浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2013）浙绍民终字第869号 上诉人（原审被告）陈某某。 委托代理人（特别授权）傅某某。 被上诉人（原审原告）周甲。 委托代理人（特别授权）杨甲。 上诉人陈某某因合同纠纷一案，不服浙江省诸暨市人民法院（2013）绍诸草民初字第41号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年7月30日立案受理，依法组成合议庭于2013年8月6日公开开庭进行了审理。上诉人陈某某及委托代理人傅某某，被上诉人周甲的委托代理人杨甲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院审理查明，2011年5月30日，原告委托周乙与被告陈某某签订了《店面买卖合同》一份，合同约定：被告陈某某将坐落于中国小商品城国际商贸城三期30543号商位使用权转让给原告，转让价为人民币125万元，其中首付款为45万元，并约定原告付清首付款后，被告应先协助原告办理商位使用权过户手续，原告亦应在2011年7月30日前付清余款80万元。合同签订后，原告于2011年5月30日通过银行转账交付给被告45万元首付款。另查明，坐落于中国小商品城国际商贸城****商位使用权现为被告陈某某所有，该商位使用期限为2011年8月12日至2013年10月20日止。 原审法院审理认为，原告委托周乙与被告陈某某于2011年5月30日签订《店面买卖合同》一份，约定被告陈某某以人民币125万元的价格将坐落于中国小商品城国际商贸城三期30543号商位使用权转让给原告。该合同意思表示真实有效，应受法律保护。现原告主张被告应继续履行合同，协助原告办理商位使用权过户手续，符合双方合同约定，且目前该商位已经符合使用权转让条件，故该院对原告该诉讼请求予以支持。原告在庭审中同意放弃要求被告支付违约金45万元的诉讼请求，系其真实意思表示，且该请求未损害被告方权益，该院予以准许。被告陈某某抗辩原告未按约付清余款80万元，故系原告违约，该院认为，根据双方签订的《店面买卖合同》，被告陈某某负有先履行合同义务，在其未协助将商位使用权过户到原告名下之前，原告有权拒付余款。故被告陈某某该抗辩依据不足，该院不予支持。原告周甲在取得该商位使用权后应当支付剩余款项80万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条之规定，判决：一、被告陈某某应继续履行原、被告于2011年5月30日签订的《店面买卖合同》，在判决生效之日起十日内协助原告办理位于中国小商品城国际商贸城三期30543号商位的使用权过户手续，过户费用由原告周甲负担；二、驳回原告周甲其余诉讼请求。如被告陈某某未按判决指定的期间履行上述义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行金。本案案件受理费8050元，财产保全费2770元，合计10820元，由被告陈某某负担。 上诉人陈某某不服原判，提起上诉称：一、原审法院认定事实不清、适用法律不当、诉讼费负担不当。双方签订《店面买卖合同》前，被上诉人对上诉人的所有情况都十分清楚。在签订该合同前，上诉人并未取得该店面的使用权。原审法院对上诉人提供的证据5予以认定，但又认为被上诉人的主张某信度更高，存在自相矛盾。原审法院采纳证人证言不当。本案应适用《合同法》中有关买卖合同的相关条款，原审法院适用《合同法》六十七条不当。被上诉人在原审中撤回了要求上诉人承担违约金45万元的诉讼请求，但原审法院将本案全部诉讼费判令上诉人承担，显然不当。二、2011年5月30日双方签订《店面买卖合同》时，上诉人虽为e1-30543号商位的权利人，但当时在浙江中国小商品城集团股份有限公司登记的商位使用人系上诉人前妻赵甲。需要说明的是，上诉人享有该商位权利是经过义乌市人民法院（2010）××民初字第××号民事判决确认的。当时，转让双方为节约转让成本均希望转让之商位能够从赵甲名下直接转让到周甲名下，但这样操作需要赵甲的配合和商城集团的许可，故在买卖合同中并未明确约定协助办理好商位使用权证的时间。同时，对于上诉人商位的登记情况及商城集团有再次转让间隔时间为六个月的规定，被上诉人是知情的。因为被上诉人的公某赵乙当初系上诉人好友，该商位转让是赵乙介绍的，合同也在赵乙家中签订，周甲本人曾经也是该商城的经营者。上诉人在转让前已明确告知当时商位的情况。而且，作为买受人的被上诉人及其母亲周美芳在购买时也不可能不了解该商位的权属及具体转让办证情况。作为买卖合同，书面合同本身是最直接的证据。是否约定协助办证的时间，是应先办证还是先付款，应当从合同本身去分析认定，而不是由证人的片面之词来解释。2011年5月30日，双方签订的《店面买卖合同》内容中只约定“甲方协助乙方办理好过户手续”，却并未明确规定甲方必须在何时协助办理好。而合同最后注明条款中的内容，也是基于如果原业主赵甲配合或者商城集团许可的情况下，或许两个月内上诉人已为被上诉人办理了过户，那么基于被上诉人的违约，上诉人可以要求吃没首付，归还商位使用权，该条款实质是对被上诉人一方的付款制约。而原审法院将此理解为上诉人应负有先履行合同约定的协助将商位使用权过户到被上诉人名下的义务，否则被上诉人有权拒付余款。原审法院将合同约定的上诉人协助义务扩大为主义务，将两个月内办好过户登记的可能性概念换成了上诉人必须在两个月内为被上诉人办好过户登记，同时又将第三人商城的办证程序及相关规定予以否决，将商城的配合办证义务也强加到上诉人处。从买卖合同的履行情况来看，上诉人在签约后，由于原商位业主赵甲不肯配合办证，上诉人为履行协助办证义务，于2011年6月7日就主动向义乌法院提出申请，要求将讼争商位使用权过户到自己名下，事实上该权证也直至2011年8月12日才办理到上诉人名下，接着上诉人也一直配合被上诉人将转让之商位根据商城的过户程序及期限转让给被上诉人，上诉人并无任何违约行为。但由于2011年8月12日上诉人拿到权证当时已过了买卖合同约定的2011年7月30日被上诉人应付余款80万的时间，上诉人也曾多次联系被上诉人，并主张要求被上诉人履行付款义务，但被上诉人一直以无能力付款为由未予支付，但其一直未主动要求上诉人协助办证，直至起诉才予提出。根据上述事实，上诉人认为按照协议之约定，被上诉人应付清余款的时间为2011年7月30日，而双方对协助办理好权证的时间并没有十分明确的约定。为此原审法院应当根据《合同法》第六十二条第四款之规定，确定履行时间。而据此，本案应当是上诉人有权根据《合同法》第六十七条规定行使先予履行抗辩权，现被上诉人在未予履行付清余款义务的前提下，原审法院应当依据该条款之规定，依法驳回被上诉人的诉请。综上，请求二审法院依法发回重审或改判。 被上诉人周甲答辩称：一、在原审法院庭审时，双方当事人均认可2011年5月30日签订的《店面买卖合同》系合法有效合同。合法有效合同对双方当事人均具有法律约束力。被上诉人在按合同约定将首付款45万元付给上诉人的同时，上诉人应该按合同约定履行协助被上诉人办理商位使用权的过户手续。退一步说，上诉人认为当时与被上诉人签订这份合同时，上诉人没有依法取得该商位的使用权，那么根据《合同法》第51条规定：“无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或者无权处分的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”就本案商位使用权转移而言，该商位使用权在原审起诉前已在上诉人名下，可见上诉人已经取得了处分权。二、双方于2011年5月30日签订的《店面买卖合同》中约定为办理使用权过户手续在先？还是付清余款80万在先？答案应该是明确的。该合同最后一条注释特别约定：“若乙方在2个月内不付清，乙方协助甲方把户转过来，并且人民币450000，吃没”，那么从该条注释的字面解释分析来看，其意思就是被上诉人在两个月内付清余款80万元，否则应将已转到自己名下的商位再转回到上诉人的名下，并且已经支付给上诉人的首付款45万不得再要回。因此说，上诉人与被上诉人签订合同时约定先办理过户手续，后在两个月内付清余款80万元这一事实是清楚的，退一步说，上诉人认为按浙江中国小商品城集团股份有限公司的规定期限第二次不得在六个月转让，那么双方所讼争的商位其第二次转让早已到期，条件已成就，这也不影响上诉人继续履行合同协助办理商位使用权过户手续的义务。三、由于上诉人未按2011年5月30日的签订合同的约定先履行协助被上诉人办理商位使用权过户手续的义务，被上诉人拒付余款的行为完全是为了避免因贸然支付余款而蒙受更大的经济损失所采取的自我保护措施。作为后履行一方的被上诉人有权拒绝上诉人的履行要求。被上诉人不存在违约。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，为此，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 上诉人陈某某在二审期间向本院提供了如下证据：义乌市人民法院协助执行通知书复印件一份、使用权人为赵甲的中国小商品城商位使用权证复印件一份，以证明双方签订合同时，讼争商位登记在上诉人前妻赵甲名下，2011年6月7日义乌法院发协助执行通知书给商城集团，讼争商位于2011年8月12日登记到上诉人名下。被上诉人周甲质证认为，该证据系复印件，并且在合同签订时，上诉人未提到这一情况，被上诉人当时也不知情。但对讼争商位于2011年6月以后过户至上诉人名下没有异议。 本院认证认为，上诉人提供的证据系复印件，不符合证据的形式要件，本院依法不予认定。 被上诉人周甲在二审期间未提供新的证据。 本院经二审审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。上诉人陈某某与被上诉人周甲于2011年5月30日签订的《店面买卖合同》系双方当事人协商一致的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效合同，受法律保护，对双方当事人均有约束力。该合同约定“首付款为人民币450000元，余款800000元付款时间定于2011年7月30日前付清”，同时，该合同的注释载明“若乙方（被上诉人）在2个月内不付款，乙方（被上诉人）协助甲方（上诉人）把户转过来，并且人民币：450000，吃没”。双方当事人对该注释的理解不同，结合合同所使用的词语、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，以及原审庭审中证人杨乙的证言，原审法院将其理解为“买方需在2个月内付清余款，否则应将已转到自己名下的商位再转回到卖方名下，并且已经支付的首付款45万元不得再要回”当属正确。现被上诉人要求继续履行合同，原审法院据此判令上诉人继续履行合同，协助被上诉人办理讼争商位使用权过户手续，符合法律规定，本院依法予以支持。 综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费80元，由上诉人陈某某负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  丁林阳 代理审判员  冯娇雯 代理审判员  张亚彬 二〇一三年八月十九日 书 记 员  陆琪瑜