广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤01民终1965号上诉人(原审被告)：郑小敏，女，1970年2月17日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：孔文，广东广信君达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈如君，女，1976年11月17日出生，汉族，住广东省汕头市澄海区。委托诉讼代理人：林岳澄，广东智洋律师事务所律师。上诉人郑小敏因与被上诉人陈如君商铺租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初12430号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月25日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人郑小敏及其委托诉讼代理人孔文、被上诉人陈如君的委托诉讼代理人林岳澄参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人郑小敏上诉请求：1、郑小敏与陈如君2016年4月12日签订的《商铺租赁合同》于2017年4月5日解除；2、郑小敏只须向陈如君支付自2017年1月15日起至2017年4月5日止扣减保证金后的租金3866.67元；3、郑小敏无须向陈如君支付恢复原状的施工费16160元；4、本案讼争的租金及费用应由李锋、孔燕、杜汪朋共同承担；5、一审、二审诉讼费用由陈如君承担。事实和理由：一、郑小敏与李锋、孔燕、杜汪朋都是广州市越秀区中山四路217号东鸣轩商铺的业主。由于东鸣轩招商缺失、管理混乱，造成四个商铺长期租赁收益微薄，投资亏损严重。四人遂合计联合起来，共同做生意。2016年4月9日，郑小敏与李锋、孔燕、杜汪朋签订了《股东合作协议》，建立了微信群，决定成立“新公司”(公司具体名称以日后工商登记为准)。《股东合作协议》中约定了四方共同劳动、共担风险、共负盈亏。四人微信群聊天记录证明涉案商铺是四人使用。因养生馆经营亏损，租金支付延期，陈如君将商铺拿回恢复原状，导致本诉讼。二、2016年4月12日签订的《商铺租赁合同》应于2017年4月5日解除，郑小敏向陈如君支付自2017年1月15日起至2017年4月5日止的租金，理由如下：1、陈如君已于2017年1月24日就已将涉案商铺大门紧锁，已实际控制了涉案商铺，导致郑小敏无法正常经营，郑小敏于2017年4月5日向陈如君发出书面通知，正式告知陈如君于收到本通知当日即2017年4月5日已经解除合同。陈如君还要求郑小敏支付2017年4月5日之后的租金和违约金实属不合理。2、根据《中华人民共和国合同法》的立法精神，作为合同主体的陈如君有减少损失扩大的义务。根据《商铺租赁合同》的相关约定，陈如君在郑小敏拖欠租金达到一定条件下是可以解除合同的，但是陈如君没有及时行使解除租赁合同的权利，而是任由其损失扩大，造成郑小敏需要支付额外的租金、违约金以及各种费用。陈如君的行为具有过错，其未尽减损义务，而郑小敏为了达到双方减少损失的目的，单方向陈如君发书面通知解除合同，是为避免双方损失扩大。3、郑小敏向陈如君发出的书面通知及郑小敏提交的《股东合作协议》均显示，涉案商铺是郑小敏与杜汪朋、李锋、孔燕共同出资承租的，四方共担风险，共负盈亏的，因此一审法院在并没查清事实的前提下，仅要郑小敏一人向陈如君承担所有违约金和各种费用不公平。本案诉争的租金及费用应由李锋、孔燕、杜汪朋共同承担。已经生效的(2016)粤0104民初40776号民事判决驳回孔燕请求郑小敏偿还55000元。该生效判决确认孔燕主张的借款并不成立，而是四人公司经营过程中的垫支款，确认了四人合作经营公司的合同效力。由于郑小敏只是代表四人对外签订合同，租赁场地及装修；聘请人员也是四人都同意的；养生馆的经营行为是由四人共同聘请的店长来负责管理。因此在此期间所产生的所有盈亏均应由四人共同承担。双方的租赁合同第十三条第一点和第三点约定，其中第十三条第一点约定“待乙方的公司合法成立后，双方将根据本合同的内容重新签订新的租赁合同，本合同项下所有的保证金和其他款项……新合同”。在双方签订租赁合同期间，出租方是明知郑小敏作为承租方只是代表乙方公司来签订该租赁合同，也就是说本案中相关的租金及费用应追加李锋、孔燕、杜汪朋参与诉讼。三、郑小敏向陈如君支付的租金应扣减保证金。郑小敏已在签订《商铺租赁合同》后向陈如君交纳保证金ll600元，保证金的性质是一种债权质押担保，目的是用于保证债务人无法履行债务的情况下弥补债权人的损失。保证金是一种损失填补的救济方式，根据《中华人民共和国合同法》关于违约行为补偿的原则是完全赔偿原则，赔偿以受害人的损失为限，不存在获利的赔偿。在本案中，一审法院认定郑小敏既要支付租金又要给保证金，明显超出了陈如君的损失范围，陈如君存在获利情形，这与立法本意是相违背的。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条所规定：“当事人交付留置金、担保金、保证金、定约金、押金或定金等，但没有约定定金性质，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”因此，实践中都把履约保证金认定为债权质押的性质，当承租人违约时，作为有权收取租金的陈如君是可以没收保证金的，但其没收保证金目的是应用于弥补其租金的损失，而不是又要收取租金，又要没收保证金，这样处理很明显就违反了保证金作为债权担保质押的性质了，与立法本意相违背。四、郑小敏无须向陈如君支付恢复原状的施工费用。l、陈如君并没任何证据证明涉案场地有必要恢复原状，且恢复原状没有实际需要。2、该工程并没提供任何有资质第三方专业机构进行评估，郑小敏认为花费过高，且没开具正规发票，因此对于该笔费用郑小敏是不予认可的。被上诉人陈如君答辩称：针对涉案《商铺租赁合同》的解除时间，陈如君从未紧锁商铺大门，一审法院认定涉案商铺在其恢复原状的装修施工工程验收合格之日解除具有事实和法律依据。在陈如君收到郑小敏发来的解除合同通知后，陈如君及时以律师函的形式回复，要求郑小敏将商铺恢复原状后交付，而在郑小敏未进行恢复原状的情况下自行与装修公司订立合同，自行恢复原状，因此陈如君对于租金损失的进一步扩大不存在过错。陈如君已经及时采取了合理措施。关于郑小敏称是其与案外人共同出资承租的情况，陈如君并不知悉，根据合同的相对性原则，主张郑小敏承担相应责任，具备法律依据。关于郑小敏称向陈如君的租金应扣减保证金问题，根据涉案《商铺租赁合同》第八条第二款的约定承租方如逾期三十天未缴纳租金将视为其单方违约，陈如君作为出租方除追偿租金等其他费用外，有权收回商铺，并不退还保证金。这一约定是双方的真实意思表达，也不违法法律规定，一审判令保证金归陈如君所有，符合合同约定。在租赁合同未履行完毕之前，合同提前解除，陈如君也由此产生相应的损失，而保证金作为履约的担保作用，也是为了弥补陈如君的损失。关于恢复原状的施工费用，在一审庭审中郑小敏已经确认涉案商铺与其隔壁的商铺被打通，共同运营使用，且涉案商铺的出入口已被封，因此陈如君有进行原状施工的必要，同时根据陈如君与装修公司签订的装修施工合同中的工程预算表以及物业管理公司出具的装修许可证，均可表明相关的施工内容就是恢复原状，因此郑小敏应承担相关的施工费用。陈如君并不清楚郑小敏与其他案外人的合作情况，退一万步来说，即便存在该合作关系，根据合同的相对性原则，双方签订的租赁合同有效，因此郑小敏应自行承担租赁合同项下的一切义务及责任，然后再另行提起诉讼与其他案外人分配其各自所应承担的责任，不应将其他案外人追加为本案被告。请求二审法院驳回郑小敏的上诉请求。2017年6月13日，陈如君向一审法院起诉请求：1、《商铺租赁合同》于2017年6月6日解除；2、郑小敏向陈如君支付2017年1月15日至6月5日租金27316元以及逾期支付租金的违约金(自2017年1月19日起，每日按欠付租金总额的每日千分之五的标准计至清偿之日，暂计至2017年6月5日违约金为11310元)；3、郑小敏向陈如君支付垫付的物业管理费及电费17515.97元，以及逾期支付物业管理费的违约金（自2017年4月13日起，每日按逾期支付金额的千分之五计至清偿之日，暂计至2017年6月5日违约金为4729元）；4、保证金11600元归陈如君所有；5、郑小敏向陈如君支付恢复原状的施工费16160元。一审法院认定事实：座落在本市××区××房的房地产权属人为陈如君，建筑面积为57.95平方米，规划用途为商业。2016年4月12日，陈如君（出租方、甲方）与郑小敏（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方同意将位于广州市越秀区中山四路217号东鸣轩268铺出租给乙方作为商业用途使用，建筑面积为57.95平方米；租赁期限自2016年4月15日起至2024年4月14日止，月租金额为5800元，从第三年租期开始每年按上年度的月租金递增4%，从2016年7月15日至2017年7月14日为商铺首年租期；租金按月缴纳，乙方须于每个日历月的18日或之前向甲方缴纳下个月的租金；乙方在2016年4月15日前交纳11600元作为保证金，待合同期满后乙方付清应交纳的所有费用后，甲方应将保证金全额退还给乙方；合同期满或提前解约时，乙方负责按甲方交铺时的交付标准将铺位恢复原状退还甲方并清理干净垃圾等杂物；乙方未按合同规定时间和金额缴纳租金及其他应付费用，除补交拖欠款项外，每逾期一天，按拖欠款项总额的5‰向甲方支付滞纳金，逾期三十天，视作乙方单方违约，甲方除追偿租金及其他费用外，有权收回商铺、解除合同并不退还保证金；乙方使用期间所有费用由乙方负责，商场停业整顿在三个月内，费用甲乙双方各付50%，超过三个月的，当不可抗力处理等。上述合同签订后，郑小敏自2017年1月起未再依约向陈如君支付租金、管理费等。2017年3月28日，郑小敏通过中国邮政特快专递向陈如君发出《将租赁场地268号铺交回通知书》，称：虽然其本人与陈如君签订租赁合同，并实际承租人及颐养养生馆的实际经营者共四人，由于经营不善，因此于年月日后便再没有向你交付租金，而你也于2017年1月24日将268号铺的大门紧锁，致使我们便不能再使用268号铺用于投入经营。因此，郑小敏决定在陈如君收到该通知之日即解除双方签订的《商铺租赁合同》，且视为已将商铺交回等。同年4月14日，陈如君通过中国邮政特快专递向郑小敏发出《律师函》，称：4月5日收到郑小敏发出书面通知，但通知中关于2017年1月24日将268号铺的大门紧锁的内容与事实不符，并要求郑小敏在收到律师函后支付拖欠租金、滞纳金以及陈如君垫付的物管水电费，郑小敏应于收到律师函后五日内进行恢复原状施工，按涉案商铺的交付标准将商铺恢复原状并清理干净垃圾等杂物。该律师函已由郑小敏于同月19日签收。陈如君遂于2017年6月13日向一审法院提起诉讼。此外，陈如君为证明其已垫付涉案商铺分摊水电费用、物管费并支付恢复原状的费用，向一审法院提交了如下证据：1.加盖有“中国农业银行回单专用章”印章的《网上银行电子回单》及加盖有“广州天伦物业管理有限公司”印章的《广东增值税普通发票》，其中显示陈如君向广州天伦物业管理有限公司支付了2016年4月15日至2017年3月期间的管理费及2016年4月至2017年2月代收公摊电费合计17515.97元。2.陈如君与案外人广州创跃装饰工程有限公司（以下简称创跃公司）于2017年5月4日签订的《装修施工合同》、创跃公司出具的《平面布置图》及《工程预算表》，其中表明由创跃公司承包涉案商铺的装饰工程，工期从2017年5月5日至5月20日，总工程款16160元。3.广州天伦物业管理有限公司东鸣轩物业服务中心于2017年5月23日出具的《装修许可证》，其中显示涉案商铺的装修工程施工日期自2017年5月24日至2017年6月10日。4.《装修竣工验收情况登记表》，其中显示验收日期为2017年6月5日。5.陈如君两次通过中国民生银行向创跃公司支付涉案商铺改造费用的《支付业务回单（付款）》分别为6464元、9696元以及创跃公司于2017年5月31日出具的收取陈如君支付的装修工程款16160元的《收据》。对于上述证据，郑小敏一审庭审中质证认为：证据1的真实性没有异议，但陈如君于2017年1月24日收回商铺，郑小敏没有再使用，故该时间段内的费用不应由郑小敏负担；证据2.3.4.5的真实性均有异议，从证据的内容来看，陈如君在2017年5月4日即已聘请装修队对涉案商铺进行装修，也证明了陈如君在此前已经收回商铺，从其提交的工程平面布置图和预算表可知，这些装修假如是真实的，也不是用于恢复原状，只是陈如君根据实际需要对自己的商铺进行装修。一审庭审中，陈如君称郑小敏实际承租了267号、268号两个商铺用于经营，在实际使用过程中，郑小敏将两个商铺打通使用，并将268号商铺的门封住，统一从267号商铺进出，所以郑小敏称陈如君于2017年1月24日将涉案的268号商铺的门封住不符合事实。郑小敏则称其确实是在前述两个商铺中经营，因为267、268号商铺统一门口出入，所以陈如君将267号商铺的门锁住。此外，陈如君称其虽于2017年5月5日与装修公司签订合同并且约定工期从2017年5月5日开始，但由于合同签订之后需要等物管审批，所以直到2017年5月24日才由物管批准实际装修。一审法院认为：陈如君、郑小敏双方签订的《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的效力性强制性规定，该合同合法有效，对合同双方当事人均具有约束力，双方当事人应恪守各自负担的合同义务。现因郑小敏自2017年1月15日起未再按约定支付租金引致双方诉讼，根据《商铺租赁合同》的关于“合同期满或提前解约时，乙方负责按甲方交铺时的标准将铺位恢复原状退还甲方并清理干净垃圾等杂物”的约定。郑小敏承租涉案商铺用于从事商铺经营，并在承租后将涉案的商铺与相邻的267号商铺打通进行整体装修后使用。因而，郑小敏理应将涉案商铺恢复原状后交还给陈如君。从陈如君提交的证据可见，虽然郑小敏曾函告要求自陈如君收取函件之日将涉案商铺交还给陈如君，但郑小敏并未依约将涉案商铺恢复原状，陈如君亦通过《律师函》表明郑小敏应按交铺标准将涉案商铺恢复原状并清理垃圾后交还。因此，陈如君主张涉案商铺应自其聘请的创跃公司实施恢复原状工程并经验收合格之日，即2017年6月5日实际收回涉案商铺，符合双方合同的约定，一审法院予以采信。至于郑小敏辩称陈如君于2017年1月24日已将涉案商铺上锁致其不能正常使用，并未提供相应的证据，一审法院不予采信。虽然郑小敏曾于2017年3月28日向陈如君发出《将租赁场地268号铺交回通知书》，称双方的合同应自陈如君收到该通知之日解除。但陈如君收获函件后即以《律师函》要求郑小敏应依约支付租金并按合同的约定对涉案商铺进行恢复原状等。诚如前文述及，郑小敏自2017年1月15日起即未依约支付租金，在已构成违约的情况下，其无权行使合同解除权，故郑小敏主张《商铺租赁合同》已于2017年4月5日解除，缺乏事实及法律依据，一审法院不予采信。虽然从陈如君提交的证据可见陈如君早在2017年5月4日或之前已经实际控制涉案商铺，否则其无从与创跃公司签订相应的装修合同并进行数据测量，但基于《商铺租赁合同》关于商铺交还需要进行恢复原状的约定，涉案商铺的恢复原状的装修施工工程于2017年6月5日验收合格，故《商铺租赁合同》应在当日解除。郑小敏在合同履行过程上因迟延支付租金构成违约，理应向陈如君支付欠付租金及逾期付款违约金。故陈如君诉请要求郑小敏支付的自2017年1月15日至2017年6月5日的租金，理据充分，一审法院予以支持。根据《商铺租赁合同》的约定，现因郑小敏违约，郑小敏支付的保证金应由陈如君收取不作退回，故陈如君关于履约保证金不予退还的诉请，理据充分，一审法院予以许可。至于陈如君诉请要求郑小敏承担的物业管理费及分摊水、电费用，根据前述合同的约定，该部分的费用应由郑小敏根据管理公司发出的缴费通知书上规定的缴费时间缴交至管理公司指定的帐户，现陈如君已垫付郑小敏租赁期间涉案商铺的物业管理费及分摊水、电费用。因此，陈如君向一审法院提起诉请，要求郑小敏向其支付物业管理费、分摊水、电费用，理据充足，一审法院予以许可。至于陈如君诉请要求郑小敏承担的装修施工费16160元，因前述合同明确约定了郑小敏应负担将涉案商铺恢复原状并清理干净后交还陈如君，因郑小敏违约，陈如君已与创跃公司订立《装修施工合同》并支付了相应的装修工程费用，从陈如君提交的证据《工程预算表》来看，该费用属陈如君为恢复涉案商铺原状而支付的必要费用，非属郑小敏辩称陈如君系为自己商铺装修目的而支出的费用，因而陈如君的该项主张符合双方的约定，一审法院予以支持。根据《商铺租赁合同》的约定，郑小敏逾期支付租金及其他费用的，应按欠付费用的每日千分之五的标准支付逾期付款违约金，是故陈如君主张郑小敏支付逾期支付租金及其垫付管理费、分摊电费的逾期付款违约金，符合合同的约定。至于郑小敏辩称陈如君主张的逾期付款违约金的计付标准过高的意见，因该逾期付款违约金系双方在订立合同时协商一致确认的，郑小敏亦未举证证明该违约金标准明显过高，故对郑小敏该项辩解意见并不足以采信。鉴于陈如君已基于合同的约定没收郑小敏支付的租赁保证金，一定程度上保障了其合同项下的利益，故对陈如君诉请要求计付的逾期支付租金、物业管理费及分摊电费的违约金的计付标准，一审法院酌定按中国人民银行计收同期银行贷款利率的标准计付。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十六条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，于2017年8月29日作出判决：一、陈如君与郑小敏于2016年4月12日签订的《商铺租赁合同》于2017年6月5日解除；二、郑小敏应于判决发生法律效力之日起十日内一次性向陈如君支付自2017年1月15日起至2017年6月5日止的租金27316元及自2017年1月19日起至郑小敏实际付清该款项之日止的逾期付款违约金（每月以5800元为基数，按中国人民银行公布的计付同期银行贷款利率的标准计付），逾期付款违约金不得超过前述租金总额27316元；三、郑小敏应于判决发生法律效力之日起十日内一次性向陈如君支付物业管理费以及公摊电费17515.97元及自2017年4月13日起至郑小敏实际付清该款项之日止的逾期付款违约金（以17515.97元为基数，按中国人民银行公布的计付同期银行贷款利率的标准计付），逾期付款违约金不得超过前述租金总额17515.97元；四、郑小敏已付的履约保证金11600元由陈如君收取，不予退回；五、郑小敏应于判决发生法律效力之日起十日内一次性向陈如君支付恢复原状的施工费16160元；六、驳回陈如君的其他诉讼请求。案件受理费2016元，由郑小敏负担。本院二审认定事实：一审法院认定事实无误，本院予以确认。二审期间，郑小敏提交其与案外人之间的微信聊天记录截图，拟证明郑小敏与陈如君之间的租赁协议并非是郑小敏的个人行为，应当由郑小敏的合伙人承担相关的责任。陈如君质证称：不确认真实性、合法性、关联性。另查明，陈如君一审期间提交的《工程预算表》记载工程项目为：1、拆除原有隔墙及门套墙及；2、更换卷闸门；3、隔墙；4、包柱子；5、天花、墙面扇灰刷油漆；6、电线修改；7、材料运输、垃圾清运；陈如君一审期间提交的《装修许可证》记载涉案商铺经物业公司审核可以进行的装修施工内容为：1、轻钢龙骨隔墙；2、吊隔栅天花；3、扇灰油乳胶漆；4、更换玻璃门、卷闸门。本院认为：依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院围绕上诉人郑小敏的上诉请求进行审理。首先，郑小敏无证据证明陈如君在2017年1月24日锁住涉案商铺，也无证据证明其已于2017年4月5日依约交还商铺，郑小敏因欠租构成违约，其并不享有单方解除权，故郑小敏请求判令《商铺租赁合同》于2017年4月5日解除缺乏合同和法律依据，本院不予支持。同理，郑小敏主张计付租金的期间为2017年1月15日至2017年4月5日也缺乏依据，本院不予采纳。其次，《商铺租赁合同》约定郑小敏须于每个日历月的18日或之前向陈如君缴纳下个月的租金，郑小敏未按合同约定时间和金额交纳租金及其他应付费用，除补交拖欠款项外，还应支付滞纳金，逾期三十天，视作郑小敏单方违约，陈如君除追偿租金及其他费用外，有权收回商铺、解除合同并不退还保证金。郑小敏自2017年1月开始欠缴租金，逾期已超过三十天，郑小敏主张保证金应予抵扣欠付的租金缺乏合同依据，本院不予支持。再次，《商铺租赁合同》约定合同期满或提前解约时，郑小敏负责按陈如君交铺时的交付标准将铺位恢复原状退还陈如君并清理干净垃圾等杂物，从双方一审陈述可知郑小敏确实将涉案商铺与267商铺打通使用，郑小敏负有恢复原状的合同义务。在陈如君发函要求郑小敏恢复原状未果后，陈如君自行聘请施工人员施工，其主张的恢复原状的费用及项目并无明显超出合理范围，郑小敏不予确认但无提交相反证据予以反驳，一审法院判决郑小敏影响陈如君支付恢复商铺原状所产生的费用并无不当，本院予以确认。郑小敏对此提出上诉缺乏充分理据，本院不予支持。至于郑小敏提出其与案外人合伙经营，应由案外人承责的问题，案外人也并非本案租赁合同相对方，郑小敏与案外人之间的合伙关系与本案并非同一法律关系，本案对郑小敏的该上诉主张不予审查处理。郑小敏于2017年1月起欠付租金，双方在2017年3月-4月期间存在函件往来，陈如君在2017年5月-6月对涉案商铺进行修复施工，并在2017年6月13日提起诉讼，郑小敏主张陈如君存在扩大损失的责任依据不充分，本院不予采纳。综上所述，上诉人郑小敏的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回；审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1422元，由上诉人郑小敏负担。本判决为终审判决。审判长 闫 娜审判员 蔡培娟审判员 黄春成二〇一八年四月十一日书记员 张 利彭诗敏