浙江省临安市人民法院民 事 判 决 书（2013）杭临民初字第2217号原告潘曙琴，委托代理人俞星红、斯有根。被告浙江恒伟房地产开发有限公司，法定代表人韦媛媛。委托代理人曾永成、马骁。原告潘曙琴诉被告浙江恒伟房地产开发有限公司（以下简称恒伟公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年11月13日受理后，依法由审判员李国臣适用简易程序于2013年12月11日公开开庭进行了审理。原告潘曙琴的委托代理人斯有根、被告恒伟公司的委托代理人马骁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘曙琴诉称：2005年1月28日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，由原告向被告购买了被告开发的江南商城6幢110、210号营业房。2007年4月江南商城完成开发建设，但因被告承诺的交房时通电、通水、通路迟迟没有实现，没有正常的道路可以进出原告所购房屋，致使原告购买营业房的目的根本不能实现。经原告向临安市人民法院起诉，对2012年10月22日前原告的损失，被告已进行了赔偿，但因被告至今仍违约未履行三通义务，原告所购房屋仍不能用于经营目的，2012年10月23日以来的损失仍持续。现原告为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国合同法》等法律法规及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条之规定，请求法院判令：一、被告赔偿原告租金损失74600元（按照每日200元的标准从2012年10月23日暂计算至2013年10月31日）；二、本案诉讼费用由被告承担。原告潘曙琴为支持自己的上述主张，向本院提交（2012）杭临民初字第2132号民事判决书复印件一份，欲证明原告因被告的过错不能实现购房目的，根据法院的判决，被告的过错行为给原告造成实际损失的事实。被告恒伟公司辩称：一、被告不存在违约行为。被告与原告对此案中的通路状况根本没有达成过协议，何谈存在违约行为。首先，原告购房时对案涉商铺的通行状况是无疑问的。因该案涉商铺是以公开拍卖的形式出售的，原告在竞拍前曾亲自到案涉商铺进行勘察，对案涉商铺的位置、主体结构和通行状况都非常了解。拍卖当时，案涉商铺东侧就有一条道路出入，现今道路仍在，这些原告都是承认的，故原告当时对商铺的通行状况是无疑问的。其次，交房时，原告对案涉商铺的通行状况是认可的。购房之后双方签订《商品房买卖合同》一份，说明案涉商铺已经达到交房要求，原告对案涉商铺的通行状况是认可的，双方也顺利完成交房事宜。此后，双方未达成过任何关于通路的协议。既然案涉商铺达到了交房条件，原告也认可了案涉商铺的现状，且无新的通路协议，那么被告怎么可能在通路方面存在违约行为，原告的诉求纯属无中生有。二、退一步讲，即使原告诉称的妨碍确实存在，但这也是因政府行为引起的，政府行为不应归责于被告，被告不承担过错责任。案涉商铺为锦天路18-19号商铺，原告诉称锦天路一侧的房屋挡住了其商铺的出入口。但众所周知，锦天路一带的旧房改造区属于城市规划中的绿化带，符合城市规划的要求，该绿化带不属于被告开发建设的范围，不属于规划范围内的，不是被告所能控制的，而是政府公共绿化用地，对其拆迁改造只能由政府进行，被告根本没有能力变动。政府行为不应归责于被告，故被告不应承担过错责任。三、再退一步讲，即使被告存在违约行为，但法院已经在（2012）杭临民初字第2132号民事判决书中判决被告赔偿原告的损失。另外，原告诉请租金损失计算标准过高。原告购买的房屋仍存在一定的使用价值，并非完全不能使用。现在空置不用，是因为原告自身放弃使用，对于原告自身放弃的权利，法律不予保护，对于该部分应在租金损失中予以扣除。另营业房的租金根据位置、地段不同，租金差距很大。租金的认定应与相同地段的商铺进行比较，具有地段性，不能一律按最高租金来认定。根据市场调查可知，与案涉商品相类似的商铺的平均租金仅为八九千，此类商铺租金本来就比较低，在所有商铺中是偏低的，这在案涉商铺被拍卖时就已经告知了。现原告诉请赔偿的租金损失计算标准过高。四、对临安市人民法院和杭州市中级人民法院的判决，被告是不服的，被告并不存在违约行为，被告也一直尽力通过其他法律救济途径来维护自身的合法权益。若法院仅凭判决书就认定被告存在违约行为，并要求被告承担赔偿责任，有违法律公正。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告恒伟公司未向本院提供证据。对原告提供的证据，被告对证据的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为该证据不能证明双方对道路通行有明确的约定，且判决书所确定的损失是因被告的行为给原告造成的全部损失，而非是某一阶段或者某一行为的损失。本院认为，（2012）杭临民初字第2132号判决中已明确载明原告损失计算的起始时间，故被告的质证意见，依据不足，本院不予采纳，对该证据本院予以采信。根据上述有效证据及原、被告的陈述，本院认定以下事实：2005年1月12日，被告恒伟公司与浙江广通拍卖有限公司签订了委托拍卖合同一份，约定被告恒伟公司委托浙江广通拍卖有限公司将位于临安市锦天路的江南商城（原临安山货市场）一期商铺共27间进行拍卖。合同签订后，浙江广通拍卖有限公司将该商铺拍卖公告发布在2005年1月19日《今日临安》报刊中，并于2005年1月23日下午1时在临安东方假日酒店对案涉商铺进行了公开拍卖，拍品名称为：锦天路18－19号商铺，原告通过拍卖成交，并在公开拍卖成交确认书中签名确认。2005年1月28日，原、被告根据公开拍卖成交确认书以商品房买卖的形式签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》各一份，《商品房买卖合同》约定：原告向被告购买江南商城第6幢110号、210号商业用房（即原告通过拍卖成交拍品名称为锦天路18－19号商铺），建筑面积为197.76平方米，商品房单价为每平方米6800元，商品房总金额为人民币1344768元。合同还对付款方式、期限、逾期付款的违约责任等作了约定；《商品房买卖合同补充协议》约定：原告向被告购买江南商城6幢110号、210号商业用房，商品房总金额为人民币1344768元，被告以销售折扣让利的方式处理返租租金，被告同意折扣率为20%，计人民币268954元，该款在交房款时直接从房款发票中扣除，以现金方式退款给原告，调整后房价为1075814元等条款。同年1月28日，原告与临安恒伟商业资产经营管理有限公司签订了《江南商城商铺委托经营合同》一份，约定：原告将其所有的坐落于江南商城6幢110号、210号商铺在委托经营期限内委托临安恒伟商业资产经营管理有限公司经营，委托经营期限为三年，自开发商交房日起开始计算租房期限，暂定为2006年5月28日至2009年5月27日止，合同还对委托经营方式、双方权利义务、违约责任等作了约定。上述合同、协议签订后，原告于2005年1月28日将首期购房款675814元及物业维修资金5933元支付给被告浙江恒伟房地产开发有限公司，扣除返租款268954元后，余款400000元购房款原告向银行办理了按揭贷款手续，并于2005年2月25日将全部购房款付清。合同签订后，被告恒伟公司已将原告购买的商铺交给临安恒伟商业资产经营管理有限公司使用管理。2007年4月2日，原告取得该商铺编号为锦城移0016275号的《房屋所有权证》。本案所涉商铺西面沿锦天路一侧有非常贴近的简易建筑房，建造于1999年以前，产权所有人为临安市锦城街道沙地村村民委员会。2008年6月23日，原告以被告严重违约，其向原告出售的商铺根本无法用于商业服务目的为由，向本院提起诉讼，请求判令解除原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议，被告向原告返还购房款、物业维修资金并赔偿银行利息损失、税费损失、可得利益损失共计人民币1659341.53元。后原告于2009年1月9日向本院申请撤诉，本院于同日予以准许。2009年11月3日，原告以被告向原告出售的商铺无法通行、根本无法用于商业服务目的，被告已构成严重违约为由，向本院再次提起诉讼，要求判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》，并由被告返还购房款并赔偿损失共计1382422元，该案案号为（2009）杭临民初字第1593号。经审理，本院认为，原、被告于2005年1月28日签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及原告与临安恒伟商业资产经营管理有限公司于同年1月28日签订的《江南商城商铺委托经营合同》是合同当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，应认定有效，各方均应按该《合同》、《协议》约定内容履行义务。原告认为被告未能按合同约定交付符合通行条件的商铺，致使其无法实现购买商铺用于商业服务的目的，被告的行为存在根本违约，要求解除原、被告之间的《商品房买卖合同》的主张，因原、被告双方所签订的商品房买卖合同中所涉的房屋买卖行为已实际履行完毕，鉴于原告已取得该房屋及房屋所有权证书，且该商铺原告也委托临安恒伟商业资产经营管理有限公司经营管理的事实，并结合该商铺东侧也有一条通道可供通行的事实，被告不构成根本违约，故对于原告要求解除原、被告之间签订的商品房买卖合同的主张不予采纳。根据本案原、被告所买卖商铺西面的简易建筑房在原、被告双方签订合同时即已存在的客观事实，结合双方在商品房买卖合同中并未约定由被告拆除该建筑物的条款及原、被告之间的商品房买卖关系是通过公开拍卖确认的实际情况，对原告所称被告所售商铺西侧被一排非常贴近建筑物完全遮挡，被告严重违约的意见，亦不予采纳。鉴于原告向被告所购商品房用途为商业性质，而该房屋目前虽在东侧有一条通向江南商城市场内部的通道可供通行，但并不能满足其商业经营的全部需要，致使该房屋的商业用途性质及效益受到了实际影响，故被告应承担相应的违约责任，而该房屋的返租期限已于2009年5月27日到期，直至目前原告所购上述商品房仍无法完全正常用于商业经营，故原告要求被告赔偿租金损失的请求正当，本院予以支持。根据本院对同地段同类房屋租金的调查情况，并参照返租租金标准，同时结合原告的诉讼请求，本院酌情确定按照每日216.7元的标准计算原告的租金损失，自2009年5月28日计算至判决之日即2010年8月23日止，共计98165元。据此，判决被告恒伟公司赔偿原告潘曙琴租金损失98165元并驳回了原告其他的诉讼请求。2011年9月2日，原告向本院起诉，要求被告赔偿原告租金损失89388.75元（按照每日238.37元的标准从2010年8月24日暂计算至2011年9月1日）。本院审理后认为，案涉房屋的通行状况并未改善，原告的损失仍处于持续状态，原告要求被告赔偿2010年8月24日至2011年9月1日的租金损失，合理合法，本院予以支持。但根据本案审理过程中对同地段同类房屋的租金的调查情况，本院酌情确认原告的租金损失按每日190元计算为宜。据此，判决被告恒伟公司赔偿原告租金损失70870元并驳回了原告其他的诉讼请求。2012年11月22日，原告再次向本院起诉，要求赔偿原告租金损失83000元（按每日200元的标准从2011年9月2日暂计算至2012年10月22日）。本院审理后认为，案涉房屋的通行状况并未改善，原告的损失仍处于持续状态，原告要求被告赔偿2011年9月2日至2012年10月22日的租金损失，合理合法，本院予以支持。根据案涉房屋所处地段的营业房租金情况，本院认为原告主张租金损失按每日200元计算理由充分。据此，判决被告恒伟公司赔偿原告租金损失83000元。本院认为：审理过程中，经原、被告确认，本院对案涉房屋现场查看，案涉房屋的通行状况并未改善，原告的损失仍处于持续状态，原告要求被告赔偿2012年10月23日至2013年10月31日的租金损失，合理合法，本院予以支持。根据案涉房屋所处地段的营业房租金情况，本院认为原告主张租金损失按每日200元计算理由充分。被告的抗辩意见，依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款之规定，判决如下：被告浙江恒伟房地产开发有限公司赔偿原告潘曙琴租金损失74600元，款限本判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1665元，减半收取832元，由被告浙江恒伟房地产开发有限公司负担，限本判决生效之日起十日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费1665元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满之日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（浙江省杭州市中级人民法院开户银行为工行湖滨分理处，帐号为1202024409008802968）。审判员  李国臣二〇一三年十二月二十四日书记员  孟一欢附相关法律条文：第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……