江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）苏中民终字第1416号上诉人（原审被告、反诉原告）昆山市友一纺织品有限公司。法定代表人沈建明。委托代理人董珺，律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）昆山永苓科技电子有限公司。法定代表人丁永详。委托代理人胡泓，律师。委托代理人王晶晶，律师。上诉人昆山市友一纺织品有限公司（以下简称友一公司）因与被上诉人昆山永苓科技电子有限公司（以下简称永苓公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院本院（2012）昆花民初字第0180号民事判决，向本院提出上诉。本院于2013年5月29日受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。经审理查明：原、被告于2004年12月签订《房屋租赁合同》一份，双方约定由原告永苓公司向被告租用位于昆山市花桥镇巷浦工业区新联路的自建厂房和相应设施、场地，并就租赁期间的租金、支付方式等各项权利义务进行了约定。双方合同第五条约定：承租方（永苓公司）必须支付给出租方（友一公司）押金40000元整，待双方合同终止后，出租方须全数退还；第十一条约定：租赁合同终止时，承租人对租赁房屋进行的改建物无偿归出租人所有或者恢复原貌；第十四条约定：承租方（永苓公司）在租赁期满或合同提前终止时，应于租赁期满之日或提前终止之日将租赁物清扫干净，搬迁完毕。如承租人永苓公司不清理杂物，则出租房友一公司对清理该杂物所产生的费用由承租方永苓公司负担。另查明：永苓公司与友一公司之间的租赁合同于2010年5月份终止。2010年6月20至2010年6月21日，双方签订协议两份。第一份关于厂房押金协议中，双方确认永苓公司已经搬迁租赁房屋，友一公司于2010年6月30日前将厂房租赁期间押金40000元汇还永苓公司；第二份关于其他事项协议中，永苓公司将租赁厂区后总务仓库、厂房车侧停车棚、厂房内升降货梯以及厂区500KVA电力系统赠与甲方（友一公司），同时约定由永苓公司协助友一公司（办理）相关电力过户手续，友一公司将用电账户电费余额退还永苓公司。永苓公司2010年5月用电费用共计22535.63元，5月底账户电费余额34644.64元。上述事实有原告提供的租赁合同一份（被告亦作为证据提供）、协议两份、电费记账联一份以及双方当事人的陈述予以证实。原审原告永苓公司诉称：原、被告于2004年12月签订《租赁合同》一份，双方约定由原告永苓公司向被告租用位于昆山市花桥镇巷浦工业区新联路的自建厂房和相应设施、场地。2010年5月，厂房租赁合同终止，同时双方就善后有关事宜签订协议，明确约定被告应当归还原告承租厂房押金40000元以及电力用户之电费余额（34664.64元），合计应返还74644.64元。原告多次要求被告返还以上款项，被告一直未予归还。为此，原告向人民法院起诉要求：一、判令被告立即归还74644.64元；二、本案诉讼费用由被告负担。原审反诉原告友一公司诉称：永苓公司与友一公司于2004年12月23日签订了租赁合同一份，该合同于2010年5月份终止。永苓公司在合约终止时，未按《租赁合同》约定对租赁房屋进行清理，租赁房屋的水、电、消防、门窗、屋面、地板、道路路面、绿化等设施都遭到严重的毁损。友一公司只能委托第三方昆山市花桥新亚建筑装潢经营部对厂房进行恢复施工。永苓公司在租赁期间擅自将友一公司原有的315KVA变压器改为500KVA变压器，导致反诉人承担不必要的电费。友一公司为维护自己的合法权利，多次找永苓公司协商未果。为此，反诉原告向法院起诉要求：一、请求判令反诉被告永苓公司赔偿原告损失、房屋恢复原貌施工费用等共计154644.64元；二、本案反诉费用由反诉被告负担。庭审中，被告友一公司向提供照片数十张，被告友一公司与昆山市花桥新亚建筑装潢经营部厂房恢复施工合同及合同附件各一份、相应发票复印件两份、用以证明永苓公司在办理租赁厂房时给友一公司造成的各项损失状况及损失数额。永苓公司仅认可其中两份发票的真实性，并认为两份发票上载明的金额与厂房恢复施工合同中金额相差较大，而且发票上载明的品名为装潢材料，与友一公司在本案中反诉主张无关。针对被告友一公司提供的以上证据，原审法院认为，友一公司提供的照片拍摄时间并不能确定，照片中也不能体现哪部分系正常使用厂房造成的折旧、毁损，哪些系厂房搬迁造成的非自然损毁。仅凭厂房恢复施工合同及附件，也难以证明实际恢复施工部位和履行情况。友一公司提供两份发票上载明款项与厂房恢复施工合同相差较大，载明的品名仅为装潢材料与房恢复施工合同内容亦不符。故仅凭以上证据，难以认定系原告永苓公司搬离租赁厂房造成的损失。针对原告永苓公司本诉请求，原审法院认为首先要审查2010年6月20日至2010年6月21日两份协议的效力。该两份协议经永苓公司与友一公司盖章确认，但友一公司辩称退还押金合同系永苓公司在乘人之危的情况下签订，因友一公司当时需要永苓公司办理电力设施过户手续，急于使用厂房的情况下，才放弃押金权利，致使合同中押金的目的没有实现。对此，原审法院认为，友一公司并未提供任何证据证明其签订押金协议时处于危难或者紧急需要，况且结合押金协议以及同时签订的退还电费协议内容永苓公司还将租赁厂区后总务仓库、厂房车侧停车棚、厂房内升降货梯以及厂区500KVA电力系统赠与友一公司，总体上看对友一公司并非明显不利，故友一公司主张退还押金合同系乘人之危情况下签订之辩论意见，原审法院不予采信。故退还押金协议合法有效，友一公司应当按照协议的约定退还永苓公司厂房租赁押金40000元。关于退还电费协议，友一公司对协议效力并未提出异议，但认为永苓公司系在2010年6月20日左右搬离租赁厂房，根据2010年5月底的电费记账单主张电费余额不合理。对此，原审法院认为，友一公司在反诉状中自认租赁合同已经于2010年5月份终止，庭审中双方也确认租金支付至2010年5月份，友一公司在未提供相反证明的情况下，原审法院认定友一公司应当按照2010年5月底的电费记账单，退还永苓公司电费余额34644.64元。针对被告（反诉原告）友一公司反诉请求，原审法院认为，根据双方2010年6月20日至2010年6月21日两份协议的内容，应当认定为双方就租赁协议终止时关于善后事项达成的总体协议。协议中双方确认永苓公司已经搬迁，一般情况下，友一公司不可能在未知晓搬迁后的厂房状况情况下，确认永苓公司已经搬迁并签订善后事项协议，因此即使在厂房搬迁有部分损失，在2010年6月20日至2010年6月21日两份协议中也已经处理完毕。况且，友一公司也未提供证据证明，在本案诉讼之前，其对厂房搬迁后的情况提出过异议。根据友一公司在本案中提供的证据，难以认定系厂房正常造成的折旧、毁损还是永苓公司过错造成的厂房损失，也难以确定损失大小。故原审法院对被告（反诉原告）友一公司反诉请求不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条之规定，判决：一、被告（反诉原告）昆山市友一纺织品有限公司返还原告（反诉被告）昆山永苓科技电子有限公司厂房租赁押金40000元、退还电费款74644.64元，于本判决生效后十日内履行完毕。二、驳回被告（反诉原告）昆山市友一纺织品有限公司全部反诉诉讼请求。本诉案件受理费1666元，由被告（反诉原告）昆山市友一纺织品有限公司负担，此款原告已预交，不再退还，被告（反诉原告）昆山市友一纺织品有限公司负担部分由其在履行判决义务时一并支付给原告。反诉案件受理费1596元，由被告（反诉原告）昆山市友一纺织品有限公司负担。上诉人友一公司不服上述民事判决，向本院提出上诉称：1、合同约定，承租方因生产生活需要可以对承租物进行装修、改善和增设他物，必须以书面通知出租人，经出租人同意后方可建设，租赁合同终止时，承租人对租赁房屋进行的改建物无偿归出租人所有或恢复原貌，如承租人不清理杂物，则出租方对清理杂物产生的费用由承租方负担。2010年6月20日前后，被上诉人在未事先通知上诉人的情况下搬离了租赁房屋，但未按合同约定清理租赁房屋，而且租赁房屋的水电、消防设施、门窗、地板、道路及绿化都遭到严重损毁，一审法院无视上诉人提供的委托第三方清理、装潢现场的合作协议、发票、照片等证据，也不向第三方调查取证，即认定上诉人与第三方的委托清理协议与本案无关，是对本案事实的最大误解。2、2010年6月20日双方就租赁终止的有关事项进行协商，因被上诉人要求先签订房屋租赁押金全额退还协议后，方同意协助办理电力设施的过户手续的情况下，不得已签订了全额退还押金的协议。该协议是上诉人因急需办理电力设施过户，违背真实意思而签订的。被上诉人实际搬离租赁房屋的时间为2010年6月20日左右，一审判决上诉人退还6月份的电费显然不合理。综上认为，一审判决认定的事实不清，证据不足，请求改判。被上诉人认为，原审查明的事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉事实与理由不能成立，恳请二审法院驳回其诉请。本院二审查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为，上诉人与被上诉人于2010年6月20日、21日为解决房屋租赁合同终止后的相关事宜而签订了两份协议，分别就租房押金及租赁房屋相应添附作出的约定。从该两份协议内容来看，均确认被上诉人已从租赁房屋中搬离，上诉人退还押金4万元及电费余额，被上诉人将租赁房屋过程中的添附无偿赠与上诉人，该两份协议是双方协商一致的结果，系双方真实意思表示，也是双方对终止房屋租赁合同后，对原房屋租赁合同未尽事宜最终的磋商结果，但上诉人未能按照该协议履行，原审法院判决上诉人退还押金及电费余额，具有合同依据。该两份协议未约定上诉人搬离租赁房屋后，需对租赁物进行修缮，反而蕴含被上诉人向上诉人作出一定补偿，从而免除原租赁合同中被上诉人负有恢复原状之义务的意思表示，且被上诉人租赁涉案房屋五年后，上诉人要求案外人对租赁房屋适当修缮，以便重新出租，系租赁市场的一般习惯，上诉人在一审中提供的与案外人签订的协议、发票，不能作为被上诉人应当赔偿损失的依据，原审法院驳回其一审反诉请求，并无不当。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1660元，由上诉人昆山市友一纺织品有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  边敬业代理审判员  黄学辉代理审判员  王君英二〇一三年八月二十三日书 记 员  黄 婷