辽宁省丹东市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽06民终1753号上诉人（原审被告、案外人）：徐福江，男，1955年12月16日出生，汉族，无职业，住辽宁省宽甸满族自治县。委托诉讼代理人：徐振杰(系徐福江儿子)，住辽宁省宽甸满族自治县。被上诉人（原审原告、申请执行人）：江苏中阳建设集团有限公司，住所地江苏省徐州市丰县解放西路23号。法定代表人：王长宏，该公司董事长。委托诉讼代理人：何晓东，辽宁乾朗律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨萍，女，该公司职员。原审第三人：宽甸金远房地产开发有限公司，住所地宽甸满族自治县宽甸镇铁南街道黄椅山大街东侧。法定代表人：王恩柱，该公司董事长。上诉人徐福江因与被上诉人江苏中阳建设集团有限公司（以下简称江苏中阳公司）、被上诉人宽甸金远房地产开发有限公司（以下简称金远公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服辽宁省宽甸满族自治县人民法院（2021）辽0624民初798号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐福江上诉请求：撤销一审判决，诉讼费由江苏中阳公司承担。事实和理由：1、2012年7月5日，徐福江与金远公司就案涉房屋签订了商品房买卖合同，同日徐福江将购房款交付给金远公司，金远公司出具收据。案涉房屋亦由徐福江占有。上述事实经辽宁省宽甸满族自治县人民法院（2016）辽0624民初2297号民事调解书确认。在生效调解书未被依法撤销的前提下，一审法院不能就案涉标的再行判决。2、江苏中阳公司与金远公司建设工程施工合同纠纷一案中，通过法官的释明，江苏中阳公司对其承建的房屋中已经出售的房屋不享有优先受偿权。因此，江苏中阳公司对案涉房屋不享有优先受偿权。3、关于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的理解和适用问题。其中，第二十九条是对房屋消费者物权期待权的保护，是在执行程序中对消费者生存权这一更高价值的维护。第二十八条是在执行程序中，对不动产受让人物权期待权的保护，相比第二十九条，其保护对象比较宽泛。因此，如果能够排除执行的情形虽不符合第二十九条，但符合第二十八条规定的情形，也应予支持。本案中，案涉房屋已交付徐福江，徐福江已合法占有该房屋，没有办理房屋产权证是因为案涉小区所有在建楼房均不具备办理房屋产权证的条件，后期又被查封，责任不在徐福江。对此，金远公司也认可。综上，本案应适用上述司法解释第二十八条的规定。一审判决适用法律错误，应予纠正，请求二审法院支持徐福江的上诉请求。江苏中阳公司辩称，一审判决认定事实正确，适用法律准确，程序合法，本案应维持一审判决。本案徐福江虽然是商品房买受人，但是不符合消费者这一特征，因此不能排除江苏中阳公司的强制执行。金远公司未出庭亦未提交书面意见。江苏中阳公司向一审法院起诉请求：一、撤销（2021）辽0624执异48号执行裁定书，继续执行案涉房屋；二、本案一审诉讼费由案外人承担。一审法院认定事实：徐福江与金远公司房屋买卖合同纠纷一案，该院于2016年7月20日作出（2016）辽0624民初2297号民事调解书，双方达成如下协议：一、原告徐福江与被告金远公司于2012年7月5日签订的房屋（座落于，建筑面积115.47平方米）买卖合同有效；二、被告金远公司于2016年10月30日前协助原告徐福江办理房屋所有权登记。本案所涉房屋为A2幢2单元402室住宅，徐福江已于2012年7月5日将全部购房款交付给金远公司。江苏中阳公司诉金远公司建设工程合同纠纷一案，经丹东市中级人民法院审理，作出（2014）丹民一初字第00027号民事判决书，判决：一、被告金远公司欠原告中阳公司工程款37623980.24元，于判决生效后10日内给付原告中阳公司；二、被告金远公司以欠原告中阳公司工程款37623980.24元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率向原告中阳公司支付利息，并自2013年12月25日起，至判决确定的给付之日止；三、原告中阳公司就其工程欠款对涉案建设的A1、A2、A11、A15、C12，共计五栋楼的工程价款享有优先受偿权。金远公司对该判决不服，上诉于辽宁省高级人民法院。2015年8月11日，辽宁省高级人民法院作出（2015）辽民一终字第00092号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。2016年7月15日，丹东市中级人民法院作出（2015）丹执字第00085号执行裁定书，裁定：辽宁省丹东市中级人民法院作出的（2014）丹民一初字第00027号民事判决书由宽甸满族自治县人民法院执行。2015年12月23日，丹东市中级人民法院作出（2015）丹执字第00085-1号执行裁定书及协助执行通知书，查封被执行人金远公司开发建设的位于宽甸满族自治县魅力城小区房屋。2019年4月17日，一审法院作出（2019）辽0624执恢116号执行裁定书，裁定：查封被执行人金远公司开发建设的位于宽甸满族自治县魅力城小区的房产。上述裁定查封房屋包括案涉房屋。案外人徐福江以房屋系其购买为由，提起执行异议。2021年1月15日，该院作出（2021）辽0624执异48号执行裁定书，支持徐福江的异议请求，裁定：“中止对宽甸满族自治县宽甸镇魅力城小区第A2号楼2单元402室房屋的执行”。江苏中阳公司不服，提起本案诉讼。一审法院认为，本案的争议焦点为：被告对案涉房屋享有的民事权益是否足以排除强制执行。（一）关于本案法律适用问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”据此，已交付全部或者大部分款项的消费者对于所购房屋享有的民事权益，可以排除基于抵押权、建筑工程价款优先受偿权的强制执行。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”该条是针对商品房消费者提起执行异议的规定，赋予商品房消费者买受房屋的物权期待权以排除执行的效力，属针对实践中存在的商品房预售不规范现象，为保护消费者生存权而作出的例外规定，仅适用于案外人系商品房消费者。而被告所称的上述规定第二十八条则适用于案外人系商品房消费者之外的一般买受人。第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”此条虽规定了在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议获得人民法院支持所应满足的四个条件，但此条规定仅能对抗对被执行人享有普通债权的债权人，而不能对抗对被执行人享有优先受偿权的债权人。即房屋买受人（案外人）若要排除建设工程价款优先受偿权的强制执行，必须符合上述规定第二十九条的要件方可。故对被告提出本案应适用该规定第二十八条的抗辩，本院不予采信。（二）关于被告享有的民事权益是否足以排除强制执行的问题。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，并基于本案已查明的事实，可以认定：被告徐福江符合该条第（一）、（三）项规定的条件。本案的关键问题在于被告是否符合该条第（二）项规定的条件。因本案房屋性质为住宅，该房屋并非用于保证被告的基本生活之需，故不能认定为被告的唯一居住性房屋，该房屋不属于第二十九条的调整范畴。另，被告虽抗辩案涉房屋由其查封在先，但采取查封保全措施只是保证债权有效实现的一种手段，而在先查封的债权并未列入享有优先受偿权债权人范围之内，故被告并不属于法定优先受偿的债权人。同时，原告依据法院生效判决，对案涉房屋享有法定的建设工程价款优先受偿权。综上，被告不享有对抗建设工程价款优先受偿权强制执行的民事权益。一审法院判决：准许执行本院作出的（2019）辽0624执恢116号执行裁定对案涉房屋的查封（宽甸满族自治县宽甸镇魅力城小区A2号楼2单元402室房屋）。案件受理费100元,原告已预交，由被告负担100元，于判决生效之日起七日内向宽甸满族自治县人民法院缴纳，逾期未予缴纳依法强制执行。原告预交的100元，应予退还。二审中，徐福江向本院提供了本院（2014）丹民一初字第00027号庭审笔录复印件。证明：江苏中阳公司不享有优先受偿权。江苏中阳公司的质证意见为：江苏中阳公司是否享有优先受偿权应以判决文书为准，庭审法官发言不能取代判决书判项，江苏中阳公司申请人民法院强制执行生效法律文书中已经列明江苏中阳公司对涉案标的物享有优先受偿权。本院对上述证据的认定意见为：徐福江提供的上述证据不足以推翻生效判决的认定，故本院对上述证据不予确认。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的焦点问题是徐福江对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的合法权益。本案中，徐福江主张其购买案涉房屋符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，足以排除强制执行。本院经审查认为，上述司法解释第二十八条规定了案外人系商品房消费者之外的一般买受人排除普通金钱债权执行应符合的各项条件。而江苏中阳公司经本院生效判决确认享有建设工程价款的优先受偿权，系法定优先权，商品房消费者之外的一般买受人享有的物权期待权不能优先于建设工程价款的优先受偿权。因徐福江购买的案涉房屋系商业用房，且在同一小区购买多处房屋，不符合消费者购房人的认定条件，故其属于一般不动产买受人，其享有的物权期待权不足以阻却案涉房屋的执行，一审判决未支持其诉讼请求并无不当。关于徐福江主张其与金远公司签订的涉案房屋买卖合同已经生效民事调解书确认有效的问题。该调解书系基于以转移案涉房屋所有权为目的的有效合同作出，确认徐福江享有的是金远公司协助办理物权转移手续的债权请求权。徐福江未实际取得案涉房屋的物权，其对案涉房屋享有的债权不能对抗法定优先权。因此，徐福江关于上述生效调解书可阻却强制执行的上诉主张没有法律依据，本院不予支持。关于徐福江主张江苏中阳公司不享有建设工程价款优先受偿权的上诉意见。因江苏中阳公司享有的建设工程价款优先受偿权已经本院生效判决确认，而作为执行依据的生效判决不属于执行异议之诉案件的审查范围，故本院对徐福江的该项上诉意见不予采纳。综上，徐福江的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人徐福江负担。本判决为终审判决。审 判 长 曹立新审 判 员 李秀洁审 判 员 孔亮亮二〇二一年十月八日法官助理 张天骄书 记 员 李益宁