广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）深中法房终字第2575号上诉人（原审被告）：大中华国际集团（中国）有限公司。法定代表人：黄文稀，该公司董事长。委托代理人：刘莉，广东卓效律师事务所律师。委托代理人：江晓丹，广东卓效律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王美群，女，汉族，1967年12月20日出生。委托代理人贾正新，广东竞德律师事务所律师。上诉人大中华国际集团（中国）有限公司（以下简称大中华公司）因与被上诉人王美群商品房预售合同纠纷共3案，均不服深圳市福田区人民法院（2013）深福法民三初字第1585号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了合并审理，本案现已审理终结。原审法院查明：2009年12月28日，王美群与大中华公司分别签订了《深圳市房地产买卖合同（预售）》，合同约定王美群（买方）向大中华公司（卖方）购买A广场C座6层604号房，用途为商务公寓，建筑面积207.98平方米，套内建筑面积142.94平方米，合同总价7232507元。合同第9条约定，卖方应于2010年12月31日前将涉案房产交付给买方，交付前应取得法律、法规规定的相应的工程竣工验收合格证明文件；卖方向买方交付时，应发出《入伙通知书》，《入伙通知书》中应注明实际交付的房地产的套内建筑面积；买方对卖方所交付的房地产无异议，或异议部分经协商处理同意收楼的，应对卖方交付的本房地产的钥匙出具收条，该收条视为本房地产实际交付的凭据；卖方书面通知买方入伙后，买方经验收同意收楼的，本房地产的交付时间为卖方交付本房地产的钥匙之日；卖方通知买方入伙后，买方无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，本房地产的交付时间为卖方《入伙通知书》中的入伙期限届满之日。合同第十一条约定，买方收到《入伙通知书》后，应在接到《入伙通知书》之日起7日内按《收楼意见书》内容对本房地产进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起2日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收本房地产。买方认为本房地产不符合交付标准或条件的，应在《收楼意见书》中一次性提出异议。卖方在接到买方异议后，应在15日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为买方异议事实成立，本房地产视为未交付。合同第十二条约定，卖方未在约定期限内交付房产，逾期在90日之内（含90日）的，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，卖方按日向买方支付本房地产总价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日的，买方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，卖方按日向买方支付本房地产总价款万分之四的违约金。合同第十四条约定，因不可抗力致使本房地产不能按本合同第九条约定的时间交付的，卖方应及时通知买方，同时应在合理期限内提供有关证明，并书面通知买方合理延期后的交付时间。合同第二十八条约定，买卖双方可约定其他条款列于附件五中，附件须经双方签字、盖章方为有效，本合同的附件及附图均为合同的组成部分。王美群与大中华公司签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》时，还与大中华公司签订了附件五，附件五共有23条款，均系打印字体，且字体明显小于买卖合同条款的字体。王美群与大中华公司在附件五中对合同相关条款作了以下补充约定：第五条约定，如造成卖方未能在本合同第九条约定的交付期限内交付本房地产是受买方或第三方原因影响（包括相邻关系原因导致本房地产交付受到影响等），并非原因全部在卖方而导致，则买方同意根据实际情况需要给予宽限期，但卖方需按本房地产总价款的1%向买方进行补偿，双方合同继续履行。第六条约定，本合同所指不可抗力，包括但不限于自然灾害、战争、暴乱、政府、政策发生的新的变动，法律法规变化，政府主管机关、测量机构原因导致误差以及相邻关系侵权等事件。对因不可抗力发生的延期交房或者其他违反本合同约定义务的，卖方有权相应迟延履行相应义务，或双方按照实际面积结算房款，且不承担违约责任。第十三条约定，卖方为确保关于入伙、办理《房地产证》等重要事宜能够及时有效地通知到买方，将以刊登报纸公告和特快专递两种形式通知买方，如因买方原因无法及时接到通知，相关内容及时间以《深圳特区报》或《深圳商报》公告的形式为准，报纸公告一经刊出，其内容视为卖方已通知买方。本合同中通知的送达方式为当面签收或邮寄送达（包括特快专递或挂号信），采用当面签收送达的，以签收日期为送达日期；采用邮寄送达的，送达日期为挂号信或特快专递回执上注明的投递日期，如因买方联系方式发生变化未通知卖方或因买方其他原因无法签收的，则视为送达。第十六条约定，本项目现状为北面深南路以北为金地福田科技广场建设用地，南侧C村将进行旧城改造，与项目相邻仍有些房屋未拆迁。第十九条或第二十条约定，出于公平、合理考虑，买卖双方一致同意将本合同约定一方向另一方支付“10%”违约金调整为“1%”违约金。附件五第二十条约定，买卖双方任何一方请求对方赔偿损失的总额（包括违约金、律师费、赔偿金或补偿金等）累计不应超过本房地产总价款的2%。第二十一条约定，本补充约定及其他约定都经买卖双方协商后自愿达成，并非卖方提供的格式合同。上述合同签订后，王美群依约向大中华公司付清了房款。2011年12月31日，大中华公司取得A广场B、C、D栋项目的竣工验收备案收文回执。2012年1月1日，大中华公司在《深圳特区报》发布入伙公告，通知A广场业主办理入伙手续。2012年1月5日，大中华公司通过同城速递向王美群发出入伙通知书，要求王美群在2012年1月6日办理入伙手续。王美群收到大中华公司的入伙通知书，并于2012年4月11日办理了入伙手续。2012年5月31日，涉案楼盘通过了规划验收。另查，大中华公司曾于2001年向原审法院提起侵权之诉，要求C村村民案外人一、案外人二、案外人三、案外人四以及案外人五停止对涉案房地产所属红线土地使用权的侵权行为，并将占用的土地恢复原状返还给大中华公司。原审法院于2001年7月6日作出（2001）深福法房初字第39－43号民事判决，判令案外人一、案外人二、案外人三、案外人四以及案外人五停止对大中华公司地块编号B119-71土地使用权的侵权行为，将占用的土地恢复原状返还给大中华公司。上述判决生效后至涉案第二次开庭时间即2012年10月17日止，案外人一、案外人二、案外人三、案外人四和案外人五未履行上述判决内容。大中华公司还曾于2011年5月18日诉至原审法院，要求C村C坊35号村民案外人三及案外人六停止对大中华公司所属A广场工程施工的侵害行为。原审法院在作出的（2011）深福法民一初字第2356号民事裁定中查明以下事实：大中华公司兴建的A广场的南面与案外人三及案外人六兴建的CC坊35号房屋毗邻。在A广场的建设施工过程中，案外人三及案外人六认为其房屋出租、正常出入等受到影响，因此曾于2008年3月、2010年12月和2011年5月24日先后三次阻止大中华公司施工。王美群在原审中的诉讼请求为：1、双方签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》附件五的条款无效；2、大中华公司向王美群支付迟延交付房地产的违约金1090662．06元（按日以涉案房地产总价款万分之四的标准从2011年1月1日起计至2012年1月12日）；3、大中华公司承担本案的诉讼费用。原审法院认为：王美群与大中华公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》合法有效，受法律保护。涉案讼争系因《深圳市房地产买卖合同（预售）》附件五条款内容是否系格式条款所引发，故本案的争议焦点是：一、合同附件五内容是否为格式条款及效力问题；二、大中华公司是否应当承担迟延交房违约责任问题。关于合同附件五内容是否为格式条款及附件五内容的效力问题。《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定：“格式条款是指当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”就王美群情况来说，王美群购买的房产价值均达到7百多万元，其作为完全民事行为能力人，对包括合同附件五在内的所有合同条款不可能不作详细阅读，王美群称没有对附件五条款逐一阅读，并不符合常理，原审法院不予采信。大中华公司与王美群签订合同附件五时，就涉案楼盘相邻仍有房屋未拆迁可能影响涉案房屋交付之情形也在附件五多处条款作了说明，但王美群仍然与大中华公司签订附件五，王美群之所以在合同附件五中签名，表明王美群就附件五内容已与大中华公司进行协商并愿意接受合同附件五所有条款约束。况且，《深圳市房地产买卖合同（预售）》第二十八条约定，买卖双方可约定其他条款列于附件五中，附件须经双方签字、盖章方为有效，本合同的附件及附图均为合同的组成部分。王美群与大中华公司签订的附件五第二十或第二十一、第二十二条也明确约定，本补充约定及其他约定都经买卖双方协商后自愿达成，并非卖方提供的格式合同。上述约定内容表明附件五系经王美群与大中华公司协商后自愿达成，附件五内容不具备格式条款的法律特征，应属于非格式条款。附件五条款的签订是当事人的真实意思表示，内容也不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条和第五十三条规定的无效情形，故附件五内容合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。王美群认为附件五属于格式合同，主张该合同条款无效，缺乏法律依据，原审法院不予采信。关于大中华公司是否应当承担迟延交房违约责任问题。原审法院认为，合同签订后，王美群已依约向大中华公司付清了房款，但大中华公司并没有在合同约定的交房期限内将涉案房地产交付给王美群，大中华公司迟延交房已构成违约，应承担相应的民事责任。王美群与大中华公司签订的附件五第五条及第六条内容是对买卖合同迟延交房违约责任条款的补充。根据附件五第六条的约定内容，因相邻关系侵权原因造成房屋迟延交付的，大中华公司有权迟延履行相应义务，且不承担违约责任。附件五第五条则约定，因第三方侵权原因（包括相邻关系原因）造成房屋迟延交付的，王美群同意根据实际情况给予宽限期，大中华公司按涉案房地产价款1%补偿给王美群。从上述两条款约定的内容分析，上述两条款关于迟延交房违约责任的承担形式相互冲突，鉴于附件五条款系大中华公司所提供，而附件五第五条已明确约定因第三方侵权原因造成房屋迟延交付时，王美群同意给予宽限期，大中华公司则愿意按涉案房地产价款1%补偿给王美群。从保护购房者利益出发，附件五约定的迟延交房违约责任的承担形式应予以采纳。对于附件五第六条约定的迟延交房违约责任承担形式，原审法院不予采纳。根据附件五第五条的约定，大中华公司迟延交房系因第三方侵权原因（包括相邻关系原因）所导致的，王美群应给予宽限期。涉案已查明，大中华公司曾因涉案房地产所属红线土地使用权受相邻C村案外人三等村民侵占而起诉至原审法院，原审法院已判决C村案外人三等村民应停止对涉案房地产所属红线土地使用权的侵权行为，并将占用的土地恢复原状返还给大中华公司。原审法院作出的上述判决生效后，C村案外人三等村民并没有履行生效判决，还曾于2008年3月、2010年12月和2011年5月24日先后三次在涉案房地产施工期间阻止大中华公司施工，可见，涉案房屋交付迟延与C村案外人三等村民侵权事由存在因果关系。况且，C村案外人三等村民至今仍未将其占用的涉案房地产所属红线内土地恢复原状返还给大中华公司，侵权事由仍没有消除。据此，宽限期应计至涉案楼盘通过规划验收之日即2012年5月31日为宜。宽限期内（2011年7月1日至2012年5月31日），大中华公司应当按涉案房价款1%向王美群支付迟延交房补偿金。本案中，大中华公司通知王美群办理入伙手续时，涉案楼盘虽未通过规划验收，但王美群已实际于2012年4月11日收楼并办理了入伙手续，故大中华公司应按涉案房价款1%向王美群支付迟延交房补偿金，计72325.07元（7232507元×0.01）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条第二款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十二条的规定，判决：一、王美群与大中华公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》及附件五有效；二、大中华公司应于判决生效之日起十日内向王美群支付迟延交房补偿金72325.07；二、驳回王美群的其他诉讼请求。上诉人大中华公司不服原审判决，向本院提出上诉，请求：1、撤销原审判决第一项，依法改判驳回王美群的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由王美群承担。上诉理由：一、合同附件五第五条、第六条的内容并未冲突，而是相互补充适用，原审法院对合同条款理解有误，从而判令大中华公司承担迟延交房的违约责任有误，应当予以纠正。二、涉案楼盘延期交付确受相邻关系侵权这一特殊事由影响，根据附件五第六条约定应予免责。根据原审判决查明的事实，C村村民案外人一、案外人二、案外人七、案外人四以及案外人五对涉案房地产所属红线土地使用权存在侵权行为，且至今侵权行为仍在未消除。同时，在A广场工程施工期间，C村C坊35号村民案外人七及案外人六也多次阻止上诉人施I。以上第三方侵权行为客观存在，且事实上也影响了涉案房产的如期交付。因此，根据双方在合同附件五第六条的约定，大中华公司有权相应顺延履行相应义务，且不承担违约责任。因此，就因相邻关系侵权这一特殊事由导致的迟延交付，大中华公司依约应免责。王美群答辩称，1、一审判决适用法律错误，未能依法认定合同附件五条款无效。2、大中华公司提交的证据不能证明其与他人的纠纷影响按时交付房地产。大中华公司在上诉时自称侵权行为至今仍未消除，可见其所谓的侵权行为不是逾期交付房地产的原因，更不能成为免责的理由。3、大中华公司应该依照合同第12条的约定承担违约责任。本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷案件。本案二审争议的焦点在于：大中华公司能否依据合同附件五第六条的约定而完全免责。本院认为，合同附件五第五条为“相邻关系原因”事由的限责约定，第六条则将“相邻关系侵权”约定为可完全免责的“不可抗力”，在附件五第五条、第六条的约定内容存在矛盾的情况下，鉴于附件五第六条关于“相邻关系侵权”为不可抗力的约定与我国民事法律中关于“不可抗力”的规定明显不符，根据《中华人民共和国合同法》第五条关于当事人应遵循公平原则确定各方权利义务的规定，原审判决依据附件五第五条的限责约定来确定大中华公司违约责任的内容，实体处理并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14616元，由上诉人大中华国际集团（中国）有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长 俞    红审 判 员 柯  云  宗代理审判员 吴  思  罕二〇一三年十二月十日书 记 员 刘尹琳（兼）附录相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。