黄石市黄石港区人民法院民 事 判 决 书（2013）鄂黄石港胜民初字第00254号原告王晓钢，女，满族，1967年10月20日出生。委托代理人周浩云，湖北元初律师事务所律师。被告刘元忠，男，汉族，1969年1月28日出生。原告王晓钢诉被告刘元忠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年10月24日立案受理后，依法由审判员邵光东独任审判，于2013年12月11日公开开庭进行了审理。原告王晓钢及其委托代理人周浩云与被告刘元忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王晓钢诉称：2011年5月21日，原、被告之间签订了《租赁合同》。原告已按约将位于黄石大道663号六楼建筑面积1014.06平方米的房屋出租交付给了被告。但被告未能按约支付租金和水电费。经原告多次催要，被告仍拒不给付，原告于2013年3月4日起诉请求判令被告给付截止2013年2月28日的租金欠款162000元，该案已经黄石市中级人民法院于2013年7月3日作出了终审判决。但被告仍然拒不履行生效判决书所确定的义务，也不交纳自2013年2月28日之后的租金，且拒不退还房屋，其行为损害了原告的合法权益，已构成根本违约。为此，原告于2013年10月17日通过公证机关公证向被告送达了《解除租赁合同的通知书》。被告在收到通知书后，在约定期间内未提出异议，但仍然占有房屋拒不退还。故起诉请求判令被告：1、支付其所欠的自2013年3月1日至10月17日期间的租金185741.99元，同时支付该欠款额自2013年10月18日起至本案判决时止期间，按人民银行同期贷款基准利率计算的利息；支付其拖欠的物业费4744元、电梯使用、维修费7500元、支付原告律师代理费12000元、支付公证费900元。2、立即退出房屋，并支付自2013年10月18日起至实际退房之日止期间按每日2000元计算的损失赔偿金。3、诉讼费用由被告承担。原告为支持其请求，提供了以下四组证据：第一组，证明原、被告双方建立了房屋租赁合同关系：1、原、被告双方身份证复印件，证明出租方和承租方为公民身份诉讼主体。2、《房屋所有权证》复印件，证明原告王晓钢对合同约定的出租房屋享有所有权。3、《租赁合同》复印件，证明双方建立了租赁合同关系。第二组，证明被告行为严重违约，原告依约有权解除合同：4、《租赁合同》（复印件）第六条第2款；5、已生效的（2013）鄂黄石港胜民初字第00059号《民事判决书》和（2013）鄂黄石中民四终字第00094号《民事判决书》；5、物业公司出具的被告拒付物业费和电梯使用费的《证明》等。第三组，证明因被告严重违约，原告已依法通知解除了房屋租赁合同，且在约定期间内被告未提出异议：6、（2013）××证内民字第××号《公证书》及录像资料；7、《解除租赁合同通知书》；8、公安机关接受案件回执单。；第四组，证明被告应当承担的以下违约责任：立即退出房屋、搬走其动产；按约定赔偿其占用房屋期间原告的损失；支付其所欠租金；按约定支付原告律师费用和公证费用；支付原告已代为被告垫付的应由被告承担的物业费和电梯费等。具体证据有：9、合同第三条第2款，约定计算2013年3月1日至10月17日期间的租金额：（23元／月平方米×1014平方米×3月）＋（25元／月平方米×1014平方米×4.5月）＝69966元＋114075元＝184041元；10、原告支付的律师费发票2张计12000元和合同第六条第6款，约定自2013年10月18日起至其退出房屋之日止期间每日支付赔偿款2000元，同时支付原告律师费用12000元；11、公证送达费用发票1张900元。12、原告代垫的物业费收据4744元和电梯费收据7500元、合同第四条，使用电梯的费用和及物业费均由被告承担。被告刘元忠当庭口头答辩：1、被告拖欠租金，虽经一审、二审判决了，本人仍不服。2、合同约定租期为十年，在承租期内，原告对被告停电、停水，电梯费、物业费和原告律师费应由被告承担。被告未能提供证据。经质证，被告对原告提供的证据的真实性不持异议，但认为因原告停水停电，被告不应承担物业费和电梯费，同时认为被告不知道公证送达的事情，律师费是原告单方的行为，故对原告的该请求不应支持。本院经审查，对原告提供的证据的证明效力均予以确认。因被告未能提供证据支持其答辩理由，故对被告的答辩理由，本院不予采信。经审理查明：原、被告双方于2011年5月21日签订了一份《租赁合同》。原告已按约将自己所有的位于黄石大道663号六楼建筑面积1014.06平方米的房屋出租交付给了被告经营使用。但被告未能按约支付租金。截止2013年2月28日。被告共欠付应交租金总额162000元并已经人民法院生效的判决书确认。因被告在拒付已生效的判决书所确认的租金欠款的同时，继续拖欠2013年2月28日之后至解除合同的2013年10月17日期间的租金计184041元，同时还拖欠了依约应当支付的物业费和电梯费。原告因催要无果后，以被告的行为严重违约为由，于2013年10月17日经公证程序向被告送达了《解除租赁合同通知书》，同时支付了公证费用900元，并要求被告在5日内退还房屋。现因被告拒不退还房屋而成诉争。另查明：1、被告已按合同第三条第3款约定交付了保证金30000元，合同终止后应退还；2、因被告拒不履行合同第四条约定的义务，原告已代为被告垫付了物业费4744元和电梯费7500元；3、原告为主张权利已支付了律师服务费12000元。本院认为：关于合同的解除及责任。原告方经公证程序向被告送达了《解除租赁合同通知书》，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，合同已自2013年10月17日通知到达被告时解除。依照该法第九十七条和第二百三十五条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；承租人应当按约定状态返还租赁房屋。故对原告关于退还房屋的诉求，本院予以支持。被告应当返还而仍然占有房屋并拒绝返还，则应当承担约定的违约责任，对原告要求被告支付自2013年10月18日起按每日2000元计算的违约赔偿金的诉求，本院认为酌情仍然比照约定的租金标准按（25元／月平方米×1014平方米／30天／月＝845元／天）计算较为妥当，即对原告要求被告支付其在解除合同之后仍然占有房屋期间按约定的租金标准计算损失的请求予以支持，对原告超出的部分请求则不予支持。关于违约及责任。原、被告之间签订的房屋租赁合同，不违反法律规定，是有效合同。被告依约取得了对原告房屋的承租权后，应当按约支付租金。被告拒付租金和拒付约定应当承担的物业费和电梯使用费的行为构成违约，应当承担继续履行的违约责任。故对原告关于要求被告支付其所欠的自2013年3月1日起至10月17日解除合同期间的租金计184041元、支付其依约应当支付而拒绝支付后已由原告代为垫付的物业费4744元和电梯费7500元的诉求，本院予以支持；因合同已明确约定违约方应当承担对方的律师服务费，原告为主张权利，已支付了公证费900元和律师费12000元，均未超过法定的费用标准，且其请求符合合同约定，故对原告要求被告赔偿其律师服务费损失12000元和公证费900元的诉求，本院亦予以支持。关于保证金。被告已按合同第三条第3款约定向原告交付了保证金30000元，合同约定在合同终止后应退还；本院认为该款应当抵扣被告的租金欠款。关于诉讼费用的负担。被告作为房屋承租方拒不履行交付租金等义务，是造成本次纠纷的根本原因。在庭审中，被告提出了口头抗辩理由，但未能提供任何证据加以证明，其口头抗辩不足以推翻原告已提供的证据的证明效力。故本院对被告的口头抗辩理由不予采信。对本次诉讼，被告应负全部责任，依照诉讼费用由败诉方承担的原则，本院对原告关于诉讼费用由被告承担的诉求亦予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条和第二百三十五条的规定，判决如下：一、被告刘元忠在本判决生效后十日内，向原告王晓钢支付房屋租金欠款184041元、支付原告已垫付的物业费4744元和电梯费7500元，在冲抵了30000元保证金后，仍然应当向原告支付的金额共计：184041元＋4744元＋7500元-30000元＝166285元。二、被告刘元忠在本判决生效后十日内，向原告王晓钢支付律师服务费损失12000元和公证费损失900元。三、被告刘元忠在本判决生效后十日内，腾退其租赁原告王晓钢位于黄石大道663号六楼建筑面积1014.06平方米的房屋，并交还给原告，同时支付其占用房屋期间的租金损失（自2013年10月18日起，按845元／天计算至本判决生效后确定的履行期限届满之日止）。四、驳回原告王晓钢的其他部分诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6015元，由被告刘元忠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。（上诉人应在提交上诉状时，预交上诉案件受理费人民币6015元，款汇湖北省黄石市中级人民法院，开户行：农行黄石市分行团城山支行，户名：法院诉讼费汇缴财政专户，帐号17-154101040002529。上诉人在上诉期届满后七日内，仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。）审判员  邵光东二０一三年十二月十七日书记员  姜 蕾