广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤01民终3921号上诉人（原审被告）：广东元邦房地产开发有限公司，住所地：广州市白云区黄石西路599号元邦大厦九楼。法定代表人：林叶菊，该公司执行董事。委托诉讼代理人：黄志斌，该公司职员。委托诉讼代理人：龙天然，该公司职员。被上诉人（原审原告）：蔡仕荣，男，1961年8月5日出生，汉族，住广州市海珠区。被上诉人（原审原告）：陈曼琳，女，1971年3月2日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：谢儒浩，广东科德律师事务所律师。上诉人广东元邦房地产开发有限公司（以下简称元邦公司）因与被上诉人蔡仕荣、陈曼琳房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初11986号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人元邦公司上诉请求：1、撤销原审判决第一项中从2016年12月7日至2017年10月25日期间的逾期办证违约金；2、判令被上诉人承担本案一、二审的诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。被上诉人在收到办证通知后，迟延申报并缴纳契税，导致上诉人无法为其办理产权登记递件手续，上诉人无须承担该期间（2016年12月7日至2017年10月25日）逾期办证违约责任。被上诉人未能在约定时间内提供完整办证所需证件资料，完税证明是房地产登记机构办理产权登记的必备证件资料，而被上诉人未能按时提供该证件，致使上诉人无法为其办理产权登记递件手续，被上诉人负有缴纳契税的法定义务，申报及缴纳契税需被上诉人本人前往税务部门办理，上诉人无法代为办理。虽然上诉人发出办证通知时，已超过合同约定的办证期限，但并不影响办证通知的法律效力，且在一审中上诉人就发出办证通知之前的逾期办证违约责任并无异议。被上诉人蔡仕荣、陈曼琳二审答辩：一审认定事实清楚，适用法律正确，本案应予维持。蔡仕荣、陈曼琳向一审法院起诉请求：1.元邦公司支付逾期办证违约金（以房屋总价1545771元为本金，按中国人民银行同期同类逾期贷款利率，即贷款基准利率上浮40%自2015年12月30日起计至元邦公司实际交付蔡仕荣、陈曼琳房地产权证之日为止）；2.本案的全部诉讼费用由元邦公司承担。一审法院查明的事实：2012年9月10日，蔡仕荣、陈曼琳（买方，乙方）与元邦公司（卖方，甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（以下简称买卖合同），约定：乙方所购商品房为明月金岸花园环洲四路922号B栋11层1103号房，房屋地址：白云区环洲四路922号1103号房（以下简称涉案房屋）。该商品房合同约定建筑面积为112.83平方米，总金额1545771元。甲方同意乙方按揭贷款方式付款，首期款自本预售合同网上签订之日0日内（不超过5日）支付1005771元，剩余房款金额540000元申请办理银行按揭手续。甲方应当在2013年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用，乙方委托甲方办理产权证，等等。《买卖合同》附件七《本合同补充协议》（以下简称补充协议）包括以下内容：第五条1.甲方应当在2013年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交乙方使用，考虑到乙方需进行精装修，故甲方同意于2013年6月30日提前将房屋交付乙方进行装修，房屋交付的标志是乙方签收所购该商品房钥匙；2.以房屋交付时间为计算基点的项目仍以合同第十三条规定的时间2013年12月31日起算，包括但不限于房屋交付时出示的资料，延期交房的违约责任，办理产权登记时间，基础设施及公共配套交付时的时间等等。第九条双方同意选择以下方式为乙方办理《房地产权证》：乙方委托甲方办理，甲方应当在该商品房交付之日起500个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后2个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的，需乙方提供的证件资料。第十条约定：合同第二十二条变更为：1.办理产权登记之前，乙方必须向甲方付清全部房价款及税费、维修资金（包括按合同第十八条约定因面积差异而产生的差价及税费），同时向甲方提供产权登记机关要求乙方提供的证件资料，否则甲方无法为乙方办理房地产权证，应免除甲方延期办证的责任。2.乙方委托甲方办理产权登记的，如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同补充协议第九条约定期限办妥《房地产权证》的，甲方应自逾期次日开始按以下方式处理：（1）逾期不超过180日（含）的，甲方每日按总房价款0.003%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；（2）逾期超过180日，不超过365日（含）的，甲方每日按总房价款0.005%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；（3）逾期超过365日，不超过730日（含）的，甲方每日按总房价款0.008%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；（4）逾期超过730日的，乙方有权单方面解除合同。乙方要求解除合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30日内，扣除已发生的费用后将乙方已支付房价款无息退还乙方。乙方要求继续履行的，甲方每日按总房价款0.008%的标准向乙方支付违约金，合同继续履行。第十四条关于通知的约定（对合同第二十九条的补充）：乙方声明所提供的资料全属真实正确。甲方按照乙方提供的通讯方式发出通知给乙方的，视为乙方收到该通知。若乙方的联系方式变更时，乙方应当自变更之日起7日内书面通知甲方，否则视作甲方已经正式书面通知乙方，由此引致的一切后果，概由乙方依法承担。甲方有权根据实际情况对该商品房作出处理。上述合同签订后，蔡仕荣、陈曼琳向元邦公司支付了全部购房款1545771元、涉案房屋契税等税费47357元。2013年6月26日，蔡仕荣、陈曼琳办理了收楼手续。2016年11月11日，元邦公司向蔡仕荣、陈曼琳在商品房买卖合同中所留的通信地址寄送《关于明月金岸花园办理房地产权证事宜的通知》，通知蔡仕荣、陈曼琳在收到该通知十五个工作日内携带房款发票及有效的身份证明文件到元邦公司处办理《房地产权证》的手续。同年11月12日，蔡仕荣、陈曼琳收到上述通知。在本院受理的同一小区其他业主起诉元邦公司的多件案件中已查明，据同一小区其他业主反映，其收到上述通知后找到元邦公司，但元邦公司并无要求提供通知上的材料而是告知准备好资料直接到办证大厅再交，办证时间要等元邦公司通知。2017年3月23日，元邦公司向蔡仕荣、陈曼琳合同约定地址寄送《关于暂停办理“明月金岸”的通知》，通知蔡仕荣、陈曼琳因测绘成果中的技术规范适用有误，住建委建议对明月金岸小区进行重新测绘，目前已启动重测工作；经研究，元邦公司决定对尚未递件办证的房屋暂停办理《不动产权证》，待房屋权属管理部门确认重测报告数据及启动更正程序后，元邦公司将尽快为蔡仕荣、陈曼琳办理产权过户登记手续。同年3月24日，蔡仕荣、陈曼琳收到上述通知。2017年11月13日，元邦公司为蔡仕荣、陈曼琳办妥涉案房屋的不动产权证。2017年12月5日，蔡仕荣、陈曼琳在元邦公司处领取了不动产权证。另查，广州市住房和城乡建设委员会于2016年12月6日向本院发出穗建房管函【2016】4387号《广州市住房和城乡建设委员会关于协助查询函的复函》，主要内容为：经查核，广东元邦房地产开发有限公司委托广州市房地产测绘院办理白云区环洲四路918至954号（双号）的房屋测绘业务，2014年3月1日前受理的测111201648、111201649、110112525号测绘成果依据的测量标准为GB/T17986.1-2000《房产测量规范》（下称“国标”）；2014年3月1日后受理的测10CH88141230000043号测绘成果依据的测量标准为DBJ440100/T204-2014《房屋面积测算规范》（下称“地标”）。关于测绘成果存在差异的原因：由于广州市房地产测绘院受理测10CH88141230000043号测绘案件业务的时间处于国标与地标技术规范衔接的过渡期，当时是按已经生效的地标的相关规定进行测算并出具测绘成果，其公设面积的分摊方式是造成涉案房屋面积存在差异的主要原因。处理建议：经研究，我委认为对此案的实测应执行《关于实施的通告》（穗国房字【2014】420号）的相关规定（即按预测算测绘成果的分摊方式执行），原测绘单位应据此免费重新为产权人出具测绘成果报告，并协助产权人向权属登记部门函告相关变更情况。庭审中，双方确认本应由元邦公司代替蔡仕荣、陈曼琳缴纳的办证税费，实际由蔡仕荣、陈曼琳自行缴纳。蔡仕荣、陈曼琳另称，若需减免元邦公司的逾期办证责任，仅同意减免2016年11月12日至2016年12月6日期间。元邦公司另称，税费改为由蔡仕荣、陈曼琳自行缴纳可加快办证进度。以上事实，有《广州市商品房买卖合同（预售）》、发票、收据、复函、不动产权证、收楼确认书、快递单、投递记录、通知及当事人陈述等证据证实。一审法院认为：蔡仕荣、陈曼琳与元邦公司签订的《买卖合同》及其《补充协议》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应自觉履行。关于逾期办理房产证违约金的诉讼请求。上述《买卖合同》和《补充协议》签订后，蔡仕荣、陈曼琳依约向元邦公司支付了全部购房款，并于2013年6月26日办理了收楼手续。根据《补充协议》的约定，元邦公司应自2013年12月31日起500个工作日内即2016年1月4日前为蔡仕荣、陈曼琳办妥产权证并将以蔡仕荣、陈曼琳为产权人的房地产权证交付给蔡仕荣、陈曼琳，但元邦公司至2016年12月5日才将房产证交付给蔡仕荣、陈曼琳构成违约，故元邦公司应承担违约责任。元邦公司抗辩称未办证的原因是蔡仕荣、陈曼琳未及时缴纳契税，因元邦公司直至2016年11月11日才向蔡仕荣、陈曼琳发出《关于明月金岸花园办理房地产权证事宜的通知》，此时已超过元邦公司办理产权证的期限，故元邦公司抗辩称不承担逾期办理房产证的违约责任依据不足，且契税本应由元邦公司承担缴纳义务，现改为蔡仕荣、陈曼琳自行缴纳后还可缩短办证时间，故元邦公司以蔡仕荣、陈曼琳迟交契税主张扣减发出办证通知至缴纳契税之间的逾期办证责任理据不足，法院不予支持。现蔡仕荣、陈曼琳要求元邦公司向其支付从2016年1月5日至实际交付房产证之日2017年12月5日止的逾期办证违约金合理合法，现蔡仕荣、陈曼琳自愿扣减2016年11月12日至2016年12月6日期间的违约责任，属于蔡仕荣、陈曼琳自行行处分权的行为，法院依法予以照准。故元邦公司应向蔡仕荣、陈曼琳承担逾期办证违约责任的期间应为2016年1月5日至2016年11月11日及2016年12月7日至2017年12月5日。关于逾期办证违约金的标准，双方《补充协议》约定，元邦公司应当根据逾期办证时间的长短，每日按总房价款0.003%、0.005%、0.008%的标准向蔡仕荣、陈曼琳支付逾期办证违约金。现蔡仕荣、陈曼琳主张调整违约金标准为按中国人民银行同期同类逾期贷款利率，即贷款基准利率上浮40%计算。对于该标准的调整，一审法院认为，在蔡仕荣、陈曼琳未能提交证据证明因违约造成损失数额的情况下，从公平合理角度考虑，法院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：在本判决生效之日起三日内，广东元邦房地产开发有限公司向蔡仕荣、陈曼琳支付逾期办证违约金，违约金以1545771元为本金，按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮40%，从2016年1月5日计算至2016年11月11日，从2016年12月7日计算至2017年12月5日。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3999元，由广东元邦房地产开发有限公司负担。元邦公司负担的受理费应在本判决生效之日起三日内向蔡仕荣、陈曼琳直接支付2083.2元，向法院交纳1915.8元。经审查，一审认定事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，二审审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。关于元邦公司逾期办证的违约责任问题。根据《补充协议》的约定，蔡仕荣、陈曼琳委托元邦公司办理产权证，元邦公司应当在该商品房交付之日起500个工作日内到房地产登记机构为蔡仕荣、陈曼琳办妥产权登记，并将以蔡仕荣、陈曼琳为产权人的房地产权证交付蔡仕荣、陈曼琳。蔡仕荣、陈曼琳依约向元邦公司支付了全部购房款及税款，并于2013年6月26日办理了收楼手续。元邦公司应自2013年12月31日起500个工作日内即2016年1月4日前为蔡仕荣、陈曼琳办妥产权证并将以蔡仕荣、陈曼琳为产权人的房地产权证交付给蔡仕荣、陈曼琳，但元邦公司至2017年12月5日才将房产证交付给蔡仕荣、陈曼琳构成违约，故元邦公司应承担违约责任。元邦公司抗辩称未办证的原因是蔡仕荣、陈曼琳未配合提供相关资料及未及时缴纳契税，因补充协议约定由蔡仕荣、陈曼琳委托元邦公司办证，蔡仕荣、陈曼琳的办证税费早已由元邦公司代收，契税本应由元邦公司承担缴纳义务，元邦公司以此为由要求减免其办证的责任理据不足，原审不予采纳并无不当。蔡仕荣、陈曼琳要求元邦公司向其支付逾期办证违约金，于法有据，应予支持。现蔡仕荣、陈曼琳自愿扣减2016年11月12日至2016年12月6日期间的违约责任，属于蔡仕荣、陈曼琳自行行处分权的行为，原审予以准许并无不当。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求及理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1882.6元，由上诉人广东元邦房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  梁燕梅审判员  梁淑敏审判员  李 焕二〇一八年四月二十四日书记员  陈晓欣吴桐