南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2013)鼓民再初字第7号申请再审人（原审被告）王宇彤，男，汉族，1968年8月1日生，住江苏省南京市玄武区。委托代理人季阳，江苏永衡昭辉律师事务所律师。被申请人吕宝秀（原审原告沈洁之母），女，汉族，1944年2月22日生，住江苏省南京市鼓楼区。被申请人武某某（原审原告沈洁之女），女，汉族，1996年8月18日生，住江苏省南京市鼓楼区。指定代理人吕宝秀，自然情况同上。以上两被申请人的委托代理人刘艳春、刘婷，江苏冠文律师事务所律师。被申请人（原审被告）武传涌，男，汉族，1969年12月21日生，住江苏省南京市秦淮区。委托代理人陈辉、王波，江苏苏砝律师事务所律师。申请再审人王宇彤因与被申请人吕宝秀、武某某、武传涌房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2010）鼓民初字第4329号民事判决，向南京市中级人民法院提起上诉，在原二审审理期间，原审原告沈洁于2011年7月9日死亡，南京市中级人民法院依法通知其法定继承人吕宝秀（沈洁之母）、武某某（沈洁之女）到庭参加诉讼，武传涌（沈洁之夫）明确表示放弃其作为沈洁法定继承人在诉讼中的权利。由于武某某不满18周岁，是限制民事行为能力人，南京市中级人民法院指定吕宝秀为其指定代理人，并于2011年10月20日作出（2011）宁民终字第2078号民事判决。王宇彤不服，向江苏省高级人民法院申请再审。江苏省高级人民法院于2012年11月27日作出（2012）苏民申字第156号民事裁定，指令南京市中级人民法院再审本案。南京市中级人民法院于2013年3月26日作出（2013）宁民再终字第1号民事裁定，撤销南京市中级人民法院（2011）宁民终字第2078号民事判决及本院（2010）鼓民初字第4329号民事判决；本案发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人王宇彤及其委托代理人季阳，被申请人吕宝秀、武某某的委托代理人刘艳春，被申请人武传涌及其委托代理人陈辉到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。2010年11月19日，原审原告沈洁诉至本院称，原告与被告武传涌于1994年登记结婚，坐落于本市鼓楼区房屋系原告与被告武传涌在婚姻关系存续期间取得的夫妻共同财产。2008年6月1日，被告武传涌未经原告同意擅自以不合理的低价将本市鼓楼区房屋出卖给被告王宇彤，两被告的行为已侵害了原告的合法权益。故原告请求法院确认两被告于2008年6月1日签订的《南京市存量房买卖合同》无效，并由被告承担本案诉讼费。原审被告武传涌辩称，其出售房屋时未告知原告，但其也未以低价转让房屋。其要求王宇彤支付房屋的全部价款，请法院查明事实，依法判决。原审被告王宇彤辩称，原告所称的武传涌未经其同意将房屋出卖给王宇彤不是事实。2006年，武传涌向王宇彤出卖房屋时，双方口头约定，房款由王宇彤按约定向武传涌支付，支付方式是按月还贷款，最后的尾款是在签订书面契约后支付完毕。原告作为武传涌的妻子应该知道武传涌没有对房屋支付价款。即使原告事先不知道，在2009年8月24日原告调取房产资料后，交由武传涌向法院起诉要求支付房款的行为，应该也是对房屋买卖契约的认可。武传涌和王宇彤之间的房屋售价是在2006年确定下来的，该价格是合理的。现该房屋已经办理了房屋所有权过户手续，王宇彤支付了对价，房屋买卖协议是合法有效的，请法院依法予以驳回。原审查明：沈洁与武传涌系夫妻关系，双方于1994年8月20日登记结婚。2005年武传涌与南京东晟实业发展有限公司（以下简称东晟公司）签订了《商品房买卖契约》，东晟公司将坐落于汉中门大街2号3幢3304室房屋出售给武传涌，房屋价款为860097.28元。2008年5月14日，武传涌领取房屋产权证，房屋所有权人登记为武传涌。2008年6月1日，武传涌与王宇彤签订了《南京市存量房买卖合同》，约定：武传涌将坐落于汉中门大街2号3幢3304室房屋出售给王宇彤，房屋建筑面积130.16平方米，房屋价款为860097.28元，房屋价款的支付方式和支付时间为2008年7月10日支付现金，双方定于2008年7月10日正式交付房屋。由于讼争房屋从2006年底开始一直是由南京科宁冷暖设备有限责任公司（以下简称科宁公司）在使用，王宇彤是科宁公司的董事和法定代表人，因此在签订《南京市存量房买卖合同》之后，双方没有办理房屋交付手续，现在讼争房屋仍由科宁公司在使用。2008年7月10日，王宇彤领取了讼争房屋的新产权证，房屋所有权人是王宇彤。2006年11月14日，东晟公司出具收据载明：交款单位武传涌，收款方式工程款抵账，人民币152674.4元，收款事由03-3304购房款。2006年12月7日，科宁公司向东晟公司出具工程款抵扣说明，科宁公司在东晟公司的工程款984728.79元（其中用于抵扣武传涌房款为152674.4元）。从2006年8月至2008年7月，27张招商银行客户回单载明：业务类型存款，户名武传涌，账号62×××75，27张客户回单存款共计754642.72元。其中2008年5月4日、2008年6月30日、2008年7月1日的3张银行回单载明了取款户名为王宇彤。在庭审过程中，王宇彤认为在和武传涌签订《南京市存量房买卖合同》的时候，是知道武传涌已婚的，但不知道其妻子的姓名。本院原审认为，在夫妻关系存续期间取得的财产为共有财产。在共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益。本案中，讼争房屋是武传涌与沈洁在夫妻关系期间购得的，该房屋系夫妻共同财产。武传涌出卖房屋应该取得沈洁的同意，否则武传涌无权擅自处分夫妻共同财产。现有证据不能证明武传涌出卖房屋时告知沈洁，并取得沈洁的同意，因此，武传涌擅自处分夫妻共同财产的行为无效。王宇彤与武传涌曾系同事关系，在其知道武传涌已婚的情况下，却未征得武传涌妻子的同意。故王宇彤抗辩其是善意第三人缺乏依据，不予采信。本院于2011年5月9日作出（2010）鼓民初字第4329号民事判决，判令被告武传涌与被告王宇彤于2008年6月1日签订的座落于南京市鼓楼区《南京市存量房买卖合同》无效。宣判后，王宇彤不服，提起上诉，南京市中级人民法院经审理于2011年10月20日作出（2011）宁民终字第2078号民事判决：驳回上诉，维持原判。申请再审人王宇彤申请再审称：1、本案讼争房屋的权属自始就属于王宇彤所有，与沈洁和被申请人武传涌无关，沈洁起诉的诉讼请求及事实理由无事实和法律依据。2005年12月底，王宇彤向开发商东晟公司购买位于南京市鼓楼区的房屋，作为办公经营之用，但因其资金有限需向银行贷款。由于王宇彤之前在银行贷款中有过多次逾期还款的情形，无法以个人名义向银行申请对多套房屋进行按揭贷款，故与武传涌商量以其名义购买3304室房屋,购房首付款及按揭贷款均由王宇彤承担，与武传涌无关。在王宇彤需要时候再由武传涌将房产转移至王宇彤名下，武传涌无任何异议。涉案房屋相关买卖及贷款手续完成后，王宇彤支付了首付款并按月向银行归还贷款，武传涌没有任何出资，也未对该房屋行使占有、使用、收益、处分的权利，房屋一直由王宇彤的公司经营使用，一直未办理产权证。在武传涌于2006年辞职离开公司期间双方对该房屋从未产生争议和纠葛。2008年5月，武传涌与王宇彤协商，将该房屋过户至王宇彤名下，王宇彤因当时有一定的资金表示可以办理，并随后还清了全部银行贷款。双方以存量房买卖合同的形式办理过户手续，合同的相关条款及内容仅仅是一个形式而已，全部费用由王宇彤承担，武传涌未承担任何费用，所有过户相关资料、交款凭证均在王宇彤处，由王宇彤保管，王宇彤是涉案房屋实际房产所有人，既然武传涌不是涉案房产的所有权人，那么沈洁就不是该房产的共有权人，故沈洁的起诉及诉讼请求没有任何事实和法律依据。2、从被申请人武传涌前次起诉要求申请人王宇彤给付房屋价款的诉讼来看，武传涌和沈洁均认可讼争房屋的权属自始就属于申请人王宇彤所有，王宇彤是该房的实际所有权人。2009年8月24日，沈洁至南京市房管局调取了武传涌与王宇彤签订的《南京市存量房买卖合同》及相关房产资料。同年11月，武传涌将王宇彤起诉至法院，要求支付涉案房屋的价款，该案诉讼证据是沈洁调取的，由此可见，沈洁将该证据交由武传涌起诉王宇彤支付房款的前提，是认可了该合同的有效性，而两级法院对于此关健证据未作任何处理与认定。被申请人吕宝秀、武某某辩称，本案讼争房产是武传涌夫妻关系存续期间购买，属于夫妻共同财产，王宇彤称其是该房屋实际所有权人，以武传涌名义购买，无事实依据。武传涌将房屋出售给王宇彤，沈洁并不知情。武传涌起诉王宇彤支付房屋价款是其选择救济方式之一，沈洁也并不知情，不能以此确认沈洁对房屋买卖合同效力的一种追认，更不能认可涉案房屋的权属自始是王宇彤所有。在沈洁知道其权益受到侵害后有权通过法律途径维护其合法权益，武传涌未经共同所有人同意擅自处分涉案房屋产权，损害了沈洁的权益，故王宇彤与武传涌签订的房屋买卖合同应当为无效。原一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回申请人王宇彤再审请求，维持原判。被申请人武传涌辩称，申请人王宇彤在原一审时陈述，双方口头约定房款由王宇彤按约定向武传涌支付，支付方式是按月还贷款，尾款是在签订书面契约后支付完毕；后又辩称该房屋的产权人是王宇彤，房屋是以武传涌的名义购买，与武传涌和沈洁无关。王宇彤前后陈述矛盾，可以证实房屋的实际产权人是武传涌，而非王宇彤。现有证据证实该房屋的实际购买人是武传涌。购房合同的签订人是武传涌与房产开发公司，贷款合同的实际贷款人是武传涌和沈洁，该房屋由武传涌反租给科宁公司，公司以支付租金的方式帮助武传涌偿还按揭贷款，并非王宇彤偿还按揭贷款。从武传涌与王宇彤签订买卖合同可以证实王宇彤是认可房屋实际产权人是武传涌，才会与之签订房屋买卖合同。所以王宇彤认为涉案房屋产权是其个人所有没有事实法律依据，请求法院驳回其再审请求，维持原判。原二审另查明，武传涌与东晟公司所签订的涉案房屋的商品房买卖契约、销售不动产统一发票、招商银行个人贷款借款借据、剩余归还计划清单、个人贷款还清证明书、住宅专项维修资金专用收据、契税完税证、南京房地产抵押合同等原件均由王宇彤持有。武传涌、吕宝秀、武某某对上述证据的真实性均无异议。再审补充查明以下事实：科宁公司于2000年8月设立，注册资金50万元。武传涌于2004年3月到科宁公司工作。2005年3月，科宁公司的股东变更为王宇彤、武传涌、吴某、马某四人，但该公司注册资金50万元实际由王宇彤一人出资，武传涌于2006年6月离开科宁公司。就与东晟公司工程款984728.79元抵扣的后续处理事宜，王宇彤于2007年1月10日批示科宁公司财务课将98万余元房款挂在每个人的应收款上。2009年8月24日，沈洁到南京市房产管理局调取了涉案房屋产权的相关资料，资料显示涉案房屋产权人已经变更为王宇彤。2009年11月23日，武传涌以该份材料作为证据起诉王宇彤，要求其支付房款860097.28元。该案后由武传涌申请撤诉。再审中，王宇彤主张，涉案房屋实际所有人是王宇彤，当初向东晟公司购买多套房屋，王宇彤无法以个人名义向银行贷款，故涉案房屋是借用武传涌名义购买，所有购房款项包括该房办理产权和产权变更手续的两次费用均由王宇彤支付。武传涌认为，武传涌与东晟公司就涉案房屋的商品房买卖契约上的签名是武传涌本人所签，按揭贷款是武传涌、沈洁一起去办理的相关手续。房屋首付15万余元以科宁公司工程款抵扣方式缴纳是科宁公司给股东的福利，按揭是由科宁公司租用房屋的租金来还款，故买卖契约以及相关的发票均保存在科宁公司符合常理，不能证明王宇彤是以武传涌的名义买房。吕宝秀、武某某认为，购买涉案房屋的时候，武传涌告知沈洁该房屋是科宁公司帮其付款，后用租金来偿还银行按揭，买卖过程中相关材料的保管问题，是武传涌和科宁公司之间的事情，沈洁对此不清楚，王宇彤是科宁公司的法定代表人，很容易获得公司保管的材料。2013年11月16日，科宁公司经股东会决议向本院出具“声明”，载明：本案所涉房屋实为王宇彤从开发商处购买，购买时的首付款是从本公司与开发商工程尾款中抵扣，该行为是本公司代为王宇彤支付该房屋的首付款，现本公司与王宇彤之间就该代付款相关事宜已全部了结，双方无任何争议和纠纷。其他款项均是王宇彤本人支付，与本公司无关。本公司对该房屋既不享有物权，也不享有任何债权，故不对该房屋主张或行使任何权利。该份声明经质证，武传涌、吕宝秀、武某某认为，王宇彤是科宁公司的法定代表人，公司对外出具什么样声明，完全由其控制，涉及到具体账目，科宁公司有义务提供。本案经调解，各方当事人各执己见，协商不成。以上事实，有双方当事人陈述，王宇彤提供的科宁公司注册登记资料、办理涉案房屋产权和产权变更所涉费用的票据、招商银行客户回单、科宁公司股东会决议、声明等证据证实。本案争议的焦点是，王宇彤与武传涌签订的《南京市存量房买卖合同》是否有效。本院再审认为，首先，沈洁对武传涌签订的《南京市存量房买卖合同》的行为已追认。王宇彤与武传涌于2008年6月1日签订《南京市存量房买卖合同》后，涉案房屋产权已于同年7月10日从武传涌名下变更至王宇彤名下。沈洁于2009年8月24日调取了涉案房屋产权材料，对涉案房屋产权变更事实已明确知晓，在此情形下，武传涌以该材料于2009年11月起诉王宇彤要求支付房款，后又撤诉，基于武传涌与沈洁系夫妻关系，此行为应认定沈洁对《南京市存量房买卖合同》有效的追认。其次，涉案房款的实际支付人是王宇彤。本案所涉房屋，当初购买时虽以武传涌的名义与东晟公司签订了买卖契约，武传涌虽辩称该房屋首付15万余元以科宁公司工程款抵扣方式缴纳是科宁公司给股东的福利，且2008年5月之前的按揭贷款是由科宁公司租用房屋的租金来还款，但武传涌就其辩解意见并未举证。本案现有证据不能证明武传涌、沈洁夫妻对购买该房房屋支付过任何款项。武传涌已认可2008年5月之后的按揭贷款65万余元均由王宇彤支付，科宁公司经股东会决议已声明，该房首付款15万余元是科宁公司代为王宇彤支付，其他款项均是王宇彤支付，科宁公司对该房既不享有物权，也不享有债权。综上，购买该房所有款项均由王宇彤支付，该房实际所有人应为王宇彤。2008年6月1日，王宇彤与武传涌签订《南京市存量房买卖合同》，实际是武传涌归还王宇彤涉案房屋的一种方式。该合同是双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应认定为有效合同。为此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条之规定，判决如下：驳回原审原告沈洁的诉讼请求。本案案件受理费12400元、保全费4820元，共计17220元，由原审原告沈洁负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，并预交上诉案件受理费。审 判 长  陈 池审 判 员  邓秀蓉审 判 员  陈卫东二〇一三年十二月九日见习书记员  戴雅文