广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终4472号上诉人（原审原告、反诉被告）：吴家兴，男，出生，汉族。委托诉讼代理人：罗君丽，广东洛克律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭万宁，广东洛克律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：王喜建，男，出生，汉族，住广东省江门市蓬江区。委托诉讼代理人：梁金辉，广东建诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈锦轩，广东建诺律师事务所律师。原审第三人：江门市纯自然装饰建材发展有限公司，住所地广东省江门市东华二路。法定代表人：吴家兴。委托诉讼代理人：罗君丽，广东洛克律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭万宁，广东洛克律师事务所律师。上诉人吴家兴、王喜建与原审第三人江门市纯自然装饰建材发展有限公司（以下简称纯自然公司）租赁合同纠纷一案，吴家兴、王喜建均不服广东省江门市蓬江区人民法院（2020）粤0703民初1955号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴家兴上诉请求：1.维持一审判决第一项；2.撤销一审判决第二、三、四项；3.王喜建立即向吴家兴支付自2017年8月4日至2019年3月18日期间的占有使用费714181.29元及逾期付款利息(占有使用费参照《物业租赁合同》解除前的租金标准，首层04卡、2楼右侧按22600元/月，首层05卡、2楼左侧按14055元/月计算，合共36655元/月；逾期付款利息以拖欠的占有使用费为本金，自2017年8月6日起计算至实际清偿之日止，2017年8月6日起至2019年8月19日期间，利率按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际清偿之日止按照LPR计算)；4.驳回王喜建的全部反诉请求；5.由王喜建承担本案诉讼费用及其他相关费用。2021年1月15日，吴家兴明确上诉请求如下：1.维持一审判决第一项；2.撤销一审判决第二、三、四项；3.王喜建立即向吴家兴支付自2017年8月4日至2017年11月8日期间的租金116192.41元及逾期付款利息（租金按《物业租赁合同》的约定，首层04卡、2楼右侧按22600元/月，首层05卡、2楼左侧按14055元/月计算，合共36655元/月；逾期付款利息以拖欠的租金为本金，自2017年8月6日起计算至实际清偿之日止，2017年8月6日起至2019年8月19日期间利率按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，利息为10694.09元，自2019年8月20日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；4.王喜建立即向吴家兴支付自2017年11月9日至2019年3月18日期间的占有使用费597988.88元及逾期付款利息（占有使用费参照《物业租赁合同》解除前的租金标准，首层04卡、2楼右侧按22600元/月，首层05卡、2楼左侧按14055元/月计算，合共36655元/月；逾期付款利息以拖欠的占有使用费为本金，自2017年11月6日起计算至实际清偿之日止，2017年11月6日起至2019年8月19日期间，利率按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，利息为32017.87元，自2019年8月20日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；5.驳回王喜建的全部反诉请求；6.由王喜建承担本案诉讼费用及其他相关费用。事实和理由：一、王喜建与吴家兴签订两份涉案租赁合同时，已清楚知悉xx大学随时会收回涉案商铺、两份涉案租赁合同会因此而终止，故双方在合同的第十条第3款明确约定以xx大学收回涉案商铺作为合同解除的条件，故此，吴家兴并不存在缔约过错，原审法院以此为由减轻王喜建一方的责任，明显属于认定事实不清，适用法律错误。首先，王喜建与吴家兴签订两份涉案租赁合同时，吴家兴已明确告知王喜建，吴家兴与xx大学一方的租赁合同处于不定期租赁关系，xx大学随时会收回涉案商铺，王喜建与吴家兴之间的租赁合同会因此而随时终止。王喜建在清楚知悉这一情况并接受这一条件后才与吴家兴签订两份涉案租赁合同，故双方在合同的第十条第3款明确约定：“如果因xx大学或政府征用本合同租赁物，甲方无法履约完成合同有效期，甲方提前三个月书面通知乙方，本合同有效期即终止”，由此可以证明，王喜建在签订涉案租赁合同时已明确知道合同解除的情形，即吴家兴并不存在缔约过失的过错。另外，需要强调的是，涉案两份租赁合同均是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人对合同的条款均有准确的认知，在合同已明确约定xx大学收回涉案商铺作为涉案租赁合同解除条件的情况下，吴家兴依约通知王喜建解除租赁合同，是依法正确行使合同权利的表现，并不受《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定的限制，无任何过错可言，原审法院认定吴家兴违反《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定，从而认定吴家兴“具有主要的缔约过失”，明显属于认定事实不清，适用法律错误。二、吴家兴与王喜建之间的租赁合同对涉案商铺的租金标准有明确的约定，在王喜建已无合法依据占用涉案商铺的情况下，却只要求其以低于租赁合同关系存续期间的租金价格支付占有使用费，则会造成王喜建在无合法依据占用涉案商铺的情况下反而仅需支付比租赁合同关系存续期间的租金价格更低的费用，即变相鼓励合同当事人主动违约，明显违背立法原则。如前所述，吴家兴在收到xx大学发出的收回商铺的通知后，已及时并多次通过公证送达的方式向王喜建寄送通知要求王喜建尽快腾退涉案物业，双方之间的租赁合同因xx大学收回物业已无法继续履行，需要解除双方之间的租赁合同关系。由此可以证明，吴家兴是没有任何基于合同无效或解除而希望继续获益的意图，相反，王喜建在收到吴家兴一方的腾退通知后，而强行占用涉案商铺持续经营获益、拒不搬迁，存在明显的主观过错。在王喜建已无合法依据占用涉案商铺的情况下，如法院却只要求其以低于租赁合同关系存续期间的租金价格支付占有使用费，则会造成王喜建在无合法依据占用涉案商铺的情况下反而仅需支付比租赁合同关系存续期间的租金价格更低的费用，即变相鼓励合同当事人主动违约，明显违背立法原则。三、退一步讲，即使法院认为吴家兴对“2017年8月4日后的约定无效主观上具有主要的缔约过失”责任，但吴家兴在合同终止后已及时通知王喜建腾退涉案商铺，强行占用涉案商铺产生占有使用费的过错责任全部在于王喜建，故此，如王喜建按低于合同约定的租金标准支付的占有使用费，则会导致王喜建因其过错行为而获利，明显有违公平原则。即使法院认为吴家兴对涉案合同存在缔约过失责任，但吴家兴在xx大学通知收回涉案商铺后，已及时通知王喜建尽快搬离涉案商铺，即吴家兴已及时履行了通知义务，主观上主动采取了降低损失的措施，而王喜建亦应按合同约定及时腾退涉案商铺，而不是一直强行占用并拒绝腾退。需要强调的是，如王喜建及时腾退涉案商铺，则不会产生后续的占有使用费，但正是由于王喜建的拒绝腾退并持续占用经营的过错，致使本案占有使用费的产生，换言之，本案强行占用涉案商铺产生占有使用费的过错责任全部在于王喜建，故此，如王喜建按低于合同约定的租金标准支付的占有使用费，王喜建除获得经营利益外，还会因其过错行为而获得减免租金的双重利益，明显有违公平原则。四、在原审法院已确认王喜建存在逾期腾退涉案房屋、逾期支付租金等多种违约行为的情况下，根据合同第九条第5点的约定，合同保证金依法应由吴家兴没收，但原审法院仍判令吴家兴全额返还保证金，明显属于认定事实不清，适用法律错误，二审法院依法应予纠正。首先，原审法院已查明王喜建拖欠吴家兴2017年7月1日至8月3日期间租金拒不支付的事实，并判令王喜建应向吴家兴支付逾期付款利息，故此，原审法院已认定王喜建存在逾期支付租金的违约行为。其次，在吴家兴通知王喜建解除合同并腾退涉案商铺后，王喜建一直拒绝腾退涉案商铺，直至2019年3月18日才搬离涉案商铺，其行为已违反合同第十三条第2款约定，这一事实亦已经原审法院查明。综上，在原审法院已认定王喜建存在多个违约行为的情况下，根据合同第九条第5款的约定，合同保证金依法应由吴家兴没收，但原审法院仍判令吴家兴向王喜建全额返还保证金，明显前后矛盾，二审法院依法应予纠正。综上，一审判决对基本事实认定不清，适用法律错误，程序错误，严重损害吴家兴的合法权益，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，吴家兴要求王喜建参照租赁合同约定的租金标准支付占有使用费的主张依法应得到法院的支持。吴家兴的上诉请求有充分的事实与法律依据，请求法院支持吴家兴的全部上诉请求。后，吴家兴补充上诉意见如下：一、在与本案为同系列的案件中，江门市中级人民法院（以下简称江门中院）已作出了3个生效判决，均认定在合同终止或无效的情况下，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，承租人依法应按合同约定的租金标准支付占有使用费。2020年10月21日，江门中院在与本案为同系列的租赁合同纠纷案件中，作出了（2020）粤07民终3277号、（2020）粤07民终3278号两个生效判决，在该两个生效判决中，江门中院明确：在租赁合同纠纷案件中，在合同终止或无效后，占有使用费依法应自合同无效之日起计算至实际腾退并交还涉案物业之日止，并且应根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，按涉案租赁合同约定的租金标准进行计算。另外，江门中院在2019年的同系列案（2019）粤07民终1757号案中也作出判决认定：承租人按合同约定的租金标准支付占有使用费并无违反法律规定、也符合常理，加之，如果按承租人所主张的每月25元/平方米的标准计算占有使用费，则会造成承租人无合法依据占用涉案租赁物却以低于租赁合同关系存续期间的租金价格支付占有使用费，不利于业主收回租赁物。需要强调的是，该民终1757号案所对应的租赁商铺，与本案涉案商铺均位于同一栋物业（黄炳礼博士楼），并且就位于涉案商铺的隔壁，故此，该民终1757号判决对本案具有重要参考意义。综上，江门中院在同系列案中已作出了3个生效判决认定，占有使用费的计付标准依法应按照合同约定的租金标准，均没有支持承租人主张的按每月25元/平方米的标准计算。根据《最高人民法院关于统一法律适用加强类案检索的指导意见》（2020.07.31），以及《最高人民法院关于建立法律适用分歧解决机制的实施办法》（法发〔2019〕23号）的法律规定，法院在审理同类型案件的过程中，应当坚持“类案同判”的原则，而结合本案的实际情况，在江门中院已就同系列案作出生效判决并明确判决标准的情况下，在审理本案的过程中不应作出与前案冲突的判决。二、王喜建在收到吴家兴一方的腾退通知后一年多的时间里，仍强行占用涉案商铺持续经营，且在这长达一年多的时间里没有支付过任何的租金或占有使用费，其因此而极大获利，这也是其恶意占用拒绝腾退的主要原因。在涉案租赁合同因客观原因无法履行后，纯自然公司已分别在2017年8月8日和2017年11月23日向王喜建发送通知，要求王喜建及时腾退并交还涉案商铺。在吴家兴积极履行催收义务的情况下，王喜建仍恶意占用持续经营、拒绝腾退，在此期间已获利巨大的经营收益。需要强调的是，在2017年8月至2019年3月18日期间，王喜建没有向吴家兴支付过任何的租金及占有使用费，即其在无任何物业使用成本的情况下，持续经营而获利巨大利益，也正是这一原因，促使其一直占用涉案商铺拒绝腾退，其目的在于将其不当利益进一步扩大。三、退一步讲，即使法院认为吴家兴在签订合同时存在缔约过失，而缔约过失责任也只应是弥补损失，而不是让承租人获益，故此，吴家兴的缔约过失并不代表王喜建可以按明显低于合同租金的标准来支付占有使用费，否则，王喜建不仅不会发生损失，还会获得经营利益外以及减免租金的双重利益。原审判决认为，因吴家兴存在缔约过失，故王喜建就无需按合同约定的租金标准向吴家兴支付占有使用费，这一认定是明显错误的。首先，吴家兴在签订涉案租赁合同时并不存在任何欺诈行为，故吴家兴并不存在缔约过失。其次，即使法院认为吴家兴在签订合同时存在缔约过失，但法律并无规定，如吴家兴存在缔约过失，就无权主张按合同约定的租金标准计收占有使用费。第三，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，在合同无效的情况下，吴家兴有权要求按合同约定的租金标准计收占有使用费，该条规定第二款同时还规定，当事人有权请求赔偿因合同无效受到的损失，即缔约过失责任也只应是弥补损失，而不是让承租人获益。综上，法院依法应判令王喜建按合同约定的租金标准支付占有使用费，方符合法律的规定，否则，王喜建在强行占用持续经营而获利巨大利益的情况下，又可以以低于合同约定租金价格的标准支付占有使用费，即王喜建逾期腾退反而获得比及时腾退商铺更大的利益，则王喜建才是巨额不当利益的获利者。故此，吴家兴的上诉请求依法应得到法院的支持。四、吴家兴提起上诉时，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（法释[2009]11号）》的第十五条规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外”，认为由于吴家兴与xx大学一方的租赁合同在2017年8月3日解除，所以吴家兴与王喜建之间的租赁合同在2017年8月3日之后的部分依照当时适用的法律也应当认定为无效，故主张王喜建应向吴家兴支付自2017年11月8日起至2019年3月8日实际腾退之日止期间的占有使用费。而根据《中华人民共和国民法典》及相关配套司法解释的规定，吴家兴与王喜建之间的租赁合同，在2017年8月3日之后的部分仍然是合法有效的，故此，王喜建依法应按涉案租赁合同的约定，继续向吴家兴支付租金。2021年1月1日，《中华人民共和国民法典》正式施行，而民法典的配套司法解释《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》在2021年1月1日也正式施行。因《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第八条规定：“民法典施行前成立的合同，适用当时的法律、司法解释的规定合同无效而适用民法典的规定合同有效的，适用民法典的相关规定。”故此，涉案租赁合同在2017年8月3日之后的租期约定应按合法有效处理。《中华人民共和国民法典》第七百一十七条规定：“承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（法释[2009]11号）》的第十五条规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”对比，《中华人民共和国民法典》已经删除了“超过部分的约定无效”这一规定，并修改明确为，超过部分的约定只是对出租人不具有法律约束力，换言之，吴家兴与王喜建签订的涉案租赁合同，在2017年8月3日之后的租期约定，虽然超过了吴家兴与xx大学一方约定的租赁期限，但根据《中华人民共和国民法典》的规定，该租期约定并非无效，而是合法有效的。综上，在合同合法有效的情况下，王喜建依法应按合同的约定，包括按合同约定的时间、约定的租金标准，继续向吴家兴支付租金。另外，在合同合法有效的情况下，由于吴家兴一方按合同约定，在2017年8月8日向王喜建发送《解除通知书》行使约定解除权，通知王喜建涉案租赁合同应自2017年11月8日起解除，而王喜建亦已收到上述通知书，故此，涉案租赁合同已在2017年11月8日依法解除，但由于王喜建在合同解除后，直至2019年3月18日才交还涉案商铺给吴家兴，故此，王喜建依法应自2017年11月9日起向吴家兴支付占有使用费，支付至实际腾退交还涉案商铺之日（即2019年3月18日）止，且占有使用费应参照涉案租赁合同解除前的租金标准进行计算。王喜建辩称，一、吴家兴恶意隐瞒其无权出租的情况，与王喜建签约，存在缔约过失的责任，也导致租赁合同无效，王喜建无需支付租金给吴家兴。1、吴家兴存在恶意隐瞒的重大过错。从证据方面，根据（2018）粤0703民初1086号判决书，该判决书在事实认定部分（第7页），明确记载“xx大学于2016年8月4日、2016年12月20日、2017年5月24日、2017年8月3日多次书面通知被告（即吴家兴），要求被告（吴家兴）限期完成清偿并与原告（邑大产业公司）办好商铺归还交接手续，但被告均没有按通知要求腾退房屋给原告。”可见，吴家兴在2016年8月4日已经清楚其无权出租涉案房产，但吴家兴在2016年9月19日以及2016年10月8日，再次与王喜建等签订涉案房产的租赁合同，这一明显恶意签约行为，吴家兴明知无权出租，并故意隐瞒租赁物的实际信息，其主观恶意严重，是对社会诚信的严重践踏。2、从事实方面，王喜建与吴家兴签约时不知道吴家兴隐瞒无权出租的情况，吴家兴也从未告知王喜建其并未与江门市邑大产业有限责任公司（以下简称邑大产业公司）续签租赁合同，也没有告知其与邑大产业公司的租赁期已经到期，且已经收到邑大产业公司的搬迁通知。具体理由如下：①吴家兴并无证据证明其曾经告知王喜建的签约对象；②对涉案合同第九条第3款的解读是吴家兴的牵强附会；③王喜建一审提供的证据7《场地证明》是吴家兴、纯自然公司盖章提交的，上述有xx大学的盖章，且明确了租赁期限是2013年5月1日至2021年4月30日，该证据有纯自然公司的真实印章，签约人王喜建是基于以上理由，产生对吴家兴、纯自然公司的合理信任才进行签约，在吴家兴故意隐瞒其无权出租、签约、潜在风险等及王喜建也没法知悉的情况下，不应将王喜建基于合理信任签署合同所约定的当事人权利作为推断其应当预见且是明知、同意合同的风险，进而认定王喜建具有次要的缔约过失，这是错误的。3、吴家兴在2016年8月4日、2016年12月20日、2017年5月24日、2017年8月3日多次被产权人邑大产业公司、xx大学通知的情况下，吴家兴并无及时将信息告知王喜建，显然是恶意的。吴家兴在2016年8月已经接受到第一份通知，但其在2017年8月才进行所谓的公证通知，请问相隔一年，而且这一年期间，xx大学（邑大产业公司）多次书面通知吴家兴，而吴家兴无动于衷，无所作为，明显是恶意隐瞒。根据双方的租赁合同第七条第5点及《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”、五十六条：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”的规定，因吴家兴签约存在恶意的重大过错，双方签订的本案合同无效，一审判决基于双方的无效合同判决王喜建支付租金40202.26元及相应利息是没有事实和法律依据。二、吴家兴无权向王喜建收取占用费。吴家兴无权出租涉案租赁房屋给王喜建，吴家兴不具有诉请占用费的主体资格。退一步，如果涉案场地存在占用的情况，并且占用人是王喜建本人的情况下，对该场地的占用费也不是吴家兴收取的，吴家兴收取该场地占用费没有合法依据。被占用房屋的产权人是邑大产业公司，吴家兴并无事实依据和法定依据获得收取该占用费的权利。若邑大产业公司认为王喜建存在占用其产业，应由邑大产业公司向王喜建提起诉讼诉请占用费。三、吴家兴、纯自然公司依法应当返还保证金109965元。本案应当追究纯自然公司作为当事人，而吴家兴、纯自然公司隐瞒、欺骗王喜建所签订的合同属于可撤销合同，王喜建不认可其合同的合法性，属于无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十七条：“合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。”第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，吴家兴、纯自然公司应返还合同保证金109965元。后，王喜建补充答辩意见如下：一、吴家兴所提供的新的证据材料所涉及的案件，从合同主体、各案案情与本案没有关联性，不同案件，案情不同，证据不同，会导致不同的结果。故其上诉补充第一点认为参考江门中院已生效的三个判决作为本案依据缺乏关联性，也没有法律依据。二、对于吴家兴提出适用最高院关于统一法律加强类案的指导意见，该意见的适用前提是针对案由相同，证据相似等多个前置条件下才可以发生类案同判的适用原则。对比本案原一审、二审、发回一审的证据材料以及庭审陈述，与吴家兴提供上诉三个生效判决的资料判决书中所显示的证据以及庭审情况，不具有可比性和参考性。而王喜建在本案的发回一审庭审过程中以及相关答辩文件和证据也多次强调适用涉案租赁合同约定的租金标准来计算占用费是没有法律依据、证据支持以及会产生不良的社会引导效果。三、不予确认王喜建存在占用经营涉案产地的事实，理由王喜建在一审的答辩文件以及庭审中也作出了详细的论述，请注意区分占用、占用经营、交还场地、履行交付手续、影响业主的使用、业主是否产生排除妨碍的必须等是属于不同的概念，本案中王喜建不存在占用经营涉案场地，也不存在影响业主方使用场地，故法院判决需要王喜建支付部分占用费也是在不能清晰上述概念区别的情况下作出的错误判决，正如王喜建在一审答辩状中就这一争议所举的例子，请求二审法院予以重视考虑。四、吴家兴与王喜建签订涉案合同，吴家兴在签订过程中存在隐瞒欺诈导致王喜建损失，而且吴家兴也没有证据证明用于经营和获利。另外，吴家兴在上诉补充中主张的缔约过失责任应承担弥补损失，王喜建认为涉案合同经一审判决在一定的期限内生效有效，不适用缔约过失的法律条款规定，缔约过失应适用于订立合同过程中未生效的情况下。最后，针对吴家兴的上诉意见以及上诉补充意见，按照王喜建一审的答辩意见以及一审庭审的补充答辩意见以及王喜建提交书面上诉答辩意见。五、第一、吴家兴提交的增加、变更上诉请求的申请是在二审开庭调查辩论结束后，按照程序规定依法应不予接受。第二、基于吴家兴提交上述申请没有新证据支持，即没有证据基础。第三、在法律适用方面，本案经历一审、二审及发回的一审、二审期间都是在2020年，双方上诉状所依据的法律还是当时的法律（不包括民法典），双方在庭审、二审辩论期间也是依据当时的法律（不包括民法典）而进行，所以吴家兴现在提出的增加、变更上诉请求适用民法典是缺乏依据的。因为适用何种法律及司法解释本身就是法院进行案件审理的其中一个争议焦点，本案二审开庭调查及辩论阶段都没有将法律适用作为争议焦点且当时在2020年民法典还没生效，开庭至今时隔多时，对方以此变更诉请显然是不应将其纳入本案的争议审查范围。第四、民法典717条仍然是记载对超过部分的约定对出租人，但出租人与承租人另有约定的除外，本案中吴家兴作为承租人与案外人邑大产业公司是没有另外约定，即对吴家兴超过租赁期的部分其无权出租的，按照民法典总则以及物权编对无权处分的规定以及产权人邑大产业公司并没有任何证据认可吴家兴对超过租赁期的转租行为有效性的认可。故吴家兴提出上述增加变更上诉请求的申请是没有依据的。吴家兴在本案的上诉审理期间之前提出的上诉事实与理由并没有提及到这点，二审的审理程序应根据吴家兴二审开庭时确定的上诉进行审理，且当时其对涉案合同的效力时间区分点没有提出异议的，即当时吴家兴确认解除时间点是一审确认的解除时间点。纯自然公司述称，同意吴家兴的上诉意见。王喜建上诉请求：1.依法撤销一审判决第二项，改判为王喜建向吴家兴支付占有使用费343148.5元(自2017年8月4日至2018年8月10日止)；2.本案一、二审诉讼费由吴家兴承担。事实和理由：一审判决认定事实错误、适用法律错误、一审判决的判项错误。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”的规定，特提起上诉，以维护王喜建的合法权益。后，王喜建补充上诉意见如下：一、吴家兴、纯自然公司在隐瞒无权出租的情况下，继续出租涉案房产给王喜建，属于恶意的重大过错，双方签订的合同无效，王喜建无需履行支付租金的合同义务，吴家兴也没有收取王喜建租金的依据，一审判决王喜建支付租金40202.26元及相应利息是没有事实和法律依据的。1、吴家兴存在恶意隐瞒的重大过错。从证据方面，根据（2018）粤0703民初1086号判决书，该判决书在事实认定部分（第7页），明确记载“xx大学于2016年8月4日、2016年12月20日、2017年5月24日、2017年8月3日多次书面通知被告（即吴家兴），要求被告（吴家兴）限期完成清偿并与原告（邑大产业公司）办好商铺归还交接手续，但被告均没有按通知要求腾退房屋给原告。”可见，吴家兴在2016年8月4日已经清楚其无权出租涉案房产，但吴家兴在2016年9月19日以及2016年10月8日，再次与王喜建等签订涉案房产的租赁合同，这一明显恶意签约行为，吴家兴明知无权出租，并故意隐瞒租赁物的信息，其主观恶意严重，是对社会诚信的严重践踏。2、从事实方面，王喜建与吴家兴签约时不知道吴家兴隐瞒无权出租的情况，吴家兴也从未告知王喜建其并未与邑大产业公司续签租赁合同，也没有告知其与邑大产公司的租赁期已经到期，且已经收到邑大产业公司的搬迁通知。具体理由如下：①吴家兴并无证据证明其曾经告知王喜建的签约对象；②对涉案合同第九条第3款的解读是吴家兴的牵强附会；③王喜建一审提供的证据7《场地证明》是吴家兴、纯自然公司盖章提交的，上述有xx大学的盖章，且明确了租赁期限是2013年5月1日至2021年4月30日，该证据有纯自然公司的真实印章，签约人王喜建是基于以上理由，产生对吴家兴、纯自然公司的合理信任才进行签约，在吴家兴故意隐瞒其无权出租、签约、潜在风险等及王喜建也没法知悉的情况下，不应将王喜建基于合理信任签署合同所约定的当事人权利作为推断其应当预见且是明知、同意合同的风险，进而认定王喜建具有次要的缔约过失，这是错误的。3、吴家兴在2016年8月4日、2016年12月20日、2017年5月24日、2017年8月3日多次被产权人邑大产业公司、xx大学通知的情况下，吴家兴并无及时将信息告知王喜建，显然是恶意的。吴家兴在2016年8月已经接受到第一份通知，但其在2017年8月才进行所谓的公证通知，请问相隔一年，而且这一年期间，xx大学（邑大产业公司）多次书面通知吴家兴，而吴家兴无动于衷，无所作为，明显是恶意隐瞒。根据双方的租赁合同第七条第5点及《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”第五十六条：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”的规定，因吴家兴签约存在恶意的重大过错，双方签订的本案合同无效，一审判决基于双方的无效合同判决王喜建支付租金40202.26元及相应利息是没有事实和法律依据。二、吴家兴无权向王喜建收取占用费，一审判决认定王喜建对造成吴家兴仍须继续向邑大产业公司支付占有使用费的损失扩大具有过错是错误的。吴家兴无权出租涉案租赁房屋给王喜建，吴家兴不具有诉请占用费的主体资格。而一审判决既然已经认定纯自然公司不是租赁合同当事人的情况下，即纯自然公司对王喜建的通知是无效，纯自然公司也无权要求王喜建退还房屋，却又以王喜建经纯自然公司两次通知后仍实际使用租赁房屋为由，认定王喜建对吴家兴的损失扩大具有过错，理由存在前后矛盾，是认定事实错误。退一步，如果涉案场地存在占用的情况，并且占用人是王喜建本人的情况下，对该场地的占用费也不是吴家兴收取的，吴家兴收取该场地占用费没有合法依据。被占用房屋的产权人是邑大产业公司，吴家兴并无事实依据和法定依据获得收取该占用费的权利。若邑大产业公司认为王喜建存在占用其产业，应由邑大产业公司向王喜建提起诉讼诉请占用费。退一万步，即使王喜建需要支付占用费，占用时间应为2017年8月4日至2018年8月10日，原因：①吴家兴没有证据证明王喜建搬离涉案房屋的时间是2019年3月18日，《敖稳操询问笔录》只有敖稳操个人陈述，没有其他证据佐证，也存在诸多没有解释清楚、证据证实的情况，不应采信（见一审王喜建的质证意见）；②《移交证明》只有吴家兴、敖稳操的签名，王喜建没有签名确认，况且王喜建不知道吴家兴最后是什么时候与邑大公司交接涉案出租房屋，吴家兴也没有告知王喜建，没有证据证明王喜建是2019年3月18日才搬离；③涉案租赁房屋已经于2018年8月11日被停电，无法正常使用，故计算占用费也应算至2018年8月10日止。吴家兴辩称，一、根据王喜建提交的变更上诉请求上诉状，王喜建已经是确认其依法应向吴家兴支付租金以及占用使用费，对于这一主体问题，王喜建是没有异议的。二、双方在签订涉案租赁合同时，王喜建是清楚知悉吴家兴没有与xx大学一方续约的，所以双方在合同的第10条第3款明确约定如果因xx大学征用本合同租赁物，甲方无法履约完成合同有效期，甲方提前三个月书面通知乙方，本合同有效期即终止。王喜建正是在接受这一条件情况下，才与吴家兴签订涉案合同，所以当时合同所约定的租金价格约为35元每平方米，是明显低于吴家兴提交的关于市场租赁价格评估报告中所载明的市场租赁价格，根据评估报告显示涉案商铺的首层的市场租赁价格为60元每平方米每月，二层是40元每平方米每月，除此之外，吴家兴一方还无偿提供了价值约25万元的装修给王喜建使用的，所以王喜建基于涉案租赁合同而使用涉案商铺，已经是占据优势利益。三、王喜建是基于其与吴家兴签订的涉案租赁合同，才使用涉案商铺的，而xx大学一方在（2018）粤0703民初1086号案件中，是只选择向吴家兴一方主张占用使用费，从未王喜建支付过任何费用，所以根据合同的相对性，王喜建也是应当向吴家兴支付租金及占有使用费。四、吴家兴提交的同系列案的生效判决，与本案均为租赁合同纠纷，并且案件的证据也是相似的，所以是符合王喜建刚才所主张的适用最高人民法院关于统一法律适用加强类案检索的指导意见，应当坚持类案同判的原则。需要说明的是，在该系列案件中，次承租人在案件中均是主张应按25元每平方米每月的标准向吴家兴或纯自然公司支付占有使用费，但该部分主张均没有得到江门中院的支持，而且在（2019）粤07民终1757号案件中，该案的涉案商铺与本案的涉案商铺均位于同一栋物业，也是就是xx大学黄炳礼博士楼，并且该商铺就位于本案涉案商铺的隔壁，所以该案对本案有参考意义。其他的答辩意见详见吴家兴提交的上诉状及补充上诉意见。纯自然公司述称，纯自然公司的意见与吴家兴的意见一致。吴家兴向一审法院起诉请求：1.王喜建立即向吴家兴支付自2017年7月1日至2017年8月3日期间拖欠的租金40202.26元及逾期付款利息（逾期利息以拖欠租金为本金，自2017年7月6日起至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际清偿之日止按照LPR计算）；2.王喜建立即向吴家兴支付自2017年8月4日至2019年3月18日期间的占有使用费714181.74元及逾期利息（占有使用费参照《物业租赁合同》租金标准计算，首层04卡、2楼右侧按22600元/月，首层05卡、2楼左侧按14055元/月计算，合共36655元/月；逾期利息以拖欠的占有使用费为本金，自2017年8月6日起至2019年8月19日期间，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，2019年8月20日起至实际清偿之日止按照LPR计算）；暂计算至2020年5月28日，以上两项诉讼请求为825170.71元；3.本案诉讼费用及其他相关费用由王喜建承担。王喜建向一审法院提起反诉请求：l.吴家兴、纯自然公司共同向王喜建返还合同保证金及违约金合计人民币219930元(109965元*2)；2.吴家兴、纯自然公司共同赔偿王喜建损失人民币245930.5元；3.本案诉讼费由吴家兴、纯自然公司承担。一审法院认定事实：2003年4月16日，吴家兴（作为承租方）与邑大产业公司（作为出租人）签订《房屋租赁合同》，约定邑大产业公司将xx大学黄炳礼楼一、二层合计建筑面积1677.23平方米租赁给吴家兴使用，租赁期限至2011年4月30日。后双方于2003年12月5日签订《房屋租赁延期补充合同》将租赁期限延长至2016年4月30日。前述合同期限届满后，双方按租赁合同继续履行。2016年6月30日，吴家兴作为出租方（甲方）与王喜建作为承租方（乙方）签订《物业租赁合同》，约定甲方将位于江门市黄炳礼博士楼首层04卡、2楼右侧，建筑面积首层145平方米，二层560平方米，租赁期限自2016年8月1日至2019年9月30日，租金自2016年7月1日至2016年7月30日免租，自2017年8月1日至2018年7月30日，每月租金22600元，自2018年8月1日至2019年7月30日，每月租金23730元，每月租金应于当月5日前支付；签订合同乙方须付给甲方相当于三个月租赁合同保证金67800元，该保证金只是作为乙方对合同履行义务、责任的担保，不作欠租欠费抵扣、不计利息，合同期满后并且把场地按照合同规定交回甲方之日起算7个工作日内退回给乙方；甲方必须保证其有权出租合同租赁物业，如因甲方原因或产权原因导致合同无法履行或造成乙方损失的，甲方必须赔偿乙方实际损失（乙方本租赁期内发生的已经书面向甲方报备的固装费用），并赔偿违约金（相当于合同第四条第3点约定的合同租赁保证金金额）；乙方于每月5日前支付当月租金，支付租金延期超过15天承租方负违约责任；违约赔付：违约方除仍按实际欠付金额支付外，支付对方违约金相当于合同第四条第3点约定的各有效租赁期押金额；如果xx大学或政府征用本合同租赁物，甲方无法履约完成合同有效期，甲方提前三个月书面通知乙方，本合同有效期即终止，双方不负任何违约责任；乙方原因单方提出提前解约，提前三个月书面通知甲方，本合同有效期终止，双方不负任何违约责任；本合同收取的仅是毛坯场地租金，场地装修属于甲方所有，双方确认估价是20万元，免费提供给乙方使用。2016年9月19日，吴家兴（甲方）与王喜建（乙方）又签订一份《物业租赁合同》，双方约定向甲方承租xx大学黄炳礼博士楼首层05卡、2楼左侧，其中首层建筑面积为95平方米，二层为326平方米，租赁期限自2016年10月8日起至2019年10月7日，其中2016年11月9日至2018年10月8日期间每月租金为14055元，自2018年10月9日至2019年10月8日期间租金标准为每月14758元，每月租金应于当月5日前支付，租赁税由乙方承担，本合同收取的仅是毛坯场地租金，场地装修属于甲方所有，双方确认估价是5万元，免费提供给乙方使用。合同其他条款的内容与前述合同基本一致。上述两租赁合同签订后，吴家兴先后按合同约定将物业交付给王喜建使用，王喜建向吴家兴交纳两份合同的保证金共109965元（67800元+42165元）。王喜建以涉案物业作为江门市蓬江区羲马教育培训中心（以下简称羲马教育）的经营场所使用，并在商铺门上标识有“羲马教育”字样，羲马教育并未登记成立。王喜建按合同约定向吴家兴支付了合同保证金及支付租金至2017年6月30日，其中2016年12月至2017年6月的租金由案外人谢佩诗向黄敏莲支付。2016年6月30日，纯自然公司与培道清公司签订《物业租赁合同》，约定纯自然公司将江门市迎宾大道西xx大学黄炳礼博士楼首层04卡、2楼右侧，首层166平方米，二层660平方米租赁给培道清公司，租赁期限自2016年8月1日至2020年5月31日，合同其他条款内容与吴家兴、王喜建签订合同内容基本一致。纯自然公司与培道清公司于2017年1月30日签订《终止合同协议》，双方经协商协议前述合同于2017年2月5日终止，双方于2017年2月5日起不再承担任何合同责任和义务。2016年10月8日，纯自然公司又与培道清公司签订《物业租赁合同》，约定租赁江门市黄炳礼博士楼首层05卡、2楼左侧，首层面积59平方米，二层241平方米，租赁期限自2016年10月18日至2020年5月31日止。2017年1月25日，纯自然公司与培道清公司签订《终止合同协议》，双方经协商约定前述合同于2017年1月31日终止，自2017年1月31日起不再承担任何合同责任及义务。在诉讼过程中，纯自然公司向一审法院出具《情况说明》（2019.2.14），认为纯自然公司与培道清公司签订的上述两份物业租赁合同没有履行过，目的是为了配合王喜建办理培道清公司变更工商登记而签订，吴家兴与王喜建签订的两份物业租赁合同所约定的权利义务，均由吴家兴享有承担，与纯自然公司无关。2016年8月4日、2016年12月20日、2017年5月24日xx大学多次向吴家兴发出通知要求限期收回涉案租赁商铺，但吴家兴未按通知腾退房屋。2017年8月3日，xx大学再次通知吴家兴要求限期收回涉案商铺，并给予三个月期限返还租赁房屋。由于吴家兴未能腾退房屋，邑大产业公司向一审法院提起诉讼，案号：（2018）粤0703民初1086号。2018年11月30日，一审法院作出（2018）粤0703民初1086号民事判决，认定吴家兴与邑大产业公司租赁合同关系于2017年8月3日解除，自合同期满后至租赁合同关系解除期间双方存在不定期租赁合同关系，该判决采纳了由xx大学委托广州业勤资产评估土地房地产估价有限公司于2017年4月出具的评估报告，该评估报告作出对xx大学黄炳礼楼一、二层房屋（面积1677.33平方米），平均租金为每平方米25元/月的评估结论。因此，该案判决：吴家兴向邑大产业公司支付房屋占有使用费（占有使用费计至2018年11月30日为589539.74元，自2018年12月1日起以未腾退面积1472.13平方米为基数按每平方米25元/月标准计至腾退房屋之日止）。该判决已发生法律效力。本案诉讼中，吴家兴向一审法院书面回复，其认为：因资金紧张，尚未支付以上案件生效判决所确定的付款义务。2017年8月8日，纯自然公司向王喜建发出《解除〈物业租赁合同〉通知书》，内容有：“2016年6月30日、2016年9月19日，本公司全权委托吴家兴与你分别签订了两份《物业租赁合同》，约定由你租用位于江门市黄炳礼博士楼相关物业……上述合同签订后，本公司已依约将租赁物交付你使用至今，现因xx大学要收回上述合同的租赁物，因此，根据上述租赁合同第十条第三款的约定，本公司现正式通知：一、自本通知书发出之日起满三个月，即自2017年11月8日起，本公司解除与你于2016年6月30日、2016年9月19日签订的两份物业租赁合同；二、请你及时做好搬离租赁物的准备；三、你应于2017年11月8日将上述租赁物交还给本公司，请你尽快与本公司联系人吴家兴联系处理有关事宜。”纯自然公司为此向江门市公证处申请对寄送上述通知书的内容及过程进行证据保全。2017年8月24日，江门市公证处出具（2017）粤江江门第19268号公证书予以证实。2017年11月23日，纯自然公司又向王喜建发出《通知书》，内容有：“我公司于2017年8月8日通过江门市公证处向你方邮寄送达了《解除〈物业租赁合同〉通知书》，你方于2017年8月9日签收，因此，自2017年11月8日起，你方与我公司已解除租赁关系，你方亦应于上述日期退还租赁物给我公司，但你方仍然使用租赁物，现再次通知：一、请立即腾空并交还租赁物给我公司……；二、请立即支付拖欠的租金与场地使用占有费用……。”纯自然公司为此向江门市公证处申请对寄送上述通知书的内容及过程进行证据保全。2017年12月5日，江门市公证处出具（2017）粤江江门第25396号公证书予以证实。2018年12月19日，在本案原一审开庭笔录中审判人员与王喜建的原委托诉讼代理人的问答显示：问“涉案的租赁商铺，被告（王喜建）是否仍然有使用？”答：“被告（王喜建）在下周一搬离涉案商铺。”吴家兴在本案原二审中提交《黄炳礼楼商铺移交证明》，证实吴家兴于2019年3月18日向xx大学后勤处敖稳操移交黄炳礼博士楼（原羲马教育）整体商铺大门钥匙2条，该移交证明有吴家兴与敖稳操签名。2019年2月29日，一审法院作出的（2018）粤0703民初4737号民事判决书亦判决王喜建须腾退涉案房屋。2019年8月13日，在本案原二审过程中，江门市中级人民法院工作人员向敖稳操询问：“关于羲马教育所租赁的涉案场地在交还你方时是由谁向你方交还？”答：“当时是由王喜建交钥匙给我方，但我方认为吴家兴才是我方所应对应的移交人。”邑大产业公司幸芦笙作出《大创项目场地使用情况说明》，内容有：“羲马教育属xx大学2016年广东省大学生创新创业立项项目，项目孵化期间，xx大学校党委对羲马教育孵化团队（王喜建等）开展项目做了场地使用批示，收回场地以后另行制定办法。根据（2018）粤0703民初1086号民事判决书，本公司与吴家兴就羲马教育孵化使用场地在2017年8月4日起，结束租赁关系。本公司声明，自2017年8月4日起，同意羲马教育团队在黄炳礼博士楼开展大创项目工作，无须缴纳租金给吴家兴。具体场地使用相关办法，由学校组织制定并实施。”2019年9月11日，在本案原二审过程中，江门市中级人民法院工作人员向幸芦笙询问：“现在出示一份由王喜建提交的《大创项目场地使用情况说明》，请问你确认该说明是否你出具？”答：“是我出具，但是现在我要更正一下情况，关于免租的问题，邑大产业公司早就把涉案场地管理事宜交给xx大学后勤处，邑大产业公司没有参与场地租赁。关于是否免于王喜建缴纳涉案场地租金的问题，邑大产业公司没有免予租金权限，所以说不存在邑大产业公司同意王喜建不需交纳涉案场地租金。《大创项目场地使用情况说明》内容有误，请法院不要作为证据使用，具体情况以我今天的陈述为准。”2020年4月7日，纯自然公司委托江门市南方价格鉴证有限公司，对xx大学研究生楼负一层、研究生楼一层、研究生楼二层、黄炳礼博士楼一层、黄炳礼博士楼二层、聚贤楼一层和聚贤楼二层（建筑面积共5860.71平方米）的租赁价格进行评估，评估基准日为2017年8月1日，评估结论：黄炳礼博士楼一层（建筑面积775平方米）租赁价格为60元/㎡/月，黄炳礼楼二层（建筑面积902.23平方米）租赁价格为40元/㎡/月。在诉讼过程中，王喜建申请证人廖某出庭作证，以证实羲马教育聘请廖某装修，支出装修款103430.5元，但仅能提供现金支出凭证2张，该两张凭证显示廖某向羲马教育领款6万元。除此之外，王喜建还主张羲马教育向江门市深域文化传媒有限公司支出户外广告费用12000元，向深圳市沣港华消防实业发展有限公司江门分公司支付消防工程款65500元，向蓬江区景盛消防工程部支出消防工程费用32000元，为此，其提供相关合同及收据予以证实。因审理案件需要以及经王喜建的申请，一审法院在重审时向xx大学发函调查以下事项：一、王喜建与羲马教育团队的关系，羲马教育团队是否属于xx大学创业、教研孵化项目。二、王喜建向吴家兴承租的xx大学黄炳礼博士楼首层04卡、2楼右侧，首层05卡、2楼左侧房屋于何时腾退搬离。三、xx大学、江门市邑大产业有限责任公司在2017年期间，是否同意免收王喜建、羲马教育团队以上房屋的经营租金或使用费。xx大学收函后经核实复函如下：一、我校不清楚王喜建与羲马教育团队的关系，羲马教育团队不属于我校创业、教研孵化项目；二、我校只与黄炳礼博士楼承租方吴家兴有租赁合同关系，因此不清楚王喜建向吴家兴承租的房屋何时腾退搬离；三、xx大学、邑大产业公司与王喜建、羲马教育团队没有任何租赁业务关系，不存在是否同意免收经营租金或使用费的问题。一审法院认为，本案是租赁合同纠纷。关于本案争议的几个问题，一审法院依次评析如下：一、关于合同主体的问题。对王喜建提供公证书用以证明纯自然公司是本案租赁合同的出租人的意见。一审法院认为，案涉两份《物业租赁合同》双方当事人为吴家兴与王喜建，该公证书中涉及的两份通知书中，纯自然公司自认作为以上两份《物业租赁合同》的出租方，但并未经《物业租赁合同》当事人吴家兴与王喜建的同意，故并不产生纯自然公司为合同当事人的法律后果，并且，纯自然公司在诉讼过程中作出《情况说明》认为以上两份物业租赁合同与其无关，且王喜建提供的证据未能证实纯自然公司享有出租方的权利以及履行出租方的义务，因此，王喜建主张纯自然公司也是本案合同出租方，依据不足，一审法院不予采信。对王喜建请求纯自然公司承担相关责任，一审法院不予支持。二、关于案涉两份《物业租赁合同》的效力问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议的，不得主张转租合同无效。因此，案涉房屋由吴家兴向邑大产业公司租赁后转租王喜建使用，由xx大学直接向王喜建或羲马教育供水供电，没有证据显示邑大产业公司及xx大学对吴家兴的转租或使用提出异议，且吴家兴与王喜建签订的两份《物业租赁合同》是合同当事人的真实意思表示，合同的内容也没有违反法律的禁止性规定，吴家兴将房屋转租给王喜建的行为有效。但是，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。本案中，吴家兴与邑大产业公司的租赁合同于2016年4月30日到期，吴家兴与邑大产业公司未再续签租赁合同，再依据（2018）粤0703民初1086号民事判决书，吴家兴与邑大产业公司于2017年8月3日解除了不定期租赁关系。在吴家兴与邑大产业公司解除租赁关系后，其已失去继续转租的权利，因此，吴家兴与王喜建的租赁合同关系亦应于2017年8月3日解除。而吴家兴与王喜建的租赁合同期限分别是2016年8月1日起至2019年9月30日止、2016年10月8日至2019年10月8日止，该两份合同的期限超过了吴家兴与邑大产业公司的租赁期限，因此，吴家兴与王喜建签订的以上两份《物业租赁合同》的合同期限超出2017年8月3日的约定无效。三、关于吴家兴主张的占有使用费如何计算的问题。（一）对于吴家兴主张应当参照《物业租赁合同》约定的租金标准支付占有使用费的意见，由于吴家兴与王喜建签订租赁合同超出2017年8月3日的约定无效，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”首先，基于吴家兴与邑大产业公司的不定期租赁关系，吴家兴在签署本案固定期限的租赁合同时应当可以预见到在合同期限内，有可能出现出租人邑大产业公司提前收回商铺的情形。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”故吴家兴应当将该不定期租赁关系予以披露，从双方签订的《物业租赁合同》第十条“如果因xx大学或政府征用本合同租赁物，甲方无法履约完成合同有效期，甲方提前三个月书面通知乙方，本合同有效期即终止，双方不负任何违约责任；乙方原因单方提出提前解约，提前三个月书面通知甲方，本合同有效期即终止，双方不负任何违约责任”的约定来看，双方当事人在合同已经约定赋予双方均有提前三个月解约的权利，本案合同的租赁物具有一定特殊性，但是，以上约定并未能证实王喜建知晓吴家兴与邑大产业公司的不定期租赁关系，吴家兴未披露该不定期租赁关系，其对于案涉《物业租赁合同》自2017年8月4日后的约定无效主观上具有主要的缔约过失。其次，王喜建作为次承租人，其与吴家兴订立固定期限的租赁合同，又在合同约定“双方提前三个月书面通知对方均有权解除合同，双方不负任何违约责任”，证明王喜建已经知晓本案合同的租赁物具有一定特殊性，其对于合同期内吴家兴提前解除合同有一定的预见性，故王喜建对于案涉《物业租赁合同》自2017年8月4日后的约定无效主观上具有次要的缔约过失。在吴家兴对于租赁合同自2017年8月4日后的约定无效具有主要过错的情况下，若参照《物业租赁合同》约定的租金标准计算占有使用费，会导致吴家兴因为该过错行为获利的后果，有违公平原则。因此，对于吴家兴主张参照《物业租赁合同》的标准计算占有使用费的意见，一审法院不予采纳。（二）占有使用费的计算标准。合同法规定，合同无效，因合同取得的财产应当予以返还，故王喜建应当及时将案涉商铺返还给吴家兴。1.对于王喜建实际占用时间的问题。吴家兴主张王喜建搬离的时间为2019年3月18日，王喜建不确认其腾退搬离的时间为2019年3月18日，其认为在收到解除合同通知后逐步搬离。由于双方当事人没有办理书面的交接手续，一审法院根据本案原一审时2018年12月19日开庭笔录王喜建委托诉讼代理人陈述“下周一搬离”的事实，意味着王喜建在2018年12月19日前尚未搬离，以及结合吴家兴提供的《黄炳礼楼商铺移交证明》、江门中院对敖稳操的笔录内容，基本可以证实王喜建腾退搬离涉案商铺的时间是2019年3月18日的事实。王喜建虽对此予以否认，但未能提供证据予以反驳，应承担举证不能的不利后果。2.对于王喜建主张其带领的羲马教育团队属于学校创业、教研孵化项目，自2017年7月开始xx大学已经免除其租金，其无须向吴家兴支付租金或占用费的意见。经一审法院向xx大学调查，xx大学复函中称“不存在免除羲马教育团队租金或使用费的问题”，因此，王喜建以上所述与事实不符，一审法院不予采纳。3.对于2017年7月1日至2017年8月3日的租金，王喜建应按照合同的约定支付，经统计，该期间的租金为40202.26元。由于王喜建迟延履行支付租金的义务，造成吴家兴的实际损失，吴家兴请求按照银行同期利率或银行业公布的同业拆借利率计算该租金利息，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。4.对于王喜建抗辩认为吴家兴尚未向邑大产业公司履行支付占有使用费的义务，纯自然公司不具有向其追偿损失权利的意见，由于（2018）粤0703民初1086号民事判决书已发生法律效力，该判决的义务是否已经实际履行或是否已执行到位，不是邑大产业公司向吴家兴主张占有使用费的前提，也不能作为王喜建拒付占有使用费的合理抗辩。并且，王喜建已经实际使用案涉房屋至2019年3月18日，从本案各方当事人签署的租赁合同来看，该使用并非无偿使用，故王喜建应当向吴家兴支付占有使用费。对于王喜建的该项抗辩，一审法院不予采纳。5.由于王喜建经纯自然公司两次通知后仍实际占有使用租赁房屋至2019年3月18日，期间，造成吴家兴仍须继续向邑大产业公司支付占有使用费，王喜建对损失的扩大具有过错。经一审法院生效的（2018）粤0703民初1086号《民事判决书》判决，案涉房屋承租人吴家兴须向邑大产业公司支付的占有使用费标准为每平方米25元/月。本案王喜建须支付的占有使用费，一审法院参考以下因素确定：（1）该1086号案判决采纳了广州业勤资产评估土地房地产估价有限公司于2017年4月出具的每平方米25元/月的评估结论，该案判决案涉房屋承租人吴家兴须按照该标准向邑大产业公司支付占有使用费。（2）吴家兴对于案涉租赁合同无效主观上具有主要过错，有关占有使用费标准不应使得吴家兴因此获利。（3）王喜建对于案涉租赁合同无效主观上具有次要过错，在纯自然公司两次通知腾退的情况下，未能及时腾退，拖延至2019年3月18日搬离，其对损失的扩大也负有责任，并不能因此免除王喜建支付占有使用费用的民事责任。因此，吴家兴仍有权以每平方米25元/月的标准向王喜建主张占有使用费。经计算，王喜建应当支付自2017年8月4日至2019年3月18日的占有使用费为：1126㎡×25元/㎡/月×19.5月=548925元。因吴家兴对于合同无效具有主要过错，对于其主张的逾期利息请求，一审法院不予支持。四、关于王喜建反诉的各项请求的问题。（一）合同保证金109965元。根据合同约定“在合同期满且乙方按照合同规定交还租赁物给甲方日起计，于7个工作日内退还乙方”，保证金应于租赁合同解除时或期满后退回给王喜建，双方租赁合同已于2017年8月3日解除，以及吴家兴对于后续合同无效具有主要过错，合同无效，按照法律规定也应当予以返还，王喜建的该项请求具有合理性，一审法院予以支持。（二）违约金109965元。由于本案的两份《物业租赁合同》无效，王喜建基于合同第七条第5点约定主张违约金，依据不足。并且，从订立该违约金条款的目的来看，双方约定“如因甲方原因或产权原因导致合同无法履行或造成乙方损失”乙方才可以提出该项赔偿，故该条款并非合同的结算清理条款，涉及当事人实体的权利义务，王喜建以此请求违约金，理由不充分，一审法院不予支持。（三）赔偿损失245930.5元。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”本案中，首先，王喜建提供的廖某陈述工程价款与收据显示的收款情况并不一致，廖某、周涛的证人证言未能充分证实装修的事实及实际支出情况，且本案合同约定原装修价值25万元，无偿提供给王喜建使用，王喜建主张投入的装修与原装修是否形成了附合物，没有证据予以证实，吴家兴表示王喜建后面投入的装修并未向吴家兴报备，吴家兴也没有同意利用后来的装修，故对王喜建主张已花费装修费103430.5元的事实，一审法院不予采纳。第二，王喜建没有向一审法院申请对该装修残值进行评估鉴定，无法确定其投入装修物在其搬离时的价值。第三，即使王喜建投入的装修已经与原先装修形成了附合装修物，王喜建对于合同无效具有次要过错，并经两次通知均未按期腾退搬迁，造成损失扩大负有一定责任，王喜建利用案涉房屋至2019年3月18日，距离合同约定的三年期限届满仅差6个月时间，故基本可以认定王喜建投入的装修已使用较长时间。第四，双方签订的合同已经明确约定赋予双方提前三个月解约的权利，解约后双方均无须承担违约责任，王喜建对于该合同风险是明知且同意的，因此，其再请求吴家兴赔偿装修损失，依据不足。第五，对于王喜建主张赔偿的广告招牌款、消防工程款，有关论述的理由同上第二、三、四点论述，一审法院不再赘述。故对于王喜建的该项赔偿损失的请求，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项、第五十八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四之规定，判决如下：一、王喜建应于判决书发生法律效力之日起十日内向吴家兴支付租金40202.26元及相应利息（以拖欠租金为本金，自2017年7月6日起至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同类商业贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际清偿之日止按照全国银行业同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。二、王喜建应于判决书发生法律效力之日起十日内向吴家兴支付占有使用费548925元。三、吴家兴应于判决书发生法律效力之日起十日内向王喜建返还保证金109965元。四、驳回吴家兴的其他诉讼请求。五、驳回王喜建的其他反诉请求。若当事人不按本判决指定的期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费12052元，保全费2795元，合计14847元，由吴家兴负担4970元，王喜建负担9877元。反诉受理费8288元，减半收取4144元，由王喜建负担3053元，吴家兴负担1091元。二审中，吴家兴、纯自然公司共同提交以下证据：1.（2020）粤07民终3277号民事判决书；2.裁判文书生效证明；3.（2020）粤07民终3278号民事判决书；4.裁判文书生效证明；5.（2018）粤0703民初4751号民事判决书；6.（2019）粤07民终1758号民事裁定书；7.案件生效证明；8.（2018）粤0703民初5878号民事判决书；9.（2019）粤07民终1757号民事裁定书；10.案件生效证明。证据1至证据4拟共同用以证明：1.与本案为同系列的租赁合同纠纷案件中，江门中院已作出生效判决并确立以下判决标准：（1）占有使用费，依法应自合同无效之日起计算至实际腾退并交还涉案物业之日止；（2）如双方未办理交接手续，承租人应对返还租赁物承担举证责任；且纯自然公司已多次发通知要求租赁人腾退，故不存在怠于收回商铺的情况；（3）占有使用费的计算标准，应根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，按涉案租赁合同约定的租金标准进行计算。2.上述两判决，已于2020年10月23日发生法律效力。证据5至证据7拟共同用以证明：（1）该案与本案为同系列案；（2）该案关于占有使用费的判决标准，明确应根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，按涉案租赁合同约定的租金标准进行计算；（3）该案已在2019年7月24日发生法律效力。证据8至证据10拟共同用以证明：（1）该案与本案为同系列案，且该案租赁商铺，与本案涉案商铺，均位于同一栋物业（黄炳礼博士楼）；（2）该案关于占有使用费的判决标准，明确应根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，按涉案租赁合同约定的租金标准进行计算；（3）该案已在2019年8月9日发生法律效力。经质证，王喜建对吴家兴、纯自然公司上述证据认为：首先，上述证据不属于本案的新证据。部分的判决书及判决时间在重一审的时间之内，不属于在重一审期间不能提供的客观证据。其次，对于证据的关联性不予确认，判决书不符合证据构成要件，不能作为证据使用。判决书的内容涉及的案情、结果均与本案无关。第三、吴家兴、纯自然公司提交的证据判决书的判法、逻辑、社会效果等不一定是正确的，如果该判决书中的当事人认为上述判决认定事实错误，相关的当事人可以提出再审，而不应该一错再错导致诚信人吃亏，欺诈人获利的司法引导后果，该补充证据的判决书全部对本案没有法律上的约束力。对吴家兴、纯自然公司二审提交的上述证据，本院认为：该些证据系一审法院及本院依法作出的法律文书，对其真实性、合法性本院依法予以确认。但因与本案相关事实并无直接关联，故本院对其证明力不予采纳。二审中，王喜建提交以下证据：（2019）粤江江海第1008号《公证书》和EMS快递查询，用以证明：1.涉案租赁房屋已经在2017年7月31日被停水停电以及2018年8月11日被停电，严重影响物业正常使用，且发函告知了房屋权属人xx大学。2.从公证书的附件可以证明王喜建或者培道清公司多次与业主方沟通交流办理场地接收的手续（不是场地的返还，场地一直在业主方的控制之下，不影响业主的任何占用、使用、处置），故一审将占用费判决到2019年3月18日是与事实不符，本证据也与一审中吴家兴提交的黄炳礼楼商铺移交证明也是自相矛盾的，就是吴家兴自己有权与业主方办理完毕涉案商铺的移交，并不需要王喜建作出任何的配合，故一审判决王喜建要承担占用费也是不符合常理的。该证据作为一审提交的补强证据，虽然其产生时间是在2019年2月，但与本案具有关联性。经质证，吴家兴、纯自然公司对王喜建上述证据认为：1.该证据是在2019年2月2日已经出现，并不属二审的新证据。2.该证据中的移交商铺通知书所反映的主体是江门市培道清教育科技有限公司，在王喜建已经确认涉案租赁合同的履行主体是吴家兴与王喜建的情况下，该证据与本案没有任何关联。3.该证据中的内容均为王喜建或者培道清公司单方主张的意见，与事实完全不符，也无法反映王喜建在其证明内容中所自称的情况，吴家兴、纯自然公司对该证据三性及证明内容均不予确认。对王喜建二审提交的上述证据，本院认为：上述证据中的内容均为培道清公司单方的意见，无法反映王喜建在其证明内容中所自称的情况，故本院对其证明力不予采纳。一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院二审仅针对吴家兴、王喜建的上诉请求进行审查，当事人没有提出请求的，本院不予审查。围绕吴家兴、王喜建的上诉请求，结合双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点是：一、案涉《物业租赁合同》的效力问题；二、王喜建应否向吴家兴支付租金或占有使用费；若需支付，应以何种标准计算；三、吴家兴应否向王喜建返还合同保证金109965元。关于争议焦点一。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释［2009］11号）第十五条规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”本案中，吴家兴与邑大产业公司的租赁合同于2016年4月30日到期。之后，双方虽未再续签租赁合同，但仍继续按照原合同约定履行租赁事宜，应视为在双方之间成立不定期租赁合同关系。在此期间，吴家兴与王喜建分别于2016年6月30日、2016年9月19日签订《物业租赁合同》，约定吴家兴将位于江门市黄炳礼博士楼首层04卡、2楼右侧（建筑面积首层145平方米，二层560平方米）出租给王喜建，租赁期限自2016年8月1日起至2019年9月30日止；吴家兴将xx大学黄炳礼博士楼首层05卡、2楼左侧（首层建筑面积为95平方米，二层为326平方米）出租给王喜建，租赁期限自2016年10月8日起至2019年10月7日止。合同履行过程中，xx大学于2017年8月3日通知吴家兴解除双方之间的不定期租赁合同，并经人民法院作出的生效判决确认，双方之间的租赁合同期限由此确定。一审法院在作出本案一审判决时根据上述司法解释的规定及已生效判决认定吴家兴与王喜建签订的物业租赁合同期限超出2017年8月3日的部分无效并无不当。但是，2020年12月29日公布并于2021年1月1日施行的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2020〕17号）中删除了前述司法解释中关于“转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效”的规定；而且，《中华人民共和国民法典》第七百一十七条的规定中亦无关于转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分约定无效的相关内容。由此可见，现行法律及司法解释并不认为转租合同仅因转租期限超过承租人剩余租赁期限即认定超过部分的约定无效。换言之，转租期限超过承租人剩余租赁期限的事实并不影响合同效力。至于合同是否有效，则应根据《中华人民共和国民法典》总则编第六章民事法律行为的效力部分相关规定来判定。本案中，吴家兴与王喜建均具有相应的民事行为能力，双方签订的《物业租赁合同》系其真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规效力性强制性规定，不违背公序良俗，应当认定为有效。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》（法释〔2020〕15号）第八条“民法典施行前成立的合同，适用当时的法律、司法解释的规定合同无效而适用民法典的规定合同有效的，适用民法典的相关规定”、第二十八条“本规定自2021年1月1日起施行。本规定施行后，人民法院尚未审结的一审、二审案件适用本规定”的规定，案涉《物业租赁合同》应认定为有效，对本案双方当事人均具有约束力。关于争议焦点二。如前所述，案涉《物业租赁合同》合法有效，双方均应依约全面、适当履行合同义务，王喜建应向合同相对方吴家兴支付涉案物业的租金。一、对于王喜建实际占用租赁物业的时间问题。王喜建上诉主张涉案物业占用使用费应计算至2018年8月10日。吴家兴则主张王喜建搬离涉案物业的时间为2019年3月18日，相关费用应计算至2019年3月18日。由于双方当事人没有办理书面的交接手续，王喜建应对返还租赁物承担举证责任。根据本案原一审时2018年12月19日开庭笔录王喜建委托诉讼代理人陈述“下周一搬离”的事实，意味着王喜建在2018年12月19日前尚未搬离，以及结合吴家兴提供的《黄炳礼楼商铺移交证明》、本院对敖稳操的笔录内容，一审法院确定王喜建腾退搬离涉案商铺的时间为2019年3月18日和王喜建实际占有使用租赁房屋至2019年3月18日，并无不当。王喜建虽然对上述腾退搬离涉案商铺的时间有异议，但未能提供证据予以反驳，应承担举证不能的不利后果。二、关于吴家兴在本案中主张的王喜建应向其支付租金或占有使用费应否予以支持，若支持应以何种标准计算的问题。1.对于2017年7月1日至2017年8月3日的租金问题。王喜建应按照合同的约定支付该期间的租金，经统计，该期间的租金为40202.26元。由于王喜建迟延履行支付租金的义务，造成吴家兴的实际损失，吴家兴请求按照银行同期利率或银行业公布的同业拆借利率计算该租金利息合法有据。一审法院判决王喜建向吴家兴支付租金40202.26元及相应利息（以拖欠租金为本金，自2017年7月6日起至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同类商业贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际清偿之日止按照全国银行业同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），双方当事人在上诉请求中均没有对该判项提出异议，本院予以确认。2.对于吴家兴上诉主张的2017年8月4日至2019年3月18日的租金或使用费问题。如前所述，案涉《物业租赁合同》合法有效，王喜建应向吴家兴支付占有使用租赁房屋的租金。虽然吴家兴主张其向王喜建发送《解除通知书》，主张涉案租赁合同于2017年11月8日解除，但经查，《解除通知书》系纯自然公司向王喜建主张要求解除合同，并不是吴家兴向王喜建主张要求解除合同，并不产生解除吴家兴与王喜建《物业租赁合同》的效力。由于王喜建实际占有使用租赁房屋至2019年3月18日，而王喜建仅支付租金至2017年6月30日，故王喜建仍应支付2017年8月4日至2019年3月18日期间的租金，而支付标准则应按照《物业租赁合同》约定的标准计算。根据双方签订的《物业租赁合同》的约定，吴家兴主张xx大学黄炳礼博士楼首层04卡、2楼右侧（建筑面积首层145平方米，二层560平方米）按22600元/月，xx大学黄炳礼博士楼首层05卡、2楼左侧（首层建筑面积为95平方米，二层为326平方米）按14055元/月计算租金，合共36655元/月，理据充分。经本院核算，2017年8月4日至2019年3月18日的租金为714181.29元。王喜建应向吴家兴支付2017年8月4日至2019年3月18日的租金714181.29元。吴家兴上诉主张王喜建支付自2017年8月4日起至2019年3月18日止拖欠的租金或占有使用费714181.29元，本院予以支持。因案涉《物业租赁合同》约定每月租金应于当月5日前支付，由于王喜建在该期间迟延履行支付租金的义务，造成吴家兴的实际损失，吴家兴请求按照银行同期利率或银行业公布的同业拆借利率计算租金利息合法有据。逾期付款利息应以每月拖欠的租金为基数[租金计算标准：xx大学黄炳礼博士楼首层04卡、2楼右侧（建筑面积首层145平方米，二层560平方米）按22600元/月，xx大学黄炳礼博士楼首层05卡、2楼左侧（首层建筑面积为95平方米，二层为326平方米）按14055元/月计算]自当月6日起计算利息至实际清偿之日止，2017年8月6日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，2019年8月20日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。王喜建上诉主张其应向吴家兴支付占有使用费343148.5元(自2017年8月4日至2018年8月10日止)，理据不足，本院不予支持。关于争议焦点三。根据合同约定“在合同期满且乙方按照合同规定交还租赁物给甲方日起计，于7个工作日内退还乙方”，保证金应于租赁合同解除时或期满后退回给王喜建。双方租赁合同已终止，吴家兴应将保证金退回王喜建。一审判决吴家兴向王喜建返还保证金109965元，处理正确，本院予以维持。吴家兴上诉主张应没收王喜建保证金109965元，理据不足，本院不予支持。综上所述，吴家兴的上诉请求有理部分，本院予以支持；无理部分，本院不予支持。王喜建的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，但因新旧法律衔接适用问题，导致原判决结果应予变更，故本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民法典》第七百一十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》（法释〔2020〕15号）第八条、第二十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2020〕17号），以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省江门市蓬江区人民法院（2020）粤0703民初1955号民事判决第一项、第三项、第五项；二、撤销广东省江门市蓬江区人民法院（2020）粤0703民初1955号民事判决第二项、第四项；三、王喜建于本判决发生法律效力之日起十日内向吴家兴支付2017年8月4日至2019年3月18日的租金714181.29元及逾期付款利息{利息以每月拖欠的租金为基数[租金计算标准：xx大学黄炳礼博士楼首层04卡、2楼右侧（建筑面积首层145平方米，二层560平方米）按22600元/月，xx大学黄炳礼博士楼首层05卡、2楼左侧（首层建筑面积为95平方米，二层为326平方米）按14055元/月计算]自当月6日起计算至实际清偿之日止，2017年8月6日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，2019年8月20日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算}；四、驳回吴家兴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费12052元，保全费2795元，合计14847元，由王喜建负担14847元。反诉受理费8288元，减半收取4144元，由王喜建负担3165.82元，吴家兴负担978.18元。二审案件受理费9814.95元（已由吴家兴预交7279元，王喜建预交4386.64元），由吴家兴负担2168.89元，王喜建负担7646.06元。吴家兴多预交的二审案件受理费5110.11元，由本院予以退回。王喜建应向本院补缴二审案件受理费3259.42元。本判决为终审判决。审 判 长 马健文审 判 员 李炎途审 判 员 梁智坚二〇二一年二月九日法官助理 李永强书 记 员 陈月佩广东省江门市中级人民法院民事判决书（2020）粤07民终4472号上诉人（原审原告、反诉被告）：吴家兴，男，出生，汉族。委托诉讼代理人：罗君丽，广东洛克律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭万宁，广东洛克律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：王喜建，男，出生，汉族，住广东省江门市蓬江区。委托诉讼代理人：梁金辉，广东建诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈锦轩，广东建诺律师事务所律师。原审第三人：江门市纯自然装饰建材发展有限公司，住所地广东省江门市东华二路。法定代表人：吴家兴。委托诉讼代理人：罗君丽，广东洛克律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭万宁，广东洛克律师事务所律师。上诉人吴家兴、王喜建与原审第三人江门市纯自然装饰建材发展有限公司（以下简称纯自然公司）租赁合同纠纷一案，吴家兴、王喜建均不服广东省江门市蓬江区人民法院（2020）粤0703民初1955号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴家兴上诉请求：1.维持一审判决第一项；2.撤销一审判决第二、三、四项；3.王喜建立即向吴家兴支付自2017年8月4日至2019年3月18日期间的占有使用费714181.29元及逾期付款利息(占有使用费参照《物业租赁合同》解除前的租金标准，首层04卡、2楼右侧按22600元/月，首层05卡、2楼左侧按14055元/月计算，合共36655元/月；逾期付款利息以拖欠的占有使用费为本金，自2017年8月6日起计算至实际清偿之日止，2017年8月6日起至2019年8月19日期间，利率按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际清偿之日止按照LPR计算)；4.驳回王喜建的全部反诉请求；5.由王喜建承担本案诉讼费用及其他相关费用。2021年1月15日，吴家兴明确上诉请求如下：1.维持一审判决第一项；2.撤销一审判决第二、三、四项；3.王喜建立即向吴家兴支付自2017年8月4日至2017年11月8日期间的租金116192.41元及逾期付款利息（租金按《物业租赁合同》的约定，首层04卡、2楼右侧按22600元/月，首层05卡、2楼左侧按14055元/月计算，合共36655元/月；逾期付款利息以拖欠的租金为本金，自2017年8月6日起计算至实际清偿之日止，2017年8月6日起至2019年8月19日期间利率按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，利息为10694.09元，自2019年8月20日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；4.王喜建立即向吴家兴支付自2017年11月9日至2019年3月18日期间的占有使用费597988.88元及逾期付款利息（占有使用费参照《物业租赁合同》解除前的租金标准，首层04卡、2楼右侧按22600元/月，首层05卡、2楼左侧按14055元/月计算，合共36655元/月；逾期付款利息以拖欠的占有使用费为本金，自2017年11月6日起计算至实际清偿之日止，2017年11月6日起至2019年8月19日期间，利率按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，利息为32017.87元，自2019年8月20日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；5.驳回王喜建的全部反诉请求；6.由王喜建承担本案诉讼费用及其他相关费用。事实和理由：一、王喜建与吴家兴签订两份涉案租赁合同时，已清楚知悉xx大学随时会收回涉案商铺、两份涉案租赁合同会因此而终止，故双方在合同的第十条第3款明确约定以xx大学收回涉案商铺作为合同解除的条件，故此，吴家兴并不存在缔约过错，原审法院以此为由减轻王喜建一方的责任，明显属于认定事实不清，适用法律错误。首先，王喜建与吴家兴签订两份涉案租赁合同时，吴家兴已明确告知王喜建，吴家兴与xx大学一方的租赁合同处于不定期租赁关系，xx大学随时会收回涉案商铺，王喜建与吴家兴之间的租赁合同会因此而随时终止。王喜建在清楚知悉这一情况并接受这一条件后才与吴家兴签订两份涉案租赁合同，故双方在合同的第十条第3款明确约定：“如果因xx大学或政府征用本合同租赁物，甲方无法履约完成合同有效期，甲方提前三个月书面通知乙方，本合同有效期即终止”，由此可以证明，王喜建在签订涉案租赁合同时已明确知道合同解除的情形，即吴家兴并不存在缔约过失的过错。另外，需要强调的是，涉案两份租赁合同均是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人对合同的条款均有准确的认知，在合同已明确约定xx大学收回涉案商铺作为涉案租赁合同解除条件的情况下，吴家兴依约通知王喜建解除租赁合同，是依法正确行使合同权利的表现，并不受《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定的限制，无任何过错可言，原审法院认定吴家兴违反《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定，从而认定吴家兴“具有主要的缔约过失”，明显属于认定事实不清，适用法律错误。二、吴家兴与王喜建之间的租赁合同对涉案商铺的租金标准有明确的约定，在王喜建已无合法依据占用涉案商铺的情况下，却只要求其以低于租赁合同关系存续期间的租金价格支付占有使用费，则会造成王喜建在无合法依据占用涉案商铺的情况下反而仅需支付比租赁合同关系存续期间的租金价格更低的费用，即变相鼓励合同当事人主动违约，明显违背立法原则。如前所述，吴家兴在收到xx大学发出的收回商铺的通知后，已及时并多次通过公证送达的方式向王喜建寄送通知要求王喜建尽快腾退涉案物业，双方之间的租赁合同因xx大学收回物业已无法继续履行，需要解除双方之间的租赁合同关系。由此可以证明，吴家兴是没有任何基于合同无效或解除而希望继续获益的意图，相反，王喜建在收到吴家兴一方的腾退通知后，而强行占用涉案商铺持续经营获益、拒不搬迁，存在明显的主观过错。在王喜建已无合法依据占用涉案商铺的情况下，如法院却只要求其以低于租赁合同关系存续期间的租金价格支付占有使用费，则会造成王喜建在无合法依据占用涉案商铺的情况下反而仅需支付比租赁合同关系存续期间的租金价格更低的费用，即变相鼓励合同当事人主动违约，明显违背立法原则。三、退一步讲，即使法院认为吴家兴对“2017年8月4日后的约定无效主观上具有主要的缔约过失”责任，但吴家兴在合同终止后已及时通知王喜建腾退涉案商铺，强行占用涉案商铺产生占有使用费的过错责任全部在于王喜建，故此，如王喜建按低于合同约定的租金标准支付的占有使用费，则会导致王喜建因其过错行为而获利，明显有违公平原则。即使法院认为吴家兴对涉案合同存在缔约过失责任，但吴家兴在xx大学通知收回涉案商铺后，已及时通知王喜建尽快搬离涉案商铺，即吴家兴已及时履行了通知义务，主观上主动采取了降低损失的措施，而王喜建亦应按合同约定及时腾退涉案商铺，而不是一直强行占用并拒绝腾退。需要强调的是，如王喜建及时腾退涉案商铺，则不会产生后续的占有使用费，但正是由于王喜建的拒绝腾退并持续占用经营的过错，致使本案占有使用费的产生，换言之，本案强行占用涉案商铺产生占有使用费的过错责任全部在于王喜建，故此，如王喜建按低于合同约定的租金标准支付的占有使用费，王喜建除获得经营利益外，还会因其过错行为而获得减免租金的双重利益，明显有违公平原则。四、在原审法院已确认王喜建存在逾期腾退涉案房屋、逾期支付租金等多种违约行为的情况下，根据合同第九条第5点的约定，合同保证金依法应由吴家兴没收，但原审法院仍判令吴家兴全额返还保证金，明显属于认定事实不清，适用法律错误，二审法院依法应予纠正。首先，原审法院已查明王喜建拖欠吴家兴2017年7月1日至8月3日期间租金拒不支付的事实，并判令王喜建应向吴家兴支付逾期付款利息，故此，原审法院已认定王喜建存在逾期支付租金的违约行为。其次，在吴家兴通知王喜建解除合同并腾退涉案商铺后，王喜建一直拒绝腾退涉案商铺，直至2019年3月18日才搬离涉案商铺，其行为已违反合同第十三条第2款约定，这一事实亦已经原审法院查明。综上，在原审法院已认定王喜建存在多个违约行为的情况下，根据合同第九条第5款的约定，合同保证金依法应由吴家兴没收，但原审法院仍判令吴家兴向王喜建全额返还保证金，明显前后矛盾，二审法院依法应予纠正。综上，一审判决对基本事实认定不清，适用法律错误，程序错误，严重损害吴家兴的合法权益，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，吴家兴要求王喜建参照租赁合同约定的租金标准支付占有使用费的主张依法应得到法院的支持。吴家兴的上诉请求有充分的事实与法律依据，请求法院支持吴家兴的全部上诉请求。后，吴家兴补充上诉意见如下：一、在与本案为同系列的案件中，江门市中级人民法院（以下简称江门中院）已作出了3个生效判决，均认定在合同终止或无效的情况下，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，承租人依法应按合同约定的租金标准支付占有使用费。2020年10月21日，江门中院在与本案为同系列的租赁合同纠纷案件中，作出了（2020）粤07民终3277号、（2020）粤07民终3278号两个生效判决，在该两个生效判决中，江门中院明确：在租赁合同纠纷案件中，在合同终止或无效后，占有使用费依法应自合同无效之日起计算至实际腾退并交还涉案物业之日止，并且应根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，按涉案租赁合同约定的租金标准进行计算。另外，江门中院在2019年的同系列案（2019）粤07民终1757号案中也作出判决认定：承租人按合同约定的租金标准支付占有使用费并无违反法律规定、也符合常理，加之，如果按承租人所主张的每月25元/平方米的标准计算占有使用费，则会造成承租人无合法依据占用涉案租赁物却以低于租赁合同关系存续期间的租金价格支付占有使用费，不利于业主收回租赁物。需要强调的是，该民终1757号案所对应的租赁商铺，与本案涉案商铺均位于同一栋物业（黄炳礼博士楼），并且就位于涉案商铺的隔壁，故此，该民终1757号判决对本案具有重要参考意义。综上，江门中院在同系列案中已作出了3个生效判决认定，占有使用费的计付标准依法应按照合同约定的租金标准，均没有支持承租人主张的按每月25元/平方米的标准计算。根据《最高人民法院关于统一法律适用加强类案检索的指导意见》（2020.07.31），以及《最高人民法院关于建立法律适用分歧解决机制的实施办法》（法发〔2019〕23号）的法律规定，法院在审理同类型案件的过程中，应当坚持“类案同判”的原则，而结合本案的实际情况，在江门中院已就同系列案作出生效判决并明确判决标准的情况下，在审理本案的过程中不应作出与前案冲突的判决。二、王喜建在收到吴家兴一方的腾退通知后一年多的时间里，仍强行占用涉案商铺持续经营，且在这长达一年多的时间里没有支付过任何的租金或占有使用费，其因此而极大获利，这也是其恶意占用拒绝腾退的主要原因。在涉案租赁合同因客观原因无法履行后，纯自然公司已分别在2017年8月8日和2017年11月23日向王喜建发送通知，要求王喜建及时腾退并交还涉案商铺。在吴家兴积极履行催收义务的情况下，王喜建仍恶意占用持续经营、拒绝腾退，在此期间已获利巨大的经营收益。需要强调的是，在2017年8月至2019年3月18日期间，王喜建没有向吴家兴支付过任何的租金及占有使用费，即其在无任何物业使用成本的情况下，持续经营而获利巨大利益，也正是这一原因，促使其一直占用涉案商铺拒绝腾退，其目的在于将其不当利益进一步扩大。三、退一步讲，即使法院认为吴家兴在签订合同时存在缔约过失，而缔约过失责任也只应是弥补损失，而不是让承租人获益，故此，吴家兴的缔约过失并不代表王喜建可以按明显低于合同租金的标准来支付占有使用费，否则，王喜建不仅不会发生损失，还会获得经营利益外以及减免租金的双重利益。原审判决认为，因吴家兴存在缔约过失，故王喜建就无需按合同约定的租金标准向吴家兴支付占有使用费，这一认定是明显错误的。首先，吴家兴在签订涉案租赁合同时并不存在任何欺诈行为，故吴家兴并不存在缔约过失。其次，即使法院认为吴家兴在签订合同时存在缔约过失，但法律并无规定，如吴家兴存在缔约过失，就无权主张按合同约定的租金标准计收占有使用费。第三，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，在合同无效的情况下，吴家兴有权要求按合同约定的租金标准计收占有使用费，该条规定第二款同时还规定，当事人有权请求赔偿因合同无效受到的损失，即缔约过失责任也只应是弥补损失，而不是让承租人获益。综上，法院依法应判令王喜建按合同约定的租金标准支付占有使用费，方符合法律的规定，否则，王喜建在强行占用持续经营而获利巨大利益的情况下，又可以以低于合同约定租金价格的标准支付占有使用费，即王喜建逾期腾退反而获得比及时腾退商铺更大的利益，则王喜建才是巨额不当利益的获利者。故此，吴家兴的上诉请求依法应得到法院的支持。四、吴家兴提起上诉时，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（法释[2009]11号）》的第十五条规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外”，认为由于吴家兴与xx大学一方的租赁合同在2017年8月3日解除，所以吴家兴与王喜建之间的租赁合同在2017年8月3日之后的部分依照当时适用的法律也应当认定为无效，故主张王喜建应向吴家兴支付自2017年11月8日起至2019年3月8日实际腾退之日止期间的占有使用费。而根据《中华人民共和国民法典》及相关配套司法解释的规定，吴家兴与王喜建之间的租赁合同，在2017年8月3日之后的部分仍然是合法有效的，故此，王喜建依法应按涉案租赁合同的约定，继续向吴家兴支付租金。2021年1月1日，《中华人民共和国民法典》正式施行，而民法典的配套司法解释《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》在2021年1月1日也正式施行。因《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第八条规定：“民法典施行前成立的合同，适用当时的法律、司法解释的规定合同无效而适用民法典的规定合同有效的，适用民法典的相关规定。”故此，涉案租赁合同在2017年8月3日之后的租期约定应按合法有效处理。《中华人民共和国民法典》第七百一十七条规定：“承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（法释[2009]11号）》的第十五条规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”对比，《中华人民共和国民法典》已经删除了“超过部分的约定无效”这一规定，并修改明确为，超过部分的约定只是对出租人不具有法律约束力，换言之，吴家兴与王喜建签订的涉案租赁合同，在2017年8月3日之后的租期约定，虽然超过了吴家兴与xx大学一方约定的租赁期限，但根据《中华人民共和国民法典》的规定，该租期约定并非无效，而是合法有效的。综上，在合同合法有效的情况下，王喜建依法应按合同的约定，包括按合同约定的时间、约定的租金标准，继续向吴家兴支付租金。另外，在合同合法有效的情况下，由于吴家兴一方按合同约定，在2017年8月8日向王喜建发送《解除通知书》行使约定解除权，通知王喜建涉案租赁合同应自2017年11月8日起解除，而王喜建亦已收到上述通知书，故此，涉案租赁合同已在2017年11月8日依法解除，但由于王喜建在合同解除后，直至2019年3月18日才交还涉案商铺给吴家兴，故此，王喜建依法应自2017年11月9日起向吴家兴支付占有使用费，支付至实际腾退交还涉案商铺之日（即2019年3月18日）止，且占有使用费应参照涉案租赁合同解除前的租金标准进行计算。王喜建辩称，一、吴家兴恶意隐瞒其无权出租的情况，与王喜建签约，存在缔约过失的责任，也导致租赁合同无效，王喜建无需支付租金给吴家兴。1、吴家兴存在恶意隐瞒的重大过错。从证据方面，根据（2018）粤0703民初1086号判决书，该判决书在事实认定部分（第7页），明确记载“xx大学于2016年8月4日、2016年12月20日、2017年5月24日、2017年8月3日多次书面通知被告（即吴家兴），要求被告（吴家兴）限期完成清偿并与原告（邑大产业公司）办好商铺归还交接手续，但被告均没有按通知要求腾退房屋给原告。”可见，吴家兴在2016年8月4日已经清楚其无权出租涉案房产，但吴家兴在2016年9月19日以及2016年10月8日，再次与王喜建等签订涉案房产的租赁合同，这一明显恶意签约行为，吴家兴明知无权出租，并故意隐瞒租赁物的实际信息，其主观恶意严重，是对社会诚信的严重践踏。2、从事实方面，王喜建与吴家兴签约时不知道吴家兴隐瞒无权出租的情况，吴家兴也从未告知王喜建其并未与江门市邑大产业有限责任公司（以下简称邑大产业公司）续签租赁合同，也没有告知其与邑大产业公司的租赁期已经到期，且已经收到邑大产业公司的搬迁通知。具体理由如下：①吴家兴并无证据证明其曾经告知王喜建的签约对象；②对涉案合同第九条第3款的解读是吴家兴的牵强附会；③王喜建一审提供的证据7《场地证明》是吴家兴、纯自然公司盖章提交的，上述有xx大学的盖章，且明确了租赁期限是2013年5月1日至2021年4月30日，该证据有纯自然公司的真实印章，签约人王喜建是基于以上理由，产生对吴家兴、纯自然公司的合理信任才进行签约，在吴家兴故意隐瞒其无权出租、签约、潜在风险等及王喜建也没法知悉的情况下，不应将王喜建基于合理信任签署合同所约定的当事人权利作为推断其应当预见且是明知、同意合同的风险，进而认定王喜建具有次要的缔约过失，这是错误的。3、吴家兴在2016年8月4日、2016年12月20日、2017年5月24日、2017年8月3日多次被产权人邑大产业公司、xx大学通知的情况下，吴家兴并无及时将信息告知王喜建，显然是恶意的。吴家兴在2016年8月已经接受到第一份通知，但其在2017年8月才进行所谓的公证通知，请问相隔一年，而且这一年期间，xx大学（邑大产业公司）多次书面通知吴家兴，而吴家兴无动于衷，无所作为，明显是恶意隐瞒。根据双方的租赁合同第七条第5点及《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”、五十六条：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”的规定，因吴家兴签约存在恶意的重大过错，双方签订的本案合同无效，一审判决基于双方的无效合同判决王喜建支付租金40202.26元及相应利息是没有事实和法律依据。二、吴家兴无权向王喜建收取占用费。吴家兴无权出租涉案租赁房屋给王喜建，吴家兴不具有诉请占用费的主体资格。退一步，如果涉案场地存在占用的情况，并且占用人是王喜建本人的情况下，对该场地的占用费也不是吴家兴收取的，吴家兴收取该场地占用费没有合法依据。被占用房屋的产权人是邑大产业公司，吴家兴并无事实依据和法定依据获得收取该占用费的权利。若邑大产业公司认为王喜建存在占用其产业，应由邑大产业公司向王喜建提起诉讼诉请占用费。三、吴家兴、纯自然公司依法应当返还保证金109965元。本案应当追究纯自然公司作为当事人，而吴家兴、纯自然公司隐瞒、欺骗王喜建所签订的合同属于可撤销合同，王喜建不认可其合同的合法性，属于无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十七条：“合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。”第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，吴家兴、纯自然公司应返还合同保证金109965元。后，王喜建补充答辩意见如下：一、吴家兴所提供的新的证据材料所涉及的案件，从合同主体、各案案情与本案没有关联性，不同案件，案情不同，证据不同，会导致不同的结果。故其上诉补充第一点认为参考江门中院已生效的三个判决作为本案依据缺乏关联性，也没有法律依据。二、对于吴家兴提出适用最高院关于统一法律加强类案的指导意见，该意见的适用前提是针对案由相同，证据相似等多个前置条件下才可以发生类案同判的适用原则。对比本案原一审、二审、发回一审的证据材料以及庭审陈述，与吴家兴提供上诉三个生效判决的资料判决书中所显示的证据以及庭审情况，不具有可比性和参考性。而王喜建在本案的发回一审庭审过程中以及相关答辩文件和证据也多次强调适用涉案租赁合同约定的租金标准来计算占用费是没有法律依据、证据支持以及会产生不良的社会引导效果。三、不予确认王喜建存在占用经营涉案产地的事实，理由王喜建在一审的答辩文件以及庭审中也作出了详细的论述，请注意区分占用、占用经营、交还场地、履行交付手续、影响业主的使用、业主是否产生排除妨碍的必须等是属于不同的概念，本案中王喜建不存在占用经营涉案场地，也不存在影响业主方使用场地，故法院判决需要王喜建支付部分占用费也是在不能清晰上述概念区别的情况下作出的错误判决，正如王喜建在一审答辩状中就这一争议所举的例子，请求二审法院予以重视考虑。四、吴家兴与王喜建签订涉案合同，吴家兴在签订过程中存在隐瞒欺诈导致王喜建损失，而且吴家兴也没有证据证明用于经营和获利。另外，吴家兴在上诉补充中主张的缔约过失责任应承担弥补损失，王喜建认为涉案合同经一审判决在一定的期限内生效有效，不适用缔约过失的法律条款规定，缔约过失应适用于订立合同过程中未生效的情况下。最后，针对吴家兴的上诉意见以及上诉补充意见，按照王喜建一审的答辩意见以及一审庭审的补充答辩意见以及王喜建提交书面上诉答辩意见。五、第一、吴家兴提交的增加、变更上诉请求的申请是在二审开庭调查辩论结束后，按照程序规定依法应不予接受。第二、基于吴家兴提交上述申请没有新证据支持，即没有证据基础。第三、在法律适用方面，本案经历一审、二审及发回的一审、二审期间都是在2020年，双方上诉状所依据的法律还是当时的法律（不包括民法典），双方在庭审、二审辩论期间也是依据当时的法律（不包括民法典）而进行，所以吴家兴现在提出的增加、变更上诉请求适用民法典是缺乏依据的。因为适用何种法律及司法解释本身就是法院进行案件审理的其中一个争议焦点，本案二审开庭调查及辩论阶段都没有将法律适用作为争议焦点且当时在2020年民法典还没生效，开庭至今时隔多时，对方以此变更诉请显然是不应将其纳入本案的争议审查范围。第四、民法典717条仍然是记载对超过部分的约定对出租人，但出租人与承租人另有约定的除外，本案中吴家兴作为承租人与案外人邑大产业公司是没有另外约定，即对吴家兴超过租赁期的部分其无权出租的，按照民法典总则以及物权编对无权处分的规定以及产权人邑大产业公司并没有任何证据认可吴家兴对超过租赁期的转租行为有效性的认可。故吴家兴提出上述增加变更上诉请求的申请是没有依据的。吴家兴在本案的上诉审理期间之前提出的上诉事实与理由并没有提及到这点，二审的审理程序应根据吴家兴二审开庭时确定的上诉进行审理，且当时其对涉案合同的效力时间区分点没有提出异议的，即当时吴家兴确认解除时间点是一审确认的解除时间点。纯自然公司述称，同意吴家兴的上诉意见。王喜建上诉请求：1.依法撤销一审判决第二项，改判为王喜建向吴家兴支付占有使用费343148.5元(自2017年8月4日至2018年8月10日止)；2.本案一、二审诉讼费由吴家兴承担。事实和理由：一审判决认定事实错误、适用法律错误、一审判决的判项错误。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”的规定，特提起上诉，以维护王喜建的合法权益。后，王喜建补充上诉意见如下：一、吴家兴、纯自然公司在隐瞒无权出租的情况下，继续出租涉案房产给王喜建，属于恶意的重大过错，双方签订的合同无效，王喜建无需履行支付租金的合同义务，吴家兴也没有收取王喜建租金的依据，一审判决王喜建支付租金40202.26元及相应利息是没有事实和法律依据的。1、吴家兴存在恶意隐瞒的重大过错。从证据方面，根据（2018）粤0703民初1086号判决书，该判决书在事实认定部分（第7页），明确记载“xx大学于2016年8月4日、2016年12月20日、2017年5月24日、2017年8月3日多次书面通知被告（即吴家兴），要求被告（吴家兴）限期完成清偿并与原告（邑大产业公司）办好商铺归还交接手续，但被告均没有按通知要求腾退房屋给原告。”可见，吴家兴在2016年8月4日已经清楚其无权出租涉案房产，但吴家兴在2016年9月19日以及2016年10月8日，再次与王喜建等签订涉案房产的租赁合同，这一明显恶意签约行为，吴家兴明知无权出租，并故意隐瞒租赁物的信息，其主观恶意严重，是对社会诚信的严重践踏。2、从事实方面，王喜建与吴家兴签约时不知道吴家兴隐瞒无权出租的情况，吴家兴也从未告知王喜建其并未与邑大产业公司续签租赁合同，也没有告知其与邑大产公司的租赁期已经到期，且已经收到邑大产业公司的搬迁通知。具体理由如下：①吴家兴并无证据证明其曾经告知王喜建的签约对象；②对涉案合同第九条第3款的解读是吴家兴的牵强附会；③王喜建一审提供的证据7《场地证明》是吴家兴、纯自然公司盖章提交的，上述有xx大学的盖章，且明确了租赁期限是2013年5月1日至2021年4月30日，该证据有纯自然公司的真实印章，签约人王喜建是基于以上理由，产生对吴家兴、纯自然公司的合理信任才进行签约，在吴家兴故意隐瞒其无权出租、签约、潜在风险等及王喜建也没法知悉的情况下，不应将王喜建基于合理信任签署合同所约定的当事人权利作为推断其应当预见且是明知、同意合同的风险，进而认定王喜建具有次要的缔约过失，这是错误的。3、吴家兴在2016年8月4日、2016年12月20日、2017年5月24日、2017年8月3日多次被产权人邑大产业公司、xx大学通知的情况下，吴家兴并无及时将信息告知王喜建，显然是恶意的。吴家兴在2016年8月已经接受到第一份通知，但其在2017年8月才进行所谓的公证通知，请问相隔一年，而且这一年期间，xx大学（邑大产业公司）多次书面通知吴家兴，而吴家兴无动于衷，无所作为，明显是恶意隐瞒。根据双方的租赁合同第七条第5点及《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”第五十六条：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”的规定，因吴家兴签约存在恶意的重大过错，双方签订的本案合同无效，一审判决基于双方的无效合同判决王喜建支付租金40202.26元及相应利息是没有事实和法律依据。二、吴家兴无权向王喜建收取占用费，一审判决认定王喜建对造成吴家兴仍须继续向邑大产业公司支付占有使用费的损失扩大具有过错是错误的。吴家兴无权出租涉案租赁房屋给王喜建，吴家兴不具有诉请占用费的主体资格。而一审判决既然已经认定纯自然公司不是租赁合同当事人的情况下，即纯自然公司对王喜建的通知是无效，纯自然公司也无权要求王喜建退还房屋，却又以王喜建经纯自然公司两次通知后仍实际使用租赁房屋为由，认定王喜建对吴家兴的损失扩大具有过错，理由存在前后矛盾，是认定事实错误。退一步，如果涉案场地存在占用的情况，并且占用人是王喜建本人的情况下，对该场地的占用费也不是吴家兴收取的，吴家兴收取该场地占用费没有合法依据。被占用房屋的产权人是邑大产业公司，吴家兴并无事实依据和法定依据获得收取该占用费的权利。若邑大产业公司认为王喜建存在占用其产业，应由邑大产业公司向王喜建提起诉讼诉请占用费。退一万步，即使王喜建需要支付占用费，占用时间应为2017年8月4日至2018年8月10日，原因：①吴家兴没有证据证明王喜建搬离涉案房屋的时间是2019年3月18日，《敖稳操询问笔录》只有敖稳操个人陈述，没有其他证据佐证，也存在诸多没有解释清楚、证据证实的情况，不应采信（见一审王喜建的质证意见）；②《移交证明》只有吴家兴、敖稳操的签名，王喜建没有签名确认，况且王喜建不知道吴家兴最后是什么时候与邑大公司交接涉案出租房屋，吴家兴也没有告知王喜建，没有证据证明王喜建是2019年3月18日才搬离；③涉案租赁房屋已经于2018年8月11日被停电，无法正常使用，故计算占用费也应算至2018年8月10日止。吴家兴辩称，一、根据王喜建提交的变更上诉请求上诉状，王喜建已经是确认其依法应向吴家兴支付租金以及占用使用费，对于这一主体问题，王喜建是没有异议的。二、双方在签订涉案租赁合同时，王喜建是清楚知悉吴家兴没有与xx大学一方续约的，所以双方在合同的第10条第3款明确约定如果因xx大学征用本合同租赁物，甲方无法履约完成合同有效期，甲方提前三个月书面通知乙方，本合同有效期即终止。王喜建正是在接受这一条件情况下，才与吴家兴签订涉案合同，所以当时合同所约定的租金价格约为35元每平方米，是明显低于吴家兴提交的关于市场租赁价格评估报告中所载明的市场租赁价格，根据评估报告显示涉案商铺的首层的市场租赁价格为60元每平方米每月，二层是40元每平方米每月，除此之外，吴家兴一方还无偿提供了价值约25万元的装修给王喜建使用的，所以王喜建基于涉案租赁合同而使用涉案商铺，已经是占据优势利益。三、王喜建是基于其与吴家兴签订的涉案租赁合同，才使用涉案商铺的，而xx大学一方在（2018）粤0703民初1086号案件中，是只选择向吴家兴一方主张占用使用费，从未王喜建支付过任何费用，所以根据合同的相对性，王喜建也是应当向吴家兴支付租金及占有使用费。四、吴家兴提交的同系列案的生效判决，与本案均为租赁合同纠纷，并且案件的证据也是相似的，所以是符合王喜建刚才所主张的适用最高人民法院关于统一法律适用加强类案检索的指导意见，应当坚持类案同判的原则。需要说明的是，在该系列案件中，次承租人在案件中均是主张应按25元每平方米每月的标准向吴家兴或纯自然公司支付占有使用费，但该部分主张均没有得到江门中院的支持，而且在（2019）粤07民终1757号案件中，该案的涉案商铺与本案的涉案商铺均位于同一栋物业，也是就是xx大学黄炳礼博士楼，并且该商铺就位于本案涉案商铺的隔壁，所以该案对本案有参考意义。其他的答辩意见详见吴家兴提交的上诉状及补充上诉意见。纯自然公司述称，纯自然公司的意见与吴家兴的意见一致。吴家兴向一审法院起诉请求：1.王喜建立即向吴家兴支付自2017年7月1日至2017年8月3日期间拖欠的租金40202.26元及逾期付款利息（逾期利息以拖欠租金为本金，自2017年7月6日起至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际清偿之日止按照LPR计算）；2.王喜建立即向吴家兴支付自2017年8月4日至2019年3月18日期间的占有使用费714181.74元及逾期利息（占有使用费参照《物业租赁合同》租金标准计算，首层04卡、2楼右侧按22600元/月，首层05卡、2楼左侧按14055元/月计算，合共36655元/月；逾期利息以拖欠的占有使用费为本金，自2017年8月6日起至2019年8月19日期间，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，2019年8月20日起至实际清偿之日止按照LPR计算）；暂计算至2020年5月28日，以上两项诉讼请求为825170.71元；3.本案诉讼费用及其他相关费用由王喜建承担。王喜建向一审法院提起反诉请求：l.吴家兴、纯自然公司共同向王喜建返还合同保证金及违约金合计人民币219930元(109965元*2)；2.吴家兴、纯自然公司共同赔偿王喜建损失人民币245930.5元；3.本案诉讼费由吴家兴、纯自然公司承担。一审法院认定事实：2003年4月16日，吴家兴（作为承租方）与邑大产业公司（作为出租人）签订《房屋租赁合同》，约定邑大产业公司将xx大学黄炳礼楼一、二层合计建筑面积1677.23平方米租赁给吴家兴使用，租赁期限至2011年4月30日。后双方于2003年12月5日签订《房屋租赁延期补充合同》将租赁期限延长至2016年4月30日。前述合同期限届满后，双方按租赁合同继续履行。2016年6月30日，吴家兴作为出租方（甲方）与王喜建作为承租方（乙方）签订《物业租赁合同》，约定甲方将位于江门市黄炳礼博士楼首层04卡、2楼右侧，建筑面积首层145平方米，二层560平方米，租赁期限自2016年8月1日至2019年9月30日，租金自2016年7月1日至2016年7月30日免租，自2017年8月1日至2018年7月30日，每月租金22600元，自2018年8月1日至2019年7月30日，每月租金23730元，每月租金应于当月5日前支付；签订合同乙方须付给甲方相当于三个月租赁合同保证金67800元，该保证金只是作为乙方对合同履行义务、责任的担保，不作欠租欠费抵扣、不计利息，合同期满后并且把场地按照合同规定交回甲方之日起算7个工作日内退回给乙方；甲方必须保证其有权出租合同租赁物业，如因甲方原因或产权原因导致合同无法履行或造成乙方损失的，甲方必须赔偿乙方实际损失（乙方本租赁期内发生的已经书面向甲方报备的固装费用），并赔偿违约金（相当于合同第四条第3点约定的合同租赁保证金金额）；乙方于每月5日前支付当月租金，支付租金延期超过15天承租方负违约责任；违约赔付：违约方除仍按实际欠付金额支付外，支付对方违约金相当于合同第四条第3点约定的各有效租赁期押金额；如果xx大学或政府征用本合同租赁物，甲方无法履约完成合同有效期，甲方提前三个月书面通知乙方，本合同有效期即终止，双方不负任何违约责任；乙方原因单方提出提前解约，提前三个月书面通知甲方，本合同有效期终止，双方不负任何违约责任；本合同收取的仅是毛坯场地租金，场地装修属于甲方所有，双方确认估价是20万元，免费提供给乙方使用。2016年9月19日，吴家兴（甲方）与王喜建（乙方）又签订一份《物业租赁合同》，双方约定向甲方承租xx大学黄炳礼博士楼首层05卡、2楼左侧，其中首层建筑面积为95平方米，二层为326平方米，租赁期限自2016年10月8日起至2019年10月7日，其中2016年11月9日至2018年10月8日期间每月租金为14055元，自2018年10月9日至2019年10月8日期间租金标准为每月14758元，每月租金应于当月5日前支付，租赁税由乙方承担，本合同收取的仅是毛坯场地租金，场地装修属于甲方所有，双方确认估价是5万元，免费提供给乙方使用。合同其他条款的内容与前述合同基本一致。上述两租赁合同签订后，吴家兴先后按合同约定将物业交付给王喜建使用，王喜建向吴家兴交纳两份合同的保证金共109965元（67800元+42165元）。王喜建以涉案物业作为江门市蓬江区羲马教育培训中心（以下简称羲马教育）的经营场所使用，并在商铺门上标识有“羲马教育”字样，羲马教育并未登记成立。王喜建按合同约定向吴家兴支付了合同保证金及支付租金至2017年6月30日，其中2016年12月至2017年6月的租金由案外人谢佩诗向黄敏莲支付。2016年6月30日，纯自然公司与培道清公司签订《物业租赁合同》，约定纯自然公司将江门市迎宾大道西xx大学黄炳礼博士楼首层04卡、2楼右侧，首层166平方米，二层660平方米租赁给培道清公司，租赁期限自2016年8月1日至2020年5月31日，合同其他条款内容与吴家兴、王喜建签订合同内容基本一致。纯自然公司与培道清公司于2017年1月30日签订《终止合同协议》，双方经协商协议前述合同于2017年2月5日终止，双方于2017年2月5日起不再承担任何合同责任和义务。2016年10月8日，纯自然公司又与培道清公司签订《物业租赁合同》，约定租赁江门市黄炳礼博士楼首层05卡、2楼左侧，首层面积59平方米，二层241平方米，租赁期限自2016年10月18日至2020年5月31日止。2017年1月25日，纯自然公司与培道清公司签订《终止合同协议》，双方经协商约定前述合同于2017年1月31日终止，自2017年1月31日起不再承担任何合同责任及义务。在诉讼过程中，纯自然公司向一审法院出具《情况说明》（2019.2.14），认为纯自然公司与培道清公司签订的上述两份物业租赁合同没有履行过，目的是为了配合王喜建办理培道清公司变更工商登记而签订，吴家兴与王喜建签订的两份物业租赁合同所约定的权利义务，均由吴家兴享有承担，与纯自然公司无关。2016年8月4日、2016年12月20日、2017年5月24日xx大学多次向吴家兴发出通知要求限期收回涉案租赁商铺，但吴家兴未按通知腾退房屋。2017年8月3日，xx大学再次通知吴家兴要求限期收回涉案商铺，并给予三个月期限返还租赁房屋。由于吴家兴未能腾退房屋，邑大产业公司向一审法院提起诉讼，案号：（2018）粤0703民初1086号。2018年11月30日，一审法院作出（2018）粤0703民初1086号民事判决，认定吴家兴与邑大产业公司租赁合同关系于2017年8月3日解除，自合同期满后至租赁合同关系解除期间双方存在不定期租赁合同关系，该判决采纳了由xx大学委托广州业勤资产评估土地房地产估价有限公司于2017年4月出具的评估报告，该评估报告作出对xx大学黄炳礼楼一、二层房屋（面积1677.33平方米），平均租金为每平方米25元/月的评估结论。因此，该案判决：吴家兴向邑大产业公司支付房屋占有使用费（占有使用费计至2018年11月30日为589539.74元，自2018年12月1日起以未腾退面积1472.13平方米为基数按每平方米25元/月标准计至腾退房屋之日止）。该判决已发生法律效力。本案诉讼中，吴家兴向一审法院书面回复，其认为：因资金紧张，尚未支付以上案件生效判决所确定的付款义务。2017年8月8日，纯自然公司向王喜建发出《解除〈物业租赁合同〉通知书》，内容有：“2016年6月30日、2016年9月19日，本公司全权委托吴家兴与你分别签订了两份《物业租赁合同》，约定由你租用位于江门市黄炳礼博士楼相关物业……上述合同签订后，本公司已依约将租赁物交付你使用至今，现因xx大学要收回上述合同的租赁物，因此，根据上述租赁合同第十条第三款的约定，本公司现正式通知：一、自本通知书发出之日起满三个月，即自2017年11月8日起，本公司解除与你于2016年6月30日、2016年9月19日签订的两份物业租赁合同；二、请你及时做好搬离租赁物的准备；三、你应于2017年11月8日将上述租赁物交还给本公司，请你尽快与本公司联系人吴家兴联系处理有关事宜。”纯自然公司为此向江门市公证处申请对寄送上述通知书的内容及过程进行证据保全。2017年8月24日，江门市公证处出具（2017）粤江江门第19268号公证书予以证实。2017年11月23日，纯自然公司又向王喜建发出《通知书》，内容有：“我公司于2017年8月8日通过江门市公证处向你方邮寄送达了《解除〈物业租赁合同〉通知书》，你方于2017年8月9日签收，因此，自2017年11月8日起，你方与我公司已解除租赁关系，你方亦应于上述日期退还租赁物给我公司，但你方仍然使用租赁物，现再次通知：一、请立即腾空并交还租赁物给我公司……；二、请立即支付拖欠的租金与场地使用占有费用……。”纯自然公司为此向江门市公证处申请对寄送上述通知书的内容及过程进行证据保全。2017年12月5日，江门市公证处出具（2017）粤江江门第25396号公证书予以证实。2018年12月19日，在本案原一审开庭笔录中审判人员与王喜建的原委托诉讼代理人的问答显示：问“涉案的租赁商铺，被告（王喜建）是否仍然有使用？”答：“被告（王喜建）在下周一搬离涉案商铺。”吴家兴在本案原二审中提交《黄炳礼楼商铺移交证明》，证实吴家兴于2019年3月18日向xx大学后勤处敖稳操移交黄炳礼博士楼（原羲马教育）整体商铺大门钥匙2条，该移交证明有吴家兴与敖稳操签名。2019年2月29日，一审法院作出的（2018）粤0703民初4737号民事判决书亦判决王喜建须腾退涉案房屋。2019年8月13日，在本案原二审过程中，江门市中级人民法院工作人员向敖稳操询问：“关于羲马教育所租赁的涉案场地在交还你方时是由谁向你方交还？”答：“当时是由王喜建交钥匙给我方，但我方认为吴家兴才是我方所应对应的移交人。”邑大产业公司幸芦笙作出《大创项目场地使用情况说明》，内容有：“羲马教育属xx大学2016年广东省大学生创新创业立项项目，项目孵化期间，xx大学校党委对羲马教育孵化团队（王喜建等）开展项目做了场地使用批示，收回场地以后另行制定办法。根据（2018）粤0703民初1086号民事判决书，本公司与吴家兴就羲马教育孵化使用场地在2017年8月4日起，结束租赁关系。本公司声明，自2017年8月4日起，同意羲马教育团队在黄炳礼博士楼开展大创项目工作，无须缴纳租金给吴家兴。具体场地使用相关办法，由学校组织制定并实施。”2019年9月11日，在本案原二审过程中，江门市中级人民法院工作人员向幸芦笙询问：“现在出示一份由王喜建提交的《大创项目场地使用情况说明》，请问你确认该说明是否你出具？”答：“是我出具，但是现在我要更正一下情况，关于免租的问题，邑大产业公司早就把涉案场地管理事宜交给xx大学后勤处，邑大产业公司没有参与场地租赁。关于是否免于王喜建缴纳涉案场地租金的问题，邑大产业公司没有免予租金权限，所以说不存在邑大产业公司同意王喜建不需交纳涉案场地租金。《大创项目场地使用情况说明》内容有误，请法院不要作为证据使用，具体情况以我今天的陈述为准。”2020年4月7日，纯自然公司委托江门市南方价格鉴证有限公司，对xx大学研究生楼负一层、研究生楼一层、研究生楼二层、黄炳礼博士楼一层、黄炳礼博士楼二层、聚贤楼一层和聚贤楼二层（建筑面积共5860.71平方米）的租赁价格进行评估，评估基准日为2017年8月1日，评估结论：黄炳礼博士楼一层（建筑面积775平方米）租赁价格为60元/㎡/月，黄炳礼楼二层（建筑面积902.23平方米）租赁价格为40元/㎡/月。在诉讼过程中，王喜建申请证人廖某出庭作证，以证实羲马教育聘请廖某装修，支出装修款103430.5元，但仅能提供现金支出凭证2张，该两张凭证显示廖某向羲马教育领款6万元。除此之外，王喜建还主张羲马教育向江门市深域文化传媒有限公司支出户外广告费用12000元，向深圳市沣港华消防实业发展有限公司江门分公司支付消防工程款65500元，向蓬江区景盛消防工程部支出消防工程费用32000元，为此，其提供相关合同及收据予以证实。因审理案件需要以及经王喜建的申请，一审法院在重审时向xx大学发函调查以下事项：一、王喜建与羲马教育团队的关系，羲马教育团队是否属于xx大学创业、教研孵化项目。二、王喜建向吴家兴承租的xx大学黄炳礼博士楼首层04卡、2楼右侧，首层05卡、2楼左侧房屋于何时腾退搬离。三、xx大学、江门市邑大产业有限责任公司在2017年期间，是否同意免收王喜建、羲马教育团队以上房屋的经营租金或使用费。xx大学收函后经核实复函如下：一、我校不清楚王喜建与羲马教育团队的关系，羲马教育团队不属于我校创业、教研孵化项目；二、我校只与黄炳礼博士楼承租方吴家兴有租赁合同关系，因此不清楚王喜建向吴家兴承租的房屋何时腾退搬离；三、xx大学、邑大产业公司与王喜建、羲马教育团队没有任何租赁业务关系，不存在是否同意免收经营租金或使用费的问题。一审法院认为，本案是租赁合同纠纷。关于本案争议的几个问题，一审法院依次评析如下：一、关于合同主体的问题。对王喜建提供公证书用以证明纯自然公司是本案租赁合同的出租人的意见。一审法院认为，案涉两份《物业租赁合同》双方当事人为吴家兴与王喜建，该公证书中涉及的两份通知书中，纯自然公司自认作为以上两份《物业租赁合同》的出租方，但并未经《物业租赁合同》当事人吴家兴与王喜建的同意，故并不产生纯自然公司为合同当事人的法律后果，并且，纯自然公司在诉讼过程中作出《情况说明》认为以上两份物业租赁合同与其无关，且王喜建提供的证据未能证实纯自然公司享有出租方的权利以及履行出租方的义务，因此，王喜建主张纯自然公司也是本案合同出租方，依据不足，一审法院不予采信。对王喜建请求纯自然公司承担相关责任，一审法院不予支持。二、关于案涉两份《物业租赁合同》的效力问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议的，不得主张转租合同无效。因此，案涉房屋由吴家兴向邑大产业公司租赁后转租王喜建使用，由xx大学直接向王喜建或羲马教育供水供电，没有证据显示邑大产业公司及xx大学对吴家兴的转租或使用提出异议，且吴家兴与王喜建签订的两份《物业租赁合同》是合同当事人的真实意思表示，合同的内容也没有违反法律的禁止性规定，吴家兴将房屋转租给王喜建的行为有效。但是，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。本案中，吴家兴与邑大产业公司的租赁合同于2016年4月30日到期，吴家兴与邑大产业公司未再续签租赁合同，再依据（2018）粤0703民初1086号民事判决书，吴家兴与邑大产业公司于2017年8月3日解除了不定期租赁关系。在吴家兴与邑大产业公司解除租赁关系后，其已失去继续转租的权利，因此，吴家兴与王喜建的租赁合同关系亦应于2017年8月3日解除。而吴家兴与王喜建的租赁合同期限分别是2016年8月1日起至2019年9月30日止、2016年10月8日至2019年10月8日止，该两份合同的期限超过了吴家兴与邑大产业公司的租赁期限，因此，吴家兴与王喜建签订的以上两份《物业租赁合同》的合同期限超出2017年8月3日的约定无效。三、关于吴家兴主张的占有使用费如何计算的问题。（一）对于吴家兴主张应当参照《物业租赁合同》约定的租金标准支付占有使用费的意见，由于吴家兴与王喜建签订租赁合同超出2017年8月3日的约定无效，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”首先，基于吴家兴与邑大产业公司的不定期租赁关系，吴家兴在签署本案固定期限的租赁合同时应当可以预见到在合同期限内，有可能出现出租人邑大产业公司提前收回商铺的情形。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”故吴家兴应当将该不定期租赁关系予以披露，从双方签订的《物业租赁合同》第十条“如果因xx大学或政府征用本合同租赁物，甲方无法履约完成合同有效期，甲方提前三个月书面通知乙方，本合同有效期即终止，双方不负任何违约责任；乙方原因单方提出提前解约，提前三个月书面通知甲方，本合同有效期即终止，双方不负任何违约责任”的约定来看，双方当事人在合同已经约定赋予双方均有提前三个月解约的权利，本案合同的租赁物具有一定特殊性，但是，以上约定并未能证实王喜建知晓吴家兴与邑大产业公司的不定期租赁关系，吴家兴未披露该不定期租赁关系，其对于案涉《物业租赁合同》自2017年8月4日后的约定无效主观上具有主要的缔约过失。其次，王喜建作为次承租人，其与吴家兴订立固定期限的租赁合同，又在合同约定“双方提前三个月书面通知对方均有权解除合同，双方不负任何违约责任”，证明王喜建已经知晓本案合同的租赁物具有一定特殊性，其对于合同期内吴家兴提前解除合同有一定的预见性，故王喜建对于案涉《物业租赁合同》自2017年8月4日后的约定无效主观上具有次要的缔约过失。在吴家兴对于租赁合同自2017年8月4日后的约定无效具有主要过错的情况下，若参照《物业租赁合同》约定的租金标准计算占有使用费，会导致吴家兴因为该过错行为获利的后果，有违公平原则。因此，对于吴家兴主张参照《物业租赁合同》的标准计算占有使用费的意见，一审法院不予采纳。（二）占有使用费的计算标准。合同法规定，合同无效，因合同取得的财产应当予以返还，故王喜建应当及时将案涉商铺返还给吴家兴。1.对于王喜建实际占用时间的问题。吴家兴主张王喜建搬离的时间为2019年3月18日，王喜建不确认其腾退搬离的时间为2019年3月18日，其认为在收到解除合同通知后逐步搬离。由于双方当事人没有办理书面的交接手续，一审法院根据本案原一审时2018年12月19日开庭笔录王喜建委托诉讼代理人陈述“下周一搬离”的事实，意味着王喜建在2018年12月19日前尚未搬离，以及结合吴家兴提供的《黄炳礼楼商铺移交证明》、江门中院对敖稳操的笔录内容，基本可以证实王喜建腾退搬离涉案商铺的时间是2019年3月18日的事实。王喜建虽对此予以否认，但未能提供证据予以反驳，应承担举证不能的不利后果。2.对于王喜建主张其带领的羲马教育团队属于学校创业、教研孵化项目，自2017年7月开始xx大学已经免除其租金，其无须向吴家兴支付租金或占用费的意见。经一审法院向xx大学调查，xx大学复函中称“不存在免除羲马教育团队租金或使用费的问题”，因此，王喜建以上所述与事实不符，一审法院不予采纳。3.对于2017年7月1日至2017年8月3日的租金，王喜建应按照合同的约定支付，经统计，该期间的租金为40202.26元。由于王喜建迟延履行支付租金的义务，造成吴家兴的实际损失，吴家兴请求按照银行同期利率或银行业公布的同业拆借利率计算该租金利息，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。4.对于王喜建抗辩认为吴家兴尚未向邑大产业公司履行支付占有使用费的义务，纯自然公司不具有向其追偿损失权利的意见，由于（2018）粤0703民初1086号民事判决书已发生法律效力，该判决的义务是否已经实际履行或是否已执行到位，不是邑大产业公司向吴家兴主张占有使用费的前提，也不能作为王喜建拒付占有使用费的合理抗辩。并且，王喜建已经实际使用案涉房屋至2019年3月18日，从本案各方当事人签署的租赁合同来看，该使用并非无偿使用，故王喜建应当向吴家兴支付占有使用费。对于王喜建的该项抗辩，一审法院不予采纳。5.由于王喜建经纯自然公司两次通知后仍实际占有使用租赁房屋至2019年3月18日，期间，造成吴家兴仍须继续向邑大产业公司支付占有使用费，王喜建对损失的扩大具有过错。经一审法院生效的（2018）粤0703民初1086号《民事判决书》判决，案涉房屋承租人吴家兴须向邑大产业公司支付的占有使用费标准为每平方米25元/月。本案王喜建须支付的占有使用费，一审法院参考以下因素确定：（1）该1086号案判决采纳了广州业勤资产评估土地房地产估价有限公司于2017年4月出具的每平方米25元/月的评估结论，该案判决案涉房屋承租人吴家兴须按照该标准向邑大产业公司支付占有使用费。（2）吴家兴对于案涉租赁合同无效主观上具有主要过错，有关占有使用费标准不应使得吴家兴因此获利。（3）王喜建对于案涉租赁合同无效主观上具有次要过错，在纯自然公司两次通知腾退的情况下，未能及时腾退，拖延至2019年3月18日搬离，其对损失的扩大也负有责任，并不能因此免除王喜建支付占有使用费用的民事责任。因此，吴家兴仍有权以每平方米25元/月的标准向王喜建主张占有使用费。经计算，王喜建应当支付自2017年8月4日至2019年3月18日的占有使用费为：1126㎡×25元/㎡/月×19.5月=548925元。因吴家兴对于合同无效具有主要过错，对于其主张的逾期利息请求，一审法院不予支持。四、关于王喜建反诉的各项请求的问题。（一）合同保证金109965元。根据合同约定“在合同期满且乙方按照合同规定交还租赁物给甲方日起计，于7个工作日内退还乙方”，保证金应于租赁合同解除时或期满后退回给王喜建，双方租赁合同已于2017年8月3日解除，以及吴家兴对于后续合同无效具有主要过错，合同无效，按照法律规定也应当予以返还，王喜建的该项请求具有合理性，一审法院予以支持。（二）违约金109965元。由于本案的两份《物业租赁合同》无效，王喜建基于合同第七条第5点约定主张违约金，依据不足。并且，从订立该违约金条款的目的来看，双方约定“如因甲方原因或产权原因导致合同无法履行或造成乙方损失”乙方才可以提出该项赔偿，故该条款并非合同的结算清理条款，涉及当事人实体的权利义务，王喜建以此请求违约金，理由不充分，一审法院不予支持。（三）赔偿损失245930.5元。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”本案中，首先，王喜建提供的廖某陈述工程价款与收据显示的收款情况并不一致，廖某、周涛的证人证言未能充分证实装修的事实及实际支出情况，且本案合同约定原装修价值25万元，无偿提供给王喜建使用，王喜建主张投入的装修与原装修是否形成了附合物，没有证据予以证实，吴家兴表示王喜建后面投入的装修并未向吴家兴报备，吴家兴也没有同意利用后来的装修，故对王喜建主张已花费装修费103430.5元的事实，一审法院不予采纳。第二，王喜建没有向一审法院申请对该装修残值进行评估鉴定，无法确定其投入装修物在其搬离时的价值。第三，即使王喜建投入的装修已经与原先装修形成了附合装修物，王喜建对于合同无效具有次要过错，并经两次通知均未按期腾退搬迁，造成损失扩大负有一定责任，王喜建利用案涉房屋至2019年3月18日，距离合同约定的三年期限届满仅差6个月时间，故基本可以认定王喜建投入的装修已使用较长时间。第四，双方签订的合同已经明确约定赋予双方提前三个月解约的权利，解约后双方均无须承担违约责任，王喜建对于该合同风险是明知且同意的，因此，其再请求吴家兴赔偿装修损失，依据不足。第五，对于王喜建主张赔偿的广告招牌款、消防工程款，有关论述的理由同上第二、三、四点论述，一审法院不再赘述。故对于王喜建的该项赔偿损失的请求，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项、第五十八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四之规定，判决如下：一、王喜建应于判决书发生法律效力之日起十日内向吴家兴支付租金40202.26元及相应利息（以拖欠租金为本金，自2017年7月6日起至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同类商业贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际清偿之日止按照全国银行业同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。二、王喜建应于判决书发生法律效力之日起十日内向吴家兴支付占有使用费548925元。三、吴家兴应于判决书发生法律效力之日起十日内向王喜建返还保证金109965元。四、驳回吴家兴的其他诉讼请求。五、驳回王喜建的其他反诉请求。若当事人不按本判决指定的期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费12052元，保全费2795元，合计14847元，由吴家兴负担4970元，王喜建负担9877元。反诉受理费8288元，减半收取4144元，由王喜建负担3053元，吴家兴负担1091元。二审中，吴家兴、纯自然公司共同提交以下证据：1.（2020）粤07民终3277号民事判决书；2.裁判文书生效证明；3.（2020）粤07民终3278号民事判决书；4.裁判文书生效证明；5.（2018）粤0703民初4751号民事判决书；6.（2019）粤07民终1758号民事裁定书；7.案件生效证明；8.（2018）粤0703民初5878号民事判决书；9.（2019）粤07民终1757号民事裁定书；10.案件生效证明。证据1至证据4拟共同用以证明：1.与本案为同系列的租赁合同纠纷案件中，江门中院已作出生效判决并确立以下判决标准：（1）占有使用费，依法应自合同无效之日起计算至实际腾退并交还涉案物业之日止；（2）如双方未办理交接手续，承租人应对返还租赁物承担举证责任；且纯自然公司已多次发通知要求租赁人腾退，故不存在怠于收回商铺的情况；（3）占有使用费的计算标准，应根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，按涉案租赁合同约定的租金标准进行计算。2.上述两判决，已于2020年10月23日发生法律效力。证据5至证据7拟共同用以证明：（1）该案与本案为同系列案；（2）该案关于占有使用费的判决标准，明确应根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，按涉案租赁合同约定的租金标准进行计算；（3）该案已在2019年7月24日发生法律效力。证据8至证据10拟共同用以证明：（1）该案与本案为同系列案，且该案租赁商铺，与本案涉案商铺，均位于同一栋物业（黄炳礼博士楼）；（2）该案关于占有使用费的判决标准，明确应根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，按涉案租赁合同约定的租金标准进行计算；（3）该案已在2019年8月9日发生法律效力。经质证，王喜建对吴家兴、纯自然公司上述证据认为：首先，上述证据不属于本案的新证据。部分的判决书及判决时间在重一审的时间之内，不属于在重一审期间不能提供的客观证据。其次，对于证据的关联性不予确认，判决书不符合证据构成要件，不能作为证据使用。判决书的内容涉及的案情、结果均与本案无关。第三、吴家兴、纯自然公司提交的证据判决书的判法、逻辑、社会效果等不一定是正确的，如果该判决书中的当事人认为上述判决认定事实错误，相关的当事人可以提出再审，而不应该一错再错导致诚信人吃亏，欺诈人获利的司法引导后果，该补充证据的判决书全部对本案没有法律上的约束力。对吴家兴、纯自然公司二审提交的上述证据，本院认为：该些证据系一审法院及本院依法作出的法律文书，对其真实性、合法性本院依法予以确认。但因与本案相关事实并无直接关联，故本院对其证明力不予采纳。二审中，王喜建提交以下证据：（2019）粤江江海第1008号《公证书》和EMS快递查询，用以证明：1.涉案租赁房屋已经在2017年7月31日被停水停电以及2018年8月11日被停电，严重影响物业正常使用，且发函告知了房屋权属人xx大学。2.从公证书的附件可以证明王喜建或者培道清公司多次与业主方沟通交流办理场地接收的手续（不是场地的返还，场地一直在业主方的控制之下，不影响业主的任何占用、使用、处置），故一审将占用费判决到2019年3月18日是与事实不符，本证据也与一审中吴家兴提交的黄炳礼楼商铺移交证明也是自相矛盾的，就是吴家兴自己有权与业主方办理完毕涉案商铺的移交，并不需要王喜建作出任何的配合，故一审判决王喜建要承担占用费也是不符合常理的。该证据作为一审提交的补强证据，虽然其产生时间是在2019年2月，但与本案具有关联性。经质证，吴家兴、纯自然公司对王喜建上述证据认为：1.该证据是在2019年2月2日已经出现，并不属二审的新证据。2.该证据中的移交商铺通知书所反映的主体是江门市培道清教育科技有限公司，在王喜建已经确认涉案租赁合同的履行主体是吴家兴与王喜建的情况下，该证据与本案没有任何关联。3.该证据中的内容均为王喜建或者培道清公司单方主张的意见，与事实完全不符，也无法反映王喜建在其证明内容中所自称的情况，吴家兴、纯自然公司对该证据三性及证明内容均不予确认。对王喜建二审提交的上述证据，本院认为：上述证据中的内容均为培道清公司单方的意见，无法反映王喜建在其证明内容中所自称的情况，故本院对其证明力不予采纳。一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院二审仅针对吴家兴、王喜建的上诉请求进行审查，当事人没有提出请求的，本院不予审查。围绕吴家兴、王喜建的上诉请求，结合双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点是：一、案涉《物业租赁合同》的效力问题；二、王喜建应否向吴家兴支付租金或占有使用费；若需支付，应以何种标准计算；三、吴家兴应否向王喜建返还合同保证金109965元。关于争议焦点一。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释［2009］11号）第十五条规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”本案中，吴家兴与邑大产业公司的租赁合同于2016年4月30日到期。之后，双方虽未再续签租赁合同，但仍继续按照原合同约定履行租赁事宜，应视为在双方之间成立不定期租赁合同关系。在此期间，吴家兴与王喜建分别于2016年6月30日、2016年9月19日签订《物业租赁合同》，约定吴家兴将位于江门市黄炳礼博士楼首层04卡、2楼右侧（建筑面积首层145平方米，二层560平方米）出租给王喜建，租赁期限自2016年8月1日起至2019年9月30日止；吴家兴将xx大学黄炳礼博士楼首层05卡、2楼左侧（首层建筑面积为95平方米，二层为326平方米）出租给王喜建，租赁期限自2016年10月8日起至2019年10月7日止。合同履行过程中，xx大学于2017年8月3日通知吴家兴解除双方之间的不定期租赁合同，并经人民法院作出的生效判决确认，双方之间的租赁合同期限由此确定。一审法院在作出本案一审判决时根据上述司法解释的规定及已生效判决认定吴家兴与王喜建签订的物业租赁合同期限超出2017年8月3日的部分无效并无不当。但是，2020年12月29日公布并于2021年1月1日施行的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2020〕17号）中删除了前述司法解释中关于“转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效”的规定；而且，《中华人民共和国民法典》第七百一十七条的规定中亦无关于转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分约定无效的相关内容。由此可见，现行法律及司法解释并不认为转租合同仅因转租期限超过承租人剩余租赁期限即认定超过部分的约定无效。换言之，转租期限超过承租人剩余租赁期限的事实并不影响合同效力。至于合同是否有效，则应根据《中华人民共和国民法典》总则编第六章民事法律行为的效力部分相关规定来判定。本案中，吴家兴与王喜建均具有相应的民事行为能力，双方签订的《物业租赁合同》系其真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规效力性强制性规定，不违背公序良俗，应当认定为有效。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》（法释〔2020〕15号）第八条“民法典施行前成立的合同，适用当时的法律、司法解释的规定合同无效而适用民法典的规定合同有效的，适用民法典的相关规定”、第二十八条“本规定自2021年1月1日起施行。本规定施行后，人民法院尚未审结的一审、二审案件适用本规定”的规定，案涉《物业租赁合同》应认定为有效，对本案双方当事人均具有约束力。关于争议焦点二。如前所述，案涉《物业租赁合同》合法有效，双方均应依约全面、适当履行合同义务，王喜建应向合同相对方吴家兴支付涉案物业的租金。一、对于王喜建实际占用租赁物业的时间问题。王喜建上诉主张涉案物业占用使用费应计算至2018年8月10日。吴家兴则主张王喜建搬离涉案物业的时间为2019年3月18日，相关费用应计算至2019年3月18日。由于双方当事人没有办理书面的交接手续，王喜建应对返还租赁物承担举证责任。根据本案原一审时2018年12月19日开庭笔录王喜建委托诉讼代理人陈述“下周一搬离”的事实，意味着王喜建在2018年12月19日前尚未搬离，以及结合吴家兴提供的《黄炳礼楼商铺移交证明》、本院对敖稳操的笔录内容，一审法院确定王喜建腾退搬离涉案商铺的时间为2019年3月18日和王喜建实际占有使用租赁房屋至2019年3月18日，并无不当。王喜建虽然对上述腾退搬离涉案商铺的时间有异议，但未能提供证据予以反驳，应承担举证不能的不利后果。二、关于吴家兴在本案中主张的王喜建应向其支付租金或占有使用费应否予以支持，若支持应以何种标准计算的问题。1.对于2017年7月1日至2017年8月3日的租金问题。王喜建应按照合同的约定支付该期间的租金，经统计，该期间的租金为40202.26元。由于王喜建迟延履行支付租金的义务，造成吴家兴的实际损失，吴家兴请求按照银行同期利率或银行业公布的同业拆借利率计算该租金利息合法有据。一审法院判决王喜建向吴家兴支付租金40202.26元及相应利息（以拖欠租金为本金，自2017年7月6日起至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同类商业贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际清偿之日止按照全国银行业同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），双方当事人在上诉请求中均没有对该判项提出异议，本院予以确认。2.对于吴家兴上诉主张的2017年8月4日至2019年3月18日的租金或使用费问题。如前所述，案涉《物业租赁合同》合法有效，王喜建应向吴家兴支付占有使用租赁房屋的租金。虽然吴家兴主张其向王喜建发送《解除通知书》，主张涉案租赁合同于2017年11月8日解除，但经查，《解除通知书》系纯自然公司向王喜建主张要求解除合同，并不是吴家兴向王喜建主张要求解除合同，并不产生解除吴家兴与王喜建《物业租赁合同》的效力。由于王喜建实际占有使用租赁房屋至2019年3月18日，而王喜建仅支付租金至2017年6月30日，故王喜建仍应支付2017年8月4日至2019年3月18日期间的租金，而支付标准则应按照《物业租赁合同》约定的标准计算。根据双方签订的《物业租赁合同》的约定，吴家兴主张xx大学黄炳礼博士楼首层04卡、2楼右侧（建筑面积首层145平方米，二层560平方米）按22600元/月，xx大学黄炳礼博士楼首层05卡、2楼左侧（首层建筑面积为95平方米，二层为326平方米）按14055元/月计算租金，合共36655元/月，理据充分。经本院核算，2017年8月4日至2019年3月18日的租金为714181.29元。王喜建应向吴家兴支付2017年8月4日至2019年3月18日的租金714181.29元。吴家兴上诉主张王喜建支付自2017年8月4日起至2019年3月18日止拖欠的租金或占有使用费714181.29元，本院予以支持。因案涉《物业租赁合同》约定每月租金应于当月5日前支付，由于王喜建在该期间迟延履行支付租金的义务，造成吴家兴的实际损失，吴家兴请求按照银行同期利率或银行业公布的同业拆借利率计算租金利息合法有据。逾期付款利息应以每月拖欠的租金为基数[租金计算标准：xx大学黄炳礼博士楼首层04卡、2楼右侧（建筑面积首层145平方米，二层560平方米）按22600元/月，xx大学黄炳礼博士楼首层05卡、2楼左侧（首层建筑面积为95平方米，二层为326平方米）按14055元/月计算]自当月6日起计算利息至实际清偿之日止，2017年8月6日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，2019年8月20日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。王喜建上诉主张其应向吴家兴支付占有使用费343148.5元(自2017年8月4日至2018年8月10日止)，理据不足，本院不予支持。关于争议焦点三。根据合同约定“在合同期满且乙方按照合同规定交还租赁物给甲方日起计，于7个工作日内退还乙方”，保证金应于租赁合同解除时或期满后退回给王喜建。双方租赁合同已终止，吴家兴应将保证金退回王喜建。一审判决吴家兴向王喜建返还保证金109965元，处理正确，本院予以维持。吴家兴上诉主张应没收王喜建保证金109965元，理据不足，本院不予支持。综上所述，吴家兴的上诉请求有理部分，本院予以支持；无理部分，本院不予支持。王喜建的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，但因新旧法律衔接适用问题，导致原判决结果应予变更，故本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民法典》第七百一十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》（法释〔2020〕15号）第八条、第二十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2020〕17号），以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省江门市蓬江区人民法院（2020）粤0703民初1955号民事判决第一项、第三项、第五项；二、撤销广东省江门市蓬江区人民法院（2020）粤0703民初1955号民事判决第二项、第四项；三、王喜建于本判决发生法律效力之日起十日内向吴家兴支付2017年8月4日至2019年3月18日的租金714181.29元及逾期付款利息{利息以每月拖欠的租金为基数[租金计算标准：xx大学黄炳礼博士楼首层04卡、2楼右侧（建筑面积首层145平方米，二层560平方米）按22600元/月，xx大学黄炳礼博士楼首层05卡、2楼左侧（首层建筑面积为95平方米，二层为326平方米）按14055元/月计算]自当月6日起计算至实际清偿之日止，2017年8月6日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，2019年8月20日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算}；四、驳回吴家兴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费12052元，保全费2795元，合计14847元，由王喜建负担14847元。反诉受理费8288元，减半收取4144元，由王喜建负担3165.82元，吴家兴负担978.18元。二审案件受理费9814.95元（已由吴家兴预交7279元，王喜建预交4386.64元），由吴家兴负担2168.89元，王喜建负担7646.06元。吴家兴多预交的二审案件受理费5110.11元，由本院予以退回。王喜建应向本院补缴二审案件受理费3259.42元。本判决为终审判决。审判长马健文审判员李炎途审判员梁智坚二〇二一年二月九日法官助理李永强书记员陈月佩