重庆市涪陵区人民法院民 事 判 决 书(2018)渝0102民初2301号原告：重庆昌缘物业服务有限公司，统一社会信用代码91500102083056105H，住所地重庆市涪陵区焦石镇焦石大道102号506室。法定代表人：常正相，该公司经理。委托诉讼代理人：熊天顺，重庆德知律师事务所律师。被告：姜琪，女，1986年2月4日出生，户籍地山西省静乐县，住重庆市涪陵区。委托诉讼代理人：佘发银，重庆市涪陵区白涛法律服务所法律工作者。原告重庆昌缘物业服务有限公司与被告姜琪物业服务合同纠纷一案，本院于2018年3月12日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告重庆昌缘物业服务有限公司的委托诉讼代理人熊天顺、被告姜琪的委托诉讼代理人佘发银到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆昌缘物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付2015年3月至2017年12月期间的物业服务费2615.28元，代收费1015.94元(电梯费)，共计3631.22元，并从起诉之日起按中国人民银行规定的同期同类贷款利率支付利息至付清时止；2.由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告于2015年1月26日与涪陵区蓝天牧歌小区业主委员会签订了蓝天牧歌小区的《物业服务合同》。2017年2月28日双方又开会签订了一份《物业服务补充协议》。被告系蓝天牧歌小区的业主，原告与涪陵区蓝天牧歌小区业主委员会在《物业服务合同》中约定了双方的权利和义务、服务内容、收费标准和违约责任等。原告对蓝天牧歌小区业主的生活环境、卫生、生活条件、秩序及其设备设施等都做到了有效的管理和维护，为小区业主付出了人力、物力，并尽到了物业服务合同约定的义务，被告理应交纳物业服务等相关费用，但被告经原告的物业管理员多次催收而拒不交纳。故原告诉至法院。被告姜琪辩称，原告没有按物业服务合同履行合同义务，并且部分履行义务没有达标，原告也不进行整改；原告未履行公共设施设备的维修义务；原告未清扫公共区域的卫生；原告没有向业主公布收取物业费标准，存在违规重复收费的行为。即使原告按合同履行了义务，但其物业费也只计算到2017年2月28日。小区业主因原告物业服务管理不到位，已经拒缴物业费、不接受其物业服务，原告在明知无权限的情况下签订的补充物业服务合同是无效的。该案已经超过诉讼时效。本院经审理认定事实如下：一、原告提供的涪陵区蓝天牧歌小区物业服务合同、涪陵区蓝天牧歌小区物业服务补充协议、重庆昌缘物业服务有限公司物业服务费收据、重庆昌缘物业服务有限公司代收费收据，拟证明2015年1月26日，涪陵区蓝天牧歌小区业主委员会(甲方)和原告（乙方）签订《涪陵区蓝天牧歌小区物业服务合同》。合同约定：甲方委托乙方为涪陵区蓝天牧歌小区提供物业服务，合同期限为2年，自2015年3月1日起至2017年2月28日止。该合同第六条约定物业服务收费选择包干制、酬金制相结合的方式：1.包干制（物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润），收费标准为住宅0.72元/月·平方米（含垃圾清运费、人工工资、保险、工用具、劳务福利、税金、利润、办公费、化粪池清掏费、小区绿化修整）……，业主向乙方按约定的标准交纳物业服务费，乙方按本合同约定的服务内容和标准提供服务……；2.酬金制（酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。物业服务资金的构成包括物业服务支出和物业管理企业的酬金），本物业管理区域的电梯费用预收标准为（按建筑面积计算）：住宅代收电梯费用以2层为基准0.20元/平方米/每月/户，每递增一层，每月每户每平方米增加0.01元，专项用于包括电梯电费、电梯年检费、电梯维保费、电梯维修材料费等，结余部分归业主所有，不足部分由业主据实分摊。双方约定物业服务费或者物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应在次月6-10日内履行交纳义务。该合同还约定了其他内容。2017年2月28日，涪陵区蓝天牧歌小区业主委员会（甲方）和原告（乙方）又签订《涪陵区蓝天牧歌小区物业服务补充协议》，约定：2015年1月26日签订的《涪陵区蓝天牧歌小区物业服务合同》继续生效，原物业服务合同第十六条其他约定中的日常维修修改事项，即：小区内公共部位日常维修费一次在50元以下由物业企业承担，一次维修费在50元以上（含50元）由全体业主分摊或在业主结余资金中扣减……。合同签订后，原告实际为涪陵区蓝天牧歌小区提供物业管理服务至今。被告系该小区4-10-2号房屋的业主，其房屋建筑面积为106.83平方米。被告未交纳物业管理费和电梯费的期间为2015年3月至2017年12月（共计34个月），物业管理费为2615.28元（76.92元/月×34个月），电梯费为1016.94元（29.91元/月×34个月）。以上证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。二、原告提供的催收通知单及照片，拟证明原告向被告催收过物业服务费、电梯费。虽然被告质证后不予认可，但被告承认原告在其住所房门张贴催收通知单。对上述证据，本院予以采信。三、被告提供的照片，拟证明原告未按合同约定履行义务。因该照片不能证明与涉案小区具有关联性，不能达到被告的证明目的，本院不予采信。四、被告提供的录音录像光盘，拟证明原告对小区车库管理不善、乱收费问题。因该录音录像光盘内容模糊，且没有光盘中录制对象的身份信息，被告也未提供其他证据予以佐证，不能达到被告的证明目的，本院不予采信。五、证人张兵、蒋蒂、段小红的证言，拟证明小区物业服务不到位。因该三名证人与被告均是以物业服务不到位为由未按时交费的小区业主，与本案处理结果具有利害关系，不能客观真实的证明案件事实。对上述证据，本院不予采信。本院认为，依法成立的合同受法律保护，合同双方应严格按照合同约定履行自己的义务。本案中，原告重庆昌缘物业服务有限公司和涪陵区蓝天牧歌小区业主委员会签订的物业服务合同及物业服务补充协议，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，因此是合法有效的合同。被告姜琪系涪陵区蓝天牧歌小区业主，该合同对被告姜琪具有约束力，被告姜琪应按照物业服务合同的约定履行自己交纳物管费、电梯费的义务。被告经原告书面催交后仍未按合同约定交纳物管费、电梯费，已构成违约，应当承担相应的民事责任。故原告主张被告支付2015年3月至2017年12月的物业管理费2615.28元(76.92元/月×34个月)，本院予以支持。原告请求的电梯费1015.94元低于实际产生的电梯费1016.94元（29.91元/月×34个月），系其处分权的行使，符合法律规定，本院予以准许。故原告主张被告支付2015年3月至2017年12月的电梯费1015.94元的诉讼请求成立，本院予以支持。关于利息的计算问题，原告主张被告支付自起诉之日（即2018年3月12日）起至付清之日止，按照中国人民银行规定的同类同期贷款基准利率计算利息的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以支持。关于被告提出的本案已超过诉讼时效的抗辩。因原告是涪陵区蓝天牧歌小区的物业服务企业，其从2015年3月至今一直为该小区提供物业管理服务，双方的物业服务合同关系仍在持续之中，本案的诉讼时效应当从双方物业服务合同关系终止之日起计算，故原告的诉讼请求未超过诉讼时效。被告的抗辩理由不成立，本院不予采纳。关于被告提出的物业服务补充协议无效的抗辩。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。根据《物业管理条例》第四十一条第一款之规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。原告与涪陵区蓝天牧歌小区业主委员会签订的《涪陵区蓝天牧歌小区物业服务合同》及《涪陵区蓝天牧歌小区物业服务补充协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性、禁止性规定，依法应属有效合同，对小区全部业主均具有约束力。被告的抗辩理由不成立，本院不予采纳。关于被告提出原告提供的物业服务不符合约定标准的抗辩。因被告未提供充分证据佐证，且原告提供的物业服务即使存在的瑕疵，但并未实质影响小区居民正常生活，不属于合同约定或者法律规定的不交纳物业服务费的情形。被告的抗辩理由不成立，本院不予采纳。同时，原告作为小区物业服务企业，在今后工作中也应当主动接受业主意见，改进自身服务质量，提升物业服务水平。关于被告提出的物业管理费已包含电梯费，原告存在重复计费问题的抗辩。根据《重庆市物业服务收费管理办法》(渝府办发[2016]36号)(说明：该办法于2015年5月1日在江北区、涪陵区、永川区试点，2016年9月1日试点范围扩大至主城各区)以及涪陵区发改委《关于我区物业服务收费明码标价规范的提醒告诫函》（涪发改委价检告诫[2017]01号），本案中物业服务合同签订于新办法实施前且未到期，现未按相关程序重新签订物业服务合同，仍应按原收费标准执行，其中包括电梯费。且原告与涪陵区蓝天牧歌小区业主委员会签订的物业服务合同，明确约定收取电梯费及其计算标准。故被告的抗辩理由不成立，本院不予采纳。综上所述，原告重庆昌缘物业服务有限公司的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第(五)项、第四十一条第一款，《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百六十二条之规定，判决如下：被告姜琪在本判决生效后十日内支付原告重庆昌缘物业服务有限公司物业服务费2615.28元、电梯费1015.94元及资金占用利息(利息以3631.22元为基数，自2018年3月12日起至付清时止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元,减半收取25元,由被告姜琪负担。本判决发生法律效力后，当事人应当自觉履行本判决所确定的全部义务，一方不履行的，另一方可以向本院申请强制执行。本判决申请强制执行的期间为两年，该期间从本判决书确定的履行期间的最后一日起计算。本判决为终审判决。审判员  郑德生二〇一八年四月十日书记员  胡学友