江苏省沛县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0322民初6173号 原告：公令芝，女，1982年10月14日出生，汉族，住沛县。 委托诉讼代理人：魏德顺，江苏竞自由律师事务所律师。 被告：沛县雨润房地产开发有限公司，住所地沛县汉城北路西侧158号。 法定代表人：祝义财，总经理。 委托诉讼代理人：叶萌，女，1987年1月6日出生，汉族，该公司员工，住徐州市。 原告公令芝与被告沛县雨润房地产开发有限公司（以下简称雨润公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年12月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告公令芝及其委托诉讼代理人魏德顺到庭参加诉讼，被告雨润公司的委托诉讼代理人叶萌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 公令芝向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付违约金118797.55元（以总房款466038元为基数，自2017年6月19日起按照中国人民银行同期同类贷款利率加收50%的利率，计算至2019年8月20日；自2019年8月21日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率加收50%的利率，计算至2020年8月20日）；2、判令被告支付自2020年8月20日起至被告未原告办理完不动产登记证书时止，以总房款466038元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率加收50%的利率计算的违约金；3、判令被告为原告办理不动产权证书；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年9月21日，原告和前夫张华殿与被告双方签订《商品房买卖合同》，约定被告将其开发的沛县雨润国际广场（雨润城）3幢1单元2904号房产以总价款466038元出售给原告。合同第15条约定，房屋交付后60日内，因被告原因买受人未能取得该房屋所有权证书的，被告向原告承担违约责任。涉案房屋于2017年4月19日交付，被告至今未能办理不动产权证书。 雨润公司辩称，一、原告是基于对涉案房屋状况的认可，于2017年4月上房，当时雨润公司所开发涉案房屋虽已实际竣工，完全符合入住条件，但因办证材料、程序复杂，相关手续尚待完善，考虑确有逾期上房的状况发生，故雨润公司本着诚信原则对原告支付了逾期上房违约金，违约金足以弥补原告的损失。二、雨润公司向沛县住房和城乡建设局报送办证相关资料的日期是2017年6月9日，沛县住房和城乡建设局于2018年11月15日才为雨润公司颁发竣工备案证，所以雨润公司的履约及办证行为一直是积极的，政府办证周期原因不应视为雨润公司违约期间。同时，按照法律规定，直至2018年11月15日，涉案房屋才完全具备法律意义的上房。既然原告自实际上房日起就已接受房屋现状，且原告是完全民事行为能力人，当然应该对自己的实际上房行为负责，不能因原告的自认而加重雨润公司的责任。何况雨润公司一直是积极履行相关手续，并向原告支付的相应的违约金作为补偿。三、雨润公司是2018年11月15日颁发竣工备案证，具备合法的上房条件，从合法上房日期计算，至原告起诉时，雨润公司不存在逾期办证情况。四、即使将发生逾期办证情形，归根结底也是因与逾期上房相同原因引起，合同中约定逾期交房、逾期办证及其他违约责任不能同时重复计算，根据诚信、公平原则，原告在已经主张过逾期交房违约金责任的情形下，其损失已经得到弥补，不能再就同一事实原因再次主张逾期办证违约金责任。请求驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：2015年9月21日，原告公令芝、案外人张华殿与雨润公司签订商品房买卖合同，约定公令芝、张华殿购买雨润公司开发的沛县雨润城小区3幢1单元2904号房，总价466038元；该商品房交付时应取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告，出卖人应当在2016年8月31日前向买受人交付该商品房；出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。双方未对逾期办理不动产权证书的责任进行约定。 该商品房买卖合同附件四补充协议第八条第1项约定：“视为交付：该商品房满足约定的交付条件且甲方向乙方发出办理交接手续的通知，也可登报通知，乙方应在通知确定的交接手续办理期间与甲方办理交接手续，乙方怠于办理交接手续或未提出有权机构出具的房屋主体结构质量不合格的鉴定意见而拒绝收房的，自通知确定的交接手续办理期限届满之日起视为该房屋已经乙方验收合格并交付乙方，并视作乙方已接受有关该房屋的所有规划、设计变更。”第7项约定：“如商品房发生延期交付的，则本合同约定的初始登记和转移登记的办理日期相应顺延；双方同意，上述三种违约责任均不重复计算。” 公令芝、张华殿已付清房款，雨润公司于2017年4月19日向公令芝发出入伙通知书，通知公令芝在2017年4月19日办理收房手续。 沛县雨润国际广场1—4#楼、12#楼于2018年11月15日办理竣工验收备案手续，备案证明书中载明该工程于2017年6月9日由建设单位组织竣工验收合格。涉案房屋项下国有土地使用权被抵押，目前无法办理转移登记。 原告公令芝与案外人张华殿已于2018年8月27日登记离婚，并签订离婚协议，约定沛县雨润城3号楼1单元2904室房屋归女方所有，房贷由男方承担。 本院认为，原、被告之间签订的商品房买卖合同系当事人真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。双方应按约履行各自义务。 涉案房屋项下国有土地使用权被抵押，目前不能办理房屋转移登记，故对原告要求被告办理履行涉案房屋不动产权证书办理义务的诉讼请求，本院不予支持。原告可待涉案房屋具备办理转移登记条件时另行主张。 商品房买卖合同约定，被告应于2016年8月31日前将符合合同约定的商品房交付原告，商品房交付之日起60日内为原告办理涉案房屋转移登记。原告主张于2017年4月19日实际上房入住，提供入伙通知书予以证实，本院予以支持。原告实际上房入住时开始计算办理转移登记的时间，即被告应于2017年6月18日前为原告办理涉案房屋转移登记。现涉案房屋不能办理转移登记手续，雨润公司应支付违约金。 关于违约金的计算标准。涉案商品房买卖合同中未约定逾期办证违约金的计算方式，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。截至本判决作出之日，涉案房屋仍不能办理不动产权证书，本院支持原告的违约金自2017年6月19日起计算至本判决作出之日即2021年2月3日，经计算为99758元。之后违约金，因尚未实际产生，且涉案房屋项下国有土地使用权被雨润公司抵押，何时能够办理房屋不动产权证书难以预计，原告可待实际发生后另行主张权利。 被告抗辩原告已经因逾期交房获得赔偿，原告再主张逾期办证违约金，属于重复获得赔偿。本院认为，商品房买卖合同约定“如商品房发生延期交付的，则本合同约定的初始登记和转移登记的办理日期相应顺延；双方同意，上述三种违约责任均不重复计算”，其含义为如被告存在逾期交房及逾期办证，在计算违约金的期间上不能重复，而不是两者不能兼得。交房与办证是被告作为房地产开发商两项相互独立的义务，被告未履行其义务，应当承担相应的违约责任。商品房买卖合同中约定的逾期交房违约金及逾期办证违约金计算期间并不存在交叉。本案中，被告的逾期办证违约金自2017年6月19日开始计算，亦与被告已承担的逾期交房违约金计算期间不重复，被告承担了逾期交房违约责任，不能免除其逾期办证的违约责任，故对被告上述抗辩意见，本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下： 一、被告沛县雨润房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告公令芝计算至2021年2月3日的逾期办理房屋不动产权证书违约金99758元； 二、驳回原告公令芝的其他诉讼请求。 如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2676元，由原告公令芝负担568元，由被告沛县雨润房地产开发有限公司负担2108元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 员  李 巍 二〇二一年二月三日 法官助理  肖 晓 书 记 员  解小含