上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初67971号原告：上海暖暖酒店管理有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区金新路XXX号XXX层、XXX层、XXX-XXX层(部分)。法定代表人：吴步锋，经理。委托诉讼代理人：齐中飞，上海四维乐马律师事务所律师。被告：上海沪香粤企业管理有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区金新路XXX号XXX楼。法定代表人：罗海燕，董事长。委托诉讼代理人：崔中宝，上海铭寰律师事务所律师。委托诉讼代理人：向伟佳，上海铭寰律师事务所律师。原告上海暖暖酒店管理有限公司诉被告上海沪香粤企业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海暖暖酒店管理有限公司的委托诉讼代理人齐中飞、被告上海沪香粤企业管理有限公司的委托诉讼代理人崔中宝均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海暖暖酒店管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2020年3月1日至5月31日期间租金人民币(以下币种同)923,154元；2、判令被告向原告支付2020年3月1日至5月31日期间物业费86,055元；3、判令被告向原告支付逾期付款违约金，按照日万分之五的标准，以第一、二项诉请总额为基数，自2020年2月26日(合同6-1条约定的付款时间)起算，计算至被告实际付清之日；4、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2018年3月28日与案外人上海鼎仙海世鲜餐饮管理有限公司(以下简称鼎仙公司)签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于上海市浦东新区金新路XXX号二楼整层及部分地下室(以下简称系争房屋)出租给鼎仙公司，租期自2018年4月1日至2028年3月31日。后原、被告及鼎仙公司于2018年10月30日达成《房屋租赁合同变更协议》，三方约定自2018年10月30日起原租赁合同中的承租方由鼎仙公司变更为被告，被告继续按原租赁合同约定向原告支付租金，原租赁合同约定由承租方承担的其他义务，变更日以后也由被告承担。按照原租赁合同约定，被告应于2020年2月25日前支付原告2020年3月至5月租金及物业费1,009,209元，但被告未按约及时支付上述款项。后原告多次催促，被告一直未予支付。被告上海沪香粤企业管理有限公司辩称：不同意支付租金，系争房屋在2020年1月份就接到原告的通知开始停止经营。在被告计划于3月15日经营的时候，接到原告通知说酒店被征用，直到5月15日才开始消毒，可以营业。但5月15日之后，被告的生意也不好。我们要求2020年3月8日至2020年5月15日期间的租金免除不予支付。2020年3月1日至3月8日及2020年5月15日至2020年6月的租金，要求减半支付。审理中，被告补充意见称2020年1月27日起原告通知被告暂停营业，直到3月5日被征用前被告一直应原告要求未营业。期间租金要求法院予以调低。5月10日至6月30日期间也属疫情期间，且之前酒店被列为隔离点，生意一直不好，亦希望法院调整租金。征用期间，被告的房间与原告被征用的房屋是连在一起的，同在一个封闭区域，一个出入口。本院经审理认定事实如下：2018年3月28日，原告(甲方)与鼎仙公司(乙方)签订《丽昂豪生大酒店租赁合同》，约定由甲方将系争房屋出租给乙方改建并经营“海世轩”餐厅，其中二楼整层租赁面积为2,768.55平方米，地下室租赁面积为100平方米。租赁期限自2018年4月1日至2028年3月31日止，装修免租期自2018年4月1日至2018年8月31日止，装修免租期内乙方无需向甲方缴付租金，但需支付水电煤等其他费用。合同第4条约定，本合同计租日起至该月最后一天的租金及该期后两个月的租金，金额如下：1、二楼整层租金为3.6元/平方米/日，2、地下室为1.5元/平方米/日，以上共计307,718元。自实际交付日起至2019年3月31日止的一段期限为第一个租赁年。第一个租赁年届满之次日为第二个租赁年的起算日，以此类推。双方同意租赁期内出租物业租金每3年递增一次，递增幅度为上一个租赁年月租金的基础上上调5%。首席上调从第4个租赁年起，第10个租赁年租金不上调，按第9个租赁年租金标准支付。第5.2条约定，自计租日起，乙方应不作任何扣减地向甲方指定的违约物业机构缴纳物业管理费，物业管理费为10元/平方米/月，共计每月28,685元。第6.1条约定，乙方同意在本合同签署后5个工作日内向甲方支付履约保证金以及上述条款约定的其他费用。乙方须于免租期的最后一个月的25日前支付首期租金和首期物业管理费，以后每一期(三个月一期)末月的25日前支付下一期的租金。物业管理费以及其他费用。甲方同意根据乙方付款全额开具增值税普通发票。第12.1条约定，任何一方逾期支付应付款项，每逾期一日，则违约方需按所欠款项的0.05%承担违约金。2018年10月30日，原、被告及鼎仙公司签订《房屋租赁合同变更协议》，约定自2018年10月30日起，原租赁合同中的承租方由鼎仙公司变更为被告，鼎仙公司从变更日起即退出原租赁合同关系。鼎仙公司已经支付的押金(923,154元)自动转为被告缴纳的押金，被告无需重新缴纳押金，原告亦无需向鼎仙公司退回押金。租赁合同解除或终止后，原、被告按照原租赁合同的约定处理押金退还事宜，与鼎仙公司无关。原租赁合同中约定由承租方承担的其他义务，变更之前的由鼎仙公司承担，变更日以后的由被告承担。2020年2月21日，原告向被告发出付款通知书，要求被告于2020年2月25日前支付2020年3月至5月租金及物业费共计1,009,209元。2020年5月23日，原告向被告发出催款函，要求被告支付2020年3月至5月的租金及物业管理费1,009,209元及2019年11月25日至2020年1月27日的空调费88,200元。2020年6月30日，原告向被告寄送律师函，要求被告自收到函件之日起3日内向原告支付2020年3月至5月的租金及物业管理费1,009,209元。2020年4月15日，被告向原告发函，表示因疫情原因以及大楼酒店等原因导致被告损失，被告自2020年1月25日至今不能开业，被告遭受重大损失，包括2020年2月1日暂计至2020年4月15日房租841,008元，员工基本工资暂计自3月8日至4月15日为329,840元，员工伙食暂计自3月8日至4月15日为368,550元，希望双方就上述问题能尽快达成一致意见。另查明，2020年3月24日，浦东新区新型冠状病毒肺炎疫情防控工作领导小组办公室向原告发出《联防联控任务单》，征用“上海丽昂豪生大酒店”(客房358间)作为集中管理观察场所。征用开始日期为2020年3月6日，征用期限另行通知，征用期间产生的费用按照相关规定执行，疫情结束后统一结算。2020年5月9日，浦东新区新型冠状病毒肺炎疫情防控工作领导小组办公室将被征用的上海丽昂豪生大酒店(客房358建)返还原告。审理中，双方确认，被告按约支付租金至2020年2月29日，之后亦支付了自2020年6月1日起租金。系争房屋与原告被征用的酒店从沿街马路至院子内是同一个大门出入，进入院子后有分别的出入口。被告表示原告酒店被征用期间，被告也无法从马路进口进入院内；但原告表示原告于3月8日明确告知被告“你开你的，我们不会妨碍你的”，且酒店被征用并不影响被告对系争房屋的使用。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告与鼎仙公司签订《丽昂豪生大酒店租赁合同》以及原、被告及鼎仙公司签订《房屋租赁合同变更协议》系各方当事人真实意思表示，合法有效，各方均应遵照履行。原、被告合同履行期间，恰遇新冠疫情。由于疫情或者疫情防控措施导致被告没有营业收入或者营业收入明显减少，且之后由于原告酒店被征用为集中隔离观察场所，而与原告同一大门出入的被告餐厅经营必会受到影响，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平。故本院综合考虑疫情以及原告酒店被征用对被告餐厅经营的影响，确认免除被告三个月租金及相应物业管理费。综上，对原告诉讼请求本院不予支持。据此，依照依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条以及1999年《中华人民共和国合同法》第五条之规定，判决如下：驳回原告上海暖暖酒店管理有限公司的全部诉讼请求。案件受理费14,518元，减半收取7,259，由原告上海暖暖酒店管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 周 婉二〇二一年二月一日书记员 陶佳佳附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。