辽宁省辽阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽10民终1092号上诉人（原审被告）：吴东滨，男，1969年8月1日出生，满族，住辽阳市宏伟区。委托诉讼代理人：李天新，辽阳市白塔区文圣法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：王洪钢，男，1962年6月27日出生，汉族，住辽阳市。委托诉讼代理人：吴云，辽宁腾昱源律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：辽阳辽南房地产开发有限公司，住所地辽阳市文圣区长吉小区一栋。法定代表人：章凤才，该公司董事长。原审第三人：章宏文，男，1975年11月23日出生，汉族，户籍地：辽阳市白塔区，现羁押于辽阳第一监狱。上述二原审第三人共同委托诉讼代理人：章振波，男，1955年12月27日出生，汉族，现住灯塔市，系辽阳辽南房地产开发有限公司员工，章宏文叔叔。上诉人吴东滨因与被上诉人王洪钢、原审第三人章宏文、辽阳辽南房地产开发有限公司执行异议之诉一案，不服辽阳市白塔区人民法院（2020）辽1002民初3205号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人吴东滨委托诉讼代理人李天新、被上诉人王洪钢委托诉讼代理人吴云、原审第三人章宏文、辽阳辽南房地产开发有限公司共同委托诉讼代理人章振波到庭参加诉讼（因原审第三人二审代理手续不完备，庭审未补交新的代理手续，故视为代理无效）。本案现已审理终结。吴东滨上诉请求：一、依法撤销（2020)辽1002民初3205号民事判决书；二、依法驳回被上诉人王洪刚原审诉讼请求；三、本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人王洪刚所提供的现有证据未能形成完整的证据链条，不能证明其主张通过买卖方式取得案涉房屋的待证事实，主张通过购买方式取得涉案房屋买卖无效。被上诉人王洪刚主张向被上诉人辽南公司互换房并出资购买了涉案房屋，但所提供的相关证据材料并不能形成完整的证据链条，未能提供合法有效的证据证明其按照《商品房买卖合同》中房款数额支付的等额的购房款，同时也未提供被上诉人王洪刚原始换房的房屋的相关证据，无法证明其主张互换房屋的真实性。在本次执行异议的同批次的其余关联案件中，各位提出执行异议主张通过买卖方式购买房屋的原告均没有提供直接有效的支付购房款的凭证，这一事实显然与社会中开发公司正常的售房行为向违背，而且本案的被上诉人辽南公司在实际操作过程中存在将房屋办理网签和办理银行贷款的方式进行借款的事实，而被上诉人王洪刚所提供的证据不能证明其主张通过买卖方式已经实际足额按照《商品房买卖合同》足额支付购房款的待证事实，且主张通过购买方式取得涉案房屋的房屋买卖无效。二、本案涉案房屋并未发生物权变更，被上诉人王洪刚所提出的异议，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条所规定的情形，不享有排除执行的权利。不动产登记簿是法律规定的不动产物权登记机构管理的不动产物权登记档案。不动产物权的设立、变更、转让和消灭只有在记载于不动产登记簿之后，才具有了公示力和排他力。《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外”该条款的规定与原《物权法》第九条规定的内容一致、第二百一十四条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”该条款的规定与原《物权法》第十四条规定的内容一致、第二百二十一条“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。”该条款的规定与原《物权法》第二十条规定的内容一致。上述条款是关于依法应当登记的不动产物权的设立、变更、转让和消灭何时发生效力的规定。上述条款明确了除法律另有规定外，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，确立了不动产物权登记生效的原则。明确了不动产物权设立、变更、转让和消灭登记生效的时间，即“自记载于不动产登记簿时发生效力”，也就是说，不动产物权登记，自登记机构将不动产物权有关事项记载于不动产登记簿时，始告完成。根据物权公示原则的要求，不动产登记簿应当具有这样一些特征：一是统一性，一个登记区域内的不动产登记簿只能有一个，这样该区域内的不动产物权变动的各种情况才能准确地得到反映，物权交易的秩序才能良好建立；二是权威性，不动产登记簿是国家建立的档案簿册，其公信力以国家的行为为担保，并依此为不动产物权变动的可信性提供保障；三是持久性，不动产登记簿将由登记机构长期保存，以便于当事人和利害关系人的利益获得长期的保障；四是公开性，不动产登记簿不应是秘密档案，登记机构不但应当允许权利人和利害关系人查阅复制，而且还要为他们的查阅复制提供便利。本案中，案涉房屋并没有办理房屋所有权登记和房屋预告登记，在不动产登记机构没有备案登记，因此，本案房屋未依法发生物权变更。被上诉人王洪刚虽然与辽南公司签订《商品房认购书》，但该协议书并不是合法有效的买卖合同，双方之间没有签订正式的房屋买卖合同，而且被上诉人王洪刚主张是互换房屋购房，而并没有提供原审房屋的证据，现有证据不能形成完整的证据链条，不能证明其双方之间是真实的买卖关系，而且也没有提供支付购房款对价的证据，亦在被上诉人辽南公司取得预售许可证后，未办理商品房买卖合同网签备案，现案涉房屋被贵院查封，被上诉人王洪刚主张涉案房屋归其所有的诉讼请求，依据不足。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条的规定。本案的案涉房屋己经取得预售许可证，在人民法院查封之前，未办理商品房买卖合同网签备案，其权利不能排除人民法院依据生效法律文书采取的强制执行措施，原审判决未能查明案件事实、判决错误。被上诉人王洪钢二审答辩称：一、一审法院认定事实清楚、证据充分，被上诉人提供的证据已形成了完整的证据链条。被上诉人在一审庭审过程中提交了《换住协议》、《商品房认购协议书》、收款收据、提款记录。这些证据经过了庭审质证并予以采信，已形成完整的证据链条。至于上诉人提到原始的换房的相关证据，这些相关票据在签订完《住协议》后已经全部交付给辽南公司，(不交付这些票据辽南公司也不会和被上诉人签《换住协议》、在《换住协议》上长吉社区作为见证人盖章确认，可见其真实性)。被上诉人拿出了原住的房屋并交纳了206996元的差价款オ取得了涉案房屋，这与开发公司的销售房屋行为本质上并没有不同。而且，第三人已将房屋交付给被上诉人，被上诉人交纳了装修保证金、物业费、电梯费、垃圾清运费、煤气入户费等费用后，早于2017年10月17日办理了入住手续，已合法占有案涉房产，是涉案房屋的实际所有权人。上述证据已形成了完整的证据链条，证明被上诉人取得了涉案房屋，是涉案房屋的实际所有权人。二、被上诉人所提的异议完全符合《法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的第二十八条、二十九条的规定，是涉案房屋的实际所有权人，享有排他物权。首先，应明确的是本案是执行异议之诉、是排除执行之诉并不是普通的商品房买卖(一方二卖的)确认之诉，不能简单的接照上诉人个人的法律思维逻辑单纯的只适用关于普通商品房买卖的一些规定。而应考虑到本案的性质，综合用执行异议的排除规定，更何况上诉人提到的网签、预告登记并不是商品房买卖的强制性规定，不能作为商品房买卖的限定性条件。其次，涉房产只是作为责任财产成为上诉人债权的担保，是金钱债权。而被上诉人已于2017年10月17日办理了入住手续，辽南公司已将房屋交付，被上诉人是涉案房屋的实际所有权人，享有排他物权，根据物权优于债权的原则性规定，原告的物权请求权应当优于被告的金钱债权。此点完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若千问题的规定》的十九条的规定。再次，被上诉人虽未办理过户登记手续，但并不是因其自身的原因，被上诉人也曾多次找到辽南公司要求办理房照，是因为辽南公司自身的原因迟迟未给予办理，该小区内其他业主也都未能办理房照，且根据《民法典》第百一十五条的规定，未办理更名过户并不影响买卖合同的效力。一审法院解除被上诉人涉案房产的查封是正确的，(2019)辽10民终1708号判决确定辽南公司对388万元的借款本金在其提供的担保财产范围(340-1＃、340-2＃、340-8＃、340-9网点)的价值范围内承担还款责任。被上诉人的房产不是上诉人债权的担保房产，在法院封前已确定房屋的所有权。故应解除对被上诉人涉案房产的查封。综上，一审法院判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确。请上级人民法院依法回上诉人的上诉，维持原判。原审第三人章宏文、辽阳辽南房地产开发有限公司二审述称，同意被上诉人王洪钢的答辩意见。王洪钢向一审法院起诉请求：1、判决立即停止对原告购买的位于玉带家园338号楼1单元7层西户10号房屋(面积120.15平方米)的强制执行，解除查封并确认该房屋归原告所有。2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：，2011年12月31日，原告王洪钢与第三人辽南公司签订《换住协议》一份，内容为解决遮光问题，双方达成换住协议，辽阳市长吉社区居民委员会在该协议上盖章确认。2014年9月13日，原告王洪钢与第三人辽南公司依据上述协议的内容签订《商品房认购协议书》一份，原告王洪钢通过原房屋及缴纳扩大面积款206996.00元，取得第三人辽南公司开发的位于辽阳市房屋(120.15平方米)一处。同日，原告刘洪钢缴纳206996.00元。被告吴东滨与第三人辽南公司、章宏文在人民法院有民间借贷纠纷案件，本院在执行2019年4月28日作出的(2018)辽1002民初1380号诉讼保全民事裁定书中查封本案案涉房屋。该民间借贷纠纷案件，经辽阳市中级人民法院作出(2019)辽10民终1708号民事判决书，已经发生法律效力并申请执行。原告王洪钢对案涉房屋的查封、执行提出执行异议，本院于2020年9月22日作出(2020)辽1002执异117执行裁定书，驳回异议人王洪钢的异议请求。送达后，原告王洪钢不服提起本案诉讼。该院确认的上述事实有原告王洪钢提供的执行裁定书及送达证、商品房买卖合同、收款收据、发票、不动产登记信息查询记录，被告吴东滨提供民事裁定书及各方当事人陈述笔录在卷为凭，这些证明材料已经开庭举证、质证和本院审查，可以采信。一审法院认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，原告王洪钢与第三人辽南公司签订的房屋买卖合同符合法律规定，合法有效。双方在法院查封前即已实际履行，原告王洪钢付款已超过总房款的50%，且双方达成的相关协议系在长吉社区的确认下进行，故其权利能排除人民法院依据生效法律文书采取的查封及强制执行措施，故原告王洪钢的诉讼请求，符合法律规定，该院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、第三百一十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决：一、不得执行位于辽阳市房屋(120.15平方米)一处，解除对第三人辽阳辽南房地产开发有限公司开发的辽阳市白塔区房屋(120.15平方米)一处的查封；二、位于辽阳市房屋(120.15平方米)一处归原告王洪钢所有。案件受理费6707.00元，由被告吴东滨负担。本院二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交了证据：1、《中华人民共和国住房和城乡建设部及商品房买卖合同示范文本的通知》一份；2、《商品房买卖合同范本》三份；3、辽阳市住房和城乡建设委员会（2015）141号文件《关于运行辽阳市商品房网签备案系统的通知》，该文件于2015年9月1日执行，上述三份证据证明案涉被上诉人与辽南公司签订的买卖合同不符合合同范本，不是有效合同。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人王洪钢发表质证意见：对真实性合法性无异议，对关联性有异议。建设部文件属于部门规章，根据合同法解释144条规定，只有法律和行政法规才能认定合同无效，部门规章不能认定合同无效。关于网签文件，我方与辽南公司是在2011年和2014年签的合同，此文件是2015年9月1日执行。该文件不具有溯及力，不具有认定合同无效的强制力。上诉人强调网签，在民法典物权篇中规定，网签并不是商品房买卖的强制性规定。原审第三人辽阳辽南房地产开发有限公司、章宏文发表质证意见：我们合同签订也是依据辽宁省工商局出具的合同文本签订的，应该是合法有效的。虽然文件是2015年，但是2017年10月份以后才强制网签，以前没有要求。且与上诉人之间的合同签订的是在2014年。上诉人提交的上述证据因与本案缺乏关联性，故不予采信。本院经审理查明，一审判决认定的事实属实。本院认为，涉案房屋是王洪钢与第三人辽南公司于2011年签订的《换住协议》，且该协议有长吉社区的确认，并于2014年根据换住协议与辽南公司签订了《商品房认购协议》，王洪钢缴纳206996元。该《商品房认购协议书》并不违反法律规定，应为有效。本案中，王洪钢签订案涉房屋《商品房认购协议书》时，法院尚未查封涉案房屋。《商品房认购协议书》依法有效，在法院查封前王洪钢已经履行全部义务。涉案房屋的买卖没有签订制式合同、未出具正式不动产发票非王洪钢主观故意，其权利能排除人民法院依据生效法律文书采取的查封及强制执行措施，故一审法院支持王洪钢的诉讼请求并无不当。综上所述，上诉人上诉理由不成立，其二审提交的证据不能证明其主张，本院不予支持。一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6707元，由上诉人吴东滨负担。本判决为终审判决。审 判 长 张丽娟审 判 员 胡 玲审 判 员 曹丽娜二〇二一年十月十二日法官助理 侯是羽书 记 员 吴 迪