广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0604民初1696号原告：谢慧兰，女，汉族，1983年2月8日出生，住广州市番禺区××××××××，公民身份号码362××××××××××××021。原告：邓影儿，女，汉族，1984年11月5日出生，住从化市××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××242。以上两原告共同委托诉讼代理人：陈伟其，广东泽康（顺德）律师事务所律师。以上两原告共同委托诉讼代理人：胡止波，广东泽康（顺德）律师事务所律师。被告：佛山市三联房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市禅城区石湾镇街道潘村工业区××××××××，统一社会信用代码914×××××××××××791K。法定代表人：郭某1。委托诉讼代理人：何国基，广东提德律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄雪仪，广东提德律师事务所律师。原告谢慧兰、邓影儿诉被告佛山市三联房地产开发有限公司（下简称三联公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序由审判员肖**独任审判，并于2020年12月14日公开开庭审理。各方均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付迟延办证违约金9688.09元（违约金以房款总价284944元为本金，从房屋交付使用第721日即2018年10月22日起按日万分之一计至2019年9月27日）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年9月28日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》各一份，约定原告向被告购买坐落于佛山市禅城区××××××××××××，房屋总价款为人民币284944元整。《商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理；……3.由于出卖人未能按照合同约定提交资料报产权登记机关备案，导致买受人在房屋交付使用后720日仍无法办理《国有土地使用权证》《房屋权属证书》的，自该期满日起，出卖人应按买受人已付房价款的每日万分之一向买受人支付违约金。”《补充协议》第五条约定“1、买卖合同第十五条约定的‘规定期限’是指商品房交付使用后720天内。”原告已向被告支付了全部房款284944元，被告于2016年10月30日向原告交付使用房屋。但被告迟延协助原告办理不动产权证，致使原告在2019年9月27日才取得不动产权证，应承担违约责任并支付迟延办证违约金。被告三联公司辩称：一、被告于2017年9月前已向办证部门递交资料，已尽办证的协助义务。被告对涉案房地产开发项目已领取了国有土地使用权证、规划用地许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、对房屋进行预销售时亦已取得预销售许可证等，被告与原告亦签订了商品房买卖合同，并依法进行了网上备案。2016年8月17日，涉案房屋所属工程竣工，次日进行了备案登记。2017年7月24日，佛山市禅城区国土城建和水务局向被告发函同意对案涉11号办公楼竣工验收的不动产进行登记。至此，原则上只要被告提交申请，政府部门即须对案涉11号楼进行首次登记确权，以及向各购房人出具案涉房屋宗地图和分户图，继而让购房人办理不动产权证书。2017年9月前，被告向佛山市禅城区国土城建和水务局提交了办证申请和所需资料，该局却仅对案涉11号楼的3至15层的房屋进行确权并出具宗地图和分户图，其余楼层以须厘清产权为由暂不予确权和办理不动产登记手续。商品房的产权证书的办证取得时间，除受开发商因素和购房人因素影响外，还受政府部门的因素影响。被告已尽义务将齐全的资料交给办证部门，办证部门之间需要时间厘清产权问题，此不在被告的可控范围及可尽责的义务范围内，故被告已尽相应的协助义务。二、本案迟延办证的原因在于办证部门需要时间厘清权属问题。本案案涉房地产开发项目属于“三旧”改造项目，由被告与番一村经济社共同合作开发，项目建成的部分房屋归被告，部分房屋归番一村经济社。案涉11号楼预售期间，因番一村经济社不是开发商，其可持有的物业无法进行预销售，故经番一村经济社提议，石湾镇街道办同意，由番一村经济社协议委托被告对其11号楼的物业进行预销售。补齐手续后，由被告与番一村经济社将其材料报备佛山市住房和城乡建设管理局，该局即对被告发出11号楼整栋楼（包括首层、二层和16至28层）的预售许可证。被告取得预售许可证后即向社会进行预销售，亦可进行网上预销售登记。但2017年9月当被告在案涉11号楼竣工并验收合格后，再向佛山市禅城区国土城建和水务局提交申请对案涉11号楼整栋楼进行确权和办证时，该局却又以番一村经济社不能在把其物业委托被告进行预售为由，也就是说该局认为预售单位与首次确权单位不一致，导致该局无法进行首次确权，拒绝对首层、二层和16至28层进行首次确权和办证。被告作为开发商在项目开发过程中依法取得全部必要证件，继而合法销售，项目主体通过竣工质量验收后，经提交资料申请理应可以为各业主办理不动产权证书。被告亦有理由相信，政府部门颁发的证书都是正确的、合法合规的、但当被告拿着政府部门颁发的证书材料申请确权和办证时，政府部门却以其自身系统内发出的证书存在问题为由，须时间厘清权属问题而拖延办证，该行为产生的法律后果和社会影响不应由被告承担。三、根据合同约定，被告不存在违约行为，无需支付违约金。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、如由于出卖人未能按照合同约定提交资料报产权登记机关备案，导致买受人在房屋交付使用后720日仍无法办理《国有土地使用证书》、《房屋权属证书》的，自该期满日起，出卖人应按买受人已付房价款的每日万分之一向买受人支付违约金。”根据该条款约定，须同时具备两个条件，被告才须承担违约责任：1、须因出卖人未能按照约定提交资料报产权登记机关备案；2、买受人在房屋交付使用后720日仍无法办理《国有土地使用权证》《房屋权属证书》。而客观上，被告已于2017年9月前就将资料报产权登记机关备案，故被告不应承担违约责任。同时，根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，出卖人只有在因其自身原因导致买受人不能在合同约定或法律规定的期限内领取房屋权属证书的情形下，才需承担逾期办证的违约责任。而本案原告未能在约定的期限内领取产权证书，是因为办证部门需要时间厘清权属问题，故此被告无需承担违约责任。诉讼中，原告提交以下证据：1、原告身份证、被告企业信息查询资料。证明原、被告主体适格。2、商品房买卖合同、补充协议。证明原、被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》各一份，根据约定，由于出卖人未能按照合同约定提交资料报产权登记机关备案，导致买受人在房屋交付使用后720日仍无法办理《国有土地使用权证》《房屋权属证书》的，自该期满日起，出卖人应按买受人已付房价款的每日万分之一向买受人支付违约金。”《补充协议》第五条约定“1、买卖合同第十五条约定的‘规定期限’是指商品房交付使用后720天内。因此，本案中原告不能在规定期限内取得房产权属证书，被告应承担违约赔偿责任。3、购房发票。证明原告为购买房产向被告支付了购房款。4、房产证。证明被告存在逾期办理房产证的情况，应承担违约责任及反映房产证实际办理时间。诉讼中，被告三联公司提交以下证据：1、土地证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证3份、准予预售房屋单元明细表、建设工程规划许可证。证明被告三联公司对案涉土地合法取得与开发施工，案涉房屋单元是在手续完备的情况下进行预销售，且原、被告双方签订的商品房买卖合同均已完成了网上备案手续。2、竣工验收备案表1份、首次登记确权清单1份、办公楼分期竣工的意见。证明案涉工程于2016年8月17日竣工验收，于次日进行备案登记。佛山市禅城区国土城建和水务局亦于2017年7月24日向三联公司发函同意对案涉11号办公楼进行竣工验收的不动产登记。被告于2017年9月已向佛山市禅城区国土城建和水务局提交资料申请佛山市禅城区××××××××的首次登记确权。被告三联公司在案涉房屋办证事务上已履行了相应的义务，不存在违约行为。但由于佛山市禅城区国土城建和水务局在案涉房屋确权时对案涉土地、房屋权属需要时间理清和审核，故在政府部门理清权属问题前未能向各原告办理不动产证书，以上政府行为属于政府部门合法合规行使职责。现政府部门通过多方研讨，已理清案涉土地及房屋的权属问题，已为各原告办理了不动产登记手续。3、盛南公馆宗地图、分户图签收表。证明被告已于2019年7月13日通过微信、电话张贴公告等通知各业主前来领取宗地图、分户图的办证资料。以上事实有同类案的业主予以证实。4、《佛山市禅城区委区政府工作会议纪要——盛南公馆办证有关问题协调会议纪要》（2019）14号文。证明案涉房产未能及时办证的原因是政府尚未厘清相关权属问题。经庭审质证，本院认证如下：原告提交的证据1为双方的主体资料，本院经审查予以确认；证据2、3、4，被告对真实性无异议，本院对该几组证据的真实性予以确认。被告提交的证据1、2，本院经审查对真实性予以确认；证据3有原件核对，本院对真实性予以确认。证据4为政府性文件，本院对真实性予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下事实：2015年9月28日，被告（出卖人）与原告（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定“……第三条、买受人购买的商品房为预售商品房。该商品房为本合同第一条规定的项目中的：禅城区绿景西路11号1720室……第四条、该商品房属预售，按套出售……总金额284944元……第八条、出卖人应当在2016年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4、该商品房经验收合格，买受人应按上述约定条款交齐房款……第十五条、出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、如由于出卖人未能按照合同约定提交资料报产权登记机关备案，导致买受人在房屋交付使用后720日仍无法办理《国有土地使用权证》《房屋权属证书》的，自该期满日起，出卖人应按买受人已付房价款的每日万分之一向买受人支付违约金。买受人应按出卖人通知的时间提供办理《国有土地使用权证》《房屋权属证书》的所需资料及费用。逾期10天未全部提供的，出卖人不承担延期办理其《国有土地使用权证》《房屋权属证书》的责任……”。同日，原、被告签订《补充协议》，约定“……第五条、商品房权属登记。1、买卖合同第十五条约定的‘规定期限’是指商品房交付使用后720天内……”。2016年8月17日，“佛禅挂2009-016”A地块商住建设项目办公楼及其地下室工程经竣工验收合格。2016年8月23日，“佛禅挂2009-016”A地块商住建设项目办公楼及其地下室工程办理了竣工验收备案。据被告提交的《盛南公馆宗地图、分户图签收表》显示：原告于2019年8月6日签名确认领取涉案房屋办证资料。涉案房屋于2019年9月27日颁发不动产权证书。庭审中，原、被告一致确认：涉案房屋的交付时间为2016年10月30日。被告当庭陈述：被告于2019年7月13日通过电话及业主微信群、小区出入口、门口及被告经营场所张贴公告的方式通知业主领取办证资料，政府部门也有通知部分业主办证。自行办证的业主在2019年7月15日前已经领取办证资料。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应依约全面善意地履行各自的合同义务。关于逾期办证违约金。根据涉案《商品房买卖合同》第十五条的约定，被告应于涉案房屋交付使用后720日内协助原告办理产权登记，逾期需按已付房价款的每日万分之一支付违约金。涉案房屋的交付时间为2016年10月30日，被告依约应于2018年10月20日前向原告提交办理产权证的相关资料。综合系列案的审理情况及已查明的事实可予认定，被告自2019年7月13日起已通过电话、微信等方式通知各业主领取办证资料，原告至迟可于2019年7月15日前往被告处领取办证资料。因此，本院认定被告实际向原告履行协助办证义务的时间为2019年7月15日。被告未在合同约定期限内履行协助办证义务已构成违约，应向原告支付逾期办证违约金，该违约金的计算期间为2018年10月21日至2019年7月15日，原告主张自2018年10月22日起计算逾期办证违约金，系对其权利的自由处分，本院予以确认。经核算，自2018年10月22日至2019年7月15日期间的逾期办证违约为7608元（284944元×1/10000×267天）。原告主张超出部分，本院不予支持。被告抗辩逾期办证非因被告过错所致，并无有效的证据予以证明，本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告佛山市三联房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告谢慧兰、邓影儿支付佛山市禅城区××××××××××××逾期办证违约金7608元；二、驳回原告谢慧兰、邓影儿的其他诉讼请求。如被告未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取25元，由原告谢慧兰、邓影儿负担5元，被告佛山市三联房地产开发有限公司负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  肖**二〇二一年一月二十五日书记员  罗曼