广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤02民终2232号上诉人（原审原告）：黄炬明，男，1983年11月10日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区××××××××××××。委托诉讼代理人：熊韦华，广东宜方律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖心瑜，广东宜方律师事务所律师。上诉人（原审被告）：罗伟华，男，1981年4月3日出生，汉族，住韶关市武江区×××韶关市检察院宿舍。委托诉讼代理人：付敬省，广东天行健律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄新，广东天行健律师事务所律师。原审第三人：黄钜能，男，1986年5月29日出生，汉族，住韶关市武江区×××××××新时代大厦1501房。上诉人黄炬明因与上诉人罗伟华、原审第三人黄钜能房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省韶关市武江区人民法院（2020）粤0203民初787号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人黄炬明的委托诉讼代理人熊韦华、廖心瑜、被上诉人罗伟华的委托诉讼代理人付敬省到庭参加诉讼，原审第三人黄钜能经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人黄炬明上诉请求：一、改判原判决第三项，每月增加租金200元，增加金额为12400元（从2014年12月14日计至2020年2月14日）；二、本案一、二审诉讼费由罗伟华承担。事实与理由：原判决认定事实部分存在错误，适用法律欠准确。具体表述如下：原判决认定“本院认为，被告向第三人支付租金并无不妥……结合案涉停车场确存在部分地方有碍使用的情形,本院对被告关于双方约定租金减免200元/月的抗辩予以采纳。”的事实认定错误。（一）黄炬明作为案涉停车场的所有权人，已向承租人罗伟华提供了处于适租状态的租赁物，案涉停车场并不存在有碍使用的情形。根据双方签订的《房屋租赁合同》约定，黄炬明将涉案停车场向罗伟华出租（建筑面积为610平方米）。而黄炬明依照双方合同约定提供了处于适租状态下的停车场，并不存在任何有碍使用的情形。且罗伟华亦没有提交任何证据证明案涉停车场存在不便于使用的状态导致租金减免，也没有提交任何证据证明租金减免是双方的约定。（二）罗伟华从未向黄炬明提出降低租金200元/月的请求，且黄炬明从未授权他人对罗伟华降低租金200元/月的请求予以认可。罗伟华在承租案涉停车场后，从未与黄炬明反映停车场存在任何有碍使用的情况，也没有提出过降低租金的要求。双方签订租赁合同后，黄炬明向罗伟华交付案涉停车场，同时黄炬明委托其父母代为向罗伟华催收租金。罗伟华也没有向黄炬明的父母提及降低租金200元的请求。由始至终，黄炬明对降低租金的事由并不知情，更未授权任何人同意罗伟华降低租金的请求。因此原判决认定“约定租金减免200元/月”是认定事实错误的。综上，黄炬明认为，黄炬明已依照合同约定提供了适租状态下的停车场，并不存在任何需要降低租金的理由；罗伟华从未向黄炬明或黄炬明的父母提及降低租金的请求,也没有提交任何证据证明降低租金200元/月是双方的约定，因此原判决认定双方约定租金降低200元/月是认定事实错误的，请求改判原判决第三项，支持黄炬明在一审提出的每月租金金额的请求。上诉人罗伟华上诉请求：一、依法撤销一审判决第一、二、三项判决，改判驳回黄炬明一审的全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由黄炬明承担。事实与理由：一、一审法院认为罗伟华未能举证证实以租金抵扣第三人的借款利息己取得黄炬明同意，认定罗伟华与第三人之间的借款与本案无关联又不符合客观事实，也不符合交易习惯，更违反公平原则。(一）第三人黄钜能收取本案租金的代理行为有效，罗伟华将租金交给第三人应视为向黄炬明交纳了租金。首先，黄炬明与第三人是亲兄弟关系，涉案租赁房屋实际上是由第三人进行经营管理。本案第三人是作为授权代表人在《房屋租赁合同》上签字。在合同履行过程中，罗伟华也是向第三人缴交履约保证金和多次缴交租金，并且收取履约保证金也是由第三人出具收据。黄炬明对罗伟华向第三人缴交履约保证金和交纳租金从来没有提出过异议。其次，黄炬明曾认可第三人收取租金的行为。黄炬明在一审庭审中认可第三人代为收取履约保证金和第一个月租金。但法庭问其“为何是由第三人收取履约保证金和租金”问题时，黄炬明辩解道“签署合同当时收取履约保证金和租金是保证合同生效。”其辩解明显不符合常理，难道履约保证金和租金由罗伟华本人收取合同就不生效么，实际上，本案中罗伟华将履约保证金和多笔租金交给第三人，第三人是否需要将上述款项交给黄炬明，是否己经将上述款项交给黄炬明，这一点法院没有查明，罗伟华也不清楚。基于黄炬明与第三人是亲兄弟关系，房屋实际上是由第三人进行经营管理，以及黄炬明曾认可第三人收取租金的行为等事实，罗伟华将租金交给第三人应视为向黄炬明交纳了租金。(二）罗伟华将租金交给第三人即视为向黄炬明交纳了租金，在第三人需向罗伟华支付借款本息，而黄炬明又没有明确提出一定要向其直接缴交租金的情况下，实际己经用借款利息抵扣的租金，不需要黄炬明事后同意。本案中，罗伟华长期在外地，也未向罗伟华提供其本人的收款账号，罗伟华一直都是向第三人缴交租金。第三人分别于2014年8月1日、2014年12月12日、2015年1月30日向罗伟华借款5万元、7万元、5万元。根据罗伟华提交的银行流水，2014年8月15日至2015年1月15日期间，罗伟华通过妻子李海燕向第三人银行账户（账号621×××××××××××××484)支付了6个月的租金。2015年1月15日，罗伟华通过妻子李海燕向第三人银行账户(账号621×××××××××××××484)支付了1个月的租金4300元，同月24日，第三人向李海燕账户支付利息4200元。自此，罗伟华未向第三人另行缴纳过租金，第三人也未向罗伟华另行支付过借款本息。如果每个月罗伟华将租金转账给第三人，第三人又将收取的租金作为借款利息转回给第三人，谁都没有实际收益，因此租金与借款利息相抵扣符合客观事实和交易习惯。如果没有实际抵扣，罗伟华和第三人不可能至今6年多的时间，从未就罗伟华未交租金提出过任何异议，这明显不符合常理。另外，在2017年10月份，黄炬明要求罗伟华为其代缴租赁房屋总表电费时，也未向罗伟华催交过租金，从这一点也证实了黄炬明是认可租金抵扣借款利息的事实。(三）一审法院将借款认定与本案完全无关联性，判决罗伟华承担高额的违约金违反公平原则。根据三方签订的《房屋租赁合同》第十三条“乙方有下列情形之一的，甲方可单方面终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：……3.拖欠租金累计达贰个月”之约定，如果借款与本案完全无关联，按照常理，黄炬明早就向罗伟华催交租金了。如果黄炬明向罗伟华催交租金，罗伟华也不至于拖欠租金这么长时间，也不至于产生本案高额违约金。一审判决结果对罗伟华明显不公平。二、黄炬明主张2014年9月15日至2017年2月15日租金及违约金己过诉讼时效。《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。针对辽宁省高级人民法院关于珠海粤运交通发展公司与大连新镇企业集团公司借款合同纠纷一案的请示，最高人民法院民二庭作出（2003)民二他字第14号答复：“尽管基于同一合同所约定的债务是一个整体，但是，在合同约定分期履行的情况下，实际是将整体债务分割为数额、履行期限及法律后果互不相同的、相对独立的数个个别债务，债务人应当在约定的各个个别债务的履行期限内履行义务，否则即构成对债权人该部分相对独立的合同权利的侵害，权利人亦由此取得就相应的个别债权要求债务人履行义务、承担相应责任的权利。根据民法通则有关诉讼时效期间自知道或应当知道权利被侵害时起计算的规定精神，在目前对该问题尚无其他规定的情况下，对上述分期履行的合同的诉讼时效，可以按每笔相对独立的债权到期之时分别起算。”针对云南省高级人民法院《关于继续性租金债权的诉讼时效期间如何计算的请示》，最高人民法院作出法函（2004)22号答复：“对分期履行合同的每一期债务发生争议的，诉讼时效期间自该期债务履行期限届满之次日起针对河南省高级人民法院《关于分期履行的合同中诉耸时效起算及保证期间应如何计算的请示》，最高人民法院作出法函（2004)23号答复：“对分期履行合同的每一期债务发生争议的，诉讼时效期间自该期债务履行期限届满之次日起算。分期履行合同设有保证的，保证期间按照当事人的约定起算；当事人没有约定的，自每一期债务履行期限届满之日的次日起算。”本案中，罗伟华与黄炬明约定租赁期内租金按月结算，由罗伟华于每月的15日前交付。因此，每一期租金诉讼时效期间应当自该租金履行期限届满之次日起算，即黄炬明主张2014年9月15日至2017年2月15日租金及违约金己过诉讼时效，依法不应予以支持。三、一审法院在本案借款抵扣租金问题有争议，且罗伟华愿意继续履行合同的情况下判决解除《房屋租赁合同》没有事实依据。如前所述，罗伟华以借款利息抵销租金，不存在拖欠黄炬明租金的问题。在本案纠纷发生前，2019年8月仁化法院通知罗伟华将租金交给原仁化县信用社，罗伟华提供借据主张以借款利息抵销租金后，仁化法院也认可。罗伟华与黄炬明和第三人就租金和借款本息问题存在争议，不是罗伟华故意拖欠租金。况且，黄炬明和第三人在起诉前也没有向罗伟华催交过租金，对租金问题存在很大责任。罗伟华在答辩状和庭审中也明确表示愿意继续履行合同，合同目的仍然可以实现。在这种情况下，一审法院判决解除《房屋租赁合同》没有事实依据。综上所述，一审判决认定部分事实错误，适用法律错误，请求法院依法支持罗伟华的上诉请求。罗伟华针对黄炬明上诉答辩称：黄钜能对罗伟华有17万的借款没有还，从双方银行转账流水看，罗伟华在2015年1月15日向黄钜能交租4300元，黄钜能向罗伟华交租金账户转了4200元借款利息，三笔本金利息约定每月4200元，次月开始就黄钜能没有向罗伟华支付利息，之后罗伟华也没有向黄钜能支付过租金。罗伟华是与黄钜能签订的合同，并向黄钜能交纳过租金和保证金，罗伟华没有向黄炬明支付租金，黄炬明也没有将任何联系方式给罗伟华，从该月开始双方是以借款本息抵扣租金，超出利息部分抵扣本金。黄炬明针对罗伟华的上诉答辩称：一、黄炬明对罗伟华与黄钜能的借贷争议并不知情，也从没有认可以借款利息抵扣租金。原判决已认定罗伟华提供的证据不能证明借款与本案存在关联性，黄炬明与罗伟华的租赁合同关系和罗伟华与第三人黄钜能的借款争议为两个不同的法律关系，不可混为一谈。（一）黄炬明作为涉案停车场的出租人，在罗伟华拖欠租金的情况下，黄炬明委托父亲黄秋林多次向罗伟华催收租金及电费，但罗伟华均不予理睬。且黄炬明并不清楚黄钜能向罗伟华借款，更未授权黄钜能以借款利息抵扣租金。根据《中华人民共和国合同法》第九十九条的规定“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。”只有互负到期债务的双方才可发生债务抵销，而本案租赁合同关系与罗伟华主张的借贷争议的主体不一致，法律关系不一致，黄炬明不仅对黄钜能与罗伟华的借款关系不知情，更从未授权黄钜能以利息折抵租金，罗伟华不能用对第三人的债权来折抵租金，且罗伟华向黄钜能出借的实际数额不能确定，因此两个事由不可混为一谈。罗伟华提供的借条并未约定利息，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十五条的规定“借贷双方没有约定利息，出借人主张支付利息的，人民法院不予支持。”借款人无须支付利息，罗伟华其主张利息抵扣租金没有法律依据。罗伟华主张折抵租金的利息已超过法律保护的范围，是当前严厉打击的高利贷。目前罗伟华向黄钜能出借款项金额存在争议，即使双方存在借贷关系，也应当以罗伟华实际出借的金额计算本金，人民法院只能支持符合法律保护范围内的利息请求。二、黄炬明主张的租金并未过诉讼时效。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效从最后一期履行期限届满之日起计算。”及《民法总则》第一百八十九条“分期履行债务的诉讼时效，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。”租赁合同签署后，基于合同的约定，承租人支付租金的债务是可预期的且具有同一性，出租人与出租人关于分期支付租金的约定本质上系对总的债务履行期限及履行方式的一个协商安排，租金发生的债权原因同一，因此具有整体性，因此本案租金的诉讼时效应当自最后一期租金债务履行期间届满之日起算。且原判决第九页已认定：“被告拖欠的租金属于同一租赁合同项下分期支付的租金，属于连续不间断数期债务，具有整体性，各期租金的诉讼时效应一并计算，因租赁合同一直持续履行，原告提起诉讼时，尚未超过最后一期租金的诉讼时效。”三、罗伟华拖欠租金构成根本违约，应当承担支付租金与违约金的义务。《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。黄炬明早已委托父亲向罗伟华催收租金，罗伟华无视双方合同约定拖欠租金，应当承担由此产生的逾期付款违约金。《房屋租赁合同》第十三条中关于出租人享有的合同解除权，是黄炬明的权利，不是义务，何时行使合同解除权由出租人自由处分，不能以合同解除时间过迟为由反推罗伟华支付了租金。且根据《房屋租赁合同》第十五条的约定“任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的30%作为违约金，一方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的5%向乙方加收滞纳金。”但因罗伟华拖欠租金的时间较长，计算得出的金额偏高，因为黄炬明只要求按拖欠每月租金的1%计算逾期付款违约金。原审第三人黄钜能未提出意见。罗伟华向一审法院起诉请求：一、判令解除黄炬明、罗伟华签订的《房屋租赁合同》，罗伟华按出租时租赁物的原状立即交还房屋给黄炬明；二、判令罗伟华向黄炬明支付从2014年9月15日至2020年2月14日拖欠的租金312100元及逾期付款违约金100551元（按应付未付租金每月1%计算，分月按租金金额从2014年9月15日计至2020年2月14日），之后至罗伟华实际交还租赁物的租金继续按每月5000元计付，并按逾期交付租金每月以1%计算违约金；三、判令罗伟华支付租用期间的电费2342.62元（计至2020年1月31日）；四、本案全部的诉讼费用由罗伟华承担。一审法院经审理查明：黄炬明是位于韶关市武江区工业东路15号五建商住小区××××停车场的所有权人。2014年6月6日，黄炬明（作为出租房、甲方）与罗伟华（作为承租方、乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定罗伟华承租案涉停车场（独立车库除外），第一、二年租金为4500元/月，第三年租金为4800元/月，第四、五年租金为5000元/月，租赁期间自2014年6月15日至2019年6月14日，其中2014年6月15日至2014年8月15日为免租期，并约定了“乙方应于合同生效之日向甲方支付一个月租金作为履约保证金……租期内租金按月结算，由乙方于每月的15日前交付给甲方或甲方指定账号……甲方于本合同生效之日将房屋交付给罗伟华……租赁物业水、电均独立设表计量……在房屋租赁期间，以下费用由乙方按大厦相关规定支付，并由乙方承担延期付款的违约责任：1.水、电费……乙方有下列情形之一的，甲方可单方面终止合同并收回房屋，造成甲方损失，有乙方负责赔偿：3.拖欠租金累计达贰个月……违约责任：租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的30%作为违约金。乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的5%向乙方加收滞纳金”等内容。该份合同落款甲方处由第三人黄钜能作为授权代表签字。当日，第三人黄钜能收取了罗伟华支付的履约保证金4500元并出具了收款收据给罗伟华收执。因上述合同无黄炬明本人签字确认，2014年6月15日，黄炬明（作为出租房、甲方）与罗伟华（作为承租方、乙方）重新签订一份《房屋租赁合同》，该份合同对租赁期限约定为2014年6月15日至2024年6月15日止，并约定第六、七年租金为5300元/月，第八、九年租金为5500元/月，第十年租金为5700元/月，此外，合同的其余约定内容均与2014年6月6日签订的《房屋租赁合同》一致。此份合同落款甲方处由黄炬明及第三人（作为授权代表）签名。黄炬明、罗伟华均确认双方实际履行的是2014年6月15日签订的《房屋租赁合同》。后罗伟华通过其妻子李海燕的银行账户分别于2014年8月15日、2014年9月15日、2014年10月15日各支付租金4500元，于2014年11月15日、2014年12月16日、2015年1月15日各支付租金4300元至第三人黄钜能的账户。另查明，2017年10月16日至2019年6月5日期间，罗伟华共代黄炬明缴纳了电费571.7元。一审法院审理后认为，本案系房屋租赁合同纠纷，涉案《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，黄炬明、罗伟华双方均应当按照约定全面履行各自的义务。现本案争议的焦点为：一、罗伟华关于借款利息抵销租金的抗辩理由是否成立；二、罗伟华关于诉讼时效的抗辩理由是否成立；三、黄炬明主张的租金、违约金及电费是否应予以支持。一、关于罗伟华辩称，部分租金已用于抵扣第三人的借款利息，不存在拖欠黄炬明租金的问题。该院对此认为，罗伟华未能举证证实以租金抵扣第三人的借款利息已取得黄炬明同意，现有证据不能反映罗伟华与第三人黄钜能之间的借款与本案存在关联性，根据合同相对性原则，罗伟华与第三人黄钜能之间的借款与黄炬明无关联。故罗伟华以此为由不予支付租金，该院不予采纳。按照合同约定，罗伟华应及时向黄炬明支付租金，但罗伟华从2015年2月15日起未依约向黄炬明支付租金，已严重违反合同约定，故对于黄炬明请求解除双方签订的案涉合同的主张，该院予以支持。合同解除后，罗伟华应向黄炬明返还案涉停车场。二、关于罗伟华辩称，2017年3月前的租金及违约金已超过诉讼时效的问题。该院认为，罗伟华拖欠的租金属于同一租赁合同项下分期支付的租金，属于连续不间断数期债务，具有整体性，各期租金的诉讼时效应一并计算，因租赁合同一直持续履行，黄炬明提起诉讼时，尚未超过最后一期租金的诉讼时效，故对罗伟华的诉讼时效抗辩，该院不予采纳。三、关于黄炬明主张的租金、违约金及电费是否应予以支持的问题。首先，关于租金问题。罗伟华从2015年2月15日起未向黄炬明支付租金，故黄炬明主张罗伟华应支付2015年2月15日起至实际交还租赁物之日止的请求，有事实和法律依据，该院予以支持。至于黄炬明主张罗伟华支付2014年9月15日至2015年1月14日的租金，罗伟华已通过其妻子李海燕的银行账户分别于2014年8月15日、2014年9月15日、2014年10月15日各支付租金4500元，于2014年11月15日、2014年12月16日、2015年1月15日各支付租金4300元至第三人黄钜能的账户，虽黄炬明认为第三人黄钜能收取的该款项与其无关，且黄炬明并未同意第三人减免租金200元/月，但在《房屋租赁合同》签订时是第三人黄钜能作为甲方的授权代表就合同的相关问题与罗伟华协商一致的，黄炬明也认可是第三人代为收取履约保证金和第一个月租金，该院认为，罗伟华向第三人支付租金并无不妥，且罗伟华支付款项的时间及金额也与约定的租金及付款时间相吻合，结合案涉停车场确存在部分地方有碍使用的情形，该院对罗伟华关于双方约定租金减免200元/月的抗辩予以采纳。故对黄炬明要求罗伟华支付2014年9月15日至2015年1月14日的租金的诉讼请求，该院不予支持。至于租金计算标准，根据合同约定及双方关于租金减免200元/月的约定，第一、二年租金（除2014年8月16日起至2014年11月14日止的租金外）应为4300元/月，第三年租金应为4600元/月，第四、五年租金应为4800元/月，第六、七年租金应为5100元/月，第八、九年租金应为5300元/月，第十年租金应为5500元/月。现黄炬明主张从2019年6月15日（即第六年）起至实际交还租赁物之日止按5000元/月支付租金，是其对自身权利的处分，该院对此予以确认。综上，罗伟华应向黄炬明支付租金279200元（暂计至2020年2月14日，之后按5000元/月计算至实际交还租赁物之日止）。其次，关于逾期付款违约金的问题。按照合同约定，“乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的5%向乙方加收滞纳金”。对此，该院认为，罗伟华未按时支付租金已构成违约，现黄炬明主张罗伟华承担违约责任的请求有事实和法律依据，该院予以支持，现黄炬明主张按每月1%计算违约金并未超出合同约定，是其对自身权利的处分，该院对此予以确认。罗伟华应向黄炬明支付逾期支付租金的违约金82788元（暂计至2020年2月14日，之后违约金以实欠金额按每月1%的标准从欠付之日起计至实际清偿之日止）。最后，关于电费问题。黄炬明主张罗伟华拖欠2016年3月至2020年1月的部分电费共计2342.62元，但其在该院指定的期限内并未提供证据予以证明在该段租赁期间实际产生的用电量及实际支付的电费，因此由此产生的不利法律后果应由黄炬明自行承担，对黄炬明的该项诉请，该院不予支持。一审法院经审理后作出判决：一、解除黄炬明与罗伟华于2014年6月15日签订的《房屋租赁合同》；二、罗伟华应于判决发生法律效力之日起十五日内将韶关市武江区工业东路15号五建商住小区××××停车场腾退给黄炬明；三、罗伟华应于判决发生法律效力之日起十日内向黄炬明支付租金279200元（暂计至2020年2月14日，之后按5000元/月计算至实际交还租赁物之日止）及违约金82788元（暂计至2020年2月14日，此后违约金以实欠金额按每月1%的标准从欠付之日起计至实际清偿之日止）；四、驳回黄炬明其他的请求。案件受理费3762.45元（已减半收取），财产保全费2680元，合计6442.45元，由黄炬明负担747.6元，罗伟华负担5694.85元。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”和《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条第一款：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，结合双方当事人的上诉、答辩意见，本案争议焦点是：一、罗伟华提出租金已过诉讼时效的理由是否成立；二、罗伟华与黄炬明是否达成每月减免200元租金的一致意见；三、黄炬明要求解除合同并主张租金及违约金的请求是否应予以支持。一、关于罗伟华关于租金已过诉讼时效的理由是否成立。案涉合同的租赁期限为2014年6月15日至2024年6月15日。虽然各期租金债务相互之间具有一定的独立性，但独立性不足以否定整体性，如果从各期租金履行期间届满之日起分别计算各期租金的诉讼时效，将会割裂全部租金的整体性，因租赁合同黄炬明提起诉讼时未到期，尚未超过最后一期租金的诉讼时效，故对罗伟华该上诉意见，本院不予采纳。二、关于罗伟华与黄炬明是否达成减免200元月租合意的问题。从查明的事实看，案涉租赁合同中有出租人黄炬明、黄钜能签名，黄钜能作为授权代表亦在合同上签名，但是合同中未约定黄钜能具体的授权事项，属授权约定不明。虽然黄钜能代为收取了罗伟华交纳的少于合同约定200元的租金，但是未得到黄炬明的追认，且事后黄炬明对此不予认可，因此，不能视为合同双方对每月减免200元租金经过协商达成了一致意见，罗伟华应按照合同约定的月租金履行交租义务。三、黄炬明要求解除合同并主张租金及违约金的请求是否应予以支持。对于罗伟华提出租金已用黄钜能应支付的借款利息予以抵扣，不存在拖欠黄炬明租金的问题。本案系黄炬明与罗伟华之间因拖欠租金产生的纠纷，罗伟华与黄钜能之间的民间借贷关系与本案非同一法律关系，罗伟华未能提供充分证据证明其与黄钜能之间的借款与本案存在关联性或者黄炬明同意以租金抵扣黄钜能的借款利息的事实。因此，对罗伟华该上诉意见不予采纳。罗伟华应按照约定向黄炬明支付租金，但罗伟华长期未支付租金，已违反合同约定，属根本性违约，因此，一审对黄炬明请求解除合同及租金、违约金的主张予以支持并无不当。合同解除后，罗伟华应向黄炬明返还案涉停车场。对于租金的数额，一审按照每月减免200元计算应交纳的租金依据不足，应按照合同约定的租金标准交纳，但是，黄炬明主张从2019年6月15日（第六年）起至实际交还租赁物之日止按5000元计算，一审予以认可，即一审对2014年12月至2019年5月的租金每月少计算200元，而从2019年6月15日起至2020年2月14日的租金，一审按黄炬明的请求5000元/月计算，该期间不存在少计算200元租金的问题，因此，本案的租金应在一审认定279200元的基础上增加10600元（从2014年12月计至2019年5月每月200元的总额）合计289800元。关于违约金的问题。按照合同约定，“乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的5%向乙方加收滞纳金”。由于罗伟华违约，应支付违约金。现黄炬明主张按每月1%计算违约金在合同约定的幅度范围，应予以支持。故其违约金应从2015年2月15日起按逾期交付租金每月以1%计付至实际清偿之日止。综上所述，黄炬明的上诉请求部分有理，有理部分予以支持。罗伟华的上诉请求不成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省韶关市武江区人民法院（2020）粤0203民初787号民事判决第四项；二、维持广东省韶关市武江区人民法院（2020）粤0203民初787号民事判决第一、二项；三、变更广东省韶关市武江区人民法院（2020）粤0203民初787号民事判决第三项为罗伟华应于本判决发生法律效力之日起十日内向黄炬明支付租金289800元（暂计至2020年2月14日，之后按5000元/月计算至实际交还租赁物之日止）及违约金（从2015年2月15日起按逾期交付租金每月以1%计付至实际清偿之日止）；四、驳回黄炬明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3762.45元，财产保全费2680元，合计6442.45元，由黄炬明负担700.45元，罗伟华负担5742元。一审法院应退还黄炬明已经预交的一审案件受理费、财产保全费共5742元；罗伟华应于收到本判决书之日起七日内向一审法院交纳案件受理费、财产保全费共5742元。二审案件受理费6729.82元由罗伟华负担。黄炬明预交的二审案件受理费110元本院予以退还。本判决为终审判决。审判长 林 梦审判员 庄少山审判员 李飞洲二〇二一年二月二日书记员 陈敖明