重庆市涪陵区人民法院民 事 判 决 书(2018)渝0102民初632号原告：重庆宏西吉房地产开发有限公司，住所地重庆市渝北区龙溪街道加州花园A3幢，统一社会信用代码915001127815852585。法定代表人：任应元，该公司董事长。委托诉讼代理人：邓丹叶，重庆钜沃律师事务所律师。委托诉讼代理人：ＸＸ，男，1976年7月5日出生，汉族，公司员工，住重庆市渝北区。被告：况涛，男，1979年11月16日出生，汉族，居民，住重庆市涪陵区。委托诉讼代理人：吴应锋，重庆佳士律师事务所律师。被告：重庆尚可娱乐有限公司，住所地重庆市涪陵区滨江大道二段8号涪陵港客运中心香江豪庭1号楼4-1室，统一社会信用代码91500102MA5U4F0L8P。法定代表人：沈旭，该公司总经理。委托诉讼代理人：王林川，重庆新合律师事务所律师。原告重庆宏西吉房地产开发有限公司与被告况涛、重庆尚可娱乐有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月11日立案后，依法适用简易程序，于2018年3月29日公开开庭进行了审理。原告重庆宏西吉房地产开发有限公司的委托诉讼代理人邓丹叶、ＸＸ，被告况涛及其委托诉讼代理人吴应锋，被告重庆尚可娱乐有限公司的委托诉讼代理人王林川到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆宏西吉房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：依法判令，1、确认原告与被告况涛于2015年11月17日签订的房屋租赁合同于2017年11月20日解除；2、被告况涛、重庆尚可娱乐有限公司返还原告位于重庆市涪陵区滨江大道二段8号涪陵港客运中心香江豪庭1号4-1号房屋；3、被告况涛、重庆尚可娱乐有限公司支付原告从2017年9月17日起至2017年11月20日期间的租金76879元及迟延支付租金的违约金6073.44元；4、被告况涛、重庆尚可娱乐有限公司赔偿原告从2017年11月21日起至返还房屋时止按每月租金39394元的2倍计算的房屋占用损失；5、被告况涛、重庆尚可娱乐有限公司支付因终止房屋租赁合同产生的违约金235256.4元；6、二被告支付原告垫付的律师费12000元。事实和理由：2015年11月17日，我司(甲方)与被告况涛（乙方）签订的房屋出租合同约定，甲方将位于重庆市涪陵区滨江大道二段8号涪陵港客运中心香江豪庭1号4-1号房屋出租给乙方使用，租赁时间从2015年11月17日起至2020年11月16日止；租金按季度缴纳，其中，2016年11月17日至2017年11月16日期间每月租金35813元，2017年11月17日至2018年11月16日期间每月租金39394元；逾期缴纳租金，按欠款金额的0.1%每日累计违约金，迟延支付租金超过30天，甲方有权解除租赁合同，并由乙方承担按合同总金额10%计算的违约金；甲方发出终止合同通知书后，乙方应在3日内腾空房屋并交付钥匙，否则，按上月每日租金的2倍赔偿甲方房屋占用损失；违约方应承担另一方行使权利发生的诉讼费、律师代理费。合同签订后，我司按合同约定向被告况涛交付了房屋。在履行合同中，2016年7月12日，被告况涛、重庆尚可娱乐有限公司向我司提交申请一份，将上述租赁房屋的出租人变更为重庆尚可娱乐有限公司。2017年9月17日起，被告开始拖欠租金。我司向被告多次催缴租金无果，鉴于二被告的严重违约，2017年11月20日，我司向二被告发出终止租赁合同通知书，要求二被告自该通知书发出之日起3日内返还房屋。二被告至今拒不返还房屋。特诉至法院，望判如所请。被告况涛辩称，为设立被告重庆尚可娱乐有限公司，我与原告签订了房屋出租合同，并将承租的房屋交付被告重庆尚可娱乐有限公司经营使用。同时，公司成立后，2017年7月12日，我和被告重庆尚可娱乐有限公司共同向原告申请，将该租赁合同的承租人况涛变更为重庆尚可娱乐有限公司。被告重庆尚可娱乐有限公司在承租房屋经营使用至今，如有违约，违约责任应由被告重庆尚可娱乐有限公司承担，另外，原告请求的违约金及违约损失过高，要求降低，请求法院依法判决。被告重庆尚可娱乐有限公司辩称，我司与原告没有发生租赁关系，也没有使用被告况涛承租的房屋用于经营，同时，原告主张的违约金及违约损失过高，我司不应承担任何责任，请求法院依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院在庭审中进行了审查，并认证如下：原告举示证据，1、房产证、房屋出租合同；2、重庆尚可娱乐有限公司首次股东会决议、公司章程；3、房屋租赁合同、申请；4、关于支付租金及违约金的函、邮寄单、邮寄查询结果、律师函邮寄单、邮寄查询结果；5、终止租赁合同通知书邮寄单、邮寄查询结果；6、法律事务委托合同及发票、转账付款回单；7、租金发票。上述证据经庭审质证，形成了完整的证据链，具有客观性、关联性和合法性，本院予以采信。就本案事实，根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院认定如下：事实和理由：2015年11月17日，原告(甲方)与被告况涛（乙方）签订的房屋出租合同约定，甲方将位于重庆市涪陵区滨江大道二段8号涪陵港客运中心香江豪庭1号4-1号房屋出租给乙方使用，租赁时间从2015年11月17日起至2020年11月16日止；租金按季度缴纳，其中，2016年11月17日至2017年11月16日期间每月租金35813元，2017年11月17日至2018年11月16日期间每月租金39394元；逾期缴纳租金，按欠款金额的0.1%每日累计违约金，迟延支付租金超过30天，甲方有权解除租赁合同，并由乙方承担按合同总金额10%计算的违约金；甲方发出终止合同通知书后，乙方应在3日内腾空房屋并交付钥匙，否则，按上月每日租金的2倍赔偿房屋占用损失；违约方应承担另一方行使权利发生的诉讼费、律师代理费。合同签订后，原告按合同约定向被告况涛交付了房屋。在履行合同中，2016年7月12日，被告况涛、重庆尚可娱乐有限公司向原告提交申请一份，将上述租赁房屋的承租人被告况涛变更为被告重庆尚可娱乐有限公司。从2017年9月17日起，被告重庆尚可娱乐有限公司未按合同约定向原告支付租金。经原告催缴租金无果，2017年11月20日，原告向二被告发出终止租赁合同通知书，要求二被告自该通知书发出之日起3日内返还房屋。二被告未按该通知向原告返还房屋。原告遂诉至本院。另查明，重庆尚可娱乐有限公司由蔺继惠、况涛、黄昱平等人发起设立，2015年12月29日，首届股东会决议聘任况涛为本公司经理，2016年1月15日，重庆尚可娱乐有限公司成立。2017年9月17日至2017年11月20日期间，被告拖欠原告租金76879元。原告为实现债权支付律师代理费12000元。本院认为，根据我国民法总则的规定，设立人为设立法人从事的民事活动，其法律后果由法人承担；设立人为设立法人以自己的名义从事民事活动产生的民事责任，第三人有权选择请求法人或者设立人承担。本案中，被告况涛为设立重庆尚可娱乐有限公司与原告签订的房屋租赁合同及二被告向原告提交的将该租赁合同的承租人由况涛变更为重庆尚可娱乐有限公司的申请是双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律规定，该租赁合同依法成立，对双方当事人均具有法律约束力。原告按合同约定向被告况涛交付房屋后，在履行合同中，被告重庆尚可娱乐有限公司成立后，根据二被告向原告提出的申请，该租赁房屋的承租人由被告况涛变更为被告重庆尚可娱乐有限公司，被告重庆尚可娱乐有限公司未按租赁合同约定向原告支付租金，构成违约，原告按合同约定向二被告发出终止租赁合同通知后，原告与被告况涛签订的房屋租赁合同即解除，被告重庆尚可娱乐有限公司应承担返还租赁物、支付租金、违约金、律师代理费及赔偿房屋占用损失的民事责任，因此，原告相应的诉讼请求，本院予以支持。但原告主张的迟延支付租金的违约金以拖欠租金总额为基数按每日0.1%计算，房屋占用损失按上月租金的2倍计算的诉讼请求，因租赁合同对此约定过高，迟延支付租金的违约金可按年利率24%计算，房屋占用损失可按约定的月租金39394元计算；原告主张的终止租赁合同的违约金235256.4元，因原告已向被告主张违约损失，即迟延支付租金的利息损失、房屋占用损失及律师代理费损失，其主张终止租赁合同的违约金明显过高，应予调低，可酌定调低为6000元，其超过的部分，本院不予支持；同理，被告抗辩违约金过高的理由，本院予以采纳。原告主张其支付的律师代理费12000元由被告承担的诉讼请求，因原告依据其诉讼请求与律师事务所签订法律事务委托合同，其支付的律师代理费仅约束该合同双方当事人，同时，原告在本案的诉讼请求，本院已驳回部分诉讼请求，原告为此多支付的律师代理费，应由原告自行承担，故本院酌定确认律师代理费损失为6000元。被告况涛以拖欠租金的违约行为发生在该租赁合同的承租人变更为重庆尚可娱乐有限公司之后及为设立公司以自己的名义与原告签订的租赁合同，其产生的民事责任应由被告公司承担的抗辩理由，本院予以采纳；被告重庆尚可娱乐有限公司以与原告没有发生租赁关系，没有使用被告况涛承租的房屋为由，抗辩主张不承担民事责任，与本院查明事实不符，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法总则法》第七十五条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、原告重庆宏西吉房地产开发有限公司与被告况涛于2015年11月17日签订的房屋租赁合同于2017年11月20日解除。二、被告重庆尚可娱乐有限公司于本判决生效后十日内返还原告重庆宏西吉房地产开发有限公司位于重庆市涪陵区滨江大道二段8号涪陵港客运中心香江豪庭1号4-1号房屋。三、被告重庆尚可娱乐有限公司于本判决生效后十日内支付原告重庆宏西吉房地产开发有限公司在2017年9月17日至2017年11月20日期间的房屋租金76879元，支付迟延支付租金的违约金4048元。四、被告重庆尚可娱乐有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告重庆宏西吉房地产开发有限公司从2017年11月21日起至返还房屋时止按每月租金39394元计算的房屋占用损失。五、被告重庆尚可娱乐有限公司于本判决生效后十日内支付原告重庆宏西吉房地产开发有限公司垫付的律师费6000元。六、被告重庆尚可娱乐有限公司于本判决生效后十日内支付原告重庆宏西吉房地产开发有限公司违约金6000元。七、驳回原告重庆宏西吉房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7577元，减半收取3789元，由原告重庆宏西吉房地产开发有限公司负担1789元，由被告重庆尚可娱乐有限公司负担2000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。审 判 员 瞿明胜二〇一八年四月十日法官助理 李红伟书 记 员 黄银丹