福建省厦门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）闽02民终5867号上诉人（原审原告）：厦门同安星火工业区开发有限公司，住所地福建省厦门市同安区祥平街道城南大街建行大厦十层。法定代表人：蔡宗贤，经理。委托诉讼代理人：陈胜强，福建合贤律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏金苗，福建合贤律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：厦门市大顺物流有限公司，住所地福建省厦门市同安工业集中区10号地块。法定代表人：柯辉从，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张善建，福建同翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：张英瑜，福建同翔律师事务所律师。上诉人厦门同安星火工业区开发有限公司（以下简称“同安开发公司”）因与被上诉人厦门市大顺物流有限公司（以下简称“大顺物流”）土地租赁合同纠纷一案，不服厦门市同安区人民法院（2020）闽0212民初709号民事判决，向本院提起上诉。本院依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，于2020年12月2日立案后，依法适用独任制进行了审理。上诉人同安开发公司的委托诉讼代理人陈胜强、被上诉人大顺物流的委托诉讼代理人张善建、张英瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。同安开发公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持同安开发公司一审全部诉讼请求。事实和理由：一审法院认定事实错误，导致错误适用法条，判决不当。一、同安开发公司有通知大顺物流租期届满日2016年9月30日交还案涉土地，对大顺物流拒不履行的违约行为提出异议。大顺物流也认可租期届满日至2016年9月30日止。一审法院认定租期届满后，同安开发公司并未提出异议，明显与事实不符。1、同安开发公司在《土地租赁协议》租期届满日的2016年9月30日后，于2016年10月10日、2018年1月3日、2019年2月2日、2019年11月11日书面通知大顺物流，应归还原案涉地块缴交占用费。2、根据2019年11月29日双方签定的“地块移交确认单”载明的内容，大顺物流明确认可案涉地块租期至2016年9月30日止，并同意于11月30日将占用的案涉地块归还同安开发公司。二、一审法院认定：同安区土地收储出让工作领导小组办公室专题会议纪要（2018）2号文件确定的每平方米每月2元计算租金标准，因有同安开发公司参加会议，视为双方就该租金标准达成合意进行判决。一审法院该认定完全不符合会议纪要，且认定案涉地块按上述租金标准也不符合厦门市政府土管办（2016）5号纪要规定租赁公益性项目租金，事实依据明显不足。1、依据上述（2018）2号纪要第八条，虽同安区政府土地收储出让工作领导小组办公室会议研究按公益性项目每平方米每月2元计算租金标准给大顺物流提出的续租案涉土地初步结果，但初步结果必须经同安区政府土管会审议通过后才能最终确定该租金标准，但大顺物流未有举证土管会审议通过的会议纪要，故上述每平方米每月2元计算租金标准，政府最终并没有审议通过确定。2、依据上述（2018）2号纪要第八条，若政府土管会审议最终有审议通过确定每平方米每月2元计算租金标准给大顺物流提出的续租，大顺物流与同安开发公司必须有一年一签的租赁协议，且需按6个月租金应缴履约保证金。由于同安区政府土管会没有审议通过，不存在双方有依该会议纪要签订案涉土地续租协议。3、依据上述（2016）5号纪要第三条第（一）项，同安区或翔安区范围用于公益性项目使用租赁的地块，才能适用每平方米每月2元计算租金标准，而大顺物流是为其自身经营需要使用租赁案涉地块，不是用于公益性项目，因此，一审法院按上述纪要（2018）2号未经审议通过的每平方米每月2元计算租金标准，明显事实认定不足，也不符（2016）5号纪要规定。三、同安开发公司按政府规定的租金3元和4元的标准计算诉求大顺物流支付其逾期交还原租赁地块占有使用费，依法依约应予支持。1、案涉地块属于其政府授权指定经营管理的国有土地，依国土资源部有关规范国有土地租赁若干意见的有关规定，其租金标准需执行按政府规定确定租金标准。同安开发公司举示的两份厦门市政府土管会及其办公室证据证明，案涉地块的租金2019年4月3日前后市政府分别规定确定标准为3元/平方米·月和4元/平方米·月,故《土地租赁协议》租期届满日的2016年9月30日后至2019年11月30日期间，如果双方仍为延续土地租赁法律关系，一审法院也应依规按上述政府定价认定租金计算标准，但其却以未经同安区政府审议通过确定有效的2元/平方米.月认定租金计算标准,明显认定事实错误。2、大顺物流在租期届满日后直至2019年11月30日交还案涉地块期间，明显属于逾期占用案涉地块的违约行为，依合同法第107条规定，大顺物流应按该时间段依上述政府规定的租金3元和4元的标准向同安开发公司支付其逾期占有使用费。大顺物流答辩称，一、2016年9月30日至2019年11月30日期间，原《土地租赁协议》租赁期限届满后，大顺物流与同安开发公司未续签书面租赁合同，但大顺物流继续承租土地，同安开发公司没有提出异议，双方形成不定期租赁关系。后经主管部门召集双方，经专门开会研究（详见【2018】2号《同安区土地收储出让工作领导小组办公室专题会议纪要》（以下简称“【2018】2号文”），双方进一步就租金标准2元/（平方米*月）达成合意。双方租赁关系至2019年11月30日经协商一致而终止。二、大顺物流以租金标准2元/（平方米*月）支付租金，不仅是双方对不定期租赁期间租金的约定，而且也是经由主管部门认可的公平合理的标准。【2018】2号文中清晰载明：“鉴于该地块位于高压电力走廊下方，规划性质为绿地，无法开发使用，…,仍由上述两家企业承租作为物流通道使用，并由企业作出承诺，其不得在地块上搭建构筑物或破坏地下排水设施等，…。即同安区、翔安区的工程施工场地（公益性项目）租赁施工临时用地，以2元/平方米的标准。…”由上述记载可知，大顺物流承租的地块因位置等特殊原因，使用功能明显受限，根本无法用作常规经营，仅可用作通道使用，因此，主管部门认定应以公益性项目2元/平方米作为租金标准，大顺物流才同意，双方就该标准达成合意。同安开发公司上诉称，应以“经营性项目”的3元/平方米和4元/平方米的标准来支付，明显是罔顾事实且违反诚信公平的。首先，鉴于案涉地块特殊位置导致的特殊风险，使用功能极大受限，根本无法进行“经营性项目”相关使用。其次，大顺物流按照2元/平方米的租金标准向同安开发公司支付部分租金，同安开发公司毫无异议地受领，进一步印证了双方对2元/平方米租金标准达成的合意以及该标准的合理性。同安开发公司向一审法院提起诉讼，请求判令：大顺物流立即向同安开发公司支付逾期交还原租赁地块的占有使用费863664元（计算标准：2016年10月1日至2019年4月2日按厦门市政府租金标准3元/平方米·月，计639225元；2019年4月3日至2019年11月30日，按厦门市政府租金标准4元/平方米·月，计224439元）一审法院认定事实：2006年9月20日，同安开发公司作为甲方，大顺物流作为乙方，双方共同签署一份《土地租赁协议》，约定：1.甲方同意将位于同安工业集中区10#地块内一地块出租给乙方，范围为协议附件所示范围，总用地面积为7102.5平方米，折合10.66亩；2.出租年限为10年，从2006年10月1日至2016年9月30日；3.租金为14000元/10年/亩（不含税费），总金额为149240元；地块租赁所产生的营业税及土地使用税双方各承担一半；4.乙方不能在租赁地块上建设任何建筑物，在符合消防、电力要求的前提下只能作为堆场或停车场（不可出租，原乙方用地红线内面向租赁地块的围墙可设置物流入口与纬四路相连）；5.付款方式及时间为：签订本协议后七日内一次性付清所有租金。2019年11月29日，同安开发公司与大顺物流在地块移交确认单盖章签字，确认案涉地块于2019年11月30日移交给厦门同安资产管理有限公司管理。另查，厦门市土地管理委员会办公室于2016年5月16日印发的专题会议纪要〔2016〕5号文关于临时利用政府储备用地租金调整问题载明：“1.工程施工场地（公益性项目）租赁施工临时用地：空地租金标准……同安区、翔安区为2元/平方米·月。2.工程施工场地（经营性项目）租赁施工临时用地：空地租金标准……同安区、翔安区为3元/平方米·月。”厦门市土地管理委员会于2019年4月27日印发的专题会议纪要〔2019〕3号文关于政府储备用地临时利用租金调整问题载明：“工程施工临时利用政府储备用地：空地租金标准……同安区、翔安区为4元/平方米·月。”同安区土地收储出让工作领导小组办公室于2018年2月28日印发的专题会议纪要〔2018〕2号文载明：“会议听取了晋联、大顺两家物流企业关于拟承租同盛东侧、集群路北侧，作为物流通道事宜的汇报。会议初步研究同意，鉴于该地块位于高压电力走廊下方，规划性质为绿地，无法开发建设，考虑到前述两家物流企业均为我区纳税大户，该地块仍由上述两家企业承租作为物流通道使用，并由企业作出承诺，其不得在地块上搭建构筑物或破坏地下排水设施等，承租人在租期届满或政府开发利用需提前收回时，企业应在接到通知之日起一个月内无条件清退，不得要求任何补偿。其租金标准按照市土管办〔2016〕5号会议纪要制定的临时利用政府储备用地租金标准，即同安区、翔安区的工程施工场地（公益性项目）租赁施工临时用地，以2元/平方米的标准。其协议一年一签，履约保证金按6个月租金计算；关于2016年7月10日原合同届满后所拖欠的租金，由企业按2元/平方米结合实际使用面积补缴。以上事项提请区土管会审议。”又查，大顺物流于2019年1月8日向同安开发公司转账65540.25元、170460元，合计236000.25元。转账备注“土地租金”。一审法院认为，同安开发公司与大顺物流共同签署的《土地租赁协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守合同义务。租赁期限届满后，同安开发公司并未提出异议，大顺物流仍然继续使用案涉地块。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”因此，2016年10月1日至2019年11月30日期间，双方建立了不定期租赁关系。本案的争议焦点为2016年10月1日至2019年11月30日期间案涉地块租金的计算标准是多少。同安开发公司主张，应按厦门市土地管理委员会办公室专题会议纪要〔2016〕5号文载明的工程施工场地（经营性项目）空地租金标准即3元/平方米·月和厦门市土地管理委员会专题会议纪要〔2019〕3号文载明的空地租金标准即4元/平方米·月作为计算标准。大顺物流辩称，应以同安区土地收储出让工作领导小组办公室专题会议纪要〔2018〕2号文载明的计算标准即2元/平方米·月作为依据。本院认为，同安开发公司的主张缺乏依据，大顺物流辩解意见成立，应以2元/平方米·月的标准计算租金。理由如下：《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”同安开发公司主张以厦门市土地管理委员会的两份会议纪要确定的租金标准计算租金。然而，同安开发公司并未就该标准与大顺物流进行过协商确认，双方并未就该租金标准达成合意。反之，大顺物流主张以同安区土地收储出让工作领导小组办公室专题会议纪要〔2018〕2号文确定的租金标准即2元/平方米·月计算租金，此次会议有大顺物流参与，可以视为双方就租金标准重新达成合意。因此，大顺物流应以每月每平方米2元的标准向同安开发公司支付2016年10月1日至2019年11月30日期间的租金，即539790元（7102.5平方米×2元/平方米·月×38月），扣除大顺物流已支付的236000.25元，大顺物流还应支付同安开发公司租金303789.75元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款、第二百二十七条、第二百三十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：厦门市大顺物流有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付厦门同安星火工业区开发有限公司租金303789.75元。双方于二审中未提交新证据。二审中，双方对一审判决查明的事实无异议，本院予以确认。另查明，同安开发公司于2016年10月10日通过EMS向大顺物流发送收回案涉地块的“通知”。2018年1月3日、2019年2月2日，同安开发公司又二次向大顺物流发送收回案涉地块的“通知”。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”本院围绕同安开发公司的上诉请求进行审理。同安开发公司与大顺物流签订的案涉《土地租赁协议》租期届满后，虽然同安开发公司于2016年10月10日、2018年1月3日通知大顺物流腾退土地，但从同安区土地收储出让工作领导小组办公室于2018年2月28日召开2018年第二次会议中还就案涉地块的租续事宜召集同安开发公司及大顺物流等听取汇报，并确定了初步意见，即原租期届满后大顺物流拖欠的租金以2元/平方米的标准进行补缴，之后一年一签续租土地，租金标准按2元/平方米收取。可见，双方仍就续租土地处于沟通协商中，一审认定大顺物流与同安开发公司在此期间建立了不定期租赁关系，应予支持。一审法院参照双方均在场情况下确定的租金标准确定大顺物流在此期间应交纳的租金，本院予以支持。同时，该次会议明确以上事项应提请区土管会审议。大顺物流未举证证明区土管会审议并认可了以上意见，同安开发公司则于2019年2月2日向大顺物流发出通知，要求大顺物流立即交还案涉地块，因此，从该日起，同安开发公司已明确解除了其与大顺物流之间的不定期租赁关系，大顺物流无权继续使用案涉地块，一审法院判决大顺物流仍是按照之前确定的标准支付占用费确有不妥。由于同安开发公司解除其与大顺物流之间的不定期租赁关系，应给予对方合理的搬迁期限，因此，大顺物流直至2019年4月2日仍未腾退，应从2019年4月3日起，按厦门市土地管理委员会专题会议纪要〔2019〕3号文确定的标准，按4元/平方米·月支付占用费至2019年11月30日。综上，同安开发公司的上诉请求有部分具有事实和法律依据，本院予以支持，一审部分判决有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销厦门市同安区人民法院（2020）闽0212民初709号民事判决；二、厦门市大顺物流有限公司应于本判决生效之日起十五日内向厦门同安星火工业区开发有限公司支付租金及占用费（2016年10月1日至2019年4月2日的租金按“7102.5平方米×2元/平方米·月”标准支付，2019年4月3日至2019年11月30日的占用费按“7102.5平方米×4元/平方米·月”标准支付，以上租金应扣除厦门市大顺物流有限公司已支付的236000.25元）；三、驳回厦门同安星火工业区开发有限公司其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费12437元，减半收取计6218.5元，由厦门同安星火工业区开发有限公司负担3730元，由厦门市大顺物流有限公司负担2488.5元。二审案件受理费9400元，由厦门同安星火工业区开发有限公司负担7050元，由厦门市大顺物流有限公司负担2350元。本判决为终审判决。审 判 员 （曾聆）二〇二一年二月十九日书记员（ 陈 源 ）附本案适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。