太原市小店区人民法院民 事 判 决 书（2013）小民初字第1725号原告太原劲飞商贸有限公司，住所地太原市小店区长治路190号红木第一楼。法定代表人吴新建，总经理。委托代理人李琛克，山西金贝律师事务所律师。委托代理人何俊兮，男，1968年7月24日出生，汉族。被告王翊瑜，太原锦木利源红木家具馆经营者。原告太原劲飞商贸有限公司与被告王翊瑜租赁合同纠纷一案，本院于2013年10月16日立案受理后，依法由审判员刘燕玲适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告太原劲飞商贸有限公司的委托代理人李琛克、何俊兮，被告王翊瑜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告太原劲飞商贸有限公司诉称，原告系小店区长治路北京红木第一楼通成店的经营管理者，被告系锦木利源（锦木堂）红木家具的经营者。2011年3月18日，原、被告签订《市场招商合同》，约定原告将北京红木第一楼通成店一层D号205平方米展厅租给被告经营，租期自2011年4月1日至2012年3月31日，被告除承担房租外还须承担物业管理费、广告费等各项费用，每3个月且提前15天向原告支付一次费用。合同签订后，被告即入住开始经营，但每次付款总是拖延。租期到期后，由于被告一直拖欠租金等费用未结清，双方也无续签合同，原告多次敦促并发函给被告催款，被告一直拒不支付，却始终占据展厅。原告无奈，于2012年8月16日，按照合同约定将被告展厅货物拍照后进行清场，为了保险起见，原告本着负责任的态度将被告家具运至北京，责成专人进行保管。然后，原告多次联系被告要求尽快解决拖欠租金事宜，但被告却无理取闹，拒不与原告协商解决。无奈，原告于2013年3月28日、9月18日，分两次在山西晚报登记函告，催促被告尽快解决拖欠费用事宜，但被告始终置之不理。根据上述事实，原告对与被告之间的纠纷已无力解决，只好诉至法院，请求法院依法处理，判令被告支付拖欠原告的房租71996元，管理费51967元，广告费34645元，户外广告牌费9000元，3个月房租36900元，违约金22284元（截止2013年10月15日），装卸搬运费8200元，仓储保管费40520元（从2012年8月16日至2013年10月16日），以上费用共计275512元；判令被告支付自2013年10月17日至家具实际运走之日的仓储保管费。被告王翊瑜辩称，原告自事发到现在一年多时间里没有起诉，为何迟迟到现在才提起诉讼，我要追究原告的赔偿责任和刑事责任。原告的起诉违反法律程序，原告涉嫌违法犯罪，并且公安机关已经立案，我请求法院驳回原告的起诉和终止本案审理。原告诉状中陈述的事情经过与事实不符，原告所说的费用有拖欠情况并存有争议，由于原告非法占据我的巨额财产已经造成我巨大的经济损失，我的损失远远超过原告主张的数额。故请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2011年3月18日，原、被告签订一份《市场招商合同》，由原告（甲方）将其经营管理的位于太原市小店区长治路190号北京红木第一楼通成店第一层D号面积为205㎡的展位出租给被告（乙方）进行产品的展示和销售。合同主要约定：租赁期限，自2011年4月1日起至2012年3月31日止；租金及付款方式，每平方米日租金2元，合同期内乙方按每3个月并提前15天付一次房租；物业管理费，甲方为乙方提供物业管理服务，乙方应向甲方缴纳物业管理费，每平方米日物业费1.5元；广告费，每日每平方米1元。物业费、广告费的付款方式和付款时间与租金的付款方式和付款时间一致。合同签订后，乙方应按时支付各项费用，每逾期一天按月租金的3‰交纳违约金。若乙方逾期超过5天，甲方有权解除合同；履约保证金，乙方在支付首期租金、物业管理费、广告费的同时支付履约保证金，金额相当于所租场地一个月的三项费用之和（按30天计算），总额为27060元。因乙方违约或其他原因给甲方造成损失的，合同期满后甲方有权不返还乙方履约保证金，并有权要求乙方承担相应的违约责任或赔偿责任。租赁期限生效后，履约保证金自动转为质保金，合同签定时支付；质量保证金，乙方在支付首期租金时一次性交付商品质量保证金4.4元／每平方米，若乙方所售商品或提供服务出现问题，甲方有权直接用质量保证金“先行赔付”消费者。乙方在本合同中应交质量保证金27000元；违约责任，因甲方违反合同约定而导致提前终止合同的，甲方除退还乙方所交租金及费用余额外，还应向乙方返还履约保证金，给乙方带来的其他损失的，乙方有权要求甲方承担赔偿责任。因乙方违反合同约定而导致提前终止合同的，乙方应向甲方交纳的各项款项（含租金、质保金、履约保证金等费用），甲方有权不退还乙方。同时乙方还应赔付甲方三个月房租以弥补甲方的损失。合同另对其他内容进行了约定。在签合同前一日，被告向原告交纳定金27000元，原告称该费用在签订合同后转为履约保证金。签合同后，原告每月向被告收取租金、物业管理费、广告费三项合计按照每日每平方米4.4元的标准计算。2011年5月，被告成立太原市小店区锦木利源红木家具馆（个体工商户）并领取营业执照，被告在上述租用的场地销售家具。2011年8月30日，原、被告签订一份《协议》，约定原告将其店门上方一广告牌出租给被告使用，每月租金3000元，租期1年，租期从2011年9月10日至2012年9月10日。第一、二个月单月支付，以后支付方式为两月一付。租金提前半个月支付，被告不得拖延支付租金，否则原告有权解除此协议，并每天加收滞纳金3%。在合同履行过程中，因被告拖欠租金等费用，原告于2012年的4月25日、8月7日两次向被告送达《关于致锦木堂红木王翊瑜催收租金及其它欠款函告》，向被告催收2011年12月1日起拖欠的租金、物业管理费、广告费等费用及逾期付款违约金（具体金额见函告），该函告另载明被告必须在限定时间前一次性支付所有应付款项，否则原告将按合同约定对被告展品自行处理并不承担因此给被告造成的任何损失。2012年8月15日，被告向原告交纳2011年12月至2012年1月的租金等费用45414元。2012年8月16日早，原告未通知被告的情况下，将被告位于其租用原告展厅内的家具搬走并运至北京仓库内存放。原告于2012年9月23日再次书面函告被告，要求其支付拖欠费用及运费、仓储费等。被告称并未收到该份函告。2013年的3月28日、9月18日，原告两次在山西晚报上刊登催款函告。至原告起诉之日，被告仍欠原告2012年3月至2012年8月15日的租金、物业管理费、广告费151536元、2012年2月的部分租金2706元及2012年6月10日至2012年8月10日的户外广告牌租金9000元。另查明，原、被告签订的《市场招商合同》租赁期限届满后，双方未续签合同，被告对展位继续租赁使用。原告将被告的家具运走后，被告向太原市公安局小店分局报案。2013年9月22日，太原市公安局小店分局作出立案告知书，对被告财物被盗一案立案侦查。以上事实有原告提供的《市场招商合同》、《协议》、个体工商户设立登记申请书、营业执照、《关于致锦木堂红木王翊瑜催收租金及其它欠款函告》、《关于致锦木堂红木王翊瑜催收租金及其它欠款及处理代管家具的函告》、北京红木第一楼太原通成店家具出货单、山西晚报，被告提供的收款收据、立案告知书以及庭审笔录等材料证明属实，且经过当庭质对，可以采信。本院认为，原、被告签订的《市场招商合同》、《协议》实为租赁合同，上述合同系双方真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效。双方应依照诚实信用原则全面履行合同义务，被告在租赁期间内拖欠租金、物业管理费、广告费及户外广告牌租金等费用，在原告催要之下仍未足额支付已经构成违约，被告理应支付原告其实际租赁经营期间2012年3月至2012年8月15日拖欠的租金、物业管理费、广告费（每月每平方米元4.4元）151536元、2012年2月的部分租金2706元及2012年6月10日至2012年8月10日的户外广告牌租金9000元，合计163242元。被告称原告违约在先，存在商场连续停电、商场门前道路阻碍等经营环境差，经营管理不善等行为，故拒交租金等费用，针对此被告未能举证证明原告存在违约行为，故被告的该意见本院不予采信。因被告违约，根据合同约定原告收取被告的履约保证金（定金）27000元不予返还。原告要求被告支付三个月的房租，合同明确约定适用该违约条款的前提是“因乙方（被告）违反合同约定而导致提前终止合同的”，本案中原、被告签订的《市场招商合同》租赁期限届满，双方未续签合同，双方默认仍按原合同履行，租赁期限转为不定期，故不存在提前终止合同的情形，故原告主张三个月房租缺乏依据，本院不予支持。原告另主张逾期付款违约金22284元，因原告按照合同约定扣罚被告的履约保证金（定金）27000元，根据《合同法》的规定一方违约时，对方可以选择适用定金或违约金条款，原告已选择适用定金条款，故原告另主张违约金本院不予保护。关于原告主张清场产生的装卸搬运费、仓储保管费，原告未经被告的同意擅自将被告的家具搬走，系原告的单方行为，因此产生的上述费用应当由其自行承担。公安机关针对被告财物被盗一案立案侦查，被告在庭审中未提供公安机关是否确定盗窃实施者及盗窃范围的相关证据，且原告提起的是违约之诉与公安机关立案侦查的内容并无关联，故被告提出“先刑后民”的抗辩意见，本院不予采纳。被告认为原告擅自处分搬走其家具给其造成经济损失，其可以另案主张。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条、第二百二十七条、第二百三十六条的规定，判决如下：一、被告王翊瑜于本判决生效之日起十日内支付原告太原劲飞商贸有限公司2012年3月至2012年8月15日的租金、物业管理费、广告费（含2012年2月的部分租金）共计154242元。二、被告王翊瑜于本判决生效之日起十日内支付原告太原劲飞商贸有限公司2012年6月10日至2012年8月10日的户外广告牌租金9000元。三、驳回原告太原劲飞商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5433元（原告已预交），减半收取2716.5元，由原告太原劲飞商贸有限公司负担1106.5元，由被告王翊瑜负担1610元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员  刘燕玲二〇一三年十二月二十七日书记员  段丽菁第1页共8页