河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫15民终903号上诉人（原审被告）：信阳市园林实业发展有限责任公司。住所地：信阳市浉河区金牛山管理区。统一社会信用代码：914115002702506400。法定代表人：吴琳琳，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐涛，该公司行政副总。委托诉讼代理人：徐留芳，河南同信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘红，男，汉族，1979年2月20日生，户籍地：河南省桐柏县，现住信阳市羊山新区。被上诉人（原审原告）：高玲玲，女，汉族，1983年8月2日生，户籍地河南省桐柏县，现住信阳市羊山新区。系被上诉人刘红妻子。委托诉讼代理人：刘红，系被上诉人高玲玲的丈夫。上诉人信阳市园林实业发展有限责任公司（以下简称“信阳园林公司”）因与被上诉人刘红、高玲玲房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省信阳市浉河区人民法院（2020）豫1502民初4763号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人信阳园林公司的委托诉讼代理人徐留芳、被上诉人刘红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。信阳园林公司上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉请并由被上诉人承担一、二审诉讼费。事实和理由：一、原审判决逾期交房并支付违约金缺乏事实和法律依据。上诉人销售的房屋均是达到合同约定的现房，不是在建的期房，不存在不能交房和逾期交房一说。根据合同第八条和第十四条的约定，上诉人交付的房屋符合合同约定的交付条件。但被上诉人逾期付款83天，直至2020年1月22日才办理接房手续。上诉人不存在违反合同约定的情况，不应当承担逾期交房的违约责任。退一步讲，即使上诉人应当承担责任，也以不超过给购房业主造成的实际损失为限，原审判决的违约金过高。二、被上诉人逾期付款已构成违约，应当承担相应的违约责任，原审判决不予支持错误。合同第六条约定被上诉人应于2017年7月10日前付房款248723元，余款69万元做购房按揭，于2017年8月10日前打入上诉人指定的账户。但款项到账日为2017年11月1日，逾期83天。根据合同约定，被上诉人应当支付万分之六的违约金，该款项应予扣减。刘红、高玲玲辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。刘红、高玲玲向一审法院起诉请求：一、被告信阳园林公司支付原告延期交房违约金481705元；二、确认原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条中“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.房屋转移登记所产生的费用由买受人承担，若进行房屋预告登记由双方共同申请”此部分内容无效；三、被告于判决生效后一个月内为原告办理好涉案房屋的权属证书；四、被告向原告支付逾期办证违约金（以全额购房款为计算基数，参照人民银行公布的人民币同期贷款基准利率4.75%，在此基础上加收50%，即：自2020年4月21日起，每月向原告支付违约金5870元（988723元×4.75%×（1＋50%）÷12）至房屋权属证书办理完毕为止）；五、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年7月3日，原告刘红、高玲玲与被告信阳园林公司签订《商品房买卖合同》，约定被告将位于信阳市浉河区房屋以988723元的总价出售给原告。合同第八条交付期限约定：“出卖人应当在2017年8月10日前，全部房款到账后，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件（达到第十四条第一款所述之标准，即1、绿化根据季节分阶段实施；2、2015年11月30日前宽带、有线电视管线进户……），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”；合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定：“逾期超过壹拾日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之陆的违约金。”；合同第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：…3.房屋转移登记所产生的费用由买受人承担，若进行房屋预告登记由双方共同申请。”合同中第十五条第3项文字加黑并加下划线。2017年11月1日，原告使用银行按揭的方式向被告付清房款（贷款期限20年）。2017年10月17日，信阳市国土资源局下发涉案房屋香江帝景25号楼2单元18层1806号房屋的不动产预告登记证明。因被告不能向原告提交有关房屋质量的相关凭证，原告未办理接房手续。2020年1月22日，原告在香江帝景小区物业处办理了交接房手续。另查明，被告信阳园林公司开发的南湖路香江帝景25号楼于2015年12月28日取得商品房预售许可证。截至法庭辩论终结时，被告信阳园林公司尚未对涉案房屋办理初始登记。被告信阳市园林实业发展有限公司与中城投集团第六工程局有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，河南省高级人民院做出（2018）豫民终513号民事判决书，判决中城投第六工程局集团有限公司移交香江帝景三期所有涉诉工程项目的施工资料。被告已经向信阳市中级人民法院申请强制执行。一审法院认为，原告刘红、高玲玲与被告信阳市园林实业发展有限责任公司签订的《商品房买卖合同》系各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于双方争议焦点之一逾期交房违约金，原告已依约向被告付清购房款，被告未在合同约定期限履行向原告交付符合合同约定及法定交付条件商品房的义务，即向被告交付经验收质量合格的商品房，违反了合同约定，被告辩称房款到账后就可以交房使用，但原告不接收房屋，不存在逾期交房。因原、被告双方约定的交房条件，是合同约定的义务，但该约定不能免除被告交付经验收质量合格商品房的法定义务，被告未能严格按照合同约定书面通知原告并向一并提交有关房屋质量的相关凭证，应当认定为被告有违约行为，故其辩解不予采纳。现原告要求被告按照合同约定支付逾期交房违约金，应予支持。合同第六条约定，原告应于2017年8月10日前向被告付清全款，但原告款项实际到账日期为2017年11月1日，逾期83天，则被告的逾期交房起始日期应从2017年11月1日起算。被告认为合同约定逾期交房违约金过高，请求一审法院予以调整，一审法院酌定调整为：以已付购房款988723元为基数，自2017年11月1日起按照年利率6%计算至2020年1月22日止，即133807.18元。关于争议焦点之二逾期办理产权登记的违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”。本案中《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的”有三项不同的承担方式和结果，双方在合同中选择了第三项即“3.房屋转移登记所产生的费用由买受人承担，若进行房屋预告登记由双方共同申请。”该条款不违反法律法规的规定，系双方的真实意思表示，且该条款已采用足以引起对方注意的符号和字体等特殊标识，明显有别于合同中的其他条款，已采用合理方式提示对方注意，应认定合法有效，该条款应属于双方当事人的特殊约定，故原告诉请认定合同第十五条部分内容无效及逾期办理产权登记违约金的主张，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，经一审法院审判委员会讨论，判决：一、被告信阳市园林实业发展有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘红、高玲玲逾期交房违约金133807.18元。二、驳回原告刘红、高玲玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8526元，由被告信阳市园林实业发展有限责任公司承担2976元，原告刘红、高玲玲承担5550元。二审中，上诉人提交了业主档案复印件三套，证明和被上诉人在同一栋楼的其他业主已经入住装修，房屋符合交付条件。被上诉人质证称，其他业主入住装修不能代表你的房子符合合同约定。被上诉人提供了一组微信截图、一组短信截屏、一份上访协调会会议记录、一张住建局网站截图，证明案涉房屋未通过竣工验收，不符合交付条件。上诉人质证称，房屋不能验收的原因是建筑方不能按时提供验收资料，并非上诉人有意为之。二审查明的本案事实与一审基本一致。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案双方当事人签订的合同是在双方协商一致的基础上达成的，合法有效。对于上诉人是否应当承担逾期交房责任的问题，根据合同第八条的约定：“出卖人应当在2017年8月10日前，全部房款到账后，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件（达到第十四条第一款所述之标准，即1.绿化根据季节分阶段实施；2.2015年11月30日前宽带、有线电视管线进户……），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。根据查明的事实，案涉房屋并未通过竣工验收，上诉人也未提供案涉房屋的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，根据双方合同第八条和第十一条的约定，被上诉人有权拒绝接收房屋，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。故，一审法院认定上诉人承担逾期交房责任有事实根据。对于上诉人逾期交款的问题，根据合同第六条和第七条的约定，被上诉人应当于2017年8月10日前付清全款，否则买受人应按日向出卖人支付逾期应付款万分之六的违约金。经查，被上诉人余款690000元的实际到账日期为2017年11月1日，逾期83天，被上诉人应当承担逾期付款的违约责任，万分之六违约金过高，本院调整为以逾期应付款690000元为基数，按照年6%支付逾期付款违约金。故，被上诉人应当支付上诉人违约金9414元（6%÷365×83×690000）。上诉人逾期交房应向被上诉人支付逾期交房违约金，考虑到合同约定的逾期交房违约金过高，一审法院依法下调了违约金，已经充分平衡了双方的利益，但一审法院计算有误，以已付购房款988723元为基数，自2017年11月1日起按照年利率6%计算至2020年1月22日止，期间共812天，逾期交房违约金应为131974元（6%÷365×812×988723）。综上，扣除被上诉人应当支付的逾期付款违约金9414元，上诉人还应当向被上诉人支付违约金122560元。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持河南省信阳市浉河区人民法院（2020）豫1502民初4763号民事判决第二项；二、变更河南省信阳市浉河区人民法院（2020）豫1502民初4763号民事判决第一项为“被告信阳市园林实业发展有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘红、高玲玲逾期交房违约金122560元”。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按原判决执行；二审案件受理费2976.14元，由上诉人信阳市园林实业发展有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 余继田审 判 员 汪 涛审 判 员 吴 斌二〇二一年二月二十五日法官助理 张 徐书 记 员 陈紫薇