江苏省徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0311民初4216号原告：滕坤，女，1990年3月4日出生，汉族，住安徽省淮北市杜集区。委托诉讼代理人：吕洁，江苏义行律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏雨，江苏义行律师事务所律师。被告：刘擎，男，1990年12月19日出生，汉族，住江苏省沛县。滕坤与刘擎房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月12日受理后，依法适用简易程序。后因被告刘擎下落不明，本院依法于2020年11月2日转为适用普通程序，于2021年1月25日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吕洁、夏雨到庭参加诉讼，被告刘擎经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告滕坤向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间签订的《房地产买卖协议》及补充协议；2、判令被告返还原告已支付的购房款300000元并向原告支付违约金300000元；3、判令被告赔偿原告损失79251元（包含赔偿原告已支付的中介费9999元、装修损失54252元、为实现债权而发生的律师费15000元）；4、本案诉讼费、保全费、保全保险费由被告承担。事实与理由：2018年9月25日原告经中介介绍购买了被告所有的位于徐州市泉山区星雨华府X号楼X单元XXXX室房屋，原、被告因此签订了《裕泰房地产经纪事务所房地产买卖协议》（编号0001123）及《裕泰房地产经纪事务所房地产买卖协议补充协议》。根据协议约定，被告以690000元的价格将涉案房屋出售给原告，原告应于2018年9月30日前支付被告定金300000元，被告收到上述定金后应将涉案房屋交付原告装修居住，并应于2019年6月1日前还清所有银行贷款，同时双方约定2019年6月1日至6月30日期间原、被告办理产权抵押手续。后原告依约按时足额向被告支付300000元购房定金，被告收到该定金后向原告出具了收据并将涉案房屋交付给原告，原告在其后对涉案房屋进行了装修及使用。2019年6月原告按照协议约定联系被告办理抵押手续，但被告却采取拒绝电话、更换手机号码、更换住址等方式拒绝与原告联系。原告经多次查询后才得知涉案房屋除之前办理的抵押尚未清偿外，被告另于2020年3月19日将涉案房屋再次抵押，两次抵押金额共计560000元，且涉案房屋已经江苏省沛县人民法院作出（2020）苏0322执737号执行裁定予以查封，被告已被列为失信被执行人员，名下无其他可供执行的财产。鉴于以上事实，涉案房屋已经不存在过户的可能，原告签订买卖协议的目的无法实现，被告的行为构成根本违约。因此诉至法院，请求法院判如所请。被告刘擎未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，被告刘擎于2018年7月20日取得泉山区大彭路299号星雨华府X（原XX-X-X）号楼X-XXXX室房屋不动产权证书。2018年9月22日原告滕坤（乙方）与被告刘擎（甲方）、徐州市裕泰房地产经纪事务所万科店（居间方）签订《房地产买卖协议》（编号0001123），协议主要内容：由乙方以690000元的价格购买甲方位于徐州市泉山区星雨华府XX号楼X单元XXXX室房屋。居间服务费计10350元，由乙方承担，在签订本协议时付清给居间方。在签订本协议时，乙方交付给甲方购房定金人民币贰万元整，双方同意由甲方保管，在购房时该定金抵购房款或过户费或服务费，甲方将房产证押给居间方保管。违反本协议的任何一条款均视为违约，违约方赔偿给守约方违约金肆万元，另外赔偿给守约方的直接和间接的经济损失。违约方另行支付居间方第一十条所约定的服务费，若甲、乙双方自愿解除合同，则由甲、乙双方各承担50%的居间服务费。违约方还需承担守约方为实现债权所发生的诉讼费、执行费、律师费、催告费、抵押物处置费及其他相关手续。本合同的附件和双方签订的补充协议，为本合同不可分割的部分，具有同等的法律效力。合同签订当日，原告向徐州市裕泰房地产经纪事务所万科店支付20000元，徐州市裕泰房地产经纪有限公司向原告出具收据，收款备注为“星雨华府XX-X-XXXX房屋定金”。2018年9月25日原告滕坤（乙方）与被告刘擎（甲方）签订上述买卖协议的《补充协议》，该协议主要内容：房屋交易总房款价格为690000元整，乙方在2018年9月30日前交给甲方300000元整作为房屋买卖定金，在定金300000元到达甲方账户后，甲方承诺乙方有此房屋的装修居住权，直至房屋产权过户给乙方，交给乙方房屋钥匙，门禁卡。在此房产房证办理满3年过户之前，甲方不得将此房屋抵押贷款，二次买卖，不得在房产证期满3年后，以任何原因阻止此房屋过户给乙方，否则属于违约。甲乙双方如有违约情况出现，违约方赔付守约方300000元整，另外定金300000元全额退还，违约方付给第三方裕泰房产中介费。签订补充协议当日，原告向被告交付定金290000元，徐州市裕泰房地产经纪事务所万科店店长另向被告转付原告支付的定金10000元，被告收到上述款项向原告出具收据并将房屋钥匙交予原告。原告占有房屋后，即购买家具并对房屋进行装修，共支出55628.35元。徐州市裕泰房地产经纪有限公司于2020年7月17日出具证明：“客户滕坤与房东刘擎于2018年9月25日签署裕泰房地产经纪有限公司买卖协议（编号0001123）的补充协议，协议上面房屋地址‘徐州市泉山区雨润新城星雨华府XX-X-X-XXXX室’与房产证上的地址‘泉山区大彭路299号星雨华府X（原XX-X-X）号楼X-XXXX室’为同一地址，滕坤于2018年9月22日付给裕泰房产2万元，其中9999元为中介费，1万元于2018年9月25日由裕泰房产店长王**代付给刘擎作为房屋定金”。另查明，因被告刘擎与案外人郭敏之间存在民间借贷纠纷，经郭敏起诉，江苏省沛县人民法院作出（2019）苏0322民初2712号民事判决，判令被告刘擎给付41000元及利息。因被告刘擎未按判决履行义务，郭敏向江苏省沛县人民法院申请强制执行，江苏省沛县人民法院受理执行申请后，于2020年5月2日查封了登记在被告刘擎名下位于徐州市大彭路299号星雨华府X（原XX-X-X）号楼X-XXXX室房产。江苏省沛县人民法院另于2020年6月23日作出（2020）苏0322执737号之一执行裁定，裁定载明涉案房屋设有抵押，其中一笔抵押贷款金额为280000元，抵押期限自2020年3月19日至2020年9月18日。因被告刘擎无法配合办理房屋过户，原告委托江苏义行律师事务所律师作为诉讼代理人起诉至本院，支出律师费15000元。本院依法受理后，原告向本院申请财产保全，并为保全担保向天安财产保险股份有限公司购买诉讼财产保全责任保险，支出保险费800元。本院认为，涉案《房地产买卖协议》及其补充协议系原、被告真实意思的表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按照协议约定全面履行义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应违约责任。本案协议履行过程中，被告刘擎违反《补充协议》约定于2020年3月19日将涉案房屋对外抵押贷款，并因与案外人郭敏的民间借贷纠纷致使涉案房屋被江苏省沛县人民法院查封，已构成违约，并致使原告滕坤购买房屋居住使用的目的无法实现。原告现要求解除涉案《房地产买卖协议》及其补充协议符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定，本院予以支持。合同解除后，不影响合同中结算和清理条款的效力。因原、被告双方在《房地产买卖协议》及其补充协议中明确约定双方如有违约情况出现，违约方赔付守约方300000元整，另外定金300000元全额退还，违约方除赔偿违约金外还需承担守约方为实现债权所发生的诉讼费、执行费、律师费、催告费、抵押物处置费，由违约方付给第三方裕泰房产中介费，而原告向本院提交律师费发票金额并未超出江苏省律师费收费标准，故原告要求被告返还定金300000元、支付违约金300000元并赔偿中介费损失9999元、律师费损失15000符合合同约定，本院予以支持。关于被告在支付违约金300000元后应否另行赔付原告装修损失54252元的问题，本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿数额应当相当于因违约所造成的损失。本案中，约定300000元违约金已足够赔偿原告因被告违约所遭受的房价上涨、支出的装修费用等损失，故原告要求被告赔偿装修损失54252元，本院不予支持。关于被告应否向原告支付保全保险费的问题，本院认为，为诉讼保全提供担保并非仅能向保险公司投保，原告可以自有财产进行担保，故涉案保险费并不属于原告为实现债权所支出的必要费用，原告要求被告承担保全保险费800元，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第四项、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告滕坤与被告刘擎于2018年9月22日签订的《房地产买卖协议》及于2018年9月25日签订的《补充协议》；二、被告刘擎于本判决生效之日起十日内返还原告滕坤房屋定金300000元并支付违约金300000元；三、被告刘擎于本判决生效之日起十日内赔偿原告滕坤支付的中介费9999元、律师费15000元，合计24999元；四、驳回原告滕坤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费10593元，保全费3920元，公告费560元，合计15073元，由原告滕坤负担493元，由被告刘擎负担14580元（被告刘擎负担部分交至本院送达的诉讼费催缴通知书所载明的账户内，逾期不交将移送本院执行部门强制执行）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长 强晋川审 判 员 张新建审 判 员 杨 瑞二〇二一年二月四日法官助理 宁 琳书 记 员 姚梦寒