广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2013）深福法民三初字第283-286号283、284号案原告黄孝逵，男，香港居民，1946年4月26日出生。285号案原告袁其森，男，汉族，1962年11月24日出生。286号案原告彭铝，男，汉族，1957年11月2日出生。共同委托代理人穆银丽，广东品然律师事务所律师。共同委托代理人穆兴军。被告深圳东南技术开发贸易公司。法定代表人张舒扬。被告深圳市先科企业集团。法定代表人黄斌，董事长。委托代理人杨玉文，广东君言律师事务所律师。被告九江市冶金煤炭公司。法定代表人伊光辉。被告江西铜业集团公司贵冶分公司。负责人陈羽年。委托代理人王冲，北京市德恒（深圳）律师事务所律师。委托代理人张小丽，北京市德恒（深圳）律师事务所律师。被告深圳市深华服装厂。法定代表人赵金科。第三人平安银行股份有限公司深圳长城支行。负责人巫海翔。委托代理人江耿明，男，汉族，1988年12月23日出生。上列黄孝逵等四案原告诉被告深圳东南技术开发贸易公司（以下简称东南技术）、被告深圳市先科企业集团（以下简称先科集团）、被告九江市冶金煤炭公司（以下简称九江煤炭）、被告江西铜业集团公司贵冶分公司（以下简称江西铜业）、被告深圳市深华服装厂（以下简称深华服装）、第三人平安银行股份有限公司深圳长城支行（以下简称平安银行）房屋买卖合同纠纷四案，本院于2013年1月5日受理后，依法由审判员吴爽与人民陪审员谭文英、吴锡钳组成合议庭，适用普通程序于2013年6月27日公开开庭进行了审理。四案原告共同委托代理人穆银丽，被告江西铜业委托代理人王冲、张小丽，第三人平安银行委托代理人江耿明到庭参加诉讼。被告东南技术、先科集团、九江煤炭、深华服装经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。四案原告诉称，1987年11月23日，被告深华服装与被告东南技术签订《房产转让合同》一份，约定深华服装向东南技术购买位于深圳市福田区百花路的长城大厦1栋C座3单元305、306、405、406四套住宅，总面积416平方米，每套面积104平方米，每套10.5万元，合计42万元，并约定深华服装付款后即取得房产使用权，同时可办理房产公证手续，因深圳市当时未统一颁发房地产证，双方约定，待颁发时，被告东南技术有义务协助深华服装办理房地产证。此后，四案原告分别与被告深华服装签订了房屋买卖合同，向其购买了上述房产（签订合同的时间、合同名称、房号、购房价款见判决书附表），并约定原告依约付款后，取得房屋所有权，房地产证由深华服装协助办理。上述合同签订后，四案原告实际居住至今。1993年11月10日，被告东南技术办理了上述房产的产权登记，将四套房产登记在其自身名下，四案原告多次要求被告东南技术及被告深华服装将房产过户至原告名下，两被告始终拖延。1996年12月0日，被告东南技术向四案原告收取了房产税、土地使用费、保险等有关办证的费用后，仍然一再拖延。1993年5月26日及1997年8月29日，被告东南技术将已经出售给原告的涉案四套房产连同其他房产一同作为抵押物向第三人平安银行申请抵押贷款，并与该行签订了借款合同及抵押合同，恶意损害了原告的权益。2000年，被告东南技术因贷款到期，第三人诉至法院，致使四案原告的房产面临被拍卖，原告才知道上述房产被抵押的。自此以后，四案原告通过各种途径维护自身权益，但因判决已生效，始终未果。第三人平安银行起诉东南技术的借款合同纠纷各案经深圳市福田区人民法院及深圳市中级人民法院作出民事判决并生效后，被告东南技术本应履行还款义务，但其已被吊销营业执照，未进行清算。由于上述判决的执行，四案原告不得已与第三人平安银行在上述案件的执行过程中达成执行和解，由四案原告代被告东南技术向平安银行偿还了贷款本息并承担了诉讼费、保全费、执行费。据此，原告有权向被告东南技术进行追偿。被告东南技术成立于1986年1月1日，2002年2月8日被吊销营业执照。其股东是被告先科集团（原深圳市先科技术开发公司）、被告九江煤炭（原九江市冶金煤碳工业供销公司）、被告江西铜业（原江西铜业公司贵溪冶炼厂）。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第十八条之规定，原告有权要求上述四被告连带赔偿原告的全部损失。综上，请求法院判令：1、确认四案原告对位于深圳市福田区百花路的长城大厦1栋C座3单元305、306、405、406号房分别拥有所有权（该项诉请已撤回），并将上述四套房产分别转移登记至四案原告名下；2、被告先科集团、九江煤炭、江西铜业、深华服装连带赔偿原告垫付的贷款本息（该项诉请已撤回）；3、五被告连带承担诉讼费用。被告东南技术未答辩，庭审时缺席。被告先科集团未答辩，庭审时缺席。被告九江煤炭未答辩，庭审时缺席。被告江西铜业辩称，1、四案原告与东南技术之间没有合同关系，无权要求过户。2、四案原告的请求已过诉讼时效。3、东南技术没有同意或委托过四案原告代其偿还贷款。4、四案原告要求股东承担连带责任没有法律依据。被告深华服装未答辩，庭审时缺席。第三人平安银行述称，东南技术在1997年8月19日与第三人签订了200万元本金的贷款合同，以其名下五套房产抵押。东南技术后来没有按时还款，第三人向福田法院提起诉讼，并获得胜诉。1997年5月16日，东南技术向第三人贷款250万元，以其名下8套房产抵押。贷款到期后东南技术没有按时还款，第三人向福田法院提起诉讼，获得胜诉。上述两案在执行过程中，第三人曾向福田法院申请处置涉案抵押的房产，执行过程中陆续处置了部分房产。截至2012年尚有长城大厦1号楼C单元305、306、405、406、606房未处置，第三人于2012年与涉案房产的案外人（即本案原告）达成和解，以每套房产75万元的价格由原告代偿东南技术的债务。四案原告按和解协议向第三人代偿了全部款项之后，第三人已经依照协议约定向福田法院提交解封申请。按照协议约定，第三人应在收到原告书面请求后，向有关部门办理涉案房产的解除抵押登记手续。经审理查明，1987年11月23日，被告深华服装与被告东南技术签订了一份《房产转让合同》，约定，东南技术将其购买自深圳市工程开发公司的位于深圳市福田区百花路的长城大厦1栋C座3单元305、306、405、406四套住宅转让给被告深华服装，总面积416平方米，四套房屋转让价款按每套10.5万元计算，合计42万元，深华服装付款后即取得房产使用权，同时可办理房产公证手续，双方同时约定由于深圳市尚未统一颁发产权证书，待颁发时，被告东南技术有义务协助深华服装办理领取手续。上述合同签订后，深华服装依约向东南技术支付了购房款。1987年11月27日、1992年5月31日，被告深华服装分别与原告黄孝逵、袁其森、彭铝签订了《协议》及《房产买卖合同》，将涉案四套房产分别出售给上述原告。其中，深华服装与原告黄孝逵就C座3单元305、306号房签订的《协议》约定，购房价款为每套105000元，两套合计210000元；买方付清款后即可使用，其他有关手续凭此协议直接与东南技术办理，必要时深华服装给予协助，如产生费用由买方负担。深华服装与原告袁其森就C座3单元405号房签订的《房产买卖合同》约定，购房价款100000元；买方付款后，即取得房屋所有权，房地产证由深华服装协助办理。深华服装与原告彭铝就C座3单元406号房签订的《房产买卖合同》约定，购房价款120000元；买方付款后，即取得房屋所有权，房地产证由深华服装协助办理。上述《协议》及《房产买卖合同》签订后，原告黄孝逵、袁其森、彭铝分别按照约定价款向被告深华服装付清了购房款。此后，原告黄孝逵、袁其森、彭铝分别入住涉案四套房产并使用至今。1993年11月10日，涉案四套房产转移登记至被告东南技术名下，房屋性质为内销商品房（房产证号见判决书附表）。1996年11月21日，东南技术向原告黄孝逵发出通知，要求其向该公司缴付土地使用费和房产税等费用。原告黄孝逵收到通知后，于1996年12月10日向东南技术支付了305、306号房的房产税、土地使用费、保险等费用。1999年起，被告东南技术未再向工商管理部门申请办理企业年检。后因超期未年检，该企业被吊销营业执照。2010年11月24日，因拖欠贷款本息未能清偿，经第三人诉至本院后，东南技术仍未履行生效判决确定的还款义务，第三人向本院申请强制执行，本院以（2010）深福法执字第792、793号民事裁定书查封了登记在被告东南技术名下的涉案四套房产，查封期限为2010年1月24日至2012年11月23日。在上述案件执行过程中，四案原告与第三人达成和解协议，自愿代被告东南技术向第三人偿还东南技术所欠贷款，双方已履行和解协议，第三人已向本院申请解除查封，并同意向产权登记中心申请解除抵押登记。截至2013年12月16日，涉案四套房产因（2010）深福法执字第792、793号民事裁定书所进行的查封已解除。四案原告同时在本案中申请对涉案四套房产进行查封，本院经审查后作出（2013）深福法民三初字第283-286号民事裁定书，查封了涉案四套房产。另查明，原告起诉时主张四案案由为所有权确认纠纷，本院经审理后认为该四案应为房屋买卖合同纠纷，并根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条之规定告知原告可以申请变更诉讼请求或选择坚持原诉讼请求。四案原告均选择坚持原诉讼请求中关于要求被告东南技术协助、配合办理房地产转移登记的诉请，并同时向本院递交了书面申请，撤回其他诉讼请求。以上事实有，房产转让合同、被告催缴费用证明以及收据、转让明细清单及收据、协议书、证明、转让协议及收据、政府文件以及服装厂营业执照、物业费、水电费等相关费用单据、产权资料电脑查询表、抵押登记查询表、房地产查封（备案）表、庭审笔录等证据证明。本院认为，被告东南技术与被告深华服装之间签订的《房产转让合同》、被告深华服装与原告黄孝逵、袁其森、彭铝之间签订的《协议》及《房产买卖合同》，主体适格，意思表示真实，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，各方均应依约履行各自义务，买方应支付购房款，卖方应交付房产及办理转移登记。深华服装支付购房款后通过签订《协议》及《房产买卖合同》的方式将其对东南技术享有的债权转让给各案原告，符合法律规定，各案原告据此享有深华服装对东南技术享有的债权，有权要求东南技术履行作为房屋买卖合同卖方的义务，将涉案四套房产转移登记至原告名下。四案原告代东南技术向第三人偿还贷款本息后，涉案四套房产的查封已经解除，符合办证条件，被告东南技术应配合办理房地产转移登记。由于订立合同时办证条件尚未成就，双方未约定具体办证期限，被告东南技术此后亦未通知原告办证，被告江西铜业关于诉讼时效的抗辩，本院不予采信。据此，四案原告关于要求被告东南技术将涉案四套房产转移登记至原告名下的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求确认其对房屋享有所有权及要求被告东南技术、先科集团、九江煤炭、江西铜业连带赔偿其已代偿款项的诉讼请求，四案原告已请求撤回，符合诉讼权利处分原则，本院予以准许。被告东南技术、先科集团、九江煤炭、深华服装经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃相应的诉讼权利，需承担不利的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：被告深圳东南技术开发贸易公司应于本判决发生法律效力之日起十日内协助、配合原告黄孝逵、袁其森、彭铝向深圳市房地产权登记中心申请将位于深圳市福田区百花路的长城大厦1栋C305、C306、C405、C406四套房产分别转移登记至原告黄孝逵、袁其森、彭铝名下（各案房号与对应原告姓名见判决书附表）。各案案件受理费（已由原告预交，金额见判决书附表），因各案原告撤回部分诉讼请求，相应受理费减半收取，剩余受理费（金额见判决书附表）由被告深圳东南技术开发贸易公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知之日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 吴    爽人民陪审员 谭  文  英人民陪审员 吴  锡  钳二〇一三年十二月二十七日书 记 员 张肃然（代）附法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。附表：案号原告名称原告与被告深华服装签订的合同受理费（元）合同名称时间房号价款（元）房产证号原诉请标的额（元）已预交总额退回应收283黄孝逵协议书1987.11.27C3051050000088170153150018584580812776284黄孝逵协议书1987.11.27C3061050000088169153150118584580812776285袁其森房产买卖合同1992.5.31C4051000000088175183150021284655814726286彭铝房产买卖合同1992.5.31C4061200000088176183150021284655814726第10页，共12页