广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初4297号原告：李志标，男，1975年10月4日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托代理人：许少君、陈艳华，广东法穗律师事务所律师。被告：李为标，男，1981年8月10日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托代理人：陈叔华、梁欣榆，广东正大联合律师事务所律师。第三人：广州农村商业银行股份有限公司新塘支行，住所地广州市增城区新塘镇汇美公园街10号首层101、102号。法定代表人：肖建琼。委托代理人：姚文广，男，1975年4月6日出生，汉族，系该行员工。委托代理人：康丽，女，1986年10月19日出生，汉族，系该行员工。第三人：刘亮冰，女，1981年6月22日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托代理人：陈叔华、梁欣榆，广东正大联合律师事务所律师。原告李志标诉被告李为标，第三人广州农村商业银行股份有限公司新塘支行（以下简称广州农商银行新塘支行）、刘亮冰物权保护纠纷一案，本院于2020年5月8日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序独任审理，公开开庭进行了审理。原告李志标及其委托代理人许少君、陈艳华，被告李为标、第三人刘亮冰的共同委托代理人陈叔华及被告李为标本人，第三人广州农商银行新塘支行的委托代理人姚文广到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李志标向本院提出诉讼请求：一、判令被告与第三人广州农商银行新塘支行协助原告办理位于广州市增城区永宁街××房、2116房、2117房、2118房、2119房、2120房的涂销抵押登记手续；二、判令被告与第三人刘亮冰协助原告将位于广州市增城区永宁街××房、2116房、2117房、2118房、2119房、2120房的房屋过户至原告名下；三、由被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原、被告系亲兄弟关系，2013年以被告名义代持购买位于广州市增城区永宁街凤凰北横路242号物业（又称东凌办公楼）8间，其中2间已售，现仍以被告名义持有位于广州市增城区永宁街××房、2116房、2117房、2118房、2119房、2120房（以下简称涉案房屋），实际产权人是原告。2013年10月22日，以被告名义与广州市东汇置业有限公司签订了涉案房屋《新东城一期认购书》（共六份）购买了涉案房屋。2014年4月3日，以被告名义与第三人广州农商银行新塘支行签订了涉案房屋的《楼宇按揭合同》（共六份）。现涉案房屋仍处于按揭抵押状态，但原告同意一次性向第三人广州农商银行新塘支行付清全额贷款。上述认购书及按揭合同签订后，原告均通过实际出资向被告转账支付购房及按揭款项。涉案房屋均由原告使用，如2018年3月20日，原告将涉案房屋中的2117-2120房出租给承租方陈亘亘，并实际收取了相应的押金和租金。2019年，原、被告双方签订《房屋代持协议书》，明确涉案房屋虽以被告名义购买，实际被告并未出资，仅帮原告代持该房屋。综上，涉案房屋基于房屋代持合意由原告实际出资购买，被告仅为名义代持涉案房屋，且涉案房屋一直由原告实际占有使用收益处分，现被告违反《房屋代持协议书》中第二条第4点的约定损害了原告的合法权益。为维护原告合法权益，请求判如所请。被告李为标辩称：涉案房屋的购房款是被告支付的，并非原告支付。原告在被告购买涉案房屋后向被告要求受让部分房屋，当时双方关系尚且密切，故被告表示同意。但原告并无支付任何款项。原告现主张双方是代持关系并要求过户，实属无理，不应支持。另外，原告与被告于2004年共同注册成立广州市超群漂染有限公司，均持股50%，被告是公司监事，原告是公司的法定代表人、执行董事兼总经理，原告妻子余伟秋是公司会计。余伟秋以其在中信银行新塘支行开设的账户收取公司经营收益。故作余伟秋支付的款项并非原告夫妻家庭共有财产。原告以余伟秋汇到被告供楼账户的款项作为原告支付供楼款或装修款的主张与事实不符。另外，被告与第三人广州农商银行新塘支行签订合同，原告并非合同相对方，原告无权要求一次性付清贷款余额。第三人广州农商银行新塘支行陈述：对于涉案房屋我行在2019年起仲裁，仲裁委员会在2019年8月28日作出裁决。前期原告也代偿了部分贷款，我行也可以办理代偿业务，我行是同意借款人提前还款，但是涂销的材料必须由借款人本人到银行签收。提前还款是包含贷款本息和抵押物的诉讼费用的。第三人刘亮冰：我方与本案没有利害关系，不是义务的承担者，不应当作为本案的第三人，请求驳回原告诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2013年7月4日，被告（由李小明代签名、乙方）与广州市东汇置业有限公司（甲方）签订《东凌广场定向开发合同》，约定甲乙双方就东凌广场项目物业根据乙方要求定向开发事宜签订该合同，乙方本次定制物业为东凌广场21层全层共24个单元的写字楼物业，建筑面积约1422.76平方米，按建筑面积计价，单价为12243元/平方米，成交总价为17418855元，签署该合同时乙方向甲方支付5229453元作为首期定制款；在甲方取得预售证后，乙方应按甲方通知时间与甲方签署本写字楼物业的《新东城一期写字楼认购书》和《广州市商品房买卖合同》；等内容。2013年10月22日，被告与广州市东汇置业有限公司签订了六份《新东城一期认购书》，约定被告分别购买“新东城一期”242楼2115房、2116房、2117房、2118房、2119房、2120房（以下简称涉案六套房屋），实收房款分别为729681元、1003116元、952242元、672089元、678402元、523729元。原告持有该六份认购书的原件。2014年4月3日，被告与第三人广州农商银行新塘支行签订六份《楼宇按揭合同》，约定被告为购买涉案六套房屋向第三人广州农商银行新塘支行按揭贷款，并以涉案六套房屋作为抵押物，第三人广州农商银行新塘支行是抵押权人。原告持有该六份按揭合同的原件。2016年3月31日，广州市国土资源和规划委员会颁发粤（2016）广州市不动产权第10015558号《不动产权证书》，该证书记载位于增城区永宁街××房的房屋权利人是被告，用途是办公，建筑面积65.14平方米。2016年3月31日，广州市国土资源和规划委员会颁发粤（2016）广州市不动产权第10015559号《不动产权证书》，该证书记载位于增城区永宁街××房的房屋权利人是被告，用途是办公，建筑面积88.03平方米。2016年3月31日，广州市国土资源和规划委员会颁发粤（2016）广州市不动产权第10015560号《不动产权证书》，该证书记载位于增城区永宁街××房的房屋权利人是被告，用途是办公，建筑面积79.42平方米。2016年3月31日，广州市国土资源和规划委员会颁发粤（2016）广州市不动产权第10015561号《不动产权证书》，该证书记载位于增城区永宁街××房的房屋权利人是被告，用途是办公，建筑面积54.89平方米。2016年3月31日，广州市国土资源和规划委员会颁发粤（2016）广州市不动产权第10015562号《不动产权证书》，该证书记载位于增城区永宁街××房的房屋权利人是被告，用途是办公，建筑面积54.89平方米。2016年3月31日，广州市国土资源和规划委员会颁发粤（2016）广州市不动产权第10015563号《不动产权证书》，该证书记载位于增城区永宁街××房的房屋权利人是被告，用途是办公，建筑面积41.58平方米。上述六个《不动产权证书》原件由原告持有。2016年7月13日，第三人刘亮冰向余伟秋的邮箱发送《东菱广场交税明细表》，表中记载志标188465.3元、为标369615.3元。原告持有涉案六套房屋的预收购房款发票、非住房房屋登记费票据、缴税凭证、物业维修基金存折、收楼确认书的原件。原告提交了2014年5月至2019年9月由原告妻子余伟秋向被告转账支付涉案六套房屋的供楼款的银行转账凭证，以及2015年1月至2019年12月的涉案六套房屋的物业管理费支付凭证及发票等。2018年3月28日，被告出具《收据》给原告收执，证明收到原告支付的2113至2120八间房屋装修费共57478元。2018年3月20日，原告代被告与陈亘亘、广州巨隆城房地产销售代理有限公司签订《房屋租赁合同》，约定将涉案六套房屋中的2117、2118、2119、2120房出租给陈亘亘使用。陈亘亘自2018年3月20日起向原告支付上述房屋租金及押金。2019年，原告及其妻子余伟秋（甲方）与被告及其妻子刘亮冰（乙方）签订《房屋代持协议书》，约定基于甲方与乙方系兄弟关系，甲方将粤（2016）广州市不动产权第10015558、10015559、10015560、10015561、10015562、10015563号房屋（位于增城区永宁街××房、××房、××房、××房、××房、××房），以乙方名义购买，实际乙方并未出资购买，仅帮甲方代持该房屋。关于房屋产权的约定：1、甲乙双方确认，虽然该房屋以乙方名义购买，但实际系甲方全部出资购买，以乙方名义为甲方代持，该房屋实际权属人为甲方；2、甲方享有该房屋的产权，为该房屋的实际所有权人，甲方有权占有、使用、收益、处分该房屋，乙方不享有该房屋的任何权利；3、甲方享有的该房屋全部产权，乙方仅以其名义为甲方代为持有，且乙方承诺为甲方行使所有权提供一切必要的协助和配合；4、乙方确认随时配合甲方就该房屋办理过户登记手续于甲方名下或甲方指定的第三人名下；等内容。另查明，原告与被告是广州超群漂染有限公司的股东，该公司由原告与被告各出资50%，该公司成立于2004年8月20日，核准日期为2016年4月23日。再查明，中国广州仲裁委员会于2019年4月28日受理了第三人广州农商银行新塘支行的关于金融借款合同纠纷的六个仲裁申请，并作出（2019）穗仲案字第5986号、第5990号、第5985号、第5989号、第5988号、第5987号《裁决书》，裁决：解除第三人广州农商银行新塘支行与被告签订的六份《楼宇按揭合同》（编号分别为：2007004201400137、2007004201400138、2007004201400139、2007004201400144、2007004201400153、2007004201400152），被告向第三人偿还借款本金及利息、逾期利息、复利，第三人对被告所有的位于广州市增城区永宁街凤凰北横路242号2115、2116、2117、2118、2119、2120的房产拍卖、变卖所得的价款在该六案债权范围内优先受偿等。又查明，广州市规划和自然资源局于2020年11月2日出具的六份《广州市不动产登记查册表》记载：1、位于广州市增城区永宁街××房的房屋于2019年5月8日被本院查封，查封案号为（2019）粤0118财保144号，查封申请人是第三人广州农商银行新塘支行；2、位于广州市增城区永宁街××房的房屋于2019年5月10日被本院查封，查封案号为（2019）粤0118财保145号，查封申请人是第三人广州农商银行新塘支行；3、位于广州市增城区永宁街××房的房屋于2019年5月10日被本院查封，查封案号为（2019）粤0118财保146号，查封申请人是第三人广州农商银行新塘支行；4、位于广州市增城区永宁街××房的房屋于2019年5月10日被本院查封，查封案号为（2019）粤0118财保147号，查封申请人是第三人广州农商银行新塘支行；5、位于广州市增城区永宁街××房的房屋于2019年5月10日被本院查封，查封案号为（2019）粤0118财保148号，查封申请人是第三人广州农商银行新塘支行；6、位于广州市增城区永宁街××房的房屋于2019年5月9日被本院查封，查封案号为（2019）粤0118财保149号，查封申请人是第三人广州农商银行新塘支行。2020年12月8日，原告向第三人的资产业务应付（暂付）专户转账998674.6元（用途备注由原告代还被告贷款本息）。同日，原告向第三人的账户转账108965元（用途备注由原告代还被告六笔诉讼费用）。2020年12月22日，第三人广州农商银行新塘支行向被告出具六份《结清证明》，证明已于2020年12月8日清还六个楼宇按揭贷款的全部本金与利息。广州市规划和自然资源局于2021年2月7日出具的六份《广州市不动产登记查册表》记载位于广州市增城区永宁街凤凰北横路242号2115、2116、2117、2118、2119、2120的房产均无查封信息数据。本案审理期间，原告陈述：1、原告支付了包括涉案六套房屋在内的八套房屋的首付款（其中两套已经出售），首付款大约300万元，均由李某代付，并由原告定期向李某支付相应利息，当时李某本人也买了22层；除了首付款之外的购房款是按揭贷款，由原告妻子余伟秋转入被告或第三人刘亮冰的账户予以偿还贷款；从签订合同至2018年10月31日，原告是按月转账至上述账户；在2019年9月30日一次性支付了2018年11月至2019年9月的本息及逾期利息共26万元；在2020年4月29日支付了51000元，同月30日支付了25000元；余伟秋支付的上述款项不是公司的利润分红款；2、涉案房屋的租金是原告妻子收取的；3、原告同意一次性向第三人广州农商银行新塘支行偿还涉案房屋按揭贷款本息和相关诉讼费用（仲裁费用）；4、原告同意承担涉案六套房屋过户的相关所有税费。被告陈述：1、被告先买下涉案房屋之后，原告在办理按揭之前提出受让部分房屋，当时双方关系好，被告也同意了，故被告后来就签了代持协议书，但被告没有想到代持的区别；2、被告在2019年12月6日支付76000元与在2020年1月2日支付25000元偿还贷款本息，除此之外没有支付其他款；其实余伟秋支付的款项视为超群公司的利润分红的一部分，并非原告家庭财产的一部分，被告没有收到分红，而原告妻子收取公司的大量款项，余伟秋支付的款项只是按揭款的一部分应视为被告的利润款；3、涉案六套房屋所在21层的其余房屋都已经出售给他人，该六套房屋没有出售是因为还有租约；4、确认2113房、2114房出售取得的款项是由原告收取；5、涉案房屋的首付款及按揭款是由被告支付的。第三人广州农商银行新塘支行陈述：我方同意原告或被告提前归还剩余贷款本息及清偿我方代垫的诉讼费用（包括财产保全费及仲裁费），待其清还上述所有款项后，我方可以出具涂销抵押的相关资料给被告本人（需被告本人到我方签收），我方亦可以申请解除对涉案六套房屋的查封；我方暂时没有对裁决书申请强制执行。原告申请的证人李某在庭审期间陈述：1、我与原、被告是兄弟关系；2、东凌广场21楼的首付款是我支付的，我支付了大约900万元，被告没有支付首付款，我母亲没有支付首付款；3、东凌广场22楼整层都是我购买的，21楼的八间房屋是原告的，具体哪八间不记得了，东凌广场21楼的其他房屋是我与被告经营的猛博布行的；4、第三人刘亮冰向我的转款是被告偿还给我的，因为当时被告经营布行资金紧张向我借款，这些是被告偿还我的借款并非东凌广场21楼的房款；5、原告借了我的钱去购买东凌广场21楼其中的八间房屋，该八间房屋的首付款大约300万元，后来原告还了100万元给我（包括利息），对于剩余的首付款我与原告说好之后由他还给我；6、因为开发商说只能登记一个人的名字，因为我与被告开布行，大家是亲兄弟所以21楼就登记在被告名下。本院认为，关于原告是否借被告名义购买涉案六套房屋的问题，本院分析如下：首先，原、被告均确认涉案六套房屋所在的21楼所有房屋的首期款均由证人李某支付，李某则明确陈述涉案六套房屋的首期款是原告向其借款并由其向开发商支付的，而被告提交的证据却并不足以证明其向李某支付了涉案六套房屋的首期款。其次，原告自2014年5月至2019年9月期间向被告支付了涉案六套房屋的供楼款，原告在2015年1月至2019年12月期间支付了涉案六套房屋的物业管理费，第三人刘亮冰于2016年7月13日向原告妻子余伟秋的邮箱发送《东菱广场交税明细表》，原告收取了涉案的其中四套房屋的租金以及出售涉案房屋所在的21楼2113房、2114房所得款项，原告持有涉案六套房屋的认购书、楼宇按揭合同、不动产权证书、购房发票、缴税凭证、物业维修基金存折等原件。综合上述事实及情况，本院认为原告与被告确实存在借名买房的合意。基于上述情况，本院认为原告及其妻子余伟秋与被告及其妻子刘亮冰（第三人）签订的《房屋代持协议书》是双方的真实意思表示，双方应依约履行。该代持协议书明确约定被告须随时配合原告将涉案六套房屋办理过户登记于原告名下。另经查明，涉案六套房屋现处于抵押状态，抵押权人是第三人广州农商银行新塘支行；第三人广州农商银行新塘支行明确表示同意待原告或被告清还剩余贷款本息及清偿其代垫的诉讼费用（包括财产保全费及仲裁费）后出具涂销抵押的相关资料给被告。现原告已经向第三人广州农商银行新塘支行偿还涉案六套房屋的按揭贷款本息及相关诉讼（仲裁）费用，第三人广州银行新塘支行亦已出具结清证明，且第三人亦已申请解除对涉案六套房屋的查封。因此，被告及第三人广州农商银行新塘支行应协助原告办理涉案六套房屋的涂销抵押登记手续，在此之后被告应协助原告办理将涉案六套房屋的产权变更登记在原告名下的手续（变更产权登记所产生的所有税费由原告承担）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第五条、第六条、第八条之规定，判决如下：一、被告李为标与第三人广州农村商业银行股份有限公司新塘支行于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告李志标办理位于广州市增城区永宁街凤凰北横路242号2115房的房屋、位于广州市增城区永宁街凤凰北横路242号2116房的房屋、位于广州市增城区永宁街凤凰北横路242号2117房的房屋、位于广州市增城区永宁街凤凰北横路242号2118房的房屋、位于广州市增城区永宁街凤凰北横路242号2119房的房屋、位于广州市增城区永宁街凤凰北横路242号2120房的房屋的抵押登记涂销手续；二、在上述第一项抵押登记涂销手续办妥之日起五日内，被告李为标协助原告李志标办理将位于广州市增城区永宁街凤凰北横路242号2115房的房屋、位于广州市增城区永宁街凤凰北横路242号2116房的房屋、位于广州市增城区永宁街凤凰北横路242号2117房的房屋、位于广州市增城区永宁街凤凰北横路242号2118房的房屋、位于广州市增城区永宁街凤凰北横路242号2119房的房屋、位于广州市增城区永宁街凤凰北横路242号2120房的房屋过户登记到原告李志标名下的手续（过户登记所产生的所有税费由原告李志标负担）。本案案件受理费43048元，由被告李为标负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  陈丽红二〇二一年二月二十四日书记员  阮柳静何晓蕾