广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初17455号原告：广东省人民防空办公室机关工会委员会，住所地广州市广园中路**。法定代表人：张群声。委托诉讼代理人：赵垠桔，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈银莹，广东法制盛邦律师事务所律师。被告：彭润月，女，1979年7月26日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，委托诉讼代理人：李凤仪，广东合盛律师事务所律师。被告：广州市白云区新市鸿伟酒店，住，住所地广州市白云区新市新街**/div>经营人：李伟康。委托诉讼代理人：胡传超，广东合盛律师事务所律师。原告广东省人民防空办公室机关工会委员会（以下简称人防办工委）诉被告彭润月、被告广州市白云区新市鸿伟酒店（以下简称鸿伟酒店）物权保护纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通诉讼程序，由审判员独任审理。原告人防办工委的委托诉讼代理人赵垠桔、陈银莹，被告彭润月的委托诉讼代理人李凤仪，被告鸿伟酒店的委托诉讼代理人胡传超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告人防办工委向本院提出诉讼请求：1、被告鸿伟酒店搬离新市新街77号的省人防培训中心内的五至九楼及一楼大堂，并将前述场地返还给原告，被告彭润月协助履行前述腾空、返还场地的义务；2、被告鸿伟酒店、彭润月向原告支付2016年8月1日至搬离之日止的房屋占用费及利息（暂计至2020年5月31日，房屋占有使用费4701067.8元，利息暂主张76721.01元。从2020年6月1日起，按114199.8元每月的标准计算占用费，利息以4701067.8元为本金按照LPR利率计付至全部款项付清之日止）；3、本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：被告彭润月作为次承租人承租原告位于广州市白云区新市新街77号的省人防培训中心五至九楼（以下简称涉案房屋）用以经营酒店客房，该酒店名为城市便捷酒店（广州白云新市店）。根据广州市广州公证处出具的（2020）粤广广州第187147号公证书中附件广东增值税电子普通发票可知，该酒店的实际经营主体为被告鸿伟酒店，被告鸿伟酒店以城市便捷酒店作为字号经营。2016年原告向贵院起诉要求解除与承租人鸿伟酒店的不定期租赁合同，后经贵院一审判决[（2016）粤0111民初9362号]及广州市中级人民法院终审判决[（2017）粤01民终22067号]，原告与被告鸿伟酒店的租赁合同关系已经于2016年4月20日解除，该终审判决已经生效。依照该判决，被告鸿伟酒店与原告的租赁合同关系已经解除，被告彭润月作为次承租人，因基础的租赁关系已经不存在，所以建立在租赁关系之上的转租关系也应随之解除。两被告继续占有使用房屋，已构成侵权，应交纳房屋占有使用费。原告多次发公函、短信及律师函要求两被告限期搬离并支付房屋使用费。但时至今日，两被告未曾向原告支付任何费用。为维护原告的正当权益，特向贵院提起诉讼。被告彭润月辩称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院予以全部驳回。一、两被告于2011年4月23日签订的《房屋租赁合同》合法有效。两被告之间签订的《房屋租赁合同》系经过原告的盖章同意而签订，故该合同超过2016年4月20日的部分仍然有效。（2018）粤0111民初11289号民事判决以及（2019）粤01民终3444号生效判决均已认定，转租合同中约定的租赁合同期限超过原告与鸿伟酒店之间的租赁合同期限的部分有效。二、被告彭润月是有权继续使用涉案房屋至合同期满，原告要求提前收回涉案房屋违背了其承诺及约定，其基于物权保护要求收回涉案房屋没有依据。首先，根据人防办工委于2011年5月24日出具的《关于新市人防大厦鸿伟酒店加盟城市便捷连锁酒店等有关事项的批复》中，已明确阐述，“若贵店（被告）不能继续租赁时，原贵店与城市便捷连锁酒店和广州农商银行签订的合同期，交回我协会另选新的租户继续履行”。其次，原告在转租的《房屋租赁合同》中盖章的行为表示其认可了包含转租期在内的转租合同的内容。因此，原告通过出具上述批复以及在转租合同中盖章的方式，确认了被告彭润月对涉案合同的使用权一直到2023年4月30日，即便原告与鸿伟酒店之间的租赁合同期满解除，人防办工委也同意被告彭润月继续按照转租合同中约定的合同期来履行。原告通过行动认可了彭润月的使用权。其在（2016）粤0111民初9362号及（2017）粤01民终22067号案件中明确表示彭润月可以继续使用涉案房屋，从而撤回了要求彭润月腾空房屋的请求。可见，原告一直是同意彭润月经营的城市便捷酒店有权继续使用涉案房屋。原告提交的律师函虽然没有送达给彭润月，但是从内容上反映出原告在前述案件审结后一直认可彭润月有权继续履行转租合同继续使用涉案房屋直至转租期满。三、彭润月依据原转租合同继续支付租金给鸿伟酒店没有任何过错。原告一直没有与彭润月接洽、沟通关于租金支付的事宜，彭润月并没有收到原告要求支付租金的函件。彭润月与鸿伟酒店之间的转租合同并没有被法院判决解除且原告认可彭润月有权继续履行转租合同的情况下，彭润月依据原转租合同继续支付租金给鸿伟酒店没有任何的过错。四、原告要求彭润月按照鸿伟酒店与彭润月之间的转租合同中约定的租金标准作为2016年8月至今的占有使用费的标准没有事实和法律依据。对于2020年7月之前的租金，彭润月已经按照《房屋租赁合同》的约定支付给了鸿伟酒店，原告要求彭润月再次支付没有依据。原告与鸿伟酒店均没有提出解除转租合同，原告也没有另选新的租户，彭润月使用涉案场地也不能不支付租金，因此，只能按照原转租合同继续支付租金给鸿伟酒店。另外，关于使用费的标准问题。由于鸿伟酒店作为转租方至今仍承担着出租方的义务，给彭润月提供了合同约定的服务，包括安保、保洁、垃圾处理等物业服务，而这些服务都包含在鸿伟酒店所收取的租金中。因此，原告在没有提供这些服务的前提下，要求按照鸿伟酒店与彭润月之间的转租合同中约定的租金作为占有使用费的标准没有依据。五、涉案房屋的使用人是彭润月。彭润月与城市便捷酒店签署了加盟合同，彭润月一直向鸿伟酒店支付租金的转账凭证、支票、收据、彭润月及鸿伟酒店的陈述，生效判决的认定等证据均可认定涉案房屋一直是由彭润月使用。现原告单凭鸿伟酒店帮彭润月经营的城市便捷酒店开具过发票就认为鸿伟酒店是实际使用人不足以证明其陈述，不足以采信。被告鸿伟酒店辩称，一、两被告于2011年4月23日签订的《房屋租赁合同》合法有效。两被告之间签订的《房屋租赁合同》系经过原告的盖章同意而签订，故该合同超过2016年4月20日的部分仍然有效。（2018）粤0111民初11289号民事判决以及（2019）粤01民终3444号生效判决均已认定，转租合同中约定的租赁合同期限超过原告与鸿伟酒店之间的租赁合同期限的部分有效。二、鸿伟酒店对涉案房屋享有转租权，被告彭润月有权继续使用涉案房屋至合同期满，原告要求提前收回涉案房屋违背了其承诺及约定。首先，根据人防办工委于2011年5月24日出具的《关于新市人防大厦鸿伟酒店加盟城市便捷连锁酒店等有关事项的批复》中，已明确阐述，“若贵店（被告）不能继续租赁时，原贵店与城市便捷连锁酒店和广州农商银行签订的合同期，交回我协会另选新的租户继续履行”。其次，原告在转租的《房屋租赁合同》中盖章的行为表示其认可了包含转租期在内的转租合同的内容。因此，原告通过出具上述批复以及在转租合同中盖章的方式，确认了被告对涉案合同的使用权一直到2023年4月30日，即便原告与鸿伟酒店之间的租赁合同期满解除，人防办工委也同意彭润月继续按照转租合同中约定的合同期来履行。三、鸿伟酒店与彭润月签订的《房屋租赁合同》至今仍在履行，并未解除。鸿伟酒店以及彭润月作为《房屋租赁合同》的双方当事人均未主张过解除该合同，且该合同不存在任何其他法定或约定的解除、终止事由，故应当继续履行，事实上也一直在履行过程中。原告在（2016）粤0111民初9362号案件中一开始是要求鸿伟酒店及彭润月腾空交还全部场地，但后来，原告认可了彭润月有权按照转租合同继续使用涉案房屋，因此撤回了要求鸿伟酒店以及彭润月腾空交还涉案租赁场地的请求。（2019）粤01民终3444号民事判决书中阐述的关于原被告之间的“转租合同势必提前终结”的论述属于主观推测，并不能作为认定合同解除的依据。更重要的是，在合同一方当事人未主张解除合同的情况下，法院不应认定合同已经解除。原告与鸿伟酒店于2011年12月1日签订的《房屋租赁合同》解除后，原告至今未另选新的租户继续履行与被告彭润月在剩余期限内的租赁合同，基于转租合同的合法有效性，鸿伟酒店有权继续与彭润月履行转租合同，且至今原告从未要求彭润月与新的租户办理转租合同的交接手续，应当视为其认可鸿伟酒店的承租人地位，鸿伟酒店有权继续与彭润月履行《房屋租赁合同》。因此，《房屋租赁合同》至今仍在履行，并未解除，鸿伟酒店有权收取租金。四、原告请求鸿伟酒店及彭润月按照转租合同中约定的租金作为2016年8月至今的占有使用费的标准没有事实和法律依据。首先，鸿伟酒店系合法的承租人，具有转租权，在原告未选定新租户继续与次承租人继续履行租赁关系之前，鸿伟酒店均有权向彭润月收取租金。其次，虽然原告与鸿伟酒店之间的租赁合同已经期满解除，但是原告一直没有要求被告鸿伟酒店将涉案房屋交还原告。鸿伟酒店作为出租方至今仍在承担着出租方的义务，给彭润月提供合同约定的一切服务，除了让彭润月正常使用房屋外，还提供安保、物业服务、保洁、垃圾处理，这些服务都包含在鸿伟酒店应收的租金中，因此，原告没有提供任何额外服务的情况下，其只能按照评估价收取占有使用费而无权按照转租合同的标准收取全部租金。五、彭润月仅仅是借用鸿伟酒店开具发票，鸿伟酒店并非涉案房屋的实际使用人，而是转租方。由于彭润月作为个人无法开具发票，于是借用鸿伟酒店的名义开具发票，税费是由彭润月负担。鸿伟酒店并非涉案房屋实际使用人，房屋实际使用人应当是实际占有、使用房屋的一方，其指向的是物理属性上的使用，而鸿伟酒店开具发票，仅仅是实际使用人彭润月经营、使用涉案房屋过程中涉及到的管理行为之一，两者明显存在差异。因此，原告仅凭发票便认定鸿伟酒店系涉案房屋的实际使用人显然属于逻辑错误，不应支持。请求法院驳回原告的全部诉讼请求。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年12月1日，人防办工委（出租人、甲方）与鸿伟酒店（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方同意将坐落在白云区新市新街77号省人防培训中心1-10层及地下室续租给乙方使用。1-10层面积共7444.24平方米，地下，地下室面积为1121平方米11年7月1日至2011年12月31日，月租金154300元；2012年1月1日至2014年12月31日，月租金164300元。租金按月结算，由乙方在每月10日前将支票交付甲方（节假日顺延）。合同签订后，鸿伟酒店继续使用上述房屋（场地）。被告鸿伟酒店提交其与被告彭润月于2011年4月23日签订的《房屋租赁合同》，该合同约定：鸿伟酒店将白云区新市新街77号五至九楼（以下简称涉案场地）转租给彭润月使用。五至九楼租金以26元每平方米起计收，即每月租金为85800元。租金每三年递增10%增加。租金规定为每月1-10日交付（首月租金在签约之日收取）。租赁期限自2011年5月1日至2023年4月30日止。该合同外侧边缘处盖有人防办工委的公章。合同签订后，鸿伟酒店将上述房屋交付彭润月使用。该合同中并没有约定鸿伟酒店需提供安保、保洁、垃圾处理等物业服务，也没有约定租金标准包含物业服务费。被告鸿伟酒店提交2011年5月24日由广东省民防协会出具的《关于新市人防大厦鸿伟酒店加盟城市便捷连锁酒店等有关事项的批复》（以下简称《批复》），该批复载明：人防办工委同意鸿伟酒店以“管理直营”的模式与城市便捷连锁酒店（五至九楼共3200平方米）进行合作经营；同意人防大厦首层东侧使用面积495平方米出租给广州农商银行经营。在收取租金方面，同意按照原合同的收费标准。即2011年按照原定标准按时交纳租金，2012年1月1日至2014年12月31日的租金，在2011年年底租金的基础上，上调10%后按时交纳。鸿伟酒店与城市便捷连锁酒店、广州农商银行签订的合同分别要达到12年和15年，大大超越了鸿伟酒店与人防办工委续签的合同期（2014年12月31日止）。因此，鸿伟酒店与城市便捷连锁店和广州农商银行签订合同的内容及条款应征得人防办工委同意，并须如实报送一份给人防办工委，且经三方盖章才有效。人防办工委与鸿伟酒店续签合同期（到2014年12月31日）满后的租金，双方协商另定，在同等条件下，鸿伟酒店有优先权；如鸿伟酒店不能继续租赁时，鸿伟酒店与城市便捷连锁酒店和广州农商银行签订的合同期，交回人防办工委另选新的租户继续履行。2016年1月20日，人防办工委向鸿伟酒店发出《关于收回新市新街77号人防大厦物业租赁的通知》，决定收回涉案场地，并要求被告鸿伟酒店于2016年4月20日前清空物品、交回场地。因被告鸿伟酒店未在2016年4月20日前向人防办工委交还涉案场地，人防办工委遂于2016年8月1日将鸿伟酒店等人诉至本院，请求：1、确认人防办工委与鸿伟酒店签订的《房屋租赁合同》于2016年4月20日正式解除；2、鸿伟酒店及第三人潘宗伟、周海锋、广州市白云区新市芝根芝底餐厅、谢加升、广州市白云区新市凯旋贝比婴童百货店、王煜凯、广州民众药业连锁有限公司第二十三分店立即将承租的房屋腾空交还（不包括广州农村商业银行股份有限公司白云支行承租部分）；3、人防办工委依法不返还鸿伟酒店缴纳的保证金58万元；4、鸿伟酒店承担人防办工委因主张权利而支付的律师代理费10万元；5、判令鸿伟酒店支付自2016年4月20日租赁合同解除之日起至腾空房屋之日止房屋占有使用费，按照广州市房管部门公布的同期同地段同类房屋租金参考价的标准计算（需减去广州农村商业银行股份有限公司白云支行、彭润月承租部分的使用面积部分）；6、广州农村商业银行股份有限公司白云支行、彭润月支付自2016年4月20日至2016年8月1日之日止的房屋使用费，按照转租合同租金约定标准计算。2017年9月26日，本院作出（2016）粤0111民初9362号民事判决：一、人防办工委与鸿伟酒店在2011年12月1日签订的《房屋租赁合同》于2016年4月20日解除;二、在本判决生效之日起三十日内，鸿伟酒店将广州市白云区新市新街77号省人防培训中心1-10层（除广州农村商业银行股份有限公司白云支行、彭润月承租范围内的场地）及地下室腾空后交还人防办工委，第三人广州市白云区新市凯旋贝比婴童百货店、王煜凯、广州市白云区新市芝根芝底餐厅、谢加升、周海锋、广州民众药业连锁有限公司第二十三分店对各自承租的场地负有协助腾空、返还义务；三、在本判决生效之日起十日内，鸿伟酒店向人防办工委支付广州市白云区新市新街77号省人防培训中心首层（除广州农村商业银行股份有限公司白云支行承租范围内的场地）的占有使用费，自2016年8月1日起，以35440元/月的标准计算至腾空房屋之日止；支付二层至四层的占有使用费，自2016年8月1日起，以92980.96元/月的标准计算至腾空房屋之日止；支付地下室的占有使用费，自2016年8月1日起，以13452元/月的标准计算至腾空房屋之日止；上述占有使用费的计算应当扣减鸿伟酒店已经支付的占有使用费2135900元；四、驳回人防办工委的其他诉讼请求。后人防办工委、鸿伟酒店均对上述判决不服，上诉至广州市中级人民法院。2017年12月22日，广州市中级人民法院作出（2017）粤01民终22067号终审民事判决：驳回上诉，维持原判。（2017）粤01民终22067号民事判决已于2017年12月25日发生法律效力。2018年8月22日，鸿伟酒店将广州农村商业银行股份有限公司白云新城支行（以下简称白云新城支行）、人防办工委诉至本院，请求判令广州农村商业银行股份有限公司白云新城支行向鸿伟酒店支付2018年1月至同年12月的租金1078110元以及利息。2018年12月10日，本院作出（2018）粤0111民初11289号民事判决:在本判决生效之日起十日内，白云新城支行向鸿伟酒店支付2018年1月至同年12月的租金共计1078110元以及利息。后人防办工委对上述判决不服，上诉至广州市中级人民法院。2019年5月5日，广州市中级人民法院作出（2019）粤01民终3444号终审民事判决，其中认为：关于鸿伟酒店主张白云新城支行支付租金应否支持的问题。鸿伟酒店与人防办工委签订《房屋租赁合同》后，将涉案争议房屋转租给白云新城支行使用，并与白云新城支行签订了《房屋租赁合同之补充合同》，人防办工委虽然在《房屋租赁合同之补充合同》外侧边缘处盖有其公章，但结合人防办工委出具《批复》的内容看，人防办工委加盖公章的行为应视为其同意鸿伟酒店将涉案争议房屋转租给白云新城支行，人防办工委并非该补充合同的签约当事人，且该合同也无相关人防办工委权利义务约定的内容，故鸿伟酒店认为人防办工委在补充合同中加盖公章鸿伟酒店与人防办工委、白云新城支行就涉案争议房屋单独新签订的合同，鸿伟酒店与人防办工委就涉案争议房屋建立了新的租赁关系，与事实不符，二审法院不予采纳。同时，人防办工委认为其与鸿伟酒店的合同于2016年4月20日解除，故补充合同超过2016年4月20日部分无效，不符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，二审法院亦不予采信。虽然人防办工委同意鸿伟酒店将涉案争议房屋转租给白云新城支行，但对转租合同而言，出租人与承租人之间的原房屋租赁合同是承租人与次承租人转租合同的前提和基础。现生效判决已确认人防办工委与鸿伟酒店签订的《房屋租赁合同》解除，鸿伟酒店已丧失了继续转租涉案争议房屋的合法依据，故鸿伟酒店与白云新城支行在上述合同基础上建立的转租合同势必提前终结，因此，在人防办工委与鸿伟酒店签订的《房屋租赁合同》解除的情况下，鸿伟酒店主张作为次承租人的白云新城支行支付2018年1月至12月的租金，缺乏事实和法律依据，二审法院不予支持。一审判决支持鸿伟酒店上述诉请不当，二审法院予以纠正。至于农商银行白云新城支行已向鸿伟酒店支付本案所涉租金问题，其可另循其他合法途径解决。综上所述，一审判决支持鸿伟酒店主张农商银行白云新城支行支付租金诉请不当，二审法院予以纠正。综上，广州市中级人民法院判决如下：一、撤销广东省广州市区人民法院（2018）粤0111民初11289号民事判决；二、驳回广州市白云区新市鸿伟酒店的全部诉讼请求。（2019）粤01民终3444号民事判决生效后，鸿伟酒店不服，遂向广东省高级人民法院申请再审。2019年11月8日，广东省高级人民法院作出（2019）粤0111粤民申6882号民事裁定，其中认为鸿伟酒店与白云新城支行签订转租合同，虽然人防办工委在转租合同上盖章，但人防办工委并非该转租合同的当事人，该合同也无约定人防办工委的权利义务。再结合《批复》的内容来看，人防办工委在转租合同上盖章的行为应视为同意鸿伟酒店对涉案房屋的转租行为，但不能视为其同意受转租合同条款的约束，即使其同意转租合同中约定的租赁期限，也是以《批复》中载明的鸿伟酒店可以续租案涉房屋为前提条件。鉴于人防办工委与鸿伟酒店签订的《房屋租赁合同》已经解除，鸿伟酒店已丧失继续转租涉案房屋的合法依据，故鸿伟酒店主张白云新城支行继续向其支付2018年1月至12月租金，缺乏事实和法律依据等。据此，广东省高级人民法院遂裁定：驳回鸿伟酒店的再审申请。诉讼中，原告人防办工委提交以下证据：1、多份《律师函》，拟证明原告委托的广东法制盛律师事务所计红律师分别于2018年9月20日、10月11日、2019年5月13日、2019年10月21日向彭润月发出《律师函》，内容为：根据（2017）粤01民终22067号民事判决书，要求彭润月支付自2016年8月1日之后的房屋使用费，并搬离涉案场地等。上述《律师函》均通过EMS邮寄往广州市白云区新市新街77号新市新街城快捷酒店给彭润月，其中2019年10月21日《律师函》的邮寄结果显示他人代收，其余律师函均无邮寄结果；2、《告知函》，拟证明原告于2020年3月5日向彭润月发出告知函，要求彭润月支付自2016年8月1日之后的房屋使用费，并搬离涉案场地等。上述《告知函》通过EMS邮寄往广州市白云区新市新街77号新市新街城快捷酒店给彭润月，邮寄结果显示他人收。彭润月称未收到上述《律师函》、《告知函》。诉讼中，人防办工委提交广州市广州公证处于2020年5月25日作出的（2020）粤广广州第187131、187145、187147号证据保全公证书，拟证明涉案场地是以城市便捷酒店广州白云新市店的名义对外经营，但以鸿伟酒店的名义开具发票，故认为该场地的实际经营和使用人是鸿伟酒店；彭润月、鸿伟酒店均对公证书的真实性没有异议，但认为彭润月是涉案场地的使用人，城市便捷酒店广州白云新市店是由彭润月加盟经营的，因没有另行成立注册企业，故经营过程中借用鸿伟酒店的名义开具发票，不能基于以鸿伟酒店名义开具发票就证实涉案场地是鸿伟酒店实际使用。另外，彭润月、鸿伟酒店均确认，彭润月就涉案场地向鸿伟酒店交纳租金至2020年6月。以上事实，有当事人提供的《房屋租赁合同》、《关于新市人防大厦鸿伟酒店加盟城市便捷连锁酒店等有关事项的批复》、（2017）粤01民终22067号民事判决书、（2019）粤01民终3444号民事判决书、（2019）粤民申6882号民事裁定书、《律师函》、《告知函》、（2020）粤广广州第187131号公证书、（2020）粤广广州第187145号公证书、（2020）粤广广州第187147号公证书及当事人的陈述等证据证实。本院认为，根据已生效的（2019）粤01民终3444号民事判决认定，原告与被告鸿伟酒店的房屋租赁合同关系已于2016年4月20日解除，鸿伟酒店已丧失了继续转租涉案房屋的合法依据，故被告彭润月与被告鸿伟酒店之间的转租合同也随着原告与被告鸿伟酒店的房屋租赁合同解除而终结。上述生效民事判决已经充分论述《关于新市人防大厦鸿伟酒店加盟城市便捷连锁酒店等有关事项的批复》以及原告在鸿伟酒店与广州农村商业银行股份有限公司白云新城支行签订的转租合同外侧盖章均不构成对于鸿伟酒店与广州农村商业银行股份有限公司白云新城支行转租期限的认可与同意。同理，被告彭润月、鸿伟酒店均以上述批复以及原告在鸿伟酒店与彭润月签订的转租合同外侧盖章构成对鸿伟酒店与彭润月转租期限的认可与同意的抗辩意见，以及被告鸿伟酒店以其与彭润月之间的转租合同不存在法定与约定的解除终止事由，转租合同仍在履行的抗辩意见缺乏理据，本院不予采纳。被告彭润月作为次承租人丧失承租涉案房屋的合法依据，其继续占用房屋至今，侵犯了原告对涉案房屋的物权，故原告要求被告彭润月搬离、腾空及返还涉案房屋并支付房屋占有使用费及利息的主张合法，本院予以支持。被告鸿伟酒店与原告之间的租赁合同解除之后，被告鸿伟酒店理应将涉案房屋交还给原告。但是被告鸿伟酒店不仅未及时向原告返还涉案房屋，还继续向被告彭润月收取租金并实际控制涉案房屋，故被告鸿伟酒店应协助被告彭润月搬离、腾空及返还涉案房屋，并与彭润月共同向原告支付房屋占有使用费及利息。至于原告主张涉案房屋的实际使用人是鸿伟酒店，本院认为，结合彭润月与鸿伟酒店之间签订的转租合同以及两被告的陈述、彭润月提交的其向鸿伟酒店交纳租金的支付凭证、加盟城市便捷酒店的合同等证据均能证实彭润月是因其在使用涉案房屋过程中没有另外注册成立企业，故借用鸿伟酒店的名义开具发票。原告仅凭鸿伟酒店开具发票就认为鸿伟酒店是涉案房屋的实际使用人，证据不充分，本院不予认定。关于房屋占有使用费的计算标准，被告彭润月一直按照其与鸿伟酒店签订的转租合同标准向鸿伟酒店支付租金，且一直未向原告交还涉案房屋，侵犯了原告对涉案房屋的物权，故原告要求参照彭润月与鸿伟酒店签订的转租合同约定的租金标准计收房屋占有使用费合理，且按此标准计算房屋占有使用费并未超过彭润月向鸿伟酒店支付租金的租金标准，实际上也并无增加被告彭润月无论是租赁还是占有使用场地期间的负担。至于鸿伟酒店与彭润月抗辩称转租合同约定的租金包含鸿伟酒店提供的物业服务费用的抗辩意见，因两被告签订的转租合同并未约定鸿伟酒店需向彭润月提供物业服务，也未约定租金标准包含物业服务费，而且鸿伟酒店与原告之间的房屋租赁合同关系早已于2016年4月20日解除，鸿伟酒店此后管理涉案场地也没有依据，故本院对上述抗辩意见不予采纳。同理，被告彭润月要求按（2016）粤0111民初9362号案件中2-4楼的评估价标准计算房屋占有使用费、鸿伟酒店在不申请对房屋占有使用费进行评估的前提下要求按评估价计算房屋占有使用费的理由不充分，本院不予采纳。现原告主张占有使用费参照鸿伟酒店与彭润月之间的转租合同约定“房屋面积为3300平方米，每月租金85800元，从2011年5月1日至2023年4月30日止每三年递增10%”的租金标准合理，本院予以支持。（2017）粤01民终22067号民事判决已于2017年12月25日发生法律效力，被告鸿伟酒店与彭润月理应自2017年12月25日起知道原告与被告鸿伟酒店之间的房屋租赁合同已经解除，并应向原告支付房屋占有使用费。故本院酌定被告鸿伟酒店与彭润月从2018年1月1日起向原告支付房屋占有使用费的利息即2016年8月1日至2017年12月31日期间的房屋占有使用费利息，以该期间房屋占有使用费1679964元（94380元／月×9月+103818元／月×8月=1679964元）为本金，自2018年1月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率的标准计付；从2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期市场贷款报价利率的标准计付至实际付清之日止。2018年1月1日至本判决生效之日止的房屋占有使用费利息，以当月欠付的房屋占用费为本金，自次月1日起算，2018年1月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率的标准计付；从2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期市场贷款报价利率的标准计付至实际付清之日止。本判决生效之日起至两被告实际交还房屋之日止的房屋占有使用费，因尚未发生，故该期间使用费的利息，本院不予调处。至于被告彭润月已支付给被告鸿伟酒店的租金，被告彭润月应另寻途径予以救济。两被告签订的转租合同提前终止后，两被告继续侵占原告的涉案房屋至今，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十四条：“侵权行为发生在民法典施行前，但是损害后果出现在民法典施行后的民事纠纷案件，适用民法典的规定”的规定，本案应适用《中华人民共和国民法典》的规定进行处理。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第六条、第二百四十条、第四百六十五条、第五百六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、在本判决生效之日起三十日内，被告彭润月搬离广州市白云区新市新街77号省人防培训中心五层至九层以及一楼大堂，腾空上述房屋并返还给原告广东省人民防空办公室机关工会委员会。被告广州市白云区新市鸿伟酒店协助被告彭润月搬离、腾空及返还上述房屋；二、在本判决生效之日起五日内，被告彭润月、广州市白云区新市鸿伟酒店向原告广东省人民防空办公室机关工会委员会支付2016年8月1日起至实际搬离之日止的房屋占有使用费（2016年8月1日至2017年4月30日的月租金标准为94380元，2017年5月1日至2020年4月30日的月租金标准为103818元；2020年5月1日后的月租金标准为114199.8元）；三、在本判决生效之日起五日内，被告彭润月、广州市白云区新市鸿伟酒店向原告广东省人民防空办公室机关工会委员会支付从2016年8月1日至本判决生效之日止的房屋占有使用费的利息（2016年8月1日至2017年12月31日的房屋占有使用费利息，以该期间房屋占有使用费1679964元为本金，自2018年1月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率的标准计付；从2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期市场贷款报价利率的标准计付至实际付清之日止。2018年1月1日之后的房屋占有使用费利息以当月欠付的房屋占用费为本金，自次月1日起算，2018年1月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率的标准计付；从2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期市场贷款报价利率的标准计付至实际付清之日止。）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费44954.12元，由被告彭润月、广州市白云区新市鸿伟酒店负担并于本判决生效之日起五日内向本院支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  钟钜珍二〇二一年二月七日书记员  郑萍军