云南省昆明市西山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云0112民初14862号 原告：张克盛，男，1976年12月3日出生，汉族，身份证登记住址：云南省大理白族自治州大理市。 委托诉讼代理人：张雪琪、熊峰，云南海月律师事务所律师，特别授权代理。 被告：云南优富置业有限公司 统一社会信用代码：91530112MA6N3Y6D2R 住所地：云南省昆明市西山区前兴路万达广场1幢17层1725室 法定代表人：赵荣韬，任执行董事兼总经理职务 委托诉讼代理人：杨磊，云南展腾律师事务所律师，特别授权代理。 第三人：云南德祥房地产经济有限公司 统一社会信用代码：91530111MA6MYJTJ53 住所地：云南省昆明市官渡区螺狮湾国际商贸城仓储二期30幢三层311室 法定代表人：何娟，任执行董事兼总经理职务 原告张克盛与被告云南优富置业有限公司（以下简称“优富公司”）、第三人云南德祥房地产经纪有限公司（以下简称“德祥公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月27日立案受理后，依法适用简易程序于2020年12月7日公开开庭进行了审理。原告张克盛的委托诉讼代理人熊峰、被告优富公司委托诉讼代理人杨磊、第三人德祥公司委托诉讼代理人何娟到庭参加了诉讼。并于2021年1月14日公开开庭进行了审理。原告张克盛的委托诉讼代理人熊峰、被告优富公司委托诉讼代理人杨磊到庭参加了诉讼。原、被告双方申请庭外和解90天，本案现已审理终结。 原告张克盛向本院提出诉讼请求：一、请求依法判决解除原告与被告签订的《大理半海里房屋买卖协议》；二、请求依法判令被告向原告返还购房定金及首付款合计135215元人民币；三、请求依法判令被告向原告承担原告已付购房款按每日0.05%计，从2019年10月1日起至购房款全部返还之日止的违约金；暂计算至2020年6月30日的违约金为18456.85元；四、案件受理费由被告承担。事实和理由：2019年4月，被告对外销售位于大理市，且对外宣称其所销售的“大理半海里”的商品房证件齐全、手续完备。原告得知此消息后前往项目地点了解房屋具体情况，并决定购买房屋。后原告于2019年4月14日按被告要求支付了50000元的购房定金。同日，被告要求原告通过其该项目的销售代理商，即第三人云南德祥房地产经济有限公司支付30000元房款，则可抵购总房款的8%。经计算，购房款的8%为41352.48元，取整后抵扣40000元。当日，原告向第三人云南德祥房地产经济有限公司支付该30000元房款。而后，原、双方被告于2019年4月17日签订了《大理半海里房屋买卖协议》，双方约定：原告购买的房屋坐落于大理经济开发区，建筑面积为35.72平方米；该房屋的认购金额为516906元人民币，优惠后总价为465215元人民币；付款方式为银行按揭付款，原告须在协议签订之日向被告支付首付145215元，余款320000元以贷款按揭的方式支付。合同签订当日，原告向被告支付了55215元购房款。至此，原告向被告共计支付了135215元人民币。按照交30000元可抵购房款8%的约定，实际上原告已经履行了支付135215元首付款的义务。双方协议第五条约定，被告应于2019年9月30日前将大理半海里307室房交付给原告。但是由于该项目房屋的证件、手续不齐全，导致银行拒绝办理按揭贷款。而被告却一直找借口称能够将贷款办理下来，并尽快交房。时至今日，因被告所销售房屋的手续不齐，其无法办理完成客户按揭贷款的相关手续，也无法向原告交付房屋。根据《大理半海里房屋买卖协议》第六条约定，被告如未按期向原告交房，乙方有权按照已付房款追究被告的违约责任，每逾期一天，被告按累计已付款的0.05%向原告支付违约金。逾期超过60日，则视为被告不履行本合同，原告有权解除本，追究被告的违约责任。因被告逾期交房早已超过60日，原告已多次与被告交涉退房退款事宜，但被告总是推诿拖延，协商未果。综上所述，为维护自己的合法权益，原告依法提起诉讼，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。 被告优富公司辩称：第一、针对诉讼请求第一项请求解除双方签订的房屋买卖协议，我方不同意解除，我方同意变更交房的时间，继续履行合同。第二、请求判令被告向原告返还购房定金以及首付款的这个问题，因为我方要求继续履行，那么不存在返还的问题。第二、其中我方收到定金5万元是客观事实，没有意见，首付款的话我方并不是收到85215元，我方仅仅收到的首付款是55215元，另外的3万元是由原告支付给德祥房地产公司的居间服务费，不在我方收取范围之内。第三、违约金的问题，我方有以下几个意见，第一，我方不存在违约行为，不应当承担违约金。第二，由于原告方主张解除买卖协议，我方认为不存在支付原告方延期交房的违约金。第三、我方认为违约金计算的截止日期到房款全部返回止我方认为不合理，最多的话只能计算至未交房之日起60日。最后一点，违约金的计算标准，我方认为只能以实际收取到的105215元作为基数，不应该以135215元作为基数进行计算，这是对诉讼请求的答辩意见。事实和理由方面只有一个意见，我方实际收到的购房款不是135215元，只有105215元。 第三人德祥公司陈述：我方当时的话是有签订一个居间服务费的告知书，它属于购房享受的，就是原告交30000元钱，我方给他额外八个点的优惠，还有就是我方在期间为原告的购房提供了一些专业的服务，包括介绍房屋、带看样板房等等，它属于一个居间服务费，我方的居间服务的话已经履行完成了，所以不存在退款。 原告提交了如下证据： 一、居民身份证复印件1份； 二、《大理半海里房屋买卖协议》1份； 三、《收据》3份、《POS签购单》3份。 被告提交了如下证据： 一、1.《营业执照》2.法定代表人身份证明3.法定代表人身份证 二、《大理半海里房屋买卖协议》 三、1.2019年3月27日住房和城乡建设部、应急管理部下发的《关于做好移交承接建设工程消防设计审查验收职责的通知》（建科函[2019]52号）（打印件）；2.大理州住房和城乡建设局、大理州消防救援队《关于做好建设工程消防设计审查验收职责移交工作的通知》（大建发[2019.11]）（打印件）3.大理创新工业园区住房和城乡建设局于2020年3月12日向公司颁发的《建设工程消防设计备案凭证（检查对象）》（区住建消设备字[2020]第0001号） 四、大理半海里项目贷款办理承诺书（复印件）； 五、关于产权问题的说明；承诺书；不动产权证书（复印件）；云南省大理白族自治州中级人民法院执行裁定书（复印件）； 六、情况说明一份。 第三人无证据提交。 经审理，本院确认法律事实如下：2019年4月17日，原、被告签订《大理半海里房屋买卖协议》，原告为买方（乙方）、被告为卖方（甲方）。协议约定：双方就大理半海里房屋买卖一事达成协议，甲方房屋坐落于大理半海里第3层307室，建筑面积35.72平方米；房屋认购总金额为516906元，优惠后总价465215元。甲方应于2019年9月30日前，将房屋交付乙方。逾期交付房屋，每逾期一天，甲方按累计已付款的0.05%向乙方支付违约金，逾期超过60日，则视为甲方不履行合同，乙方有权解除合同，追究甲方违约责任。2019年1月14日，原告向被告支付50000元，被告向原告出具50000元收据载明：大理半海里定金（认购房号307）。同日，被告向第三人支付30000元，2019年4月17日，原告向被告支付55215元，被告向原告出具55215元收据载明：大理半海里购房首付款（认购房号307）。 另，2020年12月10日，被告优富公司出具关于产权问题的说明载明：原、被告双方签订的《大理半海里房屋买卖协议》中约定的房屋为三层307室，该三层307室的房屋产权证为：《不动产权证》（云（2019）大理市不动产权第××号），登记的所有权人为周领生、陈佩兰。诉争的房屋属于二次装修改造房屋的买卖，之前属于案外人昆明祥泰投资有限公司，由于昆明祥泰投资有限公司欠付周领生和陈佩兰借款，诉争房屋属于抵押物，被依法拍卖执行。在执行中达成以物抵债协议。大理州中院出具（2016）云29执135之一号《执行裁定书》，诉争房屋所有权归周领生、陈佩兰。周领生、陈佩兰与被告优富公司于2018年9月5日、2019年3月7日签订了相关协议，明确约定了将本案诉争的房屋所有权和处置权转让给优富公司。2019年4月23日周领生、陈佩兰向优富公司出具《承诺书》，再次明确了产权归属。 另，2020年12月9日，被告优富公司出具情况载明：2019年10月15日，优富公司向大理创新工业园区住房和城乡建设局提交的大理——半海里精奢小公馆装修改造项目建设工程的消防设计备案相关材料，但由于当时住建部门相关政策及规定未出台，一直未能明确此类装修改造工程消防设计备案受理流程及相关手续。直至2020年3月在住建部门出台了相关政策规定后，优富公司才得以办结消防设计备案相关手续。建设工程消防设计备案凭证编号（区住建消设备【2020】第0001号）。大理经济技术开发区住房和城乡建设局在该情况说明上注明情况属实并签章。 另，2019年4月23日，案外人周领生、陈佩兰出具承诺书载明：本人同意并认可赵荣韬及优富公司对大理市创新工业园区沧浪路中（原鸿元大厦）项目人力及资金的投入；由于所涉房屋要全部变更至我二人名下，故本人在收取完协议书中购房的资金后，剩余在我二人名下的房产属于代赵荣韬及优富公司持有，房屋的所有权和处置权都归赵荣韬及优富公司所有，我二人也会积极配合过户，并在收到购房款（包含购房者的银行按揭放款）的当天内或次日内将资金转到指定账户。剩余房屋我二人为赵荣韬及优富公司持有，年限为一年。庭审中，经本院当庭与优富公司法定代表人赵荣韬电话联系，赵荣韬表示同意优富公司单独处置涉案房产。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，双方明确约定被告应于2019年9月30日前将房屋交付原告，逾期超过60日原告有权解除合同。至庭审之日未有证据显示被告已交付了房屋，原告享有单方解除权的条件已经成就，现原告要求解除与被告签订的《大理半海里房屋买卖协议》，符合法律规定和双方约定，本院予以支持。关于原告要求返还购房定金及首付款的诉请。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”《大理半海里房屋买卖协议》解除后，原告支付的款项应当返还原告。但对于原告主张的具体金额，原告仅能举证证实其向被告支付了定金50000元、首付款105215元。另30000元原告未支付至被告，且未有证据证明被告委托他人收取该款。故本院仅支持被告返还其收取的定金50000元、首付款55215元，合计105215元。关于原告主张的违约金，协议中有明确约定，但根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，结合本案合同的履行情况、被告的过错程度以及当事人的预期利益，原告主张的违约金过高，本院酌情支持被告支付原告105215元自2019年10月1日起至该款实际返还之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算的违约金。综上所述，第三人在本案第二次开庭时经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，但鉴于本案事实清楚、证据确凿充分，本院依法可缺席判决。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、解除原告张克盛与被告云南优富置业有限公司于2019年4月17日签订的《大理半海里房屋买卖协议》； 二、被告云南优富置业有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告张克盛购房定金及首付款合计人民币105215元； 三、被告云南优富置业有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告张克盛购房定金及首付款人民币105215元自2019年10月1日起至该款实际返还之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算的违约金； 四、驳回原告张克盛的其他诉讼请求。 本案案件受理费人民币1687元（原告已预交），已减半收取，由原告自行负担人民币485元；由被告负担人民币1202元，并于本判决生效之日起七日内支付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。 审判员  张杨 二〇二一年二月二日 书记员  速娜