山东省日照市东港区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1102民初7123号原告：日照东辰物业管理有限公司，住所地日照市海曲西路155号，统一社会信用代码91371102757464392E。法定代表人：刘雨，经理。委托诉讼代理人：李晓敏，山东兆利律师事务所律师。被告：郭建军，男，1964年2月5日出生，汉族，居民，住日照市东港区。原告日照东辰物业管理有限公司与被告郭建军物业服务合同纠纷一案,本院于2020年8月26日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告日照东辰物业管理有限公司的委托诉讼代理人李晓敏、被告郭建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告日照东辰物业管理有限公司向本院提出如下诉讼请求：请判令被告立即付清物业服务费、水电费合计7814.6元。事实和理由：原告为东辰双合园生活小区提供物业服务。被告系该小区5号楼3单元401室业主。被告自2012年1月份起至2020年6月份累计拖欠物业服务费、水电费及滞纳金合计7814.6元，虽经原告多次催要，但被告以其他理由拒绝支付。综上，原告为被告提供了物业服务，被告应当支付合理的服务费用，其拒绝支付的行为侵犯了原告的合法利益，为此诉至您院，请依法裁决。被告郭建军答辩称：原告于2011年12月2日将房屋交付予被告，只给付了《商品住宅质量保证书》、《商品住宅使用说明书》，并未出具《建筑工程质量认定书》、《房地产开发项目竣工综合验收合格证》、《竣工验收合格备案表》三书一证一表，存在违约行为；原告行使管理责任不到位，未能履行安全保障义务，按原告所发业主手册规定空调室外机有预留洞口的一律放置洞口中，而一楼业主将空调外机悬挂在被告车库门上方；被告自2012年1月1日起至2020年10月19日从未收到书面缴费催款通知书。综上，原告起诉被告物业服务合同纠纷一案不成立，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交如下证据：证据一业主公约、服务协议、楼宇钥匙签收表，证实原被告于2011年12月2日签订上述材料，原告已按照约定履行了物业服务内容，但被告未按时缴纳物业服务管理费、水电费；证据二日照东辰物业管理有限公司出具的被告欠费明细表，证实被告拖欠原告水费、物业管理费、滞纳金共计7814.6元；证据三水电费发票，证明原告为被告代缴水电费的事实；证据四东港区物业服务合同备案回单，证明原告的收费依据。对于原告提交的上述证据，被告的质证意见为：对证据一业主公约，没有约定违约责任，对该公约合法性有异议，原告无权收取罚金；对服务协议，内容是拼凑的，从内容看类似于收房通知单，服务项目、服务对象、服务标准均未列入本条款，被告无法获知应履行的义务和享受的合法权利；对楼宇钥匙签收表无异议；对欠费明细，没有通知过我，剥夺了我的知情权；对证据三、四，原告提交的水电费水表的抄表数没有备案，法律主体有问题，水电费的交纳应由电业局催交，原告是收了费用自己去交纳。2011交房以后，没有发票，水电费有特殊性，抄表数没有抄写，没有抄表数据，发票是怎么来的，不是和我一起去开的，是我不知情的，也没有书面和口头催交，被告没法交，已经向法庭提供预交单据，对原告提交的证据不予认可，没法体现出被告欠费。被告向本院提交如下证据：证据一住宅质量保证书、住宅使用说明书复印件，证实原告违约；证据二短信通知、业主手册（复印件）、照片（两张复印件），证实原告违约；证据三缴费催款通知书，证明原告存在违约。证据四商品房买卖合同，证实合同中没有约定前期物业服务合同内容；证据五业主公约，说明原告提交的业主公约不规范；证据六竣工验收备案表，前期物业服务合同、物业管理协议，共同证明原告没有合格证，没有义务要求被告交物业费。原告的质证意见为：对证据一及证据二短信通知及照片、证据四真实性予以认可，但与本案无关，也无法证实被告陈述；对于证据二的业主手册，可以与原告的楼宇钥匙签收表相互印证，证实原告已对物业管理内容进行告知；对于证据三、五，是由被告网络打印，其内容与本案无关，原告不予认可；对证据六中三份证据的真实性、关联性均不予认可，该三份证据为网络打印件，不具有证明力。经审核，原告提交的业主公约、服务协议有双方当事人签字盖章，本院予以采信；被告对楼宇钥匙签收表无异议，本院予以采信；对欠费明细表，本院将结合其他证据综合认定；原告提交的水电费发票，不足以证明被告欠水电费的事实，本院不予采信；东港区物业服务合同备案回执单能够证明东辰双合园的物业服务收费标准，本院予以采信。关于被告提交的证据，原告对证据一、二、四真实性无异议，本院对真实性予以采信；对证据三、五、六是空白打印件，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年6月22日被告郭建军与日照东辰企业集团有限公司签订商品房买卖合同，主要内容约定郭建军购买日照东辰企业集团有限公司开发建设的位于望海路××、××东××小区××单元（××）××室的房产，建筑面积为136.88平方米。2011年12月2日双方签订补充协议，确定涉案房屋实测建筑面积为136.97平方米。2011年12月2日原告日照东辰物业管理有限公司（甲方）与被告郭建军（乙方）均在业主公约上签字，该业主公约的主要内容为：业主需要依照公约的规定，按照物价局同期物业收费标准缴纳其名下应分担的管理费及其他基金款项，协助物业管理人员抄录水、电汽表，同时，必须在物业公司规定时间内自觉缴纳各种款项（物业管理费、电梯费、水电费等费用，每月的10—15日）；逾期不交者，物业管理公司有权按规定每日加收3‰作为滞纳金；业主对房屋使用时，必须严格遵守下列规定：不得改变楼宇的结构，不得更改住宅楼任何部分外貌，不得在外墙上安装任何遮光帘、花架、天线，悬挂招牌或其他伸出物，为达到楼宇的整体美观，安装空调必须在指定统一位置。物业管理公司有权对住宅楼进行有效的管理和维护，并为此负责，其中包括下列事项：处理所有住宅楼住户对住宅楼的投诉及各项维修，并协助调解业主之间的纠纷。等等。2011年12月2日日照东辰物业管理有限公司（甲方）与郭建军（乙方）签订服务协议，主要内容约定：一、未经物业同意，不能到楼顶安装太阳能；二、进入小区（装修）入住的住户必须服从小区物业的管理及各项规章制度；三、按时缴纳各项费用（物业管理费、电梯费、水电费等，每月10-15日）。2015年上半年，业主朱磊将空调外机安装在郭建军所购储藏室的上方。2019年4月16日郭建军将朱磊、日照东辰物业管理有限公司起诉至日照市东港区人民法院，请求将空调外机拆除等。经调解当事人达成如下协议：一、朱磊于2019年6月30日前将安装在郭建军储藏室上方的涉案空调外机拆除；原告放弃其他诉讼请求；二、日照东辰物业管理有限公司协助被告朱磊拆除涉案空调外机等。2019年8月13日郭建军申请强制执行，朱磊将空调外机拆除后，又在原位置上方安装。原告主张的物业费、水电费7814.6元，包括水费185.9元，电费13.6元，物业管理费6987元，滞纳金628.1元。其中物业费6987元的计算方式为建筑面积136.97平方米×0.5元/平方米·月×102个月（自2012年1月至2020年6月）；水费185.9元是43方实际用水和16方水损的费用；电费13.6元计算方式为23度公摊电×0.6元/度；滞纳金628.1元仅是水电费的滞纳金。经调查，原告向本院陈述，业主朱磊一家将空调外机置于外墙，收到郭建军投诉后，原告找过朱磊协商，但协商未果；小区每户均有单独的水、电表，水费是业主每月家庭用水加一方水损，加收水损费没有明文规定，按水务局收费标准每方水为2.8元；电费是预交，但每单元有一个专门的对公摊用电的总表，对用电量平均到每户，每度电费0.5469元；滞纳金按千分之三计算的。被郭建军对该调查笔录中原告陈述的内容不认可。本院认为：原告日照东辰物业管理有限公司、被告郭建军均在业主公约上盖章、签字，该业主公约对双方具有约束力。原告日照东辰物业管理有限公司与被告签订的服务协议，未违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立且合法有效。双方均应按照业主公约的规定和服务协议的约定履行自己的义务。日照东辰物业管理有限公司是东辰双合园生活小区的物业服务企业，负有对该小区的房产及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理的职责。被告郭建军是该小区5号楼3单元401室的业主，应按业主公约的规定交纳物业费。被告主张原告未提供“三书一证一表”，但该主张不能抗辩原告的诉讼请求，原告作为物业服务企业，没有提供或交付“三书一证一表”的义务。被告还主张未收到原告的书面催交通知。书面催交的具体形式，可以是当面送达，可以是发送传真，也可以是书面公告，以及电子邮件及短信等可以有形表现催交内容的形式。作为具有完全民事行为能力人的业主，缴纳物业费乃众所周知。被告自2011年12月2日接收涉案房产，至今九年多的时间里双方未沟通关于物业费缴纳的问题，不符合常理。因此被告的该项抗辩，本院不予采纳。按照业主公约的规定，业主空调外机必须安装在指定的统一位置。业主朱磊自2015年上半年在郭建军所有的储藏室上方安装了空调外机。收到郭建军投诉后，原告与朱磊沟通，并就邻里纠纷进行了协调。虽未解决纠纷，但原告已经按业主公约履行了协助调解业主之间的纠纷的义务。被告郭建军的该项抗辩，本院不予支持。当然,原告作为物业管理服务企业,应当在日常的物业管理服务中,认真听取业主的意见,积极整改存在的问题,努力提高物业服务质量。综上，自2012年1月至2020年6月，按0.5元/平方米·月，被告应缴纳的物业费为6985元[建筑面积136.97平方米×0.5元/平方米·月×102个月（自2012年1月至2020年6月）]。原告主张的超出该数额的物业费，本院不予支持。关于原告主张的水电费及滞纳金，本院认为，原告不是供用水、电合同的当事人，不能作为催收水、电费的主体。原告代为交纳水电费后，可以持据向业主追偿。但这与本案不是同一法律关系，因此，原告请求被告支付水费185.9元、电费13.6元及水电费滞纳金628.1元的诉讼请求，本案中不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百七十六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告郭建军于本判决生效之日起十日内支付原告日照东辰物业管理有限公司自2012年1月至2020年6月份物业费6985元；二、驳回原告日照东辰物业管理有限公司本案的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告日照东辰物业管理有限公司负担10元，由被告郭建军负担40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。审 判 长  王志伟人民陪审员  王玉慧人民陪审员  滕照宁二〇二一年二月二十二日书 记 员  常玉雪不履行生效判决、裁定、调解书的法律后果一、依法被法院强制执行依照《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，你的存款、工资、债券、股权、房产(包括唯一住房)、车辆等财产均可被法院通过查封、扣划、提取、拍卖等方式强制执行。同时，还可能被采取拘传、拘留、罚款等强制措施。对个人罚款金额为人民币十万元以下，对单位的罚款金额为人民币五万元以上、一百万元以下。二、承担迟延履行利息、履行金依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释的规定，被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、被列入失信被执行人名单、限制高消费依照相关法律规定，人民法院有权将拒不履行义务的被执行人纳入失信被执行人名单，并通过征信系统、各类媒体及公众平台予以公布。届时，你将无法申领信用卡、无法申请贷款，信用等级被降到最低，将不能乘坐飞机、高铁，不能高消费，不能在全国范围内担任高级管理人员。被采取限制消费措施后，不得乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等以上舱位;不得在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费;不得购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋;不得租货高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公;不得购买非经营必需车辆;不得旅游、度假;子女不能就读高收费私立学校;不得支付高额保费购买保险理财产品;不得乘坐G字头动车组列车全部座位、其他非生活和工作必需的消费行为。四、涉嫌拒不执行判决裁定罪的，将被判处刑罚《中华人民共和国刑法》第三百一十三条规定，对人民法院的判决、裁定有能力执行而拒不执行，情节严重的，处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金;情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。单位犯前款罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员依照前款的规定处罚。最高人民法院司法解释还规定，拒不执行支付赡养费、扶养费、抚育费、抚恤金、医疗费用、劳动报酬等判决、裁定的，可以酌情从重处罚。案件履行账号信息：开户行:中信银行日照分行营业部账号:3110××××9217（19位）户名:日照市东港区人民法院（汇款时请注明案号、实际交款人、收款人、承办法官。）