.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}山西省太原市中级人民法院民事判决书（2018）晋01民终639号上诉人（原审被告）:裴兴利，女，1981年4月16日出生，汉族，山西武警医院员工，住太原市。上诉人（原审被告）：周波亮，男，1981年6月18日出生，汉族，太原市娄烦县交警大队干警，住太原市。二上诉人共同委托诉讼代理人：杨江成，山西鼎信泽律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘宇平，女，1962年1月12日出生，汉族，电子第三十三研究所退休员工，户籍住址太原市。被上诉人（原审原告）：王欣，男，1985年9月5日出生，汉族，无固定职业，住太原市。二被上诉人共同委托诉讼代理人：冯丽娟，山西双丰律师事务所律师。二被上诉人共同委托诉讼代理人：梁郁，山西双丰律师事务所律师。原审被告：王慰福，男，1953年7月10日出生，汉族，职业不详，住太原市。原审被告：王鹏，男，1980年5月22日出生，汉族，职业不详，住太原市。上诉人裴兴利、周波亮因与被上诉人刘宇平、王欣及原审被告王慰福、王鹏房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2016）晋0105民初3197号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人裴兴利、周波亮共同委托诉讼代理人杨江成，被上诉人王欣及其委托诉讼代理人梁郁，被上诉人刘宇平的委托诉讼代理人梁郁到庭参加诉讼，原审被告王慰福、王鹏经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。裴兴利、周波亮共同上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定《购房协议》无效，适用法律错误，二审法院应依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。一审法院依据《合同法》第五十二条规定，认定购房协议无效，适用法律错误。《城市房地产管理法》第三十八条第四项规定，属于管理性强制性规范，非效力性强制性规范。一审法院依此认定合同无效不当。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，被上诉人主张购房协议无效的，人民法院不予支持。该条是对无权处分情形下买卖合同的效力以及违约救济的规定。本案中被上诉人的诉求应予驳回。另外，一审法院认定涉案房屋的性质为公有住房系错误，从产权证上可以证明应为私有房产。综上，一审法院认定事实及适用法律错误，请求二审法院依法改判。刘宇平、王欣辩称，1、《城市房地产管理法》第三十八条规定是效力性强制性规定，从其用语上也可看出；涉案房屋现仍有51%的产权系公有产权，前述条款在本案中属于将损害国家利益、公共利益、集体利益，因此也应是效力性强制性规定；涉案购房协议不仅违反前述规定还违反物权法的相关规定；2、上诉人提出的买卖合同司法解释第三条的规定，但司法解释效力低于合同法、城市房地产管理法、物权法的效力；该案中上诉人也不符合善意取得的条件，上诉人购房时未见过卖房人，款项未支付于答辩人，房屋没有办理过户手续，且该合同一段时间内也无法取得产权；3、房屋权属登记明确涉案房屋为公有房屋，答辩人并非全部产权。综上，上诉人主张不能成立，一审判决应予维持。王慰福、王鹏未到庭亦未陈述意见。刘宇平、王欣向一审法院起诉请求：依法判令确认王慰福、王鹏与裴兴利于2010年11月4日签订的《购房协议》无效；依法判令裴兴利、周波亮将位于太原市小店区长风街26号10号楼2-6室房屋完好无损交还刘宇平、王欣；诉讼费用由裴兴利、周波亮、王慰福、王鹏承担。一审法院认定事实：刘宇平与王慰福原系夫妻，二人婚生一子即王欣。刘宇平原系信息产业部电子第三十三研究所员工，现已退休。刘宇平与王慰福在婚姻关系存续期间购得刘宇平所在单位的房改房一套，该房屋坐落于太原市长风街10号2幢6号(即本案诉争的位于太原市小店区长风街26号10号楼2-6号)，该房屋登记在刘宇平名下，个人产权比例为49%，刘宇平所在单位”信息产业部电子第三十三研究所”产权比例为51%，该房屋所有权证号为房权证并字第XX**号，建筑面积61.22平方米。2010年1月29日，刘宇平与王慰福一致委托王鹏代理出售上述房产的相关事宜，包括：1、签订买卖合同，2、代为办理房产转移登记手续和申请办理免税手续，3、代为收取房产出售价款，4、代为接受房地局现场询问并在笔录上签字；委托期限为自2010年1月29日至办理完上述事宜止。当日由山西省太原市城南公证处对上述委托书进行了公证，该公证处出具了（2010）并南证民字第248号公证书。2010年11月4日，刘宇平和王慰福及其二人共同委托代理人王鹏和王慰福作为甲方与裴兴利作为乙方签订《购房协议》，协议约定，甲方自愿将坐落于长风街10号2幢一单元6号的房屋（使用面积：61.22㎡）出售给乙方，乙方对甲方所要出售的房屋做了充分了解（该房屋为单位公房、产权为百分之四十九），自愿购买此房屋，房屋成交价格为人民币30万元，乙方自愿于签订本协议当日支付甲方购房定金1万，购房定金将在支付房款时冲抵；甲乙双方协商同意于2010年11月5日前乙方支付甲方购房款26万元，当日甲方将此房屋钥匙、《房屋所有权证》及所有相关票据原件交由乙方；待甲方办理完毕上述房屋更名手续当日，乙方一次性支付甲方剩余房款3万元；乙方支付见证方的服务佣金7500元，如中途出现违约状况，由违约方承担见证方的服务佣金；该协议还约定了双方的其他权利义务，该协议甲方落款处有刘宇平、王慰福的名字，代理人处有王鹏的签字，裴兴利在乙方处签字，见证方有许艳丽的签字。协议签订当日，裴兴利支付了合同约定款项27万元及服务佣金7500元。王慰福和王鹏为裴兴利出具了收条。王慰福向裴兴利交付了房屋、房屋钥匙及房屋所有权证。庭审中，刘宇平称其已撤回公证书中对王鹏的授权且不认可《购房协议》中甲方”刘宇平”的签字是其书写。另查明，刘宇平与王慰福于2010年3月15日协议离婚，离婚协议约定，本案诉争房屋归王慰福和王欣居住。一审法院认定上述事实有房屋所有权证、太原市房地产产权档案馆房地产登记资料查询档案证明书、离婚登记审查处理表、离婚协议书、收条、购房协议、公证书等及庭审笔录在案为凭，可以采信。一审法院认为，本案诉争房屋属于公有住房，刘宇平享有49%产权，刘宇平原工作单位信息产业部电子第三十三研究所享有51%产权。《城市房地产管理法》第三十八条第（四）项规定，共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让。《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》（以下简称《办法》）第五条第四项规定，产权共有的房屋，其他共有人不同意出售的共有住房，不得上市出售。本案诉争房屋属刘宇平与原单位共有，原单位并未出具同意刘宇平转让或放弃其优先购买权的书面说明。因此，刘宇平、王慰福出卖诉争房屋的行为违反了《城市房地产管理法》的规定，依据《合同法》第五十二条第五款，《购房协议》因违反我国法律、行政法规的强制性规定，当属无效。刘宇平称其并未同意转让房屋，且未在《购房协议》上签字，一审法院认为，刘宇平签字的委托王鹏代为出售房屋的委托书经过公证，意思表示真实；刘宇平称已经撤回对王鹏的授权且从未在《购房协议》上签字，但并未提供相关证据予以证明，对其意见不予采纳。公证书中刘宇平授权王鹏代收房款，故王鹏和王慰福在收据上签字的行为，可以认定刘宇平和王慰福已向裴兴利收取了购房款。另外，刘宇平、王慰福在离婚协议中约定，诉争房屋由王慰福和王欣共同居住，该约定系双方真实意思表示，依法有效，诉争房屋仍应由王欣和王慰福居住使用。既然《购房协议》无效，裴兴利、周波亮应将协议约定房屋、该房屋钥匙、房屋所有权证返还王欣和王慰福，刘宇平和王慰福共同返还裴兴利、周波亮房款27万元。对于裴兴利交纳的服务佣金7500元，由于其对房屋所有权情况明知，其对合同无效存在过错，该费用应由其自行承担。综上，一审法院判决：”一、确认原告刘宇平、被告王慰福与被告裴兴利于2010年11月4日签订的《购房协议》无效；二、被告裴兴利、周波亮于本判决生效后三十日内向原告王欣、被告王慰福交付位于太原市小店区长风街26号10号楼2-6室房屋、房屋钥匙和房权证并字第XX**号房屋所有权证；三、原告刘宇平和被告王慰福于本判决生效后三十日内共同退还被告裴兴利和周波亮购房款27万元。四、驳回原告刘宇平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4000元（原告已预交），由原告刘宇平和被告王慰福共同负担2000元，由被告裴兴利和周波亮共同负担2000元。”本院二审期间，各方当事人未提交新证据，一审法院认定的事实无误，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点为涉案《购房协议》的效力问题，《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第四项规定：共有房地产、未经其他共有人书面同意的不得转让。涉案房屋系享有49%产权的刘宇平与享有51%产权的信息产业部电子第三十三研究所的共有住房，本案双方当事人在签订《购房协议》时，对房屋的权属情况均是明知的，但均未征得信息产业部电子第三十三研究所同意，主观上缺乏善意，截止目前也没有证据证明享有产权比例较高的信息产业部电子第三十三研究所同意出售该房屋。依据前述法律规定，一审法院认定涉案购房协议无效并无不当。综上所述，裴兴利、周波亮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4000元，由上诉人裴兴利、周波亮自行负担。本判决为终审判决。审判长唐璐审判员张俊红审判员曹轶群二〇一八年四月二日书记员王唯