山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）济民终字第1639号上诉人（原审原告）黄军民，男，1968年5月27日出生，汉族，农民。委托代理人褚福清（特别授权），山东宏易律师事务所律师。被上诉人（原审被告）嘉祥县金穗粮食购销中心，驻嘉祥县古城街47号。法定代表人李卫东，经理。委托代理人黄海运（特别授权），山东永正务实律师事务所律师。委托代理人李运民（特别授权），男，1967年3月22日出生，汉族，嘉祥县金穗粮食购销中心职工。原审第三人潘传生，男，1966年11月9日出生，汉族，济宁市公安局干警。委托代理人卓先兵（特别授权），山东永正律师事务所律师上诉人黄军民因房屋租赁合同纠纷一案，不服嘉祥县人民法院（2012）嘉民初字第1193号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人黄军民及其委托代理人褚福清、被上诉人嘉祥县金穗粮食购销中心委托代理人黄海运和李运民、原审第三人潘传生及其委托代理人卓先兵到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审法院审理查明，2001年11月1日，原告（乙方）与黄垓粮工贸经营所（甲方）签订协议书。协议约定：甲方租给乙方门市部3间，租赁期限50年，租赁费总计36000元。上述协议签订后，原告交付租金并接收使用上述房屋。2005年底，黄垓粮工贸经营所合并到嘉祥县粮食收储公司；2006年12月26日，嘉祥县粮食收储公司依法定程序宣告破产，破产后其全部资产及债权债务由新成立的国有粮食企业被告嘉祥县金穗粮食购销中心收购。2007年12月6日，嘉祥县金穗粮食购销中心委托济宁恒祥会计师事务所对原黄垓粮工贸经营所的资产（土地和房屋等）进行了评估，评估基准日为2007年12月3日，评估结果有效期为2007年12月3日至2008年6月2日，评估价值为610，984.28元。评估后，嘉祥县金穗粮食购销中心委托济宁天正拍卖有限责任公司对原黄垓粮工贸经营所房地产进行了公开拍卖。2008年1月31日，第三人潘传生以614，000.00元的价格买受该宗房地产。2008年3月10日，第三人潘传生与嘉祥县国土资源局签订了国有土地使用权出让合同，并于2008年12月2日报请了嘉祥县人民政府批准。2008年12月9日，第三人潘传生交纳了土地出让契税13，825.17元；并于2009年1月对受让的土地办理了土地使用证。2009年9月15日，潘传生以黄贵丰为被告，以嘉祥县粮食局、嘉祥县金穗粮食购销中心为第三人向本院提起确认原黄垓粮工贸经营所与黄贵丰签订的房屋租赁合同租赁超过20年的部分无效的民事诉讼；该案经审理，本院作出判决，并认为：原黄垓粮所与被告黄军民签订的房屋租赁合同约定租赁期限50年违反了法律强制性规定，其租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效，属部分有效，部分无效的合同；合同部分无效，不影响其他部分的效力，其他部分仍然有效。原黄垓粮所于2005年合并到嘉祥县粮食收储公司，又依法进行破产，其全部资产卖给金穗中心，金穗中心又委托拍卖公司对原黄垓粮所公开整体拍卖，是对公众而言，被告黄军民及其他租赁户应当知道，但未参与竞拍。原告潘传生以614，000.00元中标依法取得了国有土地的使用权及房屋的所有权，原告潘传生取得土地使用权及房屋所有权的程序合法，但租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，即原黄垓粮所与被告黄军民签订的合同，租赁期限20年内的部分对原告潘传生而言仍然有效，超过20年的部分从签订时起就没有法律约束力。原告潘传生要求判令原黄垓粮所与被告黄军民签订的房屋租赁合同期限20年内部分有效，超过20年的部分无效的诉讼请求，有事实及法律依据，本院应予支持。由于《中华人民共和国物权法》实施后，承租人的优先购买权没有被规定为一种物权，而是一种债权，也就不具有对抗第三人效力。因此被告黄军民提出的自己应有优先购买权的主张，没有法律依据，本院不予采信。并于2009年12月29日作出（2009）嘉民初字第1083号民事判决书，判决原黄垓粮工贸经营所与被告黄军民于2001年11月1日签订的房屋租赁合同，租赁期限20年内的部分有效，超过20年的部分无效。上述判决作出后，该案被告黄军民上诉至济宁市中级人民法院。2010年5月20日，济宁市中级人民法院作出（2010）济民一终字第132号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。后，黄军民向山东省高级人民法院申请再审，山东省高级人民法院受理后，经审理认为：第一、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形的，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持”。本案被申请人通过参与竞拍取得涉案房屋所有权证和土地所有权证，被申请人要求确认租赁合同期限超过20年的部分无效，申请再审人以优先购买权抗辩被申请人诉讼请求，理由不能成立。第二、原涉案房屋所有权人黄垓粮工贸经营所与申请再审人签订的房屋租赁合同期限为50年，违反了房屋租赁期限不得超过20年的法律强制性规定，原审判决该租赁合同在租赁期20年内的部分有效，超过20年的部分无效，并无不当。并于2012年12月28日作出（2012）鲁民申字第1554号民事裁定书，裁定驳回黄贵丰的再审申请。原审法院认为，第三人潘传生经拍卖程序依法取得了涉案房屋所有权和土地使用权，已经原审法院、济宁市中级人民法院、山东省高级人民法院相关生效的法律文书确认；本案中原告的主张，也在上述三次诉讼中作为答辩观点或主张提出，但均未被法院采纳或支持。根据“谁主张、谁举证”的证据规则，原告应当负有证明责任，但原告未能提供充分证据推翻上述已经生效法律文书所确认的事实，应当承担不利的法律后果，原审法院对其诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决驳回原告黄贵丰的诉讼请求。案件受理费200元，由原告负担。上诉人黄军民不服一审判决，向本院提起上诉称，一、一审判决认定事实不清，故意偏袒被上诉人一方。理由为：1、被上诉人作为涉案的房屋的承租户，依法享有优先购买权。本案中，被上诉人同第三人为达到其目的，在上诉人不知情的情况下签订了包括涉案房屋在内的转让买卖合同，上诉人依法拥有的优先购买权被剥夺。在案件的审理过程中，被上诉人找出各种理由推脱责任，竟然说上诉人明知上述拍卖的事实，系自愿放弃行使优先购买权。上诉人认为，一审法院应当要求被上诉人对其陈述的已通知上诉人的事实及通过何种方式通知的事实承担举证责任，一审法院竟然以上诉人举证不能做出判决。2、一审被告在庭审中的有关案件关键事实的客观陈述被完全摒弃，在一审判决中只字未提。一审庭审中，被告代理人明确指出通过涉案国有土地出让合同可以说明被告在委托济宁天正公司拍卖黄垓粮所土地房产时是将本案涉诉的原告所承租的门面房50年的租期排除在外的，就是说被告尽管整体拍卖了黄垓粮所，对涉案的房产及原告承租的房产及使用范围的土地的价格已经冲减705000元，无论是从济宁天正公司的拍卖还是资产评估报告都是冲减了705000元，就是留给原告50年的权益。以上是被告方亲自承认的自己租赁合同违约的事实，违约担责是法理，是否违约及原告是否享有优先购买权是本案的关键，而被告代理人的陈述完全可以还原案件事实。而一审法院于上述客观事实于不顾，完全摒弃，而以所谓的原告举证不能为由作出判决。上诉人认为，司法的目的之一就是使不确定的法律关系明确化，法律的目的在于定纷止争，并且根据法律的公平原则要兼顾各方当事人的合法权益，尽最大努力实现社会的公平正义。二、一审判决适用法律错误。2001年11月1日上诉人与黄垓粮所（后由被上诉人收购）签订房屋租赁协议，实际承租了该房屋且使用至今。2005年黄垓粮所合并到嘉祥县粮食收储公司。2006年12月26日嘉祥县粮食收储公司依法定程序破产，全部资产及债权债务由新成立的国有粮食企业金穗中心收购。2007年12月6日金穗中心委托济宁恒祥会计师事务所对其资产进行了评估，后被上诉人在没有依法通知（无任何已经通知原告的证据）上诉人的情况下与第三人暗箱操作将包括原告承租房屋在内的原黄垓粮所整体委托济宁天正拍卖公司进行了私自拍卖。根据合同法第230条规定，出租人在出场租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。根据《最高人民法院关于民法通则若干问题实施意见》第118条规定，出租人出卖房屋，应提前通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。因此，上诉人要求宣告该房屋买卖无效的诉讼请求应依法支持，一审法院判决驳回系适用法律错误。故请求：1、依法撤销一审判决；2、请求依法发回重审或者判决支持上诉人的诉讼请求，即依法判决解除被上诉人同第三人潘传生违约签订的转让买卖合同，依法由上诉人行使优先购买权，补偿损失；3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。在二审庭审中，上诉人对第二项上诉请求进一步明确为：坚持一审诉状中的第一请求，即请求判令上诉人对租赁的原黄垓粮所临近黄北大街沿街门市部北数第三口房屋依法享有优先购买权，判决被上诉人与第三人就上述房屋及土地使用权的转让买卖合同无效。被上诉人嘉祥县金穗粮食购销中心辩称，一、一审审理程序合法，认定案件事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请二审法院判决予以维持；二、上诉人的上诉，一无新的事实，二无新的证据，三无新的理由；三、上诉人的起诉明显违背民事案件一事不再理原则，其请求不会得到法律上的支持；四、被上诉人根据国家政策，遵照嘉祥县政府、粮食局、国土局的指示安排，依法委托拍卖公司对原黄垓粮所土地、房产整体公开拍卖，既张贴了公告，又在齐鲁晚报上登载广告。被上诉人充分保护了承租人的利益，是依据公平公正等价有偿原则处理的，我方未有违约。我方一致认可20年之后上诉人是享有权益的，20年之后，谁实际占有、支配承租物，应向谁主张民事权益。原审第三人潘传生述称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决公平公正，上诉人纯属无理缠讼，贵院应依法驳回其上诉，从而维护法律尊严，切实体现司法公正。一、原审判决认定事实清楚，判决公平公正。1、上诉人诉请的优先购买权不能成立及被上诉人与答辩人的房屋及土地使用权的转让买卖合同的效力已经生效法律文书裁判确认。2、答辩人通过公开拍卖程序取得涉案国有土地使用权及房屋所有权，合法有效，且嘉祥县人民政府于2009年1月13日为答辩人颁发了嘉国用（2009）第082909003号国有土地使用权证书，物权法第十七条规定“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”，答辩人依法取得本案所涉土地使用权及房屋所有权，答辩人的房屋及土地使用权的转让买卖合同已得到合法确认。二、原审判决适用法律正确。上诉人依据合同法第二百三十条及《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第118条的规定认为原判决适用法律错误，是其错误认识。物权法于2007年10月1日实施，根据物权法定原则，承租人的优先购买权没有被规定为一种物权，而是一种债权，其不具有对抗第三人的效力。物权法相对于上诉人依据的上述法律是新法，依据新法优于旧法的原则，当然应适用物权法。承租人的优先购买权是一种债权，即使出卖人没有履行通知义务将出租房屋卖与答辩人，也不能依此否定答辩人取得物权的效力。答辩人也一直在保护上诉人的租赁权利，上诉人及与其同样的承租人承租房屋范围内的土地，答辩人所取得土地使用权的土地在开发建设时，保留了其承租的房屋。三、上诉人一审的诉讼请求是“请求判令对房屋依法享有优先购买权，判令被告与第三人就上述房屋及土地使用权的转让买卖合同无效。”，而其上诉请求第2条“请求依法发回重审或判决支持上诉人的诉讼请求，即依法判决解除被上诉人与第三人潘传生之间违法签订的转让买卖合同，依法由上诉人行使优先购买权，补偿损失；”，其是在变更诉讼请求，请二审法院对此变更不予审理。上诉人请求判决解除被上诉人与答辩人之间的转让买卖合同，是认可了该合同的效力，只有有效合同才存在解除的问题，无效合同是谈不上解除的。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉事由不能成立，请贵院依法驳回其上诉，维持原判。本院审理查明，被上诉人于2008年1月9日委托济宁天正拍卖有限责任公司在齐鲁晚报C04-05版刊登了拍卖原嘉祥县黄垓粮所的拍卖公告。二审查明的其他事实与一审认定的一致。本院认为，承租人的优先购买权法律上并未规定为物权，其性质为附强制缔约义务的请求权，是一种债权，不具有对抗第三人的效力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形的，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持”。本案中，被上诉人委托拍卖公司在齐鲁晚报上刊登了拍卖公告对涉案房地产进行了公开拍卖，原审第三人与被上诉人之间的房屋买卖合同已经生效法律文书确认效力，且承租人的优先购买权是一种债权而非物权，故上诉人主张对涉案房屋的优先购买权的上诉请求不能成立，本院不予支持。同时，原审第三人通过参与竞拍取得了涉案房屋所有权证和土地使用证，并经法院生效的法律文书进一步确认，上诉人要求确认原审第三人与被上诉人之间的房屋买卖合同无效的上诉请求不成立，本院不予支持。关于上诉人提到的涉案资产评估报告中冲减了50年的权益，但生效法律文书已经保护了上诉人20年的租赁权益，对上诉人与被上诉人租赁合同中超过20年的部分认定无效，因此评估报告中对评估价值的冲减并没有侵犯上诉人的合法权益。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予依法维持。上诉人黄邦芳的上诉请求理由不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人黄军民负担。本判决为终审判决。审 判 长  李进步审 判 员  王衍琴代理审判员  张 婕二〇一三年十二月二日书 记 员  黄 灿