上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初15782号原告：林某，女，1969年11月15日出生，汉族，住址上海市静安区。委托诉讼代理人：卢镇，北京市浩天信和律师事务所上海分所律师。被告：沈振杰，男，1982年3月17日出生，汉族，住址上海市杨浦区。被告：胡晶珠，女，1980年9月25日出生，汉族，住址上海市浦东新区。上列两被告共同委托诉讼代理人：黄正桥，北京盈科(上海)律师事务所律师。上列两被告共同委托诉讼代理人：陈嘉欣，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告：沈毓文，男，1955年12月5日出生，汉族，住址上海市杨浦区。原告林某与被告沈振杰、胡晶珠、沈毓文案外人执行异议之诉一案，本院于2020年10月16日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2021年1月12日公开开庭审理。原告林某的委托诉讼代理人卢镇，被告沈振杰及其被告沈振杰、胡晶珠的委托诉讼代理人黄正桥到庭参加诉讼。被告沈毓文经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告林某向本院提某诉讼请求：1.请求判令中止对上海市闵行区永恩路XXX弄XXX号XXX室房产(以下简称涉案房产)的强制执行，并解除对涉案房产的查封措施；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年3月28日，原告与被告沈毓文就涉案房产签订《配套房屋买卖合同》，约定将该套房产以总价72万元卖给原告。合同签订后，原告依约支付房款57.5万元和维修费、交房费等6,300元，被告沈毓文也于2015年将涉案房产交付给原告使用。涉案房产大产证于2016年6月13日核准登记，并明确在3年内限制转让抵押。被告沈毓文在原告等待办理过户期间，违背诚信原则实施“一房两卖”行为，于2017年1月22日就涉案房产与被告沈振杰、胡晶珠签订《上海市房地产买卖合同》。2017年，原告因涉案房产纠纷诉至法院，法院于2018年12月29日作出(2017)沪0112民初34118号民事判决，认定原告与被告沈毓文签订的购房合同有效，原告已经支付大部分购房款，被告沈毓文于2015年向原告交付房屋等事实；过户问题因涉案房产交易限制期限未届满，法院判定待届满后被告沈毓文配合原告办理过户手续。被告沈振杰、胡晶珠于2019年4月以解除其与被告沈毓文的房屋买卖合同为由诉至法院，并对涉案房产申请查封，法院作出(2019)沪0112民初13555号民事判决，支持两被告解除合同、返还购房款的主张。因被告沈毓文逾期未支付购房款，两被告申请法院执行。原告针对该执行提某执行异议，被法院驳回。原告认为，涉案房产在2019年4月16日查封之前，原告与被告沈毓文已签订合法有效合同，并于2015年4月合法占有房屋及按照合同约定支付了大部分房款，且愿意支付剩余款项。涉案房产因本案被告之间的诉讼被查封，导致原告无法办理过户，但原告对涉案房产享有的物权期待权，足以排除被告之间的普通金钱执行。原告林某向本院提交的证据为：1.上海市房地产买卖合同，证明2015年3月28日原告与沈毓文签署房地产买卖合同；2.(2017)沪0112民初34118号民事判决书，3.(2019)沪01民终5709号民事裁定书，证明原告与沈毓文签订的购房合同有效，房款总价是72万元，原告已经支付大部分购房款57.5万元和交付房屋的事实；4.(2019)沪0112民初13555号民事判决书，5.(2019)沪0112民初13555号民事裁定书，证明两被告沈振杰、胡晶珠以解除房屋买卖合同为由诉至法院，判决生效后两被告申请对系争房产的查封；6.(2020)沪0112执异284号执行裁定书，证明原告提某执行异议被驳回。被告沈毓文以原告未支付购房款及强占房屋等为由不同意原告的诉请，并表示房屋买卖合同系原告让其签字，对原告提交的其他证据无法发表意见。被告沈毓文向本院提交了其与胡晶珠之间的银行交易凭据。被告沈振杰、胡晶珠辩称：对原告提交的证据1的真实性无法确认，其他证据的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议。根据民法典的规定，不动产经依法登记发生效力。涉案房产并未变更至原告名下，原告与沈毓文之间的约定未发生所有权变动的物权效力，不得对抗申请执行人。原告明知涉案房产没有产证而进行交易，应当承担相应风险。原告按月支付购房款，违背房屋交易习惯，且没有支付全部购房款。涉案房产为动迁房，三年内不能转让，原告知晓涉案房产短期内不能办理过户仍然购买存在过错，不能被认定是善意买受人。从生效判决看，被告沈毓文与沈振杰之间签订的合同同样合法有效，原告交易行为未完成，对涉案房产不享有物权期待权，不能适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，请求法院驳回原告诉请。本院经审理，确认如下事实：根据本院2017年11月1日立案受理的(2017)沪0112民初34118号原告林某与被告沈毓文、第三人沈振杰、胡晶珠房屋买卖合同纠纷一案审理查明及认定：涉案房产属动迁安置房(3年内限制转让或抵押)，于2017年1月24日核准登记在权利人沈毓文名下。2015年3月28日，被告沈毓文与原告林某签订《配套商品房买卖合同》，约定涉案房产的转让价款为72万元。合同签订后，原告依约支付房款计57.5万元，被告沈毓文于2015年将涉案房产交付原告。2017年2月16日，被告沈毓文就涉案房产又与第三人沈振杰、胡晶珠签订《上海市房地产买卖合同》，并收受第三人沈振杰、胡晶珠交付的相应房款，向该第三人交付涉案房产。对此，本院认为，原告要求被告协助办理涉案房产变更登记之诉请，原告可待双方合同约定的过户条件成就时再行主张，并支付房屋尾款。鉴于被告应在过户条件成就后向原告履行涉案房屋产权过户的义务，直接导致第三人针对同一标的物无法再行主张房屋的产权过户，第三人坚持请求继续履行合同并要求被告协助第三人办理产权登记变更手续，缺乏事实与法律依据。2018年12月29日，本院对涉案作出民事判决，确认被告沈毓文与原告林某及第三人沈振杰、胡晶珠签订的房地产买卖合同均属合法有效，同时驳回原告林某及第三人沈振杰、胡晶珠的其余诉讼请求。原告不服该判决提起上诉。期间，沈振杰、胡晶珠(原告)于2019年4月3日向本院提起诉讼，请求解除其与被告沈毓文2017年2月16日签订的《上海市房地产买卖合同》，并由被告退还购房款119万元。审理中，本院依申请于2019年4月16日对涉案房产实施查封(轮后)。2019年5月14日，本院作出(2019)沪0112民初13555号民事判决，支持原告沈振杰、胡晶珠的诉请。2019年6月19日，上海市第一中级人民法院作出裁定，准许原告林某撤回上诉。2019年8月8日，原告林某以(2017)沪0112民初34118号民事判决已生效，产权过户条件已成就等为由向本院提起诉讼，请求判令被告配合办理涉案房产变更登记至原告名下。本院经审理认为，涉案房产存在司法限制，客观上存在办理房屋产权过户的障碍，原告可待过户障碍事项消除后再行主张权利，并支付房屋尾款。2020年7月6日，本院以(2019)沪0112民初30093号民事判决驳回原告林某的诉请。2019年7月3日，本院依法对(2019)沪0112民初13555号生效民事判决以(2019)沪0112执6039号立案执行。期间，原告林某以涉案房产的查封(已为正式查封)致其无法办理产权过户等为由向本院提某执行异议，请求终止对(2019)沪0112民初13555号民事判决的执行，并解除对涉案房产的查封措施。本院以(2020)沪0112执异284号立案审查后，于2020年8月25日依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款的规定，裁定驳回案外人林某的异议。本案审理中，原告林某按照本院要求，将涉案房产的剩余价款14.5万元交付本院。上列事实，由本院(2017)沪0112民初34118号民事判决书、上海市第一中级人民法院(2019)沪01民终5709号民事裁定书，本院(2019)沪0112民初13555号民事判决书、本院(2019)沪0112执6039号执行裁定书，本院(2019)沪0112民初30093号民事判决书，本院(2020)沪0112执异284号执行裁定书，上海市不动产登记信息，当事人陈述等为证。本院认为，对于案外人提某的排除执行的异议诉请，执行法院应当就该异议主张的权利的真实性、合法性、关联性以及能否排除执行为审查核心。是案，根据原告林某主张并举证的事实，综合本院查证的结论判断，涉案房产于人民法院设定司法查封之前，已经原告林某与房屋产权登记人沈毓文签订合法有效的买卖合同、依约支付房屋部分价款及实际受让交接的房屋，并将房屋剩余价款交付本院。同时，因本案纷争源于被告沈毓文“一房二卖”的恶意行径，原告林某于合同履行中不存有过错，故涉案房产未能变更产权登记的结果不能归咎于房屋买受人亦即本案原告。由此，就原告林某于涉案房产享有的物权期待权利，本院得以依法认同和保护。综上，原告林某主张的诉讼请求，与《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》规定的其权利能够排除执行的法定情形相符，本院应予准许。被告沈毓文经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十二条第一款第一项和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：一、不得执行上海市闵行区永恩路XXX弄XXX号XXX室房产；二、解除对上海市闵行区永恩路XXX弄XXX号XXX室房产的查封措施。案件受理费11,000元，由被告沈毓文负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提某副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  孔祥虎人民陪审员  褚丹萍人民陪审员  曹文进法官 助理  李慧枫书 记 员  李慧枫附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；……三、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。