湖北省十堰市郧阳区人民法院民 事 判 决 书(2018)鄂0321民初241号原告：十堰市鑫洋房地产开发有限公司，住所地：十堰市郧阳区城关镇武阳岭村四组。统一社会信用代码：914203047674061531。法定代表人：胡平，该公司执行董事长。委托诉讼代理人：杨漫，湖北平长律师事务所律师，代理权限：特别授权，包括代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为参与调解、和解，代为签收法律文书。被告：杨登强，男，1965年3月20日出生，汉族，住十堰市郧阳区。被告：曹正芝(系杨登强妻子)，女，1965年8月9日出生，汉族，住十堰市郧阳区。二被告委托诉讼代理人：曹立全，湖北紫霄律师事务所律师，代理权限：一般代理。原告十堰市鑫洋房地产开发有限公司诉被告杨登强、曹正芝房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月30日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告十堰市鑫洋房地产开发有限公司（以下简称鑫洋公司）的委托诉讼代理人杨漫，被告杨登强、曹正芝的委托诉讼代理人曹立全到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。鑫洋公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令二被告连带支付原告购房款1192160.00元人民币；2、依法判令被告自起诉之日起至实际全额付清之日止，按日向原告支付应付款项的万分之一作为违约金（双方合同约定）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年12月9日，被告杨登强及其妻子曹正芝以杨登强的名义在原告处购买了两间门面房，房屋单价为：1.6万元/㎡，签订合同时预估房屋建筑面积为436.68㎡（两间房分别为298.26㎡和138.42㎡）,预收总房款6986880.00元整，二被告支付了首付款后，剩余房款办理了银行按揭贷款。上述两间门面房经房屋产权测绘部门实际测绘，房屋实际建筑面积为511.2㎡（两间房分别为393.46㎡和117.74㎡），因此，根据双方的《商品房买卖合同》第五条之约定，二被告尚欠原告房款1192160.00元。杨登强、曹正芝辩称：1、原告的诉讼请求没有事实依据，原告应该按照合同约定交付房屋，收取房款。2、房屋已经抵偿给秦华，杨登强、曹正芝不是本案适格被告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月9日，杨登强、曹正芝作为买受人与出卖人鑫洋公司签订两份《商品房买卖合同》，购买由鑫洋公司开发的郧阳国际园5栋1层106铺与5栋1层102铺，《商品房买卖合同》中约定106铺建筑面积298.26㎡，其中套内面积264.517㎡，公共部位与公用房屋分摊建筑面积33.747㎡，102铺建筑面积共138.42㎡，其中套内建筑面积122.76㎡，公共部位与公用房屋分摊建筑面积15.662㎡。两份《商品房买卖合同》均约定如下内容：“第四条计价方式与价款。出卖方与买受方约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每㎡16000元，……第五条面积确认及面积差异处理。根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择按套计价的，不适用本条约定。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理。1、双方自行约定：（1）以产权登记面积为准，单价不变总房款实行多退少补。……。第七条买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。……。第十条规划、设计变更的约定。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时间内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按银行同期贷款利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。……。第十二条出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。若买受人迟交或未交契税和维修基金等原因，造成商品房不能办理产权登记的或发生债权债务的由买受人承担全部责任。……。”双方签订两份《商品房买卖合同》后，杨登强、曹正芝按照合同约定支付了首付款共计3506880元首付款，剩余部分杨登强、曹正芝在银行办理了按揭贷款付清了《商品房买卖合同》中约定的购房款。双方签订两份《商品房买卖合同》后十堰市郧阳区房地产测绘中心接受鑫洋公司的委托对坐落在城关镇解放南路19号（郧阳国际园）5栋的房屋建筑面积进行测量并于2018年3月22日出具郧房测字2018045号房产测绘报告，根据测绘报告显示102铺建筑面积117.74㎡（套内面积103.420㎡，分摊面积14.318㎡），106铺建筑面积393.46㎡（套内面积345.610㎡，分摊面积47.848㎡）。庭审中，杨登强、曹正芝对于十堰市郧阳区房地产测绘中心测绘报告中关于102铺与106铺实际测绘面积已发生变更这一事实予以认可。经本院征询买受人杨登强、曹正芝对于房屋实际面积发生变更是否要求解除合同的意见，二人明确表示要求继续履行《商品房买卖合同》。本院认为，根据各方当事人的诉辩意见及举证质证情况，并经当事人当庭确认，本案争议焦点为：1、原告鑫洋公司诉求的所欠1192160.00元房款有无依据，其请求能否获得支持；2、原告鑫洋公司诉求的按日以应付款万分之一支付违约金直至付清之日止，有无事实依据，能否获得支持；3、本案的被告杨登强、曹正芝是否是房屋买卖合同的一方，是否是适格被告。关于原告鑫洋公司诉求的所欠1192160.00元房款有无依据，其请求能否获得支持问题。依据法律规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，原告鑫洋公司与被告杨登强、曹正芝签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思的表示，不违反法律法规的规定，故双方签订的两份《商品房买卖合同》合法有效。合同签订后，原、被告双方均应按照合同的约定全面履行各自的义务。《商品房买卖合同》中明确约定合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，单价不变总房款实行多退少补。现房屋实际测绘面积与合同中约定的建筑面积不一致，其中106铺实际测绘建筑面积为393.46㎡，超出合同确认部分为95.2㎡，102铺实际测绘面积为117.74㎡，少于合同确认部分的面积为20.68㎡。两房屋虽尚未办理产权登记，但房产测绘报告是办理产权登记的依据，且杨登强、曹正芝对于102铺与106铺实际测绘面积已分别变更为117.74㎡与393.46㎡这一事实无异议，并要求继续履行《商品房买卖合同》。故鑫洋公司有权依据合同约定主张要求杨登强、曹正芝按照房屋实际测绘面积按16000/㎡支付超出原商品房买卖合同所确认部分面积95.2㎡的房款，但对于实际测绘面积少于原商品房买卖合同所确认部分面积20.68㎡的房款，鑫洋公司也应当按照合同约定按16000/㎡返还杨登强、曹正芝。原告鑫洋公司在要求杨登强、曹正芝履行支付超出合同约定部分面积的房款的义务的同时也应当按照实际测绘面积106铺393.46㎡与102铺117.74㎡履行为杨登强、曹正芝办理产权登记的义务。被告杨登强、曹正芝按照双方签订的《商品房买卖合同》的约定应当支付鑫洋公司房款为1192320元（16000×95.2-16000×20.68），但原告鑫洋公司在起诉时只要求二被告支付购房款1192160.00元房款未超出1192320元，对于差额部分，系其对自身民事权利的处分，该处分行为不违背法律法规的规定，本院予以确认。关于原告鑫洋公司诉求的按日以应付款万分之一支付违约金直至付清之日止，有无事实依据，能否获得支持问题。十堰市郧阳区房地产测绘中心对本案诉争商品房的房屋实际测绘面积与《商品房买卖合同》中约定的面积不一致，102铺与106铺的面积已经发生了变更。依据双方在合同中的约定，当商品房空间尺寸发生变更时出卖人应当书面通知买受人并另行签订补充协议。但在实际履行过程中，原告鑫洋公司未与被告杨登强、曹正芝进行协商，也未提供证据证明其在商品房空间尺寸发生变更后以书面形式通知了杨登强、曹正芝。其主张要求被告杨登强、曹正芝支付违约金没有事实与法律依据，被告杨登强、曹正芝不存在逾期付款的违约情形，不符合合同约定及法律规定，故对原告鑫洋公司该项诉讼请求本院不予支持。关于本案的被告杨登强、曹正芝是否是房屋买卖合同的一方，是否是适格被告问题。依据合同相对性原则，原告鑫洋公司是涉案《商品房买卖合同》的出卖方，杨登强、曹正芝是买受方，双方为商品房买卖合同的签订主体和履行主体，双方之间存在房屋买卖的事实，也符合房屋买卖合同的法律要件。故，杨登强、曹正芝为本案的适格被告。鑫洋公司依据《房屋买卖合同》，起诉杨登强、曹正芝符合法律规定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百三十条、第一百五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告十堰市鑫洋房地产开发有限公司为被告杨登强、曹正芝按106铺393.46㎡、102铺117.74㎡办理不动产权属证书；二、被告杨登强、曹正芝在原告十堰市鑫洋房地产开发有限公司按上述第一项判项办理不动产权属证书后十日内支付原告十堰市鑫洋房地产开发有限公司1192160.00元房款；三、驳回原告十堰市鑫洋房地产开发有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15529元，因适用简易程序减半收取计7764.5元，由原告十堰市鑫洋房地产开发有限公司负担3882.25元，被告杨登强、曹正芝负担3882.25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书指定履行期间的最后一日起计算。审 判 员 杨子文二〇一八年四月二十四日法官助理 殷丽娜书 记 员 龚 震附：本案适用的相关法律依据1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。