湖南省宜章县人民法院民 事 判 决 书(2018)湘1022民初62号原告：宜章尚居物业服务有限公司。住所地：宜章县玉溪镇西门村*组。法定代表人：李小义，系公司总经理。委托诉讼代理人：曾浩诚，湖南莽源律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓李涛，湖南莽源律师事务所律师。被告：李亚林，男。被告：胡响玲，女。原告宜章尚居物业服务有限公司与被告李亚林、胡响玲物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月17日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告宜章尚居物业服务有限公司的委托诉讼代理人曾浩诚、邓李涛，被告李亚林、胡响玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告请求判令：1、被告李亚林、胡响玲立即支付原告宜章尚居物业服务有限公司物业服务费5782.5元及违约金6411.07元（从每笔应付款日起按0.1%计算至付清之日止），共计12193.57元；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2010年4月30日，被告李亚林与原告宜章尚居物业服务有限公司签署了《尚御名都物业管理服务合同》、《尚御名都·业主规约》及《承诺书》，约定了：1、被告位于宜章县尚御名都A7栋604号物业由原告负责物业管理服务：2、被告交纳物业服务费用的时间自收楼之日（交钥匙）开始计收，并约定了单价为：住宅按建筑面积每月每平方米暂按0.5元收取，物业管理服务费用标准按当地物业指数调整；3、物业服务收费按季度交纳，每个季度最后一月的20号交清；4、甲方违反协议，不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天0.1%交纳违约金。被告违反约定拖欠原告物业管理服务费，自2011年10月30日起至2017年12月31日，共欠原告物业服务费人民币5782.5元。经原告书面催交无果。请求判如所请。被告李亚林、胡响玲答辩：1、小区业委会多次要求原告与业委会或业主续签物业合同，原告拒绝签合同，依据中华人民共和国《物业管理条例》之规定，从原告拒签合同的那一刻起，原告与业主在购房时签订的合同自然失效，原告强行驻扎在小区不合法。同时，部分业主由于原告管理服务不到位，强烈要求更换物业，原告强行提供劣质的物业服务，用不为欠物业费的业主充水电费等手段向业主收取物业费是不合法的。2、原告为小区业主提供的物业服务存在严重瑕疵，未按合同的约定全面履行相关义务。例如：小区保安未按合同约定24小时不间断巡逻，电子监控模糊不清，电子探头设置不合理，多次发生盗窃案件，警方取证困难，导致业主财产损失。车辆、物品进出小区不登记核实，保安亭形同虚设。小区内很多楼栋门禁系统一直不曾安装使用，小部分可以使用也得不到维护和修缮。小区内的消防设施不完整，完全不能正常使用，也直接让部分业主因此遭受到不必要的损失。小区的环境卫生不符合合同约定的要求，楼道平台垃圾成堆，道路通道果皮纸屑随处可见，假山边水池大量漂浮物，池水乌黑发臭，装修垃圾长时间不清理，绿化带内杂草丛生，垃圾杂物随处可见，枯死、损毁树木不修复、补种。对小区内乱搭乱建现象不闻不问。公共设施得不到修缮与维护，对小区共用部分未尽到维护和管理义务，多处外墙瓷砖松动、脱落不及时发现、修复，小区90%的顶层、一楼及顶层公用部位楼道内均存在严重的渗漏现象，导致很多楼面因为渗水而开裂、混泥土脱落、墙体开裂、水泥板内钢筋外露，业主向原告反映这些情况时找各种理由推诿或置之不理。当初，A7栋总污水管发生堵塞，大量的污水及粪便从楼梯口喷出，业主口头、书面多次向原告反映情况，原告对此事只是观望，迟迟不予维修。针对原告这种坐视不管的态度，A7栋业主自筹资金解决该问题。全小区高层楼房水压严重不够，原告找各种理由不解决实际问题。当初被告李亚林在装修房子时，发现主卧室外墙渗水，开发商经过一年多的修补和雨天检验，终于解决了渗水问题。修补、检验期间的物业费应该由开发商承担，原告也同意与开发商交涉后通知被告，同时被告在找开发商时也说会与物业衔接。但原告在没有给被告任何解释的情况下要被告交清物业费，且已交的1000元物业费和收取的1000元装修押金未从已交的物业费中减除，被告要求物业给一个明确的说法，不然拒交物业费。原告强行霸占小区内广大业主的公共用房的所有权，收取租金占为已有，侵害了广大业主权利。原告从未按照《物业管理条例》和合同的约定履行向业主或业委会公布物业费的收支账目。请求法院：1、驳回原告的起诉；2、监督原告返还A7栋下水道维修产生的费用及滞纳金；3、监督原告无条件为业主充水电费。查明的事实根据当事人的诉辩主张和举证、质证情况，本院确认如下事实：原告宜章尚居物业服务有限公司系2007年8月28日依法成立的物业管理服务公司。原告宜章尚居物业是尚御名都的开发商永兴县华兴房地产开发有限公司选聘的前期物业服务企业，双方签订了《物业管理服务合同》。被告李亚林与胡响玲系夫妻关系。被告李亚林、胡响玲系宜章县尚御名都小区A7栋604号房屋的业主。2010年4月30日，原告（乙方）与被告李亚林（甲方）签订《尚御名都物业管理服务合同》，合同约定，被告对尚御名都小区房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安等项目进行维护、修缮、服务与管理，并对房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生服务内容及质量、保安工作内容及标准进行了具体约定。对物业管理服务费用，合同约定住宅按建筑面积每月每平方米暂按0.5元收取；对违约责任，双方约定：乙方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天0.1%交纳违约金。该合同未约定物业服务的期限。《尚御名都·业主规约》对物业的使用、物业的维修养护、业主的共同利益等予以了约定，该规约在业主共同利益第三条约定：物业服务收费按季度交纳，每个季度最后一月的20号交清，本物业管理区域物业服务收费实行包干制，其盈余或亏损由物业企业享有或承担。业主应按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。合同签订当天，被告李亚林在同意倡导并遵守《尚御名都·业主规约》的《承诺书》上签名。被告住房面积155.79平方米，每月应缴纳的物业服务费为77.895元。2015年10月9日，被告林亚林交纳了2010年10月30日至2011年10月30日的物业服务费934元，之后的物业服务费经原告书面催交未予交纳。另被告李亚林房屋装修时交纳的装修押金1000元，原告同意抵扣部分物业服务费，抵扣后，2011年10月30日至2017年12月31日被告所欠的物业服务费为4782.5元。庭审中，被告提供照片一组，证明保安亭无人值班，保安不尽职责，公共设施损坏后未修复，消防配套不完整不能使用，A7栋下水道堵塞、破裂不予修复，楼道墙体、楼顶开裂漏水不修复，部分区域损坏的公共绿化未修复、补种，A7栋楼道平台较多垃圾，假山水池存在漂浮垃圾，池水发黑，A7栋胡永发家车库门前施工未通知及砌水泥墩影响车辆通行，业主对物业不满在小区拉的横幅。答辩状中列举原告的其他违约事实未提供证据证实。针对被告所举证据，原告反驳称：楼道平台垃圾未清除是因垃圾在2层住户的阳台外面，这个位置平常去不了人，导致垃圾未清除。车库门前施工系因该业主房屋漏水等问题到相关部门反映，相关行政部门强制要求开发商对该栋房屋维修整改施的工，与原告无关。胡永发车库门前的水泥墩也是A7栋业主因屋顶开裂漏雨为阻止车辆在屋顶通行而砌的。横幅是被告私自拉的，不能代表全体业主的意思。因部分业主拒缴物业费，第一届业主委员会主要成员不积极配合原告工作，拒不申请维修基金，全小区大、中、小型维修及更新改造的费用都要原告出资，原告根本无力承担也无义务承担。原告对A7栋下水管道进行了多次维修处理，2016年6月，A7栋下水管道已经无法维修，要申请维修基金更新。但当时的业主委员会主任姚芳拒绝申请维修基金,自行组织人员对A7栋下水管道进行了更新，现更新A7栋下水管道的费用仍可申请维修基金解决。消防设施不全及楼道墙体渗水是开发商遗留的问题，需要申请房屋维修基金。健身设施老化维修也属于维修基金处理范围。目前普化寺社区已经在申请房屋维修基金，整个小区正逐一解决相关问题。第一届业主委员会成员因不满姚芳不申请房屋维修基金等行为纷纷辞职，业主委员会最终于2016年8月10日被宜章县玉溪镇人民政府解散。原告对其抗辩提供了维修A7栋下水管道的照片、向业主委员会申请A7栋下水管道更新维修基金的报告、宜章县房产管理局邱盛祥的证明、尚御名都部分业主签名的《关于罢免尚御名都业主委员会主任姚芳联名书》。另查明，尚御名都第一届业主委员会于2015年1月7日成立。因物业与业主委员会之间超过半数以上的业主委员会成员向政府申请辞职，2016年8月10日，尚御名都小区第一届业主委员会被宜章县玉溪镇人民政府发布通告解散。现由普化寺社区代行尚御名都小区业主委员会职责。判决理由与结果本院认为，原告与被告签订的《尚御名都物业管理服务合同》系双方当事人真实意思表示，对双方具有约束力。原告应依约为被告提供了物业服务，被告也应依约交纳物业管理费。被告经原告书面催缴，拒不交纳物业费违法了合同约定和法律规定，原告请求判令被告按合同约定交纳物业管理费，本院予以支持。虽然被告所举示的证据证明了小区物业服务存在瑕疵，但根据原、被告签订的合同的约定，被告作为业主可以要求继续履行、采取补救措施，或者通过业主委员会责令整改，造成经济损失的，可向原告主张经济赔偿。如原告严重违约，可通过法定程序更换物业服务企业。被告拒缴物业管理服务费缺乏合同和法律依据。同时，物业费并不完全是物业服务企业的收入，其中一部分是用于小区公共部分的维修、养护及消耗。如果被告以拒交物业费的方式对抗原告提供的物业服务存在的瑕疵，将导致物业服务难以正常进行，有碍整个小区的正常管理与服务，也损害了其他按时交费业主的正当权利。故原告请求被告按合同的约定缴纳2011年10月30日起至2017年12月31日物业服务费4782.5元（5782.5-1000装修押金）的请求，本院予以支持。关于逾期付款违约金，原告物业公司在管理维护及与业主沟通上存在一定瑕疵，被告未按期缴纳物业费也是双方未能妥善沟通配合所致，故本院对原告要求被告给付滞纳金的诉讼请求不予支持。A7栋下水管道更新费用问题，属于另一法律关系，不属本案审理范畴，可通过相关程序另行解决。交付物业管理费是被告的义务，开发商为被告房屋补漏期间的物业管理费问题被告应积极主动与开发商协商处理，被告以原告未处理好拒交物业费无事实和法律依据，本院不予支持。根据《物权法》第七十六条的规定，选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定，被告未提供证据证实通过业主大会决定解除了与原告的前期物业服务合同，被告抗辩与原告的前期物业服务合同自然失效的主张无事实和法律依据，本院不予支持。应当指出的是，物业服务合同的履行和营造和谐的小区环境需要原告与全体业主的良好配合和沟通，双方都应在充分认识各自权利义务基础上，依法依约履行各自义务，享有各自权益，努力营造和谐的小区环境。对于业主提出的物业服务方面存在的问题，原告应当积极妥善予以解决，及时消除物业服务中存在的瑕疵，提高服务质量，并在服务过程中，加强与业主的沟通交流，努力创造和谐、美好的小区生活环境。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条之规定，判决如下：一、被告李亚林、胡响玲在本判决生效后十日内支付原告宜章尚居物业服务有限公司2011年10月30日起至2017年12月31日物业管理费服务费人民币4782.5元；二、驳回原告宜章尚居物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费105元，由被告李亚林、胡响玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 长  冯国玉人民陪审员  樊友海人民陪审员  谷克兴二〇一八年四月二十八日书 记 员  高亚菲附：相关法律规定及司法解释《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。