重庆市璧山区人民法院民 事 判 决 书(2018)渝0120民初1290号原告：倪志新，男，傣族，生于1972年12月14日，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：鲁永华，重庆合纵律师事务所律师。委托诉讼代理人：何凤，重庆合纵律师事务所律师。被告：重庆星瑞实业有限公司，住重庆市璧山区璧泉街道黛山大道555号，统一社会信用代码91500227305043124D。法定代表人：楼刚。原告倪志新与被告重庆星瑞实业有限公司(以下简称星瑞公司)商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告倪志新及其委托诉讼代理人鲁永华、何凤到庭参加诉讼，被告星瑞公司经本院传票合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告倪志新向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告购房款132040.76元，税费损失6761.58元，余下132040.76元购房款在原告余下应付款中予以抵扣。2、判令被告向原告支付按已付房款每天万分之一计算的自2017年4月1日起至实际交房之日止逾期交房违约金，暂计至2018年1月31日为5141.76元。3、判令被告承担因其逾期交房造成原告自2017年7月1日至实际交房之日止的租金损失，暂计至2018年1月31日为21519.5元。4、本案诉讼费由被告承担。当庭撤回判令被告按照房屋实际面积继续履行购房合同，协助办理产权过户手续的诉讼请求。事实和理由：原告与被告于2015年6月23日签订了《重庆市商品房买卖合同》，合同约定原告购买璧山区璧泉街道黛山大道557号附XXX号XXX号房屋，约定套内面积35.29平方米。原告按约定向被告支付了购房款，而被告该套房屋实际套内面积仅为27.7平方米，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条的规定，被告应返还原告房屋实际面积小于约定面积误差比3%以内部分即1.06平方米的房价款19640.52元(18528.79×1.06)，并支付利息2455元（19640.52×5%×2.5年）；误差比在3%以外的部分即6.53平方米房价款由被告双倍返还原告即241986元（18528.79×6.53×2），以上金额合计264082元。因原告目前支付总房款的50%，故被告应返还132041元，余下132040元应在原告未来应付款32万元中抵扣。原告还因被告提供房屋面积差异多缴税费6761.58元。被告迟延交房构成违约，应按合同约定承担违约责任，因其迟延交房行为给原告造成的租金损失也应由被告承担。被告星瑞公司未到庭应诉，也未发表书面答辩意见。本案经审理认定事实如下：2015年6月23日，被告星瑞公司作为甲方(卖方)，原告倪志新作为乙方（买方），双方签订《重庆市商品房买卖合同》，合同编号为YXJJ3-XX，该合同主要约定以下内容，第一条，本商品房的项目名称及土地情况。第二条，本商品房销售依据。甲方销售的商品房为预售商品房。第三条，乙方所购商品房的基本情况。本商品房座落为重庆市璧山区璧泉街道黛山大道557号附XXX号XXX，所在楼层物理层为第4层。本商品房建筑面积60.79平方米，其中套内面积35.29平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积25.50平方米。本商品房用途为非住宅，属于商服用房。第四条，购房价款。本商品房为清水房，总成交金额为653881元整，建筑面积单价10756.39元/平方米，套内建筑面积单价为18528.79元/平方米。第五条，付款方式及期限。乙方按下列第3种方式按期付款，3、按揭付款：本商品房总成交金额653881元整，乙方应于2015年6月23日支付该房屋首付款¥333881元，剩余房款¥320000元由银行提供按揭贷款。第六条，面积确认及面积差异处理。在房屋交付时，房屋建筑面积和套内建筑面积以有资质的房屋测绘机构实测面积为准，如产权登记面积与合同约定面积有差异的，按套内建筑面积和套内建筑面积单价作为面积差异的处理方式，并按下列约定处理：1、合同约定房屋套内建筑面积与产权登记套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算，多退少补。2、合同约定房屋总套内建筑面积与产权登记套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，乙方有权退房。乙方退房的，甲方应在乙方提出退房要求之日起30日内，将乙方已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方。乙方不退房的，产权登记套内建筑面积大于合同约定套内建筑面积时，误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由乙方补足，误差比绝对值超出3%部分的房价款由甲方承担，产权归乙方；产权登记套内建筑面积小于合同约定套内建筑面积时，误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）由甲方返还乙方，误差比绝对值超出3%部分的房价款由甲方双倍返还乙方。面积误差比＝（产权登记套内建筑面积－合同约定套内建筑面积）÷合同约定套内建筑面积×100%。第七条，交房期限及交房条件。甲方应当在2017年3月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。本商品房交付时应符合以下条件，已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。第八条，交房手续的办理。1、甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单，甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。2、由于乙方原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理，（1）如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费用由乙方承担。第九条，甲方逾期交房的违约责任。除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理，1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在60日之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，乙方有权解除合同，乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之1向乙方支付违约金，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。第十条，乙方逾期付款的违约责任。第十一条，甲方关于房屋产权状况的承诺。第十二条，关于办理合同登记备案的约定。第十三条，关于办理产权登记的约定。预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。第十四条，关于办理预告登记的约定。第十五条，规划、设计变更的约定。第十六条，商品房的质量、装饰、设备标准的约定。第十七条，关于基础设施、公共配套建筑的约定。第十八条，保修责任。第十九条，本商品房所在楼宇的屋面使用权、外墙面使用权归全体产权人所有，楼宇的命名权按国家和我市的有关规定执行。第二十条，乙方在使用期间不得擅自改变本商品房的建筑主体结构、承重结构和设计用途。甲方不得擅自改变本项目按照规划批准建设的公共建筑和共有设施的用途。第二十一条，物业管理条款。第二十二条，本商品房买卖所产生的规费和税费应由甲乙双方按规定各自承担。第二十三条，已付房价款是指购房者已向房地产开发企业支付的房价款（包括定金）。第二十四条，本合同在履行过程中发生的争议，由双方协商解决；协商不成的，按下述第2种方式解决，2、依法向人民法院起诉。第二十五条，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件五）。第二十六条，合同附件与本合同具有同等法律效力。第二十七条，本合同连同附件共21页，一式4份，具有同等法律效力，其中甲方、乙方、房产登记机构、银行各一份。第二十八条，本合同自双方签订之日起生效。在该合同尾部落款处，被告星瑞公司在甲方处加盖合同专用章，杨劲松在甲方处盖章，倪志新在乙方处签名并捺印。合同签订日期载明为2015年6月23日，签于星瑞·渝西国际广场售房部。该商品房买卖合同附件一是星瑞·渝西国际广场3#楼第4层平面图。附件二以表格载明该房屋套内建筑面积35.29平方米、建筑面积60.79平方米。附件三是商业交房标准。附件四是房屋装修标准说明。附件五是合同补充协议，其中第一条对购房款项支付的补充约定，1、按揭付款是指乙方向贷款银行申请购房款贷款，在乙方获得贷款银行发放的购房款贷款后将前述全部贷款作为购房款支付给甲方。2、乙方应于本合同约定付款期限前付清房屋总价款扣除乙方的按揭贷款数额以外的所有房款，并于合同签订当天付清由政府规定的相关规费、税费、贷款产生的各项费用，按主合同第十条承担逾期付款责任。3、乙方已知晓银行办理按揭的要求，并同意按照按揭办理银行的要求在甲方书面通知到之日起15个工作日内同贷款银行签署按揭合同，在签署按揭合同时按贷款银行的要求提供办理按揭所需的全部资料(资料清单乙方已于认购该商品房时收悉)，否则视为乙方逾期付款，按主合同第十条承担逾期付款责任。第二条约定，因该房屋买卖产生的有关税费，由双方按国家及地方相关法律、法规和政策规定各自承担。由乙方承担的有关税费，甲方按现行标准在签订本合同时由甲方代为收取，并按办件时当时相关规定进行缴纳，多退少补。乙方应按国家和重庆市有关规定按甲方通知的时限交纳房屋专项维修资金，由甲方代为收取。如由乙方未按甲方通知交纳而由甲方垫支的，乙方应按本《重庆市商品房买卖合同》第十条约定向甲方承担逾期付款的违约责任。该商品房买卖合同签订后，原告倪志新按合同约定向被告星瑞公司支付购房款333881元，占购房款51.06%，星瑞公司2015年8月18日开具销售不动产统一发票。2015年6月23日，星瑞公司收取倪志新支付的权证印花税、土地登记费、测绘费、抵押合同印花费、合同印花税共计442元，并收取转让登记费、预告登记费、抵押登记费、转让手续费、契税、公共维修基金共计32670元，星瑞公司向倪志新出具收据。2017年3月15日，星瑞公司向倪志新出具《延期交房通知书》，载明：“星瑞·渝西国际广场项目3号楼由于工期延后，原定于2017年3月31日交房，现延期至2017年8月30日，由此给您带来的不便，我们深表歉意。原定交房时间第二天起至实际交房之日止，期间逾期交房的违约责任由我公司承担：自2017年4月1日至实际交付之日止，我公司按日向您支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向您支付违约金，合同继续履行。”2017年11月15日，星瑞公司向倪志新出具《房屋交付通知书》，载明以下主要内容：“您所购买的璧山区璧泉街道黛山大道555号星瑞·渝西国际广场项目3-4-22现已竣工验收合格，该房已具备《商品房买卖合同》所约定的交付条件，若您已付清购房所有房款及购房费用，请您于2017年11月16-25日到现场办理相关接房手续；若您付款方式为按揭付款或分期付款，待银行按揭贷款全额汇至我司账户或您一次性补足剩余款项至我公司账户，我公司将在收到您的银行贷款款项或您的剩余款项到我公司账户上后，7个工作日内通知您办理相关接房手续。五、办理接房手续相关费用(详见费用清单)。1、补退面积差异款（如有）：具体金额以《房屋实测面积报告》面积与《商品房买卖合同》面积之差计算。为不影响您顺利接房，请带上银行卡以便于补缴之需。”另查明，原告认可被告已于2017年国庆期间支付原告逾期交房违约金5000元。庭审中，关于房屋面积差异，原告倪志新陈述称，2017年12月在银行办理按揭贷款过程中，被告星瑞公司告知原告需要重新准备材料，房屋面积有问题，当时原告已与银行签订合同，原告与被告就面积差异问题的解决发生争议，之后没有再处理按揭事项。原告并举示了被告在告知房屋面积存在差异时出具的面积测绘表，载明该房屋套内建筑面积为27.70平方米建筑面积为47.68平方米，该测绘表加盖重庆欣荣土地房屋勘测技术研究所测绘资料专用章。原告拟证明经被告委托的测绘机构测绘，被告应交付的房屋套内建筑面积与合同约定的套内建筑面积存在差距。另查明，被告星瑞公司尚未将本案争议的房屋交付给原告倪志新。庭审中，原告举示了其与案外人重庆金美尊商业管理有限公司签订的《委托经营合同》、《委托经营租金支付合同》，该《委托经营合同》载明委托经营期限为5年，自2017年7月1日起至2022年6月30日止，甲方交付经营委托出租房屋后，享有收取经营委托该房屋租金的权利，本合同在履行过程中发生的争议，由甲乙双方当事人协商解决，协商不成的，依法向房屋所在地人民法院起诉。该《委托经营租金支付合同》载明委托经营期限为5年，从2017年7月1日起至2022年6月30日，双方约定房屋自交付之日起的起始租金为59元/平方米/月，分阶段计付，接房后3个月为免租期，即自2017年4月1日起至2017年6月30日止，若实际交付房屋时间迟延的，则相关期限相应顺延，以下相关期限均按此原则作相应顺延，期间租金为零，自2017年7月1日起至2018年6月30日止，1年期间租金为43039元，自2018年7月1日起至2019年6月30日止，1年期间租金为48875元，自2019年7月1日起至2020年6月30日止，1年期间租金为54711元，自2020年7月1日起至2021年6月30日止，1年期间租金为61276元，自2021年7月1日起至2022年6月30日止，1年期间租金为67112元。该合同还约定甲方委托乙方代为办理并签署收楼手续，甲方同意不可撤销不可解除地委托乙方代表甲方向重庆星瑞实业有限公司交接房屋，并由重庆星瑞实业有限公司直接将该房屋钥匙交付给乙方，乙方代表甲方完成接房即视为甲方完成了对乙方的房屋交付。乙方如未按本合同约定规定的时间向甲方支付租金，自本合同约定的应付租金期限之第二天起至实际支付应付租金之日止，按日向甲方支付逾期应付租金万分之二的滞纳金，本合同继续履行。本合同签署后，甲方不能获得该房屋合法所有权或者甲方不能依约将该房屋交付给乙方的，乙方有权解除本合同或相应的预租合同，甲方应全额退还乙方已经支付的所有租金(含预付，税前租金)，相关租金税收等损失由甲方自行承担。原告拟证明被告至今仍未交房，应以委托经营合同作为计算租金损失的标准。以上事实，有原告当庭陈述，重庆市商品房买卖合同、面积测绘表、销售不动产统一发票、收据、延期交房告知书、房屋交付通知书、委托经营合同、委托经营租金支付合同等证据在案为凭，并经当庭质证，据以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当遵循诚实信用原则全面履行合同义务。2015年6月23日，原告、被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，该合同合法有效，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。该商品房买卖合同签订后，原告倪志新按约定支付了首付款333881元，并就剩余房款向银行申请按揭贷款，已办理了按揭贷款手续。本案审理中，没有证据表明具有归责于原告倪志新的事由致使银行不能提供按揭贷款，也没有证据表明原告倪志新具有其他违约行为，对应地，人民法院应当对被告星瑞公司逾期交房、应交付房屋套内建筑面积与与合同约定面积存在差异的事实进行依法认定和处理。关于被告逾期交房问题，依照原告与被告双方签订的商品房买卖合同，被告应当于2017年3月31日交房，但被告实际未按时交房，被告应当自2017年4月1日起承担迟延交房违约责任，被告于2017年11月15日向原告发出房屋交付通知书，该交房通知书载明已具备合同约定的交付条件，并载明如已付清房款可于2017年11月26日至25日现场办理接房，如系按揭付款，贷款款项到账后7个工作日内通知办理接房手续。本案中，没有证据证明截至被告发出交房通知的2017年11月15日该房屋尚不具备交房条件，或者原告未收到该接房通知，因此，被告逾期交房的违约责任即逾期交房违约金应计算截至2017年11月15日。因按揭贷款办理所需时间不应计入逾期交房期间，原告、被告双方因对如何处理房屋面积差异问题产生争议进而影响按揭贷款事项办理，该事由不属于被告承担逾期交房违约责任的情形。根据双方合同约定的被告甲方按日向原告乙方支付已付房价款万分之一的违约金标准，现原告要求被告给付逾期交房违约金，符合法律规定，本院确认逾期交房违约金计算方式为333881元×1÷10000×229天，即7645.88元，抵扣星瑞公司已经支付的5000元，星瑞公司还应支付倪志新逾期交房违约金2645.88元。关于房屋套内建筑面积差异应当返还的购房款。综合商品房买卖合同及附件测绘面积表和星瑞公司在房屋竣工验收后项原告倪志新出具的测绘面积表，清楚表明该房屋实际建筑面积为47.68平方米，套内建筑面积为27.70平方米，与商品房买卖合同载明的商品房建筑面积60.79平方米、套内建筑面积35.29平方米存在明显差异，现房屋套内建筑面积少7.59平方米。虽然依据商品房买卖合同，面积差异应以合同约定面积与产权登记面积之比较结果为依据，但在该房屋已具备交房条件的条件下，被告现已明确告知原告竣工验收后的房屋面积确定存在差异，原告对测绘结果并未提出异议，原告与被告就房屋面积差异问题的处理不能自行协商解决，房屋面积差异问题的解决又直接影响原告按揭贷款的继续办理，因此，原告就本案起诉请求解决房屋面积差异问题，符合法律规定，也具有充分合理性，本院依法予以支持。根据该商品房买卖合同约定的计算和处理方式，对误差比在3%以内部分的房价款及利息由星瑞公司返还乙方，误差比超出3%部分的房价款由甲方双倍返还乙方，本案在误差比计算方式中直接运用被告出具的测绘面积数据，据此，被告星瑞公司应当返还的误差比在3%以内部分的房价款计算方式为18528.79元/平方米×35.29平方米×3%，金额为19616.43元，被告并给付原告该房价款按照中国人民银行同期贷款利率计算的自星瑞公司出具发票之日即2015年8月18日起至原告倪志新起诉之日即2018年2月1日期间的利息；误差比超出3%部分的房价款计算方式应为18528.79元/元/平方米×(7.59－35.29×3%)平方米×2，金额为242034.17元。原告倪志新按照商品房买卖合同约定已付房款为333881元，并按合同约定对剩余房款320000元申请银行按揭贷款，原告已付款占合同约定的房价款653881元的比例为51.06%，原告在本案中起诉请求被告按照50%的比例返还面积差异房价款，对此，本院认为，被告星瑞公司的返还责任已经由本院依法确定，原告提出的该项诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。被告重庆星瑞实业有限公司应当在本案中依法返还原告倪志新房价款130825.3元，并同时给付原告以19616.43元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算的自2015年8月18日起至2018年2月1日期间利息的50%金额。原告请求其对被告应当返还的另外50%房价款与原告余下的应付款抵扣，对此，本院认为，原告、被告双方应当就原告剩余房价款的相关事宜通过协商方式进行处理，同时可将被告另外50%应当返还的房价款事宜纳入一并协商范围，关于两项款项相互抵扣的事宜不应由本院在本案中作出裁判，基于以上因素，本院对原告的该项请求予以驳回。关于原告主张的税费损失。被告星瑞公司收取原告倪志新因购房应当缴纳的各项税费系代收代缴行为，现因房屋面积与合同面积不符，由此导致的税费金额问题，被告作为代收代缴一方，应当及时向相关主管部门反映情况，请求依法处理，原告与被告双方应就此问题的处理进行协调，原告倪志新也可向相关主管部门反映情况，请求依法处理。原告主张的税费损失，不属于本案处理范围，本案不予处理。关于原告主张的因被告逾期交房造成原告的租金损失。原告举示的委托经营合同、委托经营租金支付合同，能够证明在被告星瑞公司按商品房买卖合同约定按时交房的情况下，原告倪志新可自2017年7月1日起收取房屋租金，但由于被告迟延至2017年11月15日才向原告发出交房通知书，由此造成的原告租金损失应由被告星瑞公司承担，租金损失计算方式为59元/平方米/月×60.79平方米×4.5月，金额为16139.75元。对于2017年11月15日之次日起的期间，不可归责于星瑞公司逾期交房事由，因此，原告请求支付该期间的租金损失，缺乏相应依据，本院不予支持。本案审理中，被告星瑞公司经本院合法传唤，无正当理由不到庭参加诉讼，系自行放弃答辩、举证、质证等项诉讼权利，应自行承担相应的法律后果。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告重庆星瑞实业有限公司于本判决生效之次日给付原告倪志新逾期交房违约金2645.88元。二、被告重庆星瑞实业有限公司于本判决生效之次日返还原告倪志新房价款130825.3元，被告并同时给付原告以19616.43元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算的自2015年8月18日起至2018年2月1日期间利息的50%金额。三、被告重庆星瑞实业有限公司于本判决生效之次日支付原告倪志新租金损失16139.75元四、驳回原告倪志新的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3609.28元，由被告重庆星瑞实业有限公司负担3377.61元，原告倪志新负担231.67元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。本案申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定的履行期间的最后一日起算。审 判 员  王 鹏二〇一八年四月二十四日法官助理  白琳琳书 记 员  赵 艺