广州市海珠区人民法院诉讼文书呈批表案号（2013）穗海法民三初字第908号经办单位和拟稿人：民三庭专职审委核发：核稿：签发：重印、加印事由重印、加印庭领导审批意见重印、加印院领导审批意见机密度打印份数15校对人签名文书类别判决书广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2013）穗海法民三初字第908号原告广州市德昇物业管理有限公司。法定代表人邱书有，执行董事。委托代理人周燕红，女，该公司职员。被告梁美华，女，1976年10月3日出生，汉族。原告广州市德昇物业管理有限公司诉被告梁美华物业服务合同纠纷一案，本院受理后，由审判员胡泳贤独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人周燕红及被告梁美华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，广州英华房地产实业有限公司（以下简称英华公司）是晓港湾商住小区的开发商，该公司于2001年1月1日委托了广州港湾物业经营管理有限公司（以下简称港湾公司）为上述小区提供前期物业管理。被告居住的物业在该小区范围内，但在2006年11月至2007年1月拖欠港湾公司物管费57.2元、水费101.4元、电费97.49元，共计为256.09元。2007年1月30日，英华公司解除了与港湾公司的物业委托合同并公开进行招标，原告参与投标并中标。2007年2月1日，原告与英华公司签订《物业管理委托合同》，约定委托管理期限从双方签订合同至成立业主大会，委托业主委员会选聘物业管理企业签订物业服务管理合同生效之日止。2007年1月31日，原告与港湾公司签订了《债权转让协议》，约定港湾公司将其对晓港湾业主的债权转让给原告，故原告享有港湾公司对被告的债权256.09元。原告进驻晓港湾商住区后依约提供了物业管理服务，但被告拖欠从2007年2月至2012年6月水电费及从2007年2月至2012年8月物业管理费至今未付，经原告多次催告未果，遂提起诉讼，要求判令：1、被告支付自2006年11月至2007年1月的水费101.4元、电费97.49元、物业管理费57.2元（每月按建筑面积47.6683平方米×1.2元／平方米计）；2、被告支付从2007年2月至2012年6月的水费2257.9元（包括自用水费1965.1元、分摊水费292.8元）、电费2212.5元，共计为4470.4元；3、被告支付自2007年2月至2012年8月的物业管理费3832.4元（每月按建筑面积47.6683平方米×1.2元／平方米计），并支付从2007年3月1日起计至实际支付之日止的逾期缴纳物业管理费的滞纳金（按当期应付款每日0.021%的计算）；4、被告负担本案的诉讼费用。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。理由：由于开发商（广州英华房地产实业有限公司）的历史遗留问题，原、被告之间没有物业管理关系，也不清楚物业管理公司在管理涉案小区。开发商迟延为被告办证，虽然被告没有与开发商打官司，但开发商的行为已经构成了违约，应当对被告作出赔偿，而且最后由房管局核发的房产证面积与合同面积又不一致，故原告计算物业管理费的数据缺乏依据。经审理查明，原告是具有二级资质的物业管理公司。2007年1月31日，原告（乙方）与广州港湾物业经营管理有限公司（甲方）签订了《债权转让协议》，载明：2000年1月1日至2007年1月31日期间，受晓港湾商住小区开发商英华公司委托，由甲方对晓港湾商住小区提供物业管理服务，现英华公司已与甲方解除《前期物业服务合同》，选聘乙方为晓港湾商住小区提供物业服务。甲方应于2007年1月31日撤场，同日，乙方进驻晓港湾并提供物业管理服务。2000年1月1日至2007年1月31日，甲方管理晓港湾商住小区期间，部分晓港湾商住小区业主欠付甲方物业管理费及水费、电费（欠费业主共48户等），现甲方将其持有的晓港湾商住小区欠费业主应交物业管理费52613.4元、水费16704.11元、电费26142.69元之债权全部转让给乙方，由乙方享有2000年1月1日至2007年1月31日期间晓港湾商住小区欠费业主应交物业管理费、水费、电费合计共95460.21元的债权，乙方同意受让。乙方有权通过合法途径向晓港湾商住小区欠费业主行使上述债权。甲方负责将债权转让事宜通知各晓港湾商住小区欠费业主；等。该协议附有《晓港湾商住小区欠费业主统计表》，根据该表显示，B1－401梁美华欠费时间为2006.11-2007.01，欠管理费57.2元、欠水费101.4元，欠电费97.49元，总合计256.09元。2007年2月1日，原告（乙方）与广州英华房地产实业有限公司（甲方）签订《物业管理委托合同》，约定甲方将晓港湾商住小区（物业名称）委托乙方实行物业管理，坐落位置广州市海珠区瑞宝街145号，用地面积111728平方米，建筑面积350467平方米，委托管理期限从签订本合同至成立业主大会，委托业主委员会选聘物业管理企业签订物业管理服务合同生效之日止。本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米按政府指导价向业主或物业使用人收取。乙方可以依照物价部门的批准文件对管理服务费进行调整。甲方逾期缴交有关费用的，从逾期之日起按应缴款的千分之二交滞纳金；等。另据查册日期为2012年7月17日的《房地产登记簿查册表》记载：广州市海珠区清华街145号401房（即晓港湾B1-401单元）的产权人是梁美华；套内建筑面积38.83平方米；登记时间2010年3月10日；等。涉案房屋位于晓港湾商住小区内，该小区至今未成立业主委员会。原告因被告没有交纳物管费等欠费，遂于2013年3月21日向本院提起诉讼。诉讼中，原告对其主张事实提供证据如下：1、《晓港湾B1－401单元业主欠缴物管费用明细表》，列明被告欠缴2007年2月至2012年8月止的物管费共3832.4元，拟证明被告欠交物管费的事实。2、《晓港湾B1－401单元业主欠缴水费用明细表》，列明2007年2月至2012年6月止的水费共2257.9元（包括自用水费1965.1元、分摊水费292.8元）；《晓港湾B1－401单元业主欠缴电费用明细表》，列明2007年2月至2012年6月止的电费共2212.5元（分摊电费），拟证明被告欠交水、电费的事实。3、2007年3月至2012年6月期间的《广州市自来水公司水费收费发票》及《广州市污水治理有限责任公司污水处理费收费发票》、2007年4月至2007年10月、2008年1月至2012年6月《广东电网公司广州供电局发票》，原告拟证明其已垫付水、电费的事实。4、《晓港湾住户交费一览表》。5、2011年4月27日快递详情单与妥投证明，证明原告曾经向被告主张债权（签收情况是“拒收退回”）。被告的质证意见是：对证据1、2、3、4的真实性没有异议，确认没有支付上述所载时段的水电费、物业管理费；对证据5的邮件没有收到，对内容不予确认。庭审中，原、被告确认物管费是逢双月的月底支付，每两个月的物管费标准是114.3元。被告确认其与开发商签订买卖合同约定的房屋建筑面积是47.6683平方米，并表示同意支付本案所欠原告的水费2257.9元及电费2212.5元。本院认为，原告与英华公司签订的《物业管理委托合同》约定，英华公司将晓港湾商住小区（物业名称）委托原告实行物业管理，该合同是晓港湾商住小区开发商与物业服务企业签订的前期物业服务合同，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，对被告均有约束力，委托管理期限从签订本合同至成立业主大会，委托业主委员会选聘物业管理企业签订物业管理服务合同生效之日止。被告的房屋属于该合同约定的管理范围，原告提供了合同约定的管理服务，被告也接受了原告的物业管理服务，按照权利义务相对等的原则，理应向原告支付对价。关于原告主张的广州港湾物业经营管理有限公司债权转让的物管费及水费的诉请。根据《中华人民共和国民法通则》第八十四条规定，“债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。”及《中华人民共和国合同法》第八十条规定，“债权人转让权利的，应当通知债务人，未经通知，该转让对债务人不发生效力。”原告与广州港湾物业经营管理有限公司在2007年1月31日签订《债权转让协议》，广州港湾物业经营管理有限公司将被告欠付的水电费等债权转让给原告，但该债务未经被告确认，而且原告提交的2011年4月27日快递详情单与妥投证明，不足以证明原告曾经向被告主张上述债权及该转让已通知到达被告的事实。因此，原告要求被告支付自2006年11月至2007年1月的水费101.4元、电费97.49元、物业管理费57.2元的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。关于原告主张的自2007年2月至2012年8月物业管理费的诉请。虽然被告取得涉案房屋的产权登记只有套内面积，但原、被告对物管费标准是每两个月为114.3元不持异议，被告也确认其与开发商签订买卖合同约定的房屋建筑面积是47.6683平方米，故原告要求被告支付从2007年2月起至2012年8月的物管费，合理合法，本院予以支持。被告与英华公司之间的买卖合同是另一法律关系，故被告以英华公司的违约赔偿尚未履行等为由拒绝向原告支付物管费的抗辩意见，本院不予采纳。合同约定，被告逾期缴交有关费用的，从逾期之日起按应缴款的千分之二交滞纳金。原、被告均确认物管费是逢双月的月底支付，故被告没有支付物管费的行为，已构成违约，应承担违约责任。原告主张从2007年3月1日起按每日0.021%计付所欠物管费滞纳金给原告，本院予以采纳，但应计至本判决确定还款期限届满之日止为宜，且以被告所欠该期间的物管费本金为限。关于原告主张的自2007年2月至2012年6月水电费的诉请。庭审中，被告表示同意支付本案所欠原告的水费2257.9元及电费2212.5元，故对原告该诉请，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十五条、第一百零六条第一款之规定，判决如下：一、被告梁美华在本判决生效之日起10日内，支付从2007年2月至2012年8月的物业管理费（每两个月按114.3元计）给原告广州市德昇物业管理有限公司，并从2007年3月1日起至本判决确定还款期限届满之日止，以每两个月应付款为基数按每日0.021%的标准，计付欠款的滞纳金（滞纳金总额以被告所欠该期间的物管费本金为限）。二、被告在本判决生效之日起10日内，支付从2007年2月至2012年6月的水费2257.9元、电费2212.5元给原告。三、驳回原告的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由原告负担3元、被告负担22元。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  胡泳贤二〇一三年五月八日书记员  林育明程淑玲