广东省广州市花都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤0114民初4461号 原告：广州市花都区狮岭镇新庄经济联合社，住所地广东省广州市花都区狮岭镇新庄村，用户号72434282-3。 法定代表人：邱雪文，该社社长。 委托诉讼代理人：邓激文，广东章纶律师事务所律师。 委托诉讼代理人：覃福州，广东章纶律师事务所律师。 被告：广州宝峰物业管理有限公司，住所地广东省广州市花都区新华街茶园里西北六巷4号，统一社会信用代码914401015876182558。 法定代表人：李芳配。 原告广州市花都区狮岭镇新庄经济联合社（以下简称新庄经联社）与被告广州宝峰物业管理有限公司（以下简称宝峰公司）合同纠纷一案，本院于2020年3月6日立案受理后，依法适用简易程序，2020年7月31日公开开庭进行了审理。原告新庄经联社的委托诉讼代理人邓激文、覃福州到庭参加诉讼。被告宝峰公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。在审理过程中，本院发现有不宜适用简易程序审理的情形，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，2020年8月10日裁定转为普通程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。 原告新庄经联社向本院提出诉讼请求：1.判令宝峰公司向新庄经联社支付租金欠款1863750元；2.诉讼费用由宝峰公司负担。事实和理由：新庄经联社与宝峰公司于2012年3月30日及4月10日分别签订《协议书》《补充协议书》，约定宝峰公司应于2014年1月1日前向新庄经联社移交位于广州市花都区狮岭镇××第四经济合作社土地编号D4、D5、D6地块、5层框架结构厂房共2300平方米，宝峰公司至今尚未移交厂房。根据协议约定，宝峰公司应向新庄经联社支付租金每月每平米15元。截至2020年2月29日止，宝峰公司尚欠新庄经联社租金2311500元，扣除新庄经联社尚未支付给宝峰公司的6.75亩指标款447750元，尚欠1863750元租金未支付。 原告新庄经联社为证明主张，提供证据：1.狮岭镇新庄村会议记录；2.《协议书》、《补充协议书》；3.自行出具的《情况说明》，自行制作的应收已收明细表。 被告宝峰公司没有提交答辩意见和证据。 原告新庄经联社围绕诉讼请求提交证据，没有影响证据效力因素及相反证据予以反驳，且保证陈述事实及提交证据真实，本院依法核证、确认并在卷佐证。 本院据证审理认定事实如下：广州市花都区狮岭镇新庄村于2012年2月26日召开会议，会议通过：新庄村将38亩自留用地指标以置换形式转让给宝峰公司，由宝峰公司自行将自留用地指标调剂到花都区狮岭镇××第四经济社宝峰路的土地。自留用地指标由宝峰公司以2013年7月前建好位于宝峰路自编号××、××、××共××405.6平方约6个铺面，5层约2300平方米的连体厂房交付新庄村使用，产权属新庄村所有。新庄村协助宝峰公司到各部门办理自留用地调剂手续，宝峰公司负责支付费用。若政策允许，新庄村同意并协助宝峰公司以土地流转的方式或其他方式将上述用地指标转到宝峰公司或指定的第三方名下，新庄村不收取宝峰公司任何费用。 新庄经联社（甲方）与宝峰公司（乙方）于2012年3月30日签订《协议书》，约定：甲方同意将本村38亩自留用地指标转让给乙方，乙方将位于花都区狮岭镇××第四经济社的土地自编号：D4、D5、D6的6个铺面用地连体合建为厂房5层共2300平方米置换给甲方，物业置换不进行现金交易，乙方负责承建并将建好的厂房完善手续交给甲方。甲方无条件配合乙方办理自留用地指标落地的一切手续，所产生的一切费用由乙方承担；乙方完善手续后全程负责承建，并在2013年12月31日前交付甲方使用，逾期交付使用从2014年1月1日起按2300平方米计算，按每月每平方米15元计租给甲方，乙方须在每月30日前交租给甲方，直至乙方将厂房完善交付给甲方为止；三、兴建该厂房按双方确认的图纸施工，并负责为甲方报装水电，费用由乙方负责；四、交付使用后三年内因乙方手续不完善，造成政府、国土部门拆除该厂房时，由乙方负责赔偿一切损失；五、该厂房置换给甲方后产权属甲方所有，如遇政府部门征用该物业时，一切的补偿归甲方所有，与乙方无关；六、如乙方原因造成自留用地指标无法落地，自留用地指标被冻结或流失时，乙方负责赔偿甲方的自留用地指标被冻结或流失时损失（38亩×13.3万元＝505.4万元）。本协议自双方签字盖章后生效。 新庄经联社（甲方）与宝峰公司（乙方）于2012年4月10日签订《补充协议书》，约定：一、甲乙双方一致确认31.25亩的自留用地指标已落地，剩余6.75亩没有落地的自留用地指标仍归乙方所有，甲方应积极协助乙方办理自留用地指标落地的一切手续，或按协议价每亩13.3万元支付给乙方（6.75亩×13.3万元＝897750元）；二、乙方仍按《协议书》的约定负责承建建筑面积共2300平方米的厂房给甲方；三、甲方转让的自留用地指标只能以甲方的名义申请办理土地使用证，但甲方确认该地的权属是乙方（土地编号D4、D5、D6地块属甲方），乙方对此享有占有、使用、收益和处分的权利。如以后可以且甲方需要办理过户手续时，甲方应无条件配合乙方办理过户。未能办理过户前，乙方在使用、租赁该地块上的物业中，如需甲方协助办理有关手续及证明时，甲方应无条件配合；四、任何一方均不得单方违反约定，否则视为违约，违约方应赔偿守约方一切经济损失（包括直接损失和间接损失）；五、本补充协议书是《协议书》的重要组成部分，两者如有抵触，以补充协议的约定为准。本补充协议经双方签名盖章后生效。 广州市规划和自然资源局花都区分局于2020年8月28日作出穗规划资源花函[2020]1542号复函，“根据提供的位置信息，来函所涉地块位于广州市花都区狮岭镇振兴四经济合作社集体土地所有权红线范围内，土地权利性质为集体土地所有权。未查询到涉案地块办理《建设工程规划许可证》的记录。地块现行土地利用地总体规划为城乡建设用地；城市总体规划为适建区；现行控制性详细规划为一类工业用地。” 广州市花都区狮岭镇人民政府于2020年11月9日函复本院，“1.狮岭镇新庄村主张的‘38亩农村自留建设用地指标’问题。经查，合同真实存在，据新庄村提供的协议书上反映，新庄村31.25亩已落地并建设，剩余6.75亩已退回新庄村使用，上述事宜均通过新庄村村民代表表决通过。2.新庄村历史留用地的指标取得的批准文件农村集体经济发展留用地指标的函（穗国房留函[2009]265号）。……4.新庄村主张的指标是否可以调剂：历史留用地的指标调剂需要指标调入、调出的农村集体经济组织依法表决并进行公示，报区政府及市自然资源主管部门同意后实施。5.新庄村主张的指标调剂问题：据资料档案显示，新庄村的历史留用地指标暂没进行调剂手续办理，具体查询可咨询区国土规划部门……”。 新庄经联社提供于2019年5月21日自行出具的《情况说明》，“至今为止，乙方已把厂房承建好，但该厂房的周边道路以及配套设施尚未完善，未达到双方约定的竣工验收及交付使用标准，且乙方只是口头通知我村去验收，没有办理书面竣工验收手续，因此我村经济联合社没有接收该厂房。自2014年1月1日至2019年5月31日，乙方共拖欠我村租金2001000元，我村已多次通知乙方缴交租金，更于2018年12月6日委托广东伟通律师事务所出具律师函，因乙方不配合，且追讨租金的司法程序繁琐，导致我村至今未能追讨该笔租金。我村经济联合社于2012年4月10日与乙方广州宝峰物业管理有限公司签订补充协议书，对6.75亩没有落地的自留用地指标进行补充说明。该6.75亩没有落地的自留用地指标由狮岭镇政府统筹规划，按每亩13.3万元支付给乙方（共897750元），至今，我村共收到狮岭镇政府划拨的上述6.75亩自留用地指标款45万元，我村已划拨给乙方广州宝峰物业管理有限公司，剩余447750元，因狮岭镇政府至今没有划拨给我村，所以我村无法自行垫付给乙方”。 新庄经联社提供自行制作的应收已收明细表，载明：2014年度应收414000元，2014年7月1日收取2014年1月至2月款项69000元，2015年4月17日收取2014年3月至5月款项103500元，2016年2月24日收取2014年6月至7月款项69000元，2014年度欠款172500元；2015年度至2019年度每年应收414000元，每年欠款414000元；2020年1月1日至2020年2月29日应收69000元，欠款69000元；合计2311500元。 在诉讼过程中，新庄经联社主张：经狮岭镇政府协调，其将38亩农村自留建设用地指标返还狮岭镇政府，调剂给振兴村，由宝峰公司和振兴村在振兴村内合作开发工业园区。狮岭镇政府截留其中6.75亩指标后，应补偿其897750元，已发放45万元，其已转交宝峰公司45万元。土地登记在振兴村名下，已将土地性质变更为工业用地，已取得土地规划许可证。宝峰公司于2018年基本建成厂房，但因没有铺设周边道路及只铺设水电到厂房外，没有达到交付标准，2019年年初口头通知其验收。该厂房已取得土地规划许可证，但因宝峰公司没有出示完善的工程验收手续，其没有验收。宝峰公司依据约定应办理报建手续，如没有办理建设工程规划许可证，即是宝峰公司违约。涉案属于建设用地指标的有偿调剂和流转。其没有收到宝峰公司支付的除2014年1月至7月外的租金。《协议书》和《补充协议书》有效。 本院认为：根据行政机关复函，农村自留建设用地指标按照程序可以流转。新庄经联社和宝峰公司签订《协议书》和《补充协议书》，自愿约定对价流转农村自留建设用地指标，没有违反效力性强制法律规定，对双方当事人具有法律约束力。根据《协议书》和《补充协议书》的内容，双方当事人签订的系流转农村自留建设用地指标的无名合同，不存在出租人为收取租金向承租人出租房屋的房屋租赁合同的法律关系，双方当事人已约定38亩农村自留建设用地指标的流转价值系5054000元，宝峰公司以异地建设2300平方米厂房为对价给付，如逾期交付的，以按照月租计算的方式承担违约责任。 《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款规定，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。双方当事人签订《补充协议书》，确认已实际流转农村自留建设用地指标31.25亩，剩余6.75亩指标仍按照《协议书》约定，归宝峰公司所有。即，新庄经联社按照《协议书》约定，已履行流转38亩农村自留建设用地指标的约定义务。《协议书》约定，宝峰公司异地建设厂房，完善手续后交付新庄经联社。一方面，经本院函询，规划部门函复未查询到已办理《建设工程规划许可证》的记录。另一方面，在诉讼过程中，新庄经联社保证陈述事实真实，没有相反证据予以反驳，宝峰公司理应积极应诉，但消极不到庭参加诉讼，已致使无法查清是否具有相反事实。为此，本院认定宝峰公司自2014年1月1日起已逾期交付应当对价给付的厂房。 新庄经联社依据《协议书》和《补充协议书》，主张租金欠款，实质上是主张赔偿违约损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。根据规划部门函复和新庄经联社的主张，宝峰公司于2018年已基本建成厂房，2019年年初已口头通知新庄经联社验收，但未出示工程验收手续，厂房未办理建设工程规划许可证，新庄经联社未验收。本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，裁决宝峰公司，按照《协议书》和《补充协议书》约定的38亩指标流转价值5054000元的百分之三十，向新庄经联社赔偿违约损失。按照流转价值5054000元计算百分之三十，即1516200元，扣除新庄经联社自认已收取的241500元和主张扣除应付宝峰公司的447750元，宝峰公司应当向新庄经联社继续支付违约损失826950元。新庄经联社主张超出826950元的部分，本院不予支持。宝峰公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃自己的诉讼权利，本院依法缺席判决。 依照《中华人民共和国合同法》第二条第一款、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款之规定，判决如下： 一、被告广州宝峰物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市花都区狮岭镇新庄经济联合社支付违约损失826950元； 二、驳回原告广州市花都区狮岭镇新庄经济联合社的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费21574元，由原告广州市花都区狮岭镇新庄经济联合社负担9504元，被告广州宝峰物业管理有限公司负担12070元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。 审判员  黄志坚 二〇二一年二月九日 书记员  曹国阳