江苏省泗洪县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏1324民初5675号 原告：刘文义，男，1967年10月17日出生，自由职业，住泗洪县。 委托诉讼代理人：朱晓梅，江苏品维律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李超，江苏品维律师事务所律师。 被告：宋云，女，1971年10月12日出生，无业，住泗洪县。 委托诉讼代理人：刘成久，江苏维世德律师事务所律师。 第三人：江荣娟，女，1979年1月15日出生，个体户，住泗洪县。 第三人：宋勇，男，1978年10月23日出生，个体户，住泗洪县。 原告刘文义与被告宋云，第三人江荣娟、宋勇案外人执行异议之诉一案，本院于2020年9月11日受理后，依法组成合议庭，于2020年12月19日公开开庭进行了审理。原告刘文义及其委托诉讼代理人朱晓梅，被告宋云及其委托诉讼代理人刘成久到庭参加诉讼。第三人江荣娟、宋勇经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告刘文义向本院提出诉讼请求：1、请求停止对位于泗洪县银河国际广场B07幢3单元1212室房屋的强制执行，并解除查封；2、本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2011年9月11日，原告购买了第三人江荣娟、宋勇位于泗洪县银河国际广场B07幢3单元1212室房屋。约定房屋总价390572元，原告支付了购房款157000元，按揭贷款由原告负责偿还。双方签订了房屋买卖合同，并经泗洪县楚声法律服务所见证。同日，第三人向原告交付了房屋钥匙，原告实际占有该房屋。2011年10月份，原告对房屋进行了装修，物业管理、水电费等相关费用均由原告缴纳，原告及家人一直在该房屋居住至今。原告房屋买卖在前，被告执行查封在后，且房屋未能办理过户是开发商与第三人原因导致的，并非原告自身原因导致的，根据法律规定涉案房产理应归原告所有。 被告宋云辩称：1、对原告陈述的足以排除执行的4个条件，被告均不予认可；2、原告的诉请及事实与理由不足以排除执行。因此请求驳回原告的请求。 第三人江荣娟未发表意见。 第三人宋勇述称：1、涉案房屋以157000元出售与原告属实，约定剩余按揭贷款由原告负担；2、合同起草后，原告与介绍人江遵苏将合同送往宿迁，第三人是在宿迁签订了合同；3、介绍人江遵苏于合同签订后次日以现金方式交付与第三人，但没有出具收据；4、涉案房屋系第三人江荣娟交付原告。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织原、被告质证，对当事人无争议的证据，原告提交的第三人签订网签的商品房买卖合同、泗洪县双沟镇双沟社区居民委员会出具原告刘文义与刘某1、刘某2系父子关系的证明、不动产登记情况表各一份，本院予以确认。对当事人有争议的证据，本院做出认证如下： 1、泗洪县楚声法律服务所于2011年9月11日出具的见证书及商品房买卖合同复印件各一份，虽然原告与其提供的出庭证人，以及第三人宋勇陈述的签订地点缺乏一致性，但对合同为当时签订的事实均表示肯定，该证据应作为定案依据。 2、出庭证人江遵苏证人证言以及向原告出具的157000元收条一份，江遵苏对出具该收条能够清晰解释收款的事由，且款项性质也得到收款人第三人宋勇的认可。虽然款项交付过程陈述各异，但应考虑是近十年前时间发生的事情，出现片段记忆偏差应属常人正常状态。同时也可以反映原告与其在庭前有较长的接触期间，双方并未对情节串通，证人陈述款项交付事实可信度较高，因此，原告付款事实应予以认定。 3、中国银行客户回单打印件两份，该份证据为原告持有，可以作为原告存款的行为依据。通过两份回单对比，2011年9月12日的回单虽仅显示存入账户，但通过2013年2月21日回单可以证明该账户存入卡号为60×××96（该账户经本院与开户行确认为按揭贷款账户），该证据能够认定原告于合同签订后按约缴纳房屋按揭贷款。 4、刘某2（系原告次子）的支付宝转账截图打印件一份，该证据反映刘某2于2014年9月15日与2015年3月30日通过其支护宝账户向江荣娟账户卡号（60×××96）分别转账5000元、5000元，该证据可以证明原告已按买卖合同的约定积极履行偿还按揭贷款的行为，应作为定案依据。 5、刘某2（系原告次子）、刘某1（系原告长子）的工商银行流水各一份，该证据可以证明两人于2018年3月28日、2018年10月28日向涉案房屋的按揭贷款账户分别转账10000元，汇款用于偿还按揭贷款的关联性应予以认定。 宿迁市天翔物业管理有限公司出具的证明打印件一份及物业费收据打印件一组5页13张，证明的形式上虽缺乏单位负责人签字或盖章、经办人签字或盖章的要求缺陷，但结合其他证据综合判断，该证明应当属于知情人对事实情况的说明。此外，收据虽载明2019年11月前缴纳主体为被告江荣娟，但物业公司证明中已肯定了实际缴纳主体为朱凤英（原告配偶），该组证据的证明力应予以认定。 7、泗洪中裕燃气有限公司出具的证明及柜面电脑显示开户截屏打印件各一份，该证据反映原告于2012年2月2日开通了燃气，能够证明原告已于法院查封涉案房屋前即已占有使用该房。 8、泗洪县广电公司办理电视数据开户的客户登记信息截屏打印件及计算有限网络发展有限责任公司泗洪分公司证明各一份，该组证据反映涉案房屋已于2012年2月6日开通有线电视，用户名称为刘某2，能够证明原告已于法院查封涉案房屋前即已于该房中生活。 9、江苏增值税电子普通发票一张，该证据能够证明刘某2登记手机号为151××××1234。 10、自来水的开户信息打印件一份，虽然信息登记联系电话为刘某2，但未能反映其登记期限，开户或变更登记时间无法确定。 11、欧派家居出具的收据打印件、双虎家私订货单打印件、新月家具广场送货单打印件、双虎家私出具的收款收据打印件各一份，该组证据从内容中反映所购家具送货点为涉案房屋，行为发生的时间段为2012年1月-2月，结合证据3、4、5、7、8能够证明原告及其家人当时已实际占有涉案房屋。 12、京东购物记录截屏打印件1张，该证据信息反映购物主体刘某2、地址为涉案房屋、手机号为151××××1234及发生的时间2014年10月，可以证明原告及家人在2014年10月份已占有使用案涉房屋。 13、江苏农村商业银行股份有限公司流水一份，该份证据虽不能认定原告提取的款项对应为购房款性质；但从其账户存在巨额存款的数额上看，能够反映原告当时具有较强的购房经济能力。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2010年8月23日，泗洪红利来置业有限公司与江荣娟签订《商品房买卖合同》一份，将其开发的泗洪县银河国际广场B07幢3单元1212室不动产以390572元出售于江荣娟。2011年9月11日，原告刘文义与江荣娟、宋勇经泗洪县楚声法律服务所见证，签订一份《商品房买卖合同》，约定：1、江荣娟、宋勇将位于泗洪县银河国际广场B07幢3单元1212室不动产，以390572元出售于刘文义；2、刘文义先付购房款120572元，余款刘文义负责按揭还贷；3、刘文义办理房屋产权时，江荣娟、宋勇必须协助，所有费用由刘文义承担。担保人江遵苏在合同上签署：甲方（江荣娟、宋勇）如不履行，责任由我承担。2019年9月15日，江遵苏向刘文义出具了收条一份，内容为：今收到刘文义购买银河国际广场B07幢3单元1212室房款壹拾伍万柒仟元整（157000）。随后，刘文义对该房进行了装修，2012年2月2日、6日，刘文义与其子刘某2分别开通了燃气和有线电视。 宋云与宋勇、江荣娟等人民间借贷纠纷一案，本院于2017年5月24日立案受理后，于2017年8月24日做出了(2017)苏1324民初4384号民事判决书。判决宋勇、江荣娟共同偿还宋云借款本金20万元及利息（自2017年5月24日起，按照年利率6%计算至实际给付之日止），于本判决生效十五日内履行完毕。因宋勇、江荣娟未履行还款义务，宋云提出了执行申请。2017年12月12日，本院依法做出了(2017)苏1324执5492号民事裁定书。查封了江荣娟名下位于泗洪县银河国际广场B07幢3单元1212室房屋。刘文义提出执行异议，本院经审查，于2018年4月3日做出(2018)苏1324执异39号民事裁定书，裁定驳回刘文义的异议请求。刘文义随即向本院提出监督申请，2020年8月25日，本院做出(2019)苏1324执监6号民事裁定书，裁定维持本院(2018)苏1324执异39号民事裁定书。 另查明：1、自2011年9月12日起，刘文义及其子刘某2、刘某1多次以存款及转账方式向江荣娟在中国银行开设的按揭贷款账户（卡号为60×××96）支付款项；2、涉案房屋首次登记时间为2017年12月5日，登记所有权人为泗洪县红利来置业有限公司。 本案争议焦点为:1、原告与第三人之间对涉案房屋被查封前是否存在合法有效的买卖关系，以及按照约定已履行了交付义务；2、没有办理房屋过户登记原告是否存在过错。 关于第一个争议焦点，本院认为：根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，第三人江荣娟通过购买方式获得涉案房屋，并进行了备案登记，应当认定其对涉案房屋享有处分权。原告与第三人江荣娟在本院查封前签订“房屋买卖合同”，由其提供法律服务所出具的见证书及出庭证人江遵苏证言为证。虽然合同参与人对款项交付过程及合同签订地点陈述存有出入，但因该事情发生于近十年前时间，远事记忆出现偏差符合一般人正常的生理机制，且第三人宋勇对合同签订、款项交付的事实也予以肯定。此外，原告与其家人于合同签订后不仅依约逐月偿还剩余银行按揭贷款，且与其子刘某2于2012年2月分别开通了涉案房屋的燃气和有线电视，并同时以该房作为网购接收地址。上述系列证据相互间能够依次传递内在的联系，对房屋买卖的事实前后呼应，形成证据圆环，有效反映原告通过购买的方式已实际占有和使用涉案房屋，以及排除交易双方恶意串通虚构买卖的可能。对此，被告虽存有异议，但未能举证原告与两位第三人之间存在特殊的关系，以及房屋价格明显低于市场价值。因此，原告在本院查封涉案房屋前签订了合法有效的合同，并支付了房屋首付款及对该房具有事实上的管领力，本院依法予以认定。 关于第二个争议焦点，本院认为：原告所购为尚未取得权属证书的房屋，该房所有权应先首次登记至卖方即第三人名下，方可转移登记于买方即原告名下。由于开发商的原因，涉案房屋一直到2017年12月5日方办理初始登记，将产权登记在开发商自己名下。原告及第三人签约当时，由于开发商尚未办理房屋初始登记，该房并不具备办证条件。2017年12月12日，涉案房屋被法院执行查封，前后行为时间较短，该段期间内第三人不仅很难及时获知可办证信息。同时双方在没有充分准备的状况下，短时间内完成沟通并办理系列登记的可能性极低。因此，原告未能办理房屋过户登记，应属于当事人主观之外的事由。 房屋设定抵押并导致所有权无法办理转移登记，只要消除抵押即可以完成所有权转移。根据合同约定，原告承担注销抵押登记的一切费用，房屋过户并无实际履行障碍，故涉案房屋符合不予执行的情形，原告要求停止进行的请求，应予以支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十三条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八之规定，判决如下： 停止对泗洪县银河国际广场B07幢3单元1212室不动产的强制执行，解除对该房屋的查封。 案件受理费7159元，由被告宋云负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。 本院（2018）苏1324执异39号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  陈 松 人民陪审员  赵如虎 人民陪审员  臧庆军 二〇二一年二月二十八日 书 记 员  邹汶静 附录、相关法律条款 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》 第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的； （二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的地执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。