广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初24652号原告：广州市贵族物业服务有限公司。法定代表人：鲍小玲，董事长。委托诉讼代理人：乐云龙、张文霞，均为公司员工。被告：张晓燕。委托诉讼代理人：程源（被告的配偶）。原告广州市贵族物业服务有限公司诉被告张晓燕物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月7日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员陈美贤独任公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人乐云龙、张文霞，被告及其委托诉讼代理人程源到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告清付从2010年4月起至2016年3月期间拖欠管理费本金26778.9元的滞纳金17012.15元（从2010年6月1日起至2016年6月17日，每日万分之五点九计算）；2、被告清付从2010年4月起至2016年3月期间拖欠自用水费本金3316.5元的滞纳金2050.12元（从2010年6月1日起至2016年6月17日，每日万分之五点九计算）；3、被告清付从2010年4月起至2016年3月期间拖欠分摊水费本金576元的滞纳金388.4元（从2010年6月1日起至2016年6月17日，每日万分之五点九计算）；4、被告清付从2010年4月起至2016年3月期间拖欠分摊电费本金3539元的滞纳金2386.56元（从2010年6月1日起至2016年6月17日，每日万分之五点九计算）；5、被告清付从2012年4月起至2015年7月期间拖欠的中大修本金1256元的滞纳金672.99元（从2012年6月1日起至2016年6月17日，每日万分之五点九计算）；6、被告清付从2012年8月起至2016年3月期间拖欠垃圾处理费本金220元的滞纳金93.14元（从2012年10月1日起至2016年6月17日，每日万分之五点九计算）；7、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告受托对广州市滨江东路31-73号的海珠半岛花园提供物业管理服务。被告居住在滨江东路71号海珠半岛花园胜景阁xx楼C单元（以下简称“涉案房屋”），从2010年4月至2016年3月期间被告就拖欠管理费、公共分摊水电费、自用水费。原告多次催缴，被告才于2016年6月17日缴付欠费本金，但拒绝支付上述费用的滞纳金。经过多次协商催收被告都置之不理。按照《海珠半岛花园管理公约》、《广州海珠广场花园住户手册》第三条第三点第14款的约定，被告除应向原告支付管理费等费用外，还应支付因其逾期而产生的滞纳金，故提起本案诉讼。被告辩称：一、原告未按约提供物业管理服务，被告暂缓缴纳物业管理费用是维护自己的合法权益。从2010年4月到2016年3月，原告作为物业管理方，对部分住户私自在外墙钻孔、乱放管线、违规安装空调、发出噪音过大等行为置之不理，未尽到物业管理之职责，提供的物业管理服务明显不符合《海珠半岛花园管理公约》之规定。对于以上情况，被告和其他业主曾多次向被告反映并要求其进行整改，但原告对此视若无睹，一直未采取有效措施，服务质量一直没有改善和提升。迫于无奈，被告与其他业主不得不进行自力救济，通过暂缓缴纳物业费用等方式督促物业改进服务方式、依法依约履行物业管理职责。2016年6月17日，原告的物业管理服务部分有所改善，虽仍未达到《海珠半岛花园管理公约》约定的标准，但为了激励原告继续改进，被告没有要求原告减免物业费，而是通过转账方式将之前暂缓缴纳的物业管理费用全部支付给原告，并且至今一直如期缴纳相应的物业管理费用。被告认为，原告未能提供《海珠半岛花园管理公约》规定的物业管理服务，违约在先，被告有权通过暂缓支付相应的物业管理服务费用或者要求减免部分物业管理费用的方式维护自己的合法权益，原告在未尽物业服务管理职责的前提下要求支付滞纳金无任何事实和法律依据。退一步讲，即便经法院认定应当支付滞纳金，被告作为业主是可以要求原告就未尽管理职责的情况减免部分物业费。根据原告提供的服务，被告只需支付三分之一的物业管理费。被告对多支付的物业费可以主张退还，故被告认为多支付费用应与物业费滞纳金进行抵销。二、原告要求支付滞纳金并无合理依据。其一、原告提交的《海珠半岛花园管理公约》虽然在第五章【管理者的权利和责任】第三条规定，对过期交纳及拒付管理费的用户，管理者会按照相关规定进行追讨。但是该条款并未约定过期交付管理费需要支付滞纳金，故该规定不足以支持原告要求被告支付滞纳金的诉求。其二、原告提交的《广州海珠广场花园住户手册》系由广州市东迅房地产发展有限公司及海珠广场花园物业管理中心单方作出，且该份证据上并未有上述两单位的盖章，也没有被告的签字，其在何时作出，约束的当事人是谁都无从得知。因此，被告认为《广州海珠广场花园住户手册》与本案并无直接关联，其真实性也无法确认。其三、2016年6月17日，被告将暂缓缴纳的物业管理费用支付给原告，并要求原告,取消所谓的滞纳金，当时原告以该滞纳金为计算机自动生成、不能取消为由，建议将滞纳金“挂起”，被告同意了原告的建议。被告认为，原告将滞纳金“挂起”的行为应当视为其已作出不再要求被告承担滞纳金的意思表示，即已经放弃了向被告请求支付滞纳金的权利，否则被告当时绝对不会同意将滞纳金“挂起”。综上所述，原告未按规定履行物业管理职责，违约在先，给被告造成了损失，根据司法实践，原告应当根据公平合理原则酌情减少物业管理费。原告在一定程度改善服务后，被告并未追究原告之前的违约责任，且将所有物业管理费都支付给原告。现原告反而向法院起诉要求被告支付所谓的滞纳金，显然违背了诚信守信及公平合理原则，且原告的诉求缺乏合法有效的依据，故请求法院驳回原告所有诉讼请求。经审理查明：广州市国土资源和房屋管理局于2009年11月17日向被告核发《房地产权证》，记载为海珠区滨江东路71号4103房的权属人为被告，共有情况为单独所有，该房建筑面积为133.69平方米。原告领有《物业管理企业资质证书》。2003年6月2日，原告与广州市东迅房地产发展有限公司（以下简称“东迅公司”）签订《物业管理委托合同》，约定东迅公司将广州市海珠区滨江东路31-67号海珠半岛花园一、二期委托原告实行物业管理；期限从2003年5月31日起至2008年5月31日止；本物业的管理服务费，住宅房屋由原告按建筑面积每月每平方米2.7元向业主或物业使用人收取；本物业的管理服务费，在业委会成立前，执行物价主管部门的批复标准，在成立业委会后，由业委会与原告协商按质定价；东迅公司逾期缴交有关费用的，按业主公约条款处理；等。2008年5月23日，双方签订《海珠半岛花园物业服务合同》，东迅公司将包括滨江东路71号胜景阁在内的房屋委托原告实行物业服务，期限从2008年6月1日起至海珠半岛花园业主委员会依法成立、依法选聘物业管理企业并签订物业管理服务合同生效时止；本物业的管理服务费，由原告按建筑面积每月向业主或物业使用人收取，收费标准为新二期住宅胜景阁每月每平方米2.5元，公共水电按实分摊；东迅公司逾期缴交有关费用，按照《管理公约》、《住户手册》条款执行等。根据《住户手册》中第三部分“物业管理”第3点及第（14）小点的规定：管理中心有权向花园内各单位的业主（住户）收取管理费和公共用水用电费及专项设备维护备用金。管理中心按照花园实际的支出确定各单位业主需交付的管理费或附加费的金额，各单位业主需按照已确定的金额按时缴付费用，业主可以现金或支票交费，对逾期未缴者管理处有权征收利息（按月息1.8%计算）及催缴手续费用，甚至停止供应水电及采取适当的法律行动追讨；等。据原告2013年9月27日发出的《关于小区调整物业服务费征询意见结果的通知》载明：于2013年11月1日起，胜景阁物业服务费由2.5元提升至3.2元/平方米/月。2012年3月9日，广州市海珠公证处出具（2012）粤广海珠第3387号《公证书》，证明该公证处公证人员于212年3月7日来到海珠半岛花园内，对小区公告栏中张贴的《2012年海珠半岛花园欠管理费等单元名单》、《关于：2012年度管理费催收的通告》进行拍摄并公证。上述催收文件包含了涉案房屋在内的各单元的欠付情况。2013年2月20日，广州市海珠公证处出具（2013）粤广海珠第3093号《公证书》，证明该公证处公证人员于2013年2月4日来到海珠半岛花园内，对小区公告栏中张贴的《关于：2013年度管理费催收的通告》、《海珠半岛花园管理费催收名单公示》进行拍摄并公证。上述催收文件包含了涉案房屋在内的各单元的欠付情况。2014年2月17日，广州市海珠公证处出具（2014）粤广海珠第2577号《公证书》，证明该公证处公证人员于2014年2月14日来到海珠半岛花园内，对小区公告栏中张贴的《海珠半岛花园管理费催收名单公示》进行拍摄并公证。上述催收文件包含了涉案房屋在内的各单元的欠付情况。2015年3月17日，广州市海珠公证处出具（2015）粤广海珠第4664号《公证书》，证明该公证处公证人员于2015年3月13日来到海珠半岛花园内，对新港街垃圾分类宣传栏中张贴的《海珠半岛花园管理费催收名单公示》进行了拍摄并公证。上述催收文件包含了涉案房屋在内的各单元的欠付情况。2016年2月26日，广州市海珠公证处出具（2016）粤广海珠第2959号《公证书》，证明该公证处公证人员于2016年2月24日来到海珠半岛花园内，对新港街垃圾分类宣传栏中张贴的《海珠半岛花园管理费催收名单公示》进行了拍摄并公证。上述催收文件包含了涉案房屋在内的各单元的欠付情况。2017年3月7日，广州市海珠公证处出具（2017）粤广海珠第5955号《公证书》，证明该公证处公证人员于2017年2月27日来到海珠半岛花园内，对新港街垃圾分类宣传栏中张贴的《海珠半岛花园管理费催收名单公示》进行了拍摄并公证。上述催收文件包含了涉案房屋在内的各单元的欠付情况。2018年3月5日，广州市海珠公证处出具（2018）粤广海珠第6587号《公证书》，证明该公证处公证人员于2018年2月27日来到海珠半岛花园内，对新港街垃圾分类宣传栏中张贴的《海珠半岛花园管理费催收名单公示》进行了拍摄并公证。上述催收文件包含了涉案房屋在内的各单元的欠付情况。2019年4月2日，广州市海珠公证处出具（2019）粤广海珠第9722号《公证书》，证明该公证处公证人员于2019年3月13日来到海珠半岛花园内，对新港街垃圾分类宣传栏中张贴的《海珠半岛花园管理费催收名单公示》进行了拍摄并公证。上述催收文件包含了涉案房屋在内的各单元的欠付情况。2020年4月3日，广州市海珠公证处出具（2020）粤广海珠第5211号《公证书》，证明该公证处公证人员于2020年3月30日来到海珠半岛花园内，对新港街垃圾分类宣传栏中张贴的《海珠半岛花园管理费催收名单公示》进行了拍摄并公证。上述催收文件包含了涉案房屋在内的各单元的欠付情况。原告为证明其主张，提供了以下证据：客户名称为被告的《2020年度海珠半岛胜景阁住户欠费诉讼》（总明细清单）》，列明了欠费的期间及欠费本金、滞纳金的截止日期。被告质证表示：对该证据的真实性、合法性和关联性均没有异议。被告就其抗辩还提交了以下证据：1、拍摄时间为2020年9月的被告隔壁邻居家外墙的图片。2、《海珠半岛花园管理公约》，其中（第三章业主权利及责任）、第三条：各业主/住户可共同自由使用该商住区内的公共地方、公共服务设施和公共康乐设施，但不得损害他人利益；第九条：各业主若需在其单元安装冷气机，必须根据管理者所指定的位置安装；(第六章管理与维修）第二条环境管理及保养。原告质证表示：证据1的图片需要回去核实，被告是在2010年2月收楼，其隔壁邻居收楼是在被告之前，没有任何的证据证明被告邻居安装的空调外机行为是经过原告许可；这个图片显示的情况均是在业主专用范围内，原告无权进入。证据2的真实性、合法性没有异议，关联性是原告尽到管理责任，不存在不作为的情况。诉讼中，原、被告均确认：涉案小区尚未成立业主委员会；涉案小区的物业管理费、中大修费用、垃圾处理费均是每两个月收取一次，在第二个月的最后一天均可缴纳当期两个月的物业管理费、中大修费用和垃圾处理费，第三个月的1号起才计算滞纳金。被告表示：其于2009年11月17日收楼；原告主张的第一至第六项诉讼请求的欠款本金均在2016年6月17日缴纳；其向原告反馈隔壁邻居违反小区管理公约的行为后，原告建议其不要直接找邻居反馈，免得导致邻里关系不和谐；但其不清楚原告有没有找该邻居处理，直到2016年6月才组织和隔壁邻居的三方协商，该邻居才在原来空调管的外面加装了盒子用于收纳杂乱的管线，但该邻居仍不同意将空调外机往其房屋方向移动。原告表示：2016年是由于被告邻居换空调，其才组织三方协调，2010年7月19日是原告巡查发现被告的邻居阳台防盗网安装超出阳台外面，当天向该邻居发出整改《告知书》。本院认为：原告与东迅公司签订《物业管理委托合同》及《海珠半岛花园物业服务合同》，原告接受委托对广州市海珠区滨江东路海珠半岛花园实行物业管理。涉案物业属于该合同约定的管理范围。另外，涉案物业所在的广州海珠广场花园住户手册中记载“管理中心有权向花园内各单位的业主收取管理费和公共用水用电费及专项设备维护备用金”、“管理中心按照花园实际支出确定各单位业主需交付的管理费或附加费的金额，各单位业主需按照已确定的金额按时缴付费用，业主可以现金或支票交费，对逾期未缴者管理处有权征收利息（按每月1.8%计算）。上述合同和文件构成涉案小区物业管理的整体，业主和原告均应按上述约定履行各自的义务。根据权利义务相一致原则，被告自认已于2009年11月17日收楼，接受了原告的物业管理服务，应当支付对价给原告。被告抗辩上述海珠广场花园住户手册没有盖章，无法确认其真实性的意见，与本案无关的意见无理，本院不予采纳。原、被告一致确认涉案小区的物业管理费及其他费用均为每两个月收取一次，当期的费用最迟在第二个月的月底前缴纳。故对该事实，本院予以采信。被告确认原告主张的第一至第六项诉讼请求的欠款本金均在2016年6月17日缴纳，且对该欠款本金并无异议，故对被告逾期缴纳上述欠款的事实，本院予以认定。原告要求被告支付上述欠款滞纳金的请求，合法有据，本院予以支持。被告抗辩是原告从2010年4月到2016年3月期间未尽到物业管理的义务，对部分住户私自违规安装空调等行为置之不理，但被告提交的证据不足以证明该事实的存在，故对该意见，本院不予采纳。而且，被告也确认2016年6月17日缴纳上述欠费本金是因为原告对其邻居安装空调的问题组织三方协商，就此也证明原告确有尽到小区管理的义务，故被告以原告存在违约行为为由，其有权暂缓缴纳费用的抗辩意见，理据不足，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张晓燕在本判决生效之日起10日内，向原告广州市贵族物业服务有限公司支付逾期支付2010年4月至2016年3月期间物业管理费26778.9元的滞纳金（从2010年6月1日起至2016年6月17日，每日万分之五点九计算，以17012.15元为限）；二、被告在本判决生效之日起10日内，向原告支付逾期支付2010年4月至2016年3月期间的自用水费3316.5元的滞纳金（从2010年6月1日起至2016年6月17日，每日万分之五点九计算，以2050.12元为限）；三、被告在本判决生效之日起10日内，向原告支付逾期支付2010年4月至2016年3月期间的公共分摊水费576元的滞纳金（从2010年6月1日起至2016年6月17日，每日万分之五点九计算，以388.4元为限）；四、被告在本判决生效之日起10日内，向原告支付逾期支付2010年4月至2016年3月期间的公共分摊电费3539元的滞纳金（从2010年6月1日起至2016年6月17日，每日万分之五点九计算，以2386.56元为限）；五、被告在本判决生效之日起10日内，向原告支付逾期支付2012年4月至2015年7月期间的中大修费1256元的滞纳金（从2012年6月1日起至2016年6月17日，每日万分之五点九计算，以672.99元为限）；六、被告在本判决生效之日起10日内，向原告支付逾期支付2012年8月至2016年3月期间的垃圾处理费220元的滞纳金（从2012年10月1日起至2016年6月17日，每日万分之五点九计算，以93.14元为限）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费365元，由被告负担。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  陈美贤二〇二一年二月七日书记员  招佐文庄钊豪