四川省资阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)川20民终153号上诉人（原审被告）：四川省资阳得宇房地产开发有限责任公司，住所地资阳市雁江区娇子大道北2巷333号。法定代表人：罗德成，董事长。委托诉讼代理人：王力，四川雁南飞律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩虹，女，该公司员工。上诉人（原审原告）：李国，男，1982年6月13日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。上诉人（原审原告）：赵艺莲，女，1983年6月5日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。委托诉讼代理人：黄建，四川履枰律师事务所律师。委托诉讼代理人：严石宝，四川履枰律师事务所律师。上诉人四川省资阳得宇房地产开发有限责任公司（以下简称得宇公司）、李国、赵艺莲因房屋买卖合同纠纷一案，不服资阳市雁江区人民法院(2017)川2002民初3678号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人得宇公司的委托诉讼代理人韩虹、王力，上诉人赵艺莲及李国、赵艺莲的委托诉讼代理人严石宝到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论，现已审理终结。上诉人得宇公司上诉请求：1、撤销四川省资阳市雁江区人民法院作出的(2017)川2002民初3678号民事判决；2、依法改判上诉人支付被上诉人逾期办证的违约金1000元。3、两审诉讼费用由上诉人与被上诉人按比例分别承担。事实及理由：一、原审认定的交房时间有误，应当为2013年11月9日，因此逾期办证的违约金起算日应为2015年11月10日。二、原审法院适用法律不当，请求二审法院依法改判。根据《中华人民共和国合同法》第114条和最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第29条规定，结合本案而言，判定上诉人因逾期办证需要承担违约金的金额多少，应当考虑被上诉人的实际损失、上诉人的过错程度、公平原则以及上诉人的实际偿付能力等因素确定合理赔偿数额。首先，根据《合同法》第114条第2款的文义表述，“违约造成的损失”无疑是法律规定最为明确且最为重要的衡量违约金高低的标准，因此自应以此为衡量违约金过高的基础标准。就本案而言，上诉人逾期办证对被上诉人的造成的损失微乎其微，更为重要的是，被上诉人在一审庭审中亦未举证证明逾期办证对其造成的实际损失，因此，合同约定逾期办证每日万分之一的违约金，属于过分高于造成的损失的情形，根据法律规定，上诉人请求减少违约金符合本案实际；其次，从上诉人的过错程度及合同履行情况上看，上诉人基本按期交房，严格履行双方合同的其他重要内容，对整个合同而言，办证仅仅属于合同履行中随附义务，逾期办证系公司受到房地产行业不景气、第三方逾期付款等客观因素影响，上诉人主观过错很小，因此，逾期办证让上诉人承担过重的违约责任有违公平原则！再次，合同自由不是绝对的，合同自由需要合同正义来规制。虽然违约金数额与违约损失额不要求完全一致，但也不能使两者差异悬殊，导致两者成为相互迥异的两个事物。最后，从上诉人的实际经营情况及偿付能力看，上诉人属于资阳市的优质重点企业，因受到市场低迷大环境的影响，公司四年几乎无收入，目前公司负债累累，运营举步维艰，如果要求上诉人承担过重的违约责任将直接导致一系列的社会问题。综上所述，原审判决认定事实不当，适用法律不全，判决上诉人承担过重的违约责任，严重侵犯了上诉人的合法权益！在此，上诉人根据《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，特向贵院提起上诉，请求依法支持上诉人的上诉请求！上诉人李国、赵艺莲上诉请求：撤销资阳市雁江区（2017）川2002民初3678号判决第二项，改判被上诉人得宇公司赔偿上诉人损失4000元；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：原审法院认定上诉人要求被上诉人赔偿损失的依据不足不当。被上诉人对逾期办证没有异议，由于被上诉人迟延办理权属证书，造成上诉人无法办理商业贷款转公积金贷款属实，而两者的利率有差别，且上诉人提供有审批公积金贷款合同。上诉人名下只有一笔住房贷款，根据公积金贷款规则的规定及上诉人提供资料，上诉人只可能用公积金贷款案涉房屋。李国、赵艺莲向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告违约金21395元，并判令被告赔偿原告损失4000元。共计25395元。2、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告与被告于2012年6月30日签订了《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发位于资阳市雁江区城市新区刘家湾片区花果山春天半岛三区9-9（Z）1-19-7号房屋，建筑面积83.12平米，价款为274296元，支付方式为贷款支付。根据合同第十一条之规定，被告方应于2013年6月30日前交付该商品房。第二十条规定，被告在交房730日内办理转移登记，逾期按照附件八第八条第五款处理，自约定的取得房屋所有权证期限届满之日起至实际取得之日止，被告按日向原告支付已交房款万分之一的违约金，被告交房后在2017年8月16日才为原告办理权属证书。双方对房屋交付时间有异议。被告主张交房时间为2013年11月9日，逾期交房已经赔偿原告的损失。一审法院认为，对交房时间，原告主张是2013年8月3日，被告虽有异议，但在法庭指定时间内未提交原告接房签字证据，故对其辩称意见不予采纳，原告主张的违约金应自2015年8月3日起计算；原告请求按合同约定以已付购房款的日万分之一计算违约金，合情合法，应予支持，故违约金应自2015年8月3日起计算至不动产权属证书登记日2017年8月16日止；但原告要求被告赔偿4000元损失的请求，证据不充分，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告四川省资阳得宇房地产开发有限责任公司于本判决生效后十内给付原告李国、赵艺莲逾期办理不动产权属证书的违约金20380.19元；二、驳回原告李国、赵艺莲的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审中得宇公司提交了赵艺莲的领款单，该款项系得宇公司延期交房的违约金，与本案中李国、赵艺莲主张的延迟办理产权证件违约金无关联，且赵艺莲提交的《资阳市和怡物业有限公司房屋交接书》、收款收据等证据能够印证实际交房时间为2013年8月3日。另，李国、赵艺莲提交的《担保合同》不能达到其拟证明系得宇公司的行为造成商业贷款无法转为公积金的证明目的。二审查明的事实与一审一致。本院认为，得宇公司与李国、赵艺莲签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，得宇公司的行为已构成违约，故对李国、赵艺莲要求得宇公司支付逾期办理不动产权证书的违约金主张予以支持。对于本案违约金是否过高、是否应该进行调整问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。同时，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。从该规定可以看出，衡量约定的违约金是否过高及是否应当调整，均以实际损失作为判断基础。本案中得宇公司与李国、赵艺莲均未举证证明违约行为造成了损失，导致法院实际上无法在违约金与造成的损失之间建立对比关系，从而判断约定的违约金是否过高，因此，本院从以下几个方面进行判断：首先，在举证责任上应由主张予以减少的当事人即得宇公司承担证明损失不存在的事实。当事人约定违约金条款的目的之一就是避免损失的确定和计算，并且李国、赵艺莲的起诉请求即是要求按照已交房款中国人民银行同期贷款利率计算支付违约金，因此主张违约金责任的当事人只需证明违约行为发生即可，而不需证明损失是否实际发生及损失额的大小。本案中，得宇公司并没有举证证明被上诉人实际损失的大小，故其应当承担举证不能的责任。第二，本案一审判决所确定的违约金符合法律规定。《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。按照该规定，在商品房买卖合同中没有约定违约金或者损失数额难以确定的，计算违约金的标准是参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息计算，这是最高人民法院规定的在商品房买卖合同中对逾期取得房屋权属证书违约金计算的法定标准，是我们必须遵守和支持的。第三，本案违约金不属于人民法院可调整范围。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定所能调整的违约金系指当事人双方所约定的违约金，而在本案中当事人并没有约定违约金，一审判决所确定的违约金是根据《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定确定的法定违约金，不在《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定所能调整的违约金范围之内。最后，本案所产生高额违约金不是违约金约定本身过高所致，而是上诉人违约时间超长所致。关于李国、赵艺莲主张得宇公司赔偿4000元利率损失是否应支持的问题。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，损失赔偿额不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，李国、赵艺莲提交的证据不足以证明其主张的4000元利率损失在订立合同时得宇公司应当预见到，并且也不能证明因得宇公司逾期办证的行为导致其产生了4000元的利率损失，故一审法院未支持其该项诉讼请求是正确的。综上所述，上诉人四川省资阳得宇房地产开发有限责任公司和上诉人李国、赵艺莲的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费484元，由四川省资阳得宇房地产开发有限责任公司负担434元，由李国、赵艺莲负担50元。本判决为终审判决。审 判 长 罗文利审 判 员 王 力审 判 员 周 群二〇一八年四月二日法官助理 孙祖亮书 记 员 孙毓灵