山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0602民初737号原告：烟台百盛再生资源有限公司，住所地：烟台市芝罘区幸福中路186号。法定代表人：吕孝利，经理。委托诉讼代理人：董向明，该公司工作人员。委托诉讼代理人：尹怡然，山东誉岳诚恩律师事务所律师。被告：烟台正丰投资咨询有限公司，住所地：烟台市芝罘区幸福南路付11号。法定代表人：朱炳山，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：于永健，该公司工作人员。委托诉讼代理人：潘行昌，山东德衡（烟台）律师事务所律师。原告烟台百盛再生资源有限公司诉被告烟台正丰投资咨询有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月11日立案受理后,依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人董向明、尹怡然和被告委托诉讼代理人于永健、潘行昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告烟台百盛再生资源有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告之间2012年4月2日签订的租赁协议书；2、判令被告支付租金448093.33元；3、判令被告支付违约金81777.03元；4、诉讼费用由被告承担。庭审中，原告增加诉讼请求：1、判令被告支付擅自拆除租赁土地上原告房屋应得补偿款958750元；2、判令被告支付征收补偿款中附属设施原告应得补偿549750元；3、判令被告支付违约金800.17元；4、判令被告支付征收补偿款54000元；5、增加诉讼请求部分的诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年4月2日，原被告协商一致，签订租赁协议约定：被告租用原告土地31250㎡，场地内的房屋2828㎡，租赁期限自2012年7月1日至2023年12月31日止，被告按占用地面积和占用房屋面积向原告计付费用，具体计费标准和方式为：合同期内租金第一年按照62万元计算，起租日期为2012年7月1日，每满三年后租金总额递增2万元，以后年度依此类推，租金每半年支付一次，首期租金为年租金的百分之五十，应于起租日前30日支付，此后支付时间为本次已交租金到期前七日交纳，即先交租金后用场地；协议第五条第一款第3项约定被告不能按时交纳租金，逾期30天，原告有权终止本协议，收回场地，如乙方逾期不腾迁交回场地，原告因此所受损失由被告负责赔偿；第4项约定本协议经双方因第五条第一款第3项原告因终止后，被告在租用土地自行建造的建筑物及设施设备无偿归原告所有。协议第六条第一款约定如被告未按约定日期向原告给付租金，按各相应年度的租金总数为基数，按日万分之五向原告支付迟付金，超过30日原告有权解除协议，第二款约定因被告违约行为造成本协议提前终止，则被告在该租用土地上的一切建筑物及设施无偿归原告所有。协议签订后，被告在租赁期内未按期支付租金和电费，已构成根本违约，损害了原告合法权益。经原告催要后，仍未支付租金及电费，原告依据协议，于2020年2月2日发出了解除协议通知书。被告烟台正丰投资咨询有限公司辩称，涉案土地已被政府依法征收，原被告签订的《租赁协议书》因政府征收已终止（不可抗力），被告没有违约。1、2019年5月28日，芝罘区人民政府公布了《幸福区片国有土地上非住宅房屋征收和补偿方案》征求意见稿，7月19日正式发文公布了《幸福区片国有土地上非住宅房屋征收决定》，涉案土地的主出租人烟台市恒昌对外经贸有限责任公司（以下简称恒昌公司）在芝罘区幸福中路186号拥有包含涉案土地在内的国有仓储用地一宗，被列入此次房屋征收范围内。2、2019年7月3日，幸福新城项目部向恒昌公司发出通知，告知对其该块国有土地上的房屋实施征收事宜，7月4日恒昌公司向各承租户发出通知，与各承租户解除土地租赁关系，要求在7月15日前结清租金（所有承租户租金截止至2019年6月底）。3、被告收到通知后即腾空了所租赁土地上的房屋，结清了当期水电费，缴清了6月份之前的全部租赁费，经与原告协商在2019年7、8月分三次把涉案土地上租赁的原告房屋移交给原告，并配合原告就租赁关系解除后涉及征收补偿标准事项共同与项目指挥部进行交涉。因原告对政府征收补偿标准不满，拒绝与政府征收部门签订补偿协议，也不让被告交付租赁场地，意图拉被告共同与政府交涉提高补偿标准，导致被告不能如期和征收部门、恒昌公司签订补偿协议，也拿不到应得补偿费。4、2019年9月4日，征收部门与恒昌公司签订了征收补偿协议，项目指挥部同时征收该土地证书办理注销手续，即包括涉案土地在内的恒昌公司全部土地已经被征收收回。5、鉴于上述情况，被告无奈于2019年12月给项目指挥部发函，请求向项目指挥部交付租赁场地上的房屋。2020年1月17日，被告与芝罘区住建局、幸福办事处、恒昌公司四方签订了补偿协议，将租赁土地上被告自建的建筑物（房产）交付项目指挥部予以拆除。根据上述事实，原告诉请求不成立。国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十三条第三款规定：房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。原告依据已被政府收回的土地向被告主张土地租金属于无本之木；政府的房屋征收属于不可抗力事件，被告与原告签订的《租赁协议》因政府征收而提前终止，不存在被告违约；被告与原告签订的《租赁协议》第七条免责条款第1项约定：合同期内如遇拆迁，乙方在租赁场地上的新建建筑物，按照原告与恒昌公司2012年4月1日签订的补充协议第二条第六款的约定内容补偿被告。根据该协议约定，合同期内政府拆迁，属于免责条款，原告违背协议约定，不顾事实向被告主张违约责任的诉请不成立；恒昌公司与原告的主租赁关系因政府征收已经解除，原告与被告的次租赁关系随之自然解除，原告脱离政府征收事实，依据合同违约条款向被告主张权利，理由不成立。涉案土地被依法征收后，被告与原告结清了房租和水电费，移交了租赁原告的房屋，实际已解除双方的租赁关系。综上，原告在与恒昌公司的主租赁关系因政府征收已经解除，涉案土地已被政府收回的情况下，无权再依据与被告的次租赁协议行使合同解除权并向被告主张2019年7月之后的租赁费及违约金。故请求依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院开庭组织当事人对证据进行了质证，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2003年12月29日原告与案外人恒昌公司（以下简称恒昌公司）签订协议书，原告租赁恒昌公司位于烟台市芝罘区幸福中路186号国有仓储用地一宗，租赁期限20年。2012年4月1日，双方又签订了补充协议书。2012年4月2日，原告将所租赁的上述土地中的31250平方米土地及部分建筑物转租给被告。2019年7月19日，烟台市芝罘区人民政府发布了《幸福区片国有土地上非住宅房屋征收决定》，上述土地位于征收范围内。恒昌公司于2019年7月4日向全体承租户发出书面解除土地租赁关系通知，通知在2019年7月15日前结清租金，对于主动配合征收的业户，租金结付至2019年6月底。2019年9月恒昌公司与征收部门签订了征收补偿协议，将上述国有土地移交给政府拆迁指挥部门，并办理土地使用证注销手续。因原告未签订补偿协议，被告为获得补偿款，于2019年12月给项目指挥部发函，请求向项目指挥部交付租赁场地上的房屋。2020年1月17日，被告与烟台市芝罘区住建局、幸福街道办事处、恒昌公司四方签订了补偿协议，被告称其将租赁土地上被告自建的建筑物交付项目指挥部予以拆除。原告认为被告违反双方的租赁合同约定，遂向本院提起诉讼。原告为证明其主张，提供了下列证据：证据1、2012年4月2日，原告（甲方）与被告（乙方）签订的《租赁协议书》，协议书约定，乙方租用土地面积约31250平方米（约46.9亩），场地内现用房屋建筑面积为1475平方米，为了乙方经营方便，位于废旧物资市场南端的平房51间（占地面积约3470平米，约5.2亩，建筑面积约1353平米）可交给乙方经营使用，收益归乙方，场地以及房屋具体面积双方不再重新丈量确认；租赁期限从2012年7月1日至2023年12月31日止；被告按占用地面积和占用房屋面积向原告计付费用，具体计费标准和方式为：合同期内租金第一年按照62万元计算，起租日期为2012年7月1日，每满三年后租金总额递增2万元，以后年度依此类推，租金每半年支付一次，首期租金为年租金的百分之五十，应于起租日前30日交纳，此后支付时间为本次已交租金到期前七日交纳，即先交租金后用场地；协议第五条第一款第3项约定：如乙方不能按时交纳租金，逾期超过30天，甲方有权终止本合同，收回场地，如乙方逾期不腾迁交回场地，甲方因此所受损失由乙方负责赔偿；第4项约定：本合同经双方因第五条中第一款第3项原因终止后，乙方在租用土地自行建造的建筑物及设施设备无偿归甲方所有；第二款第6项约定：租用场地内甲方建设有建筑物设施设备，由乙方负责正常的维护，并承担相应费用。协议第六条违约责任第一款约定：如乙方未按规定日期向甲方给付租金，按各相应年度的租金总数为基数，按日万分之五向甲方支付迟延金，超过30日甲方有权解除合同；第二款约定：因乙方违约行为造成本协议提前终止，则乙方在该租用土地上的一切建筑物及设施无偿归甲方所有。第七条免责条款第一款约定：如因城市规划，政策调整及政府收回土地等不属于甲方责任导致的提前终止协议，甲方不承担责任，但应及时通知乙方，合同期内如遇拆迁，乙方在租用场地上的新建的建筑物，按照甲方与恒昌公司2012年4月1日签订的补充协议书第二条第六款约定的内容补偿乙方。协议签订后，原告按约将租赁物交给被告使用，被告支付租金至2019年6月30日。原告认为，该租赁协议能够证明被告未按时交纳租金，原告有权要求解除租赁协议；被告应按协议支付2019年6月30日至2020年2月1日共7个月的租金448091元，按每月64013元计算；根据租赁协议第六条第一款，被告应以年租金768160元为基数，按日万分之五向原告支付215天的违约金82577元；增加诉请部分租赁协议中约定的1475平方米房屋系原告所有，协议约定租用地内原告的建筑物设施设备由被告负责正常维护，并承担相应费用，被告无权拆除原告涉案场地上的房屋，因此征收补偿款中原告应得该部分征收补偿费958750元，具体按房屋面积1475平方米，单价按照被告评估报告中的总评估额1286万元除以19800平方米，单价为每平方米650元计算；增加诉请部分被告应支付给原告折旧补偿54000元。被告对证据1的真实性无异议，但认为涉案土地已被政府征收，2019年7月3日政府向土地的原出租人恒昌公司发出征收通知，恒昌公司于2019年7月4日向全体承租人发出通知解除租赁合同，被告已于2019年4月将租金支付到2019年6月底，电费也于2020年3月全部结清，2019年7月4日被告接到通知后开始着手腾迁，2019年7、8月已分三次将租赁土地上属于原告的房屋腾空交付给原告并办理了交接手续，被告自建的房屋于2020年1月17日签订四方协议时已经全部腾空交付拆迁指挥部。据被告了解，原告向原出租人恒昌公司交纳租金的截止时间为2019年3月，同一租赁土地被告已经将租金向原告交纳至2019年6月底，但原告至今没有向恒昌公司交纳2019年4至6月的租金，违约的是原告，不是被告。租赁协议第7条免责条款明确约定城市规划、政府收回土地、合同期内遇拆迁均属于免责条款，原告避开政府征收的免责条款，仅以合同的正常履行向被告主张租金没有事实和法律依据。对于原告要求解除租赁协议的诉请，被告称因为政府征收属于不可抗力因素，双方合同无法继续履行，应终止履行合同，同意解除租赁合同。证据2、2020年2月1日原告向被告发出的《关于追偿烟台正丰投资咨询有限公司欠缴土地租金并解除、终止土地租赁协议书的通知》，通知书载明：我们双方于2012年4月2日签订租赁协议书，就租赁我方土地31250平米和此土地相关的房屋288平米达成了一致意见，协议签订后，双方合作一直比较顺利，现因烟台市政府统一规划建设幸福新城，烟台正丰投资咨询有限公司未经我司同意在未终止协议的情况下擅自停缴了土地租金，单方面违约，自2019年4月1日（原告当庭表示此为笔误，更正为2019年7月1日）以来一直没有交纳土地租赁费，以致拖欠了我司较大数额土地租金，至2020年2月1日初步计算欠缴租赁费已经达到了640133元，我司虽长时间多次进行催缴，乙方始终没有支付该部分土地租金。我们双方的租赁协议目前仍属于合法有效执行过程中，因贵司单方面违背双方签订的协议，现我司以租赁协议书中的相关条款解除并终止与贵司的租赁协议，收回土地使用权以及乙方在租用土地上自行建造的建筑物及设施设备，鉴于以上原因，我司决定：自2020年2月2日起我方解除2012年4月2日双方签订的土地租赁协议书，收回原租赁给正丰投资咨询有限公司的土地以及该土地上的一切建筑物和设施设备；正丰投资咨询有限公司立即支付欠付的租金640133元，迟付金96019.95元。被告对真实性无异议，质证意见同原告证据3被告给原告发送的关于该通知的回复意见。证据3、被告于2020年2月15日向原告出具的对《关于追偿烟台正丰投资咨询有限公司欠缴土地租金并解除、终止土地租赁协议书的通知》的回复，内容包括双方租赁关系及履行的基本情况；我司的行为不构成违约；我司的态度:我司已于2020年1月17日将所建房屋交付给征收部门，贵司2020年2月1日《通知》收回土地及地上建筑物的主张没有法律依据，也无法执行；请接到本回复意见后3日内共同到指挥部，按照《租赁协议书》第七条的约定（即按照贵司与恒昌公司2012年4月1日签订的补充协议第二条第六款约定的内容）处理补偿款的分配事宜。被告对该证据无异议。证据4、恒昌公司关于解除土地租赁合同的通知以及幸福新城建设指挥部发给恒昌公司的通知，证明涉案土地的征收通知是发给原告的，因为原告是恒昌公司的承租客户。被告无异议。证据5、关于减免房屋补偿款折旧费的请示报告（附：关于转达《关于减免房屋补偿款折旧费的请示报告》的报告），证明事关涉案土地征收事宜的通知被告是接的原告通知，并且在接到通知后，就有关征收补偿事宜要求原告给予协调。另可以证明在2019年8月19日被告没有向原告交回出租房屋及土地。被告对证据的真实性无异议，称被告只需要向原告交付涉案土地上的房屋，涉案土地在政府下达征收决定后已经对国有土地的使用权收回，土地无需向原告交付。证据6、烟台市芝罘区住房和城乡建设局（甲方）、烟台市芝罘区人民政府幸福街道办事处（乙方）、烟台正丰投资咨询有限公司（丙方）、烟台市恒昌对外经贸有限责任公司（丁方）签订的《非住宅恒昌地块正丰投资咨询补偿协议书》复印件，证明上列四方就涉案土地及地上建筑物达成补偿协议，原告对此不知情，获悉后四方不同意原告加入共同协商，征收单位已实际支付部分征收款给原告，烟台市芝罘区住房和城乡建设局、烟台市芝罘区人民政府幸福街道办事处清楚原被告之间尚有争议未解决，未全款发放。被告对真实性无异议。证据7、原告自行打印的消防、供电投入明细一份、收款收据复印件6张、发票复印件2张、购销合同书复印件1张、购物明细复印件8张、烟台市联民物业管理有限公司与原告的母公司烟台海诚工贸发展有限公司签订的协议书复印件2份、联民公司工作人员书写的费用明细复印件2张，证明原告对涉案土地进行的配电消防投入247596.01元，该投入是涉案土地能使用的必要条件，且在政府的征收过程中对征收土地房屋的价值中该部分的补偿原告的投入是主要的，故原告应在附属设施补偿部分获得至少60%的份额。被告对证据真实性不予认可，认为涉案土地上房屋及附属设施的征收是政府行为，如何补偿、补偿的原则、价值均由专业评估机构评估确定，不是以原告之前投入多少确定，因此原告与联民物业公司合建的，他们之间的权益分配应由原告向联民物业公司主张。证据8、涉案土地上1475平方米房屋照片7张（含场地内消防池），证明该1475平方米房屋系原被告租赁合同中明确的原告自有房屋，但该部分房屋被被告拆除并翻建，被告应该将该部分房屋的征收补偿款支付给原告；从照片可以看出原告的土地、房屋出租前已配套了消防设施，故征收补偿款中的该部分补偿原告应依法享有。被告质证称，照片中的房屋及附属设施现在仍然存在，已经由征收部门委托的评估机构进行了价值认定，包括政府征收补偿的标准也是按照评估报告确定的价值，不是当事人出具的证明及投入的费用作为补偿依据，因此该证据与本案无关；现在不存在的部分因存在消防安全隐患已经被原告自行拆除，并将部分拆除的建筑材料卖给被告，拆除时原告还雇佣了被告的员工并支付了人工费。证据9、原告与烟台市联民物业管理有限公司共建配电室、与被告共用配电室照片5张，证明原告对涉案土地及房屋进行了配电建设，因此征收补偿款中该部分补偿原告依法享有。被告认为即便证据真实，也应以评估报告确认的评估价值为准，该证据与本案无关。证据10、被告未交回房屋情况的照片2张，拍摄时间为2020年3月，证明依据双方的租赁协议由被告管理的原告51间平房直到本次诉讼仍未交给原告，被告业户仍然占据使用，也直接反驳了被告在给原告的回复中所说的并非事实。被告称照片中的两栋平房，15:56分拍摄的照片中有一部分是原告所建，另一部分是承租户所建，16:07分拍摄的照片有一部分是原告所建，另一部分是被告所建，现在只有该两户没有交付，承租户因原告未交房的原因没有得到补偿，拒绝将房屋交付给原告，但是该两栋房屋整体的价值都没有评估在被告名下，据被告了解已经评估在原告名下，评估报告原告有一份。原告认可2019年3月19日政府委托的评估机构确实去评估过，因其有异议，故没有出具正式评估报告。证据11、原告的企业信用信息公示报告，证明原告是由烟台海诚工贸发展有限公司投资开办，因此消防配电的建设投资所获得权益由原告承继。被告对真实性无异议，认为与本案无关。证据12、收据存根11份，证明2019年1月至2020年2月被告的用电情况，证明被告一直占用租赁场地至2020年2月，因此占用使用费应按租赁合同约定的租金标准支付至被告将涉案场地交付给拆迁指挥部的时间即2020年1月17日。被告对真实性无异议，但认为原告提供的票据是偷换概念，从双方房屋的交接情况看，被告自2019年7、8月已分三次将涉案土地上租赁的原告房屋交付给原告，原告已经签收，因为该地块既有原告的房屋也有被告承建的房屋及租赁户自建的房屋，有电费产生并不能证明被告占用原告的房屋所产生。根据国有土地上房屋征收与补偿条例规定，国有土地上的房屋被征收，土地同时收回，因此涉案土地不存在被告向原告交付的问题，双方解除合同后，被告只有将属于原告的房屋返还给原告，并没有将土地返还原告的义务。关于诉讼请求，原告向本院出具了计算依据及具体数额：1、被告未按时交纳租金，原告有权要求解除租赁协议；2、被告应按协议支付2019年6月30日至2020年2月1日共7个月的租金448091元，按每月64013元计算；3、被告应支付违约金82577.20元（诉请的81777.03元＋增加诉请的800.17元），根据租赁协议第六条第一款，以年租金768160元为基数，按日万分之五计算215天；4、增加诉请中的补偿款958750元，依据租赁协议第一条租赁场地内现用房屋面积1475平方米，协议约定租用地内原告的建筑物设施设备由被告负责正常维护，并承担相应费用，但被告无处置权，该部分房屋的征收补偿属于原告，数额按照房屋面积1475平方米，单价按照被告评估报告中的总评估额1286万元除以19800平方米，即按每平方米650元计算；5、增加诉请中的附属设施补偿549750元，被告应支付附属设施（消防、用电及配套设备）应从房屋主体价值中剔除，单独计算，依据相邻拆迁单位联民仓储同等设施50元/平方米的评估标准，应归原告60%即（19800平方米-1475平方米）×50元/平方米×60%＝549750元；6、增加诉请部分被告应支付给原告拆迁折旧补偿54000元，依据双方租赁协议，要解除终止租赁协议，被告应当与原告解除终止协议，但至今双方仍未解除终止租赁协议，故原告认为双方2012年4月2日签订的租赁协议合法有效，被告所得补偿款中单方计算租赁协议解除终止日期为2019年12月31日，原告主张解除终止日期为2020年2月1日，根据租赁协议书其中存在新建房屋拆迁折旧补偿1个月的计算时间差，即年折旧率5%÷12个月﹦0.42%月折旧率。根据原被告租赁协议书约定房屋部分每年折旧5%×实际租赁期限（2013年-2019年）7年﹦35%，即属于被告的部分为65%，被告根据四方协议入账的房屋补偿款应为1286万元×65%＝835.9万元，被告应退回补偿款为835.9万元-1286万元×（65%-0.42%）＝54000元。以上2-6项合计2093168.20元。被告为反驳原告的主张，提供了下列证据：证据1、烟台市芝罘区人民政府信息公开平台发布的幸福区片国有土地上非住宅房屋征收决定及附件打印件一份，证明政府征收决定的发布时间为2019年7月19日，征收时间为2019年7月19日至2019年10月19日，征收范围包括涉案土地，故原被告的租赁协议应终止履行。原告对真实性无异议，认为虽然涉案土地被政府征收，但被告应在知悉之时将土地交回给原告，而被告没有交给原告，且政府征收前一直由被告占用并实际使用涉案土地，故双方间仍应按租赁合同来各自享有权利、承担义务，土地使用权证书的收回与土地的收回是两个概念，被告应按双方合同约定的租金标准向原告支付占用期间的占用费。证据2、原告与恒昌公司2003年12月29日签订的《协议书》及2012年4月1日签订的《补充协议书》各一份，证明原告与恒昌公司就涉案土地签订租赁合同，原告是承租人，该份合同为主租赁合同。上述《补充协议书》第二条第六款约定：承租期未满该仓储用地拆迁时，原告新建物流用房所得补偿款按如下方式分配：原告所得补偿款＝全部补偿款×（1-5%×原告已使用的年限），剩余部分归恒昌公司所有。原告对真实性无异议，但表示该合同与本案无关，原告的诉请与本合同也无关，对被告主张为主租赁合同不认可。证据3、原被告签订的涉案租赁协议书、恒昌公司出具的证明复印件各一份，证明原告承租了恒昌公司的土地后，将涉案部分转租给被告，恒昌公司对此认可，被告称之为次租赁合同。原告对真实性无异议，但表示原被告双方的租赁合同与被告提供的证据2中的租赁合同无关，各自独立，被告用主从合同定义两份合同无非是想达到其没有向原告交付涉案土地不构成违约的目的。证据4、恒昌公司于2019年7月4日向各承租户发出的书面《烟台市恒昌对外经贸有限责任公司关于解除土地租赁合同的通知》复印件，证明恒昌公司接到拆迁项目指挥部通知后于2019年7月4日通知各租户解除租赁合同。原告对真实性及原告证明事项无异议，但表示恒昌公司是向原告发出的通知，与被告不直接联系，双方无任何合同关联。证据5、原告给恒昌公司出具的《关于烟台百盛再生资源有限公司拆迁补偿的意见》复印件一份，证明原告已知道涉案土地上的房屋被征收，就补偿事宜向恒昌公司主张权利。原告无异议。证据6、2019年8月19日被告给原告出具的《关于减免房屋补偿款折旧费的请求报告》及原告转送给恒昌公司的报告，证明被告就被征收房屋补偿款折旧费事宜向原告提出请求，原告也将该报告转送主出租人恒昌公司。原告对此无异议。证据7、原告出具的被告支付租金发票、收据一宗和收取被告电费收据。证明被告向原告交纳租金情况，租金已按约定交纳至2019年6月底，电费已结清，此后双方合同提前终止，被告比原告还多交了3个月的租金，原告应退还多收取的租金。原告对真实性无异议，认为被告交纳租金至2019年6月份是其合同义务，不存在原告多收租金的情形，被告一直占用涉案土地的行为不能因土地被征收而免除支付使用费的义务，从电费能看出被告使用涉案土地的时间到2020年2月。证据8、房屋交接单，证明被告于2019年7、8月份分三次将涉案土地上原告的房屋与原告进行了交接。房屋交接单载明“701-729房屋交接单”，时间为2019年7月12日、7月16日和8月12日，签字确认人为原被告工作人员于永健和董向明。原告对真实性无异议，但称被告仅交付了部分房屋，不是全部房屋，交接单显示的非常明确，按被告房屋编号看还有多间未交给原告。证据9、2020年1月17日，烟台市芝罘区住房和城乡建设局（甲方）、烟台市芝罘区人民政府幸福街道办事处（乙方）、烟台正丰投资咨询有限公司（丙方）、恒昌公司（丁方）签订的《非住宅恒昌地块正丰投资咨询补偿协议书》，证明上列甲乙丙丁四方就被告在涉案土地上的被征收房屋补偿事宜签订协议，被告已经将自行建设的房屋移交给项目指挥部，约定租金交付至2019年3月底，原告多收被告3个月的租金。该补偿协议书载明：签订本协议后，乙方负责协调丙方和百盛公司之间的租赁关系解除和补偿事宜，丁方予以配合；本协议签订后七日内，丙方将所有在建房产注明房产建筑时间提交给乙方和丁方，并将上述租赁土地上的全部建筑物腾空并结清所有水电费用后交付给乙方，乙方验收合格后即时拆除；经评估机构评估，丙方所建建筑物和配套、装修及附属设施的补偿总价值16733158元，本协议签订后，甲方、乙方负责协调先行向丙方支付补偿款人民币8000000元，向丁方支付补偿分配款4500714元（不含土地租金、土地租金暂按2019年3月底计算），余款4232444元待百盛公司与甲方及相关方就征收补偿事宜达成一致后，按照各方在租赁合同或各方达成的相关协议以后由甲方支付给丙方。原告对真实性无异议，对证明内容有异议，认为涉案土地是原被告签订的租赁合同，原被告是合同的权利义务承受人，任何第三方不能在未经原被告同意下创设新的权利义务，故该协议中为原被告创设的权益或义务在未经原告同意的情形下对原告都归于无效。证据10、幸福新城建设项目指挥部出具的情况说明:幸福新城项目是烟台市级重点项目，自2019年初开始启动，5月28日芝罘区政府公布了《幸福区片国有土地上非住宅房屋征收和补偿方案》征求意见稿，7月19日正式发布了《幸福区片国有土地上非住宅房屋征收决定》。恒昌公司在芝罘区幸福中路186号有国有仓储用地一宗，被列入此次房屋征收范围内。恒昌公司2003年将该土地租赁给烟台百盛再生资源有限公司使用，后烟台百盛再生资源有限公司将其中的31250平方土地及部分建筑物转租给烟台正丰投资咨询有限公司。2019年7月3日，我指挥部给恒昌公司发出通知，告知政府的征收事宜，7月4日恒昌公司向全体承租户发出通知，解除与承租户的土地租赁关系，要求在7月15日前结清租金。征收范围内的绝大多数业户均能配合政府征收工作，正丰公司也同意配合征收，交付租赁场地及房屋，并于7月份腾空了库房准备移交，但因百盛公司对征收补偿标准不满意，拒绝签订补偿协议，也不让正丰公司交付租赁场地及房屋，导致正丰公司一直不能签订补偿协议。2019年12月，正丰公司给指挥部发函，要求上交租赁场地及房屋，2020年1月17日，正丰公司与区住建局、幸福办事处、恒昌公司四方签订了补偿协议，正丰公司将其租赁的土地上建筑物交付给恒昌公司，恒昌公司交付给我指挥部将地上建筑物予以拆除。另:2019年9月4日，恒昌公司与征收部门签订了征收补偿协议，同时我指挥部收回恒昌公司该土地证书办理注销手续。原告对真实性无异议，但表示情况说明中对原告未能与政府达成一致的原因归结于原告对征收补偿标准不满不是事实，根据被告在庭审中提交的征收补偿方案明确有停产停业损失的部分，但是征收指挥部一直不能按照法律法规来发放征收补偿。证据11、恒昌公司出具的情况说明：我公司在芝罘区幸福中路186号有国有仓储用地一宗，2003年租赁给烟台百盛再生资源有限公司（以下简称百盛公司）使用，后百盛公司于2012年将其中的31250平方米土地及部分建筑物转租给烟台正丰投资咨询有限公司（以下简称正丰公司），正丰公司在租赁土地上投资建设了大量库房做仓储使用。2019年初，烟台市重点项目幸福新城项目开始启动，7月19日区政府发布了《幸福区片国有土地上非住宅房屋征收决定》，我公司的上述土地位于征收范围内，我公司根据项目指挥部7月3日的正式通知在7月4日向全体承租户发出书面通知，与各承租户解除土地租赁关系，在7月15日前结清租金，我公司对主动配合征收的业户，租金结付至2019年6月底，并给予一至三个月的租金减免。2019年9月底我公司与征收部门签订了征收补偿协议，将上述国有土地移交给指挥部，土地证也交由指挥部办理注销手续。在此期间，百盛公司因对征收补偿标准不满，一直拒绝签订补偿协议，也不让正丰公司交付租赁场地，导致正丰公司一直不能按时签订补偿协议，也拿不到补偿费。正丰公司于2019年12月给指挥部发函，书面请求交付租赁场地。2020年1月17日，正丰公司与区住建局、幸福办事处、我公司四方签订了征收补偿协议，正丰公司将其租赁的土地上的建筑物交付并予以拆除。原告对真实性无异议，但认为情况说明与实际不符，关于被告于7月腾空库房准备移交不是事实，事实是8月份被告还请原告将其请求转交恒昌公司；情况说明中称因原告的原因导致被告无法签订征收补偿协议也不是事实，事实是被告同政府签订了征收补偿协议，请求法庭对此不予采信。证据12、原告交给被告的消防监督检查记录一份，证明原告出租的场所不符合消防要求。原告对真实性无异议，称该证据是烟台市公安消防支队芝罘区大队对坐落于芝罘区海诚废旧物资交易市场的记录，与本案无关，该证据无法得出原告拆除了涉案场地中1475平方米房屋的结论。证据13、原告交给被告的烟台海诚工贸发展有限公司2012年7月1日下发的烟海工字[2012]第1号“关于对烟台海诚幸福废旧物资交易市场进行消除安全隐患改造的报告”文件，证明原告出租的场所存在安全隐患，向行政主管部门出具消防隐患进行改造（即拆除租赁协议载明的1475平方米的建筑物）。报告载明：由于开办时受时间紧、资金短缺等因素影响，市场建设起点低，市场布局结构、房屋建设质量、消防设施等存在严重缺陷，时至今日部分房屋已成危房，安全隐患严重。近年来消防、安监、街道办事处等部门多次下达限时整改通知……由于受资金问题困扰，迟迟未能进行改造。今年我公司采取措施，多方努力，终于解决困扰改造的资金问题，计划近期对市场进行彻底改造。原告对真实性无异议，但认为与本案无关，文件显示的日期2012年7月1日原被告之间已经签订了涉案场地的租赁合同，无法得出该文件系针对涉案场地。证据14、烟台海诚工贸发展有限公司于2012年2月28日发给恒昌公司的《关于对幸福废旧物资交易市场消除消防隐患的改造方案》，证明涉案土地、租赁物不符合消防安全要求，原告找被告对市场进行整改，拆除不符合要求的建筑，后由被告重新设计建设仓库物流用房20047.85平方（即被告新建的库房，已经拆迁项目指挥部评估）。原告对真实性无异议，认可是烟台海诚工贸发展有限公司向恒昌公司提出的涉案场地改造方案，但仅是改造方案，并不能得出原告拆除了涉案场地1475平方米房屋的结论。改造方案第三页第一段可以看到这种引入新投资人对市场进行新建、地上构筑物，烟台海诚工贸发展有限公司的方案是如遇拆迁将在拆迁补偿总额中获得部分收益，如经营期满，则新建建筑物的补偿为烟台海诚工贸发展有限公司与恒昌公司所有。证据15、收款收据一份及明细，证明被告新建库房购买原告自行拆除不符合消防安全要求的1475平方米旧房可利用的物料。原告对收款收据的真实性无异议，但认为不能证明被告所要证明的事实，双方之间经常有款项往来；对明细的真实性有异议，认为是被告单方所制作。证据16、收款收据一份及明细，证明原告拆除不符合消防、安全要求的1475平方米旧房时购买被告的物料及雇佣被告工作人员帮助拆除旧房支付的费用及人工费。原告对收款收据真实性无异议，但认为不能证明被告所要证明的事实，双方之间经常有款项往来；对明细真实性有异议，认为是被告单方所制作。证据17、被告重新改造市场现状照片打印件2张，证明因为市场出租的场地及建筑物不符合消防、安全要求被限令整改，原告将场地原有的1475平方米的建筑物拆除，由被告投资改造的市场现状。原告对真实性无异议，认为恰可以证明原告原有的1475平方米房屋被被告拆除。证据18、提供证人林某、孙某到庭作证。其中林某证明：我从2005年开始租赁原告的房子在海诚市场经营物资回收，后来海诚市场为了消防安全把租赁的房屋拆除了，我就于2012年7、8月份搬到了被告处经营，我2012年6月左右搬迁时，看到原告的张经理和董经理带着工人在拆除房屋，说是消防不过关，市场要改造。2019年7月，我租赁的房子交给了正丰公司的于经理和原告的董经理，他俩当时都在场，我把钥匙交给了正丰公司的于经理，但没有办理书面交接手续，当时于经理他们答应政府征收以后附属设施的补偿款给我们承租户，我们就把钥匙交给了他们，附属设施是指我们租赁房屋以后自己的装修以及院子里打的井等，于经理说政府还没有给他们补偿款，所以现在还没把补偿款给我，我没事经常去现场看看。海诚旧货市场一共有四个区，4个区的房子编号是11、12、13、14，原告不是排着拆房子，是哪个业户倒出来就拆哪一户，2012年左右全部拆完，一套房子都没有了，拆完后正丰公司就开始拉土填高场地，因为以前场地比较低洼，下雨天积水，填了以后正丰公司就开始建房，房子是在原址上建的。海诚市场原来的房子少，在这4个区的南边还有一溜平房，南边的这些平房没有拆，他们之间怎么处理的不清楚，正丰公司在4个通道盖的房子有多少平方米也不清楚。证人孙某证明：我于2004年开始租赁海诚市场的房子经营物资回收，当时叫海诚公司，后来改成百盛公司，2012年海诚公司要改造场地，就把我们租户赶出去，我就开始租赁正丰公司的房屋经营。我原来租赁的海诚公司的房子是百盛公司的张经理和董经理领着人拆的，我就在眼前，一直没走。我租赁正丰公司的房子于2019年7月交给了正丰公司的于经理，后来于经理又领着百盛公司的董经理一起去验收了房子。原告认为证人林某陈述已于2019年7月将房屋交给原告的董经理，但没有办理任何手续，与原被告间交接该批房屋时办理过交接手续不符，也与被告第二次庭审陈述没有交付房屋的原因不符。证人孙某称原告将其赶出现场，又说在拆除时看到原告的张经理、董经理，董经理自己表明其不在现场工作，在原告拆除房屋时被告不可能有房子给证人使用，关于交付租赁房屋也与被告向法庭提交的交接表不符。关于原告的诉讼请求，原告向本院出具了计算依据及具体数额：1、被告未按时交纳租金，原告有权要求解除租赁协议；2、被告应按协议支付2019年6月30日至2020年2月1日共7个月的租金448091元，按每月64013元计算；3、被告应支付违约金82577.20元（诉请的81777.03元＋增加诉请的800.17元），根据租赁协议第六条第一款，以年租金768160元为基数，按日万分之五计算215天；4、增加诉请中的补偿款958750元，依据租赁协议第一条租赁场地内现用房屋面积1475平方米，协议约定租用地内原告的建筑物设施设备由被告负责正常维护，并承担相应费用，但被告无处置权，该部分房屋的征收补偿属于原告，数额按照房屋面积1475平方米，单价按照被告评估报告中的总评估额1286万元除以19800平方米，即按每平方米650元计算；5、增加诉请中的附属设施补偿549750元，被告应支付附属设施（消防、用电及配套设备）应从房屋主体价值中剔除，单独计算，依据相邻拆迁单位联民仓储同等设施50元/平方米的评估标准，应归原告60%即（19800平方米-1475平方米）×50元/平方米×60%＝549750元；6、增加诉请部分被告应支付给原告拆迁折旧补偿54000元，依据双方租赁协议，要解除终止租赁协议，被告应当与原告解除终止协议，但至今双方仍未解除终止租赁协议，故原告认为双方2012年4月2日签订的租赁协议合法有效，被告所得补偿款中单方计算租赁协议解除终止日期为2019年12月31日，原告主张解除终止日期为2020年2月1日，根据租赁协议书其中存在新建房屋拆迁折旧补偿1个月的计算时间差，即年折旧率5%÷12个月﹦0.42%月折旧率。根据原被告租赁协议书约定房屋部分每年折旧5%×实际租赁期限（2013年-2019年）7年﹦35%，即属于被告的部分为65%，被告根据四方协议入账的房屋补偿款应为1286万元×65%＝835.9万元，被告应退回补偿款为835.9万元-1286万元×（65%-0.42%）＝54000元。以上2-6项合计2093168.20元。案经调解，双方协议不成。本院认为，（一）原告租赁案外人恒昌公司的土地后，于2012年4月2日与被告签订租赁协议，将涉案土地转租给被告使用的事实清楚，恒昌公司作为涉案国有土地的使用权人对此未提出异议，故本院依法认定原被告签订的租赁协议合法有效。因涉案的国有土地于2019年7月由政府征收，土地的原使用权人恒昌公司于2019年7月4日向包括原告在内的所有承租户发出解除土地租赁关系的通知后，原告与恒昌公司之间关于包括涉案土地在内的租赁合同关系即解除，原告对涉案土地不再享有使用权，与被告的租赁协议也因此而解除，故原被告之间签订的租赁协议书已因政府征收而解除。（二）原被告的租赁协议因政府征收解除后，原告已按照土地原使用权人恒昌公司的通知向原告支付租金至2019年6月30日，之后原告不再享有涉案土地使用权，故原告要求被告继续支付租金448093.33元的理由不当，于法不符，本院不予支持。（三）被告自2019年6月30日后未再向原告支付租金，符合双方租赁协议中关于免责条款的约定，被告的行为不构成违约，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，理由不当，于法不符，本院不予支持。（四）关于原告增加的诉请，本院认为，原告至今未就征收土地范围内的非住宅建筑物及附属设施等与出租人及征收部门签订补偿协议，对被告于2020年1月17日与烟台市芝罘区住房和城乡建设局、烟台市芝罘区人民政府幸福街道办事处、恒昌公司四方签订的《非住宅恒昌地块正丰投资咨询补偿协议书》亦不认可，该补偿协议书的补偿项目是否包括原告主张的租赁房屋及附属设施双方亦有争议，故原告主张的征收补偿、附属设施补偿、拆迁折旧补偿费用，因涉及到征收部门的补偿费用，与本案不是同一法律关系，本案对此不予审理，原告可另案主张。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，当时有效的原《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告烟台百盛再生资源有限公司的诉讼请求。案件受理费23546元，由原告烟台百盛再生资源有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  姚 萍人民陪审员  何东升人民陪审员  王福国二〇二一年二月一日书 记 员  于 慧