贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0502民初17991号原告：吴毕原，男，汉族，1958年7月8日出生，住贵州省毕节市七星关区。原告：张永梅，女，汉族，1968年8月6日出生，住贵州省毕节市七星关区。上列原告共同委托诉讼代理人（特别授权）：王静，系贵州威迪律师事务所律师，执业证号：15205200111216562。上列原告共同委托诉讼代理人（一般授权）：张静，系贵州威迪律师事务所律师，执业证号：15205202011170595。被告：王德武，男，汉族，1971年12月1日出生，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人（特别授权）：王会强，系贵州锐驰律师事务所律师，执业证号：1554201610604979。委托诉讼代理人（一般授权）：朱超，系贵州锐驰律师事务所律师，执业证号：15224201710675742。被告：毕节市义利房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区麻园街道环东路义利添城B2幢3单元2至5层1号，统一社会信用代码：915205007143272913。法定代表人：周天植，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：周训勤，1965年8月10日出生，汉族，系公司员工，住贵州省毕节市七星关区。原告吴毕原、张永梅与被告王德武、毕节市义利房地产开发有限公司（以下简称义利公司）物权保护纠纷（立案时为确认合同无效纠纷）一案，本院于2020年11月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张永梅及委托诉讼代理人王静、被告王德武及委托诉讼代理人朱超、王会强、被告义利公司的委托诉讼代理人周训勤均到庭参加诉讼。本案现现已审理终结。原告吴毕原、张永梅向本院提出诉讼请求：1、依法判决确认被告于2014年8月20日签订的《毕节市义利添城房地产开发有限责任公司商品房认购合同》无效，庭审中，原告撤回第1项诉讼请求；2、依法判决被告立刻搬离贵州省毕节市七星关区，并将该房屋恢复原状赔偿相应损失20000.00元（损失以年租金20000.00元为基数，计算从2020年1月1日起至实际搬离之日止），庭审中，原告变更诉讼请求为：依法判决被告立刻搬离贵州省毕节市七星关区，并赔偿相应损失20000.00元（损失以年租金20000.00元为基数，计算从2020年1月1日起起至实际搬离之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2015年12月5日原告张永梅与毕节市义利房地产开发有限公司签订《毕节市义利添城房地产开发有限责任公司商品房认购合同》，并于2019年9月17日交纳完毕所有购房款。二原告同日与毕节市义利房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》约定义利添城Ｂ2栋18层4号房（房号18-4）出卖给二原告，之后完善了该房屋的备案登记，因为该房屋一直未达到办理不动产权证书的条件，所以原告还无法办理不动产权证书。在该合同约定的交房时间后，原告便准备去收房。之后便发现该涉案房屋已经被被告占有使用，且拒绝搬离该房屋。原告认为，公民的合法权益应当受到保护，原告与毕节市义利房地产开发有限公司已经签订了《商品房买卖合同》并完善了该涉案房屋的备案登记手续，但被告强行搬进该房屋居住并装修装饰该房屋进行使用。已经严重影响了原告的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国侵权责任法》及相关法律规定，被告所签订的《毕节市义利添城房地产开发有限责任公司商品房认购合同》为无效合同。因此，被告应当停止侵害，搬离该涉案房屋并恢复原状，赔偿损失。原告为维护自身合法权益，特具状起诉，诉如所求，恳请贵院依法判决支持。被告王德武辩称：被答辩人请求确认答辩人和被告毕节市义利房地产开发有限责任公司签订《毕节市义利添城房地产开发有限责任公司商品房认购合同》无效无事实和法律依据。答辩人和被告毕节市义利房地产开发有限责任公司签订《毕节市义利添城房地产开发有限责任公司商品房认购合同》，答辩人依据《毕节市义利添城房地产开发有限责任公司商品房认购合同》约定向被告毕节市义利房地产开发有限责任公司支付相应购房款，且被告毕节市义利房地产开发有限责任公司已经向答辩人交付涉案商品房，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益:(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益:(三)以合法形式掩盖非法目的:(四)损害社会公共利益:(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”之规定，被答辩人请求确认答辩人和被告毕节市义利安房地产开发有限责任公司签订《毕节市义利添城房地产开发有限责任公司商品房认购合同》无效无事实和法律依据。二、被答辩人对涉案的商品房不享有物权，故被答辩人无权诉请答辩人搬离涉案房屋，也无权要求答辩人赔偿其任何损失。答辩人占有涉案的商品房是基于和被告毕节市义利房地产开发有限责任公司签订《毕节市义利添城房地产开发有限责任公司商品房认购合同》，属于有权占有，且是被告毕节市义利房地产开发有限责任公司向答辩人交付。涉案商品房的合同备案是行政机关行使行政管理职能，并非是产权登记，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”和第十条“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”之规定，被告对涉案的商品房并未享有物权，故被答辩人无权诉请答辩人搬离涉案房屋，也无权要求答辩人赔偿其任何损失。综上，被答辩人的诉求无事实和法律依据，依法应予驳回。被告义利公司口头辩称：被告王德武所答辩的属实，只是交钱时间的早晚，均有商品房订购合同，我是公司股东，我的房源占百分之三十股份，陈瑞宁占有百分之七十的股份，我要求被告一次性交清房款，但是被告要按揭，因当时该被告的房子没有按揭成功，所以就网签给原告吴毕原和张永梅，后来吴毕原和张永梅委托售房部的张志勇出卖涉案的两套房子。因为房子已经网签，所以售房部就无法办理相关手续，售房部的张志勇叫被告撬门进入涉案房屋。原告吴毕原和张永梅要求先付款再退出网签，将该情况给吴毕原和张咏梅说明，被告要按揭，进入网签后，银行把钱打给公司，公司再把钱打给吴毕原和张永梅，不能网签，由公司出面担保，还拿了相应的财产商场给吴毕原和张永梅作抵押，等按揭款到了后再支付给吴毕原和张永梅。原告看到被告正在装修，就要求被告王德武先付钱，但是王德武目前不能拿出钱来，不能及时支付，原告不同意，才发生纠纷。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证，对双方当事人无异议的证据：原告所举身份证、被告王德武所举证据：身份证、被告义利公司所举证据：本院予以确认并在卷佐证；对当事人有争议的证据，本院认定如下：一、对原告所举证据1：商品房买卖合同、收据、转账凭证及钥匙领取签收表。证明目的：案涉房屋所有人是原告，被告私自搬进居住，占有涉案房屋，没有合法依据，侵犯原告合法权益。被告王德武质证意见：1、原告商品房买卖合同签订时间是2019年9月18日，而王德武与义利房地产开发公司在2017年7月26日就签订了商品房买卖合同；2、付款凭据上2019年9月17日转账给周健的235,008.00元，付款对象不是义利房开公司，对2019年9月18日的收据，对三性均持异议；对网签不能体现实际的时间，也不能体现涉案房屋的关联性；3、对钥匙领取单，三性均持异议，没有原告领取的时间。该证据无法显示涉案房屋为原告所有，无法达到侵犯其所有权的证明目的。被告义利公司质证意见：无异议。经本院审查认为，该组证据能证实原告与被告义利公司签订商品房买卖合同，约定相关事项、案涉合同已网签，原告支付购房款，被告义利公司已将案涉商品房的钥匙交付原告等事实；对原告所举证据2：商品房认购协议、录音证据及书面纸质内容。证明目的：1、被告王德武与义利公司签订的认购协议侵犯了原告的合法权益，被告所持有的该商品房认购合同不具备合同的有效性，不产生被告占有涉案房屋的合法性，应认定为无效合同，且应搬离原告吴毕原、张永梅的房屋，赔偿相应的损失；2、义利房开的法律顾问代表公司所做的确认原告享有涉案房屋的合法权属，被告并不享有涉案房屋的任何权属，被告占有涉案房屋系违法行为。被告王德武质证意见：对认购协议三性无异议，对证明目的有异议，该协议储藏于被告房开处，并非被告王德武的单方篡改，是经过被告王德武和房开双方协商后确定的楼层房号等内容，该合同对涉案商品房的位置价款等均具有约定，符合合同法规定的合同内容，非原告所称的无效合同，是有效合同。原告已经撤销了确认该认购合同无效的诉讼请求，被告王德武属于有权占有，原告要求被告王德武搬离涉案房屋并赔偿相应损失无事实和法律依据。对该两份录音的三性及证明目的均不认可，达不到其证明目的。被告义利公司质证意见：无异议。经本院审查认为，该证据能证实被告王德武与被告义利房开的经办人周训勤签订认购协议，约定相关权利义务，原、被告为案涉商品房发生纠纷等事实；对原告所举证据3：录音（光盘）及纸质资料。证明目的：被告陈述的张志勇安排撬锁的事实不成立。被告王德武质证意见：吴毕原、张永梅并非涉案房屋的产权人，其委托张志勇处分涉案房屋纯属无效，本案庭审中义利房开公司代理人陈述王德武是经义利房开公司售房部张志勇告知撬门装修入住涉案房屋，被告有理由相信系义利房开公司指示交付房屋，因此，王德武有理由相信张志勇的指示交付行为。被告义利公司质证意见：张志勇当着不敢说真话，但义利房开没有委托张志勇叫王德武撬门。经本院审查认为，该证据只能证实张志勇与原告通话中表示其未将案涉房屋卖给被告王德武等事实。二、对被告王德武所举证据1：收据、商品房认购合同。证明目的：被告王德武与义利公司签订商品房认购合同，该合同系双方当事人的真实意思表示，被告已支付了购房款。原告质证意见：对三性不认可：1、认购合同所显示的房号系18层改为第13层，没有具体的房号，其占有18层4号房屋系非法行为，另外，认购合同上所签的系义利添城3期项目部章，与本案被告义利房开公司系不同的主体，达不到被告的举证目的。该证据系被告与毕节市义利添城房地产有限公司签订，与本案毕节义利房地产开发有限公司，并不是同一主体，所以不具备关联性；2、合同与原告在纠纷发生后被告提供给义利公司的认购合同不相同，在甲方空白处多了一个义利公司签章，该签章系被告与义利公司的经办人相互串通在2020年10月15日后擅自加盖，要求对该公章的形成时间进行鉴定，不具备真实性合法性；3、认购合同认购的房屋的位置、名称、面积约定有明显的涂改，将原本的楼层房号进行了涂改变更，系被告伪造形成达不到被告的举证目的，其占有涉案房屋不具体有合法性，属于非法占有，损害原告的合法权益。被告义利公司质证意见：楼层号当时我签的是9层4号，后来张志勇给他改成15层3号。经本院审查认为，该证据能证实被告王德武与义利公司三期项目部签订商品房认购合同，约定相关事项，被告王德武支付相关款项的事实；被告王德武所举证据2：视频、通话录音、毕节义利添城房地产有限责任公司的登记情况。被告义利公司向被告王德武交付案涉商品房之前，被告王德武占有案涉房屋系有权占有。原告质证意见：对该录音的三性不认可，没有形成时间且不完整，系被告未征得周训勤的同意下私自所录，且被告没有将双方的谈话内容完整显示，达不到被告的证明目的；视频形成的时间在2020年5月12日，更能充分的显示被告提供的认购合同上房号是事后篡改及公章是事后加盖，该行为证实被告占有涉案房屋不具有合法性，系周训勤的个人行为，并不是公司行为，且该行为严重损害原告的合法权益，被告与周训勤个人签订的认购合同没有明确房号，不是公司行为，被告胁迫强行换锁行为证实被告系非法占有涉案房屋。被告义利公司质证意见：无异议，我没有叫他去撬15-3的锁，而且15-3就是2020年5月12日签订的合同，不存在我交钥匙给王德武，我没有交。经本院审查认为，该证据只能证实王德武与周训勤通电话等相关事实。被告王德武所举证据3：现场照片。证明目的：被告王德武已装修入住；涉案房屋是经义利房开的允许装修入住，且义利房开到现在也没有提出异议。原告质证意见：该张照片形成时间是2020年11月19日，只能证明被告非法撬门进入涉案房屋后强行装修并入住的事实。且在纠纷发生后，涉案房屋并没有装修完毕，系被告在派出所出警制止后仍然故意实施装修行为，不应受法律保护，与被告提供的视频、录音、视频内容相互印证，系被告非法撬锁进入涉案房屋，非法强行装修，不受法律保护。被告义利公司质证意见：对证明目的有异议，如果是义利房开允许你入住，那你为什么去撬门？同时钥匙也是我亲自去领给原告的，该照片与去派出所报案时间不符合，当时这个房子没有装修，厨房还没有装修，我亲自去看的。经本院审查认为，该证据能证实被告王德武已对案涉房屋进行装修的事实。三、对被告义利公司所举证据：房屋销售委托书。证明目的：原告委托义利房开出售房屋，张志勇叫被告王德武撬锁，才产生今天的这个后果。原告质证意见：该委托书无原件核实，不具备证据的真实性，也不具备合法性，材料上没有显示受托方、经办人，该委托行为并未生效。被告王德武质证意见：对证据的真实性认可，证明目的不认可，能够证明王德武系根据涉案房屋的现有产权人即义利房开公司销售部成员张志勇的安排向被告交付，被告才装修入住，原告并非涉案房屋的产权人，无权对涉案房屋的产权进行处分，也无权向王德武主张侵权，现在本案中的请求权基础不能成立。经本院审查认为，该证据无受托方签字，不具有合法性。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年8月20日，（乙方）被告王德武与（甲方）被告义利公司签订《毕节市义利添城房地产开发有限责任公司商品房认购合同》（该合同只盖义利公司三期项目章），主要内容：一、认购房屋名称、位置、面积约定：该认购商品房为（义利添城3期C户型）：（先是18层X房，后改为住房第13层），建筑面积约为126.44左右平方米。二、价格：该套商品房单价按建筑面积￥：单价2,880.00元/㎡，总价款为364,147.00元。三、定金：乙方应于签署认购合同时即向甲方缴付定金10,000.00元。三、付款方式及付款时间约定：乙方付款方式为按揭首期房款（含定金）114,147.00元须于甲方取得许可证电话通知起5个工作日内前向甲方支付，同时签订《商品房买卖合同》。于2014年8月30日之前来补足定金80,000.00元；交房时间约定：于2015年12月底交房使用，此外合同还约定违约责任及相关规定以及其他相关事项。2014年8月20日，被告王德武向义利公司三期项目支付定金10,000.00元，2014年8月31日支付70,000.00元，2017年7月14日，被告王德武向周训勤支付支付20,000.00元。被告义利公司当庭陈述，对被告王德武支付的上述款项未交到公司，未入公司财务。2020年8月20日，被告王德武强行将案涉房屋门撬开，搬进案涉房屋，并自行装修，经原告等向派出所报案，派出所出警后，原告继续装修，并一直在里面居住至今。另查明：2019年9月17日，原告吴毕原、张永梅与被告义利公司签订《商品房买卖合同》，约定：原告吴毕原、张永梅购买被告义利公司开发的位于毕节市路）“义利添城”三期玉和楼·经典时代2号地块第Ｂ2栋18层4号房（房号为18-4），建筑面积133.98平方米，套内面积107.93平方米，总价款375144.00元，交付时间为2019年12月31日。此外合同还约定其他相关事项。该商品房买卖合同已经住建部门网签。原告已按约定向被告义利公司支付相关购房款及其他相关款项，2020年9月25日，被告义利公司将案涉房屋的钥匙交给原告二人，因被告占用案涉房屋，原告尚未能装修入住。另外，原告在审理中向本院申请：要求本院委托具备资质的机构按照同地段、同面积的房屋年租金标准评估案涉“义利添城”3期、玉和楼·经典时代2号地块B2栋18层4号，面积133.98平方米的房屋从2020年10月1日至被申请人王世贵搬离案涉房屋之日止的租金进行司法评估。审理中，原告撤回该评估申请。在庭审过程中，原告向本院申请，要求保全案涉房屋，本院依法裁定查封，原告向本院预交申请保全费3,020.00元。本院认为：综合诉、辩主张，本案双方当事人争议的主要焦点为被告王德武是否应搬出案涉房屋并赔偿原告的损失及金额。对双方争议的焦点、原告与被告义利公司签订商品房买卖合同，约定相关权利义务，该商品房系原告吴毕原、张永梅与被告义利公司的真实意思表示，内容未违反国家法律行政法规的强制性规定，且已网签，系合法有效的合同。原告已按合同约定支付购房款其他相关款项，被告义利公司已将案涉商品房的钥匙交付原告，视为向原告交付案涉商品房。虽案涉房屋未办理所有权登记，但原告购买了案涉房屋，支付了相应的购房款，其享有对案涉房屋的物权期待权。故该案涉商品房从被告义利公司将钥匙交付给原告之日起的管理使用权应属于原告吴毕原和张永梅。对被告王德武以与被告义利公司三期项目部签订认购合同为由，占有案涉商品房的行为的抗辩意见，首先，被告王德武主张系义利公司的张某勇要求其强行撬门入住，经本院向张某勇核实，证人张某否认，并表示还常给其打招呼，讲被告的行为系非法的，故对被告的该抗辩意见，本院不予以采纳。其次，对被告以认购合同为由系有权占有的抗辩意见。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”和《商品房销售管理办法》第十六条：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”的规定，本案中，从被告王德武与被告义利公司三期项目部签订的《商品房认购合同》载明的内容来看，首先，案涉房屋的楼层经过更改，被告王德武不能提供证据证明系双方商定一致后才更改，其次，该认购合同未约定被告王德武认购的案涉商品房的房号（即认购的房屋具体房号不明确）、装饰、设备标准承诺、供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任、公共配套建筑的产权归属、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜、解决争议的方法等内容。故该《商品房认购合同》不具备《商品房买卖合同》的性质。即被告王德武与被告义利公司之间未形成正式的商品房买卖合同关系，被告王德武占有案涉商品房便无合法依据，因此，被告王德武主张其占有案涉商品房系有权占有的抗辩意见，本院不予以采纳。所以，被告的行为侵害了原告的合法权益，原告要求被告搬出案涉房屋的诉讼请求，本院应予以支持；对原告要求被告赔偿损失的诉讼请求，因被告王德武无合法依据占有原告购买并交付的房屋，给原告造成了一定的经济损失，故原告的诉讼请求，本院应予以支持。对赔偿的金额问题，虽原告申请对被告占用期间的租金进行司法评估，但又撤回该评估申请，原告要求被告赔偿相应损失20000.00元（损失以年租金20000.00元为基数，计算从2020年1月1日起起至实际搬离之日止），原告不能举证证明其年租金为20000.00元，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。”的规定，应由原告承担对自己不利的后果。故该诉讼请求，本院不予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第二百三十三条、第二百三十五条、第二百三十八条、第五百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告王德武在本判决发生法律效力之日起三十日内搬离被告毕节市义利房地产开发有限公司于2019年9月18日出卖并已交钥匙交付给原告吴毕原、张永梅的位于贵州省毕节市七星关区屋；二、驳回原告吴毕原、张永梅的其他诉讼请求。案件受理费150.00元、保全费3,020.00元，合计3,170.00元，由原告吴毕原、张永梅负担70.00元，被告王德武负担3,100.00元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日，内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  詹伟二〇二一年二月一日书记员  吴密