上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初15183号原告：上海森义新材料科技有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：杨一帆，执行董事。委托诉讼代理人：李慕时，上海市毅石律师事务所律师。委托诉讼代理人：马彤宇，上海市毅石律师事务所律师。被告：美思本餐饮管理(上海)有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：李庆臣，执行董事。委托诉讼代理人：刘桃桃，江苏智临律师事务所律师。原告上海森义新材料科技有限公司与被告美思本餐饮管理(上海)有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案后，依法适用简易程序进行审理。审理中，被告提起反诉，本院依法受理后予以合并审理。嗣后，被告申请撤回反诉，本院口头裁定予以准许。本案于2020年12月2日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李慕时、马彤宇，被告的委托诉讼代理人刘桃桃均到庭参加庭审。本案现已审理终结。原告上海森义新材料科技有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间的《租赁合同》于2020年5月19日解除；2.判令被告支付原告自2020年1月28日起至2020年5月19日的租金182,325.93元；3.判令被告支付原告自2020年1月28日起至2020年5月19日的物业管理费12,913.83元；4.判令被告支付原告逾期付款违约金，以195,239.76元为基数，自2020年4月19日起至实际清偿之日止，按照每日千分之三的标准计算；5.判令被告支付原告解约违约金150,904.68元；6.判令被告立即将坐落于上海市松江区书海路XXX号3号楼3层A区房屋(以下简称“系争房屋”)腾空、拆除相关设备后返还原告；7.判令被告支付自2020年5月20日起至被告将系争房屋腾空、返还原告，并将被告在系争房屋内的注册地址迁出或者注销之日止的房屋占用费，具体计算方式为：2020年5月20日至5月27日的占用费参照日租金1,653.75元计算，计13,230元。2020年5月28日至返还房屋并注销或迁移工商注册之日的占用费参照日租金1,819.13元计算；8.判令被告支付原告2020年5月19日起至2020年6月22日止的系争房屋的物业管理费，按照每月3,657元计算，计4,165元；9.判令被告支付拖欠的电费20,750元、水费2,361.62元、污水处理费3,500元。审理中，原告自愿将第7、8项诉讼请求变更为：判令被告支付自2020年5月19日至2020年6月22日止的房屋占有使用费62,181.13元及物业管理费3,991元。因被告表示放弃其遗留在系争房屋内的物品，故原告自愿撤回第6项诉讼请求，并不在本案中主张2020年6月23日之后的房屋占有使用费及物业管理费。原告自愿撤回第4、9项诉讼请求。事实与理由：2017年6月7日，原被告就被告承租系争房屋签订了《租赁合同》。该《租赁合同》约定，租赁房屋面积为1,750平方米，租赁期限为九年，自2017年5月28日起至2026年5月27日；前三年的租金金额为0.9元/平方米/天(不含税价)，不含税月租金为47,906.25元，含税月租金为50,301.56元，租金每三年递增10%；物业管理费2元/平方米/月(不含税价)。该《租赁合同》还就支付方式和违约条款等事项进行了约定。但是被告未按照约定支付自2020年1月28日至2020年5月27日期间的租金和物业费。2020年5月18日，原告委托律师向被告寄送《律师函》，表示因被告严重违约，原告解除与被告的《租赁合同》及租赁关系，要求被告限期搬离并支付拖欠的租金、物业管理费及违约金等费用。2020年6月15日，被告委托律师向原告寄送《律师函复函》，认为原告无权解除《租赁合同》，要求原告停止解除合同的行为，但被告并未向人民法院提出异议。2020年6月18日，原告为减少损失并尽快收回房屋，原告委托律师回复被告《律师函》，要求被告限期搬离系争房屋，否则将于6月22日自行收回房屋，但由于被告收函后并无回音，原告于6月22日开启系争房屋的房门发现系争房屋内存在冷库等设备，致使原告无法正常使用系争房屋。因被告至今未能支付拖欠的租金及物业管理费等，故原告诉至法院，望判如所请。被告美思本餐饮管理(上海)有限公司辩称，第一，被告欠付租金系由于受到新冠疫情影响，应为不可抗力，不应认定为违约；第二，原告主张的租金及物业费过高，未考虑受到疫情影响的租金减免情况，双方未能就租金减免达成一致，原告无权单方面解除合同；第三，被告曾向法院提起诉讼对原告解除合同提出异议，案号为(2020)沪0117民初14976号；第四，被告仍有业务需求继续承租系争房屋，希望可以继续履行合同；第五，对被告主张的水、电费及污水处理费不予认可，原告已将截至2020年6月22日的相关费用付清。本院经审理查明如下事实：原告于2017年9月13日登记成为坐落于上海市松江区书海路**房屋的权利人。2017年6月7日，原告(甲方)与被告(乙方)签订了《租赁协议》。第1条约定甲方将位于上海市松江区书海路XXX号3楼3层由西向东6跨A区的系争房屋出租给乙方，租赁面积1,750平方米，房屋用途为生产。第2条约定租赁期限为9年，自2017年5月28日起至2026年5月27日止；自交付之日起，甲方给于乙方75天的装修期，如果由于乙方原因致使合同被提前解除的，乙方应按照第一个年度的租金标准，根据装修期的长短，赔偿甲方装修期内的租金损失。第3条约定了费用及付款方式，其中3.1条约定了前三年的租金标准为47,906.25元，年租金574,875元，租金所产生的增值税由乙方实际承担，并在支付租金时一并支付。该房屋的租金以三年为一个周期，每周期租金递增10%。租金的支付方式为付3押3，每三个月支付一次租金，先付后用，并于每个付款周期结束的10日前向甲方支付下一付款周期的租金；其中3.2条约定了物业费为2元/月/平方米(不含税)，支付方式与租金相同。物业费自起租日开始计算，即3,500元/月，还约定了水费、电费的计算标准；其中3.3条约定，乙方应于合同签署当日向甲方支付保证金143,718.75元。其中3.5条约定，乙方逾期支付费用，每逾期一日，应按照应付费用的千分之三向甲方支付逾期违约金。第5条约定了合同的终止和解除，其中5.3条约定如果乙方延迟支付租金、物业管理费等费用累计天数达30日的，守约方可以书面通知解除合同，被解除一方有异议的应当在收到通知之日起30日内向人民法院提出，违约方除履行合同原有约定的付款等义务外，还应在合同解除后的30日内向守约方支付相当于三个月的租金作为违约金；其中5.7条约定，乙方应在合同提前解除之日的17点向甲方返还房屋，自费拆除并移走乙方于该房屋内增设的设施、设备，恢复原状，如乙方未能如期交还房屋的，占用期间每日按照当时所适用的日租金的三倍支付占用使用费及合同约定的物业管理费。合同另对其他相关事项进行了约定。因被告未付2020年1月28日之后的租金及物业管理费，原告于2020年5月18日向被告发送《律师函》。该《律师函》载明，自该《律师函》送达之日起解除《租赁协议》和租赁关系，并要求被告方于《租赁协议》解除之日的17：00前返还房屋，如果逾期返还的，需要按照《租赁协议》的约定支付占用使用费。如逾期超过7天的，原告有权自行开启系争房屋并更换门锁，系争房屋内所有滞留物均视为被告放弃一切权利。另要求原告支付拖欠的自2020年1月28日起至合同解除之日的租金182,325.93元、物业管理费12,913.83元，支付2017年5月28日至2017年8月10日免租期期间的租金118,125元，支付违约金150,904.68元。该《律师函》邮寄给被告，未能妥投被退回原告处。原告工作人员于2020年5月19日将该《律师函》通过微信发送给被告工作人员。2020年6月15日，被告向原告发送《律师函复函》，表示原告无权解除租赁合同，无权要求支付违约金和其他费用，无权要求被告返还房屋，并以疫情影响为由要求原告减免租金。2020年6月18日，原告向被告发送《律师函》，表示双方的《租赁协议》和租赁关系已经于2020年5月19日解除，并要求被告方于2020年6月22日前从系争房屋内搬离并返还系争房屋，否则将采取强制清场、更换门锁等措施。2020年6月22日，原告自行更换了系争房屋门锁。原告称其于2020年7月始将系争房屋出租给案外人上海明净食品有限公司。另查明，被告曾于2020年10月15日诉至本院，要求原告排除妨害，将系争房屋恢复原状，并承担律师费。本案以(2020)沪0117民初14976号案号立案受理后，被告申请撤回该案起诉，本院裁定予以准许。本案审理中，本院至系争房屋现场勘查，发现系争房屋已由案外人承租，但被告确实有物品遗留在系争房屋内。被告表示其于2020年12月31日之前搬离相关物品，逾期搬离视为放弃相关权利。审理中，被告提供其工作人员的微信聊天记录，证明被告还存在业务联系。原告对其真实性无异议，原告即是向被告该工作人员微信发送了律师函，且认为被告经营冷库出租业务并未受到疫情影响，原告也没有采取断水断电的方式影响被告使用。审理中，双方均同意在本案中对被告已付的保证金不予处理。被告对原告主张的拖欠租金及物业费的计算标准予以确认，但要求对疫情期间的租金进行减免。以上事实，有《上海市房地产权》、《租赁协议》、两份《律师函》、《律师函复函》、微信聊天记录、快递凭证、民事裁定书及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据原、被告签订的《租赁协议》，如果乙方延迟支付租金、物业管理费等费用累计天数达30日的，守约方可以书面通知解除合同。被告拖欠原告自2020年1月28日起的租金及物业管理费，原告据此要求解除合同，符合合同约定。原告于2020年5月19日通过微信发送律师函主张解除合同，故本院确认原、被告之间的《租赁协议》于2020年5月19日解除。对于被告主张的受新冠肺炎疫情影响租金未付属于不可抗力之辩称意见，本院认为，根据合同约定，被告支付租金的方式为先付后用，被告自2020年1月份开始拖欠租金，但在2020年1月中旬应付租金时，新冠肺炎疫情对商业经营尚未产生实际影响，被告未支付租金确属违约。即便受到新冠疫情的影响致使被告经营收入减少，被告有权主张减免部分租金，但无权拒绝支付全部租金。被告既没有提出具体的减免租金方案，也未实际支付任何租金，难以看出被告存在继续履约之诚意，原告主张解除合同，于法有据。综上，本院认为被告该项辩称意见依据不足，本院不予采信。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因合同解除后，被告未能及时将系争房屋返还给原告，故原告有权向被告主张2020年1月28日至2020年6月22日期间的租金及房屋占有使用费。关于原告主张的租金和物业费，被告对计算标准无异议，但请求因受疫情影响对租金和物业管理费进行减免。考虑到2020年年初以来的新冠肺炎疫情确会对被告的营业收入产生影响，故本院酌情确定减免被告一个月的租金，被告还应支付自2020年1月28日至2020年5月22日期间的租金及房屋占有使用费198,858.83元(50,301.56元/月×3个月+50,301.56元/月×1.1÷30天×26天)。被告还应支付原告自2020年1月28日至2020年6月22日期间的物业管理费，原告在2020年12月2日庭审中主张的物业管理费标准为3,535元/月，被告对该标准无异议，本院予以确认，经计算，被告应支付物业管理费20,738.37元(3,535元/月×5个月零26天)。因合同解除系被告违约导致，故原告有权主张相应的解约违约金，考虑到疫情因素的影响以及原告已及时收回房屋并减损的情况，酌情确定违约金为合同解除时一个月的租金标准即50,301.56元。关于被告已付的保证金，鉴于被告未提出反诉要求原告予以返还，原告不同意在本案中一并处理保证金，故本院在本案中不予处理，当事人可另行通过合法途径解决。综上，依照1999年《中华人民共和国合同法》九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条之规定判决如下：一、确认原告上海森义新材料科技有限公司与被告美思本餐饮管理(上海)有限公司之间的《租赁协议》于2020年5月19日解除；二、被告美思本餐饮管理(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海森义新材料科技有限公司自2020年1月28日至2020年6月22日期间的租金及房屋占有使用费合计198,858.83元；三、被告美思本餐饮管理(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海森义新材料科技有限公司自2020年1月28日至2020年6月22日期间的物业管理费合计20,738.37元；四、被告美思本餐饮管理(上海)有限公司支付原告上海森义新材料科技有限公司解约违约金50,301.56元；五、驳回原告上海森义新材料科技有限公司的其余诉讼请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,789元，减半收取5,394.5元，由原告上海森义新材料科技有限公司负担2,680.5元(已付)，由被告美思本餐饮管理(上海)有限公司负担2,714元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  方美玲二〇二一年二月二日书记员  张树腾附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。