北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2013）二中民终字第16783号上诉人（原审被告）段斌，男，1975年10月29日出生。被上诉人（原审原告）北京祥洪永佳物业管理有限公司，住所地北京市密云县工业开发区A区大盛路228号。法定代表人刘振峰，董事长。委托代理人王迅，北京市律理律师事务所律师。上诉人段斌因物业服务合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2013）东民初字第08164号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2013年6月，北京祥洪永佳物业管理有限公司（以下简称物业公司）诉至原审法院称：2005年6月4日，我公司与段斌签订《×××物业管理服务协议书》。协议签订后，我公司按约履行了合同义务。段斌自2010年开始拖欠我公司物业费，违反了双方合同约定。我公司现要求段斌给付2010年1月1日至2012年12月31日期间的物业服务费9198元，支付违约金9198元，并承担本案的诉讼费。段斌辩称：依照相关规定，物业公司应先向我书面催收物业费后再向法院提出诉讼，现我没有接到物业公司的书面催收通知。物业公司关于2011年6月之前物业费的诉讼请求已经超过诉讼时效。我对于合同约定的违约金持有异议并在签署合同时加以注明，故关于违约金的问题双方应当另行进行协商。物业公司没有按照有关规定每年进行一次物业管理服务满意率调查，没有按照有关规定及合同约定履行义务。我居住的5号楼5层楼道踢脚线瓷砖脱落，5层锁窗户的把手脱落，5层楼道灯泡损坏，3号楼1层门厅瓷砖脱落，3号楼电梯长期处于检修状态，无法运行，3号楼电梯门破损严重，3号楼、5号楼门禁长期失效，物业公司长期不对以上损坏的设施进行修理。车库入口的栏杆在今年初损坏后，物业公司至今不予维修。5号楼3部电梯长期只运行两部，小区南门内堆积的垃圾无人清理��车辆随意进入小区行人活动广场，小区保安人员对进出小区南门、北门的人员毫不设防，周围路人从小区穿行，小区安全无法保障。5号楼曾有业主丢失自行车。物业公司将地下室的房屋对外出租，让外来闲杂人员居住。地下二层卫生间恶臭充满楼道。物业公司对猫狗等宠物没有进行任何管理。基于以上事实及理由，我请求法院驳回物业公司的诉讼请求，现我只同意给付物业公司50％的物业服务费。原审法院经审理后认为：依法成立的合同受法律的保护。物业公司与段斌签订的《×××物业管理服务协议书》内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，物业公司为段斌提供了物业管理服务，段斌应按合同约定向物业公司交纳物业服务费。现段斌拖欠物业公司物业服务费，违反了双方合同约定，应当承担违约责任。段斌所提物业公司在物业管理服���中所存在的问题并不能成为其拒绝向物业公司交纳物业服务费的依据。根据物业公司提供的证据，可证实物业公司曾向段斌发函催交物业服务费。物业公司要求段斌给付所欠物业服务费的诉讼请求，没有超过诉讼时效。鉴于以上事实及理由，对物业公司要求段斌给付所欠物业服务费的诉讼请求，予以支持。段斌不同意物业公司该项诉讼请求的答辩意见，不能成立。关于物业公司要求段斌支付逾期交纳物业服务费违约金的诉讼请求，因其进行的物业管理服务工作确存在一定的问题，故对物业公司该项诉讼请求，不予支持。据此，于2013年9月判决：一、段斌于判决生效后七日内，给付北京祥洪永佳物业管理有限公司二Ｏ一Ｏ年一月一日至二Ｏ一二年十二月三十一日期间的物业服务费九千一百九十八元；二、驳回北京祥洪永佳物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，段斌不服，持原诉辩解向本院提起上诉，要求二审法院驳回物业公司的诉讼请求。物业公司同意原判。经审理查明：2005年6月4日，物业公司与段斌签订《×××物业管理服务协议书》。协议约定，物业公司的权利义务包括对房屋共用部位，公用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务和管理等内容。物业管理服务费用标准为每月每建筑平方米2.8元，每半年第一个月前15日收取本半年的物业费。段斌应按时交纳协议规定的各项费用，如果逾期交纳，除补交所欠费用外，还应交纳违约金，违约金的标准为每日按欠费金额的千分之三计算。段斌在签署协议时，在关于违约金的约定下方手写添加了“���项费用不合理，双方应另行协商”的内容。协议签订后，物业公司为段斌提供了物业管理服务，段斌亦向物业公司交纳了物业服务费。自2010年开始，段斌未再向物业公司交纳物业服务费。审理中，物业公司称段斌每年应交纳物业服务费3090.53元，段斌在2010年只交纳物业服务费73.59元，尚欠2010年物业服务费3016.94元，没有交纳2011年及2012年的物业服务费。截至2012年12月31日，段斌共计拖欠物业服务费9198元。段斌对于物业公司主张的未交费金额没有异议，但以辩称理由不同意足额给付物业公司。针对段斌关于违约金的答辩意见，物业公司称段斌虽在签署物业服务协议时对违约金的约定提出异议，但此只是其单方的意思表示，物业公司并未予以同意。针对段斌关于物业公司未按有关规定及合同约定履行义务的答辩意见，物业公司作出以下说明：物业公司每年均进行物��服务满意率的调查，调查的户数在全部户数的80％以上；因5号楼有一部电梯安装在业主房屋的墙上，运行时产生的噪音影响业主的生活，故该部电梯无法开启；物业公司没有将地下室对外出租；门禁系统的改造修复需要大量的资金，现物业公司已申请使用专项维修基金进行修理；5号楼5层锁窗户的把手已经修好；踢脚线、灯泡、瓷砖近期会进行修理；建筑垃圾由装修人自行清理；外来车辆不能随意进入小区；3号楼3部电梯可以随时开启。针对段斌关于物业公司诉讼请求已经超过诉讼时效的答辩意见，物业公司称其向段斌发送过《催缴函》及《律师函》催交物业费，诉讼请求没有超过诉讼时效。物业公司为支持其主张，出示了《催缴函》、《律师函》及康达物流快运单作为证据。物业公司称《催缴函》张贴在段斌房屋门上，《律师函》于2012年10月10日通过快递邮寄给段斌。段斌则称没有见过《催缴函》，亦未收到过《律师函》。段斌为支持其答辩意见，提供了照片作为证据。上述事实，有《×××物业管理服务协议书》、《催缴函》、《律师函》、照片、双方当事人陈述等证据在案为证。本院认为：物业公司与段斌签订的《×××物业管理服务协议书》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应依合同约定履行各自的义务。物业公司依合同约定为段斌提供了物业服务，段斌理应依合同约定交纳物业服务费。段斌提出物业公司主张的物业服务费超过了法定的诉讼时效一节，由于物业公司持续为段斌提供物业服务，且现有证据表明物业公司利用在段斌门口张贴《催缴函》，发送《律师函》等方式主张其收取物业费的权利，故物业公司在法定的诉讼时效内已积极主张该权利，段斌辩称物业公司主张的物业服务费已超过诉讼时效的辩解，本院不予采信。段斌提出物业公司未履行合同约定的服务义务，物业服务存在较多问题一节，物业公司的物业服务确有不到位之处，但此问题并不足以减少物业公司的物业服务费，但物业公司确应改进物业服务态度，加强与业主的沟通，提高物业服务质量，尽量使业主满意。综上，原判正确，应予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费130元，由北京祥洪永佳物业管理有限公司、段斌各负担65元（北京祥洪永佳物业管理有限公司已交纳，段斌于本判决生效后7日内交至原审法院）；二审案件受理费50元，由段斌负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王 宗 魁代理审判员 王   朔代理审判员 ��陈雨菡二〇一三年十二月十八日书 记 员 廖   慧