广西壮族自治区扶绥县人民法院民 事 判 决 书(2018)桂1421民初174号原告：韦琳，女，汉族，1964年7月1日出生，住广西扶绥县（县实验学校旁）。委托诉讼代理人：钟启苏，广西恒聚律师事务所执业律师。被告：农小兰，女，壮族，1967年3月13日出生，住广西南宁市。原告韦琳诉被告农小兰确认合同无效纠纷一案，本院于2018年1月29日立案受理后，依法由审判员黄玉琴承办，原告韦琳提出要求审判员黄玉琴回避申请，本院同意其申请，另行由审判员葛世伟适用简易程序公开开庭进行了审理。书记员陆慧妍担任法庭记录。原告韦琳及其委托诉讼代理人钟启苏，被告农小兰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。韦琳诉称，其与农小兰于2008年2月27日签订的《合资合作开发房地产协议书》及2008年11月15日签订的《协议书》，由于农小兰不接受这两份协议书规定的义务去履行。因此，其与农小兰产生激烈的矛盾，陷入多个官司。其中扶绥县人民法院作出的（2016）桂1421民初1114号民事判决书以及2017年8月28日崇左市中级人民法院（2017）桂14民终340号民事判决书，均认定其与农小兰无房地产开发资质，合资合作开发房地产违法。据此，特向法院起诉，请求确认其与农小兰于2008年2月27日签订的《合资合作开发房地产协议书》和2008年11月15日签订的《协议书》无效。农小兰辩称，一、被答辩人的诉讼请求违反《合同法》规定，应当驳回。被答辩人既主张合同无效，却不主张合同无效的后果处理，其诉讼请求显然违反《合同法》规定，应当驳回。二、被答辩人陈述的主张不成立，应当不予采纳。1、被答辩人所称双方是房地产开发，没有事实根据。房地产开发，法律有严格的规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条第三款规定：“本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地进行基础设施、房屋建设行为”。而本案的房地产买卖和旧房推平重建，是私人房屋交易转让，之后在原址推平重建，土地使用权始终是私人的，不存在“取得国有土地使用权的土地上进行基础设施，房屋建设的行为”。双方的行为，不属于开发经营房地产行为，被答辩人的主张，没有事实根据，没有法律根据。2、本案的房地产买卖已经完成，钱款两清，之后在原址推平重建，新房办理了建设手续，缴纳了相应税款。如果税务部门认为不合适，自有税务部门通知催交，双方按税务部门通知，依法缴纳即可；买卖的房屋，已办理了过户手续，人民政府认为买卖成立、合法，颁发了房产证，得到人民政府的确认；扶绥法院和崇左中级法院另案对该房过户手续的行政判决书，也确认了该房屋买卖和过户是合法民事行为，该买卖受法律保护。房屋买卖，推平重建都有相应手续，没有非法目的。3、被答辩人的陈述，无事实根据。（1）、被答辩人诉称被逼迫，才签订合同，但没有任何证据证明存在逼迫的事实。（2）、签订合同、申请书办理公证、签收《公证书》、办理房屋过户手续、领取过户后的房产证，都是被答辩人亲手办理；办理拆和建手续，是答辩人移交原房主的土地证等证照，答辩人才能办理，这些都是答辩人自愿行为。被答辩人在法庭上是虚假陈述，请法庭不予采纳。三、被答辩人的起诉，已超过诉讼时效。被答辩人韦琳领取过户后《房屋所有权证》，是2007年12月24日，答辩人办理《建设工程规划许可证》的时间是2009年1月12日，房屋推平重建的时间是2009年初【崇左中级法院（2013）崇行终字第6号行政判决确认时间记载】。而被答辩人现在才主张权利，已大大超过诉讼时效，丧失胜诉权，其诉讼请求应当驳回。韦琳为其陈述的事实向本院提交了下列证据材料：证据1、协议书，拟证明2007年8月29日原告向浦广芬购房；证据2、《房地产买卖契约书》，拟证明2007年8月30日原告向浦广芬购房；证据3、房地产收条4份及汇款单2份，拟证明原告向浦广芬支付房款55万元；证据4、收据，拟证明浦广芬交房地产权证及其他票据、凭证共22件给原告；证据5、授权委托书，拟证明2007年11月27日浦广芬授权委托原告办理其名下的房地产权证手续过户登记到原告名下；证据1-5均同时拟证明涉案的房地产是原告与案外人浦广芬个人购买的；证据6、《合资合作开发房地产协议书》，拟证明原告与被告经过协商于2008年2月27日签订该协议，该合同违法，并没有实际履行；证据7、协议书，拟证明原告与被告签订合同，该合同违法，并没有实际履行；证据8、原告与被告在农业银行开户的工程账号存折，拟证明2008年2月28日原告与被告双方在农业银行开户的工程专用账号，被告到目前为止没有汇入工程账号一分钱，也没有归还给原告投资款；证据6-8均同时拟证明原告与被告以合法的形式签订了房地产开发协议，因原、被告无开发房地产的资质，该协议违反了行政法律法规；证据9、（2016）桂1421民初1114号及（2017）桂14民终340号判决书，拟证明原告与被告无合资合作开发房地产资质，不受法律保护，被告对该合同也没有履行；证据10、（2017）桂1421民初798号裁定书，拟证明原告与浦广芬、梁太友购房，被告不是韦琳与浦广芬、梁太友签订协议书的当事人，对被告的主张法院不予采信。农小兰为其辩解的事实向本院提交的证据有：证据1、建筑工程承包合同，拟证明2009年4月9日韦琳自愿跟农小兰合伙，把扶绥县松岭路7号（现16号）承包给赖祥平承建；证据2、收条、银行汇款单，拟证明农小兰收到集资住户房款后，支付赖老板承建县松岭路7号（现16号）7层楼房的资金；证据3、办准建证及图纸的发票，拟证明土地证过户之前是农小兰代浦广芬支付的费用；证据4、集资建房退伙协议书及授权委托书，拟证明2009年3月30日古彩丽这套房，在建设中的费用，应该是农小兰跟韦琳两人共同的，该协议书为原告所写，证明原告已承认被告是合伙人；证据5、房屋权属登记申请受理清单，拟证明2007年12月11日韦琳叫农小兰支付浦广芬购买房地产款后，自愿把办理房产证相关材料给农小兰；证据6、承建扶绥县松岭路7号（现16号）整栋楼所需的水电发票，拟证明承建县松岭路7号（现16号）所需的水、电费用全部是农小兰开支的，包括松岭路7号基础所需的水、电都是农小兰开支的；证据7、合资合作开发房地产协议书，拟证明2007年8月29日—11月27日韦琳叫农小兰支付浦广芬购房地产款项45万元清楚后，韦琳自愿跟农小兰签订协议书，本协议书是真实的；证据8、收条及银行汇款单，拟证明2007年—2008年2月19日韦琳已全部收到投资县松岭路7号（现16号）的投资款；证据9、领证审批表，拟证明2007年12月24日韦琳自愿认可共有权人为覃汉东、梁智兰等12人，领证人是韦琳；证据10、声明，证明韦琳2007年11月27日已认可跟农小兰合伙，浦广芬也自愿卖给农小兰、韦琳两人，并且在声明人处，原告伪造被告的签名，可以拟证明原告已经认可原、被告双方签订的《合资合作开发房地产协议书》。证明1-10均拟证明原告的陈述均是虚假的、不真实的；证据11、房屋权属登记申请受理清单，拟证明办理房产证是韦琳自愿移交原房主土地证等证照，自愿跟农小兰一起去房管所办理的，证明目的是原告存在欺骗被告的行为；证据12、《协议书》，拟证明韦琳自己亲自签名还在虚假向法庭陈述；证据13、关于取消对2007年12月4日契税完税的声明，拟证明梁智兰等12人已在2007年12月4日已付税款，而且去办理的人是韦琳；证据14、委托书，拟证明：浦广芬在2007年10月1收到农小兰支付购房地产款后自愿出具委托书给农小兰去办理过户手续；证据15、银行汇单、收条，拟证明：农小兰在2007年10月1日—2007年11月27日通过银行转账方式支付浦广芬购房地产款37万元，浦广芬已当庭认可；证据16、声明，拟证明浦广芬在2012年6月1日已作出声明购买扶绥县松岭路7号（现16号）的房地产以银行汇款单为准。经庭审质证，对韦琳及农小兰提交的证据材料认定如下：韦琳提交的证据6、证据7、证据9及农小兰提交的证据7与本案有直接法律关系，且韦琳与农小兰在庭审都承认无房地产开发资质，因此予以确认。韦琳提供的其余证据，农小兰提供的其余证据，不是本案审理范畴，本案不予审查，可另案处理。综合本案的证据及庭审笔录，查明本案事实如下：2008年2月27日，韦琳与农小兰签订了《合资合作开放房地产协议书》，就合作共同开发房地产事宜达成以下协议：“一、购置开发的房地时间地点：2007年8月29日，购买位于扶绥县宗地，出让人（房地产权所有人是浦广芬）”，土地使用证（地号：（33）103），建筑面积约213.15㎡。于2007年11月27日付清浦广芬的全部房款550000元。双方还就合作共同开发房地产的投资方式，售房定价，利润分成等权利义务进行了约定。2008年11月15日，韦琳与农小兰就合作共同开发房地产在农业银行开户的有关事宜进行协商，并签订一份《协议书》。韦琳与农小兰无资质经营房地产开发且未依法登记。（2016）桂1421民初1114号民事判决书及（2017）桂14民终340号民事判决书已发生了法律效力。本院认为，依法成立的合同受法律保护。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的合同无效：（一）乙方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通、损害国家集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。韦琳与农小兰合资合作开发经营房地产开发的行为，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条规定：“房地产开发企业是以营利为目的的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业应具备下列条件：（一）有自己的名称和组织机构；（二）有固定的经营场所……房地产开发在领取营业执照后一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案”和国务院《城市房地产开经营管理条例》第九条规定：“房地产开发主管部门应当根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩，对备案的房地产开发企业核定资质等级，承担相应的房地产开发项目。具体办法由国务院建设行政主管部门制定”，不受法律保护。因此，韦琳与农小兰于2008年2月27日及2008年11月15日分别签订的《合资合作开发房地产协议书》《协议书》属于无效合同。已经发生法律效力的（2016）桂14民初1114号民事判决书及2017年8月28日作出的（2017）桂14民终340号民事判决书均认定韦琳、农小兰均无房地产开发资质，合资合作开发房地产违反相关法律规定，且涉案的协议书内容涉及不动产，因此，韦琳的起诉没有超过诉讼时效。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，判决如下：韦琳与农小兰于2008年2月27日签订的《合资合作开发房地产协议书》和2008年11月15日签订的《协议书》无效。本案适用简易程序审理，案件受理费减半收取为50元,由韦琳负担25元，由农小兰负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区崇左市中级人民法院。审判员  葛世伟二〇一八年四月十六日书记员  陆慧妍