四川省绵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)川07民终918号上诉人（原审被告）：绵阳西部冷都投资有限公司，住所地：四川省绵阳市涪城区龙门镇镇政府办公楼。法定代表人：姜官权，该公司董事长。委托诉讼代理人：邹金池，四川林志（绵阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：雷宇，四川林志（绵阳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吕成秀，女，汉族，生于1953年8月25日，户籍住址：广东省深圳市福田区。被上诉人（原审原告）：王某1，男，汉族，生于2007年3月26日，户籍住址：广东省深圳市福田区。法定代理人:王某2，男，汉族，生于1979年11月28日，户籍住址：广东省深圳市福田区。系王某1之父。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：肖胜敏，四川法锐律师事务所律师。上诉人绵阳西部冷都投资有限公司与被上诉人吕成秀、王某1商品房销售合同纠纷一案，不服四川省绵阳市涪城区人民法院(2017)川0703民初5039号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。绵阳西部冷都投资有限公司的委托诉讼代理人邹金池、雷宇，被上诉人吕成秀及其与王某1的共同委托诉讼代理人肖胜敏、被上诉人王某1的法定代理人王某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。绵阳西部冷都投资有限公司上诉请求：1.撤销绵阳市涪城区人民法院（2017）川0703民初5039号民事判决，并依法改判驳回一审被上诉人的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一审法院认定的基本事实和适用法律自相矛盾，其判决突破了一审原告所称事实与理由，属于越权裁判。一、一审原告的诉求及其理由是非常明确的，对此一审法院却按自己的逻辑突破一审原告所称的事实与理由，越权进行裁判，违背了判如所请的裁判原则。二、双方争议的商铺应是产权式商铺，对此无论根据合同约定还是客观事实现状，均是十分清楚明确的。三、一审法院未查明作为买受人的被上诉人，已经委托四川西部冷都商业管理有限公司与上诉人办理案涉商铺的交房手续，属于事实认定错误。四、一审法院认定上诉人存在违约行为缺乏事实依据，且适用法律错误。五、一审法院认为本案存在格式条款，发生争议应作出不利于上诉人的解释与客观事实不符。吕成秀、王某1辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。理由如下：一、一审法院依据原告的诉讼请求进行裁判，未越权裁判。二、购买商铺系独立式商铺，是没有争议的，被上诉人从没有听说还有产权式商铺的说辞。三、被上诉人根本没有委托四川西部冷都商业管理有限公司与西部冷都投资有限公司办理交房手续。四、一审法院认定上诉人违约是正确的。五、一审法院关于本案存在格式条款，发生争议，按不利于提供者的解释合理合法。吕成秀、王某1向一审法院的诉讼请求：：一、解除原、被告之间签订的买卖合同，返还房款及代收的税费314639.59元。二、判令被告支付资金占有期间按年利率7%计算的资金利息。三、判令被告支付违约金3146元并赔偿原告损失10230元。事实与理由：2015年6月24日，原、被告签订《西部冷都商铺认购书》，原告方即向被告交了定金及购房款302075元。2016年8月2日，双方签订商品房预售合同并办理了备案登记。同日，原告向被告交纳代收的税费等共计12564.59元。根据约定，原告方购买的是3幢1层152号商铺，而今，3栋商铺已经竣工交付，但原告购买的152号商铺因被告的原因根本没有修建。原告要求退款并赔偿损失，但为被告拒绝。故提起诉讼，希判如所请。一审法院经审理查明：2016年8月2日，二原告与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定：二原告购买被告开发的西部冷都3幢1层152号商品房。房屋竣工后，如房号发生改变，以房屋登记的房号为准，但不影响该商品房的特定位置。该商品房的户型平面图见合同的附件一（即房屋平面图）；预测建筑面积20.44平方米，单价每平方米14778.62元，总价302075元；买受人委托四川西部冷都商业管理有限公司于2016年9月30日办理本合同标的商铺的交房手续后，买受人的房屋即为交付完毕。在双方约定出卖人向买受人实际转交房屋日期到达时，买受人不得以任何理由拒绝收房；出卖人逾期360日交房的，出卖人有权解除合同，出卖人应自买受人付款之日起按照4.6%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）给付利息；该合同的第三十条还约定：买受人对其建筑特专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。同日，二原告向被告缴纳了契税9062.25元、印花税151.04元、维修基金1533元、产权登记费550元、产权登记工本费10元、房屋交易手续费1208.3元、国土证工本费50元，共计12564.59元。在之前的2015年6月24日，二原告还向被告缴纳了购房款302075元。同一天，双方还签订了一份《委托租赁协议》，主要内容是：二原告把案涉商铺的使用权从2015年6月24日起至2020年9月30日止委托被告行使，期间的收益及风险均由被告承担。2017年1月10日，绵阳市涪城区住房和城乡建设局对“西部冷都一期3号、4号、5号楼及地下室”工程出具了编号为20170001的《竣工验收备案证书》。2017年4月26日，绵阳精益房地产测绘有限公司出具了西部冷都3号楼的《测绘报告》，其中3幢1层152号商铺的建筑面积为20.35平方米，套内面积为10.80平方米，分摊面积为9.55平方米。2017年11月30日，四川西部冷都商业管理有限公司出具《情况说明》，称：本公司就西部冷都3幢1楼152号商铺的接收工作，已依据吕秀成、王某1的授权，与绵阳西部冷都投资有限公司完成交接。房屋竣工后，案涉商铺的门牌号及编号从绵阳市小桥街25号3幢1层152号商铺，变更为绵阳市龙祥路169号3幢1层106号商铺，但该商场的地理位置以及案涉商铺在整个商场当中的地理位置均没有改变。一审法院认为：根据竣工验收备案证、测绘报告等法定机构出具的材料来看，案涉商铺已经修建完成并取得了竣工验收报告。虽然商铺号从152号变更为106号，但根据双方的约定，“房屋竣工后，如房号发生改变，以房屋登记的房号为准”，房号的改变并不能否定案涉商铺的客观存在，且该106号商铺在整个商场中的特定位置并未发生改变。因此，原告所称的因被告的原因并未修建案涉商铺的主张没有事实依据。从现有证据可以明确看出，案涉商铺与周围环境并未进行墙体分隔，被告所销售的商铺系产权式商铺。根据《中华人民共和国物权法》第七十条“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权”的规定可以看出，通常所谓的商铺，一定会有相对独立的空间。但随着经营业态的发展，产权式商铺的销售，在法律的框架范围内，也并非一定不可以。而本案原告对明明存在的商铺却不予认可，理由只有一个：没有独立的经营空间，任何人都可以从四个地钉确定的“商铺”内通行，所谓的商铺就是商场通道的一部分。双方就商铺的是否存在发生了严重争议。作为专业的开发商，在出售商铺时应就商铺的具体形式向买受人予以提示和说明。因案涉商品房买卖合同系被告提供的格式合同，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”。因此，既然双方对是否存在商铺发生重大争议，既然独立商铺和产权式铺是商铺的不同形式，此时，应作出不利于提供格式条款的一方即被告方的解释，即被告如果不能证明签订买卖合同时原、被告达成的是买卖产权式商铺的合意，就应向原告交付具备独立空间的商铺。而事实上，西部冷都作为整体经营的一个大卖场，已经不可能达到原告交付有独立空间商铺的要求。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”情形的，“当事人可以解除合同”之规定，既然原告购买有独立空间商铺的合同目的无法实现，则其要求解除合同的诉请，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，因此被告应退还原告的购房款及代收的相关费用。之所以形成诉讼，与原告并未要求在合同中明确商铺的具体形式也有一定关系，合同被解除只是因为被告法定的提示及说明义务未尽到所致，并非被告有意违反合同的约定。因此，原告要求支付违约金并赔偿损失的诉请，不予支持。遂判决：一、解除吕成秀、王某1与绵阳西部冷都投资有限公司之间于2016年8月2日签订的购买西部冷都3幢1层152号商品房的《商品房买卖合同（预售）》；二、绵阳西部冷都投资有限公司在本判决生效后五日内归还吕成秀、王某1购房款和代收的各种费用共计314639.59元，并承担该款从2017年9月24日起至本金付清之日止按照中国人民银行公布的同期流动资金贷款利率计算的利息；若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回吕成秀、王某1的其它诉讼请求。本院二审期间，上诉人绵阳西部冷都投资有限公司向本院提交《商品房交接书》壹份，拟证明绵阳西部冷都投资有限公司已经向买受人委托的四川西部冷都管理公司办理交房手续，上诉人完成了对案涉商铺的交付。被上诉人吕成秀、王某1质证认为其没有委托任何人进行收房，四川西部冷都商业管理公司系绵阳西部冷都投资有限公司的子公司，出具的证据达不到上诉人的证明目的。本院认为，该《商品房交接书》是真实、合法的，且能够证明上诉人绵阳西部冷都投资有限公司于2016年11月25日已经将案涉商铺进行交付，对该《商品房交接书》本院予以采信。被上诉人吕成秀、王某1提交商铺照片8张，拟证明案涉的商铺楼门面最大的编号是123个，与合同附件上注明的342个严重缩减，被上诉人购买的商铺并未修建。上诉人绵阳西部冷都投资有限公司质证认为被上诉人提供的照片不符合证据的要求，且属于复印件，未标明制作时间、制作人、制作地点。此外，不能因为门牌的编号最大的是123号，就否认上诉人修建了案涉商铺，现在的门牌号是整合了业主的商铺，统一管理之后的门牌号，不是买受人签订合同时的编号，也不是相关部门登记的编号。本院认为，被上诉人提交的照片与本案不具有关联性，达不到被上诉人的证明目的，本院不予采信。二审查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院对一审审理查明的事实予以确认。本院认为，上诉人绵阳西部冷都投资有限公司与被上诉人吕成秀、王某1于2016年8月2日签订的《商品房买卖合同（预售）》合法、有效，且不违反法律法规强制性规定，系双方真实意思表示，根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”之规定，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第四条约定：“……房屋竣工后，如该房号发生改变，以房屋登记的房号为准，但不影响该商品房的特定位置”。案涉商铺竣工验收后，商铺编号从152号变更为106号，但是在整个商铺中的地理位置没有发生改变，并不存在案涉商铺未修建的情形。同时，根据双方签订的《补充协议》第二条“甲方赞同乙方对于【西部冷都】的整体经营理念并充分认识到市场培育的重要性，愿意把上述商铺的使用权从2015年10月16日至2020年9月30日止委托给乙方行使，该期间所产生的收益及风险均由乙方享有和承担。该商铺交房之日，甲方即委托乙方按收房程序将该商铺交付相应承租商户”，被上诉人在《补充协议》上签字并捺印的行为即对该《补充协议》的认可，上述《补充协议》约定的内容显然与被上诉人诉称其购买的商铺是独立商铺的说法不符，所以并不存在合同目的无法实现而要求解除合同的法定解除权。被上诉人称其并未接收商铺，但是根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十八条（二）约定“买受人委托四川西部冷都商业管理有限公司于2016年9月30日前办理本合同标的商铺的交房手续后，买受人的房屋即为交付完毕。在双方约定出卖人向买受人实际转交房屋日期到达时，买受人不得以任何理由拒绝收房”，买受人委托四川西部冷都商业管理有限公司对商铺进行接收，如上所述，该合同合法有效，其关于委托四川西部冷都商业管理有限公司接收商铺的条款当然有效。被上诉人称四川西部冷都商业管理有限公司系上诉人绵阳西部冷都投资有限公司的子公司，因其未提供证据予以证明，本院对该主张不予支持。根据上诉人绵阳西部冷都投资有限公司出具的《商品房交接书》，证实案涉商铺已于2016年11月25日完成交付。上诉人绵阳西部冷都投资有限公司已经履行自己的义务，按照合同约定将案涉商铺建成经竣工验收并交付，其并不存在违约行为。被上诉人主张解除合同，双方对约定解除合同没有达成一致意见，且根据审理查明的事实，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》并不存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的情形，被上诉人不具有法定的合同解除权。综上，绵阳西部冷都投资有限公司的上诉理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二款第（二）项“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”之规定，判决如下：一、撤销四川省绵阳市涪城区人民法院（2017）川0703民初5039号民事判决；二、驳回被上诉人吕成秀、王某1的诉讼请求。一审案件受理费3478元，由吕成秀、王某1负担；二审案件受理费3478元，由吕成秀、王某1负担。本判决为终审判决。审 判 长 傅文忠审 判 员 石 军审 判 员 代 艳二〇一八年四月二十六日法官助理 王 燕书 记 员 薛亚春