贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书(2018)黔0402民初930号原告：郭长桂，女，汉族，1987年12月5日生，贵州省大方县人，贵阳启步全优新航道学校教师，住贵州省贵阳市南明区，被告：贵州安顺今旦房地产开发有限公司。统一社会信用代码:91520400670713157L。住所地：安顺市西秀区南华路*号。法定代表人：阳正威，该公司董事长,委托诉讼代理人:甘敏,女,1984年8月25日生,汉族,贵州省安顺市人,住安顺市。代理权限:特别授权。原告郭长桂诉被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司（以下简称今旦公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年3月5日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郭长桂、被告今旦公司的委托诉讼代理人甘敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭长桂向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告给原告办理丰景华府小区A4幢1-24-1号商品房的不动产产权登记证。2、判令被告支付原告逾期办证违约金以493522元为基数，每日万分之一，从2015年1月1日至2018年2月6日共计55864.2元。3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2013年7月2日签订一份《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于安顺市××××大街丰景华府A4幢1-24-1号房。原告在2013年7月20日交购房首付款148522元，余款原告于2014年7月8日向中国工商银行贷款345000元一次性支付给被告，并在2013年7月20日一共交给被告维修基金、四通费等共计14415元。双方在合同中约定被告于2014年12月31日前取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但被告至今未将房屋的不动产权证书交付原告。被告逾期办证构成违约，故应按合同第二十二条第三款的约定支付原告逾期办证的违约金。被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司承认原告在本案中所陈述的事实，但认为现在该房屋尚未竣工验收，不具备办理产权证的条件。原告的诉请的违约金有部分已超过诉讼时效，违约金不应得到全部支持，请求人民法院依法判决。原告围绕其诉讼请求向本院提交了身份证复印件、商品房买卖合同、个人购房借款/担保合同、个人借款凭证、收据复印件2张、借款借据、借款协议、收款收据、被告提交了营业执照、法定代表人身份证复印件、商品房屋预售许可证、安顺市商品房预售合同备案登记表、房屋所有权转移（××商品房）××登记表、××市房屋所有权登记审核表，上述证据双方均无异议，并经庭审质证认证，足以认定。根据当事人的陈述及本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年7月20日,原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于安顺市××××大街丰景华府第A4幢1单元24层1号房屋，所购商品房建筑面积147.32㎡，套内建筑面积为120.95㎡，单价为每平方米4080.38元，总房价款为493522元。该《商品房买卖合同》第二十二条约定出卖人即被告应当于2014年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。超过约定日期90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。同时双方还约定买受人同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，办理相关手续的费用由出卖人与买受人据实结算。同日，原告向被告支付首付房款148522元，维修基金9576元、四通费4319元、其他520元（共计14415元）。原告的首付款中有100000元是向安顺泉诚商业投资公司借款后支付给被告。后原告又通过中国工商银行贷款支付剩余购房款345000元。因被告一直未将所购房屋的不动产权证书办理给原告，原告遂诉至本院，提出如前所请。同时查明，被告给原告购买的房屋办理了商品房预售合同备案登记表，预售合同登记号为Y0046992。审理中，被告自认原告所购买丰景华府房屋因工程局部未竣工验收，尚未转为现房备案，未达到办理房屋不动产登记证书的条件。本院认为，被告今旦公司承认原告已全部支付完毕购房款及被告尚未办理房屋所有权证的事实，故对原告陈述的事实予以确认。现本案的争议焦点是：一、《商品房买卖合同》第二十二条房屋登记中约定：“三、转移登记（一）出卖人承诺于2014年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。”即被告应为原告办理不动产登记证书交付给原告，其未履行该义务，已构成违约，应向原告承担违约责任。故原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求本院予以支持。二、关于逾期办证违约金的计算标准问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三款第2项第（2）分项约定“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。被告辩称违约金应依据约定计算，本案中原、被告明确约定了办理房屋所有权证并交付的期限，也明确约定了逾期办理交付房屋所有权证的违约金计算方式，且该约定不高于没有约定违约金或者损失数额难以确定的法律规定参照的标准。结合原、被告签订的《商品房买卖合同》中针对原告逾期付款的违约责任也为日万分之一的计算方式，可知被告订立《商品房买卖合同》时，对各自应承担的违约责任，约定基本对等，并且公平合理。故逾期办证违约金的计算标准应按日向买受人支付已交付房价款万分之一计算支付。三、原告的诉讼请求是否经过诉讼时效。首先，原告要求被告为其所购商品房办理房屋产权证书的诉讼请求，其实质是行使物权确认请求权。物权确认请求权是权利人行使物权以及物权请求权的基础和前提，关系到物权的归属。若物权确认请求权因诉讼时效期间而消灭，将导致标的物长期处于归属不清或者权力真空的状态，不利于物尽其用及社会经济秩序的稳定，其显然与诉讼时效制度的立法意旨相背离。故本院认为原告要求被告为其所购商品房办理房屋所有权证书的诉请不适用法律关于诉讼时效的规定，原告的该项诉讼请求不存在是否超过诉讼时效的问题。其次，原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求与要求被告办理房屋所有权证书的诉讼请求的请求权性质不同，逾期办证违约责任属于单纯的债权性质的义务，因本案起诉于2018年3月5日，对2017年10月1日前的违约金主张的诉讼时效应适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”的规定，对2017年10月1日以后的违约金主张的诉讼时效应适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”的规定。具体到本案，双方当事人在合同中约定的是以日为单位累计计算违约金数额，属于继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效，即权利人在办证期限届满之日超过两年并且在2017年10月1日后起诉的，对2017年10月1日前的违约金只保护从2017年10月1日倒推两年的违约金即731天，对2017年10月1日后的违约金计至原告主张的2018年2月6日共计129天，上述天数共计860天，金额为49.3522元×860天=42443元。2015年10月1日前的违约金已经过诉讼时效，本院不予保护。四、因丰景华府房屋工程局部未竣工验收，该房屋尚未办理商品房现房备案，尚未达到办理不动产登记证书条件，故原告现要求被告办理被告开发的位于黄果树××东段丰景华府的房屋转移登记手续并将有关文件交给原告的诉讼请求，本院暂不予支持，待该房屋具备办证条件后，原告可另行向被告主张权利。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《房屋登记办法》第二十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，判决如下：一、由被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司在本判决生效后五日内支付原告郭长桂从2015年10月1日起至2018年2月6日止的逾期办证违约金人民币42443元。二、驳回原告郭长桂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币1246元，减半收取人民币623元，由原告郭长桂承担人民币192元，由被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司承担人民币431元（该诉讼费原告已预交，被告在本判决生效后五日内支付给原告，原告不再向本院退取）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在履行期届满两年内，向本院申请强制执行。审判员 杨   芳二〇一八年四月十三日书记员 邓芸（代）