福建省厦门市集美区人民法院执 行 裁 定 书（2021）闽0211执异3号异议人（案外人）：彭麟，男，1988年5月28日出生，汉族，住四川省长宁县。异议人（案外人）：杨艳，女，1989年5月9日出生，汉族，住四川省长宁县。委托诉讼代理人：解易欣，四川川安律师事务所律师。申请人：陈洪华，男，1981年5月20日出生，汉族，住四川省射洪县。委托诉讼代理人：赖顺贵，福建汀路律师事务所律师。被申请人：杨仲江，男，1986年9月18日出生，汉族，住四川省长宁县。本院在执行申请人陈洪华与被申请人杨仲江买卖合同纠纷一案中，异议人彭麟、杨艳对本院查封四川省宜宾市××镇××路××广场××号楼××的房屋不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人彭麟、杨艳称，请求法院解除对四川省宜宾市××镇××路××广场××号楼××房屋的查封措施。事实与理由：（2020）闽0211执3073号执行裁定书要执行的内容为彭麟、杨艳的合法财产。2020年4月15日，杨艳与四川尚轩房地产策划营销有限责任公司法定代表人宋小连通过微信聊天的方式一直商谈购买二手房事宜。2020年8月11日，杨仲江及其妻子胥金容与异议人就位于长宁县××镇××路××广场××期××栋××层××号房屋达成出售协议，并于当日打印了产权调查证明查看了房屋权属没有任何争议。异议人当日支付了定金30000元。2020年8月14日，杨仲江及其妻子胥金容将位于长宁县××镇××路××广场××期××栋××层××号房屋出售给异议人，由四川尚轩房地产策划营销有限责任公司为居间方，签订了房屋转让商品房买卖合同。合同约定：杨仲江、胥金容将涉案房屋以743600元的价格转卖给彭麟、杨艳。同日支付购房款270000元用于偿还银行贷款，2020年8月18日转账支付购房款396600元，剩余50000元合同约定过户完成之后支付给杨仲江、胥金容。事成后异议人向中介支付了中介费3000元。2020年11月，异议人申请办理不动产登记证书时才发现该房屋已被贵院查封，导致无法过户。因异议人在不知情的情况下购买了房屋，也足额支付了购房款，并且对房屋投资约450000元进行了装修，现已实际占有。整个交易真实合法有效，异议人属于善意第三人，异议人利用多年的收入购买房屋用于居住，但房屋被查封导致不能办理过户手续。现对该案提出执行异议，申请中止厦门市集区人民法院（2020）闽0211执3073执行裁定书的执行内容，解除对四川省宜宾市××镇××路××广场××号楼××室房屋采取的查封措施。异议人彭麟、杨艳为证明其主张，向本院提交了如下证据：1.居民身份证；2.结婚证；3.常住人口登记卡；4.微信聊天记录；5购房定金协议；6.房屋信息查询情况表；7.房屋转让商品房买卖合同；8.业务凭证；9.还款单据；10.业务收费凭证；11.收条；12.装修装饰登记证；13.欧兰泥销售订单；14.收款收据；15.第壹家居生活馆订货单；16.欧派企业衣柜购货合同书、订购合同书、预约单及收款收据；17.马可波罗瓷砖专用收据；18.世友地板订货单及收据；19.TATA木门销售订单、销售合同；20.奥普集成吊顶订购单、收据；21.马卡龙精品布艺专用定金收据；22.简景门窗销售订货单及收据。申请人陈洪华称，一、贵院于2019年10月8日受理陈洪华与杨仲江买卖合同纠纷一案后，通过公告送达方式依法缺席审理，于2020年3月24日作出(2019)闽0211民初5396号民事判决书。随后，再次通过公告送达方式，该民事判决书生效。陈洪华于2020年6月24日向贵院申请强制执行，案号为(2020)闽0211执3073号。然而，时到今日，陈洪华未收到任何执行款，还望贵院依法努力维护陈洪华的合法权益。二、案外人彭麟、杨艳与杨仲江之间的房屋买卖合同纠纷一案，同陈洪华与杨仲江的买卖合同纠纷一案无关，不动产所有权转移依法应以不动产登记部门的登记为准，凡是杨仲江名下的财产，贵院理应依法予以强制执行，以维护陈洪华的合法权益。案外人彭麟、杨艳的执行异议申请，应依法予以驳回。申请人陈洪华未提供证据。本院查明，2020年8月11日，杨仲江、胥金容（卖方）与彭麟、杨艳（买方）签订一份《购房定金收条／协议》，约定：1.转让房屋坐落于宜宾市××镇××路××广场××期××幢××层××号；2.房屋产权证正在备案办理中，合同编号为×××44（预售许可证号××0号），土地使用权证号为长宁国用（2016）第0××号，土地性质为出让；3.合同面积134.83平方米，成交面积按照135.7平方计算（实际面积以房产证为准），该房的产权证正在代办中，买卖双方议定按商品房面积计算，单价5480元每平米计价，商品房建筑面积成交总价为743600元，加上装修基金3000元，总成交金额为746600元;4.付款方式：于2020年8月11日彭麟、杨艳支付定金30000元，于2020年8月14日彭麟、杨艳再支付定金270000元，杨仲江、胥金容立即前往长宁县竹海农村商业银行安宁分理处还清按揭贷款后同时签订房屋买卖合同，当日再支付余款396600元，签订合同买方共支付了696600元房款给卖方，签合同当日买方支付该付的房款时，卖方把之前的合同、所有的收款收据及相关文书物业管理费和房屋钥匙移交给买方；5.经过买卖双方友好协商卖方同意买方压50000元在过户时支付，卖方无条件无理由配合买方过户，待产权人取得产权证起满2年办理过户手续后移交给乙方当日一次性付清尾款等其他内容。2020年8月14日，杨仲江、胥金容（甲方、卖方）与彭麟、杨艳（乙方、买方）签订一份《房屋转让商品房买卖合同》，约定如下：1.转让房屋坐落于宜宾市长宁县××镇××路××广场××期××幢××层××号；2.甲方房屋产权证正在备案办理中合同编号×××44（预售许可证号16010号），土地使用权证号为长宁国用（2016）第04668号；3.该房甲方现未取得两证，但已于2016年6月20日与宜宾市宏泰房地产开发公司签定《商品房买卖合同》，合同号×××44号，并已办理抵押，向长宁县竹海农村商业银行安宁分理处申请按揭贷款27万元；4.甲方保证其转售给乙方的房屋产权清晰无争议，未被查封、无法律禁止交易的情况；5.合同面积134.83平方米，实际面积135.7平方米，成交单价为5480元，成交总价为753600元，加上装修基金3000元，总成交总价为746600元；6.付款方式及期限：于2020年8月14日签订房屋转让买卖合同当日，买方支付270000定金给卖方，卖方把银行按揭贷款还清提出按揭合同和相关资料，当天签订合同时再支付396600元；7.双方商定卖方同意买方压50000元作房屋产权过户保证金，待取得房屋产权证起满2年后，由买卖双方共同前往房屋所在地房地产管理机构办理产权过户手续，当日付清50000元保证金等其他内容。2020年8月11日，杨艳向杨仲江支付定金30000元，当日杨仲江向其出具一份《收条》予以确认。2020年8月14日，杨艳向杨仲江转账270000元，当日杨仲江向其出具一份《收条》予以确认。2020年8月18日，杨艳向杨仲江转账396600元，当日杨仲江向其出具一份《收条》予以确认。上述转账金额共计696600元。杨艳、彭麟提交一份盖有财富广场物业服务中心印章的《装饰装修登记证》，装修房号、户型载明“1-22-4”，项目负责人载明“杨艳”，有效时间载明“2020.8.14-2021.1.14”，办证日期载明“2020.8.14”。杨艳于2020年9月20日向长宁欧兰泥生态艺术壁材店订购装修材料，订单地址载明“财富广场1栋22-4”；于2020年9月25日向奥普家居股份有限公司订购装修材料，订单载明客户地址为“财富广场1栋22-4”；于2020年9月26日向第壹家居生活馆订购家具，订单地址载明“财富广场1栋22-4”；于2020年10月6日、2020年11月28日向马卡龙精品布艺订购装修装饰材料，联系地址为“财富广场1-22-4”。彭麟提供两份广东欧派家居集团有限公司出具的《收款收据》，上面载明定制衣柜的客户地址为“财富广场1-2204”；提供的两份长宁皇派门窗专卖店订货单及《收据》，载明地址为“财富广场1-2204”。彭麟于2020年8月29日向TATA木门订购装修材料，订单上载明购货方地址为“财富广场1-2204”；于2020年9月22日向世友地板订购装修材料，订货单上载明客户地址为“财富广场1-22-4”。彭麟、杨艳提供与案外人宋小连的微信聊天记录，拟证明其与中介于2020年4月15日起就购买二手房事宜进行商谈，后达成案涉房屋的交易，并支付中介费3000元。2020年8月11日，长宁县不动产登记中心出具一份《房屋信息查询情况表》，上面载明位于××镇××路××广场××号楼××室房屋预告登记于杨仲江、胥金容名下，权利限制载明“抵押”。2020年11月6日，长宁县不动产登记中心出具一份《房屋信息查询情况表》，上面载明位于××镇××路××广场××号楼××室房屋预告登记于杨仲江、胥金容名下，权利限制载明“查封、抵押”。陈洪华与杨仲江买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月24日作出（2019）闽0211民初5396号民事判决书，判决如下：一、杨仲江应于本判决生效之日起十日内支付陈洪华货款359470元及利息（以359470元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，自2019年10月8日起计至实际付清之日止）；二、驳回陈洪华的其他诉讼请求。由于杨仲江未按期履行生效法律文书确定的义务，陈洪华向本院申请强制执行。2020年8月6日，本院依法制作（2020）闽0211执3073号执行裁定书，裁定查封、扣押、冻结、划拨、提取被执行人杨仲江的财产共计371754元（包括应支付申请款项359470元及以359470元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准自2019年10月8日起计至实际付清之日止的利息、公告费300元、案件受理费6692元和执行费5292元）和迟延履行期间的债务利息。同日，本院依法制作（2020）闽0211执3073号协助执行通知书，要求长宁县不动产登记中心协助查封杨仲江名下坐落于××镇××路××广场××号楼××房产，查封期限为三年。2020年8月21日，案涉房产被查封。2021年2月3日，彭麟、杨艳已将购房款50000元交至我院。本院认为，本案系因彭麟、杨艳对本院查封杨仲江名下房产提出异议引发的纠纷。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案应当审查彭麟、杨艳提出的排除执行异议是否符合上述条件，本院分析如下：第一关于《购房定金收条/协议》《房屋买卖合同》的效力问题。案涉《购房定金收条/协议》《房屋买卖合同》内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，彭麟、杨艳与杨仲江、胥金容均在上述合同中签字并按捺指纹，在无相反证据的情况下，应当认定为双方真实的意思表示，合同合法有效。案涉房产查封时间为2020年8月21日，案涉《购房定金收条/协议》《房屋买卖合同》签订时间分别为2020年8月11日、2020年8月14日，时间均在案涉房产查封之前。即可以认定在本院查封案涉房产之前彭麟、杨艳与杨仲江、胥金容已签订合法有效的书面买卖合同。第二关于彭麟、杨艳是否合法占有案涉房产的问题。根据彭麟、杨艳提供的装饰装修凭证，各种收据及订单上载明的装修地址均载明为案涉房产所在地，且盖有案涉房产物业服务中心印章的《装饰装修登记证》上也载明了杨艳于2020年8月14日至2021年1月4日期间对案涉房产进行装修，故在无相反证据情况下，本院有理由相信案涉房产目前已由彭麟、杨艳进行装修并占有使用。第三，关于支付案涉房产价款的问题。根据案涉《购房定金收条/协议》《房屋买卖合同》的约定，彭麟、杨艳应于2020年8月11日支付定金30000元，于2020年8月14日签完房屋买卖转让合同当日支付270000元，于2020年8月14日卖方还清银行按揭贷款并移交相关资料后支付396600元，剩余50000元于完成房产过户手续之日支付。根据彭麟、杨艳提供的转账凭证及收条，可以证实彭麟、杨艳已依约向杨仲江支付房款696600元，剩余房款50000元因案涉房产未能过户尚未支付。现彭麟、杨艳已经按照本院的要求将剩余购房款50000元交至我院，亦符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（三）项规定之情形。第四，关于彭麟、杨艳对于案涉房产无法办理过户登记是否存在过错的问题。根据彭麟、杨艳提供的长宁县不动产登记中心于2020年8月11日出具的《房屋信息查询情况表》，体现案涉房产的权利限制为抵押，未有查封情形。彭麟、杨艳据此与杨仲江、胥金容签订了《房屋买卖合同》。因此，可以认定彭麟、杨艳在签订案涉合同前已经尽到了审慎义务。案涉合同签订后，案涉房产被本院查封。彭麟、杨艳作为买受人是无法预知杨仲江与他人的诉讼纠纷，更无法知晓案涉房产存在被法院查封的可能。案涉房产无法过户登记系由于本院的查封行为，并非彭麟、杨艳自身的原因。因此，可以认定案涉房产非因彭麟、杨艳自身的原因未办理过户登记。综上，本院认为，本院依法对××镇××路××广场××号楼××室房产采取查封措施之时，该房产登记在杨仲江、胥金容名下，杨仲江作为（2020）闽0211执3073号案件的被执行人，本院对其名下的房产采取查封措施并无不当。但由于彭麟、杨艳与杨仲江、胥金容在本院查封案涉房产之前签订了合法有效的买卖合同，并支付了大部分价款且已经将剩余价款交至本院。现彭麟、杨艳已经合法占有案涉房产，是因本院的查封行为导致案涉房产无法办理过户登记，彭麟、杨艳对案涉房产无法办理过户登记并无过错。因此，彭麟、杨艳向本院提出排除对案涉房产的执行，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，依法应予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：彭麟、杨艳的异议请求成立，中止对四川省宜宾市××镇××路××广场××号楼××室房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长 詹锦林审 判 员 龚小兰审 判 员 王昊元二〇二一年二月八日法官助理 洪一帆书 记 员 张宇欣附相关法律条文：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。