湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘12民初500号原告：李玉玲，女，1981年10月30日出生，汉族，住河南省邓州市。委托诉讼代理人：谢冰航，上海段和段（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周娟，湖南五溪律师事务所律师。被告：怀化好安居房地产开发有限公司，住所地怀化市鹤城区迎丰西路178号，统一社会信用代码914312007506158481。诉讼代表人：粟宝珍，怀化好安居房地产开发有限公司管理人负责人。委托诉讼代理人：孔天悦，该公司破产管理人工作人员。委托诉讼代理人：许曦，该公司破产管理人工作人员。原告李玉玲与被告怀化好安居房地产开发有限公司（以下简称好安居公司）与破产有关纠纷一案，本院于2020年10月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李玉玲及其委托诉讼代理人谢冰航、周娟，被告好安居公司的委托诉讼代理人孔天悦、许曦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李玉玲向本院提出诉讼请求：1.确认好安居公司管理人2020年4月28日作出的（2020）好安居破管字第192号《解除合同通知书》无效；2.判令好安居公司继续履行与其签订的合同编号为湘怀房（合）NO.1304664的《商品房买卖合同》；3.判令好安居公司协助其办理新天地城市广场第39幢30层3007号房屋的不动产权属证书；4.判令好安居公司承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原告与好安居公司于2014年7月签订合同编号为湘怀房（合）NO.1304664的《商品房买卖合同》，合同约定好安居公司将其开发的新天地城市广场第39幢30层3007号房屋出售给原告，付款方式以案外人刘晓英的借款充抵购房款。合同生效后，好安居公司给原告办理了案涉房屋的网签手续并在房屋竣工验收后向原告交付了案涉房屋，但一直未办理不动产权属证。为此，原告诉至怀化市鹤城区人民法院，要求好安居公司为其办理案涉房屋的不动产权属证书，该院于2017年4月25日作出（2017）湘1202民初456号《民事判决书》，判定案涉《商品房买卖合同》合法有效，并判令好安居公司“于判决生效之日起90日内，为李玉玲购买的‘新天地城市广场’第39幢30层3007号住房办理好不动产权证”。后因好安居公司未如期履行该生效判决确定的法律义务，经原告申请，怀化市鹤城区人民法院于2017年9月26日向好安居公司作出（2017）湘1202执1130号《执行通知书》，责令其限期履行。2019年6月10日，怀化市中级人民法院裁定受理好安居公司破产清算一案，并指定了破产管理人。2020年4月28日，好安居公司管理人作出（2020）好安居破管字第192号《解除合同通知书》,以涉及个别清偿为由，通知原告解除案涉《商品房买卖合同》。原告已经支付了案涉合同的全部价款，并已实际合法占有、使用，其物权期待权受法律的明确保护。原告要求好安居公司继续履行合同、办理案涉房屋的不动产权属证，属于生效判决确定的法律义务，对好安居公司具有强制性，该公司应当履行且不得作出与之相背的行为。原告的上述请求，旨在得到与好安居公司其它全款购房户的同等对待，并不涉及个别清偿。更重要的是，即便是在破产程序中，在原告已经全部履行合同义务的情形下，好安居公司作为违约方根本没有解除合同的权利，个别清偿更非合同解除的法律依据。好安居公司管理人作出的《解除合同通知书》既缺乏约定或法定依据又与生效判决相违背，应当归于无效。请求法院判如所请。被告好安居公司辩称：好安居公司进入破产程序后，“新天地城市广场”案涉房屋属于破产财产。1.根据《中华人民共和国企业破产法》第30条规定：“破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产”。由于案涉房屋未办理土地权证和其他不动产权证，房屋仍未过户至原告名下，所有权尚未发生转移。在好安居公司进入破产清算程序后，即使好安居公司与债权人签署了《商品房买卖合同》，房屋仍然应当属于好安居公司财产。法院受理好安居公司申请破产清算后，好安居公司所有财产应依法认定为破产财产。2.怀化市鹤城区人民法院的生效判决并未确认买受人享有房屋所有权，法律上属于确认给付请求权的债权而非返还请求权的物权，好安居公司进入破产程序后，原告应以债权请求权向管理人申报债权。3.好安居公司已进入破产程序，“以房抵债”生效判决的执行将构成对原告的个别清偿，违反了破产公平清偿原则，损害广大债权人和购房人的利益。4.好安居公司进入破产程序后，原告与好安居公司商品房买卖合同纠纷一案已依法中止执行，根据法律规定，案涉房产应当认定为破产财产。5.原告并非消费型购房人，并不享有物权期待权。根据最高人民法院在《全国法院民商事审判工作会议纪要》中第125点的司法观点（《全国法院民商事审判工作会议纪要理解与适用》第629页）:消费者购房人的期待权是基于生存权至上的考虑设置的特别规定...是否构成消费者购房人，审查的着眼点在于是否用于居住需求。本案中，原告所占用的房屋系刘晓英的借款抵偿的购房款，款项的基础性质为借贷关系，而并非房屋买卖关系。刘晓英借钱给好安居公司的行为属于投资行为，只是在好安居公司清偿不能时将借款作购房款抵偿。同时，物权期待权的本质仍然为债权。房屋买受人对于成为房屋的所有权人享有很大的期待利益，法学理论将其定义为物权期待权，但涉案房屋并未办理过户登记，买受人享有的是请求出卖人将涉案房屋过户至其名下的债权请求权，相当于要求合同当事人履行其未履行完毕的合同义务，其本质仍为债权。6.司法判例同样认定债务人破产时，债权人无权要求继续履行以房抵债协议。在债务人企业破产的情况下，债权人无权请求继续履行以房抵债协议。一旦允许债务人继续履行合同，则使债权人享受了房屋所有权这一物权属性的权利，违背了破产程序公平受偿的原则。管理人有权解除以房抵债合同，在合同解除后，债权人可依照原来的债权债务关系向管理人申报债权。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对于原告提交的破产管理人合同解除通知书、原告向破产管理人的复函、破产管理人对原告的回复函、《2014年7月1日好安居公司股东会决议》、好安居公司向房产部门出具的承诺书及网签明细表、《商品房买卖合同》及收据、房屋预告登记证明、怀化佳惠物业服务有限公司新天地项目证明及电费、物业费收据、怀化市鹤城区人民法院（2017）湘1202民初456号民事判决书及（2017）湘1202执1130号执行裁定书、涉案房屋现状照片的真实性、合法性、关联性，好安居公司均无异议，对证明目的有异议。本院认为，上述证据能证实相关案件事实，本院予以采信。对原告提交的《怀化市城区国有土地上房地产项目办证历史遗留问题处理办法》与本案待证事实没有关联，本院不予采信。根据采信的证据和当事人陈述，本院查明案件事实如下：刘晓英经与好安居公司原法定代表人谢东海合意，由该公司向案外人刘晓英借款用于新天地城市广场项目开发。2010年4月至2011年6月期间，案外人刘晓英以转账方式及委托他人(含本案原告)转账方式将借款分多次转入谢东海指定的其个人账户内，2011年9月30日，案外人刘晓英与好安居公司就过来期间的借款进行了结算。2014年7月1日，好安居公司召开股东会，股东谢东海、蒋芷安、龙宪忠参加会议。该次股东会公司决议将包含案外人刘晓英借款在内的多笔债务，以公司现有房产作价清偿。该决议第四点注明“上述借款系出借人及其亲戚朋友所筹集的资金，公司将房产作价抵偿给出借人后，公司同意出借人可将抵偿的房产自行处置给筹资人或自行销售，公司按出借人提供的名单办理房产产权手续，上述房产办理产权手续时按正常购房户对待，公司不再另外向出借人、筹资人、购买人收取更名及办证等任何费用”。根据好安居公司的前述决议，该公司以其开发的“新天地城市广场”相关作价清偿的房产与案外人刘晓英指定的房屋购买人分别签订了商品房买卖合同。其中李玉玲作为刘晓英指定的房屋购买人在2014年7月26日与好安居公司签订商品房买卖合同，约定由李玉玲购买该公司开发的“新天地城市广场”第39幢30层3007号住房，建筑面积119.01㎡,总购房价款378452元。合同约定好安居公司应在2014年8月30日前交房，并在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由该公司提供的资料报产权登记机关备案，如因好安居公司的原因致使原告不能在2016年1月31日前取得房地产权属证书的，则由好安居公司按已付房价款0.3%向原告支付违约金。好安居公司为李玉玲开具了房款收据，备注注明“公司借刘晓英借款抵房款378452元”。因好安居公司未按合同约定办理房屋产权手续，案外人刘晓英与李玉玲等14人于2017年3月向怀化市鹤城区人民法院以好安居公司为被告提起诉讼，要求该公司为案涉房屋办理不动产权证。怀化市鹤城区人民法院于2017年4月25日作出（2017）湘1202民初456号民事判决，判令好安居公司于判决生效之日起90日内，为李玉玲购买的“新天地城市广场”第39幢30层3007号住房办理好不动产权证，李玉玲承担依规定应予承担的办证费用。判决生效后，好安居仍未能履行办证义务，李玉玲等人又向怀化市鹤城区人民法院申请强制执行，该院向好安居公司发出执行通知书，责令其履行生效法律文书所确定的义务。在执行过程中，因查明好安居公司因其他因素执行不能，不能办理过户，怀化市鹤城区人民法院经申请人同意于2018年3月5日作出（2017）湘1202执1130号民事裁定，终结该案的执行。2019年6月10日，本院作出（2019）湘12破申4号民事裁定，受理好安居公司的破产清算申请。2019年6月11日，本院作出（2019）湘12破5号决定，指定湖南云天律师事务所担任好安居公司管理人。2020年4月28日，好安居管理人向李玉玲发出解除合同通知书，以所涉房屋构成个别清偿为由，通知解除案涉商品房买卖合同。李玉玲向好安居公司管理人发出回复函对该解除通知提出异议。2020年5月27日，好安居公司管理人回函，不认可其提出的异议。另查明，案涉“新天地城市广场”第39幢30层3007号住房已实际交付李玉玲使用并办理了网签手续，李玉玲已对案涉房屋装修入住至今，并从2015年7月开始交纳物业管理费。本院认为，本案系与破产有关纠纷。《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条规定：“下列财产不属于破产财产：……（六）尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产……”该规定于2002年7月30日施行，是为正确适用《中华人民共和国企业破产法（试行）》出台的司法解释。2007年6月1日，《中华人民共和国企业破产法》施行，原《中华人民共和国企业破产法（试行）》废止，虽然《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》尚未失效，但最高人民法院于2013年9月5日公布《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二条列举的不属破产企业财产范围，并不包括“尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产”。根据新法优于旧法的原则，本案应适用《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》的规定，认定案涉“新天地城市广场”第39幢30层3007号房屋为好安居公司的财产。根据查明的事实，2014年7月26日，好安居公司与李玉玲签订《商品房买卖合同》并由好安居公司出具收据，收据备注注明“公司借刘晓英借款抵房款”。事实上，好安居公司是为了以案涉房屋抵偿对案外人刘晓英所负的借款债务，而与李玉玲签订商品房买卖合同并网签。李玉玲与好安居公司之间并没有达成购房合意，李玉玲也未向好安居公司支付购房款，合同主体、行为体现的是从借款到“以房抵债”的过程，而非从借款变更为买卖。“以房抵债”本质是以房屋物权转移替代履行清偿到期债务，签订《商品房买卖合同》时，不存在李玉玲尚有其他义务未履行的情形，故本案不适用《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定。根据《中华人民共和国企业破产法》、《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》规定的精神，并非所有破产程序中的个别清偿行为均属于《中华人民共和国企业破产法》第十六条规定的无效行为，认定个别清偿行为无效的关键要件之一是该清偿行为损害了其他债权人的合法权益。本案中，好安居公司未能提供“以房抵债”的价格明显低于市场价格，导致其他债权人利益受损的证据，其所提出的为避免个别清偿而要求解除合同的理由证据不足。同时，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”案涉房屋已由李玉玲装修并实际居住，若解除合同还需对李玉玲所产生的装修等损失进行赔偿；若处置“抵债”财产价款不足以清偿李玉玲债权和赔偿装修损失的，还需以其他破产财产对李玉玲的债权进行清偿；这将进一步减少其他债权人可分配财产份额，有违破产法公平清偿原则。故好安居公司在财产变价方案通过前解除案涉商品房买卖合同，亦不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定。《中华人民共和国企业破产法》第十九规定：“人民法院受理破产申请后，有关债务人财产的保全措施应当解除，执行程序应当中止。”第四十八条规定：“债权人应当在人民法院确定的债权申报期限内向管理人申报债权……。”受理好安居公司破产清算申请前，李玉玲仅就案涉房屋办理网签手续，未取得案涉房屋的物权。生效判决确定好安居公司应履行将房屋过户至李玉玲名下的义务，但因李玉玲与好安居公司之间系合同之债，人民法院裁定受理好安居公司破产清算申请后，执行程序中止，李玉玲应向好安居公司管理人申报债权并按破产财产分配方案进行清偿，无权要求继续履行合同。故李玉玲请求好安居公司在破产清算期间继续履行商品房买卖合同并办理产权证，缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国企业破产法》第十六条、第十八条、第三十条，《中华人民共和国合同法》第九十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二条的规定，判决如下：一、确认怀化好安居房地产开发有限公司2020年4月28日解除合同行为无效；二、驳回李玉玲的其他诉讼请求。案件受理费6977元，由李玉玲负担705元，怀化好安居房地产开发有限公司负担6272元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。审判长  陈利建审判员  杨立平审判员  曹 阳二〇二一年二月八日法官助理谌奕书记员陈齐峰