云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书(2018）云01民终854号上诉人（原审原告）黄某，女，1972年8月1日生，回族，住昆明市盘龙区，上诉人（原审原告）黄柄淞，男，2000年3月14日生，回族，住昆明市盘龙区，法定代理人：黄某，女，1972年8月1日生，回族，住昆明市盘龙区，上述两上诉人共同委托代理人：邓金荣、张祖全，云南乾太律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）寻甸凤梧实业发展有限公司。法定代表人：彪文江。住所：寻甸回族彝族自治县。委托代理人：张华伟、李丽萍，云南东风律师事务所律师，特别授权代理。上诉人黄某、黄柄淞因与被上诉人寻甸凤梧实业发展有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服云南省寻甸回族彝族自治县人民法院（2017）云0129民初1452号民事判决,向本院提起上诉。本院于2018年1月29日受理本案后，依法组成合议庭对本案进行了审理,本案现已审理终结。原审中，黄某、黄柄淞提起诉讼，请求判令：1.解除原、被告于2011年6月27日签订的《商品房购销合同》及《商品上购销合同》补充协议；2.依法判令被告返还原告购房款290184元及自2011年9月29日至付清之日的资金占用利息（（从2011年9月29日按中国人民银行贷款利率标准1.3倍计算，暂计至2017年5月31日止为122476.25元；3.由被告返还原告房屋维修基金5215元、契税8706元、房屋产权登记费550元、抵押登记费550元及贷款利息损失3843.59元，合计18864.59元；4.被告承担本案受理费。原审法院经审理确认以下事实：2011年6月27日原被告签订《商品房购销合同》及补充协议，合同主要约定：1.原告购买被告位于寻甸县商铺，建筑面积79.02平方米，房屋总价款290184元；2.房屋交接后，原告可以委托被告方办理产权手续，由原告在30天内提供办理产权的全部文件，由被告方协助原告在90个工作日内办理好产权登记手续。原告不委托被告办理的，被告不承担任何责任；3.第十三条第三项约定：“单方提出解除合同或者变更本合同约定的，违约方向守约方承担已付款10%的违约金。2011年6月27日，双方向寻甸县城乡规划建设局办理了商品房备案登记。合同签订后原告依约支付了购房款290184元，2011年11月10日被告向原告交付该房屋，同日原告缴纳了维修基金5215元、契税8706元、抵押登记费550元、登记费550元，并同时与被告方签订了产权证办理授权委托书，委托被告方为其办理房屋所有权登记。自交房至今，被告未能为原告办理房屋所有权登记。一审法院认为，一、原告的起诉是否超过诉讼时效的问题。一审法院认为，本案原告的诉讼请求属于形成权，而诉讼时效针对债权，本案不能适用关于债权诉讼时效的法律规定，一审法院对被告方关于本案已超过诉讼时效的答辩不予支持。二、该合同及补充协议是否应解除的问题。一审法院认为，依法成立的合同，对双方当事人均有约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告于2011年6月27日签订的《商品房购销合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，合同不违反法律规定，该合同有效。后双方又签订了产权办理授权委托书，赋予了被告方办理房屋产权登记的附随约定义务。双方本应按约定全面履行合同义务，但合同签订后，原告已按合同约定付清了全部购房款，而被告方并未按照合同约定为原告办理房屋权属登记手续，导致原告至今无法取得房屋所有权证书，被告方已客观上构成违约，应承担违约责任。依据《最高人民法院关于审理商品房购销合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条“商品房购销合同约定或者……办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”的规定，原告请求人民法院依法解除合同的诉讼请求，有事实及法律依据，一审法院予以支持。合同解除后，被告取得的购房款、维修基金、契税等款项，应当退还给原告。三、关于原告主张的利息问题。《最高人民法院关于审理商品房购销合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，原被告双方在合同第十三条第三款中约定了“单方提出解除合同或者变更本合同约定的，按以下约定处理：违约方向守约方承担已付款10%的违约金”。原被告对违约金的计算方式进行了约定，该约定与法律规定参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算的情形相冲突，但由于双方约定的违约金与原告主张的利息均属于违约行为所产生的责任，因此对于原告主张的利息，一审法院按双方约定的违约金比例认定为29018.4元（290184元×10%）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第一条第（四）项、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房购销合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条，《诉讼费用交纳办法》第十六条、第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告黄某、黄柄淞与被告寻甸凤梧实业发展有限公司于2011年6月27日签订的合同编号为FWS2011168号的《商品房购销合同》及补充协议；二、被告寻甸凤梧实业发展有限公司于本判决生效后十日内返还原告黄某、黄柄淞已付购房款290184元、维修基金5215元、契税8706元、抵押登记费550元、登记费550元及支付利息29018.4元，合计334223.4元。三、驳回原告黄某、黄柄淞的其他诉讼请求。原审判决宣判后，上诉人黄某、黄柄淞不服，向本院提起上诉，其上诉请求是：撤销一审判决第三项，改判被上诉人向上诉人增加支付资金占用利息93457.85元。本案诉讼费由被上诉人承担。事实理由是：一、原审已查明本案导致不能办理产权证的原因是被上诉人擅自改变规划，违法建设，拖欠土地出让金等。但被上诉人却几年前就收取了上诉人的房款、契税、登记费用。被上诉人具有重大过错，根本违约。二、本案一审所判违约金根本不足以弥补上诉人损失。上诉人房屋一直未办理产权登记，一直无法正常使用房屋，已失去购买房屋的逾期目的。根据最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷若干问题的司法解释第十八条，本案应按已付房款，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。寻甸凤梧实业发展有限公司答辩称：第一，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回上诉，后面有约定了违约后如何处理，不是没有约定过。第二，该商品房长期交付使用，能否产生经济效益是由市场来决定。二审经审理查明的案件事实与一审判决查明的案件事实一致，本院依法予以确认。本案的争议焦点是：本案违约损失应如何计算？本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”。本案中，双方合同中已明确有违约金的约定，一审判决亦是按双方合同约定确定的本案违约金。现上诉人要求根据最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷若干问题的司法解释第十八条的规定，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，对此本院认为，该司法解释已明确适用条件为未约定违约金或违约金约定不明。本案中双方有明确的违约金约定。故，上诉人该主张无事实及法律依据且明显有悖于该司法解释的规定和双方合同约定，依法不能成立。综上，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百一十八条第一款之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币2750元由黄某、黄柄淞承担。本判决为终审判决。本判决送达双方当事人后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期届满后法律规定的期限内向原审人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年。审判长 彭 韬审判员 张 楚审判员 杨 雪二〇一八年四月二十八日书记员 何政达