广西壮族自治区贵港市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）贵民二终字第228号上诉人（一审被告）雷行荣，男，住贵港市港**××区××号。委托代理人黄宏勇。被上诉人（一审原告）广西壮族自治区贵港茶厂，住所地贵港市××北面。法定代表人梁玉辉。被上诉人（一审原告）广西贵港市物资回收利用公司，住所地贵港市江北大道××号。法定代表人黄俊瑞。被上诉人（一审原告）广西壮族自治区贵港市土产公司，住所地贵港市江北大道葫芦局小区××号。法定代表人谭善坤。上列三被上诉人共同委托代理人谭伟初。上列三被上诉人共同委托代理人黄频。上诉人雷行荣因与被上诉人广西壮族自治区贵港茶厂（以下简称贵港茶厂）、广西贵港市物资回收利用公司（以下简称物资公司）、广西壮族自治区贵港市土产公司（以下简称土产公司）租赁合同纠纷一案，不服贵港市港北区人民法院（2013）港北民初字第1866号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年11月25日受理后，依法组成由审判员陈香妙担任审判长，审判员黄钰雄、代理审判员陈朵朵参加的合议庭，于同年12月11日公开开庭审理了本案。书记员陆海美担任记录。上诉人雷行荣的委托代理人黄宏勇，被上诉人贵港茶厂、物资公司、土产公司的共同委托代理人谭伟初、黄频到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2008年1月1日，贵港茶厂、物资公司、土产公司作为甲方与雷行荣（乙方）签订了《房地产租赁合同》，约定将甲方坐落于贵港市XX新货场XX侧（南梧公路南侧）的土地及房屋出租给乙方，租赁期限为15年，即从2008年元月1日至2022年12月31日止。合同涉及到的土地使用权证号为：贵国用（1997）字第XX号、XX号、XX号【土地使用权人为贵港茶厂】、XX号、XX号【土地使用权人为物资公司】、XX号【土地使用权人为土产公司】，上述土地使用权类型均为划拨。其中贵港茶厂出租的土地使用面积是14748.94平方米，房屋面积是8216.56平方米；物资公司出租的土地使用面积是2987.44平方米，房屋面积是1708.28平方米；土产公司出租的土地使用面积是3527.88平方米，房屋面积是1389.44平方米；公用道路土地面积2090平方米。以上合计土地使用权面积为23354.26平方米，固定房产使用面积为11314.28平方米。同日，甲、乙双方又签订了《房地产租赁合同补充协议》，约定租赁期内甲方因安置职工需要出让租赁财产时，乙方必须无条件同意。若租赁场地被征用，所租赁场地按政策规定办理。合同签订后，贵港茶厂、物资公司、土产公司出租的房屋及场地一直由自己管理使用，未交付给雷行荣；雷行荣至今亦都没有按照合同约定支付过租金。2013年元月，因贵港市新华路建设项目建设需要，贵港市城市房屋拆迁管理办公室与贵港茶厂、物资公司、土产公司分别签订《房屋征收补偿安置协议书》，对租赁土地上的房屋进行拆迁，涉及到的土地使用权证号为贵国用（1997）字第XX号、XX号、XX号、XX号。2013年6月20日，贵港市人民政府同意将本案涉及到贵国用（1997）字第XX号、XX号、XX号、XX号、XX号、XX号国有建设用地使用权挂牌出让。贵港茶厂、物资公司、土产公司认为其与雷行荣订立的房地产租赁合同目的已无法实现，为此向港北区人民法院起诉，请依法判决解除双方签订的《房地产租赁合同》及《房地产租赁合同补充协议》。一审法院认为，本案双方当事人争议的焦点是：一、贵港茶厂、物资公司、土产公司与雷行荣之间关于划拨土地及地上房屋的租赁合同及补充协议的效力状态如何？2、如果前述合同有效，应否解除？关于该租赁合同及补充协议的效力问题。由于本案涉及的租赁土地性质属划拨，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称《暂行条例》）第四十四条的规定，划拨土地使用权和地上建筑物需经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准方可转让、出租、抵押，而贵港茶厂、物资公司、土产公司与雷行荣签订租赁合同时并未经有关部门批准，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”、《最高人民法院关于适用<；；中华人民共和国合同法>；；若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”。从《暂行条例》的立法目的及意图看，该条例第四十四条的规定旨在加强对国有土地使用权的行政管理，并非对出租行为的效力性强制规定，应属于管理性强制规定。违反管理性强制规定的，法院应当根据具体情形认定其效力。从鼓励交易、物尽其用、盘活资产的角度出发，对于此类划拨土地及地上房屋出租合同的效力亦不应予以轻易否定。故对雷行荣提出涉案租赁合同无效的主张，该院不予支持。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”；《最高人民法院关于适用<；；中华人民共和国合同法>；；若干问题的解释（一）》第九条规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；……”。根据上述法律规定，本案《房地产租赁合同》及《房地产租赁合同补充协议》在一审法庭辩论终结前仍未办理批准手续，应认定已成立但未生效。关于该租赁合同及补充协议能否解除的问题。本案中，该租赁合同虽然未生效，但对双方当事人仍然具有一般拘束力，若具备法律规定的情形，同样可以适用解除制度予以解除，而且我国法律并无明文规定有效成立但未生效的合同不适用合同解除。现贵港茶厂、物资公司、土产公司提交到庭的证据证实，合同中约定的租赁土地及房屋已经被市拆迁部门进行出让、征收，合同租赁物已不具备出租的条件，双方签订合同的目的亦不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；……”，故贵港茶厂、物资公司、土产公司请求解除租赁合同及补充协议，符合法律规定，一审法院予以支持。况且该合同签订后，贵港茶厂、物资公司、土产公司未移交租赁物给雷行荣使用，雷行荣亦从未支付过租金，双方均未履行租赁合同的义务；至今贵港茶厂、物资公司、土产公司未到有关部门补办批准手续，雷行荣对此亦未提出过异议，应当认定双方当事人均有使该租赁合同关系终了的意思表示。要求双方继续履行该租赁合同已经没有实际意义，应当判令予以解除。综上所述，贵港茶厂、物资公司、土产公司与雷行荣双方签订的《房地产租赁合同》及《房地产租赁合同补充协议》未依照相关法律规定取得批准并不当然无效，根据相关司法解释规定，应认定为未生效。现该合同具备法律规定可以解除的情形，应当予以解除。贵港茶厂、物资公司、土产公司的诉讼请求有事实和法律依据，一审法院予以支持。为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、《最高人民法院关于适用<；；中华人民共和国合同法>；；若干问题的解释（一）》第九条、《最高人民法院关于适用<；；中华人民共和国合同法>；；若干问题的解释（二）》第十四条的规定，判决如下：解除原告广西壮族自治区贵港茶厂、广西贵港市物资回收利用公司、广西壮族自治区贵港市土产公司与被告雷行荣于2008年1月1日签订的《房地产租赁合同》及《房地产租赁合同补充协议》。本案受理费100元，适用简易程序审理减半收取为50元，由雷行荣负担。上诉人雷行荣不服上述判决，上诉称，本案《房地产租赁合同》及《房地产租赁合同补充协议》涉及的土地使用权类型是划拨土地，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定，划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。第四十五条规定的是符合几种条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷适用法律问题的解释》第十一条规定，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。其中“转让、出租、抵押”是并列关系，既然未经批准转让划拨土地使用权的应当认定合同无效，那么，未经批准的出租划拨土地合同亦应当认定无效，《房地产租赁合同》及《房地产租赁合同补充协议》未经有批准权的人民政府批准，应认定无效，一审法院认定合同成立但未生效是适用法律错误，请求撤销一审判决，驳回被上诉人贵港茶厂、物资公司、土产公司的诉讼请求。被上诉人贵港茶厂、物资公司、土产公司辩称，一审判决认定事实清楚，证据确凿充分，适用法律正确；上诉人的上诉没有任何事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院查明的事实与一审法院查明的上述事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人雷行荣与被上诉人贵港茶厂、物资公司、土产公司签订的《房地产租赁合同》及《房地产租赁合同补充协议》是双方真实意思的表示，合同成立。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条虽规定了划拨土地使用权和地上建筑物未经批准不得出租，但该条款旨在加强对国有土地使用权的行政管理，属于管理性强制规定，并非对出租行为的效力性强制规定，租赁合同的成立并不以登记批准为条件，因此，被上诉人未经房地产管理部门批准而与上诉人签订租赁合同出租划拨土地及房屋，并不影响《房地产租赁合同》及《房地产租赁合同补充协议》的效力，《房地产租赁合同》及《房地产租赁合同补充协议》属有效合同。上诉人主张《房地产租赁合同》及《房地产租赁合同补充协议》无效理由不成立，一审法院认定《房地产租赁合同》及《房地产租赁合同补充协议》未生效也是不正确的，应当纠正。由于合同签订后双方均未履行，且合同中约定的租赁土地及房屋已经被政府征收，合同目的已无法实现，因此，《房地产租赁合同》及《房地产租赁合同补充协议》应当解除。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条判决解除合同并无不当。综上所述，一审判决事实基本清楚，认定事实和适用法律部分错误，应当纠正，判决解除合同的实体处理并无不当，应当维持；上诉人请求确认合同无效的上诉理由不能成立，应当驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元（上诉人雷行荣已预交），由雷行荣负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈香妙审 判 员  黄钰雄代理审判员  陈朵朵二〇一三年十二月十八日书 记 员  陆海美