贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书(2018)黔0402民初964号原告：张兵，男，汉族，1986年2月3日生，贵州省安顺市人，无业，现住贵州省安顺市西秀区，原告：李瑶，女，汉族，1988年11月25日生，贵州省安顺市人，个体户，现住址同上，被告：贵州安顺今旦房地产开发有限公司。统一社会信用代码:91520400670713157L。住所地：安顺市西秀区南华路*号。法定代表人：阳正威，该公司董事长,委托诉讼代理人:甘敏,女,1984年8月25日生,汉族,贵州省安顺市人,住安顺市。代理权限:特别授权。原告张兵、李瑶诉被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司（以下简称今旦公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年3月5日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张兵、李瑶、被告今旦公司的委托诉讼代理人甘敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张兵、李瑶向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院判决被告为原告办理购买的位于安顺市××××大街东段丰景华府A6-10-3商品房转移登记手续并将有关文件交付原告。二、判令被告按照原告已付购买款总款为357039元为基数,按日万分之一支付原告从2015年1月1日起至2018年3月5日共1163天,并判令被告支付剩余逾期办理41523元违约金直至被告办理商品房转移登记的有关文件交付原告之日止。三、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2014年5月25日签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于安顺市××××大街丰景华府A6-10-3号房屋，建筑面积100.28平方米，套内建筑面积为85.42平方米，按照套内建筑面积每平方米单价4179.8元，总房价款为357039元。原告于2014年4月29日交购房定金20000元，于2014年5月25日交购房首期款88039元，于2014年7月14日向贵州银行贷款支付249000元，于2014年5月25日支付维修基金6518元、四通费4319元、其他520元。双方在合同中约定被告于2014年12月31日前取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。但被告至今未将房屋的不动产权证书交付原告。被告逾期办证构成违约，严重损害了原告的合法权益，故请支持原告的上述请求。被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司承认原告在本案中所陈述的事实，但认为现在该房屋尚未竣工验收，不具备办理产权证的条件。原告的诉请的违约金有部分已超过诉讼时效，违约金不应得到全部支持，请求人民法院依法判决。同时，因原告诉请的A6幢楼我公司是在2016年7月15日才通知交房，故逾期办证的违约金也应从交房时开始计算。原告围绕其诉讼请求向本院提交了身份证复印件、结婚证复印件、商品房买卖合同、个人购房借款/担保合同、收据3张，被告提交了营业执照、法定代表人身份证复印件、商品房屋预售许可证、安顺市商品房预售合同备案登记表，上述证据双方均无异议，并经庭审质证认证，足以认定。根据当事人的陈述及本院审查确认的证据，本院认定事实如下：原告张兵、李瑶系夫妻关系。2014年4月29日,原告张兵向被告支付了购房定金20000元，定购被告开发的位于安顺市西秀区××大街××商品房××套。2014年5月25日,原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于安顺市××××大街丰景华府第A6幢1单元10层3号房屋，所购商品房建筑面积100.28㎡，套内建筑面积为85.42㎡，单价为每平方米4179.8元，总房价款为357039元。该《商品房买卖合同》第十一条第（一）款约定出卖人应当在2014年6月30日前向买受人交付该商品房。第二十二条约定出卖人即被告应当于2014年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。超过约定日期90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。同时双方还约定买受人同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，办理相关手续的费用由出卖人与买受人据实结算。同日，原告向被告支付首付房款88039元，维修基金6518元、四通费4319元、其他520元（共计11357元）。后原告又通过中国工商银行贷款支付剩余购房款249000元。后被告于2016年7月15日通知原告收房，原告自认于2016年8月接收房屋。因被告一直未将所购房屋的不动产权证书办理给原告，原告遂诉至本院，提出如前所请。同时查明，被告给原告购买的房屋办理了商品房预售合同备案登记表，预售合同登记号为Y0047578。审理中，被告自认原告所购买丰景华府房屋因工程局部未竣工验收，尚未转为现房备案，未达到办理房屋不动产登记证书的条件。本院认为，被告今旦公司承认原告已全部支付完毕购房款及被告尚未办理房屋所有权证的事实，故对原告陈述的事实予以确认。现本案的争议焦点是：一、《商品房买卖合同》第二十二条房屋登记中约定：“三、转移登记（一）出卖人承诺于2014年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。”即被告应为原告办理不动产登记证书交付给原告，其未履行该义务，已构成违约，应向原告承担违约责任。故原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求本院予以支持。二、关于逾期办证违约金的计算标准问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三款第2项第（2）分项约定“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。被告辩称违约金应依据约定计算，本案中原、被告明确约定了办理房屋所有权证并交付的期限，也明确约定了逾期办理交付房屋所有权证的违约金计算方式，且该约定不高于没有约定违约金或者损失数额难以确定的法律规定参照的标准。结合原、被告签订的《商品房买卖合同》中针对原告逾期付款的违约责任也为日万分之一的计算方式，可知被告订立《商品房买卖合同》时，对各自应承担的违约责任，约定基本对等，并且公平合理。故逾期办证违约金的计算标准应按日向买受人支付已交付房价款万分之一计算支付。三、原告的诉讼请求是否经过诉讼时效。首先，原告要求被告为其所购商品房办理房屋产权证书的诉讼请求，其实质是行使物权确认请求权。物权确认请求权是权利人行使物权以及物权请求权的基础和前提，关系到物权的归属。若物权确认请求权因诉讼时效期间而消灭，将导致标的物长期处于归属不清或者权力真空的状态，不利于物尽其用及社会经济秩序的稳定，其显然与诉讼时效制度的立法意旨相背离。故本院认为原告要求被告为其所购商品房办理房屋所有权证书的诉请不适用法律关于诉讼时效的规定，原告的该项诉讼请求不存在是否超过诉讼时效的问题。其次，原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求与要求被告办理房屋所有权证书的诉讼请求的请求权性质不同，逾期办证违约责任属于单纯的债权性质的义务，因本案起诉于2018年3月5日，对2017年10月1日前的违约金主张的诉讼时效应适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”的规定，对2017年10月1日以后的违约金主张的诉讼时效应适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”的规定。具体到本案，双方当事人在合同中约定的是以日为单位累计计算违约金数额，属于继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效，即权利人在办证期限届满之日超过两年并且在2017年10月1日后起诉的，对2017年10月1日前的违约金只保护从2017年10月1日倒推两年的违约金即731天，对2017年10月1日后的违约金计至原告起诉之日即2018年3月5日计156天，上述天数共计887天,金额为35.7039元×887天=31670元。2015年10月1日前的违约金已经过诉讼时效，本院不予保护。原告诉请支付逾期办证违约金至被告交付原告房屋产权证之日止，因被告能为原告办理房屋产权证并交付的期限不能确定，故之后的逾期办证违约金原告可向被告另行主张权利。被告辩称实际通知交房时间是2016年7月15日，故逾期办证时间应从实际交房时间开始起算，因为商品房买卖合同约定的交房时间均在双方签订《商品房买卖合同》之后，约定的办理移转登记的时间均为2014年12月31日，也在约定的交房时间之后，故本院认为，被告应知其何时能够办理房屋的移转登记；且其已经承担逾期交房的违约责任，并不影响其逾期办证应承担违约责任，故本院认为逾期办证的起算时间应按照双方合同约定从2015年1月1日起计算。被告辩称逾期办证的违约时间应从实际交房之日起起算的意见，本院不予采信。四、因丰景华府房屋工程局部未竣工验收，该房屋尚未办理商品房现房备案，尚未达到办理不动产登记证书条件，故原告现要求被告办理被告开发的位于黄果树××东段丰景华府的房屋转移登记手续并将有关文件交给原告的诉讼请求，本院暂不予支持，待该房屋具备办证条件后，原告可另行向被告主张权利。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《房屋登记办法》第二十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，判决如下：一、由被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司在本判决生效后五日内支付原告张兵、李瑶从2015年10月1日起至2018年3月5日止的逾期办证违约金人民币31670元。二、驳回原告张兵、李瑶的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币888元，减半收取人民币444元，由原告张兵、李瑶承担人民币148元，由被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司承担人民币296元（该诉讼费原告已预交，被告在本判决生效后五日内支付给原告，原告不再向本院退取）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在履行期届满两年内，向本院申请强制执行。审判员 杨   芳二〇一八年四月十三日书记员 邓芸（代）