广东省开平市人民法院执 行 裁 定 书（2021）粤0783执异13号异议人（申请执行人）：梁小帐，女，1963年5月27日出生，汉族，身份证登记住址：开平市，现住址：开平市。被执行人：刘亚建，男，1978年9月7日出生，汉族，住址：江门市新会区。被执行人：李叶伴，女，1973年1月8日出生，汉族，住址：江门市新会区。被执行人：江门市保焺卫浴实业有限公司，地址：江门市新会区司前镇小坪东南村民小组。法定代表人：刘亚建。本院在执行申请执行人梁小帐与被执行人刘亚建、李叶伴、江门市保焺卫浴实业有限公司民间借贷纠纷一案过程中，查封了登记在被执行人刘亚建、李叶伴名下位于江门市新会区以及江门市xxx＃车位（下称涉案房屋），并发出公告拟进行司法拍卖，申请执行人梁小帐于2021年1月19日向本院提起执行异议。本院受理后依法组成合议庭，于2021年2月2日公开进行听证审理，申请执行人梁小帐、被执行人刘亚建、江门市保焺卫浴实业有限公司到庭参加听证，被执行人李叶伴经本院合法传唤，没有到庭参加听证。本案现已审查终结。异议人梁小帐向本院提出异议请求：请求法院撤销（2020）粤0783执2674号之二带租拍卖通知书，直接对涉案房屋进行拍卖。事实和理由：申请执行人梁小帐与被执行人刘亚建、李叶伴于2019年5月21日在新会不动产中心签订《借款合同》和《房地产抵押合同》，双方在《房地产抵押合同》第四条约定：借款人保证对其抵押的房地产依法享有所有权或处分权，抵押物无被查封、扣押、无重复抵押及无禁止抵押等情况。第六条也约定：抵押期间内，未经出租人的书面同意，甲方擅自出售、出租、交换、赠与或者以其他方式处分抵押房产的，其行为无效。此外，抵押前出借人也委托第三方进行实地走访，确定抵押房屋为借款人夫妇居住，并无他人居住。因此，被执行人本次拍卖前所提交的租赁合同是虚假的。执行法院未针对案外人提出的20年租赁合同作为案外人异议立案审查，而直接认定拟“带租拍卖”的行为会直接对涉案房产的评估拍卖价格产生较大影响，不利于申请执行人债权的实现。故异议人提出异议，裁定该租赁合同无效。异议人梁小帐向本院提交如下证据：1，江门市保焺卫浴实业有限公司企业信息查询打印件。2、梁小帐身份证复印件。3、（2020）粤0783执2674号之二拍卖通知、执行裁定书复印件各一份。4、借款合同复印件一份。5、房地产抵押合同复印件一份。被执行人刘亚建答辩称：我抵押给异议人借款的时候所签订的合同是2019年5月21日，我将涉案房屋租赁给黄仕凌是2019年3月22日，我将房屋租赁合同以及转账记录、收款收据已经全部提交了开平法院执行局。我认为我与黄仕凌签订的租赁合同是有效的合同，是合法合规的。被执行人刘亚建向本院提交如下证据：《房屋租赁合同》、《收款收据》、《转账记录》等证据。根据审查认定的证据，本院认定事实如下：本院在执行申请执行人梁小帐与被执行人刘亚建、李叶伴、江门市保焺卫浴实业有限公司民间借贷纠纷一案过程中，因上述被执行人均没有在指定期限内履行（2020）粤0783民初1510号民事调解书确定的义务，本院对查封登记在刘亚建、李叶伴名下位于江门市xx＃车位，于2020年7月22日作出（2020）粤0783执2674号之二执行裁定书，裁定：一、拍卖被执行人刘亚建、李叶伴名下共同共有的位于江门市新会区；二、拍卖被执行人李叶伴名下的位于江门市xx＃车位，得款用于偿还债务。并委托有关评估公司对涉案房屋进行评估，后向申请执行人梁小帐与被执行人刘亚建、李叶伴、江门市保焺卫浴实业有限公司送达询价结果通知书。2021年1月12日，本院发出（2020）粤0783执2674号之二拍卖通知，决定在淘宝网司法拍卖平台上对位于江门市新会区进行拍卖，并明确本次拍卖为带租拍卖，租赁期限为2019年3月22日至2039年2月21日，租金已全部缴纳给被执行人。为此，申请执行人梁小帐以上述理由提出异议。根据被执行人刘亚建提交的《房屋租赁合同》、《收款收据》、《转账记录》显示：刘亚建与黄仕凌于2019年3月22日签订一份房屋租赁合同，该合同约定：出租方刘亚建将位于江门市新会区及位于江门市xx号车位出租给黄仕凌居住使用，租赁期限为2019年3月22日至2039年2月21日，月租金为人民币2500元，按年结算，乙方（黄仕凌）于2019年12月31日向甲方支付完20年租金。黄仕凌从2019年3月22日起至2019年11月2日止多次向刘亚建转账支付共600000元。另刘亚建在本案听证时称，我与黄仕凌是相识的普通朋友，黄仕凌是在开平市水口镇经营水暖配件门市生意。本院认为：本案属申请执行人对执行行为提出异议案。应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定进行审查。本案的焦点是涉案房屋租赁给黄仕凌居住使用是否真实，应否带租拍卖。从刘亚建与黄仕凌向本院提交的《房屋租赁合同》、《收款收据》、《转账记录》来看，首先，涉案的1308房屋面有125平方米，连同涉案的63号车位出租给黄仕凌，月租金仅2500元，以新会区的地理位置及涉案房屋的居住环境，该租金明显低于市场价格；其次，在租金的支付方式上，承租人一年内须向出租人支付20年的租金600000元，且己支付完毕，这种支付不论从经济角度还是租住需求都有违常理。第三，据刘亚建称黄仕凌是在开平市水口镇经营生意，若黄仕凌需要租赁房屋居住，也应选择在其经营场所地租住房屋，而不是选择几十公里外的新会区，该租赁行为明显不符合日常生活所需。综上，不排除承租人与被执行人刘亚建恶意串通的嫌疑。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第二款：“承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”的规定，对被执行人刘亚建及承租人黄仕凌提出的涉案房屋己经出租，认为涉案房屋应带租拍卖的请求，本院不予支持。因此，异议人梁小帐的异议理由成立，本院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，裁定如下：撤销（2020）粤0783执2674号之二拍卖通知。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内向江门市中级人民法院申请复议。审判长  梁颖文审判员  戚锦洪审判员  黄婷婷二〇二一年二月九日书记员  戚晓红广东省开平市人民法院执 行 裁 定 书（2021）粤0783执异13号异议人（申请执行人）：梁小帐，女，1963年5月27日出生，汉族，身份证登记住址：开平市，现住址：开平市。被执行人：刘亚建，男，1978年9月7日出生，汉族，住址：江门市新会区。被执行人：李叶伴，女，1973年1月8日出生，汉族，住址：江门市新会区。被执行人：江门市保焺卫浴实业有限公司，地址：江门市新会区司前镇小坪东南村民小组。法定代表人：刘亚建。本院在执行申请执行人梁小帐与被执行人刘亚建、李叶伴、江门市保焺卫浴实业有限公司民间借贷纠纷一案过程中，查封了登记在被执行人刘亚建、李叶伴名下位于江门市新会区以及江门市xxx＃车位（下称涉案房屋），并发出公告拟进行司法拍卖，申请执行人梁小帐于2021年1月19日向本院提起执行异议。本院受理后依法组成合议庭，于2021年2月2日公开进行听证审理，申请执行人梁小帐、被执行人刘亚建、江门市保焺卫浴实业有限公司到庭参加听证，被执行人李叶伴经本院合法传唤，没有到庭参加听证。本案现已审查终结。异议人梁小帐向本院提出异议请求：请求法院撤销（2020）粤0783执2674号之二带租拍卖通知书，直接对涉案房屋进行拍卖。事实和理由：申请执行人梁小帐与被执行人刘亚建、李叶伴于2019年5月21日在新会不动产中心签订《借款合同》和《房地产抵押合同》，双方在《房地产抵押合同》第四条约定：借款人保证对其抵押的房地产依法享有所有权或处分权，抵押物无被查封、扣押、无重复抵押及无禁止抵押等情况。第六条也约定：抵押期间内，未经出租人的书面同意，甲方擅自出售、出租、交换、赠与或者以其他方式处分抵押房产的，其行为无效。此外，抵押前出借人也委托第三方进行实地走访，确定抵押房屋为借款人夫妇居住，并无他人居住。因此，被执行人本次拍卖前所提交的租赁合同是虚假的。执行法院未针对案外人提出的20年租赁合同作为案外人异议立案审查，而直接认定拟“带租拍卖”的行为会直接对涉案房产的评估拍卖价格产生较大影响，不利于申请执行人债权的实现。故异议人提出异议，裁定该租赁合同无效。异议人梁小帐向本院提交如下证据：1，江门市保焺卫浴实业有限公司企业信息查询打印件。2、梁小帐身份证复印件。3、（2020）粤0783执2674号之二拍卖通知、执行裁定书复印件各一份。4、借款合同复印件一份。5、房地产抵押合同复印件一份。被执行人刘亚建答辩称：我抵押给异议人借款的时候所签订的合同是2019年5月21日，我将涉案房屋租赁给黄仕凌是2019年3月22日，我将房屋租赁合同以及转账记录、收款收据已经全部提交了开平法院执行局。我认为我与黄仕凌签订的租赁合同是有效的合同，是合法合规的。被执行人刘亚建向本院提交如下证据：《房屋租赁合同》、《收款收据》、《转账记录》等证据。根据审查认定的证据，本院认定事实如下：本院在执行申请执行人梁小帐与被执行人刘亚建、李叶伴、江门市保焺卫浴实业有限公司民间借贷纠纷一案过程中，因上述被执行人均没有在指定期限内履行（2020）粤0783民初1510号民事调解书确定的义务，本院对查封登记在刘亚建、李叶伴名下位于江门市xx＃车位，于2020年7月22日作出（2020）粤0783执2674号之二执行裁定书，裁定：一、拍卖被执行人刘亚建、李叶伴名下共同共有的位于江门市新会区；二、拍卖被执行人李叶伴名下的位于江门市xx＃车位，得款用于偿还债务。并委托有关评估公司对涉案房屋进行评估，后向申请执行人梁小帐与被执行人刘亚建、李叶伴、江门市保焺卫浴实业有限公司送达询价结果通知书。2021年1月12日，本院发出（2020）粤0783执2674号之二拍卖通知，决定在淘宝网司法拍卖平台上对位于江门市新会区进行拍卖，并明确本次拍卖为带租拍卖，租赁期限为2019年3月22日至2039年2月21日，租金已全部缴纳给被执行人。为此，申请执行人梁小帐以上述理由提出异议。根据被执行人刘亚建提交的《房屋租赁合同》、《收款收据》、《转账记录》显示：刘亚建与黄仕凌于2019年3月22日签订一份房屋租赁合同，该合同约定：出租方刘亚建将位于江门市新会区及位于江门市xx号车位出租给黄仕凌居住使用，租赁期限为2019年3月22日至2039年2月21日，月租金为人民币2500元，按年结算，乙方（黄仕凌）于2019年12月31日向甲方支付完20年租金。黄仕凌从2019年3月22日起至2019年11月2日止多次向刘亚建转账支付共600000元。另刘亚建在本案听证时称，我与黄仕凌是相识的普通朋友，黄仕凌是在开平市水口镇经营水暖配件门市生意。本院认为：本案属申请执行人对执行行为提出异议案。应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定进行审查。本案的焦点是涉案房屋租赁给黄仕凌居住使用是否真实，应否带租拍卖。从刘亚建与黄仕凌向本院提交的《房屋租赁合同》、《收款收据》、《转账记录》来看，首先，涉案的1308房屋面有125平方米，连同涉案的63号车位出租给黄仕凌，月租金仅2500元，以新会区的地理位置及涉案房屋的居住环境，该租金明显低于市场价格；其次，在租金的支付方式上，承租人一年内须向出租人支付20年的租金600000元，且己支付完毕，这种支付不论从经济角度还是租住需求都有违常理。第三，据刘亚建称黄仕凌是在开平市水口镇经营生意，若黄仕凌需要租赁房屋居住，也应选择在其经营场所地租住房屋，而不是选择几十公里外的新会区，该租赁行为明显不符合日常生活所需。综上，不排除承租人与被执行人刘亚建恶意串通的嫌疑。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第二款：“承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”的规定，对被执行人刘亚建及承租人黄仕凌提出的涉案房屋己经出租，认为涉案房屋应带租拍卖的请求，本院不予支持。因此，异议人梁小帐的异议理由成立，本院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，裁定如下：撤销（2020）粤0783执2674号之二拍卖通知。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内向江门市中级人民法院申请复议。审判长  梁颖文审判员  戚锦洪审判员  黄婷婷二〇二一年二月九日书记员  戚晓红