江苏省连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0706民初2319号原告（反诉被告）：连云港金尚浩机械设备有限公司，住所地连云港市海州区馨香路上海之春2期16号楼。法定代表人：张文浩，总经理。委托诉讼代理人：庄妍，北京市盈科（连云港）律师事务所律师。委托诉讼代理人：高桐，该公司员工。被告（反诉原告）：利群时代商贸有限公司连云港市朝阳西路店，住所地连云港市海州区朝阳西路与盐河南路交界处西南角。负责人：封云强，总经理。委托诉讼代理人：叶笑寒、陈金军，该公司员工。连云港金尚浩机械设备有限公司（以下简称金尚浩公司）与利群时代商贸有限公司连云港市朝阳西路店（以下简称朝阳西路店）租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案后，利群朝阳西路店提出反诉，本院予以受理。后本院依法适用普通程序公开开庭进行了合并审理。原告金尚浩公司的委托诉讼代理人庄妍、高桐，被告利群朝阳西路店的委托诉讼代理人叶笑寒、陈金军到庭参加诉讼。因审理需要，本院依法办理了审限变更手续。本案现已审理终结。金尚浩公司向本院提出以下诉讼请求：1.判令解除双方签订的《停车场租赁合同》；2.判令被告赔偿原告违约金20000元，设备损失233720元，人员培训损失100000元，人员工资损失60000元，经营损失120000元，共计533720元（诉讼中变更为：判令被告赔偿违约金20000元、设备损失233720元、人员培训损失97200元、人员工资损失73440元、经营损失1173800元，共计1598160元）；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年1月，原告与被告签订了《停车场租赁合同》及《补充协议》，约定原告租赁该店停车场经营。前期停车场监控、道闸等系统设备的购买、安装，工作人员的招聘、培训等工作原告已进行。2017年3月，被告所属停车场因消防原因停业整顿，导致双方原合同已经无法继续履行。2018年8月3日，利群朝阳西路店重新开业，但未有任何说法。由于被告的违约行为给原告造成了巨大的损失现提起诉讼，请求判如所请。利群朝阳西路店辩称并诉称：一、原告请求判令解除租赁合同无事实和法律依据。根据合同第三条第二款之约定:“合同生效后15日内付清第一季度租金。”第六条第三款之约定:“发生下列违约情形时,一方有权不予退还保证金,可按本合同索赔,还可提前解约,且无需承担法律及经济责任,（1）乙方违反合同约定,迟交租赁费用超过30个自然日。”合同签订后,原告并未向被告支付场地租金,故该租赁合同因原告的违约行为而解除。二、原告要求被告承担违约金20000元无事实及法律依据。原、被告签订的《停车场租赁合同》无任何关于被告需承担违约金的条款，且原告未按合同约定向被告支付租金、履约保证金,未实际进行停车场经营,原告为本合同的违约方,反向被告要求违约金赔偿无任何事实及法律依据。三、原、被告签订《停车场租赁合同》后,原告并未按照合同约定履行合同条款,未实际进行停车场经营。赔偿设备损失、人员培训损失、人员工资损失、经营损失无事实及法律依据。《停车场租赁合同》约定由原告全权负责停车场内监控设备的安装、维护、人员聘用，无任何关于被告需承担上述费用、赔偿原告损失的条款，且对于上述损失，原告并无任何有效证据证实。综上,原告的诉请无任何事实及法律依据。鉴于原告未按合同约定支付租金、履约保证金且未实际进行停车场经营,严重违反合同约定，特提起反诉：1.判令反诉被告支付违约金20000元;2.本案诉讼费由反诉被告承担。金尚浩公司辩称：《停车场租赁合同》无法继续履行是因为反诉原告消防不合格等政策性原因被政府勒令停止营业，反诉被告基于合同已完成设备及道闸施工，却无法开始履行停车场的经营管理义务，其责任在反诉原告。此外，根据合同第六项第一款约定，因一方违约导致本合同无法履行由违约一方向另一方支付违约金，本案违约责任在反诉原告，其不仅应当向反诉被告支付违约金还应就给反诉被告所造成的损失承担赔偿责任。请求驳回反诉原告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于金尚浩公司举证的外包报价单、租赁合同、补充协议、联络函、销售安装合同、发票、付款凭证评估报告等证据，本院予以确认并在案佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月8日，金尚浩公司中标江苏乐天玛特商业有限公司（以下简称乐天玛特公司）停车场（连云港通灌路店、连云港苍梧路店、连云港朝阳路店）外包项目，其中朝阳路店报价为每季度7000元，合同期限2年。双方签订了《停车场外包招标报价单》。2016年12月20日，金尚浩公司（甲方）与连云港市奥科雅贸易有限公司（乙方，以下简称奥科雅公司）签订《停车场管理系统设备销售安装合同》，约定乙方为朝阳路店停车场提供道闸、识别、监控系统设备安装，工期自2016年12月28日至2017年1月14日，总造价233720元，验收合格后甲方30个工作日内付款。该合同签订后，金尚浩公司于2017年1月3日向奥科雅公司转账300000元，于2017年3月9日转账178910元，两笔共计478910元（其中含苍梧路店245190元）。奥科雅公司于2017年3月9日向金尚浩公司出具了增值税普通发票。2016年12月15日，金尚浩公司（甲方）与连云港鼎力人力资源公司（以下简称鼎力公司，乙方）签订《委托代理招聘培训协议书》，约定甲方委托乙方招聘停车场保安30人并进行入职前的培训、教育，其中朝阳路店12人，甲方支付乙方243000元。合同签订后，金尚浩公司的法定代表人张文浩分别于2016年12月15日、2017年2月21日向鼎力公司支付“培训费”50000元、193000元，共计243000元。鼎力公司分别于该两日向金尚浩公司出具收据。2016年12月27日，乐天玛特公司（甲方）与金尚浩公司（乙方）签订《停车场租赁合同》，约定甲方将连云港朝阳西路2号乐天玛特地下停车场出租给乙方经营，面积6961平方米，145个停车位。租赁期限2年，自2017年1月15日至2019年1月14日。合同生效后15日内付清第一季度租金7000元，剩余季度租金应在每季度开始之前付清。乙方应向甲方支付履约保证金10000元，用于担保停车场所有车辆和财物的保管责任和违约责任，保证金不计利息，于合同期满后退还乙方。合同第六条第一款约定，租赁期内任何一方未履行合同约定的义务即视为违约行为，另一方有权向违约方追究违约责任。因一方违约,导致本合同无法履行,另一方有权终止本合同,由违约方向另一方支付违约金,若给对方造成损失的,向对方赔偿损失。该条第二款约定：本协议违约金为20000元。该条第三款第一项约定，乙方迟交租赁费用超过30个自然日，甲方有权不退保证金，还可提前解约，且无需承担法律和经济责任。合同还约定了其他事项。落款处乙方的时间为2016年12月27日，甲方的落款时间为2017年1月9日。2017年2月13日，金尚浩公司向乐天玛特公司发送《联络函》，载明该公司在签订上述合同后进行了停车场平面图、停车场泊位及交通组织设计，停车场标志，交通标线，监控系统等相关手续并报送交警部门，还需按要求到国土、规划、城管、消防、物价等部门办理相关手续，而审核手续费时较多。现电子道闸早已到位，朝阳路电子道闸桩基施工被政府执法部门通知停止施工，故申请延缓租赁合同。2017年2月15日，乐天玛特公司（甲方）与金尚浩公司（乙方）就上述《停车场租赁合同》签订《补充协议》，原《停车场租赁合同》期限延期二个月，期限为2017年3月15日至2019年3月14日。合同签订后，金尚浩公司仍未能正常使用停车场。2017年3月6日，朝阳西路店因消防原因被告查封，停车场无法使用。2018年8月19日，乐天玛特公司更名为利群公司，利群公司于2018年8月发布公告，自2018年8月3日起原为乐天公司的各门店以利群公司的名称陆续开业。后金尚浩公司诉至本院，要求朝阳西路店承担违约责任并赔偿损失。诉讼中，金尚浩公司于2020年7月委托连云港中信土地房地产评估咨询有限公司对朝阳西路店停车场在2017年3月15日至2019年3月14日期间不含人员工资的收益价值进行了评估，评估价值时点为2019年4月14日，评估结论为1173800元。根据双方诉辩意见，本院将本案争议焦点归纳如下：1.金尚浩公司与朝阳西路店是否存在租赁关系，如存在租赁关系，双方之间的租赁合同是否合法有效。2.如租赁合同有效，哪一方构成违约，金尚浩公司是否有权解除合同。3.如朝阳西路店构成违约，如何承担违约责任。本院认为，《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日起施行，但根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》，对于民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。本案纠纷发生于民法典施行前，故应适用《中华人民共和国合同法》等相关规定。关于争议焦点一。金尚浩公司提供的《招标报价单》、《停车场租赁合同》均为复印件，朝阳西路店以非原件为由对此均不认可，主张金尚浩公司并未承租案涉停车场，双方不存在租赁关系。本院认为，根据法律规定，主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。本案中，金尚浩公司就案涉停车场租赁事实提供了相关合同复印件，但《补充协议》系双方盖章的原件，且其对复印件的问题进行了解释，即其在合同上盖章后邮寄给乐天玛特公司总部盖章，后该公司仅回传其传真件，未寄回原件。根据《停车场租赁合同》，乐天玛特公司的落款时间为2017年1月9日，晚于金尚浩公司2016年12月27日的落款时间，能够印证上述陈述。朝阳西路店虽辩称双方不存在租赁关系，但其并无证据证明案涉停产场由其自行经营或者出租给了他人。故本院认定双方存在停车场租赁关系，相关合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于争议焦点二。根据《停车场租赁合同》，朝阳西路店应于2017年1月15日前将案涉停车场交付金尚浩公司使用，后双方通过签订《补充协议》的方式将履约期限推迟到2017年3月15日，则朝阳西路店应在该日前保证停车场具备约定的使用条件。但朝阳西路店于2017年3月6日因自身消防问题被相关部门查封，无法继续经营，致使金尚浩公司无法承租案涉停车场、合同无法履行，其行为应属违约。朝阳西路店辩称金尚浩公司未支付租金、履约保证金并实际经营停车场，合同因金尚浩公司违约而解除。本院认为，根据《停车场租赁合同》，金尚浩公司应在合同生效后15日内支付第一季度租金7000元和履约保证金10000元，因双方方约定合同推迟两个月履行，则该款项的交纳亦应相应推迟。从2017年2月13日金尚浩公司以审批手续难以办理以及同年2月15日双方签订《补偿协议》的事实来看，承租案涉停车场已存在现实障碍，金尚浩公司有权行使同时履行抗辩权暂缓交纳上述款项。况且，金尚浩公司已进行了履约前的准备工作并投入了前期资金，根据《九民会议纪要》的规定精神，该公司未按时支付租金和保证金并不足以导致合同解除，故朝阳西路店并不具有合同解除权。而根据《合同法》第九十六条“合同自通知到达对方时解除”的规定，朝阳西路店也无证据证明其以通知的方式行使了合同解除权，故对其辩解意见，本院不予采纳。因金尚浩公司并不构成违约，其反诉给付违约金20000元缺乏事实依据，本院不予支持。鉴于本案双方均未行使合同解除权，合同已因期限届满而终止，故无需再判令解除。关于争议焦点三。因朝阳西路店构成违约，金尚浩公司主张按《停车场租赁合同》第六条第二款的约定支付其违约金20000元，该诉求具有事实和法律依据，本院予以支持。关于因违约造成的损失，本院综合认定如下：关于设备损失，金尚浩公司举证的设备安装合同、设备报价清单、银行转账凭证、银行交易记录、发票等证据能够形成证据链，证明其为案涉停车场支出道闸、监控等设备安装款233720元的事实，且与2017年2月13日《联络函》中“电子道闸早已到位”的内容相互印证，故本院予以确认。朝阳西路店虽不予认可，但并未提出相反证据反驳，本院对其异议不予采纳。关于人员培训损失，金尚浩公司举证培训合同、银行转账凭证以及收据等证明其支出人员培训费243000元，但因该费用系三个停车场人员的总费用，该公司无证据证明案涉停车场人员的真实人数和实际培训费数额，本院根据案涉停车场的客观状况，人员配备需要等因素酌定40000元。关于人员工资损失，虽然金尚浩公司提供了工资表，但该工资表真实性无法确认，且无其他证据印证，难以证明工资发放的真实情况，故本院不予支持。关于经营损失，金尚浩公司委托连云港中信土地房地产评估咨询有限公司进行了评估，案涉停车场两年租期内不含人员工资收益价值为1173800元。虽然系单方委托，但评估机构及其评估人员具备相应资质，无证据证明评估程序违法且内容明显不当，故该评估报告可以采信。本案中，朝阳西路店因违约造成合同无法履行，依法应赔偿金尚浩公司相应的经营损失。但金尚浩公司亦应当采取措施防止损失扩大，其未采取措施，对扩大的损失无权主张。根据查明事实，金尚浩公司自2017年3月6日即合同履行前就应当知道案涉停车场无法按期承租，故其经营损失期限不应过长，本院认为按两个月确定为宜。又因评估价值时点为2019年4月14日即租期届满之日，而租期前两个月的经营收入一般应低于租期届满之日，故本院酌定两个月经营损失70000元。综上，朝阳西路店应给付金尚浩公司违约金、各项损失共计363720元（20000+233720+40000+70000）。本院对金尚浩公司其他诉请以及朝阳西路店的反诉请求均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本诉被告利群时代商贸有限公司连云港市朝阳西路店于本判决生效之日起十日内给付本诉原告连云港金尚浩机械设备有限公司共计363720元；二、驳回本诉原告连云港金尚浩机械设备有限公司其他诉讼请求；三、驳回反诉原告利群时代商贸有限公司连云港市朝阳西路店的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费19183元（本诉原告已预交），由金尚浩公司负担14183元，由朝阳西路店负担5000元，于给付上述款项时一并给付金尚浩公司；反诉案件受理费300元（反诉原告已预交），由朝阳西路店负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（按上诉金额计算）。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条之规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 长  于华天人民陪审员  汪素琴人民陪审员  贺 君二〇二一年二月九日书 记 员  孙 宁法律条文附录及上诉须知一、法律条文【一】《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。【二】《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。【三】法信超链：地方法规1篇案例12篇裁判7309篇期刊55篇×《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张有责任提供证据。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。