北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终11798号上诉人（原审被告）：北京青年营教育科技有限责任公司，住所地北京市密云区穆家峪镇穆峪南街1号镇政府办公楼401室-176。法定代表人：常红，董事长、经理。委托诉讼代理人：王国鹏，北京泓聚律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨洪越，北京泓聚律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：北京市朝阳区红领巾公园，住所地北京市朝阳区后八里庄5号。法定代表人：刘志强，负责人。委托诉讼代理人：杨山，北京市中恒信律师事务所律师。上诉人北京青年营教育科技有限责任公司（以下简称青年营公司）因与被上诉人北京市朝阳区红领巾公园（以下简称红领巾公园）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2020）京0105民初63716号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。青年营公司上诉请求：1.撤销一审判决，或查明事实后依法改判驳回红领巾公园全部诉讼请求；2.判决本案一审、二审诉讼费用由红领巾公园承担。事实与理由：一、合同无效致使合同目的不能实现，青年营公司不应当支付房屋占用费《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”具体到本案，《红领巾公园湖心岛场地租赁合同》《补充协议》中约定的租赁房屋并未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设，因此，《红领巾公园湖心岛场地租赁合同》《补充协议》应为无效合同，原审判决也认定《红领巾公园湖心岛场地租赁合同》《补充协议》为无效合同，合同被确认无效后，其结果是该合同自始无效，合同目的无法实现，青年营公司不应当支付红领巾公园房屋占用费。二、原审法院认定事实错误，青年营公司并未拖欠水电费。原审法院依据红领巾公园提供的《缴费通知单》错误认定青年营公司拖欠水电费38216.5元。《红领巾公园湖心岛场地租赁合同》第二条第六款关于水电费用的约定：“按水电费的实际发生额计算；水费由甲方按水表数代缴，乙方每月末向甲方付费；用电乙方持卡向甲方购电；供暖方式为空调供暖。”2019年1月7日，青年营教育科技公司下设的北京青少年社团发展促进中心向红领巾公园支付水电气费20001元，直至2019年5月1日北京青少年社团发展促进中心被红领巾公园强制搬离时，仍有大量水电费余额尚未使用。红领巾公园并未举证证明青年营公司所使用的水电实际发生额，也未举证证明代青年营公司支付了水电费。红领巾公园辩称，同意一审法院判决，不同意青年营公司的上诉请求。红领巾公园向一审法院起诉请求：青年营公司支付2019年7月1日至2019年11月30日期间的房屋占用费人民币41739元，支付拖欠的水电等费用总计人民币38216.5元。一审法院认定事实：2018年12月11日，红领巾公园（甲方）、青年营公司（乙方）签订《红领巾公园湖心岛场地租赁合同》，约定：“一、租赁场地，北京市朝阳区红领巾公园湖心岛。资产合计占地面积335.15平方米，其中建筑面积占地面积约335.15平方米、总建筑面积（集装箱）约660.81平方米。二、租赁期限及约定，1.租赁期限，自2018年12月1日起至2019年11月30日止，（期限一年）。合同期限界满前三个月，乙方若有意向继续合作的，应以书面形式通知甲方…4.租赁费用，自2018年12月l日起至2019年11月30日止，年租金为50万元／年。5.付款方式，付款方式为上付制，2019年1月31日前付清当年上半年费用，2019年6月30日前付清当年下半年费用。6.水电费用，按水电费的实际发生额计算：水费由甲方按水表数代缴，乙方每月末向甲方付费；用电乙方持卡向甲方购电；供暖方式为空调供暖。…四、违约责任，4.因政策原因（如事业单位体制改革或政府相关规定，或上级单位、公园自身发展征用时），致使租赁协议不能继续履行的，甲方有无偿解除租赁协议的权利，乙方自行承担一切经济损失。由于不可抗力致使不能按照合同规定履行的，在取得合法证明后，可以免于承担违约责任，但应当采取积极措施，尽量减少损失”。2019年9月20日红领巾公园（甲方）、青年营公司（乙方）签订《补充协议》，内容为：“鉴于甲、乙双方于2018年12月11日签订了《红领巾公园湖心岛场地租赁合同》（以下简称‘原合同’），就乙方承租［红领巾公园湖心岛处房屋］（以下简称‘租赁房屋’）等具体事宜进行约定，乙方知悉租赁房屋的现状，并自愿按照租赁房屋现状承租。现经甲、乙双方进一步协商沟通后，对原合同约定的租金等合同内容做相应调整和修改，增加甲乙双方的权利义务和合同解除条款，签订本补充协议，供双方共同遵守执行。一、租金，甲、乙双方同意将原合同中第二条第4点的‘自2018年12月1日起至2019年11月30日止，年租金为50万元／年。’变更为‘自2018年12月1日起至2019年6月30日止，年租金为500000元，大写：人民币伍拾万元整，平均每平方米日租金为2.07元／天。2019年7月1日起至2019年11月30日止，年租金为600578元，大写：陆拾万零伍佰柒拾捌元整，平均每平方米日租金为2.49元／天，本补充协议签订生效5个工作日内付清补缴租金41739元，大写：肆万壹仟柒佰叁拾玖元’。二、如原合同及本协议被裁判机关判定全部或部分无效或被撤销的，乙方仍然应当按照甲方要求期限，依法按照本协议约定的日租金标准，按照实际占用房屋天数，向甲方支付房屋占用费…四、甲乙双方一致同意增加如下合同解除条款，2.租赁期限届满或原合同／本协议提前解除的，乙方应付清该租赁房屋的相关水费、电费等费用，并于本合同期限届满之日或原合同／本协议提前解除之日前将租赁房屋按移交时的状况返还给甲方（以现状交付的，租赁房屋以及租赁房屋内的设施设备应处于良好的可使用的状态），因乙方原因给租赁房屋造成损坏的，乙方应予以修复至交付时的状况并向甲方赔偿损失”。2019年4月12日红领巾公园向青年营公司送达《通知函》，内容为：“本园根据上级单位的要求及自身的工作需要，经研究决定，自与你公司签署的《房屋租赁协议》到期后将不再与你公司续签任何租赁协议，同时本园将收回全部出租房屋、场所和相关设施、设备。鉴于本园与你公司签署的相关租赁协议约定的期限尚较长时间，现特此通知你公司及早做出安排，以便到期后即完成腾退工作”。2019年12月9日红领巾公园向青年营公司送达《关于限期搬离的通知》，内容为：“我园与贵司于2018年12月11日签订的《红领巾公园湖心岛场地租赁合同》及2019年9月30日签订的《补充协议》已到期。根据协议约定，请贵司应补交我园房屋租金41739元（大写人民币肆万壹仟柒佰叁拾玖元整），请于12月13日前缴纳上述费用并将房屋腾空，将原建筑物搬离我园…”2020年4月1日，红领巾公园向青年营公司送达《关于交纳租金等相关费用的函》，内容为：“我园于2019年12月9日向贵司发出《关于限期搬离的通知》。现贵司已于2019年12月13日将房屋腾空，但原建筑物一直未搬离我园，且应补交我园房屋租金41739元（大写人民币肆万壹仟柒佰叁拾玖元整）至今来交纳。根据《补充协议》第三条第3款“如乙方未按照原合同及本协议约定及时足额支付租金、房屋占用费等应付全部费用的，则甲方有权要求乙方按照应付未付金额的15％支付违约金”，经核算贵司应支付我园违约金6260.85元（大写人民币陆仟贰佰陆拾元捌角伍分）。此外，贵司应支付我园2019年6月21日至2019年9月19日水费6232元（大写人民币陆仟贰佰叁拾贰元整）；2019年9月19日至2019年12月9日水费484.50元（大写人民币肆佰捌拾肆元伍角）；2019年9月19日至2019年12月9日电费31500元（大写人民币叁万壹仟伍佰元整）。上述费用合计86216.35元（大写人民币捌万陆仟贰佰壹拾陆元叁角伍分）。请于4月30日前将缴纳上述费用，并将原建筑物搬离。同时，我园保留向贵司主张由此造成本园的一切损失”。相关协议签订后，青年营公司按照50万元／年的标准向红领巾公园交齐了房屋租金，红领巾公园主张按照2019年9月20日双方签订的《补充协议》，2019年7月1日起至2019年11月30日止年租金由50万元／年调整为600578元／年，青年营公司应支付2019年7月1日起至2019年11月30日期间房屋占用费差额41739元。青年营公司主张该公司于2019年12月13日已经搬离，并据此提交了照片。红领巾公园对照片的真实性表示无法核实。青年营公司主张开始跟红领巾公园是长期合作的关系，并于庭后补充提交了：红领巾公园与北京北青教育传媒有限公司于2015年5月29日签订的《北京国际青年营湖心营地合作意向书》；红领巾公园与北京宣朝力康商贸有限公司、北京北青教育传媒有限公司于2015年6月10日签订的《关于红领巾公园湖心岛原《承包经营合同》腾退费用支付的协议》；红领巾公园与青年营公司于2016年12月1日签订的期限为2016年12月1日至2017年11月30日签订的期限为一年的《红领巾公园湖心岛经营合作合同》；2017年11月30日原青年营公司签订的期限为2017年12月1日至2018年11月30日的《红领巾公园湖心岛场地租赁合同》；日期为2019年4月11日的《关于继续在红领巾公园合作共建红领巾营地的函》。红领巾公园对上述证据表示与本案无关，无论真实与否都是此前的合同，本案争议的合同基础应为双方于2018年12月11日签订的《红领巾公园湖心岛场地租赁合同》及2019年9月20日签订的《补充协议》。红领巾公园主张青年营公司尚拖欠水电费合计38216.5元，包括：2019年6月21日至2019年9月19日水费6232元；2019年9月19日至2019年12月9日水费484.50元；2019年9月19日至2019年12月9日电费31500元。红领巾公园据此提交了：《缴费通知单》三张，金额分别为：31500元、484.5元、6232元。青年营公司对红领巾公园提交的缴费通知单的真实性不予认可，主张青年营公司关联的北京青少年社团发展促进中心向红领巾公园支付水电气费20001元，青年营公司据此提交了日期为2019年1月7日的票据，显示：收款单位为红领巾公园，金额为20001元。红领巾公园对票据的真实性认可，主张该费用是截止至2019年1月7日的，此后到2019年11月30日的水电费没有缴纳。一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。本案中，红领巾公园、青年营公司均称涉案房屋至今未取得建设工程规划许可证，故双方就涉案房屋所签订相关协议应属无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。本案中，原青年营公司签订的《红领巾公园湖心岛场地租赁合同》于2019年11月30日到期，青年营公司认可搬离涉案房屋的时间为2019年12月13日。根据原、青年营公司双方于2019年9月20日签订的《补充协议》约定：2019年7月1日起至2019年11月30日止年租金由50万元／年调整为600578元／年，青年营公司按照50万元／年标准支付红领巾公园上述期间租金，应按照600578元／年标准支付红领巾公园2019年7月1日起至2019年11月30日期间房屋占用费差额，红领巾公园主张的数额不高于法律规定，一审法院予以确认。关于水电费，红领巾公园提交了相应的《缴费通知单》显示金额与红领巾公园主张一致，青年营公司虽不认可真实性但未提交相应的证据予以反驳，一审法院对红领巾公园的主张予以采信。青年营公司应支付红领巾公园拖欠的水电费，红领巾公园主张的数额不违反法律规定，一审法院予以确认。综上，一审法院判决：一、北京青年营教育科技有限责任公司于判决生效后七日内支付北京市朝阳区红领巾公园二〇一九年七月一日至二〇一九年十一月三十日期间房屋占用费41739元；二、北京青年营教育科技有限责任公司于判决生效后七日内支付北京市朝阳区红领巾公园拖欠的水电费38216.5元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1798元，由北京青年营教育科技有限责任公司负担（北京市朝阳区红领巾公园已交纳，北京青年营教育科技有限责任公司于判决生效后七日内支付北京市朝阳区红领巾公园）。本院二审期间，双方未提交新的证据。本院经审理认定的事实与一审认定的事实一致，本院对此予以确认。本院认为：本案中，红领巾公园、青年营公司均称涉案房屋至今未取得建设工程规划许可证，故一审认定双方就涉案房屋所签订相关协议应属无效，认定正确，应予维持。虽然双方签订的协议被认定无效，但根据相关司法解释的规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。本案中，《红领巾公园湖心岛场地租赁合同》于2019年11月30日到期，一审结合双方对青年营公司搬离房屋时间的陈述、在案证据以及双方的合同约定等对红领巾公园主张的房屋占有使用费予以支持，并无不当。关于水电费，红领巾公园提交了相应的《缴费通知单》对其主张的水电费予以证明，青年营公司虽对此不予认可但未提交相应的证据予以反驳，本院对青年营公司的该项上诉意见不予采纳。综上所述，青年营公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1798元，由北京青年营教育科技有限责任公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张印龙审 判 员 何灵灵审 判 员 周艳雯二〇二一年十月九日法官助理 仵 霞书 记 员 王 艳