广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初30115号原告：中国工商银行股份有限公司广州市绿色金融改革创新试验区花都分行。营业场所：广东省广州市花都区迎宾大道97号亚美大厦一至三层。负责人：刘文辉，行长。委托诉讼代理人：蓝建，该公司员工。委托诉讼代理人：林宇涛，该公司员工。被告：陈得胜，男，1966年6月20日出生，汉族，身份证登记住址：湖北省大冶市。被告：王喜贵，女，1968年7月26日出生，汉族，身份证登记住址：湖北省大冶市。被告：广州市花都祈福花园房产有限公司。住所地：广东省广州市花都区花山镇东华村。法定代表人：彭磷基，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：董博晨，广东汇胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：向亮，广东汇胜律师事务所实习律师。原告中国工商银行股份有限公司广州市绿色金融改革创新试验区花都分行（以下简称工行花都分行）诉被告陈得胜、王喜贵、广州市花都祈福花园房产有限公司（以下简称祈福公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月7日受理后，依法组成合议庭，使用普通程序，公开开庭进行了审理。原告工行花都分行委托诉讼代理人蓝建，被告祈福公司委托诉讼代理人董博晨、向亮到庭参加诉讼。被告陈得胜、王喜贵经本院依法送达未到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告起诉请求：1.判令解除原告与三被告签订的《个人购房借款/担保合同》;2.判令被告陈得胜、王喜贵立即偿还原告借款本金830834.96元及至付清之日止的利息、罚息、复利（截至2020年11月21日，尚欠利息23768.84元；此后的各类利息、本金罚息、复利等按借款合同约定计付至款项还清之日止）；3.判令被告祈福公司对上述债务负连带保证责任;4.原告对拍卖、变卖被告位于广州市花都区菊花石大道**房的抵押物所得的价款享有优先受偿权；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年4月，被告陈得胜因购买广州市花都区菊花石大道**房的物业向原告申请借款，双方于2017年4月18日签订《个人购房借款/担保合同》，合同约定由原告向被告陈得胜发放个人住房按揭贷款93.4万元，执行利率为基准利率下浮15%，贷款期限为18年，被告以陈得胜所购上述房产作为贷款的抵押物。被告祈福公司为该抵押物提供担保。合同签订后，原告依约向被告陈得胜发放93.4万元的贷款。贷款发放后，被告陈得胜没有按照合同约定履行，至2020年5月7日止，已连续欠供款达6次，根据合同约定，原告有权提前收回全部贷款本息。为维护原告合法权益，特提起本案诉讼。被告陈得胜、王喜贵未到庭答辩，亦未通过其他方式向本院发表答辩意见。被告祈福公司辩称：祈福公司的连带责任已经免除，不应再对被告陈得胜、王喜贵的债务承担连带保证责任。2017年3月26日，被告陈得胜、王喜贵向祈福公司认购涉案房屋，双方签订了《洽购商品房合同》，并于2017年4月22日签订了《广州市商品房买卖合同》，其中通过银行按揭贷款934000元。2017年7月13日、2020年3月25日、2020年9月24日祈福公司三次书面通知被告陈得胜、王喜贵办理房产证，但被告陈得胜、王喜贵一直拖延不予办理。根据原告与祈福公司签订的《按揭贷款业务合作协议》第七条约定，乙方的保证期限为《个人购房借款/担保合同》/《个人住房组合抵押借款合同》签订后，（1）借款人所购房产已办妥抵押（备案）登记，且借款人向乙方共支付的首期款加上已归还甲方的按揭本金之和达到楼价的35%;(2)或将《房地产权证》及《他项权证》办妥交甲方执管之日止。2017年3月26日陈得胜、王喜贵已向祈福公司支付首期款400913元，截至原告起诉前，被告陈得胜、王喜贵已偿还原告按揭贷款本金88652.52元，该两项金额合计489565.52元，已达涉案房产成交价格的36.67%，祈福公司的连带保证责任已经免除。经审理查明:2017年4月18日,贷款人中国工商银行股份有限公司广州花都支行（以下简称工行花都支行）与借款人陈得胜及保证人祈福公司、抵押人陈得胜、王喜贵签订《个人购房借款/担保合同》(合同编号:[房押]字[粤]行[268]支行[2017]年[JLB109]号),合同约定:陈得胜向工行花都支行借款934000元用于购买位于广州市花都区菊花石大道**房房产,并以上述房产作抵押担保;贷款期限为18年,贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率下浮15%,据此确定的利率以借款凭证记载为准；该合同第九条约定:“9.1借款人未按合同约定日期(包括被宣布提前到期)偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收50%确定”；第十四条约定:“违约及违约责任14.1发生下列一项或多项情形的，贷款人可以采取第14.2条所列措施：A.借款人未完全、适当地遵守或履行其在本合同项下的任何承诺、保证、义务或责任;……G.借款人的其他任何债务在到期(包括在被宣布到期)后未予清偿;……N.影响贷款本息按期足额偿还的其他情形。14.2发生第14.1条的违约情形,贷款人可以采取下列一项或多项措施：……（4）宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；（5）解除本合同；（6）要求借款人赔偿因其违约给贷款人造成的损失；……”。第十八条约定：“18.1抵押人自愿向贷款人提供抵押担保，抵押物详见《抵押物清单》。《抵押物清单》作为本合同附件，与本合同具有同等法律效力。……”《抵押物清单》中载明抵押物为涉案房产，抵押人为陈得胜、王喜贵；第二十六条约定：“保证人自愿向贷款人提供连带责任保证。……”第二十七条约定：“保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年；贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。”第五十四条约定：“对第十条的约定保证人承担保证责任的范围按10.2确定。满足A条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。”第十条约定为：“10.2阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足包括但不限于以下条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任，具体约定见本合同第五十四条：A.本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载由上述正式抵押登记信息的不动产登记证明（或房屋他项权证书）；……”第五十五条约定：“本合同履行过程中发生纠纷，各方应积极协商解决；协商不成，向贷款人所在地人民法院提起诉讼。……”第五十七条约定：“57.2乙方（保证人）承担的保证责任及保证期限以甲方（贷款人）与乙方（保证人）在2012年6月1日签订的《按揭贷款业务合作协议》所约定的为准。……”等等。另查明，2012年6月1日，工行花都支行（甲方）与祈福公司（乙方）签订《按揭贷款业务合作协议》，约定甲方对乙方开发兴建祈福聚龙堡项目的购买者提供住宅、商业用房、车位的抵押贷款业务，乙方同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的保证担保为阶段性连带保证责任保证：乙方对借款合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、公告费、评估费、诉讼费用、仲裁费用等）和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但如下列条件满足其中之一的，保证人对该条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任：乙方的担保期限为《个人购房借款/担保合同》/《个人住房组合抵押借款合同》签订后，（1）借款人所购房产已办妥抵押（备案）登记，且借款人向乙方共支付的首期款加上已归还甲方的按揭本金之和达到楼价的35%;(2)或将《房地产权证》及《他项权证》办妥交甲方执管之日止。以上两种情形中按先符合者执行。等等。2017年6月19日，工行花都支行向祈福公司账户发放贷款934000元,陈得胜在《个人借款凭证》签名，确认同意将上述借款转入收款人祈福公司的账户。该《个人借款凭证》载明，基准利率（年）4.9%，借款当期执行利率（年）4.165%，逾期利率（年）6.2475%；贷款发放日2017年6月19日，贷款期限216个月，贷款到期日2035年6月19日;还款账号62×××15，户名陈得胜；还款方式为等额本息,还款周期按月，约定还款日为每月10日。根据《中国工商银行个人住房贷款申请表》记载，被告陈得胜作为申请人就涉案房屋申请住房贷款934000元，在借款人的声明及授权栏中明确记载涉案借款为夫妻共同债务。2017年3月31日，陈得胜在主申请人处签名确认，王喜贵在申请人配偶签字处签名确认。同日，陈得胜和王喜贵在抵押人签字处签名。再查明，2016年7月26日，祈福公司收到花都区不动产登记中心的《广州市房地产初始登记告知书》，告知聚龙堡1-3/5-13/15-17栋房屋已核准登记。祈福公司先后于2017年7月13日、2020年3月25日、2020年9月24日三次通过EMS快递通知陈得胜、王喜贵办理涉案房屋的房产证。根据2020年11月26日的不动产登记查册表显示，涉案房屋登记权利人为祈福公司，没有抵押登记信息。2018年5月21日，工行花都支行名称变更为中国工商银行股份有限公司广东绿色金融试验区广州花都分行；2018年7月5日，中国工商银行股份有限公司广东绿色金融试验区广州花都分行名称变更为中国工商银行股份有限公司广州市绿色金融改革创新试验区花都分行，即原告。原告主张，被告陈得胜至2020年5月7日止已连续欠款达6次，故成讼。截至2020年11月21日，被告陈得胜尚欠借款本金830834.96元、利息（含罚息、复利）23768.84元。原告确认其在起诉前未向被告发出过解除合同的通知，本案起诉状副本于2020年9月30日送达被告陈得胜。原告确认其未与被告协商将合同利率转换为LPR，原因在于该笔贷款正在逾期中，不符合转换的条件，涉案合同执行利率仍按照基准利率下浮15%计算。再查明，陈得胜与王喜贵于2017年4月5日登记结婚。以上事实，有当事人提交的《个人购房借款/担保合同》、个人住房贷款申请表、借款凭证、还款明细表、《按揭贷款业务合作协议》、结婚证以及当事人庭审陈述等证据予以证实。本院认为:原告与陈得胜、王喜贵、祈福公司签订的《个人购房借款/担保合同》以及原告与祈福公司签订的《按揭贷款业务合作协议》是各方当事人的真实意思表示，合同内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效。原告依约向被告陈得胜履行了贷款发放义务，依法享有按时收回贷款本息的权利。截至2020年5月7日，被告已连续逾期达6次，构成违约，应承担违约责任。原告请求解除合同，要求被告陈得胜偿还借款本金、利息、罚息、复利，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。由于原告在本案起诉前未向被告发出解除合同的通知，故本案合同解除之日应为起诉状副本送达之日即2020年9月30日。关于被告王喜贵的责任承担问题，虽然《个人购房借款/担保合同》中借款人只有陈得胜一人签名，但个人贷款申请表载明是以夫妻共同债务的名义申请案涉贷款，且贷款用途是购买涉案房屋，属于共同生活所需，故案涉贷款应认定为夫妻共同债务，王喜贵应对涉案借款承担共同偿还责任。被告祈福公司在自愿以保证人身份在《个人购房借款/担保合同》上盖章，且与原告签订《按揭贷款业务合作协议》约定祈福公司为借款人(购房人)提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证，现被告陈得胜未按期还款，祈福公司应依约对陈得胜的债务承担连带清偿责任。保证人承担保证责任后,有权向债务人追偿。祈福公司辩称涉案房屋已经具备办理房产证的条件，但被告陈得胜、王喜贵一直拖延不予办理，且根据原告与祈福公司签订的《按揭贷款业务合作协议》第七条约定，保证期限为《个人购房借款/担保合同》/《个人住房组合抵押借款合同》签订后借款人所购房产已办妥抵押（备案）登记，且借款人向乙方共支付的首期款加上已归还甲方的按揭本金之和达到楼价的35%，因被告已付首期款连同按揭本金已超过35%，故祈福公司的保证责任免除。但是保证责任免除的条件需同时满足涉案房产已办妥抵押（备案）登记，该条件目前尚未成就，故祈福公司辩称连带保证责任已经免除没有合同依据及法律依据，对其该抗辩意见本院不予采纳。祈福公司与陈得胜、王喜贵之间的权利义务关系可由其另循法律途径解决。关于原告对抵押房产主张抵押权的问题，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”因陈得胜、王喜贵用于抵押的位于广州市花都区菊花石大道**房房产未办理抵押权登记手续，抵押权未生效，故原告诉求对依法处分上述抵押房产所得价款享有优先受偿权,不符合法律规定,本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四之规定，判决如下：一、解除中国工商银行股份有限公司广州市绿色金融改革创新试验区花都分行与陈得胜、王喜贵、广州市花都祈福花园房产有限公司之间的《个人购房借款/担保合同》(合同编号:[房押]字[粤]行[268]支行[2017]年[JLB109]号);二、陈得胜、王喜贵于判决发生法律效力之日起十日内向中国工商银行股份有限公司广州市绿色金融改革创新试验区花都分行偿付借款本金830834.96元及利息、罚息、复利(利息、罚息及复利的计算方式:暂计至2020年11月21日的各类利息共计23768.84元，之后的各类利息按《个人购房借款/担保合同》约定计算至付清款日止，罚息不再计收复利)；三、广州市花都祈福花园房产有限公司对陈得胜、王喜贵上述第二项债务承担连带清偿责任。广州市花都祈福花园房产有限公司承担保证责任后,有权向陈得胜、王喜贵追偿；四、驳回中国工商银行股份有限公司广州市绿色金融改革创新试验区花都分行的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付上述欠款，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12420.6元，财产保全费4830元，由陈得胜、王喜贵负担，广州市花都祈福花园房产有限公司对上述费用承担连带清偿责任。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在接到人民法院缴费通知的次日起七日内，按不服本判决部分的上诉请求金额为标准计，向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交，按自动撤回上诉处理。审 判 长  朱志亮人民陪审员  杨卫兴人民陪审员  莫应操二〇二一年二月二日法官 助理  范水英书 记 员  毕嘉燊