辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终7499号上诉人(原审原告)：润德物业服务（大连）有限公司，住所地大连市西岗区久寿街17号。统一社会信用代码912102037969371726。法定代表人：王德利，该公司执行董事兼经理。委托诉讼代理人：李勇，北京市京师（大连）律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：汤雪敏，女，1985年5月28日生，汉族，住辽宁省大连市金州区。上诉人润德物业服务（大连）有限公司（以下简称“润德物业”）因与被上诉人汤雪敏物业服务合同纠纷一案，不服大连市西岗区人民法院（2021）辽0203民初5052号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。润德物业上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.原判决事实认定不清，认定的诉讼时效问题有误。被上诉人物业费拖欠至今，上诉人不间断地通过电话以及微信小程序等方式向被上诉人催收物业费，上诉人一直在主张请求物业费的权利，所以并未超过诉讼时效。另，上诉人曾在2021年3月23日向被上诉人发送过《律师函》进行催收物业费，一审判决认定2018年1月6日之前的物业费已过诉讼时效与事实不相符。2.原判决适用法律有误。双方合同真实有效，合同中对于违约金有明确的约定，而被上诉人汤雪敏认为物业服务不到位，与事实不符，属于恶意拒交，汤雪敏没有合理的事由提出违约金减免，一审不支持违约金不当。3.上诉人自接受委托之日起，一直不间断为被上诉人提供服务，属于一种公共服务，上诉人作为服务公司，为了和业主和睦相处，不想以诉讼的方式催收物业费，都是通过协商，谈判的方式进行不间断的催收，担心矛盾的扩大。法院若支持被上诉人诉讼时效抗辩，那么为了平衡双方利益，也应当判决支付违约金，这样才符合公平原则。汤雪敏辩称，不同意润德物业的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。润德物业向一审法院起诉请求：1、判令被告支付2014年8月1日起至2021年3月31日的物业费18255.2元；2、判令被告支付逾期违约金6146.87元（以18255.2为基数，自2014年8月1日起至2021年3月31日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息）。以上合计24402.07元。一审判决认定事实：2011年7月18日，润德集团有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《前期物业服务委托合同》，约定甲方将“润德广场”项目委托给乙方实行物业管理服务，委托服务事项包括：房屋共用部位的维护和管理，房屋共用设施设备的维护和管理、公共区域的环境卫生，公共秩序、交通秩序与车辆停放，物业档案管理，附属配套建筑和设施及构筑物的维修、养护与管理，装饰装修管理等。物业费收费标准为住宅物业服务费3.8元/平方米/月，业主逾期不缴纳物业费，按日收纳千分之三的滞纳金。委托服务期限自2011年9月30日起至业主委员会成立或与选聘、续聘的物业服务企业签订《物业服务合同》生效时，本合同自然终止。2013年7月16日，润德集团有限公司（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，双方就前期物业管理服务达成协议，甲方委托润德物业服务（大连）有限公司即原告对案涉小区实施前期物业管理服务，物业管理服务范围与润德集团有限公司与原告签订的《前期物业服务委托合同》一致，收费标准为公寓物业服务费3.8元/平方米/月，每季度为一个支付期间，乙方应当于每一个支付期间届满前30日以前缴纳下一个支付期间的物业服务费，若乙方迟起，每迟延一日，乙方应当按照欠付费用的千分之三向甲方委托的物业服务企业缴付滞纳金。另查，被告系“润德广场”园区1-1-17-5的业主，房屋面积为60.05平方米。被告拖欠2014年8月1日起至2021年3月31日的物业费18255.2元。一审法院认为，润德集团有限公司与原告签订的《前期物业服务委托合同》、润德集团有限公司与被告签订的《前期物业管理服务协议》不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应履行合同约定的义务。被告作为小区业主，在享受物业服务的同时，负有支付物业服务费的义务。被告辩称原告提供的物业服务不到位，并不能彻底否定原告履行了物业服务，亦不能因此免除被告交纳物业服务费的义务。物业服务质量不能达到业主满意的情形在所难免，物业服务企业应当努力提高服务质量，但上述理由不能成为拒交物业费的抗辩理由。被告不按时缴纳物业服务费，既影响了物业服务工作的正常运作，同时也侵犯了其他已缴费业主的利益。对于被告辩称的原告部分诉讼请求已经超过诉讼时效一节，依据法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，结合原、被告庭审陈述，被告自认在2021年1月6日收到物业缴费提醒构成诉讼时效中断，故原告主张被告交纳2018年1月6日至2021年3月31日物业费8861元（3.8元/月/平方米×38个月×60.05平方米+3.8元/月/平方米÷30天×25天×60.05平方米，取整），予以支持，原告主张超过部分不予支持。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求。被告存在迟延交纳物业费的行为，依法应当承担相应的违约责任，因此原告的主张理应得到支持。但考虑到，原告现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障，同时考虑到原告在履行合同的过程中，也有需要不断完善的方面。现原告与部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、良好的履行各自的义务。考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关，双方矛盾须及时化解，切不可再深化，故本案不予支持原告的违约金主张。关于被告抗辩物业费标准一节，案涉《前期物业服务委托合同》、《前期物业管理服务协议》约定的物业费标准是双方当事人合意的结果，司法不宜干预。被告如认为物业费标准不合理，应当通过成立业主大会或业主委员会与原告协商更改物业费标准，故其此项答辩意见，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条第一款、第一百九十二条第一款、第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条之规定，判决如下：一、被告汤雪敏于判决生效之日起十日内支付原告润德物业服务（大连）有限公司2018年1月6日至2021年3月31日期间的物业费8861元；二、驳回原告润德物业服务（大连）有限公司其他诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取205元（原告已预交），由原告润德物业服务（大连）有限公司负担130元，被告汤雪敏负担75元。本院二审期间，双方当事人对一审认定的事实无异议也未提交新证据。本院经审查，对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点问题有两个：一是诉讼时效从何时起算；二是上诉人主张的违约金应否予以支持。首先，关于诉讼时效问题。本院认为，上诉人虽主张其曾多次向被上诉人催缴物业费，但其未能提供相关证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，一审认定汤雪敏自认的收到物业缴费提醒之日为上诉人主张权利之日并无不当，并结合法律关于普通诉讼时效期间为3年的规定判令汤雪敏缴纳2018年1月6日至2021年3月31日期间的物业费正确。其次，关于违约金问题。本院认为，案涉物业服务合同虽然约定了业主迟延交费的违约责任，但由于上诉人在公共区域维修养护等方面确存在需要完善改进的地方，被上诉人并非无故拖延缴纳物业费，一审从促进业主与物业单位和谐共处的角度出发，未支持上诉人的违约金主张也并无不当，二审予以维持。综上所述，润德物业的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费260元，由上诉人润德物业服务（大连）有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 丁大勇审 判 员 王 歆审 判 员 王 迪二〇二一年十月十一日法官助理 邹 璇书 记 员 邵 将