广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初10826号原告：广州市万科商业物业服务有限公司，住所地广州市越秀区执信南路64号自编315号。负责人：陈建文，职务总经理。委托诉讼代理人：杜良，男，1993年10月7日出生，汉族，该公司职员，联系地址。委托诉讼代理人：杨雪，女，1993年6月18日出生，汉族，该公司职员，联系地址。被告：孙立峰，男，1962年11月7日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。原告广州市万科商业物业服务有限公司与被告孙立峰物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月15日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理，后裁定转为简易程序再次公开开庭进行了审理。原告广州市万科商业物业服务有限公司的委托诉讼代理人杨雪到庭参加第一次、第二次庭审，原告委托诉讼代理人杜良到庭参加第一次庭审，被告孙立峰到庭参加第一次、第二次庭审。本案现已审理终结。原告广州市万科商业物业服务有限公司庭审中明确诉讼请求为：1.判令被告立即向原告支付2019年4月至2020年5月拖欠的物业服务费7874.02元及逾期付款违约金（物业服务费暂计算至2020年5月；每期的逾期付款违约金从每期应交物业服务费之日的次日开始计算，以每期实际拖欠的物业服务费为基数，每日按千分之一的比例计至被告还清全部欠款之日止）；2.判令被告立即向原告支付2019年5月至2020年5月拖欠的各项公共用电分摊费人民币513.16元、公共用水分摊费5.27元；3.判令被告立即向原告支付2020年2月至2020年5月拖欠的住宅电费70.2元；4.判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：被告购买了位于广州市荔湾区太和街8号万科海月大厦210号的房屋。原告与涉案物业所在小区的开发商签订了《海月大厦物业服务合同》，原告依约提供了物业服务。涉案物业的服务费为7.5元/月/平方米。被告办理了收楼手续。但自2019年4月起至今，被告无正当理由一直拖欠物业服务费及水电公摊费用、住宅水费，原告多次书面催缴无果。原告认为，被告的行为侵犯了原告的合法权益，故提起诉讼。被告孙立峰答辩称：涉案物业正在拆除返修，目前被告还没有收楼，也没有住到涉案物业里。原告要求被告交纳物业服务费，被告明确表示不同意。原告要收取物业服务费应该向开发商追讨，而非被告。收楼时，被告提出验房，但原告要求先签物业委托合同才可以去验房。被告验房后发现房屋有严重的质量问题，就投诉万科地产，拒绝收楼。原告的行为不合符逻辑。原告要求收取公摊水电费、物业服务费等各种费用不合理，物业服务费已包含公摊水电费、电梯费。电表、水表的读数造假，是供电局的总表，不能根据总表数据分摊给各业主。如确实需分摊，原告应承担举证责任。另外，原告没有跟被告确认电表读数，没有入住不产生住宅水电费。原告要求70.2元的住宅电费并没有三方确认抄表，可能是装修时产生的读数。经审理查明：原告是2016年8月15日登记成立的企业法人，经营范围为物业管理。2016年12月8日，案外人广州市万衡房地产有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《前期物业服务合同》约定：甲方委托乙方对万科海月大厦提供前期物业服务事宜；物业类型为办公（公寓）、商业，坐落位置为广州市荔湾区太和街8号；合同期限自2016年12月8日起至2019年12月7日止，但：1.合同期内，本物业业主委员会代表全体业主与乙方或其他物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止；2.如合同到期，未出现上述1之情形，则当同时具备以下两个条件时，本合同继续有效：A.乙方同意继续履行合同；B.未依法经专有部分占建筑物总面积过半数业主的业主且占总人数过半数的企业同意形成续聘或解聘乙方的决议并签订新的物业服务合同；本物业管理区域物业服务收费实行包干制，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，办公7.5元/月/平方米，商业10元/月/平方米；除小区物业服务中心办公、生活用水用电及小区绿化养护、园林水池喷泉、值班室、保安亭、喜庆活动、宣传、装饰、开展多种经营活动的用水用电外，其它公共水电费（共有部位和共有设施设备的运行、消防控制中心运行、照明、清洁等水电费）不包含在以上物业服务费中，由全体业主根据《万科海月大厦公共水电分摊办法》进行分摊，分摊办法以物业服务中心公示的为准；业主应自甲方交付使用通知书约定的房屋交付之日起交纳物业服务费（如实际交付时间早于交付使用通知书约定的交付时间，业主应自实际交付之日起交纳物业服务费）；物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应于每月10日前向乙方交纳当期物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的1‰向乙方支付违约金；业主应按规定向供水、供电、供暖、燃气、信息、环卫等专业单位交纳水、电、供暖、燃气、信息、环卫等费用，本物业水电费由物业服务企业统一代收代缴，业主在收楼时需按其专有部分物业建筑面积10元/平方米的标准向物业服务企业缴纳水电周转金；业主接受供水、供电、供暖、燃气、信息、环卫等专业单位的委托代收水、电、供暖、燃气、信息、环卫等费用的，因乙方已于费用发生当月垫付了相关费用，业主须于次月10日前向乙方交清相关费用，逾期未交纳相关费用的，乙方从逾期之日起每日按欠费总额的1‰计收违约金；等等。2017年3月30日，被告与案外人广州市万衡房地产有限公司签订《广州市商品房买卖合同(预售)》，向该公司购买涉案物业。被告已取得涉案物业的不动产权证书，该不动产权证书显示证号为粤（2019）广州市不动产权第00129833号，坐落荔湾区太和街8号210房，建筑面积74.99平方米，套内面积53.9平方米，用途办公。原告提供《客户资料签收表》，显示被告于2018年12月30日签收《商品房交付使用通知书》《交付入驻指引》《公共水电费分摊办法》等文件，并提供张贴《万科海月大厦公共水电费分摊办法》的照片，拟证明被告已实际收楼，且原告已向业主公示《万科海月大厦公共水电费分摊办法》。原告陈述称因涉案小区没有完成抄表到户，水电表登记原告名下，只能由原告垫付住宅水电费、公摊水电费后，再向被告收取；住宅水电费根据人工抄表的水电表读数，乘以水电费发票上的单价得出；公摊水电费按照《万科海月大厦公共水电费公摊办法》约定的公式计算出来，公共区域的水电表读数、单价、费用、总价每个月在主副大堂公告栏公示，整个小区对供电局、自来水公司均只有一个水表、电表，公共水电费、住宅水电费都是同一张发票；每月20号人工抄表，住宅水电费抄表后，月初通过微信还有“住这儿”APP通知业主交费。为此，原告为证明其已垫付住宅电费、公摊水电费及被告应向原告支付住宅电费、公摊水电费金额，提供电费发票、水费发票、万科海月大厦2019年4月份-2020年5月份水电分摊公示表及张贴照片、微信聊天记录、公共区域电表记录、公共水电分摊数据、住宅电费数据等作为证据。其中公共水电分摊数据显示涉案物业2019年5月至2020年5月电梯用电电费分摊为37.98元、走廊楼梯灯用电电费分摊为121.19元、小区园林照明用电分摊84.73元、消防控制中心用电分摊为132.58元、生活水泵电费分摊为72.73元，上述公共电费共449.21元；2020年2月至2020年5月公共用水分摊为2.46元、小区清洁用水分摊为2.81元，上述公共水费共5.27元。其中住宅电费数据显示2019年5月至2020年5月住宅电费为70.2元，2020年2月至2020年5月住宅电费为52.66元。被告提供了2019年9月29日广州市住房和城乡建设局出具的《广州市住房和城乡建设局转送告知书》（第SZJJ0693号）、2019年11月18日广州市荔湾区住房和建设局出具的《告知书》（荔住建信[2019]1224号）、2020年9月23日广州市住房和城乡建设局出具的《广州市住房和城乡建设局信访收件回执》（第20200173号）、2020年9月27日广州市荔湾区住房和建设局出具的《受理告知书》（荔住建信[2020]496号）等证据，拟证明被告就涉案物业在返修过程中存在的问题向相关部门投诉信访。被告同时提供照片，拟证明涉案物业存在质量问题。对于涉案物业目前的状态，原告陈述被告于2018年12月31日办理收楼手续，签署了客户资料签收表，领取了房屋钥匙；涉案物业目前处于维修状态，没有人居住。被告则称开发商通知收房时拒绝让被告先验收，被告被逼签署商品房交付使用通知书、客户资料签收单后再验房，验房时发现质量问题就一直处于协商和返修中，尚未收楼入住。庭审中，原告与被告均确认涉案物业所在小区尚未成立业主委员会；被告未交纳过物业服务费。原告陈述被告每月应付物业服务费为562.43元（74.99平方米×7.5元/平方米/月）；通过APP推送、微信小程序、工作人员的微信朋友圈、律师函、催缴函向被告催缴欠费。被告陈述应按套内面积计算物业服务费。本院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。因此，案外人广州市万衡房地产有限公司与原告签订的《前期物业服务合同》对被告具有约束力。原告是具有物业管理资质的企业，为涉案物业所在小区提供物业管理服务。涉案物业在原告的物业管理范围内，被告作为涉案物业的所有人，有义务向原告交纳物业服务费。关于被告提出对物业服务费存在异议的理由。被告已于2018年12月30日签收物业交付文件，办理涉案物业收楼手续，应按合同约定交纳物业服务费。至于被告提出的涉案物业的质量问题，与本案物业服务合同纠纷为不同法律关系，被告可另循法律途径解决。因此，原告要求被告支付欠付期间的物业服务费，具有合同依据及法律依据，本院予以支持。关于物业服务费的数额。被告辩称应按涉案物业的套内面积计算物业服务费没有依据，本院不予采纳。《前期物业服务合同》约定物业服务费由业主按物业的建筑面积交纳，办公为7.5元/月/平方米，涉案物业的建筑面积为74.99平方米。故此，原告要求被告交纳物业服务费的标准为每月562.43元（74.99平方米×7.5元/平方米）符合合同的约定和法律规定。经计算，被告应向原告交纳自2019年4月1日至2020年5月31日期间的物业管理服务费7874.02元（562.43元×14个月）。关于违约金。被告没有按时足额交纳物业服务费，根据《前期物业服务合同》第十四条的约定，应当承担相应的违约责任。根据合同约定，违约金应从次月1日起计至缴清当月所欠物业管理服务费之日止。由于合同约定逾期缴费的违约金标准过高，本院以实际损失为基础，根据公平原则予以调整，确定本案逾期支付物业服务费的违约金应参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率的标准计算为宜，且以本金为限。另，因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已取消，故自2019年8月20日起，违约金应参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于住宅电费及公共水电费，根据《前期物业服务合同》第十二条的约定，公共水电费由全体业主根据《万科海月大厦公共水电分摊办法》进行分摊，原告提供证据证明上述公共水电费分摊办法已进行了公示且被告亦已签收。同时，根据《前期物业服务合同》第十四条的约定，涉案物业水电费由原告代收代缴，原告提供水电费发票证明为被告垫付了水电费。因此，被告应根据合同的约定向原告交纳住宅电费及公共水电费，被告的抗辩理由不成立，本院不予采纳。原告提供的公共水电费、住宅电费分摊数据明细表显示2019年5月至2020年5月公共电费为449.21元、公共水费为5.27元，2020年2月至2020年5月住宅电费为52.66元。对于原告主张的超出上述数额的部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日由最高人民法院审判委员会通过）第一条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十五日内，被告孙立峰向原告广州市万科商业物业服务有限公司交纳自2019年4月1日至2020年5月31日期间的物业服务费7874.02元；二、自本判决发生法律效力之日起十五日内，被告孙立峰向原告广州市万科商业物业服务有限公司支付逾期交纳2019年4月1日至2020年5月31日期间物业服务费的违约金（违约金以当月所欠的物业服务费为基数，从次月的1日起计至缴清当月所欠物业服务费之日止；其中自2019年5月1日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准计算，自2019年8月20日起计至付清款项之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算；各月违约金均以当期本金为限）；三、自本判决发生法律效力之日起十五日内，被告孙立峰向原告广州市万科商业物业服务有限公司支付自2019年5月1日至2020年5月31日期间的公共电费449.21元、公共水费5.27元；四、自本判决发生法律效力之日起十五日内，被告孙立峰向原告广州市万科商业物业服务有限公司支付自2020年2月1日至2020年5月31日期间的住宅电费52.66元；五、驳回原告广州市万科商业物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告孙立峰负担（受理费原告已预交，本院不作退回，由被告迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  汤燕弟二〇二一年二月九日书记员  郑 波麦嘉颖