河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2012）金民二初字第4789号原告郑州中方园建设发展股份有限公司（反诉被告），住所地：郑州市文化路北段法定代表人陈永康，董事长。委托代理人李静、白之一，河南博云天律师事务所律师。被告刘雁秋（反诉原告），女，汉族，1975年2月22日出生，住址河南省郑州市金水区。委托代理人张基禄、吕小兵，河南陆达律师事务所律师。原告郑州中方园建设发展股份有限公司诉被告刘雁秋房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人李静、白之一及被告委托代理人张基禄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告将位于中方园双语小学综合楼一楼营业房北二号的房屋出租给被告从事经营活动，月租金1800元，租赁期限自2012年1月1日起至2012年12月31日止。根据原、被告之间《房屋租赁合同》的约定，双方均可提前一个月通知对方解除租赁合同，并以两个月的租金标准赔偿对方的损失。因原告开办的郑州市中方园双语小学秋季开学要使用房屋，原告遂委托房屋的管理人郑州天伦物业管理有限公司于2012年4月16日向被告发送通知，通知被告于2012年6月30日向原告返还房屋，其他事宜按租赁合同约定执行，但被告并未及时返还房屋。2012年7月2日、23日原告又分别以通知、律师函的形式通知被告腾房，但被告仍未理会，至今未向原告返还房屋，同时拖欠房屋租金、物业服务费、水费、电费。为保障原告的合法权益，特诉至法院请求法院判令：1、被告向原告返还房屋。2、被告向原告支付所拖欠的租金3600元。3、被告向原告支付房屋使用费6000元（自2012年7月1日起至实际返还房屋止，暂计算至2012年10月10日）。4、被告向原告支付物业服务费617.4元（自2012年4月起至实际返还房屋止，暂计至2012年10月）、水费32元、电费240元。5、被告承担诉讼费用。原告为支持其诉讼请求，向法院提供了以下证据:2012年1月原、被告双方签订的《房屋租赁合同一份。原告出租房屋的房屋所有权证一份。郑州天伦物业管理有限公司（以下称“天伦物业”）于2012年4月16日向被告发出的收房通知及所附原告于2012年4月12日向天伦物业发出的通知各一份。天伦物业与2012年7月2日向被告发出的收房及停水电通知一份。原告委托律师于2012年7月25日向被告发出的律师告知函（复印件）、省内特快专递邮件详情单（复印件）及邮件查询详单各一份。被告于2012年5月10日给原告的书面材料两份。天伦物业于2012年6月、7月、8月向被告发的《出租房屋交费通知单》各一份。被告答辩并反诉称：租赁合同是原告单方提交的，该合同2.4款约定的终止合同的条款未成就，原告无权要求提前终止合同，合同8.4款提前收回房屋约定与2.4款相冲突，应当做对原告不利的解释。合同8.1约定，原告擅自解除合同，应该赔偿对被告造成的损失。故应驳回原告的诉讼请求。2011年10月1日原告从郑州市金水区雪肤苑美容院处取得中方园西区郑州市中方园双语小学综合楼一楼营业房北2号开设古筝班兼乐器销售，当时向郑州市金水区雪肤苑美容院支付转让费2.5万元，并与被告直接签订《房屋租赁合同》。2012年2月份，被告委托天伦物业通知原告签订2012年度《房屋租赁合同》，天伦物业工作人员口头表示只要签订合同一定让原告使用一年，原告在空白合同文本上签字后交给天伦物业去被告处签字盖章。2012年3月份，合同还没有交还给原告，天伦物业又口头表示该房屋不租给原告使用了。但是，天伦物业还是将《房屋租赁合同》交给了原告，并收取了2012年度租房押金2000元，原告继续使用该房屋。2012年7月12日，被告悍然将原告的电停掉，导致原告至今无法经营。依据《房屋租赁合同》第2.4款的约定，只有在“在租赁期内该房屋被拆除时，甲方（被告）可以提前终止合同”，第8.1款约定“非合同规定的条件发生，甲方（被告）擅自变更或解除本合同，应赔偿由此给乙方（原告）造成的损失”。现被告无视合同的严肃性，采取非法停电的方式逼迫被告退换房屋，严重侵犯原告对该房屋的使用权和经营权，为维护原告的合法权益，特提起反诉，要求被告赔偿原告支出的转让费2.5万元；被告赔偿原告装修费5.1万元；被告赔偿原告营业损失3.6万元；被告退还原告交纳的押金0.2万元。被告为支持其答辩及反诉请求，提供以下证据张团结、鲁福琴的《房屋租赁合同》。《商铺转让合同》、《装饰装修工程合同》及收条两张。租赁押金收据。被告针对原告的反诉辩称：一、被告诉称的其向他人支付的转让费与原告无关。首先，该转让费是否真实存在不能确定。其次即便存在转让费，该费用也仅仅是原承租人与被告之间的约定，与原告无关；而且转让费系被告继承原承租人的权利义务、取得原租赁期限剩余三个月的承租权及合同到期后的优先承租权等所支付的对价，相关权利被告均已获得，被告不存在损失，因此，被告主张原告应当赔偿转让费缺乏法律依据。二、被告称其2011年10月1日取得原告房屋承租权时，与原告直接签订《房屋租赁合同》与事实不符。2011年10月被告与马向红向原告明确表示由被告按照原告与马向红签订的房屋租赁合同履行承租人的权利和义务，原告对此表示同意后被告方开始使用房屋，原告与被告2011年并未另行签订《房屋租赁合同》。三、被告称原告擅自解除合同与事实不符。原告委托天伦物业提前九十余日通知（3月份口头通知，4月16日书面通知）被告将于2012年6月30日解除合同，是根据租赁合同8.4条双方均可提前一个月通知对方解除租赁合同、并以两个月的租金标准赔偿对方的约定做出的，原告解除合同完全符合租赁合同的约定。四、被告关于原告“悍然将原告的水电停掉”的主张与事实不符。被告拖欠原告2012年6月、7月的水电费，根据合同4.2条的约定原告有权停水停电；2012年6月30日租赁合同解除后，原告又多次通知被告要求返还房屋，遭到被告的拒绝后，原告提前十天书面通知被告于2012年7月12日停水停电。五、被告反诉要求原告赔偿装修费及营业损失的主张不成立，原告对此不应该承担赔偿责任。1、在原、被告双方2012年签订的租赁合同约定的租赁期内，租赁房屋并没有装修，被告反诉装修损失根本不存在。同时根据2011年原告与原承租人马红之间签订的租赁合同，合同期满（即2011年12月31日），该租赁房屋的装修、改造及固定设施归原告所有，被告承继原承租人的权利和义务，前述约定对被告亦属有效，故被告要求赔偿装修无合同及法律依据。2、根据租赁合同的约定，租赁合同终止后被告应该在十日内将租赁房屋退还给原告，不存在继续营业的情况，被告没有按照合同约定退回房屋和逾期缴纳租金、物业费、水电费已经构成违约，其反诉让原告赔偿营业损失不成立。同时租赁合同约定，合同解除后，原告需要赔偿被告两个月的租金，被告向原告主张营业损失缺乏法律依据。综上，被告的反诉请求缺乏法律与事实依据，请求贵院予以驳回。原告针对被告的反诉提供如下证据：1、2011年1月1日原告与马红签署的房屋租赁合同一份。经当事人举证及庭审核实，本院查明以下事实：2012年1月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，主要约定：原告将其所有的位于郑州市中方园双语小学综合楼一楼营业房北2号共约60平方米，出租给被告作童装使用，租赁期限自2012年1月1日始至2012年12月31日止；该房屋每月租金1800元，被告交纳租金的起算日为2012年1月1日，本协议签订时被告先交付2个月租金，以后每月支付一次，被告在每个月的20日前交付下个月的租金；在租赁期内，该房屋需拆除时，原告可以提前终止合同；被告逾期交付租金、物业费、水电费等费用的，除应全额补齐外，每逾期一天，按延期金额的千分之三向原告支付违约金，逾期一个月的，原告有权解除合同，收回房屋；非合同规定的条件发生，原告擅自变更或解除本合同，应赔偿由此给被告造成的损失；租赁期间，原告如需提前收回房屋，或被告需提前退租，均需提前一个月通知对方，并以月租金的两倍赔偿对方等。2012年4月16日，原告委托天伦公司书面通知被告，要求其于2012年6月30日前将诉争房屋腾空并交回原告。2012年5月10日，被告等四商户向原告发出书面材料一份，其一致意见为：1、到合同期满，无条件搬走；2、若原告必须在6月底收房，其不同意原告补偿两个月租金的条件，要求原告赔偿其损失（其中被告要求赔偿15万元）。此后，原、被告双方多次协商赔偿金未果，被告一直占用诉争房屋。原告为收回房屋及催要欠款，以讼称事由向本院提起诉讼。被告为向原告追索转让费、装修等损失赔偿金，提起本案的反诉请求。本院认为：原、被告之间签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反有关法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对双方具有法律约束力，双方均应按约定全面履行义务。根据相关法律规定，合同解除是指合同有效成立后，没有履行或者没有完全履行，当约定的或者法定的解除条件具备时，因享有解除权一方当事人的意思表示，使合同关系除法律另有规定者外，溯及地消灭。由于解除权是一种形成权，因此解除权人主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，原、被告在合同中明确约定：“租赁期间，原告如需提前收回房屋，或被告需提前退租，均需提前一个月通知对方，并以月租金的两倍赔偿对方。”原告据此向被告发出解除合同的通知。鉴于被告对于合同的解除没有异议，仅对原告依据该约定支付两个月的房租作为补偿持有异议，认为不足以弥补其损失，并提出反诉要求赔偿损失。故对原、被告双方签订的《房屋租赁合同》已于2012年6月30日解除的事实，本院予以确认。租赁合同解除后，被告继续占用诉争房屋已无合同依据，除应在结清相关费用后将租赁物交还原告外，还应按租金标准向原告支付其实际占用期间所产生的房屋使用费6000元。故原告要求被告返还房屋并支付拖欠租金3600元的诉讼请求，事实清楚，本院予以支持。但关于原告请求被告支付房屋使用费的主张，因被告尚未实际搬离租赁房屋，暂无法计算房屋的使用费数额，原告可在被告实际返还房屋后另行主张。关于原告请求的物业服务费、水费、电费的主张，因房屋租赁合同约定该费用是按物业公司的标准向物业公司交纳，且出租房屋是原告委托天伦公司管理，该费用应当按规定向物业公司交纳，原告不应主张，故对原告的该诉讼请求，不予支持。关于被告要求原告赔偿转让费、装修费及营业损失的反诉请求，证据不力，本院不予支持。本案合同约定提前收回房屋或提前退租的一方当事人应以月租金的两倍赔偿对方。原告同意按此约定赔偿被告3600元，本院无异议。被告主张的押金2000元，合同中已载明被告交纳此款项，且合同已生效并开始履行。因此，合同解除后，原告收取的押金应予退还。对于被告的此项反诉请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十一条、第九十二条、第九十三条、第二百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）刘雁秋于本判决生效之日起十日内将位于郑州市中方园双语小学综合楼一楼营业房北2号房屋返还原告（反诉被告）郑州中方园建设发展股份有限公司。二、被告（反诉原告）刘雁秋于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）郑州中方园建设发展股份有限公司租金3600元。三、原告（反诉被告）郑州中方园建设发展股份有限公司于被告（反诉原告）刘雁秋搬离系争房屋之日退还被告（反诉原告）刘雁秋押金2000元。四、驳回原告（反诉被告）郑州中方园建设发展股份有限公司对物业服务费、水费、电费的诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）刘雁秋的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行指定行为或给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十二条、第二百五十三条之规定，承担由他人代为完成的费用及加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费162元，由原告中方园建设发展股份有限公司负担107元，被告刘雁秋负担55元；反诉案件受理费2580元，减半收取1290元，由反诉原告刘雁秋负担1164元，反诉被告郑州中方园建设发展股份有限公司负担126元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判长  刘延峰审判员  刘 佳审判员  李启昱二〇一三年十二月二十三日书记员  孙盼盼