南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2013）下民初字第339号原告伍义发。委托代理人丁明胜。被告伍金龙。被告宋安梅。两被告委托代理人王仁桃第三人张绪凤。法定代理人伍仪林。第三人伍仪林。第三人伍义才。委托代理人洪素芹。第三人侯稚雯。第三人伍晓娟。原告伍义发与被告伍金龙、宋安梅、第三人张绪凤、伍仪林、伍义才、侯稚雯、伍晓娟分房协议纠纷一案，本院于2013年2月16日立案受理，于2013年3月4日依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法组成合议庭，于2013年6月17日公开开庭进行了审理。原告伍义发及其诉讼代理人丁明胜，被告伍金龙、宋安梅及两被告诉讼代理人王仁桃，第三人张绪凤的法定代理人伍仪林，第三人伍义林，第三人伍义才的诉讼代理人洪素芹，第三人侯稚雯，第三人伍晓娟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告伍义发诉称，原告与被告伍金龙系兄弟，两被告系夫妻。1996年8月，在房改过程中，原告出资5000元，被告出资7000元，父亲伍必义出资若干，用伍必义的工龄购买了本市下关区建宁路10号2幢2单元101室房屋。因房屋产权只能登记在一人名下，故经全家人共同商议，产权暂时登记在被告伍金龙名下。但原告与父母一直一起居住在该房屋内，两被告自1989年起就不在里面居住。2009年7月13日，被告伍金龙背着所有人将该房屋产权转移登记到其女儿伍晓娟的名下。被告的行为损害了原告及母亲等共有人的合法权益。2011年2月5日，被告书面同意于2011年7月30日前一次性付给原告18万元。但被告至今分文未付。特提起诉讼，请求判令两被告立即给付原告18万元，并按同期银行贷款利率支付自2011年7月30日起至付清之日止的利息，由两被告承担本案诉讼费。被告伍金龙、宋安梅辩称，原告所陈述的事实有部分不属实，涉案房屋是被告伍金龙单独购买的房改房，并不存在其他共有人。被告伍金龙已于2009年7月13日将涉案房屋登记在伍晓娟的名下。2011年2月5日，原被告签订了房产协议，系被告伍金龙无权处分他人的财产，不具有法律效力。即使认定协议成立，该协议也是被告伍金龙为了让房屋真正产权人免遭麻烦才签署的，且是在原告伍义发将户口迁出并搬出房屋的前提下，被告伍金龙无偿赠与原告18万元。协议签订后，被告伍金龙在2月底3月初就准备将钱给原告，但原告不要，是原告先毁约，一直未迁出房屋也未将户口迁出。根据相关法律规定，赠与人有权随时撤销未交付的赠与行为，不同意给付原告18万元。被告宋安梅与原告并无利害关系，在本案中作为被告明显不适格。请求驳回原告的诉讼请求。第三人张绪凤述称，其对涉案房屋不享有份额。第三人伍仪林述称，其对涉案房屋不享有份额，如享有份额，愿意赠与伍金龙。第三人伍义才述称，其对涉案房屋不享有份额，如享有份额，愿意赠与伍金龙。第三人侯稚雯述称，涉案房屋与她没有关系，她不享有份额，如享有份额，愿意赠与伍金龙。第三人伍晓娟述称，2011年2月5日，原被告签订房产协议时，涉案房屋已经过户至她名下，房屋已属于她，其他人无权对该房屋主张任何权利。原被告签订的房产协议是无效的，不同意原告的诉讼请求。经审理查明，伍必义、张绪凤系夫妻，两人生育四子一女，分别为伍仪林、伍金龙、伍义才、伍义发、伍义红。伍金龙与宋安梅系夫妻，两人于1984年登记结婚，伍晓娟系两人的婚生女。伍义红于1995年去世，生有一女侯稚雯。伍必义于2002年正月去世，未留有遗嘱。本市下关区建宁路XX101室房屋原系南京市燃料总公司的自管公房，1986年分配给伍必义全家居住。1996年8月，伍必义根据国家住房政策购买该房，其以伍金龙的名义与南京市燃料总公司签订南京市公有住房买卖契约，房价款以市政府规定1995年成本价计价16632.46元，以伍必义工龄折扣减收部分房款，实付房款13472.29元。伍必义同时以伍金龙的名义办理了南京市房地产交易过户登记审批表，1997年6月20日，南京市人民政府下发南京市私有房屋所有权证，登记权利人为伍金龙。该房屋共三个房间，伍必义夫妻使用一间，伍金龙使用一间，伍义发使用一间，伍仪林、伍义才未在该房屋内居住。2009年7月13日，伍金龙与伍晓娟签订《南京市存量房买卖合同》，并办理了房屋权属转移登记手续，将上述房屋产权转移至伍晓娟名下。2011年2月5日，伍金龙与伍义发签订《房产协议》一份，内容为“根据双方协商同意，伍金龙一次性给付伍仪发人民币壹拾捌万元正，建宁路XX101室房屋归伍金龙所有，钱款在2011年7月30日前全部付清”，伍金龙和伍义发在房产协议上签名，伍仪林、伍义才及案外人伍仪华作为证明人在房产协议上签字确认。后伍金龙与伍义发在履行协议的过程中产生纠纷，伍义发持诉称理由于2013年2月16日诉至本院。以上事实，有户籍信息表、南京市公有住房买卖契约、南京市燃料总公司出具的证明、南京市私有房屋所有权登记申请书、房地产交易过户登记审批表、南京市私有房屋所有权证、南京市存量房买卖合同、南京市房屋权属登记申请书、2011年2月5日《房产协议》、房屋所有权证、国有土地使用证及三方当事人当庭陈述为证，足以认定。本案经多次调解双方当事人未能达成一致意见。本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德。涉案房屋即本市下关区建宁路XX101室房屋原系伍必义单位自管公房，1996年房改时，虽以伍金龙的名义购买了该房且将房屋产权登记在了伍金龙名下，但伍必义以其工龄计算折扣减收了部分房款，因此除非伍必义与伍金龙有特别的约定应当视为双方共同购房，在进行产权登记时伍金龙应是作为代表人进行了登记。伍义发主张房改时其对涉案房屋进行了出资，但未提供相应证据以证实其主张，本院不予确认。伍必义去世后，在未留有遗嘱的情况下，其对涉案房屋享有的产权份额应作为其遗产，由其法定继承人继承。根据物权法的相关规定，因继承取得物权的自继承开始时发生效力，故伍必义去世之后遗产分割之前涉案房屋应系张绪凤、伍金龙、宋安梅、伍仪林、伍义才、伍义发、侯稚雯共有。2009年7月，伍金龙在未获得其他共有权人同意的情况下，已将涉案房屋过户至伍晓娟名下，该过户行为应属效力待定行为。关于伍金龙与伍义发于2011年2月5日签订的房产协议的效力。该房产协议是在伍义发发现伍金龙将涉案房屋过户给伍晓娟之后，双方经协商签订的。根据其内容表述“伍金龙一次性给付伍仪发人民币壹拾捌万元正，建宁路XX101室房屋归伍金龙所有”，该约定的实质是伍金龙给付伍义发18万元，伍义发对涉案房屋产权人变更为伍晓娟不再提出异议。因该房产协议的当事人只有伍金龙和伍义发，并不能代表其他共有人的意见。虽然伍仪林、伍义才、侯稚雯表示愿意将其享有的产权份额赠与伍金龙，伍仪林作为张绪凤的法定代理人亦主张张绪凤对涉案房屋不享有产权，但监护人履行监护职责，除为监护人的利益外，不得处分被监护人的财产，本案中，伍仪林非为张绪凤的利益作出的放弃涉案房屋产权份额的行为无效，不能以此确认张绪凤放弃对涉案房屋主张权利。此外，伍义发当庭陈述，其对涉案房屋产权人为伍晓娟持有异议，在其对涉案房屋已由伍金龙过户给伍晓娟这一情况仍持有异议的情况下，其主张伍金龙依据房产协议给付其18万元，亦不具有前提条件。综上，伍金龙与伍义发之间签订的房产协议应属无效。经法庭释明，伍义发拒绝通过合法途径另行主张权利，坚持要求伍金龙依据房产协议给付其18万元，并主张在获取18万元之后仍保留对涉案房屋的使用权。故对于原告伍义发要求两被告给付其18万元并支付利息的诉讼请求，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第十八条、《中华人民共和国继承法》第二条、第五条、第十条、《中华人民共和国物权法》第二十九条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第六十四条的规定，判决如下：驳回原告伍义发的诉讼请求。案件受理费3900元，由原告伍义发负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  孙军代理审判员  杨丽人民陪审员  武琦二〇一三年八月十八日书 记 员  竺青