重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2013）渝一中法民再终字第00084号抗诉机关：重庆市人民检察院。申诉人（一审被告、二审上诉人）潘兰，女，1975年6月9日出生，汉族。委托代理人郑大成男，1943年9月22日出生。被申诉人（一审原告、二审被上诉人）重庆市楠丹物业管理有限公司。法定代表人陈瑞静，董事长。委托代理人赵五洲、刘四海，重庆公鸣律师事务所律师。申诉人潘兰因与被申诉人重庆市楠丹物业管理有限公司（以下简称楠丹物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服本院（2011）渝一中法民终字第05989号民事判决向重庆市人民检察院申诉。2013年6月25日，重庆市人民检察院向重庆市高级人民法院提起抗诉。2013年7月18日，重庆市高级人民法院作出（2013）渝高法民抗字第00127号民事裁定，指令本院再审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。重庆市人民检察院第一分院指派检察员蔡良毅、邱建华出庭支持抗诉。申诉人潘兰的委托代理人郑大成、楠丹物业公司的委托代理人刘四海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。重庆市沙坪坝区人民法院（2011）沙法民初字第2444号民事判决认定：被告潘兰系重庆市沙坪坝区大水井76号6单元1-1号房屋业主。该房屋建筑面积为158.33平方米。2003年3月起，原告开始为重庆市沙坪坝大水井76号翰林景园小区提供前期物业服务。2006年，重庆市沙坪坝大水井76号翰林景园小区业主委员会（以下简称业委会）成立，原告与业委会签订了《重庆市物业服务合同》。2008年7月11日，合同期限届满，原告与业委会续签了《重庆市物业服务合同》。合同第六条对物业服务费标准进行了约定：住宅1.0元／月·平方米（其中物业服务费0.70元／月·平方米；电梯费0.30元／月·平方米）。该合同签订后，原告继续为翰林景园小区提供物业服务。2009年4月1日起，被告拒绝向原告交纳物业服务费。2010年12月9日，在相关部门的协调下，原告与业委会达成一致意见，并于2010年12月10日共同发出公告，载明原告于2011年1月25日前撤场；关于物业费的收取，虽然法院判决2008年的物业服务合同因业委会未组织召开业主大会而无效，但原告存在事实上的服务。因此，按照有关规定，业主仍应当向原告缴纳物业服务费及公摊费至原告正式撤场之日止（与新选聘的物业公司进场完成交接）。2011年1月25日，原告停止向翰林景园小区提供物业服务，并正式撤离该小区。另查明，重庆市第一中级人民法院于2010年11月15日作出（2010）渝一中法民终字第2258号民事判决书，认定因翰林景园业委会自始至终未取得业主大会的授权或追认，其与原告于2008年7月11日签订的《重庆市物业服务合同》应属无效。还查明，重庆市物价检查所对原告为翰林景园小区提供的物业服务收费标准作出渝价（2003）485号物业管理服务收费标价表，其上载明住宅为0.60元／平方米·月，电梯费0.30元／平方米·月。被告潘兰居住在一楼，每月按0.6元／平方米·月向原告交纳物管费。2011年3月9日，楠丹物业公司遂诉至法院，请求判决被告支付2009年4月至2011年1月期间物业服务费2090.70元；支付2010年8月至2011年1月期间的公摊电费32.30元；本案的诉讼费用由被告承担。审理中，原告自愿放弃要求被告支付公摊电费的诉讼请求。一审判决认为，依据我国《合同法》的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中原告与业委会于2008年7月11日签订的《重庆市物业服务合同》被确认无效后，原、被告基于无效合同取得的利益应彼此返还。在原告提供的无形服务已经履行且在事实上不可能返还的情况下，应由被告以货币形式予以补偿。2009年4月1日至2011年1月25日期间，原告已经为被告提供了物业服务，但被告尚未支付相应服务费用，应当对原告进行补偿。关于补偿的标准，可参照重庆市物价检查所制定的收费标价表的标准住宅为0.60元／平方米·月进行补偿。故被告应补偿原告的服务费为2068.50元。被告虽辩称原告提供的物业服务不合格，应当按照0.10元／平方米·月计算，但未举示证据证明，一审法院不予采信。判决：一、被告潘兰向原告重庆市楠丹物业管理有限公司支付从2009年4月1日起至2011年1月24日止的物业服务补偿费2068.50元。此款限被告潘兰于本判决发生法律效力之后立即支付给原告重庆市楠丹物业管理有限公司；二、驳回原告重庆市楠丹物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告潘兰未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告潘兰负担50元。宣判后，潘兰不服原审判决上诉称，2008年7月业委会与被上诉人签订的《重庆市物业服务合同》经法院判决无效，2010年12月10日共同发出的公告只是一个倡议，未经物业管理区域内专有部份占建筑物总面积过半数业主且占总人数过半数业主的同意，对上诉人不具有约束力；原判未载明及采纳被上诉人拒绝撤场、退出的事实和证据，程序上违法；被上诉人无权收取终止物业服务合同后的物业费；一审适用法律错误，应适用最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第10条的规定。二审经审理确认原审法院查明的上述事实。另查明，2009年4月15日，楠丹物业公司向潘兰所在小区翰林景园业主委员会发出《撤离的函告》，同年5月5日，业主委员会回复了《函告》，同意其撤离。本院二审认为，楠丹物业公司与潘兰所居住的小区业主委员会于2008年7月11日续签的物业服务合同虽经法院判决属无效合同，但2008年4月1日至2011年1月24日期间，楠丹物业公司实际为潘兰等业主提供了物业服务。虽然2009年4月15日，楠丹物业公司向潘兰所在小区翰林景园业主委员会发出《撤离的函告》，同年5月5日，业主委员会也回复了《函告》，同意其撤离。但在双方未就解除物业服务关系等后续问题达成一致意见及新的物业公司未选聘前，楠丹物业公司无法移交相关设施、资料和资金，双方的函告只能视为双方均有解除服务关系的意向，不能认定为双方此时已解除服务关系及楠丹物业公司拒绝退出、移交。2010年12月9日，在相关部门的协调下，楠丹物业公司与翰林景园业主委员会达成一致意见时，双方才是正式就撤场、交接等事项达成合意。至双方约定的2011年1月25日以后，楠丹物业公司未强行提供服务并收取物业管理费。而在楠丹物业公司提供服务期间，业主因服务而受益，而该小区业委会签订物业服务合同未取得业主大会的授权或追认，导致该物业服务合同无效，楠丹物业公司不是过错方，业主应对无效合同取得的利益在不能返还的情况下，以给付货币方式给予对方补偿，补偿标准按重庆市物价检查所制定出的收费标价表计算是恰当的，潘兰应按此标准从2009年4月1日至2011年1月24日计算给予楠丹物业公司补偿费。原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，上诉人潘兰的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人潘兰负担。检察机关抗诉认为：二审判决认定的基本事实缺乏证据证明。1、原判按物价局文件确定的收费标准确定补偿费缺乏证据证明。2、原判认定潘兰应按0.6元／平方米支付补偿费缺乏依据。潘兰同意检察机关认为“二审判决认定的基本事实缺乏证据证明”的意见，同时认为：1、业委会与楠丹物业公司签订的合同被确定无效，申诉人与该公司就没有物业服务关系，楠丹物业公司以物业服务关系起诉的请求不应得到主张。2、楠丹物业公司的服务质量差，业主不应支付物管费。3、物业服务不属于合同法第58条规定的财产范围，本案不适用该条规定。再审查明的事实与一二审相同，本院予以确认。本院再审认为：关于申诉人支付补偿费的问题，基于物业管理的连续性，楠丹物业公司在实际撤场前仍继续管理小区，符合物业管理法律法规的规定。楠丹物业公司继续管理小区期间提供了服务，参照政府规定价格获得补偿符合公平原则。申诉人潘兰的申诉理由，均不成立。首先，合同的无效并不导致该合同关系消灭的法律后果，故潘兰关于小区业委会与楠丹物业公司之间无物管合同关系的申诉理由不能成立。其次，虽然楠丹物业公司与小区业委会续签的物业服务合同无效，但该公司在继续管理小区期间仍为业主提供物业管理服务，现潘兰以服务质量差而拒绝缴费，无事实和法律依据。再次，原审在楠丹物业公司提供的服务产品无法返还的情况下，判决参照政府定价对楠丹物业公司予以补偿，符合合同法的规定。潘兰关于本案不适用合同法第58条规定的合同无效后返还财产的规定的申诉意见，亦不能成立。综上所述，二审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。检察机关的抗诉意见及潘兰的申诉理由均不成立，本院不予采纳。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第三十七条之规定，判决如下：维持本院（2011）渝一中法民终字第05989号民事判决。本判决为终审判决。审判长  包颖审判员  曹亮审判员  杜伟二〇一三年十二月十三日书记员  曹宣