上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初20747号原告：上海弼俊电子商务有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：陈睿雅，总经理。委托诉讼代理人：孙崧，上海东炬律师事务所律师。被告：上海梅艳服饰有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：李盼盼，董事。委托诉讼代理人：李家建，男。第三人：上海中暨科技发展有限公司，住所地上海市青浦区华新镇华腾路XXX号XXX幢XXX层XXX区XXX室。法定代表人：黄银贤，总经理。委托诉讼代理人：秦文钢，男。第三人：上海园翼物业管理有限公司，住所地上海市青浦区华新镇华隆路XXX号XXX幢M座307室。法定代表人：何小敏，总经理。委托诉讼代理人：亓延京，男。原告上海弼俊电子商务有限公司(以下简称“弼俊电子”)诉被告上海梅艳服饰有限公司(以下简称“梅艳服饰”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序进行了审理。本案于2020年11月9日第一次公开开庭进行了审理，弼俊电子的委托诉讼代理人孙崧、梅艳服饰的委托诉讼代理人李家建到庭参加诉讼。审理中，本院依法追加了上海中暨科技发展有限公司(以下简称“中暨科技”)、上海园翼物业管理有限公司(以下简称“园翼物业”)作为第三人参加诉讼。本案于2021年2月3日第二次公开开庭进行了审理，弼俊电子的委托诉讼代理人孙崧、梅艳服饰的委托诉讼代理人李家建、中暨科技的委托诉讼代理人秦文钢、园翼物业的委托诉讼代理人亓延京到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海弼俊电子商务有限公司向本院提出如下诉讼请求：1.请求判令解除《租赁合同》；2.判令梅艳服饰支付弼俊电子2020年2月12日至2020年4月30日房屋租金人民币96,641.12元及逾期利息(以96,641.12元为本金，按每日千分之一，自2020年5月1日计算至实际支付之日止)；3.判令梅艳服饰支付弼俊电子房屋使用费50,321.3元(自2020年5月1日计至2020年6月11日止，按每月36,820.47元计算)；4.判令梅艳服饰支付弼俊电子2020年2月12日至2020年4月30日物业管理费13,859.76元及逾期利息(以13,859.76元为本金，按每日千分之一，自2020年5月1日计算至实际支付之日止)；5.判令梅艳服饰向弼俊电子支付物业管理费7,143.04元(自2020年5月1日起计至2020年6月11日止，按每月5,263.2元计算)；6.请求判令梅艳服饰向弼俊电子支付违约金84,167.34元；7.请求判令梅艳服饰向弼俊电子支付空置期损失126,251.01元。审理中，原告撤回第一项、第三项、第五项诉讼请求。事实与理由：2018年12月17日中暨科技与上海屹宇服饰有限公司(以下简称“屹宇服饰”)签订《租赁合同》一份，约定屹宇服饰租赁中暨科技位于上海市华隆路XXX号G座1003、1005室房屋(以下简称“系争房屋”)，租赁期限2019年2月12日至2022年2月11日，月租金36,820.47元，同时，园翼物业与屹宇服饰签订《物业管理服务协议》，约定屹宇服饰支付物业管理费每月5,263.2元。2019年3月，中暨科技与屹宇服饰及梅艳服饰签订《合同主体变更协议书》约定梅艳服饰承接租赁合同权利义务。同时，园翼物业与屹宇服饰及梅艳服饰签订《合同主体变更协议书》约定梅艳服饰承接物业服务协议权利义务。后中暨科技与弼俊电子签订《债权转让协议》，约定中暨科技将梅艳服饰欠付中暨科技的租金及逾期利息、占有使用费、物业费及逾期利息、后续物业费、违约金、空置期损失以及《租赁合同》相关权利义务等全部转让于弼俊电子，并通知了梅艳服饰。同时，园翼物业出具《情况说明》表示相关物业管理费同意由弼俊电子一并主张。根据《租赁合同》的约定，梅艳服饰拒不支付租金和物业管理费的行为已经损害弼俊电子的合法利益，属于根本违约，应当承担违约责任。被告上海梅艳服饰有限公司辩称：不同意弼俊电子诉请。一、2020年2月份梅艳服饰完全没有使用系争房屋，是园区(中暨科技、园翼物业)出于疫情管控的目的不让使用。梅艳服饰从2020年3月1日开始使用系争房屋。国家倡导出租方免除2-3个月的租金，梅艳服饰得知后与园翼物业王总沟通，他们说他们不愿意减免。梅艳服饰认为是出租方违约在先，因为出租方2月份没有让梅艳服饰正常使用房屋，如果出租方愿意减免2-3个月租金，而梅艳服饰还不能正常支付租金的话，才是梅艳服饰违约。二、2020年4月30日，梅艳服饰和园翼物业、中暨科技招商部达成解除合同的口头协议，内容是押金抵扣应付租金，装修留给出租方使用，双方两清，梅艳服饰在2020年4月30日搬离系争房屋。搬离房屋时园区还没有贴催收单，催收单是后来补上去的，双方已经协议解除了，不存在弼俊电子主张的任何费用。第三人中暨科技述称：同意弼俊电子意见。第三人园翼物业述称：同意弼俊电子意见。经开庭审理查明：2017年12月26日，中暨科技(甲方、出租人)与案外人屹宇服饰(乙方、承租人)签订《租赁合同》，约定甲方出租给乙方系争房屋，面积为526.32平方米，用于办公。合同第三条约定，租赁期限自2019年2月12日至2022年2月11日，甲方于2019年1月12日前向乙方交付出租物业；乙方装修期为自2019年1月12日至2019年2月11日止，乙方可于甲方交付租赁物业当日开始进行装修，但需缴纳物业费和其他费用。合同第四条约定，租金按每天每平方米2.30元计算，折合每月平均租金为36,820.47元，每两个月支付一次租金，支付时间为每两个月的首月前五日内支付；乙方应在签订本合同之日向甲方支付等同于贰个月租金即73,640.94元为履约保证金，甲方有权自行用前述保证金充抵乙方租金等欠款及违约金，若有不足，甲方有继续追偿的权利；该保证金被充抵后，乙方应于收到甲方补足保证金通知后3个工作日内补足上述保证金，否则视为乙方未按时支付保证金，甲方有权单方解除本合同；乙方信守合同全面履行其义务，在租赁期间按约付清所有租金和其他费用，且乙方按时将出租物业恢复原状(经甲方验收通过，正常使用折旧除外)退还甲方后，甲方应在租赁期届满后30日内将该保证金无息退还给乙方。如乙方逾期支付租金及其他费用，每逾期一日，乙方应向甲方支付应付款项总额的千分之一作为滞纳金。合同第十条约定，任何方单方提前要求解除合同或出现本合同约定的违约情形导致合同解除的，违约方应向守约方支付等同于两个月租金和两个月物业管理费金额之和的违约金；乙方违约时，甲方也可要求乙方赔偿因提前解除合同而给甲方造成的损失。甲方有权直接以乙方的保证金冲抵违约金或损失，保证金余额不足抵扣违约金或损失的，甲方有权向乙方继续追索；因乙方违约导致合同解除的情况下，甲方有权要求乙方赔偿的损失包括：(1)因合同提前解除形成的该出租物业空置期(不低于3个月)的租金、管理费损失。附件一“优惠免租期”约定，1.双方协商除合同正文3.4.3所约定的装修免租期外，甲方承诺给予乙方每年62天免租期，其中第一年免租期时间为2019年12月12日起至2020年2月11日；上述免租期内甲方免收租金，但在免租期内不免除物业管理费和其他费用。合同另约定了其他事项。同时，园翼物业作为甲方，屹宇服饰作为乙方，双方签订《物业管理服务协议》，约定针对上述房屋，园翼公司提供物业服务；乙方支付甲方物业费，付二押二，每一期的物业管理费在相应的租赁月首月前5日内付清，每月每平方米10元，折合每月物业管理费5,263.20元，乙方支付两个物业管理费标准的押金10,526.40元。乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按欠缴金额的千分之三每日交纳滞纳金。协议另约定了其他事项。2019年3月，中暨科技作为甲方，屹宇服饰作为乙方，梅艳服饰作为丙方，三方签订《合同变更协议》，约定上述租赁合同的乙方由屹宇服饰变更为梅艳服饰，相关权利义务由梅艳服饰承担。同时，园翼物业作为甲方，屹宇服饰作为乙方，梅艳服饰作为乙方，三方签订《合同变更协议》，约定上述物业管理服务协议的乙方由屹宇服饰变更为梅艳服饰，相关权利义务由梅艳服饰承担。2020年4月30日，梅艳服饰向园翼物业递交退租申请，申请退租原因为：受疫情影响，公司经营遇到困难。2020年5月7日，园翼物业接收系争房屋钥匙。梅艳服饰已支付截至2020年2月11日的租金和物业管理费，之后的租金和物业管理费至今未付。中暨科技所收租赁保证金73,640.94元、园翼公司所收物业费押金10,526.40元，尚未退还梅艳服饰。2020年7月16日，中暨科技(甲方、债权转让人)与弼俊电子(乙方、债权受让人)签订《债权转让协议》，约定：截至本协议签署之日，债务人上海梅艳服饰有限公司欠甲方2020年2月12日至2020年4月30日房屋租赁费96,641.12元、物业管理费13,859.76元、违约金84,167.34元、空置期损失126,251.01元以及《租赁合同》相关权利义务及后续协议(如有)项下债务人所欠甲方的所有债务转让给乙方，乙方同意受让该债权。以上查明的事实，由以下证据证明：当事人的陈述，弼俊电子提供的房屋租赁合同、物业管理服务协议、变更合同协议、债权转让协议、退租申请，梅艳服饰提供的现场录像，上述证据并经庭审质证，本院予以确认。审理中，弼俊电子称，根据上海市市政府通知，2020年2月10日起，企业可以向政府提交复工申请材料，经过审批就可以经营，使用办公用房。梅艳服饰在2020年2月不能使用房屋应该是其未能得到政府批准，虽然不能经营，但是系争房屋还是可以进出的，故不构成不可抗力。梅艳服饰应当按约支付租金和物业管理费并支付相应滞纳金。梅艳服饰以经营困难为由提前解除合同，根据房屋租赁合同约定，中暨科技可以主张两个月租金和物业费金额的违约金、三个月租金标准的空置费损失。至于违约金与空置费损失是否冲突，由法院判决。要求以租赁保证金和物业费押金抵扣违约金。梅艳服饰还多付了1,522元电费，愿意返还。系争房屋于2020年6月10日另行出租，不同意在本案中处理装修残值。梅艳服饰称，2020年2月，整个园区被中暨科技和园翼物业管控，原材料不能进出。2020年3月，梅艳服饰签署了自愿承担风险的协议，才可以使用系争房屋。中暨科技利用了梅艳服饰的装修，梅艳服饰以为退租时装修、押金、多付的电费1,522元已抵扣应付租金和物业费。若中暨科技、园翼物业和弼俊电子都不愿意在本案中处理装修残值，梅艳服饰将另案向中暨科技主张。梅艳服饰不存在违约行为，不应承担滞纳金、违约金和空置费损失，诉请的违约金和滞纳金过高。中暨科技、园翼物业均同意弼俊电子的意见。本院认为，中暨科技与梅艳服饰之间的房屋租赁合同、园翼物业与梅艳服饰之间的物业管理服务协议均系各方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。现各方均确认租赁合同和物业管理服务协议已解除，本院予以确认。关于梅艳服饰主张新冠疫情期间租金应予减免的意见，本院认为，本案房屋租赁用途为办公，并非仓储或加工生产，故疫情期间原材料不能进出园区并不导致本案合同目的无法实现，梅艳服饰据此主张减免租金，本院不予支持。弼俊主张的租金96,641.12元和物业管理费13,859.76元符合合同约定，本院予以支持。关于滞纳金，房屋租赁合同和物业管理服务协议约定的标准过高，本院酌情调整为每日万分之五，弼俊电子主张自2020年5月1日起计算滞纳金，符合合同约定，本院予以支持。关于违约金与空置费损失，存在冲突，本院根据系争房屋另行出租的实际情况，酌情支持违约金84,167.34元，空置费损失不予支持。现中暨科技、园翼物业已将其因原租赁合同、物业管理服务协议产生的债权转让给弼俊电子，该债权转让行为符合法律规定，且本案审理过程中已通知梅艳服饰，故梅艳服饰应向弼俊电子履行上述债务。根据合同约定，履约保证金可用于抵扣欠付费用，现弼俊电子主张租赁保证金和物业费押金抵扣违约金，符合合同约定，本院予以支持，故两相抵扣后，梅艳服饰无需再支付违约金。弼俊电子自愿返还剩余电费1,522元，本院予以照准。中暨科技、弼俊电子均不同意在本案中处理装修残值，梅艳服饰亦同意另案主张，故本案中不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条、第八十一条、第八十二条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告上海梅艳服饰有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海弼俊电子商务有限公司租金96,641.12元及相应的滞纳金(以96,641.12元为本金，按照每日万分之五的标准，自2020年5月1日起计算至实际支付之日止)；二、被告上海梅艳服饰有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海弼俊电子商务有限公司物业管理费13,859.76元及相应的滞纳金(以13,859.76元为本金，按照每日万分之五的标准，自2020年5月1日起计算至实际支付之日止)；三、驳回原告上海弼俊电子商务有限公司的其余诉讼请求；四、原告上海弼俊电子商务有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告上海梅艳服饰有限公司电费1,522元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,113.80元，减半收取计3,056.90元，由原告上海弼俊电子商务有限公司负担1,528.45元，被告上海梅艳服饰有限公司负担1,528.45元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陈菊芳二〇二一年二月二十六日书记员  朱程飞附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。第八十一条债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外。第八十二条债务人接到债权转让通知后，债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。