广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）深中法房终字第1866号上诉人（原审被告、反诉原告）：陈宏征，男，汉族，1972年1月19日出生。委托代理人：俞飞，广东君强律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张彩凤，女，汉族，1979年9月14日出生。委托代理人：姚庆湘，广东华商律师事务所律师。原审第三人：深圳市房贷通置业代理服务有限公司。法定代表人：李军，总经理。委托代理人：佟振山，系该公司员工。原审第三人：深圳市中联地产置业顾问股份有限公司。法定代表人：杜欣，总经理。上诉人陈宏征因与被上诉人张彩凤、原审第三人深圳市房贷通置业代理服务有限公司（以下简称房贷通公司）、原审第三人深圳市中联地产置业顾问股份有限公司（以下简称中联地产公司）房屋买卖纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2013）深南法民三初字第172号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，房贷通公司系经深圳市市场监督管理局注册成立的有限责任公司，经营范围为置业按揭代理服务、房地产经纪，经营期限为2006年12月28日至2016年12月28日。中联地产公司系经深圳市市场监督管理局注册成立的股份有限公司，经营范围为从事房地产经纪、代理及信息咨询业务、兴办实业（具体项目另行申报）、从事担保业务，经营期限为2002年9月6日至永续经营。深圳市南山区蛇口后海大道东东帝海景家园2栋XX房的建筑面积为113.90平方米，登记价为675000元，原房地产证号为40××38，原权利人为陈宏征（产权核准登记时间为2005年1月7日），2013年3月19日，该房的产权核准登记至案外人陈浩名下，登记价变更为1498697元，房地产证号变更为40XXXX84；陈宏征与陈浩签订的备案的《深圳市二手房买卖合同》约定的房产转让价为1498697元，陈宏征陈述实际成交价与备案合同显示的转让价一致。2012年11月11日，张彩凤（买方）与陈宏征（卖方）签订《房产买卖合同》，约定：第一条：卖方同意将涉案房产转让给买方，房产有抵押。第二条：卖方应委托担保公司赎楼，卖方应在签订本合同后1个工作日内作委托第三方办理赎楼、过户等手续的全权委托公证书，公证书原件交付担保公司用于办理赎楼、过户等，并在签订本合同后50个工作日内办理完毕相关赎楼手续并将房产证原件交付第三方办理过户。第四条：房产的转让价格为250万元。第五条：购房定金共15万元，买方在签订合同当日支付15万元，为保证交易及资金安全，买卖双方约定将定金15万元委托第三方进行监管，买方按约定将定金转账或交付给监管方后，视为定金交付，发生定金交付的法律效力，此款在卖方办理全权委托公证起2个工作日内由第三方直接支付给卖方，买方不得有异议，如在约定房款条件成就前，如因双方纠纷导致交易不成，此定金按双方及第三方签订的解除协议约定或法院生效判决或生效仲裁裁决处分，任何一方无权要求第三方支付或者返还该款。第六条：卖方同意从定金中或首期款中预留1万元作为交房保证金，此款托管在第三方。第七条：除购房定金以外的房款支付及按揭贷款办理如下：买方须于2012年12月7日之前预付首期购房款（不包括定金）60万元，并到买方贷款银行作资金托管（监管），依据监管合同存入托管（监管）账户，卖方应在接到买方或第三方通知后积极配合办理，并签订相关协议；买方应在买卖双方办理首期款监管截止日前向银行提交按揭贷款申请的相关资料，按揭贷款金额以银行承诺的贷款金额为准，如银行承诺的贷款少于应交房款余额的，买方应于银行出具贷款承诺函之日起三日内向第三方或监管银行补足首期款，卖方应一同办理首期款监管手续并配合买方办理按揭申请手续，并签署《收款账户确认书》等银行要求签署的相关文件（如买方对贷款金额有特别要求的，双方应在备注中进行特别约定）。第九条：如房产没有抵押的，买卖双方应在本合同签订之日签订《深圳市二手房买卖合同》，办理房产过户手续。如需要办理赎楼手续的，在买方贷款银行出具贷款承诺书（函）及卖方赎出房产证并注销抵押登记日起2个工作日内，买卖双方须签订《深圳市二手房买卖合同》，办理房产过户手续，如任何一方需要委托第三方办理过户手续，应当在过户前3天内做好授权委托给第三方；在房产过户收文回执载明的回复日期届满之日1个工作日内，买卖双方应办理缴纳税费的手续，买方应在办出其名下新房产证后1个工作日内无条件到抵押登记部门办理银行贷款抵押登记，否则买方应承担由此造成卖方及担保人等其他方一切损失；因买方或卖方中某一方原因导致合同本条约的签订国土部门现售合同及递件迟延的，每迟延一天应向另一方支付迟延履行违约金1000元。第十条：房产过户到买方名下后，因买方过错未办理抵押登记导致银行延期发放按揭款超过7日的，卖方有权要求以银行未付款项总额为基数，按日万分之五支付延期付款违约金，合同继续履行。第十一条：1、卖方应当在收到全款后3天内，将房产按合同约定的条件交付给买方，如卖方拒绝交房，买方有权依据有效房产权利证明，在书面通知管理处后直接收楼，房产内卖方的个人物品暂保管10日，经买方通知后仍不领取的，视为丢弃物处理，如缺少应当交付的家私家电等设施、物品的，买方仍有追索权。2、如卖方收到全款后拒绝交房，因客观原因导致买方没有依据上款约定收楼的，自约定的交付期限届满次日起至实际交付日止，卖方应按每月六千元租金标准或按房款交易总额按日万分之五支付延期交房违约金。第十二条：任何一方不履行合同约定义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任，如买方违约，卖方有权解除合同没收定金或要求买方支付房产转让价百分之二十的违约金；如卖方违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价百分之二十的违约金，由此造成第三方损失的，由违约方承担赔偿责任。第十三条：买卖双方同意各自应收款项存入以下各自指定其本人的收款账户均视同收到：卖方户名：陈宏征，银行：广东省深圳市招商银行，账号：×××6011。第十五条：特别备注：买卖双方及第三方均清楚，卖方承担交易该物业的全部税费，但仅为15万元，多余部分卖方不予承担。及其他。2012年11月11日，张彩凤支付涉案房产的购房定金15万元，陈宏征确认收到定金，中联地产公司确认陈宏征收到14万元定金，中联地产公司保管1万元定金作为交房保证金。同日，张彩凤、陈宏征与中联地产公司签订《委托协议》，约定：张彩凤、陈宏征双方共同委托中联地产公司办理涉案房产转让的有关事项；张彩凤、陈宏征与房贷通公司签订《房贷通按揭、权证代办服务合同（综合类）》，约定：第三人向张彩凤、陈宏征双方提供协助按揭贷款、赎楼等服务。2012年11月12日，陈宏征出具《委托书》，委托深圳市中诚致信融资担保有限公司、吴育路、任建伟、张佰鑫、李显玲办理涉案房产的赎楼、过户等相关手续。该《委托书》并于当日经深圳市深圳公证处公证。2012年12月5日，张彩凤至中国邮政储蓄银行深圳海滨支行开立账户，账号为×××7275；2012年12月7日，张彩凤至该行办理活期销户、卡转存销户、个人结算账户变更、活期有折转存，活期销户、卡转存销户的账号为×××7275，个人结算账户变更、活期有折转存的账号为×××6690，销户账户与转存账户显示的本金金额均为60万元。后双方因贷款手续的办理问题，最终没能继续履行合同。2013年1月9日、1月10日，陈宏征与中联地产公司的工作人员吴灿通过短信沟通涉案房产的相关情况，短信内容显示：吴灿与陈宏征反复协商，其告知陈宏征张彩凤无法获得中国邮政储蓄银行的贷款，需要转至中国银行并请陈宏征配合。吴灿作为证人出庭作证，其陈述：张彩凤于2012年12月5日至中国邮政储蓄银行开户，当日存入首期款，之后吴灿把所有资料补齐交到中国邮政储蓄银行。中途，张彩凤不停的向该银行补资料，到2012年12月底时，该银行告知可以将贷款批下来。后该银行通知中联地产公司陈宏征撤回了资料，吴灿致电陈宏征协商。最终该银行认为张彩凤的资质有问题，无法办理贷款。2013年1月17日，中联地产公司发函与陈宏征协商更换银行，换成中国银行，但是陈宏征并未同意，因陈宏征当时急着收房款，说时间耽误了很久，如果换银行则房价要再加15万元。2013年1月18日，中国邮政储蓄银行通知中联地产公司陈宏征单方撤回贷款资料。中联地产公司曾书面催告陈宏征继续履行合同。中国邮政储蓄银行没有贷款成功，第一次是因为张彩凤资质不够好，张彩凤的收入等情况没有达到银行的要求，后来张彩凤不停的增加了许多资料，在2013年1月9日曾经与吴灿进行很多信息往来，并要求吴灿拟一个协议，中国邮政储蓄银行对于买方的资金流水方面审批比较严格。买方当时想申请8.5折利率，但是银行要求非常苛刻，所以可能导致贷款一直无法审批下来。2013年1月11日，中联地产公司通过EMS向陈宏征发出《履约催促函》，该函指出：张彩凤已根据银行要求多次补交资料，但中国邮政储蓄银行依然无法出具贷款承诺书即无法审批张彩凤的贷款申请；后经协调，已重新选择中国银行宝安支行重新办理，张彩凤贷款资料已准备齐全，第三人催促陈宏征配合张彩凤一同去中国邮政储蓄银行撤销首期款资金监管及按揭申请手续，并与张彩凤一同再去中国银行办理首期款资金监管及按揭申请手续。2013年1月18日，中联地产公司再次通过EMS向陈宏征发出《履约催促函》，该函指出：由于银行政策原因，更换银行可获得更多的贷款优惠政策等，于是张彩凤与陈宏征协商更换银行办理手续，但是，陈宏征却要求张彩凤增加房款，否则拒绝配合，张彩凤基于继续履行合同的诚意，已同意在中国邮政储蓄银行继续办理按揭等手续，但陈宏征却单方向银行撤回贷款申请并取回相关资料，导致合同无法继续履行，陈宏征的行为已经构成违约；第三人催促陈宏征在收到该函后3个工作日内配合张彩凤办理资金监管手续及按揭申请等手续，并交齐银行所需的资料，继续履行合同。上述两份《履约催促函》均有张彩凤的签字，陈宏征分别于2013年1月14日、2013年1月21日签收。房贷通公司针对贷款情况陈述如下：房贷通公司为客户寻找相对优惠的银行，办理按揭贷款，在房产过户时，协助其办理房产过户。在本案中，房贷通公司在接到中联地产公司及张彩凤、陈宏征双方提供的相关资料后，按照其要求寻找利率8.5折的银行，办理购房贷款，在当时，中国邮政储蓄银行可以出具8.5折贷款，其他银行均是9折。故当时房贷通公司联系该行华强北支行为其办理按揭贷款手续，期间该银行要求补充相关材料，审批近1个月左右，又告知8.5折利率无法获得，需客户增加一成首付并找一个担保人方可办理。后经过张彩凤、陈宏征与中联地产公司协商，准备更换银行，房贷通公司又找到中国银行，但中国银行告知8.5折利率可以申请，但审批麻烦，其无法保证一定可以申请到8.5折，但9折没问题，后由于陈宏征与张彩凤是否去中国银行办理未达成一致意见，故没有前往中国银行办理手续，2013年1月17日左右，中联地产公司及张彩凤告知房贷通公司愿意增加一成首付，继续在中国邮政储蓄银行办理按揭贷款；后中国邮政储蓄银行告知房贷通公司陈宏征取回了申请材料，故后续手续一直未能办理。关于合同的解除问题，张彩凤主张其在催告函中有提出，后在2013年1月20日左右致电陈宏征口头提出解除合同。陈宏征主张其在2013年1月10日之前有致电张彩凤提出解除合同，2013年1月20日左右有接到张彩凤要求解除合同的电话。张彩凤确认陈宏征于2013年1月10日向其提出解除合同。双方均指解除原因系对方违约。原审法院向中国邮政储蓄银行股份有限公司深圳华强北支行进行调查。该行先后向原审法院出具三份情况说明，具体内容如下：第一份为2013年6月10日出具的《贷款申请经过说明》，内容为：“我支行于2012年12月14日受理了该笔中联地产中介公司提供的二手房贷款业务，贷款人（买房人）张彩凤，业主（卖房人）陈宏征。贷款人购买的房产位于南山区蛇口东角头东帝海景家园2栋16B。2012年12月17日第一次提交贷款资料至审批中心后，审批中心2012年12月23日告知客户经理该笔贷款未能通过审批，客户经理当天告知买房人该笔贷款未能通过审理的消息。客户于2012年12月27日补齐资料后次日再次提交审批中心；2013年1月4日，第二次贷款审批也未通过；客户经理要求贷款人增加一成首付款。客户经理于2013年1月5日同时通知客户张彩凤与售房人陈宏征该笔贷款未能通过审批，售房人于当天取回了其个人资料；贷款人张彩凤申请贷款所提供的个人资料未取回。2013年1月6日售房人陈宏征又将其个人资料交回我行，告知先把资料放在我行；贷款人张彩凤未明确是否继续在我行申请贷款。2013年1月17日买房人张彩凤电话告知我行客户经理，其首付已凑齐想继续在我行贷款，但2013年1月18日售房人陈宏征出示了一份中介提供的将该笔贷款转移至其他银行受理的说明函，内容大致为‘中联地产声称该笔贷款在我行申请时审批条件要求较高，时间较长（中介后来称该函已过期），称已和借款人谈好将该笔贷款转移至其他银行受理’，并取走了其本人资料。客户经理当时立刻致电给借款人张彩凤，告知售房人出示了中介给予的将该笔贷款转移至其他银行受理的说明函，并取走了其本人资料。借款人张彩凤告知客户经理先将其个人资料留存在银行，待与中介联系后再确定是否继续在我行贷款。年后，借款人张彩凤已确定不在我行继续申请贷款，故将其个人资料取回。”第二份为2013年7月8日出具的《说明》，内容为：“1、贷款人张彩凤第一次向我行提交贷款资料的时间：2012年12月5日；双方签订了首付款资金委托管理协议。2、贷款人张彩凤在我行开立的资金监管账号：×××6690，我行在信贷业务扣划系统操作止付日期：2012年12月7日，止付金额：600000.00元。”第三份为2013年7月11日出具的《说明》，内容为：“1、贷款人张彩凤第一次向我行提交贷款资料的时间：2012年12月5日；并三方同时签订了首付款资金委托管理协议。2、贷款人张彩凤在我行开立的资金监管账号：×××6690，我行在信贷业务扣划系统操作止付日期：2012年12月7日，止付金额：600000.00元。附件：中国邮政储蓄银行首付款资金委托管理协议一份。”《中国邮政储蓄银行首付款资金委托管理协议》显示：协议签订日期为2012年12月5日，签订人为张彩凤（乙方，购房人）、陈宏征（甲方，售房人）、中国邮政储蓄银行股份有限公司华强北支行（丙方，授权代理人为邹翔），各方约定：乙方向甲方购买交易房产，乙方自筹购房资金60万元，并向丙方申请购房贷款175万元；在丙方向乙方发放贷款之后，甲方通过本人在中国邮政储蓄银行开立的下列账户收取乙方以首付款和贷款形式支付的购房款项；甲方收款账户户名：陈宏征，账号：×××9519，乙方还款账户户名：张彩凤，账号：×××6690；及其他。原审法院向深圳市招商置业顾问有限公司进行调查，该公司于2013年5月6日函复原审法院：陈宏征确有委托该公司出售涉案房产，委托时间为2013年1月8日至2013年2月28日；陈宏征于2013年2月28日撤销对该公司的委托之时，已将委托的相关书面材料全部带走，故该公司无法提供委托手续的书面凭证。张彩凤为证明其存在损失，另提交深圳市国策房地产土地估价有限公司于2013年4月23日出具的评估报告，该报告显示：涉案房产以2013年4月23日为评估时点的评估价值为2733600元。陈宏征对该评估报告不予确认。两第三人对该评估报告予以确认。张彩凤一审诉讼请求如下：1、解除张彩凤和陈宏征的房屋买卖合同关系；2、陈宏征按合同约定支付违约金50万元；3、陈宏征承担本案的全部诉讼费用。张彩凤明确其第2项诉讼请求已经包含了要求陈宏征返还定金的内容。陈宏征反诉请求如下：1、解除双方签订的房屋买卖合同；2、张彩凤支付违约金50万元；3、张彩凤承担本案的全部诉讼费用。原审法院认为，张彩凤与陈宏征签订的《房产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约诚信履行。合同履行过程中，双方当事人发生争执并最终无法达成一致意见，2013年1月10日，陈宏征以张彩凤违约为由向张彩凤提出解除合同；2013年1月20日，张彩凤以陈宏征违约为由向陈宏征提出解除合同。涉案房产于2013年3月19日核准登记至案外人名下。双方的《房产买卖合同》客观上已经履行不能，现双方当事人均请求解除该《房产买卖合同》，事实依据充分，原审法院予以准许。关于违约责任的问题。双方当事人均主张对方构成违约。根据上述查明的情况，合同签订后，张彩凤已经依约于签订合同当日支付了定金15万元，陈宏征已经依约于签订合同后的次日办理了委托第三方办理赎楼、过户等手续的委托公证书；张彩凤与陈宏征于2012年12月5日至中国邮政储蓄银行签订了首付款资金委托管理协议，至2012年12月7日，张彩凤的中国邮政储蓄银行的账户中的止付金额为60万元，即张彩凤已经依约履行了关于首付款的资金监管义务，陈宏征亦依约履行了协助、配合义务。《房产买卖合同》并未明确约定张彩凤获得贷款的期限限制。审查张彩凤的履约行为，在2012年12月5日至2013年1月17日期间，张彩凤积极向中国邮政储蓄银行申请贷款、提交贷款资料并根据银行要求补交贷款资料；在遇到贷款阻碍时，其又积极联系陈宏征及中联地产公司，协商变更贷款银行。但张彩凤没有准确衡量自身的贷款资质情况，最终没有在中国邮政储蓄银行申请到优惠利率的贷款，张彩凤选择审批手续较为严格的中国邮政储蓄银行作为贷款银行的目的是希望获得对其自身有利的利率优惠，但其行为客观上直接导致陈宏征收到购房款余款的时间滞后，一定程度上会对陈宏征的经济收益产生影响，其履约行为存在瑕疵。张彩凤主张依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条之规定，卖方对买方应付的购房款的合理催告期应为3个月，但依该解释第1条之规定，该解释适用的买卖合同为房地产开发企业与买受人之间签订的合同，并不适用本案涉及的自然人之间的二手房买卖合同，原审法院对张彩凤的该项抗辩意见不予采纳。审查陈宏征的履约行为，首先，2013年1月期间，虽然张彩凤的贷款申请遇到阻碍，但陈宏征未与张彩凤协商先后两次自行取回其个人资料，在合同履行发生障碍时，陈宏征并没有与张彩凤和第三人积极协商解决问题，其行为并不利于合同的顺利履行；其次，2013年1月期间，在中联地产公司的工作人员一直与张彩凤、陈宏征协商贷款的办理事宜并催促陈宏征积极履约的情况下，陈宏征反而于2013年1月8日至2013年2月28日另行委托深圳市招商置业顾问有限公司再次出售涉案房产，其行为与双方签订的《房屋买卖合同》的合同目的完全相悖；再次，合同约定陈宏征需要在签订合同后50个工作日内办理完毕相关赎楼手续并将房产证原件交付第三方，但陈宏征自始未履行该项合同义务；最后，陈宏征最终将涉案房产出售给案外人并将涉案房产于2013年3月19日核准登记至案外人名下，陈宏征的行为导致合同根本履行不能，已经构成根本违约。综上，原审法院认为，张彩凤的履约行为存在瑕疵，但陈宏征的履约行为构成根本违约。现张彩凤主张违约金50万元（含15万元定金），数额过高，原审法院依法对违约金予以调整，以张彩凤的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，原审法院酌情确定陈宏征应当向张彩凤支付违约金20万元。由于买卖合同不能继续履行，陈宏征收取的张彩凤的14万元定金应当直接向张彩凤返还，陈宏征中联地产公司保管的1万元定金亦应当直接向张彩凤返还。陈宏征请求张彩凤支付违约金50万元，没有事实依据，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除张彩凤与陈宏征于2012年11月11日签订的《房产买卖合同》；二、陈宏征应于本判决生效之日起十日内向张彩凤返还定金14万元；三、中联地产公司应于本判决生效之日起十日内向张彩凤返还定金1万元；四、陈宏征应于本判决生效之日起十日内向张彩凤支付违约金20万元；五、驳回张彩凤的其他诉讼请求；六、驳回陈宏征的全部反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费4400元，由张彩凤负担1320元，陈宏征负担3080元；反诉案件受理费2200元，由陈宏征负担。上诉人陈宏征不服原审判决，向本院提起上诉，请求：l、撤销原审判决第二、第四、第六项，依法改判支持陈宏征的反诉请求（没收定金及赔偿损失）；2、判决本案一审、二审诉讼费用全部由张彩凤承担。事实与理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院依法纠正。具体如下：一、关于本案的基本事实：涉案合同签署后，张彩凤指定其贷款银行为中国邮政储蓄银行海滨支行，陈宏征前往该银行配合张彩凤办理了所有手续。至此，陈宏征义务已经履行完毕，但买方不但没有办理成功首期款监管手续，而且更没有办理成功银行贷款承诺。张彩凤认为中国邮政储蓄银行海滨支行提出的条件较苛刻，我们在此不清楚条件如何苛刻，条件是什么我们也不清楚。张彩凤又转而要求陈宏征配合到中国银行宝安支行办理手续。对此，陈宏征提出：1、转换银行的理由中国邮政储蓄银行提出的条件是什么为何认为是其苛刻银行是张彩凤决定选择的（或许有第三方参与），这个条件是否储蓄银行一贯如此还是突然变化有何依据2、转换贷款银行是否就能办理是否还需要再转再转如何办理3、办理的时限要多久4、如果不能办理成功应如何处理5、目前给我们造成的损失如何处理因为陈宏征因年底急用钱才把房子低价出手的，为的就是及时收到售房款，现在由于张彩凤的原因，收取房款变得遥遥无期，由此造成的损失必须要有一个说法。但对于上述问题，张彩凤均没有确切的回复。陈宏征有理由认为其没有履行合同的能力及诚意，因为买房需要巨大的经济实力。陈宏征多次督促其按合同履行义务，但张彩凤均没有达到合同要求。故此陈宏征有权解除合同，没收定金及要求赔偿损失。事实上，本案非常简单，张彩凤想买房，想以银行贷款方式支付部分房款，陈宏征予以同意并提供了相关配合，但张彩凤无法取得银行贷款。在这种情况下，张彩凤要么一次性付款，要么放弃购房。陈宏征不可能总是等待张彩凤筹款。银行按揭付款只是一种房款的支付方式，如果张彩凤无法取得银行贷款，不代表张彩凤有理由违约，或将违约行为视为抗辩理由。二、关于一审法院错误认定的事实及错误适用的法律。1、错误认定陈宏征根本违约。根据上述陈宏征对案件事实的陈述，我们认为一审法院判定陈宏征根本违约没有相应事实依据。诚然，陈宏征是在2013年3月19日将涉案房产出售给他人，但这是在双方分别于2013年1月10日及1月20日提出解除合同以后，合同既然已经解除，何来根本违约2、没有判决张彩凤违约的法律责任。本案张彩凤违约的事实显而易见的，虽然本案没有约定张彩凤获得贷款的期限，但根据一审法院查明的事实，张彩凤已经到贷款银行取回申请资料，且已经明确表示不贷款了，这才是张彩凤的根本违约。从银行贷款购买房产，除非张彩凤同意一次性付款，否则不在银行贷款绝对是根本违约。张彩凤已经根本违约，陈宏征当然有权另行出售房产。3、违反不诉不理的法律原则。张彩凤起诉要求赔偿违约金50万，并没有提出退还定金的诉求，张彩凤也没有变更诉讼请求，故一审法院应当仅就其违约金进行审理。我们认为本案陈宏征没有违约，不应当支付违约金。另外，本案张彩凤亦没有任何损失，张彩凤无权要求赔偿违约金。综上，一审法院重要事实认定错误，请求二审法院依法纠正。被上诉人张彩凤答辩称，陈宏征对案件的基本事实颠倒黑白，陈宏征在履行与张彩凤的房产买卖合同过程中，没有履行其合同义务，构成了根本性的违约，应当承担违约责任。第三人房贷通公司陈述称，请求法院依法判决。第三人深圳市中联地产置业顾问股份有限公司二审未到庭亦未提交书面意见。本院二审查明，原审判决查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，张彩凤与陈宏征签订的《房产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的效力性强制性规定，原审法院认定有效正确，本院予以确认。涉案合同签订后，张彩凤依约于签订合同当日支付了定金15万元，陈宏征依约于签订合同后的次日办理了委托第三方办理赎楼、过户等手续的委托公证书。陈宏征与张彩凤二审均确认在申请涉案房屋按揭贷款前双方均无违约行为。张彩凤与陈宏征于2012年12月5日至中国邮政储蓄银行签订了首付款资金委托管理协议，张彩凤依约履行关于首付款的资金监管义务，陈宏征予以了协助、配合。综上可见，陈宏征与张彩凤均有履行涉案买卖合同的诚意。其后，涉案合同不能继续履行，双方均有过错。理由是：一、涉案合同并未约定申请贷款的银行名称，陈宏征与张彩凤共同至中国邮政储蓄银行签订首付款资金委托管理协议及办理按揭申请手续，应当认定陈宏征与张彩凤双方以行为对选择按揭贷款银行的问题作出了约定，约定按揭贷款银行为中国邮政储蓄银行。在申请贷款的过程中，陈宏征虽然曾将其个人资料从中国邮政储蓄银行取回，但该行为发生在中国邮政储蓄银行通知其贷款未能通过审批之后，且在中国邮政储蓄银行出具的多份《说明》中，中国邮政储蓄银行并未认为系陈宏征取回其个人资料导致贷款申请未能获得审批。张彩凤基于该银行规定的利率打折等问题要求更换贷款银行，双方最终协商不成、涉案合同不能继续履行，应当认定双方均有过错。二、涉案合同于2012年11月11日签订，合同约定陈宏征应当在签订本合同后50个工作日内办理完毕相关赎楼手续并将房产证原件交付第三方办理过户，亦即陈宏征应当在2013年1月18日之前履行该合同义务。陈宏征于2012年11月12日就出具了委托第三方办理赎楼、过户等手续的委托书并办理公证手续，履行了相应的合同义务。上述期限尚未届满时，因张彩凤要求更换贷款银行已经导致双方发生争议，在涉案争议发生后，陈宏征未继续办理赎楼手续，属于防止损失扩大的行为。三、张彩凤一审主张其在催告函中有提出解除合同的问题，也在2013年1月20日左右口头向陈宏征提出解除合同。陈宏征一审亦确认在2013年1月20日左右有接到张彩凤要求解除合同的电话。由于张彩凤要求更换贷款银行导致本案争议的发生，在张彩凤也要求解除合同的情况下，陈宏征于2013年3月19日将涉案房屋核准登记在案外人名下，该行为亦属于陈宏征防止损失扩大的行为，不应认定为根本违约行为。综上，涉案合同无法继续履行，双方均有过错，各自的损失应当各自承担。陈宏征与张彩凤均不需向对方支付违约金，陈宏征将张彩凤支付的定金退还张彩凤即可。综上所述，原审法院认定事实清楚，但适用法律有误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持深圳市南山区人民法院（2013）深南法民三初字第172号民事判决第一、二、三项；二、撤销深圳市南山区人民法院（2013）深南法民三初字第172号民事判决第四、五、六项；三、驳回被上诉人张彩凤的其他诉讼请求；四、驳回上诉人陈宏征的其他反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉案件受理费4400元，由张彩凤负担2200元，陈宏征负担2200元；一审反诉案件受理费2200元，由陈宏征负担。二审案件受理费4400元由张彩凤负担2200元，陈宏征负担2200元。本判决为终审判决。审 判 长  俞 红审 判 员  柯云宗代理审判员  吴思罕二〇一三年十二月十九日书 记 员  王丹妮附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。