福建省宁德市蕉城区人民法院民 事 判 决 书（2020）闽0902民初3234号原告：宁德市蕉城区城南镇古溪村第二生产小组，住所地福建省宁德市蕉城区城南镇古溪村。主要负责人：池友康，该生产小组组长。委托诉讼代理人：池宇清，福建之秀律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴坤华，福建之秀律师事务所实习律师。被告:林宽胜，男，1982年11月10日出生，汉族，现住福建省宁德市蕉城区。委托诉讼代理人：魏永建，福建广澜律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭芷晗，福建广澜律师事务所实习律师。第三人：陈成招，男，1983年3月3日出生，汉族，户籍地福建省宁德市蕉城区，现住福建省宁德市蕉城区。原告宁德市蕉城区城南镇古溪村第二生产小组（以下简称古溪村二组）与被告林宽胜、第三人陈成招土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月4日受理，于2020年4月22日作出（2019）闽0902民初4568号民事判决。林宽胜不服一审判决，提起上诉。宁德市中级人民法院于2020年7月29日作出（2020）闽09民终695号民事裁定，以本案涉及合同无效情形下的法律后果处理，一审对此认定基本事实不清为由，撤销本院判决，发回重审。本院于2020年8月14日重新立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告古溪村二组负责人池友康及其委托诉讼代理人池宇清、吴坤华，被告林宽胜及其委托诉讼代理人魏永建、彭芷晗，第三人陈成招均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本次重审，古溪村二组向本院提出诉讼请求：1.确认2012年8月23日《土地租赁合同》无效，判令林宽胜立即清场，恢复原状交还租赁场地；2.判令林宽胜支付结欠2018年12月31日前租金（土地占有使用费）23万元，并承担逾期支付租金（土地占有使用费）23万元的利息，利息按银行同期贷款利率4.75%计取，自起诉之日起至还款之日止；3.判令林宽胜按18元/平方米，支付自2019年1月1日起至返还租赁场地之日止的租金（土地占有使用费），暂计至2019年10月止为90万元，并承担逾期支付的利息，利息按银行同期贷款利率4.75%计取，自起诉之日起至还款之日止；4.判令林宽胜支付原约定免租6个月的土地占用使用费，按合同约定15.3元/平方米×5000平方米×6个月=459000元；5.林宽胜逾期不能将土地恢复原状的，应承担支付自土地恢复原状交付古溪村二组之日止的土地占用使用费，该土地占有使用费支付标准按合同约定执行；6.判令林宽胜承担恢复原状费用，或判令以地面现有附着物抵偿古溪村二组租赁场地及构筑物原状恢复的费用。事实和理由：林宽胜经陈成招介绍，于2012年8月23日竞标与古溪村二组负责人和村集体部分户签订了《土地租赁合同》。合同约定，林宽胜承租古溪村二组所有的位于宁德市蕉城区××路××号的场地及地面构筑物，土地面积5000平方米，租期五年即自2012年8月1日起至2017年8月1日，租金为15.3元／平方米；若古溪村二组同意，可续租一年，租金不变；若上述租期届满后林宽胜续租，续租年限为三年即2018年8月1日起至2021年8月1日止，租金为18元／平方米；租赁场地建筑物归属权五年内属林宽胜所有，第六年开始应将建筑物归属权给予古溪村二组所有；租赁期限满后，林宽胜将场地及不可拆除地面建筑物一并归古溪村二组。双方还口头约定，免收林宽胜建设期6个月租金。土地交付林宽胜后，其将原地面构筑物部分加高，中间增设二层办公区，并在诉讼期间将建筑物多处租赁他人收取租金。在合同履行期间，林宽胜经常未按期支付足额租金，截至2018年12月31日，累计拖欠租金23万元；2019年1月至10月共计90万元租金亦未支付；截至2019年10月止，林宽胜累计结欠租金共计113万元。另由于合同无效，林宽胜占有使用古溪村二组土地免收6个月租金无据，其应支付该6个月的土地使用费459000元。由于林宽胜延付租金（土地占有使用费），古溪村二组多次追讨无果，故诉至法院。林宽胜辩称，1.古溪村二组不是《土地租赁合同》的签订主体，不具有本案诉讼主体资格。2.古溪村二组请求支付租金计算方式没有事实和法律依据。案涉合同依法被确认无效后，原约定的租金计算方式也随之无效。案涉土地占有使用费不能依照商业用地标准计算，只能依照农业用地标准计算。3.古溪村二组请求林宽胜继续履行支付租金义务，没有法律依据。合同无效，其效力自签订之日起无效。因此，不存在继续履行支付结欠租金及利息和逾期不能将土地恢复原状的土地占有使用费按合同约定执行的问题。4.案涉合同被确认无效后，古溪村二组因案涉合同取得的租金，依法应当返还给林宽胜，并且应赔偿林宽胜因合同无效所造成的经济损失。5.案涉合同无效的过错在于古溪村二组。诉争土地在交付给林宽胜使用时已被古溪村二组改变原始状况，正如古溪村二组自述“林宽胜将原地面构筑物部分加高”，显然林宽胜在租赁该土地时已不是农田，也无法得知是农田。综上，请求法院驳回古溪村二组的起诉或全部诉讼请求。陈成招述称：我是介绍人，2012年8月23日在我的见证下，林宽胜与古溪村二组双方签订了合同，双方有口头约定免除6个月的租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对古溪村二组提供的证据“古溪二组三沙上井龚地坪租分配清单表”，因林宽胜对其真实性有异议，且该证据系古溪村二组单方制作的，又无其他证据相佐证，故本院不予采信。经审理查明，双方当事人对下列事实没有争议，本院依法予以确认：2012年8月23日，池友康等人作为出租方（以下简称甲方）代表与承租方林宽胜（以下简称乙方）签订了《土地租赁合同》。合同约定，甲方场地位于蕉城区××村××路南侧，东至蕉城中学围墙，西至海关办公楼围墙，南至水渠沿边，北至鹤鸣路为界，土地面积5000平方米，租赁给乙方从事生产经营活动；租期五年即自2012年8月1日起至2017年8月1日，租金为15.3元／平方米；若甲方同意，可续租一年，租金不变；若上述租期届满后乙方续租，续租年限为三年即2018年8月1日起至2021年8月1日止，租金为18元／平方米；租赁场地建筑物归属权五年内属乙方所有，第六年开始应将建筑物归属权给予甲方所有；租赁期限满后，乙方将场地及不可拆除地面建筑物一并归还甲方；合同还约定，乙方只承认甲方的整体，甲方内部的财产分配问题由甲方自行内部解决，与乙方无关等内容。陈成招作为证明人在合同落款处签字摁手印确认。此外，双方还口头约定，免收林宽胜建设期6个月租金。根据2019年8月28日古溪村委会出具的《证明》及《土地承包证》载明的内容，证明案涉土地系古溪村二组所有的土地，其性质为水田，并由本组村民承包，承包期限自1999年1月1日至2028年12月31日。另据宁德市蕉城区自然资源局认定，案涉地块不属于蕉城区（永久）基本农田。本案争议焦点为：一、古溪村二组的主体是否适格；二、古溪村二组基于合同无效的前提下所主张的各项诉请依据是否成立。对此，本院予以查明、分析并认定如下：关于争议焦点一，本院认为，案涉租赁场地属于村集体土地，对此林宽胜并无异议，古溪村委会亦出具《证明》及《土地承包证》予以证实。本次重审，第三人陈成招作为案涉租赁合同签订时的见证人，亦到庭证明林宽胜当时在已知案涉地块属于古溪村二组的情况下，因第三人是古溪村的，故让其从中介绍这一事实。林宽胜在接受法庭询问其关于“第三人是否有告知你地块是属于古溪村二组的？”这一问题时，既不作肯定回答，也不作否定回答，而是带有模糊性地答道：“我忘记了。”且林宽胜又未提供反驳证据证明池友康等人并不代表古溪村二组签订案涉租赁合同。故此，结合第三人的陈述及在案的其他证据，能够认定林宽胜在与池友康等人签订案涉租赁合同时应当知道对方代表古溪村二组，古溪村二组作为本案诉讼主体适格。关于争议焦点二，本院认为，案涉土地性质为农用地，根据《中华人民共和国农村土地承包法》(2018修正)第十一条规定，未经依法批准不得将农用地用于非农业建设。本案双方当事人合意将案涉土地用于非农业建设，该土地承包经营权流转行为违反了上述农村土地承包法第三十八条第二项“土地经营权流转应当遵循以下原则：（二）不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途，不得破坏农业综合生产能力和农业生态环境”之规定，故所签订的案涉租赁合同为无效合同。根据无效合同的处理规则，对古溪村二组诉请所涉问题分析认定如下：首先，涉及租赁场地返还问题。因合同无效，林宽胜应将承租的地块恢复原状返还古溪村二组。古溪村二组此项诉请，合法有据，本院予以支持。但由于庭后本院组织现场勘验时，双方对交付土地时地面构筑物的状况陈述不一，双方又未能充分举证当时地块上的原始状况，故根据本案具体情况，同时也为便于日后执行，本院对恢复原状的处理以判定林宽胜将现有地上建筑物全部拆除后，腾空返还古溪村二组为宜。其次，涉及租金问题。虽从法律意义上讲，租赁合同无效不存在支付租金一说，古溪村二组诉讼请求中包括“租金”一词的说法确有不当，应予纠正。但由于林宽胜实际占有使用案涉租赁场地，且又从中获益，基于公平原则与诚实信用原则，林宽胜应向古溪村二组支付土地占有使用费。根据租赁场地的位置、租赁用途以及合同的履行情况，对于古溪村二组主张按合同约定的租金标准计算支付土地占有使用费，并无不当，本院予以照准。古溪村二组主张截止2019年10月31日，林宽胜结欠其土地占有使用费为113万元（包括2018年12月31日前所欠的23万元与2019年1月1日起暂计至同年10月31日所欠的90万元），庭审上林宽胜虽对金额持有异议，但未提供证据予以反驳，应承担举证不能的不利后果，对上述结欠金额本院予以确认。至于利息部分，古溪村二组主张缺乏法律依据，且导致合同无效，古溪村二组亦存在过错，故此项主张本院不予支持。第三，涉及免租期问题。因合同无效，双方关于6个月免租期的约定亦属无效，故古溪村二组主张林宽胜支付该6个月的土地占有使用费459000元，本院亦予以支持。最后，涉及恢复原状费用问题。因此项费用为执行费用，属于执行程序处理事项，不属于本案审理范围，故不予支持。综上所述，古溪村二组作为本案原告诉讼主体适格，池友康等人代表古溪村二组与林宽胜所签订的案涉《土地租赁合同》无效，林宽胜应将租赁场地上的建筑物全部拆除后，腾空返还古溪村二组，并支付实际占有土地期间的使用费。对于古溪村二组的诉讼请求，合法有据部分，本院予以支持；对于林宽胜之抗辩，缺乏理据部分，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第一款、第一百五十七条，《中华人民共和国农村土地承包法》(2018修正)第十一条第一款、第三十八条第二项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、宁德市蕉城区城南镇古溪村第二生产小组与林宽胜双方于2012年8月23日签订的《土地租赁合同》无效；二、林宽胜应于本判决生效之日起10日内将位于宁德市蕉城区××村××路南侧，东至蕉城中学围墙，西至海关办公楼围墙，南至水渠沿边，北至鹤鸣路为界，土地面积5000平方米的场地地上建筑物全部拆除后，腾空返还宁德市蕉城区城南镇古溪村第二生产小组；三、林宽胜应于本判决生效之日起10日内向宁德市蕉城区城南镇古溪村第二生产小组支付截止2019年10月31日的土地占有使用费113万元，以及按18元/月/平方米的标准计算支付自2019年11月1日起至返还租赁场地之日止的土地占有使用费；四、林宽胜应于本判决生效之日起10日内向宁德市蕉城区城南镇古溪村第二生产小组支付原约定免租6个月的土地占用使用费459000元；五、驳回宁德市蕉城区城南镇古溪村第二生产小组的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19101元，由林宽胜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。审 判 长  王 翔人民陪审员  叶成圆人民陪审员  何春艳二〇二一年二月十八日书 记 员  何喜娟附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示《中华人民共和国民法典》第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。《中华人民共和国农村土地承包法》(2018修正)第十一条农村土地承包经营应当遵守法律、法规，保护土地资源的合理开发和可持续利用。未经依法批准不得将承包地用于非农建设。国家鼓励增加对土地的投入，培肥地力，提高农业生产能力。第三十八条土地经营权流转应当遵循以下原则：（一）依法、自愿、有偿，任何组织和个人不得强迫或者阻碍土地经营权流转；（二）不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途，不得破坏农业综合生产能力和农业生态环境；（三）流转期限不得超过承包期的剩余期限；（四）受让方须有农业经营能力或者资质；（五）在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。