广东省珠海市中级人民法院行 政 裁 定 书（2013）珠中法行终字第110号上诉人（原审原告）珠海经济特区东方广告有限公司。被上诉人（原审被告）珠海市房地产登记中心。法定代表人羽海生。委托代理人肖寒。原审第三人关淑珍委托代理人徐丽华。原审第三人刘启彦委托代理人王云雷、王风华。上诉人珠海经济特区东方广告有限公司（下称东方广告公司）因诉被上诉人珠海市房地产登记中心（下称登记中心）、原审第三人关淑珍、刘启彦房屋行政登记一案，不服香洲区人民法院（2009）香行初字第70号行政裁定，于2013年9月3日向原审法院递交上诉状，提起上诉。本院于2013年10月29日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原审查明，2007年6月11日，东方广告公司与关淑珍签订《房地产买卖合同》，约定将东方广告公司位于珠海市吉大白莲新村11栋402的房产转让给关淑珍。2007年7月9日，登记中心根据东方广告公司与关淑珍的共同申请，核准将吉大白莲路176号51栋402房转移登记至关淑珍名下的转移登记申请，并同时将由东方广告公司持有并缴回的粤房地证字第11946**号《房地产权证》及珠府国用字（1992）第040200037号《国有土地使用权证》予以注销。2007年7月11日，登记中心向关淑珍颁发了粤房地证字第C56395**号房地产权证。2009年8月17日，东方广告公司对登记中心的核准转移登记行为不服，向原审法院提起诉讼。在庭审中，东方广告公司主张其在2009年6月3日到登记中心查询才知道房屋被转移，起诉没有超过法定期限。东方广告公司对《授权委托书》及《房地产买卖合同》中法定代表人“黄鹂”的签名的真实性和加盖的东方广告公司印章（椭圆形）的真实性均不予认可，主张该椭圆形印章已经作废。原审另查明，2012年8月8日，原审法院作出的（2009）香民一初字第2418号民事判决，认定东方广告公司与关淑珍于2007年6月11日签订的《房地产买卖合同》有东方广告公司签章确认，而该椭圆形公章直至2007年10月9日仍在使用，因此东方广告公司将涉案房产转让给关淑珍的行为合法有效，判决驳回东方广告公司关于确认刘启彦向关淑珍转让珠海市吉大白莲路176号51栋402号房产（粤房地证字第11946**号《房地产权证》）的行为无效的诉讼请求，该判决已经生效。原审认为，登记中心作出被诉具体行政行为是基于东方广告公司与关淑珍共同申请，在向登记中心申请转移登记时，东方广告公司不仅出具了盖有公司印章的股东会决议、法定代表人证明书和授权委托书，委托彭平为东方广告公司办理房地产登记事务的代理人，其权限是办理吉大白莲新村11栋402房的房地产转让登记手续，还主动缴回粤房地证字第11946**号《房地产权证》及珠府国用字（1992）第04020200037号《国有土地使用权证》。由此表明，涉案房产的转移登记申请是东方广告公司的意思表示，东方广告公司从登记中心核准转移登记申请之日即2007年7月9日起就应当知道登记中心作出的核准转移登记行政行为的具体内容。东方广告公司提出其直至2009年6月3日到登记中心查询才知道涉案房产被转移的理由不能成立。关于前述文件加盖印章的真实性问题，根据已生效的（2009）香民一初字第2418号民事判决，可以确认东方广告公司出具的股东会决议、法定代表人、授权委托书以及与关淑珍签订的《房地产买卖合同》上加盖的椭圆形公章直至2007年10月9日仍在使用并未废止。东方广告公司向关淑珍转让涉案房产的行为合法有效。因此，东方广告公司关于涉案房屋转移登记是刘启彦用东方广告公司已经作废的印章，伪造相关文件，向登记中心申请将东方广告公司名下的涉案房产转让给关淑珍的主张，与查明的事实不符，不予采信。《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第四十一条规定：行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。东方广告公司至2009年8月17日才向原审法院提起诉讼，已超过2年的最长法定起诉期限。根据《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第四十四条“有下列情形之一的，应当裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉：……（六）起诉超过法定期限且无正当理由的；……”的规定，应当裁定驳回其起诉。综上所述，东方广告公司的起诉超过法定期限且无正当理由，其起诉依法应予驳回。依照《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第四十一条第一款、第四十四条第一款第（六）项、第六十三条第一款第（二）项之规定，裁定驳回东方广告公司的起诉。东方广告公司不服原审裁定，上诉称，1、一审裁定认定事实错误。东方广告公司因股东内部股权变更，经批准由合资企业变更为内资企业，已于2007年2月14日申请变更登记，将原法定代表人由刘启彦变更为黄鹂，2007年3月29日收到珠海市工商局的《核准变更通知》及企业法定代表人变更后的营业执照。2007年6月11日，刘启彦明知自己已不具备东方广告公司法定代表人身份，未经东方广告公司及新的法定代表人同意，擅自以东方广告公司名义伪造法定代表人身份证明、授权委托书及房地产买卖合同等材料，并使用已作废的东方广告公司的椭圆形印章，加盖在上述材料上，并在授权委托书、房地产买卖合同中假冒东方广告公司法定代表人黄鹂签名，利用上述伪造文件，采用欺骗手段，向登记中心申请将珠海市吉大白莲路176号51栋402房转移登记至关淑珍名下，该申请是刘启彦在东方广告公司不知情的情况下所为，并非东方广告公司的真实意思表示，东方广告公司对该申请事项不知道也不应当知道。一审裁定忽略了刘启彦隐瞒真实情况、伪造相关材料，采用欺骗手段申请房产转移的情形，认定登记中心受理涉案房产转移申请是东方广告公司的真实意思，与客观事实不符。2、一审裁定适用法律错误。刘启彦未经东方广告公司同意，利用其作为东方广告公司变更为内资企业前法定代表人的身份便利，隐瞒真实情况，擅自使用已经作废的印章，假冒东方广告公司现任法定代表人黄鹂的签名，伪造相关申请文件，采取欺骗手段向登记中心申请房产转移登记。登记中心对关淑珍、刘启彦提交的申请材料未尽审慎审查义务，在东方广告公司完全不知情的情况下，草率核准了申请，将涉案房产非法转移至关淑珍名下。根据《珠海市房地产登记条例》第四十二条的规定，上述登记应予以撤销。东方广告公司在2009年6月3日到登记中心查询涉案房产信息时才发现该房产已被转移至关淑珍名下，经调查了解才得知原委，遂向原审法院提起诉讼。根据《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第四十一条的规定，东方广告公司在2009年8月17日向原法院起诉，未超过上述法律规定的起诉期限。原审裁定根据其认定的错误事实，认为关淑珍、刘启彦采取欺骗手段向登记中心提交的转移房产登记申请是东方广告公司的真实意思表示，从而错误认定起诉期限应从登记中心作出具体行政行为之日即2007年7月9日起算，并以此为由认定东方广告公司的起诉超过法定期限且无正当理由，裁定驳回起诉，事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法撤销原审裁定，发回重审。二审开庭中，东方广告公司还补充认为，刘启彦将东方广告公司转让给黄鹂，隐瞒了该公司当时超过4000万元以上的债务，明知东方广告公司的公章在自己手中，却告知黄鹂已被财务带走。刘启彦代表东方广告公司在登记中心办理转移登记时，已不是东方广告公司的法定代表人，其未经新股东同意、授权，仍以原股东、董事名义转让涉案房产，冒充东方广告公司法定代表人签署文件，办理涉案房产转移登记，进行合同诈骗。登记中心辩称，原审裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确，请求二审依法予以维持。1、原审认定东方广告公司超过起诉期限，认定事实清楚、适用法律、法规正确。根据生效的香洲区人民法院（2009）香民一初字第2418号民事判决所认定的事实，2007年7月9日申请涉案房产的转移登记是东方广告公司的真实意思表示，东方广告公司主张其2009年6月3日才知道涉案房产被转移登记至关淑珍名下，与事实不符。2、没有证据证明关淑珍、刘启彦存在隐瞒真相、伪造申请材料、采取欺骗手段获取登记的不法行为。根据（2009）香民一初字第2418号民事判决所认定的事实，申请涉案房产的转移登记为东方广告公司的真实意思表示，双方当事人提交的买卖合同、公章均真实、合法、有效，没有证据证明刘启彦、关淑珍在申请登记过程中存在隐瞒真实情况、伪造申请材料，采取欺骗手段获取登记的不法行为。3、原审法院依据（2009）香民一初字第2418号民事判决查明的事实作为本案认定事实的依据符合法律的规定。根据行政诉讼证据规定第六十八条第一款第（四）项及第七十条的规定，已经依法证明的事实法庭可以直接认定，生效的人民法院裁判文书确认的事实，可以作为定案的依据。一审法院认定办理涉案房产转让行为合法有效的依据充分。其他的意见与原审答辩意见一致。关淑珍辩称，原审裁定认定事实清楚、适用法律适当、裁判正确，应当依法维持。1、东方广告公司的起诉已经超过法定期限。关淑珍与东方广告公司签订《房地产买卖合同》是在2007年6月11日，登记中心于2007年7月9日审查并予以核准更名登记。东方广告公司提起一审诉讼的时间是2009年8月12日，其起诉已经超过法定期限。2、登记中心核准登记的行为合法有效。东方广告公司早在2006年就同意将本案诉争的房产过户至关淑珍，双方的买卖关系早已成立，只是因该房产一直处于查封状态无法过户，直至2007年7月解封时才办理过户登记手续。东方广告公司并未否定买卖合同上所盖公章的真实性，其直到2007年10月9日撤销银行结算帐户时仍在使用该公章，因此其主张公章作废的说法不成立。本案讼争房屋的原产权证一直由东方广告公司保管，办理本案过户登记手续时，已由其将房屋的原产权证交回登记中心，证明转让房产并过户至关淑珍名下是得到东方广告公司同意的。在东方广告公司同意及提供相关手续的情况下，登记中心按照《珠海市房地产登记条例》进行审核，最终颁发房地产权证给关淑珍，该变更登记行为合法有效。3、关淑珍支付了相应对价，是善意取得房产，东方广告公司内部股东变更不能对抗善意第三人。关淑珍已向东方广告公司支付了28万元，在过户手续完成两年后，东方广告公司又以其内部股权变动、公章保管、人员管理等内部事务为由，试图达到否定转让房产行为的合法性。东方广告公司是独立法人，对外独立承担民事责任，其内部事务与关淑珍无关，东方广告公司不能基于内部纠纷否定其公司法人行为的效力。刘启彦称，生效的民事判决已经认定涉案房产转让合法有效。东方广告公司认为涉案房产转让登记使用了作废印章、伪造相关文件等，均没有证据予以支持，也与事实不符。东方广告公司明知财产不在其受让的财物范围内，对涉案房产办理过户是明知的，因此其起诉已经超过期限。原审法院依法驳回东方广告公司的起诉，合法有据。经查，本院对原审查明的事实予以认定。本院认为，东方广告公司诉请撤销登记中心将位于珠海市香洲区吉大白莲路176号51栋402房变更登记至关淑珍名下的行为，已经超过法定的起诉期限。根据《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第四十一条规定，未告知公民、法人或其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或应当知道诉权或起诉期限之日起计算，但从知道或应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。本案中，涉案的吉大白莲路176号51栋402房于2007年7月9日已经变更登记至关淑珍名下，东方广告公司于2009年8月12日向原审法院诉请撤销上述变更登记，已经超过法定2年的起诉期限。原审法院已经生效的（2009）香民一初字第2418号民事判决，已经查明东方广告公司的椭圆形印章在2007年10月9日仍在使用。因此，东方广告公司上诉主张登记中心于2007年7月11日核准登记所依据的东方广告公司法定代表人证明、授权委托书、房地产买卖合同中使用的是已经作废的东方广告公司椭圆形公章的理由，不能成立。在涉案房产变更登记的申请材料中的珠海市房地产转让申请审批表、东方广告公司的法定代表人身份证明书、股东会决议、以及公司章程、房地产买卖合同，均加盖了东方广告公司的印章，表明涉案的变更登记是基于东方广告公司的申请而作出，东方广告公司应知悉该变更登记的内容。原审法院据此认定东方广告公司从涉案变更登记之日知悉变更登记的内容，是正确的。综上所述，原审裁定认定事实清楚，适用法律正确，上诉人东方广告公司的上诉理由不能成立，本院不予采纳。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项的规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长  张一平审 判 员  林 洁代理审判员  陈 伟二〇一三年十二月二十五日书 记 员  吴 岭