浙江省武义县人民法院民 事 判 决 书（2013）金武民初字第359号原告：浙江天涯实业有限公司。法定代表人：吕泽星。委托代理人：王文革。被告：胡笑微。委托代理人：王耀。原告浙江天涯实业有限公司与被告胡笑微房屋买卖合同纠纷一案，于2013年4月23日向本院起诉。本院于当日受理后，依法由代理审判员沈忆独任审判，于2013年5月13日公开开庭进行了审理。原告浙江天涯实业有限公司的委托代理人王文革，被告胡笑微及其委托代理人王耀到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告浙江天涯实业有限公司起诉称：2009年10月9日，双方签下房屋买卖合同，由原告卖给被告东方五金城第6幢2层202号房一间（总房价人民币贰拾柒万柒仟壹佰元整）。被告在2009年10月9日交清首付款人民币84100元后，由于被告的自身原因银行拒绝办理按揭贷款，按照合同第八条第二点规定被告应通过其它方式按时付清约定的余款，原告多次催讨，但被告违背协议，恶意拖延至今仍未支付余款。根据合同第八条第一点中第二种方式处理，逾期超过30日后，原告愿意继续履行合同，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之捌的违约金。为此，请求判令：被告胡笑微归还欠款本金193000元；支付违约金（违约金按本金193000元的每日万分之捌计算，自2009年10月10日起至实际支付之日止，违约金为196396.8元）；本案的诉讼费用由被告承担。被告胡笑微答辩称：首先，被告根本不存在违约行为。被告于2009年向原告购买了东方五金城内房屋一套，根据2009年国家关于商品房按揭贷款政策，购房者购房时无论系首套房还是二套房其首付款都是30%。但待原告为被告办理按揭贷款时（即2010年3月份），国家将二套房的首付比例从原来的30%提高到50%，导致房屋按揭贷款失败。因此，银行拒绝办理按揭贷款不是由于被告的原因，也不是由于原告的原因，而是因为国家政策的调整，国家政策的调整是无法预见的，不可抗力的，当属法律上所讲的情势变更。根据《合同法司法解释二》的规定，出现情势变更，法律允许当事人变更合同而免除违约责任的承担。因此，在此案中原告首先应与被告商量变更合同中有关付款方式和付款期限的条款，而不是来就适用违约条款。其次，被告早在2013年4月4日的庭审中就已表明态度，其自愿一次性支付有关的购房余款，但原告执意要解除其与被告签订的《商品房买卖合同》而拒收余款。因此，被告并不存在恶意拖欠购房款的问题。最后，原告的第二项诉请违反了《民事诉讼法》的“一事不再理”的原则。原告早在2013年3月8日向武义县人民法院起诉的（2013）金武民初字第239号案中的第二项诉请就已请求被告支付违约金。武义县人民法院经过审理后作出判决：判决驳回原告浙江天涯实业有限公司的诉讼请求。因此，原告不能再次起诉请求被告支付违约金。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。原告浙江天涯实业有限公司为证明其主张，向本院出示了如下证据：1、房屋买卖合同1份，证明根据合同内容中第八条第一点中第二种方式处理被告应支付余款及违约金的事实；2、房产登记费发票1张，证明被告欠原告购房本金，及证明原告已向银行申请贷款的事实。对上述证据，被告质证认为真实性没有异议，但提出该合同无法证明被告违约的事实，本院对上述证据的真实性予以确认。被告胡笑微为证明其主张，向本院出示了：民事判决书1份，证明原告诉请曾起诉过，但是已判决驳回，及判决书已认定银行拒绝办理贷款不是被告责任的事实。对该证据，原告质证认为真实性没有异议，但是两次起诉理由不一样的，上次起诉是为了解除合同，但是现在起诉是为了违约金。本院对该证据的真实性予以确认。综上，本院认定本案事实如下：2009年10月9日，原告浙江天涯实业有限公司与被告胡笑微签订商品房买卖合同（合同编号：091009335），原告将东方五金城第6幢2单元202号房屋一套出售给被告。合同约定房屋的总价款为277100元；被告于2009年10月9日前交房款84100元，余款193000元办理银行按揭，由被告交齐贷款所需一切资料，原告在2009年10月10日前代为向银行办理，首付款及利率等按银行贷款政策执行。同时约定被告逾期付款的违约责任按1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过30日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之伍的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告按累计应付款的1％向原告支付违约金；原告愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之捌（该比率应不小于第一项中的比率）的违约金。2、由于被告原因银行拒绝办理按揭贷款，被告应通过其他方式按时付清约定的余款，否则视为违约，因被告拖欠借款而造成出卖人损失的，处置该房产所得优先用于归还银行借款及赔偿原告的损失。房屋交付使用后，被告若超过二个月未按时偿还银行贷款，出卖人有权收回本房屋的房产权与使用权，并按合同房价款扣除银行贷款余额及其一切费用后退回余款，不计息，被告同时承担违约金及所造成的一切经济损失。2009年10月9日，被告依约交清首付款84100元，余款的按揭贷款由原告于2010年1月8日代为向银行办理，但未办理成功。被告至今未支付余款。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，并不违背法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。本案中，被告提出按揭未办理成功不是其过错，而是因为国家政策调整，该情况应视为情事变更，应当免除其违约责任。本院认为从《商品房购买合同》的权利义务关系上看，作为购买者履行的是支付购房款的义务，合同约定购买人采取按揭的方式只是一种付款的方式或方法。在合同签订时，双方当事人对于银行是否同意办理按揭均有一个起码的判断，要么按揭放贷，要么拒绝办理，并不属于不可预见，显失公平的情形，因此本案不适用情事变更原则。且原告本次起诉的是逾期付款违约金，不属于“一事不再理”情形，故被告应当支付剩余房款并承担逾期付款违约金。从庭审查明事实看，原告代为办理银行按揭的时间实际为2010年1月8日，之后虽未通过书面形式通知被告按揭未办理成功，但从被告当庭陈述中可以看出其对于按揭未办理成功的事实是知道的，事后被告也未实际还贷，且双方对房屋进行了交接，房屋一直由被告使用，按常理分析原告也应会通知被告付款，但付款时间应当扣除两个月的合理催告时间，即逾期付款违约金从2010年3月8日起至本判决确定履行之日止按本金193000元的日万分之八计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告胡笑微于本判决生效后10日内支付原告浙江天涯实业有限公司购房款193000元，并支付该款自2010年3月8日起至本判决确定履行之日止按日万分之八计算的违约金；二、驳回原告浙江天涯实业有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3571元（已减半），由原告浙江天涯实业有限公司负担223元（已交纳），由被告胡笑微负担3348元，限于本判决生效后10日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院（预交上诉案件受理费7142元，款汇至金华市财政局，开户银行：中国农业银行金华市分行营业中心，汇入帐号：19699901040008737，或直接交金华市中级人民法院立案大厅收费室）。代理审判员 沈 忆二〇一三年五月二十八日代书 记员 陶婧婧