山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）威民一终字第609号上诉人（原审原告）陈正良，男，1965年3月9日出生，汉族。委托代理人杨娟，女，1972年11月26日出生，汉族，系上诉人之妻。委托代理人陈建国，江苏金大律师事务所律师。被上诉人（原审被告）日照丽城建设发展有限公司。法定代表人王克田，经理。被上诉人（原审被告）日照丽城建设发展有限公司乳山山译分公司。代表人王克田，经理。二被上诉人之共同委托代理人徐鹏强，乳山义帆法律服务所法律工作者。二被上诉人之共同委托代理人于晓磊，乳山义帆法律服务所法律工作者。上诉人陈正良因商品房预售合同纠纷一案，不服乳山市人民法院（2012）乳银民初字第333号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，2010年9月18日，原告与被告日照丽城建设发展有限公司乳山山译分公司（以下简称日照丽城分公司）签订了商品房买卖合同一份，约定原告购买被告日照丽城分公司开发的银滩香港平远国际城32幢4单元3层312号房屋。该合同第八条交付期限约定，被告日照丽城分公司应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具有下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、取得房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证；第九条约定，被告日照丽城分公司逾期交房超过60日，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告日照丽城分公司应当自原告解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付购房款，并按原告累计已付款的1％向买受人支付违约金；第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，被告日照丽城分公司应当书面通知原告办理交付手续；第二十二条约定，合同附件与合同具有同等法律效力；合同附件三补充协议第六条约定，原告须按合同约定的交房时间到被告日照丽城分公司处办理交接手续（被告日照丽城分公司无须另行通知），原告在该补充协议签字确认。后原告于2012年4月12向被告邮寄了解除商品房买卖合同的通知，要求解除双方间的买卖合同。另查明，涉案房屋的《主体结构工程质量验收报告》载明，香港平远国际城32号楼于2010年10月30日由建设单位、设计单位、勘察单位、监理单位、施工单位共同组织验收，质量等级评定情况为合格。2010年8月15日，原告诉至原审法院，请求判令解除其与被告日照丽城分公司签订的商品房买卖合同，并要求二被告返还购房款491651元并给付违约金4916.51元。再查明，被告日照丽城分公司开发的香港平远国际城32幢多层住宅工程于2012年12月27日取得了乳山市城乡建设局发放的房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证。原审法院认定上述事实，有双方当事人陈述、商品房买卖合同、票据等在案为凭。原审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，为有效合同，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。商品房买卖合同明确约定被告日照丽城分公司应当在2011年12月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。诉争房屋于2010年10月30日经由建设单位组织进行了工程质量验收达到了合同约定的交付条件。本案争执的焦点是原告以被告逾期交房为由而解除商品房买卖合同的请求应否支持。涉案合同的通用条款虽约定被告日照丽城分公司有书面通知原告办理交房手续的义务，但在合同附件中原、被告以补充协议的形式对此进行了合意变更，免除了被告的书面通知义务，补充协议的签订不违反法律和行政法规的强制性规定，故原告以被告未尽书面通知义务而违约致逾期交房而要求解除双方间的商品房买卖合同并退还购房款、支付违约金的请求，理由不当，不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条之规定，判决：一、驳回原告陈正良要求解除与被告日照丽城建设发展有限公司乳山山译分公司解除商品房买卖合同的诉讼请求；二、驳回原告陈正良要求被告日照丽城建设发展有限公司、日照丽城建设发展有限公司乳山山译分公司退还购房款491651元、支付违约金4916．51元，并承担连带责任的诉讼请求。案件受理费8749元，由原告陈正良负担。上诉人陈正良不服原审法院判决，向本院提起上诉称，根据双方的合同约定，被上诉人日照丽城分公司应当在2011年12月31日前将验收合格的房屋交付给上诉人，而涉案房屋于2012年12月27日才经有关部门综合验收合格，被上诉人逾期交付房屋，上诉人有权解除合同，被上诉人应当承担违约金。综上，请求撤销原判，依法改判。被上诉人日照丽城建设发展有限公司、日照丽城建设发展有限公司乳山山译分公司答辩称，原判正确。请求驳回上诉，维持原判。经二审审理查明，二被上诉人在二审中提交涉案房屋住宅质量保证书及业主使用手册各一份，拟证实上诉人所购房产质量符合交付标准。经质证，上诉人认为上述证据无法证明二被上诉人的主张。另查明，对于涉案房屋是否验收，二被上诉人在诉讼中仅提供了2010年10月30日由建设单位、设计单位、勘察单位、监理单位及施工单位盖章的涉案房屋的主体结构工程质量验收报告，但未能在本院规定的期限内提供单体竣工验收报告。再查明，被上诉人日照丽城分公司系被上诉人日照丽城建设发展有限公司设立的不具有独立法人资格的分支机构。本院二审查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，上诉人与被上诉人日照丽城分公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。根据该合同的约定，被上诉人日照丽城分公司应当于2011年12月31日前将“验收合格”的房屋交付给上诉人，对此二被上诉人仅提供了涉案房屋的主体结构工程质量验收报告，但其未能提供证据证实涉案房屋在约定的期限内已经验收合格，而涉案房屋于2012年12月27日取得了房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证，亦超过了合同约定的交房期限，故应当认定涉案房屋在2011年12月31日前并未达到双方签订的买卖合同约定的验收合格条件，不符合交房条件。虽然双方签订的补充协议免除了被上诉人书面通知接收房屋的义务，但被上诉人未按约定达到交房条件已逾期近一年，使上诉人无法实现在约定的交房日期及之后的60日内接收房屋的合同目的，应认定被上诉人日照丽城分公司达到了双方合同第九条关于逾期交房超过60日原告有权解除合同的条件。根据合同约定，上诉人有权解除合同，被上诉人日照丽城分公司应当退还购房款并给付上诉人逾期交房违约金，违约金数额按照合同约定为上诉人已付购房款的1%即4916.51元（491651元×1%）。被上诉人日照丽城建设发展有限公司应与其分支机构即被上诉人日照丽城分公司承担共同赔偿责任。综上，上诉人的上诉主张理由正当，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下：一、撤销乳山市人民法院（2012）乳银民初字第333号民事判决；二、解除上诉人陈正良与被上诉人日照丽城建设发展有限公司乳山山译分公司签订的商品房买卖合同；三、被上诉人日照丽城建设发展有限公司、日照丽城建设发展有限公司乳山山译分公司共同返还上诉人陈正良购房款491651元，并给付上诉人逾期交房违约金4916.51元，款项共计496567.51元，二被上诉人应于本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8749元，二审案件受理费8749元，均由二被上诉人负担。本判决为终审判决。审 判 长  宋智慧代理审判员  郑华章代理审判员  蒋 涛二〇一三年十二月三十日书 记 员  黄 诺