四川省邻水县人民法院民 事 判 决 书(2018)川1623民初451号原告：邻水县日兴物业管理有限公司，住所地：邻水县鼎屏镇古邻大道南段7号上甲御城4单元负一层。统一社会信用代码：91511623353639256Q法定代表人：王萍，总经理。委托诉讼代理人：叶洋，四川欣锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：甘登博，四川欣锐律师事务所律师（实习）。被告：郭爱甫，男，1967年5月29日出生，汉族，户籍地邻水县，现住邻水县。被告：胡英华，女,1972年01月21日出生，汉族，户籍地邻水县，现住邻水县。原告邻水县日兴物业管理有限公司（以下简称日兴物业公司）与被告郭爱甫、胡英华物业服务合同纠纷一案，本院于2018年2月1日受理后，依法适用简单程序，于2018年2月28日公开开庭进行了审理。原告邻水县日兴物业管理有限公司法定代表人王萍及委托诉讼代理人叶洋、甘登博到庭参加诉讼，被告郭爱甫、胡英华经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。日兴物业公司向本院提出诉讼请求：1.判决二被告向原告支付2014年1月1日至2017年12月31日期间所欠的物业服务费共计7492元及逾期付款的违约金（每日按应付费用的千分之三的标准计算至本金付清之日止）；2.案件受理费、公告费由被告负担。事实及理由：二被告购买位于邻水县住房一套。原告按照物业合同约定为上甲御城小区提供了物业服务，但被告无故拒绝缴纳物业服务费。从2014年1月1日起至2017年12月31日止，被告尚未缴纳的物业服务费用共计7492元（含水电公摊及二次供水费用）。被告无故拖欠物业费的行为实属违约，损害了原告的合法权益，请求支持原告的诉求。被告郭爱甫、胡英华未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩及相关证据材料。本院经审理认定事实如下：原告日兴物业公司系从事物业服务等经营范围的有限责任公司。2013年1月3日，深圳市日兴物业管理有限公司邻水分公司与四川上甲房地产开发有限责任公司就“上甲御城”的前期物业管理服务事宜签订《上甲御城前期物业管理服务合同》进入上甲御城小区从事物业管理服务，双方就委托服务管理事项及范围、委托管理服务期限、服务费用及双方权利义务、违约责任等进行了约定。委托管理服务期限自2013年1月4日起至成立业主委员会签订新的物业管理合同止。该《合同》第九条约定：1、物业服务费用需按年交纳，业主应以首次接房时间为准10天之内缴纳次年物业管理服务费。2、业主应当按《商品房买卖合同》的约定按时足额缴纳物业服务费用。逾期不缴纳物业服务费的，经书面催告仍不缴纳的，乙方可以采用诉讼等形式依法追缴，乙方从业主欠费次月1日起按欠费总额的5‰每日收取逾期缴费违约金，逾期缴费违约金为惩罚性违约金。2014年1月23日，邻水县发展和改革局向深圳市日兴物业管理有限公司邻水分公司作出《关于对上甲御城小区前期物业管理服务收费标准的批复》（邻发改价格[2014]1号），核定其前期物业管理服务为一级，收费标准为：1、上甲御城小区前期物业管理服务费：高层基准价1.20元/平方米。2、地下车库车辆停放前期管理服务收费指导价：60元/车/月。3、公安、消防、抢险、检修、救护、环卫、军用等特种车辆执行公务进入小区地下车库停放的，不得收取车辆停放服务费。2015年7月25日，四川上甲房地产开发有限责任公司就“上甲御城”的前期物业管理服务事宜与原告日兴物业公司续签《上甲御城前期物业管理服务合同》，委托管理服务期限自2015年7月23日起至成立业主委员会签订新的物业管理合同止。上甲御城小区至今尚未成立业主委员会。被告郭爱甫、胡英华系上甲御城小区业主，二被告于2013年1月23日接收其购买的上甲御城6幢6-13-5房（建筑面积110.84平方米），并于同日与深圳市日兴物业管理有限公司邻水分公司签订《物业管理合同书》，其中双方对物业管理费的收取约定如下：1、按乙方（即业主）物业面积为基础计算，严格按照（邻发改价[2012]67、69号）文件收取，服务费（按购商品房建筑面积含分摊面积、屋面使用面积、住宅面积）暂定每月1.00元/平方米，二次供水（7楼以上）每户12元/月,公用和共用部分水电费由业主均摊（暂定0.3元/平方米/月）。（服务费每年按照国家统一的物价通涨标准进行调整，最高不得超过当地最高价格）。2、乙方车位管理费：50元/辆/月（车位管理费的车位禁止停放单车摩托车在内）。3、乙方收楼后未入住的，应全额缴交物业服务费。被告郭爱甫、胡英华累计拖欠2014年1月1日至2017年12月31日期间物业服务费5296.8元（110.35平方米×1.00元/平方米/月×48个月）、公共水电分摊1589.04元（110.35×0.3元/平方米/月×48个月）、二次供水费576元（12元/月×48个月），共计7461.84元，经原告催收至今未付。合同签订后，深圳市日兴物业管理有限公司邻水分公司，以及原告日兴物业公司对御城小区提供了保洁、设备维修养护、值守巡查、绿化等管理服务。另查，2015年8月5日，深圳市日兴物业管理有限公司、深圳市日兴物业管理有限公司邻水分公司作为甲方（债权出让人）与乙方即原告日兴物业公司（债权受让人）签订《债权转让协议书》，协议如下：一、截止本协议签署日前，邻水县鼎屏镇上甲御城部分业主、上甲31克拉部分业主、上甲1号公馆部分业主拖欠甲方物业服务费（相关债权凭证、清单甲方清查后交付乙方）。二、现甲方将以上债权转让给乙方，乙方同意受让。前述债权转让后，由乙方负责全权收回并享有。上述事实有原告提交的营业执照、法定代表人身份证明书及居民身份证复印件，《上甲御城前期物业管理服务合同》，邻发改价格[2012]69号、[2013]67号文件，原被告签订的《物业管理合同书》，《债权转让协议书》，催收物业管理服务费公告，被告的居民身份证及住户登记表、收楼登记表、住户装修申请书、住宅装修竣情表，维修大门、更换路灯等部分物业管理费用支出票据、苗木采购合同、电梯安全运行巡视记录表、电梯故障记录表、电梯维保计划表、电梯维修合同和费用票据、上甲御城外来人员来访登记表、秩序部巡楼时间及地点签到表、岗位值班记录、物业服务中心工程部工作日志、水泵房运行巡查记录、消防泵房巡查记录、水电井日常检查维护管理情况表，部分物业管理服务照片，原告向被告发出的缴费通知单现场照片，欠费清单，以及原告的当庭陈述在案佐证，本院予以采信。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案四川上甲房地产开发有限责任公司作为建设单位就“上甲御城”的前期物业管理服务事宜与物业服务企业深圳市日兴物业管理有限公司邻水分公司签订的《上甲御城前期物业管理服务合同》系双方当事人真实意思表示，其内容没有违反法律法规的强制性规定，属有效合同。被告作为上甲御城业主，该合同对其具有约束力。后深圳市日兴物业管理有限公司邻水分公司与被告签订了《物业管理合同书》，也证明双方建立了物业服务关系，各自均应按合同约定全面履行各自的义务。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”原告提交的相关证据能够证明对御城小区提供了保洁、设备维修养护、值守巡查、绿化等管理服务，已按物业服务合同约定履行了自己义务，被告经催告仍未按合同约定支付物业服务费，其行为构成违约。原告受让了深圳市日兴物业管理有限公司邻水分公司的债权并实际提供了物业服务，现请求被告支付物业服务费（含水电公摊及二次供水费用），于法有据，应予支持。但被告所购房屋面积为110.35平方米，所欠物业服务费为7461.84元。被告虽未到庭应诉，但依据与该案同类型案件的审理情况，原告在服务期间服务质量确有瑕疵，原告因此为缓和与业主之间的关系，放弃对被告违约金的请求，本院予以准许。被告经本院传票传唤未到庭参加诉讼，也未提供书面答辩及相关证据，视其自愿放弃质证及辩驳的权利，应自行承担相应的不利后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼》第一百四十四条及之规定，判决如下：被告郭爱甫、胡英华于本判决生效之日起十日内支付原告邻水县日兴物业管理有限公司2014年1月1日至2017年12月31日期间的物业服务费7461.84元（含水电公摊及二次供水费用）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告郭爱甫、胡英华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。审判员  杜慧娟二〇一八年四月十三日书记员  甘曙源