江苏省东海县人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0722民初784号原告:张珍珠,女,1981年6月14日生,汉族,住东海县。原告:张小闩,男,1977年11月15日生,汉族,住址同上。委托代理人：武建，江苏尚扬律师事务所律师。被告:郭加梅,女,1967年2月20日生,汉族,住东海县。被告:赵明亮,男,1963年9月13日生,汉族,住址同上。委托代理人：霍如华，东海县牛山法律服务所法律工作者。第三人:东海县儒房房地产经纪有限公司,住所地东海县牛山街道牛山北路108号百盛居综合楼108-129号。法定代表人：王秋。委托代理人：袁合艳，女，1992年4月15日生，汉族，住南京市江宁区。原告张珍珠、张小闩与被告郭加梅、赵明亮、第三人东海县儒房房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法由审判员吴鹏独任审判，公开开庭进行了审理。原告张珍珠及其代理人武建、被告郭加梅、赵明亮的代理人霍如华、第三人的代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张珍珠、张小闩向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行《房屋买卖居间合同》，协助原告办理涉案房产过户并交付涉案房屋；2、被告支付原告逾期办理房屋过户违约金，以总房价45.3万元为基础按每日万分之五从2017年8月31日起算；3、被告承担本案诉讼费。事实和理由:2017年6月14日，原、被告及第三人签订《房屋买卖居间合同》，通过第三人居间介绍原告购买被告位于东海县产，约定房屋面积90.92平方米，附属送储藏室，总价款453000元，签订合同先付20000元作为定金，按照银行规定支付首付款，余款银行贷款支付，并对房屋交付、过户、责任等作出相关约定。合同签订后，原告按约给付定金20000元，并支付首付款120000元，在双方到银行签订抵押贷款合同后，被告却迟迟不予办理过户手续。原告认为，被告应按照《房屋买卖居间合同》继续履行合同义务并承担违约责任。现原告为维护其自身合法权益，特诉至人民法院依法判决。被告郭加梅、赵明亮辩称，本案原告起诉被告系主体错误，本案被告从未将自己的房产出卖给本案原告，本案被告只是因为欠其弟弟的钱将其自己的房产交于郭志远管理和使用，从未将房屋卖给郭志远。因此郭志远将被告的房屋出卖给原告超越了自己的权限，因此郭志远与原告签订的房屋买卖合同应为无效合同，请求法庭依法驳回原告的起诉。第三人辩称：原告方于2017年6月10日看房子，14号签订合同，与房主的弟媳签订的，8月18日房主夫妻和其弟弟一起过来，在中国银行办理银行卡，打首付款12万元，同时银行签了二手房贷款合同。因为补充协议说了等该款审批下来就过户，因为房主在南京外地，等回来通知买家过户，我们第三方经过和买家协商，买家也同意，一拖再拖到现在。经审理查明，2017年6月14日，郭加梅（出售方、甲方）、甲方代理人祝芳、张珍珠（购买方、乙方）和东海县儒房房地产经纪有限公司（中介方、丙方）签订《房屋买卖居间合同》，约定甲方将其位于东海县产转让给原告，房屋所有权人郭加梅、赵明亮，面积90.92㎡，送储藏室，房屋转让价格45.3万元，签订合同时乙方支付定金20000元，甲乙双方自签订本合同75日内，到丙方指定银行办理贷款手续，通过按照银行规定支付首付款。房屋过户手续办理，待银行贷款审批通过五日内甲、乙双方所有证件资料准备齐全，由丙方配合到房产交易部门办理该房屋所有权转移手续；待拿到产权证五日内乙方必须配合丙方到房产交易部门办理抵押手续。甲乙双方承诺，办理该房屋过户手续时相互给予协助，由于任何一方不积极配合手续办理或者不及时提供相关材料的，按违约情形处理。在本合同签订后，甲、乙双方按时（以中介方电话或者短信通知为准）共同到房地产交易部门办理该房屋所有权过户手续，超过约定期限，每逾期一日，违约方支付另一方房屋转让价款万分之五的违约金。合同落款处甲方一栏只有祝芳签字确认，并无郭加梅签字。当日，原告向祝芳支付购房定金2万元。另查明，2017年8月18日，原告张珍珠、张小闩与被告郭加梅、赵明亮本人和中介方一起来到中国银行东海支行，应银行贷款需要，原被告本人另行签订一份房屋买卖合同，约定房屋价款45万元，已付定金2万元，2017年8月18日支付首付款12万元，余款31万元由银行贷款汇至甲方账户。当日原被告本人提供身份证、户口本及结婚证复印件等申请二手房贷款，此外原告向郭加梅账户转账支付首付款12万元，由郭志远出具首付款收条给原告。再查明，郭志远和祝芳系夫妻，郭志远是郭加梅的弟弟，被告是涉案房屋产权人，买卖时并无抵押贷款。以上事实，有当事人陈述、原告提供的《房屋买卖居间合同》、定金收条、首付款收条、房产证、首付款转账记录、原被告本人在中国银行签订的房屋买卖合同、提供的身份证及其他贷款所需材料等证据予以证实。本院认为，郭志远及祝芳系郭加梅的弟弟和弟媳妇，出售涉案房屋虽无被告的委托授权手续，被告主张无权处分，但是原、被告本人在《房屋买卖居间合同》签订后不久，按上述合同约定到中国银行办理二手房贷款，并应银行要求另行签订房屋买卖合同，首付款12万元也是汇入被告郭加梅本人的银行账户，据此应当认定祝芳与原告签订房屋买卖合同，出售房屋的行为，得到权利人即被告追认，应当认定原告提交的《房屋买卖居间合同》合法有效，对原被告具有约束力，同时该合同并无履行上的障碍，故原告要求继续履行《房屋买卖居间合同》，要求被告交付房屋及储藏室并协助办理产权过户，符合法律规定，本院予以支持。按照合同约定，被告逾期过户应当支付违约金，逾期计算的时间起点应当以办理过户通知为准，原告不能举证具体的通知时间，本院确定以原告起诉的时间为准，计算逾期违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原、被告继续履行《房屋买卖居间合同》，被告于本判决生效后十日内协助原告办理房屋产权过户并交付房屋；二、被告于本判决生效后十日支付原告逾期办理房屋过户违约金，以总房价45.3万元为基础按每日万分之五从2018年1月3日起算至实际过户之日止；三、驳回原告其他的诉讼请求。案件受理费3372.5元（简易程序），保全费2085元，合计5457.5元，由被告负担（已由原告垫付，被告于本判决生效后十日内与上述款项一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费6745元。连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号44×××94。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审判员  吴鹏二〇一八年四月九日书记员  李慧法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）、《中华人民共和国合同法》第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。