河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫16民终3710号上诉人(原审被告)：周口市昊天置业有限公司，住所地：河南省周口市川汇区八一路南段**，统一社会信用代码91411600739067035Y。法定代表人：夏灵芝，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵向杰，河南众望律师事务所律师。委托诉讼代理人：郜智永，该公司员工。被上诉人（原审原告）：吴秀云，女，汉族，1972年1月2日生，住河南省周口市川汇区。委托诉讼代理人：高明，河南天图律师事务所律师。上诉人周口市昊天置业有限公司(以下简称昊天置业公司)因与被上诉人吴秀云房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省周口市川汇区人民法院（2021）豫1602民初3693号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月27日立案后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人周口市昊天置业有限公司的委托诉讼代理人赵向杰、郜智永，被上诉人吴秀云及其委托诉讼代理人高明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。昊天置业公司上诉请求:1、撤销川汇区人民法院作出的(2021)豫1602民初3703号民事判决书改判驳回被上诉人的诉讼请求;2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由:一、原审关于合同约定的逾期交房免责的条款理解错误，未考量合同中双方关于逾期交房免责的特别约定。根据《商品房买卖合同》第八条约定“...遇下列特殊原因，...出卖人可据实予以延期:1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的;2、因天气原因或政府相关部门原因无法施工的导致出卖人逾期交房的”，而案涉房屋正是因政府相关部门原因导致规划无法落实，规划的道路无法施工，道路不通无法通过验收，更无法向业主交付未能通过验收房屋，最终导致无法按照约定时间交房。对于政府行为导致的不能按期交房被上诉人知情且认可，并联名向有关部门多次反映。所以，合同第八条约定了出卖人不承担逾期交房违约责任的特殊情形，系双方真实意思表示，合法有效。上诉人原审提供了《川汇区信访局关于绿苑小区业主反映出路委托的情况说明》《周口市规划局致河南省邮政公司周口分公司、周口市昊天置业有限公司的信函》、《周口市规划局致河南省邮政公司周口分公司的信函)信访人员登记表、信访事项不予受理告知书、业主情况反映等一系列证据，均证实停工及逾期交房并非上诉人可以控制。一审认为“小区出路不能通行导致逾期交房，不属于施工范畴，与双方约定不一致”是对“无法施工”做了缩小解释，合同约定及法律规定的房屋交付必要条件是房屋验收合格，但因政府行为导致规划误差，上诉人完成主体工程后无法对业主必经道路的铺设展开施工，无法做到水通路平，因此不能按期交房的原因归根结底就是因政府相关部门原因道路工程无法施工导致逾期交房，这种情况是上诉人无法解决的不可抗力因素。原审法院将对住宅小区的“施工”的认定局限于对房屋主体的施工，这是对合同条款和法律概念的误读和理解偏差。二、原审关于诉讼时效的认定错误。根据《民法典》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，诉讼时效期间自权利人知道或应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”因政府相关部门原因，被上诉人在2014年5月1日前应收房的权利被侵犯后，被上诉人等小区业主理解逾期交房系政府行为及不可抗力原因导致，并未向上诉人主张过权利，那么从被上诉人自知道权利受到侵犯的三年内并未依法主张权利，根据先行法律规定，被上诉人主张的违约责任诉讼时效已经届满。原审法院按照时间交房日期推算诉讼时效缺乏法律依据。三、原审法院片面理解合同条款内容，让发包单位在无过错的情况下承受巨额经济赔偿，这与国家、省、市所倡导的为企业营造良好的营商环境之立法精神背道而驰。1、案涉的绿苑小区涉及住宅房屋132套，本着对业主负责的态度:上诉人在合同约定的交房日期前已经完成了房屋主体工程的施工建设。只待政府将规划落实到位后，迅速完成小区道路等基础设施建设，并尽快报请相关部门综合验收，以期将房屋如期交付给业主使用。但因政府原因，道路规划迟迟不能落实到位，昊天置业公司的施工无法进行，验收无法开展，未经验收的房屋无法交给业主使用，交房延期。所以交房延期的原因非昊天置业公司导致或昊天置业公司所能解决，这是上诉人昊天公司无法左右的政府不可抗力行为。而对于不可抗力和政府行为导致的逾期交房，合同明确约定发包人不承担责任，这是合同双方认可的条款内容。原审片面理解合同条款，让上诉人承担违约责任，显失公平。2、当前正是房地产行业的萧条期，昊天置业公司的发展本就举步维艰，若原审法院的裁判观点被支持，那么昊天置业公司接下来面临的将是132户业主后续不断的诉讼、赔偿，这对昊天公司来说将是灭顶之灾，而这与国家、省、市所倡导的为企业营造良好的营商环境之立法精神背道而驰。综上，原审判决认定事实错误，对合同条款的理解错误，且显示公平。请求二审撤销错误的一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。另补充，1、根据有被上诉人签名的反映材料可以看出，被上诉人自认小区房屋是在2013年建成，未能入住是因为政府相关部门不作为，业主的正常通行遭到中国邮政周口分公司阻挠。为此被上诉人及其他多名业主就通路一事多次向政府相关部门反映情况，并联合起诉中国邮政周口分公司。在2015年3月18日业主代表向刘市长所反映的材料表明业主认可在履行合同中开发商并无过错，是规划局的规划不能落实导致开发商不能按时交工。因此被上诉人对因政府相关部门不作为等不可抗力因素导致的道路不通、无法按预定时间交房之情况充分了解。昊天置业公司也一直在业主维权路上持续努力。昊天置业公司对逾期交房一事无过错。此外，双方认可并签章的有效《商品房买卖合同》中亦约定“政府相关部门原因无法施工的导致出卖人逾期交房的，出卖人免责”，该约定不违反法律强制性规定不侵犯国家、集体、第三人合法权益，法院应当尊重当事人的约定。2、根据《中华人民共和国民法典》第188条关于诉讼时效的规定:”向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算”。那么本案延期交房的诉讼时效应是以约定的交房时间到了开发商没有交房的第二天开始，即购房者在2014年6月1日就应该知道其权益收到损害，应以此起算诉讼时效，那么购房者在2017年5月31日前未主张权利的，关于损害赔偿违约金的诉讼时效已过。一审以2018年5月1日作为诉讼时效起算点与法律规定相违背，无法律依据。2、原审将实际交房时间统一认定为2018年8月1日与实际不符，实际上从2015年至2018年之间有业主陆续入住，特别是2017年4月昊天置业公司通过川汇区法院向中国邮政周口分公司支付拆除围墙款及路款180万元，邮政周口分公司陆续配合将道路开通后，大批业主入住，因此原审查明的实际交付时间为2018年8月1日事实错误。所以，一审对本案的案件事实并未查明，且关于诉讼时效的认定错误，应当撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。吴秀云辩称，一、原判对于合同约定的逾期交房免责条款判断正确，道路无法施工并非合同约定中“因天气原因或政府相关部门原因无法施工的导致出卖人逾期交房的，出卖人免责”。第一，《商品房买卖合同中》第八条交付期限中约定“因天气原因或政府相关部门原因无法施工的导致出卖人逾期交房的，出卖人免责”上诉人称涉案房屋因规划的道路无法施工，道路不通无法通过验收，最终导致逾期交房，上诉人称该原因属于政府行为并无事实和法律依据。第二，上诉人称道路无法施工归属于政府行为无任何的事实依据从未有政府决定文件证实道路规划问题，上诉人所谓道路问题也是由上诉人昊天置业公司自行解决，与政府无关(【2015】川民初字第03832号民事判决书)。上诉人并不能因此成为逾期交房的理由，更不能成为其逾期交房后免责的事由。原审法院认定事实正确，适用法律正确。二、答辩人起诉并未超过三年诉讼时效期间。本案被答辩人实际交房之日为2018年8月1日答辩人按照《民法典》第一百八十八条:“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的。依照其规定。”答辩人在诉讼时效三年期间内起诉，并未超过诉讼时效。另，本案答辩人在一审诉讼请求的是违约金损失，对该损失的请求权双方并未约定履行时间，应当自答辩人要求履行之日开始计算诉讼时效，故，本案诉讼并未超出法定的诉讼时效。三、原审判决认定事实正确，适用法律正确。被答辩人系根本违约，根据各相关法律规定，被答辩人应当承担违约责任，应当赔偿答辩人因被答辩人的违约责任造成的损失。原审判决被答辩人承担赔偿责任合法合情合理，被答辩人称原审正确的判决显失公平是无任何事实和法律依据的。答辩人将毕生积蓄倾注于新房之上，答辩人对于入住新房美好的期待，以及和家人享受家庭团圆美满之乐趣，因被答辩人的违约行为不但导致答辩人对入住新房的美好期待破灭，还导致答辩人入住新房推迟50余月，倘若判决被答辩人不对其违约行为承担应有的赔偿责任，这是对答辩人合法利益的侵犯违约责任人的一种放纵，更是对违约责任人的一种放纵!综上所述，原审判决认定事实正确，对合同条款理解正确，请求二审法院依法维持原判，驳回上诉人的上诉请求。另补充，案涉房屋交房时间为2018年8月1日，在一审时时经过上诉人认可的，而且在2017年6月份时，房屋没有通水通电，不符合房屋交房的条件。吴秀云向一审法院提出诉请：1、判令昊天置业公司赔偿吴秀云延期交房损失、违约金46410.51元；2、判令昊天置业公司赔偿吴秀云利息损失（自2014年5月1日起至交房之日按同期银行贷款利率计算）；3、本案诉讼费用、鉴定费用由昊天置业公司承担。一审法院认定事实：2013年8月20日，吴秀云与昊天置业公司签订《商品房买卖合同》一份,合同约定吴秀云以总房款253948元的价格购买昊天置业公司开发的绿苑小区××单元××号商品房一套，建筑面积95.79平方米；另约定交房日期为2014年5月1号前，出卖人未按约定时间交房且超出90日仍未交房的视为出卖人违约，买受人有权提出退房，出卖人在接到买受人书面提出退房之日起60日内退回买受人所交房款及定金，并按所交房款的1%的违约金赔给买受人。合同签订后，昊天置业公司未按照约定日期交付房屋，直到2018年8月1日向吴秀云交付了案涉房屋。本案诉前调解过程中，吴秀云与另案九位共同申请对绿苑小区同地段同类房屋租金标准进行评估。2021年1月13日，周口瑞丰财物咨询服务有限公司作出周瑞财评字（2021）020号价格评估报告书，结论为：绿苑小区同地段同类房屋租金标准为9.5元每平方米每月，吴秀云的房屋月租金为910.01元。共支付评估费2000元,吴秀云支付200元。另查明，案涉房屋所在绿苑小区在房屋竣工后因小区出路问题，引起小区业主多年多次信访及诉讼。一审法院认为，吴秀云、昊天置业公司之间订立的房屋买卖合同是双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的禁止性规定，为合法有效合同，双方均应依约履行合同。吴秀云已按合同约定履行了合同义务，而昊天置业公司未按合同约定的时间交房，应承担逾期交房的违约责任。因双方没有约定逾期交房继续履行合同的违约金数额或者损失赔偿额计算方法，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款：“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定，对吴秀云要求按照评估报告确定的租金标准计算损失的请求，一审法院予以支持。一审法院确定吴秀云的损失为：910.01元×51个月=46410.51元。对于吴秀云要求利息损失的主张，因诉讼请求不明确，且无法律依据，一审法院不予支持。关于昊天置业公司提出的逾期交房主要原因是合同在履行过程中因政府部门的规划不能够有效的得到执行导致逾期交房的理由，在合同第八条“交付期限”第二款第二项中双方约定的内容是：“因天气原因或政府相关部门原因无法施工的导致出卖人逾期交房的，出卖人免责。”显示的是“无法施工导致逾期交房”，而本案昊天置业公司所主张逾期交房的理由是小区出路因案外人不履行规划不能通行导致逾期交房，不属于施工范畴，与双方约定不一致，不属于昊天置业公司逾期交房免责的事由，故对昊天置业公司要求免责的主张，一审法院不予支持。关于诉讼时效的问题，本案案涉房屋交付时间为2018年8月1日，也是吴秀云损失确定的日期，故吴秀云主张逾期交房损失的诉讼时效到期日应为2021年8月1日，本案不超诉讼时效。综上，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决：一、周口市昊天置业有限公司于判决生效后十日内向吴秀云支付违约金46410.51元、评估费200元，共计46610.51元。二、驳回吴秀云的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费480元，由周口市昊天置业有限公司承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。昊天置业公司向法庭提供三组证据，一、周口市规划局向河南省邮政公司周口分公司下发的通知。证明:房屋四周围墙未及时拆除，造成小区无路通行，系政府原因造成的房屋未及时按约定期限交付，属于免责约定的条件。二、川汇区法院收款单。证明:为小区道路能正常通行，在政府行为下，昊天公司通过法院向中国邮政周口分公司支付拆除围墙款及路款180万元。邮政周口分公司才陆续配合将道路开通，房屋才具备交付三通条件。昊天公司一直在支持、配合小区业主的维权，昊天公司无法按期交房是政府行为不作为引起的。符合房屋买卖合同约定的不承担责任的约定。三、吴秀云装修保证金收据存根、业主装修申请保证书。证明:吴秀云的实际收房日期是2017年6月13日，原审将交房时间认定为2018年8月1日系认定事实错误。吴秀云质证称，对第一组证据的真实性、关联性和证明目的均有异议。1、无法核实该证据的真实性和来源，该证据为复印件；2、该组证据的内容并非显示政府在规划中存在错误，如规划存在问题，应当由规划局依法出具相应的规划图纸和规划手续；3、该组证据实质是为调和昊天置业与周口邮政公司之间的矛盾，并不能证明政府存在规划错误问题；4、房屋的交付包含有整个大楼的主体竣工验收，上诉人仅仅以所谓的道路问题推卸逾期交房的责任不能成立，相关规划部门并未出具新的规划手续以否定原规划存在错误。对第二组证据。对该证据的真实性和证明目的均有异议，首先该证据模糊不清，无法核实其来源，其次该组证据恰恰说明了道路施工问题是昊天置业的自身行为，与政府无关，且该证据与上诉人在一审中提交的关于道路问题纠纷解决的判决书相一致，不能作为新的证据，该组证据并没有任何凭证证明属于昊天置业为政府错误行为进行垫付。对第三组证据。对该证据的真实性和证明目的有异议，装修保证金无法核实其来源的真实性，本案在一审中上诉人对吴秀云的交房时间为2018年8月1日是认可的，该收据并不能证明房屋的交付时间，房屋的交付标准应当符合通水通电通气及通路，仅仅通过装修保证金的收据证明房屋交付时间不能成立，且吴秀云并未收到上诉人关于交付房屋的任何通知，涉案房屋实质上至今仍不符合法定交付条件，吴秀云请求交付时间截止到2018年8月1日，不但是对自己权利的部分放弃也是经过上诉人在一审开庭时予以认可的。装修保证金的缴纳并不代表房屋的交付。另外，上诉人提交的上述证据均不属于法律规定的二审新证据，因该证据的落款时间均为一审诉讼开庭时间之前。本院对上述证据认定如下：针对昊天置业公司提供的第一组证据达不到其免责约定的条件，本院不予采信。针对昊天置业公司提供的第二组证据不符合合同约定其不承担责任的条件，本院不予采信。针对昊天置业公司提供的第三组证据达不到其证明目的，本院不予采信。针对本院依职权调查的证据，周口市昊天置业有限公司质证称，对法院调取的证据真实性无异议，但在每个业主缴纳装修保证金同时领钥匙，领钥匙时我公司已有自备井在供水，每家每户装的都有，甚至有的业主2015年3月31日已经入住小区，自来水开户不能作为本案交付时间的依据。自来水实际供水时间2019年1月。吴秀云质证称，对法院调查笔录及开户凭证的真实性无异议，从该证据足以说明案涉绿苑小区水表立户时间为2019年7月3日，通水为在此之前20日。而被上诉人所主张交房时间为2018年8月1日显然在2019年7月3日之前，所以应当支持被上诉人的主张。本院对依职权法调查的证据，双方对真实性无异议，本院予以采信。本院经审理查明，周口银龙水务有限公司荷花营销所调取涉案绿苑小区装表时间为2019年7月3日，立户时间为2019年7月3日，绿苑小区立户前20日内通水。其他事实的事实与原审查明事实一致。本院认为，一、昊天置业公司逾期交付涉案房屋是否构成违约，应否承担违约责任的问题。结合双方当事人于2013年8月20日订立的《商品房买卖合同》第八条关于“交付期限。出卖人应当在2014年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。2.该商品房经综合验收合格。3.该商品房经分期综合验收合格。4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5.水通电明，达到装修条件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同，出卖人可据实予以延期：1.遭受不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买人的；2.因天气原因或政府相关部门原因无法施工的导致出卖人逾期交房的，出卖人免责。”的有效约定分析，昊天置业公司最迟应在2014年5月1日前向吴秀云交付涉案房屋，但昊天置业公司并未按照合同约定向吴秀云交付案涉房屋，其行为构成违约。昊天置业公司上诉称其延期交付的原因系不可抗力、政府相关部门原因导致，属于合同免责范围。但本案中周口市规划局依据河南省邮政公司周口分公司与昊天置业公司所签协议，颁布了《建设工程规划许可证》，上诉人提供的证据不足以证明延期交房是不可抗力、政府相关部门的原因导致的。至于河南省邮政公司周口分公司是否按照双方自愿签订的协议履行相应义务，并非政府相关部门所导致，故昊天置业公司上述主张不能成立，本院不予支持。二、关于因上诉人逾期交房的违约行为造成被上诉人损失额的确定问题。案涉绿苑小区于2019年7月3日在周口银龙水务有限公司荷花营销所立户，显然案涉绿苑小区在2018年8月1日不具备水通的条件进而达不到案涉房屋交付条件，吴秀云也认可2018年8月1日涉案商品房未达到交房条件，但吴秀云表示对2018年8月1日之后的损失予以放弃，本院予以确认，因此一审判决认定上诉人逾期交房51个月并无不妥。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日最高人民法院审判委员会通过）第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。本案中，案涉合同第九条并未约定出卖人逾期交房，买受人不退房的情形下违约金数额或者损失赔偿额计算方法，且本案中上诉人也未提供证据证明被上诉人吴秀云实际损失数额，故一审判决依据评估报告认定吴秀云的损失数额并无不当，本院予以确认。另，关于诉讼时效的问题。根据法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，诉讼时效期间自权利人知道或应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案中上诉人逾期交房，被上诉人所受损害持续至交房之日，显然本案并未超出诉讼时效。综上所述，周口市昊天置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费960元，由周口市昊天置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘 凯审 判 员  张子亚审 判 员  陈翠丽二〇二一年十月九日法官助理  刘 潇书 记 员  张文晶