贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)黔03民终2130号上诉人（原审原告）：陈仁飞，男，汉族，1979年3月26日出生，贵州省遵义市人，住遵义市播州区，上诉人（原审原告）：薛祖琴，女，汉族，1986年7月12日出生，贵州省遵义市人，住遵义市播州区，共同委托诉讼代理人：李良俊，贵州山一律师事务所律师。上诉人（原审被告）：遵义天达房地产开发有限责任公司，住所地：遵义市播州区南白镇遵南社区遵南大道。法定代表人：周维荣，该公司董事长。委托诉讼代理人：卢成尧，贵州港丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢兰，贵州港丰律师事务所实习律师。原审第三人：杨福祥，男，汉族，1978年1月4日出生，贵州省遵义市人，现住遵义市播州区，原审第三人：穆大素，女，汉族，1980年9月6日出生，贵州遵义市人，现住遵义市播州区，共同委托诉讼代理人：易传强，贵州十朋律师事务所律师。上诉人陈仁飞、薛祖琴、遵义天达房地产开发有限责任公司（以下简称天达公司）与原审第三人杨福祥、穆大素商品房买卖合同纠纷一案，不服贵州省遵义市播州区人民法院（2017）黔0321民初6501号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月9日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。陈仁飞、薛祖琴上诉请求：1、撤销（2017）黔0321民初6501号民事判决第二项，改判由天达公司从约定交房次日2013年8月31日起至实际交房之日止以240720元为基数按日万分之二标准计算逾期交房违约金；2、天达公司立即履行办理涉案商品房权属转移登记有关文书并交付给陈仁飞、薛祖琴；3、补正（2017）黔0321民初6501号民事判决第三项的笔误；4、一、二审案件受理费由天达公司承担。事实和理由：1、一审法院对逾期交房违约金时间的起算点认定错误，没有事实依据。陈仁飞、薛祖琴与天达公司在合同中约定的交房时间为2013年8月30日，故逾期交房违约金应当从双方所约定交房时间次日起算。2、天达公司未举证证明该公司已经履行了交房义务，故该公司应当承担违约责任。3、陈仁飞、薛祖琴已经缴纳了相关税费，但天达公司却并未开具不动产发票，导致房屋产权证一直未能转移登记至购房人名下。4、为减少当事人诉累，请求二审法院判令天达公司立即履行办理涉案商品房权属转移登记有关文书并交付给陈仁飞、薛祖琴。上诉人天达公司上诉请求：1、撤销（2017）黔0321民初6501号民事判决，改判逾期交房的违约金为日万分之零点七七并驳回陈仁飞、薛祖琴逾期交房违约金的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由各方当事人合理分担。事实与理由：1、关于逾期交房违约金计算标准，双方合同约定的标准为每日按已付购房款的万分二计算，每月高达1444元，但根据天达公司一审提交的评估报告，涉案商品房的每月租金仅为556元，也即合同约定的违约金计算标准原高于陈仁飞、薛祖琴的实际损失，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，一审法院应当对该违约金计算标准予以调整。2、天达公司不应支付逾期办证违约金。陈仁飞、薛祖琴通过银行按揭方式购买涉案商品房，是否办理商品房转移登记并不会对其造成损失。根据双方合同约定，办理商品房转移登记的时间为商品房交付使用的90日内，陈仁飞、薛祖琴至今未接房，故未能办理商品房转移登记的责任在购房户。3、一审法院对天达公司提交的评估报告未予认定，系违反法定程序。杨福祥、穆大素在二审中未提交书面意见。陈仁飞、薛祖琴向一审法院起诉请求:一、判决天达公司履行双方于2013年7月23日签订的《商品房买卖合同》约定的义务，该公司及杨福祥、穆大素共同立即交付遵义市××区（××）“天达新城二期”房号为EF-1-21-4商品住宅房；二、判令天达公司承担逾期未交房的违约金，从约定交房次日即2013年8月31日起至实际交房之日止，以房款240720元为基数每日按万分之二的标准计算；三、判令天达公司立即交付办理涉案商品房转移登记的有关文书，并承担其逾期未办理的违约金（240720元为基数，按日向陈仁飞、薛祖琴支付万分之二的违约金，从2013年11月30日起至实际交付办理商品房转移登记的有关文件之日止）；四、本案诉讼费由天达公司承担。一审法院认定事实：2013年7月23日，陈仁飞、薛祖琴与天达公司签订《商品房买卖合同》，天达公司将其开发建设的位于遵义市××区（××）“天达新城二期”商品住宅房一套出售给陈仁飞、薛祖琴，房号为EF-1-21-4，合同约定了购买商品房的总价款、面积、交付等相关内容。陈仁飞、薛祖琴履行了相关义务，支付了首付房款90720元，银行按揭房款15万元，共计支付天达公司购房款240720元。双方约定交付时间为2013年8月30日，到期未验收合格，直至2014年12月31通过验收达到交房的条件。2016年11月23日，杨福祥、穆大素到天达公司处接收房屋，天达公司并没有交付其所购买的EF-1-20-4房屋而是交付了涉案房屋，随后杨福祥、穆大素对该房屋进行了装修。天达公司也未将商品房转移登记的有关文件及手续交付给陈仁飞、薛祖琴。2017年7月陈仁飞、薛祖琴收到播州区供电局缴纳电费的通知，才知道自己购买的房屋已经有人入住，要求天达公司交付房屋，为此，陈仁飞、薛祖琴起诉至一审法院。另查明，双方买卖合同第十三条约定，出卖人逾期交房，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定交付日期次日起至实际交付之日止、出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并在商品房实际交付之日起30日内支付。第二十二条第三款约定出卖人在2014年前取得该商品房所有权初始登记，并办理商品房转移登记的有关文件交付给买受人，约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按交付房款的2%承担违约金，约定90日后仍不能交付的，买卖人不退房的，出卖人自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付房价款2%的违约金。一审法院认为：陈仁飞、薛祖琴与天达公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效。合同签订后，陈仁飞、薛祖琴根据合同约定支付了房屋价款，履行了合同义务。由于天达公司的疏忽大意将陈仁飞、薛祖琴购买的房屋错交给杨福祥、穆大素，导致杨福祥、穆大素对涉案房屋进行了装修。陈仁飞、薛祖琴请求判决天达公司及杨福祥、穆大素交付遵义市××区（××）“天达新城二期”房号为EF-1-21-4商品住宅房的请求予以支持。《商品房买卖合同》第十三条约定违约责任：逾期超过30日，买受人要求继续履行合同的自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金。虽然天达公司在2014年12月31通过验收达到交房的条件，部分买受人陆续到天达公司处办理房屋交付手续，但是陈仁飞、薛祖琴并没有到天达公司处接房屋，而是在2017年7月收到播州区供电局催收电费的通知后知道自己购买的房屋被杨福祥、穆大素进行装修才要求天达公司交付所购买的房屋，为此，天达公司逾期未交房的违约金应当从2017年8月1日开始计算，即以房款240720元为基数每日承担支付万分之二的违约金至实际交房时止。陈仁飞、薛祖琴要求天达公司从约定交付商品房转移登记的有关文件给买受人的日期起按日万分之二计算违约金到商品房转移登记的有关文件交付给买受人之日止的诉讼请求符合双方订立买卖商品房合同的实际情况，按日2%计算确实太过高，一审法院支持按日万分之二计算。故应由天达公司向陈仁飞、薛祖琴支付逾期交付房屋转移登记文件违约金。杨福祥、穆大素要求天达公司赔偿房屋装修费用的请求不属于本案审理的范畴，可另案起诉处理。为依法维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，一审法院判决：一、由遵义天达房地产开发有限责任公司、杨福祥、穆大素于本判决生效之日起三十日内将遵义市××区（××）“天达新城二期”房号为EF-1-21-4商品住宅房交付给陈仁飞、薛祖琴。二、由遵义天达房地产开发有限责任公司从2017年8月1日起至实际交房之日止以240720元为基数按日万分之二标准计算逾期交房违约金给陈仁飞、薛祖琴，限判决生效后三十日内付清。三、由遵义天达房地产开发有限责任公司从2013年12月31日起至房屋产权转移登记文件交付陈仁飞、薛祖琴之日止以240720元为基数按日万分之二计算逾期交付房屋转移登记文件违约金给陈仁飞、薛祖琴，限判决生效后30日内付清。四、驳回陈仁飞、薛祖琴的其余诉讼请求。案件受理费减半收取803元，由遵义天达房地产开发有限责任公司负担。本院二审查明，贵州港丰律师事务所于2017年11月28日向贵州中孜房地产估价事务所出具《房地产估价委托书》，委托该估价事务所对涉案房屋从2013年8月30日至2017年10月30日的租金按毛坯房进行市场租金价值评估。本院查明其余事实与一审查明事实一致。本院认为：陈仁飞、薛祖琴与天达公司所签订的《商品房买卖合同》第十一条约定涉案房屋的交付时间为2013年8月30日前，且天达公司未举证证明于2013年8月30日前履行过通知陈仁飞、薛祖琴接房的义务，故涉案房屋逾期交房违约金应当从2013年8月31日起计算；一审法院认定该违约金从2017年8月1日起计算不当，本院予以纠正。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条关于“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定，双方当事人所签订的合同已经就逾期交房违约金的计算标准进行了约定，故天达公司认为应当依据涉案房屋的《房地产估价报告》结果为违约金计算标准的主张于法无据，本院不予采纳。天达公司亦未有其它证据证明合同约定的逾期交房违约金计算标准高于陈仁飞、薛祖琴所遭受的实际损失，故一审法院依据合同认定逾期交房违约金为已付购房款的每日万分之二并无不当，本院予以支持。本案中，双方当事人已在合同中约定天达公司有义务将办理涉案房屋转移登记的有关文书交付给买受人，而天达公司未能履行该义务的原因在于该公司将涉案房屋错误交付给杨福祥、穆大素；故天达公司应当承担未能交付办理涉案房屋转移登记相关文书的违约责任，该责任不因购房目的以及房款支付方式的差异而免除。陈仁飞、薛祖琴要求天达公司交付办理涉案房屋转移登记的请求符合双方的合同约定，本院予以支持。本案二审过程中，天达公司向本院请求对逾期办证违约金进行调整，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，本院依据当事人的请求并综合考虑当事人遭受的实际损失、预期利益、合同履行情况等因素对违约金计算标准调整为按已付购房款的每日万分之零点二标准计算。综上，一审判决错误，应予改判。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省遵义市播州区人民法院（2017）黔0321民初6501号民事判决第一项，即由遵义天达房地产开发有限责任公司、杨福祥、穆大素于本判决生效之日起三十日内将遵义市××区（××）“天达新城二期”房号为EF-1-21-4商品住宅房交付给陈仁飞、薛祖琴；二、撤销贵州省遵义市播州区人民法院（2017）黔0321民初6501号民事判决第二、三、四项，即由遵义天达房地产开发有限责任公司从2017年8月1日起至实际交房之日止以240720元为基数按日万分之二标准计算逾期交房违约金给陈仁飞、薛祖琴，限判决生效后三十日内付清；由遵义天达房地产开发有限责任公司从2013年12月31日起至房屋产权转移登记文件交付陈仁飞、薛祖琴之日止以240720元为基数按日万分之二计算逾期交付房屋转移登记文件违约金给陈仁飞、薛祖琴，限判决生效后30日内付清；驳回陈仁飞、薛祖琴的其余诉讼请求；三、限遵义天达房地产开发有限责任公司在本判决生效后三十日内支付陈仁飞、薛祖琴自2013年8月31日起至实际交房之日止以240720元为基数按日万分之二计算的违约金；四、遵义天达房地产开发有限责任公司在本判决生效后三十日内向陈仁飞、薛祖琴交付办理商品房转移登记的有关文书；五、限遵义天达房地产开发有限责任公司在本判决生效后三十日内支付陈仁飞、薛祖琴自2013年12月31日起至该公司将办理商品房转移登记的有关文书交付给陈仁飞、薛祖琴之日止以240720元为基数按日万分之零点二计算的违约金。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。二审案件受理费3212元，由遵义天达房地产开发有限责任公司负担2570元，陈仁飞、薛祖琴负担642元。本判决为终审判决。审 判 长  徐忠显审 判 员  蔡一雷代理审判员  喻 茜二〇一八年四月二十八日书 记 员  黎雪梅