广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤06民终11435号上诉人（原审原告、反诉被告）：佛山市嘉瑞投资有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：吴某。委托诉讼代理人：肖滨，广东博顿律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：张裕忠，男，1972年7月23日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：李土金，广东朗仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓乐，广东朗仁律师事务所实习律师。上诉人佛山市嘉瑞投资有限公司（以下简称嘉瑞公司）与上诉人张裕忠因租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初21293号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。嘉瑞公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项、第四项、第五项；2.改判张裕忠立即支付拖欠租金差额本金1276800元（暂算至2019年7月14日，应计算至足额缴纳租金之月），利息184224元（暂计算至2019年7月14日，应计算至全部本息还清之日止，详见利息计算清单），合计暂为1461024元；3.一、二审诉讼费和财产保全费由张裕忠承担。事实与理由：一、一审法院以嘉瑞公司多年来未对占有使用费支付标准提出异议为由认定双方均同意按照每月38万元的标准支付占有使用费没有事实及法律依据。张裕忠应主动足额缴纳占有使用费，无需嘉瑞公司提示。另外，占有使用费首次递增的时间为2016年10月，截至嘉瑞公司起诉时尚在诉讼时效期间之内，嘉瑞公司有权随时向张裕忠追索。二、一审法院判决嘉瑞公司支付张裕忠装修补偿款80万元违背了双方的合同约定。《租赁合同补充协议》第2点明确约定嘉瑞公司给予张裕忠装修期19个月，嘉瑞公司在优惠期内不收取张裕忠租金，19个月的租金作为张裕忠的装修资金补偿。根据上述约定，装修期19个月的租金为722万元，而张裕忠的装修价值仅为415万元，嘉瑞公司给予张裕忠的租金优惠足以覆盖其全部装修价值。三、一审法院判决嘉瑞公司向张裕忠支付维修费有误。根据合同约定，张裕忠有维修义务。张裕忠在（2020）粤0605民初10947号案件中提交的证据显示嘉瑞公司已标记扣减补漏水费用15300元。维修行为发生在2017年至2018年上半年，张裕忠在本案诉讼前亦从未主张维修费，按照一审法院认定场地使用费标准的逻辑，应认定双方默认维修费由张裕忠支付。张裕忠辩称，一、一审判决对于场地占有使用费支付标准的认定正确。张裕忠自2016年8月起至2019年8月一直按每月38万元的标准支付占有使用费，嘉瑞公司多年未提出异议，应视为双方同意按照上述标准支付占有使用费。二、嘉瑞公司给予张裕忠19个月免租期是因其违约行为而给予张裕忠的补偿，且张裕忠在装修期间没有实际使用案涉租赁物。《租赁合同》约定由嘉瑞公司负责装修，后嘉瑞公司因经济困难无法提供装修，构成违约。张裕忠同意嘉瑞公司仅负责安装电梯及消防设施，嘉瑞公司因此给予19个月的免租期。另外，嘉瑞公司拖延至2015年5月20日才安装好电梯，张裕忠直到2016年下半年才实际使用案涉租赁物。三、关于维修费用，一审法院对维修费用核算为43600元有误，实为46300元，应予以纠正。嘉瑞公司认为补漏费用15300元应在维修费中扣除不成立，因为该笔费用是2017年底维修四楼楼顶的另一笔费用，经嘉瑞公司同意扣减，区别于张裕忠本案主张的维修费。张裕忠上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判嘉瑞公司向张裕忠支付装修款2077180元；2.二审案件受理费由嘉瑞公司承担。事实与理由：一、张裕忠向嘉瑞公司承租案涉租赁物，案涉租赁合同因租赁物未取得建设工程规划许可证而无效。经一审法院委托鉴定，案涉租赁物室内外装修现值为4154360元。嘉瑞公司对合同无效存在过错。张裕忠自行委托的鉴定机构确定案涉租赁物的重置价值为10377330元，市场现值为7187400元。一审法院委托的鉴定机构确定案涉租赁物的重置价值为5949602元，评估现值为4154360元，明显低于市场价格。一审法院仅判决嘉瑞公司向张裕忠支付装修补偿款80万元不公平。二、张裕忠实际使用案涉租赁物不足四年，时间较短。且装修较新，由嘉瑞公司直接出租的租金收益可观。三、租赁期间，张裕忠经营二手车业务需驾驶车辆上二层、三层，而电梯不能正常使用，故张裕忠只能建造一道连接案涉建筑物二层、三层用于汽车行驶的桥梁。该桥梁建造费用为75万元，未纳入装修现值鉴定，现正由嘉瑞公司无偿使用并取得收益。嘉瑞公司的答辩意见与其上诉意见一致。嘉瑞公司向一审法院起诉请求：1.张裕忠支付拖欠的2016年10月15日至2019年7月14日租金差额1276800元（30400元×24个月+60800元×9个月）、利息368448元（以每月未付租金为本金从每月15日起至实际清偿之日止按年利率24%计算，暂计至2019年7月14日为368448元）；2.张裕忠承担本案诉讼费、财产保全费。张裕忠向一审法院提起反诉，请求：1.确认嘉瑞公司、张裕忠签订的《租赁合同》及《租赁合同补充协议》为无效合同；2.嘉瑞公司向张裕忠返还押金124万元及利息（以124万元为本金从2019年10月16日起至实际清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率计算）；3.嘉瑞公司向张裕忠赔偿装修现值损失7187400元；4.嘉瑞公司向张裕忠支付维修费用46300元；5.本案诉讼费、财产保全费由嘉瑞公司承担；6.嘉瑞公司协助张裕忠腾退涉案建筑物及办理相关交接手续。一审法院认定事实：2014年10月15日，嘉瑞公司（甲方）与张裕忠（乙方）签订《租赁合同》，约定：乙方向甲方承租位于佛山市南海区外空地，包括商铺首1-3层，建筑面积约9300平方米及室外空地面积1000平方米；现甲方将租赁物（带装修）转租给乙方，双方同意按以上面积计算租金；所租赁商铺无房产证，甲方按双方约定将租赁物装修后交付，乙方确认对租赁物的情况已经清楚了解并同意承租该地块；租赁期限从2014年10月15日到2022年4月20日止，计租日期以实际交付使用时间起计算；本合同签订后三日内，乙方须向甲方支付首月租金；自计租期开始，首年租金按38万元／月计算（不含税），即2014年10月15日至2016年10月14日每月租金38万元，此后租金每二年递增30400元；租金实行先缴交后使用的原则，租金每月收取一次，乙方须在每月5号前（遇节假日可顺延）支付当月租金；乙方应于合同签订后三日内向甲方一次性交付114万元作为租赁押金及10万元作为水电费押金；租赁期内，乙方应负责租赁物的日常维修管理、当地职能部门收取的治安费、垃圾费等费用；合同期满，甲方收回租赁物，乙方在租赁物上增建的所有建筑物、构筑物设施和投入的水电设施、固定装修等固定资产无偿归甲方所有，乙方无权对增加该附属物主张权利或要求甲方予以赔偿，其他若拆除对建筑物和装修物没有影响的设备如办公设备等属乙方投资的财产归乙方所有，属于甲方前期装修投入的设备归甲方所有；甲方同意乙方可使用建筑物1-3层正面外立面及4层的三分之二正面及侧面外立面发布户外广告，但乙方需要遵守《户外广告登记管理规定》并办理相关报建手续；等等。2014年10月14日、16日，嘉瑞公司开具收据确认收取了张裕忠租赁押金114万元及水电押金10万元。2014年12月30日，嘉瑞公司（甲方）与张裕忠（乙方）签订《租赁合同补充协议》，约定：“1.甲方负责租赁物1-3层的消防设施安装，消防设施安装费用由甲方负责。甲方保证安装的消防设施不影响乙方正常经营，可同步装修商铺。日后如因由于消防出现问题，甲方负责处理，造成乙方停业的整改时期，在整改时期不收取租金，甲方负责维修好消防设施，一切费用与乙方无关，由甲方承担。如因由乙方人为造成消防问题，与甲方无关，一切费用由乙方负责。2.自甲、乙双方签订本补充协议日期开始计算，甲方优惠乙方装修期19个月，在优惠期间，甲方不收取乙方租金，19个月的租金作为乙方装修资金补偿。甲方需在本补充协议签订后40天内安装好消防设施，如超过40天未完成安装，优惠乙方装修期则从消防设施安装好之日计算19个月。3.乙方装修资金不得少于500万元整……13.本补充合同自双方代表签字盖章且在乙方支付履约保证金后生效，本合同一式两份，甲乙双方各执一份，均具有同等法律效力。”2016年7月21日，张裕忠及案外人佛山市南海区某有限公司（以下简称某公司）向嘉瑞公司提交《改扩建申请报告》，申请改扩建项目如下:1.首层南面（后面）的沙砖墙体，除主支撑柱以外的墙体全部拆除，拆除高度为2.8米，后建横梁顶上面沙砖。2.在某公司南面（后面）街道建筑一道能用于汽车行驶的桥梁，连接到现建筑物的第2层和第3层，2层和3层分别在非主要支撑墙的位置开门口作为桥梁连接入口（不影响墙体的支撑结构）。3.合约期满如双方协商一致不再续约的，本人承诺将建筑物恢复原状。嘉瑞公司在该文件上盖章并写明同意。2016年8月2日，张裕忠向嘉瑞公司提交《部分转租申请》。嘉瑞公司在该申请上盖章确认同意转租。2017年12月5日，张裕忠（甲方）与张某（乙方）签订《楼顶水槽修理工程合同书》，约定乙方负责位于佛山市南海区某楼楼顶水槽修理工程，包人工、吊机、成品安装，不包材料，工程总人工费为15300元等。张某分别于2017年12月5日、2018年1月5日开具收据，确认收取张裕忠支付的15300元。张裕忠于2017年12月6日支付了材料款9850元。2018年4月25日，张裕忠（甲方）与蒋某（乙方）签订《搭建星铁瓦防漏水工程合同书》，约定位于佛山市南海区地块车皇达二手汽车有限公司某楼露台墙身搭建星铁瓦防漏水工程由乙方包人工、包材料、包吊机、包成品安装，工程承包价为8750元等。蒋某分别于2018年5月4日、5月25日开具收据，确认收取张裕忠支付的工程款8750元。2018年10月27日，蒋某开具收据，确认收取张裕忠补漏水款2900元。2018年2月26日，张裕忠以某公司名义与许某签订《租赁合同》，将涉案租赁物三层展厅南西面积约120平方米出租给许某。2018年8月2日，许某因涉案租赁物三楼东侧漏水维修工程、补排污口共支出6800元。2018年9月6日，张裕忠与许某约定上述费用6800元在租金中进行抵扣。2020年4月11日，嘉瑞公司（甲方）与张裕忠（乙方）签订《场地交还协议书》，约定双方一致同意乙方应于2020年4月15日将租赁物交回给甲方并交接现有的次承租人合同资料，并将水电数据进行抄表等。2020年4月15日，嘉瑞公司、张裕忠对涉案租赁物进行了交接，并签订了《水电交接表》，但张裕忠仍使用其中两间办公室至2020年7月。根据张裕忠的申请，一审法院委托广东某房地产土地资产评估有限公司对涉案租赁物的装修现值进行鉴定，该公司于2020年6月22日作出同信资评报字[2020]第某号《资产评估说明书》，评估结果显示涉案租赁物室内外装修重置总值为5949602元，评估现值为4154360元。张裕忠支出鉴定费28000元。另查明，张裕忠于2016年8月4日向嘉瑞公司转账支付了38万元，并在转账时注明“支3层办公租金2016年8月份”。张裕忠已按每月38万元的标准向嘉瑞公司支付了2016年8月至2019年8月的租金。一审法院认为，本案属租赁合同纠纷，嘉瑞公司、张裕忠未能提供合法有效证据证明涉案租赁物办理了合法规划报建及竣工验收手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，双方签订的《租赁合同》《租赁合同补充协议》因违反法律强制性规定而无效。虽然双方合同无效，但张裕忠占有使用涉案租赁物，仍应参照上述合同约定的租金标准支付其占有使用期间的占有使用费。双方对于租金的起算时间存在争议，由于张裕忠于2016年8月4日向嘉瑞公司支付租金时已备注支付2016年8月份租金，双方多年来均未对此提出异议，应视为双方认可从2016年8月份开始计算租金。关于租金标准问题，虽然双方合同约定了租金每二年递增一次，但张裕忠按照每月38万元的标准支付了2016年8月至2019年8月的租金，而嘉瑞公司多年来未提出异议，应视为双方同意按照每月38万元的标准计算租金，不再增租，故对嘉瑞公司主张张裕忠支付2016年10月15日至2019年7月14日递增部分租金及利息的请求，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，因无效合同取得的财产应当予以返还，故对张裕忠主张嘉瑞公司返还押金124万元的请求，一审法院予以支持。关于张裕忠的利息主张，由于双方于2020年4月15日才交接涉案租赁物，且张裕忠尚拖欠嘉瑞公司自2019年9月起的租金未付，故对张裕忠的利息主张，一审法院不予支持。关于张裕忠主张嘉瑞公司协助其腾退、交接涉案租赁物的问题，由于双方已进行了交接，故张裕忠该项请求已无必要，一审法院予以驳回。关于张裕忠主张的装修现值损失，双方合同约定租赁期限从2014年10月15日到2022年4月20日止，双方于2020年4月15日对涉案租赁物进行了交接，嘉瑞公司同意接收张裕忠的次承租人，由次承租人继续使用涉案租赁物，即张裕忠所进行的装修建设现由嘉瑞公司使用并取得收益，因此，嘉瑞公司应就形成附合的装饰装修对张裕忠进行折价补偿。考虑到嘉瑞公司给予张裕忠较长时间的免租期作为对张裕忠装修资金的补偿，且双方多年来没有增租，结合张裕忠的装修投入、使用情况及本案的资产评估说明书，一审法院酌定由嘉瑞公司支付装修补偿款80万元予张裕忠，对张裕忠超出部分主张，一审法院不予支持。关于嘉瑞公司主张张裕忠拆除室外广告牌的问题，根据资产评估说明书，室外广告牌实际悬挂的并非张裕忠经营的“车皇达二手名车广场”的广告，而是“千里发名车汇”的广告，即该广告牌实际由嘉瑞公司的相关承租人使用，拆除该广告牌涉及案外人利益，不宜在本案中进行处理，故对嘉瑞公司该主张，一审法院不予支持。关于维修费用问题，嘉瑞公司作为出租人负有向张裕忠提供符合正常使用条件的租赁物的义务，张裕忠为解决涉案租赁物三楼的漏水问题而对四楼进行相关维修支出了维修费用43600元，嘉瑞公司未能举证证明该漏水问题是因张裕忠的原因导致，故上述维修费用43600元应由嘉瑞公司承担。嘉瑞公司主张其中15300元维修费已在租金中扣除，但未能提供充分证据予以证明，故一审法院对其主张不予采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认嘉瑞公司与张裕忠于2014年10月15日签订的《租赁合同》、于2014年12月30日签订的《租赁合同补充协议》无效；二、嘉瑞公司应于判决发生法律效力之日起十日内返还押金124万元予张裕忠；三、嘉瑞公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付装修补偿款80万元予张裕忠；四、嘉瑞公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付维修费43600元予张裕忠；五、驳回嘉瑞公司的全部诉讼请求；六、驳回张裕忠的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费减半收取计9803.62元、财产保全费5000元，合共14803.62元（嘉瑞公司已预交），由嘉瑞公司负担。反诉受理费79910.25元、财产保全费5000元，合共84910.25元（张裕忠已预交），由张裕忠负担47373.85元，嘉瑞公司负担37536.4元并应于判决发生法律效力之日起十日内向一审法院交纳，逾期交纳的，一审法院依法强制执行。对张裕忠已预交的诉讼费用37536.4元，在判决发生法律效力后经其申请，一审法院予以退还。鉴定费28000元（张裕忠已向鉴定机构交纳），由嘉瑞公司负担并应于判决发生法律效力之日起十日内支付予张裕忠。二审期间，嘉瑞公司没有提交新证据。张裕忠向本院提交维修四楼顶工程合同、编号为某的新娇钢材收款收据、编号为某的收据各一份，拟证明张裕忠于2017年12月14日抵扣租金15300元的维修费是2017年12月张裕忠委托蒋某维修四楼楼顶的费用，该费用未在本案主张过，与本案无关。本院组织当事人对上述证据进行质证。张裕忠提交的证据有原件核对，本院对其真实性予以确认。经审查，一审判决认定的事实正确，本院予以确认。本院认为，本案是租赁合同纠纷。二审争议焦点如下：一、嘉瑞公司所主张的租金差额及利息是否应予支持；二、张裕忠主张的装修补偿款是否应予支持；三、嘉瑞公司是否应支付维修费。对于第一个争议焦点，嘉瑞公司所主张的占有使用费差额及利息是否应予支持。双方当事人所签订的租赁合同约定首两年的租金是38万元/月，此后的租金每两年递增。在该合同订立之后，双方当事人又签订补充协议，就租赁物的装修等问题达成协议。在合同实际履行过程中，张裕忠从2016年8月至2019年8月均是按照38万元的标准支付占有使用费。嘉瑞公司在本案诉讼前从未提出异议，据此可认定租赁双方已通过其行为将合同约定的占有使用费支付标准变更为每月38万元，一审法院按照该标准计算张裕忠应付的占有使用费正确，本院予以维持。嘉瑞公司上诉主张应按合同约定的标准计算占有使用费缺乏理据，本院不予采纳。至于利息问题，嘉瑞公司请求张裕忠支付利息实为请求其承担逾期付款的违约责任，因无效合同约定的违约责任不具有法律约束力，且双方对于占有使用费支付标准存在争议，一审法院对嘉瑞公司的利息主张不予支持合理，本院予以维持。对于第二个争议焦点，案涉租赁合同所涉租赁物不具备合法规划报建及竣工验收手续而被认定无效。双方当事人在2014年11月15日签订的租赁合同中已经对租赁物有具体描述。张裕忠确认对租赁物的情况已清楚了解并同意承租。双方当事人对合同无效均有过错。此外，双方当事人通过补充协议的形式确定19个月免租期，并在协议中明确约定19个月的租金作为对张裕忠装修资金补偿。据此，相应的免租数额可视为对张裕忠装修资金的补偿。张裕忠对租赁物已投入装修成本，参照双方的租赁合同约定租赁期满后张裕忠的装修投入归嘉瑞公司所有的约定。在合同约定的租赁期限未届满之前张裕忠不再使用租赁物，相应的装修成本应当由双方当事人分担。嘉瑞公司在享有租赁物装修收益的情况下应当承担一定装修费用。一审法院综合考虑免租期的约定、租金没有递增情况以及张裕忠对租赁物的装修投入和使用情况，酌定80万元补偿款合理，本院予以确认。嘉瑞公司主张无需支付补偿款、张裕忠上诉主张装修补偿款应为2077180元，理据不足，本院均不予支持。对于第三个争议焦点，嘉瑞公司提供租赁物给张裕忠使用并收取报酬，其应当负有保证该租赁物正常使用的义务。张裕忠为解决租赁物漏水而对四楼进行维修并支出的费用，理应由嘉瑞公司承担。嘉瑞公司主张其中的15300元已通过抵扣租金的方式支付，但张裕忠在二审期间所提供的证据可以证明上述费用用于抵扣其他项目，而非其本案主张的维修费用。因此，一审法院根据张裕忠提交的支付凭证及相关合同判定嘉瑞公司应向张裕忠支付维修费43600元正确，本院予以维持。嘉瑞公司与张裕忠就维修费金额提出的异议均不成立，本院不予采纳。综上所述，嘉瑞公司与张裕忠的上诉理由均不成立，本院对其上诉请求予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费41531.61元，由上诉人佛山市嘉瑞投资有限公司负担25236.99元，张裕忠负担16294.62元。本判决为终审判决。审 判 长 吴行政审 判 员 吴媛媛审 判 员 姜欣欣二〇二一年二月十九日法官助理 李秋月书 记 员 肖玲玲