山东省济南市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁01民终634号 上诉人(原审被告、申请执行人)：石力，男，1982年11月13日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：李虎，北京市百瑞（济南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：毕飞，北京市百瑞（济南）律师事务所律师。 被上诉人(原审原告、案外人)：贾佳，女，1988年8月22日出生，汉族，住济南市。 原审第三人（被执行人）：张玉兰，女，1991年11月28日出生，汉族，住山东省东平县。 原审第三人（被执行人）：邢春福，男，1978年12月5日出生，汉族，住吉林省蛟河市。 上诉人石力因与被上诉人贾佳、原审第三人邢春福、张玉兰案外人执行异议之诉一案，不服济南市天桥区人民法院（2020）鲁0105民初548号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 石力上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判。2.本案一、二审诉讼费用由贾佳承担。事实与理由：一审判决事实认定不清，法律适用错误。一、贾佳与张玉兰双方明知涉案房产没有取得房产证，在2年禁售期内不得交易，却仍然进行买卖交易，违反了济政办发(2017)13号文件的规定，干扰了正常的市场交易秩序，违反了社会公共利益，双方之间的购房合同应认定为无效。不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一项之规定。贾佳与张玉兰于2018年10月21日签订《房屋买卖(居间)合同》购买涉案房产。2017年4月19日，济南市办公厅发布《济南市人民政府办公厅关于进一步完善调控措施促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》(济政办发【2017】13号)，规定限购区域内住房须取得不动产权证满2年后方可上市交易。因此，贾佳与张玉兰签订购房合同，违反了商品房买卖的上述限制交易政策，有违诚实信用原则，亦干扰了正常的市场交易秩序，违反了社会公共利益。作为涉案房产的买卖双方，本应自觉遵守济南市人民政府关于房地产市场的政策，但双方明知涉案房产在2年禁售期内不得交易，却仍然进行买卖交易，违反了上述文件规定，其行为不应得到支持。双方之间的购房合同应认定为无效。二、贾佳于2019年1月26日才办理了涉案房屋的交房手续，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二项之规定。涉案房产是在2018年11月20日预查封的，而贾佳于2019年1月26日才办理了涉案房屋的交房手续。贾佳虽举证证明其是在恒大地产通知具备交房条件的第一时间便配合物业公司办理了涉案房产的交房手续，但是在涉案房产查封时，贾佳并没有实际的占有涉案房产。“已合法占有该不动产”是一种事实状态，并没有规定例外的情形。三、贾佳仅支付了60万元的首付款，并未支付全部价款，剩余房款一直未支付，也未按照法院要求将剩余房款交付法院执行。贾佳仅在2018年10月21日-2018年11月5日分两次共计支付了60万的房款。贾佳仅在一审庭审中表示其具备支付剩余购房款的能力，同意按照人民法院的要求交付执行。而上述陈述并不能证明其有能力支付剩余的房款。贾佳更没有按照第二十八条第三项之规定将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。四、贾佳是因为自身原因未办理过户登记，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项之规定。根据济政办发(2017)13号《济南市人民政府办公厅关于进一步完善调控措施促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》第四条规定：“限购区域内自本通知施行之日起购买的住房，须取得不动产产权证满2年后方可上市交易。”贾佳与张玉兰于2018年10月21日签订《房屋买卖(居间)合同》购买涉案房产时涉案房产没有房产证，且贾佳明知涉案房产在2年禁售期内不能办理过户登记手续而购买，由此导致房产未能办理过户登记，是由其自身原因所致。五、一审法院适用法律错误，涉案房屋并未登记在被执行人名下，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条适用的前提条件。贾佳与张玉兰在2018年10月21日签订《房屋买卖合同》时，涉案房产尚未登记在张玉兰的名下，直至今日涉案房产尚未办理房屋产权证，涉案房产未登记在张玉兰或邢春福名下。贾佳并不具备提出异议的前提条件，一审法院适用法律错误。请求二审法院支持石力的上诉请求。 贾佳辩称，第一，其是2018年10月21日签订的房屋买卖合同，在10月20日到房管局进行房屋权属状况信息查询时，当时权属信息显示是张玉兰，可以理解为张玉兰对房屋有处分权。目前涉案房屋尚未办理房产证，所以并不是因为张玉兰，也不是自己没有将涉案房屋登记到名下。第二，在开发商交房的第一时间其就去物业办理了收房手续，虽然是晚于预查封日期，但是主观上是及时去收房，而且收房之后也进行了装修和入住，没有第一时间占有涉案房屋也不是本人意愿。第三，剩余房款已经准备好了，因为房屋在银行还有按揭，不确定以什么方式来交，其担心交上剩余款项以后，涉案房屋还是没有办法过户。 邢春福、张玉兰未作陈述。 贾佳向一审法院起诉请求：1.依法停止对执行标的物-坐落于济南市槐荫区腊山河东路恒大御峰6号楼901室的执行。2.案件受理费由石力承担。 一审法院认定事实：2018年10月21日，贾佳与张玉兰及济南海蔚房地产咨询有限公司腊山河东路店签订《房屋买卖（居间）合同》一份，约定贾佳购买张玉兰所有的位于济南市槐荫区恒大御峰6-901室房产；购房款总价款为155万元，合同签订当日贾佳向张玉兰支付定金3万元，定金在支付房款时自动转为房款；付款方式为按揭贷款，贾佳于2018年11月5日前将首付款57万元交付张玉兰，剩余房款95万元，在银行发放贷款之日由银行向张玉兰直接支付……。同日双方签订《补充协议》一份，约定贾佳于2018年11月5日前将首付款57万元支付给张玉兰，余款在张玉兰取得房产不动产证后，由贾佳通过银行贷款支付给张玉兰；本房产以恒大地产交房日期为准，交房之日，张玉兰须交钥匙给贾佳，贾佳取得钥匙后须交纳本房产物业费、水电费、暖气、天然气等后期居住所产生的一切费用；张玉兰须积极配合恒大地产办理本房产不动产证，并在取得本房产不动产证七个工作日内，通知济南泽隆房地产经纪有限公司，由济南泽隆房地产经纪有限公司通知贾佳办理不动产证……。上述合同签订当日，贾佳向张玉兰支付定金3万元。2018年11月4日，贾佳向张玉兰支付首付款57万元，向济南泽隆房地产经纪公司支付了中介费15500元。2019年1月26日，贾佳与金碧物业有限公司济南分公司办理了涉案房产的交房手续，取得涉案房产的钥匙并预交了住宅物业服务费、自用水电费。2018年11月6日，一审法院受理了石力诉张玉兰、邢春福及第三人宋禧武民间借贷一案，在审理过程中，根据石力的申请，一审法院于2018年11月20日依法查封了涉案房产，查封期限为2018年11月20日起至2021年11月19日止。2019年8月13日，一审法院作出（2018）鲁0105民初7871号民事判决书，判决张玉兰、邢春福共同偿还石力借款49.7万元。该判决生效后，张玉兰、邢春福未能履行判决确定义务，石力向一审法院申请强制执行。贾佳向一审法院提出执行异议申请，要求停止对涉案房产的执行。一审法院于2020年1月15日作出（2020）鲁0105执异1号执行裁定书，驳回贾佳的异议申请。贾佳不服该裁定，于2020年2月12日向一审法院提起案外人执行异议之诉。 另查，一审法院受理了刘红红诉张玉兰、邢春福民间借贷一案，一审法院依据（2019）鲁0105民初13号民事裁定书，轮候查封涉案房产，查封期限为2019年12月16日起至2022年12月5日止。再查，涉案房产尚未办理产权登记。 对双方当事人有争议的证据，一审法院认定如下：石力向一审法院提交证据1.济政办发[2017]13号文一份，证明涉案房产属于限购房屋，贾佳与张玉兰的房屋交易不应得到支持。贾佳对该证据的真实性无异议，但对证明内容有异议，认为其名下没有登记房产，可以购买涉案房产。 一审法院认为，本案的争议焦点为贾佳对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。一审法院现分述如下：第一，在涉案房产对外出售之时虽未办理产权登记，但已办理了合同备案，贾佳有理由相信张玉兰具备对涉案房产的物权期待权，有权处分涉案房产。第二，双方于2018年10月21日签订了《房屋买卖（居间）合同》，合同的签订时间早于人民法院对涉案房产的查封日期，符合上述法律规定。第三，关于涉案房产的合法占有情况，贾佳举证证实其在恒大地产通知具备交房条件的第一时间便配合物业公司办理了涉案房产的交房手续，其占有涉案房产的日期虽晚于人民法院的查封日期，但贾佳从主观上具有及时收房的意向，占有涉案房产晚于查封日期系由于开发商的原因造成，并非贾佳的原因造成，且贾佳在收房之后已对涉案房产亦进行装修、居住并使用至今。第四，《房屋买卖（居间）合同》签订后，贾佳按照合同约定向张玉兰支付了定金3万元及首付款57万元，余款95万元双方约定待张玉兰取得涉案房产的不动产证后由贾佳通过银行贷款支付给张玉兰，庭审中，贾佳亦明确表示其具备支付剩余购房款的能力，同意按照人民法院的要求交房执行。第五，涉案房产由于开发商未能具备办证条件导致贾佳无法主张张玉兰向其办理产权过户，因此涉案房产未办理过户登记并非因贾佳自身原因。综上，贾佳对涉案房产所享有的权利能够排除对涉案房产的执行，故贾佳要求停止执行涉案房产的诉讼请求，一审法院予以支持。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四条、第四十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条之规定判决：停止执行位于济南市槐荫区腊山河东路恒大御峰6号楼901室的房屋。案件受理费10527元，由石力负担。 二审中，贾佳向法庭提交了两份证据。证据一，济南市房屋登记信息查询结果，拟证实其名下没有任何房产，该涉案房产为唯一住所。证据二，近期物业缴费单据、房屋居住情况照片、装修合同、转账记录（部分）、居住使用的家具家电购买发票及转账记录（部分），拟证实涉案房屋其已经实际装修入住。石力质证称，对证据一的真实性予以认可，但同时其证明了贾佳在房屋查封之前并没有将涉案房产过户到自己名下。对证据二的物业缴费单据真实性予以认可，但是对其证明目的不认可，其是在房屋查封之后才缴存的物业费。对照片、装修合同真实性及关联性均不予认可，不能证明用于涉案房屋。 一审法院认定的事实属实，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为贾佳对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，其一，从案外人贾佳享有的权利属性上来看，贾佳购买的涉案房屋尚未登记至张玉兰的名下，张玉兰只是取得涉案房屋的物权登记请求权，涉案房屋权属信息查询显示的只是商品房网签登记于张玉兰名下，该种登记形式是政府依托其建立的商品房网上签约备案平台，规范房地产开发企业、房屋中介公司等相关主体进行商品房预售管理的网上备案登记行为，不具有物权变动的性质，并不直接产生不动产物权设立或者变动的效力。因此，一审法院预查封的只是被执行人张玉兰具有物权期待权的房屋，贾佳购买尚未登记在张玉兰名下的涉案房屋，其对涉案房屋享有的仅是一般债权，并不优先于申请执行人的债权。其二，从案外人贾佳占有涉案房屋的时间上来看，一审法院于2018年11月20日依法查封涉案房屋。张玉兰与贾佳于2018年10月21日签《房屋买卖（居间）合同》，虽然签订购买合同的时间在法院查封涉案房屋之前，但直到2019年1月26日，贾佳才与金碧物业有限公司济南分公司办理了涉案房屋的交房手续，取得涉案房屋的钥匙并预交了住宅物业服务费、自用水电费。贾佳合法占有涉案房屋的时间晚于法院查封涉案房屋的时间，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（二）项规定的情形。综上，贾佳的情形不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，其对涉案房屋并不享有足以排除强制执行的民事权益。 审理案外人执行异议之诉时，实质是案外人对于执行标的所享有的实体权益与申请执行人在生效裁判文书等执行依据项下请求权的优先效力纠纷。因案外人提起诉讼针对的是人民法院的查封行为，因此，在审查时应严格适用法律，做到“法无明文规定不可为”。本案中，贾佳提起案外人执行异议之诉，作为人民法院，应重点审查是否适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中对于不动产提起异议的相关条文，并结合案外人的诉讼请求作出判断。经审查，贾佳的诉讼请求涉及到的即为上述规定第二十八条，但其情形又不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的具体内容，一审法院支持贾佳的诉讼请求明显不当，本院予以纠正。 综上所述，石力的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销济南市天桥区人民法院（2020）鲁0105民初548号民事判决； 二、驳回贾佳的诉讼请求。 一审案件受理费10527元，二审案件受理费10527元，均由贾佳负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴松成 审 判 员 陈 勇 审 判 员 赵玉兰 二〇二一年二月十八日 法官助理 乔 斌 书 记 员 李 杨