浙江省泰顺县人民法院民 事 判 决 书（2013）温泰民初字第112号原告：周士举。委托代理人：周光杰。被告：温州市万昌房地产开发有限公司。法定代表人：林国林。委托代理人：郑效军、董利湖。原告周士举与被告温州市万昌房地产开发有限公司（以下简称万昌公司）商品房预售合同纠纷一案，于2013年2月25日向本院起诉，本院于次日受理后，依法组成合议庭，于2013年5月2日公开开庭进行了审理。原告周士举的委托代理人周光杰、被告万昌公司的委托代理人董利湖到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。原告周士举诉称：原、被告于2010年2月6日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的康欣名邸二期第13幢603号房，总房款为636648.73元。合同约定：被告应当在2012年6月30日前，将符合条件的商品房交付给原告使用，逾期交房不超过90日，按日向原告支付已付房款的万分之三违约金。合同签订后，原告已按合同要求履行相关义务，被告并没有按合同约定的时间交付房屋，直至2012年9月6日发出交房通知，从2012年9月8日起开始办理交房手续。故原告起诉请求：1、依法判令被告向原告支付违约金12987.63元；2、由被告负担本案诉讼费用。为证实诉称事实，原告周士举向本院提供如下证据：1、原告身份证一份，待证原告的诉讼主体资格；2、被告工商登记信息一份，待证被告的诉讼主体资格；3、商品房买卖合同一份，待证原、被告双方存在合同关系以及被告违约的事实；4、付款凭证一份，待证原告已向被告给付全部购房款的事实；5、交房通知书一份，待证被告于2012年9月6日通知交房的事实；6、泰顺县规划建设局专题会议纪要（（2008）8号）及泰顺县规划建设局文件（（2008）32号）各一份，待证延期交房的原因是由被告造成的。被告万昌公司辩称：1、泰顺县规划建设局将康欣名邸工程地上一层架空活动场所建筑面积计入容积率，万昌公司提出异议，泰顺县规划建设局经请示温州市规划局后予以纠正。2012年9月6日才对本工程进行规划竣工验收确认。规划竣工验收迟迟不能完成，是未按期交付房屋的根本原因之一，其责任不在答辩人，该延期期间，应计入房屋交付的顺延期限。2、新城开关站段至康欣名邸小区段室外电缆管沟（井）未敷设，造成康欣名邸无电源进入，其责任不在答辩人，答辩人可以据实顺延交付房屋。为证实辩称的事实，被告万昌公司向本院提供如下证据：1、商品房买卖合同一份，待证双方签订的合同中第9条、第15条，以及附件八中补充协议内容第五条已就房屋交付条件和出卖人可以据实顺延交付房屋期限的情况作出了明确约定；2、工程竣工报告、工程监理报告、工程设计质量检查报告、房屋工程勘察质量检查报告各一份，待证康欣名邸二期工程在2012年2月份根据《建设工程质量管理条例》第16条规定，进行了验收，验收合格；3、建设工程质量初步验收意见书一份，待证泰顺县工程质量监督站于2012年2月23日对康欣名邸11-40号楼项目进行初步验收，并于2012年8月30日同意组织联合验收的事实；4、泰顺县住宅小区综合验收备案表一份，待证康欣名邸二期工程环保、消防等多部门在2012年6月之前就同意康欣名邸小区房屋的交付使用；5、面积测绘成果报告一份，待证于2012年3月10出具康欣名邸工程进行面积测绘报告。测绘大队将一楼架空活动空间计算建筑面积，得出容积率，认为存在超面积行为，而不能通过规划验收；说明一点，报告落款虽然是2012年3月10日，但实际是泰顺县测绘大队在温州市规划建设局复函下发后在2012年8月14日后纠正做出的；6、关于要求更正康欣名邸项目规划审批的指示一份，待证经万昌公司多次口头通过交涉无果后，万昌公司于2012年6月曾多次就泰顺县住房和城乡规划建设局对康欣名邸地上一层架空活动层建筑面积计入容积率，导致容积率计算错误，要求更正提出书面指示；7、关于泰顺县康欣名邸项目有关问题的请示一份，待证万昌公司于2012年6月向泰顺县住房和城乡规划建设局提出规划竣工核实。在核实期间，发现因法律适用问题，就康欣名邸地上一层架空活动层建筑面积是否计入容积率请示温州市规划建设局；8、温州市规划建设局关于建设项目架空公共活动空间处理意见的复函一份，待证温州市规划建设局于2012年8月14日印发复函，认定康欣名邸项目在实际审批结果既将底层架空活动空间部分计入容积率，又不允许增加建筑面积指标，与《关于统一房地产开发项目面积计算口径的通知》等有出入。最后意见：该项目的底层架空活动空间部分不计入容积率；9、泰顺县规划建设局建设工程规划验收确认书一份，待证泰顺县规划建设局于2012年9月6日，正式确认康欣名邸二期工程项目符合200903912057号建设工程规划许可证的要求，确认其竣工面积。说明：从2012年3月10日至2012年9月6日止，因规划部门的原因导致规划验收确认时间拖延180天。该期间应为万昌公司可以据实顺延交付房屋的期限；10、银泰电力事业有限公司实验报告一份，待证2012年4月，康欣名邸二期工程真实断路器、变压器实验合格；11、新装受电工程竣工报验单一份，待证康欣公寓（即康欣名邸）受电工程于2012年6月22日竣工，向泰顺县供电局申请验电、送电；12、新装（增容）受电工程竣工检验意见单一份，待证康欣名邸二期受电工程线路（电缆敷设）（室外）主供电源因用户（即泰顺罗阳中心区都市型功能区管理委员会）10KV开闭所至新城开关站（新分路）段室外电缆管沟（井）未敷设，造成康欣名邸无电源进入。因泰顺罗阳中心区都市型功能区管理委员会的原因导致康欣名邸二期工程无外部电源接入，无法交付使用；13、泰顺供电局工程杂项联系答复单一份，待证2012年8月12日泰顺县供电局答复称：因10KV新城开关站到康欣名邸小区电缆工程没有完工（目前正在报装），康欣名邸二期暂时按T接城南881线10杆，等接入系统完工后统一验收；14、泰顺县新城康欣名邸小区供电工程电源方案（调整）一份，待证万昌公司已于2010年10月25日申请康欣名邸小区的用电，泰顺县供电局原方案是外部电源从新开关站专线接入康欣名邸小区。到2012年8月20日，因该段外部接入电源管线未敷设，导致重新调整方案；15、报告一份，待证新城开关站东3线专线到康欣名邸小区的二路供电管线的业主单位已委托供电部门进行设计和施工。从申报送电到临时供电，该期间应作为万昌公司据实顺延交付房屋的期限；16、泰顺县新城康欣名邸工程竣工联合验收专题会议纪要一份，待证万昌公司9月6日收到规划建设局建设工程规划验收确认书后，9月7日即由县审管办召集相关单位对康欣名邸工程进行联合验收，经验收认为符合联合竣工验收标准，给予联合验收合格；17、房屋建设工程竣工验收备案表一份，待证2012年9月7日对康欣名邸二期工程联合验收合格后，在2012年9月13日向泰顺县规划建设局进行竣工验收备案。竣工验收备案必须具备包括规划在内的相关部门出具的认可文件为前提；18、会议签到表一份，待证2012年4月25日由泰顺县环保部门相关人员对康欣二期环保进行验收；19、关于新城康欣名邸建设项目竣工环保预验收意见一份，待证康欣名邸工程在2012年5月4日经泰顺县环境保护局竣工环保验收，同意试运行。以上证据经庭审举证、质证。原告提供的证据中，被告对证据1、2的真实性、合法性及关联性均无异议；对证据3的真实性无异议，但对证明对象有异议，认为双方确有房屋买卖合同关系但被告不存在违约的事实；对证据4的真实性没有异议，但认为原告支付首付款后剩余房款存在逾期交付的事实；对证据5真实性无异议，但认为逾期交付的原因并非是被告的责任所导致；对证据6的形式真实性无异议，但认为不能证明延期交房的原因系被告造成。被告提供的证据中，原告对证据1的真实性无异议，认为合同第9条约定被告应当在2012年6月30日交房，但被告未如约交房也没有出现被告的免责事由；对证据2的真实性无异议，但认为该证据无相关单位的落款日期以及验收意见，不能看出在2012年2月份康欣二期工程已经验收合格的事实，且初步验收合格不代表交付验收的合格，不能构成延期交房免责事由；对证据3的真实性无异议，但认为验收意见书能说明被告未如约交房的事实，合同约定被告应在2012年6月30日之前交房，而泰顺县工程质量监督站在2012年8月30日才同意组织联合验收；对证据4，认为备案表虽然有部分单位同意验收，但不能证明被告建设的商品房在2012年6月30日就满足了交付条件，其中国土部门、人民防空办以及房产管理部门都是在2012年9月才进行验收；对证据5，认为温州规划建设局复函后泰顺县测绘大队修正了面积，在此情况下被告仍超出审批建筑面积426.75平方，因此被告才不能于2012年6月30日通过规划建设局的验收，这是造成逾期交房的主要原因；对证据6，认为该证据表明被告在合同约定的交房期限将届满时提出异议，而9-10两号楼自2008年到2012年已有四年，临近交房时才提出异议势必造成康欣二期工程的延期交房，说明延期交房原因是被告造成的；证据7，认为：2008年2月份，泰顺规划建设局批准方案时，泰顺实行技术规范并没有将地上架空层不计入容积率的规定，所以批准方案时，规划建设局明确要求将9-10两号楼地上架空层计入容积率，当时被告对批准方案没有异议，两号楼之后的验收时被告也没有异议，至2012年6月25日才提出异议，距交房时间只有5天，且该文件说明被告未按审批面积建设造成二期建筑面积超标的事实。因被告存在上述问题，泰顺县规划建设局解释当时的文件向温州规划建设局请示从而造成时间延误，说明逾期交房的原因仍是被告造成；对证据8的真实性无异议，说明了被告二期工程在超审批面积建设情况下没有被处罚的原因；对证据9，认为被告针对温州市规划建设局的批示申请变更许可的最终结果，但逾期交房的原因一是被告未及时提出异议，二是既然同意审批方案，但没有按照审批方案面积建设，因此无法通过规划验收；对证据10，只能证明被告建设的二期受电工程是试验合格而不是验收合格；对证据11，12，认为三份意见单表明被告于2012年6月22日才向泰顺县供电局申请供电，供电局于2012年6月25日发现被告受电工程存在14项问题后，受电工程于2012年7月4日才整改完成，说明被告受电工程在交房日期后才能交付使用，供电原因不能成为被告延期交房的理由；对证据13，认为泰顺县供电局于2012年8月10日才报装，说明被告提出的申请验定用电时间是在逾期交房之后，这是造成被告延期交房的原因；对证据14，认为说明了被告于2010年10月25日向供电企业申请二期用电，当时供电局并未确定供电电源方案，该方案是临时方案，且被告在与业主签订合同时应当预见该可能性，并将该可能性计入交房时间；对证据15，认为被告提交报告的时间在2012年8月29日，已经超过交房时间，报告只能证明被告逾期交房的事实；对证据16，认为该证据证明被告工程联合验收合格时间是2012年9月12日，该时间是在双方约定的交房时间之后，更能证明被告逾期交房的事实；对证据17，认为根据法律规定，竣工验收备案表是被告应当向原告提供的符合收房条件的文件，该备案表是在双方约定交房时间之后提供，更能说明被告逾期交房的事实。对证据18、19没有异议。本院对双方没有异议的证据予以采信。本院认为，原告提供的证据中，证据3，系双方真实的意思表示，予以采信，但对被告是否违约，应结合其他证据予以综合认定；证据4，可以证明原告支付购房款的事实，予以采信；证据5，可以证明被告通知交房时间的事实，予以采信；证据6，系政府部门文件，予以采信，但对延期交房的原因是否是被告造成应结合其他证据予以认定。被告提供的证据中，证据1可以证明被告的证明目的，予以采信；证据2，可以证明康欣名邸经初步验收合格的事实，但因报告中均无落款时间，故不能证明是在2012年2月份进行的验收；证据3-14、16-19均能证明被告的证明目的，予以采信；证据15，可以证明新城开关站东3线专线到康欣名邸小区的二路供电管线的业主单位已委托供电部门进行设计和施工的事实，但对该期间是否构成被告延期交房的正当理由，应当综合案件事实予以确认。综上，结合当事人的陈述，本院经审理查明本案事实如下：2010年2月6日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的康欣名邸二期第13幢603号房，总房款为636649元。《合同》第八条约定：买受人如未按合同规定的时间付款，逾期不超过90日，自本合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款止，买受人向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行。第九条约定：出卖人应当在2012年6月30日前将符合条件的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、县级以上规划、环保等主要部门根据法律的规定采取某项措施或施工中遇到异常困难或重大技术问题暂时无法解决的，应以出具相关部门的证明文件作为依据。第十条约定：除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期间将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。第十五条约定：出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的除第九条已经约定为支付条件外的下列基础设施、公共配套建筑，按以下日期达到使用条件。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：见附件八。附件八第五条约定：双方对《商品房买卖合同》第十五条第二款的补充条款如果在规定同期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：若因政府有关部门（规划、水电、燃气、通讯、道路、绿化部门）的原因，导致上述基础设施、公共配套在规定日期内未达到使用条件的，出卖人可据实予以延长。但出卖人必须向买受人出具相关部门的证明；若因出卖人自身原因导致上述基础设施、公共配套在规定日期内未达到使用条件，按本合同第十条第1种方式处理。合同签订后，原告支付了房款136649元，并在泰顺县住房公积金管理中心办理了贷款手续。但被告没有按照合同约定的时间交房，而是在2012年9月6日才通知原告交房。在此期间，2012年6月，涉案项目竣工验收，泰顺县住建局认为该项目面积超出审批的建筑面积914平方米，不予验收合格。随后被告向泰顺县人民政府要求更正康欣名邸项目的规划审批，认为泰顺县住建局在对康欣名邸项目进行审批与验收的过程中，将9#、10#楼前面的地上架空层计入容积率，又不给予面积奖励的做法与县人民政府《关于印发泰顺县城市规划管理技术规定（试行）的通知》、《温州市市区计入容积率建筑面积指标计算规定》及县人民政府《关于参照执行温州市市区计入容积率建筑面积指标计算规定的通知》的相关知识精神及现行规划标准的规定相出入，应当予以更正。2012年7月9日，泰顺县住建局就该问题请示温州市规划局，温州市规划局于同年8月14日作出批复，要求泰顺县住建局重新计算康欣名邸项目的建筑面积指标并变更规划许可内容，将地上架空层不计入容积率，但考虑到政策的延续性和公平性，不宜再予建筑面积指标奖励。泰顺县住建局更正后于2012年9月6日出具建设工程规划验收确认书。另查明，康欣名邸二期工程施工过程中，被告于2010年10月25日申请泰顺县供电局用电。泰顺县供电局于同年11月10日答复供电方案。确定供电点为110KV泰顺变10KV新城开关站东3线、东X线。该两条线路包括在当时正在施工阶段的新城大道配电网络敷设工程中，业主单位为泰顺县城市综合开发建设管理委员会办公室。2012年6月22日，康欣名邸二期受电工程施工完毕，被告申请泰顺县供电局予以验电、送电。泰顺县供电局于同年7月4日出具意见单，表示主供电源室外电缆沟（井）未敷设，造成康欣名邸二期无电源进入。2012年8月20日，泰顺县供电局重新调整康欣名邸小区供电工程电源方案，确定供电电源位置，电源一：主供：专接至110KV泰顺变电站10KV新城开关站备用883线间隔开关下桩头处；电源二：备供：T接至110KV泰顺变电站10KV新城开关站1号开闭所西1线1号开关-1号分线箱接线端子处。再查明，2005年颁布的《泰顺县规划管理技术规定》4.3.2条规定：在城市中心地带、公共建筑地段及缺乏公共活动空间地段，建设单位在符合消防、交通、安全、卫生等规定的条件下，能为社会公众提供通道、绿地、停车场、休闲活动场地等公共适用空间的，可在规定控制指标的基础上酌情增加建筑面积，每提供1㎡的底层有效空间面积，允许增加1.5㎡的建筑面积。但增加的建筑面积总计不得超过原核定建筑面积的10％。案件审理过程中，被告万昌公司表示，如果法院认定本案被告不违约，则愿意自愿支付原告诉讼标的20%的补偿款。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方在平等、自愿的基础上达成的合意，主体适格，形式和内容均没有违反我国现行法律、行政法规的强制性规定，应依法确认为合法有效的合同。该合同对双方当事人均有约束力，双方当事人均应依约全面履行自己的义务。本案的争议焦点在于被告是否具有《商品房买卖合同》中约定的交付顺延的情形。被告主张顺延交付的理由有二：一是规划部门计算建筑面积的方法错误，导致验收无法通过；二是市政部门未按时敷设电缆管沟（井），导致小区无电源进入。本院认为，泰顺县住建局在对康欣名邸工程进行审批时，既已明确应当将地上架空活动场所面积计入容积率，被告在后来的施工过程中，亦未对该项决议提出异议，应视为被告对该项决议的认可。但是，根据《泰顺县城市规划管理技术规定》的相关规定，泰顺县住建局应当按照康欣名邸地上架空层的面积给予被告1：1.5的建筑面积奖励，但实际验收时未按规定给予奖励，导致验收无法通过。后经温州市规划局纠正，方使验收通过。故因泰顺县住建局的原因导致被告无法按时交房，符合原、被告签订的《商品房买卖合同》中第九条约定的情形，被告可以据实予以延期交房。且被告在2012年9月6日泰顺县规划建设局验收确认后，于同年9月8日便开始向业主交房，故本案中被告未违反《商品房买卖合同》的内容，不构成违约。关于市政部门未按时敷设电缆管沟（井），导致小区无电源进入的问题。本院认为，被告在进行康欣名邸小区内部受电工程施工时，便已知晓主供电源室外电缆沟（井）未敷设的事实，其未及时与业主及供电局协商对策，而是在临近交房时才与供电局协商，导致诉争工程于8月才通电。被告对该结果的产生存在过错，不符合《商品房买卖合同》第十五条及附件八第五条约定的特殊情形，不能构成顺延交房的理由。综上，本案被告不存在违约行为，对原告要求被告支付违约金的请求，本院不予支持。但被告自愿支付原告诉讼标的20%的补偿款即2597.5元，不违反法律规定，本院予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条之规定，判决如下：一、被告温州市万昌房地产开发有限公司于本判决生效后二十日内支付原告补偿款2597.5元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果原告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费125元，由原告周士举负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状六份（正本一份，副本五份），上诉于浙江省温州市中级人民法院。审判长 张超发审判员刘晓翠人民陪审员林细艳二〇一三年八月十日书记员 叶       广       放