广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0602民初1654号 原告：中国农业银行股份有限公司防城港分行，住所地：防城港市兴港大道51号，统一社会信用代码：9145060289936029XQ。 负责人：颜雄，该行行长。 委托诉讼代理人：陈宇征，该行员工。 被告：邹某。 被告：林某。 被告：广西博鑫房地产开发有限公司，住所地：防城港市港口区长山路9号双湾国际小区1号楼，统一社会信用代码：914506005745568175。 法定代表人：熊宣启。 原告中国农业银行股份有限公司防城港分行（以下简称农行防城港分行）与被告邹文明、林明凤、广西博鑫房地产开发有限公司（以下简称博鑫公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈宇征到庭参加诉讼，被告邹文明、林明凤、博鑫公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、请求判令解除原告农行防城港分行与被告邹文明、林明凤、博鑫公司于2017年3月16日签订的《个人购房担保借款合同》（合同号：45020120170017680）;二、请求判令被告邹文明向原告农行防城港分行偿还借款本金人民币342844.31元及相应利息人民币1539.94元、罚息人民币0元、复利人民币0元（按合同约定利率，从2017年6月2日开始计算，扣减已经偿还的利息，暂计至2020年4月25日，以后利息另计至清偿完毕之日止；罚息计算标准：以每次逾期借款本金数额为基数，按合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计算，自2017年6月2日起计算，扣减已偿还的罚息，暂计至2020年4月25日，以后罚息另计至清偿完毕之日止；复利计算标准：以应付未付利息数额为基数，按合同约定的借款执行利率计算，自2017年6月2日起计算，扣减已偿还的复利，暂计至2020年4月25日，以后复利另计至清偿完毕之日止）；三、请求判令原告农行防城港分行对处置登记在被告邹文明名下位于防城港市港口区的房产所得价款在上述被告邹文明所欠债务范围内享有优先受偿权；四、请求判令本案诉讼费由被告邹文明、博鑫公司共同承担。事实和理由：2017年3月16日，原告农行防城港分行与被告邹文明、博鑫公司签订合同编号为45020120170017680的《个人购房担保借款合同》，约定被告邹文明向原告借款人民币357000元用于购买位于防城港市港口区，借款期限360个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准，采用按月等额本息还款的方式归还借款本息；借款利率按人民银行公布的同期同类贷款基准利率4.9%的基础上浮10%，执行年利率5.39%。如遇中国人民银行公布的人民币贷款基准利率调整，自调整后的次年1月1日起，在新的基准利率基础上浮10%执行年利率；借款人未按照合同约定归还借款，自逾期之日起，在借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿之日止；借款期内产生的应付未付的利息，按合同约定的借款执行利率计收复利，借款到期后产生的应付未付利息按合同约定的罚息利率计收复利。因借款人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁的方式实现债权的，借款人应当承担贷款人为此支付的诉讼费、律师费、差旅费及其他实现债权的费用。合同还对其他事项进行了详细约定。被告邹文明提供位于防城港市港口区为上述借款做抵押担保并办理了预抵押登记，不动产预登记证明：桂（2017）防城港市不动产证明第0008177号。合同签订后，原告于2017年6月2日向被告邹文明发放借款人民币357000元，截至2020年4月25日止，该笔贷款被告尚欠本金人民币342844.31元及相应利息人民币1539.94元、罚息人民币0元、复利人民币0元。被告邹文明自2019年12月30日至今没有按期支付本息，为了避免扩大损失，根据《个人购房担保借款合同》的约定，因被告违约，原告有权解除合同并要求被告承担法律责任。为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关规定，向贵院提起诉讼，请求判令支持原告的诉讼请求。 被告邹文明、林明凤均未作答辩。 被告博鑫公司书面答辩称，一、原告要求解除合同没有事实和法律依据。根据《个人购房担保借款合同》第11.4条的规定，该条并未规定贷款人可以解除合同，现借款期限未到期，原告无权要求解除合同，其应主张宣布贷款提前到期，提前收回借款；二、原告主张对办理不动产预告登记的房产享有优先受偿权没有事实和法律依据。根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，因被告办理的是案涉房屋预告抵押登记，预告登记是为防止一房二卖而设计的制度，并非正式的抵押登记，不享有担保物权的优先受偿权。 本院经审理认定事实如下：2017年3月16日，原告作为贷款人与被告邹文明作为借款人、被告林明凤作为抵押人、被告博鑫公司作为保证人签订了一份《个人购房担保借款合同》（合同编号：45020120170017680），约定被告邹文明向原告借款357000元用于购买位于防城港市港口区，借款期限360个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准。还款方式为等额本息还款，还款周期为一个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日；借款利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮百分之壹拾后确定；借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，宣布借款立即到期。被告邹文明以位于防城港市港口区作为抵押物为上述债务进行担保；被告博鑫公司为上述借款提供阶段性连带责任保证担保，自借款发放之日起至办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续后2年止为借款人的债务承担连带保证责任；《个人购房担保借款合同》还对其他事项进行了约定。 另查明，2017年5月3日，被告邹文明用位于防城港市港口区预告抵押登记，预告抵押登记证明编号,预告登记权利人为原告，预告登记义务人为被告邹文明。2017年6月2日，原告依约向被告邹文明发放了贷款357000元。截止至2020年4月25日，被告邹文明尚欠原告贷款本金342844.31元及利息1539.94元，共计344384.25元。 本院认为，一、关于原告诉请解除《个人购房担保借款合同》的问题。原告与被告邹文明、林明凤、博鑫公司签订的《个人购房担保借款合同》是当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行各自的义务，现由于被告邹文明未按照合同约定按时足额偿还借款本息，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项的规定,当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的,另一方当事人可以解除合同,原告要求解除与被告邹文明、林明凤、博鑫公司签订的《个人购房担保借款合同》符合法律规定的上述情形，本院予以支持。 二、关于原告要求被告邹文明偿还借款本息的问题。合同签订后，原告已按约履行放款义务，被告邹文明却未能按约履行还款义务，已经违约，应当承担违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”及第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定和《个人购房担保借款合同》的约定，原告要求被告邹文明偿还借款本金342844.31元及支付暂计于2020年4月25日的利息1539.94元（2020年4月25日之后的利息、罚息和复利按照合同约定的利息计算方法和利率标准计算至债务清偿之日止），本院予以支持。 三、关于原告请求对处置被告邹文明抵押房产所得价款中优先受偿的问题。本案中，原告办理的是预购商品房预告抵押登记，而非正式的抵押登记手续。根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”的规定可知，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，原告据此享有当抵押登记条件成就时或约定期限届满时对讼争抵押房屋办理抵押登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对抵押房屋的处分，但并非已对该房屋享有抵押权。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”的规定，故预抵押房屋的抵押权并未正式设立，原告对预抵押房屋主张享有优先受偿权的诉讼请求缺乏法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第(四)项、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，判决如下： 一、解除原告中国农业银行股份有限公司防城港分行与被告邹文明、林明凤、广西博鑫房地产开发有限公司于2017年3月16日签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：45020120170017680）； 二、被告邹文明在本判决生效之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司防城港分行偿还借款342844.31元及支付暂计于2020年4月25日的利息1539.94元（2020年4月25日之后的利息、罚息和复利按照合同约定的利息计算方法和利率标准计算至债务清偿之日止）； 三、驳回原告中国农业银行股份有限公司防城港分行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。 案件受理费6465.58元，公告费260元，两项合计6725.58元，由被告邹文明负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状六份，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于防城港市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费6465.58元（户名：广西壮族自治区防城港市中级人民法院；开户行：中国农业银行防城港分行营业室；账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，防城港市中级人民法院则按自动撤回上诉处理（中级法院不再另行通知）。 审 判 长  王 丽 人民陪审员  陈肖芬 人民陪审员  潘泽耀 二〇二一年二月二十三日 法官 助理  罗绍丽 书 记 员  詹鲤妃