山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）青民一终字第742号上诉人（原审被告）青岛华沃置业有限公司。法定代表人张志刚，董事长。委托代理人赵振雪，男，1976年6月23日生，汉族。被上诉人（原审原告）蒲伟，男，1963年10月16日生，汉族。委托代理人张敏，男，1965年5月8日生，汉族。上诉人青岛华沃置业有限公司（以下简称华沃置业公司）因与被上诉人蒲伟商品房预售合同纠纷一案，不服青岛市崂山区人民法院（2012）崂民一初字第102号民事判决，于2013年1月4日向本院提起上诉。本院于2013年1月25日受理后，依法组成由审判员嵇焕飞担任审判长，代理审判员苏勇担任本案主审、代理审判员甘玉军参加评议的合议庭。经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定的情形，决定对本案不开庭审理，并于2013年2月1日组织双方当事人进行了证据和事实核对。上诉人华沃置业公司的委托代理人赵振雪，被上诉人蒲伟及其委托代理人张敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。蒲伟在一审中诉称，2009年7月8日，其与华沃置业公司签订《青岛华沃大厦认购意向书》，约定其购买华沃置业公司开发的华沃大厦＊＊栋5套号房屋，总价4976502元，蒲伟支付购房定金100万元，于签订商品房买卖合同后可抵作房屋价款。双方就房屋的销售方式、价款确定、付款时间和方式、交付日期、面积差异、违约责任、争议解决等方面进行了明确约定，并注明华沃置业公司免费赠送地下停车位4个。认购意向书签订后，蒲伟支付给华沃置业公司定金100万元，华沃置业公司出具了收条。后，华沃置业公司通知蒲伟单方解除合同，对此蒲伟不予同意，并已致函华沃置业公司要求其继续履行约定义务。为维护其合法权益，特诉至法院，请求判令：1.依法确认双方签订的《青岛华沃大厦认购意向书》为商品房买卖合同，判令华沃置业公司继续履行，交付蒲伟购买的房屋；2.诉讼费用由华沃置业公司负担。华沃置业公司在一审中辩称，蒲伟的诉请是确认双方的认购书为商品房买卖合同，该诉为确认之诉；同时蒲伟又要求给付房屋，是给付之诉，因此本案不应合并审理；双方签订的认购意向书并非买卖合同，双方在认购书中第二条付款方式中明确了签订的是房屋认购书，双方交房、付款等约定应以买卖合同为准；华沃置业公司并没有收取蒲伟的购房款，而是意向金，认定书中约定双方签订买卖合同后，该意向金抵为房款；签订认购书时并未取得商品房预售许可证，因此该约定是无效的；蒲伟曾起诉华沃置业公司，要求签订商品房买卖合同，蒲伟第一次起诉时华沃置业公司未取得商品房预售许可证，后蒲伟撤诉，是蒲伟规避法律，从时间上看，华沃置业公司已经取得商品房预售许可证，现在蒲伟又提起诉讼，而最高院司法解释中的“起诉前”并非应以本次起诉前，而应以蒲伟第一次起诉时为准，所以应驳回蒲伟的诉讼请求；华沃置业公司于2010年9月25日给蒲伟送达通知一份，该通知明确告知蒲伟该房产项目涉及诉讼，被法院查封，何时解除无法确定，并且双方签订认购书时未取得房屋预售许可证，该认购书自蒲伟收到之日解除，蒲伟如对该通知书有异议，应先起诉来确定该通知的效力；本案涉及的项目尚未进行竣工验收，根据建筑法的规定，不经竣工验收的房屋不得交付使用，因此该房屋不符合交付条件，即使合同认定有效，该合同也不具备房屋交付的条件，应当依法驳回蒲伟的诉讼请求。一审法院查明，蒲伟与华沃置业公司于2009年7月8日签订《青岛华沃大厦认购意向书》，约定蒲伟认购的商品房为华沃置业公司开发的位于青岛市崂山区深圳路179号华沃大厦＊＊栋7单元5套房屋，建筑面积583.07m2，建筑面积单价8535元／m2，认购价4976502元。付款方式约定为按揭付款，1、在本协议签订之日，向出售方支付意向金￥100万。2、出售方通知认购方签署《商品房买卖合同》之日起7日内认购方到该项目售楼中心协商并签订《商品房买卖合同》。签订《商品房买卖合同》后，该意向金应当抵作该商品房价款。并注明，楼价以《商品房买卖合同》所列为准，银行按揭的年限、金额最终以银行批复为准。蒲伟分别于2009年7月8日、2009年7月15日向华沃置业公司支付了认购书约定的购房意向金100万元，华沃置业公司向蒲伟出具了收款收据，收据中载明款项系“购房意向金”。华沃置业公司于2011年3月4日取得涉案房屋商品房预售许可证。蒲伟曾于2010年12月15日第一次起诉至本院，后撤诉。2010年9月25日，华沃置业公司向蒲伟发出通知，载明因涉案房屋涉及诉讼已被法院查封，何时销售无法确定，因此要与蒲伟解除认购意向书，并退还意向金100万元。2010年9月29日，蒲伟向华沃置业公司发出复函，称不能接受华沃置业公司解除合同的通知，要求华沃置业公司继续履行购房意向书约定的内容。2011年12月19日，华沃置业公司向蒲伟发出通知，载明华沃置业公司已取得预售许可证，通知蒲伟在接到通知之日起3日内凭房屋预约意向书及收据到华沃置业公司处签订《商品房（预售）买卖合同》，并支付全部购房款，逾期视为放弃购买房屋，该房屋预约意向书即行解除。蒲伟于2011年12月29日向华沃置业公司邮寄复函，载明不同意华沃置业公司全额付款的要求，要求华沃置业公司依照认购意向书的约定条款继续履行。华沃置业公司称并未收到蒲伟的复函。一审法院认为，蒲伟与华沃置业公司之间签订的《青岛华沃大厦认购意向书》从表面上看虽系商品房认购协议，但该认购协议明确约定了房屋的座落、面积、单价、总价等核心事项，具备了商品房买卖合同的主要内容，并且华沃置业公司已经按照约定收受蒲伟房款100万元，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，该认购协议应认定为商品房买卖合同。该商品房买卖合同不违反法律强制性规定，华沃置业公司在蒲伟起诉前亦已取得预售许可证，故该合同应认定为有效商品房买卖合同，双方均应继续履行《青岛华沃大厦认购意向书》约定的内容。关于华沃置业公司提出蒲伟曾经起诉，后蒲伟撤诉，第一次起诉时华沃置业公司未取得商品房预售许可证是蒲伟规避法律，现在蒲伟又提起诉讼，而最高院司法解释中的“起诉前”并非应以本次起诉前，而应以蒲伟第一次起诉时为准，所以应驳回蒲伟的诉讼请求的主张。一审法院认为，蒲伟起诉及撤诉是对自己诉权的行使，而在蒲伟本次起诉前华沃置业公司已经取得了商品房预售许可证，不违反最高院司法解释中关于“起诉前”的规定，并无不当，故对华沃置业公司的该主张不予支持。关于华沃置业公司提出的《商品房认购协议书》已经解除的主张。一审法院认为，华沃置业公司虽向蒲伟发出了解除通知，但蒲伟并未同意，且之后华沃置业公司又向蒲伟发出通知要求签订合同否则解除协议书，在后一通知发出后，即应视为华沃置业公司已撤销了第一次要求解除协议的通知，而华沃置业公司发出的第二次解除合同的通知，是在未经过协商情况下单方提出变更意向书主要内容，且因购买者不认可变更内容就单方解除意向书，显然不符公平原则，因此该解除通知无效。综上，华沃置业公司有关认购协议书已经解除的辩称于法无据，一审法院不予采纳。因涉案房屋尚未通过竣工验收，暂不符合法律规定的交房条件，故华沃置业公司应在房屋通过竣工验收后十日内向蒲伟交付房屋，蒲伟同时向华沃置业公司支付剩余房款人民币3976502元（4976502元-1000000元）。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，一审法院作如下判决：一、蒲伟与华沃置业公司于2009年7月8日签订的《青岛华沃大厦认购意向书》系有效商品房买卖合同，蒲伟、华沃置业公司继续履行该《青岛华沃大厦认购意向书》约定的内容；二、华沃置业公司应在房屋通过竣工验收后十日内向蒲伟交付房屋，蒲伟同时向华沃置业公司支付剩余房款3976502元。案件受理费46612元、保全费5000元，由华沃置业公司负担。宣判后，华沃置业公司不服一审判决，向本院提出上诉，其主要理由是：一、双方签订的认购意向书明确约定，楼价及最终的房屋面积以双方签订的正式商品房买卖合同为准，这说明楼价及面积在认购意向书中并未确定，蒲伟交纳的100万元系意向金而非购房款，因此，该认购意向书不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条规定的情形，属预约合同而非商品房买卖合同；二、蒲伟曾起诉又撤诉属于规避法律，认购意向书应当认定为无效；三、华沃置业公司已通知蒲伟解除认购意向书，蒲伟未提异议，应视为认购意向书已经解除。后华沃置业公司还通知蒲伟收到通知后3日内签订正式商品房买卖合同，逾期视为蒲伟放弃，认定意向书解除；四、即使认购意向书可以认定为商品房买卖合同，因涉案房屋不具备交付条件，一审法院判决华沃置业公司于涉案房屋竣工验收后10日内付，无法律依据。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，改判驳回蒲伟的诉讼请求。被上诉人蒲伟答辩称，认购意向书符合商品房买卖合同的相关要件，蒲伟也缴纳了部分房款。一审法院认定双方继续履行认购协议意向书是正确的。一审审理期间，华沃置业公司通知蒲伟继续缴纳住宅专项维修资金，说明华沃置业公司对继续履行合同是认可。请求二审法院驳回上诉，维持原判。经审理查明，二审中，蒲伟提交华沃置业公司于2012年5月25日要求其缴纳房屋专项维修资金缴款通知书5份，其亦已缴纳该资金47266.87元，欲证明华沃置业公司同意继续履行合同。华沃置业公司质证称，对证据的真实性没有异议，其确实同意履行，但蒲伟迟迟未缴纳购房款，双方未就签订正式合同达成一致，因此后面没有履行。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，综合双方事人的诉辩主张，本案争议的焦点问题是：双方签订的认购意向书是否可以认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，双方当事人在认购意向书中明确了当事人的住所、联系方式、房号、面积、建筑面积单价、付款方式等主要内容，并且华沃置业公司收取了蒲伟的100万元意向金。因此，双方签订的认购意向书符合上述司法解释第五条的规定，应当将认购意向书认定为商品房买卖合同。对于华沃置业公司主张蒲伟曾提起诉讼又撤诉规避法律的问题，本院认为，蒲伟之前起诉又撤诉的行为系行使其诉讼权利，如华沃置业公司认为蒲伟撤诉不当，应在该案中主张，现其在本案中提出相关主张，没有法律依据，本院不予支持。对于华沃置业公司主张认购意向书已经解除的问题，本院认为，一审判决对该问题已作详细分析，华沃置业公司的两次通知不构成合同解除，本院对此不予赘述并予确认。蒲伟在二审中提交的证据可以证明华沃置业公司有继续履行合同的意愿，但因涉案房屋在本案审理当中不具备交付使用条件，双方亦未对交付使用做出约定，故一审法院判决由华沃置业公司于涉案房屋竣工验收之日起10内向蒲伟交付，并无不当。综上，上诉人华沃置业公司的上诉理由不成立，对其请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费46612元，由上诉人青岛华沃置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  嵇焕飞代理审判员  苏 勇代理审判员  甘玉军二〇一三年十二月十八日书 记 员  王庆光书 记 员  姜青秀