上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终10058号上诉人（原审被告）：昊雄（上海）网络科技有限公司，住所地上海市虹口区沽源路110弄15号（集中登记地）。法定代表人：张成然，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：张炳杰，广东华商律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海瑞疆商业管理有限公司，住所地上海市闵行区申虹路683弄3号805A室。法定代表人：唐象，总经理。委托诉讼代理人：刘大玲，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：蔡颖，女，该公司工作人员。上诉人昊雄（上海）网络科技有限公司（以下简称昊雄公司）因与被上诉人上海瑞疆商业管理有限公司（以下简称瑞疆公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2020）沪0112民初28533号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月5日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。昊雄公司上诉请求：撤销一审判决，改判昊雄公司支付瑞疆公司房屋空置期损失75，751.01元；瑞疆公司返还昊雄公司押金185，462.62元。事实和理由：一审法院认定空置损失为3个月，该期间明显过长。双方签订的租赁合同约定支付2个月的押金，该押金担保范围包括承租方提前退租导致的出租方空置损失、设备损坏等其他不可预见的损失。通过上述约定，双方当事人有理由认为，空置损失不会超过2个月，结合押金担保的范围看，还包括设备损坏、拖欠租金、拖欠水电费管理费等可能存在的损失。结合双方签订合同的真实意愿，认定比较合理的空置期是1个月左右。结合房屋租赁实践来看，大量租赁合同的押金为1个月的租金，因此也应当认定空置期为1个月。一审法院认定3个月空置期，明显背离房屋出租实践，也背离双方签订的合同，有失公允。针对清洁费损失部分。瑞疆公司提供的发票和支付记录，不能证明是瑞疆公司打扫上海市闵行区XX路XX弄XX号（XX城XX幢）11楼1101室（以下简称涉案房屋），举证不充分，应当不予认定。违约损失不应当包含中介费和装修期租金部分。瑞疆公司在庭审中，明确表明按照“损失”标准主张违约责任，而非“约定”标准主张违约责任，一审法院也是按照“损失标准”做出判决。昊雄公司认为，中介费和装修损失部分不属于瑞疆公司损失，属于合同约定的违约责任，因此应认定为“约定标准”。违约损失应当与违约行为存在因果关系，违约在先，损失在后。中介费和装修免租期均在双方解除合同之前发生，不属于违约损失。双方签订的租赁合同也明确约定，如果提前退租，应当支付中介费等，该约定明显就是违约条款，计算中介费和装修期租金，明显就是按照违约条款计算违约金，一审法院采用了违约赔偿标准和违约金约定标准双重标准，违反合同法规定。同时，一审法院没有充分考虑疫情因素。疫情属于不可抗力，没有任何争议，昊雄公司因疫情因素解除租赁关系，属于法定免责事由，不应当追究其违约责任。双方应当按照公平原则分摊损失，而不是追究昊雄公司的违约责任。关于疫情对经营的影响来看，疫情对企业的影响属于按照一般生活经验法则足以认定的事实，属于免证事实。也正是因为疫情影响，才导致昊雄公司无法继续经营，无力支付租金。同时，昊雄公司虽然在一审中未提出反诉，但已支付的押金应当予以退还。被上诉人瑞疆公司辩称，不同意昊雄公司的上诉请求。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。瑞疆公司向一审法院提出诉讼请求：1．昊雄公司支付瑞疆公司相当于6个月租金标准计算的违约金454，506.06元；2．昊雄公司支付瑞疆公司装修期的租金共计75，751.01元（即2019年3月1日至2019年3月31日）；3．昊雄公司支付瑞疆公司付给中介公司的全部服务费72，594元；4．昊雄公司支付瑞疆公司因昊雄公司租住期间饲养宠物导致瑞疆公司需要清洁和更换地毯的费用1，500元；5．诉讼费由昊雄公司承担。本案一审庭审中，瑞疆公司变更诉请1为：昊雄公司支付瑞疆公司按照自2020年6月1日起至2020年10月21日止租金标准计算的违约金。后瑞疆公司进一步陈述，因瑞疆公司与大房东亦存在纠纷，故大房东已经实际收回房屋。瑞疆公司确认至2020年10月21日止，涉案房屋在昊雄公司搬离后便属于空置状态，瑞疆公司根据房屋空置状态变化调整了诉请1的违约金金额。一审法院认定事实：瑞疆公司作为出租方（甲方）与XX有限公司（以下简称XX公司，即昊雄公司原名）作为承租方（乙方）就上海市闵行区XX路XX弄XX号（XX城XX幢）11楼1101室签订《租赁合同》。合同第3-1条约定，租期自2019年3月1日起至2021年2月28日止。装修期自2019年3月1日至2019年3月31日。装修期内，乙方无须支付该物业租金，但应支付进场日起发生的物业管理费、水、电等公用事业费、空调费、垃圾清运费等各项费用。合同第4-1条约定，乙方在2019年3月1日至2020年2月29日的租金为833，261.11元，交租期为2019年4月1日至2020年2月29日，共计6期，乙方按每贰个月缴交租金，乙方每期应缴交的租金为151，502.02元，在交租期上一期的5日支付下期租金，先付后用。乙方在2020年3月1日至2021年2月28日的租金为909，012.12元，交租期为2020年3月1日至2021年2月28日，共计6期，乙方按每贰个月缴交租金，乙方每期应缴交的租金为151，502.02元，在交租期上一期的5日支付下期租金，先付后用。合同第4-3条约定，物业服务费每月每平方米建筑面积为30元。月物业服务费总计为16，980.30元。支付期间为2019年3月1日至2021年2月28日止。合同第5-1条约定，签署本合同当日，乙方须向甲方支付租赁保证金，以确保乙方遵守在本合同项下其必须遵守的一切条文规定。租赁保证金为二个月的租金和二个月的物业服务费之和，共计为185，462.62元……租赁关系终止时，甲方收取的租赁保证金除用以抵充本合同约定的由乙方承担的费用外，剩余部分将在完成该房屋如约返还及费用清算后三十天内，无息归还乙方。租赁保证金不足以抵充合同约定的由乙方承担的费用时，乙方应根据双方清算的结果，于返还房屋日前补足差额。若乙方逾期支付的，每逾期一天须按差额的千分之二向甲方支付滞纳金。合同第7-1条约定，租赁期届满，甲方有权收回该房屋。乙方须在租赁期结束前三十天，与物业服务公司联系返还该房屋的善后事宜，且乙方应在本合同终止的当日或之前，把该房屋连同其所有的附属物、设备、装置和附加物等，按本合同规定，在与原状一致或者甲方书面认可的标准的可租用及良好的使用状态（房屋的除室内装修以外的其他主体结构、设施设备等仍应当达到本合同附件［三］规定的标准）下，交还甲方（租赁期内该等设施的自然损耗除外）。同时，乙方须将通向该大厦各部分的锁匙或门卡（如有）交还甲方。合同第7-6条约定，经甲方或物业服务公司依据本合同附件三的房屋交房标准现场验收确认，并结清各自应当承担的费用后，返还事项结束。合同第9-5条约定，若本合同终止或提前终止，乙方未能按照本合同规定向甲方返还该房屋，则乙方同意，甲方有权进入该房屋并对该房屋内的物品进行处置（包括但不限于将该房屋恢复原状）后，将该房屋重新租予其他租户。对于按约定进行处置过程中产生的一切费用，由乙方全额承担。甲方有权以保证金冲抵。如该保证金尚不足以支付该项费用时，甲方可以就其差额可向乙方追偿。甲方不对因此给乙方造成的任何损失进行补偿，但应尽量避免或者减少可能造成的损失。合同第10-2条约定，甲、乙双方同意，有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同。乙方应向甲方按月度租金的3倍支付违约金；给甲方造成损失的，支付的违约金不足抵付甲方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……（五）乙方逾期不支付租金、物业管理费及其他相关费用（包括但不限于未按约补足租赁保证金的情形）累计超过30日的（无论甲方有否向乙方作出任何形式的催讨）；……。合同第10-3条约定，甲方依本合同单方行使解除权，而乙方不配合或不履行合同解除义务的，甲方可行使以下权利且不承担由此造成的相关损失：合同第11-6条约定，除非本合同另有规定，乙方无权在租赁期满前终止本合同。租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的或因乙方的原因本合同被提前终止，乙方应按提前退租日或本合同提前终止日至租赁期届满之日的实际天数租金的2倍向甲方支付违约金。若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。甲方有权自乙方已缴纳的租赁保证金中扣除前述款项，若租赁保证金不足以抵扣违约和赔偿金额的，不足部分由乙方于退租日前七日之内另行交付。若乙方逾期支付的，每逾期一天须按差额的0.2％向甲方支付滞纳金。合同第11-7条约定，乙方未履行完本租赁合同或存有违约情形的，如有装修期、租金优惠（如免交租金的情形）则予以取消，乙方应根据甲方要求的时间按首付（首期）月租金为标准按全额支付至甲方指定账户。合同第11-10条约定，乙方擅自终止本合同或甲方根据本合同相关约定终止本合同的，乙方应赔偿甲方已支付的全部中介费（即相当于3个月的首付租金）。双方另约定其他合同相关权利义务，双方于合同落款处盖章。2019年3月，瑞疆公司作为甲方与案外人上海XX中心作为乙方签订《服务费确认协议》。该协议大意为：乙方介绍XX公司给甲方并促成租赁物业成交，甲方在XX有限公司与其签订正式的《房屋租赁合同》并支付全额保证金、首期全款后的二十个工作日内向乙方一次性全额支付服务费72，594元（相当于贰年租赁期的净月租金）。双方于该协议落款处盖章。2019年4月2日，瑞疆公司向案外人上海XX中心转账支付72，594元，用途为服务费。2020年6月1日，瑞疆公司自行收回涉案房屋。同日，案外人上海A有限公司向瑞疆公司出具《上海增值税专用发票》，金额为1，500元，备注：办公室地板拆除安装、设备清理保洁。2020年6月8日，瑞疆公司向XX公司发出《关于解除〈租赁合同〉的通知书》，上载：“……一、鉴于贵司于2020年5月31日自行撤场，并已将贵司所有物品搬离租赁物业，故贵我两司的租赁合同于2020年6月1日正式解除。由于贵司饲养宠物的缘故，致使我司租赁物业需要进行深度清洁和更换地毯才能恢复至可出租状态，清洁及更换地毯费用1，500元，请贵司务必于2020年6月8日前向我司付清该费用。二、请贵司务必于2020年6月8日前向我司缴清提前解约的违约金1，354，801.63元、补交装修期享有的免租费用151，502.02元……”2020年7月28日，瑞疆公司诉至一审法院。2020年9月2日，一审法院于庭审时针对瑞疆公司主张的四项诉请中既有违约金又有实际损失的情况向瑞疆公司释明并要求其予以明确。瑞疆公司明确表示诉请1虽名为违约金，但实际因为双方在合同中对于违约金的约定标准过高，该诉请1的金额系瑞疆公司的房屋空置期损失而非违约金。瑞疆公司强调其所提出的四项诉请均为实际损失而非违约金。2021年1月11日，瑞疆公司于庭审时调整诉请1的空置期间至2020年10月21日止。一审法院另查明：XX公司向瑞疆公司付清至2020年5月31日止的全部租金。案外人上海B有限公司（以下简称B公司）与上海C有限公司就上海市闵行区XX路XX弄XX号8楼-11楼整层签订《租赁合同》，合同租期自2017年8月1日起至2025年7月31日止，上海C有限公司拥有转租权。上海C有限公司于2018年2月9日更名为瑞疆公司。XX公司于2020年7月9日更名为昊雄公司。一审法院认为，瑞疆公司与XX公司（即昊雄公司）签订的《租赁合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律规定，应属合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按约履行协议。昊雄公司因疫情原因发生履约困难后，在未与瑞疆公司达成解除合意的情况下擅自搬离涉案房屋显属违约。瑞疆公司依据其实际收回房屋之日（2020年6月1日）确认该日为合同解除日，于法无悖亦符合事实。本案争议焦点在于：瑞疆公司向昊雄公司主张的诸项诉请金额是否应予支持。针对瑞疆公司主张的诉请1部分。昊雄公司认为空置期损失仅应计算一个月并认为瑞疆公司已将涉案房屋出租他人但并未就此充分举证，但同时瑞疆公司主张自2020年6月1日起至2020年10月21日止均属于涉案房屋空置期的观点亦未提供足够证据予以证明。考虑到昊雄公司在未与瑞疆公司协商一致的前提下便搬离涉案房屋确会造成空置损失，瑞疆公司作为出租人另行寻找承租人存在周转期间，再结合实践中办公用途的房屋再行出租的合理招商期间，一审法院酌定涉案房屋的空置期损失为三个月租金即227，253.03元（151，502.02元÷2个月×3个月）。针对瑞疆公司主张的诉请2部分，装修期的免租应属于瑞疆公司基于昊雄公司的完整承租期间而给予昊雄公司的特别优惠。基于昊雄公司并未履约完毕，一审法院认为，应参考昊雄公司未履约期限与合同期间的比例作为向瑞疆公司支付装修期损失的依据。基此，昊雄公司应向瑞疆公司支付装修期损失28，406.63元（9个月÷24个月×151，502.02元÷2个月）。针对瑞疆公司主张的诉请3部分，一审法院认为，昊雄公司虽未完全履行完毕合同，但亦已履约15个月。对于昊雄公司应承担的中介费损失亦应参考昊雄公司未履约期限与合同期间的比例更为公平合理，据此，昊雄公司应向瑞疆公司支付中介费损失27，222.75元（9个月÷24个月×72，594元）。针对瑞疆公司主张的诉请4部分，由于昊雄公司系自行搬离涉案房屋并未与瑞疆公司进行房屋交接再根据双方合同约定以及瑞疆公司提供的现场照片情况，一审法院认为，瑞疆公司就其实际发生的清洁费1，500元向昊雄公司进行主张符合合同约定且金额合理，予以支持。另，庭后瑞疆公司请法院对其已收取的押金185，462.62元在本案中进行处理。根据双方合同约定，该部分押金应予以抵扣昊雄公司欠付费用，为避免讼累，将该押金与昊雄公司应付的房屋空置损失进行抵扣。抵扣后，昊雄公司尚应向瑞疆公司支付房屋空置损失41，790.41元（227，253.03元-185，462.62元）。一审法院审理后于2021年6月21日作出判决：一、昊雄（上海）网络科技有限公司于判决生效之日起十日内向上海瑞疆商业管理有限公司支付房屋空置损失41，790.41元；二、昊雄（上海）网络科技有限公司于判决生效之日起十日内向上海瑞疆商业管理有限公司支付装修期损失28，406.63元；三、昊雄（上海）网络科技有限公司于判决生效之日起十日内向上海瑞疆商业管理有限公司支付中介费损失27，222.75元；四、昊雄（上海）网络科技有限公司于判决生效之日起十日内向上海瑞疆商业管理有限公司支付清洁费损失1，500元。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9，190.2元、保全费3，541.76元，以上合计12，731.96元，由上海瑞疆商业管理有限公司负担6，014.64元，由昊雄（上海）网络科技有限公司负担6，717.32元。二审中，双方当事人均未向本院递交新证据。经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，关于系何方责任致涉案房屋租赁合同解除的争议。上诉人主张系因新冠疫情爆发导致合同未能继续履行，系不可抗力，其无需承担违约责任。首先，新冠疫情爆发，存在影响上诉人按照合同目的使用涉案房屋的情形，但该种影响系暂时性的，并不会导致上诉人长期无法使用涉案房屋，涉案房屋租赁合同目的并非无法实现；其次，即便新冠疫情确实导致上诉人经营困难，基于诚实守信原则及恪守合同约定之善意，上诉人也应积极与被上诉人协商，共同度过暂时的经营困难，但上诉人未与被上诉人协商而径行搬离涉案房屋，上诉人之行为，有违诚实信用原则。综合上述分析，一审法院认定系上诉人违约致租赁合同解除，具有相应的事实基础，本院予以维持。上诉人关于其无需承担违约责任的上诉意见，与事实有违，本院不予采纳。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于被上诉人主张的房屋空置期损失。上诉人主张被上诉人已将涉案房屋另行出租，但并未提供证据加以证明，且房屋空置期损失与合同约定的押金并无直接的法律关系，故一审法院酌情确定被上诉人所受房屋空置期损失为三个月的租金，并无不当，本院予以维持。上诉人关于一审法院认定的数额过高的上诉意见，本院不予采纳。关于被上诉人主张的中介费损失及免租期租金损失。中介费系被上诉人为出租涉案房屋所支出的费用，而免租期租金系被上诉人为正常履行完毕租赁合同所作出的租金让渡。现租赁合同因上诉人违约所致解除，故中介费支出及免租期租金，系被上诉人因合同未能继续履行所产生的损失。由此，一审法院根据合同的履行情况，确定上诉人赔偿被上诉人中介费损失27，222.75元、免租期租金损失28，406.63元，并无不当，本院予以维持。上诉人关于其无需赔偿被上诉人中介费损失、免租期租金损失的抗辩意见，本院不予采纳。关于被上诉人主张的清洁费用支出。被上诉人提供了相应的费用支出证据，结合日常生活经验法则，一审法院认定上诉人赔偿被上诉人清洁费损失1，500元，具有相应的事实基础，亦符合常理，本院予以维持。综上所述，一审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。上诉人昊雄公司上诉请求，缺乏事实基础及法律依据，本院予以驳回。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9，190.20元，由上诉人昊雄（上海）网络科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 毛 焱审判员 钱文珍审判员 蒋庆琨书记员 许 晶附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……