广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初14632号原告（反诉被告）：广州市旺城物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区棠东东路11号A103房，统一社会信用代码914401065961806892。法定代表人：江创元，执行董事兼经理。委托代理人：彭金常、田庄，均系广东广大律师事务所律师。被告（反诉原告）：孙记丰，男，1972年9月20日出生，汉族，住广东省陆丰市。委托代理人：陈壮陆、苏立涛，均系广东红棉律师事务所律师。原告（反诉被告）广州市旺城物业管理有限公司（以下简称旺城公司）诉被告（反诉原告）孙记丰房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）旺城公司的委托代理人彭金常，被告（反诉原告）孙记丰的委托代理人陈壮陆、苏立涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。旺城公司向本院提出诉讼请求：1.孙记丰向旺城公司支付2019年4月28日至2020年7月27日期间的租金和占用费221200元（2019年9月27日前月租金为13200元，2019年9月28日之后月租金为14520元）；2.孙记丰向旺城公司支付因拖欠上述第一项诉请中租金和占用费所产生的资金占用利息（按月分期计算，以该月应付未付的款项为本金，按照年利率6%上浮50%，从当月第28日起计至实际支付之日止）；3.孙记丰向旺城公司支付解约违约金26400元；4.孙记丰返还广州市天河区棠东丰乐路58-60号一楼A区-105商铺及与-105商铺连接的二楼办公区域（以下简称案涉场地）；5.孙记丰恢复案涉场地的原状（具体指将天花修复平整，电线和灯具按原有的线槽痕迹重新铺设完善，重新安装办公区域的房门）；6.孙记丰承担本案全部诉讼费用。本诉事实、理由和反诉答辩：因孙记丰向旺城公司承租案涉场地，2013年9月28日，旺城公司与孙记丰签订了《旺角商城（商铺）租赁合同补充协议》（以下简称案涉租赁协议），双方约定：1、租赁期限为9年，自2013年9月28日起至2022年9月27日止；2、其中2016年9月28日至2019年9月27日期间的每月租金为13200元，2019年9月28日至2022年9月27日期间的每月租金为14520元；孙记丰每三个月向旺城公司缴纳一次租金，在上一次交租期的最后一个月内向旺城公司缴纳下一个交租期的租金；3、孙记丰在案涉场地内的任何装修设施在合同期满前三个月或合同期满时，孙记丰不得自行拆卸或损毁，除可由孙记丰搬离而不会破坏租赁物业装修的物品外，孙记丰应保持租赁物业的装修原状；4、孙记丰如有违约行为，自愿放弃要求旺城公司退回保证金的权利，并且向旺城公司支付2个月租金金额（以违约时的月租金金额数额为准）作为对甲方的补偿等。案涉租赁协议签订后，旺城公司依约向孙记丰交付了案涉场地。双方重新协商确定孙记丰按月支付租金。但孙记丰自2019年4月28日起未依约向旺城公司支付租金，经旺城公司多次催缴仍未支付。旺城公司遂于2019年6月10日通过手机短信以及在案涉场地入门处张贴的方式向孙记丰发出《解除租赁合同的通知》，告知孙记丰因其逾期不支付租金超过40日，从即日起立即解除与孙记丰的租赁协议，并要求孙记丰退还案涉场地。孙记丰不仅逾期不支付租金及违约金，且在未通知旺城公司且未与旺城公司办理场地交接手续的情况下，擅自搬离二楼的办公区域，将二楼办公区域的门框、天花板、电线、甚至插座面板等拆卸损毁，电线亦随处裸露，且拆除产生的垃圾也随意丢弃在现场，致使租赁物业无法正常出租、使用。而一楼-105商铺仍未退还给旺城公司。旺城公司认为，案涉租赁协议是旺城公司、孙记丰双方真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力，双方均应当遵守。孙记丰作为承租人未按合同约定履行支付租金的主要义务,已构成违约，应当承担违约责任。在孙记丰逾期不支付租金时，旺城公司有权解除合同。但孙记丰在旺城公司解除合同以后仍未依约退还并恢复租赁物业，不仅严重破坏损毁租赁物业，致使租赁物业无法正常使用，并且至今拒不退还租赁物业给旺城公司。故旺城公司有权依据合同法及租赁协议的约定，要求孙记丰支付逾期未支付的租金、违约金、逾期付款利息，并要求孙记丰退还租赁物业并将租赁物业恢复原状。58-60号一楼A区-105商铺孙记丰仍在占用使用，而与-105商铺连接的二楼办公区域孙记丰虽然已搬离，但是孙记丰破坏了该区域的门窗等，所以需要孙记丰恢复原状交还给旺城公司。旺城公司不清楚孙记丰搬离二楼办公区域的具体时间，旺城公司是在2019年7、8月时发现其已经搬离二楼区域，且二楼区域内遭到破坏。旺城公司不同意孙记丰的反诉请求。旺城公司认为双方签署的合同合法有效，是双方真实意思表示，因为孙记丰没有按时向旺城公司支付租金，旺城公司已在2019年6月10日发函解除了双方的租赁合同，孙记丰违约在先，依据案涉租赁协议第三十七条应予以没收。即使最后该合同被确认无效，保证金也不应予以返还。因为孙记丰未将案涉场地按移交时的现状交还给旺城公司，而是进行了破坏性的拆除，而且孙记丰至今仍在占用105号商铺共398平方米，孙记丰也应当向旺城公司支付占用费，在双方互负有债务的情况下，该保证金应当予以抵消，不予以返还。为维护旺城公司的合法权益，特诉诸法院，请依法支持旺城公司的诉讼请求，并驳回孙记丰的反诉请求。孙记丰向本院提出反诉请求：1.旺城公司返还保证金36000元给孙记丰，并支付资金占用利息（以36000元为本金，按年利率6%上浮50%的标准，自2019年6月10日起计至返还之日止）。反诉事实、理由和本诉答辩：因旺城公司出租给孙记丰的案涉场地没有合法的报建手续，导致案涉租赁协议无效。而旺城公司已于2019年4月底收回案涉场地，但其至今不仅不返还保证金36000元给孙记丰，还无理提起本诉故请求法院驳回旺城公司的诉讼请求，并支持孙记丰的反诉请求。孙记丰不同意旺城公司的诉讼请求，现根据本案事实和法律提出以下答辩意见：1.旺城公司的诉讼请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。首先，孙记丰因向旺城公司承租案涉场地一楼商铺经营美华百货超市，同时向旺城公司承租案涉场地二楼主要用于美华百货超市办公室，后由于超市经营困难，孙记丰于2019年4月份向旺城公司提出交还案涉场地二楼，并于2019年4月28日将案涉场地二楼清空并交还给了旺城公司，将超市办公室移到一楼超市内。其次，孙记丰向旺城公司交还案涉场地并停止交租后，曾要求旺城公司退回押金，旺城公司不同意，并于2019年6月10日向孙记丰发出《解除租赁合同通知书》，明确于即日起解除租赁合同，收回单元，并处置单元内一切物品。最后，孙记丰交还案涉场地至今已超过一年，且孙记丰向旺城公司承租的一楼物业中经营美华百货超市，如若孙记丰继续占用案涉场地二楼而没有支付租金，则旺城公司不可能近一年时间不向孙记丰催缴租金。2、案涉租赁合同协议系无效合同。2013年9月28日，孙记丰与旺城公司签订案涉租赁协议，经法院核查，案涉场地没有合法报建手续，故案涉租赁协议依法应当认定为无效合同。故孙记丰交还案涉场地二楼后，旺城公司应当退回保证金给孙记丰。综上所述，旺城公司的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求法庭依法查明事实，驳回旺城公司的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：关于在2020年7月27日（含当日）前孙记丰是否已交还案涉场地给旺城公司的问题。关于案涉场地中一楼105商铺，孙记丰作为承租人负有举证证明交还租赁场地给出租人的责任，但从孙记丰在本案中申请的己方工作人员证人郑某、孙某于2020年9月10日出庭作证的陈述来看，其中郑某称“我们搬办公室到一楼时，105商铺还有承租人使用，旺城公司没有提出要将105商铺交还，所以我方还是继续在向105商铺的承租人收取租金，因为我们是向旺城公司承租一楼的整层的”；孙某称“105商铺现由孙记丰在对外出租，每月租金5000多元”，可见旺城公司关于孙记丰在2020年7月27日（含当日）前尚未交还105商铺的陈述属实。关于案涉场地中与105商铺链接的二楼办公区域，孙记丰称其在2019年4月28日搬离并交还给旺城公司；旺城公司称不清楚孙记丰搬离二楼办公区域的具体时间，旺城公司是在2019年7、8月时发现其已经搬离二楼区域，且二楼区域内遭到破坏，导致其一直无法接收二楼办公区域。旺城公司提交的证据手机短信截图及二楼办公区域入门处照片、案涉场地2020年5月7日现状照片，孙记丰均确认真实性，故本院对上述证据予以采纳。上述证据手机短信截图及二楼办公区域入门处照片共同显示旺城公司于2019年6月10日向孙记丰发出《解除租赁合同的通知》，案涉租赁协议第一条文字表述的租赁标的物为105商铺、面积为398平方米，但原、被告均确认案涉租赁协议第一条约定的398平方米是案涉场地即包括105铺和二楼办公区域的，故即使上述证据的文字表述内容中没有提及二楼办公区域，但结合前述双方至共同确认内容可判断出，旺城公司在2019年6月10日通知孙记丰是解除案涉租赁协议及表明即日起收回案涉场地即包括105铺和二楼办公区域。上述证据案涉场地2020年5月7日现状照片显示二楼办公区域已经搬空，且存在部分天花吊顶被拆除、墙体上门及门框被拆走的情形，结合证人郑某关于“在我方搬离二楼办公室时，旺城公司还向我方提出恢复原状的要求，我方则表示因为我方经营亏损，而且我方押金已经给旺城公司没收了，所以我方就不想再恢复原状了，旺城公司对此也没有提出异议，再后来旺城公司还向我方发了一条短信解除合同的信息”、孙某关于“我们搬东西时没有将二楼的物品拆除，只是将可移动的物品搬到一楼，还把二楼办公室中大概2、3道室内门拆下来，因为这是我们原来自己安装的。我们并没有拆除二楼办公室的电线和灯具，也没有破坏过天花。原告交付二楼办公室给我们时完全是一间空的办公室，没有天花吊顶、墙面是毛坯，有铺地板砖，但没有室内间隔，我们自己进行室内间隔墙，还装修安装了灯具、刷了墙漆，安装了室内门，吊顶也是我们装的……关于退押金的协商过程，我们先是因为经营亏损，向郑媛媛提出想要减租，但郑媛媛表示不同意减租，如我们不交租的话，就退租，没收我们押金，所以我们也没有提出异议，就给他们没收了我们的押金。我们搬完物品之后就在2019年5月左右将钥匙交给旺城公司的保安，我们搬物品只用了大概一天的时间，搬完之后就把钥匙给旺城公司，但没有钥匙的收条”的证人证言，可认定孙记丰至迟已于2019年5月7日前搬离二楼办公区域，且旺城公司在2019年5月7日已经可以进入二楼办公区域。另，本院向广州市规划和自然资源局发函查询案涉场地报建情况，该局作出穗规划资源协查（2020）865号协助司法查询的复函称：未查询到案涉场地的建设工程规划许可或临时建设工程规划许可记录。另，旺城公司申请撤回第四、五项诉讼请求。本院认为：旺城公司上述撤回部分诉讼诉请求的申请，符合法律规定，本院依法予以准许。旺城公司、孙记丰双方对广州市规划和自然资源局作出的穗规划资源协查（2020）865号协助司法查询的复函真实性、合法性无异议。从上述复函的内容看，案涉场地物应属于未取得建设工程规划许可证的房屋或未经规划部门批准临时建设，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条的规定，案涉租赁协议应属无效。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于旺城公司的第一项诉讼请求，其一，如前所述，孙记丰在2020年7月27日（含当日）前尚未交还105商铺，故旺城公司在本案中要求孙记丰就105商铺支付截止至2020年7月27日的占用费，符合公平原则，应予以支持。其二，如前所述，孙记丰至迟已于2019年5月7日前搬离二楼办公区域，且旺城公司在2019年5月7日已经可以进入二楼办公区域。旺城公司的证据案涉场地2020年5月7日现状照片和孙记丰申请的证人郑某、孙某出庭作证的证言，共同反映出孙记丰在搬离二楼办公区域时对其内的部分装饰装修进行了破坏性拆除，孙记丰该行为明显不当，但上述状态不足以使二楼办公区域完全不具备使用条件。旺城公司在2019年5月7日已经可以进入二楼办公区域，在此情况下，其在2019年6月10日向孙记丰发出解除案涉租赁协议通知时并未对此提出异议，反而表明即日起收回场地，且直至2020年5月12日才提起本案诉请要求孙记丰恢复二楼办公区域原状，应认定旺城公司存在未尽到及时止损义务的情形。综上，结合案涉租赁协议未区分105商铺和二楼办公区域租金份额的情况，本院根据公平原则，综合本案案情酌情判令由孙记丰向旺城公司支付占用费78800元。关于旺城公司的第二项诉讼请求，旺城公司对导致合同无效亦有过错，故其该项请求缺乏理据，本院不予支持。关于旺城公司的第三项诉讼请求，系基于认为合同有效提出，由于案涉租赁协议无效，该请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于孙记丰的反诉请求，因案涉租赁协议无效，旺城公司已收取的租赁保证金36000元，理应退回孙记丰，本院对孙记丰要求旺城公司返还保证金36000元的反诉请求依法予以支持；孙记丰自身对导致合同无效存在过错，其要求旺城公司支付保证金利息缺乏理据，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、孙记丰于本判决发生法律效力之日起10日内，向广州市旺城物业管理有限公司支付占有使用费78800元。二、广州市旺城物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向孙记丰退还保证金36000元。三、驳回广州市旺城物业管理有限公司的其他诉讼请求。四、驳回孙记丰的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费5605元，由广州市旺城物业管理有限公司负担4067元，孙记丰负担1538元；反诉受理费400元，由广州市旺城物业管理有限公司负担373元，孙记丰负担27元。如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 秦 雯二〇二一年二月二十六日书记员 牛立萍梁炎梅