浙江省宁海县人民法院民 事 判 决 书（2013）甬宁桥民初字第82号原告：杨相波。委托代理人：蔡文宗。委托代理人：高建刚。被告：宁海县柯辉日用工艺品厂。负责人：吴祖全。委托代理人：董丰。原告杨相波为与被告宁海县柯辉日用工艺品厂（以下简称柯辉工艺品厂）房屋租赁合同纠纷一案，于2013年6月3日向本院起诉，本院同日立案受理后，依法由代理审判员王琼适用简易程序独任审判，于2013年6月27日第一次公开开庭进行了审理。原告杨相波的委托代理人蔡文宗、高建刚，被告柯辉工艺品厂的委托代理人董丰到庭参加诉讼。因案情复杂，本案于2013年9月2日转为普通程序并依法组成合议庭。本院于2013年11月26日第二次公开开庭进行审理，原告杨相波的委托代理人蔡文宗，被告柯辉工艺品厂的委托代理人董丰到庭参加诉讼。2013年11月29日，原、被告申请庭外和解20天，本院予以准许。本案现已审理终结。原告杨相波起诉称：宁波永庆文具有限公司（以下简称永庆公司）由于债务纠纷，其位于宁海县桥头胡街道铁界吴村房地产于2011年7月21日由宁海县人民法院委托宁波之江拍卖有限公司拍卖，由原告杨相波以2020000元的最高额合法竞得。2011年8月15日，宁海县人民法院作出（2011）甬宁执民字第30-2号执行裁定书裁定：永庆公司位于宁海县桥头胡街道铁界吴村房地产的使用权及相应的其他权利归原告杨相波所有。原告合法取得上述房地产产权后，变更了该房地产的所有权证，并于2012年5月23日发“告知书”给被告，明确告知被告：原告已通过合法手续取得了被告现占用房产的所有权，并认可其与永庆公司签订的租赁合同。原告要求被告搬离上述房屋，但被告却辩称其与永庆公司签订了五年租赁合约，已经支付了250000元租金，拒绝腾空房屋及支付租金。原告事后找到了被告与永庆公司签订的租赁合约，该合约显示年租金为3000元，签订合同时一次性支付第一年和第二年的租金，以后一年一付，但被告表明的年租金为50000元。被告收到告知书后既不与原告联系，亦不支付原告要求支付的租金。故原告诉至法院要求：判令被告柯辉工艺品厂支付原告房屋租赁费100000元（以年租金50000元为基数，自2011年7月21日至判决确定履行之日止）；本案诉讼费由被告承担。2013年6月20日，原告书面向法院提出诉讼请求变更，即请求：一、确认被告与前手永庆公司于2010年4月10日签订的《厂房租赁合同》无效；二、判令被告支付拖欠原告厂房租赁费100000元（以被告自认的年租金50000元为基数，自2011年7月21日至判决确定的履行之日止）；三、判令被告立即腾空恶意所占原告厂房；四、本案诉讼费由被告承担。为证明自己的主张，原告提供以下证据：1.宁波之江拍卖有限公司拍卖成交确认书、宁海县人民法院作出的（2011）甬宁执民字第30-2号执行裁定书、宁房权证宁海字第X00××05号房产证、宁国用（2012）第04307号土地使用权证复印件各一份，拟证明原告杨相波通过合法竞买的方式取得永庆公司坐落于宁海县桥头胡街道铁界吴村的房地产，并依法办理了房地产过户手续，原告是该房地产的合法承受人，即原告诉讼主体适格的事实。2.租赁合同复印件一份［原件在（2011）甬宁执民字第30号案卷中］，这份租赁合同表明被告与永庆公司房屋租赁期限为五年，租期为2010年4月10日至2015年4月9日；房屋租金为每年3000元，租金支付方式为签订合同时一次性支付第一年与第二年租金合计6000元，第三年租金应在第二年租期到期日前10天一次性支付；而被告提供回函显示租金是50000元一年且五年一次性支付，拟证明2010年4月10日被告与永庆公司签订的在宁海县人民法院执行卷宗中备案的的房屋租赁合同是虚假的，不是被告与永庆公司之间真实的租赁意思表示，当时是为了阻扰宁海县人民法院拍卖该处房产。3.告知书复印件一份、被告的回函原件一份以及收条复印件二份，拟证明原告竞买取得房屋后于2012年5月23日发函要求被告支付租金，被告于2012年5月29日回函告知原告租房合同在法院以及租金为每年50000元以及五年一次性支付，被告已分两次付清了250000元租金，被告所表明的租金金额、租金支付方式与备案在宁海县人民法院（2011）甬宁执民字第30号案卷中的租金金额以及租金支付方式不一致，即被告与永庆公司于2010年4月10日签订的这份租赁合同是虚假的事实。被告柯辉工艺品厂答辩称：1.原告在变更诉讼请求之前以及变更诉讼请求之后的主体均不适格，理由如下：变更之前原告提出要求被告支付租赁费，但原告不是该租赁合同的相对人，故原告无权提出该诉讼请求；原告变更诉讼请求后，诉讼主体仍然不适格，原告属于无独立请求权的第三人，原告也并非是该租赁合同的相对人，原告不得以有独立请求权的第三人提起诉讼要求认定永庆公司与被告之间签订的租赁合同无效。此外，被告认为原告未能在举证期限内变更诉讼请求。2.该房屋租赁合同签订在前，原告竞买取得该房地产在后，被告也未侵犯第三人合法权益，故请法院驳回原告的全部诉讼请求，维护被告根据该房屋租赁合同依法取得的合法权利。为证明自己的主张，被告提供以下证据：1.收条原件二份，拟证明永庆公司的法定代表人吴某收到被告法定代表人吴祖全支付的租金250000元的事实。2.彩印照片6张，拟证明被告确系2010年4月10日租用永庆公司的厂房，对其进行装修并投入使用的事实。3.林云辉情况说明一份，拟证明2010年4月份永庆公司确系资金紧张，与原租户终止租赁合同关系，另外再租给被告存在时间上的吻合。4.证人吴某的证言，拟证明永庆公司的法定代表人吴某与被告法定代表人吴祖全以口头形式变更了租赁合同部分条款以及收到250000元租金的事实。经庭审质证，本院对原、被告提供的证据认证如下：一、原告提供的证据1，被告对该证据的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，认为不能支持原告的诉请。本院认为该证据能够证明原告通过竞买取得永庆公司坐落于宁海县桥头胡街道铁界吴村的房地产，并办理产权过户手续，属于该房地产合法所有人的事实。二、原告提供的证据2，被告对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议，认为该组证据恰恰能够证明永庆公司和被告在订立书面租赁合同之前口头达成的租金金额以及租金支付方式，也属于永庆公司与被告之间真实意思表示。本院经核对，原告提供的复印件与（2011）甬宁执民字第30号案卷中的原件核对一致。本院对落款时间为2010年4月10日的这份租赁合同效力问题在说理部分综合阐述。三、原告提供的证据3，被告对三性均无异议，被告认为该份“告知书”恰恰能够证明永庆公司与被告之间签订的租赁合同合法有效。“告知书”中本案原告已明确认可永庆公司与被告之间签订的租赁合同合法有效。原告在事实和理由中陈述“原告已通过合法手续取得了被告现占用房产的合法所有权，并认可其与前手签订的租赁合同”。被告认为这二份收条恰恰能够证明五年租金为250000元的事实。被告对回函的三性均无异议。本院认为，对于“告知书”能够证明原告认可永庆公司与被告之间签订的租赁合同合法有效；对于回函，被告于2012年5月29日针对原告落款时间为2012年5月23日的告知书进行回函，被告明确告知原告，“租房时，吴某以每年50000元租给我，但是有条件，五年房租一起付，我已分两次付清250000元”，本院对真实性予以认定；对于收条复印件，本院在说理部分综合阐述。四、被告提供的证据1，原告认为应该以公司的收款收据为准，而不是以收条为准。租金金额以及租金支付方式与宁海法院执行局备案的租赁合同不一致，故原告对该证据的三性都有异议。永庆公司不仅在宁海县桥头胡街道铁界吴村有房产，在宁海县大佳何镇也有房产，并不能表明收取了本案讼争的房屋租金。对于收条原件，本院在说理部分综合阐述。五、被告提供的证据2，原告对该组证据的三性均有异议，认为该组证据不能证明被告要证明的这一待证事实。本院认为原告的异议成立，本院对该证据不予认定。六、被告提供的证据3，原告对该证据的三性均有异议。原告没有看到宁波云腾电气有限公司与永庆公司签订的二年租赁合同，按照该情况说明，二年租金一次性支付为150000元与被告陈述的每年租金50000元也是不相符的，并且这一情况说明也没有相关的辅助材料。本院认为，该证据与本案不具有关联性，本院对该证据不予认定。七、被告提供的证据4，原告对该证人证言的真实性、合法性、关联性均有异议。原告认为房屋租赁合同应当采用书面形式，而本案中永庆公司与被告以口头协议来更改书面租赁合同，与相关法律规定不符；证人吴某跟被告法定代表人有亲戚关系，要求法院综合考虑。本院认为，证人与被告法定代表人系堂兄弟关系，其系落款时间为2010年4月15日、2010年4月30日收条的出具人，与被告有直接利害关系，故其提供的证言不能单独作为认定案件事实的依据。本案的争议焦点：1.本案原告是否具有诉讼主体资格；2.永庆公司与被告签订的租赁合同是否有效；3.如何确定租金金额以及租金支付方式。对于争议焦点1，原告认为原告的诉讼主体是适格的，原告于2011年7月21日通过竞买取得讼争房屋，并办理产权登记，原告是讼争房地产的合法权利承受人，故原告具有诉讼主体资格。被告认为就本案争议的房屋租赁合同而言，原告最多属于无独立请求权的第三人，而无独立请求权的第三人不能作为独立的诉讼主体提出诉讼请求，更何况原告要求确认永庆公司与被告的租赁合同无效，本案原告并非租赁合同的相对人，本案的判决结果与原告也没有利害关系，故被告认为原告的诉讼主体资格不适格。本院认为，原告通过合法竞买取得永庆公司坐落于宁海县桥头胡街道铁界吴村的房地产，并依法办理了房地产过户手续，原告是该房地产的合法承受人，依法享有对该不动产的占有、使用、收益、处分的权利，本案原告具有诉讼主体资格。对于争议焦点2，原告认为房屋租赁合同必须采用书面形式，庭审过程中，被告承认其与永庆公司之间存在真实的口头协议，但其没有提供充足的证据予以证实，在被告举证不能的情况下应该推定被告备案在宁海县人民法院（2011）甬宁执民字第30号案卷中的租赁合同与被告主张的租赁合同存在差距，故落款时间为2010年4月10日的租赁合同并非永庆公司与被告之间真实意思表示，请法院确认该租赁合同无效。被告认为该租赁合同是双方当事人高度意思自治的产物，本案被告和永庆公司法定代表人之间属亲戚关系，正是因为亲戚关系，永庆公司才以每年50000元的价格租给被告，双方订立的租赁合同完全是合法自愿的，应认定有效。对主合同之外以口头形式变更部分原主合同条款的做法，我国合同法也是没有禁止的。本院认为，原告未提供其它相关证据证明永庆公司与被告之间签订的租赁合同系虚假的，2011年7月宁海县人民法院对永庆公司的房地产拍卖时，柯辉工艺品厂向本院主张租赁权，且拍卖公司的拍卖须知明示拍卖成交后厂房租赁合同仍对买受人具有约束力，原告要求确认永庆公司与被告签订的租赁合同无效的主张不予支持。对于争议焦点3，原告认为被告在诉讼过程中自认讼争房地产的年租金为50000元，原告于2011年7月21日通过合法竞买取得该房屋产权，时至今日长达二年，原告以“告知书”形式通知被告支付租金，被告以租金已一次性支付给永庆公司进行抗辩，拒不向原告支付租金，故原告要求被告以其在庭审中自认的每年50000元来支付租金，并要求被告腾空房屋。被告认为约定租金属于双方高度意思自治的范畴，原告在庭审中也没有提供任何证据来证明租赁合同的履行致使第三方受损害，也没有任何证据可以支持永庆公司与被告签订的租赁合同无效。本院认为，被告在庭审中自认被告与永庆公司口头协议年租金为50000元以及五年一次性支付，被告与永庆公司在原告取得该房地产之前口头协议变更租金金额不违反法律规定，本院认可年租金为50000元以及五年一次性支付。根据本院认定的证据及原、被告双方的法庭陈述，本院认定以下事实：永庆公司与被告于2010年4月10日签订租赁合同，合同约定房屋租赁期限为五年，租期为2010年4月10日至2015年4月9日；房屋租金为每年3000元，租金支付方式为签订合同时一次性支付第一年与第二年租金，第三年租金应在第二年租期到期日前10天一次性支付。被告自认被告与永庆公司在原告取得该房地产产权前以口头协议变更年租金为50000元。原告杨相波于2011年7月21日通过合法竞买取得永庆公司坐落于宁海县桥头胡街道铁界吴村的房地产。2011年8月15日经宁海县人民法院（2011）甬宁执民字第30-2号执行裁定书裁定：永庆公司位于宁海县桥头胡街道铁界吴村房地产的使用权及相应的其他权利归原告杨相波所有。原告合法取得上述房地产权后，依法办理了产权登记手续，并于2012年5月23日发“告知书”给被告，明确告知被告：原告已通过合法手续取得了被告现占用房产的所有权，并认可其与永庆公司签订的租赁合同。被告于2012年5月29日回函原告，并明确告知原告，五年租金一起付，年租金为50000元，被告已分两次付清250000元。本院认为，原告杨相波通过合法竞买取得永庆公司坐落于宁海县桥头胡街道铁界吴村的房地产，2011年8月15日经宁海县人民法院（2011）甬宁执民字第30-2号执行裁定书裁定：永庆公司位于宁海县桥头胡街道铁界吴村房地产的使用权及相应的其他权利归原告杨相波所有，原告依法办理产权登记手续，系该房地产的合法所有权人。2011年7月本院对永庆公司的房地产拍卖时，柯辉工艺品厂向本院主张租赁权，且拍卖公司的拍卖须知明示拍卖成交后厂房租赁合同仍对买受人具有约束力以及原告给被告的“告知书”中对厂房租赁合同的认可，足以认定永庆公司与被告之间存在厂房租赁合同的事实。原告主张永庆公司与被告签订的租赁合同是虚假的，但其未能提供足以证明的相关证据进行佐证，故对原告要求确认永庆公司与被告于2010年4月10日签订的厂房租赁合同无效的主张不予支持。原告于2011年8月15日通过（2011）甬宁执民字第30-2号裁定书取得永庆公司的所有权，系该房地产的合法所有权人，依法享有对该不动产的占有、使用、收益、处分的权利，故原告取得该房地产的相应权益。被告辩称已付五年租金250000元且被告提供的收条原件相以认证，本院认为租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。据此，原告在取得前述租赁合同中房地产的所有权后，被告与永庆公司签订的租赁合同的效力仍然存续，只是该租赁合同中出租人的权利义务依法由原告享有和承担，故本案被告不能以五年房屋租金已付清来对抗原告取得房屋产权后要求其支付房屋租金的主张；被告在庭审中自认年租金为50000元，故原告理应收取2012年4月10日至2014年4月9日二年租金共计100000元，故对原告要求被告支付厂房租赁费100000元的主张本院予以支持。根据买卖不破租赁原则，永庆公司与被告签订的租赁合同在先，拍卖成交后租赁合同对买受人仍具有约束力，故原告要求被告腾空该厂房的主张本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十九条，《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告宁海县柯辉日用工艺品厂应支付原告杨相波2012年4月10日至2014年4月9日的租金100000元，此款定于本判决生效后十日内付清；二、驳回原告杨相波的其他诉讼请求。本案受理费2300元，由原告杨相波与被告宁海县柯辉日用工艺品厂各负担1150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：376658348992，开户银行：宁波市中国银行营业部，如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。审 判 长  童钱勇代理审判员  王 琼人民陪审员  何文忠二〇一三年十二月二十日代书 记员  金紫莹