天津市河西区人民法院民 事 判 决 书（2012）西民二初字第1335号原告（反诉被告）天津市河西区西建房管所，住所地天津市河西区闽侯路60号。组织机构代码40122753-X法定代表人刘开祥，该所所长。委托代理人韩洁英，该所职员。委托代理人侯桂江，该所景兴西里片长。被告（反诉原告）陈大维，男，1956年9月30日出生，汉族，天津市硫酸厂退休职工，住天津市河西区。原告（反诉被告）天津市河西区西建房管所与被告（反诉原告）陈大维房屋租赁合同纠纷一案，本院于2012年9月21日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告天津市河西区西建房管所的委托代理人韩洁英、侯桂江，被告陈大维到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）天津市河西区西建房管所诉称，原、被告系租赁关系。被告于2010年10月至2012年9月拖欠房租，虽经房管员多次下户收费、做工作，但被告迟迟未缴房租。被告房厅屋顶抹灰层局部已脱落，部分将要脱落，为防止伤人、砸物，房管所多次与被告联系要求立即维修，被告不配合。被告既承租原告管理的房屋，应按照合同约定按期交付租金，配合维修。被告至今已拖欠房租达24个月，其行为违反了合同约定，也给原告正常经营造成了损失，侵犯了房管所的合法权益。原告特向法院起诉，请求法院依法判令：1、被告立即交清所欠2010年10月至2012年9月共24个月的房租2155.2元，违约金1347元，合计3502.2元；2、案件受理费由被告承担。原告（反诉被告）天津市河西区西建房管所提供如下证据：1、《天津市公有住房租赁合同》，证明原、被告之间的租赁关系；2、《天津市公有房屋经租帐卡》，证明被告欠租的事实；3、通告，证明我方积极为被告维修房屋，但被告不配合；4、（2010）西民一初字第1514号《民事判决书》，证明就2009年10月至2010年9月期间的房租，我方已起诉并得到法院的支持，已申请执行；5、2010年9月17日天津市房管局下发的天津市公用公房修缮范围，证明维修只能按照原来的形式至分配房屋时的样子；6、天津市公有房屋修缮范围，证明修缮的范围、标准。被告（反诉原告）陈大维辩称，不同意原告的诉讼请求。承认欠缴房租的月份和数额，但并非无故欠缴，不同意缴纳违约金。具体理由，我承租的房屋，2009年8月份左右大卧室房顶表层塌落，事情发生后10天，我找到房管站协商，要求原告减免2年房费，但原告仅同意减免半年，因此我方和房管站就房顶塌落造成的损失没有达成一致，双方一直存在争议，故没有交纳房租。因为房管站的责任，造成我房屋内部设施受损，房屋格调改变，导致我误工半个月。2011年4月，我房屋客厅房顶脱落，砸坏手表、茶具部分损坏，但对此没有报修，房管站不知情。现提出反诉，要求法院判令：1、反诉被告赔偿反诉原告损失，含卡西欧电子手表1000元、吊灯700元、兄弟牌按摩器150元、茶具175元（含杯子6个、茶壶1个、杯托1个、红茶杯1个）、茶海1个1980元、误工费4000元、取证费100元；2、反诉被告立即将反诉原告房屋修缮，恢复原貌，并保证施工质量进行维修；3、反诉费由反诉被告承担。被告（反诉原告）陈大维提供如下证据：照片30张，证明房屋房顶脱落给我方造成的损失及欠房租的原因。原告（反诉被告）天津市河西区西建房管所针对被告陈大维的反诉请求，答辩如下：不同意被告的反诉请求。我方同意将房屋修缮到分配时的样子，但不同意修缮至装修后的状况。不认可被告所述的损失金额。房屋装修需要给我方写申请，经过批准后才可以装修。第二次损坏的物品，反诉原告没有到我处报修，我方不认可损坏的物件。第一次吊灯掉下来我方知道，但不是当时掉下来的，是前一天晚上掉下来的，我方当时谈是先修房还是先谈赔偿，转天我方就把房屋修缮完毕。修缮后我方开始谈赔偿问题，我们同意让免6个月房租，但是对方要2000元，所以没有谈成。后来反诉原告就一直不缴纳房租，我方就找到反诉原告，去他家时发现他家的顶子又有掉下来的情况，我们问他是否需要修缮，但是他不让修缮，就一直拖到现在。被告陈大维对原告天津市河西区西建房管所提供的证据发表如下质证意见：对证据1、2没有异议；对证据3的真实性没有异议，对证明目的有异议，双方商议等到秋天时再修理；对证据4的真实性没有异议，对证明目的有异议，我因病未参与该案庭审，对此并不知情；对证据5、6的真实性无异议，但对证明目的不予认可。原告天津市河西区西建房管所对被告陈大维提供的证据发表如下质证意见：对房屋客厅脱落部分的事实予以认可，但造成的损失不予认可，该证据不能证明损失是由于房顶脱落造成的。本院对原告天津市河西区西建房管所提出证据的认定意见如下：对证据1、2、4的真实性、合法性、关联性予以确认；对证据3、5、6的真实性予以确认，对证明目的不予确认。本院对被告陈大维提供证据的认定意见如下：对证据的真实性予以确认，对证明目的部分不予确认。依据当事人陈述及采信的证据，本院认定如下事实：原、被告双方签订有《天津市公有住房租赁合同》，被告承租原告经营管理的天津市河西区景兴西里21门801－804号房屋，房屋计租面积42.24平方米，每月租金89.8元。现原告以被告欠缴房屋租金为由，起诉来院，请求法院判令被告给付原告2010年10月至2012年9月的房租及违约金，合计3502.2元。被告在诉讼过程中，以室内屋顶脱落及物品损坏为由，提出反诉，要求原告赔偿物品损失、误工费及取证费共计8105元，并要求原告修缮房屋至原状。原、被告双方均表示认可涉诉房屋大卧室及客厅室内屋顶有脱落现象且导致屋顶、墙面受损，原告亦表示同意让免6个月的房租并修缮房屋室内屋顶、墙面至房屋分配时状态。被告因原告对物品损坏与屋顶脱落之间的因果关系及物品价值不认可，提出司法鉴定申请，后因无相关鉴定资质的司法鉴定机构，放弃司法鉴定申请。本院认为，公民、法人的合法的民事权益受法律保护。被告承租原告经营管理的房屋，双方均应依据法律和约定全面履行各自的义务。被告作为承租人，应依约按时足额缴纳房屋租金。被告确实未缴纳涉诉房屋2010年10月至2012年9月共24个月的房屋租金，故被告应给付原告该期间的房屋租金。因被告并非无故欠缴房租，故本院对违约金的诉讼请求，依法不予支持。原告作为涉诉房屋的经营管理单位，应保证住房及其附属设施、设备能够正常使用，并依法依约履行维修义务。现原、被告双方对正常使用下，涉诉房屋大卧室及客厅室内屋顶脱落导致屋顶、墙面受损的事实没有异议，故原告应维修房屋，恢复至受损前状态，被告亦应积极配合。关于手表、吊灯、按摩器、茶具、茶海等物品损失赔偿的反诉请求，被告就物品价值未提供证据予以佐证，且双方对价值认定亦未达成一致意见，但原告表示同意让免6个月房租作为损失赔偿，本院照准，因此被告应给付原告房屋租金共计1616.4元。关于取证费、误工费等反诉请求，被告未提供证据予以佐证，本院不予支持。关于原告针对反诉请求提出，根据其内部规定，维修房屋只能恢复至分配房屋时的原始状态等抗辩事由，因其所述规定仅为房屋经营管理部门修缮房屋的内部规定，对外不具有约束力，故本院对原告的该项抗辩事由，不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）陈大维于本判决生效之日起十五日内，给付原告（反诉被告）天津市河西区西建房管所2010年10月至2012年9月共24个月的房屋租金1616.4元。二、原告（反诉被告）天津市河西区西建房管所于本判决生效之日起十五日内，维修天津市河西区景兴西里21门801－804号房屋因大卧室及客厅室内屋顶脱落而受损的屋顶、墙面，恢复至受损前状态，被告（反诉原告）陈大维应积极配合。三、驳回原告（反诉被告）天津市河西区西建房管所的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）陈大维的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，由原告（反诉被告）天津市河西区西建房管所负担20元，由被告（反诉原告）陈大维负担30元。反诉案件受理费50元，由原告（反诉被告）天津市河西区西建房管所负担40元，由被告（反诉原告）陈大维负担10元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  张宇明代理审判员  潘 烨人民陪审员  王春娟二〇一三年五月三日书 记 员  曹 晔