新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区人民法院民 事 判 决 书（2013）克民一初字第823号原告：马爱晶，女，汉族，44岁，克拉玛依区康悦药业有限责任公司负责人。委托代理人：司焱，新疆炎黄律师事务所律师。被告：冉德新，男，汉族，44岁，个体从业人员。委托代理人：王晓云，新疆先觉律师事务所律师。原告马爱晶诉被告冉德新房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年6月7日受理后，依法由审判员牛燕华适用简易程序公开开庭进行了审理。原告马爱晶及其委托代理人司焱、被告冉德新及其委托代理人王晓云均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马爱晶诉称，2011年4月，原告以500000元的价格购买被告经营的克拉玛依维尔康消毒中心。原、被告经协商约定：被告用其在克拉玛依市消毒行业的优势扶持原告经营三年，原告共支付被告报酬600000元。因原告资金紧张，便用其所有的克拉玛依区朝阳小区26幢907号房屋以400000元的价格抵给被告，另外200000元报酬，原告以每月5000元形式支付。双方于2011年5月5日签订《买卖房屋协议书》，原告同日将房屋交付被告使用，但被告并没有交付房款。另外原告按每月给付被告5000元的约定已支付报酬105000元。2012年因政策原因，原告经营的消毒中心业绩下滑，经营出现困难，被告却不再协助原告经营，原告认为被告没有按合同约定扶持原告经营三年，也未实际交付房款，却占有原告房屋。另外被告冉德新系维尔康消毒中心的合伙人，无权在转让企业时收取任何好处费。被告以合法形式掩盖其利用企业转让索取好处费的目的，构成不当得利。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第三款之规定，原、被告所签订房屋买卖协议自始无效，被告无权要求原告将房屋过户其名下，经多次协商未果，原告诉至法院，请求判令原、被告双方签订的房屋买卖协议无效，并由被告承担本案诉讼费用。被告冉德新辩称，原、被告之间实际存在三个法律关系，首先是原、被告之间的克拉玛依维尔康消毒中心转让合同关系；第二，关于克拉玛依区朝阳小区26幢907号房屋买卖合同关系；第三，关于与马爱晶经营消毒中心的合作协议。被告是克拉玛依维尔康消毒中心的合伙人之一，当初维尔康消毒中心的合伙人打算转让消毒中心，原告与白碱滩的一个人都打算购买，原告找到被告，被告促成双方达成转让协议。出售克拉玛依维尔康消毒中心，当时四个合伙人均同意以500000元的价格转让，所以被告并没有损害其他合伙人的利益。当时约定克拉玛依维尔康消毒中心转让价格为500000元，原告以资金紧张为由仅支付300000元，余款200000元未付。后来，原告又想出售克拉玛依区朝阳小区26幢907号房屋，克拉玛依维尔康消毒中心的法定代表人向小兵打算购买，后又认为房屋面积与型号不合适，又不买了。当时被告老家来人需要住房，经与原告协商，被告以450000元价格购买该房屋，被告分两次共支付原告现金250000元，余款200000元与原告欠消毒中心的转让款相互折抵，等于被告付清房款，原告于2011年5月3日向被告出具了收条，如果原告没有收到房款，是不会向被告出具收条的。双方于2011年5月5日签订房屋买卖协议书，该协议上也载明房屋出售价格为450000元。并约定原告于2011年12月之前将房屋过户到被告名下。后来原告以该房屋在其前夫名下，变更产权时遇到麻烦，不能按约定时间办理过户手续为由，双方于2011年12月24日又签订一份补充协议，约定原告在2014年4月30日前将房屋产权过户到被告名下。房屋买卖协议及补充协议均没有谈到该房屋是原告给被告的好处费。原告收购维尔康消毒中心后，要求被告扶持其经营消毒中心业务，并答应给被告报酬400000元，并约定在2012年5月支付200000元，余款200000元原告以每月5000元形式支付被告，原告共支付被告报酬305000元。因政策原因，原告的消毒中心经营不景气，而且房屋价格上涨等原因，原告既不愿支付被告报酬，又不想将房屋出售给被告，才以“被告以合法形式掩盖其利用企业转让索取好处费的目的”为由诉至法院。原告所说的合作关系与房屋买卖无关，不属于同一法律关系，且被告已按约定付清房款，原告应按协议约定将房屋产权过户到被告名下。请求法院依法判令驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2011年5月5日，原、被告分别以甲、乙方的名义就克拉玛依区朝阳小区26幢907号房屋事宜签订一份《买卖房屋协议书》，约定：一、甲方告知乙方是根据2010年12月1日与崔江雷离婚协议书“第一条……现协商克市朝阳小区26幢907号房屋过户给女方，女方一次性给付男方现金60000元（陆万元）。”的内容来确认系该套房屋所有人并有权处分该套房屋。（注：离婚协议书为本协议书的附件）；二、甲方和乙方对该套房屋以现有状况进行协商后确定出让价格为肆拾伍万元整；三、乙方在本协议书签订之日向甲方足额支付肆拾伍万元整该套房屋的购房款。甲方向乙方出具书面收据；四、因崔江雷意外病故，甲方承诺在2011年12月之前，通过与崔江雷的继承人办理完毕该套房屋产权，所有人由崔江雷变更到甲方名下。之后的15日之内甲方应当与乙方办理完毕该套房屋买卖产权变更手续和交接事宜。五、甲方不能在本协议书第四条约定的时间内办理完毕该套房屋所有权变更到乙方名下。甲方除向乙方返还已经收取肆拾伍万元整购房款外，还应支付违约金壹拾伍万元。同样乙方反悔不购买该套房屋，向甲方支付违约金壹拾伍万元。……因双方未能按约定时间办理朝阳小区26幢907号房屋过户手续，2011年12月24日，原、被告又分别以甲、乙方的名义签订一份《买卖房屋补充协议书》，载明：甲方与乙方就坐落于克拉玛依市朝阳小区26幢907号房屋买卖事宜，已于2011年5月5日达成协议，并于2011年5月5日签订买卖房屋协议书。由于甲方原因，导致甲方不能在2011年12月前将房屋过户到乙方头上。经双方协商，达成以下补充协议：一、由于甲方的前夫已去世，在变更房产证时遇到一些麻烦，不能在2011年12月31日前完成过户。甲方承诺最迟在2014年4月30日前将朝阳小区26幢907号房屋过户到乙方头上；二、如果甲方在2014年4月30日前还不能将房屋过户到乙方头上，那么甲方要赔付房产价值四十五万元房款和支付十五万元的违约金外，还要付给乙方在此期间六十万元的资金利息。利息按银行同期利率的3倍计算。三、到时甲方不能履约，乙方将直接起诉到人民法院。四、朝阳小区26幢907号房屋已于2011年5月5日正式交给乙方。原告认为被告并没有实际交付房款，利用原告想收购维尔康消毒中心的心理，被告冉德新促成双方达成了转让协议，但其向原告索取好处费是以合法形式掩盖其利用企业转让达到索取好处费的目的，其行为违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条第三款之规定，故诉至本院，请求判令原、被告签订的房屋买卖协议无效。另查，原告马爱晶于2011年5月3日向被告出具收条一份，载明：“今收到冉德新付朝阳26幢907号购房款肆拾伍万元整（￥450000）马爱晶2011.5.3”。2012年5月30日，被告冉德新向原告马爱晶出具一份说明，载明：“2011年5月马爱晶收购维尔康消毒中心时，由冉德新替马爱晶垫付的贰拾万元人民币，马爱晶已于2012年5月30日全部归还给冉德新了，特此说明。冉德新20**年5月30日。”。另查，2011年5月4日，维尔康消毒中心的法定代表人向小兵与马爱晶签订一份《维尔康消毒中心转让合同》，约定维尔康消毒中心以500000元的价格转让给原告马爱晶。2011年4月25日，被告冉德新向原告马爱晶出具一份收条，载明：“今收到马爱晶转让费300000元（叁拾万元）整，待余款付清时，双方再签订正式转让合同。冉德新20**.4.25”。维尔康消毒中心的法定代表人向小兵出庭作证证实，马爱晶交付的消毒中心的转让款300000元，由向小兵与另外两名合伙人平均分配，被告冉德新未参与分配。未支付的200000元转让款由马爱晶出具欠条。向小兵将该欠条给被告冉德新，由冉德新向马爱晶主张债权。另查，2010年12月1日原告马爱晶与其前夫崔江雷在克拉玛依市白碱滩区民政局协议离婚，双方约定将克拉玛依区朝阳小区26幢907号房屋过户给原告马爱晶，原告一次性给付崔江雷现金60000元。2012年2月16日，克拉玛依区朝阳小区26幢907号房屋过户到原告马爱晶名下，原告于2012年10月18日办理了土地使用权证。上述事实，由经当庭出示并质证的《买卖房屋协议书》、《买卖房屋补充协议书》、收条、说明、房屋产权证、土地使用权证、《维尔康消毒中心转让合同》、《合伙协议》等书证、证人向小兵的证言及原、被告的当庭陈述在案予以证实。本院认为，无效合同是指合同虽然已成立，但因欠缺合同的生效要件，因而被确认为无效。无效合同的特征：1、无效合同是具有违法性的合同。即合同违反了法律和行政法规的强制性规定和社会公共利益。2、无效合同是自始无效。即合同被确认为无效时，即产生溯及力，溯及至合同订立时起就没有法律约束力，而且以后也没有转变为有效合同的可能。3、无效合同具有不得履行性。因为合同不产生效力，因而无效合同的当事人不得履行合同。没有履行合同的，不得履行；正在履行的，应当停止履行；已经履行的，应当通过返还财产、赔偿损失等方式使当事人的财产恢复到合同订立时的状态。4、无效合同是当然无效。无效合同具有违法性。因而它为法律上的当然无效，即其无效并非基于当事人的主张，只要合同具有违法性，则当然、绝对地无效。无效合同的发生原因，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。该规定是导致合同无效的法定原因，只要订立的合同违反该条规定的，即应认定为无效。本案原告马爱晶认为被告冉德新以合法形式掩盖非法目的，违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条第三款之规定请求确认原、被告双方签订的房屋买卖协议无效。以合法形式掩盖非法目的行为又称为伪装的民事行为，指行为人采取合法的形式实施违法的民事行为，以合法的形式掩盖其非法的目的。当事人采取合法的形式所故意实施的行为并不是其要达到的目的，并不反映其真实意志，而是以这种形式掩盖其要实现的非法目的。以合法形式掩盖非法目的的合同，表现为三种情况：一是不法虚构，即以掩盖非法目的而徒具形式。二是不法伪装，即以表面上合法的意思表示作伪装，来掩盖其真实的非法意思表示，其表面上约定的并不是要真正进行的，而被掩盖的才是真正要进行的。三是不法规避，指以合法的意思表示作伪装逃避制约的行为。由于这些行为是故意以合法形式掩盖不法目的，损害他人利益，因而这类合同应是无效合同。原告主张其所有的克拉玛依区朝阳小区26幢907号房屋并不是被告出资购买，而是被告利用原告想收购维尔康消毒中心及其经营克拉玛依维尔康消毒中心需要被告扶持的心理向原告索要的报酬，对此，被告不予认可。根据证人向小兵的证言证实以下内容：克拉玛依维尔康消毒中心以500000元的价格转让给了原告，原告支付300000元转让款，余款200000元债权由冉德新负责向马爱晶主张；原告马爱晶曾有出售克拉玛依区朝阳小区26幢907号房屋的意思表示，因该房屋面积与型号不合适，向小兵没有购买，后来被告冉德新购买了此房屋。向小兵的证言与《维尔康消毒中心转让合同》、原告马爱晶2011年4月25日出具的收条、被告冉德新的当庭陈述相互印证，形成证据锁链，可证实被告冉德新购买了原告所有的克拉玛依区朝阳小区26幢907号房屋及原告马爱晶交纳了300000元消毒中心转让款，另外200000元债权转移给了被告冉德新，由冉德新向马爱晶主张的事实。《买卖房屋协议书》、《买卖房屋补充协议书》与2011年5月3日原告马爱晶出具的收条、房屋产权证、土地使用权证形成证据锁链，相互印证，可证实被告冉德新以450000元价格购买原告马爱晶所有的克拉玛依区朝阳小区26幢907号房屋，原告马爱晶收到购房款450000元及双方未按约定时间办理房屋过户手续的事实。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的主张的，由负举证责任的当事人承担不利的后果。”原告未提交证据证实被告冉德新以合法形式掩盖非法目的而导致双方签订的房屋买卖协议无效。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告马爱晶的诉讼请求。案件受理费1150元、邮寄送达费32.20元，由原告马爱晶负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院。审判员  牛燕华二〇一三年八月二十九日书记员  马 虹