广东省广州市黄埔区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤0112民初16317号 原告：广州市黄埔区住房保障服务中心，住所地广州市黄埔区大沙地东333号5楼。 法定代表人：白友文，所长。 委托诉讼代理人：张万隆，北京市浩天信和（广州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王川，北京市浩天信和（广州）律师事务所律师。 被告：谢金莲，女，1955年4月13日出生，汉族，住广州市黄埔区。 原告广州市黄埔区住房保障服务中心（以下简称黄埔区住房保障中心）与被告谢金莲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月23日立案受理后，依法适用简易程序于2020年12月22日公开开庭进行了审理。原告黄埔区住房保障中心的委托诉讼代理人王川、被告谢金莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄埔区住房保障中心向本院提出诉讼请求：1.判令谢金莲以评估价2348元/月支付位于广州市黄埔区××号自2020年1-7月的租金16436元；支付自2020年8月1日起至缴清全部租金之日的逾期违约金378.03元(每逾期一日按拖欠租金的万分之五支付，暂计至2020年9月15日)；2.判令谢金莲支付2020年8月1日起至实际腾空房屋之日止的占用费3522元（按评估价2348元/月计算，暂计至2020年9月15日)；支付2020年8月1日起至实际腾空房屋之日止的占用违约金3522元（即按占用期内房屋占用费总额的100%收取违约金，暂计至2020年9月15日)；缴清实际腾空房屋前产生的其他应缴费用；3.判令谢金莲支付依据合同第二十一条第3项约定的滞纳金3414.13元（自2020年8月1日起暂计至2020年9月15日）；4.不予退还押金；判令谢金莲腾空房屋，负担腾空产生的费用；5.判令谢金莲承担本案的诉讼费用；6.判令谢金莲支付本案律师费8900元。黄埔区住房保障中心庭审时主张如谢金莲未缴纳押金则撤回第4项诉讼请求。 事实和理由：谢金莲于2016年1月1日与广州开发区房地产管理所签订了《广州市直管房（非住宅）租赁合同》(以下简称租赁合同)，承租了位于黄埔区××号的非住宅房屋。租赁合同约定租期为2016年1月1日至2017年12月31日，每月租金为817元，按月支付。合同履行期间，谢金莲每半年后支付一次租金。租期届满后，双方并未续签租赁合同，谢金莲继续占用商铺，租金支付仍延续过往的方式。由于行政区划几经变更，根据《黄埔区(原萝岗片)直管公房移交确认书》，黄埔区住房保障中心成为代表政府的商铺管理人。在2020年4月27日黄埔区住房保障中心承接了前述租赁合同出租人的全部权利义务。在承接管理人后，黄埔区住房保障中心分别于2020年6月22日和7月7日向谢金莲发出《退房通知书》，告知其房屋租赁期满并且存在安全隐患，委托第三方评估机构对商铺租金进行评估，评估价每月租金为2348元，而原租金仅为817元，租金差距巨大，显失公平，且存在损害国家利益的情形。鉴于，租赁合同到期后未续签，为不定期，且谢金莲尚欠2020年1月至7月的租金和自8月至今的占用费。黄埔区住房保障中心有权解除租赁合同、收回房屋、追究违约责任并不予退还保证金。就此，黄埔区住房保障中心向谢金莲发出《退房通知书》和委托律师出具了《律师函》，要求谢金莲在合理期间内办理退租、腾房及缴纳相关费用，而谢金莲非但未支付欠付的租金和费用，还依然占有使用房屋。综上所述，为维护国家合法权益和社会公平正义，黄埔区住房保障中心依法向法院提起诉讼，恳请法院依法裁判谢金莲支付各项租金、占用费、违约金等各项费用，并解除租赁合同，腾空商铺返还给黄埔区住房保障中心。 被告谢金莲辩称，2020年7月收到黄埔区镇龙改造方案和黄埔区住房保障中心邮寄的退房通知。2016年1月1日至2017年12月31日跟黄埔区住房保障中心签订两年的合同，租金817元／月，到现在黄埔区住房保障中心没有跟谢金莲签订其他合同，黄埔区住房保障中心现在却称要收取谢金莲滞纳金等。黄埔区住房保障中心没有按照合同该约定配备水电设备给谢金莲，都是谢金莲自己安装，且黄埔区住房保障中心没有按照合同第十二、十九、二十一、二十二条约定履行。谢金莲接到退房通知书之后到了通知书上记载的地址询问，黄埔区住房保障中心称退回房屋其要重新招标，谢金莲不能参与重新招标，谢金莲之后收到律师函。谢金莲方每年修缮一次涉案房屋，因为该房屋是瓦房，但是黄埔区住房保障中心自2014年之后就没有修缮过涉案房屋，且没有过问过谢金莲涉案房屋有没有问题，现在就说涉案房屋是危房。鉴定结论中按现状应采取局部维修加固措施后使用，但是黄埔区住房保障中心却又不帮谢金莲加固，直接给谢金莲方发退房通知书。黄埔区住房保障中心6月份没有来收租也没有告知去哪里交租，现在却说谢金莲方没有交租，国家规定疫情期问免除三个月租金，但是黄埔区住房保障中心不仅仅没有减免，还加租。上半年因为疫情生意不好，下半年谢金莲收到拆迁通知，谢金莲没有跟黄埔区住房保障中心重新签合同，合同到期后，黄埔区住房保障中心应该找谢金莲方续签合同，如果租金谢金莲可以接受，谢金莲就续签，如果谢金莲不接受，谢金莲就不签，是黄埔区住房保障中心不来收租，不是谢金莲不交房租，所以不是谢金莲的错。 经审理查明，2016年1月1日，广州开发区房地产管理所（出租方、甲方）与谢金莲（承租方、乙方）签订《广州市直管房租赁合同（非住宅）》，约定将位于黄埔区××号的公房出租给乙方作非住宅用途，建筑面积81.69㎡，租赁期限从2016年1月1日起至2017年12月31日止，月租金为817元，租金按月结算，乙方在每月的第20日前将当月的租金按委托银行或现金、支票的付款方式缴付给甲方，租金标准、房屋结构及装修条件变动时，租金若进行调整，乙方须按新调整的租金缴付给甲方。第四条租赁期内，乙方承担下列责任：依时交纳租金。逾期交付租金的，每逾期1日乙方须按拖欠租金额的万分之五向甲方支付违约金；如逾期3个月，甲方有权终止本合同并收回房屋，并有权追讨乙方拖欠的租金和违约金。由此造成的损失，由乙方承担。下列事项由乙方承担修缮责任及其费用：（7）物业管理费、电梯费、水电费、排污费、卫生垃圾费、联防费、有线电视费、电话费和网线费及其他相关费用。第十条经房屋安全鉴定部门鉴定房屋不符合安全使用标准的，本合同自房屋安全鉴定部门出具鉴定书之日起终止；乙方应及时配合甲方开展房屋修缮。如属危房，乙方必须立即自行迁出；如乙方拒绝迁出或短时间，内通知无法送达乙方，甲方有权采取紧急避脸措施，强行将危房内的人员和方便迁移的物品迁出，由此而造成的损失有乙方负责；第十四条乙方向甲方交纳押金（非住宅用房押金，可以收取不超过三个月月租金数额）。租赁期满不再续租或终止解除本合同后，乙方必须缴清与房屋有关的水费、电费、物业管理费及其他费用。甲方应在乙方清缴相关费用之日起1个月内将押金不计利息退回。因乙方违约而终止或解除合同的，押金不予退回。第二十一条违约责任约定，2.租赁期届满或合同因故解除时，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费比照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金。 2020年4月27日，广州开发区房地产管理所（移交单位）与黄埔区住房保障中心（接收单位）签订《黄埔区（原萝岗片）直管公房移交确认书》，将包括涉案房屋在内的266间区属直管公房日常管理工作交由黄埔区住房保障中心管理。同时该确认书还载明：本确认书签订后区住保中心负责租赁合同签订、租金收缴（自2020年1月起）、租金汇缴、租户管理等日常租赁管理工作。2.租赁保证金管理方面，本确认书签订前租户缴纳的原租赁保证金由开发区房管所负责退还，区住保中心配合完成并负责按照新的标准收取相应保证金。租户申请退还原保证金需符合以下条件之一：（1）租户提交经由区住保中心确认的《直管公房退房表》；（2）租户与区住保中心续签直管房租赁合同，并按新标准缴交保证金。2020年11月23日，广州市黄埔区住房和城乡建设局出具《证明》，证实将包括涉案房屋在内的非住宅商铺性质直管公房的日常管理职能于2020年4月27日移交给黄埔区住房保障中心。 2020年7月7日，黄埔区住房保障中心向谢金莲发出《退房通知书》，载明因涉案房屋租赁期满且房屋存在安全隐患，故决定与其解除租赁关系并收回其承租的涉案房屋。要求其于2020年7月30日前腾空并交还上述房屋，同时缴清该房屋租金及其他应缴纳费用，办理好退房手续。如在此日前未办理退房手续，将采取法律措施并按市场评估租金标准收取房屋占用费直至房屋腾退为止。谢金莲确认其收到上述通知。 2020年8月28日，黄埔区住房保障中心委托浩天信和律师事务所向谢金莲发出《律师函》，载明因租赁合同期满且房屋存在安全隐患……现解除与其签订的租赁黄埔区××号物业的租赁合同，并按《退房通知书》中要求的时间腾空房屋并交付应缴各项费用及违约金。谢金莲确认其收到上述《律师函》。 2020年，黄埔区住房保障中心委托深圳市国誉房地产土地资产估价顾问有限公司对涉案房屋月租金进行评估，深圳市国誉房地产土地资产估价顾问有限公司于2020年5月30日出具深国誉评字[2020]GZGD06039号《房地产估价报告》，评估结果显示，在价值时点2020年5月25日，涉案房屋黄埔区××号月租金总价为2348元。谢金莲确认收到上述评估报告，但对该报告有异议。 2020年5月23日，黄埔区住房保障中心委托广东至业建筑结构检测鉴定有限公司对涉案房屋完损性进行鉴定，2020年6月2日，该鉴定公司出具《房屋完损性鉴定报告》（至业鉴字〔2020〕1352、穗房鉴统字〔2020〕032849），鉴定结论为涉案房屋为“严重损坏房”。按现状应采取局部维修加固措施后使用。 谢金莲提交三张收据证实其缴纳了2016年1-6月、2017年7-12月及2019年的部分租金共计14706元（4902元×3）。此外还提交《工程（预/结）算书》拟证实其委托他人对涉案房屋进行了修缮并安装了用电。 黄埔区住房保障中心另提交一份《委托函》及发票拟证实其支付律师费8900元。 庭审时，双方确认谢金莲目前尚在使用涉案房屋，因无人来收取租金，故谢金莲尚未缴纳2020年的租金，但其主张未缴纳租金的责任并不在己方。黄埔区住房保障中心主张合同没有记载谢金莲已缴纳押金，且应当按照新的标准支付租金。谢金莲则主张应当按照以前的标准支付租金，其交纳了2031元押金，押金应当退回，并按国家政策免除三个月租金。经本院释明，黄埔区住房保障中心称如合同认定无效，其不变更诉讼请求。 以上事实有《广州市直管房租赁合同（非住宅）》《黄埔区（原萝岗片）直管公房移交确认书》《退房通知书》《证明》《律师函》《房地产估价报告》《房屋完损性鉴定报告》《工程（预/结）算书》、收据、《委托函》及当事人陈述等证据予以证实。 本院认为，本案涉案房屋未办理规划报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，涉案《广州市直管房租赁合同（非住宅）》因违反法律法规的效力性强制性规定，应属无效。 如前所述，本案涉案《广州市直管房租赁合同（非住宅）》无效，故对黄埔区住房保障中心要求解除与谢金莲签订的《广州市直管房租赁合同》的诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的乙方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，因此，谢金莲应当将涉案房屋返还给黄埔区住房保障中心。对于黄埔区住房保障中心要求谢金莲腾空并返还涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持。 关于未付房屋占用费。因涉案租赁合同无效，但谢金莲实际占有和使用了涉案房屋，应当支付房屋占用费。关于占用费的标准，黄埔区住房保障中心主张应当按照评估价2348元计算房屋占用费，而谢金莲则认为应当依照合同约定的标准支付房屋占用费。故双方的争议焦点在于应当以何种标准支付房屋占用费。对此本院分析如下：首先，双方在租赁合同中明确约定涉案房屋2016年1月1日-2017年12月31日租金为817元/月。谢金莲在实际履行过程中亦是按照上述标准缴纳了2020年之前的部分租金，故本院参照上述标准计算2020年1月1日至7月30日的房屋占用费。2020年7月7日，黄埔区住房保障中心在向谢金莲发出的《退房通知书》中明确载明“如未在2020年7月30日前办理退房手续……将按市场评估租金标准收取房屋占用费直至房屋腾退为止”。上述通知发出后，谢金莲未腾退房屋，亦未对新的房屋占用费标准提出异议，其继续占有使用涉案房屋，故对于黄埔区住房保障中心要求谢金莲从2020年7月30日至实际返还房屋之日止按照新的评估价支付房屋占用费的诉请，本院予以支持。谢金莲主张减免3个月疫情期间的租金，但其并未提交证据证实其对涉案房屋的占有和使用在疫情期间受到影响，对其上述意见本院不予采纳。故谢金莲尚须向黄埔区住房保障中心支付的房屋占用费分段计算为：1.2020年1月1日至7月30日未付的房屋占用费为5692.65元（817元×6个月+817元/月÷31天×30天）；2.按照2348元/月的标准向黄埔区住房保障中心支付2020年7月31日起至实际返还房屋之日止的房屋占用费。 关于违约金、律师费、滞纳金，因涉案租赁合同无效，故对于黄埔区住房保障中心要求谢金莲支付违约金、律师费的诉讼请求，本院均不予支持。 关于押金。双方均未举证证实谢金莲有实际缴纳押金及具体数额，且涉案租赁合同无效，故对于黄埔区住房保障中心要求没收谢金莲缴纳的押金的诉请本院不予支持。 关于其他费用，黄埔区住房保障中心并未明确其他费用种类及具体数额，故对其该项诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下： 一、被告谢金莲于本判决生效之日起三十日内腾空位于广州市黄埔区北横大街34号的房屋并将其交还给广州市黄埔区住房保障服务中心； 二、被告谢金莲于本判决生效之日起十日内向原告广州市黄埔区住房保障服务中心支付2020年1月1日至7月30日未付的房屋占用费5692.65元； 三、被告谢金莲于本判决生效之日起十日内按照2348元/月的标准向黄埔区住房保障中心支付2020年7月31日起至实际返还房屋之日止的房屋占用费； 四、驳回原告广州市黄埔区住房保障服务中心的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费352元，由原告广州市黄埔区住房保障服务中心负担182元，被告谢金莲负担170元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。 审判员  周荧辉 二〇二一年二月八日 书记员  张 园