四川省攀枝花市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)川04民终318号上诉人（原审被告）：攀枝花金海实业有限公司，住所地：四川省攀枝花市东区机场路333号，统一社会信用代码：91510400686139313X。法定代表人：邓勉明，该公司董事长。委托诉讼代理人：万官典，男，攀枝花金海实业有限公司工作人员。委托诉讼代理人：李明俐，四川明俐律师事务所律师，执业证号：15104200311670280。被上诉人(原审原告):康歌军,男,1976年11月3日出生,汉族,住四川省攀枝花市东区。被上诉人(原审原告):文琳赟,女,1975年9月13日出生,汉族,住四川省攀枝花市东区。被上诉人康歌军、文琳赟共同委托诉讼代理人：杨丽，攀枝花市东区法律服务所法律工作者，执业证号：32303022100044。上诉人攀枝花金海实业有限公司（以下简称金海公司）与被上诉人康歌军、文琳赟房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省攀枝花市东区人民法院（2017）川0402民初3309号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月30日立案后，依法组成合议庭，于2018年3月16日公开开庭进行了审理。上诉人金海公司的委托诉讼代理人万官典、李明俐，被上诉人康歌军、文琳赟的共同委托诉讼代理人杨丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金海公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判金海公司承担违约金3527元。事实和理由：一审法院没有查清购房人已付购房款的情况。购房人未依合同约定按时交纳办证所需税费系逾期办证主因。购房人未依合同约定按时提交《个人及家庭房屋登记记录表》等办证资料，导致办证周期迟延。购房人未按合同约定及时交纳税费、办证资料，应承担违约责任。产权办理登记机关办证周期延长系逾期办证的客观因素之一。一审法院认定金海公司承担的违约金与合同约定不符且过高。因涉及逾期办证的业主体量大，请求二审法院综合实际情况改判。康歌军、文琳赟辩称，1.购房人缴纳了购房款，金海公司将房屋交付给了购房人；2.产权办理登记机关逾期办证的违约责任应由金海公司承担；3.违约金应按合同计算，不同意减少违约金。请求驳回金海公司的上诉请求，维持一审判决。康歌军、文琳赟向一审法院起诉请求：1.金海公司支付逾期办理房屋所有权证书违约金12471元（从2016年6月10日起计算至2017年6月15日止，按每日万分之一计算）；2.本案诉讼费用由金海公司承担。一审法院认定事实：2013年10月10日，康歌军、文琳赟与金海公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定康歌军、文琳赟以337064元的价格向金海公司购买了位于四川省攀枝花市炳三区金海世纪城28栋2单元2-29-6号住房一套；约定金海公司应当在2014年12月31日前向康歌军、文琳赟交付该商品房，并约定商品房交付使用后，如因出卖人的责任买受人未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，出卖人按买受人已支付房款的万分之一日息向买受人支付违约金，起算日为逾期之日起至买受人实际取得房屋产权证本之日止。当日，双方又签订了一份《金海世纪城商品房买卖合同补充协议》，该补充协议第九条约定：“1、如因甲方（金海公司）的责任未能在买卖合同第二十条约定期限内取得该商品房所在楼栋的房屋初始登记，办理大产权证的，只要未因此造成甲方逾期为乙方代办房屋分户产权证的，则甲方不承担违约责任。2、乙方必须委托甲方办理买卖合同项下商品房的房屋权属证书、土地使用权证及（或）银行房屋抵押贷款的他项权利登记，乙方须向甲方出具委托书并全力配合办证事宜，交房前与甲方办理因房屋面积差异处理的结算手续，并向甲方交缴按政府规定应由乙方承担的办理房屋所有权证书、土地使用权证及（或）他项权证所需各种税、费等并提交相关办证资料。否则，甲方代为办理权属登记的时限相应顺延。同时。如乙方延迟提供办理房屋抵押他项产权登记手续所需的资料，则每延迟一天，应向甲方支付违约金人民币100元。3、在乙方办理收房手续之日，乙方应将买卖合同第十五条约定的甲方代交的费用支付给甲方。否则，甲方代办房屋分户产权证、土地使用权证的期限相应顺延。4、办理房屋分户产权证、土地使用权证需要由甲方缴纳的税费，由甲方直接向相关政府部门缴纳。5、若乙方是采用按揭贷款（包括商业贷款或住房公积金贷款）购房的，则甲方为乙方办理完毕房屋分户产权证后，将房屋分户产权证直接交付给按揭贷款银行，以便银行办理他项权抵押登记。”2014年11月4日，金海公司将案涉房屋交付给康歌军、文琳赟，但未按约定期限办理并交付房屋权属证书。2015年8月4日，康歌军、文琳赟取得缴纳购房款337093元销售不动产统一发票；2017年6月15日，康歌军、文琳赟取得房屋权属证书。一审法院认为：本案双方自愿签订的《商品房买卖合同》及《金海世纪城商品房买卖合同补充协议》意思表示真实，不存在可变更、可撤销的法定情形，且未违反相关法律法规的强制性规定，合法有效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定；“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）…”本案中，金海公司未按合同约定的期限履行办理房屋权登记并交付房屋权属证书的义务，依法应承担相应的民事责任。康歌军、文琳赟要求金海公司支付因逾期办理房屋权属证书的违约金12471元等诉请，合法有据，一审法院予以支持。金海公司提出因康歌军、文琳赟逾期提交契税、房屋维修金等须由康歌军、文琳赟提供的办证资料致使办证迟延以及康歌军、文琳赟依约应向金海公司支付100元/天违约金等抗辩主张，缺乏事实依据。首先，双方并未明确约定康歌军、文琳赟应提交房屋契税、维修金等须由康歌军、文琳赟提供办证资料的期限，更未约定逾期提供办证资料而应承担的违约责任；其次，金海公司提交的证据不足以证明其曾通知康歌军、文琳赟提供办证资料，而康歌军、文琳赟存在拒不提供或者逾期提交办证资料等情形；再次，金海公司主张康歌军、文琳赟依约应向其支付100元/天违约金的情形，与补充协议的约定并不一致。因此，一审法院对金海公司上述抗辩主张不予支持。金海公司提出康歌军、文琳赟逾期违约时间计算错误、双方约定的违约金过分高于给康歌军、文琳赟所造成的实际损失等抗辩主张，依据不足，一审法院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：攀枝花金海实业有限公司于本判决生效后十五日内一次性向康歌军、文琳赟支付违约金12471元。案件受理费56元，由攀枝花金海实业有限公司负担。二审中，金海公司出示照片一张、网络下载文件一页及攀枝花市房地产业协会出具的《关于协调解决办理商品房预告登记及抵押预告登记的紧急请示》一份，拟证明很长一段时间攀枝花市都不能办理房屋产权证和抵押登记等业务，房产证办理延期确实有客观因素，其中也有金海公司无法控制的因素，故违约金不应由金海公司承担；康歌军、文琳赟对该组证据的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议。由于双方当事人对该组证据的真实性没有异议，能够证明本案事实，本院予以采信。康歌军、文琳赟二审中未提交新证据。本院经审理查明：康歌军、文琳赟已支付购房款337093元。本案所涉房屋的不动产权证书载明的登记日期为2017年5月25日。本院认为，房屋权利的转移包括房屋的转移占有和权利交付，在涉案房屋已转移占有的情况下，不动产权利登记机关对涉案房屋进行权属登记即已表明金海公司进行了权利交付，购房人在上述登记日即已实际取得涉案房屋的全部权利，因此涉案房屋的违约金应计算至不动产权证书登记之日为宜。一审法院按照被上诉人主张计算违约金至2017年6月15日不当，本院予以纠正。基于本案双方签订的《商品房买卖合同》及《金海世纪城商品房买卖合同补充协议》约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书的，出卖人按买受人已支付房款的万分之一日息向买受人支付违约金，起算日为逾期之日起至买受人实际取得房屋产权证本之日止。根据该约定，金海公司若未能在规定的期间内办理房屋所有权证书且系金海公司的责任时，金海公司则应当承担违约责任。结合双方出示的证据综合分析，逾期办理房屋产权证可能存在以下三方面的原因：第一、出卖人的行为是导致逾期办理房屋产权证的原因之一，比如：金海公司迟延向房屋产权登记机关提交相关办证资料，或金海公司通知各购房人提交办证资料、交纳税费不及时或虽然已及时通知但不能举证证明，以及金海公司工作效率不高等等诸多原因。第二、部分购房人的行为是导致逾期办理房屋产权证的另一个原因，若部分购房人逾期接收房屋或逾期提交完整办证资料势必影响金海公司对批量业主购房办证资料的集中收集后向不动产登记机构整体统一提交办证资料的时间，从而导致办证时间相应顺延。第三、因《不动产登记暂行条例》施行原因。根据金海公司提交的证据，由于在此期间国家实施不动产统一登记制度，攀枝花市人民政府对不动产登记机关进行职能整合，新确定的不动产登记机关存在过渡衔接和筹备周期，不动产登记机关对于房屋办证所需的申请材料相较于原法律规定提出新的要求，客观上必然在一定时期内不能办理或者影响办理房屋所有权证的时间。综合上述可能存在的逾期办证原因，鉴于双方均不能举证证明对方违约是逾期办理房屋所有权证的唯一原因以及购房人未能举证证明其具体损失数额，遵循我国立法对于违约金制度的设置采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，违约金主要以补偿守约方的实际损失为主要功能，依照最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，本院根据合同实际履行情况、当事人的过错程度、违约方在缔约时能够预见或者应当预见到的合理损失等因素，兼顾损失填平原则和公平原则，酌情确定金海公司承担7000元的违约金。综上所述，对于金海公司的上诉请求成立的部分，本院予以支持，其余部分不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、变更四川省攀枝花市东区人民法院（2017）川0402民初3309号民事判决“攀枝花金海实业有限公司于本判决生效后十五日内一次性向康歌军、文琳赟支付违约金12471元”为“攀枝花金海实业有限公司于本判决生效之日起十五日内一次性向康歌军、文琳赟支付违约金7000元”；二、驳回康歌军、文琳赟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费56元，由攀枝花金海实业有限公司负担；二审案件受理费50元，由攀枝花金海实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  万 伟审 判 员  董 敏审 判 员  熊 疆二〇一八年四月九日法官助理  刘 英书 记 员  倪林蓉