广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2013)穗中法民五终字第465号上诉人（原审原告）：谭少青，住广州市海珠区。上诉人（原审原告）：谭桂珍，住广州市越秀区。两上诉人共同委托代理人：宋珊，广东晟晨律师事务所律师。两上诉人共同委托代理人：卢健娜，广东晟晨律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：伍世全，住广州市海珠区。被上诉人（原审被告）：廖俊泫，住广州市越秀区。委托代理人：李智琪，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托代理人：方志洪，北京市盈科（广州）律师事务所实习律师。上诉人谭少青、谭桂珍因与被上诉人伍世全、廖俊泫房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2012）穗越法民三初字第2056号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，伍某为澳洲公民，2011年10月13日伍某办理了经澳大利亚公证机关证明并经中华人民共和国驻该国使领馆认证的授权委托书，委托伍世全、廖俊泫出售广州市东风东路某房，两位委托人任何一位可代做决定，伍某的妻子姜某也在该委托书上签名确认。2012年2月13日，谭桂珍（买方）与伍某（卖方）代理人（即伍世全、廖俊泫）签订了《房屋买卖中介合同》，约定：买卖之房屋地址为广州市东风东路某房，成交价格为人民币840000元；卖方交付该物业予买方使用之日期为卖方收齐楼款当天；第十一条，因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续，逾期交付房产、逾期交付房款、逾期办理迁出户口等无故不履行本合同项下义务，则逾期超过十天仍未履行的，但守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价的千分之三支付违约金；如卖方或买方委托他人代为签订本合同的，则违约一方的委托代理人同意向守约一方连带承担违约责任；买方落产权名可自由选择；如在交易过程中，因房地产交易中心等政府部门或住房公积金中心、银行原因导致延期的，则时间相应顺延，签订本合同时支付人民币10000元作为定金，买卖双方应在合同签订后35天内共同到房屋部门办理交易递件手续，交易过户手续需在2012年3月20日前完成（以付清双方交易税费为准）；等。谭少青、谭桂珍于2012年2月12日已向伍世全、廖俊泫支付了人民币10000元定金。2012年3月17日，双方一同到广州市房地产交易中心递件，但由于2011年10月13日伍某的委托书仅有出售房屋的授权，导致未能成功递件。2012年3月27日，伍某与姜某办理了经澳大利亚公证机关证明并经中华人民共和国驻该国使领馆认证的授权委托书，该委托书注明：座落于广州市东风东路某房的房产虽以委托人伍某的名义登记，但依法属于伍某与姜某的夫妻共同财产，现委托受委托人办理出售上述房产、办理转名过户及产权登记，签署房产买卖合同及房产转移登记申请书等相关文件及表格，缴纳上述房产有关的税费等。2012年4月9日，双方再次一同到广州市房地产交易中心办理递件，广州市房地产交易中心开具了《收件收据》，并注明：同意由谭少青领取受理回执。同日，双方缴纳了税款，取得了《契税完税证》。2012年4月14日，伍世全开具《房款收据》，确认收到买方谭少青交来的购买讼争房屋的全部房款（含定金）人民币840000元。2012年4月17日，谭少青取得了广州市东风东路某房的产权。原审庭审中，谭少青、谭桂珍表示：本案不需要伍某承担责任，只要求作为其代理人的伍世全、廖俊泫承担责任；由于谭少青、谭桂珍有落户权，故要求伍世全、廖俊泫支付违约金给谭少青、谭桂珍；本案要求伍世全、廖俊泫支付的是迟延办理过户的违约金，由于伍世全、廖俊泫迟延办理过户给谭少青、谭桂珍造成了迟延使用房屋的损失及交通费、误工费的损失，但对此没有证据证明。双方均确认：签订买卖合同时，伍世全、廖俊泫已经出示了2011年10月13日的授权委托书；2012年4月9日，双方付清了交易税费。原审法院认为：谭桂珍与伍某于2012年2月13日签订的《房屋买卖中介合同》是双方真实意思表示，且没有违反法律、法规的强制性规定，是合法、有效的合同，对双方均有约束力。根据该合同第十一条约定，无故不履行该合同项下义务的，应当承担违约责任。双方于2012年3月17日办理过户递件手续，但由于伍世全、廖俊泫的委托书权限仅有出售房屋一项，所以无法成功递件，而该委托书之前已经出示给谭少青、谭桂珍及中介公司，作为专业机构的中介公司尚且不能识别该委托权限是否符合房管部门办理过户的要求，作为一般理性人的卖方更是无法预见；且卖方于2012年3月27日立即办理了新的委托书，并于2012年4月9日完成了交易过户手续（以付清双方交易税费为准），从履行时间上看，卖方为促成交易，积极地配合办理相关手续，其行为也不属无故不履行合同义务的情形。因此，不应适用该合同第十一条约定的违约条款来追究卖方或其代理人的责任。另外，由于谭少青、谭桂珍要求伍世全、廖俊泫支付的是迟延办理过户的违约金，迟延交房的损失与迟延办理过户没有直接关系，且谭少青、谭桂珍没有证据证明迟延办理过户给其造成的损失。故对于谭少青、谭桂珍要求伍世全、廖俊泫支付延期办理过户违约金的诉讼请求，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，于2012年11月14日作出判决：驳回谭少青、谭桂珍的诉讼请求。本案受理费1312元，由谭少青、谭桂珍负担。判后，谭少青、谭桂珍不服，向本院提起上诉称：一、因伍世全、廖俊泫于2011年10月13日出具的授权委托书缺乏代为办理过户手续的委托权限的严重瑕疵，导致双方无法在合同约定的期限内办理房屋过户手续，伍世全、廖俊泫的行为已构成了严重的违约。1、一审法院查明的事实显示双方逾期完成交易过户手续的原因在伍世全、廖俊泫提交的卖方委托书有瑕疵所致。2、伍世全、廖俊泫的上述行为已构成违约。二、伍世全、廖俊泫的上述违约行为应按《房屋买卖中介合同》第十一条的约定承担违约责任。1、根据违约责任的严格责任的归责原则，根本不存在违约方“无主观故意”不履行合同义务或“有主观故意”不履行合同义务这样的区分。2、从双方订立合同的本意来说，《房屋买卖中介合同》第十一条中所称的“无故”是指违约方没有足以免除责任的原因而不履行合同义务的意思表示。3、伍世全、廖俊泫的上述违约行为不具备免责的事由，应按合同第十一条的约定承担违约责任。三、一审法院认定迟延交房的损失与迟延办理过户没有直接联系也是错误的。谭少青、谭桂珍请求撤销原审判决，改判支持其全部诉讼请求。被上诉人伍世全、廖俊泫答辩称，同意一审判决，请求维持原判。经庭询，本院查明2012年4月9日是买方缴纳了税款。本院对原审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，谭桂珍与伍某的委托代理人伍世全、廖俊泫于2012年2月13日签订的《房屋买卖中介合同》合法有效，买卖双方均应自觉履行。双方于2012年3月17日一同到广州市房地产交易中心办理交易递件手续，该时间并未超过《房屋买卖中介合同》约定的办理交易递件手续的时间和完成交易过户手续的时间，但由于伍世全、廖俊泫的委托书权限仅有出售房屋一项，所以当日无法递件成功。伍世全、廖俊泫在2012年3月27日办理了新的委托书，买卖双方经重新约定于2012年4月9日再次一同到广州市房地产交易中心办理了递件，完成了交易过户手续。考虑到伍某居住在国外，对国内房地产交易手续不了解，致原委托书中委托事项出现瑕疵，而谭少青、谭桂珍、中介公司也均未对原委托书提出过异议，后伍世全、廖俊泫积极采取补救措施在合理时间内重新办理了委托书，并在合理时间内完成了交易过户手续，该行为表明卖方是在积极促成合同的履行，遵循诚实信用原则，对买卖双方未在2012年3月20日前完成交易过户手续不存在过错，据此，原审认定卖方的行为不属无故不履行合同义务的情形、不应适用《房屋买卖中介合同》第十一条约定的违约条款来追究卖方或其代理人的责任，并无不妥，本院予以确认。对谭少青、谭桂珍提出因伍世全、廖俊泫的委托手续有严重瑕疵导致双方无法在合同约定的期限内办理房屋过户手续，伍世全、廖俊泫已构成严重违约，应按《房屋买卖中介合同》第十一条的约定承担违约责任的主张，本院不予采纳。谭少青、谭桂珍对其所称的迟延办理过户的损失、迟延交房的损失、交通费误工费的损失均未提供证据证明，应当承担举证不能的不利后果。原审不予支持谭少青、谭桂珍要求伍世全、廖俊泫支付延期办理过户违约金的诉讼请求正确，本院予以确认。综上所述，审查原审判决，认定事实清楚，适用法律正确，应予维持；谭少青、谭桂珍的上诉理由不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。本案二审受理费1312元，由上诉人谭少青、谭桂珍负担。本判决为终审判决。审 判 长  肖逸思代理审判员  吴 湛代理审判员  彭 湛二〇一三年五月八日书 记 员  刘 侃