辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终8049号上诉人（原审被告）：张吉海，男，1949年11月7日出生，汉族，住庄河市。委托诉讼代理人：张广斌（张吉海儿子），1975年10月28日出生，住辽宁省庄河市。被上诉人（原审原告）：大连远鹏物业管理有限公司，住所地庄河市徐岭镇吕屯村山咀南屯。统一社会信用代码：91210283071555038Y。法定代表人：王义双，该公司经理。委托诉讼代理人：李明恩，庄河市中乙法律服务所法律工作者。上诉人张吉海因与被上诉人大连远鹏物业管理有限公司（以下简称“远鹏物业”）物业服务合同纠纷一案，不服辽宁省庄河市人民法院（2021）辽0283民初3121号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张吉海上诉请求：一、撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求.二、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由：2013年8月1日，甲方大连新兴产业经济区管理委员会，人民政府与乙方庄河市新兴物业管理有限公司签订了新兴家园住宅小区物业管理承包合同，要求上诉人在该合同中签字，上诉人在没看的情况下，就签上了字。对此上诉人也就认可了。对本案的原审判决上诉人不能接受的事实如下：1、2020年1月17日，大连市庄河临港工业区开发建设有限公司与远鹏物业签订了一份物业管理委托合同，约定将上诉人所居住的回迁楼（庄河市站新兴家园小区）委托给远鹏物业实行物业管理，每平方米每月0.9元等条款，以上的所有合同内容及条款上诉人根本不知道。上诉人也不清楚甲方是干什么的，有什么权利签订合同，谁授权的。上诉人最起码的知情权都被剥夺了，如果甲乙双方签订的合同约定每月每平方米2元的物业费，我们也拿吗？上诉人认为甲乙双方签订的合同是违背法律规定的，不应对上诉人有法律约束力。原审法院认定该合同有效，无事实和法律依据。2、原审法院没有考虑远鹏物业管理不善给上诉人造成损失及该恢复原状没有恢复原状的情况，现在很多隐患未排除，如燃气外罩盖，还在远鹏物业手里了，一旦出事后果很严重。单方面判决上诉人给付远鹏物业每月每平方米0.72元，无事实根据和法律依据。3、因上诉人等业主对远鹏物业小区管理特别不满意，小区100多住户多次去徐岭镇政府及市信访局上访未果，在被上诉人服务时间没满的情况下，全小区住户强行将被上诉人撵走。开发商于2021年6月7日在小区内张贴了通知，拟定收费标准为0.5元每平方米每月。说明其与远鹏物业的做法确实违反了法律有关规定，剥夺了上诉人及住户应有的权利。4、大连市庄河临港工业区开发建设有限公司和衣屯村与远鹏物业相互勾结，套取维修基金，未经业主同意，对没有回迁的楼报假账，临港工业区开发建设有限公司与衣屯村都得到好处。被上诉人远鹏物业不同意上诉人的上诉请求，同意一审判决。大连远鹏物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.被告支付拖欠2020年1月17日至2021年1月16日的物业管理费944元；2.诉讼费由被告负担。一审法院查明，被告张吉海系庄河市新兴家园20号楼4单元401室业主，住宅房屋面积80.74平方米，厦子面积6.71平方米。2020年1月17日，大连市庄河临港工业区开发建设有限公司（系案涉新兴家园小区建设单位）与原告签订《物业管理委托合同》，合同约定大连市庄河临港工业区开发建设有限公司将庄河市北站新兴家园小区委托原告远鹏物业实行物业管理。远鹏物业向本物业的全体业主和物业使用人提供下列物业管理服务：房屋建筑公用部位的维修、养护、运行和管理；公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护运行和管理；市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；公共环境卫生的管理和维护；交通与车辆停放秩序的管理；公共秩序的管理；管理与物业相关的工程图样、住用户档案与竣工验收资料；组织开展社会文化娱乐活动；负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费等。委托管理期限为一年，自2020年1月17日起至2021年1月16日止。物业管理服务费，住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.9元向业主和物业使用人收取。嗣后，原告远鹏物业虽为新兴家园小区提供了物业服务,但包括被告在内的该小区97名业主于2020年12月4日以远鹏物业对小区管理不负责任，物业服务存在九个方面瑕疵或隐患为由向原告下达通知书，限原告于2020年12月9日前撤离新兴家园小区，小区的各种管理服务由新兴家园小区业主自治管理。2020年12月9日，原告撤离了该小区。据此，被告应承担2020年1月17日至2020年12月9日期间物业费782.37元（80.74平方米×0.9元/月/平方米×10个月+80.74平方米×0.9元/月/平方米×23天÷30天）。后原告虽向被告下达催缴物业费通知，但被告未履行给付义务。现原告诉至法院要求被告交纳2020年1月17日至2021年1月16日期间的物业管理费944元并承担本案诉讼费用。另查，一审法院同时还受理了原告与案涉小区另外101名业主为被告的物业服务合同纠纷案件，根据现已开庭且到庭的多名业主提出主要问题为：小区内公共部分的下水道堵塞、电梯损坏、单元门损坏、单元门锁损坏、小区绿化无人管理、小区道路损坏、楼道感应灯不亮、小区监控无法正常使用、小区燃气管道安全阀的安全罩被全部拆除至今未安装等。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”大连市庄河临港工业区开发建设有限公司系案涉新兴家园小区建设单位，其与原告远鹏物业签订的《物业管理委托合同》，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。作为被告业主在形式上虽然非该物业合同签订者，但在法律规定上其应是该物业合同项下权利义务的一方享有者和承担者，物业服务企业实际上是和小区业主建立起物业服务法律关系，因此案涉的《物业管理委托合同》在有效期内对原告远鹏物业和被告业主均具有约束力。现原告对被告居住的小区提供了物业管理服务，履行了相应的义务，被告理应交纳应交部分的物业费。被告提出厦子物业费的抗辩，因原告未提供厦子物业费收取标准，故对原告要求被告给付厦子物业费的请求，不予支持。故对原告要求被告给付合理物业管理费的主张，予以支持。对被告提出本案主体错误，并以其不知情、非合同当事人、认为合同无效等抗辩意见，因与法律规定不符，不予支持。关于原告提供的物业管理服务是否存在瑕疵、物业费数额如何确定等问题。一审法院认为，综合包括被告在内众多业主的陈述及其提交的证据照片，全面研判，可以认定原告提供的物业管理服务存在瑕疵。鉴于物业服务是一项持续性、长期性、综合性服务，物业服务是否存在瑕疵以及其瑕疵程度，应根据物业合同的约定、提供物业服务的条件、物业服务过程和效果以及案涉小区前期物业公司撤走时遗留的尚未解决的问题等综合因素进行考量，而不能仅凭某一局部服务存在瑕疵情形就全部否定物业服务企业提供的服务，现被告提供的证据不足以证明原告在物业服务过程中存在重大瑕疵构成根本违约，故不能免除被告交纳物业费义务。考虑到被告欠费期间，原告远鹏物业确实存在履行义务不完全符合约定情形，即物业服务存在瑕疵，为保护业主的合法权益，酌情减免20%的物业费，物业服务期间被告按照合同约定物业费标准的80%交纳物业费。案涉合同届满日期为2021年1月16日，但由于被告等业主对原告物业服务质量不满通知原告限期撤离，原告按被告等业主通知日期按期撤离，应视为原告对提前终止履行案涉物业服务合同的默认。故案涉物业费应计算至2020年12月9日止。原告诉请要求被告给付自2020年1月17日始至2021年1月16日止的物业费，不符合法律规定，不予支持。被告张吉海2020年1月17日至2020年12月9日期间的物业费782.37元，扣除减免部分，应给付原告物业费625.90元（782.37元×80%）。综上，对原告的合理诉讼请求，予以支持。判决如下：一、被告张吉海于判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连远鹏物业管理有限公司物业费625.90元；二、驳回原告其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，原告已预交，由被告负担25元。被告于判决生效之日起七日内向庄河市人民法院缴纳，逾期未予缴纳依法强制执行。原告已预交的案件受理费应予退还。二审中，上诉人提交三份新证据，被上诉人未提交新证据。上诉人新证据一是居民要求成立业主委员会的决议书复印件，拟证明小区业主想要成立业主委员会，但物业不让成立，不配合。新证据二是2021年6月7日开发商给全体业主的通知，拟证明开发商同意按0.5元标准收物业费。新证据三是2019年12月12日关于回迁楼物业费回迁居民拒交情况说明复印件，拟证明小区业主不交物业费的原因，原件在徐岭镇政府。被上诉人远鹏物业质证意见如下：证据一、三没有原件，对其真实性、合法性、关联性均有异议。对证据二的真实性无异议，对关联性有异议，开发商是2021年6月出具的通知，被上诉人已撤离小区，与被上诉人无关。本院认为，证据一没有原件作比对，无法核实其真实性，且议定书尾部注明“提交政府以没有达到双过半推过”的内容体现业委会未成立的原因是不符合法律规定，无法体现被上诉人阻止业委会成立的事实，故对该份证据本院不予采信；证据二是在被上诉人撤离小区后，开发商向业主发出的通知，与被上诉人对服务期间主张物业费无关，即与本案缺乏关联性，本院不予采信；证据三上诉人同样未提交证据原件，所提交的复印件也未加盖调取部门的印章，本院无法核实其真实性，且该份说明为小区业主自制、向政府反映诉求的文件，性质等同于上诉人陈述，本院亦不予采信。本院经审理，对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，案涉小区建设单位与被上诉人远鹏物业签订的《物业管理委托合同》内容合法有效，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，该合同对包括上诉人在内的全体业主具有约束力，上诉人依照该合同享有权利并承担义务。被上诉人远鹏物业在2020年1月17日至2020年12月9日期间是案涉小区的物业服务单位，为小区提供了基本的物业服务，上诉人理应付费。一审结合小区众多业主的抗辩意见和提交的证据，认定被上诉人提供服务存在一定瑕疵，进而酌定物业费按合同约定标准80%执行并无明显不当，二审予以维持。上诉人上诉理由不能成立。首先，上诉人主张对建设单位与被上诉人签订的《物业管理委托合同》内容不知情，建设单位无权签订合同，该合同对业主不具有约束力。对此，本院认为，根据《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”的规定，建设单位有权在业主未选聘物业服务企业之前选聘物业服务企业并与之签订合同。又根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号、2009年4月20日最高人民法院审判委员会1466此会议通过，2009年5月15日发布、2009年10月1日施行）第一条的规定，建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，故案涉《物业管理委托合同》合法有效，被上诉人作为物业服务单位应当遵照约定提供服务，包括上诉人在内的小区业主亦应遵照约定按时交费。故上诉人此项拒绝交纳物业费的理由不能得到本院支持。其次，上诉人主张被上诉人提供的物业服务不符合约定，存在多种隐患未解决，一审判令按80%标准交纳物业费不合理。对此，本院认为，上诉人在案涉期间实际享受了被上诉人提供的物业服务，一审法院也依业主对服务质量提出的质疑和提交的证据对物业费进行了酌减，且上诉人并未进一步举证证明一审酌减比例存在明显不当，本院对一审酌减结果予以确认，上诉人应当按酌减后金额支付物业费。另外，上诉人如认为被上诉人提供的物业服务不符合合同约定，给其造成了损失或安全隐患，可以根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，另行起诉主张权利，但不能以此为由拒交物业费，否则有违诚实信用与公平原则。第三，上诉人主张小区建设单位于2021年6月7日发出通知，将物业收费标准调整为0.5元/㎡/月，说明其先前与被上诉人约定的0.9元/㎡/月的收费标准不合法，剥夺了上诉人应有权利。对此，本院认为，案涉《物业管理委托合同》合法有效，合同约定的0.9元/㎡/月收费标准对各方有约束力，合同提前解除并不代表合同内容违法。建设单位通知中0.5元/㎡/月仅为其招标新物业单位拟定的物业收费标准，并非已确定的物业费执行标准。且该通知系被上诉人撤离小区后建设单位拟定的用以招聘新物业公司的物业费标准，而非对案涉期间物业收费标准的更正，对被上诉人案涉主张不产生影响。故上诉人此项主张于法无据，亦不能得到支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人张吉海负担。本判决为终审判决。审 判 长 王慧莹审 判 员 王 迪审 判 员 毕春燕二〇二一年十月十五日法官助理 张福玲书 记 员 孙雨宁