内蒙古自治区乌兰察布市中级人民法院民事判决书（2021）内09民终32号上诉人（原审原告）：秦德旺，男，1967年9月25日出生，汉族，现住呼和浩特市。委托诉讼代理人：王军，内蒙古那日律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹健，内蒙古那日律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：寇明旺，男，1968年10月14日出生，汉族，现住呼和浩特市。委托诉讼代理人：贾仲富，内蒙古秉绅律师事务所律师。原审第三人：兴和县农村信用合作联社，住所地兴和县城关镇新区兴才街**。法定代表人：彭国华，理事长。委托诉讼代理人：张文海、陈改先，广东联睿（呼和浩特）律师事务所律师。上诉人秦德旺因与被上诉人寇明旺、原审第三人兴和县农村信用合作联社房屋买卖合同纠纷一案，不服兴和县人民法院（2020）内0924民初358号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人秦德旺的委托诉讼代理人王军、曹健与被上诉人寇明旺的委托诉讼代理人贾仲富、原审第三人兴和县农村信用合作联社的委托诉讼代理人张文海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。秦德旺上诉请求：1.撤销兴和县人民法院作出的（2020）内0924民初358号民事判决并发回重审或改判；2.判决本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人购买房屋的时间为2015年5月11日，签订房屋买卖合同时寇明旺为上诉人出示的房产证复印件上显示抵押到期日是2014年4月2日，房屋买卖合同的签订时间并不在抵押期内，上诉人不可能知晓房产已抵押。证人韩雨系买卖合同中为寇明旺提供担保的担保人，与寇明旺有利害关系，一审法院依据被上诉人提供的韩雨的证人证言推定上诉人对寇明旺已将涉案房产抵押的事实知晓，违反了证据适用规则，也不符合逻辑，法院认定上诉人与寇明旺签订的房屋买卖合同无效是错误的。被上诉人兴和县农村信用合作联社在与寇明旺重新办理抵押登记时，没有对抵押房产的权属进行查明，违反了物权法关于所有权、使用权不明的财产不得抵押的禁止性规定，双方签订的抵押合同无效，设立的抵押权无效。被上诉人兴和县农村信用合作联社在重新办理抵押时对抵押房产进行了重新评估且评估价格也发生了变化，这段期间上诉人已经占有涉案房产，被上诉人完全有能力对涉案房产的权属情况及房产现状进行核实，兴和县农村信用合作联社不进行核实存在重大过失，不适用善意第三人的法律规定。兴和县农村信用合作联社承认其与寇明旺办理的贷款为借新还旧，即前一笔贷款偿还后，再办理另一笔贷款，且重新签订贷款抵押合同，对抵押权进行了注销并重新登记，原贷款的抵押权随债权的消灭而消灭，不具有延续性，上诉人在抵押权消灭时已经购买并且占有房产，对涉案房屋具有所有权。兴和县农村信用合作联社与寇明旺在2015年8月办理的抵押不具有优先权。被上诉人寇明旺辩称，韩雨作为房屋买卖合同签订的证人或担保人，对合同签订的过程和事实清楚，可以证明上诉人秦德旺与被上诉人寇明旺签订的买卖合同是一个以房屋买卖合同为担保的民间借贷关系。虽然双方于2015年5月11日签订了房屋买卖合同，但因未进行登记，不发生物权变动的效力，所以双方签订的合同虽然有效，但物权未发生变动。2015年8月5日寇明旺将涉案房屋提供给兴和县农村信用合作联社进行贷款抵押并进行了他项权利登记，该抵押权生效。根据物权优于债权的原则，抵押权优先，一审法院的判决正确。涉案房屋经兴和县人民法院另案审理，已形成调解书确认了兴和县农村信用合作联社的优先受偿权，在该生效的民事调解书被撤销前，上诉人的上诉请求不能得到支持。综上，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院予以驳回。原审第三人兴和县农村信用合作联社述称，秦德旺与寇明旺签订房屋买卖合同的时间是2015年5月11日，此时涉案房屋已经作为寇明旺向第三人贷款的抵押物，且办理了抵押登记，处在抵押状态，双方之间签订房屋买卖合同第三人不知情，根据物权法的规定，房屋买卖合同无效。在重新办理抵押登记之前，兴和县农村信用合作联社向兴和县不动产机关查询了涉案房产的登记情况，未发现该房产上有查封或第三人提出异议的情形，该不动产的权利人是寇明旺，权属清晰不存在争议，因此寇明旺以该不动产为兴和县农村信用合作联社设定的抵押权合法有效，上诉人无权要求撤销该抵押权和抵押合同。秦德旺向一审法院起诉请求：1.请求被告依约定办理房屋过户手续；2.撤销被告寇明旺与兴和县农村信用合作联社涉及原告房产的抵押权。一审法院认定事实：2015年5月11日原、被告双方签订房屋买卖合同，依合同约定被告向原告交付了房屋，原告现已实际占有使用房屋。买卖合同所涉房屋于2011年10月28日因被告与第三人签订贷款合同而设定抵押权，期满注销；后又于2012年3月29日重新贷款设立抵押权，期满注销；2013年4月2日再次设立抵押期限为一年，该笔贷款直至2015年一直未偿还且已逾期，2015年5月11日原、被告签订房屋买卖合同并于2015年6月28日将诉争房屋交付原告占有使用至今。2015年8月5日，被告与第三人办理续贷借新还旧，同日重新签订抵押合同，2015年8月7日重新办理抵押登记；2020年6月17日第三人向兴和县人民法院提起诉讼，要求被告偿还借款，被告与第三人达成调解协议，确定第三人对该房屋享有优先受偿权。一审法院认为，被告抗辩该房屋买卖合同系对借款的担保，原告在签订买卖合同时对该房屋已抵押的事实知晓，庭审中被告申请证人韩雨出庭，据证人陈述原、被告之间存在借贷关系，所签署的房屋买卖合同系以该房屋抵债，原、被告双方对该房屋已经抵押的事实均知晓，证人韩雨系原、被告房屋买卖合同的担保人在合同中签字捺印，推定合同签订时证人在现场，对该事实了解。第三人对原、被告签订的房屋买卖合同不知情，被告对于该房屋已经抵押的事实知情，抵押期间未经抵押权人同意，不得转让财产，房屋买卖合同无效。原告主张原抵押权登记在2015年8月5日注销，2015年8月7日重新办理抵押登记，在未办理抵押登记期间，原告实际占有房屋，原告应享有房屋所有权，并提供相关判例说明借款续贷（借新还旧）系表明原合同已履行完毕抵押权已消灭，原告提供的判例情形虽与本案类似，但该判例并非最高人民法院公布的指导性案例，故对本案所涉法律关系不适用类案同判的指导性作用。根据第三人提供的证据表明，被告与第三人在2015年8月5日重新签订借款合同、抵押合同，在2015年8月7日办理抵押登记，是对原贷款的续贷行为，其抵押权应当随之延续，故此原告主张在该期间因实际占有已享有所有权不能成立，原、被告签订房屋买卖合同无效，原告无合理拥有房屋所有权的前提。庭审过程中，对原、被告之间围绕买卖合同的借贷关系做了释明，原告坚持不变更诉讼请求。一审法院判决：驳回原告秦德旺的所有诉讼请求；案件受理费300元，由原告秦德旺承担。本院二审期间，上诉人秦德旺与被上诉人寇明旺、原审第三人兴和县农村信用合作联社均没有向法庭提交新证据。本院二审审理查明的事实与原审查明事实基本一致，本院予以确认。本院认为，上诉人秦德旺与被上诉人寇明旺于2015年5月11日签订的房屋买卖合同及寇明旺出具的购房款收据均为当事人的真实意思表示，虽签订合同时未经抵押权人同意，不能产生物权变动的结果，但不影响合同效力，即秦德旺与寇明旺签订的房屋买卖合同合法有效，寇明旺亦应当按照合同约定履行交付房屋及办理过户手续义务。一审认定该房屋买卖合同无效，属法律适用不当，本院予以纠正。但因不动产物权的设立、变更、转让和消灭，自记载于不动产登记簿时发生效力，本案中，上诉人秦德旺与被上诉人寇明旺签订房屋买卖合同后并未办理过户登记手续，秦德旺对涉案房屋并不享有所有权。被上诉人寇明旺在2015年8月5日与原审第三人兴和县农村信用合作联社签订抵押合同，2015年8月7日办理抵押登记时，仍然是涉案房屋的所有权人，原审第三人兴和县农村信用合作联社具有对涉案房屋的抵押权。上诉人秦德旺认为其是涉案房屋的所有人,原审第三人兴和县农村信用合作联社对涉案房屋的抵押权并非善意取得，抵押无效的上诉理由不成立，本院不予采纳。鉴于涉案房屋已经抵押给兴和县农村信用合作联社并办理了抵押登记，抵押权人兴和县农村信用合作联社未同意转让抵押房屋，且已有（2020）内0924民初772号民事调解书确认了原审第三人兴和县农村信用合作联社对涉案房屋的优先受偿权，故上诉人秦德旺要求被上诉人寇明旺依约定办理房屋过户登记手续的诉讼请求存在履行不能的障碍，一审法院据此判决驳回上诉人秦德旺的一审诉讼请求并无不妥。综上所述，秦德旺的上诉请求没有事实和法律依据，应予驳回。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人秦德旺负担。本判决为终审判决。审判长 张文东审判员 尹志明审判员 刘国婷二〇二一年二月二十四日法官助理 赵雅婷书记员 张鹏飞附本判决适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；