广东省广州市天河区人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤0106民初35634号原告：卢俊杰，男，1988年11月7日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：吕露，系广东正大方略律师事务所律师。被告：广州和融物业管理有限公司，住所地广州市天河区员村一横路3号301房，统一社会信用代码914401015876462489。法定代表人：贺林。委托诉讼代理人：刘丽桃，系广东之商律师事务所律师。原告卢俊杰与被告广州和融物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告卢俊杰的委托诉讼代理人吕露、被告广州和融物业管理有限公司的委托诉讼代理人刘丽桃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卢俊杰向本院提出诉讼请求：一、确认被告发布的《关于广州兰亭盛荟停车场收费的通知》无效。二、被告按照《前期物业管理服务协议》中第七条“机动车辆车位使用费按如下标准收费：车位使用费：400元/月/个；车位管理费：150元/月/个；临时停车费：2.5元/小时/辆”的约定履行。三、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告系广州市天河区兰亭盛荟小区业主。购房时，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，其中第七条约定，机动车辆车位使用费按如下标准收费：车位使用费：400元/月/个;车位管理费:150元/月/个;临时停车费:2.5元/小时/辆。双方签订的《前期物业管理服务协议》未约定期限，兰亭盛荟小区也未成立业主委员会并重新选聘物业服务企业。但收楼后，被告以兰亭盛荟物业中心名义发布《关于广州兰亭盛荟停车场收费的通知》，单方面告知：停车场收费标准为已售车位管理费：150元/月/车；车位月租费：1200元/月/车。而且停车场公示的收费标准中显示临时停车费为5元/小时/辆。上述通知及收费标准严重违反了双方签订的《前期物业管理服务协议》，侵犯了全体业主的合法权益。原告以及其他业主对被告的违约行为极为不满，反复通过各种渠道要求被告纠正其违约行为，但被告利用优势地位强制收费，采取各种方式打压业主。为维护原告的合法权益，特诉至法院。被告广州和融物业管理有限公司辩称：原告的诉讼请求没有任何的事实和法律依据，应全部驳回。一、被告非诉讼请求的适格主体。被告不是《关于广州兰亭盛荟停车场收费的通知》的制作单位及发文主体，被告仅是重申开发商的通知。二、《前期物业管理服务协议》停车位收费标准仅适用于公共区域（包括小业主、建设单位共有区域、非业主专有区域（人防车位））。服务协议是建立在《商品房买卖合同》的基础之上签订的，该协议仅针对业主有处置权的物业进行管理服务的约定。鉴于业主委员会尚未成立，故在上述协议中约定由被告代原告对小区公共区域内的停车位进行代收代缴的管理。原告收楼时与被告签订的《前期物业服务协议-业主临时管理规约》第十三条，停车费收费分别采取以下方式：1.本物业区域内未售的规划停车场（位），产权属于建设单位所有，建设单位委托乙方经营管理，甲方和物业使用人有优先租用权，车位租用人应按市场调节价按月缴纳停车费（包括车位租赁费和物业服务费）。停车费收费标准由甲方依据政策法规确定，并向全体业主公示。明确签约时建设单位未将其产权车位委托被告经营管理，只是对以后可能出现建设单位委托被告进行经营管理的情况进行约定。而原被告双方签订的《前期物业管理服务协议》、《前期物业服务协议-业主临时管理规约》均是对公共区域车位收费标准的约定，该条款提及停车位收费标准由甲方依据政策法规确定，并向全体业主公示。该协议的甲方即使本案的原告，公共区域车位系全体业主共同所有，原告对公共区域车位具有使用、支配的权利无可厚非，但绝非包括建设单位产权车位。三、原告入住至今，从未缴纳停车费，有违公平、丧失诚信。经审理查明，2018年4月22日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《兰亭盛荟花园项目前期物业管理服务协议》，本协议当事人：甲方：广州和融物业管理有限公司，乙方是指：购房人（业主），本物业名称：兰亭盛荟（标准地名：兰亭盛荟花园）。甲方的权利和义务：在相关法律法规所规定的范围内，对本物业共用部位、共用设施设备、绿化养护、环境卫生、公共秩序维护等项目进行维护、修缮、服务与管理；此协议适用于：自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订《物业管理合同》生效时止的物业管理。机动车辆车位使用费按政府相关规定，按如下标准收取：车位使用费:400元/月/个;车位管理费:150元/月/个;临时停车费:2.5元/小时/辆;停车费具体标准根据市场情况及政府部门规定适时调整;甲方收取的车位使用费为开发商代收代缴;本合同期限自乙方签署之日起至业务委员会代表全体业主签订新的物业服务合同之日止；乙方：1栋1704房代表人处有卢俊杰的签名及签署时间2018年4月22日。2019年4月1日，兰亭盛荟物业服务中心发出《关于广州兰亭盛荟停车场收费的通知》，内容为：“尊敬的业主：广州兰亭盛荟小区停车场经过一年施运行，设施设备、管理力量，运行机制已筹备到位，相关收费标准已于2019年1月3日至2月3日进行公示。经研究，决定于2019年4月16日起，启动兰亭盛荟花园停车场收费工作，现就停车场收费有关事宜通知如下：1、停车场于2019年4月16日起开始收费，4月16日-30日收取半月停车费（租赁费及管理费）。2、停车场收费标准：已售车位管理费：150元/月/车;车位月租赁费:1200元/月/车(含车位物业服务费),不设固定车位和固定区域,以满足停车需求为原则…车位代租地址:兰亭盛荟物业服务中心”;并在停车场出入口标有广州市兰亭盛荟花园停车场收费标准,定价方式:市场调节价等。被告提交广东省广州市南方公证处2019年2月13日出具的（2019）粤广南方第001241号《公证书》，公证书中的申请人为广州佳郡置业有限公司，要求对其张贴的《兰亭盛荟花园车位租售方案》、《广州市不动产首次登记告知通知书》、《兰亭盛荟B1层（地址：天河区盛荟横街1号）车位价格表》、《兰亭盛荟盖下首层（地址：天河区盛荟横街1号）车位价格表》、《兰亭盛荟盖下二层（地址：天河区盛荟横街1号）车位价格表》、《房屋建筑面积实测层平面图》及相关“图纸”的行为及公示满三十天的状况办理保全证据公证。被告提交的广州市不动产登记中心2018年12月29日出具的《广州市不动产首次登记告知通知书》中，显示：“广州佳郡置业有限公司：你申请的位于广州市天河区盛荟街11、12、13、14号，盛荟横街1、3、5、7号不动产的首次登记，我中心以18登记01764242号立案受理，现已核准登记并已记载于不动产登记簿。本次核准登记不动产的具体状况，以不动产登记簿记载为准。”广州佳郡置业有限公司的《兰亭盛荟花园车位租售方案》的内容为：本项目共有住宅728套,车位883个，本次出售车位883个。人民防空工程的范围及车位安置情况：本次备案车位不涉及人防车位。车位出售方案：对象：本项目商品房《房产证》或预告登记的《商品房买卖合同》上的购买人且一户只能购买一个车位，本项目车位由广州和融物业管理有限公司进行管理，物业管理费为150元/月;车位出租方案:我司未出售的车位将进行月租、临租，月租价格为1200/月,临租为5元/小时;方案公示时间为：2019年1月3日至2019年2月3日，销售时间:2019年2月20日。广州佳郡置业有限公司于2019年2月4日出具的《关于委托物业公司对产权车位进行代收代缴的授权》，内容为：“广州和融物业管理有限公司天河分公司：广州佳郡置业有限公司委托广州和融物业管理有限公司天河分公司，按广州佳郡置业有限公司公式的价格，对兰亭盛荟花园未售的产权车位开展租赁和临时停放的代收代缴服务工作，直至产权车位销售完毕为止，特此授权”。原、被告在庭审中确认涉案小区兰亭盛荟尚未成立业主委员会。本院认为，根据《物业管理条例》第二十一条关于“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”的规定，业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位应选聘物业服务企业对小区提供物业服务，所签订的前期物业服务合同对全体业主有约束力。根据原被告提交的证据及相关陈述，涉案小区兰亭盛荟并未成立业主委员会。依据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条的规定，涉及业主的共有和共同管理权利的重大事项需经业主共同决定；即提起相关诉请应由业主共同表决决定。现原告未能提交其所提本案诉讼已经兰亭盛荟小区业主共同决定的证据，不符合相关法律规定，依法应裁定驳回起诉。故此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第（三）项、《诉讼费用交纳办法》第八条第（二）项的规定，裁定如下：驳回原告卢俊杰的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  林文谦二〇二一年二月二十五日书记员  梁怡筠