北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0106民初26581号原告（反诉被告）:李国良，男，1949年8月2日出生。被告（反诉原告）：北京长宏盛世房地产经纪有限公司，住所地北京市丰台区方庄芳群园四区1至6层21号楼601室。法定代表人：王园园，经理。委托诉讼代理人：李小康，男，1991年11月15日出生，汉族，北京长宏盛世房地产经纪有限公司部门经理。委托诉讼代理人：齐鹏飞，男，1985年10月6日出生，蒙古族，北京长宏盛世房地产经纪有限公司部门经理。原告（反诉被告）李国良与被告（反诉原告）北京长宏盛世房地产经纪有限公司（以下简称长宏盛世公司）合同纠纷一案，本院于2017年9月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李国良，被告（反诉原告）长宏盛世公司委托代理人李小康、齐鹏飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李国良向本院提出诉讼请求：原告与被告继续履行双方签订的《委托合同》，被告按照合同约定向原告支付第二期租金31302。事实和理由：原告于2016年5月9日与被告签订委托合同，将北京市丰台区今日草桥3号楼（现称草桥欣园二区10号楼）901号委托被告，时间为三年。第一年钱已付清，第二、第三年即2017年6月10日至2019年6月9日止，共24个月，约定了付款期限。被告只在2017年7月交给原告第一期房租26085元，第二期应在2017年9月1日付清，但至今未付。原告为维护自身权益，故诉至法院。长宏盛世公司辩称，不同意原告的诉讼请求。从2017年6月9日丰台区清理整治违法出租房公告，涉案房屋停水停电，无法正常使用。根据双方签订的《委托合同》第九条补充协议的约定，原告准许被告打隔断，现在房屋无法打隔断，属于半空半租状态，所以被告未向原告支付房租。在2017年8月份，被告多次联系原告协商解除《委托合同》，但原告不解决。长宏盛世公司向本院提出反诉请求：1、确认双方签订的《委托合同》于2018年3月20日解除；2、被告按照现有房租标准每月6620元向原告支付2017年6月10日至2018年3月20日房租。事实和理由：根据双方签订的《委托合同》第五条第五款的约定，交付的房屋不符合约定影响使用的，反诉原告有权单方解除合同，反诉被告允许反诉原告在涉案房屋内打隔断，现国家政策不允许，因此反诉被告交付的房屋不符合约定，反诉原告有权解除合同。李国良对长宏盛世公司的反诉辩称，不同意解除合同，要求继续履行合同。不同意反诉原告按照每月6620元支付房租，涉案房屋并没有影响出租，是反诉原告多次拆隔断造成破坏。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月9日，李国良（甲方、委托人）与长宏盛世公司（乙方、经纪人）签订两份《房屋出租委托合同》，第一份合同约定租期从2016年5月10日起至2017年6月9日止。双方均认可该份合同已经履行完毕。第二份合同约定：“第二条委托事项1、甲方将坐落于北京丰台区今日草桥3号楼901室房屋，建筑面积为128平方米，委托乙方对外出租。2、甲方全权委托乙方独家代理房屋出租事项，并代理签署相关合同，乙方在授权范围内签署的合同文件，甲方均认可。第三条委托出租期限1、委托期限共计24个月零1天，即2017年6月10日起，至2019年6月9日止……第四条租金、佣金及支付方式1、合同签订后，甲方同意每年预留出15天不计算租金，作为乙方接洽承租的工作期。工作期后从2017年6月25日开始计算租金，即自委托之日起每年乙方给甲方11个月零15天的房租。2、房屋每月租金为人民币10434元。房租按季缴付。具体付款日期：第一次2017年6月10日26085元整，第二次2017年9月1日31302元整，第三次2017年12月1日31302元整，第四次2018年3月1日31308元整。第二年给15天免租，第一次2018年6月10日26085元，第二次2018年9月1日31302元，第三次2018年12月1日31302元，第四次2019年3月1日31302元。在合同期内，乙方不得低于此价格付款，为了便于出租，如乙方出资对房屋进行了改善维修或添置设备等情况，甲方允许乙方适当浮动出租价格，多出部分归乙方所有。第五条双方的权利与义务5、交付的房屋不符合约定，严重影响使用的，乙方有权单方解除合同，按甲方违约处理……第七条合同争议的解决办法下列情况之一可以变更或者解除本合同，双方均不承担违约责任。1、甲乙双方协商一致的；2、不可抗力致使本合同不能继续履行的；3、依照政府租赁政策或法规必须变更或终止合同的；4、依照政府房屋拆迁公告规定时间需要拆除房屋的……第九条补充协议甲方同意乙方分租简单装修打隔断”。合同签订当日，李国良将涉案房屋交付长宏盛世公司，长宏盛世公司将涉案房屋打隔断后对外出租。自2017年6月10日起，涉案房屋出现停水停电问题，长宏盛世公司在向李国良支付完第一期房租26085元后再未向其支付房租。庭审中，根据李国良申请，本院到草桥欣园二区物业就涉案房屋停水停电及拆除隔断情况进行调查。物业公司安保负责人说明涉案房屋为李国良拆迁得来，后出租给长宏盛世公司。2016年6、7月份因涉案房屋私拉电线打隔断存在安全隐患，物业在联系不上李国良和长宏盛世公司并张贴告知书无效后，将涉案房屋停水停电，在整改后恢复了涉案房屋的水电。2017年6月，物业发现涉案房屋又被打了隔断，且被周围群众多次投诉，故物业再次对涉案房屋停水停电，在整改后恢复了水电。现涉案房屋已经没有打隔断了，仍有租客在居住。本院认为，李国良与长宏盛世公司签订两份《房屋出租委托合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行相关权利义务。现第一份合同双方已经履行完毕，本案就第二份合同的履行进行处理。本案的争议焦点在于：涉案房屋不能打隔断群租是否是因李国良违约造成的，且是否构成合同约定的“交付的房屋不符合约定，严重影响使用”使得长宏盛世公司享有合同约定的单方解除权。双方签订的《房屋出租委托合同》第九条补充协议约定：“甲方同意乙方分租简单装修打隔断”，从该条款可以看出，李国良只是同意长宏盛世公司在涉案房屋中打隔断分租，但并没有承诺保证该房屋一定能打隔断。现涉案房屋不能打隔断，并非因为李国良的原因造成，而是因为违反国家相关规定，被要求依法整改，所以李国良并未违约。《房屋出租委托合同》约定：“5、交付的房屋不符合约定，严重影响使用的，乙方有权单方解除合同，按甲方违约处理”。由于双方并未约定交付的房屋一定能打隔断，且涉案房屋在拆除隔断后，仍然可以正常使用，长宏盛世公司也一直将该房屋对外出租。故长宏盛世公司依照该条款行使单方解除权的条件并未成就，长宏盛世公司依照该条款要求法院确认双方签订的《房屋出租委托合同》于2018年3月20日解除的反诉请求，无事实及法律依据，本院不予支持。《房屋出租委托合同》签订后，双方均应依约履行。李国良将涉案房屋交付长宏盛世公司使用，长宏盛世公司应依约向李国良支付租金，现长宏盛世公司要求按照现有房租标准每月6620元向原告支付租金，但无充分证据证明应该减少租金，故对该项反诉请求本院不予支持。《房屋出租委托合同》约定第二期租金应支付的时间为2017年9月1日，金额为31302元，现付款时间已经到期，故李国良要求长宏盛世公司继续履行合同，向其支付第二期租金31302元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、北京长宏盛世房地产经纪有限公司于本判决书生效之日起七日内支付李国良第二期租金31302元；二、驳回北京长宏盛世房地产经纪有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费582元，由北京长宏盛世房地产经纪有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉费25元，由北京长宏盛世房地产经纪有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  谭静琦人民陪审员  项泉慧人民陪审员  马新民二〇一八年四月二十七日书 记 员  谢家文岳娟