广东省四会市人民法院民 事 判 决 书(2018)粤1284民初388号原告：肇庆高新区嘉富华庭小区首届业主委员会。住所：肇庆市高新区龙王庙大道嘉富华庭。负责人：郑东方，系该业主委员会主任。委托代理人：刘木有，广东金马波士德律师事务所律师。被告：黄镜文，男，1990年7月17日出生，汉族，住广东省肇庆市高要区。原告肇庆高新区嘉富华庭小区首届业主委员会诉被告黄镜文物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘木有及被告黄镜文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称:原告是肇庆高新区嘉富华庭小区首届业主委员会，根据相关法规的规定及业主大会的决定，依法对嘉富华庭小区的物业和公共场所进行管理，收取管理费及相关的费用。坐落在肇庆××新区龙王庙大道××小区××首层××、××Ｄ2-Ｄ5卡商铺（以下简称“该商铺”）是被告的物业。根据相关法律法规规定，以及小区公约等规定，嘉富华庭小区物业管理费标准为：住宅物业管理费按建筑面积每平方米每月0.55元，住宅公共分摊水电费每户每月9元；商铺物业管理费按建筑面积每平方米每月1元。该商铺面积492.77平方米，每月的管理费为492.77元。被告自2015年2月15日起至2017年9月一直拖欠缴纳物业管理费等费用，累计共拖欠物业管理费15768.64元。嘉富华庭业委会已经多次以电话、书面、派人等方式向被告催收物业管理费，但被告至今没有缴纳上述物业管理费。原告委托律师致函给被告，要求在二0一七年七月十五日前，付清所欠的物业管理费等费用，但被告对此置之不理。故起诉请求判决：1、被告付清肇庆××新区龙王庙大道××小区××首层××、××Ｄ2-Ｄ5卡商铺2015年2月至2017年9月的物业管理费15768.64元及滞纳金1472.02元给原告，合共17170.66元。2、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告将诉讼请求变更为：1、被告付清肇庆××新区龙王庙大道××小区××首层××、××Ｄ2-Ｄ5卡商铺2016年12月至2017年9月的物业管理费4927.7元。2、本案诉讼费用由被告承担。被告黄镜文答辩称：我与租户蔡志城、孙世国有约定，由租户缴纳物业管理费，不同意由我缴纳物业管理费，不同意原告的起诉意见。原告有些管理做得不好。原告主张物业费的标准太高，应该按照小区业主标准每平方米0.55元计付被告的物业管理费。经审理查明:肇庆高新区嘉富华庭小区位于肇庆市高新区龙王庙大道嘉富华庭，总建筑面积57900㎡，总户数为448户，2016年12月8日，经肇庆高新技术产业开发区房产管理局批准成立了肇庆高新区嘉富华庭小区首届业主委员会。2016年12月至今肇庆高新区嘉富华庭小区由原告聘请保安和保洁员进行管理。肇庆市大旺区龙王庙大道嘉富华庭A幢首层第6卡、D幢首层第2、3卡及第4、5卡商铺的业主为黄镜文，建筑面积为分别为142.08平方米、198.54平方米、152.15平方米。原告称肇庆××新区龙王庙大道××小区××首层××、××Ｄ2-Ｄ5卡商铺指的就是肇庆市大旺区龙王庙大道嘉富华庭A幢首层第6卡、D幢首层第2、3卡及第4、5卡商铺。2016年12月18日肇庆高新区嘉富华庭小区首届业主委员会统一制定了《关于嘉富华庭小区业主和商铺收费标准》并经289户业主同意，规定物业管理费小区业主的住房、车库、车位按平方每月0.55元计算，公共水电维护费每月9元计算，对外围商铺餐饮排污比较大的行业按每月1.5元计算，其他行业按每月1元计算。2017年7月6日，嘉富华庭业主大会委托业主委员会（即原告）向欠缴物业管理费的业主催收物业管理费及其他相关费用,并决议由原告代表全体业主向法院起诉欠缴物业管理费的业主。庭审中，被告确认2016年12月至2017年9月的物业管理费没有缴纳。本院认为：本案是物业服务合同纠纷。《中华人民共和国物权法》第八十一条第一款规定“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理”,《中华人民共和国合同法》第三十六条规定“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”；《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用……”嘉富华庭小区业主大会于2017年7月6日委托原告向欠缴物业管理费的业主催收物业管理费及其他相关费用，并决议由原告代表全体业主向法院起诉欠缴物业管理费的业主，故肇庆高新区嘉富华庭小区首届业主委员会为本案适格的主体。原告在对肇庆高新区嘉富华庭小区进行物业管理过程中，聘请了保安、保洁员等，履行对小区管理的职能，支付聘请员工的工资及各项管理费用。虽然原告未与被告签订物业服务合同，被告作为肇庆高新区嘉富华庭小区业主，已实际享受了原告提供的物业管理服务，其与原告构成了事实上的物业管理关系，被告应该支付物业管理服务的对价。被告关于其与租户有约定，由租户缴纳物业管理费，不同意由其缴纳物业管理费的抗辩，理据不足，本院不予采信,被告所辩称的其与租户之间关于物业费的约定，可另循合法途径解决。被告拒绝交纳物业费是行使抗辩权的体现，被告是否享有拒绝交纳物业费的抗辩权应遵循诚实信用原则的指导。诚实信用原则对抗辩权的指导作用主要体现在三个方面：第一，根据诚实信用原则，如果发生特殊情况使当事人之间的利益关系失去平衡时，应当进行调整，使利益平衡得以恢复，由此维持一定的社会经济秩序。第二，诚实信用原则要求合同的双方当事人应当彼此尊重对方的利益，并建立密切的协作关系。第三，诚实信用原则允许当事人行使抗辩权，但不得滥用此项权利。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定的“正当理由”，应当限定在物业服务单位不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵，或者业主不交费用是基于正当、合理的理由，才能构成业主拒交的“正当理由”。本案被告没有向本院提供原告在履行物业服务合同中存在重大瑕疵或构成拒交或少交物业费的正当理由证据以证明。关于原告应当按照何种标准支付物业管理费的问题。《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款规定：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。肇庆高新区嘉富华庭小区首届业主委员会经289户业主同意统一制定的《关于嘉富华庭小区业主和商铺收费标准》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对被告具有法律约束力。该《标准》规定对外围商铺餐饮排污比较大的行业按每月1.5元/平方米计算物业管理费，其他行业按每月1元/平方米计算，本案中，涉案房产为商铺，故原告主张按照1元/平方米/月计算物业管理费依据充分，本院予以支持。故对于被告认为应当按照住宅标准0.55元/平方米/月计付物业管理费的抗辩，理据不充分，本院不予采纳。故被告应当向原告支付2016年12月至2017年9月的物业管理费1元/平方米/月×492.77平方米×10个月=4927.7元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、《物业管理条例》第七条第五项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告黄镜文应于本判决发生法律效力之日起10日内向原告肇庆高新区嘉富华庭小区首届业主委员会支付2016年12月起至2017年9月止的物业管理费4927.7元；如果未按判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取25元，由被告黄镜文负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  许培娜二〇一八年四月二十七日书记员  李素娴