广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0608民初4633号原告：李某，女，1986年8月1日出生，住湖南省新邵县。委托诉讼代理人：廖黄鹏，广东尚尧律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈泽博，广东尚尧律师事务所实习律师。被告：佛山市鼎富物业管理有限公司，住所地广东省佛山市高明区荷城街道荷富路**村1号商铺，统一社会信用代码91440608MA52DJYJ2J。法定代表人：赵晓峰。被告：赵晓峰，男，1983年7月17日出生，汉族，住海南省儋州市。原告李某诉被告佛山市鼎富物业管理有限公司（以下简称鼎富公司）、赵晓峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月4日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年1月27日公开开庭进行了审理。原告李某的委托诉讼代理人廖黄鹏到庭参加了诉讼，被告鼎富公司、赵晓峰经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李某向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告在2019年5月9日签订的《物业租赁合同》解除；2.被告鼎富公司向原告返还租赁使用费229721元；3.被告鼎富公司向原告返还软装修费用17500元；4.被告鼎富公司向原告支付利息损失14141.4元（实际计算至被告还清之日止）；5.被告鼎富公司向原告支付律师费用25000元；6.被告赵晓峰对被告鼎富公司第2-5项责任承担连带赔偿责任；7.本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：原、被告双方于2019年5月9日签订关于租赁佛山市高明区**的**单元的《物业租赁合同》，合同约定被告应当于2020年12月31日前将物业交付原告使用。签订租赁合同当日，原告向被告支付租赁使用费229721元。同日，原、被告双方签订《雅尚盈爵酒店托管合同》，原告于当日向被告支付软装修费17500元。被告多次向原告明确告知物业无法如期交付，现工地处于停工状态，无任何施工痕迹。经原告查询，被告已被法院列为被执行人，存在经营状况恶化的情况。被告鼎富公司提交书面答辩状辩称，一、原告与被告鼎富公司签订的《物业租赁合同》合法有效，原告要求解除合同并退还租赁使用费无事实和法律依据。双方签订的《物业租赁合同》第四条第一款的约定，被告鼎富公司在特定情况下可以延期交楼，包含因不可抗力或政府政策原因，在合同履行期间发生的疫情属于不可抗力，被告鼎富公司有权依该约定逾期交楼。同时，依照第十二条第四款，原告在被告鼎富公司逾期交楼365天之后才有权解除合同。在本案中，被告鼎富公司的行为并没有达到原告有权解除合同的情形。二、原告单方提前要求解除合同，已违约，其应当向鼎富公司承担相应的违约责任，原告要求鼎富公司支付利息损失无依据。三、本案是租赁合同纠纷，原告基于《物业委托经营管理合同》要求返还软装修费无依据。四、原告请求支付律师费没有事实和法律依据。被告鼎富公司、赵晓峰经本院传票合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃相应的诉讼权利。原告李某围绕诉讼请求依法提交了证据，并在庭审时出示。经审查，本院对原告李某提供的证据予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年5月9日，原告李某（乙方）与被告鼎富公司（甲方）签订《物业租赁合同》，约定：1.物业位于佛山市高明区**的地块，推广名为【**·**广场】**单元，该物业总建筑面积为30.14平方米。截止本合同签署日，甲方对该物业拥有独立、完整的租赁和使用权，为该物业唯一合法使用权人，该物业不存在抵押、查封等权利瑕疵。2.该物业租赁期限为20年，自甲方向乙方交付该物业之日起开始计算。在乙方按照本合同约定履行，未违反本合同相关约定的前提下，租赁期限届满后，甲方同意该物业免租赁使用费给乙方使用至2048年2月15日。该物业在租赁期限内的租金总额为229721元，乙方须于2019年5月9日前付清全额租赁使用费（含定金）。3.甲方应当在2020年12月31日前（含当日）将物业交付乙方使用，甲方交付给乙方的物业使用标准详见本协议附件二《物业交付装修标准清单》。4.如因乙方违约导致甲方解除本合同，甲方因实现合法权益产生的费用（包括律师费、诉讼费、财产保全担保费等）由乙方承担。同日，原告李某（甲方）与被告鼎富公司（乙方）签订《雅尚盈爵酒店托管合同》，合同约定：甲方将其位于佛山市高明区方进行经营管理；甲方需向乙方支付软装费用35000元，上述费用甲方应当自签订本合同之日向乙方支付50%，收楼当天支付50%。2019年5月9日，被告鼎富公司出具专用收款收据，确认收到李某交纳的佛山市高明区荷城街道**单元物业租赁使用费199721元。同日，被告鼎富公司出具二张收款收据，分别确认收到李某交纳的佛山市高明区荷城街道**单元装修款30000元以及酒店部分软装设计费17500元。另查，1.2020年4月30日，佛山市自然资源局高明分局发出佛自然资明告〔2020〕223号《关于****“用地规划许可证”变更登记批前公示的通告》，案涉用地项目名称由“****广场项目”变更为“****”。2.2020年9月17日，佛山市自然资源局出具《建设工程规划许可证》，载明：建设单位佛山市高明区荷城街道罗西村民委员会**经济合作社，建设项目名称****，建设位置佛山市高明区荷城街道**、荷富路以西，建设规模41982.08平方米。3.被告鼎富公司为自然人独资有限责任公司，被告赵晓峰为自然人股东。4.2020年10月13日，李某与广东尚尧律师事务所签订《民事委托代理合同》，合同约定李某委托律师事务所代理一审诉讼、二审诉讼、申请执行以及调解；律师服务费25000元。同日，广东尚尧律师事务所向李某开具金额为25000元的广东增值税普通发票。5.李某于2020年11月4日提起本案诉讼，鼎富公司于2020年11月7日签收应诉材料。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷，案涉物业所在地块性质为集体建设用地，案涉项目已于2020年9月17日取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，李某与鼎富公司签订的《物业租赁合同》合法有效。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行主要债务”的规定，李某与鼎富公司约定案涉房屋于2020年12月31日前交付，但至一审辩论终结时（2021年1月27日）案涉项目仍未动工，鼎富公司迟延履行主要合同义务，《物业租赁合同》达到了《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除条件。李某请求解除合同，合法有据，本院予以支持。鼎富公司辩称逾期交付房屋满365日李某才有权解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第四十条:“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，《物业租赁合同》是鼎富公司为了重复使用而预先拟定的格式合同，上述约定属于排除李某主要权利的条款，该条款应为无效条款。故对鼎富公司的上述抗辩意见，本院不予采纳。至于解除时间，李某未提交证据证实在提起本案诉讼前曾通知鼎富公司解除合同，鼎富公司于2020年11月7日签收本案应诉材料，本院确认李某与鼎富公司签订的《物业租赁合同》于2020年11月7日李某解除合同的通知到达鼎富公司之日解除。关于李某要求鼎富公司返还的租赁使用费229721元的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，案涉《物业租赁合同》已于2020年11月7日解除，李某诉求鼎富公司返还其依据租赁合同收取的租赁使用费229721元，合法有据，本院予以支持。关于李某要求鼎富公司返还的软装修费17500元的问题。因《物业租赁合同》已于2020年11月7日解除，导致《雅尚盈爵酒店托管合同》合同目的已无法实现，应一并予以解除，故李某诉求鼎富公司返还软装修费17500元，合法有据，本院予以支持。关于利息损失问题。因鼎富公司违约造成《物业租赁合同》被解除，鼎富公司实际占有以交付租金及软装修款的名义收取的李某款项，确实造成了李某的利息损失，李某请求以247221元为本金，从2019年5月19日起至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款基准利率、从2019年8月20日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息损失，未违反法律的规定，本院予以支持。关于律师费的负担问题。租赁合同第十二条约定，如因李某违约导致鼎富公司解除本合同，鼎富公司因实现合法权益产生的费用（包括律师费、诉讼费、财产保全担保费等）由李某承担。因租赁合同是鼎富公司提供的格式合同，根据公平及诚信原则，鼎富公司违约导致合同解除，也应承担李某因实现合法权益产生的费用，故李某请求鼎富公司承担律师费合法有据，本院予以支持。综合考量案件的复杂程度、诉讼标的额以及诉讼进程，本院酌定律师费12000元由鼎富公司承担。关于被告赵晓峰的责任问题。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。本案中，赵晓峰为被告鼎富公司持股100%的股东及法定代表人，赵晓峰并未举证证明其个人财产独立于鼎富公司的财产，且赵晓峰以其个人账户收取了李某支付的合同价款，故赵晓峰应对鼎富公司的债务承担连带清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第五十七条、第六十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、确认原告李某与被告佛山市鼎富物业管理有限公司于2019年5月9日签订的《物业租赁合同》[合同编号：鼎富（DF）LFZ0065]于2020年11月7日解除；二、被告佛山市鼎富物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李某返还租赁使用费、软装修费247221元及利息（以247221元为本金，从2019年5月19日起至2019年8月19日，按中国人民银行同期贷款基准利率；以247221元为本金，从2019年8月20日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、被告佛山市鼎富物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李某支付律师费12000元；四、被告赵晓峰对第二、三判项确定的被告佛山市鼎富物业管理有限公司的债务承担连带还款责任；五、驳回原告李某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2797.50元（原告李某已预缴），由被告佛山市鼎富物业管理有限公司负担。原告李某预缴的案件受理费2797.50元，由原告李某在本判决发生法律效力之日起向本院申请退回。被告佛山市鼎富物业管理有限公司负担的案件受理费2797.50元，由其在本判决发生法律效力之日起7日内向本院缴纳。如不服本判决可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  吴卫华二〇二一年二月三日书记员  谭妍璐