山东省威海市环翠区人民法院民 事 判 决 书（2012）威环民初字第757号原告（反诉被告）于丕荣。委托代理人刘民国，山东舜翔律师事务所律师。委托代理人殷宗青，山东舜翔律师事务所律师。被告（反诉原告）威海良宁门窗有限公司（组织机构代码：72620215-4），住所地威海市环翠区张村镇柳沟村东径山路7-1号。法定代表人于学良，经理。委托代理人周文海，山东凌云志律师事务所律师。原告（反诉被告）于丕荣与被告（反诉原告）威海良宁门窗有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）于丕荣及其委托代理人刘民国、殷宗青，被告（反诉原告）威海良宁门窗有限公司之法定代表人于学良及其委托代理人周文海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）于丕荣诉称，2008年6月，原、被告协商约定，被告将办公楼一至三层租赁给原告使用，租期五年，自2008年6月至2013年6月。由于原告与被告法定代表人为亲戚关系，因此双方没有签订书面合同。原告投入20余万元（不包括家具）把楼房改造成单间对外出租，收到良好效益。2011年11月，被告突然单方面终止合同，并以通知的形式告知原告的租房人三天内搬走，否则停电。被告的行为导致原告无法经营，产生相关损失：1、因被告方面的原因拆除了原告的11间房屋，每间房屋每月租金300元，至起诉之日共30个月，租金损失为99000元。被告法定代表人的父亲还租住一间房，每月300元，至起诉之日共计38个月，租金11400元。2、不能搬走的装修附属物价值12万元。3、被告提前终止合同给原告造成的预期利益损失3万元。故起诉，要求被告赔偿装修附属物损失12万元、预期利益损失3万及租金损失110400元，同时返还衣柜及床一宗。针对被告反诉请求，原告辩称，不欠被告任何费用。被告（反诉原告）威海良宁门窗有限公司辩称，双方商定的租赁期间为三年而非五年。被告通知原告时，合同已经到期，此时应当视为双方之间存在不定期租赁关系，被告可以随时解除。原告主张的各项损失没有事实及法律依据，被告无需承担任何责任。另外，截止2011年11月底，原告累计拖欠被告租金和水电费52813.2元，因此提起反诉，要求原告支付该费用。经审理查明，2008年6月，被告将张村镇柳沟村东径山路7-1号办公楼的一至三层的一部分租赁给原告，原告进行隔断装修后对外租赁（未办理营业许可，主要提供给外来打工人员租住），双方未签订书面租赁合同。原告第一年度交纳租金65000元，2009年7月起至2011年11月，租金及水电费均为按月交纳，每月交纳金额亦不同。2008年1月，该楼经过消防验收合格，同时注明：如有改建、扩建、内部装修、改变用途等，应再申报防火审核。2009年8月，原告装修隔断房屋中的11间在该楼进行综合验收时被拆除。2011年11月27日，被告在楼内提出公告、通知，告知租房者：原告自11月8日起不再管理该出租公寓，并需5日交清电费、租金，12月1日起所有出租房屋全部停租。后原告即不再经营租赁。2012年4月16日，原告诉至本院，要求被告赔偿上述相关损失。被告提起反诉，要求原告支付拖欠的租金、水电费52813.2元。诉讼中，该办公楼被拆除，拆除前原告将床、衣柜等家具搬走。庭审中，双方对于租赁期限及租金标准等均存有争议，原告认为租期为五年，租金不固定。被告称租期为三年、年租金为65000元，并认为合同到期后即为不定期租赁，被告可以随时解除，且在原告拖欠租金、水电费情况下，被告也有权解除合同。被告为证明其主张，提交了其与其他租户之间的租赁合同及原、被告之间的未经签字确认的合同文本，合同记载租赁期限为3年，被告公司原副总经理吕文波、职员董卓琳出庭作证，称其按公司意见起草了租赁合同，但原告未予签字。对上述证据及证言，原告不予认可，认为合同未经双方协商一致，未签字生效。原告提供了为其装修的人员于书华、朱祥永出庭作证，称其二人在干活时听被告经理于学良讲原告租赁为五年。被告认为，证人与原告有利害关系，所述也不属实。双方对于以上各自主张的租赁期限及租金标准未提交其他直接证据证实。关于原告主张的各项损失，被告认为，对装修附属物双方曾协商租赁期满后无偿归被告所有，并且依据法律规定合同期满后原告也无权主张该损失；11间房被拆除是因不符合消防安全所致，与被告无关；被告法定代表人之父租赁房屋问题，即使存在也与被告公司无关。原告为证明其主张损失的依据及计算方法，提交了一份被告法定代表人之妻宋俊凤书写的书面材料（无原、被告签字、盖章，纸张非完整，下方有裁剪），该材料记载了双方各自的应收款，其中原告的应收款为：“1、拆迁11间×200元／月×24个月=52800元，2、公爹租房300元／月×32个月=9600元，3、2011年10月止已少算33000元。合计52800元＋9600元-33000元=29400元”，原告认为该材料系在双方协商过程中被告向其提供，说明被告已确认其上记载的原告应收款。被告认可该材料系宋俊凤作为被告工作人员在与原告进行协商过程中书写（被告认为其中的33000元为原告欠付的租金），但认为并非被告的最终意见，并且原告是在未经被告许可情况下将该材料拿走，材料内容也不完整，第一页下方及第二页关于被告方的应收款内容被原告撕掉。对于该11间房屋的隔断、装修过程，被告称，其在原告装修时就已向原告提出占用消防通道，肯定验收不过。原告称，其装修时已在现场向被告法定代表人就装修方案进行了明确指明，被告予以认可。另外，原告还认为，拆除11间房屋是原、被告之间的协商结果，原告自身并未接到相关主管部门的整改或拆除通知。对以上各自主张的装修及拆除过程，双方亦未提供其他证据证明。以上事实，有房屋租赁合同等书证及双方当事人的庭审陈述在案佐证。本院认为，原、被告之间存在房屋租赁合同关系，但未签订书面的租赁合同。现双方对于租赁期限及租金标准存有争议，关于该争议事实，原、被告提交了相关证据，但均非直接证据，也无法形成优势证据，不足以证实各自主张。依据相关法律规定，当事人对于租赁期限没有约定或者约定不明，无法确定的，视为不定期租赁，同时若租赁期限在六个月以上的，也应当签订书面合同，未采用书面形式的，视为不定期租赁，当事人可随时解除合同。因此，原、被告之间的租赁合同只能认定为不定期租赁，被告有权随时解除合同。被告解除与原告之间的租赁合同，系按照法律规定合法行使权利，不构成违约，故无须向原告承担违约责任。原告主张合同终止预期利益损失没有合理依据。原告作为承租人在合同合法解除后请求出租人赔偿附和装饰装修费用，没有法律依据。因此，原告也无权要求被告赔偿装修附属物价值损失。关于原告主张的拆除11间房屋产生的租金损失及被告法定代表人之父的应付租金，上述材料的书写人宋俊凤虽然均有被告法定代表人之妻及被告工作人员的身份，但该材料并没有任何人的签字或盖章确认。且被告及书写人宋俊凤也做出相对合理的解释。其中拆除11间房屋系因不符合消防安全所致，并非被告方面的原因或过错，故该部分损失要求被告承担，理由不当，证据不足。而被告法定代表人之父系由被告法定代表人安排居住，其应付租金9600元应由被告代为支付。另外，可搬走的家具在楼房拆迁前原告已经搬走，该事项已无争议，无需法院再行确认。综上所述，原告诉讼请求中的合理部分，本院不予支持。关于被告反诉主张，因被告未能提供证据证明相关租金标准或原告欠付租金、水电费的事实及具体数额，故该反诉请求，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第二项、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条、第十二条之规定，判决如下：一、被告给付原告租金损失9600元，于判决生效后十日内履行完毕；二、驳回原告要求被告支付剩余租金及赔偿装修附属物损失120000元、赔偿预期利益损失30000元的诉讼请求；三、驳回被告要求原告支付租金和水电费52813.2元的诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5200元，原告负担5008元，被告负担192元。反诉费560元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审 判 长  林 波审 判 员  王军志人民陪审员  侯登辉二〇一三年三月十日书 记 员  秦宪东