陕西省铜川市中级人民法院民事裁定书 （2021）陕02民终542号 上诉人（原审原告）：铜川市耀州区城鑫城市综合服务有限责任公司。住所地：铜川市耀州区210国道柳园小区院内。统一社会信用代码：91610204081711874W。法定代表人：李军，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：李岐，陕西制衡律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陕西照金文化旅游投资开发有限公司。住所地：陕西省铜川市耀州区。统一社会信用代码：91610200052109710D。法定代表人：高永才，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：杜肖芳，陕西丰瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈  媛，陕西丰瑞律师事务所律师上诉人铜川市耀州区城鑫城市综合服务有限责任公司（以下简称城鑫公司）与被上诉人陕西照金文化旅游投资开发有限公司（以下简称照金公司）供用热力合同纠纷一案，不服陕西省铜川市耀州区人民法院（2021）陕0204民初275号之一民事裁定，向本院提出上诉。本院于2021年9月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。城鑫公司上诉请求：撤销一审裁定，指令耀州区人民法院审理。事实与理由：一、上诉人与被上诉人形成事实供用热力合同关系，被上诉人应当向上诉人支付空置房供暖费。1、被上诉人系耀州区照金红色文化创意街区（也称照金商业街）开发建设单位，其对商业街资产依法享有所有权。被上诉人提供的与铜川市照金文化商业管理有限公司所签订的四份《资产租赁合同》，第一条约定的“租赁资产名称及数量”中均包含照金红色文化创意街区。在第二条均约定“1.甲方以租赁形式出租自有资产，乙方对承租范围内的资产进行经营管理，乙方应在甲方认可的总体经营管理方案下进行经营管理。2.甲方拥有上述资产的所有权及处置权，租赁期间内涉及资产处分及处置事宜，乙方应在报甲方核准后实施”。以上合同内容足以证实被上诉人系商业街资产的所有权人，其对该商业街资产享有绝对的运行经营管理权。2、虽然双方未就《供暖合同》的空置房供暖费收取签订相关合同，但上诉人已经为商业街提供了供热服务，且被上诉人对供暖空置房面积等已经出具《陕西照金文化旅游投资开发有限公司照金商业街往年应计算供暖空置面积汇总表》（以下简称汇总表）予以确认，该汇总表系被上诉人真实意思表示，对双方具有确定的法律效力，应当作为双方结算的依据。二、郭某某代表的是被上诉人，而非铜川市照金文化商业管理有限公司，其向上诉人工作人员杜某某发送的《关于协商照金商业街前期所欠暖气费事宜的复函》系被上诉人的真实意思表示。文商公司系由被上诉人于2013年10月11日登记成立的一人有限责任公司，两公司法定代表人均为高永才，住所均为耀州区XX镇XX街XX号楼，两公司存在上下隶属关系。对于郭某某为被上诉人代表身份的问题，（2020）陕0204民初2027号案庭审中已经认可。2020年6月16日，杜某某向袁学成及张家胜以微信方式分别发送了供暖空置费《催费通知》。2020年7月22日，郭某某向杜某某发送了《附表一：商业街13-20年所欠供暖空置费汇总表》该汇总表与上诉人于本案一审中所提交的《照金商业街13-20年供暖欠空置费汇总表》所载欠费时间、面积、采暖单价、购买时间、空置费标准、欠费金额等内容完全一致，虽然双方未能签订书面协议，但足以证实双方已就上述内容达成一致的事实。综上，上诉人认为被上诉人作为照金商业街产权单位，虽然与上诉人就供暖合同之外的空置房供暖费未签订合同，但上诉人已经为商业街提供了供暖服务，双方依法形成事实供用热力合同关系，被上诉人应当向上诉人支付供暖费。照金公司辩称，一审裁定认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。诚鑫公司主张双方就商业街《供暖合同》约定以外的其他房屋建立了供热合同关系，缺乏事实和法律依据。诚鑫公司本次起诉所主张的供暖费用，均是双方《供暖合同》约定以外的商业街房屋。诚鑫公司与照金公司从未签订关于空置房供暖收取费用的相关合同，双方也未协商达成一致，因此照金公司没有法定或约定的支付义务。根据《物业管理条例》第44条规定，针对商业街《供暖合同》约定以外的其他房屋，照金公司已出租给其他第三方，因此与诚鑫公司鉴定用热合同关系的相对人应为商业街房屋的最终用户，即房屋承租使用人，并非照金公司。照金公司虽然作为商业街开发建设单位，对应由最终用户应承担的供暖费用，没有法定或约定的支付或连带支付义务。汇总表并非照金公司与诚鑫公司之间关于照金公司欠付空置房供暖费用的总结依据，诚鑫公司以此主张照金公司支付约定以外的其他房屋供热费用，缺乏事实和法律依据。郭某某系照金文化商业管理有限公司员工，不能代表照金公司，诚鑫公司以文商公司员工的微信回复，作为要求照金公司支付费用的依据，明显缺乏合理依据。诚鑫公司不享有起诉照金公司的权利，本案一审裁定正确。城鑫公司向一审法院诉讼请求：1、判令照金公司向城鑫公司支付2013年至2020年空置房供暖费1095697.64元，并按中国人民银行同期同类借款利率分段家加上全国银行间同业拆借中心市场报价利率的1.3倍向城鑫公司支付2014年4月1日起至2020年7月31日期间的逾期付款违约金179016.90元，合计1274714.54元；2、判决城鑫公司以1095697.64元为基数，按全国银行间同业拆借中心市场报价利率的1.3倍向原告支付自2020年8月1日，至实际付款之日的逾期付款违约金；3、本案案件受理费由被告照金公司承担。一审法院认为，2013年，城鑫公司（供热方、甲方）与照金公司（用热方、乙方）签订《供暖框架协议》，约定双方就照金公司所属的照金干部教育基地、红色文化商业街区及照金国际青年旅社等资产的供暖服务达成如下协议：……第二条、 乙方向甲方预先支付首期采暖费共计人民币100000元。第三条、 乙方剩余采暖费在本采暖季结束后（即2014年4月1日），由甲方根据乙方实际供热面积、供热标准、供热时间及费用标准后，甲乙双方签订正式的《供暖合同》，并由乙方支付剩余费用。第四条、 乙方具体的供热面积、供热标准、供热时间及费用标准在《供暖合同》中予以体现，此协议为双方后期签订的《供暖合同》不可分割的一部分，具有同等法律效应……。上述协议签订后，2013年11月30日，城鑫公司与照金公司签订《供暖合同》，供暖合同约定商业用房共3582.31平方米，居民住宅用房共1835.25平方米，并附有详细的用热面积及费用明细。其中包括该安置区XX区、XX区、C区及红色创意街区共计37项空置房的供暖费用。供热期限自2013年12月1日起至2014年3月31日止。供热费用共计150047.10元。此后至2020年，双方均签订《供暖合同》，并约定详细的供热面积、费用等。照金公司按照《供暖合同》的约定已经全部向城鑫公司交纳了供暖费。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。首先，城鑫公司与照金公司之间签订的《供暖框架协议》中约定，照金公司具体的供热面积、标准、时间及费用标准在《供暖合同》中予以体现。之后双方每年度签订的《供暖合同》中明确约定了供暖面积及费用，并且《供暖合同》中亦明确约定了相关空置房的供热费用。双方对《供暖合同》以外的空置房费用的收取并未签订相关合同，城鑫公司依据已经签订的《供热合同》中对空置房收费标准来主张合同未涉及的商业街其他房屋暖气空置费，没有事实依据。其次，关于城鑫公司提供的《陕西照金文化旅游投资开发有限公司照金商业街往年应计算供暖空置面积汇总表》，该汇总表只载明了计费总面积，并且城鑫公司也未能说明该汇总表的经办人及来源，无法确定系双方协商一致形成，并且用于空置房供暖费用的结算。再次，关于城鑫公司提供的《关于协商照金商业街前期所欠暖气空置费事宜的复函》，城鑫公司称该复函系照金公司工作人员郭某某（微信名蜗牛）向城鑫公司通过微信发送，并且照金公司对2013年至2020年供暖季期间内产生的暖气空置费予以认可。但照金公司提供的《资产租赁合同》证明照金公司已经于2017年1月1日将包括照金红色创意大街（不包含照金公司办公室12#等总面积4012.25㎡）六项资产出租于铜川市照金文化商业管理有限公司。郭某某系该公司的员工。《关于协商照金商业街前期所欠暖气空置费事宜的复函》未加盖照金公司公章，也没有证据证明郭某某得到照金公司授权，郭某某向城鑫公司通过微信发出的复函，对照金公司不产生拘束力。另外，城鑫公司员工杜某某与郭某某的聊天记录可以看出，双方在2020年之前并未对商业街空置房的面积，空置费的收取标准达成一致协议，即使通过微信协商，也只能证明城鑫公司和铜川市照金文化商业管理有限公司之间关于空置费的收取进行协商，与照金公司无关。综上所述，城鑫公司与照金公司未对双方签订的《供暖合同》以外的商业街房屋签订关于空置房供暖收取费用的相关合同，之后双方也未协商达成一致意见。现城鑫公司的起诉，无事实和法律依据，不具有合法理由，不享有起诉照金公司的诉讼权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条第（一）项、第一百五十四条第一款第（三）项规定，裁定：驳回铜川市耀州区城鑫城市综合服务有限责任公司的起诉。案件受理费16272元，退还铜川市耀州区城鑫城市综合服务有限责任公司。本院认为，《中华人民共和国物业管理条例》第六条规定，房屋的所有权人为业主，业主在物业管理活动中享有下列权利：（一）、按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；第七条第（五）项规定，按时缴纳物业服务费；第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。从本案现有证据看，XX城XX街签订的《供暖合同》内所涉项目费用已支付完毕。但根据上述规定，照金公司作为业主理应对案涉空置房的供暖费用承担连带交纳责任。综上所述，上诉人城鑫公司的上诉请求成立，本院予以采信。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十二条规定，裁定如下：一、撤销陕西省铜川市耀州区人民法院（2021）陕0204民初275号之一民事裁定；二、本案指令陕西省铜川市耀州区人民法院审理。本裁定为终审裁定。   审 判 长   贺 晓 华审 判 员   王 晓 亮审 判 员   陈 建 安  二〇二一年十月九日  法官助理   海    鹰书 记 员   张 丽 艳 1