上海市闵行区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）沪0112民初28777号 原告：杨麒通。 委托诉讼代理人：金艳韬，上海德禾翰通律师事务所律师。 被告：董孝茹。 委托诉讼代理人：方稀瑾，上海融力天闻律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔡力仁，上海融力天闻律师事务所律师。 原告杨麒通与被告董孝茹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月30日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨麒通的委托诉讼代理人金艳韬、被告董孝茹的委托诉讼代理人方稀瑾、蔡力仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨麒通向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告违约金774,310元（人民币，下同）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年1月29日，原告和被告签订房屋租赁合同，由被告承租原告位于上海市闵行区房屋，租期自2019年2月1日起至2020年1月31日止，租金每月12,000元。合同签订后，原告按时将房屋交付被告居住。签订合同当日，原告与被告又签订一份《房地产买卖居间协议》，约定原告将案涉房地产以总价910万元价格卖与被告。被告先支付原告定金50万元，首期房款280万元（包含定金50万元）于买卖合同签订当日（买卖合同于2019年6月30日前签订）直接支付，第二期房价款450万元不晚于2019年8月31日支付，其他房价款180万元于过户当日支付。2019年9月5日，原告与被告又订立一份《房地产买卖及居间协议的补充协议》，将买方的过户及付款时间延后至最迟不超过2019年12月31日，并约定了违约金的支付方式。但直至2020年5月7日，被告仍不能正常付款，当日双方签订一份关于终止《房地产买卖居间协议》及《补充协议》的协议，约定：1.双方于2020年5月6日解除前述两份协议；2.确认被告于2020年4月15日搬离房屋，原告2020年5月6日收回房屋；3.被告一次性赔偿违约金125万元给原告；4.被告已经支付原告475,690元给原告，其余774,310元于2020年6月30日支付给原告；5.约定向上海市闵行区人民法院起诉。然时至今日，被告仍未支付774,310元给原告，故原告诉至法院。 被告董孝茹辩称，不同意原告诉请。涉案三份协议其处均无原件，也不清楚原告是否有原件，其不能确定是否已经签署协议。三份协议上原告的签字均非原告本人所签，应当是他人代签，但其未看到过授权。其确实想购买原告房屋，当中是中介在操作，中介让其支付多少钱其就付多少钱，认可已经支付给原告475,690元，但该款被告是支付给中介的定金，被告从未见过原告。钱款都是支付给中介的。其确实签过一份居间协议，但从内容上无法确认签署的是否为该份居间协议。其签署过补充协议及终止协议，但并不是甲乙双方在场，是中介给其签的，其签字的时候原告尚未签字，故对居间协议、补充协议和终止协议的内容均不认可。 本院经审理认定事实如下：原告系上海市闵行区房屋权利人，涉案房屋建筑面积139.42平方米，类型公寓，用途居住。2019年1月29日，原告（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订《物业正式租赁合同》，约定由被告承租原告名下上海市闵行区房屋，租赁期限自2019年2月1日起至2020年1月31日止，租金每月12,000元，保证金12,000元。签订前述租赁合同当日，原告（出售方，甲方）、被告（买受方，乙方）与案外人某甲公司（居间方，丙方）签订《房地产买卖居间协议》，约定由乙方购买甲方名下上海市闵行区房屋，类型住宅，建筑面积139.42平方米。协议载明：三、买卖条件：3.1房价款910万元；3.2定金及房价款的支付方式：A、定金：甲、乙两方约定本协议项下房屋买卖定金总额为50万元，应在甲方将房产证交付于丙方时，丙方或乙方将定金支付于甲方（注：本协议履行完毕前，该款项定金性质不变）；若乙方补足定金发生在甲方交付房产证等文件之后，该补足部分定金丙方应于收到后贰个工作日内支付于甲方。B、首期房价款计280万元，首期房价款包含已经支付的定金50万元，支付方式如下：乙方应于买卖合同签订当日（签订买卖合同于2019年6月30日前）直接支付给甲方。C、第二期房价款计450万元，支付方式如下：乙方应于甲乙双方约定的办理产权过户日期提前叁拾日（不晚于2019年8月31日前）支付给甲方，甲方应于抵押权人许可的最短时限内还清甲方尚欠贷款余额，并办理完毕抵押注销手续。D、其他房价款计180万元，乙方应于甲乙双方办理产权过户当日支付给甲方（先付款过户）。3.3其他约定：A、交易时间：待乙方之贷款申请经贷款银行审核通过，且公证处出具《买卖合同公证书》（若有）、《借款抵押合同公证书》（若有），且甲方名义之抵押登记已经注销后7个工作日内，最晚不得晚于2019年9月30日前，甲、乙两方亲自或委托丙方赴该物业所在区房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续，并由丙方收执收件收据。六、甲、乙两方签订本协议后买卖合同关系即成立。为办理交易过户手续之需，甲、乙两方在本协议签订后于2019年6月30日前签订《上海市房地产买卖合同》。十二、本协议各方约定的其他事项：1.本协议甲乙双方签字后生效，定金伍拾万元整，乙方于2019年2月28日前直接支付给甲方。2.乙方购买上述房屋产权登记权利人可以为公司或个人，甲方应配合交易；乙方无论用个人或公司作为购买上述房屋登记权利人，本次交易均按本协议正常履行。3.所有房款支付为人民币，甲乙双方暂定人民币肆佰伍拾万元等值的港币，由乙方在香港支付给甲方（汇率按中国人民银行当日中间价，多退少补）。4.若乙方因个人名义购买上述房屋办理产权过户日期需延后，甲方应配合。乙方应于2019年9月30日前支付给甲方总房款的百分之九十五以上，剩余房款于办理产权过户当日支付给甲方（先付后租）。合同另对交房时间、税费承担等进行了约定。 2019年9月5日，原告（出售方，甲方）与被告（买受方，乙方）签订《房地产买卖及居间协议的补充协议》，载明：因乙方资金支付存在迟延，房产市场行情有所波动，经甲乙双方协商故就其中约定的房款以及支付条件进行补充约定如下，以兹各方共同遵守。一、房价款现调整为950万元。二、定金及房价款的支付方式为：（一）定金：定金为90万元，乙方应于2019年10月11日前支付完毕。注：目前乙方仅支付甲方定金25万元，乙方承诺于2019年9月9日前最少再支付定金10万元，剩余未支付的定金55万元，乙方不晚于2019年10月21日前支付。（二）首期房价款：320万元，首期房价款包含上述定金90万元，乙方应于买卖合同签订当日（签订买卖合同日期为2019年10月31日前）直接支付给甲方。（三）第二期房价款：450万元，乙方应于甲、乙双方约定办理产权过户日期提前三十日（不晚于2019年11月30日前）支付给甲方，甲方应于抵押权人许可的最短时限内还清甲方尚欠贷款余额，并办理完毕抵押注销手续。（四）其他房价款：180万元，乙方应于甲乙双方办理产权过户当日前支付给甲方（先付款过户），不晚于2019年12月31日前。三、《房地产买卖居间协议》第3.3条A【交易时间】现修改为：最晚不得晚于2019年12月31日前。四、《房地产买卖居间协议》第六条签订《上海市房地产买卖合同》时间现修改为：于2019年10月31日前。五、上述首期房价款除外的其他房价款应于2019年12月31日前支付完毕；乙方若仍不能按时支付房款给甲方，甲方视情况可给予乙方最多三个月延迟支付时间（最晚不晚于2020年3月31日前支付完毕），但乙方按每月5万元利息补偿给甲方。六、甲乙双方应按履行《房屋买卖居间协议》与本补充协议，若未按约定履行的，守约方可以解除合同，违约方需要支付守约方合同总额的10%作为违约金（违约金与定金条款可以选择适用）。补充协议另对居间费用、连带责任保证等作了相关约定。 2020年5月7日，原告（出售方，甲方）与被告（买受方，乙方）签订《关于终止及的协议》，载明：甲、乙双方于2019年1月29日签订了关于上海市闵行区房屋（以下简称标的房屋）的《房地产买卖居间协议》，后因乙方原因迟迟未能按约履行付款义务，已属违约。为给予乙方宽限时间，甲、乙双方于2019年9月5日签署《房地产买卖居间协议》的《补充协议》，但至今乙方仍没有能力履行约定的付款义务，故订立本终止协议。1.甲、乙双方确认2020年5月6日（今日），双方签署的《房地产买卖居间协议》及《补充协议》解除。2.乙方2019年2月1日以（已）入住标的房屋，于2020年4月15日搬离标的房屋，现将钥匙交还甲方，甲方确认2020年5月6日（今日）收回标的房屋。3.现双方确认，乙方一次性向甲方赔偿终止协议的违约金人民币壹佰贰拾伍万元整（￥1,250,000），并于2020年6月30日前支付。4.乙方现已支付给甲方人民币肆拾柒万伍仟陆佰玖拾元整（￥475,690），可在上述金额中予以抵扣，即于2020年6月30日前支付人民币柒拾柒万肆仟叁佰壹拾元整（￥774,310）。5.若有任何一方违反本协议，守约方可向上海市闵行区人民法院起诉。6.本协议一式两份，甲、乙双方各执一份，且经甲、乙双方签字后即为生效。 以上事实，由原告提供的上海市房地产权证、《物业正式租赁合同》《房地产买卖居间协议》《房地产买卖及居间协议的补充协议》《关于终止及的协议》等证据以及当事人的陈述证实。 本院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原、被告签订的《房地产买卖居间协议》《房地产买卖及居间协议的补充协议》《关于终止及的协议》等三份协议均系双方的真实意思表示，且未违反法律、法规的禁止性规定，应属有效合同，双方当事人均应恪守。被告对《房地产买卖居间协议》《房地产买卖及居间协议的补充协议》《关于终止及的协议》内容不予认可，然本院注意到，原、被告双方之间确实就涉案房屋发生了买卖合同关系、租赁合同关系，嗣后又解除了上述买卖合同及相关的协议。被告抗辩被告签署《关于终止及的协议》，但原告的签名并非原告本人所签，故该协议应当撤销，然原告认可该终止协议的内容，故在该协议未被撤销的情况下，该协议对双方均有约束力，原、被告双方均应按照协议约定行使权利、履行义务，故被告上述抗辩本院不予采信。根据该终止协议，原、被告双方对解除《房地产买卖居间协议》《房地产买卖及居间协议的补充协议》事宜达成一致，对房屋交付使用及合同解除后交还房屋事宜亦经书面确认，涉案房屋也已实际交还原告。双方亦在该终止协议中一致确认被告应一次性赔偿原告终止协议的违约金125万元，抵扣被告已经支付原告的款项475,690元，被告尚欠原告违约金774,310元，原告主张上述拖欠的违约金于法不悖，本院予以支持。 据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条规定，判决如下： 被告董孝茹于本判决生效之日起十日内支付原告杨麒通违约金774,310元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11,543.10元，减半收取计5,771.55元，财产保全费4,420元，合计10,191.55元，由被告董孝茹负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审 判 员 沈慧芬 二〇二一年二月一日 法官助理 陆 艳 书 记 员 张金连 附：相关法律条文 一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 二、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。