广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初26881号原告：谯碧珍，女，1964年5月2日出生，汉族，身份证住址四川省苍溪县。委托诉讼代理人：林安娜，广东翔宇律师事务所律师。被告：中山市富裕达房地产有限公司，住所地广东省中山市大涌镇旗山路39号富城山庄1幢1-4卡，统一社会信用代码91442000724777552N。法定代表人：林国平，该司总经理。委托诉讼代理人：钟其安，广东广中律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢红萍，广东广中律师事务所律师。原告谯碧珍、石燕与被告中山市富裕达房地产有限公司（以下简称富裕达公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后于2020年1月16日作出（2019）粤2071民初26881号民事裁定，中止审理，现恢复审理。原告石燕向本院提出撤诉申请，本院予以准许，不另作裁定。本案现已审理终结。原告谯碧珍向本院提出诉讼请求：1.原告向原告支付逾期交房的违约金4709.49元（计算方式：以278668元为基数，按每日万分之一的标准从2013年11月15日起计算：2014年5月3日止，为4709.9元）；2.被告向原告支付逾期办理房地产权属证书的违约金26166.93元（计算方式：以278668元为基数，按每日万分之一的标准从2017年3月14日起计算至房屋产权过户登记手续办妥之日止，暂计至2019年10月9日为26166.93元）。事实与理由：石光辉（原告谯碧珍的丈夫／原告石燕的父亲）与被告于2012年12月7日签订了合同条码为1201066245的《商品房买卖合同》，该商品房位于大涌××都城花园××房，建筑面积72.95平方米，套内面积63.11平方米，单价为每平方米4415.591元，总金额278668元（按套内面积计算），石光辉己全面履行了合同约定的付款义务。合同约定被告应当于2013年11月15日前将商品房交付买受人使用，但被告于2014年5月3日才向石光辉交楼。根据合同第十四条约定“商品房交付使用后720个工作日内，持办强权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。”因此，被告应当在2017年3月14日前为石光辉办理房地产权属证书，但直至起诉当天被告仍未能办理好房地产权属证书。买受人石光辉于2017年9月25日去世，原告谯碧珍与石光辉系夫妻关系。原告谯碧珍在诉讼期间向本院提交的证据有：1.商品房买卖合同；2.发票；3.税收转账凭证专用税证；4.汇泰都城花园单元交接书；5.商品房销售登记备案表；6.居民死亡户籍注销证明；7.户口本。被告富裕达公司辩称，一、逾期交房违约金最高金额不应超过商品房总房价款的1%，逾期办证违约金最高金额不应超过原告累计已付房价款的1%。即使逾期办证违约金金额封顶为已付购房款总额的1％过低，逾期办证违约金金额封顶应不超过已付购房款总额的30％。二、原告请求富裕达公司支付从2013年3月15日起至2014年5月3日的逾期交房违约金已超过诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定“向人民法院请求保护民事利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”，原告于2019年10月16日提起诉讼，原告请求富裕达公司支付从2013年3月15日起至2014年5月3日的逾期交房违约金，原告提起本案诉讼三年前即2016年10月17日前逾期交房违约金已超过诉讼时效，原告没有提供发生诉讼时效中止、中断的证据，原告请求支付逾期交房违约金缺乏依据。三、原告请求从“2017年3月14日起至房屋产权登记手续办妥之日”计算违约金的起算点、截止计算时间点缺乏依据。按双方签订的《商品房买卖合同》第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案”、《合同补充协议》第六条约定：“产权登记期限，商品房实际交付时间早于合同约定的，以合同约定的时间为准起算办理产权登记的期限；商品房实际交付时间晚于合同约定的，以实际交付的时间为准起算办理产权登记的期限”，可见：1.即使计算逾期办证违约金，原告请求逾期办证违约金的起算时间应原告实际收楼时间后720个工作日起计算，合同约定收楼时间为2013年11月15日，原告实际收楼时间为2014年5月3日，违约金的起算时间应按原告实际收楼时间2014年5月3日的次日起计算720个工作日后的次日即2017年3月17日起计算，原告请求从2017年3月14日起计算逾期办证违约金的起算点错误。2.双方签订的《商品房买卖合同》的约定，违约金的截止计算时间到富裕达公司持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案之日，原告请求逾期办证违约金计算至房屋产权过户登记手续办妥之日缺乏依据，涉案房屋属富裕达公司开发兴建的汇泰都城花园二期项目（5-12幢），二期项目富裕达公司已在2019年9月5日向中山市自然资源局提交办理权属登记需由其提供的资料进行备案，中山市自然资源局于2019年10月9日已核准同意二期项目办理不动产首次登记，因此，逾期办证违约金应计算至2019年10月9日。被告富裕达公司向本院提交证据有：1.中山市不动产登记资料查询结果；2.关于核准国有建设用地使用权/房屋所有权首次登记的通知、核准国有建设用地使用权/房屋所有权首次登记明细表；3.办理房地产通知函、快递单、邮寄记录。本院经审理认定事实如下：2012年12月7日，石光辉（买受人）与富裕达公司（出卖人）签订《中山市商品房买卖合同》（合同条码：1201066245），合同约定：买受人向出卖人购买位于中山市，总房价款278668元；付款方式为银行按揭付款。出卖人应当在2013年11月15日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2.买受人未付清购房款或其他应付款项或其他非出卖人所能控制的原因；因罢工或雨天（一天内下雨量达或以上，视为对施工单位造成无法正常施工）等恶劣天气以及停水、咸潮、停电、封路等造成施工单位无法正常施工的；3.因政府机关行政行为，或出卖人在合理时间内已将申请验收的所有文件递交各有关部门验收，而有关政府因工作安排未能及时办理，或政府部门对验收、市政配套、安装之延误及政策法规发生变化，导致出卖人无法按时交付商品房的。出卖人如未能按本合同和补充协议规定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，出卖人逾期交房的违约金累计总额不超过该商品房总房价款的1%。出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人免责情况详见附件六合同补充协议，如由于出卖人的原因导致延误的，买受人不退房，合同继续履行，出卖人自延误之日起每日按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，但上述违约金累计总额最高不超过买受人累计已付房价款的1%。合同还约定了其他内容。双方还签订了《附件六合同补充协议》，其中第六条第3款约定：由于下列任一情况导致买受人不能按合同约定的期限取得房地产权属证书的，出卖人不承担任何责任并有权相应顺延办证期限：1.买受人未按出卖人或相关部门通知的时间，逾期提供办理房地产权属证书所需的资料、缴交有关税费及相关费用；2.买受人存在违章搭建等违规行为导致规划及综合验收不能通过；3.买受人有未按时还款记录导致银行不移交商品房买卖合同/备案表影响出卖人办证的；4.由于政府政策、法律法规改变或其它影响办证进度的政府行为；5.因政策、规定变化等原因而需要买受人增加新的费用、资料或手续的，买受人未在出卖人通知指定的时间内补足的；6.买受人未按时向银行偿还按揭贷款，导致出卖人承担保证责任；7.买受人未按合同约定付清全部购房款（含买受人采用银行按揭贷款方式支付部分房价款而出卖人尚未实际收到该部分款项）、违约金（若有）、物业管理费、专项维修基金及其他应付的款项的；8.不可抗力；9.属于买受人的其它原因导致其产权证迟延办理的。还有有关产权登记补充约定：产权登记期限，商品房实际交付时间早于合同约定的，以合同约定的时间为准起算办理产权登记的期限；商品房实际交付时间晚于合同约定的，以实际交付的时间为准起算办理产权登记的期限；本补充协议为《中山市商品房买卖合同》不可分割之部分，是双方的真实意思表示，是买卖合同的有效组成部分。买受人在签署本补充协议时对双方各自权利、义务清楚明白，并愿意按照本补充协议严格执行，若买卖合同与本补充协议有抵触的，以本补充协议为准。富裕达公司开具购房发票，确认石光辉已经足额支付购房款，石光辉与富裕达公司办理了涉案商品房的商品房销售登记备案手续。富裕达公司与石光辉于2014年5月3日签订了汇泰都城花园单元/商铺/车位交接书，富裕达公司于当天向石光辉交付了商品房。富裕达公司交房后一直未办理涉案商品房的产权转移登记备案手续。根据（2017）粤2071民初23720号生效判决认定的事实：“石光辉已于2017年9月25日死亡，第一顺位法定继承人有配偶谯碧珍、女儿石燕。石燕在本案诉讼期间述称石光辉临终前立有口头遗嘱，将其名下位于中山市大涌镇汇泰都城8栋403号房产留给石一翔继承。对此，石燕向本院提供了分别由张天才、石琼英、石光德等人签名的证人证言。但石燕、石一翔在庭审中明确表示，其两人不继承石光辉的遗产，同意由谯碧珍继承石光辉的全部遗产。”现涉案房屋由谯碧珍继承。另查，中山市不动产登记资料查询结果显示：权利人富裕达公司，房地坐落中山市大涌××都城花园××房，查封信息为本院经申请执行人兴业银行股份有限公司中山分行申请于2018年1月2日查封上述房地产，查封登记时间为2018年1月2日，权属状态为现势。又查，庭审中，富裕达公司称2期房地产的大确权已办妥，并提交了由中山市自然资源管理局于2019年10月9日出具的《关于核准国有建设用地使用权／房屋所有权首次登记的通知》，载明：权利人富裕达公司，坐落中山市大涌镇旗山路××都城花园××共127户，权属类型国有建设用地使用权／房屋所有权，不动产单元号442000116002ＧＢ01987Ｆ00120050等127户（含涉案房地产单元号），经核准同意办理不动产首次登记，请协助购房人按有关规定申请办理不动产转移登记。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。石光辉与富裕达公司签订的《中山市商品房买卖合同》及其补充协议，是双方当事人真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现石光辉已经死亡，谯碧珍作为石光辉的继承人，向本院主张权利，系适格主体。石光辉已依约履行支付购房款的义务，富裕达公司未能在约定的期限内交付商品房，亦未能在交付商品房后720个工作日内向产权登记机关提供资料进行备案，已构成违约，应承担相应的违约责任。本案的争议焦点在于计付违约金的起止时间及计算方法应如何确定。结合双方的诉辩主张及本院经审理认定的事实，分析如下：关于计付违约金的起算时间，谯碧珍主张要求富裕达公司向其支付从2013年11月15日起至2014年5月3日的逾期交房违约金，本院于2019年10月16日立案受理。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长”。谯碧珍该项诉求已超过三年诉讼时效，谯碧珍未举证证明其有中止、中断事由，本院对富裕达公司主张诉讼时效已过的抗辩意见予以采纳。谯碧珍主张逾期交房违约金的诉求，本院予以驳回。合同约定涉案商品房的交楼时间为2013年11月15日，双方实际交楼时间是2014年5月3日，虽然《中山市商品房买卖合同》第十四条关于产权登记约定：“出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案”，但《附件六合同补充协议》约定“产权登记期限，商品房实际交付时间早于合同约定的，以合同约定的时间为准起算办理产权登记的期限；商品房实际交付时间晚于合同约定的，以实际交付的时间为准起算办理产权登记的期限”及“若买卖合同与本补充协议有抵触的，以本补充协议为准”，本院认为该补充协议是对合同条款的补充和细化，亦是双方当事人真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，故应按照《附件六合同补充协议》的约定确定富裕达公司应从2014年5月3日起720个工作日内即2017年3月20日前持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，但富裕达公司至今未能为谯碧珍向产权登记机关提供资料进行备案，已属违约，则计付逾期办证违约金的起算时间应为2017年3月21日。关于计付违约金的截止时间，根据《中山市商品房买卖合同》第十四条约定，富裕达公司应在商品房交付使用后360个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，即逾期办证截止时间应为富裕达公司持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案，亦即其完成合同约定的递件义务之日止。富裕达公司在2019年9月5日向中山市自然资源局提交办理权属登记需由其提供的资料进行备案，中山市自然资源局于2019年10月9日核准同意二期项目办理不动产首次登记。富裕达公司于2019年10月9日以后已经能够协助谯碧珍办理权属登记，但涉案房屋已于2018年1月2日被另案查封，是其个人原因导致的迟延办证，故本院认定逾期办证违约金计算至2019年10月9日。关于计付违约金的计算标准，《中山市商品房买卖合同》第九条“出卖人如未能按本合同和补充协议规定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，出卖人逾期交房的违约金累计总额不超过该商品房总房价款的1%。”及第十四条约定“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：出卖人免责情况详见附件六合同补充协议。如由于出卖人的原因导致延误的，买受人不退房，合同继续履行，出卖人按以下方式承担违约责任：出卖人自延误之日起每日按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，但上述违约金累计总额最高不超过买受人累计已付房价款的1%”。针对本案涉及的两种违约情形，双方已在《中山市商品房买卖合同》中明确约定了逾期交房及逾期办证的违约责任均为富裕达公司每日按已付房价款的万分之一向谯碧珍支付违约金，现谯碧珍要求富裕达公司支付逾期交房违约金和逾期办证违约金的标准符合合同约定，本院予以支持。至于富裕达公司承担的逾期办证违约金是否应按上述规定不超过累计已付房价款的1%的问题，虽然合同中明确约定了“上述违约金累计总额最高不超过买受人累计已付房价款的1%”，但该封顶条款未与富裕达公司逾期办证的违约时限相联系，这显然与富裕达公司的违约行为严重程度不相符，也与谯碧珍支付了全部购房款但长期无法行使所购商品房所有权的全部内容及构成的利益价值失衡，按封顶条款的违约金明显过低，造成双方的权利义务明显不对等，基于公平原则，本院酌定不以累计已付房价款的1%的封顶条款为限。同时，本院对富裕达公司主张逾期办证违约金应不超过已付购房款总额的30%，也不予支持。富裕达公司逾期办证时间从2017年3月21日至2019年10月9日共933天，本院确定富裕达公司应向谯碧珍支付逾期办证违约金26000元（278668元×0.0001×933天）。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告中山市富裕达房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告谯碧珍支付逾期办证违约金26000元；二、驳回原告谯碧珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费571.92元，减半收取285.96元（原告谯碧珍已预交），由被告中山市富裕达房地产有限公司负担并于本判决生效之日起七日内迳付原告谯碧珍。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  陈伟基二〇二一年二月二十六日书记员  陈静翩书记员  陈 奇