广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0204民初232号 原告：柳州方明物业服务有限公司，住所地：柳州市潭中西路28号金河湾小区6栋1-9、1-10号，统一社会信用代码914502045859706504（1-1）。 法定代表人：陈永钢，总经理。 委托诉讼代理人：南瑞芳，湖南德都律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林春吉，公司法务。 被告：黄惠兰，女，1964年8月14日出生，壮族，住柳州市柳南区。 原告柳州方明物业服务有限公司（以下简称方明物业公司）诉被告黄惠兰物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2021年1月26日公开开庭进行了审理。原告方明物业公司的委托诉讼代理人林春吉、被告黄惠兰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告方明物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告 -2- 向原告支付金河湾小区15-3-6-4号房物业服务费4145.8元（2018年1月1日至2020年6月30日），生活垃圾费90元（2018年1月1日至2018年12月31日），公摊电费90元（2018年1月1日至2020年6月30日），合计4325.8元。2、依法判令被告向原告支付违约金1297.7元（2018年1月1日至2020年6月30日按欠费总额的百分之三十计，以上欠费合计5623.5元（暂计至2020年6月30日，以后另计）。3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告是柳州市金河湾小区15-3-6-4号房屋的所有人，房屋面积为197.42平方米。2018年1月1日原告与柳州市金河湾业主委员会签订《金河湾小区物业服务合同》，合同约定由原告为金河湾小供物业管理服务。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告房屋所在的金河湾小区实施规范的物业管理，为三被告提供了完善的物业管理服务。但被告自2018年1月1日起一直未交纳物业服务费等相关费用，截止2020年6月30日，被告已拖欠原告物业服务费及其他应交费用合计4325.8元。被告的违约行为侵犯子原告的合法权益，根据《金河湾小区物业服务合同》第十条。第6项之规定：“对拖欠、不交物业费的业主，要求其限期补交，并从逾期之日每天按千分之三加收违约金”。经酌情考虑，原告愿意按照被告所欠费用的百分之三十计算违约金，由此算得违约金为1297.7元，以上欠费共计5623.5元。原告已多次向被告催讨物业服务费及其他相关费用，被告均找各种理由拒绝支 -3- 付。为维护自己的合法权益，原告依据我国《合同法》《民事诉讼法》等相关法律法规的规定向人民法院提起民事诉讼，望贵院判如所。 被告黄惠兰辩称，不同意原告的诉讼请求。根据物业合同第一条规定：房屋共用部分、公共设施设备维护、养护、更换和管理，包括房屋主体结构、外墙面等等。其于2016年2-3月报告申请维修伸缩缝、楼梯间外墙面渗水，后物业派人于当年7-8月维修伸缩缝、楼梯间外墙面渗水，维修完后物业工作人员交代其，称一年内如有继续渗水，则属于保修期内负责免费维修，后半年多发现伸缩缝维修部分又开始有小面积渗水，其立刻找物业维修，物业始终不承认是伸缩缝问题，说是其露台水泥板有裂缝造成，物业不负责，如需更换维修要其自费，因其不同意而造成墙面渗水脱落、发霉，其只好自费请人维修更换，事后找物业公司商讨该维修问题，物业确一直未答复。物业不作为，未按照按Ⅱ级要求去做。首先人员配备不足，很少有保安巡逻，其他的包括人员的资质、年龄、是否持证上岗均有待查证，几年来业主交的物业费、停车费，按国家要求，应开具正规的税务发票，但物业只开收款收据，不合理。物业只会利用法律追究别人，却未用法律约束自己。其刚开始交停车费时，物业要求先交两个月的停车费，才给其安排停车位，该做法不合理；物业合同第十一条中，物业费按资料管理，应有小区完善档案，便于查询，维护档案应可查 -4- 询到楼房伸缩缝维修记录。财务档案应可查询到各项收费的记录和报表。另外来访记录也可查询到本人的申请时间、报修时间及回访记录。以上资料保全完整一定能查到；物业合同第四条中，车辆管理：保持小区人行道、车行道的畅通，保持车辆有序停放，禁止车辆在草地里停放。但物业未做到该条规定。2020年上半年，15栋与16栋之间的空地、草地、树下，人行道均停放车辆，阻碍了人行通道，并把道路压坏，路面积尘多，雨天路面积水，无法通行。经物业处理才得以解决。根据物业合同第四条规定绝对不允许任何车辆在草地里面停放，但由于物业管理不善，导致汽车乱停乱放，应由物业完全负责，物业不能动用公共维修基金修理，这不合理。 本院认为，原告柳州方明物业服务有限公司与被告所在柳州市金河湾小区业主委员会签订的《金河湾小区物业服务合同》是双方当事人的真实意思表示，合同约定的内容不违反法律、行政法规的强制性规定。该合同合法有效并对被告具有约束力。根据合同约定，原告为柳州市金河湾小区提供物业服务，被告作为小区业主，享受了原告提供的物业服务，应履行交费义务。但由于经查实原告所提供的物业服务尚存在服务不到位的情况，依据服务质量与收费标准相适应的原则，故应当降低原告的收费标准，本院酌定本案应按原告应收取物业服务费的80%计收。因被告黄惠兰对原告诉请的欠费时间段未有异议，故本院确认2018年1月1 -5- 日至2020年6月30日期间被告未向原告缴纳物业服务费。双方约定2018年起物业服务费单价为0.7元/平方米/月，故被告黄惠兰应向原告支付的物业服务费为：（0.7元/平方米/月×197.42㎡×30个月）×0.8=3316.66元。对原告该项诉请本院予以支持。公摊电费、生活垃圾费依据均在双方签订的协议与合同中有约定。被告拖欠的公摊电费为3元/月×30个月=90元，2018年1月1日至2018年12月31日生活垃圾费为7.5元/月/户×12个月=90元，原告诉请的公摊电费、生活垃圾费，本院均予以支持。 关于违约金。本案被告主张其因房屋存在渗漏水的情况而拒交物业费，且双方就房屋渗漏水问题存在协商，考虑双方均存在一定违约情形，现原告要求被告支付拖欠物业费的违约金，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十一条，《物业管理条例》第二十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十一条之规定，判决如下： 一、被告黄惠兰向原告柳州方明物业服务有限公司支付自2018年1月起至2020年6月止的物业服务费人民币3316.66元，公摊电费90元，生活垃圾费90元，合计3496.66元。 -6- 二、驳回原告柳州方明物业服务有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费已减半收取计25元（原告已预交），由原告柳州方明物业服务有限公司负担9元，被告黄惠兰负担16元并迳付给原告柳州方明物业服务有限公司。 上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 本判决为终审判决。 审判员  邓媛 二〇二一年二月二十三日 书记员  黄娜 -7- 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国合同法》第一百一十一条：质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。 《物业管理条例》第二十一条：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订前期物业服务合同。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照 -8- 合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条：基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十一条：人民法院审理小额诉讼案件，适用民事诉讼法第一百六十二条的规定，实行一审终审。 履行告知书 依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。 如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施： 1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产； 2.将被执行人纳入失信人员名单； 3．对被执行人限制高消费、限制出境； 4．采取罚款、搜查、拘留等强制措施； 5．情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。 以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。 柳州市柳南区人民法院 地址：柳州市柳南区航生路20号 邮政编码：545007