重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书(2018)渝0119民初793号原告：重庆世恒物业管理有限公司，住所地重庆市渝中区民生路7号B幢6楼，统一社会信用代码91500103750090922G。法定代表人：夏光明，系重庆世恒物业管理有限公司总经理。委托诉讼代理人：郑涛，系重庆世恒物业管理有限公司员工。委托诉讼代理人：罗自强，重庆中渡律师事务所律师。被告：张友才，男，1974年3月17日出生，汉族，居民，户籍所在地重庆市南川区，现住重庆市南川区。原告重庆世恒物业管理有限公司诉被告张友才物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月25日立案受理后，依法由审判员冯超独任审理，并适用小额诉讼程序于2018年2月13日公开开庭进行了审理，原告重庆世恒物业管理有限公司的委托诉讼代理人郑涛、罗自强，被告张友才到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆世恒物业管理有限公司诉称，原告与被告于2009年9月25日签订物业服务合同，约定原告为被告所在“XXXX”小区提供物业服务。双方在物业服务合同中约定了原、被告的权利和义务，其中约定物业服务费按建筑面积计算，住宅物业服务收费标准为0.57元/月·平方米，电梯费按月票计算，公摊费为6.5元/月/户，业主未及时交纳物业服务费的违约金计算标准为每日千分之三。被告系“XXXX”小区X-X-X-X号业主，房屋建筑面积99.93平方米，其拖欠2010年2月1日至2017年12月31日(合计95个月)的物业服务费5415元、公摊水电费617.5元，合计6032.5元。被告一直拒绝交纳上述费用，其逾期支付物业服务费产生违约金26060.4元，原告酌情主张违约金2000元。现原告诉至法院，请求判令：一、被告立即支付拖欠的物业服务费共计5415元、公摊水电费617.5元、违约金2000元，合计8032.5元；二、本案诉讼费由被告承担。被告张友才辩称，一、我居住该小区房号、房屋建筑面积均属实。我于2009年9月25日接房后只交纳了一个月的物管费，对于原告主张的费用标准我不认可。二、我是还房户，我与原告没有合同关系，我的房屋有质量问题一直没有解决，如果房屋质量问题解决了我就交物管费，我不应承担违约金。经审理查明：原告系南川区“XXXX”小区的物管企业，被告系该小区X-X-X-X号的业主，该房屋的建筑面积为99.93平方米。2009年9月25日，原告(乙方)与被告（甲方）签订了《前期物业服务协议》，约定被告同意原告对“XXXX”小区提供物业服务，“乙方权利、义务和责任”约定：1、小区公共秩序维护……；2、小区公共安全维护工作：（1）建立预防性安全防范体系并设立应急机制，配合公安机关进行安全监控和巡视等安全工作。（2）建立小区人员出入管理制度，对来访客人办理访问手续。（3）维护物业服务区域的交通秩序……3、小区内共同建筑物及设施设备的维修与维护：（1）检查、巡视物业服务区域建筑物及设备设施；……（4）负责保持物业服务公共区域内之水、电、气、通讯、共用天线、机电设备、电梯、消防装置、路灯、道路、排污、排水系统处于良好的运行状态，并在发生损害时及时修复，或积极协调相关职能部门、专业部门进行修复……4、环境工作：保持物业服务区域内的清洁卫生，定时收取、清运生活垃圾；对公共绿化区域进行养护，使之处于良好状态……“甲方承担的费用及交纳”约定：……根据本物业区域物业服务成本及质量要求，物业服务费用标准暂定如下（按建筑面积计算）纯居住物业服务费0.57元/月·平方米（不含电梯使用费）；业主共用部位、共用设备设施的用水、用电费用未进入物业服务收费成本，按户据实分摊后由甲方缴纳；物业服务费应按月交纳。甲方在当月15日前（或以乙方通知时间为准）将费用缴清，逾期乙方将按日向甲方加收应交纳费用3‰的滞纳金。甲方交纳物业服务费的起始日期为交房通知文书确定的交房日期。第六条服务期限约定，“XXXX”由乙方根据本协议内容提供服务，自甲乙双方签署之日起开始计算，至“XXXX”业主大会与选聘或续聘的物业服务机构签订的物业服务合同生效时，本协议自动终止。在该协议中双方还约定了其他事项。2018年1月25日，原告诉至本院，要求被告立即支付拖欠的物业服务费5415元、公摊水电费617.5元、违约金2000元，共计8032.5元。审理中，原告提交了2008年9月27日重庆市南川区物价局作出的《关于核定XXXX物业服务试行收费标准的通知》(南川物价发[2008]50号文件)，该通知中记载关于高层住宅电梯费的收取可实行月票和次票，具体由物业公司根据实际情况决定。1、月票票价：按层计算：张/人=10元（第三层）+0.30元×（N-3），N为楼层数。按人计算：常住人口每人每月10元。2、次票票价：单人单下每人次0.30元，上下往返每人次0.50元。另外，“XXXX”小区业主委员会于2015年4月19日出具一份《关于XXXX物管收取水电公摊费的情况说明》，载明“南川区人民法院：兹有XXXX前期物管收取每户业主6.5元的水电公摊费至2013年1月移交给后期物管续收至今。对于该费用的收取业主委员会认为是合理范围，故同意继续收取。特此证明”。以上事实，有原、被告陈述、《前期物业服务协议》、企业法人营业执照、住户登记表、南川区物价局关于核定XXXX物业服务试行收费标准的通知、物业服务费收费公示、重庆市南川区XXXX小区业委会关于XXXX物管收取水电公摊费的情况说明等证据在案佐证，并经庭审质证核实，具有证明效力。本院认为，原告与被告签订的《前期物业服务协议》，依法对双方均有约束力。原告作为物业管理企业，对南川区“XXXX”小区进行了物业管理服务，作为业主的被告应当按照物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。被告从2010年2月起至2017年12月期间享受了原告提供的物业服务，但未按约定缴纳物业管理服务费的行为系违约行为，侵害了原告的合法权益，依法应当承担交清所欠费用的民事责任。原告主张判决被告支付物业服务费的诉讼请求合法，本院予以支持。因原告主张计算支付的物业服务费金额有误，故被告应当向原告支付前述期间下欠的物业服务费5411.21元(99.93元平方米×0.57元/月·平方米×95个月)、公摊水电费617.5元（6.5元/月×95个月）。关于违约金的计算，原告主张被告支付2000元违约金，该违约金计算过高，本院酌情认定被告应承担违约金600元为宜。对于被告提出的房屋存在质量的问题，因房屋质量问题不是因为原告不履行或者不完全履行物业服务合同的义务造成，而是属于建筑物的质量问题，房屋质量问题属另一法律关系，被告可依法另行主张权利。因此，对被告以房屋有质量问题为由拒绝交纳物业服务费的抗辩理由，本院依法不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、由被告张友才于本判决生效后十日内支付原告重庆世恒物业管理有限公司2010年2月至2017年12月期间的物业服务费5411.21元、公摊水电费617.5元、违约金600元，共计6628.71元；二、驳回原告重庆世恒物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元(原告已预交)，由被告张友才负担。本判决为终审判决。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员 冯 超二〇一八年四月十一日书记员 宋小亚