贵州省大方县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0521民初112号 原告：刘天林，男，1971年2月1日出生，汉族，住贵州省大方县。 委托诉讼代理人（特别授权）：梅军，贵州大方县律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李自行，贵州大方县律师事务所实习律师。 被告：贵州华屹房地产开发有限公司。住所地：贵州省贵阳市南明区太慈桥黄磷路2号【太慈社区】。统一社会信用代码：91520102755362325F。 法定代表人：黄亚兴，系该公司总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：洪良友，重庆绮惠律师事务所律师。 原告刘天林与被告贵州华屹房地产开发有限公司（以下简称：华屹公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告刘天林及其委托诉讼代理人梅军、李自行与被告华屹公司委托诉讼代理人洪良友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘天林向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判决被告逾期交房的违约金共计344，589.13元；后期违约金从2021年1月1日起至实际交房之日止按照原告已付门市款项的日万分之六计算违约金给乙方。2、请求人民法院依法判决被告交付原告购买的华屹锦城1组团广场一层17号门市。3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2008年1月7日，原告与被告签订了购房《确认书》，原告向被告交纳购房款100，060.00元向被告购买“华屹锦城”1组团广场一层17号门市，建筑面积42.588平方米，单价4，674.08元/平方米，总价199，060.00元，原告尚欠被告99，000.00元。之后被告一直没有交房。在2014年9月3日被告作为甲方，原告作为乙方，双方签订《协议书》，协议书约定被告同意按照日利率0.05%的标准向原告支付资金占用利息，计算时间自2012年6月1日至2014年8月30日止，共计41，025.00元；自2009年2月1日至2012年5月30日止按照0.026%计算日利率，计算为31，895.00元，两项共计72，920.00元。因原告还欠被告99，000.00元尾款，折抵被告应支付的72，920.00元之后，原告应补被告26，080.00元，原告也支付了该款项，被告就向原告出具了99，000.00元的收据，原告已经把购买门市全款199，060.00元全部支付完毕。该协议也约定交房时间为2014年12月31日。因被告仍然未能交房，在2017年7月3日，被告作为甲方，原告作为乙方，双方签订《协议书》，就甲、乙双方广场门市违约金计算和支付事宜达成以下协议：一、根据前期甲乙双方达成的协议，经共同核算，甲方应支付乙方（2016年1月1日至2017年5月30日共计515天）的违约金61，510.00元。二、上述违约金甲方于2017年8月31日前支付乙方20，503.00元，2017年9月30日前支付20，503.00元，2017年10月31日前支付20，504.00元。逾期未支付，甲方应按乙方支付门市款的日万分之六计算的违约金支付给乙方。三、经双方协商约定于2017年12月31日前交房，则免去从2017年6月1日至甲方通知乙方交房日为止的违约金（乙方接甲方通知后不来接房，责任由乙方自负；甲方未按时交房，责任由甲方负责），如甲方未如期交房，甲方从2017年6月1日起按乙方已付门市款项的日万分之六计算违约金给乙方。门市产权证的办理费用按照以前的协议，各自承担相应部分费用。门市产权证于2018年12月31日前交付给乙方。四、本协议签订后，在甲方未违约的情况下，乙方不得采取任何非法方式干扰甲方的正常经营。如有违反，甲方不再向乙方支付任何违约金并追究乙方责任。在约定的交房和门市产权证交付时间之内，被告仍然未按照协议履行。原告多次找被告索要上述违约金，在2016年11月10日被告与原告又签订了协议书，双方核算从2014年9月1日至2015年12月31日共计485天，违约金计算为48，272.00元；因该款项被告未支付，按照协议约定，被告也应当按日万分之六计算违约金，计算为48272×6÷10000×1825天=52，857.84元；在2017年7月1日双方核算从2016年1月1日至2017年5月30日共计515天，违约金计算为61，510.00元，该款项被告只支付10，000.00元，还欠51，510.00未支付，按照协议约定，被告应当从2017年10月31日前支付，被告也未支付，按照约定被告也应当按日万分之六计算违约金，共计1156天。违约金计算为51510×6÷10000×1156天=35，727.00元；几次违约金被告依然未支付，也不交付房屋，故从2017年6月1日至2020年12月31日被告也应当按照原告已付门市款项的日万分之六计算违约金给乙方，共计1308天，违约为199060×6÷10000×1308天=156，222.29元。以上共欠原告违约金344，589.13元。后期违约金计算方式为从2021年1月1日起至实际交房之日止按照原告已付门市款项的日万分之六计算违约金给乙方。原告多次找被告要求交付房屋，请求其支付违约金，但是被告均找各种理由推诿，据此为了维护原告的合法权益，依法向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持原告的诉讼请求为谢! 华屹公司辩称，1、请求对原告方主张的违约金中超过诉讼时效的部分予以驳回，违约金的计算应当自原告方向法院起诉之日起倒回3年进行计算，特别指出原告刘天林所主张违约金已经超过诉讼时效。2、请求对违约金的标准予以调低，原告方的损失存在的资金损失应为资金占用利息，应当参照中国人民银行同期贷款利息或者同业拆借市场的报价利率进行调整。 原告刘天林为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：1、确认书、收据、2014年9月3日签订的协议书，2016年11月10日签订的协议书，2017年7月3日签订的协议书。证明原告向被告购买商品房的事实，且双方约定了逾期交房的违约责任，原告主张的违约金是建立在物权基础上，并不是诉讼时效的性质。2、大方县人民法院出具的诉讼材料收取清单。证明我们主张权利的时间为2020年12月30日。 被告华屹公司为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：2017年7月3日领款单一张、贵州大方农村商业银行电子回单，金额为28，272.00元。证明该部分金额应在本案的违约金中扣除。 本院对原、被告提交的证据认定如下：原告所举证据确认书、收据、2014年9月3日签订的协议书，2016年11月10日签订的协议书，2017年7月3日签订的协议书。被告质证意见：对该组证据三性予以认可，认可双方间存在商品房预售合同法律关系，但关于诉讼时效，双方间的违约金是普通的债权债务关系，应受到诉讼时效限制，关于其中计算的两个时间段的违约金，由于该两个时间段的违约金都已经超过了诉讼时效，因此对衍生的违约金也不应当认可；原告所举证据大方县人民法院出具的诉讼材料收取清单。被告质证意见：三性予以认可，但是证明目的不予认可，违约金的计算应当自原告向法院主张权利时倒推三年计算，因此部分违约金超过了诉讼时效。原告所举证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院对原告所举证本身载明的能够证明本案事实的证明效力予以确认。被告所举证据2017年7月3日领款单一张、贵州大方农村商业银行电子回单，金额为28，272.00元。原告质证意见：该款并未在我们诉讼范围内。被告所举证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院对被告所举证本身载明的能够证明本案事实的证明效力予以确认。 本院经审理认定事实如下：2007年3月18日，被告华屹公司收到原告刘天林《预约申请书》，刘天林预约购买被告开发的“华屹锦城”1组团广场一层17号门市。2008年1月7日，原告刘天林（乙方）与被告华屹公司（甲方）签订了《确认书》，确认购买被告华屹公司开发的“华屹锦城”1组团广场一层17号门市，《确认书》确认内容：房屋预测面积42.588平方米（最终以政府主管部门的实际测量面积为准），单价4，674.08元/平方米，交房时间为2009年1月30日前；甲方保证在取得“商品房预售许可证”后进行电视公告并电话通知乙方保障乙方能按期签定合同、同时在签定《商品房买卖合同》前乙方有随时取消预约房屋和要求退还本金的权利，甲方不得无故推委。《确认书》签订后，刘天林向华屹公司交纳购房款100，060.00元。之后被告一直没有交房。2014年9月3日，因华屹公司已无法对“杜鹃广场”进行建设，原、被告经协商签订了协议书一份，就相关事宜达成协议如下：1、为确保乙方（原告刘天林）获得《确认书》（或《委托购买协议》）所确定的门市，甲（华屹公司）乙双方应与大方县建设投资有限公司签订三方协议（三方协议内容需经甲乙双方认可后方可签订），约定由甲方向该公司购买“杜鹃广场”相应门市，甲方代乙方客户支付相应款项，并办理产权证。2、由于乙方已于2008年1月7日向甲方支付了购房意向款100，060.00元，尚欠99，000.00元。（1）甲方同意按照日利率0.05%的标准向乙方支付资金占用利息，计算时间自2012年6月1日起到2014年8月30日止，共计41，025.00元；（2）甲方同意自2009年2月1日起到2012年5月30日止，按照0.026%日利率计算，共计31，895.00元。以上两项合计金额为72，920.00元。3、甲乙双方同意按照两相抵扣的原则计算，甲方应付乙方0元，乙方应补甲方26，080.00元。4、关于门市面积，双方同意按照原《确认书》的销售价格进行多退少补结算，面积以实测面积为准。5、甲乙双方在本协议签订后，不得再以“杜鹃广场”门市购买一事以任何借口再找对方无理取闹、****。如有违反，则违约方将承担给守约方造成一切经济损失及法律责任。6、甲乙双方约定于2014年12月31日前交付门市及房屋产权证，逾期未交付门市及产权证的，甲方应按乙方已付款项的日万分之五计算违约金。7、甲乙双方签订的《确认书》（或《委托购买协议》）与本协议约定不一致的，以本协议约定为准。协议签订后，原告刘天林向被告华屹公司补交齐了26，080.00元购房款，2014年12月24日，华屹公司将原告补交的26，080.00元购房款与协议约定抵扣购房款的资金占用利息72，920.00元合计出具收据给原告刘天林，确认收到原告刘天林购买“华屹锦城”1组团广场一层17号门市房款90，000.00元，至此，原告购买门市全款199，060.00元全部支付完毕。因华屹公司未在协议约定的2014年12月31日前交付门市及房屋产权证，原、被告双方于2016年11月10日又签订协议书一份，协议约定内容为：一、根据前期甲（华屹公司）乙（刘天林）双方签定的协议，经共同核算，甲方应支付乙方（2014年9月1日至2015年12月31日，共计485天）违约金48，272.00元，该实际应支付违约金不再计算资金占用利息。二、上述违约金甲方于2016年12月20日前支付乙方24，136.00元、2017年3月20日前支付乙方24，136.00元，愈期未支付，甲方应按未支付乙方违约金总额的日万分之六计算违约金支付给乙方。三、2016年1月1日后至甲方通知乙方交房日止的违约金（乙方接甲方通知后不来接房，责任由乙方自负；甲方未按时交房，责任由甲方负责），甲方未计算支付给乙方。经双方协商决定在2017年5月30日前甲方一次性计算支付给乙方。逾期未支付的，甲方应按该时段未支付乙方违约金总额的日万分之六计算违约金支付给乙方。四、双方协商决定，门市交付日按2016年11月9日在华屹公司会议室召开的会议记录为依据。甲方在2016年12月31日前交付给乙方。门市产权证的办理费用按照以前的协议各自承担相应部分费用。门市产权证于2017年12月31日前交付给乙方，逾期未交的，甲方应按乙方已付门市款项的日万分之六计算违约金并支付给乙方。五、本协议签定后，在甲方未违约的情况下，乙方不得采取任何非法方式干扰甲方的正常经营。如有违反，甲方不再向乙方支付任何违约金并追究乙方责任。六、本协议一式五份，甲方持四份，乙方持一份。自双方签字或盖章后生效，并具同等法律效力。后因华屹公司未在协议约定的时间支付违约金和交付门市及门市产权证，原、被告双方于2017年7月3日又签订协议书一份，协议约定内容为：经甲（华屹公司）乙（刘天林）双方共同协商，就甲、乙双方广场门市违约金计算和支付事宜达成以下协议。一、根据前期甲乙双方达成的协议，经共同核算，甲方应支付乙方（2016年1月1日至2017年5月30日，共计515天）违约金61，510.00元。二、上述违约金甲方于2017年8月31日前支付乙方20，503.00元，2017年9月30日前支付乙方20，503.00元，2017年10月31日前支付乙方20，504.00元，逾期未支付，甲方应按乙方已付门市款项的日万分之六计算违约金支付给乙方。三、经双方协商约定于2017年12月31日前交房，则免去从2017年6月1日至甲方通知乙方交房日为止的违约金（乙方接甲方通知后不来接房，责任由乙方自负，甲方未按时交房，责任由甲方负责），如甲方未如期交房，甲方从2017年6月1日起按乙方已付门市款项的日万分之六计算违约金给乙方。门市产权证的办理费用按照以前的协议，各自承担相应部分费用。门市产权证于2018年12月31日前交付给乙方。四、本协议签定后，在甲方未违约的情况下，乙方不得采取任何非法方式干扰甲方的正常经营。如有违反，甲方不再向乙方支付任何违约金并追究乙方责任。五、本协议一式五份，甲方持四份，乙方持一份。自双方签字或盖章后生效，并具同等法律效力。协议签订当天（2017年7月3日），被告华屹公司向原告刘天林支付了广场门市违约金28，272.00元。之后，被告未按与原告签订的协议书履行义务，原告于2020年12月30日向本院递交起诉状等材料，本院经审查，于2021年1月6日立案受理。本案庭审中，原告刘天林申请撤回其第2项诉讼请求即请求人民法院依法判决被告交付原告购买的华屹锦城1组团广场一层17号门市，本院已当庭依法裁定准许撤回。 本案的争议焦点为：1、原告起诉主张的违约金是否部分已经超过诉讼时效期间；2、原、被告双方合同约定的违约金计算标准是否符合法律的规定。 本院认为，原、被告于2008年1月7日签订《确认书》、2014年9月3日签订《协议书》、2016年11月10日签订《协议书》、2017年7月3日签订《协议书》系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。关于原告诉请主张的违约金是否部分已超过诉讼时效期间的问题。被告未按《确认书》明确的2009年1月30日前交房，原、被告又分别签订了三次《协议书》，2014年9月3日《协议书》双方约定交房时间为2014年12月31日前，约定将2009年2月1日至2014年8月30日计算应支付原告的资金占用利息抵扣购房款，原告并按协议补交齐了26，080.00元购房款，应认定原告已将购房款199，060.00元全部支付完毕；2016年11月10日《协议书》对2014年9月1日至2015年12月31日的违约金进行了核算，并约定最后的支付日期为2017年3月20日，还约定了2016年1月1日后至交房日止的违约金在2017年5月30日一次性计算支付，门市交付日期为2016年12月31日前；2017年7月3日《协议书》对2016年1月1日至2017年5月30日的违约金进行了核算，并约定最后的支付日期为2017年10月31日，逾期未支付，应按已付门市款项的日万分之六计算违约金支付，而原告向本院递交起诉状等材料主张权利的日期是2020年12月30日，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”、第一百八十九条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。”、第一百九十二条“诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。诉讼时效期间届满后，义务人同意履行的，不得以诉讼时效期间届满为由抗辩；义务人已自愿履行的，不得请求返还。”的规定，原告诉请主张被告支付2016年11月10日《协议书》和2017年7月3日《协议书》双方已核算违约金及逾期支付违约金的违约金，显然已经超过法律规定的诉讼时效期间，故被告以此为由提出不履行该部分违约金义务的抗辩主张本院予以支持，但被告华屹公司要求已向原告刘天林支付的广场门市违约金28，272.00元应在本案的违约金中扣除的主张应不予支持。关于原、被告双方合同约定的违约金计算标准是否符合法律规定的问题。原告已将购房款全部支付完毕，根据原、被告签订的《确认书》及《协议书》约定，被告应向原告交付所购买门面及办理交付门市产权证，但被告至今未能按约定将涉案门面及产权证交付给原告，被告的违约行为导致原告遭受了相应的损失，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定，就本案而言，原告的损失应为涉案门市的预见利益即租金损失，被告未能提供证据证明涉案门市租金损失的具体金额，应当承担举证不能的后果，应以原、被告2017年7月3日签订的《协议书》中约定的如华屹公司未如期交房（2017年12月31日前交房），华屹公司从2017年6月1日起按刘天林已付门市款项的日万分之六计算违约金对原告的损失进行赔偿，故被告请求对违约金的标准予以调低，原告方的损失存在的资金损失应为资金占用利息，应当参照中国人民银行同期贷款利息或者同业拆借市场的报价利率进行调整的抗辩主张，本院不予支持。因原告已撤回要求被告交付原告涉案门市的诉讼请求，且涉案门市能否交付不能确定，交付时间也不能确定，故予以支持被告支付原告自2017年6月1日起至本案立案之日即2021年1月6日止，以原告已付门市款199，060.00元的日万分之六计算的违约金，即为199，060.00元×0.06%/天×1315天=157，058.34元。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、第一百八十九条、第一百九十二条和《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款的规定，判决如下： 一、被告贵州华屹房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内支付原告刘天林自2017年6月1日起至2021年1月6日止的违约金157，058.34元； 二、驳回原告刘天林的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6，470.00元，适用简易程序减半实收3，235.00元，由原告刘天林负担1，515.00元，被告贵州华屹房地产开发有限公司负担1，720.00元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 本判决生效后，义务人在本判决确定的自动履行期限内未履行义务，权利人可以在自动履行期限届满后二年内向本院申请执行。 审 判 员 唐雄 二〇二一年二月一日 法官助理 张艳 书 记 员 胡倩