浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）浙杭民终字第1822号上诉人（原审被告）方孝恩。委托代理人方晓红。被上诉人（原审原告）浙江赞成物业管理有限公司。法定代表人黄云聪。委托代理人吴肖臣、陈挺辉。上诉人方孝恩因与被上诉人浙江赞成物业管理有限公司（以下简称赞成物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服杭州市上城区人民法院（2013）杭上民初字第481号民事判决，向本院提出上诉。本院于2013年6月3日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：2003年3月，浙江金纬房地产开发有限公司（作为甲方）与赞成物业公司（作为乙方）签订《物业管理服务合同书》一份，约定浙江金纬房地产开发有限公司作为开发商将赞成·海月金棕榈委托赞成物业公司实行物业管理，受益人为本物业的全体业主和使用人，委托管理期限自合同签订之日起至小区业主委员会成立止。住宅物业管理服务费为建筑面积每平方米1.5元／月（包括电梯和高压水泵的能耗费），业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，赞成物业公司可在逾期之日起按应缴费用每月收取千分之三的滞纳金。空置房屋的管理服务费，由乙方按70%的比例向空置房屋所有权人收取，空置超过一年的按100%收取，并且对委托管理事项、双方权利义务等进行了约定。2006年9月，杭州金棕榈花园业主委员会（作为甲方）与赞成物业公司（作为乙方）签订《物业管理服务合同书》一份，约定杭州金棕榈花园业主委员会将金棕榈花园委托赞成物业公司实行物业管理，受益人为本物业的全体业主和使用人，委托管理期限为2006年10月1日至2009年9月30日。高层、小高层（1-11幢）住宅物业管理服务费为建筑面积每平方米1.5元／月（包括电梯和高压水泵、水系的能耗费），业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，赞成物业公司可在逾期之日起按应缴费用每月收取千分之三的滞纳金。并且对委托管理事项、双方权利义务等进行了约定。2009年10月，杭州金棕榈花园业主委员会（作为甲方）与赞成物业公司（作为乙方）签订《物业管理服务合同》一份，约定杭州金棕榈花园业主委员会将金棕榈花园委托赞成物业公司实行物业管理，受益人为本物业的全体业主和使用人，委托管理期限为2009年10月1日至2012年9月30日。高层、小高层（1-11幢）住宅物业管理服务费为建筑面积每平方米1.5元／月（包括电梯和高压水泵、水系的能耗费），业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，赞成物业公司可在逾期之日起按应缴费用每月收取千分之三的滞纳金。并且对委托管理事项、双方权利义务等进行了约定。2005年7月1日，方孝恩填写业主入住登记表，并按100%的比例交纳2005年7月至2006年6月底的物业管理费。2006年10月11日方孝恩与赞成物业公司签订《入住合约》一份，言明赞成物业公司受委托负责赞成·金棕榈花园的物业管理，业主和使用人应遵守物业公司依法制定的各项公共约定。同时对双方的义务及违约责任等相关事项进行了约定，其中第六条约定：业主或使用人在装修或使用物业自有部分时，应遵守政府的有关规定和小区的公共规定。违章建筑或妨碍他人正常使用物业的（如渗漏水、堵塞等）应及时纠正，造成他人损失的应承担责任。对拒不改正的，物业公司将采取相应措施制止其行为，并报行政管理部门依法处理。同期赞成物业公司、方孝恩及其委托的装修施工单位代表就二次装修签订责任协议书，约定严格遵守小区《二次装修管理规定》。方孝恩入住杭州市上城区金棕榈花园29幢1单元402室后，经赞成物业公司催讨，方孝恩缴纳了2010年1月后的物业管理费，至今尚欠2006年7月至2009年底的物业管理费用。后赞成物业公司诉至原审法院，请求：判令方孝恩支付2006年7月至2009年12月的物业管理费10630.62元、违约金3189.19元，合计13819.81元。后赞成物业公司撤回了要求方孝恩承担违约金的诉讼请求。另查明：二次装修管理规定第5.4条规定：为保证小区统一美观、业主或使用人安装防盗门不得超出外墙面，不得封闭阳台，安装雨棚、空调室外机等要按物业公司统一标准制作安装。坐落于上城区复兴路金棕榈花园******空调室外机安装在阳台外。一审庭审中赞成物业公司认为小区业主们安装的空调从外观上均是规范的，对上城区复兴路金棕榈花园29幢1单元502室空调安装问题待方孝恩反映后才知晓，并已向社区汇报。原审法院认为：浙江金纬房地产开发有限公司与赞成物业公司签订的《物业管理服务合同书》、杭州金棕榈花园业主委员会与赞成物业公司签订的《物业管理服务合同书》均意思表示真实，内容不违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效。虽合同书上缺漏方孝恩所在的29幢，但从合同涉及的受益人，方孝恩与赞成物业公司签订的《入住合约》及方孝恩交纳物业费的行为可认定双方存在物业服务关系。方孝恩与赞成物业公司签订《入住合约》，且缴纳了2005年7月至2006年6月的物业管理费用，其对赞成物业公司受委托负责赞成·金棕榈花园的物业管理及物业管理服务费收取标准应当明知。且经赞成物业公司催讨后方孝恩交纳了2010年1月后物业费的行为认定，其对赞成物业公司期间催讨物管费的行为是明知的，故赞成物业公司现要求方孝恩支付尚拖欠的物管费理由正当，未过诉讼时效。根据合同约定及实际欠付情况，方孝恩尚欠物业管理费10630.62元。方孝恩抗辩的赞成物业公司占用公共部位及公共设施、践踏占用绿地、不能成为拖欠物业管理费理由，故对此抗辩不予采信。方孝恩抗辩称房屋曾空置，该期间物业管理费用应该按照70%的比例收取，赞成物业公司予以认可，基于方孝恩已足额交纳，多余款项可予以折抵拖欠的物业管理费。方孝恩认为赞成物业公司对其楼上住户的空调室外机安装未起到监管作用，对其造成一定影响的辩称予以采信，可酌情减免方孝恩已拖欠的物业管理费。综上，赞成物业公司要求方孝恩支付拖欠的物业管理费合理部分予以支持，酌定8500元。原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项及最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第五条第二款、第六条的规定，判决：一、方孝恩于判决生效之日起10日内支付赞成物业公司物业管理服务费8500元。二、驳回赞成物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费146元，减半收取73元，由方孝恩负担50元，赞成物业公司负担23元。宣判后，方孝恩不服，向本院提出上诉称：2006年7月至2009年12月间，上诉人与被上诉人不存在物业服务合同关系，被上诉人要求上诉人支付物业费无合同和法律依据，应予驳回。而且，该主张已超过二年的诉讼时效。另，被上诉人违反物业合同的约定，在小区二次装修中不履行监管职责，导致上诉人楼上的502室空调外机安装不规范，严重侵犯上诉人的权益，影响上诉人的生活质量，要求被上诉人依法履行相应的补救措施，并赔偿上诉人的经济损失。还有，上诉人的房屋在2005年7月1日至2006年10月期间一直空置，依约只能收取70%的物业服务费，但上诉人已足额缴纳该期间的物业费，被上诉人依法应退还上诉人物业费911.20元。综上，请求：撤销原审判决，并依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。被上诉人赞成物业公司答辩称：一、关于合同关系问题。被上诉人与金棕榈花园业主委员会依法订立物业服务合同，虽然该合同缺漏了上诉人所在的29幢，但上诉人确系金棕榈花园的业主，被上诉人为包括上诉人在内的全体金棕榈花园业主提供了物业服务。从合同涉及的受益人，上诉人签订入住合约以及在2005年7月、2010年1月缴纳物业费的行为，可以认定双方存在合同关系。二、关于诉讼时效问题。被上诉人以张贴催缴通知、电话催缴、当面口头催缴、发律师函等方式向上诉人催缴拖欠的物业费，期间经催缴后上诉人曾缴纳2010年1月以后的物业费。上诉人也承认双方在此期间不间断地进行过协商沟通。被上诉人的这些行为可以认定被上诉人对上诉人向其催缴物业费是明知的，即被上诉人曾要求其支付拖欠的2006年7月至2009年底的物业费。根据日常生活经验法则，被上诉人每次向上诉人主张物业管理费用时，不可能不向其主张以前所欠费用。因此，本案被上诉人的一审诉请未过诉讼时效。综上，上诉人的主张没有事实和法律依据，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。双方当事人在二审举证期间均未向本院提交证据。根据有效证据及双方当事人的陈述，二审经审理认定的事实与原审判决查明的事实一致。本院认为，赞成物业公司与浙江金纬房地产开发有限公司、杭州金棕榈花园业主委员会先后签订三份《物业管理服务合同书》，该三份合同合法有效，对金棕榈花园全体业主均有约束力。虽该合同文本中缺漏了上诉人所在的29幢房屋，但根据上诉人办理入住手续和交纳物业费等行为可以认定双方实际存在物业服务合同关系。方孝恩主张双方间不存在物业服务合同关系与事实不符，本院不予采纳。关于诉讼时效的问题，本院认为，案涉物业服务合同并未对物业服务费的缴纳时间作出明确的约定，因此赞成物业公司可以随时要求方孝恩缴纳已经发生的物业费。方孝恩对于其未缴纳2006年7月至2009年12月期间的物业费的事实并无异议，而赞成物业公司也提交了催款通知单、律师函等证据证明其自2010年4月至2012年12月间多次催缴的事实，方孝恩主张赞成物业公司提起本案诉讼已超过诉讼时效于法无据，本院不予采信。关于赞成物业公司履行物业服务瑕疵问题，原审法院在计算物业费时已对此酌情予以考虑。对于方孝恩房屋空置期间的物业费退还问题，一审法院已在计算其应缴纳拖欠物业费中予以抵扣，原审判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费146元，由上诉人方孝恩负担。本判决为终审判决。审 判 长 周 兴代理审判员 韦 薇代理审判员 石清荣二〇一三年八月十三日书 记 员 周 佳