广东省广州市白云区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤0111民初36903号 原告：广州金堃投资管理有限公司，住所地广州市白云区鹤龙街彭上启德路5号E栋102房。 法定代表人：严树基，总经理。 委托诉讼代理人：罗穗峰，广东实德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：关天晓，广东实德律师事务所律师。 被告：广州市白云区鹤龙街联边经济联合社，住所地广州市白云区嘉禾街联边村鹤龙一路1068号。 法定代表人：彭灼华，社长。 被告：广州市白云区鹤龙街联边村第八经济合作社，住所地广州市白云区鹤龙街联边彭上新村西路19号。 法定代表人：刘德宏，社长。 两被告共同委托诉讼代理人：高波，广东诺臣律师事务所律师。 两被告共同委托诉讼代理人：尤健良，广东诺臣律师事务所实习人员。 原告广州金堃投资管理有限公司（以下简称金堃公司）与被告广州市白云区鹤龙街联边经济联合社（以下简称联边经济联合社）、广州市白云区鹤龙街联边村第八经济合作社（以下简称联边村八社）土地租赁合同纠纷，本院于2020年11月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金堃公司的委托诉讼代理人罗穗峰、关天晓，被告联边经济联合社、联边村八社的共同委托诉讼代理人高波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告金堃公司向本院提出诉讼请求：1.判令两被告免除并退还原告已支付的2020年6月4日至2021年6月3日期间的合作费用人民币1726833元；2.判令由两被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由如下：2014年3月31日，原告与被告联边村八社签订了《租赁合同》，约定：联边村八社出地，原告投资建设彭上商业大厦，其中批准建筑面积为13364.16平方米，地下车库1772.35平方米。由于原告投资建筑成本高，被告联边村八社不投资资金建设，因此原告收回建筑成本需要十年，双方协商确定此十年不作为租赁期，十年的投资回报期，每年被告联边村八社按照约定的租金标准收取3个月租金作为股份分红。合同履行期间，被告联边经济联合社接替被告联边村八社继续履行《租赁合同》。双方再次确认《租赁合同》实质是合作开发合同，被告联边经济联合社出地，原告出资建设并负责运营；确认2018年6月4日至2020年6月3日为建设期，在此两年内免合作费用；确认2020年6月4日至2030年6月3日为投资回收期，在此期间，原告每年仅需支付相当于3个月租金金额作为被告联边经济联合社的分红，其他的收益作为原告的投资回报。2020年7月14日，原告向两被告支付了第一年的合作费1726833元。根据《租赁合同》约定及两被告为产权人的客观情况，必须由两被告办理有关施工证照。然而，合同签订后，因被告拖延办理报建、施工证照等原因，造成原告工期严重延误。此后，2020年1月23日，国内爆发新型冠状病毒××疫情，政府部门通告关闭所有聚集场所及娱乐场所，原告亦只能暂停施工，进一步延误工期，导致大厦未能按时完成验收、投入营业。原告认为，由于两被告拖延办证，致使工期严重延误；此后国内爆发新冠病毒××疫情后，政府部门采取的防控措施，导致原告无法安排工人施工，属于“不可抗力”，据全国人大常委会法工委有关权威人士解读，目前普遍认为本次新型冠状病毒××疫情及疫情防控措施，构成“不可抗力”。因疫情或疫情防控措施导致原告不能正常施工的期间，应当根据《合同法》的相关规定及疫情或疫情防控措施的影响，减免原告至少三个月需支付给两被告的合作费用。此外，参照国家发改委、住房城乡建设部、财政部、商务部等部门联合印发的《关于应对新冠××疫情进一步帮扶服务业、小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》第二条的规定，两被告作为集体经济组织，应积极响应国家号召，参照上述规定，免除并退还原告本年度已支付的合作费用1726833元。2020年11月3日，原告就减免合作费用事宜向被告联边经济联合社发函，要求联边经济联合社减免并退还原告本年度已支付的合作费用，但被告未积极回复。故诉至法院，望判如所请。 被告联边经济联合社、联边村八社共同辩称：我方不同意原告的诉讼请求。我方认为涉案合同属于租赁合同，按照政府部门整改的意见，自2014年1月1日至2033年12月31日的租赁期的约定有效，之后的租赁期的约定是无效的。原告现要求退还的款项的性质是租金，涉案建筑物的计租面积是按照穗国土规划建证(2017)3162号《建设工程规划许可证》上记载的地上建筑面积13079.6平方米、地下车库面积5455.2平方米，以及双方议定的空地面积2000平方米进行计算，按照2019年12月15日《协议书》第3条的计费标准进行计算。此外，加上原告另行每月支付税费54696元，计得每月应缴费用总额为575611元。 当事人围绕着诉讼请求进行了举证和质证，本院对当事人提交的《租赁合同》、《协议书》、《“三资”管理审查备案表》、转账记录、发票、律师函、快递单、表决情况记录表、联边彭上自留用地项目建设经营议定书、施工许可证及附件、银行交易明细单、建设用地批准书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、《联边经济合作社推动村社免收集体物业租金工作方案》、《关于切实做好建筑工地复工前后疫情防控管理的紧急通知》等予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经本院审查后认定的证据，本院查明事实如下： 2014年3月31日，联边村八社（甲方）与金堃公司（乙方）签订了《租赁合同》，约定：一、租赁地点：空港大道（空白）号(市保障房地块内，穗规地证[2012]353号地块，以下简称涉案地块)。二、租赁面积：彭上商业大厦建筑面积13364.16平方米，地下车库1772.35平方米（按规划批准建设为准）。空地（空白）平方米。空地面积待彭上商业大厦建成后以实际量为准。三、租赁年限：由2014年1月1日至2033年12月31日止，为期贰拾年。四、租金计算标准：1.彭上商业大厦建筑面积计算（32.5元/㎡），地下车库面积计算（15元/㎡），按规划部门批准的验收面积为准。空地面积计算（7月/㎡）。租金按月收取，从2014年1月1日起，每三年递增一次，递增幅度以上一年的月租金为计算基数，递增10%。五、乙方必须在每月十日前缴纳清当月租金，甲方收租金开联边村统一收据收取，如乙方需开具发票，税金由甲乙双方各占50%。七、乙方负责彭上商业大厦楼内消防设施维护保修，房屋维护保修费用由乙方责任支付。第八条第5款约定：甲方负责协助乙方办理有关证照，但一切费用由乙方支付。其中批准建设地上13364.16平方米，地下车库1772.35平方米，具体建筑价格即设计标准按相关部门要求投标确定。因政府原因更变做成报批变更，双方协商按实际建设量为准。第6款约定：由于该彭上商业大厦是按正规规划进行报建、施工、经综合验收后拿有效房产证件，乙方投资包建设、包租需要时间报建办理手续，经甲、乙双方达成一致，从拿到建筑工程施工许可证即日起24个月施工期后开始计算租金。由计租日开此顺延租赁年限日期。考虑到乙方投资资金成本，乙方收回投资成本前甲方每年收三个月租金作为股民分红，剩余九个月租金作乙方收回投资资金成本，甲方按以每月十日前收取租金。由于乙方投资成本高，甲方不投入资金建设，因此乙方需要收回建筑成本要十年，包括每年3个月租金作八社股份分红年限内。经甲、乙双方协商此十年不作租赁期内，因此经营期顺延。第九条第1款约定：甲、乙双方只是租赁关系，乙方独立经营，自负盈亏，独担风险，在租赁期内所有债权、债务均由乙方承担，与甲方无关。第4款约定：合同期满，乙方在租赁场地内投资不动产（建筑物、水电、门窗装修设施）归甲方所有，可动产归乙方所有。交付给甲方的各种机电、消防设施、门窗等应完好、功能正常。 2019年期间，联边经济联合社召开联社成员代表大会，表决决定联边经济联合社辖区内所有留用地（经济发展用地）内国家征收土地的返还留用地（经济发展用地）的项目，统一交由联边经济联合社进行统一开发利用和发展，所得收益属于全体联边经济联合社所有股民共有。2019年9月27日，联边经济联合社与金堃公司签订了《协议书》，约定联边经济联合社接替原出租方联边村八社继续履行上述《租赁合同》，将出租方变更为联边经济联合社，原《租赁合同》其他条款不变。 2019年12月15日，联边经济联合社（出租方，甲方）与金堃公司（承租方，乙方）签订了《协议书》，约定：乙方于2014年3月31日与联边村八社（原出租方）签订了《租赁合同》，根据相关文件，以及联社全体股东会议表决通过的《联边经济联合社合同整改的细则》的要求、联社全体股东会议表决通过的《联边经济联合社“四统一”实施细则》要求，经甲乙双方友好协商达成协议如下：1.甲方接替原出租方继续履行《租赁合同》。《租赁合同》的出租方变更为甲方，承租方不变。原合同的实质是甲乙双方的合作开发合同：甲方出地、乙方出资金建设并负责运营，合作期限共30年（不含2年建设期）。鉴于彭上商业大厦已于2018年6月4日拿到了建筑工程施工许可证，因此按合同约定的合作期限明确如下：2018年6月4日至2020年6月3日为建设期，在此2年内免租；自2020年1月2日开始执行此协议，于2020年6月4日起开始计算租金，2020年6月4日至2030年6月3日为投资回收期，投资回收期内每年收取3个月租金，每年的6-9月份交租；2030年6月4日至2050年6月3日，每年收取12个月租金。2.经股东会议确认：乙方向甲方缴纳租金，不再向《租赁合同》的原出租方缴租。乙方缴纳租金后，才视为乙方继续履行合同，如乙方超过三个月不能付清租金，甲方视为乙方放弃该合同，甲方有权再次对该物业进行出租。乙方负责出资以联边经济联合社名义办理不动产权证给以甲方。3.彭上商业大厦地上建筑面积收费为32.5元/㎡/月（其中租金19.5元/㎡/月，管理费13元/㎡/月），地下车库建筑面积收费为15元/㎡/月（其中租金9元/㎡/月，管理费6元/㎡/月），空地收费为7月/㎡/月（其中租金4.2元/㎡/月、管理费2.8元/㎡/月）。租金和管理费按月收取，乙方必须在每月十日前缴纳清当月租金；从2020年6月4日起，每三年递增10%。4.原《租赁合同》的其他条款不变，以上协议若按照政府相关流程需要补充或完善，则按要求予以遵照执行。5.乙方违反国家相关规定导致政府职能部门拆除该物业的，造成甲方重大损失，乙方必须赔偿损失给甲方。6.合同到期后，在同等条件下乙方拥有优先续约权。 2020年5月26日，联边经济联合社委托律师向金堃公司发出《律师函》，主要内容为就金堃公司与联边经济联合社签署的租赁合同及相关协议整改一事，2020年5月15日，广州市白云区人民政府鹤龙街道办事处发文《鹤龙街关于督促联边联社及其下辖经济社加快合同整改进度的通知》，依据《白云区深入推进集体经济组织合同清理工作实施方案》、《广州市白云区农林局关于合理清理工作发现问题处理意见的函》等文件，明确金堃公司与联边经济联合社合签订的上述协议属于租赁性质合同，合同年限超过法定年限20年，要求联边经济联合社在2020年5月31日前完成整改，整改方式为缩短合同年限至法定年限、评估后按交易办法规定重新组织交易或走法律途径进行整改。 另查明，涉案地块已经取得穗规地证[2012]353号《建设用地规划许可证》，用地单位为联边经济联合社，用地项目名称为村经济发展留用地。该地块于2015年11月23日取得穗国土建用字[2015]196号《建设用地批准书》，土地使用权性质为国有，土地取得方式为划拨，土地用途为批发零售用地，用地单位为联边经济联合社，建设项目名称为村经济发展留用地。2017年9月29日，原广州市国土资源和规划委员会向联边经济联合社颁发了[穗国土规划建证(2017)3162号]《建设工程规划许可证》，批准联边经济联合社在涉案地块上建设彭上商业大厦，建设规模为1幢，地上14层13079.60平方米，地下2层5455.20平方米，总建筑面积18534.80平方米。2018年6月4日，广州市白云区住房和建设局向联边经济联合社颁发了彭上商业大厦的《建筑工程施工许可证》，建筑规模为总建筑面积18534.80平方米。 本案审理过程中，原、被告确认现涉案《租赁合同》及《协议书》的双方当事人为联边经济联合社和金堃公司，并确认联边村八社已退出合同。双方并确认涉案地块交付给金堃公司时是空地，现涉案地块上所建的彭上商业大厦是金堃公司出资建设，该大厦现已完成主体工程建设，但尚未完成规划验收。2020年7月14日，金堃公司向联边经济联合社指定的收款人广州新市联边经济发展公司支付了2020年6-8月租金及管理费1726833元，双方确认上述租金及管理费的标准是按照[穗国土规划建证(2017)3162号]《建设工程规划许可证》，批准的建设规模，即地上建筑面积13079.60平方米，地下2层5455.20平方米，双方议定空地面积2000平方米进行计算，租金和管理费标准按照双方2019年12月15日签订的《协议书》第3条约定的计费标准计算，另外加上税费54696元/月计算，得出每月应缴租金和管理费为575611元。 还查明，2020年1月，新型冠状病毒感染的疫情(以下简称新冠疫情)爆发。2020年1月23日，广东省新型冠状病毒感染的××疫情防控工作领导小组决定启动重大突发公共卫生事件一级响应，后决定自2月24日9时起将新冠疫情防控应急响应级别调整为二级响应，自2020年5月9日零时起将新冠疫情防控应急响应级别调整为三级响应。 联边经济联合社曾于2020年3月20日作出《联边经济联合社推动村社免收集体物业租金工作方案》，决定2020年内3个月打折按3月份五成、4月份三成、5月份两成，2020年实行3个月部分减免联边经济联合社等辖区内集体物业租金及物业管理费。 广州市住房和城乡建设局于2020年2月4日发布《关于切实做好建筑工地复工前后疫情防控管理的紧急通知》中明确，全市各区所有新建、节前停工的在建房屋建筑工程不得在2020年2月9日24时前开工、复工，并要求全市所有房屋建筑工程必须在满足复工相关条件后，由施工总承包向属地质量安全监督机构提出复工申请，经批准才能复工。 2020年11月2日，金堃公司向联边经济联合社发出律师函，以其受到新冠疫情影响，以联边经济联合社拖延办理报建、施工证照，以及新冠疫情影响致使其暂停施工，导致大厦未能按时完成验收、投入营业为由，要求联边经济联合社与其协商并退回金堃公司已付的2020年6月4日至2021年6月3日期间的合作费1726833元。 金堃公司提交该公司自行制作的《情况说明》（落款时间为2019年4月23日）及《情况报告》（落款时间为2019年8月30日），其中《情况说明》的主要内容为因联边经济联合社环节选举期间联社公章暂停加盖，彭上商业大厦项目较多施工资料无法加盖公章，导致资料和现场施工不能同步进行，请求联边经济联合社协助处理。《情况报告》的主要内容为也是因联边经济联社公章导致各施工资料无法报审，导致无法施工，拖慢施工进度，望联边经济联合社协调处理。 本院认为：本案争议的焦点是涉案《租赁合同》及《协议书》的性质及效力，以及金堃公司要求免除2020年6月4日至2021年6月3日的租金的诉讼请求能否得到支持的问题。 对于第一个争议焦点即涉案《租赁合同》及《协议书》的性质及效力的问题。上述《租赁合同》及《协议书》约定联边经济联合社将涉案地块交由金堃公司开发建设彭上商业大厦用于经营，由金堃公司并按期向联边经济联合社缴纳固定的租金，期满后金堃公司将彭上商业大厦交还给联边经济联合社，故前述《租赁合同》及《协议书》的主要权利、义务内容符合租赁合同的法律特征。金堃公司主张双方在投资回收期内对涉案的彭上商业大厦形成的是合作开发法律关系，此后20年才是租赁关系。对此本院认为，参照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》中关于合作开发房地产合同的规定，合作开发房地产合同应当具有共同投资、共享利润、共担风险的法律特征，且合作开发房地产合同的当事人一方应当具备房地产开发经营资质。本案中，双方约定金堃公司独立经营、自负盈亏，独担风险，在投资回本期及租赁期内所有债权、债务均由金堃公司自行承担，与联边经济联合社无关，故双方并不具有“共享利润”、“共担风险”的法律特征，金堃公司关于双方存在合作开发法律关系的主张不能成立。 至于涉案《租赁合同》及《协议书》的效力的问题。涉案地块土地所有权性质为国有土地，土地取得方式为划拨，联边经济联合社作为涉案地块的土地使用权人，根据国务院发布《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十八条：“土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。”故涉案合同属于土地使用权出租合同，对此类合同应当适用土地使用权出租的相关法律法规的特别规定,而不应当机械适用《中华人民共和国合同法》第二百一十四条:“租赁期限不超过二十年。超过二十年的,超过部分无效”的规定。 根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条，联边经济联合社以划拨方式取得涉案地块的使用权后，可以将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物出租给承租人使用。上述条例第四十五条规定的经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准并非土地使用权出租合同的生效条件，第四十五条规定的须满足的条件亦非效力性强制规定，故涉案土地使用权租赁合同属于有效合同。关于租赁期限的问题，根据原国土资源部关于印发《规范国有土地租赁若干意见》第四条的规定：“国有土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁。对短期使用或用于修建临时建筑物的土地，应实行短期租赁，短期租赁年限一般不超过５年；对需要进行地上建筑物、构筑物建设后长期使用的土地，应实行长期租赁，具体租赁期限由租赁合同约定，但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年期。”上述规定对于国家作为所有权人将土地直接出租给使用者使用的最长期限作出了约定，但对于土地使用权人将土地使用权出租给他人使用的期限未作出规定。考虑到本案承租人需要进行地上建筑物、构筑物建设后长期使用的土地，应实行长期租赁。同时《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十九条规定：“土地使用权出租，出租人与承租人应当签订租赁合同。租赁合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定”，该条规定的“土地使用权出让合同的规定”应当包括关于使用权出让期限的规定，即土地使用权出租合同的最长期限应为原土地使用权年限减去使用年限后的剩余年限。涉案地块取得的方式为划拨，划拨土地一般没有使用期限限制，在此情况系，划拨土地使用权出租合同的最长期限应当参照同类型国有土地出租的最长期限确定，即租赁期限不超过同类用途土地出让最高年限规定部分均应当有效。涉案地块规划用途为批发零售用地，属于商业用地，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定商业用地出让的最高年限为40年，故涉案土地使用权出租的最高年限亦应为40年，涉案《租赁合同》约定的租期未超过40年，故合同租赁期限的约定合法有效。 据此，本院认为涉案《租赁合同》及《协议书》是双方当事人的真实意思表示，合法有效。 对于第二个争议焦点即金堃公司要求免除2020年6月4日至2021年6月3日的租金的诉讼请求能否得到支持的问题。金堃公司要求免除租金的理由包括联边经济联合社未及时协助其办理报建、施工证照等文件，拖延办证，以及受新冠疫情影响，政府部门采取的防控措施，导致其无法安排工人施工，致使工程延误。金堃公司就联边经济联合社未及时在施工资料上加盖公章，造成其工程延误的事实，仅提交了其自行制作的《情况说明》、《情况报告》予以证实，但未能提供上述两份文件已送达给联边经济联合社的证据，金堃公司亦未能举证联边经济联合社未能及时在何种施工资料上用章，以及导致其工程延误的多长时间，金堃公司对此应当承担举证不能的责任，故金堃公司主张的该项要求减免租金理由不能成立。金堃公司主张涉案彭上商业大厦的建设受新冠疫情影响，政府部门采取的防控措施，导致其无法安排工人施工，导致工程延误，对此本院认为，新冠疫情的发生符合不可抗力的构成要件，属于法律规定的不可抗力，新冠疫情发生于涉案《租赁合同》及《协议书》约定的两年建设期内，因疫情期间政府采取的防控措施、工人迟延返等不利影响，本次疫情确实造成了彭上商业大厦建设进度被推延，根据公平原则和风险共担原则，本院酌情判令免除金堃公司一个月的租金（含管理费）575611元，即联边经济联合社应向金堃公司退还租金（含管理费）575611元，金堃公司主张的超出部分本院不予支持。 联边村八社已退出涉案《租赁合同》及《协议书》，故联边村八社已非涉案租赁合同的相对方，金堃公司要求联边村八社承担责任缺乏事实和法律依据，金堃公司对联边村八社的诉讼请求本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百一十七条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条、第二十八条、第二十九条、第四十五条之规定，判决如下： 一、在本判决生效之日起三日内，被告广州市白云区鹤龙街联边经济联合社向原告广州金堃投资管理有限公司退还575611元； 二、驳回原告广州金堃投资管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费10171元，由原告广州金堃投资管理有限公司负担5393元，被告广州市白云区鹤龙街联边经济联合社负担4778元（上述受理费10171元已由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担的部分直接支付给原告，本院不作退回）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。 判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  王丽美 二〇二一年二月七日 书记员  林嘉仪