广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终24110号上诉人（原审原告）：韩希库，男，1978年11月4日出生，满族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：黄锡峰，广东百高律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广东电白二建集团有限公司，住所地广东省茂名市电白区水东镇新湖街93号。法定代表人：崔雅基，该公司董事长。委托诉讼代理人：王欣亮，广东胜伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：何宇鹏，广东胜伦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州银怡企业集团有限公司，住所地广东省广州市天河区金穗路30号2704房。法定代表人：罗锦灿，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄昌赣，广东法制盛邦律师事务所律师。原审被告：广州永利房地产开发有限公司，住所地广州市天河区珠江新���金穗路22-30号丽晶华庭601房。负责人：罗锦兆。上诉人韩希库因与被上诉人广东电白二建集团有限公司（以下简称电白二建公司）、广州银怡企业集团有限公司（以下简称银怡公司）、原审被告广州永利房地产开发有限公司（以下简称永利公司）案外人执行异议之诉一案，不服广州市天河区人民法院（2017）粤0106民初2296号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。韩希库上诉请求：1.立即停止对韩希库购买的位于广州市天河区金穗路22-30号负二层××号车位（以下简称涉案车位）的强制执行，并解除对该房产的查封措施；2.涉案车位归韩希库所有；3.银怡公司、永利公司协助韩希库办理涉案车位的产权过户登记手续；4.诉讼费由电白二建公司、银怡公司、永利公司承担。事��和理由：（一）韩希库与银怡公司签订的《室内车位预售契约》（以下简称《契约》）是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。因银怡公司与永利公司是关联公司，故由谁收取房款、开具收据并不影响合同效力，两公司均属于契约的签订主体，且银怡公司确认该契约的真实性，故不能以契约形式和内容的不完善否定银怡公司作为出卖人的身份，一审法院认定韩希库向银怡公司购买涉案车位依据不足是事实认定不清。（二）韩希库在法院查封前已经合法占有涉案车位，因现在的物业管理公司自2010年才开始接管丽晶华庭，其仅能证明韩希库2010年之后对涉案车位的占有使用情况，无论韩希库实际使用涉案车位是在2007年之后还是2010年之后，均早于法院查封涉案车位的时间。（三）韩希库已支付涉案车位的全部价款，因收据是复写纸且存放��年之久，因而字迹模糊，即使无法看清收据内容，但银怡公司于一审庭审时确认韩希库已付清全部价款，且同意协助韩希库办理涉案车位的过户手续，一审法院认定韩希库未付清房款无事实和法律依据。（四）涉案车位非因韩希库自身原因未能办理过户登记。从银怡公司提交的证据显示，涉案车位所在楼盘的确存在诸多历史遗留问题导致无法办证，且将车位过户至韩希库名下是出卖人的义务，车位未能过户至韩希库名下的原因不在于韩希库，对于涉案车位所在楼盘是否已纳入解决历史遗留问题范围楼盘，相关部门仅将函件送达开发商而非小业主，小业主无法知晓相关情况。（五）一审法院适用法律错误，2015年5月5日实施的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第三十二条对本案的处理和法律适用有明确的规定，而《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》在2005年1月1日起实行，故法院在审理本案时应适用新实行的法律规定。电白二建公司二审答辩称，同意一审判决，不同意韩希库的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。理由如下：1.电白二建公司根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条申请涉案强制执行程序，根据公示信息显示，法院查封时涉案车位登记在被执行人银怡公司名下，执行法院根据法定程序查封涉案车位，全过程均符合法律规定。2.韩希库声称已签订合同支付全部价款、合法占有涉案车位等主张均没有对应的证据可以直接证明，其提交的证据也无法证明其对应的理由。3.韩希库主张对涉案车位享有产权，但多年来并没有通过合法途径进行确权或者要求办理过户手续，其存在过错，若韩希库的主张成立��极大损害电白二建公司的债权。银怡公司二审答辩称，同意一审判决。根据公示证据看，涉案车位确实登记在银怡公司名下，因此韩希库的上诉请求不成立。永利公司经本院依法公告传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩材料。韩希库向一审法院起诉请求：1.立即停止对韩希库购买的涉案车位的强制执行，并解除对该房产的查封措施；2.涉案车位归韩希库所有；3.银怡公司、永利公司协助韩希库办理涉案车位的产权过户登记手续；4.撤销（2016）粤0106执异124号《执行裁定书》；5.诉讼费由电白二建公司、银怡公司、永利公司承担。一审法院认定事实：电白二建公司曾以银怡公司为被告，永利公司为第三人向一审法院提起债权人代位权纠纷一案，要求银怡公司在永利公司对银怡公司享有债权的范围内代偿永利公司应支付给电白二建公司的工程款15370643.09元及利息等等。2015年11月25日，一审法院就上述案件作出（2014）穗天法民二初字第3986号民事判决（以下简称3986号判决），查明以下事实：电白二建公司原名广东省电白县第二建筑工程公司，2004年6月11日经核准变更名称为广东电白二建工程有限公司，于2014年5月30日又更名为广东电白二建工程集团有限公司，2014年6月10日公司再次变更名称为广东电白二建集团有限公司；银怡公司原名广州永利投资有限公司，2004年12月21日经工商行政主管部门核准更名为广州银宜企业集团有限公司，2010年12月7日又更名为广州银怡地产集团有限公司，2011年5月6日再次更名为广州银宜企业集团有限公司，后于2012年8月29日核准更名为广州银怡企业集团有限公司；2003年6月27日，本院就电白二建公司与永利公司等的工程款纠纷一案依法作出（2001）穗中法房初字第147号民事判决，判令永利公司于判决发生法律效力之日起10日内向电白二建公司支付工程款15370643.09元及利息，后上述判决经二审维持原判等等。根据相关查明的事实，3986号判决认定：对银怡公司尚欠永利公司房款13533586元及相应利息的事实予以确认；电白二建公司有权在其债权范围内【即（2001）穗中法房初字第147号民事判决主文确定的永利公司的付款义务】代位行使永利公司对银怡公司的该项债权。据此，3986号判决判决：银怡公司代永利公司向电白二建公司履行（2001）穗中法房初字第147号民事判决主文确定的付款义务，并以其对永利公司所负债务为限等等。在本案中，电白二建公司与银怡公司确认各方当事人对3986号判决均未提出上诉，本案各方当事人亦确认3986号判决查明的事实。3986号判决生效后，电白二建公司向一审法院申请执行。2016年5月4日，一审法院���（2016）粤0106执4242号执行裁定书、协助执行通知书查封银怡公司名下的含涉案车位在内的多套房产。之后，韩希库就上述查封向一审法院提出执行异议，一审法院就上述执行异议作出（2016）粤0106执异124号执行裁定（以下简称124号裁定），查明以下事实：2007年8月21日韩希库与银怡公司签订了《室内车位预售契约》，约定：韩希库向银怡公司购买涉案车位，成交价为13万元；涉案车位未经房地产交易登记中心办理备案手续或商品房预售合同登记，韩希库亦未经法律程序主张权利；在一审法院审理的另案原告陈韵如诉被告广州富为置业有限公司、第三人中国农业银行股份有限公司广州淘金支行、第三人广州永利房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案【即(2011)穗天法民四初字第1466号】中，陈韵如请求对其购买的位于天河区金穗路22-30号（即现广州市天河区珠江新城丽晶华庭）的房产由开发商等协助办理房屋过户手续，一审法院于2011年9月26日向广州市国土资源和房屋管理局发函询问涉案房屋的交易过户问题，该局于2011年12月12日向一审法院出具穗国房协查复字[2011]第405号回函（以下简称405号回函），称：“经查，来函核查的项目已纳入我市解决历史遗留问题范围楼盘。根据《项目核查情况表》显示，该项目已部分通过规划验收，建设单位已领取穗规验证[2010]1274号《建设工程规划验收合格证》；规划竣工图显示，其中地下三层为停车库及设备用房，1-5层为商业，第5层与第6层之间为转换层，A幢6-30层为住宅，B幢6-30层为公寓；负一层37、37号，69-76号车位，22号1××7房、1××3房复式与竣工图不符，暂不予受理登记申请。除上述不予受理的房号外，对符合存量房交易条件的房屋，应当缴齐交易税费后，买受人可以与中国农业银行广州市���金支行、广州富为置业有限公司一起持申请表、协助执行通知书、房屋买卖合同、拍卖成交确认书、测绘图、完税凭证、身份证明等资料申请办理初始登记、转移登记。能否登记以收到具体申请资料后核准情况为准。”根据上述查明的事实，124号裁定认为：据405号回函显示，涉案车位不属于暂不予受理登记申请的房产范围，完全可以依照符合存量房交易的条件，申请办理初始登记、转移登记；韩希库自始至终没有向房地产管理部门办理涉案车位的相关产权备案登记手续或通过司法程序确权，因此韩希库对未能办理过户手续存在过错，其异议理由不成立，一审法院予以驳回。据此，124号裁定裁定驳回韩希库的异议。在本案中，各方当事人表示对405号回函的真实性、合法性无异议。韩希库不服124号裁定，并提起本案诉讼。韩希库为证明本案事实及其主张在本案中提交了以下证据：1.2007年8月21日，韩希库签订的《契约》，《契约》首部显示卖方（甲方）为永利公司，买方为韩希库（乙方），落款甲方处加盖有广州银宜企业集团有限公司的公章。《契约》约定：甲方将涉案车位出售给乙方；涉案车位成交价格为130000元，乙方2007年8月21日前一次付清给甲方；涉案车位需转让的，要到永利公司凭《契约》办理交易转让手续，原契约规定的权利义务随之转让等条款。2.加盖有永利公司专用章的《收据》一张，韩希库在本案中提交的上述《收据》原件与复印件均无法看清《收据》具体内容。3.案外人东莞市亿城物业管理有限公司广州分公司（以下简称亿城广州分公司）加盖财务专用章的2016年11月9日的《收据》一张，显示收到涉案车位2017年1月-6月管理费。韩希库另表示无法提供其他时间管理费的支付票据。4.2016年12月15日亿城广州��公司开具的《证明》，内容为涉案车位从2010年8月至2016年12月期间的车位管理费已交该司，2010年7月前涉案车位使用情况不属该司管辖。电白二建公司对上述证据质证称：对证据1真实性无异议，合法性、关联性不予确认，《契约》没有经过登记备案，无法确认交易是否真实存在；证据2真实性无法确认；证据3、4真实性无异议，但与本案无关，无法证明韩希库占有使用涉案车位。银怡公司对上述证据的真实性、合法性、关联性无异议。电白二建公司为证明本案事实及其主张在本案中提交自广州市房地产档案馆调取的涉案车位房产档案资料多份，包括：1.2001年2月5日，广州永利投资有限公司与永利公司就涉案车位签订的《商品房预售合同》；2.2011年3月17日广州银宜企业集团有限公司的代理人签署的《广州市房地产转移登记申请书》及《广州市房地产交易与权属登记询问记录表》；3.《受理回执》，显示申请人为广州银宜企业集团有限公司、永利公司，广州银宜企业集团有限公司的代理人于2011年10月11日领证。上述证据拟证明早在2001年永利公司将涉案车位向银怡公司出售，银怡公司合法拥有涉案车位，涉案车位可办理产权证，银怡公司已于2011年领取产权证，且于2013年因名称变更再次更换产权证。韩希库对上述证据质证称：对上述证据的真实性、合法性无异议，上述证据证明银怡公司在2001年受让车位后直至2013年才办理产权登记，客观存在历史遗留问题，不能过分要求韩希库彻底了解涉案车位产权登记的进度及状态；涉案车位由永利公司转让给银怡公司，因此《契约》无法在房管局进行预告登记及备案，过错不在韩希库；2013年涉案车位确权后，韩希库并未收到任何关于办理过户手续的通知，无法办理过户的原因不在韩希库。银怡公司对上述证据质证称：对上述证据的真实性无异议，但银怡公司是与永利公司为倒签合同，涉案车位的第一次权属登记时间为2013年12月14日至27日之间等等。银怡公司为证明本案事实及其主张在本案中提交了以下证据：1.2009年7月22日广州市解决历史遗留的办理房地产证问题办公室出具的《关于限制建设单位办理相关业务的函》，函称：停止相关建设单位的行政许可等，以督促开发建设履行为小业主办理房地产证的义务，建设单位为小业主办理名单内所列项目相关业务的，不受此限制等等。该函所附的不履行办证义务的开发建设单位名单包括永利公司，项目为广州市珠江新城的丽晶华庭。2.2011年1月28日广州市解决历史遗留的办理房地产证问题办公室出具的《通告》（复印件），内容为：丽晶华庭可以受理登记申请的范围为金穗路22号至30号（双号）（属于广州永利投资有限公司的地下停车库、地上第4层商业除外；负一层37、38号、69-76号汽车车位、22号1107房复式和1703房复式、查封及在建工程抵押的除外）。拟证明从2009年7月22日开始，相关行政部门冻结永利公司办理一切物业产权权属登记过户手续，导致韩希库等业主无法及时取得涉案车位权属契证，且上述行政强制行为至今尚未解除，因此韩希库等业主对于涉案车位迟延办证及后来错误登记于银怡公司名下等情况均不知情及没任何过错。韩希库对上述证据质证称对证据1真实性、合法性无异议，由此可以反映因为开发商的原因涉案车位无法办理产权登记；对证据2真实性、合法性无异议，通告范围的车位目前也无法办理产权登记。电白二建公司对上述证据质证称：对证据1真实性、合法性无异议，该函并不是列入名单的企业就不能给小业主办证，恰恰是为了督促企���给业主办证才列出了名单；对证据2真实性、合法性、关联性不予确认，该证据没有原件，根据405号回函，即使《通告》是真实的，涉案车位在2011年1月无法办证，但在2011年12月按照房管局的回函是可以办证的，韩希库称存在历史遗留问题，但韩希库却从来没有主动向银怡公司或永利公司提出自己的主张。一审法院另查明，涉案车位查册时间为2017年6月28日的《广州市不动产登记查册表》显示涉案车位于2011年9月6日登记在广州银宜企业集团有限公司名下，登记附注显示2013年11月19日广州银怡企业集团有限公司申请更正名义，2013年12月14日核准登记。在本案中，各方就以下事实发表了各自观点。一、关于韩希库向何人购买涉案车位。韩希库称其与银怡公司签订合同，但开具发票的是永利公司，当时韩希库将款项交付给在场工作人员，但不清楚是银怡��司的工作人员还是永利公司的工作人员，韩希库认为是向银怡公司、永利公司购买。银怡公司称由于永利公司的经营状况不好，拖欠政府土地出让金等税费，所以被暂停了营业，所以当时出售物业是银怡公司、永利公司一起进行，不清楚银怡公司为何在合同上盖章，购房款是由永利公司收取的，银怡公司没有收取。韩希库及银怡公司确认《契约》未办理登记备案手续。二、关于涉案车位为何登记在银怡公司名下。银怡公司称由于永利公司出售了涉案车位后，其没有能力协助韩希库等业主办理登记手续，至2008年、2009年银怡公司与房管部门协商，以买卖的名义将车位转让到银怡公司的名下。电白二建公司称银怡公司上述陈述缺乏证据，其已提供证据证明银怡公司的代理人签名并加盖公司印章办理相应的产权登记。三、关于韩希库如何支付购房款。韩希库称其以现金方���一次性支付购房款，亦无法提供现金取款记录。四、关于韩希库何时接收涉案车位。韩希库称其大概是2007年8、9月接收涉案车位。电白二建公司表示不确认韩希库自2007年8、9月已实际占有涉案车位。五、关于韩希库接收车位后有无要求办证。韩希库称其多次到物管公司及要求银怡公司、永利公司的工作人员办证，但没有书面的证据予以证明。一审法院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条规定：案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。韩希库对124号裁定不服，并明确其诉请为停止对涉案车位的执行。本案应为案外人执行异议之诉，韩希库提起本案诉讼符合上述法律规定，并无不当。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。根据涉案车位的《广州市不动产登记查册表》，涉案车位现登记在银怡公司名下。本案中，韩希库称其于2007年8月与银怡公司、永利公司签订《契约》购买涉案车位并支付完毕全部购房款，并自2007年8、9月接收涉案车位。一审法院认为：第一，韩希库提供的《契约》虽有“广州银宜企业集团有限公司”加盖公章，但《契约》首部显示合同当事人为��利公司及韩希库，《契约》中并无约定银怡公司的相关权利义务，且韩希库提供的支付购房款的《收据》亦为永利公司开具，银怡公司亦表示其并未收取购房款，据此韩希库称其为向被执行人银怡公司购买涉案车位依据不足。第二，韩希库提供的支付购房款的《收据》原件无法看清内容，韩希库亦无法提供支付购房款的转账记录及取款记录，银怡公司亦表示其并未收取购房款，据此韩希库称其已实际支付购房款依据不足。第三，韩希库称其自2007年8、9月接收涉案车位，但在本案中仅能提供2016年11月支付涉案车位管理费的《收据》，韩希库提供的亿城广州分公司出具的《证明》亦为证明涉案车位2010年8月至2016年12月的管理费已缴纳，并非证明韩希库实际占有涉案车位的情况，据此韩希库称其自2007年8、9月接收涉案车位依据不足。第四，韩希库称其于2007年8月签订《契约》并于2007年8、9月接受涉案车位，但无法提供证据证明其在提起本案执行异议前曾向银怡公司或永利公司主张办理涉案车位的房产证，涉案车位已于2011年9月6日登记于广州银宜企业集团有限公司名下，且根据房管部门于2011年12月出具的405号回函，涉案车位应不存在过户障碍，根据上述查明的事实亦不能认定韩希库对涉案车位未办理过户登记手续没有过错。综上，根据本案举证情况，韩希库未充分举证证明其对涉案车位享有的权利足以排除电白二建公司对涉案车位的强制执行申请，一审法院作出124号裁定裁定驳回韩希库提出的执行异议并无不当，韩希库诉请一审法院停止对涉案车位的强制执行并解除查封等缺乏法律依据，一审法院不予支持。永利公司经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，一审法院依法作缺席判决。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条、第三百一十一条，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十九条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，于2017年6月29日作出如下判决：驳回韩希库的诉讼请求。案件受理费2900元，由韩希库负担。二审期间，各方当事人没有提供新的证据。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，根据电白二建公司一审提供的自广州市房地产档案馆调取的《商品房预售合同》显示，该合同于2001年2月9日已办理预售合同登记备案。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案二审的争议焦点在于：韩希库关于广州市天河区金穗路22-30号负二层××号车位应归其所有，要求停止对涉案车位执行的主张是否成立。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，韩希库对登记在被执行人银怡公司名下的涉案车位提出异议，故应依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定予以审查。韩希库提供的《契约》中虽然盖有“广州银宜企业集团有限公司”的公章，但是《契约》载明的卖方为永利公司，韩希库提供的《收据》亦为永利公司开具，该《收据》亦无法看清具体内容，韩希库不能提供支付购房款的转账记录或者取款凭证，不足以证明其付款的事实，而银怡公司亦表示没有收取过韩希库支付的购房款，韩希库主张其已支付购房款依据不足。根据本案现有的证据，涉案车位于2001年2月9日办理预售登记备案，银怡公司为涉案车位的买受人，涉案车位已于2011年9月6日被登记于广州银宜企业集团有限公司名下，可见至该日，涉案车位已不存在交��过户的障碍。韩希库自称其于2007年8月签订《契约》后已接收涉案车位，但并无证据显示其自《契约》签订后，特别是自2011年9月6日起至涉案车位被执行查封之前曾向银怡公司或者永利公司提出过办理涉案车位房产证的主张，韩希库存在怠于行使自身权利的行为，韩希库关于涉案车位并非因其自身原因未能办理过户登记手续的主张，依据不足，本院不予采信。据上，韩希库要求停止对涉案车位的强制执行并解除查封等诉讼请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，一审法院驳回其诉讼请求并无不当，本院予以维持。综上所述，韩希库的上诉理由均不能成立，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2900元,由上诉人韩希库负担。本判决为终审判决。审判长 李 静审判员 张 怡审判员 余 盾二〇一八年四月二十五日书记员 游瑞娜贾妍