湖北省鄂州市鄂城区人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂0704民初421号原告：肖绪胜，男，1951年9月15日出生，汉族，武汉市人，住武汉市洪山区，原告：肖登峰，男，1975年10月11日出生，汉族，武汉市人，住武汉市洪山区，上列二原告共同委托代理人：王超、黄春红，湖北立丰律师事务所律师（特别授权）。被告：湖北大家旺置业有限公司，住所地：鄂州市鄂城区滨湖西路海堰广场3区10号。法定代表人：方家旺，该公司董事长。委托代理人：郭正桥，湖北伸道律师事务所律师（特别授权）。第三人：张磊，男，1987年7月21日出生，汉族，武汉市人，住武汉市江夏区，第三人：李彩云，女，1988年10月3日出生，汉族，武汉市人，住武汉市洪山区，上列第三人共同委托代理人：李仲春，鄂州市鄂城区维权法律服务所法律工作者（特别授权）。原告肖绪胜、肖登峰诉被告湖北大家旺置业有限公司（下称大家旺公司）、第三人张磊、李彩云房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年2月23日受理后，依法组成合议庭，于2017年4月20日、2018年1月5日公开开庭进行了审理。原告肖绪胜、肖登峰共同委托代理人王超、黄春红、被告大家旺公司委托代理人郭正桥以及第三人张磊、李彩云共同委托代理人李仲春均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2013年3月4日，原告肖绪胜、肖登峰与被告大家旺公司签订《房屋拆迁补偿安置合同》，约定二原告将其所有的位于庙鹅岭村三组的房屋及附属物交予被告拆迁，被告采用产权调换方式对原告被拆迁房屋进行补偿安置。对于商业房，以房产证面积在古楼银座二期商业原地还建，还建房屋，不足400㎡按400㎡还房，超过400㎡，按实测面积1:1.2比例还房。根据《配房摇号确认书》，最终住宅实际配房为418.6㎡。合同还约定了被告应对原告支付房屋拆迁过渡费等费用。据合同约定被告应于2015年3月5日前交房，并按照约定支付实际过渡期间的拆迁过渡费。经原告多次催促，被告以各种理由拒不履行合同义务。且被告已与第三人张磊、李彩云签订了《商品房买卖合同》，将原应还建给原告的房屋备案给第三人。为此，原告诉至法院，请求判令被告与第三人签订的关于鄂州市江碧路中段古楼银座二期A、B栋1层还建商铺的《商品房买卖合同》无效，请求法院确认原告对古楼银二期A、B栋1层，沿老技校路商铺自西向东临街1-14、1-20、1-19、1-18号商铺（还建面积为400平方米）和B-1-2601、2701、2801号房(含三个车位)优先取得所有权；请求解除被告与第三人对以上房屋及附属物的权利限制，限期交付还建住宅、商铺及附属物，并协助办理相关过户登记手续；判令被告支付拆迁安置过渡费136,137.30元（算至2016年12月4日）。被告大家旺公司辩称：我方欠第三人的钱属实，连本带息共计2000多万元。原告对这四间门面没有优先权，原、被告签订的多份合同都没有明确约定还建房的具体位置，签订合同时没有房号，依法拆迁户对本案诉争的商铺没有优先权。第三人张磊、李彩云辩称：当时我方是借现金1500万元给被告，就把32间商铺备案到我方，后来被告无钱偿还，我方到法院起诉，将这32间商铺做了财产保全。现在案件已经进入执行阶段，有8间商铺正在拍卖过程中。原告变更的诉请侵犯了第三人的利益，被告与第三人之间签订的32间商铺的买卖合同是合法有效的，商铺经房产登记机关备案亦合法有效。原告诉请中的四间商铺早已备案给第三人，原告对这四间商铺的诉请无法律依据，原、被告之间没有明确还建房的明确位置，请求法院依法驳回原告诉请。原告肖绪胜、肖登峰所举证据有：证据一、两原告身份证、被告企业信息，拟证明原、被告的诉讼主体资格。证据二、房屋所有权证、土地使用证、《房屋拆迁补偿安置合同》，拟证明两原告为合法的被拆迁人，合同系双方真实意思表示，合法有效。证据三、《古楼银座二期还建安置房配房摇号确认书》、古楼银座二期A、B栋楼盘销控表、商铺基本状况表，拟证明被告仅部分履行了合同，至起诉之日仍未按照合同约定交付还建商铺和住宅，被告将涉案商铺用作借款抵押以获取资金，且因涉诉被第三人查封，严重影响原告对还建商铺行使优先权。证据四、网上银行电子回单，拟证明被告向原告支付了部分过渡费的事实。证据五、《庙鹅岭三、四组城中村改造地块用地绿线图》、《庙鹅岭三、四组城中村改造——古楼银座二期（调整）建筑定位红线图》，拟证明拆迁还建位置的房屋非常明确，就在古楼银座二期A、B栋1层，沿老技校路商铺自西向东临街1-14、1-20、1-19、1-18号商铺。第三人张磊、李彩云所举证据有：证据一、《商品房买卖合同》、收据、买卖合同签订受理单（预售），拟证明第三人已依法取得了被告出售的1层所有门面32间，并在房产局合法备案，应受法律保护。证据二、鄂州市鄂城区人民法院的执行裁定书，拟证明该案涉诉标的已经被鄂州市鄂城区人民法院在拍卖评估中。被告大家旺公司未提交证据。庭审质证时，被告大家旺公司对原告所举证据一、二、四无异议；对证据三真实性无异议，对证明目的有异议，认为不能证明原告享有优先权；对证据五认为仍然不能证明被告应该还给原告的商铺及具体位置。14号商铺已经抵债给了建筑公司，并且已经备案给第三人。第三人张磊、李彩云对原告所举证据一、四无异议；对证据二表示不清楚；对证据三真实性表示不清楚，对证明目的有异议，认为不能证明原告享有优先权，且房地产必须经过合法登记才有效，原告没有具体、明确的诉讼请求。即使有优先权，也不能证明优先权是哪一部分；对证据五认为仍然不能证明被告应该还给原告的商铺及具体位置。即使能明确位置，该商铺也已经备案给第三人。原告肖绪胜、肖登峰对第三人张磊、李彩云所举证据一真实性无异议，对证明目的有异议，认为该证据仅能证明被告将涉诉标的物出售给第三人，但并不能证明第三人取得了房屋的所有权，买卖合同签订受理单（预售）仅能证明房屋做了备案登记，并未实际交付，第三人对房屋没有实际享有权。合同中约定的商铺单价明显低于市价，被告与第三人存在串通的可能，系虚假交易合同；对证据二真实性无异议，对证明目的有异议，认为该证据仅能证明双方标的物涉案，不能证明第三人享有房屋的所有权，证据二证明第三人系被告的债权人，并非实际购房人，被告与第三人的买卖合同名为买卖，实际为抵押和偿债。被告大家旺公司对第三人张磊、李彩云所举证据一、二真实性无异议，关联性、合法性请求法院审查、确认。经庭审质证，本院认为，原告、第三人所举证据均客观真实，与本案具关联性，依法予以采信。本院根据以上有效证据及当事人陈述，认定如下事实：2013年3月4日，原告肖绪胜、肖登峰与被告大家旺公司签订《房屋拆迁补偿安置合同》，约定二原告将其所有的位于庙鹅岭村三组的房屋及附属物交予被告拆迁，被告采用产权调换方式对原告被拆迁房屋进行补偿安置。被拆除房屋为：1、房产登记建筑面积342㎡，所有权人肖登峰设计用途“综合”。2、所有权人肖绪胜，登记面积137㎡，位鄂州市××××南栋西西户，设计用途“住宅”。3、所有权人肖登峰，登记面积137㎡，位鄂州市××××南栋东东户，设计用途“住宅”。4、所有权人李翠娥，登记面积97.26㎡，位庙鹅岭××层层，设计用途“综合”。李翠娥承诺房屋拆迁安置由其丈夫肖绪胜及儿子肖登峰处理。上述房屋土地登记使用者为鄂州市东沟桩基工程公司，对于商业房，在古楼银座二期商业原地还建，对于住宅，房产证总计后另加45㎡，另安置三个车位。合同还特别约定，原告房产面积不足400㎡按400㎡还房，超过400㎡，按实测面积1:1.2比例还房，另安置三个车位。根据《配房摇号确认书》，最终住宅实际配房为418.6㎡。合同还约定了被告应对原告支付房屋拆迁过渡费等费用。据合同约定被告应于2015年3月5日前交房，并按照约定支付实际过渡期间的拆迁过渡费，过渡费自合同签订之日18个月内按3元/月/㎡计算，超过18个月按6元/月/㎡计算，搬家费600.00元。合同签订后，原告依约交付房屋并已拆迁，被告已付安置费40,680.00元。2014年8月1日，原告经与被告确认还住房为古楼银座二期B-2-2601、B-2-2701、B-2-271，实际在房产部门备案至原告房屋为古楼银座二期B-1-2601、B-1-2701、B-1-2801三套房，但被告至今未按合同约定交房及车位。另查明，被告大家旺公司因向第三人张磊借款1500万元，双方签订《商品房买卖合同》，将古楼银座二期二层全部商铺32间抵押出售给张磊，商铺建筑面积3738.47㎡，单价每平方米2674.89元，于2015年4月22日备案至张磊、李彩云名下。后因借款未还，债权人以借款纠纷起诉被告大家旺公司，判决生效后，债权人又申请依法拍卖古楼银座二期A、B栋一层第1、2、3、4、5、22、31、32号共计8间门面房，其中第5、22、31、32号四间门面房已拍卖成交。原告被拆迁商铺对应土地位置，根据建筑定位红线图及预测图纸，被拆迁原告商铺对应开发兴建的古楼银座二期A、B栋商铺为A、B栋1-14铺，预测图纸面积227.50㎡，经测绘审核确定销售面积408.98㎡（含公摊）。为此，原告诉至法院，请求判令被告与第三人签订的关于鄂州市江碧路中段古楼银座二期A、B栋1层还建商铺的《商品房买卖合同》无效，请求法院确认原告对古楼银座二期A、B栋1层，沿老技校路商铺自西向东临街1-14、1-20、1-19、1-18号商铺（还建面积为400㎡）和B-1-2601、2701、2801号房(含三个车位)优先取得所有权；请求解除告与第三人对以上房屋及附属物的权利限制，限期交付还建住宅、商铺及附属物，并协助办理相关过户登记手续；判令被告支付拆迁安置过渡费136,137.30元。本院认为，1、原、被告所签订的《房屋拆迁补偿安置合同》系双方真实意思表示，内容合法，应受法律保护。2、双方补充约定原告房产面积不足400㎡按400㎡还房，未约定商铺或住宅。原告被拆迁商铺和住宅面积均有300多平方米，故原告诉请商铺和住宅还房面积均按此约定履行合同的请求应予支持。3、双方住宅安置房已通过摇号确认并备案至原告有住房古楼银座二期B-1-2601、2701、2801予以确认。对于商铺，根据建筑定位红线图及预测图纸，按双方合同约定原址还建应为古楼银座二期A、B栋1-14铺，该铺面积以测绘审核确定销售面积408.98㎡予以确认。还建超出400㎡的部分8.98㎡，按公平原则，应按合同约定交房日的2015年3月同期市场价格计算原告因多得面积计价返还给被告。4、被告大家旺公司与第三人签订《商品房买卖合同》系因被告向第三人借款1500万元签订；名为买卖，实为借款抵押，且第三人也是以借款纠纷起诉，其债权的实现应通过法院执行生效的法律文书来实现，而不能以《商品房买卖合同》来对抗原告与被告签订的拆迁协议。为偿还被告应还第三人债务，法院亦只实际拍卖部分商铺，原告作为被拆迁人依法对原址还建的古楼银座二期A、B栋1-14铺享有优先取得所有权，被告与第三人签订的针对A、B栋1-14铺的《商品房买卖合同》损害了被拆迁人原告的合法权益，该合同无效。原告行使优先权符合相关法律规定。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定，判决如下：一、被告大家旺公司与第三人张磊签订的涉及鄂州市江碧路中段古楼银座二期A、B栋1层还建商铺的1-14铺《商品房买卖合同》无效。二、被告大家旺公司在其开发的古楼银座二期竣工并经各项验收合格30日内向原告肖绪胜、肖登峰交付还建的古楼银座A、B栋临街1-14铺，住房B-1-2601、2701、2801号房；以及该小区三个车位。并协助办理上述房屋产权登记手续。商铺还房超出400㎡（含公摊）的面积按合同约定交房时间2015年3月同期市场价以及房产部门核准测绘的销售面积结算。三、被告大家旺公司于本判决生效之日起十日内向原告肖绪胜、肖登峰支付拆迁安置过渡费136137.60元（按双方约定18个月内每月3元/㎡，18个月后每月6元/㎡核算至原告起诉的2016年12月4日）。四、驳回原告其他诉讼请求。本案案件受理费4,022.00元，保全费5,000.00元，共计9,022.00元由被告大家旺公司承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院。对财产案件提起上诉的，上诉案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。住所地和经常居住地在本市的当事人，请到鄂州市中级人民法院立案大厅办理现金交费手续，并将交费凭证复印件送交本院。外埠当事人交费可通过转账或汇款，收款单位：湖北省鄂州市中级人民法院，开户银行：中国农业银行鄂州市分行鄂城支行，账号：17×××61，请在汇款用途上注明“法院诉讼费”字样，汇款后将汇款凭证传真至本院，传真号为：0711-3357122。审判长 ：徐志钢审判员 ：王向东审判员 ：柯素华二〇一八年四月十日书记员 ：吴白茹