西安市莲湖区人民法院民事判决书                      （2020）陕0104民初8960号原告：西安市人人乐超市有限公司，住所地陕西省西安市阎良区。法定代表人：徐志强，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨秦，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：万斌，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。被告：西安营建置业有限公司，住所地西安市。 法定代表人：廖家骏,该公司总经理。委托诉讼代理人：殷丹，陕西瀚沃威律师事务所律师。 原告西安市人人乐超市有限公司（以下简称人人乐超市）与被告西安营建置业有限公司（以下简称营建公司）房屋租赁合同纠纷一案, 本院立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，本案适用普通程序，由审判员杨柯独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告委托诉讼代理人杨秦、被告委托诉讼代理人殷丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告人人乐超市向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告双倍返还定金300万元；2、判令被告向原告支付占用定金期间的利息损失合计533578元（以150万元为基数，按年利率6%自2014年8月27日暂计算至2019年8月20日，从2019年8月21日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至还清之日）；3、解除原被告之间签订的《房产租赁合同》；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年8月7日原被告签订《房产租赁合同》，合同约定原告承租被告位于西安市XX路XX庙XX广场的部分房产用于开办大型购物广场，租赁面积12757平方米，租赁期限20年，自2016年8月1日至2036年7月31日，初始租赁费为487828.6元/月（含租金、物业管理费、设备设施使用费），每三年递增1.8%；仓库租金5000元/月。被告应于2016年8月1日之前将租赁房产按照合同约定条件交付给原告，交付房产时被告应将相关政府部门的验收文件复印件一并交付原告，原告接到文件后派代表进行现场验收，双方签署《房产交付确认书》之日为租赁房产正式交付日；如被告未能在约定期限交付租赁房产的，逾期超过十个月的，原告有权选择终止合同，被告应双倍返还定金并赔偿原告损失。合同签订后，原告依约向被告支付了定金150万元，但被告至今未向原告交付租赁房产，严重影响了原告的开店计划，致使原告的合同目的无法实现，被告的行为已经构成根本违约。原告为维护合法权益，故诉至人民法院，望判如所请 。被告营建公司答辩称，原被告签订的《房产租赁合同》无效，被答辩人关于双倍返还定金及利息的诉讼请求缺乏事实与法律依据，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。第一， 原被告之间于2014年8月7日就星美国际广场负一层房屋签订《房产租赁合同》属实，但涉案房屋所属项目至今未取得建设工程规划许可证，且项目仍处于开发建设的过程中，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第四条及《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，原被告之间签订的《房产租赁合同》无效，故原告要求被告双倍返还定金缺乏法律依据，人民法院应当依法驳回原告双倍返还定金的诉讼请求。第二，原告在签订《房产租赁合同》时明知涉案房产所属项目没有取得建设工程规划许可证，且合同签订时涉案项目未动工，原告自身存在过错，故应当自行承担过错责任，无权要求被告支付利息。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证，本院查明事实如下：2014年8月7日人人乐超市（承租方、乙方）与营建公司（出租方、甲方）签订了《房产租赁合同》，合同项目名称为星美国际购物广场，项目地址为西安市XX路XX庙XX路什字西南角。双方在合同4.1条约定，甲方应于2016年8月1日之前将租赁房产及配套用房按本合同及本合同附件三所述条件交付给乙方；在合同4.2条约定，甲方未能在前述日期前向乙方交付租赁房产，每逾期一日乙方有权向甲方收取基本月租费万分之二的违约金，但延迟时间最长不能超过六个月，否则视为甲方违反本合同，乙方有权选择终止本合同，甲方应双倍返还乙方支付的定金，并赔偿乙方因此而受到的一切损失；在合同6.1条约定，乙方在本合同签订后第十五个工作日内向甲方支付150万元人民币的合同定金（定金不计利息），该定金在乙方开始缴纳租金的三个季度内，用来优先抵扣租费，直至扣完为止。合同签订后，人人乐超市于2014年8月26日向营建公司支付合同定金150万元。人人乐公司诉称其在2020年7月21日向营建公司发出了解除《房产租赁合同》通知书，该通知书内容为营建公司未能按照合同约定于2016年8月1日前将租赁房产及配套设施向人人乐超市交付，时至今日仍未交付的行为已经构成严重违约，人人乐超市依约行使合同解除权，通知营建公司解除双方于2014年8月7日签订的《房产租赁合同》及其附属文件，并要求营建公司双倍返还人人乐超市合同定金300万元。该解除通知书由人人乐超市通过特快专递向营建公司进行送达，人人乐超市提供的网上查询快件信息显示快递投递被退回，营建公司也称其未收到人人乐超市的解除通知。另查明，现涉案房产所属建设工程尚未完工。本院认为，本案的争议焦点为：（一）人人乐超市与营建公司所签订的《房产租赁合同》是否有效；（二）营建公司是否应向人人乐超市双倍返还定金300万元。关于争议焦点（一），2014年8月7日人人乐超市与营建公司签订的《房产租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，依法成立，应属合法有效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，即“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，该款中规定的“房屋”系指出租已建成的城镇房屋但未取得建设规划许可手续的情形，本案涉案房产并未建成，不能适用该条款。故营建公司辩称本案双方当事人签订的《房产租赁合同》属无效合同，合同中约定的定金条款也属无效条款，被告营建公司并无双倍返还定金的义务的抗辩理由依法不能成立，本院不予支持。本案双方当事人签订的《房产租赁合同》4.2条约定了若甲方延迟交付租赁房产及其附属设施时间超过六个月后，乙方有权选择终止本合同，即该房产租赁合同中约定了在被告营建公司迟延交付满六个月后，本案原告人人乐超市享有对《房产租赁合同》的约定解除权。约定解除权系属形成权，本案原告人人乐超市虽未能向被告营建公司成功投递《解除房产租赁合同通知书》，但原告人人乐超市于2021年1月18日庭审时明确增加了解除合同的诉讼请求,合同解除。关于争议焦点（二），本案原被告双方签订的《房产租赁合同》对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人应当按照合同约定履行各自义务。根据合同约定，本案原告人人乐超市已经依约向被告营建公司支付定金150万元，被告营建公司应当依约在2016年8月1日前向原告交付租赁房产及其附属设施，但被告至今未向原告交付的行为，已经超过了双方约定的六个月的最长迟延履行期限，构成违约，原告人人乐超市要求被告营建公司按照合同约定向原告双倍返还定金300万元的诉讼请求，于法有据，本院依法予以支持。关于原告人人乐超市诉请被告营建公司向其支付占用定金期间的利息损失一节，被告营建公司构成违约，原告人人乐超市可以选择适用违约金或定金条款，原告已向本院主张了双倍返还定金，且定金数额高于原告主张的违约金数额，故本院对原告要求被告支付占用定金期间的利息损失的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百六十二条第二款、第五百六十五条第二款、第五百八十六条、第五百八十七条、第五百八十八条之规定，判决如下：一、解除原告西安市人人乐超市有限公司与被告西安营建置业有限公司于2014年8月7日签订的《房产租赁合同》；二、被告西安营建置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告西安市人人乐超市有限公司定金300万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍支付的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息，一般债务利息根据本判决确定的方法计算；加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务本金×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本案诉讼费35068元（原告已预交），由被告西安营建置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审    判    员      杨  柯 二○二一年二月十八日 书    记    员      谢  娆1