广东省广州市黄埔区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤0112民初15919号 原告：广州凯安物业管理有限公司，住所地广州市黄埔区荔香路50号2416房。 法定代表人：陈马权，该公司经理。 委托诉讼代理人：王志健，广东法制盛邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄雪莹，广东法制盛邦律师事务所律师。 被告：郑晓华，女，1984年10月1日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。 原告广州凯安物业管理有限公司（以下简称“凯安公司”）诉被告郑晓华物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案受理后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王志健、被告郑晓华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告凯安公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即向原告支付2020年1月1至被告实际撤场之日期间的物业管理费暂计为119196元（暂计至2020年9月30）；2.依法判令被告立即向原告支付2020年1月1日至2020年8月31日期间的电费708.91元、服务费141.78元、铺内空调电费6961.33元、公摊空调电费3569.92元、公摊电费2132.91元、公摊水费870.24元；3.依法判令被告立即向原告支付因逾期支付物业管理费、电费、服务费、铺内空调电费、公摊空调电费、公摊电费、公摊水费而产生的违约金暂为34769.83元(以被告每月应缴物业管理费、铺内空调电费、公摊空调电费、公摊电费、公摊水费、水费总额为基数，分别按照2‰的标准每日计算，自当月的6日起计算，暂计算至2020年9月30日，余下违约金计算至被告实际付清所有物业管理费、铺内空调电费、公摊空调电费、公摊电费、公摊水费、水费和违约金之日止)；4.依法判令被告承担本案的案件受理费。庭审中，原告表示广州联众房地产代理有限公司在2020.9.20收回涉案商铺，在此之后的物管费不再收取。事实和理由：2018年9月17日，被告与广州联众房地产代理有限公司(下称“联众公司”)签订《星荟购物广场商铺租赁合同》，双方约定，联众公司将位于广州市黄埔区荔香路50号星荟购物广场一层108号商铺(下称“租赁商铺”)出租给被告，租赁期自2018年10月1日起至2023年12月31日止。同时，被告与原告签订《星荟购物广场物业管理服务协议》，约定被告基于前述租赁合同取得涉案商铺的使用权，物业管理服务期限与租赁合同期限一致，物管费按合同约定计收，每年有所递增。如逾期支付物管费或水电费等费用的，被告需每日按照千分之二的标准支付违约金。自2020年1月起，被告就一直拖欠物管费、水电费等费用。原告认为，原告接受星荟购物广场业主的委托，作为广场的物业管理公司，与被告签订物业服务合同，并已经严格履行相关合同义务，为被告提供了相应的物业管理服务，依法有权收取物业管理费及相关费用。根据《星荟购物广场物业管理服务协议》的约定，被告依约负有支付物业管理费和水电费的合同责任。综上所述，被告无故拖欠物业管理费等费用的行为已经违反合同约定及相关法律规定，已严重损害原告的利益。原告为维护自身的合法权益，现依法具状提起诉讼，恳请法院依法判允原告的诉讼请求。 被告郑晓华辩称，1.针对第一项诉讼请求，被告已于2月23日与物业经理提出撤场，物业经理不回复被告。2.被告没有营业，所以没有电费、服务费、水费。3.针对第三项诉讼请求，合同中没有明确指出违约金是如何计算的，按照面积计算，不是按照表计算的，故不同意支付。对违约金的标准有异议，被告没有违约。4.不同意原告提出的第四项诉讼请求。 经审理查明事实如下：2018年9月13日，凯安公司（甲方）与郑晓华（乙方）签订《星荟购物广场物业管理服务协议》（以下简称“《协议》”），载明甲方接受星荟城业主的委托为广州市黄埔区荔香路50号星荟购物广场商场提供物业管理服务，乙方向业主承租星荟城商场物业。《协议》约定，物业位置为广州市黄埔区荔香路50号星荟购物广场一层108单元（以下简称“涉案物业”），物业面积（即计费面积）473平方米。第1.2.1条约定，物业收费标准由固定的物业管理费和公共能源费组成，乙方同意物业管理服务费按以下标准缴纳：2018年10月1日至2018年11月30日，免物管费（优惠期、装修期），2018年12月1日至2020年9月30日为14190元（标准管理费），2020年10月1日至2022年9月30日为15325元（第一次递增8%），2022年10月1日至2023年12月31日为16551元（第二次递增8%）；公共能源费按照实际费用分摊。第1.2.3条约定，物业管理服务费不包括公共能源费（即公共区域之照明电费及正常营业时间内的公共区域中央空调电费、电梯电费和水费分摊）及商铺内中央空调电费。第1.2.4条约定，在物业管理服务有效期限内，乙方自行承担该商铺内的用电费用；电费按商场用电率乘以每月实际耗用度数（电表度数）计收，商场用电费率按1.2元/度计算（含线损度数）。第1.2.6条约定，乙方应于每月的5日前（节假日顺延）一次性足额缴纳当月的物业管理服务费、上一月的加时空调电费和上一月商铺内的电费、水费（如有）等各项费用；乙方拖欠任何由甲方收取的费用（包括代收代缴），视为乙方违约。第1.2.7条约定，乙方于签订协议后7个工作日内向甲方支付首月物业管理服务费14190元、物业管理服务费保证金28380元。双方租赁合同期限届满或终止时，如乙方无任何违约情形，甲方于期限届满或终止后30个工作日内，将保证金足额无息返还乙方。对于乙方违反本协议规定，拖欠物业管理服务费、未按租赁合同约定按交付状态还原物业或损坏商场物业造成甲方损失又不及时补交费用或赔偿的，甲方有权直接从履约保证金中抵扣相应金额，乙方还必须在接到甲方通知时如数补足履约保证金和装修还原费用，否则，甲方有权不退还履约保证金，履约保证金额不足以弥补拖欠费用或甲方因乙方原因引致修复设备设施所需的费用的，乙方应继续承担赔偿责任。第1.3条约定，商铺内产生的水、电费由甲方代收、代缴。第1.7条约定，甲方将于每月3日前向乙方发送《缴费通知单》；乙方应当于当月5日前缴清费用；若乙方在任何应付款项到期后的7天内还没有支付该款项，收款方有权就延迟付款收取违约金，违约金自该款项应付期限届满之日起按每日应缴纳费用总额的0.2%计算。第四条违约责任约定，乙方拖欠一切由甲方收取的费用（包括代收代缴），每逾期一天，按拖欠金额每日0.2%累加计算滞纳金。第5.2条约定，本合同至乙方于业主签订的租赁合同终止时失效，合同终止时，甲方有权终止对乙方的全部服务，乙方需向甲方清缴所有欠费。 凯安公司提交的《星荟购物广场通知签收表》显示，郑晓华于2019年10月9日签收了2019年10月物管费/租金费、2019年9月公摊水电费、水电费收费通知单，于2020年1月13日收到2020年1月物管费/租金费、2019年12月公摊水电费、水电费收费通知单，之后的均未签收。 2020年7月16日，凯安公司向郑晓华与联众公司签订的《星荟购物广场商铺租赁合同》中填写的联系地址邮寄《商铺租金、物业管理费、电费和水电公摊费等欠费催缴通知书》，载明截止2020年7月9日，郑晓华尚拖欠2020年1月至6月的租金、管理费、铺内电费、服务费、公摊电费、铺内空调电费、公摊空调电费、公摊水费共计203688.87元，并要求其于2020年7月21日前缴清所欠费用。郑晓华确认其收到催缴通知书，但主张凯安公司的股东在协商时说不需要交这么多，只是系统打出来有这么多钱。双方均确认郑晓华支付物业费、水电费以及公摊水电费至2019年12月。 2020年8月14日，凯安公司委托法制盛帮律师事务所向郑晓华的身份证地址和《星荟购物广场商铺租赁合同》上填写的联系地址邮寄律师函，表示凯安公司正式解除与郑晓华签订的物管协议，并要求郑晓华清缴所有欠费和违约金、办理撤场手续。两份邮件均未妥投，原因分别为“拒收”“已搬迁、拒收”。 凯安公司提交的欠费明细表显示，郑晓华2020年1月、2月应缴纳的管理费为9933元/月，2020年3月至9月均为14190元/月。 凯安公司提交了2020年3月至2020年10月的水电费支付凭证，拟证明其已实际支付涉案商铺的水电费，并说明由于疫情期间，供水、供电部门对于水费（含污水费）、电费予以一定的优惠，故其据此重新整理了郑晓华应缴纳的水电费金额。凯安公司重新整理的《星荟购物广场管理费缴款通知书》载明，单元1-108（客户名称：郑晓华）2019年11月25日至2020年8月25日的铺内电费为682.15元（315.96元+296.38元+21.58元+13.96元+13.96元+13.96元+6.35元+0元+0元）、服务费（线损）为136.43元（63.19元+59.28元+4.32元+2.79元+2.79元+2.79元+1.27元+0元+0元）、公摊电费为2255.41元（271.62元+320.02元+197.22元+215.09元+239.79元+197.92元+364.89元+211.89元+236.97元）、铺内空调电费为9282.75元（316.79元+260.83元+53.76元+46.09元+100.26元+583.92元+2211.8元+2985.82元+2723.48元）、公摊空调电费为4760.41元（162.46元+133.76元+27.57元+23.64元+51.41元+299.46元+1134.26元+1531.19元+1396.66元）、公摊水费为999.19元（91.91元+0元+127.96元+62.43元+89.16元+100.37元+157.62元+185.39元+184.35元）、水费0元；水电费的计费周期为上月25日至当月25日，2019年11月25日至12月25日的水电费于2020年1月计收，以此类推。凯安公司表示整个商场统一设立中央空调独立计费，每个商铺内未单独设立电表，中央空调费按商铺实用面积比例计算，其与租户约定整个商场中央空调电费的60%为铺内空调电费、40%为公摊空调电费。 郑晓华提交其与吴超伦、Samuel、Tanis的微信聊天记录，拟证明其于2019年8月、9月期间与商场工作人员沟通有变态出没希望商场重视、商场的空调不稳定导致其遭受顾客投诉、商场的物业费收费过高等情况。凯安公司对郑晓华提交的聊天记录不予认可。 庭审中，郑晓华认为凯安公司主张的违约金标准过高。 另，联众公司诉郑晓华的房屋租赁合同纠纷一案[（2020）粤0112民初15918号]在本院审理中。在该案中，郑晓华主张其于2020年4月初想搬走承租场地的设备，但是联众公司阻拦其搬走设备，联众公司对此予以否认，郑晓华未举证证明其主张。庭审中，郑晓华确认其未将承租商铺的钥匙交还给联众公司。联众公司表示其于2020年9月20日收回涉案商铺。 上述事实，有《协议》《商铺租金、物业管理费、电费和水电公摊费等欠费催缴通知书》、律师函、送达凭证、微信聊天记录及当事人陈述等证据予以证明。 本院认为，郑晓华与凯安公司签订的《协议》是双方真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。 关于物业管理费及违约金。1.物业管理费。《协议》约定郑晓华应于每月5日前向凯安公司交纳当月的物业管理服务费，逾期缴纳的，违约金自该款项应付期届满之日起按每日应缴纳费用总额的0.2%计算。双方签订的《协议》明确约定了物业管理费的标准，该标准不违反法律、法规禁止性规定，郑晓华应按双方约定的物业管理费标准向凯安公司支付物业管理费。凯安公司为涉案商铺所在的商场提供了物业服务，郑晓华应依约向凯安公司支付物业管理费。郑晓华若认为凯安公司在物业管理中存在一些问题，其可要求凯安公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能因此拒交物业管理费。凯安公司公司确认联众公司于2020年9月20日收回场地，故凯安公司要求郑晓华支付2020年1月1日至2020年9月20日的物业管理费，本院予以支持；凯安公司主张的超出部分，本院不予支持。经核算，2020年1月1日至2020年9月20日的物业管理费为114466元（9933元/月×2个月+14190元/月×6个月+14190元/月÷30天×20天）。2.违约金。郑晓华未按时缴纳2020年1月1日至2020年9月20日的物业管理费，违反了《协议》的约定，已经构成违约，凯安公司要求郑晓华支付违约金，于法有据，本院予以支持。郑晓华主张违约金过高，凯安公司未举证证明其实际损失，故本院酌情调整违约金按每日万分之五计算，即2020年1月1日至2月29日的违约金以9933元/月为本金、2020年3月1日至8月31日的违约金以14190元/月为本金、2020年9月1日至9月20日的违约金以9460元（14190元/月÷30天×20天）为本金，分别按每日万分之五的标准，从当月6日起计至实际清偿之日止，每月违约金的数额均以不超过当月物业管理费本金为限。 关于电费、服务费、铺内空调电费、公摊空调电费、公摊电费、公摊水费。郑晓华承租涉案商铺，理应承担商铺实际发生的电费、服务费、铺内空调费及公摊空调电费、公摊电费、公摊水费。根据凯安公司重新整理的《缴费通知书》，其上仅显示了至2020年8月25日的公摊水电费、服务费及自用电费金额，凯安公司未举证证明郑晓华应支付的2020年8月26日至8月31日上述费用的金额，故对该期间的公摊水电费、服务费及自用电费金额，本院不予支持。经核算，郑晓华应支付2020年1月1日至8月25日的电费为316.79元、服务费为63.36元、公摊电费为1930.45元；凯安公司要求郑晓华支付2020年1月1日至8月25日的铺内空调电费6961.33元、公摊空调电费3569.92元、公摊水费870.24元，不高于法律规定，本院予以支持。水电费等费用每月不固定，郑晓华系在收到凯安公司通知后才知悉应缴金额，但凯安公司未举证证明其此前已告知郑晓华2020年1月1日至8月25日的应支付的水电费等费用金额，故凯安公司要求郑晓华支付上述费用的违约金，缺乏依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释【2009】8号）第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告郑晓华于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州凯安物业管理有限公司支付2020年1月1日至2020年9月20日的物业服务费共计114466元及违约金（2020年1月1日至2月29日的违约金分别以9933元/月为本金、2020年3月1日至8月31日的违约金分别以14190元/月为本金、2020年9月1日至9月20日的违约金以9460元，按照每日万分之五的标准，从当月6日起计至实际清偿之日止，每月违约金的数额均以不超过当月管理费本金为限）； 二、被告郑晓华于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州凯安物业管理有限公司支付2020年1月1日至2020年8月25日的电费316.79元、服务费63.36元、铺内空调电费6961.33元、公摊空调电费3569.92元、公摊电费1930.45元、公摊水费870.24元； 三、驳回原告广州凯安物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1834元，由原告广州凯安物业管理有限公司负担368元，被告郑晓华负担1466元。案件受理费原告广州凯安物业管理有限公司已预交，被告郑晓华应负担的案件受理费由其在履行本判决时向原告广州凯安物业管理有限公司迳付，本院不作退回。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。 审判员  毛丽娟 二〇二一年二月八日 书记员  钟思钰