广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2013）深龙法横民初字第863号原告张X，女，汉族，XX年X月X日生，户籍地址湖北省。被告李XX，女，汉族，XX年X月X日生，户籍地址广东省。委托代理人梁XX，男，汉族，XX年X月XX日生，户籍地址广东省XX市。原告张X诉被告李XX房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员郑作华适用简易程序，公开开庭进行审理。原告张XX、被告的委托代理人梁XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2012年12月10日原、被告签订《铺位租赁合同》，被告将位于深圳市龙岗区横岗XX路X号天汇美二层的25平米D028号铺位租给原告使用，后被告以入驻商户太少等各种理由导致商城无法正常开业，从而导致原告经济上的损失。被告未能履行合同中约定的为原告提供适合环境经营及管理义务，给原告造成了经济上的损失，侵犯了原告的合法权益，故诉求：1、判令解除被告、原告之间签订的租赁合同并退回原告所缴的12个月的（免租一年）租金30600元整及押金5100元整；2、判令被告赔偿原告签订合同后装修店铺费用损失约14000元（以实际评估为准）；3、判令被告赔偿原告加盟品牌女装的加盟费用26800元；4、被告承担本案的诉讼费用。被告辩称：原告的确交了一年租金30600元及押金5100元，但原告现在还占用我的店铺没有移交给我，至于装修损失和加盟费均没有任何依据，我方不予认可。经审理查明，原、被告于2012年12月10日签订铺位租赁合同，约定被告将位于深圳市龙岗区横岗XX路X号天汇美商城2层D028号铺位出租于原告，合同第十二条约定“原告须于每月5日前向被告交清当月的各项应缴费用：1、自商城开业之日起向被告交纳相应的管理费625元／月（包括空调、公共照明、公共用水用电、安保人员、清洁费用），广告费300元／季；2、租金为每月2550元整；3、原告自行缴纳国家规定的相关税费。”合同第十三条约定“原告在签订合同时须向被告一次性交纳保证金人民币5100元／月整，同时预交12个月的租金，免租金壹年，第二年免租”。合同第十五条约定“原告违反下列任何一项约定者，商城有权单方面解除合同，原告不得要求商城退还原告缴纳的保证金，并需缴清所有应缴费用…2、原告所拖欠各种应缴款项合计相等于一个月租金的金额”。原告依约交纳了30600元租金及5100元押金。涉案的天汇美商城位于深圳市龙岗区横岗街道XX新村商住楼，该建筑已取得建设工程规划许可证。原、被告确认租金指的是2013年1月1日至2013年12月31日的预收租金，2014年整年的租金可免，管理费每月应当交纳。双方确认原告已经交纳了2013年1月的管理费625元。双方确认原告自2013年2月起未再支付管理费，原告主张是被告以招纳商户为条件减免了原告2013年2月的租金，但被告不予认可。对于铺面停止营业的原因，原告主张系被告未依约提供合适的环境，电梯、空调均未能开放导致无法正常经营，自2013年3月中旬即未再营业，为证明其主张原告提交了2013年5月24日、2013年8月2日两次来访人员登记表、商户人员名单、商场与商户经济纠纷原因。商户在纠纷原因中陈述“商场2013年5月尚有开启空调的行为”，2013年5月24日的来访登记内容是“商场经营不善导致全体商铺关门歇业的对策”，没有提到停电的情况。2013年8月2日的信访内容表述是“商场自2013年6月停电至今”。被告对原告的陈述及提交的证据均不予认可，辩称停业系商户不交纳管理费用，导致入不敷出，恶性循环所致，但2013年6月30日之前都是正常营业，同时提交了中国南方电网出具的2013年3月、4月、5月、6月的电费通知、深圳市横岗瑞兴物业发展有限公司出具的2013年8月份电费收费通知单、2013年1月至7月的商场员工工资表，电费通知显示三月至六月商场的用电量有所上升，五月开始拖欠电费，商场2013年6月之后减少了安保人员、7月后未聘请清洁人员。原告对被告提交的以上证据均不予确认。原、被告确认2013年7月1日至2013年9月15日商场已经停止营业，但没有锁门，2013年9月15日商场锁门。原告的铺位尚未搬清，原告主张尚有货品存放于商场内。又查：原告为主张装修损失提交了深圳华辉玻璃（发展实业）有限公司2012年12月29日出具的2000元收款收据、深圳市新意通彩轩投资发展有限公司2012年12月30日出具的总装修费用12280元。原告庭审时放弃申请对装修现值的评估，并将装修费主张减少至9800元（按两年七折计算）。原告为主张损失加盟费提交了与广州婷润化妆品有限公司关羽卡米曼服装的加盟合同及收据、中国工商银行转账回单。被告仅认可银行转账回单的真实性，对其他证据均不予认可。原告确认2013年9月23日已经停止了卡米曼的代理，对方退回代理费5200元。另查：涉案的深圳市龙岗区横岗天汇美商城是被告李梅燕申请注册的个体经营，该商城已于2013年8月6日核准注销。本案审理结束后，原告自愿撤回了关于装修费14000元的诉讼请求。以上事实，有《建设工程规划许可证》、《铺位租赁合同》、收据、电费通知单、银行转账回单、当事人称述等证据证实，经庭审质证，可以认定。本院认为，原、被告签订的《铺位租赁合同》有双方的签字盖章，主要内容明确、形式合法，是双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律的强制性规定，是合法有效的，应受法律保护。依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，双方均应按照约定履行各自的契约义务。本案中，争议的焦点在于何方存在违约行为及违约责任如何承担问题。原告主张被告没有提供适合的商场经营环境、履行管理义务且自2013年3月起电梯、空调均未能正常开启导致无法经营，但双方并没有在租赁合同中就被告应提供怎样的经营环境进行约定，从原告提交的信访材料以及被告提交的电费缴费单亦未能显示被告2013年6月30日之前就关闭了商场的电梯及照明。退一步讲，即使存在电梯、空调未全部开启的情况，被告作为商城在客流量不足及部分铺位空置的情况下对商城内未经营部分进行停电和对电梯进行调整性使用以节约成本的做法也并无不妥，原告不能将经营风险全部归责于商城的管理瑕疵，故原告主张被告没有提供约定的商城环境导致其2013年3月起无法经营的证据不足，其以此为由不缴纳管理费的理由不成立。双方确认自2013年2月起原告未再缴纳管理费，原告自述被告减免了2月份的管理费但未提交证据证明，被告亦不予认可，原告应当承担举证不能不利后果。因原告的行为已经违反了双方的约定，原告应当承担相应的违约责任。根据合同约定，“原告所拖欠各种应缴款项合计相等于一个月租金的金额，被告有权单方面解除合同，原告不得要求被告退还原告缴纳的保证金，并需缴清所有应缴费用。”另一方面，虽然原告2月至6月欠缴的管理费共计3125元，已经超过一个月租金（2550元）的数额，达到双方约定的合同解除条件，但被告未向原告提出解除合同，也并没有相关证据证明已向原告催缴，反而在2013年6月30日将商场全部停电，导致众多租户无法继续经营，租赁合同无法继续履行，甚至于2013年8月6日将天汇美商城注销，其行为已构成根本违约，应承担相应的违约责任，原告请求解除租赁合同的诉讼请求本院予以支持。因天汇美商城于2013年6月30日停电，导致已无法实际经营，故原告只须交纳截止2013年6月30日的租金，对于预交一年租金的剩余部分，被告应予退还。原告所拖欠管理费合计超过一个月租金的金额，其退还押金的主张于法无据，本院不予支持。综上，被告应退还原告6个月的租金15300元（2550元×6个月）。关于装修费，原告自愿撤回对装修费的诉讼请求，属于对自身权利的处分，本院予以准许，在此不做处理。原告主张的加盟费损失，没有事实和法律依据，本院不予支持。至于拖欠的管理费被告可另循法律途径解决。被告李XX系天汇美商城的个体经营者，天汇美商城已于2013年8月6日核准登记注销，李XX应承担以上法律责任.基此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百一十二条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告张XX与被告李XX2012年12月10日签订的《铺位租赁合同》；二、被告李XX应于本判决生效之日起五日内向原告张XX退还剩余租金15300元；三、驳回原告张XX的其他诉讼请求。上述付款义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费856元（原告已预交），由原告承担685元，由被告李XX承担171元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员  郑作华二〇一三年十二月二日书记员  贺 榕第1页，共6页