广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初6739号原告：冯汉锐，男，1970年3月14日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：王海鹏，广东敏锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：何梓强，广东敏锐律师事务所律师。被告：王凤清，男，1981年2月15日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。委托诉讼代理人：卢如建，广东明盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：程德森，广东明盛律师事务所律师。原告冯汉锐与被告王凤清房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月30日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序公开开庭进行了独任审理。原告冯汉锐及其委托诉讼代理人王海鹏，被告王凤清的委托诉讼代理人卢如建均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯汉锐向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告于2019年5月1日签订的《租赁合同》已于2020年4月9日解除；2.被告立即将位于广州市番禺区市桥街桥东路18号之二的商铺清空、恢复原状（包括恢复间墙、独立水电表等）并完好交还给原告，如被告拒不同意清空或恢复原状的，被告按评估价格向原告支付清空该铺位并恢复原状的费用；3.被告向原告支付上述商铺自2020年2月1日至被告实际交还商铺之日止的租金（或占用费，要求按每月2万元的标准计付，暂计算至2020年4月份止为60000元）及电费（按实际发生数额计，暂计至2020年3月31日为4842.37元）；4.被告向原告支付的保证金（押金）60000元归原告所有，无须退还；5.被告立即向原告交付上述商铺在《租赁合同》解除日前已交纳租赁税费的发票；6.被告承担本案案件受理费等诉讼费用。审理过程中，冯汉锐变更其第2、3项诉讼请求为：2.被告立即将位于广州市番禺区市桥街桥东路18号之二的商铺清空、恢复原状（包括恢复间墙、独立水电表等）并完好交还给原告；3.被告向原告支付上述商铺自2020年2月1日至被告实际交还商铺之日止的租金（或占用费，要求按每月2万元的标准计付，暂计算至2020年4月份止为60000元）。事实和理由：2019年5月01日，被告与原告签订《租赁合同》，其中约定：原告将座落于广州市番禺区市桥街桥东路18号之二的商铺出租给被告使用；租赁期限为2019年5月1日至2022年4月30日；合同保证金为60000元，每月租金为20000元；保证金在合同签订时支付，租金除首月租金外，其他月份的租金应于每月第1日支付；如被告逾期3天不交纳租金，原告有权终止合同，要求被告立即搬出，保证金不退回作违约补偿；等等。上述合同签订后，原告依约向被告交付了租赁物，被告使用租赁物开设周六福珠宝门店进行经营至今。2020年2月12日，被告委派工作人员通过微信方式与原告进行沟通，其中提及因受疫情影响生意难做，希望原告能减免2020年2月至4月份的部分租金。2020年2月13日，原告经与家人商量，本着共克时艰、合作共赢的原则及态度，通过微信方式回复，同意上述租赁物在2020年2月的租金减租三分之一，但要求被告尽快交租。之后，被告并未按此回复意见向原告交纳2020年2月的租金。时至本案起诉之日止，被告已实际拖欠原告3个月的租金（即2020年2、3、4月租金），原告为此曾多次进行催促，但被告一直借故拖延。2020年3月21日，因被告持续拖欠租金，原告委托广东敏锐律师事务所向被告发出律师函，函告：要求被告于收悉律师函之日立即向原告支付上述租赁物在2020年2月及3月的应付未付的租金。如被告在2020年3月25日前向原告付清2020年2月的租金13333.33元及2020年3月的租金20000元（即合计33333.33元），原告同意不追究被告逾期交租的违约责任；但如逾期不付或不足额支付的，原告将按原合同约定租金标准（即20000元每月）向被告追收2020年2月及3月的租金，并通过法律途径追究被告的违约责任，包括终止合同、收回租赁物、没收保证金作为违约补偿并追收违约金等。然，被告收悉该函后仍未向原告支付2020年2月及3月租金，且继续拖欠2020年4月的租金。有鉴于被告的违约行为已达到双方合同约定的解除合同的条件，原告特此起诉，请求人民法院公正裁决，以维护原告合法权益。被告王凤清辩称，一、被告与原告于2019年5月1日签订了《租赁合同》，被告已依约支付租金至2020年1月31日。2020年1月下旬，全国突发新冠疫情且持续严重，广州市、番禺区政府陆续出台管控措施，政府呼吁市民减少外出、不聚集，受此影响，被告承租商铺从事珠宝首饰在2020年1月下旬开始已无法正常开业，不得不关门。2月11日，被告向原告提出书面申请，恳请在特殊情况下变更租金金额和支付方式，提出了减免2月、3月、4月租金减半，以渡过难关。同时指派黄丽联系沟通，但原告只同意2月份租金减少三分之一，3月、4月不减租。整个2月份，疫情应急等级状态持续调高，管控措施持续加强，员工无法到岗，商铺只能继续关门。由于居民对珠宝消费的支出有很强的季节性，本来春节期间是消费旺季，经营收入相对较好，无奈受疫情影响居民购买意愿大幅下降，政府管控措施导致店铺在2月被迫停止营业，直至3月下旬才开业。被告公司在2020年2月仅有4千余元销售额，3月下旬才开业也仅有4万余元收入，4月份的销售额略有增加至5万余元。而上述收入是包括了涉案商铺在内的多个营业点的收入总额，如果具体到涉案商铺的收入更是少得可怜。因此，被告一方面没有经营收入，一方面又要支付多个商铺的租金，还要支付工人工资，收入远远比不上支出，短期内支付租金存在很大的难度。由于面对无法预计的影响，租赁双方本应共同理解，共渡时艰，才能使合同得以继续履行。原告在疫情尚严重的4月初提出解除合同，这既不是处理当前租金纠纷的合适方式，也有违鼓励交易、保持合同稳定性的原则，应当认定无效。二、被告提出免除2月租金、减半收取3月、4月租金有事实依据，法院应充分考虑实际情况采纳被告的请求。1.被告在疫情发生的早期就书面向原告提出了减免租金申请，履行了告知义务。2.新冠疫情对全人类来说是不可预知、不能避免、难以克服的客观情况，其严重程度、危害程度在人类历史上也是少见的，属于不可抗力，对商业的冲击前所未有。3.为抗击疫情，广州市政府自1月26日起至5月16日连续发布了9次通告，从通告可以看出政府采取了前所未有的管控措施，直至5月16日才全面开放商场等场所，可见疫情的影响是非常严重的，政府的管控措施已在事实上导致被告收入锐减，对合同履行造成严重影响，如按原合同的约定对被告而言明显不公平，出租人、承租人应当共同承担风险，适当对租赁合同租金金额进行变更，有利于合同继续履行。4.被告在2月、3月、4月收入大幅减少，但仍需支付疫情发生前差别不大的租金，而且被告不能通过降薪、解除劳动关系方式减少成本，收入与支出严重失衡。可见，新冠疫情是被告无法预见和防止的情形，超出了市场风险范畴，不论是从适用不可抗力还是情势变更的角度考虑，对租金进行调整既有事实的依据也有法律依据。三、随着疫情的缓解，被告经营收入与2月相比有所增加，付款能力有所增强，愿意在冯汉锐对2月、3月、4月租金作出适当减免情况下付清至今所欠的租金，双方继续履行《租赁合同》。四、被告认为原告没收保证金不符合事实和法律规定，关于租赁税费发票，首先应查明双方是否共同办理租赁备案，因为备案需要双方配合完成，若双方未办理租赁备案，就不存在交付租赁税费发票问题。综上所述，请人民法院依法作出判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1.位于广州市番禺区市桥街桥东路18号之二铺（以下简称涉讼商铺）的登记权属人为冯汉锐、冯汉强，占有房屋份额为共同共有，房屋建筑面积67.3平方米。2.2019年5月1日，冯汉锐（出租方、甲方）与王凤清（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将涉讼商铺出租给乙方作商业用途使用，合同期限为三年，自2019年5月1日至2022年4月30日，租金为20000元/月；合同签订时乙方向甲方交纳60000元保证金及首月租金，甲方应在租赁期满或解除合同之日，经验收确保屋内一切物品无损坏，乙方缴清租赁期内所产生的一切费用后将保证金无息全额退回乙方，此后合同期内每月第1日为乙方交租期，如乙方逾期3天不交租金，甲方有权终止合同并要求乙方立即搬出，保证金不退回作为违约补偿；合同期内物业所发生的费用由乙方负责，如水、电、管理费、排污费、电话费、租赁税费及因经营所产生的工商税费；租赁期内，甲乙双方必须严格履行合同，如违约方造成对方经济损失时，对方有权要求违约方赔偿，如乙方单方终止合同或违反本合同的有关规定时，甲方有权令乙方限期搬出，保证金不退回作为赔偿，另赔偿甲方50000元的违约金；乙方必须在每季度首月内将上季度已缴纳的出租税金发票交给甲方；等等。3.2019年5月28日，冯汉锐向王凤清出具《收据》，确认收到王凤清支付的押金60000元。4.2020年2月12日，王凤清委派工作人员黄丽通过微信方式向冯汉锐、冯汉强递交《免租申请书》，称：由于受疫情影响，整体市场经济十分萧条，涉讼商铺于1月25日响应国家号召关闭停业，营收状态跌至冰点，本店在无收益的情况下还需支付大额的员工薪酬、缴纳医保、社保等费用，望携手本店度过暂时的难关，特提出申请，2020年2月份租金减免，3月份、4月份租金减半。冯汉锐于2月13日回复黄丽同意减2月租金三分之一。5.2020年3月21日，广东敏锐律师事务所受冯汉锐委托向王凤清寄发《律师函》，称王凤清已实际拖欠涉讼商铺2个月租金，如王凤清可在2020年3月25日前付清2020年2月的租金13333.33元及2020年3月的租金20000元，冯汉锐同意不追究王凤清逾期交租的违约责任，但如逾期不付或不足额支付的，冯汉锐将按原合同约定的租金标准向王凤清追收2020年2月及3月的租金，并追究违约责任。经查，邮件于2020年3月23日妥投。6.2020年4月8日，广东敏锐律师事务所受冯汉锐委托再次向王凤清寄发《律师函》，主张因王凤清未向其支付涉讼商铺2020年2月及3月的租金，且继续拖欠2020年4月的租金，特函告王凤清双方于2019年5月1日签订的《租赁合同》于王凤清收悉本函之日起解除，已付保证金（押金）不予退还作为违约补偿，王凤清应交还租赁物并付清租金及占用费等。经查，该邮件于2020年4月9日妥投。7.2020年4月30日，冯汉锐提起本案诉讼。审理过程中，冯汉锐与王凤清均确认王凤清已缴清涉讼商铺2020年1月31日前的租金及2020年7月31日前的电费。王凤清称其承租涉讼商铺及相邻两间物业后打通用于珠宝首饰销售，并以其中一间商铺的地址注册广州市绿翠珠宝首饰有限公司；在新冠××疫情发生后，受政府管控措施的影响，涉讼商铺的经营收入锐减，其遂于2020年2月初向冯汉锐申请减免租金，然冯汉锐仅同意减免2月份租金的三分之一，双方未就租金减免事宜达成一致意见，且于2月至4月期间持续进行沟通仍无法协商一致，其主观上并没有拖欠租金的恶意，后因冯汉锐向其发函要求解除合同，并提起本案诉讼，故其未再支付租金。对此，王凤清向本院提交了广州市绿翠珠宝首饰有限公司2020年2月至4月增值税纳税申报表、税收完税证明及广州市防控新型冠状病毒感染的××疫情工作指挥部发布的《通告》等证据予以证明。而冯汉锐则认为，其已同意减免涉讼商铺2月份租金的三分之一，但王凤清未给予其明确答复，也未向其支付任何租金，实际上，王凤清在涉讼商铺经营的珠宝公司除2020年2月营业收益较少外，自3月份已经开始正常经营，收益也逐月上升，即使双方未能就2020年2月至4月期间的租金减免事宜达成一致意见，但王凤清以疫情影响为由，在持续占有使用涉讼商铺的情况下拒付4月至7月的租金及占用费无事实依据，现其已于2020年4月8日向王凤清寄发《律师函》要求解除合同，故涉讼《租赁合同》应于王凤清签收之日2020年4月9日解除。关于涉讼商铺租赁税费发票的问题。冯汉锐称涉讼《租赁合同》已办理备案手续，但其不清楚王凤清是否支付了租赁税费，也从未向其交付租赁税费发票。而王凤清在庭后向本院提交《情况说明》，称双方并未办理涉讼《租赁合同》的备案手续，不存在缴纳租赁税费的问题。另冯汉锐表示因王凤清已将涉讼商铺与相邻两商铺打通，故明确其诉讼请求2中的“恢复原状”是指间墙扇灰，将涉讼商铺与相邻的两商铺间隔开来，并安装独立的水电表。王凤清表示，若《租赁合同》解除，其同意配合将涉讼商铺恢复原状后交还冯汉锐管业。本院认为，冯汉锐于2019年5月1日将涉讼商铺出租给王凤清作商业用途使用，双方并签订《租赁合同》，该合同是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。关于合同解除问题。虽然《租赁合同》约定王凤清应于每月1日前缴纳当月租金，逾期3天不交租金，冯汉锐有权解除合同，但众所周知，自2020年1月开始，因新型冠状病毒感染××疫情扩散至全国，广东省于2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应，为有效控制疫情、保护公众健康，政府采取了相应疫情防控措施，提倡民众居家隔离、不外出、不聚集，对于非生活必要的娱乐、休闲场所，建议暂不开业，而王凤清经营的非生活必要的珠宝商铺，必然受到影响。根据双方当事人在庭审中的陈述及提交的证据，王凤清在疫情发生之初曾于2020年2月12日委派工作人员向冯汉锐申请减免部分租金，因冯汉锐仅同意减免2月租金的三分之一，双方未就租金减免事宜达成一致意见，王凤清继而没有支付2020年2月至4月的租金，在此情况下，冯汉锐以王凤清逾期支付租金为由主张解除《租赁合同》有违公平原则，因此，冯汉锐虽于2020年4月8日向王凤清寄发《律师函》要求解除合同，但该函件不发生解除《租赁合同》的效力。但在冯汉锐提起本案诉讼，及至本院向王凤清送达起诉材料之日即2020年6月10日，国内的新冠疫情已得到有效遏制，各行各业亦已纷纷复工复产，涉讼商铺营业收益额也日渐提升，但王凤清仍拒不支付任何租金，该行为已构成根本违约，故冯汉锐可依合同约定解除《租赁合同》，因此，《租赁合同》已于王凤清收到本案起诉材料之日即2020年6月10日起解除。合同解除后，王凤清应将涉讼商铺腾空及恢复原状，并交还冯汉锐管业。至于保证金，虽合同约定租赁期内若王凤清违反合同有关规定，冯汉锐有权不予退回保证金，但考虑到王凤清在疫情发生前的履约行为基本正常，及确因疫情防控造成其经营受到影响而拖欠租金，并非主观恶意违约，故应适当减轻王凤清的违约责任，结合本案实际情形，本院酌情支持冯汉锐没收王凤清已付的租赁保证金40000元，对于剩余20000元，冯汉锐应予退回或抵扣王凤清应付的租金及其他费用。关于应付租金及合同解除后的占有使用费问题。冯汉锐与王凤清就涉讼商铺的租赁签订租赁合同，王凤清作为承租人应依约承担租金缴付义务。现涉讼商铺在2020年2月受疫情防控措施的影响无法正常营业，3月、4月亦因疫情经营大受影响，根据公平合理、风险共担原则，本院酌情支持2月租金减半计收，2020年3月、4月租金按约定标准的80%计收，即王凤清应向冯汉锐支付2020年2月1日至4月9日的租金30800元（20000元/月×50%＋20000元/月×80%＋20000元/30天×9天×80%），扣减冯汉锐应予退回的保证金20000元，王凤清还应向冯汉锐支付租金10800元。另外，涉讼《租赁合同》解除后，王凤清确认其一直继续经营使用涉讼商铺，故王凤清应参照合同约定的20000元/月的标准自2020年4月10日起向冯汉锐支付占有使用费至其实际将涉讼商铺交还冯汉锐管业之日止，该占有使用费暂计算至2021年1月9日为180000元。关于租赁税费的发票问题。现王凤清明确双方未就《租赁合同》办理租赁备案手续，冯汉锐虽主张双方签订的涉讼《租赁合同》已办理备案手续，故王凤清应向相关部门支付租赁税费，并向其交付税金发票，但就涉讼合同已办理备案及备案的具体情况，冯汉锐并无提交任何证据予以证明，故对于冯汉锐要求王凤清向其交付租赁税费发票的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，本院对冯汉锐的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认冯汉锐与王凤清签订的《租赁合同》已于2020年6月10日解除；二、王凤清应于本判决发生法律效力之日起二十日内将位于广州市番禺区市桥街桥东路18号之二的商铺腾空并恢复原状（间墙扇灰，将涉讼商铺与相邻的两商铺间隔开来，并安装独立的水电表）后交还冯汉锐管业；三、王凤清应于本判决发生法律效力之日起十日内向冯汉锐支付租金10800元（已抵扣保证金20000元）及2020年4月10日至2021年1月9日的占有使用费180000元，并自2021年1月10日起按20000元/月的标准支付占有使用费至其实际将上述商铺交还冯汉锐管业之日止；四、王凤清已付的租赁保证金40000元归冯汉锐所有；五、驳回冯汉锐的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5890元，由冯汉锐负担628元，王凤清负担5262元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  李杏仪二〇二一年二月七日书记员  凌绮珊