辽宁省沈阳市沈河区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0103民初14209号 原告：辽宁建和物业管理有限公司，住所地沈阳市皇姑区岐山中路55-1号。 法定代表人：魏东红，该公司总经理。 委托代理人：王颖，该公司员工。 委托代理人：张彪，该公司员工。 被告陈丽萍，女，1962年9月22日出生，住址沈阳市沈河区， 原告辽宁建和物业管理有限公司（以下简称“建和公司”）与被告陈丽萍物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告辽宁建和物业管理有限公司的委托代理人王颖到庭参加诉讼，被告陈丽萍经本院传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告辽宁建和物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告立即支付拖欠物业管理费16742.35元及其滞纳金。2、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告是原告所进行物业服务的“现代家园小区”沈阳市沈河区魁星楼路16号212室的业主，住宅面积195m2，物业费收费标准为每平方米1元月，每年应交物业管理费2340元。被告自2011年1月1日起至2017年4月15日一直没有缴纳物业管理费，总计欠缴费14722.50元及其滞纳金。被告是现代家园魁星楼路15号6车库业主及使用人，建筑面积为40.60m2，物业费收费标准为每平方米.50元月，每年应交物业管理费243.60元。自2009年1月1日起至2017年4月15日一直没有缴纳物业管理费，被告车库总计欠缴费2019.85元；被告房屋、车库欠付物业费合计16742.35元及其滞纳金。原告多次找被告讲明缴纳物业管理费是业主应尽的责任和义务，但被告以种种理由拒不缴纳，被告的行为已违反了《国务院根据物权法修改物业管理条例》中第二章“业主及业主大会”中的第七条：“业主在物业管理活动中，履行下列义务”的第五条：“按时交纳物业服务费用”及第六章“法律责任”中的第六十五条：“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉”的相关规定。目前被告欠缴物业管理费的行为已经侵害了原告及园区所有业主的利益，故原告诉至法院请求依法判决。 被告陈丽萍未到庭，书面答辩称，本人系沈河区魁星楼路1-6号2-1-2室业主陈丽萍，所在小区为滨河街道现代家园社区，现就与辽宁建和物业管理有限公司纠纷一案说明如下：1.原告理由中住宅物业费为2011年至2017年，而车库物业费为2009年至2017年对应时间不一致，业主不存在2009-2011年期间只缴纳住宅物业费不缴纳车库物业费情况。并且，建和物业于2015年入驻园区，但却从2011年收缴物业费，存在没提供服务胡乱收费的事实。2.业主于2012年发生房屋被盗案件，损失206700元。案发时，业主全家赴外地旅游，家中无人，从案发到报警经历了1天之久，由于正值冬天，系邻居发现窗户被撬才报警。业主离家之前，将物业安装的房屋内部门窗报警器打开，但并不知情自动报警装置已经损坏，且无人告知。加之案发之后，警方调取监控时，发现园区监控损坏。房屋被盗且未能及时破案，物业公司存在不可推卸的责任，因此本人一直未交物业费。3.自2013年以来，业主居住南卧室开始漏水，系外墙防水层损坏，系物业维修范围，多次与物业沟通协商，均无回应，导致房屋漏水失修一直延续至今。 本院经审理认定事实如下：被告陈丽萍是沈阳市沈河区魁星楼路1-6号212房屋的业主，房屋建筑面积195.05平方米。被告陈丽萍是沈阳市沈河区魁星楼路1-5号6门车库的业主，车库建筑面积40.6平方米。原告建和公司于2015年3月31日与沈阳市沈河区现代家园业主委员会签订《物业管理服务合同》，约定原告为该小区提供物业服务，合同自2014年10月1日起，该园区物业费标准为1元/平方米/月。委托管理事项包括：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理服务；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理等。物业服务费用半年交纳一次，每年2月1日前交纳当年1月1日至6月30日的物业管理服务费；每年8月1日前交纳当年7月1日至12月31日的物业管理服务费。 2014年9月27日，沈阳现代物业管理有限公司与原告签订债权转让协议，约定截至本协议签署日前，沈阳现代家园小区所有业主拖欠甲方2005年至今的物业管理费的债权由沈阳现代物业管理有限公司转让给原告。 2015年12月28日，沈阳市沈河区现代家园业主委员会作为原告向沈阳市沈河区人民法院提起诉讼，要求解除与建和公司签订的《物业管理服务合同》及补充协议，要求建和公司退出现代家园物业服务区域、清腾物业服务用房和返还相关设施以及物业服务相关资料，对单元门锁、刨开的路面恢复原状，按照合同约定支付收益分配款，对多收取的物业费用返还业主。2016年5月30日，沈阳市沈河区人民法院作出（2015）沈河民二初字第01037号民事判决书，判决解除沈阳市沈河区现代家园业主委员会与建和公司签订的《物业管理服务合同》及补充协议；建和公司返还沈阳市沈河区现代家园业主委员会停车费20万元（2015年2月至2016年2月期间）；移交全部物业服务相关资料。建和公司对判决不服提起上诉。2017年3月30日，沈阳市中级人民法院作出（2016）辽01民终8159号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该判决于2017年4月7日送达给原告。 原告建和公司于2017年4月16日与现代家园业主委员会签订现代家园物业管理服务交接明确书，双方确认物业费结算点为2017年4月15日。 2012年1月13日，沈阳市公AN局沈河分局小南派出所接警，沈阳市沈河区魁星楼路1-6号212房屋被盗，被盗物品价值206700元。被告主张因监控损坏未能破案，沈阳现代物业管理有限公司承诺减免物业费。 本院认为，原告建和公司与沈阳市沈河区现代家园业主委员会签订有《物业管理服务合同》，原告已履行合同义务，为现代家园小区提供物业管理服务，现合同虽已被解除，但对合同解除前原、被告双方权利义务仍具有约束力。现原告要求被告作为相对人在接受了服务后承担支付合同约定的相应价款的义务，是对自己合法债权的维护，故本院对原告要求被告支付物业费的请求予以支持。原告与业主委员会约定物业费结算点为2017年4月15日不违反法律规定，故原告有权向被告主张2014年10月1日起至2017年4月15日期间的物业费。根据我院掌握情况，原告履行物业服务义务确实存在部分瑕疵，其要求被告全额交纳物业费并不公平，但被告物业服务不到位并不构成被告拒交全部物业费的理由。鉴于原告服务有瑕疵应当适当酌减物业服务费，根据收取费用与服务质量相适应的原则，本院认为由被告按欠费金额的80%向原告交纳物业费较为公平，故被告应交物业费5254.54元（1元×195.05平方米×30.5个月×80%+0.5元×40.6平方米×30.5个月×80%）。 关于原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求。被告没有按时交纳物业费是因为与原告在服务义务履行上存在争议，并非恶意欠费，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。 关于原告主张从沈阳现代物业管理有限公司转让的物业管理费的问题，被告已提供接受刑事案件回执单，足以证明其家中被盗物品损失，原物业服务企业即沈阳现代物业管理有限公司服务管理不到位应承担一定的赔偿责任。根据被告陈述及沈阳现代物业管理有限公司多年未向被告主张物业费的行为，沈阳现代物业管理有限公司工作人员承诺减免物业费符合常理，故沈阳现代物业管理有限公司转让给原告的该部分物业费债权有严重瑕疵，本院对原告的该部分请求不予支持。 关于被告主张其房屋漏水的问题，商品房存在质量问题系业主与开发商之间的商品房买卖合同纠纷，而物业费的缴纳属于业主与物业服务企业之间的物业服务合同纠纷，两者不属于同一法律关系，故本院对该抗辩意见不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第二百八十条、第五百零九条、第五百七十七条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百五十七条之规定，判决如下： 一、被告陈丽萍于本判决生效后十日内一次性给付原告辽宁建和物业管理有限公司物业服务费5254.54元（2014年10月1日至2017年4月15日）； 二、驳回原告辽宁建和物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费109元（已减半收取），由被告陈丽萍负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审 判 员  时 鑫 二〇二一年二月七日 法官助理  郝乃佳 书 记 员  张金鑫