浙江省台州市中级人民法院    民事判决书    （2021）浙10民终1927号     上诉人（原审被告）：詹天铭（曾用名：詹昌臻），男，1992年7月14日出生，汉族，住浙江省玉环市。       被上诉人（原审原告）：玉环大众物业管理有限公司，住所地：浙江省玉环市坎门街道渝汇蓝湾国际小区4幢-1楼。       法定代表人：黄孝平，董事长。       委托诉讼代理人（特别授权）：林咸木，浙江法校（玉环）律师事务所律师。       上诉人詹天铭因与被上诉人玉环大众物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服浙江省玉环市人民法院（2021）浙1021民初1678号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。       詹天铭上诉请求：一、撤销浙江省玉环市人民法院（2021）浙1021民初1678号民事判决；二、依法对本案改判，驳回被上诉人请求，同意上诉人物业费打捌折请求。三、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人有意缴纳水费，大众物业公司恶意将水费绑定物业费，不接受上诉人单独缴纳水费，并不是上诉人故意不缴纳。水费不应有违约金。大众物业公司未对上诉人进行书面或是电话联系等方式进行催讨物业费，并拒绝与暂缓缴纳物业费的业主做沟通，对业主多次反馈小区清洁、绿化等要求整改置之不理，直接对业主进行起诉，这样的行为证明大众物业只想收钱，不想履行合同的事实。上诉人提交2019年台风过境后至起诉之日，大众物业未对小区绿化进行全部修复，并以维修基金不足为由掩饰小区日常服务人员配比不足的事实。一审法官认为大众物业需要维修基金聘请社会人员来协助物业清理小区绿化，更加证明大众物业人员配比严重不足。大众物业将部分业主赠送的锦旗作为肯定自己服务的做法并没有真实性和关联性。上诉人向一审法官申请调取大众物业在渝汇小区的业主满意度调查表，一审法官以没有看到上诉人的申请为借口，没有调取。上诉人提交大门口保安岗亭无人的证据，大众物业当庭承认“大门口保安24小时值班至少2人”，故上诉人不管从任何角度拍摄保安岗亭至少能拍到1人，上诉人上传保安岗亭无人视频证据后一审法官只字不提。大众物业为掩盖自身怠于履行物业服务合同的事实，对上诉人提交的证据进行质疑。开庭时上诉人表示可以提供近期拍摄到小区门口一名保安在保安岗亭睡觉，附近无其他保安的视频，一审法官对上诉人提供的视频不理睬。上诉人提交地下车库他人呕吐物照片证据，为证明大众物业公司未履行物业服务合同清洁地下车库条款。大众物业公司为掩盖自身未履行服务合同事实，作出解释：“呕吐物不影响车辆通行，所以没有清理”。此说法充分说明大众物业公司对小区的服务认知存在严重偏差。公共部位清洁与车辆通行是两个概念，地下车库通道全是呕吐物与垃圾也不会影响车辆通行。大众物业自述在服务当中“存在细微瑕疵”就是承认自身清洁未做到位。一审法官被大众物业代理律师混淆概念，清洁后存在遗漏，才能称之为瑕疵，完全没有进行清洁就叫未履行清洁义务。上诉人提交大众物业公司乱收水费证据，大众物业私自将4.73的水费强行凑整，向业主收取5元一吨的水费。证明大众物业公司服务理念不足，只想收钱，不想履行物业服务合同。一审法官对大众物业强行将水费凑整的事情只字不提，只说大众物业每月向业主多收1吨水费的是根据物业管理合同中收费。上诉人提交小区内有死猫的照片证据，想要向一审法官证明大众物业保安日常没有巡逻。大众物业代理律师无法证明保安日常有巡逻便向一审法官暗示，可能是上诉人为了污蔑大众物业，故意将死猫丢置在小区某个角落，故意不通知物业，每日进行拍照取证，对物业进行污蔑。根据《渝汇物业服务合同》，“每日巡逻小区并记录”是物业公司应做的日常工作。一只猫在小区主干道路边草丛里死亡到腐烂，其死亡位置距离保安日常上班地点距离20米，充分证明保安每日无巡逻。上诉人也曾向保安反映过，遭到保安无视。证明大众物业日常管理不严谨，态度散漫，推诿责任。一审法官在未充分了解上诉人早期向大众物业反馈问题并遭到大众物业无视的处境，遗漏大众物业未履行日常工作应尽的责任。上诉人提交渝汇小区监控大部分损坏的证据，大众物业以没有维修基金为由将责任推卸给业委会、社区及街道办事处。大众物业3年时间没有改变小区的不足，一味地强调没有维修基金，说明大众物业没有长期的服务理念。提供的服务并未完全履行物业服务合同，并坚持向业主收取全额物业费。证明大众物业只想收钱，不想履行服务。上诉人提前一个半月向玉环法院申请调取13项《物业服务合同》内要求大众物业日常工作记录的原件。一审法官说没看到申请，开庭后以时间匆促为由，大众物业无法拿出上诉人申请调查内容内所有内容，便以大众物业2019年1月记录表照片向上诉人证明大众物业在渝汇小区3年来有服务。此以偏概全的行为非常不严谨。大众物业提供“消防器材检查记录”照片（1张），告知一审法官“这就是保安日常巡逻记录表”“消防器材检查记录”每月记录一次，并不能证明大众物业保安每日巡逻，大众物业偷换概念来掩饰自身未履行物业服务合同的事实。大众物业提供“2019年1月份保洁服务巡查记录表”照片并不是“保洁清洁记录”，记录表中并未显示检查地址是渝汇小区范围，检查范围中出现7个单元，渝汇小区内所有楼并没有5个以上的单元。证明此表格与渝汇小区无关，不能作为大众物业在小区内有清洁服务的证据。大众物业提供“2019年2月份保洁服务巡查记录表”照片，并不是“保洁清洁记录”，记录表中不能证明检查地址是渝汇小区范围。且照片内打勾区域呈现一个完整的弧度，只有在短时间且一次性打勾时才会出现的情况，存在证据造假。大众物业提供3张消防设施操作员证书照片，无法证明此3人是大众物业在渝汇小区的消防操作员。大众物业提供小区业主出入口车辆登记照片（1张），没有年份，没有标注渝汇小区，只有6月16日和6月17日。无法证明是关于渝汇小区的外来车辆出入登记表。证实大众物业在渝汇小区3年服务期间未履行物业服务合同第四章第1条：“新小区出入口24小时执勤，并有详细交接班记录和外来车辆的登记记录。”上诉人根据《物业服务收费管理办法》第十二条之规定，要求大众物业向全体业主公布物业服务资金年度预决算和公布物业服务资金收支情况。大众物业代表律师说“这属于公司机密，怎么可能告诉你们”。一审法官也认为这是公司机密，上诉人提出法条，一审法官置之不理。上诉人对大众物业出示回应上诉人向法院申请的13项证据所有照片真实性、关联性提出质疑。一审法官在并未对大众物业提供的证据进行真实性、关联性考量，应付性的对上诉人说“你要看记录，他们提供了，你又不信。”上诉人在庭上对一审法官提出“同时履行抗辩权”，一审法官也置之不理。上诉人在庭上提出大众物业人员配比未按照物业服务合同要求。大众物业出示一份自己给自己出具的“渝汇小区工作人员情况说明”。根据《渝汇物业服务合同》第一章第2条：“物业服务中心管理人员中具有大专以上学历，专职保安人员中50周岁以下的人员占总数的70％以上。”大众物业未提供物业公司管理人员的大专证书，未提供保安名单和年龄证明。一审法官采纳大众物业公司自己给自己出具的人员数字清单，并未对真实性进行核查。一审判决中适用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条［法释（2009）8号］错误，该第六条现已经删除。本案属于合同纠纷案不应有滞纳金。大众物业公司未充分履行物业服务合同，对待业主反馈问题的态度恶劣并且置之不理，未经催交就直接提起诉讼。要求上诉人完整缴纳物业费并且缴纳滞纳金的要求不合理。上诉人认为，一审法院对事实认定不清，适用法律错误。据此，提起上诉，请依法判决。       玉环大众物业管理有限公司辩称：首先，被上诉人在对上诉人詹天铭所在的玉环市坎门渝汇蓝湾国际小区进行物业管理时恪尽职守。但是上诉人却因为自己个人与被上诉人保安人员于2018年发生纠纷产生恩怨对被上诉人的物业管理吹毛求疵。上诉人在一审法院提出相关问题，被上诉人也通过法庭质证说明一些情况，也向一审法院提交书面质证意见。一审法院审判人员去涉案小区进行实地查看被上诉人物业服务情况。上诉人提交的证明不但不能证明被上诉人没有履行管理职责，反而说明上诉人作为小区的业主没有履行自己作为小区业主的责任，任由死猫腐烂并且拍照留念而不向被上诉人反应死猫情况。故被上诉人认为上诉人借着自己吹毛求疵的要求，为自己不付或者少付物业管理费找不合理的理由。上诉人不仅没有按时缴纳物业费，那么根据《物业合同》约定要赔偿被上诉人相关滞纳金损失，故玉环市法院要求支付滞纳金也是合情合理的。其次，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，上诉人要求少交物业费的事实与理由是不成立而应该缴纳物业费给被上诉人。再次，关于适用法律的问题，玉环市人民法院适用的法律是正确的。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》，玉环市人民法院可以适用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相关规定。最后，上诉人关于一审法院要求对于被上诉人当庭马上提交证据提出异议。本案中被上诉人提交的证据都是在审判员当庭要求下马上提交，而且上诉人也是当庭进行质证，这说明一审所有程序与被上诉人提交的证据都是真实与合法。上诉人却没有对自己的证据真实性与关联性作出合理与合法解释，这说明上诉人陈述一些事实与提交证明缺乏合法性、关联性、真实性，故一审法院不予采纳是合法有据。上诉人在二审时提出小区呕吐物、设备维修、保洁与保安没有记录问题，被上诉人在一审时也提交清洁与保安记录说明被上诉人在履行物业管理职责。至于呕吐物，被上诉人也在一审说明被上诉人已经进行打扫并且提交书面质证意见予以说明。设备维修也是在一审说明，被上诉人已经向渝汇社区与玉环市坎门街道反映情况，等待有关部门进行招标维修，这不是被上诉人权利与维修金额范围可以处理。综上所述，被上诉人认为上诉人的上诉请求没有事实与法律依据，应当驳回其上诉请求，维持原判。       玉环大众物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1．判令被告支付物业服务费4842元（欠费时间为2019年1月1日至2021年3月31日止），水费1374元（欠费时间为2019年1月1日至2021年2月29日止），共计6216元（物业费催讨之日开始至实际履行之日止按全国银行间同业拆借中心当月公布的贷款市场报价利率计算违约金，暂算至2021年3月31日止）；2．诉讼费由被告负担。       一审法院认定事实：原告与被告小区业委会签订《物业管理合同》，被告从2019年1月1日起至2021年3月31日未缴纳过物业管理费。根据合同约定，被告拖欠物业费4842元、水费1374元，原告多次催讨，但一直未果，故提起诉讼。       一审法院认为：本案的争议焦点：原告是否履行了合同约定的维修、养护、管理和维护的主要义务及被告拒付，现要求应予减免物业费请求是否正当。为证明上述事实，被告提供2019年8月10日利奇马台风登陆后小区照片及2020年8月3日黑格比台风登陆后小区照片证明小区物业在台风后未尽职责，未及时将小区内被破坏树木、公共设施恢复原样，原告对其真实性、关联性有异议。台风过后，小区物业及时出动人力物力进行抢修，但是受限于维修基金过少，只能先保证小区主干道顺利通行和业主正常的水电使用。而且事后，部分业主对小区物业的工作表示满意，并送锦旗表彰，证明小区物业已经尽到相应职责。该院认为原告在接受委托对物业进行管理后。已经履行了合同约定的维修、养护、管理和维护的主要义务，虽受限于维修基金不足，不能做到尽善尽美，并不能证明原告未尽职责，故对该组证据该院不予认定；被告提供保安亭没有人照片证明物业公司怠于履行职责，原告对其真实性、关联性有异议，认为被告拍摄角度片面，且保安并不是一直都在保安亭，也需要站在大门出入其他地方进行管理。该院认可原告的质证意见，对被告的该组证据不予认定；被告提交的地下车库没有打扫照片，其所住楼下的一些杂物照片及没有立即清理的照片证明小区公共卫生脏乱，原告未及时清理。原告对其真实性、关联性有异议，地下车库照片中的污点系他人呕吐所致，原告已及时进行处理，虽然还有附着残留物痕迹，但不会影响正常通行。其所住楼下的杂物由于原告无法判断杂物的所有人以及杂物是否已经被抛弃，原告无权处理，原告也及时张贴公告希望人认领，但一直未得到响应。没有清理垃圾的照片系垃圾车清运前拍摄，原告定期雇佣垃圾车对小区垃圾进行清理，并不存在垃圾长期未清理的情形。该院认可原告的质证意见，对被告的该组证据不予认定。被告提供原告收取其他业主水费凭证证明原告乱收水费，原告对其真实性、关联性有异议，原告是根据与业委会签订物业管理合同中第六条第九款约定进行收费，有收费依据，被告的说辞不合理。该院认可原告的质证意见，对被告的该组证据不予认定。被告提供小区内死猫的照片证明被告长期不处理小区内动物死尸，系不作为。原告认为小区物业并未收到小区内有死猫尸体，需要清理的请求，而且被告既然发现死猫尸体，完全可以第一时间告知原告，而不是故意隐瞒，并一直拍摄照片。该院认为被告身为小区一份子，对小区内环境干净、整洁也有一定责任，发现小区内存在死猫尸体，及时上报物业进行处理也是业主的义务，现被告将责任全归责原告，该院不予认可。被告提供监控室监控已坏照片证明物业未及时维护小区内安保设备。原告对其真实性、关联性有异议，原告在进驻渝汇小区前，该小区已经存在监控系统瘫痪的问题，该问题原告也上报了业主委员会、社区以及坎门街道，但苦于维修费用不足，无法处理，这并不是原告责任。该院认可原告的质证意见，对被告的该组证据不予认定。被告提供原告的承诺书与物业合同其中一些条款证明原告未尽到承诺书中承诺和未尽合同内容。原告对其真实性、关联性有异议，该承诺书不是原件，无法证明是原告作出的承诺，合同中相关条款证明原告收取水费是有合同与事实依据，也证明被告存在拖欠物业费、水费事实。该院认可原告的质证意见，对被告的该组证据不予认定。为证明被告辩称事实，被告向该院提出调取证据的申请，要求调取以下证据：1．业主满意度调查表原件；2．物业服务人员配置和是否持证上岗证明；3．消防特种作业人员配置证明；4．对房屋共用部位日常管理和维护记录原件；5．日常巡逻记录原件；6．安全疏散指示和事故照明巡查记录和应急方案原件；7．小区业主入口24小时执勤的详细交接班记录和往来车辆、外来人员的登记记录原件；8．日常清洁记录原件；9．二次供水水箱的巡查记录原件；10．绿化维护的记录原件；11．一年定期二次喷药证据；12．物业服务资金的收支情况。原告当庭提交了上述2-12项证据。证据1没有提交。被告认为原告仅提供电子复印件，对证据真实性有异议。该院认为，被告当庭提出该项申请，其申请证据内容庞大，原告在开庭期间完成证据收集并通过图片方式呈交法庭，虽不是原件，但在短时间收集如此多的证据材料，其造假可能性较低，该院对其真实性表示认可。证据2-12也反映出原告正常开展日常的安保、保洁工作，虽然原告并没有提交证据1，但还是能通过证据2-12反映出原告已经尽到最低的服务义务，即使存在瑕疵，也在合理范围之内。综上，该院认为，原告与渝汇蓝湾小区间的物业服务合同，合法有效，被告身为小区业主有按时缴纳物业费及水费的义务，现被告认为原告未尽职履行物业管理委托事项，故拒不缴纳相关费用，但被告所提供的相关证据不足以证明物业管理长期存在公共卫生脏乱、保安人员不尽责等问题。况且原告在接受委托对物业进行管理后，已经履行了合同约定的维修、养护、管理和维护的主要义务，即使其在物业管理服务过程中存在瑕疵，被告也可以根据《物业管理合同》的约定，通过要求物业服务企业限期整改直至终止合同并提议选聘新的物业管理企业等方式维护自己的合法权益，或者根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条的规定，要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以拒付物业管理费对抗物业服务瑕疵的行为既无合法依据，也非明智之举。被告应当依照合同约定支付缴纳物业管理费及水费。因被告未依约交纳上述费用，已构成违约，应支付相应的滞纳金。当然原告也应虚心听取被告等业主的意见，对在物业服务中存在的问题及时改进，提高物业服务水平，避免双方产生矛盾或纠纷，共同营造和谐小区。综上，原告的诉讼请求于法有据，该院予以支持。据此，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条［法释（2009）8号］，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决：限被告詹天铭于本判决生效之日起十日内支付原告玉环大众物业管理有限公司物业费4842元，水费1374元，合计6216元，并按全国银行间同业拆借中心当月公布的贷款市场报价率继续支付自2021年4月15日起至本判决履行完毕之日止的滞纳金。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预缴），减半收取计25元，由被告詹天铭负担（此款于本判决生效之日起七日内向该院交纳）。       本院二审期间，上诉人向本院提交了多张照片、视频若干（微法院提交），拟证明小区物业服务管理不到位，夜里存在保安睡觉、外来车辆没有登记直接进入小区、电梯垃圾无人清理。玉环大众物业管理有限公司质证后，认为照片、视频不属于新证据，且对真实性、合法性、关联性均有异议。1、关于5月21日保安睡觉的问题，不属于新证据，睡觉也不能证明就是不履行相关事实。2、关于5月23日外来车辆没有登记直接进入小区问题，首先不能证明系外来车辆，且上诉人也是坐在车里。3、关于6月6日至6月17日电梯垃圾无人清理问题，对三性均有异议，且是不是该小区电梯、是否延续这么久的垃圾都有异议。4、关于保安玩手机的情况，从证据角度看，是不是该小区、是不是该物业保安都不清楚，故对真实性和关联性无法考证。本院认证认为，一、上诉人提供的2021年5月21日小区保安睡觉的视频，存在于原审第二次审庭（2021年6月22日）前，上诉人二审提供不属新证据。被上诉人主张上诉人支付拖欠物业费的时间为2019年1月1日至2021年3月31日止，而该视频拍摄时间在2021年5月21日，系被上诉人主张前期物业费之后，虽涉案小区的保安在该夜里睡觉，但无法以此推定涉案小区的保安长期都在夜里睡觉而不去履行职责的事实，故对上诉人待证的事实本院不予认定。二、上诉人提供的2021年5月23日车辆进入小区的视频，同上所述不是新证据。首先上诉人不能提供证据证明该车系外来车辆，且上诉人本人坐在车里，故对上诉人待证的事实本院不予认定。三、上诉人提供的2021年6月6日至17日电梯内的垃圾照片，同上所述不是新的证据。因被上诉人不认可照片拍摄的电梯系涉案小区的电梯，且上诉人也不能提供其他证据来佐证，故对该证据本院不予认定。四、上诉人提供的2021年7月6日保安人员玩手机的照片，因被上诉人不认可该保安人员系涉案小区保安，且上诉人也不能提供其他证据来佐证，故对该证据本院不予认定。       本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致，对原审法院认定的事实本院予以确认。       本院认为，双方当事人对原审法院认定被上诉人与玉环市渝汇蓝湾国际业主委员会签订的物业服务合同合法有效及上诉人拖欠被上诉人物业费4842元、水费1374元的事实均没有异议，本院予以确认。现双方争议的焦点在于被上诉人在物业服务管理中是否尽到履行管理职责，上诉人的物业费是否应按捌折来支付。上诉人上诉所称的涉案小区大门口保安岗亭无人、2019年台风过境后至起诉之日，未对小区绿化进行全部修复、日常服务人员配比不足、地下车库存在呕吐物、小区内有死猫、小区监控大部分损坏、存在乱收水费等问题，都是上诉人在原审时已提出的问题，结合上诉人申请原审法院调取12份证据，而被上诉人于原审当庭提供了申请调取12份证据中的11份证据，原审法院综合双方提供的证据及查明的事实已就上述等问题逐一作了详细的分析认证，认定被上诉人在接受委托对物业进行管理后，已履行了合同约定的维修、养护、管理和维护的主要义务，即使其在物业管理服务过程存在瑕疵，也在合理范围之内。本院认为，原审法院的上述分析认证认定，既合情、合理、合法，又符合客观事实，本院对原审法院的分析认证认定予以确认。上诉人作为涉案小区的业主，在接受被上诉人物业服务后，应当依照合同约定支付物业管理费及水费。上诉人如认为被上诉人在物业服务中存有不到位或不尽人意的情形，可依据相关规定向被上诉人提出意见或向涉案小区的业委会提议责令被上诉人采取补救措施或限期纠正直至终止合同选聘新的物业管理企业等方式维护自己的合法权益，并不能以此为由拒付或要求打折支付物业费。基于上述情况，原审法院判决上诉人支付被上诉人物业费、水电费及承担逾期支付滞纳金并无不当。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。       综上所述，上诉人詹天铭的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：       驳回上诉，维持原判。       二审案件受理费50元，由上诉人詹天铭负担。       本判决为终审判决。       审判长徐黎明     审判员陈文杰     审判员张淑娅     二〇二一年十月十三日     书记员马里