河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书(2018)豫0105民初215号原告柴秀珍，女，汉族，1979年6月6日出生，住郑州市惠济区。委托代理人李卫涛，金博大律师事务所律师。被告曲静涛，男，汉族，1991年2月6日出生，住河南省陕县。被告郑州弘润房地产营销策划有限公司，住所地郑州市金水区。法定代表人曹彦锋，总经理。委托代理人曹凤文，河南豫龙律师事务所律师。原告柴秀珍诉被告曲静涛、郑州弘润房地产营销策划有限公司（以下简称弘润房地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告柴秀珍及其委托代理人李卫涛、被告曲静涛、被告郑州弘润房地产营销策划有限公司的委托代理人曹凤文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2017年5月25日，原告与二被告签订编号为NO1XX6《商品房买卖郑州市存量房（二手房）居间买卖合同》，约定被告曲静涛购买位于郑州市××区长××路××楼××单元××号（建筑面积为90.53平方米）房产，房产总价款为125万元，付款方式为按揭贷款，并保证其符合银行按揭贷款条件，双方应在签订合同后30个工作日内共同到银行提交贷款申请。同时约定被告曲静涛支付购房定金3万元。合同签订后，被告曲静涛交付定金3万元由被告郑州弘润房地产营销策划有限公司保管，但却未按合同约定期限内与原告共同向银行申请贷款，构成违约，且其实际也并不符合贷款条件，导致本合同不能继续履行。其行为导致原告错过合适卖房时间，严重损害原告的合法权益，依法其所付定金应归原告所有，但二被告却拒不将款项支付给原告。原告为维护自身的合法权益，请求依法判令：1、请求依法解除原告于被告签订的买卖合同；2、二被告向原告交付定金30000元；3、本案诉讼费由二被告承担。原告为维护其合法权益，向本院提交以下证据：一、《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》一份；二、购房定金3万元的《收据》复印件一份；三、被告曲静涛的微信头像资料截图一份；四、原告与被告曲静涛及被告中介公司的2017年7月12日谈话录音光盘一份（含光碟）一份；五、原告与被告曲静涛及被告中介公司的2016年7月12日谈话录音文字版一份（含光盘和文字资料）一份；六、郑州住房保障和房地产管理局于2016年12月21日发布的关于落实《郑州市人民政府办公厅关于进一步加强房地产调控的工作通知》共一份。针对原告提交的上述证据，被告提出如下质证意见：被告曲静涛质证：真实性、关联性、合法性无异议，定金收据被告曲静涛没见过。被告弘润房地质证：第一组证据1、对居间合同的真实性没有异议，但该材料无法证明被告曲静涛不想购买原告的房子，更无法证明被告曲静涛违约解除合同的情况；2、对定金收据证明目的有异议，因被告弘润公司没有收到定金，不应承担返还定金的义务。第二组证据1、对曲静涛身份复印件真实性没有异议，但该材料无法证明被告曲静涛无购房主体资格，更无法证明被告曲静涛不想购买原告房屋，违法解除商品房买卖合同的情形；2、对被告曲静涛微信头像等资料的真实性有异议，无法证明被告曲静涛存在违约解除合同的情形，更无法证明被告曲静涛欺骗原告、损害原告利益。第三组证据1、对谈话录音光盘真实性、合法性、关联性均有异议，该材料中的被告弘润公司人员身份无法核实，该材料未显示录音地点，原告也未提供录音原始载体；同时，录音内容显示被告曲静涛愿意购买原告房屋，该材料恰恰证明被告曲静涛没有违约解除合同；2、对郑州市房管局发布的通知真实性没有异议，当该材料无法证明被告曲静涛存在违约解除合同情况；被告曲静涛无法履行合同的原因是政府政策原因，被告曲静涛对此也采取相应补救措施，但原告不想再卖房给被告曲静涛。该商品房买卖合同的实际解除人不是被告曲静涛，而是原告。被告曲静涛答辩：被告曲静涛的定金没有交，没办法退钱给原告。被告曲静涛自己肯定买不了，因为被告曲静涛的银行贷款批不下来。不同意原告诉讼请求。被告弘润公司答辩：被告曲静涛与原告签订买卖合同前，被告弘润公司已对双方尽到相应的提示告知义务，合同签订后，被告弘润公司并未得到被告曲静涛不想购买房子的意思表示。被告曲静涛因本人原因受郑州市购房政策限制无法办理银行贷款手续，其积极寻找其亲朋好友符合（购房条件的），待其购买原告的房子，促使合同继续履行。被告曲静涛并未向被告弘润公司支付过定金，被告弘润公司开具的定金发票也未交付被告曲静涛，被告弘润公司不应承担定金返还责任。合同中的定金条款的根本目的是为促进合同的继续履行，在被告曲静涛未表示合同继续履行的情况下，应继续由双方履行其房屋买卖合同，谨慎使用定金条款解除合同。被告曲静涛、弘润房地产均未提交证据。经审理查明，2017年5月25日，原告与被告曲静涛通过被告弘润公司（居间房）签订《郑州市存量房（二手房）居间买卖合同》，合同约定：将原告购买取得的，位于惠济区XX路X号5号楼2单元X层XX号的房产，商品房买卖合同号：16XX2，建筑面积90.53平方米的房屋一套转卖给被告曲静涛。原告与被告曲静涛经协商一致同意，上述该房屋及该房屋的附属设备、相关配套合计为125万元。本合同签订时，被告曲静涛支付购房定金30000元。原告与被告曲静涛同意该定金由被告弘润公司保管，作为履行本合同的担保，该定金在办理过户手续时转为购买房款，在办理房屋交割时转为物业交割保证金。原告与被告曲静涛同意以合同第五条房款付款方式第(二)条按揭贷款方式第2项非资金监管：被告曲静涛应在办理手续当日，将首付款（总房价款减去实际银行贷款额）交付原告，剩余房款由贷款银行按相关规定向原告支付。原、被告双方应积极配合被告弘润公司或被告弘润公司所委托公司办理相关手续，因任何一方懈怠或不积极履行本合同约定义务，致使本合同目的不能实现，按照下列方式处理：1、原告的原因导致本合同不能继续履行的，且被告曲静涛已支付定金的，由原告赔偿被告曲静涛所有损失。2、被告曲静涛的原因导致本合同不能继续履行的，由被告曲静涛赔偿原告所有损失……。本合同自原、被告三方签字（盖章）之日起生效。合同落款均有原告及被告曲静涛签名、捺手印及被告弘润公司加盖公司合同专用章确认。2017年5月27日，由被告弘润公司出具收据一份，载明：“兹收到曲静涛，交来购房定金（裕华XXX号楼X单元X层XX），人民币30000”的字样。收据落款有被告弘润公司加盖公司合同专用章确认。原告提交关于落实《郑州市人民政府办公厅关于进一步加强房地产调控工作的通知》有关要求的通知，第二项非郑州户籍居民家庭在限购区域内购买住房，需提供近3年在本市连续24个月以上（含24个月）缴纳个人所得税或社会保险证明……。另查明，被告曲静涛系被告郑州弘润房地产营销策划有限公司的员工，因受限购政策的影响，其在银行的贷款无法办理，与原告的合同无法履行。本院认为，原、被告三方签订的《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规禁止性规定，合法有效，本院予以确认。因被告曲静涛不具备购买本案涉案房屋的资格，不能办理银行贷款手续，合同的主要目的无法实现，故原告请求解除《郑州市存量房（二手房）买卖居间合同》，证据充足，理由充分，本院予以支持。根据原告提交的《收据》显示，被告曲静涛已于2017年5月27日向被告郑州弘润房地产营销策划有限公司交付购房定金3万元，由该公司保管。被告曲静涛未按照合同约定向银行申请贷款，构成违约，故原告请求被告交付定金3万元，本院予以支持，但因被告曲静涛已向被告郑州弘润房地产营销策划有限公司支付定金，该定金理应由被告郑州弘润房地产营销策划有限公司向原告支付。关于二被告辩称，被告曲静涛没有交定金，被告郑州弘润房地产营销策划有限公司没有收到定金。对此，本院认为，被告曲静涛系被告弘润公司的员工，二被告一个是买房者，一个是中介机构，双方又存在着利害关系，二原告在整个交易过程中没有过错，按照合同约定及被告出具的定金收条，应视为被告曲静涛交付了定金，并由被告弘润公司保管。二被告的辩称，显示二被告违背交易中的诚实信用原则，二被告的辩称没有道理，本院不予支持。原告请求被告支付定金3万元，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：一、解除原告柴秀珍与被告曲静涛、郑州弘润房地产营销策划有限公司于2017年5月25日签订的《郑州市存量房（二手房）居间买卖合同》；二、被告郑州弘润房地产营销策划有限公司于本判决生效后十日内支付原告柴秀珍定金30000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，由二被告负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉至河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 武 卫二〇一八年四月二十六日书记员 原国慧