广东省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤民终2821号上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市华农联合园林有限公司。住所地：广东省深圳市坪山区沙湖社区锦龙西路2号北边2栋。法定代表人：黄颖，该公司董事长。委托诉讼代理人：张灏，广东品方律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市农科集团有限公司。住所地：广东省深圳市福田区香蜜湖街道深南大道7028号时代科技大厦25楼。法定代表人：张成，该公司董事长。委托诉讼代理人：洪国安，北京市中伦文德（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王国栋，北京市中伦文德（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市新科泰实业有限公司。住所地：广东省深圳市大鹏新区大鹏街道鹏城社区鹏飞路400号办公楼A栋202。法定代表人：陈峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：谢曲杏，北京市中伦文德（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚为一，北京市中伦文德（深圳）律师事务所实习律师。上诉人深圳市华农联合园林有限公司（以下简称华农园林公司）因与被上诉人深圳市农科集团有限公司（以下简称农科集团）、深圳市新科泰实业有限公司（以下简称新科泰公司）租赁合同纠纷一案，不服深圳市中级人民法院（2019）粤03民初2914号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。华农园林公司上诉请求：1.维持一审判决第一项、第四项；2.撤销一审判决第二项、第三项，改判农科集团、新科泰公司共同向华农园林公司赔偿额外损失90263180.8元；3.本案诉讼费由农科集团、新科泰公司负担。事实和理由：（一）新科泰公司、农科集团未尽解除合同的附随义务，导致土地不能妥善交接，责任在于新科泰公司、农科集团。案涉租赁合同期限届满后，双方虽未续签合同，但仍以不定期租赁履行至2016年8月，之后合同是否终止及何时终止，双方存在争议。根据合同约定，新科泰公司、农科集团在提出解除合同时，有返还补偿款的义务，即应先履行返还补偿款或落实补偿的手续的义务在前，华农园林公司才移交租赁物业手续。但两被上诉人在与政府协商或签订相关征地补偿协议时，未通知华农园林公司，使华农园林公司失去知情权，两被上诉人一直拒绝向华农园林公司返还任何补偿款。因此，华农园林公司有权行使先履行抗辩权拒绝搬迁。两被上诉人应向华农园林公司履行返还补偿款的义务在先，华农园林公司移交租赁物的手续在后。两被上诉人不能仅通知解除合同而不履行支付征收补偿款的义务。根据合同法第六十六条、第六十七条的规定，华农园林公司未搬迁具有法律上和合同上的依据。（二）租赁合同期限届满后，新科泰公司同意华农园林公司继续使用土地，原租赁合同继续有效，华农园林公司添加的设备、苗木等属于合法财产，新科泰公司、农科集团应对华农园林公司添加的附着物给予补偿。既然涉案租赁合同正常履行到2016年8月份，华农园林公司在正常承租期间，继续进行正常的生产经营，必然会新增附着物，新科泰公司向华农园林公司收取租金的行为表明其同意华农园林公司新增设施，华农园林公司新增附着物的行为是守约合法行为，不具有违约性。（三）华农园林公司委托评估的报告应作为补偿依据。如上所述，两被上诉人应对华农园林公司的新增附着物进行补偿。2012年的评估报告对华农园林公司不具有约束力。华农园林公司既不是该评估报告的委托人，该评估报告的现场勘查、制作并未通知实际经营者华农园林公司，该评估报告对华农园林公司不具有约束力。仅能证明农科集团、新科泰公司因2012年的评估报告获得了部分补偿，不能证明是被上诉人获得的全部补偿或利益。华农园林公司委托作出的2016年评估报告应予采信。涉案租赁合同虽属于不定期租赁合同，但仍在履行期间的2016年12月4日，华农园林公司向二被上诉人发函，要求共同委托评估，新科泰公司于2016年12月9日复函，认为华农园林公司已单方委托了评估，故双方委托评估没有合同依据和必要，怠于行使合同义务，不利后果应由其自行承担。华农园林公司自行委托评估且已告知两被上诉人，两被上诉人未提出异议，应视为对评估报告的认可。两被上诉人对华农园林公司所有的附着物进行清拆毁灭，导致无法对其价值进行鉴定，华农园林公司在委托评估前，已通知二被上诉人，在请求共同委托评估未果的情况下，单方委托评估是合理的，二被上诉人在知晓华农园林公司委托评估进行证据保全的情况下，未提出证据反驳，于2017年4月强拆了华农园林公司的地上附着物等财产，因此应采信华农园林公司进行证据保全的2016年评估报告。（四）被上诉人应赔偿华农园林公司实际损失。被上诉人违约在先，在不履行先行义务的情况下强拆、随意毁损财物，应由被上诉人自行承担费用。（五）涉案租赁合同关系在被强拆前并没有终止。新科泰公司收取了华农园林公司2016年8月份的租金并出具收据。在2016年9月-2017年4月25日期间，双方没有办理合同终止手续，在华农园林公司不同意终止合同的情况下，根据合同法第232条关于“出租人解除合同应在合理期限之前通知承租人”的规定，新科泰公司无权即时解除合同，且新科泰公司至今未退还华农园林公司租赁保证金，证明涉案租赁合同并未解除，新科泰公司认为租赁合同于2016年9月1日终止的主张不成立。（六）新科泰公司、农科集团并未通知华农园林公司办理补偿款确认手续，被上诉人无证据证实曾履行通知义务，相反，二被上诉人在一审判决之前均不同意支付补偿款。被上诉人在涉案土地被征收所获补偿利益除了补偿款外，还有其他巨大利益，如农科集团与深圳市规划和国土资源委员会坪山管理局等签订的《收地协议书》约定将农科集团在安托山拆迁补偿10万平方米工业用地未落地的历史遗留问题及坪山基地约42.4万平方米农用地收地问题一并解决。根据深圳市政府对市规划国土委的批复意见，经留用地选址位于振碧路××××大道交汇处西南角，面积为8.5万平方米左右。可看出被上诉人无视华农园林公司的权益而肆意违约，应据此作为被上诉人向华农园林公司返还或赔偿财产损失的物质基础。（七）关于搬迁移交物业的标准，根据合同约定，二被上诉人应对华农园林公司租赁后装修、新增的设施、设备及附着物等评估、赔偿。根据被上诉人提交的2012年评估报告及《收地补偿协议书》可知，被上诉人在2012年已知物业有赔偿，但双方一直履行合同到2016年8月，被上诉人如提出解除合同，应根据合同第二十条约定办理赔偿手续。农科集团、新科泰公司辩称，（一）关于涉案租赁合同的解除问题。涉案租赁合同已于2016年9月解除，华农园林公司认为农科集团未尽附随义务，没有相关依据。首先，农科集团并非涉案《租赁合同》及其补充协议的当事人，与华农园林公司之间不存在合同关系，合同对农科集团无约束力，华农园林公司无权要求农科集团尽附随义务。其次，涉案《租赁合同》第十六条及补充协议第二条约定华农园林公司在合同解除后有立即交还土地的义务，没有为新科泰公司设定任何主合同义务，当然也不存在附随义务。再次，涉案《租赁合同》于2013年到期后转为不定期租赁合同，新科泰公司已于2016年8月19日与华农园林公司商谈尽快搬迁，即已通知解除合同，新科泰公司已行使解除《租赁合同》的通知义务，合同已于2016年9月份依法解除。最后，涉案《租赁合同》到期后，华农园林公司应交还租赁土地，不享有同时履行抗辩权或先履行抗辩权。从合同内容看，关于解除合同，不存在当事人互付债务的情形。《租赁合同》未将返还收地补偿款作为华农园林公司交还土地的条件，新科泰公司只享有权利不负有合同义务，根本不存在互负债务的情形。且同时履行抗辩权和先履行抗辩权必须满足互负的债务确定的条件，而合同约定的政府补偿款具有不确定性，不满足同时履行抗辩权和先履行抗辩权的条件。涉案《租赁合同》于2016年9月华农园林公司未交纳租金，合同解除，而农科集团于2016年10月28日才签订《收地补偿协议书》，2016年12月14日收到第一笔收地补偿款，即合同解除时，《收地补偿协议书》还未签署，更谈不上返还补偿款。（二）关于租赁土地上财产的评估问题。首先，二被上诉人无委托评估的权利义务。根据《深圳市征用土地与收回土地使用权条例》第二十五条、第二十九条规定，政府主管部门才是收地工作的实施主体及委托评估主体，华农园林公司单方委托评估无法律依据。《租赁合同》未对财产评估作出约定，华农园林公司单方委托评估无合同依据。其次，不作为的默示只有在有法律规定或当事人约定的情况下，才可视为意思表示，二被上诉人未发表意见，不能视为对华农园林公司单方委托评估的认可。（三）关于土地上添附财产的补偿问题。华农园林公司早在2012年11月1日知晓政府将收回土地，其在政府评估之后进行种植的行为属于自甘风险行为，无权要求补偿和赔偿。根据《深圳市征用土地与收回土地使用权条例》第九条和第十一条规定，华农园林公司无权要求补偿。华农园林公司添附的房屋未依据《租赁合同》约定报新科泰公司审批，且已被深圳市坪山区规划土地监察局认定为违法建筑并拆除，已有生效行政判决确认，华农园林公司无权要求赔偿。新科泰公司向华农园林公司收取租金是法律赋予的权利，并非对华农园林公司擅自新增添附物行为的认可。（四）关于农科集团收回涉案租赁土地所产生损失的赔偿问题。《租赁合同》解除后，华农园林公司仍完全控制、恶意占有土地长达八个多月，违反了合同约定。涉案土地是建设深圳市重要基础设施项目的工作作业面，政府部门多次敦促农科集团交还土地，时间紧迫，华农园林公司拒不交还土地的行为导致政府和人民遭受巨大经济损失。新科泰公司多次要求华农园林公司交还土地，在近八个月时间内，华农园林公司没有采取任何搬迁措施，放任损失产生，应自行承担损失后果。新科泰公司在2016年12月6日向华农园林公司送达《回复函》，要求华农园林公司可前来办理合同约定的归华农园林公司所有的款项的确认手续，但华农园林公司未前往办理。（五）关于清理租赁土地所产生的费用问题。根据《租赁合同》约定，合同解除后，立即完好无损地交还土地是华农园林公司的法定和约定义务，地上附着物由华农园林公司负责清理。而华农园林公司在《租赁合同》解除后，长期侵占土地，应承担侵权责任，赔偿农科集团恢复土地原状所支出的费用。华农园林公司向一审法院起诉请求：1.判令农科集团向华农园林公司返还征地补偿款8694423.2元及利息（以8694423.2元为本金，按照同期银行贷款利率的标准计算，自2016年11月1日起算至实际清偿之日止，暂计至2019年5月23日）；共933天，共计1070319.72元；2.判令农科集团赔偿华农园林公司因其过错导致华农园林公司的额外损失共计90263180.8元（额外损失为华农园林公司的实际损失扣减诉请一的补偿金之间的差额）；以上两项共计100027924元。3.判令新科泰公司对上述债务承担连带清偿责任；4.判令农科集团、新科泰公司承担本案的诉讼费、评估费、保全费等。农科集团提起反诉请求：1、判令华农园林公司支付由于华农园林公司拒不交出涉案地块，农科集团委托案外人对涉案地块恢复原状支付的清拆费用856440.71元；2、本案诉讼费、鉴定费均由华农园林公司承担。新科泰公司提起反诉请求：1、判令华农园林公司支付由于华农园林公司拒不交出涉案地块，新科泰公司为此聘用保安处理前述事宜所支付的保安服务费用1305375元；2、本案诉讼费、鉴定费均由华农园林公司承担。一审法院认定事实：（一）涉案争议的宗地号分别为Ｇ11333-××号（Ｓ2）、Ｇ11334-××1号（Ｓ3）土地于2003年7月7日登记于农科集团名下，土地用途为农用地，土地位置为龙岗区坪山镇汤坑、坪环村，备注内容为：国有行政划拨用地、免地价。2010年4月10日，农科集团发出《关于所属企业物业、资源整合调整的通知》（深农科［2010］8号）称，将坪山基地等物业委托新科泰公司统一经营管理。2010年10月12日，新科泰公司与黄颖（华农园林公司法定代表人）签订《租赁合同》，约定新科泰公司将Ｓ2地块（宗地号Ｇ11333-××号）（包括土地和地面所有附着物）出租给黄颖使用。地面上的附着物有一口约30亩的鱼塘及地面上的树木（树木的品种、数量等由双方在签订合同时进行清点，详见附件清单）。合同租赁期限自2010年11月1日至2013年10月31日。2010年12月10日，双方签订《补充协议》对原合同进行补充变更，其中将原合同第十三条约定变更为：租赁期内，如遇政府及农科集团（包括其主管部门）整体规划需要使用该地块而需终止该合同，双方均必须服从。如政府有赔偿，对土地的赔偿归新科泰公司所有；对租赁前地面原有的附着物的赔偿归新科泰公司所有；对租赁后装修的赔偿归黄颖所有；对租赁后新增的设施、设备及附着物等的赔偿归黄颖所有。将原合同第十六条变更为：黄颖必须于租赁期满或合同终止之日完好无损地交出所租赁物业，同时结清应当由黄颖承担的各项费用并办理有关移交手续。黄颖返还租赁物业应当符合正常使用的条件，其间由黄颖投资新建、改建、装修等过程中所添置的所有设施，可分离、可移动的设备设施及家具器具等部分的处置权归黄颖所有，其他所有不可分离的建筑物、固定设施的处置权无偿归新科泰公司所有。超过一个月不交，除没收租赁保证金外，新科泰公司有权在通知黄颖未果的情况下搬清黄颖所租赁物业内物品另行出租，因此造成的黄颖损失与新科泰公司无关。该合同附表《坪山基地Ｓ2地块山林、果树统计表》中列有1、龙眼胸径30-50ＣＭ，7株（其中1株有部分坏死）；2、大榕树胸径60-70ＣＭ，2株；3、大樟树胸径80ＣＭ以上，1株；4、小榕树胸径8-14ＣＭ，13株；5、台湾相思胸径8-10ＣＭ，2株；6、大桉树胸径20ＣＭ左右，4株；7、桉树（50株／亩）胸径3-8ＣＭ，2000株（按山的面积40亩计算）。2010年12月10日，新科泰公司与黄颖就Ｓ3地块（宗地号Ｇ11334-××1）签订《租赁合同》，约定新科泰公司将该地块（包括土地和地面上除位于山顶的专家楼5间配套科研用房以外的其余所有附着物）出租给黄颖使用。地面上的附着物有一栋办公室、配套宿舍、配套厨房、鱼塘，地面上的树木及相关的设施（具体详见附件清单）。合同租赁期限自2011年1月1日至2013年12月31日。合同的第十三条、第十六条与前述《补充协议》内容一致。合同附表《坪山基地Ｓ3地块地面附着物及树木清单》中列明：一、办公楼1幢500平、厨房1间200平、配套宿舍（16间）304平，共计1004平。二、树木统计表：1、树菠萝，25棵；2、东北松，3棵；3、芒果树，47棵；4、柿子树，7棵；5、小葡萄，18棵；6、枇杷，50棵；7、柳树，11棵；8、荔枝，25棵；9、樟树，16棵；10、榕树，80棵；11、细叶榕，75棵；12、红千层，708棵；13、利树，28棵；14、杨桃，5棵；15、桉树，2200棵。2012年7月27日，新科泰公司、黄颖、华农园林公司签订两份《之补充协议》约定，三方一致同意黄颖将S2地块《租赁合同》及《补充协议》、S3地块《租赁合同》项下的全部权利义务转让给华农园林公司。华农园林公司、新科泰公司均确认华农园林公司租金支付至2016年8月，2016年9月起的租金未再支付。（二）2012年9月28日，深圳市规划和国土资源委员会坪山管理局办公室向农科集团发出《关于协商收回深圳市农科集团有限公司坪山沙湖片区三宗农用地土地使用权的函》称，现协商收回S1、S2、S3三块宗地。农科集团就此于2012年10月26日出具《关于市规土委坪山管理局协商收回我司坪山沙湖三宗农用地土地使用权事宜的复函》（深农科[2012]42号），原则上同意收回上述三块宗地。2012年11月1日，华农园林公司向新科泰公司出具《收条》，确认收到上述两份文件的复件。农科集团、新科泰公司提交的落款于2014年12月2日的《关于不再续签租赁合同的告知函》称，其与华农园林公司关于S2宗地的租赁合同已到期，到期后不再续约，要求华农园林公司于2015年2月28日交回租赁物业。该份告知函无华农园林公司签收记录，华农园林公司称未收到过该告知函。2016年8月19日农科集团与华农园林公司、2016年9月13日新科泰公司与华农园林公司分别就搬迁事宜进行了协商，并对协商内容进行了记录。两份《协商内容记录》、《会谈记录》中反映双方的协商内容主要为，农科集团、新科泰公司要求华农园林公司尽快搬迁，华农园林公司认为评估报告不合理，希望获得合理的搬迁补偿。2016年9月22日，深圳市规划和国土资源委员会坪山管理局向农科集团发出《市规土委坪山管理局关于加快推进坪山新区沙湖片区三宗农用地收地工作的函》（深规土坪［2016］1324号），要求农科集团接函后尽快启动签订《收地补偿协议书》的报审程序，并于2016年10月15日前完成签订工作。2016年10月，深圳市规划和国土资源委员会坪山管理局（甲方）、农科集团（乙方）、深圳市坪山新区土地整备中心（丙方）三方签订《收地补偿协议书》（深规土坪收协字［2016］第002号）。该协议书约定，甲方收回乙方所有的位于坪山沙湖地段Ｇ11326-0001、Ｇ11333-0001、Ｇ11334-××1宗地的国有土地使用权并对收回土地范围内建筑物及附属设施、附着物、生产设备搬迁费用、苗木、果树等进行赔偿。补偿款分别为：（1）原征地拆迁投入补偿：补偿款为5696082元；（2）地上建筑物及附着物：补偿款为21352020元；（3）基地生产设备搬迁费用：补偿款为1542637元；（4）林木、果树和花木：补偿款为3894092元。上述补偿标的总补偿款为32484831元（具体评估报告见附件6）。同时考虑到可能存在一些隐蔽工程项目漏项未纳入评估范围，故按照上述总补偿款基础上上浮15%，作为解决上述漏项的补偿包干费用，即4872724元。以上共计37357555元。甲乙丙三方确认：甲乙丙三方不存在其他任何遗漏未补的项目及任何费用，除上述补偿款外，乙方承诺不再就本协议收地范围内所有标的向甲方提出其他的补偿。乙方须于本协议签订之日起六个月内理清经济关系并将全部土地移交完毕。本次收回土地以及其他补偿标的存在租赁情形的，乙方在向甲方移交之前，须解除与承租人的租赁法律关系并自行于承租人结清所有的债权债务。农科集团确认已收到上述协议中约定的补偿款共计37357555元，分别为2016年12月14日收款26150288元、2017年8月30日收款11207267元。2016年11月4日，新科泰公司向华农园林公司发出《律师函》称，双方两次谈判，已告知政府将要收回S2、S3地块，要求华农园林公司尽快搬迁。限华农园林公司在收函后10个工作日内提出明确、具体的书面要求，并于2016年12月28日上午10点前移交租赁地块及地上建筑物、附着物，办理移交手续。2016年12月4日，华农园林公司向农科集团、新科泰公司复函称，农科集团、新科泰公司不顾补偿是2012年与政府开始协商的历史要求其无条件清场，华农园林公司认为农科集团、新科泰公司应与其共同委托权威评估机构对其地块上的权益进行评估。2016年12月9日，新科泰公司向华农园林公司发出《回复函》称，华农园林公司可以前来办理《收地补偿协议书》项下补偿款项中按照合同约定归华农园林公司所有款项金额的确认手续。同时，根据双方合同约定，租赁期间，如新科泰公司单方提前终止合同，须赔偿华农园林公司经双方共同委托的权威评估机构对华农园林公司在该土地上所投资建筑设施折旧评估后的价值。但目前租赁合同的期限已经届满，不存在单方提前终止合同的情形，且华农园林公司已经单方委托了评估机构进行评估，已经进行了证据保全，故双方共同委托评估没有合同依据，也没有必要。2015年6月至2016年4月期间，深圳市交通委员会、深圳市交通共用设施建设中心分别与市政府、深圳市规划和国土资源委员会、农科集团请示、函商农科集团尽快交出征转范围内属于坪盐通道土建2标的建设用地。2017年3月23日，新科泰公司再次向华农园林公司发出《律师函》，要求华农园林公司2017年3月24日交出科环路市政工程和坪盐通道起点段位于S2地块范围内的施工作业面。2017年5月24日，农科集团与相关政府部门签订《土地移交表》，正式将《收地补偿协议书》中的土地移交。深圳市盐田区人民法院（2017）粤0308行初2303号行政判决中查明，2017年4月25日至5月5日，深圳市坪山区规划土地监察局对S2、S3地块上的相关违法临时建筑进行了强制拆除，并驳回了华农园林公司请求确认上述拆除行为违法及对损失予以赔偿的诉讼请求。一审法院作出的（2018）粤03行终790号行政裁定中认定，农科集团、新科泰公司已确认S2、S3地块上的青苗系农科集团聘请的拆迁公司予以清拆。（三）前述《收地补偿协议书》（深规土坪收协字[2016]第002号）所附评估报告具体内容如下：1、深圳市天健国众联资产评估土地房地产估价有限公司于2012年7月26日出具三份《收地补偿咨询报告》对于Ｓ1、Ｓ2、Ｓ3三块地块上的林木、果树补偿、花木搬迁等价值进行了评估。其中《收地补偿咨询报告》（深国众联咨字（2012）-Ｚ-136号），针对Ｓ2（Ｇ11333-××号）地块上的果树赔偿、花木搬迁进行测算，共计补偿金额208681元，价值反映日为2012年4月15日。《收地补偿咨询报告》（深国众联咨字（2012）-Ｚ-137号），针对Ｓ3（Ｇ11334-××1号）地块上的果树赔偿、花木搬迁进行测算，最后评估的林木、零星果树、花木搬迁费，共计补偿金额1488778元。评估价值反映日为2012年4月15日。2、深圳市房地产评估发展中心2012年7月25日出具的《房地产估价报告》[深房估字（2012）120号]对S1、S2、S3三块宗地的地上建（构）筑物、附着物和室内二次装修装饰工程的价值进行评估，采用的评估方法为成本法。估价对象为21栋建筑物、114个构筑物、171项附着物。估价时点为2012年4月15日。三宗地块所有建筑物、构筑物、附着物、室内二次装修装饰工程评估价值总计21352020元。其中S1地块建筑物4964976元、构筑物5432204元、附着物3261669元、室内二次装修167534元，共计13826383元；S2地块建筑物9880元、构筑物21521元、附着物163312元、室内二次装修0元，共计194713元；S3地块建筑物1624883元、构筑物4662869元、附着物683214元、室内二次装修359957元，共计7330923元。该报告中建筑物评估明细中显示，S3地块上办公类建筑物575.11平，评估单价1354元/平，总价778699元；宿舍楼建筑物405.22平，评估单价1187元/平，总价480996元；食堂类建筑物116.47平，评估单价1187元/平，总价138250元。3、深圳市房地产评估发展中心2014年9月15日出具的《估价报告》[深房估字（2014）064号]对于S1、S2、S3地块的宗地土地使用权价值进行评估的结果为5696082元，估价时点为2012年9月28日。4、深圳市天健国众联资产评估土地房地产估价有限公司2014年10月9日出具《关于深圳市新科泰实业有限公司的资产搬迁补偿价值咨询报告》[国众联评报咨（2014）第5-101号]对于委估的在收地补偿范围内且属于新科泰公司的机器设备、办公设备等资产搬迁补偿价值进行了评估，评估基准日为2012年4月15日。该报告评估结果为可搬迁资产搬迁补助费35373元、不可搬迁资产补偿费260400元，合计295773元。5、另有两份咨询报告对属于案外人深圳市绿得宝保健食品有限公司、深圳农科植物克隆种苗有限公司的资产搬迁补偿价值作出了评估。（四）经华农园林公司自行委托深圳市文集土地与房地产评估经纪有限公司对其花木场内房屋等征收补偿进行评估，该评估机构于2016年12月21日作出《评估咨询报告》［深文集房估（2016）字第Ｄ-0132号］。该评估报告的价值时点为2016年11月10日，评估总值为96957604元。其中房屋补偿1500705元、构筑（附属）物补偿15262316元，室内二次装修补偿3052047元、花木补偿69071827元（市场价）、土方补偿5655967元、搬迁费补偿416328元、临时安置费补偿499594元、停产停业损失补偿528420元、遣散费补偿970400元。华农园林公司主张该报告中已剔除原属新科泰公司的建筑物及苗木。农科集团、新科泰公司对于《评估咨询报告》［深文集房估（2016）字第Ｄ-0132号］的内容不予认可，认为该报告未剔除原属新科泰公司的建筑物及苗木，并申请专家证人出庭以证明该报告中有关林木、苗木的评估数属于虚假统计，同时评估价格高于2016年10月《深圳建设工程价格信息》中2016年第10期花卉、苗木的价格。农科集团、新科泰公司申请对华农园林公司的苗木等按照其实际购买单据等依据进行重新鉴定，华农园林公司不同意重新鉴定。（五）华农园林公司主张其第一项诉讼请求中的返还征地补偿款8694423.2元是以《收地补偿协议书》所附评估报告及双方合同约定为依据，将评估报告中Ｓ2、Ｓ3地块上苗木、建筑物、构筑物、室内二次装修的评估价值中剔除双方租赁合同及协议中约定属于新科泰公司所有部分对应的价值得出。华农园林公司主张其第二项诉讼请求中的损失90263180.8元是以《评估咨询报告》[深文集房估（2016）字第D-0132号]的评估结果96957604元扣除第一项诉讼请求中的8694423.2元再加上200万元损失费得出。（六）农科集团与案外人分别签订了《拆迁施工合同》、《拆迁施工承包合同》、《拆除工程施工合同》、《清理工程施工合同》委托案外人清除S2、S3地块内的林木、花草、附着物等。根据农科集团提交的发票、支付凭证等付款证据，农科集团共计支付上述合同的费用为856440.71元。（七）新科泰公司提交了其与案外人签订的《坪山基地S2、S3地块清退搬迁安保服务合同书》，委托案外人自2016年12月6日起维持坪山基地秩序。新科泰公司为此支出安保服务费共计1305375元。以上事实有房地产证、《租赁合同》、《补充协议》、《收地补偿协议书》及附件、《评估咨询报告》、庭审笔录等证据为证。一审法院认为，涉案争议的宗地号分别为Ｇ11333-××号（Ｓ2）、Ｇ11334-××1号（Ｓ3）土地于2003年7月7日登记于农科集团名下，农科集团将两地块交由新科泰公司经营管理，新科泰公司与黄颖就上述地块分别签订的两份《租赁合同》，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，两份《租赁合同》应认定为合法有效。华农园林公司认为上述Ｓ2、Ｓ3地块为国有划拨土地，依据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，国有划拨土地经批准才可出租，两份《租赁合同》未经批准应为无效。一审认为，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”而上述《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五的规定，系管理性规定，华农园林公司以此主张双方签订的《租赁合同》无效于法无据，不予采纳。新科泰公司、黄颖、华农园林公司后签订两份《之补充协议》约定，黄颖将S2地块《租赁合同》及《补充协议》、S3地块《租赁合同》项下的全部权利义务转让给华农园林公司，故黄颖原在两份《租赁合同》及《补充协议》中承租人的权利义务均由华农园林公司承继，两份《租赁合同》及《补充协议》对新科泰公司及华农园林公司具有约束力。根据两份《租赁合同》的约定，S2、S3地块的租赁期限分别至2013年10月31日、2013年12月31日届满，租赁期满后，华农园林公司继续使用涉案土地，新科泰公司未提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，双方签订的原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。新科泰公司与华农园林公司均确认华农园林公司向新科泰公司支付租金至2016年8月，并且从现有证据看，2016年8月19日、2016年9月13日农科集团、新科泰公司分别与华农园林公司商谈，要求华农园林公司尽快搬迁、交回土地，即新科泰公司实际已向华农园林公司提出了解除合同的通知。结合上述事实及根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条有关“不定期租赁关系，当事人可以随时解除合同”的规定，2016年9月时，新科泰公司与华农园林公司之间的两份《租赁合同》及《补充协议》事实上均已解除。华农园林公司在租赁合同解除后，即负有返还租赁土地的义务。在此之后，农科集团、新科泰公司多次向华农园林公司发函催促搬离、交还土地，华农园林公司均没有履行交还的义务。而与此同时，政府部门已与农科集团签订《收地补偿协议书》，并多次函商及敦促农科集团提供S2、S3地块的市政建设作业面，交还土地具有紧迫性，并且依据两份《租赁合同》第十六条的约定，华农园林公司在合同终止后超过一个月不交还租赁物业，农科集团、新科泰公司一方有权搬清华农园林公司所租赁物业内物品，将物业收回。基于上述事实和约定，农科集团于2017年4月25日对华农园林公司所租赁土地进行清拆，距通知华农园林公司交还土地已有八个月左右时间，农科集团作为土地权利人及土地出租一方自行清拆收回土地，不违反法律规定和合同约定。华农园林公司请求判令农科集团、新科泰公司按其提交的2016年12月21日作出的《评估咨询报告》对其土地上苗木及建筑物等价值予以赔偿。具体分析如下：首先，2012年9月28日，政府即函商农科集团收回涉案租赁土地，农科集团亦表示同意。同时，2012年7月期间，政府已委托评估机构对于涉案租赁土地上的苗木、建筑物等价值作出了评估。2012年11月1日，华农园林公司即已知晓政府要收回涉案租赁地块，且华农园林公司与新科泰签订的《租赁合同》最迟也将于2013年12月31日期限届满，即华农园林公司应当知晓其可能随时面临要交还土地的情况，其在租赁及利用土地期间，应持谨慎态度，对于评估之后进行的种植行为属其甘冒风险行为；其次，根据生效行政判决已认定的事实，涉案租赁土地上的临时建筑物等系深圳市坪山区规划土地监察局强制拆除，与农科集团、新科泰公司无关；再次，如前所述，自2016年8月，农科集团、新科泰公司要求华农园林公司搬离至农科集团清拆涉案土地上的苗木已有八个月之久，华农园林公司有义务且完全有时间、有能力自行搬离、将己方损失减小至最低；但在新科泰公司已通知华农园林公司按《收地补偿协议书》及双方约定确认补偿款的情况下，华农园林公司仍拒绝主动搬离，其对由此导致的损失应自行承担责任。综上，华农园林公司以其2016年11月10日对涉案土地上苗木、建筑物价值评估作为赔偿损失的依据，一审不予采纳。华农园林公司请求农科集团、新科泰公司按《收地补偿协议书》中的标准向其返还征地补偿款。对此，一审认为，新科泰公司与华农园林公司签订的《租赁合同》第十三条约定，租赁期内，如遇政府需要使用该地块而需终止该合同，如政府有赔偿，对租赁后装修的赔偿及对租赁后新增的设施、设备及附着物等的赔偿归华农园林公司所有。农科集团与政府签订的《收地补偿协议书》中确定补偿款的依据为政府委托的评估机构对地上果树、苗木、建筑物等作出的评估报告。评估机构进行评估时，尚处于华农园林公司租赁期间，涉案地块上的大部分果树、苗木、建筑物为华农园林公司在租赁后添附，即农科集团、新科泰公司取得的补偿款部分属于对华农园林公司财产的补偿。根据上述《租赁合同》第十三条的约定及新科泰公司2016年12月9日向华农园林公司发出的《回复函》的内容，《收地补偿协议书》中对于华农园林公司的苗木、果树、建筑物的补偿应属于华农园林公司所有，应由补偿款的取得方农科集团及出租人新科泰公司返还给华农园林公司。对于补偿款金额的确定，根据《收地补偿协议书》所附评估报告、双方签订的《租赁合同》约定及双方意见，具体如下：第一，Ｓ2、Ｓ3地块苗木（含林木、果树补偿、花木搬迁）部分：1、Ｓ2地块对应的《收地补偿咨询报告》（深国众联咨字（2012）-Ｚ-136号）对该地块上林木、果树补偿、花木搬迁估价208681元。华农园林公司主张扣除Ｓ2地块《租赁合同》附表中果树的价值75120元，属于华农园林公司的补偿款为133561元（208681元-75120元）；农科集团、新科泰公司主张仅花木搬迁费114478元属于华农园林公司。一审认为，双方《租赁合同》附表列有属于新科泰公司的苗木，但因评估报告中未具体列明每一株苗木的价值，新科泰公司也未提供苗木价值的计算方式，故一审采用华农园林公司自认的扣减的金额75120元，扣除该部分后，Ｓ2地块上属于华农园林公司的补偿款为133561元。农科集团、新科泰公司主张仅将评估报告汇总表中第三项“花木搬迁费”返还给华农园林公司，与事实不符，一审不予采纳。2、Ｓ3地块苗木（含林木、果树补偿、花木搬迁）部分。Ｓ3地块对应的《收地补偿咨询报告》（深国众联咨字（2012）-Ｚ-137号）对该地块上林木、果树补偿、花木搬迁估价1488778元。华农园林公司主张扣除Ｓ3地块《租赁合同》附表中果树的价值387480元，属于华农园林公司的补偿款为1101298元（1488778元-387480元）。与前述同理，一审确认Ｓ3地块上属于华农园林公司的补偿款为1101298元。第二，建筑物、构筑物、室内二次装修部分：《房地产估价报告》[深房估字（2012）120号]对S1、S2、S3地块总评估价为21352020元。1、S1地块上建筑物等的评估价总计13826383元，应从三块地的总评估价中扣除；2、S2地块《租赁合同》附表中未注明属于新科泰公司的建筑物，故该地块上建筑物等的补偿款均应归属于华农园林公司；3、S3地块《租赁合同》中约定地面上附着物有一栋办公楼500平、厨房1间200平、配套宿舍（16间）304平。上述建筑物属于新科泰公司所有，其对应的补偿款应从总评估价中扣除。评估报告明细显示，S3地块上办公类建筑物评估单价1354元/平，宿舍楼建筑物评估单价1187元/平，食堂类建筑物评估单价1187元/平。据此计算应予扣除的补偿款为1275248元（500平×1354元/平+200平×1187元/平+304平×1187元/平）。农科集团、新科泰公司主张两地块上水池、水井等设施为其所有，仅简易房为华农园林公司建设，但双方在《租赁合同》已将属于新科泰公司的建筑物、附着物单独以附表形式列出，而附表中并不包含农科集团、新科泰公司主张的上述内容，故农科集团、新科泰公司的该主张依据不足，一审不予采纳。扣除S1、S3地块上属于农科集团、新科泰公司的补偿款，属于华农园林公司建筑物等的补偿款金额为6250389元（21352020元-13826383元-1275248元）。以上Ｓ2、Ｓ3地块果树、苗木及建筑物等补偿款合计7485248元（133561元＋1101298元＋6250389元），同时根据《收地补偿协议书》因可能的漏项对补偿款上浮15%的计算方法，农科集团、新科泰公司应向华农园林公司返还补偿款8608035.2元（7485248元×115%）；至于华农园林公司请求农科集团、新科泰公司自2016年11月1日支付利息，农科集团于2016年12月14日收到第一笔补偿款26150288元，该款项金额已超出应返还给华农园林公司的部分，故农科集团、新科泰公司应自2016年12月14日按照中国人民银行同期同类贷款利率标准向华农园林公司支付利息，华农园林公司请求中超过部分，一审不予支持。关于农科集团反诉主张的清拆费用。如前分析，华农园林公司在租赁合同解除后，其负有交还土地的义务。华农园林公司在通知其交还土地已有八个月左右时间，仍拒不搬离交出土地，导致市政工程建设无法顺利进行。农科集团作为土地权利人及土地出租一方自行清拆收回土地，不违反法律规定和合同约定。并且交还土地属华农园林公司义务，农科集团因清拆产生的费用应由华农园林公司承担。根据农科集团提交的《拆迁施工合同》、《拆迁施工承包合同》、发票、支付凭证等证据可以证实农科集团支付的共计856440.71元均因清拆而发生，该笔费用应由华农园林支付给农科集团。关于新科泰公司反诉主张的保安费用。一审认为，新科泰公司主张因华农园林公司不配合搬离，其聘请保安维护现场发生了上述保安服务费用，但新科泰公司未提供充分证据证明保安费用发生的必要性，故对于新科泰公司主张的该费用，一审不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条之规定，一审判决：一、农科集团、新科泰公司应于本判决生效之日起十日内向华农园林公司返还补偿款8608035.2元及利息（利息以8608035.2元为基数，自2016年12月14日起按照中国人民银行同期同类贷款利率或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至清偿之日）；二、华农园林公司于本判决生效之日起十日内向农科集团支付清拆费用856440.71元；三、驳回华农园林公司的其他诉讼请求；四、驳回新科泰公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费541939.62元（华农园林公司已预交），由华农园林公司负担462939.62元，由农科集团、新科泰公司负担79000元；反诉案件受理费28913元（农科集团已预交12365元，新科泰公司已预交16548元），由华农园林公司负担12365元，由新科泰公司负担16548元。本院查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院另查明，农科集团与深圳市规划和国土资源委员会坪山管理局、深圳市坪山新区土地整备中心签订的《收地补偿协议书》｛协议编号：深规土坪收协字〔2016〕第002号｝约定，“第二条留用地。考虑到深业集团援疆工作的特殊性，从支持国有企业长远发展的角度出发，将乙方（农科集团）安托山项目拆迁补偿10万平方米工业用地未落地的历史遗留问题及坪山基地约42.4万平方米农用地收地问题一并解决。”新科泰公司、华农园林公司签订的两份《租赁合同》第二条约定：“乙方（华农园林公司）租赁该物业后必须经营与农业相关的项目，可以包括农业旅游、农家乐等；如乙方要改变用途，需经甲方（新科泰公司）书面同意，同时须经政府相关部门批准后方可进行。”本院认为，涉案两份《租赁合同》及其《之补充协议》，系各方当事人在平等、自愿原则下签订的，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，各方均应依约履行。本案二审的争议焦点为：（一）农科集团和新科泰公司向华农园林公司支付的补偿款及损失数额是否应以华农园林公司自行委托评估所得的评估结论作为赔偿依据。（二）农科集团清拆涉案地上苗木等而由此支出的费用856440.71元是否应由华农园林公司负担。一、关于农科集团和新科泰公司向华农园林公司支付的补偿款及损失数额是否应以华农园林公司自行委托评估所得的评估结论作为赔偿依据的问题。（一）2019年修正的《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条规定：“对于一方当事人就专门性问题自行委托有关机构或者人员出具的意见，另一方当事人有证据或者理由足以反驳并申请鉴定的，人民法院应予准许。”本案中，华农园林公司自行委托深圳市文集土地与房地产评估经纪有限公司，对其花木场内房屋等征收补偿进行评估，于2016年12月21日作出《评估咨询报告》。对于该评估报告内容，农科集团、新科泰公司不予认可，并申请专家证人出庭证明该报告未剔除原属新科泰公司的建筑物及苗木，该报告中有关林木、苗木的评估数属于虚假统计，同时评估价格高于2016年10月《深圳建设工程价格信息》中2016年第10期花卉、苗木的价格。农科集团、新科泰公司同时申请对华农园林公司的苗木等按照其实际购买单据等依据重新鉴定，华农园林公司不同意重新鉴定。一审据此未采纳华农园林公司自行委托评估所得的评估报告，符合上述规定，本院对此予以确认。（二）关于华农园林公司在2012年11月1日收到政府收回土地决定后在上新增的苗木等附着物，新科泰公司、农科集团是否需赔偿的问题。首先，双方签订的《租赁合同》第十三条约定：“租赁期内，如遇政府及农科集团（包括其主管部门）整体规划需要使用该地块而需终止本合同，甲乙双方均必须服从。如政府有赔偿，对土地的赔偿归甲方（新科泰公司）所有；对租赁前地面原有的附着物的赔偿归甲方所有；对租赁后装修的赔偿归乙方（华农园林公司）所有；对租赁后新增的设施、设备及附着物等的赔偿归乙方所有。”上述约定系双方对租赁期内土地如遇政府征收而导致合同终止时，在获得政府相应赔偿的基础上所作的约定，而非对新科泰公司赔偿华农园林公司而作出的约定。华农园林公司以此主张新科泰公司需赔偿因政府征收土地而导致合同终止产生的损失，合同依据不足。其次，根据《中华人民共和国土地管理法》第二条规定，国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。参照当时有效的国土资源部2004年11月3日印发的《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》第九条规定：“在征地依法报批前，当地国土资源部门应将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径等，以书面形式告知被征地农村集体经济组织和农户。在告知后，凡被征地农村集体经济组织和农户在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的地上附着物和青苗，征地时一律不予补偿。”1999年7月1日施行的《深圳市征用土地与收回土地使用权条例》第九条规定：“当事人在征用土地或收回土地的书面决定送达后，不得就被征用或被收回的土地进行下列行为：（一）擅自处分土地或新建、改建、扩建和装修地上建筑物、附着物；（二）从事旨在增加补偿金额或者提高安置标准的种植和养殖等活动；（三）以有关的土地权益或地上建筑物、附着物进行转让、抵押；（四）设立或变更租赁关系。”由上述规定可知，征地或收回土地通知告知被征地方后，在土地上抢栽、抢种、抢建地上附着物和青苗的行为不予补偿。本案中，深圳市规划和国土资源委员会坪山管理局办公室2012年9月28日向农科集团发函，协商收回涉案三块宗地，农科集团复函同意收回，华农园林公司于2012年11月1日收到上述两份文件的复件，华农园林公司至此时已知道涉案土地将被收回的事实，其之后在上新增的苗木等附着物属自甘风险的行为，根据上述规定不属于补偿范围。且华农园林公司主张直接以林木、花木等的市场价值作为补偿依据，与政府部门对此的补偿标准不一致，华农园林公司主张以该《评估咨询报告》作为补偿依据，依据不足。关于《收地补偿协议书》的评估基准日2012年4月15日至华农园林公司收到土地收回通知的时间2012年11月1日期间华农园林公司的新增苗木及附着物等应如何补偿的问题。首先，因该期间仅6个多月，根据涉案《租赁合同》的约定，华农园林公司租赁涉案土地用于经营与农业相关的项目，“可以包括农业旅游、农家乐等”，而非专门用于种植名贵花木等，在该期间时间不长、无证据证明华农园林公司有巨大投入的情况下，一审按照《收地补偿协议书》对于可能的漏项，对补偿款上浮15％的计算方法而多计算的价值已合理涵盖该期间新增的果木价值及花木搬迁费用。其次，华农园林公司在知道涉案土地将被征收以及新科泰公司、农科集团通知其清退土地后长达8个多月内，仍拒绝搬迁，华农园林公司对由此可能扩大的损失负有过错责任。此外，华农园林公司提交有效的证据无法判断该期间新增苗木的具体情况。农科集团、新科泰公司申请对华农园林公司的苗木等按照其实际购买单据等依据进行重新鉴定，华农园林公司不同意重新鉴定，导致无法认定该数额，华农园林公司应承担举证不能的后果。综上，本案一审未对华农园林公司在该期间新增的果木价值及花木搬迁价值进行专门计算，不影响本案的整体处理。（三）关于华农园林公司未按时返还土地是否行使先履行抗辩权的问题。华农园林公司主张农科集团、新科泰公司拒绝补偿，其不搬离涉案土地系行使先履行抗辩权。从各方提交的证据看，2016年12月9日，新科泰公司向华农园林公司发出《回复函》，称华农园林公司可前来办理《收地补偿协议书》项下补偿款项中按照合同约定归华农园林公司所有的款项确认手续，其后未有证据显示华农园林公司向新科泰公司要求领取政府补偿款，也未有证据证明新科泰公司拒绝华农园林公司领取政府补偿款，华农园林公司主张新科泰公司不予返还补偿款事实依据不足。其次，根据《租赁合同》第十六条约定，华农园林公司应于租赁期满或合同终止之日完好无损地交出所租赁物业，同时结清应当由华农园林公司承担的各项费用并办理有关移交手续。合同并未约定合同终止时华农园林公司获得相应补偿作为移交土地的前提条件。因此，华农园林公司主张未按时返还土地系行使先履行抗辩权无相关依据。（四）关于农科集团、新科泰公司在涉案土地上的补偿除了“补偿款”之外的其他利益，是否应作为赔偿华农园林公司财产损失的依据问题。根据农科集团与深圳市规划和国土资源委员会坪山管理局、深圳市坪山新区土地整备中心签订的《收地补偿协议书》约定，“第二条留用地。考虑到深业集团援疆工作的特殊性，从支持国有企业长远发展的角度出发，将乙方（农科集团）安托山项目拆迁补偿10万平方米工业用地未落地的历史遗留问题及坪山基地约42.4万平方米农用地收地问题一并解决。”该约定是对留用地的相关约定，并无证据证明政府对上述留用地问题的处理是对租赁后装修及新增的设施、设备及附着物等的补偿，根据涉案《租赁合同》约定，华农园林公司主张《收地补偿协议书》中政府对此问题的解决应作为赔偿华农园林公司的考量因素，依据不足。综上，华农园林公司主张以其自行委托评估的评估结论作为赔偿依据，依据不足，其自行委托评估公司对其花木场内新增房屋等征收补偿所作出的评估报告依法不予采纳。二、关于农科集团清拆涉案地上苗木、建筑物等而由此支出的费用856440.71元是否应由华农园林公司承担的问题。《租赁合同》第十六条约定，华农园林公司必须于租赁期满或合同终止之日完好无损交出所租赁物业，结清应承担的费用并办理移交手续。《租赁合同》到期后，华农园林公司继续使用土地，新科泰公司并未提出异议，双方之间形成不定期租赁合同关系，根据合同法第二百三十二条规定，当事人可以随时解除合同。2016年8月19日农科集团与华农园林公司、2016年9月13日新科泰公司与华农园林公司分别就搬迁事宜协商，两份协商记录显示农科集团、新科泰公司要求华农园林公司尽快搬迁，之后新科泰公司分别于2016年11月4日、2017年3月23日向华农园林公司发函要求尽快搬迁，应视为新科泰公司要求解除合同的意思表示，该通知已到达华农园林公司，《租赁合同》依法解除，华农园林公司应依约交还土地。至2017年4月份涉案土地被强制清退止，已留给华农园林公司充足的时间搬迁，华农园林公司拒绝搬迁交还土地，农科集团对其强制清拆，所产生的费用应由华农园林公司负担。综上所述，华农园林公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费493116元，由深圳市华农联合园林有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈国进审判员  赖尚斌审判员  晏 鹏二〇二一年二月九日法官助理慕丽静书记员王晓微