广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2013）佛南法民三初字第30号原告（反诉被告）李永生，男。被告（反诉原告）李斌，男。委托代理人罗嫚纳，系广东提德律师事务所律师。被告（反诉被告）广州方圆地产顾问有限公司。法定代表人谢丽华。委托代理人杨懿，女，系被告广州方圆地产顾问有限公司职员。原告李永生诉被告李斌房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年12月20日受理后，被告李斌提出反诉，本院依法将本诉与反诉合并审理，并追加广州方圆地产顾问有限公司（以下简称方圆公司）为本案共同被告。本案依法由审判员杨宇鹏独任审理，于2013年3月7日公开开庭进行了审理。原告李永生、被告李斌的委托代理人罗嫚纳、被告方圆公司的委托代理人杨懿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告是佛山市南海区大沥镇黄岐202房的业主。2012年11月16日由方圆公司组织双方见面。两被告先后审核了原告的房产证后，方圆公司向原告介绍李斌是外省人，但有购买佛山社保，具备买房资格。经协商，买卖双方同意以1690000元成交。因此价高出邻居同样物业的售价几万元，令原告心动，且原告相信中介地产对李斌购房资格已作审查，当时又远超午饭时间，原告的低血糖开始发作，心慌心悸，急需用餐，故当时中介催双方在合同中用笔填写的数字部分即价格、付款办法、中介费等处签字按手印后，原告竟连合同中印刷体的详细内容都没来得及细看就签了字。当天下午，在去工商银行签按揭文件的路上，原告就提出要看李斌的社保资料，中介和李斌一直拿不出来，并答应尽快办好，此时原告才知道上当。于是，原告当场退还50000元订金给李斌，但李斌拒收。原告只好拒绝在银行的按揭合约上签字。后来，原告多次向中介催要李斌的社保资料，中介被迫无奈才叫来专门做社保的代办人郭振波，向原告保证，李斌只要交35000元，最多两个月就可以通过社保局内部高价买出一年的佛山社保，且据郭振波称，最近已成功为方圆公司办成几个社保，且向原告保证李斌只要交35000元，就可在一个半月内办妥一年社保。原告感觉不合法，于是走访了佛山社保局、南海社保局、顺德北滘社保局，答案一致，即此种购买社保不合法，是国家政策不允许的。李斌向原告隐瞒了没有佛山社保的事实，不具备在佛山购房的资格，符合双方合同约定的违约情形，合同规定守约方有权解除合同，且有权要求李斌承担违约责任，没收定金，所以原告起诉。李斌在签订合约时隐瞒了其未在佛山购买社保、不具有佛山购房资格的事实，已经违反了合约第十条第3款的约定，原告有权追究其违约责任。请求判令：1、解除原告、被告李斌及被告方圆公司于2012年11月16日签订的房屋买卖合同；2、原告没收李斌缴纳的定金50000元；3、被告承担本案诉讼费。被告李斌辩称，第一、双方之间的合同合法有效，并没有违反法律强制性规定，故双方均应按照合同约定诚实履约。若因政策原因导致合同无法履行，属于不可归责于双方当事人的原因，原告无权没收被告李斌的定金。第二、本案实际违约方是原告。合同签订后，原告以自己的行为表明不同意履行合同义务。原告在起诉状中称其签订合同并收取定金之后当场要求退还50000元定金予李斌并拒绝在按揭合同上签字，证明原告以自己行为表明不愿意履行合同，故违约方是原告，被告有权追究原告违约责任。第三、原告属于恶意解除合同，以达到侵吞定金的目的。合同签订后，李斌一直积极履行合同，但原告为达到侵吞定金的目的，在签订合同时被告已经明确告知需要补办社保的情况下仍然同意签订合同，而在签订合同后又不给被告时间补交社保，表明其存在侵吞定金的主观恶意。李斌虽然尚未在佛山购足一年社保，但可以通过补缴社保的方式使合同继续履行。而且当时各方同意在李斌无法办理过户的情况下将履行合同主体变更为宋英，以使合同得到继续履行。在此情况下，李斌才签订了房屋买卖合约。签订合同后，原告出尔反尔，恶意侵吞李斌缴纳的定金，原告无权要求李斌承担违约责任，反而应对李斌承担违约责任。被告方圆公司辩称，因没有收齐中介费，故不同意解除房屋买卖合约。方圆公司从未表示可以代办社保。方圆公司只提供房屋买卖中介服务。在各方签订合同之前，方圆公司已经明确告知原告与李斌。当时李斌向方圆公司表示其有在佛山购房的资格，当时方圆公司亦向买卖双方口头说明了限购政策及其后果。被告李斌反诉称，李斌与原告、方圆公司于2012年11月16日签订了一份《房地产买卖合约》，约定李斌向原告购买位于佛山市南海区大沥镇黄岐202房的物业，建筑面积为119.09平方米，物业成交价为1690000元。合同约定了付款方式、违约责任、中介费承担及支付方式等条款。合同签订当天，李斌支付了定金50000元给原告，并支付了20000元中介费给方圆公司。李斌一直积极履行该合同，但是原告为了达到侵吞李斌定金的目的，以李斌没有购房资格为由解除合同，并要求没收定金。李斌现在办理补缴社保的手续，以确保符合佛山的购房政策，但原告恶意解除合同，并要求没收定金，主观恶意明显，构成违约，按照合同第十条第1款的约定，原告应双倍返还定金给李斌。另外，签订合同时，李斌已经告知方圆公司，李斌是山东户口，在佛山地区没有一年的纳税证明或一年社保缴费证明。方圆公司告知可以代办补办社保缴费证明，保证符合佛山的购房政策。鉴于对方圆公司的信任，李斌与原告签订了《房屋买卖合约》，但由于原告要求解除合同，导致合同无法履行，且要求没收原告定金50000元。方圆公司在明知李斌没有佛山地区一年的纳税证明或一年社保缴费证明的情况下仍促使双方签订合同，导致合同无法履行，并造成李斌被诉请没收定金50000元的重大损失。对于原告的诉请，若被法院支持，则属于李斌的损失。根据我国合同法的规定及佛山市限购政策的规定，方圆公司应对李斌的损失承担赔偿责任。本案的违约方是原告，其以自己的行为表明不履行合同。原告亦自认当场要求退还定金并拒绝在按揭合同上签字。合同签订后，因原告的原因导致合同无法履行，李斌有权要求原告承担双倍返还定金的责任。反诉请求：1、原告双倍返还定金100000元予李斌；2、广州方圆地产顾问有限公司赔偿定金损失50000元予李斌；3、本诉与反诉费用由反诉被告承担。原告针对李斌的反诉请求辩称，在签订按揭合同时，原告曾要求退还定金，但李斌拒收，说明原告不存在侵吞定金故意。当时原告没有签按揭合同是因为李斌不具备购房资格。不同意双倍返还定金，违约方是李斌。方圆公司针对李斌的反诉请求辩称，不同意赔偿损失50000元、承担诉讼费。本案纠纷是原告与李斌过错导致，方圆公司已经履行了中介义务，并明确告知限购政策及后果，李斌当时明确表示有购房资格。中介公司只能要求李斌提供购房资格资料，而无法强制其提供或自行查询，李斌隐瞒真实情况导致本案纠纷，与方圆公司无关。诉讼中，原告举证如下：1、房地产买卖合约（1份，原件），证明合同第十条约定了违约责任，李斌行为已经构成违约，原告要求没收定金合法有据。2、名片（1份，原件），证明郭振波曾与原告在中介处会面，并表示可以代办购买社保手续。3、房屋所有权证（1份，复印件），证明涉讼房屋所有权人是原告。经质证，李斌对原告出示的证据1的真实性、合法性没有异议，对证明内容有异议，认为该合同合法有效，原告以其行为表明不愿意履行合同义务，构成违约。对证据2的真实性没有异议，对证明内容有异议，认为该证据可以证明方圆公司明知被告没有购房资格并主动联系郭振波为李斌办理社保手续，亦可以证明原告知道李斌尚未购足1年社保而仍与李斌签订合同，现又要求解除合同，具有明显恶意。李斌已经与郭振波办理了补缴社保的手续，表明李斌有履约诚意，并未违约。对证据3没有异议。方圆公司对原告出示的证据1的真实性没有异议。对证据2的真实性有异议，认为该公司与方圆公司无关，该名片来源亦不清楚。对证据3没有异议。诉讼中，李斌举证如下：1、房地产买卖合约（1份，原件）。2、收款收据（NO.0031318）（1份，复印件，加盖广州方圆地产顾问有限公司收件专用章）。3、收款收据（1份，原件）。证据1-3证明李斌积极履行合同，并按照合同约定依法支付了50000元定金给原告，亦支付了中介费给方圆公司。经质证，原告对李斌出示的证据1-3均没有异议。方圆公司对李斌出示的证据1、3没有异议。对证据2的真实性没有异议，确认收到中介费20000元，但对其印章有异议。诉讼中，方圆公司举证如下：房地产买卖合约（1份，原件），证明原告与李斌在方圆公司中介下签订了合约，双方知悉自己的情况并明白合约的法律后果，合约是双方真实意思表示。经质证，原告、李斌对方圆公司出示的证据均无异议。经审核，原告出示的证据1、3、被告李斌出示的证据1、3及被告方圆公司出示的证据均来源合法，内容真实，与本案相关联，且相对方对其真实性不持异议，故本院均予采信。原告出示的证据2不能直接证明原告所要证明的内容，且方圆公司对其持有异议，本院对其与本案的关联性不予确认。被告李斌出示的证据2用以证明李斌向方圆公司支付中介费20000元，方圆公司对此事实予以确认，故本院对该证据予以采信。根据以上采信的证据，结合当事人陈述，本院确认以下事实：涉讼房屋位于佛山市南海区大沥镇黄岐202房。2011年2月28日，行政部门核发房产证，登记涉讼房屋的权属人为原告。2011年3月18日，佛山市人民政府发出佛府办（2011）28号文（以下简称限购令），实施市行政区域内住房限购措施，（自发文之日起）对无法提供1年以上在佛山纳税证明或社会保险缴纳证明的非佛山户籍居民家庭暂停在本行政区域内向其售房。2011年8月8日，佛山市行政部门发出《关于加强销售资料审核严格执行我市住房限购政策的通知》，明确规定：自发文之日起，非本市户籍居民家庭持个人所得税缴纳证明购房的，个人所得税的申报日期须符合“自购房之日起计算的前2年内在本市累计缴纳12个月以上（含12个月）”的规定，补缴的不予认可。2012年11月16日，原告（卖方）、被告李斌（买方）与被告方圆公司（经纪方）签订《房地产买卖合约》（以下简称涉讼合同），约定：被告向原告购买涉讼房屋；成交价1690000元；定金50000元，李斌须在签约时直接支付给原告，买卖双方须于签订合约的110个工作日内按房管部门所要求提供办理该物业交易的全部资料；李斌应于2012年11月20日前委托方圆公司推荐之银行或按揭机构办理涉讼房屋的按揭贷款手续，并提交按揭贷款所需的全部资料及支付按揭贷款所需费用；原告须于2012年11月20日前提供按揭贷款所需的全部资料，双方须在银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后110个工作日内到房管登记部门申请办理交易过户手续；合同签订后，若买卖双方有以下情形之一即视为违约，守约方有权解除合约，并有权要求违约方承担违约责任（卖方违约，卖方须退回已收楼款并双倍返还定金予买方；买方违约，卖方没收买方定金）或按涉讼房屋成交价的20%支付违约金：（1）一方在约定日期内拒绝支付或收取定金／楼款；（2）一方拒绝出售或购买涉讼房屋；（3）任一方隐瞒或所提供的资料不真实／不完整／不合法等情形，从而导致本合约的目的不能实现；（4）一方在其他守约方或有关部门或银行等机构发出关于办理有关本次交易相关手续通知的五个工作日内仍不履行本合约之条款时；（5）一方包括但不限于无故终止本合约或拒绝合约约定交付房产或不履行本合约之约定或履行义务不符合本合约之要求等情形的，从而最终导致本合约无法履行；基于经纪方为买卖双方提供的居间服务并最终促成签订本合约，买方确认支付给经纪方的咨询及中介代理费为30000元。同日，李斌向原告支付定金50000元，向方圆公司支付中介费20000元。另查明，李斌为非佛山户籍居民。截至本案一审辩论结束前，李斌无法提供1年以上在佛山纳税证明或社会保险缴纳证明，原告与李斌尚未办理涉讼房屋交付手续及权属变更登记手续。本院认为，原告与两被告签订的涉讼合同是签约各方的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同。各方应依约履行各自义务。在涉讼合同签订时住房限购措施已实施，李斌属于无法提供1年以上在佛山纳税证明或社会保险缴纳证明的非佛山户籍居民，不具备在佛山购买房屋的条件，故涉讼合同并不具实际履行的可能性，该合同目的不能实现，应予解除，因此，原告有关解除该合同的请求合法有据，本院予以支持。涉讼合同签订时限购令已颁布实施一年多，该限购措施面向社会公众发布，故李斌作为具有完全民事行为能力主体对此应该知悉，且其作为购房者明显比售房者及中介方更了解自身不符合购房资格的情况，却仍然与被告签订购房合同并交付定金，对合同解除负有主观过错。双方约定“任一方隐瞒或所提供的资料不真实／不完整／不合法导致合约目的不能实现”即构成违约，而截至一审辩论结束前，李斌仍不能提供符合购房资格的资料，导致原告出售涉讼房屋的合同目的不能实现，已构成违约。原告作为个人售房者不持有李斌是否具备购房资格的资料，不负有审核李斌购房资格的义务，且李斌并无足够证据证明签订合同之时已让原告知悉李斌不符购房资格的情况，故原告对合同解除不负有过错责任。根据原告起诉意见，在签订合同后、办理按揭手续前，原告曾要求李斌先行提供符合购房资格的资料，李斌作为持有人不能提供，其过错在于李斌。原告在李斌作为买受人不能提供该资料、合同不能履行的情况下，拒绝办理按揭手续，并不构成违约，故李斌主张原告存在违约且违约在先理据不足，本院不予采纳。根据以上论析，李斌构成违约，原告作为守约方请求没收定金50000元（实质上即请求确认已收取李斌的50000元归原告所有），符合法律规定和合同约定，本院予以支持。李斌请求原告双倍返还定金100000元，缺乏依据，本院不予支持。至于李斌向方圆公司主张定金损失50000元，因李斌作为完全民事行为能力主体应知悉限购令的政策，且比其他人更了解自身情况，所以不因其委托居间方为买卖双方提供居间服务而免除其审慎查明自己是否符合购房资格的义务。虽然李斌在庭审中主张方圆公司明知其不具备购房资格仍表示帮其补办手续以解决购房资格问题，但根据2011年8月8日行政主管部门发出的文件，行政主管部门对补办社保手续以符合购房资格的行为不予认可，故无论方圆公司是否作出上述承诺，李斌作为完全民事行为能力人都应知悉该行为不符合上述规定。李斌明知自己不具备购房资格，且应知按相关规定不能补办手续以符合购房资格，却仍向原告购房，存在自身过错，根据合同相对性，应由其对此违约行为自行向买卖关系相对方即原告承担违约责任，李斌请求方圆公司赔偿定金损失，缺乏法律和合同依据，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告李永生与被告李斌、广州方圆地产顾问有限公司于2012年11月16日签订的《房地产买卖合约》。二、确认原告李永生已收取被告李斌的定金50000元归原告李永生所有。三、驳回被告李斌的反诉请求。本案以简易程序结案，本诉受理费减半收取525元（原告已预交），由被告李斌负担，被告李斌应于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴纳受理费525元。逾期，本院将依法强制执行。反诉受理费1650元（被告李斌已预交），由被告李斌负担。原告已预交的受理费525元，在本判决发生法律效力后经原告申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  杨宇鹏二〇一三年三月十一日书记员  黄 伟