然死亡除外）；承包期限、用途：该房屋承包期共计六年。自2012年3月1日起至2018年2月28日止。甲方对乙方承包该房屋所做用途不进行干涉（必须符合法律法规）。承包期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期交还。乙方如要续租，则必须在承包期满一个月之前通知甲方，经甲方同意后，重新签订承包合同；租金及支付方式：该房屋一次性支付三年租金，每年租金为人民币柒万元（小写：70000）共计人民币贰拾壹万元整（小写：210000）。支付时间：自签订合同之日起五日内向甲方一次性支付前三年的租金（2012年—2015年），2015年2月1日至10日之前一次性支付后三年的租金（2016年—2018年），甲方收款后应提供给乙方有效的收款凭证；房屋的修缮与使用：在承包期内，以实际交付房屋为准确数量、质量，甲、乙双方同时检验认可后交付乙方使用。乙方有使用、维修和维护权。如房屋在使用过程中出现损坏，甲方有义务协助乙方对其进行维修，并向乙方提供水、电、供暖线路图。对乙方的装修装饰部分甲方不负有修缮的义务。乙方应合理使用其所承租的房屋及其附属设施。如因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应立即负责修复。乙方如改变院内的布局结构、装修或在建，设计、种植、工艺、用料等方案均可自行决定，甲方不予过多干涉。承包期满后或因乙方责任导致退租的，依附于房屋的装修归甲方所有；合同的变更、解除与终止：双方可以协商变更或终止本合同。房屋承包期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋。（1）损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内未修复的。（2）利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动的。（3）拖交房租累计30天以上，己经给甲方造成严重后果的。承包期满前乙方要继续承包的，应当在承包期满l个月前通知甲方。如甲方在租期届满后仍要对外出租的，在同等条件下乙方享有优先承租权。承包期满合同自然终止；甲方违约责任处理规定：1、甲方因不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，应支付乙方己支付本合同租金总额50%的违约金。甲方除应按约定支付违约金外，还应对超出违约金以外的损失进行赔偿。2、如乙方要求甲方继续履行合同的，甲方每逾期交房一日，则每日应向乙方支付日租金一倍的滞纳金。甲方还应承担因逾期交付给乙方造成的损失。3、甲方违反本合同约定，提前收回房屋的，应按照合同总租金的50%向乙方支付违约金。4、甲方因房屋权属瑕疵或非法出租房屋而导致本合同无效的，甲方应退还乙方全部租金，并按照合同总租金的50%向乙方支付违约金。5、承包期满，乙方应如期交还该房屋。乙方逾期30日以上未归还甲方，则按每日500元罚金交付甲方。合同还约定了其他条款。合同签订后，刘志国依约将租赁物交付给杨文军、李春明；杨文军、李春明按约定支付了租金20万元。另查，刘志国出租给杨文军、李春明的房屋系其于2009年7月12日从翟永辉处承租，其与翟永辉的租赁合同为期十年。在审理中，杨文军、李春明提出2012年7月12日至7月17日仙人洞村委会对其租赁的院落停止供电，并自2012年7月30日开始停电至今。停电原因据村干部答复是因刘志国偷电所致；刘志国对此不予认可；仙人洞村委会否认有断电行为。庭审后，本院组织原、被告到现场进行了勘验，并未发现有被切割的电线。杨文军、李春明提出其主张的损失包括二次装修和添置设备的损失78700元、停电期间的营业损失292060元、员工工资损失14800元、食材损失27050元。上述事实，有《房屋承包合同》、勘验笔录及双方当事人的当庭陈述在案佐证。本院认为，杨文军、李春明与刘志国签订的相关租赁合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的相关规定，合法有效。协议签订后，双方均应按照协议履行各自的义务。现杨文军、李春明主张因刘志国的原因导致仙人洞村委会给其承租的院落停电，刘志国及被告仙人洞村委会均对停电一事予以否认。现杨文军、李春明未就此向本院提供相应证据加以证明。故本院对杨文军、李春明主张停电一节不予采信。对杨文军、李春明以此为由提出解除租赁合同并退还租金的请求，本院无法支持。基于此，对杨文军、李春明要求赔偿各项损失的请求亦不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告杨文军、李春明的全部诉讼请求。案件受理费五千八百九十二元，由原告杨文军、李春明负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳案件上诉费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳案件上诉费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 张 涛人民陪审员 孙 平人民陪审员 赵惠云二〇一三年十二月二十日书 记 员 郑晓媛