新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民事判决书（2021）新01民终3477号上诉人（原审被告）：任虹霏，男，1977年10月27日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区。  委托诉讼代理人：张鹏，新疆鼎信旭业律师事务所律师。  委托诉讼代理人：杨涛，新疆鼎信旭业律师事务所律师。  被上诉人（原审原告）：新疆惠源电力有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐经济技术开发区中亚南路123号。  法定代表人：王**，该公司董事长。  委托诉讼代理人：龚琦桉，北京市广渡律师事务所律师。  上诉人任虹霏因与被上诉人新疆惠源电力有限责任公司（以下简称惠源电力公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐县人民法院（2021）新0121民初287号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年7月15日立案后，依法组成合议庭，于2021年8月2日开庭进行了审理。上诉人任虹霏的委托诉讼代理人张鹏、杨涛，被上诉人惠源电力公司的委托诉讼代理人龚琦桉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。  任虹霏上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回惠源电力公司的诉讼请求。事实和理由：1．惠源电力公司存在过错，其出租的位于乌鲁木齐县某某某某路建筑面积3714.37平方米、场地面积60亩、房屋结构为框架＋砖混的房屋（以下简称涉案房屋）没有合法产证，系违法建筑，双方签订的《房屋租赁合同》（以下简称涉案合同）无效。根据乌鲁木齐市房屋租赁管理条例第九条规定，房屋出租人的房屋具有下列情形之一的不得出租：未取得房屋产权证书或无其他合法权属证明的；权属有争议；属于违法建筑；不符合建筑、消防安全标准的。本案中，涉案房屋符合上述所有条件，因此，涉案房屋系禁止出租，惠源电力公司明知存在瑕疵予以出租存在过错。2．惠源电力公司要求我承担租金没有事实和法律依据。涉案合同无效，客观上不会产生租金，而是需要支付一定的房屋占有使用费，租金和房屋占有使用费有本质区别，房屋占有使用费的取得是基于合同无效后的一种财产返还行为，显然不能等同于租金。惠源电力公司的诉讼请求是支付租金，依据无效合同索要租金没有任何法律依据。3．即使向惠源电力公司支付房屋占有使用费，计算标准应予以调低，并且应当扣减疫情期间的时间及装修损失。涉案房屋占有使用费应以同地段市场租金计算，其租赁地段较为偏远，租金并不高，双方约定的租金过高，按租金支付占有使用费显失公平。根据新疆维吾尔自治区人民政府印发《关于应对新冠肺炎疫情支持中小微企业复工复产健康发展的十六条措施》的通知第七条第三款规定“对受疫情影响较大不能正常经营的，承租国有资产经营用房的中小微企业，自2月起，免收3个月租金，在此基础上，对支付租金确有困难的中小微企业，可经双方协议后，延期收取租金，期限最长不超过6个月”，2020年疫情期间，我无法占有使用涉案房屋，故疫情期间的占有使用费应予扣减。我承租时涉案房屋无法使用，路面、防水、保温及维持正常的经营和生活标准都不具备，为此支出了装修费用，应由惠源电力公司赔偿。根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。导致涉案合同无效的过错在惠源电力公司，对改造及装修支付的费用，惠源电力公司应予赔偿。4．惠源电力公司不是涉案合同的相对方，无权向我主张权利，与我方签订涉案合同的是光源公司，光源公司已经依法注销，并明确注明债权债务已经处理完毕，即使是主张权利，也是由光源公司的唯一股东新疆电力宾馆承继。综上，一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请求依法查明事实，支持我的上诉请求。  惠源电力公司辩称，1．任虹霏在二审期间的补充上诉意见已经超过上诉期间，不应被采纳。2．一审判决认定涉案合同无效，并判决任虹霏支付占有使用费，认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。3．涉案合同无效，任虹霏支付的装修费用不应由我公司承担，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》明确规定了合同无效时装修费用的处理原则，即出租人同意方可给承租人折价补偿，不同意折价的，由承租人拆除。综上，任虹霏的上诉请求不能成立，依法应予驳回，请求维持一审判决。  惠源电力公司向一审法院起诉请求：1．判令任虹霏支付拖欠的房屋租金3，600，000元；2．判令任虹霏支付违约金1，200，000元；3．依法解除房屋租赁合同，任虹霏立即返还房屋。  一审法院认定事实：2016年6月1日，新疆光源电力实业总公司（以下简称光源电力）与任虹霏涉案合同，约定：涉案房屋出租于任虹霏，租赁期限自2016年6月1日至2022年7月31日（第一年含2个月免收租金的装修期），租金为每年800，000元。租金分七期支付，2016年6月1日前支付400，000元、2016年11月31日前支付400，000元、2017年7月31日前支付800，000元、2018年7月31日前支付800，000元、2019年7月31日前支付800，000元、2020年7月31日前支付800，000元、2021年7月31日前支付800，000元。2016年8月24日，任虹霏向光源电力支付租赁费400，000元，此后，未支付租赁费用。本合同解除或者确认无效的，任虹霏可以拆除，并应将涉案房屋恢复原状，造成房屋及设施设备损坏的，应当承担赔偿责任，经双方协商同意，可以归出租方所有，无需对任虹霏任何补偿。2016年6月8日，任虹霏注册成立乌鲁木齐县水西沟镇大庙村鸿飞度假酒店，涉案房屋用于经营酒店。2020年4月17日，光源电力主管部门（出资人）新疆电力宾馆召开会议决定，光源电力将其债权债务划转至惠源电力公司承继，并于2020年5月20日在乌鲁木齐晚报发布公告。2020年9月27日，光源电力注销登记。涉案房屋未取得建设工程规划许可证，一审法院向惠源电力公司释明涉案合同因违反法律强制性规定，系无效合同，其是否对诉讼请求按照合同无效的法律后果予以变更，惠源电力公司明确不予变更，增加返还涉案房屋的诉讼请求，同意一审法院按照合同无效的规定处理本案。本案审理过程中，一审法院经向惠源电力公司、任虹霏释明，双方同意在2021年6月11日之前办理完涉案房屋内物品的搬离和交接手续。一审法院认为，光源电力与任虹霏2016年6月1日签订的涉案合同，虽系双方当事人真实意思表示，但涉案房屋未取得建设规划许可证，在一审法庭辩论终结前仍未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的相关手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，属于无效合同。本案争议焦点如下：一、惠源电力公司的诉讼主体资格是否适格；二、惠源电力公司的诉讼时效是否已过；三、涉案合同是否应当予以解除，任虹霏是否应当立即返还房屋；四、任虹霏是否应当支付租赁费3，600，000元；五、任虹霏是否应当支付惠源电力公司违约金1，200，000元；六、惠源电力公司是否应当赔偿任虹霏房屋装修损失2，256，500元。一审法院分析如下：1．公司注销后的债权，依据民法权利继承原则，全体股东成为权利主体，公司的债权不因其主体的消灭而灭失，股东仍可以以一般债权人身份主张权利。光源电力的股东为其主管部门（出资人）即新疆电力宾馆，2020年4月17日召开会议决定，债权由惠源电力公司承继，实质上是对债权的转让，并在乌鲁木齐晚报发布公告，债权的转让无需通知债务人并经债务人同意，惠源电力公司提供的证据能够证明其享有诉讼主体资格。2．诉讼时效是指民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内不行使权利，当时效期间届满时，债务人获得诉讼时效抗辩权。涉案合同约定的租金支付时间是确定的，每一期租金的支付均可成立独立的请求权，不应认为出租人对承租人应当分期支付的租金，在整个涉案合同约定的最后租金支付期限届满之日才起算，而应认为每一期租金均应自其支付期限届满时即开始起算诉讼时效期间。一审庭审时，双方均认为涉案合同是有效合同。一审法院认为，合同当事人不享有确认合同是否有效的权利，只有仲裁机构和人民法院有权确认合同是否有效，合同效力的认定实质上是国家公权力对民事行为进行的干预。合同无效系自始无效，单纯的时间经过不能改变无效合同的违法性，当事人请求认定合同无效或者经人民法院审查认定合同无效，不受诉讼时效的限制，而合同经确认无效后，当事人关于返还财产及赔偿损失的诉讼请求，应当适用法律关于诉讼时效的规定。本案中，涉案合同被确认无效后，惠源电力公司才享有财产返还的请求权，故在合同有效的情形下，惠源电力公司的请求确存在诉讼时效已过的情形，合同认定无效后，惠源电力公司的诉讼请求没有超过法定诉讼时效，基于上述理由，任虹霏关于诉讼时效的抗辩不予采纳。3．因涉案合同是无效合同，不存在解除的情形，故惠源电力公司要求解除涉案合同的诉讼请求不予支持。对于惠源电力公司主张返还房屋的诉讼请求，鉴于涉案合同无效之引起的法律后果为返还，一审庭审中双方均同意2021年6月11日之前办理完交接手续，视为双方对涉案房屋返还的合意，亦是惠源电力公司对其立即返还主张之意思表示的变通，符合本案的实际情况，一审法院予以采纳与支持。4．对于惠源电力公司要求任虹霏支付租金3，600，000元的诉讼请求，经释明后惠源电力公司不变更解除合同的诉讼请求，要求按照合同无效的法律后果继续审理本案，对合同无效之法律后果双方充分发表了意见，涉案合同无效时，应当支付占有使用费，对于占有使用费，虽涉案合同无效，但关于占用使用费期间的费用系双方真实意思的表示，一审法院参照涉案合同约定予以计算，任虹霏支付400，000元后，剩余部分3，600，000元未支付，故惠源电力公司主张的房屋占有使用费3，600，000元予以支持。5．关于惠源电力公司主张违约金1，200，000元的诉讼请求，涉案合同虽对违约金有约定，因系无效合同，该项诉讼请求缺乏法律依据，不予支持。6．惠源电力公司是否应当赔偿任虹霏装修损失2，256，500元，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条第二款规定：“当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照民法典第一百五十七条和本解释第七条、第十一条、第十二条的规定处理”。第十条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”。依据涉案合同第8.11对合同确认无效时对装饰装修的处理，任虹霏的主张不符合约定和法律规定，其出示的证据不足以证明装修损失亦因惠源电力公司行为所致，故不予采纳。判决：一、驳回惠源电力公司要求解除与任虹霏签订的房屋租赁合同的诉讼请求，任虹霏于2021年6月11日之前将位于乌鲁木齐县某某某某某某路建筑面积3714.37平方米、场地面积60亩、房屋结构为框架＋砖混的房屋返还新疆惠源电力有限责任公司；二、任虹霏于判决生效之日起十日内支付惠源电力公司房屋占有使用费3，600，000元；三、驳回惠源电力公司的其他诉讼请求。  二审中，当事人没有提交新证据。  本院对一审查明的事实予以确认。  本院认为，本案的争议焦点为惠源电力公司要求任虹霏支付占有使用费有无事实和法律依据，以及占有使用费的数额如何确定。  一、惠源电力公司要求任虹霏支付占有使用费有无事实和法律依据。  《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，本案中，涉案房屋并未取得的建设工程规划许可证，按照上述司法解释的规定，涉案合同为无效合同，一审判决驳回惠源电力公司解除合同的诉讼请求，并无不当。无效合同自始没有法律约束力，双方基于无效合同取得的财产，应当予以返还，不能返还的，应当折价补偿，以恢复到合同未发生之前的状态。故任虹霏应当搬离、返还涉案房屋，并折价补偿光源电力无法占有使用涉案房屋获得的收益，即占有使用费。光源电力的唯一股东新疆电力宾馆召开会议，决议注销光源电力，由惠源电力公司承继光源电力的全部债权债务，并在乌鲁木齐晚报发布公告，应当视为新疆电力宾馆将其对任虹霏享有的债权，转让给了惠源电力公司，惠源电力公司据此享有向任虹霏主张涉案房屋占有使用费的权利。任虹霏上诉称涉案合同无效，惠源电力公司应当主张占有使用费，其主张租金无事实和法律依据，对此本院认为，租金为承租人给付出租人的房屋使用费对价，系出租人对涉案房屋获得的收益，占有使用费为出租人无法占有使用涉案房屋获得收益的折价，惠源电力公司主张的实为任虹霏占有使用涉案房屋期间，惠源电力公司无法占有使用涉案房屋获得收益的折价。且一审法院依法释明合同无效，惠源电力公司同意一审法院按照合同无效的规定处理本案，应当视为对诉讼请求的变通，一审判决任虹霏支付占有使用费并无不当。  二、占有使用费的数额如何确定。  《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，一审判决按照涉案合同约定的租金标准计付任虹霏应支付的占有使用费，并无不当。任虹霏上诉称惠源电力公司对于合同无效存有过错，故占有使用费应当予以调减，减免疫情期间的租金，并扣除装修费用。对此本院认为，1．关于是否应当扣除装修费用。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”，根据上述司法解释的规定，任虹霏需举证证明形成附合与未形成附合的装饰装修的价值，现任虹霏并未举证证明装饰装修的现值，应当承担举证不能的不利后果，故对其认为应从占有使用费中扣除装饰装修费用的意见，本院不予采纳。2．关于是否应当调减占有使用费。截至本案二审宣判前，任虹霏仍在占有使用涉案房屋，其主张扣减占有使用费无事实和法律依据，本院不予支持。3．是否应当免除疫情期间的占有使用费。疫情属于突发公共卫生事件，应当属于不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，符合不可抗力的规定情形。任虹霏以疫情构成不可抗力，疫情期间其无法占有使用涉案房屋，主张免除疫情期间的占有使用费，符合不可抗力免除责任的情况，本院基于公平原则酌情支持免除2020年疫情期间6个月的占有使用费，按照双方合同约定的租金标准，一年期占有使用费为800，000元，半年期费用为400，000元，2016年6月1日至2021年7月31日期间的费用为3，600，000元，任虹霏自2016年6月1日后再未支付任何费用，故本院认定任虹霏应当向惠源电力公司支付的占有使用费为3，200，000元（3，600，000元-400，000元）。  综上，任虹霏的上诉请求部分成立，对其合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第四条第一款、第七条规定，判决如下：  一、维持新疆维吾尔自治区乌鲁木齐县人民法院（2021）新0121民初287号民事判决第一项、第三项，即：驳回新疆惠源电力有限责任公司要求解除与任虹霏签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，任虹霏于2021年6月11日之前将位于乌鲁木齐县某某某某某路建筑面积3714.37平方米、场地面积60亩、房屋结构为框架＋砖混的房屋返还原告新疆惠源电力有限责任公司；驳回新疆惠源电力有限责任公司的其他诉讼请求；  二、变更新疆维吾尔自治区乌鲁木齐县人民法院（2021）新0121民初287号民事判决第二项为：任虹霏支付新疆惠源电力有限责任公司房屋占有使用费3，200，000元；  上述款项，任虹霏于本判决生效之日起十日内一次性给付新疆惠源电力有限责任公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。  一审请求标的4，800，000元，给付标的320，000元，占请求标的的66.67％。一审案件受理22，600元（新疆惠源电力有限责任公司已预交45，200元），由任虹霏负担66.67％，即15，067.42元，由新疆惠源电力有限责任公司负担33.33％，即7，532.58元，余款22，600元由一审法院退还新疆惠源电力有限责任公司。二审上诉标的3，600，000元，支持标的400，000元，占上诉标的的11.11％，二审案件受理费35，600元（任虹霏已预交），由任虹霏负担88.89％，即31，644.84元，由新疆惠源电力有限责任公司负担11.11％，即3，955.16元。  本判决为终审判决。  审判长董慧审判员高茜审判员杜高升二〇二一年十月十四日书记员杨海鵾