广东省广州市黄埔区人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）粤0112执异46号 异议人（案外人）：陈玲美，女，1982年7月29日出生，汉族，住广东省英德市。 申请执行人：钟建立，男，1973年12月26日出生，汉族，住广州市黄埔区。 委托诉讼代理人：钟艺伟，广东蕴德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：潘伦，广东蕴德律师事务所实习律师。 被执行人：徐红卫，男，1972年7月10日出生，汉族，住广东省英德市。 本院在执行钟建立与徐红卫民间借贷纠纷一案[案号：（2020）粤0112执8386号]过程中，案外人陈玲美对本案执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并举行公开听证，现已审查终结。 异议人陈玲美的异议请求为：1.裁定中止执行广州市黄埔区人民法院（2020）粤0112执8386号之一执行裁定书；2.解除对广东省英德市英城富强东路北滨江路以西江岸林语花园一期10#楼1801房（以下简称案涉房屋）的查封。事实和理由：黄埔法院因钟建立申请强制执行（2020）粤0112民初3030号民事判决书，作出（2020）粤0112执8386号之一执行裁定书，裁定拍卖、变卖异议人所购买的案涉房屋，异议人现对该查封行为提出异议。案涉房屋的所有权归异议人所有。2018年1月3日，经英德市英城幸福房地产信息经营部的居间，异议人与徐红卫签订了《房屋买卖合同》，约定徐红卫将案涉房屋以122万元的价格出售给异议人。合同签订后，异议人依约于2018年向徐红卫支付了房款共计117万元，剩余5万元按合同约定于房产过户当天支付。异议人入住房屋至今已两年有余，期间一直催促徐红卫配合办理房屋过户手续，徐红卫均以种种理由推脱，不予配合办理。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，异议人对黄埔法院的查封、拍卖裁定提出异议，请求法院查清事实，解除对案涉房屋的查封。 申请执行人钟建立答辩称：不同意异议人的请求。理由：1.异议人并非涉案房产的所有权人，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第25条规定，对于案外人异议，应以登记为准判断不动产的权利人。案涉房屋的产权人为8386号案件的被执行人，非异议人，根据上述规定，应认定被执行人为涉案房产的权利人，异议人无权要求解除对涉案房产的查封。2.异议人未支付全部价款，因自身原因未办理过户，存在一定的过错。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，买受人对登记在被执行人名下的不动产提异议，符合四个情形能排除执行。根据异议人提交的证据显示，异议人并未支付全部价款，只支付81万元，而该房产售价为122万元，仍有41万元未支付。没有充分证据证明异议人居住在涉案房产里面。从证据显示，异议人与被执行人签订的房屋买卖合同约定，经双方协商，可以等到房产证满两年后再过户。异议人本应该签订房屋买卖合同后，办理相应的房屋抵押和过户手续，但为省下部分税费，应承担过户不及时导致的被查封的风险。按照合同约定，本次交易本应该在2018年12月30日前完成，在支付定金10万元后，异议人应督促被执行人在90天内完成房产的偿还银行贷款手续，但是异议人只是消极怠于行使自己的权利，在本院的执行公告张贴前，异议人仍没有积极采取相应的法律手段进行维权，穷尽法律手段维护自身权利，反而是怠于行使自己的权利。综上，申请人认为在本次交易中，异议人未能办理过户手续，是其自身原因造成的，与其他原因无关。恳请法院查清事实后，驳回异议人的请求。 被执行人徐红卫答辩称：同意异议人的请求。我已经收到异议人117万元的房款，案涉房屋首付我是支付了30万元，异议人支付50万元给我后，我就转了40万元给了申请人，用于还款，剩下的钱用来供楼。我认为这个房产虽然登记在我名下，但实际上是属于异议人的。 本院查明，钟建立诉徐红卫民间借贷纠纷一案，本院经审理后于2020年4月23日作出（2020）粤0112民初3030号民事判决，判令：徐红卫于该判决生效之日起十五日内向钟建立支付欠款3860433.33元及利息（以3860433.33元为本金，从2019年5月25日起计至实际付清款日止，按月利率1%计算）。 该判决生效后，因徐红卫未主动履行生效判决确定的义务，钟建立向本院申请强制执行。2020年8月7日，本院立案执行，案号为（2020）粤0112执8386号。执行过程中，本院于2020年8月26日查封了案涉房屋，裁定拍卖、变卖该房屋，并在案涉房屋张贴拍卖公告。异议人陈玲美随后提出本案之异议。 异议人陈玲美针对其主张提交如下证据：1.《房屋买卖合约》，由徐红卫（卖方）、陈玲美（买方）和英德市英城幸福房地产信息经营部（经纪方，以下简称幸福经营部）于2018年1月3日签订，约定徐红卫将案涉房屋以122万元的价格出售给陈玲美，在买方支付首期款当天将房屋交付给买方使用，同时约定买卖双方各自负担中介费12200元。该合约附件约定房屋定金100000元，在签署合约同时自行支付给卖方；首期款500000元，买方应在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天直接支付；买卖双方应在2018年12月30日配合经纪方完成本次交易的递件手续，尾款620000元买方应在本次交易完税后出新产权证当天直接支付给卖方。卖方收取定金后90日内向抵押银行办理提前还贷手续。同时，双方还在备注一栏注明因此房房产证未满两年，经双方协商可以等到满2年才办过户。2.居民用户供用气合同、《收据》（户内安装增量工程预付款）、自来水公司银行收费明细及发票，显示陈玲美和英德华润燃气有限公司于2018年8月23日签订了管道燃气供用合同，由燃气公司提供案涉房屋的居民生活用气，陈玲美当天缴纳了安装费1000元。2019年3月至今，案涉房屋的水费、卫生费等费用以肖志能账户支付。3.结婚证，显示陈玲美和肖志能于2004年9月22日登记结婚。4.幸福经营部于2018年1月3日出具的《收据》，显示收到陈玲美交来的购买案涉房屋中介服务费12200元。5.徐红卫于2018年1月3日出具的《收据》，显示徐红卫当天收到了陈玲美购买案涉房屋的定金10万元。6.银行流水，显示：肖志能于2018年1月3日向徐红卫转账10万元，于2018年2月5日向徐红卫转账40万元，于2018年2月24日向徐红卫转账31万元，于2018年3月22日向徐红卫转账2万元，于2018年6月22日向徐红卫转账10万元。7.银行交易明细，显示梁坤维于2018年7月21日向徐红卫转账26万元。8.英德市浛洸镇丰收村民委员会出具的《证明》，显示梁坤维和陈玲美是母女关系。申请执行人钟建立对除证据1之外其他证据的真实性均无异议，但认为陈玲美提交的证据不能显示其居住在案涉房屋中。同时钟建立表示，如法院认定陈玲美对案涉房屋享有足以排除执行的权利，陈玲美应将剩余未支付的3万元缴至法院用于本案执行。 关于案涉房屋未能办理过户的原因，徐红卫称其在收到陈玲美支付的首期款后，因向钟建立偿还了40万元，余款不足以清偿抵押债权，故一直未能涂销抵押。案涉房屋的贷款一直由其偿还，目前尚余12万左右，还有10个月就可以还清。陈玲美则表示一直在督促徐红卫涂销抵押办理过户，但徐红卫一直未办理。 另查，案涉房屋登记的权属人是徐红卫，抵押权人是广东顺德农村商业银行股份有限公司英德支行，抵押期限是2016年11月8日至2021年11月8日。 2021年2月4日，陈玲美将3万元支付至本院代管款账户。 本院认为，异议人陈玲美主张案涉房屋的所有权，并据此请求中止拍卖并解除查封，属于对执行标的提出的异议，本案应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定进行审查。本案审查的焦点是异议人陈玲美是否属于案涉房屋的权利人，及其权利是否足以排除本院对该房屋的执行。案涉房屋登记在被执行人徐红卫名下，异议人陈玲美主张的权利系物权期待权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，根据陈玲美提交的证据，陈玲美与徐红卫于2018年初即签订房屋买卖合同，早于本院对案涉房屋的查封时间，其也已实际占有该房屋，且其提交的银行转账记录显示其已向徐红卫支付了119万元，同时陈玲美已在本院指定的期限内将余款3万元缴纳至本院代管款账户用于执行。故本案的关键在于未能办理过户登记是否因其自身原因造成。虽然陈玲美在购买案涉房屋时已知该房存在抵押，但根据近年来商品房的市场价值以及二手房买卖的交易惯例，待售房屋多数存在抵押现象，卖方在收到首期款后自行赎契较为常见。徐红卫未能及时偿还抵押贷款，导致案涉房屋不符合过户条件，故案涉房屋未能办理过户并非陈玲美自身原因导致。因此，陈玲美的异议请求于法有据，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下： 终止对登记在被执行人徐红卫名下的位于英德市英城富强东路北滨江路以西江岸林语花园一期10#楼1801号房的执行，并解除对该房屋的查封。 如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长 李 桂 模 审判员 姜 莉 莎 审判员 芮雪春子 二〇二一年二月八日 书记员 蔡  喆 附：本裁定主要法律依据 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。