云南省嵩明县人民法院民 事 判 决 书（2021）云0127民初114号原告：云南鼎宏商业运营管理有限公司（以下简称“鼎宏公司”）。住所地：云南省昆明市嵩明职教基地文林路6号领秀知识城售楼部。法定代表人：简姚楠，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：石勇、周晓明，系云南锦秀江山律师事务所律师。特别授权代理。被告：昆明弥生文化传播有限公司（以下简称“弥生公司”）。住所地：中国（云南）自由贸易试验区昆明片区官渡区春城时光花园1座12层1206号。法定代表人：徐鑫，系该公司总经理。委托诉讼代理人：施继英，系云南枫耀律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。原告鼎宏公司与被告弥生公司租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月7日受理后，依法适用简易程序，于2021年2月5日公开开庭进行了审理。原告鼎宏公司的委托诉讼代理人石勇、被告弥生公司的法定代表人徐鑫及其委托诉讼代理人施继英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鼎宏公司诉称：2017年11月30日，原、被告签订《领秀知识城商业项目商铺租赁合同》。约定原告将坐落于“领秀知识城”商业项目A-2-34、A-2-36号的商铺出租给被告作为经营摄影用途；被告实际租满租赁期限并遵守本合同各项条款的前提下，原告给予被告自商铺交付日起90日的装修期，若实际租赁时间少于合同租赁期限，被告应支付免租期内的商铺占用使用费，占用使用费的月收费标准为本合同租赁保证金的数额；此外，原告还给予被告从装修期届满之次日起12个月的营运免租期，若实际租赁时间少于合同租赁期限，应按应原合同终止前最后三个月应交的月平均租金支付营运免租期内的租金；合同租赁期限自2018年3月1日至2021年2月28日共三个租赁年度，租金按照实测面积乘以每平米单价进行结算。第三年度为60.5元/平方米，实测面积为141.08平方米，第三年度的每月租金为8535.34元。被告以每3个月为一个缴费周期，且应于该周期的首月5日前支付该期租金。被告交纳的任何款项扣款顺序依次为：违约金及手续费、租金、管理费、代收代缴的水费及电费，被告同意所交款项未按以上顺序全部付清以前，无权主张所交款项为特定某一项目。被告应于合同签订之日起5日内，支付租赁保证金13,750元，若被告违反本合同之规定，原告有权以保证金抵扣乙方应付款项或违约金，或根据本合同规定全部扣收租赁保证金而无需归还给乙方。同时约定被告逾期支付租金或本合同规定的其他任何应付款项超过20日，或被告提前擅自终止本合同，或自装修期届满之日起超过30日仍未开业的，原告可解除合同，并有权依照合同第17.2条相关约定追究被告违约责任，被告应在解除之日起3日内将该商铺交还原告，否则每逾期1日应按合同终止当月日租金标准的两倍支付占用使用费。此外，被告逾期支付本合同所列的任何费用（包括但不限于租金、保证金等），每逾期一日，则应以逾期之款项的0.3%为日罚金标准支付违约金。合同签订后，原告于2018年1月20日将商铺交付被告使用，被告开业时间是2018年4月28日，合同收费租期也按此约定顺延。但是今年被告拒不支付租金，拖欠自2020年4月28日至2021年4月27日期间的租金共计102,424.08元。原告在此期间分别于2020年6月17日、2020年8月14日向被告邮寄了《关于催办A区A-2-34/36号商户“弥生摄馆”营业的通知》，于2020年8月26日向被告邮寄了《关于催办A区A-2-34/36号商铺缴纳租金的通知》，但被告仍未按约履行。此外，违约金按合同约定每逾期一日应按照逾期款项的0.3%支付，原告自愿进行相应调整，只要求被告按照欠付总租金的30%向原告支付违约金。综上所述，被告未按照合同约定支付租金，构成重大违约。原告为维护自身的合法权益，特诉至法院，请求判令：1.被告向原告支付租金102,424.08元；2.被告支付违约金30,727.24元；3.本案的诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更其诉讼请求为：1.由被告向原告支付租金86,206.93元；2.由被告支付原告违约金25,862.08元；3.被告于合同解除之日起3日内向原告归还商铺；4.被告支付免租期自2018年4月28日至2019年4月27日按照租金标准8535.34元，支付免租期租金共计102,424.08元；5.本案诉讼费用由被告承担。被告弥生公司辩称：1.原告未在举证期间内向法庭提交书面的增加诉讼请求申请，而是当庭提出，答辩人认为不符合法律规定，因此答辩人不同意增加；2.关于原告的诉请是否成立，本案当中双方解除合同系因原告自始至终未向被告交付合法的、可以正常使用的租赁标的，导致本案的合同目的不能实现。同时也给被告造成了巨大的经济损失，因此原告方主张2020年4月28日之后的租金的诉请依法不能成立。原告为证实其主张，在答辩期内向本院提交如下证据：1.领秀知识城商业项目商铺租赁合同、营业执照，证明2017年11月30日，原告与被告签订租赁合同，约定将坐落于领袖知识城A-2-34/36号的商铺出租给被告作为经营摄影用途，租期为2018年3月1日至2021年2月28日共三个租赁年度。第一个年度月固定租金为6875元，第二个年度月固定租金为7562.5元，第三个年度月固定租金为8318.7元。若被告逾期支付本合同所列任何费用，每逾期1日，则应以逾期之款项的0.3%为日罚金标准支付违约金。合同签订后，被告办理了营业执照，占用使用商铺至今；2.关于催办A-2-34/36的商铺缴纳租金的通知、EMS快递单、快递物流信息，证明被告于2020年4月28日起，开始拖欠租金，未按约定时间支付，经原告于2020年8月26日书面催缴后，被告至今仍未支付租金，被告拒绝支付租金的行为已违反合同约定，应继续履行租金支付义务，其承担相应的违约责任。经质证，被告认为：对证据1三性认可，但对证明目的不认可。2020年4月28日之后，被告经消防局口头告知要求停业整改后，并没有正常使用该商铺；对证据2无异议，但对证明目的不认可。自2020年4月28日开始，被告已经多次与原告方协商解决，并已经通知其解除合同。本院认为：因被告对证据1、2三性无异议，本院予以采纳，对证明目的本院将结合全案予以综合认定。被告为证实其答辩意见，向本院提交如下证据：1.营业执照及企业信用信息公示报告，证明原、被告主体信息；2.领秀知识城盛业项目商铺租赁合同，证明：其一，2017年11月30日原、被告签订商铺租赁合同，合同约定原告将涉案商铺出租给被告使用，租赁期限为2018年3月1日至2021年2月28日。其二，原告应向被告提供可以正常使用的商铺。其三，原告违反合同约定，使被告无法继续使用该商铺因此本案中被告可解除本案的合同；3.嵩明县消防救援大队火灾隐患公示及整改通知，证实被告所租赁的标的商铺存在重大火灾隐患导致被告无法正常申办消防证，无法继续使用标的商铺；4.收费通知单及转账记录各一份，证明被告已经交清了2020年4月27日前的所有租金；5.收据一份，证明被告于2017年11月30日向原告交纳了保证金13,750元，原告应予退还；6.房屋租赁合同、收款凭证工资表及微信转账记录，证明被告产生的经济损失情况。经质证，原告认为：对证据1、2三性及证明目的认可；对证据3的公示真实性、合法性认可，对关联性、证明目的不认可，无法看出该隐患是针对被告的商铺。对整改通知的三性及证明目的不予认可；对证据4三性认可，对证明目的不认可，被告仅交清了除了免租期以外的租金，并非所有租金；对证据5三性认可，证明目的不认可，根据合同约定，因被告出现欠租、违约的事实，保证金不应予以退还；对证据6不认可，无法证实被告遭受损失。本院认为：对证据1、2因原告予以认可，本院予以采纳；对证据3的公示及证据4、5原告对真实性认可，本院予以采纳，对证明目的，本院将结合全案予以综合认定；对证据3的整改通知及证据6原告不认可，因被告未提供其他证据予以佐证，本院不予采纳。经审理，本院确认如下法律事实：2017年11月30日，原告鼎宏公司与被告弥生公司签订《领秀知识城商业项目商铺租赁合同》（以下简称“租赁合同”）。合同第2.1条约定：甲方（鼎宏公司）出租给乙方（弥生公司）的商铺为坐落在“领秀知识城”商业项目Ａ-2-34、Ａ-2-36号的商铺；合同第3.1.1条约定：在乙方实际租满租赁期限的前提下，甲方给予乙方自商铺交付日起90日的装修期……；合同第3.1.2条约定：若乙方实际租赁该商铺时间少于租赁期限（甲方原因导致的情况除外），甲方有权要求乙方支付免租期（包括但不限于装修期）内的商铺占用使用费，占用使用费的月收费标准为本合同约定的租赁保证金的数额；合同第3.2.1条约定：甲方给予乙方从装修期届满之次日起12个月的营运免租期……。若乙方实际租赁该商铺时间少于租赁期限（甲方原因导致的情况除外），甲方有权要求乙方按原合同终止前最后三个月应交的月平均租金向甲方支付营运免租期内的租金；合同第3.3.1条约定：租期自2018年3月1日至2021年2月28日；合同第4.1.1条约定：第一个租赁年度的月固定租金为6875元，第二个租赁年度的月固定租金为7562.5元，第三个租赁年度的月固定租金为8318.75元；合同第4.2.1条约定：乙方应于该商铺交付日前5个工作日内按第一个租赁年度的月固定租金标准预付3个月租金共22687.5元，乙方租金以每3个月为一个缴费周期且应于该周期的首月5日前支付该期租金；合同第5.1.1.1条约定：乙方应于合同签订之日起5日内，向甲方支付租赁保证金13750元……；合同第6.1条约定：甲方暂定于2017年12月1日将该商铺交付乙方，具体以甲方向乙方发出的交付通知书载明的期限为准；合同第14.1条约定：甲方应按本合同规定的条款和条件向乙方提供可以正常使用的商铺；合同第17.2条约定：因乙方原因导致本合同提前终止的，本合同终止前乙方已支付的本合同约定的所有费用（包括但不限于租金、管理费、保证金、押金等）甲方均不予退还。且甲方有权要求乙方按本合同第3.1.2款的标准补付免租期内所免去的所有租金；合同第17.3条约定：在合同期内，乙方逾期支付本合同所列的任何费用（包括但不限于租金、保证金等），每逾期一日，则应以逾期之款项的0.3%为日罚金标准支付违约金；合同第21.1条约定：本合同当事人之间根据本合同或与本合同相关发出的任何通知或者联络应以书面形式按下述地址发出……乙方：徐鑫，收件方：徐鑫，地址：昆明海伦。合同签订后，被告于2017年11月30日按约缴纳了租赁保证金13,750元，并按约缴纳租金至2020年4月27日。原告于2018年2月9日向被告交付了商铺。后，被告以商铺无法办理消防证而致无法营业为由，不再向原告缴纳租金。2020年8月26日，原告向被告发出《关于催办A区A-2-34/36号商铺缴纳租金的通知》，要求被告于2020年8月31日交清2020年7月28日至同年10月27日的租金25,606.02元及相应违约金。该通知于当日寄出，收件人为被告，收件地址与合同约定被告地址一致。同年9月3日，被告签收该通知。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释，但是法律、司法解释另有规定的除外。”因本案的法律事实发生在民法典施行前，对本案本院适用《中华人民共和国合同法》的相关规定。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或延迟支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付。依法成立的合同，对双方当事人均有约束力，当事人应当按照约定履行各自的义务。本案中，被告支付租金至2020年4月27日后，未再支付租金，对原告主张被告支付拖欠的租金86,206.93元的诉讼请求，结合双方约定的租金支付方式和期限，本院支持82,632.92元。对原告主张被告补交2018年4月28日至2019年4月27日的租金的诉讼请求，根据租赁合同，若弥生公司租赁时间少于租赁期限或合同解除，鼎宏公司有权要求弥生公司支付免租期内的租金。本案中，原、被告的合同未解除，虽另案中弥生公司主张解除合同，但另案判决尚未生效，不能作为本案的裁判依据，故对原告的该主张，本院不予支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。被告在承租期内未按约缴纳租金，构成违约。原告主张因合同约定违约金过高，调整为被告应付未付租金的30%，即被告支付违约金25,862.08元的诉讼请求，本院认为，根据双方合同约定，被告存在逾期支付租金的违约行为应向原告支付违约金，但故对原告该诉请，本院支持24,789.88元（82,632.92元×30%）。对原告主张被告于合同解除之日起3日内向原告归还商铺的诉讼请求，因本案中原告并未主张解除合同，对该诉讼请求，本院不予处理。对被告辩称因原告商铺存在消防隐患而致无法经营的意见，因被告提供的证据不足以证实该意见，本院不予采纳。综上所述，本院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告昆明弥生文化传播有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告云南鼎宏商业运营管理有限公司租金82,632.92元、违约金24,789.88元，合计107,422.8元；二、驳回原告云南鼎宏商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费4599元，减半收取2299.5元，由原告云南鼎宏商业运营管理有限公司负担1147.5元，由被告昆明弥生文化传播有限公司负担1152元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本判决生效后，当事人申请执行的期间为二年。审判员  李荣文二〇二一年二月二十三日书记员  钱艾娜