浙江省杭州市江干区人民法院民 事 判 决 书（2013）杭江民初字第387号原告曹文娟。委托代理人杨彬明。被告杭州万银置业有限公司。法定代表人叶如平。委托代理人马宏利、王永皓。原告曹文娟为与被告杭州万银置业有限公司（以下简称万银公司）商品房销售合同纠纷一案，于2013年3月20日向本院起诉，本院受理后，在审理过程中发现不宜适用简易程序，于2013年6月17日转为普通程序并依法组成合议庭，于2013年8月23日公开开庭进行了审理。原告曹文娟的委托代理人杨彬明、被告万银公司的委托代理人王永皓到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告曹文娟诉称：原告与被告于2008年7月19日签订商品房买卖合同，约定：原告购买被告所开发的万银大厦19层1902商品房，面积为147.22平方米，其中套内建筑面积93.5平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积53.72平方米，单价为每平方米17135元，总计人民币2522615元；该商品房交付日期为2010年10月30日前，交付条件为商品房经验收合格，双方进行验收交接时，出卖人应该出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，出卖人还需提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。合同签订后，原告依照合同约定向被告支付购房款。2010年10月23日，被告向原告寄送万银大厦入伙通知书，但此时该商品房并未达到双方合同约定的交付条件及法律规定的强制性交付标准，2010年12月10日，该商品房通过规划验收，2010年12月20日，该涉案商品房取得竣工验收备案表，符合约定及法定交付条件。根据合同规定，出卖人逾期交房的，逾期不超过90日的，自合同约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金，合同继续履行。另外，被告未按合同约定时间将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，使原告至今未能取得房地产权属证书，据合同约定：出卖人应在商品房交付使用后120日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证、初始登记后应提交的分户证、办证卡发票联、交接书）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地权属证书，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。原告认为被告交付的该商品房未严格按双方签订的商品房买卖合同履行，有违诚信，并给原告造成了重大的经济损失，为维护原告的合法权益，故诉至本院，请求判令：1、被告向原告支付延期交房违约金人民币25730元（2010年10月30日-2010年12月20日，每天按已付购房款万分之二进行计算）；2、被告立即向产权登记机关提交全部办证资料，并协助原告办理权属证书登记手续，向原告支付延期办证违约金及损失171537.8元（暂从2011年4月21日起计算至2013年3月1日，此后违约金每日按原告已付购房款2522615元为基数的万分之一计算至被告履行完办证义务之日止）3、本案受理费由被告全额承担。被告万银公司辩称：一、原告的第一项诉请法律依据不足，与事实不符：1、对原告主张的起算日有异议，应该从2010年10月31日开始计算，因为合同约定的交付日是2010年10月30日前，被告交付房屋是2010年11月2日，原告已办理了房屋的相关交接手续，领取了房屋钥匙，被告已经完成了交付，因此原告将违约金计算到2010年12月20日与事实不符，应以实际交付之日为准，计算至实际交房日2010年11月2日，违约金计算时间是3天，对每日万分之二的计算标准无异议；二、原告的第二项诉请缺乏法律依据：1、原告不存在实际损失，其所购买的房屋，在2012年时已经增值了24000元每平方米，原告已经大大获利，不存在实际损失无法计算的情况，所以原告方要求增加违约金没有法律依据；2、合同中对被告逾期办证的法律责任已有了明确约定，按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金；结合原告已获利的事实，原告提出的请求并不适用司法解释；3、原告主张的该处房屋，收房后一直将该房出租收益至今，原告主张的逾期办证损失实际不存在。原告曹文娟为支持其诉请，向本院向本院提供了下列证据：1、商品房买卖合同一份，拟证明原、被告之间存在商品房买卖关系及约定双方具体权利义务和违约责任；2、杭州市建设工程竣工验收备案表一份，拟证明被告的杭政储出（2005）45号地块万银国际大厦于2010年12月20日经竣工验收合格，方符合合同约定交付条件及法律规定的强制性交付标准的情况。上述证据经庭审质证：对原告提供的证据1，被告无异议；本院认为，该证据能证明原、被告就双方商品房买卖合同的权利和义务及相关违约责任进行了约定的事实，故对此证据予以确认。对原告提供的证据2，被告对真实性无异议，但认为被告在2010年11月2日已经就诉争房屋办理交接手续；本院认为，该证据能证明诉争商品房所在的万银国际大厦于2010年12月20日获得杭州市建设委员会工程竣工验收备案的事实，故对此证据予以确认。被告万银公司为支持其抗辩，向本院向本院提供了下列证据：1、竣工验收备案表一份，拟证明万银大厦项目已经于2010年12月20日通过了竣工验收备案的情况；2、交付流程单、交付物品清单各一份，拟证明原告已经于2010年11月2日收房的情况；3、万银大厦1002室销售发票一份，拟证明同楼盘的房产目前价值在36800元／平方米以上，原告不存在实际损失的情况；4、万银大厦1901室房屋所有权证（杭房权证江字第××号，分户证）一份，拟证明案涉房产于2011年11月17日办理了初始登记的情况；5、圆通快递单据（发件单）一份，拟证明被告已2011年11月16日通过快递方式将产权办理通知函寄送给原告，告知其可以办理产权证事宜的情况；6、租赁合同一份，拟证明原告于2011年3月23日就将案涉房屋出租给浙江娜利服饰有限公司的事实，原告在庭审中陈述从2012年下半年才开始使用案涉房屋系蓄意隐瞒事实，且不存在被告因未按期办理房屋报备手续给原告造成损失的情况；7、证明、装修申请表各一份，拟证明涉案房屋已经于2011年5月开始装修，说明房屋租赁合同已经切实履行的事实。上述证据经庭审质证：对被告提供的证据1，原告无异议；本院认为，该证据能证明诉争商品房所在的万银国际大厦于2010年12月20日获得杭州市建设委员会工程竣工验收备案的事实，故对此证据予以确认。对被告提供的证据2，原告对其真实性无异议，但认为2010年11月2日只是形式交付，当时的房屋并不具备合同约定的验收合格的条件，也不符合国家的规定；本院认为，该证据仅能证明原告已于2010年11月2日办理交付流程并签收钥匙等物品，但因被告交付的房屋当时尚未通过竣工验收备案，不符合同约定的商品房交付条件，原告的异议成立。对被告提供的证据3，原告对其真实性无异议，但对证明对象有异议，认为原告购买的房屋增值与被告违约无关，并从该证据可证明因被告逾期办证，导致原告无法出售房屋，造成损失不低于按每平方米36000元计算市场房价的同期银行贷款利息；本院认为该证据能证明万银大厦1002室在2012年1月13日的销售情况，故对此证据予以确认。对被告提供的证据4，原告没有异议；本院认为该证据能证明案涉房产于2011年11月17日办理了初始登记的情况，故对此证据予以确认。对被告提供的证据5，原告表示未收到过此快件，认为该证据上既无收件人签章，又无邮戳，且无法向快递公司查询到该快件信息；本院认为该证据缺乏必要有效记载信息，不能证明被告于2011年11月16日通过快递方式将产权办理通知函寄送给原告及已告知其可以办理产权证事宜的情况，故对该证据不予确认。对被告提供的证据6-7，原告对其证明的相关出租情况均无异议，承认2011年3月原告确与浙江娜利服饰有限公司就案涉的房屋签订租赁合同，从2011年5月1日起将房屋出租给其至2016年4月30日及其他相关事宜，但认为并不能证明被告未按期办理房屋报备手续没有给原告造成损失，且其主张的损失按照每天万分之一计算是按照上述情况酌情考虑的，当时因无法办理产权证，为避免损失扩大，故将房屋出租；本院认为该组证据能够证明原告已将案涉房屋出租的事实，故对该组证据予以确认。根据双方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，本案可确认如下事实：原告与被告于2008年7月19日签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告所开发的万银大厦19层1902商品房，面积为147.22平方米，其中套内建筑面积93.5平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积53.72平方米，单价为每平方米17135元，总计人民币2522615元；该商品房交付日期为2010年10月30日前，交付条件为商品房经验收合格，双方进行验收交接时，出卖人应该出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，出卖人还需提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。合同还约定：出卖人逾期交房的，逾期不超过90日的，自合同约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金，合同继续履行；被告未按合同约定时间将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，使原告至今未能取得房地产权属证书，出卖人应在商品房交付使用后120日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证、初始登记后应提交的分户证、办证卡发票联、交接书）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地权属证书，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。2010年11月2日，原告办理了案涉房屋的相关交付流程并签收钥匙等物品。2010年12月20日，杭州市建设委员会给予万银国际大厦工验收备案，取得竣工验收备案表。2011年11月17日，被告万银公司对该涉案商品房进行了初始登记，办理了房屋所有权证（分户证），完成报送备案手续。另查明，2011年3月23日原告曹文娟与浙江娜利服饰有限公司就案涉房屋签订租赁合同，将房屋出租给浙江娜利服饰有限公司，约定从2011年5月1日起出租至2016年4月30日及其他相关事宜。租户于2011年5月24日向物业办理了相关装修申请手续。又查明，原告曹文娟至今尚未与被告办理缴纳案涉房屋面积补差款及相应物业维修基金手续。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应履行各自义务。案涉《商品房买卖合同》约定：被告应当在2010年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付原告使用。对于案涉商品房交付日的确定，被告辩称其交付房屋是2010年11月2日，原告办理了房屋的相关交接手续，领取了房屋钥匙，被告已经完成了交付；本院认为，根据有关建筑法规，商品房竣工验收不仅包括建设单位组织勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位和使用单位进行的竣工验收，还包括消防设施验收、规划验收、特种设备验收、防空工程验收、环境质量验收及涉及其他专业部门必须参与的强制性验收，以上验收不合格的，建设工程不能交付使用；建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案，主管部门在收齐备案文件后予以备案，因此，“商品房经验收合格”应以取得竣工验收备案表为准，该解释亦符合提供商品房买卖合同范本的政府主管部门的解释。杭州市建设委员会于2010年12月20日给予万银国际大厦项目竣工验收备案，也就说在2010年11月2日交房时被告并未取得竣工验收备案表，故当时被告交付的商品房并不符合交付条件，因此被告应承担违约责任，原告要求被告依约承担逾期交房违约金，符合合同约定，本院予以支持。但原告主张逾期交房违约金的起算日期有误，本院调整为自2010年10月31日起至2010年12月20日止，为（2／10000×2522615）元／天×51天＝25730元。关于原告主张的逾期办证违约金及损失，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限内未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。本案中，双方在合同第十五条对产权登记时间作出明确约定：出卖人应在商品房交付使用后120日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证、初始登记后应提交的分户证、办证卡发票联、交接书）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地权属证书，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。故被告应当在房屋交付使用后120日内，将办理权属登记所需事项办理完毕。本案所涉房屋于2010年12月20日取得竣工验收备案表，但被告直至2011年11月17日才完成初始登记，办理了房屋所有权证（分户证），完成报送备案手续，故被告应当承担逾期办证的责任。被告辩称原告主张的逾期办证损失实际不存在，其所购房屋已大幅度增值，原告已将该房出租收益至今；且双方在合同中对被告逾期办证的法律责任已有了明确约定，应按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。本院认为，原、被告双方在合同中对关于产权登记事宜及相关违约责任均已经作出明确约定，不违反法律规定；原告认为合同约定的违约金过低，低于已造成的损失（包括已付购房款、贷款、目前市场价、房屋无法出售的利息损失），因此为由请求增加（以已付购房款2522615元为基数按每日万分之一计）的主张，缺乏充足证据以证明其实际损失已超过合同约定的违约金数额，并结合原告已将案涉房屋出租的情况，本院认为逾期办证违约金应按双方合同约定计算为宜，即被告按原告已付房价款的0.5%向原告支付违约金。对于原告要求被告立即向产权登记机关提交全部办证资料，并协助原告办理权属证书登记手续（具体内容为：被告将契税证、房屋所有权证、土地使用权证交付到房管部门备案，将初始登记分户证、发票、房屋交接书原件交付给原告），本院认为被告万银公司于2011年11月17日对该涉案商品房进行了初始登记，办理了房屋所有权证（分户证），完成报送备案手续；因原告曹文娟至今尚未与被告办理缴纳案涉房屋面积补差款及相应物业维修基金手续，故其应在办理完毕上述手续后要求被告同时予以协助其办理权属证书登记手续。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告杭州万银置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告曹文娟延期交房违约金人民币25730元；二、被告杭州万银置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告曹文娟延期办证违约金人民币12613.08元；三、驳回原告曹文娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币4245元，由原告曹文娟负担人民币3486.42元、由被告杭州万银置业有限公司负担人民币758.58元。被告杭州万银置业有限公司应负担的诉讼费用应在本判决生效之日起三日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币4245元；对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。（开户银行：工商银行湖滨支行，账号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 张 宏代理审判员 张 波人民陪审员 谢 科二〇一三年十二月二十日书 记 员 郭晓冬