四川省巴中市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)川19民终326号上诉人（原审被告）：杨琳（曾用名杨小林），女，1986年3月10日出生，汉族，个体工商户，住四川省巴中市巴州区。委托诉讼代理人：陈鸿辉，男，1971年10月24日出生，汉族，大学文化，巴中市民营经济维权中心工作人员，住四川省巴中市巴州区。被上诉人（原审原告）：巴中汇鑫发展有限公司，住所地四川省巴中市巴州区南泉寺街64号。法定代表人：孙国荣，该公司董事长。委托诉讼代理人：马绍金，四川砝鼎律师事务所律师。上诉人杨琳因与被上诉人巴中汇鑫发展有限公司（以下简称汇鑫公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省巴中市巴州区人民法院(2017)川1902民初2905号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月6日立案后，依法组成合议庭，组织上诉人杨琳及委托诉讼代理人陈鸿辉，被上诉人巴中汇鑫发展有限公司的委托诉讼代理人马绍金进行了询问。本案现已审理终结。杨琳上诉请求：一、撤销四川省巴中市巴州区人民法院(2017)川1902民初2905民事判决，依法改判或发回重审。二、本案一、二审涉诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实不清。1.本案一审原、被告之间所达成的”口头租赁合同”产生的特定历史背景未予查清。含上诉人在内的十多户承租人，均系承租政府职能部门之”公房”，所承租的系列房屋，均隶属于原巴州区农业局农技推广中心，在诉讼中得知，该系列房屋早在2012年就被巴州区国资委划转到了被上诉人汇鑫公司名下，并办理了物权证书。鉴于涉案系列房屋，均处在”凤凰国际城”的开发范围，2014年前后，政府相关职能部门为配合拆迁，组织了专门的工作小组，就拆迁问题予以现场办公。后因开发商资金链出现问题，致使拆迁不能按期进行，经当时的小组领导表态，与相关承租户达成了如下口头租赁合同：”（1）由汇鑫公司作为甲方（出租人）、相关经营户作为乙方（承租人），就出租房屋在未拆迁期间的房屋租赁，达成不定期租赁合同；（2）租金标准，以与原出租人所订立的最低房租（即：7000元／年）予以确定；（3）每户暂预付租金3万元，待拆迁时根据实际使用的期间予以结算，多退少补；（4）如届时有不配合拆迁的，所剩房租将不予退还。”2.一审未就原、被告间口头合同达成后的履行情况予以查清。在当年工作组的多方施压下，相关承租人均被迫服从。按要求分别在不同的时间段内向汇鑫公司缴付了约定的预付房租。基于相关交款人系老人和妇女，文化程度不高，均不懂法的客观实际，汇鑫公司的相关工作人员在收款收据上恶意地签注。后来经有关人士的提醒后，被签注的交款人集体去找汇鑫公司理论。汇鑫公司口头承诺：签注不重要，主要证明实际收了多少钱就对了。要求其更正签注，也不了了之。后来缴款的人，其收条上就没有签注了。汇鑫公司只管收钱，却拒绝提供服务。基于使用的迫切需要，承租人等只好自己动手或出钱予以修缮。因此，给承租人导致了损失。3.一审对纠纷的引发本质未予查清。本案纠纷的引发，系因汇鑫公司单方面无端解释当年的《口头合同》，承租人不服汇鑫公司的单方解释，故而引发讼争。4.一审对政府信用未予查清。5.一审未对杨琳针对其答辩主张是否举证的客观事实予以查清。一审诉讼中，杨琳针对其答辩主张，举出了大量的证据来佐证其诉求。但一审法院却认为未提供证据予以证实。二、一审适用法律错误。本案案由为房屋租赁合同纠纷，属于民法调整的范畴。当事人的举证义务及权利，适用”民事诉讼证据规定”。当杨琳就其答辩主张提供了系列证据后，汇鑫公司提出反驳，则需举证。人民法院在裁决案件时，不仅要依据相关法律、法规，还要注重国情和社会效益。《合同法》第七条规定：”当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。”汇鑫公司辩称：一审认定事实清楚，双方达成的口头协议是租金每年三万元（从被上诉人给上诉人出具的收据金额与时间可以显示租金是每年三万元）；杨琳上诉理由不客观、不真实；一审适用法律正确，对于上诉人实际占有使用的房屋，应当按照双方约定按实际使用时间收取租金。汇鑫公司向一审法院起诉请求：1.判令杨琳立即腾空并搬离汇鑫公司所有的、位于巴中市巴州区门市（房屋产权证编号：房权证巴州南字第××号，建筑面积：40.7平方米）；解除租赁合同。2.判令杨琳支付欠付的租金33900元，并以33900元/年的标准，支付2016年5月21日起至实际腾空搬离涉案房屋之日止的房屋占用费。3.案件受理费由杨琳承担。一审法院认定事实：2010年，杨琳因经营鸿运钢木家具需要与巴中市巴州区农技推广中心签订了租赁合同，租期至2014年1月。期满后，杨琳与汇鑫公司达成口头协议继续承租案涉门市。2014年4月10日，杨琳向汇鑫公司交付南池南路270号租金5916元，并由汇鑫公司向杨琳出具《巴中汇鑫发展有限公司收据》，在该《收据》备注栏处批注有”（租期：2014年3月10日-2014年5月21日）此门市到期无条件搬离并不向公司主张任何费用”。2015年5月12日，汇鑫公司交付租金30000元。现案涉门市仍由杨琳占有并经营鸿运钢木家具。庭审中，汇鑫公司称其与杨琳约定第一年租金30000元，每月租金2500元，第二年租金上浮百分之十三，但无证据佐证。杨琳称双方口头约定租金7000元/年，亦未提交证据佐证。同时查明，2012年4月11日，巴中市巴州区财政局发出巴区财资〔2012〕09号《巴中市巴州区财政局关于划转实物资产的通知》：”区社保局等单位：根据区人民政府巴州府发〔2012〕15号文《关于向国有公司划转实物资产的通知》的有关要求，现将你单位占用的用于经营的资产（详见附表，面积以实际测绘为准）划转给巴中汇鑫发展有限公司。请及时办理相关手续，并进行账务调整。”其中包含了案涉门市南池南路270号鸿运钢木家具门市。汇鑫公司于2012年8月18日取得了巴州区的房屋所有权证（房权证巴州南字第××号，建筑面积40.7㎡）。2012年9月30日，巴中市巴州区人民政府发放了巴州府发〔2012〕45号《巴中市巴州区人民政府关于原防疫站片区改造工程项目国有土地上房屋征收的决定》：”征收范围为东起南池徐家坡梯步（区委老干部局），西至南池区国土局家属院，接南龛玉佛寺，北达南池河北路。”拟保留农馨小区新建楼、中天超市南池店楼。搬迁期限：自房屋征收补偿协议签订之日起十日内完成搬迁。巴中市巴州区原防疫站片区棚户区改造项目开发建设工程指挥部分别于2015年8月27日、2015年11月19日、2016年12月14日发出向汇鑫公司发出函告，要求汇鑫公司将其位于南池南路区农业局底楼门市（14个）腾空，解除租户的租赁合同，以便实施旧房拆除。一审法院认为，案涉门市原由杨琳与巴中市巴州区农技推广中心签订了案涉门市的房屋租赁合同，后因房屋产权发生转移，汇鑫公司为案涉门市的产权所有人。原合同期限届满，杨琳即与汇鑫公司达成口头协议，继续承租案涉门市用于经营鸿运钢木家具，并向汇鑫公司交付了租金。由此可见，双方口头达成的房屋租赁协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。据巴中市巴州区人民政府发出的巴州府发〔2012〕45号《巴中市巴州区人民政府关于原防疫站片区改造工程项目国有土地上房屋征收的决定》及巴中市巴州区原防疫站片区棚户区改造项目开发建设工程指挥部向汇鑫公司发出函告，双方若想继续履行合同，但合同目的已明显不能实现，故汇鑫公司主张解除与杨琳口头达成的的房屋租赁协议，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：”合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失之规定，”因截止本案法庭辩论终结（2017年10月25日）杨琳仍占有使用案涉门市，故合同解除后，杨琳应将案涉门市腾空并返还给汇鑫公司。对于杨琳欠付租金的问题。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条第一款：”当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明之规定。”汇鑫公司举证了2014年4月10日收取杨琳案涉门市租金5916元的收据，在该《收据》备注栏处批注有”（租期：2014年3月10日-2014年5月21日）此门市到期无条件搬离并不向公司主张任何费用”。庭审中，杨琳对该批注内容不予认可并称双方口头约定租金7000元/年但又未向法院提交足以推翻该收据批注栏所载明内容的反驳证据，故其抗辩理由不成立，不予采信。庭审中，汇鑫公司称其与杨琳约定第一年租金30000元，杨琳亦于2015年5月12日向汇鑫公司交付了租金30000元，杨琳虽辩称该3万元租金为预交但又未向法院举证相关证据，不予采信。因租期已到，故汇鑫公司主张的杨琳欠付的2015年5月21日至2016年5月21日的租金亦应为房屋占有使用费，且应当按照30000.00元/年的标准进行了计算，即2015年5月21日至门市实际腾空并交付使用之日止的房屋占用费按82.19元/天标准据实计算。关于杨琳主张汇鑫公司怠于行使对租赁房屋的维修义务以及未向其支付房屋拆迁补偿金，因其所交证据不能达到证明目的，不予采信，杨琳可以另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第二条、第四条、第八条、第六十条、第九十七条、第九十八条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、解除巴中汇鑫发展有限公司与被告杨琳于2014年口头达成的《房屋租赁合同》。《房屋租赁合同》解除后30日内，杨琳应将租赁使用的位于巴州区的门市（房屋所有权证号：房权证巴州南字第××号，建筑面积40.7㎡）返还巴中汇鑫发展有限公司。二、由杨琳在本判决生效后10日内向原告巴中汇鑫发展有限公司支付欠付租金30000元。2015年5月21日起至被告杨琳实际返还租赁物期间的房屋占用费按照82.19元/天计算。三、驳回巴中汇鑫发展有限公司的其他诉讼请求。本案受理费640元，由杨琳负担。本院二审期间，杨琳围绕上诉请求依法提交了证据：提供两份信访申诉书和案涉房屋拆迁清单及巴中市巴州区原防疫站片棚户区改造项目建设工程指挥部出具的证明。杨琳意在证明口头协议与一审认定事实不符，同时政府部门对案涉门市进行了拆迁补偿，补偿结果给了汇鑫公司，没有给杨琳。本院组织当事人进行了证据交换和质证。汇鑫公司认为，信访件仅系当事人陈述，不能证明其目的；拆迁清单没有加盖土地管理局印章，真实性存疑，且拆迁与房屋租赁系独立的法律关系，不应当在本案中解决。本院二审审理查明的事实与一审认定的事实相同，本院予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点为：杨琳与汇鑫公司口头约定租赁门市的租金标准问题。根据审理查明的事实，杨琳与汇鑫公司均认可系口头约定租赁合同，但对租金标准各执一词。关于杨琳在租赁汇鑫公司门市期间，分别两次向汇鑫公司交纳租金。2014年4月10日，杨琳向汇鑫公司交租金5916元，收据注明租期为2014年3月10日到2014年5月21日。2015年5月12日，杨琳向汇鑫公司交租金30000元。从2014年4月10日所交租金及约定的租期，结合汇鑫公司口头约定每月租金2500元的陈述及杨琳一直在承租案涉门市的事实，能够认定30000元租金的租期为2014年5月21日至2015年5月21日。杨琳称口头约定租金每年7000元，所交30000元系预付租金，待拆迁时根据实际使用期间结算，多退少补的事实，无证据证实。因此，杨琳的上诉理由不成立。综上所述，杨琳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费640元，由上诉人杨琳负担。本判决为终审判决。审判长  李晓云审判员  肖 强审判员  杨璐菥二〇一八年四月十六日书记员  唐洋洋