山东省淄博市淄川区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0302民初5029号原告：吴素芬，女，1962年12月3日出生，汉族，住淄博市周村区。委托诉讼代理人：姜振纲，山东建仑律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘海宝，山东建仑律师事务所律师。被告：淄博财富陶瓷城经营管理有限公司，住所地淄博市淄川区双杨镇牛家村中国财富陶瓷城财富会展大道17号楼2号。法定代表人：江伟仁，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：刘峰，山东致公律师事务所律师。委托诉讼代理人：饶荣金，山东致公律师事务所律师。被告：江伟仁，男，1965年1月12日出生，汉族，住淄博市淄川区双杨镇牛家村中国财富陶瓷城财富会展大道17号楼2号。原告吴素芬与被告淄博财富陶瓷城经营管理有限公司、江伟仁房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年12月1日立案后，依法适用简易程序，分别于2020年12月21日、2021年1月29日公开开庭进行了审理。第一次开庭时原告吴素芬及其委托诉讼代理人姜振纲、刘海宝，被告淄博财富陶瓷城经营管理有限公司委托诉讼代理人刘峰到庭参加诉讼，被告江伟仁经本院传票传唤未到庭参加诉讼；第二次开庭时原告吴素芬及其委托诉讼代理人姜振纲、刘海宝，被告淄博财富陶瓷城经营管理有限公司委托诉讼代理人饶荣金到庭参加诉讼，被告江伟仁经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴素芬向本院提出诉讼请求：1.判令被告淄博财富陶瓷城经营管理有限公司继续履行双方签订的《购房协议》；2.判令被告淄博财富陶瓷城经营管理有限公司按《购房协议》约定支付原告房产回购款379127元；3.判令被告淄博财富陶瓷城经营管理有限公司以379127元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，赔偿原告自起诉之日起至实际付清之日止利息损失；4.判令被告江伟仁对上述二、三项债务承担连带清偿责任；5.本案诉讼费、诉讼保全费、担保保险费由两被告承担。事实和理由：2015年9月9日，原告与被告淄博财富陶瓷城经营管理有限公司签订《商铺租赁协议》及《购房协议》各一份，根据上述两份协议约定：自2015年9月1日起至2020年8月31日止，被告淄博财富陶瓷城经营管理有限公司承租原告购买的中国财富建材博览城（中国财富陶瓷城6期）5栋195号商铺一处［不动产证号：鲁（2018）淄博市不动产权第0××3号］；租赁期限届满后原告如出售该商铺，被告淄博财富陶瓷城经营管理有限公司则以原告购买时合同总价252751元的150%即379127元予以回购。现原告在《购房协议》约定的期限内已书面通知被告淄博财富陶瓷城经营管理有限公司对该商铺按照约定进行回购，但被告淄博财富陶瓷城经营管理有限公司拒不履行回购义务。因被告淄博财富陶瓷城经营管理有限公司系一人有限公司，被告江伟仁系该公司股东，根据公司法第六十三条规定，一人有限公司股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带清偿责任。为此，诉至贵院，请求依法支持原告的诉讼请求。淄博财富陶瓷城经营管理有限公司辩称，原告与被告淄博财富陶瓷城经营管理有限公司签订的购房合同系附期限的合同，目前尚未到履行的期限，是在未到期限情况下，原告要求被告履行合同，合同要到2022年底到期后被告才支付购房款，原告要求被告支付购房款，赔偿利息，没有合同依据，也无法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。江伟仁书面辩称，原告与淄博财富陶瓷城经营管理有限公司签订的购房协议与江伟仁无关，根据合同相对性，原告与江伟仁之间没有任何关系。江伟仁作为淄博财富陶瓷城经营管理有限公司的一人有限公司的股东，不存在与公司财产混同的情况，公司与股东之间财产完全独立，原告无法突破合同相对性。根据公司法的规定，公司具有独立法人资格，公司对外签订的合同应当以公司法人独立对外承担责任和义务，原告与淄博财富陶瓷城经营管理有限公司签订的购房协议，是原告与淄博财富陶瓷城经营管理有限公司之间的约定，并不涉及合同以外第三人。根据合同法、公司法的规定，请贵院依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对双方争议的问题，本院查明，一、2015年9月9日，原、被告签订购房协议，约定合同标的为原告拥有的中国财富建材博览城（中国财富陶瓷城6期）5栋195号商铺，原告的权利义务：1、自实际交房之日起满5年，若原告欲出售该商铺，则可按原告购买该商铺时的合同总价252751元（与实际购买金额不一致的，以实际购买金额为准）的150%的金额379127元作为出售价格，被告购买该商铺；2、原告欲出售该商铺，须自实际交房之日届满5年后7个工作日内到被告淄博财富陶瓷城经营管理有限公司处，以书面形式通知被告淄博财富陶瓷城经营管理有限公司（其他通知形式无效），否则被告淄博财富陶瓷城经营管理有限公司不再购买原告的商铺。二、2015年9月9日，原、被告签订商铺租赁协议一份，约定合同标的：原告将其拥有的中国财富建材博览城（中国财富陶瓷城6期）5栋195号商铺，建筑面积25.89㎡，套内面积17.61㎡，出租给被告淄博财富陶瓷城经营管理有限公司；租赁期限：2015年9月1日起至2020年8月31日止,约定前两年年租金为0，第三年到第五年，每年租金为25275元。三、2015年9月7日，原告与淄博巨鹏飞置业有限公司签订财富陶瓷城商铺认购协议书，约定认购铺号：财富陶瓷城5号楼一层195号铺，双方签订《商品房预售合同》时认购协议书由卖方收回作废，其后一切条款以《商品房预售合同为准》，2015年9月9日，吴素芬缴纳房款252751元。2016年7月25日，原告与淄博巨鹏飞置业有限公司签订商品房买卖合同（预售），合同约定：预售许可证号：Y01-1002283，出卖人：淄博巨鹏飞置业有限公司，买受人：吴素芬，商品房基本情况：中国财富建材博览城5号展厅5幢1单元1层010195号房，房屋竣工后，如房号发生改变，不影响该商品房的特定位置，该商品房的平面图见附件一，合同约定交房时间是2016年7月31日，商品房交付条件：该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；该商品房已取得房屋测绘报告。以上三份合同中所约定的标的物系同一套房产，且在中国财富建材博览城中序号是特定的。另查明，被告淄博财富陶瓷城经营管理有限公司系一人有限公司，唯一股东为被告江伟仁。被告提供的淄博巨鹏飞置业有限公司竣工综合验收备案表中的开发项目基本情况一览表中注明案涉房屋的开工日期为2014年10月1日，竣工日期为2015年7月30日；被告提供的竣工验收备案表，证明案涉工程的开工日期为2014年10月1日，实际竣工验收日期为2017年11月16日。上述事实，有原告提供购房协议、商铺租赁协议、商品房买卖合同（预售）、收款收据、不动产登记证、被告企业信息，被告提供的淄博巨鹏飞置业有限公司财富陶瓷城商铺认购协议书、竣工综合验收备案表、竣工验收备案表，以及原、被告当庭陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为，被告承认原告的诉讼请求部分，不违反法律规定，本院予以支持。本案的争议焦点问题是，案涉房产的实际交付日期如何确定。本院认为，原、被告并没有案涉房产的交接手续，根据原、被告于2015年签订商铺租赁协议约定，支付租金期限为被告在合同签订后第三年即2017年开始向原告支付租金，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，支付租金的前提是承租物已实际交付，原告只有向被告交付了案涉房屋，被告才会向原告支付租金；原告向被告交付案涉房屋的前提是，淄博巨鹏飞置业有限公司必须先向原告交付案涉房屋，淄博巨鹏飞置业有限公司向原告实际交付案涉房屋的日期，原、被告均未提供证据证实。原告在第一次庭审中提供的房产回购通知书、光盘、电话录音书面整理材料、户口本、李进电话费发票、短信截屏三份、袁淑琴话费发票、发票、银行转账凭证、承兑汇票复印件、沈洪泉名片及投资置业计划表，均不能直接证明案涉房屋的具体交付时间。原告在第二次庭审中提供淄博财富陶瓷城公众号发布的山东巨鹏飞集团2020年述职大会信息光盘一张，证实两家公司是密切关联的企业，江伟仁可能是在山东巨鹏飞集团担任仓储物流部经理，与原告就涉案问题进行交涉的袁淑琴是公司的运营总监，这几个单位人员是混同的，在这种情况下涉案房屋签订了租赁合同就应视为完成了交接，房子是巨鹏飞公司建的，实际也是巨鹏飞公司的下属企业运营，不需要办理交付手续就已经实际使用房屋。本院认为，对于案涉房屋的交付各方应当履行必要的法定交接手续，原告的主张系主观推测，由于原、被告对案涉房屋的交付时间存在异议，且在均未提供交接手续的情况下，就应当严格依据合同约定的商品房交付条件：该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，来确定案涉房屋的交付时间。根据淄博巨鹏飞置业有限公司与原告签订的商品房买卖合同（预售），合同约定交房时间是2016年7月31日，被告提供竣工验收备案表注明案涉房屋竣工验收日期为2017年11月16日，商铺租赁协议中约定前两年租金为0，印证了案涉房屋在2015年、2016年是没有交付的，2015年9月7日的财富陶瓷城商铺认购协议书证明当时原告有购买案涉商铺的意向，也印证了案涉商铺2015年并未实际交付，以上两份合同与财富陶瓷城商铺认购协议书、竣工验收备案表相互印证，本院确认，原告向被告实际交付案涉房屋的日期应在2017年11月16日。根据原、被告提供的购房协议，明确约定自实际交房之日起满5年被告购买原告的案涉房屋，从2017年11月16日起算，案涉房产到2022年11月15日才实际交付满5年。因此，原告于2020年12月9日向本院起诉，要求被告支付回购商铺款379127元，并不符合原、被告签订购房协议中关于“自实际交房之日起满5年，被告购买该商铺”的约定。原告主张以商铺租赁协议来确定案涉房屋的交付时间为2015年，无证据支持，本院不予采信，本院认为，应结合购房协议、商铺租赁协议、财富陶瓷城商铺认购协议书、商品房买卖合同（预售）、竣工验收备案表来确定案涉房产的实际交付日期，被告淄博财富陶瓷城经营管理有限公司并不存在违约行为。综上所述，原告要求被告淄博财富陶瓷城经营管理有限公司按照双方签订的购房协议约定办理商铺回购，支付原告商铺回购款379127元；判令被告以379127元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，赔偿原告自起诉之日起至实际付清之日止利息损失；被告支付原告诉讼保全费2520元、保全保险费800元；无合同及法律依据，本院不予支持。股东对公司债务承担连带清偿责任的前提是公司债务的存在及股东与公司财产存在混同，本案中被告淄博财富陶瓷城经营管理有限公司并不存在违约，故原告要求被告江伟仁对公司债务承担连带清偿责任的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（法释［2015］5号）第九十条的规定，判决如下：驳回原告吴素芬的诉讼请求。案件受理费6986元，减半收取计3493元，由原告吴素芬负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。审判员  徐修旭二〇二一年二月一日书记员  孙周铖