贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书(2018)黔0402民初626号原告：贵州省安顺市天河购物广场有限责任公司。住所地：贵州省安顺市西秀区中华南路**号“天河商务港”。法定代表人：张进。委托诉讼代理人：曾加敏，女，1993年12月23日出生，汉族，贵州省织金县人，住贵州省安顺市沙子坝，系贵州省安顺市天河购物广场有限责任公司员工。代理权限：特别代理。原告：安顺市安泰商业管理服务有限公司。住所：贵州省安顺市西秀区中华东路安泰科贸大楼*幢。法定代表人：李欣。委托诉讼代理人：黄平，男，1971年1月3日出生，汉族，贵州省安顺市人，住贵州省安顺市西秀区中华南路175号，系安顺市安泰商业管理服务有限公司员工。代理权限：特别代理。原告：贵州省安顺市安泰房地产开发有限责任公司。住所：贵州省安顺市西秀区塔山西路***号。法定代表人：李欣。委托诉讼代理人：吕芳，女，1973年2月24日出生，汉族，贵州省安顺市人，住贵州省安顺市西秀区安平街439号1单元附3号，系贵州省安顺市安泰房地产开发有限责任公司员工。代理权限：特别代理。被告：何海召，男，1978年11月3日出生，汉族，重庆市人，住贵州省安顺市西秀区，个体户，委托诉讼代理人陈蒙蒙，四川善嘉律师事务所律师，代理权限：一般代理。原告贵州省安顺市天河购物广场有限责任公司、安顺市安泰商业管理服务有限公司、贵州省安顺市安泰房地产开发有限责任公司诉被告何海召房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月24日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贵州省安顺市天河购物广场有限责任公司的法定代表人张进、原告安顺市安泰商业管理服务有限公司的委托代理人黄平、原告贵州省安顺市安泰房地产开发有限责任公司的委托代理人吕芳，被告何海召的委托代理人陈蒙蒙到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告贵州省安顺市天河购物广场有限责任公司、安顺市安泰商业管理服务有限公司、贵州省安顺市安泰房地产开发有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付2018年元月3日到2018年7月2期间的租金、商铺经营权转让费、装修折旧费及物管费共计129480元；2、请求判决被告按照月息2%标准计算支付逾期支付租金、商铺经营权转让费、装修折旧费及物管费的违约滞纳金（暂按1个月计算为2589.60元）；三、请求判令被告支付因其根本违约导致合同不能履行的违约损失赔偿金159260.00元；四、请求判令被告承担本案诉讼费用。事实及理由：2016年12月4日，被告与三原告签订《商铺租赁、经营权转让及物管合同》，承租并受让商铺经营权使用原告拥有所有权、商铺经营权及物业管理权的位于安顺市××路××“××购物广场”××至××轴、××至××轴、××至××轴××商铺260㎡成立“安顺市锦潼星瑞医疗器械有限公司”开展经营活动。合同3.1条约定：本合同约定租金单价为30元/㎡、商铺经营权转让费为30元/㎡，装修折旧费20元/㎡，物业管理费3元/㎡，合计83元/㎡。第3.2条约定：被告在2017年元月3日至2019年元月4日期间，每半年应支付给原告的费用总额为129480元；合同第三年，乙方每半年应向甲方缴纳的租金及费用递增为135954元；第3.4条约定：本合同从第二次交费起，实行半年缴费，先付费用后使用的原则。乙方应在每个支付周期到期前提前一个月一次性支付下半年的费用；第6.2条约定：乙方若提出提前终止合同，需提前一个月向甲方书面申请，若未经甲方同意，乙方提出提前终止合同，应一次性按照剩余合同期费用标准向甲方支付违约金，同时甲方有权扣取履约保证金不予退还；第6.3条约定：乙方若不能按期向甲方支付费用，逾期五日后每逾期一日，甲方有权按未交款项的3%标准向乙方加收滞纳金。合同签订后，被告分期支付了2018年元月3日前费用。到2017年12月4日，被告应按照合同约定支付2018年元月3日至2018年7月3日的费用计129480元，但被告采取不支付应付款项的方式要挟员工降低费用，原告拒绝后，被告仍不支付应付款项。被告的行为违反原、被告四方签订的合同约定及法律规定，故提起诉讼，提出如上诉讼请求。审理中，三原告放弃诉讼请求第三项，即要求判令被告支付因其根本违约导致合同不能履行的违约损失赔偿金159260.00元的诉讼请求。被告何海召辩称：本案被告主体不适格，被告不是签订合同的当事人，他只是代表来签订合同，根据民法总则，何海召的代理行为应当由公司承担；原告起诉的经营费、物管费、折旧费不应当在本案处理，根据本案的三个原告起诉的内容为不同的法律关系，是不同的标的，应当分三个案件来处理；原、被告之间已经事实上解除租赁关系，被告曾经与原告协商下调租金等事宜，但协商未果，被告已经于2017年年底将房屋腾让给原告，钥匙也已经交给原告；2017年底之前的租金及物管费等已经支付完毕，所以被告不拖欠原告租金，原告在起诉状中也已经认可，原告在诉讼请求中诉请要求被告支付的资金占用利息的诉讼请求，标准明显高于原告的实际损失，请法院参照银行利率进行调整。本院经审理认定事实如下：2016年12月4日，原告贵州省安顺市天河购物广场有限责任公司、安顺市安泰商业管理服务有限公司、贵州省安顺市安泰房地产开发有限责任公司作为甲方与乙方“四川星瑞国际健康产业集团”签订《商铺租赁、经营权转让及物管合同》，合同约定：第一条商铺基本情况双方约定：乙方承租“天河购物广场”第二层3轴至4轴交AB轴、3轴至5轴交BC轴、4轴至5轴交CD轴商铺260㎡经营。实际面积及金额以甲方交付给乙方后测量的使用面积进行计算。夹层为甲方赠送乙方使用（如图所示）第二条承租期限2016年12月4日至2020年元月3日止。（2016年12月4日-2017年元月3日为甲方免费提供给乙方的装修期。租金计算开始时间点为2017年元月3日。）第三条承租费的支付时间和方式3.1本合同约定租金单价为30/㎡，商铺经营权转让及装修折旧费为30元/㎡，20元/㎡，物业管理费3元/㎡，费用合计83元；3.2本合同签两年，即2017年元月3日至2019年元月4日期间，乙方每半年应向甲方缴纳费用为129480元（大写￥壹拾贰万玖仟肆佰捌拾元整）；合同第三年（即2019年元月4日至2020年元月3日期间，租金及费用上浮5%，即乙方每半年应向甲方交纳租金及费用递增为135954元（大写壹拾叁万伍仟玖佰伍拾肆元整）。3.3乙方在本合同签订时，向甲方交纳履约保证金人民币壹万元整（10000元）。乙方交纳上述款项后，甲乙双方按墙体中线实际测量，如有面积变化则签订补充协议，重新调整租金。在本合同履行终止后三个月内，乙方无任何违约且结清应交费用后，甲方应无息返还履约保证金给乙方。3.4本合同从第二次交费起，实行半年缴费，先付费后使用的原则。乙方应在每个支付周期到期前提前一个月一次性支付下半年的费用。……3.7本合同签订当日，乙方应向甲方一次性交付七个月费用151060元（大写￥壹拾伍万壹仟零陆拾元整）。……第六条违约责任……6.2乙方若在合同期内提出提前终止合同，需提前一个月向甲方书面申请，若未经甲方同意，乙方提出提前终止合同，应一次性按照剩余合同期费用标准向甲方支付违约金，同时甲方有权扣取履约保证金不予返还。6.3乙方若不能按期向甲方支付费用，逾期五日后每逾期一日，甲方有权按未交款项的3%标准向乙方收滞纳金（滞纳金按逾期日数累加计算）。乙方超过30日未交或部分未交付费用的，构成乙方根本违约，甲方无需书面通知便有权解除本合同，除不退还乙方履约保证金外，乙方应负责赔偿由此给甲方造成的经济损失，并按6.2条约定数额向甲方支付违约金。……原告贵州省安顺市天河购物广场有限责任公司法定代表人张进在商铺经营权转让方处签名、原告安顺市安泰商业管理服务有限公司在物管方处盖章、原告贵州省安顺市安泰房地产开发有限责任公司在出租方处盖章，被告何海召在承租方处签名捺印。《商铺租赁、经营权转让及物管合同》签订后，原告安顺市西秀区中华南路18号的“天河购物广场”第二层3轴至4轴交AB轴、3轴至5轴交BC轴、4轴至5轴交CD轴的商铺交付被告何海召，做医疗器械经营使用。2016年12月5日，被告何海召以“四川星瑞国际健康产业集团”名义向三原告缴纳履约保证金10000元、2017年1月3日至2017年7月2日的租金、商铺经营权转让及装修折旧费、物管费共计151060元；2017年6月3日，被告何海召向三原告缴纳2017年7月3日至2018年1月2日的租金、商铺经营权转让及装修折旧费、物管费共计107900元。2017年11月29日，被告何海召向原告贵州省安顺市天河购物有限责任公司法定代表人张进发送手机短信，提出下调商铺租金的申请。上述事实，有原、被告陈述，原告的营业执照、法定代表人证明、法定代表人身份证复印件、《商铺租赁、经营权转让及物管合同》、中国建设银行凭证、收据两张、短信记录；被告何海召的身份证复印件、调租金申请书在卷佐证，并经庭审质证认证，足以采信。原告提交的商铺位置图、安顺市锦潼星瑞医疗器械有限公司企业信用信息，与本案的审理没有关联性，本院不予采纳作为认定事实的证据。被告提交的“四川星瑞国际健康产业集团”对何海召的授权委托书，并未加盖“四川星瑞国际健康产业集团”印章，被告亦未提交有效证据证实该委托书的真实性，本院不予采纳作为认定事实的证据；被告提交的照片一组，不能证实其将租赁商铺交还原告的事实，本院亦不予采纳作为认定事实的证据。本院认为，当事人应当遵循诚实信用的原则履行合同约定的义务。本案的争议焦点为，一、主体是否适格。《商铺租赁、经营权转让及物管合同》虽然是被告何海召以“四川星瑞国际健康产业集团”的名义与三原告签订，但审理中被告何海召提交的“四川星瑞国际健康产业集团”对何海召的授权委托书的真实性本院不予确认，且《商铺租赁、经营权转让及物管合同》的承租方仅有被告何海召的签名捺印，并无“四川星瑞国际健康产业集团”加盖印章，故在被告何海召不能举证证实“四川星瑞国际健康产业集团”的真实主体资格并对被告何海召作出有效授权委托的情况下，被告何海召与三原告签订《商铺租赁、经营权转让及物管合同》，应视为其个人行为，亦是本案的适格主体，三原告以何海召为被告提起诉讼并无不当，被告何海召关于其并非本案适格主体的辩称理由，本院不予采纳。二、关于被告辩称原告起诉的经营费、物管费、折旧费的内容为不同的法律关系，不应在同一案件中处理的问题。原告贵州省安顺市安泰房地产开发有限责任公司将其开发建设的安顺市西秀区中华南路18号的“天河购物广场”第二层3轴至4轴交AB轴、3轴至5轴交BC轴、4轴至5轴交CD轴的商铺租赁给被告何海召使用，而基于上述租赁关系，三原告共同与被告何海召签订了《商铺租赁、经营权转让及物管合同》，将商铺租金、商铺经营权转让及装修折旧费、物管费一并进行约定，该约定系合同双方真实意思表示，并不违反国家法律、行政法规的效力性及强制性规定，为有效协议，三原告基于同一合同向被告主张协议约定的租金、商铺经营权转让及装修折旧费、物管费并无不当，且审理中三原告不要求对租金、商铺经营权转让及装修折旧费、物管费进行区分，系其对自己诉权的处分，故被告的该项辩称理由，本院亦不予采纳。三、关于被告何海召应支付的租金、商铺经营权转让及装修折旧费、物管费的数额问题。被告何海召在签订《商铺租赁、经营权转让及物管合同》后，按照合同约定向原告支付10000元履约保证金、自2016年12月起实际使用该铺面后，按约缴纳了2017年度的全部租金，根据双方约定，被告何海召应于2017年12月3日向原告支付2018年1月至6月期间的房屋租金、商铺经营权转让及装修折旧费、物管费，但被告何海召至今未付，其行为违反合同约定，故原告要求被告支付2018年度拖欠租金、商铺经营权转让及装修折旧费、物管费的诉讼请求合法有理，本院予以支持，自2018年1月3日计算至本案开庭审理之日2018年3月28日即84天，之后的租金、商铺经营权转让及装修折旧费、物管费并未实际产生，原告可待实际产生后另行主张权利。被告辩称其于2017年12月将商铺交还原告的理由，审理中并未提交证据证实且原告不予认可，被告通过手机短息向原告贵州省安顺市天河购物广场有限责任公司法定代表人提出的下调租金申请，并未得到三原告的认可，未达成一致意见，故被告的该项辩称理由，本院亦不予采纳。被告应支付的租金、商铺经营权转让及装修折旧费、物管费，按年租金、商铺经营权转让及装修折旧费、物管费计算为：129480元/半年×2÷365天×84天＝59596.27元。四、关于原告诉请要求被告按照月息2%标准计算支付逾期支付租金、商铺经营权转让费、装修折旧费及物管费的一个月违约滞纳金的诉讼请求。根据三原告与被告何海召签订的《商铺租赁、经营权转让及物管合同》的约定：乙方若不能按期向甲方支付费用，逾期五日后每逾期一日，甲方有权按未交款项的3%标准向乙方收滞纳金（滞纳金按逾期日数累加计算），该约定不违反法律规定，虽三原告自愿将滞纳金的计算标准下调为月利率2%，但双方就违约金的约定明显过高，且被告亦就该违约金约定过高进行抗辩，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。依据上述规定，确认约定的违约金数额是否过高，应以实际损失数额作为确认的基础。但本案中，双方当事人均未提供证据证实被告逾期支付2018年度租金、商铺经营权转让及装修折旧费、物管费给原告造成的实际损失，故综合衡量全案事实认为，被告逾期付款的损失应为款项接收方即原告的利息损失，同时，基于合同法规定当违约金过分高于或低于违约造成的损失时可以予以调整的立法本意，旨在弥补损失为基准点，同时适度体现一定的惩罚性，因此涉案违约金的计算，在中国人民银行同期贷款利率为标准的基础上，按照逾期罚息利率标准的上限即上浮30%确定利率。因双方约定的租金、商铺经营权转让及装修折旧费、物管费支付时间为2017年12月3日，滞纳金的计算时间为逾期五日后即2017年12月9日，故被告何海召应以其需向原告支付的租金、商铺经营权转让及装修折旧费、物管费59596.27元为基数，按中国人民银行同期贷款利率年4.35%上浮30%的标准计算一个月滞纳金为280.85元，原告诉请超出部分，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《诉讼费用交纳办法》第二十九的规定，判决如下：一、限被告何海召于本判决生效之日起十日内向原告贵州省安顺市天河购物广场有限责任公司、安顺市安泰商业管理服务有限公司、贵州省安顺市安泰房地产开发有限责任公司支付2018年1月3日至2018年3月28日期间的租金、商铺经营权转让及装修折旧费、物管费59596.27元。二、限被告何海召于本判决生效之日起十日内向原告贵州省安顺市天河购物广场有限责任公司、安顺市安泰商业管理服务有限公司、贵州省安顺市安泰房地产开发有限责任公司支付滞纳金280.85元。案件受理费人民币5670元，减半收取2835元，由原告贵州省安顺市天河购物广场有限责任公司、安顺市安泰商业管理服务有限公司、贵州省安顺市安泰房地产开发有限责任公司负担2253元，被告何海召负担582元。（该款原告已预交，被告何海召于本判决生效之日起十日内直接支付予原告，原告不再向本院申请退取。）被告何海召如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在履行期届满二年内，向本院申请强制执行。审判员 王 一 雯二〇一八年四月二十三日书记员 谌静（代）