上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0120民初18166号原告：刘旸，男，1970年5月24日生，汉族，住上海市奉贤区。委托诉讼代理人：钱世杰，上海善法律师事务所律师。被告：江素琴，女，1957年3月9日生，汉族，住上海市奉贤区。委托诉讼代理人：姚天观，上海敬贤律师事务所律师。委托诉讼代理人：金花，上海敬贤律师事务所律师。原告刘旸与被告江素琴排除妨害纠纷一案，本院于2020年9月3日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月15日公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人钱世杰、被告江素琴及其委托诉讼代理人姚天观、金花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘旸向本院提出诉讼请求：1.被告立即搬离上海市奉贤区五四农场中港三村3幢301室房屋；2.被告支付原告房屋使用费，按每月900元标准自2018年4月14日起算至实际搬离日止。事实和理由：原告与案外人李某于2006年10月24日签订《上海市房地产买卖合同》,原告以5万元的价格购买了上海市奉贤区五四农场中港三村3幢301室房屋,于2006年11月9日取得系争房屋的产权证。2007年8月1日被告在起诉案外人李某、万某某要求过户的诉讼中知道系争房屋已经过户至原告名下,后被告撤诉,奉贤区法院于2007年12月11日作出撤诉裁定。2017年5月3日被告起诉万某某、李某及原告刘旸要求确认原告与李某的房屋买卖合同无效,2018年4月13日上海市第一中级人民法院作出生效判决驳回了被告该诉请。原告认为,根据生效法律文书确认原告与案外人李某的房屋买卖合同合法有效,原告依法取得系争房屋的所有权,有权要求侵害原告物权的侵权人排除妨碍。被告在2007年便知晓李某已将房屋出售给原告,原告已经取得系争房屋产权的事实,在2018年4月13日的生效判决中更清楚知晓原告与李某的房屋买卖合同合法有效,在此情况下被告理应搬离系争房屋,停止对原告系争房屋所有权的侵害。然被告始终未搬离,在另案中仍坚持继续非法占用使用系争房屋。故提起诉讼。被告江素琴辩称，不同意原告的诉讼请求。1.被告于2002年1月24日购得案涉房屋，并按约支付房款并交付房屋。房屋所有权已经于交付之时转移，并居住使用至今。原告并未获得标的物，未能取得所有权。原、被告之间不存在法律关系。被告系合法取得房屋。2.原告与案外人李某、万某某的买卖是虚假的。原告买房14年来从未主张交付房屋，购买房屋前亦没有审查过房屋状况。3.原告买卖即使是真实的，现原告无法获得房屋，也应该由其向李某、万某某主张违约责任，不应当由被告来承担责任。原告长时间没有行使权利，也应承担怠于行使权利的不利后果。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案外人李某与万某某原系夫妻关系，案涉上海市奉贤区五四农场五四三村XXX号XXX室(即上海市奉贤区五四农场中港三村3幢301室)房屋原系二人的夫妻共同财产。2002年1月24日，万某某与江素琴签订《买房协议》，约定万某某将案涉房屋出售给江素琴，购房款为20,000元，先付10,000元，万某某同意最迟两年内交给被告房地产权证，两年后不得以任何理由收回房屋，交房地产权证时支付余款10,000元，同时双方就过户费用和水电费等的承担进行了约定。当日万某某交付房屋，被告则付款10,000元并实际占有使用该房屋。2006年10月24日，李某与原告签订《上海市房地产买卖合同》，约定将案涉房屋出售给原告，购房款为50,000元。2006年11月9日，该房屋的房地产权证被核准登记过户至刘旸名下。2007年8月1日，江素琴起诉来院要求确认其与万某某签订的《买房协议》有效，要求万某某办理过户手续，案件案号为(2007)奉民一(民)初字第4479号，后因无法送达相关诉讼材料及得知房屋已过户至原告名下，故被告申请撤诉，本院裁定准予撤诉。2007年11月26日，李某与万某某协议登记离婚。2017年5月3日，江素琴再次起诉要求确认其与万某某签订的《买房协议》合法有效并履行房地产权证过户义务，同时要求确认李某与刘旸签订的《上海市房地产买卖合同》以及房地产权证过户无效，案件案号为(2017)沪0120民初10326号。该案经审理认为江素琴与万某某签订《买房协议》是双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应当遵守与履行，但因之后涉案房屋已经另行出售并已经登记过户至刘旸名下，致使《买房协议》无法继续履行，且经释明被告坚持诉请，故江素琴要求万某某办理过户手续的诉请不予支持，江素琴认为李某与刘旸恶意串通，损害被告合法利益但未有证据证明，其主张李某与刘旸签订的《上海市房地产买卖合同》无效无事实依据不予采信，故于2017年10月23日一审判决确认江素琴与万某某于2002年1月24日签订的《买房协议》有效，驳回江素琴其余诉讼请求。李某对上述判决不服提起上诉，认为万某某擅自处分夫妻共同财产，江素琴与万某某之间的合同无效。上海市第一中级人民法院经审理认为李某无证据能够有效证明江素琴与万某某之间的合同存在法定的无效情形，故对其上诉主张无法采信，于2018年4月13日作出二审判决驳回上诉维持原判，案号为(2018)沪01民终1260号。2018年11月2日，李某、万某某向本院提起诉讼要求解除与江素琴签订的《买房协议》并返还房屋，案号为(2018)沪0120民初23174号，被告则提起反诉要求继续履行合同不得收回房屋并同时要求原告购买一套三村区域内三楼以下与涉案房屋相同面积的房屋给被告作房地产权证过户等。在案件审理期间，李某、万某某申请对案涉房屋在2007年12月期间的市场价进行评估，上海市科东房地产土地估价有限公司确认在2007年12月期间房屋的市场单价为1,765元每平方米，房屋总价为81,000元。本院于2019年5月31日作出一审判决，判决解除万某某与江素琴签订的《买房协议》；江素琴搬离案涉房屋；李某、万某某退还江素琴购房款10,000元并赔偿损失71,000元；驳回江素琴其他诉讼请求。江素琴对判决不服提出上诉，案号为(2019)沪01民终10109号，2019年12月27日，上海市第一中级人民法院出具民事裁定，撤销原判发回重审。本院重申案号为(2020)沪0120民初7846号，重申期间，江素琴撤回反诉请求。经审理，本院认为李某、万某某并无合同解除权，故对李某、万某某要求解除与江素琴的买房协议的诉请不予支持，现该案已生效。本院认为，根据查明事实，案涉房屋分别先后出卖给了被告与原告。现原告取得了房屋产权登记，而被告则已经占有使用案涉房屋十余年。经过审理本院认为，被告基于签订于原告之前的合法有效的买房协议对案涉房屋进行占有使用，具有合法性与正当性。原告虽取得了案涉房屋的所有权登记，完成了房屋的权利交付，但其自始未曾取得过系争房屋的占有、使用权。现其仅基于物权请求权要求有权占有人迁出，本院对其诉讼请求难以支持。需要说明的是，原告可另行依据其与房屋出售方之间的房屋买卖法律关系主张无法交付房屋的违约责任，以此维护自身合法权益。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款以及《中华人民共和国民法典》第二百三十六条的规定，判决如下：驳回原告刘旸的全部诉讼请求。案件受理费452元，减半收取计226元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 周 珣书记员 杨丹虹附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法典》第二百三十六条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。二、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。