贵州省大方县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0521民初109号 原告：彭丽，女，1976年12月26日生，汉族，住贵州省大方县。 委托诉讼代理人（特别授权）：梅军，贵州大方县律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李自行，贵州大方县律师事务所律师。 被告：贵州华屹房地产开发有限公司。住所地：贵州省贵阳市南明区太慈桥黄磷路2号【太慈社区】。统一社会信用代码：91520102755362325F。 法定代表人：黄亚兴，系该公司总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：洪良友，重庆绮惠律师事务所律师。 原告彭丽与被告贵州华屹房地产开发有限公司（以下简称：华屹公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告彭丽及其委托诉讼代理人梅军、李自行，被告华屹公司委托诉讼代理人洪良友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告彭丽向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判决被告逾期交房的违约金共计282，961.20元；后期违约金从2021年1月1日起至实际交房之日止按照原告已付门市款项的日万分之六计算违约金给乙方；2.请求人民法院依法判决被告交付原告购买的华屹锦城1组团广场二层26、27号门市；3.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2008年1月7日，原告与被告签订了购房《确认书》，原告向被告交纳购房款90，276.00元向被告购买“华屹锦城”1组团广场二层26、27号门市，其中26号门市建筑面积41.27平方米，单价4，368.00元/平方米，总价180，276.00元，原告尚欠被告90，000.00元；27号门市建筑面积41.27平方米，单价4，368.00元/平方米，总价180，276.00元，原告尚欠被告90，000.00元。之后被告一直没有房。在2014年9月3日被告作为甲方，原告作为乙方，双方就原告购买的26号、27号门市签订《协议书》，协议书约定被告同意按照日利率0.05%的标准向原告支付资金占用利息，计算时间自2012年6月1日至2014年8月30日止，共计74，026.00元；自2009年2月1日至2012年5月30日止按照0.026%计算日利率，计算为57，554.00元，两项共计131，580.00元。因原告还欠被告180，000.00元，折抵被告应支付的131，580.00元之后，原告应补被告48，420.00元，该协议也约定交房时间为2014年12月31日。因被告仍然未能交房，在2016年11月10日，被告作为甲方，原告作为乙方，双方就26号、27号门市签订《协议书》，就甲、乙双方广场门市违约金计算和支付事宜达成以下协议：根据前期甲乙双方达成的协议，经共同核算，甲方应支付乙方（2014年9月1日至2015年12月31日共计485天）的违约金75，692.00元。上述违约金甲方于2016年12月20日前支付乙方13，636.00元，2017年3月20日前支付13，636.00元，逾期未支付，甲方应按未支付违约金款项的日万分之六计算的违约金支付给乙方。2016年1月1日后至甲方通知乙方交房日止的违约金（乙方接甲方通知后不来接房，责任由乙方自负；甲方未按时交房，责任由甲方负责），甲方未计算支付给乙方，经协商决定在2017年5月30日前一次性支付给乙方。逾期未支付的，甲方应按该时段未支付违约金款项的日万分之六计算的违约金支付给乙方。双方协商决定，门市交付日按2016年11月9日在华屹公司会议室召开的会议记录为依据。甲方在2016年12月31日前交付给乙方。门市产权证的办理费用按照以前的协议，各自承担相应部分费用。门市产权证于2017年12月31日前交付给乙方。逾期未交的，甲方应按乙方已付门市款项的日万分之六计算违约金给乙方。本协议签订后，在甲方未违约的情况下，乙方不得采取任何非法方式干扰甲方的正常经营。如有违反，甲方不再向乙方支付任何违约金并追究乙方责任。在约定的交房和门市产权证交付时间之内，被仍然未按照协议履行。原告多次找被告索要上述违约金，被告依然未支付，也不交付房屋。因被告应支付75，692.00元违约金给原告，扣除原告应支付给被告的48，420.00元，原告的房款全部支付完毕。故从2017年6月1日至2020年12月31日被告也应当按照原告已付门市款项的日万分之六计算违约金给乙方，共计1308天，26号门市违约金为180276×6÷10000×1308天=141，480.60元。27号门市违约金为180276×6÷10000×1308天=141，480.60元。后期违约金计算方式为从2021年1月1日起至实际交房之日止按照原告已付门市款项的日万分之六计算违约金给乙方。原告多次找被告要求交付房屋，请求其支付违约金，但是被告均找各种理由推诿。 华屹公司辩称，1.请求对原告方主张的违约金中超过诉讼时效的部分予以驳回，违约金的计算应当自原告方向法院起诉之日起倒回3年进行计算；2.请求对违约金的标准予以调低，原告方的损失应为资金占用利息，应当参照中国人民银行同期贷款利息或者同业拆借市场的报价利率进行调整。 原告彭丽为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：1.收据两份、2016年11月10日签订的两份协议书、2014年9月3日签订的两份协议书。证明原告向被告购买商品房的事实，且双方约定了逾期交房的违约责任，原告主张的违约金是建立在物权基础上，并不是诉讼时效的性质。2.大方县人民法院诉讼材料收取清单。证明原告主张权利的时间为2020年12月30日。 被告华屹公司为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：2017年1月16日领款单两张（金额各为6，818.00元），贵州大方农村商业银行电子回单（金额为13，636.00元）。证明该13，636.00元应在本案的违约金中扣除。 本院对原、被告提交的证据认定如下：原告所举证据1、收据两份、2016年11月10日签订的两份协议书、2014年9月3日签订的两份协议书；2、大方县人民法院诉讼材料收取清单。被告质证意见：对证据1三性予以认可，认可双方间存在商品房预售合同法律关系，但关于诉讼时效，双方间的违约金是普通的债权债务关系，应受到诉讼时效限制；对证据2三性予以认可，但是证明目的不予认可，违约金的计算应当自原告向法院主张权利时倒推三年计算，因此部分违约金超过了诉讼时效。原告所举证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院对原告所举证本身载明的能够证明本案事实的证明效力予以确认。被告所举证据2017年1月16日领款单两张、贵州大方农村商业银行电子回单。原告质证意见：款收到的，是支付前期的违约金，不包含在诉讼违约金范围内。 本院经审理认定事实如下：2007年3月22日，被告华屹公司收到原告彭丽《预约申请书》，彭丽预约购买被告开发的“华屹锦城”1组团广场二层26、27号门市。2007年1月7日，原告彭丽（乙方）与被告华屹公司（甲方）签订了《确认书》两份，确认购买被告华屹公司开发的“华屹锦城”1组团广场二层26、27号门市，两份《确认书》确认内容：甲方于2007年3月22日收到乙方的《预约申请书》，根据政府安排甲方已于2007年8月17日在大方电视台、《大方报》对客户预约的情况进行了公告并建议客户退回预约申请，但至今不见乙方退回，经甲方研究决定，就有关内容回复如下：1、甲方接受乙方预约其开发的“华屹·锦城”商品房。乙方预约的商品房位于大方县门市，甲方保证该房在约定的合同签定时间前不对外销售，反之承担相应的违约责任。2、甲方同意乙方申请的房屋单价4368.00元／平方米，26、27号房的预测面积分别约为41.27平方米（产权面积最终将以政府主管部门的实际测量面积为准），交房时间为2009年1月30日前。3、若乙方在提交《预约申请书》时领取了ＶＩＰ会员卡，在签订《商品房买卖合问》时仍将享受ＶＩＰ会员卡的优惠，同时乙方交纳的无息借款可直接冲抵购房款。4、甲方仅在收到乙方的借款后，方可保证乙方预约之商品房在转签《商品房买卖合同》的房屋（号）与第1条的一致，并保证该房屋价格与第2条的一致同时该单价不因物价等因素调整。5、甲方保证在取得“商品房预售许可证”后进行电视公告并电话通知乙方，保障乙方能按期签定合同。同时在签定《商品房买卖合同》前乙方有随时取消预约房屋和要求退还借款本金的权利，甲方不得无故推诿。6、确认书（26、27号房屋各一份），甲乙双方各持壹份，具有同等法律效力。《确认书》签订后，原告分别向被告交付26、27号购房款各90276.00元，共计180552.00元。2014年9月3日，原、被告签订《协议书》两份，两份协议书内容：鉴于甲（原告）乙（被告）双方于2008年1月7日签订《确认书》（或《委托购买协议》）约定由乙方购买甲方拟建设的“杜鹃广场”门市，因客观原因，甲方己无法对“杜鹃广场”进行建设。现双方经友好协商，就相关事宜达成协议如下：1、为确保乙方获得《确认书》（或《委托购买协议》）所确定的门市，甲乙双方应与大方县建设投资有限公司签订三方协议（三方协议内容需经甲乙双方认可后方可签订），约定由甲方向该公司购买“杜鹃广场”相应门市，甲方代乙方客户支付相应款项，并办理产权证。2、由于乙方已于2008年1月7日向甲方支付了购房意向款180552.00元（26号门市90276.00元、27号门市90276.00元），尚欠尾款180000.00元（26、27号门市各欠90000.00元）。（1）、甲方同意按照日利率0.05%的标准向乙方支付资金占用利息，计算时间自2012年6月1日起到2014年8月30日止，共计74026.00元（26、27号门市各37013.00元）；（2）甲方同意自2009年2月1日起到2012年5月30日止，按照0.026%日利率计算，共计57554.00元（26、27号门市各28777.00元）。以上两项合计金额为131580.00元。3、甲乙双方同意按照两相抵扣的原则计算，甲方应付乙方0元，乙方应补甲方48420.00元（26、27号门市各24210.00元）。4、关于门市面积，双方同意按照原《确认书》的销售价格进行多退少补结算，面积以实测面积为准。5、甲乙双方在本协议签订后，不得再以“杜鹃广场”门市购买一事以任何借口再找对方无理取闹、****。如有违反，则违约方将承担给守约方造成一切经济损失及法律责任。6、甲乙双方约定于2014年12月31日前交付门市及房屋产权证，逾期未交付门市及产权证的，甲方应按乙方已付款项的日万分之五计算违约金。7、甲乙双方签订的《确认书》（或《委托购买协议》）与本协议约定不一致的，以本协议约定为准。协议书（26、27号房屋各五份），甲方各持肆份，乙方各持一份，自双方签字或盖章后生效，并具有同等法律效力。因华屹公司未在协议约定的2014年12月31日前交付门市及房屋产权证，原、被告双方于2016年11月10日又签订《协议书》两份，两份协议书内容：经甲乙双方共同协商，达成以下协议：一、根据前期甲乙双方签定的协议，经共同核算，甲方应支付乙方（2014年9月1日至2015年12月31日，共计485天）违约金75692.00元（26、27号门市各37846.00元），其中48420.00元（26、27号门市各24210.00元）用于冲抵未缴纳的购房款，甲方实际应支付乙方的违约金27272.00元（26、27号门市各13636.00元）。该实际应支付违约金不再计算资金占用利息。二、上述违约金甲方于2016年12月20日前支付乙方13636.00元（26、27号门市各6818.00元），2017年3月20日前支付乙方13636.00元（26、27号门市各6818.00元）。逾期未支付，甲方应按未支付乙方违约金总额的日万分之六计算违约金支付给乙方。三、2016年1月1日后至甲方通知乙方交房日止的违约金（乙方接甲方通知后不来接房，责任由乙方自负；甲方未按时交房，责任由甲方负责），甲方未计算支付给乙方。经双方协商决定在2017年5月30日前甲方一次性计算支付给乙方。逾期未支付的，甲方应按该时段未支付乙方违约金总额的日万分之六计算违约金支付给乙方。四、双方协商决定，门市交付日按2016年11月9日在华屹公司会议室召开的会议记录为依据。甲方在2016年12月31日前交付给乙方。门市产权证的办理费用按照以前的协议各自承担相应部分费用。门市产权证于2017年12月31日前交付给乙方，逾期未交的，甲方应按乙方已付门市款项的日万分之六计算违约金并支付给乙方。五、本协议签定后，在甲方未违约的情况下，乙方不得采取任何非法方式干扰甲方的正常经营。如有违反，甲方不再向乙方支付任何违约金并追究乙方责任。六、本协议（26、27号房屋各五份），甲方各持肆份，乙方各持一份，自双方签字或盖章后生效，并具同等法律效力。根据2014年9月3日、2016年11月10日签订的《协议书》约定的资金占用利息、违约金用来冲抵扣原告未缴纳的购房款180000.00元后，原告向被告购买被告开发的“华屹锦城”1组团广场二层26、27号门市的购房款共计360552.00元全部支付完毕。2017年1月16日，被告向原告支付了2016年11月10日签订的两份《协议书》约定计算支付的2014年9月1日至2015年12月31日的违约金13636.00元（26、27号门市各6818.00元）。之后，被告未按与原告签订的协议书履行义务，原告于2020年12月30日向本院递交起诉状等材料，本院经审查，于2021年1月6日立案受理。本案庭审中，原告彭丽申请撤回其第2项诉讼请求即请求人民法院依法判决被告交付原告购买的华屹锦城1组团广场二层26、27号门市，本院已当庭依法裁定准许撤回。 本案的争议焦点为：1、原告起诉主张的违约金是否部分已经超过诉讼时效期间；2、原、被告双方合同约定的违约金计算标准是否符合法律的规定。 本院认为，原、被告于2008年1月7日签订两份《确认书》、2014年9月3日签订两份《协议书》、2016年11月10日签订两份《协议书》系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。关于原告诉请主张的违约金是否部分已超过诉讼时效期间的问题。原告已将购房款交清给被告，原、被告2016年11月10签订《协议书》约定交房时间是2016年12月31日前，而原告向本院递交起诉状等材料主张权利的日期是2020年12月30日，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”、第一百八十九条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。”、第一百九十二条“诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。诉讼时效期间届满后，义务人同意履行的，不得以诉讼时效期间届满为由抗辩；义务人已自愿履行的，不得请求返还。”的规定，原告诉请主张被告支付2017年6月1日至2020年12月31日未按时交房约定的违约金，显然2017年6月1日至2017年12月30日的违约金部分的诉讼请求已超过法律规定的诉讼时效期间，2017年12月31日至2020年12月31日的违约金部分的诉讼请求并未超过法律规定的诉讼时效期间，故被告以此为由提出不支付已超过法律规定的诉讼时效期间部分的违约金义务的抗辩主张本院予以支持，但被告华屹公司要求已向原告支付的2014年9月1日至2015年12月31日的违约金13，636.00元（26、27号门市各6，818.00元）应在本案的违约金中扣除的主张本院不予支持。关于原、被告双方合同约定的违约金计算标准是否符合法律规定的问题。原告已将购房款全部支付完毕，根据原、被告签订的《协议书》约定，被告应向原告交付所购买门面及办理交付门市产权证，但被告至今未能按约定将涉案门面及产权证交付给原告，被告的违约行为导致原告遭受了相应的损失，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定，就本案而言，原告的损失应为涉案门市的预见利益即租金损失，被告未能提供证据证明涉案门市租金损失的具体金额，应当承担举证不能的后果，应以原、被告2016年11月10日签订的《协议书》中约定的如华屹公司未如期交房（2016年12月31日前交房），华屹公司从2017年12月31日起按彭丽已付门市款项的日万分之六计算违约金对原告的损失进行赔偿，故被告请求对违约金的标准予以调低，原告方的损失存在的资金损失应为资金占用利息，应当参照中国人民银行同期贷款利息或者同业拆借市场的报价利率进行调整的抗辩主张，本院不予支持。因原告已撤回要求被告交付原告涉案门市的诉讼请求，且涉案门市能否交付不能确定，交付时间也不能确定，故予以支持被告支付原告自2017年12月31日起至本案立案之日即2021年1月6日止，以原告已付门市款360，552.00元（26、27号门市各180，276.00元）的日万分之六计算的违约金，即为360，552.00元×0.06%/天×1102天=238，396.98元。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、第一百八十九条、第一百九十二条和《中华人民共和国合同法》六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款的规定，判决如下： 一、被告贵州华屹房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内支付原告彭丽自2017年12月31日起至2021年1月6日止的违约金238，396.98元； 二、驳回原告彭丽的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5，540.00元，适用简易程序审理减半实收2，770.00元，由原告彭丽负担333.00元、被告贵州华屹房地产开发有限公司负担2，437.00元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 本判决生效后，义务人在本判决确定的自动履行期限内未履行义务，权利人可以在自动履行期限届满后二年内向本院申请执行。 审 判 员 唐雄 二〇二一年二月一日 法官助理 张艳 书 记 员 胡倩