江苏省连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0706民初7441号原告：中国工商银行股份有限公司连云港分行，住所地江苏省连云港市海州区海连中路118号。负责人：彭越钦，该分行行长。委托诉讼代理人：丁辉、朱峰，该行员工。被告：潘龙凯，男，住上海市浦东新区。被告：李丹丹，女，汉族，住上海市浦东新区。被告：连云港永盛房地产开发有限责任公司，住所地江苏省连云港市海州区滨河大道1号。法定代表人：孟聪，该公司总经理。原告中国工商银行股份有限公司连云港分行(以下简称工行连云港分行)与被告潘龙凯、李丹丹、连云港永盛房地产开发有限责任公司（以下简称永盛公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年11月27日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告工行连云港分行的委托诉讼代理人丁辉、朱峰到庭参加诉讼，被告潘龙凯、李丹丹、永盛公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告工行连云港分行向本院提出诉讼请求：1、判令被告潘龙凯、李丹丹返还借款及利息1068427.02元（其中本金1021259.58元、利息47167.44元，上述暂定为2020年11月1日金额，实际金额按合同约定计算至实际清偿之日）；2、被告潘龙凯、李丹丹以其抵押房产拍卖变卖所得优先偿还原告债务；3、判令被告永盛公司对上述债务承担连带保证责任；4、本案的诉讼费及其他实现债权的全部费用由被告承担。事实与理由：2017年12月4日原告与被告签订《个人购房借款/担保合同》办理购房贷款，约定：原告借给被告人民币105万元，借款期限为30年，购买位于连云港市海州区××××××路×××路×××××花园××号楼×单元×××室房屋，并签订《房地产抵押合同》，办理了抵押预告登记证明，被告永盛公司作为保证人自愿对上述债务承担连带担保责任。合同签订后，原告按约定提供贷款，但各被告均未按合同约定履行相应义务，已构成严重违约。为此，原告为维护自身的合法权益，特诉至贵院，请求依法裁判！被告潘龙凯、李丹丹、永盛公司未到庭参加诉讼，亦未提供书面答辩状和证据材料。原告工行连云港分行围绕诉讼请求依法提交了个人购房借款担保合同、身份证复印件、户口本复印件、不动产登记证明、房地产抵押合同复印件、个人借款凭证、欠款明细。本院综合予以认定。本院认定事实如下：2017年12月4日，原告（贷款人）与被告潘龙凯（借款人）、李丹丹（共同借款人）签订《个人购房借款/担保合同》，约定：贷款人根据借款人申请，同意向其发放105万元个人购置住房贷款。贷款用于购买坐落于海州区××花园××＃××××××室，建筑面积114.59平方米，本笔贷款的担保方式为一般抵押、保证。贷款期限30年。实际放款日与到期日以借款凭证为准。贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮10%确定。据此确定的利率以借款凭证记载为准。借款人按月等额本息还款。借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收40%确定。借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；解除本合同。本合同如涉及二人以上（含）共同借款，任一借款人均应履行本合同项下义务，对全部贷款承担连带清偿责任，贷款人有权向任一借款人追索未偿还的贷款本息和应付未付的其他费用。如借款人或担保人违约，应当承担贷款人为实现本合同项下债权而产生的费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担。抵押物为借款人购买的、坐落于海州区××花园××＃××××××室。抵押担保范围包括：本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。贷款到期（包括被宣布提前到期）借款人未予清偿的，贷款人可以与抵押人协商以抵押物折价或拍卖、变卖抵押物以所得价款优先受偿或按第18.9条约定的其他方式处理；双方未就抵押权实现方式达成一致的，贷款人可请求法院拍卖、变卖抵押物。合同还对其他事项进行了约定。另，原告（抵押权人）与被告（抵押人）潘龙凯、李丹丹、担保人永盛公司签订了《房地产抵押合同（按揭）》，约定潘龙凯、李丹丹提供海州区林溪花园16#楼3单元3－802室房地产为上述债务进行抵押，抵押担保的范围为实现债权的一切费用、处分抵押物所需费用、双方应缴纳的有关税费等。担保人为抵押人承担担保责任，担保范围为本合同第五条贷款合同的抵押人的债务及相关税费。抵押人与担保人同意房屋具备不动产登记条件后，共同到连云港市产权管理中心办理房屋交易备案手续，并向连云港市不动产登记中心办理转移手续。自本合同生效之日起至抵押人领取《不动产权证书》、《不动产登记证明》止，担保人无条件地承担其担保范围内的担保责任。合同还对其他事项进行了约定。2018年1月22日，双方为涉案房屋即海州区滨河新城郁洲北路与浦发路交汇处林溪花园16号楼3单元802室办理预售商品房抵押权预告登记。2018年2月1日，原告按约潘龙凯指定的账户向发放贷款105万元，贷款到期日2048年2月1日，基准利率4.9%、当期执行利率5.390000%、上浮10%。被告潘龙凯自2020年1月9日还款后未再还款。截至2020年11月1日被告潘龙凯尚欠原告贷款本金1021259.58元、利息47167.44元。诉讼中，原告称涉案房屋至今未交付、未办理不动产权证，无法办理抵押登记手续。本院认为，原、被告签订的《个人购房借款/担保合同》、《房地产抵押合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，本院依法予以确认，双方均应按合同约定履行。原告按照合同约定向潘龙凯、李丹丹发放贷款，但潘龙凯、李丹丹未按照合同约定向原告偿还借款，已构成违约，故原告要求潘龙凯、李丹丹偿还截止2020年11月1日的借款本金1021259.58元、利息47167.44元以及后续利息、罚息、复利（从2020年11月2日起至实际清偿之日止、按该合同约定计算）的诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以支持。关于对预告登记抵押房产行使优先受偿权问题。本院认为，依据《中华人民共和国物权法》第九条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。抵押权系物权，经登记才能发生效力，涉案房屋就抵押房产仅办理抵押预告登记手续，至今尚未办理抵押登记手续，原告也未取得房屋他项权证。虽然原告称涉案房屋已具备办理产权证条件，因潘龙凯不缴纳相关费用导致无法办理房屋产权证及他项权证，但原告未能据此提供证据证明，故原告主张就抵押房产享有优先受偿权的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院依法不支持。关于担保人永盛公司承担连带保证责任问题。根据合同约定，永盛公司与原告形成合法有效的保证合同关系，根据约定自本合同生效之日起至抵押人领取《不动产权证书》、《不动产登记证明》止，担保人无条件地承担其担保范围内的担保责任。由此永盛公司为涉案借款提供的是阶段性保证担保，抵押房产至今未办理正式抵押登记手续，永盛公司应按约定在保证担保范围内对借款人的债务承担连带保证责任。永盛公司承担保证责任后，有权向债务人潘龙凯、李丹丹追偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条、《中华人民共和国担保法》第十九条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告潘龙凯、李丹丹于本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司连云港分行借款本金1021259.58元及利息、罚息、复利（其中，截至2020年11月1日利息47167.44元；自2020年11月2日至实际给付之日止的利息、罚息及复利均按合同约定计算）。二、被告连云港永盛房地产开发有限责任公司对上述债务承担连带给付保证责任。连云港永盛房地产开发有限责任公司承担保证责任后，有权向债务人潘龙凯、李丹丹追偿。三、驳回原告中国工商银行股份有限公司连云港分行的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14416元（原告已预交），由被告潘龙凯、李丹丹、连云港永盛房地产开发有限责任公司连带负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请执行期限为二年。审 判 长  刘永红人民陪审员  张春梅人民陪审员  季建华二〇二一年二月二十四日书 记 员  梁 茜法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。（二）《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。（三）《中华人民共和国担保法》第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。（四）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院，逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。