江苏省盐城市盐都区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0903民初3150号原告：盐城市威升物业服务有限公司，住所地在盐城市亭湖区小海北路41号。法定代表人：张卫生，该公司总经理。委托诉讼代理人：张建中，该公司顾问。委托诉讼代理人：吴相成，江苏瑞信律师事务所律师。被告：盐城市中远投资发展有限公司，住所地在盐城市城南新区新都街道盐都招商大厦616室。法定代表人：张涛，该公司董事长。委托诉讼代理人：曹海波，该公司资产部经理。委托诉讼代理人：张剑，江苏牧剑律师事务所律师。原告盐城市威升物业服务有限公司（以下简称威升公司）与被告盐城市中远投资发展有限公司（以下简称中远公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告威升公司的法定代表人张卫生及其委托诉讼代理人张建中、吴相成，被告中远公司的委托诉讼代理人曹海波、张剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告威升公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付应交未交物业用房费用578500元;2、判令被告向原告支付未售车位物业服务费2128170元；3、判令被告向原告支付2017年4月1日至2017年9月30日业主应交物业服务费733415.5元；4、判令被告向原告支付办公用房物业服务费99852元；5、诉讼费用由被告负担。事实和理由：被告系盐都区世纪大道88号中远世纪城的开发建设单位，原告系中远世纪城物业项目的物业管理服务单位。在原告物业服务期间，中远世纪城物业项目每年都被市、区政府评为物业服务先进单位，同时，被授予“物业服务星级住宅小区”，“江苏省园林式居住区”。2017年4月，被告突然非法成立“物业管理办公室”，4月7日夜，被告法定代表人张涛指使有关人员纠集黑社会人员近百人，首先破坏小区的监控系统和网络设施，继而采取暴力手段将原告物业服务人员强行拖、抬出工作岗位，致原告工作人员多人受伤（原告将另行诉讼）。4月8日下午，又到原告办公室将原告法定代表人张卫生从办公室抬出从三楼楼梯扔下，致张卫生严重受伤，住院治疗一个多月，并致中远世纪城物业服务陷入混乱。事件发生后，盐都区政府、区住盐渎派出所十分重视。经盐都区人调委、住新区派出所多次协调，原、被告于2017年9月22日签订《调解协议书》。约定：1、原、被告一致同意本协议生效后解除物业管理服务合同。2、协议生效后，中远世纪城项目物业管理由被告另行委托管理，原告不再干预；原、被告之间的物业管理合同纠纷、财产损失、往来账务、伤害赔偿等相关矛盾纠纷由原告通过诉讼途径解决；向盐都区人民法院起诉，按法院的调解或判决执行。3、被告先付100万元（不含被告代付的3、4月份工资）给原告处理先期中远世纪城物业项目管理的相关费用及其他费用，暂付的100万元待法院判决后按照判决金额双方多退少补；暂付款被告于协议之日起三日内汇至代管;在区住建局、街道、派出所见证下原告向被告移交现有的相关资料、办公用房、生活设施、人员撤场，同时，由被告出具同意付款函给后一次性支付给原告，本协议生效。后原、被告办理物业服务交接手续，被告于2017年10月1日向出具付款函，向原告支付97万元。在原告为中远世纪城提供物业服务期间，根据《江苏省物业管理条例》的有关规定：1、“按照开发面积的千分之四应当配属给物业管理企业作为物业管理用房”被告应向原告提供物业用房867.8平方米，但实际只移交了422.8平方米，尚有445平方米未配属到位；未配属到位的面积根据《江苏省物业管理条例》规定，开发企业应当按照开发项目周边房屋租赁平均价格补偿给物业管理企业。2、根据被告的开发许可规划图和房屋面积汇总表，被告共有地下车位675个，地上车位124个，合计799个，2014年4月9日被告发出通知：“决定取消地下车位租赁，采取车位出售给个人的方法”。原告从2012年4月25日按约对中远世纪城进行全面物业管理以来，直到2017年9月30日合同终止、撤出，都对被告地上、地下车位进行了管理，按每个车位地上720元/每年；地下车位600元/每年计算，被告应向原告支付物业管理服务费2128170元。3、业主应向原告支付2017年4月1日至2017年9月30日的物业服务费733415.5元。由于被告于2017年3月23日向广大业主发出“《公告》”，“请广大业主暂停缴纳物业费用”，致原告无法收取，之后被告亦派人向业主收取了这期间的物业费用，属于不当得利。被告的行为严重侵害了原告的合法权益。有被告的收费收据和被告指派收费人员作证。4、被告占用的办公用房：商业五号楼301-318室，共853.44平方米，一直未向原告缴纳物业服务费用99852元。根据2017年9月22日原、被告双方签订的《调解协议书》和盐都区人民法院（2018)苏0903民初2896号判决书有关认定为依据，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持原告诉讼请求。被告中远公司辩称：原告本次诉讼不能成立，因为双方在2018年已通过盐都法院（2018）苏0903民初2896号案件就物业服务合同纠纷进行过处理，故应当驳回原告的起诉或诉讼请求。另外原告本次诉讼的四项请求，第一项物业用房费用，被告已按照相关规定向原告提供了物业用房；第二项未售车位物业服务费的诉请不能成立，因为被告开发项目的车位分为地上和地下，地下的车位又分为出售和出租，原告在提供物业服务期间已向车位所有人和承租人收取了相关费用，故原告不应再要求被告支付物业服务费；第三项在2017.4.1-2017.9.30期间，原告没有提供相应的物业服务，无权要求业主交纳物业费，且交纳物业费的主体应该是业主，而不是被告；第四项被告使用的办公用房系被告自行开发的物业，不应当向原告交纳物业服务费，被告办公场所的物业服务是由被告自行承担，且原告在2012年承建被告开发项目的物业开始，从未向被告主张过该项费用，综上，应当驳回原告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2012年4月25日，中远公司作为甲方与威升公司作为乙方签订《前期物业管理委托合同》，约定：甲方将世纪嘉园、世纪公寓、商业一期A、B楼项目委托威升公司实行物业管理，物业建筑面积为155642平方米，期限为两年，从2012年4月25日起至2014年4月25日止，收费标准为：普通住宅、公寓、商业门面分别按建筑面积1.2元/月/平方米、1.5元/月/平方米、1.8元/月/平方米收取；车位使用费由乙方按物价标准向车位使用人收取；合同还对其他事项进行了约定。2014年4月30日，中远公司与威升公司签订物业服务合同，约定，由威升公司继续为中远世纪城提供物业管理服务，收费标准仍为：普通住宅1.2元/月/平方米、公寓1.5元/月/平方米、商办用房1.8元/月/平方米，期限为8个月，从2014年5月1日至2014年12月31日;第十条约定：停车场收费标准分别采取以下方式收取(一）停车场（库）属于全体业主共有的，车位使用人应按下列标准向乙方交纳车位使用费：露天汽车位每月60元、室内汽车位每月50元;(二）停车场属于开发建设等单位所有、委托乙方管理的，业主和使用人有优先使用权，车位使用人应按下列标准向乙方交纳车位使用费:露天汽车位每月60元、室内汽车位每月250元；(三）所有权或使用权由业主购置的独立车库，由车位使用人按规定标准向乙方交纳，所有权或使用权由业主购置的非独立车库，由车位使用人按下列标准向乙方交纳停车管理服务费：露天汽车位每月60元、室内汽车位每月50元；本条第（一）、（二）款的车位使用费归停车场（库）的权利人所有，乙方从车位使用费中按下列标准提取停车管理服务费：露天汽车位每月60元、室内汽车位每月50元；第三十五条约定：合同期满，中远公司没有将续聘或解聘的意见通知威升公司，且没有选聘新的物业管理企业，威升公司继续管理的，视为合同自动延续，延续期限为原合同的期限；合同还对其他事项进行了约定。后双方又签订物业服务合同一份，除委托管理期限为2年，从2015年1月1日起至2016年12月31日止外，其他内容与前述物业服务合同相同。威升公司提供的该合同落款时间为2014年12月24日。后原、被告双方发生纠纷，原告威升公司于2018年6月向本院提起诉讼请求：1、判令被告向原告支付结转物业服务费150000元，并从2016年11月18日起按同期银行贷款基准利率支付逾期付款利息；2、判令被告向原告支付未售房屋物业服务费1997154元、已售未交付房屋物业服务费3239248元，计5236402元，并从起诉之日起按同期银行贷款基准利率支付逾期付款利息；3、判令被告赔偿原告应向业主收取而未收物业服务费5520150元、物业升级改造费用862991.8元、工人安置费用569493元，计6952634.8元。被告中远公司亦提起部分反诉请求。针对原、被告的各项诉讼请求，本院经审理认为：一、关于原告主张的物业费金额问题：1、关于空置房屋的物业费。被告认为案涉二期C、D、E、F、G幢楼没有委托威升公司提供物业服务，不应当收取物业费。双方在签订前期物业服务合同时，虽然不包括争议的二期C、D、E、F、G幢楼物业，但在原告提供服务期间，并没有其他物业公司提供服务，事实上，原告的后期服务已经涵盖了C、D、E、F、G幢楼物业范围。双方签订的合同期限届满后，原告继续提供服务，被告并未提出解聘，也未选聘新的物业公司，根据合同约定和法律规定，合同自动延续，原合同继续有效。故被告应当支付原告提供服务期间的空置房屋的物业费。本案，本院根据举证责任规则，将已售房屋、未售房屋、已售未交付房屋资料的举证责任分配给被告，但被告并未提供相应证据，应当承担举证不能的不利后果。关于空置房屋物业费的计算起点，因被告持有证据而未提供，不能确定未售房屋和已售未交付房屋的数据。本院认为应当以案涉楼盘的竣工验收时间和原告进驻物业时间为起点分段计算，具体为：进驻物业时间为2012年4月25日，商业3#楼于2013年5月10日竣工验收，商业5#楼于2013年10月15日竣工验收，二期E幢商办楼于2014年8月28日竣工验收，二期C幢商办楼于2016年3月1日竣工验收，二期D、F、G幢商办楼于2016年10月8日竣工验收。如此，扣除原告认可的已交付业主的面积4467.43平方米部分的物业费后，空置房屋物业费应为3046100.76元（3183073.87-136973.11）。2、关于原告主张的应向业主收取而未收物业服务费5520150元。房屋交付后，缴纳物业费的义务主体是业主，对该部分欠缴的物业费，原告应当向拖欠物业费的业主另行主张权利，且原告未能充分举证证明上述费用是其所造成的损失。故对原告该部分主张，本院不予支持。3、关于原告主张的逾期付款利息。双方对建宇公司结转的物业费未约定明确具体的给付时间，且被告为原告代付了工资185044元，并预付了100万元，该款项足以充抵结转剩余的物业费150000元。故原告主张该部分逾期付款利息的诉讼请求，本院不予支持。关于空置房屋物业费，合同未约定支付时间，原告主张从起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率支付利息，本院应予支持。二、关于原告主张的物业升级改造费用862991.8元。原告自己也认为该费用应当由物业维修基金支出，其已向相关部门申报至今未答复。而且，原告未能充分举证证明该费用的组成。故本院不予支持。三、关于原告主张的工人安置费用569493元。该笔费用是原告发放的其物业从业人员的工资，而发放自身从业人员工资是原告应当支付的成本支出，且原告主张的上述空置房屋的物业费已经获得救济，故本院不予支持。四、关于被告反诉其为原告代发的工资185044元，原告同意在结算时冲减相关费用，对该费用应当在被告应付原告费用中予以扣减。五、关于被告反诉主张的垫付水电费232123.13元。该费用是分摊的公共水电费，有被告在分摊费用表中签字确认，该费用实际是应当由原告为业主代缴的物业服务收费标准核定的公共能耗费，原告收取的物业费中已包含该费用，故应当由原告承担。六、关于被告反诉主张的案涉A、B楼电费162645.59元。被告未能提供证据证明其委托原告代收，也未举证证明实际由原告收取，故对被告该项反诉请求，本院不予支持。七、关于被告反诉主张的由原告私自收取中远广场二期业主2015年9月-2019年2月期间的物业费约60万元。被告对此未能提供全面证据，且原告的物业服务实际已经覆盖了二期物业范围，即使主张，也应由业主向原告主张权利。故对被告该反诉请求，本院不予支持。八、关于被告反诉主张的2012年-2016年期间由原告收取的中远嘉园、公寓车位租金、门市租金60900元。被告未能提供证据证明原告收取租金的具体数额，且对该部分物业费双方未进行结算，原告在本案中亦未主张，故本院不予支持。待被告提供证据后可在诉讼时效期间内另行主张。后本院于2019年6月20日作出（2018）苏0903民初2896号民事判决，该判决现已生效。现原告威升公司在上述判决生效后，又向本院提起本案诉讼。另查明，原告在提起的（2018）苏0903民初2896号案件中，主张的空置房屋物业费不包括商业5#楼301-318室,原告认为商业5#楼301-318室系被告办公用房，被告认为其办公用房为301-316室、房屋面积780.96平方米，现原告对该面积无异议。本院认为，原告威升公司与被告中远公司签订的前期物业服务合同，符合法律规定，应为有效。双方在合同履行过程中产生争议，原告威升公司已于2018年向本院提起诉讼，本院判决后又向本院提起该案诉讼，本案争议焦点即原告威升公司的各项诉讼请求是否应予支持。关于原告主张的被告应交未交物业用房费用578500元。原告认为，中远世纪城地上地下总建筑面积是216947.7平方米，根据江苏省物业管理条例第三十五条规定，应按总建筑面积的千分之四配置物业服务用房，被告应配置867.8平方物业用房，但被告实际只向原告交付了422.8平方米物业服务用房，剩余445平方米物业服务用房一直未交，故按照中远世纪城所在地区每平方米每月20元的标准计算65个月（2012.4.25-2017.9.30）租金即578500元。根据相关规定，物业管理用房是指用作物业管理办公、工作人员值班以及存放工具材料的用房，其所有权依法属于业主。本案中，原告陈述被告未能提供、配置足够的物业用房而主张有关费用，但实际上物业用房属业主所有，物业公司仅在服务期限内进行使用，现原告在服务期限内并未提出，也没有因为物业用房不够而租赁其他场所进行使用，故现原告主张该费用没有事实和法律依据，本院不予支持。关于原告主张的未售车位物业服务费2128170元。原告陈述被告共有地下车位675个、地上车位124个，合计799个，从2012年4月25日到2017年9月30日合同终止，按每年地上车位720元/个、地下车位600元/个计算，计2128170元。双方签订的物业服务合同，停车场收费标准分别采取以下方式收取：(一）停车场属于全体业主共有的，车位使用人应按下列标准向原告交纳车位使用费：露天汽车位每月60元、室内汽车位每月50元;(二）停车场属于开发建设等单位所有、委托乙方管理的，业主和使用人有优先使用权，车位使用人应按下列标准向原告交纳车位使用费:露天汽车位每月60元、室内汽车位每月250元；(三）所有权或使用权由业主购置的独立车库，由车位使用人按规定标准向原告交纳，所有权或使用权由业主购置的非独立车库，由车位使用人按下列标准向原告交纳停车管理服务费：露天汽车位每月60元、室内汽车位每月50元；本条第（一）、（二）款的车位使用费归停车场（库）的权利人所有，原告从车位使用费中按下列标准提取停车管理服务费：露天汽车位每月60元、室内汽车位每月50元。根据该约定，车位物业服务费应当由原告向使用人收取，即使按照第二项规定停车场属于开发建设等单位所有、委托乙方管理的，也应当是原告向使用人收取，再由原告在收取的费用中提取，故原告向被告主张该项费用不应予以支持。关于原告主张的2017年4月1日至2017年9月30日业主应交物业服务费733415.5元。根据相关规定，房屋交付后，缴纳物业费的义务主体是业主，对该部分欠缴的物业费，原告应当向拖欠物业费的业主主张权利，另关于该请求原告已在前一案件中予以主张，本院已经审理作出判决，故本院对该诉讼请求亦不予支持。关于原告主张的被告办公用房物业服务费99852元。原告陈述被告位于商业5号楼301-318室办公用房853.44平方米，按照1.8元/平方米计算65个月（2012年4月25日至2017年9月30日）计99852元。被告辩称该办公用房系其自行开发的物业，且自用办公用房为301-316室、房屋面积780.96平方米，相关物业服务由其自行承担，且原告在2012年承建被告开发项目的物业开始从未向被告主张过该项费用，故不应予以支持。根据生效法律文书，商业5#楼于2013年10月15日竣工验收，虽被告辩称该物业系自用办公用房，但该物业事实上涵盖于原告的服务范围，且被告未能举证证明该物业已委托其他物业公司管理，故本院对该请求酌情予以支持66772元（780.96平方米从2013年10月15日至2017年9月30日即47.5个月按照1.8元/平方米计算）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告盐城市中远投资发展有限公司向原告盐城市威升物业服务有限公司支付66772元。二、驳回原告盐城市威升物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费35120元，由原告盐城市威升物业服务有限公司负担18560元，被告盐城市中远投资发展有限公司负担16560元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  裴森辉人民陪审员  甄慧敏人民陪审员  黄广君二〇二一年二月二十五日法官 助理  朱 蕾书 记 员  季禹希附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2、《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订前期物业服务合同。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。