江西省抚州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018）赣10民终157号上诉人（原审原告）：胡松林，女，汉族，1984年10月23日出生，现住抚州市，被上诉人（原审被告）：黄剑霞，女，汉族，1971年1月29日出生，现住抚州市，上诉人胡松林因与被上诉人黄剑霞房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省抚州市临川区人民法院（2017）赣1002民初3478号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月23日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。胡松林上诉请求：请求撤销江西省抚州市临川区人民法院（2017）赣1002民初3478民事判决，依法改判支持我方的请求，解除与黄剑霞的租赁合同，赔偿损失30万元，诉讼费、上诉费由黄剑霞全部承担。事实和理由：一、主审法官偏袒对方。在接开庭通知时，主审法官李宁就说：“你们想解除合同就解除，去请律师来，无钱请律师我现在就可以判你败诉。”为此，我们和其进行了辩解，在无法说服我们的情况下，以公务繁忙为由将我们连推带赶逐出办公室。开庭时，黄剑霞答辩后，我方进行答辩时，叫我们省掉，说：“都交答辩状来”，可当我们交答辩状给她时，就把判决书给我们，并单独和我们临时请的律师衷光辉说：“这个案子她心里从接案之初早就有底了”，在推定黄剑霞有出租权时，以偏概全，片面理解合同，到了该由黄剑霞承担责任和法律后果时，有证不用，一句话“不具关联性”，帮助黄剑霞规避责任和该承担的法律后果，前后自相矛盾，难于自圆其说。二、一审法院主观臆断，断章取义，歪曲事实，判定黄剑霞具有转租、出租权。1.在没有充分证据的情况下，主观臆断、妄自揣测签订合同的目的。黄剑霞为了提前订租到便宜店面，提出预订原季季红红火锅店壹拾肆年，后黄剑霞提出借钱订租店要付给别人利息困难，请我们帮帮她，把季季红火锅店租金给她。我们虽然生意一时周转不灵，但经济条件好，也就应其要求，同意把季季红店陆年租金给她。而此时开发的玉茗文化大厦，已于2014年前全部交付使用，买受人的店面虽未办理好房产证，也已全部自行出租，产权人的店面也租用给麻辣串，后租给易无畏做火锅店，易无畏于2008年经产权人谢克勤和胡松林同意转租给季季红火锅店负责人周红。为了彻底帮助黄剑霞，把该店面租金给她度过借款订店付息的困难，又信守原季季红火锅店租赁合同，黄剑霞专门请三松律师事务所律师起草该合同，于2011年11月17日签订陆年租金和壹拾肆年租赁共贰拾年的租赁合同相关条款。合同签订后，黄剑霞提出“你太忙，没有空理会这事，为了方便其收起租金，省得季季红老板不卖她帐，钱转来转去，帮她向季季红店发个债权转移通知书”，当时我身为房地产老总，玉茗宾馆老总，名下三个砖厂，确实无暇理会这些小事，反正是收取季季红陆年店租的债权转移，其它有合同约定。从黄剑霞收取2012年7月1日到季季红店2018年7月1日退出的租金。看出该债权通知只是为了黄剑霞收起陆年租金而发生效力，并没有从“通知”时2011年11月17日发生效力，峥嵘公司也从未和任何单位、个人签订过授权出租的先例，而是黄剑霞为了订租到便宜店面主动找谢克勤提前订租，纯属租赁合同关系，并非租赁授权。2.一审法院根据租赁合同第二条、第五条片面理解，推断合同约定黄剑霞有转租权，是歪曲事实，有意偏袒黄剑霞的真实表示。首先，合同签订是租赁并未涉及转租、出租店面，否则无须绕来绕去地讲承租权如何……如何，写份授权出租即可，或几个字就可以约定甲方具有转租权，况且合同是甲方专门请律师写好，乙方只是看一遍签字而已，由此可见该合同是出于租赁关系而签订，其次，从租赁合同第二条“本合同项下租赁物甲方支配，即由甲方行使因承租权而享有对租赁物的租赁权”。也就是租赁合同中的甲方，对租赁物的支配，这种支配权是有限的，不可能是无限的，为了限制这种权力，控制在一定范围内，应生了“即由甲方行使因承租权而享有对租赁物的租赁权”，前提条件是承租权限制了承租权之外的某种权力，承租权本身也不可滋生出之外的权力，租赁权又称使用收益权，即承租人依租赁合同，在租赁物交付后对租赁物享有的为使用收益目的所必要的占有权的总称。法律文明规定租赁权未经出租人同意转让，属违约行为，很明显该条约定了甲方的权力，即承租权。再次，租赁合同第五条“乙方即应书面告知现承租人，由其确认甲方的管理权、收益权及基于二十年的承租权而享有的相应的处置权”。该条前段“乙方即书面告知现承租人由其确认甲方的管理权、收益权”是为方便甲方收取季季红火锅店陆年租金而设定，也不是黄剑霞贰拾年租期内的管理权、收益权，更不是黄剑霞转租、出租权的约定，也因此，黄剑霞收取该店租金是从2012年7月1日始，而非2011年11月17日始。合同第一条“现存的他人（即现存的其他人）尚未满期的情况下，依照原承租合同，乙方授权甲方向承租人收取租金”，可以印证出这个“管理权、收益权”是为了便于其收取季季红店租而设定，其它文书也因此而产生，为了使该条不混淆视听，使人妄自揣意，该条后段“及基于二十年的承租权而享有相应的处置权”对前段进行补充说明，把季季红租赁到期后承租人的“处置权”控制在贰拾年的承租权之内，与承租权相应对的“处置权”，而非不相应的转租权。以上证实，从签订合同的目的和合同相关条款的约定，黄剑霞未经产权人同意无转租、出租的权利。三、一审法院有证不用，对涉案店面遭受的破坏和巨大损失，帮助黄剑霞撇得一干二净。而事实上，黄剑霞在证据面前无法逃脱应负的法律责任，赔偿因其给我方带来的经济损失。首先，2011年11月17日，我方为了让黄剑霞收取季季红火锅租金，授权其对该店进行管理，黄剑霞和该店也签订“房屋租赁合同”，就在其行使权利义务期间的2013年产权人发现店面被破坏情形，当时只收原季季红火锅店的押金，约定退租时恢复完好，并未追究黄剑霞的责任，但黄剑霞对产权人给予的迁就，不及不自我反省，反到在2017年7月19日，店面未恢复的情况下背着产权人和季季经火锅签订互不追究责任的“补充协议”，以至季季红火锅店承租人对店面破坏未进行恢复，产权人虽收了陆拾陆万元押金，但该店的破坏损失远远不止陆拾陆万元，不足部分无法弥补。根据合同法第二百二十四条：“第三人对租赁物造成的损失，承租人应赔偿损失”，押金不足部分，理应由其负责赔偿，并承担相应的法律后果。其次，2017年8月29日，黄剑霞在未经产权人同意的情况下，将该店转租给众创百货负责人万沙沙，并非合理装修。众所周知，铺设地面砖合理范围应在5—8公分，而该承租人万沙沙抬高地面铺设地面砖，竞超过20公分，如此承租装修，加之原季季红火锅店共抬高约1米，恢复原店面层高的巨大费用如何使用？长此以往，该地下商场空间如何使用？并且沿用原卫生间、化粪池，继续长期使用，使地下防水层钢筋坏死，彻底破坏地下防水层，将造成无法弥补的巨大经济损失，对此产权人给现承租人下发了停止侵害装修通知，2017年10月21日，抚州市室内装饰管理办公室给现承租人送达了“整改通知”，可现承租人无视产权人的制止和执法部门责令。据此证实了众创百货装修不仅不合理，而是非法装修。根据《城市房屋租赁管理办法》第二十四条规定，对该店后续造成的损失，也应由黄剑霞负责赔偿，并承担法律责任。黄剑霞辩称，1.一审判决适用法律正确；2.现在的店面装修更加整洁，更加安全，比以前管理的更好；3.2008年谢克勤的季季红商铺签订了租赁合同，后来谢克勤把债权转移给我，我们在2011年11月签订了租赁合同，原合同第五条规定了优先权、第十二条说明了季季红店铺的转租权，这些权利都转移给我了；4.我还享有谢克勤授予给我的季季红店铺的权利即处置权、支配权、收益权、管理权；5.我没有损害店面，我是2011年11月17日才接手店铺，我只是进行管理和收取租金，其它东西都是原封不动，我与周红签订了补充协议，可以停止经营，但是不可以破坏原装修，我们双方约定互不追究违约责任。胡松林向一审法院起诉请求：1.判令解除谢克勤与黄剑霞签订的《租赁合同》；2.判令黄剑霞对店面进行修复，赔偿胡松林店面损失30万元；3.诉讼费由黄剑霞承担。一审法院认定事实：2008年6月13日，峥嵘公司（甲方）与周红（乙方）签订一份房屋租赁合同，主要约定：由甲方将抚州市赣东大道242号建筑面积约1400平方米地下室租赁给乙方自主经营，租赁期限自2008年11月1日至2018年10月31日止，并约定租金标准及按年支付租金的方式等。合同签订后，周红将租赁的地下室装修后经营季季红火锅城。2011年11月17日，峥嵘公司（乙方）与黄剑霞（甲方）就甲方租赁乙方的玉茗堂影剧院地下室（现为季季红火锅城）签订一份租赁协议书，协议主要约定：1.合同第一条：租赁标的物及其范围：抚州市玉茗堂影剧院地下室，地址：赣东大道242号地下室，现为季季红火锅城的全部空间（约1700平方）及其附属设施；2.合同第二条：租期共20年，即从2011年11月17日至2031年11月16日止，在现存的他人（即现存的其他承租人）尚未满租期的情况下，依照原承租合同，乙方授权甲方向承租人收取租金，乙方不得以任何理由再向他人收取租金，现存的承租人合同期满或因各种原因中途未继续承租的，本合同项下租赁物由甲方支配，即由甲方行使因承租权而享有的对租赁物的租赁权；3.合同第三条：租金100万元，甲方在合同签订时付现金60万元，另40万元在2018年10月30日付清，二十年期限内，租金数额在甲乙双方之间不再作任何的变动；4.合同第五条：本合同双方签字盖章后即生效，在本合同签章时，乙方即应书面告知现承租人由其确认甲方的管理权、收益权及基于二十年的承租权而享有的相应的处置权；5.合同第六条：甲方承租期间，国家相应的基于租赁不动产而产生的税费由甲方承担（季季红尚未租完的七年期间产生的该部分税费除外，该部分由乙方负责）；6.合同第七条：本协议签订后，乙方违约继续收取了季季红他人租金的，乙方应承担双倍返还的违约责任；7.合同第八条：如乙方中途因各种原因终止了本合同，任何情况下，乙方均承担300万元的违约金，同时向甲方退回全部的100万元的租金。合同签订当日，黄剑霞向峥嵘公司的法定代表人谢克勤支付了租金60万元，由谢克勤向黄剑霞出具了60万元的收条，并在收条上加盖峥嵘公司印章。同日，峥嵘公司向周红经营的季季红火锅城发出一份债权转移通知书，内容为：“季季红火锅城：贵单位因与我单位签订了租赁合同，从而使我单位对贵单位享有了收取租金的债权，现我单位通知贵单位收取租金的权利转移到黄剑霞（身份证号：），并请在2011年11月20日之前按原合同重新签订租赁合同。特此通知，峥嵘公司，2011年11月17日”。2011年11月18日，黄剑霞作为出租方与周红作为承租方重新签订一份房屋租赁合同，合同约定的出租范围、租期、租金支付方式及标准等内容和2008年6月13日峥嵘公司与周红签订的房屋租赁合同一致，并注明本合同签订的前提为原出租方（谢克勤）债权发生转移至现出租方（黄剑霞），如有未事宜按原出租方约定执行。2012年、2013年，周红按合同约定向黄剑霞交纳租金76500元，后因周红未按合同约定交纳2014年11月至2015年10月30日的租金86500元，黄剑霞曾于2014年将周红诉至法院，抚州市临川区人民法院于2015年3月31日作出（2014）临民初字第1382号民事判决书，判决周红向黄剑霞支付租金86500元。2013年1月19日，胡松林（甲方）与周红（乙方、季季红火锅店）、谢克勤（丙方）又签订一份协议，协议主要内容为：鉴于抚州市赣东大道236号（实际为242号）地下室建筑面积为1400平方米（房产证面积为1600平方米）的房屋产权变至甲方名下，现甲乙双方经丙方协调，乙方同意在协议签订三天内，向甲方支付房屋履约保证金66万元，甲方同意乙方于2011年11月18日签订的有关此房屋的《房屋租赁合同》正常履行至合同期满，并将履约保证金于合同期满后不计息全额退回乙方，合同期满后乙方将打掉的楼梯和改造的操作间恢复原貌，承租的房屋按目前现状保持，如乙方还需改变结构的，应征得甲方同意。之后，胡松林收取了周红的66万元履约保证金。2017年7月19日，季季红火锅店与黄剑霞签订一份补充协议，协议双方于2017年7月20日提前解除双方于2011年11月18日签订的房屋租赁合同，季季红火锅店于2017年8月1日移交场地，但墙面、地面、顶面装修不得破坏。季季红火锅店撤离涉租房屋后，2017年8月，黄剑霞将涉租房屋转租给万沙沙经营使用。后万沙沙对涉租房屋进行装修，装修期间，胡松林和谢克勤曾到要求其停止装修。现涉租房屋已经重新装修完毕，目前由万沙沙经营众创百货使用。另查明，峥嵘公司为（台湾）幸观实业有限公司发起成立的独资企业，法定代表人为谢克勤，该公司经营范围为房地产开发经营，以上合同中涉及的租赁房屋原系峥嵘公司开发兴建，2011年12月20日，涉租房屋产权转让至胡松林，房产证号为抚房权证荆字第××号。2012年11月14日该房屋分割为两本房产证，一本是抚房权证荆字第××号，另一本是抚房权证荆字第××号，房屋坐落位置为赣东大道8号（玉茗文化大厦）1栋梁1-1-1室及1-1-2室，房屋所有人仍为胡松林。胡松林在庭审中陈述黄剑霞具有以下破坏涉租房屋的行为：1.破坏地面防水层；2.在地下室建立大面积化粪池，卫生间；3.打掉原消防楼梯；4.抬高地下室地面约1米；5.占用了租赁范围之外的柴间。黄剑霞认为胡松林陈述的情形是黄剑霞签订租赁合同时季季红火锅店使用租赁物时的现状，与黄剑霞无关。二审中，双方当事人没有提交新证据，对一审查明的事实没有提出异议，本院予以确认。另查明，峥嵘公司与周红的房屋租赁合同约定周红根据经营需要可以对商铺进行内部装修，不能破坏原结构。本案争议焦点为：1.黄剑霞与胡松林之间的租赁合同能否解除？2.黄剑霞应否修复店面并承担300,000元的损害赔偿？本院认为，从法律关系来看：1.峥嵘公司与周红构成房屋租赁合同关系，合同约定准许承租人对商铺进行装修，租赁期限为2008年11月1日至2018年10月31日，在租赁期内，周红可以转租转让，但是必须通知峥嵘公司，确保其利益不受损害；2.峥嵘公司与黄剑霞构成房屋租赁合同关系，双方约定现存的承租人合同期满或因各种原因中途未继续承租的，本合同项下租赁物由黄剑霞支配，即由黄剑霞行使因承租权而享有的对租赁物的租赁权，租赁期限为2011年11月17日至2031年11月16日。2011年11月17日，峥嵘公司向周红经营的季季红火锅城发出一份债权转移通知书，将收取租金的权利转让给黄剑霞，并要求黄剑霞与周红按照原合同重新签订租赁合同。3.黄剑霞与周红之间构成承租人和次承租人的房屋转租赁关系，但该合同已经于2017年7月20日提前解除。4.胡松林与黄剑霞构成房屋租赁合同纠纷，胡松林作为租赁人的产权人，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，黄剑霞与其仍然构成房屋租赁合同关系，胡松林属于出租人，黄剑霞属于承租人，双方权利义务依然按照峥嵘公司与黄剑霞2011年11月17日合同约定确定。双方当事人对2011年11月17日合同也均表示了认可。5.黄剑霞与万沙沙构成承租人和次承租人的房屋转租赁关系。从峥嵘公司与周红的租赁合同来看，合同赋予了周红对商铺的装修权、转租权；从峥嵘公司向季季红火锅店发出的债权转移通知书来看，其要求周红按照原合同与黄剑霞重新签订租赁合同，最终周红与黄剑霞按照原合同签订了租赁合同，同样约定了对商铺的装修权、转租权。显然，从上述事实可知，峥嵘公司明确授权了黄剑霞可以赋予次承租人享有装修权、转租权，即黄剑霞享有涉案商铺装修、转租事宜的处置权。从胡松林与黄剑霞的租赁合同关系来看，胡松林对原峥嵘公司与黄剑霞的合同关系是予以认可的，双方的权利义务仍按2011年11月17日合同调整，即黄剑霞享有的涉案商铺装修、转租事宜的处置权并不受产权变更而消除。胡松林主张黄剑霞无权转租、破坏店铺，要求解除合同。关于转租事宜。胡松林主张黄剑霞转租没有取得其同意，前文已经论述了，黄剑霞享有转租权，胡松林主张黄剑霞没有转租权与事实不符，本院不予支持。关于商铺的损坏事宜。胡松林主张在黄剑霞转租之前，涉案店面已经被地下水倒灌，造成店面破坏。2013年1月19日，胡松林与周红、谢克勤签订一份协议，约定了由周红将打掉的楼梯和改造的操作间恢复原貌，承租的房屋按目前现状保持，并收取了周红66万元履约保证金。黄剑霞并未参与签订该协议。可见，胡松林与原次承租人周红已经达成了一致意见，对黄剑霞转租给万沙沙之前涉案店面的损坏，其应当向原次承租人周红主张权利。关于“众创百货”对涉案商铺的损坏事宜。胡松林主张现承租方“众创百货”破坏了原店全部装修，将地面抬高铺设地面砖，缩短了店面层高。万沙沙对涉案商铺的装修是基于其与黄剑霞签订的合同赋予了其可以根据经营需求对商铺进行内部装修。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。本案中，胡松林并未能提供证据证实万沙沙擅自变更了涉案商铺的主体和承重建构，其要求解除合同并赔偿损失的诉请，没有事实和法律依据，应不予支持。综上所述，胡松林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由胡松林负担。本判决为终审判决。审判长  刘志军审判员  黄慧群审判员  王 琳二〇一八年四月十九日书记员  戢亚倩