上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初24767号原告：麹志彬，男，1971年7月6日生，汉族，住安徽省蚌埠市。委托诉讼代理人：王皓月，上海中派律师事务所律师。被告：李永兴，男，1957年8月27日生，汉族，住上海市嘉定区。委托诉讼代理人：XX，上海宏腾律师事务所律师。被告：吴烨锋，男，1991年2月24日生，汉族，住上海市嘉定区。委托诉讼代理人：周红英(系被告母亲)，女，1968年8月7日生，汉族，住上海市嘉定区。原告麹志彬与被告李永兴、吴烨锋确认合同无效纠纷一案，本院于2020年12月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告麹志彬及其委托诉讼代理人王皓月、被告李永兴的委托诉讼代理人XX、被告吴烨锋的委托诉讼代理人周红英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告麹志彬向本院提出诉讼请求：要求确认两被告于2020年4月20日所签的《上海市房地产买卖合同》无效(涉案房屋价值暂计人民币100万元)。事实和理由：被告李永兴因无力偿还向原告的借款，遂将借款抵作房款，于2014年7月14日出具收条“今收到麹志彬购房款总计80万元(嘉定区徐行镇永胜村一组菊园新区永胜村XXX号)，此前所有借条作废。”2014年12月25日被告李永兴上述房屋拆迁安置柳湖景庭15西1602室、15西1702室、8西603室、4西203室。2015年5月13日，被告李永兴与原告签订《房屋买卖合同》约定将菊园新区永胜村XXX号住房中的西面两间出售给原告，售价80万元整，付款方式为现金和此前所有借款合并计付。2015年8月6日，被告李永兴向原告出具收条“今收到麹志彬购买柳湖景庭1602房款95万元，以前借条全部作废”，并出具承诺书：本人李永兴愿意将柳湖景庭1188弄30号1602房屋(以下简称系争房屋)卖给麹志彬(95万元)。2016年2月22日，被告李永兴向原告出具承诺书，表示原告可以对涉案房屋进行装修、出租或转让。2016年被告李永兴又与原告签订《补充协议》，约定将涉案房屋出卖给原告，价格95万元，付款方式：以借款抵付房款。原告入住涉案房屋后得知被告李永兴与被告吴烨锋签订了房屋买卖合同，遂告知被告吴烨锋该房屋已出售给原告，因尚未具备产权转让条件，待时机成熟后便办理过户手续。原告认为被告李永兴已将涉案房屋出售并由原告一直居住，被告吴烨锋在得知房屋出售且有人居住的情况下，依然与被告李永兴签订买卖合同，属于恶意串通损害第三人利益，合同无效，涉案房屋不发生物权变动效力，房屋所有权应当归原告，遂诉至法院，望判如所请。被告李永兴辩称，两被告的房屋买卖合同真实有效，该房屋已过户至被告吴烨锋名下，要求驳回原告诉请。被告仅向原告借款8万元，原告逼迫被告写下80万的欠条以及后续承诺书、收条等。被告房屋拆迁后，原告未经允许强行入住。2015年6月11日被告李永兴与被告吴烨锋母亲周红英签订房屋永久转让协议，将系争房屋出售给周红英，周红英已支付定金和首付款，李永兴亦将房屋钥匙交给周红英。周红英一方于2015年7月准备入住时才发现房屋被原告强行入住，并报警处理。今年4月，系争房屋符合过户条件，因周红英不再具有购房资格，遂由其儿子与李永兴重新签订协议并办理了过户手续。被告李永兴与原告麹志彬之间并不存在真实的房屋买卖关系，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告吴烨锋辩称，不同意原告诉请，两被告之间的买卖合同真实有效，被告支付了购房款，房屋已过户至被告名下。被告李永兴与被告吴烨锋母亲周红英于2015年6月11日签订房屋转让协议，周红英支付5万定金及部分房款，被告李永兴将房屋钥匙交给周红英，周红英缴纳了系争房屋的水电费、物业费等并开通了煤气。随后，被告发现系争房屋墙上写了欠债还钱的字样。原告将门撬开，强行入住。被告多次与原告交涉，并表示愿意代李永兴还钱，均未果。为入住事宜被告方曾报警，但因房屋产证尚未办理，故警方未作处理。2020年4月20日，系争房屋可以办理过户时，因周红英不具备购房条件，被告李永兴与周红英儿子(即被告吴烨锋)签订《上海市房地产买卖合同》，吴烨锋将剩余购房款全部支付给李永兴，并办理了产证。这份买卖合同系2015年转让协议的连续，故虽合同约定房款为165万元，但仍按2015年的协议房款支付尾款。本院经审理认定事实如下：系争房屋系嘉定区菊园新区永胜村XXX号宅基地房屋动迁安置所得，安置对象为被告李永兴一户。2015年6月11日，被告李永兴与被告吴烨锋母亲周红英通过房产中介签订房屋永久转让协议，约定将系争房屋以94万元(后变更为95万元)的价格转让给周红英。周红英以现金及转账方式支付李永兴定金及部分房款共计31万元，并支付了水电费、物业费等费用，李永兴将房屋钥匙交给周红英。随后周红英一方发现该房屋已被原告入住，遂报警，因暂未取得系争房屋产权，公安部门未作处理。2020年4月20日，系争房屋符合过户条件，被告李永兴与被告吴烨锋(即周红英儿子)签订《上海市房地产买卖合同》，以95万元的价格购买系争房屋，并支付了剩余购房款64万元(包含替被告李永兴在嘉执字第1789号案件中代为履行支付给案外人的32万元)，办理了过户登记。另查明，被告李永兴向原告出具一份落款时间为2014年7月14日的收条，载明“今收到麹志彬购房款总计80万元(嘉定区徐行镇永胜村一组菊园新区永胜村XXX号)，此前所有借条作废”。原告麹志彬(乙方)与被告李永兴(甲方)另签订了一份落款时间为2015年5月5日的房屋买卖合同，约定将菊园新区永胜村XXX号住房中西面二间出售给乙方，售价80万元，付款方式以现金和此前的所有借款合并计付。2015年8月6日，被告李永兴向原告出具收条“今收到麹志彬购买柳湖景庭1602房款95万元，以前借条全部作废”，并出具承诺书：本人李永兴愿意将柳湖景庭1188弄30号1602房屋卖给麹志彬(95万元)。2016年2月22日，被告李永兴再次向原告出具承诺书，表示原告可以对涉案房屋进行装修、出租或转让。2016年10月3日，被告李永兴又与原告签订《补充协议》，约定将涉案房屋出卖给原告，价格95万元，付款方式：以借款直接抵付房款。原告认为，被告吴烨锋明知其已入住系争房屋，还与李永兴订立房屋买卖合同，且合同价格明显低于市场价格，属于恶意串通损害第三人利益，合同无效。审理中，原告确认2014年7月14日的收条及2015年5月的房屋买卖合同系2015年7月之后补签。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。两被告签订的《上海市房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，符合自愿诚信原则，亦不违反法律或行政法规的强制性规定，现各方已按约履行，应为有效。原告主张两被告存在恶意串通损害其利益的行为，本案中，就系争房屋，被告李永兴与被告吴烨锋母亲订立房屋转让协议的时间早于原告与李永兴之间的房屋买卖合同。之后因购房资格原因，转由周红英儿子即被告吴烨锋继续签订房屋买卖合同符合交易习惯及生活常理，2020年《上海市房地产买卖合同》应视为2015年的房屋转让协议权利义务的概括转让。被告吴烨锋方在签订房屋转让协议之后立即支付了定金、部分房款及房屋水电费、物业费等费用，至系争房屋产权过户当日已全额支付完毕购房款。至于购房总款95万元，根据本案证人(相关房产中介)的陈述，结合原告与被告李永兴之间约定的购房价格，本院认为该房屋总价符合2015年市场价格，不存在明显低价或虚假支付的情形。综合上述情况，被告吴烨锋购买房屋的意思表示应属真实，其主观并无损害原告利益的目的。至于原告与被告李永兴之间的借贷关系或者房屋买卖关系，应另案处理。故根据现有证据，本院无法作出两被告系恶意串通签订房屋买卖合同之推定，对原告麹志彬主张两被告之间签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定以及1999年《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条之规定，判决如下，判决如下：对原告麹志彬的全部诉讼请求不予支持。本案受理费13,800元，减半收取6,900元，由原告麹志彬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 肖美华二〇二一年二月四日法官助理 陈淏昱书 记 员 吴亚芬附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。……第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。