广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初24470号原告：王利娜，女，1987年1月1日出生，汉族，身份证住址广东省蕉岭县。委托诉讼代理人：张荣，广东永隆律师事务所律师。被告：范红梅，女，1986年8月3日出生，汉族，身份证住址广西博白县。委托诉讼代理人：陈艳，广东雅商律师事务所律师。被告：中山市乐有家房地产经纪有限公司，住所地广东省中山市东区中山五路2号紫马奔腾广场一区6座2层物业，统一社会信用代码91442000678855547H。法定代表人：李功镇，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：李杰，系该公司法务专员。委托诉讼代理人：廖雯文，系该公司行政专员。原告王利娜与被告范红梅、中山市乐有家房地产经纪有限公司（以下简称“乐有家公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王利娜及其委托诉讼代理人张荣，被告范红梅委托诉讼代理人陈艳，被告乐有家公司委托诉讼代理人李杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王利娜向本院提出以下诉讼请求：一、被告范红梅、乐有家公司立即连带退回原告所支付的款项55000元；二、被告范红梅、乐有家公司赔偿原告55000元。事实与理由：原告母亲王伟兰因年届退休而打算在中山购买一套小型公寓自用并顺便帮补原告家庭，于是嘱咐原告代为看房。原告因此通过被告乐有家公司中介看定被告范红梅的房屋一套（即中山市）。2020年7月19日，原告出于对被告乐有家公司的市场宣传和交易安全等承诺的充分绝对信任，在从未与被告范红梅见过面的情况下通过所谓电子签约方式签订《二手房买卖及居间服务合同》、《主体变更确认书》《买方帮卖方赎楼协议》及相关空白协议等，签约当天，原告还在被告乐有家公司极力游说下同时经手向被告乐有家公司支付两笔款项共计55000元，后被告乐有家公司将其中的叁万元利用原告事先签订的所谓放款申请书私自发放给被告范红梅作定金。在上述房产交易过程中，随着涉案房产及卖方信息的披露，原告逐步发现以下事实：被告乐有家公司及其员工范科丰实际持有控制涉案房屋、涉案房屋存在多次抵押、卖方（即被告范红梅）存在多次按揭供楼逾期失信、被告乐有家公司与卖方相互串通包庇、被告乐有家公司故意诱导原告先行签订一系列空白协议、被告乐有家公司将重要协议原件不予交付原告等等，由此严重影响原告购房安全并损害原告合法权益。于是，原告多次要求与被告范红梅被告乐有家公司交涉，并提出多种协商方案（包括由卖方负责赎楼继续交易或协商终止合同并退回款项等），但二被告不仅推诿塞责，还以原告不按时付款等为由要求没收原告已交款项并解除合同。原告为维护合法权益，特向法院起诉。原告王利娜对其主张的事实及诉讼请求向本院提交的证据有：1.二手房买卖及居间服务合同；2.赎楼协议；3.物业出售委托合同书；4.付款凭证；5.房产权证；6.信息告知书；7.交易节点确认书；8.主体变更确认书；9.录音；10.服务承诺书；11.信记录。12.微信记录截图。被告范红梅辩称，1.房屋买卖合同是双方共同签署，没有违反法律禁止性规定，合法有效。王利娜的定金13万元只交了5.5万元，没有支付完毕。经乐有家公司两次催告多次协商其均拒绝支付余下的定金。王利娜严重违反合同的约定，是导致本次无法提供的根本原因。2.王利娜称交易有风险，交易存在瑕疵根本不属实。范红梅的房产在交易签署合同时明确告知有一押、二押，而且双方约定由王利娜代为赎楼，帮还银行的抵押贷款。双方合同约定王利娜应当一次性付款，只是王利娜要提前帮范红梅偿还抵押贷款。乐有家在过程中也不存在任何的问题，王利娜所称包庇、故意诱导的事实没有发生。因此，王利娜严重违反合同约定，应当承担违约责任，请求驳回王利娜的诉求。被告范红梅向本院提交以下证据：1.二手房买卖及居间服务合同、交易节点确认书、买方帮卖方赎楼协议；2.放贷申请书、银行流水交易记录、银行流水交易明细清单；3.催告函、邮单查询详情页面；4.解除合同通知，邮件查询详情页面。被告乐有家公司辩称，1.本案系房屋买卖合同纠纷，基于合同相对性原则，相应的义务与责任由买卖双方当事人承担，乐有家公司查本案中作为提供居间服务的第三方，非本案的适格被告，原告要求乐有家公司还定金5.5万并等额赔偿5.5万无法律依据。2.乐有家公司在交易过程中一直积极履行居间方义务，在出现纠纷时积极协调买卖双方，引导合同继续履行，不存在任何过错。且，交易各方为独立民事主体，除了尽力沟通协商，乐有家公司对于交易双方的信用没有保证义务，无法实质调整、控制任何一方的交易行为，原告要求乐有家公司针对范红梅的行为承担连带赔偿责任和本案诉讼费等支出明显缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回。3.关于原告诉求主张的托管定金问题：原告与范红梅约定托管定金13万在乐有家公司处，原告实际托管5.5万，其中3万已由乐有家公司根据合同约定放款给范红梅，目前乐有家公司处仅余2.5万处于托管状态。关于该笔2.5万元托管款项，乐有家公司愿以法院认定为指导进行放款操作。该笔款项系原告为购买涉案房屋而托管在乐有家公司处的交易定金，目的在于保障交易安全。根据三方签署的《二手房买卖及居间服务合同》第十一条“买卖双方就合同履行发生争议，若针对托管款项要求居间方放款的，鉴于居间方不是裁决机构无权辨明违约责任归属，有权依据法院或仲裁的生效判决书、调解书、裁决书或三方的和解协议来操作。在签署裁判文书或协议提交给居间方前，居间方有权不进行任何操作”的约定，乐有家公司作为居间方，在双方就合同履行发生争议且无法就争议解决达成一致意见时，不得己暂不处理该款项，告知双方可通过法律途径解决问题，乐有家公司将以裁决机构的认定进行放款。若法院未予明确而原告与范红梅又不再继续交易的，乐有家公司将按原合同约定，将托款项退还给实际付款方。3.乐有家公司对案涉交易情况陈述如下：2020年7月19日，王利娜与范红梅在乐有家公司居间下签署《二手房买卖及居间服务合同》，约定交易案涉物业，合同总价63万。买卖双方约定总定金13万全部托管在乐有家公司，但实际仅托管了5.5万（其中5000元由王利娜支付的诚意金转化而来，其中50000元由王利娜在签约当日支付，因为银行转款限额未能足额支付）。在满足合同约定条件下，乐有家公司将其中3万元支付给范红梅，目前仅剩余2.5万元在乐有家公司处托管。乐有家公司日，买卖双方知悉案涉房屋存在两次抵押，一押至中国工商银行42万，二押至中国银行8万，并签署《买方帮卖方赎楼协议》，约定买方提前支付37万元给卖方专款用于案涉房屋的注销抵押登记（即赎楼）。同时，王利娜签署放款申请书，同意乐有家公司将其中3万元放款给范红梅。2020年7月21日，王利娜向乐有家公司反馈银行仍旧限额无法转账。2020年7月22日，王利娜在显示“有抵押、无查封”的《中山市不动产登已资料查询结果》上签字，乐有家公司遂按照原合同第四条第1点约定，将3万元托管款项支付给范红梅。同时，基于双方买卖合同己成立，在征得王利娜同意后，乐有家公司将其支付的托管诚意金转化为托管定金，并进行实时短信告知。王利娜对此知悉并未提出反对意见。2020年7月24日，范红梅委托担保公司办理赎楼。各方继续等待王利娜支付剩余定金。2020年7月29日前后，买卖双方针对赎楼费用承担问题产生分歧，协商未果。同时，王利娜对房屋存在多重抵押表示担忧，希望卖方自行赎楼或双方解约、退定等，范红梅要求按合同履行，并要求王利娜及时支付剩余定金。最终，乐有家公司虽多次组织协商，但未果，双方无奈诉诸法院。4.乐有家是提供居间服务的第三方，依据合同相对性的原则，本案是买卖合同纠纷，我方非适格被告。即便王利娜主张我方存在过错，那也应当另案起诉，不应当在本案中审理。针对王利娜主张的要求我方连带退还5.5万元，因该款项是王利娜购买涉案房屋支付的定金。合同约定居间方收取该笔款项时即视为卖方范红梅已收讫。故我方无法在双方协商一致或生效裁判出来前任意处置该款项。故没有直接退还王利娜5.5万元，其中的3万元已放款给范红梅。剩余2.5万元我方愿意在法院生效裁判文书后进行放款操作。若法院没有明确判令，我方将按原合同约定退回给实际付款方。被告乐有家公司未向法院提交证据。本院经审理认定事实如下：1.2020年7月19日，范红梅（卖方）与王利娜（买方）以及乐有家公司（居间方）签订《二手房买卖及居间服务合同》（合同编号为58301014590），约定：买卖双方交易位于中山市的物业【不动产权证号：粤（2019）中山市不动产权第××号】，转让成交总价为63万元；该房产交易定金共13万元，买方同意在本合同签订时向卖方支付定金13万元，买卖双方同意将定金13万元交由居间方托管，买方将定金支付给居间方托管或打入卖方指定的托管账户后，即视为卖方本人已收讫，卖方应向买方出具定金收据，卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金生效；居间方收到托管款项后应出具收款收据，相关收据自托管款项依本合同约定从居间方支付给卖方、买方或其他主体后自动失效。买卖双方同意查档确认产权清晰、有抵押无查封状态后五个工作日内，居间方可直接将上述托管定金划入卖方账户。剩余房款买方一次性支付给卖方。买卖双方同意买方支付定金时从定金或房款中5000元作为交房保证金交由居间方托管。物业管理、水、电、燃气等费用未结清的，卖方同意由居间方直接从托管的交房保证金中支付；交房保证金不足以支付的，由卖方自行支付。如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过十五个工作日，则卖方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或要求买方支付转让总价款20％的违约金，卖方因维权所支出的律师费、诉讼费等由买方承担。如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过十五个工作日，则卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20％的违约金，卖方因维权所支出的律师费、诉讼费等由买方承担。合同还约定了其他事项。合同上卖方处有范红梅的签名捺印，买方处有王利娜的签名捺印。同日，王利娜（卖方）、范红梅（买方）与乐有家公司（居间方）签订交易节点确认书，约定买卖双方同意按照如下流程进行交易：1.买方须根据原合同约定向卖方支付定金。买卖双方须按原合同约定向居间方支付佣金。卖方应于签署本确认书当日将《房地产权证》、《国有土地使用证》／《不动产权证书》原件交予居间方托管，并予1个工作日内将查档回执交予居间方，如查档确认卖方属于最高额抵押，卖方于查档确认后1个工作日至当地人民银行查询征信或相关机构出具证明确认。2.卖方委托赎楼公司赎楼：卖方须于签订原合同10个工作日内与赎楼公司签订服务合同，同时向赎楼公司或第三方指定的人员出具委托赎楼公证书，卖方应予协助，担保赎楼收费项目以赎楼公司的服务合同为准。3.卖方在签订原合同之日起70个工作日内配合赎楼公司还清抵押权人贷款（若卖方不能获得赎楼公司贷款或不能全额获得赎楼贷款的，由卖方自行筹资补足，增加的费用由卖方承担）并办妥注销抵押登记：卖方在办妥注销抵押登记后2个工作日内，将《房地产权证》、《国有土地使用证》／《不动产权证书》原件（无查封、无抵押）交予居间方托管交予居间方办理递件过户。2020年7月19日，范红梅与王利娜签订了一份《买方帮卖方赎楼协议》，约定：作为坐落于中山市的交易双方，各自明确以下义务：已将该房产抵押分别一押至中国工商银行，目前尚有欠款本息余额约42万元（具体金额以还款本息金额为准）未还清。卖方保证对该房产拥有完整产权，保证除原欠款外。没有其它任何债权债务和法律纠纷，近半年征信（含配偶），累计逾期不超过2次且无当前逾期，如有隐瞒，买方有权拒绝提前支付款给卖方赎楼，卖方须自行筹资赎楼或通过担保公司赎楼，所产生相关费用由卖方自行承担，卖方同意以本人及家庭全部财产承担无跟连带责任以保证偿还买方所提前支付的款项及逾期利息、罚息和实现债权的费用。买卖双方签署本协议后，卖方应积极配合买方办理转让该房产的所有手续，并在7天内提交转让房产所需的全部资料及证明。买方已充分了解提前支付款项帮卖方赎楼的操作流程及风险提示，并且明确知晓提前支付款项的风险，买方同意帮卖方清偿交易房产的原欠款用于注销抵押登记。买方一次性付款的在办理完银行资金监管后，卖方收到银行通知扣款时，买方向卖方提前支付37万元，该笔款项由买方直接存入卖方的账号。协议卖方处有范红梅的签名捺印，买方处有王利娜的签名捺印。2020年7月19日上午，王利娜向乐有家公司支付了诚意金5000元，同日下午，王利娜又向乐有家公司支付了定金5万元。2020年7月22日，乐有家公司向王利娜发送信息载明：你支付的购置中山市沙溪镇星宝明珠花园2期22幢1105房物业的诚意金款项，金额5000元已变更为监管定金款项，请知悉，如有疑问请在收到短信后3个工作日内联系乐有家王斐。庭审中，范红梅与乐有家公司共同确认乐有家公司已将购房定金5.5万元中的3万元支付给了范红梅，剩余的2.5万元仍托管于乐有家公司处。2020年8月5日，范红梅向王利娜发出《催告函》，载明本人与你签订了《二手房买卖及居间服务合同》及相关合同资料。按照合同约定，你须履行以下补交定金的义务。鉴于上述义务履行期限已届满，为保障合同各方权益，特提醒你在本函签发之日起2日内严格履行上述义务。否则，一旦诉诸法院，你将有可能承担定金罚则或赔偿违约金，并承担其他经纪损失（误工费、诉讼费、律师费、交通费、佣金等）。2020年8月12日，范红梅向王利娜发出《解除合同通知》载明：本人与你签订了《二手房买卖及居间服务合同》及相关合同资料。按照合同约定，你须履行以下补交定金的义务。现经本人多次催促，你仍拒不履行并已逾期23天，对本人利益造成严重损害。因此，为防止本人损失进一步扩大，现郑重通知你，自你收到本通知之日起原自行解除，同时本人保留进一步追究违约责任的权利。双方交易遂无法继续进行。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。房屋买卖合同部分，系王利娜与范红梅的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。合同约定：“该房产交易定金共13万元，买方同意在本合同签订时向卖方支付定金13万元”合同明确约定王利娜应在合同签订当天支付购房定金13万元，王利娜仅支付了5.5万元，后经范红梅催告仍不支付，现涉案交易无法完成，过错责任在于王利娜，故王利娜要求双倍返还定金，于理无据，本院不予支持。至于王利娜称范红梅与乐有家公司恶意串通诱导其签订空白合同等行为，但无提交证据予以证明，本院不予采信。王利娜又称涉案房屋存在二次抵押和贷款逾期应由范红梅自行赎楼的问题，涉案房屋存在二次抵押王利娜在签订《买方帮卖方赎楼协议》已知悉，是其同意帮范红梅清偿交易房产的原欠款用于注销抵押登记，即便范红梅存在贷款逾期应由其自行赎楼，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”王利娜亦应先足额支付定金的情况下，才可要求范红梅赎楼，故本院对王利娜的意见不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告王利娜的全部诉讼请求。案件受理费2500元，诉讼保全申请费1070元，共计3570元（原告王利娜已预交），由原告王利娜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  陈伟基人民陪审员  李士森人民陪审员  李庆腾二〇二一年二月二十三日书 记 员  陈静翩书 记 员  杨平丽