河南省渑池县人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1221民初247号原告：王春霞，女，1970年5月7日生，汉族，住河南省渑池县。委托诉讼代理人：李明，男，1996年2月17日生，汉族，住河南省渑池县，系原告王春霞之子，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：赵立涛，河南仰韶律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告：李明，男，1996年2月17日生，汉族，住河南省渑池县。委托诉讼代理人：赵立涛，河南仰韶律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：渑池县兴华东城置业有限公司，住所地：河南省渑池县会盟路东段，统一社会信用代码：91411221MA3XE5A656。法定代表人：上官延龙，该公司执行董事兼总经理。原告王春霞、李明与被告渑池县兴华东城置业有限公司（以下简称兴华公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理，原告王春霞的委托诉讼代理人李明、赵立涛，被告李明及其委托诉讼代理人赵立涛，被告兴华公司的法定代表人上官延龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王春霞、李明向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付加倍的定金10000元;2、判令被告支付占有购房款期间的利息7216.56元（利息的计算办法为:本金126318×中国人民银行发布的1-5年贷款基准利率4.75%／365天×占有其资金期间天数439天,收款日2017年8月23日至返还日2018年11月5日）;3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:2017年8月20日,原告与被告签订商品房认购协议书,约定:“以396318元的价款将被告所有的位于会盟××东段盛世康城9号楼3单元1101号房出卖于原告,建筑面积为135.17平方米,约定付款方式为签协议时交付定金10000元，2017年8月27日或之前付清不低于总房款30%的首付款126318元（含已付定金）,余款270000元申请银行按揭贷款。”后原告按约将10000元定金和首付款126318元交付于被告。但被告却迟迟不能开工建设,并且同时住建局在被告售楼部门口张贴提示:此楼盘未取得预售许可证，禁止销售。2018年8月8日，在渑池县，经协调，被告向众多购房人承诺于2018年8月31日开工建设，若到期不能开工，需退房，承诺于2018年9月10日前退客户前期交的购房款,但被告到期并不能开工建设，于是又于2018年9月10日重新出具承诺书，承诺9月30日前开工,如到期不能开工,10月10日前退还客户认筹金或首付款，如果不能在10月10日前兑现要承担违约责任及违约金。但被告却没有在约定的时间退还原告所交购房款,直至2018年11月5日,被告才同意把购买款退还原告，但必须将原、被告签订的《商品房认购协议书》和收款收据交予被告才同意给付,原告担心若此时不把钱领走,怕以后本钱更难要，无奈只能照办。但原告认为,被告隐瞒未取得房屋预售许可的事实，与原告签订买卖合同的行为,若只是把本钱退回,不能让被告得到应有的惩戒。故，原告为维护自身的合法权益,特此起诉，请判如所请。被告兴华公司辩称：我公司承认原告的诉讼请求。当时原告是与我公司接手前的公司─河南硕基置业集团有限公司（下称“硕基公司”）签订的商品房认购合同，钱款也是打给了硕基公司，之后也是硕基公司将钱退还给了原告。2018年11月我公司与硕基公司进行交接时对包括原告在内的债务清偿等有协议约定，对原告的诉求我公司需要与硕基公司内部协商处理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告王春霞、李明系母子关系。2017年8月20日，被告硕基公司作为甲方，原告王春霞、李明作为乙方签订《商品房认购协议书》，约定原告购买硕基公司位于渑池县，建筑面积135.17平方米，总价款为424318元，认购价为396318元，付款方式为按揭付款，于签订协议时支付定金10000元，于2017年8月27日或之前付清不低于总房款30%的首付款126318元（含已付定金），余款270000元申请银行按揭贷款。本协议在双方签订《商品房买卖合同》之后自动失效。协议签订后，原告李明依约交纳认筹金10000元，硕基公司以河南硕基置业集团有限公司渑池东城公司的名义给原告出具了收据；2017年8月23日，原告李明又交纳了首付款116318元，硕基公司又以河南硕基置业集团有限公司渑池东城公司的名义给原告出具了收据。之后硕基公司一直未取得商品房建设的合法手续，楼盘亦未能开工建设，渑池县住建局因硕基公司未取得商品房预售许可而叫停了商品房预售行为。2018年8月8日，硕基公司向包括原告在内的十余户购房户出具承诺书，保证于2018年8月31日前开工建设盛世康城6、8、9号楼工程，如果到期不能开工，需退房，承诺于2018年9月10日前退还客户前期缴纳的购房款。2018年9月10日，硕基公司再次出具承诺书，保证于2018年9月30日前开工建设8、9号楼工程，如果到期不能开工需要退房，于2018年10月10日前退还客户前期缴纳的认筹金或首付款。如果该承诺不能在10月10日前兑现，要承担违约责任及违约金。2018年11月5日，硕基公司通过现金形式退还原告定金10000元，通过银行转账退还原告交纳的购房首付款116318元，原告则按照双方的口头约定将《商品房认购协议书》、房款收据原件退还硕基公司。后因硕基公司将其名下的河南硕基置业集团有限公司渑池东城公司名称变更为被告渑池县兴华东城置业有限公司，原告遂要求被告兴华公司返还自己加倍的定金10000元及房款占用期间的利息，被告兴华公司以其需要与硕基公司协商为由一直推诿至今，原告遂诉讼来院。另查明，案涉楼盘原系河南韶华置业有限公司开发建设，2014年主体工程建起后，河南韶华置业有限公司将楼盘整体移交河南硕基置业集团有限公司。该公司接手后，因各种原因不能正常启动。期间，该公司将部分房屋预售。因后续工程无法续建，引发矛盾。2016年10月10日，河南硕基置业集团有限公司法定代表人刘恩乐出资成立河南硕基置业集团有限公司渑池东城公司，并将楼盘交给该公司。案涉纠纷发生在渑池东城公司成立之后。2018年11月15日，该公司名称变更为被告渑池县兴华东城置业有限公司，公司法定代表人由刘恩乐变更为赵少华。目前，被告渑池县兴华东城置业有限公司的法定代表人为上官延龙。本院认为，两原告与硕基公司之间为买卖商品房签订的《商品房认购协议书》是双方当事人的真实意思表示，但协议签订至今，硕基公司未取得合法有效的《商品房预售许可证》。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定为无效。”的规定，该合同无效。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第五十六条规定，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。协议中，关于定金的条款是双方当事人真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，且原告已经实际履行，该条款规定的权利义务不因协议无效而失效。按照《解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理”的规定，硕基公司未取得商品房预售许可，导致双方无法签订《商品房买卖合同》，硕基公司应当依照《合同法》第一百一十五条的规定，双倍返还原告定金10000元，除已经退还的10000元外，其还应另行支付原告10000元。《合同法》第五十八条规定，合同无效后“因该合同取得的财产，应当予以返还。…有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，硕基公司作为过错方应当赔偿因合同无效给原告造成的损失。因原告没有提供损失的证据，本院酌定原告的损失，以其所交的首付款126318元为本金为基数，按该款自2017年8月23日起按中国人民银行同期同类贷款利率4.75%至计算至2018年11月5日的利息损失(共计7216.56元)为准。原告虽然和硕基公司签订的《商品房预售协议书》，但被告兴华公司从硕基公司手中承接楼盘并接收了硕基公司的债权债务。根据合同的相对性原则，原告的权利义务应当向被告兴华公司主张。现原告诉求被告兴华公司另行支付定金10000元、诉求被告兴华公司赔偿因《商品房预售协议书》无效给原告造成的损失，符合法律规定，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释【2020】6号）第二条、第四条、第五条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：被告渑池县兴华东城置业有限公司于判决生效后十日内支付原告王春霞、李明定金10000元，赔偿因《商品房预售协议书》无效给原告王春霞、李明造成的损失7216.56元。若未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费230元，减半收取115元，由被告渑池县兴华东城置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  郑成伟二〇二一年二月七日书记员  胡 明