广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2013)佛中法民一终字第3143号上诉人（原审被告）吴间华，女，汉族。委托代理人申*，男，汉族。被上诉人（原审原告）佛山市三水千叶花园物业管理有限公司。法定代表人李*辉。委托代理人赵*，男，汉族，系该公司职员。上诉人吴间华因与被上诉人佛山市三水千叶花园物业管理有限公司（以下简称千叶物管公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省佛山市三水区人民法院（2013）佛三法民二初字第465号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。原审法院经审理，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条，《物业管理条例》第七条第一款第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出如下判决：一、吴间华须于判决生效之日起十日内向千叶物管公司支付物业管理费10092元（2011年2月至2013年5月）、分摊电费519.5元（2011年1月起至2013年4月），合共10611.5元；二、驳回千叶物管公司其他诉讼请求。如果吴间华未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为88元，由吴间华负担26元，千叶物管公司负担62元。上诉人吴间华不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院对本案无管辖权。本案诉争有关物业服务收费的主要依据是吴间华与千叶物管公司签订的《前期物业管理服务协议》（以下简称《物业协议》)，该《物业协议》既约定了物业服务项目内容和收费标准，同时也约定了明确的仲裁协议。根据《中华人民共和国仲裁法》第十九条规定“仲裁协议独立存在，合同的变更、解除、终止或者无效，不影响仲裁协议的效力。”第五条规定“当事人迖成仲裁协议，一方向人民法院起诉的，人民法院不予受理。”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国仲裁法〉若干问题的解释》第十二条规定“当事人向人民法院申请确认仲裁协议效力的案件，由仲裁协议约定的仲裁机构所在地的中级人民法院管辖；仲裁协议约定的仲裁机构不明确的，由仲裁协议签订地或者被申请人住所地的中级人民法院管辖。”原审法院认为《物业协议》合法有效，但却以约定的仲裁协议已过期为由，认定仲裁协议失效没有法律依据。二、原审法院对千叶物管公司没有提供应有的物业服务认定不清。首先，原审法院认定《物业协议》是双方当事人真实意思表示，却无视佛山市仲裁委员会于2011年8月12日作出的[2011]佛仲字第047号关于《物业协议》由于千叶物管公司单方面涂改协议履行期限，致使何时签订，何时生效，双方是否履行了合同义务均无证据查明。其次，千叶物管公司仍未依法确认为业主。千叶物管公司于2007年4月30日与佛山市三水千叶花园房地产有限公司（以下简称千叶房产公司)签订本案物业的《千叶花园商品房认购书》，同年12月14日又签订了《协议书》和《商品房买卖合同》，吴间华签订协议后当即交由千叶房产公司办理相关房产证书，并约定在360天内办好房地产权证，但千叶房产公司至今未能为吴间华办好房地产权证。从2011年1月10日佛山市中级人民法院发布（2010）佛中法执字第622-2号公告可知，千叶房产公司包括本案物业在内的商品房已被查封，不能办理过户手续。为此，千叶房产公司口头承诺房产未过户办证前有关物业管理费等仍由千叶房产公司负责，业主不需缴交。事实上，千叶房产公司与千叶物管公司的法定代表人均为同一人，之前本案物业的管理费均按建设单位千叶房产公司的口头承诺无需吴间华缴交。原审法院根据《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第7条规定“物业服务企业与业主委员会或者业主虽未签订书面物业服务合同，但业主事实上已接受了物业服务，物业服务企业请求业主支付相应的物业费的，可予支持。双方没有约定物业费的支付标准和支付方式的，可根据物业服务企业提供的服务项目和服务质量，并参照当地政府部门制定的指导价计算物业费。”认定存在事实不清，适用法律错误。再次，千叶物管公司并没有为包括本案物业的蕙兰苑小区提供物业服务。由于涉案的蕙兰苑公寓被查封，建设单位未能办理交付房产过户，使包括本案物业的蕙兰苑公寓物业基本被空置，千叶物管公司并没有提供应有的服务项目和服务质量，如值班房长期没有保安，消防通道长期被违停车辆占堵没有管理，存在极大安全隐患等等。综上所述，请求二审法院：1.撤销原审判决，改判驳回千叶物管公司原审全部诉讼请求；2.本案一审、二审案件受理费由千叶物管公司负担。被上诉人千叶物管公司答辩称：吴间华针对本案管辖权问题提出的上述理由不成立，原审法院对本案具有管辖权,本案相关证据可以证明。吴间华已经收楼及入住,并接受了千叶物管公司的物业服务,也曾经按照约定交纳管理费，千叶物管公司亦根据双方的要求提供相应物业管理服务。因此，吴间华依法应缴纳管理费,千叶物管公司对此主张合法合理，一审法院认定正确,请求二审予以维持。二审期间，上诉人吴间华向本院提交如下证据：1.《物业协议》一份，证明当事人存在仲裁条款。2.[2011]佛仲字第047号仲裁裁决书及（2012）佛中法民四初字第39号民事裁定书各一份，证明仲裁协议独立存在合法有效，由于千叶物管公司单方面涂改协议履行期限，理应承担举证不足的不利后果。3.协议书、（2012）佛中法执字第622-2号公告各一份，证明建设单位未能办好房地产权证，包括本案物业在内的商品房已被查封，不能交付过户办证，千叶房产公司已口头承诺房产未过户办证前有关物业管理费等仍由建设单位千叶房产公司负责。4.2013年9月25日涉案小区照片一组，证明涉案小区消防通道长期违章停车，保安亭无保安看护和维修保养，路灯损坏也不进行维修。被上诉人千叶物管公司对吴间华提交的证据1真实性无异议，但对证明内容不予认可，认为可反证千叶物管公司在一审主张的物业服务合同日期及建筑面积为216.30平方米、花园面积为201.74平方米是真实的，吴间华也予以认可。对证据2真实性无异议，但认为该组证据与本案无关，仲裁裁决书存在错误。对证据3认为该组证据与千叶物管公司无关；对证据4真实性不予确认，认为该证据与千叶物管公司无关，不能证明是涉案小区的具体情况。二审期间，被上诉人千叶物管公司向本院提交证明1份及发票3份，证明千叶物管公司聘请专业的园艺对涉案小区进行绿化并支付相关费用且也一直对垃圾进行处理，千叶物管公司对涉案小区提供了物业管理服务。上诉人吴间华质证认为，上述证据与本案无关，不足以证明千叶物管公司提供的物业管理服务符合要求。经审查，本院认为，上诉人吴间华提供的证据1、2千叶物管公司对其真实性没有异议，本院予以确认；证据3涉及的主体为千叶房产公司，与涉案物管管理费缴纳没有关联，本院在本案中不采纳；证据4其真实性、关联性本院结合本案相关事实再作认定。上诉人吴间华对被上诉人千叶物管公司提交的证据真实性没有异议，本院亦予确认。经审查，本院对原审判决认定事实予以确认。另查明，佛山市三水致利园艺装饰工程有限公司自2012年起受千叶物管公司委托对涉案千叶花园小区（包括蕙兰苑等小区）绿化进行护理。本院认为：本案为物业服务合同纠纷，依照《最高人民法院关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》第三十五条“第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，当事人没有提出请求的，不予审查”的规定，本院就吴间华上诉提出原审法院对本案有无管辖权，以及认定吴间华应向千叶物管公司支付物业管理费是否不当问题进行审查。针对管辖权问题，从本案查明事实来看，千叶物管公司具有物业服务资质，其与吴间华就涉案小区物业服务问题所签订的《物业协议》系各方在自愿平等的基础上签订，主体适格，内容合法，各方应按照该协议进行履行。根据《物业协议》可见，双方约定的物业服务有效期限截止至2011年5月31日，而协议约定期限届满后，双方当事人未签订补充协议另行约定如出现物业纠纷应提交仲裁机构裁决。故此，《物业协议》约定服务期间届满后，应视为双方未就仲裁条款达成一致，原审法院受理本案并作出裁决合法合理，本院予以维持。针对涉案物业管理费应否支持问题，基于上述论析，至2011年5月31日千叶物管公司提供的物业服务期限已届满，之后双方没有续签合同就物业费缴纳等问题再作约定，鉴于千叶物管公司仍按照原《物业协议》约定对吴间华在内的其他业主提供了物业管理服务，且产生相应的维护费用，吴间华事实上亦享受了物业服务，依照公平原则，千叶物管公司要求吴间华参照之前标准支付相应的物业管理费合情合理，本院予以支持。对于吴间华提出千叶物管公司在卫生、车辆停放、安保方面提供物业管理服务存在瑕疵，理应扣减相应物管费问题，本院认为，吴间华针对上述问题提交的证据不足以证明千叶物管公司未尽管理义务导致小区环境恶化，影响其正常起居生活，且千叶物管公司作为涉案小区的物业服务企业，所提供的服务具有公共性和整体性，吴间华亦未能证明千叶物管公司在2011年2月至2013年5月期间提供过物业服务与收取的物业管理费在权利义务上严重失衡。另千叶房产公司与千叶物管公司在法律上属两个独立的法律主体，吴间华因所购房屋被查封未能办理过户手续所造成的损失理应向千叶房产公司主张权利，但不能以此作为抗辩千叶物管公司收取物业服务费的理由。综上论析，吴间华上诉主张原审法院对本案无管辖权，无需向千叶物管公司支付物业管理费理据不足，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费65元，由上诉人吴间华负担。本判决为终审判决。审 判 长 欧阳建辉代理审判员 翁 丰 好代理审判员 杨 宏 丽二〇一三年十二月十九日书 记 员 杨 雅 静