广东省湛江市赤坎区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0802民再8号原审原告莫爵平，男，1967年9月5日出生，汉族，住湛江市赤坎区。委托代理人陈静，女，广东拓安律师事务所律师。原审被告黄寿葵，男，1957年3月5日出生，汉族，住广东省雷州市。委托代理人李雪英，女，广东荣来律师事务所律师。委托代理人李震宇，男，广东荣来律师事务所实习律师。原审被告唐巧英，女，1973年12月12日出生，汉族，住广州市花都区。委托代理人李雪英，女，广东荣来律师事务所律师。委托代理人李震宇，男，广东荣来律师事务所实习律师。原审被告湛江市城基房产开发公司，住所：湛江市人民大道中64号。法定代表人陈安石。委托代理人游美琴，女，浙江浙杭律师事务所律师。原审原告莫爵平诉原审被告黄寿葵、唐巧英、湛江市城基房产开发公司（下简称市城基公司）确认合同有效纠纷一案，本院于2018年2月5日立案后,于2018年6月5日作出（2018）粤0802民初498号民事判决，已经发生了法律效力。经本院院长提交审判委员会讨论认为该判决确有错误，于2020年4月27日作出（2020）粤0802民监2号民事裁定书本案由本院再审。本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原审原告委托诉讼代理人陈静，原审被告黄寿葵及其委托诉讼代理人李雪英，原审被告唐巧英及其委托诉讼代理人李雪英，原审被告市城基公司及其委托诉讼代理人游美其琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审本院认为，本案属确认合同有效纠纷。根据合同的相对性原则，原告莫爵平于2017年5月19日签订的《承购住宅用地合同》相对人是黄寿葵，唐巧英与湛江市城基房产开发公司不是该合同的当事人，不应作为本案的被告，但唐巧英与湛江市城基房产开发公司与本案有利害关系，应作为本案第三人。《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八条“土地使用权人作为转让方与受让方订立土地使用权转让合同后，当事人一方以双方之间未办理土地使用权变更登记手续为由，请求确认合同无效的，不予支持”及第九条“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证或者有批准权的人民政府同意转让的，应认定合同有效”据此，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告莫爵平与被告黄寿葵于2017年5月19日签订的《承购住宅用地合同》有效。二、湛江市城基房产开发公司、唐巧英、黄寿葵依次协助原告莫爵平办理过户手续。三、驳回原告莫爵平的其他诉讼请求。案件受理费12200元，由被告黄寿葵负担。原审原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告莫爵平与黄寿葵、黄寿葵与唐巧英、唐巧英与湛江市产开发公司签订的《承购住宅用地合同》合法有效；2、判令位于湛江市赤坎区住宅用地（建筑面积644.3平方米，具体四至以宗地图为准）使用权归原告所有；3、判令黄寿葵、唐巧英、湛江市城基房产开发公司协助原告办理不动产权证手续；4、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：莫爵平与黄寿葵于2017年5月19日签订《承购住宅用地合同》，约定：黄寿葵将位于湛江市赤坎区住宅用地（建筑面积644.3平方米，具体四至以宗地图为准）使用权含地面临建筑物转让给莫爵平；交易总价款为220万元，合同签订当日由莫爵平一次性支付给黄寿葵；如莫爵平需补办土地确权手续时，黄寿葵需协助办理；如莫爵平新建必须按原合同（湛江市城基房产开发公司1998年12月15日《承购住宅用地合同》）条款执行。合同签订后，莫爵平依约于当日支付交易款220万元给黄寿葵，但黄寿葵至今拒不协助莫爵平进行权属登记。另，本案标的土地使用权系广州军区赤坎生产基地办公室于1993年有偿有期转让给湛江市城基房产开发公司用于新建居住区项目。湛江市城基房产开发公司受让给土地后，先后办理了《建设用地规划许可证》、《建设用地许可证》等证件。1998年12月15日，湛江市城基房产开发公司与唐巧英签订《承购住宅用地合同》，约定将该地使用权转让给唐巧英并约定在房屋建成后，湛江市城基房产开发公司为唐巧英办理该房地产产权证的相关手续。唐巧英于2008年12月30日与黄寿葵签订《承购住宅用地合同》，协定将该土地使用权转让给黄寿葵。莫爵平认为本案标的地使用权系广州军区赤坎生产基地办公室转让给湛江市城基房产开发公司，且该土地使用权转让已经广东省国土厅及湛江市国土局批复同意，尔后湛江市城基房产开发公司把该土地使用权转让给唐巧英，唐巧英再次把该地使用权转让给黄寿葵，现黄寿葵把该地使用权转让于原告莫爵平并签订《承购住宅用地合同》，该协议是莫爵平与黄寿葵双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。原审被告黄寿葵、唐巧英辩称，一、原告请求确认黄寿葵与唐巧英、唐巧英与湛江市产开发公司签订的《承购住宅用地合同》效力，于法无据，因合同具有相对性，故上述两份合同不属于本案的审理范围；二、原告诉称黄寿葵拒不协助办理权属登记没有事实依据，本案所涉宗地块系因历史原因，暂无法办理权属登记；三、原告与黄寿葵签订的《承购住宅用地合同》违法法律效力性强制性规定，属无效合同。涉案地块在起诉前未取得土地使用权证，也未有证据证明已得到人民政府的同意，根据该规定，应认定为无效合同。原审被告市城基公司辩称，答辩人因与原告莫爵平、被告一黄寿葵，被告二唐巧英确认合同有效纠纷一案，现答辩如下：一、答辩人非本案适格被告，且原告无权请求确认答辩人与被告二签订的《承购住宅用地合同书》、被告二与被告一签订的《承购住宅用地合同》的效力。根据合同相对性原则，合同主体、内容及责任均具有相对性，只能在特定的合同关系当事人之间发生。本案中，原告于2017年5月19日签订的《承购住宅用地合同》相对人为被告一，被告二及答辩人非该合同的当事人，不应作为本案的被告，即答辩人非本案适格被告。同时，根据合同相对性原则，原告非答辩人与被告二签订的《承购住宅用地合同书》的当事人，亦非被告二与被告一签订的《承购住宅用地合同》的当事人，故原告无权请求确认前述两份承购住宅用地合同的效力。二、经广东省人民政府同意，广东省国土厅批复同意，答辩人通过出让方式取得土地使用权。1992年12月26日，广东省国土厅作出《关于广州军区赤坎生产基地转让土地使用权的批复》（粤地政（1992）267号），同意开发利用广州军区围垦的土地，由军区赤坎生产基地将围垦用于养殖的六十公顷土地使用权有偿转让给答辩人，用于开发建设商品房，土地使用期限七十年。1992年12月31日，广东省湛江市国土局作出《关于批准广州军区地产开发公司的通知》（湛国土征字（1992）183号），就批复事项进行通知。后湛江市国土局向答辩人发放湛江市建设用地许可证。1993年5月13日，广东省国土厅作出《关于广州军区赤坎生产基地转让土地使用权的批复》（粤地政（1993）172号），同意广州军区中南房地产开发公司将湛江赤坎生产基地三号地内八万一千五百六十七平方米的土地使用权有偿转让给答辩人，用于开发建设商品房，土地使用期限七十年，土地使用期届满，其土地使用权的归属依照国家法律确定。1993年10月27日，广东省湛江市国土局作出《关于批准广州军区地产开发公司的通知》（湛地政（1993）197号），就批复事项进行通知。后湛江市国土局向答辩人发放建设用地许可证。因此，经广东省人民政府同意，广东省国土厅批复同意，答辩人通过出让方式取得土地使用权，其中包含了案涉土地的土地使用权。三、答辩人至今未取得案涉土地的土地使用权证书，且案涉土地使用权未经有批准权的人民政府同意转让，原告与被告一签订的《承购住宅用地合同》应属无效。根据《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条的规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，同时根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定，“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效”，换言之起诉前转让方未取得土地使用权证书且未经有批准权的人民政府同意转让的，应当认定为无效。答辩人经有批准权的人民政府同意，取得案涉土地的土地使用权，但至今未能办理土地使用权证书，且答辩人将案涉土地使用权转让给被告二，被告二再转让给被告一，被告一再转让给原告的行为均未获得有批准权的人民政府同意。本案中，被告一要办理土地使用权证书，需由答辩人先办理土地使用权证书，再由答辩人过户登记至被告二，最后由被告二过户登记至被告一，换言之，被告一取得土地使用权证书存在前置程序，然前述前置程序尚未完成。被告一与原告虽签订《承购住宅用地合同》转让案涉土地使用权，然合同签订时，被告一未取得土地使用权证书，原告起诉前，被告一仍未取得土地使用权证书。因此，根据《中华人民共和国房地产管理法》、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》等的规定，原告与被告一签订的《承购住宅用地合同》应属无效。三、案涉土地尚未经批准进行开发建设。答辩人未查询到案涉土地报建、施工、验收相关资料，据了解，案涉土地尚未经开发建设。根据《中华人民共和国房地产管理法》第二十九条的规定，转让房地产应达到投资开发条件，案涉土地使用权尚未达到投资开发条件，不符合转让条件。四、退一万步讲，即使认定原告与被告一签订的《承购住宅用地合同》合法有效，该合同尚不具备履行条件，原告相关诉请于法无据。根据《中华人民共和国物权法》第九条及即将施行的《中华人民共和国民法典》第二百零九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。同时根据《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条的规定未取得土地使用权转让证书不得转让。本案中，答辩人与被告二签订的《承购住宅用地合同书》和被告二与被告一签订的《承购住宅用地合同》尚处于效力待定的状态，且答辩人尚未取得案涉土地使用权证书，即使答辩人取得后也需先登记过户至被告二名下，再由被告二过户至被告一名下，最后才能由被告一过户至原告名下，可见原告与被告一签订的《承购住宅用地合同》即使合法有效，该合同的履行条件尚不具备，原告主张确认案涉土地使用权归其所有及协助办理不动产权证的诉请于法无据。综上所述，原告的主张缺少事实及法律依据，恳请贵院在查明事实的基础上，依法驳回原告的诉讼请求。经重审查明：1998年12年15日，湛江市城基房产开发公司与唐巧英签订《承购住宅用地合同书》，约定：湛江市城基房产开发公司将位于湛江市赤坎区的644.3平方米住宅用地转让给唐巧英，价款为18万元，唐巧英当天即把18万元交付给湛江市城基房产开发公司。2008年12月30日，唐巧英与黄寿葵签订《承购住宅用地合同》，约定：唐巧英将上述644.3平方米土地的使用权转让给黄寿葵，价款为18万元。2017年5月19日，黄寿葵与莫爵平签订《承购住宅用地合同》，约定：黄寿葵将位于湛江市赤坎区的644.3平方米住宅用地转让给莫爵平，交易价款为220万元；双方对该宗地的权利状况已充分知晓；如需补办土地确权手续，黄寿葵协助办理，一切费用由莫爵平负责。莫爵平于2017年5月19日把转让款220元交付给黄寿葵，黄寿葵出具《收据》确认。合同签订后，黄寿葵把上述土地交付莫爵平使用。另查明，1992年12月26日，广东省国土厅作出《关于广州军区赤坎生产基地转让土地使用权的批复》（粤地政［1992］267号），内容：一、因湛江市扩建发展的需要，同意开发利用广州军区围垦的土地，由军区赤坎生产基地将围垦用于养殖的六十公顷土地使用权有偿转让给湛江市城基房地产开发公司，用于开发建设商品房。土地使用期限七十年。二、土地使用权转受让双方的权利、义务和责任，按双方签订的协议书办理。1992年12月31日，湛江市国土局向广州军区赤坎生产基地办公室和湛江市城基房地产开发公司作出《关于批准广州军区地产开发公司的通知》［湛国土征字（1992）183号］，内容：经省国土局以粤地政［1992］267号文批复，同意广州军区赤坎生产基地办公室将围垦用于养殖的六十公顷（900亩）土地使用权有偿转让给湛江市城基房地产开发公司，用于开发建设商品房。土地使用期限七十年。土地使用权转（受）让双方的权利、义务和责任，按双方签订的协议办理。1993年5月13日，广东省国土厅作出《关于广州军区赤坎生产基地转让土地使用权的批复》（粤地政［1993］172号），内容：一、因湛江市市区扩建发展的需要，同意广州军区中南房地产开发公司将湛江赤坎生产基地三号地内的八万一千五百六十七平方米土地的使用权有偿转让给湛江市城基房地产开发公司，用于开发建设商品房。土地使用期限七十年，土地使用期届满，其土地使用权的归属依照国家法律确定。二、土地使用权转受让双方的权利、义务等，按双方签订的土地使用权转让协议书办理。1993年10月27日，湛江市国土局向广州军区中南房地产开发公司（下称广州军区中南房地产公司）和湛江市城基房地产开发公司作出《关于批准广州军区地产开发公司的通知》［湛地政（1993）197号］，内容：经省国土局以粤地政［1993］172号文批复，通知如下：一、因湛江市市区扩建发展的需要，同意开发利用广州军区赤坎生产基地三号地，并由广州军区中南房地产开发公司将三号地部分土地（即座落于广粤字第5235地号）81567平方米（折合122.35亩）土地的使用权，转让给湛江市城基房地产开发公司，用于开发建设商品房。土地使用期限七十年。二、土地使用权转受让双方的权利、义务、责任等，按双方签订的协议书办理。上述土地转让原告莫爵平于2019年4月29日办理了粤（2019）湛江市不动产权第××号不动产权证书，权利人为莫爵平。本院认为，本案系确认合同有效纠纷。根据合同的相对性原则，原告莫爵平于2017年5月19日签订的《承购住宅用地合同》相对人是黄寿葵，唐巧英与湛江市城基房产开发公司不是该合同的当事人，不应作为本案的被告，但唐巧英与湛江市城基房产开发公司与本案有利害关系，应作为本案第三人。涉案《承购住宅用地合同》的内容实为土地使用权转让，是一份土地使用权转让合同。2017年5月19日，黄寿葵与莫爵平签订的《承购住宅用地合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律法规的效力性强制性规定。虽然《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定：“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。”但该条解释仅就“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让”的合同效力作了规定，并未对“起诉前转让方未取得出让土地使用权证书或者未经有批准权的人民政府同意转让”情形下的合同效力作出规定，因此，根据该条的规定并不能当然得出“起诉前转让方未取得出让土地使用权证书或者未经有批准权的人民政府同意转让”的情况下合同无效的结论。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”的规定，以及《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力”之规定，物权变动原因为合同，合同的结果为物权变动。土地使用权转让作为物权变动的一种形态，其转让行为适用物权法规定的物权变动原则，被告能否取得案涉土地使用权证书或经有批准权的政府同意转让，属于合同履行问题，并非合同的生效要件，不能以合同不能履行或物权没有发生变动反推合同无效。《承购住宅用地合同》均系当事人之间的真实意思表示，且无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，故《承购住宅用地合同》合法有效，对合同的双方当事人均具有法律约束力。被告黄寿葵与第三人唐巧英、第三人唐巧英与第三人市城基公司分别签订的《承购住宅用地合同》的合法性不是本案的审理范围，原告请求确认被告黄寿葵与第三人唐巧英、第三人唐巧英与第三人市城基公司分别签订的《承购住宅用地合同》合法有效，本院不予采纳。原告请求被告以其在签约时未取得案涉土地使用权证书，且起诉前仍未取得土地使用权证书，也没有经有批准权的人民政府同意转让为由提出案涉《承购住宅用地合同》无效的辩解意见，本院不予采纳。由于被告在原告于2018年2月5日向本院提起诉讼时尚未取得案涉土地使用权证书，履行合同的条件尚不具备，因此，原告要求被告协助办理案涉土地使用权过户登记手续的诉讼请尚不能支持。同时，原告于2019年4月29日已取得了涉案土地的不动产权证【即粤（2019）湛江市不动产权第0061794《不动产权证书》】，故原告的该项请求已为不必要。对于原告还请求确认土地使用权归其所有，因土地使用权的归属不是本案的审理范围，本案不是确权纠纷，故本院不支持该诉讼请求。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，判决如下：一、确认原告莫爵平与被告黄寿葵于2017年5月19日签订的《承购住宅用地合同》合法有效。二、驳回原告莫爵平的其他诉讼请求。案件受理费12200元，由被告黄寿葵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湛江市中级人民法院。审 判 长  陈伟明人民陪审员  罗雪华人民陪审员  林丽珍二〇二一年二月一日书 记 员  陈 莹附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。