广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤06民终1572号上诉人（原审被告）：徐生，男，汉族，住辽宁省抚顺市。被上诉人（原审原告）：广东康景物业服务有限公司，住所地广东省广州市。法定代表人：何某1。委托诉讼代理人：吴米琪，广东普罗米修(广州)律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾景熙，广东普罗米修(广州)律师事务所律师。上诉人徐生因与被上诉人广东康景物业服务有限公司（以下简称康景公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2020）粤0605民初17671号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。徐生上诉请求：1.撤销一审判决，改判徐生有权暂停交物管费7578元及违约金416.79元，徐生同意按周边同类楼盘2.8元每平方米的标准缴纳物管费；2.判令纠正康景公司强迫业主签订不合理合同的行为。事实与理由：一、开发商虚假宣传，宣传涉案物业为可办公及可居住的公寓，但业主们在交房后才发现不动产权证书注明的为非居住用途。二、涉案物业毛坯房的物业费为4.5元每平方米，高出周边同类楼盘，该收费标准与康景公司提供的物业管理水平不相符。三、开发商在售楼时宣传涉案楼盘有花园及泳池，湖边有栈道，但实际上康景公司逼迫部分业主签订了花园、泳池的退出协议，湖边的栈道亦已拆除。四、康景公司未尽物业服务合同义务，导致小区环境差。五、因康景公司的服务问题，业主们多次和康景公司发生纠纷，康景公司已不适合做该楼盘的管理。六、一审判决只采纳康景公司提供的证据，对徐生及广大业主提供的证据没有采信，有偏袒康景公司的嫌疑。七、康景公司应该提高物业服务水平，其服务水平应到达一级物业的标准。康景公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。徐生所陈述的内容均是开发商与其之间的销售承诺，属于商品房买卖合同关系，与本案的物业合同纠纷没有关联，在本案中不应审查。康景公司已依约履行物业管理服务，物业管理费的收费标准合法合约。康景公司向一审法院起诉请求：1.判令徐生支付拖欠的管理费7578元及违约金(违约金根据协议约定从逾期之日起，每日按应缴总额0.1%的标准收取，从发生之日起计至徐生实际付清之日止，暂计至起诉之日)2087元。2.本案的诉讼费用由徐生承担。一审法院认定事实：2015年3月26日，广东佛山某某有限公司与徐生签订《商品房买卖合同》，约定徐生向广东佛山某某有限公司购买位于佛山市南海区×××××××××××××××××××××的房屋，建筑面积共84.21平方米。2016年11月30日，徐生办理了收楼手续。同日，康景公司（甲方）与徐生（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定：甲方对某某号某某数码城提供物业管理服务。物业管理服务费用按每月每平方米4.5元计算。交楼时预收三个月的管理费，自第四个月起，每两个月的管理费合缴一次，并于单月15日前缴交。乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天1‰交纳违约金。康景公司主张徐生自2018年3月起没有缴交物业服务费。一审法院认为，康景公司与徐生签订的《前期物业管理服务协议》是双方的真实意思表示，其内容没有违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效，对协议双方均具法律约束力。协议签订后，康景公司为案涉物业所在的某某城提供物业服务，现康景公司主张徐生自2018年3月起未支付物业服务费，而徐生未举证证明其支付了2018年3月后的物业服务费，故康景公司主张徐生支付自2018年3月至2019年10月的管理费有理，一审法院予以支持。据此核算，上述期间的管理费为7578元（4.5元/月/平方米×84.21平方米×20个月）。徐生以案涉不动产存在问题且康景公司的提供的服务存在瑕疵为由拒绝支付物业服务费。对此，一审法院认为：首先，不动产由开发商交付，若徐生认为不动产存在问题，其应向开发商主张权利。其次，徐生主张康景公司的服务存在瑕疵，并提供了有垃圾摆放及有车辆乱停放的照片，但该照片无法核实拍照的时间地点，也无法证明摆放的时长、摆放的原因及是否及时处理，故仅凭该照片并不足以证明其主张的事实，一审法院对此不予采信。最后，物业服务具有公共性和整体性，服务于整个小区的物业，包括房屋共用部位、共用设施的维护和管理、公共秩序的管理、公共环境卫生等，物业服务费是整体物业维护保养、正常秩序维护所必须的费用。不支付物业管理费的行为不但损害了物业管理公司及其他正常交费业主的利益，也不利于物管服务的质量及水平。综上，徐生应向康景公司足额支付2018年3月1日至2019年10月31日的物业管理费7578元。关于违约金部分。根据双方签订的前期物业服务协议，徐生逾期支付物业服务费的，应按日千分之一的标准支付违约金，但上述违约金标准过分高于违约所造成的损失，一审法院予以调整，违约金应按年利率6%计算。合同约定，管理费每两个月的管理费合缴一次，并于单月15日前缴交，故违约金应自每个单月16日起按两个月的物管费757.8元（4.5元/月/平方米×84.21平方米×2个月）为本金按年利率6%计算。据此核算，截止至2019年10月31日，违约金共计416.79元；此后的违约金以7578元为本金按年利率6%计算。康景公司超出上述部分的违约金请求，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第二条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、徐生应于判决发生法律效力之日起十日内支付2018年3月1日至2019年10月31日的物业管理费7578元、截止至2019年10月31日的违约金416.79元及自2019年11月1日起至付清款日止以7578元为本金按年利率6%计算的违约金予康景公司。二、驳回康景公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取25元（康景公司已预交），由徐生负担，徐生应于判决发生法律效力之日起十日内迳付予康景公司，一审法院不另收退。二审期间，徐生提交本院提交照片11张，拟证明开发商存在虚假宣传，康景公司提供的物业服务达不到合同约定的标准。经质证，康景公司对有原始载体的4张照片的真实性无异议，对无原始载体7张照片的真实性不予认可，且认为该照片无法显示拍摄地址、拍摄时间，不能反映物业的现状。康景公司向本院提交《物业证书》一份，拟证明康景公司具有一级物业资质。经质证，徐生对该证据不予认可，认为康景公司的服务达不到一级物业标准。经审查，徐生向本院提交的照片反映涉案楼盘有关情况，康景公司虽对部分照片内容不予认可，但其作为该楼盘的物业服务提供方，并未能提交相反证据予以反驳推翻，故对徐生提供的照片反映的事实本院予以确认，但对于本案二审讼争的应否减少缴纳物业管理费问题，本院结合本案具体情况再行认定。经审理，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。徐生上诉主张纠正康景公司强迫业主所签订的不合理合同，物业于业主之间重新协商，属于《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条规定：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。”二审新增加的诉请，康景公司不接受调解，对此本院不予审查。围绕着徐生上诉提出的暂停主张物业管理费及违约金，以及按照同类楼盘2.8元/平方米的标准缴纳物业管理费问题，本院认定如下：徐生上诉主张，涉案楼盘交楼是不动产权证标准为非居住用途，物业管理费4.5元/平方米高出周边同类楼盘，出售时宣传有花园及泳池、湖边有栈道，但实际上逼迫部分业主签订花园、泳池退出协议，楼盘装修期间脏乱差，至今没有形成正规园区管理，康景公司不应按照4.5元/平方米标准收取物业管理费。经审查，本院认为，康景公司并非涉案房屋出卖方，徐生上诉提出的涉案楼房交付时的用途与实际不符，开发商误导宣传问题，与本案讼争的物业管理服务费问题不具有关联性，徐生以此作为拒付或调整物业管理服务费之事由缺乏依据。徐生上诉提出的2017年至2018年期间涉案楼盘脏乱差、经常停水停电，并提交相关照片予以佐证，但相关照片不足以证明上述情况具有持续性，康景公司未进行处理。徐生主张的4.5元/平方米物业服务费包括泳池及花园部分，并未提供有关证据佐证，本院不予采纳。另如一审法院论析，物业服务具有公共性和整体性，物业服务费是整体物业维护保养、正常秩序维护所必须的费用，不支付物业管理费的行为客观上也影响物业的质量和水平。综上，徐生关于不应支付物业管理费之上诉诉请缺乏依据，本院不予支持。徐生上诉主张调整物业管理费，按照2.8元/平方米标准计算其应缴纳的物业管理费，与双方签订的《前期物业管理费服务协议》有关计费约定不符，亦缺乏有效证据证明具有法律规定的应予调整情形，康景公司也不予认可，本院不予采纳。综上论析，一审法院判令徐生应按照《前期物业管理费服务协议》约定的物业管理费标准向康景支付结欠2018年3月1日至2019年10月31日止的物业管理费合计7578元，结合服务协议关于逾期缴纳物业管理费之约定，徐生违约情节，判令徐生按照年利率6%计付结欠的物业管理费违约金合理有据，本院予以维持。综上，徐生的上诉请求缺乏理据，不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人徐生负担。本判决为终审判决。审 判 长  耿 翔审 判 员  翁丰好审 判 员  姜欣欣二〇二一年二月八日法官助理  杨全欣书 记 员  周英洋