黑龙江省宁安市人民法院民 事 判 决 书（2021）黑1084民初227号原告：宁安市福祥物业有限公司，住所地宁安市。法定代表人：凌玉喜，经理。委托诉讼代理人：程志平，牡丹江市爱民区新华法律服务所工作者。被告：宁安市吉祥家园物业服务有限公司，住所地宁安市。法定代表人：吴玉冬，经理。委托诉讼代理人：赵月芹，黑龙江法大律师事务所律师。第三人：宁安市吉祥家园业主委员会，住所地宁安市。法定代表人：陈然，主任。委托诉讼代理人：张庆辉，宁安市吉祥家园业主委员会副主任。原告宁安市福祥物业有限公司（以下简称福祥公司）与被告宁安市吉祥家园物业服务有限公司（以下简称吉祥公司）、第三人宁安市吉祥家园业主委员会（以下简称吉祥业委会）侵权责任纠纷一案，本院于2021年1月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告福祥公司的法定代表人凌玉喜及委托诉讼代理人程志平、被告吉祥公司法定代表人吴玉冬及委托诉讼代理人赵月芹、第三人吉祥业委会的委托诉讼代理人张庆辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告福祥公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告吉祥公司停止（退出）对宁安市吉祥家园小区物业的非法服务管理；2.判令由原告福祥公司对宁安市吉祥家园小区的进行物业服务、财产管理；2.由被告承担诉讼费。事实和理由：2019年7月5日，原告通过竞标取得宁安市吉祥家园小区物业服务管理权，并于7月21日与第三人签订了物业服务合同。合同签订后，因被告拒不交出物业用房，第三人起诉至法院，法院判决后，经强制执行被告交出0101号物业用房，并由第三人交付给原告。原告进行物业管理时，遭到被告阻挠，原告要求被告停止（退出）非法服务，被告拒不停止非法服务，侵害了原告的合法服务管理权。被告吉祥公司辩称:原告与第三人签订的合同是无效合同，被告没有侵权事实，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人吉祥业委会辩称：被告已经被依法解聘，物业用房执行后交付给了原告。原告经过招标取得合法经营权，且与第三人签订了合同，原告和第三人均认可。根据当事人诉、辩意见，归纳本案争议焦点为：原告的诉讼请求是否符合法律规定。当事人围绕诉讼请求和争议焦点依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告福祥公司提交的证据：1.宁安市人民法院（2020）黑1084民初545号民事判决书、牡丹江中级人民法院（2020）黑10民终1130号民事判决书各一份，能够证明2019年7月5日，第三人书面通知被告解除双方的物业服务合同，要求被告于2019年7月20日前搬离所有物品，交接物业财产并撤出吉祥家园小区物业管理办公室，第三人已依法解除被告在吉祥家园小区的经营管理权的事实经宁安市人民法院、牡丹江市中级人民法院的判决书所确认。该组两份判决书是已经发生法律效力的判决，对该组证据予以采信。2.原告法定代表人的物岗证、公示、招标书、物业服务合同各一份、招标大会照片两份，能够证明原告依法经过招标竞标，中标后与第三人签订了物业服务合同，取得了对吉祥家园小区进行管理服务的权利，原告有权对吉祥家园小区进行物业管理服务。因原告取得合法的物业管理经营资格和范围，第三人与原告签订的物业服务合同、公示、招标书不违反法律的禁止性效力性规定，对该组证据予以采信。3.2021年1月4日第三人与原告交接清单一份、照片五张、光盘一张，结合被告、第三人当庭陈述，能够证明原告与第三人签订物业服务合同后，曾向被告主张权利，被告予以拒绝，第三人申请执行后将物业用房交付给原告，因第三人与原告对交接清单、照片无异议，对交接清单、照片予以采信。因光盘无法当庭播放且没有提供原始载体，被告有异议，对光盘不予采信。被告吉祥公司提交的证据：1.委托经营服务管理合同一份。该第三人与被告签订的委托经营服务管理合同已经依法解除，不能证明被告现在对吉祥家园小区具有合法的经营管理权，对该证据不予采信。2.宁安市物业服务中心证明、宁安市虹桥社区居民委员会情况说明各一份，因该证明、情况说明没有单位法定代表人或者负责人以及经手人的签名，对该证明不予采信。3.光盘一份（被告法定代表人吴玉东与第三人副秘书长于萌影音资料），因于萌未出庭作证，无法接受质询，该证据不能证明第三人与原告恶意串通违法签订物业服务合同、违法招投标的案件事实，对该组证据不予采信。第三人吉祥业委会提交的证据：照片两组、公示两份，结合原告提供的二审判决书能够证明第三人在吉祥家园小区招标前征求了业主意见以及将招投标结果进行了公示，对该组证据予以采信。根据当事人当庭陈述和经本院审查确认的证据，本院认定本案事实如下：2016年7月16日，第三人吉祥业委会与被告吉祥公司签订委托经营服务管理合同，合同约定了物业经营和管理内容，委托物业经营和管理形式，物业经营和管理期限为2016年7月16日至2021年7月15日止，以及双方权利义务，小区给被告提供管理用房富贵阁一层0101室作为办公地点。因吉祥家园小区部分业主对被告物业管理服务不满，2019年7月5日，第三人书面通知被告解除双方的物业服务合同，要求其于2019年7月20日前搬离所有物品，交接物业财产并撤出小区物业管理办公室。2020年5月，第三人将被告诉至宁安市人民法院，要求被告搬出物业用房、返还财产及相关资料，经审理，宁安市人民法院以（2020）黑1084民初545号民事判决书判决被告返还物业用房。被告不服该判决，上诉至牡丹江市中级人民法院，经审理，牡丹江市中级人民法院以（2020）黑10民终1130号民事判决书判决驳回被告上诉，维持原判。判决发生法律效力后，被告没有自动履行判决书所确定的义务，第三人申请执行，宁安市人民法院将该物业用房执行给第三人。2021年1月4日，第三人将该物业用房交接给原告。原告福祥公司于2017年11月30日成立，取得营业执照，经营范围为物业管理。2019年7月21日，第三人与原告签订了物业服务合同，由原告对宁安市的实施物业管理，委托管理期限为五年，自2019年7月31日起至2024年7月30日止，合同中对双方的权利义务进行了约定。原告签订合同后依合同约定既对吉祥家园小区进行物业管理，通知被告停止（退出），但被告至今未停止（退出）对吉祥家园小区的物业服务管理。本院认为，《物业管理条例》规定：业主委员会是业主大会的执行机构，代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。本案中，第三人吉祥业委会代表吉祥家园业主已经依法解聘被告吉祥公司，被告应停止（退出）对吉祥家园小区的物业服务管理；第三人代表吉祥家园小区业主已经依法选聘原告福祥公司，原告取得对吉祥家园小区的物业服务管理权利。《中华人民共和国民法典》第九百四十九条规定，物业合同终止的，原物业服务人应当在约定的约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。《物业管理条例》规定，物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。《中华人民共和国民法典》第一千一百六十五条规定，行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。本案中，被告在第三人及原告通知其停止（退出）对吉祥家园小区的物业服务管理后，应当在合理期限内与原告进行交接，但被告没有进行交接且继续对吉祥家园小区进行物业服务管理的行为，侵害了原告的合法民事权益，构成侵权，应承担相应的侵权责任。原告要求被告停止（退出）对宁安市吉祥家园小区物业非法服务管理，由原告对宁安市吉祥家园小区物业包括五部电梯、二次供水及成套设备、大门、地下车库、公共设施、固定电器、小区内交通消防、公共卫生及所有小区内业主共有等财产进行管理，并对宁安市吉祥家园小区进行物业服务的诉讼请求，符合法律规定，本院应予支持。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》（法释[2020]15号）规定，民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。本案中，被告侵权的法律事实发生在民法典施行前并持续至民法典施行后，故本案适用民法典的规定。被告吉祥公司主张原告与第三人签订的合同是无效合同、被告没有侵权事实的辩解，无事实与法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民法典》第九百四十九条第一款、第一千一百六十五条第一款、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》（法释[2020]15号）第一条第三款规定，判决如下：一、被告宁安市吉祥家园物业服务有限公司于本判决发生法律效力之日停止（退出）对宁安市吉祥家园小区的非法物业服务管理；二、原告宁安市福祥物业有限公司于本判决发生法律效力之日对宁安市吉祥家园小区物业包括五部电梯、二次供水及成套设备、大门、地下车库、公共设施、固定电器、小区内交通消防、公共卫生及所有小区内业主共有等财产进行管理，并对宁安市吉祥家园小区进行物业服务。如果未按本判决指定的期间履行其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行金。案件受理费100元，减半收取计50元，由被告宁安市吉祥家园物业服务有限公司负担。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，当事人申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。审判员  刘文阁二〇二一年二月二十六日书记员  伊 磊