广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初29540号原告：范红梅，女，1986年8月3日出生，汉族，身份证住址广西博白县。委托诉讼代理人：陈艳，广东雅商律师事务所律师。被告：王利娜，女，1987年1月1日出生，汉族，身份证住址广东省蕉岭县。委托诉讼代理人：张荣，广东永隆律师事务所律师。第三人：中山市乐有家房地产经纪有限公司，住所地广东省中山市东区中山五路2号紫马奔腾广场一区6座2层物业，统一社会信用代码91442000678855547H。法定代表人：李功镇，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：李杰，系该公司法务专员。委托诉讼代理人：廖雯文，系该公司行政专员。原告范红梅与被告王利娜、第三人中山市乐有家房地产经纪有限公司（以下简称“乐有家公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告范红梅及其委托诉讼代理人陈艳，被告王利娜委托诉讼代理人张荣，第三人乐有家公司委托诉讼代理人李杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告范红梅向本院提出以下诉讼请求：1.立即解除原、被告及第三人三方于2020年7月19日签订的《二手房买卖及居间服务合同》（合同编号：58301014590）中原告与被告二手房买卖合同部分；2.被告向原告支付违约金126000元（以房屋转让总价款63万元为基数乘以三方合同中约定的违约金比例20%）；3.被告承担财产保全担保费用1000元。事实与理由：原告、被告与第三人中山市乐有家房地产经纪有限公司三方于2020年7月19日签订《二手房买卖及居间服务合同》（以下称“合同”），三方在合同中约定原告将其位于沙溪镇星宝路2号星宝明珠花园2期22幢1105房以63万元的价款转让给被告，且被告应在合同签订当日支付购买房屋定金13万元至居间方即第三人中山市乐有家房地产经纪有限公司名下银行账户。合同签订当日，被告仅支付部分定金55000元至乐有家公司名下银行账户。被告支付55000元定金后，对于合同中所约定剩余的定金迟迟未支付，至2020年8月5日，原告向被告发出《催告函》，督促被告自《催告函》签发之日起2日内及时履行支付剩余定金义务，但被告自收到《催告函》后的合理期限内仍未履行合同约定义务。鉴于被告怠于履行合同义务，已经严重违约，经原告催告后仍未履行，原告于2020年8月12日向被告发出《解除合同通知》。原告为维护合法权益，特向法院起诉。原告范红梅向本院提交以下证据：1.二手房买卖及居间服务合同、交易节点确认书、买方帮卖方赎楼协议；2.放贷申请书、银行流水交易记录、银行流水交易明细清单；3.催告函、邮单查询详情页面；4.解除合同通知，邮件查询详情页面。被告王利娜辩称，1.涉案房屋范红梅只是名义上的持有人，其实际持有人、控制人是范科丰，范科丰是乐有家公司的员工及店长。2.王利娜、范红梅从未见面及接触，更谈不上合同意思的表示及合同关系。这些人都是在乐有家公司的操控下。3.经法庭调查和司法审查确认王利娜经手单方签订的一系列合同、文件均认定为无效。这些文件资料合同版本都是格式化版本，是由乐有家公司指定提供。王利娜是事先在空白合同上签订，合同文件的内容、文字全部都是由乐有家公司操控填写。4.王利娜签名后，乐有家公司从未提供任何所签的资料原件给王利娜。5.王利娜经手支付的款项全部都是由乐有家公司违规收取、发放。违背了中介机构中立、专业、规范的标准，更违背了其所谓的承诺。王利娜支付的5.5万元是王利娜姐姐、妈妈支付。6.王利娜并非是真正的购买方，一直以来王利娜都称其为其母亲看房。乐有家公司一直也承认，但乐有家公司为了促成交易，乐有家公司要求王利娜先行在所有的资料上签名。7.为了真实查明本案案情，作为王利娜代理人请法庭要传唤王利娜、范红梅、范科丰、乐有家公司负责交易的罗蛟到庭查明事实。8.即便认定王利娜签订的部分协议有效，王利娜也没有违约及过错。根据双方签订的赎楼协议，明确了卖方及配偶若存在贷款逾期两次的，那么买方有权利拒绝支付楼款及为卖方赎楼，在交易的过程中，王利娜一直催告要求乐有家公司提供范红梅的征信。乐有家公司一直拖延，最后乐有家公司也确认范红梅存在多次贷款违约。该情况下，王利娜也一直没有说不继续购买，但要求乐有家公司承担安全交易的责任。乐有家公司和范红梅利用掌握王利娜所签的文件优势地位，对王利娜发出所谓的催交购房定金、解除合同的告知书。王利娜在事后多次找乐有家公司要求其退还已支付的5.5万元，但乐有家公司置之不理，并且违背其承诺将3万元转给范红梅。被告王利娜对其主张的事实及诉讼请求向本院提交的证据有：1.二手房买卖及居间服务合同；2.赎楼协议；3.物业出售委托合同书；4.付款凭证；5.房产权证；6.信息告知书；7.交易节点确认书；8.主体变更确认书；9.录音；10.服务承诺书；11.信记录。12.微信记录截图。第三人乐有家公司陈述，1.乐有家公司在交易过程中一直积极履行居间方义务，在出现纠纷时积极协调买卖双方，引导合同继续履行，不存在任何过错。且，交易各方为独立民事主体，除了尽力沟通协商，乐有家公司对于交易双方的信用没有保证义务，无法实质调整、控制任何一方的交易行为，原告要求乐有家公司针对范红梅的行为承担连带赔偿责任和本案诉讼费等支出明显缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回。2.关于原告诉求主张的托管定金问题：原告与范红梅约定托管定金13万在乐有家公司处，原告实际托管5.5万，其中3万已由乐有家公司根据合同约定放款给范红梅，目前乐有家公司处仅余2.5万处于托管状态。关于该笔2.5万元托管款项，乐有家公司愿以法院认定为指导进行放款操作。该笔款项系原告为购买涉案房屋而托管在乐有家公司处的交易定金，目的在于保障交易安全。根据三方签署的《二手房买卖及居间服务合同》第十一条“买卖双方就合同履行发生争议，若针对托管款项要求居间方放款的，鉴于居间方不是裁决机构无权辨明违约责任归属，有权依据法院或仲裁的生效判决书、调解书、裁决书或三方的和解协议来操作。在签署裁判文书或协议提交给居间方前，居间方有权不进行任何操作”的约定，乐有家公司作为居间方，在双方就合同履行发生争议且无法就争议解决达成一致意见时，不得己暂不处理该款项，告知双方可通过法律途径解决问题，乐有家公司将以裁决机构的认定进行放款。若法院未予明确而原告与范红梅又不再继续交易的，乐有家公司将按原合同约定，将托款项退还给实际付款方。3.乐有家公司对案涉交易情况陈述如下：2020年7月19日，王利娜与范红梅在乐有家公司居间下签署《二手房买卖及居间服务合同》，约定交易案涉物业，合同总价63万。买卖双方约定总定金13万全部托管在乐有家公司，但实际仅托管了5.5万（其中5000元由王利娜支付的诚意金转化而来，其中50000元由王利娜在签约当日支付，因为银行转款限额未能足额支付）。在满足合同约定条件下，乐有家公司将其中3万元支付给范红梅，目前仅剩余2.5万元在乐有家公司处托管。乐有家公司日，买卖双方知悉案涉房屋存在两次抵押，一押至中国工商银行42万，二押至中国银行8万，并签署《买方帮卖方赎楼协议》，约定买方提前支付37万元给卖方专款用于案涉房屋的注销抵押登记（即赎楼）。同时，王利娜签署放款申请书，同意乐有家公司将其中3万元放款给范红梅。2020年7月21日，王利娜向乐有家公司反馈银行仍旧限额无法转账。2020年7月22日，王利娜在显示“有抵押、无查封”的《中山市不动产登已资料查询结果》上签字，乐有家公司遂按照原合同第四条第1点约定，将3万元托管款项支付给范红梅。同时，基于双方买卖合同己成立，在征得王利娜同意后，乐有家公司将其支付的托管诚意金转化为托管定金，并进行实时短信告知。王利娜对此知悉并未提出反对意见。2020年7月24日，范红梅委托担保公司办理赎楼。各方继续等待王利娜支付剩余定金。2020年7月29日前后，买卖双方针对赎楼费用承担问题产生分歧，协商未果。同时，王利娜对房屋存在多重抵押表示担忧，希望卖方自行赎楼或双方解约、退定等，范红梅要求按合同履行，并要求王利娜及时支付剩余定金。最终，乐有家公司虽多次组织协商，但未果，双方无奈诉诸法院。4.乐有家是提供居间服务的第三方，依据合同相对性的原则，本案是买卖合同纠纷，我方非适格主体。即便王利娜主张我方存在过错，那也应当另案起诉，不应当在本案中审理。合同约定居间方收取该笔款项时即视为卖方范红梅已收讫。故我方无法在双方协商一致或生效裁判出来前任意处置该款项。故没有直接退还王利娜5.5万元，其中的3万元已放款给范红梅。剩余2.5万元我方愿意在法院生效裁判文书后进行放款操作。若法院没有明确判令，我方将按原合同约定退回给实际付款方。第三人乐有家公司未向法院提交证据。本院经审理认定事实如下：1.2020年7月19日，范红梅（卖方）与王利娜（买方）以及乐有家公司（居间方）签订《二手房买卖及居间服务合同》（合同编号为58301014590），约定：买卖双方交易位于中山市的物业【不动产权证号：粤（2019）中山市不动产权第××号】，转让成交总价为63万元；该房产交易定金共13万元，买方同意在本合同签订时向卖方支付定金13万元，买卖双方同意将定金13万元交由居间方托管，买方将定金支付给居间方托管或打入卖方指定的托管账户后，即视为卖方本人已收讫，卖方应向买方出具定金收据，卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金生效；居间方收到托管款项后应出具收款收据，相关收据自托管款项依本合同约定从居间方支付给卖方、买方或其他主体后自动失效。买卖双方同意查档确认产权清晰、有抵押无查封状态后五个工作日内，居间方可直接将上述托管定金划入卖方账户。剩余房款买方一次性支付给卖方。买卖双方同意买方支付定金时从定金或房款中5000元作为交房保证金交由居间方托管。物业管理、水、电、燃气等费用未结清的，卖方同意由居间方直接从托管的交房保证金中支付；交房保证金不足以支付的，由卖方自行支付。如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过十五个工作日，则卖方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或要求买方支付转让总价款20％的违约金，卖方因维权所支出的律师费、诉讼费等由买方承担。如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过十五个工作日，则卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20％的违约金，卖方因维权所支出的律师费、诉讼费等由买方承担。合同还约定了其他事项。合同上卖方处有范红梅的签名捺印，买方处有王利娜的签名捺印。同日，王利娜（卖方）、范红梅（买方）与乐有家公司（居间方）签订交易节点确认书，约定买卖双方同意按照如下流程进行交易：1.买方须根据原合同约定向卖方支付定金。买卖双方须按原合同约定向居间方支付佣金。卖方应于签署本确认书当日将《房地产权证》、《国有土地使用证》／《不动产权证书》原件交予居间方托管，并予1个工作日内将查档回执交予居间方，如查档确认卖方属于最高额抵押，卖方于查档确认后1个工作日至当地人民银行查询征信或相关机构出具证明确认。2.卖方委托赎楼公司赎楼：卖方须于签订原合同10个工作日内与赎楼公司签订服务合同，同时向赎楼公司或第三方指定的人员出具委托赎楼公证书，卖方应予协助，担保赎楼收费项目以赎楼公司的服务合同为准。3.卖方在签订原合同之日起70个工作日内配合赎楼公司还清抵押权人贷款（若卖方不能获得赎楼公司贷款或不能全额获得赎楼贷款的，由卖方自行筹资补足，增加的费用由卖方承担）并办妥注销抵押登记：卖方在办妥注销抵押登记后2个工作日内，将《房地产权证》、《国有土地使用证》／《不动产权证书》原件（无查封、无抵押）交予居间方托管交予居间方办理递件过户。2020年7月19日，范红梅与王利娜签订了一份《买方帮卖方赎楼协议》，约定：作为坐落于中山市的交易双方，各自明确以下义务：已将该房产抵押分别一押至中国工商银行，目前尚有欠款本息余额约42万元（具体金额以还款本息金额为准）未还清。卖方保证对该房产拥有完整产权，保证除原欠款外。没有其它任何债权债务和法律纠纷，近半年征信（含配偶），累计逾期不超过2次且无当前逾期，如有隐瞒，买方有权拒绝提前支付款给卖方赎楼，卖方须自行筹资赎楼或通过担保公司赎楼，所产生相关费用由卖方自行承担，卖方同意以本人及家庭全部财产承担无跟连带责任以保证偿还买方所提前支付的款项及逾期利息、罚息和实现债权的费用。买卖双方签署本协议后，卖方应积极配合买方办理转让该房产的所有手续，并在7天内提交转让房产所需的全部资料及证明。买方已充分了解提前支付款项帮卖方赎楼的操作流程及风险提示，并且明确知晓提前支付款项的风险，买方同意帮卖方清偿交易房产的原欠款用于注销抵押登记。买方一次性付款的在办理完银行资金监管后，卖方收到银行通知扣款时，买方向卖方提前支付37万元，该笔款项由买方直接存入卖方的账号。协议卖方处有范红梅的签名捺印，买方处有王利娜的签名捺印。2020年7月19日上午，王利娜向乐有家公司支付了诚意金5000元，同日下午，王利娜又向乐有家公司支付了定金5万元。2020年7月22日，乐有家公司向王利娜发送信息载明：你支付的购置中山市沙溪镇星宝明珠花园2期22幢1105房物业的诚意金款项，金额5000元已变更为监管定金款项，请知悉，如有疑问请在收到短信后3个工作日内联系乐有家王斐。庭审中，范红梅与乐有家公司共同确认乐有家公司已将购房定金5.5万元中的3万元支付给了范红梅，剩余的2.5万元仍托管于乐有家公司处。2020年8月5日，范红梅向王利娜发出《催告函》，载明本人与你签订了《二手房买卖及居间服务合同》及相关合同资料。按照合同约定，你须履行以下补交定金的义务。鉴于上述义务履行期限已届满，为保障合同各方权益，特提醒你在本函签发之日起2日内严格履行上述义务。否则，一旦诉诸法院，你将有可能承担定金罚则或赔偿违约金，并承担其他经纪损失（误工费、诉讼费、律师费、交通费、佣金等）。2020年8月12日，范红梅向王利娜发出《解除合同通知》载明：本人与你签订了《二手房买卖及居间服务合同》及相关合同资料。按照合同约定，你须履行以下补交定金的义务。现经本人多次催促，你仍拒不履行并已逾期23天，对本人利益造成严重损害。因此，为防止本人损失进一步扩大，现郑重通知你，自你收到本通知之日起原自行解除，同时本人保留进一步追究违约责任的权利。双方交易遂无法继续进行。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。房屋买卖合同部分，系王利娜与范红梅的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。合同约定：“该房产交易定金共13万元，买方同意在本合同签订时向卖方支付定金13万元”,又根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”合同明确约定王利娜应在合同签订当天支付购房定金13万元，王利娜仅支付了5.5万元，后经范红梅催告仍不支付，现涉案交易无法完成，过错责任在于王利娜，王利娜已构成违约，范红梅有权解除合同，并要求王利娜应承担相应的违约责任。依照合同约定：“如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过十五个工作日，则卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20％的违约金，卖方因维权所支出的律师费、诉讼费等由买方承担”。范红梅主张的违约金126000元（630000万×20%=126000元），符合合同约定，本院予以支持。为避免诉累，本院对王利娜已支付5.5万元作如下处理：范红梅已收到的3万元不予返还，剩余托管于乐有家公司的2.5万元，由乐有家公司向范红梅转交。因此，王利娜另需支付违约金71000元（126000元-55000元=71000元）。范红梅主张的保全担保费1000元，范红梅未提交证据证明其实际支出，且合同未明确约定，本院不予支持。王利娜的抗辩意见，没有举证证明吗，理由不充分，本院不予采信。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十七条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告范红梅与被告王利娜《二手房买卖及居间服务合同》（合同编号为58301014590）中的房屋买卖合同部分；二、被告王利娜已支付款项5.5万元不予退还，其中2.5万元由第三人中山市乐有家房地产经纪有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告范红梅转交；三、被告王利娜于本判决发生法律效力之日起七日内向原告范红梅支付违约金71000元（已扣减判项二款项5.5万元）；四、驳回原告范红梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11370元，诉讼保全申请费1150元，共计12520元（原告范红梅已预交），由被告王利娜负担（被告王利娜于判决生效之日起七日内迳付原告范红梅）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  陈伟基人民陪审员  李士森人民陪审员  李庆腾二〇二一年二月二十三日书 记 员  陈静翩书 记 员  杨平丽广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初29540号原告：范红梅，女，1986年8月3日出生，汉族，身份证住址广西博白县。委托诉讼代理人：陈艳，广东雅商律师事务所律师。被告：王利娜，女，1987年1月1日出生，汉族，身份证住址广东省蕉岭县。委托诉讼代理人：张荣，广东永隆律师事务所律师。第三人：中山市乐有家房地产经纪有限公司，住所地广东省中山市东区中山五路2号紫马奔腾广场一区6座2层物业，统一社会信用代码91442000678855547H。法定代表人：李功镇，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：李杰，系该公司法务专员。委托诉讼代理人：廖雯文，系该公司行政专员。原告范红梅与被告王利娜、第三人中山市乐有家房地产经纪有限公司（以下简称“乐有家公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告范红梅及其委托诉讼代理人陈艳，被告王利娜委托诉讼代理人张荣，第三人乐有家公司委托诉讼代理人李杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告范红梅向本院提出以下诉讼请求：1.立即解除原、被告及第三人三方于2020年7月19日签订的《二手房买卖及居间服务合同》（合同编号：58301014590）中原告与被告二手房买卖合同部分；2.被告向原告支付违约金126000元（以房屋转让总价款63万元为基数乘以三方合同中约定的违约金比例20%）；3.被告承担财产保全担保费用1000元。事实与理由：原告、被告与第三人中山市乐有家房地产经纪有限公司三方于2020年7月19日签订《二手房买卖及居间服务合同》（以下称“合同”），三方在合同中约定原告将其位于沙溪镇星宝路2号星宝明珠花园2期22幢1105房以63万元的价款转让给被告，且被告应在合同签订当日支付购买房屋定金13万元至居间方即第三人中山市乐有家房地产经纪有限公司名下银行账户。合同签订当日，被告仅支付部分定金55000元至乐有家公司名下银行账户。被告支付55000元定金后，对于合同中所约定剩余的定金迟迟未支付，至2020年8月5日，原告向被告发出《催告函》，督促被告自《催告函》签发之日起2日内及时履行支付剩余定金义务，但被告自收到《催告函》后的合理期限内仍未履行合同约定义务。鉴于被告怠于履行合同义务，已经严重违约，经原告催告后仍未履行，原告于2020年8月12日向被告发出《解除合同通知》。原告为维护合法权益，特向法院起诉。原告范红梅向本院提交以下证据：1.二手房买卖及居间服务合同、交易节点确认书、买方帮卖方赎楼协议；2.放贷申请书、银行流水交易记录、银行流水交易明细清单；3.催告函、邮单查询详情页面；4.解除合同通知，邮件查询详情页面。被告王利娜辩称，1.涉案房屋范红梅只是名义上的持有人，其实际持有人、控制人是范科丰，范科丰是乐有家公司的员工及店长。2.王利娜、范红梅从未见面及接触，更谈不上合同意思的表示及合同关系。这些人都是在乐有家公司的操控下。3.经法庭调查和司法审查确认王利娜经手单方签订的一系列合同、文件均认定为无效。这些文件资料合同版本都是格式化版本，是由乐有家公司指定提供。王利娜是事先在空白合同上签订，合同文件的内容、文字全部都是由乐有家公司操控填写。4.王利娜签名后，乐有家公司从未提供任何所签的资料原件给王利娜。5.王利娜经手支付的款项全部都是由乐有家公司违规收取、发放。违背了中介机构中立、专业、规范的标准，更违背了其所谓的承诺。王利娜支付的5.5万元是王利娜姐姐、妈妈支付。6.王利娜并非是真正的购买方，一直以来王利娜都称其为其母亲看房。乐有家公司一直也承认，但乐有家公司为了促成交易，乐有家公司要求王利娜先行在所有的资料上签名。7.为了真实查明本案案情，作为王利娜代理人请法庭要传唤王利娜、范红梅、范科丰、乐有家公司负责交易的罗蛟到庭查明事实。8.即便认定王利娜签订的部分协议有效，王利娜也没有违约及过错。根据双方签订的赎楼协议，明确了卖方及配偶若存在贷款逾期两次的，那么买方有权利拒绝支付楼款及为卖方赎楼，在交易的过程中，王利娜一直催告要求乐有家公司提供范红梅的征信。乐有家公司一直拖延，最后乐有家公司也确认范红梅存在多次贷款违约。该情况下，王利娜也一直没有说不继续购买，但要求乐有家公司承担安全交易的责任。乐有家公司和范红梅利用掌握王利娜所签的文件优势地位，对王利娜发出所谓的催交购房定金、解除合同的告知书。王利娜在事后多次找乐有家公司要求其退还已支付的5.5万元，但乐有家公司置之不理，并且违背其承诺将3万元转给范红梅。被告王利娜对其主张的事实及诉讼请求向本院提交的证据有：1.二手房买卖及居间服务合同；2.赎楼协议；3.物业出售委托合同书；4.付款凭证；5.房产权证；6.信息告知书；7.交易节点确认书；8.主体变更确认书；9.录音；10.服务承诺书；11.信记录。12.微信记录截图。第三人乐有家公司陈述，1.乐有家公司在交易过程中一直积极履行居间方义务，在出现纠纷时积极协调买卖双方，引导合同继续履行，不存在任何过错。且，交易各方为独立民事主体，除了尽力沟通协商，乐有家公司对于交易双方的信用没有保证义务，无法实质调整、控制任何一方的交易行为，原告要求乐有家公司针对范红梅的行为承担连带赔偿责任和本案诉讼费等支出明显缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回。2.关于原告诉求主张的托管定金问题：原告与范红梅约定托管定金13万在乐有家公司处，原告实际托管5.5万，其中3万已由乐有家公司根据合同约定放款给范红梅，目前乐有家公司处仅余2.5万处于托管状态。关于该笔2.5万元托管款项，乐有家公司愿以法院认定为指导进行放款操作。该笔款项系原告为购买涉案房屋而托管在乐有家公司处的交易定金，目的在于保障交易安全。根据三方签署的《二手房买卖及居间服务合同》第十一条“买卖双方就合同履行发生争议，若针对托管款项要求居间方放款的，鉴于居间方不是裁决机构无权辨明违约责任归属，有权依据法院或仲裁的生效判决书、调解书、裁决书或三方的和解协议来操作。在签署裁判文书或协议提交给居间方前，居间方有权不进行任何操作”的约定，乐有家公司作为居间方，在双方就合同履行发生争议且无法就争议解决达成一致意见时，不得己暂不处理该款项，告知双方可通过法律途径解决问题，乐有家公司将以裁决机构的认定进行放款。若法院未予明确而原告与范红梅又不再继续交易的，乐有家公司将按原合同约定，将托款项退还给实际付款方。3.乐有家公司对案涉交易情况陈述如下：2020年7月19日，王利娜与范红梅在乐有家公司居间下签署《二手房买卖及居间服务合同》，约定交易案涉物业，合同总价63万。买卖双方约定总定金13万全部托管在乐有家公司，但实际仅托管了5.5万（其中5000元由王利娜支付的诚意金转化而来，其中50000元由王利娜在签约当日支付，因为银行转款限额未能足额支付）。在满足合同约定条件下，乐有家公司将其中3万元支付给范红梅，目前仅剩余2.5万元在乐有家公司处托管。乐有家公司日，买卖双方知悉案涉房屋存在两次抵押，一押至中国工商银行42万，二押至中国银行8万，并签署《买方帮卖方赎楼协议》，约定买方提前支付37万元给卖方专款用于案涉房屋的注销抵押登记（即赎楼）。同时，王利娜签署放款申请书，同意乐有家公司将其中3万元放款给范红梅。2020年7月21日，王利娜向乐有家公司反馈银行仍旧限额无法转账。2020年7月22日，王利娜在显示“有抵押、无查封”的《中山市不动产登已资料查询结果》上签字，乐有家公司遂按照原合同第四条第1点约定，将3万元托管款项支付给范红梅。同时，基于双方买卖合同己成立，在征得王利娜同意后，乐有家公司将其支付的托管诚意金转化为托管定金，并进行实时短信告知。王利娜对此知悉并未提出反对意见。2020年7月24日，范红梅委托担保公司办理赎楼。各方继续等待王利娜支付剩余定金。2020年7月29日前后，买卖双方针对赎楼费用承担问题产生分歧，协商未果。同时，王利娜对房屋存在多重抵押表示担忧，希望卖方自行赎楼或双方解约、退定等，范红梅要求按合同履行，并要求王利娜及时支付剩余定金。最终，乐有家公司虽多次组织协商，但未果，双方无奈诉诸法院。4.乐有家是提供居间服务的第三方，依据合同相对性的原则，本案是买卖合同纠纷，我方非适格主体。即便王利娜主张我方存在过错，那也应当另案起诉，不应当在本案中审理。合同约定居间方收取该笔款项时即视为卖方范红梅已收讫。故我方无法在双方协商一致或生效裁判出来前任意处置该款项。故没有直接退还王利娜5.5万元，其中的3万元已放款给范红梅。剩余2.5万元我方愿意在法院生效裁判文书后进行放款操作。若法院没有明确判令，我方将按原合同约定退回给实际付款方。第三人乐有家公司未向法院提交证据。本院经审理认定事实如下：1.2020年7月19日，范红梅（卖方）与王利娜（买方）以及乐有家公司（居间方）签订《二手房买卖及居间服务合同》（合同编号为58301014590），约定：买卖双方交易位于中山市的物业【不动产权证号：粤（2019）中山市不动产权第××号】，转让成交总价为63万元；该房产交易定金共13万元，买方同意在本合同签订时向卖方支付定金13万元，买卖双方同意将定金13万元交由居间方托管，买方将定金支付给居间方托管或打入卖方指定的托管账户后，即视为卖方本人已收讫，卖方应向买方出具定金收据，卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金生效；居间方收到托管款项后应出具收款收据，相关收据自托管款项依本合同约定从居间方支付给卖方、买方或其他主体后自动失效。买卖双方同意查档确认产权清晰、有抵押无查封状态后五个工作日内，居间方可直接将上述托管定金划入卖方账户。剩余房款买方一次性支付给卖方。买卖双方同意买方支付定金时从定金或房款中5000元作为交房保证金交由居间方托管。物业管理、水、电、燃气等费用未结清的，卖方同意由居间方直接从托管的交房保证金中支付；交房保证金不足以支付的，由卖方自行支付。如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过十五个工作日，则卖方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或要求买方支付转让总价款20％的违约金，卖方因维权所支出的律师费、诉讼费等由买方承担。如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过十五个工作日，则卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20％的违约金，卖方因维权所支出的律师费、诉讼费等由买方承担。合同还约定了其他事项。合同上卖方处有范红梅的签名捺印，买方处有王利娜的签名捺印。同日，王利娜（卖方）、范红梅（买方）与乐有家公司（居间方）签订交易节点确认书，约定买卖双方同意按照如下流程进行交易：1.买方须根据原合同约定向卖方支付定金。买卖双方须按原合同约定向居间方支付佣金。卖方应于签署本确认书当日将《房地产权证》、《国有土地使用证》／《不动产权证书》原件交予居间方托管，并予1个工作日内将查档回执交予居间方，如查档确认卖方属于最高额抵押，卖方于查档确认后1个工作日至当地人民银行查询征信或相关机构出具证明确认。2.卖方委托赎楼公司赎楼：卖方须于签订原合同10个工作日内与赎楼公司签订服务合同，同时向赎楼公司或第三方指定的人员出具委托赎楼公证书，卖方应予协助，担保赎楼收费项目以赎楼公司的服务合同为准。3.卖方在签订原合同之日起70个工作日内配合赎楼公司还清抵押权人贷款（若卖方不能获得赎楼公司贷款或不能全额获得赎楼贷款的，由卖方自行筹资补足，增加的费用由卖方承担）并办妥注销抵押登记：卖方在办妥注销抵押登记后2个工作日内，将《房地产权证》、《国有土地使用证》／《不动产权证书》原件（无查封、无抵押）交予居间方托管交予居间方办理递件过户。2020年7月19日，范红梅与王利娜签订了一份《买方帮卖方赎楼协议》，约定：作为坐落于中山市的交易双方，各自明确以下义务：已将该房产抵押分别一押至中国工商银行，目前尚有欠款本息余额约42万元（具体金额以还款本息金额为准）未还清。卖方保证对该房产拥有完整产权，保证除原欠款外。没有其它任何债权债务和法律纠纷，近半年征信（含配偶），累计逾期不超过2次且无当前逾期，如有隐瞒，买方有权拒绝提前支付款给卖方赎楼，卖方须自行筹资赎楼或通过担保公司赎楼，所产生相关费用由卖方自行承担，卖方同意以本人及家庭全部财产承担无跟连带责任以保证偿还买方所提前支付的款项及逾期利息、罚息和实现债权的费用。买卖双方签署本协议后，卖方应积极配合买方办理转让该房产的所有手续，并在7天内提交转让房产所需的全部资料及证明。买方已充分了解提前支付款项帮卖方赎楼的操作流程及风险提示，并且明确知晓提前支付款项的风险，买方同意帮卖方清偿交易房产的原欠款用于注销抵押登记。买方一次性付款的在办理完银行资金监管后，卖方收到银行通知扣款时，买方向卖方提前支付37万元，该笔款项由买方直接存入卖方的账号。协议卖方处有范红梅的签名捺印，买方处有王利娜的签名捺印。2020年7月19日上午，王利娜向乐有家公司支付了诚意金5000元，同日下午，王利娜又向乐有家公司支付了定金5万元。2020年7月22日，乐有家公司向王利娜发送信息载明：你支付的购置中山市沙溪镇星宝明珠花园2期22幢1105房物业的诚意金款项，金额5000元已变更为监管定金款项，请知悉，如有疑问请在收到短信后3个工作日内联系乐有家王斐。庭审中，范红梅与乐有家公司共同确认乐有家公司已将购房定金5.5万元中的3万元支付给了范红梅，剩余的2.5万元仍托管于乐有家公司处。2020年8月5日，范红梅向王利娜发出《催告函》，载明本人与你签订了《二手房买卖及居间服务合同》及相关合同资料。按照合同约定，你须履行以下补交定金的义务。鉴于上述义务履行期限已届满，为保障合同各方权益，特提醒你在本函签发之日起2日内严格履行上述义务。否则，一旦诉诸法院，你将有可能承担定金罚则或赔偿违约金，并承担其他经纪损失（误工费、诉讼费、律师费、交通费、佣金等）。2020年8月12日，范红梅向王利娜发出《解除合同通知》载明：本人与你签订了《二手房买卖及居间服务合同》及相关合同资料。按照合同约定，你须履行以下补交定金的义务。现经本人多次催促，你仍拒不履行并已逾期23天，对本人利益造成严重损害。因此，为防止本人损失进一步扩大，现郑重通知你，自你收到本通知之日起原自行解除，同时本人保留进一步追究违约责任的权利。双方交易遂无法继续进行。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。房屋买卖合同部分，系王利娜与范红梅的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。合同约定：“该房产交易定金共13万元，买方同意在本合同签订时向卖方支付定金13万元”,又根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”合同明确约定王利娜应在合同签订当天支付购房定金13万元，王利娜仅支付了5.5万元，后经范红梅催告仍不支付，现涉案交易无法完成，过错责任在于王利娜，王利娜已构成违约，范红梅有权解除合同，并要求王利娜应承担相应的违约责任。依照合同约定：“如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过十五个工作日，则卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20％的违约金，卖方因维权所支出的律师费、诉讼费等由买方承担”。范红梅主张的违约金126000元（630000万×20%=126000元），符合合同约定，本院予以支持。为避免诉累，本院对王利娜已支付5.5万元作如下处理：范红梅已收到的3万元不予返还，剩余托管于乐有家公司的2.5万元，由乐有家公司向范红梅转交。因此，王利娜另需支付违约金71000元（126000元-55000元=71000元）。范红梅主张的保全担保费1000元，范红梅未提交证据证明其实际支出，且合同未明确约定，本院不予支持。王利娜的抗辩意见，没有举证证明吗，理由不充分，本院不予采信。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十七条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告范红梅与被告王利娜《二手房买卖及居间服务合同》（合同编号为58301014590）中的房屋买卖合同部分；二、被告王利娜已支付款项5.5万元不予退还，其中2.5万元由第三人中山市乐有家房地产经纪有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告范红梅转交；三、被告王利娜于本判决发生法律效力之日起七日内向原告范红梅支付违约金71000元（已扣减判项二款项5.5万元）；四、驳回原告范红梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11370元，诉讼保全申请费1150元，共计12520元（原告范红梅已预交），由被告王利娜负担（被告王利娜于判决生效之日起七日内迳付原告范红梅）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  陈伟基人民陪审员  李士森人民陪审员  李庆腾二〇二一年二月二十三日书 记 员  陈静翩书 记 员  杨平丽