北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京03民终11918号上诉人（原审原告）：齐梦雯，女，1981年12月19日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：孟文静，北京蓝秦律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯宁宁，北京蓝秦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京华世博宇文化交流中心，住所地北京市朝阳区朝阳路28号一层19号商业房。经营者：龚文良，经理。委托诉讼代理人：龚某，男，1971年10月2日出生，住河北省张家口市宣化区庞家堡镇八区三街120号。被上诉人（原审被告）：龚文良，男，1945年3月5日出生，住河北省张家口市宣化区。被上诉人（原审被告）：张某，女，1980年6月20日出生，住河北省张家口市下花园区。被上诉人（原审被告）：龚某，男，1971年10月2日出生，住河北省张家口市宣化区。四被上诉人共同委托诉讼代理人：刘金臣，北京和广律师事务所律师。上诉人齐梦雯因与被上诉人北京华世博宇文化交流中心（以下简称华世博宇中心）、龚文良、龚某、张某确认合同无效一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初22171号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人齐梦雯的委托诉讼代理人冯宁宁、孟文静，被上诉人华世博宇中心、龚文良，龚某、张某的委托诉讼代理人刘金臣、被上诉人龚某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。齐梦雯上诉请求：撤销一审判决第四项，发回重审或改判华世博宇中心、龚文良、龚某、张某共同承担租金返还及损失赔偿责任。事实和理由：一、原审法院作出的判决部分事实认定不清。龚某、张某实际参与华世博宇中心的经营，应与华世博宇中心、龚文良一同承担租金返还及损失赔偿的责任。华世博宇中心、龚文良、龚某、张某应对《租赁合同书》无效承担全部责任，齐梦雯主张返还全部租赁费具有事实和法律依据。二、原审法院作出的判决适用法律错误。本案中，华世博宇中心将不具备规划许可手续的涉案房屋出租给齐梦雯，导致涉案房屋被强拆后，致使齐梦雯遭受了巨大损失，华世博宇中心、龚文良、龚某、张某理应共同承担赔偿责任。华世博宇中心、龚文良、龚某、张某辩称，同意一审判决，不同意齐梦雯的上诉请求，请求法院驳回上诉，维持原判。对于判决的数额，一审法院充分考虑了在租赁大棚过程中双方的过错程度及实际占有使用时间等多种因素，综合判定了返还数额及装修损失，一审判决的数额是恰当的。华世博宇中心是个体工商户，涉案土地是北京市兴威筑业钢结构工程有限公司（以下简称兴威公司）租赁给华世博宇中心，再由华世博宇中心投资开发后委托第三人对外招租，龚某和张某并未实际投资、经营和管理，个别案件张某提供了银行卡代为支付款项，后续龚文良将款项用于支付工人工资等出资，不构成龚文良与张某的财产混同，不应认为是家庭共同经营并承担连带责任。齐梦雯向一审法院起诉请求：1．请求判令确认双方签订的《潞城镇谢家楼村农业项目〈运河晨光农庄〉温室大棚租赁合同书》无效；2．请求判令华世博宇中心、龚文良、龚某、张某退还我租赁费450000元，并支付银行同期贷款利息128073．75元（自实际付款日2013年3月30日起至实际退款日止，暂计至2018年8月1日）；3．请求判令华世博宇中心、龚文良、龚某、张某赔偿我装修损失费共计277178元；4．本案诉讼费由华世博宇中心、龚文良、龚某、张某承担。一审法院认定事实：2013年3月30日，华世博宇中心（出租人）与齐梦雯（承租人）签订《租赁合同书》，约定，第二条承租人所租大棚的基本情况。承租人所租的温室大棚位于项目的一期一区2号温室大棚，占地面积411．14平方米。每套大棚含看护房、温室大棚等。第二条租赁期限及价款。租赁期限为自2013年4月1日起至2043年4月1日止；承租人所租大棚总金额450000元整。第三条付款方式及期限。承租人按下列第1种方式按期付款：1．一次性付款。第五条交付期限。交付期限为2013年4月8日。遇到特殊原因，如遭遇不可抗力，且出租人在发生之日起5日内告知承租人的，工期予以延期，双方均不承担责任。第八条细则。1．本温室大棚租赁期限为自合同租赁物交付之日起算2043年4月10日止，在此期间温室大棚的使用权归承租人所有。上述合同还就其他事项进行了约定。合同签订后，齐梦雯付清了租赁费，华世博宇中心向齐梦雯出具了收据。2017年8月16日北京市通州区潞城镇人民政府公告，记载，经查，位于北京市通州区潞城镇谢楼村运河晨光农庄所建房屋。未能出示乡村建设规划许可证，依据《北京市城乡规划条例》等相关法律法规，本行政机关公告如下：1．请上述建筑物所有人，管理人在本《公告》发布之日三日内自行拆除建筑物。2．逾期未改正违法行为的，本行政机关将依据相关法律法规对该建筑物组织拆除。（相关权利人在公告期限届满前应自行清理存放于该相关建筑物内的财务；逾期不清理的，造成损失的由相关权利人本人承担）。现涉案建筑物已经被相关部门拆除。另查，华世博宇中心为个体工商户，经营者龚文良，组成形式个人经营。庭审中，华世博宇中心认可收到齐梦雯的租赁费共计45万元。齐梦雯、博宇中心、龚文良、龚某、张某均认可涉案房屋于《租赁合同书》约定交房时间交付并于2018年7月3日被政府以违章建筑为由进行了拆除。诉讼过程中，齐梦雯向法院提交《装修损失清单》用于证明己方的损失为277178元，为此其向法院提交收条、合同、送货单、收据等证据材料，对此华世博宇中心、龚文良、龚某、张某仅对华世博宇中心出具的收据认可，其他证据材料均不予认可。一审法院认为：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，华世博宇中心将未取得建设工程规划许可证的房屋出租给齐梦雯，违反法律的强制性规定，故《租赁合同书》应属无效合同。现齐梦雯要求确认《租赁合同书》无效，法院予以支持。民事法律行为无效后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于租金问题。根据本案查明的事实，齐梦雯实际向华世博宇中心给付租金450000元，华世博宇中心于2013年4月8日将涉案房屋交付齐梦雯实际使用，涉案房屋于2018年7月3日被拆除。现《租赁合同书》被法院认定为无效，华世博宇中心理应将租赁费退还齐梦雯，但考虑到庭审中华世博宇中心明确要求扣除齐梦雯占有房屋期间的费用，故华世博宇中心应将扣除房屋占有使用费后的租赁费退还齐梦雯。法院参照《租赁合同书》中约定的租赁期限、租金标准，结合齐梦雯实际使用的天数，最终酌情认定齐梦雯应当负担的占有使用费为78000元。综上，齐梦雯应当被退还租赁费372000元。关于齐梦雯主张的利息损失，于法无据，法院不予支持。关于装修损失问题。涉案房屋已经被拆除，不具备鉴定条件。法院根据齐梦雯提交的收条、合同、送货单、收据以及齐梦雯实际使用涉案房屋造成的装饰装修方面的折损情况，再结合双方对于《租赁合同书》无效存在的过程程度，依法酌情认定齐梦雯合理的损失为20000元，齐梦雯超出的诉求，法院不予支持。根据查明的事实，华世博宇中心为个体工商户，经营者龚文良，组成形式个人经营，而涉案合同系华世博宇中心与齐梦雯签署，故华世博宇中心、龚文良应承担上述款项返还及损失赔偿的责任。现有证据不足以证明华世博宇中心系家庭经营，故关于齐梦雯要求龚某、张某承担责任的诉求，证据不足，法院不予支持。判决：一、确认齐梦雯与北京华世博宇文化交流中心于二〇一三年三月三十日签订的《潞城镇谢家楼村农业项目〈运河晨光农庄〉温室大棚租赁合同书》无效；二、北京华世博宇文化交流中心、龚文良退还齐梦雯租赁费共计372000元，于判决生效之日起七日内付清；三、北京华世博宇文化交流中心、龚文良赔偿齐梦雯装修损失费共计20000元，于判决生效之日起七日内付清；四、驳回齐梦雯的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。齐梦雯提交：1．户口本、结婚证，证明龚文良与龚某、张某之间身份关系；2．短信聊天记录，显示张某通过短信就涉案大棚向承租人催收物业费、发布通知等，证明张某实际参与经营。华世博宇中心、龚文良、龚某、张某质证意见为：对于户口本、结婚证，真实性认可；对短信聊天记录，真实性认可，证明目的不认可，不能证明张某参与经营。华世博宇中心、龚文良、龚某、张某提交：1．施工合同、其他合同协议，欲以此证明华世博宇中心实际经营，龚某、张某没有参与。2．离婚协议，欲以此证明张某和龚某于2014年11月12日离婚；3．张某的银行流水，欲以此证明张某的银行卡提供给龚文良、华世博宇中心使用，用于收款、支出，张某并没有实际使用，财产没有混同，对应木制品合同银行卡尾号是6642，有多笔付款，共计27万元余元。齐梦雯质证意见为：除木制品合同以外的其他协议，真实性、合法性、关联性均不认可，其他协议很多内容是空白的，没有相应付款记录；对于张某银行流水和木制品合同，真实性认可，通过张某银行流水显示有柜内交易、有ATM相关记录，银行卡都是张某自己来进行交易处理的，尤其是柜内交易，对方所称龚文良持张某银行卡进行交易与事实不符，龚某、张某提供的证据足以证明张某是实际参与经营的，如果是代收的话应该有转给龚文良的转出记录；对于离婚协议，离婚事实认可，但是我方也提供了证据证明张某即使在与龚某离婚之后也在实际参与经营，因为物业费是由张某收取，我方提供了短信聊天记录，证明2014年到2017年是张某收取物业费。本院审理中，经询问双方认可涉案租金45万元齐梦雯系以现金方式交纳，由张某在收据落款收款人处签名确认，张某等未提交证据证实上述款项的用途去向。与本案合并审理的陆峰诉华世博宇中心、龚文良、张某、龚某等确认合同无效纠纷一案中，陆峰支付的租金大部分转入张某及兴威公司银行账户，龚某表示上述款项用于建设涉案大棚使用。另查，兴威公司系自然人独资有限责任公司，公司股东及法定代表人均为张某，龚某系该公司监事；兴威公司于2019年1月17日注销。本案审理中，经询问华世博宇中心与兴威公司就涉案场地所签订《土地租赁承包合同》的履行情况，华世博宇中心及张某等未提交证据证实华世博宇中心已依据上述合同约定向兴威公司支付租金；龚某表示，租金尚未交清，还欠200多万元，但就已付部分租金的事实亦未提供证据佐证。再查，一审诉讼中，龚文良提供张某与南海龙的微信聊天记录，用于证明涉案土地上的大棚于2018年7月3日被政府强制拆除。齐梦雯的质证意见为：真实性认可，合法性不认可，通过张某和南海龙的聊天记录看出，张某是涉案农庄的实际经营管理人之一，南海龙自认是物业管理人员，是雇佣人员。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担，无法区分的，以家庭财产承担。涉案《温室大棚租赁合同》因违反国家、行政法规强制性规定而无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。现本案二审的争议焦点为：华世博宇中心对外出租温室大棚应认定为龚文良个人经营行为还是认定为其与龚某、张某的家庭经营行为，进而龚某、张某是否应承担共同还款责任；齐梦雯要求退还全部租赁费用是否应予支持。依据已查明的事实，龚文良与龚某系父子关系，龚某与张某原为夫妻关系，兴威公司系张某作为股东和法定代表人、龚某担任高级管理人员的自然人独资企业，华世博宇中心系以龚文良作为登记经营者的个体工商户。兴威公司自通州区潞城镇谢楼村委会承包涉案土地后，与华世博宇中心签订《土地租赁承包合同》，将土地转租给华世博宇中心，建设涉案大棚后以华世博宇中心名义出租给齐梦雯等个人。本案中，华世博宇中心及张某、龚某均未提供证据证实华世博宇中心已经向兴威公司支付了《土地租赁承包合同》所约定的租金费用。而龚文良虽在工商行政管理部门将华世博宇中心登记为由其个人经营的个体工商户，但根据齐梦雯以及与本案合并审理的另案当事人所提交的证据显示，系张某作为收款人收取了齐梦雯以现金形式所交纳的租金，而另案当事人所交纳租金亦大部分流入张某名下银行卡账户或兴威公司账户，龚某、张某亦自认，张某银行卡内资金用于直接向工人支付建设大棚的费用，且现有证据亦证实张某多次就涉案温室大棚的物业费交纳、供应水电、水管漏水等问题向承租人催收费用、传达通知等，上述证据可以表明张某、龚某代表华世博宇中心收取涉案租金，控制资金参与涉案大棚的前期建设并负责后期运营管理。张某辩称其名下银行卡一直由龚文良代持并使用卡内资金，但并未就此提供证据，本院不予采信。上述事实与龚文良、龚某、张某之间存在特定身份关系的事实，以及兴威公司虽与华世博宇中心就涉案大棚所在土地签订有租赁合同，但双方均未提交支付租赁费用的事实相结合，本院有理由认为齐梦雯所主张龚某、张某作为家庭成员直接参与了华世博宇中心对涉案土地及其上所建设温室大棚的经营活动这一事实，具有高度可能性，进而对此予以确认。基于此，对于华世博宇中心的涉案债务，龚某、张某亦应共同承担。齐梦雯要求龚某、张某与登记经营者龚文良就华世博宇中心的债务承担共同还款责任，具有事实及法律依据，本院改判予以支持。另，华世博宇中心系个体工商户的字号，其相应民事责任应由其经营者承担，本院已判决经营者承担相应民事责任，无需另行判决华世博宇中心承担责任。关于齐梦雯要求退还全部租赁费一节。鉴于齐梦雯已经实际使用了涉案大棚及场地，故其应当支付相应的占有使用费，原审法院综合涉案大棚的交付时间及被拆时间，结合合同约定的租赁期间及租金标准计算退还租金数额，并无不当，本院予以维持。综上所述，齐梦雯的上诉请求部分成立，本院予以支持。原审判决认定事实错误，本院予以改判。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民法通则》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市通州区人民法院（2020）京0112民初22171号民事判决第一项；二、撤销北京市通州区人民法院（2020）京0112民初22171号民事判决第二项、第三项、第四项；三、龚文良、龚某、张某于本判决生效之日起7日内共同返还齐梦雯租金372000元；四、龚文良、龚某、张某于本判决生效之日起7日内共同赔偿齐梦雯经济损失20000元；五、驳回齐梦雯其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审公告费（以公告费发票为准），由龚文良、龚某、张某共同负担（于本判决生效之日起7日内交纳）。一审案件受理费12353元，由齐梦雯负担6671元（已交纳），由龚文良、龚某、张某共同负担5682元（于本判决生效之日起7日内交纳）。二审案件受理费12353元，由齐梦雯负担6671元（已交纳），由龚某、张某共同负担5682元（于本判决生效之日起7日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 林存义审 判 员 薛 妍审 判 员 赵 霞二〇二一年十月八日法官助理 眭 立法官助理 杨俊逸法官助理 孙亚男书 记 员 李月明