山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）青民一终字第1598号上诉人（原审被告）青岛联大金羊鞋业有限公司。法定代表人赵云，董事长。委托代理人叶晓虹，山东正洋律师事务所律师。委托代理人高洪翔，山东正洋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）青岛联盛物业有限公司。法定代表人缪丽，总经理。委托代理人辛雷明，山东鲁宁律师事务所律师。委托代理人吕彦龙，山东鲁宁律师事务所律师。被上诉人（原审被告）青岛利群集团担保投资有限公司。法定代表人徐恭藻，该公司董事长。委托代理人韩亮，青岛利群百货集团股份有限公司员工。委托代理人张志清，青岛利群百货集团股份有限公司员工。被上诉人（原审被告）青岛利群百货集团股份有限公司。法定代表人徐恭藻，该公司董事长。委托代理人梁昕，青岛利群百货集团股份有限公司员工。委托代理人张志清，青岛利群百货集团股份有限公司员工。上诉人青岛联大金羊鞋业有限公司（以下简称联大金羊公司）与被上诉人青岛联盛物业有限公司（以下简称联盛物业公司）、被上诉人青岛利群集团担保投资有限公司（以下简称利群担保公司）、被上诉人青岛利群百货集团股份有限公司（以下简称利群股份公司）物业服务合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2012）黄商初字第348号民事判决，于2013年5月8日向本院提起上诉。本院于2013年7月12日受理后，依法组成由审判员杨宗华担任审判长并主审本案、与代理审判员王化宿、邱彦共同组成合议庭，于2013年8月26日公开开庭进行了审理。上诉人联大金羊公司的委托代理人叶晓红、高洪翔，被上诉人联盛物业公司的委托代理人辛雷明、吕彦龙，被上诉人利群担保公司的委托代理人韩亮、张志清，被上诉人利群股份公司的委托代理人梁昕、张志清到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。联盛物业公司诉称，2006年12月15日，联盛物业公司与联大金羊公司签订了物业管理服务合同，双方约定联盛物业公司对联大金羊公司所有的77724.7平方米联大金羊综合楼提供物业服务，并已实际履行。联大金羊公司在享受利群担保公司年支付物业费100万元的同时却拒绝向联盛物业公司缴纳其所服务利群商厦专项租赁建筑面积34825.43平方米（实际房屋建筑面积）的物业费。因涉案房屋所有权人联大金羊公司租赁给利群担保公司、利群股份公司使用，联盛物业公司提供了相应物业服务，而三被告之间却相互推托，拒不缴纳物业费。联盛物业公司现诉至法院要求判决三被告支付联盛物业公司2006年12月15日至2012年3月31日止的物业费4666085.23元。联大金羊公司辩称，联盛物业公司所诉主体不适格，联盛物业公司未向利群公司提供物业服务，无权要求支付物业费，联大金羊公司未向利群公司收取任何物业服务相关费用，根据合同相对性原则，联大金羊公司与利群担保公司之间的合同与联盛物业公司无关。利群担保公司、利群股份公司共同答辩称，一、联盛物业公司与利群担保公司、利群股份公司不存在任何的业务关系。联盛物业公司也从未向我们两公司提供过任何的物业服务，并不存在联盛物业公司支付物业费的事实依据。二、联大金羊公司虽然将房屋租赁给利群担保公司、利群股份公司，但联大金羊公司从未向我们提供过任何的物业服务。另，根据利群担保公司和联大金羊公司的《房屋及设备租赁合同》约定，利群担保公司所租赁的建筑物的物业管理在租赁期内由利群担保公司自行负责，且在约定租金中包含物业费100万元，联大金羊公司一直以来给利群担保公司开具的是租赁业发票，从未开具过物业费发票，利群担保公司已经向联大金羊公司支付了包含物业费在内的所有费用，至于联大金羊公司如何分配该款项，与利群担保公司无关。三、利群担保公司自租赁该商业网点后，一直采取的是自管物业和聘请专业物业保洁公司相结合的方式来管理商场物业。利群担保公司、利群股份公司与联盛物业公司、联大金羊公司双方争议的诉讼标的没有直接的牵连和负有返还或者赔偿义务，利群担保公司、利群股份公司不应当列为本案被告，应驳回联盛物业公司对利群担保公司、利群股份公司的诉求。原审经审理查明，一、2006年12月15日，联盛物业公司与联大金羊公司签订了《物业管理服务合同》一份，双方约定联大金羊公司将联大金羊综合楼委托联盛物业公司实行物业管理，综合楼总建筑面积为77724.7平方米，其中利群商厦专项租赁部分（房屋产权登记建筑面积为34825.43平方米）除外，需与利群另行签约，委托管理期限为20年，自2006年12月15日起至2026年12月14日止。双方合同约定，物业管理公共服务费，由业主根据物业公司规定期限按其拥有建筑面积向物业公司交纳，收费标准为每月每建筑面积每平方米3.2元，每季度交纳一次。二、2006年12月15日，联盛物业公司与联大金羊公司签订《水电费代收代缴协议》一份，约定联大金羊公司委托联盛物业公司代收代缴联大金羊综合楼的水电费，联盛物业公司以联大金羊公司的名义代收代缴联大金羊综合楼的水电费，水电费交费户头为联大金羊公司。三、2009年3月17日，联盛物业公司与联大金羊公司签订《房屋及设备交接合同》及补充协议，约定，联大金羊公司将其综合楼的房屋及设备交由联盛物业公司管理，委托管理期限自2006年12月15日起至2026年12月14日止。合同第四条第一款第4项约定，为便于管理，供水、供电、供气的用户名称应变更为联盛物业公司，由联盛物业公司直接向有关部门自行缴纳费用。合同签订后，供水、供电、供气的用户名称正式变更为联盛物业公司名下。四、2006年1月26日，利群担保公司与联大金羊公司签订《房屋及设备租赁合同》一份，约定联大金羊公司出租其所有的武当山路与香江路交汇处的一至五层的商业网点有偿租赁给利群担保公司使用和管理，用于商业经营，建筑面积为32000平方米；租赁期限为20年，第一年至第五年租金每年760万元（其中房屋租金360万元、设备租金300万元、物业管理费100万元），第六年至第十年租金每年798万元（其中房屋租金398万元、设备租金300万元、物业管理费100万元），等等。五、2009年，利群担保公司起诉联大金羊公司，要求将利群商厦专项租赁部分供水、供电、供气的用户名称变更为利群担保公司名下，由于利群担保公司只是租赁了部分房屋，故被法院依法驳回。六、2009年4月至2012年5月，联盛物业公司为利群担保公司代收代缴水电费期间的发票户头为联盛物业公司；2007年1月至2012年4月期间，联盛物业公司就利群商厦专项租赁部分的停电、停水、维修对利群担保公司进行了书面通知。七、2007年5月，案外人孙惠、王清新与联大金羊公司签订《商业网点内部认购单》，购买联大金羊综合楼中3960.31平方米的房屋，联盛物业公司以案外人拒绝缴纳物业费为由于2011年起诉至本院，经青岛中院二审最终认定，案外人孙惠、王清新虽未与联盛物业公司签订新的物业管理服务合同，但其为物业的所有人，自2007年8月开始接受联盛物业公司代收代缴水、电费等服务，双方已形成事实上的物业服务法律关系，其物业费参照适用联盛物业公司与联大金羊综合楼其他网点业主的收费标准，即按每月每建筑面积每平方米2.2元计算。八、2011年，联盛物业公司同样以联大金羊综合楼主业薛兴刚、万妙绘、青岛环城建工集团有限公司拒绝缴纳物业费为由起诉至本院，经一审、二审认定，薛兴刚等业主接受联盛物业公司代收代缴水、电费等服务，双方已形成事实上的物业服务法律关系，其物业费参照适用联盛物业公司与联大金羊综合楼其他网点业主的收费标准，即按每月每建筑面积每平方米2.2元计算。九、联盛物业公司为联大金羊综合楼物业服务期间，对联大金羊综合楼提供配电室维护、对公共设施提供日常巡查、维护及安保服务。十、2012年4月12日，青岛良友有限责任会计师事务所接受联盛物业公司的委托对青岛利群专用商场使用房屋建筑面积自2006年12月15日至2012年3月31日期间欠缴物业服务费进行审计并出具审计报告一份，报告显示，联盛物业公司对青岛利群专用商场香江路67号门前区域未提供保洁物业服务，此项单价按青岛利群专用商场使用房屋建筑面积占综合楼建筑面积比例来测算。联盛物业公司测算青岛利群专用商场使用房屋建筑面积物业收费标准为每月每建筑面积每平方米为2.11元，据此测算欠缴物业服务费共计4666085.23元。庭审中，联大金羊公司、利群担保公司、利群股份公司对此审计报告提出异议，但不申请法院对青岛利群专用商场使用房屋建筑面积物业费标准委托司法鉴定。原审法院依据联盛物业公司的申请依法委托司法鉴定，由于涉案房屋非居民住宅用途，无明确鉴定依据，难以客观公正地作出鉴定结论，被退回鉴定。十一、被告方未就青岛利群专用商场使用房屋对联盛物业公司交纳过相关物业费。原审经审理认为，双方争议焦点：一、联盛物业公司是否对青岛利群专用商场使用房屋进行了物业管理？二、本案涉案房屋的物业费标准及物业费如何确定？关于争议一，联盛物业公司对青岛利群专用商场使用房屋进行了物业管理，理由如下：一、联盛物业公司与联大金羊公司签订的《物业管理服务合同》，确定了联盛物业公司对联大金羊综合楼具有物业管理的资格，虽然该合同明确了关于青岛利群专用商场使用房屋部分需另行签订合同，最后也未签订相关的书面物业管理服务合同，但是从实际的物业管理看，该青岛利群专用商场使用房屋无法从整个联大金羊综合楼中分割开来进行管理，物业管理服务合同中约定，物业公司是对联大金羊综合楼的建筑本体共用部位、共用设施、设备等等进行维修、养护、管理，因此，青岛利群专用商场的特定区域决定了其必定成为联盛物业公司物业管理服务的受益者，原审被告方以未与联盛物业公司签订书面合同来否定其物业管理服务，与事实不符。联盛物业公司代收代缴水电费、提供配电室维护、对公共设施提供日常巡查、维护及安保等物业服务，双方已形成事实上的物业服务合同关系。二、在同一处楼中涉及的相关物业合同纠纷案件看，生效民事判决书已确认接受联盛物业代收代缴水、电费等服务，当事双方已形成事实上的物业服务法律关系，因此，联盛物业公司对青岛利群专用商场使用房屋已履行了物业管理服务的义务。关于争议二，青岛利群专用商场使用房屋建筑面积物业收费标准为每月每建筑面积每平方米为2.11元较为合适。理由如下：一、联盛物业公司与联大金羊公司签订的《物业管理服务合同》中约定收费标准为每月每建筑面积每平方米3.2元，虽然就青岛利群专用商场使用房屋未签订书面的物业服务合同，但是联盛物业公司按每月每建筑面积每平方米为2.11元主张低于上述标准。二、在同一处楼中涉及的相关物业合同纠纷案件看，生效民事判决书已确认相关物业费参照适用联盛物业公司与联大金羊综合楼其他网点业主的收费标准，即按每月每建筑面积每平方米2.2元计算，而本案联盛物业公司按每月每建筑面积每平方米为2.11元主张物业费，较为合理。三、联盛物业公司主张的物业费标准，已依法委托司法鉴定，由于涉案房屋非居民住宅用途，无明确鉴定依据，难以客观公正地作出鉴定结论，被退回鉴定。联盛物业公司在诉前委托的物业费审计，联大金羊公司等对审计报告不予认可，也不提出鉴定申请，但是审计报告仍然属于本案的证据之一，结合其它证据，可供相应参考。本案涉案青岛利群专用商场使用房屋物业费标准按每月每建筑面积每平方米为2.11元、建筑面积为34825.43平方米计算，自2006年12月15日起至2012年3月31日止的物业费，合计为4666085.23元。综上，原审法院认为，联大金羊公司作为利群商厦专项租赁房屋的所有权人，虽未与联盛物业公司签订书面的物业管理合同，但是双方已形成事实上的物业管理合同关系，联盛物业公司履行物业管理服务的义务后，联大金羊公司作为业主，属物业管理的合同当事人，应当支付相应的物业费。联盛物业公司参照其他商业网点业主的收费标准按每月每建筑面积每平方米为2.11元计算，主张自2006年12月15日起至2012年3月31日期间的物业费4666085.23元，应当予以支持。由于联大金羊公司已将利群商厦专项租赁房屋出租给利群担保公司，双方在租赁合同中对物业费的支付有约定，利群担保公司在答辩意见中陈述已经向联大金羊公司支付了包含物业费在内的所有合同约定的费用，因此，联盛物业公司要求利群担保公司、利群股份公司承担物业费，证据不足，理由不充分，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决如下：一、联大金羊公司于判决生效后10日内支付联盛物业公司自2006年12月15日起至2012年3月31日止的物业费人民币4666085.23元；二、驳回联盛物业公司的其他诉讼请求。案件受理费44129元（联盛物业公司已预交），由联大金羊公司承担。宣判后，联大金羊公司不服一审判决，向本院提起上诉。其上诉的主要理由是，1、上诉人与联盛物业公司根本未形成事实上的物业服务关系，双方所签的《物业管理服务合同》中明确约定涉案房屋不包括在合同范围内，不属于联盛物业公司物业服务范围；2、联盛物业公司从未向利群担保公司、利群股份公司提供过任何物业服务；3、由于青岛利群专用商场的特殊性，联盛物业公司根本不能进入商场对公用设施、设备进行维修、养护、管理，至于安保服务更是无从谈起；4、联盛物业公司为利群担保公司、利群股份公司代收代缴水电费是由于政府行政管理的需要，并不能据此以偏概全的认定联盛物业公司为涉案房屋提供了相应的物业服务；5、联盛物业公司未提供充分有效的证据证明自己的主张，即为涉案房屋提供了相关的物业服务，其应承担举证不能的责任；6、原审法院的判决严重违反公平公正原则，没有任何事实依据；7、我国是大陆法系国家，判例不能成为法院判决的法律依据，而且原审判决所提到的案件，也与本案有着本质的区别；8、上诉人提供的证据已充分有效的证明其未向利群担保公司和利群股份公司收取过任何与物业相关的费用，双方所签订的《房屋及设备租赁合同》中之所以约定租金中包括物业费100万元，仅是为了缴纳税费的考虑，事实上上诉人并未提供过任何物业服务，也未收取过任何物业费用；9、假设，即使联盛物业公司提供了物业服务，原审判定的交费依据也没有任何事实和法律依据。综上所述，请求二审法院依法改判，驳回联盛物业公司的诉讼请求。联盛物业公司答辩称，1、上诉人与我方签订物业合同时约定，利群商厦转向租赁部分除外，需与利群另行签约，该约定足以证明商厦为综合楼不可分割的部分，且明确了联盛物业公司可以就商厦部分提供的物业服务另行收费；2、上诉人的租赁合同已明确约定收取物业费100万元，但却对联盛物业公司隐瞒了上述事实，并要求另行与利群签订物业合同，但显然利群方面不会交纳双份物业费；3、利群所租赁的部分仅是综合楼200多户业主中的一个大业主而已，其自行管理服务的部分仅是其内部自行使用部分，就像其他业户自行购买或租赁的内部区域一样，其保洁、上下水、配电等只能由其自行负责，而涉案综合楼的楼顶、全部外墙、总配电及公共线路、上下水、综合楼的公共化粪池的清理、大楼外围保安和保洁及车辆停放、每个业主水、电费收缴和停水、停电及维修通知等等的物业服务，商厦和其他业主都是服务的受益者，物业公司也根本不可能分开提供上述服务；4、没有任何相关法律、法规和政府文件规定，代收、代缴水电费是为政府象征管理的需要，而不是物业服务的内容，上诉人的该上诉理由明显强词夺理；5、联盛物业公司委托的评估内容，是对涉案房屋的物业管理成本作出的核算，并非对物业收费的市场价格作出的价格评估，因此联盛物业公司所主张的每月每平方米2.11元仅是成本支出的费用。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。利群担保公司、利群股份公司答辩理由，基本与上诉人的上诉意见一致，同时认为其所支付的租赁费中已明确包含了与租赁房屋有关的建筑物、设备、土地、物业管理费等一切费用，且已及时足额支付给了上诉人，至于上诉人如何分配该费用，是否需要支付联盛物业公司物业费均与我们无关。经本院审理查明，本院查明的事实与原审判决一致。本案经多次调解，当事人未达成一致。本院认为，上诉人与被上诉人联盛物业公司所签订的《物业管理服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，为合法有效的合同。虽然联盛物业公司未按该合同约定另行就青岛利群专用商场使用房屋部分签订合同，但非常明显利群担保公司、利群股份公司作为青岛利群专用商场部分所使用房屋的业主，其商场内部的保洁、上下水及配电确应由其自行管理实施，但整个联大金羊综合楼的建筑本体共用部位、共用设施、设备等等进行维修、养护、管理，无法将青岛利群专用商场的特定区域分割开来，而且联盛物业公司代收代缴水电费、提供配电室维护、对公共设施提供日常巡查、维护及安保等物业服务，必然使利群担保公司、利群股份公司成为联盛物业公司物业管理服务的受益者，因此原审判决认定联盛物业公司与利群担保公司、利群股份公司已形成事实上的物业服务合同关系依据充分，并无不当。关于物业费用的收取依据问题，虽然联盛物业公司与利群担保公司、利群股份公司之间没有明确的物业服务合同，但原审法院综合个人业主的交费标准及上诉人与利群担保公司、利群股份公司签订《房屋及设备租赁合同》中所约定的物业费标准，认为联盛物业公司所主张的每月每平方米2.11元的价格并不违反公平及诚实信用原则正确，上诉人的上诉理由本院不予采纳。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院对此予以维持。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费44129元，由上诉人青岛联大金羊鞋业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨宗华代理审判员  邱 彦代理审判员  王化宿二〇一三年十二月三十日书 记 员  胡浩东书 记 员  李 勇