重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0116民初6182号原告：重庆永辉超市有限公司，住所地重庆市江北区建新北路二支路1号，统一社会信用代码9150010576592546XY。法定代表人：谢香镇，执行董事。委托诉讼代理人：秦代友，重庆百君律师事务所律师，一般代理。委托诉讼代理人：蒋媛媛，重庆百君律师事务所实习律师，一般代理。被告：郑德荣，男，汉族，1963年12月27日出生，住福建省福州市鼓楼区。被告：重庆荧鸿置业有限公司，住所地重庆市江津区几江街道鼎山大道518号祥瑞大厦1幢10-2号，统一社会信用代码91500116050384436R。法定代表人：郑德荣，董事长。委托诉讼代理人：刘赛丽，重庆丽达律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：刘晓杉，重庆丽达律师事务所实习律师，特别授权。第三人：重庆锐升置业有限公司，住所地重庆市江津区鼎山街道鼎山大道518号祥瑞大厦1幢10-1。法定代表人：李杨东，经理。原告重庆永辉超市有限公司(下称永辉超市)与被告郑德荣、被告重庆荧鸿置业有限公司（下称荧鸿公司）、第三人重庆锐升置业有限公司（下称锐升公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告永辉超市的委托诉讼代理人秦代友、蒋媛媛，被告荧鸿公司的委托诉讼代理人刘赛丽、刘晓杉到庭参加了诉讼。被告郑德荣，第三人锐升公司送达地址不明，本院依法公告送达期满，被告郑德荣，第三人锐升公司仍未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，现已审理终结。原告永辉超市向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告荧鸿公司于2013年10月15日签订的《租赁合同》；2、被告荧鸿公司向原告双倍返还履约保证金共计20万元；3、被告荧鸿公司向原告支付违约金341022元；4、被告荧鸿公司返还原告预付的租赁费13447308元；5、被告荧鸿公司支付原告资金占用费(以13447308元为基数，从2016年10月1日起按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算至本金付清时止)；6、被告荧鸿公司支付原告律师费301000元；7、被告郑德荣对被告荧鸿公司前述第2-6项义务承担连带责任；8、二被告负担本案诉讼费。事实和理由：2013年10月15日，原告与被告荧鸿公司签订《租赁合同》，被告荧鸿公司将位于江津区德感街道东江路777号的德感荧鸿城项目中的约5167平方米房屋出租给原告。被告荧鸿公司应在2016年6月30日前将符合约定条件的租赁场地交付给原告，原告应在《租赁合同》签订之日起十个工作日内向被告荧鸿公司缴纳履约保证金10万元。若被告荧鸿公司逾期超过90日不能交房的，原告可以解除《租赁合同》，被告荧鸿公司应双倍返还原告支付的履约保证金；一方违约造成本合同变更或无法履行的，违约方应向守约方支付相当于违约时三个月租赁费的违约金；合同违约责任所涉及的租赁费用无法计算的，以第一计租年度的月租赁费用为标准；双方可以签订补充合同，补充合同与《租赁合同》具有同等法律效力。2013年11月5日，原告向被告荧鸿公司支付了10万元履约保证金。嗣后，原告通过与二被告、第三人签订协议、保证合同等，向被告荧鸿公司预付租赁费用共计13447308元，被告应将上述费用在2016年9月30日前归还原告，否则要以未返还的预付租赁费为基数，按照同期银行贷款利率四倍向原告支付资金占用费。被告郑德荣自愿对上述债务承担连带保证担保。后因被告荧鸿公司未按约交付租赁场地给原告，也未返还欠付原告的预付租赁费，原告遂起诉到法院，提出前述诉讼请求。被告荧鸿公司辩称：原告与被告荧鸿公司签订的预付租赁合同关系应认定为借款关系。原告主张的履约保证金与违约金属于重复主张。原告的损失只是资金占用损失，应当以租金金额为基数，按照中国人民银行同期贷款利率进行计算。原告主张的违约金明显高于实际损失，请求法院予以调低。原告还将资金占用费重复叠加到租赁费用里反复计算，这种算法导致资金占用费明显过高，并且原告资金占用费与违约金属于重复主张。原告的损失应当受合同法的制约。原告所主张的律师费缺乏法律和合同依据，不应予以支持。请求依法判决。被告郑德荣未到庭应诉，也未提交书面的答辩材料。第三人锐升公司未到庭参加诉讼，也未提交陈述材料。经审理查明：2013年10月15日，原告(承租方，乙方)与被告荧鸿公司（出租方，甲方）签订《租赁合同》，双方约定，甲方将位于江津区德感街道东江路××号的约5167平方米场地出租给乙方，租赁期限为18年，自经营培育期满之次日起开始计算。物业改造期和经营培育期免租。第一至第三计租年度的租金为113674元/月。乙方应在《租赁合同》签订之日起十个工作日内向甲方缴纳履约保证金10万元。甲方应在2016年6月30日前将符合约定条件的租赁场地交付给乙方。若甲方逾期超过90日不能交房的，乙方可以选择解除本合同，甲方应双倍返还乙方支付的履约保证金，乙方也可选择要求甲方继续履行本合同，并要求甲方承担逾期交房的违约责任。一方违约行为未改正或补救造成本合同变更或无法履行的，违约方应向守约方支付相当于违约时三个月租赁费用的违约金，给守约方造成损失的，还应赔偿守约方所遭受的损失，同时守约方有权选择解除本合同。本合同违约责任所涉及的“租赁费用”均以当月应支付租赁费用为标准，无法计算当月租赁费用的，以第一计租年度的月租赁费用为标准。合同签订后，原告于2013年11月5日向被告荧鸿公司支付了10万元履约保证金。被告荧鸿公司至今未将涉案场地交付原告使用。2013年12月25日，原告(乙方)与被告荧鸿公司（甲方）签订《预付租赁费用协议书》及《补充协议》，双方约定，乙方预付甲方2019年2月1日至2022年1月31日的租赁费用4092264元，从乙方预付租赁费用之日起至预付租赁费用抵扣完毕之日止，甲方按预付款金额以月利率1%，年利率12%的方式按约计付利息。上述利息直接冲减乙方应缴纳的租赁费用，从预付租赁费用抵扣完毕之次日起开始冲减，届时双方另行签订租赁费用调整补充协议。若合同提前终止，甲方需退还乙方剩余的预付租赁费用和利息（按上述约定利率计算）。2014年1月3日，原告向被告荧鸿公司支付4092264元。2013年12月31日，原告(乙方)与被告荧鸿公司（甲方）、第三人锐升公司（甲方）签订《预付款合同》，双方约定，乙方向甲方预付租赁费用20292264元，预付款月利率为1%，年利率为12%。本合同预付款计息，自甲方收到预付款之日起至预付款抵扣完毕之日止（包括法定节假日）均全额计算利息，甲方不得以任何理由扣除乙方应得利息。因甲方违约致使乙方采取诉讼或者非诉方式实现债权的，甲方承担乙方为此支付的诉讼费、律师费、差旅费及其他实现债权的费用。本合同预付款的担保方式为抵押和保证担保，抵押物为甲方荧鸿城物业（见附件一），保证人郑德荣提供连带保证担保。各自的担保范围为：预付款本金、利息、违约金、损害赔偿金以及乙方为实现债权支付的诉讼费、律师费、差旅费及其他实现债权的费用。2014年1月3日，原告向第三人锐升公司支付16200000元。2015年7月15日，第三人归还原告12400000元，尚有3800000元未归还。2015年7月16日，原告(丙方)与被告荧鸿公司（甲方）、第三人锐升公司（乙方）签订《预付租赁费用三方协议》，三方约定，甲、乙双方同意把丙方预付乙方的租赁费用3800000元转入丙方预付甲方的租赁费用中。丙方预付甲方租赁费用合计7892264元。甲方同意丙方预付乙方租赁费用产生的资金占用费3078000元（从2013年12月25至2015年7月16日）由甲方负担，丙方预付甲方租赁费用产生的资金占用费777530元（从2013年12月25至2015年7月16日），现丙方预付甲方租赁费用的资金占用费合计3855530元。上述丙方预付甲方租赁费用7892264元甲方于2016年2月1日之前返还丙方。本协议中甲方连带保证人林树立、郑德荣于2013年12月23日签订的《保证合同》继续有效。本协议中甲、丙双方于2013年12月23日签订《预付款合同》的抵押物担保继续有效。本补充协议作为甲、乙、丙双方签订的《租赁合同》、《预付租赁费用协议书》、《补充协议》的补充；与《租赁合同》、《预付租赁费用协议书》、《补充协议》不同之处，以本补充协议为准，其他按《租赁合同》、《预付租赁费用协议书》、《补充协议》执行。2016年8月31日，原告(乙方)与被告荧鸿公司（甲方）签订《协议》，协议约定，乙方预付甲方的租赁费用甲方应向乙方支付资金占用费，甲方应按乙方预付的租赁费用金额为基数以月利率1%，年利率12%计算资金占用费，资金占用费计入乙方预付甲方的租赁费用中。甲、乙双方确认，根据2015年7月16日签订的《预付租赁费用三方协议》约定，截止2015年7月16日，乙方预付甲方租赁费用为7892264元，截止2015年7月16日产生的资金占用费用为3855530元。上述资金占用费计入乙方预付甲方的租赁费用中，双方确认截止2015年7月16日，乙方预付甲方的租赁费用合计11747794元。甲、乙双方确认，乙方预付甲方的租赁费用11747794元，产生的资金占用费为1699514元（从2015年7月17日至2016年9月30日），资金占用费计入乙方预付甲方的租赁费用，双方确认截止2016年9月30日，乙方预付甲方的租赁费用为13447308元。甲方应在2016年9月30日前将乙方预付甲方的租赁费用13447308元全部返还原告。如甲方未在上述约定时间内将乙方预付的租赁费用全额返还乙方，则应以未返还的预付租赁费用为基数，按同期银行贷款利率四倍向乙方支付资金占用费。甲方及甲方连带保证人向乙方提供的所有担保继续有效。本协议作为甲、乙双方签订的《租赁合同》、《预付租赁费用协议书》、《补充协议》、《预付租赁费用三方协议》等相关协议的补充；与《租赁合同》、《预付租赁费用协议书》、《补充协议》、《预付租赁费用三方协议》等相关协议约定不一致的，以本补充协议约定为准，本补充协议未约定的内容，仍按《租赁合同》、《预付租赁费用协议书》、《补充协议》、《预付租赁费用三方协议》等约定执行。2017年5月31日，原告与重庆百君律师事务所签订《民事法律事务委托合同》(百君（2017)民字第0951号），原告委托重庆百君律师事务所代理对方当事人为荧鸿公司、郑德荣的房屋租赁合同纠纷，产生律师服务费301000元。原告在2017年6月16日支付重庆百君律师事务所301000元，重庆百君律师事务所2017年6月21日向原告出具301000元的法律服务费发票。另查明，2013年12月25日，原告(债权人，乙方)与被告郑德荣（保证人，甲方）签订《保证合同》，双方约定，为确保乙方分别与荧鸿公司和锐升公司签订的《租赁合同》、《预付租赁费用协议》（以下称主合同）的履行，保障乙方预付租赁费用的安全，甲方愿意为荧鸿公司和锐升公司与乙方依主合同所形成的债务提供无条件的，不可撤销的连带保证担保，保证范围为乙方主合同项下的债务，包括但不限于约2000万元预付租赁费用及利息（包括复利和罚息），因荧鸿公司和锐升公司违约产生的违约金、赔偿金和乙方为实现债权而发生的费用等（包括但不限于诉讼费、律师代理费、差旅费及其他实现债权的费用等）。保证期间为主合同项下的债务履行期限届满之日起两年内。甲方确认，乙方与荧鸿公司、锐升公司协议变更主合同条款的，视为已征得甲方事先同意，甲方对变更后的主合同承担连带保证责任，但除延长债务履行期限和增加债权本金金额除外。再查明，2017年9月19日重庆市第五中级人民法院受理被告荧鸿公司的重整申请，指定由本院审理。本院(2017)渝0116破12号决定书指定重庆丽达律师事务所担任荧鸿公司的破产管理人。庭审中，原告的委托诉讼代理人将2-6项向诉讼请求统一变更为：请求确认原告对荧鸿公司享有14289330元的破产债权及以13447308元为基数，从2016年10月1日起，按照中国人民银行同期贷款利率四倍计算至破产重整之日止(即2017年9月19日)，其余诉讼请求不变。上述事实，有原告提交的《租赁合同》、《预付租赁费用协议书》、《补充协议》、收据、银行回单、《预付款合同》、《预付租赁费三方协议》、《协议》、《保证合同》、《民事法律事务委托合同》、发票和当事人陈述等证据经庭审质证，在卷佐证，足以认定。本院认为，原告永辉超市与被告荧鸿公司签订的《租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。《租赁合同》约定，被告荧鸿公司应在2016年6月30日前将涉案场地交付原告使用，若荧鸿公司逾期超过90日不能交房的，原告可以选择解除本合同，荧鸿公司应双倍返还原告支付的履约保证金。被告荧鸿公司至今未履行交付义务且逾期已超过90日，故原告请求解除双方2013年10月15日签订的《租赁合同》，于法有据，本院予以支持。关于原告主张双倍返还履约保证金20万元和违约金341022元的问题。双倍返还履约保证金20万元实质是违约条款的约定。原告同时主张履约保证金20万元和违约金341022元，违约金请求过分高于其所造成的损失，被告抗辩该违约金约定过高的理由成立。本院依法将该违约金调整为以10万元为基数，按中国人民银行公布的商业银行同期贷款利率的4倍的130%计算，从支付款项的次日起至被告荧鸿公司破产重整之日止。关于被告辩称预付租赁合同关系应认定为借款关系的问题，由于被告未提供证据证明其主张，应承担举证不能的法律后果。关于被告辩称将资金占用费重复叠加到租赁费用里反复计算，这种算法导致资金占用费明显过高的问题。从原、被告合同中约定的预付租赁费用13447308元组成可知，确有资金占用费叠加到租赁费用里计算资金占用费，但该行为并不违反法律规定，且约定的利率也没有超过法律规定的上限，故被告辩解导致资金占用费明显过高的理由不能成立。由于合同中对律师费的承担作出明确约定，被告辩称律师费缺乏法律和合同依据，其辩解理由无事实和法律依据，本院不予采纳。庭审中，原告的委托诉讼代理人变更诉讼请求。由于原告的委托诉讼代理人并没有取得变更诉讼请求的授权，故其行为不能代表原告的意思表示，应当视为诉讼请求未作变更。被告郑德荣未到庭应诉，视为放弃抗辩权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告重庆永辉超市有限公司对被告重庆荧鸿置业有限公司享有保证金债权100000元及违约金(以100000元为基数，按中国人民银行公布的商业银行同期贷款基准利率的4倍的130%计算，从2013年11月6日起至2017年7月19日止)。二、原告重庆永辉超市有限公司对被告重庆荧鸿置业有限公司享有预付租赁费用债权13447308元及资金占用费(以13447308元为基数，按中国人民银行公布的商业银行同期贷款基准利率的4倍计算，从2016年10月1日起至2017年7月19日止)。三、原告重庆永辉超市有限公司对被告重庆荧鸿置业有限公司享有律师服务费债权301000元。四、被告郑德荣对被告重庆荧鸿置业有限公司欠原告重庆永辉超市有限公司保证金100000元及违约金(以100000元为基数，按中国人民银行公布的商业银行同期贷款利率的4倍的130%计算，从2013年11月6日起至付清为止)、预付租赁费用13447308元及资金占用费（以13447308元为基数，按中国人民银行公布的商业银行同期贷款利率的4倍计算，从2016年10月1日起至付清为止）和律师服务费301000元承担连带清偿责任。五、驳回原告重庆永辉超市有限公司的其他诉讼请求。如果被告郑德荣未按判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费53768元，由被告重庆荧鸿置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内，均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定的履行期间的最后一日起计算。审 判 长  漆恒邦人民陪审员  程 惠人民陪审员  王光莲二〇一八年四月二十七日书 记 员  蔡媛媛