广西壮族自治区梧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂04民初80号 原告：梧州市长洲区长洲镇龙平村第六村民小组，住所地梧州市长洲区长洲镇龙平村第六村民小组。 诉讼代表人：何桂华，该小组组长。 委托诉讼代理人：王木昌，广西建梧律师事务所律师。 被告：梧州新兴宝石饰品有限公司，住所地梧州市新兴珠宝路18号，统一社会信用代码：91450400619420690T。 法定代表人：叶均廷，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄志忠，广西桂江律师事务所律师。 被告：梧州市新兴房地产开发有限公司，住所地梧州市新兴珠宝路18号七层，统一社会信用代码：91450400054355114G(1-1)。 法定代表人：邹杰，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：叶均廷，该公司管理人员。 委托诉讼代理人：黄志忠，广西桂江律师事务所律师。 原告梧州市长洲区长洲镇龙平村第六村民小组（以下简称龙平六组）与被告梧州新兴宝石饰品有限公司（以下简称新兴宝石公司）、梧州市新兴房地产开发有限公司（以下简称新兴房地产公司）土地使用权转让合同纠纷一案，本院于2018年7月5日立案后，依法适用普通程序进行审理，本案于2018年11月23日公开开庭后，因本案需待另案审理结果，中止了审理。后恢复审理并于2020年12月6日进行了第二次公开开庭，原告龙平六组的诉讼代表人何桂华和委托诉讼代理人王木昌两次均到庭参加了诉讼，被告新兴宝石公司的委托诉讼代理人黄志忠两次均到庭参加了诉讼，被告新兴房地产公司第一次庭审没有到庭参加诉讼，其委托诉讼代理人叶均廷、黄志忠第二次庭审到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告龙平六组向本院提出诉讼请求：1、请求解除原告与两被告签订的《梧州市长洲区龙平村六组生产生活回留用地合作开发建设龙平村六组创（就）业中心综合楼项目协议书》、梧州市长洲区龙平村六组生产生活回留用地合作开发建设龙平村六组创（就）业中心综合楼项目补充协议书》，由被告新兴房地产公司返还梧国用（2015）第××号土地使用权（面积8465.53平方米）给原告；2、判决梧国用（2015）第××号土地使用权范围内已建成的建筑物归原告所有；3、判令两被告支付违约金1862304元给原告；4、判令两被告赔偿原告损失6207680元；5、本案的诉讼费用由两被告承担。 事实和理由：2012年2月3日，原告龙平六组和被告新兴宝石公司、新兴房地产公司签订《梧州市长洲区龙平村六组生产生活回留用地合作开发建设龙平村六组创（就）业中心综合楼项目协议书》，约定：由甲方（即原告）提供位于梧州市长洲区地块农民生产生活回留地地块（面积8465.53平方米），由乙方（即两被告）投资约6000万元共同合作开发建设梧州市龙平村六组创（就）业中心综合楼项目；协议书第五条第1项约定，甲乙双方共同办理本项目建设相关事项期限约为26个月，………，2014年5月力争取得施工建设许可证；协议书第五条第2项约定，在办理完成项目建设各项相关承建规划方案手续并取得政府相关部门许可证和建设施工许可证，完成整体报建手续后，确保项目二年半内建成交付；协议书第六条约定由乙方负责出资回建甲方商业、住宅、生产服务用房总面积8168平方米，剩余的建筑面积归乙方所有，作为乙方投资成本回报；约定由乙方负责该项目建设的全部资金（包括方案设计和施工图费、工程建设税费、配套费和建设工程税费及其他一切相关建设工程手续费用），甲方负责提供相关材料并配合乙方办理完善相关报建手续（包括工程规划许可证、施工许可证等一切相关建设手续），报建审批所产生的一切费用均由乙方负责；协议书还约定了如有一方违约，需赔偿另一方所有相关的经济损失的内容等。被告新兴宝石公司在乙方处盖公章、叶均廷作为法定代表人签名。2012年3月22日，双方签订《梧州市长洲区龙平村六组生产生活回留用地合作开发建设龙平村六组创（就）业中心综合楼项目补充协议书》，约定：甲方决定要求乙方将甲方住宅和生产服务用房面积全部与乙方置换为全部商业、办公用房，约定置换的建筑面积为8168平方米，建设龙平村六组创（就）业中心综合楼层数约1-14层；项目建设总建筑面积减除回建给甲方的建筑面积8168平方米，剩余所有的房产面积以及土地和其他建筑面积的房产权等全部归乙方所有，作为乙方投资成本回报；按照甲乙双方约定的相关内容，要求相关部门设置该宗土地竞拍资格条件，以确保乙方顺利竞拍（转让）得该宗土地使用权；该宗土地由农民生产生活回留地性质变更为国有商住（综合）用地性质所需缴纳的各项费用和土地出让金由甲方书面委托乙方按照应上交的款项出资代甲方支付；在办理完成项目建设各项相关承建规划方案手续并取得政府相关部门许可证和建设施工许可证，完成整体报建手续后，从乙方项目开工日起确保项目二年半内建成甲方的房产和交付甲方（施工发生不可抗力和政府相关部门因素造成停工的，工期可顺延）；本补充协议经甲乙双方签字生效后，任何一方不得违约，如有一方违约，违约方需赔偿另一方的经济损失和违约金等。被告新兴宝石公司在乙方处盖公章、叶均廷作为法定代表人签名。上述协议签订后，原告依约把该宗土地交付给两被告，提供相关资料并配合两被告办理了土地征用手续（由于是双方合作开发，两被告没有支付征地补偿费给原告）土地出让手续，让两被告顺利取得该宗地的国有土地使用权，后两被告于2015年5月22日领取了土地使用权证（证号：梧国用（2015）第××号，登记使用权人为梧州市新兴房地产开发有限公司，使用权面积8465.53平方米，使用权类型为批发零售用地、其他服务用地、城镇住宅用地）。2015年3月被告新兴房地产公司委托的设计单位广西华景城建筑设计有限公司出具了《广西梧州市龙平村六组创（就）业中心建筑设计图》，设计说明本工程位于梧州市长洲区旁两龙片区Ｃ-5-2号规划地块，总用地面积8486.4平方米，拟建一栋14层龙平村六组创（就）业中心综合楼、三栋18层住宅，在商业屋顶住宅第三层设架空层花园，住宅顶层为复式户型，一、二层设置为商业，龙平村六组创（就）业中心1号综合楼为村民回建用房，商住楼设一层地下车库。2015年11月5日被告新兴房地产公司分别取得了龙平村六组创（就）业中心（御龙湾）综合楼、3-1＃楼、3-2＃楼、2＃楼、地下室车库的建设工程规划许可证。被告新兴房地产公司聘请某建筑工程公司对该项目进行承包施工，该建筑工程公司于2015年10月18日进场施工，不久因两被告资金不足无法按时支付工程款导致某建筑工程公司多次停工、农民工跳楼讨薪事件的发生，遂被梧州市住建委査处发现被告新兴房地产公司没有取得建设工程施工许可证，属于无证违法施工，被勒令停工，但截至原告起诉时被告新兴房地产公司也没有取得建设工程施工许可证，项目根本无法开工建设。被告新兴房地产公司因拖欠工程款、材料款等，被某建筑工程公司、众多材料供应商起诉法院，现在案件仍在审理当中。原告发现两被告因资金不足引起众多矛盾后，便找两被告的法定代表人和股东协商解决问题时，两被告的法定代表人和股东均明确表态已没有能力筹集后续资金投入项目建设，表示可以通过引入第三方出资建设、由第三方以股权转让的形式接盘继续开发。但有意的第三方同意介入时，两被告要价又过高，致使第三方不敢接盘，项目无法继续开工建设。根据以上事实和双方的约定，两被告应在2014年5月取得施工建设许可证，2016年11月底应将龙平村六组创（就）业中心1号综合楼建成并交付给原告，但截至原告起诉时两被告没有将龙平村六组创（就）业中心1号综合楼建成并交付给原告，已经逾期19个月，构成严重违约；另外由于两被告资金严重不足，无钱办理建设工程施工许可证，导致整个项目无法开工建设，致使整个项目无法建成，成为名副其实的烂尾楼，把龙平村六组创（就）业中心1号综合楼建成并交付给原告成为不可能的事实，致使原告签订合同的目的无法实现；还有从2016年3月整个项目开始停工至今，两被告的法定代表人和股东均明确表态已没有能力筹集后续资金投入项目建设，证实两被告以自己的行为表明不履行合同义务。据此，原告有权根据《合同法》第九十四条的规定解除合同，并根据双方的约定要求两被告承担违约责任，并赔偿原告的损失。由于两被告从2016年11月底至原告起诉时已经逾期19个月未能把龙平村六组创（就）业中心1号综合楼交付给原告，根据龙平村六组创（就）业中心1号综合楼现在周边同类房屋租金为每月每平方米为30-50元的标准，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，两被告应赔偿原告损失6207680元（8168×40×19＝6207680元）。由于双方在《梧州市长洲区龙平村六组生产生活回留用地合作开发建设龙平村六组创（就）业中心综合楼项目补充协议书》第九条只约定支付违约金，但没有约定违约金的标准，参照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，原告要求两被告按原告实际损失的30％支付违约金，故原告要求两被告支付违约金1862304元（6207680X30％＝1862304元）。 被告新兴宝石公司辩称，原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求人民法院驳回原告全部诉讼请求。一、本案定性应定性为土地使用权转让合同。2012年2月3日、2013年3月22日，以原告为甲方和被告为乙方分别签订《梧州市长洲区龙平村六组生产生活回留用地合作开发建设龙平村六组创（就）业中心综合楼项目协议书》（以下简称项目协议书）和《梧州市长洲区龙平村六组生产生活回留用地合作开发建设龙平村六组创（就）业中心综合楼项目补充协议书》（以下简称补充协议书）约定，原告提供土地使用权，被告承建该土地上的建设项目后，回建给原告的商业办公用房建筑面积为8168平方米，而原告不承担经营的风险。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同”。二、原告起诉称，根据合同的约定，两被告应在2014年5月取得施工建设许可证，2016年11月底应将龙平村六组创（就）业中心1号综合楼建成并交付给原告，但截止原告起诉时，被告新兴房地产公司没有将龙平村六组创（就）业中心1号综合楼建成并交付给原告，已经逾期19个月，构成严重违约。该观点是不成立的。1、原告没有履行《项目协议书》第五条第1点约定的义务，已经违约在前。《项目协议书》第五条第1点约定，办理本项目建设相关事项期限约为26个月。2013年10月甲方配合乙方确保取得该宗土地和办理土地相关手续到乙方名下。合同签订后，2014年2月26日，原告与梧州市国资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，2015年3月20日，原告与被告新兴地产公司签订《国有建设用地使用权转让合同》，2015年5月28日，被告新兴地产公司取得《国有土地使用权证》。显然，原告没有履行合同约定2013年10月甲方配合乙方确保取得该宗土地和办理土地相关手续到乙方名下的义务，已经构成违约，造成被告新兴地产公司迟延约20个月取得项目土地使用权，导致未能及时办理施工许可证属于原告违约行为造成。2、《项目协议书》第五条第2点都明确规定了：“在办理完成项目建设各项相关承建规划方案手续，并取得政府和部门许可取得建设施工证后，确保项目二年半内建成交付使用（遇不可抗力原因造成停工，工期顺延）。”2013年3月22日的《补充协议》第五条约定，在办理完成项目建设各项相关承建规划方案手续并取得政府相关部门许可证和建设施工许可证，完成整体报建手续后，从乙方项目开工日起确保项目二年半内建成甲方将交付房产和交付甲方。上述约定已经清楚明确被告向原告交付房产的时间。三、被告积极履行合同义务，并没有违约行为。在被告新兴地产公司未取得项目土地使用权前，2014年7月30日已提前做好项目方案设计图，并经住建委批复和原告的村民代表联合签字同意该方案。2015年3月5日，被告新兴房地产公司与设计公司签订《建设工程设计合同》，2015年11月5日办理《建设工程规划许可证》等等。由于设计文件不符合2015年5月1日实施的《建筑设计防火规范》（GB50016-20141）标准，未能取得梧州市消防支队的消防设计备案，亦是造成施工许可证未能办理，该项目至今未能取得政府部门核发的施工许可证。2017年10月，设计单位对设计进行了更改，现被告正在办理消防设计备案。可见，未取得《施工许可证》被告主观上并无过错。并不是原告所诉称的被告资金严重不足，无钱办理建设工程施工许可证。综上所述，被告没有违约，原告主张解除合同及请求被告承担违约责任，向其支付违约金及赔偿损失无事实依据。 被告新兴房地产公司没有向本院提供答辩意见。 原告龙平六组对其陈述在举证期限内提供了以下证据材料：第一组证据，证据1、证明、身份证复印件，拟证明何桂华是原告的组长，证实原告的主体资格；证据2、营业执照复印件，拟证明两被告的主体资格；证据3、《梧州市长洲区龙平村六组生产生活回留用地合作开发建设龙平村六组创（就）业中心综合楼项目协议书》复印件，拟证明（1）原告和两被告约定由原告提供位于梧州市长洲区地块，由两被告投资约6000万元共同合作开发建设梧州市龙平村六组创（就）业中心综合楼项目，（2）办理本项目建设相关事项期限约为26个月，2014年5月力争取得施工建设许可证，在办理完成项目建设各项相关承建规划方案手续并取得政府相关部门许可证和建设施工许可证，完成整体报建手续后，确保项目二年半内建成交付，（3）约定由两被告负责该项目建设的全部资金，原告负责提供相关材料并配合两被告办理完善相关报建手续（包括工程规划许可证、施工许可证等一切相关建设手续），报建审批所产生的一切费用均由两被告负责，（4）约定一方违约，需赔偿另一方所有相关的经济损失；证据4、《梧州市长洲区龙平村六组生产生活回留用地合作开发建设龙平村六组创（就）业中心综合楼项目补充协议书》，拟证实（1）原告决定要求两被告将原告住宅和生产服务用房面积全部与两被告置换为全部商业、办公用房，约定置换的建筑面积为8168平方米建设龙平村六组创（就）业中心综合楼交付给原告，（2）按照双方约定的相关内容，要求相关部门设置该宗土地拍资格条件，以确保两被告顺利竞拍（转让）得该宗地使用权，（3）在办理完成项目建设各项相关城建规划方案手续并取得政府相关门许可证和建设施工许可证，完成整体报建手续后，从两被告项目开工日起确保项目二年半内建成原告的房产和交付原告，（4）任何一方不得违约，如有一方违约，违约方需偿另一方的经济损失和违约金等；证据5、梧国用（2015）第××号地使用权证复印件，拟证明原告依约把土地交付给两被告，提供相关资料并配合两被告办理土地征用手续、土地出让手续，让两被告顺利取得该宗土地的国有土地使用权，说明原告已全部履行了合同的义务；证据6、建设工程规划许可证复印件，拟证明2015年1月5日被告新兴房地产公司分别取得了龙平村六组创（就）业中心（御龙湾）综合楼、3-1＃楼、3-2＃楼、2＃楼、地下车库的建设工程规划许可证，说明两被告履行了合同部分义务；证据7、广西梧州市龙平村六组创（就）业中心建筑设计图复印件，拟证明2015年3月被告新兴房地产公司委托的设计单位广西华景城建筑设计有限公司出具了《广西梧州市龙平村六组创（就）业中心建筑设计图》，设计说明本工程位于梧州市长洲区旁两龙片区Ｃ-5-2号规划地块，总用地面积8486.4平方米，拟建一栋14层龙平村六组创（就）业中心1号综合楼为村民回建用房，说明两被告履行了合同的部分义务；证据8、（2016）桂04民初74号案开庭公告复印件，拟证明（1）案涉项目于2015年10月18日开工建设，因被告新兴房地产公司资金不足无法按时支付工程款导致被施工方起诉的事实，（2）被告新兴房地产公司没有取得建设工程施工许可证就开工建设，属于无证违法施工的事实，（3）证实案涉合作项目已经长时间停工，两被告无法按时交付龙平村六组创（就）业中心1号综合楼给原告，已经构成根本违约，应承担违约责任，双方签订的合同应当解除的事实；证据9、照片复印件，拟证明案涉合作项目已经停工，两被告无法按时交付龙平村六组创（就）业中心1号综合楼给原告，已经构成根本违约，应承担违约责任，双方签订的合同应当解除的事实；证据10、电脑咨询单、企业变更咨询单复印件，拟证明（1）两被告的设立登记时间，（2）法定代表人、股东的变更情况；证据11，国有建设用地使用权出让合同、出让登记单复印件，拟证明（1）案涉土地是原告的集体土地，没有支付过征用、补偿费用，而是由国土局收取出让金后直接出让给原告而将土地性质由集体变更为国有出让用地的；证据12，国有建设用地使用权转让合同复印件，拟证明（1）原告根据双方签订的合作开发协议的约定，把案涉土地以转让的形式变更登记到被告新兴房地产公司的名下，被告新兴房地产公司并没有支付转让费给原告，案涉土地属于原告所有，两被告应把案涉土地归还原告；证据13，梧政发(2011)70号复印件，拟证明原告的土地由集体土地变更为国有出让用地的政策依据，证实案涉土地在合作开发协议解除后应归还原告的政策依据；证据13、2018年10月26日拍摄的照片8张，拟证实被告合作开发的项目已停工，已拆除排山架，施工队已撤场的事实；补充证据14，原告查询网上得知被告新兴房地产公司被法院列为失信执行人名单的情况材料，拟证明被告没有资本能力，本案合同应予解除。 被告新兴宝石公司对其陈述在举证期限内提供了以下证据材料：证据1、《龙平六组生产生活回留地合作开发项目协议书》，拟证明该协议书第五条第1点约定2013年10月甲方配合乙方确保取得该宗士地和办理土地相关手续到乙方名下，第2点约定在办理完成项目建设各项相关承建规划手续并取得政府相关许可证和施工许可证，完成整体报建手续后，确保项目二年半内建成交付（施工中发生不可抗力和政府相关部］因素造成停工的，工期可顺延）；证据2、《国有建设用地使用权合同》，证明原告2015年3月20日才把转让土地给被告新兴房地产公司；证据3、梧国用（2015）第××号土地使用权证，拟证明被告新兴房地产公司于2015年5月28日才取得案涉土地使用权证；证据4、建设工程设计合同，拟证明2015年3月5日被告新兴房地产公司与设计公司签订项目工程设计合同，积极履行合同义务；证据5、设计更改通知单，拟证明项目工程实际在2015年4月23日到8月25日期间经过多次修改；证据6、消防设计存在问题，拟证明该项目工防设计存在比较多的问题，消防许可证未获审批通过，因而影响施工许可证的办理；证据7、梧州市企业投资项目备案表——梧发改备39号，拟证明项目在2015年6月18日才得到立项；证据8、龙平村六组创（就）业中心方案设计图纸，拟证明被告新兴房地产公司在未取得原告土地的时候，在2014年7月30日前已提前做好项目方案设计图，并经住建委批复和原告的村民代表联合签字同意该方案；证据9、《龙平村六组创（就）业中心项目工程承包协议书》，拟证明被告新兴房地产公司未取得土地就找好施工队并签订了施工协议；证据10、关于梧州市长洲区长洲镇龙平村第六村民小组位于梧州市蝴蝶山地块办理土地证的报告，拟证明原告于2015年4月3日才向国土资源局申请办理土地证；证据11、《建设工程施工合同》，拟证明被告新兴房地产公司在2017年4月20日与广西乘明建设工程有限公司签订施工合同，随后广西乘明建设工程公司进入现场施工；证据12、梧州市建设工程质量安全监督站停工整改指令书，拟证明因未取得施工许可证擅自施工等原因被责令停工整改；证据13、梧州市人民政府文件——梧政发70号文，拟证明政府部门政策调整变更；证据14、梧州市人民政府文件——梧政发32号文，拟证明政府部门政策调整变更；证据15、梧州市人民政府文件——梧政发1号文，拟证明政府部门政策调整变更；证据16、银行转账凭证，拟证明原告村组长何桂华参与公司项目运作；证据17、2014年7月设计的消防旧图纸，证明原项目设计消防的图纸是按照2015年前旧的消防规范设计的；证据18、2017年10月新更改的消防图纸，拟证明项目按消防部门2015年后的新规范的规定更改设计图纸。 被告新兴宝石公司、新兴房地产公司共同在举证期限内提供了以下证据材料：第一组证据，证据1、龙平村村民表决大会记录，拟证明2012年2月23日原告村民表决大会通过同意项目与被告新兴房地产公司共同合作开发；证明2、龙平村队委会议决议，拟证明2013年5月7日原告村组队委会议决议同意项目与被告新兴房地产公司共同合作开发；证据3、龙平六组租地纠纷协调会记录，拟证明2014年12月2日由长洲派出所黎江所长主持的租地纠纷协调会，证实该项目地块2014年12月还存在租地纠纷未解决；证据4、《关于对梧州市龙平六组创（就）业中心项目可再生能源建筑应用专项设计方案的批复》，拟证明2015年2月16日被告新兴房地产公司取得项目可再生能源建筑应用专项设计方案的批复；证据5、《梧州市奕信联合会计师事务所报告书》，拟证明被告新兴房地产公司对该项目已投入资金18362366元；证据6、《建设工程招标代理合同》，拟证明被告新兴房地产公司2015年4月13日与广西建澜工程招标有限公司签订项目招标代理合同；证据7、《工程质量检测协议》，拟证明被告新兴房地产公司2015年4月13日与广西南宁全固工程质量检测有限公司签订该项目工程质量检测协议；证据8、《人民防空工程施工图设计文件审查合同》，拟证明被告新兴房地产公司2015年4月16日委托广西南宁鑫盾人防工程咨询有限责任公司进行项目防空工程施工图设计文件审查；证据9、规划建筑方案初步评审意见反馈表，拟证明2015年5月6日该项目规划更改方案进行初评；证据10、通告，拟证明2015年5月12日该项目建设中发现地块有高压供电线路通过，需协调相关部门作迁移；证据11、报告，拟证明截止2015年5月25日项目土地的高压线路还未迁移，还在与相关部门协调中，该事件造成工期延误4个月；证据12、《关于广西梧州市龙平六组创（就）业中心总平面更改一的批复》，拟证明2015年6月29日该项目总平面还在更改备案；证据13、房屋建筑工程施工图设计文件审查意见反馈单，拟证明2015年5月-7月被告新兴房地产公司办理项目施工图设计文件审查；证据14、设计更改通知单，拟证明2015年4月-8月该项目工程经多次设计更改；证据15、《梧州市白蚁防治中心白蚁预防合同》，拟证明被告新兴房地产公司在2015年7月21日与梧州市白蚁防治中心签订项目白蚁防治合同；证据16、广西壮族自治区防空地下室建设许可证审批表，拟证明被告新兴房地产公司在2015年8月11日申请办理防空地下室建设许可证；证据17、人民防空工程建设许可证，拟证明被告新兴房地产公司在2015年9月22日取得人民防空工程建设许可证；证据18、警告行政处罚决定书，拟证明该项目在建设中于2015年11月11日受到梧州市人民防空办公室作出的警告行政处罚；证据19、关于龙平村六组创（就）业中心工程未办理质量安全报监及施工许可手续责令立即停止施工的通知，拟证明项目工程因未办理取得施工许可证手续于2015年12月25日被梧州市建设工程质量安全监督站责令停工；证据20、通知，拟证明被告新兴房地产公司在2015年12月28日通知施工队停止施工；证据21、梧州市龙平村六组创（就）业中心裙楼以下工程竣工结算总价，拟证明2016年1月15日该项目裙楼以下工程竣工结算总价为27436834.82元；证据22、广西壮族自治区梧州市建设行政执法调查通知书，拟证明2016年2月1日该项目工程涉嫌存在违法施工被梧州市住建委行政执法调查；证据23、关于龙平六组创（就）业中心项目办理消防备案的请示，拟证明被告在2017年10月11日仍然积极向梧州市消防支队申请办理项目工程消防备案；证据24、关于龙平六组创（就）业中心消防变更的请示，拟证明被告在2018年7月26日仍积极向市政府提交协调消防变更事宜。第二组证据，情况说明一份及五份附件，附件为1、梧州市住房和城乡建设局《梧建函（2019）261号批复》；2、梧州市非国有资金投资工程项目直接发包备案表（备案号：201934）；3、建设工程质量安全监督注册书（注册号：45040120170045）；4、建筑工程施工许可证（证号：450404201906170201）；5、（2018）桂0405民初632号长洲区法院民事判决书，拟证明情况说明中说明的涉案项目正在复工建设当中的情况；第三组证据：录音光盘及文字稿、施工现场照片，拟证明原告在施工过程中阻挠施工的过程。 本院在庭审中出示了本院（2016）桂04民初74号民事判决书和广西壮族自治区高级人民法院（2020）桂民终442号民事判决书。 对原告龙平六组提供的证据，被告新兴宝石公司发表质证意见认为：对证据1-4的三性无异议，但是这个面积是8168平方米，补充协议中也约定原告直接取得置换土地8168平方米而不需要承担任何风险，按照法律规定是属于土地转让；对证据5-7的三性无异议；对证据8真实性无异议，但对其证明的事实有异议，虽然项目2015年10月18日开工建设，但是这时候还没有完全办理好施工许可证，导致建设中无法施工，没有办理完施工许可证是由于设计的消防不符合规划，同时这个图纸中也与规划审批单中的相抵触，所以没办法办理施工许可证；对证据9真实性无异议，但对其证明的事实有异议，由于这个项目在第一次庭审时还没有完善取得施工许可证，所以这个工程中被有关部门责令停止施工；对证据10-13三性无异议；对补充证据14的照片，因为被告新兴宝石公司没有到现场看过，不发表意见。 对被告新兴宝石公司提供的证据，原告龙平六组发表质证意见认为：对证据1，对真实性无异议，对于关联性(1)在双方所签订的协议书中明确原告的义务是配合被告取得土地使用权证，还有其他手续的办理都是由被告负责，这是很明确的，原告的义务只是提供合作开发土地的权属证明材料给被告，具体到住建委、国土局办理土地使用权证的工作还有资料的准备、填写工作，双方约定都是由被告去办理、负责的，原告只是在这些资料上盖章签字，所以由于原告已经提供了合作土地的权属来源给被告，所以造成土地使用权证办理时间的迟延责任不在原告，应由被告承担；(2)协议约定很清楚整体报建手续的办理是由被告办理，交房的时间也是明确约定两年半内交付绘原告，约定是很明确的，不存在约定不确定的问题;(3)从被告所提供的证据材料看，履行合作义务的被告是新兴房地产公司，本案的被告新兴宝石公司是根本没有实际参与本案的项目开发，合同的权利义务都是由被告新兴房地产公司履行的，因此今天被告新兴宝石公司主张他的权利与实际权利人是不符的，这些权利应由被告新兴房地产公司向法庭提出；对证据2，对真实性无异议，出让合同签订的时间是2015年3月20日，具体办理土地使用证手续的义务是由两被告履行的，原告只是负责在合同上签字盖章，所以责任不在原告；对证据3，对真实性无异议，在这个土地使用权证上写得很清楚是征用集体土地，说明土地权属属于原告所有；对证据4，对真实性无异议，对关联性有异议，被告在这个时间跟设计公司签订设计合同，按照与原告的约定已经是延后，说明其履行合同的进度不符合与原告的约定，履行合同义务的主体是新兴房地产公司，不是新兴宝石公司所以应当由新兴房地产公司主张这一理由；对证据5，对真实性无异议，对关联性有异议，原告认为设计的更改跟原告没有关系，这些工作都应由被告办理，说明被告履行合同是不符合与原告约定的时间进度；对证据6，对真实性无异议，对关联性有异议，由于这些工作都是由被告完成的，说明这是被告履行不符合与原告的约定；对证据7，对真实性、关联性无异议；对证据8，对真实性无异议，对关联性有异议，按照双方约定应由被告完成，做这个设计方案也是必经的流程；对证据9，对真实性无异议，但是按照这份施工协议约定的竣工时间是2016年8月30日，说明很清楚被告应当要交房给原告的时间，明确交房的时间是2016年8月30日，因此原告认为本案被告是明知应交房给原告的时间的；对证据10，三性无异议；对证据11，对真实性无异议，对关联性有异议，施工队的选择是由被告负责的，与原告没有关系，但是从施工队的变更说明是由于被告的原因导致施工队的变更，说明是因被告自己实力的问题导致施工队变更，正好证明被告违约；对证据12，对真实性无异议，关联性方面证实了被告没有按照与原告的约定及法律规定办理施工许可证及其他报建手续，责任在被告；对证据13-15，对这三份政府文件的真实性无异议，对关联性有异议，首先在双方协议中没有明确约定要按照这三份文件的流程办理相关的报建手续，所以报建手续的报建义务应当按照原、被告的协议约定去履行；再有，按照这三份文件的精神，尤其是2014年和2018年的这两份文件的精神讲的很清楚，土地使用权变更至开发公司名下的手续由开发公司办理，而不是由村集体小组办理，因此办理土地使用证的手续按照双方约定及政府文件规定都是由被告去办理，原告只是配合盖章和签字的义务；对证据16，对真实性无异议，但是对关联性有异议，原告不同意被告所提出的主张，组长何桂华并不是参与公司的合作或运作，只是配合协作被告的开发建设工作，何桂华并不是公司项目的股东或合伙人；对证据17、18，对真实性无异议，对关联性有异议，由于双方约定这些义务都是由被告完成的，所以造成这种变更的责任不在原告，也证实被告是没有这方面的专业知识和经验去开发项目，说明是被告违约；对证据19，由于被告所提供的证据材料都是新兴房地产公司办理，与新兴宝石公司没有关系，所以新兴宝石公司在庭上代为履行新兴房地产公司主张权利，在新兴房地产公司没有出庭的情况下不应视为新兴房地产公司的真实意思表示。 对被告新兴宝石公司、新兴房地产公司共同提供的证据，原告龙平六组发表质证意见认为：对第一组证据的证据1-24，认为这些证据均在第一次开庭后提供，第二次庭审是针对区高院作出的有关涉案建设项目的判决而组织的，该组证据不属于新证据，已超过举证期限，被告提供这些证据是想证明其是认真履行了涉案合同或是因为原告的原因导致不能履行合同，但原告认为这些证据无法推翻（2016）桂04民初74号已经区高院的判决，导致本案的项目无法开展下去的事实，在该两份生效的民事判决中清楚说明是由于新兴房地产公司资金不足，另外也没有办理施工许可证，导致无法继续施工，因此本案项目无法继续进行的原因在于被告，该组证据不能证明被告所主张的是由于原告的原因导致合同无法继续履行的意见。对第二组证据，附件1-5，这些证据形成的实际均发生在原告2018年7月1日起诉之后，因此不能作为定案依据推翻原告在之前陈述的事实，这个施工许可证的办理时间在原告起诉之后，即使办理了施工许可证，被告也没有与原告协商如何将项目继续推行下去，也没有明确完工时间以及交付时间，因此原告认为即使办理了施工许可证也无法否定被告的违约事实，被告提供的判决书很明确是由于被告的资金不足，从而需要引进他人的投资以及转让股权的事实，因此项目无法进行下去的原因是由于被告的资金不足、公司内部管理不善，被告所主张的事实并不能推翻被告违约的事实。对第三组证据，对证据的真实性没有异议，这些证据均发生在2018年7月1日原告起诉后，不能推翻原告所主张的被告违约的事实，在原告起诉后，应对项目工地维持原状，待法院判决后再做决定，在没有法院的生效判决的情况下，原告阻止人员进入项目工地是合理合法的，因此该组证据无法证明被告所主张的因原告违约导致项目无法进行下去的主张。 对本院（2016）桂04民初74号民事判决书和广西壮族自治区高级人民法院（2020）桂民终442号民事判决书，原告龙平六组和被告新兴宝石公司、新兴房地产公司均对判决中确认的工程造价没有意见，两被告还认为在广西建工集团第三建筑工程有限责任公司（以下简称广西三建）施工后，还有其他施工方从三楼施工到了六楼，但是没有提供关于另行施工的工程造价等有关证据材料。 对于当事人提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对原告提供的证据，两被告对证据1-13的真实性、合法性、关联性均没有异议，只是对其中部分证明内容有异议，本院认为对证据的证明内容由法院认定，故对原告提供的证据1-13本院予以认定。对被告新兴宝石公司提供的证据，原告对证据1-18真实性均没有异议，对关联性有异议，这部分证据能对本案事实的查明有一定作用，本院予以认定。对被告新兴宝石公司、新兴房地产公司共同提供的证据，原告对第一组证据认为超过举证期限，对第二组和第三组证据的真实性没有异议，仅认为不能推翻在原告起诉前被告违约的事实，本院认为对第二组和第三组证据，能对本案事实的查明有一定作用，本院予以认定。对原告提供的证据14、两被告共同提供的第一组证据本院将结合其他证据予以取舍认定。本院将结合在案证据联系本案争议焦点对本案事实进行认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年2月3日，原告龙平六组与被告新兴宝石公司、新兴房地产公司签订《梧州市长洲区龙平村六组生产生活回留用地合作开发建设龙平村六组创（就）业中心综合楼项目协议书》，约定：由甲方（即原告）提供位于梧州市长洲区地块农民生产生活回留地地块（面积8465.53平方米），由乙方（即两被告）投资约6000万元共同合作开发建设梧州市龙平村六组创（就）业中心综合楼项目；协议书第五条第1点约定，甲乙双方共同办理本项目建设相关事项期限约为26个月。2012年2月完成项目前期准备工作，签订协议；………；2013年10月甲方配合乙方确保取得该宗土地和办理土地相关手续到乙方名下；………2014年5月力争取得施工建设许可证，取得项目开工建设。协议书第五条第2点约定，在办理完成项目建设各项相关承建规划方案手续并取得政府相关部门许可证和建设施工许可证，完成整体报建手续后，确保项目二年半内建成交付（施工中发生不可抗力和政府相关部门因素造成停工的，工期顺延）。协议书第六条约定由乙方负责出资回建甲方商业、住宅、生产服务用房总面积8168平方米，剩余的建筑面积归乙方所有，作为乙方投资成本回报；约定由乙方负责该项目建设的全部资金（包括方案设计和施工图费、工程建设税费、配套费和建设工程税费及其他一切相关建设工程手续费用），甲方负责提供相关材料并配合乙方办理完善相关报建手续（包括工程规划许可证、施工许可证等一切相关建设手续），报建审批所产生的一切费用均由乙方负责；协议书还约定了如有一方违约，需赔偿另一方所有相关的经济损失的内容等。被告新兴宝石公司在乙方处盖公章、叶均廷作为法定代表人签名。 2012年3月22日，原告龙平六组与被告新兴宝石公司、新兴房地产公司签订《梧州市长洲区龙平村六组生产生活回留用地合作开发建设龙平村六组创（就）业中心综合楼项目补充协议书》，约定：甲方决定要求乙方将甲方住宅和生产服务用房面积全部与乙方置换为全部商业、办公用房，一次性约定置换的建筑面积为8168平方米，建设龙平村六组创（就）业中心综合楼层数约1-14层；项目建设总建筑面积减除回建给甲方的建筑面积8168平方米，剩余所有的房产面积以及土地和其他建筑面积的房产权等全部归乙方所有，作为乙方投资成本回报；按照甲乙双方约定的相关内容，要求相关部门设置该宗土地竞拍资格条件，以确保乙方顺利竞拍（转让）得该宗土地使用权；该宗土地由农民生产生活回留地性质变更为国有商住（综合）用地性质所需缴纳的各项费用和土地出让金由甲方书面委托乙方按照应上交的款项出资代甲方支付；在办理完成项目建设各项相关承建规划方案手续并取得政府相关部门许可证和建设施工许可证，完成整体报建手续后，从乙方项目开工日起确保项目二年半内建成甲方的房产和交付甲方（施工发生不可抗力和政府相关部门因素造成停工的，工期可顺延）；本补充协议经甲乙双方签字生效后，任何一方不得违约，如有一方违约，违约方需赔偿另一方的经济损失和违约金等。被告新兴宝石公司在乙方处盖公章、叶均廷作为法定代表人签名。 上述协议签订后，被告新兴房地产公司在梧州市国土资源交易中心的鉴证下于2015年3月20日与原告签订了《国有建设用地使用权转让合同》，合同约定原告将涉案土地的国有建设用地使用权及地上建筑物、附着物转让给被告新兴房地产公司，土地面积为8465.53平方米；合同没有约定转让金。被告新兴房地产公司于2014年3月6日代原告龙平六组向梧州市财政局缴交了土地出让价款2262366元。被告新兴房地产公司于2015年5月22日领取了梧国用（2015）第××号国有土地使用权证。 2015年3月，被告新兴房地产公司委托设计单位广西华景城建筑设计有限公司出具了《广西梧州市龙平村六组创（就）业中心建筑设计图》，设计说明本工程位于梧州市长洲区旁两龙片区Ｃ-5-2号规划地块，总用地面积8486.4平方米，拟建一栋14层龙平村六组创（就）业中心综合楼、三栋18层住宅，在商业屋顶住宅第三层设架空层花园，住宅顶层为复式户型，一、二层设置为商业，龙平村六组创（就）业中心1号综合楼为村民回建用房，商住楼设一层地下车库。2015年11月5日，被告新兴房地产公司分别取得了龙平村六组创（就）业中心（御龙湾）综合楼、3-1＃楼、3-2＃楼、2＃楼、地下室车库的建设工程规划许可证。被告新兴房地产公司与广西三建签订了《梧州市龙平村六组创（就）业中心项目工程承包协议书》，将涉案项目发包给广西三建进行施工建设，协议未署签订时间，计划开工日期为2014年12月15日，广西三建进场施工后，于2015年4月7日收到梧州市建设工程质量安全监督站发出的《关于停止梧州市龙平村六组创（就）业中心工程违法施工的通知书》，要求涉案工程停止违法施工，并责令限期整改。2015年12月28日，被告新兴房地产公司向广西三建发出通知，要求对涉案工程停止全部施工业务。因工程款支付问题，广西三建与被告新兴房地产公司产生纠纷，经本院（2016）桂04民初74号民事判决书和广西壮族自治区高级人民法院（2020）桂民终442号民事判决书确认，广西三建对涉案工程施工的工程总造价为24272026.91元；因施工的质量问题，修复质量问题工程造价费用为331513.45元。广西三建停工后，被告新兴房地产公司曾另行委托了其他单位进行施工，但具体施工范围和工程造价不明。 因涉案工程一直未能竣工并交付相应面积给原告，原告于2018年7月1日诉至本院成讼。在本案审理过程中，被告新兴房地产公司于2019年4月17日进行了非国有资金投资工程项目直接发包备案，备案内容为将涉案工程发包给广西雅致建设工程有限公司。被告新兴房地产公司于2019年4月20日向梧州市建设工程质量安全监督站因变更建立单位和施工单位进行注册。被告新兴房地产公司于2019年6月17日取得了编号为450404201906170201的建筑工程施工许可证，施工许可证记载的施工单位为广西雅致建设工程有限公司。 另查明，被告新兴房地产公司成立于2012年9月11日。 本院认为，本案的争议焦点是：一、被告是否构成根本性违约？本案涉及的协议及补充协议是否应予解除？二、被告应否向原告返还涉案土地的国有土地使用权？涉案土地上的建筑物应否归原告所有？被告应否向原告支付违约金？数额是多少？ 《梧州市长洲区龙平村六组生产生活回留用地合作开发建设龙平村六组创（就）业中心综合楼项目协议书》和《梧州市长洲区龙平村六组生产生活回留用地合作开发建设龙平村六组创（就）业中心综合楼项目补充协议书》的甲方是原告，乙方是两被告，虽然当时被告新兴房地产公司尚未成立，但实际上涉案项目是被告新兴宝石公司签订涉案协议书后，成立被告新兴房地产公司进行涉案项目建设，且涉案地块登记在报告新兴房地产公司名下，涉案项目的相关建设合同的签订主体和相关手续的办理均为被告新兴房地产公司，故本院认定涉案协议的相对方为原告和两被告。原告与两被告签订的涉案协议和补充协议，其中约定由原告龙平六组提供土地使用权，被告承建该土地上的建设项目后，交付给原告固定8168平方米的建筑面积，这些约定显示原告并不承担经营风险，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同”的规定，本案应为土地使用权转让合同纠纷。原告与两被告签订的涉案协议和补充协议，没有违反法律的强制性规定，在进行开发时已经依法将土地使用权性质变更登记为国有土地使用权，故涉案协议和补充协议应合法有效，各方当事人应依约履行各自的义务。原告已经履行了提供涉案土地交付给被告进行开发的义务，被告应依约履行向原告交付相应建筑物面积的义务。根据协议约定，2013年10月原告配合两被告确保取得该宗土地和办理土地相关手续到两被告名下；2014年5月力争取得施工建设许可证，取得项目开工建设；在办理完成项目建设各项相关承建规划方案手续并取得政府相关部门许可证和建设施工许可证，完成整体报建手续后，确保项目二年半内建成交付。按协议约定取得施工建设许可证的合理时间在取得国有土地使用权证后7个月，项目建成交付的合理时间在二年半。但实际上被告新兴房地产公司取得涉案土地的国有土地使用权证的时间是2015年5月22日；则被告新兴房地产公司应在2015年12月22日前取得施工建设许可证，在2018年6月22日前将项目建成交付。两被告未能按时将项目建成交付构成违约。但原告在2018年7月5日已经提起本案诉讼，并因此采取各种方式不再允许被告进行项目施工，双方对于涉案项目至今未能建成交付均有责任。被告因涉案项目建设的工程款给付问题产生纠纷，且至今未能将涉案项目建成交付，原告因被告的工程款纠纷问题认为其没有能力继续对涉案项目进行建设，涉案项目建成交付将遥遥无期，也明确表示不愿意继续履行协议，合同目的不能成就，涉案协议和补充协议应予解除，对原告要求解除涉案协议和补充协议的诉讼请求，本院予以支持。 涉案土地本为原告所有，为进行开发办理到被告新兴房地产公司名下，但实际并未收取土地转让金，现开发不成，涉案协议与补充协议予以解除，解除后各自取得的财产应予返还，被告新兴房地产公司应将涉案土地返还给原告，并协助原告将涉案土地办理到原告名下。因“房随地走”的原则，且涉案土地上的建筑物还未完工属于在建工程，原告也应取得涉案土地上的涉案项目的建筑物，故对原告诉请要求涉案土地范围内已建成的建筑物归其所有的主张，本院予以支持。但涉案土地范围内已建成的建筑物是由被告新兴房地产公司投入资金建成，原告应向被告新兴房地产公司进行补偿。根据现在可以查明的事实，广西三建建成的建筑物的价值应为工程造价扣减修复质量问题费用后的数额，即为23940513.46元（24272026.91元-331513.45元=23940513.46元），被告新兴房地产公司为履行合同代原告龙平六组缴交了土地出让价款，将涉案土地转为国有土地性质，该土地的价值得到提高，故该土地出让价款2262366元也应由原告龙平六组向被告新兴房地产公司进行补偿，综上，原告应向被告新兴房地产公司补偿26202879.46元（23940513.46元+2262366元）。涉案项目虽还存在其他建设单位进行了建设，但现有证据无法确定具体施工范围和工程造价，故超出广西三建施工范围的建筑物的价值的补偿问题，可待依法确定后另行主张和处理。 关于违约金的问题。两被告没有按时将涉案项目建成交付导致合同解除，属于根本违约，应向原告承担相应的违约责任。但双方对于违约金如何计算没有约定，原告除要求两被告赔偿损失外还要求两被告支付违约金，本院认为双方对违约金没有约定的情况下，两被告向原告承担违约责任应以原告的损失为限。原告虽对于其损失没有提供证据予以证实，但两被告迟延交付合同约定的建筑物给原告使用是事实，其必然导致原告的经济损失，原告提出按涉案项目所在地周边同类房屋租金标准每平方米每月30-50元计算8168平方米确定其损失，并要求按每平方米每月40元计算的主张，被告对此没有提出意见，综合本案实际情况，本院认为原告该主张并无不妥，本院酌情以每月每平方米30元的标准计算8168平方米建筑的租金作为损失数额，但因在2018年7月开始，原告提起本案诉讼要求解除合同，并以此为由拒绝被告新兴房地产公司对涉案土地的项目继续进行施工，而在被告新兴房地产公司2019年6月17日取得合法的建筑许可证后，拒绝被告新兴房地产公司对涉案土地的项目进行施工导致合同目的不能成就的结果，原告对此也有责任。故原告损失数额的计算，起止时间应确定为从应交付合同约定的建筑面积开始至被告新兴房地产公司取得建筑许可证时止共11.5个月，计为2817960元（8168平方米×30元/平方米/月×11.5月）。两被告应向原告赔偿以上损失2817960元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告梧州市长洲区长洲镇龙平村第六村民小组与被告梧州新兴宝石饰品有限公司、梧州市新兴房地产开发有限公司签订《梧州市长洲区龙平村六组生产生活回留用地合作开发建设龙平村六组创（就）业中心综合楼项目协议书》和《梧州市长洲区龙平村六组生产生活回留用地合作开发建设龙平村六组创（就）业中心综合楼项目补充协议书》； 二、被告梧州市新兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起两个月协助原告梧州市长洲区长洲镇龙平村第六村民小组内将梧国用（2015）第××号国有土地使用权证涉及的土地使用权办理到原告梧州市长洲区长洲镇龙平村第六村民小组名下； 三、原告梧州市长洲区长洲镇龙平村第六村民小组于本判决生效之日起两个月内向被告梧州市新兴房地产开发有限公司支付建筑物补偿价款26202879.46元； 四、被告梧州新兴宝石饰品有限公司、梧州市新兴房地产开发有限公司应于本判决生效之日起两个月内向原告梧州市长洲区长洲镇龙平村第六村民小组赔偿损失2817960元； 五、驳回原告梧州市长洲区长洲镇龙平村第六村民小组的其他诉讼请求。 义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费227150元，由原告梧州市长洲区长洲镇龙平村第六村民小组负担4800元，被告梧州新兴宝石饰品有限公司、梧州市新兴房地产开发有限公司负担222350元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区高级人民法院递交上诉状正本一份，副本五份，上诉于广西壮族自治区高级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（开户单位：广西壮族自治区高级人民法院，帐号：20×××77，开户银行：农行南宁市万象支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理 审 判 长 黎江玲 审 判 员 周松贤 审 判 员 李庆春 二〇二一年二月二十四日 法官助理 韦钦仁 书 记 员 覃 烯 书 记 员 陈志恒 附相关法律条文： 中华人民共和国合同法 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。