福建省漳州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)闽06民终2443号上诉人（原审被告）：高义松，男，1983年9月13日出生，汉族，自由职业，住福建省诏安县。委托诉讼代理人：沈锦义，福建诚智律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:田松春，男，1979年3月3日出生，汉族，自由职业，住所地福建省诏安县。原审第三人：张峻峰，男，1973年2月17日出生，汉族，自由职业，住福建省厦门市思明区。委托诉讼代理人：黄小琴，福建海波律师事务所律师。委托诉讼代理人：李世蝶，福建海波律师事务所律师。原审第三人：诏安金骅房地产开发有限公司，住所地福建省诏安县深桥镇政府前座办公楼一楼117-118号，统一社会信用代码91350624779600746P。法定代表人：沈雄林，董事长。原审第三人：沈秋芬，男，1982年6月9日出生，汉族，自由职业，住福建省诏安县。上诉人高义松与被上诉人田松春、原审第三人张峻峰、诏安金骅房地产开发有限公司（以下简称金骅公司）、沈秋芬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查、因各方没有提交新证据，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。高义松上诉请求：撤销一审判决，改判驳回田松春对高义松的诉讼请求。事实和理由：一、案涉房产诏安金骅香港城8幢121号店面商品房为诏安金骅公司所有，田松春支付的购房款也是支付给金骅公司，高义松只是作为金骅公司售楼部的工作人员代理出售商品房。在该商品房的出售活动中，高义松作为金骅公司的业务人员应服从公司的安排，故高义松与田松春的签约行为是代表金骅公司的职务行为，并非高义松的个人行为；二、张峻峰以其案涉房产系其所有为由，起诉要求田松春归还案涉房产的（2017）闽0624民初702号民事判决书，该案确实存在蹊跷，对此疑问，法院已决定重审（2017）闽0624民初702号民事判决。综上，高义松认为要彻底查明本案的事实应先审理与本案有关联的（2017）闽0624民初702号民事判决，并将该裁判结果作为审理本案的依据，事实上，张峻峰并没有实际的购房行为，人民法院不应当支持这种虚假的购房行为。田松春答辩称：一、一审中，张峻峰提供了讼争房屋的产权证，该房产证体现早在2012年2月1日讼争房屋就由政府职能部门确权登记为张峻峰，现高义松称讼争房屋的权属不是张峻峰没有任何事实和法律依据；二、从高义松与我签订《房产买卖协议书》、并收取购房款、交付房屋等一系列过程看，高义松自始至终都是以张峻峰而非诏安金骅房地产公司的名义进行的；三、高义松与诏安金骅房地产公司的法律关系并不影响高义松对我承担的民事责任，高义松作为无权代理人应直接承担对我的民事责任。张峻峰答辩称：案涉房屋系答辩人向诏安金骅公司（以下简称金骅公司）购买，答辩人与诏安金骅公司有签署了《商品房买卖合同》并且经诏安县房地产管理处进行了备案；答辩人有实际的出资购房行为，答辩人共分三次向金骅公司支付了购房款，有金骅公司出具给答辩人收执的发票为证。同时案涉房屋金骅公司也已交付给答辩人并已办理了房屋所有权证，有答辩人执有的诏房权证南私字第0××1号《中华人民共和国房屋所有权证》为证。根据物权公示、公信原则，答辩人所持有的诏房权证南私字第0××1号《中华人民共和国房屋所有权证》以及闽（2018）诏安县不动产权第0××1号不动产权证均可证实答辩人系案涉房屋的真实权属人。上诉人主张金骅公司是案涉房屋权属人没有任何依据。一、案涉房屋并不存在金骅公司借名登记在答辩人名下的情况。首先，金骅公司早在2011年底左右便将房屋交付给答辩人，根本不存在上诉人所称的答辩人在长达七年的时间里没有掌管案涉房屋的情况。根据《商品房销售管理办法》第34条规定，“房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。”权属证书办理和交房的顺序肯定是先交房后办证。因此，结合答辩人已取得权属证书的事实可以证实金骅公司已交付案涉房屋。而至于金骅公司为何在案涉房屋完成交付后还拥有案涉房屋钥匙，答辩人认为完全有可能是金骅公司擅自留存备用钥匙或者是擅自更换锁具。而答辩人购买案涉房屋后之所以一直处于闲置状态，是因为当时租金便宜，房价也较便宜，所以购买后并没有打算出租，仅打算先放个两三年后再转手出售，所以，房屋一直闲置在那。直至2015年底才发现案涉房屋被被上诉人田松春占用，因为多方沟通无法达成解决方案，才在2017年5月通过诏安县人民法院提起诉讼。答辩人对案涉房屋的处置非常正常，并没有存在任何蹊跷之处。其次，上诉人诉称金骅公司将案涉房屋登记在答辩人名下是为了增加金骅公司名气和为筹集公司资金需要，但案涉房屋自始至终均未向银行进行过贷款，根本不存在借名登记以筹集资金的说法。上诉人或金骅公司也从未举证证实该主张。最后，倘若答辩人取得的权属证书系借名登记。按常理，相关的购房合同、发票、特别是房屋所有权证肯定是由金骅公司保管。而事实上，相关的购房合同、发票、房屋所有权证均是在答辩人手中。而且，金骅公司也从未主张确认其系真实权属人。倘若，金骅公司是真正的权属人，在其委托上诉人将案涉房屋出售给被上诉人后，为了权属转移，金骅公司也应主张确认其系真实权属人或要求答辩人配合办理相关的权属变更，但金骅公司从未主张过，何来的借名登记之说？2018年2月11日答辩人就案涉房屋也申办了不动产权证，证号为闽（2018）诏安县不动产权第0××1号。金骅公司对此并不持异议而且也从未主张过其系案涉房屋的真实权属人。因此，根本不存在案涉房屋借名登记的事实。综上，上诉人的主张没有事实和法律依据，恳请法庭依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。田松春向一审法院起诉请求：1.判决解除田松春与高义松于2013年4月2日签订的关于福建省诏安县南诏镇光良社区金骅香港城8幢121号店面（下简称121号店面）的《房产买卖协议书》；2.依法判决高义松及时返还田松春购房款439740元。一审法院认定事实：田松春于2013年4月2日在“嘉盛售楼部”与高义松签订一份《房产买卖协议书》（由高义松提供），载明：出卖人张峻峰，买受人田松春；转让标的及现状，金骅香港城8幢121店面，建筑面积69.8平方米，该房产尚未办理一手产权证；转让价款488600元等条款。出卖人（签名）张峻峰高义松代，买受人（签名）田松春。之后，田松春依约陆续交付购房款439740元（2013年4月2日60000元，2013年4月26日140000元，2013年5月31日140000元，2013年6月5日99740元），该款进账到沈秋芬的储蓄卡。《房产买卖协议书》转让标的物，址于诏安县××镇××幢××号商品房（店面），房权证号为：诏房权证南私字第0××1号，登记房屋所有权人：张峻峰，登记时间：2012年2月1日。2013年6月12日，田松春交付了商品房。2017年5月17日，张峻峰起诉请求田松春腾退香港城8幢121号商品房，本院于2017年7月31日作出（2017）闽0624民初702号民事判决书，判决田松春应于本判决发生法律效力后二十日内将位于诏安县××镇××幢××号商品房（房权证号：诏房权证南私字第0××1号）返还给张峻峰，并于2017年11月2日执行结案。诉讼中，高义松提供的《收条》、《证明》，均是诏安金骅公司于2017年12月11日出具的，《收条》是诏安金骅公司收到田松春购房款439740元；《证明》载明：高义松代张峻峰于2013年4月2日与田松春签订的房产买卖协议书系高义松代表公司的行为，本公司愿意承担房产买卖协议书的相应法律后果；同时提供了一份《委托书》（高义松称是于申请再审之后才找公司拿的），载明：“本人全权委托高义松办理金骅香港城8栋121店面房屋交易一切事宜。委托人：张峻峰（指印）本公司愿意担保由卖方承担的一切责任。担保人：诏安金骅公司（印章）2013年3月22日”。张峻峰提出，该签名不是其本人所签。经福建闽南司法鉴定中心鉴定【闽南（2019）文鉴字第68号】，检材《委托书》落款“委托人”处的“张峻峰”签名笔迹不是张峻峰所写；【闽南（2019）痕鉴字第15号】鉴定意见，检材《委托书》“张峻峰”签名处指印，无法确定是否张峻峰所留。张峻峰因此支付福建闽南司法鉴定中心鉴定费6000元。开庭审理中，高义松陈述，其从2005年至2013年在金骅公司任职，在与田松春签订合同时已入职8年，2013年4月2日签订的《房产买卖协议书》出卖人（签名）“张峻峰高义松代”，全部是其本人书写，公司陈述这是公司的房子。诏安金骅公司法定代表人沈雄林陈述，高义松是当时的售楼员，是金骅公司委托他去卖房，公司同意承担这个责任。田松春陈述，不要求诏安金骅公司承担，只要求高义松这个行为人承担。一审法院认为，合同的主体是特定的，作为房屋买受人的田松春签订的《房产买卖协议书》上的卖方是“张峻峰高义松代”，从文字上看，卖方主体是张峻峰，高义松是代理人。但在诉讼中高义松提出的《委托书》，经鉴定落款“委托人”处的“张峻峰”签名笔迹不是张峻峰所写，“张峻峰”签名处指印，无法确定是否张峻峰所留；张峻峰也否认出具了委托书，而且又不予追认。因此，高义松的行为是属于没有代理权的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。所以本案的合同结果，必然由行为人承担。高义松就职于房地产公司售楼部8年，应当知道其职务行为对外销售商品房，卖方必须以“诏安金骅公司”的名义，但《房产买卖协议书》上的卖方是“张峻峰高义松代”，以此说明其主张的代理诏安金骅公司销售商品房的职务行为，没有依据。诏安金骅公司追认《房产买卖协议书》上的卖方“张峻峰高义松代”，是高义松的职务行为，并出具了《收条》、《证明》，但合同的相对主体田松春不予确认，只认定合同的行为人。因此，高义松提出“其属于房地产公司售楼部的工作人员代理出售商品房，在商品房的出售活动中要服从公司的安排”，诏安金骅公司提出“股东用自己亲属名字一个人办理几套房产，购房不能开发票，田松春购买房子的钱是金骅公司收走的，高义松没有收到购房款，都是进到公司账户”等主张，是诏安金骅公司与其职员之间的内部关系，可以另行处理，不能对抗房屋买卖合同主体外部的民事法律关系。《委托书》的出处在诏安金骅公司，并加盖了印章，经鉴定“张峻峰”签名笔迹不是张峻峰所写，因此诏安金骅公司应当承担鉴定费。综上所述，田松春因无法实现合同目的，请求依法解除《房屋买卖协议书》，并主张高义松返还购买121号店面的款项439740元，依法予以支持。高义松提出在该商品房的出售活动中，要服从公司的安排，故田松春起诉高义松归还购房款不符合事实，请求法庭驳回的意见，不予采纳。张峻峰提出其不是案件的适格主体，不应作为第三人参加诉讼的意见，不予采纳；但提出《房产买卖协议书》所产生的法律后果应由高义松自行承担的意见，可以支持。至于诏安金骅公司提出田松春购买房子的钱是金骅公司收走的，高义松没有收到购房款；沈秋芬提出以前是公司的员工，公司借用身份证办理储蓄卡，进账出账本人均不清楚，购房款都进到公司账户，与本人无关等，均属于诏安金骅公司的内部管理问题。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第九十一条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款之规定，判决如下：一、解除田松春与高义松于2013年4月2日签订的关于福建省诏安县南诏镇光良社区金骅香港城8幢121号店面的《房产买卖协议书》；二、高义松应在本判决发生法律效力后之日起十日内付还田松春439740元。二审中，各方当事人没有提交新证据。对于双方二审争议的事实，本院作出认定如下：高义松认为其系代表金骅公司与田松春签订这份协议，并由金骅公司交付商品房给田松春；田松春认为一审认定“田松春交付了商品房”系笔误，应是“高义松交付了商品房”。本院认为，高义松虽提供金骅公司的《证明》和《收条》以证明本案中其系金骅公司代理人，但本案《房产买卖协议书》却明确载明出卖方系张峻峰，且根据业已生效的（2019）闽0624民再1号民事判决书认定，案涉房屋产权人也是张峻峰，故上述《证明》和《收条》即使真实，也仅能认定张峻峰、金骅公司、高义松三者之间存在内部关系，对高义松与田松春的外部关系认定没有影响，不足以推翻原审法院认定高义松系以张峻峰名义出卖讼争房屋的事实，高义松对一审认定的事实异议不能成立，不予采信；田松春主张系高义松交付了商品房的事实异议成立，予以采纳。本院认为，根据以上对本案事实的分析认定，可以确认案涉房屋产权人是张峻峰，高义松系以张峻峰名义出卖讼争房屋的事实；另据一审查明的事实，张峻峰并未委托高义松出卖案涉房产，高义松的行为属于没有代理权的行为，而只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。因张峻峰不追认高义松的代理行为，故应由高义松承担民事责任。故一审判决高义松应限期返还田松春购房款并无不当,高义松上诉主张其只是作为金骅公司售楼部的工作人员代理出售商品房的理由与客观事实不符，不予采纳；高义松认为（2017）闽0624民初702号民事判决存在蹊跷，经过诏安县人民检察院的再审检察建议，诏安县人民法院对该案提起再审，并作出（2019）闽0624民再1号民事判决，再次认定案涉房屋产权人是张峻峰，该判决已经发生法律效力，可以作为认定本案相关事实的依据，高义松的上诉理由不能成立，不予采纳。综上，高义松的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费7896元，由高义松负担。本判决为终审判决。审 判 长 唐志忠审 判 员 李 凌审 判 员 黄 兴二〇二一年二月四日法官助理 黄倩茹书 记 员 卢 杰