云南省大姚县人民法院民 事 判 决 书(2018)云2326民初171号原告：大姚凯帝房地产开发有限公司（以下简称大姚凯帝公司）。住所地：大姚县金碧镇新世界花园*幢**号。法定代表人：邱韵辉，职务：董事长。统一社会信用代码：915323266956531623。委托诉讼代理人：杨志才，云南南坤律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告：杨建平，男，1964年1月5日生，汉族，高中文化，大姚县农业局职工，住大姚县新街镇农技推广中心住宿小区1幢308室，现住大姚县。原告大姚凯帝公司与被告杨建平委托代建合同纠纷一案，本院于2018年2月7日立案受理后，依法适用简易程序，并公开开庭进行了审理，原告大姚凯帝公司法定代表人的委托诉讼代理人杨志才、被告杨建平均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大姚凯帝公司向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令被告给付差欠的房屋代建款46681.04元、逾期付款违约金58470元，合计105151.04元；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年7月19日，原、被告签订了《安置房代建合同》，约定被告委托原告在大姚县核桃文化产业园失地农民安置区代建安置房一套，房号为9幢307室，面积89.22㎡,按优惠价990元/㎡计算，扣除政府补助的一万元应交房屋代建款78327.80元。合同约定面积与产权登记面积出现误差时，按产权登记面积中的建筑面积结算购房价款，超出部分按1786元/㎡计算，原告应于2011年2月28日前将代建安置房交付被告。同时，双方约定合同签订后15日内被告付款30％、主体完工付50％、原告交付钥匙前付20％。关于违约责任，双方约定：被告逾期支付代建房款30天按每天50元支付违约金，合同继续履行；逾期30天后按每天80元支付违约金，合同继续履行。原告逾期交付安置房屋30天按每天50元向被告支付违约金，合同继续履行；逾期30天后按照每天100元支付违约金，合同继续履行。合同签订后，原告依约履行代建房义务，于2012年11月7日完成验收,房屋建筑面积98.56㎡，被告应当按合同约定给付房屋代建款95009.04元。因被告提供的土地瑕疵，导致原告一直无法完成交付。后原告于2012年6月6日、2013年5月7日、2015年4月23日、2016年6月2日组织并通知交接房及催收代建房款,但被告仅于2010年9月22日给付房屋代建款30000元，又于2013年3月2日给付房屋代建款18328元并接房后，未给付剩余的房屋代建款，原告数次找被告协商并催收均未果。据以上事实，双方签订的《安置房代建合同》合法有效，对双方均有法律约束力。原告逾期交房，应承担违约责任；被告至今不给付剩余房屋代建款行为也已经违约，应当承担给付剩余房屋代建款及逾期付款违约金的责任（原告诉讼请求中主张的违约金金额已经扣除了原告逾期交房违约金，且仅主张了50％）。为维护自己的合法利益，现提起诉讼，请求人民法院根据《合同法》第44条、第60条、第107条、第405条的规定依法评判。被告杨建平辩称：一、按双方签订的《安置房代建合同》中第三条第3款约定：乙方应于2011年2月28日前，将经建设部门组织验收合格，并符合本合同约定的代建安置房交付甲方。可至2011年2月28日乙方的代建安置房主体工程并未完工、甚至还未过半。至2013年2月7日逾期709天后通过政府部门分户挂包才将代建安置房交付甲方。根据《安置房代建合同》第六条违约责任中第二款乙方的违约责任第1条约定；由于乙方原因，未能按期交接的，乙方承担以下具体责任；（1）自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，乙方按每天50元向甲方支付违约金，合同继续履行；逾期30天后，乙方按每天100元向甲方支付违约金，合同继续履行。乙方实际逾期709天交房应向甲方支付违约金是：【30天×50元/天+(709天-30天）×100元/天】，合计69400元。可乙方到公告交房时间和实际接房日、都未按双方签订的《安置房代建合同》约定支付甲方违约金(或者扣减应交房款），乙方早已单方面把《安置房代建合同》视为无效合同。二、原告所诉“因被告提供的土地瑕疵，导致原告一直无法完成交付”，这土地瑕疵指的是什么？事实真相是：由于原告方未按照《大姚县城市建设总体规划》建设，而是采取缩小街道间距增加商品楼建设、高价出售牟利！真正的瑕疵是原告所建房屋存在诸多质量问题：屋顶平台、卫生间渗水，墙体预埋水管接头漏水，阳台玻璃门损毁，单元门变形无法正常闭合（至今仍如此），屋顶瓦片及屋檐瓦多处破碎，墙体开裂，这些问题当时都曾多次找过乙方物管，但总被忽悠！只好自己解决。其次按交房标准“窗为塑钢窗”，原告方所釆用的是塑钢窗吗？综上所述，答辩人认为：乙方早已把《安置房代建合同》撕毁，此合同是无效合同，被答辩人的各项诉讼请求均应予以驳回。恳请法庭依据事实和法律公正决断，驳回原告的诉讼请求，并追还被原告扣压本应属于我户的土地证、房产证及2000元的房屋装修保证金，维护我的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：原告针对其诉讼请求，向本院提交如下证据材料:1.大姚凯帝房地产开发有限公司营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件各1份，欲证明原告的诉讼主体身份及原告具有房地产开发经营资质。2.杨建平的身份证、户口册复印件各1份，欲证明被告的自然身份状况。3.《大姚核桃文化产业园安置房代建合同》1份，欲证明2010年7月19日，原、被告签订了《安置房代建合同》，约定被告委托原告在大姚县核桃文化产业园失地农民安置区代建安置房一套，房号为9幢307室、面积89.22㎡,按优惠价990元/㎡时计算，扣除政府补助的一万元应交房屋代建款78327.80元，合同约定面积与产权登记面积出现误差时，按产权登记面积中的建筑面积结算购房价款，超出部分按1786元/㎡计算，原告应于2011年2月28日前将代建安置房交付被告。同时，双方约定责任用违约金的计算方法。4．《收款收据》2份，欲证明被告于2010年9月22日给付房屋代建款30000元、2013年2月7日给付房屋代建款18328元。5．《竣工验收备案表》1份，欲证明原告实施的代建房工程于2011年11月7日竣工验收。6．房屋产权登记证复印件1份，欲证明被告房屋建筑面积为98.56㎡，被告应该按合同约定给付房屋代建款95009.04元。7．2012年6月6日、6月11日、7月18日指挥部会议记录（复印件）各1份、一期安置房住房欠款汇总表2份（2013年、2016年）、照片2张、律师函1份、客户回单2份，欲证明原告于2012年6月6日、2013年5月7日、2015年4月23日、2016年6月2日及2017年9月组织并通知交接房及催收代建房款的事实。8．大国土资罚（2011）35号行政处罚决定书（复印件）1份、云国土资复（2012）67号文件复印件1份，欲证明因为被告方提供的土地存在瑕疵，导致代建房屋未能如期完成。经质，被告对原告提交的证据1、2、3、4、6、7都没有意见；对证据5自己不清楚，不认可；对证据8的真实性没有意见，但是认为土地瑕疵跟自己无关，自己是属于失地农民，土地是本村的预留地，审批手续是谁办的不清楚，用地手续存在瑕疵不是被告的责任。本院认为，原告提交的证据1、2、3、4、6、7，因来源合法，客观真实，且被告无意见，本院予以采信；证据5、8，因来源合法，客观真实，且能与其他证据相互印证，形成证据锁链，故本院予以采信。被告针对其抗辩主张，向本院提交了下列证据材料：1.《大姚核桃文化产业园安置房代建合同》1份，欲证明原告方未按照合同约定如期交房，原告方违约在先。2.安置房代建客户明细表复印件1份，欲证明被告一共交了房屋代建款30000元，2000元装修保证金，还交了产权证工本费230元，贴息贷款30000元，政府补贴10000元，还差欠20558元，已于2013年2月7日交清。经质证,原告对被告提交的证据1的“三性”没有意见，原告认可逾期交房的事实，但是说原告违约在先不认可；对证据2中被告已经交了30000元、2000元的保证金、230元的工本费认可，对被告主张的已交清了20558元房款不认可。本院认为，被告提交的证据1与原告提交的证据3相同，故本院予以采信；证据2中，对原告认可的已交房款30000元、2000元保证金、230元的工本费，本院予以采信，对其余原告不认可的“贴息贷款30000元、政府补贴10000元、还差欠的20558元被告已于2013年2月7日交清”的证明对象，因无其他证据相佐证，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年7月19日，原、被告签订《安置房代建合同》，被告为该合同甲方，原告为该合同乙方。合同约定原告受被告委托，在大姚县核桃文化产业园失地农民安置区为被告代建安置房一套，房号为9幢307室，建筑面积89.22平方米，被告向原告支付房屋代建款总计78328.00元，其中89.22平方米按优惠价990元计算，超出部分按市场价1786元计算。原告应于2011年2月28日前将经建设部门验收合格并符合合同约定的代建房屋交付被告；合同约定的建筑面积与产权登记面积中的建筑面积出现误差时，按产权登记面积中的建筑面积结算购房价款。合同还约定了付款方式及期限、违约责任等。在合同中约定被告未按合同约定时间支付代建款的，承担的违约责任为：（1）自本合同约定的应付款时限届满后的次日起至实际付款之日止30天内，甲方按每天50元向乙方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期30天后，甲方按每天80元向乙方支付违约金，合同继续履行。同时约定原告未按期交接的，承担的违约责任为：（1）自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，乙方按每天50元向甲方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期30天后，乙方按每天100元向甲方支付违约金，合同继续履行。合同签订后被告杨建平于2010年9月22日向原告支付代建房首付款30000.00元。后原告为被告代建房屋，2011年11月7日房屋竣工验收，并于2012年10月16日原告代被告办理了房屋产权登记，产权登记建筑面积为98.56平方米。原告于2012年6月6日通知被告杨建平办理接房手续，2013年2月7日被告杨建平在与原告办理交接房手续时，向原告支付了代建房款18328.00元、装修保证2000.00元、工本费230.00元，合计20558.00元。3013年5月7日原告以粘贴书面通知的方式通知被告在2013年5月31日前与原告办理交款接房手续及催收代建房款。后经原告多次催要未果，现原告诉讼来院，要求被告杨建平给付还差欠原告的房屋代建余款46681.04元[89.22㎡×990元/㎡=88327.80元+（98.56㎡-89.22㎡）×1786元/㎡=16681.24元-政府补助10000.00元=95009.04元-30000.00元-18328.00元]、逾期付款违约金58470.00元，合计105151.04元，并承担本案诉讼费。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订的《安置房代建合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告辩称原告逾期交付房屋，已经单方面解除合同，双方签订的合同应视为无效合同的理由，因无证据证明双方在合同履行过程中对双方签订的合同予以解除，合同履行过程中的违约并不当然导致合同无效、合同违约，违约方应承担相应的违约责任，且双方在合同中已经约定承担了违约责任后合同继续履行，故对被告杨建平的该辩解主张，本院不予采纳。在合同履行过程中，原告未能按照合同约定于2011年2月28日前将代建完成的房屋交付被告，已经构成违约，依法应承担违约责任。被告在接收原告代建完成的房屋后，未按时向原告支付全部房屋代建款，也已构成违约，依法应承担违约责任。但双方在《安置房代建合同》中约定的违约金明显过高，虽然原告在起诉时只主张了双方相互违约金差额部分的50%，但仍然偏高，且原告未按合同约定交房，违约在先，在被告于2013年2月7日接房后还差欠部份代建房款项的情况下，原告长期间未行使自己的合法权利，至2017年12月31日才怠于主张，其计算的违约金已远远超过了房屋代建款总额，显失公平，故对原告主张的违约金，本院不予支持。综上所述，原告大姚凯帝公司要求被告杨建平给付代建款46681.04元的诉讼请求，符合相关法律规定，本院予以支持；违约金因合同约定过高，且原告违约在先并长期怠于行使权利，现其计算的违约金已远远超过了房屋代建款总额，显失公平，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、第三百九十八条之规定，判决如下：一、由被告杨建平于本判决生效后十日内给付原告大姚凯帝房地产开发有限公司房屋代建余款46681.04元。二、驳回原告大姚凯帝房地产开发有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1201.00元，由被告杨建平负担533.00元，原告大姚凯帝房地产开发有限公司自己负担668.00元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员  华建明二〇一八年四月二十六日书记员  杨荣丽