湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘12民再35号上诉人（原审原告、原审第三人撤销之诉被告）刘永友，男，1980年9月12日出生，侗族，湖南省靖州苗族侗族自治县人，住湖南省靖州苗族侗族自治县。上诉人（原审原告、原审第三人撤销之诉被告）刘永金，男，1982年9月24日出生，侗族，湖南省靖州苗族侗族自治县人，住湖南省靖州苗族侗族自治县。上诉人（原审原告、原审第三人撤销之诉被告）田德志，男，1977年12月15日出生，苗族，湖南省靖州苗族侗族自治县人，住湖南省靖州苗族侗族自治县。上列三上诉人的委托诉讼代理人谢华，湖南正发律师事务所律师，执业证号××。代理权限一般代理。被上诉人（原审被告、原审第三人撤销之诉被告）杨文集，男，1969年11月18日出生，汉族，湖南省靖州苗族侗族自治县人，住湖南省靖州苗族侗族自治县。被上诉人（原审被告、原审第三人撤销之诉被告）杨文征，男，1969年11月18日出生，汉族，湖南省靖州苗族侗族自治县人，住湖南省靖州苗族侗族自治县。被上诉人（原审第三人）黄小兰，女，1975年8月8日出生，汉族，北京市海淀区人，住北京市海淀区。委托诉讼代理人仇江涛（一般代理），男，湖南芙蓉律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）姚希明，男，1981年9月15日出生，苗族，湖南省靖州苗族侗族自治县人，住湖南省靖州苗族侗族自治县。被上诉人（原审第三人）李宗阳，男，1954年2月8日出生，侗族，湖南省靖州苗族侗族自治县人，住湖南省靖州苗族侗族自治县。原审原告刘永友、刘永金、田德志与原审被告杨文集、杨文征房屋买卖合同纠纷一案，湖南省靖州苗族侗族自治县人民法院于2018年12月28日作出的（2018）湘1229民初898号民事判决书已发生法律效力。2019年6月23日，原审第三人黄小兰因不服上述民事判决，在法定期限内以原审原告刘永友、刘永金、田德志及原审被告杨文集、杨文征为被告向湖南省靖州苗族侗族自治县人民法院提起（2019）湘1229民初734号第三人撤销之诉。2019年11月20日，第三人姚希明、李宗阳因不服上述民事判决，在法定期限内均以原审原告刘永友、刘永金、田德志及原审被告杨文集、杨文征为被告分别向湖南省靖州苗族侗族自治县人民法院提起（2019）湘1229民初1154号、（2019）湘1229民初1155号第三人撤销之诉。在上述三起第三人撤销之诉案件审理期间，湖南省靖州苗族侗族自治县人民法院院长对该院已经发生法律效力的（2018）湘1229民初898号民事判决书，发现确有错误，认为需要再审，经该院审判委员会讨论并作出决定，于2019年11月29日作出（2019）湘1229民监1号民事裁定，再审本案。同日，该院根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零一条之规定，分别作出（2019）湘1229民初734号、（2019）湘1229民初1154号、（2019）湘1229民初1155号民事裁定，将第三人黄小兰、姚希明、李宗阳第三人撤销之诉的诉讼请求并入该院（2019）湘1229民再1号原审原告刘永友、刘永金、田德志与原审被告杨文集、杨文征房屋买卖合同纠纷一案审理。该院依法另行组成合议庭公开开庭进行了合并审理，并于2020年4月21日作出（2019）湘1229民再1号民事判决，原审原告刘永友、刘永金、田德志不服，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原审原告刘永友、刘永金、田德志及其代理人谢华，原审第三人黄小兰的代理人仇江涛，原审第三人姚希明、李宗阳到庭参加诉讼。原审被告杨文征、杨文集经本院依法传，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人刘永友、刘永金、田德志上诉提出：1.请求撤销靖州苗族侗族自治县人民法院（2019）湘1229民再1号民事判决书第二项内容，维持靖州苗族侗族自治县人民法院（2018）湘1229民初898号民事判决书第三项内容。2.一审判决遗漏诉讼请求判决。3.黄小兰主张优先受偿权没有法律依据。4.本案一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：1.刘永友、刘永金、田德志与杨文集签订的《购房协议》是典型的商品房买卖合同，不是一般的房屋买卖合同。2.刘永友、刘永金、田德志对杨文集（位于靖州苗族侗族自治县××队××楼××楼××层的房屋，房产证号2011字第**）的房屋以拍卖、变卖所得价款应享有优先受偿权，且优先于工程价款优先受偿权、抵押权和其他债权。3.刘永友、刘永金、田德志在（2018）湘1229民初898号民事案件的第二项诉讼请求为“判决原审原告对原审被告杨文集（位于靖州苗族侗（位于靖州苗族侗族自治县××队××楼××楼××层的房屋，房产证号2011字第**称飞山中路房产）享有优先受偿权（优先于抵押权和其他债权）”，一审判决撤销了（2018）湘1229民初898号民事判决书第三项内容，但对刘永友、刘永金、田德志第二项诉讼请求没有进行实体判决，属于遗漏诉讼请求判决。被上诉人杨文集、杨文征未应诉答辩。被上诉人黄小兰答辩称：1.黄小兰抵押权优先受偿权是没有期限的，其优先受偿权直至全部债权清偿为止。2.刘永友、刘永金、田德志提出其对杨文集（位于靖州苗族侗族自治县××队×（位于靖州苗族侗族自治县××队××楼××楼××层的房屋，房产证号2011字第**有优先受偿权，且优先于工程价款优先受偿权、抵押权和其他债权，没有法律基础。3.刘永友、刘永金、田德志与杨文集之间的房屋买卖关系不能成立。被上诉人姚希明、李宗阳与黄小兰的答辩意见一致。上诉人刘永友、刘永金、田德志向湖南省靖州苗族侗族自治县人民法院提出诉讼请求：1、请求法院判决解除刘永友、刘永金、田德志与杨文集、杨文征2012年7月18日签订的《购房协议》，判决杨文集、杨文征立即返还刘永友、刘永金、田德志已支付的购房款150万元，判决杨文集、杨文征承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任；2、判决刘永友、刘永金、田德志对杨文集（位于靖州苗族侗族自治县××队××楼××楼××层（位于靖州苗族侗族自治县××队××楼××楼××层的房屋，房产证号2011字第**优先于抵押权和其他债权）；3、本案诉讼费由杨文集、杨文征承担。事实和理由：2012年7月18日，刘永友、刘永金、田德志与杨文集、杨文征签订了《购房协议》，协议约定，杨文集、杨文征将飞山中路房产以228万元的价格出卖给刘永友、刘永金、田德志，该房屋过户税费由杨文集、杨文征负担，刘永友、刘永金、田德志先付购房款90万元，剩余房款由杨文集、杨文征办理好该房屋的过户手续后，一次性付清。《购房合同》签订后，刘永友、刘永金、田德志共支付了购房款150万元，杨文集、杨文征将该房屋交付给了刘永友、刘永金、田德志，并以刘永金的身份证到电力、自来水等部门办理了该房屋的用电、用水相关手续，刘永友、刘永金、田德志以房屋所有权人的身份将房屋出租，刘永友、刘永金、田德志已实际占有了该房屋。随后，杨文集、杨文征下落不明，至今无法办理该房屋的过户手续。后来，杨文集、杨文征又将该房屋抵押给了黄小兰，杨文集、杨文征的行为已严重违反了合同约定，致使刘永友、刘永金、田德志无法取得该房屋。为了维护自身的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法支持其诉讼请求。杨文集、杨文征未应诉答辩。黄小兰向湖南省靖州苗族侗族自治县人民法院提起第三人撤销之诉的诉讼请求：1、改变（2018）湘1229民初898号民事判决，撤销该判决第三项“原告刘永友、刘永金、田德志在上述款项范围内对被告杨文集的飞山中路房产以拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，且优先于工程价款优先受偿权、抵押权和其他债权”；2、本案诉讼费由刘永友、刘永金、田德志承担。事实与理由：一、第三人黄小兰对原审被告杨文集、杨文征的债权情况。2015年4月20日，第三人黄小兰与原审被告杨文征（借款人）、杨文集（抵押人）签订借款合同，约定原审被告杨文征向第三人黄小兰借款100万元，借期一年，利息为月利率3%。原审被告杨文征以坐落在靖州县渠阳镇风雨桥北端房权证为2007字第**-009720号的房屋抵押，抵押额为30万元；原审被告杨文集以飞山中路房产（面积871.52㎡）抵押，抵押额为70万元。2015年4月21日，上述房产办理了抵押登记，抵押权证号为靖房他证2015字第1**。因原审被告杨文集、杨文征未按约定还款，第三人黄小兰提起诉讼。靖州县人民法院于2017年3月6日对本案作出（2016）湘1229民初642号民事判决,判决原审被告杨文征于判决生效之日起十五日内偿还第三人黄小兰借款本金100万元并按年利率24%支付自2016年2月11日起至还款之日的利息；原审被告杨文集对上述借款中70万元承担连带清偿责任；原审被告杨文征、杨文集如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。该判决于2017年6月1日发生法律效力，第三人黄小兰向靖州县法院申请了强制执行。根据以上事实，第三人黄小兰对原审被告杨文集享有的债权如下：1、抵押债权70万元（对飞山中路房产享有抵押债权70万元）；2、普通债权89425元（原审被告杨文集未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间自2017年6月17日起算的债务利息，暂计算至2019年6月16日，700000元×0.000175元/日×365日×2=89425元）。二、原审原告刘永友、刘永金、田德志诉原审被告杨文征、杨文集房屋买卖合同纠纷一案损害了第三人黄小兰的合法权益，（2018）湘1229民初898号民事判决第三项判项应予撤销。1、原审原告刘永友、刘永金、田德志的诉讼请求中要求否定优先受偿效力的抵押权，即是针对第三人黄小兰的抵押权，第三人黄小兰依法享有提起撤销之诉的诉讼权利。2018年9月25日，原审原告刘永友、刘永金、田德志与原审被告杨文集、杨文征房屋买卖合同纠纷一案，原审原告刘永友、刘永金、田德志诉称的主要内容为：2012年7月18日，其与原审被告杨文集签订了《购房协议》，约定原审被告杨文集将飞山中路房产以228万元的价格出卖给三人，该房屋过户税费由原审被告杨文集负担，原审原告先付购房款90万元，剩余房款由原审被告办理好该房屋的过户手续后一次性付清。合同签订后，三人共支付了购房款150万元，原审被告杨文集至今未办理该房屋的过户手续。原审被告杨文集又将该房屋抵押给了第三人黄小兰，违反了合同约定，致使三人无法取得该房屋。其诉讼请求为：解除2012年7月18日签订的《购房协议》，判决原审被告立即返还原审原告刘永友、刘永金、田德志已支付的购房款150万元，判决原审被告承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任；原审原告刘永友、刘永金、田德志在上述款项范围内对原审被告杨文集的飞山中路房产以拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，且优先于工程价款优先受偿权、抵押权和其他债权。以上可知，原审原告刘永友、刘永金、田德志有关“在上述款项范围内对原审被告杨文集的飞山中路房产以拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，且优先于工程价款优先受偿权、抵押权和其他债权”的诉讼请求中，针对的抵押权即是指其诉状中所称第三人黄小兰的抵押权。因此，第三人黄小兰与该案有直接的利害关系，法院在审理该案时理应通知第三人黄小兰参加诉讼而没有通知，第三人黄小兰有权提起本撤销之诉。2、（2018）湘1229民初898号民事判决认定原审原告刘永友、刘永金、田德志有关返还购房款150万元、赔偿款120万元的债权优先于工程价款优先受偿权，亦属于撤销之列。（2018）湘1229民初898号民事判决适用了《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《批复》）中有关建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权；承包人就商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗交付购买商品房的全部或者大部分款项的买受人的规定。适用了《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》（以下简称《答复》）有关前述答复中“承包人的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”应当理解为也不得对抗买受人在房屋未建成等情况下的购房款返还请求权的规定。进而推导出因购房款返还请求权优于工程价款优先受偿权，工程价款优先受偿权又优于抵押权人的抵押权，故买受人返还购房款、赔偿款的请求优先受偿于抵押权的逻辑。虽然判决适用上述批复是建立错误理解上的错误适用，但其有关返还购房款、赔偿款的债权优先于工程价款优先受偿权的观点，位于错误逻辑链中的第一环，故亦应撤销。3、原审原告刘永友、刘永金、田德志有关返还购房款150万元、赔偿款120万元的债权只是普通债权，所谓优于“其他债权”亦损害了第三人黄小兰的合法权益，也属于撤销之列。如前所述，第三人黄小兰在截止2019年6月16日还享有普通债权89425元。对此原审原告刘永友、刘永金、田德志也是清楚的。本院在执行申请执行人第三人黄小兰与被执行人原审被告杨文征、杨文集民间借贷纠纷生效判决过程中，原审原告刘永友、刘永金、田德志作为案外人于2018年1月8日对被执行人原审被告杨文集的飞山中路房产的查封提出过执行异议，被驳回。2018年8月22日，原审原告刘永友、刘永金、田德志又提出执行异议，请求中止对被执行人原审被告杨文集飞山中路房产的拍卖。在此过程中，原审原告刘永友、刘永金、田德志对第三人黄小兰的债权状况是清楚的。原审原告刘永友、刘永金、田德志在诉原审被告杨文征、杨文集一案中，所谓要求优于的“其他债权”包括了优于第三人黄小兰普通债权的意图。且执行第三人黄小兰生效判决的承办法院与审理原审原告刘永友、刘永金、田德志诉原审被告杨文征、杨文集一案的法院属于同一法院，法院理应对此知晓，在此情况下没有主动追加第三人黄小兰作为有利害关系的第三人参加该诉讼也是不符合诉讼程序规定的，而且原审原告刘永友、刘永金、田德志的债权只是普通债权，认定其优于其他债权也是对第三人黄小兰的合法权益的损害。综上所述，请求靖州县法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条依法受理第三人黄小兰的起诉并改变（2018）湘1229民初898号民事判决相应判项。原审第三人姚希明向湖南省靖州苗族侗族自治县人民法院提起第三人撤销之诉的诉讼请求：1、撤销（2018）湘1229民初898号民事判决第二项原审被告杨文集、杨文征将150万元购房款返还给原告刘永友、刘永金、田德志，并赔偿原审原告刘永友、刘永金、田德志120万元，上述款项共计270万元，限被告杨文集、杨文征在本判决生效后十日内付清”，改判为“被告杨文集、杨文征将60万元借款本金返还给原告刘永友、刘永金、田德志，并按年利率24%支付自2013年6月21日起至还清之日止及扣减75万元后的利息”；2、撤销（2018）湘1229民初898号民事判决第三项“原告刘永友、刘永金、田德志在上述款项范围内对被告杨文集的飞山中路房产以拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，且优先于工程价款优先受偿权、抵押权和其他债权”；3、本案诉讼费由刘永友、刘永金、田德志承担。事实与理由:一、第三人姚希明对原审被告杨文征、杨文集的债权情况。2015年11月20日，原审被告杨文征、杨文集向第三人姚希明借款40万元，约定借款期限一个月。如到期未还或未还完借款，则按2%利息计算借款利息，计算利息2015年12月21日开始至借款还完为止。第三人姚希明于当日将借款本金40万元交付给原审被告杨文集，原审被告杨文集、杨文征出具借条给第三人姚希明。后因原审被告杨文征、杨文集未按约定还款，第三人姚希明提起诉讼，本院于2017年7月5日作出（2017）湘1229民初213号民事判决，判决原审被告杨文征、杨文集于判决生效后三十日内返还第三人姚希明借款本金40万元并按年利率24%支付自2015年12月21日起至还清借款之日的利息；原审被告杨文征、杨文集如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。该判决已发生法律效力，第三人姚希明向本院申请了强制执行。根据以上事实，第三人姚希明对原审被告杨文集享有的债权如下：本金40万元，并按年利率24%支付自2015年12月21日起至还清借款之日的利息、加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、（2018）湘1229民初898号民事判决在认定事实及法律关系上，存在重大错误。关于《购房协议》的性质，在原审原告刘永友、刘永金、田德志主张是商品房买卖，而原审被告杨文集、杨文征未到庭的情况下，法院应结合客观证据，探究合同签订时双方当事人的真实意思，进而对合同当事人之间的法律关系的性质作出判断，而不能相信原审原告刘永友一方的主观片面之词。靖州县法院在审理第三人黄小兰诉原审原告刘永友、刘永金、田德志及原审被告杨文集、杨文征第三人撤销之诉一案中，原审原告刘永友、刘永金、田德志在该案中提交的证据，及自（2018）湘1229民初898号案件中提取的证据证明，原审原告刘永友、刘永金、田德志并没有支付《购房协议》中约定的购房款。所谓购房款、赔偿款请求权均无依据。原审原告刘永友等三人提供的《购房协议》约定内容即违反常理，约定总房款为228万元的房屋，竟然只要支付90万元即可先过户给买受人，令人匪夷所思。其二，即使该协议确实约定如此，三人所谓已支付了购房款90万元的证据，仅为2012年6月5日至2012年6月15日金额分别为10万元、20万元共计90万元的五份白纸收条，另有一份2013年1月10日金额为90万元的总收条，也是白纸收条一张。前述白纸收条显示单笔支付资金至少10万元以上，但却没有任何银行记录、凭证佐证，其证据的证明力离高度盖然性标准甚远。从当事人签订的《购房协议》的合同目的及履行情况看，双方缔约的真实意思并非以取得案涉房屋所有权为目的，而是为了实现资金融通，签订商品房买卖合同是为担保债权的实现。此种情况下，应认定双方为民间借贷法律关系。原审原告刘永友、刘永金、田德志在前述案件中提交的2013年6月21日金额为60万元的《借条》，原审被告杨文征写明了按月利率2.5分计算，并注明了待房产土地证办好后，可自动转为房款。由于该房产至今也没有办理土地使用权证，该60万元的性质至今仍为原审被告杨文征的借款。可见原审原告刘永友、刘永金、田德志与原审被告杨文征、杨文集成立的是关于60万元民间借贷的法律关系。至于已付购房款的待证事实，没有达到《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在”的规定，不能成立。因此原审原告刘永友等一直占有涉案房产，是基于在借贷关系支付了60万元借款而占有，并非基于在房屋买卖合同关系中支付了购房款而占有。（2018）湘1229民初898号民事判决还存在对《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二项、《批复》、《答复》的错误理解和适用。首先，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条就界定了适用范围：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。商品房销售是首次销售行为，即开发商将建造的房屋出售给买受人，不同于买受人购买开发商房屋再进行销售的二手房。因此，原审原告刘永友、刘永金、田德志与原审被告杨文集、杨文征个人之间签订的《购房协议》不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，因此，也就不存在适用第该解释第八条关于处罚性赔偿金的规定。其次，2019年9月11日《全国法院民商事审判工作会议纪要》第126条指出《批复》规定的交付全部或者大部分款项的商品房消费者的优先权利，应当特别注意是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。因此，这里的商品房消费者应当仅限于符合纪要第125条规定的商品房消费者，即向房地产开发企业购买商品房但没有办理房地产过户手续的买受人，而一般的房屋买卖合同的买受人，不适用上述处理规则。另，该《会议纪要》已明确人民法院现尚未审结的一审、二审案件，在具体分析法律适用的理由时均可适用。（2018）湘1229民初898号民事判决认为工程款优先受偿权都优先于抵押权和其他债权，还何况是优先于工程款优先受偿权的买受人？因此得出买受人优先于抵押权和其他债权的错误结论，即：A＞B,C＞A,因此C＞B。但该案中，适用这一公式的前提条件根本就不存在，因此，所谓的比较并不具有可比性，不具有任何意义。三、（2018）湘1229民初898号民事判决支持原审原告刘永友、刘永金、田德志的优先受偿主张，即是包括优先于第三人姚希明的普通债权，损害了第三人姚希明的民事权益，第三人姚希明依法享有提起撤销之诉的诉讼权利。1、（2018）湘1229民初898号民事判决支持原审原告刘永友、刘永金、田德志的优先受偿主张，损害了第三人姚希明的合法权益。由前述可知原审原告刘永友、刘永金、田德志在起诉原审被告杨文集、杨文征房屋买卖合同纠纷一案中，判决原审被告杨文集、杨文征立即返还原审原告刘永友、刘永金、田德志已支付的购房款150万元，并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任；原审原告刘永友、刘永金、田德志在上述款项范围内对原审被告杨文集的飞山中路房产以拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，且优先于工程价款优先受偿权、抵押权和其他债权，均不符合事实及法律规定。其中针对的“其他债权”即包含了第三人姚希明的普通债权，（2018）湘1229民初898号民事判决支持原审原告刘永友、刘永金、田德志的并不成立的优先受偿主张，以及确认的不实债权，直接损害了第三人姚希明的合法权益，第三人姚希明与该案有直接的利害关系。（2018）湘1229民初898号民事判决确定的原审原告刘永友、刘永金、田德志与原审被告杨文集、杨文征的债权内容所谓商品房购房款返还请求完全是虚假的，也符合2019年9月11日《全国法院民商事审判工作会议纪要》第120条规定的，债权人可以提起第三人撤销之诉的情形之一，即“（3）债权人有证据证明，裁判文书主文确定的债权内容部分或者全部虚假的。”。2、第三人姚希明因不能归责于自己的事由未参加诉讼。民事诉讼法设立第三人制度，为第三人提供参加诉讼的主体地位，依法行使诉讼权利，并承担诉讼义务，维护自身的权益。第三人权益保障程序分为事前救济程序和事后程序。事前救济程序是指，通知第三人以起诉或者参加的方式，进入到他人之间的诉讼中去，通过正常的诉讼程序提出有利于自己的主张和证据以影响诉讼结果，使第三人之利益诉求一并解决。第三人姚希明作为一名普通百姓，不能及时获知相关诉讼，其未参加原诉讼不是由于其自身过错造成。第三人姚希明对原审被告杨文集享有普通债权，原审原告刘永友、刘永金、田德志是明知的，故三人在诉原审被告杨文征、杨文集一案中，所谓要求优于的“其他债权”包括了优于第三人姚希明普通债权的意图；执行第三人姚希明生效判决的承办法院与审理原审原告刘永友、刘永金、田德志诉原审被告杨文征、杨文集一案的法院属于同一法院，法院理应对此知晓，并应知晓原审原告刘永友的诉讼请求将直接对第三人姚希明的债权实现产生不利影响，在此情况下没有主动追加第三人姚希明作为有利害关系的第三人参加该诉讼不符合诉讼程序的规定。法院在审理该案时理应通知第三人姚希明参加诉讼而没有通知，使第三人姚希明失去了事前救济程序。第三人姚希明系在执行程序中，通过法院执行局方获知原审原告刘永友、刘永金、田德志诉原审被告杨文征、杨文集一案的判决内容，符合关于主张第三人撤销之诉的期间规定。综上所述，请求人民法院根据民诉法第五十六条依法受理第三人姚希明的起诉并撤销并改变（2018）湘1229民初898号民事判决相应判项。原审第三人李宗阳向湖南省靖州苗族侗族自治县人民法院提起第三人撤销之诉的诉讼请求：1、撤销（2018）湘1229民初898号民事判决第二项“被告杨文集、杨文征将150万元购房款返还给原告刘永友、刘永金、田德志，并赔偿原告刘永友、刘永金、田德志120万元，上述款项共计270万元，限被告杨文集、杨文征在本判决生效后十日内付清”，改判为“原审被告杨文集、杨文征将60万元借款本金返还给原审原告刘永友、刘永金、田德志，并按年利率24%支付自2013年6月21日起至还清之日止及扣减75万元后的利息”；2、撤销（2018）湘1229民初898号民事判决第三项“原告刘永友、刘永金、田德志在上述款项范围内对被告杨文集的飞山中路房产以拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，且优先于工程价款优先受偿权、抵押权和其他债权”；3、本案诉讼费由原审原告刘永友、刘永金、田德志承担。事实与理由:一、第三人李宗阳对原审被告杨文征、杨文集的债权情况。2015年11月20日，原审被告杨文征、杨文集向第三人李宗阳借款40万元，约定借款期限一个月。如到期未还或未还完借款，则按2%利息计算借款利息，计算利息2015年12月21日开始至借款还完为止。第三人李宗阳于当日将借款本金40万元交付给原审被告杨文集，原审被告杨文集、杨文征出具借条给第三人李宗阳。后因原审被告杨文征、杨文集未按约定还款，第三人李宗阳提起诉讼，靖州县法院于2017年7月5日作出（2017）湘1229民初212号民事判决，判决原审被告杨文征、杨文集于判决生效后三十日内返还第三人李宗阳借款本金40万元并按年利率24%支付自2015年12月21日起至还清借款之日的利息；原审被告杨文征、杨文集如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。该判决已发生法律效力，第三人李宗阳向靖州县法院申请了强制执行。根据以上事实，第三人李宗阳对原审被告杨文集享有的债权如下：本金40万元，并按年利率24%支付自2015年12月21日起至还清借款之日的利息、加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、（2018）湘1229民初898号民事判决在认定事实及法律关系上，存在重大错误。关于《购房协议》的性质，在原审原告刘永友、刘永金、田德志主张是商品房买卖，而原审被告杨文集、杨文征未到庭的情况下，法院应结合客观证据，探究合同签订时双方当事人的真实意思，进而对合同当事人之间的法律关系的性质作出判断，而不能相信原审原告刘永友一方的主观片面之词。靖州县法院在审理第三人黄小兰诉原审原告刘永友、刘永金、田德志及原审被告杨文集、杨文征第三人撤销之诉一案中，原审原告刘永友、刘永金、田德志在该案中提交的证据，及自（2018）湘1229民初898号案件中提取的证据证明，原审原告刘永友、刘永金、田德志并没有支付《购房协议》中约定的购房款。所谓购房款、赔偿款请求权均无依据。原审原告刘永友等三人提供的《购房协议》约定内容即违反常理，约定总房款为228万元的房屋，竟然只要支付90万元即可先过户给买受人，令人匪夷所思。其二，即使该协议确实约定如此，三人所谓已支付了购房款90万元的证据，仅为2012年6月5日至2012年6月15日金额分别为10万元、20万元共计90万元的五份白纸收条，另有一份2013年1月10日金额为90万元的总收条，也是白纸收条一张。前述白纸收条显示单笔支付资金至少10万元以上，但却没有任何银行记录、凭证佐证，其证据的证明力离高度盖然性标准甚远。从当事人签订的《购房协议》的合同目的及履行情况看，双方缔约的真实意思并非以取得案涉房屋所有权为目的，而是为了实现资金融通，签订商品房买卖合同是为担保债权的实现。此种情况下，应认定双方为民间借贷法律关系。原审原告刘永友、刘永金、田德志在前述案件中提交的2013年6月21日金额为60万元的《借条》，原审被告杨文征写明了按月利率2.5分计算，并注明了待房产土地证办好后，可自动转为房款。由于该房产至今也没有办理土地使用权证，该60万元的性质至今仍为原审被告杨文征的借款。可见原审原告刘永友、刘永金、田德志与原审被告杨文征、杨文集成立的是关于60万元民间借贷的法律关系。至于已付购房款的待证事实，没有达到《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”的规定，不能成立。因此原审原告刘永友等一直占有涉案房产，是基于在借贷关系支付了60万元借款而占有，并非基于在房屋买卖合同关系中支付了购房款而占有。（2018）湘1229民初898号民事判决还存在对《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二项、《批复》、《答复》的错误理解和适用。首先，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条就界定了适用范围：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。商品房销售是首次销售行为，即开发商将建造的房屋出售给买受人，不同于买受人购买开发商房屋再进行销售的二手房。因此，原审原告刘永友、刘永金、田德志与原审被告杨文集、杨文征个人之间签订的《购房协议》不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合纠纷案件适用法律若干问题的解释》，因此，也就不存在适用第该解释第八条关于处罚性赔偿金的规定。其次，2019年9月11日《全国法院民商事审判工作会议纪要》第126条指出《批复》规定的交付全部或者大部分款项的商品房消费者的优先权利，应当特别注意是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。因此，这里的商品房消费者应当仅限于符合纪要第125条规定的商品房消费者，即向房地产开发企业购买商品房但没有办理房地产过户手续的买受人，而一般的房屋买卖合同的买受人，不适用上述处理规则。另，该《会议纪要》已明确人民法院现尚未审结的一审、二审案件，在具体分析法律适用的理由时均可适用。（2018）湘1229民初898号民事判决认为工程款优先受偿权都优先于抵押权和其他债权，还何况是优先于工程款优先受偿权的买受人？因此得出买受人优先于抵押权和其他债权的错误结论，即：A＞B,C＞A,因此C＞B。但该案中，适用这一公式的前提条件根本就不存在，因此，所谓的比较并不具有可比性，不具有任何意义。三、（2018）湘1229民初898号民事判决支持原审原告刘永友、刘永金、田德志的优先受偿主张，即是包括优先于第三人李宗阳的普通债权，损害了第三人李宗阳的民事权益，第三人李宗阳依法享有提起撤销之诉的诉讼权利。1、（2018）湘1229民初898号民事判决支持原审原告刘永友、刘永金、田德志的优先受偿主张，损害了第三人李宗阳的合法权益。由前述可知原审原告刘永友、刘永金、田德志在起诉原审被告杨文集、杨文征房屋买卖合同纠纷一案中，判决原审被告杨文集、杨文征立即返还原审原告刘永友、刘永金、田德志已支付的购房款150万元，并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任；原审原告刘永友、刘永金、田德志在上述款项范围内对原审被告杨文集的飞山中路房产以拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，且优先于工程价款优先受偿权、抵押权和其他债权，均不符合事实及法律规定。其中针对的“其他债权”即包含了第三人李宗阳的普通债权，（2018）湘1229民初898号民事判决支持原审原告刘永友、刘永金、田德志的并不成立的优先受偿主张，以及确认的不实债权，直接损害了第三人李宗阳的合法权益，第三人李宗阳与该案有直接的利害关系。（2018）湘1229民初898号民事判决确定的原审原告刘永友、刘永金、田德志与原审被告杨文集、杨文征的债权内容所谓商品房购房款返还请求完全是虚假的，也符合2019年9月11日《全国法院民商事审判工作会议纪要》第120条规定的，债权人可以提起第三人撤销之诉的情形之一，即“（3）债权人有证据证明，裁判文书主文确定的债权内容部分或者全部虚假的。”。2、第三人李宗阳因不能归责于自己的事由未参加诉讼。民事诉讼法设立第三人制度，为第三人提供参加诉讼的主体地位，依法行使诉讼权利，并承担诉讼义务，维护自身的权益。第三人权益保障程序分为事前救济程序和事后程序。事前救济程序是指，通知第三人以起诉或者参加的方式，进入到他人之间的诉讼中去，通过正常的诉讼程序提出有利于自己的主张和证据以影响诉讼结果，使第三人之利益诉求一并解决。第三人李宗阳作为一名普通百姓，不能及时获知相关诉讼，其未参加原诉讼不是由于其自身过错造成。第三人姚希明对原审被告杨文集享有普通债权，原审原告刘永友、刘永金、田德志是明知的，故三人在诉原审被告杨文征、杨文集一案中，所谓要求优于的“其他债权”包括了优于第三人李宗阳普通债权的意图；执行第三人李宗阳生效判决的承办法院与审理原审原告刘永友、刘永金、田德志诉原审被告杨文征、杨文集一案的法院属于同一法院，法院理应对此知晓，并应知晓原审原告刘永友的诉讼请求将直接对第三人李宗阳的债权实现产生不利影响，在此情况下没有主动追加第三人李宗阳作为有利害关系的第三人参加该诉讼不符合诉讼程序的规定。法院在审理该案时理应通知第三人李宗阳参加诉讼而没有通知，使第三人李宗阳失去了事前救济程序。第三人李宗阳系在执行程序中，通过法院执行局方获知原审原告刘永友、刘永金、田德志诉原审被告杨文征、杨文集一案的判决内容，符合关于主张第三人撤销之诉的期间规定。综上所述，请求人民法院根据民诉法第五十六条依法受理第三人李宗阳的起诉并撤销并改变（2018）湘1229民初898号民事判决相应判项。一审法院原审认定案件事实如下：2012年7月18日，刘永友、刘永金、田德志与杨文集、杨文征签订了《购房协议》，协议约定，杨文集、杨文征将飞山中路房产以228万元的价格出卖给刘永友、刘永金、田德志，该房屋过户税费由杨文集、杨文征负担，刘永友、刘永金、田德志先付购房款90万元，剩余房款由杨文集、杨文征办理好该房屋的过户手续后，一次性付清。《购房协议》签订后，刘永友、刘永金、田德志共向杨文集、杨文征支付了购房款150万元，杨文集、杨文征将该房屋交付给了刘永友、刘永金、田德志，刘永友、刘永金、田德志已实际占有了该房屋。随后，因杨文集于2015年4月20日将其名下的飞山中路房产抵押给了黄小兰，刘永友、刘永金、田德志至今无法办理该房屋的过户手续。一审法院原审认为，刘永友、刘永金、田德志与杨文集、杨文征所签订的《购房协议》系双方当事人的真实意思表示，该合同未违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人应按照合同的约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”。根据上述规定，本案中，杨文集在与刘永友、刘永金、田德志签订购房合同后，又将该房屋抵押给黄小兰，致使刘永友、刘永金、田德志无法取得该房屋的所有权，刘永友、刘永金、田德志可以请求法院解除《购房协议》，并可要求杨文集、杨文征返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求杨文集、杨文征承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，刘永友、刘永金、田德志要求解除与杨文集、杨文征2012年7月18日签订的《购房协议》，返还已支付的购房款150万元，并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任的诉讼请求，符合法律规定，该院予以支持。根据本案的实际情况，刘永友、刘永金、田德志于2013年就支付了购房款150万元，结合已付购房款150万元的利息及其他综合因素考虑，杨文集、杨文征应承担120万元的赔偿责任为宜。《批复》规定：“（一）人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《合同法》第286条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权；（二）消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。《答复》规定：一、《批复》第一条规定：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。第二条规定：消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。上述两个条文明确规定了房屋买受人的权利优先于建筑工程承包人的优先受偿权与抵押权人的抵押权，体现了优先保护处于相对弱势地位的房屋买受人的精神。二、基于《批复》保护处于弱势地位的房屋买受人的精神，对于《批复》第二条“承包人的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，应当理解为既不得对抗买受人在房屋建成情况下的房屋交付请求权，也不得对抗买受人在房屋未建成等情况下的购房款返还请求权。根据上述规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分房款后，其清偿顺序无疑是排在第一位的，即购房款返还请求权优于商品房享有的工程价款优先受偿权，商品房享有的工程价款优先受偿权优于抵押权人的抵押权，抵押权人的抵押权优于其他债权。因此，刘永友、刘永金、田德志对杨文集名下的飞山中路房产以拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，且优先于工程价款优先受偿权、抵押权和其他债权。杨文集、杨文征经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，不影响本案的审理。据此判决：一、解除原告刘永友、刘永金、田德志与被告杨文集、杨文征2012年7月18日签订的《购房协议》；二、被告杨文集、杨文征将150万元购房款返还给原审原告刘永友、刘永金、田德志，并赔偿原告刘永友、刘永金、田德志120万元，上述款项共计270万元，限被告杨文集、杨文征在该判决生效后十日内付清；三、原告刘永友、刘永金、田德志在上述款项范围内对被告杨文集的飞山中路房产以拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，且优先于工程价款优先受偿权、抵押权和其他债权。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18300元，由被告杨文集、杨文征负担。一审法院再审认定案件事实如下：杨文集、杨文征系双胞胎兄弟。飞山中路房产（系门面，属金苑小区）登记在杨文集名下，面积871.52㎡。2012年6月5日，杨文征向刘永友、刘永金、田德志出具了1份10万元收条，注明“金苑综合楼二楼预订金。”杨文征收取上述订金后，将飞山中路房产交付给了刘永友、刘永金、田德志。同年6月11、14、15日，杨文征又以收（领）条形式三次共收取上述购房款50万元。同年7月18日，刘永友、刘永金、田德志（乙方）与杨文集、杨文征（甲方）就上述案涉房屋签订了《购房协议》，协议主要内容包括：“1、二楼总面积按房产证面积为准，总价228万元；2、付款时间，乙方先付房款90万元，待甲方办好房产证及土地证后，乙方一次性付完全部余款；3、购买以前于外人一切房屋纠纷由甲方负责；4、如办完两证后，乙方没有付完房款，一年后乙方应承担未付完房款的1分利息给甲方（为期两年，乙方两年内未付完房款，本协议解除，甲方有权收回所卖房屋，90万元退还）。”协议双方均在落款处签名，而杨文集采取艺术方式签名，该协议由湖南正清律师事务所律师丁再强在场见证。2012年9月25日，刘永友、刘永金、田德志将飞山中路房产以自己名义到湖南怀化靖州电力有限责任公司办理了水电开户。2012年11月，刘永友、刘永金、田德志将飞山中路房产对外出租，截止2018年12月30日，共收取租金75万元。2013年1月10日，杨文征、杨文集向刘永友、刘永金、田德志出具了1份90万元收据，注明“金苑小区二楼，总价228万元，已付90万元，过户后一年内付清，见合同，尚欠138万元（1月10日以前杨文征写的收条全部作废）。”该收据出具后，杨文征、杨文集将飞山中路房产的房产证交付给了刘永友、刘永金、田德志。2013年2月7日，杨文集以为刘永友、刘永金、田德志办理房产过户手续为由从原刘永友手中取回房产证，并出具了1份收条。2013年6月20日，杨文征又以为刘永友、刘永金、田德志办理房产过户手续缺乏资金为由向田德志借款60万元，当日，田德志通过邮政银行向杨文征如数转款。杨文征得到汇款后于次日向田德志出具了1份60万元借条，借据注明:“月息2.5分，待土地证办好后，此款不付息，并自动转为房款。”杨文集在取回房产证以及杨文征在借款后，均没有为刘永友、刘永金、田德志办理产权变更登记。2015年4月20日，杨文集用案涉房屋作抵押为杨文征向黄小兰借款100万元（借款期限一年，月利率3%）提供担保，抵押额为70万元，并办理抵押登记。2015年11月20日，杨文征、杨文集因工程项目需资金周转向姚希明、李宗阳各借款40万元，均约定：借款期限一个月（自2015年11月20日至2015年12月20日止），如到期未还或者未还完借款，利息从2015年12月21日计算至清偿之日止。2016年10月17日，黄小兰因杨文征、杨文集违约向一审法院起诉，请求事项：1、判决杨文征立即偿还黄小兰借款本金100万元，支付2015年4月21日至2016年10月20日的利息54万元，并自2016年10月21日起继续按月利率3%支付本金100万元的利息，直至本息结清时止；2、判决杨文集依照借款合同承担担保责任。2017年3月6日，一审法院作出（2016）湘1229民初642号民事判决书，判决内容为：一、被告杨文征于该判决生效之日起十五日内偿还第三人黄小兰借款本金100万元并按年利率24%支付自2016年2月11日起至还款之日的利息；二、被告杨文集对上述借款中70万元承担连带清偿责任；三、驳回第三人黄小兰的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。该判决生效后，黄小兰向一审法院申请了强制执行。2017年3月21日，李宗阳因杨文征、杨文集违约向一审法院起诉，请求判决杨文征、杨文集偿还李宗阳借款本金40万元及利息12万元（自2015年12月21日至2017年3月21日的利息），并按年利率24%支付自2017年3月21日起至还款之日止的利息。2017年7月5日，一审法院作出（2017）湘1229民初212号民事判决书，判决由杨文征、杨文集于该判决生效后三十日内返还第三人李宗阳借款本金40万元并按年利率24%支付自2015年12月21日起至还清借款之日的利息。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。该判决生效后，李宗阳向一审法院申请了强制执行。2017年3月21日，姚希明因杨文征、杨文集违约向一审法院起诉，请求判决杨文征、杨文集偿还姚希明借款本金40万元及利息12万元（自2015年12月21日至2017年3月21日的利息），并按年利率24%支付自2017年3月21日起至还款之日止的利息。2017年7月5日，一审法院作出（2017）湘1229民初213号民事判决书，判决由杨文征、杨文集于该判决生效后三十日内返还姚希明借款本金40万元并按年利率24%支付自2015年12月21日起至还清借款之日的利息。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。该判决生效后，姚希明向一审法院申请了强制执行。2018年9月25日，刘永友、刘永金、田德志以杨文征、杨文集将案涉房屋抵押给了第三人黄小兰致使其无法取得该房屋为由向一审法院起诉，请求事项：1、判决解除双方2012年7月18日签订的《购房协议》；2、判决杨文征、杨文集立即返还刘永友、刘永金、田德志已支付的购房款150万元，并判决杨文征、杨文集承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任；3、判决刘永友、刘永金、田德志对杨文征、杨文集的案涉房屋享有优先受偿权（优先于抵押权和其他债权）。一审法院受理后，没有依法通知与原审有法律上的利害关系的第三人参加诉讼。2018年12月28日，该院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二项、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条之规定作出原审判决，判决内容为：一、解除原告刘永友、刘永金、田德志与被告杨文征、杨文集2012年7月18日签订的《购房协议》；二、被告杨文集、杨文征将150万元购房款返还给原告刘永友、刘永金、田德志，并赔偿原告刘永友、刘永金、田德志120万元，上述款项共计270万元，限被告杨文集、杨文征在该判决生效后十日内付清；三、原告刘永友、刘永金、田德志在上述款项范围内对被告杨文集的案涉房屋以拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，且优先于工程价款优先受偿权、抵押权和其他债权。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。该判决已生效。2019年6月23日，黄小兰自知道其民事权益受到损害之日起于法定期间内向该院提起（2019）湘1229民初734号第三人撤销之诉，该院依法受理并组成合议庭审理。2019年11月20日，姚希明、李宗阳自知道其民事权益受到损害之日起于法定期间内分别向该院提起（2019）湘1229民初1154号、（2019）湘1229民初1155号第三人撤销之诉，该院依法受理并组成合议庭审理。黄小兰、姚希明、李宗阳在依次提起上述第三人撤销之诉中，各自预交案件受理费10800元。在上述三起第三人撤销之诉案件审理期间，该院院长对该院原审判决，发现确有错误，认为需要再审，经该院审判委员会讨论决定再审本案。2019年11月29日，该院依法作出（2019）湘1229民初734号、（2019）湘1229民初1154号、（2019）湘1229民初1155号民事裁定，将黄小兰、姚希明、李宗阳第三人撤销之诉的诉讼请求并入该院（2019）湘1229民再1号刘永友、刘永金、田德志与杨文集、杨文征房屋买卖合同纠纷一案审理。一审法院再审认为，本案的争议焦点：1、刘永友、刘永金、田德志与杨文集、杨文征之间基础法律关系是民间借贷关系还是房屋买卖合同关系？2、若为房屋买卖合同，刘永友、刘永金、田德志已付购房款数额以及合同解除后赔偿损失范围应该如何认定？3、刘永友、刘永金、田德志的上述债权是否优先于工程价款、抵押权和其他债权受偿。一、刘永友、刘永金、田德志与杨文集、杨文征之间基础法律关系认定问题从刘永友、刘永金、田德志提交的证据看：首先，刘永友、刘永金、田德志与杨文集、杨文征在签订案涉房屋的购房协议前，杨文征出具给刘永友、刘永金、田德志的所有收（领）条都明确为案涉房屋的预订金或者购房款。其次，双方在签订购房协议后，杨文集、杨文征于2013年1月10日出具给刘永友、刘永金、田德志的收据，实际上是对该收据前所得购房款总额的一种确认，且其在该收据中注明之前杨文征所立收（领）条全部作废，而注明的其他相关内容也与双方所签订的购房协议相关内容相吻合。第三，刘永友、刘永金、田德志在支付案涉房屋预订金10万元后，杨文集、杨文征将案涉房屋交付给了刘永友、刘永金、田德志，刘永友、刘永金、田德志就此以自己名义将案涉房屋到当地电力部门办理水电开户；当杨文集、杨文征在确认刘永友、刘永金、田德志已付房款包括上述预订金在内共计90万元后，将案涉房屋房产证也交付给了刘永友、刘永金、田德志手中；杨文集、杨文征在向刘永友、刘永金、田德志交付案涉房屋后不久，刘永友、刘永金、田德志就以自己名义对外出租案涉房屋并收取租金；刘永友、刘永金、田德志也在相关庭审中对房屋买卖合同签订、款项交付、当地或者当事人之间的交易方式、交易习惯以及合同解除等案件主要事实作出合理解释。刘永友、刘永金、田德志提交的系列证据能够形成较为完整的证据锁链。本案的基础法律关系应为房屋买卖合同关系。该合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人应按照合同的约定全面履行自己的义务。黄小兰认为杨文集、杨文征出具购房款收据均系白纸收条，无银行转账记录佐证，刘永友、刘永金、田德志与杨文集、杨文征所签订的《购房协议》没有实际履行。该院认为，房屋买卖合同属于特殊的买卖合同，具备买卖合同的法律特征，为诺成性合同，不同于民间借贷该类实践性合同，即出借人不仅要提交借条、收条等债权凭证，还必须依法提供能够证明实际交付借款的银行转账凭证等证据，虽然杨文集、杨文征出具给刘永友、刘永金、田德志的购房款收据均系白纸收条，没有银行转账凭证，但法律上并没有明确作出规定，不能据此否认购房款事实的发生，故黄小兰所称《购房协议》没有实际履行，不能成立，该院不予支持。姚希明、李宗阳认为本案应为民间借贷关系，根据上述证据和事实，本案债权纠纷并不是因民间借贷行为引起的，姚希明、李宗阳所称没有事实和法律依据，该院不予支持。二、关于刘永友、刘永金、田德志已付购房款数额以及合同解除后赔偿损失范围认定问题刘永友、刘永金、田德志与杨文集、杨文征在签订《购房协议》后，杨文集、杨文征于2013年1月10日出具给刘永友、刘永金、田德志的收据，已确认共收到购房款90万元。对于杨文征2013年6月20日向田德志借款60万元，因杨文征是以为刘永友、刘永金、田德志办理房产过户手续缺乏资金为由向田德志借款，在该借条上也标注“待土地证办好后，自动转为房款”等内容，并结合《购房协议》系杨文征和杨文集作为共同出卖人与刘永友、刘永金、田德志签订，且该协议签订前杨文征多次向刘永友、刘永金、田德志出具案涉房屋的购房款收据，又在该协议签订后，杨文征和杨文集于2013年1月10日出具给刘永友、刘永金、田德志的收据中对杨文征上述购房款收据共同签字确认。上述事实，刘永友、刘永金、田德志有理由相信杨文征的借款行为实际上是为了杨文征、杨文集履行《购房协议》相关义务的行为；退一步讲，本案也是因杨文征、杨文集对案涉房屋“先卖后抵”，恶意违约，导致刘永友、刘永金、田德志无法实现合同目的，如果刘永友、刘永金、田德志在行使合同解除权时不考虑该借款抵作购房款处理，将会使作为守约方的刘永友、刘永金、田德志造成不必要的经济损失，有失公允。故该借款在合同解除时应按购房款对待。综上所述，刘永友、刘永金、田德志已付购房款应为150万元。原审认定购房款数额，该院予以确认。黄小兰认为该借款约定只有在杨文集、杨文征为刘永友、刘永金、田德志办理好案涉房屋的土地证后方可转为购房款，系附条件的民事法律行为，因所附条件未成就，仍为借款人的借款。该院认为，该借条上所标注“待土地证办好后，自动转为房款”的内容为附条件，杨文集、杨文征为自己的利益不正当地阻止条件成就，可视为条件已成就。因此该借款应转为购房款，黄小兰所称附条件未成就、仍为借款人的借款的抗辩理由不成立，该院不予支持。姚希明、李宗阳认为原审只存在借贷不存在购房款，没有事实依据，该院不予支持。本案中，刘永友、刘永金、田德志与杨文集、杨文征之间签订的《购房协议》，属于公民私有房产的买卖，俗称“二手房买卖”。一、私人所有的房产买卖不属于《批复》、《答复》调整的特定领域。《批复》第二条规定:“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”此处的“消费者”应指商品房的购买人。《答复》开头表述:“山东省高级人民法院:你院在办理有关案件中,就“开发商未建成房产时购房者的购房款能否优先于建筑工程价款和土地使用权抵押债权受偿问题”形成两种意见……。”该批复也应理解为购买开发商未建成房产时的购房者。因此《批复》、《答复》调整的特定领域,局限于买受人直接购买房地产开发企业出售商品房的范畴，并不适用于公民出售自有房屋的买卖关系。而在刘永友、刘永金、田德志诉杨文集、杨文征房屋买卖合同纠纷一案中,《购房协议》的相对人并非房地产开发企业,而是自然人杨文集、杨文征;协议的标的物是杨文集所有的个人房产。此外，2019年9月11日《全国法院民商事审判工作会议纪要》第126条规定：“【商品房消费者的权利与抵押权的关系】根据《批复》第1条、第2条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。但应当特别注意的是，此情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。因此，这里的商品房消费者应当仅限于符合本纪要第125条规定的商品房消费者。买受人不是本纪要第125条规定的商品房消费者，而是一般的房屋买卖合同的买受人，不适用上述处理规则。”该会议纪要已明确一般的房屋买卖合同的买受人不适用《批复》第一、二条。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条就适用范围作了界定:“本解释所称的商品房买卖合同,是指房地产开发尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。”这里的商品房销售是指首次销售行为,即开发商将建造的房屋出售给买受人,不同于买受人购买开发商房屋再进行销售的二手房。因此,刘永友、刘永金、田德志与杨文集、杨文征个人之间签订的《购房协议》不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定,不能适用该解释第八条关于处罚性赔偿金的规定，判决杨文集、杨文征赔偿刘永友、刘永金、田德志120万元，应该按照《中华人民共和国合同法》相关规定，并根据本案的实际情况，综合考虑各方当事人之间利益均衡，可按一审法院判决第三人利息计算标准即年利率24%计算上诉人150万元资金被占用期间的利息（其中90万元从2013年1月10日开始计算，60万元从2013年6月21日开始计算，均算至实际返还之日止）计算赔偿损失。本案截止原审起诉之日，按照上述标准计算损失已远远超过已付购房款150万元，刘永友、刘永金、田德志在原审提起诉讼请求时主张杨文集、杨文征承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，系当事人在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，该院予以支持，酌定赔偿额150万元。对于刘永友、刘永金、田德志收取案涉房屋租金75万元应否从赔偿损失中扣减，虽然刘永友、刘永金、田德志对外出租的案涉房屋是杨文集、杨文征自动交出的，俗称“交钥匙”，但不是法律意义上的交付，标的物的所有权没有发生转移，租金属于法定孳息，标的物在交付之前产生的孳息，仍归出卖人所有，在合同解除后，该部分应从赔偿损失中扣减。姚希明、李宗阳以原审判决损害其民事权益为由在法定期限内提起第三人撤销之诉请求撤销原审判决第三项内容以及上诉人取得的75万元租金从其赔偿损失中予以扣减，理由成立，该院予以支持。但姚希明、李宗阳请求改判杨文集、杨文征按60万元借款本金为基数向刘永友、刘永金、田德志计算赔偿损失，于法无据，该院不予支持。三、关于刘永友、刘永金、田德志的上述债权是否优先于工程价款、抵押权和其他债权受偿问题根据前述，刘永友、刘永金、田德志与杨文集、杨文征之间签订的《购房协议》为一般房屋买卖，不同于房地产开发企业对外销售的商品房买卖，刘永友、刘永金、田德志对杨文集、杨文征所享有的债权为普通债权，未别于姚希明、李宗阳对杨文集、杨文征享有的债权以及黄小兰除抵押权外的其他债权。黄小兰在与杨文集、杨文征签订借款合同时，杨文集用案涉房屋为借款设定抵押，并办理了抵押登记，黄小兰对此享有了抵押权，抵押权系担保物权，其效力优先于债权。黄小兰、姚希明、李宗阳以原审判决损害其民事权益为由在法定期限内依次提起第三人撤销之诉请求撤销原审判决第三项内容，符合法律规定，应予以支持。杨文集、杨文征经合法传唤拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证和抗辩权。据此，判决：“一、维持本院（2018）湘1229民初898号民事判决书第一项内容；二、撤销本院（2018）湘1229民初898号民事判决书第二、三项内容；三、原审被告杨文集、杨文征于本判决生效之日起十日内返还原审原告刘永友、刘永金、田德志购房款150万元，并赔偿原审原告刘永友、刘永金、田德志经济损失150万元，共计300万元（原审原告刘永友、刘永金、田德志收取的租金75万元应予扣减）；四、驳回第三人姚希明、李宗阳的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案原审案件受理费18300元，第三人黄小兰提起第三人撤销之诉案件受理费10800元，第三人姚希明提起第三人撤销之诉案件受理费10800元，第三人李宗阳提起第三人撤销之诉案件受理费10800元，共计50700元,由原审被告杨文集、杨文征负担。”本院二审期间，各方当事人均未提交新的证据。本院二审查明的事实与一审再审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，刘永友、刘永金、田德志与杨文集、杨文征之间基础法律关系应为房屋买卖合同关系。该合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人应按照合同的约定全面履行自己的义务。黄小兰、姚希明、李宗阳提出刘永友、刘永金、田德志与杨文集、杨文征之间不是房屋买卖合同关系的理由不能成立，本院不予支持。刘永友、刘永金、田德志已付购房款数额为150万元，本院予以确认。刘永友、刘永金、田德志与杨文集、杨文征之间签订的《购房协议》的相对人并非房地产开发企业,而是自然人杨文集、杨文征;协议的标的物是杨文集所有的个人房产，故属于公民私有房产的买卖，俗称“二手房买卖”，不属于《批复》、《答复》调整的特定领域，也不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条关于处罚性赔偿金的规定。因刘永友、刘永金、田德志与杨文集、杨文征之间签订的《购房协议》为一般房屋买卖，不同于房地产开发企业对外销售的商品房买卖，刘永友、刘永金、田德志对杨文集、杨文征所享有的债权为普通债权，未别于姚希明、李宗阳对杨文集、杨文征享有的债权以及黄小兰除抵押权外的其他债权。黄小兰在与杨文集、杨文征签订借款合同时，杨文集用案涉房屋为借款设定抵押，并办理了抵押登记，黄小兰对此享有了抵押权，抵押权系担保物权，其效力优先于债权。故刘永友、刘永金、田德志上诉提出“撤销靖州苗族侗族自治县人民法院（2019）湘1229民再1号民事判决书第二项内容，维持靖州苗族侗族自治县人民法院（2018）湘1229民初898号民事判决书第三项内容”、“黄小兰主张优先受偿权没有法律依据”的上诉理由均不能成立，本院不予采纳。刘永友、刘永金、田德志在（2018）湘1229民初898号民事案件的第二项诉讼请求为“判决原审原告对原审被告杨文集（位于靖州苗族侗族自治县××队××楼××楼××层的房屋，房产证号（位于靖州苗族侗族自治县××队××楼××楼××层的房屋，房产证号2011字第**他债权）”，一审再审对此进行审理后撤销了（2018）湘1229民初898号民事判决书第三项内容，但没有判决驳回刘永友、刘永金、田德志的该项诉讼请求，应予以纠正。杨文集、杨文征经合法传唤拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证和抗辩权。综上，一审再审判决事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持，但在撤销（2018）湘1229民初898号民事判决书第三项内容后，还应判决驳回刘永友、刘永金、田德志的相应诉讼请求。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第四十五条第二款、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百三十条、第一百六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一维持湖南省靖州苗族侗族自治县人民法院（2019）湘1229民再1号民事判决；二驳回上诉人刘永友、刘永金、田德志的其他诉讼请求。本案二审案件受理费10800元，由上诉人刘永友、刘永金、田德志负担。本判决为终审判决。审判长  莫劲枝审判员  吴荣华审判员  向淑莉二〇二一年二月十九日法官助理陈红星书记员向文君附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百六十三条标的物在交付之前产生的孳息，归出卖人所有，交付之后产生的孳息，归买受人所有。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。