安徽省淮南市田家庵区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0403民初73号 原告：交通银行股份有限公司淮南分行，住所地安徽省淮南市。 法定代表人：章颉，该分行行长。 委托诉讼代理人：夏圣兵，安徽昌淮律师事务所律师。 委托诉讼代理人：童树龙，安徽昌淮律师事务所实习律师。 被告：刘维辉，男，1977年3月22日出生，汉族，本市人，初中文化，自由职业，现住安徽省合肥市。 被告：淮南市洞山房地产开发有限公司，住所地安徽省淮南市。 法定代表人：陈岭，该公司董事长。 委托诉讼代理人：孙媛媛，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：姚晓敏，女，该公司员工。 原告交通银行股份有限公司淮南分行（以下简称交行淮南分行）与被告刘维辉、淮南市洞山房地产开发有限公司（以下简称洞山房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案受理后，依法适用简易程序，同年2月8日公开开庭进行了审理。原告交行淮南分行委托诉讼代理人夏圣兵、被告刘维辉、洞山房地产公司委托诉讼代理人孙媛媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告刘维辉偿还原告借款的本金457191.6元、利息33107.54元、罚息9734.38元，合计500033.52元（暂计算至2020年6月23日，之后利息、罚息按合同约定利率支付至本金全部清偿完毕之日）;2.判令被告以其名下所有的淮南市田家庵区××路××栋××室××室房屋对上述借款本息承担抵押担保责任，原告对该房产享有优先受偿权；3.判令被告淮南市洞山房地产开发有限公司承担连带还款责任；4.案件诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年5月24日，原告和被告刘维辉签订《个人房产抵押贷款合同》，该合同约定被告刘维辉从被告洞山公司处购买位于淮南市田家庵区××路××栋××室××室××房屋，从原告处贷款金额869000元，贷款期限10年，贷款利率7.205%，被告刘维辉需在每月1日按时还款，逾期贷款罚息利率为合同约定利率上浮50%，被告刘维辉以其名下上述房产向原告的贷款提供抵押担保。被告洞山公司作为保证人在该抵押贷款合同上盖章确认。合同签订后，原告依约向被告刘维辉发放贷款，并办理了房屋抵押预告登记手续；但自2018年12月1日之后被告刘维辉未再按照合同约定偿还贷款，原告多次催促还款无果，被告的行为已经严重违反合同约定构成违约，被告刘维辉应该按照合同约定以其名下房产为该笔贷款承担抵押担保责任，被告洞山房地产公司作为保证人，也应该依法承担连带担保责任。综上所述，为维护原告的合法权益，诉至法院，请求支持诉请。 被告刘维辉辩称，资金链断裂导致逾期还款。 被告洞山房地产公司辩称，1.对被告刘维辉欠款事实无异议，2016年开始刘维辉即不按时还款，刘维辉实际欠付金额不止那么多，2016年9月至2018年5月从我公司保证金账户总共替刘维辉代偿152670.22元；2.对原告的第三项诉请按法律处理。 当事人围绕诉讼请求依法提交原告营业执照、负责人身份证明、被告身份证复印件、《个人房产抵押贷款合同》复印件、他项权利预告登记复印件、借款凭证复印件、欠款明细表打印件，被告刘维辉提交身份证复印件、被告洞山房地产公司提交营业执照复印件、法定代表人身份证明、商品房买卖合同复印件，原、被告对此均无异议。本院予以确认并在卷佐证。 本院根据上述证据及当事人陈述，确认以下事实： 2013年5月24日，刘维辉（作为借款人、抵押人、甲方）与交通银行淮南分行（作为贷款人、抵押权人、乙方）、洞山房地产公司（保证人、丙方）签订了《个人房产贷款合同》，该合同主要约定：借款用途为购买房屋；借款金额为869000元；借款期限为120个月，即自2013年5月24日至2023年5月24日， 实际借款期限以借款凭证上所记载的贷款实际发放日、贷款到期日为准；逾期罚息利率为借款利率上浮50%，利率6.004166‰，罚息利率9.006249‰；还款方式为按月等额本息；该合同还约定“……第五条保证5.1丙方为本合同项下贷款提供连带责任保证；5.2保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年；分期还款的，保证期间按各期还款分别计算，自每期贷款到期日起，计至最后一期贷款到期之日后两年止；5.3保证范围为本合同项下贷款及利息、罚息、复利及乙方实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师代理费、财产保全费、执行费、公告费、公证费及其他相关费用）；5.4甲方未按合同约定足额偿还任一期或者其他费用时，丙方应按乙方的要求立即支付甲方的全部到期应付款项；……第十四条甲方的违约责任14.1甲方未按时足额偿还贷款本金、支付利息或未按合同约定用途使用贷款的，乙方有权按逾期贷款或者挪用贷款的罚息利率计收利息，并对应付未付利息计收复利……”。2013年5月24日，交行淮南分行依约向被告刘维辉发放了借款869000元。借款借据明确载明：借款到期日2023年5月24日，借款期限为120个月，借款月利率为6.004166‰，逾期罚息月利率为9.006249‰。2015年6月25日，双方为案涉房屋淮南市田家庵区××路××栋××室××室办理了他项权利预告登记。2021年1月5日，原告起诉至本院，要求：1.判令被告刘维辉偿还原告借款的本金457191.6元、利息33107.54元、罚息9734.38元，合计500033.52元（暂计算至2020年6月23日，之后利息、罚息按合同约定利率支付至本金全部清偿完毕之日）;2.判令被告以其名下所有的淮南市田家庵区××路××栋××室××室房屋对上述借款本息承担抵押担保责任；3.判令被告淮南市洞山房地产开发有限公司承担连带还款责任；4.案件诉讼费由被告承担。 本院认为，合同的双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《个人房产抵押贷款合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认有效，双方当事人均应按照协议约定和法律规定诚信的履行各自的义务。被告未按合同约定及时足额偿还借款本息，违反了合同约定，应当承担违约责任。故原告要求被告刘维辉超偿还借款本金457191.6元的诉讼请求，于法有据，本院依法予以支持。 关于原告主张的利息及罚息的问题。虽然本案案由为金融借款合同纠纷，但其基础法律关系依然是银行作为出借人与借款人之间的借贷关系，故借款合同中的有关利息、罚息约定实质上是对借款利息、罚息的约定。因被告逾期还款行为违反合同约定，且案涉《个人房产抵押贷款合同》约定的借款利息、罚息利率标准也符合法律规定，故原告要求被告支付利息、罚息合计42841.92元的诉讼请求，于法有据，本院依法予以支持；被告自2020年6月23日以后应继续以未付本金数额为基数按照合同约定支付原告利息及罚息至本金款项付清为止。 关于洞山房地产公司的责任保证承担问题。根据《中华人民共和国担保法》第十八条规定，当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证，连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任，保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。因被告洞山房地产公司自愿为被告刘维辉贷款承担连带保证责任，且双方《个人房产抵押贷款合同》明确约定保证范围“本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利及乙方实现债权的费用承担连带保证责任……”，被告洞山房地产公司理应对刘维辉应付的借款本息承担连带付款责任。故原告要求被告洞山房地产公司对被告刘维辉借款本息承担连带保证责任的诉求，于法有据，本院依法予以支持。 关于对案涉房屋是否享有优先受偿权的问题；本案中，原告与被告刘维辉仅办理案涉房屋淮南市田家庵区××路××栋××室××室他项权预告登记，至今未办理他项权证抵押登记手续。他项权预告登记作为一种临时性登记行为，预告登记程序登记的并非物权，而是享有优先顺位的债权，在权利人取得房产产权证后需要向登记部门申请转为正式抵押登记，登记部门应根据权利人的申请办理相应的转换登记，而非登记机关主动转为正式抵押登记，其设立目的在于期房买卖中，债权行为的成立和不动产转移登记之间常常因房屋建造等各种原因而导致相当长时间的间隔，为了平衡不动产交易中各方利益，维护交易安全，法律赋予抵押预告登记能够对抗第三人物权效力，但鉴于不动产物权尚未成立，不具备法定的抵押登记条件，故不发生优先受偿的效力。故对原告要求被告刘维辉以其名下的淮南市田家庵区××路××栋××室××室对借款本息承担抵押担保责任并享有优先受偿权的请求，于法无据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告刘维辉于本判决书生效后十五日内一次性偿还原告交通银行股份有限公司淮南分行借款本金457191.6元，利息33107.54元、罚息9734.38元,合计500033.52元（暂计算至2020年6月23日，之后利息、罚息按借款合同约定利率计算至本金实际付清之日止）； 二、被告淮南市洞山房地产有限公司对上述第一项借款本息承担连带还款责任； 三、驳回原告交通银行股份有限公司淮南分行其他诉讼请求。 案件受理费8800元，依法减半收取计4400元，由被告刘维辉、淮南市洞山房地产有限公司负担（应于本判决生效之日起十日内交纳至本院）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 李小柱 二〇二一年二月二十五日 法官助理 丁玲玲 书 记 员 陈予希 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国担保法》 第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为； 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任； 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。