广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0608民初140号原告：佛山市凯信物业服务有限公司，住所地广东省佛山市顺德区大良新桂中路君御花园君逸阁，统一社会信用代码91440606794604067P。法定代表人李彪。委托诉讼代理人：钟秀珍，女，该公司员工。被告：罗慧珊，女，1994年4月6日出生，汉族，住广东省佛山市高明区。原告佛山市凯信物业服务有限公司与被告罗慧珊物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用简易程序，于2021年1月25日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人钟秀珍及被告罗慧珊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即支付2016年11月起至2020年8月期间住宅物业管理服务费，共计13151.4元；2.被告支付逾期缴纳物业管理服务费违约金4299.53元（2016年11月起至2020年8月，违约金从欠费次月首日起计，以实际清偿之日止，暂计至起诉之日2020年8月31日为4299.53元）；3.被告支付2017年1月2日起至2020年6月30日的住宅公摊电费，共计556.64元；4.被告支付2020年1月1日至2020年9月30日的车位管理服务费，共计270元；5.被告支付2019年3月2日起至2020年6月30日的车位公摊电费，共计75.88元；6.本案受理费由被告承担。事实和理由：原告是佛山市高明区君御海城小区的物业管理企业，与被告于2013年12月14日签订了《君御海城前期物业管理服务协议》，约定住宅物业管理服务费为每月285.90元（不含公共水电费分摊），被告应于每月5日前交纳当月物业管理服务费，并约定被告如违反协议不按期交纳有关费用的，原告有权要求被告每日按欠付金额的万分之五支付违约金。原告一直依法对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务，履行了自己应尽的义务。然而被告却拖欠2016年11月起至2020年8月期间住宅物业管理服务费13151.4元，2016年11月起至2020年8月逾期交纳物业管理服务费违约金4299.53元，2017年1月2日起至2020年6月30日期间住宅公摊电费556.64元，2020年1月1日起至2020年9月30日期间车位管理服务费270元，2019年3月2日起至2020年6月30日的车位公摊电费75.88元，上述五项合计18353.45元。原告曾多次以短信、电话、管理人员上门及发律师函的方式向被告催缴物业管理服务费，但其仍无理拒交，被告的行为直接影响到原告日常管理运作。综上所述，被告已严重违反《前期物业管理服务协议》，拖欠物业管理费，致使原告的利益受损。被告辩称，涉案房屋是精装房，因装修未完成而一直未交付给被告，原告亦同意待装修好再交付。直至2018年6月16日，被告在涉案房屋装修完成好后，才在被告的物管中心确认收楼。被告愿意支付收楼后的物业费，但不应支付违约金。对于公摊电费，被告认为应当从2018年6月16日开始交纳。涉案车位的相关费用，被告曾前往被告处交纳，但是被告拒收。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的证据：证据2中的同城专邮签收单，原告没有提交原件核对，且被告质证称没有收到该份邮件，本院对证据2中的同城专邮签收单及邮件流程均不予确认；证据4快递单、同城专邮签收单，原告没有提交原件核对，且被告质证称没有收到上述邮件，本院对证据4不予确认。2.被告提交的证据：原告确认证据1中的收楼确认书的真实性，本院对其真实性予以认可；证据1中的楼宇维修申报表、业主标装房入住验房表，被告没有提交原件核对，原告对上述证据不予确认，本院对此不予采信；证据2微信聊天页面、光盘，原告确认是工作人员与业主的对话，但不确认是否为2020年5月24日的对话，因原告未能提供相反证据证实其主张，本院对上述证据的真实性予以确认。本院认定事实如下：2013年12月14日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《君御海城前期物业管理服务协议》，约定物业服务费用由业主按其拥有的建筑面积按月交纳，高层住宅2.00元/平方米/月（不含公共水电费分摊），甲方已购买君御海城X座XX号单位建筑面积为142.95平方米，按上述计算方式、标准，甲方应按285.9元/月向乙方交纳物业服务费；甲方应自商品房买卖合同约定的该物业交付之日或收楼通知书通知收楼之日或实际交付之日（若时间不一致，则以时间靠前者开始计算）起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费，甲方应在每月5号前交纳当月物业服务费，未通过托收完成缴费的可以以现金或银行卡支付的方式交纳费用，逾期未缴纳物业服务费以及水、电、特约服务等费用的，乙方将从欠费的次月首日起开始计收违约金，违约金每日按应交纳欠费总额的万分之五计算；物业区域内的已竣工但尚未出售，或者因开发单位原因未能按时交给物业买受人的物业，开发单位应按前款规定交纳物业服务费；物业服务期限自2018年6月16日至首届业主大会成立与其选定的物业服务企业签订的《物业服务委托合同》生效之日终止。2018年6月16日，被告在《君御海城收楼确认书》上签名，同意即日起正式接收X座XX单元。2019年5月26日，佛山市凯信物业服务有限公司君御海城物业服务中心（乙方）与被告（甲方）签订《君御海城停车场车位管理协议》，约定：甲方车位位于XX号停车位，车位管理费为人民币30元/月·个，车位管理费及公摊水电费按季缴纳，甲方须于每月10日前缴纳当月或约定缴费周期的车位管理费和计费周期分摊的公共水电费，公摊电费=（计费周期电表读数+电量损耗数）/分摊车位数（其中子母车位按2个车位进行计算，车位不分面积大小）。同日，被告在《车位接收确认书》上签名。另查明，被告是佛山市高明区荷城街道沿江中路666号X座XX房的所有权人，该房建筑面积为142.95平方米；被告是佛山市高明区荷城街道沿江中路666号君御海城二期10号楼地下室车位XX的所有权人。本院认为，原、被告之间属于物业服务合同关系。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，原、被告争议的法律事实发生在民法典施行以前，应适用当时的法律、司法解释的规定。原、被告签订的《君御海城前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示且协议内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。关于原告请求被告支付2016年11月至2018年6月15日期间的住宅物业管理费及其所产生的违约金、2017年1月2日起至2018年6月15日期间住宅公摊电费是否有事实及法律依据的问题。虽然君御海城二期7号楼于2016年9月28日竣工验收备案，但原告未能提供证据证实涉案房屋在2016年11月时符合购房合同约定的交付条件以及开发商佛山市高明富逸湾实业开发有限公司已在购房合同约定的房屋交付日期前通知被告收楼。根据《物业管理条例》第四十一条第二款“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”的规定，以及原、被告在《君御海城前期物业管理服务协议》第二十二条特别约定物业服务期限自2018年6月16日开始和被告于2018年6月16日才书面确认收楼的事实，本院确认原、被告之间的物业服务合同关系自2018年6月16日开始。原告请求被告支付2018年6月15日前的物业费及其所产生的违约金、公摊电费，没有事实及法律依据，本院不予支持。被告应向原告支付2018年6月16日至2020年8月31日期间的物业费金额为7576.35元（142.95平方米×2元/月/平方米÷30天×15天+142.95平方米×2元/月/平方米×26月）。关于原告请求被告支付逾期交纳物业费的违约金问题。根据《君御海城前期物业管理服务协议》，被告应在每月5号前交纳当月物业服务费，逾期未缴纳物业服务费等费用的，原告将从欠费的次月首日起开始计收违约金，违约金每日按应交纳欠费总额的万分之五计算。原告未能提供证据证实其损失，上述协议约定的违约金按每日万分之五计算，标准明显过高。综合考虑本案的实际情况，本院酌定以中国人民银行同期同类贷款利率和全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍作为计算标准，原告请求过高部分，本院依法予以调整。2018年6月份的物业费的违约金，以当月欠缴的物业费142.95元为本金，从次月1日起以中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计至2019年8月19日，从2019年8月20日起以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计至实际清偿之日止；2018年7月至2019年7月的物业费的违约金，以当月欠缴的物业费285.9元为本金，从次月1日起以中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计至2019年8月19日，从2019年8月20日起以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计至实际清偿之日止；2019年8月至2020年8月的物业费的违约金，以当月欠缴的物业费285.9元为本金，从次月1日起以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计至实际清偿之日止。关于原告主张的住宅公摊电费。被告对原告举证的公摊电费的证据没有异议，因本院对原告主张的2018年6月15日前的住宅公摊电费的请求不予支持。经核算，被告应向原告支付的2018年6月16日至2020年6月30日的住宅公摊电费为370.87元。关于原告主张的车位管理服务费及车位公摊电费。根据《君御海城停车场车位管理协议》的约定，在原告已依约履行相应义务的前提下，被告应按照协议约定支付相应的费用。据此，被告应向原告支付2020年1月1日至2020年9月30日期间的车位管理服务费270元。被告于2019年5月26日接收车位，原告请求被告支付2019年3月2日起至2019年5月25日期间车位公摊电费没有事实及法律依据，本院不予支持。经核算，2019年5月26日至2020年6月30日的车位公摊电费为66.37元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条第一款、第三款，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第二款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告罗慧珊应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市凯信物业服务有限公司支付2018年6月16日至2020年8月31日期间的物业费7576.35元及违约金（2018年6月份的物业费的违约金，以当月欠缴的物业费142.95元为本金，从次月1日起以中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计至2019年8月19日，从2019年8月20日起以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计至实际清偿之日止；2018年7月至2019年7月的物业费的违约金，以当月欠缴的物业费285.9元为本金，从次月1日起以中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计至2019年8月19日，从2019年8月20日起以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计至实际清偿之日止；2019年8月至2020年8月的物业费的违约金，以当月欠缴的物业费285.9元为本金，从次月1日起以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计至实际清偿之日止）；二、被告罗慧珊应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市凯信物业服务有限公司支付2018年6月16日至2020年6月30日的住宅公摊电费370.87元；三、被告罗慧珊应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市凯信物业服务有限公司支付2020年1月1日至2020年9月30日期间的车位管理服务费270元；四、被告罗慧珊应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市凯信物业服务有限公司支付2019年5月26日至2020年6月30日的车位公摊电费为66.37元；五、驳回原告佛山市凯信物业服务有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由原告佛山市凯信物业服务有限公司负担10.26元、被告罗慧珊负担14.74元。原告多预交的受理费14.74元，由原告在本判决发生法律效力之日起向本院申请退回。被告罗慧珊负担的受理费14.74元，由被告罗慧珊在本判决发生法律效力之日起7日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 员 彭智聪二〇二一年二月九日法官助理 区君萍书 记 员 区君萍