浙江省杭州市江干区人民法院民 事 判 决 书（2013）杭江民初字第713号原告（反诉被告）周根焕。委托代理人周张华。委托代理人张生裕。被告（反诉原告）杭州中江置业有限公司。法定代表人王云龙。委托代理人陈宗宇。原告周根焕为与被告杭州中江置业有限公司（以下简称中江公司）合同纠纷一案，于2013年5月29日向本院起诉，反诉原告中江公司提起反诉。本院受理后，依法由审判员叶文军独任审判，于2013年7月1日公开开庭进行了审理。周根焕委托代理人周张华、张生裕、中江公司委托代理人陈宗宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周根焕诉称，周根焕系杭州东方商城2-1-202房屋住户，为配合中江公司对东方商城进行改建，双方于2006年11月8日签订房屋置换协议，约定将东方商城2-1-202房屋使用权置换成中江公司新开发住宅的所有权。该置换协议约定，周根焕于2006年11月10日前将2-1-202房屋给中江公司，中江公司在协议签订后30个月内提供新安置房，逾期承担违约责任，具体标准为每逾期1日向周根焕支付置换房屋预计市场价值0.1%的违约金。依据房屋置换协议，中江公司应于2009年5月8日前将置换的新房屋交付给周根焕。而实际履行过程中，中江公司于2010年2月5日才将红街公寓14-3-1703房屋的钥匙移交给周根焕，房屋交付逾期长达273天。交房当日，中江公司称为办理产证需要，要求周根焕在产权调换协议上签字，因房屋已交付履行，该协议仅作备案之用。中江公司至2011年10月23日才完成房产报备手续，导致逾期办证。周根焕就中江公司延期交房、逾期办证事宜曾向杭州市仲裁委员会申请仲裁，因中江公司提出管辖异议而被程序终止。原告周根焕诉请判令被告中江公司立即支付红街公寓14-3-1703房屋迟延交付违约金人民币263783.52元、迟延办证损失92556.13元，两项合计356339.65元。被告中江公司辩称，一、案件背景。（1）涉案房屋为具有特殊性质的拆迁安置房。涉案红街公寓项目即原东方商城项目，是依据杭州市政府文件的规定由中江公司对东方商城进行整体接收重组改造的项目。中江公司对项目工程进行拆迁安置时，周根焕未取得被拆迁房屋的产权，仅享有租赁权，房屋产权系中江公司所有。按照一般的拆迁安置及置换方案，中江公司仅需要将安置房以相同期限出租给周根焕即可。但为了给予周根焕及其他拆迁户最大程度上的利益，中江公司经反复与政府相关部门沟通、交流，最终说服政府同意了这种以租赁权置换安置房的拆迁安置方案。但因租赁权置换安置房的方案在杭州属于首例，具体经办的政府部门对该方案的实施也较为谨慎，致使中江公司在后续项目开发以及交房办证过程中屡屡遭遇困难及挫折。为此，有关政府部门在研究后，决定以类似商品房买卖的方式（仅缴纳契税，名目为其他形式）进行安置房的产权登记。由于以上历史原因及本次拆迁安置的特殊性导致拆迁户最终获取产权证的时间难以确定，为此中江公司与周根焕在房屋拆迁产权调换协议中并未约定安置房产权证办理时间。中江公司虽未取得拆迁许可证，但这种租赁房置换安置房的模式不能简单等同于商品房买卖，而是一种特殊的拆迁安置行为，理应不适用我国关于商品房买卖相关的法律、法规。也正是基于以上考量，中江公司按照拆迁相关规定，给予了周根焕各种类型的补偿（包括但不限于房屋货币补偿、拆迁奖励、住宅搬迁补助、临时安置补助费等），且均已发放完毕。（2）本次拆迁安置工作主要历史进程。2006年，中江公司与周根焕及其他拆迁户签署房屋置换协议，由中江公司进行拆迁安置；2009年，房管局复函答复中江公司，要求中江公司将拆迁户清单和安置房源报市拆迁办确认，待市拆迁办确认完毕后，房管局按规定办理产权登记；2010年初，中江公司与周根焕在内的拆迁户签署了房屋拆迁产权调换协议，并于签署协议的同时交付了安置房，并进行了相关费用结算；2010年底，中江公司根据市拆迁办的确认，开始办理第1批安置房源的初始登记；2011年初，经反复沟通、交流后，最终房管部门同意以缴纳契税的类商品房买卖之形式进行拆迁安置房的登记；2011年间，在房管部门出台上述登记方案之后，包括周根焕在内的众多拆迁户不满意房管部门的处理意见，多次进行上访抗议并拒绝缴纳契税进行登记；2011年至2012年间，中江公司为了减轻政府压力，缓和社会矛盾，以垫付契税的方式协助拆迁户办理了产权登记手续。二、中江公司不存在违约行为。（1）中江公司已经按照房屋拆迁产权调换协议的约定，履行了交房义务，不存在任何违约情形，也无需承担任何违约责任。双方签署房屋置换协议后，由于政策变动、部分拆迁户拒绝拆迁以及房屋租赁权置换为使用权等等多方面因素，致使拆迁安置工作受阻。为此，中江公司与周根焕又签署了房屋拆迁产权调换协议，按照该协议约定，中江公司应于2010年2月10日之前交付涉案房屋。中江公司已于2010年2月5日完成了涉案房屋的交付工作，不存在任何迟延。（2）中江公司与周根焕对于安置房的产权证登记时间没有约定，因此中江公司不承担任何违约责任。中江公司与周根焕之间以租赁房换安置房的行为属于带有一定商品房买卖特点的拆迁安置行为，中江公司与周根焕之间为拆迁之法律关系，而非商品房买卖之法律关系，在双方对于产权登记没有约定的情况下，中江公司无需承担相应违约责任。（3）中江公司已经完成了产权登记中理应承担的义务，不存在任何过错，也无需承担任何违约责任。自2007年之后，房屋登记主管部门开始颁发房屋初始权属证书，此后初始权属证书颁发之日视为备案之日，购房者只需凭开发商提供的初始权属证书自行办理产权登记即可。开发商的办证义务在于办理房屋初始权属证书，业主的办证义务在于办理产权登记手续，而中江公司作为开发商已履行了其办证义务，不存在违约情形。鉴于周根焕对房管部门出台政策的不满（不享有产权仅拥有租赁权的拆迁户应缴纳契税方能进行产权登记），拒绝办理产权登记手续，在周根焕拒绝情况下，中江公司不应该、也不可能办理产权证登记手续。三、即便中江公司负有协助周根焕进行产权证登记的义务，周根焕计算赔偿金的标准也明显畸高。（1）周根焕对产权证逾期办理负有不可推卸的责任，在其责任范围内应承担部分或全部损失。如前所述，周根焕因不满缴纳契税作为产权登记条件而拒绝办理登记手续，就产权证办理而言中江公司仅为协助义务，在周根焕拒绝办理的情况下，中江公司无法单独履行该义务。同时，在周根焕知悉产权证可以办理的情况下，也负有防止损失继续扩大的义务，周根焕不仅没有采取任何措施，甚至放任损失继续扩大。据此，周根焕对于其因产权证逾期办理而遭受的损失同样负有不可推卸的责任，应根据过错程度合理分配赔偿责任，中江公司办理产权初始登记之后周根焕拒绝办理产权登记的期间不应计入违约赔偿计算期间。（2）未及时办理产权证登记是由于不可归咎于双方因素导致的。本次拆迁安置为租赁房置换安置房，在杭州尚属首例，性质特殊，房管部门最终确定仅缴纳契税的方式进行登记是周根焕以及中江公司均始料未及的，这个无法归咎于双方的因素直接导致了周根焕不愿进行产权登记。这种无法归咎于双方的因素而造成的损失不应由一方单独承担，中江公司应免于（至少应减轻）所承担之违约责任的惩罚。根据以上分析，中江公司认为周根焕计算的违约金人民币263，783.52元明显畸高，且没有任何计算依据，可供参考的计算模式为17816.29元（202842×6%×［1＋5／12＋17／360］）。反诉原告中江公司诉称，中江公司依据杭州市政府文件的规定负责对杭州东方商城项目进行整体接收重组改造，其中包括对周根焕承租的房屋进行拆迁安置。2010年，中江公司与周根焕签署了产权调换协议，并将东方红街14-3-1703房屋作为拆迁安置房交付给周根焕。后在办理房屋产权过户登记过程中，中江公司为周根焕垫付了契税27795.50元。在周根焕取得房产证后，中江公司要求周根焕返还垫付的契税，但遭到周根焕拒绝。依据相关法律、法规，缴纳契税是房产所有权人应负的法定义务，周根焕理应返还中江公司为其垫付的税款。反诉原告中江公司诉请判令反诉被告周根焕返还垫付的契税人民币27795.50元、支付利息损失（按银行同期贷款利息从法院受理案件之日计算至实际还款日止）。反诉被告周根焕辩称，一、本案不符合反诉的条件，因为周根焕在本诉中所诉的是房屋买卖协议，房屋买卖协议没有对相关契税的交付进行过约定，这是中江公司自愿垫付或代偿的行为，与本诉不是同一法律关系和事实，不符合反诉的条件。二、从举证情况看，中江公司也无法证明为周根焕垫付的契税的额度就是27795.50元，因此反诉事实并不存在。三、即便要交契税，费用也应当是在支付给周根焕的迟延办证的相关损失中扣除，不存在利息损失的问题。周根焕提交了以下证据：（1）房屋置换协议1份，以证明周根焕与中江公司约定的房屋置换协议的相关内容。（2）承诺书1份，以证明周根焕履行义务，按约交出被置换的东方商城2-1-202房屋。（3）入伙流转单、红街公寓（住宅）物品交付清单、拆迁安置房费用结算清单各1份，以证明中江公司实际交房时间为2010年2月5日。（4）公证书1份、函2份、EMS详情单1份，以证明周根焕向中江公司书面要求支付违约金以及赔偿迟延办证损失的事实。（5）房屋所有权证、国有土地使用证、契证各1份，以证明中江公司迟延办证的事实。（6）民事判决书1份，以证明迟延房屋登记备案，实际时间为2011年10月23日。（7）拆迁安置房费用结算清单、银行支付凭证各1份，以证明在同小区同期结算时，中江公司同意按18000元的市场价格结算，以证明赔付标准。（8）杭州仲裁委员会决定书1份，以证明杭州仲裁委员会认定本案争议纠纷应由人民法院管辖。中江公司提交了以下证据：（1）房屋拆迁产权调换协议、（2）拆迁安置房费用结算清单、（3）领（付）款凭证各1份，以证明双方之间是拆迁与被拆迁的法律关系，双方没有约定办理产权登记的时间，中江公司已经按照约定给予周根焕拆迁补偿，双方已经将安置房交付时间变更为2010年2月10日。（4）杭州东方商城住宅房租赁合同书及附件1份，以证明周根焕仅拥有原拆迁房租赁权而非房屋产权，因此本次拆迁工作具有特殊性。（5）房屋权属登记信息查询记录、（6）建设工程规划许可证各1份，以证明涉案拆迁房虽然带有一定商品房的特点，但究其本质仍然是拆迁安置房，是一种比较特殊的安置房。（7）房管局办证指南、（8）房产交易产权登记申请受理单各1份，以证明中江公司已经根据相关文件要求，提供了房屋初始登记权属证明、营业执照、组织机构代码证、法人资格证明，完全履行了办证义务，不存在任何过错。（9）入伙流转单1份，以证明中江公司已于房屋拆迁产权调换协议约定的房屋交付日期前交付了涉案安置房，不存在违约情形。（10）《关于原东方商城拆迁安置用房产证办理报告》、（11）杭州市房产管理局复函各1份，以证明因历史原因导致了涉案安置房产权证办理工作时间极长，最终房管部门确认的安置房过户方案是以缴纳契税为前提，房管部门于2010年9月28日通过了第1批办证拆迁户的核查。（12）支票存根、（13）税收通用契税完税证各1份，以证明中江公司为周根焕向税务部门垫付了契税。本院对上述证据审查后认为，周根焕提交的证据1房屋置换协议，对其真实性中江公司没有异议，该证据可以证明双方2006年11月8日就房屋置换所作的约定，本院予以确认。证据2承诺书，对其真实性中江公司没有异议，该证据可以证明周根焕按中江公司要求交出被置换的房屋的事实，本院予以确认。证据3入伙流转单等，对其真实性中江公司没有异议，该些证据可以证明涉案房屋的交付时间，本院予以确认。证据4公证书等，其中关于东方商城2-1-101房屋的函与本案争议无关，本院不予确认；其他证据中江公司未有实质异议，本院予以确认。证据5房屋所有权证等，对其真实性中江公司没有异议，该些证据可以证明涉案房屋的产权登记时间，本院予以确认。证据6民事判决书，其查明事实部分并未涉及本案所涉房屋的产权登记情况，因此该证据不能证明周根焕所主张的事实，本院不予确认。证据7拆迁安置房费用结算清单等，周根焕欲以证明涉案房屋的市场价格为18000元，但中江公司认可市场价格为2万元左右，周根焕提交该些证据已无必要，本院不予确认。证据8决定书，中江公司未有实质异议，本院予以确认。中江公司提交的证据1-3，对其真实性周根焕没有异议，该些证据可以证明双方2010年2月5日所作的约定及中江公司向周根焕支付过渡费的事实，本院予以确认。证据4租赁合同书，对其真实性周根焕没有异议，该证据可以证明周根焕系被置换房屋的承租人的事实，本院予以确认。证据5-6，证据的内容不能反映中江公司主张的事实，本院不予确认。证据7-8，证据的内容不能反映中江公司已提交了其所陈述的资料，对证据8的真实性本院予以确认。证据9入伙流转单，可以证明中江公司交付涉案房屋的时间，本院予以确认。证据10-11，对其真实性周根焕没有异议，该些证据可以反映中江公司就东方商城拆迁安置事宜与政府部门进行沟通的情况，本院予以确认。证据12-13，因周根焕表示对中江公司代其缴纳契税27795.50元的事实没有异议，中江公司提交该些证据已无必要，本院不予确认。综上，本案事实认定如下：2006年11月8日，周根焕与中江公司签订房屋置换协议，约定：中江公司吸收合并杭州东方商城，对东方商城进行资产重组和产权改造，周根焕与原东方商城签订房屋租赁合同，承租原东方商城所有的2-1-202房屋；中江公司同意以周根焕对房屋的使用权置换中江公司新开发住宅的所有权，解除周根焕1998年4月25日与原东方商城签订的房屋租赁合同，由中江公司将开发的商品房（置换房）置换给周根焕，置换以双方签订新物业的商品房买卖合同为准，中江公司应当在取得当期物业的预售许可证之日起10日内通知周根焕，周根焕应在接到中江公司通知之日起10日内与中江公司签订商品房买卖预售合同；周根焕应当于2006年11月10日前向中江公司交付房屋；中江公司应支付给周根焕自行过渡费481元／月、搬迁奖励费15000元、搬家费1200元、其他费用14999元；新物业提供期限为本协议签订后30个月内，逾期中江公司承担违约责任，每日向周根焕支付置换房预计市场价值0.1%的违约金；等等。协议签订后，周根焕按约向中江公司交付了其承租的原东方商城2-1-202房屋。2009年11月9日，杭州市房产管理局向中江公司作出复函，表示考虑到东方商城项目的实际情况，原则同意中江公司按规定对原东方商城拆迁户进行安置，并予以办理产权登记手续，要求中江公司尽快将被拆迁户清单及安置房源报市拆迁办核查确认，待市拆迁办确认完毕后，杭州市房产管理局将按规定办理相关的产权登记手续。2010年2月5日，周根焕与中江公司签订房屋拆迁产权调换协议，约定：周根焕同意将东方商城2-1-202房屋交给中江公司拆除，中江公司将红街公寓14-3-1703房屋作为安置用房，周根焕在2006年11月2日前搬迁腾空房屋，中江公司在2010年2月10日前将安置用房交付给周根焕，等等。2010年2月5日，中江公司向周根焕交付了红街公寓14-3-1703房屋，并支付了过渡费4807元。2011年5月5日，周根焕向中江公司发函，要求中江公司支付迟延交付房屋的违约金390420元；在2011年5月15日前向产权登记机关报送备案材料，配合周根焕办理房屋的房产三证，并赔偿迟延办证损失13795.76元。2012年3月31日，杭州市住房保障和房产管理局受理了红街公寓14-3-1703房屋的房产交易产权登记申请。2012年4月19日，中江公司代周根焕缴纳了红街公寓14-3-1703房屋的契税27795.50元，契证记载的成交金额为202842元，计税金额926516.80元，实缴税额27795.50元。红街公寓14-3-1703房屋的所有权于2012年4月12日登记至周根焕名下。另查明，周根焕曾因本案纠纷向杭州仲裁委员会申请仲裁，中江公司提出了反请求；2013年5月14日，杭州仲裁委员会作出决定书，认为杭州仲裁委员会对该案无管辖权，该案仲裁程序终止，驳回中江公司的仲裁反请求申请。本院认为，周根焕与中江公司于2010年2月5日签订了房屋拆迁产权调换协议，周根焕主张该协议是因办理房屋产权证书需要根据中江公司要求签订的，但未能予以举证证明，周根焕的主张本院不予采信；周根焕与中江公司2006年11月8日签订的房屋置换协议、2010年2月5日签订的房屋拆迁产权调换协议合法有效。就置换房（安置用房）的交付期限，房屋置换协议约定为协议签订后30个月内，房屋拆迁产权调换协议约定为2010年2月10日前，因房屋拆迁产权调换协议签订在后，因此应认定双方协商变更了房屋置换协议中对房屋交付期限的约定，房屋交付期限应以房屋拆迁产权调换协议约定的2010年2月10日前为准。中江公司于2010年2月5日向周根焕交付了红街公寓14-3-1703房屋，中江公司交付房屋并未迟延，因此对周根焕要求中江公司支付红街公寓14-3-1703房屋迟延交付违约金的诉讼请求，本院不予支持。周根焕要求中江公司支付迟延办证损失92556.13元，理由是2010年2月5日涉案房屋交付后90天内应该办好房屋产权证书，但中江公司逾期办证，至2011年10月23日逾期1年5个月18天，按年利率6.56%计算损失为92556.13元。本院认为，虽然周根焕与中江公司未签订商品房买卖合同，但双方签订的房屋置换协议、房屋拆迁产权调换协议的实质是中江公司收购周根焕拥有的房屋承租权以及周根焕购买中江公司的商品房，因此本案纠纷应适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”周根焕与中江公司对取得房屋权属证书的期限未作出特殊约定，故中江公司应在2010年2月5日起90日内，将办理房屋产权登记需由中江公司提供的资料报产权登记机关备案。中江公司未能在90天内履行上述义务，构成违约。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，因双方对该项违约责任未明确约定，故本院酌情按照成交金额202842元参照中国人民银行同期贷款利率标准计算周根焕的实际损失；红街公寓14-3-1703房屋的房产交易产权登记申请于2012年3月31日被受理，周根焕主张损失的计算期间至2011年10月23日，早于前述日期，本院予以准许；经计算损失金额为17937元。中江公司要求周根焕返还垫付的契税人民币27795.50元、支付利息损失。本院认为，《中华人民共和国契税暂行条例》第一条规定，“在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。”根据该规定周根焕是契税的法定纳税人，本案中亦无证据显示周根焕与中江公司之间存在由中江公司承担契税的约定，因此中江公司在代周根焕缴纳契税后，可以随时要求周根焕返还契税并支付利息损失。中江公司的反诉诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（三）项、第二款之规定，判决如下：一、被告杭州中江置业有限公司向原告周根焕赔偿迟延办证损失人民币17937元，于本判决生效后十日内付清。二、反诉被告周根焕向反诉原告杭州中江置业有限公司返还契税人民币27795.50元，于本判决生效后十日内付清。三、反诉被告周根焕向反诉原告杭州中江置业有限公司赔偿契税的利息损失（以人民币27795.50元为基数按银行同期贷款利率从2013年7月1日开始计算至本判决指定的履行期限届满之日止），于本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告周根焕其他诉讼请求。按规定减半收取的本诉案件受理费人民币3322.50元，由原告周根焕负担人民币3155.50元，由被告杭州中江置业有限公司负担人民币167元；按规定减半收取的反诉案件受理费人民币247.50元，由反诉被告周根焕负担。被告杭州中江置业有限公司应负担的本诉案件受理费人民币167元、反诉被告周根焕应负担的反诉案件受理费人民币247.50元，于本判决生效后三日内交纳至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币6892.50元；对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。（开户银行：工商银行湖滨支行，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内未交纳的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 叶文军二〇一三年八月八日代书记员 李石燕