山东省青岛市黄岛区人民法院民 事 判 决 书（2011）胶南民初字第2899号原告：青岛琅琊台集团股份有限公司。住所地：胶南市琅琊台路。法定代表人：李悦明，董事长。委托代理人：丁宝生，男，1961年7月5日出生，汉族，公司职工，住胶南市东风路。委托代理人：丁月英，山东雅圣律师事务所律师。被告：青岛市市北区台东蔬菜副食品批发公司。住所地：青岛市市**。法定代表人：焦成海，经理。被告：骆臣，男，1964年1月6日出生，汉族，个体工商户，住青岛市崂山区。委托代理人：张艳丽，山东凯恩律师事务所律师。委托代理人：夏鑫，山东凯恩律师事务所律师。原告青岛琅琊台集团股份有限公司（以下简称琅琊台公司）与被告青岛市市北区台东蔬菜副食品批发公司（以下简称台东蔬菜公司）、骆臣申请执行人执行异议之诉纠纷一案，于2011年5月9日诉来本院，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告琅琊台公司的委托代理人丁宝生、丁月英，被告骆臣及委托代理人张艳丽到庭参加诉讼，被告台东蔬菜公司经合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告琅琊台公司诉称：2000年8月9日，胶南市人民法院就原告与被告台东蔬菜公司买卖合同欠款纠纷一案作出（2000）胶南经初字第850号民事判决书，判决由被告台东蔬菜公司支付欠款70余万元，判决生效后台东蔬菜公司一直未履行该判决。原告依法申请法院强制执行，在执行过程中，台东蔬菜公司为规避执行法院查询到自己的财产，因而逃避债务，故意提供虚假登记文件，将涉案房屋直接登记给了被告骆臣。从台东蔬菜公司与骆臣签订的《商品房转让合同》来看，涉案房屋转让价格明显偏低，单价仅为2700元／平方米，且并未按照房屋买卖事由办理过户登记。原告认为两被告的转让行为违反了法律的强制性规定，损害了作为债权人的原告的合法权益，请求确认两被告之间订立的商品房转让合同无效，由被告承担诉讼费。原告在庭审中变更诉讼请求，请求对青房地权市字1724**房权证项下的房屋予以继续执行，偿还原告的债务。被告台东蔬菜公司未到庭未答辩。被告骆臣辩称：骆臣与台东蔬菜公司之间签订了合法有效的房屋买卖合同，其也全面履行了合同义务，并取得了合同项下房屋的所有权证。骆臣的购房行为不存在任何过错，完全是善意的，应该受到法律保护。骆臣与台东蔬菜公司之间的房屋买卖行为并未给原告造成任何损害，该合同不属于无效合同情形，也不存在可撤销的情形。原告的主体不适格。请求法院驳回原告对骆臣的起诉。经本院审理查明：2000年，原告琅琊台公司与被告台东蔬菜公司因买卖白酒欠款纠纷一案诉来本院，本院于2000年8月9日作出（2000）胶南经初字第850号民事判决书，判决台东蔬菜公司支付琅琊台公司白酒款717967.60元。判决生效后，琅琊台公司于2000年9月18日申请本院强制执行。由于台东蔬菜公司名下没有可供执行的财产，本案一直没有执行到位。2009年，本院在执行过程中，查明台东蔬菜公司有一处位于青岛市汉口路178号的拆迁安置网点房。2009年8月28日，本院执行局查封该房屋，房屋登记产权人为骆臣，产权证号：青房地权市字**。2009年10月16日，琅琊台公司向青岛市人民政府提起行政复议申请，请求撤销青房房地权市字1724**权证。2010年8月17日，青岛市人民政府以琅琊台公司不具备行政复议申请人主体资格为由驳回琅琊台公司的行政复议申请。2010年9月20日，琅琊台公司以青岛市国土资源和房屋管理局为被告，台东蔬菜公司、骆臣为第三人向青岛市市北区人民法院提起行政诉讼，请求撤销青房地房地权市字1724**证。2010年11月11日，青岛市市北区人民法院作出（2010）北行初字第145号行政裁定书，以琅琊台公司不可以作为适格的原告提起诉讼为由，驳回琅琊台公司的起诉。琅琊台公司不服该裁定书，上诉至青岛市中级人民法院。2011年3月9日，青岛市中级人民法院作出（2011）青行终字第64号裁定书，驳回上诉，维持原裁定。在行政复议与行政诉讼过程中，台东蔬菜公司均主张涉案房屋已卖给骆臣。房屋被查封后，骆臣向本院提出执行异议，主张其于2003年从被告台东蔬菜公司购买该房屋，请求法院解除对该房屋的查封。2011年4月26日，本院作出（2000）胶南执异字第2134-1号执行裁定书，裁定中止对青房地权房地权市字1724**项下房屋的执行。2011年5月9日，琅琊台公司向本院提起诉讼，请求确认台东蔬菜公司与骆臣签订的商品房转让合同无效。本院受理后，骆臣于2011年7月15日向本院提出管辖权异议，要求将本案移送到青岛市市北区人民法院审理。2011年11月7日，本院作出（2011）胶南民初字第2899-1号民事裁定书，驳回骆臣对本案管辖权提出的异议。骆臣对该裁定书不服，向青岛市中级人民法院提起上诉。2012年5月2日，青岛市中级人民法院作出（2012）青民辖终字第97号民事裁定书，驳回上诉，维持原裁定。青岛市台东区威海路353号房屋（产权证号：青房自字：青房自字第**为476.65平方米）原系台东蔬菜公司所有。1996年，青岛市重点工程海泊河两岸改造指挥部（以下简称指挥部）依据青岛市城市规划，对该房屋实施拆迁改造，1996年7月9日与台东蔬菜公司签订了《拆迁协议书》，约定台东按拆一还一的原则，指挥部将在鞍山二路或敦化路改造范围内，安置台东蔬菜公司商业网点房面积476.65平方米（产权、使用权归台东蔬菜公司所有）。1998年12月4日，指挥部与台东蔬菜公司签订《网点安置协议书》，约定：指挥部在18号地3号楼1-2层网点（市北区汉口路178号）（1／7）-（16）、（T）-（F）轴线部分安置台东蔬菜公司网点房建筑面积约522.54平方米（一层建筑面积约261.27平方米，二层建筑面积约261.27平方米）。2000年9月8日，双方正式签订《网点安置协议书》，约定：指挥部实际安置台东蔬菜公司超出应安置建筑面积78.87平方米，按每平方米3500元，合计276045元。工程期限预计在2001年5月竣工。《拆迁协议书》、《网点安置协议书》落款指挥部处公章均为“青岛市重点工程海泊河两岸改造指挥部”。该安置网点房所在项目工程由青岛市水利工程总公司承建，合同开工日期为2000年8月10日，竣工日期为2001年5月10日。该安置网点房交付给台东蔬菜公司使用后，台东蔬菜公司一直没有办理产权证。2001年，经市北区财贸委员会批准，台东蔬菜公司改制，由职工集体买断企业产权，并委托青岛琴咨资产评估有限责任公司对其全部资产和负债进行评估。评估基准日为2001年5月31日，在“固定资产—房屋建筑物清查评估明细表”中载明：台东蔬菜公司唯一的办公房建成于2001年，建筑面积555.52平方米，净值1944320元。除该房屋外，台东蔬菜公司再无其他建筑物。2004年12月31日，台东蔬菜公司《资产负债表》上载明其尚有固定资产净值为1961912元。2003年9月18日，台东蔬菜公司（甲方）与骆臣（乙方）签订《商品房转让合同》，主要内容为：一、甲方将位于青岛市汉口路168号5号楼网点房一处转让与乙方。二、该房屋共计两层建筑面积为555.52平方米，售价每平方米2700元，房款共计1499904元。三、付款方式：乙方应于本合同签定后十日内向甲方支付人民币一百四十五万元，甲方将有关该房屋的证件如安置协议等原件全部交付乙方，并由双方共同办理该网点安置协议书、交费发票等更名手续。余款于该房产过户（产权证申请完毕）之日付清。该协议同时约定了房产过户费用的承担及违约责任等内容，但未约定何时交付房屋。台东蔬菜公司为骆臣出具盖有行政章的收据2张、财务章的收据2张，其中2003年1月20日的收据（NO0142231）载明“今收到骆臣房款伍万元整”；其余3张收据均为2003年9月18日出具，数额分别为60万元（NO0142225）、50万元（NO0142226）和35万元（NO0142227），该3张收据在“今收到”一栏载明“售房款”。收款人均为台东蔬菜公司的法人焦成海。2003年9月18日，骆臣从银行取款43万元和30万元，同日骆臣之姐骆丽从银行取款50万元。2004年8月5日，骆臣领取了青房地权市房地权市字1724**权证》。在琅琊台公司诉被告青岛市国土资源和房屋管理局的行政诉讼中，青岛市国土资源和房屋管理局为证明骆臣办理房产登记行为材料齐备，出示了一系列证据：1、骆臣的身份证；2、1996年7月9日指挥部与骆臣签订的拆迁协议，主要内容为：乙方（骆臣）在市北区（原台东区）威海路353号有无照网点房一处，面积554㎡，根据青岛市有关拆迁规定，双方协商确定安置乙方网点用房554㎡。3、1998年9月8日，指挥部与骆臣签订的《安置协议》，主要内容为：根据1996年7月9日甲、乙双方签订的《拆迁协议书》精神，甲、乙双方协商同意，甲方在18号地3号楼1—2层网点（1／7）-（16）、（T）-（F）轴线部分安置乙方网点房。建筑面积约555.52㎡；18号地3号楼交房时间定为1999年7月。上述两份协议落款“甲方”公章均为“青岛市重点工程海泊河两岸改造指挥部动迁安置专用章”4、《查档证明》，主要内容为“市北区威海路353号姓名骆臣经查档，未办理产权登记”。5、《青岛市房地产转移登记申请表》，转让方盖章为“青岛市重点工程海泊河两岸改造指挥部动迁安置专用章”，受让方“骆臣”之签名骆臣自认非其本人书写。6、《建设工程规划许可证》，发证日期为1996年6月14日。7、《竣工工程验收评定（临时）证明书（99临字第056号）》，内容主要为：由胶州金马建筑公司承建的海改18#地3#楼工程，于97年12月8日经我站会同有关部门办理竣工验收，工程质量被评定为合格等级。落款时间为“一九九九年六月三十日”。8、收费明细表，产权变动标记为“拆迁返还初始登记”、竣工日期标注为“1997-01-01”，交款人骆臣。经本院查明，该2—8号材料系骆臣在办理产权证的过程中提供的虚假材料。骆臣在庭审中对其提供的虚假材料的解释是：为了少缴税，委托中介办理的房产证，材料是在办理房产证的时候中介与开发商办理的，骆臣不清楚。指挥部作为拆迁安置单位，于2009年9月7日向本院出具《关于青岛市台东蔬菜副食品批发公司拆迁安置情况的说明》，证明拆迁安置协议双方当事人均为指挥部与台东蔬菜公司，而该指挥部“从未与骆臣相识并签订任何协议”。指挥部同时证明，涉案房屋楼座（18号地3号楼）的施工单位是青岛市水利工程总公司而非胶州金马建筑公司，该项目没有办理《建设工程规划许可证》，没有竣工验收，不具备办理房屋产权的必备条件，指挥部“从未向有关部门申请办理房屋产权证”。2009年12月16日，青岛市建筑工程质量监督站向市政府法制办公室出具证明，内容为：贵单位转来的由胶州金马建筑公司施工的海泊河改造18#地3#楼工程，出具的《竣工工程验收评定（临时）证明书（99临字第056号）》证明，经我站查询，无此证明存根，且该工程无竣工验收记录。2003年9月15日，台东蔬菜公司召开董事会、监事会全体人员会议，全体人员一致通过决议，同意将汉口路168号5号楼网点房出售。该决议上加盖台东蔬菜公司公章。2004年3月30日，台东蔬菜公司与骆臣签订协议，约定：因买卖汉口路168号5号楼网点房一事，为使双方少交费，台东蔬菜公司同意将原拆迁协议变更为骆臣，以骆臣的名义办理房产证。台东蔬菜公司负责提供办理房产证的相关资料，手续由骆臣办理，房产证办妥后由骆臣交纳相关费用并领取房权证。上述事实，有原、被告陈述，原告提交的产权注销证明、拆迁协议书、网点安置协议书、青岛市重点工程指挥部文件、工程施工合同、青岛市建筑工程质量监督站证明、关于青岛市台东蔬菜副食品批发公司拆迁安置情况的说明、2000年胶南经初字第850号民事判决书、决议、商品房转让合同、收款凭证、更名协议、青岛市市北区财贸委员会的文件、立项审批表、资产负债表、资产评估明细表、2012北行初字第145号行政裁定书、2004年的资产负债表、协议书、安置协议、青岛市房地产转移登记申请表、建设工程规划许可证、竣工工程验收评定证明书、各项收费明细表，被告骆臣提交的商品房转让合同、收款凭证、房地产产权证、董事会和监事会决议、取款凭条，本院调取的银行查询通知书为证，上述证据经本院开庭质证，可以采信。本院认为，因本案原告琅琊台公司系根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定以台东蔬菜公司、骆臣为被告提起的执行异议之诉，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第二十一条规定“申请执行人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼，请求对执行标的许可执行的，应当以案外人为被告；被执行人反对申请执行人请求的，应当以案外人和被执行人为共同被告。”琅琊台公司请求对青房地权市字房地权市字1724**的房屋予以继续执行的诉讼请求，符合上述法律规定，本院应予审理。本案争议的焦点是：琅琊台公司主张对讼争房产应继续执行是否成立。本院认为：1、涉案房产的产权人为台东蔬菜公司，该公司法定代表人焦成海以公司的名义对外出售公司唯一的重要财产，没有股东联名签署的同意出售书，该房产转让行为系无权处分。焦成海擅自处分公司财产的行为将减少公司的注册资本，违反了《公司法》有关资本维持原则的强制性规定。骆臣在购买房屋的时候有义务审查台东蔬菜公司是否召集了股东会，决议成立的条件是否符合《公司法》和《公司章程》的规定，股东会议决议通过的记录是否由全体股东签字等条件。仅凭诉讼中所出示的《决议》，不能证明骆臣已尽了一般人的注意义务。2、尤其是在2000年之后房价连年大幅增长的客观情况下，涉案房产在2003年9月18日的转让价150万元远远低于2001年5月31日的评估价194万元，显然骆臣购买房屋没有支付合理对价。同时，台东蔬菜公司以明显低于市场的价格转让涉案房屋，其不能说明房屋转让款项入账情况，骆臣交付房款只有焦学海出具的收款收据，不能证明购房款已经入账。3、2003年骆臣购买房屋，但在台东蔬菜公司2004年12月31日的《资产负债表》中该房产依然系其固定资产。4、更为重要的是，被告台东蔬菜公司与原告琅琊台公司的债务形成在先，且业已经有效法律文书确认，台东蔬菜公司在2000年9月18日进入强制执行过程中与骆臣一起向青岛市国土资源和房屋管理局提供不真实的房屋权属登记材料，使骆臣取得房产登记手续，从而使台东蔬菜公司获得的拆迁安置房屋的产权转移到骆臣名下，导致台东蔬菜公司丧失偿还债务的能力，影响了琅琊台公司实现债权。因此，台东蔬菜公司和骆臣之间转让房屋的行为系恶意串通，通过合法的买卖合同的形式达到逃避债务，损害债权利益的非法目的。由于台东蔬菜公司和骆臣签订的商品房转让合同违反了法律的强制性规定，故本院确认台东蔬菜公司和骆臣之间的房屋买卖合同属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第（三）项，即“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”和“以合法形式掩盖非法目的”的情形，该转让房屋行为无效，本院应当对青房地权市字1房地权市字1724**屋继续执行。被告台东蔬菜公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为对自己诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：对本院查封的位于青岛市汉口路178号房地产权证号为青房地权市字172435号的房屋继续执行。案件受理费18299元，保全费5000元，共计23299元，由被告青岛市市北区台东蔬菜副食品批发公司和被告骆臣共同承担。因原告已向本院预交，二被告于本判决生效之日起10日内付给原告23299元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青岛市中级人民法院。审 判 长  鲍广平审 判 员  崔满良人民陪审员  吴国洲二〇一三年八月一日书 记 员  刘立娜