广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）中中法民二终字第333号上诉人（原审被告）：广东粤财投资控股有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：梁棠，职务董事长。委托代理人：林耀涵，该公司员工。委托代理人：黎小凡，广东香山律师事务所律师。上诉人（原审被告）：广东中旺拍卖有限公司，住所地广州市海珠区。法定代表人：汤国熙，职务总经理。委托代理人：陈建兴，广东法丞律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：傅福信，男，1974年9月13日出生，汉族，住中山市。委托代理人：何涛，男，1981年6月23日出生，汉族，住中山市。上诉人广东粤财投资控股有限公司（以下简称粤财公司）、广东中旺拍卖有限公司（以下简称中旺公司）因与被上诉人傅福信拍卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2012）中一法张民二初字第303号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。本院查明：广东发展银行中山分行诉中山市嘉涛制衣厂有限公司（以下简称嘉涛公司）、中山市浪网镇虹涛制衣厂（以下简称虹涛制衣厂）借款合同纠纷一案，本院于1998年6月12日作出（1998）中中经初字第33号民事判决，判令：1.嘉涛公司向广东发展银行中山分行清偿借款人民币7200000元及利息；2.嘉涛公司向广东发展银行中山分行偿还美金2690000元及利息；3.虹涛制衣厂对嘉涛公司的上述债务负连带清偿责任。该判决发生法律效力后，因嘉涛公司、虹涛制衣厂未履行判决所确定的义务，广东发展银行中山分行依法向本院申请强制执行。在执行过程中，本院于1999年7月31日作出（1999）中中执字第208-1号民事裁定，裁定内容为：“将已被本院查封的属被执行人中山市浪网镇虹涛制衣厂所有的位于浪网镇东胜管理区的部分厂房（用地面积共12559.02平方米、建筑面积共12494.15平方米），按中山市土地房产评估所核定的价格人民币五百二十二万元正（中房证99519）号房地产估价报告）交给申请执行人广东发展银行中山分行，以抵偿两被执行人所欠申请执行人的部分债务。”此后，广东发展银行中山分行未将上述房地产办理过户登记手续。2006年10月31日，广东发展银行中山分行与粤财公司签订编号为21380013抵债资产转让协议1份，主要约定，广东发展银行中山分行向粤财公司转让其位于浪网镇东胜管理区面积为12494.15平方米的房产，截至转让基准日2005年6月30日止，账面价值为5220000元。但粤财公司也未将上述房地产办理过户手续登记至其名下。2010年11月22日，粤财公司与中旺公司签订委托拍卖合同1份，约定由粤财公司委托中旺公司拍卖如下标的：“委托人依据其与广东发展银行及其分支机构签署的《抵债资产转让协议》（资产统一编号：21380013）及附随文件所享有的对位于中山市浪网东胜管理区12494.15平方米厂房的权益。”合同另约定，拍卖人在拍卖前，应参考委托人以《委托方声明》等形式提供的对拍卖标的性质、现状、瑕疵及风险描述，在详细核查、分析拍卖标的的权源、权属文件等资料的基础上，独立判断及制作《竞买须知》、《拍卖规则》等法律文件向竞买人书面声明：委托人按照现状拍卖标的，委托人不能保证拍卖标的的权利完整性与有效性、品质，委托人对拍卖标的不负品质及权利瑕疵担保责任，所有与拍卖标的及其所涉及抵债资产有关的一切风险均由买受人承担。2010年12月9日，中旺公司在《中山日报》刊登拍卖公告公开拍卖上述厂房的权益。2010年12月15日，傅福信委托谢桂森参加中旺公司举行的拍卖会参与对上述厂房权益的竞拍并签名确认《拍卖规则》和《委托人声明》，《拍卖规则》和《委托人声明》中均有以下内容：标的所涉抵债资产目前的权利状态与权证情况……标的所涉及的抵债资产可能存在国土档案不完善、尚不具备办理过户登记及权属证书的条件而导致无法办理过户登记或权属证书乃至权益灭失的风险，该等风险由买受人承担。后傅福信以4840000元的价格拍得标的物，同日，傅福信与中旺公司签订拍卖成交确认书1份，确认傅福信应在7个工作日内支付4840000元价款并支付佣金145200元。2010年12月23日前，傅福信向中旺公司支付了全部价款和佣金，2011年3月8日，中旺公司向傅福信移交了相关的部分法律文书，包括：本院（1998）中中经初字第33号民事判决书、（1999）中中执字第208-1号民事裁定书、抵债资产转让协议。傅福信在拍卖成交后多次前往中山市国土资源局申请办理过户手续，被告知拍卖标的物属农民集体所有财产，不能办理过户手续。傅福信遂向原审法院起诉，请求判令：1.傅福信与粤财公司于2010年12月15日签订的拍卖成交确认书无效；2.粤财公司向傅福信返还拍卖款4840000元，并赔偿利息损失（按银行同期同类贷款年利率6.65%，从2010年12月24日起算至2012年5月15日止）；3.中旺公司向傅福信返还拍卖佣金145200元，粤财公司对中旺公司上述债务负连带清偿责任；4.本案诉讼费用由粤财公司、中旺公司承担。另查明，经原审法院实地勘察和国土档案资料显示，坐落于中山市××镇浪网东胜管理区厂房的产权及现状如下：涉及的房地产共有四宗：（一）土地证号：第XXX号，产权人为虹涛制衣厂，土地使用面积为8280.9平方米，土地权属性质为集体；（二）土地证号：第XXX号，产权人为海涛制衣车花有限公司，土地使用面积为4278.12平方米，土地权属性质为集体；（三）土地证号：13××870703587，产权人一栏表明，房归东胜管理区所有，土地使用权归虹涛制衣厂所有，面积为1857.51平方米，土地权属性质为集体；（四）房产证号：39××48，产权人为中山市浪网镇东胜管理区，面积为3280.53平方米。其中，第（一）、（二）宗土地使用面积总计为12559.02平方米（8280.9平方米+4278.12平方米），与中山市中级人民法院（1999）中中执字第208-1号民事裁定书所裁定交付给广发银行的房地产面积12494.15平方米非常吻合，但不完全一致。再查，涉案的东胜管理区厂房现空置，无人管理。二审中，粤财公司、中旺公司与傅福信均确认本案所涉房地产是由政府政策原因而导致不能过户。案经原审法院认为，本案争议的焦点问题在于：（一）中旺公司所接受委托并予以拍卖的标的究竟系厂房的产权还是广发银行对虹涛制衣厂的债权;（二）如拍卖标的物为厂房之产权，则合同是否有效。对此，法院根据已查明之事实作如下分析和论证：（一）关于第一个焦点问题。中山市中级人民法院（1999）中中执字第208-1号民事裁定已经明确将虹涛制衣厂所有的位于浪网镇东胜管理区的部分厂房交给申请执行人广东发展银行中山分行，以抵偿虹涛制衣厂的债务。法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”的规定，中山市中级人民法院（1999）中中执字第208-1号民事裁定交付给广东发展银行中山分行的为厂房之所有权，虹涛制衣厂的厂房及所附属的集体土地使用权归广东发展银行中山分行。广东发展银行中山分行与粤财公司签订的资产转让协议亦明确表示，广东发展银行中山分行转让给粤财公司的为其位于浪网镇东胜管理区面积为12494.15平方米的房产，故此，法院认定，粤财公司委托中旺公司拍卖给傅福信的标的物，为位于浪网东胜管理区面积为12494.15平方米的房地产。粤财公司所主张其转让的为广东发展银行中山分行对虹涛制衣厂之应收债权，与事实不符，法院不予采信。（二）广东发展银行中山分行在取得厂房的所有权及附属的土地使用权后，与粤财公司签订资产转让协议，将其取得的厂房转让给粤财公司，根据协议，粤财公司应取得厂房的所有权及厂房所附属的集体土地使用权，属于不动产物权之转让，根据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，必须进行登记才产生物权变动的效力，但是广东发展银行中山分行及粤财公司未按照法律规定对上述房地产进行登记。根据《中华人民共和国物权法》第三十一条：“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。”的规定，广东发展银行中山分行处分上述房地产时，应当进行登记而未进行登记，不发生物权变动的法律效力，易言之，粤财公司未取得涉案房地产的所有权。粤财公司委托中旺公司予以拍卖的系广东发展银行中山分行的房地产，其委托拍卖的行为为无权处分，而傅福信与中旺公司签订的拍卖成交确认书为效力待定之合同，由于至本案法庭辩论结束之前，广东发展银行中山分行仍然未对该无权处分行为予以追认，粤财公司亦仍未取得拍卖标的物之处分权，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”的规定，傅福信与中旺公司签订的拍卖成交确认书因未获广东发展银行中山分行之追认而归于无效。由于傅福信与中旺公司签订的拍卖成交确认书无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；……”的规定，粤财公司应当向傅福信返还其取得的拍卖价款4840000元并支付利息（以4840000元为基数，从2010年12月24日起算至本判决指定的履行期限付款日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计付）。关于中旺公司的责任问题，中旺公司作为专业的拍卖机构，应当对委托人委托其所拍卖的标的物进行专业、详细的审查，以保障交易双方的合法权利。由于中旺公司审核不严，导致粤财公司将无权处分的财产进入拍卖程序，进而致使签订的拍卖成交确认书无效，由于该拍卖成交确认书自始、确定的无效，应当视为未成交，中旺公司收取佣金无法律依据，应当向买受人傅福信返还其取得的佣金145200元。中旺公司抗辩称已向傅福信释明，其对拍卖标的物存在的瑕疵不负责任，且傅福信亦书面确认，但法院认为，中旺公司组织拍卖的行为系无权处分他人财产的行为且拍卖未成就，故此，对中旺公司的上述抗辩主张，法院不予采信。傅福信诉请判令粤财公司对中旺公司的债务负连带清偿责任的诉求，于法无据，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十一条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条，《中华人民共和国拍卖法》第五十六条的规定，判决如下：一、确认傅福信与中旺公司于2010年12月15日签订的拍卖成交确认书无效；二、粤财公司于判决生效之日起七日内向傅福信返还拍卖价款4840000元并支付利息（以4840000元为基数，从2010年12月24日起算至判决指定的履行期限付款日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计付）；三、中旺公司于判决生效之日起七日内向傅福信返回佣金145200元。案件受理费49838元，由粤财公司负担48838元，中旺公司负担1000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付履行期间的债务利息。上诉人中旺公司不服原审判决，向本院上诉称：一、原审判决认定的事实错误，适用法律错误。1、拍卖成交确认书是对买卖合同这一事实的一种确认。没有书面买卖合同书，不代表不存在买卖合同关系。根据《中华人民共和国拍卖法》的规定，经过拍卖程序的确认，委托人与竞买人之间的买卖合同就已生效。拍卖成交确认书的签订与否，不影响委托人与竞买人之间的买卖合同的成立生效。原审法院认定拍卖成交确认书当做委托人与被上诉人之间的买卖合同来确认，是认定事实的错误，认定上诉人组织拍卖的行为系无权处分他人财产的行为且拍卖行为未成就是认定事实的错误。2、原审法院将《中华人民共和国合同法》相关的法条适用于拍卖成交确认书并确认无效是适用法律的错误。二、上诉人依法进行了拍卖程序，依法应当收取佣金，拍卖成交确认书是合法有效的。1、上诉人依照《中华人民共和国拍卖法》的规定履行了瑕疵披露义务和告知义务。上诉人已要求委托人说明本次拍卖物的来源和瑕疵，上诉人根据其说明，详细在《广东中旺拍卖有限公司20101215期拍卖会资料》中列明拍卖标的物的来源、权属状况，在风险提示中说明了标的物的瑕疵。上诉人已依法尽了告知义务。2、上诉人在《广东中旺拍卖有限公司20101215期拍卖会资料》中的第一部分《拍卖规则》第三条中与被上诉人约定：“竞买人在竞投前应充分考虑到拍卖成交后可能需要支付的相关税、费及拍卖佣金等，并已充分了解拍卖物在拍卖成交后所产生的实物移交、产权过户、相关政策规定及不可抗力因素等方面的风险；竞买人必须自行对其真实性、有效性及合法性进行分析及判断。竞买人一旦参加应价竞投，就应为自己的竞买行为承担所有的法律责任和经济责任。竞买成交后，竞买人即为买受人，买受人不能以任何理由（包括所谓“不可抗力”或“政策”等原因）退回拍卖物或拒付任何拍卖成交价款及佣金。3、上诉人就此次拍卖活动依法进行了拍卖行为，且程序合法；（1）与委托人进行谈判、磋商并依法签署了书面的拍卖委托合同（2）上诉人在拍卖七日以前依法在当地报纸上发布了拍卖公告。（3）上诉人在拍卖前依法展示了拍卖标的物。（4）上诉人依照拍卖规则依法进行了对标的物的拍卖程序（5）上诉人根据《中华人民共和国拍卖法》第五十六条规定依法收取被上诉人3%的佣金是符合法律规定的。（6）上诉人拍卖成交后，依法与被上诉人签订了拍卖成交确认书。原审法院认定上诉人审核不严，导致委托人将无权处分的财产进入拍卖程序，进而致使签订的拍卖成交确认书无效，确认该拍卖成交确认书自始、确定无效应当视为未成交，上诉人收取佣金无法律依据应当返还被上诉人佣金这一事实也是错误的。综上所述：原审判决书认定的事实错误，适用法律错误，请求二审法院：一、依法撤销（2012）中一法张民二初字第303号民事判决；二、依法判令驳回被上诉人的全部诉讼请求；二、判令被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费用。上诉人粤财公司不服原审判决，向本院上诉称：一、一审判决以广东发展银行中山分行与粤财公司签订的资产转让协议约定由广东发展银行中山分行将其位于浪网镇东胜管理区面积为12494.15平方米的房产为由，认定上诉人委托中旺拍卖公司拍卖给被上诉人傅福信的标的物为位于浪网12494、15平方米厂房的产权，属于认定事实错误，理由如下：（一）上诉人委托中旺拍卖公司拍卖标的的性质、现状、瑕疵及风险应当以经上诉人签名确认的《委托声明》、《竞买须知》、《拍卖规则》、《成交确认书》以及媒体刊登的《拍卖公告》等法律文件为准。事实上，上述法律文件对于拍卖的标的均明确表述为：上诉人依据其与广发银行中山分行签署的《抵债资产转让协议》及附随文件所享有的对位于浪网镇东胜管理区面积为12494.15平方米厂房的权益，而并不是一审判决认定的产权；（二）《委托声明》第三条明确约定，上诉人没有义务为被上诉人办理过户手续，上诉人仅以所持有的权属或权源文件为限承担权属或权源文件的出具与移交义务，相关文件交付即为拍卖标的的交付义务完成，无法办理过户手续的相关风险均由被上诉人自行承担。从上述约定的内容来看，上诉人委托拍卖的标的明显不属于必须办理过户手续的物业产权。二、一审法院以上诉人委托中旺拍卖公司予以拍卖的系广东发展银行中山分行的房地产，其委托拍卖行为为无权处分为由，认定被上诉人与中旺拍卖公司的拍卖成交确认书因未取得广发银行之追认而归于无效缺乏事实和法律依据，理由如下：（一）根据《物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的不影响合同效力。虽然上诉人在处置权益时并没有取得涉案物业的物权，但上诉人与广东发展银行中山分行签订的《抵债资产转让协议》是合法有效的。上诉人完全有权将《抵债资产转让协议》及附随文件所享有的对位于浪网镇东胜管理区面积为12494.15平方米房的权益进行转让。（二）上诉人对于广东发展银行中山分行不良资产的接收、处置是按照中国人民银行及广东省政府相关部门的要求进行的，与一般意义的抵债资产转让及处置不同，其对不良资产的接收、处置均必须经广东省政府、中国人民银行、国资委资产批准方可实施，因此，整个拍卖处置过程不需要广东发展银行中山分行再进行追认，其是否对拍卖成交确认书进行追认并不影响拍卖成交确认书的法律效力。三、退一步讲，假设被上诉人与中旺拍卖公司的拍卖成交确认书属于无效合同，其合同无效所造成的损失（包括上诉人所产生的损失以及被上诉人的利息损失）也应当由被上诉人承担，理由如下：上诉人在拍卖前已充分披露拍卖标的的瑕疵及风险，由于拍卖标的并不是物业的产权，而是依据其与广东发展银行中山分行签署的《抵债资产转让协议》及附随文件所享有的对位于浪网镇东胜管理区面积为12494.15平方米厂房的权益，拍卖成交价也明显低于当时物业产权交易的市场价格，上诉人在拍卖成交过程中并不存在任何欺诈以及隐瞒行为。而被上诉人是在明确知悉拍卖标的的所有现状的前提下参与竞拍的，且涉案物业现在无法办证的后果，完全是因为被上诉人在政策允许（2012年之前）的情况下没有及时办理相关办证手续所导致的，被上诉人对于合同无效的后果应承担全部责任。因此，一审判决由上诉人向被上诉人支付利息并判决中旺拍卖公司返还佣金人民币145200元，缺乏事实和法律依据。四、一审法院没有将广发银行作为第三人参加诉讼，明显属于程序违法。既然一审法院认定被上诉人与中旺拍卖公司的拍卖成交确认书属于效力待定之合同，那么，一审法院就应当依法追加广东发展银行中山分行作为第三人参加诉讼，从而进一步查明拍卖成交确认书是否需要其追认以及是否同意追认等事实，但一审法院在广东发展银行中山分行没有参加诉讼的情况下，仅以法庭辩论结束之前其仍然未对无权处分行为追认为由，认定拍卖成交确认书归于无效，明显属于程序违法。综上所述，请求贵院依法改判：一、撤销原审判决书第一、第二、第三判项，依法改判；二、判令由被上诉人承担本案全部诉讼费用。被上诉人傅福信答辩称：一、答辩人与中旺公司于2010年12月15日签订的拍卖成交确认书因违反法律的强制性规定应为无效。依据《中华人民共和国土地管理法》等相关法律法规的规定，农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农建设。二、粤财公司委托中旺公司拍卖给答辩人的标的物为位于中山市浪网镇东胜管理区12494.15平方米厂房的产权而非上诉人所谓的“权益”。《中华人民共和国物权法》第28条“因人民法院、仲裁委员会的法律广收或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，广东发展银行中山分行实际上根据中山市中级人民法院（1999）中中执字第208-1号民事裁定取得上述产权以抵偿虹涛制衣厂的债务，因此，上诉人的主张于法无据，与事实不符。其次，涉案房地产由粤财公司通过与广东发展银行中山分行签订资产转让协议取得，而上述协议明确约定是广东发展银行中山分行将涉案房地产转让给粤财公司，即产权而非权益。三、《中华人民共和国拍卖法》第6条规定：“拍卖标的应当是委托人所有或者依法可以处分的物品或者财产权利。”第7条规定：“法律行政法规禁止买卖的物品或者财产权利，不得作为拍卖标的”。本案中所涉《拍卖成交确认书》因违反上述规定而无效。综上，请求二审法院查明案件事实，依法驳回上诉人的上诉请求。上诉人粤财公司、中旺公司与被上诉人傅福信在二审期间均没有提交新证据。根据原审卷宗材料、本院调查笔录以及对当事人争议的证据等的认证，本院确认以上查明的事实。本院认为：本案为拍卖合同纠纷。本案争议的焦点是：粤财公司委托中旺公司拍卖的中山市浪网镇虹涛制衣厂所有的位于浪网镇东胜管理区的部分厂房（用地面积共12559.02平方米、建筑面积共12494.15平方米）是否有效？本案所涉拍卖标的最初由法院生效裁判文书裁定抵债给广东发展银行中山分行，应认定为房地产的所有权的移转。而从广东发展银行中山分行与粤财公司签订的资产转让协议中“转让其位于浪网镇东胜管理区面积为12494.15平方米的房产”分析，双方转让的实为房地产，并非《拍卖成交确认书》中所载的厂房“权益”，故粤财产公司与中旺公司辩称拍卖的标的不是房地产而只是权益进行转让，缺乏理据，本院不予支持。本案中拍卖所涉房地产系村集体土地，且对外公示登记的权利人仍为虹涛制衣厂、海涛制衣车花有限公司、中山市浪网镇东胜管理区等，由此导致房地产管理部门不能为傅福信办理过户手续。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”及《中华人民共和国拍卖法》第七条“法律、行政法规禁止买卖的物品或者财产权利，不得作为拍卖标的”之规定，广东发展银行中山分行、粤财公司、傅福信之间均为标的的产权发生转让行为而并非因破产、兼并等类似情形使土地使用权发生移转，故粤财公司委托中旺公司的此次拍卖行为违反了法律的强制性规定。另，涉案房地产自始既未过户至广东发展银行中山分行名下，此后也未过户至粤财公司名下，物权未经登记不发生物权变动的效力，而广东发展银行中山分行也未对《委托拍卖合同》的效力予以追认，故粤财公司暂无权处分本案所涉房地产。粤财公司、中旺公司没有严格审查拍卖所涉标的物的产权及能否流转情况，使本案所涉房地产拍卖后不能过户，导致本案纠纷，两上诉人均存有过错，应当承担相应的民事责任。综上，本院认定粤财公司与中旺公司签订的《委托拍卖合同》及中旺公司与傅福信签订的《拍卖成交确认书》因违反法律强制性规定而无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿……”之规定，粤财公司应向傅福信返还拍卖价款4840000元并支付利息（以4840000元为基数，从2010年12月24日起算至本判决指定的履行期限付款日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计付），中旺公司应向傅福信返还拍卖佣金145200元。原审判决并无不当，本院予以维持。综上所述，原审判决认定事实清楚，实体处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费49838元，由粤财公司负担48838元，由中旺公司负担1000元。本判决为终审判决。审判长  陈亦和审判员  胡怡静审判员  刘满星二〇一三年十二月二十三日书记员  王慧娟