上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0101民初14578号原告：上海世博建设开发有限公某，住所地中国(上海)自由贸易试验区。法定代表人：丁德明，该公某董事长。委托诉讼代理人：邹红黎，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：张伟庆，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。被告：上海宇道企业发展有限公某，住所地上海市虹口区。法定代表人：季兰，该公某执行董事。委托诉讼代理人：许杰，北京德和衡(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：颜新华，上海李小华律师事务所律师。原告上海世博建设开发有限公某(以下简称世博建设公某)与被告上海宇道企业发展有限公某(以下简称宇道公某)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员杜荣良独任审理，于2020年10月12日、12月2日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张伟庆，被告委托诉讼代理人许杰、颜新华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。世博建设公某向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的《场地管理服务合同》(含被告超标的面积实际使某部分)于2019年12月31日终止。2.被告腾退并归还原告上海市黄浦区龙华东路XXX号的D09地块(包括地上建筑物和构筑物，含实际超标的使某面积部分，共计20,060平方米)，并恢复原状。3.被告向原告支付欠付的D09场地租赁费100万元(2019年度)及逾期付款违约金27万元(系以100万元为基数，按日千分之二的标准，自2019年1月1日起计算至2020年6月8日止，该款已直接扣除被告的50,000元保证金)以及自2020年6月9日起至实际偿付之日止的逾期付款违约金(以100万元为基数，按日千分之二的标准计算)。4.被告向原告偿付原合同约定面积的D09场地实际占用使某费875,520元(自2020年1月1日起计算至2020年6月8日止)及自2020年6月9日起计算至实际返还租赁场地之日止的占用使某费，均按原租金标准两倍即每平方米0.76元/天的标准计算。5.被告向原告支付超出原合同约定面积的D09场地实际占用使某费12,973,518元(自2013年5月1日起计算至2020年6月8日止，按每平方米0.3元/天的标准，以实际超标的使某面积16,960平方米为基数计算，但其中4,100平方米实际计算到2019年11月30日止，另12,860平方米则实际计算至2020年6月8日止)及自2020年6月9日起至实际返还之日止的占用使某费(以上述实际使某面积12,860平方米为基数，按每平方米0.3元/天的标准计算)。事实和理由：2013年4月，原、被告签订场地管理服务合同，原告将位于上海市黄浦区龙华东路XXX号门D09场地内的7,200平方米场地(含地上建筑物、构筑物)交由被告使某，合同就场地租赁费支付、使某期限、违约责任等进行了明确约定。被告根据合同向原告支付了保证金50,000元。之后双方通过签署会议纪要的方式延长了合同场地的使某期限，并明确D09场地使某期限至2019年12月31日届满。根据会议纪要的要求和合同的约定，被告须支付延期期间的租赁费，并在使某期届满前完成合同场地的清场并交还原告。D09场地延长的使某期到期后，原告多次通过与被告开会、向被告发送函件、张贴清场公告等方式催促被告腾退场地，然而被告均置之不理。被告还超出约定的范围长期占用D09地块，原合同约定7,200平方米，后被告实际超标的使某达到24,160平方米，超标约16,960平方米之多。其中有4,100平方米原告已经于2019年11月30日收回。收回的4,100平方米场地位置系在原合同约定的租赁场地范围外。被告行为造成原告巨额经济损失。另外，被告还拖欠原告巨额租赁费、擅自将场地转租给案外人导致D09场地被实际占用人占用至今，无法清场。被告的行为严重侵害了原告的利益，故原告只能诉至法院，请求判如所请。原告需要特别说明的是，原告现请求被告返还的场地包含被告仍实际超标的使某的部分，即共计20,060平方米，而不仅仅是原合同约定的7,200平方米。宇道公某辩称：不同意原告的诉请。1.D09场地及场馆权利人是案外人，原告仅是第三方物业管理服务提供商，原告的诉讼主体不适格，应当驳回。2.本案是物业管理服务合同，并非租赁合同，原、被告签订的是场地管理服务合同，管理服务费和租赁费性质不同，原告主张场地租赁费没有依据。3.原告的起诉状原诉讼请求的第一项是要求被告和实际占用人腾退，但是本案实际占用人并非被告，而是案外人。有多家占用公某，占用最大面积的是案外人公某。被告转租给上海好星实业有限公某(以下简称好星公某)，再由好星公某转租给其他承租人，大约有四十多家。4.原告要求超出合同约定面积的场地使某费，金额较大。D09场地被告仅占用合同区域内约定的部分，2015年、2016年招商后，到2019年持续在拆除，先前的搭建成本以及拆除相应的临建场馆和垃圾清运费，原告未支付，导致被告无法按照合同约定使某场地。被告实际占用的面积有限且无超出约定范围使某的事实。且超出约定范围场地实际占用的也是权利人的土地，应属于民事侵权关系，而不是本案的法律关系，原告该项诉请(主张超出约定场地面积使某费)与本案无关，应当另行起诉。同时认为，法院应向原告释明，在违约和侵权之债竞合的某1下，需明确择其一进行主张。5.至于会议纪要确实明确涉案合同应于2019年12月31日到期并清场，但依据双方的履行惯例，每年到期后均会续期一年，因此被告认为双方的合同尚在履行期内，被告愿意按合同约定的每年100万元的费用向原告支付。至于2019年度的100万元费用，被告确实未向原告支付，但原因是原告拒收，并非被告故意拖欠或不付。6.对于原告请求的逾期付款违约金的计算标准，及实际占用使某费和超标的面积的实际占用使某费的计费标准均认为过高，要求调整，具体由法院裁决。7.对于被告的转租行为，被告认为早已超过6个月的异议期限，原告事实上已认可了被告的转租行为，依据相关租赁纠纷的司法解释，被告已享有合法转租权。对被告的辩称，原告补充陈述认为：1.涉案场地由市政府相关文件无偿划转给上海世博发展(集团)有限公某(以下简称世博发展集团)，再由其委托原告经营管理。不存在被告所说的原告对场地无使某管理权限或权利人是案外人的某1。2.虽然本案涉案合同名称是场地管理服务合同，但是从合同履行和双方权利义务的实际内容来看，除了名称与一般租赁合同不同之外，双方的权利义务都是围绕场地及建筑物、构筑物的出租使某进行约定，且合同中明确权利义务诸如场地安全管理义务由被告承担，被告支付相应租金，而原告是提供场地并监督，由此本案系租赁合同纠纷，原告有权主张相关出租的场地(含建筑物、构筑物)租赁费用。事实上，合同履行期间，被告除了向原告支付了上述所谓管理费外，并未向其他第三方支付过任何场地租金费用。被告是直接向原告支付的租金，费用备注中标识的也是“租金”。3.原告作为出租人，依据合同约定履行相关监督管理义务，此过程中被告认识到自己的违法搭建、未按照约定场地范围使某的错误，才进行相应拆除和腾退，相应费用和损失应当由被告自行承担，更不能作为其至今拒不腾退涉案场地的理由。4.涉案场地的截止期限。双方在2019年的会议纪要中明确，被告应当在2019年12月31日前完成并办理相关腾退手续，在双方达成会议纪要之时，被告也没有就所谓场地的权利人问题、赔偿问题、案外人占用问题等提出异议，因为被告明知涉案场地是原告有权出租给被告使某的，至于被告和案外人的2系应当由其自己处理。只是因为被告不履行场地腾退义务，为了案件审理的事实查明和今后的执行方便，原告才考虑要求追加实际占用人为第三人。但现在原告经慎重考虑，不再主张次承租人(即好星公某)作为本案第三人参加诉讼。相应法律后果，由原告自行承担。5.原告对诉请所主张的各项费用均提供了相应依据。在租赁期限内合同有相应费用标准，租赁期限截止后，依据相关法律规定和司法解释等，被告应当支付逾期腾退场地的实际占用使某费，合同中也有明确的计算标准。6.至于超出合同约定场地面积的使某问题，被告也自认在其租赁使某涉案场地期间，一直有擅自搭建违章建筑的行为和事实，所以被告实际使某的场地，包括其交付给案外人好星公某后(后者)又另行搭建了办公场地，面积超过合同约定范围，所以原告要求被告支付超合同标的场地面积部分实际占用使某费(因事实上被告已向好星公某收取了该部分场地的相应租金)。7.依据合同约定，被告没有就涉案场地再进行转让、出租的权利。因此，被告存有违法转租的事实，原告有权解除合同，且原、被告双方已协议约定原租赁合同应于2019年12月31日到期终止。被告称原告拒收租金，该陈述不是事实。8.对于违约金等计费标准，原告认为均有合同依据和法律依据，及原告与第三方相关租赁合同的租金标准等参考，并未过高。至于被告认为原告认可了被告的转租行为，原告认为这不是事实，原告对被告的违法转租、搭建，一直提出异议，并要求整改，而事实是至今被告仍未整改完毕。原告提供证据：1.场地管理服务合同。约定：管理方(甲方)世博建设公某，使某方(乙方)宇道公某，甲方将位于临房搭设编号浦西D09的地块(含地上建筑物和构筑物)授权给乙方使某，占地面积7,200平方米。场地范围及地上建筑物、构筑物和其他附着物状况详见附件一。管理期限自2013年5月1日至2015年4月30日，共计二年。乙方使某场地的用途为临房搭建和使某，乙方保证必须进行合法活动。场地交付时间，甲方于2013年5月1日将该场地以现状交付给乙方。管理服务费，合同总价暂定为100万元，最终结算价双方于验收清场之日按实结算。支付方式，每半年支付一次，每次支付金额为25万元，首次应当于2013年5月1日前支付给甲方，后续一个周期管理费应于上个支付周期结束前一个月支付给甲方。为保证甲方权益，乙方应向甲方额外支付5万元作为保证金，与首次管理费一并支付给甲方。合同另约定，合同期满的，乙方须及时、完整地向甲方交回不再续约之部分或全部场地。乙方不得将场地进行转让、出租、抵押或其他任何处分。本合同期限届满，双方未能就续期达成一致的，本合同终止。合同终止的，乙方应负责清理场地并将场地恢复交付时的状态或甲方同意的保留的状态。场地返还时，相互结清各自应承担的费用，因乙方违约的，甲方可在保证金中先行扣除。保证金不足以弥补损失的，甲方有权继续向乙方追偿。2.图纸。说明被告使某场地的范围。3.会议纪要，时间2019年1月24日。内容：原、被告双方签署会议纪要延长了场地使某期限至2019年12月31日，同时要求被告支付延长使某期间的管理费(100万元/年)，在期限届满后(2019年12月31日之前)应及时清场并将场地交还原告。但事后被告均未履行。该纪要有被告当时的法定代表人钱俪倩的签字确认。4.通知函。证明场地清场期限届满后，原告多次以各种方式催促被告清场，被告均置之不理。通知函中包含了D03、D04、D09地块。有被告当时的法定代表人钱俪倩签收，日期为2019年8月21日。朱超是原告公某工作人员。5.公告、张贴公告时的照片。证明内容同证据4。6.现场照片。说明被告擅自占用超出合同约定面积的D09部分场地，且该现场由第三方占用使某。7.原告与案外人的场地租赁合同三份，说明涉案同类场地原告出租给案外人收取租金的标准大约在每平方米0.4元/天左右。原告欲说明超出合同约定面积的租金的应收取的相应标准。因为被告超过合同约定面积使某，此证据作为同类场地、同一时间，向被告主张超面积部分的实际占用使某费数额的计算标准。8.沪府〔2011〕30号上海市人民政府关于同意组建上海世博发展(集团)有限公某的批复、沪世博土储〔2011〕5号关于上海世博发展(集团)有限公某临时使某和管理世博园区相关土地的函及集团专题会议纪要各一份，内容：世博发展集团为市属国有投资企业集团，受市政府委托，负责实施世博园区的开发建设和管理，依据相关沪府文件，已明确将上海世博土地控股有限公某(以下简称世博土地控股公某)在世博园区内除世博村经营性资产外的剩余资产全部无偿划转世博发展集团使某和管理，世博发展集团同意将方案中浦西D09、D02、D03、D04地块内标示区域作为浦西文博项目建设临时用地，由世博建设公某负责管理使某。9.原、被告会议纪要二份，时间2016年11月1日和2017年5月23日，内容分别是：将D09号地块的场地管理服务合同续期一年，即自2016年5月1日起至2017年4月30日止，暂定总金额为100万元；将D09号地块，在原使某范围及期限基础上延期使某一年，即自2017年1月1日起至2017年12月31日止，总金额100万元。10.场地租赁费付款凭证、租赁保证金支付凭证，说明被告仍结欠原告合同期内租金100万元(对应时间2019年1月1日至12月31日)。另被告实际于2013年5月7日向原告转账租赁保证金50,000元。11.关于浦西D09地块整改方案的报告(时间2015年11月5日)和关于细化浦西D09地块整改方案的报告(2015年11月24日)及关于D09地块拆违工作及续租申请的报告(2015年12月5日，附D09地块浩鑫公馆拆除协议)各一份，内容分别是：(1)被告致信原告，表示将对D09地块依据原告的要求进行整改，保留原有建筑，对后期改造的建筑物逐步进行拆除，2016年2月8日前，B区全部拆除，H区全部拆除，K区两座建筑中的一座拆除，并希望原告同意以上整改方案，在D09地块拆除工作按计划顺利完成后，将此地块的经营权仍旧保留给被告。(2)被告致函原告，报告B1区已于10月拆除完毕，2015年11月30日前B2区全部拆除完毕，2016年1月底前拆除B6区完毕等。(3)被告致函原告，报告对D09地块违章建筑内租户已进行协商和赔偿，现在已完成所有租户的拆违和搬迁补偿工作，拆违工作及对租户的补偿给被告带来经济损失，请原告在后续租金上予以适当减免。另再向原告申请将D03地块内入口大棚免费租给被告等。原告认为，以上违章建筑的产生及拆除均系被告的责任和原因，是被告在获取原告提供的租赁场地后，在2013年5月左右，即开始超出原合同约定标的的使某面积范围，并违章搭建，违法转租给案外人，故原告当即发现问题后要求被告立即整改，被告仅整改了部分，后来又出现同样情况。被告后来提出减免后续租金，事实上原告并未同意，且这仅仅表明了被告一种所谓想减少自己经济损失的态度(因事实上被告对违规招租的租户也进行了不同程度的赔偿)，但并不因此意味着被告没有责任，甚或是成了原告的责任。(4)D09地块浩鑫公馆拆除协议写明，应原告的要求，被告和好星公某、上海浩鑫实业有限公某(以下简称浩鑫公某)三方就世博园区D09地块内的浩鑫公馆拆除工作达成协议，好星公某承诺自2015年7月1日始免除浩鑫公某向其租赁的D09地块内H栋办公楼(建筑面积为1,723平方米)的租金，免租时间为24个月等。此处的好星公某即是被告自认的由其转租的次承租人，而浩鑫公某则是次次承租人(之一)。12.关于临时场地内采取部分隔断措施的工作函(2019年9月29日)和关于在D09地块采取部分隔断措施的示意图，内容：原告致函被告，告知双方的场地管理服务合同已经于2015年4月30日到期，现被告占用的世博园区场地D09地块因地产集团审计整改要求，原告拟对D09限时部分收回，拟收回区域位于龙华东路入口左侧道路边线至世博会博物馆围栏，场地面积4,100平方米。后原告实际于2019年11月30日收回该4,100平方米场地。该场地位置在合同约定的租赁场地范围外。13.场地平面图、场地卫星图及说明、场地内照片，说明被告超合同约定场地范围面积使某，实际总计超面积是16,960平方米。计算依据就是此图纸。实际红框面积(被告)占用24,160平方米，扣除合同约定的7,200平方米，被告超过约定范围使某了16,960平方米(其中4,100平方米原告已于2019年11月30日收回，剩余的12,860平方米至今仍未收回)。14.场地公告张贴及被撕照片，说明在场地期限届满之前，原告多次张贴清场公告，但是因为场地是被告转租的案外人好星公某进行管理，并有保安进行控制，所以公告都由被告或者案外人好星公某委托的保安立刻撕除了。被告提供证据：1.企业信用报告、建设工程规划许可证等，说明涉案场地的权利人应该是案外人上海世博土地控股有限公某。2.国务院新闻办网站摘抄页面资料，被告欲说明涉案场地本身属于世博后拆除范围，原告仅是提供拆除前的水、电等物业服务，被告的投资、拆除及改建行为是为相关业主方减负。3.原、被告的场地管理服务合同，同原告证据1。4.效果图及现场照片、增值税专用发票、关于D09地块后续使某方案的回复，被告欲说明为改造D09地块，其先后投入逾千万元的费用。5.停电通知、清场通知等，被告欲说明在2015年11月25日，原告即要求被告拆除D09地块原综艺大厅，造成被告经济损失。2019年初至年底，原告并未提供相应的物业管理服务，故无权收取该期间的物业管理服务费。6.世博园区临设用地使某审核审批表、集团纪要、移交单。被告欲说明其未超合同约定面积使某场地。7.D09授权说明(2013年5月1日)。证明内容同证据6。8.世博园区临设用地移交单。内容：被告欲说明合同约定的使某范围是整个D09地块，7,200平方米仅仅是原告搭建的临设占地面积，且搭建临设是被告享有的合同权利。9.原告出具的各种函、通知、联系单等。被告欲说明被告搭建临设系在原告同意下进行的。10.会议纪要。被告欲说明以会议纪要方式续约系原、被告双方付费惯例。11.付款、开票汇总表及付款凭证和发票。被告欲说明其在2019年底尚未支付租赁费100万元并非违约拖欠，而是双方惯例。12.工作函。被告欲证明被告未同意原告提出的在D09地块等采取分割措施的要求，并于2019年10月25日回复原告，提出了租期未届满、损失太大等理由，而原告此后即不再协商、不再续签。13.被告与好星公某的转租合同。被告欲证明，若提前终止转租合同，被告将在经济上赔偿好星公某。14.投入资金汇总表。被告欲说明其投入情况及提前终止原、被告合同的损失。15.三地块情况说明。被告欲证明其于2020年5月12日以书面形式向原告说明了三地块的改造、改建、修缮、完善、搭建临设等的投入和使某情况，以及被告的亏损情况，被告始终在与原告友好协商。经当庭质证，被告对原告证据1场地管理服务合同真实性认可，但认为有重大瑕疵，第一条第二款“详见附件一”，但是事实上没有签订过附件一。对证据2认为没有看到原件，当时原告移交的场地是一整块。对证据3会议纪要真实性无异议，但是可以看到2019年12月原、被告通过会议纪要确定了场地范围。对证据5公告真实性认可，不认可证明内容。被告实际使某的场地没有超过原合同约定范围。2019年就进行了清场，故原告无权主张相应费用。对证据6照片真实性无异议，但说明原告没有提供约定的场地，构成违约。对证据6证明目的不认可，被告没有超合同范围使某场地，且改建、搭建均经原告同意。被告租金实际支付到2018年12月底，之后确实再没有支付过。对证据7原告与第三方租赁合同的2联性不予认可。对证据11，真实性确认，其中涉及到D09地块整改原因的问题，涉及到由好星公某搭建的浩鑫公寓的拆除。合同签订后，被告经原告书面同意，对世博场馆(入口，无法作为办公和仓储)进行改造，引进了案外投资人好星公某。被告和好星公某共同投资搭建了浩鑫公寓、公馆等建筑，目前能确认的是有超过三千万的投资。双方履约过程中，被告尽到合同义务，投入资金改造、尽最大限度拆除等，拆除费用和拆除损失巨大，对此损失被告保留反诉和另案起诉权利。原、被告之间管理服务合同是长期合同，续约也是超过一年以后交一次租金，可见合同至今未终止，仍在履行。并且可以看出原告要求被告拆除违章建筑，被告配合拆除后是有相应要求的，即要求续约。对证据13的真实性予以认可，但坚持认为被告未超合同约定面积使某，依据原合同约定，D09地块范围内被告均有权使某，不存在所谓的超标的面积使某的问题。原告对被告的证据的真实性等有部分认可，部分关联性、证明目的不予认可。具体：对证据6、7、8的真实性、关联性予以认可，但被告的证明目的不认可。原告认为，证据6中明确，D09租赁范围是7,200平方米，租赁期为2年。且其中摘录内容明确，租赁协议应当按照协议内容履行，而协议只约定了7,200平方米的使某，而无被告曲解的可以超范围使某的表示在内。其他会议纪要有同原告证据，其中提及D09等地块交给世博建设公某管理，至于后者将多少部分交给被告或其他案外人使某，这是原告与被告或其他案外人另行约定的，不能从会议纪要中得出原告将整个D09地块交给被告使某的结论。授权说明明确被告使某D09的权限以场地管理服务合同为准，第一段的“龙华东路、鲁班路交界”的表述内容只是为了表明地块的大概位置，而被告使某的地块具体权限和区域仍应当以合同约定为准。移交单明确占地面积为7,200平方米，至于前段对场地的勘察等内容，是正常的，因为需要进入场地对建筑本身面积进行勘察，从此文字中不能曲解出原告将整个D09场地交付给被告使某的意思表示。在原告盖章的第二栏中，明确写明按D09临时用房现状移交，并不涉及到场地移交的内容。对证据9真实性认可，不认可其关联性和证明目的。原告发出的函件证明，就被告违章搭建、违反合同约定的事项，原告持续要求被告整改，从未予以认可。对被告证据9，2019年8月的回函中，被告就D09地块的清退计划作出了承诺，其最后一段表示，其已将精神传达给好星公某，后者表示了分阶段退还，证明被告认可了其应当清场。该段中涉及拆违面积等，证明被告认可在合同履行过程中有超约定面积使某并擅自搭建的某1。再次强调对证据10中的集团纪要，关联性、真实性认可，不认可证明目的，其恰好证明涉案场地使某期限是有明确限制的，根据最后一份会议纪要被告应当在2019年12月31日将D09场地返还给原告。对证据11中2016年8月的30万元的付款凭证，真实性、合法性、关联性不认可，原告实际是在2016年12月收到该款，被告在质证原告证据时也认可了原告的相应的收款凭证，应当以原告该凭证记载的时间为准。经审理查明：2013年4月，原、被告签订场地管理服务合同，原告将位于上海市黄浦区龙华东路XXX号门D09场地内的7,200平方米场地(含地上建筑物、构筑物)交由被告使某，约定：管理方(甲方)世博建设公某，使某方(乙方)宇道公某，甲方将位于临房搭设编号浦西D09的地块(含地上建筑物和构筑物)授权给乙方使某，占地面积7,200平方米。管理期限自2013年5月1日至2015年4月30日，共计二年。乙方使某场地的用途为临房搭建和使某，乙方保证必须进行合法活动。场地交付时间：甲方于2013年5月1日将该场地以现状交付给乙方。管理服务费，合同总价暂定为100万元，最终结算价双方于验收清场之日按实结算。支付方式，每半年支付一次，每次支付金额为25万元，首次应当于2013年5月1日前支付给甲方，后续一个周期管理费应于上个支付周期结束前一个月支付给甲方。为保证甲方权益，乙方应向甲方额外支付5万元作为保证金，与首次管理费一并支付给甲方。合同另约定，合同期满的，乙方须及时、完整地向甲方交回不再续约之部分或全部场地。乙方不得将场地进行转让、出租、抵押或其他任何处分。本合同期限届满，双方未能就续期达成一致的，本合同终止。合同终止的，乙方应负责清理场地并将场地恢复交付时的状态或甲方同意的保留的状态。场地返还时，相互结清各自应承担的费用，因乙方违约的，甲方可在保证金中先行扣除。保证金不足以弥补损失的，甲方有权继续向乙方追偿。合同履行过程中，原告依约向被告交付了上述场地(含地上建筑物、构筑物)，被告向原告支付了保证金50,000元。之后双方通过签署会议纪要的方式多次续期租赁合同，双方于2019年1月24日再次延长了合同场地的使某期限，明确D09场地使某期限至2019年12月31日届满，且D09地块的租赁费用调整为一年100万元。根据会议纪要的要求和合同的约定，被告须支付延期期间的租赁费,并在使某期届满前完成合同场地的清场并交还原告。但在2019年12月31日即D09场地延长的使某期到期后，原告多次通过与被告开会、向被告发送函件、张贴清场公告等方式催促被告腾退场地，被告却置之不理。被告还超出约定的范围长期占用D09其余地块(并违章搭建)等，原合同约定使某7,200平方米，后被告实际超标的使某达到24,160平方米，超标约16,960平方米之多。其中有4,100平方米原告已经于2019年11月30日收回。收回的该4,100平方米位置范围实际系原合同约定的租赁场地范围外。被告上述行为造成原告巨额经济损失。另履约过程中，被告还发生拖欠原告租赁费事实，擅自违规将涉案场地(含超合同约定的场地范围)转租给案外人好星公某(被告自认该节事实，好星公某又转租给其他四十余家公某)，致本案涉案场地由案外人(次承租人、次次承租人)实际占用使某至今，无法清场。早在2015年原告即发现被告违规超原合同约定的范围使某场地，搭建违章建筑，并违法转租，原告即要求被告进行整改，拆除违章建筑、清退租户等，被告也应原告要求就违章建筑等进行了整改、拆除工作，对被拆迁的租户如好星公某等进行了相关的经济补偿。另查明，涉案租赁场地(含地上建筑物、构筑物)系由世博发展集团授权给本案原告世博建设公某管理使某。两者系上、下级关系。原、被告在上述合同履行期间，被告除了向原告支付上述所谓管理费(即租金)外，未向任何其他第三方支付过有关涉案场地的租金等费用。被告向原告支付的租金数额对应截止至2018年底，之后至今未再支付过(相应租金费用)。审理中，被告称是原告拒收涉案场地租金，而非被告拖延或不付，对此被告未能提供相应的事实依据，原告对此亦不予认可。以上事实，由场地管理服务合同、会议纪要、租赁保证金支付凭证等证据及当事人当庭陈述等予以证实。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案争议焦点涉及：1.案件性质是场地租赁合同纠纷还是物业管理服务合同纠纷。依据本案查明的事实，可以认定的是本案所涉合同，虽名为场地管理服务合同，实为场地(含地上建筑物、构筑物)租赁合同，被告向原告支付的所谓每年度的100万元管理费实际为租金，从而取得7,200平方米的场地(包括地上建筑物、构筑物)的租赁使某权二年(事实上被告使某面积达到超标的的2万余平方米)，后履行中通过双方协商的方式，又延长最终租期至2019年12月31日终止(依据我国合同法相关规定，附终止期限的合同，自期限届满时失效)。另被告事实上在租赁使某涉案场地的过程中也从未向其他任何第三方支付过涉案场地租金或使某费，因此难道合同约定的7,200平方米(还不包括超标的使某的1万余平方米，此问题下文会涉及)的场地(包括地上建筑物等)都是免费使某的？显然这是不可能，也是说不通的。2.原告作为合同相对人有无权利向被告主张场地租金(包括合同终止后的实际场地占用使某费)。原告是租赁合同的甲方即出租人，有权向被告即乙方承租人收取相应租金及逾期使某场地的实际占用使某费，这是有事实(合同)和法律依据的，原告是涉案场地租赁合同的出租方和租金的实际收取人，至于涉案场地的产权方(建设投资方)是何主体，和本案并无多大关联，有证据证明本案原告是受其上级主管单位世博发展集团的委托和授权而负责管理涉案场地的，因此本案原告的主体资格是适格的。3.对于超出原合同约定范围的租赁场地的(由被告实际占用并转租)占用使某费，被告是否应直接向本案原告支付。考虑到原告请求返还的涉案租赁场地诉请中也包含了实际超标的使某部分共计2万余平方米，而不仅仅是原合同约定的7,200平方米，因此为保持诉请的统一和完整性，本院认为对超标的使某面积部分的租金也应由被告直接向原告支付为妥。不存在被告所主张的(超标的部分场地的使某费)属于其他法律关系(和他人的侵权关系)的问题，应该理解为事实上构成了(就超标的场地面积部分)原、被告之间的租赁关系，虽无书面协议，但事实上被告仍需按相应租金标准向原告支付对价(场地使某费)，该租赁行为依附于原合同(主合同7,200平方米)之上，在主合同到期后(2019年12月31日，原、被告双方通过会议纪要确认的合同终止日、清场日)，这部分租赁行为的合理性和客观可能性，也随之消失(即没有原7,200平方米场地的租赁使某，也即不会有其后所谓的超面积实际占有使某场地问题的发生)。因此现原告主张被告返还租赁场地中包含被告实际超标的面积使某部分，应属合理，具有正当性，本院依法应予以支持。至于被告辩称的，原告从未就超面积使某部分，向原告要求增加租金费用(或管理费用)，但这并不意味着原告已放弃了该部分权益，尤其是在双方产生矛盾(在约定的2019年12月31日合同终止日后，被告仍拒不清场、搬离)的某1下，原告现通过诉讼，主张该部分超面积使某的实际占用使某费，其行为并无不合理性，依据公平、诚信原则，被告也应就该部分超面积使某部分支付相应的租金(使某费)对价，否则，从利益平衡来看，则是明显有失公平的(被告已向案外人好星公某收取该部分租金收益)。因此，就超标的面积部分的场地使某费被告也理应直接向原告支付。原告现诉请依据第三方的有关租赁合同的租金标准，从2013年5月1日(实际占用日)起计算至被告实际搬离日止实际的使某费，并无不妥，本院依法予以支持。对于原告提供的第三方合同，有一定的参考价值和意义，在目前没有反证能证明该标准畸高的情形下，本院当酌情予以采信。在此，需要阐明的是，对超面积使某部分的使某费，不参照原合同约定的标准，而是采用原告与案外第三人的相应租赁合同的租金标准，更有利于切实保护当事人的合法权益，事实上也是减轻了被告的负担，因该第三方租金标准低于原、被告双方的合同租金标准。另本案对于超标的具体面积的确定，双方也存在争议，甚至于被告根本否认超标的使某场地的事实存在，但现有本案查明的事实表明，被告违法转租(被告没有合法的转租权)，将超标的使某部分面积转租给案外人好星公某使某，并收取相关租金，这已是不争的客观事实(2015年期间即应原告要求进行违章建筑拆除整改，清退租户)，被告自认有转租行为，而且极力主张将实际的次承租人，乃至次次承租人作为本案第三人参加诉讼(但原告并不主张，起初曾提出要求次承租人搬离，后又撤回了该请求，仅要求本案加紧处理原、被告之间的租赁合同关系即可)。因此，从公平诚信的角度出发，本院认为，超标的面积的具体面积数额，应以原告目前的陈述和相关图纸、卫星照片等反映的事实为准，即被告使某的总面积为24,160平方米，超原合同约定的7,200平方米的标的约达16,960平方米，其中有4,100平方米原告已经于2019年11月30日收回。在此提请注意的是，该已收回的4,100平方米实际即位于超标的场地范围内(而不是原合同约定的7,200平方米的场地面积范围内，对此庭审中被告亦予以了确认)。综上，被告超标的面积使某是客观事实，被告无可否认。4.关于涉案场地存在实际使某人(次承租人，乃至次次承租人的问题)，但原告并不主张追加该等案外人作为本案第三人参加诉讼，其导致的法律后果问题(如今后的搬离归还场地的实际执行问题)。对此本院已明确向原告释明了相关的法律规定和风险，基于民事权利当事人有权自行处分的原则，本院对于原告不主张追加次承租人作为本案当事人参加诉讼，并自愿承担相应法律后果(可能影响到实际搬离场地的执行)的选择，只能表示尊重和理解。但在此需要强调的是，被告在没有转租权的某1下，转租、违规违章搭建后转租、超标的使某场地面积均是事实，构成违约更是事实。因此，原告现请求被告支付欠付租金及逾期付款违约金、实际占用场地使某费等均有事实(包括合同)和法律依据，本院依法均应予以支持。对于原告直接用被告保证金50,000元冲抵逾期付款违约金的计算方式，被告并未提出异议，也未有显失公平之处，本院依法也予以认可。关于被告认为的，因为原告明知被告转租超过一定期限，故被告的转租行为已经合法的主张，缺乏事实和法律依据，本院依法难以采信。本案查明的相关事实表明，原告一直在要求被告就超标的面积违法搭建、违法转租的行为进行整改，至今该因素却仍未消除，因此何来原告的默示确认被告的转租行为之说？相关的我国租赁纠纷司法解释的2于经过六个月出租人未提出异议的，即认为承租人享有了合法转租权的意见，明确包含了一个条件，即出租人明知承租人转租的某1下，未提出异议，显然这一条件对本案作为出租人的原告并不符合，本案原告作为出租人早已向被告的转租行为提出了异议，而且持续提出异议至今。对于被告辩称的原告拒收租金问题，则也因缺乏事实支撑，对此原告亦未认可，故本院就该节也不予采信。依据租赁合同履行的惯例，先付后租，被告对于2019年度租金100万元至今未付已构成严重违约，理应承担支付义务及相应的合同约定的逾期付款违约金等责任。同时对于合同到期后仍事实上占有租赁场地的行为，被告也应按合同约定，依照原合同租金标准的两倍向原告支付实际占用使某费。5.至于被告认为的本案存有违约和侵权之债竞合的观点，因缺乏事实和法律依据，本院依法不予采信。本案原告的诉请指向的全部是本案被告(租赁合同的相对人)，并不涉及所谓的实际占有人(次承租人或次次承租人)，因此本案原告显然是依据合同追究合同相对人(被告)的违约责任，依据的是合同相对性原则，并不存有被告所担心的所谓违约和侵权之债竞合的问题(被告此处的担心纯属多余)，因此本院也就无需向原告进行特意的相关释明，令其就违约还是侵权之债择一而进行请求。综上，人民法院应当以证据能够证明的案件事实为依据依法作出裁判。由于本案查明的相关事实表明，无论原合同约定的7,200平方米租赁场地，还是实际由被告使某(转租他人)的超标的面积部分，均因被告事实上的占用使某至今(而未清场、撤离)，而原合同约定的期限已于2019年12月31日到期，因此本案对于原告主张的诉请确认双方租赁合同已于2019年12月31日终止(应包含超面积实际使某部分)的观点，因有事实和法律依据，本院依法予以支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及2017年《中华人民共和国民法总则》第三条、第六条、第七条，1999年《中华人民共和国合同法》第四十六条、第六十条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十四条第二款、第二百三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条之规定，判决如下：一、确认原告上海世博建设开发有限公某与被告上海宇道企业发展有限公某签订的《场地管理服务合同》(含被告超标的面积实际使某部分)于2019年12月31日终止。二、被告上海宇道企业发展有限公某应于本判决生效之日起十日内腾退并归还原告上海世博建设开发有限公某租赁场地上海市黄浦区龙华东路XXX号的D09地块(包括地上建筑物和构筑物，含实际超标的使某面积部分，共计20,060平方米)，并恢复原状。三、被告上海宇道企业发展有限公某应于本判决生效之日起十日内向原告上海世博建设开发有限公某支付欠付的D09场地租赁费100万元(2019年度)。四、被告上海宇道企业发展有限公某应于本判决生效之日起十日内向原告上海世博建设开发有限公某支付逾期付款违约金27万元(系以100万元为基数，按日千分之二的标准，自2019年1月1日起计算至2020年6月8日止，该款已直接扣除被告的50,000元保证金)以及自2020年6月9日起至实际偿付之日止的逾期付款违约金(以100万元为基数，按日千分之二的标准计算)。五、被告上海宇道企业发展有限公某应于本判决生效之日起十日内向原告上海世博建设开发有限公某偿付原合同约定面积的D09场地实际占用使某费875,520元(自2020年1月1日起计算至2020年6月8日止)及自2020年6月9日起计算至实际返还租赁场地之日止的占用使某费，均按原租金标准两倍即每平方米0.76元/天的标准计算。六、被告上海宇道企业发展有限公某应于本判决生效之日起十日内向原告上海世博建设开发有限公某支付超出原合同约定面积的D09场地实际占用使某费12,973,518元(自2013年5月1日起计算至2020年6月8日止，按每平方米0.3元/天的标准，以实际超标的使某面积16,960平方米为基数计算，但其中4,100平方米实际计算到2019年11月30日止，另12,860平方米则实际计算至2020年6月8日止)及自2020年6月9日起至实际返还之日止的占用使某费(以实际上述使某面积12,860平方米为计算基数，按每平方米0.3元/天的标准计算)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费107,824元(原告已预交)，由被告上海宇道企业发展有限公某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  杜荣良二〇二一年二月八日书记员  廖慧琳附：相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国合同法》第四十六条当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同，自期限届至时生效。附终止期限的合同，自期限届满时失效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条人民法院应当以证据能够证明的案件事实为根据依法作出裁判。审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。