湖北省竹溪县人民法院民 事 判 决 书(2018)鄂0324民初138号原告：卫成杨，男，1937年9月29日出生，汉族，住湖北省竹溪县。委托诉讼代理人：虞名波，湖北君迪律师事务所律师，其代理权限为特别授权，即代为起诉、出庭参加诉讼、放弃或变更诉讼请求，进行和解，提出上诉，代收法律文书等。被告：卫书华，男，1965年2月15日出生，汉族，住湖北省十堰市张湾区。原告卫成杨与被告卫书华确认合同无效纠纷一案，本院于2018年2月1日立案后，依法由审判员吴燕适用简易程序于2018年3月19日公开开庭进行了审理。原告卫成杨的委托诉讼代理人虞名波，被告卫书华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。卫成杨向本院提出诉讼请求：1、判决确认原、被告于2009年4月22日签订的《房屋买卖协议》属无效协议；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2008年，被告多次找到原告，要求购买原告位于竹溪县××××组的老祖业房屋（4间正房、一间偏厦）。被告逼着原告将自己全家三口人的责任地，包括自留地以及地面附着物作价4万元，一并卖给被告。因为原告是农民，不懂法，考虑到被告既是原告的亲侄儿，又是国家干部，懂政策和法律，不会欺骗自己也不会做违法乱纪的事，原告就在被告事先准备好的协议上签了字。现在原告了解到，被告作为国家干部、城市居民，无权购买集体土地上建造的房屋，双方签订的《房屋买卖协议》违背了法律规定，属于无效合同，且自始无效，故原告具文起诉，请求法院支持原告的诉请。卫书华辩称：1、答辩人与原告签订的《房屋买卖协议》是在原告自愿同意和双方平等协商的基础上签订的，协议签订的过程有村民代表及村干部见证并签字，不存在答辩人欺骗逼迫原告。答辩人原籍就在竹溪县××××村，此次购房是与胞弟卫某合伙购买的，村委会也认可此房屋在卫某名下，且其至今居住在该房屋内。答辩人购买的是房产而不是土地，虽然地随房走，但不能因为土地的集体性质就认定协议无效。答辩人与原告之间的购房行为是经过村委会同意了的，作为房屋所有权人的原告同意出卖房屋，作为土地所有权人的村委会也同意双方房屋买卖的行为，故双方所签协议没有违背法律规定，属于有效协议，应受法律保护；2、答辩人与原告于2009年4月22日签订的《房屋买卖协议》，至今已有近9年的时间，早已超过了法定的诉讼时效，其诉请不应受到法律保护，故请求法院驳回原告的诉请，保护公平的交易行为。本院经审理认定事实如下：原告卫成杨系被告卫书华的亲伯父。2009年4月22日，原、被告双方签订了一份《房屋买卖协议》，协议的主要条款为：“一、甲方（即卫成杨）将土木结构的砖瓦房四间正屋一间偏厦及猪圈厕所出售给乙方（即卫书华）。二、房屋面积230平方米，四周边界以房屋滴水为界（具体以土地使用证平面图为准）。西至李家兴房屋，东、南、北三方的空闲地以及附属物归乙方所有。三、甲方房屋出售价人民币肆万元整，甲方所属两个人的承包的集体土地由乙方征收（另签订征收协议）。四、房屋过户费用由乙方负责，甲方为乙方提供房屋过户必要的手续。五、乙方一次性支付给甲方房屋出售款人民币肆万元整，甲方交给乙方房屋的集体土地使用证。”该协议有胡修明、卫德扬作为组代表签字，并由村书记陈可立、村主任毛海晟、村文书陈某作为监督方签字。协议签订后，原告将上述房屋和集体土地使用证一并交付给被告。被告接收该房屋后，先交由其四弟开农家乐，之后又交给其堂兄弟开农家乐，此后该房屋一直由被告的二弟及家人居住至今。另查明，2009年原、被告签协议时，被告卫书华系竹溪县供销合作社联合社职工，其户口不在竹溪县××××村；涉案房屋的集体土地使用证至今登记在原告卫成杨名下。上述事实，有原告提交的《房屋买卖协议》复印件（原件经核对后已当庭退回）及双方当事人的当庭陈述在卷佐证，本院予以确认。被告对原告提交的《房屋买卖协议》的真实性无异议，对证明目的提出异议，认为买房子的时候，是经过组代表和村上代表签字了的，现在房子的实际使用人是其二弟，村上进行精准扶贫农户信息采集表登记时，也将这个房子登记在其二弟名下，说明村组都同意原、被告房屋买卖的事实。原告对被告提交的竹溪县××××村村民委员会出具的证明、卫某《竹溪县农户基本信息表》复印说明、《竹溪县农户基本信息采集表》复印件的真实性无异议，对证明目的提出异议，认为即使村委会同意原、被告之间的房屋买卖行为，也不能代表该房屋买卖协议有效，因为双方的房屋买卖协议违反了法律强制性规定。同时，农村房屋的所有权人应该以集体土地使用证登记为准，不能以精准扶贫信息采集表来确认。原告对被告申请的证人陈某的当庭证言无异议，对证人卫某的当庭证言提出异议，认为两名证人都是被告申请的，证言却相互矛盾，且卫某与被告系亲兄弟关系，陈某系吴坝村的文书，卫某证言的证明效力明显低于陈某的证言。被告对卫某的证言无异议，对陈某的证言提出异议，认为陈某对签订协议的具体细节不太了解，且年龄偏大，时隔太久，其记忆难免出现偏差。对上述双方当事人有争议的证据，本院综合评定如下：根据法律规定，不动产所有权的取得以登记为准，农村房屋所有权的取得应以农村集体土地使用证登记为准，竹溪县××××村村民委员会出具的《竹溪县农户基本信息采集表》复印件只是精准扶贫时对农户信息采集情况的反映，仅能证明卫某一家居住在本案争议房屋内的事实，不能证明该房屋的实际所有权人就是卫某。证人陈某系被告申请的证人，用以证明争议房屋的实际买受人系其二弟卫某，但该证人当庭陈述买房人为被告本人，且拒绝在庭审笔录上签字，其证言未能达到被告的证明目的。卫某与被告系亲兄弟，且长期居住在争议的房屋内，与本案有直接利害关系，在没有其他证据印证的情况下，其证言不能作为认定案件事实的依据。故被告关于争议房屋的实际买受人系其二弟卫某的主张，没有充分的证据证实，应承担举证不能的不利后果。综上所述，对原告提交的《房屋买卖协议》本院依法予以采信；对被告提交的竹溪县××××村村民委员会出具的证明、卫某《竹溪县农户基本信息表》复印说明、《竹溪县农户基本信息采集表》复印件及证人陈某、卫某的当庭证言，本院不予采信。本院认为：违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案原、被告之间签订的《房屋买卖协议》，所处分的标的物不仅仅是房屋，还包括了与该房屋相应的农村宅基地使用权。双方签协议时，被告卫书华的户口已经不在竹溪县××××村，其已经不是该集体经济组织的成员，且至今未取得该集体经济组织成员的身份，故原、被告之间签订的《房屋买卖协议》因违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为无效合同。故对原告要求确认双方于2009年4月22日签订的《房屋买卖协议》属无效协议的诉讼请求，本院予以支持。无效的合同自始没有法律约束力，故被告辩称原告的起诉超过法定诉讼时效的理由不能成立，本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：原告卫成杨与被告卫书华于2009年4月22日所签订的《房屋买卖协议》无效。案件受理费100元，减半收取50元，由被告卫书华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于十堰市中级人民法院。审判员  吴燕二〇一八年四月二十五日书记员  杨娇本案适用的相关法律依据：1.《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。2.《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。4.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。