广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初10186号原告：广州市卓易精密机械有限公司，住所地广州市黄埔区南湾工业区景盛街7号。法定代表人：卓奇周。委托诉讼代理人：钱一玮,广东益思律师事务所律师。被告：广州日铧实业有限公司，住所地广州市增城区新塘镇新塘大道西381号一楼101室。法定代表人：严景秋。委托诉讼代理人：严海平，该司员工。被告：严海平，男，1979年9月2日出生，汉族，住广西灌阳县。原告广州市卓易精密机械有限公司（以下简称卓易机械公司）诉被告广州日铧实业有限公司（以下简称日铧公司）、严海平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月14日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序于2020年11月3日独任公开开庭审理。原告卓易机械公司的委托诉讼代理人钱一玮，被告日铧公司委托诉讼代理人严海平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卓易机械公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除卓易机械公司与日铧公司签订的《租赁合同》；2.请求判令日铧公司向卓易机械公司退回押金132000元；3.请求判令日铧公司向卓易机械公司支付违约金88000元；4.请求判令日铧公司向卓易机械公司赔偿经济损失101650元；5.请求判令严海平对上述全部款项承担连带责任；6.本案诉讼费由日铧公司、严海平承担。事实和理由：2020年1月12日，卓易机械公司与日铧公司就广州市黄埔区信业路48号自编8栋物业一楼102室租赁事宜签订了《租赁合同》，对租期、租金、押金及违约金责任等做出了明确的约定。合同签订后，卓易机械公司根据日铧公司要求，向严海平的私人账户转账押金132000元，日铧公司出具收据。此后，卓易机械公司一直按月支付租金。近日，卓易机械公司获悉日铧公司被案涉物业的产权人广州花城玻璃实业有限公司（以下简称花城公司）诉至法院，理由是日铧公司未按时向花城公司交纳租金，同时未经花城公司同意擅自将涉案物业转租，花城公司诉至法院要求解除合同，收回物业。卓易机械公司得知该消息后多次联系向日铧公司核实情况，但无人回应。不得已卓易机械公司向日铧公司发出《律师函》，鉴于日铧公司与花城公司的房屋租赁合同纠纷涉及到卓易机械公司承租的物业，且该案尚未有明确的裁判内容，卓易机械公司履行不安抗辩权，暂缓缴纳租金。同时，卓易机械公司为了正常使用案涉物业，投入了大量承办，因日铧公司擅自转租的行为导致卓易机械公司承租的物业要被收回，给卓易机械公司造成了重大的经济损失。因严海平多次以个人账户收取款项，卓易机械公司有理由相信其与日铧公司的财产存在混同，因此要求严海平承担连带责任。被告日铧公司、严海平共同辩称：一、卓易机械公司提出的解除合同是无意义的，我方在2020年7月2日已经发送终止合同通知函，卓易机械公司已经超过2个月未支付租金，根据合同第4.1条的规定，卓易机械公司属于严重违约，我方已经行使合同解除权，我方在终止合同通知函中要求卓易机械公司缴纳未支付租金及违约金，并及时搬离，但至今卓易机械公司仍未搬走。且卓易机械公司从2020年2月非法占用我方三楼约500平米的房屋至今，我方有装修照片及卓易机械公司使用三楼的照片为证。二、由于卓易机械公司违约，我方不可能退还押金。三、关于违约金，是卓易机械公司违约在先，我方是不会承担违约金的，经济损失也不可能承担。四、关于要求严海平承担连带责任，当时严海平是日铧公司股东，因为当时未开发票，严海平只是代日铧公司收取押金，之后也将钱转入日铧公司账户，严海平不应承担连带责任。经审理查明，2020年1月12日，日铧公司（出租方、甲方）与卓易机械公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定乙方承租位于广州经济开发区永和经济区新业路48号的自编8栋物业一楼102室作生产经营用途。第三条约定租赁期限及免租期：3.1自2020年2月1日起至2023年1月31日；3.2租赁起始日：自2020年2月16日起至2023年1月31日。第四条费用及支付方式：4.1条租金、物业管理费及支付方式：自2020年2月1日至2021年1月31日，月租金44000元；租金及管理费按月支付，甲方应在租赁年度内每月第五个工作日前向乙方开具租金和物业管理费缴费通知单。乙方应在每月5号前以支票、现金或转账方式将当月租金和物业管理费转入甲方指定银行账号内，逾期支付的，乙方应按到期应付而未付费用的千分之一每日向甲方支付违约金。超过10日未支付的，甲方有权采取措施停水停电，超过20日未支付的，属于乙方严重违约，甲方有权收回该物业，且押金不予退还，由此导致的甲方所有损失由乙方承担。第五条押金和租金。5.1.1乙方应在本合同签订后当日向甲方指定账户转账相当于三个月租金的金额作为押金即132000元，同时支付第一个月租金（2020年2月16日至2020年2月29日）即22000元。第七条增建、改建、消防改造和装修：7.1租赁期内，乙方如需增建、改建租赁物或对租赁物进行消防改造，须征得甲方书面同意。如需报政府部门批准，则由乙方负责提供申报资料，甲方应给予协助。如乙方擅自增建或改建租赁物或对租赁物进行消防改造，因此破坏建筑物的主体结构且无法采取其他任何补救措施，则视为乙方违约，甲方有权解除本合同并没收押金。7.2条在不影响租赁物主体结构及安全的情况下，乙方可根据自己生产、经营管理需要进行装修或间隔。该等装修或间隔应符合消防安全要求并由乙方自行申请二次消防验收，甲方应予以配合。第十三条约定违约责任。甲方违约责任：13.1.1若发生如下违约情形，本合同项下的租金停止计算和支付，甲方除应向乙方赔偿全部直接或间接损失外，还应向乙方支付相当于当月租金2倍的违约金。13.1.2甲方未能协调花城玻璃按照本合同约定提供相关协助的；13.1.3因租赁物不属于工业用途导致乙方未能取得经营所需的证照和许可；13.1.4因甲方的其他违约行为导致乙方无法继续承租或使用租赁物；13.1.5甲方单方面提前解除合同。乙方违约责任：13.2.2租赁期内，乙方逾期支付租金，每延迟支付一天应按应付而未付租金的千分之一向甲方支付违约金，逾期支付租金达10天的，乙方收到甲方书面催收通知之日起3个工作日内仍未支付或提供合理解释的，甲方有权解除本合同，没收押金并收回租赁物。日铧公司于2020年1月13日出具《收据》，确认收到卓易机械公司交来的租赁押金132000元。双方确认卓易机械公司向日铧公司交租至2020年5月31日，此后卓易机械公司再未向日铧公司缴纳租金。卓易机械公司主张因在合同履行过程中知悉日铧公司与业主方广州花城玻璃实业公司（以下简称花城公司）存在纠纷，因此行使不安抗辩权，未向日铧公司支付2020年6月份之后的租金。日铧公司提交其于2020年6月20日出具的《终止合同通知函》，载明：卓易机械公司违反合同约定，在2020年2月份未书面通知日铧公司及未得到日铧公司书面同意的情况下，擅自对租赁物进行改建与改造，违反了租赁合同约定，应视为卓易机械公司违约，因此要求解除《租赁合同》并没收押金。日铧公司另于2020年7月2日出具《终止合同通知函》，写明因卓易机械公司未缴纳2020年6月、7月租金，违反合同约定，日铧公司没收押金并收回租赁物。日铧公司提交2020年7月2日出具《终止合同通知函》的邮寄底单及签收证明，2020年7月3日卓易机械公司门卫室签收。日铧公司另于2020年8月14日再次出具《催租通知函》，载明卓易机械公司欠缴2020年6月至8月租金，因此主张卓易机械公司属于严重违约，日铧公司有权收回该物业，并不退还押金。卓易机械公司对上述三份函件的三性均不确认，但在本院询问日铧公司提交上述函件的原件时，卓易机械公司主张无需质证，真实性由法院进行核实。且在庭审中，卓易机械公司另提交了一份《律师函》，该份律师函载明因花城公司与日铧公司就案涉房屋租金一事正在诉讼，卓易机械公司主张行使不安抗辩权，自2020年6月起暂不予向日铧公司交纳租金。卓易机械公司陈述庭后向本院提交该律师函的送达签收证明，但庭后并未提交。另查明，花城公司向本院起诉日铧公司，主张解除与日铧公司签订的租赁合同，并要求日铧公司腾空返还场地，支付租金等，本院于2020年1月22日立案受理，案号为（2020）粤0112民初1093号。本院于2020年8月12日作出判决，判令花城公司与日铧公司于2018年6月25日签订的《广州市房屋租赁合同》《补充租赁合同》于2020年2月18日解除，日铧公司于判决生效后三十日内向日铧公司腾空交还案涉房屋及支付租金等费用。花城公司、日铧公司就案判决均未提起上诉，（2020）粤0112民初1093号案件已于2020年9月3日生效。另，卓易机械公司确认，截至本案开庭之日即2020年11月3日，案涉房屋仍由卓易机械公司使用，卓易机械公司已向花城公司支付2020年10月份的租金，但未向本院提交2020年10月份向花城公司支付租金的相关凭证。以上事实有《租赁合同》《收据》《终止合同通知函》《催租通知函》《发票》、转账记录、（2020）粤0112民初1093号《民事判决书》、微信聊天截图、照片及当事人庭审陈述等证据予以证实，上述证据经过庭审质证，本院予以确认。本院认为，日铧公司与卓易机械公司签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。本案争议的焦点为卓易机械公司主张行使不安抗辩权而未再支付租金是否有理据，并以此向日铧公司主张解除合同、退还押金、支付违约金、赔偿损失是否合理，本院分析如下：其一，租赁合同系双务合同。对于出租人来说，其主要义务是提供符合合同约定的租赁物交付给承租人使用，而承租人的主要义务是向出租人支付合同约定的租金及其他相应的对价。本案中，日铧公司在合同约定的期间向卓易机械公司交付了场地，卓易机械公司也实际向日铧公司支付至2020年5月31日的租金。2020年6月份，卓易机械公司向日铧公司发出《律师函》，主张行使不安抗辩权。但本院认为，即使日铧公司与花城公司存在诉讼，但实际上花城公司并未采取措施影响或阻止卓易机械公司使用案涉物业，且庭审中卓易机械公司陈述其至2020年11月份仍在使用案涉房屋，卓易机械公司不具有行使不安抗辩权的条件，基于日铧公司与卓易机械公司签订的《租赁合同》，卓易机械公司应依约支付租金。其二，关于《租赁合同》的解除。《租赁合同》约定乙方应在每月5号前以支票、现金或转账方式将当月租金和物管费转入甲方指定银行账号内，超过10日未支付的，甲方有权采取措施停水停电，超过20日未支付的，属于乙方严重违约，甲方有权收回物业，不退押金。日铧公司向本院提交2020年6月20日的《终止合同通知函》，但无送达情况证明，本院对其效力不予认可。其后，日铧公司根据租赁合同第十六条载明的卓易机械公司送达地址及联系人向卓易机械公司发出《终止合同通知函》（2020年7月2日），日铧公司提交了对应函件的签收记录，该签收记录显示签收时间为2020年7月3日，签收人为门卫。对该份《终止合同通知函》（2020年7月2日）的送达效力本院予以认可。卓易机械公司欠缴租金，日卓公司根据合同约定享有解除权，本院确认双方于2020年1月12日签订的《租赁合同》于2020年7月3日解除。其三，《租赁合同》的解除原因并非日铧公司，卓易机械公司要求日铧公司退回押金132000元及支付违约金88000元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于经济损失101650元。卓易机械公司主张的厂房搬迁费用系因租赁日铧公司房屋后，搬迁产生的费用;厂房装修费用也并无对应合同及支付凭证，无法证明装修的是案涉房屋。退一步说即使能够证明装修的是案涉房屋且已经实际产生装修费用，如前所述，本案合同解除的原因并非在于日铧公司，卓易机械公司向日铧公司主张赔偿经济损失101650元并无理据，本院不予支持。因本院不予支持卓易机械公司对日铧公司的返还租金、支付违约金、赔偿损失的诉讼请求，卓易机械公司在此基础上主张严海平系实际收款人，主张严海平承担连带返还责任，本院一并驳回。综上所述，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告广州市卓易精密机械有限公司与被告广州日铧实业有限公司于2020年1月12日签订的编号为RH202001-001的《租赁合同》于2020年7月3日解除；二、驳回原告广州市卓易精密机械有限公司的其他诉讼请求。案件受理费6125元，由原告广州市卓易精密机械有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  张淳淳二〇二一年二月二十三日书记员  邹 忻