天津市河东区人民法院 民 事 判 决 书 （2013）东民初字第4038号 原告天津市东达房地产开发有限公司，住所地天津市河东区。 法定代表人牛世清，该公司总经理。 委托代理人宫伟，该公司职员。 委托代理人郑乃荣，该公司职员。 被告张军，男，1974年11月24日出生，汉族，住天津市河东区。 委托代理人梁鹏，天津诺和律师事务所律师。 被告李键，男，1970年7月1日出生，汉族，住天津市河西区。 委托代理人王艳妹，天津市河东区“148”法律服务所法律工作者。 委托代理人朱砚祥，天津市河东区“148”法律服务所法律工作者。 原告天津市东达房地产开发有限公司诉被告张军、李键返还原物纠纷一案，本院于2013年8月21日受理后，依法组成合议庭，于2013年9月9日、11月19日两次公开开庭进行了审理。原告天津市东达房地产开发有限公司的委托代理人宫伟、郑乃荣、被告张军及其委托代理人梁鹏、被告李键及其委托代理人王艳妹、朱砚祥均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，原告与被告张军于2010年4月1日签订了房屋租赁合同，合同中约定被告承租原告坐落在天津市河东区底商以及二层的三个单元，面积共计408.47平方米，租赁期限自2010年4月1日起至2012年3月31日止，共计24个月，房屋租金为人民币24508元。被告于2011年10月1日至今未缴纳房屋使用费，原、被告在租赁合同到期后未重新签订房屋租赁合同，被告张军擅自将承租房屋转给李建，原告要求被告腾房被告拒绝，被告的行为已经侵害了原告的合法权益，故诉至法院要求：1、判令二被告将所承租坐落在天津市河东区底商以及二层3个单元腾空，面积总计408.47平米；2、判令二被告支付2011年10月1日至2013年7月31日止房屋租赁费以及逾期付款的违约金总计956743.69元；3、本案的诉讼费由被告承担。庭审中，原告增加第二项诉讼请求为要求二被告给付2010年10月至2013年11月的租金共计637208元。违约金的数额不变，主张自2010年10月至2013年7月31日止。 原告举证如下： 1、企业营业执照及组织机构代码证各一份； 2、房屋租赁合同两份； 3、租户函一份； 4、天津市房地产权证一份； 5、违约金明细一份。 （以上均为复印件） 被告张军辩称，不同意原告诉讼请求，2007年3月被告张军与案外人张晴云、张靖，三个人为了经营网吧，租赁了诉争房屋。2010年4月1日，三人将欢聚一堂网吧整体转让给被告李键，并且办理了相关的转让事项，经营许可证和营业执照都进行了变更。自2010年4月后被告张军就没有实际使用涉案房屋，被告张军不同意原告主张的相关的费用，因为被告张军不是实际的承租人，费用与被告张军没有关系，且在被告张军的租赁期间是不欠租赁费用的。当时因为原告要求以被告张军的名义签订合同，被告张军只是替被告李键与原告签订合同，而且合同被告张军也替被告李键签了。2010年4月以后租金的交纳，是由被告李键交纳给原告的，与被告张军没有关系。故不同意原告的诉讼请求。 被告张军举证如下： 1、身份证复印件一份； 2、房屋租赁合同复印件一份； 3、房屋租赁合同原件一份。 被告李键辩称，被告李键在2010年3月31日前以转账的形式将75万元给了被告张军，被告张军已经收完钱，后来不再与原告签订租赁协议，被告李键就没有办法再经营。营业执照及经营许可证都变更到被告李键名下。被告李键现在投资很多，被告李键的意见是还想继续经营，不同意腾房，被告李键与张军之间签的是转让，不是转租。在转让后被告李键与张军有一个口头约定，是由被告张军与原告继续签订租赁合同，被告李键将房屋租金交予被告张军，由被告张军代为交给原告东达，2012年4月1日后被告张军就不再与原告签订租赁合同，导致被告没有办法正常经营下去，现在被告李键不同意腾房。被告李键要在收回投资后，才同意腾空房屋，而且原告提到的违约金过高，应该按照银行同期贷款利率计算。 被告李键举证如下： 1、身份证复印件一份； 2、网吧转让协议复印件一份； 3、个人独资企业营业执照复印件一份； 4、网络文化经营许可证复印件一份。 经审理查明，被告张军自2007年2月28日开始与原告签订房屋租赁合同，原告将坐落天津市河东区2号底商以及二层三个单元，面积总计408.47平方米的房屋租与被告张军，租期为两年，至2009年2月28日止，租金为每月22057元。合同到期后，双方又续签了一年的合同。被告张军用涉案房屋经营天津市河东区欢聚一堂网吧（以下简称欢聚一堂网吧）。2010年3月23日，被告张军与被告李键签订了网吧转让协议，双方约定，被告张军将其经营的天津市河东区欢聚一堂网吧整体转让给被告李键，转让费用为75万元，被告张军代替被告李键与原告签订房屋租赁合同。该转让协议中甲方为李键、乙方为张军，其中第六条约定：“转让网吧后，网吧发生的一切财务，经营及其他与网吧有关的问题、事件均由甲方全权负责并承担，乙方不负任何责任和连带责任。”第八条约定：“甲方承诺乙方不对转让后的网吧发生的任何问题、事件负任何责任和连带责任，所有一切均由甲方全部承担。”该协议附加条款写明：“乙方张军负责为甲方李键签订租房协议，否则转让协议取消。”2010年6月5日被告李键取得了欢聚一堂网吧的经营许可证，2010年7月2日被告李键取得了欢聚一堂网吧的营业执照。 2010年4月1日，被告张军以其名义与原告签订了房屋租赁合同，期限为一年，合同约定租金为每月24508元，按照季度结算，每季度开始七日内交付。2011年4月1日，被告张军以其名义与原告又续签了房屋租赁合同，期限仍为一年，至2012年3月31日止，租金为24508元。合同到期后，双方没有续签合同。被告李键自受让欢聚一堂网吧后，一直将租金给付被告张军，由被告张军交付原告。目前，房屋租金交纳到2011年9月份。2011年10月之前，被告李键找到原告，希望以被告李键的个人名义与原告签订房屋租赁合同，此时，原告知晓房屋实际使用人为被告李键，但原告不同意与被告李键签订房屋租赁合同，故自2011年10月起被告李键就不再交纳租金至今。 另查，被告张军、案外人张晴云、张靖作为甲方，被告李键作为乙方，双方曾共同在被告张军与原告签署的房屋租赁合同上约定：“甲方自2010年4月1日起，按照以下协议各条款，为乙方提供房屋租赁，有效期两年，租金不变，乙方每月1日支付甲方房屋租金。如甲方与房屋产权单位（东达公司）签订新协议，则此协议作废。” 庭审中，被告李键认可至今未有缴纳的房屋租金为637208元，对于原告主张的违约金，则认为该违约金的计算标准过高，要求按照中国人民银行同期贷款利率计算。 现原告要求二被告腾出房屋，被告张军以并未实际占有使用房屋为由，不同意原告诉讼请求，被告李键以想继续经营为由不同意腾房。自2010年4月1日起被告李键实际使用涉案房屋经营欢聚一堂网吧，被告张军并未实际使用涉案房屋，亦未参与网吧经营，现涉案房屋仍由被告李键占有使用。 上述事实，有原、被告当庭陈述及提供证据佐证，并经庭审质证，本院予以确认。 根据庭审，本院总结本案的争议焦点为：一、二被告之间为转让关系还是转租关系；二、二被告之间是否应当承担连带责任；三、腾房及欠缴租金由谁承但责任；四、违约金如何计算。 针对上述争议焦点，本院依次分析如下： 一、二被告之间为转让关系还是转租关系 原告主张二被告之间为转租关系，被告张军主张其与被告李键之间为网吧整体转让关系，被告李键亦认可其与被告张军之间系网吧整体转让关系。 根据二被告的当庭陈述以及被告张军与被告李键之间签订的转让协议，可以认定二被告之间为网吧整体转让的关系。原告主张二被告之间为转租关系，未有事实依据，本院无法支持。 二、二被告之间是否应当承担连带责任 原告主张因二被告之间为转租关系，故二被告应当承担连带责任，被告张军则主张其将欢聚一堂网吧整体转让给被告李键，被告张军只是代替被告李键与原告签订租赁合同，故不应由被告张军承担相应的腾房和租金及违约金的给付责任。被告李键则认为其投入较大，现在腾房损失较大，故也不同意承担责任。 本院认为，二被告之间为网吧转让关系已经本院认定。对于被告张军与原告之间签订的租赁合同的行为应如何认定，成为被告张军是否应承担连带责任的关键。根据庭审以及被告张军提供的证据3，二被告在被告张军与原告签订的租赁合同上的约定，可以认定二被告已经明确了被告张军在网吧转让给被告李键后，为被告李键提供涉案房屋的租赁合同。同时根据被告李键提供的证据2网吧转让协议，双方在协议附加条款中写明：“乙方张军负责为甲方李键签订租房协议，否则转让协议取消。”综合上述两份证据，本院认为，被告张军只是为被告李键提供涉案房屋的租赁合同，被告张军与原告签订的涉案房屋的租赁合同实际是为了被告李键占有使用涉案房屋，因被告李键无法与原告签订房屋租赁合同，故被告李键与被告张军作此约定，该约定的本意应为被告张军代替被告李键与原告签订房屋租赁合同，故被告张军的行为应认定为代理行为，被告李键为委托人，被告张军为代理人，故因涉案房屋产生的相应的法律后果，应当由委托人被告李键承担，而不应由被告张军承担，故被告张军与被告李键之间不应为连带责任，而应由被告李键一人承担相应的责任。 三、腾房及欠缴租金由谁承但责任 原告主张要求二被告承担腾房及给付租金的责任，被告张军不同意承担，被告李键亦不同意承担。 本院认为，原告与被告张军之间签订的租赁合同已经于2012年3月31日到期，合同到期后双方没有续签合同，原告亦未向被告收取租金，故双方合同已经在合同到期后自动解除。现原告不同意由被告李键继续使用房屋，也不同意与被告张军继续签订房屋租赁合同，并要求二被告腾房，因被告张军现并未实际占有使用房屋，故被告张军不应为本案的腾房义务人。故本院确认由被告李键将涉案房屋腾空返还原告。 庭审中，对于原告主张的租金637208元，被告李键对该数额没有异议，但不同给付。本院认为，虽然原、被告之间在合同到期后没有签订书面合同约定租金，但原、被告之间已经形成了使用房屋的事实，根据相关法律规定，被告李键作为房屋的实际使用人，应当给付原告涉诉房屋的租金及实际占有使用费。对于给付的标准，双方庭审中对于月租金24508元均没有异议，且被告李键庭审中对所欠交637208元的租金数额没有异议，故对原告该主张，本院予以支持。对于原告要求被告张军承担给付租金连带责任的主张，本院不予支持。 三、违约金如何计算 原告主张按照其与被告张军签订的房屋租赁合同第四条的约定，每逾期一日按照月租金的0.3%向原告支付违约金，被告张军则认为租金未缴纳与其无关，故违约金与被告张军无关，且违约金的计算标准过高。被告李键则认为原告提出的违约金过高，应当按照银行同期贷款利率计算。 本院认为，被告张军以其名义与原告签订的房屋租赁合同中确实对逾期给付租金的违约金约定为每逾期一日按照月租金的0.3%计算，现二被告均提出该约定过高，请求法院予以调整。本院认为，根据法律规定，违约金约定过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。现原告在合同中约定的违约金确实过高，故本院依法予以调整。庭审中，被告李键要求按照中国银行同期贷款基准利率计算违约金的主张，并无不妥，故本院确认被告李键按照中国银行同期贷款利率计算违约金给付原告。对于原告要求被告张军连带给付违约金的请求，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国民法通则》第五条、第六十三条、第七十一条、第一百一十二条、第一百一十七条第一款、第一百三十四条第一款、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条、《中华人民共和国合同法》第九十一条第一款第（二）项、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、本判决生效之日起十五日内，被告李键将原告天津市东达房地产开发有限公司出租给被告张军的坐落天津市河东区2号底商以及二层三个单元，腾空交予原告天津市东达房地产开发有限公司； 二、本判决生效之日起十五日内，被告李键给付原告天津市东达房地产开发有限公司2011年10月至2013年11月的房屋租金637208元； 三、本判决生效之日起十五日内，被告李键给付原告天津市东达房地产开发有限公司2011年10月8日至2013年7月31日的违约金，以73524元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率计算； 四、本判决生效之日起十五日内，被告李键给付原告天津市东达房地产开发有限公司2012年1月8日至2013年7月31日期间的违约金，以73524元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率计算； 五、本判决生效之日起十五日内，被告李键给付原告天津市东达房地产开发有限公司2012年4月8日至2013年7月31日期间的违约金，以73524元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率计算； 六、本判决生效之日起十五日内，被告李键给付原告天津市东达房地产开发有限公司2012年7月8日至2013年7月31日期间的违约金，以73524元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率计算； 七、本判决生效之日起十五日内，被告李键给付原告天津市东达房地产开发有限公司2012年10月8日至2013年7月31日期间的违约金，以73524元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率计算； 八、本判决生效之日起十五日内，被告李键给付原告天津市东达房地产开发有限公司2013年1月8日至2013年7月31日期间的违约金，以73524元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率计算； 九、本判决生效之日起十五日内，被告李键给付原告天津市东达房地产开发有限公司2013年4月8日至2013年7月31日期间的违约金，以73524元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率计算； 十、本判决生效之日起十五日内，被告李键给付原告天津市东达房地产开发有限公司2013年7月8日至2013年7月31日期间的违约金，以73524元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率计算； 十一、驳回原告天津市东达房地产开发有限公司其他诉讼请求。 案件受理费55558元，由被告李键负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。 审 判 长  耿 娟 人民陪审员  马书芬 人民陪审员  李兵花 二〇一三年十二月十七日 书 记 员  张 杨