湖南省新化县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1322民初3288号原告曹铁建,男，1964年3月24日出生，汉族。原告卢满花，女，1965年1月10日出生，汉族。委托诉讼代理人李慧、陈思琪，上海段和（长沙）律师事务所律师。被告湖南紫东同仁房地产开发有限公司。地址：湖南省新化梅苑开发区上梅东路东方财富街。法人代表：秦光臻。委托诉讼代理人李振斌。委托诉讼代理人伍俊，湖南楚梅律师事务所律师。原告曹铁建、卢满花与被告湖南紫东同仁房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月20日立案后，依法适用简易程序，由审判员晏建新独任审理，于2020年10月26日第一次公开开庭进行了审理，原告及其委托代理人李慧、陈思琪、被告的委托代理人李振斌、伍俊到庭参加诉讼。因案情复杂，于2020年11月2日依法转为普通程序，由审判员晏建新担任审判长，与人民陪审员袁校华、肖玲组成合议庭，于2021年2月9日第二次公开开庭进行了审理，原告的委托代理人李慧、被告的委托代理人李振斌、伍俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹铁建、卢满花请求判决：1、由被告履行代办义务，协助原告所购商铺的不动产证办理到原告名下；2、被告向原告支付逾期办证违约金，逾期办证违约金以原告已付房款1311475元为基数按年利率6%为标准自2019年3月1日起计算至被告为原告办理不动产证为止（截止至2020年10月26日，逾期办证违约金为132458.97元）；3、被告返还原告电安装落户费11266元，并按年利率6%自2018年11月30日起计算资金占用成本至被告返还之日止（截止至2020年10月26日，资金占用费为1308.73元）；4、被告向原告提供所购商铺的销售不动产发票原件（房屋产权登记部门确认的面积及价款发票）5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：一、事实：2018年11月30日，原告与被告签订《置业计划书》，其中约定原告以享有优惠后的五年商铺返租(计商铺总价款的39%)以及80万元作为商铺购买价款。此外，《置业计划书》中被告亦列明了契税、不动产办证登记费、电安装落户费等费用42642元，其中被告违法收取电安装落户费11266元。同时，原告与被告签订《商品房买卖合同》及《商铺买卖合同补充协议》，约定原告向被告购买位于东方步行街3楼3031号商铺，商铺建筑面积204.83平方米，其中套内面积176.4平方米。被告出于避税考虑，在合同当中所列明的商铺款仅为80万元，未包含原告所购商铺5年返租(代管收益金)，换言之，抵扣了39%总房款的五年返租(代管收益金)未被列入合同总房款中。此外，《商品房买卖合同》第十四条第1款约定“甲方(被告)负责统一代办乙方所购房屋的房屋产权证以及国有土地使用权证”。《商铺买卖合同补充协议》约定，买受人须将物业委托给出卖人确定的物业管理(商业运营)公司招商经营管理，代管期限为5年，需签订三方《委托经营管理协议》。此外，原告与被告以及被告全资子公司湖南新化东方万象商业运营管理有限公司同时签订《新化县东方步行街商铺委托经营合同》。该代管经营合同第二条约定:原告将所购商铺委托给被告全资子公司湖南新化东方万象商业运营管理有限公司代管经营，委托代管经营期限为5年，自2019年1月1日至2023年12月31日;第三条约定:第一、二年度代管收益金均为原告优惠后的商铺总房款的7%，每年计91803元，第三、四年度代管收益金均为原告优惠后的商铺总房款的8%，每年计104918元，第五年度代管收益金均为原告优惠后的商铺总房款的9%，计118033元。五年的代管收益金在签署《新化县商品房买卖合同》以及该代管经营合同时已由被告一次性支付给原告，合计511475元。此外，《新化县东方步行街商铺委托经营合同》第五条约定由被告同被告全资控股子公司办理交房手续，原告所购商铺已按《委托经营管理协议》交由被告全资子公司代管经营。事实上，被告并未向原告支付商铺总房款39%的5年返租款511475元，所谓的“已由被告一次性支付”，实际属于以五年返租抵充了原告39%的商铺款。综上，原告在签订《置业计划书》《商品房买卖合同》《商铺委托经营合同》后，按约向被告支付完毕合同中提及的80万以及5年返租款511475元，并按照《置业计划书》缴纳了契税、不动产办证登记费、电安装落户费、物业维修基金，向被告提交了办理产权证所需的全部资料。此外，但截至起诉日，被告仍未将原告所购商铺不动产办理至原告名下、未退还违法收取的电安装落户费、未向原告提供原告所购商铺的销售不动产发票，致使原告合法权益受损。二、理由：1、被告作为商铺出卖人应当依约及时协助原告办理原告所购房屋的权属证书，但被告至今未能为原告办理原告所购商铺不动产权证书，被告逾期办证行为已严重损害原告合法权益，应当继续履行办证义务，并以原告巳付全部购房款1311475元为基数向原告支付逾期办证违约佥至不动产权证书办理完毕之日止。原被告所签订的《商品房买卖合同》第十四条明确约定:出卖人负责为买受人代办房屋产权证和国有土地使用权证，办理房屋产权证所需缴纳的契税、交易费、产权证等工本费由出卖方统一代收。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》第18条，“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金。同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理。”以及《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若千问题的规定》第二十九条第二款“未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理:(一)既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。”原告所购房屋为已竣工房屋，被告应当自2018年11月30日合同订立之日起90日内(2019年2月28日)为原告办理房屋权属证书，但时至今日，被告仍未协助原告办理所购商铺房屋权属证书。因此，被告应当以原告已付全部购房款1311475元(800,000元+已抵房款的5年返租收益5114705)为基数自2019年2月28日起按照年利率6%支付逾期办证违约金至原告所购商铺房屋权属证书办理至原告名下之日止。2、电安装属于商品房配套基础设施，被告不得向购房者收取费用，被告违法向原告收取的电安装落户费，应当予以返还，同时，被告应当向原告支付资金占用损失。商品房价格的成本构成应包括房屋建筑安装工程费(即按建筑施工图的要求和标准规定进入建设工程(含安装)的费用)和配套基础设施费用及应缴纳的税费。对于已纳入配套基础设施的“两管三线”(指燃气、自来水、电力、电话、有线或光缆电线)的安装，各商品房开发企业不得再向购房者另行收取费用。根据《湖南省新建商品房交易价格行为规则》第五条，商品房销售价格构成包括合理的开发建设成本、费用、税金和利润等。与商品房配套建设的各项基础设施，包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等开通到户建设的所有费用(俗称“开通费”)，按照价格主管部门的规定进行结算并一律计入开发建设成本之中，不得在购房合同价之外另行收取。此外，依据《商品房买卖合同》第十条及附件三《商铺装饰、设备交付标准》，电安装落户属于被告交付房屋时必须达到的交房标准，是被告应履行的合同义务，原告无需向被告支付电安装落户费。因此，被告向原告收取的11266元电安装落户费没有合法依据，应当予以返还，同时，被告违法收取电安装落户费的行为给原告造成了经济损失，被告应当按照被占用资金6%的年利率向原告支付资金占用费至被告返还之日止。3、被告至今未向原告提供所购商铺的销售发票，被告应当履行就原告所购商铺开具销售发票并提供给原告的法定义务。但根据《中华人民共和国发票管理办法》规定，销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人,对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票;特殊情况下，由付款方向收款方开具发票。所有单位和从事生产、经营活动的个人在购买商品、接受服务以及从事其他经营活动支付款项，应当向收款方取得发票。因此，本案被告应当就原告所购商铺向原告开具发票。综上所述，为维护原告的合法权益特具状诉至贵院，恳请贵院依法支持原告的全部诉讼请求。被告湖南紫东同仁房地产开发有限公司答辩如下：原告于2018年11月30日在被告处购买了位于东方步行街3楼3031号商铺，商铺总价款为80万元。原告按照《商品房买卖合同》的约定，一次性支付了商铺总价款80万元，缴纳了契税、不动产办证登记费、电安装落户费用。同时被告也按照《商品房买卖合同》的约定，于2019年1月31日向新化县房地产管理局办理了备案登记，已积极履行了自己申请办理产权证的义务，逾期办证非被告的责任所致，被告不应就客观事由导致的逾期办证行为支付违约金。在司法实践中发生的逾期办证纠纷，主要是因出卖人的原因而引发的，因此，《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条所规范解决的逾期办证纠纷，是指因出卖人原因，导致买受人在约定或者法定的期限届满时未能取得房屋所有权证书情况。按照上述论述分析，对《解释》第18条所规定的“由于出卖人原因”的理解适用，就是只要出卖人在约定或者法定的期限内，向房地产管理部门提交完备的房屋所有权初始登记的证明文件，并在买受人申请办理房屋所有权登记时，提供申请办理房屋所有权登记所需的相关材料，即可认定出卖人已履行完毕其应承担的合同义务和法定义务。因第三人或者不可抗力导致的逾期办证，只要出卖人能够有证据证明，可以作为出卖人逾期办证的免责事由予以处理。被告与原告签订的《商品房买卖合同》第六条第二款第三项规定:“如连续下雨致停工一星期以上的，可以据实延期”根据被告公司工地记载统计，在施工过程中因下雨导致停工时间为185天，因此所耽误的工期应按照时间延期交房。原告按照《商品房买卖合同》的约定，支付了商铺总价款80万元，缴纳了契税、不动产办证登记费、电安装落户费用。被告与原告签订的《商品房买卖合同》关于电安装落户费用的单独约定，并不违反法律行政法规的效力性强制性规定，因此，原告理应支付电安装落户费用，其诉请不应得到支持。《湖南省新建商品房交易价格行为规范》第五条规定，按照价格主管部门的规定进行计算并一律计入开发商建设成本之中，不得在购房合同价格之外另行收费。但如果开发商没有将此成本计算在房价中，说明还是要买受人来承担，只是收取的方式不同而已。根据新化县商品房买卖交易习惯，在2019年以前所购买的商品房其水、电安装落户费都是没有计算在商品房成本内，都由买受人另行缴费，在2019年以后所购买的商品房，才将水、电安装落户费计算在商品房成本范围内。因此，原告要求返还电安装费，于法无据，不应得到法院的支持。综上所述，被告认为，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，不应得到法律支持。为了维护被告的合法权利，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。查明的事实根据各方当事人的诉辩主张及举证质证情况，本院确认如下事实：1、被告湖南紫东同仁房地产开发有限公司成立于2013年5月22日，其经营范围为：房地产开发（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。2、2018年11月30日，原告与被告签订《商品房买卖合同》、《商铺买卖合同补充协议》及《置业计划书》，原告在被告处购买位于东方步行街3楼3031号商铺一个，商铺总价款为80万元。原告按照《商品房买卖合同》的约定，一次性支付了商铺总价款800000元，缴纳了契税、不动产办证登记费、电安装落户费用合计42642元，其中收取电安装落户费11266元。同时被告也按照《商品房买卖合同》、《商铺买卖合同补充协议》及《置业计划书》的约定，卖给原告位于东方步行街3楼3031号建筑面积204.83平方米，其中套内面积176.4平方米商铺一个，当天，原告与湖南东方万象商业运营管理有限公司签订《新化县东方步行街商铺委托经营管理合同》，将该商铺委托湖南东方成象商业运营管理有限公司代管经营，期限五年，总租金511475元，已由该合同的担保人被告于合同签订后一次性支付给了原告。2019年1月31日被告向新化县房地产管理局办理了备案登记手续，因各种原因，原告及该楼盘所有买受人至今均未取得产权证。另查明，湖南省物价局、建设厅印发《湖南省新建商品房交易价格行为规则》（湘价服[2009]59号）第五条规定，商品房销售价格构成包含合理的开发建设成本、费用、税金和利润等。与商品房配套建设的各项基础设施，包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等开通到户建设的所有费用（俗称“开通费”），按照价格主管部门的规定进行结算并一律计入开发建设成本之中，不得在购房合同价之外另行收取。本院认为，本案为商品房买卖合同纠纷。原、被告争议焦点之一是被告是否按原、被告所签订的《商品房买卖合同》第十三条（出卖人保证在交接时该商品房没有产权和财务纠纷，自交房之日起60个工作日内。出卖人将需要由其提供的可办理房屋产权属登记的资料报送新化县产权登记中心备案）的约定履行备案义务，庭审时，被告提交了新化县房地产管理局的证明，证明被告已在60个工作日内即2019年1月31日向该局办理了备案手续的事实，此外，被告为原告代办所购房屋产权证和国有土地使用权证，合同上并无期限的限制，同时，被告在庭审时陈述正在积极为原告办理所需证件，因此，被告并未违约，故对原告请求判令被告履行代办义务、协助原告办理产权证并要求被告向原告支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院不予支持。本案中的争议焦点之二是原、被告签订的《商品买卖合同》、《商铺买卖合同补充协议》及《置业计划书》中有关电安装落户费11266元由原告承担的条款是否属于无效条款，被告应否返还原告电安装落户费11266元并赔偿资金占用费1177.3元。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”。经审查，原、被告所签订的商品房买卖合同及置业计划书中约定电安装落户费由原告承担的条款不存在无效的法定情形，不应认定双方自愿达成的条款为无效条款，对原告方要求确认涉及电安装落户费的条款为无效条款的诉讼请求，本院不予支持；原、被告在商品买卖合同及置业计划书中约定电安装落户费应由原告承担，系双方真实意思表示，且符合法律规定，被告并非在购房合同价之外收取，而是双方约定把电安装落户费计算在商品房成本范围内，因此，原告应依法履行合同约定的义务，故对原告要求被告返还电安装落户费11266元并赔偿资金占用费1177.3元的诉讼请求，本院不予支持。原、被告争议焦点之三是被告是否已向原告开具了原始发票。根据本地买卖的交易习惯，买受人交给出卖人价款，出卖人就会当场向买受人开具发票，买受人也会当即索要发票，而不可能在原告向被告交付了80000元购房款后时隔几年尚未得到发票，同时，原告亦未提交证据证明被告未向其开具发票的事实，故本院对原告要求被告开具所购商铺的不动产发票原始件的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告曹铁建、卢满花的全部诉讼请求。本案案件受理费1900元，由原告曹铁建、卢满花负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。审 判 长  晏建新人民陪审员  袁校华人民陪审员  肖 玲二〇二一年二月二十日法官 助理  刘星余代理书记员  杨 意附：本判决适用的法律条文对《中华人民共和国合同法》的适用第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。对《中华人民共和国民事诉讼法》的适用第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。