河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)豫01民终1948号上诉人(原审原告)：解岳彬，男，1991年3月31日出生，汉族，住河南省鹿邑县。委托诉讼代理人：王驰，河南亚太人律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：朱学涛，男，1971年8月17日出生，住河南省鹿邑县。委托诉讼代理人：周春艳，河南久灵律师事务所律师。委托诉讼代理人：张欢，河南久灵律师事务所律师。被上诉人(原审第三人)：郑州麦田世纪房地产营销策划有限公司，住所地郑州市管城区航海路北、未来大道西2幢1单元1-2层商6号。法定代表人：胡凡霞，该公司经理。委托诉讼代理人：张红宾，男，1984年11月8日出生，汉族，该公司员工。上诉人解岳彬因与被上诉人朱学涛、郑州麦田世纪房地产营销策划有限公司（以下简称麦田公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2017）豫0104民初6664号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年01月24日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人解岳彬及其委托代理人王驰，被上诉人朱学涛的委托代理人张欢，被上诉人郑州麦田世纪房地产营销策划有限公司的委托代理人张红宾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。解岳彬上诉请求：撤销一审判决第二项，改判被上诉人朱学涛向上诉人双倍返还定金40000元，补偿房屋差价150000元，郑州麦田世纪房地产营销策划有限公司返还中介费11000元及办理房产证加急手续费1500元。事实和理由：1、上诉人在房屋买卖交易中没有任何违约行为；2、被上诉人将涉案房屋另行出售他人，是根本违约行为，上诉人有权要求解除合同并要求被上诉人双倍返还定金、支付违约金、赔偿损失等；3、居间人麦田公司亦有过错，应当向上诉人返还居间报酬和办证费用。综上，一审判决认定事实错误，责任分配失当，应依法改判。朱学涛辩称，1、其辩论意见同一审代理意见；2、一审认定上诉人存在过错正确，其应当承担相应责任；3、本案上诉人所称所交费用是交给本案第三人，对此，一审法院予以认定，上诉人主张返还定金4万元无事实依据，其定金缴纳并不是2万元，包含了定金佣金和代办费，上诉人诉请错误；4、根据合同约定，应当由上诉人提出解押申请，但是上诉人久拖未提，无奈被上诉人提起，但是因为上诉人解押款迟迟不到位，才造成本案纠纷；5、因为上诉人违约过错，造成合同不能履行，超出了合同期限，被上诉人朱学涛一直等待大半年，朱学涛为了购置其他房产，将该房屋出售，因为是上诉人不能履行合同，为了避免更大的损失，被上诉人将房子出售，上诉人应当承担本案的全部责任；6、房屋差价没有事实依据和法律依据不应当得到支持；7、上诉人上诉请求超过一审诉讼请求范围；8、合同签订时，解岳彬已经知晓该房屋处以抵押状态；9、根据合同第10条第3款约定，解岳彬有义务支付24万的抵押款；10、被上诉人并未答应15日内取得房产证，其已经支付加急办证费用是向原审第三人支付的，说明上诉人对未办理房产证的事情是明知的；11、上诉人未履行合同，造成合同不能履行，应承担违约责任。麦田公司述称，1、请求维持原判；2.上诉人上诉请求超过一审诉讼请求范围；3、买卖合同约定，中介费不予以返还，由违约方支付，我方没有过错，没有违约；4、签订合同当时已经告知上诉人房屋状态，上诉人已经知晓；5、我公司一直协调办理解押手续。在帮助朱学涛办理房产证过程中，由我公司垫付了2000元加急费，上诉人垫付了1500元加急费用。解岳彬向一审法院起诉请求：1．判令解除原、被告2016年5月1日所签订《房屋买卖合同》；2、判令被告双倍返还定金40000元，赔偿房屋差价暂定150000，归还中介费用11000元，归还办理房产证加急手续费1500元，共计202500元；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2016年5月1日，经第三人郑州麦田世纪房地产营销策划有限公司居间介绍，被告朱学涛将位于郑州市管城回族区城东路弓庄南街北青2（A-6）号楼3单元10层1002室房屋卖给原告解岳彬，原、被告和第三人签订了《房屋买卖合同》。合同主要约定：被告将其涉案房屋出售给原告，房款85万元；原告于合同签订日支付定金、佣金及代办费共计2万元，其中佣金11000元、代办费1500元；该房屋处于抵押状态，被告保证自本合同签订后的5个工作日内向贷款银行提出还款申请，同时原告应于还款现场向被告支付解押款24万元用于解押（解押款冲抵房款），剩余解押款由被告自行筹集等。合同签订后原告向第三人交付定金、佣金和代办费共计20000元和办理房产证加急手续费1500元。还查明，被告名下的涉案房屋在双方签订涉案合同时尚未取得房屋产权证书，原告对此是明知的。后因涉案房屋无房屋产权证书及原告未依约向被告支付24万元的解押款及被告未予以筹资解押导致合同不能继续履行。另被告朱学涛于2017年3月29日已经将涉案房屋另行出售给案外人。一审法院认为，原告解岳彬与被告朱学涛于2016年5月1日签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反我国法律和行政法规的强制性规定，双方应当依约履行。由于被告的涉案房屋已经另行出售给他人，原告诉求解除涉案合同，被告同意解除，一审法院予以确认。因涉案房屋在银行有贷款抵押，双方在《房屋买卖合同》的第十条和第十六条中明确约定由原告筹资24万元交付给被告及被告自行筹措剩余款项予以解押，二人均有解押的约定义务，原告未依约向被告支付解押款项，被告在无房屋产权证的情况下应另行途径筹资解押而未筹措资金，致使被告的涉案房屋没有解押及交易无法继续，故原告和被告在合同履行中均有过错，应当各自承担相应的过错责任。原告诉求被告承担违约责任，与一审法院查明事实不符，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除原告解岳彬与被告朱学涛于2016年5月1日签订的《房屋买卖合同》。二、驳回原告解岳彬的其他诉讼请求。案件受理费4338元，减半收取计2169元，由原告解岳彬负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院另查明：2016年5月1日，经郑州麦田世纪房地产营销策划有限公司居间介绍，朱学涛将位于郑州市管城回族区城东路弓庄南街北青2（A-6）号楼3单元10层1002室房屋卖给解岳彬，买卖双方和麦田公司签订了《房屋买卖合同》。合同主要约定：朱学涛将其涉案房屋出售给解岳彬，房款85万元；解岳彬于合同签订日支付定金、佣金及代办费共计2万元，其中佣金11000元、代办费1500元，现该定金由郑州麦田世纪房地产营销策划有限公司保管；合同签订后，解岳彬向麦田公司交付定金、佣金和代办费共计20000元和办理房产证加急手续费1500元。涉案房产在签订《房屋买卖合同》时尚未取得房屋产权证书，上诉人解岳彬与房产中介麦田公司为尽快取得房产证进行房产交易，负担了加急办证费用。朱学涛在取得房屋产权证书之后，拒绝继续履行本房屋买卖合同，并将涉案房产高价出售给他人。据郑州市政务服务网显示，住宅二手房2016年6月份成交均价9336元/平方米，住宅二手房2017年9月份成交均价10803元/平方米，本案涉案房屋面积为84.26平方米，房屋差价为123609.42元[（10803-9336）×84.26=123609.42]。本院认为，解岳彬与朱学涛签订的房屋买卖合同是双方真实意志的表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行。依据双方合同约定，朱学涛在取得房产证后应依约办理相关房产交易手续。解岳彬与麦田公司为尽快取得房产证进行房产交易，负担了加急办理房产证费用。在房屋产权证书办理后，朱学涛拒绝继续履行本房屋买卖合同，并将涉案房产高价出售给他人。朱学涛在与解岳彬所签合同并未解除的情形下将诉争房产转卖他人，构成根本违约，应承担相应的违约责任。根据郑州市二手房交易价格，朱学涛应向解岳彬支付本房屋差价123609.42元。解岳彬支付的房产证办证加急费1500元及要求朱学涛双倍返还定金的请求，因解岳彬的损失已能在赔偿的房屋差价中得到补偿，本请求本院不再支持。本案中，郑州麦田世纪房地产营销策划有限公司作为专业房地产中介公司，对本案买卖合同的签订及履行存在一定的过错，其不应收取本案服务费；解岳彬交纳，现由麦田公司保存的20000元定金应退还交纳人解岳彬；麦田公司支付的2000元办理房产证加急费，其可另行向朱学涛主张。综上所述，解岳彬的上诉请求部分成立，本院予以部分支持；一审判决认定事实不清，应予改判。本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省郑州市管城回族区人民法院(2017)豫0104民初6664号民事判决第一项；二、撤销河南省郑州市管城回族区人民法院(2017)豫0104民初6664号民事判决第二项；三、朱学涛于本判决生效后十日内支付解岳彬房屋差价款123609.42元；四、郑州麦田世纪房地产营销策划有限公司于本判决生效后十日内退还解岳彬已支付的20000元定金。五、驳回解岳彬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4338元，减半收取计2169元，由朱学涛负担。二审案件受理费4338元，由朱学涛负担。本判决为终审判决。审 判 长 姚付良审 判 员 张永军审 判 员 于岸峰二〇一八年四月十九日法官助理 赵晓涵书 记 员 王玉霞