广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初16814号原告：付晓红，女，1983年2月8日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区。委托诉讼代理人：侯双龙、潘艳宜，均系北京市东元（广州）律师事务所律师。被告：广州市暹岗大有投资有限公司，住所地广东省广州经济技术开发区开泰大道603号124房。法定代表人：孔善樊。委托诉讼代理人：冯丽静，该公司员工。原告付晓红诉被告广州市暹岗大有投资有限公司（以下简称暹岗大有公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年11月4日立案受理。根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案依法由审判员李小伟适用普通程序于2021年1月5日公开开庭进行了独任审理。原告付晓红的委托诉讼代理人侯双龙、潘艳宜，被告暹岗大有公司的委托诉讼代理人冯丽静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告付晓红向本院提出诉讼请求：1.判令解除付晓红与暹岗大有公司签订的《大壮名成花园认购书》；2.判令暹岗大有公司向付晓红退还商品房定金10万元及利息(利息以10万元为本金，按照LPR的标准从付晓红付款之日2020年7月4日起，计算至暹岗大有公司实际退还之日止，现暂计至2020年9月30日为900元)；3.判令本案诉讼费由暹岗大有公司承担。事实与理由：2020年7月4日，付晓红与暹岗大有公司签订《大壮名成花园认购书》，欲向暹岗大有公司购买其开发的大壮名成花园*号*栋*单元。签订认购书当日付晓红向暹岗大有公司支付了定金10万元。同年7月12日，付晓红前往暹岗大有公司销售中心准备交房款及签订《商品房买卖合同》，发现合同中关于开发商延期交房违约责任、交房标准等多处主要条款存在不合理、不公平的地方，其合同损害了付晓红作为消费者的权益。付晓红当日向暹岗大有公司发函要求其修改合同条款，否则视为暹岗大有公司拒绝签署《商品房买卖合同》。付晓红认为，双方签订认购书后，付晓红依约向暹岗大有公司支付定金，并按照认购书约定的时间前往暹岗大有公司处办理签订买卖合同手续，但双方对于买卖合同条款无法达成一致意见，且暹岗大有公司利用制定格式条款的优势地位制定不利于付晓红的合同条款，损害其利益，导致双方无法完成合同的签订。现因双方就签订正式买卖合同的主要权利义务均未达成合意，付晓红有权要求解除认购书并要求暹岗大有公司退回已收取的定金。故付晓红特向法院起诉，请求法院判如所请。被告暹岗大有公司辩称，一、付晓红单方违约，无权要求解除《认购书》及退还定金。首先，暹岗大有公司在销售房屋时已按照政府部门的要求在销售现场公示各项资料，包括《大壮名成花园认购书》《大壮名成花园认购须知》《按揭须知》及《商品房买卖合同》（含附件补充协议）等文件，付晓红在签署《认购书》前有足够的时间进行了解，应当已经清楚知悉上述文件内容。其次，在付晓红签订《认购书》前，暹岗大有公司已将公示的《商品房买卖合同》及其补充协议等文件给付晓红查阅确认。因此，付晓红是在充分了解并认可《商品房买卖合同》等文件的情况下签订《认购书》，双方已就《商品房买卖合同》内容达成一致，应当按照《认购书》约定的时间签订《商品房买卖合同》，付晓红称暹岗大有公司在签署《认购书》前未提供《商品房买卖合同》，不符合事实。而《认购书》第六条第一款约定：乙方（付晓红）确认：乙方已阅悉，并理解、接受上述文件全部内容，且完全同意上述文件无异议，乙方不得以未阅悉上述包括但不限于《商品房买卖合同》等文件不签署合同。因此，付晓红未按照《认购书》约定签署《商品房买卖合同》，属于其单方违约，无权要求解除《认购书》及退还定金。最后，《商品房买卖合同》约定的内容在签署《认购书》前经过付晓红确认无异议，实际《商品房买卖合同》约定的内容没有违反法律法规的规定，所有条款均清楚明晰，需要提醒注意的地方也有尽到提醒注意的义务，并不存在付晓红所称制定不利于其的条款损害其利益，付晓红提出对已确认无误的合同进行无理修改，属于其单方原因不签署买卖合同，违反《认购书》的约定。二、暹岗大有公司去函催促付晓红按《认购书》约定期限交清首期房款并签署《商品房买卖合同》，但付晓红不按《认购书》约定履行义务，暹岗大有公司已按《认购书》约定发出《挞定函》，解除《认购书》并没收定金。三、暹岗大有公司确认涉案房屋之前有办理抵押，但在8月1日前已经涂销抵押。暹岗大有公司在8月1日给付晓红的回函中说明了涉案房屋不处于抵押状态，整个大壮名成花园项目运作一切正常，从未发生因抵押房屋引起网签不能的纠纷，且付晓红认购的房屋处于无抵押状态。付晓红与暹岗大有公司签订的《认购书》约定的是8月4日签订《商品房买卖合同》，在此之前只要暹岗大有公司解除抵押，不会引起不能网签的问题，暹岗大有公司就不算违约，付晓红就没有解除认购书的理由。综上所述，付晓红的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。本院经审理认定事实如下：暹岗大有公司于2019年10月23日取得大壮名成花园的《商品房预售许可证》，预售房屋为6#、7#33层共计366套。2020年7月4日，暹岗大有公司（甲方、出售方）与付晓红（乙方、认购方）签订《大壮名成花园认购书》，约定：一、乙方自愿认购甲方开发的位于广州市黄埔区大壮名成花园*栋*层*号房（以下简称涉案房屋），用途为住宅，房屋预售建筑面积为120.2326平方米。二、乙方在签订本认购书的同时须向甲方支付定金100000元，甲方向乙方开具定金收据，签订正式的《商品房买卖合同》时，乙方已付的定金自动无息转为购房款的一部分。三、房屋价款6411829元，最终合同房价以双方签订的《商品房买卖合同》为准。四、乙方须于2020年8月4日前携带本认购书、定金收据、其他收款收据、身份证明文件等原件，到甲方售楼部签署《商品房买卖合同》及有关文件。五、若乙方出现以下任何一项情况或未能履行本认购书的其他约定，则视为乙方放弃认购，甲方有权在无须另行通知乙方的情况下将房屋另行处置，乙方已经交付的定金不予退还：2.乙方未按本认购书约定签署《商品房买卖合同》；7.乙方无正当理由要求解除本认购书的。六、乙方的特别声明：1.乙方确认：在签署本认购书前，甲方已将下列文件置于本房地产项目销售现场：企业法人营业执照、房地产开发企业资质证书；《大壮名成花园认购书》；《商品房买卖合同》等当地房管局规定的应该公示以及其他可能影响买受人居住和房屋价值的信息。乙方确认：乙方已阅悉，并理解、接受上述文件全部内容，且完全同意上述文件无异议；卖方已采取合理方式提请买方注意免除或限制卖方责任的合同条款，并按照乙方的要求对该类条款予以说明。乙方不得以未阅悉上述包括但不限于《商品房买卖合同》等文件为由不签署合同。八、本认购书自双方签署且乙方付清定金后生效。九、备注：本认购书自签订之日起7天内付总房款的20%，1个月内付清剩余首付并签约。同日，付晓红向暹岗大有公司支付定金100000元。2020年7月4日，付晓红还在暹岗大有公司提供的《大壮名成花园认购须知》《大壮名成花园签约须知》《大壮名成花园按揭须知》上签名确认。其中，《大壮名成花园认购须知》中第一条购房须知第4项载明：在签署认购书前，请阁下对我司公示的《商品房买卖合同》及其补充协议的示范文本，以及一系列重要提示、相关文件与证书等，进行充分了解及确认。我司销售中心，将依法向阁下公示包括但不限于以下的证书及文件复印件：1.《商品房预售许可证》；2.《认购书》《认购须知》《按揭须知》；3.《商品房买卖合同》等。2020年7月13日，付晓红向暹岗大有公司邮寄《要求修改合同条款和解除抵押函》，载明：认购书签订前，暹岗大有公司并未提供购房合同。认购书签订后，暹岗大有公司收取其支付的定金，但并未提供合同给付晓红查看。2020年7月12日前，其和朋友前往暹岗大有公司上述楼盘的销售中心准备支付房款并查看合同时，发现暹岗大有公司提供的格式合同，对其很不公平，暹岗大有公司违约责任低，诚意不足，另外涉案房屋截至目前仍处于抵押状态，对其购房利益有重大危害。为此致函暹岗大有公司，明确提出要求修改合同条款或签订补充协议，具体包括修改交房标准、延期交房违约金、逾期办证违约金等条款。付晓红还要求行使不安履行抗辩权，要求暹岗大有公司立即与相关权利人解除该房屋抵押状态，再通知其支付余下房款。付晓红在函件中要求暹岗大有公司在2020年7月19日前书面回复就修改房屋买卖合同或签订补充协议的意见，否则视为暹岗大有公司拒绝签合同或拒绝修改商品房买卖合同。暹岗大有公司于7月15日签收上述《要求修改合同条款和解除抵押函》，并于2020年8月1日向付晓红发出《回复函》，载明：一、该司已按规定公示了《商品房买卖合同》等文件，根据认购书的约定，在签署认购书前，付晓红已对该司公示的文件已充分了解，并同意按照该司公示的包括但不限于《商品房买卖合同》版本签署相关文件。该司认为，付晓红要求按更改后的合同版本签约的行为已违背了认购书的约定，因此，该司对付晓红关于修改《商品房买卖合同》条款的要求不予认可，不同意更改《商品房买卖合同》的内容。二、整个大壮名成花园项目运作一切正常，从未发生因抵押房屋引起的网签不能的纠纷，且付晓红认购的房屋现处于无抵押状态。根据认购书第二条、第三条的约定，付晓红应于2020年8月4日前向该司支付首期房款，并签署《商品房买卖合同》及有关文件，要求付晓红按照上述期限支付房款并前来大壮名成花园销售中心办理签约手续。逾期，该司将按认购书约定，作挞定处理。8月2日，付晓红签收了该函件。2020年8月4日，付晓红向暹岗大有公司邮寄《复函》，要求暹岗大有公司与其按照平等、自愿的原则，就合同条款进行协商，并达成一致意见，如双方就合同条款无法达成一致意见，暹岗大有公司依法应向其退还定金100000元，并要求暹岗大有公司在2020年8月4日前书面回复。2020年8月18日，暹岗大有公司向付晓红邮寄《挞定函》，载明：因付晓红未按照认购书的约定于2020年8月4日前向该司支付首期房款并办妥签约及按揭申请的相关手续，经该司多次通知，付晓红至今仍未付清该款项和办妥前述手续。根据认购书第五条的约定，付晓红的行为已构成违约，现该司决定自付晓红收到本函之日起解除与付晓红签订的《大壮名成花园认购书》，没收付晓红已缴付的定金，并将认购房屋另行出售。8月20日，付晓红签收该邮件。付晓红为证实涉案房屋在2020年7月9日处于抵押状态，提交了其于当日在阳光家缘网站上查询到涉案房屋为抵押状态的截图。暹岗大有公司确认涉案房屋在签订《大壮名成花园认购书》时处于抵押状态并未告知付晓红，但在2020年8月1日前已经涂销了抵押。暹岗大有公司为证实涉案房屋已涂销抵押提交了涉案房屋的《广州市不动产登记查册表》，显示涉案房屋于2019年12月5日办理抵押，于2020年7月31日涂销抵押。暹岗大有公司为证实其已在销售现场公示了包括《商品房买卖合同》及其补充协议在内的相关资料，提交了销售现场的照片，照片中显示暹岗大有公司将《商品房买卖合同》文本放置于销售现场以供翻阅，暹岗大有公司称该照片是在开盘当天即2019年10月28日拍摄。暹岗大有公司为证实《商品房买卖合同》及补充协议的条款，还向本院提交了空白的《商品房买卖合同》及补充协议。付晓红对上述证据的三性均不予确认。上述事实，有《商品房预售许可证》《大壮名成花园认购书》《大壮名成花园认购须知》《大壮名成花园签约须知》《大壮名成花园按揭须知》《要求修改合同条款和解除抵押函》《回复函》《复函》《挞定函》《广州市不动产登记查册表》、《商品房买卖合同》及补充协议、收据、快递单、妥投凭证、照片及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，付晓红与暹岗大有公司签订的《大壮名成花园认购书》是为将来订立商品房买卖合同而签订的合同，性质为商品房预约合同。暹岗大有公司在签订认购书前已取得了《商品房预售许可证》，故双方签订的《大壮名成花园认购书》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。本案的争议焦点为付晓红要求解除认购书的理由是否成立以及定金是否应予返还。其一，付晓红签名确认的《大壮名成花园认购书》和《大壮名成花园认购须知》均已明确载明，其确认已阅悉暹岗大有公司提供的《商品房买卖合同》及补充协议等文件，并理解、接受上述文件全部内容无异议，其作为一名具有完全民事行为能力的成年人，应对自身的行为承担相应的法律后果。其在作出认购总价值超过六百万元的房屋的重大决定之前，应审慎阅读相关文件，在其签名后，对其签名确认的文件又予以反悔，主张其从未看过《商品房买卖合同》及补充协议，双方亦未对《商品房买卖合同》及补充协议相关条款达成合意，本院对其主张不予采信。其二，付晓红主张涉案房屋在其前往签订《商品房买卖合同》时处于抵押状态，根据暹岗大有公司提供的涉案房屋的查册表可以看出，涉案房屋在签订认购书时确实存在抵押，暹岗大有公司未如实告知付晓红确有不妥，但暹岗大有公司在付晓红提出异议后、约定的签约日期前已涂销抵押，并发函告知付晓红，付晓红在收到该函件后，可以通过其之前查询的网站阳光家缘网查询到相关信息，并及时与暹岗大有公司签订《商品房买卖合同》，故付晓红以涉案房屋存在抵押为由要求行使不安抗辩权本院不予支持。综上，付晓红提出要求解除《大壮名成花园认购书》的理由均不成立，且付晓红未如期支付首期房款和签订《商品房买卖合同》的行为已违反了《大壮名成花园认购书》的约定，暹岗大有公司有权解除《大壮名成花园认购书》并没收定金。鉴于暹岗大有公司已于2020年8月18日向付晓红发出《挞定函》要求解除《大壮名成花园认购书》，付晓红于2020年8月20日签收，故本院确认涉案《大壮名成花园认购书》于2020年8月20日解除。对于付晓红要求暹岗大有公司退还定金并要求支付利息的诉讼请求，本院依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告付晓红与被告广州市暹岗大有投资有限公司于2020年7月4日签订的《大壮名成花园认购书》于2020年8月20日解除；二、驳回原告付晓红的其他诉讼请求。案件受理费2318元，全部由原告付晓红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 员 李小伟二〇二一年二月一日法官助理 彭逸婷书 记 员 王汝欣