湛江经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书(2012)湛开法民一初字第478号原告：黄志生，男，汉族，现住湛江市霞山区。委托代理人：张德生，男，汉族，现住湛江市霞山区。被告：李启民，男，汉族，现住湛江市市辖区。被告：黄春凯，男，汉族，现住湛江市霞山区。委托代理人：林观华，广东飞桥律师事务所律师。第三人：李启玲，女，汉族，现住湛江市霞山区。第三人：黄妍，女，汉族，现住湛江市霞山区。委托代理人：吴莉莉，女，汉族，现住湛江市赤坎区。原告黄志生诉被告李启民、黄春凯以及第三人李启玲、黄妍所有权确认纠纷一案，本院于2012年11月2日受理后，依法由审判员何昭峰担任审判长，与审判员梁中、代理审判员黄胜组成合议庭，书记员赵君鸿、陈宇担任记录，分别于2013年1月7日和2013年1月10日公开开庭进行了审理。原告黄志生及其委托代理人张德生，被告李启民、被告黄春凯及其委托代理人林观华，第三人李启玲及第三人黄妍的委托代理人吴莉莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄志生诉称：原告于2000年1月1日委托被告李启民代为购买位于湛江市xx路xx号xx号房和6号车库，由被告李启民代原告与房地产开发公司签订购房合同并代为交纳购房款。但是被告李启民在与房地产开发公司签订购房合同的过程中擅自将房屋买受人填写为其本人的名字，并于2003年通过更改原购房合同的方式擅自将上述房屋及车库所有权转让给被告黄春凯，并将该套房屋的产权登记在黄春凯名下。原告认为被告李启民作为原告的购房代理人，理应遵从原告的意思行事，维护原告的合法权益。但被告李启民却与作为原告养子的被告黄春凯恶意串通，损害原告的利益。经与二被告协商无果，现请求法院：1、确认原告享有对湛江市xx路xx号18xx号房、06车库的所有权；2、本案诉讼费用由两被告承担。被告李启民辩称：(一)、原告称被告黄春凯为原告与其前妻的养子，这与事实不符。被告黄春凯为原告与其前妻的婚生子，这是原告提供的《民事调解书》已经确认的事实，并非原告所说的养子。(二)、1994年4月，原告与其妻子李启玲向被告请求,称为了购买房产，因其有重大事在身，又因其夫妻不满儿子婚姻，害怕儿子一旦离婚会引起财产分割，没有决定做谁的房产证，所以不方便出面办理购房事宜，二人口头委托被告作为代理人办手续。被告作为他们夫妻二人的代理人于1999年4月11日与湛江国汇房地产开发有限公司（下称国汇公司）签订了位于湛江市xx小区第xx幢xx号房屋及06号车库的购销合同。1999年4月11日，黄春凯作为买受人与广东金地集团股份有限公司（下称金地公司，该公司与国汇公司共同合作建造xx号楼项目）签订该房产的《商品房买卖合同》。（三）、原告夫妻委托被告代理购房时，称其XXX后，原告于2003年便向被告提出要为该房办理房产证。原告与其前妻李启玲一致同意将涉案房屋及车库给被告黄春凯，要求被告协助其儿子办理过户手续。在办理手续时，发现房地产商根据《商品房购销合同》十八条第2、3款“乙方在签订合同三个月内办理购房发票，否则甲方按合同要求开具发票”的约定，于2001年9日开出购房发票并在顾客名称下填写被告名字。因此，房产证无法办理在其他人名下，地产商便要求被告写书面声明及与黄春凯签下转让合同，从此该房的一切事宜与被告无关，被告不得主张该房产的权利，房地产商才开出不动产销售（转让）发票（顾客名称：黄春凯）和《商品房屋产权权属证明书》。（四）、关于原告提供的委托被告代理的证据，就该证据说明两点事实：1、原告与被告的确存在委托代理关系；2、证据落款日期为2010年12月28，原告与被告约定口头委托代理协议在1999年4月。2010年12月28日晚，原告要被告到其住所，谎称被告黄春凯不承认其与前妻李启玲当时出资购房的事宜及子女不让其回涉案房产居住只好在外租房居住，请求被告按其口述写下关于委托代理购房的证明，为其拿去找黄春凯岳父评理作为依据。被告信以为真，按其要求写下《委托证明》，若被告存在超越代理权限和与被告黄春凯恶意串通，损害原告合法权益的行为，就不会在代理购房11年后，写下该证明。（五）、关于原告提供的承兑汇票证据。购买涉诉房产的购房款是由被告陪同原告前妻李启玲及张聪（房地产销售部财务）到工商银行、农业银行提取现金直接支付给张聪，该证据与购房没有关联性，不能证明原告用该汇票支付房款。（六）、为了便于管理房屋，应房地产商要求暂时以缴交购房款人姓名缴纳各种费用，开办缴交物业管理费、水电费等账户。关于原告提供的水电费缴交簿证据，该项证据证明缴费账户使用长达13年，原告一直没有向房地产开发公司和物业管理处提出异议，进一步证明原告从购房开始就委托被告开办缴交物业管理费、水电费等账户是原告的真实意思表示。（七）、本案已经超过诉讼时效。综上，应驳回原告诉请。被告黄春凯辩称：（一）、被告黄春凯是原告的亲生儿子。原告与被告母亲李启玲（即本案第三人）于1970年自行相识，同年8月自愿登记结婚，婚后于1974年1月26日生育被告黄春凯。这一事实有《民事调解书》证实。（二）、涉案房产登记在被告黄春凯名下事出有因，并非恶意串通。本案涉诉房产是被告舅父（即本案另一被告李启民）代理购买，当时被告黄春凯已参加工作5年。2000年6月原告与母亲李启玲自愿离婚时，于同年的6月22日自愿立下书面声明一份，对家庭财产及房屋已作了妥善处理，其中明确本案涉诉房产“属于李启玲、黄春凯、黄妍三人共有”。2003年办理涉诉房屋的房产证时，母亲李启玲、妹妹黄妍一致同意将涉案房产由被告黄春凯以自己的名字办理房地产权证。此后，原告于2003年1月11日和2003年1月17日分别领取了涉案房产及车库的房地产权证。（三）、本案早已超过诉讼时效，原告的诉请应依法予以驳回。被告黄春凯于2003年1月领取涉诉房屋的《房产权证》后，曾于2003年7月7日向中国建设银行湛江市分行办理借款并以涉诉房产提供担保。湛江经济技术开发区房产管理局于2003年7月9日发出湛开房告字（2003）号通告登报征询异议。在通告的规定期限内，原告并没有提出任何异议，由此证实原告已确认涉诉房屋的所有权人是被告黄春凯。从2003年7月至今已9年有余，原告现住才对该房屋的产权归属提出异议，根据《中华人民共和国民法通则》第135条的规定，原告诉请已超过法定的诉讼时效，因而原告的起诉依法应予驳回。第三人李启玲述称：（一）、被告黄春凯为第三人李启玲与原告的婚生子女，原告称其为养子，是对第三人的诽谤。（二）、1999年，原告与第三人认为儿子黄春凯已经结婚，旧宿舍住房过小，不适合一家五口人居住，因此决定购置一处新房产。由于当时二人经常在外地做生意，考虑到儿子婚姻状况不稳定，一旦儿子离婚会引起财产分割，而女儿仍在上大学，尚未独立。因此决定委托第三人弟弟李启民（即本案被告）出面办理购房事宜。2003年，原告以生意资金周转不灵为由，说服第三人、黄春凯和黄妍同意以涉诉房产及车库向银行抵押担保贷款。由于只有黄春凯符合银行贷款申请的条件，因此，大家通过一致协商，决定暂时把房产登记在黄春凯一人名下，以便办理房产贷款事宜，于是便要求被告李启民协助黄春凯办理相关房屋产权登记手续。黄春凯于2003年7月7日通过建设银行抵押涉诉房产，贷款13万元，还款期限为5年，月归还本息金额为2521.61元，并把所贷款项交给原告周转生意。（三）、原告要求确认其对涉案房产和车库所有权的主张不成立。原因是：首先，该房购买时，原告与第三人的婚姻关系还在存续期间，根据《中华人民共和国婚姻法》第17条的规定，该房产应为夫妻共同财产。其次，原告在2000年与第三人办理离婚手续时，已经就该房产的分割达成协议，涉诉房屋属于李启玲、黄春凯、黄妍三人共有。再次，原告取得用该房抵押获得的贷款后，由于生意严重亏损，无力偿还，2004年下半年起直至抵押贷款合同期满，所欠银行的贷款均由黄春凯和黄妍统统清偿，故第三人、黄春凯、黄妍为该房的共同共有人。（四）、本案已过诉讼时效。2003年，黄春凯在办理房产抵押过程中，开发区房地产管理局于2003年7月9日发出湛开房告字[2003]2号通告，登报征询异议。原告没有提出异议，这正是原告承认该房产所有权人为黄春凯。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，原告已超过诉讼时效，应驳回其诉讼请求。第三人黄妍述称：（一）、2003年，原告以生意资金周转不灵为由，说服母亲李启玲、哥哥黄春凯和本人同意以涉案房屋及车库向银行抵押担保贷款。由于只有黄春凯符合银行贷款申请的资格条件，因此大家协商一致后，决定暂时把房产登记在黄春凯一人名下，以便办理房产贷款事宜，于是要求被告李启民协助黄春凯办理相关房屋产权登记手续。黄春凯于2003年7月7日通过建设银行抵押上述房产，贷款13万元，还款期限为5年，月归还本息金额为2521.61元，并把所贷款项绝大部分交给原告周转生意。（二）、涉案房产购买时，原告与母亲李启玲的婚姻关系还在存续期间，应属于父母二人的夫妻共同财产。原告在2000年办理离婚手续时，与李启玲就该房产的分割问题达成协议：xx路xx号xx栋xx房属于李启玲、黄春凯、黄妍三人共有。原告取得该房产贷款后，由于生意严重亏损，无力偿还贷款，2004年下半年起，直至抵押贷款合同期满，所有银行贷款由黄春凯和第三人共同清偿。（三）、本案已过诉讼时效。经审理查明：原告黄志生与第三人李启玲于1970年8月登记结婚，婚后于1974年1月26日生育被告黄春凯，于1979年4月8日生育第三人黄妍。原告黄志生与第三人李启玲于2000年6月22日经湛江市霞山区人民法院调解离婚。民事调解书载明：原告与第三人李启玲夫妻共同财产有东芝29寸电视机一台、音响一套、大铁床一张、中床一张、大衣柜一个、碧丽华家具一套及位于湛江市霞山区xx路xx号xx幢xx门xx号房，并未提及涉案房产为夫妻共同财产。2000年6月22日，原告黄志生立据写明：我同意与李启玲离婚后按以下条件执行。1、李启玲20万元整、黄妍20万元整、黄春凯10万元整；2、现将位于湛江市霞山区xx路xx号xx幢xx门xx房地产权，位于xx路xx栋xx房共贰套楼房属于李启玲、黄春凯、黄妍共参人共有；3、李启玲如果嫁人，无权享受房屋产权和居住，由扣分给黄春凯10万元转给李启玲。2002年7月4日，被告黄春凯与聂轶经湛江市霞山区人民法院调解离婚，并未提及涉案房产的归属问题，经湛江市霞山区人民法院调查，证明该房产当时并不在黄春凯名下。另查明：1999年4月1日，被告李启民作为原告黄志生和第三人李启玲的委托代理人，与国汇公司代为签署了《商品房购销合同》和《小车库购销》，主要约定由被告李启民代理购买湛江市霞山xx小区xx幢xx房和6号车库。被告李启民在代理人一栏签署名字。同年4月16日，xx17、18号楼项目合作部开出收款收据，上述两份收据分别载明：李启民（代理人）购xx小区xx号楼xx房款202708.80元；李启民（代理人）购xx小区xx号楼首层xx号小车车库款80696.00元。2001年1月9日，金地公司开出广东省湛江市转让（销售）房地产收入发票，载明的客户名称为李启民，商房地址为湛江市xx居住区xx小区xx幢xx房、6号小车库，合计款项为283404.80元。2003年，原告黄志生因经营需要资金，在只有被告黄春凯符合贷款条件的情况下，经李启玲、黄妍、黄春凯三人协商一致，决定将涉案房产登记到黄春凯名下，以便办理房产抵押贷款事宜。根据金地公司的要求，2003年1月6日，李启民和黄春凯签订《转让合同》，该合同主要载明：李启民将位于湛江开发区xx小区xx栋xx房（合计202708.80元）和xx栋首层06号车库（合计80696.00元）按购房原价于2003年1月6日转让给黄春凯，上述房屋及车库所有权归黄春凯所有。金地公司与黄春凯重新签订了两份《广东省商品房买卖合同》，主要约定：买受人黄春凯购买位于湛江市xx路xx号xx小区xx幢xx房的商品房（现房），一次性支付全部价款202708.8元；买受人黄春凯购买位于湛江市xx路xx号xx幢xx号小车库，一次性支付全部价款80696元。上述合同的签订时间，倒签回1999年4月11日。与此同时，应金地公司的要求，李启民于2002年11月14日补了一份《声明》，主要载明：李启民于1999年4月11日受黄春凯委托向国汇公司代理签订商品房合同，购买位于湛江市霞山区xx路xx号xx小区xx栋xx号房和6号车库，现声明上述房屋的房地产权全部属于黄春凯所有，本人代理权限终止。2003年1月8日，金地公司开出的广东省湛江市不动产销售（转让）发票，载明顾客姓名黄春凯，购房地址为湛江市xx小区xx栋xx、06号车库，合同号xx，合计价款为283404.80元。湛江市xx路xx号xx小区xx栋6号车库于2003年1月9日交付使用；湛江市xxx路xx小区xx栋xx房于2003年1月10日交付使用。同年1月17日，黄春凯办理了上述房地产的所有权证，证号分别为粤房地证字**号房地产权证和粤房地证字第**号房地产权证，登记的地址为湛江开发区xx小区xx栋xx房及xx栋首层06号车库。2003年7月1日，黄春凯向中国建设银行贷款13万元，贷款时间为60个月，还款方式为等额本息还款，每月还贷2502.31元，以涉案房屋作为贷款抵押。2003年7月9日，湛江经济技术开发区房产管理局发出湛开房告xx，载明黄春凯拟将湛江开发区xx区xx花园xx栋xx房、首层06车库向湛江开发区房地产管理局申请办理抵押登记。现登报征询异议，自通告之日起三十日内无异议，将予以办理房产抵押登记手续。以上事实，有民事调解书、xx号民事调解书、湛江市霞山区人民法院说明、收款收据、商品房购销合同、房地产物业《水、电费缴交簿》、《广东省商品房买卖合同》、《小车库购销》、出售商品房证明、商品房屋产权权属证明书、广东省湛江市不动产销售（转让）发票、广东省湛江市转让（销售）房地产收入发票、转让合同、声明、黄志生立据、粤房地证字第**号房地产权证、粤房地证字第**号房地产权证、湛开房告字xx号通告、中国建设银行个人贷款对账单、黄春凯建行个人活期账户及当事人的陈述等，予以佐证。本院认为：本案是所有权确认纠纷。涉案房产位于湛江开发区xx小区xx栋xx房及xx栋首层06号车库。根据李启民于1999年4月11日作为代理人代为签订《商品房购销合同》和《小车库购销》，以及黄志生、李启民、黄春凯、李启玲四人的陈述，依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第八条第一款、第七十六条的规定，认定涉案房产是由原告黄志生和第三人李启玲共同委托被告李启民代为签订购买房产合同购买的。根据1999年4月16日编号为xx、xx的收款收据表明，涉案房屋为一次性全额付款。黄志生与李启玲于1970年8月登记结婚，婚后于1974年1月26日生育被告黄春凯，于1979年4月8日生育第三人黄妍。双方于2000年6月22日经湛江市霞山区人民法院调解离婚，有民事调解书予以证明。依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条、《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款、《中华人民共和国婚姻法》第十七条的规定，涉案房屋由李启民作为代理人代为签署购买合同，由黄志生及李启玲支付全部房屋价款，房屋所有权应属于被代理人即黄志生和李启玲双方在夫妻关系存续期间购买的房屋，应认定为黄志生与李启玲的夫妻共同财产，双方有平等处理权。2000年6月22日，黄志生在其与李启玲离婚时就财产问题立下字据，即现将位于湛江市霞山区xx路xx号xx幢xx门xx房地产权，位于xx路xx栋xx房共2套房属于李启玲、黄春凯、黄妍共有3人共有。原告虽然否认上述字据是他签署的，但原告在本院的释明下最终仍不同意申请司法鉴定，故上述字据可作为证据使用，并具有证明力。根据上述内容，依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十二条第一款、第七十四条，以及最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第八条第一款的规定，应认定黄志生与李启玲对涉案房屋在离婚时已通过协议形式进行分割。李启玲、黄春凯、黄妍3人共同协商，决定将涉案房产登记在黄春凯的名下，被告李启民与黄春凯便于2003年1月17日将涉案房屋依法登记在黄春凯名下。依照《中华人民共和国物权法》第九条规定，涉案房产已发生房屋所有权变动的法律效力。因此，原告提出被告李启民与黄春凯恶意串通，损害其利益的主张，不予采纳。黄春凯于2003年7月9日将涉诉房屋进行抵押贷款时，湛江经济技术开发区房产管理局发出湛开房告字xx号通告，登报征询异议，原告黄志生未提出任何异议，其行为应视为黄志生履行离婚后的财产分割协议。故此，对黄志生提出要求确认其对湛江市xx区xx小区xx号xx房及06号车库的所有权的诉讼请求，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第九条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第八条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第八条第一款、第七十二条第一款、第七十四条、第七十六条规定，判决如下：驳回原告黄志生的诉讼请求。本案受理费5551元，由原告黄志生负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本一式七份，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  何昭峰审 判 员  梁 中代理审判员  黄 胜二〇一三年三月四日书 记 员  赵君鸿