宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2020）宁0106民初8412号原告：银川世海房地产有限公司，住所地:宁夏回族自治区银川市金凤区。法定代表人:牛伟星，该公司董事长。委托诉讼代理人：王银哲，男，该公司法务主管。被告:张保建，男，汉族，甘肃省金昌市人，住宁夏回族自治区贺兰县。原告银川世海房地产有限公司（以下简称世海房地产公司）与被告张保建商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告世海房地产公司诉讼代理人王银哲到庭参加诉讼，被告张保建经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告世海房地产公司向本院提出诉讼请求：1.依法解除原被告双方于2018年4月16日签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》（以下简称商品房买卖合同）;2.依法判令被告协助原告办理撤销银川市金凤区正源北街林带西侧世悦府X室商品房销售备案、抵押预告登记手续；3.判令被告向原告支付违约金76395.4元;4.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由:2018年4月16日，原被告签订商品房买卖合同，约定被告购买原告出售的金凤区世悦府X室房屋，并于2018年4月23日办理备案登记手续。被告选择商业贷款付款方式，向农业银行金凤支行贷款53万元，原告作为保证人承担保证责任，三方签订《个人购房担保借款合同》。被告在合同履行过程中未按期偿还贷款本息，导致农业银行金凤支行在2020年6月12日从原告保证金账户共计扣款474364.7元，即原告代为偿还了被告逾期全部贷款。自2020年6月原告多次通过电话、书面催款通知书要求被告偿还上述代付款项及利息，但被告至今仍未偿还。原告认为，原被告签订的商品房买卖合同合法有效。原告已履行交付房屋及合同约定的义务，被告逾期偿还贷款已构成违约，应依法承担相应责任，故提起诉讼。被告张保建未应诉、答辩。原告世海房地产公司围绕诉讼请求依法提交商品房买卖合同、个人购房担保借款合同、贷款提前到期通知书、担保人履行责任通知书、商品房备案信息查询单、逾期贷款扣划的业务凭证、特种转账凭证、贷款结清证明、补充协议、商品房决算书、催款通知书、EMS邮寄凭证等证据。经审查，以上证据来源合法、内容真实，且与待证事实具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月16日，世海房地产公司与张保建签订商品房买卖合同一份，约定买受人张保建购买出卖人世海房地产公司开发建设位于银川市金凤区正源北街林带西侧世悦府X室商品房一套，房屋建筑面积131.48平方米，总价款763954元；买受人付款方式为首付款233954元，余款53万元向银行申请贷款支付；出卖人于2019年10月30日前交付房屋；出卖人、买受人在合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效，根据本合同发出的文件均采用书面形式，以邮政快递方式送达对方；如一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起30日内书面通知对方，变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。同时，该合同附件四之3.3条款约定：因买受人责任(包括但不限于未按时还贷等)致使出卖人被要求承担担保责任或代为偿还的，买受人在收到银行或出卖人还贷通知后15日内(以较早日期为准)仍未偿还(包括但不限于本金、利息、罚息、滞纳金等)或未向出卖人支付代垫款项及其利息的，出卖人有权单方解除合同，买受人须向出卖人支付该商品房总价款10%的违约金、出卖人代为偿还的款项及日万分之五的利息、出卖人重新出售该商品房可能造成的房价款损失以及因此所产生的费用(包括但不限于评估鉴定费、诉讼费、出卖人律师费、税费等)。2018年4月20日，世海房地产公司、张保建和农业银行金凤支行签订个人购房担保借款合同一份，约定张保建向农业银行金凤支行贷款53万元用于购买金凤区世悦府X室商品房屋；贷款期限180个月,即自2018年4月20日起至2033年4月19日止;贷款利率执行以借款发放日同期同档次贷款基准利率上浮15％后确定;还款方式为按月等额本息还款法,还款日为每月20日;世海房地产公司为张保建该笔个人房贷提供阶段性连带责任保证，保证范围包括主合同项下主债权、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及实现债权、抵押权的费用和其他所有应付的费用；保证期间为借款到期日起二年；如贷款人宣布本合同项下个人房产按揭贷款提前到期的，保证期间为贷款人银行宣布的该债务履行期限届满之日起两年；为担保上述债务的履行,农业银行金凤支行与张保建对世悦府25号楼3单元1601室按揭商品房办理抵押预告登记。张保建向世海房地产公司支付首付房款233954元。上述合同签订后,农业银行金凤支行向张保建发放贷款53万元,并按约直接支付至世海房地产公司账户。2018年4月23日，上述商品房在银川市房屋产权交易管理中心办理了备案登记、抵押预告登记。世海房地产公司于2019年10月31日向张保建交付了房屋。贷款发放后,张保建未按担保借款合同约定偿还贷款。2020年6月12日，农业银行金凤支行宣布张保建项下个人房产按揭贷款提前到期，单方解除了三方个人购房担保借款合同，并从世海房地产公司保证金账户扣划贷款本息共计474364.7元，世海房地产公司代为偿还了张保建逾期的全部贷款。此后世海房地产公司多次通过商品房买卖合同约定的通讯地址、联系电话向张保建书面催款要求偿还代付款项及利息未果，引起本案诉讼。本院认为，世海房地产公司与张保建签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，为有效合同，双方当事人均应按照合同约定行使权利、履行各自义务。双方约定商品房买卖合同解除条件为：因买受人责任致使出卖人被要求承担担保责任或代为偿还的，买受人在收到银行或出卖人还贷通知后15日内仍未偿还或未向出卖人支付代垫款项及利息的，出卖人有权单方解除合同。现因张保建未按期偿还按揭贷款构成违约，担保人世海房地产公司向贷款人并履行了保证责任，张保建经书面催告未偿还贷款、未向商品房出卖人支付代偿款项，则认定商品房买卖合同约定的解除条件成就。世海房地产公司诉请张保建解除商品房买卖合同，符合约定和法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”规定，涉案合同解除后，张保建应向世海房地产公司协助履行涤除、撤销所购买的商品房屋已设定的备案、抵押预告登记的义务，并按照约定以房价款10％向世海房地产公司赔偿违约金76395.4元。本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用《中华人民共和国合同》等法律、司法解释的规定。张保建经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃对原告所举证据和主张的事实进行质证和抗辩的诉讼权利，应承担相应的法律后果，本院可以依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告银川世海房地产有限公司与被告张保建于2018年4月16日签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》；二、被告张保建协助原告银川世海房地产有限公司办理涤除、撤销银川市金凤区正源北街林带西侧世悦府X室商品房备案、抵押预告登记手续；三、被告张保建向原告银川世海房地产有限公司赔偿违约金76395.4元。以上确定的协助、给付义务，限张保建于本判决生效后五日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。案件受理费1710元，公告费560元，合计2270元，由被告张保建负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判长 史建文人民陪审员 马淑格人民陪审员 陆金娣二〇二一年二月四日书记员 王 娇判决书附页：本案本案适用的法律条文1.《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。2.《中华人民共和国合同法》第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条【合同约定解除】当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条【解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。