安徽省凤阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖1126民初394号 原告：张理想，男，1983年7月27日出生，汉族，安徽省凤阳县人，住安徽省凤阳县。 被告：凤阳凤仪置业有限责任公司。住所地安徽省凤阳县板桥镇硅工业园。统一社会信用代码9134112659144661XJ。 法定代表人：乔之祥，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈勇，凤阳县板桥镇法律服务所法律工作者。 原告张理想与被告凤阳凤仪置业有限公司（以下简称“凤阳凤仪公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张理想、被告凤阳凤仪公司的委托诉讼代理人陈勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张理想向本院提出诉讼请求：1、判令凤阳凤仪公司赔偿因逾期办理房屋产权证的损失共计117409.84元，利息自2016年4月21日起暂计至2020年10月19日，最终计算至实际办理产权证之日；2、凤阳凤仪公司退还办理房产证费用8648元，并按同期银行存款活期利率支付利息，自2016年11月1日起至实际退还办理房产证费用之日。后在诉讼过程中放弃诉讼请求第2项。事实和理由：2014年7月21日，张理想与凤阳凤仪公司签订了滁州市商品房预售合同，张理想购买了该公司建设开发的凤仪花园29幢2单元201室，当日一次性支付购房款285146元。根据合同约定，最迟于2016年4月20日前可办理房屋的产权证，因凤阳凤仪公司的原因致不能按期办理。后协商，张理想交付了办证的费用。2018年5月14日，凤阳凤仪公司与包括张理想在内的多位业主共同签订了一份协议书，承诺于2019年5月30日前可办理产权证，否则自愿从2019年6月1日起按总房价的日千分之五赔偿损失。在约定的期限内，凤阳凤仪公司未办理产权证，也不赔偿损失，为维护合法权益，特提起诉讼。 凤阳凤仪公司辩称，2018年5月14日双方又签订新协议，2019年6月1日之前的违约金没有约定，视为张理想放弃了请求权利。以后办证因需要张理想配合提供材料，以及县政府政策的原因，凤阳凤仪公司不构成违约，不应当承担赔偿责任。且即使赔偿，违约金标准过高，要求调整。张理想已实际入住了房屋，并没有造成实际的损失。综上，请求法院依法驳回其诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求，依法提交了相应证据，本院组织了质证，对无异议的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据，本院将综合予以认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年7月21日，张理想作为买受人与出卖人凤阳凤仪公司签订了一份《凤阳县商品房预售合同》，其主要内容如下：甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方购买甲方预售的凤仪花园29幢商品房事宜，订立本合同。第一条甲方通过土地使用权出让方式，取得凤阳县1400400010013地块土地使用权，并依法进行了土地使用权登记取得房地产权证，证书号为凤国用2014第0784号，土地面积为35724.00，土地用途为住宅、商服。第二条乙方向甲方购买307省道与金陵路交口凤仪花园29幢2单元201室。据甲方暂测该房屋建筑面积为103.62平方米，其中套内建筑面积为93.75平方米，公用分摊面积为9.87平方米。该房屋建筑层高为2.9米。第三条乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价为人民币￥2751.84元。根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款暂定为人民币￥285146.00元。第七条乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之1计算。第十条该房屋的交付必须符合下列第壹种方案所列条件：壹、办理了房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证；甲方对该房屋设定的抵押已注销。第十一条甲方定于2016年01月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第十三条该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前7天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起7天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为领取了房屋钥匙或交接书签订。在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为住宅用房，甲方应向乙方提供《房屋质量保证书》和《房屋使用说明书》。同时，甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料。第十四条在甲方办理了新建商品房地产初始登记手续、取得了房地产权证后10日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。甲、乙双方签署房屋交接书之日起80天内，由乙方依法向滁州市房地产监理处办理过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。第二十六条本合同一方按照本合同约定向另一主送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须采用书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达的方式。第二十七条该房屋买卖过程中所发生的税费按有关规定由甲乙双方各自承担。 在合同签订的当日，张理想依照约定向凤阳凤仪公司支付了购房款285146元。在约定的2016年5月30日前，凤阳凤仪公司将涉案的房屋交付张理想使用，但凤阳凤仪公司未按合同约定提供房产已符合交付条件的证明文件。涉案的房屋产权证未能及时办理。为办理不动产权证事宜，凤阳凤仪公司于2018年5月14日与包括张理想在内的若干购房人签订“关于凤仪花园购房办理产权证协议书”一份，约定主要内容如下：一、目前凤仪花园18-36栋，土地证号凤国有2014第0784号，现小区开发建设基本完成，对存在的问题正在完善、解决。但办理各户产权证的手续正在进行中，我公司承诺2019年5月30日前可办理产权证。二、如在此日期不能办理产权证，我公司愿意承担相应经济责任，即从2019年6月1日起开始按日总房款的千分之五承担赔偿，在办证过程中，乙方要配合办证，如因乙方不配合导致的办证延误，甲方不承担责任。等等。在承诺期限届满，凤阳凤仪公司仍未履行承诺，将涉案的不动产权证办到，双方发生矛盾，在自行协商未果的情况下，张理想遂起诉来院。 本院认为，本案争议焦点如下，第一、出卖人是否构成违约？第二、买受人要求赔偿逾期办证的利息损失应否支持？ 第一、出卖人是否构成违约？ 张理想与凤阳凤仪公司签订的商品房预售合同，及后来为办理产权证签订的补充协议，为双方当事人真实意思表示，该合同有效。合法成立的合同，对双方当事人具有约束力，双方当事人应按照合同的约定，履行各自的义务。 按照“关于凤仪花园购房办理产权证协议书”的约定，出卖人应在2019年5月30日前将涉案的不动产权证办理，其在约定的期限内未履行协议约定，构成违约，凤阳凤仪公司关于其不构成违约的辩称意见不成立，本院不予采纳。 第二、买受人要求赔偿逾期办证的利息损失应否支持？ 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。虽然在商品房预售合同中约定了办证的期限，但因在履行过程中双方又达成了一个新的协议，即办证时间为2019年5月30日前，故张理想要求自2016年4月21日起承担违约责任的请求，本院不以支持；凤阳凤仪公司应自其承诺的2019年6月1日起承担违约责任。 《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。张理想与凤阳凤仪公司虽然约定逾期办证违约金计算标准为日千分之五，该违约金标准过高，应于调整，张理想要求按照该标准赔偿的请求，本院不予支持。具体计算为：2019年8月20日之前，按照中国人民银行发布的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算,期间一年期货款年利率为4.35﹪，自2019年6月1日至2019年8月19日利息为2721.96元；2019年8月20日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）标准计算。2019年8月20日起，至法庭辩论结束之日2021年2月4日，期间每月公布一次LPR数据，经计算期间利息为16733.32元。上述两部分利息合计19455.28元，张理想要求凤阳凤仪公司赔偿的请求，本院予以支持；张理想要求按照日千分之五标准计算的请求，本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条、第五百零九条、第五百零七十七条、第五百八十三条、第五百八十四条、第五百八十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告凤阳凤仪置业有限公司于本判决生效后30日内，赔偿原告张理想逾期办证违约金19455.28元（以285146为基数，自2016年6月1日起，至2019年8月19日止，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率标准计算，利息为2721.96元；2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率水平计算，至法庭辩论结束之日利息为16733.32元，以后继续计算，至实际办取不动产权证日止）； 二、驳回原告张理想的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2648.20元，减半收取1324.10元，由原告张理想负担1104.69元，被告凤阳凤仪置业有限公司负担219.41元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审判员 张 睿 二〇二一年二月八日 书记员 张怀国 附一、证据目录 （一）张理想提交的证据及对方的质证意见 1、张理想的身份证及凤阳凤仪公司的企业信息各一份。证明目的：双方的诉讼主体资格。凤阳凤仪公司质证：没有异议。 2、商品房预售合同复印件一份。证明目的：双方存在合法有效的购房合同，约定了所购房屋坐落位置、价款、交付及办理房产证期限等。凤阳凤仪公司质证：真实性无异议，依照该合同第14条第二款的约定，双方签署交接书，80日内乙方负有办证的义务，对方没有提供房屋交接书，具体交接时间不明，不能证明出卖方违约。 3、发票一张。证明目的：张理想支付全部房款。凤阳凤仪公司质证：真实性无异议，证明不了违约的事实。 4、收据一张。证明目的：凤阳凤仪公司向张理想收取办理房产证费用。凤阳凤仪公司质证：真实性无异议，达不到其证明目的。 5、关于“凤仪花园”购房办理产权证协议书一份。证明目的：出卖方承诺办理房产证期限及逾期办证违约责任。凤阳凤仪公司质证：真实性无异议，该协议书只是约定了2019年6月1日以后违约责任，对以前的违约责任没有约定，是原购房合同的补充条款，应视为2019年6月1日止，不存在张理想放弃了违约追诉权。另外违约违约金的约定数额过高，标准过高，不符合法律规定。 （二）凤阳凤仪公司提交的证据及对方的质证意见 张理想交付的住宅专项维修基金专用收据一份。证明目的：张理想已有效的占有、使用房屋，出卖人不存在违约行为，没有造成实际损失。张理想质证：有异议，维修基金不是我交的。 附二：本案适用的法律及司法解释条文 《中华人民共和国民法典》 第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。 依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。 第五百零二条依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。 依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百八十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 第五百八十四条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。 第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。 第十四条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。