广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终4652号上诉人（原审原告、反诉被告）：李结儿，女，1988年2月17日出生，汉族，住广东省开平市。委托诉讼代理人：林仕江（系李结儿丈夫）,住广东省鹤山市。委托诉讼代理人：吴耀宏（系李结儿表弟），住广东省开平市。上诉人（原审被告、反诉原告）：江门富港投资有限公司，法定代表人：岑思迪，该公司总经理。委托诉讼代理人：何火日，广东诚挚（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏川山，广东诚挚（广州）律师事务所律师。上诉人李结儿、江门富港投资有限公司（以下简称富港公司）租赁合同纠纷一案，均不服广东省开平市人民法院（2020）粤0783民初1648号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李结儿上诉请求：1.撤销一审判决第二项，依法改判富港公司立即返还50000元按金给李结儿；2.撤销一审判决第三项，依法改判李结儿向富港公司支付租金、场地占用费合计5479元（4009元+4009元/月÷30天×11天）；3.本案一、二审诉讼费用由富港公司承担。事实和理由：（一）李结儿于2020年3月3日向富港公司发送的《关于终止租赁合同的通知》系依据《开平东汇城推广区合作协议》（以下简称《合作协议》）第14条第（3）款的约定而发出。李结儿发送该通知的真实意思表示系提醒、通知富港公司《合作协议》已自然终止。尽管新冠疫情不构成李结儿免除履行合同义务的合法理由，但富港公司于2020年1月31日起已经关闭东汇城综合购物中心通往涉案场地的第四层电梯，导致富港公司无法履行场地交付义务。既然富港公司因新冠疫情“不可抗力”因素或“客观因素”而导致《合作协议》自然终止，根据前述《合作协议》第14条第（3）款约定，李结儿与富港公司“双方互不承担责任”。如果富港公司不认同前述李结儿此观点，则富港公司应当在收到前述《通知》以后及时告知李结儿并提出反对意见，但富港公司于2020年3月4日收到李结儿发送的前述《通知》以后没有以任何口头或书面形式向李结儿提出异议意见。李结儿于2020年3月26日、27日与富港公司协商返还按金及李结儿向一审法院起诉时均以涉案场地违法为由解除合同，而非以不可抗力为由提出解除合同，但一审法院仅凭李结儿于2020年3月3日向富港公司发送的《关于终止租赁合同的通知》为由，错误认定李结儿单方违法解除《合作协议》。（二）涉案场地没有被相关部门责令撤场，并不等于涉案场地符合消防规定。事实上，李结儿提交的证据足以证明涉案场地违反消防规定。《合作协议》第15条第（3）款的约定表明富港公司明知涉案场地违反消防规定。李结儿实际经营场地是由富港公司划定，李结儿经营场地的规划图也经过富港公司的批准。从富港公司提供的涉案场地现场照片及相关证据可以证明涉案场地占用、堵塞了消防通道。严重违反我国《消防法》第十六条、第二十八条以及住房城乡建设部发布的国家标准《建筑设计防火规范》GB50016-2014局部修订条文（2018年版）第5.4.4条的规定。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，富港公司明知涉案场地不符合国家强制性标准及相关消防规定仍然出租给李结儿，严重违反出租人的基本义务，致使李结儿合同目的无法实现。据此，富港公司应当向李结儿承担违约责任。（三）一审法院对于租金的减免数额过低。第一，2020年2月27日，富港公司向李结儿提供租金优惠政策，即2020年2月份的租金调整为4009元。据此，李结儿认为2020年2月、3月的租金数额均应为4009元。第二，富港公司事先违反出租人提供适租场地的基本义务，本应当向李结儿承担违约责任，本就不能参照《合作协议》的租金标准来认定租金数额。第三，富港公司于2020年1月31日起已经关闭东汇城综合购物中心通往涉案场地的第四层电梯，直至2020年2月29日才恢复正常营业，期间，李结儿无法实际占有、使用涉案场地。第四，由于涉案场地违反消防规定和国家强制性标准，因此所谓的“租金”本质上属于不当得利。第五，李结儿已于2020年3月11日正式撤场，并交还富港公司，从2020年3月12日起无需支付占有使用费。（四）关于50000元按金的性质。富港公司确认该50000元的按金是“一租一按+会员卡按金”，即15000元是一个月的租金押金，35000元是会员卡押金。即使需要根据双方过错程度来认定返还按金的数额，也应当以15000元为基础进行责任认定，而35000元应当无条件退还。富港公司辩称，（一）双方签订的《合作协议》是双方真实意思表示，合法有效，双方应共同遵守。（二）涉案租赁场地规划用途为商铺，可依法出租。（三）涉案场地并没有违反消防规定。（四）李结儿无权因新冠疫情单方终止合作及拒绝支付租金，李结儿此行为属于根本性违约，50000元按金应予以没收。富港公司上诉请求：1.撤销一审判决第二、五项，并改判支持富港公司的一审反诉请求；2.本案一、二审的诉讼费用由李结儿承担。事实和理由：（一）根据《合作协议》约定，租金为15000元/月，场地使用费按金为50000元，相当于3.33个月的租金。按照商铺出租惯例，重新招租的时间约为3至6个月。李结儿无故单方解除《合作协议》，富港公司需要在无人承租的情况下重新招租,产生3至6个月的租金损失，大于富港公司予以没收的50000元按金。因此，李结儿逾期支付租金及单方无故解除《合作协议》，富港公司予以没收该50000元按金，不存在违约金过分高于造成损失的情形，一审法院适用法律错误。（二）新冠疫情是全国甚至全球范围的重大突发公共卫生事件，不仅影响李结儿，亦严重影响富港公司的生产经营。富港公司曾与李结儿协商提供部分租金减免扶持，但李结儿却逾期支付租金，甚至单方无故解除《合作协议》，属于根本性违约。一审法院未考虑到新冠疫情亦严重影响富港公司的生产经营，在李结儿根本性违约的情况下，予以大幅度减免租金，显失公平。李结儿辩称，一审判决以不可抗力单方向富港公司提出解除涉案《合作协议》没有事实和法律依据。坚持我方上诉状意见。李结儿向一审法院起诉请求：1.确认李结儿与富港公司于2019年7月8日签订的《合作协议》已于2020年3月4日正式解除；2.判令富港公司立即向李结儿返还富港公司场地使用费按金50000元；3.判令富港公司承担本案的全部诉讼费用。富港公司向一审法院提出反诉请求：1.判令李结儿向富港公司支付2020年2月1日至2020年3月4日期间租金17000元（15000元+15000元/月÷30天×4天）；2.判令李结儿向富港公司支付2020年3月5日至2020年3月14日期间场地占用费5000元（15000元/月÷30天×10天）；3.判令富港公司没收李结儿按金50000元；4.本案反诉的诉讼费用由李结儿承担。一审法院认定事实如下：2018年1月16日,富港公司作为出租方与李结儿作为承租方签订《合作协议》一份，约定李结儿向富港公司承租位于开平市铺位（为推广区，该推广区建筑面积为：87平方米，最终面积以实测为准）。协议约定：租期为6个月，自2018年2月1日起至2018年7月31日止；租金为7000元／月，租金按月结算，李结儿应于每月5日前向富港公司交付当月租金，其他费用由李结儿自付（包括但不限于承租该推广区所产生的电费、水费等费用）；场地使用费按金为30000元，于签订合同时一次性付清，富港公司于租赁期满完成收铺手续及李结儿付清所有费用并无损坏场内各种设施，并办理相关部门证件撤销后，富港公司必须于30个工作日内如数无息返还李结儿，若李结儿在租赁期内违反本协议或其他物业管理规定，富港公司有权不予返还李结儿按金；经营范围为儿童玩具、游乐类；李结儿若逾期支付租金，每天按拖欠金额的千分之三计算作为支付给富港公司的滞纳金，李结儿逾期十天仍无法支付租金等应缴费用，作李结儿违约处理，富港公司除有权即时没收已收之租金按金外，并可立即将该推广区另行招商及处置商铺内之一切物件及装修，而无须事先通知李结儿；富港公司与李结儿双方必须履行此协议，未经双方同意，不得中途单方面提出终止或变更条款；若因不可抗力、法律、法规的变更、相关部分投诉、政府行为等客观因素，致本协议无法履行，本协议自然终止，双方互不承担责任；李结儿承租场地若遇政府部门如消防检查需撤场的，富港公司应无条件配合撤场。”签订上述合作协议后，李结儿向富港公司缴交了场地使用费按金30000元，富港公司将上述位于开平市铺位交付给李结儿使用，李结儿将该租赁场地用于经营玩具店，该玩具店为个体工商户，登记名称为开平市长沙小昊迪玩具店，经营范围为：零售：玩具；提供儿童游乐场所服务（不含电子游艺）。2018年7月25日，富港公司与李结儿第二次签订《合作协议》，约定李结儿对原承租铺位进行续租，续租期限为12个月，自2018年8月1日起至2019年7月31止，续租期间租金为10000元／月，该合作协议约定的其他内容与双方于2018年1月16日签订的《合作协议》内容基本一致。2019年7月8日，富港公司与李结儿第三次签订《合作协议》，约定李结儿对原承租铺位再次进行续租，再次续租期限为12个月，自2019年8月1日起至2020年7月31止，续租期间租金为15000元／月，场地使用费按金为50000元，该合作协议约定的其他内容与双方于2018年1月16日签订的《合作协议》内容基本一致。2019年7月17日，李结儿向富港公司增加缴交场地使用费按金20000元。签订上述两份续租合作协议后，李结儿继续使用涉案租赁铺位。2020年3月3日，李结儿通过邮寄方式向富港公司发出《关于终止承租合同的通知》一份，载明“由于国家出现新型冠状肺炎疫情，特通知贵司：一、贵司与本人签订的《协议》自然终止，本人无需向贵司支付2020年2月1日至2020年2月29日期间的场地使用费。二、贵司应当自收到本《通知》之日起30个工作日内如数无息返还本人场地使用费按金50000元。理由如下：1、根据《协议》约定，本协议已自然终止。《协议》第14条第（3）款规定：‘若因不可抗力、法律法规的变更、相关部门投诉、政府行为等客观因素，致本协议无法履行，本协议自然终止，甲双方互不承担责任。’2、国家已将本次疫情认定为不可抗力事件。2020年2月10日，全国人大常委会法工委发言人、研究生主任臧铁伟表示：‘当前我国发生了××疫情这一突发公共卫生事件。为了保护公众健康，政府也采取了相应疫情防控措施。对于因此不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。根据合同法的相关规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。’3、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款规定：‘因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。’4、开平市文化广电旅游体育局要求暂停营业。开平市文化广电旅游体育局于2020年1月24日发布《关于全力做好新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作的紧急通知》（开文广旅体［2020］24号），该通知要求‘全市娱乐场所和上网服务营业场所即日起暂停服务，具体恢复时间另行通知’。5、本人租赁场地的经营业务属于儿童游乐场所，需要集聚游玩，且儿童属于易感染群体，根本不具备经营条件。”富港公司确认其于2020年3月4日收到上述《关于终止承租合同的通知》。后李结儿撤出涉案租赁场地并将其所有物品全部搬离。李结儿称其于2020年3月11日已将涉案租赁场地返还给富港公司，富港公司则称李结儿系于2020年3月14日将涉案租赁场地返还给其。2020年3月11日，李结儿曾与富港公司的工作人员就涉案租赁场地的撤场事宜进行协商，但李结儿当时并未告知该工作人员其已撤场完毕。后李结儿要求富港公司返还“场地使用费按金”50000元，富港公司未予返还，双方曾于2020年3月底就按金返还问题进行协商，协商过程中，李结儿主要以富港公司提供给其经营的租赁场地违反相关消防规定为由要求富港公司退还按金。截至本案一审庭审，李结儿未向富港公司支付过涉案租赁场地2020年2月1日至返还场地之日止的租金或场地占用费。另查明，2020年1月底，我国爆发××疫情。2020年1月23日，广东省××防控工作领导小组决定，启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应；自2020年2月24日9时起，广东省××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应；自2020年5月9日零时起，广东省××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件二级响应调整为三级响应。为应对××疫情，富港公司先后于2020年1月31日、2020年2月8日对外发布《营业时间调整通知》，通知载明自2020年1月31日起，开平东汇城商场营业时间调整为11:00-20:00。2020年2月25日，富港公司对外发布《重要通知》，通知载明自2020年2月29日起，开平东汇城商场恢复至正常营业时间10:00-22:00。此外，富港公司确认东汇城商场管理单位自2020年2月4日起至2020年2月25日止停用3层通往4层的手扶电梯。除手扶电梯外，涉案东汇城商场还有升降电梯及楼梯可通往4层，2020年2月期间，上述升降电梯及楼梯并未停止使用。富港公司确认在疫情期间，对于其公司持有的商铺，如承租人不存在任何违约情形且在承租人继续租赁、经营的情况下，其公司对该部分商家予以2020年1月25日至2020年2月8日期间的租金减半优惠。还查明，涉案开平市铺位为自编门牌铺位，富港公司主张上述铺位对应的登记地址为开平市长沙街道办事处开平大道1号1幢4002号铺位及开平市长沙街道办事处开平大道1号1幢4003号铺位。上述4002号及4003号铺位的登记所有权人为富港公司。一审法院认为，本案为租赁合同纠纷。李结儿与富港公司先后签订三份《合作协议》，约定李结儿向富港公司承租涉案开平市铺位，上述租赁协议是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法、有效，应受法律保护，双方应按协议约定全面履行各自义务。综合双方当事人的诉辩意见及庭审情况，本案的争议焦点为：一、李结儿与富港公司于2019年7月8日签订的《合作协议》是否已于2020年3月4日解除；二、李结儿单方解除与富港公司于2019年7月8日签订的《合作协议》是否符合法律规定或双方约定；三、李结儿应否向富港公司支付租金17000元及场地占用费5000元；四、富港公司应否返还按金50000元给李结儿。关于第一个争议焦点。李结儿于2020年3月3日单方向富港公司发出《关于终止租赁合同的通知》，富港公司于2020年3月4日收到上述通知，并于一审庭审中确认双方于2019年7月8日签订的《合作协议》已于2020年3月4日解除，且此后李结儿亦已实际向富港公司返还涉案租赁场地。故此，一审法院依法确认李结儿与富港公司于2019年7月8日签订的《合作协议》已于2020年3月4日解除。关于第二个争议焦点。李结儿于2020年3月3日单方向富港公司发出《关于终止租赁合同的通知》，载明李结儿以××疫情属于不可抗力导致不能履行合同为由，通知富港公司双方签订的《合作协议》自然终止。然而，李结儿在提起本案诉讼时，却以涉案租赁场地违反相关消防规定导致其合同目无法实现为由，主张解除双方签订的《合作协议》。本案一审庭审中，李结儿确认其向富港公司发出《关于终止租赁合同的通知》时，其并未提及涉案租赁场地违反相关消防规定，李结儿称其当时亦未知晓涉案租赁场地存在违反消防规定的情形。一审法院认为，因李结儿在通知富港公司终止涉案租赁合同当时仅是以××疫情导致合同不能履行为由，并未提及涉案场地存在消防问题，故应以李结儿通知富港公司终止合同时所主张的事由来审查李结儿单方解除合同是否符合法律规定或合同约定。《中华人民共和国合同法》第九十一条规定：“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：……（二）合同解除；……（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。”、第九十三条第二款规定：“当事人可以约定乙方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；……”第一百一十八条规定：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”本案中，李结儿原主张因××疫情这一不可抗力导致涉案租赁合同终止。根据李结儿与富港公司签订的《合作协议》“若因不可抗力、法律、法规的变更、相关部门投诉、政府行为等客观因素，致本协议无法履行，本协议自然终止，双方互不承担责任”的约定及上述《中华人民共和国合同法》相关规定，因不可抗力终止合同或解除合同的必备条件为“致合同无法履行”或“致使不能实现合同目的”。涉案合同为租赁合同，李结儿租赁涉案场地的目的是用于经营儿童玩具、游乐类生意，××疫情虽然对李结儿的经营造成一定的影响，但该影响不足以致使富港公司不能继续向李结儿交付涉案租赁场地，亦不足以致使李结儿不能使用该场地继续进行经营，即××疫情并未导致涉案租赁合同无法继续履行或合同目的不能实现。另李结儿向一审法院提供的证据亦不足以证明××疫情导致涉案租赁合同无法继续履行。故此，一审法院认为，李结儿以不可抗力为由单方向富港公司提出解除涉案《合作协议》，没有事实和法律依据。另外，关于李结儿主张的消防问题，虽然李结儿主张涉案租赁场地违反相关消防规定并以此为由主张其合同目的无法实现，但李结儿未能向一审法院提供证据证明涉案租赁场地因消防问题被相关部门责令撤场，李结儿向一审法院提供的证据亦不足以证明因消防问题导致其无法继续使用涉案租赁场地，即李结儿未能提供证据证明其合同目的无法实现。故此，即使一审法院对李结儿主张的消防问题进行审查，李结儿以此为由单方向富港公司主张解除涉案《合作协议》，亦没有事实和法律依据。综上，一审法院认为，李结儿单方解除与富港公司于2019年7月8日签订的《合作协议》并不符合法律规定或双方约定。关于第三个争议焦点。关于租金问题，《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。”根据李结儿与富港公司签订的《合作协议》约定，李结儿应于每月5日前向富港公司缴付当月租金。然而，李结儿至今未向富港公司支付2020年2月1日至解除《合作协议》之日即2020年3月4日期间的租金。李结儿主张涉案租赁场地违反有关消防规定及富港公司于2020年1月31日至2020年2月28日关闭通往涉案租赁场地的扶手电梯，故认为富港公司没有履行交付适租场地给其使用的义务，故其亦无需向富港公司支付租金。对于李结儿上述，一审法院认为，首先，如前所述，李结儿未能提供证据证明因消防问题导致富港公司未能将涉案租赁场地交付给其使用；其次，虽然涉案东汇城商场曾于2020年2月期间停用过3层通往4层的手扶电梯，对李结儿或顾客前往涉案租赁场地造成一定的影响，但因东汇城商场还有升降电梯及楼梯可通往4层，故即使手扶电梯停用，李结儿或顾客仍可前往涉案租赁场地。综上，李结儿以富港公司未交付适租场地给其使用为由拒绝向富港公司支付2020年2月1日至2020年3月4日期间的租金，于法无据，一审法院不予支持。根据××疫情及防控措施的实际影响，结合广东省启动重大突发公共卫生事件一级及二级响应的期间、涉案东汇城商场于2020年2月缩短营业时间及停用手扶电梯、李结儿租赁涉案场地用于经营的范围等因素，一审法院依法确认应部分免除李结儿向富港公司支付2020年2月、3月期间租金的义务。根据××疫情及防控措施对李结儿于2020年2月至3月期间使用涉案场地用于经营的实际影响程度，一审法院酌定富港公司应在双方约定的租金基础上减免李结儿2020年2月租金7500元、2020年3月整月租金4500元，即李结儿仍需向富港公司支付2020年2月租金7500元（15000元-7500元）、2020年3月1日至4日期间租金1400元［（15000元-4500元）÷30天×4天］，合计租金8900元。关于场地占用费问题，因李结儿与富港公司于2020年3月4日解除《合作协议》后未及时向富港公司返还涉案租赁场地，现富港公司诉请李结儿向其支付自2020年3月5日起至实际返还场地之日止的场地占用费，于法有据，一审法院予以支持。关于李结儿实际向富港公司返还涉案租赁场地的时间问题，李结儿主张其已于2020年3月11日将场地腾空并于当天向富港公司返还该场地，但其向一审法院提供的场地照片及录音等证据不足以证明其已于2020年3月11日当天与富港公司办理相关场地返还交接手续，亦不足以证明其已于2020年3月11日当天将腾空涉案租赁场地的情况告知富港公司，故此，李结儿应承担举证不能的不利后果，一审法院对富港公司确认的场地返还时间即2020年3月14日予以采信。参照上述李结儿应向富港公司支付2020年3月租金的情况，一审法院依法确认李结儿需向富港公司支付2020年3月5日至3月14日期间的场地占用费3500元[（15000元-4500元）÷30天×10天]。关于第四个争议焦点。根据李结儿与富港公司于2019年7月8日签订的《合作协议》约定“场地使用费按金为50000元，富港公司于租赁期满完成收铺手续及李结儿付清所有费用并无损坏场内各种设施，并办理相关部门证件撤销后，富港公司必须于30个工作日内如数无息返还李结儿，若李结儿在租赁期内违反本协议或其他物业管理规定，富港公司有权不予返还李结儿按金”，可以看出涉案按金条款具有担保性质，同时也是针对承租人违反协议约定或其他物业管理规定等违约行为的违约金。如前所述，李结儿单方解除与富港公司于2019年7月8日签订的《合作协议》并不符合法律规定或双方约定，而双方签订的《合作协议》亦约定“李结儿与富港公司双方必须履行此协议，未经双方同意，不得中途单方面提出终止或更改条款”，现李结儿在租期内单方提出解除协议，其行为已违反上述协议约定。李结儿主张富港公司负责与其协商续租事宜的工作人员曾向其承诺“只要提前2或3个月申请撤场，富港公司将如数退还按金”，即使李结儿上述属实，李结儿于2020年3月3日向富港公司提出解除租赁合同，而涉案租赁场地的租期至2020年7月31日才届满，即李结儿于2020年3月提出解除租赁合同亦不符合“提前2或3个月申请撤场”的约定，故仍应认定李结儿在租期内单方提出解除合同的行为已违反《合作协议》相关约定。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定及涉案《合作协议》“若李结儿在租赁期内违反本协议或其他物业管理规定，富港公司有权不予返还李结儿按金”的约定，富港公司有权不予返还按金给李结儿。如前所述，涉案按金既具有担保性质亦为违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，现李结儿主张双方约定的按金过高，请求一审法院予以调整。结合××疫情的影响、涉案合同剩余租期、李结儿解除合同的原因及过错程度、李结儿拖欠租金情况、富港公司将可能因场地闲置导致的租金损失等因素，一审法院酌定富港公司应向李结儿返还按金30000元，李结儿、富港公司诉请超出的部分，一审法院均不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十八条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、第一百四十二条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、确认李结儿与富港公司于2019年7月8日签订的《合作协议》于2020年3月4日解除；二、富港公司应自判决生效之日起十日内返还按金30000元给李结儿；三、李结儿应自判决生效之日起十日内支付租金8900元、场地占用费3500元，合计12400元给富港公司；四、驳回李结儿的其他诉讼请求；五、驳回反富港公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1400元（李结儿已预交2375元），由李结儿负担1125元、富港公司负担275元；反诉案件受理费800元（富港公司已预交），由富港公司负担495元、李结儿负担305元。李结儿多预交的案件受理费945元，由一审法院予以退回；富港公司多预交的案件受理费30元，由一审法院予以退回。二审中，双方当事人均没有提交新的证据。一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅针对富港公司、李结儿的上诉请求进行审查，对双方当事人没有提出请求的不予审查。本案二审争议焦点为：1.李结儿是否有权解除《合作协议》？2.富港公司主张李结儿支付租金17000元及场地占有使用费5000元，应否予以支持？3.富港公司是否应返还李结儿按金50000元？关于争议焦点一。首先，李结儿上诉主张××疫情属于不可抗力，富港公司于2020年1月13日关闭东汇城购物中心通往涉案场地的第四层电梯，导致其合同目的无法实现，根据《合作协议》第14条第（3）款的约定，合同自然终止。结合一审查明的事实，××疫情发生后，富港公司将东汇城商场自2020年1月31日起的营业时间调整为11时至20时，2020年2月29日起恢复正常营业时间10时至22时，自2020年2月4日起至2020年2月25日止停用第三层通往第四层的手扶电梯，保留升降电梯及楼梯可通往第四层。在××疫情期间，开平东汇城商场一直营业，虽从第三层通往第四层的扶手楼梯被停用，但商场保留升降电梯正常使用，李结儿仍可继续使用涉案铺位进行营业，尽管疫情相较李结儿以往经营造成一定影响，但并不存在因疫情导致其无法履行合同的情形，因此，李结儿的该主张不符合《合作协议》第14条第（3）款“若因不可抗力、法律法规的变更、相关部门投诉、政府行为等客观因素，致本协议无法履行，本协议自然终止”的约定，其主张《合作协议》自然终止，没有事实和法律依据，本院不予支持。其次，李结儿上诉主张富港公司租赁的铺位占用消防通道，不符合法律规定，致使其合同目的无法实现，其有权解除合同。本案中，富港公司与李结儿之间形成租赁合同关系，李结儿的合同目的是取得涉案铺位的使用权及能够正常开展经营活动，结合一审查明事实，李结儿自2018年1月16日起取得富港公司涉案铺位，其已实际持续经营满两年，且其经营过程中并无消防部门阻止其经营，故李结儿主张涉案铺位占用消防通道而影响其合同目的实现，理据不足，本院不予支持。第三，如上所述，××疫情并未导致李结儿不能履行合同，其以此为由向富港公司于2020年3月3日发出《关于终止租赁合同的通知》，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”以及第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”的规定，李结儿单方解除合同，没有约定或法定的事由，本院对其主张有权解除合同不予支持。富港公司确认收到《关于终止租赁合同的通知》，并于一审庭审中确认双方于2019年7月8日签订的《合作协议》已于2020年3月4日解除，一审法院确认双方于2019年7月8日签订的《合作协议》已于2020年3月4日解除，双方对此无异议，本院予以确认。关于争议焦点二。如前所述，××疫情并未导致李结儿所租赁商铺无法经营，但××疫情属于突发公共卫生事件，富港公司亦因该疫情采取缩短营业时间以及停用部分手扶电梯等防疫措施，客观上对李结儿的经营存在一定影响，结合广东省启动重大突发公共卫生事件一级及二级响应的时间、富港公司减免东汇城其他租户部分租金的事实，一审法院酌定富港公司减免李结儿应支付富港公司2020年2月租金7500元、2020年3月整月租金4500元，并无显失公平，故李结儿仍需向富港公司支付2020年2月租金7500元、2020年3月1日至4日期间租金1400元，合计租金8900元，本院对此予以维持。富港公司上诉主张一审法院大幅度减免李结儿租金，显失公平，本院不予采纳。李结儿上诉主张2020年2月和3月的租金均应调整为4009元，没有事实和法律依据，本院不予采纳。关于场地占用费问题。李结儿上诉主张其于2020年3月11日撤场，但李结儿提供的照片和录音等证据不足以证明其主张的于2020年3月11日已与富港公司办理铺位交接手续，其应承担举证不足的不利法律后果。一审法院采信富港公司主张的李结儿于2020年3月14日返还涉案铺位，并无不当，故李结儿在双方于2020年3月4日解除《合作协议》后未及时返还涉案铺位，仍需支付富港公司2020年3月5日至3月14日的铺位占有使用费共3500元。李结儿上诉主张占有使用费计算至2020年3月11日，理据不足，本院不予支持。关于争议焦点三。李结儿与富港公司签订的《合作协议》约定“1.1、租期共12个月，自2019年8月1日至2020年7月31日”和“2.场地使用费按金为50000元，富港公司于租赁期满完成收铺手续及李结儿付清所有费用并无损坏场内各种设施，并办理相关部门证件撤销后，富港公司必须于30个工作日内如数无息返还李结儿，若李结儿在租赁期内违反本协议或其他物业管理规定，富港公司有权不予返还李结儿按金”，李结儿未按照合同约定的承租期限履行其承租义务，违反上述《合作协议》的约定，富港公司有权不予返还李结儿按金。李结儿上诉主张其交付富港公司的50000元按金中包括会员卡的35000元按金，上述《合作协议》明确约定50000元按金为场地使用费，李结儿提供与富港公司员工的聊天记录为证据亦不足以证明其与富港公司约定50000元按金包括其所主张的会员卡按金35000元，本院对李结儿该主张不予采纳。从《合作协议》的整体内容来看，涉案的50000元按金是为保证承租人李结儿能够如约履行合同，具有担保性质，属于违约金范畴，具有弥补违约方违约造成的损失功能。李结儿一审主张双方约定的按金过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，在约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。进而，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，一审法院结合××疫情的影响、涉案合同剩余租期、李结儿解除合同的原因及过错程度、李结儿拖欠租金情况、富港公司将可能因场地闲置导致的租金损失等因素，酌定富港公司应向李结儿返还按金30000元，符合上述法律的规定，并无不当，本院予以维持。富港公司上诉主张没收李结儿50000元按金，理据不足，本院不予支持。综上所述，富港公司、李结儿的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1263.02元（江门富港投资有限公司已预交1600元，李结儿预交了1360元），由江门富港投资有限公司负担790元，李结儿负担473.02元。江门富港投资有限公司二审多预交的案件受理费810元、李结儿二审多预交的案件受理费886.98元，由本院予以退还。本判决为终审判决。审 判 长 吴春梅审 判 员 李炎途审 判 员 梁智坚二〇二一年二月四日法官助理 李苏琴书 记 员 李慕华广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终4652号上诉人（原审原告、反诉被告）：李结儿，女，1988年2月17日出生，汉族，住广东省开平市。委托诉讼代理人：林仕江（系李结儿丈夫）,住广东省鹤山市。委托诉讼代理人：吴耀宏（系李结儿表弟），住广东省开平市。上诉人（原审被告、反诉原告）：江门富港投资有限公司，法定代表人：岑思迪，该公司总经理。委托诉讼代理人：何火日，广东诚挚（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏川山，广东诚挚（广州）律师事务所律师。上诉人李结儿、江门富港投资有限公司（以下简称富港公司）租赁合同纠纷一案，均不服广东省开平市人民法院（2020）粤0783民初1648号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李结儿上诉请求：1.撤销一审判决第二项，依法改判富港公司立即返还50000元按金给李结儿；2.撤销一审判决第三项，依法改判李结儿向富港公司支付租金、场地占用费合计5479元（4009元+4009元/月÷30天×11天）；3.本案一、二审诉讼费用由富港公司承担。事实和理由：（一）李结儿于2020年3月3日向富港公司发送的《关于终止租赁合同的通知》系依据《开平东汇城推广区合作协议》（以下简称《合作协议》）第14条第（3）款的约定而发出。李结儿发送该通知的真实意思表示系提醒、通知富港公司《合作协议》已自然终止。尽管新冠疫情不构成李结儿免除履行合同义务的合法理由，但富港公司于2020年1月31日起已经关闭东汇城综合购物中心通往涉案场地的第四层电梯，导致富港公司无法履行场地交付义务。既然富港公司因新冠疫情“不可抗力”因素或“客观因素”而导致《合作协议》自然终止，根据前述《合作协议》第14条第（3）款约定，李结儿与富港公司“双方互不承担责任”。如果富港公司不认同前述李结儿此观点，则富港公司应当在收到前述《通知》以后及时告知李结儿并提出反对意见，但富港公司于2020年3月4日收到李结儿发送的前述《通知》以后没有以任何口头或书面形式向李结儿提出异议意见。李结儿于2020年3月26日、27日与富港公司协商返还按金及李结儿向一审法院起诉时均以涉案场地违法为由解除合同，而非以不可抗力为由提出解除合同，但一审法院仅凭李结儿于2020年3月3日向富港公司发送的《关于终止租赁合同的通知》为由，错误认定李结儿单方违法解除《合作协议》。（二）涉案场地没有被相关部门责令撤场，并不等于涉案场地符合消防规定。事实上，李结儿提交的证据足以证明涉案场地违反消防规定。《合作协议》第15条第（3）款的约定表明富港公司明知涉案场地违反消防规定。李结儿实际经营场地是由富港公司划定，李结儿经营场地的规划图也经过富港公司的批准。从富港公司提供的涉案场地现场照片及相关证据可以证明涉案场地占用、堵塞了消防通道。严重违反我国《消防法》第十六条、第二十八条以及住房城乡建设部发布的国家标准《建筑设计防火规范》GB50016-2014局部修订条文（2018年版）第5.4.4条的规定。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，富港公司明知涉案场地不符合国家强制性标准及相关消防规定仍然出租给李结儿，严重违反出租人的基本义务，致使李结儿合同目的无法实现。据此，富港公司应当向李结儿承担违约责任。（三）一审法院对于租金的减免数额过低。第一，2020年2月27日，富港公司向李结儿提供租金优惠政策，即2020年2月份的租金调整为4009元。据此，李结儿认为2020年2月、3月的租金数额均应为4009元。第二，富港公司事先违反出租人提供适租场地的基本义务，本应当向李结儿承担违约责任，本就不能参照《合作协议》的租金标准来认定租金数额。第三，富港公司于2020年1月31日起已经关闭东汇城综合购物中心通往涉案场地的第四层电梯，直至2020年2月29日才恢复正常营业，期间，李结儿无法实际占有、使用涉案场地。第四，由于涉案场地违反消防规定和国家强制性标准，因此所谓的“租金”本质上属于不当得利。第五，李结儿已于2020年3月11日正式撤场，并交还富港公司，从2020年3月12日起无需支付占有使用费。（四）关于50000元按金的性质。富港公司确认该50000元的按金是“一租一按+会员卡按金”，即15000元是一个月的租金押金，35000元是会员卡押金。即使需要根据双方过错程度来认定返还按金的数额，也应当以15000元为基础进行责任认定，而35000元应当无条件退还。富港公司辩称，（一）双方签订的《合作协议》是双方真实意思表示，合法有效，双方应共同遵守。（二）涉案租赁场地规划用途为商铺，可依法出租。（三）涉案场地并没有违反消防规定。（四）李结儿无权因新冠疫情单方终止合作及拒绝支付租金，李结儿此行为属于根本性违约，50000元按金应予以没收。富港公司上诉请求：1.撤销一审判决第二、五项，并改判支持富港公司的一审反诉请求；2.本案一、二审的诉讼费用由李结儿承担。事实和理由：（一）根据《合作协议》约定，租金为15000元/月，场地使用费按金为50000元，相当于3.33个月的租金。按照商铺出租惯例，重新招租的时间约为3至6个月。李结儿无故单方解除《合作协议》，富港公司需要在无人承租的情况下重新招租,产生3至6个月的租金损失，大于富港公司予以没收的50000元按金。因此，李结儿逾期支付租金及单方无故解除《合作协议》，富港公司予以没收该50000元按金，不存在违约金过分高于造成损失的情形，一审法院适用法律错误。（二）新冠疫情是全国甚至全球范围的重大突发公共卫生事件，不仅影响李结儿，亦严重影响富港公司的生产经营。富港公司曾与李结儿协商提供部分租金减免扶持，但李结儿却逾期支付租金，甚至单方无故解除《合作协议》，属于根本性违约。一审法院未考虑到新冠疫情亦严重影响富港公司的生产经营，在李结儿根本性违约的情况下，予以大幅度减免租金，显失公平。李结儿辩称，一审判决以不可抗力单方向富港公司提出解除涉案《合作协议》没有事实和法律依据。坚持我方上诉状意见。李结儿向一审法院起诉请求：1.确认李结儿与富港公司于2019年7月8日签订的《合作协议》已于2020年3月4日正式解除；2.判令富港公司立即向李结儿返还富港公司场地使用费按金50000元；3.判令富港公司承担本案的全部诉讼费用。富港公司向一审法院提出反诉请求：1.判令李结儿向富港公司支付2020年2月1日至2020年3月4日期间租金17000元（15000元+15000元/月÷30天×4天）；2.判令李结儿向富港公司支付2020年3月5日至2020年3月14日期间场地占用费5000元（15000元/月÷30天×10天）；3.判令富港公司没收李结儿按金50000元；4.本案反诉的诉讼费用由李结儿承担。一审法院认定事实如下：2018年1月16日,富港公司作为出租方与李结儿作为承租方签订《合作协议》一份，约定李结儿向富港公司承租位于开平市铺位（为推广区，该推广区建筑面积为：87平方米，最终面积以实测为准）。协议约定：租期为6个月，自2018年2月1日起至2018年7月31日止；租金为7000元／月，租金按月结算，李结儿应于每月5日前向富港公司交付当月租金，其他费用由李结儿自付（包括但不限于承租该推广区所产生的电费、水费等费用）；场地使用费按金为30000元，于签订合同时一次性付清，富港公司于租赁期满完成收铺手续及李结儿付清所有费用并无损坏场内各种设施，并办理相关部门证件撤销后，富港公司必须于30个工作日内如数无息返还李结儿，若李结儿在租赁期内违反本协议或其他物业管理规定，富港公司有权不予返还李结儿按金；经营范围为儿童玩具、游乐类；李结儿若逾期支付租金，每天按拖欠金额的千分之三计算作为支付给富港公司的滞纳金，李结儿逾期十天仍无法支付租金等应缴费用，作李结儿违约处理，富港公司除有权即时没收已收之租金按金外，并可立即将该推广区另行招商及处置商铺内之一切物件及装修，而无须事先通知李结儿；富港公司与李结儿双方必须履行此协议，未经双方同意，不得中途单方面提出终止或变更条款；若因不可抗力、法律、法规的变更、相关部分投诉、政府行为等客观因素，致本协议无法履行，本协议自然终止，双方互不承担责任；李结儿承租场地若遇政府部门如消防检查需撤场的，富港公司应无条件配合撤场。”签订上述合作协议后，李结儿向富港公司缴交了场地使用费按金30000元，富港公司将上述位于开平市铺位交付给李结儿使用，李结儿将该租赁场地用于经营玩具店，该玩具店为个体工商户，登记名称为开平市长沙小昊迪玩具店，经营范围为：零售：玩具；提供儿童游乐场所服务（不含电子游艺）。2018年7月25日，富港公司与李结儿第二次签订《合作协议》，约定李结儿对原承租铺位进行续租，续租期限为12个月，自2018年8月1日起至2019年7月31止，续租期间租金为10000元／月，该合作协议约定的其他内容与双方于2018年1月16日签订的《合作协议》内容基本一致。2019年7月8日，富港公司与李结儿第三次签订《合作协议》，约定李结儿对原承租铺位再次进行续租，再次续租期限为12个月，自2019年8月1日起至2020年7月31止，续租期间租金为15000元／月，场地使用费按金为50000元，该合作协议约定的其他内容与双方于2018年1月16日签订的《合作协议》内容基本一致。2019年7月17日，李结儿向富港公司增加缴交场地使用费按金20000元。签订上述两份续租合作协议后，李结儿继续使用涉案租赁铺位。2020年3月3日，李结儿通过邮寄方式向富港公司发出《关于终止承租合同的通知》一份，载明“由于国家出现新型冠状肺炎疫情，特通知贵司：一、贵司与本人签订的《协议》自然终止，本人无需向贵司支付2020年2月1日至2020年2月29日期间的场地使用费。二、贵司应当自收到本《通知》之日起30个工作日内如数无息返还本人场地使用费按金50000元。理由如下：1、根据《协议》约定，本协议已自然终止。《协议》第14条第（3）款规定：‘若因不可抗力、法律法规的变更、相关部门投诉、政府行为等客观因素，致本协议无法履行，本协议自然终止，甲双方互不承担责任。’2、国家已将本次疫情认定为不可抗力事件。2020年2月10日，全国人大常委会法工委发言人、研究生主任臧铁伟表示：‘当前我国发生了××疫情这一突发公共卫生事件。为了保护公众健康，政府也采取了相应疫情防控措施。对于因此不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。根据合同法的相关规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。’3、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款规定：‘因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。’4、开平市文化广电旅游体育局要求暂停营业。开平市文化广电旅游体育局于2020年1月24日发布《关于全力做好新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作的紧急通知》（开文广旅体［2020］24号），该通知要求‘全市娱乐场所和上网服务营业场所即日起暂停服务，具体恢复时间另行通知’。5、本人租赁场地的经营业务属于儿童游乐场所，需要集聚游玩，且儿童属于易感染群体，根本不具备经营条件。”富港公司确认其于2020年3月4日收到上述《关于终止承租合同的通知》。后李结儿撤出涉案租赁场地并将其所有物品全部搬离。李结儿称其于2020年3月11日已将涉案租赁场地返还给富港公司，富港公司则称李结儿系于2020年3月14日将涉案租赁场地返还给其。2020年3月11日，李结儿曾与富港公司的工作人员就涉案租赁场地的撤场事宜进行协商，但李结儿当时并未告知该工作人员其已撤场完毕。后李结儿要求富港公司返还“场地使用费按金”50000元，富港公司未予返还，双方曾于2020年3月底就按金返还问题进行协商，协商过程中，李结儿主要以富港公司提供给其经营的租赁场地违反相关消防规定为由要求富港公司退还按金。截至本案一审庭审，李结儿未向富港公司支付过涉案租赁场地2020年2月1日至返还场地之日止的租金或场地占用费。另查明，2020年1月底，我国爆发××疫情。2020年1月23日，广东省××防控工作领导小组决定，启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应；自2020年2月24日9时起，广东省××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应；自2020年5月9日零时起，广东省××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件二级响应调整为三级响应。为应对××疫情，富港公司先后于2020年1月31日、2020年2月8日对外发布《营业时间调整通知》，通知载明自2020年1月31日起，开平东汇城商场营业时间调整为11:00-20:00。2020年2月25日，富港公司对外发布《重要通知》，通知载明自2020年2月29日起，开平东汇城商场恢复至正常营业时间10:00-22:00。此外，富港公司确认东汇城商场管理单位自2020年2月4日起至2020年2月25日止停用3层通往4层的手扶电梯。除手扶电梯外，涉案东汇城商场还有升降电梯及楼梯可通往4层，2020年2月期间，上述升降电梯及楼梯并未停止使用。富港公司确认在疫情期间，对于其公司持有的商铺，如承租人不存在任何违约情形且在承租人继续租赁、经营的情况下，其公司对该部分商家予以2020年1月25日至2020年2月8日期间的租金减半优惠。还查明，涉案开平市铺位为自编门牌铺位，富港公司主张上述铺位对应的登记地址为开平市长沙街道办事处开平大道1号1幢4002号铺位及开平市长沙街道办事处开平大道1号1幢4003号铺位。上述4002号及4003号铺位的登记所有权人为富港公司。一审法院认为，本案为租赁合同纠纷。李结儿与富港公司先后签订三份《合作协议》，约定李结儿向富港公司承租涉案开平市铺位，上述租赁协议是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法、有效，应受法律保护，双方应按协议约定全面履行各自义务。综合双方当事人的诉辩意见及庭审情况，本案的争议焦点为：一、李结儿与富港公司于2019年7月8日签订的《合作协议》是否已于2020年3月4日解除；二、李结儿单方解除与富港公司于2019年7月8日签订的《合作协议》是否符合法律规定或双方约定；三、李结儿应否向富港公司支付租金17000元及场地占用费5000元；四、富港公司应否返还按金50000元给李结儿。关于第一个争议焦点。李结儿于2020年3月3日单方向富港公司发出《关于终止租赁合同的通知》，富港公司于2020年3月4日收到上述通知，并于一审庭审中确认双方于2019年7月8日签订的《合作协议》已于2020年3月4日解除，且此后李结儿亦已实际向富港公司返还涉案租赁场地。故此，一审法院依法确认李结儿与富港公司于2019年7月8日签订的《合作协议》已于2020年3月4日解除。关于第二个争议焦点。李结儿于2020年3月3日单方向富港公司发出《关于终止租赁合同的通知》，载明李结儿以××疫情属于不可抗力导致不能履行合同为由，通知富港公司双方签订的《合作协议》自然终止。然而，李结儿在提起本案诉讼时，却以涉案租赁场地违反相关消防规定导致其合同目无法实现为由，主张解除双方签订的《合作协议》。本案一审庭审中，李结儿确认其向富港公司发出《关于终止租赁合同的通知》时，其并未提及涉案租赁场地违反相关消防规定，李结儿称其当时亦未知晓涉案租赁场地存在违反消防规定的情形。一审法院认为，因李结儿在通知富港公司终止涉案租赁合同当时仅是以××疫情导致合同不能履行为由，并未提及涉案场地存在消防问题，故应以李结儿通知富港公司终止合同时所主张的事由来审查李结儿单方解除合同是否符合法律规定或合同约定。《中华人民共和国合同法》第九十一条规定：“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：……（二）合同解除；……（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。”、第九十三条第二款规定：“当事人可以约定乙方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；……”第一百一十八条规定：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”本案中，李结儿原主张因××疫情这一不可抗力导致涉案租赁合同终止。根据李结儿与富港公司签订的《合作协议》“若因不可抗力、法律、法规的变更、相关部门投诉、政府行为等客观因素，致本协议无法履行，本协议自然终止，双方互不承担责任”的约定及上述《中华人民共和国合同法》相关规定，因不可抗力终止合同或解除合同的必备条件为“致合同无法履行”或“致使不能实现合同目的”。涉案合同为租赁合同，李结儿租赁涉案场地的目的是用于经营儿童玩具、游乐类生意，××疫情虽然对李结儿的经营造成一定的影响，但该影响不足以致使富港公司不能继续向李结儿交付涉案租赁场地，亦不足以致使李结儿不能使用该场地继续进行经营，即××疫情并未导致涉案租赁合同无法继续履行或合同目的不能实现。另李结儿向一审法院提供的证据亦不足以证明××疫情导致涉案租赁合同无法继续履行。故此，一审法院认为，李结儿以不可抗力为由单方向富港公司提出解除涉案《合作协议》，没有事实和法律依据。另外，关于李结儿主张的消防问题，虽然李结儿主张涉案租赁场地违反相关消防规定并以此为由主张其合同目的无法实现，但李结儿未能向一审法院提供证据证明涉案租赁场地因消防问题被相关部门责令撤场，李结儿向一审法院提供的证据亦不足以证明因消防问题导致其无法继续使用涉案租赁场地，即李结儿未能提供证据证明其合同目的无法实现。故此，即使一审法院对李结儿主张的消防问题进行审查，李结儿以此为由单方向富港公司主张解除涉案《合作协议》，亦没有事实和法律依据。综上，一审法院认为，李结儿单方解除与富港公司于2019年7月8日签订的《合作协议》并不符合法律规定或双方约定。关于第三个争议焦点。关于租金问题，《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。”根据李结儿与富港公司签订的《合作协议》约定，李结儿应于每月5日前向富港公司缴付当月租金。然而，李结儿至今未向富港公司支付2020年2月1日至解除《合作协议》之日即2020年3月4日期间的租金。李结儿主张涉案租赁场地违反有关消防规定及富港公司于2020年1月31日至2020年2月28日关闭通往涉案租赁场地的扶手电梯，故认为富港公司没有履行交付适租场地给其使用的义务，故其亦无需向富港公司支付租金。对于李结儿上述，一审法院认为，首先，如前所述，李结儿未能提供证据证明因消防问题导致富港公司未能将涉案租赁场地交付给其使用；其次，虽然涉案东汇城商场曾于2020年2月期间停用过3层通往4层的手扶电梯，对李结儿或顾客前往涉案租赁场地造成一定的影响，但因东汇城商场还有升降电梯及楼梯可通往4层，故即使手扶电梯停用，李结儿或顾客仍可前往涉案租赁场地。综上，李结儿以富港公司未交付适租场地给其使用为由拒绝向富港公司支付2020年2月1日至2020年3月4日期间的租金，于法无据，一审法院不予支持。根据××疫情及防控措施的实际影响，结合广东省启动重大突发公共卫生事件一级及二级响应的期间、涉案东汇城商场于2020年2月缩短营业时间及停用手扶电梯、李结儿租赁涉案场地用于经营的范围等因素，一审法院依法确认应部分免除李结儿向富港公司支付2020年2月、3月期间租金的义务。根据××疫情及防控措施对李结儿于2020年2月至3月期间使用涉案场地用于经营的实际影响程度，一审法院酌定富港公司应在双方约定的租金基础上减免李结儿2020年2月租金7500元、2020年3月整月租金4500元，即李结儿仍需向富港公司支付2020年2月租金7500元（15000元-7500元）、2020年3月1日至4日期间租金1400元［（15000元-4500元）÷30天×4天］，合计租金8900元。关于场地占用费问题，因李结儿与富港公司于2020年3月4日解除《合作协议》后未及时向富港公司返还涉案租赁场地，现富港公司诉请李结儿向其支付自2020年3月5日起至实际返还场地之日止的场地占用费，于法有据，一审法院予以支持。关于李结儿实际向富港公司返还涉案租赁场地的时间问题，李结儿主张其已于2020年3月11日将场地腾空并于当天向富港公司返还该场地，但其向一审法院提供的场地照片及录音等证据不足以证明其已于2020年3月11日当天与富港公司办理相关场地返还交接手续，亦不足以证明其已于2020年3月11日当天将腾空涉案租赁场地的情况告知富港公司，故此，李结儿应承担举证不能的不利后果，一审法院对富港公司确认的场地返还时间即2020年3月14日予以采信。参照上述李结儿应向富港公司支付2020年3月租金的情况，一审法院依法确认李结儿需向富港公司支付2020年3月5日至3月14日期间的场地占用费3500元[（15000元-4500元）÷30天×10天]。关于第四个争议焦点。根据李结儿与富港公司于2019年7月8日签订的《合作协议》约定“场地使用费按金为50000元，富港公司于租赁期满完成收铺手续及李结儿付清所有费用并无损坏场内各种设施，并办理相关部门证件撤销后，富港公司必须于30个工作日内如数无息返还李结儿，若李结儿在租赁期内违反本协议或其他物业管理规定，富港公司有权不予返还李结儿按金”，可以看出涉案按金条款具有担保性质，同时也是针对承租人违反协议约定或其他物业管理规定等违约行为的违约金。如前所述，李结儿单方解除与富港公司于2019年7月8日签订的《合作协议》并不符合法律规定或双方约定，而双方签订的《合作协议》亦约定“李结儿与富港公司双方必须履行此协议，未经双方同意，不得中途单方面提出终止或更改条款”，现李结儿在租期内单方提出解除协议，其行为已违反上述协议约定。李结儿主张富港公司负责与其协商续租事宜的工作人员曾向其承诺“只要提前2或3个月申请撤场，富港公司将如数退还按金”，即使李结儿上述属实，李结儿于2020年3月3日向富港公司提出解除租赁合同，而涉案租赁场地的租期至2020年7月31日才届满，即李结儿于2020年3月提出解除租赁合同亦不符合“提前2或3个月申请撤场”的约定，故仍应认定李结儿在租期内单方提出解除合同的行为已违反《合作协议》相关约定。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定及涉案《合作协议》“若李结儿在租赁期内违反本协议或其他物业管理规定，富港公司有权不予返还李结儿按金”的约定，富港公司有权不予返还按金给李结儿。如前所述，涉案按金既具有担保性质亦为违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，现李结儿主张双方约定的按金过高，请求一审法院予以调整。结合××疫情的影响、涉案合同剩余租期、李结儿解除合同的原因及过错程度、李结儿拖欠租金情况、富港公司将可能因场地闲置导致的租金损失等因素，一审法院酌定富港公司应向李结儿返还按金30000元，李结儿、富港公司诉请超出的部分，一审法院均不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十八条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、第一百四十二条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、确认李结儿与富港公司于2019年7月8日签订的《合作协议》于2020年3月4日解除；二、富港公司应自判决生效之日起十日内返还按金30000元给李结儿；三、李结儿应自判决生效之日起十日内支付租金8900元、场地占用费3500元，合计12400元给富港公司；四、驳回李结儿的其他诉讼请求；五、驳回反富港公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1400元（李结儿已预交2375元），由李结儿负担1125元、富港公司负担275元；反诉案件受理费800元（富港公司已预交），由富港公司负担495元、李结儿负担305元。李结儿多预交的案件受理费945元，由一审法院予以退回；富港公司多预交的案件受理费30元，由一审法院予以退回。二审中，双方当事人均没有提交新的证据。一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅针对富港公司、李结儿的上诉请求进行审查，对双方当事人没有提出请求的不予审查。本案二审争议焦点为：1.李结儿是否有权解除《合作协议》？2.富港公司主张李结儿支付租金17000元及场地占有使用费5000元，应否予以支持？3.富港公司是否应返还李结儿按金50000元？关于争议焦点一。首先，李结儿上诉主张××疫情属于不可抗力，富港公司于2020年1月13日关闭东汇城购物中心通往涉案场地的第四层电梯，导致其合同目的无法实现，根据《合作协议》第14条第（3）款的约定，合同自然终止。结合一审查明的事实，××疫情发生后，富港公司将东汇城商场自2020年1月31日起的营业时间调整为11时至20时，2020年2月29日起恢复正常营业时间10时至22时，自2020年2月4日起至2020年2月25日止停用第三层通往第四层的手扶电梯，保留升降电梯及楼梯可通往第四层。在××疫情期间，开平东汇城商场一直营业，虽从第三层通往第四层的扶手楼梯被停用，但商场保留升降电梯正常使用，李结儿仍可继续使用涉案铺位进行营业，尽管疫情相较李结儿以往经营造成一定影响，但并不存在因疫情导致其无法履行合同的情形，因此，李结儿的该主张不符合《合作协议》第14条第（3）款“若因不可抗力、法律法规的变更、相关部门投诉、政府行为等客观因素，致本协议无法履行，本协议自然终止”的约定，其主张《合作协议》自然终止，没有事实和法律依据，本院不予支持。其次，李结儿上诉主张富港公司租赁的铺位占用消防通道，不符合法律规定，致使其合同目的无法实现，其有权解除合同。本案中，富港公司与李结儿之间形成租赁合同关系，李结儿的合同目的是取得涉案铺位的使用权及能够正常开展经营活动，结合一审查明事实，李结儿自2018年1月16日起取得富港公司涉案铺位，其已实际持续经营满两年，且其经营过程中并无消防部门阻止其经营，故李结儿主张涉案铺位占用消防通道而影响其合同目的实现，理据不足，本院不予支持。第三，如上所述，××疫情并未导致李结儿不能履行合同，其以此为由向富港公司于2020年3月3日发出《关于终止租赁合同的通知》，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”以及第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”的规定，李结儿单方解除合同，没有约定或法定的事由，本院对其主张有权解除合同不予支持。富港公司确认收到《关于终止租赁合同的通知》，并于一审庭审中确认双方于2019年7月8日签订的《合作协议》已于2020年3月4日解除，一审法院确认双方于2019年7月8日签订的《合作协议》已于2020年3月4日解除，双方对此无异议，本院予以确认。关于争议焦点二。如前所述，××疫情并未导致李结儿所租赁商铺无法经营，但××疫情属于突发公共卫生事件，富港公司亦因该疫情采取缩短营业时间以及停用部分手扶电梯等防疫措施，客观上对李结儿的经营存在一定影响，结合广东省启动重大突发公共卫生事件一级及二级响应的时间、富港公司减免东汇城其他租户部分租金的事实，一审法院酌定富港公司减免李结儿应支付富港公司2020年2月租金7500元、2020年3月整月租金4500元，并无显失公平，故李结儿仍需向富港公司支付2020年2月租金7500元、2020年3月1日至4日期间租金1400元，合计租金8900元，本院对此予以维持。富港公司上诉主张一审法院大幅度减免李结儿租金，显失公平，本院不予采纳。李结儿上诉主张2020年2月和3月的租金均应调整为4009元，没有事实和法律依据，本院不予采纳。关于场地占用费问题。李结儿上诉主张其于2020年3月11日撤场，但李结儿提供的照片和录音等证据不足以证明其主张的于2020年3月11日已与富港公司办理铺位交接手续，其应承担举证不足的不利法律后果。一审法院采信富港公司主张的李结儿于2020年3月14日返还涉案铺位，并无不当，故李结儿在双方于2020年3月4日解除《合作协议》后未及时返还涉案铺位，仍需支付富港公司2020年3月5日至3月14日的铺位占有使用费共3500元。李结儿上诉主张占有使用费计算至2020年3月11日，理据不足，本院不予支持。关于争议焦点三。李结儿与富港公司签订的《合作协议》约定“1.1、租期共12个月，自2019年8月1日至2020年7月31日”和“2.场地使用费按金为50000元，富港公司于租赁期满完成收铺手续及李结儿付清所有费用并无损坏场内各种设施，并办理相关部门证件撤销后，富港公司必须于30个工作日内如数无息返还李结儿，若李结儿在租赁期内违反本协议或其他物业管理规定，富港公司有权不予返还李结儿按金”，李结儿未按照合同约定的承租期限履行其承租义务，违反上述《合作协议》的约定，富港公司有权不予返还李结儿按金。李结儿上诉主张其交付富港公司的50000元按金中包括会员卡的35000元按金，上述《合作协议》明确约定50000元按金为场地使用费，李结儿提供与富港公司员工的聊天记录为证据亦不足以证明其与富港公司约定50000元按金包括其所主张的会员卡按金35000元，本院对李结儿该主张不予采纳。从《合作协议》的整体内容来看，涉案的50000元按金是为保证承租人李结儿能够如约履行合同，具有担保性质，属于违约金范畴，具有弥补违约方违约造成的损失功能。李结儿一审主张双方约定的按金过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，在约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。进而，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，一审法院结合××疫情的影响、涉案合同剩余租期、李结儿解除合同的原因及过错程度、李结儿拖欠租金情况、富港公司将可能因场地闲置导致的租金损失等因素，酌定富港公司应向李结儿返还按金30000元，符合上述法律的规定，并无不当，本院予以维持。富港公司上诉主张没收李结儿50000元按金，理据不足，本院不予支持。综上所述，富港公司、李结儿的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1263.02元（江门富港投资有限公司已预交1600元，李结儿预交了1360元），由江门富港投资有限公司负担790元，李结儿负担473.02元。江门富港投资有限公司二审多预交的案件受理费810元、李结儿二审多预交的案件受理费886.98元，由本院予以退还。本判决为终审判决。审 判 长 吴春梅审 判 员 李炎途审 判 员 梁智坚二〇二一年二月四日法官助理 李苏琴书 记 员 李慕华