江西省大余县人民法院民 事 判 决 书(2018赣07**民初127号原告:陈雪芳，女，1977年7月16日生，汉族，个体工商户，江西省大余县人,住大余县，委托诉讼代理人：李海春，大余县海春律师事务所律师，系特别授权。被告:谢宝林，男，1975年6月28日生，汉族,乡村医生，江西省大余县人，住大余县，委托诉讼代理人：刘禄坤，大余县弘大法律服务所法律工作者，系特别授权。第三人刘雪梅(追加），女，1977年1月3日生，汉族，江西省大余县人，务农，住址同上，系谢宝林妻子。委托诉讼代理人：刘禄坤，大余县弘大法律服务所法律工作者，系特别授权。第三人大余县青隆房地产开发有限公司（追加），住址：江西省赣州市大余县南安镇梅国北路，统一社会信用代码：91360723789745447C。法定代表人：陈光斌，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张娟,女，1983年5月22日生，系该公司员工，原告陈雪芳诉被告谢宝林、第三人刘雪梅、大余县青隆房地产开发有限公司(以下简称“大余青隆公司”)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月12日立案后，于2018年1月18日公开开庭进行了审理，经审理发现有不适宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2018年4月8日、4月23日公开开庭审理了本案。在诉讼过程中，依申请追加了刘雪梅、依职权追加了大余青隆公司作为第三人参加诉讼。原告陈雪芳及其委托代理人李海春、被告谢宝林、第三人刘雪梅及其委托代理人刘禄坤、大余青隆公司委托代理人张娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈雪芳的诉讼请求：责令被告继续履行与原告就南安镇金地锦城C区35＃楼二单元201室签订的《房屋转让协议》。事实与理由：2016年6月28日，原告经亲友介绍得知被告与他人合伙开发的金地锦城C区35＃楼二单元201室房屋会对外转让，且已在中介挂牌挂了很久。于是原告与被告取得联系，去了现场看房。双方经自愿协商就房屋转让事宜签订了一份《房屋转让协议》，同日原告依约向被告支付了定金2万元。2017年8月7日原告丈夫到被告家中商谈房屋交付及装修事宜，又向被告支付了预付款1万元，但随即原告接到被告通知说房屋不卖了，但原告不同意解除合同，为此双方产生矛盾分岐导致成诉。原告陈雪芳向本院提交了房屋转让协议、银行回执、2万元收据、1万元收据、结婚证、“房源信息”手机拍照打印件证明其诉讼请求。被告谢宝林辩称，涉案商品房是我与他人合伙投资建的。我妻子刘雪梅想将这套房留为自用，但因为我不想在城里居住，再加之家庭开支需用钱，所以我就私自托朋友介绍并与原告签订了房屋买卖合同，但没想到原告一直没有去装修。2017年8月7日原告丈夫来找我说要去装修房子，并给了我1万元预付款，被我老婆看到了，我就跟她说了卖房子的事，她就哭了，说不同意卖房子，要把房子留给儿子高中读书时自己住。因为我妻子不同意卖房，我也没办法。第三人刘雪梅向本院提出诉讼请求：1、申请作为第三人参加本案诉讼；2、请求确认原、被告2016年6月28日签订的房屋买卖合同无效。事实和理由：涉案房屋是被告与我的夫妻共同财产，签订合同没有告知我，侵犯了我的合法权益，该合同不符合法律规定，应认定自始无效。原告明知道房屋为夫妻共同财产而与被告进行房屋买卖，原告对协议无效存在一定过错。被告与第三人刘雪梅向本院提交了结婚证、诉讼代理人对谢名波的调查笔录证明其主张。第三人大余青隆公司述称，我公司与案外人朱伟国合作开发35#宗地，我公司只与朱伟国发生关系，原、被告的纠纷与我公司无关。第三人大余青隆公司向本院提交了青隆公司的证明、公司营业执照、国有土地使用权出让合同、施工许可证、商品房销售许可证、35#宗地国有土地使用权证、与邹建平签订的商品房买卖合同证明公司资质及涉案宗地已转让给了朱伟国。原告对第三人刘雪梅的诉讼请求辩称，我与被告之前并不认识，也不知道被告有妻子，也不知道需要被告妻子签字同意。如果合同确认无效，被告和第三人刘雪梅要赔偿因无效给原告造成的损失，包括补偿之前房价与现在房屋的差价，还要求被告按合同约定承担违约责任。对上述当事人依法提交的证据，本院组织进行了证据交换和质证,并依职权到大余县房地产管理局调取了2016年、2017年、2018年1-2月《房产备案统计表》。本院对当事人无异议的房屋转让协议、银行回执、2万元收据、1万元收据、原告结婚证、被告结婚证、青隆公司的证明、公司营业执照、施工许可证、商品房销售许可证、35#宗地国有土地使用权证、与邹建平签订的商品房买卖合同、《房产备案统计表》，本院予以确认并在卷佐证。对原告提交的“房源信息”手机拍照打印件，其内容不能显示其真实性及其证明目的，本院不予采信。对被告诉讼代理人对谢名波的调查笔录，证人陈述无其他证据相佐证，且原告表示异议，本院不予采信。第三人大余青隆公司提交的国有土地使用权出让合同虽然受让人是福州青隆建筑工程有限公司，但其与35#宗地国有土地使用权证、公司营业执照、施工许可证、商品房销售许可证、与邹建平签订的商品房买卖合同相印证，可以证明其合法性、真实性、关联性，本院予以采信。根据以上证据及当事人陈述可确认如下案件事实：涉案房屋的来源。被告与朱伟国(案外人)等13人合伙出资，由朱伟国代表合伙体与第三人大余青隆公司口头约定，由大余青隆公司将其位于南安镇金地锦城C区35#楼宗地（该宗地登记的国有土地使用权人为大余青隆公司）交由朱伟国等人建房。2010年左右房屋竣工，经合伙内部分配，被告获得金地锦城C区35#楼二单元201室、301室、7号店面、7号车库、9号柴间各一。2013年左右，被告将301室、7号车库出售给案外人邹建平，大余青隆公司与邹建平签订了商品房买卖合同并协助办理了产权登记，大余青隆公司在收到购房款并扣除相关税款后，即将钱转付给朱伟国，朱伟国再将款项转付被告。本案合同的签订过程。2015年左右，被告托朋友王秋花（系原告丈夫姑姑的女儿）介绍出售房屋。经王秋花牵线，2016年6月28日原告（乙方）、被告（甲方）就金地锦城C区35＃楼二单元201室房屋、9号柴间的转让事宜达成协议，协议的主要内容：1、转让住宅建筑面积138平方米（包括柴间），总价款30万元。2、付款方式：签订协议时乙方支付甲方购房定金2万元；签订商品房买卖合同并经大余县房地产管理局备案后乙方支付甲方购房款13万元，届时定金转为购房款；余款待甲方给乙方办理好不动产权证后2个月内贷款付清。3、证件办理：办理不动产权证需缴纳的契税、交易费及登记费由乙方承担，该住房涉及的其他税费由甲方承担。甲乙双方就该住房与青隆房地产开发有限公司之间的债务全部由甲方承担，乙方不承担任何责任。4、双方责任：签订本协议后，甲方不得将该住房售给他人，并及时签订买受人为乙方的商品房买卖合同经大余县房地产管理局备案，甲方提供该住房不动产销售发票并协助乙方办理不动产权证。乙方按合同约定的时间金额支付购房款。单方违约的，违约方承担相关的违约责任并承担违约金5万元。当日原告向被告支付定金2万元，被告将房屋钥匙交于原告。签订合同时，被告告知原告因大余青隆公司与他方存在纠纷，银行帐户无法使用，暂无法签订商品房买卖合同、登记房屋产权，原告表示无异议。2017年8月原告丈夫刘颂春向被告提出先行装修，被告表示同意，7日刘颂春向被告支付预付款1万元，被告将房屋钥匙交于刘颂春时，被第三人刘雪梅发现，刘雪梅表示反对卖房。后双方多次协商无效，2017年11月被告将该房屋钥匙换掉导致原告无法进场装修而成诉。另查：原告与刘颂春系夫妻关系，于2004年3月13日登记结婚，现居住于南安镇北门河街××大道世纪广场××室，系自购房。被告谢宝林与第三人刘雪梅系夫妻关系，于1998年7月17日登记结婚，现居住在池江××村，系自建房。本院认为,根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条、第十五条规定，大余青隆公司提供国有土地使用权及房地产开发、销售资质，被告与他人合伙提供资金建设商品房。根据《物权法》第三十条规定，被告与其他合伙人在这一宗地上投资建房，自房屋建成后即发生物权设立的效力。根据合伙体与大余青隆公司的约定及合伙体的内部约定，被告取得了金地锦城C区35＃楼二单元201室房屋、9号柴间的占有、使用、收益、处分权，被告对以上房屋享有直接支配和排他的权利，即完全物权。《物权法》第九条规定的是物权登记的效力，《物权法》第十五条规定的是有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同效力，根据第十五条规定，合同是物权变动的原因行为，不动产登记是针对物权变动所采取的一种公示方法，并不是合同的生效要件，而是合同履行行为的组成部分，未办理物权登记，并不影响合同效力，也就是说被告因出资建设商品房并按土地使用权出让合同、合伙内部约定取得物权，不因登记与否而丧失该物权。综上，原告认为被告对以上房屋享有的是债权、不享有物权，原告的这一主张不符合上述案件事实，也不符合法律规定，本院不予采信。根据《婚姻法》第十七条规定，涉案房屋是在被告夫妻关系存续期间投资取得的不动产，应属于被告与第三人刘雪梅的夫妻共同财产，在无特别约定的情况下，应属共同共有。根据最高人民法院《关于贯彻若干问题意见(试行)》第八十九条规定：”共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益;对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十一条规定：一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋,第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续,另一方主张追回该房屋的,人民法院不予支持。现原告与被告签订房屋转让协议，仅支付了2万元定金及1万元预付款，既未占有也未办理产权登记，原告也未能举证证明刘雪梅知情且同意，应认为不符合善意取得的构成要件。综上，原、被告签订房屋转让协议，是合同双方的真实意思表示，但损害了作为夫妻共有人刘雪梅的合法权益，且不符合善意取得的条件，故对第三人刘雪梅要求认定原、被告2016年6月28日签订的《房屋转让协议》无效的请求，本院予以支持。对原告要求继续履行房屋转让协议的请求，本院不予支持。《合同法》第五十六条规定，无效的合同自始没有法律约束力，《担保法》第五条规定，担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效，故原、被在协议中约定的定金条款和违约金条款，因主合同无效而不具备法律约束力，据此，在确认合同无效后，对原告要求被告承担定金担保责任及违约金责任，本院不予支持。根据《合同法》第五十八条规定，合同被确认无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。据此，对被告依据无效合同取得的1万元预付款、2万元定金，应予返还原告。另外，根据本院调取的《房产备案统计表》显示从2016年6月至今本县的商品房均价确实有一个较大的上涨，合同确认无效后原告不能继续购买涉案房屋，客观上造成原告现在要购买同样的房屋必然要支付更多的款项，故对原告要求被告赔偿损失的主张，本院予以支持。因为无效合同自始没有法律约束力，故对于差价损失的具体确定，本院认为可按照2016年6月协议签定时的住宅房屋市场均价（3339.11元/平方米，详见《房产备案统计表》）与2018年1月原告起诉时的住宅房屋市场均价（4030.94元/平方米，详见《房产备案统计表》）价差确定，具体计算为：（4030.94元/平方米－3339.11元/平方米）×138平方米=95472.54元。出售夫妻共有房产属于夫妻财产处理的重大事项，被告本应与妻子刘雪梅协商一致后方行处理，现被告在明知刘雪梅反对卖房的情形下仍与原告签订房屋转让协议，对导致合同无效存在主要过错。而原告买受房屋，理应对房屋的归属及被告配偶是否知情进行必要的审核，故原告对导致合同无效也存在一定过错。综合考虑双方的过错程度及合同无效造成的后果，本院认为原、被告应分别按照25%、75%的责任比例承担上述房屋差价损失，即被告应向原告赔偿71604.40元房屋差价损失（95472.54元×75%=71604.40元）。本案案件受理费由原、被告按25%、75%的比例分担。第三人刘雪梅、大余青隆公司对本案合同无效不存在无过错，不承担相关责任。综上，依据《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第三十条、第六十四条，《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国担保法》第五条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条、第十五条，《最高人民法院关于若干问题的解释（一）》第十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十一条第一款，《最高人民法院关于贯彻若干问题的意见(试行)》第八十九条之规定，判决如下：一、确认原告陈雪芳与被告谢宝林2016年6月28日签订的《房屋转让协议》无效。二、驳回原告陈雪芳继续履行上述《房屋转让协议》的诉讼请求。三、被告谢宝林应向原告陈雪芳返还定金及预付款合计30000元，限在本判决生效后一个月内付清。四、被告谢宝林应向原告陈雪芳赔偿房屋差价损失71604.40元，限在本判决生效后一个月内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5800元，由原告陈雪芳承担1450元，由被告谢宝林承担4350元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州中级人民法院。审 判 长  李 琳人民陪审员  ＸＸ年人民陪审员  廖素兰二〇一八年四月二十五日书 记 员  廖宝莲附：法律条文《中华人民共和国婚姻法》第十七条夫妻在婚姻关系存续期间万元所得的下列财产，归夫妻共同所有：(一)工资、奖金;(二)生产、经营的收益;(三)知识产权的收益;(四)继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外;(五)其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第三十条因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。第六十四条私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国担保法》第五条担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。担保合同另有约定的，按照约定。担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。第十五条合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：(一)夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。(二)夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十一条一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋,第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续,另一方主张追回该房屋的,人民法院不予支持。最高人民法院《关于贯彻若干问题的意见(试行)》第八十九条共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益;对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。