文书内容江苏省太仓市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0585民初6947号原告：冯亚龙，男，1963年1月8日出生，汉族，住河北省三河市。委托诉讼代理人：洪诺，江苏金太律师事务所律师。委托诉讼代理人：包忠华，江苏金太律师事务所律师。被告：李仿，女，1984年7月7日出生，汉族，住贵州省赫章县。委托诉讼代理人：张勇（系被告李仿的丈夫），男，1974年3月22日出生，汉族，住安徽省濉溪县韩村镇河涯村薛家庄366号。被告：张勇，男，1974年3月22日出生，汉族，住安徽省濉溪县。原告冯亚龙与被告李仿、张勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月4日立案受理后，依法适用简易程序于2020年12月3日公开开庭进行了审理。原告冯亚龙及其委托诉讼代理人洪诺、包忠华，被告张勇（同时作为被告李仿的委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯亚龙向本院提出诉讼请求：1.判令原告冯亚龙与被告李仿签订的《商铺租赁合同》于2020年11月19日解除；2.判令被告李仿将其承租的坐落于太仓市港区房屋腾退并返还给原告；3.判令被告李仿向原告支付房屋租金71778元（按日租金标准80000元/年÷360天，自2020年1月1日计算至2020年11月19日共计323天），并支付逾期付款利息损失1772元（利息计算方式为：其中以租金40000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款报价利率3.85%，自2019年12月2日暂计算至2020年10月21日共计324天为1385元；以租金25333元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款报价利率3.85%，自2020年5月31日暂计算至2020年10月21日共计143天为387元，合计利息损失1772元，以后要求继续计算至被告付清所有款项为止）；4.判令被告李仿向原告支付合同解除之日2020年11月19日至其腾退房屋之日的房屋占有使用费（按每日222元的标准计算至被告实际腾退之日止）；5.判令被告李仿支付自2019年12月1日暂计算至2020年10月21日的物业费13823元（计算方式为232平方米×5.5元/平方米/月÷30天×325天，之后要求继续计算至被告实际腾退房屋之日止）；6.判令被告支付原告代为支付的电费1131元（2020年5月至2020年10月的电费）；7.判令被告张勇对被告李仿的上述第2、3、4、5、6项债务承担共同清偿责任。事实和理由：2019年11月被告李仿联系原告承租原告所有的、坐落于太仓市港区房屋，双方约定房屋租期自2019年12月1日起至2020年12月30日止，共13个月，只按一年计算房租，共8万元，两间押金1万元，物业管理费232平方米、价格每平米5.5元。被告于2019年11月27日支付押金5000元，原告于2019年11月29日将房屋交付被告使用，2020年1月17日被告又支付了押金5000元。后原告（甲方）与被告李仿（乙方）补签商铺租赁合同一份，约定甲方将所有的商铺出租给乙方作为商业用途，该商铺坐落地址为：太仓市港区，建筑面积231.99平方米（合同第一条）；租期1年，自2019年12月1日至2020年12月30日止；乙方拖欠租金的，甲方可以终止合同，收回房屋（合同第二条）；一年租金为人民币80000元，租金交付日期为2019年12月1日及2020年5月30日，支付方式为半年一付；乙方在签订本合同同意支付10000元整人民币给甲方作为履行本合同的押金；到期乙方把房屋打扫干净，付清水电费后甲方退还乙方押金；如乙方违约则照价赔偿，押金不退（合同第三条）。原告将房屋交付被告使用后，被告对房屋进行了装修并开设经营了一家名为“食韵家”的饭店。但被告除支付1万元押金之外没有支付任何房屋租金、物业费，被告还拖欠电费，原告代被告支付了电费。原告认为，原、被告签订的商铺租赁合同是双方的真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，该合同合法有效，双方应全面、诚信履行。被告至今仍占有使用案涉房屋却拖欠租金、也不支付物业费、电费，经原告多次沟通催促，被告仍不支付。根据原、被告签订租赁合同第二条第2款的约定，被告拖欠租金、物业费、电费构成违约，原告有权解除合同、收回房屋，被告除了应结清房租、物业费、电费之外，还应腾退房屋给原告并承担相应的违约责任。原告为维护自己的合法权益，诉至法院。被告李仿、张勇辩称：1.对于原告的第一项诉讼请求没有异议，被告同意解除合同。2.对于腾退房屋被告也没有异议，同意腾退涉案租赁房屋。3.对于2020年3月之后的房屋租金、物业费、电费及相应的逾期付款利息损失被告不同意承担。因为被告在2020年3月份就跟原告说被告不租了，让原告帮忙找下家接手，且涉案租赁房屋自被告2020年春节回老家后、又遇到疫情因素，被告一直没有经营使用，至今都一直空关在那里，故3月份之后发生的费用被告不同意承担。4.被告张勇同意与被告李仿共同承担应支付款项的付款义务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对案件相关事实认定如下：原告冯亚龙作为出租方（甲方）与被告李仿作为承租方（乙方）签订《商铺租赁合同》一份，合同主要约定：第一条、甲方将其拥有产权的商铺出租乙方作为商业用途，该商铺坐落地址为：太仓市港区，建筑面积231.99平方米。第二条、租期一年，自2019年12月1日起至2020年12月30日止。第三条、租金和交纳期限：1.2019年12月1日至2020年12月30日，一年租金为80000元；2.租金的交付日期为2019年12月1日及2020年5月30日，支付方式为半年一付；3.乙方在签订本合同时同意支付10000元给甲方作为履行本合同的押金，到期乙方把房屋打扫干净、付清水电费后甲方退还乙方押金，如乙方违约则照价赔偿，押金不退。……第五条、乙方的义务：除租金交纳外，乙方还须缴纳如下费用：1.水电费由乙方自行缴纳给当地水电收费站，不得拖欠有关部门；2.物业管理费及物业能耗费（5.5元/平方米）同房租一起半年一付（232×5.5×6=7656元），由甲方代收代缴。原、被告双方约定：租期实际为十三个月，其中一个月为装修期免租金，剩余十二月的租金为80000元；押金10000元。被告分别于2019年11月27日、2020年1月17日各支付5000元押金，合计10000元。租金未予支付。被告承租涉案房屋后，开始经营一家名为“食韵家”的饭店。被告称其经营到2020年春节前开始休息回老家，后因疫情一直没有回来经营。原告通过微信于2019年12月起一直向被告催要租金，被告均未能予以支付。后被告于2020年3月19日微信原告称：“我和我老公商量一下，饭店做不下去我们就收手不干了，该支付你的支付你冯总！”“如果我们不做了，差你的房租也会付给你的。”“我晚上打电话商量好！如果我们不做了那冯总该租你就租出去吧！”“我晚上打电话回去商量好给冯总一个准确的答复吧！”3月23日，在原告再次向被告催要租金后，被告回复：“冯总我这个月不回去我都要想办法的，你的租金也会给你的！”3月24日开始，因欠付电费，原告多次向被告催缴催收电费。原告称：被告虽表示过可能做不下去无法租赁的意思，但从未明确确认；且涉案房屋内还摆放有大量被告经营饭店的设备、家具、用品等未予腾空，大门一直上锁，也未与原告办理交接手续，原告不可能也无权进入涉案房屋，更无法进行再次租赁。另，因被告欠付电费，原告分别于2020年6月30日代付131元、于2020年7月28日代付220元、于2020年8月28日代付226元、于2020年9月21日代付240元、于2020年10月20日代付210元、于2020年11月28日代付104元，以上合计1131元。2020年9月28日，苏州中兴物业有限公司太仓分公司向原告催收涉案房屋的物业费及公共能耗费，房屋面积为231.99平方米、单价为6.5元/平方米/月。另，涉案太仓市港区房屋为原告冯亚龙与其妻子柳玉妹共同共有，房屋产权证号为：太房权证太仓字第××号、太房权证太仓字第××号，规划用途均为商业。涉案房屋由冯亚龙负责对外出租事宜。以上事实有原告提供的商铺租赁合同、房屋产权证、照片、微信聊天记录、电费发票、电费缴费银行账户明细、物业费缴交通知单、婚姻登记信息及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为，合法的租赁合同关系受法律保护。原告冯亚龙与被告李仿之间签订的《商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效，双方均应按约履行。在本案所涉租赁关系存续期间，被告李仿未按照合同约定支付租金，且在原告多次催要后亦未能支付已构成违约，原告有权要求解除本案所涉租赁合同，现被告李仿对解除涉案租赁合同亦不持异议，故本院对原告要求解除原、被告签订的《商铺租赁合同》的诉讼请求依法予以支持。合同解除日期按照载有合同解除请求的起诉状副本送达被告李仿之日，即2020年11月8日予以确定；合同解除后，被告李仿应当及时将合同所涉房屋返还原告。就被告抗辩已于2020年3月表示不再承租故不应支付后续房租的意见，本院认为被告既未腾退房屋也未向原告履行相应的交接手续，且被告作为违约方亦无权未经原告同意单方解除合同，故涉案合同直至上述认定的解除之日，一直处于合同履行状态，据此，本院对于被告的抗辩不予采纳。关于欠付租金及房屋占有使用费：根据双方约定，出租人给予承租人一个月的装修免租期，故本院认定合同期中的第一个月即2019年12月1日至2019年12月31日即为免租期；租金收取期间应为2020年1月1日至2020年12月31日，合同约定金额为80000元。就合同解除前，即2020年1月1日至2020年11月8日期间的租金计算：考虑到涉案房屋租赁合同签订后被告的实际经营情况及发生新冠肺炎疫情等不可抗力因素，将该期间的租金分成两段计算：1.2020年1月1日至2020年3月底，直至2020年3月底，被告仍向原告承诺愿意支付租金，故该段时间的租金按照合同约定的租金标准全额计算，金额为20000元；2.2020年4月至2020年11月8日，因该段期间被告所承租的涉案房屋一直处于空关状态、未予经营，同时考虑到被告所经营的餐饮行业的涉疫影响程度（2020年上半年经营受限、下半年虽能开展经营但经营业务受损），酌情计算该段期间的租金为34970元（为便于计算，酌情将2020年4月-6月的租金按原租金标准的60%计算，2020年7月之后的租金按原租金标准的80%计算后取整）。上述1、2项租金合计54970元。就合同解除后，即2020年11月9日至被告实际腾退之日止的房屋占有使用费，本院酌情按照原租金标准的80%（即64000元/年）的标准计算。关于原告主张的租金逾期付款利息损失，本院依据双方合同约定的付款时间分两笔计算逾期付款利息损失的起算时间：第一笔租金【2019年12月1日支付半年租金（按照前述计算2020年1月-6月的租金金额为32000元）】的逾期付款利息：以本金32000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年12月2日计算至实际付款之日止。第二笔租金【合同约定2020年5月30日支付半年租金（按照前述计算2020年7月-11月8日的租金金额为22970元）】的逾期付款利息：以本金22970元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年5月31日计算至实际付款之日止。关于原告主张要求被告李仿支付物业费的请求，根据双方合同约定物业费由原告代收代缴，被告理应按照合同约定支付相应的物业费，故本院认定被告应向原告支付自2019年12月1日起计算至被告实际腾退之日止，按照1276元/月（231.99平方米×5.5元/月/平方米）的标准计算的物业费。关于原告主张要求被告李仿支付电费1131元的请求，有原告提交的缴费记录及微信聊天记录予以证明，本院依法予以认定。关于原告主张要求被告张勇共同承担腾退及付款义务的请求，因被告张勇对该请求不持异议，本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告冯亚龙与被告李仿之间的《商铺租赁合同》于2020年11月8日解除。二、被告李仿于判决生效之日起10日内将承租的坐落于太仓市港区房屋腾退并返还给原告冯亚龙。三、被告李仿于本判决生效之日起10日内支付原告冯亚龙租金54970元，以及相应的逾期付款利息（其中：以本金32000元为基数，自2019年12月2日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付款之日止；以本金22970元为基数，自2020年5月31日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付款之日止）。四、被告李仿于本判决生效之日起10日内支付原告冯亚龙自2020年11月9日起计算至实际腾退之日止的房屋占有使用费（按照64000元/年的标准计算）。五、被告李仿于本判决生效之日起10日内支付原告冯亚龙物业费（自2019年12月1日起计算至被告实际腾退之日止，按照1276元/月计算）。六、被告李仿于本判决生效之日起10日内支付原告冯亚龙电费1131元。七、被告张勇对上述二、三、四、五、六项中被告李仿的腾退及付款义务承担共同履行及清偿责任。原告冯亚龙确认如下账户为款项的接收账户：户名冯亚龙，开户行中国农业银行太仓浮桥支行，账号62×××14。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2996元，减半收取计1498元，由原告冯亚龙负担165元，被告李仿、张勇负担1333元。原告冯亚龙预交但不应由其负担的案件受理费1333元由本院退还，被告李仿、张勇应于本判决生效之日起10日内向本院支付其应负担的案件受理费（开户名称太仓市人民法院诉讼费专户，开户银行中国建设银行太仓分行营业部，开户账号32×××68）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  朱旖雯二〇二一年二月三日法官助理张思嘉书记员陈寒艳