辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽02民终8139号上诉人(原审被告)：王思涵，女，1988年9月3日生，汉族，大连三星五洲汽车租赁有限公司员工，住辽宁省大连市沙河口区。委托诉讼代理人：郝志虹，男，1964年4月29日生，汉族，大连三星五洲汽车租赁有限公司法定代表人，单位推荐参加诉讼，住辽宁省丹东市振兴区。被上诉人（原审原告）：大连中海海惠物业服务有限公司，住所地辽宁省大连经济技术开发区金海里9号。法定代表人：李晓华，该公司总经理。委托诉讼代理人：周晓欣，辽宁海至问律师事务所律师。上诉人王思涵因与被上诉人大连中海海惠物业服务有限公司物业服务合同纠纷案，不服大连市西岗区人民法院（2021）辽0203民初3388号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王思涵上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。主要事实和理由：被上诉人的物业费涨价行为没有法律依据。被上诉人隐瞒事实，歪曲法律规定，偷梁换柱。一、前期物业合同第4条第6项注明物业费按照政府调节价，涨价由物价部门审核，必须取得许可证才可以收取涨价的物业费，业主公约第2条第2项、第3项约定了如果召开业主大会，出席人数必须达到法定50%人数，如果业主不能亲自到会，可以委托其他人，必须有授权委托书。被上诉人涨价公示召开的业主大会程序违法，并未达到法定人数，所以决议不合法，对上诉人没有约束力。二、根据辽宁省物业管理条例第30条的规定，小区没有业委会，街道代行职责时不能损害其他业主利益，不能作出影响公正履行职责的行为，如果业委会委员违反规定，要责令停止职责。物业提出涨价，应该注明服务项目，收费标准，双方权利责任，应该有书面合同约定，否则没有依据。三、上诉人反对涨价，是因为小区变更过物业公司，本质上是整体转让，小区是2004年成立，当时的物业管理办法约定的开发公司向物业移交时，物业经营方和管理方是两个，产权归全体业主，后来物业管理条例改了，把经营用房取消了，现在的被上诉人来了之后没有公示经营用房的收益和产权归属情况，很多业主都不知道，如果被上诉人找几个业主开个会，就批复了，严重损害了业主的合法权益。上诉人认为涨价的前提必须约定服务项目是什么，服务标准是什么，所以在不签合同的情况下，上诉人不会履行涨价的物业费。上诉人已按照原来的价格支付物业，并非拖欠物业费。四、依据辽宁省物业管理条例第62条，由于上诉人没有交涨价部分的物业费，上诉人车辆必须经过保安同意才能进出，严重侵害了上诉人权益。五、街道和社区没有公平公正处理相关事宜，所作出的决议是没有法律依据的，法律没有赋予他向业主提出涨价的事项，2019年9月10日所谓业主大会公示书明确表述了是对小区别墅项目调价，而上诉人是住宅并非别墅，所以该公示不是针对上诉人的。被上诉人大连中海海惠物业服务有限公司不同意上诉人王思涵的上诉请求，同意一审判决。主要答辩意见：该小区物业费涨价是经过法定程序，投票一致表决出的，不能因为上诉人一个人的意见而否定其他业主的投票。一审中，被上诉人提供了企业变更登记信息查询材料，被上诉人只是变更了公司名称，其他并未变更，不存在变更物业公司的问题。大连中海海惠物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1、被告向原告支付拖欠自2020年9月1日至2021年2月28日合计6个月的物业费5923.80元（263.28平方米×3.75元/月×6个月=5923.80元）；2、被告自2020年9月至2021年2月承担逾期支付物业费违约金1777.14元（此期间实际产生违约金5923.80元×30%=1777.14元）。一审法院经审理查明，被告王思涵系大连市西岗区滨海西路滨涛园21-2号房屋所有权人，房屋建筑面积263.28平方米。案涉房屋位于海天瀛洲小区。2005年8月25日，大连中信房地产开发有限公司与大连中信物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》，合同主要约定：大连中信房地产开发有限公司选聘大连中信物业管理有限公司对海天瀛洲小区提供前期物业服务；合同期限自2005年9月30日至2007年9月30日；物业费标准为2.5元/月/平方米，按季交纳，业主应在双月第一周履行交纳义务，业主未能按时足额交纳物业费的，从逾期之日起，按照应交额的0.3%按日交纳滞纳金。2007年9月26日，双方签订补充协议将合同期限延长至中信海天瀛洲业主委员会代表全体业主与物业企业签订物业合同生效时止。2019年10月12日，大连市西岗区八一路街道付家庄社区居委会发布海天瀛洲小区业主大会决议。内容为：海天瀛洲小区于2019年8月10日至2019年9月10日期间，以召集业主和签发调价表两种形式召开业主大会，就海天瀛洲小区物业服务费调整的事项进行表决。2019年9月10日，海天瀛洲别墅项目所在地大连市西岗区物业行业主管部门、八一路街道和派出所的组织、协调和监控下，经付家庄社区现场唱票表决如下：唱票时间：2019年9月10日10时，唱票地点：海天瀛洲物业办公室，海天瀛洲小区总投票权数58票，总建筑面积18,039平方米，发放选票51票，回收选票46票。表决结果：同意33票，占总投票权数的56.9%，同意票数合计总建筑面积10,350.17平方米，占总建筑面积57.38%；不同意13票，占总投票权数的22.42%，不同意票数合计总建筑面积3715.41平方米，占总建筑面积的20.60%；弃权（未投票、未领取选票及未联系上业主）12票，占总投票权数的20.69%，弃权票数合计总建筑面积3973.44平方米，占总建筑面积22.03%；以上表决事项结果符合《物权法》、《物业管理条例》规定要求，本次业主大会通过如下事项：1、自2020年1月1日起大连中海海惠物业服务有限公司按照承诺的3.75元服务标准开展服务；2、自2020年1月1日起海天瀛洲小区物业服务管理费收费标准按照3.75元/平方米/月执行。上述内容已在海天瀛洲小区公示栏公示。另查，大连中信物业管理有限公司于2018年8月1日经市场监督管理局核准更名为大连中海海惠物业服务有限公司。又查，被告王思涵已按照2.5元/月/平方米标准缴纳2020年7月-12月物业服务费3949.2元、2021年1-6月物业服务费3949.2元。一审法院认为，原告与大连中信房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同约定履行义务。大连中信房地产开发有限公司选聘原告对海天瀛洲小区提供前期物业管理服务，双方之间的前期物业服务合同效力及于小区全体业主。原告依照合同约定提供了物业服务，被告应当依照合同约定交纳物业费。关于物业费变更问题。选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人及有关共有和共同管理权利的其他重大事项等事项为业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，由参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。海天瀛洲小区业主大会关于物业费由2.5元变更为3.75元的决议系在所在地大连市西岗区物业行业主管部门、八一路街道和派出所的组织、协调和监控下，经付家庄社区现场唱票表决通过，符合法律规定，业主大会该决议对业主具有法律约束力。故被告应当按照3.75元/月/平方米的标准缴纳物业费，扣除被告已缴纳2020年9月1日至2021年2月28日的部分物业费，被告应缴纳2020年9月1日至2021年2月28日物业费1974.6元（263.28平方米×（3.75元/月/平方米-2.5元/月/平方米）×6个月）原告主张超出部分，不予支持。关于违约金问题。被告已按照《前期物业服务合同》的约定以2.5元/月/平方米的标准按时缴纳物业费，原告提供的证据不足以证明有关物业费变更的公示内容已明示给被告，原告应在收到被告按原价缴纳的物业费时及时告知被告物业费调整相关事宜，故原告请求被告支付违约金的请求，不予支持。判决如下：一、被告王思涵于判决生效之日起十日内支付原告大连中海海惠物业服务有限公司2020年9月1日至2021年2月28日物业费1974.6元（263.28平方米×（3.75元/月/平方米-2.5元/月/平方米）×6个月）。二、驳回原告大连中海海惠物业服务有限公司的其他诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），由被告王思涵负担。二审中，双方均未提交新证据。本院经审理，对一审判决认定的事实予以确认。补充查明，被上诉人二审陈述，海天瀛洲是纯别墅小区，小区内没有普通住宅，小区共计58户，目前因欠费而涉诉的仅王思涵一户。王思涵对被上诉人以上陈述未提出异议。本院认为，上诉人是案涉小区的业主，被上诉人是开发商选聘的物业服务单位，双方成立物业服务合同关系。被上诉人服务期间，曾通过业主大会表决，双过半表决结果为物业收费标准从原来的2.5元/平方米/月提高到3.75元/平方米/月，该表决结果已公示生效，被上诉人有权自此按新标准收取物业费，上诉人亦应按照新标准按时交纳物业费。上诉人仍按涨价前的2.5元/平方米/月交纳物业费，拖欠2020年9月1日至2021年2月28日差价物业费1974.6元是不争事实，被上诉人要求上诉人给付所欠物业费有事实和法律依据，一审予以支持并无不当，二审予以维持。上诉人认为物业费涨价无效，不同意按新标准支付物业费。对此，本院认为，物业费标准执行市场调节机制，由合同双方自愿协商确定，行政部门和司法部门均不宜干预。且物业合同约定内容的变更属于小区业主“共有和共同管理”的事项，在业委会成立之前，应由全体业主大会表决决定。现就案涉物业费涨价事项，小区召开了业主大会，最终形成了物业费自2020年1月1日起按照3.75元/平方米/月标准执行的决议，该决议在相关部门监督下，经法定投票、唱票程序，通过双过半业主同意而形成，在公示期内业主未提出异议，故包括上诉人在内的小区业主此后均应按照决议确定的新标准交纳物业费。上诉人关于该涨价决议无效、对其无约束力的主张于法无据，不能得到本院支持。上诉人还主张被上诉人未对经营用房产权与收益进行公示，保安限制其车辆进出小区，侵害其合法权益。对此，本院认为，对于物业服务企业不履行或者不完全履行合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的服务义务的情形，上诉人可依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定依法主张权利，其未在本案中提供相关证据，又以此为由拒付差价物业费的行为于法无据，本院不予支持。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，予以维持；上诉人上诉无理，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王思涵负担。本判决为终审判决。审判长  王慧莹审判员  王 迪审判员  毕春燕二〇二一年十月十三日书记员  张文秀