上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0109民初23999号原告(反诉被告)：申成亮,男,1978年7月3日出生,汉族，住上海市虹口区，户籍所在地安徽省阜阳市。委托诉讼代理人：吴文杰，上海市功茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：支文琦，上海市功茂律师事务所律师。被告：上海鑫龙实业发展合作公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：林和勇，董事长。被告(反诉原告)：马良,男,1967年9月7日出生,汉族,住上海市静安区。委托诉讼代理人：王锡荣，上海市光华律师事务所律师。原告申成亮与被告上海鑫龙实业发展合作公司(以下简称鑫龙公司)、被告马良房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月23日立案后，被告马良对原告以相同案由提起反诉，本院受理后，依法合并审理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告申成亮及其的委托诉讼代理人吴文杰律师、被告鑫龙公司的法定代表人林和勇、被告马良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告申成亮向本院提出诉讼请求：1、判令两被告共同向原告返还已支付房租297,500元;2、判令两被告赔偿原告租赁房屋装修费用16万元;3、本案诉讼费依法承担。事实与理由：原告与被告马良在2018年4月6日签订《房屋租赁合同》,由原告租赁被告马良座落于本市虹口区大名路XXX号(以下简称系争房屋),作为开设餐饮店,该房屋建筑面积为83.62平方米,租赁期自2018年4月20日起至2024年4月20日止,每月租金17,500元,付款方式采取押1付6。双方签订合同后,原告对系争房屋进行装修和分隔,共计花费装潢等费用16万元。但是,被告马良未如实告知该系争房屋没有居改非证明,致使原告不能按照合同约定租期正常使用,直至2019年2月2日才能正常使用该系争房屋。具体事由：一、依据双方合同约定马良携带上海仪电控股(集团)公司房屋产权证原件及营业执照原件,将座落于本市虹口区大名路XXX号,建筑面积为83.62平方米的店铺出租给原告申成亮用于开设餐饮店。二、原告在2018年4月20日承租系争房屋后,在准备办理营业执照登记和食品卫生许可证申请时才发现该系争房屋的权利人为上海仪电控股(集团)而并非上海鑫龙实业发展合作公司。后又通过鑫龙公司的介入及大量的情况说明,直至2018年10月9日才完成企业名称的变更登记(由上海三爱使仪器经营部变更为上海虹口三爱使餐饮店),而食品经营许可证是在2019年2月2日才取得,在此期间足足长达10个多月,一直无法开展正常的餐饮经营活动,为此还依然支付10个多月的租金175,000元及大量准备工作并投入资金45万元。三、在办理食品经营许可证期间,原告对系争房屋进行了全包的装潢装修,为此支出装潢费用共计16万元。在开展经营几个月后,随着新冠疫情的爆发,餐饮店的经营一再受阻,根本无法正常开展经营活动,给原告造成的经营损失巨大,而房屋租金却又一直在支付。直至2020年5月14日原告申成亮收到上海市虹口区人民政府作出的虹府房征[2020]2号文件,才得知原先承租的系争房屋被纳入了动迁范围,从房屋征收补偿告知单中可以得知,搬迁费用、装饰装修的补偿利益应当归属于原告申成亮所有。四、鑫龙公司在2018年11月7日作出书面证明鑫龙公司将本市虹口区大名路XXX号房产提供给上海虹口三爱使餐饮店无偿使用。同时,在2020年7月15日两被告同意免除自2020年5月起至被拆迁人签订补偿协议时止的房屋租金。综上所述原告与被告自签订合同后,由于被告违反合同约定未能如实告知租赁物的实际情况,使原告未能在约定时间正常使用租赁物,且花费大量时间办理相关证照,结合上述鑫龙公司作出的无偿使用证明，同时结合系争房屋被征收的情形，以上情形对原告造成了巨大的经济损失,现起诉来院，要求判如所请。被告上海鑫龙实业发展合作公司辩称：不同意原告的诉请。鑫龙公司没有与原告签订合同，且鑫龙公司与被告马良的租赁合同约定如遇动迁，无条件搬走。鑫龙公司与被告马良的合同中没有约定租房的用途，原告与马良所签合同也未约定租房用途。后原告因需要办餐饮执照找到鑫龙公司，鑫龙公司下属有一个仪器经营部已停业，鑫龙公司出于对原告的同情遂同意原告将原执照改成餐饮。在原告变更执照的过程中为配合原告办理变更登记的需要，鑫龙公司按照原告的要求提供了鑫龙公司将本市虹口区大名路XXX号房产提供给上海虹口三爱使餐饮店无偿使用的证明一份，该证明的原件原告至今未向法院出示，认为该份证明不能证明原告可以不支付马良案涉房屋租金。被告马良辩称：不同意原告的诉请。租赁合同第10条明确被告马良只借给原告一个门面，一切的事宜由原告自行解决。对应的租房合同中表述原告借门面用作经营，没有明确是餐饮。租赁合同中根本没有约定马良需向原告提供餐饮的营业执照，所以马良不具有为原告提供餐饮执照的义务，原告的诉请的事实不存在。且原告在系争房屋内经营至今，原告还欠付马良房屋租金。被告马良向本院提出反诉请求：1、要求终止与原告的租赁合同并要求原告搬离系争房屋；2、判令原告支付马良欠付的租金，2020年4前欠付22,500元、2020年4月21日至原告搬出为止的租金(暂计至2020年11月期间的7个月的租金计112,500元)；3、反诉费由原告承担。事实和理由：2018年4月6日原告与马良签订本市大名路XXX号门面房租赁合同,按照合同约定原告截止至2020年4月20日应付租金420,000元,原告实际支付租金共计397,500元,尚欠付租金22,500元，且原告从2020年4月至今仍占用系争房屋，且未再支付租金，马良根据合同有权终止合同并收回房屋，押金不退。原告对马良反诉诉请辩称：不同意马良的全部反诉诉请。认为原告当时与马良签订合同的时候，马良承诺不会动迁，且会配合原告办理营业执照，但是原告只经营了一年，前10个月为了办理执照，后遇到疫情，原告在房屋内投入的租金损失和装修损失都很大，如果马良要终止合同，马良需要对原告进行赔偿。根据被告鑫龙公司开具的证明，可以无偿给原告使用系争房屋，原告却照常支付租金，所以马良应当返还原告租金。原告是房屋的实际经营者，应当享有动迁利益。当事人围绕诉讼请求依法提交了房屋租赁合同、收据、微信及银行转账凭证、营业执照、食品经营许可证、房屋征收决定,本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1、2018年4月6日原告(乙方)与马良(甲方)签订房屋租赁合同，约定：一、甲方将位于上海市大名路XXX号,面积为83.62平方米，沿街街面房出租给乙方。租期从2018年4月20日至2024年4月20日止。二、租金从2018年4月20日至2024年4月20日止。每月租金17,500元，租赁期间的水、电、煤等所发生的费用均有乙方支付。三、付款方式：押1付6，先付后租,每次租金提前10天为下次支付款日。四、乙方在租赁期间,要合法经营,遵守国家法律法规。注意防火防盗等规定,如果发生意外,一切后果责任均由乙方负责。五、乙方在租赁期间应善意使用房屋,按时支付租金。若拖欠租金甲方有权终止合同并收回房屋,有权追究赔偿,押金不退。七、如果甲乙双方合同到期乙方中途违约,房屋恢复不了茶楼原结构,乙方按现状交付甲方不得擅动。九、如此房屋因拆迁或不可抗拒因素,乙方无任何条件搬走。十、甲方只提供门面一切事宜乙方自行解决。2、合同签订后，原告支付马良押金17,500元。从2018年4月至2020年4月20日期间，按照合同约定原告应付租金数额共计420,000元，原告实际共计支付马良租金297,500元。2020年4月21日起原告未再支付租金。3、2018年10月9日，原告经鑫龙公司同意将系争房屋上原有的上海三爱使仪器经营部的营业执照变更为上海虹口三爱使餐饮店,企业类型仍为集体所有制,法定代表人为钱士明。2019年2月2日上海虹口三爱使餐饮店取得食品经营许可证。4、2020年5月14日，上海市虹口区人民政府作出虹府房征(2020)2号房屋征收决定，系争房屋被列入征收范围。5、2020年11月30日原告收到马良要求解除租赁合同的反诉状。另查明：2020年12月4日，本院对鑫龙公司与马良就系争房屋的租赁合同纠纷作出(2020)沪1019民初18835号民事一审判决，解除了两被告之间关于系争房屋的租赁合同，判令马良及申成亮与案外人刘某某系争房屋返还给鑫龙公司，申成亮与案外人刘军均不服，已提出上诉。审理中，案外人刘军来院表示，刘军与马良曾就系争房屋签订的租赁合同已作废，认可系争房屋租赁合同以原告与马良签订租赁合同为准，确认刘军向马良支付的押金及租金同意作为原告支付被告马良的押金和租金，由原告向两被告主张权利，认可刘军与马良就系争房屋无争议。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方应当恪守。在原告与被告马良签订的房屋租赁合同中，并未约定原告租赁系争房屋的用途为开餐饮店，仅约定了出租方只提供门面,一切事宜由承租方自行解决。现原告以因办理餐饮店证照导致其无法正常经营，故要求马良返还从签订合同之时起至证照办出期间的租金，无合同及法律依据，本院不予支持。原告诉称，鑫龙公司曾于2018年11月向原告出具证明一份，鑫龙公司同意其下属的上海虹口三爱使餐饮店无偿使用系争房屋，故认为原告亦无需支付马良2018年11月之后的房租，鑫龙公司则认为该份证明系因为原告当时称开餐饮店办理工商执照变更手续所需，因此而出具过，但不能证明原告无需向马良支付租金，且马良认为从不知晓该份证明的存在。本院认为，合同具有相对性，原告虽经鑫龙公司同意借用上海虹口三爱使餐饮店的营业执照开餐饮店，鑫龙公司即使同意上海虹口三爱使餐饮店无偿使用系争房屋，并不等同于原告可以无偿使用系争房屋而无需向马良支付租金，故对原告的该项主张因无事实依据，本院不予支持。原告另称两被告同意免除2020年5月起至被拆迁人签订协议时止的房租，现两被告均否认，原告未提供证据予以证明，本院不予采信。经原告与马良结算，原告共计支付马良租金为297,500元，原告认为曾用现金方式支付了马良22,500元，马良否认，原告未提供相应证据证明，本院不予采信。根据原、被告租赁合同约定：如此房屋因拆迁或不可抗拒因素,承租方无任何条件搬走。现原告以其为房屋的实际经营者应当享有动迁利益,故要求被告支付装修损失16万元，既无事实依据也无合同依据，本院不予支持。2020年5月14日，上海市虹口区人民政府作出虹府房征(2020)2号房屋征收决定，系争房屋被列入征收范围。马良要求原告按照合同约定提前解除合同，无任何条件搬离，有合同依据，本院应予支持。马良要求原告支付2020年4月21日至搬离时止的房租及占用费，有事实与法律依据，本院应予支持。原告称2020年1月至4月因疫情原因无法正常经营，要求减免租金的辩称意见，本院认为，2020年2月及同年3月确为疫情期间，对原告餐饮店的经营有一定影响，原告应支付被告的房租的数额可给予一定的减免，故原告尚欠付马良2020年4月之前的租金22,500元可不再支付。原告要求两被告共同返还租金及装修费用的诉请,没有法律依据,本院不予支持。考虑到两被告在(2020)沪1019民初18835号房屋租赁纠纷案件中已一致同意解除两被告就系争房屋所签订的租赁合同，被告马良同意将系争房屋腾退给鑫龙公司，故原告应将系争房屋腾退给鑫龙公司。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下：一、确认申成亮与马良签订的房屋租赁合同于2020年11月30日解除；二、自本判决生效之日起7日内，申成亮应携其物品从上海市大名路XXX号房屋迁出，并将该房屋返还给上海鑫龙实业发展合作公司；三、申成亮要求上海鑫龙实业发展合作公司与马良共同返还已支付房租297,500元的诉讼请求，不予支持四、申成亮要求上海鑫龙实业发展合作公司及马良共同赔偿房屋装修费用16万元的诉讼请求，不予支持；五、自本判决生效之日起7日内，申成亮应按照每月17,500元的标准支付马良自2020年4月21日起至房屋返还之日止的房屋租金及占用费；六、马良的其余反诉诉请，不予支持。当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费8,162.5，减半收取4,081.25元，由申成亮负担。本案反诉受理费3,280元，减半收取1,640元，由申成亮负担1,375元,马良负担265元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 林 军二〇二一年二月二十五日书记员 荀蓓莉附：相关法律条文《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。