安徽省黄山市黄山区人民法院民 事 判 决 书（2013）黄民一初字第00567号原告：马帼仙，女，1972年12月8日出生，汉族，大专文化，个体业主，现住安徽省黄山市黄山区。委托代理人：帅杰，个体业主，系原告丈夫。委托代理人：詹鸣，安徽詹鸣律师事务所律师。被告：合肥大鹏房地产开发有限公司黄山区分公司。负责人：范贤顺，该公司经理。委托代理人；汪振清，安徽良信律师事务所律师。原告马帼仙与被告合肥大鹏房地产开发有限公司黄山区分公司（以下简称黄山大鹏公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年5月28日受理后，依法由审判员王铁梅适用简易程序，于2013年6月24日公开开庭进行了审理。原告马帼仙的委托代理人帅杰、詹鸣，被告黄山大鹏公司委托代理人汪振清到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告马帼仙诉称：2011年7月1日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》一份，原告购置了由被告开发的位于黄山区北海南路新区圆盘东侧大鹏忻安华庭1幢109号店面房一间，建筑面积为50.06平方米。房款总价为575690元整。双方在合同第八条中约定了房屋交付时间为2012年12月31日前。在第九条出卖人逾期交房的违约责任中约定：“（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人交付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的万分之三向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。”合同签订后，原告按照合同约定如期交付房款，然而到了2012年12月31日双方约定的交房日期，被告却以各种理由推脱，无法如期交房。从双方约定的交房日期至今，被告仍然没有将房屋交付给原告。原告认为，原被告双方签订的《商品房买卖合同》受法律保护，被告未按合同约定向原告交付房屋的行为显属违约，并侵害了原告的合法财产权益。故诉至法院，请求判令：1、被告立即赔偿原告延迟交房违约金25906.05元；2、被告按每日172.707元支付原告后续违约金（从2013年5月29日起算至房屋实际交付原告时止）；3、本案诉讼费用由被告承担。黄山大鹏公司辩称：一、原告起诉无事实依据，1、原告于2011年7月1日一次性在被告处购买了107室至116室，共10套商业用房；2、2012年10月份该房屋经房屋管理部门验收合格，原告对房屋建筑予以改造，其中水管予以重新铺设、对朝向小区一侧开一道后门、将原有地面违反规划下降约40厘米等，充分说明被告已经完成了房屋的实际交付；3、被告房屋2012年10月完成验收，符合房屋交付条件。且原告在被告处一次性购买10套商业用房，总房款达5659625元，由于原告资金不足，从被告处无息借款40万元，双方签订了借款合同，被告为了合理收回借款，也理应及时通知原告完成房屋交付。二、被告具有先履行抗辩权。原告与被告在签订房屋买卖合同当日，因原告资金不足，与被告签订了一份借款合同，合同第七条约定：“逾期乙方仍未还清该借款的，则甲方有权不对其办理房屋交接手续，并由乙方承担房屋延期交付的所有违约责任”，据此，即使被告没有对原告完成房屋的交付，也是根据双方约定而为。被告认为：被告无违约的事实存在，同时被告享有先履行抗辩权，故请求对原告诉求予以全部驳回。审理查明：黄山区北海南路新区圆盘东侧大鹏忻安华庭系被告开发。2011年7月1日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》一份，原告购置了大鹏忻安华庭1幢107号至116号商业用房十间，其中109号建筑面积为50.06平方米，房款总价为575690元整。双方在《商品房买卖合同》第八条中约定了房屋交付时间为2012年12月31日前，交付条件是商品房验收合格。在第九条出卖人逾期交房的违约责任中约定：“（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人交付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的万分之三向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。”第十四条约定，出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺，与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日前达到使用条件，原告要求是“水通、电通、道路完工”。合同签订后，被告即支付购房款288690元，余款287000元，按合同第六条第3项约定，应由原告于10日内向银行办理按揭手续。因原告在被告处一次性购买10套商业用房，总房款达5659625元，被告在原告首付款2437625元到位后，向原告提供无息借款400000元用于支付该物业的首付款。双方签订了《借款合同》，原告承诺于2012年3月1日前归还200000元；于栏杆拆除、店面与道路互通时，归还150000元；余款50000元在被告做好室外防水及排水、排污管道顺北面内墙下水，即付清。《借款合同》第八条约定：本借款以原告所购大鹏·忻安华庭房屋作为抵押，借款期间该房屋产权仍属被告，原告须还清该借款且具备被告要求的交房条件后，双方依程序进行房屋交接并办理一切相关手续；逾期原告仍未还清该借款的，则被告有权不对其办理房屋交接手续，并由原告承担房屋延期交付的所有违约责任，对此原告无异议。2012年10月18日被告承建的忻安华庭1#-4#、6#、7#楼已通过验收。2013年5月28日原告以被告未如期交房为由，诉至本院要求：1、被告立即赔偿原告延迟交房违约金25906.05元；2、被告按每日172.707元支付原告后续违约金（从2013年5月29日起算至房屋实际交付原告时止）；3、本案诉讼费用由被告承担。上述事实，由双方当事人陈述、商品房买卖合同、安徽省黄山市销售不动产统一发票、工程竣工验收报告二份、借款合同、借款借据和庭审笔录在案佐证。本院认为：依法成立的合同受法律保护。马帼仙与黄山大鹏公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律规定，应为合法有效，双方均应严格履行约定义务。合同签订后，马帼仙如约支付了房款，但黄山大鹏公司未按约定时间办理交房手续，已构成违约。被告辩称房屋已于2012年10月18日通过验收，符合合同约定的交付条件，没有理由不交房。本院认为，被告的商品房符合交付条件与被告履行交房义务没有必然的因果关系。被告辩称原告对房屋建筑予以改造，其中水管予以重新铺设、对朝向小区一侧开一道后门、将原有地面违反规划下降约40厘米等，充分说明被告已经完成了房屋的实际交付，但被告未提供充分证据证明上述行为系原告所为，本院对被告已实际交房的答辩观点无法采信。被告在答辩时提出即使被告没有对原告完成房屋的交付，也是根据双方约定而为。《借款合同》第八条约定：本借款以原告所购大鹏·忻安华庭房屋作为抵押，借款期间该房屋产权仍属被告，原告须还清该借款且具备被告要求的交房条件后，双方依程序进行房屋交接并办理一切相关手续；逾期原告仍未还清该借款的，则被告有权不对其办理房屋交接手续，并由原告承担房屋延期交付的所有违约责任，对此原告无异议。本院认为，该条约定不明，原告在被告处购大鹏·忻安华庭房屋是十间商业用房，每套售价均在500000元以上，原告向被告借款400000元，《借款合同》没有明确是用讼争的109号房抵押；被告在庭审中称，原告是用所购十间商业用房抵押，本院认为民事活动应当遵循公平、等价有偿的原则；原告抵押所担保的债权不得超出其抵押物的价值。被告的答辩观点没有法律依据。本院认为，被告辩称讼争的商业用房已经具备交房条件，就应及时与原告办理交房手续。原告诉求的逾期交房违约金，是根据双方签订的《借款合同》第九条第1款第2项的规定，本院予以支持。违约时间从最后交付期限的第二天起即2013年1月1日起计算至与原告办理交房手续时止。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百一十二条第二款；《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十八条；《中华人民共和国担保法》第三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：被告合肥大鹏房地产开发有限公司黄山区分公司于本判决生效之日起十日内按日向原告马帼仙支付已交付房款（575690元）万分之三的违约金（从2013年1月1日起至实际交付之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费448元，减半收取224元，由被告合肥大鹏房地产开发有限公司黄山区分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。审判员  王铁梅二〇一三年八月二日书记员  房丹霞