安徽省淮北市相山区人民法院民 事 判 决 书(2018)皖0603民初467号原告：中国农业银行股份有限公司淮北淮海路支行，住所地安徽省淮北市。负责人：赵丹淇，该��行行长。委托诉讼代理人:何玲，女，该支行员工。委托诉讼代理人：黄崇河，安徽亚星律师事务所律师。被告：付扬，男，1974年4月20日出生，汉族，中建7局职工，住安徽省淮北市相山区。被告：杜莉莉（系付扬之妻），女，1976年7月2日出生，汉族，无业，住安徽省淮北市相山区。被告：安徽桑铌置业有限公司，住所地安徽省淮北市经济开发区龙湖工业园。法定代表人：沈东关，该公司经理。被告：安徽桑铌置业有限公司淮北分公司，住所地安徽省淮北市相山区。负责人：沈东关，该公司经理。原告中国农业银行股份有限公司淮北淮海路支行（简称农行淮海路支行）与被告付扬、杜莉莉、安徽桑铌置业有限公司（简称桑铌置业）、安徽桑铌置业有限公司淮北分公司（简称桑铌置业淮北分公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年1月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告农行淮海路支行的委托诉讼代理人何玲、黄崇河，被告付扬，被告桑铌置业法定代表人、桑铌置业淮北分公司负责人沈东关到庭参加诉讼。被告杜莉莉经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。农行淮海路支行向本院提出诉讼请求：1.宣布合同提前到期，并判令付扬、杜莉莉、桑铌置业、桑铌置业淮北分公司连带偿还贷款本金272035.41元，利息2214.03元（包含正常利息、罚息、复利、提前还款总金额，本息合计274249.44，自2010年1月22日暂计算至2017年6月16日），并按合同约定给付2017年6月17日起至债务清偿完毕之日止的利息、罚息、复利及提前还息总金额（利率均按借款合同计算）；2.如付扬、杜莉莉、桑铌置业、桑��置业淮北分公司不履行还本付息及合同其他的义务，农行淮海路支行有权按照法定程序对涉案合同的抵押物：位于淮北市相山区的房产（淮预房淮房字第××号）行使抵押权并优先受偿；3.本案的诉讼费、律师代理费10969.98元及农行淮海路支行为实现债权的一切费用由付扬、杜莉莉、桑铌置业、桑铌置业淮北分公司承担。事实与理由：2010年1月19日，付扬、杜莉莉与农行淮海路支行签订《个人购房担保借款合同》，约定农行淮海路支行向付扬、杜莉莉出借37万元，借款用途为购买房产；借款期限自2010年1月19日起至2030年1月18日，采用浮动利率：执行利率以中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率5.94%为基础下浮百分之三十，执行年利率4.158%，并对罚息、复利等进行了约定；合同第12.2第2款明确约定，如果付扬、杜莉莉未足额偿还借款本息超过90天，农行淮海路���行可以提前收回借款等。付扬、杜莉莉以购买的位于淮北市相山区的房产为该笔贷款做抵押，并办理了抵押权预告登记（淮预房淮房字第××号）。桑铌置业淮北分公司为该笔借款做阶段性担保。协议签订后，农行淮海路支行向付扬、杜莉莉发放了贷款，但是付扬、杜莉莉并未能及时还款，最后一次还款为2017年3月23日，现已超出90天。暂计算至2017年6月16日，付扬、杜莉莉拖欠贷款本金272035.41元，利息2214.03元（包含正常利息、罚息、复利、提前还款总金额），农行淮海路支行多次催要无果。农行淮海路支行为维护自身合法权益，特提起诉讼。付扬、桑铌置业、桑铌置业淮北分公司承认农行淮海路支行主张的事实。杜莉莉未进行答辩，亦未提交证据。本院经审理认定事实如下：2007年12月4日，桑铌置业授权桑铌置业淮北分公司��理与农行淮海路支行关于莲花大厦楼盘合作业务中的阶段性担保承诺、贷款合同签章等事宜。2009年11月26日，桑铌置业淮北分公司向农行淮海路支行出具阶段性担保承诺书，为购买该公司开发的莲花大厦，并在农行申请住房按揭贷款及商用按揭贷款的购房者阶段性担保与阶段性回购，时间段为贷款发放日至房屋他项权证办妥之日。如借款人到期不能归还或未能及时归还贷款本息，桑铌置业淮北分公司为此承担担保责任，负责原价购回。2009年12月10日，付扬、杜莉莉与桑铌置业淮北分公司签订商品房买卖合同，共同购买位于相山区房屋。当日，付扬签署授权委托书并经公证处公证，委托杜莉莉全权代理办理与购买涉案房屋及房屋按揭相关的一切事宜等事项；授权期限至上述事宜办完为止，受托人无转委托权。2010年1月19日，付扬、杜莉莉���借款人）与农行淮海路支行（贷款人）、桑铌置业淮北分公司（保证人）签订个人购房担保借款合同，合同约定：借款金额为37万元，借款用途为购买房产，借款期限自2010年1月19日起至2030年1月18日止；借款利率采用浮动利率，在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率5.94%的基础上下浮30%，执行年利率4.158%；还款方式为分期还款，借款人以每月为一个还款周期，共240期，自借款发放后，每期末月的借款对应日为还款日，借款人与贷款人商定采用等额本息还款法归还借款本息；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。对逾期借款从逾期之日起在合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之三十计收罚息；如发生借款人未足额偿还借款本息超过90天等情形，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施等；按照本合同约定收回或提前收回借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等实现债权、抵押权的费用时，贷款人均可直接从借款人在贷款人处开立的账户中划扣；该合同项下借款采用阶段性保证担保+抵押，保证人为桑铌置业淮北分公司，阶段性保证人自该合同签订之日起，至借款人取得房地产权利证书，为借款人的债务承担连带保证责任，保证范围为借款本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用；抵押人付扬、杜莉莉同意以位于淮北市产设定抵押等内容。2010年1月21日，付扬、杜莉莉办理了预购商品房抵押权预告登记（淮预房淮房字第××号）。同年1月22日，农行淮海路支行向杜莉莉授权指定账户发放贷款37万元。此后，付扬、杜莉莉自2017年4月24日贷款出现逾期，逾期后又于2018年1月10日偿还贷款一次，还款数额为2505.42元。截止至2018年4月10日，付扬、杜莉莉拖欠贷款本金270384.2元，利息9249.98元（包含正常利息、罚息、复利、提前还款总金额），以上款项经催要无果，农行淮海路支行遂提起诉讼。农行淮海路支行为本次诉讼支出律师代理费6000元。2018年2月28日，农行淮海路支行向本院提出诉讼财产保全申请，本院当日作出（2018）皖0603民初467号民事裁定书，裁定查封位于淮北市相山区房屋。农行淮海路支行支出诉讼保全费1891元。另查明，付扬、杜莉莉系夫妻关系。上述事实，有农行淮海路支行提交的农行淮海路支行营业执照及统一社会信用代码证、负责人证明及身份证复印件，付扬、杜莉莉身份证复印件、户口本复印件、结婚证��印件、桑铌置业及桑铌置业淮北分公司营业执照及统一社会信用代码证、商品房买卖合同、共同还款承诺书、同意抵押承诺书、阶段性担保承诺书、个人购房担保借款合同、资金划拨委托书、办理担保委托书、银行支付凭证、房地产抵押清单、抵押登记书、还款明细、欠款清单、代理委托协议、律师费发票及付款凭证等证据以及当事人陈述在卷佐证，本院予以认定。本院认为，农行淮海路支行与付扬、杜莉莉及桑铌置业淮北分公司签订《个人购房担保借款合同》，系当事人真实意思表示，不违反法律规定，系有效合同，各方均应如约履行。农行淮海路支行按约发放了贷款，已履行了合同约定的义务，付扬、杜莉莉未按合同约定归还借款本息，属违约行为，应承担违约责任。付扬、杜莉莉的违约行为已成就合同约定的农行淮海路支行宣布贷款全部到期的条件。在付扬、杜莉莉尚未得到农行淮海路支行宣布到期通知前，其合同义务内容尚未发生改变，故应以起诉状副本送达之日（即2017年1月31日）为贷款到期日。农行淮海路支行诉请宣布与付扬、杜莉莉签订的《个人购房担保借款合同》项下贷款到期，要求付扬、杜莉莉归还剩余贷款本金及利息的诉讼请求，理由充分，本院予以支持。关于农行淮海路支行提出对付扬、杜莉莉用于抵押的房产行使抵押权并优先受偿问题。因该房屋尚未取得所有权证书，用于抵押担保的房屋只在房屋主管部门办理了预购商品房抵押预告登记，而非抵押登记。农行淮海路支行作为涉案房屋抵押权预告登记的权利人，其享有的是抵押登记条件成就或约定期限届满办理抵押权登记的请求权，而不是对涉案房屋享有现实的抵押权。故农行淮海路支行要求对涉案房屋行使抵押权���优先受偿，于法无据，本院不予支持。关于桑铌置业淮北分公司、桑铌置业的保证责任。《中华人民共和国担保法》第十条第二款规定“企业法人的分支机构有法人书面授权的，可以在授权范围内提供保证。”桑铌置业授权桑铌置业淮北分公司为付扬、杜莉莉与农行淮海路支行签订的《个人购房担保借款合同》提供阶段性保证担保，故担保行为有效。因案涉房屋至今未能办理房屋抵押登记手续，农行淮海路支行也未取得抵押房屋他项权证书，依据合同约定，桑铌置业淮北分公司应对上述债务承担连带保证责任。《中华人民共和国公司法》第十四条第一款规定“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”在分公司不能清偿债务时，应由设立分公司的公司承担补充清偿责任。现农行淮海路支行起诉要求桑铌置业、桑铌置业淮北分公司承担连带保证责任，理由充分，本院予以支持。农行淮海路支行为实现债权支出的保全费1891元、律师代理费6000元，有合同约定，亦符合法律规定，本院予以支持。但其主张的律师代理费数额与其提供的票据金额不符，超出6000元的部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第二十条，《中华人民共和国担保法》第十条、第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、中国���业银行股份有限公司淮北淮海路支行与付扬、杜莉莉签订的个人购房担保借款合同项下贷款于2018年1月31日到期；二、付扬、杜莉莉于本判决生效后十五日内偿还中国农业银行股份有限公司淮北淮海路支行贷款本金270384.2元，利息9249.98元，合计279634.18元（计算至2018年4月10日，以后按照合同约定利率标准计算继续支付至付清借款之日止），并支付保全费1819元、律师代理费6000元；三、安徽桑铌置业有限公司、安徽桑铌置业有限公司淮北分公司在其保证范围内对付扬、杜莉莉的债务承担连带保证责任。保证人承担保证责任后，有权向付扬、杜莉莉追偿。四、驳回中国农业银行股份有限公司淮北淮海路支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之��定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5578元，减半收取计2789元，由付扬、杜莉莉、安徽桑铌置业有限公司、安徽桑铌置业有限公司淮北分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。审判员  崔景瑞二〇一八年四月十八日书记员  吕 晴附法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾��利息。《中华人民共和国物权法》第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《中华人民共和国担保法》第十条企业法人的分支机构、职能部门不得为保证人。企业法人的分支机构有法人书面授权的，可以在授权范围内提供保证。第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的��为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国公司法》第十四条第一款公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。