湖北省孝感市孝南区人民法院民 事 判 决 书(2021)鄂0902民初1724号原告:湖北大基商业管理有限公司。住所地：孝感市长征南路乾坤新城1幢。统一社会信用代码：91420900MA491PBF90。法定代表人：刘婷，该公司负责人。委托诉讼代理人：张成孝、陈川，湖北锡爱律师事务所律师。代理权限：特别授权，代为起诉，代为承认、增加、变更诉讼请求，申请鉴定，调查取证，签收法律文书，申请执行等。被告:陈宏志，男，1967年9月11日出生，汉族，湖北省钟祥市人，住所：钟祥市。原告湖北大基商业管理有限公司(以下简称湖北大基公司)与被告陈宏志房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月12日立案后，依法适用普通程序，于2021年7月30日公开开庭进行了审理，原告湖北大基公司的委托诉讼代理人张成孝、陈川到庭参加诉讼，被告陈宏志经本院公告送达传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告湖北大基公司向本院提出变更后的诉讼请求：1.解除原、被告之间签订的《租赁合同》和《物业管理服务协议》，并要求被告腾退承租房屋返还给原告。2.因被告擅自闭店提前终止合同构成违约，确认原告无须返还被告前期缴纳的履约保证金25105元；3.判令被告向原告支付2020年1月1日至2021年5月5日期间拖欠的商铺租金197470.87元并按欠费金额的日千分之一承担延期履行违约金（自逾期之日起分段计算至清偿之日止）；4.判令被告支付2020年1月1日至2021年5月5日期间拖欠的物业服务费82289元并按欠费金额的千分之三承担延迟履约违约金（自逾期之日起分段计算至清偿之日止）；5.判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年6月15日，原、被告签订了《租赁合同》和《物业管理服务协议》，约定由被告租赁原告位于乾坤新城购物三层3005号商铺用于经营餐饮品牌“恩施印象”，租赁期限为五年，2018年10月1日正式开业并开始计租，租赁期限自2018年10月1日至2023年9月30日，合同明确约定了商铺租金及物业服务费支付标准和时间。合同签订后，原告按合同约定履行了交付商铺义务，并承担了商场保洁、空调、电梯等全方位物业管理服务，确保了被告经营活动的正常进行。受2020年新冠肺炎疫情影响，原告主动减免了被告2020年2月1日至2020年3月31日期间的租金及物业服费，但被告多次拖延、拒不缴纳2020年1月1日至2020年3月31日期间的租金176962.27元、物业服务费75504元。后经原告多次催要，被告均以各种理由搪塞、拒付。2020年11月22日，被告擅自闭店停止经营，原告也无法联系到被告。原告于2020年11月27日委托律师向被告邮寄律师函催缴费用，但被告不接电话导致无人收件，原告通过微信将律师函扫描件发给被告，被告也置之不理。《租赁合同》约定，每一个季度为一个租期，被告应当在每个租期最后一个月的15日前向原告支付下个租期的租金；被告延期支付每日按照欠费金额千分之一承担违约金，因被告违约而提前终止合同，原告有权没收合同项下之保证金。《物业管理服务协议》合同约定，物业服务费按每三个月为一个支付期，被告应当在每个支付期最后一个月的15日前向原告支付下个支付期物业服务费，逾期支付每日按照欠费金额千分之三承担违约金，逾期超过十五天的，原告有权停止相关服务，由此造成的损失由被告自行承担。被告拒缴租金及物业服务费的行为已构成违约，原告为维护其合法权益，诉至本院，请求依法支持上列的诉讼请求。原告湖北大基公司为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据一：《租赁合同》，证明2018年6月15日原、被告签订《租赁合同》，被告租赁原告乾坤新城三楼3005号商铺，双方约定的权利和义务。证据二：《物业管理服务协议》，证明2018年6月15日原、被告签订《物业管理服务协议》，双方约定的权利和义务。被告陈宏志未答辩亦未向本院提交证据。本院认为，被告陈宏志无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证、辩论等相关诉讼权利。本院对原告湖北大基公司提交的证据进行了审查、核实，确认上述证据具备证据的真实性、关联性、合法性，本院依法予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月15日，原、被告签订了一份《租赁合同》，被告租赁原告位于孝感市孝南区经营餐饮。合同中与本案争议有关的内容有：1.商铺建筑面积484㎡，实际使用面积278㎡，租赁期为5年（自2018年8月18日至2023年8月17日止）；2.合同签订日至2018年8月17日为装修期，不收取租金，第一、二年租金为每月8368.36元，第三年每月租金为17545元，第四年每月租金为18421.04元，第五年每月租金为19340.64元；3.本合同签订后5个工作日内支付2018年8月18日至2018年11月17日的租金25105元，剩余租金每三个月为一个交租期，被告应当在每个交租期最后一个月的15日前一次性足额支付下个交租期租金；4.被告在本合同签订之日起5日内向原告交纳保证金25105元，被告依法承担的一切费用，原告有权直接从保证金中扣除；5.被告延期交纳租金或其他费用，每延迟一日，被告应当向原告支付相当于欠费金额1‰的迟延履行违约金；6.租赁期未满，被告中途退租或被告延迟支付租金及其他款项超过15日，原告有权终止本合同，造成的经济损失由被告承担。当天，原、被告签订了一份《物业管理服务协议》合同中与本案争议有关的内容有：1.装修期间被告只交纳管理费2780元，每月物业服务费12元／㎡，为5808元；2.本合同签订后5个工作日内支付2018年8月18日至2018年11月17日的物业管理费17424元，剩余物业管理费每三个月为一个交租期，被告应当在每个交租期最后一个月的15日前一次性足额支付下个支付期的物业管理费；被告延期支付费用的，每延迟一日，被告应当向原告支付相当于欠费金额3‰的迟延履行违约金；6.被告延迟支付租金及其他款项超过15日，原告有权终止本合同，造成的经济损失由被告承担。合同签订后，被告依约向原告交纳了保证金25105元、租金25105元及物业管理费17424元，原告将出租场地移交给被告，被告开设恩施印象餐厅。之后，双方按照合同履行，被告支付租金和物业服务费至2019年12月31日止，再未按照约定向原告支付相关费用。受2020年新冠肺炎疫情影响，原告主动减免了被告2020年2月1至2020年3月31日期间的租金及物业服务费。2020年11月22日，被告在未告知原告的前提下关闭了商铺，原告于2020年11月27日委托律师向被告发送律师函催缴费用，但被告置之不理，以致成讼。本案在审理过程中，原告为避免扩大经济损失，于2021年5月6日自行收回了出租商铺。本院认为，本案中，原、被告签订的《租赁合同》和《物业管理服务协议》，系双方真实意思表示，不违反强制性法律规定，合法有效。虽然，原、被告签订了两份合同，属于两个不同的法律关系，但根据合同约定的内容，《租赁合同》为主合同，《物业管理服务协议》为从合同。被告自2019年12月31日后再未向原告支付租金，经原告催讨，被告仍不支付租金，原告请求解除《租赁合同》，符合《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，本院依法予以支持。主合同解除后，从合同《物业管理服务协议》一并解除。因被告违约，导致合同解除，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，被告应当腾退承租的商铺并承担违约责任。关于原告诉请的租金金额和物业服务费金额问题。本院认为，根据《租赁合同》约定，被告应当在每个交租期最后一个月的15日内一次性足额支付下个交租期租金。对于已支付的租金被告负有举证义务，因被告没有提交已支付租金的相关证据，原告诉称被告支付租金至2019年12月31日止属于自认。被告在此之后既未交纳租金，也未与原告协商解除合同，应当承担违约责任。2021年5月6日，原告将被告遗留在案涉商铺的物品搬离，并用于自营，故原告请求判令被告支付自2020年1月1日至2021年5月5日的租金，本院依法予以支持，扣减疫情期间原告免除的2个月租金后，经本院核算租金为197470.87元，根据合同约定被告交纳的保证金25105元可以作为拖欠的费用扣除，扣除保证金后，被告下欠原告租金为174465.28元。根据《物业管理服务协议》约定，物业服务费按每三个月为一个支付期，被告应当在每个支付期的最后一个月的15日内向原告一次性足额支付下个支付期的物业服务费。对于已支付的物业服务费被告负有举证义务，因被告没有提交已支付物业服务费的相关证据，原告诉称被告支付物业服务费至2019年12月31日止属于自认。被告在此之后既未交纳租金，也未与原告协商解除合同，应当承担违约责任。2021年5月6日，原告将被告遗留在涉案商铺的物品搬离，并用于自营，故原告请求判令被告支付自2020年1月1日至2021年5月5日的物业服务费，本院依法予以支持，扣减疫情期间2个月物业费，经本院核算物业服务费为82280元。关于原告诉请的延迟履行违约金问题。本院认为，《租赁合同》约定，被告逾期支付租金，每天按下欠金额的千分之一支付违约金。《物业管理服务协议》约定，被告逾期支付物业服务费，每天按下欠金额的千分之三支付违约金。被告逾期付款行为除造成的利息损失可以预见外，原告没有提交证据证明其他损失。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条的规定，约定的违约金计算标准过高，结合被告逾期付款的金额、期限及过错程度，根据公平原则，本院酌定逾期违约金为下欠金额的20%，即拖欠租金的违约金为39914.06元，拖欠物业管理费的违约金为16456元。原告诉请不返还履约保证金，没有法律依据，本院依法不予支持。原告诉请恢复涉案商铺恢复原状的费用，没有向本院提交相关证据，本院依法不予支持。本案引起民事纠纷的法律事实发生在民法典实施前，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条的规定，应当适用当时的法律、司法解释的规定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告湖北大基商业管理有限公司与被告陈宏志签订的《租赁合同》及《物业管理服务协议》。二、被告陈宏志将承租的位于孝感市孝南区返还给原告湖北大基商业管理有限公司。三、被告陈宏志向原告湖北大基商业管理有限公司支付租金197470.87元及违约金39494.17元。四、被告陈宏志向原告湖北大基商业管理有限公司支付物业服务费82280元及违约金16456元。五、驳回原告湖北大基商业管理有限公司的其他诉讼请求。上述给付项于本判决生效后三日内履行。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7335元，由原告大基商业管理有限公司负担1000元，被告陈宏志负担6335元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审 判 长  魏校军人民陪审员  史文杰人民陪审员  胡文章二〇二一年十月八日书 记 员  黄思怡附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。