黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0104民初4248号原告：哈尔滨画尘收藏品养护工作室，住所地哈尔滨市道外区东北新街100号。法定代表人：薛淑琴，经理。委托诉讼代理人：耿成岩，黑龙江太平洋律师事务所律师。被告：哈尔滨爱德彩色包装印刷有限公司，住所地哈尔滨市道外区东北新街102号。法定代表人：滕钢，经理。委托诉讼代理人：张昊，黑龙江龙洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜晓楠，女，1969年4月4日出生，汉族，哈尔滨爱德彩色包装印刷有限公司员工，住哈尔滨市道外区。原告哈尔滨画尘收藏品养护工作室（以下简称画尘工作室）与被告哈尔滨爱德彩色包装印刷有限公司（以下简称爱德公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告画尘工作室的委托诉讼代理人耿成岩，被告爱德公司的委托诉讼代理人张昊、姜晓楠到庭参加诉讼，本案现已审理终结。画尘工作室向本院提出诉讼请求：1.判令爱德公司给付画尘工作室租金12.5万元；2.判令爱德公司给付画尘工作室逾期给付租金的利息损失6831.47元及以12.5万元为基数，按照一年期贷款市场报价利率计算利息损失，自2020年8月20日起至实际清偿之日止；3.判令爱德公司从位于哈尔滨市道外区东北新街100号房屋所有权证号哈房外共字0××9号（1-2层建筑面积1123平方米）一层西侧使用面积152.93平方米房屋、哈房权证外字第0××9号房屋一层使用面积202.03平方米和二层的东侧105.03平方米房屋、哈房权证外字第0××5号（哈尔滨市道外区东北新街100号第3栋）一至二层建筑面积159.30平方米房屋、哈外房字第0××9号（原哈尔滨市道外区东北新街28号，现100号，产权证建筑面积47.18平方米，无照部分建筑面积192.14平方米）平房中迁出；4.判令爱德公司赔偿画尘工作室占有房屋期间的使用费10833元及自2020年8月1日起至从占有的房屋迁出之日止按每日356.16元计算的占有房屋使用费；5.判令爱德公司支付画尘工作室房屋承租期间的供暖费37934.70元、逾期支付利息损失费1002.41元及以37934.70元为基数，按照一年期贷款市场报价利率计算利息损失，自2020年1月1日起至实际清偿之日止；6.判令爱德公司拆除哈房权证外字第0××9号房屋东侧中部一层至二层升降机，恢复原样；7.判令爱德公司拆除哈房权证外字00001059号房屋与哈房外共字第0××9号房屋接合部搭建的楼梯，恢复原样；诉讼费用由爱德公司承担。事实和理由：爱德公司自2009年7月20日开始承租画尘工作室所有的房屋，每年订立一次合同。2019年5月30日，画尘工作室与爱德公司订立房屋租赁《合同书》一份。合同约定：画尘工作室将坐落于哈尔滨市道外区东北新街100号房屋所有权证号哈房外共字0××9号部分临街房屋、哈房权证外字第0××9号院内三楼的一层全部和二层二分之一房屋、哈房权证外字第0××5号第3栋（院内小二楼）房屋、哈外房字第0××9号院内平房出租给爱德公司用于经营印刷；租赁期限1年，自2019年7月1日起至2020年6月30日止，年租金13万元，订立合同时支付，逾期支付视为违约；租赁期间供暖费、电费由爱德公司承担，供暖费按国家规定的缴纳时间支付。合同订立时画尘工作室履行了全部义务，爱德公司未履行给付租金的义务，仅于2019年9月28日给付5000元租金，尚欠12.5万元未付。合同于2020年6月30日终止后，爱德公司拒绝迁出，仍非法占有画尘工作室房屋。爱德公司在租赁期间供暖费按约定应当于2019年12月31日支付37934.70元，其未履行给付义务。综上，画尘工作室诉至法院。爱德公司辩称：1.合同历年都是从7月20日开始，画尘工作室用以起诉的合同租期自7月1日起，并不是爱德公司真实的意思表示，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条之规定，该条款无效，租期应仍依照惯例由2019年7月20日起算。2.画尘工作室未保障爱德公司正常使用出租房屋，构成根本违约，爱德公司不应支付停工期间的租金，更不应支付因此产生的逾期利息。2020年6月23日画尘工作室所有的二楼房屋部分跑水，造成从事印刷行业的爱德公司价值百万的大型印刷机损坏、大量印刷品报废。事故发生后，画尘工作室不积极解决，拒绝到场参与对损坏印刷机的维修评估，导致无法确定损失，印刷机至今无法维修，致使爱德公司自2020年6月23日起至今无法恢复生产。画尘工作室作为房屋的出租人应保证可以正常使用房屋，如不能保证则构成违约。3.因疫情造成爱德公司长时间停工，根据公平原则画尘工作室最少也应减免两个月的租金或延长爱德公司两个月的租期，并且扣除因漏水不能履行时间段的租金及赔偿的损失后，将不再租赁该房屋。4.双方没有约定供暖费由画尘工作室代缴，爱德公司不应该支付利息。5.爱德公司安装三楼房屋搭建的一层至二层升降机、三楼房屋与五楼房屋接合部楼梯是经画尘工作室许可，无需拆除。爱德公司是自2009年7月20日开始承租该房屋，依据双方于2009年7月20日签署的租房协议书第六条：“乙方在承租期内为适应自己的经营需要而进行室内外装修及锅炉、水暖、电器安装及设施，经营期满后乙方不得拆动，其产权归甲方所有”，画尘工作室要求爱德公司拆除的三楼房屋搭建的一层至二层升降机、三楼房屋与五楼房屋接合部楼梯均是在合同签订时经其同意的。6.因在租赁期间内发生了画尘工作室所有的房产漏水，给爱德公司造成巨大财产损失，爱德公司不支付租金的原因系画尘工作室并未支付相应的赔偿款，所以本案应中止审理，等待侵权案件的结果，相互抵消，以减少司法资源的浪费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。通过对上述证据分析后，本院认定如下：画尘工作室提供的证据一是房屋租赁《合同书》一份，证据二是哈房外共字第0××9号、哈房权证外字第0××9号、哈房权证外字第0××5号、哈外房字第0××9号《房屋所有权证》各一份，证据三是哈尔滨市道外区工业局文件哈外工字（2000）第57号《关于同意哈无线电十二厂整体出售的批复》、哈尔滨道外区体制改革委员会文件哈外体改字（2000）第4号《关于同意哈尔滨市无线电十二厂整体出售的批复》、哈尔滨市道外区市场监督管理局（道外市监）登记企变字（2016）第86号准予变更登记通知书各一份，证据四是画尘工作室法定代表人薛淑琴与爱德公司法定代表人滕钢微信通讯记录截图6张、非居民供热费黑龙江省增值税电子普通发票2张，证据五是爱德公司自2019年11月至2020年8月租赁承租房屋电费的黑龙江省增值税电子普通发票8张，证据六是案涉租赁房屋院内三楼房屋中一楼至二楼升降机及外楼梯照片3张，证据七是画尘工作室和案外人哈尔滨市道外区红木匠工作室于2019年8月1日签订的租房协议书一份，证据八是收条一张。爱德公司对画尘工作室的证据一的真实性、合法性及证明问题均有异议，认为合同的签署不是其真实的意思表示；对画尘工作室证据二、三的真实性、合法性没有异议，对证明问题有异议，认为不能证明画尘工作室系案涉房屋的所有权人；对画尘工作室证据四的真实性、合法性没有异议，对证明问题有异议，认为画尘工作室私自缴纳供热费，爱德公司不应承担利息；对画尘工作室证据五的真实性、合法性没有异议，但与本案无关；对画尘工作室证据六的真实性、合法性没有异议，对证明问题有异议，认为双方于2009年7月20日签署的租房协议书第六条已经明确约定爱德公司可以对室内外自行改造，爱德公司不应承担这两处设备的拆除及恢复义务；认为证据七与本案无关；对画尘工作室证据八的真实性无异议，对证明问题有异议。爱德公司提供的证据一是双方于2009年7月20日签订的租房协议书一份，证据二是租赁房屋漏水图片五张，证据三是双方于2015年5月18日签订买卖哈外房字第0××9号《房屋买卖协议书》及买卖房屋定金收条各一份。画尘工作室对爱德公司证据一的真实性无异议，对证明问题及关联性有异议，认为该合同已经履行完毕，与本案无关；对证据二的真实性无法确定，且与本案无关；对证据三的真实性无异议，证明问题有异议，认为该协议因爱德公司违约已于2018年2月13日解除。经审查，画尘工作室提供的证据一、二、三、四、五、六及爱德公司提供的证据一来源合法，内容客观真实，证据之间相互关联能够证明案件事实，本院予以采信；画尘工作室提供的证据七和爱德公司提供的证据二因房屋漏水已另案诉讼，本院不予采信。画尘工作室提供的证据八及爱德公司提供的证据三是双方订立和解除房屋买卖合同的相关证据，与本案无关，本院不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年5月30日，画尘工作室（甲方）与爱德公司（乙方）签订房屋租赁《合同书》，合同约定：“画尘工作室将自有的坐落于哈尔滨市道外区东北新街100号的楼房（产权证号：哈房外共字第0××9号）、临街门市一处（产权证号：哈房权证外字第0××9号）、院内三楼的第一层和第二层的一半（产权证号：哈房权证外字第0××5号）、院内的小二楼的整体（产权证号：哈外房字第0××9号）及与其相邻的所有平房租给爱德公司用于经营印刷；租赁期限1年，自2019年7月1日起至2020年6月30日止；年租金税后13万元，租金在每年的5月30日前付清；逾期不交，视为违约，甲方有权收回房产。乙方使用的动力电，每月按其自用量直接向电业局缴纳。乙方的取暖费，按实际使用面积计算，在国家规定的时间内缴纳。如因逾期欠费等出现的一切问题，由乙方负责。2019年9月28日，爱德公司的法定代表人滕钢向画尘工作室的法定代表人薛淑琴微信转账5000元，备注“预付房费”。2019年12月31日，画尘工作室向哈尔滨市华能集中供热有限公司缴纳供热费37934.70元。双方租赁合同约定的租赁期限届满，爱德公司占有使用上述租赁房屋。另查明，2000年8月8日，哈尔滨市道外区工业局作出哈外工字（2000）第57号《关于同意哈无线电十二厂整体出售的批复》，同意哈尔滨市无线电十二厂职代会决议，变更企业类型，整体以零价出售给现任厂长薛淑琴。2000年9月25日，哈尔滨市道外区经济体制改革委员会作出哈外体改字（2000）第4号《关于同意哈尔滨市无线电十二厂整体出售的批复》，同意哈尔滨市无线电十二厂整体出售。2016年7月28日，哈尔滨无线电十二厂经哈尔滨市道外区市场监督管理局核准变更名称为画尘工作室。画尘工作室系个人独资企业。再查明，2009年7月20日，哈尔滨市无线电十二厂与爱德公司签订《租房协议书》，合同约定：哈尔滨市无线电十二厂将哈尔滨市东北新街102号临街5门市及院内三楼出租给哈尔滨市无线电十二厂从事印刷生产经营使用；初步商定租期5年，自2009年7月20日起至2014年7月20日止；年租金7万元，在签约当日一次全额支付一年租金，以后每年房租按合同签约日期提前一个月付年租金；爱德公司在承租期内为适应自己的经营需要而进行室内外装修及锅炉、水暖、电器安装及设施，经营期满后不得拆动，其产权归哈尔滨市无线电十二厂所有。爱德公司安装的设施包括在哈房权证外字第0××9号房屋东侧中部的一层至二层升降机、在哈房权证外字00001059号房屋与哈房外共字第0××9号房屋接合部搭建的楼梯。还查明，自2015年之后，爱德公司继续承租涉案房屋，每年租金涨的幅度均由双方协商确定；爱德公司自2019年11月至2020年8月租赁涉案房屋缴纳电费情况：2019年11月26日缴费1878元、2019年12月23日缴费1681.10元、2020年1月20日缴费1826.42元、2020年3月19日缴费1719.24元、2020年6月5日缴费1411.55元、2020年7月2日缴费2960.37元、2020年8月5日缴费1629.38元。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的主要争议焦点为：1.画尘工作室与爱德公司签订的房屋租赁合同是否已解除；2.疫情期间的房屋租金是否应适当减免；3.爱德公司是否应支付供暖费37934.70元及利息；4.爱德公司是否应拆除其搭建的升降机、楼梯，并恢复原样。本院认为，爱德公司于2009年7月20日与哈尔滨市无线电十二厂签订的涉案房屋《租房协议书》在租赁期间届满后，爱德公司继续使用租赁物，双方每年协商租金上涨的比例，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。哈尔滨无线电十二厂更名为画尘工作室后，爱德公司继续租赁涉案房屋，并于2019年5月30日与画尘工作室签订了租赁涉案房屋的《合同书》，双方均在合同上加盖了公司公章，明确约定租赁期限自2019年7月1日至2020年6月30日止，租赁期限确定，可以推定双方当事人已就案涉房屋租赁合同的租赁期限由不定期变更为一年期达成了合意，对租赁期限的起止时间、租赁费和租赁费给付时间进行变更，合同系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。爱德公司虽辩称上述合同是应画尘工作室要求为应付检查而签订的无效合同，但未向本院提供充足有效的证据证实其主张，本院对其辩解不予采纳。关于爱德公司是否应给付拖欠租金、利息及从涉案房屋迁出、赔偿占有房屋期间的使用费问题。本院认为，合同约定爱德公司在2019年5月30日前支付年租金13万元，其到期未支付租金，且只在2019年9月28日给付租金5000元，构成违约，故对画尘工作室要求爱德公司给付租金12.5万元的请求，有事实和法律依据，本院应予支持，但考虑到黑龙江省人民政府是在2020年1月25日启动突发新冠肺炎疫情公共卫生事件，国家政府部门为避免疫情扩散采取多种措施限制人口流动、聚集，这势必会对社会生产经营活动产生一定影响，但随着我国疫情防控的积极效果显现，××正处于有效控制的状态，疫情对中小微企业的影响是具有时效性的，并非持续性、绝对性的，当前我国正有力有序的推动复工复产，相关加快恢复经济社会正常秩序的措施也在逐步出台，疫情带给社会人民的不利影响正在逐步减弱直至消除。基于此，本院认为，疫情期间双方当事人应合理分担损失，爱德公司要求减免2020年上半年两个月租金2万元的请求合理，本院予以支持。合同未约定逾期付款违约金，爱德公司未按合同约定时间给付租金，给画尘工作室造成损失应予赔偿，故对画尘工作室要求爱德公司赔偿利息损失5086元（以10.5万元为基数，自2019年5月30日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算的利息、自2019年8月20日起至2020年7月20日按照一年期贷款市场报价利率计算的利息）及以10.5万元为基数，自2020年8月21日起至实际清偿之日止按照一年期贷款市场报价利率计算利息的请求，有事实和法律依据，本院予以支持，对超出的逾期利息请求部分，无事实和法律依据，本院不予支持。合同约定租赁期限至2020年6月30日止，合同到期后，双方未再续签合同，房屋租赁合同于当日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案，合同解除后，承租人应迁出场地，本院对画尘工作室要求爱德公司从承租的房屋迁出的请求予以支持。合同解除后，爱德公司未从租赁房屋迁出，给画尘工作室造成的损失应予赔偿，故对画尘工作室要求爱德公司赔偿自2020年7月1日起至2020年7月30日止按每日356.16元租金计算的占有房屋使用费10684元及自2020年8月1日起至从占有的房屋迁出之日止按每日356.16元租金计算的占有房屋使用费的请求，有事实和法律依据，本院予以支持，对计算有误的请求部分，本院予以纠正。关于爱德公司提出画尘工作室应扣除因2020年6月23日租赁房屋楼上漏水致其部分生产车间不能履行时间段的租金及赔偿损失后，将不再租赁该房屋的抗辩主张，因爱德公司已对该财产损害赔偿纠纷另诉，故本院在本案不予处理。关于爱德公司是否应给付供暖费37934.70元及利息的问题。本院认为，双方签订的房屋租赁合同明确约定：“爱德公司的取暖费，按实际使用面积计算，在国家规定的时间内缴纳。如因逾期欠费等出现的一切问题，由爱德公司负责。”结合庭审中爱德公司“2009年至2018年期间的供暖费均是由爱德公司先支付给画尘工作室，画尘工作室收到费用后，去供热公司缴纳”的自认，画尘工作室依照往年惯例在2019年12月31日缴纳供热费37934.70元的做法并无不当，故画尘工作室要求爱德公司支付为其垫付的供暖费37934.70元及以37934.70元为基数，从2020年1月1日起至2020年7月29日止按一年期贷款市场报价利率计算的利息880元、从2020年7月30日至实际清偿之日止按一年期贷款市场报价利率计算利息损失的诉请，有事实和法律依据，本院予以支持。关于爱德公司是否应拆除其在使用案涉租赁房屋期间搭建的升降机、楼梯的问题。本院认为，哈尔滨市无线电十二厂与爱德公司于2009年7月20日签订《租房协议书》约定：“爱德公司在承租期内为适应自己的经营需要而进行室内外装修及锅炉、水暖、电器安装及设施，经营期满后不得拆动，其产权归哈尔滨市无线电十二厂所有”。本案，根据该约定，爱德公司搭建的升降机及楼梯在经营期满后不用拆除，所有权归哈尔滨市无线电十二厂所有，也即归画尘工作室所有，故对画尘工作室要求爱德公司拆除其搭建的升降机、楼梯及恢复原样的请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、哈尔滨爱德彩色包装印刷有限公司于本判决发生法律效力后立即给付哈尔滨画尘收藏品养护工作室拖欠的房屋租金10.5万元；二、哈尔滨爱德彩色包装印刷有限公司于本判决发生法律效力后立即给付哈尔滨画尘收藏品养护工作室逾期给付租金的利息损失5086元及以10.5万元为基数，自2020年8月21日起至实际清偿之日止按照一年期贷款市场报价利率计算的利息损失；三、哈尔滨爱德彩色包装印刷有限公司于本判决发生法律效力后10日内从哈尔滨画尘收藏品养护工作室所有的位于哈尔滨市道外区东北新街100号房屋所有权证号哈房外共字0××9号（1-2层建筑面积1123平方米）一层西侧使用面积152.93平方米房屋、哈房权证外字第0××9号房屋一层使用面积202.03平方米和二层的东侧105.03平方米房屋、哈房权证外字第0××5号（哈尔滨市道外区东北新街100号第3栋）一至二层建筑面积159.30平方米房屋、哈外房字第0××9号（原哈尔滨市道外区东北新街28号，现100号，产权证建筑面积47.18平方米，无照部分建筑面积192.14平方米）平房中迁出；四、哈尔滨爱德彩色包装印刷有限公司于本判决发生法律效力后立即给付哈尔滨画尘收藏品养护工作室自2020年7月1日起至2020年7月30日止按每日356.16元租金计算的占有房屋期间使用费10684元及自2020年8月1日起至从占有的房屋迁出之日止按每日356.16元租金计算的使用费；五、哈尔滨爱德彩色包装印刷有限公司于本判决发生法律效力后立即给付哈尔滨画尘收藏品养护工作室拖欠的供暖费37934.70元及支付以37934.70元为基数，自2020年1月1日起至2020年7月29日止按一年期贷款市场报价利率计算的利息880元、从2020年7月30日起至实际清偿之日止按一年期贷款市场报价利率计算的利息；六、驳回哈尔滨画尘收藏品养护工作室的其他诉讼请求。如果未按本判决履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3932元（哈尔滨画尘收藏品养护工作室已预交），由被告爱德彩色包装印刷有限公司负担3491元，由哈尔滨画尘收藏品养护工作室自行负担441元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  杨守权人民陪审员  姚 延人民陪审员  孔凡罡二〇二一年二月十四日书 记 员  刘晓彤