广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0204民初81号 原告：韦用出，男，1978年5月23日出生，壮族，住广西柳州市柳江区。 委托诉讼代理人：林发标，广西盛君律师事务所律师。 被告：广西万大市场管理有限公司。住所：广西柳州市柳南区航生路2号。统一社会信用代码：91450200MA5KAGW063。 法定代表人：熊金来，该公司总经理。 委托诉讼代理人：高山，广西超仁律师事务所律师。 第三人：柳州市龙泉实业有限公司。住所：广西柳州市柳南区航生路2号。统一社会信用代码：914502007151323572。 法定代表人：熊仕良。 第三人：柳州市华旗房地产开发有限责任公司。住所：广西柳州市公园路63号。统一社会信用代码：91450200619357652R。 法定代表人：刘元积，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：欧聪，广西广正大（鹿寨）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐佳宁，广西广正大律师事务所律师。 原告韦用出与被告广西万大市场管理有限公司（以下简称万大公司）租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序，依法追加柳州市龙泉实业有限公司（以下简称龙泉公司）、柳州市华旗房地产开发有限责任公司（以下简称华旗公司）作为本案第三人参加诉讼，于2021年2月5日公开开庭进行了审理。原告韦用出及其委托诉讼代理人林发标、被告万大公司的委托诉讼代理人高山、第三人华旗公司的委托诉讼代理人徐佳宁到庭参加诉讼，第三人龙泉公司经本院依法传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告韦用出向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告返还履约保证金150000元；2.判令被告向原告支付违约金（违约金以150000元为基数，按每日1‰计，从本案起诉之日起计算至被告全额返还本案履约保证金之日止）；3.由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告于2015年11月30日签订《租赁合同》，由原告承租被告市场的“E区10#摊位”用于经营使用，租赁期限为3年，从2016年2月1日起至2019年1月31日止（后被告顺延日期至2019年5月31日止）。按该《租赁合同》约定，被告收取了原告交纳的履约保证金计150000元整。原、被告之间《租赁合同》约定的租赁期满后，根据《租赁合同》第七条第2项的约定，原告多次向被告追索返还150000元履约保证金，但被告拒而不理。为维护原告的合法权益,原告诉至法院望判如所请。 被告万大公司辩称，根据原、被告签订租赁合同的规定，原告结清所有应交费用以及退还铺面后被告再将保证金返还原告，但原告既没有交纳相关费用也没有将铺面返还，原告未按照合同约定交纳水电费、月租管理费等费用，原告该行为已构成违约，原告诉请要求被告支付违约金缺乏事实与法律依据。 第三人龙泉公司在法定期间未作陈述。 第三人华旗公司陈述称，华旗公司2017年12月通过拍卖合法取得案涉柳邕路旧机场土地使用权以及地上附属物的权利。案涉租赁合同是原、被告签订并实际履行，与华旗公司无关，华旗公司不应承担责任。 当事人依法向本院提交了证据，本院已组织当事人进行证据交换和质证。其中，原告提交的《租赁合同》《收据》、第三人华旗公司提交的《（2017）桂0221执1009号之一执行裁定书》《不动产权证书》《（2017）桂0221执1009号公告》《照片》《不动产登记证明》，客观真实、来源合法、与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证；对于原告提交的《承诺书》，因系复印件，无法核实真实性，本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定法律事实如下： 2015年11月30日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《租赁合同》，其中约定乙方租赁甲方市场E区10#摊位作为牛肉摊用途经营使用，租赁期限为三年，从2016年2月1日至2019年1月31日，后手写添加“截止日期顺延至2019年5月31日止”并经万大公司加盖公章确认；约定乙方交纳履约保证金150000元，履约保证金在合同签订的当日交清，月租金在当月5日前交清，月杂、卫生、管理费100元/月，于当月5日前交清；约定租赁期届满，乙方愿意继续租赁，须另行签订租赁合同，租赁期满终止合同的，甲方应在30日内退还履约保证金给乙方，每逾期1天，甲方应按其所交纳的履约保证金的千分之一向乙方支付违约金，乙方应按先交费后使用的原则，于每月1至5日前交纳相关应交费用，乙方逾期7天不交租金和其他应交款项的，应按应缴总款的百分之二每日向甲方支付违约金，逾期超过30天未缴清费用的，甲方有权解除合同，履约保证金不予退还且如不能弥补给甲方造成的损失还应承担赔偿责任。当日，原告向被告支付租赁履约保证金150000元。 2017年12月10日，柳州市柳江区人民法院作出《（2017）桂0221执1009号之一执行裁定书》，认定该院依据已经发生法律效力的该院于2017年6月30日作出的（2017）桂0221民初1259号民事调解书，于2017年10月26日进行网拍公告，依法在淘宝网拍卖被执行人龙泉公司所有的位于柳邕路旧机场的土地使用权[国有土地使用证为：柳国用（98公）字第03392号]及地上附属物，2017年11月28日华旗公司以46655000元的最高价竞得，并裁定：一、被执行人龙泉公司原所有的位于柳邕路旧机场的土地使用权[国有土地使用证为：柳国用（98公）字第03392号]及地上附属物的所有权及相应的其他权利归买受人华旗公司所有，柳邕路旧机场的土地使用权[国有土地使用证为：柳国用（98公）字第03392号]及地上附属物的财产权自本裁定送达买受人华旗公司时转移，二、华旗公司可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。 2019年5月8日，柳州市国土资源局向第三人华旗公司颁发桂（2019）柳州市不动产权第××号《不动产权证书》，载明华旗公司对坐落于柳州市航月路24号不动产享有国有建设用地使用权，使用期限自1998年12月25日至2038年12月25日止。 庭审中，原、被告均认可双方签订的《租赁合同》成立且生效，合同签订后被告已将摊位交付原告使用。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《租赁合同》，系其真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同自成立时生效，双方均应按照合同约定履行各自义务。根据双方当事人庭审诉辩，本案争议焦点为：一、被告是否应当退还原告履约保证金；二、被告是否应当支付违约金；三、原告是否应当向被告支付租金、月杂、卫生、管理费等费用。 关于争议焦点一，即被告是否应当退还原告履约保证金。原告主张《租赁合同》租期已届满，故被告应退还保证金。根据《租赁合同》约定，原告应在租期内每月5日前向被告交纳月杂、卫生、管理费100元，但原告未能举证证明已依约履行，被告也不予认可，故原告应承担举证不能的责任。因此，原告未依约交纳月杂、卫生、管理费的行为已构成违约，应承担违约责任。虽《租赁合同》未约定履约保证金的性质，但结合其文义可证履约保证金具有担保合同履行及惩罚性功能，实质适用了违约定金规则，故被告有权不退还合法范围内的履约保证金。但是，基于适用违约定金规则，应参照定金法律规定，其金额不应超过合同标的额的20%，而根据《租赁合同》租期为40个月，每月应交纳月杂、卫生、管理费100元，合同标的额应为4000元，故保证金150000元中超过4000元×20%的部分即149200元应属无效，应由被告向原告退还。 关于争议焦点二，即被告是否应当支付违约金的问题。原告主张的违约金，实为被告未按合同约定按时返还履约保证金给原告造成的损失赔偿，因本院在上文已认定超过合同标的额20%的履约保证金无效，且基于《租赁合同》系原、被告协商一致的意思表示，故原、被告对此均存在过错，应各自承担50%的违约金损失。庭审中被告抗辩原告诉请违约金无事实和法律依据，本院结合案件实际情况，酌定违约金以尚欠应返还履约保证金本金为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的50%计，自本案起诉之日即2021年1月5日起算至实际清偿之日止。 关于争议焦点三，即原告是否应当向被告支付租金、月杂、卫生、管理费。被告辩称要求原告依合同约定支付租金、月杂、卫生、管理费，非抗辩意义上要求减轻或免除自己的责任，而是一个新的诉请，由于被告对此未提出反诉，故本案不予处理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、第九十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告广西万大市场管理有限公司向原告韦用出返还履约保证金149200元及支付违约金（违约金以尚欠应返还履约保证金本金为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的50%计，自2021年1月5日起算至实际清偿之日止）； 二、驳回原告韦用出的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费已按减半收取计1650元（原告已预交），由被告广西万大市场管理有限公司负担1641.2元，原告韦用出负担8.8元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。 审判员  乔栎静 二〇二一年二月十八日 书记员  龙佳毅 附本判决书所援引的相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国担保法》 第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 第九十条定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。 第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 履行告知书 依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。 如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施： 1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产； 2.将被执行人纳入失信人员名单； 3．对被执行人限制高消费、限制出境； 4．采取罚款、搜查、拘留等强制措施； 5．情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。 以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。 柳州市柳南区人民法院 地址：柳州市柳南区航生路20号 邮政编码：545007