上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初31407号原告(反诉被告)：上海天水雅居酒楼有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：缪以超,总经理。委托诉讼代理人：黄天，上海凌云永然律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴琦旻，上海凌云永然律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海现代交通发展有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：李峰，执行董事。委托诉讼代理人：周平，上海普若律师事务所律师。第三人：上海共鑫投资管理有限公司，住所地上海市静安区共和新路XXX号XXX号楼。法定代表人：席庆文，执行董事。委托诉讼代理人：蔡俞珏。原告上海天水雅居酒楼有限公司(以下简称天水公司)与被告上海现代交通发展有限公司(以下简称现代公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月16日受理后，依法适用简易程序，依法追加上海共鑫投资管理有限公司(以下简称共鑫公司)作为第三人参加诉讼，并于2020年9月2日公开开庭进行了审理。审理中，被告现代公司向本院提起反诉，本院受理后，予以合并审理，于2020年12月1日再次公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)天水公司委托诉讼代理人黄天、戴琦旻(参加第一次庭审)、被告(反诉原告)现代公司委托诉讼代理人周平、第三人共鑫公司委托诉讼代理人蔡俞珏到庭参加了诉讼。原告天水公司向本院提出诉讼请求：1、被告退回原告多付的2010年9月至2011年10月租金2,995,052元；2、被告退回房屋租赁保证金637,200元；3、被告返还原告三个月租金955,800元；4、被告支付原告备货损失220,849元；5、被告支付原告装修及附属设施、设备损失400万元。事实与理由如下：原、被告于2010年3月18日签订《房屋租赁合同》，约定租赁部位为上海市共和新路XXX号南楼地上二层整层及地上一层部分单元，建筑面积为2,868平方米，租赁期限自2010年9月1日至2019年8月31日。租金前三年不变，月租金为223,704元。合同签订后，因租赁部位系违章搭建，造成原告公司登记手续迟迟无法办理，直至2011年9月底才准予设立，故租金应从2011年10月开始计算，2010年9月至2011年9月多支付的租金应予以返还。2018年12月15日，原、被告签订了一份《房屋租赁合同》，约定租赁部位为上海市共和新路XXX号南楼一层部分及二层、附楼一层二层部分，建筑面积为3,443.3平方米，租赁期限自2019年1月1日至2027年12月31日，其中2019年至2021年的月租金为318,600元，同时原告支付的租赁保证金增加为637,200元。2020年1月，因疫情影响，原告被工商部门要求停业，且系争房屋的产权人于2020年2月24日发布关于支持疫情防控减免租金的公告，明确实际经营承租人应被免除2020年2月、3月两个月租金，但被告强行要求原告支付2020年2月及3月的租金，并于2020年3月24日、6月15日多次擅自对系争房屋采取拉电、锁门等措施，6月15日被告在原告经营场所张贴解除合同的通知，并拒绝与原告进行协商沟通，原告无法经营及搬离物品，故诉至法院，请求判如所请。被告现代公司辩称，原告是失信单位，有多起未了的执行案件，拖欠租金及水电费后，被告为避免扩大损失，才与原告解除合同。原告实际自2010年8月装修完毕，2010年9月份开始营业，2010年8月份水电费1,000余元，2010年9月、10月水电费共2万余元，之后每月水电费均在4至6万元，且原告已支付了全部租金，从未提出异议，该租赁期限内的合同已经履行完毕。原告已将系争房屋内物品全部取走，并无证据其有货品在被告处，装修损失不足400万，原告曾承诺如拖欠租金水电费则同意放弃店内所有资产，且原告的装修是在第一份租赁合同期限内，即使原告存在局部装修，也已折旧完毕。对于原告拖欠租金及水电费提起反诉，原告缴纳的保证金不足以支付拖欠租金及水电费。第三人共鑫公司述称，系争房屋的权利人授权第三人管理房屋，部分房屋出租给被告，原、被告之间的纠纷第三人不清楚，与第三人无关。关于免租，根据政策是免租三个月，但租给国有企业的部分不予减免，关于被告如何向租客减免与第三人无关，只要求保证第三人给予免租的金额必须向租客减免，不强制对应面积比例或者商家。反诉原告现代公司向本院提出诉讼请求：1、判令反诉原、被告之间的《房屋租赁合同》于2020年6月15日解除；2、反诉被告支付2020年3月1日至2020年6月15日租金550,300元；3、反诉被告支付违约金637,200元。事实和理由如下：反诉原、被告于2010年3月18日签订《房屋租赁合同》，合同履行后，双方于2018年12月15日另行签订了新的《房屋租赁合同》，约定逾期不支付租金累计超过15日的，出租方可解除租赁合同，违约方需按第一年月租金的2倍向守约方支付违约金。2020年3月31日，因疫情因素，反诉原、被告就2020年2月至2020年12月期间，关于租金金额和支付期限达成补充协议，约定2020年2月租金318,600元于2020年3月31日付清，2020年3月租金分六个月支付，从2020年4月起每月15日前支付53,100元，2020年4月至12月的租金每月25日前付清。因此，反诉被告应于2020年5月25日支付5月租金318,600元，但反诉被告仅支付了14万元。经反诉原告多次催讨无果，由于反诉被告已被列为失信被执行人，对外有十多起未了执行案件，为避免扩大损失，反诉原告根据合同约定，于2020年6月15日解除合同，故反诉原告提出反诉，请求判如所请。反诉被告天水公司辩称，不同意反诉原告的请求。2020年5月支付了17万元租金，其中三万元转给了财务。5月的租金最晚付款日期是2020年5月25日，累计超过15个工作日未付才能解除合同，至6月15日当日只有14个工作日。且即使根据第三人给被告减免的租金，原告也应享受17.5万元的减免租金，且另有保证金在被告处，故被告不存在违约。6月的租金应于6月25日支付，未到付款期限，6月11日就停水停电无法经营，且于6月15日就清场了。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：上海市共和新路XXX号1、4-7、10、12幢的产权人为上海电气(集团)总公司，于2011年8月2日取得产证，载明建筑面积19,271.42平方米，附记内容中载明空转土地，一旦遇到动迁，权利人同意按产证记载的总(建筑)面积进行补偿。上海电气(集团)总公司全权委托第三人共鑫公司管理和出租。第三人与现代公司就共和新路XXX号4、5、6、7、11幢及“八五”大楼(建筑面积合计10,906.66平方米)的租赁期限至2024年2月28日届满，如该地块未遇市政动迁，租赁期限可延长五年。2010年3月18日，现代公司(甲方，出租方)与缪以超(待新公司注册后以新公司为准)(乙方，承租方)签订《房屋租赁合同》，约定现代公司将上海市共和新路XXX号南楼地上二层整层及地上一层部分单位租赁给乙方，租赁建筑面积为2,868平方米。乙方在承租房屋后拟向工商主管部门申请设立有限公司，并以新设立公司的名义进行经营的，新公司的工商注册手续办理完成后，由新公司承接乙方在本合同项下所有的权利和义务。乙方设立新公司委托甲方向管辖区域的政府行政管理部门申请办理新公司的注册登记手续，并归属于“上海现代交通都市园区”，由此发生的费用由乙方承担。租赁期限自2010年9月1日至2019年8月31日止。日租金为每平方米2.06元，月租金为223,704元，租金3年内不变，自第4年起，每三年在上一年基础上增加5%。房屋采取先付后用的方式，双方在签约之日，乙方须向甲方支付租赁保证金450,000元，之后自租赁期开始乙方每一个月支付甲方一次租金，并在需要支付租金当月的5日前支付。附件二中明确4个月的装修免租期，自2010年5月1日至2010年8月31日，房屋交付日期为2010年4月15日，起租日为2010年9月1日。首期租金的支付日为2010年9月1日。2011年9月7日，原上海市闸北区人民政府共和新路街道出具闸共办(2011)38号《关于推进协通现代交通商务区企业工商注册手续办理的请示》，载明上海协通现代交通商务区南楼改建及北楼装修工程已全部结束。其中南楼主要引进了上海天水雅居大酒店、上海海荷酒店有限公司(筹)两家企业进驻经营。由于南楼改建工程力度较大，造成改建后房屋建筑形态与产证信息不符，而项目改建手续补办工作尚需时日，造成天水雅居和海荷酒店两家的工商登记手续无法正常办理。2011年9月29日，原上海市工商行政管理局闸北分局出具《准许设立登记通知书》，载明天水公司设立登记申请材料齐全，准许设立登记。2018年12月15日，原、被告签订《房屋租赁合同》，载明被告将上海市共和新路XXX号南楼一层部分及2层、附楼一层二层部分(以下简称涉案房屋)租赁给原告，租赁面积为3,443.3平方米。房屋作为餐饮使用。房屋租赁期限自2019年1月1日至2027年12月31日止，其中装修免租期为二个月。其中2019年1月1日至2021年12月31日的月租金标准为318,600元。鉴于双方原3份租赁合同中截止2018年12月31日为止，天水公司拖欠现代公司租金合计2,762,444.10元，天水公司应于2018年12月15日支付租金50万元，2018年12月30日支付租金50万元，2018年12月28日支付租金1,762,444.10元。上述付款第一笔50万元租金按约定时间到账后该合同及时生效，并且，天水公司承诺第二笔、第三笔租金必须按合同约定按时支付，天水公司如不能按合同约定期限按时付款，则该合同中止，天水公司已经支付的租金不予退回，并且现代公司将追偿原合同违约责任。租赁期间天水公司如不能按合同约定期限按时付款，承诺将无条件服从现代公司采取拉电、锁门等措施，并赔偿现代公司的损失。房屋采取先付租金后使用的方式，天水公司在2019年2月25日前须向现代公司支付2019年3月1日至2019年3月31日的租金318,600元，今后在需要支付租金的前月25日前付至以下现代公司指定的其公司于上海农商银行尾号为9455的银行账号。保证金为637,200元。租赁关系终止时，现代公司收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由天水公司承担的费用外，剩余部分无息返还。双方同意天水公司逾期不支付租金超过15个工作日的，现代公司可书面通知解除合同，违约方向守约方按第一年月租金的2倍支付违约金。2020年3月30日，现代公司向天水公司发出《通知》，载明因天水公司拖欠大量租金及水电费等，现通知从即日起解除房屋租赁合同。2020年3月31日，原、被告签订《补充协议》，约定因天水公司拖欠现代公司大量租金等费用，特立此补充协议：1、2020年2月份租金318,600元于2020年3月31日付清。2、2020年3月租金，该笔租金分6个月支付，从2020年4月起按每自然月支付53,100元，该笔租金每月当月15日前付清。3、2020年4月至12月的每月租金当月25日前付清。4、2021年起租金按原房屋租赁合同履行。5、上述约定若天水公司再有拖欠行为发生，无条件服从现代公司采取任何断水断电等措施，并放弃饭店所有资产。2020年3月31日，天水公司出具《承诺书》，载明天水公司承诺所欠现代公司的1、2、3月份水电费于2020年4月10日前付清，如有拖欠情况发生，无条件服从现代交通物业采取的断水断电等措施。2020年6月15日，现代公司再次向天水公司发出《通知》，载明因天水公司拖欠大量租金及水电费等，现通知从即日起解除房屋租赁合同。现代公司于2020年6月15日收回系争房屋，故原告诉至本院。审理中，对于2020年房租的支付情况，原、被告均认可2020年1月、2月及4月的租金已付清，3月租金按照双方2020年3月31日签订的《补充协议》支付了2期，即106,200元，5月租金原告主张已支付17万元，被告认可原告已支付14万元，其余原告主张的3万元微信转账系原、被告公司法人之间的个人往来借款。对于涉案房屋的位置，原告表示其所在位置为6幢，包含违章建筑。被告表示，原告注册在6幢，但实际租赁5、6、7三幢，园区经政府同意改建，原5、6、7幢拆除重新建了一幢楼，如动迁按原产证办理。第三人表示涉案房屋的手续是齐全的，2011年整体办理了新的产证。对于申请租金减免的情况，现代公司表示免租申请已提交给第三人，仍在审批中，其与第三人的月租金标准为27.8万元，原告占15%的面积。原告于2020年春节后提出减免租金，但被告未同意，之后双方签订书面协议，原告重新开张经营。天水公司表示其向现代公司法定代表人提出过减免申请，但其表示不同意。对于原告要求返2010年9月至2011年10月的租金，被告提供了2010年8月至2011年12月天水公司缴纳水、电费的明细，证明天水公司处于正常营业状态。原告对水电费收据真实性不予认可，认为发生水、电费也不能证明已正常营业。对于原告主张的装修损失、备货损失，原告提供了2020年1月的购货凭证若干、2010年8月的环境影响报告表中载明的总投资200万元、环保投资15万元，2010年12月31日上海金茸建设工程有限公司盖章的装修结算单及其员工徐奎亮的转账记录、天水公司自制的丢失物品清单等，证明原告的装修损失及备货损失。被告认为原告的备货已用完，无法证明其损失。自行制作的材料真实性不予认可，对于装修结算单及转账不予认可，且金额不符，也不能证明是装修款，且在前一个房屋租赁合同期内已折损完毕。关于房屋使用情况，原告表示其自2020年4月1日营业至6月11日停电，停电后门上了锁，贴了封条，原告无法进入。被告表示停电后原告员工仍住在里面，陆续离开，酒店里的贵重物品由原告员工取走。被告报了110，警察要求原告半日取走物品，但原告没来，故将原告可移动物品放入仓库。关于保证金，被告同意抵扣欠付费用或者违约金。本院认为，关于原、被告之间的《房屋租赁合同》的效力问题，原告主张涉案房屋存在违章建筑，但并未提供任何证据予以证明，且涉案房屋所在位置已取得整体产证，现代公司转租的期限也在其合法有效对外出租的期限之内，对涉案房屋具有管理权的第三人也予以认可，且天水公司也办理了营业执照经营长达十年，同时，天水公司于2018年再次签订《房屋租赁合同》时，对于租赁部位进行了归并调整，租赁面积有所增加，双方对于欠付的费用也进行了结算，并约定以支付欠款作为合同生效条件，故本院认为天水公司此前对于涉案房屋的情况知晓且正常开展经营活动，原、被告之间的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，于法无悖，合法有效。天水公司认为涉案房屋存在违章建筑，要求返还2010年9月至2011年10月的租金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于原、被告之间2020年3月31日签订的《补充协议》效力问题，天水公司主张其系胁迫签订的协议，并未提供证据予以证明，且《补充协议》更改了租金的支付方式为先用后付，且对2020年3月的租金分六笔支付，表明双方对于租金支付存在磋商过程，结合天水公司出具的《承诺书》的内容，本院认为该《补充协议》系双方的真实意思表示，是对于《房屋租赁合同》的更改与补充。本案中，现代公司因天水公司未按照《补充协议》约定支付2020年5月的租金，即天水公司应当于2020年5月25日前支付2020年5月的租金，要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，天水公司主张根据《房屋租赁合同》约定，应当在未付款达15个工作日才可解约，故认为现代公司不享有单方解除权。本院认为，根据双方之间的《房屋租赁合同》，天水公司应当于2020年4月25日前支付2020年5月的租金，现双方在《补充协议》的约定已是将原合同的约定的租金先付后用，变更为先用后付，故天水公司应当按照《补充协议》的约定付款，对于天水公司至2020年6月15日迟延支付未超过15个工作日的抗辩，本院不予采信，故天水公司迟延给付租金的行为已构成根本性违约，现代公司有权解除合同。故对于现代公司要求确认双方之间的《房屋租赁合同》于2020年6月15日解除的诉讼请求，本院予以支持。关于天水公司主张的装修损失及备货损失，因根据双方的《补充协议》约定，天水公司如再有拖欠，则服从断水断电的措施，且放弃饭店所有资产，本案中，天水公司提供的装修损失证据均发生于2010年，已在前一份履行完毕的租赁合同中折损完毕，因此，对于原告要求支付装修损失的诉讼请求，本院不予支持。关于备货损失，天水公司系违约方，其主张因现代公司的清场行为构成损失，但双方约定在先，且天水公司也未提供充分证据证明其备货损失，故对于该项诉讼请求，本院不予支持。对于天水公司主张的租金减免，双方之间的《房屋租赁合同》因天水公司的违约行为解除，但考虑到疫情期间产权方作为国企减免了现代公司三个月租金，天水公司为非国有企业，应将产权人给予其减免的租金部分落实到实际承租人，结合本案合同的实际履行情况、双方当事人补充约定及履约情况，在双方《房屋租赁合同》解除后的费用清算阶段，本院根据公平原则，酌情确定现代公司减免天水公司租金400,000元。合同解除后，双方应对欠付费用进行清算，对于现代公司主张天水公司支付欠付的2020年3月1日至2020年6月15日租金550,300元，审理中，双方均认可2020年1月、2月及4月的租金已付清，3月租金按照双方2020年3月31日签订的《补充协议》支付了2期，即106,200元，5月租金天水公司主张已支付17万元，现代公司仅认可已支付14万元，其余天水公司主张的3万元微信转账系双方公司法人之间的个人往来借款。因天水公司未提供证据证明3万元微信转账的钱款系房屋租金，故本院认定天水公司支付了2020年5月租金14万元。考虑到2020年6月，天水公司因现代公司断水断电等措施导致部分时间无法正常使用房屋，故本院酌定天水公司支付欠付租金总额为520,000元。关于现代公司主张天水公司支付违约金637,200元，因《房屋租赁合同》因天水公司迟延支付租金的违约行为而解除，天水公司应向现代公司支付违约金，故现代公司根据合同要求被告支付违约金637,200元，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于现代公司收取的保证金637,200元，现代公司同意抵扣违约金，于法无悖，本院予以支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)上海现代交通发展有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)上海天水雅居酒楼有限公司租金400,000元；二、对原告(反诉被告)上海天水雅居酒楼有限公司提出的其余诉讼请求不予支持；三、原告(反诉被告)上海天水雅居酒楼有限公司与被告(反诉原告)上海现代交通发展有限公司之间的《房屋租赁合同》于2020年6月15日解除；四、原告(反诉被告)上海天水雅居酒楼有限公司应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海现代交通发展有限公司欠付租金520,000元；五、原告(反诉被告)上海天水雅居酒楼有限公司应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海现代交通发展有限公司违约金637,200元，与被告(反诉原告)上海现代交通发展有限公司已收取的保证金637,200元予以抵扣。本诉案件受理费73,462.31元，减半收取36,731.15元，由原告(反诉被告)上海天水雅居酒楼有限公司负担35,064.15元，被告(反诉原告)上海现代交通发展有限公司负担1,667元。反诉案件受理费8,525.60元，由原告(反诉被告)上海天水雅居酒楼有限公司负担8,308.07元，被告(反诉原告)上海现代交通发展有限公司负担217.53元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  卓蕾蕾二〇二一年二月十九日书记员  鲁佩侃附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。