云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书(2017)云2301民初4044号女，1984年1月24日生，彝族，云南省楚雄市人，大学文化，教师，住楚雄市。被楚雄市，被告：楚雄兆顺房地产开发有限责任公司，住所地：云南省楚雄市鹿城镇鹿城南路兆顺第一城B幢15楼，统一社会信用代码：91532301693077202U。法定代表人：永志强，职务：董事长。委托诉讼代理人：张燕平，男，1984年4月8日生，汉族，云南省楚雄市人，本科文化，该公司员工，住云南省楚雄市，特别授权）。第三人：凡雪勇，男，1987年1月12日生，汉族，住云南省昆明市盘龙区，原告杞婕与被告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司（以下简称：兆顺公司）、第三人凡雪勇商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年11月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杞婕，被告兆顺公司的委托诉讼代理人张燕平到庭参加诉讼。第三人凡雪勇经本院于2018年1月4日在《云南法制报》上公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杞婕向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法确认楚雄兆顺第一城D幢2单元2905号房产归原告所有（房产价值235655元），并由被告兆顺公司按合同约定履行办理不动产权属登记义务；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2015年3月15日向被告兆顺公司购买了位于楚雄兆顺第一城D幢2单元2905号房屋住宅一套，面积66.7平方米，购房总价235655元，原告于2015年4月2日前向被告支付了该套住房全额购房款235655元并签订了《商品房购销合同》，同时向被告缴纳了购买房屋所需缴纳的维修基金4713元、契税7069.65元、燃气安装费3400元、IC水卡安装费1100元、IC电表安装费500元、有线电视安装费450元、电话宽带安装费350元、门禁系统安装费1000元，涉及购买该套物业的全部费用原告在2015年4月29日前已全部交清。2015年4月29日原告与被告公司办理了该套房屋的接房手续，并陆续交清了该套房屋2015年5月1日至2018年12月31日的物业管理费、二次加压费、垃圾清运费合计1573.8元，对该套物业进行了装修后居住在此套物业内，发生了实际占有。此后原告按时向兆顺第一城小区物业管理部门按时交纳物业管理费、二次加压费、垃圾清运费至今。因被告兆顺公司迟迟未帮原告办理房产证、土地证，经原告到楚雄市住建局了解后方知，被告兆顺公司于2015年5月26日将该套房屋备案在第三人凡雪勇名下。据了解，被告与第三人凡雪勇是借款关系，被告兆顺公司因向凡雪勇借款后，将该套房屋作为借款抵押担保备案登记在凡雪勇名下，被告兆顺公司与凡雪勇之间就本案所诉物业不存在商品房买卖关系，系虚假交易，不具有法律效力，应认定无效。理由如下：1.根据本案所诉物业《商品房买卖合同登记备案表》所示房屋售价为单价2000元/平方米，远远低于市场价格，不符合常理；2.根据《城市商品房预售管理办法》第十条规定，关于合同备案登记系行政管理范畴，并不产生登记请求权的物权效力，与物权法中的不动产预售登记制度存在本质区别。《中华人民共和国城市房地产管理办法》第四十五条规定，商品房预售人应当按照国家规定将预售合同报县级人民政府房地产管理部门备案。由此可见，办理商品房预售合同备案登记是房地产开发商的法定义务，目的是为了维护房地产的正常交易秩序，保护买受人的利益。第三人凡雪勇与被告兆顺公司对商品房买卖合同进行备案登记后，基于双方存在借款关系，当事人享有的只是合同债权，并不具有物权效力。综上，原告签订《商品房购销合同》、交纳房款、办理接房都在第三人之前，且第三人凡雪勇与被告兆顺公司系借贷关系，所签合同及备案系假房屋交易，不具有法律效力。请人民法院依法维护原告的合法权益。被告兆顺公司辩称：针对原告的两项诉请，我公司没有异议，但是我公司现在土地证被查封，无法办理不动产权证，针对房产已经备案给凡雪勇的事情，我了解到，公司跟凡雪勇借了三千万，是借贷关系，该房屋是作为抵押担保备案给凡雪勇，我公司同意按原告的诉请履行商品方购销合同义务，但是现在不具备办证条件。第三人凡雪勇未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面陈述意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证，原告为证明自己的诉讼请求所依据的事实和理由，向本院提交以下证据：1.身份证复印件；2.ZSDZ-0575号商品房购销合同1份；3.房款收据4张、房屋维修基金收据1张、代收代缴契税收据1张、房屋交易手续费收据1张、不动产登记费收据1张、装修管理费1张、有线电视等安装费一张、燃气安装费一张、二次加压费、垃圾清运费收据1张；4.入伙通知书、交房确认书、兆顺第一城物业服务协议1份、兆顺第一城商品房使用说明书1份、兆顺第一城商品房质量保证书1份；5.装修保证金、物业费、二次加压费、垃圾清运费收据3张；6.商品房买卖合同登记备案表1份。被告兆顺公司针对其答辩理由向本院提交了云南省昆明市中级人民法院（2016）云01民初1585号民事判决书、借款合同。被告兆顺公司对原告所提交的证据均无异议，本院予以确认并在卷佐证；原告杞婕对被告提交的证据无异议，本院予以确认并在卷佐证。第三人凡雪勇未到庭质证，亦未提交书面质证意见。本院为查明案件事实，依法调取了本院（2017）云2301民初2917号民事判决书，该生效判决认定：兆顺公司与凡雪勇之父凡东亮有借款关系。凡雪勇在（2017）云2301民初2917号案件庭审过程中认可其与兆顺公司不存在商品房买卖关系，双方实际存在民间借贷关系。本院经审理确认本案法律事实如下：2015年3月15日,原告杞婕向被告兆顺公司购买了位于楚雄兆顺第一城D幢2单元2905号房屋住宅一套，面积66.7平方米，购房总价235655元。2015年4月2日，原告与被告签订《商品房购销合同》及合同补充协议，双方约定：原告杞婕向被告兆顺公司购买被告开发建设的位于楚雄市西北侧兆顺第一城D幢2单元2905号房屋住宅一套，面积66.7平方米，购房总价235655元。原告在合同签订后向被告兆顺公司全额交纳了购房款项235655元，代收代缴契税7069.65元，公共维修基金4713元，房屋交易手续费201.99元，不动产登记费、合同登记备案费、分户报告制作费210元。2015年4月29日，原告又向被告兆顺公司交纳了配套设施（燃气安装费）3400元，IC水表安装费、IC电表安装费、配套设施（有线电视安装费）、电话宽带安装费、门禁系统安装费3400元。因原告杞婕向被告兆顺公司购买的是现房，签订合同并交纳完款项后，被告兆顺公司向原告交付兆顺第一城D幢2单元2905号商品房，同时原告与楚雄志善物业管理有限公司签订了该套商品房的《物业服务协议》，并按合同约定交纳了该套商品房的物业服务费、二次加压费、垃圾清运费等相关费用至2018年5月31日。另查明，被告兆顺公司与第三人凡雪勇之父凡东亮有借款关系，2015年1月16日，凡东亮、兆顺公司和永志强签订《债务及担保品确认合同》，确认截止到2015年1月15日，兆顺公司尚欠凡东亮借款3540万元，凡东亮同意延长借款期限两个月，借款期限自2015年1月16日起至2015年3月16日止，永志强为上述债务承担连带保证责任。2016年9月19日，凡东亮将上述所涉债权全部转让给本案原告凡雪勇，兆顺公司和永志强对该债权转让认可。2015年5月26日，被告兆顺公司与第三人凡雪勇签订《商品房买卖合同登记备案表》（合同登记号：CX2015052603261），被告兆顺公司以12.006万元的价格将兆顺第一城D幢2单元2905号房屋出卖给第三人凡雪勇，并于2015年5月26日在楚雄市住建局办理了商品房买卖合同登记备案。围绕双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点为：原、被告签订的《商品房购销合同》是否有效，对诉争的兆顺第一城D幢2单元2905号房屋，原告和第三人谁优先享有物权，被告兆顺公司应否有义务为原告办理该不动产权属登记。本院认为，原告杞婕与被告兆顺公司签订的《商品房购销合同》，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效合同。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款之规定，依法成立的合同，受法律保护，当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，在原告杞婕已经按合同约定支付全部购房款，并缴纳相应费用的情况下，被告兆顺公司应当依法按约定为原告杞婕办理房屋相关产权登记手续。但被告兆顺公司在明知诉争房产已出售给原告杞婕的情况下，又与第三人凡雪勇签订《商品房买卖合同》，将房屋备案登记在第三人名下，导致本案纠纷的发生，被告兆顺公司应承担全部责任。被告兆顺公司及第三人凡雪勇之间不存在商品房买卖关系，双方实际是民间借贷关系。故被告兆顺公司与第三人凡雪勇签订的商品房买卖合同及合同备案不是当事人真实意思表示，且合同约定的房屋价格明显低于被告兆顺公司出售给原告杞婕的房屋价格，不符合常理。被告兆顺公司与第三人凡雪勇仅办理合同备案登记未办理房地产过户登记，系虚假房屋交易，不具有法律效力，应认定为无效。第三人凡雪勇对涉诉房屋进行了备案登记，根据《城市商品房预售管理办法》第十条规定，关于合同备案登记系行政管理范畴，并不产生登记请求权的物权效力，与物权法中的不动产预售登记制度存在本质区别。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级人民政府房地产管理部门备案。由此可见，办理商品房预售合同备案登记是房地产开发商的法定义务，目的是为了维护房地产的正常交易秩序，保护买受人的利益。第三人凡雪勇与被告兆顺公司对商品房买卖合同进行备案登记后，基于双方存在借贷关系，当事人享有的只是合同债权，并不具有物权效力。就本案查明的事实，原告杞婕对兆顺第一城D幢2单元2905号房屋优先享有商品房物权。被告兆顺公司应当按合同约定及相关法律法规的规定履行办理不动产权属登记义务。原告杞婕的诉请，有事实和法律依据，本院予以支持。第三人凡雪勇经本院合法传唤未到庭参加诉讼，也未向本院提交证据，对此，本院视为第三人凡雪勇自行放弃法律所赋予其行使诉讼的权利，应承担由此产生的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款、《中华人民共和国物权法》第二十条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百二十二条、第二百四十条之规定，判决如下：位于楚雄市西北侧兆顺第一城D幢2单元2905号房屋归原告杞婕所有，并由被告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司按照合同约定履行办理不动产权属登记义务。案件受理费4834元，公告费600元，由被告楚雄兆顺房地产开发有限责任公司负担（未交，限于本判决生效之日起十日内一次性付清，款交本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省楚雄彝族自治州中级人民法院。审 判 长  钟学圣人民陪审员  杞顺昌人民陪审员  曹家庆二〇一八年四月二十七日书 记 员  孙铭霞