山东省滕州市人民法院民 事 判 决 书（2012）滕民初字第5082号原告王存宝，男，1973年3月4日出生，住枣庄市山亭区。委托代理人连士伟，男，居民，1977年6月9日济南市市中区，系原告表哥。被告滕州市佳合置业有限公司。住所地：滕州市。法定代表人邢佑密，总经理。委托代理人聂震、连磊，山东真谛律师事务所律师。原告王存宝与被告滕州市佳合置业有限公司（以下简称佳合置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人、被告的委托代理人到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2010年3月26日原、被告签订商品房买卖合同，由原告购买被告开发的滕州市新兴北路东侧、解放路北侧某小区（续建）某营业房。原告于签订合同当日即支付全部购房款2419300元。但被告未能按合同约定的交房日期2010提7月1日交付房屋和办理房产证，且被告交付的房屋不符合交房的法定条件和合同约定的交房条件。被告存在违约行为，要求被告向原告支付逾期交房的违约金209269.45元；要求被告为原告办理房屋权属证书并支付逾期办证的违约补偿金338702元，诉讼费用由被告承担。被告辩称，原、被告双方签订商品房买卖合同属实，被告已按照合同约定时间提前实际交付房屋，因相关行政执政部门办事效率过低，没有按照合同约定时间为原告办理权属证书，但原告所请求的数额超出双方约定的标准。经审理查明，被告佳合置业公司开发的某小区续建工程东区1#楼工程系框架结构，被告所取得的商品房预售许可证为：（商品）房预售证第2009-XX号。2010年3月26日原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的滕州市新兴北路东侧、解放路北侧某小区（续建）某营业房（建筑层数为2层，建筑面积为186.1平方米）。合同第十条“交付期限”条款约定：出卖人应当在2010年7月1日前，将符合下列条件的第1、2项所列条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、房地产开发项目取得竣工综合验收备案证明或分期竣工综合验收备案证明；2、具备相应资质的测绘单位出具的商品房面积实测技术报告书。第十一条“出卖人逾期交房的违约责任”……出卖人未按第十条规定的期限和条件将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过30日，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权解除合同。……合同第十三条“交接手续”条款中约定：（一）商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件……出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全、买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担，并按照本合同第十一条承担违约责任。第十七条“关于产权登记的约定”条款写明：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。3、双方同意由甲方提供的权属登记资料在商品房交付使用后240天内提供，逾期按本条第二款处理。原告于签订合同当日即支付全部购房款2419300元。2010年4月16日被告向原告发出“上房交接单”，告知原告其所购买的某小区东区6号营业房已具备上房条件，准许上房发放钥匙。被告销售科、财务科人员签名，物业公司经办人员签名，原告亦在该交接单“交接人”处签名。此后原告对所购房屋占有、使用。被告开发的某小区续建工程东区1#楼工程系框架结构、地下一层地上十一层加阁楼，2008年7月开工、2009年9月份竣工。2009年9月21日该工程的勘察单位“滕州市建筑设计院”、施工单位“山东振兴建筑有限公司”、监理单位“滕州市工程建设监理技术服务中心”均加盖公章，并有项目负责人签名及各单位法定代表人签名或盖章，对该工程质量评定为“合格”。设计单位“枣庄市建筑设计研究院”的项目负责人及法定代表人亦均签名，认定为合格。2011年4月22日被告佳合置业公司向滕州市工程质量与安全生产监督站申请竣工验收备案，经该单位审查，同意备案，并对被告报送的备案表中备案机关审查意见页上加盖“滕州市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案专用”公章。但被告至今未将原告所购房产的权属证书交付原告。原告为此诉来本院，要求被告承担逾期交房的违约金209269.45元（从合同约定的交房日期2010年7月1日至起诉之日2012年11月15日共计865天，以所交购房款241.93万元为基数，按日万分之一计算）及逾期办权属证书的违约补偿金338702元（从合同约定的应交付证书之日2011年5月1日至起诉之日2012年11月15日共计585天，以所交购房款241.93万元为基数，按中国人民银行逾期贷款的月利率千分之7.5计算），并为原告办理房产权属证书。庭审中，原告称因其不能及时得到房产证、土地证，其所购买的房屋不能高价出租、买卖，且房屋交易契税、限购政策出现了变化，原告如转让此房屋要承担比之前更高昂的税费，双方约定的被告应支付的违约金明显过低，与若原告违约所支付的违约金明显不对等，要求调整违约金，按照已付购房款总额，参照中国人民银行逾期贷款利息的标准计算违约金。被告认为原告自2010年4月16日就占有、使用了所购房屋，不存在损失，不同意原告调整违约金的计算方法。原告亦未向本院提交其损失的相关证据。上述事实，有原、被告陈述、商品房买卖合同、被告向原告出具的收据、上房交接单、建设工程竣工验收备案表等证据在卷为凭。本院认为，原告王存宝与被告佳合置业公司所签订的商品房买卖合同，双方意思表示真实，内容合法，为有效合同。双方即应按合同约定履行各自义务。此案中双方争议的焦点是被告交付原告的房屋是否符合双方约定的条件、被告未交付原告房屋权属证书及该两种情形下被告分别应承担的违约责任问题。国务院《城市房地产开发经营管理条例》第17条规定：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。因此，商品房交付时的验收合格应以有关行政部门完成综合验收为标准。2010年4月16日被告虽向原告交付了房屋，至2011年4月22日被告开发的“某小区续建工程东区1#楼”工程才经相关部门验收备案，故被告交付原告的房屋并未达到原、被告约定的交付条件，被告存在违约行为，应承担逾期交房的违约责任。自双方合同约定的交房的日期之次日至2011年4月21日（房屋备案之前一日）共计294天，依原告所付购房款241.93万元、日万分之一计算，违约金为71127.42元。被告提前于2010年4月16日向原告交房，原告虽未依据双方合同约定拒绝接收房屋，但并不影响被告违约责任的承担。被告至今未将房屋权属证书交付原告，亦违反了双方约定，已构成违约，应承担逾期办证的违约责任。原告要求被告承担违约责任，理由正当，应予支持。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约所造成的损失确定违约金数额。原告以被告未按约定交付房屋权属证书，要求调整违约金，未向本院提交其存在损失的相关证据，对原告的该主张本院不予采纳，对于被告此项违约行为，应按双方合同约定的原告已付房款241.93万元＊0.5%计算违约金为12096.50元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第十一条、第十六条、第十八条之规定，判决如下：一、被告滕州市佳合置业有限公司向原告王存宝支付违约金83223.92元；二、被告滕州市佳合置业有限公司协助原告王存宝办理滕州市某小区（续建）某营业房的房屋权属证书，并提供必要的证明文件。上列一、二项于本判决生效后十日内履行完毕案件受理费9280元，原告负担4648元，被告负担4632元。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审判长  褚书峰审判员  刘 莉审判员  闫红霞二〇一三年五月十二日书记员  陈 琛