北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2013）朝民初字第21513号原告（反诉被告）李佳黛，女，1984年12月23日出生。委托代理人贾卫东（李佳黛之夫），男，1972年9月17日出生。委托代理人常仁明，北京市力行律师事务所律师。被告（反诉原告）绳秀珍，女，1952年8月5日出生。委托代理人陈坚，北京市潮阳律师事务所律师。第三人北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街**办公楼**。法定代表人左晖，董事长。委托代理人林红梅，女，1988年2月5日出生。原告（反诉被告）李佳黛与被告（反诉原告）绳秀珍、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李佳黛的委托代理人贾卫东、常仁明，被告（反诉原告）绳秀珍的委托代理人陈坚、第三人链家公司的委托代理人林红梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）李佳黛诉称：因李佳黛要在2013年5月结婚，急于购买结婚用房。2012年12月中上旬，李佳黛找到链家公司咨询并要购买房屋用于结婚，李佳黛将本人信息及是学校学生户口等情况告知了链家公司，该公司人员表示李佳黛情况符合国家法律规定和北京政策，可以购房，保证没有问题。因李佳黛认为链家公司是专业房地产经纪公司完全了解国家法律法规和政策，所以相信了链家的答复和承诺。在此情况下，经链家公司推荐在2012年12月30日，李佳黛与绳秀珍签订了房屋买卖合同，由李佳黛购买绳秀珍位于北京市朝阳区甜水园西园12号楼303号房屋，同时原、绳秀珍与链家签订了居间服务合同。合同签订后，李佳黛向绳秀珍交付了定金及购房款20万元，向链家公司交付中介服务费142560元，之后李佳黛等待链家通知办理后续房屋买卖手续，然而链家公司一直未进行后续手续办理。事实上，李佳黛是北京学生户籍，并不符合国家政策，李佳黛、绳秀珍所签订的合同违反国家现行政策不能履行。现李佳黛要求：1、解除与绳秀珍签订的房屋买卖合同、补充协议、房屋买卖定金协议；2、绳秀珍退还收取的定金及购房预付款20万元。被告（反诉原告）绳秀珍辩称：2012年12月30日，绳秀珍经链家公司介绍，与李佳黛签订了一份《北京市存量房屋买卖合》（合同编号：03212000043840），合同约定由李佳黛购买产权归绳秀珍所有的位于北京市朝阳区甜水园西12号楼303号房屋。合同拟定购房价款为5832000元；室内装修家具等折现人民币648000元；两项总计人民币6480000元，合同第10条约定自合同签订后70日内，双方共同到房管部门办理房屋权属转移手续。同日绳秀珍还与李佳黛签订了《补充协议》等其它相关文件。合同签订后，李佳黛于2012年12月30日合同签订当天付绳秀珍定金1万元，2013年1月9日付绳秀珍定金9万元；2013年1月15日通过工行转帐付绳秀珍购房款10万元，此后，经绳秀珍催付，李佳黛再未付款并向绳秀珍提出解除合同。绳秀珍认为，李佳黛经中介公司介绍与绳秀珍签订购房合同，是李佳黛真实意思的表示，李佳黛在合同签订后向绳秀珍交付定金及部分购房款，说明双方所签合同已开始实际履行，但李佳黛在合同开始履行后又以与中介方发生纠纷为由单方终止合同的履行，其行为不仅违约，同时也经绳秀珍造成实际损失（损失部分绳秀珍将会提出反诉）。由于本案合同因李佳黛的原因目前无法再继续履行，绳秀珍同意解除双方所签合同。根据相关法律的规定。李佳黛无权要求返还定金，已付部分购房款应做为违约金支付给绳秀珍。绳秀珍同意解除房屋买卖合同及相关附属合同协议；不同意退还李佳黛已支付的购房定金及购房款。第三人链家公司述称：同意解除合同，因为无法继续履行，返还定金及购房款与链家公司没有关系。被告（反诉原告）绳秀珍反诉诉称：2012年12月30日，绳秀珍经链家公司介绍，与李佳黛签订了一份《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号03212000043840）。合同约定由李佳黛购买绳秀珍所有的位于北京市朝阳区甜水西园12号楼303号房屋。合同约定购房屋款为人民币5832000元，室内装修及家具等折扣款为人民币648000元，合计人民币6480000元。合同第10条约定自合同签订后70日内，双方共同到房管部门办理房屋权属转移手续，同日绳秀珍与李佳黛还签订了《补充协议》等相关协议。合同签订后，李佳黛向绳秀珍支付了购房定金10万元及购房款10万元，绳秀珍在这里想向法庭证明的是：绳秀珍之所以要卖房，主要是当时急需用钱给孙子上学购买学区房，所以在与李佳黛签订了房屋买卖合同后，绳秀珍随即便与经麦田房屋中介公司介绍的李靖雯，王莹两位房主签订了房屋买卖合同，并实际支付了中介费10.2万元，购房定金10万元，此外、绳秀珍还委托儿子以及儿媳向他人借款146000元，决定购买另一处住房，绳秀珍原本打算用李佳黛支付的购房款转支付上述购房房款及买房借款，但没想到李佳黛支付给绳秀珍20万元房款后，就以和中介公司产生纠纷为由拒绝继续履行合同。李佳黛单方终止合同的行为直接给绳秀珍造成了以下两项的财产损失：一是由麦田房屋中介公司介绍的购房合同，由于绳秀珍没有资金，未能继续按合同约定向卖房人支付购房款，导致绳秀珍最后因违约损失10万元购房定金及41688元中介费；二是由于绳秀珍无力偿还借款，目前已支付借款利息167250元。绳秀珍认为，绳秀珍的上述损失由李佳黛单方终止履行合同所造成，二者之间具有明显的因果关系和关联性，故李佳黛对经绳秀珍造成的损失应予以赔偿，退一步说，即使双方所签合同被判撤销或无效，根据合同法第42条的规定，李佳黛也应承担缔约过失的赔偿责任，也就是说李佳黛明知自己可能不具备购房资格的情况下，违背诚实信用的原则，仍然与绳秀珍善意第三人签订房屋买卖合同，造成绳秀珍的定金，中介费及利息方面的损失，李佳黛对此承担赔偿责任。现绳秀珍要求：1、解除绳秀珍与李佳黛签订的房屋买卖合同及相关附属合同及协议；2、李佳黛赔偿绳秀珍因合同终止而造成的相关损失共计人民币309470元。针对反诉，原告（反诉被告）李佳黛辩称：不同意解除合同，要求撤销合同，损失也不同意，李佳黛是通过中介买房，对方说的事情，李佳黛不知道，也没有跟李佳黛说，钱可以由其他来源产生，损失也不一定产生，买卖协议签订时，中介说可以购房的情况下，才签订的居间合同，李佳黛也交了居间费，不符合政策，李佳黛也没有办法。针对反诉，第三人链家公司述称：同意解除，第2项反诉请求与我方无关。经审理查明：北京市朝阳区甜水园西园12号楼303号（以下简称303号）房屋系绳秀珍所有的房屋。2012年12月30日，李佳黛（作为购买人，乙方）与绳秀珍（作为出售人，甲方）、链家公司（作为居间人、丙方）签订《买卖定金协议书》，三方约定，由乙方购买甲方303号房屋，乙方应于本协议签署时向甲方支付购房定金1万元，甲方收取定金时应向乙方出具收据。甲、乙双方同意，由丙方为本次交易提供居间服务，且应在签署《买卖合同》时由乙方向丙方支付居间代理费174960元。就乙方的购房资格事宜，各方同意：（1）乙方保证并承诺最迟在签署买卖合同之前，向丙方提交购房资质审核所需的所有文件或材料，乙方保证其提交的材料真实、合法、有效；如因乙方提供虚假资料或乙方故意隐瞒真实情况导致其未能通过购房资格审核的，就乙方已支付的款项，甲方有权不予退还。（2）丙方协助乙方进行购房资格审核；如乙方未能通过购房资格审核，各方免责且本协议自动终止，同时，甲方应在资格审核结果出具后五个工作日内直接向乙方退还其已支付的定金，但本条（1）中约定的情形除外。2012年12月30日，李佳黛向绳秀珍支付定金1万元。2012年12月30日，李佳黛（作为买受人）与绳秀珍（作为出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，双方约定，绳秀珍将303号房屋出售给李佳黛，成交价格为583.2万元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价64.8万元。买受人可以在签订本合同的同时支付定金1万元。买受人向居间机构指定的银行申办抵押贷款，拟贷款金额为408万元，买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方同意按照第1种方式解决：（1）买受人自行筹齐剩余房价款，以现金方式支付给出卖人。出卖人应当在过户后15个工作日内将房屋交付给买受人。当事人双方同意，自本合同签订之日起70日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。2012年12月30日，李佳黛（作为乙方、买受方）与绳秀珍（作为甲方、出卖方）、链家公司（作为丙方、居间方）签订《补充协议》，双方约定，乙方于2012年12月30日向甲方支付定金1万元。乙方应于面签当日将首付款240万元自行支付甲方。甲乙双方应于接到丙方通知3个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。甲乙双方同意在接到丙方通知3个工作日内，甲乙双方共同办理房屋所有权转移登记手续，如房屋登记机构要求甲方和／或乙方必须到场办理相关手续的，则该方应当按照房屋登记机构的要求到场办理，乙方应按时领取房屋所有权证并办理抵押权登记手续，如因乙方原因导致抵押登记办理迟延的，则乙方需按照本协议第四条约定承担违约责任。乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）提供的证件等购房所需资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（2）拒绝购买房屋的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；丙方收取乙方的费用不予退还。关于限购政策导致本协议无法履行时已支付款项的具体约定：对乙方已付的购房款的约定：从2013年1月1日后限购政策导致本协议无法履行，双方免责。2013年1月17日，李佳黛向绳秀珍支付9万元，绳秀珍一方向李佳黛出具了收条，收条上记载：“今收到购房人李佳黛补加购买朝阳区甜水西园12号楼303室房屋定金9万元……”。签订上述合同后，李佳黛还向绳秀珍支付购房款10万元。购房时，李佳黛系在校学生，户籍所在地为西城区鲍家街**，系集体户籍。因李佳黛系外地生源在京集体户籍，不符合本市房屋购房条件，无法办理过户手续，李佳黛、绳秀珍之间的买卖合同无法履行。经询，链家公司称，签约时没有对李佳黛的购房资质进行审查，资质审核需要李佳黛提供资料，链家公司在建委官网上填报信息，5个工作日内出具是否通过的结果，李佳黛没有提供证件给我方，所以签约时没有做资质审核，链家公司否认李佳黛将户户口本首页及户籍卡交给链家公司。佳黛称，一开始到链家公司办理买房手续时，就提交了户口本、身份证复印件，也告知了是学生户口，链家公司说可以办理，才签订了居间服务合同和房屋买卖合同。绳秀珍提交了其与李靖雯于2013年1月9日签订的《北京市存量房屋买卖合同》，在该合同中，约定绳秀珍购买李靖雯所有的朝阳区甘露园南里25号1号楼31C号房屋，价格386万元，定金10万元。绳秀珍应于2013年2月28日前支付购房款156万元，于2013年4月15日前支付剩余购房款220万元。绳秀珍还提交了向李靖雯支付定金的收据、绳秀珍与李靖雯、北京麦田房产经纪有限公司签订的《居间服务合同》、绳秀珍与李靖雯、北京金诚丰担保有限公司签订的《房屋交易保障服务合同》、绳秀珍与王莹、李靖雯、北京麦田房产经纪有限公司、北京金诚丰担保有限公司签订的《具结书》，以证明因与李佳黛之间的合同无法履行，导致其无法及时向李靖雯付款，导致《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》被解除，并承担违约责任，向李靖雯支付的定金10万元、向北京麦田房产经纪有限公司支付的居间服务费41688元无法收回。绳秀珍还称其儿媳向陈旭江购房，本欲用向李佳黛售房的款项支付应向陈旭江支付的购房款，因李佳黛未能履行合同，导致向多人借款，向李佳黛索要相应的利息及费用，绳秀珍提交了其儿媳徐春明与陈旭江所签订的《北京市存量房屋买卖合同》、收条、借款协议、证人证言等证据，作为索要上述利息及费用的证据。李佳黛同期还通过链家公司购买朝阳区甜水园西园11号楼0403号（以下简称403号）房屋，李佳黛称，一开始看上403号房屋，业主一直不确定是否卖，后来看的303号房屋，交了定金，4层业主又说卖，链家公司说不符合买两套房屋，如果还想要403号房屋，就要把303号房屋买了再卖，链家说学生户户口能网签不能过户，经委托链家公司告诉绳秀珍买不了，一直就拖下来了。本案审理过程中，链家公司提交了李佳黛出具的《购房承诺书》，内容为：一、本人已详细阅读并清楚知晓《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发（2011）1号、《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》（京政办发（2011）8）、《北京市住房和城乡建设委员会关于落实本市住房限购政策有关问题的通知》（京建发（2011）65号）等国家和本市相关文件中关于住房限购政策的规定。本人承诺遵守国家和本市住房限购相关政策规定。二、本人承诺所提交的材料完整、真实、合法、有效；本人同意并授权有关部门在购房资格审核过程中，核查本人及家庭成员的身份**籍、婚姻、房产、缴纳社会保险和个人所得税等相关信息。三、如本人隐瞒真实情况、提供虚假材料、以不正当手段取得购房资格，本人自愿与售房人协商退房，同时接受有关部门按照法律法规及相关规定作出注销网签信息、撤销登记、限制在京购房等处理，直至追究刑事责任。四、本人如未遵守本承诺，违反住房限购政策规定，导致购房合同无效或解除，所购住房不能办理网上签约、房屋登记等手续，以及网上签约信息被注销、房屋登记被撤销等情形的，本人愿意承担由此造成的一切法律责任；对他人造成损害的，本人愿意承担相应的赔偿责任。经询，链家公司称，知道外地学生集体户户籍在京不能购房的规定，家公司不允许操作没有购房资质的单子。根据客户提供材料，签约之前会告知提供相应证件，如果客户没有资质，链家公司不会提供居间服务。李佳黛称在签约之前，向链家公司交过户户籍证明、生证、学历证，告知了李佳黛系学生户籍。链家公司称签约之后，李佳黛才提交购房资质审核所需要的材料。对上述《购房承诺书》，李佳黛认可系其所签，签的时候，链家公司没有把文件给李佳黛，李佳黛也无从知晓，这些文件链家公司没有给李佳黛看，只是拿出承诺书让李佳黛签，这些文件是直接下达到政府、机关、经纪公司，不是给广大购房人，不是必须应当知晓，政策把握也不是购房者来处理，是相关单位把握政策来处理，文件没有提及学生户口，李佳黛当时并不知道；购房承诺书第二点证明我们当时已经把户户籍身份信息交给链家公司，家公司应当是知晓的；第二条是第一条的延续，并且已口头告知了链家公司李佳黛是学生户籍，并且链家公司审查户户籍是必须履行的手续，家公司说符合政策，李佳黛才签合同，交的居间费。李佳黛还称，是链家公司为了骗取费用而故意对政策作出不正当解释，在受欺骗的情况下才签订协议。上述事实，有当事人提交的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《买卖定金协议书》、《补充协议》、当事人陈述意见及庭审笔录在案佐证。本院认为：李佳黛与绳秀珍及链家公司之间的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《买卖定金协议书》、《补充协议》系当事人真实、自愿的意思表示，对各方当事人具有法律约束力，但上述合同系在国家及本市住房限购政策出台后签订的，李佳黛并不具备购房资格，已无法办理房屋过户登记，合同目的已无法实现，现李佳黛要求解除《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《买卖定金协议书》、《补充协议》，绳秀珍及链家公司同意解除，本院对此不持异议。双方在《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《买卖定金协议书》均约定定金数额为1万元，绳秀珍在收取李佳黛后续费用时虽在收据上注明补加定金9万元，李佳黛不予认可，因双方对此9万元并未明确约定，根据本案现有证据，可以认定李佳黛向绳秀珍支付的定金数额为1万元、购房款为19万元。在《买卖定金协议》中，李佳黛保证并承诺最迟在签署买卖合同之前，向链家公司提交购房资质审核所需的所有文件或材料，李佳黛保证其提交的材料真实、合法、有效；如因李佳黛提供虚假资料或故意隐瞒真实情况导致其未能通过购房资格审核的，就李佳黛已支付的款项，绳秀珍有权不予退还。李佳黛出具过《购房承诺书》，可以认定李佳黛一方在签订相关合同时，对相关购房政策是了解的，对已经支付的定金1万元，现李佳黛无权要求绳秀珍返还。因双方的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》已经解除，绳秀珍应将收取的购房款19万元返还给李佳黛。绳秀珍将房屋出售给李佳黛，并欲用售房款购房，绳秀珍提交了绳秀珍提交了其与李靖雯签订的《北京市存量房屋买卖合同》、向李靖雯支付定金的收据、绳秀珍与李靖雯、北京麦田房产经纪有限公司签订的《居间服务合同》、绳秀珍与李靖雯、北京金诚丰担保有限公司签订的《房屋交易保障服务合同》、绳秀珍与王莹、李靖雯、北京麦田房产经纪有限公司等签订的《具结书》，结合证人证言，可以认定绳秀珍与李靖雯之间的交易行为真实存在，亦可以认定由于绳秀珍无法及时支付购房款，导致承担违约责任，承担了定金损失10万元、居间费损失41688元。绳秀珍与李靖雯之间约定的购房款的支付时间在约定的李佳黛向绳秀珍支付购房之后，李佳黛迟延付款，导致绳秀珍违约，并承受了定金损失、居间费损失，上述损失系李佳黛的违约行为导致，绳秀珍有权要求李佳黛赔偿上述损失。对徐春明向陈旭江购房的行为，虽然徐春明与绳秀珍之间存在亲属关系，但该房屋系徐春明购买，付款的义务人为徐春明而非绳秀珍，李佳黛的违约行为并不必然导致相关费用的发生，对绳秀珍要求李佳黛负担相关利息等费用的请求，本院不予支持。李佳黛称是链家公司为了骗取费用而故意对政策作出不正当解释，在受欺骗的情况下才签订《购房承诺书》，如李佳黛与链家公司之间存在纠纷，可另行通过合法途径解决。李佳黛的其他诉讼请求，绳秀珍的其他反诉请求，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）李佳黛与被告（反诉原告）绳秀珍签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》；二、解除原告（反诉被告）李佳黛与被告（反诉原告）绳秀珍、第三人北京链家房地产经纪有限公司之间签订的《买卖定金协议书》、《补充协议》；三、被告（反诉原告）绳秀珍于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）李佳黛购房款十九万元；四、原告（反诉被告）李佳黛于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）绳秀珍定金损失十万元、居间费损失四万一千六百八十八元；五、驳回原告（反诉被告）李佳黛的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）绳秀珍的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，由原告（反诉被告）李佳黛负担200（已交纳）。由被告（反诉原告）绳秀珍负担4100元（李佳黛已交纳1950元，绳秀珍于本判决生效后七日内支付李佳黛1950元，余款2150元，绳秀珍于本判决生效后七日内交至本院）。反诉案件受理费5942.05元，由被告（反诉原告）绳秀珍负担2777.05元（已交纳），由原告（反诉被告）李佳黛负担3165元（绳秀珍已交纳193.98元，李佳黛于本判决生效后七日内支付绳秀珍193.98元，余款2971.02元，李佳黛于本判决生效后七日内交至本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  雷恩强人民陪审员  张淑云人民陪审员  张燕琴二〇一三年十二月二十七日书 记 员  朱仁琳