上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初28068号原告(反诉被告)：陈爱庶，男，1963年4月6日出生，汉族，户籍地上海市青浦区，现住上海市青浦区。原告(反诉被告)：王晓红，女，1963年2月25日出生，汉族，户籍地上海市青浦区，现住上海市青浦区。上述原告(反诉被告)的共同委托诉讼代理人：梁德强，上海东炬律师事务所律师。被告(反诉原告)：卢传俊，男，1984年7月19日出生，汉族，住安徽省。委托诉讼代理人：彭满元，上海钰澜律师事务所律师。第三人：上海万科物业服务有限公司，住所地上海市闵行区新龙路XXX弄XXX号XXX层XXX室。法定代表人：杨光辉，总经理。委托诉讼代理人：蔡春兰，女。委托诉讼代理人：赵旭阳，女。原告陈爱庶、王晓红与被告卢传俊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。2020年8月28日，被告卢传俊向本院提起反诉，本院予以受理并与本诉合并审理。诉讼中，本院依法追加上海万科物业服务有限公司(以下简称物业公司)为本案第三人参与诉讼。第一次庭审，原告陈爱庶及两原告的共同委托诉讼代理人梁德强，被告卢传俊的委托诉讼代理人彭满元到庭参加诉讼。第二次庭审，原告(反诉被告)陈爱庶、王晓红的共同委托诉讼代理人梁德强，被告(反诉原告)卢传俊的委托诉讼代理人彭满元到庭参加诉讼。第三次庭审，原告(反诉被告)陈爱庶、王晓红的共同委托诉讼代理人梁德强，被告(反诉原告)卢传俊的委托诉讼代理人彭满元及第三人物业公司的委托诉讼代理人蔡春兰、赵旭阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈爱庶、王晓红向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2019年10月16日至2019年12月19日期间的租金46,933.30元、违约金22,000元及滞纳金6,852.20元(暂计算至2020年5月14日)。2.判令被告支付2019年4月6日至2019年12月19日期间的物业费8,108.80元、能源费10,676.60元。3.判令被告立即将营业执照从商铺地址迁出并赔偿损失44,000元。诉讼中，陈爱庶、王晓红变更诉讼请求为：1.判令被告支付截止2019年12月19日欠付的租金51,200元(计算方式：2019年4月16日至2019年12月19日应付租金17.82万元减去被告已付租金12.70万元，日租金按22,000元/30天计)；被告支付违约金即没收押金22,000元；被告支付以51,200元为本金，自2019年10月17日起至实际付清之日止按年利率20%计算的滞纳金。2.判令被告支付2019年4月6日至2019年12月19日期间的物业费8,108.80元、能源费10,676.60元。3.判令被告赔偿因延迟从商铺地址迁出营业执照、卫生许可证所造成的经济损失44,000元。事实和理由：2019年4月6日，陈爱庶、王晓红与卢传俊签订商铺租赁协议，约定陈爱庶、王晓红将位于闵行区申长路XXX弄XXX号XXX室商铺出某给卢传俊使用，用途餐饮，租赁期限三年，每月租金2.2万元，租金按季支付先付后用，于每月10日前支付。物业费、能源费、水电费、煤气费等费用均由被告承担。被告应支付保证金2.2万元，但根据合同约定，若其存在违约保证金不予退还。合同还约定延迟付款的滞纳金按日千分之一计算，被告自2019年10月16日开始以各种理由拖欠租金、物业费、能源费等费用。2019年12月19日，被告交还钥匙，但直至2020年6月3日方迁出营业执照、卫生许可证，系争房屋用途为餐饮，因被告未迁移营业执照、卫生许可证，因此无法另行出某。两原告曾出某给了下一家，后因营业执照办不出来而且被告一直声称要举报无证照经营而解除了合同，要求被告按照两个月租金标准赔偿该部分经济损失，原告实际损失更大。卢传俊辩称，2019年12月12日，卢传俊通知陈爱庶、王晓红不做了，现在过来交接，陈爱庶、王晓红回复过几天，直到2019年12月19日才前来交接钥匙，因此合同于2019年12月12日解除。欠付租金应计算2019年4月16日至2019年12月12日的付款总额，扣除被告已支付的12.7万元，差额部分再与保证金2.2万元相折抵，余额就是被告欠付的租金，认可陈爱庶、王晓红主张的日租金计算方式。不同意支付违约金，因为陈爱庶、王晓红并未事先告知系争房屋漏水，违约在先。第一个漏水点在餐厅大门进口，从室外进水到室内有一片，第二个漏水点在大厅，厨房排烟管与房顶交接处，从排烟管下漏，只要下雨就会漏水，漏水原因系上一家装修雨棚时操作不当导致墙面从室外向内渗水，卢传俊承租后没有动过雨棚和烟管，都是上家遗留的。2019年4月18日，卢传俊发现漏水告知了陈爱庶、王晓红，但至2019年11月25日，系争房屋漏水仍未维修好。滞纳金不属于民事案件范畴，20%的年利率过高，违约金与滞纳金不能同时主张，卢传俊也不应支付，如法院认为卢传俊应支付滞纳金，要根据合同履行情况，并综合考虑双方的过错，认可自2019年10月17日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计算。对于物业费、能源费计算方式无异议，租赁期间的物业费、能源费只要符合规定，计算出来的确切金额同意支付，即使陈爱庶、王晓红尚未代付也同意支付。第三项诉讼请求不同意支付，非法院受理范围，合同也未约定不迁出证照的违约金，即使法院认定不迁出证照需支付违约金，迁出证照并非合同主要义务，违约金金额过高。实际上，卢传俊从2020年3月初就开始申报，于2020年3月注销了卫生许可证，2020年6月3日营业执照准予注销登记，适逢疫情期间，因此注销证照有所迟延，而且现在工商改革证照分离，上海市实行“一址多照”即一个地址可办理多个营业执照。第三人物业公司述称，系争房屋面积为78.88平方米，物业费标准为每月每平方米12元，能源费标准为每月每平方米15.80元。因租户跟房东之间存在纠纷，2019年4月6日支付了2018年3月1日至2019年3月31日期间的能源费，自2019年4月1日至今的能源费未支付。2019年12月24日房东支付了2019年4月1日至2019年12月31日期间的物业费8,519.04元。对物业费、能源费以外的诉讼请求没有意见，不清楚事情原委。卢传俊向本院提出反诉请求：1.判令陈爱庶、王晓红支付卢传俊2019年4月16日至2019年12月12日期间因房屋漏水导致的经营损失19,573元。2.判令陈爱庶、王晓红支付卢传俊剩余租赁期内装饰装修残值38,884元、牌匾5,200元。诉讼中，卢传俊增加一项反诉诉请，要求陈爱庶、王晓红退还保证金22,000元，在其欠付款项中直接折抵。事实和理由：2019年4月16日，陈爱庶、王晓红与卢传俊签订商铺租赁合同，约定陈爱庶、王晓红将位于闵行区申长路XXX弄XXX号XXX室商铺出某给卢传俊使用，租赁期限三年，自2019年4月6日至2022年4月5日，租金每月2.2万元，由陈爱庶、王晓红代缴能源费、物业费。合同第10.1.4条特别约定陈爱庶、王晓红保证卢传俊在承租期间正常合理使用该商铺，但卢传俊承租不久，适逢下雨，系争房屋就漏水，卢传俊多次要求陈爱庶、王晓红进行修缮，但一直未修好。陈爱庶、王晓红在出某之时未进行告知，违约在先。由于房屋存在漏水原因，导致被告租赁期间经营的餐馆顾客量减少，经营收入减少。租赁期间，卢传俊经陈爱庶、王晓红同意对系争房屋进行了装修，投入5万余元，并购买了一个价值5,200元的店铺牌匾。卢传俊支付了陈爱庶、王晓红押金2.2万元，租金12.7万元，共计14.9万元。陈爱庶、王晓红违约在先，无法保证卢传俊租赁期间正常使用系争房屋，导致卢传俊存在损失，而且在卢传俊搬离前就将系争商铺另租他人亦属违约，故诉至法院，望判如所请。针对反诉，陈爱庶、王晓红辩称，本案系卢传俊违约，按照合同约定无需退还保证金。系争房屋漏水系被告自己装修导致，合同第3条约定系争房屋依现状交付，且已经于2019年4月6日将系争房屋交付卢传俊，合同第7.4条约定卢传俊对装修产生的问题自己承担责任。陈爱庶、王晓红也积极联系物业进行维修，履行了职责，卢传俊主张因系争房屋漏水导致其经营损失缺乏因果关系，卢传俊在微信聊天中自己承认系人流量少生意不好而亏损，非因漏水所致。系争房屋漏水问题完全可以通过拆除雨棚把洞口堵上来解决，卢传俊放任损失扩大，应自行承担责任。不同意赔偿装修残值，合同第12.2条约定，若卢传俊违约，则装修无偿归陈爱庶、王晓红所有，卢传俊拖欠租金、物业费，存在违约行为，导致合同解除，即使系争房屋存在漏水，也仅是一般瑕疵，卢传俊不因此享有合同解除权。系争房屋内的很多物品、牌匾都可搬走，实际上卢传俊也搬走了，牌匾未遗留，卢传俊已经清空了系争房屋。针对反诉，第三人物业公司述称，系争房屋漏水部位非公共区域不由第三人负责维修。第三人到场查看后发现如果雨量大会有水滴下来，如果雨量小则梁上会发霉或有水珠，但不会完全滴下来。之后第三人马上通知开发商的房修部门，房修部门也认为不属于他们的保修范围，不应由其进行维修，但自愿前来针对漏水部位进行了打胶，第一次打胶在2019年4月，第二次打胶在2019年8月，并针对大门进口处的渗漏点打开检修口查看，确定主体结构是干的，因此确定是店招或雨棚引起的漏水，非房屋主体结构所致。2019年之前，系争房屋未因漏水报过维修。雨棚的搭建和牌匾的安装无需进行备案，第三人无法确定具体由何人安装。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经原、被告提供的证据进行质证、认证，并结合双方当事人的陈述，本院确认事实如下：陈爱庶、王晓红系上海市闵行区申长路XXX弄XXX号XXX室产权人。2019年4月6日，卢传俊(承租方、乙方)与陈爱庶、王晓红(出某方、甲方)签订《商铺租赁合同》，合同载明：甲方将上海市闵行区申长路XXX弄XXX号XXX室商铺出某给乙方，商铺建筑面积78.88平方米，该面积为计算租金面积。乙方确认甲方已告知该商铺情况，且在本合同签署时已对该商铺状况进行详细了解，同意按合同约定条件按现状承租商铺。商铺为商业用途，乙方承租用于经营餐饮。租期三年，自2019年4月6日起至2022年4月5日止。双方签署本合同并且乙方按约定支付保证金后，甲方于2019年4月6日前将商铺交付乙方使用，乙方未履行相关义务，甲方有权顺延交付时间，但租赁期限不顺延。甲方给予乙方十天的装修免租期，免租期自交付日起算，免租装修期内乙方无需向甲方支付租金，但应交纳管理费及使用该物业而产生的水、电等费用。免租期满次日开始计付租金。自合同签订之日起前两年，每月租金为22,000元，自合同签订之日起第三年，每年租金按照前一年金额5%递增，直至合同履行完毕。租金每三个月一付，先付后用，乙方须于每月10日前以现金或银行转帐方式将当期租金支付至甲方指定账户。物业管理费自房屋交付之日起开始计收，乙方于支付租金的同时一并向甲方支付同期物业管理费，并由甲方向物业管理公司交纳管理费。乙方使用该商铺所产生的水电费、水、电、网络报装及用电增容，政府税收规费等费用由乙方自行承担，该等费用中需甲方代收代交的，乙方应于每月10日前将上月发生的费用交给甲方，非甲方代收的，按有关收费单位要求时间交付，乙方拒交或逾期交付的按本合同逾期交付租金违约条款处理。双方签订本合同当日，乙方须以转账或现金的形式支付一个月租金总额合计22,000元给甲方作为租赁保证金。在合同终止时，若乙方未发生违约责任且向甲方交清合同约定各项费用及按合同约定归还该商铺后，保证金在三十日内无息返还乙方。在乙方违约的情况下，甲方有权没收保证金。乙方接受该商铺所属之物业管理公司的管理，并按规定或约定交纳费用与履行其他义务。该商铺原有设施设备(含与其他物业共用设施设备)的日常管护由乙方负责，乙方应进行日常检查，发现问题及时通知甲方及物业管理公司，然后划分责任进行维修维护与保养。乙方装修及自行安装的设施设备的管护与维修责任由乙方自行承担。乙方可根据实际需要对该商铺进行装潢装饰、修葺改造及安装必要设施设备等，相关费用由乙方承担。乙方及乙方聘请之装修人员应服从物业公司管理。乙方装修，需向甲方提交装修方案，应取得政府有关部门许可并经甲方同意后方可进行，费用由乙方承担。乙方安装于该商铺外部的牌匾与标识的尺寸与规格等需经甲方及物业管理公司同意，并按甲方及物业管理公司的要求安装至指定位置。甲方有权按本合同收取乙方的租赁租金及相关费用。甲方保证乙方在承租期间可以正常合理使用该商铺。乙方自行承担经营过程中产生的一切债权、债务、劳动纠纷及其他经济或法律责任。因乙方使用不当或其他非甲方或第三方原因造成该商铺及其附属设施遭受损坏或造成甲方或第三方遭受其他损失的，乙方应负责赔偿，乙方必须及时予以维修，因延误维修而造成甲方或第三方遭受损失的，亦由乙方负责赔偿。本合同终止日，乙方应搬离该商铺可移动的物品，装修及固定添附物(包括但不限于铺设的管线、固定或镶嵌于墙体地面的设施物件等)归甲方所有。如乙方逾期搬离(包括因甲方行使留置乙方无法搬离的情形)，应每日按月租金标准向甲方支付占用费，逾期超过10日的，甲方有权自行处理，而不予乙方任何赔偿或补偿。本合同终止，乙方应于终止日前结清租金、水电费等各种费用。一方可以提前30日通知另一方解除本合同，解除方按本合同违约解除本合同条款，承担提前解除合同的责任。乙方逾期交纳租金、水电气等能源费用及本合同约定的其它费用，每日按逾期总额的0.1%向甲方给付滞纳金，逾期超过5日甲方另可停止该商铺的水电供应和控制该商铺的物品，逾期超过15日的，甲方有权解除本合同，没收乙方租赁保证金，追收逾期租金及滞纳金(滞纳金计算至实际给付日)。乙方违约解除本合同，或乙方违约甲方解除本合同，乙方租赁保证金抵做违约金，甲方不予返还，乙方装修等无偿归甲方所有，甲方有权要求乙方恢复原状，费用由乙方承担。乙方违约，经甲方要求改正后，未能在甲方要求期限内改正的，甲方有权解除本合同，没收乙方租赁保证金。合同另对其他权利义务进行了约定。2019年4月6日，陈爱庶、王晓红向卢传俊交付系争房屋。卢传俊自2019年4月至2019年9月共计支付陈爱庶、王晓红14.9万元，其中保证金为2.2万元，余款12.7万元为租金，存在逾期不足额支付。2019年4月6日，陈爱庶为系争房屋支付2018年3月1日至2019年3月31日期间的能源费16,201.90元，2019年12月24日，陈爱庶为系争房屋支付2019年4月1日至2019年12月31日期间的物业费8,519.04元。另查明，2019年4月10日，卢传俊向陈爱庶发送微信：“这边房屋漏水，你要想办法怎么弄？前面没下雨不知道，昨天才发现”，并发送一段视频，陈爱庶回复：“你现在铺子里吗？我叫物业过来看一下，叫物业修”，卢传俊回复：“不在”，陈爱庶称：“你过去的时候跟我说一声，我叫物业过去看一下，你方便的话也可以到物业反映一下，让他们解决”。2019年4月12日，卢传俊与案外人上海蓝蔷薇装饰设计有限公司签订《上海市装饰装修施工合同》，约定总包干价款为23,000元，工期为2019年4月22日开工，于2019年5月12日竣工，具体开工日期以物业批准开工日期为准。2019年4月24日，陈爱庶通过微信询问卢传俊：“卢老板你开始装修了吗？那个漏水的地方物业来处理了吗？”卢传俊：“没有。别人装修期都是一个月，你就给我10天，到现在还没装修，流程很多的，漏水也没弄”，陈爱庶回复：“你什么时候过去跟我说一声，我叫他们来修”。2019年4月26日，陈爱庶通过微信询问卢传俊：“物业来看过了吗？没有的话我再催他们”，卢传俊回复：“看了，还没弄”，陈爱庶称：“我再催他们，叫他们抓紧修复”，卢传俊称：“别人都是一个月装修期，你就给我10天，怎么弄，你问问哪家都是一个月的装修期，前期流程什么的一堆东西都要时间，后面还有很多东西要弄，还没弄好，开业不知道什么时候去了”。2019年5月6日，陈爱庶通过微信联系卢传俊：“卢老板你在店里吗？物业修漏水的人到店里了，他们要叫你把雨棚收一下，便于施工修理，如果你不在的话，麻烦你跟现场的装修师傅说一声，让他们帮忙收一下”，卢传俊回复：“好”。2019年7月31日，陈爱庶通过微信联系卢传俊：“你赶紧吧！免得大家到时难为情”，卢传俊回复：“知道，我这两天一直在凑钱，我一直这么欠着，也不是办法”，陈爱庶称：“今天是月底最后一天了，之前你说月底给的，我也已经让你拖到现在”，卢传俊回复：“先给你3万，我这几天在想办法弄点，一直亏损到现在，难做啊，你放心，不会不给你房租的，亏是我的问题，希望你能理解下，房租还是会给你的，我也在想办法，筹到的都给你了，不是故意有钱不给你，我要是不想租了，我就不会给你3万了，现在生意难做，一直亏损，没有人流量，我天天在想办法提高业绩，还要想办法给你筹钱，别人都是1-2个月的装修期，你怎么只给我10天呢，前几天下大雨，房子两处漏水，跟物业说了，还没有来修。”2019年8月13日，陈爱庶回复：“漏水我明天去催催物业。关于装修期在租房时签订租房合同前双方就谈好确定了的。这商铺都是各归各买各归各租，没有统一的标准，双方感觉合适就行了，没有什么可比的”。2019年8月26日，陈爱庶向卢传俊发送微信：“关于漏水之事，前些天我已催过物业，之后他们一会儿就回复我了，说前段时间维修人员生病了，他们说派人来处理的，他们说已经跟你沟通了，不知现在修了吗？还有房租已逾期一个多月了，剩下的你准备什么时候付”，卢传俊回复：“房租，就算是不修房子，我也在准备，凑了给你，这个你可以放心，我不可能拿房子没有修来拖欠房租，我说过，该给你的，我不会去找借口不给，房子今天过来看看，打了点胶，还没有修好，物业说还要让房建的人来，还没有来修，门口漏水，还有中间排烟处漏水，我都拍视频给物业了，我不会拿漏水拖欠你房租，真的开业到现在一直亏损，投入30万，又亏进去5万了，有点困难，希望理解下”。2019年9月2日至9月15日期间，卢传俊向陈爱庶通过微信发送视频，陈爱庶回复：“我已经跟物业说了，他们马上叫师傅来处理，不知来了没？方便的话你催一下，卢老板你的房租逾期快2个月了，麻烦你尽快付款”。卢传俊回复：“对面的房租降到2万包括物业费，都搬走了，撑不住，这里没有人流量”，“只是这里的人流量太差，房租成本和人工成本很高，我感觉撑不住，也希望您能体谅下，房租拖了几个月，我也不好意思，实在是亏损太严重，没有想到这里的人流量那么差”。2019年9月23日，卢传俊向陈爱庶通过微信发送视频，并发送消息：“一下雨，地上墙上都是水”。2019年9月26日，陈爱庶称：“我今天还问过物业的管家，他说已经修过了打了玻璃胶什么的，确认不漏水了再粉刷。他说昨天跟你沟通过了”，卢传俊回复：“没有，什么时候修过了，上次来打了胶，前几天下雨继续漏水，我昨天还碰到物业呢，他说正在跟房建沟通，来修，上次来修，我就说了，你里面打胶没用，他还是打胶了，前几天下雨一样的漏水，我也拍过视频给你”，陈爱庶：“那还是没有修好，我继续叫他们来修，视频我转发给他们看了。你也催催他们”。2019年11月，卢传俊与陈爱庶通过微信沟通，希望可以降低租金，如果不降低租金，则无法继续承租。2019年12月11日，卢传俊称：“我这边明天停止营业了，东西我正在往外面搬，房子你该租的租，如果租出去了，下一个人要是愿意要我的营业执照和卫生许可，我就转给他，要是不愿意要，我就迁移走，不耽误你租房子”，陈爱庶回复：“知道了，我明天上午过来，我们把账结一下，该了的事了掉”。2019年12月18日，陈爱庶向卢传俊发送微信消息：“我到了，你把钥匙送来”，卢传俊：“嗯，马上，我让人把钥匙拿过去给你，马上就到，里面还有一点东西，我晚上再拉一次就完了，明天你要换锁也可以，不换也可以，我今天在外面办点事情”，陈爱庶：“好的，你里面的卫生弄干净，把垃圾清理掉。”，卢传俊：“嗯”。2019年12月19日，陈爱庶：“卢老板你里面的东西都不要了吗？那我叫人清理掉了”，卢传俊：“不要了”。陈爱庶：“你的营业执照尽快转走或注销”，卢传俊：“正在找人办了”。2019年12月23日，卢传俊通过微信联系陈爱庶：“那边他已经开始营业了，里面注册的还是我的营业执照和卫生许可，万一出现卫生问题，都是我的责任，这样不行的，我已经去登记注销了，需要点时间，我没有注销之前，不能营业，我注销了营业执照，还有注销卫生许可，还有消防登记，这些都需要注销，明天必须停止营业，现在他经营用的都是我的信息，出现问题都是我的责任，这个不是他说承担就承担，不然我去卫生许可那边申请冻结我的店铺，在我注销前不能营业”。陈爱庶回复：“你在办证单位申请注销并他们已经备案受理，在走流程了，如果他在经营过程中万一出问题的话，只能他自己承担，也落不到你头上，因为你没有授权给他使用，再说你已在办理注销手续了，并且已经备案受理了，万一出事可以到办证部门去查阅你的注销信息，来证明你的清白”，卢传俊：“你跟他商量好，明天再继续经营，我就去工商和卫生许可那投诉有人用我的证经营”，“你跟他说清楚，证没注销好，不能营业，否则我去投诉有人用我的证在经营，你作为房东很清楚证没弄好不能营业，你什么都不告诉他，房子租了就不管他了，我就说这么多，你跟他说吧，明天再营业，对不起，这么大风险我不会担的，我只能投诉到工商和卫生许可那边，这样的话他年底都营业不了，人家会直接封店了”。2019年12月25日，陈爱庶：“你的营业执照注销手续办到哪一步了，发个截屏给我，大概还需要几天完成注销”，卢传俊：“哪有截图，我不是打电话问的，人家还跟你聊微信啊”，陈爱庶：“我的律师会去工商局查，不需要你告诉我”，卢传俊：“好的，账怎么算，物业，漏水什么的，你算好了，我们结算好，就没有事了，还有物业要退的电费，这些我们清算好，就好了”，陈爱庶：“律师会来协商，协商不成，法庭解决”，卢传俊：“你这样说的话，你让律师联系我吧，我之间处理好，结算好了，我再去注销公司，我也通知我的财务取消税务这些，我明天一早9点带着工商去那边店里。你要么告我，就让律师来联系我，在合同没有结束之前，你把房子租给别人，你违约在先，我没事，光脚不怕穿鞋的，本来我想好好把事情处理好，你动不动就拿律师函吓我，那我等你的律师函”，“我下个月就要回去过年了，在这里没事干，早点回去过年。能早点处理好也好，你要是不想处理，那就明年再说”。2020年3月1日，陈爱庶：“卢老板，两个多月了，营业执照和食品卫生许可证注销办好了吗”，卢传俊：“我一会问下财务那边，晚点回你”。2020年3月13日，陈爱庶：“你不注销，会影响我出某和办证的，这样对大家都不利。”卢传俊：“公司已经在注销中，税务已经注销了，下一步注销营业执照。”2020年3月15日，陈爱庶：“明天你抽空到新虹街道市场监督管理所办一下食品经营许可证的注销手续，麻烦了”，卢传俊：“明天不知道有没有时间”。之后，双方的微信记录反映陈爱庶多次催促卢传俊办理证照注销手续，2020年4月14日，卢传俊回复陈爱庶营业执照在注销中，需要45天公示期。2020年6月2日，登记于系争房屋地址的上海拾记餐饮管理有限公司经上海市闵行区市场监督管理局准予注销登记。还查明，2019年12月21日，陈爱庶(甲方、出某方)与案外人姚某某(乙方、承租方)签订《商铺租赁合同》，约定甲方将上海市闵行区申长路XXX弄XXX号XXX室号商铺出某给乙方，商铺建筑面积78.88平方米，租期一年，自2019年12月26日起至2020年12月25日止。双方签署本合同并且乙方按约定支付保证金后，甲方于2019年12月19日前将该商铺交付乙方使用。甲方给予乙方七天的装修免租期，免租期自交付日(包括实际交付与视为交付)起算，每月租金合计为20,000元。合同另对双方其他权利义务进行了约定。2019年12月30日，陈爱庶与姚某某签订《补充协议》，载明：由于申长路XXX弄XXX号XXX室商铺目前还不能办理营业执照，故经双方协商一致，达成如下协定：1.甲方将租房押金和三个月的房租共计8万元全部退还给乙方。乙方收款确认之日起2019年12月21日签订的《商铺租赁合同》解除。2.甲方已经以微信转账的方式将8万元于2019年12月26日全部退还给乙方，乙方于同日微信收款确认。2020年1月2日，陈爱庶(甲方)与姚某某(乙方)再次签订《补充协议》，载明：由于申长路XXX弄XXX号XXX室商铺目前还不能办理营业执照，故经双方协商一致，达成如下协定：1.甲方将租房押金和三个月的房租共计8万元全部退还给乙方。乙方收款确认之时起，2019年12月21日签订《商铺租赁合同》解除。甲方已经以微信转账的方式将8万元于2019年12月26日全部退还给乙方，乙方于同日微信收款确认。2.甲方将申长路XXX弄XXX号XXX室的商铺，以临时租赁的形式于2019年12月26日起租赁给乙方使用，双方协议租金按日结算，每天租金500元按协定支付。并于该商铺可以办理营业执照之日起终止临时租赁。乙方无条件搬离该商铺。如乙方要继续租赁该商铺，双方重新签订租赁协议。乙方自行办理营业执照等相关的证件，甲方予以配合。3.乙方在租赁使用期间，要服从区域相关部门的管理，遵守其制定的规章制度。在租赁期间乙方发生纠纷、事故、罚款或赔偿等事件，乙方独立承担，并负全部责任，与甲方无关。4.乙方支付甲方租赁押金5,000元。5.如乙方中途要终止租赁搬离，甲方将押金(本金)全部退还给乙方，租赁关系解除。2020年4月16日，陈爱庶在与卢传俊的微信聊天中称：“说到注销，从你搬走那天到你注销，你花了多久才注销掉卫生许可证，营业执照至今还没注销掉。这不叫拖延叫什么？你搬走后出某，确实有人立刻租了，但没几天由于你没有注销食品卫生许可证和营业执照，导致下家无法申请办理营业所需要的相关许可证和营业执照来合法经营，被新虹街道市场监督管理所查取，以无证经营为由而被处罚和约谈，并在市场监督管理所的老师建议协调下解除了租赁合同。”诉讼中，陈爱庶、王晓红针对卢传俊所述的漏水位置予以认可。因陈爱庶、王晓红主张漏水系因卢传俊装修所致，本院告知其对此负有举证责任，并可通过鉴定等方式确定漏水原因，陈爱庶、王晓红未申请进行鉴定。另，双方确认于2019年12月18日交接系争房屋钥匙，陈爱庶、王晓红主张涉案租赁合同于2019年12月19日解除，卢传俊主张租赁合同于2019年12月12日解除。本院认为，双方之间签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，双方均应按约履行。卢传俊本应于2019年10月10日前足额支付第三期租金，期间陈爱庶亦多次催促卢传俊缴纳租金，然卢传俊逾期未足额支付租金，并于2019年12月11日告知陈爱庶其将于2019年12月12日停止营业、搬迁物品，并通知陈爱庶可将系争房屋对外招租，卢传俊以其行为作出了解除租赁合同的意思表示。关于卢传俊是否享有合同解除权，本院认为，系争房屋虽存在漏水问题，但根据双方的微信聊天记录，卢传俊系基于商铺周边区域业态萧条、人流少、经营亏损、资金紧张等因素而要求解除合同，系争房屋的漏水问题未构成卢传俊使用系争房屋的障碍，不足以成为卢传俊享有合同解除权的理由，卢传俊要求提前解除合同显属违约，其不享有单方解除权。陈爱庶在收到卢传俊通知后于2019年12月18日至系争房屋交接钥匙，且两原告认可租赁合同于2019年12月已解除，故本院认为应以出某方收回系争房屋的日期作为合同解除的日期，即涉案租赁合同于2019年12月18日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于本诉部分的各项诉讼请求：1.租金，考虑到系争房屋交房不久即出现漏水情况，故本院对租金予以酌减，酌情认定自2019年4月6日至2019年12月18日期间(扣除10天免租期)的应付租金为151,470元，扣减卢传俊已支付的127,000元，还应支付24,470元。2.租赁保证金，根据合同约定，卢传俊违约的情况下，两原告有权没收保证金，现卢传俊违约提前解除合同，故两原告有权没收押金，两原告称诉请中主张的违约金22,000即没收租赁保证金之意思，本院予以支持。3.滞纳金，合同约定“乙方逾期交纳租金、水电气等能源费用及本合同约定的其它费用，每日按逾期总额的0.1%向甲方给付滞纳金”，两原告主张按年利率20%计算，卢传俊抗辩利率过高，故本院综合合同履行情况、违约程度及租金保证金没收等因素，认定卢传俊应支付以24,470元为本金，自2019年10月17日起至实际付清之日止按日万分之二计算的滞纳金。4.物业费，卢传俊对于物业费、能源费的计算方式予以认可，根据上述费用的计算标准，结合2019年4月6日至2019年12月18日的使用期间，确定物业费为7,982.66元，能源费为10,510.46元，卢传俊应向两原告进行支付。5.延迟迁出证照的经济损失，租赁合同解除后，卢传俊应在合理期限内尽快迁移证照，而卢传俊采取了注销营业执照的方式，且在与两原告就结算问题发生矛盾后，于2019年12月25日表示暂停注销公司、税务的相关手续，并禁止两原告的新承租人在其注销证照前开展经营活动，后经陈爱庶多次催促，卢传俊仍多有拖延，卢传俊的上述行为确有不当，根据两原告提供的现有证据可以证明涉案租赁合同解除后，两原告曾将系争房屋向案外人出某，后因无法办理证照而协商解除合同，卢传俊延迟迁出证照的行为事实上造成了陈爱庶、王晓红的经济损失，本院结合涉案租赁合同履行情况及卢传俊的违约情形，酌情确定卢传俊应赔偿两原告经济损失2万元。关于卢传俊辩称两原告在租赁合同解除前已向案外人出某房屋，卢传俊对此无证据可予证明，本院不予采信。关于反诉部分的各项诉讼请求：1.房屋漏水导致的经营损失，经营收入的多少取决于选址、口味、营销等诸多因素，现卢传俊未举证证明其主张的经营损失与涉案房屋漏水存在直接且必然的因果关系，且本院已酌情调整了租金金额，故本院对该项诉讼请求不予支持。2.装饰装修残值及牌匾费用，考虑到卢传俊为解除合同的违约方，且租赁合同约定“本合同终止日，乙方应搬离该商铺可移动的物品，装修及固定添附物(包括但不限于铺设的管线、固定或镶嵌于墙体地面的设施物件等)归甲方所有”，故卢传俊主张的装饰装修残值本院不予支持。同时，关于牌匾费用，卢传俊在微信中亦表示系争房屋内物品已经搬离，放弃遗留物品所有权，由陈爱庶、王晓红自行处置，故对于牌匾费用亦不予支持。关于退还保证金22,000元之诉讼请求，本诉中已作处理，不再赘述，对卢传俊的该项诉讼请求不予支持。综上，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)卢传俊于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)陈爱庶、王晓红租金24,470元；二、被告(反诉原告)卢传俊于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)陈爱庶、王晓红违约金22,000元(此款与租赁保证金22,000元相折抵，无需再行支付)；三、被告(反诉原告)卢传俊于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)陈爱庶、王晓红以24,470元为本金，自2019年10月17日起至实际付清之日止按日万分之二计算的滞纳金；四、被告(反诉原告)卢传俊于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)陈爱庶、王晓红物业费7,982.66元，能源费为10,510.46；五、被告(反诉原告)卢传俊于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)陈爱庶、王晓红经济损失20,000元。六、驳回被告(反诉原告)卢传俊全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计1,535.71元，由原告(反诉被告)陈爱庶、王晓红负担594.11元，由被告(反诉原告)卢传俊负担941.60元。反诉案件受理费减半收取计696元，由被告(反诉原告)卢传俊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  杨 婷法官助理  段文澜书 记 员  段文澜附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年，应当在租赁期间届满时支付。