云南省怒江傈僳族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2018)云33民终33号上诉人（原审原告）：和丽梅，女。被上诉人（原审被告）：熊梅，女。被上诉人（原审被告）：李碧瑞，男。上诉人和丽梅因与被上诉人熊梅、李碧瑞合同纠纷一案，不服云南省兰坪白族普米族自治县人民法院（2017）云3325民初602号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年01月31日立案后，依法组成合议庭，于2018年03月27日在本院第一法庭公开开庭进行了审理。上诉人和丽梅、被上诉人李碧瑞到庭参加诉讼，被上诉人熊梅经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。和丽梅上诉请求：撤销一审判决，改判支持和丽梅一审诉讼请求。事实和理由：（1）转让费23800.00元并不包括店铺内的物品价值，双方之间属于空铺转让，一审判决认定转让款23800.00元包括了店铺内的物品，认定事实错误；（2）双方口头协商时，约定了铺面一年内被出租人收回，李碧瑞要返还铺面转让费。根据合同本意要保证一年以上的承租权，在一年内不管铺面被拆迁还是被收回，李碧瑞均应返还铺面转让费，一审判决认定铺面被出租人收回不属于双方约定的返还转让费的情形，认定事实错误；（3）一审判决已经认定转让合同部分无效，就应当判令李碧瑞返还因合同无效部分取得的十二分之十的转让费，一审判决适用法律错误；（4）优先承租权具有一定的人身属性，权利人可以主张也可以放弃，不能作价转让，李碧瑞在转让铺面时就表明放弃优先承租权，一审判决将优先承租权作价计算在转让费中有悖事实和法律；（5）和丽梅支付了高额的转让费，铺面在一年内被出租人收回，合同目的不能实现，对和丽梅显失公平。综上，请求二审法院依法撤销一审判决，改判支持和丽梅一审诉讼请求。李碧瑞、熊梅辩称：（1）李碧瑞、熊梅与和丽梅经过平等、自愿协商，双方达成了“阿克吉”铺面转让合同，含2个月房租及店铺内的冰箱、座椅板凳等设备，并非空铺转让；（2）合同签订后，和丽梅支付了转让费23800.00元，李碧瑞、熊梅交付了铺面及其店铺内的冰箱、座椅板凳等设备，合同已经实际履行；（3）和丽梅主张店铺内的冰箱、座椅板凳等设备已经破旧老化没有价值，双方达成的是空铺面转让，不包括店铺内的冰箱、座椅板凳等设备与事实相悖，和丽梅受让铺面后一直在使用店铺内的冰箱、座椅板凳等设备进行经营；（4）转让合同约定如果铺面在一年内被拆迁，李碧瑞、熊梅应当返还转让费，和丽梅主张铺面被出租人收回属于双方约定的返还转让费的条件无事实依据；（5）铺面转让是市场上经常发生的交易行为，本身就存在风险，该风险应当由行为主体自行承担，铺面被出租人收回的风险应当由和丽梅自行承担；（6）转让合同合法有效，和丽梅无休止地提起诉讼，给李碧瑞、熊梅造成了巨大的物质损失和精神损失。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持一审判决，并判处和丽梅赔偿李碧瑞、熊梅各种损失人民币137200元。和丽梅向一审法院起诉请求：1.判令解除和丽梅与熊梅、李碧瑞于2016年10月20日签订的《转让合同》；2.判令熊梅、李碧瑞返还和丽梅支付的铺面转让费22800.00元；3.判令熊梅、李碧瑞承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：熊梅与李碧瑞属夫妻关系，2016年李碧瑞与兰坪县总工会签订《房屋租赁合同》，约定李碧瑞自2016年01月01日起至2016年12月31日租用该工会办公区面积为14平方米的临街铺面用于夫妻二人经营兰坪阿克吉小吃店，并交纳了一年租金6000.00元。2016年10月20日，李碧瑞以23800.00元（含李碧瑞已付房租1000.00元）的价格将该铺面承租权以及屋内的冰箱、消毒柜、炊具及桌椅板凳等设备一并转让给和丽梅，和丽梅支付了转让款，李碧瑞交付了铺面及设备，同日李碧瑞向和丽梅出具《转让合同》载明2016年10月20日阿克吉小吃转让，在转让1年内如租房拆迁则退还转让金。2017年01月01日和丽梅与兰坪县总工会签订《房屋租赁合同》，约定和丽梅向该工会租赁工会办公区面积为10平方米的临街铺面（系李碧瑞转让的铺面），租赁期为2017年01月01日起至2017年12月31日，年租金为6000.00元。04月12日和丽梅注册登记了“兰坪阿克几小吃”的个体工商户，主要经营小吃服务。08月14日，兰坪县总工会以需要扩建总工会职工服务中心为由发出通知，通知各租户收回以上铺面，并通知租金收取至2017年07月30日。一审法院认为，和丽梅与李碧瑞协商后，李碧瑞将其承租的工会办公区临街铺面转让给和丽梅并出具《转让合同》，双方虽未以书面方式载明具体转让内容及期限，但根据庭审双方陈述结合《转让合同》中关于1年内如遇拆迁则李碧瑞退还转让金的内容，一审法院确认李碧瑞与和丽梅合同转让的内容系该铺面承租权及店铺内的设备，且双方约定的转让期限至少为一年。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”之规定，出租人兰坪县总工会未对李碧瑞转让承租权的行为提出异议，和丽梅与李碧瑞转让合同中2016年12月31日前的转让内容不违反法律规定，合同该部分依法成立并生效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”之规定，本案李碧瑞承租本案争议铺面的租期至2016年12月31日，转让时其对该铺面仅剩1个多月承租权，对于2016年12月31日之后承租权的转让内容因违反法律规定，当属无效。故和丽梅与李碧瑞之间的转让合同属部分无效的合同。现该合同有效部分已履行完毕，该部分的合同权利义务已终止。自2017年01月01日起的合同转让部分自始无效，无效合同无须解除。故一审法院对和丽梅提出解除合同的主张不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十七条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，本案合同虽然部分无效，但李碧瑞收取的转让款23800.00元中包含了李碧瑞剩余一个多月的承租权、铺面内的设备、李碧瑞已付两个月的租金以及其优先承租权，和丽梅也在事实上通过与兰坪县总工会签订《租赁合同》取得了该铺面的承租权，双方的合同权利义务已实际履行完毕，已无相互返还必要。和丽梅提出因房屋被收回，根据双方合同约定李碧瑞应退回转让款22800.00元的主张，因该铺面被出租方收回不属于双方约定的拆迁情形，一审法院对该主张不予支持。关于该铺面被出租方提前收回的事实，因与本案不属同一法律关系，不予审理。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条第一款规定，作出（2017）云3325民初602号民事判决：驳回和丽梅的诉讼请求。案件受理费370.00元，由和丽梅负担。二审诉讼过程中，和丽梅未向本院提供新证据。李碧瑞、熊梅向本院提供照片一组，欲证明李碧瑞、熊梅转让给和丽梅的店铺内的冰箱、消毒柜、炊具及桌椅板凳等设备并非老旧不能用且无价值。经质证，和丽梅对该组证据的真实性、合法性、关联性均予以认可。本院认为，该组证据客观、真实的证明了李碧瑞、熊梅转让给和丽梅的店铺内的物品的真实现状，能证实案件事实与本案具有关联性，且和丽梅对该组证据的三性均予以认可，本院对该组证据的三性均予以采信。本院二审经审理查明：李碧瑞于2016年10月20日与和丽梅在自愿基础上签订了房屋转租合同，合同未约定转租期限。其他案件事实与一审法院查明的案件事实一致。综合当事人诉辩主张，本院认为本案二审争议焦点是：转租合同是否有效，是否应当返还转让费？本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。本案中，承租人李碧瑞将租赁房屋转租给第三人和丽梅时，未约定转租期限，承租人李碧瑞剩余租赁期限届满后，第三人和丽梅于2017年01月01日与出租人兰坪县总工会签订了房屋租赁合同。结合本案客观情况，本院认为承租人李碧瑞经出租人兰坪县总工会同意将租赁房屋转租给和丽梅时，转租期限是其剩余租赁期限。一审判决认定李碧瑞转租租赁房屋超过了其剩余租赁期限缺乏事实依据，确认超过剩余租赁期限的约定无效不当，本院二审予以纠正。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。本案中，承租人李碧瑞将房屋转租给和丽梅，承租人兰坪县总工会未提出异议，转租房屋不违反法律规定，合同合法有效。关于是否应当返还转让费问题。双方转租房屋时约定退还转让费的条件是1年内如果房屋被拆迁则由李碧瑞退还转让费。本案中，在和丽梅与出租人兰坪县总工会签订的房屋租赁期限内，出租人兰坪县总工会提前收回房屋导致和丽梅不能继续承租房屋，并非双方约定的房屋被拆迁，退还转让费的条件未成就，和丽梅主张退还转让费无事实依据。庭审中，和丽梅主张房屋被出租人兰坪县总工会收回也属于双方约定的返还转让费的条件，本院作出生效判决前，和丽梅亦未能提供证据证明其事实主张，故应当由其承担举证不能的不利后果。关于合同应否解除问题。和丽梅、李碧瑞于2016年10月20日达成转租合同，和丽梅支付了转让费，李碧瑞交付了房屋及房屋内的冰箱、消毒柜、炊具、座椅板凳等设备，双方的合同权利义务已经履行完毕。转租合同是和丽梅、李碧瑞真实意思表示且不违反法律规定，和丽梅提出解除合同无事实和法律依据，一审判决不支持和丽梅解除合同的诉讼请求并无不当。综上，和丽梅的上诉请求不能成立，应予驳回;一审判决适用法律错误，二审予以纠正，判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费370.00元由和丽梅负担。本判决为终审判决。审判长  过强儒审判员  覃 华审判员  宋学才二〇一八年四月二十四日书记员  夏玉琴