天津市河东区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0102民初6393号原告：徐策，男，1964年1月10日出生，汉族，住天津市津南区。委托诉讼代理人：李爽，国浩律师（天津）事务所律师。委托诉讼代理人：张可，国浩律师（天津）事务所律师。原告：冯津华，女，1964年2月6日出生，汉族，住天津市津南区。委托诉讼代理人：李爽，国浩律师（天津）事务所律师。委托诉讼代理人：张可，国浩律师（天津）事务所律师。被告：金地（集团）天津投资发展有限公司，住所地天津市河东区津滨大道55号-2413。法定代表人：陈长春，董事长。委托诉讼代理人：王嘉琛，该公司员工。委托诉讼代理人：元勐，该公司员工。原告徐策、冯津华与被告金地（集团）天津投资发展有限公司（以下简称：金地公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月28日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告徐策、冯津华的委托诉讼代理人张可，被告金地公司的委托诉讼代理人王嘉琛、元勐均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐策、冯津华向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方于2012年4月17日签订的编号为2011-0207559号《天津市商品房买卖合同》；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2012年4月17日签订《天津市商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的坐落于天津市河东区津塘路156号紫乐广场、紫乐名轩地下-129号底商，房屋总价款2554771元，并约定于2013年6月30日交付房屋，2013年6月28日被告通知原告进行验收房屋，但当日原告发现房屋墙面存在问题，被告承诺进行维修，因此房屋并未向原告交付。然后此后不久，由于进入雨季，原告发现房屋开始出现不合理反水、渗水的情况。之后每年一到雨雪季节，便出现房屋屋顶漏水、墙面反水、渗水，沿着墙面流水的情况。虽原告多次与被告交涉上述问题，但被告始终没有彻底解决。综上，房屋至今无法达到交房标准，存在严重质量问题影响正常居住使用，故原告为维护合法权益来院起诉。金地公司辩称，双方所签订的商品房买卖合同中约定交房日期为2013年6月30日前。被告如约履行了通知交房义务，原告亦认可收到交房通知。涉案房屋于2013年6月26日完成竣工验收备案，故涉案房屋符合交付标准，不存在房屋质量问题，原告主张涉案房屋存在瑕疵无任何依据。现涉案房屋亦已过质保期，被告不应承担维修责任。原告的合同解除权已过除斥期间。被告的入住通知已送达给原告，我司已按合同约定履行了交房义务，房屋不存在任何质量问题，原告不收房系其自身行为。合同解除权除斥期间的起算，原告诉状称我司违约致使合同目的落空，根据商品房买卖合同纠纷司法解释第十五条规定，其除斥期间最长为就解除权发生之日起一年内行使，现合同约定交房日期为2013年6月30日前，原告主张其拒绝收房，但不能中断除斥期间的计算，时至今日已七年之久，原告应证明其长期未行使己方权利存在合理理由或合理解释，故其解除权已过除斥期间。原告解除合同的实际目的是一直未能找到租户，且自身不需要使用该商铺，为逃避物业费用才一直不收房。而原告要求退房的根本原因在于在该地区商品所在地经营不佳，原告希望通过起诉收回购房款。购买商铺是投资方式之一，投资都是有风险的，但因为投资风险不顾合同约定和解除权除斥期间利用诉讼要求退房，是滥用司法资源，不符合法律规定。金地公司在收到起诉状前从未收到原告反馈涉诉房屋有问题，也未与我司进行协商。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2012年4月17日，二原告与被告签订《天津市商品房买卖合同》（以下简称:《买卖合同》）及《补充合同》各一份，《买卖合同》约定：原告购买被告开发建设的坐落天津市河东区××路××号××广场××。设计用途商业，建筑结构钢混结构，建筑层数为-2层，建筑面积113.78平方米，价款为2554771元。《买卖合同》中约定的交付日期为：被告于2013年6月30日前，将符合条件的商品房交付原告使用。《买卖合同》第十一条约定，商品房交付时，被告应书面通知原告办理商品房交接手续，交接房屋钥匙。在双方签订的《补充合同》第三条房屋的交付交接第3项约定：“买受人按照《合同》中约定的交房日期办理商品房交付手续，自交付之日或视为交付之日起，该商品房的风险责任转由买受人承担。如买受人仍未办理接收商品房手续，将视为出卖人已将本《合同》项下的商品房交付予买受人，该商品房的风险责任由买受人承担，包括但不限于在此期间发生的物业管理费、供暖费等费用及商品房损毁、灭失的风险责任。”《补充合同》第七条中对双方的通讯地址和送达有明确详细的规定。庭审中，二原告认可被告曾于2013年6月28日通知二原告进行房屋验收，且二原告称当日到场后发现涉诉房屋墙壁有水，因此未在房屋验收单中签字，几天后因下雨发现房屋存在漏水现象，故找到被告要求维修。根据金地公司提供的入住会签单显示，原告在验收当日只签署了前三项，后三项未签字。二原告表示由于验收房屋存在漏水问题，因此停止验收房屋，要求被告进行维修。庭审中，二原告就房屋漏水问题提供的光盘中含有报修单、报修录音、照片、录像、公证书，其漏水年份包括2015年、2016年、2017年、2018年、2019年、2020年。庭审中，金地公司认可截止2017年涉诉房屋有过报修，2018年6月28日后超过防水的质保期后，金地公司没有报修记录。庭审中双方均认可涉诉房屋现为毛坯状态、无人使用。本院认为，本案争议焦点为：1．二原告要求解除商品房买卖合同的理由是否成立；2．其解除权是否超过除斥期间。首先对于解除理由，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。对于涉诉房屋是否严重影响居住使用一节，根据二原告提供的证据显示涉诉房屋在验收当日因出现问题原告停止继续收房，入住单签字并不完善，结合二原告提供的录音及漏水视频、照片、公证书等内容，可以显示该商铺在每年雨季均存在漏水问题，且漏水程度足以影响原告正常使用，且至今漏水原因不明。故二原告以此为由解除商品房买卖合同符合法律规定。对于是否超过除斥期间的问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。现二原告虽在2013年6月28日收房时发现墙面潮湿，在下雨后发现漏水问题，金地公司亦认可在五年防水的质保期内存在维修记录，同时根据二原告提供的报修记录显示，被告或涉诉房屋所属物业公司在原告报修后进行过维修行为，原告对于维修结果具备可期待性，且维修后是否正常使用只能在第二年的雨季进行验证，故此时不应计算除斥期间。现涉诉房屋在多次维修后仍存在雨季大面积漏水情况且原因不明，原告在此基础上认为涉诉房屋漏水问题已无法再行解决，故原告现主张涉诉房屋无法达到使用目的而要求解除合同，未超过除斥期间。对于解除合同的法律后果，二原告要求另行解决。综上所述，对于二原告的诉讼请求本院予以支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条、第十五条之规定，判决如下：解除原告徐策、冯津华与被告金地（集团）天津投资发展有限公司签订的编号为2011-0207559号《天津市商品房买卖合同》。案件受理费80元，减半收取计40元，由被告金地（集团）天津投资发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  郭宏敏二〇二一年二月一日法官助理杨慧书记员杨爱玲附相关法条：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。