重庆市巫溪县人民法院民事判决书 (2020)渝0238民初4285号 原告：徐兴华，男，1970年9月15日出生，住重庆市巫溪县。原告（兼上列原告委托诉讼代理人）：王丰静（系徐兴华之妻），女，1982年6月1日出生，住重庆市巫溪县。被告：重庆市昌宝建设有限公司，住所地重庆市巫山县巫峡镇平湖西路159号三楼，统一社会信用代码91500237663592836A。法定代表人：毛昌宝，系该公司董事长。委托诉讼代理人：冉术籼，重庆昊源律师事务所律师。原告徐兴华、王丰静与被告重庆市昌宝建设有限公司（以下简称昌宝公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年11月25日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王丰静（兼徐兴华的委托诉讼代理人），被告昌宝公司的委托诉讼代理人冉术籼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐兴华、王丰静向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付逾期办理房屋产权证违约金35706.94元(计算方式：购房总款415197×0.0001×860天，暂计时间算至2020年11月9日，逾期将另外追加，并要求被告立即办理房产证)。2、本案案件受理费由被告负担。事实及理由：2016年12月16日，原告向被告购买位于重庆市巫溪县宁河街道滨河北路80号×号的商品房，并签订了《重庆市商品房买卖合同》，合同约定购房款为476793元。合同中第七条约定被告于2018年4月30日将交取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的房屋交付给原告。2018年6月1日原告接房，将该商品房装修后居住至今。购房合同上第十三条载明，预售商品房在交付使用之日起60日内，由被告向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房的《房屋产权证》的申请。但被告一直没有交付房产证给原告。原告多次催促被告履行办理房屋产权证的义务，但被告不予理睬。购房合同第十三条载明，逾期超过180日的，原告要求继续履行合同，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至被告实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之1的违约金。为维护自己的合法权益，故依法提起诉讼。被告重庆市昌宝建设有限公司辩称，被告逾期办证是因巫溪县规划和自然资源局迟延交付土地，其承诺准予昌宝公司延期支付土地出让金，不影响昌宝公司正常办证。后巫溪县规划和自然资源局认为昌宝公司未足额缴纳土地出让金，拒绝办证。故昌宝公司至今未能为业主办理不动产权证，系是由第三方原因所造成。依据商品房买卖合同的约定，因第三方原因导致产权办理未达到约定时间的，昌宝公司不承担任何责任。倘若法院认定昌宝公司违约，被告已实际交房，原告没有任何经济损失，请求将违约金标准调整为日万分之零点一以下。经审理查明，2016年12月12日，原告徐兴华、王丰静（乙方）与被告重庆市昌宝建设有限公司（甲方）就其预售的重庆市巫溪县宁河街道滨河北路80号×号的商品房签订《重庆市商品房买卖合同》，房屋价款为415197元。该合同第七条第（一）款第2项约定：属预售商品房的，甲方应当在2018 年4月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。合同第十三条关于办理产权登记约定内容为：“1、……；2、预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。3、甲、乙双方应相互配合办理本商品房登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签定本合同5日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。4、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期在180日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过180日（与本条本款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之1向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1（该比率应不小于本条本款第（1）项中的比率）的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。5、如因乙方的责任，导致甲方未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，甲方不承担违约责任”。补充协议第五条第2项约定：非甲方原因或属第三方因工作程序、工作时间等原因导致的备案登记和产权办理未达到合同约定时间的，甲方不承担任何责任。合同签订后，原告已按约定付清房款。另查明，案涉房屋产权系原告委托被告办理。被告确认已代收原告缴纳的大修基金。2017年9月12日原告缴纳房屋契税5931.40元。案涉房屋于2019年4月28日取得竣工验收备案登记证。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立且有效。依照合同第七条第（一）款第2项约定，被告的交房行为在2019年4月28日才符合合同的约定。被告应在2019年4月28日后的60日内向巫溪县土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。现被告已逾期且超过180日，已构成违约，理应承担相应违约责任。原告至今未取得不动产登记受理通知单，故被告应从2019年6月28日起至原告起诉之日止（计517天）按日万分之一向原告支付逾期办证违约金。被告在2019年4月28日前的交房属违约交房行为，不属于逾期办证行为，因原告主张的是逾期办证违约金，故该违约行为本案不作处理。被告辩称逾期办证是因第三方原因所致，但未提交相应证据加以证明，故对其要求不承担违约责任的意见，本院不予采信。现被告要求降低违约金标准，原、被告均未举示出被告逾期办证给原告造成实际损失证据，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应以实际损失为基础，兼顾合同情况、当事人的过错程度以预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，并作出裁决”，结合本地经济社会发展水平以及该小区的实际情况，根据公平以及诚实信用原则，酌情对违约金调减为按以已付房款为基数，按日万分之零点六的标准计算，即：415197元×0.00006元／天×517天=12879.41元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，判决如下：一、被告重庆市昌宝建设有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告徐兴华、王丰静逾期办理产权证的违约金12879.41元；二、驳回原告徐兴华、王丰静的其他诉讼请求。如未按本判决履行金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费346.34元，由原告徐兴华、王丰静负担146.34元，被告重庆市昌宝建设有限公司负担200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。    审  判  员  张成木      二〇二一年二月八日    书 记 员曾钰淋   1