南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2013）栖民初字第1290号原告马玉霞，女，汉族，1969年7月19日出生。原告李松斋，男，汉族，1969年3月12日出生。委托代理人马玉霞，女，汉族，1969年3月12日出生。被告南京盈嘉恒升实业有限公司，组织机构代码72457524-8，住所地江苏省南京市江宁区东山岔路口。法定代表人乔岗，该公司董事长。委托代理人陈晓明，男，汉族，1972年1月23日出生。原告马玉霞、李松斋与被告南京盈嘉恒升实业有限公司（以下简称盈嘉公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年9月12日立案受理后，依法由代理审判员张燕适用简易程序，于2013年10月25日公开开庭进行了审理。原告马玉霞暨原告李松斋的委托代理人，被告盈嘉公司的委托代理人陈晓明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马玉霞、李松斋诉称，原被告于2011年7月25日签订《南京市商品房预售合同》之后，原告向被告盈嘉公司支付了购房款727875元用于购买位于栖霞区某某花园XX幢XXX室的房屋。合同约定被告应于2012年12月31日前交付该房，但被告至今未交付，被告严重违约，给原告造成了在外租房等经济损失。故原告诉至法院，请求判令：1、被告支付原告违约金51970.28元，其中2013年1月1日至2013年3月31日为6550.88元（727875元×0.01%×90天），2013年4月1日至2013年10月25日为45419.4元（727875元×0.03%×208天）；2、租房损失15600元（2013年1月-2013年8月，每月1500元×8个月＝12000元，2013年9月份-2013年10月，每月1800元×2＝3600元）。后期再延期按此标准每月支付；3、本案诉讼费由被告承担。被告盈嘉公司辩称，被告确已违约，但对于原告主张的违约赔偿数额不能认同，被告认为违约损失的计算应依据商品房预售合同的约定按每日万分之一计算，后来我公司也向原告出具了承诺书，提高了赔偿了标准，我公司愿意按承诺书履行赔偿违约金责任，但原告所称的房租损失已经包含在违约金之中，不应另行主张。经审理查明，2011年7月25日，原告马玉霞、李松斋（合同乙方）与被告盈嘉公司（合同甲方）签订《南京市商品房预售合同》1份，载明：甲方预售给乙方的商品房为《南京市商品房预售许可证》证载范围中的栖霞区某某花园XX幢XXX室（以下简称诉争商品房），该商品房建筑面积为83.3平方米，价格为8738元／平方米，总价款合计727875元；甲方应于2012年12月31日前向乙方交付该商品房；甲方迟延交付该商品房的，按照已收价款的万分之一／天计算，向乙方支付迟延期间的违约金。当天，原告马玉霞、李松斋向被告盈嘉公司一次性支付全部购房款727875元。至本案庭审法庭辩论终结时，诉争商品房尚不具备交付条件，被告盈嘉公司至今未办理该房交付手续。2013年4月12日，被告盈嘉公司出具了《关于香榴湾9#、10#楼业主见面会提问回复函》，载明：因房屋延期交付导致的违约，其按照合同约定承担违约赔偿金，其中2013年1月1日-7月31日期间按照已收房款的万分之一／天承担赔偿责任，2013年8月1日至交付之日按照已收房款的万分之二／天承担赔偿责任，赔偿款在房屋交付当日现金支付；如业主提出退房，应先书面申请，具体流程按售房合同副本第七条第三款处理；公积金贷款从本月中旬陆续可以办理。2013年10月14日，被告盈嘉公司又出具《关于香榴湾9#、10#楼延期交付承诺书》，载明：因房屋延期交付导致的违约，其按照合同约定承担违约赔偿金，其中2013年1月1日-3月31日期间按照已收房款的万分之一／天承担赔偿责任，2013年4月1日-7月31日期间按照已收房款的万分之一点五／天承担赔偿责任，2013年8月1日至房屋交付之日按照已收房款的万分之二／天承担赔偿责任，以上赔偿款在房屋交付之日现金支付。前述“香榴湾”名称系被告推广楼盘销售的楼盘名称，与商品房预售许可证载明的栖霞区某某花园系同一楼盘。上述事实，有当事人一致陈述，原告举证的《南京市商品房预售合同》、购房发票、《关于香榴湾9#、10#楼业主见面会提问回复函》、《关于香榴湾9#、10#楼延期交付承诺书》，以及本案开庭笔录等证据在卷佐证，本院予以确认。原告马玉霞、李松斋为支持其主张的租房损失请求，举证了马玉霞与他人签订的租房协议原件1份和房屋租赁合同原件1份，该组证据载明原告和两位出租人于2012年2月20日分别签订租房协议各1份，租赁的房屋均坐落于本区尧化门地区（与诉争商品房为同一地区），租赁期限均自2012年2月20日至2013年2月20日，租金分别为每月1200元及1800元。经质证，被告盈嘉公司表示该组证据的真实性无法确认，即使房屋租赁合同在房产局备案，也不在其赔偿范围，原告主张的赔偿应当以房屋买卖合同的违约条款为依据。审理中，经本院主持调解，因双方当事人就被告支付违约金的计算标准意见不一，致调解未果。本院认为，当事人在经济交往过程中，应当遵循诚实信用原则，按照合同的约定全面履行自己的义务。本案中，被告盈嘉公司就预售商品房已获得许可，原告马玉霞、李松斋与被告盈嘉公司签订的商品房预售合同系双方当事人真实意思的表示，不违反我国法律、行政法规的强制性规定，故应认定该合同合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行义务。被告在合同约定的房屋交付期限届满后，一直未将诉争商品房交付原告，已构成违约，应按照合同的约定承担违约责任，即自2013年1月1月起按已收房款的万分之一／天支付违约金。被告所出具的回复函和承诺书，是被告自愿作出的加重违约责任的意思表示，本院予以确认，应以其最后一次出具的承诺书中所载明的标准承担违约责任，即2013年1月1日-3月31日期间按照已收房款的万分之一／天、2013年4月1日-7月31日期间按照已收房款的万分之一点五／天、2013年8月1日至交付之日按照已收房款的万分之二／天承担赔偿责任。原告主张被告按总房款的万分之一／天支付自2013年1月1日至2013年3月31日违约金6550.88元（727875元×0.01%×90天）的请求，合法有据，本院予以支持。原告主张被告按总房款的万分之三／天支付自2013年4月1日至2013年10月25日的违约金45419.4元（727875元×0.03%×208天）的请求，无事实依据；根据被告出具的承诺书所载明的违约责任，本院确定被告应当支付的违约金，自2013年4月1日至2013年7月31日期间的违约金应为13320.11元（727875元×0.015%×122天），自2013年8月1日至2013年10月25日期间的违约金应为12519.45元（727875元×0.02%×86天）。关于原告主张被告赔偿租房损失15600元的请求。因违约金的功能为弥补违约所造成的损失，本院所支持的原告主张的违约金，已经涵盖并超过原告可能产生的租房损失。且原告仅举证的租房协议和中介费收据，并不能足以证实原告的租房损失。因此，原告主张的此请求依据不足，本院不予支持。关于原告主张被告按月支付2013年10月26日之后违约金的诉请求，因被告的违约期间暂无法确定，故该项诉讼请求的内容不明确，本院不予以支持。原告可待违约期间明确后再另行主张。综上所述，依照《中华人民共和合同》第六十条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，判决如下：一、被告南京盈嘉恒升实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告马玉霞、李松斋自2013年1月1日至2013年10月25日期间的违约金计人民币32390.44元；二、驳回原告马玉霞、李松斋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1388元，减半收取694元，由原告负担389元，被告南京盈嘉恒升实业有限公司负担305元（此款原告已向本院缴纳，本院不退，由被告于本判决生效之日起十日内直接给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。代理审判员  张燕二〇一三年十二月三日见习书记员  乔溪