.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}山西省太原市中级人民法院民事判决书（2018）晋01民终1262号上诉人（原审原告）：王苏昌，男，1970年7月1日出生，汉族，住太原市。委托诉讼代理人：张晓斌，山西融融律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：山西中建置业开发有限公司，住所地太原市杏花岭区东缉虎营65号。法定代表人：琚燕英，经理。委托诉讼代理人：徐泽红，山西华炬律师事务所律师。上诉人王苏昌因与被上诉人山西中建置业开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2017）晋0105民初1100号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人王苏昌及其委托诉讼代理人张晓斌、被上诉人山西中建置业开发有限公司的委托诉讼代理人徐泽红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王苏昌上诉请求：1、维持原判第一项；2、撤销原判第二项，依法改判为：被上诉人按每月2500元标准向上诉人赔偿租房损失，自2015年6月1日计算至实际交房之日止。被上诉人先行支付上诉人2015年6月1日至2017年5月31日租房损失60000元，其余租房损失每半年支付一次，交房后十日内结清；3、撤销原判第三项，依法改判为：被上诉人按每月300元标准向上诉人赔偿车位租赁损失，自2016年1月1日计算至实际交付车位之日止。被上诉人先行支付上诉人2016年1月1日至2017年5月31日车位租赁损失5100元，其余车位租赁损失每半年支付一次，交付车位后十日内结清；4、一审、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一审判决被上诉人自2015年12月1日承担违约责任，且于交房后十日履行没有法律依据，根据双方协议约定，被上诉人应于2015年5月31日前向上诉人交付房屋，被上诉人没有按期履行交房义务，应于2015年6月1日起承担违约责任；一审判决没有认定上诉人的车位租赁损失，属事实认定不清，被上诉人应当自2016年1月1日起承担不交付车位的违约责任，向上诉人赔偿租赁车位的经济损失。被上诉人山西中建置业开发有限公司辩称：依据法律规定，原告的诉讼请求以及判决明确，一审判决认为租房损失确系我方未能按期交房造成，除非实际交房日确定，否则对于上诉人的租房损失无法确定，所以一审判决认定我方向上诉人支付租房损失于交房后10日履行完全符合法律规定；本案上诉人起诉主张要求支付有关车位及未交付车位的违约金，合同中对此没有约定，上诉人也没有证据证明有该损失。请求驳回上诉，维持原判。王苏昌向一审法院起诉请求判令：1、被告继续履行合同约定的交房和交付车位的义务；2、被告赔偿原告因逾期交房造成的损失（按月租金3000元计算至实际交房之日止，暂计至2016年12月31日为58000元）；3、被告向原告支付逾期交付车位违约金直至实际交付车位之日止（暂计至2016年12月31日为2745元）；4、本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2013年9月14日，原告王苏昌（买受人）与被告山西中建置业开发有限公司（出卖人）签订了《”香颂”商品房认购协议书》，双方约定：买受人购买出卖人开发的位于太原市小店区光明路14号”香颂”小区7号楼1单元702室，建筑面积为160.82平方米，单价为5652.29元，总金额为909000元；买受人于签署本协议时交付首付房款369000元，余款540000元办理银行按揭；出卖人应当在2015年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人未按本协议规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除协议。买受人解除协议的，出卖人应当自买受人解除协议通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.005%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行协议的，合同继续履行，自本合同第六条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款0.005%的违约金；还约定了其他内容。原告于2013年9月14日前向被告付清了首付款369000元。2014年3月22日、5月15日原告又分别向被告支付了房款240000元、300000元。原告还于2014年12月3日向被告支付150000元用于购买”香颂住宅小区”编号为201号的停车位一个。但被告至今未能交付涉案房屋及停车位。原告当庭提交《房屋租赁合同》及房租收据两份，显示原告2015年6月1日至2018年5月31日期间的租房价格为每年36000元。另查明，被告的香颂住宅小区7#、13#、14#、15#住宅楼项目是以出让方式取得的土地使用权，编号为并政地国用（2012）第00049号，规划用途为城镇住宅用地，建设工程规划许可证号为并规建证新字（2010）第0759号，施工许可证号为×××，商品房预售许可证号为（2014）并商房预售字第0001号。认定上述事实的证据有原告提交的《”香颂”商品房认购协议书》、房款收据、车位费收据、银行转账凭证、《房屋租赁合同》及收据等，经当庭举证、质证，另有本案庭审笔录在卷佐证，可以采信。一审法院认为，《”香颂”商品房认购协议书》系当事人真实的意思表示，内容合法有效，对双方均具有约束力。原告已履行了交付房款义务，但被告未能按期交付房屋，构成违约，应向原告承担违约责任。根据原告提交的《房屋租赁合同》及租赁费交纳凭证，被告逾期交房确给原告带来居住不便，原告主张租房损失的理由正当，本院予以支持；根据涉案房屋的类型、地段、面积及市场行情等因素，原告主张每月3000元的租房损失明显过高，本院酌情按每月2500元租金损失并扣除6个月的装修期后核定该租房损失自2015年12月1日计算至实际交房之日止。对于原告主张的逾期交付停车位的违约金，依据不足，本院不予支持。故判决：一、被告山西中建置业开发有限公司继续向原告王苏昌履行涉案房屋及停车位的交付义务。二、被告山西中建置业开发有限公司按每月2500元的标准向原告王苏昌赔偿租房损失，自2015年12月1日计算至实际交房之日止。于交房后十日内履行。三、驳回原告王苏昌的其他诉讼请求。本院二审查明的事实与一审相同。本院认为，涉案《”香颂”商品房认购协议书》系当事人真实的意思表示，合法有效。因双方签订的《”香颂”商品房认购协议书》约定”合同继续履行，自本合同第六条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款0.005%的违约金”，因此，在双方有争议的情况下，一审认定王苏昌主张每月2500元租房的损失和酌情扣除6个月装修期后核定该租房损失的处理不当，本院予以纠正。关于房屋交付前王苏昌可否主张逾期交房违约金的问题。交付房屋并不是购房人主张逾期交房违约金的先决条件，且涉案《”香颂”商品房认购协议书》也并未对交付房屋后才能主张逾期交房违约金有特别约定。结合本案已查明的事实，山西中建置业开发有限公司应于2015年5月31日前交房，但至今未交付房屋，事实上已给上诉人王苏昌造成经济损失，故上诉人王苏昌要求山西中建置业开发有限公司先行支付2015年6月1日起至2017年5月31日止的迟延交房违约金，及主张2017年6月1日起至实际交房之日止的迟延交房违约金，均应予支持。关于上诉人王苏昌要求2017年6月1日之后的违约金损失每半年支付一次，于法无据，本院不予支持。故一审判决部分处理不当，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持太原市小店区人民法院（2017）晋0105民初1100号民事判决第一、三项；二、山西中建置业开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿王苏昌迟延交房违约金（以房款909000元为基数按每日0.005%的标准计算，自2015年6月1日起至2017年5月31日止）；三、山西中建置业开发有限公司赔偿王苏昌自2017年6月1日起至实际交房之日止以房款909000元为基数按每日0.005%的标准计算的迟延交房违约金；四、驳回王苏昌的其他上诉请求。案件受理费628元，由上诉人王苏昌负担228元，由被上诉人山西中建置业开发有限公司负担400元。本判决为终审判决。审判长任峥审判员李晨审判员张璟芳二O一八年四月十八日书记员郜茜