江西省樟树市人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0982民初2561号原告：敖历荣，男，1975年4月21日出生，汉族，住江西省樟树市。委托诉讼代理人：刘葵，江西同茂律师事务所律师。系一般授权代理。被告：樟树市中宏置业有限公司。住所地：江西省宜春市樟树市。法定代表人：徐峥，公司董事长。统一社会信用代码：91360982MA35L*****。委托诉讼代理人：吴俊军，江西药都律师事务所律师。系特别授权代理。原告敖历荣（以下简称原告）与被告樟树市中宏置业有限公司（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人刘葵、被告委托诉讼代理人吴俊军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2018年10月11日签订的中央大街车位（库）使用协议书；2.判令被告向原告返还购车库款220000元；3.判令被告向原告支付违约金44000元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2017年9月29日在被告处购买商品房一套，考虑停车需要，于2018年10月7日向被告支付20000元作为购买车库之订金。双方于2018年10月11日签订中央大街车位（库）使用协议书一份，协议书对出售车库编号、使用年限、转让价格、车库交付期限、违约责任等事项做出了约定。签订合同当日，原告向被告支付了购车库全款即220000元，被告出具了相应收据。此后，被告未按约交付车库，后得知，案涉车库并未建造。综上所述，被告的不诚信行为严重损害了原告的合法利益。为此，原告向被告提出了解除上述协议书并要求其返还购车库款及支付相应违约金之要求，但被告一直未作回应。为维护原告自身之合法权益，现诉至法院，请求判令如前诉请。被告辩称，一、本案案由应为车位纠纷，而不是商品房预售合同纠纷。因为争议标的为车位，不是商品房，车位与商品房有本质区别。二、原、被告签订的车位（库）使用协议书合法有效。被告有权出售案涉车位使用权，协议由双方自愿签订，系双方真实意思表示，被告知晓相关情况，协议已经实际履行。三、原告诉称的被告没有在2019年6月30日前交付案涉车位与事实不符。被告于2018年10月11日已交付车位给原告。协议约定原告已现场查看车位并了解车位一切状况，同意按车位现状交付使用。原告为了节省车位管理费，便要求将车位交付时间约定为2019年6月30日。四、原告诉称的被告收取车位款22万元与事实不符。实际上，被告是向案外人黄凤生发放车位购买优惠券，目的是激励购买第二个车位，黄凤生私自将优惠券转让给原告，原告是否支付及支付多少转让款给黄凤生与被告无关，被告实际收取涉案车位款17万元，即使原告要退款也只能退17万元。五、原告主张由被告支付车位总价款20%的违约金，与事实不符，因协议并未约定。六、原告诉请解除合同没有事实与法律依据。本案车位协议不存在法定与约定解除情形，被告也不同意原告违约解除协议。综上，请求法院依法驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交如下证据：一、原、被告签订的中央大街车位（库）使用协议书一份、收据两份、通话录音一份。证明1.双方对出售车库编号、使用年限、转让价格、车库交付期限、违约责任等事项做出了约定；2.原告按约履行了给付购车库款义务。二、商品房买卖合同一份，竣工验收备案表与工程竣工验收报告各叁份；证明原告所购案涉车库协议签订时，工程没有完工，原告根本不可能去看了车库现场。三、中央大街车位（库）使用协议书两份（其中一份为被告与案外人熊勇、罗春香签订，另一份购买者信息已隐去）。被告质证认为，对于证据一，原、被告签订的中央大街车位（库）使用协议书仅第一条的勾选项目选择的是车库，而其余内容全部显示为车位，故此协议书是双方对购买车位之约定；另据现金抵用券使用须知第一条可知此券是用于购置车位，原告使用此券抵扣应是基于购置车位；通话录音是原告非法所录，不具合法性。对于证据二的真实性与合法性无异议，对关联性与证明目的有异议，该组证据与本案无关，其不能光凭该组证据来否认原告在订立协议前已经到现场查看了车位。对于证据三的真实性有待核实，对其关联性与证明目的有异议，不同的标的物价钱自然不同。被告提供如下证据：原、被告签订的中央大街车位（库）使用协议书、现金抵用券各一份、视频两份。证明：1.原、被告交易的是地下停车位，并不是车库、住宅或商品房，协议并未约定被告需要向原告承担违约金，也未约定原告有合同解除权，同时可以证明原告在签订协议时已经现场查看了车位，并充分了解车位的一切现状，同意按该车位现状交付使用；2.现金抵用劵注明用于购置车位而不是车库；3.2018年9月26日，诉争的中央大街工程外架已全部拆除，底层已全部清理，具备了现场查看车位的条件。原告质证认为，对协议书的三性无异议，但协议标注的是车库，违约方应向守约方支付违约金即车库总价款22万元的20%。对现金抵用券的三性无异议，原告花费49000元向黄凤生购买此券，因经过了被告确认已生效，视为原告已向被告支付了5万元购车库款。2018年10月11日，车位还没有建成，被告没有带原告去看现场。对于两份视频的真实性、合法性、关联性均有异议，视频没有显示车库与车位已经做好了，是否竣工应该以竣工验收报告及备案表为准，该证据不能证明原告看过现场。对于原、被告提供的证据，本院认证如下：对于原告提供的证据一，原、被告对于“中央大街车位（库）使用协议书”所涉为何标的物存在争议，原告认为是车库，被告认为是车位。本院认为，本案为车位与车库使用权争议，应属于建筑物区分所有权纠纷。因协议标的物存在争议，应从协议整体条款进行解释，进而明确标的物。从协议第四条约定可知，被告方已现场查看了停车位，并充分了解该停车位的一切状况，同意按停车位现状交付使用。第五条规定车位只做车辆停放用途。因此，可以认定协议所约定的标的物为车位。对于协议书的真实性、合法性予以确认，诉争标的物为车位。对于两份收据予以采信。对于录音，因录音主要为对话协商内容，原、被告未能就原告主张的录音对话协商内容签订协议，故对该证据不予采信。对于证据二的真实性、合法性予以采信。对于证据三，其真实性予以确认，其关联性不予确认。对于被告提供的证据一，其中的协议书与原告提供的一致，认定同上。对于现金抵用券的真实性、合法性予以采信。对于视频，结合微信，可确定车位（库）使用协议书签订时涉案车位所属的房屋主体已建成，对该两份视频予以采信。本院组织原、被告双方勘查现场并制作笔录。本院经审理查明事实如下：2017年9月29日，原、被告签订商品房买卖合同一份，商品房为被告开发的位于樟树市府桥路19号，商品房编号为中央大街2幢2－2504号。因停车需要，原告于2018年10月7日向被告支付20000元作为购买车库定金，被告亦于当日出具收据一份。2018年10月11日，原告（乙方）与被告（甲方）签订中央大街车位（库）使用协议书一份，主要内容为“甲方同意提供位于江西省樟树市地下停车位壹个（普通车位□／子母车位□／车库√，编号：3-064号）给乙方使用，该停车位使用期限与中央大街住宅土地使用年限相同；甲方已明确告知乙方该停车位不能办理车位不动产证；乙方已现场查看了该停车位，并充分了解该停车位的一切状况，同意按停车位现状交付使用；乙方承诺该车位只做车辆停放之用途；本协议项下停车位使用权的转让价格为¥220000元整（大写：人民币贰拾贰万元整）；签订本协议书时向甲方一次性支付人民币共计¥220000元；甲方应在2019年6月30日前将该车位交付乙方使用；若乙方不按上述约定在指定时间内支付该车位使用权的费用，甲方有权解除本协议，收回车位（库）另行转让，同时乙方按本协议总价20%向甲方支付违约金等”。签订合同后，原告于当日通过刷银行卡方式支付了款项150000元，另原告从黄凤生处获得被告发放给黄凤生的现金抵扣券一张，抵扣了车库款50000元。被告于当日出具收据一份，主要内容为“今收到敖历荣交来3-064车位款壹拾伍万元”；该收据右上角注明“10月7日收定金20000元，农商刷15万，一张5万”。之后，原告以被告未按约定时间交付车库为由诉至法院，要求解除协议，并返还购车库款220000元，承担违约金44000元。另查明，2018年9月26日，涉案中央大街车位（库）使用协议所涉车位以上建筑主体工程已完成，该工程于2019年9月29日在樟树市住房和城乡建设局完成竣工验收备案。本院认为，本案主要争议焦点如下：一、本案诉争案由；二、涉案协议是否具备解除条件；如果协议被解除，被告应承担何种责任。关于本案诉争案由，本院认为，原、被告签订的中央大街车位（库）使用协议书系双方当事人的真实意思表示，其内容亦未违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效。原、被告就车位（库）使用权达成协议，因此，本案案由应为建筑物区分所有权纠纷。关于涉案协议是否具备解除条件，如果解除，被告应承担何种责任。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据证明，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，否则将由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条规定，合同可以由订立方协议解除，或者在出现相应法定情形后解除。法定解除情形包括：因不可抗力致使不能实现合同目的；在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；法律规定的其他情形。当事人应该按照合同全面履行自己的义务。涉案协议标的物为车位还是车库，双方存在争议。根据原、被告签订的涉案协议可知，其标的物位置为樟树市中央大街地下层，编号为3-064号，从协议签订时，原告已看了现场。本院组织原、被告现场勘查，发现该位置为一空敞式停车位。原告诉称协议约定为车库。本院认为，因协议所涉及金额较大，原告作为完全民事行为能力人，应该尽到审慎注意义务，对于协议所涉及标的物，应有明确的了解。虽然协议勾选了车库，但协议同时显示原告已现场查看了涉案停车位，并充分了解该停车位的一切状况，同意按停车位现状交付使用。因此，被告在本案中不存在法定解除协议的情形。另外，原、被告也未就协议解除达成一致意见。综上，原告主张被告未交付车库，并请求解除合同，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，对于原告的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告敖历荣的诉讼请求。案件受理费5260元，由原告敖历荣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院。（上诉人应当在提交上诉状之日起七日内预交上诉案件受理费，逾期不交视为撤回上诉，款汇至江西省宜春市中级人民法院，户名：江西省宜春市中级人民法院，账号：14×××07，开户行：中国农业银行宜春经济开发区支行。）审 判 长 李耀勇人民陪审员罗江人民陪审员 吴        娟二〇二一年二月十日法官 助理 沈    文    涛书 记 员 江        雨