广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤01民终4661号上诉人（原审被告）：广州新发实业有限公司，住所地广州市增城区新塘镇港口大道312号新利综合楼首、二、三层商场。法定代表人：江新林，该公司董事长。委托诉讼代理人：邹天宇，该公司员工。委托诉讼代理人：何荷，该公司员工。被上诉人（原审原告）：龙书香，女，汉族，1975年11月3日出生，住广州市增城区。委托诉讼代理人：袁雪祝，广东华文律师事务所律师。原审被告：广州璟鸿投资有限公司，住所地广州市增城新塘镇东进南路46号202房。法定代表人：刘伯水，该公司总经理。委托诉讼代理人：宋华，该公司员工。上诉人广州新发实业有限公司（以下简称新发公司）因与被上诉人龙书香、原审被告广州璟鸿投资有限公司（以下简称璟鸿公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市增城区人民法院（2016）粤0183民初1676号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。新发公司上诉请求：撤销一审判决，改判新发公司不需对璟鸿公司应负担2015年8月1日至2016年3月31日的租金22320元承担连带支付责任。事实和理由：（一）一审法院仅凭龙书香提供的《承诺书》判定新发公司为璟鸿公司应负担2015年8月1日至2016年3月31日的租金22320元承担连带支付责任属于认定事实不清，证据不足。涉案《承诺书》非新发公司真实意思表示，应当认定无效，新发公司出具该《承诺书》处于无奈情况下被迫签订，可以从龙书香于2015年1月30日向新发公司出具的另一份《承诺书》予以证实，龙书香向新发公司承诺“收到新发公司出具的《承诺书》当日，就购买的新都盛世名门宏城汇1197号商铺提起的相关信访举报等投诉事项全部撤诉，并就所知悉的新都盛世名门宏城汇商铺新发公司承诺全部事宜保密，不进行或不参与任何直接或间接有损于新发公司声誉和利益的活动，如违背承诺上的约定，新发公司出具的《承诺书》无效。”新发公司并非是涉案合同当事人，依法不应承担连带责任。即使涉案《承诺书》被认定有效，新发公司承诺的事项仅仅是作为第三人代为垫付租金的事宜，无合同上的履行义务。（二）龙书香要求新发公司承担的租金源于《商铺租赁合同》，而《商铺租赁合同》约定的租金明显超过市场参考价的30%，明显有失公平，且新发公司并非签订《商铺租赁合同》的主体，龙书香要求新发公司承担明显超出市场参考价的高额租金，于法于情于理不符。（三）龙书香与璟鸿公司签订《商铺租赁合同》的日期是2012年9月22日，约定收取租金的起算日为2013年8月1日，而龙书香向新发公司购买商铺的时间为2013年9月22日，收楼时间是在2013年12月7日。因此龙书香应当在收楼后才享有租金收益的权利，故2013年8月1日到2013年12月7日之间收取的租金利益属于不当得利，应当归还新发公司。龙书香二审答辩称，新发公司关于《承诺书》无效的上诉理由不成立，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，显失公平仅是属于合同可撤销的情形，并不属于合同无效的情形。《承诺书》是新发公司的真实意思表示，不违反法律法规的强制性、禁止性规定，真实合法，其内容是新发公司拟定的，且其出具该《承诺书》并非以龙书香撤回投诉为前提。且龙书香就新发公司存在的其违法违规情形向政府部门投诉是龙书香的合法权利，对新发公司不构成任何威胁。璟鸿公司、新发公司应当按照《承诺书》的约定向龙书香支付涉案租金及履约保证金，新发公司以承诺垫付的租金过高为由主张不承担垫付租金的责任，是不诚信的行为。璟鸿公司二审述称，坚持一审的答辩意见，对新发公司的上诉没有异议。龙书香向一审法院起诉请求：1.璟鸿公司向龙书香支付增城区新塘镇东××号商铺2015年8月1日至2016年3月31日租金，共人民币22320元；2.璟鸿公司向龙书香支付违约金人民币1188.55元；3.新发公司对诉讼请求1项中璟鸿公司应付的租金承担连带支付责任；4.诉讼费由璟鸿公司、新发公司共同承担。一审法院认定事实：2012年9月22日，璟鸿公司（甲方、承租方）与龙书香（乙方、出租方）签订《商铺租赁合同》，约定“鉴于：1.乙方已购买位于增城市××路××号商铺；2.甲方意向通过租赁方式租赁乙方商铺所在之整个首层商铺进行整体经营运作。……二、租赁期限2.1.租赁期限为十二年，即从2013年8月1日起至2025年7月31日止。总租金额为478284元。三、租金及其支付3.1.双方明确：租金按下述租赁年度确定3.1.1第1-4年租赁年度，即自2013年8月1日至2017年7月31日，每月租金2790元；前两年租金一次性支付66960元，在2013年9月22日付清。3.1.2.第5-8年租赁年度，即自2017年8月1日至2021年7月31日，每月租金为3188.6元……3.2.租赁费用按月支付，甲方应于每月10号前支付乙方上一月份租金。九、违约责任9.2.1.甲方逾期支付租金的，每逾期一天由甲方按逾期未付款的万分之五计付给乙方作为违约金；……。”2013年9月22日，璟鸿公司（甲方、承租方）与龙书香（乙方、出租方）签订《商铺租赁合同补充协议》，约定“违约责任之补充商铺租赁合同期内，双方均应诚信履约，任何一方都不得擅自变更和单方解除租赁关系。若：2.1甲方违约，则甲方除应按原合同的约定承担违约责任外，还应一次性向乙方支付余下租赁期限的租金……。本协议的约定与商铺租赁合同的约定不一致的，以本协议约定为准。”2013年9月22日,新发公司出具广东省地方税收通用发票给龙书香收执，龙书香购买涉案房屋的售房款411324元已付清给新发公司。2013年9月22日，龙书香出具收据给璟鸿公司收执，载明龙书香已收到璟鸿公司支付的名门广场1197号铺2013年8月1日至2015年7月31日铺租66960元。2013年9月22日，广州景宏置业有限公司出具收据给龙书香收执，载明广州景宏置业有限公司收到龙书香1197号商铺装修款66960元。2013年12月7日，新发公司向龙书香发出《收楼通知书》，通知龙书香购买的涉案房屋按《商品房屋买卖合同》于2013年12月30日交付，新发公司定于2013年12月25日开始交付，请龙书香办理收楼相关手续。2015年1月30日，新发公司向龙书香出具《承诺书》，载明“龙书香与璟鸿公司就出租新都盛世名门宏城汇××号商铺达成协议如下：1.商铺租约期为12年，租约从2013年8月起开始至2025年7月结束，2015年8月开始支付租金（2013年8月至2015年7月租金由璟鸿公司已支付）。2.协商租金情况为：2015年8月至2017年7月租金2790元/月；2017年8月至2021年7月租金3188元/月；2021年8月至2025年7月租金3985元/月。新发公司承诺：璟鸿公司如逾期未按时支付租金，新发公司愿意替璟鸿公司先垫付租金。”一审法院另查明，根据广东省房地产权证载明“房地产权属人龙书香，房屋坐落增城市新塘镇东××号，登记时间2014年4月24日。”一审法院认为：根据增城区国土资源和房屋管理局核发的《广东省房地产权证》，龙书香为涉案商铺的登记权属人，其当然享有相应处分及收益的权利。故璟鸿公司与龙书香签订的《商铺租赁合同》、《商铺租赁合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，合法有效。双方当事人应恪守履行。根据《商铺租赁合同》的约定，璟鸿公司应于每月10日前支付龙书香涉案商铺上一月的租金2790元，璟鸿公司逾期支付租金的，每逾期一天由璟鸿公司按未付款的万分之五计至付清之日止给龙书香。现龙书香主张璟鸿公司从2015年8月1日开始就拒付上述租金及违约金，璟鸿公司经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃相应的质证权利，故一审法院对龙书香的陈述予以采信，故璟鸿公司的行为已经构成违约，一审法院对龙书香要求璟鸿公司支付租金及违约金予以支持。经核算，2015年8月1日至2016年3月31日的租金为22320元，每月租金的违约金应从次月11日开始计算，每逾期一天以应付租金2790元为本金，按每日万分之五计至付清之日止，每月租金违约金以当月租金为限（如2015年8月份租金，应从2015年9月11日开始计算，以此类推）。至于龙书香起诉要求新发公司对租金承担连带责任的主张能否支持的问题，根据新发公司出具《承诺书》，璟鸿公司如逾期未按时支付租金，新发公司愿意替璟鸿公司先垫付租金。对此，新发公司应对上述租金承担连带支付责任。至于新发公司认为《承诺书》并非其真实意思表示应当认定无效，上述主张并无相应的证据予以支持，一审法院不予采纳。璟鸿公司经合法传唤无正当理由拒不到庭，一审法院依法缺席判决。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2017年4月7日作出如下判决：一、广州璟鸿投资有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付拖欠的2015年8月1日至2016年3月31日的租金22320元及违约金[每月租金的违约金应从次月11日开始计算，每逾期一天以应付租金2790元为本金，按每日万分之五计至付清之日止，每月租金违约金以当月租金为限（如2015年8月份租金，应从2015年9月11日开始计算，以此类推）]给龙书香；二、广州新发实业有限公司对广州璟鸿投资有限公司应负担2015年8月1日至2016年3月31日的租金22320元承担连带支付责任；三、驳回龙书香其他诉讼请求。案件受理费388元，由广州璟鸿投资有限公司负担。本案二审期间，各方当事人没有提供新的证据。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，璟鸿公司没有在指定的期限内缴纳上诉费。本院认为：璟鸿公司在一审判决后虽然递交了上诉状，但未在指定的期限内缴纳上诉费，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十条的规定，按璟鸿公司撤回上诉处理，本院不再另行制作撤诉裁定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案二审的争议焦点在于：新发公司关于该公司不应对璟鸿公司2015年8月1日至2016年3月31日的租金22320元承担连带责任的主张是否成立。涉案《商铺租赁合同》、《商铺租赁合同补充协议》系璟鸿公司与龙书香的真实意思表示，其内容并无违反法律、行政法规的规定，合法有效。租赁合同中关于租金标准的约定，为合同当事人自行协商的合意，新发公司认为合同约定的租金标准过高于市场价属于显失公平，依据不足，本院不予支持。新发公司提供的证据并不足以证明该《承诺书》系其在受欺诈、胁迫的情况下所签订，该《承诺书》作出后，新发公司并无在法定的期限内就该《承诺书》提出撤销或者变更的主张，新发公司以该《承诺书》系为了维护社会稳定和尽快完成竣工备案而出具为由，主张该《承诺书》并非其真实意思表示，依据不足，本院不予采信。新发公司出具的《承诺书》的内容并无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对新发公司具有约束力。虽然新发公司并非涉案《商铺租赁合同》的合同主体，但是新发公司自愿出具《承诺书》，承诺“璟鸿公司如逾期未按时支付租金，新发公司愿意替璟鸿公司先垫付租金”，新发公司的该承诺属于债的加入，一审法院据此判令新发公司对璟鸿公司欠付的租金承担连带责任并无不当。本案中，龙书香主张的是2015年8月1日至2016年3月31日止的租金，2013年8月1日至2013年12月7日的租金给付问题不属于本案审查的范围，且新发公司在本案中并无提起反诉，对于新发公司关于2013年8月1日至2013年12月7日的租金应返还给该公司的主张，本案中不予调处。综上所述，新发公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费388元，由广州新发实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李静审判员  张怡审判员  余盾二〇一八年四月二十四日书记员  贾妍游瑞娜