广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2013）穗海法民三初字第124号原告广州市置信物业管理有限公司。法定代表人黄顺明，董事长。委托代理人王海鹏、何梓强，分别为广东敏锐律师事务所律师和律师助理。被告广州冰力广告有限公司。法定代表人戚赟亮。原告广州市置信物业管理有限公司诉被告广州冰力广告有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员吴洁苹独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王海鹏、何梓强到庭参加了诉讼。被告经本院传票传唤，无正当理由拒绝到庭参加诉讼，本院依法缺席审理了本案。本案现已审理终结。原告诉称，我公司于2009年1月15日与广州市海逸花园小区业主委员会签订《物业服务合同》，受托对位于广州市海珠区江南大道中110号的海逸花园小区（面积为：80867平方米）进行物业管理。被告系上述小区中二期三楼（具体地址为广州市海珠区江南大道中110号之18三楼）的产权人，但从2011年11月开始无理拒付管理费、自用水电费等费用至今。经我公司多次催促无果，故起诉要求判令：1、被告立即向我公司支付管理费142594.92元（从2011年12月起计至2012年12月止，按每月每平方米3元×3656.2816平方米的标准计算）、自用水费155.51元（从2011年11月起计至2012年11月止）、自用电费1350.03元（从2011年11月起计至2012年11月止）及逾期支付上述管理费、自用水费、自用电费的滞纳金11610.53元（管理费的滞纳金从2012年1月16日起计至付清之日止，每天按所欠管理费的千分之五的标准计算；自用水费的滞纳金从2011年12月16日起计至付清之日止，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；自用电费的滞纳金从2011年12月16日起计至付清之日止，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）；2、被告承担本案的全部诉讼费用。被告没有提出答辩意见和举证。经审理查明，2009年1月15日，海逸花园小区业主委员会（委托方、甲方）与原告（物业服务企业、乙方）签订《物业服务合同》，合同约定就广州市海珠区江南大道中110号海逸花园物业服务事宜签订本合同，海逸花园建筑面积80867平方米，类型为普通住宅、商业；甲乙双方和原物业服务企业应当在新的物业服务合同生效之前，就交接时间、交接内容、交接查验、交接前后的责任等事项进行约定；交接时间应确定具体时点，时点前责任由原物业服务企业承担，时点后责任由新的乙方承担；由发展商移交物业区域内的档案资料、物业服务用房及属于本物业区域内的物业公用设施、设备、构筑物及其附着物、公共区域移交给甲乙双方，由甲乙双方进行逐项查验接收，并签字确认；甲乙双方和原物业服务企业对查验结果存在争议的，应在查验记录中载明，并明确解决办法；原物业服务企业拒不撤出的，甲方应通过司法途径解决；物业服务事项包括制订物业服务工作计划并组织实施；房屋共用部位的日常维修、养护和管理；共用设施设备的日常维修养护、运行和管理；附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公共绿地、园林的养护；清洁服务；协助维护秩序，对车辆（包括自行车）停放进行管理；乙方应按季度公布规范使用住房专项维修基金和公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况；物业服务期限为4年，即2009年3月1日至2013年2月28日终止，乙方进场实施管理之日本合同生效；二期二、三、四楼商铺交纳物业服务费用标准为3元／平方米／月；业主应在每次交费的具体时间逢单月的15号前按每两个月交纳物业服务费，未按时交纳管理费的，每逾期一天加收应付总金额千分之五的滞纳金；乙方应业主要求对业主房屋自用部位、自用设备提供维修养护或其他特约服务的，按双方的约定收取费用，或按乙方在物业区域内公示的收费标准收取；物业区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等市政公用事业服务单位应向最终用户收取有关费用；乙方接受市政公用事业服务单位委托代收上述费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，不得限制或变相限制业主或物业使用人购买；等。据广州市房地产档案馆于2013年2月1日出具的《房地产登记簿查册表》记载，广州市海珠区江南大道中110号之18三楼房屋的产权人为被告，建筑面积为3656.2816平方米，登记时间为2009年11月2日；规划用途为商业；等。原、被告双方没有签订物业管理合同。另查，原告曾因被告欠交管理费和自用水、电费而于2011年11月30日向本院提起诉讼，要求判令：1、被告立即向原告支付管理费65813.04元（从2011年6月开始计至2011年11月止）、自用水费6197.17元（从2011年6月开始计至2011年10月止）、自用电费58558.35元（从2011年6月开始计至2011年10月止）及滞纳金31780.06元（以被告每期所拖欠的物业管理费、自用水费、自用电费为本金，按每日千分之五的标准从2011年7月16日开始计算至付清之日止）；2、被告承担该案全部诉讼费用。本院于2012年7月23日作出（2012）穗海法民三初字第38号民事判决书，主要内容：一、被告在该判决生效之日起10日内向原告支付从2011年6月起至2011年11月止的物业管理费（每月按3656.2816平方米×3元／平方米标准计算，总额以原告主张的65813.04元为限），并从2011年7月16日起至实际付清上述所欠管理费之日止按每日千分之五的标准计付延期支付物业管理费的违约金（按每两个月期满之次日起递增该两个月所欠物业管理费的方式计算本金）；违约金总额以所欠的物业管理费本金为限；二、被告在该判决生效之日起10日内向原告支付从2011年6月起至2011年10月止的自用水费6197.17元、自用电费58558.35元，并从2011年11月30日起至付清上述水电费之日止，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付利息；三、驳回原告其他诉讼请求。该判决书已于2012年10月9日生效。原告于2012年12月27日提起本案诉讼。诉讼中，原告为证明其主张还提交了以下证据：1、涉案房屋的《房地产登记簿查册表》。拟证明被告是涉案房屋的产权人。2、（2012）穗海法民三初字第38号民事判决书及其生效证明书。拟证明原告是涉案房屋的物业管理服务提供者及被告欠付原告物业管理费的事实。3、2011年11月至2012年11月期间的自用水电费抄表记录。拟证明涉案房屋在2011年11月至2012年11月期间发生的水电费读数（国美店二层）。4、2011年11月至2012年11月期间的自用水电费明细。拟证明涉案房屋在2011年11月至2012年11月期间发生的水电费。5、2011年11月至2012年11月期间的自用水电费交费凭据。拟证明原告已代被告缴纳涉案房屋在2011年11月至2012年11月期间发生的水电费的事实。6、原告与广州易好家电器连锁有限公司于2005年6月11日签订的《电费缴付协议》。拟证明诉争期间的水电费原告已垫付。7、广州南联房地产开发有限公司与深圳易好家商业连锁有限公司及广州市国美电器有限公司（以下简称为国美公司）于2005年9月23日签订的《三方协议》。拟证明涉案房屋的电费是由国美公司直接向供电部门缴纳，然后由原告再付费给国美公司的方式来支付。8、2011年11月至2012年11月期间原告垫付的自用水费的交费发票和污水处理费的发票。9、原告与广州市海逸花园小区业主委员会于2009年1月15日签订的《物业服务合同》。拟证明原告是涉案小区的物业管理公司，对涉案小区提供了物业管理服务。原告表示，物业管理费的缴费周期为每两个月缴纳一次，在第三个月的第15日前缴纳；自用水、电费的缴纳周期上个月的水、电费在下个月的第15日前缴纳。本院认为，海逸花园小区业主委员会与原告签订的《物业服务合同》没有违反法律、行政法规的规定，为有效的合同。被告所有的广州市海珠区江南大道中110号之18三楼房屋，属于原告物业管理的范围内，应受该合同的约束。原告对海逸花园小区的物业进行了物业管理，提供了物业管理服务，按公平合理原则，被告理应向原告支付物业管理费。原告主张被告从2011年12月起至2012年12月止没有支付物业管理费，被告对此没有提出否定抗辩，且放弃到庭抗辩的权利，应承担不利的后果，故本院对原告的上述事实主张予以采信。现原告要求被告每月按3656.2816平方米×3元／平方米的标准向其公司支付上述期间的物业管理费的请求，合法有理，本院予以支持。根据上述《物业服务合同》约定，业主应在每次交费的具体时间逢单月的15号前按每两个月交纳物业服务费，未按时交纳管理费的，每逾期一天加收应付总金额千分之五的滞纳金。被告逾期支付物业管理费的行为已构成违约，应承担违约责任。故原告要求被告按上述标准支付延付所欠物业管理费的滞纳金（从2012年1月16日起计至被告付清之日止），符合合同约定，但滞纳金总额应不超过被告所欠的物业管理费。原告主张已为被告代垫2011年11月至2012年11月期间的自用水费155.51元、自用电费1350.03元，并提供了有关发票、抄表记录为证，被告对此没有提出否定抗辩，且放弃到庭抗辩的权利，应承担不利的后果，故本院对原告的上述事实主张予以采信。现原告要求被告返还上述代垫的自用水、电费，是合理的，本院予以支持。至于欠付水、电费的滞纳金，因双方对此并无约定，故原告要求被告参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付利息，是合理的，本院予以支持，但应从原告起诉主张权利之日起计算。对被告的其余利息请求，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《物业管理条例》第四十二条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告广州冰力广告有限公司在本判决生效之日起10日内向原告广州市置信物业管理有限公司支付从2011年12月起至2012年12月止的物业管理费（每月按3656.2816平方米×3元／平方米标准计算，总额以原告主张的142594.92元为限），并从2012年1月16日起至被告实际付清上述所欠管理费之日止，按每日千分之五的标准计付延期支付物业管理费的滞纳金（按每两个月期满之次日起递增该两个月所欠物业管理费的方式计算本金，总额以被告所欠的物业管理费为限）给原告；二、被告在本判决生效之日起10日内向原告支付从2011年11月起至2012年11月止的自用水费155.51元、自用电费1350.03元，并从2012年12月27日起至被告付清上述水、电费之日止，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付利息给原告；三、驳回原告的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2568元，由被告负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判长  吴洁苹二〇一三年三月二十五日书记员  童 双钱国雄