北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2013）朝民初字第38412号原告（反诉被告）北京城启天鹅湾物业服务有限公司，住所地北京市朝阳区雅成三里5号楼底商206室。法定代表人陈继敏，执行董事。委托代理人刘秋菊，女，1973��9月25日出生。委托代理人郎敬禹，男，1983年5月23日出生。被告（反诉原告）尚祖安，男，1977年6月9日出生。委托代理人刘青，男，1986年1月10日出生。原告（反诉被告）北京城启天鹅湾物业服务有限公司（以下称天鹅湾物业）与被告（反诉原告）尚祖安（以下称姓名）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。天鹅湾物业委托代理人刘秋菊、郎敬禹、尚祖安委托代理人刘青到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。天鹅湾物业诉称：2007年11月28日，尚祖安与我公司签订了《前期物业管理服务合同》（以下称服务合同）。服务合同中约定，尚祖安购买房屋的建筑面积为124.23平方米，物业服务费用标准为3.9元／平方米／月，物业费收费时间为每年1月1日之前，向我公司一次性交纳12个月的物业服务费；尚祖安违反协议，我公司有权要求尚祖安补交，并从逾期之日起按欠费金额千分之三／日向其收取违约金。尚祖安未按时交纳2011年1月1日至2013年12月31日的物业费及生活垃圾费。对尚祖安所欠费用，我公司催促多次未果，现诉至法院，要求尚祖安支付2011年1月1日至2013年12月31日的物业费17441.89元及违约金16744.2元，2011年1月1日至2013年12月31日的生活垃圾清运费90元。尚祖安辩称并反诉称：在小区中存在多处私搭乱建的情况。自来水是生活必需品，在我方向天鹅湾物业报修自来水问题时都不能按照标准提供维修服务。小区楼宇中卫生情况糟糕，垃圾不能及时清理、清运。在小区公共区域内车辆乱停乱放，即便是停车场内车辆的停放也是十分混乱。楼宇中消防设施用软管拖放在楼道中，无人管理。特别让人难以忍受的是在北京的供暖季，由于天鹅湾物业对供暖设施疏于管理和维护，致使我方屋内温度远低于18摄氏度，在供暖季中，我的房屋根本无法居住。在我对物业服务存在质疑的情况下，天鹅湾物业以代收水费的便利，限制我购买自来水，严重影响我的生活。小区内甬路破损天鹅湾物业未及时修缮，同时小区内还存在天鹅湾物业占用公共区域的情况。综上，天鹅湾物业严重违反合同规定，未按照服务合同的规定和标准提供物业服务，并给我造成了巨大损失。我方在天鹅湾物业未履行合同义务的情况下不应向其支付物业费用，并有权要求天鹅湾物业赔偿由于违约给我方造成的损失，故我方不同意交纳物业费及垃圾清运费并反诉要求：1、天鹅湾物业履行合同义务，清除南区小区内及楼顶的私搭乱建，清除南区小区侵占公共区域的情况，清除5号楼楼梯间内所有长期堆放的垃圾并对垃圾及时清理清运，停车入位，非停车区域不得停车，车辆不得出现停放在通往地下、地上停车场的主要行车道内，并开放被天鹅湾物业私占的停车场，有效进行管井及电路管理，拆除5号楼所有管井内私自加装的水泵，还原私自改造的电路特别是清除裸露的电线，按照合同及北京市住宅物业管理服务标准的规定履行水电急修20分钟内到达，其他维修及时到达的义务；2、判令我免于支付供暖期间的物业费；3、天鹅湾物业赔偿我可预期收入损失36000元；4、判令天鹅湾物业放开对我的购水限制，自由购买自来水；5、判令天鹅湾物业清除占用公共区域的杂物，维修5号楼内公共区域的门窗，天花板，维修南区小区内的甬路。针对尚祖安的反诉天鹅湾物业辩称：不同意尚祖安的反诉请求，我方提供了符合服务合同约定内容的服务。我方主张的每年30元的生活垃圾费是物业公司代收的，有政府文件作为依据，与服务合同中的垃圾清运费是两个概念。供暖问题是业��和供暖公司之间的关系，与我方无关，加泵的问题也与我公司无关，应由业主和供暖公司协商。关于停车场的管理和私搭乱建，一层住户搭建小花园是当时购房时与开发商说好的，是允许的。关于购水的限制，是因为被告欠费很长时间了。环境卫生问题物业公司监督还是比较到位的，住的时间长了，门口摆个鞋架子很正常。尚祖安的房屋不是不能居住，据我公司了解，该房屋目前有人居住。小区绿化、保安、公用设施等做的都不错，停车场也是24小时有人管理，没有疏于管理。经审理查明：天鹅湾物业与尚祖安于2007年11月28日签订《前期物业管理服务合同》，天鹅湾物业为甲方，尚祖安为乙方，合同约定：甲方为物业管理企业，乙方指房屋所有权人，乙方购买的房屋建筑面积为124.23㎡。物业管理服务内容包括：1.制定物业管理服务工作计划，并组织实施，管理与物���相关的工程图纸，住用户档案与竣工验收材料等，建立物业管理的各项制度。2.房屋建筑共同部位的日常维修、养护和管理，共同部位包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道、管道井、大堂、公共门厅、公共电表箱、避雷装置、雨落管等。3.共用设施设备的日常维修养护、运行和管理，共用设施设备包括：共用的上下水管道、共同照明、保安监控系统等。4.共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、化粪池、泵房、自行车棚（停车场、库），市政排水设施、物业管理区域内的外围护栏及围墙等。5.公共绿地的养护与管理。6.公共环境卫生，包括房屋共同部位的清洁卫生，公共场所的清洁卫生、垃圾的收集、清运。7.保持公共秩序，包括门岗服务、物业区域内巡查。8.保持物业区域内车辆行驶秩序，对车辆停放进行管理。9.消防���理服务，公共区域消防设施的维护。10.电梯的运行和日常维护管理。11.房屋装饰装修管理服务。12.业主办理入住服务。物业服务费实行包干制，费用标准为3.9元／平方米／月。首期物业服务费自开发商发放的“入住通知书”约定的日期开始计算，由乙方在入住时向甲方交纳12个月的物业管理服务费用；首期之后的物业管理费每一个季度收取一次，由乙方在每季度首月5日前向甲方交纳本季度的物业管理服务费；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起每天按欠费金额的千分之三向乙方收取违约金；物业服务期限至小区业主大会成立后选出新的物业管理公司进驻本小区开始工作止。上述合同签订后，北京城启天鹅湾物业管理有限公司于2011年10月26日变更为天鹅湾物业现用名称。庭审中，天鹅湾物业称���然合同约定为每季度收取一次物业费，但实践中为每年收取一次，即于每年的1月1日前收取下一年度的物业费。尚祖安对此予以认可，但称因天鹅湾物业未履行物业服务合同约定义务，故其不应交纳物业费。另，原告提交京价（收）字（1999）第253号《关于调整委托清运垃圾托运费及垃圾消纳场管理费收费标准的通知》，欲证明其代环卫部门向被告收取生活垃圾清运费，生活垃圾清运费每户每年30元。对该证据尚祖安不认可，并称其交纳的物业费中已经包含了物业管理区域的清洁卫生费用。尚祖安反诉要求天鹅湾物业履行合同义务，清除5号楼所在南区小区内及楼顶的私搭乱建，清除南区小区侵占公共区域的情况，清除5号楼楼梯间内所有长期堆放的垃圾并对垃圾及时清理清运，停车入位，非停车区域不得停车，车辆不得出现停放在通往地下、地上停车场的主要行车道内，并开放被天鹅湾物业私占的停车场，有效进行管井及电路管理，拆除5号楼所有管井内私自加装的水泵，还原私自改造的电路特别是清除裸露的电线，按照合同及北京市住宅物业管理服务标准的规定履行水电急修20分钟内到达，其他维修及时到达的义务，并提供照片对天鹅湾物业未履行合同约定义务的事实予以证明。对此天鹅湾物业称，一层业主与开发商有协议，买一层送小花园是正常的，一层业主有权搭建围栏；垃圾已经安排人员定期清理；天鹅湾物业为停车场安排了保安和出入口管理人员，不存在停车混乱的情况；电线不是物业公司安的；供暖线路是供暖公司经过业主同意改的；楼内业主占用公共区域是短期占用，底商有权占用门前一定限度内的区域；此外，天鹅湾物业还认为尚祖安提供的照片是近期拍摄的，不能作为其欠费的理由。尚祖安称由于供暖��度不达标，其在供暖季只能在外租房居住，故要求天鹅湾物业赔偿损失36000元。对此，尚祖安提交报修单予以证明。天鹅湾物业称尚祖安与供暖公司有单独的供暖协议，其公司也不收取供暖费，因此该请求与其公司无关。尚祖安要求天鹅湾物业放开对其购水的限制，要求自由购买自来水，对此情况天鹅湾物业称其公司规定不按时交纳物业费的业主每次只能购买2吨水。另，尚祖安要求维修5号楼内公共区域的门窗，天花板，维修5号楼所在的南区小区内的甬路，并提供照片对上述门窗、天花板、甬路破损的事实予以证明。天鹅湾物业称尚祖安拍摄照片时可能存在这些问题，也可能现在已经修好了，即使存在这样的情况也不能证明是5号楼的情况，不能作为尚祖安自2011年以来不交物业费的理由。对此，经本庭现场勘验，5号楼B1层存在天花板破损的情况，楼梯间窗户存在损坏的情况，对此双方均予以认可。上述事实，有《前期物业管理服务合同》、京价（收）字（1999）第253号《关于调整委托清运垃圾托运费及垃圾消纳场管理费收费标准的通知》、照片、报修单、勘验笔录、原、被告当庭陈述等在案佐证。本院认为：本案天鹅湾物业与尚祖安签订的《前期物业管理服务合同》属有效合同，双方均应严格依约履行。按照合同约定，天鹅湾物业为尚祖安提供了物业管理服务，尚祖安即应向天鹅湾物业支付物业费。同时，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据本案查明的案件事实，可以证明天鹅湾物业在履行服务合同过程中确有不完全履行物业服务合同约定义务的行为，但不足以构成尚祖安不交纳物业费的理由。物业公司与小区业主之间存在着相互依存的关系，物业公司提供良好服务的前提是有充足的经费。故尚祖安应按照合同约定向天鹅湾物业交纳物业费，但具体数额本院将予以酌减。关于违约金，本院认为物业公司在物业管理中，亦应尽职尽责，不断提高其服务质量，完善细节，鉴于其服务中确有瑕疵，其要求违约金本院不予支持。关于生活垃圾费，天鹅湾物业仅是代环卫部门向尚祖安收取，与其服务合同中约定的内容不冲突，对此本院予以支持。关于尚祖安要求天鹅湾物业履行相关职责的反诉请求，其中清除5号楼所在的南区小区内及楼顶的私搭乱建，清除南区小区侵占公共区域的情况，清除5号楼楼梯间内所有长期堆放的垃圾并对垃圾及时清理清运，停车入位车辆，不得出现停放在通往地下、地上停车场的主要行车道内，并开放被天鹅湾物业私占的停车场的要求无明确的事实依据及具体内容，本院不予支持；关于要求拆除5号楼所有管井内私自加装的水泵，还原私自改造的电路特别是清除裸露的电线，因与供暖公司相关，不应由天鹅湾物业承担相关责任，本院不予支持；关于按照合同及北京市住宅物业管理服务标准的规定履行水电急修20分钟内到达，其他维修及时到达的义务，无事实依据，本院不予支持；关于放开对其购水进行限制，自由购买自来水的要求，符合合同约定及公平原则，本院予以支持；关于由于供暖温度不达标，其在供暖季只能在外租房居住，故要求天鹅湾物业赔偿损失36000元的反诉请求无事实及法律依据，本院不予支持；关于要求维修5号楼内公共区域的门窗，天花板，维修南区小区内甬路的反诉请求，经本院现场勘验，对维修5号楼内公共区域的门窗，天花板的要求予以支持。另，本院希望天鹅湾物业通过不断提升其物业服务水平和质量，完善物业管理服务中的细节，以充分获取所服务小区业主的理解和配合。同时亦希望尚祖安能及时交纳物业管理费，以保证小区物业的正常运转。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）尚祖安于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）北京城启天鹅湾物业服务有限公司二○一一年一月一日至二○一三年十二月三十一日的物业费一万五千六百九十八元；二、被告（反诉原告）尚祖安于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）北京城启天鹅湾物业服务有限公司二○一一年一月一日至二○一三年十二月三十一日的生活垃圾清运费九十元；三、原告（反诉被告）北京城启天鹅湾物业服务有限公司自本判决生效之日起不得对被告（反诉原告）尚祖安购买自来水的吨数和时间进行限制；四、原告（反诉被告）北京城启天鹅湾物业服务有限公司自本判决生效之日起七日内对北京市朝阳区雅成三里5号楼B1层公共区域内天花板及楼道窗户进行维修；五、驳回原告（反诉被告）北京城启天鹅湾物业服务有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）尚祖安的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费788元，由原告（反诉被告）北京城启天鹅湾物业服务有限公司负担425元，（已交纳394元，其余31元于本判决生效之日起七日内交纳），由被告（反诉原告）尚祖安负担363元（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理���700元，由被告（反诉原告）尚祖安负担280元（已交纳），由原告（反诉被告）北京城启天鹅湾物业服务有限公司负担420元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 付 艳代理审判员 陈 蕾人民陪审员 王学民二〇一三年十二月二十六日书 记 员 赵 靓