广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初21881号原告：中山市金汇置业有限公司，住所地广东省中山市东区×××××××之三国际金融中心49层L区，统一社会信用代码914××××××××××××894。法定代表人：彭宇，董事长。委托诉讼代理人：张子扬，广东登鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：王玉倩，广东登鼎律师事务所律师。被告：冯涛，男，1971年9月7日出生，身份证住址广东省广州市天河区××××××××××××，公民身份号码370××××××××××××339。委托诉讼代理人：张爱文，广东广中律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐嘉泳，广东广中律师事务所实习律师。原告中山市金汇置业有限公司（以下简称金汇公司）诉被告冯涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金汇公司的委托诉讼代理人王玉倩，被告冯涛委托诉讼代理人张爱文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金汇公司向本院提出诉讼请求:一、被告向原告支付2020年3月1日至2020年5月15日的租金54620.08元及违约金（违约金计算方法：按每天千分之一的标准，以6625.6元为基数从2020年3月6日起计，以35632.8元为基数从2020年4月6日起计，以12361.68元为基数从2020年5月6日起计，均实际计算至付清之日止）；二、被告向原告支付2020年4月至2020年5月的宣传推广费5994.84元及违约金（违约金计算方法：按每天千分之一的标准，以4040元为基数从2020年4月6日起计，以1954.84元为基数从2020年5月6日起计，均实际计算至付清之日止）；三、被告向原告支付2020年5月16日至2020年5月25日的商铺占用费14942.79元；四、被告向原告赔偿因本案支出的律师费5000元。诉讼中，原告撤回第三项诉讼请求。事实与理由：原告与被告在2017年4月28日签订《房屋租赁合同》以及《中山利和广场商铺租赁补充协议》（简称合同），合同约定的主要内容有：1、被告向原告承租中山市××××××××××524-525号商铺，租赁期限是2017年4月28日至2020年4月27日；2、被告每月应每月5日前向原告支付租金，逾期支付的，每逾期一日，应按欠费金额的千分之一计算违约金3、被告应于租赁期限届满之日退还商铺给原告，否则按合同终止时该商铺租金标准的200%支付占用费。上述合同签订后，原告依约向被告交付商铺，但被告未按合同约定支付租赁期间租赁费用、未在租赁期届满之日向原告归还商铺、租赁期届满后继续占用商铺却未按约支付占用费的行为，已构成违约，严重损害原告的合法权益，为此，特向贵院提出诉讼，维护自身合法权利。被告冯涛辩称：一、2020年2月1日至2020年5月15日期间，冯涛受疫情影响客观上不能营业，原告的出租物业客观上不具备合同约定的使用效能，该期间的租金应根据公平原则按约定标准的50%计取。2017年4月28日，冯涛承租原告位于中山市×××××××之一利和广场5层524、525号商铺，合同约定：冯涛交纳的房屋租赁保证金不计利息由原告保管，在租赁期满或合法解除合同时，乙方未发生违约行为的，原告将保证金退回或抵偿租金；因不可抗力的原因，造成租赁合同无法履行或部分不能履行的，双方互免承担责任，并可终止或者变更相应条款。补充协议约定：冯涛承租物业的目的是用于餐饮，经营的品牌为“黄记煌”；冯涛应向原告指定的物业管理公司、商业运营管理公司交纳约定的保证金及按月收取的各项费用，原告违约提前终止租约的，应无息双倍返还合同项下履约保证金。合同签定后，冯涛依约向原告交纳了租赁保证金64640元，向原告聘请的物业管理公司交纳水电周转金6060元和物管保证金28280元，向原告指定的商业运营管理公司支付推广保证金8080元。此后，冯涛按月足额支付每月租金、物业管理费、水电费、推广费等约定费用。2020年1月，新型冠状肺炎疫情在全国爆发，2020年1月23日，广东省启动重大突发公共卫生事件一级响应，全省停工停产，民众被限制外出，1月25日，鉴于已无人外出用餐，冯涛被迫关闭利用承租物业开办的“黄记煌“饭店。春节本是餐饮旺季，但由于疫情影响不能营业，冯涛的食材备料白白浪费，损失达三十万元之巨。2月19日，利和广场购物中心宣布恢复营业（营业时间暂定为11:00-21:00），但中山餐饮业仍未复工。2月24日，广东省决定重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应，2月27日，中山市新冠肺炎防控指挥部同意开放餐饮包厢服务，但冯涛未设置包厢，不具备复工条件。3月9日，中山市疫情防控应急指挥部办公室下发《中山市餐饮业有序恢复经营服务新冠肺炎疫情防控工作指引》，餐饮业可有序恢复经营活动，开展限制性堂食服务。从2020年1月25日至2020年4月27日合同期满，在3个月的时间内，由于疫情影响，冯涛不能利用承租的物业开展经营活动，冯涛于2020年4月29日向原告提出租约延期3个月的申请以期弥补损失，但未获得原告同意。原告所出租给冯涛的物业在疫情期间并不具有双方合同约定的餐饮业使用效能，该期间的租金应相应减免。二、冯涛未支付2020年3月1日至2020年5月15日期间的租金不能视为冯涛违约，原告主张的违约金无依据。由于新冠肺炎的影响，冯涛在长达两个月的时间里无法使用承租物业。2020年3月底复工后，由于疫仍处于防控阶段，整个餐饮业受影响巨大，至今仍未恢复元气，冯涛出现严重亏损，多次与原告协商解决办法但均未获得同意。在租赁合同期满终止经营时，冯涛尚有租赁保证金64640元存放于原告处，该租赁保证金依约可以抵偿租金，且抵偿后尚有结余。冯涛受疫情这—不可抗力的影响未能及时支付2020年3月1日以后的租金，不应被视为违约。另外，原告主张的违约金明显偏高，退一步讲，即便冯涛应承担违约责任，该违约金比例也应予以调低。三、原告主张推广费不仅权利主体不适格，而且在疫情其收取的该项费用纯属不当得利，于法无据。推广费的收费主体依约应为商业运营管理公司中山市利和广场有限公司，该公司虽然出具了声明，但该声明不能体现债权转让的意思表示，原告并非适格主体。且如本答辩状第一条所陈述的事实，疫情期间广大民众被限制在住宅自我隔离，大街上人车稀少，企业、商家停工停产，整个利和购物中心直至2020年2月19日才有限恢复营业，冯涛作为餐饮行业的经营者，更是直至2020年3月9日后才获得复工复产资格，复工复产后，疫情仍在持续，餐饮业生意惨淡，冯涛几乎没有营业额，冯涛不知此期间中山市利和广场有限公司是如何推广的，其应当提交据证明其履行了推广义务且收到了推广效果，否则应承担举证不能的法律后果。鉴于原告及中山市利和广场有限公司为履行推广合同义务，冯涛请求其退还保证金8080元，并拟另案主张其返还已收取的推广费。四、原告关于律师费的请求，没有合同和法律依据。五、冯涛所支付的租赁保证金64640元在冲抵原告应收取的租金后如有结余，应由原告支付给冯涛。冯涛未交自2020年3月1日以来的租金及物业管理费有法定事由，不属可致《租赁合同》及《物业管理服务协议》可以终止的违约事项，原告应向冯涛返还。冯涛自2020年2月1日至2020年5月15日应缴租金按50%折算后的总额为62357.4元，原告已收租赁押金64640元，该笔押金在抵扣应交租金后尚有结余。综上，原告的诉求没有考虑新冠肺炎疫情这一不可抗力的因素，其主张不合理也不合法，其主张如得到支持，势必造成反因疫情获得不当得利的局面，违背民法所坚持的公平原则，请人民法院依法驳回其诉讼清求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下：位于中山市东区×××××××之一利和广场五层产权人为金汇公司，建筑面积为15951.87平方米。2017年4月28日，金汇公司（甲方、出租方）与冯涛（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：乙方租赁甲方位于中山市东区×××××××之一利和广场五层524、525号商铺作商业用途，租赁面积为404平方米；租赁期限自2017年4月28日起至2020年4月27日止；每月租金为32320元，每月5日前支付；乙方在合同生效后1日内向甲方交纳64640元房屋租赁保证金，租赁保证金不计利息，由甲方保管，在租赁期满或者合法解除合同时，乙方未发生违约责任的，甲方将保证金退回乙方或抵偿租金；因不可抗力的原因，造成租赁合同无法履行或者部分不能履行的，甲乙双方互免承担责任，并可终止合同或变更相应条款。合同还约定了其他事项。金汇公司与冯涛分别在甲乙方栏处签名、盖章确认。同日，金汇公司（甲方）与冯涛（乙方）签订商铺租赁补充协议，约定：乙方在涉案商铺内经营品牌【黄记煌】；租赁期限自2017年4月28日至2020年4月27日;计租面积404平方米；双方约定乙方采用如下租金标准及租金支付方式向甲方支付租金：2017年4月28日至2018年4月27日的月租金为32320元，2018年4月28日至2019年4月27日的月租金为33936元，2019年4月28日至2020年4月27日的月租金为35632.8元；本补充协议签署当日，乙方应当向甲方支付相当于两个月基本租金的租赁保证金，即64640元，向商管公司支付相当于两个月宣传推广费金额的保证金即8080元，向物管公司支付相当于两个月物业管理费的物业管理保证金即28280元；合同终止后30日内，如乙方无拖欠甲方/商管公司/物业公司任何应付未付款项并且付清物业管理费、水费、电费等一切费用时，履行保证金余额无需退还；甲方有权从履约保证金中相应扣除乙方欠付的租金，乙方应在7日内补足保证金；乙方未及时补足的，按欠费承担违约责任；甲方通知乙方后乙方拒不补足保证金，甲方有权立即解除本协议且无须承担任何责任；租赁期间由商管公司按每月每平方10元收取宣传推广费,装修期间免收宣传推广费，宣传推广费于公历每月第五日前与租金一并缴纳；本补充协议因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收本补充协议项下之履约保证金；甲方同意，在双方协商一致后，乙方经提前九十天书面通知，可提前终止本补充协议，除履约保证金不予返还外，无须承担本补充协议项下其他违约责任；乙方迟延交纳本补充协议项下租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方或物管公司支付相当于欠费金额1‰的迟延履行违约金；迟延超过30日或迟延交纳本补充协议项下租金、物业服务费、能源费用等累计超过3次（含本数），甲方有权单方解除合同；如因乙方原因导致协议提前终止，乙方应在协议终止后7日内补交装修期或其他方式享受全部租金、物业管理费、宣传推广费等优惠金额。本补充协议项下的租赁期限届满之日或本补充协议因任何原因而终止后7日内，乙方应当将该商铺交还甲方，乙方须将商铺还原为毛坯状态，并经甲方验收确认后交还；交还期内，乙方仍应按租金标准的200％向甲方支付占用费,在不可抗力事件发生后90日内双方无法继承经营，也无法就继续履行本补充协议达成一致意见的，则任何一方均有权终止本补充协议，且双方互不承担违约责任。合同还约定了其事宜。金汇公司、冯涛分别在甲乙方栏签名、盖章确认。上述合同签订后，金汇公司依约将上述租赁物提供给冯涛使用。冯涛向金汇公司缴纳租金至2020年1月，并交纳了保证金64640元。2020年4月29日，冯涛经营的黄记煌三汁焖锅店向中山市利和广场有限公司发出申请延期书，称由于新冠疫情病毒感染的肺炎疫情来之凶猛，今年疫情期间导致2-3月份未营业，所以本店向利和广场申请延期三个月合同。函件还载明其他内容。2020年4月30日，金汇公司、利和物业管理有限公司向冯涛发出要求限期改正违约行为的函，认为冯涛没有交付2020年2月至2020年4月的租金106898.4元、宣传推广费12120元及拖欠上述费用产生的违约金6478.79元，物业管理费42420元、水电费4299.99元及拖欠上述费用产生的违约金7041.72元，要求冯涛立即支付。函件还载明其他内容。2020年5月7日，中山市金汇置业有限公司对此向冯涛发出复函载明：现合同租赁期限已届满，鉴于我司对利和广场经营布局的调整，我司不同意阁下提出的延期申请，请阁下于2020年5月15日前按照《中山市房屋租赁合同》和《中山利和广场商铺租赁补充协议》约定的撤场交还商铺标准要求将该铺位交还我司并签署相关撤场手续，否则合同期限届满，我司将单方收回商铺。2020年5月16日，金汇公司与冯涛签署商户撤场退铺条件确认表及商铺交接确认表。同年5月25日，金汇公司与冯涛签署商户撤场清拆验收确认表，双方已办理交接手续。金汇公司为本案诉讼支付律师费10000元。金汇公司为证明其长期有为冯涛经营的黄记煌三汁焖锅店推广，向本院提供2018年利和广场活动汇总表、2019年至2020年中利和广场活动汇总及2019年4月份、12月份、2020年5月份微信公众号推送内容等截图。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。案涉合同及租赁关系的事实行为发生在2021年1月1日之前，本案于2020年8月5日立案，本案依法适用案件事实发生时的法律。金汇公司与冯涛签订的房屋租赁合同、商铺租赁补充协议是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。双方均确认冯涛不按约定时间支付2020年2月1日至2020年5月15日的租金，按协议约定应承担违约责任，但自2020年2月至今，我国受疫情的影响，相当普遍的商户停业或收入大幅减少，履行能力严重受损，要求冯涛继续按照协议的约定标准支付租金对其明显不公平，故本院认为本案冯涛的迟缓交付租金属受疫情影响的不可抗力所致，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条及《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第五点的规定，冯涛不承担违约责任。故冯涛所交物业管理费保证金64640元不应没收，可用于抵扣尚欠租金。本院根据公平原则下调2020年2月1日至2020年5月15日期间的租金标准，冯涛支付的保证金用于抵扣冯涛尚欠的2020年2月1日至2020年5月15日期间的租金。抵扣后，双方互不拖欠。因冯涛不承担违约责任，故金汇公司请求冯涛承担律师费没有依据，本院依法予以驳回。宣传推广费的收取主体是中山市利和广场有限公司，不是金汇公司，不应由金汇公司代为追讨。再者，双方合同于2020年4月27日到期，金汇公司复函意见认为冯涛须于2020年5月15日撤场，双方对合同期限届满后是否继续宣传推广及费用如何承担并没有达成一致约定，故金汇公司的宣传推广费及违约金诉讼请求没有依据，本院予以驳回。综上，金汇公司据此而提起所有诉讼请求缺乏事实及法律依据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百八十条,《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条之规定，判决如下：驳回原告中山市金汇置业有限公司的所有诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1896元（原告中山市金汇置业有限公司已预交），由原告中山市金汇置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  董诗婷人民陪审员  傅建华人民陪审员  梁华城二〇二一年一月二十九日书 记 员  区佩雯雷绮婷