湖南省长沙市开福区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0105民初9840号 原告：张旗，女，1971年8月12日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。 委托诉讼代理人：钟玥，湖南崇民律师事务所律师。 委托诉讼代理人：龙秀莲，湖南崇民律师事务所律师。 被告：长沙北辰房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市开福区湘江北路1500号北辰时代广场A1区写字楼29层2901号房。 法定代表人：秦鸣，总经理。 委托诉讼代理人：王晓雪，湖南天地人律师事务所律师。 原告张旗诉被告长沙北辰房地产开发有限公司（以下简称北辰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张旗及其委托诉讼代理人龙秀莲、被告北辰公司的委托诉讼代理人王晓雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张旗向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付延期交房违约金331289.96元（违约金暂计算至2020年10月31日，自2020年11月1日起以已付房款2819969元按日万分之一的标准计算至房屋整改验收完成之日止）；2、被告修复北辰时代广场D1项目中的xx号房屋后楼道前室消防栓并通水；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年3月11日，原、被告签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：7153264843404），约定原告从被告处购买位于北辰时代广场D1项目中的第xx号房屋。原告依约向被告支付了首付款，剩余房款采用银行按揭贷款方式付款，相关按揭贷款也已顺利支付给了被告。2017年4月28日，原告在收到《北辰时代广场D1入伙通知书》后，委托长沙星石建筑装饰咨询有限公司对涉案商品房的质量进行检验，并出具验房报告，房屋存在质量问题多达80余项，尤其是客厅、阳台及主卧室区域存在大面积严重渗漏情况，如不修复，则无法装修和居住。在此情况下，买受人明确向被告表达了因房屋存在多处漏水的主体结构质量问题，需要被告整改完成后再办理入伙手续，而被告亦同意此要求，并未向买受人交付法律规定的相关文件和房屋钥匙。此后，被告虽对涉案房屋进行了部分整改，但未从根本上解决问题，涉案房屋仍存在漏水等重大质量缺陷。根据合同约定，房屋出现质量问题的，被告应当在90日内修复，超过期限未能整改完毕的，应当按照日万分之一的标准支付逾期交房违约金。截至目前，涉案房屋仍然存在房屋的门窗、地面、墙面、水电工程等多处仍存在严重质量问题。同时，涉案房屋后楼道前室消防栓经查无消防水，严重影响消防安全。根据《中华人民共和国消防法》第二十八条之规定，任何单位、个人不得损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材，不得埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距，不得占用、堵塞、封闭、疏散通道、安全出口、消防车通道。被告存在擅自停用消防设施的消防违法行为，应承担修复责任。根据《房屋建筑工程质量保修办法》第七条第（二）项规定，在正常使用条件下，房屋建筑工程关于屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏最低保修期限为5年；根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定，被告应当对原告的房屋承担保修责任或者承担房屋的全部修缮费用。为维护原告的合法权益，请求法院依法判决。 被告北辰公司辩称，1、原告未在指定的合理期限内前来收房，应视为房屋已经交付，原告主张延期交房违约金没有法律和合同依据。根据《补充协议》第五条第三款约定：“超过通知办理交房手续时间的最后期限，买受人未办理收房手续或不签署房屋交接单，则以入伙通知交付期限最后一日即为房屋收房日，出卖人可将该商品房移交物业公司管理，自房屋收房日起视为买受人验收合格且房屋已交付使用”。2017年4月18日，被告在约定的期限内向原告发出《北辰时代广场D1区入伙通知书》，通知原告于2017年4月28日前前往北辰三角洲营销中心客户服务部办理收房手续。买受人未曾在2017年4月28日之前来办理收房手续或签署房屋交接单。根据上述约定，被告已经在2017年4月28日履行完毕交付义务，不存在逾期交房的行为；2、原告主张整改后的房屋依旧存在质量瑕疵没有事实依据。被告从未收到过原告提交给法院的两份验房报告，该验房报告记载内容亦不属实。原告通过物业公司向被告反馈的房屋有轻微渗漏的问题，被告也已履行维保义务整改完毕。但原告一直不认可被告的整改效果，亦未根据长沙市建设工程质量安全监督站的建议就诉争房屋质量问题进行鉴定，而是要求进行蓄水试验。鉴于进行蓄水试验需在其他业主的物业内进行蓄水，同时蓄水度全可能造成幕墙渗漏，被告无法配合原告的该等要求。如果原告认为房屋存在严重渗漏的质量问题，应提供相关质量鉴定报告，并另案起诉要求承担质量缺陷的损害赔偿责任，而非要求被告支付逾期交付违约金；3、消防栓作为公共设施设备由全体业主共同共有，亦应由全体业主共同维护，与被告无关。原告要求被告修复诉争房屋后楼道前室消防栓并通水的诉求没有法律和事实依据。涉案房屋的消防设施已通过消防验收，并移交物业进行管理，亦过了消防设施的质保期。消防栓作为公共设施设备由全体业主共同共有，亦应由全体业主共同维护。因其他住户的装修问题致使消防栓停水，全体业主应向违规装修的业主主张权利，而非已履行完毕《商品房买卖合同》义务的被告。综上所述，本案原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。 根据当事人的陈述和经审查确认的长沙市商品房买卖合同、房屋质量检测咨询报告书、照片、律师催告函及收寄回执、现场视频及质量问题协调视频、关于黄建林信访事项的答复、竣工验收备案表、入伙通知书及顺丰邮寄凭证、案涉房屋整改图片等证据及庭审笔录予以在卷佐证，本院认定事实如下： 2017年3月11日，原、被告签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：7153264843404），约定原告购买被告开发的位于北辰时代广场D1项目中的第xx号房屋，房屋面积200.85平方米，房屋总价2819969元，首付款（含定金）849969元于本合同签订之日支付，剩余房价款1970000元采用银行按揭贷款方式付款，被告应当在原告付清全部款项60天之内，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同附件3所约定的装饰、设备标准的商品房向原告交付使用。由于出卖人原因，未按本合同约定期限向买受人交付使用的，逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金，合同继续履行，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金，但出卖人承担的违约金最高不超过买受人累计已付款的2%。合同第十四条约定：在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人（即被告）应当履行保修义务。该合同补充协议第八条约定：如双方就房屋质量问题发生争议，双方约定该质量问题以长沙市建设工程质量监督站出具的书面工程质量评定意见为依据。如鉴定结论为房屋地基基础和主体结构质量不合格，导致无法正常使用，经出卖人复核确认的，买受人有权退房，出卖人退还买受人房价款（无息），并承担鉴定费用和赔偿买受人已付款总额千分之四的违约金。如鉴定结论为其他质量问题的，出卖人应当在复核确认之日起90日内完成整改，并承担整改费用。上述合同及补充协议签订后，原告依约向被告支付了购房首付款及缴纳了相关税、费，剩余房款采用银行按揭贷款方式付款，相关按揭贷款也已支付给了被告。案涉房屋已于2014年1月23日通过五方验收合格。2017年4月18日，被告通过顺丰快递向原告发出《入伙通知书》，要求原告于2017年4月28日前前往北辰三解洲营销中心客户服务部办理收房手续。2017年4月28日前，原告收到《入伙通知书》。2017年4月28日，原告委托长沙星石建筑装饰咨询有限公司对案涉商品房的质量进行检验，并出具验房报告。房屋存在多项质量问题，客厅、阳台及主卧室区域存在多处渗漏情况。原告向被告表达了因房屋存在多处漏水的主体结构质量问题，需要被告整改完成后再办理入伙手续，而被告也未向原告交付法律规定的相关文件和房屋钥匙。此后，被告对涉案房屋进行了相应整改。2020年7月13日，原告再次委托长沙星石建筑装饰咨询有限公司对案涉商品房的质量进行检验，并出具验房报告。房屋仍存在多项质量问题，在主卧及客厅相应部位仍有渗水痕迹。为此渗水问题，原告一直未予收房及装修入住。2020年7月，为案涉房屋客厅及主卧项板多处漏水问题，原告委托其兄黄建林向长沙市建设工程质量安全监督站投诉。2020年8月31日，长沙市建设工程质量安全监督站监督人员会同建设单位现场工程师、物业公司代表与投诉人共同核查现场，确认现场局部顶板渗漏水的痕迹，建设单位现场工程师表示前期确有局部渗漏，但已整改完成。鉴于双方意见不一，长沙市建设工程质量安全监督站监督工程师建议双方共同核实下雨后顶板是否渗漏。长沙市建设工程质量安全监督站在向黄建林回复的内容中，确认了投诉人即黄建林要求被告配合完成屋面蓄水试验，被告以蓄水试验过程可能造成幕墙渗漏为由，不予配合。 本院认为，原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，原、被告双方应当按照合同的约定全面履行。本案中，被告虽按照合同约定向原告发出《入伙通知书》，但原告在收到该通知书后于2017年4月28日即委托长沙星石建筑装饰咨询有限公司对案涉商品房的质量进行检验，发现房屋客厅、阳台及主卧室区域存在多处渗漏情况，原告提出需要被告整改完成后再办理入伙手续，而被告也未举证证明已向原告交付法律规定的相关文件和房屋钥匙，上述情况表明原、被告双方已对房屋相关区域存在漏水的质量瑕疵事实进行了确认。此后被告虽进行了整改，但直至2020年8月31日，长沙市建设工程质量安全监督站监督人员会同建设单位现场工程师、物业公司代表与投诉人共同核查现场，仍确认现场局部顶板渗漏水的痕迹。原告购买房屋的首要功能在于使用，而房屋渗水确会对原告所购买的房屋使用权能产生影响，故原告有权依据合同约定要求被告对于房屋漏水的质量瑕疵承担违约责任；合同约定房屋质量问题于复核确认之日起90日内完成整改，因双方已确认交房时间为2017年4月28日前，原告于2017年4月28日在验房过程中发现漏水问题，并将该问题向被告进行反映，故被告应当在2017年7月28日前整改完毕。但案涉房屋直至2020年8月仍有渗漏痕迹，且被告以可能造成幕墙渗漏为由拒绝进行蓄水试验，故被告应当承担从2017年7月28日起至本案涉案房屋对房屋渗漏水进行实际整改完毕之日的违约金，结合本案的履约情况、过错程度、逾期利益等因素，本院酌情认定被告按每月2600元的租金损失向原告支付违约金；关于原告要求被告修复北辰时代广场D1项目中的第1幢N单元34层3404号房屋后楼道前室消防栓并通水的诉讼请求，因该处消防栓系公共设施设备，原告起诉不符合诉讼主体要求，故原告的该项诉求本院不予支持。 综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下： 一、被告长沙北辰房地产开发有限公司在本判决生效之日起五日内按照2600元/月的标准从2017年7月28日至对原告房屋漏水质量质量瑕疵实际整改完毕之日止向原告张旗支付违约金。 二、驳回原告张旗的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费6270元，因适用简易程序减半收取3135元，由被告长沙北辰房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  杨 标 二〇二一年二月二日 代理书记员  彭小波