四川省成都高新技术产业开发区人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）川0191执异57号 案外人：四川东华二手汽车市场经营管理有限公司，住所地成都市高新区九兴大道9号。 法定代表人：杨永东，董事长。 委托诉讼代理人：贺晓薇，四川公生明律师事务所律师，一般授权代理人。 申请执行人：成都银行股份有限公司成华支行，营业场所成都市成华区玉双路2号1楼。 负责人：王涤，行长。 委托诉讼代理人：毛杰，男，该银行员工，一般授权代理人。 被执行人：四川华亘建筑工程有限公司，住所地成都市高新区九兴大道9号3层。 法定代表人：朱建新。 被执行人：四川东华机械集团有限公司，住所地成都市高新区九兴大道9号。 法定代表人：杨永东。 被执行人：杨永东，男，1960年12月4日出生，汉族，住成都市青羊区。 在本院执行申请人成都银行股份有限公司成华支行（以下简称成都银行成华支行）与被执行人四川华亘建筑工程有限公司（以下简称华亘公司）、四川东华机械集团有限公司（以下简称东华机械公司）、杨永东借款合同纠纷一案中，案外人四川东华二手汽车市场经营管理有限公司（以下简称东华二手车公司）向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 东华二手车公司向本院提出异议请求：1.撤销（2019）川0191执9432号之二执行裁定；2.在租赁期限内阻止移交成都市高新区九兴大道9号1幢、2幢不动产（以下简称案涉房屋）。事实与理由：法院在执行过程中，将案涉房屋予以查封。东华二手车公司自2008年10月28日从东华机械公司处租赁了案涉房屋并一直占有使用，就案涉房屋依法享有租赁权。根据买卖不破租赁规则，东华二手车公司有权继续占有、使用案涉房屋。且东华二手车公司又先后将案涉房屋分别出租给了几十名商家，商家先后支付了租赁款项，东华二手车公司与几十名商家均享有合法承租权。 本院查明，2017年11月22日，华亘公司（借款人）与成都银行成华支行（贷款人）签订编号为H060101171122883的《借款合同》，约定华亘公司向成都银行成华支行借款13900000元。同日，东华机械公司与成都银行成华支行签订编号为D060110171122551的《抵押合同》及编号为D060130171122552的《保证合同》，约定东华机械对华亘公司签署的上述《借款合同》项下的债务提供抵押担保与保证；《抵押合同》所附的《抵押物清单》中载明的抵押财产包括案涉房屋。同日，杨永东与成都银行成华支行签订编号为D060130171122554的《保证合同》，约定杨永东对华亘公司签署的上述《借款合同》项下的债务提供保证。后各方当事人就前述合同向四川省成都市律政公证（以下简称律政公证处）处申请赋予强制执行效力的公证。律政公证处经审查后于当月29日分别出具了编号为（2017）川律公证内经字第41822号、第41823号、第41825号、第41824号的《具有强制执行效力的债务文书公证书》。 成都银行成华支行根据上述合同的约定向华亘公司发放贷款后，华亘公司未按约定还款。成都银行成华支行于2019年8月1日向律政公证处申请出具前述公证债务文书的执行证书。律政公证处经审查后于2019年9月23日作出（2019）川律公证执字第297号执行证书。该执行证书载明的被执行人为华亘公司、东华机械公司、杨永东；执行标的为贷款本金余额人民币13361781.09元，利息罚息人民币31483.70元，合计金额人民币13393264.79元及后续产生的利息、罚息、实现债权的费用。 后成都银行成华支行向本院申请强制执行，本院于2019年10月16日立案执行，案号为（2019）川0191执9432号。在执行过程中，本院于2019年10月30日作出（2019）川0191执9432号执行裁定，裁定对案涉房屋予以查封。2019年11月17日，本院作出（2019）川0191执9432号之三公告，责令东华机械公司30日内搬离案涉房屋并清空房内全部公司物品，逾期未搬离、清空的，本院将依法强制执行。2019年12月26日，本院作出（2019）川0191执9432号之二执行裁定，裁定东华二手车公司对案涉房屋的租赁权不得对抗本案申请执行人，对东华二手车公司的租赁权予以涤除；东华二手车公司在15日内将案涉房屋退还至东华机械公司，逾期不履行的，本院强制执行。 另查明，2014年12月20日，东华机械公司与东华二手车公司签订《四川东华二手车市场房产租赁合同》。双方在该合同中约定，东华机械公司将案涉房屋出租给东华二手车公司，租赁期限为12个月，自2015年1月1日到2015年12月31日；年租金为120万元，在2015年2月15日前一次性支付。 2015年12月20日，东华机械公司与东华二手车公司签订《四川东华二手车市场房产租赁合同》。双方在该合同中约定，东华机械公司将案涉房屋出租给东华二手车公司，租赁期限为12个月，自2016年1月1日到2016年12月31日；年租金为120万元，在2016年2月15日前一次性支付。 2016年7月1日，成都银行成华支行与东华机械公司联合向东华二手车公司发出《房产／土地抵押告知书》，该告知书载明案涉房屋已经于2016年7月1日向成都银行成华支行设置了抵押担保，若东华机械公司到期不能履行债务，成都银行成华支行将依法处置抵押物。该告知书的《回执》载明东华二手车公司已知晓案涉房屋抵押给了成都银行成华支行且同意在成都银行成华支行处置抵押物时予以配合。东华二手车公司在《回执》对应的“承租人”处加盖有公章。 2017年10月9日，东华机械公司与东华二手车公司签订《四川东华二手车市场房产租赁合同》。双方在该合同中约定，东华机械公司将案涉房屋出租给东华二手车公司，租赁期限为12个月，自2018年1月1日到2018年12月31日；年租金为120万元，在2018年2月15日前一次性支付。 2019年1月1日，东华机械公司与东华二手车公司签订《四川东华二手车市场房产、场地租赁合同》。双方在该合同中约定东华机械公司将包括案涉房屋在内的房屋和场地出租给东华二手车公司；月租金共计为268421.70元；房屋和场地的租赁期限为8年，自2019年1月1日到2026年12月31日；租金每2年支付一次。 案涉房屋分别于2017年5月2日、2019年1月9日和2019年1月10日抵押登记至成都银行成华支行名下。 本院认为，东华二手车公司认为其基于《四川东华二手车市场房产、场地租赁合同》的约定，对案涉房屋在租赁期间享有继续占有的权利并基于此要求撤销（2019）川0191执9432号之二执行裁定并在租赁期限内阻止移交案涉房屋。即东华二手车公司既基于其实体权利对作为执行标的的案涉房屋提出了排除执行的异议又作为利害关系人对本院涤除租赁权的执行行为提出了异议，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款“案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查”之规定，本院依照民事诉讼法第二百二十七条对东华二手车公司的异议进行审查。 从查明的事实来看，案涉房屋首次抵押登记至成都银行成华支行的时间为2017年5月2日，抵押权登记的编号为川（2017）成都市不动产证明第0109415号。东华二手车公司自与东华机械公司签订《四川东华二手车市场房产、场地租赁合同》的时间为2019年1月1日签订。即东华机械公司将案涉房屋抵押登记至成都银行成华支行的时间要早于其与东华二手车公司签订《四川东华二手车市场房产、场地租赁合同》。根据《中华人民共和国民法典》第四百一十四条第一款第一项“同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：（一）抵押权已经登记的，按照登记的时间先后确定清偿顺序”之规定，本院在执行过程中处置案涉房屋所得的价款将优先用于清偿成都银行成华支行于2017年5月2日设立的抵押权。此其一。 其二，根据上文分析，东华机械公司将案涉房屋抵押给成都银行成华支行在先，其与东华二手车公司签订《四川东华二手车市场房产、场地租赁合同》在后。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一项“租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的”之规定，对东华二手车公司提出的异议请求，本院不予支持，应当予以驳回。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十七条，最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第一项《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款、第十六条第二款、第二十四条之规定，裁定如下： 驳回案外人四川东华二手汽车市场经营管理有限公司的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向四川省成都高新技术产业开发区人民法院提起执行异议之诉。 审 判 长  晏 锐 人民陪审员  岳云川 人民陪审员  徐小蓉 二〇二一年二月四日 书 记 员  张雨潇