安徽省淮北市相山区人民法院民 事 判 决 书(2018)皖0603民初540号原告：李想，男，1983年7月1日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。被告：赵玲，女，1980年1月4日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。委托诉讼代理人：魏峰，安徽安港律师事务所律师。被告：郑瑞波，男，1979年12月2日出生，汉族，户籍地安徽省淮北市相山区。原告李想与被告赵玲、郑瑞波房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月17日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年3月6日公开开庭进行了审理，原告李想、被告赵玲的委托诉讼代理人赵玲到庭参加诉讼，被告郑瑞波经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。李想向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告定金20000元；2、判令被告向原告支付违约金1.98万元；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年8月12日，赵玲、郑瑞波与李想、淮北诺邦房地产经纪有限公司就郑瑞波名下位于淮北市相山区签订了《房屋买卖居间合同》，约定了三方的权利义务，赵玲承诺：如郑瑞波违约，赵玲愿意承担违约责任。合同签订当日，李想按照合同约定向赵玲支付了2万元定金。李想在筹集到首付款后要求赵玲、郑瑞波依照合同约定处理购房事宜，但赵玲、郑瑞波明确告知李想及淮北诺邦经纪有限公司，不再履行出让房屋的义务。赵玲、郑瑞波的违约行为给原告造成了经济损失，应承担赔偿责任，为维护原告合法权益，根据相关法律起诉至法院，请求支持原告诉讼请求。赵玲当庭辩称，1、赵玲仅收取李想1万元的购房保证金。2、涉案房屋并非赵玲所有，而系郑瑞波单独所有。3、导致合同无法履行的原因系中介诺邦房产，诺邦房产在知道房屋非赵玲的情况下，让赵玲签订了房屋买卖合同。在原被告及居间方三方最了解房屋买卖程序流程的并非原被告而是中介诺邦房产。综上，要求驳回李想对赵玲的诉讼请求。郑瑞波未到庭答辩。当事人围绕诉讼请求及抗辩理由提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。李想为支持其诉讼请求提交证据：1、房屋买卖居间合同，拟证明：原被告签订了协议，协议是有效的。2、收条，拟证明：赵玲收取购房定金2万元，并出具收条。赵玲质证称，证据1中的甲方、出卖方、代理人名字均系赵玲签署，其未获郑瑞波授权，合同应属无效；证据2无异议。郑瑞波未到庭质证。经审查，本院对证据1的真实性予以认定，对证据2真实性、合法性、关联性均予以认定。赵玲为支持其抗辩理由提交如下证据：1、离婚证，拟证明：赵玲、郑瑞波于2016年3月在淮北市相山区民政局办理了离婚登记手续。在签订合同当时，双方已经不是夫妻关系。涉案房屋是离婚后郑瑞波个人购买的，单独所有的不动产。2、收据，拟证明：李想支付给赵玲的2万元定金其中1万元在诺邦房产手中。李想质证称，对证据1无异议，对证据2，认为其向赵玲支付了2万元定金，赵玲已经出具了收条。经审查，本院对上述证据的真实性予以认定。根据当事人提交的有效证据及陈述，本院经审理认定事实如下：2017年8月12日，赵玲（代理人）以郑瑞波（甲方、卖方）的代理人名义与李想（乙方、买方）、淮北诺邦房地产经纪有限公司（中介方、丙方）签订房屋买卖居间合同，约定：郑瑞波将其单独所有的淮北市相山区**室房地产出售给乙方，建筑面积为104.43平方米，总价款为66万元，乙方于2018年4月20日前以银行托管方式支付甲方33万元首付款等内容，赵玲在合同中备注“如郑瑞波违约，赵玲愿承担一切违约责任”，赵玲在“代理人”处签字，并在“甲方、卖方”处代郑瑞波签字。同日，赵玲收取定金2万元整，并向李想出具定金收条，淮北诺邦房地产经纪有限公司收取赵玲1万元交房保证金。后郑瑞波称未授权赵玲签订房屋买卖合同，并将房屋出售给他人，致纠纷发生。另查，赵玲、郑瑞波曾系夫妻关系，二人于2016年3月25日办理离婚登记，案涉淮北市相山区**室房地产登记时间为2016年4月16日，登记权利人为郑瑞波，共有情况为单独所有。合同签订当日，赵玲未向李想、淮北诺邦房地产经纪有限公司出示任何授权委托手续。本院认为，本案有如下争议焦点：其一，赵玲是否取得郑瑞波的委托授权与李想、淮北诺邦房地产经纪有限公司签订房屋买卖居间合同；其二，赵玲的行为是否构成表见代理；其三，赵玲、郑瑞波、李想是否应当承担责任及应承担何种责任。关于争议焦点一，赵玲当庭否认郑瑞波曾授权其代为签订房屋买卖居间合同，郑瑞波亦未进行追认并已实际将房屋出售给案外人，李想亦未提交任何证据证明在签订房屋买卖居间合同时，赵玲持有相应的授权委托手续，故本院认定赵玲未获得郑瑞波的委托授权与李想、淮北签订房屋买卖居间合同。关于争议焦点二，在签订合同时，赵玲既未出具其与郑瑞波的关系证明，亦未提供授权委托手续，赵玲、郑瑞波与李想事发前亦不相识，没有任何往来，故赵玲的代理行为在外观上不具有代理权表象；李想在签订合同时，明知案涉不动产登记信息载明权属情况为郑瑞波单独所有，并非赵玲所有，其在签订合同时仍未审查代理人赵玲的授权情况，其主观上存有过失。综上，赵玲的行为不构成表见代理。关于争议焦点三，赵玲无代理权，以郑瑞波代理人的名义对外签订的房屋买卖居间合同又未得到郑瑞波的追认，亦不构成表见代理，故案涉合同对郑瑞波不发生效力，郑瑞波不应承担责任，而应由行为人赵玲承担责任。赵玲明知未获代理权，仍代郑瑞波与他人签订案涉合同，对合同对郑瑞波不发生效力的后果负有主要过错，应负返还定金之义务并承担李想由此造成经济损失的主要赔偿责任；李想对郑瑞波是否授权委托赵玲签订合同未尽审慎审查义务，对合同不发生效力的后果存有过失，应承担相应的民事责任。综合案情及双方过错程度，赵玲应返还李想定金2万元，并按照同期人民银行贷款利率支付利息。李想主张郑瑞波承担责任，无法律依据，不予支持；主张赵玲承担违约责任，经查，赵玲系以郑瑞波代理人身份签订合同，其本人没有与李想缔约的真实意思表示，其并非合同相对人，此外，因赵玲的无权代理且未被追认，案涉合同亦不发生效力，故李想主张赵玲依照案涉合同承担违约责任，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第五十八条、第六十条、第一百一十五条之规定,判决如下:一、被告赵玲于本判决生效后十日内返还原告李想定金20000元并支付利息（按照同期人民银行贷款利率自2017年8月12日计付至判决生效之日）；二、驳回原告李想的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费795元，因本案适用简易程序审理，减半收取397.5元，由被告赵玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。审判员  尹书华二〇一八年四月十一日书记员  张永芹附法律条文《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。