南京市玄武区人民法院 民 事 判 决 书 （2013）玄锁民初字第233号 原告南京市城市建设开发（集团）有限责任公司（以下简称城开集团公司），住所地在南京市白下区洪武路198号。 法定代表人**，城开集团公司董事长。 委托代理人崔雅琴、李金红，江苏君远律师事务所律师。 被告王伟，男，1967年6月23日生，汉族，个体户，住南京市白下区。 委托代理人周铁军，江苏东恒律师事务所律师。 被告陈忠民，男，1955年2月25日生，汉族，南京旭华圣洛迪新型建材有限公司执行董事，住南京市玄武区。 第三人王瑾瑜，女，1975年3月26日生，汉族，住南京市玄武区。 委托代理人程加波，江苏利德丰律师事务所律师。 原告城开集团公司与被告王伟、陈忠民、第三人王瑾瑜房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告城开集团公司的委托代理人崔雅琴、李金红、被告王伟及其委托代理人周铁军、被告陈忠民、第三人王瑾瑜及其委托代理人程加波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告城开集团公司诉称，原告与两被告于2007年7月13日签订“房屋租赁合同”一份，合同约定由两被告承租原告建筑面积为1882.38平方米的房屋，仅作为开办幼儿园使用，租赁期限为12年。2012年7月，第三人王瑾瑜向原告反映称两被告采取过激行为，致使原告出租房屋内所开办的北苑之星幼儿园的正常教学受到严重影响，后原告才得知被告王伟及其妻子尤某与第三人王瑾瑜签订了“合作协议”一份，约定由王瑾瑜从北苑之星幼儿园原创办人胡某、张某让出资份额，王瑾瑜占幼儿园51%的出资份额，王伟与其妻子尤某占幼儿园49%的出资份额，合作期间王伟与尤某不参与幼儿园的经营管理，王瑾瑜每年支付王伟与尤某55万元。2011年9月15日，尤某、胡某、张某与王瑾瑜签订了“南京市玄武北苑之星幼儿园变更举办者协议”，并经南京石城公证处公证，协议约定：王瑾瑜全面主持工作，完全承担幼儿园内一切管理事务，尤某不参与管理，无须承担管理事务及赔偿责任。而原告与两被告签订的租赁合同约定被告若存在转租（承包、联营等变相转租等行为）或与他人调换及共同使用租赁房屋的，原告有权立即终止合同，并收回租赁房屋，故两被告违反合同约定。现原告诉至法院，要求判决解除与两被告于2007年7月13日签订的房屋租赁合同，两被告按合同约定的租金标准支付自2012年11月16日起至判决解除租赁合同之日止的租金。 被告王伟、陈忠民辩称，原告所述与事实不符，两被告与北苑之星幼儿园无任何矛盾，也未采取过任何过激行为，北苑之星幼儿园仍在正常运营。原、被告之间的租赁合同尚未到期，故要求继续履行房屋租赁合同。被告不存在租赁合同约定的转租、变向转租的行为，故请求驳回原告的诉讼请求。 第三人王瑾瑜述称，2011年8月，我以130万元的价格受让北苑之星幼儿园51%的出资份额，被告王伟还要求我另向其支付40万元的补偿，后我与王伟签订了幼儿园的有关协议，由于被告王伟与其妻子尤某只是将房屋转租，协议明确王伟与尤某不参与幼儿园的经营管理，也未进行任何投入，我每年固定支付给王伟及尤某55万元。2012年6月，王伟与尤某来到幼儿园，提出无理要求，对双方达成的协议进行反悔，并要求我将幼儿园迁出诉争房屋。在我拒绝后，王伟与尤某多次到幼儿园闹事，严重影响幼儿园的正常秩序，在此情况下我将王伟与尤某的情况向原告进行了反映，希望原告能够解决双方之间的争议。 经审理，查明以下事实： 一、2007年7月13日，原告与两被告签订“房屋租赁合同”一份，合同约定：甲方（原告）将位于本市玄武区苑之星幼儿园的房屋出租给乙方（两被告），房屋的建筑面积为1882.38平方米，房屋仅作为开办幼儿园使用；租赁期限为12年，自2007年11月16日起至2019年11月15日止；前三年的年租金为20万元，从第四年起每年递增2%，先付租金后使用，半年付一次；乙方有转租（承包、联营等变相转租行为）或与他人调换及共同使用该处租赁物的，甲方有权立即终止合同，并收回租赁房屋，因此而造成的法律责任和经济损失全部由乙方承担等。协议签订后，原告交付了房屋，两被告支付了房屋租金。后被告王伟的妻子尤某与胡某、张某共同在上述承租的房屋内开办了南京玄武北苑之星幼儿园。 二、2011年9月1日，王伟、尤某与王瑾瑜签订“合作协议”一份，协议约定：乙方（王瑾瑜）收购北苑之星幼儿园开办人胡某、张某的出资份额，并变更登记为幼儿园的举办人及法定代表人，甲方（王伟和尤某）占49%的出资份额，乙方占51%的出资份额；合作期间，甲方不参与幼儿园的内部经营管理，乙方每年支付甲方55万元，每年分别于3月1日和9月1日各支付27.5万元；自2011年9月起幼儿园所有新添设备由乙方出资，并享有所有权；乙方在经营期间有义务履行北苑之星幼儿园房屋租赁合同的约定等。协议签订后，王瑾瑜分别于2011年9月7日、2012年2月29日、2012年9月14日、2013年3月5日向尤某各支付27.5万元。 三、2011年9月15日，尤某、胡某、张某与王瑾瑜签订“北苑之星幼儿园变更举办者协议”一份，协议约定：甲方（尤某、胡某、张某）为北苑之星幼儿园举办者，乙方（王瑾瑜、尤某）符合民办幼儿园举办者要求，愿意履行北苑之星幼儿园举办者的权利和义务；甲、乙双方一致同意北苑之星幼儿园的举办者由尤某、胡某、张某变更为王瑾瑜、尤某，股权比例由原来的尤某占48%、胡某占48%、张某占4%变更为王瑾瑜占51%、尤某占49%；在2011年8月31日24时前北苑之星幼儿园的一切办学行为和由此产生的债权、债务等全部事务由甲方负责；协议生效后举办者王瑾瑜将全面主持工作，完全承担幼儿园的一切管理事务，尤某不参与管理，无须承担管理事务及赔偿责任等。同时，南京市石城公证处对该协议进行了公证。协议签订后，王瑾瑜分别于2011年9月16日和2012年1月11日向王伟各支付了20万元，合计40万元，王瑾瑜又分四次向胡某付款90万元。 四、2011年9月29日，北苑之星幼儿园取得了办学许可证。2012年4月9日，南京市玄武区民政局批准了北苑之星幼儿园法定代表人变更为王瑾瑜的登记申请，并颁发了民办非企业单位登记证书。办学许可证注明北苑之星幼儿园的校长为王瑾瑜，举办者为王瑾瑜、尤某。 五、两被告自2012年11月16日后未再向原告交纳房屋租金。 审理中，原告坚持称：被告王伟夫妻与第三人名义上是合作经营关系，但其未对幼儿园进行投入，也不参与幼儿园经营，不承担经营风险，每年取得固定的收益，故实质上是转租关系，该行为违反了两被告与原告签订的房屋租赁合同的约定，原告有权要求解除双方之间的房屋租赁合同；被告陈忠民在和原告签订房屋租赁合同后，未参与过幼儿园的开办与管理，其根本目的就是为转租房屋牟取利益；同时，为了维护北苑之星幼儿园的正常教学秩序，原告承诺在解除与两被告之间的房屋租赁合同后，在年租金不低于500000元的条件下优先与王瑾瑜签订新的房屋租赁合同。 第三人王瑾瑜称：被告王伟及其妻子尤某多次到幼儿园闹事，声称房屋是他们承租的，不想租给第三人了，随时可以要求第三人走，王伟及其妻子尤某的行为严重影响了幼儿园的正常教学秩序，在此情况下第三人才向原告反映情况；第三人为幼儿园的正常运营投入了大量的资金，幼儿园的各项运营支出均由第三人承担，房屋租金也是由第三人直接交付给原告的，如果原告认可第三人的工作，第三人愿意与原告继续合作，将幼儿园开办下去。第三人为证明其意见，提供了报警记录、介绍信、委托书、函件、通知、租金发票等证据加以证明。 被告王伟称：被告与第三人只是因为查帐的问题产生过纠纷，但事情发生在放假期间，并未影响幼儿园的正常教学秩序；王伟与尤某在开办幼儿园时也有投入，尤某不参与管理是为了第三人更好地经营，被告并不构成转租，同时两被告在2007年开办幼儿园时已将相关开办情况告知了原告，并将相关证照向原告进行了备案，故两被告没有违反租赁合同的约定，原告无权解除合同。 被告陈忠民称：我是北苑之星幼儿园的隐名股东，我委托王伟及其妻子尤某全权处理幼儿园相关事宜，王伟取得的利润分给我一半，我和王伟并没有转租。被告陈忠民为证明其主张，提供了委托书加以证明 由于双方意见分歧较大，致本案无法调解。 以上事实，有原告提供的房屋产权证、房屋租赁合同、合作协议、公证书、被告提供的律师函、邮寄详情单、第三人提供的民办非企业单位登记证书、办学许可证、批准决定书、章程、付款凭证、收条及当事人的陈述等所证实。 本院认为，原告与两被告于2007年7月13日签订的房屋租赁合同，系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应严格履行。被告王伟与尤某系夫妻关系，尤某出面与他人共同出资在王伟承租的房屋内开办北苑之星幼儿园，符合合同约定的用途，至于尤某是否参与幼儿园的经营管理，是否每年取得固定收益，均不影响尤某夫妻是北苑之星幼儿园举办者之一的事实，而被告陈忠民已委托王伟夫妻全权处理幼儿园相关事宜，故两被告不构成租赁合同约定的转租违约行为。即使两被告的行为构成转租或与他人共同使用租赁房屋，但两被告自2007年承租房屋后，被告王伟的妻子尤某即与他人共同举办幼儿园，第三人王瑾瑜在2011年9月受让并全面管理幼儿园后，也直接向原告交纳房屋租金，故原告应当早知道两被告与他人共同举办幼儿园的事实，但其未及时提出异议，根据最高人民法院相关司法解释的规定，应视为原告同意两被告的转租行为。综上，原告要求解除与两被告签订的房屋租赁合同的请求，依据不足，本院不予支持。两被告认可自2012年11月16日后未再向原告交纳房屋租金，故原告要求两被告按合同约定支付拖欠租金的请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下： 一、驳回原告城开集团公司要求解除与被告王伟、陈忠民于2007年7月13日签订的关于本市玄武区苑之星幼儿园房屋租赁合同的诉讼请求。 二、被告王伟、陈忠民于本判决生效之日起三日内按租赁合同的约定支付拖欠原告城开集团公司的房屋租金（自2012年11月16日起至本判决确定给付之日止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费160元，由原告城开集团公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本1份，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费160元。(南京市中级人民法院开户银行：农行南京市鼓楼支行；账号：10×××76)。 审 判 长  黄彦杰 代理审判员  窦 开 人民陪审员  赵元敬 二〇一三年十二月十六日 见习书记员  李 程