广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2013）佛南法民三初字第174号原告谢润欢，女，汉族。委托代理人黎卫国、区敏琳，系广东永祺律师事务所律师。被告广东森辉恒兴石油有限公司，住所地：佛山市三水区。法定代表人罗顺金。被告罗顺金，女，汉族。两被告的共同委托代理人殷建民，系广东高特律师事务所律师。两被告的共同委托代理人罗顺转，女，汉族，是被告罗顺金的姐姐。原告谢润欢与被告广东森辉恒兴石油有限公司（以下简称为森辉石油公司）、罗顺金租赁合同纠纷一案，本院于2013年2月6日受理后，依法适用简易程序，于同年3月14日、3月21日公开开庭进行了审理。诉讼中，双方当事人申请庭外和解但未能达成协议。第一次开庭，原告的委托代理人区敏林、被告的委托代理人殷建民、罗顺转到庭参加诉讼。第二次开庭，原告的委托代理人黎卫国、被告罗顺金及两被告的共同委托代理人殷建民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，在2009年8月1日，原、被告就被告广东森辉恒兴石油有限公司（原为佛山市恒兴石油有限公司）租赁原告位于南海区丹灶镇的商铺首层5-7号铺（面积共120平方米）、二层1-7号铺（面积共385平方米）签订《商铺租赁合同》、《商铺租赁服务合同》，合同约定：租赁年限由2009年6月1日至2024年5月31日止，合同保证金31000元；每月租金合共7790元、商铺基础设施维护费每月合共2740元（由2009年6月1日到2011年5月31日），租金、维护费每两年递增10%（即由2011年6月1日到2013年5月31日每月租金为8569元，维护费每月为3014元，如此类推）；在2010年2月25日，原、被告就租赁3-4号铺（面积共80平方米）签订《商铺租赁合同》、《商铺租赁服务合同》。合同约定：租赁年限由2010年3月1日起至2024年5月31日止，合同保证金6000元；每月租金1600元、维护费每月400元（由2010年3月1日到2012年2月29日），租金、缴护费每两年递增10%，如此类推；租金、维护费按月缴纳，每月5号前交清当月租金、维护费，超过可罚违约金1%每日，超期40日仍不交清所欠租金、缴护费视为违约，甲方（即原告）可终止合同，收回出租的物业，合同保证金归甲方所有，并继续追收租金、维护费，乙方（即被告）不得有任何异议；乙方（被告）如在合同期内退出，租金、维护费须交到搬出的最后一个月；承租期间的水费、电费、街道卫生费及其它一切税费均由乙方（被告）支付。起初在2009年7月至2010年3月期间，被告还能勉强依时支付清租金、维护费、水费、电费、街道卫生费（以下统称为“租金”），但从2010年4月后被告拖欠租金情况严重，租金经常是原告多次追收后被告拖延数月才支付一次，违约情况十分严重，根据合同约定，原告有权终止合同、收回商铺，但被告苦苦哀求，并再三保证不再违约。考虑到被告的实际情况，在2011年12月31日原告与被告达成补充协议：被告（乙方）向原告（甲方）郑重承诺今后不再拖欠租金，否则甲方即时有权无须通过诉讼收回上述商铺，合同随之终止，并且保证金归甲方所有，同时乙方自行承担一切的损失，相应租金的计收按“商铺租赁合同”规定执行，并从2011年10月1起至付清款日止支付违约金、被告对商铺状况的知悉、原告对被告今后拖欠租金的处理以及为更好监督被告履行合同被告须在2012年6月30日前再支付合同保证金39000元给原告。于当日，被告还出具欠条确认截至2011年12月31止两被告欠原告租金、水电费、垃圾清运费共54377.2元，损失补偿款38000元，合计92377.2元，定于2012年2月28日前付清，另：2012年1月、2月租金合计27166元，水电费、垃圾清运费（以实际使用数额为准）也定于2012年2月28日前付清，否则原告有权按“补充协议”条款执行。签订协议后，被告并没有完全按协议履行，经原告再三催收后，被告逾期仅支付了2011年欠款92377.2元，合同保证金39000元，2012年部分租金54478.89元（185856－92377.2－39000）。后在2012年10月份放国庆长假时，被告竟在夜间将商铺内的物品全部搬走，并关掉手机，失去联络。2012年1至10月份商铺租金等费用经核算合计共147998元，扣除被告已支付54478.8元，被告仍尚欠租金等费合计93519.2元未付。根据合同及补充协议约定被告的行为已是严重的违约行为，原告有权终止租赁合同，收回商铺并没收保证金，同时被告还应向原告支付违约金32991.8元，合计126511元。为此，请求判令：1、确认原、被告分别于2009年8月1日、2010年2月25日签订的两份《商铺租赁合同》和两份《商铺租赁服务合同》于2012年10月11日已经解除；2、两被告向原告支付截至2012年10月31日的租金、水电费、垃圾清运费和维护费93519.2元及违约金（以欠款93519.2元为本金从补充协议约定的违约金起算日即2011年10月1日起至判决确定的付款日止按中国人民银行同期同类贷款4倍计算）；3、本案诉讼费由两被告承担。两被告共同辩称，被告实际使用涉讼商铺至2012年9月30日，2012年10月1日后被告已收回涉讼商铺并由原告上锁，我方认为2012年9月30日已解除了两份《商铺租赁合同》和两份《商铺租赁服务合同》。原告于2011年8月27日强行封铺，导致被告不能正常经营迫使被告于2011年12月31日签订欠条和补充协议后才重新开锁给被告使用，被告认为2011年8月27日起至2011年12月31日的租金应当扣除。被告未能举证证明水电费的具体构成。原告出租的商铺并没有取得合法权属证书，被告不应当支付租金。被告对涉讼商铺进行了100多万元的装修，被告保留追究的权利。关于原告主张的租金数额已足额支付并多付，原告多支付了8万元的租金。欠条上载明的数额是没有经过被告核实的，欠条和补充协议是由于原告封铺并迫使被告签订的，该欠条是无效的。原告在诉状中认为被告自行搬迁物品与事实不符，是原告自行将商铺上锁，当时被告也不能进行经营，该月租金也不应当计付。诉讼中，原告举证如下：1、原告身份证（1份，复印件），用以证明原告主体资格。2、企业法人营业执照（1份，复印件），企业机读档案变更登记资料（1份，原件），用以证明被告的主体资格。3、2009年8月1日商铺租赁合同（1份，原件），2009年8月1日商铺租赁服务合同（1份，原件）。4、2010年2月25日商铺租赁合同（1份，原件），2009年8月1日商铺租赁服务合同（1份，原件）。证据3、4用以证明被告承租涉讼商铺的事实。5、补充协议（1份，原件）。6、欠条（1份，原件）。证据5、6用以证明被告确认截至2011年12月31日止欠原告租金、水电费、垃圾清运费及损失补偿共92377.2元，被告承诺今后不再拖欠租金及承诺于2012年6月30日支付合同保证金39000元。7、土地证（2份，复印件），用以证明涉讼商铺对应的土地所有权人是南海区丹灶镇公有资产管理委员会。8、关于加强公有资产管理的通知（1份，复印件），用以证明涉讼商铺划归丹灶资产管理有限公司管理。9、证明（1份，原件），用以证明原告享有转租涉讼房屋的权利。10、报警回执（1份，原件），用以证明被告在拖欠租金搬迁商铺物品，原告的员工发现后报警，里面的物品已搬空了。11、明细表（3份，打印件），用以证明涉讼商铺的水电、垃圾费的构成。12、水费发票（10份，原件），用以证明原告支付2012年2月-11月的水费的情况。13、电费收据（10份，原件），用以证明原告支付2011年12月-2012年10月的电费的情况。14、证明（1份，原件，丹灶横江水厂出具），用以证明涉讼商铺的用户编号。15、证明（1份，原件，丹灶资产管理有限公司出具），用以证明涉讼商铺的水费由原告自行到横江水厂缴交。16、证明（1份，原件，丹灶镇国土和城建税务局市政股出具），用以证明涉讼商铺的卫生清运费已缴交。17、照片（10份，打印件），用以证明涉讼商铺截至2013年3月15日涉讼商铺的水表、电表的表底读数。18、土地证（2份，原件），用以证明涉讼商铺对应的土地所有权人是南海区丹灶镇公有资产管理委员会。19、建设工程委托监理合同（1份，原件），招投标情况报告资料（1份，原件），关于加强公有资产管理的通知（1份，原件），丹灶镇资产委请示事项呈批表（1份，原件）、请示（1份，原件），建筑工程消防验收合格的意见（1份，原件），商铺工程结算编制报告书（1份，原件），用以证明涉讼商铺是经过合法报建、规划。20、水电表计算表（1份，打印件），用以证明涉讼商铺水电表的表底读数。经质证、辩证，被告对原告提供的证据1、2无异议；对证据3、4真实性无异议，被告已按照合同约定履行，不存在违约的行为，该合同是无效合同，涉讼商铺没有取得合法报建、权属等；对证据5、6真实性无异议，但合法性有异议，认为两份证据是原告强行封铺的情况下，被告报警没有得到处理后迫使被告签订的，不是被告真实的意思表示；对证据7、8真实性有异议，认为该证据是复印件，且与本案无关；对证据9真实性不能确认，且该证据是后补的，也没有证据证明原告与资产管理委员会之间的租赁关系；对证据10的真实性无异议，但认为2012年10月1日商铺物品已由原告搬空了；对证据11的真实性、合法性、关联性均有异议，该明细没有被告的确认，且10月份被告已经没有经营，不会产生水电费。对证据12的真实性无异议，但不能证明该水费是由被告使用产生的，与本案无关；对证据13的真实性不能确认，2011年12月份、2012年10月份的电费与本案无关，完全是原告造假，原告没有使用涉讼商铺，其他电费收据不能证明该电费是由被告使用产生的，与本案无关；对证据14-16的真实性不予确认，也与本案无关，关于垃圾费合同中没有约定，原告此前收取了被告垃圾费也是不合法的；对证据17的真实性不予确认，该照片拍摄时间是2013年3月份，但商铺已于2012年9月和10月份已由原告接收，该证据不能反映2012年9月、10月份的实际情况，且拍摄时被告方不在场；对证据18真实性无异议，认为与本案无关，不能说明原告是否具备租赁权利；对证据19的真实性无法核实，认为与本案无关；对证据20不予确认，该表底数未经被告确认，电费、水费不应计算费用和损耗，也与以往的结算不一致，垃圾费没有事实依据，水电表应双方确认表底数才能计算水电费，按以往结算，每度水费2.75元，原告在故意歪曲事实。诉讼中，被告举证如下：1、2011年8月27日铺主强行封铺盗取的物品（1份，打印件）。2、报警回执（1份，原件）。证据1、2用以证明原告于2011年8月27日强行封铺盗取物品拒不返还，经双方协商，原告仍拒绝开门。被告于2011年10月报警的事实，但公安机关无实质处理，直至2011年12月底被告才被迫与原告签订补充协议和欠条。3、照片（2份，打印件），证明原告于2012年10月1日再次强行封铺不让被告使用，被告的物品仍在涉讼商铺。4、收据（17份，原件），2011年9月28日收据（1份，原件，佛山市三水区西南街锦云轩镜画廊出具）。5、农业银行银行卡存款凭条（1份，原件），农业银行银行卡取款业务回单（4份，原件），广发银行对账单（1份，原件），农业银行刷卡凭证（7份，原件），工商银行资金汇划补充凭证（1份，原件）。证据4、5用以证明被告支付从2009年至2012年的租金、水电费、垃圾清运费592898.28元，其中包括合同押金37000元。6、个体工商户查询信息（2份，打印件），用以证明涉讼商铺的负责人是原告和谢志初，其二人是夫妻关系。7、情况说明（1份，原件），用以证明被告提供的2011年9月28日锦云轩镜画廊出具的收据实际是用于支付给原告的。8、工商银行佛山三水支行明细信息打印（1份，原件），用以证明锦云轩画廊代被告转账了3万元予原告。9、2011年3月对帐单（1份，打印件），用以证明出租方多计612.5元，应予减除，也证明出租方拒不提供单据的违约行为。10、2010年4月至2011年3月对帐单（1份，打印件）、2010年4月至2011年3月对帐单明细（1份，打印件），用以证明出租方向承租方提供对帐资料，证明2010年3月之前已结清水电费，2010年4月至2011年3月经核对后也已结清。但是2011年4月至12月没有资料给承租方核对。说明2011年4月至12月没有需要处理的欠费，及至2012年1月至9月出租方也提供承租方对帐单，承租方核对后也已结清付款，并无欠费，甚至多付款项仍留存在出租方。11、2012年1-5月对帐单（1份，打印件），用以证明承租方已付清租金，水电无法对清，不应计滞纳违约金。12、2012年6-9月对帐单（1份，打印件），用以证明承租方已付清租金、水电，不应计滞纳违约金。经质证、辩证，原告对被告提供的证据1的真实性有异议，是原告自行制作的；对证据2的真实性无异议，对关联性有异议，认为与事实不符；对证据3的真实性有异议，商铺确已上锁，但是照片拍摄时间有异议，认为该照片不足以证明原告强行封铺；对证据4中2011年9月28日收据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为该收据与本案无关，该收据并不是原告出具的，对其他收据的真实性无异议；对证据5的真实性无异议，该证据可以看出部分收据有水电费、垃圾清运费是由被告支付的，且押金（保证金）不得冲抵租金；对证据6无异议；对证据7的真实性有异议，由法院核实。对证据8真实性无异议，该3万元是锦云轩画廊代被告支付涉讼商铺的租金，双方于2011年12月31日签订欠条中确认的欠付租金、水电费、垃圾清运费54377.2元已经扣减3万元的费用了。对被告提供的证据9、10的真实性、合法性、关联性不予确认，认为2011年12月31日前被告欠原告租金等费用双方均已对帐后以欠条形式确认，该“欠条”才是最真实、最完整、最有效的对帐确认依据。对被告提供的证据11、12的真实性无异议，但对证明内容有异议，认为该对帐单不能证明被告已付清租金、水电费、垃圾费等费，相反恰恰证明了被告对水电费使用情况及计算标准的确认。具体被告所欠原告租金等费用以“商铺租合同”、“欠条”、“补充协议”约定及确认为准。经本院审查，原告提供的证据1-6、10、12、18及被告提供的证据2、4（除2011年9月28日收据外）、5、6、8、11、12，相对方对其真实性均无异议，本院对上述证据的真实性予以确认；原告提供的证据7与原告提供的证据18相印证，本院对其真实性予以确认；原告提供的证据8为复印件，不能提供原件核对，且被告不确认，本院对其证明效力不予确认。原告提供的证据9为原件，被告虽有异议但不能提供证据予以推翻，本院对其真实性予以确认。原告提供的证据11为原告单方制作，被告亦不认可，本院对其真实性不予确认。原告提供的证据13为原件，本院对其真实性予以确认。原告提供的证据14-16均为原件，本院对其真实性予以确认。原告提供的证据17为照片，单从该证据无法确定拍摄对象与本案的关联性，且未能得到被告认可，本院对其证明效力不予确认。原告提供的证据19是原件，本院对其真实性予以确认。原告提供的证据20是原告单方制作，未能得到被告确认，本院对其证明效力不予确认。被告提供的证据1为被告单方制作，未能得到原告确认，本院对其证明效力不予确认。被告提供的证据3为照片，单从该照片无法核定拍摄时间，且原告不确认，本院对其证明效力不予确认。被告提供的证据4中2011年9月28日出具的收据与被告提供的证据7、8相互印证，且原告确认该款是锦云轩画廊代被告支付涉讼商铺的租金，本院对上述证据的真实性予以确认。被告提供的证据9、10为打印件，且未能得到原告认可，本院对其证明效力不予确认。综合本院采信的证据及当事人的陈述，本院确认以下事实：2009年8月1日，原告谢润欢（甲方）与佛山市恒兴石油有限公司（乙方）签订一份《商铺租赁合同》及《商铺租赁服务合同》，约定甲方将位于丹灶镇的商铺首层5-7号铺共120平方米及第二层1-7号铺共385平方米出租给乙方。租赁年限由2009年6月1日起至2024年5月31日止，合同保证金31000元。每月租金合共7790元，乙方承租上列商铺必须同时支付基础设施维护费，维护费每月合共2740元，租金、维护费每两年递增10%，即由2009年6月1日到2011年5月31日，每月租金7790元，每月维护费2740元；2011年6月1日到2013年5月31日每月租金为8569元，每月维护费为3014元。租金、维护费按月缴纳，每月5号前交清当月租金、维护费，超过可罚违约金1%每日，超期40日仍不交清所欠租金、维护费视为违约，甲方可终止合同，收回出租的物业，并继续追收租金、维护费，合同保证金归甲方所有，乙方不得有任何异议。承租期间的水费、电费、电话费、街道卫生费及其它一切税费均由乙方支付。双方同时约定甲乙双方其他责任等。2010年2月25日，原告谢润欢（甲方）与佛山市恒兴石油有限公司（乙方）再次签订一份《商铺租赁合同》及《商铺租赁服务合同》，约定甲方将位于丹灶镇的商铺首层3-4号铺共80平方米出租给乙方。租赁年限由2010年3月1日起至2024年5月31日止，合同保证金6000元；租金、缴护费每两年递增10%，即由2010年3月1日到2012年2月29日，每月租金1600元、维护费每月400元，从2012年3月1日到2014年2月28日，每月租金1760、维护费每月440元。租金、维护费按月缴纳，每月5号前交清当月租金、维护费，超过可罚违约金1%每日，超期40日仍不交清所欠租金、缴护费视为违约，甲方（即原告）可终止合同，收回出租的物业，合同保证金归甲方所有，并继续追收租金、维护费，乙方（即被告）不得有任何异议；承租期间的水费、电费、街道卫生费及其它一切税费均由乙方支付等。2011年12月31日，原告谢润欢（甲方）与佛山市恒兴石油有限公司、被告罗顺金（乙方）签订一份《补充协议》，乙方确认有长期并多次拖欠甲方租金的事实；并承诺今后不再拖欠租金及违反《商铺租赁合同》的规定，否则甲方即时有权无须通过诉讼直接收回上述商铺，合同随之终止，并且保证金归甲方所有，同时乙方保证自行承担一切的损失（包括但不限于搬铺损失、装修损失等），相应租金的计收按《商铺租赁合同》规定执行，并从2011年10月1起至付清款日止支付《商铺租赁合同》规定的违约金）。乙方知悉所租上述商铺的状况，并确认是乙方仍自愿要求承租商铺的，若《商铺租赁合同》无效，则乙方自愿承担一切损失（包括但不限于搬铺损失、装修损失等），并且甲方即时有权无须通过诉讼直接收回上述商铺，同时保证金归甲方所有，相应租金计至实际搬出日止。因乙方多次违约，乙方须在2012年6月30日前再支付合同保证金39000元给甲方。同日，被告罗顺金向原告出具一份《欠条》，载明：“截至2011年12月31日止佛山市恒兴石油有限公司、罗顺金欠谢润欢租金、水电费、垃圾清运费共54377.2元、损失补偿款38000元，合计92377.2元，该款定于2012年2月28日前付清，逾期谢润欢有权即时按《补充协议》条款执行。另，2012年1月、2月租金（合计27166元）、水电费、垃圾清运费（以实际使用数额为准）也定于2012年2月28日全部付清，逾期谢润欢有权即时按《补充协议》条款执行。”涉讼租赁物未经报建、规划、竣工验收及备案，亦未取得经行政部门核发的房产权属证书。另查一，佛山市恒兴石油有限公司的公司类型为有限责任公司，法定代表人为罗顺金。2010年5月28日，佛山市恒兴石油有限公司的企业名称变更为被告广东森辉恒兴石油有限公司。另查二，双方经对帐，2012年1-9月涉讼商铺产生的水电费、垃圾费合共9279元。2013年3月15日，佛山市南海区丹灶镇国土城建和水务局市政股出具证明，证实原告已缴清位于南海区丹灶镇的商铺2012年1-12月的卫生清运费4680元。2013年3月15日，佛山市南海丹灶横江水厂出具证明，证实用户编号为23130798的用水地址为南海区丹灶镇的商铺。原告已缴清上述商铺截至2012年12月的水费。佛山市南海丹灶资产管理有限公司出具的资金往来票据显示原告已缴清上述商铺截至2012年10月的电费。2012年2月26日，原告向本院提起诉讼。诉讼中，原告自认已于2012年10月11日收回涉讼商铺。双方确认被告自2012年1月1日至2012年10月31日支付了186000元。对于该款性质，原告认为已包括《补充协议》约定的合同保证金39000元在内；被告则认为该款不包括《补充协议》约定的合同保证金39000元。本院认为，关于本案责任主体问题，被告森辉石油公司以公司作为承租方与原告签订《商铺租赁合同》及《商铺租赁服务合同》，合同中被告罗顺金均作为森辉石油公司法定代表人身份出现，合同承租方应为被告森辉石油公司而非被告罗顺金，而对于《补充协议》及2011年12月31日《欠条》虽出具人为被告罗顺金，但该《补充协议》及《欠条》均基于原告与被告森辉石油公司的租赁合同关系而产生，被告罗顺金的行为应视为职务行为。即使被告罗顺金出具《欠条》本意为对欠条所载债务92377.2元由被告森辉石油公司、罗顺金共同承担，结合被告在2012年1月1日至2012年10月31日期间支付了186000元的事实，《欠条》所载债务已经清偿，故本案的责任主体应为被告森辉石油公司，被告罗顺金在本案中无须承担责任，原告认为被告罗顺金应承担责任的主张理据不足，本院不予支持。《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款的规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，原告未能提供租赁标的权属证书或建筑报建、规划、竣工验收、备案资料，故原告与被告森辉石油公司分别于2009年8月1日、2010年2月25日签订的《商铺租赁合同》、《商铺租赁服务合同》及相应的《补充协议》依法无效。无效合同自始没有法律约束力，原告请求确认合同解除的主张没有法律依据，本院不予支持。因无效合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。被告森辉石油公司已实际使用租赁物，根据公平等价有偿原则，应向原告计付相应使用费。对于使用费的标准，应参照双方合同约定的标准计算。被告虽主张于2012年10月1日已由原告收回涉讼商铺，但未能提供充分有效证据证明，本院不予采纳，本院以原告自认的收铺时间前一日即2012年10月10日计付使用费。对于被告森辉石油公司应支付的使用费，本院认为，一、对于截至2011年12月31日前的租金、水电费、垃圾清运费及损失补偿款数额，已经被告森辉石油公司的法定代表人被告罗顺金出具欠条确认其所欠数额为92377.2元，被告认为该欠条并非被告罗顺金的真实意思表示，但不能举证推翻，本院对两被告的辩解不予采纳。故被告森辉石油公司应支付截至2011年12月31日前的租金、水电费、垃圾清运费及损失补偿款92377.2元。二、对于2012年1月1日至2012年10月10日的使用费及维护费，参照双方合同约定的租金维护费标准，应为：涉讼首层5-7号及二层1-7号商铺每月使用费及维护费（8569元＋3014元）×（9个月＋10日／30日）＋2012年1、2月涉讼首层3-4号商铺使用费及维护费每月（1600元＋400元）×2个月＋2012年3-10月涉讼首层3-4号商铺使用费及维护费每月（1760元＋440元）×（7个月＋10日／30日），合共128195.39元。故被告应向原告支付截至2012年10月10日的使用费、维护费（含2011年12月31日前的水电费、垃圾清运费及损失补偿款）合共220572.59元（92377.2元＋128195.39元）。对于被告已支付的186000元是否包括合同保证金39000元问题，本院已认定原、被告双方签订的《补充协议》无效，《补充协议》中约定的合同保证金条款亦无效，且合同保证金为特定性质的债务，被告从2012年1月1日至2012年10月31日期间的汇款记录中并无一笔款项对应为39000元，原告亦未提供证据证明被告从2012年1月后支付的哪部分款项为合同保证金性质，被告的该项抗辩合理，本院予以采纳，并认定被告从2012年1月1日至2012年10月31日期间支付的款项186000元均是使用费及维护费等费用，故被告尚应付的使用费及维护费为34572.59元（220572.59元-186000元），原告诉请超出本院核定范围的，本院不予支持。被告认为从2011年8月27日至2011年12月31日期间因原告强行封铺导致被告不能正常经营，但未能提供有效证据证明，本院对被告主张应扣减上述期间使用费的意见不予采纳。对于原告诉请被告应支付2012年1-10月的水电费、垃圾费问题，被告虽不确认水电费及垃圾费数额，但其提供的证据11、12对帐单所载明的涉讼租赁物2012年1-9月的水电费、垃圾费数额与原告诉请的2012年1-9月的水电费、垃圾费数额一致，原告提供的证据足以证明原告已代垫了上述费用，且被告承租涉讼租赁物期间必然会产生一定的水电费，原告诉请被告支付2012年1-9月水电费、垃圾费9279元亦在合理范围内，本院予以支持。至于原告诉请2012年10月的水电费、垃圾费未经被告确认，且原告亦自认于2012年10月11日已收回涉讼商铺，故本院对原告诉请的该部分水电费、垃圾费不予支持。对于原告诉请的违约金问题，本院认为，原告作为出租方提供符合条件的租赁物为其必要的义务，被告作为承租方亦应尽合理谨慎注意义务，原告在明知涉讼租赁物没有报建等情况下，仍出租予被告，而被告没有审慎了解、查核承租标的性质是否符合合同目的就与原告订立租赁合同关系，致合同无效双方均存在过错，应当各自承担相应的责任，故原告请求计付租金等违约金的主张本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、被告广东森辉恒兴石油有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付使用费及维护费34572.59元予原告谢润欢。二、被告广东森辉恒兴石油有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付水电费、垃圾费9279元予原告谢润欢。三、驳回原告谢润欢的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取1415.11元（原告已预交），由原告负担924.61元，由被告广东森辉恒兴石油有限公司负担490.5元，被告广东森辉恒兴石油有限公司负担的份额应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。（此页无正文）审判员  周桂颜二〇一三年五月十三日书记员  李柳媚