广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初27972号原告：广州市海珠区房屋安全和物业二所，住所地广东省广州市海珠区前进路万松园六号之五三楼。法定代表人：余勇，职务所长。委托代理人：寇明茹，为原告职员。被告：黄玉娟，女，1967年5月4日出生，汉族，住广东省广州市海珠区，委托诉讼代理人：何鉴泉，系被告配偶。原告广州市海珠区房屋安全和物业二所诉被告黄玉娟租赁合同纠纷一案，本院立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员郭谧独任审理，公开开庭进行了审理。原告广州市海珠区房屋安全和物业二所的委托代理人寇明茹，被告黄玉娟及其委托诉讼代理人何鉴泉均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告之间关于广州市海珠区××××号地下全部房屋的租赁关系；2、判决被告将上述房屋按现状腾空并返还给原告；3、判决被告向原告支付2017年1月1日至2017年12月21日的房屋占用费差额928.4元（按照《2017年广州市海珠区房屋租金参考价》海珠区海幢街同福东路商业用房租金单价180元/平方米/月计算，总价为3576.6元/月，其中已经收取被告自2017年1月1日至2017年12月21日的租金40837.1元，扣减已缴纳的租金后应缴纳占用费差额928.4元）；4、判决被告按照市场评估价4729元/月的标准向原告支付自2017年12月22日起至2019年4月10日的房屋占用费差额19286.5元（其中，已收取被告自2017年12月22起至2019年4月10日的租金合计54750.3元，每月租金为3497.1元，占用费计取原则上核减已缴纳的租金，核减后房屋占用费差额为19286.5元）；5、判决被告按照市场评估价4729元/月的标准向原告支付自2019年4月11日起至实际清空搬出房屋之日止的房屋占用费，暂计至2020年9月为23433元（其中，已收取被告自2019年4月11日起至2019年7月31日的租金合计为12822.7元，每月租金为3497.1元，及已收取2019年8月1日至2020年5月31日的占用费合计为47290元，每月占用费4729元，计取原则上核减已缴纳的租金，核减后房屋占用费为23433元）；6、判决被告按照4729元/月的标准向原告支付自2019年4月11日起至实际清空搬出房屋之日止的拒不交房违约金，暂计至2020年9月为83545.7元；7、判决被告承担本案诉讼费。事实与理由：广州市海珠区××××号地下全部房屋是原告辖内管理的直管公房，承租人：被告黄玉娟，计租面积：19.87平方米，月租金：3497.1元，作商业用途。原告与被告签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》已于2015年7月31日届满，租赁期限届满后双方未续订合同。原告分别于2017年12月13日、2019年4月10日、2019年7月6日向被告送达《承租人通知书》、《关于缴交直管房占用费的通知》、《关于催缴直管房占用费的通知》，将涉案房屋原、被告的不定期租赁关系的解除条件等通知被告，但被告拒不返还涉案房屋。涉案房屋于2020年3月12日由广州产权交易所通过公开市场方式出租，被告参与涉案房屋的公开招租交易活动，并于2020年4月30日经广州产权交易所、被告、三方签署成交确认书确认成交。其后，原告多次联系被告让其签署合同，被告都以各种理由拒不签署合同也拒不归还房屋。原告于2020年5月19日、2020年5月29日向被告送达《办理承租手续通知书》、《催办承租手续通知书》，将涉案房屋办理承租手续等内容通知被告，但被告至今拒不签署合同。2020年8月26日，原告再次向被告送达《关于缴交直管房占用费的通知》、《关于缴交直管房租金差额的通知》，但被告仍未缴清占用费及租金差额，也拒不交还涉案房屋。为维护原告合法权益，故提出本案诉讼。被告辩称：我不同意原告的诉讼请求。本人与父母黄常连、母亲朱永娥等一家人于2017年7月16日因原房屋被拆除而被安置到涉案房屋居住至今，已有五十多年。该房屋有一商一住两个租赁关系，住宅和商业部分是同一出入口、同一厨厕、同一楼阁，整体使用，不可分割。原告要求收回商业部分，会影响房屋的整体居住。父亲黄常连去世后，我成为商业和住宅合同的承租人。原、被告签订的租赁合同具有行政协议性质，双方的法律关系不属于平等民事主体之间的法律关系。我于2019年7月向原告寄出不同意缴纳直管房占用费的通知，后来原告告知我只要从2019年8月起以4729元/月缴纳即可，为了居住和生存，我从2019年8月起以4729元/月交至2020年5月，之后原告单方面停收租金。我确实参加了产权交易所的竞拍并竞拍成功，但是我参加竞拍的目的只是不想让别人拍下涉案房屋，不代表我认同竞拍价格，竞拍价格是明显过高的。经审理查明：原告提交广州市不动产登记查册表记载，位于海珠区××××号房屋面积为104.01平方米，规划用途为住宅、商业；登记原因是转移、移转；权利人为广州市房地产管理局，占有部分为全部。2013年12月9日，广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，约定甲方同意将海珠区××××号地下全部房屋（以下简称：涉案房屋）出租给乙方作商业使用，面积19.87平方米；租赁期限从2013年8月1日至2015年7月31日，每月租金3497.1元;租金按月结算，乙方在每月的第20日前将当月的租金按委托银行或现金、支票的付款方式缴付给甲方；乙方依时交纳租金。逾期交付租金的，每逾期1日乙方须按拖欠租金额的万分之五向甲方支付违约金；如逾期3个月，甲方有权终止本合同并收回房屋，并有权追讨乙方拖欠的租金和违约金；由此造成的损失，由乙方承担；租赁期届满或合同因故解除时，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费比照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费的总额的100%收取乙方违约金；等。上述合同到期后，双方未再订立书面的租赁合同，但被告仍继续承租房屋，并按照原租金标准支付了截止至2019年7月31日的租金，按照4729元/月标准支付了2019年8月至2020年5月的租金给原告。2019年4月10日，原告向被告发出《关于缴交直管房占用费的通知》，要求与被告解除双方就涉案房屋的不定期租赁关系，并要求被告按4729元/月的标准收取2018年4月16日起至完成公开招租新承租方签订租赁合同或被告交还涉案房屋之日止的占用费；等。该通知于当日送达给被告。被告于2020年4月参加了涉案房屋的公开竞拍并竞拍成功，但未与原告签订新的租赁合同。被告提交广州产权交易所于2018年6月20日出具的《关于出租项目终结的函》，载明“意向方：广州市海珠区房屋安全和物业二所（委托方）委托本所通过公开市场方式出租的位于海珠区××××号地下全部项目，该项目于2018年4月28日进行了信息发布。现收到委托方发来的《关于终止海珠区××××号地下等项目公开招租的函》，因上述项目存在前铺后居、使用权纠结的情况，鉴此，决定终结该项目的公开招租工作。”。原、被告均确认涉案房屋前部分19.87平方米为商铺，后面是厨房和阁楼，原告就厨房和阁楼部分与被告父亲黄常连签订有住宅租赁合同；均确认黄常连去世后，厨房和阁楼部分由被告继续承租至今；均确认后部的厨房、阁楼部分没有独立的出入口。2013年1月25日，广州市海珠区机构编制委员会向市国土房管局海珠区分局发出的《印发广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局所属事业单位分类改革方案的通知》载明：撤销广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第一管理处、广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第二管理处、广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处、广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第四管理处、广州市海珠区房屋租赁管理所，成立广州市海珠区房屋安全和物业一所、广州市海珠区房屋安全和物业二所；等。2017年1月1日，广州市海珠区住房和建设水务局与原告签订《直管房管理事项委托书》，约定：原告的服务管理事项为素社等11条行政街范围的直管房管理事务性工作；日常由广州市海珠区住房和建设水务局有权检查、监督原告实施的直管房日常管理工作；等。原告于2020年9月14日提起本案诉讼。本院认为：原告与被告黄玉娟签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，是签约双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。现合同约定的租赁期限已届满，被告继续使用涉案房屋，原告收取其租金至2020年5月，双方已形成不定期租赁关系。原告已在公开招租程序前通知被告，要求解除双方的不定期租赁关系，被告应原告的要求参加涉案房屋的公开招租竞拍并竞拍成功，未与原告签订新的租赁合同，可见双方的租赁关系已经解除。关于腾退涉案房屋的问题。原、被告均确认涉案房屋整体为前部是商铺、后部是厨房及阁楼的格局，且前后部相连，只有一个出入口，属于商铺与居住相连的“前铺后居”，被告实际使用涉案房屋的后部位置。考虑到被告的居住情况及厨房、阁楼部分的租赁情况，原告收回涉案房屋必然影响被告使用后部部分，故本院对原告主张被告腾退房屋的诉讼请求暂不予支持。关于占用费及违约金问题。原告要求被告补交2017年1月1日其的占用费，缺乏事实依据。被告已按照4729元/月的标准支付租金至2020年5月。此后由于双方未能形成新的租赁合同关系，且本案中暂不处理腾退房屋问题，故本院仅支持2020年6月1日起至2020年9月14日的占用费16394元（4729×3个月+4729÷30天×14天），标准按照4729元/月计算。此后的占用费，原告可另循法律途径解决。至于违约金。本案中暂不处理腾退房屋问题，故违约金问题原告可另循法律途径解决，本案中暂不处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百三十二条之规定，判决如下：一、确认原告广州市海珠区房屋安全和物业二所与被告黄玉娟之间关于广州市海珠区海珠区同福东路607号地下全部房屋（19.87平方米）的租赁关系已解除。二、被告黄玉娟在本判决生效之日起十日内，向原告支付从2020年6月1日起至2020年9月14日的房屋占用费16394元（房屋占用费按每月4729元的标准计算）。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2844元，由原告、被告各负担1422元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 郭 谧二〇二一年二月五日书记员 彭智媚冯琬晴