贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0502民初13931号原告：孙权美，男，汉族，1939年11月9日出生，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人：龙海，贵州名城（金沙）律师事务所律师。被告：毕节弘峰房地产开发有限责任公司，住所贵州省毕节市七星关区滨河西路，统一社会信用代码：91520500551929043M。法定代表人：彭上峰，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：彭鹏宇，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：陈青云，贵州若溪律师事务所律师。被告：贵州玖鑫医药有限公司，住所贵州省毕节市七星关区开发区A区标准库房园第5栋1层，统一社会信用代码：91520500215470771H。法定代表人：马晟，该公司董事长。委托诉讼代理人：罗中云，贵州宇科律师事务所律师。委托诉讼代理人：何朝鹏，贵州宇科律师事务所实习律师。原告孙权美与被告毕节弘峰房地产开发有限责任公司（以下简称弘峰公司）、被告贵州玖鑫医药有限公司（以下简称玖鑫公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月28日作出（2019）黔0502民初11592号民事判决。被告弘峰公司、被告玖鑫公司不服，提起上诉。贵州省毕节市中级人民法院于2020年7月9日作出（2020）黔05民终2937号民事裁定，裁定撤销原判，发回本院重审。本院于2020年8月17日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告孙权美的委托诉讼代理人龙海、被告弘峰公司的委托诉讼代理人彭鹏宇、陈青云、被告玖鑫公司的委托诉讼代理人罗中云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告孙权美向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令二被告立即为原告办理涉案房屋(七星关区“龙港佳苑”E栋玖楼层肆号)不动产权属证书并交付原告；2.请求人民法院依法判令二被告向原告支付逾期办理不动产权属证书违约金33176元(以上违约金从2016年9月5日计算至2019年9月4日，2019年9月4日之后的违约金以购房款179088元为基数参照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算至被告办妥不动产权属证书并交付原告之日止);3.请求人民法院依法判决二被告退还原告闭路电视开户费、电通费、水通费、燃气通费共计5270元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2011年10月，原告为配合被告玖鑫公司天河沿线的改造，将自己所有房屋腾空给被玖鑫公司告拆除，双方于2011年10月23日签订了《房屋安置合同》，合同第二条约定，“被告同意于2013年12月31日在原告原址E栋/单元玖楼层4号安置住宅一套给乙方。总建筑面积110平方米(其中62.5平方米按照720元/平方米计算，超出的20平方米按照2520元/平方米计算，总价款179088元)”，合同签订后，原告按照合同约定腾房并交付被告拆除。2014年1月12日，因被告玖鑫公司承诺安置给原告的房屋系被告弘峰公司开发修建，原告根据《房屋安置合同》约定及被告的指示，将涉案购房款、维修基金、契税、办证费等一切费用交付给被告弘峰公司，被告弘峰公司向原告出具收据，然而，至今被告仍然没有为原告办理涉案房屋权属证书并交付原告。被告的行为已经严重违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；(二)商品房买卖合同标的物为尚未建成房屋的，自合同订立起90日；(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。该规定第一款规定了商品房办理所有权登记的期限，第二款规定了逾期办证违约金计算标准。依据“有约定从约定，无约定依法定”的原则，原告的诉请于法有据。综上所述，原告认为被告的违约行为已经严重侵犯了原告的合法权益，最终造成原告无法对所涉进行买卖、转让，致使原告遭受巨大损失。为维护原告的合法权益，彰显社会正义，原告特依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定向贵院起诉，请求人民法院以事实为依据，以法律为准绳，依法公判。被告弘峰公司辩称，原告和我公司没有法律上的商品房买卖合同关系，按照合同相对性原则，原告不能直接对被告弘峰公司提起诉讼。原告向被告弘峰公司主张权利的逻辑起点是因为弘峰公司代为收取了购房款、维修基金、契税、办证费等一切费用并出具收据，被告弘峰公司的这一行为并不当然导致原被告之间形成买卖合同，至于该性质是什么应另案考虑。综上，原告的诉请没有事实及法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。被告玖鑫公司辩称，一、被答辩人请求人民法院依法判令答辩人与被告向其支付逾期办理不动产权属证书违约金的诉请无事实和法律依据，依法应予驳回。(一)答辩人玖鑫公司与被答辩人孙权美之间系安置补偿法律关系，而非商品房买卖法律关系。首先，答辩人与被答辩人签定合同时达成的是房屋安置补偿合意，而非房屋买卖合意。被答辩人原系毕节地区中药材公司职工，2006年12月8日，答辩人与原贵州省毕节地区经济贸易局签订《贵州省毕节地区中药材公司(毕节地区康弘中药饮片厂)整体国有产权交易合同》将包含被答辩人当时居住的房屋(当时该房屋的产权归毕节地区中药材公司所有)在内的国有资产出售给答辩人。答辩人根据关于《贵州省毕节地区中药材公司(毕节地区康弘中药饮片厂)职工安置方案》的审核意见(毕署劳社局字[2006]110号)文件精神对包括被答辩人在内的原贵州省毕节地区中药材公司职432工进行安置，被答辩人就继续居住在原居住的房屋内。后因倒天河沿于安线改造需对贵州省毕节地区中药材公司(毕节地区康弘中药饮片厂)的厂房及职工宿舍进行拆迁，拆迁时因被答辩人居住的房屋产权属于约答辩人，被答辩人无拆迁安置资格，被答辩人不断到各级各部门上访证要求对其进行安置。当时答辩人为配合倒天河沿线改造，妥善解决改制企业问题，维护社会和谐稳定，解决困难企业职工的住房问题，应不原毕节地区工能委要求，答辩人同意安置一套房屋即涉案房屋给被答辩人，答辩人因此与被答辩人签订了《房屋安置合同》，对被答辩人进行房屋安置。故而，答辩人与被答辩人安置补偿法律关系，而非商品房买卖法律关系。其次，从合同要件来看，《房屋安置合同》明确约定了答辩人安置给被答辩人的房屋属于安置房，合同对安置过渡期、超期过渡费、安置面积价格、超安置面积价格等进行了约定：涉案房屋总建筑面积110平方米(其中62.5平方米按720元/平方米计算，超面积20平方米按2520元/平方米计算，加超面积27.5平方米按3300元/平方米计算。合同约定的内容完全符合房屋安置补偿合同的特性，根本不符合商品房买卖合同要件。且涉案房屋是以安置房属性报政府备案。故而，答辩人与被答辩人安置补偿法律关系，而非商品房买卖法律关系。第三，被答辩人支付的涉案安置房屋价格远低于同期同地段商品房的交易价格。根据《房屋安置合同》约定，涉案房屋总建筑面积110平方米(其中62.5平方米按720元/平方米计算，超面积20平方米按2520元/平方米计算，加超面积27.5平方米按3300元/平方米计算。《房屋安置合同》是2011年10月13日签订，当时同期同地段商品房的交易价格在4000元/平方米以上(鹏信资产评估土地房地产估价有限公司报告书可以证明),所以，涉案安置房屋无论安置面积、超面积和加超面积的价格都远低于同期同地段商品房的交易价格。本案中涉案房屋平均单价为1692元/平方米，同期同地段商品房单价为4327元/平方米。房屋单价的差异足以说明被答群人取得涉案房屋系基于安置补偿的法律关系而非商品房买卖的法律关系取得。(二)答辩人与被答辩人并未对办理涉案房屋不动产权属证作出约定。答辩人与被答辩人签订的《房屋安置合同》对办理不动产权属证书没有任何约定，答辩人亦未承诺为被答辩人办理不动产权属证。综上，答辩人玖鑫公司与被答辩人孙权美之间的关系是拆迁安置补偿法律关系，而非商品房买卖法律关系。应当适用安置补偿相关的法律法规规定，而不能适用商品房买卖合同方面的法律法规。本案中，双方对办理涉案安置房屋不动产权属证的时间无任何约定，相关法律也未对此问题有规定。因此既无法定又约定的义务，被答辩人诉请答辩人向支付违约金无事实和法律依据，依法应当予以驳回。二、被答辩人诉请判令答辩人与被告立即为被答辩人办理涉案房屋不动产权属证书并交付被答辩人的诉请无事实和法律依据，依法应予驳回。房屋安置合同》未对答辩人办理涉案房屋不动产权属证作出约定，又无法律规定，且答辩人不具有经营开发房地产的资质，更不具备办理涉案房屋不动产权属证书的主体资格和能力，被答辩人要求答辩人为其办理涉案房屋不动产权属证书，实则是法律上或事实上不能。但答辩人作为涉案房屋的安置人，一直在积极主动协助被答辩人催促被告毕节弘峰房地产开发有限责任公司为被答辩人办理涉案房屋不动产权属证书，已经履行了协助义务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的身份证、安置合同、收据等证据以及被告弘峰提交的安置合同、安置明细表、被告玖鑫公司提交的营业执照、国有产权交易合同、固定资产移交清单、安置合同、安置统计表、明细表等证据及本院调取的（2017）黔05民初138号案卷材料，能够反映本案真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，可以作为认定本案事实的根据，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年10月23日，原告为被安置人（乙方）与被告玖鑫公司为拆除产权人（甲方）签订《房屋安置合同》，约定：“参照国家相关法律法规对居住在我公司仓库内的原中药材公司职工进行安置。一、乙方所住房屋为我公司所有，按照我公司上报地区工能委《职工住房安置方案》的要求，甲方按照安置方案的约定给予安置。二、经甲乙双方协商，甲方同意于2012年12月31日在原址E栋9楼4号安置住宅一套给乙方，总建筑面积110平方米，其中62.5平方米按720元每平方米计算，超过20平方米按2520元每平方米计算，加超面积27.5平方米按3300元每平方米计算，总计价款186150元。办理房产证等办证费用及要求按国家有关规定执行。回迁安置房的建筑面积按房产证为准。”合同签订后，原告向被告弘峰房开公司支付了购房款179088元，另又支付水入户费1200元、电入户费520元、燃气安装费2500元，合计4220元。之后，在被拆迁房屋基础上修建了“龙港佳苑”住宅小区。2015年1月22日，被告弘峰房开公司向原告交付涉案房屋，并注明原告已经支付购房款及公司代收的相关税费。二被告未向原告办理房屋权属证书。现涉案房屋所在楼盘办理不动产权属证书的条件已经成就，涉案房屋所在的楼栋已经有部分房屋办理了不动产权属证书。但被告未向原告办理房屋转移登记，原告诉至本院。另查明，2006年12月8日，原毕节地区经济贸易局与案外人刘振山签订《整体国有资产交易合同》，约定将原毕节地区中药材公司和毕节地区康弘中药饮品厂整体国有资产出让给刘振山。该合同签订后，将原有资产成立了玖鑫医药公司，原告等原毕节地区中药材公司职工被新的玖鑫医药公司安置，玖鑫医药公司仍然将原有部分宿舍继续供原告等职工居住。2010年1月13日，玖鑫医药公司（甲方）与弘峰房开公司法定代表人彭上峰（乙方）签订《合伙开发协议》，约定玖鑫医药公司将其受让的前述资产中的土地作为投资与被告弘峰房开公司联合开发房地产，双方可各得50%的新建房屋面积。2017年4月12日，玖鑫医药公司再次与弘峰房开公司就前述合作签订《土地出让事项补充协议》，约定将前述合伙开发事项转为土地出让，在此项目中产生的一切费用、后续经济责任及法律责任均由乙方弘峰房开公司承担。另查明，2019年12月31日，贵州省高级人民法院作出（2019）黔民终743号民事判决，该判决将被告弘峰公司代为收取的部分被安置人支付的房款共计1,283,264.35元（注：不含被告弘峰公司收取的“三通费”）计算支付给被告玖鑫公司。本院认为，本案争议的焦点有：1.原告与被告玖鑫公司签订的《房屋安置合同》的性质如何认定，被告玖鑫公司或被告弘峰公司是否应当对原告承担支付违约金的责任；2.“龙港佳苑”E栋9楼4号房屋的权属证书如何办理。3.原告支付的4220元水电及燃气安装入户费由谁退还。关于原告与被告玖鑫公司签订的《房屋安置合同》的性质如何认定，被告玖鑫公司或被告弘峰公司是否应当对原告承担支付违约金的责任的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”本案中，被告玖鑫公司不是房地产开发企业，其与原告签订的《房屋安置合同》不属于商品房买卖合同，仅属于一般的房屋买卖合同。因此，原告依据该司法解释第十八条的规定，主张逾期办证的违约金的理由不成立，本院不予支持。关于“龙港佳苑”E栋9楼4号房屋的权属证书如何办理的问题。首先，被告弘峰公司有义务为被告玖鑫公司分得的18套用于安置被安置人的房屋办理权属证书。被告玖鑫公司将该18套房屋中的E栋9楼4号房屋安置给原告后，根据被告玖鑫公司的要求，被告弘峰公司有义务直接将E栋9楼4号房屋直接转移登记至原告的名下。被告玖鑫公司作为房屋买卖合同的一方当事人，有义务配合原告办理转移登记。关于原告支付的4220元水电及燃气安装入户费由谁退还的问题。根据贵州省人大常委会2009年制定实施的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》《毕节市住房和城乡建设局关于规范新建商品房水、电、燃气、通信、有限电视等设施建设安装费用的通知》（碧市住建[2017]17号）等规范性文件的相关规定，商品房的价格应当包含水、电、燃气等配套设施的建设安装费。被告弘峰公司收取原告4220元水电及燃气安装入户费没有合法依据，应当予以退还。关于本案法律适用的问题，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效率的若干规定》第一条的规定，原告与被告玖鑫公司签订《房屋安置合同》在民法典实行前，应当适用当时的法律、司法解释的规定。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条规定，判决如下：一、被告毕节弘峰房地产开发有限责任公司于原告孙权美提供办理不动产权证书所需资料及缴纳办证所需税费之日起90日内为原告孙权美办理“龙港佳苑”E栋9楼4号房屋的不动产权属证书，被告贵州玖鑫医药有限公司有义务协助原告孙权美办理前述不动产权属证书；二、被告毕节弘峰房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起10日退还原告孙权美水电及燃气安装入户费4220元；三、驳回原告孙权美的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费381元，由原告孙权美负担356元，被告毕节弘峰房地产开发有限责任公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审 判 长  张春辉人民陪审员  彭 梅人民陪审员  范贤跃二〇二一年二月九日书 记 员  张 欢