广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初16323号原告：广州市黄埔区住房保障服务中心，住所地广州市黄埔区大沙地东333号5楼。法定代表人：白友文，所长。委托诉讼代理人：张万隆，北京市浩天信和（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王川，北京市浩天信和（广州）律师事务所律师。被告：马润加，女，1937年5月29日出生，汉族，住广州市白云区。原告广州市黄埔区住房保障服务中心（以下简称黄埔区住房保障中心）与被告马润加房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月23日立案受理后，依法适用简易程序于2020年12月22日公开开庭进行了审理。原告黄埔区住房保障中心的委托诉讼代理人王川到庭参加诉讼。被告马润加经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告黄埔区住房保障中心向本院提出诉讼请求：1.判令马润加至迟于2021年1月8日腾房；2.判令马润加按照评估价1138元/月的标准支付2020年12月的租金1138元；3.判令马润加承担本案的诉讼费用；4.判令马润加支付本案律师费8900元。事实和理由：马润加于2016年1月1日与广州开发区房地产管理所签订了《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，承租了位于当时××佛××街××号的非住宅房屋。合同约定租赁期间自2016年1月1日至2017年12月31日，租金每月384元，按月支付。合同履行期间，马润加每满半年支付一次租金；合同约定的租期届满后，双方并未续签租赁合同，马润加继续占用商铺，租金支付仍延续过往的方式。由于行政区划几经变更，根据《黄埔区(原萝岗片)直管公房移交确认书》，黄埔区住房保障中心成为代表政府的商铺管理人。在2020年4月27日黄埔区住房保障中心承接了前述租赁合同出租人的全部权利义务。在承接管理人后，黄埔区住房保障中心委托第三方评估机构对商铺租金进行评估，评估价每月租金为1138元，与原租金差距巨大，显失公平，且存在损害国家利益的情形。鉴于，租赁合同到期后未续签，为不定期，黄埔区住房保障中心有权解除租赁合同、收回房屋、追究违约责任并不予退还保证金。就此，黄埔区住房保障中心向马润加发出《退房通知书》和委托律师出具了《律师函》，要求马润加在合理期间内办理退租、腾房及缴纳相关费用，而马润加依然占有使用房屋。综上所述，为维护国家合法权益和社会公平正义，黄埔区住房保障中心依法向法院提起诉讼，恳请法院依法裁判马润加腾空商铺房屋，返还给黄埔区住房保障中心。被告马润加未出庭应诉，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，2016年1月1日，广州开发区房地产管理所（出租方、甲方）与马润加（承租方、乙方）签订《广州市直管房租赁合同（非住宅）》，约定将位于黄埔区××佛××街××号的房地产出租给乙方作非住宅用途，建筑面积为54.34㎡，租赁期限从2016年1月1日起至2017年12月31日止，月租金为384元，租金按月结算，乙方在每月的第20日前将当月的租金按委托银行或现金、支票的付款方式缴付给甲方。第四条租赁期内，乙方承担下列责任：1.依时缴纳租金。第十三条，租赁期满且甲方要求收回房屋的，乙方应交回原承租房屋和设备给甲方，并在《房屋交接及设备清单》上签名或盖章，房屋交接后乙方遗留在房屋内的物品，视为乙方放弃所有权，甲方有权自行处置。如需继续承租该房屋的，乙方应提前3个月与甲方协商，并重新签订租赁合同。第二十二条，如因乙方违约引发诉讼而造成甲方为此支付的诉讼费、调查取证费等合理费用均由乙方承担。2020年4月27日，广州开发区房地产管理所（移交单位）与黄埔区住房保障中心（接收单位）签订《黄埔区（原萝岗片）直管公房移交确认书》，将包括涉案房屋在内的266间区属直管公房日常管理工作交由黄埔区住房保障中心管理。同时该确认书还载明：本确认书签订后区住保中心负责租赁合同签订、租金收缴（自2020年1月起）、租金汇缴、租户管理等日常租赁管理工作。2020年11月23日，广州市黄埔区住房和城乡建设局出具《证明》，证实将包括涉案房屋在内的非住宅商铺性质直管公房的日常管理职能于2020年4月27日移交给黄埔区住房保障中心。2020年7月9日，黄埔区住房保障中心向马润加发出《退房通知书》，载明因马润加承租的涉案房屋租赁期满且房屋涉及更新改造，要求其于2020年7月31日前腾空并交还黄埔区××佛××街××号房屋。2020年8月28日，黄埔区住房保障中心委托北京市浩天信和律师事务所向马润加发出《律师函》，载明因马润加租赁期已满……现解除与其签订的租赁黄埔区××佛××街××号物业的租赁合同并收回房屋，并按《退房通知书》要求交付应缴各项费用及违约金。2020年，黄埔区住房保障中心委托深圳市国誉房地产土地资产估价顾问有限公司对涉案房屋月租金进行评估，深圳市国誉房地产土地资产估价顾问有限公司于2020年5月30日出具深国誉评字[2020]GZGD06058号《房地产估价报告》，评估结果显示，在价值时点2020年5月25日，涉案房屋广州市黄埔区××佛××街××号商业房地产的月租金总价为1138元。黄埔区住房保障中心另提交一份《委托函》拟证实其支付律师费8900元。庭审时，黄埔区住房保障中心确认马润加已缴纳租金至2020年11月，尚欠2020年12月的租金，至开庭时尚未腾空涉案房屋并将其移交给黄埔区住房保障中心，且未支付占用费和相关费用。以上事实有《广州市直管房租赁合同（非住宅）》《黄埔区（原萝岗片）直管公房移交确认书》《退房通知书》《证明》《律师函》《房地产估价报告》《委托函》及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，被告马润加经本院依法传唤，无正当理由未出庭应诉，亦未提交书面答辩意见，视为其放弃自身的举证权、答辩权，本院依据在案证据及当事人陈述等对本案作出判决。本案涉案房屋未办理规划报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，涉案《广州市直管房租赁合同（非住宅）》因违反法律法规的效力性强制性规定，应属无效。如前所述，本案涉案《广州市直管房租赁合同（非住宅）》无效，故依据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，马润加应当将涉案房屋腾空并交还给黄埔区住房保障中心。因黄埔区住房保障中心主张的2021年1月8日时间已过，考虑到马润加搬离涉案房屋需要一定的时间，故本院酌情确定马润加于生效判决确定之日起十五日内搬离涉案房屋。如前所述，因涉案租赁合同无效，但马润加实际占有和使用了涉案房屋，应当支付房屋占用费。关于占用费的标准，黄埔区住房保障中心主张应当按照评估价1138元计算2020年12月的房屋占用费。对此本院认为，2020年7月9日，黄埔区住房保障中心在向马润加发出的《退房通知书》中明确载明“如未在2020年7月31日前腾空……将按市场评估租金标准收取房屋占用费直至房屋腾退为止”。上述通知发出后，马润加未腾退房屋，亦未对新的房屋占用费标准提出异议，其继续占有使用涉案房屋，故对于黄埔区住房保障中心要求马润加按照新的评估价1138元/月支付涉案房屋2020年12月的房屋占用费的诉请，本院予以支持。故马润加尚须向黄埔区住房保障中心支付2020年12月的房屋占用费1138元。关于律师费，因涉案租赁合同无效，故合同中关于律师费的约定条款亦无效，因此，对于黄埔区住房保障中心要求马润加支付律师费的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年6月22日由最高人民法院审判委员会第1469次会议通过）第二条、第五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告马润加应当于本判决发生法律效力之日起十五日内腾空位于广州市黄埔区九佛上街32号的房屋并将其交还给原告广州市黄埔区住房保障服务中心；二、被告马润加于本判决发生法律效力之日起十日向原告广州市黄埔区住房保障服务中心支付广州市黄埔区九佛上街32号的房屋2020年12月的房屋占用费1138元；三、驳回原告广州市黄埔区住房保障服务中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由原告广州市黄埔区住房保障服务中心负担15元，被告马润加负担10元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  周荧辉二〇二一年二月八日书记员  张 园