广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2013）海民一初字第147号 原告：邓远奎，男，1963年10月3日出生，汉族，住所地北海市铁山港区 委托代理人姚伟才，广西嘉友律师事务所律师。 委托代理人：杨华声，男，1950年08月14日出生，汉族，住所地北海市海城区 被告：北海市市场开发服务中心，住所地北海市海城区云南路32-1号。 法定代表人：刘文伟，主任。 被告：北海市市场投资发展集团有限公司，住所地北海市海城区云南路32-1号。 法定代表人：刘文伟，董事长。 两被告共同委托代理人：黄明辉，广西启迪律师事务所律师。 原告邓远奎与被告北海市市场开发服务中心（以下简称市场服务中心）、北海市市场投资发展集团有限公司（以下简称市场投资公司）合同纠纷一案，本院于2013年3月15日受理后，依法组成合议庭，于2013年5月17日公开开庭审理了本案。原告的委托代理人姚伟才、杨华声，两被告的共同委托代理人黄明辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邓远奎诉称：2009年8月1日，原告与两被告签订了一份《南珠市场成衣楼摊位租赁合同》，约定两被告作为所有权人和经营管理者将位于南珠市场成衣楼的摊位出租给原告作经营使用，出租期限为5年即从2009年8月1日起至2014年7月31日止。合同签订后，原告依约交纳了各项费用并投资组织货源进场经营。2010年4月23日，被告向原告发出一份《关于实施南珠成衣市场消防安全隐患整改的通告》，以利用经营淡季时间做好消防改造为名，要求被告于2010年5月10日前暂停经营活动、撤离经营场所，并保证整改后原告原有摊位继续经营。为此原告于5月10日前停止经营并撤离南珠市场成衣摊位。由于被告不遵守双方的约定，在将南珠市场成衣楼内的摊位整改后，未经原告同意，擅自于2010年8月16日在《北海日报》上刊登《南珠成衣市场摊位招租公告》，该公告的内容为单方提出终止与原告之间的《南珠市场成衣楼摊位租赁合同》，并将南珠市场成衣楼内的摊住全部向社会公开招标，为此造成原告目前无摊位经营。原告认为，原告与被告之间签订的《南珠市场成衣楼摊位租赁合同》是合法有效合同，在合同履行期内，因租赁物存在消防隐患导致被整改，造成原告无法经营，为此被告的行为已经构成违约。原告经营该摊位除了交纳的租金、税金等费用之后，每月可营利7000元，两被告应当共同赔偿原告2010年5月10日至2010年8月16日期间的此项损失。为此特请求法院判令两被告共同赔偿损失20000元给原告。 原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、南珠市场成衣楼摊位租赁合同，证明合同期限为五年、有明确的摊位位置、经营范围、每月租金金额、双方的权利和义务；2、关于实施南珠市场消防安全隐患整改的通告，证明这次整改是消防整改而不是市场改造；证明在原告服从、配合实施消防整改的情况下，被告承诺无条件地“确保每一位经营户都有铺位经营。”而被告强行要原告交纳保证金，否财位向社会公开招租是违反承诺的行为；3、【2010】12号消防大队责令改正通知书，证明此次消防整改的内容，市政府只规定按七个内容进行整改，并非需要打乱原摊位布局，这是行政强制整改书，是由于被告存在违法所以才需要整改；4、原南珠市场平面布置图，证明南珠市场的原设计，摊位的量很少，周围都是空闲的安全走廊，后来被各级领导擅自增加了很多新摊位才造成了后来市场的拥挤，也增加了消防隐患；5、【2010】12号责令改正通知书的扩大版，证明此次消防整改的拘内容是：①市场火灾自动报警数量问题；②探测器周围有遮挡物；③喷水距离不合格；④喷水障碍物不合格：⑤分隔材料不合格；⑥灭火器部分失效；⑦消防应急灯损坏等七个方面；6、北海市政府办公室颁发的（2010）63号文件，证明要求被告按照北海市消防大队要求的七个方面的内容进行整改，为63号文件中的具体要求；7、南珠市场摊位招租公告，证明此为非法向社会空开招租的公告，此次实施的是消防整改而小是市场改造，消防整改并不是市场整改；8、被告自称的整改费用，证明被告自称共用了650万元，至2010年6月10日止，整改工栏已基本完成，装修工程已停工；9、南珠市场公开招租方案，证明被告非法地公开向社会招租摊位；10、2010年9月被告与新业主签订的南珠市场摊位租赁合同，证明此合同与企图强迫原告接受的合同相比，该合同的处罚条款已经轻松十倍；11、2010年6月23日被告要原告接受的南珠市场摊位租赁合同，证明该合同由于条件极其苛刻，如第11条规定“如有客人在摊位吸烟则罚款两千元”、“迟到早退则罚款伍仟元”；12、市政府复市调研组所写的《关于对（南珠市场复市工作实施方案）调研的情况报告》，证明双方争论的焦点是对收取保证金的数目和对原签合同是否继续履行存在分歧而不是协商上浮租金问题，承认这次属于消防整改，而不是市场改造；13、投入1OO万北海南珠市场重大火灾隐患整改的报道，证明作为专门负责北海市消防安全的广西消防网记者认为：该消防整改工程只需要投入100万即可完成、此次整改属于消防方整改，并非属于市场改造、证明与刘文伟提出的650万元的投资出入巨大；14、关于只须投资150万元的证明，证明此为原告在2010年5月份在鞋摊被拆前与被I告下属的南珠市场管理所所长的对话，证明南珠市场的消防整改只需要150万元即可，而个是刘文伟自称的650万元；15、公告10份，证明如：①经过消防整改完成后，被告也认为合同是可以履行的，如实行投标方式分配摊位，此方法在原南珠市场使用多年。②它增加了要是按此方案履行合同时，原告必须以同意二个条件作为前提，即交纳1.5万—3万元保证金及签订新的合同，并在此时贴出新合同样板。③被告也承认这次是消防整改而非是市场改造；16、被告预留空置摊位未建时的照片，证明被告预留20个空置摊位后，想不到原告反应烈，所以不敢马上建设计划自行私分的摊，这14个摊位一直空置了二年多以后才又偷偷地建了起来，但现还不敢用；17、照片，证明被告认为的空置摊位是为了上三楼的楼梯口的说法是假的；18、南珠成衣市场铺位招租公告，证明被告趁消防整改的机会，擅自打乱原摊位布局，预留20个空置摊位以图私分；19、广西壮族自治区人民政府办公厅转发区工商局关于做好行政机关所办市场彻底脱钩工作的通知，证明按照国家有关规定，被告接管市场以后应该遵守“按照现行政策规定与项目标准收取费用”，所以被告任何违法的提高租金及收取保证金的行为都是违反政策规定的；20、国务院关于稳定消费价格总水平，保障群众的通知，证明要求各省市政府落实、规范收费的规定，说明被告提前强行收取保证金及或五倍或十倍地提租金的行为是违反国家稳定消费价格总水平的精神的；21、北海市物价局转发广西区物价局关于规范和降低集贸市场设施租赁费的通知，证明被告作为国有农贸市场，通过违法向社会招租，大幅度提高租金的举措，违反了国家有关稳定物价的精神，起到了拱抬物价的作用，是违反基本职责的行为；22、证人郑某、刘某证言，证明证人原来南珠市场鞋摊的摊主，因为市场的人说要进行消防改造，叫证人交了4000元，当时市场承诺改造之后可以经营三年，课时经营了一年多之后，就说不可以经营了，我们叫市场的管理人叫马长波的退钱，他说你们才出那么一点钱吵什么，我们都出了一百多万整改呢，不肯退钱给我们。 被告市场服务中心、市场投资公司共同辩称：原告的诉讼请求没有任何事实及法律依据，理由有以下三点：1、被告市场消防改造是按政府指令进行的，并非被告违约。原告称被告于2010年8月16日在北海日报公告，是所谓单方终止租赁合同，并将改建后的摊位向社会公开招标，造成原告无摊位经营，这不是事实。被告在消防整改时，曾有一系列通知、并多次开会，但是原告与被告多次协商，均无法确定摊位，原告也拒绝被告按照商业惯例交纳保证金的要求，反而组织人员上访，把矛盾提交政府。被告公开向社会招标，是因为政府对被告上访要求做出决定，且原合同符合提前解除条件，改建后的租赁物已发生根本改变，原租赁物即旧租赁标的已不存在，新摊位是新的标的物，只能发起新的合同招标。为达到公开公正目的，根据政府批复，被告组织了向社会公开招标。被告在公告中承诺过原告参加投标同等条件下都会享有优先权，原告却没有参加投标，实属自动放弃摊位，无权指责被告。2、被告南珠市场存在消防隐患被整改，这是事实。但是这不能说成是违约。合同签订前，原告对市场现状是了解的，因此双方在合同第十九条约定了“…政府及有关部门批准或责令实施的市场改造，致使合同不能继续履行的，中心按照法定程序公告后，合同提前终止履行，摊位使用权同时终止。合同双方互不承担责任。经营户不得向中心提出任何赔偿、补偿要求”的有关条文。后来市政府责令市场消防整改，成就了合同第十九条约定的条件，被告按照合同约定公告提前终止履行，即提前解除合同。按照该条约定，原告没有任何权利要求被告进行赔偿。3、原告等人曾就本合同提前终止及摊位继续使用问题，先后向两级法院提起诉讼被驳回，北海市中级法院(2011)北民一终字第409号民事判决书认定了《南珠市场成衣楼摊位租赁合同》第十九条的合法性和有效性，确认了双方合同已于2010年8月16日解除，提前终止合同履行，公开招标符合法律及合同约定。根据该判决确认的合同解除日期，本次原告的起诉已超过了诉讼时效。综上所述，原告的诉讼请求没有任何事实和法律根据，请求人民法院依法予以驳回。 两被告对其答辩在举证期限内提供的证据有：1、租赁合同，证明原、被告双方合同第十九条约定了合同提前终止的条款，按照该条约定解除合同，原告不得提出赔偿、补偿要求；2、北政办《2010》63号，证明政府责令被告进行市场消防整改，被告进行市场消防改造符合合同第十九条约定的条件；3、2010.4.23通告，证明被告已经通知原告市场整改，原告要撤离市场；4、2010.6.21～2010.6.24公告，证明被告在市场整改中向原告通告、听取反映并要求重签合同；5、2010年8月16日北海日报公告，证明被告按合同约定已向原告发出提前合同，摊位公开招标，原告参加投标，同等条件下优先安排的公告；6、政府会议纪要北政阅【2010】118号，证明被告的工作是在政府的部署下完成的；7、北海中院民事判决书(2011)北民一终字第409号，证明北海中院已确认市场整改是政府责令进行的，合同第十九条合法有效，被告据此公告，2010年8月16日解除合同，提前终止履行，符合法律及合同约定；8、南珠市场二层自动喷淋平面图，证明改造前市场自动喷淋的结构；9、北海市人民政府关于同意解决市场办管脱钩遗留问题实施方案的批复，证明南珠市场的消防是历史遗留问题；10、南珠市场二层消防喷淋整改平面图，证明整改后市场喷淋的情况，由于整改铺面已经完全变更，原有的铺面已消失；11、海城区消防大队建筑工程现场检查记录表，证明消防整改合格；12、北海市市场开发服务中心文件，证明所谓预留20个摊位，实际上是加盖第三层电梯口位置。 经过开庭质证，两被告对原告提供的证据1的真实性、合法性、关联性无异议；对证据2三性无异议，对证明内容有异议，不能证实是消防整改而不是市场改造；对证据3三性无异议，但该证据不能证明不需打乱原摊位布局；对证据4对照被告所举证据，该份证据不真实；对证据5、6三性无异议；对证据7三性无异议，但该证据不能证明是消防整改而不是市场改造；对证据8，被告确实投入650万元消防整改，但工程2010年6月10日是施工检查，8月11日检查验收合格；对证据9真实性有异议，没有公告单位署名，没有时间，不能确定其真实性；对证据10三性有异议，与本案无关，不予质证；对证据11三性无异议，是对原告发出签订新合同的新邀约；对证据12三性无异议，对证明内容有异议，不能证明是消防整改而不是市场改造；对证据13内容真实性有异议，记者无法知道投入资金100万元；对证据14内容真实性有异议，2010年5月无法知道消防整改需要多少钱；对证据15三性无异议，对证明内容有异议，该证据不能证明是消防整改而不是市场改造；对证据16、17、18内容的真实性有异议，该二十个摊位原留作电梯口，加盖第三层，因费用太高暂时不做；对证据19、20、21认为与本案无关，不予质证；对证据22无异议。 原告对两被告提供的证据1的三性无异议；对证据2真实性、合法性无异议，对证明内容有异议，被告提供的场地不符合消防规定，被告构成违约；对证据3真实性无异议，原告是在2010年5月10日前撤离，被告发的通告并不是要与原告解除合同，只是要求暂停履行合同（第一份公告表明是要求原告准备复业，第二份公告表明被告完全有条件全部安排原告复业，第四份表明被告已经单方面提出邀约要求增加定金，第5-7份公告表明是被告的原因导致合同无法履行）；对证据5真实性、关联性无异议；对证据6的真实性、合法性无异议，由于其是内部的文件，不发表意见；对证据7的真实性、合法性无异议，对证明内容有异议，本案尚未过诉讼时效，本案原告并没有经过二审，本案不存在诉讼时效问题，原告仍在起诉，诉讼时效已经中断，中院的判决书确认的双方解除合同的时间是2010年8月16日；对证据8真实性、合法性、关联性无异议；对证据9三性无异议，对证明内容有异议，被告不能以是历史遗留问题推卸责任；对证据10三性无异议，对证明内容有异议；对证据11真实性无异议，既然消防已经整改合格就应该履行承诺确保每一位租户有铺面；对证据12真实性无异议，对证明内容有异议。本院结合双方的举证及质证，认证如下：原告提供的第1-22份证据及两被告提供的第1-12份证据均与本案具有一定的关联性，为此本院确认上述证据为定案依据。 综合全案证据，本院确认以下法律事实：被告市场服务中心、市场投资公司是南珠市场成衣楼摊位的所有权人和经营管理者，两公司授权市场服务中心南珠市场管理所行使日常经营管理权。2009年8月1日，原告与南珠市场管理所签订《南珠市场成衣楼摊位租赁合同》一份，约定两被告作为所有权人和经营管理者将位于南珠市场成衣楼的摊位出租给原告作经营使用，出租期限为5年即从2009年8月1日起至2014年7月31日止，合同还约定双方权利义务及租金上浮条件、违约条款等主要内容。合同签订后双方各按协议履行。2010年4月20日，因北海市南珠市场成衣楼被列为存在严重火灾隐患，为此北海市人民政府办公室下发《北海市人民政府办公室关于加强重大隐患整改工作的通知》，责令两被告在2010年10月10日前完成整改工作，故被告于2010年4月23日向原告发出《关于实施南珠成衣市场消防安全隐患整改的通告》，决定从2010年5月中旬起利用一个月时间对南珠成衣市场实施消防安全隐患整改，要求原告于2010年5月10日前暂停经营活动、撤离经营场所，并在通知中承诺“市场整改后，中心确保做到成衣市场每一位经营户都有铺位经营，不把经营户推向社会，具体复业时间另行通知”。原告接到通知后于2010年5月10日前停止经营并撤离南珠市场成衣摊位，至同年6月底被告完成整改，原成衣摊位332个整改后变为了335个。消防整改后，被告要求与原告重新签订新的租赁合同，并单方提出提高租金及保证金，而原成衣经营户在同等竟价条件下可以优先安排摊位。原告等人认为被告提出的新合同条款过于苛刻，因此未向被告进行招租登记确认。被告遂于2010年8月16日在北海日报刊登《南珠成衣市场摊位招租公告》对外进行招标，至2010年8月29日，将改造后的335个摊位全部对外招租完毕，形成新的租赁合同关系。原南珠市场租户认为双方签订的原租赁合同系有效合同，曾于2010年8月25日向法院起诉要求判令被告继续履行合同，本院经审理后认为原、被告双方签订的《南珠市场成衣楼摊位租赁合同》虽然是合法有效的，但原告原承租的摊位已不存在，双方不可能再继续履行原租赁合同，为此驳回了原告的诉讼请求。原告不服上诉至北海市中级人民法院，北海市中级人民法院经审理后确认原、被告之间租赁合同的履行期限为五年，但被告已于2010年8月16日在《北海日报》公告解除合同，按照合同约定的方式及时行使了解除权，因此确认双方签订的租赁合同解除的时间为2010年8月16日，为此也驳回了原告的诉讼请求。现原告邓远奎认为自己与被告之间签订的《南珠市场成衣楼摊位租赁合同》是合法有效的合同，因被告在合同履行期内具有违约行为，致使租赁物存在消防隐患导致被整改，造成原告无法经营，理应赔偿原告2010年5月10日至2010年8月16日期间的损失，为此于2013年3月15日诉至本院，请求判令两被告共同赔偿经济损失20000元。 本院认为：本案系租赁合同纠纷，综合原、被告的诉辩主张，本案的争议焦点为：一、原告在本案中所提出的诉讼请求是否超过诉讼时效;二、两被告在与原告履行租赁合同的过程中是否存在违约，原告要求两被告赔偿的诉讼请求是否有事实及法律依据，应否支持。具体分析处理如下： 一、关于原告在本案提出的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。本院认为，虽然原、被告双方对原租赁合同发生争议的时间在2010年6月，后因双方无法达成协商一致致使原合同没有继续履行，双方所签订的《南珠市场成衣楼摊位租赁合同》后经北海市中级人民法院于2011年12月13日才以终审判决确认双方解除合同的时间，据此，原告在北海市中级人民法院确认双方解除合同的时间以后于2013年3月15日向本院提出要求两被告因违约而进行赔偿的诉讼请求，并未超过民法规定的两年诉讼时效。综上，两被告主张本案原告的诉讼请求已超过诉讼时效的理由不能成立，对此本院不予采纳。 二、关于两被告在与原告履行租赁合同的过程中是否存在违约，原告要求两被告赔偿的诉讼请求是否有事实及法律依据，应否支持的问题。本院认为：原、被告之间不能继续履行合同，主要责任在于被告，因为被告在出租前，对租赁摊位情况是了解的，其有责任在双方签订合同后将合格的租赁摊位交付原告使用的，因此被告因消防整改而导致原告无法经营所造成的不能经营损失不应由原告承担，另被告在2010年4月23日《关于实施南珠成衣市场消防安全隐患整改的通告》的通知中未对整改后需要提出新合同要约条件及重新签订合同等做出明确表示，并且在该通知中还有“市场整改后，中心确保做到成衣市场每一位经营户都有铺位经营，不把经营户推向社会，具体复业时间另行通知”的内容，足以使南珠市场的原租户有理由认为双方系可以继续履行原合同的，而被告在整改后未征得原租户同意的情况下，单方提出合同条款的重大调整，超出了原合同的约定范围，致使原告不能接受新合同的条件，最终退出南珠市场摊位的经营，对此两被告具有一定的过错责任，本院从合同法有关公平合理的角度考虑，认为被告应承担从2010年5月10起至法院确认双方解除合同之日即2010年8月16日止因原告不能经营而产生的损失是较为合理的，而两被告以租赁合同第十九条作为合同解除前不予赔偿的抗辩理由不能成立，对此本院不予认可。但关于原告请求赔偿经济损失20000元的问题，因原告不能提供充分确凿的证据证实其在此期间的月盈利为7000元，为此本院认为参照双方产生争议时（即2010年）当地个体经商（即批发和零售业）人员的平均收入标准酌情判决两被告补偿原告2010年5月10日至2010年8月16日之间的经营损失7216元（26877元／年÷365天×98天＝7216元）较为妥当，对于原告超出此项范围的部分请求金额，因没有事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六条、第九十七条的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 被告北海市市场开发服务中心、北海市市场投资发展集团有限公司须共同补偿7216元给原告邓远奎。 案件受理费300元，由原告负担150元，由被告北海市市场开发服务中心、北海市市场投资发展集团有限公司共同负担150元（该费用原告已向本院预交，两被告应负担部分在支付上述款项时一并付还给原告）。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院。 审 判 长  陈军华 人民陪审员  符发钦 人民陪审员  曾广萍 二〇一三年十二月十三日 书 记 员  钟新友 附录法律条文： 《中华人民共和国民法通则》第四条：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。 《中华人民共和国合同法》第六条：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。