广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院民 事 判 决 书（2013）鱼民初（一）字第433号原告柳州市××福物业××责任公司，地址：柳州市××路××号。法定代表人时×。委托代理人浦××。委托代理人钱××。被告崔×。原告柳州市××福物业××责任公司与被告崔×物业服务合同纠纷一案，本院于2013年3月4日立案受理后，依法组成由审判员韦厚望担任审判长，人民陪审员李莉和人民陪审员熊颖参加的合议庭，于2013年4月19日公开开庭审理了本案。书记员全晓岚担任记录。原告柳州市××福物业××责任公司的委托代理人浦××、钱××，被告崔×到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告柳州市××福物业××责任公司诉称，被告于2007年12月15日与原告办理了领房手续。被告自2007年9月至2012年12月，未向原告缴纳物业费4566.93元、滞纳金13329.01元、未缴纳2009年1月至2012年10月期间的公摊电费115元、2009年1月至2012年12月期间的化粪池清掏费120元、2012年8月的白蚁防治费25元，合计：18145.94元。期间经原告多次催促未果，故诉至法院，请求判令：1、请求法院判令被告支付物业费4566.93元、滞纳金13329.01元，公摊电费115元、化粪池清掏费120元、白蚁防治费25元，合计：18145.94元；2、请求法院判令被告承担本案诉讼费。原告柳州市××福物业××责任公司对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、企业法人营业执照、物业管理企业资质证书、企业变更登记通知书各一份，证明原告的主体资格及原告变更名称的事实。2、柳价字（2006）146号《关于某某华某前期物业服务收费某某的批复》一份，证明原告收取物业费获得物价局许可。3、2005年1月1日柳州协和家园·嘉年华某小区前期物业服务合同二份，证明在嘉年华某小区成立业委会前，由原告提供物业管理服务。4、嘉年华某前期物业管理服务协议一份，证明原、被告签订物业服务协议，原告提供物业管理服务，被告应当支付物业费。5、房屋交接书、交款情况、房屋装修申报表各一份，证明被告接收房屋的事实。6、费用提醒单、律师函、照片一份，证明原告以多种方式多次向被告催收物业费。7、业主欠费明细单一张，说明被告的欠费情况及计算方式。8、整改通知一份，证明原告对违法搭建天井的行为已经发出拆除通知。9、关于某某华某小区7#、10#违规装修的检查情况一份，证明原告对于小区内的违法建筑行为已经向有关部门反映，履行物业管理义务。10、柳某某设委员会通知二份及复函一份，证明执法部门已经对违法搭建进行处理。被告崔×辩称，被告不缴纳物业费的原因，一个是被告被严重侵权，原告明知道10栋2单某楼梯通道两侧的内天井是供单某某主采光通风所用的公共设施，但原告不顾国家规定，允许并出面帮助违法装修业主联络，为违法装修业主对被告的侵权提供了方便。二是原告违约在先，原告违反了《前期物业管理服务协议》第一条第一款第一项的约定，擅自批准单某隔层2、3号房的业主有组织、有计划、统一实施违法装修，违法装修案件发生后，作为物业管理服务责任单位原告从始至终没有主动承担责任。三是得到了原告负责人的默认，被告曾多次致函原告，要求原告履行职责，向政府部门汇报责成违法装修进行整改，被告在函中多次重申，何时整改完毕何时缴纳物业费，原告的负责人覃胜已在函上签字默认被告的请求。四是没有得到原告的催促，几年来被告始终没有接到原告催促缴纳物业费的通知，直到接到法院传票的事后才知道原告并没有因为被告被侵权而给予免交物业费作为补偿一事。另外，被告入户装修时发现原告未按照公约的规定进行清洁，楼道口长期堆放垃圾，楼道被二、三楼业主封闭堵死，导致被告等住户通风、采光受到影响。对于这种违章建筑，按照公约规定，物业公司有义务拆除。此外原告车辆停放管理混乱，导致被告的停车位长期被摩托车等其他车辆占用，被告将车辆停放在停车场内经常被划伤。被告崔×为其辩解在举证期限内向本院提供如下证据：1、嘉年华某前期物业管理服务协议一份，证明原、被告存在物业服务管理关系，按照协议约定原告有义务制止搭建违章建筑的义务，但被告没有履行该义务。2、违章建筑（装修）典型个案一份，证明业主将被告居住的2、3单某的天井及窗口违法封闭，但原告没有制止，严重影响被告的通风采光。3、柳州市建设委员会《关于某某华某7#楼和10#楼住用安全的通知》一份，证明违章建筑的情况。4、至柳州市××福物业管理××责任公司的函一份；5、对7.8《复函》的复函一份；6、三致柳州市××福物业管理××责任公司的函一份；证据4、5、6共同证明被告已经要求原告对违法装修进行整改，并写明整改完成后才交纳物业费的意愿，函件有物业公司经理的签名认可。7、2010年8月9日嘉年华某某服中心出具的《通知》一份，证明原告没有在通知上盖章，没有履行物业管理职责。8、柳某函字（2009）33号《关于给予协和家园·嘉年·华某10#住宅楼有关问题的答复的函》一份，证明封闭天井及窗口系违法装修。9、照片一份，证明原告管理混乱，被告居住环境恶劣，生命财产安全无法得到保障。10、柳州市鱼峰区住房和城乡建设局建设行政执法责令改正通知书21份，证明嘉年华某小区10栋部分业主封闭天井、天窗的行为已被行政执法部门要求拆除。11、关于给予《协和家园.嘉年.华某》10#住宅楼有关问题答复的复函、关于某某华某小区10栋违规装修的报告，证明嘉年华某小区10号楼业主违法装修造成某某安某某患。经过（庭前交换证据）开庭质证，原告对被告提供的证据1、3、6、8、10、11的真实性无异议，但认为证据6原告签收该函仅是认可收到函件，而不是认可三被告不缴纳物业费的行为。被告对原告提供的证据1、2、4、5、10的真实性无异议。本院对上述当事人均无异议的证据予以认定。被告对原告提供的证据3、6、7、8、9的真实性认为无法确认，对证据6，认为并未收到；对证据7，对欠费数额不予认可；对证据8、9，不清楚原告是否通知违章业主进行整改。原告对被告提供的证据2、4、5、7、9的真实性认为无法确认，对证据2、4、5，认为均系复印件，无原件予以核对；对证据7，认为没有加盖公章，与本案无关；对证据9，认为该照片无法确认位置，不能证明属于原告物业管理的范围，故与本案无关。对上述能否支持原、被告各自主张的证据，本院结合案件情况予以参考。综合全案证据，本院确认以下法律事实：原告系具有贰级资质的物业服务企业。2005年1月1日，原告与广西协和房地产开发有限责任某司（以下简称协和房开公司）签订《柳州协和家园.嘉年华某小区前期物业服务合同》，约定由原告对位于柳州市东环路西××号协和家园.嘉年华某小区提供物业服务，合同期限为2005年1月1日至2010年12月31日。合同到期后，原告与协和房开公司续签《前期物业服务合同》，并约定合同期限从2011年1月1日起至嘉年华某小区业委会依法成立止。2006年8月17日，原告取得柳州市物价局《关于某某华某前期物业服务收费某某的批复》（柳价字（2006）146号文件），经批准，嘉年华某小区物业费收费某某为：多层、小高层0.6元／月／平方米；非住宅区的物业服务收费施行市场调节价，具体收费某某由物业公司与业主在服务合同中约定。2007年12月15日，原、被告签订《协和家园.嘉年.华某前期物业管理服务协议》，约定：1、物业费首次交费时间以建设单位发出入伙通知之日起计收，之后每一季度第一个月10日前交纳当季某某管某某用；2、物业费收费某某为住宅0.6元／月／平方米。被告于2007年12月15日签署《房屋交接书》，领取了其所购买的10-2-4-1号房屋。2013年1月24日，原告委托律师向被告发出《律师函》，称因被告欠缴2007年9月1日至2012年12月31日的物业费、公摊电费等费用，要求被告及时结清该费用。原告认为，被告欠缴物业费，已违反了双方合同的约定，经原告多次催缴后被告仍拒绝缴纳。被告认为原告作为物业服务企业，没有尽到服务义务，不仅允许业主违法装修，对小区的环境卫生、车辆管理等方面服务不到位，故不同意缴纳。因双方意见分歧较大，遂酿成本案诉讼。另查明，嘉年华某小区10栋2单某的结构为一梯三户。2008年以来，该小区10栋1、2单某部分业主将单某内天窗、天井封闭，造成楼道采光、通风受阻。2008年11月7日，柳州市建设委员会下发《责令整改通知书》，要求违法装修的业主在2008年12月20日前恢复原状，逾期不改正的，将进行行政处罚。2009年8月11日，柳州市建设委员会再次下发《通知》，要求嘉年华某7栋、10栋违法将天井、天窗封堵、屏蔽的业主进行整改，未果。2009年9月29日，中铁建柳州勘察设计院有限公司应柳州市建设委员会要求，对关于某某华某小区7栋、10栋住宅楼违反装修安全问题给予答复：1、2号、3号房某某统一封闭天井后，对建筑的结构安全有重大影响，实际荷载超出设计荷载，导致周围的结构梁、板、柱及下部的基础均不满足结构设计要求，存在严重的结构安某某患；2、2号、3号房某某统一封闭天井后，对建筑的疏散安全有重大影响，一旦发生火灾，整个楼梯间内势必浓烟弥漫，不能成为安全疏散的通道，将造成某某的生命财产损失。因业主拒不将封闭的天井、天窗恢复原状，2011年3月，柳州市鱼峰区住房和城乡建设局向违法封闭天井、天窗的业主下发《建设行政执法责令改正通知书》，要求业主拆除搭建的建筑物，恢复原状。至庭审辩论终结时，该部分业主仍未拆除违法搭建的建筑。本院认为，原告与协和房开公司签订《前期物业服务合同》，取得了嘉年华某小区提供物业服务的资格。此后，原、被告之间签订《协和家园.嘉年.华某前期物业管理服务协议》，双方之间成立物业服务合同关系。双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。原告的合同义务，即按照协议提供符合等级和标准的物业服务，被告的合同义务，即按照协议约定及物价部门的规定支付物业服务费和其他相关费用。综合原、被告庭审陈述及各自提交的证据，本院确认本案的争议焦点为：在嘉年华某小区10号楼2、3号房某某违法封闭天井、天窗的过程中，原告是否处置得当？原告要求被告支付违约金是否合理？对此争议焦点，本院认为，原告在庭审中提供证据《整改通知》，称其对业主违法搭建天井的行为已经发出拆除通知，已尽到合理作为义务，在此过程中不存在任何处置不当之处，且物业公司无强制执法权，因此无法对业主的违章建筑物进行处理。对此，本院认为，国务院《物业管理条例》第四十六条规定：对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。依据此条规定，原告作为物业服务企业，对小区内业主装修房屋时负有监督义务。嘉年华某10栋部分业主私自封闭天井、天窗，损害了其他业主的利益，且存在重大安某某患，属于违反法律法规规定的行为，原告应在业主装修时进行制止，并及时将此情况向有关部门报告。原告提供的《整改通知》、《告知函》、《检查情况报告》等材料仅能反映原告在小区业主违法封闭天井、天窗后要求业主拆除违法建筑，但不能证明在业主装修时已经进行劝阻，原告也没有提供证据证明已及时向有关部门报告。故本院认为原告在小区业主违法封闭天井、天窗的过程中，没有尽到合理作为义务。原告称被告已缴纳2006年9月至2007年8月的物业费，自2007年9月起未缴纳。根据双方合同第四条第一款之规定，首次缴费时间以建设单位发出入伙通知之日起计收。被告虽于2007年12月15日接收房屋，但根据约定，支付物业费的时间以房开公司通知交房之日起计收，且被告未向本院提供证据证明其已缴纳了2007年9月之后的物业费，故本院对原告提出被告未缴纳2007年9月至2012年12月物业费的意见予以采纳。按合同约定，被告每月应支付原告物业费71.2元（118.67平方米×0.6元／平方米／月），2007年9月至2012年12月共64个月的物业费合计人民币4556.8元（71.2元／月×64个月）。虽然原告在嘉年华某小区10栋部分业主违法封闭天井、天窗的过程中未尽合理义务，但被告仍享受了原告提供的其他物业服务，故本院认为被告以此为理由拒绝向原告缴纳全部物业费，理由不完全充分，但可对被告支付物业费的义务适当减免，本院酌情确定被告应向原告支付80%的物业费，即3645.44元（4556.8元×80%），原告诉请超过部分，本院不予支持。至于公摊电费115元、化粪池清掏费、白蚁防治费25元，系原告实际为被告垫付的费用，被告应向原告支付。原告在《费用提醒单》中称二被告欠缴化粪池清掏费的金额为90元，而诉请的化粪池清掏费金额为120元，本院认为应以原告在《费用提醒单》中确认的金额为准。关于原告诉请要求被告支付违约金13329.01元。原、被告因部分业主私自封闭天井、天窗产生矛盾，被告以此拒缴物业费，理由虽不完全充分，但并非恶意拖欠，且原告在此过程中处理不当，故原告要求被告支付违约金，依据不足，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百零八条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十六条之规定，判决如下：一、被告崔×支付原告柳州市××福物业××责任公司2007年9月至2012年12月的物业费3645.44元、公摊电费115元、化粪池清掏费90元、白蚁防治费25元，合计人民币3875.44元；二、驳回原告柳州市××福物业××责任公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币254元，由原告柳州市××福物业××责任公司负担200元，被告崔×负担54元。上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区柳州市中级人民法院递交上诉状正本一份，副本二份，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。审 判 长  韦厚望人民陪审员  李 莉人民陪审员  熊 颖二〇一三年八月十五日书 记 员  全晓岚附相关法条：《中华人民共和国民法通则》第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十六条对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。