广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初4044号原告（反诉被告）：周娟，女，1983年10月16日出生，汉族，住广东省广州市天河区。被告（反诉原告）：胡启烈，男，1973年10月8日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托代理人：向军，系广东广厚律师事务所律师。原告（反诉被告）周娟与被告（反诉原告）胡启烈租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。周娟、胡启烈及委托代理人向军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。周娟诉称：原告于2014年11月3日租赁被告位于天河区天源路1111号408房，用于办公用途。原告与被告经相互协商，于2017年7月18日重新签订租赁合同（以下简称案涉合同），租赁被告位于天河区天源路1111号407房（以下简称案涉场地），用于办公用途。租赁期限：2017年8月1日-2018年7月30日，租金每月5300元……2020年8月1日-2021年12月30日，租金每月6442元。但在2018年3月16日原告突然收到广东省军区房地产租赁管理办公室的通知，军方需要收回位于天河区天源路1111号的物业，并要求商户按时搬迁，移交场地。原告响应国家政策，服从政府安排，于2018年3月30日迁出以上租赁地址，重新租赁位于龙洞商贸城35355地址用于办公。因合同并未到期，且被告胡启烈是二房东，天河区天源路1111号房产归属军队所有。既然军区收回物业，故原告要求被告退还租赁押金10600元，且拖欠此项押金对应的利息一并偿还。为维护周娟合法权益，特提起诉讼，请求法院判令被告退回原告的租房押金10600元。胡启烈辩称：不同意周娟的诉讼请求。因为周娟违反了案涉合同的约定，自行退租且没有与我方进行协商，存在违约，根据合同约定我方不应该退还押金。胡启烈反诉称：胡启烈与周娟于2017年7月19日签订了案涉合同，约定将案涉场地出租给周娟作为办公室使用，租金每月10日前转账给胡启烈指定的账户。在未经胡启烈同意的情况下，周娟使用案涉场地至2018年5月30日违约提前离场，但是2018年4月、5月的租金周娟一直没有支付。此后，胡启烈多次催讨，周娟一直拒绝支付。综上，胡启烈特提起反诉，请求判令：1、周娟向胡启烈支付拖欠的2018年4月及5月租金共计10600元及违约金（以10600元为本金，从2018年5月11日起至2019年8月19日期间，按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算；从2019年8月20日起至实际清偿之日，按照全国银行业间拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算）；2、周娟承担本案全部诉讼费用。周娟针对胡启烈的反诉辩称：不同意胡启烈的反诉请求。我方确认没有支付2018年4-5月的租金，原因是作为业主方的军区要求我方在同年5月31日前搬空现场，我方收到军区的通知后，无法安心继续在案涉场地经营，也无法正常办公，且我方已经于同年3月31日搬离撤场，故无需缴交上述两月的租金。经审理查明：2017年7月19日，胡启烈（甲方，出租人）与周娟（乙方，承租人）签订案涉合同，约定：一、甲方同意将案涉场地出租给乙方作为办公使用，建筑面积约为76平方米；二、租赁期限自2017年8月1日至2021年12月30日，租金每一年递增一次，每次租金递增5%，其中2017年8月1日至2018年7月30日每月租金为5300元，租金按月结算，由乙方在每月第10日前转账支付；三、乙方向甲方缴纳10600元作为押金（保证金），乙方在租赁期满之日缴清该物业之一切费用后，甲方应三天内将押金无息退回乙方，本押金不得于租赁期满前抵付租金；四、下列情况，保证金不予退还：1.乙方损坏办公场地内的装修及其他设施、设备，且拒不照价赔偿的。2.乙方未按约定时间付清租金、物管费等费用超过十个工作日。3.未经甲方同意，租期未满乙方单方面提前解除合同的；五、逾期交付租金及水电费和管理费的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的5%每天向甲方支付违约金；六、甲乙任何一方未能履行本合同条款或者违反有关法律法规，经催告后在合理期限内仍未履行的，造成的损失由责任方承担。七、在租赁期内，如遇不可抗力，致使合同无法履行的，甲乙双方应按照有关法律规定及时协商处理等内容。2017年8月7日，周娟向胡启烈支付押金10600元。在庭审中，周娟与胡启烈确认以下事实：1.胡启烈确认收到周娟的10600元押金；2.周娟确认没有缴付2018年4-5月份的租金；3.双方均确认案涉场地属于军区的房屋，胡启烈是向广州市白云区卓捷汽车修配厂承租后再转租给周娟；4.胡启烈不确认军区要求案涉场地的租户于2018年5月31日前迁出，但确认案涉场地处于围蔽状态，且于2019年从广州市白云区卓捷汽车修配厂处被军区收回；5.周娟称其于2018年3月31日撤场，并与胡启烈当面交接，胡启烈则称周娟撤场时间是2018年5月底，且没有与其办理交接手续。周娟还提交以下证据：1.广东省军区房屋租赁办2018年3月26日出具的“温馨提示”、“全面通知有偿服务政策宣传单”以及2018年4月9日出具的《通知》（复印件），拟证明其收到作为业主方的军区的通知，根据相关全面涉军停偿的指示精神，案涉场地的物业军区必须在2018年5月31日前终止收回，届时军方将联合政府部门依法彻底断电并对场地进行围蔽，请广大商户按时搬迁，且军区已经约谈过包括胡启烈在内的多手租客。胡启烈对上述证据均不予认可，不具备有效性，其中“温馨提示”及宣传单均没有加盖公章，《通知》仅为复印件，并且该通知的日期是4月9日，说明周娟当时还在案涉场地办公。周娟则称其收到上述文件时就是复印件。2.欠款归还通知函及快递签收资料，拟证明其撤场后要求胡启烈退还押金。胡启烈称其2019年8月才收到。3.租赁合同，拟证明其撤场时间是2018年3月31日。胡启烈还提交了以下证据：1.企业注册登记资料，拟证明周娟直至2019年7月才将公司的注册地址从案涉场地搬离。周娟称其2018年4月1日后就没有在案涉场地经营，只是工作拖延了办理迁址手续。2.对账单，拟证明周娟未付2018年4-5月份的租金。本院认为：关于周娟本诉主张胡启烈退还押金10600元的诉请。首先，庭审中双方均确认案涉场地目前已经被军区收回，故案涉合同无法继续履行，已经被实际解除。其次，关于周娟未经胡启烈同意在租期未满前就提前撤场是否构成违约的问题。经查，虽然周娟提交的由“广东省军区房屋租赁办”出具的“温馨提示”、“全面通知有偿服务政策宣传单”以及《通知》均没有原件，但胡启烈在庭审中亦确认案涉场地于2019年即案涉合同期满前就被军区收回且处于围蔽状态，故结合上述证据及常理情况，本院对周娟所提出的收到军区涉军停偿的通知要求其提前搬迁撤场的主张予以采信。现业主方强行要求收回场地，周娟作为次承租人无法继续在案涉场地经营而提前撤场，由此造成合同的解除并不能归责于周娟，故胡启烈以周娟违约为由拒绝退还押金的辩解无理，本院不予采纳，本院对周娟的该节诉请予以支持。关于胡启烈反诉主张周娟支付2018年4-5月份租金10600元及违约金的诉请。首先，周娟作为承租人，应对其主张的撤场时间承担举证责任，虽然其提供了其他场地的租赁合同等证据，但胡启烈予以否认，并且周娟所提供的《通知》落款日期显示亦是2018年4月9日，周娟所提供的证据并不足以证明其于2018年3月31日就撤场，故其应承担举证不能的责任，本院对胡启烈所主张的2018年5月31日的撤场时间予以采纳，周娟理应支付2018年4-5月份的租金，现周娟确认没有支付过2018年4-5月份的租金，故本院对胡启烈要求周娟支付上述期间租金共计10600元的主张予以支持。其次，虽然周娟没有按时缴纳上述期间的租金，但考虑到一方面其是基于业主方发出要求提前撤场的通知而对合同是否能够继续履行所产生的不安，另一方面胡启烈作为出租方亦不能提供完整租赁期限的标的，故出于公平原则，对胡启烈要求周娟支付违约金的诉请本院不再支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，胡启烈向周娟退还押金10600元。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，周娟向胡启烈支付2018年4月至5月的租金共计10600元。三、驳回胡启烈的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费65元，由胡启烈负担。反诉受理费90元，由胡启烈负担25元，周娟负担65元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈 宇人民陪审员  李思音人民陪审员  卓燕君二〇二一年二月二十六日书 记 员  邱莉晶李愿