河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2013）二七民二初字第1020号原告李新立。委托代理人回新生，河南嘉同律师事务所律师。委托代理人王硕。被告河南台兴房产有限公司，住所地郑州市。法定代表人王超斌，董事长。委托代理人赵雨民，河南天新律师事务所律师。委托代理人李冬菊，该公司员工。原告李新立诉被告河南台兴房产有限公司（以下简称台兴公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李新立的委托代理人回新生、王硕，被告台兴公司的委托代理人赵雨民、李冬菊到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告李新立诉称：2011年2月19日，原告向被告支付购房定金10000元。2011年3月5日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》（以下简称合同），由原告购买被告的郑州市二七区京广南路西、代庄南街南中岳大厦3号1713号房屋。签订合同当日原告支付首期房款79209元，余款206000元在2011年4月5日办理银行按揭后支付，共支付房款295209元。原告履行《商品房买卖合同》的主要义务，但被告极不诚信，利用原告不懂法律的弱点，在合同中约定了很多违反法律规定，侵犯原告利益的条款，在合同履行中，被告也有违约之处，给原告造成了很大的损失。1、被告应赔偿因延期交房给原告造成的损失。按照合同第八条约定，被告应当在2011年12月31日前向原告交付房屋，可时至今日被告仍不具备交付条件，无法交付房屋。按合同约定逾期交房不超过180日的，被告按原告已交房款的日万分之0.1向原告支付违约金，合同继续履行，逾期超过180日的，被告按原告已交房款的日万分之0.2向原告支付违约金，原告向被告支付295209元房款，按照每日万分之0.1的赔偿标准被告应每日向原告支付违约金2.95元，这远远不足以弥补原告的损失。合同约定的违约金数额过低，原告请求法院将延期交房违约金加至每月1500元，共计4个月为6000元。2、合同第五条是格式条款，该条款内容排除了原告的主要权利，应认定无效。合同第五条约定面积误差5%以内房价款据实结算，这个约定是被告预先打印好的，没有和原告商量，而且也不允许改动，是格式条款，该条款内容排除了原告主要权利，依据合同法的规定应认定无效。3、合同第十五条属于格式条款，免除被告责任，应认定无效。合同第十五条约定原告应当在商品房交付使用后580日内，持需由被告提供的资料到产权登记机关备案。逾期原告不得退房，被告向原告按已付房价款的0.01%支付违约金，这个约定是被告预先打印好的，没有和原告商量，而且也不允许改动，是格式合同条款，该条款内容排除了被告的责任，根据《商品房销售管理办法》第34条、《城市房地产开发经营管理条例》第33条的规定，原告请求法院依法认定合同第十五条关于580日约定无效，原告应当在商品房交付使用后90日内，持需由被告提供的资料到产权登记机关备案。4、合同第十八条约定违反法律法规规定，请求认定无效。《商品房买卖合同》第十八条被告的保修责任，保修期从约定交付使用之日起计算，现在被告逾期交房已经有100多天，也就是说被告还没有向原告交付房屋，房屋的许多保修项目的保修期间已经届满。《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第六条规定“住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算。”请求法院依法确认该条款约定无效，判令被告的保修责任和保修期自房屋交付使用之日起计算。5、合同第19条第1、2、5项约定属于格式条款，排除了原告的主要权利，应认定无效，《商品房买卖合同》中的第十九条第1、2、5项中的约定原告所购买的商品房所在楼宇的屋面使用权、外墙面使用权归被告所有，根据物权法规定，该项权利应归原告所有，这个约定是被告预先打印好的，没有和原告商量，而且也不允许改动，是格式合同条款，该条款内容排除了原告主要权利，应认定无效。6、合同附件4第3条约定属于格式条款，排除了原告主要权利，应认定无效。附件4第3条约定社区内所建设的地下、地上车库、车位、会所、健身、休闲服务设施以及1-3层商场和商场平台均不属于无偿使用的设施，也不属于买受人共同享有产权的共有、共用部分的建筑设施，无论出卖人是否办理产权登记，出卖人保留房屋设施的所有权、土地使用权、管理和收益的权利，这个约定是被告预先打印好的，没有和原告商量，而且也不允许改动，是格式合同条款，该条款内容排除了原告主要权利，应认定无效。7、合同附件四第4条约定违反法律法规强制性规定，请求认定无效。该条约定原告接受郑州中陆物业管理有限公司为中岳大厦住宅部分的物业管理方，被告《物业管理条例》第二十四条的规定，没有经过公开招标而确定该物业公司为物业服务单位，是错误的，该条款也应认定无效。综上，原告诉至本院，要求：1、将延期交房违约金增加为每日50元，被告应支付原告逾期交房违约金600元；2、请求确认《商品房买卖合同》第五条中关于面积误差的约定，第十五条第1款中关于580日的约定，第十八条中关于保修期从约定交付使用之日起算的约定，第十九条第1款中第（1）项、第（2）项、第（5）项的约定，合同附件四第3条、第4条的约定无效；3、被告承担本案的诉讼费用。原告提交的证据有：1、《商品房买卖合同》；2、销售不动产统一发票；3、房屋协议及租房收据。被告台兴公司辩称：一、关于原告诉求的延期交房问题。我公司与原告签订的《商品房买卖合同》第八条约定“遇政府重大城市规划、市政工程影响工期的，顺延交房日期”，中岳大厦施工期间，由于郑州市京沙快速通道修路和政府新出台外墙保温阻燃标准的提高（由可燃外保温材料B2级改为阻燃外保温材料A级）导致中岳大厦完工交房日期拖延数月。公消（2011）65号“关于进一步明确民用建筑外保温材料消防监督管理有关要求的通知”出台时，我公司所建中岳大厦部分楼层的外墙保温已经完成，按照政府新的外墙保温A级阻燃标准，中岳大厦施工方拆除原已完工的B2级外墙保温，重新购买新的A级外墙保温材料并重新施工，造成我公司交房日期的拖延和经济上的巨大损失。《商品房买卖合同》约定的交房日期为2011年12月31日，我公司实际交房日期为2012年5月1日，中岳大厦已完全符合我公司与业主签订的《商品房买卖合同》第八条和第十四条的约定的交房条件：五大责任主体验收合格，并水、电同时交付使用。二、关于原告诉求的《商品房买卖合同》第五条面积误差的格式条款无效的问题。我公司与业主签订的《商品房买卖合同》的版本是由河南省工商行政管理局和河南省建设厅联合监制，《商品房买卖合同》中的条款内容已经郑州市住房保障和房地产管理局备案核准，《商品房买卖合同》第五条选择项政府版本中有“买卖双方自行约定”一栏。根据《商品房销售管理办法》第二十条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与《商品房买卖合同》约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。”三、关于原告诉求的《商品房买卖合同》第十五条产权登记备案日期无效的问题。《商品房买卖合同》是政府统一印制，该条款内容已经郑州市住房保障和房地产管理局备案核准，产权登记备案日期又是政府版本的填空式内容。根据《城市商品房预售管理办法》第十二条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定“开发企业和承购人由特殊约定的，取得房屋权属证书的日期从双方约定的日期》。”四、关于原告诉求的《商品房买卖合同》第十八条保修责任起始日期无效的问题。我公司与业主签订的《商品房买卖合同》第十八条约定“出卖人自商品住宅交付使用之日起按照《住宅质量保证书》和《商品住宅使用说明书》第三条规定，自竣工验收备案生效之日起，承担约定项目的保修责任。上述二者保修责任的起始日期存在文字差异，我公司执行后者，自竣工验收备案生效之日起，承担约定项目的保修责任。五、关于原告诉求的《商品房买卖合同》第十九条第1项、第2项、第5项”楼宇的屋面使用权、外墙面使用权、广告设置权无效的问题。中岳大厦是商业和住宅的综合大厦，我公司在制定中岳大厦商品房住宅部分的销售价格时，鉴于中岳大厦商住的综合因素，商品房销售定价远低于同城市、同区域周边楼盘的销售价格。我公司与业主签订的《商品房买卖合同》已经郑州市住房保障和房地产管理局备案核准，其第十九条第1、2、5是买卖双方约定的有效条款，双方应该执行。六、关于原告诉求的《商品房买卖合同》附件4第3条无效的问题。1、《商品房买卖合同》中的条款内容属于买卖双方约定的有效条款，又经郑州市住房保障和房地产管理局备案核准。2、根据《中华人民共和国物权法》第七十四条“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”，中岳大厦的车位、车库的所有权归开发企业所有；3、根据物权法规定，中岳大厦1-3层商场属于商业专有部分，所有权归开发企业所有。七、关于原告诉求的《商品房买卖合同》附件第4条前期物业无效的问题。郑州中陆物业管理有限公司是经政府正式批准的中岳大厦前期物业服务公司，是临时过渡性质的，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第四项规定，业主共同决定选聘和解聘物业服务企业，随时解聘郑州中陆物业管理有限公司作为中岳大厦的前期物业是业主的权利。综上所述，原告的各项请求缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告提交的证据有：1、竣工报告、工程竣工验收表；2、中岳大厦工程延期原因；3、公消（2011）65号通知、4、河南省人民政府文；5、《城市商品房预售管理办法》；6、《商品房销售管理办法》；7、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释；8、最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题解释；9、《城市房地产开发经营管理条例》；10、《中华人民共和国物权法》；11、《物业管理条例》；12、中岳大厦业主钥匙交接单；13、超期交款凭证。本院对原、被告提交的证据认证如下：被告对原告提交的证据1、2无异议，本院对其真实性予以认定，原告提交的证据3不能证明损失确实存在及该损失是被告造成的，本院不予认定。原告对被告提交的证据1、3、5、6、7、8、9、10、11、12、13真实性无异议，本院对该证据的真实性予以认定，对被告提交的证据2，原告表示有异议，被告延期的原因不足以证明被告延期向原告交房符合合同约定交房顺延的理由，本院不予认定，对被告提交的证据4，原告不发表意见，经审查，本院对其真实性予以认定。根据上述有效证据，本院查明如下案件事实：2011年3月5日，原告作为买受人、被告作为出卖人签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定，原告购买被告开发的位于郑州市二七区京广南路西、代庄南街南中岳大厦3单元17层北4号房屋，建筑面积为59.47平方米，总价款为295209元，付款方式及期限为，其中89209元，于2011年3月5日现金付款，剩余206000元，商业贷款，付款时间为2011年4月5日。出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备五大责任主体验收合格的条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、买受人逾期付款的，除按合同第七条承担违约责任，交房日期相应顺延。3、遇政府重大城市规划，市政工程，恶劣的气候等情况，影响工期的，顺延交房日期。如出卖人未在本合同规定的期限将该商品房交付买受人，逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行；逾期交房超过180日的，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，自合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房价款万分之零点二的违约金，合同还对其它事项进行了约定。2011年2月19日，原告向被告交纳购房定金10000元。2011年3月5日，原告向被告交纳购房款79209元。2011年11月21日，原告再次向被告交纳购房款206000元，上述房款共计295209元。2011年11月25日，本案中岳大厦工程竣工验收表载明，经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位和建设单位验收，综合等级为合格。2012年7月1日，原告自被告处领取了涉案房屋钥匙，但认为被告逾期交房且所交房屋不符合法定交房条件，双方由此引发纠纷，协商无果，原告诉至本院。另查明：被告应于2011年12月31日前向原告交房，被告实际交房日期为2012年7月1日，违约时间从2012年1月1日起至2012年7月1日共计182天。原告的房款206000元应在2011年4月5日交纳，原告实际交纳时间为2011年11月21日，逾期付款时间为229天，被告自愿不要求追究原告的逾期付款责任，以总房款295209元为基数，按日万分之零点一计算，共计逾期交房违约金584元。本院认为：原、被告就房屋买卖合同中关于买受人付款方式及期限、出卖人房屋交付期限及逾期交房的违约责任均系双方真实意思表示，双方当事人均应按上述约定全面履行各自的义务。本案中，原告向被告付清全部房款后，被告应按合同约定于2011年12月31日前向原告交付所购房屋，被告延迟至2012年7月1日才将涉案房屋钥匙交与原告，共逾期182天，违反了合同约定的交房义务，被告应向原告支付的逾期交房违约金，原告主张从2012年1月1日至2012年4月30日共120天购房违约金共708.5元。关于原告要求确认合同第五条中关于面积误差的约定，第十五条第1款中关于580日的约定，第十八条中关于保修期从约定交付使用之日起算的约定，第十九条第1款中第（1）项、第（2）项、第（5）项的约定，合同附件四第3条、第4条的约定无效的请求，本院认为，因原告的该项诉求与其所诉求的逾期交房违约金不属同一法律关系，对该部分，本院不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、被告河南台兴房产有限公司于本判决生效后十日内向原告李新立支付逾期交房违约金708.5元。二、驳回原告李新立的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，原告李新立负担50元，被告河南台兴房产有限公司负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审 判 长  岳 亮人民陪审员  何保险人民陪审员  阴彦平二〇一三年十二月二日书 记 员  刘彩霞