北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2013）二中民终字第16730号上诉人（原审原告）郑琴，女，1956年4月1日出生。委托代理人张长江，北京市国源律师事务所律师。委托代理人霍大明，北京市国源律师事务所律师。被上诉人（原审被告）华润置地（北京）股份有限公司，住所地北京市西城区西直门内大街**冠华大厦**。法定代表人王印，董事长。委托代理人王欢，女，1987年5月15日出生。法定代表人任秀娟，董事长。委托代理人杜星驰，男，1974年3月19日出生。上诉人郑琴因财产损害赔偿纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2013）西民初字第2595号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。2013年1月，郑琴诉至原审法院称：2009年8月11日，郑琴与华润置地（北京）股份有限公司（以下简称华润置地公司）签订《商品房预售合同》，郑琴向华润置地公司购买了广安门外大街x住宅及配套2号住宅楼×室，《商品房预售合同》附件7为物业管理协议，华润置地公司指定华润置地（北京）物业管理有限责任公司（以下简称华润物业公司）为该小区物业服务企业。2011年8月29日，华润置地公司将×房屋交付郑琴，同日郑琴与华润物业公司签订《委托代管钥匙交接单》，并将×房屋钥匙交给华润物业公司，约定代管钥匙的用途为房屋租赁代存及维修。2012年6月中旬，华润物业公司电话通知郑琴，称×房屋卫生间墙壁渗水，会给予尽快修复。约1周后，物业通知，说是冷水管冻裂。后一起查看，发现卫生间埋的中水管损害严重，对方当事人指出是因为冻裂造成，要求郑琴自行赔偿。郑琴不同意该说法。后华润物业公司送达报告，坚持认为事故是冻裂造成。2012年10月3日卫生间管道及墙壁才修复完毕，其他损害部位至起诉时还没有修复，直至2013年7月3日，才修复完毕。以上情况就是这样，我们认为对方当事人称因冻所致没有证据可以证明，根据法律规定，请求支持郑琴诉讼请求。另外补充下，关于房屋租金部分，一个是赔偿35000元，还有租金损失每月5000元。2012年6月2日，郑琴与张×签订租赁协议，约定将房屋出租，合同定金也实际交付，由于房屋无法交付，郑琴被迫解除租赁合同，并依约支付了损失35000元：定金双倍返还20000元，财产损失10000元，违约金5000元。事故发生后，对方当事人未积极维修，直到2013年7月3日才修理完毕，导致郑琴不能正常使用房屋，因此应当由对方当事人来承担损失。现诉至法院，要求：1、由华润置地公司赔偿郑琴解除房屋租赁协议造成的损失25000元；2、对方当事人连带承担房屋不能正常出租造成的租金损失，自2012年7月1日起至赔偿确定之日止，按照每月5000元的标准计算；3、由华润置地公司赔偿房屋修复费用14704元；4、诉讼费由对方当事人承担。华润置地公司辩称，第一，本案是侵权之诉，房屋漏水事实的确存在，也是由物业公司通知业主。第二，因果关系，对方没有举证证明由于我们过错，造成水管破裂造成损失。第三，我们不应该承担水管破裂的责任，所以我们不应承担维修的义务，也不承担因为没有维修而造成的损失责任。对方没有证据证明水管破裂是因为我们的过错，反而我们在这点恰恰可以证明，是对方的原因造成的水管破裂。水管破裂的原因是冻裂的，因为对方没有开壁挂炉造成的冻裂。我认为侵权案件，应该由郑琴提供证据证明水管破裂与我们有关。华润物业公司辩称，对于郑琴主张由我公司承担连带责任，我方不同意。理由，根据作为物业公司与郑琴之间的法律关系，是物业服务的法律关系，这个法律关系依据是物业协议，无论是从物业协议约定，还是现行法律法规，郑琴主张物业公司与开发商就所谓的损失承担连带赔偿责任，都是没有相关规定的，于法无据。从事实上，物业公司通过楼上漏水进行排查，主动发现了郑琴家漏水情况，而后又实施了一系列行为，这个在本案的举证质证中，我们已经提交了相关证据，证明我们严格按照物业服务协议相关规定，履行了物业服务职责，对此物业公司没有任何过错，更与郑琴所谓财产损失没有任何因果关系。最后，郑琴自始至终未就其要求物业公司向其连带赔偿财产损害责任，向法院提交足以证明物业公司过错以及证明其损失与物业公司有因果关系的有关证据。基于以上事实和法律规定，不同意郑琴的全部诉讼请求。原审法院经审理查明：2009年8月11日，郑琴与华润置地公司签订《商品房预售合同》，郑琴购买了宣武区广安门外大街×住宅及配套2号住宅楼10层2单元×号房屋。2011年8月29日，华润置地公司向郑琴交付了房屋，同日，郑琴与华润物业公司签订《委托代管钥匙交接单》，郑琴将该房屋钥匙交与物业公司，用于代存或维修等用途。庭审中，郑琴主张2012年6月中旬华润物业公司通知其房屋卫生间墙壁渗水，6月下旬华润物业公司通知其项目方认定系中水管冻裂，须业主承担全部责任，其于2012年7月4日去现场的时候，发现卫生间墙壁已经被凿开，中水管道已经被截走，郑琴认为中水管破裂应属工程质量问题，华润置地公司应承担相应的责任，而华润物业公司在漏水事件发生后没有及时通知郑琴的情况下就将墙壁凿开，将水管截走，物业公司也应承担责任。华润置地公司对郑琴所述工程质量存在问题不予认可，并主张中水管破裂系郑琴使用不当原因所致，为此，华润置地公司提交了西堤红山事故报告、水管验收报告、服务工作单、水管生产厂家的说明予以证明，郑琴对以上证据均不予认可。华润物业公司认为物业于2012年6月9日发现漏水后，第一时间电话通知了郑琴，物业已经履行了相应的义务，物业没有将墙壁打开，也没有截走水管，物业不应承担相应的责任，为此，华润物业公司提交了维修明细单及电话通话记录予以证明，郑琴对上述证据均不予认可。庭审中，华润置地公司认可在郑琴没有在场的情况下，华润置地公司、华润物业公司、施工单位、监理、供应商几方对漏水事故进行了认定，为确认漏水原因必须将墙面凿开，尽管不知道具体系哪方凿开的墙壁及截走的水管，但肯定是在华润置地公司同意的情况下所为，华润置地公司对此负责，但华润置地公司认为当时紧急的情况下将墙壁打开是为了抢修，其不应承担责任。此外，法院另查明以下事实：一、审理中，华润置地公司申请对漏水的原因进行鉴定，双方当事人共同确认委托北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心进行鉴定，法院电话联系该鉴定中心，向其说明了本案的情况，该鉴定中心明确表示在现场已经破坏的情况下，无法进行鉴定，法院将此情况告知双方当事人，华润置地公司表示不再申请鉴定。二、郑琴主张其于2012年6月2日将涉案房屋租给案外人张×，后由于漏水无法交付房屋，其赔偿了张×35000元，该损失应由华润置地公司承担。为此，郑琴提交了房屋租赁协议书及补充协议、证人张×的证言予以证明。房屋租赁协议书显示2012年6月2日郑琴与张×就涉案房屋的出租达成协议，协议约定："郑琴将涉案房屋租给张×，月租金为5000元，合同签订当日，张×支付郑琴定金10000元，如郑琴不能按期交付房屋，应双倍返还定金，因张×需要提前预定物品，只要不是张×的原因，造成张×不能入住或者郑琴提前解除本协议的，郑琴均向张×支付财产损失赔偿费一万元，张×如提前收回房屋或未按时交付房屋的，应支付违约金。"补充协议显示2012年7月28日郑琴与张×就涉案房屋租赁协议的解除达成一致，协议约定："因房屋卫生间水管破裂、墙壁毁坏、短期内无法修复，因此不能按约定将该房屋交付张×承租使用，经协商解除租赁协议，郑琴双倍返还定金两万元，支付张×购物损失一万元，支付违约金五千元。"证人张×证实双方经朋友介绍签订了房屋租赁协议书及补充协议，其于租赁协议签订当天支付了定金10000元，后由于郑琴无法交付房屋，郑琴赔偿了其35000元。关于补充协议中的购物损失10000元，证人张×表示其购物损失不止10000元，但法院要求证人再×出庭对购物损失一项提供相关证据时，证人明×出庭。郑琴主张房屋租赁协议约定的购物损失系违约责任而非赔偿责任，因此其在赔偿张×时并未核对张×相应损失的证据。华润置地公司、华润物业公司对房屋租赁协议书及补充协议、证人张×的证言的真实性均不予认可，华润置地公司、华润物业公司认为在补充协议中，即双倍返还定金又支付了违约金，明显违背了法律规定，而且郑琴在提起诉讼时并未提出该项主张，而是在之后补充的，华润置地公司、华润物业公司据此认为郑琴提交的房屋租赁协议书及补充协议是为了增加诉讼请求而虚构、倒签的，因而是虚假的。三、郑琴主张因卫生间漏水，造成其房屋无法出租，华润置地公司及华润物业公司应赔偿其房屋无法使用期间的租金损失。华润置地公司、华润物业公司对郑琴的主张不予认可，华润置地公司、华润物业公司认为事故发生后，其已经做了保洁和清理，具备了入住条件，不存在租金损失，为此，华润置地公司提交了录像予以证明，郑琴对该录像的真实性不予认可。庭审中，郑琴认可2012年10月3日房屋卫生间墙壁及管道已经修理完毕。四、庭审中，经双方协商一致，华润置地公司同意先对房屋内的损坏部位予以维修，2013年6月25日，涉案房屋已经全部修理完毕，华润置地公司支出修复费用14704元。五、郑琴于2012年11月16日立案起诉，诉状中未提及其与张×签订房屋租赁协议书及补充协议一事，2013年2月20日郑琴提交增加诉讼请求申请书，增加了要求华润置地公司赔偿解除租赁协议造成损失的诉讼请求。原审法院认为：行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。本案的争议焦点在于涉案房屋卫生间中水管破裂的原因，双方关于此问题各持一词，郑琴认为系工程质量原因，而华润置地公司、华润物业公司认为系郑琴使用不当所致，为此，华润置地公司、华润物业公司提交了由华润置地公司组织相关单位进行现场调查后出具的西堤红山事故报告，郑琴对该报告不予认可，由于华润置地公司在组织相关单位进行现场调查时，郑琴并不在场，华润置地公司亦未提供证据证明取得了郑琴的同意，故该事故报告系华润置地公司单方面作出，法院对该事故报告不予确认。由于华润置地公司在郑琴不在场的情况下，将卫生间墙面凿开并截取了中水管，破坏了现场，导致本案无法进行鉴定，现漏水的原因已经无法查清，对此，华润置地公司应承担相应的责任。华润置地公司所述关于将墙壁打开是为了抢修而无须承担责任的抗辩意见，不能成立，法院不予采纳。由于华润置地公司已经认可卫生间墙面系在其主导下凿开，郑琴并未提供证据证明华润物业公司在本次漏水事故中存在过错，故华润物业公司不应承担责任。关于郑琴要求华润置地公司赔偿解除房屋租赁协议损失25000元的诉讼请求，法院认为，郑琴的该项主张存在以下疑点：其一、郑琴于2011年8月29日即接收了房屋，此后即将房屋钥匙委托华润物业公司代管，用于维修等用途，郑琴一直未入住或出租该房屋。根据双方陈述，漏水事故发生在2012年6月10日左右，而租赁协议书签订于2012年6月2日，时间上存在巧合；其二、郑琴于2012年11月16日立案起诉，根据郑琴提交的补充协议时间是在2012年7月28日，即郑琴在起诉之时就早应知道该损失的存在，但郑琴在起诉之时并未主张，而是在2013年2月20日增加诉讼请求时，才提及该租赁协议之事，此点不合常理；其三、根据证人张×陈述，双方租赁事宜系由朋友介绍促成，但在因房屋漏水无法交付房屋，而张×并未实际入住的情况下，郑琴即赔偿了张×35000元，不符合人情、常理。其四、根据郑琴提交的租赁协议书，郑琴在不能交付房屋时，应承担双倍返还定金的责任，而并无须再承担违约金，但在补充协议中，郑琴既双倍返还了定金又赔偿了违约金，此点不合常理；其五、虽然双方在租赁协议中有关于财产损失一万元的约定，但根据郑琴陈述，其在赔偿时根本没有查看相关财产损失的票据，此点不合常理，郑琴主张补充协议中约定的财产损失实际上系违约金，缺乏依据，法院不予采纳。其六、法院要求证人再×出庭，就其财产损失提供相应的证据，证人明确表示不同意出庭。综合以上疑点，法院对郑琴提交的租赁协议书及补充协议的真实性不予确认，郑琴据此要求华润置地公司赔偿损失的诉讼请求，法院不予支持。关于郑琴要求华润置地公司、华润物业公司连带赔偿因房屋不能正常出租造成租金损失的诉讼请求，法院认为，根据双方陈述，2012年10月3日华润置地公司、华润物业公司将卫生间管道、墙壁修理完毕，2013年6月25日华润置地公司、华润物业公司将涉案房屋全部修理完毕，故对郑琴要求华润置地公司、华润物业公司赔偿2013年6月25日之后租金损失的诉讼请求，法院不予支持。2012年7月1日至2013年6月25日之间，由于漏水对房屋造成了损坏，郑琴使用涉案房屋势必存在不便之处，华润置地公司对此应承担相应的责任，但在卫生间修理完毕后涉案房屋应已具备居住或出租条件，郑琴未对房屋进行居住或出租使用，系自行扩大损失，亦应承担相应的责任，综合考虑郑琴在接收房屋后一直空置，并未入住或出租的实际情况，对郑琴2012年7月1日至2013年6月25日之间不能正常出租使用房屋的损失，法院酌情确定，对郑琴此项请求的合理部分，法院予以支持，由于法院已经认定华润物业公司不应承担责任，故对郑琴要求华润物业公司赔偿租金损失的诉讼请求，法院不予支持。关于郑琴要求华润置地公司赔偿房屋修复费用14704元的诉讼请求，由于法院已经认定应由华润置地公司承担责任，而该费用华润置地公司已经实际支付，故法院对郑琴的该项请求不再处理。据此，依据《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院于2013年8月作出判决：一、自判决生效之日起七日内，华润置地（北京）股份有限公司赔偿郑琴二О一二年七月一日至二О一三年六月二十五日的租金损失二万元。二、驳回郑琴其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，郑琴不服，以原判事实不清，适用法律不当为由上诉至本院，要求二审法院依法处理。华润置地公司、华润物业公司同意原判。本院经审理查明的事实与原审法院查明无异。上述事实，有双方当事人陈述、商品房预售合同、物业管理协议、质量保证书、委托代管钥匙交接单、事故报告书、说明、照片、管道检验报告、壁挂炉服务工作单、损失报价单、预算书、房屋租赁协议书及补充协议、水管验收报告、录音、录像、收条、维修明细单、通话记录、证人证言等证据材料在案佐证。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，根据在案证据，并结合本案实际情况，原审法院酌情确定本案事故产生的相应损失，并判令由赔偿义务人承担赔偿责任，符合法律规定，且并无明显不当。对此，上诉人郑琴虽不服，但郑琴并未提供合法充足有效的证据证明其上诉所主张的损失系因本案事故实际产生的合理必要损失，亦未提供合法充足有效的证据推翻在案证据所证明的事实，依法郑琴应承担举证不能的法律后果，故其上诉请求缺乏依据，本院不予支持。综上，原判事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费793元，由郑琴负担125元（已交纳），由华润置地（北京）股份有限公司负担668元（于本判决生效之日起7日内交纳）；二审案件受理费1925元，由郑琴负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 唐 亮代理审判员 郭 炜代理审判员 王 云二〇一三年十二月二十六日书 记 员 白乐平