广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤02民终2297号上诉人（原审被告）：韶关市溜冰协会。住所地：广东省韶关市西河体育中心东门二楼。法定代表人：杨超，该协会会长。委托诉讼代理人：张海星，广东明沃律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐晔，广东明沃律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：韶关市政府物业管理中心。住所地：广东省韶关市浈江区启明南路15号。法定代表人：周铁江，该管理中心党支部书记。委托诉讼代理人：林卫民，广东南水律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗平发，广东南水律师事务所律师。原审被告：杨超，男，1986年5月20日出生，汉族，住广东省韶关市武江区。上诉人韶关市溜冰协会因与被上诉人韶关市政府物业管理中心（以下简称市物管中心）以及原审被告杨超房屋租赁合同纠纷一案，不服韶关市武江区人民法院（2020）粤0203民初1415号民事判决,向本院提起上诉。本院于2020年11月13日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。韶关市溜冰协会的上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回市物管中心的诉讼请求；2、诉讼费由市物管中心承担。事实和理由：一、韶关市溜冰协会在《租房合同》到期后并未与市物管中心续签相关租房合同，不存在实际使用市物管中心房屋的情况。二、韶关市体育场馆管理中心与韶关市溜冰协会所签订的《移交确认书》仅仅是对合同终止的一个程序性确认或者说书面确认，并无法证明韶关市溜冰协会有实际使用案涉租赁房屋。三、对于市物管中心所提交的《签收表》、《租金催缴通知表》，也是一个程序性事宜。韶关市溜冰协会为能够顺利使用韶关市体育场馆管理中心免费提供的办公室，在该中心的要求下在上述两份表格上签字。签字时该中心并没有将市物管中心所提供两份通知给到韶关市溜冰协会，韶关市溜冰协会对于两份通知的内容毫不知情，也未在通知上签字确认。四、一审中韶关市溜冰协会明确表示对于市物管中心所提交的两份结算票据三性均不予认可。一审法院用该两张票据认定韶关市溜冰协会在《租房合同》到期后有实际使用涉案房屋，且认定相应的租金标准显然是不合理的。五、韶关市溜冰协会一审时提交了相应的证据证实合同到期后已另行租赁了办公产地，且涉案房屋已被市物管中心放至网上进行拍卖招租。如果韶关市溜冰协会还在继续使用，市物管中心又何必多此一举，这完全不符合常理。一审法院对此完全予以忽视显然错误。市物管中心书面答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，韶关市溜冰协会的上诉理由不成立，应依法驳回其全部上诉请求，维持一审判决。一、《租房合同》到期后韶关市溜冰协会继续使用西河体育中心五号门内办公室区域四楼的资产，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，双方的租房合同关系依法变更为不定期租房合同。经双方协商一致，从2017年7月份起每月租金为3800元。二、2017年3月10日韶关市溜冰协会共缴交了租金11100元，发票备注为：2016年11月-12月房租7300元，2017年1月房租3800元；2017年8月28日韶关市溜冰协会共缴交租金19000元，发票备注为：2017年2月、3月、4月、5月、6月房租（该两份发票原件已提交一审法院核实）。此外，我国并没有相关法律明文规定：法人在履行缴交房屋租金义务时应当由其法定代理人本人亲自履行。因此，由王龙亭代表韶关市溜冰协会向产权单位缴交房屋租金并无不当，合同期满后韶关市溜冰协会按3800元/月的标准缴交租金，说明韶关市溜冰协会继续使用涉案房屋并按照约定缴交房屋租金的事实。三、韶关市溜冰协会与产权单位韶关市体育场馆管理中心签订的《移交确认书》确认了涉案场地于2019年9月30日搬离，即双方的租赁合同关系于2019年9月30日解除。合同期满后韶关市溜冰协会未向产权单位韶关市体育场馆管理中心办理房屋交接手续，且按照约定的数额缴交房屋租金。韶关市溜冰协会法定代表人杨超分别于2020年2月24日、2020年4月9日签收产权单位韶关市体育场馆管理中心出具的租金催缴通知书，充分表明其认可韶关市溜冰协会所欠缴的租金。四、对涉案场地发布竞拍招租公告以及韶关市溜冰协会另行租赁办公场地，并不影响韶关市溜冰协会继续使用涉案房屋。根据韶关市政府办公室相关文件要求，市政府经营性资产由市物管中心进行收益统管。对于合同到期的资产，市物管中心按政府办要求通过网上发布招租公告，委托拍卖公司公开进行竞价拍卖的方式进行招租。通常情况下大多数均为原承租人竞得租赁物，当新竞得的承租人非原承租人时，市物管中心才会通知原承租人，要求其在合理期限内搬离。韶关市华逸拍卖有限公司于2018年12月6日在韶关市公共资源交易中心举行了韶关市华逸拍卖有限公司2018年第70期拍卖会，涉案租赁物的拍卖结果为流拍，未有案外人承租。市物管中心向一审法院起诉请求：1、判令韶关市溜冰协会、杨超支付拖欠租金91200元（2017年7月至2019年6月）；2、判令韶关市溜冰协会、杨超支付违约金41952元（暂计至2020年5月30日，之后产生的违约金另计至清偿完毕之日止）；3、诉讼费由韶关市溜冰协会、杨超承担。一审庭审中，市物管中心明确违约金从2017年7月1日起以欠缴租金金额按月利率2%计算。一审法院认定事实：2012年5月18日，韶关市西河体育中心（出租方，甲方）与韶关市溜冰协会（承租方，乙方）签订《租房合同》，约定甲方将位于五号门内办公室区域四楼租赁给乙方作办公及培训之用，合同有效期从2012年7月1日至2017年6月30日，租金每月交纳一次，2000元/月，乙方向甲方交纳押金5000元，乙方未按时将租金缴入甲方指定账户的，甲方可向乙方收取滞纳金（每逾期壹天，滞纳金按欠缴金额2%的方法计算）。双方并对各自权利义务等进行了约定。杨超在乙方经办人处签名。2013年3月20日，韶关市人民政府发布《韶关市人民政府办公室转发市财政局关于全面实行市直行政事业单位资产和收益统管的意见的通知》（韶府办[2013]33号），载明“纳入资产和收益统管实施范围的单位包括：（一）市直各类行政事业单位（包括：党的机关、人大机关、行政机关、政协机关、审判机关、检察机关和民主党派机关、事业单位、社会团体）。（二）同财政部门有经费缴拨关系的社会团体等单位。（三）行政单位附属的未脱钩经济实体，执行企业财务和会计制度的事业单位，事业单位兴办的具有法人资格的企业”。市物管中心表示，由于政府文件明确规定市直行政事业单位资产和收益统管，韶关市西河体育中心与韶关市溜冰协会签订《租房合同》中韶关市西河体育中心的权利义务由其承接。2020年2月21日，韶关市体育场馆管理中心向韶关市溜冰协会发出《通知》，载明“根据相关规定我中心已于2017年将我们双方签订的合同移交至市物业管理中心统管。经查贵协会从2017年7月至2019年6月共产生拖欠租金91200元整，望贵协会于3月底前一次性向市物业管理中心缴纳所拖欠租金，……”。2020年2月24日，杨超于《签收表》上签名，确认收到上述《通知》。2020年3月17日，韶关市体育场馆管理中心作为甲方，韶关市溜冰协会作为乙方签订《移交确认书》，确认原乙方承租甲方位于西河体育中心五号门内办公区域四楼的房屋于2019年9月30日责令搬离，现经双方协商同意确认事项如下：乙方于2020年3月17日将该房屋移交回给甲方。……。2020年4月7日，韶关市体育场馆管理中心向韶关市溜冰协会发出《通知》，载明“根据相关规定我中心已于2017年将我们双方签订的合同移交至市物业管理中心统管。经查贵协会从2017年7月至2019年6月共产生拖欠租金91200元整。此前，我中心已对贵协会多次催收租金，……”。2020年4月9日，杨超于《租金催缴通知签收表》上签名，表示接收上述《通知》。市物管中心提交的韶关市体育场馆管理中心于2017年3月10日开具给韶关市溜冰协会的发票备注显示：2016年11月-12月房租7300，2017年1月3800房租；8月28日的发票备注显示：2017年2月、3月、4月、5月、6月房租，发票金额为19000元。韶关市溜冰协会提交的社会团体变更登记表显示该协会的法定代表人原为李孟杰，2018年10月24日经韶关市体育局同意法定代表人变更为杨超。杨超表示涉案场地韶关市溜冰协会从2016年12月份交由李孟杰本人使用后，未再关注涉案场地使用情况。韶关市溜冰协会提交2018年11月份韶关市公共资源交易服务平台发布的公告，显示对包括涉案租赁物在内的多处韶关市直行政事业单位经营性资产招租，拟证实韶关市溜冰协会于2017年6月30日后未继续使用租赁物；该招拍公告最后流拍，涉案场地未另租他人。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。韶关市西河体育中心与韶关市溜冰协会签订的《租房合同》是双方当事人真实意思表示，对合同双方当事人均有约束力，双方均应遵守协议的约定，履行各自的权利义务。市物管中心表示，上述《租房合同》中韶关市西河体育中心的权利义务由其承接，并提交了韶关市人民政府发布的文件；韶关市溜冰协会、杨超对此未提异议，该院予以确认。对于市物管中心主张韶关市溜冰协会支付2017年7月至2019年6月租金共91200元的诉讼请求，《租房合同》虽约定每月租金2000元，但从市物管中心提交的两张发票（2017年3月10日的发票、2017年8月28日的发票）备注可知，2017年1月至6月每月租金3800元，故对于市物管中心陈述2017年1月份双方协商一致租金为3800元，该院予以采信。杨超作为韶关市溜冰协会法定代表人，其于2020年2月24日、2020年4月9日签收韶关市体育场馆管理中心出具的租金催缴通知表示其对欠缴租金的认可。2020年3月17日韶关市溜冰协会与韶关市体育场馆管理中心签订《移交确认书》，确认涉案场地于2019年9月30日搬离，故市物管中心主张韶关市溜冰协会支付2017年7月至2019年6月租金共91200元的诉讼请求，有事实与法律依据，该院予以支持。至于杨超关于涉案场地从2016年12月份起由李孟杰使用的抗辩，李孟杰原为韶关市溜冰协会的法定代表人，韶关市溜冰协会承租涉案场地后将场地交由其法定代表人使用，未告知市物管中心亦未要求李孟杰与市物管中心另行签订协议，故在市物管中心未提出异议的情况下，即便韶关市溜冰协会将场地交由他人使用，韶关市溜冰协会同样需负担涉案场地的使用费即租金。对于杨超提出涉案场地曾发布招租公告的抗辩，涉案场地确有对外招租，但招租结果为流拍，未有案外人承租，无法证实韶关市溜冰协会未使用涉案场地，对韶关市溜冰协会该抗辩，该院不予采信。关于违约金的问题。如前所述，韶关市西河体育中心与韶关市溜冰协会签订的《租房合同》对双方均具有约束力，《租房合同》约定“乙方未按时将租金缴入甲方指定账户的，甲方可向乙方收取滞纳金（每逾期壹天，滞纳金按欠缴金额2%的方法计算）”，市物管中心主动调整违约金为月利率2%，为对其自身权益的处分，韶关市溜冰协会未能按约交付租金，构成违约，应承担相应的违约责任。综上，市物管中心主张从2017年7月1日起以欠缴租金金额为基数按月利率2%计算违约金，有事实与法律依据，该院予以支持。对于市物管中心主张杨超承担责任的问题。杨超于《租房合同》上签名时为韶关市溜冰协会的代表而非代表其个人，即便韶关市溜冰协会变更法定代表人为杨超，杨超代表韶关市溜冰协会所做的行为属于履行职务行为，亦非代表其个人，故市物管中心主张杨超承担责任的诉讼请求，该院不予支持。一审法院经审理后作出判决：一、韶关市溜冰协会应于判决发生法律效力之日起十日内向市物管中心支付租金91200元及违约金（违约金计算标准：从2017年7月1日起以欠缴租金金额为基数按月利率2%计算）；二、驳回市物管中心的其他诉讼请求。案件受理费2963.04元，减半收取计1481.52元，由韶关市溜冰协会负担。本院经审理查明：各方当事人对一审判决认定的事实部分均无异议，故本院对一审判决查明事实部分予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”之规定，根据本案双方当事人诉辩意见，本案争议焦点为：市物管中心诉请2017年7月至2019年6月的租金及违约金有无依据。2020年3月17日，韶关市溜冰协会与韶关市体育场馆管理中心签订《移交确认书》，从《移交确认书》的内容可知，韶关市西河体育中心与韶关市溜冰协会签订的《租房合同》于2017年6月30日到期后，韶关市溜冰协会仍然继续使用涉案租赁物，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，《租房合同》继续有效，租赁期限变更为不定期。虽然租房合同约定每月租金2000元，但根据市物管中心提交的发票备注内容可知，双方经协商一致已将月租金变更为3800元，且杨超作为韶关市溜冰协会的法定代表人，其分别于2020年2月24日、2020年4月9日签收韶关市体育场馆管理中心出具的租金催缴通知表示其对欠缴2017年7月至2019年6月的租金91200元的认可。故市物管中心要求韶关市溜冰协会支付2017年7月至2019年6月的租金91200元有事实和法律依据，一审予以支持并无不当，本院予以维持。至于韶关市溜冰协会提出《租房合同》到期后，其已另行租赁办公场地，同时涉案租赁物已被市物管中心放至网上拍卖招租的抗辩，韶关市溜冰协会是否另行租赁办公场地，并不影响双方之间的租赁事实，且涉案场地虽确有对外招租，但招租结果为流拍，未有案外人承租，同时原租赁合同到期后已变更为不定期租赁，市物管中心可以随时解除合同，在此情形下，其发布招租公告，亦无明显不当。故本院对韶关市溜冰协会的抗辩意见不予采纳。关于违约金问题，韶关市溜冰协会未按时交租，已构成违约，根据双方签订的《租房合同》中“乙方未按时将租金缴入甲方指定账户的，甲方可向乙方收取滞纳金（每逾期壹天，滞纳金按欠缴金额2%的方法计算）”的约定，现市物管中心主动调整违约金标准为月利率2%，系对其自身权益的处分，本院予以确认，故一审法院支持市物管中心的违约金主张，并无不当，本院予以维持。综上所述，韶关市溜冰协会的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2963.04元，由市溜冰协会负担。本判决为终审判决。审判长  韩文锋审判员  赖凯文审判员  彭志光二〇二一年二月七日书记员  沈燕山