四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）成民终字第2611号上诉人（原审原告）李彦蓉。委托代理人姚会平，四川蓉城律师事务所律师。被上诉人（原审被告）成都市蓉森实业有限公司。住所地：四川省成都市温江区柳城镇柳城大道7号。法定代表人沈益学。委托代理人王能春，四川英济律师事务所律师。委托代理人徐小玉，四川英济律师事务所律师。上诉人李彦蓉因与被上诉人成都市蓉森实业有限公司（以下简称蓉森公司）商品房销售合同纠纷一案，不服成都市温江区人民法院（2012）温江民初字第2053号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2013年4月27日公开开庭对本案进行了审理。李彦蓉的委托代理人姚会平、蓉森公司的委托代理人王能春、徐小玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明，2009年2月24日，李彦蓉与蓉森公司签订《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》，约定李彦蓉购买蓉森公司开发的位于成都市温江区柳城鱼凫路569号“鱼凫阳光”项目3幢2单元5层4号房屋，总价款为311378元。《商品房买卖合同》第十条第一项约定：“出卖人应当在2009年9月30日前向买受人交付该商品房。”第十九条约定：“（一）初始登记，出卖人应当在2010年9月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期届满之次日起至实际取得初始权属登记之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付已付款万分之一的违约金；（二）转移登记，商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房，……。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。”合同签订后，李彦蓉实际交付了购房款311378元。2009年12月30日，李彦蓉与蓉森公司办理了房屋交接手续，李彦蓉交纳了契税、维修基金等费用。李彦蓉所购房屋的楼栋于2010年12月14日进行了产权初始登记，但截至法庭辩论终结，李彦蓉尚未取得所购房屋所有权证书。原审法院另查明，成都市建设委员会《关于成都市在建工程受地震影响造成工期延迟问题答复的通知》成建委发（2008）429号的主要内容为：“……‘5.12’地震后经检查、备案可以恢复施工的在建工程，其顺延工期自2008年5月12日计起，工期顺延时间以承发包双方协商的时间为准。但顺延的工期最长不得超过80天（日历天数）。在建工程项目各方利害关系人对顺延工期另有一致约定的，从其约定”。原审法院认定以上事实，有李彦蓉与蓉森公司的当庭陈述、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、房屋信息摘要、收据、《关于成都市在建工程受地震影响造成工期延迟问题答复的通知》等证据审核在案，经庭审调查核实，原审法院予以确认。原审法院审理认为，李彦蓉与蓉森公司签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合法有效。一、关于蓉森公司取得楼栋权属证明的时间是否违约的问题。因李彦蓉与蓉森公司双方签订合同的时间为2009年2月24日，在“5.12”大地震的发生之后。蓉森公司作为房地产开发商和出卖人，理应已就此次地震对工程竣工时间以及房屋交付时间的影响进行了预估，因此，对于蓉森公司提出的迟延取得楼栋权属证明是因不可抗力（“5.12”地震）导致的抗辩，原审法院不予采信。蓉森公司于2010年12月14日才取得楼栋权属证明，比约定的2010年9月30日迟延75天，其行为已经构成违约。二、关于蓉森公司是否存在逾期申请房屋权属转移登记的违约行为及违约时间问题。案涉《商品房买卖合同》第十九条约定：“商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记”，可以看出这里指的交付日期是实际交付日期，而不是合同约定的交付日期。故违约金的起算点应是实际交房时间之日起365日的次日。李彦蓉与蓉森公司于2009年12月30日办理了房屋交接手续，按照合同约定，应于2010年12月30日前取得房屋所有权证书，但李彦蓉至今未取得房屋所有权证书，根据案涉《商品房买卖合同》第十九条的约定，蓉森公司已构成违约。蓉森公司应承担从2010年12月30日起至李彦蓉实际取得房屋所有权证书时止的违约金。三、关于违约金的计算问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”从上述法律和司法解释规定可以看出，合同法上违约金制度是以赔偿非违约方的损失为主要功能，当约定违约金过分高于实际造成的损失时，人民法院可以违约造成的实际损失为基础，对违约金进行适当调整。本案中，虽然蓉森公司逾期办理李彦蓉所购房屋的楼栋权属证明和房屋所有权证书，但并未影响李彦蓉对房屋的占有、使用等权益。李彦蓉列举的各项损失中，实际产生的损失仅包含其预交办证税费的利息损失和各项政策补贴的利息损失，其余损失均不是实际损失，原审法院不予确认。故对蓉森公司主张违约金数额过高的辨称，原审法院予以采纳。综上，因李彦蓉主张的违约金计算期间为两年，即从2010年12月30日起计算两年，原审法院酌情支持逾期取得楼栋权属证明违约金350元，逾期申请房屋权属转移登记违约金3450元，合计3800元。。四、关于办理房屋产权证和国有土地使用权证的问题。根据《合同法》第一百一十四条第三款的规定，当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。截至法庭辩论终结，李彦蓉尚未取得房屋所有权证书，按照《商品房买卖合同》第十九条的约定，蓉森公司应当承担继续履行向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记的义务。按照《商品房买卖合同补充协议》第五条第四项的约定，在李彦蓉取得《房屋所有权证》后两年内，蓉森公司应为李彦蓉提供必要的证明文件，协助李彦蓉办理分摊的土地使用权证书。该约定系附条件的约定，因李彦蓉目前尚未取得房屋所有权证，故李彦蓉要求蓉森公司办理国有土地使用权证的理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款之规定，原审法院判决：蓉森公司于判决生效之日起五日内向权属登记机关申请办理李彦蓉购卖的“鱼凫阳光”3幢2单元5层4号房的房屋权属转移登记。二、蓉森公司于判决生效之日起五日内向李彦蓉支付逾期取得楼栋权属证明违约金350元，逾期申请房屋权属转移登记违约金3450元，合计3800元。三、驳回李彦蓉的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费184.10元，由蓉森公司承担。宣判后，李彦蓉不服，向本院提起上诉，其主要上诉理由是，一、原审法院大幅下调蓉森公司应承担的违约金数额错误。蓉森公司逾期办理案涉房屋权属证书，侵害了李彦蓉对案涉房屋的收益和处分权，造成李彦蓉遭受各种显性及隐形损失，包括办证税费利息损失、迟延取得政策补贴的利息损失、限制处分房产的资金闲置损失或额外税收损失、融资成本损失、处分房产时房屋价值贬值损失以及交通费、通讯费、误工费等损失。原审法院仅对李彦蓉所受显性损失予以认可，而不支持李彦蓉所受隐形损失的认定不当。且原审法院也未依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，按照李彦蓉已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算蓉森公司应承担的违约金数额，适用法律不当。二、案涉《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》约定了蓉森公司为李彦蓉办理国有土地使用证的具体期限，蓉森公司迟延为李彦蓉办理国有土地使用证，已构成违约。原审法院对此视而不见，不支持李彦蓉关于办理国有土地使用证的诉讼请求。三、原审法院仅判令蓉森公司向权属登记机关“申请办理”李彦蓉的房屋所有权证不当，应判令蓉森公司为李彦蓉“取得”房屋所有权证。据此请求：撤销原审判决，改判蓉森公司立即为李彦蓉办理房屋所有权证及国有土地使用证，并改判蓉森公司向李彦蓉支付房屋产权初始登记违约金2526元及房屋转移登记违约金27401元。被上诉人蓉森公司答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原审判决。本院经审理查明的事实与原审法院审理查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，第一，关于原审法院对逾期办理房屋产权初始登记与房屋权属转移登记违约金的调整是否适当的问题。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”根据上述规定，衡量违约金是否过高应以实际损失为基础。原审法院基于实际损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则对违约金进行调整的具体幅度属于自由裁量权的范畴，原审法院酌情将蓉森公司逾期取得楼栋权属证明违约金调整为350元，将逾期取得房屋所有权证书违约金调整为3450元，并无明显不当，本院予以维持。第二，根据双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第五条第四项的约定，蓉森公司应在李彦蓉取得《房屋所有权证》后两年内，协助李彦蓉办理分摊的土地使用权证书。因李彦蓉目前尚未取得房屋所有权证，故蓉森公司履行协助李彦蓉办理分摊的土地使用权证书的条件尚未成就。原审法院对李彦蓉要求蓉森公司立即为其办理国有土地使用证的请求不予支持正确，本院予以维持。第三，关于蓉森公司在为李彦蓉办理房屋所有权转移登记过程中所负的义务范畴问题。双方签订的《商品房买卖合同》约定商品房交付使用后，李彦蓉委托蓉森公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因蓉森公司的责任，李彦蓉未能在约定期限内取得房屋所有权证书的，蓉森公司应承担相应违约责任。该约定内容确定蓉森公司在为李彦蓉办理房屋所有权转移登记过程中所负的义务为及时向权属登记机关申请为李彦蓉办理房屋所有权转移登记。故原审法院判令蓉森公司履行上述合同义务符合双方合同约定，本院予以维持。李彦蓉主张应由蓉森公司立即为其办理房屋所有权证，该主张不符合双方合同约定，且办理房屋所有权转移登记本属于行政机关的职权范围，蓉森公司并不具备行使该项权利的主体资格，蓉森公司仅能向行政机关申请办理房屋产权转移登记。故李彦蓉的该项主张，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，李彦蓉的上诉理由均不成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一审案件受理费按照原审法院确定的负担方式执行，二审案件受理费368.20元，由李彦蓉负担。本判决为终审判决。审 判 长  李泽颖代理审判员  张 锦代理审判员  罗 毅二〇一三年五月二十八日书 记 员  范 珍