广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初36378号原告（反诉被告）：蔡雄锴，男，1977年3月15日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托代理人：廖伟明、陈彩琼,分别系广东国知律师事务所律师、实习人员。被告（反诉原告）：林秋城，男，1964年7月19日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区。委托代理人：李文立、丘依红，均系广东迅法律师事务所律师。原告（反诉被告）蔡雄锴诉被告（反诉原告）林秋城房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）蔡雄锴及其委托代理人廖伟明，被告（反诉原告）林秋城的委托代理人李文立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蔡雄锴向本院提出诉讼请求:1.确认蔡雄锴与林秋城于2006年6月30日签订的《房屋转让合同》（以下简称《合同》）无效；2.林秋城向蔡雄锴返还购房价款150000元及其利息（利息分三笔计算：三笔均以50000元为本金，分别自2006年7月4日、2007年6月28日、2008年6月28日起算，按照中国人民银行同期同类贷款利率为基准计算至实际还清之日止）；3.林秋城向蔡雄锴支付房屋价款损失1600000（最终以评估价为准）；4.林秋城向蔡雄锴赔偿因租客遭受其滋扰被迫解除租赁合同导致蔡雄锴赔偿租客的损失3000元；5.本案本诉和反诉诉讼费、评估费由林秋城承担。本诉事实、理由和反诉答辩：蔡雄锴与林秋城为表兄弟关系。早在2006年2月春节后，林秋城将其名下位于广州市天河区员村一横路永康花园A栋三梯601房（以下简称案涉房屋），暂时出借给蔡雄锴及家人居住使用。但刚居住一个星期，蔡雄锴父亲就在该房屋内去世，林秋城便以房屋有往生者不吉利为由，要求蔡雄锴出资购买。蔡雄锴当时资金困难，并未有意购买案涉房屋，但经不起林秋城再三强烈要求，遂向众亲友举债购买。双方于2006年6月30日签订了《合同》，约定:林秋城将案涉房屋以150000元出售给蔡雄锴。合同签订后，蔡雄锴分别于2006年7月4日、2007年6月28日、2008年6月28日分三次，向林秋城及其妻子林静华共计支付了150000元。林秋城也依约将案涉房屋交付给蔡雄锴使用，并将房产证原件交付给蔡雄锴。蔡雄锴先是用于自住，其后用于出租，双方一直相安无事。但从2019年4月份开始，林秋城就频频骚扰蔡雄锴的案涉房屋租客贾会真。具体表现为:2019年4月12日早上6点多，租客发现房屋大门被人用胶纸封住，并留下纸条表示业主需要装修案涉房屋。经蔡雄锴查实字迹，系林秋城所写，遂通过电话、微信尝试联系林秋城，得到林秋城答复“我要装修”，其后，林秋城将蔡雄锴微信拉黑。2019年7月19日早上，林秋城纠集四男一女共计六人直接撬门进入案涉房屋，并对屋内租客贾会真的未婚夫李嘉桦表示:他是案涉房屋业主，限令租客半个月内搬走，否则强拆，后果自负。租客报警求助，但依然得不到妥善解决，出于安全考虑，租客提出解除租赁合同并要求蔡雄锴赔偿。蔡雄锴其后与其解除租约并赔偿3000元。林秋城以上行为严重侵犯了蔡雄锴及其租客的合法权益，蔡雄锴本着息事宁人的态度通过自己以及亲友多番努力，尝试与林秋城联系，协商解决此事，但林秋城始终以各种理由搪塞敷衍、拒绝沟通。其后，蔡雄锴通过亲友得知，林秋城知悉案涉房屋周边房价高企，地块面临城市更新改造，升值潜力巨大，企图将房屋收归己有，方出此下策。更让蔡雄锴觉得极为震惊的是，林秋城早在2016年3月份，就瞒着蔡雄锴，私自去办了房屋不动产权证。权属人就登记在林秋城名下。其后，蔡雄锴立即前往房屋登记部门查询案涉房屋档案，并咨询律师才知道:案涉房屋为合资建房，所处地块属于集体所有，蔡雄锴并非该集体成员，依据法律，蔡雄锴无权购买案涉房屋。因此，蔡雄锴考虑再三，为顾及各方亲戚关系，避免产生更大矛盾，恢复生活安宁，蔡雄锴经私力救济无果后，特向法院提起诉讼，请求法院判决如请。针对林秋城反诉的第一项请求，确认合同无效，案涉房屋目前已经由林秋城占有并出租，不存在返还的必要。针对第二项反诉请求，没有事实与法律依据，请求法院驳回，理由：它与第三项反诉请求相互涵盖，重复计算，应当刨除。合同被确认为无效，即不存在继续履行的问题，因此，基于合同有效所获得的利益不属于赔偿损失的范围。蔡雄锴向案外人租赁所获得的租金收益，不是合同无效必然造成的直接的损失，不应返还。蔡雄锴在占有期间，对房屋有过两次装修，客观上使得房屋价值增加（要不然也租不到3000元的价格）。而且在出租期间，蔡雄锴为了提供优良的承租环境，也有所付出，租金所得全部返还给林秋城，必将造成蔡雄锴的付出没有获得等额对价，林秋城却从中获利的不公平局面。针对第三项请求，没有事实与法律依据，请求法院驳回，理由是:房屋转让合同虽然被认定无效，但买卖行为是双方真实意思表示，蔡雄锴使用房屋并非无因使用，故房屋损失费（可以理解为房屋占用费）不应纳入房屋买卖合同无效后相互返还以及赔偿的范围，退一万步说，即使法院判决需要返还，林秋城在诉请中计算房屋损失的标准有错误。事实上，蔡雄锴从2006年购得房屋以后一直用于自住到2015年小孩读书才搬走，2018年以后才对外出租。2018年能租到3000元，但2006年往后却租不到这个价格，林秋城没有考虑物价变化和货币通胀的影响，笼统用一个2018年较高的租金金额来计算赔偿费，对蔡雄锴显然是不公平，不合理的。正确的计算方法，应当以合同交易价除以70年房屋使用年限乘以13年占有使用期限。因此，请求法院确认合同无效、房屋已经返还，并驳回林秋城第二至第四项的反诉请求。林秋城向本院提出反诉请求:1.确认林秋城与蔡雄锴于2006年6月30日签订的《合同》无效，并要求蔡雄锴将案涉房屋返还给林秋城；2.要求蔡雄锴将占用案涉房屋所获得的租金收益合计27000元返还给林秋城；3.要求蔡雄锴支付其自2006年7月1日至2018年11月19日期间占用案涉房屋给林秋城所造成的损失费合计444000元给林秋城；4.本案诉讼费（包括本诉和反诉诉讼费）全部由蔡雄锴承担。反诉事实、理由和本诉答辩：1.林秋城与蔡雄锴于2006年6月30日签订了《合同》，合同约定案涉房价款为150000元，蔡雄锴应在2008年6月前支付150000元房价款给林秋城。合同签订后，蔡雄锴实际只支付了50000元房价款给林秋城，至今未将剩余的房价款10万元支付给林秋城。因蔡雄锴要求确认双方签订的《合同》无效，并明知案涉房屋不能依法转让给蔡雄锴，故蔡雄锴至今未将剩余的房价款10万元支付给林秋城，主观上存在过错。且因此林秋城于2015年11月申请办理案涉房屋的房屋不动产权证并无过错。林秋城在申请办理案涉房屋的房屋不动产权证过程中，林秋城已以将广州市天河区房地产登记交易中心发出的《广州市天河区房地产登记交易中心通告》贴在案涉房屋的大门口及在广州日报刊登《遗失声明》等形式将林秋城对案涉房屋的所有权主张权利的内容告知了蔡雄锴，但蔡雄锴在《广州市天河区房地产登记交易中心通告》所规定的异议期内没有向广州市天河区房地产登记交易中心提出异议，也没有向林秋城提出异议，由此产生的对蔡雄锴不利的法律后果应由蔡雄锴承担。林秋城认为，鉴于上述情况，且林秋城与蔡雄锴均要求确认双方签订的《合同》无效，因此，林秋城要求蔡雄锴将案涉房屋及蔡雄锴占用该房所获得的租金收益合计27000元返还给林秋城，并要求蔡雄锴支付其自2006年7月1日至2018年11月19日期间占用该房而给林秋城所造成的损失费合计444000元给林秋城，有事实依据和法律依据。蔡雄锴占用案涉房屋所获得的租金收益合计27000元的计算方法:蔡雄锴自2018年11月至2019年8月将案涉房屋出租给他人，共计9个月，每月租金叁千元，租金收益合计27000元。蔡雄锴自2006年7月至2018年10月期间占用案涉房屋给林秋城所造成的损失费合计444000元的计算方法:占用时间共计148个月，参照每月租金叁千元计算，共计444000元。《合同》签订后，蔡雄锴实际只支付了50000元房价款给林秋城，至今未将剩余的房价款10万元支付给林秋城。因此，蔡雄锴要求林秋城返还购房款150000元及其利息，无事实依据和法律依据。因蔡雄锴要求确认双方签订的《合同》无效，并明知案涉房屋不能依法转让给蔡雄锴，故蔡雄锴至今未将剩余的房价款10万元支付给林秋城，主观上存在过错。因此，蔡雄锴要求林秋城支付房屋价款损失，无事实依据和法律依据。不存在蔡雄锴所述称的“租客遭受林秋城滋扰”的情形，蔡雄锴与租客解除租赁合同与林秋城无关联。因此，蔡雄锴要求林秋城赔偿租客的损失3000元，无事实依据和法律依据。不存在蔡雄锴所述称的“林秋城瞒着蔡雄锴私自办理房屋不动产权证”的情形。综上所述，林秋城的诉讼请求，有事实依据和法律依据，请法庭依法支持林秋城的全部诉讼请求。蔡雄锴的第二项至第五项诉讼请求，无事实依据和法律依据，请法院依法驳回蔡雄锴的诉讼请求。经审理查明：穗房地证字第××号《房地产证》显示案涉房屋的登记权属人为林秋城，土地权属性质为集体所有，总建筑面积为87.01平方米，核准日期为1997年7月30日。2006年6月30日，林秋城（甲方/卖方，下同）与蔡雄锴（乙方/买方，下同）签订《合同》，约定甲方将案涉房屋以总楼价150000元出售给乙方；合同生效日当月支付首期款50000元，余款分两次每次50000元分别在2007年6月及2008年6月前付清；等内容。2019年11月15日庭审中，原、被告均确认林秋城于2006年6月将案涉房屋交付蔡雄锴使用；蔡雄锴并非案涉房屋所在集体经济组织成员；案涉房屋已被林秋城自行更换门锁收回。关于案涉房屋的购房款，原、被告均确认蔡雄锴向林秋城支付了购房款50000元。蔡雄锴还称其按照林秋城的指示向林秋城的配偶林静华支付了购房款100000元，其与林静华不存在其他经济往来；林秋城确认其配偶为林静华，二人仍处于夫妻关系存续期间，但其没有指示蔡雄锴向林静华支付案涉房屋购房款。蔡雄锴提交了证据中国银行存款回单两张，显示分别于2007年6月28日、2008年6月28日向案外人林静华支付款项各50000元。林秋城对上述证据真实性无异议，认为不能证明林秋城收到了该100000元款项，也不能证明该100000元是案涉房屋的购房款。另查，林秋城与案外人林静华于1986年2月19日登记结婚。庭审中，本院告知双方：蔡雄锴提供的证据显示林秋城与案外人林静华系夫妻关系，且蔡雄锴曾向案外人林静华汇款支付过两笔各50000元款项，相应支付时间距离《合同》签订时间仅是在一两年之后，且和《合同》所约定付款时间吻合，现林秋城确认被告与林静华仍处于夫妻关系存续期间，蔡雄锴又称其与林静华不存在其他经济往来，因此结合上述举证情况及双方陈述情况，本院赋予林秋城告反证证明蔡雄锴汇至林静华的两笔各50000元款项并非《合同》项下购房款的举证责任，并准予林秋城庭后5个工作日提供相应的反证证据，逾期未提交或所提交反证证据不充分的则承担举证不能的法律后果。但林秋城在本案中并未就此提交反驳证据。本案审理过程中，本院依法委托鉴定机构广州启诚资产评估与土地房地产估价有限公司（后更名为广东启诚房地产土地资产评估与规划测绘有限公司；以下简称启诚公司）对案涉房屋的市场价值（不含地价）进行评估，启诚公司于2021年1月18日作出《报告》，鉴定意见为：案涉房屋在2016年2月24日的房屋建筑物市场价值为143567元，在2019年9月29日的房屋建筑物市场价值为150527元。本院认为：蔡雄锴并非案涉房屋所在集体经济组织成员，故《合同》违反了法律和行政法规的强制性规定，应为无效。蔡雄锴、林秋城均请求确认《合同》无效，有事实和法律依据，本院均予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据上述法律规定，林秋城应将已收取的全部购房款返还蔡雄锴，蔡雄锴亦应当将案涉房屋返还林秋城。从查明的事实看，案涉房屋已由林秋城自行收回，故本院对林秋城要求蔡雄锴返还案涉房屋的反诉请求不再支持。虽然林秋城仅承认收取了蔡雄锴购房款50000元，但蔡雄锴已经举证证明向林秋城的配偶支付了案涉房屋的购房款100000元，在本院告知林秋城限期提供反驳证据的情况下，林秋城未提供反驳证据，故本院依法采信蔡雄锴关于付至林静华账户的100000元系案涉房屋购房款的陈述。蔡雄锴现要求林秋城返还购房款150000元，有事实和法律依据，本院依法予以支持。蔡雄锴、林秋城双方对合同无效均有过错，且过错相当。鉴于双方基于履行合同而相互交付房屋使用和支付购房款，且双方对于导致合同无效的过错相当，故根据公平原则，本院对蔡雄锴要求林秋城支付购房款利息的诉讼请求及林秋城要求蔡雄锴支付租金收益及占用费的反诉请求，均不予支持。蔡雄锴要求林秋城支付赔偿租客损失3000元的请求，理据不足，本院不予支持。至于蔡雄锴要求林秋城支付房屋价款损失的请求，本院通过司法委托鉴定机构评定的案涉房屋（不含地价）在2019年9月29日的房屋建筑物市场价值150527元具有中立性及专业性，本院对该鉴定意见依法予以采纳。案涉房屋属于集体土地上盖建筑物，由于集体土地使用权的价值具有身份性，而原、被告均确认蔡雄锴并非案涉房屋所在集体经济组织成员，故案涉房屋所在土地的价值不应由蔡雄锴享有，应从蔡雄锴遭受的损失范围中予以扣除。鉴于本院已经判令林秋城返还蔡雄锴已付房款150000元，故林秋城现应赔偿蔡雄锴的房屋差价损失为527元。鉴于蔡雄锴、林秋城双方对合同无效过错相当，根据公平原则，本案鉴定费由双方各负担一半。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认蔡雄锴与林秋城于2006年6月30日签订的《房屋转让合同》无效。二、林秋城于本判决发生法律效力之日起10日内，向蔡雄锴返还购房款150000元。三、林秋城于本判决发生法律效力之日起10日内，向蔡雄锴赔偿房屋差价损失527元。四、驳回蔡雄锴的其他诉讼请求。五、驳回林秋城的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费21580元，由蔡雄锴负担18454元，林秋城负担3126元；保全费5000元，由蔡雄锴负担4596元，林秋城负担404元；鉴定费1500元，由蔡雄锴负担750元，林秋城负担750元；本案反诉费5005元，由林秋城负担4180元，蔡雄锴负担825元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  秦 雯人民陪审员  罗汉强人民陪审员  麦丽欢二〇二一年二月二十五日书 记 员  马俏婵梁炎梅