上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初23762号原告：青浦金泽资产经营管理有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：李雪锋，董事长。委托诉讼代理人：俞献强，上海衡茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜逸菲，上海衡茂律师事务所律师。被告：上海名洲印务有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：章永根。原告青浦金泽资产经营管理有限公司(以下简称“金泽资产”)诉被告上海名洲印务有限公司(以下简称“名洲印务”)土地租赁合同纠纷，本院于2020年11月12日立案受理后，依法适用简易程序。本案于2021年1月12日、2021年2月1日两次公开开庭进行了审理，金泽资产的委托诉讼代理人姜逸菲到庭参加了诉讼，名洲印务经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告金泽资产向本院提出诉讼请求：1.判令双方于2012年12月31日签订的租赁合同于2019年6月16日解除；2.判令名洲印务向金泽资产支付2015年1月1日至2019年6月16日租金人民币1,507,150元(其中2015年租金334,700元，2016年租金339,100元，2017年租金339,100元，2018年租金339,100元，2019年1月1日至2019年6月16日租金155,150元)；3.判令名洲印务向金泽资产支付利息损失(按照年利率9.8%，2015年租金滞纳金以334,700元为基数自2015年2月1日起计算至实际支付之日止；2016年租金滞纳金以339,100元为基数自2016年2月1日起计算至实际支付之日止；2017年租金滞纳金以339,100元为基数自2017年2月1日起计算至实际支付之日止；2018年租金滞纳金以339,100元为基数自2018年2月1日起计算至实际支付之日止；2019年租金滞纳金以155,150元为基数自2019年2月1日起计算至实际支付之日止)；4.请求判令名洲印务承担金泽资产的律师代理费100,357.50元。事实与理由：2012年12月31日，双方签订《租赁协议》，约定：一、金泽资产将位于青浦区金泽镇岑飞路XXX号的60亩土地(包括房屋建筑物、大棚、水泥路面)出租给名洲印务，租赁期限为10年，自2013年1月1日至2022年12月31日；2013年1月1日起至2015年12月31日止，绿化面积22.16亩，年租金17,700元；房屋建筑面积2,907.10平方米，年租金250,000元；盆栽温室及连栋大棚面积33.50亩，年租金67,000元；以上年租金合计334,700元。2016年1月1日起，绿化面积年租金上涨至22,160元，合计年租金为339,100元。第三条约定，签约之日付清13年租金，以后每年1月份名洲印务应一次性付清全年租金。合同签订后双方均按约履行，然而名洲印务自2015年起至今未支付租金。为进一步明确双方的权利义务关系，双方曾于2019年3月26日签订《还款协议书》，明确：第一、2015年至2018年名洲印务拖欠租金共计1,352,000元，名洲印务应自2019年4月份开始每月月底支付100,000元直至还清；第二、2019年开始租金延续结算按租赁协议规定支付；第三、名洲印务如未按本协议支付拖欠租金，金泽资产有权终止租赁协议并通过法律途径追回全部拖欠租金及按租赁协议规定的全部违约金，名洲印务还应支付甲方拖欠租金利息，时间以原拖欠租金日期起计算并且承担金泽资产为实现债权所产生的相关费用(包括但不限于律师费、差旅费、诉讼费等)。《还款协议书》签订后，名洲印务未履行支付义务，金泽资产于2019年5月30日发函至名洲印务解除合同，要求名洲印务支付拖欠租金、于2019年6月15日前搬离腾退。后经双方协商一致案涉租赁合同于2019年6月16日终止，名洲印务于2019年6月18日完成腾退。然至金泽资产起诉之日，名洲印务应付的2015年1月1日至2019年6月16日的租金一直没有支付。被告名洲印务未作答辩。经开庭审理查明：2008年1月11日，上海市青浦区农业委员会与上海市青浦区金泽镇人民政府签订《青浦区特色林木及鲜切花生产基地资产调拨合同》，约定：经青浦区发展计划委员会与上海青浦西岑集体资产管理有限公司出资共同建设青浦区特色林木及鲜切花基地(基地坐落于西岑社区内主干道以北、莲西公路以东、美培亚厂区南、东至大棚为界)，占地99.63亩，经上海阳明建设工程有限公司、上海源怡温室工程有限公司施工建设，现工程完成。经双方友好协商，青浦区特色林木及鲜切花基地中属于上海市青浦区农业委员会所有的资产整体调拨给上海市青浦区金泽镇人民政府，上海市青浦区金泽镇人民政府接受后，该基地资产属上海市青浦区金泽镇人民政府所有的集体资产。合同另约定了其他事项。上述土地中大部分为苗圃用地，小部分为基本农田。2012年12月31日，金泽资产(甲方)与名洲印务(乙方)签订《租赁协议》一份，约定：一、甲方将岑飞路XXX号原租赁给金泽农业综合服务中心的土地60亩租赁给乙方，包括房屋建筑物及大棚、水泥路面，租赁期限暂定为10年，自2013年1月1日起至2022年12月31日止。二、绿化面积22.16亩，每年每亩租金800元，全年租金17,700元，2016年开始租金从每年每亩800元调整至每年每亩1,000元，房屋建筑面积2,907.10平方米，每年租金250,000元，盆栽温室及连栋大棚面积33.50亩，每年每亩2,000元，租金67,000元，全年租金334,700元。2016年后全年租金339,100元。三、租金支付方式：签约之日付清13年租金334,700元，以后每年1月份乙方一次性付清全年租金。六、在租赁期内，所租赁土地如遇国家征用或政府规划调整，乙方应按法律规定服从，乙方有权按法律规定对因此而受到的损失要求有关单位补偿。在乙方租赁经营期间，如在政策、法律允许范围内，乙方有权优先享受邀标及其他优惠政策。九、违约责任：b)乙方如延期支付租金超过一个月以上，则按银行贷款利率的2倍进行计息。协议另约定了其他事项。后双方开始按约履行。2019年3月26日，双方签订《还款协议书》，约定乙方经营处于亏损状态，已拖欠甲方从2015年至2018年4年租金共计1,352,000，经双方协商，达成以下还款协议：1、关于上述乙方拖欠甲方的租金1,352,000元，自2019年4月份开始乙方每月月底前支付给甲方100,000元，直至乙方付清拖欠租金。2、2019年开始租金延续结算按协议规定支付，乙方仍应严格按照租赁协议的约定足额支付甲方租金。3、如乙方未按本协议支付拖欠租金，甲方有权终止租赁协议并通过法律途径追回全部拖欠租金及按租赁协议规定的全部违约金。乙方还应支付甲方拖欠租金利息，时间以原拖欠租金日期起计算，并且承担甲方为实现债权所产生的相关合理费用(包括但不限于甲方支出的律师费、差旅费、诉讼费等)。4、如在租赁期间，政府政策要求整治或拆除房屋，乙方应积极配合。如政府按协议及政策给予补偿，甲方有权直接从政府应付乙方的补偿款中扣除乙方拖欠的租金。租赁协议终止，乙方至租赁协议终止日将剩余拖欠租金一次性支付给甲方。2019年6月17日，名洲印务的法定代表人章永根出具《承诺书》，承诺(当年)6月17号、18号由金泽资产公司协助搬迁本公司的机器设备、库存及其他用品，搬迁后所造成的一切损失由本人负责，与金泽资产公司无关，不要金泽资产公司作任何补偿。另查明，金泽资产为本案诉讼聘请上海衡茂律师事务所律师，支付律师代理费100,357.50元。以上查明的事实，由以下证据证明：金泽资产的陈述，金泽资产提供的调拨协议、租赁协议、还款协议、聘请律师合同、律师代理费发票，上述证据并经庭审出证，本院核实后予以确认。审理中，金泽资产称，青浦区特色林木及鲜切花基地包括了本案租赁土地，由金泽资产统一管理。金泽资产曾于2019年5月30日发律师函给名洲印务要求解除合同，但没有保留送达凭证。2019年6月16日，名洲印务口头同意解除租赁合同，且名洲印务法定代表人于2019年6月17日承诺于2019年6月17日、同月18日搬离，后金泽资产收回土地。故要求确认合同于2019年6月16日解除。名洲印务自2015年起就不付租金了，根据租赁协议第九条约定，逾期超过一个月，全部逾期利息都按照中国人民银行贷款基准利率的两倍计算，金泽资产认为应按9.8%计算，不同意按全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场利率(LPR)计算。律师费是根据上海市的律师费收费指导价计算的。本案租赁范围内的建筑是违章建筑，租赁范围内的土地均是苗圃用地，不涉及基本农田。名洲印务腾退土地后没几天，建筑物就被拆除了，当地政府本来有一笔补偿金要支付给名洲印务的，但是名洲印务认为金额过低，一直不去领取。为此金泽资产提供律师函。根据查明的事实，本院认为，金泽资产与名洲印务签订的租赁协议和补充协议均是双方当事人真实意思表示。金泽资产自认租赁范围内的建筑物为违章建筑，在案证据亦无法证明相关建筑物为合法建筑，故本案租赁合同中涉及违章建筑部分无效，其余部分应为合法有效，针对合法有效部分，双方均应按约履行。金泽资产称名洲印务至今未付自2015年起的租金，名洲印务未能举证证明其付款情况，故本院对金泽资产上述陈述予以采信。名洲印务拖欠租金，构成根本违约，金泽资产有权单方解除合同，但是金泽资产未能举证证明其已将含有解除合同内容的律师函送达给名洲印务，亦未举证证明名洲印务于2019年6月16日同意解除合同，但因名洲印务法定代表人于2019年6月17日代表名洲印务同意腾退并同意由金泽资产协助搬离物品，故本院确认本案合同因2019年6月17日双方均同意解除合同而于当日解除。关于金泽资产主张的租金，其中涉及违章建筑部分应是占有使用费，总金额计为1,507,149.86元，名洲印务应予支付。关于金泽资产主张的逾期付款滞纳金，涉及违章建筑的部分约定无效，故本院确认滞纳金的基数应剔除房屋使用费，2019年8月19日以前按中国人民银行同期贷款利率的2倍计算，自2019年8月20日起按全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场利率(LPR)的2倍计算。关于金泽资产主张的律师费，符合合同约定，金额合理，本院予以确认。名洲印务经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃自身诉讼权利，法律后果自负。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百四十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告青浦金泽资产经营管理有限公司与被告上海名洲印务有限公司于2012年12月31日签订的租赁协议于2019年6月17日解除；二、被告上海名洲印务有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告青浦金泽资产经营管理有限公司租金和房屋占有使用费1,507,149.86元；三、被告上海名洲印务有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告青浦金泽资产经营管理有限公司滞纳金[2015年租金以84,700元为基数自2015年2月1日起计算至实际支付之日止，2016年租金以89,100元为基数自2016年2月1日起计算至实际支付之日止，2017年租金以89,100元为基数自2017年2月1日起计算至实际支付之日止，2018年租金以89,100元为基数自2018年2月1日起计算至实际支付之日止，2019年租金以40,766.30元为基数自2019年2月1日起计算至实际支付之日止；其中2019年8月19日以前按中国人民银行同期贷款利率的2倍计算，自2019年8月20日起按全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场利率(LPR)的2倍计算]；四、被告上海名洲印务有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告青浦金泽资产经营管理有限公司律师费100,357.50元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19,267.50元，减半收取计9,633.75元，由被告上海名洲印务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陈菊芳书记员  朱程飞附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百四十八条承租人应当按照约定支付租金。承租人经催告后在合理期限内仍不支付租金的，出租人可以要求支付全部租金；也可以解除合同，收回租赁物。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。