福建省福州市鼓楼区人民法院执 行 裁 定 书（2021）闽0102执异18号异议人（案外人）：吴春华，女，汉族，1981年1月26日出生，住福建省福州市闽侯县。申请执行人：中国农业银行股份有限公司福州分行，住福州市五一北路103号、107号，统一社会信用代码：91350100854426697M。负责人：王城英，该行行长。委托代理人：魏少平，北京中银（福州）律师事务所律师。委托代理人：詹秀清，北京中银（福州）律师事务所律师。被执行人：蔡锦明，男，汉族，1963年5月19日出生，住福建省闽侯县。本院在执行（2020）闽0102执恢302号申请执行人中国农业银行股份有限公司福州分行与被执行人蔡锦明借款合同纠纷执行一案，案外人吴春华向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人吴春华的异议请求如下：依法裁定终止对位于福州市闽侯县××街道××道××号××村公建房（昙石博物馆安置房）××＃楼××单元的强制执行。事实与理由如下：异议人现居住在闽侯县××街道××道××号××村公建房（昙石博物馆安置房）××＃楼××单元，今看到贵院在门口张贴（2020）闽0102执恢302号之一《查封公告》和《限期履行通知书》，才得知该房产因原房产权人蔡锦明负债而被采取查封等强制执行措施。异议人对此有异议，特向贵院阐明相关事实与理由，恳请贵院核查落实并终止对房产的强制执行：1.2005年4月份蔡锦明与闽侯县城关拆迁工程处签订《拆迁补偿安置协议书》确定将取得拆迁安置房。2005年12月9日，异议人与蔡锦明签订《订房协议》，蔡锦明把拆迁即将获得的两套安置房卖给异议人，每套房屋面积约90平方米，单价1380元，异议人当时支付了两万订金。2.2007年蔡锦明取得闽侯县昙石村安置房3号楼405室（注：此为房屋登记部门之前标记的房产信息，后变更信息为闽侯县××街道××道××号××村公建房（昙石博物馆安置房）××＃楼××单元，即本案被查封房产）之后，异议人陆续向其支付房款。后双方又签订《购房协议之补充协议》，蔡锦明将两套房屋的配套附属间一并出售给异议人。截至2007年6月21日交房当日，异议人向蔡锦明支付房款共计270000元，至此房款已经全部付清。异议人取得房屋后支出装修、水电开户等共计20余万元，之后一直居住至今。3.异议人曾多次找蔡锦明要求办理一手和二手的产权证，开始其声称还无法办理一手产权证，之后蔡锦明消失地无影无踪，异议人无法与其取得联系，所以异议人名下产权证一直无法办理。4.据《查封公告》和《限期履行通知书》，法院是于2018年9月12日对讼争房产采取了查封措施。根据《最高人民法院关于人民法院办理执异异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，本案房产买卖、交付等情况完全符合上述规定的情形，故恳请法院查清相关事实并终止对讼争房产的强制执行。申请执行人中国农业银行股份有限公司福州分行认为：一、涉案房屋不动产权证上记载的所有权人为被执行人蔡锦明，而非被答辩人。同时，贵院作出的（2018）闽0102民初7182号生效民事判决书已依法答辩人对涉案房屋依法享有抵押权并享有优先受偿权，答辩人的抵押权依法应得到保护。首先，涉案房屋的所有权人自始至终均为被执行人蔡锦明，而非被答辩人，故被答辩人主张确认其为所有权人缺乏依据。且所有权的确认属于实体审查范畴，不属于执行异议审查范围，故贵院依法应驳回其关于确认涉案房屋所有权归其所有的请求。其次，贵院于2019年1月30日作出的（2018）闽0102民初7182号民事判决书第三项已依法判决确认答辩人对涉案房产享有优先受偿权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议规定》）第二十七条：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，答辩人所享有的优先受偿权依法应受保护，对被答辩人所提排除执行异议依法应不予支持，请求贵院予以驳回。二、被答辩人对涉案房产及杂物间不享有足以排除强制执行的权利，其主张对涉案房产及杂物间享有所有权而提出执行异议，没有事实和法律依据，应予驳回。《执行异议规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，结合本案，被答辩人并不符合上述条件，不享有足以排除强制执行的权利，具体理由如下：（一）被答辩人吴春华与被执行人蔡锦明之间并未签订合法有效的书面买卖合同。首先，被答辩人提交的《订房协议》载明所购房产为“闽侯一中新校区旁和县检查院旁边两套房子”，无法与涉案房产对应，无法证明所购买的是涉案房产。其次，即使被答辩人所购买的是涉案房产，该《订房协议》也应属无效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的”，本案中，被答辩人吴春华于2009年1月13日与被执行人蔡锦明签订《订房协议》，涉案房产于2013年7月25日方取得权属证书。可见，被答辩人在与蔡锦明签订《订房协议》时，涉案房产并未经依法登记领取权属证书，违反了上述法律规定，无论是依据当时的《合同法》第五十二条还是现在的《民法典》第一百五十三条第一款的规定，均应属无效。因此，被答辩人与被执行人之间在贵院查封之前并未签订合法有效的书面买卖合同。（二）在贵院查封之前，被答辩人并未实际合法占有涉案房产。首先，被答辩人所提交的生活用电申请表，仅为一张单方填写的申请表，并无任何合法签章的确认，显然为虚假证据。其中供用水合同显示的使用人为案外人“张仁锦”。相关材料采购的送货单、收款收据等均无法与本案产生对应关系，与本案不具有关联性。因此，被答辩人所提交的证据无法证明涉案房产的水费、电费等系由其进行缴纳，不足以证明其在贵院查封前已实际合法占有涉案房产。（三）被答辩人未实际支付涉案房产的价款。被答辩人仅提交被执行人蔡锦明所出具的收条四张以证明支付了大部分房款，但并未提交任何转账记录予以佐证，仅凭该收条无法证明其已实际支付了协议约定的价款。（四）被答辩人在长达11年的时间里消极不行使登记权利，应归咎于其自身原因而导致未能办理过户登记。首先，本案中，被答辩人与被执行人间签订的《订房协议》明确载明涉案房产为拆迁安置房，被答辩人在购买时是明知其为拆迁安置房这一特殊性质，也了解不动产权证办理的周期较长，且存在一定的过户限制，并在了解上述因素后仍愿意签订合同购买涉案房屋应视为被答辩人愿意承担由此产生的风险。其次，被答辩人在获知被执行人蔡锦明在取得不动产权证后长达七年的时间里也均未采取相应法律手段实现权益，时隔七年后当答辩人欲实现担保物权时才请求确认权属，显属怠于行使其合法权利，特别是被答辩人在购买涉案房屋时明知房屋尚未取得产权证书并且为拆迁安置房，存在一定风险，但仍予以购买，该行为存在一定过错，故其应就此承担相应的法律后果，此时答辩人的胜诉权益应优先于被答辩人的物权期待权。综上，《执行异议规定》第二十八条保护的是无过错不动产买受人物权期待权，而本案中被答辩人对未能办理过户登记系因其对安置房政策限制的忽略和消极不行使登记权利，均属于其自身原因。因此，被答辩人作为具有过错的不动产买受人的物权期待权不足以排除贵院的强制执行。综上所述，被答辩人并不是涉案房屋的所有权人，其所提交的证据材料亦无法证明其享有足以排除强制执行的权利，特请求贵院依法驳回被答辩人的全部请求。本院查明，本案的执行依据为（2018）闽0102民初7182号民事判决书，判决如下：“一、蔡锦明于本判决生效之日起十日内向中国农业银行股份有限公司福州分行偿还借款本金1350000元及相应的利息、罚息、复利……二、中国农业银行股份有限公司福州分行对蔡锦明所有的位于闽侯县××街道××道××号××村公建房（昙石山博物馆安置房）××＃楼××单元房产及××层××杂物间（侯房权证Ｈ字第1××8号）、闽侯县××街道××道××号××村公建房（昙石博物馆安置房）××＃楼××单元房产及闽侯县××街道××大道××号昙石村公建房（昙石山博物馆安置房）××＃楼××层××杂物间（侯房权证Ｈ字第1××7号）、闽侯县××街道××路××号昙石村公建房（昙石山博物馆安置房）××＃楼××单元房产及闽侯县××街道××路××号昙石村公建房（昙石山博物馆安置房）××＃楼××层××杂物间（侯房权证Ｈ字第1××9号），有权以拍卖、变卖00××00等方式所得价款，对本判决确定的债权优先受偿；三、驳回中国农业银行股份有限公司福州分行的其他诉讼请求。”本院依据（2018）闽0102民初718号民事裁定书于2018年9月12日查封了被执行人蔡锦明名下的房产。另查明，异议人吴春华提供的其与蔡锦明于2005年12月9日签订《订房协议》约定蔡锦明把拆迁即将获得的安置房（分别位于闽侯一中新校区旁及县检察院旁边）卖给异议人吴春华。异议人后又与蔡锦明签订《购房协议之补充协议》，约定异议人吴春华向蔡锦明购买的房子是位于闽侯县良浩医院旁（靠福州方向）的××#××及××#××。异议人称截至2007年6月21日交房当日，相关房款已经全部付清，但异议人仅提供了蔡锦明出具的收条予以证明。再查明，蔡锦明于2013年7月25日取得案涉房产的权属证书，被执行人于2017年2月17日就其与申请执行人之间的债务关系以案涉房产办理了抵押登记。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”，本案中申请执行人中国农业银行股份有限公司福州分行在案涉房产上办理了抵押登记，依法享有对案涉房产的优先受偿权，异议人吴春华对案涉房产的权利主张不足以排除强制执行，本院不予支持。综上，案外人吴春华的异议请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定，本院不予支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定，裁定如下：驳回案外人吴春华的执行异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 员  赵 南审 判 员  张莉珍审 判 员  张太洲二〇二一年二月七日法官助理  李 榕书 记 员  叶少伟附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。