北京市东城区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0101民初9622号原告：北京拜博拜尔口腔医院管理有限公司，住所地北京市东城区祈年大街18号院4号楼四层401室。法定代表人：李奕白，执行董事。委托诉讼代理人：徐铭君，男，该单位工作人员。委托诉讼代理人：余凡，女，该单位工作人员。被告：北京汉潮大成科技孵化器有限公司，住所地北京市东城区海运仓1号海运仓国际大厦10层108室。法定代表人：吕飞，总裁。委托诉讼代理人：陈艳艳，北京市信利律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙玉江，北京市信利律师事务所律师。原告北京拜博拜尔口腔医院管理有限公司（以下简称拜博拜尔公司）诉被告北京汉潮大成科技孵化器有限公司（以下简称汉潮大成公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月15日立案受理，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，现已审理终结。原告拜博拜尔公司提出诉讼请求：1、要求被告返还保证金450775元；2、要求被告返还原告多支付的租金222794元（自2017年3月29日至2017年5月8日）；3、要求被告返还原告支付的牌匾使用费4000元（2017年3月29日至2017年7月31日）；4、要求被告支付装修损失233850元；5、诉讼费及鉴定费由被告承担。事实及理由：原、被告于2013年5月9日签署《房屋租赁合同》及相关补充协议，由原告向被告租赁位于×号房屋，面积380平米，合同期限自2013年5月9日至2018年5月8日。合同履行期间，原告一直积极履行合同义务，按期足额支付租赁保证金、租金（已交纳至2017年5月8日）及牌匾使用费，另外原告承租房屋后对房屋进行了装修。2017年3月29日，被告向原告送达《致×大厦全体客户的告知函》，提出因产权人于2017年3月28日解除与被告签署的租赁合同，故要求于2017年3月29日解除与原告的《房屋租赁合同》，并要求原告于2017年6月30日迁出×大厦。鉴于合同解除势必给原告造成巨额经济损失，故原告于2017年4月13日向被告寄发《联络函》，就损失问题向被告提出处理方案，但并未达成一致意见，故原告提起诉讼，诉如所请。被告汉潮大成公司辩称：不同意原告诉讼请求。原告所说租金、保证金交纳情况属实。涉案房屋确已在2017年6月30日腾退，原告还应再交租金288002元，合同中第三条约定我方有权在保证金中扣除租金及其他费用，如有剩余我方可以退还原告。关于牌匾费，原告向我方租赁了两个牌匾，经核算，原告诉讼请求中所说的牌匾，我们应该退还牌匾使用费1019.18元，还有另一个牌匾，一年使用费为4.5万元，原告交纳至2017年1月14日，尚欠20589.04元，我方要求将该笔费用从保证金中扣除。原告搬离时，应交水费76元、电费1129.2元，要求在保证金中扣除。另外，原告搬离时损坏了部分消防设施，原告同意支付维修费1500元，双方当时口头约定在保证金中扣除。故扣除租金、另一块牌匾费、水费、电费、维修费外，我方应退还原告保证金139478.76元、牌匾费1019.18元，共计140497.94元。关于装修损失，涉案房屋属于军队房产，因国家和军队政策调整，原被告合同无法继续履行，双方解除合同属于不可抗力，我方不应承担原告的装修损失。即使我方应该支付装修损失，鉴定书中写的消防设备应予扣除，我方交付房屋时就有消防设备，此笔费用不应算原告损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合原、被告陈述及相关证据，本院认定事实如下：北京市东城区×大厦产权人为中国人民解放军总参谋部管理保障部招待局第一招待所（现已更名为中央军委机关事务管理总局招待局第一招待所，以下简称第一招待所），2005年9月，总参谋部第一招待所与北京华海基业科技孵化器有限公司（以下简称华海基业）签订租赁合同，约定将×号租赁给华海基业，正式起租日为2006年5月1日，租赁期限为十年，在华海基业无重大违约行为的前提下，合同自动转续五年，本合同分五期执行，每期三年。后，华海基业出具授权委托书，委托本案被告汉潮大成公司全权负责北京市东城区×号的日常管理及经营事宜，同意其负责开展对外租赁业务，委托书有限期自2006年5月1日至2021年12月31日。2013年2月1日，第一招待所出具证明，同意华海基业将北京市东城区×号委托本案被告汉潮大成公司经营，同意汉潮大成公司开展对外出租业务。2013年5月9日，本案原、被告签订房屋租赁合同，约定原告承租北京市东城区×号共380平方米（建筑面积）的房间，租赁合同分两个阶段执行，第一阶段自2013年5月9日至2016年5月8日，租金为13元/天/建筑平方米，第二阶段为2016年5月9日起至2018年5月8日止，在第一阶段年租金的基础上上浮10%。合同同时约定，保证金为450775元，合同期满，在乙方完全、切实地履行了合同的一切条款和规定，且缴清一切应付租金、物业管理费及其他应付费用，并由甲方查验后一个月内，在不支付任何利息或作出任何补偿的情况下，甲方应将保证金退还乙方。合同另约定，由于不可抗力（依《合同法》之规定）造成大厦全部或部分破坏或租用房间不能或不允许使用时，本合同自然终止，甲乙双方均不得向对方申请赔偿。合同签订后，原、被告双方依约履行，原告向被告交纳保证金450775元，另已交纳房租至2017年5月8日。2017年3月28日，第一招待所向华海基业作出关于提前终止×大厦租赁合同的告知函，上载“根据×指示，为贯彻落实军队全面停止有偿服务政策规定，我所×大厦作为军队房产，将于即日起停止对外租赁，改为军队办公保障用房”、“1、根据2005年9月2日双方签订的×大厦租赁合同第十一条之规定：因国家和军队政策调整，×大厦提前终止对外租赁，自本通知送达之日起（2017年3月28日解除合同）；2、请贵公司于2017年6月30日24时前确保×大厦全体租户腾退结束”。2017年3月29日，汉潮大成公司作出致×大厦全体客户的告知函，上载“×，按照全军和北京市停止有偿服务办公室和中央军委机关事务管理总局招待局要求，×大厦从即日起将全面停止租赁业务，特此向您函告如下：1、×产权方已于2017年3月28日正式向我方发函告知2017年3月28日起解除与我方签订的×大厦租赁合同。从2017年4月1日起到2017年6月30日为腾退期。2、按照产权方要求，请您于2017年6月30日24时前迁出×大厦。”2017年4月13日，原告向被告发送联络函，申请延期至2018年4月30日搬迁，要求被告退还租赁保证金450775元，并认为自3月28日期被告不再享有出租权，原告租金已交纳至2017年5月8日，故要求被告退还房租222794元、牌匾使用费4000元，并要求赔偿其他损失1898628元。双方未达成一致意见。2017年5月15日，原告起诉至本院。2017年6月30日，原告搬离涉案房屋。2017年10月25日，中央军委机关事务管理总局招待局第一招待所出具《情况说明》，上载“本所向北京华海基业科技孵化器有限公司及北京汉潮大成科技孵化器有限公司发送《关于提前终止×大厦租赁合同的告知函》，要求2017年6月30日24时前确保×大厦全体租户腾退结束。之后，×大厦继续由北京汉潮大成科技孵化器有限公司负责管理并负责租户腾退工作”、“北京汉潮大成科技孵化器有限公司已于2017年9月30日将已清退物业全部交付本所，还未清退的租户由北京汉潮大成科技孵化器有限公司协助本所做好腾退工作”。另，原、被告签有补充协议，约定被告同意原告安装牌匾，每年交付占用费12000元，占用期间不足一年的，按365天/年进行折算。原告牌匾费交纳至2017年7月31日，原告认为被告应退还自2017年3月29日起至2017年7月31日止的牌匾使用费，对此被告表示原告于2017年6月30日腾退，其使用牌匾至2017年6月30日，被告应退还1019.18元。另外，被告表示原告还有另外一块牌匾的使用费未支付完毕，该牌匾一年使用费4.5万元，原告交纳至2017年1月14日，但其使用至2017年6月30日，尚欠20589.04元。对此原告认可牌匾费用及使用情况，并表示是否抵扣由法院决定。另外，原告认可将水费76元、电费1129.2元及维修费1500元自保证金中扣除。再查，原告主张装修损失，经评估，2017年6月30日后，装饰装修残值为228371元，其中消防工程部分8746元被告提出异议，表示其之前交付涉案房屋时有消防工程，原告表示原告新增添了消防设备，之前的消防无法使用。双方均无证据证明哪些消防设备是原告新添置的、哪些是被告旧有的，双方均表示消防工程费用同意由法院予以酌定。上述事实，有房屋租赁合同、收条及原、被告的当庭陈述在案为证。本院认为：双方签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。关于租金，原告主张其应支付至2017年3月28日，本院认为，原告系2017年6月30日腾退涉案房屋，且产权人在告知函及《情况说明》中明确表示2017年6月30日前为腾退期，被告已于2017年9月30日前将已清退物业向其进行了交付、还未清退的租户由被告协助其做好清退工作，故原告应向被告交纳租金及房屋使用费至2017年6月30日，关于交纳标准，以双方合同约定的租金标准进行交纳即可。关于保证金，被告主张扣除原告应支付的相关费用后予以退回，符合保证金的设立初衷，本院予以允许。关于原告主张的牌匾使用费4000元，系针对每年使用费为12000元的牌匾提出，本院根据原告实际使用日期进行折算，多收取的费用予以退还。关于装修损失，被告以不可抗力进行抗辩，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。被告转租给原告的为军队房产，在北京华海基业科技孵化器有限公司与中央军委机关事务管理总局招待局第一招待所所签订的合同中，明确约定了如因军队政策调整导致合同不能继续履行的法律后果，故被告理应能预料到军队政策调整对房屋租赁合同的影响，但在原、被告的合同中，对此并未明确予以约定，故被告此项答辩意见本院无法采纳。被告无法向原告提供适租房屋导致合同解除，原告请求被告赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失，本院予以支持，具体标准以鉴定机构出具的鉴定意见为准，其中消防工程部分由本院酌定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、被告北京汉潮大成科技孵化器有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告北京拜博拜尔口腔医院管理有限公司保证金139478.76元；二、被告北京汉潮大成科技孵化器有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告北京拜博拜尔口腔医院管理有限公司牌匾费1019.18元；三、被告北京汉潮大成科技孵化器有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告北京拜博拜尔口腔医院管理有限公司装饰装修残值损失223998元；四、驳回原告北京拜博拜尔口腔医院管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12914元，由原告北京拜博拜尔口腔医院管理有限公司负担6147元（已交纳）、被告北京汉潮大成科技孵化器有限公司负担6767元（于判决生效后七日内交纳）;评估费23362元，由被告北京汉潮大成科技孵化器有限公司负担（于判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  闫 薇审 判 员  王晓峰人民陪审员  王东旭二〇一八年四月二十六日书 记 员  邵 蕾