广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0103民初145号原告：广州工业投资控股集团有限公司，住所地：广州市荔湾区白鹤洞。法定代表人：周千定，职务：董事长。委托诉讼代理人：李嘉亮，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁铠麒，广东广信君达律师事务所实习人员。被告：单松柏，男，1967年10月10日出生，汉族，身份证住址湖南省茶陵县，现住广州市荔湾区。原告广州工业投资控股集团有限公司与被告单松柏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李嘉亮、梁铠麒、被告单松柏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州工业投资控股集团有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原被告关于广州市荔湾区兴渔路34号之八号房屋的不定期租赁关系于2020年4月8日解除；2、判令被告（含房屋的共同使用人）立即腾空搬出广州市荔湾区兴渔路34号之八号房屋并将房屋交还给原告；3、判令被告立即向原告支付自2020年2月1日起至2020年4月7日的租金，共计6396.26元；4、判令被告以4610元/月标准向原告支付自2020年4月8日起至实际交还房屋之日止的房屋占用使用费，暂计至2020年12月7日为36880元；5、判令被告以每日按资产评估报告月租金额4610元的5%的标准向原告支付自2020年4月18日起至实际交还房屋之日止的逾期返还房屋违约金，暂计至2020年12月7日为53937元；6、判令被告以2864元月标准向原告支付2个月租金的逾期付款违约金5728元；7、判令原告有权没收被告的押金5000元；8、判令被告承担本案受理费等全部诉讼费用。事实和理由：2017年1月1日，原告（甲方，曾用名“广州钢铁企业集团有限公司”）与被告（乙方）签订了《房屋租赁合同》。《房屋租赁合同》签订后，原告依约交付了案涉房屋给被告使用。2017年12月18日，广东省核工业地质测绘院对案涉房屋进行测绘，得出测绘面积为153.81平方米，但原告在租赁期间仍按合同约定的建筑面积100平方米的标准向被告收取租金。2019年3月，原告委托广州衡鼎房地产土地与资产评估有限公司（下称“衡鼎公司”）对案涉房屋进行评估，衡鼎公司于2019年6月27日出具资产评估报告（穗衡鼎评报资字[2019]第ZB248号），评估得出案涉房屋的月租金为4610元。2019年12月，由于《房屋租赁合同》约定的租赁期限即将届满，原告根据广州市国资委印发的《关于规范我市国有企业物业租赁管理的指导意见》的规定，拟对案涉房屋进行公开招租。为此，原告特通知被告参与案涉房屋的投标竞拍，但被告收悉通知后，并无参与投标竞拍。《房屋租赁合同》约定的租赁期限届满后，由于被告未参加案涉房屋的公开招租，未能与原告续签房屋租赁合同，原告需按合同约定收回房屋。但令人遗憾的是，被告一直占用案涉房屋，拒绝将案涉房屋交还原告。2020年4月8日，原告向被告现场发出《限期搬迁撤场告知书》，要求被告在收到该份告知书之日起十日内完成房屋清理、搬迁、退还并清缴水电费，但被告并未如期搬迁撤场并结清相关费用。原告认为，原被告签订的《房屋租赁合同》是双方真实的意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。租赁合同期限届满后，双方没有续签书面合同，原被告之间形成不定期租赁关系，根据合同法的相关规定，原告有权随时要求被告返还案涉房屋并支付相关费用，现被告未向原告返还案涉房屋且未向原告支付租金及房屋占用使用费，其为已构成严重违约，损害了原告的合法权益。被告单松柏辩称：确认双方存在不定期租赁关系，我方在2020年9月30日已经搬迁，故双方不定期租赁关系应于2020年9月30日解除。我方已经在2020年9月30日全部清空涉案房屋，不存在再搬迁的问题。2020年2月1日至4月7日是疫情期间，我方已经按原告要求提交了所有免租申请材料，且原告从未告知我方这期间要收租，故我方认为我方符合免租2-4月份共3个月的条件。我方同意支付5月1日至9月30日的租金，5-6月份的租金用押金相抵扣，原告同意给予3个月搬迁时间，即7-9月份是搬迁期，我方认为租金应减免。我方是按约定返还房屋，不应承担违约金。且5%的标准是原告的格式合同，不符合国家规定。我方确认有逾期付款的情况，但是由于房屋老化导致漏水，但原告一直不予处理。即使有逾期付款的情况，但没有欠租金的情况。不同意没收押金。经审理查明，2017年1月1日，原告（甲方，曾用名“广州钢铁企业集团有限公司”）与被告（乙方）签订最后一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于广州市荔湾区兴渔路34号之八号（建筑面积100平方米）房屋租与乙方作商铺使用；房屋租赁期自2017年1月1日至2019年12月31日，共计3年。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施；第1年租金标准(含税〉：2700元/月，第2年租金标准（含税）2781元/月，第3年租金标准（含税）2864元/月；押金：人民币5000元。租赁期内，房屋租赁押金不得作为租金或费用抵扣，当押金不足额时,乙方须在10日内补齐。租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用，以及乙方应当承担的违约赔偿金额外，剩余部分应如数无息返还给乙方。如房屋租赁押金不足抵扣由乙方承担的费用和违约赔偿金额的，乙方须继续承担赔偿责任；第八条第（三）款约定乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋:1、不按照约定支付租金达60日的。2、欠缴各项费用达伍仟元的。……；乙方有第八条第（三）款约定的情形之一的，应按2个月租金额向甲方支付违约金，押金不予退还，乙方还须将房屋恢复原状、支付应由乙方承担的费用及赔偿对甲方造成的一切损失；乙方不按约定支付租金及相关费用，但未达到解除合同条件的,每日应按欠缴租金及相关费用的1%支付违约金。如乙方未按约定时间返还房屋的，每日应按月租金额的5%支付违约金；等等。合同签订后，原告依约将涉案商铺交付被告使用，被告依约向原告支付了押金5000元。被告按月足额向原告支付租金至2020年1月31日止。2020年4月8日，原告向被告递交《限期搬迁撤场告知书》，要求被告接到本告知书的即日起，十个日期日内完成房屋清理、搬迁、退还，并清缴水费电费等等。诉讼期间，原告提交了广州市房地产查丈原图（总图），证明广东省核工业地质测绘院对案涉房屋进行测绘，得出测绘面积为153.81平方米；提交了资产评估报告，证明原告委托评估机构对案涉房屋进行评估，评估得出案涉房屋的月租金为4610元。被告质证广州市房地产查丈原图（总图）认为，我方没有测绘过，不清楚测绘面积；质证资产评估报告认为，月租金为4610元过高，不符合市场价格。被告提交了第一、二音频（光盘），证明是电话协商过程，我方要求6个月搬迁时间，但原告只同意给予3个月时间另找地方搬迁。原告质证认为录音是被告非法采集的，法庭不应采纳。我方只是催促被告尽快搬离。本案于2021年1月25月公开开庭审理。庭审中，被告表示我方在2020年9月30日已经搬迁完毕，10月份陆续进入涉案房屋领取零散的装修材料。本院向双方释明，为避免涉案商铺空置导致损失扩大，建议原告先收回商铺。原告同意于即日收回涉案商铺。被告亦同意原告即日收回涉案房屋，不再对涉案房屋的任何物品主张任何权利。原告另表示受疫情影响如符合减租条件，优惠政策是2-3月减免整个月租金，4-5月各减免半个月租金，但认为被告不符合减租条件。另查，2020年1月23日，广东省人民政府结合我省当前新型冠状病毒感染的××疫情防控形势，决定启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。广东省新冠××防控领导小组（指挥部）决定，自2020年2月24日9时起，将我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。2020年5月9日零点起，广东省重大突发公共卫生事件应急响应级别由二级响应调整为三级响应。本院认为：原被告签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规强制性规定，为合法有效，双方应依约履行。双方的租赁合同解除问题。依据《中华人民共和国民法典》第七百三十四条第一款规定:“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。”本案中，原、被告签订的租赁合同期限届满后，双方没有续签合同，但是被告一直有继续使用涉案房屋，因此，原、被告之间形成不定期租赁关系，双方仍应受原租赁合同内容的约束。《中华人民共和国民法典》第七百三十条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。”原告在2020年4月8日向被告递交《限期搬迁撤场告知书》明确要求被告腾空交还房屋，本院确定原告解除租赁合同关系的诉求已于此时实际到达被告，因此，确定双方的租赁合同关系在2020年4月8日起解除。因原告已于2021年1月25日收回涉案商铺，其要求收回商铺的诉请，本院不再处理。对租金、房屋使用费、违约金的支付问题。本院认为：1、依据上述法律规定原告应当给予被告合理期限搬迁，本院结合原被告协商搬迁的通话内容，酌情给予被告三个月的合理搬迁期限，即被告应在2020年7月8日前搬迁交房。至于被告陈述其在2020年9月30日已经搬迁完毕，但在被告与原告沟通渠道顺畅的情况下，被告并没有证据证明其通知原告接收房屋，故被告应每日按月租金额的5%（即2864元×5%=143.2元/日）承担逾期交回房屋的违约责任。对原告主张超出上述期限及标准的违约金部分，本院不予支持。2、根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见》（二）第6点第一款规定：“承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。”从疫情爆发后的社会情况看，疫情给涉案商铺承租人造成的合同履行困难为不争事实。本院结合原告给予其他承租人的租金减免方案，酌情给予被告三个月（2020年2月至4月）的免租期，故原告要求被告支付至合同解除之日的租金及合同解除之日至2020年4月30日的房屋使用费，本院不予支持。从2020年5月1日至2020年7月7日的房屋使用费可参照原租金标准交纳。至于2020年7月8日至被告交还房屋之日（即2021年1月25日）的使用费，其实质为被告逾期搬迁造成原告的损失，该损失已在原告主张的逾期交回房屋的违约金中得到补偿，原告主张的该段使用费属重复主张，对此，本院不予支持。对支付2个月租金的逾期付款违约金及没收被告的押金问题。如上所述，被告未付租赁期内（2月至4月）的租金是受疫情影响所致，原告以此要求被告支付逾期付款违约金及没收被告押金缺乏依据，本院不予支持。至于押金的返还，为免讼累，被告的押金可在其未付的欠款中予以抵扣。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第六条、第第七百三十条、第七百三十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告广州工业投资控股集团有限公司与被告单松柏关于广州市荔湾区兴渔路34号之八号房屋的租赁合同关系于2020年4月8日起解除；二、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告单松柏向原告广州工业投资控股集团有限公司支付2020年5月1日至2020年7月7日的房屋使用费（按2864元/月计算）；三、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告单松柏向原告广州工业投资控股集团有限公司支付2020年7月8日至2021年1月25日止的逾期交房违约金（按143.2元/日计算，上述违约金应扣减被告已付押金5000元后支付）；四、驳回原告广州工业投资控股集团有限公司其它诉讼请求。被告如未按本判决指定期间履行给付义务的，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1229元，由原告广州工业投资控股集团有限公司负担884元，被告单松柏负担345元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本案一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院交纳上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  李庆伟二〇二一年二月二十五日书记员  吴 帆姚晓丹