陕西省山阳县人民法院民 事 判 决 书(2018)陕1024民初105号原告（反诉被告）：李仕宏，男，汉族，住陕西省山阳县。委托诉讼代理人：周星凯，陕西君勤律师事务所律师。被告（反诉原告）：陕西凯旭房地产开发有限公司住所地陕西省西安市高新区高新一路。法定代表人：孙鹏，该公司总经理。被告（反诉原告）：陕西凯旭房地产开发有限责任公司山阳县分公司住所地陕西省山阳县城关街道办事处苍龙路。代表人：孙鹏，该公司负责人。二被告委托诉讼代理人：张凯，陕西凯旭房地产开发有限公司员工，住西安市长安区。二被告委托诉讼代理人：雷小凯，陕西鹏鲲律师事务所律师。原告（反诉被告）李仕宏与被告（反诉原告）陕西凯旭房地产开发有限公司（以下简称凯旭公司）、陕西凯旭房地产开发有限责任公司山阳县分公司（以下简称凯旭山阳分公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月22日立案后，依法适用简易程序，后因案情复杂，遂转为普通程序，于2018年3月7日、4月2日、4月24日三次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托诉讼代理人周星凯，被告（反诉原告）凯旭公司、凯旭山阳分公司共同委托诉讼代理人张凯、雷小凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李仕宏向本院提出诉讼请求：1.请求确认双方合同解除；2.请求判令二被告返还原告购房款10万元及自2016年12月30日起至商品房购房款清偿之日止的利息共计5119.44元（按银行同期贷款利率主张，本次计算至2018年1月22日）；3.要求二被告支付违约金31825元；4.本案的诉讼费由二被告承担。事实与理由：二被告在山阳县开发了山阳县隆昌食品公司锦园二期商品房项目。2015年1月23日，原告与被告签订了一份《商铺买卖协议书》，合同约定：原告购买锦园二期9号商铺，价款总计40.56万元。原告支付20万元购房款后，被告告知原告因所购商铺已出卖给他人无法交付，并退给原告10万元购房款，剩余房款至今未退还原告，被告行为已严重侵犯原告合法权益，故诉请依法判决。在诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：请求判令二被告返还原告购房款10万元及自2016年12月30日起至商品房购房款清偿之日止按银行同期贷款利率计算的利息。被告凯旭公司、凯旭山阳分公司辩称，原告在诉状中所诉理由与事实不符。因凯旭公司在原告起诉前已经取得了商品房预售许可证，所以双方签订的《商铺买卖协议书》有效。原告要求返还购房款必须以解除合同为前提，而解除合同是以合同有效为前提的，故原告基于合同无效的诉讼请求应予以驳回。反诉原告凯旭公司、凯旭山阳分公司当庭向本院提出反诉请求：1.依法确认《商铺买卖协议书》有效；2.依法解除《商铺买卖协议书》；3.判令反诉被告因违约支付反诉原告定金10万元。事实与理由：2015年1月23日，反诉原告与反诉被告李仕宏签订《商铺买卖协议书》，出售9号商铺，建筑面积52平方米，价款40.56万元，并明确约定三期支付房款的期限。在协议签订后，李仕宏支付10万元定金，反诉原告出具收条。在此后两期付款期限届满后，李仕宏一直未支付其余房款，其行为已构成严重违约，故提起反诉。反诉被告李仕宏辩称，反诉原告提出确认《商铺买卖协议书》有效和解除该协议书的反诉请求被告均不认可。在协议书签订时反诉原告没有预售许可证，后双方已协商处理并返还反诉被告10万元购房款，即双方已按合同无效处理并就退还购房款达成一致意见。在合同无效情形下，反诉原告出卖商铺给他人后，反诉被告不可能在知晓该事实的情况下继续支付购房款，故不存在违约行为。因合同无效系反诉原告造成，故其应当退还购房款并赔偿损失。对反诉原告的诉讼请求应当判决驳回。当事人围绕诉讼请求提交了证据，经当庭举证、质证及本院审核，对凯旭公司及凯旭山阳分公司提供的公司营业执照及法定代表人身份证明、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、郭留栓房屋买卖合同及本院调查高德寿谈话笔录，双方当事人无异议，本院予以确认并在卷佐证。对李仕宏提供的凯旭公司和凯旭山阳分公司身份证明、《商铺买卖协议书》、收款收据两张和转账凭证三张，凯旭公司和凯旭山阳分公司不予认可。本院认为，李仕宏提供的凯旭公司和凯旭山阳分公司身份证明记载内容与凯旭公司和凯旭山阳分公司提供公司营业执照一致，故本院对其真实性予以认定；《商铺买卖协议书》上均加盖有凯旭山阳分公司公章，并有其公司工作人员高嘉良及李仕宏签字，凯旭公司和凯旭山阳分公司虽然提出协议书不真实，但无相反证据，故本院对《商铺买卖协议书》真实性予以认定；收款收据上有凯旭公司印章，转账凭证收款人为高嘉良，因存在上述《商铺买卖协议书》，李仕宏付款，高嘉良出具收条和收据，李仕宏行为属于履行合同行为，且证据能相互印证，故本院对收款收据和转账凭证真实性予以认定。对凯旭公司和凯旭山阳分公司提供的高嘉良欠条、印章备案回执和银行账户申请表，李仕宏有异议。本院认为，高嘉良欠条经本院向在欠条上签字的高德寿（高嘉良之父）调查复核，高德寿对欠条的真实性认可，现虽无法判定欠条原件何人持有，但双方均认可曾经于2016年12月13日协商处理李仕宏房款事宜及高嘉良出具欠条的事实，故本院对该证据予以认定；印章备案回执和银行账户申请表，该证据与本案无关联性，本院不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：陕西凯旭房地产开发有限公司是在陕西省工商行政管理局登记注册的有限责任公司，经营范围为房地产开发、商品房销售等，凯旭山阳分公司属凯旭公司的分公司。2015年12月28日，凯旭公司经山阳县住房和城乡建设局许可，在山阳县卜吉河西路北段西侧开发建设“隆昌商厦二期（阳光尚都）”项目。2015年1月23日，甲方凯旭公司与乙方李仕宏签订《商铺买卖协议书》，约定“一、甲方自愿将商铺（编号）9号，建筑面积52平方米出售给乙方。二、甲乙双方商定成交单价为7800元∕平方米，总价40.56万元。乙方在2015年1月23日、2015年11月、2016年8月前分三期付清。……四、违约责任：1、协议签订后，甲方违约不出售或乙方不购买，违约方要求解除合同，违约方应向守约方支付违约金银行三倍利息。2、乙方不能按期向甲方付清购房款，每逾期一日，应向甲方支付总价款千分之2%的违约金。……”。协议书上甲方签章处有凯旭山阳公司印章和凯旭公司员工高嘉良签名，乙方签章处有原告李仕宏签名和指印。同日，高嘉良向李仕宏出具收条一张，载明“收条今收到商铺定金100000￥（拾万圆整）收款人：高嘉良”（李仕宏于2015年1月24日、2015年1月27日，两次向高嘉良农行卡付款7万元、3万元）。2015年11月23日，高嘉良向李仕宏出具收据一张，内容为“交款单位：陕西凯旭房地产开发有限公司，收款方式：商铺首付款，人民币：拾万元整￥100000，收款事由：山阳县隆昌二期工程9号商铺首付款。入账日期：2015年11月23日，高嘉良。”该收据加盖有陕西凯旭房地产开发有限公司公章。后双方因购买商铺发生纠纷，李仕宏要求凯旭公司退还房款。2016年12月13日，原告李仕宏、被告凯旭公司法定代表人孙鹏、高嘉良及高德寿三方当面，由高嘉良出具欠条一张，载明“欠条今因高嘉良于2015年4月在凯旭地产在职期间将阳光尚都房产商铺私自出售于李仕宏手中，收取房款200000（贰拾万元整），经双方达成协议将2016年12月31日还款，如有未还则承担一切法律责任。（阳光尚都9号商铺）欠款人：高嘉良，2016年12月13日”，高德寿在欠条上签名捺印并注明“由我本人还款”，现各方当事人均否认自己持有该欠条原件。2016年12月29日，高嘉良父母筹款15万元转账给李仕宏，由李仕宏给另一买房人吴庆文转款5万元，实际退还李仕宏10万元，尚欠李仕宏购房款10万元。2017年7月6日，李仕宏曾向本院提起诉讼，后又申请撤回起诉。2017年9月11日，山阳县房产管理局向凯旭公司颁发商品房预售许可证，2017年12月23日，凯旭公司与他人签订《商品房买卖合同（预售）》，将诉争商铺出卖给他人。本院认为，一、关于本诉部分。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”，本案中，凯旭公司是“隆昌商厦二期（阳光尚都）”项目的开发建设企业，高嘉良与原告签订合同时是凯旭公司员工，《商铺买卖协议书》上甲方（出卖方）是凯旭公司，并加盖有凯旭山阳分公司公章，签订合同地点是凯旭公司租住的办公室，李仕宏有理由相信高嘉良的行为是代表凯旭公司和凯旭山阳分公司的行为，故高嘉良的行为构成表见代理，李仕宏可以要求二被告承担因该行为产生的民事责任。至于高嘉良在凯旭公司是什么职务、高嘉良经手收取的房款是否交给凯旭公司应属该公司内部管理事务，凯旭公司和凯旭山阳分公司不能以此对抗其对外应当承担的民事责任。在2016年12月13日，虽有高嘉良父子出具欠条一张，承诺由高嘉良父子对剩余房款承担还款责任，但因李仕宏及凯旭公司并未在该欠条上签字，凯旭公司亦未提供充分证据证明李仕宏同意应由凯旭公司承担的义务转由高嘉良父子承受，也未注明李仕宏放弃向凯旭公司主张权利，因此李仕宏选择起诉凯旭公司及凯旭山阳分公司承担民事责任符合法律规定。本案双方2015年1月23日签订《商铺买卖协议书》时，凯旭公司未取得商品房预售许可证明，该合同应属无效合同，在2016年12月13日，李仕宏、凯旭公司法定代表人孙鹏、高嘉良及高德寿当面已对该无效协议所产生的后果进行了处理，故原、被告签订《商铺买卖协议书》应按无效合同处理，原告要求二被告返还购房款10万元的诉讼请求本院予以支持；原告要求被告支付自2016年12月30日起至商品房购房款清偿之日止的同期同类银行贷款利息，因造成《商铺买卖协议书》无效被告应承担主要责任，应承担原告利息损失的70%，原告在与被告签订合同时未尽到审慎注意义务，亦应承担相应责任，应承担利息损失的30%。二、关于反诉部分。虽然山阳县房产管理局2017年9月11日向凯旭公司颁发商品房预售许可证，本案双方2015年1月23日签订《商铺买卖协议书》时，凯旭公司未取得商品房预售许可证明，在2016年12月13日，李仕宏、凯旭公司法定代表人孙鹏、高嘉良及高德寿当面已对《商铺买卖协议书》所产生的后果进行了处理且已实际部分履行，故原、被告签订《商铺买卖协议书》应按无效合同处理，反诉原告请求确认《商铺买卖协议书》及依法解除《商铺买卖协议书》的诉讼请求本院不予支持；因《商铺买卖协议书》无效，故协议约定的违约条款不具有法律效力，反诉原告请求反诉被告给付10万元违约金的反诉请求，本院亦不予支持。在本案庭审中，本院已作出释明，但反诉原告坚持自己的请求，故对反诉原告的诉讼请求予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十二条、第五十八款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条规定，判决如下：一、原告李仕宏与被告签订的《商铺买卖协议书》无效，由被告陕西凯旭房地产开发有限公司、陕西凯旭房地产开发有限责任公司山阳县分公司在本判决生效后十日内返还原告李仕宏购房款10万元并赔偿其利息（该10万元购房款自2016年12月30日起至清偿之日止，按中国人民银行一年期贷款利率计算的利息）损失的70%；二、驳回反诉原告陕西凯旭房地产开发有限公司、陕西凯旭房地产开发有限责任公司山阳县分公司对反诉被告李仕宏的反诉请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，反诉费1150元，两项合计3450元，由被告陕西凯旭房地产开发有限公司、陕西凯旭房地产开发有限责任公司山阳县分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省商洛市中级人民法院。审 判 员  李传宏审 判 员  王 鹏人民陪审员  耿信社二〇一八年四月二十六日书 记 员  崔 泽