河南省许昌市建安区人民法院民 事 判 决 书(2018)豫1003民初384号原告:许昌市安居物业管理有限公司，住所地许昌市八一路888号。法定代表人：孟军亭,该公司总经理。委托诉讼代理人：张再冉，该公司员工。委托诉讼代理人：王玉佳，河南君志合律师事务所律师。被告：闫小会，女，汉族，1980年12月26日生，住许昌市魏都区，现住。原告许昌市安居物业管理有限公司（以下简称安居物业公司）与被告闫小会物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告安居物业公司委托诉讼代理人张再冉、王玉佳及被告闫小会到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安居物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付原告物业费、公摊费、代收垃圾处理费、二次加压水水费516元、欠款滞纳金46元，共计562元；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告为天基理想城小区业主提供物业服务，被告系天基理想城小区业主，但被告自2017年5月1日至今未支付物业费、公摊费、垃圾处置费、2017年4月至6月二次加压水水费、滞纳金，截至2017年7月31日已拖欠上述费用共计562元，原告多次催要，被告仍未支付。为维护原告的合法权益，诉至法院。被告闫小会辩称，被告买房时开发商承诺的物业公司是建业物业，而不是原告。前期交房时被告接触到的是建业物业的工作人员，至于为何会变成原告，被告无从得知；被告是在毫不知情的情况下被迫签订的，并非自愿，当时原告非要被告交一年的物业费才给房屋钥匙，签订合同时，原告直接翻到合同最后一页让被告签名，并没有让被告查看合同内容，被告对合同内容一无所知，根据合同法的有关规定，该物业服务合同属于无效合同；被告从没有享受到有物业的便利之处，在公共区域业主车辆随意停放，电梯内乱贴乱画，宠物粪便在电梯内随处可见，被告早上送孩子上学了还看不到执勤的保安，公共车棚乱停乱放无人看管，宣传栏知识从无更新，原告还强行侵占地下车库，不给业主提供停车服务；被告交纳过物业费，但没有享受到相应的服务，被告也曾与物业协会协商沟通，但没有任何效果。希望能本着有劳才有获的原则，让原告提升自己的服务，让业主自愿交纳费用。原告安居物业公司为支持自己的主张，向本院提供如下证据：1.物业服务合同协议书一份，证明原、被告双方签订了合法有效的物业服务合同，双方受合同约束，履行合同义务，原告按照合同约定为被告提供物业服务，被告需按合同约定缴纳物业费、公摊费及相关费用；2、许昌市物价管理办公室许昌市城市管理局文件许价（2005）26号文件，证明原告代收的垃圾处置费是按照相关文件代收的，是合法合理的；3、收款收据明细一组，证明被告欠款的相关明细；4、原告电话记录一份及缴费通知一组，证明被告欠相关费用，原告多次进行催要；5、天基理想城2017年度公摊费用收支明细、物业费收支明细、二次加压水费核算表、公摊费用应退情况表及公示情况影印件一份，证明2017年度被告公摊费用实际为31.50元/月。被告闫小会为支持自己的主张，向本院提供如下证据：照片影印件七张，证明原告对小区管理不善。对当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下：原告提供的证据1，形式来源合法，内容客观真实，被告虽有异议，但未提供足以反驳的相反证据或理由，故对此证据，本院予以采信。证据2、3、5，形式来源合法，内容客观真实，且相互印证，故对此证据本身，本院予以确认。证据4中的电话记录系原告单方作出，无法核实真实性，故对此电话记录，本院不予采信，缴费通知形式来源合法，内容客观真实，本院对此予以采信。被告提供的照片影印件，本院对此证据本身予以确认。综合上述证据，结合当事人陈述，本院确认以下案件事实：被告闫小会系天基·理想城小区1号楼1单元8楼07户房屋业主，其房屋建筑面积为96.57㎡。2013年12月4日，原告安居物业公司与被告闫小会签订《前期物业管理服务协议》，协议对原、被告的权利义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量、各种费用的收取、违约责任等内容进行了明确约定，其中约定由原告向被告提供物业管理服务，被告应按住宅物业费1.10元/月/㎡向原告交纳物业服务费，公摊费（公用水电、消防用水、电梯费用）等据实均摊；被告违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天3%的标准收取违约金或采取停水、停电等措施催交。截至2017年7月31日，被告未交纳2017年4月至2017年6月的加压水费及2017年5月起的物业管理服务费、公摊费、垃圾处置费，原告经催要无果，诉至本院。另查明，许昌市物价管理办公室、许昌市城市管理局（2005）26号文件规定：“许昌市城市生活垃圾处理费标准一、城市居民户：7元／户、月……”。被告闫小会2017年度公摊费为31.50元/月，其2017年4月份加压水费为22元、5月份加压水费为27.50元、6月份加压水费为16.95元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯并按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方若不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。另，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。物业服务合同是业主与物业管理服务企业在平等、自愿的基础上对物业维修养护、管理及对相关区域内的环境卫生和安全防范等事项所作的相关约定。本案中，原、被告之间的物业服务合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以确认，被告闫小会虽主张该合同是被逼迫签订，不是其真实意思表示，但并未提供相应证据予以佐证，且其所持理由不符合合同法规定的合同无效的情形，故其认为合同无效的主张不能成立。原告作为物业公司，应当尽心尽责履行物业服务义务，不断提升物业服务品质，才能赢得业主的理解与认同，其对于服务过程中出现的问题及业主的投诉，应当及时予以整改，努力为业主创造一个祥和、安全、舒适、优美的居住环境，同时，原告的服务具有公共性，收取物业管理服务费是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用，个别业主拒交费用的行为，不仅损害了原告的利益，也损害了其他正常交费业主的利益，不利于物业整体管理，最后利益受损仍是业主自身，只有物业公司与业主相互理解，相互配合，才能使双方和谐相处达到共赢。被告作为该小区业主，接受了服务即应当按照合同约定向原告支付物业管理服务费、公摊费等费用，其在原告催告的合理期限内仍未交纳，已构成违约，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”，故原告要求被告交纳物业管理服务费、公摊费、二次加压水费等，依法有据，本院应予支持。关于原告主张的滞纳金，实质是合同双方当事人约定违约方当事人不履行合同义务时应承担的违约金，但该约定每天3%明显过高，依照法律规定被告可以申请人民法院酌减，但被告对此并未提出申请，且原告要求的违约金数额46元并不超过依据合同应支付数额的30%，故原告要求被告依据合同约定支付违约金46元并无不当，本院予以支持。关于被告提出的原告提供的物业服务不到位的意见，本院多次前往本案所涉小区走访，原告在车辆停放、公共设施的维修、养护及环境卫生等方面确实存在瑕疵，但基于物业服务合同具有长期性、复杂性、琐碎性等特征，服务质量不易量化，该部分瑕疵不能成为免除或降低物业费的理由，不足以作为被告拒交物业费的抗辩依据，故对被告的该意见，本院不予采纳。根据原告请求及上述物业管理服务费等费用的收取标准，经本院核算，被告闫小会应向原告安居物业公司交纳的费用的项目和数额为：物业管理服务费318.69元（1.10元/月/㎡×96.57㎡×3个月）、公摊费94.50元（31.50元/月×3个月）、垃圾处置费21元（7元/户/月×3个月）、加压水费66.45元（22元+27.50元+16.95元）、违约金46元，以上共计546.64元。综上所述，被告闫小会应当支付原告安居物业物业管理服务费、公摊费、垃圾处置费、加压水费、违约金共计546.64元。在今后的物业服务合同履行过程中，原告安居物业公司、被告闫小会均应严格按照约定履行自己的义务，原告作为物业服务企业，应积极听取业主意见、吸取合理建议，不断提高物业服务质量、提高物业服务水平；被告作为业主，也应合理行使业主权利，不应消极拒交物业服务费用，被告可协同小区其他业主积极成立业主委员会，对原告的物业服务进行监督。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告闫小会于本判决生效后七日内一次性支付原告许昌市安居物业管理有限公司物业管理服务费、公摊费、垃圾处置费、加压水费、违约金共计546.64元；二、驳回原告许昌市安居物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告闫小会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审判员  温旭二〇一八年四月二十三日书记员  李宁履行告知书履行义务人：对于生效的法律文书，你方应当在生效法律文书规定的期限内自动履行义务。对于案件的执行款，你方可有以下履行方式：直接向当事人履行；2、将案件执行款转至许昌市建安区人民法院执行款专户，户名：许昌市建安区人民法院执行款专户，账户：10×××03，开户行：邮储银行许昌县镜水路支行。注：履行义务人通过第二种方法履行义务时，应当注明当事人姓名、案件号、承办人、案由等详细内容，若履行义务人未注明上述信息，致使法院财务部门无法核实具体案件情况时，将依规退回款项，由于款项被退回造成的法律后果（迟延履行、强制执行）由履行义务人自行承担。