邢台市中级人民法院民 事 判 决 书(2013)邢民四终字第554号上诉人（原审被告）孔秀莲，女，汉族，1938年6月2日出生，现住邢台市桥东区。委托代理人冯云起，男，汉族，1968年7月13日出生，邢台市威县方营乡里村***号。系孔秀莲女婿。上诉人（原审第三人）张海龙，男，汉族，1977年6月1日出生，现住邢台市威县。委托代理人郝明勋、毛同需，河北正大法律事务所律师。被上诉人（原审原告）魏振兴，男，汉族，1953年7月11日出生，现住邢台市柏乡县。被上诉人（原审原告）魏兴（魏俊兴），男，汉族，1957年8月25日出生，现住邢台市柏乡县。被上诉人（原审原告）魏胜银，男，汉族，1959年10月9日出生，现住邢台市柏乡县。被上诉人（原审原告）魏胜利，男，汉族，1966年1月5日出生，现住邢台市柏乡县。被上诉人（原审原告）魏胜菊，女，汉族，1963年7月12日出生，现住北京昌平区。被上诉人（原审原告）魏俊菊，女，汉族，1954年9月1日出生，现住邢台市柏乡县。六被上诉人委托代理人卢新路，河北君合欣律师事务所律师。上诉人孔秀莲、张海龙因确认合同无效纠纷一案，不服邢台市桥东区人民法院（2013）东民初字第372号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年11月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了此案。上诉人孔秀莲的委托代理人冯云起、上诉人张海龙及其委托代理人郝明勋、毛同需，被上诉人魏兴、魏胜银、魏胜利及其委托代理人卢新路到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。经审理查明，被上诉人魏振兴、魏兴（魏俊兴）、魏胜银、魏胜利、魏胜菊、魏俊菊系魏士林（曾用名魏世林、魏石林）与王二先婚生子女。1997年7月31日前，诉争房屋（邢台市桥东区西围城路56号11号1层1单元2号）系邢台市外贸局公产房，1992年前一直由魏士林与王二先租住，1992年王二先病逝，1994年孔秀莲与魏士林登记结婚，后共同在该房内生活，1997年7月31日，该房产进行房改由魏士林出资9684.50元将其购买，产权比例个人60%，单位40%，并办理了邢市字第054942号房屋所有权证，房屋登记为私产，所有权人为魏士林，房屋面积为75.72平方米。2001年4月25日魏士林补交房款6354.44元，房产产权比例由个60%增加到100%。2004年12月1日，魏士林病逝，2005年1月13日，上诉人孔秀莲与魏士林儿女代表魏振兴、魏俊兴协商后订立了《关于魏士林逝后抚慰金及丧葬费的分割协议》，该协议内容为：经魏士林遗属孔秀莲及儿女代表魏振兴、魏俊兴充分协商后订立如下协议，抚慰金和丧葬费的总额减去实际丧葬费用捌仟陆佰玖拾陆元（8696元）剩余部分归遗属孔秀莲所有。房产问题有魏士林遗属孔秀莲和魏士林女儿魏胜菊协商解决，魏士林其他子女不再干预。协议上有魏振兴、魏俊兴、孔秀莲三人的签字指印予以确认。2009年6月11日，孔秀莲从邢台市桥东区红星西社区居民委员会开具证明一份，该证明内容为：兹证明我街居民魏世林（又名魏士林、魏石林），男，一九二七年七月十二日出生，于二零零四年十二月六日因病在邢台死亡，其妻魏张氏，一九二七年二月出生，于一九九一年四月因病死亡，二人系原配夫妻，没有生育子女，魏石林与孔秀莲于一九九四年九月十二日再婚，婚后二人无生育子女，也无抚养子女，魏石林的父母都先于魏石林死亡，魏石林死后在桥东西围城路56#11-1-1-2遗留房产一处，现继承人前去办理继承公证手续。该证明上加盖有邢台市桥东区红星西社区居民委员会的公章。2009年6月19日，孔秀莲依据居委会证明向河北省邢台市守敬公证处提出公证申请，河北省邢台市守敬公证处作出（2009）邢守证民字第1024号公证书，该公证书内容为：被继承人魏石（世）（士）林，男，于二00四年十二月去世，继承人：孔秀莲，女，一九三八年六月二日出生，身份证编号：130502380602124，系被继承人配偶。经查，被继承人魏石（世）（士）林于二00四年十二月去世，被继承人与妻子孔秀莲在邢台市有房产一套，房产位于邢台市桥东西围城路56#11-1-1-2，建筑面积70.44平方米，共用面积5.28平方米，房产证编号：邢市字第0549**号。被继承人生前没有立过遗嘱，根据《中华人民共和国继承法》的规定，上述房产中属于被继承人所有部分应有被继承人的配偶、子女、父母共同继承，现被继承人的父母已先于被继承人去世，被继承人没有子女，所以上述房产中属于被继承人所有的部分由被继承人的妻子孔秀莲一人继承。2009年6月22日，孔秀莲依据河北省邢台市守敬公证处做出的（2009）邢守证民字第1024号公证书向房管局提出办证申请，房管局经过审查，为孔秀莲办理了邢房权证桥东字第1946**号房屋所有权证。2013年3月6日，孔秀莲与张海龙签订了房地产买卖协议书，将位于桥东区西围城路56号11号楼1层1单元2号的房产以15万元的价格出售给张海龙，同日，双方办理了房屋过户手续，房管局为张海龙办理了邢房权证桥东字第2448**号房屋所有权证。2013年4月2日六被上诉人以孔秀莲使用虚假证明骗取房产继承公证书，私自将不属于自己所有的房屋以低于市场价格出售给张海龙，侵犯了其继承权为由向法院提起诉讼。2013年6月19日，邢台市桥东区红星西社区居民委员会重新出具证明一份，证明内容为：经社区调查，孔秀莲于2009年6月11日到红星西社区开具一封家庭人口情况证明信与事实不符，当时称其无子女，现调查核实孔秀莲与魏石林结婚前育有两个子女，丈夫魏石林与其结婚前育有六个子女，调查情况与2009年6月11日在社区开具的证明信情况不符。经调查，孔秀莲其居住地与户口所在地于2005年划归西大寺社区管理，早已不属于红星西社区管理。2013年7月15日，河北省邢台市守敬公证处出具了一份《关于孔秀莲提供虚假证明材料骗取公证书诈骗房产的情况说明》，该情况说明也证实孔秀莲是采取欺骗的手段将诉争房产过户到自己名下的。原审认为，该争议房产属于魏士林与孔秀莲的夫妻共有财产，魏士林去世后，该房产应由其配偶孔秀莲、子女魏振兴、魏兴（魏俊兴）、魏胜银、魏胜利、魏胜菊、魏俊菊共同继承。在继承问题上，双方签订了分割协议，协议约定房产问题由孔秀莲与魏胜菊协商解决。其他五个子女放弃继承，不再干预。该房产应由孔秀莲与魏胜菊共同继承。被告孔秀莲在其明知该房产有魏胜菊份额的情况下，采取提供虚假证明材料，骗取公证书，将该房产过户到自己名下，过后又将该房产以明显低于市场价格出售给第三人张海龙，显然违反了法律规定。第三人张海龙辩称，该房产其是善意取得的，属于善意第三人，明显与事实不符。第三人张海龙向法庭提交的房屋买卖协议与法庭从房管局档案调取的房地产买卖协议书明显不符，房屋成交价格不一样，第三人提交的协议中房屋成交价格为200000元，而从房管局档案中调取的房屋买卖协议中，房屋成交价格为150000元，两份协议的签订日期也不一样，一个是2013年2月26日，一个是2013年3月6日，经庭审调查，法庭将以从房管局档案中调取的协议为准，第三人向法庭提交的房屋买卖协议明显是虚假的，显然是与被告恶意串通的，另外，从房管局调取的房地产买卖协议书上，双方约定的房屋价格为150000元，该房屋价格也明显低于当时的市场价格与物权法所规定的善意取得的构成要件（以合理价格转让的）相违背。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条、关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第八十九条的规定，判决如下：一、被告孔秀莲与第三人张海龙2013年3月6日签订的房地产买卖协议无效。二、判决生效后十日内，被告孔秀莲返还第三人张海龙购房款150000元，并自2013年3月6日起至判决生效之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息。第三人张海龙将位于邢台市桥东区西围城路56号11号1层1单元2号房产返还给被告孔秀莲。案件受理费100元，由被告孔秀莲负担。张海龙上诉称，1、一审判决认定事实错误。上诉人以合理价格善意取得该房产，依法应予以保护。一审法院在未查明事实的情况下，即以“恶意串通、明显低于市场价格、虚假协议”为由，判决该房地产买卖协议无效是错误的。我与孔秀莲素不相识，经同村村民张江龙介绍，我与卖房人孔秀莲见面，查看了该房产现状和孔秀莲的房屋所有权证，并去房产交易大厅进行了核实，工作人员告知房产证真实有效。我与孔秀莲多次协商，最终以20万元成交。并约定房屋过户后，孔秀莲仍在此居住，待孔秀莲自动搬出后，我将剩余的购房款5万元付清。2013年2月26日，在证人张江龙、冯云起、张丽红的见证下，我与孔秀莲签订了房屋买卖协议，并当场支付购房款10万元。因我系威县农民，第一次在城市购买房产，不了解过户过程，为安全起见，2013年3月6日，我花500元让恒信中介帮助办理过户登记手续。恒信中介经理程焕平为讨好我们双方，诱导我与孔秀莲签订一份价值15万元的购房协议。当我提出疑问时，他告知我们说是为了我们少交税。当时我出于私心，便与孔秀莲签订了一份价值15万元的虚假房屋买卖协议。事实上，房管部门并未按15万元计税，而是按照评估价205958.40元计税。一审法院从房管局档案室调取的我与孔秀莲签订的15万元房屋买卖协议是在中介诱导下签订的虚假协议，该协议未起任何作用。房产过户后，2013年3月8日我又支付孔秀莲5万元。我与孔秀莲素不相识，没有恶意串通，我们实际购房价格与评估机构作出的评估价格基本平衡，没有明显低于市场价格。我与孔秀莲2013年2月26日签订的房屋买卖协议是我们的真实意思表示，符合法律规定，应为有效合同。2、一审判决适用法律错误。我与孔秀莲的房屋买卖符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条、关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第八十九条的规定，是善意取得，并依法进行了房屋所有权变更登记，应依法取得房屋所有权。请求：撤销一审判决，驳回魏振兴等6人的诉讼请求。魏振兴、魏兴、魏胜银、魏胜利、魏胜菊、魏俊菊答辩称，1、一审法院认定事实清楚。根据从房管局档案调取的房地产买卖协议书显示诉争房屋以15万元价格售出，明显低于市场价格。另外，上诉人张海龙于2013年3月购买房屋至今，仍由孔秀莲居住，并未搬走，根据这一事实可知，上诉人应与孔秀莲认识，二者之间应是恶意串通买卖房屋。2、一审法院适用法律正确，上诉人与孔秀莲恶意串通，以明显低于市场的价格购买诉争房屋，并非物权法所保护的善意取得人，其与孔秀莲签订的房屋买卖协议无效。应维持一审判决。孔秀莲上诉称，1、一审判决认定事实错误。我将自己的房产卖与张海龙系自愿出售，公平买卖，不存在恶意串通。我与张海龙素不相识，是通过同乡张江龙介绍才认识。张海龙查看了我的房产证并到房管局进行核实，后经我与张海龙多次协商，最终以20万元的价格成交。并约定：房屋过户后，我仍在此居住，待我身体不适，生活不能自理时方能搬出，张海龙先支付15万元购房款，剩余5万元待我搬出后再支付给我。2013年2月26日，在证人张江龙、冯云起、张丽红的见证下，我与张海龙签订了房屋买卖协议，张海龙当场支付购房款10万元。售房价格与市场价格不相上下，不存在明显低于市场价格的问题。在办理过户手续时，是恒信中介经理程焕平让我与张海龙签订一份价值15万元的购房协议，我当时不同意，但中介对我说，你们签订的20万元的购房协议是真实的协议，这15万元的协议是为迎合房产过户用的。2、出售房屋实属无奈，自从魏士林去世后，我独自一人生活至今。我失去劳动能力且身患多种疾病，每月靠低保艰难度日，无其他任何经济来源。多年来魏振兴等6名被上诉人对我不管不问，与我无任何来往。现我患胆管癌、肝癌，为治病花光了所有积蓄，还借了大量外债，生活困难，卖房实属无奈。我与张海龙公平买卖，双方自愿，不存在恶意串通。我通过合法程序，将房产过户到张海龙名下，张海龙已取得房屋所有权，依法应予以保护。3、一审判决适用法律错误。一审法院依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条、关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第八十九条的规定，判决我与张海龙的房地产买卖协议无效属适用法律错误。请求：撤销一审判决，驳回魏振兴等6人的诉讼请求。魏振兴、魏兴、魏胜银、魏胜利、魏胜菊、魏俊菊答辩称，1、一审判决认定事实清楚，证据充分。诉争的房屋并非孔秀莲个人房产，该房产是孔秀莲通过诈骗手段取得。孔秀莲与魏士林系再婚，婚前双方均育有子女，上诉人孔秀莲隐瞒真实情况，骗取桥东区红星社区居民委员会开具了魏士林与前妻无生育子女的虚假证明，并以该虚假证明到邢台市守敬公证处骗取了房产继承《公证书》。随后到房管部门将房产过户到自己名下。上诉人明显是有计划地将不属于自己的房产据为己有，而且是通过诈骗的手段。2、上诉人的售房价格明显低于市场价格，上诉人将房产出售给张海龙的行为是一种恶意串通。上诉人与张海龙之间的房屋买卖协议与收据前后矛盾，而孔秀莲转让房屋后一直在该房屋内居住，且经了解，张海龙是孔秀莲的亲属。另外，根据从房管局档案调取的房地产买卖协议书显示，该房屋以15万的价格售出，明显低于市场价格。孔秀莲与张海龙恶意串通，通过虚假的房屋买卖协议将房屋转让，目的在于转移赃物。3、一审法院适用法律正确。诉争房产系孔秀莲与张海龙恶意串通，并以明显低于市场的价格出售，不符合善意取得的构成要件。本院认为，争议房产属于魏士林与孔秀莲的夫妻共有财产，魏士林去世后，该房产应由其配偶孔秀莲、子女魏振兴、魏兴、魏胜银、魏胜利、魏胜菊、魏俊菊共同继承。上诉人孔秀莲在其明知该房产未进行分割，且有他人份额的情况下，采取提供虚假证明材料，骗取公证书的方式，将该房产过户到自己名下，然后又将该房产明显低于市场价格出售给张海龙，违反了法律规定。张海龙、孔秀莲上诉主张该房产是张海龙善意取得的，属于善意第三人，一审法院从房管局档案中调取了该房屋的房地产买卖协议书，房屋成交价格为150000元，协议日期是2013年3月6日，但张海龙向法院提交的房地产买卖协议书，房屋成交价格为200000元，协议日期是2013年2月26日，因孔秀莲与张海龙办理房产过户登记手续时，依据的是房管局存档的2013年3月6日签订的房地产买卖协议，故本次房屋买卖应以法院从房管局档案中调取的房地产买卖协议为准，对张海龙向法院提交的2013年2月26日签订房屋买卖协议本院不予认可。从房管局调取的房地产买卖协议书上看，双方约定的房屋价格为150000元，价格明显低于当时的市场价格，不符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定的善意取得的构成要件，孔秀莲与张海龙2013年3月6日签订的房地产买卖协议无效，故张海龙、孔秀莲称张海龙善意取得诉争房屋所有权的主张不予采纳。综上，原审判决事实清楚，证据充分，适用法律正确，应予维持。经调解无效，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人孔秀莲负担50元，上诉人张海龙负担50元。本判决为终审判决。审 判 长  毕建军代理审判员  葛丽娟代理审判员  杜 浩二〇一三年十二月二十日书 记 员  张 雪