辽宁省辽阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽10民终1093号上诉人（原审被告）：吴东滨，男，1969年8月1日出生，满族，住辽阳市宏伟区。委托诉讼代理人：李天新，辽阳市白塔区文圣法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：张晓峰，男，1982年6月10日出生，汉族，住辽阳市白塔区。委托诉讼代理人：张伟，男，1956年3月18日出生，汉族，住辽阳市。委托诉讼代理人：于越男，辽宁腾昱源律师事务所律师。原审第三人：辽阳辽南房地产开发有限公司，住所地辽阳市文圣区长吉小区一栋。法定代表人：章凤才，该公司董事长。原审第三人：章宏文，男，1975年11月23日出生，汉族，户籍地：辽阳市白塔区，现羁押于辽阳第一监狱。上诉人吴东滨因与被上诉人张晓峰及原审第三人辽阳辽南房地产开发有限公司、章宏文执行异议之诉一案，不服辽阳市白塔区人民法院（2020）辽1002民初3203号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月14日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。吴东滨上诉请求：一、依法撤销（2020）辽1002民初3203号民事判决书；二、依法驳回被上诉人张晓峰原审诉讼请求；三、本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、被上诉人张晓峰原审所提供的现有证据未能形成完整的证据链条，不能证明其主张通过买卖方式取得案涉房屋的待证事实，原审法院在没有对购房款资金来源进行审查的情况下便认定房款已经全部缴纳，系认定案件事实缺乏证据证明，判决错误。被上诉人张晓峰主张本案案涉房屋系出资购买，但被上诉人张晓峰未能提供合法有效的证据证明其按照《商品房买卖合同》中房款数额支付等额的购房款，亦未向法院提供购房款资金来源的证据，而在本次执行异议的同批次的其他关联案件中，各位提出执行异议主张通过买卖方式购买房屋的当事人，又均是主张以现金方式出资交纳全额购房款，而且各位当事人也均没有提供直接有效的支付购房款资金来源的凭证和银行转账凭证，这一事实显然与社会日常生活中正常的房屋买卖行为相违背，然而遗憾的是原审法院在没有对购房款资金来源进行审查的情况下便认定房款己经全部缴纳，系认定案件事实缺乏证据证明，判决错误。二、原审判决认定案涉《商品房买卖合同》是在人民法院查封之前签订，违背《商品房买卖合同》中记载的日期，系认定案件事实错误。该案涉338栋2#房屋是上诉人于2018年7月2日提出诉讼保全申请，法院于2018年7月11日作出的（2018）辽1002民初1380号民事裁定书予以查封。被上诉人张晓峰自认中己经明确了《商品房买卖合同》是于2018年9月21日签订，《商品房买卖合同》中记载的签订时间也是2018年9月21日，原审判决审理查明中同样也认定了《商品房买卖合同》是2018年9月21日签订。而该《商品房买卖合同》签订时，该房屋正处于人民法院查封的状态，依据法律规定被法院查封的房产是不许出售的，显然该买卖行为因违法而不具备法律效力。同时被上诉人辽南公司还涉嫌拒不履行法院生效法律文书的违法行为。原审判决仅以2018年10月30日被上诉人辽南公司变更保全标的物裁定后（法院于2018年12月14日对案涉房屋变更替换执行解封），上诉人再次于2019年4月28日申请的保全法院所作的裁定作为认定本案案件事实的依据，而对首次2018年7月11日作出的（2018）辽1002民初1380号民事裁定书予以查封的事实于不顾，系认定案件事实错误。三、被上诉人张晓峰所提出的异议，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条所规定的情形，不享有排除执行的权利。不动产登记簿是法律规定的不动产物权登记机构管理的不动产物权登记档案。不动产物权的设立、变更、转让和消灭只有在记载于不动产登记簿之后，才具有公示力和排他力。《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外”，该条款的规定与原《物权法》第九条规定的内容一致。第二百一十四条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”，该条款的规定与原《物权法》第十四条规定的内容一致。第二百二十一条“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效”，该条款的规定与原《物权法》第二十条规定的内容一致。上述条款是关于依法应当登记的不动产物权的设立、变更、转让和消灭何时发生效力的规定。上述条款明确了除法律另有规定外，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，确立了不动产物权登记生效的原则，明确了不动产物权设立、变更、转让和消灭登记生效的时间，即“自记载于不动产登记簿时发生效力”，也就是说，不动产物权登记，自登记机构将不动产物权有关事项记载于不动产登记簿时，始告完成。根据物权公示原则的要求，不动产登记簿应当具有这样一些特征：一是统一性，一个登记区域内的不动产登记簿只能有一个，这样该区域内的不动产物权变动的各种情况才能准确地得到反映，物权交易的秩序才能良好建立；二是权威性，不动产登记簿是国家建立的档案簿册，其公信力以国家的行为为担保，并依此为不动产物权变动的可信性提供保障；三是持久性，不动产登记簿将由登记机构长期保存，以便于当事人和利害关系人的利益获得长期的保障；四是公开性，不动产登记簿不应是秘密档案，登记机构不仅应当允许权利人和利害关系人查阅复制，而且还要为他们的查阅复制提供便利。本案中，案涉房屋并没有办理房屋所有权登记和房屋预告登记，在不动产登记机构没有备案登记，虽然法院对于案涉房屋进行了实地查看，认为案涉房屋己经进行了实际入住使用，但是实际入住并不能对抗法律所规定的不动产物权变更的强制性规定，因此，本案房屋未依法发生物权变更。被上诉人张晓峰虽然与被上诉人辽南公司签订了《商品房买卖合同》，但该合同是在法院查封的情况下违法签订的，而且被上诉人张晓峰也未能提供支付房款的资金来源和交付的有效证据，不能证明双方之间是真实的买卖关系，同时在第三人辽南公司取得预售许可证后，亦未办理商品房买卖合同网签备案，现案涉房屋被法院执行生效判决查封，被上诉人张晓峰主张涉案房屋归其所有的诉讼请求依据不足。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条的规定。本案的案涉房屋己经取得预售许可证，在人民法院查封之前，未办理商品房买卖合同网签备案，其权利不能排除人民法院依据生效法律文书采取的强制执行措施，原审判决未能查明案件事实，判决错误。综上所述，望二审法院依法维护当事人的合法权益，依法支持上诉人的上诉请求，公正判决。补充：被上诉人与辽南公司签订的是《商品房买卖合同》，签订时间是2018年9月21日，签订时间处于法院查封后，而且没有按照辽阳市住建委的规定办理网签备案手续，商品房的买卖合同不是合法有效合同。该协议并不是住建部颁布的商品房买卖合同示范文本，并不是合法有效的买卖合同。张晓峰辩称，一、一审判决认定答辩人通过买卖方式全款付款取得案涉房屋，事实清楚，证据充分，证据间形成完整证据链条。二、答辩人购买案涉房屋行为具有合法性、享有排他物权。三、一审判决解除对答辩人房产的查封与执行，是对上诉人申请法院超范围查封、执行错误的一种纠正，应当得到二审法院的支持。一审判决认定事实清楚，证据充分，判决公正，希望二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判，维护答辩人合法权益不受侵犯。辽阳辽南房地产开发有限公司、章宏文述称，同意张晓峰意见。张晓峰向一审法院起诉请求：一、请求法院依法判决立即停止对位于辽阳市白塔区文圣路玉带家园338栋2号1单元4层面积为95.99㎡房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封；二、判决确认原告与第三人辽阳辽南房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同合法有效，并确认合同项下的房屋所有权属于原告所有；三、被告承担全部案件诉讼费。一审法院认定的事实：2018年9月21日，原告张晓峰与第三人辽南公司签订《商品房买卖合同》一份，原告张晓峰购买第三人辽南公司辽阳市元4层2号房屋（95.99平方米）一处，房款为383960.00元。当日，原告张晓峰缴纳了全部房款。原告张晓峰在辽阳市不动产登记中心无其他不动产登记信息。被告吴东滨与第三人辽南公司、章宏文在人民法院有民间借贷纠纷案件，白塔区人民法院在执行2019年4月28日作出的（2018)辽1002民初1380号诉讼保全民事裁定书中查封本案案涉房屋。该民间借贷纠纷案件，经辽阳市中级人民法院作出（2019）辽10民终1708号民事判决书，已经发生法律效力并申请执行。原告张晓峰对案涉房屋的查封、执行提出执行异议，白塔区人民法院于2020年9月22日作出（2020）辽1002执异117号执行裁定书，驳回异议人张晓峰的异议请求。送达后，原告张晓峰不服提起本案诉讼。一审法院确认的上述事实有原告张晓峰提供的执行裁定书及送达证、商品房买卖合同、收款收据、发票、不动产登记信息查询记录，被告吴东滨提供民事裁定书及各方当事人陈述笔录在卷为凭，这些证明材料已经开庭举证、质证和一审法院审查，可以采信。一审法院认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，原告张晓峰与第三人辽南公司签订的房屋买卖合同符合法律规定，合法有效。双方在法院查封前即已实际履行，原告张晓峰付款已超过总房款的50%，且在可查范围内名下无其他住房，故其权利能排除人民法院依据生效法律文书采取的查封及强制执行措施，故原告张晓峰的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决：一、不得执行位于辽阳市房屋（95.99平方米）一处，解除对第三人辽阳辽南房地产开发有限公司开发的辽阳市白塔区房屋（95.99平方米）一处的查封；二、原告张晓峰与第三人辽阳辽南房地产开发有限公司于2018年9月21日签订《商品房买卖合同》一份合法有效；三、位于辽阳市房屋（95.99平方米）一处归原告张晓峰所有。案件受理费5620.00元，由被告吴东滨负担。本院二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交了证据：1、《中华人民共和国住房和城乡建设部及商品房买卖合同示范文本的通知》一份；2、《商品房买卖合同范本》三份；3、辽阳市住房和城乡建设委员会（2015）141号文件《关于运行辽阳市商品房网签备案系统的通知》，该文件于2015年9月1日执行，上述三份证据证明上诉人与辽南公司签订的案涉买卖合同不符合合同范本，不是有效合同。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人张晓峰发表质证意见：真实性、合法性无异议，对关联性有异议。建设部文件属于部门规章，根据合同法解释第144条的规定，只有法律和行政法规才能认定合同无效，部门规章不能认定合同无效。关于网签文件，不具有认定合同无效的强制力。住建部发行的商品房买卖示范文本通知，是推动示范文本，并没有不按照示范文本去做，合同无效的规定。案涉房屋没有进行网签，是因为面积问题和房地产公司欠税问题导致，不是被上诉人原因造成的。辽阳辽南房地产开发有限公司发表质证意见：我们合同签订也是依据辽宁省工商局出具的合同文本签订的，应该是合法有效的。虽然文件是2015年，但是2017年10月份以后才强制网签，以前没有要求。上诉人提交的上述证据因与本案缺乏关联性，故本院不予采信。本院经审理查明，一审判决认定的事实属实。本院认为，被上诉人张晓峰于2018年9月21日与辽阳辽南房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，该协议系双方自愿签订，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。张晓峰以现金形式支付了全部房款，辽阳辽南房地产开发有限公司于2018年9月21日为其出具了购房款383960.00元的收款收据和物业费、电梯费收款收据，办理了入户手续，张晓峰实际装修入住至今。上诉人辽阳辽南房地产开发有限公司主张案涉房屋于2018年7月11日被依法查封，但该次查封于2018年10月30日予以了解封，本次查封裁定于2019年4月28日作出，张晓峰在本次查封前即依法享有了案涉房屋的相应权利。涉案房屋的买卖没有签订制式合同、出具正式不动产发票非张晓峰主观故意，且在可查范围内名下无其他住房，其权利能排除人民法院依据生效法律文书采取的查封及强制执行措施，故一审法院支持张晓峰的诉讼请求并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。吴东滨的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5620元，由上诉人吴东滨负担。本判决为终审判决。审 判 长 张丽娟审 判 员 曹丽娜审 判 员 胡 玲二〇二一年十月十二日法官助理 郝丽鑫书 记 员 吴 迪