山西省灵丘县人民法院民事判决书（2021）晋0224民初755号原告：大同市圣祥房地产开发有限责任公司。        法定代表人：黄某1。        委托诉讼代理人：靳某，山西阳和律师事务所律师。        委托诉讼代理人：黄某2，浙江省青田县人，住灵丘县。        被告：灵丘县乐村淘网络科技有限公司。        法定代表人：张某，该公司董事长。        委托诉讼代理人：李某，住灵丘县。        委托诉讼代理人：白某，住灵丘县。        原告大同市圣祥房地产开发有限责任公司诉被告灵丘县乐村淘网络科技有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2021年7月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人靳某、黄某2、被告委托诉讼代理人李某、白某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。        原告向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付原告租赁费75250元；2．判令被告支付原告租赁商铺9间的恢复原状费用116000元；3．判令被告支付原告违约金30000元。事实和理由：2017年2月18日，原告与被告签订租赁合同，约定：由被告租赁原告位于××县商铺4#从南到北第25、26、27、28、29、30号共6间，租赁期限为3年，第一年每间租金20000元，从第二年开始租金每间21000元，合同签订后原告将6间商铺交付被告使用。合同到期后，被告于2020年7月1日才将租赁房屋返还给原告，期间欠付租赁费26250元。2018年5月20日原告与被告又签订了租赁合同，约定：由被告租赁原告位于××县商铺4#从南到北第22、23、24号（以上各一跨二）共3间，租赁期为三年，第一年每间租金30000元，从第二年开始租金每间35000元，合同签订后原告将3间商铺交付被告使用。被告公司于2021年1月31日将3间商铺返还原告，被告欠付原告租金49000元。综上，被告公司搬离前，共欠付原告租金75250元，已经构成违约。同时，被告公司租赁商铺期间，给原告商铺造成破坏，经原告估价，该部分商铺恢复原状的费用为116000元，但是被告公司拒绝支付，为此，原告提起诉讼。        被告灵丘县乐村淘网络科技有限公司辩称，1．被告并不欠原告租金。被告与原告2017年2月18日签的合同，根据双方的约定，租期延长三个月，到期时间为2020年5月18日，租赁期内被告按约足额支付了租金，由于原告将房屋转售他人，被告未能与新的房主达成租赁合同，故租期到后，就停水、停电，并在屋内施工，被告用了一周的时间就搬离了。2018年5月20日原告与被告签订的租赁合同，租赁的房屋与上述六间相连，因那六间房屋不能租赁，影响了被告的经营，无奈，被告就将这三间房屋同时返还了原告，根本不是2021年1月31日才还的房屋，且租赁期的租金也足额付清。2．被告没有对租赁的商铺造成破坏，不应该承担恢复原状的义务。根据租赁合同第六条的约定，承租方在使用期间的装修及修缮由承租方自行负责，承租方不再使用房屋后，不得破坏已装修固定的设施及房屋构架。承租方装修过程中需改变房屋原貌或改变主要结构时得向出租方申请，得到出租方有关部门领导同意后方可施工。如未经同意施工，出租方有权提前终止合同，并赔偿损失。本案中，被告装修是经过原告同意的，合同也没有约定有恢复原状的义务，故被告不应承担赔偿责任。3．被告不存在违约行为，不应支付违约金，而是原告在合同到期后至今不退还原告押金30000元，构成违约，被告要求原告立即返还，并按银行同期贷款利息支付从2020年5月18日到款项付清之日的利息。4．原告在被告不知情的情况下，将租给被告的房屋另售他人，侵犯了被告的优先购买权，应赔偿被告损失50000元。        当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院当庭组织当事人进行了举证和质证。对双方无异议的证据，本庭予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1．关于被告是否存在违约的问题，根据双方2018年5月20日签订的租赁合同第四条约定，租期三年，租金每年提前一个月以现金方式上交，到期不交视同违约，违约金每间10000元，另外出租方有权终止合同。本案中，被告三年租期未满，即在2020年4月20日之前未交纳第三年租金，以自己的行为明确表示不再履行合同，构成违约，应承担违约责任。被告辩解是因为先前租赁的六间商铺期满后原告将房屋另行出售他人，自己又不能与新房主达成租赁协议，后期租赁的三间房屋达不到扩大经营目的才不租赁的，本院认为即使该理由存在，被告也应及时通知原告解除2018年5月20日签订的租赁合同，返还租赁物，不能置之不顾；2．关于被告返还租赁房屋的时间问题，原告提交了灵丘县博隆物业管理有限公司的物业费催缴单来证明被告交还房屋的时间，一般来说，物业公司收取物业费是针对房主，如果承租人不交纳物业费，物业公司应向房主收取，房主依据租赁合同向承租人主张欠缴的物业费，故该证明不能证实被告实际交还房屋的时间，被告辩解是2020年5月底前交还的房屋，原告认为是租赁的六间房屋是2020年7月1日交回的房屋，租赁的三间房屋是2021年1月31日交回的房屋，双方各执一词，根据证据规则的规定，应由被告承担返还租赁物的举证责任，但是本案中被告未能就交回房屋的时间提交证据，应承担举证不能的后果，被告应依根据原租赁合同支付租金，并承担违约责任。3．关于原告主张的租赁商铺恢复原状的费用，原告提交了杨玉柱的施工合同、部分照片、原告支付修理费用的收据，估价明细等，因杨玉柱是否有装修、维修资质，其估价是否客观、合理，不能认定，不予采纳。        根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年2月18日，原告与被告签订租赁合同，约定：由被告租赁原告位于××县商铺4#从南到北第25、26、27、28、29、30号共6间，租赁期限为3年，第一年每间租金20000元，从第二年开始租金每间21000元，合同签订后原告将6间商铺交付被告使用。同时双方同意延长租赁期两个月，被告交付原告押金30000元，合同于2020年4月18日到期，后被告于2020年7月1日才将租赁房屋返还给原告，期间欠付租赁费24854.4元。2018年5月20日原告与被告又签订了租赁合同，约定：由被告租赁原告位于××县商铺4#从南到北第22、23、24号（以上各一跨二）共3间，租赁期为三年，第一年每间租金30000元，从第二年开始租金每间35000元，合同签订后原告将3间商铺交付被告使用。被告未在合同约定的期限内交纳第三年的租金，被告公司于2021年1月31日将3间商铺返还原告，被告欠付原告租金49000元，并且构成违约。综上，被告公司搬离前，共欠付原告租金73854.4元。        本院认为，原、被告之间的房屋租赁合同，合法有效，应受法律保护。被告在2017年2月18日租赁的六间房屋，在合同期满后，继续使用租赁房屋，视为不定期租赁，应比照原合同支付租金；被告在2018年5月20日租赁原告的三间房屋，在租赁两年后，未按约定交纳第三年的租金，也未提出与原告解除合同，应承担违约责任，并支付占用租赁房屋期间的租金。关于原告请求的恢复原状的费用，因其提交的证据不足以证实该损失存在的事实，不予支持；关于被告要求原告赔偿其侵犯优先购买权造成的损失问题，与本案不是同一法律关系，可以另案诉讼；关于被告要求返还的押金，可以抵顶其应承担的违约金。        综上所述，原告合理的诉讼请求，本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十六条的规定，判决如下：        一、被告灵丘县乐村淘网络科技有限公司支付原告租金73854.4元。        二、被告灵丘县乐村淘网络科技有限公司赔偿原告违约金30000元（用被告交纳的30000元押金抵顶）。        （限本判决生效后十日内付清）        三、驳回原告其他诉讼请求。        如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。        案件受理费2309元，由被告灵丘县乐村淘网络科技有限公司承担1009元，原告承担1300元。        如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省大同市中级人民法院。        审判员    王胜二〇二一年十月八日书记员    苗元丽