重庆市璧山区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0120民初4595号原告：重庆市璧山区大宏鼎商贸有限责任公司，地址重庆市璧山区璧泉街道璧青北路870号。法定代表人：曾永兵，系公司经理。委托诉讼代理人：刘顺南，系泰和泰(重庆)律师事务所律师。被告：江朝文，女，汉族，生于1969年7月5日，住重庆市璧山区。委托诉讼代理人：李俊桥，重庆言诚律师事务所律师。原告重庆市璧山区大宏鼎商贸有限责任公司(以下简称大宏鼎公司)与被告江朝文租赁合同纠纷一案本院立案受理后，依法由审判员冯永文适用简易程序公开开庭进行了审理。因工作变动，由审判员罗诗忠适用简易程序公开开庭进行了审理。原告大宏鼎公司委托诉讼代理人刘顺南，被告江朝文及其委托诉讼代理人李俊桥均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付原告租金66014.78元、运营费5391.36元，水电费2832.39元、滞纳金2380.2元，以上各项共计76618.73元；2、诉讼费用由被告承担。事实及理由：原被告双方于2014年8月27日签订《大宏鼎家居建材市场租赁合同》，被告承租原告家居建材市场项目的X号楼X层的X-X、X-X号商铺用于店铺经营，合同对租赁期间、租金缴纳方式、违约责任等作了约定。根据合同第5.1.2条的约定，被告应当在2015年12月1日前缴纳2016年上半年的租金，在2016年5月31日前缴纳2016年下半年的租金，但被告自2016年4月1日起的租金未按期缴纳，却一直实际使用了该商铺。合同5.6约定被告应在每月20日前将上月的水电费交给甲方代收，但被告自2016年1月至今未缴纳水电费。基于以上事实，原告特起诉至法院，希判如所请。被告江朝文辩称：本案被告没有向原告支付租金的法定和约定义务，与客观事实不符。1、原被告签订租赁合同时，市场消防设计未审核，消防未竣工验收，在未办理建设工程规划许可证的情况下，在商场门口违法修建连廊、电梯井等建筑物，原告将存在重大消防隐患的商铺租给被告使用，并在商场入口违法修建建筑物，与原告招商时提供的规划图纸、效果图纸严重不符，依据相关规定，原被告双方签订的租赁合同属无效合同，被告没有支付租金的法定义务。2、被告在与原告签订租赁合同后，原告擅自将出租给被告门面外立面墙的玻璃式推拉窗改为了实体墙，与双方签订合同时原告提供的门面图纸严重不符，导致被告承租的门面无通风设施，门面内存在刺激异味无法消除，导致被告至今无法正常经营，被告多次找原告解决通风问题，原告承诺解决却一直拖延，因为原告的原因被告无法按照合同的约定使用该门面。关于运营费，租赁合同第5.5条约定关于运营费也只约定了第一年的缴费时间，第二年的缴费时间缴纳方式没有约定，不应该缴纳。对于滞纳金，因被告认为租金都不应支付了，就更不应该支付滞纳金。原告的诉讼请求均不能成立，请求法院驳回原告对被告的诉讼请求。本院对本案事实认定如下：2013年12月，重庆星期八鞋业有限公司将其所有的璧山区璧泉街道璧青北路870号厂房出租给原告使用。原告承租璧山区璧泉街道璧青北路870号厂房后将厂房整体改造为璧山大宏鼎家居市场对外招租。2014年8月27日，以大宏鼎公司为甲方、江朝文为乙方，双方签订了《大宏鼎家居建材市场租赁合同》(以下简称“租赁合同”)，约定甲方将大宏鼎家居市场项目（重庆市璧山区璧青北路870号）的X号X层的X-X、X-X号铺面（建筑面积为199.68平方米）租赁给乙方用于商业经营使用，租赁合同对租赁期限、租金标准及支付方式、违约责任等进行了约定。《租赁合同》第4.1条约定：该商铺租赁期限为5年，即从2015年1月1日起至2019年12月31日止。《租赁合同》第5.1.1条约定：该商铺租金及其他所有费用计算方式以按建筑面积计算，乙方租赁的X-X号商铺第一年租赁单价为34元/平方米/月，X-X号商铺第一年租赁单价为33元/平方米/月，在租赁期间，租金从第二年起每年在上一年租赁单价上增涨10%，具体如下：第一年从2015年1月1日至2015年12月31日止，年度租金共计80018元；第二年从2016年1月1日至2016年12月31日止，年度租金共计88020元;第三年从2017年1月1日至2017年12月31日止，年度租金共计96822元；第四年从2018年1月1日至2018年12月31日止，年度租金共计106504元；第五年从2019年1月1日至2019年12月31日止，年度租金共计117154元。《租赁合同》第5.1.2条约定：第一年按照每3个月为一个计收档期。第二年按照每6个月为一个计收档期，第三年至第五年按照每12个月为一个计收档期。《租赁合同》第5.1.3条约定：租金及运营费用支付方式为先付费后使用，第一个计收档期租金在双方签订合同时，一次性由乙方缴纳给甲方；乙方在每个计收档期（即每期租金）结束前提前30日向甲方支付下一个计收档期的租金（将汇往甲方指定的银行帐户或用支票或用现金支付）；若该日期适逢法定假日或大假期，则乙方在法定假期或大假期前一天向甲方履行义务。《租赁合同》第5.5条约定：运营费：按建筑面积计算第一年收取3元/平方米/月，乙方应主动缴纳，缴纳时间为每月20日前。《租赁合同》第5.6条约定：乙方使用的水、电、气、通讯、有线电视等（如有），由乙方负责承担（含公摊水电费用）。其中水、电、气等（如有）费用由甲方代收，乙方应在每月的20日前将上月使用的水、电、气等（如有）费支付给甲方。《租赁合同》第9.2条约定：乙方未按照本合同规定按时交纳租金和其他费用的，按逾期未缴纳金额每天千分之三累计计算支付违约金。原被告签订租赁合同后被告入场经营至今，被告向原告缴纳了2016年3月31日前的租金。从2016年4月1日起至2016年12月31日止被告未缴纳的租金为66014.78元。对于2016年2月至6月未缴纳的水电费，原告不再要求被告江朝文支付。2016年5月16日被告江朝文等人向璧山区信访办反映“璧山区大宏鼎未经规划许可，擅自改建厂房，将工业厂房改为商业市场，用途发生改变，要求及时处理”，重庆市璧山区规划局2016年5月26日受理后，于2016年5月30日作出璧规信访初字〔2016〕4号《重庆市璧山区规划局信访事项处理意见书》回复如下：“一、‘将工业厂房改为商业市场，用途发生改变’的问题，该行为不构成《重庆市城乡规划条例》所称的建设活动。对规划核实后，就此类情形规划主管部门无具体处罚依据。二、‘擅自在商场入口处修建电梯、更改外墙设计’的问题，经调查，大宏鼎公司未办理建设工程规划许可证在正门及后门修建了连廊、电梯井等建(构)筑物。目前，我局已对上述违法修建的建（构）筑物立案查处，将依法予以处理”。重庆市璧山区规划局于2016年5月30日作出渝规监罚璧山字〔2016〕第100号《重庆市城乡规划行政案件行政处罚决定书》，处罚决定为：对大宏鼎公司未办理建设工程规划许可证在正门及后门修建的两处钢结构连廊、正门旁修建的两处电梯井，处建设工程造价42万元的10%罚款，即罚款金额为42000元。大宏鼎公司于2016年6月1日缴纳了该笔罚款。2016年12月21日，重庆市璧山区公安消防支队作出璧公消字〔2016〕第0137号《建设工程消防验收意见书》，综合评定璧山大宏鼎建材家居市场室内装修工程消防验收合格。2016年8月8日，被告江朝文向本院提起反诉，其诉讼请求为：“1、判令反诉人与被反诉人于2014年8月27日签订的租赁合同无效；2、请求判令被反诉人返还缴纳租金102023元，保证金10000元，并以112023元为基数，自2015年1月1日起至付清之日止按同期人民银行借款利率支付利息；其余略”。本院对江朝文的反诉，裁定不予受理。2016年10月12日，因审查本案必须以另一案的审理结果为依据，我院下达(2016)渝0120民初4595号民事裁定书，裁定如下：本案中止诉讼。2017年4月26日，江朝文将大宏鼎公司起诉至本院，其案号为(2017)渝0120民初3065号。江朝文诉讼请求为：“1、判令解除原被告于2014年8月27日签订的《租赁合同》；2、判令大宏鼎公司赔偿原告损失300000元（投入的装修费、购置设备费、人工工资费、税费、消防喷淋整改费、广告效益费、2015年1月至2017年4月期间营业亏损等，具体金额以实际鉴定金额为准）；3、诉讼费由被告承担”。江朝文在事实及理由中陈述：“……大宏鼎公司擅自将出租给自己门面外立面墙的玻璃式推拉窗改为了实体墙，与双方签订合同时被告提供的门面图纸严重不符，导致自己承租的门面无通风设施，门面内存在刺激异味无法消除，导致自己至今无法正常经营……”我院于2017年8月2日判决驳回了江朝文的上述两项诉讼请求。江朝文不服，向重庆市第一中级人民法院提起了上诉，该中院以（2017）渝01民终7090号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。2017年12月25日，重庆市璧山区公安消防支队接到重庆市璧山区信访办公室的《群众来访事项转送通知单》(璧山访【2017】47号)，被告江朝文反映2016年12月21日重庆市璧山区公安消防支队作出建设工程消防验收意见书：璧山区大宏鼎建材家居市场室内装修工程地上为3层，高为15米，但实际上3号楼地上为4层。该支队经核查相关资料，答复如下：“璧山区大宏鼎建材家居市场3号楼在装修过程中在原1层进行了夹层，其装修设计文件及装修工程现场均通过了我支队消防设计和消防验收。”此复，2018年1月8日。2018年1月8日，重庆市璧山区规划局对被告江朝文反应的“璧山区大宏鼎建材家居市场3号楼规划为三层，实际为四层”的问题，现回复如下：“经查，你反应的璧山区大宏鼎建材家居市场3号楼系重庆星期八鞋业建设，该项目于2011年6月办理了B3-1-1厂房、1号、2号综合楼的建设规划许可证，其中B3-1-1厂房(即你反应的3号楼)为三层，综合楼为五层。该项目在实施过程中未按照审批的规划进行建设，B3-1-1厂房（即你反应的3号楼）由三层变为四层，综合楼由五层变为六层，针对该违法建设行为，我局于2014年3月依法对其进行罚款处罚”。在2018年3月22日的庭审中，被告江朝文出示了北京中测华科环境监测中心检测报告一份，欲证实被告所租赁的门面的甲醛超标，不能使用的事实。原告质证后认为，该报告是被告单方委托的，房屋是被告自己装修的，甲醛超标也是被告自己的问题，且在江朝文起诉大宏鼎公司租赁合同一案的二审【(2017)渝01民终7090号】中已作处理。故对其证明目的不予认可。以上事实，有原、被告的陈述，《租赁合同》、水电费抄表记录、缴纳水电费发票、消防验收意见书、璧山区消防支队复函、信访处理意见书、照片19张、罗贤英和张云平等三人证明、璧山区公安消防支队和规划局回复、房屋登记信息、环境监测中心检测报告、房屋登记信息等证据佐证，经庭审质证，本院予以采信。本院认为，本案争议焦点为本案租赁合同是否存在违反法律、行政法规的强制性规定而导致无效的情形。一、大宏鼎公司未办理建设工程许可证在市场正门及后门修建了连廊、电梯井等建(构)筑物，是否导致本案租赁合同无效。对此，本院认为，从本案大宏鼎公司的陈述以及双方提交的相关证据来看，涉案房屋原系重庆市星期八鞋业有限公司的厂房，其本身具有房产管理部门核发的房地产权属证书，属于合法的建筑物，涉案商铺并非地拆除原有房产的基础上重新建设，本案大宏鼎公司对涉案厂房的改造是进行适当装修，并未改变厂房的主体及承重结构，因此原告改造厂房的行为并非改建、扩建，只能称之为装修，原告的装修行为未取得建设工程规划许可证，不属于法律、行政法规规定的房屋租赁合同无效的范围。另外，关于大宏鼎公司未办理建设工程规划许可证在正门及后门修建两处钢结构连廊、正门旁修建两处电梯井的行为，重庆市璧山区规划局认定此属尚可采取改正措施消除对规划实施影响的违法建设行为，对大宏鼎公司处以建设工程造价42万元的10%的罚款，大宏鼎公司也缴纳了该笔罚款，故对江朝文主张因大宏鼎公司未办理建设工程规划许可证而致本案租赁合同无效的意见本院不予支持。二、大宏鼎公司将工业厂房改为商业市场出租是否导致合同无效。本院认为，本案租赁物系房屋，并非土地使用权，且即使本案大宏鼎公司存在将工业用地用作商业出租使用的事实，其行为违反了土地管理法关于改变土地利用总体规划确定的土地用途需经审批的行政管理性规定，但并非导致本案租赁合同无效的法定事由，故对江朝文该主张本院不予支持。三、大宏鼎公司改造涉案厂房未经消防验收是否导致房屋租赁合同无效。根据《中华人民共和国消防法》的规定，依法应当进行消防验收的建设工程未经消防验收，禁止投入使用。但法律、行政法规并未明确规定出租人就未经消防验收的房屋与承租人订立的租赁合同无效，且大宏鼎建材家居市场室内装修工程现已经消防验收合格，故江朝文以此要求确认房屋租赁合同无效，难以支持。综上，原、被告签订的《大宏鼎家居建材市场租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方均应按照合同约定履行自己的义务，租赁合同明确约定了租金、运营费等的给付标准、给付期限以及违约应承担的违约责任，被告未按约定及时支付，应承担相应的民事责任。因此，对原告要求被告江朝文支付2016年4月1日至2016年12月31日止的租金66014.78元的诉讼请求本院予以支持。对于原告称为被告垫付了2016年2月至6月的水电费2832.39元，因原告不再主张，本院不再处理。对于运营费，根据《租赁合同》第5.5条约定运营费按建筑面积计算第一年收取3元/平方米/月，合同对第二年即2016年1月1日起的运营费并无约定，故本院对原告要求被告支付2016年4月1日至2016年12月31日止的运营费5391.36元的诉讼请求不予支持。大宏鼎公司要求江朝文支付滞纳金实质为要求被告江朝文承担违约责任，江朝文未按时给付租金已构成违约，按照合同约定应支付违约金，合同中约定按未缴纳金额每天3‰累计计算违约金，原告只主张2380.2元，低于合同约定，此为原告自愿放弃民事权利的行为，本院对金额2380.2元予以确认。对于被告“原告擅自将出租给被告门面外立面墙的玻璃式推拉窗改为了实体墙，与双方签订合同时原告提供的门面图纸严重不符，导致被告承租的门面无通风设施，门面内存在刺激异味无法消除，导致被告至今无法正常经营”等辩称意见，因在以江朝文为原告，大宏鼎公司为被告的租赁合同一案的一审【(2017)渝0120民初3065号】及二审【（2017）渝01民终7090号】中已作处理，故对被告江朝文该辩称意见本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百一十四第、第二百一十二条、第二百二十六条的规定，判决如下：一、被告江朝文于本判决生效之日起十日内给付原告重庆市璧山区大宏鼎商贸有限责任公司2016年4月1日至2016年12月31日止的租金66014.78元、违约金2380.2元，合计68394.98元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半收取的案件受理费857元，由被告江朝文承担(此款已由原告自愿垫付，被告随案款一并给付原告)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。本案申请执行的期限为二年，该期限从法律文书所确定的履行期间的最后一日起计算。审判员  罗诗忠二〇一八年四月十一日书记员  王秋霞