广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0303民初44982号原告：深圳市房美美物业管理有限公司，住址深圳市福田区福田街道岗厦社区彩田路**星河世纪****503，统一社会信用代码91440300589164138Y。法定代表人：毛贵云，总经理。委托诉讼代理人：李彩霞，女，1988年11月5日出生，汉族，身份证住址湖北省钟祥市，公司员工。被告：卢健新，男，1966年9月30日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市罗湖区。原告深圳市房美美物业管理有限公司与被告卢健新房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月26日立案后，依法适用于简易程序，公开开庭进行了审理。原告深圳市房美美物业管理有限公司委托诉讼代理人李彩霞、被告卢健新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。深圳市房美美物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告之间的租赁合同关系解除；2.判令被告向原告返还剩余租金人民币壹拾陆万壹仟陆佰壹拾陆元肆角肆分（￥：161616.44）；3.判令被告向原告支付违约金合计人民币叁万肆仟元整（￥：34000.00）；4.判令被告向原告支付利息合计人民币叁万伍仟陆佰壹拾贰元壹角捌分（￥：35612.18）；以上金额合计人民币贰拾叁万壹仟贰佰贰拾捌元陆角贰分（￥：231228.62）5.本案诉讼费保全费等由被告承担。事实和理由：原告与被告于2019年11月13日签订了《深圳市房屋租赁合同书》，被告将其名下100%所有权的位于深圳市罗湖区［不动产权证号：深房地字第**］房产（以下简称‘涉案房产’）出租给原告，租赁期限为自2019年11月14日起至2030年4月14日止，租赁合同签订后，原告于2019年11月19日前向被告全额支付了租金，合计人民币壹拾柒万元整，被告交付了租赁物。在该租赁物使用过程中，原告在2020年10月12日左右获悉被告房产已被纳入罗湖区老旧住宅小区船步街片区棚改，且被告在未告知原告的情况下，将原告的转租方即房屋实际人赶走后，原告一直联系被告协商解约事宜，被告却一直无法解决。因政策原因导致涉案租赁物业无法继续行使租赁使用权，根据双方签订的《深圳市房屋租赁合同书》第十六条本合同有效期内发生下列情形之一的，允许解除或变更本合同：1.发生不可抗力，使本合同无法履行。但原告已与被告多次协商解约事宜，被告均推诿拖延，不予解决。故原告有权依据租赁合同的约定，即《深圳市房屋租赁合同书》第十七条第一、二、三、四款约定“（一）解除本合同并申请单方解除合同登记（备案）、（二）要求甲方立即返还剩余租金及利息、（四）要求甲方支付违约金为租金总额的20%”、（五）要求甲方赔偿因其违约而给乙方造成的损失（包括但不限于直接或间接的经济损失、诉讼（仲裁）费、保全费、担保费、鉴定费和律师费等费用），要求被告承担违约责任及损失并确定双方之间的租赁合同解除。为维护原告的合法权益，现诉诸贵院，请求贵院依法支持原告所有诉讼请求。卢健新辩称，请求人民法院依法驳回原告不合理不合法的诉讼请求。事实与理由：一、被告与原告于2019年11月13日签署的“深圳市房屋租赁合同书”及“附加协议”（证据一），“附加协议”是整件事情的核心，实质上份“套路”借贷协议，原告以合法租赁形式掩盖非法借贷的目的。附加协议约定：“（一）租赁合同生效第一年内甲方（被告）解除该合同乙方（原告）要求甲方（被告）返还该合同租金总额并支付租金总额的20%作为做违约金；第二年内甲方（被告）解除该合同乙方（原告）要求甲方（被告）返还该合同租金总额并支付租金总额的10%作为违约金；第三年内甲方（被告）解除该合同乙方（原告）要求甲方（被告）返还该合同租金总额”。如果是市场上正常的租约，甲乙双方都可以一个月通知或赔偿而解除合同。上述约定换个描述就可以看出其借款实质真相：“（一）借款合同生效第一年内甲方（被告）解除该合同乙方（原告）要求甲方（被告）返还该合同本金并支付本金的20%作为做违约金；第二年内甲方（被告）解除该合同乙方要求甲方（被告）返还该合同本金并支付本金总额的10%作为违约金；第三年内甲方（被告）解除该合同乙方要求甲方（被告）返还该合同本金”。被告原来就有租约在，每月稳定租金收入5300元，年租金收入63600元，在不涨租金的情况下，10年收入也有636000元。如果仅仅是委托收租，怎么可能一次性租给原告10年而只收170000元？！被告于2019年4月4日将自有房产深圳市罗湖区和平路船步街2号1栋1单元806租赁与邱小华，租期3年，约定租金每月5300元，按月付租金，第三年递增5800元。2019年11月初，被告因急需资金周转，经中介陈振雄（联系电话：130××******）联系了原告渠道代理商“深圳市统发文化策划有限公司”魏毅恒（1784106662），魏毅恒联系了原告张总（联系电话：133××******），经了解被告租金情况及其实地考察后，原告张总说能操作“租赁贷”，即将被告现有租约“过户”（重新签署）给原告，原告与被告签署份形式上的“十年租约”，双方另约定还款方式。2019年11月13日，中介陈振雄通知被告到原告办公室签订了格式合同“深圳市房屋租赁合同书”及“附加协议”按现有月租金的35倍左右放款，后确定为170000元。；同日，原告张总要求被告解除与原租户的租约，退回租户租金押金5300元、水电保证金2000元和截止到当日多收的月租金2992元；同日，由原告与租户签订新的租赁合同，改由租户于2019年11月13日再支付给原告指定的代表个人账户租金押金5300元、水电保证金2000元。原告安排毛贵云分别于2019年11月14日借给被告50000元、期间要求被告通过合墨数据平台（陈怡海17321356419）直接扣除支付融资服务费14400元（证据五，融资到账金额的8.5%，该服务费是否有回流到原告及相关人不得而知）；15日才再借给被告50000元，经被告再三催促，原告张总告知被告在集资，最后原告找的毛贵云才于11月19日支付了被告借款尾款70000元。二、被告房产所在的船步街片区棚改项目由罗湖区政府主导，罗湖人才安居有限公司作为实施主体，棚改项目需经历复杂漫长的各类程序，至今仍未完成相关手续，进入拆迁。被告主观上没有违约的故意，客观上如果未来原告不能使用上述房产出租，也是因为罗湖区政府对片区进行棚改的政策导致的，属于不可抗力。原告要求的：1、返还剩余租金161616.44不知怎么计算而来？2、违约金34000就更是无稽之谈；3、利息35612.18也不知怎么计算而来？4、房产还没有拆迁，原告没有主动联系被告协商解决，轻易兴讼，浪费国家资源，诉讼保全费等更应由原告自行承担。上述被告房产由原告以月5300元转租给原租户，自2019年11月13日截止到2020年11月12日一年内，原告已经从租户获利5300X12=63600，年利息已经高达63600/170000=37.4%。如果按照原告的上述要求计算：1.返还剩余租金161616.44，年利息为（63600+161616.44）/170000=132.5%；2.如果再加上违约金34000，则年利息为（63600+161616.44+34000）/170000=152.5%；3.如果再加上利息35612.18，原告一年内的利息回报高达（63600+161616.44+34000+35612.18）=294828.62元！年利率将高达294828.62/170000=173.43%!超级超额高利贷！在新冠疫情施虐的今天，无异于直接抢劫。国家严厉打击高利贷，情节严重还可能涉及刑事犯罪。按照最高人民法院关于修改《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》的决定（法释[2020]6号）：2020年8月20日后受理的案件，借贷行为发生在2019年8月20日后的，利率不得超过合同成立时一年期贷款市场报价利率的四倍。原告被告借贷行为发生在2019年11月，当期贷款市场报价利率为4.15%，4倍即16.6%。按被告与原告的实际借贷关系，截止到2020年11月12日，被告应归还原告的最高利息为28220元（如年末付息），本息合计为28220+170000=198220元。因被告实际上通过原租户已经用每月租金5300元的形式，累计已经支付了原告63600元本息，按照金融机构规范计算，每月租金超过应付利息部分偿还本金，得出详细本息计算表如下：截止到2020年11月12日实际应返还原告的最高金额是：170000-63600+25400=131800元；截止到2021年1月12日实际应返还原告的最高金额是：170000-74200+28998=124798元，以此类推。三、通过天眼查等系统查询，原告及其法人毛贵云有不少类似本案的诉讼案件，而原告的注册资本是认缴1000万，实缴50万，营业范围是POS机、物业租赁，没有金融牌照。从上述信息可以判断出，原告就是以承租包租房东房产形式，行变相放高利贷之实。证据七诉讼案件的金额相信也远超过50万实缴注册资本，其他的资金应该就是集资而来，原告张总曾说过他们有100多套房产在经营。从原告提交的收付款记录，以及原告借给被告的资金和收取原租户租金等记录可以看出：原告刻意不使用公司账号，而是用不同个人账号来进行收支。用隐秘的手法刻意逃避国家相关机构的监管，而且还偷税漏税，以达到用合法租赁形式掩盖非法借贷的目的。请求人民法院查清案件事实，依法作出公正的判决。当事人围绕诉讼请求和答辩意见依法提交了证据，并在庭审中进行了举证和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。基于双方提交的证据和庭审情况，本院认定如下：2019年11月13日原被告签订了《深圳市房屋租赁合同书》，被告将其名下100%所有权的位于深圳市罗湖区［不动产权证证号：深房地字第**房产（以下简称‘涉案房产’）出租给原告，租赁期限为自2019年11月14日起至2030年4月14日止，共计十年零五个月。租金17万已经支付给被告，被告交付了涉案房产;原被告双方就涉案房产办理了租赁登记备案。双方签订的《深圳市房屋租赁合同书》第十六条约定：本合同有效期内，发生下列情形之一的，允许解除或者变更本合同：(一)发生不可抗力，使本合同无法履行……第十七条约定若甲方出现违约行为的，乙方有权采取以下一种或者多种措施：“（一）解除本合同并申请单方解除合同登记（备案）；（二）要求甲方立即返还剩余租金及利息；（二）要求甲方立即返还剩余租金及利息……（四）要求甲方支付违约金为租金总额的20%”……。《深圳市房屋租赁合同书》附件之承诺书第四条约定，……承诺人保证本次出租的租赁期限届满前，租赁房屋不会被采取抵押、查封等措施……若承诺人违反前述约定，承诺人自愿按照《房屋租赁合同》约定承担相应的违约责任。2019年11月14日，承租人赵一波终止与被告的租赁关系，与原告签订租赁涉案房产的合同，承租人自2019年11月14日至2020年10月12日共计11个月租住，并向原告支付每月5300元的租金，共计58300元。2019年12月12日，罗湖区南湖街道开始涉案房产所在片区的棚改项目摸底调查，2020年8月24日，深圳市罗湖区城市更新和土地整备局发布涉案房产所在片区棚改项目房屋征收提示。涉案房产因（2020）粤0303民初执保1446号之二裁定被查封，查封期限自2020年5月13日至2023年5月12日止。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，至于被告辩称的本案系民间借贷纠纷，因未提交证明力足够的证据，对比原告提交的《房屋租赁合同》以及房屋租赁凭证等证据，本院采信原告的意见。《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。2020年8月，涉案房屋开始棚改，本院认定为不可抗力。因承租人搬走，涉案房产不能再产生租赁收益，租赁合同无法继续履行，双方均无需承担民事责任。至于原告提交的证明被告房产被法院查封的证据，结合《房屋租赁合同》承诺书中的条款认为被告违约并承担违约责任的意见，本院不予采纳，理由如下：一、因该查封是诉讼保全，不影响涉案房产产生租赁收益；二、《房屋租赁合同》约定涉案房产十年零五个月的租金17万，违约责任的承担方式是支付违约金，违约金的计算方式则是租金总额的20%和剩余租金及2%的月利率的利息；承诺书约定签署合同后将来的十年零五个月内涉案房产的任何物权变动的情况均归责于被告，并承担违约责任；前述两项约定均是原告以极低的资金成本，对被告苛以较重违约责任，明显不符合常理。鉴于原告实际支付了17万租金给被告，且自2019年11月14日至2020年10月12日间因管理被告的房产获得58300元的收益，2020年10月12日承租人搬走，后因不可抗力合同不能继续履行，则被告应将剩余租金即170000-58300=111700元一次性返还给原告；至于原告在庭审中陈述的诉请中“剩余租金及利息”的计算方式，没有考虑承租人已经支付租金给原告的情况，本院不予采纳。另外，被告还应支付占用111700元的资金利息给原告，本院依据公平原则，酌定利率为一年期贷款市场报价利率（LPR），利息计算期限自2020年10月13日起计至还清之日止。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百八十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（法释〔2019〕19号）第八十五条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告深圳市房美美物业管理有限公司与被告卢健新之间的房屋租赁合同；二、被告卢健新自判决生效十日内一次性返还原告深圳市房美美物业管理有限公司租金111700元；三、被告卢健新向原告深圳市房美美物业管理有限公司支付基于111700元产生的利息，利率为LPR，期限自2020年10月13日起计至还清款项之日止；四、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2384元，保全费1676元，共计4060元，由原告深圳市房美美物业管理有限公司负担2030元，由被告卢健新负担2030元。案件受理费和保全费原告已预付，被告应在本判决生效之日起十日内迳付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  唐亦丽二〇二一年二月八日书记员  向红敏