北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初31331号原告（反诉被告）：徐松岭，男，1973年9月27日出生，汉族，无业，住北京市西城区。委托诉讼代理人：田承祖，北京市长安律师事务所律师。被告（反诉原告）：甘红梅，女，1974年7月8日出生，汉族，北京鼎鑫基业科贸有限公司职员，住北京市丰台区。原告徐松岭与被告甘红梅房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐松岭的委托诉讼代理人田承祖，被告甘红梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐松岭向本院提出诉讼请求：1.判决确认原、被告签订的房屋租赁合同于2020年10月6日解除；2.被告尚未就涉诉房屋与原告交接，要求被告腾退房屋；3.判决被告承担自2020年10月1日至实际腾退租赁房屋之日期间的租金和房屋占有使用费，每月按7500元计算，该部分费用从被告押金扣除；4.判决被告承担违约金7500元；5.诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年6月29日，原、被告双方签订《北京市房屋租赁合同》，约定原告将位于北京市丰台区大成南里一区15号楼308号房屋租赁给被告使用，租期3年，从2019年7月1日起至2022年6月30日。月租金为7500元，押一付三，即每三个月支付一次租金，每年的10月1日为被告支付下一期租金的日期，押金为7500元。合同签订后，原告向被告交付了房屋，并对房屋现状双方予以确认。租赁房屋符合被告要求，被告无任何异议。2020年10月1日，原告向被告催要该期租金时，被告以微信方式告知要解除合同，原告没有同意。被告未如期支付其三个月的租金，已经严重违约。依据《北京市房屋租赁合同》第八条第（四）款第1项之约定，被告不按期支付租金达5日的，原告有权单方解除合同，并收回房屋。同时依据该租赁合同第九条第（一）款约定，被告不按时支付租金应按照月租金的100%支付违约金，该条第（四）款约定不按时支付租金但未达到解除合同情形的，应双倍承担违约金。被告同住家人捡拾垃圾和废品堆放在租赁房屋阳台和楼道周围，已经严重影响他人和公共安全。原告多次劝阻，被告并未制止家人的行为。被告违反合同第八条第（四）款之约定，亦构成违约。故诉至法院，请求判如所请。甘红梅辩称：不同意徐松岭的全部诉讼请求。一、甘红梅与徐松岭已于2020年9月1日协商解除了合同。甘红梅承租涉诉房屋后，曾多次就涉案房屋浴缸漏水、冰箱不制冷等问题要求徐松岭进行维修，但是徐松岭总是推脱、拒不承担维修义务，致使甘红梅无法正常使用涉案房屋，根据合同约定，甘红梅可以解除《租赁合同》。因此甘红梅于2020年9月1日向徐松岭提出解除《租赁合同》。徐松岭微信询问何时搬走，要找中介出租，随时看房。随后甘红梅的丈夫陈振平就《租赁合同》解除后，涉案房屋与房屋押金的返还问题以及剩余租金的处理等问题与徐松岭沟通。双方同意甘红梅于2020年9月15日返还涉案房屋；徐松岭退还押金但不退还剩余租金；2020年9月15日之前，甘红梅配合徐松岭随时看房。二、2020年9月30日，甘红梅已经从涉案房屋中搬出，不存在徐松岭主张的甘红梅占用涉案房屋的情形。因此徐松岭主张的第2项诉讼请求于法无据，恳请贵院依法驳回。三、甘红梅与徐松岭签订的《租赁合同》已经协商解除，因此甘红梅无须向徐松岭承担该合同第九条第（二）、（四）项约定的违约责任。只有在甘红梅违反约定提前退租的情况下，徐松岭才能依据《租赁合同》第九条第（二）项之约定要求甘红梅支付违约金7500元。现在，甘红梅与徐松岭已经协商解除《租赁合同》，双方也就《租赁合同》解除后的权利义务安排达成一致，徐松岭再依据《租赁合同》第九条第（二）项之约定向甘红梅主张违约责任，于法无据。相反，按照双方解除《租赁合同》时的约定，徐松岭需要向甘红梅返还涉案房屋押金7500元。只有在甘红梅未按时支付租金且《租赁合同》无须解除的情况下，甘红梅才需要按照逾期租金的两倍向徐松岭承担违约责任。由于甘红梅与徐松岭的《租赁合同》已于2020年9月1日协商解除，因此甘红梅不存在未支付逾期租金的情形。因此徐松岭的第三项诉讼请求于法无据。《租赁合同》第九条第（二）项约定的违约责任适用于《租赁合同》解除的情形；而《租赁合同》第九条第（四）项约定的违约责任适用于《租赁合同》未解除的情形。因此退一步说，即使甘红梅与徐松岭签订的《租赁合同》未协商解除，徐松岭也不得同时主张甘红梅承担两项相互矛盾的违约责任。四、根据《租赁合同》第八条第（三）项之约定，徐松岭不承担维修义务使甘红梅无法正常使用涉案房屋的，甘红梅可以解除《租赁合同》，要求徐松岭支付违约金7500元。甘红梅向本院提出反诉请求：1.解除甘红梅与徐松岭于2019年6月29日签订的房屋租赁合同；2.判令徐松岭向甘红梅支付违约金7500元;3.本案诉讼费用由徐松岭承担。事实与理由：2019年6月29日，甘红梅与徐松岭签订《北京市房屋租赁合同》。合同约定，徐松岭将位于北京市丰台区大成南里一区15号楼308号房屋出租给甘红梅居住，租期3年，月租金7500元。合同约定，徐松岭不承担约定的维修义务，致使甘红梅无法正常使用涉案屋的，甘红梅有权解除合同。承租涉案房屋后，甘红梅多次因为涉案房屋浴缸漏水、冰箱不制冷等问题要徐松岭进行维修，但是徐松岭总是推脱承担维修义务，致使甘红梅无法正常使用涉案房屋。根据《租赁合同》第8条第3款之约定，徐松岭已经构成违约。甘红梅可以依法解除《租赁合同》，并要求徐松岭支付一个月的房租作为违约金。故诉至贵院，望判如所请。徐松岭针对甘红梅的反诉辩称，第一项反诉请求由法院确认解除，第二项和第三项反诉请求没有事实和依据，我方不负有维修义务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：徐松岭系北京市丰台区大成南里一区15号楼3层308号房屋所有权人。2019年6月29日，出租人（甲方）徐松岭与承租人（乙方）甘红梅签订《北京市房屋租赁合同》，约定：甲方将房屋出租给乙方。第一条房屋基本情况：（一）房屋坐落于北京市丰台区卢沟桥乡大成南里一区15号楼308室，建筑面积115.27平方米。第二条房屋租赁情况（一）租赁用途：住宅。第三条租赁期限：（一）房屋租赁期自2019年7月1日至2022年6月30日，共计三年。第四条租金及押金：（一）租金标准及支付方式：7500元/月，租金总计270000元。支付方式押一付三，各期租金支付日期2019年7月1日、2019年10月1日、2020年1月1日、2020年4月1日、2020年7月1日，以此类推。（二）押金：7500元。租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。第六条房屋维护及维修：（二）在租赁期内，正常的房屋大修理费用由甲方承担；日常的房屋维修费用由乙方承担。第八条合同解除：（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同；……（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：……3.不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1.不按照约定支付租金达5日的……。第九条违约责任：（一）甲方有第八条第三款约定的情形之一的，应按月租金的100%向乙方支付违约金；乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。（二）租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前60日通知对方，并按月租金的100%向对方支付违约金；甲方还应退还相应的租金。（四）甲方未按约定时间交付房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按两倍房租标准支付违约金。合同签订后，甘红梅支付押金7500元。租金交至2020年9月30日。另查，2020年9月1日甘红梅通过微信向徐松岭提出不再承租涉案房屋。双方协商未果，现徐松岭诉至法院。审理中，甘红梅认可搬离时未与徐松岭做交接。甘红梅称搬离时留一把钥匙在门口，目前还有两把钥匙在其处留存。甘红梅提交双方微信聊天记录截屏，证明：1.多次与徐松岭沟通浴缸及冰箱问题，但徐松岭未予解决；2.甘红梅已于2020年9月1日提出解约，徐松岭同意解约并要求甘红梅配合客户看房。甘红梅提交与案外人的房屋租赁合同及支付搬家服务费记录截屏，证明其于2020年9月30日已经搬离涉诉房屋，房屋内已经没有其物品。徐松岭针对上述证据表示，2019年6月30日租赁房屋时双方之间就对浴缸漏水问题进行过沟通，因工程较大，无法通过简单拆卸予以解决，甘红梅并未提出异议；冰箱的问题是在使用1年后提出的，不属于原告的维修义务；被告提出解除合同，原告并未表示同意，10月1日原告还向被告催缴房租，所以双方并未达成一致意见。本院认为，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案应当适用《中华人民共和国合同法》的规定。徐松岭与甘红梅签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。关于本诉，解除合同应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，根据双方合同约定，如乙方不按照约定支付租金达5日的，甲方有权解除合同。现徐松岭主张涉诉合同于2020年10月6日解除，但未通知甘红梅，故徐松岭的主张不符合法律规定，本院不予支持。徐松岭明确表示可以由法院解除合同，甘红梅亦反诉要求解除合同，故本院依法解除双方签订的租赁合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。甘红梅提交与案外人的房屋租赁合同及支付搬家费用截图，可以证明其已经于2020年9月30日搬离租赁房屋，故对徐松岭要求腾退房屋并支付房屋租金及占有使用费的诉讼请求，本院不予支持。甘红梅提前退租，已经构成违约，故徐松岭主张违约金，符合合同约定，本院予以支持。根据合同约定，可以用房屋押金直接抵扣。关于反诉，甘红梅主张解除合同，本院予以准许。甘红梅反诉徐松岭未尽到维修义务，根据双方微信记录，可以确认对于浴缸的维修在合同签订时双方已经进行过沟通，因工程较大，无法通过简单维修予以解决，甘红梅对此已经知晓并未提出异议，仍继续承租涉案房屋；对于冰箱的维修，系在甘红梅居住使用房屋后提出，依据合同，日常的房屋维修费用应由甘红梅承担，故对于甘红梅主张违约金的反诉请求，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力干规定》第一条第二款及《中华人民共和国合同法》第九十六条、九十七条、第一百零七条规定，判决如下：一、解除徐松岭与甘红梅于2019年6月29日签订的《北京市房屋租赁合同》；二、甘红梅赔偿徐松岭违约金7500元，以甘红梅支付给徐松岭的押金直接抵扣；三、驳回徐松岭其他诉讼请求；四、驳回甘红梅其他反诉请求。案件受理费94元，由徐松岭负担（已交纳）；反诉费25元，由甘红梅负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  丁 颖二〇二一年二月二十六日法官助理  王梦璇书 记 员  刘晓伟