广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2013）深福法民三初字第2010号原告深圳市金管家物业顾问有限公司。法定代表人徐丽琼，总经理。被告孙洪昌，男，汉族。委托代理人马建平，江西国风律师事务所律师。上列原告深圳市金管家物业顾问有限公司诉被告孙洪昌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年9月11日受理后，依法由审判员张凌炜适用简易程序独任审判，并于2013年11月22日公开开庭进行了审理，原告法定代表人徐丽琼、被告委托代理人马建平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年1月14日，原告与被告签订了一份《金管家存房（委托代理）合同书》，约定被告将位于深圳市福田区益田花园的房产（建筑面积共计180.35平方米，户型为5房3厅3卫）委托原告独家代理出租及管理，原告代理被告出租房屋时，原告可以与承租方签订《房屋租赁合同书》和履行合同条款；原告代理期限为2年，即自2013年3月1日至2015年2月28日止，被告保证在2013年3月1日前将房屋交付原告。经双方协商，被告提供给原告每年空置期均为45天，空置期自实际起租日开始计算，空置期间原告不需向被告支付任何费用；从起租日开始的第46天起至合同期满，原告将按月向被告支付租金6800元／月。合同约定被告应于2013年3月1日前将房屋交付原告，但多次与被告联系解决，被告一直推辞，直至后来拒接电话。原告认为，原告与被告之间的房屋代理合同合法有效，被告理应依约及时交付房屋于原告。但由于被告不能依约交付房屋给原告，致使原告合同目的无法实现。被告的行为严重违约，损害了原告的合法权益。据此，请求法院判令：1、被告向原告支付违约金6800元；2、被告承担本案诉讼费用及律师费8000元。庭审时，原告明确：因律师费未发生，故撤回关于律师费8000元的诉求，只请求被告承担第一项诉求中的违约金及诉讼费。被告口头答辩称：1、合同尚未生效。2013年1月14日，原告作为乙方和被告签订《金管家存房（委托代理）合同书》，该合同上原告的委托代理人是其员工陈大国和龚凌华。该合同第二条约定：“乙方代理期限为贰年零个月，即自2013年3月1日至2015年2月28日止……如甲方超出上述日期交付给乙方，则按甲方实际交付日期计算”。根据该条款，本合同是一个附条件的合同，到目前为止，涉案房产尚未交付乙方，合同约定履行的条件尚未成立，故合同并未生效，原告以尚未生效的合同起诉被告要求赔偿，没有法律依据。2、原告存在缔约过错责任。在2013年1月14日，原告和被告签订了两份中介居间合同，一份是《金管家存房（委托代理）合同书》，另一份是《中介服务协议（业主独家）》。一份是原告帮助被告出租房屋的合同，另一份是原告帮助被告出租或者出售房屋的合同。该两份合同目的不一致，如果房屋出售了，《金管家存房（委托代理）合同书》就无法履行，如果要将房屋出租，原告则将就不应与被告签订房屋出售合同。原告作为专业的房地产中介服务机构，应当是有房地产中介服务专业知识的，在与作为普通市民的被告签订有关合同时，不应同时和被告签订两份相互有矛盾而导致其中一份不能履行的合同，故《金管家存房（委托代理）合同书》未生效履行，原告存在缔约过失责任。3、涉案房屋经原告帮助办理过户登记手续后已经转移他人。在原告和被告于2013年1月14日签订《中介服务协议（业主独家）》合同后，有买家询问被告欲购买涉案房屋，被告在报告原告获得同意后，与买方签订了《房地产买卖合同》，该合同上手写填写的字迹是原告的员工龚凌华亲笔书写，其后，龚凌华还帮助被告和买主在房地产登记机关办理了该房产的过户转移登记手续，为此，买方还向原告的工作人员龚凌华支付了4000元的中介费。综上，被告认为，在原告的帮助下将涉案房产售出后，在其本身存在缔约过失责任的情况下，以该条件尚未成立的附条件居间合同起诉被告要求赔偿，没有任何法律依据，请求法庭驳回原告诉求。本院查明，2013年1月14日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了一份《金管家存房（委托代理）合同书》，约定：甲方将位于深圳市福田区益田花园的房产（以下简称涉案房产）委托乙方独家代理出租及管理，乙方代理甲方出租房屋时，乙方可以与承租方签订《房屋租赁合同书》和履行合同条款；乙方代理期限为2年，即自2013年3月1日至2015年2月28日止，甲方保证在2013年3月1日前将房屋交付乙方，如果甲方超出上述日期交付给乙方，则按甲方实际交付日起计算；经双方协商，甲方提供给乙方每年空置期均为45天，空置期自实际起租日开始计算，空置期间乙方不需向甲方支付任何费用；从起租日开始的第46天起至合同期满，原告将按月向被告支付租金6800元／月；本合同有效期内，甲方收回房屋，须提前一个月书面通知乙方，并向乙方支付一个月的租金作为违约金，如因乙方原因提出解除本合同的，乙方需向甲方支付一个月租金作为违约金；本合同自签订之日起生效。被告在该合同上盖章并由其代理人陈大国、龚凌华签字确认。被告并于同日向原告出具《“金管家”业主授权委托书》，载明：被告委托原告全权代理涉案房产的租赁管理业务，有效期自2013年3月1日至2015年2月28日。双方并确认了涉案房产的物业使用状况。同日，原告（乙方）与被告（甲方）还签订了一份《中介服务协议（业主独家）》，约定：甲方委托乙方为其出售／出租涉案房产，意向为售价450万元左右或月租金为6800元左右；甲方承诺经乙方介绍之客户成功购入／承租甲方委托之物业的，甲方须向乙方支付成交价的1.5%但不低于5000元或半个月租金但不低于1000元作为佣金；鉴于对上述房产的交易条件尚需进一步确定，甲方同意自本协议签订之日起至2015年2月28日止共计24个月内不得自行或委托他人出售／出租上述房产，否则甲方应向乙方支付相等于意向售价的3%但不低于1万元或意向月租金但不低于1000元的违约金。2013年1月24日，被告与案外人林宗亭签订《房地产买卖合同》，约定被告以400万元的价格将涉案房产出售给林宗亭。当日，案外人方晓霞代林宗亭以银行转账方式向被告支付了购房定金20万元，被告向林宗亭开具了相应收款收据。2013年3月1日，方晓霞通过银行转账向龚凌华个人账户支付了中介费4000元。庭审时，原告确认龚凌华曾为其员工，就涉案房产出租和出售事宜与被告进行联系的原告方经办人即为龚凌华。原告并陈述龚凌华于2013年2月份离职。上述事实有原告提交的《金管家存房（委托代理）合同书》、《“金管家”业主授权委托书》、房地产证、招商银行一卡通、存折、“金管家”物业使用状况表；被告提交的《金管家存房（委托代理）合同书》、《中介服务协议（业主独家）》、《房地产买卖合同》、购房定金收款收据、银行转账汇款凭证、网银转账凭证、银行个人账户网银交易明细清单以及庭审笔录加以证实，本院予以确认。本院认为，原告与被告同时签订两份合同，约定由原告委托被告就涉案房产分别进行出租和出售，其中《金管家存房（委托代理）合同书》约定被告在2013年3月1日前交房给原告进行出租，但由于在此之前被告已将涉案房产出售他人，故该合同在约定的出租代理期限开始之前实际已无法履行。根据上述查明的事实，足以认定被告将房屋出售给案外人是在负责办理涉案房产出租和出售事宜的原告方经办人龚凌华协助下进行的，案外人并因此向龚凌华支付了中介费，龚凌华的行为构成表见代理，其行为后果应由原告承担。因此，原告对于被告在约定交房出租日期之前将房屋出售是明知的，并通过具体经办人予以了协助，此应视为双方以实际行为合意解除了《金管家存房（委托代理）合同书》，原告再以该合同为依据主张被告违约从而要求被告支付违约金，缺乏依据。原告的诉请不能成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告深圳市金管家物业顾问有限公司的诉讼请求。案件受理费170元（已由原告预交），其中因原告减少诉讼请求而相对应的92元，本院直接退还原告；剩余案件受理费78元（已由原告预交），因适用简易程序而收取的39元（其余39元由本院直接退还原告），由原告负担。如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知之次日起七日内向深圳市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 张 凌 炜二〇一三年十二月十日书记员 肖英（代）