山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0214民初8256号原告：尤鹏，男，1989年10月28日出生，汉族，住青岛市城阳区。委托诉讼代理人：宋超，山东相泰律师事务所律师。被告：马海波，男，1969年2月23日出生，汉族，住青岛市城阳区。委托诉讼代理人：纪国苓，山东康捷律师事务所律师。原告尤鹏与被告马海波租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告尤鹏及其委托诉讼代理人宋超,被告马海波及其委托诉讼代理人纪国苓到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告尤鹏向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告支付给原告停产停业损失补偿金265392元、搬迁补助费14744元、装修费损失135538元及退还原告租赁费36365元，以上共计452039元，并判令被告以452039元为基数自起诉之日至实际付清之日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告自2009年起租赁被告位于青岛市城阳区的房屋9间作为汽车修理厂使用，双方签订有《房屋租赁合同》，原告也及时足额的向被告缴纳租金。原告承租后耗资数百万元对房子进行了装修并购置了大量的汽车维修设备。2019年4月份，因新机场高速的修建需要征用原告承租的该9间房屋，被告未向原告支付修理厂的停产停业损失补偿金、装修费损失及搬迁补助费等费用，且没有退还原告已经交纳的租赁费。原告的修理厂正在经营中，生意红火，被征用后给原告造成了重大的经济损失，原告多次找被告协商未果，无奈诉至贵院，要求被告支付上述费用并承担本案的诉讼费用，望依法准许。被告马海波辩称，原告所诉无事实和法律依据，双方所签合同大多数已经在拆迁前到期，双方再无续签合同，且被告多次通知原告腾房，并要求支付占用期间的租赁费，但是原告仍然占用，直至2019年10月29日，因合同到期，根据双方所签合同约定租赁期限到期双方有权随时解除合同，对于乙方（尤鹏）的装修、改善和增设的固定设施，租赁到期后乙方不得破坏应保持原样交回甲方（被告），不承担装修等费用，故被告无需支付装修费，且被告所出租房屋于2019年10月8日应政府要求拆迁，补助给被告的停产停业损失、搬迁补助费等均按照其所建房屋的面积给予补助，与原告是否经营无关，且合同到期后原告仍占有使用，未交使用费，综上原告所诉无依据，请求驳回其诉请。原告尤鹏为证明其主张向本院提交证据如下：证据1，2018年1月1日签订的关于仙山西路6-3甲、6-5、6-6号房屋的《房屋租赁合同》，租期为2018年1月1日至2020年1月1日，共计2年，租金27000元每年；2018年3月30日签订的关于仙山西路6-1、6-3号房屋的《房屋租赁合同》，租期为2018年3月31日至2019年3月30日，共计1年，租金19700元每年；2018年3月30日签订的关于仙山西路6-7号房屋的《房屋租赁合同》，租期为2018年4月1日至2019年3月31日，共计1年，租金9000元每年；2018年3月30日签订的关于仙山西路6-11乙院内房屋的《房屋租赁合同》，租期为2018年4月10日至2019年4月10日，共计1年，租金5000元每年；2018年6月10日签订的关于仙山西路6-2号房屋的《房屋租赁合同》，租期为2018年6月10日至2019年6月10日，共计1年，租金9000元每年；2018年9月20日签订的关于仙山西路6-8号房屋的《房屋租赁合同》，租期为2018年9月20日至2019年9月20日，共计1年，租金9000元每年。证明：原、被告之间存在租赁合同关系，被告收取了原告的租金，原告租赁被告的房屋经营汽车修理厂，拆迁评估时租赁合同并未到期，拆迁评估的是原告的修理厂，原告在本次拆迁中应当获得停产停业损失、装修损失及搬迁补助费的赔偿。被告对上述合同的真实性无异议，对于2018年3月30日签订的关于仙山西路6-11乙院内房屋的《房屋租赁合同》的合同，合同到期后被告已经收回，原告也没有再继续占有使用，其不存在补偿等相关事项，租金均无异议，但是上述合同到期后，原告与被告没有再续签合同，其仍占有使用至2019年10月29日。证据2，营业执照、机动车维修经营许可证、税收完税证明2张。证明：城阳区尤百通汽车维修中心是原告合法经营的机动车维修企业，注册地址在城阳区即涉诉房产，且原告依法向国家纳税，符合国家拆迁补偿政策。因此本次拆迁的停产停业损失、装修损失及搬迁补助费应该支付给原告。被告对证据的真实性无异议，但是原告提交的税票是2017年10月1日-2017年12月31日，是其个人所得税、城市建设税、印花税的缴纳情况，缴纳数额分别为20.78元、4.36元、5元，其并非是拆迁当期营业收入及营业税的缴纳情况，且本案中仙家寨社区对被告的补偿均是以被告所建房屋的面积为依据而进行补偿，与原告无关。证据3，装修费收据、明细等一宗29张。证明：原告装修支出装修费等合计426857元，本次拆迁的装修损失应当赔偿给原告。被告对上述单据均不认可，均发生在2017年以前，而尤鹏与被告签合同系在2018年以后，其装修所花费用有的上是案外人的名字，即使原告存在2018年之后有装修，根据双方所签合同的约定，合同到期后原告装修应为被告所有，被告无需支付装修等损失。证据4，录音证据1份（2019年3月5日原告母亲任瑞山与被告的通话录音）、录像证据1份。录音证据证明被告同意将营业损失即停产停业损失支付给原告；录像证据证明评估当天原告的修理厂仍在正常经营，评估公司评估的是原告的修理厂，停产停业损失、装修损失及搬迁补助费应该支付给原告。被告对该录像不认可，系原告单方制作且无拍摄时间，在其起诉尤鹏的另一案庭审时尤鹏自认2019年3月份左右已停止营业，开始搬迁准备，至2019年10月份搬离，在此期间没有营业，况且仙家寨社区支付被告的营业损失是依据其房屋建筑面积计算的，与原告无关。对录音不认可，任瑞山并非是本案的当事人，在录音中被告仅是提到拆迁意向但是拆迁时间不确定，收取原告的营业执照仅是因为当时听说有根据营业收入及营业税的缴纳情况可能会出现营业补偿，但是最终仙家寨社区是依据被告所建的房屋建筑面积进行营业损失及搬家补偿，并非是根据原告的营业执照及纳税证明进行补偿。证据5，评估报告1份、评估报告中涉及原告部分的统计表1份（含评估遗漏项目）。证明：评估报告中涉及原告的装修损失135538元、停产停业损失265392元、搬迁补助费14744元等共计452039元。被告对评估报告的真实性无异议，但是该报告的出具日期2019年8月14日，且该报告中无记载原告的装修损失为装修损失135538元、停产停业损失265392元、搬迁补助费14744元等共计452039元，故原告所列上述事项纯属捏造。对统计表不认可，是单方制作无事实和法律依据。证据6，拆除补偿协议1份、拆除补偿补充协议1份。证明：被告与仙家寨社区于2019年2月已经签订了《拆除补偿协议》及补充协议，协议中约定仙家寨社区支付给被告非住宅房屋及附属物补偿金2909496元加29348元、停产停业损失补偿金为1967806.44元、搬迁补助费109322.58元。协议第六条约定：本协议签订后，与被拆迁房屋、附属物及土地使用相关的所有合同终止，由乙方负责处理合同终止或解除的相关事宜。因终止合同给第三方造成的经济损失，由乙方自行承担。2019年2月原告与被告之间的所有合同都在合同期限之内，评估公司评估的涉案房屋是原告正在合法经营的修理厂，因此总的评估报告中关于修理厂部分的非住宅房屋及附属物补偿金、停产停业损失补偿金、搬迁补助费等应该支付给原告。另外被告在2019年2月已经对涉案房屋及土地丧失了承租权，被告应依照其与仙家寨社区签订的补偿协议，主动与原告进行协商解除或终止租赁合同，并赔偿原告非住宅房屋及附属物补偿金、停产停业损失补偿金以及搬迁补助费。然而被告非但没有这么做，反而继续收取原告的租金，应返还非法收取的租金36365元。被告对拆除补偿协议真实性无异议，但协议并没有签订日期，实际上该协议的签订时间为2019年10月8日，且该协议中甲方（仙家寨村委）、乙方（被告），甲方支付给乙方非住宅房屋及附属物的补偿金为2909496元，停产停业补偿金为1967806.44元，搬迁补助费为109322.58元，该补偿费的依据停产停业损失是以被告所建房屋建筑面积2876.91×684=1967806.44元，搬迁补助费为2876.91平方米×38元=109322.58元，该系仙家寨社区补偿给被告的损失，与原告无关。对于补充协议的真实性无异议，签订时间为2020年1月10日，在该协议中并没有对拆迁的具体时间进行约定。被告马海波为反驳原告主张向本院提交证据如下：证据1，租赁合同5份，证明：原、被告分别在2018年3月30日签订了租赁位于青岛房屋租赁合同，租期为2018年3月31日至2019年3月30日止，年租金为19700元；2018年3月30日签订了租赁6-7号房屋租赁合同，租期为2018年4月1日至2019年3月31日，年租金为9000元；2018年6月10日签订了6-2号房屋的租赁合同，租期为2018年6月10日到2019年6月10日，年租金为9000元；2018年9月20日签订了6-8号房屋的租赁合同，租期为2018年9月20日至2019年9月20日，年租金为9000元；2018年1月1日签订了6-3号甲、6-5、6-6号房屋的租赁合同，租期为2018年1月1日至2020年1月1日，年租金为27000元，上述合同还约定了对于乙方（被告）的装修、改善、增设的固定设施租赁到期后乙方不得破坏应保持原样交回，甲方（原告）不承担装修的费用，若租赁房屋被纳入拆迁范围合同可解除，双方不承担违约责任。原告对证据的真实性无异议，对证明事项认为以合同约定为准。证据2，腾房通知书5份，EMS邮寄单据3张、EMS查询打印记录3份，证明：因双方合同到期，马海波分别在2019年8月9日（房屋6-7、6-2、6-1、6-3）向尤鹏发出腾房通知，要求尤鹏限期腾房恢复原样，快递单号为1023264574522，该快递单号原告已经签收。2019年9月4日（房屋6-8）马海波向尤鹏发出腾房通知书，要求尤鹏腾房，快递单号为1067508678323，该快递尤鹏已经收到。2019年10月8日（房屋6-3甲、6-5、6-6）马海波向尤鹏发腾房通知书，要求其腾出合同已经到期的房屋，快递单号为1067508599523，该快递尤鹏已经签收。原告对证据的真实性不认可，没有证据证明已经过尤鹏签收，发函快递是原告的单方请求。在2019年2月份，原告已经因拆迁的需要与有关部门签订了拆迁补偿协议，并且涉案房屋已经经过拆迁部门的评估，拆迁协议中第六条明确定原告就涉案房屋已经处于无权状态，纳入了政府拆迁范畴，故其在2019年8、9月份、10几月份给尤鹏个人发腾房通知，其已经失去了实际意义。EMS查询打印记录不是原件，被告没有签收过。证据3，城阳区流亭街道仙家寨社区居民委员会出具的证明1份，2019年10月8日陈正虎（流亭街道拆迁负责人）与被告的微信聊天记录截图打印件1份，证明：被告与仙家寨社区于2019年10月8日签订了青岛新机场高速连接线集体土地征迁拆除补偿协议，案涉拆迁补偿协议的签订时间为2019年10月8日。原告对证据的真实性无法确认，该证明形式不合法，无负责人、经办人的签字及联系方式。对微信截图的真实性无法确认，不认可。经审理查明，原告（承租方乙方）与被告（出租方甲方）于2018年1月1日签订《房屋租赁合同》，房屋坐落于青岛，建筑面积111平方米，房屋租赁期限自2018年1月1日至2020年1月1日，租金标准27000元／年；双方于2018年3月30日签订《房屋租赁合同》，房屋坐落于青岛，建筑面积45＋37平方米，房屋租赁期限自2018年3月31日至2019年3月30日，租金标准19700元／年；双方于2018年3月30日签订《房屋租赁合同》，房屋坐落于青岛，建筑面积37平方米，房屋租赁期限自2018年4月1日至2019年3月31日，租金标准9000元／年；双方于2018年3月30日签订《房屋租赁合同》，房屋坐落于青岛院内号，建筑面积84平方米，房屋租赁期限自2018年4月10日至2019年4月10日，租金标准5000元／年；双方于2018年6月10日签订《房屋租赁合同》，房屋坐落于青岛，建筑面积37平方米，房屋租赁期限自2018年6月10日至2019年6月10日，租金标准9000元／年；双方于2018年9月20日签订《房屋租赁合同》，房屋坐落于青岛，建筑面积37平方米，房屋租赁期限自2018年9月20日至2019年9月20日，租金标准9000元／年。除2018年9月20日签订的房屋租赁合同外，上述合同均约定，对于乙方的装修、改善和增设的固定设施，租赁到期后，乙方不得破坏，应保持原样交回，甲方不承担装修等费用。上述合同均约定，房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁范围的，双方互不承担违约责任。双方均认可原告已于签订合同当日付清上述合同中约定的租赁费。另查明，马海波（乙方）与青岛市城阳区流亭街道仙家寨社区居民委员会（甲方）签订《拆除补偿协议》，约定：一、被拆除房屋及附属物情况被拆除的乙方房屋及附属物位于仙家寨社区，房屋建筑面积2876.91平方米，被拆除房屋及附属物已由青岛中天兴业土地房产评估有限公司进行评估。二、非住宅房屋及附属物补偿金、停车停业损失补偿金、搬迁补助费数额及付款时间1、结合评估机构的评估结果，甲方支付给乙方非住宅房屋及附属物补偿金为人民币2909496元，停产停业损失补偿金为人民币1967806.44元，搬迁补助费为人民币109322.58元，以上补偿费用合计人民币4986625.02元。协议还约定了其他事项。庭审中原告称被告该《拆除补偿协议》签订时间为2019年2月份。被告则称签订时间为2019年10月8日，并提交了由城阳区流亭街道仙家寨社区居民委员会出具的证明，载明：马海波于2019年10月8日签订青岛市新机场高速连接线（双埠-夏庄段）工程项目流亭街道辖区内集体土地征迁拆除补偿协议。马海波（乙方）与青岛市城阳区流亭街道仙家寨社区居民委员会（甲方）于2020年1月10日签订《拆除补偿补充协议》，约定：被拆除的乙方附属物位于仙家寨社区，甲方支付给乙方的附属物补偿金为人民币29348元。协议还约定了其他事项。又查明，青岛中天兴业土地房地产评估有限公司受青岛市城阳区流亭街道办事处委托对青岛市新机场高速连接线（双埠-夏庄段）工程项目流亭街道辖区内仙家寨社区集体土地上自然人马海波所属资产补偿价值征收进行了评估，该评估有限公司于2019年8月14日《房地产征收估价报告》[青中房估字（2019）第076-1号]。该报告载明的评估作业日期为2019年2月15日至2019年8月14日，评估房屋面积2876.91㎡，房屋评估值1872405元、房屋室内装修195046元、地上附属物650119元、机器设备156440元、苗木600元，评估值合计2874610元。停产停业损失补偿金1967806.44元（面积为2876.91㎡，补助标准为684元/㎡）、搬迁补助费109322.58元（面积为2876.91㎡，补助标准为38元/㎡），停产停业损失补偿金及搬迁补助费合计2077129.02元。还查明，原、被告双方均认可《房地产征收估价报告》中14#中1-8#所涉及的房屋为涉案租赁合同中的房屋。该《房地产征收估价报告》中14#房屋建筑面积为438.39㎡，评估值428307元；装修清查评估明细表14#中1-8#资产评估值合计为31095元（序号75-91）；附属设施清查评估明细表14#中1-8#资产评估值合计为16535元（序号16、17、85）；机器设备清查评估明细表14#中1-8#资产搬迁补偿费评估值合计为18409元（序号15、16、102-107），另有与1#、3#共享的搬迁补偿费评估值6600元（序号57-71、76）；停产停业损失补偿金评估明细表中14#房屋补助金额299858.76元；搬迁补助费评估明细表中14#房屋补助金额16658.82元。被告认为其中5间房屋的租赁合同已经到期，装修附属等设施均应属于被告。再查明，马海波于2019年8月9日通过邮政EMS(快递单号:1023264574522)向尤鹏邮寄《腾房通知书》（房屋6-1、6-3、6-7、6-2），分别要求尤鹏于2019年9月8日（房屋6-1、6-3、6-7），于2019年9月10日（房屋6-2）腾出房屋，恢复原样并支付期间的占用费，该邮件于2019年8月10日由本人签收。马海波于2019年9月4日通过EMS(快递单号:1067508678323)向尤鹏邮寄《腾房通知书》（房屋6-8），要求尤鹏于2019年9月21日腾出该房屋，并恢复原样，该邮件于2019年9月5日由他人签收。马海波于2019年10月8日通过EMS(快递单号:1067508599523)向尤鹏邮寄《腾房通知书》（房屋6-3甲、6-5、6-6），要求尤鹏于2019年10月21日腾出该房屋，该邮件于2019年10月9日由本人签收。尤鹏称其于2019年10月份搬离涉案房屋，双方未交接，涉案租赁房屋已拆除。马海波称尤鹏于2019年10月底搬离，双方未交接，涉案租赁房屋已拆除。以上事实，有原、被告提交的证据及当事人陈述及庭审笔录等在卷予以佐证，并经当庭质证，足以认定。本院认为，根据双方的诉辩主张，本案的争议焦点是案涉补偿款如何分配的问题？原告尤鹏称被告于2019年2月份与仙家寨社区居民委员会签订《拆除补偿协议》，但其未提交证据证明其主张，且从该《拆除补偿协议》的内容看，涉案相关补偿金的数额是结合评估机构的评估结果所确定，而《房地产征收估价报告》出具为2019年8月14日，故原告尤鹏该陈述明显与事实不符，本院不予采信。被告提交的城阳区流亭街道仙家寨社区居民委员会出具的证明可以证实马海波与该居民委员会于2019年10月8日签订了该《拆除补偿协议》，本院对此予以采信。原告称其于2019年10月份搬离涉案房屋，双方未交接，被告则称原告于2019年10月底搬离涉案房屋，双方未交接。综合考虑各自陈述，并结合被告提交的2019年10月8日就涉案6-3甲、6-5、6-6号房屋向原告邮寄的《腾房通知书》看，原告需于2019年10月21日前腾出上述房屋，该邮件显示原告于2019年10月9日本人签收，对此本院认为，原告于2019年10月21日搬离涉案房屋更符合本案实际，本院确认原告搬离的时间为2019年10月21日。关于原告主张的装修损失135538元的问题。本案中，截止至原告2019年10月21日搬离涉案房屋时，除双方签订的关于仙山西路6-3甲、6-5、6-6号房屋的租赁合同尚2个多月未到期外，其余租赁合同均已到期。除2018年9月20日签订的房屋租赁合同外，双方合同均约定对于原告的装修、改善和增设的固定设施，租赁到期后，原告不得破坏，应保持原样交回，被告不承担装修等费用，故原告主张到期合同项下的装修损失，于法无据，本院不予支持。该《房地产征收估价报告》装修清查评估明细表14＃中1-8＃资产评估值合计为31095元（序号75-91）、附属设施清查评估明细表14＃中1-8＃资产评估值合计为16535元（序号16、17、85），但未就涉案所租赁的具体房屋进行区分，综合考虑原告租赁被告位于青岛房屋（建筑面积111㎡）尚有2个多月租赁期未到期，以及双方未对6-8号房屋（37㎡）装修等进行约定的实际，本院酌情支持原告上述装修及附属设施评估值的30%，即14289元［（31095元＋16535元）×30%］，超出部分本院不予支持。对于机器设备清查评估明细表14＃中1-8＃资产搬迁补偿费评估值合计为18409元（序号15、16、102-107），另有与1＃、3＃共享的搬迁补偿费评估值6600元（序号57-71、76）,因该补偿系对生产设备搬迁的补偿,与房屋面积无关,本院酌情支持原告20409元（18409元＋2000元）。对于原告提交的明细表中主张的其他款项，因《房地产征收估价报告》中未对此与涉案租赁房屋进行区分，原告亦未提交其他证据予以证实，本院对原告主张的该部分款项不予支持。关于原告主张的返还租赁费36365元的问题。根据上述认定分析，原告搬离涉案房屋时，除双方签订的关于仙山西路6-3甲、6-5、6-6号房屋的租赁合同尚2个多月未到期外，其余租赁合同均已到期。故原告主张返还已到期合同项下的租赁费，于法无据，本院不予支持。因仙山西路6-3甲、6-5、6-6号房屋的租赁合同尚2个多月未履行，故被告应返还原告未到期的租赁费2663元（27000元÷730天×72天）。关于原告主张的停产停业损失补偿金265392元及搬迁补助费14744元的问题。原告租赁房屋系用于生产经营,因所租赁房屋被征收,原告从涉案房屋搬离时需要产生一定的费用,并使原告的生产经营受到了一定的损失,因此原告有权取得适当的停产停业损失补偿金及搬迁补助费,综合考虑双方租赁合同的实际履行情况和公平原则,本院酌情确定原告取得30%的停产停业损失补偿金及搬迁补助费,即84040.8元（684元/㎡×388㎡×30%＋38元/㎡×388㎡×30%），超出部分本院不予支持。关于原告主张利息问题，其未提交证据证明双方对此存有约定，故原告该主张，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告马海波于本判决生效后10日内支付原告尤鹏装修评估款、附属设施评估款及机器设备搬迁补偿费共计34698元。二、被告马海波于本判决生效后10日内支付原告尤鹏停产停业补偿金及搬迁补助费84040.8元。三、被告马海波于本判决生效后10日内退还原告尤鹏租赁费2663元。四、驳回原告尤鹏的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8081元，由原告尤鹏负担5910元，由被告马海波负担2171元。保全费2870元，由原告尤鹏、被告马海波各自负担1435元。如不服本判决，可在判决送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长  宋承峰审判员  康廷富审判员  赵丕杰二〇二一年二月三日书记员  纪晓琛