辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终8011号上诉人（原审被告）：王琦，女，汉族，1988年6月5日生，住大连市金州区。被上诉人（原审原告）：大连远洋基业物业管理有限公司。住所地：大连经济技术开发区红星海-A区9#（及地下9-1#）。法定代表人：王立峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：史晓丹，辽宁利金律师事务所律师。委托诉讼代理人：李威，辽宁利金律师事务所律师。上诉人王琦因与被上诉人大连远洋基业物业管理有限公司（以下简称远洋基业物业）物业服务合同纠纷一案，不服大连经济技术开发区人民法院（2021）辽0291民初1115号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王琦上诉请求：一、撤销一审判决,改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审;二、本案上诉费由被上诉人承担。主要理由为：1.被上诉人未尽物业服务合同法定义务，上诉人提交的五组照片可以证明被上诉人提供的物业服务不符合“物业公司应为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务”。GBT21741-2008,即国家标准《住宅小区安全防范系统通用技术要求》5.3.1条规定,住宅小区的周界应设置围墙、栅栏等屏障进行封闭式防护。围墙、栅栏的高度不低于1.8米,栅栏的竖杆间距不应大于15cm。屏障应不易翻越。该标准是国家质量监督检验检疫总局及国家标准化管理委员会联合发布的针对住宅小区安全防范系统通用技术要求,对物业服务企业应具有约束力,案涉小区的围墙、栅栏高度与上述规定不符，导致上诉人房屋多次被盗;2.上诉人的房屋外墙周积水且外墙砖脱落,外墙防水设施未修缮导致上诉人家内墙皮常年起皮脱落,此种情况属于物业未尽对其服务的建筑物及其附属设施的维修养护义务;3.被上诉人私自将小区内栈道改造成为收费停车场,属于违反物业合同的法定义务;4.案涉小区环境卫生差；5.物业服务合同属于有偿、双务合同,即合同双方互负法定义务,物业服务公司提供合同约定及法定服务,业主支付合同对价,上诉人在有明确证据证明被上诉人未履行法定义务的情况下,上诉人有权拒绝支付物业服务费用。远洋基业物业辩称，不同意上诉人的上诉请求，服从一审判决。主要理由为，被上诉人已经履行了物业服务合同约定的服务义务，不存在违约事项。案涉小区于2006年投入使用，上诉人所提的GB21741-2008标准是2008年开始施行的，并不适用案涉小区，而且被上诉人和开发商交接时小区围栏就是现在的状态。被上诉人在一审过程中已经对围栏进行了维修并将维修情况告知了上诉人。上诉人提到的房屋外墙砖脱落问题，被上诉人也已经维修完毕。案涉小区栈道划车位的情况，被上诉人在一审中已经提供证据证明该事项事先经过了业主委员会批准。即使未经业主委员会批准，此事项属于有关共有和共同管理权利的重大事项，应由业主共同决定，上诉人无权单方提出。远洋基业物业向法院提出诉讼请求：王琦给付远洋基业物业物业服务费10433.4元（自2013年1月1日起至2021年6月30日）。一审法院经审理查明，王琦系大连经济技术开发区远洋东城天下15-3-1-1号房屋（建筑面积：113.67平方米）业主。远洋基业物业分别于2011年12月5日、2015年1月4日、2016年12月13日、2018年11月1日与大连金普新区东城天下业主委员会签订《物业服务合同》，约定远洋基业物业为王琦居住的小区提供物业服务，物业费按半年交纳，按每个自然年度的1月15日前和7月15日前收取下半年的物业费，多层住宅为0.9元/元/平方米。王琦自2013年1月1日起至2021年6月30日止拖欠物业服务费10433.4元（0.9元/月/平方米×113.67平方米×102个月）。远洋基业物业分别于2016年12月7日、2020年3月30日，以邮寄快递方式向王琦催要物业费。另查，2016年9月2日，大连经济技术开发区东城园业主委员会与大连经济技术开发区湾里街道东城社区居民委员会签订《关于东城天下小区西侧绿地拓建的请示》，主要内容包括小区内道路现阶段已经无法满足小区内停车，经过现场勘查物业公司考虑西侧裸露黄土可进行部分适当改造。东城天下西侧车位设计为南北顺路方向停车，车位长6米，宽3米，预计增加面积共计525平方米。增加后小区原有车位可有顺停车变成横向停车，可增加小区停车50余量，暂缓解决小区部分停车难问题。同时业主的安全也有提高，消防车辆及120车辆可正常通行。一审法院认为，远洋基业物业与业主委员会就案涉房屋签订的《物业服务合同》明确约定物业服务的事项、范围、服务费收取标准及付费方式等内容，该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行。远洋基业物业依约对案涉小区进行了物业服务，王琦亦应按照合同约定的交费标准及期限向远洋基业物业交纳物业费，王琦未向远洋基业物业交纳物业费的行为构成违约，远洋基业物业要求王琦给付物业服务费的诉讼请求，合法有据，予以支持。业主委员会与案涉小区所在居民委员会已经对增加停车位签订协议，关于王琦称远洋基业物业在没有任何公示的情况下私建车位的抗辩意见，一审法院不予采纳。关于王琦称远洋基业物业未尽物业服务义务的抗辩意见，王琦已经提交证据证明其履行物业服务义务。物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来解决，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一致，每名业主心理预期的服务标准各异。物业服务合同的履行具有连续性，物业服务企业的服务每天都在持续进行或发生变化，需要双方的共同理解和信任。王琦应通过合理的方式督促物业服务企业不断提升物业服务水平，物业服务企业亦应努力提高自身服务质量，对业主提出的合理意见应予重视，并积极改进，不断提高物业服务的总体水平，促使合同履行形成良性循环。王琦不能以未尽到物业服务义务而拒交物业费用。综上所述，远洋基业物业诉讼请求合理的部分，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：王琦于本判决生效之日起十日内给付大连远洋基业物业管理有限公司物业服务费10433.4元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31元，由王琦负担。二审审理过程中,上诉人提交如下证据：1.上诉人房屋内墙皮脱落照片；2.小区院内积水视频和照片；3.小区围墙照片；4.小区栈道停车位照片，拟证明被上诉人未尽到物业服务合同约定的服务义务，且照片中的停车位未经小区业委会讨论通过。本院认为，上述证据无法证明上诉人的待证事项，本院均不予采信。被上诉人未提交新证据。本院经审查，对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为，上诉人是否应向被上诉人支付讼争期间的物业费。被上诉人与案涉小区业主委员会签订了《物业服务合同》，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号、2009年4月20日最高人民法院审判委员会1466次会议通过、2009年5月15日发布、2009年10月1日施行）第一条的规定，该合同对业主具有约束力。被上诉人为案涉小区提供了物业服务，上诉人理应按约支付物业费。上诉人对于一审认定的欠费期间、欠费金额均没有异议，故一审判令上诉人应向被上诉人给付讼争期间的物业费，符合合同约定和法律规定，二审予以维持。关于上诉人主张的物业服务瑕疵问题，上诉人并未在案涉期间内依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号、2009年4月20日最高人民法院审判委员会1466次会议通过、2009年5月15日发布、2009年10月1日施行）第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”和《中华人民共和国民法典》第二百八十七条“业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任”之规定，向被上诉人主张权利，现以拒交物业费的形式表达不满情绪，并不利于物业服务关系的改善和物业服务水平的提升，不应予支持。综上所述，王琦的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费62元，由上诉人王琦负担。本判决为终审判决。审 判 长  王 迪审 判 员  王 歆审 判 员  王家永二〇二一年十月八日法官助理  王秀颖书 记 员  王 亮