江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终12033号上诉人（原审被告）：苏州禾瑞房地产开发有限公司。委托诉讼代理人：马捷，北京市金杜（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈依漫，北京市金杜（苏州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张鑫。委托诉讼代理人：刘金平，北京市隆安（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：高源，北京市隆安（苏州）律师事务所实习律师。原审被告：福州泰禾房地产开发有限公司。上诉人苏州禾瑞房地产开发有限公司（以下简称禾瑞公司）因与被上诉人张鑫、原审被告福州泰禾房地产开发有限公司（以下简称泰禾公司）商品房预售合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2020）苏0506民初3254号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月31日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。禾瑞公司上诉请求：1.撤销原判，发回重审或依法改判；2.一、二审案件受理费由张鑫负担。事实和理由：1.案涉房屋已符合交付条件且已实际交付给张鑫指定的收房人，禾瑞公司仅应承担2020年1月1日至2020年6月29日的逾期交房违约金，此后逾期交房违约金应由中城建设有限责任公司（以下简称中城公司）承担。《苏州市商品房买卖合同》、《清禾湾华庭装修改造协议》系张鑫与禾瑞公司、中城公司分别签订，分别适用于房屋交付前后的不同阶段。案涉房屋已取得《商品房交付使用通知书》，《苏州市商品房买卖合同》中约定的装饰装修工程属于住宅竣工验收合格前应完成并办理竣工验收备案手续的事项，故案涉房屋的装修质量也符合合同约定标准，交付条件已经成就。根据《清禾湾华庭装修改造协议》第一条第5款“甲方承诺委托乙方在开发商正式通知交付房屋后1周内代表甲方与开发商办理房屋验收交付”和《苏州市商品房买卖合同》第十八条第3款的约定，禾瑞公司只要将房屋交付给张鑫委托的中城公司，并签署房屋交接文件，就完成了案涉房屋的交付。故禾瑞公司2020年6月29日将包括案涉房屋在内的待交付房源全部交给中城公司，表明禾瑞公司已按约履行房屋交付义务。且后续装修改造是赠送部分，禾瑞公司和中城公司均不向张鑫收取费用，违约金约定较低也符合常理。至于简装与改造工程约定交房时间相同，是因禾瑞公司和中城公司原预计简装与改造工程可交叉施工，预判能够同时完工，但由于种种原因未能同时进行。2.一审判决确定的违约金标准过高，案涉房屋年违约金高达43万，应予调整。张鑫因案涉商品房未能交付丧失的收益主要为居住收益，故应参照同地段、同楼层的房屋租金的130%来确定损失较为合理。3.泰禾公司虽为禾瑞公司的唯一股东，但两公司分别独立经营，人员、财务均不混同，故泰禾公司无需承担连带责任。张鑫辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉。1.张鑫购买的房屋为精装房，案涉《苏州市商品房买卖合同》约定的房屋交付时间包括装修工程施工周期，即禾瑞公司交付的房屋必须已精装修完毕。商品房交付使用通知书中的内容不能等同于已能向购房人交付符合约定的精装修房。2.案涉《苏州市商品房买卖合同》已明确约定违约金标准应以房款的每日万分之三计算，一审法院综合考虑所有情况，调整至日万分之1.7，法律适用正确。3.泰禾公司并未上诉，二审法院不应就泰禾公司是否承担责任进行审理。泰禾公司系禾瑞公司的唯一股东，其不能证明自身资产与禾瑞公司相互独立，应与禾瑞公司承担连带责任。泰禾公司二审中未做答辩。张鑫向一审法院起诉请求：一、禾瑞公司支付其自2020年1月1日起至2020年10月10日止的逾期交房违约金590798元。二、泰禾公司对上述债务承担连带清偿责任。一审法院认定事实：2018年11月，张鑫与禾瑞公司签订《苏州市商品房买卖合同》一份，约定张鑫向禾瑞公司购买苏州吴中经济开发区郭巷街道清禾湾华庭3幢3101室商品房，建筑面积250.05平方米，该商品房为全装修房，房屋总价款6958760元。合同第十七条约定，出卖人于2019年12月31日前将商品房交付买受人，本合同所称交房日期包括装修工程施工周期。合同第二十条约定，出卖人如未按本合同第十七条约定的时间将该商品房交付买受人使用，自约定的房屋最后交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。禾瑞公司还指定张鑫与中城公司签订《清禾湾华庭装修改造协议》一份，由中城公司对涉讼房屋进行装修改造，承包方式包工包料（包含改造施工发生的该住房水电费用），工程款0元，中城公司承诺于2019年12月31日前完成本合同改造施工并向张鑫交付房屋。该装修改造协议附设备、厨房系统、卫浴系统、收纳系统、灯具、电器设备、主材等精装修主要配置材料表。张鑫已全额支付涉讼精装修房的购房款。一审另查明，2020年6月29日，禾瑞公司取得涉讼房屋《商品房交付使用通知书》，但禾瑞公司截至目前未能向张鑫交付符合约定的精装修房。一审又查明，禾瑞公司是泰禾公司于2016年6月12日设立的一人公司。以上事实，有张鑫提供的《苏州市商品房买卖合同》、《个人房产抵押贷款合同》，贷款详细信息、购房款支付凭证、收据，禾瑞公司提供的吴中区商品房交付使用备案公示、房产测量报告、房屋交付温馨提示、EMS查询单、移交备忘录、《清禾湾华庭装修改造协议》、网页截屏及本案庭审笔录等予以证实。一审法院认为，本案中的涉讼房屋是应按精装修要求交付的房屋，禾瑞公司取得涉讼房屋《商品房交付使用通知书》并不能等同于已经能够向购房人交付符合约定标准的精装修房屋，禾瑞公司截至目前未能向张鑫交付符合约定的精装修房，构成违约，应当向张鑫支付逾期交房违约金。本案中张鑫主张2020年1月1日起至2020年10月10日止为逾期交房期间符合法律规定，一审法院予以认定。由于当事人约定的涉讼精装修房屋的交付日期为2019年12月31日前，如禾瑞公司按约交房，并不会遭受疫情影响，禾瑞公司遭遇不可抗力系其自身行为所致，不可归责于购房人；按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。故禾瑞公司以疫情防控为由要求免责无法律依据，该抗辩意见一审法院不予采纳。关于违约金标准，禾瑞公司认为违约金过分高于实际损失，购房人因逾期交房遭受的损失是不能按期居住使用或用以出租的经济利益损失，一审法院酌情根据房屋迟延交付致张鑫实际遭受经济损失的情况、兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，综合酌定违约金为房屋总价款6958760元为基数、按日万分之1.7计取。现本案中逾期交房期间（2020年1月1日起至2020年10月10日止）为284日，故逾期交房违约金为335969元。关于泰禾公司的责任问题，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。本案中，泰禾公司未举证证明禾瑞公司的财产独立于泰禾公司自身的财产，故泰禾公司应当对禾瑞公司的本案债务承担连带清偿责任。泰禾公司放弃答辩及到庭抗辩的权利，应承担相应的不利后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百一十四条、第一百一十七条,《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、苏州禾瑞房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付张鑫自2020年1月1日起至2020年10月10日止的逾期交房违约金335969元。二、福州泰禾房地产开发有限公司对苏州禾瑞房地产开发有限公司的上述债务承担连带清偿责任。一审案件受理费9708元、财产保全费3474元，合计13182元，由苏州禾瑞房地产开发有限公司、福州泰禾房地产开发有限公司共同负担。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，张鑫与禾瑞公司签订的《苏州市商品房买卖合同》合法有效，双方均应按约履行。张鑫已按约支付全部购房款，禾瑞公司应在2019年12月31日前向张鑫交付符合合同约定的房屋。禾瑞公司至今未能交付符合合同约定条件的房屋，应按《苏州市商品房买卖合同》约定承担逾期交房违约责任。禾瑞公司主张案涉房屋已经满足合同约定的交房条件，且其已将案涉房屋交付张鑫指定的装修方中城公司，禾瑞公司仅应承担2020年1月1日至2020年6月29日的逾期交房违约金，之后的逾期交房违约金应由中城公司承担。但根据合同约定，案涉房屋系应按精装修要求交付的房屋，张鑫与中城公司签订工程款为0元的《清禾湾华庭装修改造协议》也是应禾瑞公司的要求，禾瑞公司取得《商品房交付使用通知书》并不能等同于已经能够向购房人交付符合约定标准的精装修房屋，故本院对禾瑞公司的主张不予采信。关于逾期交房违约金的计算标准。本院认为，案涉《苏州市商品房买卖合同》约定逾期交房违约金的标准为已付房款的日万分之三，禾瑞公司主张该违约金标准过高，一审判决综合合同的履行情况、当事人的过错程度及房屋迟延交付给张鑫造成的实际损失等因素，酌定逾期交房违约金为以已付房屋总价6958760元为基数、按日万分之1.7计算，未超出合理范围，本院予以确认。关于泰禾公司是否应就禾瑞公司的上述债务承担连带清偿责任。本院认为，禾瑞公司系一人有限责任公司，泰禾公司作为禾瑞公司的唯一股东，未举证证明禾瑞公司的财产独立于泰禾公司自身的财产，且未就此提出上诉，故泰禾公司应当对禾瑞公司的本案债务承担连带清偿责任。综上所述，禾瑞公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9708元，由上诉人苏州禾瑞房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 沈维佳审 判 员 曾雪蓉审 判 员 卞干国二〇二一年二月二十三日法官助理 孟 桢书 记 员 王文君法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。