黑龙江省宁安市人民法院民 事 判 决 书（2021）黑1084民初14号原告（申请执行人）：金易，女，1967年6月17日出生，住黑龙江省牡丹江市东安区。委托诉讼代理人：杨静昕，男，住黑龙江省牡丹江市东安区，牡丹江市东安区牡丹社区居委会推荐。被告（案外人）：欧阳庆国，男，1983年11月22日出生，住黑龙江省牡丹江市爱民区。被告（案外人）：杨丽丽，女，1985年8月9日出生，住黑龙江省牡丹江市爱民区。二被告委托诉讼代理人：孙思雯,黑龙江张艳律师事务所律师。第三人（被执行人）：牡丹江瑞合房地产开发有限责任公司，住所地黑龙江省牡丹江市宁安市。法定代表人：岳丁武，执行董事。委托诉讼代理人：张海波，男，该公司法务办公室主任。原告金易与被告欧阳庆国、杨丽丽、第三人牡丹江瑞合房地产开发有限责任公司（以下简称瑞合公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金易及其委托诉讼代理人杨静昕、被告欧阳庆国、杨丽丽及其委托诉讼代理人孙思雯到庭参加诉讼，第三人瑞合公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金易向本院提出诉讼请求：请求撤销本院（2020）黑1084执异XX号执行裁定书，准许执行第三人名下的案涉房屋。事实和理由：原告与第三人债权转让纠纷一案，原告申请查封第三人开发建设的、登记在第三人名下的、位于宁安市。二被告对查封的XXX、XXX（复式）146.82㎡、XXX、XXX（复式）146.82㎡、000122、000222（复式）146.82㎡三处商服门市房提出案外人执行异议，宁安市人民法院作出（2020）黑1084执异XX号执行裁定书，中止执行上述三套商服。原告不服，认为二被告提供的购房合同、收据、购房款来源均为虚假，执行异议没有事实和法律依据，宁安市人民法院作出的（2020）黑1084执异XX号执行裁定书认定事实和适用法律均错误。二被告提供的购房合同是第三人自行制作的、不具备商品房买卖合同必要条款虚假合同。原告申请法院调取、查封的10套商服门市，在宁安不动产登记中心登记在第三人名下。二被告提供的购房收据、购房款项来源系与案外人岳某之间的个人经济往来，与涉案房屋无关，不能证明已支付购房款。岳某为二被告出具购房收据不能视为是第三人出具，即便第三人认可该形式要件，也不具有购房款交付的证明效力，更不能凭此对抗原告的执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，二被告在法院查封前没有签订合法有效的买卖合同。案涉房屋至今登记备案在第三人名下。二被告没有向第三人交付购房款。未办理过户登记的原因是没有签订合法有效的商品房买卖合同，所以才没有备案登记在二被告名下，不具备不动产登记的必要前置条件，才不可能办理房屋产权过户登记，是二被告虚假房屋买卖合同自身原因造成的。综上，宁安市人民法院（2020）黑1084执异XX号执行裁定认定事实、适用法律错误。二被告执行异议没有事实根据和法律依据支撑，原告请求撤销（2020）黑1084执异XX号执行裁定书，准许执行第三人名下的案涉房屋。原告主张执行异议适用法律错误，本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，第二十八条是普通适用，第二十九条是专门针对涉案房屋登记在房地产开发企业名下的房屋提出的异议，是属于特别适用，因此，本案应当适用第二十九条规定。被告欧阳庆国、杨丽丽辩称,二被告与瑞合公司于2018年5月7日签订备案的商品房买卖合同，备案登记在宁安市房产局，商品房买卖合同是双方真实意思表示。二被告按照瑞合公司的指示将款项交付岳某，该种交付方式为指示交付，不违反法律规定，合法有效。二被告先行支付了508107元，其中向岳某的账户汇款500000元，（汇款时间为2017年9月29日），现金支付8107元；2018年2月3日向岳某农业银行转账150000元；2018年9月20日向岳某中国银行转账450000元；2019年8月1日向岳某中国银行卡转账270000元，以上共计1378107。至2019年8月1日，二被告支付了所有价款。二被告以所有人的身份占有使用房屋，缴纳物业费、供暖费、水费、电费、装修保证金等一系列费用，装修入住后出租他人使用至今。二被告作为购房者，向瑞合公司购买房屋后，在房屋查封前向瑞合公司交付全部购房款，并以所有人的身份占有使用房屋，对外出租，已经享有阻却执行的权利。宁安市人民法院（2020）黑1084执异33号执行裁定书认定事实正确，适用法律恰当，应当驳回原告的诉讼请求。第三人瑞合公司述称，案涉房屋已经由二被告购买，二被告已经按第三人指示将房屋价款全部交付给岳某。第三人已将房屋交付二被告占有使用。原审裁定认定事实正确，适用法律恰当。原告起诉状中所称事实与理由无法律及事实依据，请求驳回原告的诉讼请求。根据原告的陈述意见、被告的答辩意见及第三人的述辩意见，归纳本案争议焦点：一、原告要求撤销（2020）黑1084执异XX号执行裁定书、准许执行第三人名下涉案房屋的诉讼请求是否有事实根据和法律依据，是否应予支持。二、二被告是否享有足以排除强制执行的民事权益。原告金易围绕诉讼请求依法提交了证据，经本院认定如下：1.宁安市人民法院（2019）黑1084民初XXX号民事判决书、（2019）黑1084民初XXX号民事裁定书、（2019）黑1084执异XX号执行裁定书。本院认为，（2019）黑1084民初XXX号民事判决书、（2019）黑1084民初XXX号民事裁定书系本院已生效的法律文书，予以采信。（2019）黑1084执异XXX号执行裁定书，本院认为，因当事人已向本院提起执行异议之诉，故对形式要件予以采信，对原告欲证明的问题不予采信。2.查封的10处商服在不动产登记中心登记表1份。本院认为，该证据可以证实包括案涉房屋在内的10处商服门市房屋均登记备案在牡丹江瑞合房地产开发有限责任公司名下，予以采信。3.商品房预售许可证、房屋所有人为王磊磊的正式联机备案商品买卖合同规范文本1份、牡丹江房屋登记查询证明1份、二被告的房屋买卖合同1份。本院认为，该证据能够证明王磊磊的正式联机商品房买卖合同载明房屋买卖必备条款是商品房预售条款范围内的，对外具有证明效力的规范文本，予以采信，对其他问题不予采信。被告欧阳庆国、杨丽丽围绕诉讼请求依法提交了证据，经本院认定如下：1.编号为XXXX商品房买卖合同1份、2017年10月5日收据1份、2018年5月7日收据1份、瑞合地产住户缴费明细表1份、收房手续流转单1份、2018年11月5日供热费收据1份、2018年11月5日物业费、垃圾费收据1份、2018年11月5日装修保证金收据1份（三处房屋6000元）、2019年12月7日供热费收据1份、房屋租赁协议1份、电费发票1张、水费查询单1张、2019年度2020年度电费截图2份、房屋现状照片1张。2.编号为XXX商品房买卖合同1份、2017年10月5日收据1份，2018年5月7日收据1份、瑞合地产住户缴费明细表1份、收房手续流转单1份、2018年11月5日供热费收据1份、2018年11月5日物业费、垃圾费收据1份、2018年11月5日装修保证金收据1份（三处房屋6000元）、2019年12月9日供热费收据1份、房屋租赁协议1份、电费发票1张、水费查询单收据1张、2019年度、2020年度电费截图2份、房屋现状照片1张、营业执照1份、宁安市贝迪乐日用品商店国家企业信用信息公示系统查询单1份。3.编号为XXX商品房买卖合同1份、2017年10月5日收据1份、2018年5月7日收据1份、瑞合地产住户缴费明细表1份、收房手续流转单1份、2018年11月5日供热费收据1份、2018年11月5日物业费、垃圾费收据1份；2018年11月5日装修保证金收据1份（三处房屋6000元）、2020年1月5日供热费收据1份、房屋租赁协议1份、水费查询单1张、2019年度、2020年度电费截图2份、房屋现状照片1张、营业执照1份、宁安市钰财室内装修部国家企业信用信息公示系统查询单1份。本院认为，上述三组证据能够证实二被告于2017年10月5日认购第三人所有的18号楼-商服XXX／00XXX号房屋1处，2018年5月7日签订编号为XXXX的网签商品房买卖合同，瑞合公司为二被告出具收据，房屋价款为459369元。2018年11月5日房屋交付二被告占有使用，二人将房屋出租给李伟，用于经营佳音鼓校使用。二被告于2017年10月5日认购第三人所有的18号楼-商服XXXX号房屋1处，2018年5月7日签订编号为ＧＦ2018-0000304的网签商品房买卖合同，瑞合公司为二被告出具收据，房屋价款为459369元。2018年11月5日房屋交付二被告有使用，二被告将房屋出租给王立强，用于经营宁安市贝迪乐自用品商店使用。二被告于2017年10月5日认购第三人所有的18号楼-商服XXXX房屋1处，2018年5月7日签订编号为XXXX的网签商品房买卖合同，瑞合公司为杨丽丽与欧阳庆国出具收据，房屋价款为459369元。2018年11月5日房屋交付二被告占有使用，二被告将房屋出租给关英财，用于经营宁安市钰财室内装修部使用。2018年11月5日后所有的电费、水费、物业费、取暖费费用都由二被告支付，被告实际占有使用房屋至今的事实，本院予以采信。4.瑞合公司2017年9月30日证明1份，2020年11月10日瑞合公司证明1份、银行转账记录4份、收据4张。本院认为上述证据可以证实被告通过岳某购买房屋，购买房屋时瑞合公司向被告出具证明，岳某有权出售房屋，收取房屋价款，二被告向岳某转账共计1378107元。5.宁安市房产备案查询证明3份。本院认为，该证据可以证实案涉的三份商品房买卖合同均已备案登记在被告下，予以采信。6.证人岳某当庭证词1份。本院认为，证人可以证实瑞合公司欠证人钱，用三处房屋抵账，证人将三处房屋卖给二被告的事实，本院予以采信。第三人瑞合公司未提交证据。根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定本案事实如下：2018年5月7日欧阳庆国、杨丽丽被告与第三人瑞合公司签订了编号为XXX、XXX、XXX的网签商品房买卖合同，瑞合公司为二被告出具了三份收据，房屋价款分别为459369元。二被告于2017年9月29日向岳某的账户汇款500000元，现金支付8107元；于2018年2月3日向岳某农业银行转账150000元；于2018年9月20日给岳某中国银行转账450000元；于2019年8月1日向岳某中国银行卡转账270000元，以上共计1378107元。2017年9月30日，瑞合公司给岳某出具证明，证明瑞合新城XXX号楼的房源抵账给岳某，由岳某进行销售或公司代售。至2019年8月1日，二被告支付了所有价款，后二被告占有使用案涉房屋，缴纳了物业费、供暖费、水费、电费、装修保证金等一系列费用，装修入住后出租他人使用至今。原告金易与第三人瑞合公司、案外人闫彩俊债权转让合同纠纷一案，本院于2019年8月12日立案后，原告向本院提出诉讼保全，本院于2019年8月14日作出（2019）黑1084民初XXX号民事裁定书，查封第三人所有的位于宁安市商服-XXXX（复式）146.82㎡、瑞合新城18号楼-商服XXX（复式）148.74㎡、瑞合新城18号楼-商服XXX（复式）146.82㎡、瑞合新城18号楼-商服XXX（复式）146.82㎡、瑞合新城18号楼-商服XXX复式）146.82㎡、瑞合新城14号楼-商服XXX（复式）107.28㎡、瑞合新城14号楼-商服000121、000221（复式）181.29㎡、瑞合新城22号楼-商服XXX号57.11㎡、瑞合新城22号楼-商服XXX号57.11㎡、瑞合新城22号楼-商服XXX号57.11㎡。2019年12月26日，本院作出（2019）黑1084民初XXX号民事判决书，判决：一、被告牡丹江瑞合房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日给付原告金易建筑工程款债权转让本金2260000元，利息851509元，本息合计3111509元，2019年12月17日以后的利息，按借款本金2260000元、月利率1%计算至实际给付时止；二、驳回原告金易的其他诉讼请求。判决生效后，瑞合公司未履行金钱给付义务，原告金易于2020年11月9日向本院申请执行。二被告向本院提出书面异议，2020年12月15日，本院作出（2020）黑1084执异33号执行裁定书，裁定：中止本院（2019）黑1084民初XXX号民事裁定中对宁安市商服XXX（复式）146.82㎡、XXX（复式）146.82㎡、XXX（复式）146.82㎡房屋的执行。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。本案系原告金易提起的申请执行人执行异议之诉，案外人即被告欧阳庆国、杨丽丽应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。二被告于2018年5月7日与瑞合公司签订了商品房买卖合同，该商品房为门市房，瑞合公司为二被告出具了收据，二被告将房款交付给第三人指示的岳某，足以证明二被告与第三人之间已经形成了房屋买卖合同关系，该合同系双方真实意思表示，不违反法律、法规的规定，依法成立，合法有效，应当受到法律保护。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。二被告购买的案涉抵账房屋在本院查封之前与第三人签订了商品房预售合同，房款已全部交付，并已实际占有使用该房屋，未办理产权证照非二被告的原因，故二被告对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条规定：“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”二被告的在房屋查封前向瑞合公司交付全部购房款，并以所有人的身份占有使用房屋，对外出租，已经享有阻却执行的权利的辩解意见符合事实和法律规定，本院予以采纳。原告要求准许执行争议房屋，不符合法律规定，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”原告称二被告提供的购房合同、收据、购房款来源均为虚假，并未向本院提供充足的证据证实其事实主张，对其该项辩解意见本院不予采纳。关于本案是适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条还是二十八条的规定问题，本院认为第二十九条指的是用于居住的房屋，而本案案涉房屋是商服门市房，故不适用第二十九的规定。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十三条第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：驳回原告金易的诉讼请求。案件受理费17225元，由原告金易负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。审 判 长  刘 钰审 判 员  魏春梅审 判 员  赵 娜二〇二一年二月二十五日法官助理  陈 琳书 记 员  穆春雨