广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤06民终4394号上诉人（原审被告）：深圳市奥斯汀酒店管理有限公司，住所广东省深圳市。法定代表人：谭文明。委托诉讼代理人：梁智航，广东宝慧（顺德）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：廖小娟，女，汉族，住江西省九江市。委托诉讼代理人：王琦，国信信扬律师事务所律师。上诉人深圳市奥斯汀酒店管理有限公司（以下简称奥斯汀公司）因与被上诉人廖小娟房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2017）粤0604民初13415号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。奥斯汀公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判双方签订的《房屋经营托管合同（固定收益）》于2017年7月31日解除；2.撤销一审判决第二项；3.撤销一审判决第三项，改判奥斯汀公司无需支付赔偿款83950元；4.撤销一审判决第四项，改判奥斯汀公司无需向廖小娟支付水电及管理费598.89元；5.诉讼费用由廖小娟承担。事实与理由：（一）奥斯汀公司已经依约履行了义务，通知解除双方的合同合法合理，不应承担违约责任，也无需向廖小娟支付任何赔偿款项。1.按照《房屋经营托管合同（固定收益）》第六条约定，廖小娟有义务协调物管公司，确保奥斯汀公司能够在大楼的公共场设置接待中心、接待休息区，更要确保奥斯汀公司能够有布草间、仓库、办公室、客户车位等公共场地配套使用。奥斯汀公司提供酒店式管理服务，就必须有相应的场地配套才能开展工作。由于廖小娟没有进行相应的协调，物管公司一直拒绝提供上述公共场地，才导致奥斯汀公司的运营无法正常开展。2.奥斯汀公司为了履行合同，已经进行前期的大量成本、人力投入，合同的解除，也给奥斯汀公司造成了巨大的经济损失。无论从经济角度还是履行合同角度出发，如果奥斯汀公司完全能够享受合同中约定的权利，不可能主动提出解除合同。正是因廖小娟没有履行合同义务，导致物管公司一直拒绝交付上述公共场地，致使奥斯汀公司无法提供合同约定的服务，才无奈要求解除合同。（二）奥斯汀公司已经按照《房屋代装代购委托书》的约定完成涉案房屋的装修装饰及物品配置，廖小娟并无任何损失，奥斯汀公司无需赔偿。1.一审法院认为涉案房屋装修是特定风格不当。双方约定涉案房屋用途是用作公寓出租，对于该特定目的，奥斯汀公司统一相关装修标准，并非是固定某一具体产品、用料，所要求的也是达到公寓物业装修及房间设施配置的最低标准，没有刻意固定风格。2.一审法院认为除奥斯汀公司外其他人难以实现装修装饰及物品的使用价值不当。由廖小娟在一审阶段提交的《客户使用说明书》及《配置清单》可以看出，涉案房屋装修装饰及物品配置，符合一般公寓的要求，廖小娟可以正常使用装修装饰及物品，涉案房屋的使用价值并没有降低，反而增加相应的价值，能更好地实现其使用价值。一审法院认为奥斯汀公司应当赔偿不正确。开发商提供给廖小娟的涉案房屋是毛坯房，并没有装修装饰，如果廖小娟需要出租房屋，装修款及购置物品费用本来属于应该作出的投入。退一步来讲，即使廖小娟直接将毛坯房出租，其使用价值远低于已经装修及配置好物品的房屋，故廖小娟的投入并非损失，而是对房屋作增值处理。（三）退一步来讲，即使法院认为廖小娟所投入的装修款及购置物品支出属于损失，但至少大部分不能归为损失范畴，而应该属于房屋的增值。1.购置物品并非添附，可以移动，同时也是公寓或者办公室都能使用，故购置物品的费用不属于损失，廖小娟可以继续使用，其使用价值并没有降低。2.装修装饰，绝大部分仍属于房屋的增值，如铺砖、扇灰、电路电位、插座、地漏、五金、防水、灯、扶手等，都是房屋在装修中的基本项目和要求，同时因为涉案房屋面积不大，空间的利用方式变化不大，所以这些基础性的装修为涉案房屋增加使用价值，且廖小娟购买涉案房屋并非自住，其目的还是以出租为主，现有装修并不影响其另行出租给别人。二审期间，奥斯汀公司补充如下上诉意见：1.双方签订的是房屋经营托管合同，不是纯粹民法意义上的租赁合同，属于双方共享收益、共担风险的经济范畴类行为；2.根据合同第八条第一款的约定，违约金每套为3000元，更何况奥斯汀公司并未违约；3.合同无法履行的重要原因是开发商并无向奥斯汀公司交付相应场地供使用，廖小娟也无按合同第七条约定进行相应协调。廖小娟辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。廖小娟向一审法院起诉请求：1.解除《房屋经营托管合同（固定收益）》,奥斯汀公司返还涉案房屋；2.奥斯汀公司赔偿廖小娟损失83950元；3.奥斯汀公司支付租金4248元（该租金为2017年7月及8月的暂计租金，实际支付的租金应从2017年7月起算直至涉案房屋返还之日止）；4.奥斯汀公司支付水电费、管理费598.86元（该费用为2017年7月、8月与9月的暂计费用，实际支付的费用应从2017年7月起算直至涉案房屋返还之日止）；5.奥斯汀公司承担本案的所有诉讼费用。一审诉讼中，廖小娟撤销上述第3项诉讼请求。一审法院认定事实：廖小娟为佛山市禅城区某房屋的登记所有权人。2016年9月3日，廖小娟（甲方）与奥斯汀公司（乙方）签订《房屋经营托管合同（固定收益）》，约定：廖小娟将上述房屋委托奥斯汀公司提供在线租赁服务及增值服务；廖小娟需对委托物业进行改造、装修及配置房间设施，使之达到不低于奥斯汀公司制定的奥斯汀公寓物业装修及房间设施标准；廖小娟必须委托奥斯汀公司按照其标准代为采购、配置全部房间设施，由此产生的所有费用廖小娟承担；合作期限为5年，自2017年1月1日起至2021年12月31日止；廖小娟应在2017年1月1日前交付租赁物给奥斯汀公司使用，奥斯汀公司应在6个月内完成装修调试，正式对外营业并作为收益起始日期；奥斯汀公司应承担物业管理费、水、电、燃气费、公共水电分摊费等费用；廖小娟享有固定收益，第一年和第二年的租金为2124元/月、第三年和第四年的租金为2230元/月、第五年的租金为2342元/月，奥斯汀公司应在每月15日前支付上月固定收益。合同第八条第二款约定，奥斯汀公司迟延支付租赁收益超过30日的，廖小娟有权提出解除合同。其后，双方还签订了《房屋代装代购委托书》，约定：鉴于双方签署的《房屋经营托管合同（固定收益）》，为了使廖小娟委托物业达到协议规定的标准，廖小娟委托奥斯汀公司代为购买涉案房屋的装修和家私家电配置（附：《房屋装修套餐》和《家私家电配置清单》），总价款78688元，其中装修48888元、家私家电29800元；代装代购完成后须经双方共同验收确认。上述合同签订当天，廖小娟向奥斯汀公司支付了定金10000元，之后于2016年12月29日支付了30050元、于2017年4月19日支付了24100元，于2017年6月10日支付了19800元。2017年7月31日，广东宝慧（顺德）律师事务所向廖小娟发出《律师函》称涉案房产由于开发商的原因不具备运营条件，该律所受奥斯汀公司委托要求解除与廖小娟签订的《房屋经营托管合同（固定收益）》。廖小娟陈述：奥斯汀公司未支付过租金。另查明，廖小娟起诉后，一审法院于2017年12月2日向奥斯汀公司公告送达起诉状等应诉材料。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。廖小娟与奥斯汀公司签订的《房屋经营托管合同（固定收益）》实质为房屋租赁合同，该合同合法有效。本案涉及合同是否解除及处理。一、合同解除问题廖小娟依约提供租赁物，而奥斯汀公司未按合同约定按时足额支付租金，构成根本违约，合同约定解除条件成就，廖小娟作为守约方要求解除合同，符合合同约定，也符合法律规定，予以支持。合同自解除合同通知到达对方时解除。本案中，廖小娟在起诉前未通知解除合同，故合同解除时间应以载有解除合同意思表示的起诉状送达奥斯汀公司的时间，即2017年12月2日为准。本案关键在于合同解除的法律后果。二、合同解除的处理合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施、赔偿损失等。1.返还租赁物。因租赁合同解除，奥斯汀公司无权继续占有租赁物，廖小娟有权要求返还。2.损失问题。廖小娟主张由于奥斯汀公司违约造成其支付装修款及购置物品费用的损失83950元。对此，首先，奥斯汀公司未举证证明涉案租赁物已经按照《房屋代装代购委托书》的约定完成装修装饰及物品配置，无证据证明该合同已经履行完毕；其次，退一步讲，即使奥斯汀公司已经完成装修装饰及物品配置，由于涉案租赁物的装修装饰及物品配置是廖小娟基于对奥斯汀公司的信赖，为了履行租赁合同需要，按照奥斯汀公司所要求的特定使用目的、标准、条件、风格而定作，其用途特定，根据日常生活经验，除奥斯汀公司之外其他人难以实现该装修装饰及物品配置的使用价值。若奥斯汀公司依约履行房屋租赁合同，廖小娟所投入的装修款及购置物品费用83950元可以从租金收益中得到补偿，现房屋租赁合同由于奥斯汀公司根本违约而解除，所造成廖小娟所投入的装修款及购置物品费用无法得到补偿的损失，奥斯汀公司应当赔偿。因此，廖小娟要求奥斯汀公司赔偿损失83950元，予以支持。3.水电费、管理费问题。按照租赁合同约定，涉案租赁物租赁期间产生的水电费、管理费应由奥斯汀公司支付，现廖小娟举证显示奥斯汀公司拖欠2017年7月至同年9月的水电费、管理费共598.89元未付，构成违约，廖小娟要求奥斯汀公司支付该费用，予以支持。至于之后至合同解除之日的水电费、管理费，无证据证明廖小娟已经代为支付，不予支持，廖小娟可在支付相关费用后另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款的规定，缺席判决：一、确认廖小娟与奥斯汀公司签订的《房屋经营托管合同（固定收益）》于2017年12月2日解除；二、奥斯汀公司于判决发生法律效力之日起立即向廖小娟返还位于佛山市禅城区某房屋；三、奥斯汀公司于判决发生法律效力之日起十日内向廖小娟支付赔偿款83950元；四、奥斯汀公司于判决发生法律效力之日起五日内向廖小娟支付水电及管理费598.89元；五、驳回廖小娟的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2020元，由廖小娟负担97元,奥斯汀公司负担1923元。本院二审期间，奥斯汀公司围绕上诉请求向本院提交了《奥斯汀服务式公寓进驻佛山某广场确认函》一份、《供货合同》两份、某银行《个人跨行汇款汇出回单》四张、《装修合同》一份、《证明》与证明人的身份证各两份、某银行转款汇款凭证二十八份。此外，奥斯汀公司还申请本院到涉案房屋现场调查取证。廖小娟没有提供新证据。对当事人二审争议的事实,本院认定如下:上述证据中的《奥斯汀服务式公寓进驻佛山某广场确认函》有原件予以核对，本院予以确认。对于上述其他证据，廖小娟对部分不予确认,但其代理人确认包括涉案房屋在内本系列案中的房屋，部分已经完成装修装饰。据此,可以认定奥斯汀公司已对包括涉案房屋在内本系列案中的房屋进行装修装饰以及购置物品的事实,但根据双方签订的《房屋代装代购委托书》关于“当装修及家私家电配置完成后三天内，酒店及业主进行验收”的约定，奥斯汀公司自认并未组织双方验收，故上述证据不足以证明奥斯汀公司所主张已全部按约定装修装饰以及购置约定的全部物品事实。而该事实应由当事人承担举证证明责任，并不符合调查取证的规定，故本院奥斯汀公司二审期间调查取证的申请不予准许。经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。二审另查明，2017年7月31日，奥斯汀公司向廖小娟发出《律师函》，认为：其在接受委托后，房产发展商并没有按约定提供该项目一楼的面积约40平方米大堂位置作为接待中心和接待休息区，更没有交付布草间、仓库、办公室、客户车位等作为配套使用，导致没法正常开门运营。开发商承诺在奥斯汀公司运营前交付至少120套的公寓进行运营，至今只交付20套，没法达到运营条件。以上两个原因已导致奥斯汀公司权益受损，没法进行正常运营，根据上述原因，奥斯汀公司与廖小娟的合同已经因不可抗力因素而履行不能，应无条件解除合同。本院认为，根据双方当事人签订的《房屋经营托管合同（固定收益）》第五条“租赁收益分配、结算方式及税务承担”中“甲方享有固定收益，每月租金按照户型计算”的约定内容，双方将所约定的固定收益明确表述为“租金”。可见，双方签订的合同虽然名为委托经营，但实际上是廖小娟向奥斯汀公司转移其房屋的使用、收益权，每月收取固定的租金，并不需要承担经营风险，双方协议的主要内容符合《中华人民共和国合同法》第二百一十二条关于“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”的规定，故一审法院将本案定性为房屋租赁合同纠纷，并无不当，本院予以维持。根据本案查明的事实，当事人的上诉、答辩及相关意见，本案二审中的争议焦点为涉案合同解除的原因以及解除后损失的承担问题。一、关于合同解除问题奥斯汀公司上诉认为其已于2017年7月31日以律师函形式书面通知廖小娟解除合同，合同解除过错不在奥斯汀公司；廖小娟则认为，奥斯汀公司未依约定支付固定租金，构成违约，其有权解除合同，并要求奥斯汀公司承担违约责任。对此，本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”根据上述法律规定，当事人根据合同法第九十六条的规定通知对方要求解除合同的，必须具备合同法第九十三条或者第九十四条规定的条件，才能发生解除合同的法律效力。本案中，奥斯汀公司在书面解除合同通知中认为开发商没有向其提供大堂、办公室等公共配套地方，且未能交付足够数量的公寓予以运营，属于不可抗力而履行不能，据此为由解除合同。经审查，本院认为该理由并不符合合同约定或者法定的解除条件，理由如下：首先，双方在合同第六条第七项中仅约定廖小娟有协调物管公司之义务，并没有约定由廖小娟负责提供公共配套地方以及要求开发商交付足够数量的公寓予奥斯汀公司运营的义务。并且根据奥斯汀公司于二审中提供的其与开发商佛山某公司签订的《确认函》，即使是开发商的原因导致无法交付约定数量的公寓以及公共配套地方，也属于第三人之行为而导致其对廖小娟违约，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，奥斯汀公司亦应对廖小娟承担违约责任；其次，奥斯汀公司作为酒店专业运营机构，应当充分了解并清楚涉案房屋所在物业之状况，知悉涉案物业存在运营可能性以及相应的经营风险，才与包括廖小娟在内的众多业主签订租赁合同。在现有证据无法证明是廖小娟未履行与物管公司协调之义务而导致奥斯汀公司无法运营的情况下,将经营风险归咎于廖小娟，既不符合合同约定，亦与公平原则相悖；最后，本案情况显然不属于不可抗力，奥斯汀公司以不可抗力导致合同履行不能为由解除合同，理由明显不成立。综上，虽然奥斯汀公司已书面通知廖小娟解除合同，但并不具备合同约定或法定的条件，依法不发生合同解除的法律效力。因此，奥斯汀公司上诉主张涉案合同已于2017年7月31日解除且无需赔偿，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。鉴于奥斯汀公司没有支付约定租金，并已超过30日，廖小娟依照合同约定起诉请求解除合同，符合法律规定，应予以支持。一审法院以此为由确认涉案合同解除正确，本院予以维持。二、关于合同解除后的损失承担问题首先，关于涉案房屋是否应返还。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”因涉案合同已解除，故廖小娟要求奥斯汀公司返还房屋，合理有据，本院予以支持。其次，关于廖小娟按约定投入涉案房屋的装修装饰及购置物品的款项是否应予赔偿。经审查，该款项是廖小娟为履行《房屋经营托管合同（固定收益）》而必须按奥斯汀公司之要求交付并委托其装修装饰及购买物品，但双方在合同中并未约定租赁合同解除后装修装饰与物品如何处理。对此，本院认为，双方的代装代购协议是基于租赁合同而产生，装修装饰与物品之标准也是按照租赁合同的特定用途而定制。换言之，若双方没有签订《房屋经营托管合同（固定收益）》，廖小娟当然也不会按照奥斯汀公司之要求而委托其对涉案房屋进行相应的装修装饰和购置特定物品。并且按照双方的约定，廖小娟原本可以通过5年内以每月收取固定收益的方式收回该成本，但现因奥斯汀公司的单方违约行为，导致双方租赁合同无法履行，廖小娟无法按约定取得的固定收益，相应地也就无法通过合同的履行利益而收回装修装饰、物品之成本，该成本应当属于廖小娟损失范畴，此其一；其二，廖小娟在本案中并未请求固定收益，也不存在重复计算损失的问题；其三，奥斯汀公司为涉案房屋所购置的物品，奥斯汀公司可以自行收回，该部分对奥斯汀公司而言也不属于损失。至于装修装饰附合于房屋的价值，虽然因合同解除奥斯汀公司无法享用该部分价值，但廖小娟作为守约方，没有义务对违约方奥斯汀公司的损失负责,在廖小娟没有明确同意利用的情况下，强行要求其承接上述装修装饰的现有价值，也不符合公平原则。因此，奥斯汀公司依法应当对廖小娟为信赖涉案合同而投入款项予以赔偿。奥斯汀公司上诉主张其不应承担违约责任以及无需向廖小娟赔偿，理据不足，本院不予支持。至于奥斯汀公司二审中主张违约赔偿应限合同约定的3000元问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条的规定，本院不予支持。需要指出的是，根据损益相抵原则以及参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项关于“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”，如廖小娟同意利用现有装修装饰价值的情况下，应当给予奥斯汀公司适用补偿。因奥斯汀公司一审中并未依法答辩、出庭以及提出相关诉讼请求，二审中双方对同意利用范围、价值等未能达成一致，故本院二审中对此不予审查，当事人可以另行主张权利。最后，关于水电费、管理费问题。按照双方租赁合同第四条的约定，奥斯汀公司应承担租赁期间的物业管理费、水电费、燃气费等，现涉案房屋已欠付相应的水电费、管理费，即奥斯汀公司并未按约定缴交费用而导致欠费，其依法应将相应费用支付给对外的实际承担主体即廖小娟。一审法院对此处理正确，本院予以维持。奥斯汀公司上诉主张不应承担该项费用，理由不充分，本院不予支持。综上所述，奥斯汀公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2020元，由上诉人深圳市奥斯汀酒店管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴健南审 判 员 徐允贤审 判 员 吴媛媛二〇一八年四月二十七日法官助理 梁启星书 记 员 杨思韫