上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初22533号原告：吴某2，男，1980年2月15日出生，汉族，户籍地江苏省溧阳市。原告：陈玉丹，女，1981年1月7日出生，汉族，户籍地江苏省常州市。委托诉讼代理人：吴某2。原告：吴某1，男，2014年11月26日出生，汉族，户籍地江苏省常州市。法定代理人：吴某2，系吴某1之父。被告：许心怡，女，1970年6月20日出生。被告：叶丝丝，女，1992年8月6日出生。两被告共同委托诉讼代理人：沈巧怡，上海市申房律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：汪春燕，上海市申房律师事务所律师。被告：盛君华，女，1945年12月11日出生，汉族，住上海市虹口区。委托诉讼代理人：许斌祥。委托诉讼代理人：沈巧怡，上海市申房律师事务所律师。原告吴某2、陈玉丹、吴某1与被告许心怡、叶丝丝、盛君华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴某2暨陈玉丹的委托诉讼代理人、吴某1的法定代理人，被告许心怡、叶丝丝、盛君华的共同委托诉讼代理人沈巧怡，被告许心怡、叶丝丝的共同委托诉讼代理人汪春燕，被告盛君华及其委托诉讼代理人许斌祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴某2、陈玉丹、吴某1向本院提出诉讼请求：1.判令三被告共同赔偿原告按照合同约定的总房价款的20%计算违约金的缔约过失损失308,000元(人民币，下同)；2.判令三被告共同赔偿原告因为公证产生的公证费1,350元，以及以450,000元为本金，自2015年11月30日起至2020年1月1日止，按银行贷款利率计算的利息损失，暂估为70,000元；3.判令三被告共同赔偿原告以存入法院的购房尾款1,070,000元为本金，自2018年1月30日起至2019年4月1日止，按银行同期贷款利率计算的利息损失，暂估为50,000元；4.判令三被告共同赔偿原告案涉房屋产生的诉讼产生的律师费200,000元(前次诉讼律师费160,000元，本次诉讼律师费40,000元)；5.判令三被告承担一审、二审的法院诉讼费33,008.24元；6.判令三被告承担原告目前在同地段购买同类型房屋所需额外支付的损失500,000元；7.判令三被告返回原告已经收取的购房款20,000元；8.本案诉讼费用由三被告承担。事实和理由：2015年9月20日，经上海启智房地产经纪有限公司(以下简称启智公司)居间，被告盛君华代被告许心怡、叶丝丝与三原告签订《上海市房地产买卖合同》，约定位于上海市闵行区纪翟南路XXX弄XXX号XXX室的公寓房屋，以总价1,540,000元出卖于三原告等。该合同第13条约定，在履行该合同过程中发生的争议由闵行区人民法院管辖；该合同《补充条款(一)》第9条约定，违约金为总房款的20%等。同日，被告盛君华承诺并代被告许心怡、叶丝丝与三原告签订《补充协议》约定，被告盛君华承诺被告许心怡、叶丝丝于2015年10月15日前补签前述《上海市房地产买卖合同》及如上违约金等。该合同签订后各方屡发生争议，先是(2017)沪0112民初XXX号民事判决书以表见代理为由认定合同有效裁判三原告胜诉，后又经(2018)沪01民终XXX号民事判决书改判三原告败诉，再经(2019)沪02民申XXX号民事裁定书、沪一分民(行)监[2019]XXXXXXXXXXX号决定书，维持了终审裁判。三原告是真心实意签订合同，为维护自身合法权益，故诉至法院。被告许心怡、叶丝丝辩称，不同意原告全部诉请，被告许心怡、叶丝丝与原告之间没有签署任何合同，也没有授权任何人与原告签署涉案房屋相关协议，且之前的生效判决认定被告盛君华对外签订的协议对许心怡、叶丝丝不产生任何效力，许心怡、叶丝丝在法律上没有任何义务赔偿原告任何缔约过失责任产生的损失。被告盛君华辩称，对于诉请一，涉案房屋的产权人是许心怡、叶丝丝，其在没有征得产权人授权的前提下与原告签署的协议是无效合同，因此原告依据合同约定的总房款的20%主张违约金缺乏相关法律依据。对于诉请二，原告提存该款是在明知产权人不出售房屋后的自行行为，且在2015年11月23日公证处出具给被告的信函中表示原告不再继续履行，被告在2015年11月30日对公证处进行了回函，再次明确不同意将房屋出售给原告，在此情况下，原告应当及时止损，及时取回提存款，同时，原告主张的提存款涉及的利息及公证费，应当由原告自行承担，因为根据原告提供的证据显示，2019年11月20日连同450,000元本金加上自2015年11月30日至2019年11月20日提存期间的利息，已经打款至原告的账户，原告不存在利息损失。关于公证费，在前次诉讼原告作为诉请提出，法院已经明确驳回，按照一事不再审，关于公证费的诉请应当驳回，不应支持。对于诉请三，该费用的交付也是在被告明确告知原告不同意出售涉案房屋之后，原告自行向法院交付的行为，事先并未征得被告的同意，也没有告知被告，且之前的生效判决已经明确原、被告之间的买卖合同无效，所以原告支付房款的行为本身就是无效行为，何况该房款被告从未拿到过，也没有取得过该笔房款产生的利息，原告该项主张缺乏法律依据，应予驳回。对于诉请四，缺乏法律依据。对于诉请五，前案生效判决已经根据双方的责任确定了诉讼费的承担，该诉讼费应由原告自行承担，现原告转嫁至被告，没有法律依据。对于诉请六，其与原告签订房屋买卖合同后十几天，产权人表示不同意出售涉案房屋，该情况已及时告知原告，十几天内房价没有波动，不存在房屋差价损失，且生效判决在2018年作出，该判决已对双方的合同效力作出认定，原告不另行购房，扩大损失，应由原告自行承担。对于诉请七，同意返还原告20,000元，在前案诉讼过程中就同意返还，只是没有返还的平台。审理中，被告盛君华将房款20,000元返还于原告吴某2、陈玉丹、吴某1当庭撤回第七项诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告盛君华、许心怡系母女关系，被告叶丝丝与许心怡亦系母女关系。被告许心怡、叶丝丝系上海市闵行区纪翟南路XXX弄XXX号XXX室房屋的权利人，房屋建筑面积73.85平方米。2015年9月20日，原告吴某2、陈玉丹、吴某1作为买受人、乙方与被告许心怡、叶丝丝作为卖售人、甲方签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，其中甲方由盛君华代为签署。合同约定：第一条甲、乙双方通过启智公司居间介绍，由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权，甲方依法取得的房地产权证号为闵XXXXXXXXXX，房地产座落纪翟南路XXX弄XXX号XXX室，房屋类型公寓；房屋建筑面积为73.85平方米，甲方保证已如实陈述房地产权属状况、设备、装饰情况和相关关系，乙方对甲方上述转让的房地产具体状况充分了解，自愿买受该房地产；第二条甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计1,540,000元；乙方的付款方式和付款期限由甲乙双方在付款协议(附件三)中约定明确。附件三付款协议中约定：1.乙方于签约当日，直接支付甲方房款20,000元；2.乙方于2015年10月15日之前支付甲方房款450,000元；3.乙方贷款1,060,000元，该款项由银行直接划入甲方账号；4.乙方于甲乙双方房屋交接当日支付甲方10,000元；……第六条甲、乙双方确认，在2015年11月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；上述房地产权利转移日期以闵行区房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准；甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助。由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任；甲乙双方同意，自本合同签订后，甲、乙双方或其中一方均有权向房地产登记机构办理预告登记；第九条乙方未按本合同约定期限付款的，甲、乙双方同意按下列第三款内容处理，详见补充条款；补充条款(一)载明：1.甲方于收到乙方第二笔房款后前往银行还贷手续，之后并去交易中心注销，甲乙双方应于2015年11月30日前，至该房屋所在区房地产交易中心办理房地产过户手续；2.甲方于收到乙方的贷款款项后七日内，将该房地产交付乙方，交付标志为甲方将该房地产的钥匙交付乙方，并对物业管理费、水、电，煤气(若有)、电话(若有)、有线电视(若有)等费用进行结算；3.甲、乙双方约定，该房地产的维修基金余额及甲方已支付的相关进户费用已计入房地产总价，甲方与乙方不再另行结算；4.甲、乙双方于乙方办妥《上海市房地产权证》且甲乙双方对该房地产进行交接后5个工作日内，办理该房地产维修基金，煤气(若有)、电话(若有)、有线电视(若有)等的更名手续；5.甲方应于甲、乙双方办理产权过户手续前，向房地产所在地的公安派出机构办妥原有户口(若有)的全部迁出手续；6.甲方须保证交房时该房地产内附属设施，设备均能正常使用及室内装饰与签订本合同之日的状况相符，下水道通畅；……8.有关乙方贷款的特别约定：(1)乙方于付清首付款房款之日起十日内，备齐贷款资料办理银行贷款申请手续；(2)若自乙方申请贷款起满45个工作日，乙方的购房贷款不足本合同约定的额度，则乙方应与甲方至房地产交易中心办理过户手续之前，现金补足不足部分；(3)若乙方贷款银行要求甲方应至贷款银行签订相关文件及要求甲方提供相关资料的，甲方应按乙方贷款银行要求配合乙方办理银行贷款手续；9.甲、乙双方中若有任何一方未按照本买卖合同中的约定及时全面履行自己的义务(包括签署文书、提供材料、缴纳费用等交易相关义务)，则每逾期一日，违约方应按本合同约定总房款的万分之五向守约方支付违约金，直至违约方实际履行之日止；逾期超过15日的，守约方有权选择单方面解除本合同，若守约方选择单方面解除本合同，则违约方应按本合同约定的总房款的20%向守约方支付违约金；第十条甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲、乙双方同意按下列第三款内容处理，详见补充条款。同日，盛君华代被告许心怡、叶丝丝作为甲方与吴某2、陈玉丹、吴某1作为乙方签订了《补充协议》，协议约定：1.1,540,000元为甲方净到手价格，在此情况下，本次交易甲、乙双方应缴纳的交易税费和中介费均由乙方承担并支付。鉴于签约当日产权人许心怡及叶丝丝未到场，由盛君华签字生效，盛君华承诺产权人于2015年10月15日之前补签字，买卖双方予以认可，违约责任由盛君华承担。买卖合同公证费用由甲方承担；2.双方同意本协议的违约责任适用买卖合同有关规定；3.本协议经双方当事人签章当日成立并生效，本协议与买卖合同相冲突的条款以本协议约定为准。2015年9月20日,被告盛君华代被告许心怡、叶丝丝收取房款20,000元并出具收据。2015年10月23日，原告吴某2、陈玉丹、吴某1向上海市普陀公证处提出申请，称其于2015年9月20日签订《上海市房地产买卖合同》，购买坐落于上海市纪翟南路XXX弄XXX号XXX室房产(房产权利人登记在许心怡、叶丝丝二人名下)。现吴某2、陈玉丹并代理吴某1向该公证处提出申请对上述买卖合同约定的应支付的房款450,000元办理货币提存事务。兹证明申请人吴某2、陈玉丹并代理吴某1于2015年10月23日将购买坐落于上海市纪翟南路XXX弄XXX号XXX室房产的购房款450,000元整提存于该公证处。原告为此提存公证支付了公证费1,350元。2015年11月，原告吴某2、陈玉丹、吴某1向被告盛君华、许心怡、叶丝丝发出催告函件，要求被告方配合提供过户的相关材料：如房屋产权证明、产权人身份证明、结婚证明、银行卡号、此房屋银行贷款还清证明等，以及包含上海房屋买卖过户需要的没有列明其中相关材料，望收到此函件后及时回复。2015年11月23日上海市普陀公证处向被告许心怡、叶丝丝发出通知载明：提存人吴某2、陈玉丹并代理吴某1于2015年10月23日向该处申办提存事务，将用于购买登记在你二人名下的坐落于上海市纪翟南路XXX弄XXX号XXX室的房屋购房款450,000元提存于该处。现据提存人称，提存人与你们将不再履行2015年9月20日签订的《上海市房地产买卖合同》，即你二人不再出售上述房屋予吴某2、陈玉丹、吴某1。根据《中华人民共和国公证法》、《提存公证规则》的规定，请你们于本通知发出之日起十日内以书面形式回函以确认上述事实。若上述事实属实，我处将通知提存人领回提存物450,000元及孳息。2015年11月30日被告许心怡、叶丝丝回函上海市普陀区公证处称：盛君华与吴某2、陈玉丹、吴某1签订的上海市房地产买卖合同，盛君华不是该房屋产权人，也没有受该房屋产权人委托及公证，属无效代理。我们二产权人也没有在该买卖合同上签字。该合同也没有公证。并且我们在本月七日告知中介和卖方该房屋不出售。现在我们再次重申该房屋不出售予吴某2、陈玉丹、吴某1。现在我们知悉吴某2、陈玉丹、吴某1将购房款450,000元提存于你处的事实，基于我们已经不出售该房屋，提存款450,000元及孳息由提存人自行处理领回。上述提存款本金及孳息于2019年11月20日退回，退回金额455,348.22元。因买卖案涉房屋产生纠纷，吴某2、陈玉丹、吴某1以盛君华、许心怡、叶丝丝为被告提起诉讼，本院于2017年10月11日受理，该案诉讼请求为：1.要求盛君华、许心怡、叶丝丝继续履行合同并协助办理案涉房屋的过户手续；2.要求盛君华、许心怡、叶丝丝支付以1,540,000元为本金，自2015年12月1日起至判决生效之日止按每日万分之五计算的违约金；3.要求盛君华、许心怡、叶丝丝支付提存公证费1,350元。该案审理中，盛君华称，其与许心怡系母女关系，叶丝丝与许心怡系母女关系，其女儿即许心怡2015年9月之时有意将涉案房屋对外出售，其遂至启智公司处将涉案房屋进行挂牌，并提交了房屋产证的复印件。盛君华称由于涉案房屋在取得产证之后，其便复印了一份产证复印件，因为涉案房屋自住一段时间之后，即进行对外出租。而许心怡、叶丝丝在上海没有其他亲戚，所以房屋的对外出租都是由盛君华在负责，只是房租由许心怡收取。依据中介公司的要求，许心怡从香港邮寄了一份公证的委托书给盛君华，盛君华随即将该份委托书的复印件提交给中介公司，吴某2、陈玉丹、吴某1据此在签订上述买卖合同之后，从中介公司处取得了该份公证委托书。盛君华称许心怡于2015年10月6日向中介公司电话称，由于盛君华没有代理权限所以不同意盛君华对外出售房屋的行为，且在次日2015年10月7日致电中介公司明确表示不同意出售房屋，并在10月9日电话告知了吴某2、陈玉丹、吴某1。吴某2、陈玉丹、吴某1则称，盛君华并未告知拒绝出售房屋的事，是10月20日中介公司的人员告知了吴某2、陈玉丹、吴某1，许心怡、叶丝丝、盛君华不同意出售房屋的事实。其遂于2015年10月23日至普陀公证处办理了后续房款的提存。对于房屋购买的过程吴某2解释称，当初盛君华与其签订买卖合同之时，出示了涉案房屋的产权证原件，其是在看到了产证原件才签订合同的。同时在签订买卖合同之前，去实地查看了多次，并且与盛君华及中介公司进行过多次的沟通。房屋当时是出租的，当时就房屋出租问题还特意问过盛君华，盛君华称租期马上就要到期了，租客也没啥意见。盛君华称房屋是其女儿许心怡的，但是其女儿在香港不方便，当时其还问盛君华要过许心怡的电话，但是盛君华称许心怡在香港不方便，而且在拿到中介公司转交的委托书之后，对于委托书的内容向中介公司提出了异议，但中介公司称会让许心怡重新去办理委托公证，并且中介公司也提出了其他的解决方案。该案诉讼中，原告吴某2、陈玉丹、吴某1于2018年1月30日将剩余房款1,070,000元汇付至本院的代管款账户。本院于2018年1月31日作出一审判决，判决如下：一、吴某2、陈玉丹、吴某1与许心怡、叶丝丝就坐落于上海市闵行区纪翟南路XXX弄XXX号XXX室房屋的买卖继续以1,540,000元的价格进行交易，许心怡、叶丝丝于判决生效之日起十日内至第三人中国银行股份有限公司上海市分行办理涉案房屋的抵押注销手续，待许心怡、叶丝丝完成上述抵押注销手续后的十日内协助吴某2、陈玉丹、吴某1办理涉案房屋的产权过户手续，本次交易所产生的税费由吴某2、陈玉丹、吴某1负担；二、许心怡、叶丝丝于第一项中所约定的产权过户手续办理完毕后且其收到上述剩余房款1,070,000元后的十日内，将坐落于上海市闵行区纪翟南路XXX弄XXX号XXX室房屋交付给吴某2、陈玉丹、吴某1；三、许心怡、叶丝丝于判决生效之日起十日内支付吴某2、陈玉丹、吴某1逾期过户违约金，自2015年12月1日起至判决生效之日止，按照日200元的标准计付；四、驳回吴某2、陈玉丹、吴某1的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取计9,336.08元,财产保全费5,000元，合计14,336.08元，由许心怡、叶丝丝共同负担(并于判决生效之日起十日内直接支付给吴某2、陈玉丹、吴某1)。因许心怡、叶丝丝不服一审判决，提起上诉。上海市第一中级人民法院审理后认为盛君华的行为不符合表见代理的构成条件，盛君华以许心怡、叶丝丝名义与吴某2、陈玉丹、吴某1签订的房屋买卖合同及补充协议对许心怡、叶丝丝不发生效力。因此，判决撤销上海市闵行区人民法院(2017)沪0112民初32265号民事判决，驳回吴某2、陈玉丹、吴某1的全部诉讼请求。之后，吴某2、陈玉丹、吴某1提起再审、申诉，均未获得支持。另查明，出具日期为2015年9月17日的委托书载明：委托人为被告许心怡，受托人为被告叶丝丝，由被告许心怡委托被告叶丝丝作为合法代理人，全权代表委托人被告许心怡执行和处理以下事项：……2.有权出售上述房地产，其中包括但不限于：签订买卖合约、代收取房款、代缴一切合理及正常的费用或税项，办理上述房地产交收、产权注销、转让登记、过户及公证等手续，办理室内的水、电、天然气、闭路电视的过户及销户手续，签署一切有关出售上述房地产所需之文件及办理一切有关出售上述房地产所需之手续。委托期限：自签署之日起至直至上述代理事项办理完结时止。再查明，为前述多次诉讼，吴某2、陈玉丹、吴某1聘请了律师。以上事实，由原告提供的《上海市房地产买卖合同》、补充协议、收据、佣金确认书、《委托书》、(2017)沪0112民初XXX号民事判决书、(2018)沪01民终XXX号民事判决书、(2019)沪02民申XXX号民事裁定书、不支持监督申请决定书、庭审笔录、公证书用发票、代管款通知及银行明细、委托律师合同、协议书、交易明细、协议书正本等证据以及当事人的陈述证实。本院认为，缔约过失责任是因违反先合同义务而生产的赔偿责任。在缔约过程中，一方当事人因违背其根据诚实信用原则所应负的义务而致另一方依赖利益损失，因而产生了民事赔偿责任。被告许心怡、叶丝丝与三原告之间并不存在法律关系，三原告要求被告许心怡、叶丝丝承担缔约过失责任没有事实及法律依据，本院不予支持。生效判决已经确认被告盛君华出售房屋的行为系无权代理。无权代理人的行为对被代理人不发生法律效力，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。本案中，三原告在签约时即明确知晓盛君华并未取得产权人授权，却仍与盛君华签署合同，三原告对产生的后果应承担一半责任。对于损失的认定，三原告自认签署合同至许心怡、叶丝丝告知不予追认合同期间的房价并无波动，故房屋差价损失并未产生。许心怡、叶丝丝不予追认合同后，三原告进行资金提存、进行诉讼而引起的支付代管款、聘请律师产生费用、支付法院诉讼费等均系三原告自行扩大的损失，产生的后果均应由三原告自行承担。综上，三原告要求被告盛君华承担各项赔偿责任的诉讼请求不能成立，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及2017年《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条、1999年《中华人民共和国合同法》第四十八条规定，判决如下：驳回原告吴某2、陈玉丹、吴某1全部诉讼请求。案件受理费减半计收7,575元，由原告吴某2、陈玉丹、吴某1负担。如不服本判决，原告吴某2、陈玉丹、吴某1、被告盛君华可以在判决书送达之日起十五日内，被告许心怡、叶丝丝可以在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 沈慧芬法官助理 陆 艳书 记 员 张金连附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。相对人可以催告被代理人自收到通知之日起一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。三、《中华人民共和国合同法》第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。