昆明市呈贡区人民法院民 事 裁 定 书(2012)呈民初字第935号原告何文江，1968年3月17日出生，女，汉族，云南省昆明市人。委托代理人田一闳，云南瑞祥律师���务所律师，特别授权代理。被告云南恒信屋业有限公司。法定代表人洪建森，董事长。委托代理人田涌、朱海婴，云南海合律师事务所律师，特别授权代理。原告何文江诉被告云南恒信屋业有限公司（以下简称：恒信屋业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年8月28日受理后，于2013年4月23日组织双方当事人进行了证据交换，并报本院审判委员会讨论。本案现已审理终结。原告何文江诉称：2007年8月，昆明市公安局党委为关爱民警，特别是解决长期战斗在一线的英模民警的住房困难，与被告签订“果林湖畔”住宅区开发代购协议，由被告以优惠的价格为英模民警开发建设低密度商品房住宅。2007年12月，昆明市公安局后勤房管处组织符合条件的英模民警向被告交纳了购房订金100000元。被告收取定金后称，已在2008��内完成了该建设用地内的环评、地勘、设计等建设前期手续，以及“果林湖畔”住宅区整合用地和建设项目规划报批、审批手续，2008年12月已全面开工建设。2009年1月15日，原、被告签订《住房确认书》，双方约定了原告购买的房屋幢号、面积、户型、价格、付款方式、付款时间以及违约责任等事项。之后，原告向被告交纳了全部购房款，并交纳了产权登记费、契税及合同工本费等费用。同时，原告在被告提供的房屋买卖合同上签字，合同约定交房时间为2010年3月31日。但被告却未按照合同约定的交房时间向原告交付房屋，反而于2012年6月26日通知原告，所购果林湖畔房屋每平方米涨价1656元，并要求原告于2012年6月30日至7月30日期间到果林湖畔住宅小区幼儿园一楼大厅办理交房手续，如逾期未办理视为自动放弃购房，被告将按退款处理。为维护原告的合法权益，特提起���讼，请求依法判令：1、被告返还与原告签订的购房合同，并按合同约定的价格履行交付果林湖畔房屋的义务；2、被告支付原告迟延交房的违约金；3、本案诉讼费由被告承担。被告恒信屋业公司辩称：一、原、被告之间无生效的《商品房买卖合同》。截至起诉之日止，原、被告双方并未签订正式生效的房屋买卖合同，仅由单方签署合同。因此，双方合同并未成立生效。二、被告的调价行为系政府政策原因导致，被告之所以对销售房屋提出加价，主要原因为政府调整相关政策所致，且该原因并非本案当事人双方意愿所能控制。三、被告的调价行为符合公平交易原则。被告所调整的价格，完全属于房屋的成本价格，被告并未从中谋取额外利益，也未损害原告的利益。原告何文江针对其主张向本院提交如下证据材料：第一组：关于认购“��林湖畔”英模民警住宅区的通知（昆公后明传〔2009〕003号）、关于签订合同、交纳房款通知各一份，欲证明：果林湖畔项目的由来，以及被告于2007年12月收取了原告的定金，在2009年1月组织原告认购房屋，签订“果林湖畔”住宅确认书，签订购房合同，交纳购房款等相关事实。第二组：购房首付款发票两份，购房契税和产权登记费发票一张，欲证明：原告与被告已正式确立了购房合同关系，并按照被告的要求支付了全额购房款1181601元（购房总房价1213071元，根据约定优惠了2％），全部购房契税35628元和产权登记费270元等事实。第三组：“果林湖畔”合同工本费收据两份，欲证明：原告与被告签订了购房合同并先后交纳合同工本费60元等事实。第四组：《关于果林湖畔项目代购房交房事项的通知》（云恒房产发〔2012〕01号）及果林湖畔��区交款明细各一份，欲证明：被告利用格式通知的形式单方撕毁协议，要求对原告所购房屋每平方米涨价1656元等事实。第五组：公证书三份，欲证明：原告与其他购房业主一道先后几次致函被告，要求被告向原告及广大购房业主公布果林湖畔涨价的成本核算和法律依据，并返还与原告所签的合同，以保证原告的知情权等相关合法权益不受侵犯，从而证明原告在有效期限内对被告单方涨价提出了异议。第六组：原告身份证复印件一份，欲证明：原告诉讼主体资格。第七组：2008年2月25日被告针对工商系统发出的《购房须知》和《“果林湖畔”商品房公布方案》；被告提供给市公安局英模民警及亲属的格式化“果林湖畔”商品房定金协议和提供给工商系统购房人的格式化“果林湖畔”商品房定金协议；被告2012年6月19日给昆明市工商局《关于果林湖畔项目代购房交房事项的通知》各一份，欲证明：被告以最大限度解决英模民警的购房供求矛盾的名义整合周边零散用地，但却将以解决英模民警为名获得的“果林湖畔”建设项目中的住宅大部分以高于公安系统业主的价格对外出售，追求利益最大化。被告恒信屋业公司质证认为：对第一组证据的真实性、合法性及有效性无异议，但通知时间及规定办理认购和交款的时间均为2009年元月。对第二、三组证据的真实性、合法性及有效性无异议。原告的交款行为仅代表双方就特定房屋的购买达成意向，具体确定事项仍应以商品房购买合同确认条款内容为准。对第四组证据的真实性、合法性及有效性无异议。由于被告根据商品房实际成本及政府原因导致成本的增加，调整幅度在范围之内，对于购房价格上浮每平米1656元，确系政府原因所导致的成本增加，未损害原告的利益。对第五组证据的真实性、合法性及有效性无异议。由于双方经多次协商均因意见分歧较大未能达成一致，才向法院提出诉讼。对第六组证据的真实性无异议，仅最先与被告订立购房意愿的相对人才符合作为原告的条件，且绝大部分购房人已将购房资格转让。对第七组证据的真实性、合法性和关联性无异议，能证实被告对公安系统的民警作出特别照顾。被告恒信屋业公司针对其主张向本院提交如下证据材料：第一组：《企业法人营业执照》、《组织机构代码证》、《税务登记证》、《资质证书》各一份，欲证明：被告主体资格。第二组：昆国用（2011）第00342号、昆国用（2011）第00343号、昆国用（2011）第00898号土地使用权证，建设用地规划许可证二份、建设工程规划许可证、房屋建筑工程施工许可证、商品房预售许可���明各一份，欲证明：被告依法取得该建设项目的各项审批文件。第三组：湖畔林苑（暂定名）住宅区开发代购协议一份，欲证明：被告与公安局就该建设项目相关事宜进行约定。第四组：审验通知书、关于“果林湖畔”公安英模住宅项目用地不再补缴土地使用权出让价款的函、关于“果林湖畔”公安英模住宅项目用地不再补缴土地使用权出让价款的请示、昆明市公安局关于申请“果林湖畔”英模民警住宅用地不再缴纳出让土地价款的函各一份，欲证明：被告所有的土地（昆国用（2004）第00823号）审批意见为“限期开发，于2009年12月31日前建成”，后被告按期于2009年完成建设工作，且当时未能取得《商品房预售许可证》进行销售系土地整合所致。第五组：公证书、国有土地使用权出让合同各两份、云南省国有土地有偿使用收入缴款通��书、税收通用完税证各两份，欲证明：被告补缴昆国用（2004）第00823号土地出让金41946661元，缴纳税收1258399.83元。第六组：昆明市国有土地使用权出让批准通知书、昆明市国有建设用地使用权拍卖交易成交确认书、国有建设用地使用权出让合同各一份，欲证明：被告以“招拍挂”形式取得J2009-025-1地块土地使用权。第七组：昆明市国有土地使用权出让批准通知书、昆明市国有建设用地使用权拍卖交易成交确认书、国有土地使用权出让合同各一份，欲证明：被告以“招拍挂”形式取得J2009-025-2地块土地使用权。第八组：J2009-025-1、J2009-025-2地块土地款缴款情况说明一份、非税收入一般缴款书、税收通用完税证明各两份，欲证明：被告共计支付J2009-025-1地块、J2009-025-2地块的土地出让金107668321元，缴纳税收3230049元。第九组：关于印发《昆明市新建住宅项目供电设施工程费标准》的通知、《云南省发展和改革委员会云南省财政厅关于调整昆明市城市基础设施配套费征收标准的批复》、转发《云南省发展和改革委员会财政厅关于调整昆明市城市基础设施配套费征收标准的批复》的通知、领取“建设工程规划许可证”收费通知、证明各一份，欲证明：因政府政策调整，被告按政策规定应支付住宅项目供电设施工程费115元／平方米（共计应支付总建筑面积217086.08㎡×115＝24964899元），被告已支付昆明市城市基础设施配套费52098909元。第十组：昆明经济技术开发区民政局关于对云南恒信屋业有限公司申请建设组织办公用房及公益性服务用房的批复、昆明经济技术开发区管理委员会关于果林水库土地与云南恒信屋业有限公司用地出现“一地两证”情况的处理意见的函、水土保持设施补偿缴款书��林木林地补偿证明材料、植被费收据、行政处罚决定书、土地清非补缴规划费收据、协议、协议书、前期物业管理委托合同各一份，欲证明：因政府政策因素，被告应建盖公益性服务用户147.96平方米，已支付200000元“一地两证”的处理经费，支付水土保持设施补偿71000元，分担学校建设费用，文体用房的易地建设费用，“8.31”土地补缴规划费3016427元，林地补偿费369676元，以及房屋建成后的物管公司看护费用。第十一组：成本费用核算报告一份，欲证明：被告开发的“果林湖畔”小区每平方米核算成本为6111.90元，项目总成本为1300444609元。第十二组：住宅确认书、商品房订金协议各一份，欲证明：原告与被告就房屋买卖达成意向。第十三组：收据一份、发票三份、发票存根联两份，欲证明：原告向被告支付了部分购房意向金，并预付了部分费用。第十四组：商品房购销合同一份，欲证明：原告单方签署的《商品房购销合同》是一个不具有效力的法律文件。原告何文江质证认为：对第一组证据无异议。对第二组证据中的昆国用（2011）第00898号（原证号：昆国用（2004）第00823号）、昆规地证（2005）第0053号建设用地规划许可证的真实性、合法性和关联性无异议。昆国用（2011）第00342号及昆国用（2011）第00343号的土地证、地字第530101201100204号《建设用地规划许可证》所载明的土地，与原、被告约定建盖本案诉争房屋的地块无关。《建设工程规划许可证》、《房屋建筑工程施工许可证》及《商品房预售许可证》的真实性、合法性和关联性认可，对与本案诉争房屋有关的部分认可，除此而外的与本案无关。对第三组证据中的湖畔林苑（暂定名）住宅区开发代购协议的真实性、合法性和���联性认可，可证实原、被告约定买房的地块、价格等重要事实。对第四组证据真实性、合法性和关联性认可，该证据可证实原、被告约定购买的房屋的建设项目用地手续是完善的，国家机关清理意见仅为限期建成，没有要求其整合周边土地，该建设项目未取得《预售房许可证》是因被告自身原因造成，并非由于土地整合所致。第四组证据中的《关于“果林湖畔”公安英模住宅项目用地不再补缴土地使用权出让价款的函》、《关于“果林湖畔”公安英模住宅项目用地不再补缴土地使用权出让价款的请示》、《昆明市公安局关于申请“果林湖畔”英模民警住宅用地不再缴纳出让土地价款的函》的真实性、合法性和证明的目不认可。由于被告为了追求利益最大化，擅自将位于昆明信息产业基地21-1-1＃、21-2-1＃、22-2-1＃未取得合法用地手续的地块，以建盖公安局英模干警��宅为名，混在已有合法用地手续的英模民警住宅项目中开发，但新增土地上建盖的住宅并未向公安局英模干警出售，导致被土地管理部门以非法用地进行清理，要求对非法用地按“招拍挂”价格补缴土地出让金，被告不愿补缴，从而故意拖延英模干警项目《预售房许可证》的办理。此外，此组证据仅是本案利害关系人单方出具的函，并没有得到相关审批部门的批准，被告所述不是事实。对第五组证据中公证书的真实性、合法性和关联性予以认可，此证据可证实，被告于2005年5月16日通过出让方式取得建盖原告住宅用地的使用权，每平方米交纳土地出让金27.458元，原、被告约定建盖住宅的地块原始取得价格仅为每亩18306.2486元。对《国有土地使用权出让合同》的真实性、合法性和关联性认可，原、被告约定建盖住宅项目的地块经过政府部门批准后，每平方米土地出让金为250.33元，每亩价格仅为166900元，加上原始出让价格该地块最终取得价仅为每亩185200元。而且完善用地使用手续是被告应尽的义务，补缴的土地出让款必须应由开发商承担，不得将补缴价款转移给已签购房合同的住户。《云南省国有土地有偿使用收入缴款通知书》、《非税收入一般缴款书》及《税收通用完税证》与本案无关，被告有偿使用土地依法纳税是其应尽的义务。缴纳土地款应以国家正式发票为准，不能以情况说明的方式出现，故对于土地缴款情况说明的形式要件和被告的证明目的不予认可。对于第六、七、八组证据中所涉及的土地与原、被告约定使用的地块和约定建盖的住宅无关。对于第九组证据中、《关于印发的通知》、《云南省发展和改革委员会云南省财政厅关于调整昆明市城市基础设施配��费征收标准的批复》、《转发的通知》所涉及的费用是应包含在建筑价格中，该费用应由开发商承担，与原告无关。《领取“建设工程规划许可证”收费通知》涉及的建设地块与原、被告约定使用的地块和约定建盖的住宅无关。缴款证明应以国家正式发票为准，而不能用证明，故对被告提交的证明的形式要件和证明目的不认可，且该费用应包含在建筑成本价格中，由开发商承担，与原告无关。对第十组证据中《昆明经济技术开发区民政局关于对云南恒信屋业有限公司申请建设组织办公用房及公益性服务用房的批复》、《昆明经济技术开发区管理委员会关于果林水库土地与云南恒信屋业有限公司用地出现“一地两证”情况的处理意见的函》不认可，因为所涉及的土���与原、被告约定建设项目的用地无关。对于《水土保持设施补偿缴款书》、《林木林地补偿证明材料》及《植被费收据》与原告无关，因为该费用属于被告取得土地使用权时就该支付的费用。行政处罚决定书、土地清非补缴规划费收据是由于被告违法用地造成的，应由被告自己承担，与原告无关。对于《协议》、《协议书》及《前期物业管理委托合同》的真实性、合法性和关联性均不认可，这些协议是被告与其他利害关系人之间签订的协议，与原告无关，对原告不产生法律约束力。而且协议中处分的事宜与本案无关。对第十一组证据的真实性、合法性和关联性均不认可，该工程核算报告依据的是未按照客观事实得出的结论。对第十二组证据的真实性、合法性和关联性认可，该组证据已充分证实了原、被告正式确立了购房合同关系。对第十三组证据的真实性、合法��和关联性认可，该组证据可证实原、被告之间已签订购房合同，原告并按被告的要求交纳购房首付款、全部契税、产权登记费和合同工本费。对第十四组证据的真实性、合法性和关联性认可，该合同是被告提供给原告的格式化合同，并不是原告单方签署的。合同约定原、被告双方购房过程中的权利义务。本院依职权调取《昆明市人民政府办公厅关于转发昆明市完善用地中已出让土地补缴土地使用权出让价款办法的通知》（昆政办【2010】220号）以及昆明市国土资源局的两份回函，经质证，原告对证据无异议。被告恒信屋业公司对昆明市办公厅文件的真实性无异议，但认为此文件针对的对象并不包括法院。对昆明市国土资源局回函的真实性、合法性和关联性无异议，函件中已经确认被告恒信屋业公司补交了相应的土地出让金。根据原、被告双方的���据材料，本院依法确认如下法律事实：2007年8月15日，昆明市公安局与被告恒信屋业公司签订《湖畔林苑（暂定名）住宅区开发代购协议》约定，由恒信屋业公司为昆明市公安局开发建设湖畔林苑（暂定名）的住宅区项目，项目名称为：湖畔林苑（暂定名），占地面积：251.36亩，土地证号：216-603-**，使用面积：167579.32平方米，地理位置：距离昆明市公安局以东14公里左右，昆明市经济开发区电子科技产业园区内，东接石安公路、西接经开区果林溪谷住宅区、北靠航空港住宅区用地、南对经开区电子科技园，建筑类型：低密度住宅，以政府规划审批为准。协议项目住宅区建设周期从恒信屋业公司领取《建设工程施工许可证》、施工单位进场开工之日起计算，二年内交付昆明市公安局使用。认购价格为：双拼叠加（四户一幢）3480元／平方、连排双拼（两户一���）3780元／平方、连排住房3480元／平方。配套工程设施费根据国家标准，由双方共同审定后，按实结算。缴费方法为：1、协议签订后，昆明市公安局在认购商品房前每户收取订金人民币100000元购房定金。2、恒信屋业公司在获得昆明市规划项目审批通知书后即与昆明市公安局购房者签订《认购房协议书》，同时由昆明市公安局组织购房户在十天内办理30%的认购房款。3、恒信屋业公司在办理完预售房许可证五日内，昆明市公安局负责组织购房户与恒信屋业公司签订个人商品房购房合同，支付购房余款和交纳全额设施配套费，同时办理银行按揭贷款手续。住宅区开发建设完成后，由恒信屋业公司将房屋产权证和土地证办理至昆明市公安局购房户名下，契税及办证费用由各购房户承担。本项目开发建设完毕后，该协议自动终止。签订此协议后，昆明市公安��组织符合条件的英模民警向恒信屋业公司于2007年12月份交纳购房订金。2009年1月6日发出通知，通知符合条件的英模民警于2009年1月15日到市警校认购住宅。之后，恒信屋业公司通知各位英模民警于2009年1月16日至1月21日期间在市公安局指挥中心综合楼3楼签订购房合同、缴纳购房首付款和办理住房贷款等后续工作。原告按要求到相应地点进行了房屋认购，签订《住宅确认书》、《商品房订金协议》、《商品房购销合同》并交纳购房款、契税及合同工本费等费用。但原告签名《商品房购销合同》后由被告恒信屋业公司持有，合同上仅有原告的签名，被告恒信屋业公司并未实际签章。在原告签订的《住宅确认书》、《商品房订金协议》上明确载明：原告所购置的房屋的房号、建筑面积、价款、交款时间、房屋所在项目名称、占地面积、土地证号、使用面积、地理���置等内容。被告恒信屋业公司在建盖好房屋并取得房屋预售许可证后于2012年6月10日发出通知，通知昆明市公安局的购房者于2012年6月30日至2012年7月30日期间接房，但因政府政策调整，经测算交房的价格在原定价格的基础上按产权面积每平方米增幅1656元。原告因不同意恒信屋业公司对房屋价格的上涨，要求恒信屋业公司按原合同约定的价款履行交房义务，所以诉至法院。此外，原告起诉的房屋，被告认为房屋分布在整个小区范围内，无法具体区分究竟哪套房屋位于昆国用（2004）第00823号土地证项下的土地上，还是位于之后被告通过“招拍挂”方式出让所得的两块土地上。原告认为，根据《商品房定金协议》记载项目土地证号为：216-603-**，这个证号与昆国用（2004）第00823号土地证上记载的土地号相一致，诉争的房屋所在土地地号为：216-603-31，土地证号为：昆国用（2004）第008**号，面积为167579.32平方米，合计为251.36亩的土地，此块土地系恒信屋业公司于2005年5月16日以每平方米27.458元，总计4601393元签订土地出让合同所得。由于该宗土地属“清非”完善用地，被告恒信屋业公司于2008年11月6日取得完善用地手续的《审验通知书》，根据完善用地办理相关政策，与昆明市国土资源局又签订《土地出让合同》并于2011年11月30日补缴土地出让价款41946661元。之后，恒信屋业公司按照规定交纳相应的税费及罚款，并就此土地取得昆国用（2011）第00898号国有土地使用权证，注销原昆国用（2004）第00823号国有土地使用权证。由于土地整合，被告恒信屋业公司通过招拍挂的方式分别取得土地使用证号为：昆国用（2011）第00342号，面积9427.79平方米，竞拍价为28600978元，以及土地使用证号为：昆国用（2011）第00343号，面积26059.58平��米，竞拍价为79067343元的两块土地。由于上述原因，导致被告恒信屋业公司的建设周期加长，使得后期的各项配套工程设施费增加，再加上上述土地出让产生的各项费用，被告恒信屋业公司认为建设成本增加，所以就要求提高房价。此外，被告恒信屋业公司于2012年4月27日取得房屋建筑工程施工许可证、2012年6月14日取得商品房预售许可证、2005年5月31日取得建设用地规划许可证，之后此证于2011年7月8日又重新办理，2012年4月25日取得建设工程规划许可证。本院认为：由于原告购买房屋所在的土地属“清非”完善用地，被告恒信公司于2008年11月6日取得完善用地手续的《审验通知书》，根据完善用地办理相关政策，与昆明市国土资源局又签订《土地出让合同》并于2011年11月30日补缴土地出让价款41946661元。之后，恒信屋业公司按照规定交纳相���的税费及罚款，并就此土地取得昆国用（2011）第00898号国有土地使用权证，注销原昆国用（2004）第00823号国有土地使用权证。现被告恒信屋业公司将补缴的土地出让价款等费用，增加到原告所需交纳的房屋价款中。由于被告恒信屋业公司与原告所在单位于2007年8月15日签订过《湖畔林苑（暂定名）住宅开发代购协议》，在签订此合同的前提下，本案原告才进行后续购买房屋的交款及选房等一系列行为。在履行合同过程中，由于政府政策的调整，被告恒信屋业公司于2005年5月以出让方式取得原呈贡县洛羊镇黄土坡社区居民委员会216-603-31号地块的国有土地使用权（昆国用（2004）第00823号），之后恒信屋业公司按照政府关于“清非”完善用地手续的要求，于2008年11月6日取得政府部门出具的完善用地手续的《审验通知书》，补缴了土地出让金41946661元。本院认为，本案原告���置房屋所在土地，经行政机关确认为：“清非”完善用地，需办理补缴土地出让金业务。由于被告恒信屋业公司补交完善用地土地出让金的行为才导致被告要增加本案诉争房屋的价款，然而确认本案诉争房屋所在土地属于“清非”完善用地，以及办理补缴土地出让金业务的行为均系被告根据政府政策调整后，执行政府政策的行为。故，本案不属于人民法院受理民事诉讼的范围。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（四）项，第一百五十四条第一款第(三)项的规定，裁定如下：驳回原告何文江的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于昆明市中级人民法院。审 判 长 刘 春 浩审 判 员 朱   曦人民陪审员 ��顾崇元二〇一三年十二月二日书 记 员 陆 叶 青