广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0402民初6183号原告（案外人）：徐晟朗，男，汉族，2009年*月*日出生，住广东省珠海市香洲区×××××××××××××××××，公民身份号码441××××××××××××31X。法定代理人：邱秋，女，汉族，1978年*月*日出生，住广东省珠海市香洲区×××××××××××××××××××，公民身份号码511××××××××××××347。系原告母亲。委托诉讼代理人：汤颖茵，北京市中银（珠海）律师事务所律师。被告（申请执行人）：兴业银行股份有限公司珠海分行，住所地珠海市香洲区××××××××××，统一社会信用代码914××××××××××××710。法定代表人：谭某1，行长。委托诉讼代理人：陈奕楠，广东融聚律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜逸轩，广东融聚律师事务所实习律师。被告（被执行人）：珠海市海纳房产开发有限公司，住所地珠海市××××××××××××××，统一社会信用代码914×××××××××××733J。法定代表人：汤某1。第三人（被执行人）：珠海市旭和物业管理有限公司，住所地广东省珠海市××××××××××××商铺。法定代表人：汤某1。第三人（被执行人）：汤某1，男，汉族，1972年*月*日出生，户籍地住址广东省陆丰市×××××××××××，公民身份号码441××××××××××××797。第三人（被执行人）：何桂燕，女，汉族，1982年*月*日出生，住广东省珠海市香洲区××××××××××，公民身份号码440××××××××××××063。第三人（被执行人）：卢穗分，女，汉族，1973年*月*日出生，住广东省珠海市香洲区××××××××××××××，公民身份号码441××××××××××××728。原告徐晟朗与被告兴业银行股份有限公司珠海分行（以下简称兴业银行，又称被告一）、被告珠海市海纳房产开发有限公司（以下简称海纳公司，又称被告二）、第三人珠海市旭和物业管理有限公司（以下简称旭和公司，又称第三人一）、第三人汤某1（以下又称第三人二）、第三人何桂燕（以下又称第三人三）、第三人卢穗分（以下又称第三人四）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年5月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐晟朗的委托诉讼代理人汤颖茵、被告兴业银行的委托诉讼代理人陈奕楠到庭参加诉讼，被告海纳公司、第三人旭和公司、汤某1、何桂燕、卢穗分经本院公告送达传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令（2020）粤0402执1203号案不得执行珠海市香洲区××××××××××××××（不动产权证书号码：010×××××41）；2、请求判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与被告二达成了协议，约定原告以总房价人民币1,683,000元的价格购买由被告二负责开发的位于珠海市香洲区××××××××××××××。原告分别于2013年2月4日、2013年2月22日及2014年7月21日向被告二指定的法定代表人账户支付了房价款。被告二亦分别于2013年2月4日、2013年2月22日及2014年7月21日共计向原告开具收据人民币1,683,000元的收据。此后，2014年9月30日，原告与被告二签订了《珠海市商品房买卖合同》（以下简称合同），购买了由被告二负责开发的位于珠海市香洲区××××××××××××××。房屋并在2014年9月30日进行了交付使用。此外，鉴于被告二一直拖延办理产权证之事在楼栋内传开，原告法定代理人经从邻居处获悉，被告二将涉案房产抵押了给被告一。为此，原告法定代理人于2019年11月18日到珠海市×××××××查询获悉，涉案房屋在交付原告使用后，在2014年10月13日被被告二恶意分别于2014年10月22日和2016年3月16日办理了抵押登记，抵押权人为被告一。并于2018年11月30日被珠海市香洲区人民法院查封，申请人为被告一。为此，原告向珠海市香洲区人民法院提出了执行异议申请，请求解除对涉案房屋的执行措施，但被驳回。由此可见，涉案房产在人民法院查封前已签订了合法有效的书面买卖合同、已被原告合法占有、原告已支付了全部价款，亦是非因原告原因无法办理过户登记。综上所述，原告与被告二签订的《珠海市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，符合我国法律的相关规定，合法有效。双方应严格遵守并按照合同的约定履行自己的义务。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、二百二十七条及最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条、第二十八条之规定，为维护自身的合法权益，特依法向贵院提起诉讼，请求依法判如所请!被告兴业银行辩称，一、答辩人依法善意取得涉案房屋的抵押权，且法院生效判决书已经认定抵押生效，答辩人对处分案涉房屋所得价款享有优先受偿权。故，被答辩人请求法院判令不得执行（2020）粤0402执1203号案对珠海市香洲区××××××××××××××的执行，没有事实和法律依据，应当不予支持。（一）答辩人依法善意取得涉案房屋的抵押权。答辩人在设立涉案房屋的抵押权时，该房屋所有权证上记载的所有权人为海纳公司，海纳公司未披露该房产已销售。依据物权登记的公信、公示原则，答辩人有理由确信海纳公司是该涉案房产的产权人。答辩人基于对登记机构不动产登记事项的充分信赖，且已经按照合同约定向借款人珠海市旭和物业管理有限公司发放了贷款，并办理了抵押登记手续，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，答辩人已善意取得了涉案房屋的抵押权。（二）珠海市中级人民法院生效判决书已经认定抵押生效，答辩人对处分案涉房屋所得价款享有优先受偿权,且判决已生效。答辩人与借款人旭和公司、海纳公司等金融借款合同纠纷一案[案号：（2018）粤0402民初11658号]中，贵院认定海纳公司以珠海市香洲区××××××××××××××的房产作为抵押物为旭和公司向答辩人的贷款提供抵押担保，并已办理抵押登记，答辩人也已按照合同约定向旭和公司发放了贷款，抵押已经生效。贵院据此判决答辩人对处分案涉房屋所得价款享有优先受偿权。旭和公司不服一审判决提起上诉后，珠海市中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。二、本案中，被答辩人与海纳公司买卖涉案房屋，交易过程不符合常理，交易存疑。首先，根据被答辩人提供的商品房买卖合同，被答辩人购买的是现房。按照房地产市场的网签、预告登记的交易习惯以及购房人对交易风险所应尽到的审慎注意义务的角度，被答辩人理应遵循签署合同、网签、预告登记、付款等正常的、符合交易习惯的程序。但是，被答辩人却在未订立任何协议的情况分别于2013年2月4日、2013年2月22日向海纳公司支付共计达房屋总价款的98.5%的款项。付款后长达一年多的时间，双方都未签订书面合同、更未办理网签及预告登记。本案亦无证据显示被答辩人在此期间曾就此事进行过催问、维权等。这显然不符合常理。其次，被答辩人主张2014年9月30日补签商品房买卖合同，补签该合同时，被答辩人已经付清全部房款。通常补签合同时，为切实保护双方权益，尤其是购房者权益，双方应在合同中对已经履行部分进行确认。但是，本案却恰好相反，补签合同时，双方并未在合同中对已履行部分作确认，而是另行约定了付款方式。比如，被答辩人主张其2013年2月4日支付了40万元，但合同却约定被答辩人应在合同签订之日支付定金10万元。这显然与常理不符，交易存疑。再次，被答辩人主张徐秀娟分别于2013年2月4日、2013年2月22日代为支付购房款，但转账记录显示徐秀娟支付的款项总额为265.81万元，远远超过案涉房屋总价款168.3万元。即徐秀娟所支付的这两笔款并非案涉房屋交易款项。最后，根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，买受人都会要求房地产企业向登记机构申请预告登记；另外，房地产管理部门为规范房地产企业销售房屋的行为，防止房地产企业一房多卖，基本会要求双方进行网签，即双方签订商品房买卖合同后，到房地产相关部门进行备案，并公布在网上。在本案中，被答辩人与海纳公司签订《商品房买卖合同》后并未进行网签，也未办理预告登记，不符合交易习惯。三、案涉房屋权属登记在海纳公司名下，即便海纳公司与被答辩人签订了房屋买卖合同，但是买卖双方并未办理房屋过户登记手续，涉案房屋物权并未发生变动，被答辩人作为买受人仅享有债权请求权，本案也不存在《中华人民共和国物权法》规定的不因登记而直接发生物权效力的情形。故，被答辩人并非涉案房产所有权人，其作为普通债权人，不能对抗已登记的抵押权。四、香洲区人民法院（2020）粤0402执异107号执行裁定书已认定对案涉房屋的查封符合法律规定，被答辩人提起的异议没有法律依据，依法应当予以驳回。首先，珠海市香洲区人民法院作出的（2018）粤0402民初11658号生效判决已经明确判令答辩人对处分担保物即海纳公司名下位于珠海市××××××××××××××的房产所得价款在本金20150000元及其所产生利息、费用之和的限额内享有优先受偿权，香洲区人民法院对该房产的查封符合法律规定。其次，被答辩人对已经生效的裁判文书存在异议的，根据《民事诉讼法》的规定，案外人认为原判决、裁定错误的，应依照审判监督程序办理。本案中，被答辩人提起的异议没有法律依据，依法应当予以驳回。综上，被答辩人的起诉没有事实及法律依据，且被答辩人与海纳公司买卖涉案房屋的交易过程不符合常理，交易存疑。答辩人依法享有对处分案涉房屋所得价款的优先受偿权。恳请贵院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。被告海纳公司、第三人旭和公司、汤某1、何桂燕、卢穗分未提出答辩意见及相关证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院查明如下：兴业银行与旭和公司、海纳公司、汤某1、何桂燕、卢穗分金融借款合同纠纷一案，本院审理后作出（2018）粤0402民初11658号民事判决，判令：一、解除兴业银行与旭和公司签订的《流动资金借款合同》、《借款展期合同》。二、旭和公司于判决发生法律效力之日起十日内，向兴业银行偿还贷款本金6000000元以及计至2018年11月6日的利息22117.98元。三、旭和公司于判决发生法律效力之日起十日内，向兴业银行支付自2018年11月7日计至实际清偿之日止，以未付本金6000000元为基数，按照罚息利率12%计算的罚息。四、旭和公司于判决生效之日起十日内，向兴业银行偿付律师费80000元……八、确认兴业银行就上述第二、三、四判项确定的债权，对处分担保物即海纳公司名下位于珠海市××××××××××××××的房产所得价款在本金2015万元及其所产生利息、费用之和的限额内享有优先受偿权。旭和公司不服该判决提起上诉，珠海市中级人民法院经审理于2019年8月30日作出（2019）粤04民终2081号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。该案涉及的抵押房产如下：1、珠海市××××××××××商铺，2、珠海市××××××××××商铺，3、珠海市××××××××××商铺，4、珠海市××××××××××商铺，5、珠海市××××××××××商铺，6、珠海市××××××××××，7、珠海市××××××××××，8、珠海市××××××××××，9、珠海市××××××××××，10、珠海市××××××××××，11、珠海市××××××××××商铺，12、珠海市××××××××××商铺，13、位于珠海市××××××××××××××的房产。上述判决发生法律效力后，旭和公司、海纳公司、汤某1、何桂燕、卢穗分没有主动履行判决义务，权利人兴业银行向本院申请强制执行，执行案号为（2020）粤0402执1203号。执行过程中，本院执行局已依法拍卖了前述的部分商铺，尚有六套还没有拍卖包括案涉的301房产。被告回应尚有约100万元债权未履行完毕。另查明，珠海市香洲区××××××××××××××在不动产管理部门登记的权属人为海纳公司，该房屋已设立两次抵押登记，抵押权人均为本案被告一（申请执行人兴业银行），设定抵押日期分别为2014年10月22日和2016年3月16日。2018年11月30日，本院以（2018）粤0402民初11658号民事裁定查封了该房屋。原告（买受人）与被告二（出卖人）于2014年9月30日签订《商品房买卖合同》（以下简称合同）。合同约定的房屋地址是第6栋301房，建筑面积为168.3平方米，套内面积138.05平方米，总房价是1683000元，付款方式为一次性付款：“签订合同时付定金100000元，并于2014年9月30日前付清全款1683000元（含定金）”，交房时间为2014年9月30日（涂黑）。合同第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后180日内为买受人办理产权登记。原告在庭审中陈述如下：“是分期付款，分别于2013年2月4日向被告二的法定代表人汤某1转账支付40万、2013年2月22日向被告二的法定代表人汤某1转账支付1258100元及2014年7月21日向被告二现金支付24900元，三次共向被告二支付购房款人民币1,683,000元，被告二于2014年9月30日向原告交付了房屋。原告于2014年11月6日办理了装修手续并缴纳了装修押金3000元，房屋装修好后由原告及原告母亲居住使用至今。由于购房款全额支付完毕时，案涉房屋已经是现房，故没有办理案涉房的预售网签手续，只签订了纸质版买卖合同。原告在房屋交付使用后有口头要求办理产权证，但被告二都拒绝履行故才会出现多次同意免除原告物业管理费的事由产生。在小区内都知悉无法办证，是由于案涉房屋抵押给了被告一，原告为此向法院就被告二逾期办证的违约责任提起了诉讼”。被告一经核对原告提交的证据质证意见如下：“1，2013年2月22日的转账记录款项是225.81万元，2，被告二出具的收据上载明了原告遗失的原收据已作废失效，以此收据为准。说明这两份收据是补开的，也没有载明补开的时间。原告支付购房款的时间和金额都不符合合同的约定，并且收款人并非被告二，而是向第三人二私人转账。徐秀娟代付巨额款项也未注明是代谁支付，以上种种情况都与合同约定的付款原则相违背，结合被告二提交的情况说明，存在着被告二与原告利用其他交易记录虚构本案事实的可能”。原告对被告一的质证回应如下：“实际上原告是向案外人徐秀娟借款购买的涉案房屋。剩余的一百万元是徐秀娟与汤某1的其他法律关系，原告也不清楚，是徐秀娟代付了1658100元”。庭审中，原告还陈述：“原告户籍地址是广东省珠海市香洲区×××××××××××××××××，原告法定代理人大概在2008年从陆河迁到珠海，当时在珠海工作并在珠海买社保。原告法定代理人于2014年与原告父亲离婚。离婚后购买案涉房屋。原告法定代理人（即母亲）在珠海购有房产如下：1、珠海市香洲区×××××××××××××××××，面积91平方米，已办证；2、拱北银海阁一街，面积90余平方米，已办证，登记在法定代理人一人名下”。被告一陈述案涉房屋在办理抵押登记时已经竣工验收并具备了权属登记条件。本院认为，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定，申请执行人对执行标的的优先受偿权与案外人对执行标的的实体权利产生冲突时，案外人可以通过提起执行异议之诉程序处理。如申请执行人的优先受偿权已被另案生效判决确认，案外人亦可以直接提起执行异议之诉，而不必对另案生效判决提起审判监督程序。本案中，原告对作为执行标的第6栋301房主张实体权利并据此提出排除执行的主张，符合案外人异议之诉的起诉条件，应当按照相应程序予以审查。原告对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案原告要求排除执行的第6栋301房，已由生效判决确认申请执行人兴业银行珠海分行对此享有以抵押权为基础的优先受偿权。结合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条以及第二十八条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。结合本案，其一，原告与海纳公司于2014年9月30日签订了《商品房订购合同》，约定了商铺的位置、面积、价款、付款时间和方式，具备了买卖合同的基本内容。买卖双方签订的《商品房买卖合同》在法院查封及第三人设立抵押登记之前，故可以认定原告和海纳公司在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。其二，原告早已对案涉第6栋301房进行装修使用，并提供了部分水电费、管理费支付单据，可以认定原告在人民法院查封及第三人设立抵押登记之前已合法占有该不动产。其三，虽然原告支付的购房款来自之前的借款或抵偿他人的债权数额，但在不违反法律、法规强制性规定的情况下，付款方式可以多样化。因此，从现有证据来看，可以认定原告已支付全部房款。其四，案涉第6栋301房于2009年2月登记至海纳公司名下，于2014年9月30出售给原告，但之后又因公司借款担保于2014年10月22日和2016年3月16日抵押给兴业银行珠海分行。因此，案涉第6栋301房未办理过户登记的原因不应当归责于原告。因此，原告对案涉第6栋301房享有物权期待权，符合前述司法解释明确规定能够阻止执行的情形，依法享有排除本案强制执行的民事权益。对于原告要求停止执行的请求，本院予以支持。上列第三人经本院合法传唤未到庭参加诉讼，也未向法院提出答辩及提供任何证据，视为放弃举证、质证和抗辩的权利，应当承担由此产生的不利法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十三条、第三百一十二条、第三百一十四条之规定，判决如下：（2020）粤0402执1203号案不得执行珠海市香洲区××××××××××××××（不动产权证书号码：010×××××41）。本案受理费37122元，由被告珠海市海纳房产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。本院（2020）粤0402执异183号执行裁定于本判决生效之日起自动失效。审 判 长  莫宇兴人民陪审员  胡艳霞人民陪审员  李月英二〇二一年二月一日书 记 员  郑沁仪