.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院民事判决书（2018）宁03民终97号上诉人(本诉被告、反诉原告)：王孝礼，男，1963年10月29日出生，回族，农民，住宁夏回族自治区吴忠市。被上诉人(本诉原告、反诉被告)：杨治荣，男，1965年5月11日出生，汉族，农民，住宁夏回族自治区吴忠市。上诉人王孝礼因与被上诉人杨治荣合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区吴忠市红寺堡区人民法院（2017）宁0303民初1657号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年02月02日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王孝礼、被上诉人杨治荣参加诉讼。本案现已审理终结。王孝礼上诉请求：1、请求依法改判上诉人不再支付被上诉人建房款；2、请求被上诉人为上诉人办理位于××区八间商品房不动产登记手续，费用由被上诉人承担；3、请求被上诉人按照设计图纸对其承建的涉案房屋内上下水、暖气等地沟通道进行施工；4、请求被上诉人支付上诉人逾期交房违约金50000元；5、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院认定上诉人支付被上诉人建房款数额有误。一审认定上诉人已支付被上诉人建房款1071100元，用房屋抵顶建房款250000元，上诉人向被上诉人供应100000元砂石料抵顶建房款，办理按揭贷款1270000元属实，但是上诉人另向被上诉人支付了建房款200000元，有被上诉人出具的编号为4877542、4877709的收据予以证实，故上诉人实际已向被上诉人支付了2891100元。二、上诉人与被上诉人签订的《沙泉乡小城镇商住楼改建协议书》中明确约定被上诉人于2014年11月底完工交房，最多不超过10日，被上诉人必须保证工程质量，积极接受商住户监督，被上诉人应按照规定缴纳质保金，若工程质量不达标，有权按照相应比例扣除工程保证金。通过本案一审已经查明被上诉人建设的房屋存在严重质量问题，被上诉人认可其修建的涉案房屋窗户与墙体之间存在裂缝、尚有东面一间房屋南墙、地面未完工、房屋内上下水、暖气等地沟通道未进行施工等，涉案工程质量并未达标，故按照双方约定，应将质保金予以扣除，不应向被上诉人支付。综上，上诉人不应再向被上诉人支付建房款。三、被上诉人有义务为上诉人办理房屋不动产登记证书。依据法律规定，被上诉人作为开发商，收取了上诉人的建房款，应为上诉人办理不动产登记证书。���时上诉人与被上诉人签订的沙泉乡小城镇商住楼改建协议书中约定由被上诉人承担办理房产证所有费用，上诉人不承担任何费用。涉案房屋自2014年开始建设，至今未通过竣工验收，亦未向上诉人办理不动产登记手续。依据双方约定应由被上诉人为上诉人办理不动产登记证书。四、被上诉人并未依约施工，给上诉人造成不可挽回的损失。双方签订的沙泉乡小城镇商住楼改建协议书中明确约定由被上诉人负责做好室内水暖线路铺设，并将接头引至室外，水电入户费由乙方负责。但实际上被上诉人并未按照设计图纸对其承建的涉案房屋内上下水、暖气等地沟通道进行施工，至今涉案房屋内地下水管断裂，已造成3000余元水费的损失。因水管断裂造成上诉人在不知情的情况下将涉案房屋地面铺设地板砖，现对涉案房屋内上下水、暖气等地沟通道无法进行维修施工。被上诉人未按照建设工程施工标准及图纸要求进行施工的行为给上诉人造成了严重的经济损失。综上，被上诉人存在严重违约，应承担违约责任。被上诉人应按照合同约定向上诉人支付50000元违约金。被上诉人杨治荣答辩称，一、上诉人称”一审法院认定上诉人支付被上诉人建房款数额有误”，”上诉人另向被上诉人支付了建房款200000元，有被上诉人出具的编号为4877542、4877709的收据予以证实。”与事实不符，被上诉人向上诉人出具的所有书面凭证己在一审法院开庭审理时全部提交法庭，对于上诉人在上诉状中所称的”编号为4877542、4877709的收据”，系上诉人伪造，被上诉人从未向上诉人出具过编号为”4877542”、”4877709”的收据，被上诉人对该份证据的真实性、合法性均不予认可。二、上诉人与被上诉人在签订合同时约定双方在履行合同时，甲方如果迟延向乙方支付建房款，则需承担3％的违约金；乙方未按合同约定保证工程质量，则按照相应比例扣除工程保证金。在合同履行过程中，上诉人逾期未向被上诉人支付相应建房款的时间长达一年多，其应当承担相应的违约金，因此，双方约定的扣除质保金的数额与违约金数额相抵扣，被上诉人不再主张违约金，上诉人也不可再主张扣除质保金。故上诉人在上诉状中主张用扣除的质保金冲抵其未付的建房款是没有事实依据的，答辩人不予认可。上诉人应当依照一审判决向被上诉人支付建房款255960元。三、一审法院在审理中已查明上诉人以涉案房屋作抵押办理按揭贷款的事实，据此可以证明涉案房屋权属清晰，且被上诉人已经为该房屋办理相关登记手续，但相关手续的办理需要时间，短时间内无法下发，上诉人需耐心等待。四、上诉人称”被上诉人未依约施工，造成地下水管断裂”，被上诉人对这一主张不予认可。在施工时被上诉人完全按照双方约定的图纸对涉案房屋的上下水、暖气等地沟通道进行施工，上诉人房屋内水管断裂、造成水费损失并不是因被上诉人施工造成，且相应水管断裂的事实被上诉人并不知情，上诉人也未告知答辩人对断裂水管进行维修，上诉人对房屋地面铺设地板砖也系个人行为，造成目前无法维修施工的后果应由上诉人自行承担，与被上诉人无关。五、上诉人主张的50000元违约金没有事实依据，不能成立。被上诉人与上诉人在签订施工合同时约定”乙方在完成正负零时，商住户向乙方交纳总房价的5％；一层封顶后，商住户向乙方交纳总房价的10％；二层封顶后，商住户向乙方交纳总房价的10％。”但在合同履行过程中，被上诉人依约施工，直至房屋第二层封顶，上诉人也未向被上诉人支付足够的建房款。因此，被上诉人不存在未按时交工的情形，上诉人主张的违约金不能成立。综上所述，被���诉人认为上诉人的上诉理由不能成立，一审法院的判决是正确的，应予维持。一审时，杨治荣作为本诉原告向一审法院起诉请求：1.要求被告王孝礼支付工程款430000元；2.要求被告支付逾期经济损失50000元；3.本案诉讼费由被告承担。王��礼提起反诉，请求判决：一、反诉被告杨治荣自负费用为反诉原告办理柳泉乡南八间商住楼房屋产权证书并交付相关竣工验收资料；二、由反诉被告维修所承建的商住楼窗户与墙体之间的裂缝，并对一间房屋的南墙、地面进行完工；三、由反诉被告向反诉原告支付违约金900000元；四、本案诉讼费用由反诉被告负担。一审法院认定事实：吴忠市红寺堡区柳泉乡人民政府对柳泉乡沙泉街道房屋进行统一改造，被告王孝礼原有的八间营业房在改造范围内。原告杨治荣与被告王孝礼于2014年9月27日签订《沙泉乡小城镇商住楼改建协议书》，内容为：甲方为王孝礼，乙方为杨治荣。1．房屋结构：上下两层、框架结构、楼梯扶手不锈钢材、地暖接好。价格每平方米2100元（毛地、墙面压光）；2．门窗：前门为不锈钢门窗、玻璃门；后门为防盗门；窗子为真空玻璃，塑钢平开；3．保温层：经双方商定，商住户（王孝礼）主动要求取消保温层，并负责在交工协议上签字认可（但不保证工程验收是否合格及是否影响房产证办理）；4．外墙面：前墙面为灰色仿石砖，两侧及背面墙面采用乳胶漆喷涂；5．室内水电暖：乙方负责做好室内水暖线路铺设，并将接头引至室外，水电入户费由乙方负责，乙方负责施工（不额外收接入所有费用）；6．工程日期，甲方负责于2014年9月5日之前将原有建筑物、构筑物及地上附着物全部自行拆除，由乙方负责开挖施工，乙方保证于2014年11月底完工交房，最多不超过10日交房，如超过10日后，乙方按照每天每间5000元标准向甲方交纳罚款；7．房产证办理：由乙方承担房产证办理所有费用，商住户不再额外交纳任何费用；8．付款方式：乙方在完成正负零时，商住户向乙方交纳总房价的5％；一层封顶后，商住户向乙方交纳总房价的10％；二层封顶后，商住户向乙方交纳总房价的10％。剩余75％，其中50％房款由乙方协调为商住户统一办理按揭贷款。剩余25％的工程款由甲方提供砂石材料并用材料费来计算抵消，剩余房款由甲方在开工之日起一年半之内还清所欠乙方全部的房款，若甲方拖欠造成乙方房款造成的一切损失由甲方承担；甲方所提供的砂石材料要保质保量，若砂石材料质量不合格乙方有权清除施工现场，造成的损失由甲方承担；砂石材料价格按照现在市场价格定价，按现场的收料票据来计算；9．房款由商住户直接向乙方交纳，如商住户不能按期交纳，则由乡政府及相关法律部门协商收取。若商住户不能按期交付房款，由乙方按照3分利息为商住户进行代建，如完工之后在本合同条款约定的时间内甲方仍不能交付房款时，由乙方对房屋进行拍卖，拍卖所得费用用于支付工程款；10．乙方必须保证工程质量，积极接受甲方、商住户等各方的监督。同时，甲方协调建设监管部门对乙方工程进行定期、不定期检查、抽验；11．工程保证金：乙方根据建设监管部门要求，按照相关规定标准交纳工程保证金（由柳泉乡人民政府代管），如乙方不能按期完工，工程质量不达标，甲方有权按照相应比例扣除工程保证金，用于分摊所有商住户建设成本；12．原有房屋面积未约定，自来水、电、电脑网（原有的必须由乙方负责接通并负责一切费用）；13．如施工过程中发生的人身伤害和一切事故���乙方承担，甲方不负任何费用。合同签订后，原告实际为被告所建房屋为三层，面积为1519．2平方米，双方口头约定所建三层房屋价格为每平方米1600元，一至二层总价为2126880元，三层总价为810240元，原告增加水泥、人工、门窗共计花费9940元，建房款合计2947060元。期间被告向原告支付建房款1071100元，被告用罗山花园8号楼2单元502室房屋向原告折抵建房款250000元，被告向原告供应100000元砂石用以折抵工程款，被告办理了按揭贷款1270000元，下剩255960元未支付。原告承建被告的房屋窗户与墙体之间存在裂缝，八间房屋最东面一间南墙及地面未完工。一审法院认为，原告杨治荣与被告王孝礼签订协议，被告将其在柳泉乡街道南侧的八间营业房交由原告改造成三层楼房，原、被告均已部分履行合同，双方应依诚实信用原则继续履行合同。对于建房款合计2947060元，被告向原告支付建房款1071100元，被告用罗山花园8号楼2单元502室的房屋向原告折抵建房款250000元，被告办理了按揭贷款1270000元，上述事实庭审中双方均表示无异议。原告称被告提供的砂石为19660元，被告称向原告提供的砂石为120000元左右，被告提供的入库单能够证实为原告供应了36465元的石料，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》：在诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外；原告在起诉状中写明被告给工地供应砂石100000元左右，因此，被告向原告提供的砂石以原告在起诉状中自认的为准，推定为100000元。故被告现在下剩255960元（2947060元-1071100元-250000元-100000元-1270000元）未向原告支付。对原告要求被告支付工程款房款430000元的诉讼请求，予以支持255960元。关于原告要求被告支付逾期经济损失50000元，因原告存在违约行为，不予支持。对反诉原告要求反诉被告自负费用为反诉原告办理柳泉乡南八间商住楼房屋权属证书的诉讼请求，双方在协议中约定反诉被告承担房产证办理所有费用，并未约定反诉被告有协助反诉原告办理房屋权属证书的义务，故对该项诉讼请求，不予支持。对反诉原告要求反诉被告交付相关竣工验收资料的诉讼请求，双方在协议中并未约定反诉被告需向反诉原告交付相关竣工验收资料，故对该项诉讼请求，���予支持。关于反诉原告要求反诉被告维修所承建的商住楼存在的窗户与墙体之间的裂缝，并对没有砌成的一间房屋南墙、地面进行完工，反诉被告在庭审中认可为反诉原告所建房屋的窗户与墙体之间存在裂缝、八间房屋最东面一间南墙及地面未完工，对反诉原告的该项反诉请求，予以支持。关于反诉被告要求反诉原告支付违约金900000元的诉讼请求，由于反诉原告未向反诉原告支付清工程款，双方均违约，对反诉原告的该项反诉请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百二十条规定，判决如下：一、被告王孝礼于本判决生效后十日内一次性支付原告杨治荣建房款255960元；二、驳回原告杨治荣的其他诉讼请求；三、反诉被告杨治荣于本判决生效后十内对其承建的反诉原告王孝礼的房屋窗户与墙��之间的裂缝进行维修，并对八间房屋最东面一间房屋南墙、地面进行完工；四、驳回反诉原告王孝礼的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8500元，原告杨治荣负担3361元，被告王孝礼负担5139元；反诉费6400元，由反诉原告王孝礼负担6350元，反诉被告杨治荣负担50元。本院二审期间，双方当事人对于一审提交的证据材料，仍坚持一审时的质证意见。当事人围绕上诉请求二审提交了新的证据材料。上诉人王孝礼提交了收款收据二份，证实有二笔房款共计200000元一审时因收据没有找到，没有计算到已付房款中。被上诉人杨治荣质证后认为，不存在另有200000元没有计算到已付房款中，所有建房人交付的款项都是由被上诉人亲自收取，被上诉人要在收据或收条上签名才算是收到了款项，该二份收据上只有被上诉人所属公司的印章和会计陈世忠的签名，没有被上诉人的签名，另外，如果这200000元没有算进去，上诉人一审时为什么不提出来，对上诉人提交证据的证明目的不予��可。为进一步查明案件事实，本院依职权对杨治荣建房时聘用的会计陈世忠进行了调查核实，陈世忠证实，二张收款收据是其出具的，与一审时计算已付房款的二张收条是同笔款项，杨治荣亲自收了款，给上诉人打了收条，上诉人又让其给出具了正式收据，因为是同笔款项，所以收据上杨治荣没有签名。之所以出具收据时没有把收条收回来，是因为上诉人称收条上有杨治荣的签名，他们要保留。上诉人所提供的2015年4月13日这张收据，对应的是2015年4月9日杨治荣收款时给上诉人出具的收条；上诉人提供的2015年6月10日这张收据，对应的是2015年6月4日这张收条，而且，这张收据日期被改动，”10”被改成了”18”。对该份调查笔录，经质证，被上诉人对陈世忠的说法表示认可。上诉人对此不认可，认为如果是同笔款项，就��应该既打收条又出具收据。本院审查认为，一审时上诉人提供的涉案支付房款的收条或收据上均有被上诉人杨治荣的签名，该二张金额分别为100000元的收据虽由杨治荣建房时聘用会计陈世忠出具，也加盖了杨治荣所属公司的印章，但却没有杨治荣的签名，上诉人一审时也未提到过还有200000元付款凭据没有找到，如此大额的款项算账时被遗忘与常理不符，本院向经手人陈世忠调查核实的情况也能印证杨治荣的对该二份证据的抗辩意见。故对上诉人提供的新证据的证据效力不予确认。被上诉人杨治荣向本���提供了二组新证据材料。证据一、个人购房担保借款合同。欲证明涉案房屋手续齐全完备，上诉人在银行已用涉案房屋办理了抵押借款，上诉人只有将银行借款还清，就可以办理房屋产权手续。对此，上诉人认为，抵押借款是事实，但从未看到过房屋产权证。本院认为此证据只能证明涉案房屋在施工过程中办理过按揭抵押贷款，房屋建设施工手续完备。证据二、竣工验收报告。欲证明被上诉人所属公司组织了工程设计、施工、监理等部门进行竣工验收，工程质量合格。上诉人质证后认为房屋质量有问题，窗户与墙体缝隙大，有间房屋一堵墙还没有砌，工程并没有完工。本院认为，该份证据能够证实涉案工程经过了竣工验收事实。针对上诉人上诉称房屋没有建上下水、暖气地沟及工程未完工的问题，本院提取了涉案房屋设计图纸，并向涉案工程技术人员马国林进行了调查核实，马国林称图纸是正规设计院出具的，图纸上并没有设计地沟，但在具体施工过程中还是建了地沟。经上诉人质证，上诉人对马国林的说法不认可，认为房屋地下没有建地沟，导致水管漏水没办法维修。经本院现场实地核查，涉案房屋大部分已被上诉人出租，上诉人所称地下水管漏水的房屋，房屋地面已铺砌了地瓷砖，无法勘查。通过走访当地建设行政部门，施工图纸确为正规设计部门完成。上诉人所称的有间房屋墙体、地面未完工事项，经查，该房屋原设计为出门通道，因上诉人与被上诉人协商欲改建为商用房屋因价款问题施工搁置。对此事实双方均认可。经询问双方当事人，查阅案卷材料，组织双方当事人对二审提交的新证据材料进行质证，到现场实地核查，对于一审认定的案件事实本院予以确认。本院认为，本案属农村集镇建房活动，是在乡政府组织和统一规刬下，农民对自有房屋的改扩建即将原有房屋改建成低层商住性质。施工合同是实际施工人杨治荣与上诉人签订，双方之间形成直接的合同关系，合同系双方真实意思表示，对双方当事人均有拘束力，实际施工人杨治荣可以直接向上诉人主张权利。现被上诉人向上诉人主张欠付的工程款，上诉人在一审认定付款数额的事实基础上，二审抗辩称还有20万元款项没有计算到已付工程款中，但其提供的证据，结合本案的其他相关证据，依照双方交易习惯，及普通人在通常情况下采取的行为或者意思表示的认知标准，不具有证据效力。参照最高人民法院《建设工程施工合同解释》第14条规定，不论讼争工程是否办理竣工验收手续，标的物转移占有由发包人管理使用的，工程价款结算条件均已成就。杨治荣作为实际施工人已履行了建设施工义务，且工程已交付使用，上诉人现用于出租获取收益，其有权要求上诉人给付欠付工程款。且杨治荣所属房地产开发公司已组织设计、施工、监理部门进行了竣工验收，上诉人作为发包人不可以以使用部分质量不符合约定为由拒付工程款，而且上诉人所称的质量问题经现场核查，不属明显的质量问题，也不是地基基础工程和主体结构质量问题，况且被上诉人也愿意承担窗户缝隙大的返修责任及变更工程的收尾施工。水管漏水属使用过程中出现的质量问题，即使被上诉人应承担保修责任，也因上诉人已将地面铺砌了地瓷砖无法完成，后果由上诉人承担。上诉人所称被上诉人应承担迟延完工的违约责任，因迟延完工与上诉人迟延付款具有因果关系，上诉人没有按照合同约定依工程进度支付工程款，导致工程迟延完工，故此抗辩主张不能成立。因涉案房屋是上诉���在自己原有房屋基础上的改扩建，原有房屋权属明确，双方合同关系不属商品房买卖性质，被上诉人的合同义务是包工包材料建设房屋，其在合同中也仅是承诺负担办理产权证书的费用。因此，房屋的权属与本案诉求没有直接关联，上诉人以此为由拒付工程款没有法律依据。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8500元，由上诉人王孝礼负担。本判决为终审判决。审判长满丽娟审判员李坤审判员马媛二〇一八年四月十八日书记员万剑琦附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；......