山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁01民终1269号上诉人（原审被告）：山东中铁诺德房地产开发有限公司，住所地济南市。法定代表人：王磊，总经理。委托诉讼代理人：王军，山东鲁明律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙萍，山东鲁明律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王新成，男，1974年11月17日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：张圣亭，山东凌岳律师事务所律师。委托诉讼代理人：宁继涛，山东凌岳律师事务所实习律师。原审被告：宋庆胜，男，1994年8月26日出生，汉族，住济南市。原审被告：中铁诺德物业管理有限公司，住所地济南市。法定代表人：孙铁刚，总经理。委托诉讼代理人：宫立鹤，女，该公司员工。上诉人山东中铁诺德房地产开发有限公司（以下简称诺德房产公司）因与被上诉人王新成及原审被告宋庆胜、中铁诺德物业管理有限公司（以下简称诺德物业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市章丘区人民法院（2020）鲁0181民初8290号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月26日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年2月7日公开开庭审理了本案。上诉人诺德房产公司的委托诉讼代理人孙萍，被上诉人王新成的委托诉讼代理人张圣亭、宁继涛，原审被告宋庆胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。诺德房产公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，并改判驳回王新成要求诺德房产公司承担损失的诉讼请求；2.诉讼费用由王新成承担。事实和理由：一审认定事实不清，证据不足。首先，在一审庭审中，王新成自认其房屋未进行维修的原因系楼上住户即宋庆胜不配合所致，并非诺德房产公司不履行维修义务，事实情况为诺德房产公司接到报修通知后，第一时间协调维修事宜，因宋庆胜不让维修人员进入现场而导致无法维修，并非诺德房产公司怠于履行维修义务。诺德房产公司作为开发商，虽然在保修期内负有维修义务，但是却没有强行进入业主房内的权力，因此，诺德房产公司并不存在未进行妥善处理而导致无法维修的情形。其次，关于王新成的损失问题，第一，并无证据证实王新成存在延期入住的损失，在不存在实际损失的前提下，一审法院仅仅依据王新成提交的同类房源出租信息而判令诺德房产公司承担该项费用无任何事实和法律依据。第二，即便一审法院认定存在损失，根据诺德房产公司与王新成签订的《济南市商品房买卖合同》第十六条约定：因买受人毗邻房屋的业主不配合维修或者检测，致使出卖人无法实施维修或者检测，致使出卖人无法实施维修造成损失的，出卖人不承担责任。结合王新成自认的事实及庭审中查明的事实，即便王新成有证据证明其存在损失，该项损失也不应由诺德房产公司承担。王新成辩称，诺德房产公司与王新成签订《房屋买卖合同》，王新成所购买的房屋在质保期内，诺德房产公司负有维修义务。根据一审庭审及一审判决，宋庆胜也同意维修并让诺德房产公司与诺德物业公司出具维修方案，但二者并未提供。因此，并非业主不配合。另，依据民法典第四百九十七条规定，在诺德房产公司与王新成签订的《房屋买卖合同》中，由诺德房产公司提供的格式条款，明显在免除其负有的责任，应属无效条款。对于王新成主张的损失，系一审法院根据房屋位置等多方面考量予以酌定王新成在购买房屋因质量问题未能居住的情况下而计算的王新成应实际的损失。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。宋庆胜述称，关于诺德房产公司提供理由是我方不配合造成王新成延期入住我方不认同。首先，在接到物业联系需要进入我家查看卫生间时，我方积极配合，让物业带领维修人员到我方卫生间查看，且查看时间为我方人员正常工作上班日，我方积极联系家人赶去诺德名城为勘察现场人员打开房门，期间从未提出拒绝或阻止物业人员到我家。其次，本次造成延期入住的根本原因为房屋构建防水质量问题，并非我方原因造成。且自2020年5月14日交房验收后，我方已正常入住，家用电器家具等物品均已安置到位。对于物业施工人员上门维修的要求，我方要求提供合理维修方案，对于维修期间给我方带来的不便和造成的损失给予有效解决，物业及施工方至今未给予明确回复。并非我方不配合施工维修，是物业及维修方一直未给出有效解决方法。因此在一审中提出的损失，不该我方承担（自2021年1月21日至1月26日，施工人员上门施工维修，已影响我方正常生活起居，我方仍然派专人在家中等候，在此期间无法正常上班工作，配合施工人员进行维修）。综上，请求二审法院查明事实，依法判决。诺德物业公司未作陈述。王新成向一审法院起诉请求：1.依法判令诺德房产公司赔偿王新成各项损失暂计24253元；2.依法判令诺德房产公司对地板漏水问题及因漏水问题导致王新成房屋的毁损进行维修修复；3.案件受理费等涉诉费用由诺德房产公司承担。一审法院认定事实：2017年11月8日，王新成与诺德房产公司签订商品房买卖合同一份，购买由其开发建设的诺德名城二区29号楼xxxx号房屋并委托其进行装修。该房屋已于2020年5月进行交接。楼上2-2503号房屋由宋庆胜购买并居住使用，小区由诺德物业公司提供物业管理服务。2020年7月王新成准备入住时发现房屋卫生间的屋顶长期漏水，并已导致楼顶装饰毁损。后王新成多次与诺德房产公司、诺德物业公司、宋庆胜沟通修理事宜，但均因宋庆胜不予协助导致问题未能解决。为此王新成诉至一审法院。此外，王新成还主张：1、因无法入住的损失2*2000元=4000元；2、路费1400元；3、误工费14天*（13121/30）=6123元；4、律师代理费3000元；5、房屋使用隐患1万元，共计24523元。一审法院认为，本案案由应定房屋买卖合同纠纷。王新成作为涉案房屋的买受人，在支付购房款后，有权利要求出卖人交付质量完全合格的房屋。通过王新成提交的证据可以证明涉案房屋确实存在质量问题，且作为刚交付的、由诺德房产公司予以装修的房屋，王新成尚未入住，亦未改装，出现质量问题的原因可以确定在于房屋的出卖方诺德房产公司，而关于卫生间渗漏的质量保修期一般为房屋交付后5年，涉案房屋之质量问题亦在出卖方的维修期内，故本案中，诺德房产公司应对涉案房屋之质量问题予以维修且应对因卫生间渗漏导致的装修毁损亦应予以修复。我国物权法第八十八条规定，不动产权利人因建造、修缮建筑物及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。在诺德房产公司与购房者之间签订的商品房买卖合同中，在十六条保修责任第三款中，双方也约定：买受人有义务配合毗邻房屋的维修与检测。因买受人毗邻房屋的业主不配合维修或检测，致使出卖人无法实施维修造成损失的，出卖人不承担责任。本案中，宋庆胜作为王新成的楼上邻居，配合开发商对王新成房屋进行维修是其作为王新成邻居的一项义务，故在开发商对王新成房屋进行维修时，其应予配合、协助。关于王新成主张的经济损失的承担问题。究其给王新成造成经济损失的原因，首先在于出卖方诺德房产公司出售给王新成的房屋有质量问题，且在质量问题产生后，其在与宋庆胜协商维修时没有做到妥善处理；其次，作为王新成楼上邻居的第三被告，以对王新成房屋进行维修妨碍其正常生活起居为由，存在一定程度怠于履行配合开发商进行维修的义务，亦有一定责任。当然，因维修王新成房屋也势必会给宋庆胜一家生活起居造成一定影响，故本案中不能按商品房买卖合同中所约定（在诺德房产公司与买方签订的商品房买卖合同第十六条第三款依合同法第四十条之规定属无效条款）的让宋庆胜承担王新成的全部损失。综合本案情况，一审法院认为，对于王新成的损失，诺德房产公司与宋庆胜可按7：3的比例予以承担。诺德物业公司不在本案所涉法律关系之中，在本案中不承担责任。关于王新成主张的经济损失的数额的认定。王新成主张按每月2000元房屋租金计算其延期入住损失，一审法院认为过高，相对来讲，涉案楼房相对于明水主城区略嫌偏远，且近年明水城区随着回迁房的大批交付，房屋租金亦呈下滑趋势，故一审法院认为租金损失标准宜认定为1500元/月，则在王新成主张的两个月延期入住的损失为：2*1500=3000元。王新成主张的其他各项经济损失，与本案房屋质量问题无必然联系，一审法院不予支持。被告诺德物业公司经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，相应法律后果由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十一条，《中华人民共和国物权法》第八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、诺德房产公司于本判决生效之日起10日内对王新成购买的、位于济南市章丘区诺德名城二区29号楼xxxx号房屋之卫生间渗漏问题予以维修，被告宋庆胜予以配合、协助；二、被告诺德房产公司于本判决生效之日起10日内赔偿王新成经济损失2100元（3000元*70%）；三、被告宋庆胜于本判决生效之日起10日内赔偿王新成经济损失900元（3000元*30%）；四、驳回王新成其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费207元，由王新成王新成负担147元，诺德房产公司负担42元，宋庆胜负担18元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，二审争议焦点为诺德房产公司是否应当支付王新成经济损失2100元。王新成与诺德房产公司于2017年11月8日签订《商品房买卖合同》，诺德房产公司依据《商品房买卖合同》第十六条约定抗辩其不应承担维修及赔偿责任。根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”《商品房买卖合同》第十六条规定明显免除了诺德房产公司的维修及赔偿责任，该条款属于无效条款。诺德房产公司出售给王新成的房屋有质量问题，且在质量问题产生后，其在与宋庆胜协商维修时没有做到妥善处理，诺德房产公司仍负有对涉案房屋进行维修的义务。由于涉案房屋存在质量问题，导致王新成不能完全利用涉案房屋，由此造成的房屋延期入住损失，诺德房产公司应予赔偿，一审法院按照租金损失标准予以计算并无不当。鉴于涉案房屋未能进行及时维修并非完全由诺德房产公司造成，宋庆胜在一定程度上存在怠于配合维修的情况，故而一审法院对于王新成的损失，按照7：3的比例酌情考虑确定诺德房产公司与宋庆胜应承担的赔偿责任亦无不当。综上所述，诺德房产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费414元，由上诉人山东中铁诺德房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员 尹逊航二〇二一年二月二十二日法官助理 姜 晓书 记 员 赵冬梅书