上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0109民初5687号原告：上海远洋运输有限公司,住所地上海市东大名路XXX号。法定代表人：辜忠东,董事长。委托诉讼代理人：赵曙东，上海市汇业律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘俊吉，上海市汇业律师事务所律师。被告：上海虹口商业(集团)有限公司,住上海市虹口区四川北路XXX号XXX室。法定代表人：濮正虎，董事长。委托诉讼代理人：金鹤山，上海众华律师事务所律师。委托诉讼代理人：史美宗，上海众华律师事务所律师。原告上海远洋运输有限公司(以下简称上远公司)与被告上海虹口商业(集团)有限公司(以下简称虹口商业公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月13日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员李梅芳独任审理，并公开开庭进行了审理。原告上远公司的委托诉讼代理人赵曙东、刘俊吉，被告虹口商业公司的委托诉讼代理人金鹤山、史美宗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上远公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告就上海市虹口区新港路XXX号房屋签署的《公有非居住房屋租赁合同》于2019年12月31日终止；2、请求判令被告清空并向原告返还上海市虹口区新港路XXX号房屋；3、请求判令被告按5元/日/平方米的标准,向原告支付自2020年1月1日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费。事实和理由：原告系上海市虹口区新港路XXX号房屋(以下简称系争房屋)的产权人。2016年1月1日,原告委托案外人上海中远物业管理发展有限公司全权管理系争房屋。案外人上海中远物业管理发展有限公司(甲方)与被告(乙方)签订了《公有非居住房屋租赁合同》,约定：1、房屋建筑面积为147.60平方米;2、租赁期2年,自2018年1月1日至2019年12月31日；3、月租金为821.30元;4、乙方未征得甲方同意擅自将房屋转租的,甲方可以解除租赁合同。2019年12月26日,原告委托律师致函被告表明不同意以之前合同约定的租金继续出租系争房屋,并要求被告与原告律师联系商讨租赁事宜。被告未予答复，也未办理退租手续。原告于2020年1月18日调查得知：系争房屋由上海市虹口区效明农副产品经营部实际经营；上海市虹口区效明农副产品经营部与被告签署的租赁合同期限超过了原、被告的租赁合同期限。鉴于原、被告之间的租赁合同已到期,被告转租未得到原告的许可,为维护原告合法权益,特诉至法院。被告虹口商业公司辩称：系争房屋的性质系产生于计划经济时代的公有住房，并不因为登记在原告名下而改变性质。被告对系争房屋的承租权系根据法律规定存续的，原告以合同期满为由剥夺被告权利没有依据，故原告无权要求解除合同。系争房屋租金标准应适用上海市人民政府规定的公有非居房屋的租金标准。不同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：1975年12月，上海市城市建设局革命委员会向市革委会工交组发出沪城革建(75)第759号《关于中远公司上海分公司新建职工住宅用地的请求报告》，中远公司上海分公司经批准75年基建计划再新建职工住宅4000平方米，建设基地拟安排在虹口区新港路榆兰新村西、和平公园南门东侧，新建住宅内，沿新港路一幢底层设置商业网。1976年4月，上海市城市建设局革命委员会向虹口区革委会发出沪城革建(76)第164号《同意中远上海非公司新建职工住宅用地的函》，载明：“中远公司上海分公司在新港路榆兰新村西、和平公园南门东侧结合改造，调拨土地11.812亩，……新建住宅沿路一幢底层设置商业网……房屋建成后，由中远公司一次分配，交由房地部门统一管理。”1990年4月，上海远洋运输公司取得沪房虹字第00822号房屋所有权证，成为上海市新港路远洋新村XXX-XXX号XXX层房屋的权利人。根据上海市虹口区房地产交易中心查询，新港路远洋新村XXX-XXX号XXX层现地址为新港路XXX-XXX号(双号)1层。2009年2月，上海远洋运输公司变更企业名称为上海远洋运输有限公司(即原告上远公司)。上远公司委托案外人上海中远物业管理有限公司(以下简称中远物业公司)全权管理其名下非售后公房等相关产权房。出租方(甲方)上海中远物业管理有限公司曾与承租人(乙方)上海烟草集团虹口烟草糖酒有限公司签订《公有非居住房屋租赁合同》，约定：甲方将系争房屋出租给乙方使用；租赁期限为4年，自2005年1月1日至2008年12月31日止；每月租金821.30元；甲方已经将房屋交付乙方；乙方需转租房屋的，应当事先征得甲方书面同意，转租期间，乙方应当继续履行本合同，并向甲方支付转租收益，转租收益的标准由双方另行约定。租赁期限届满后，乙方需继续承租该房屋的，应当提前三个月向甲方提出书面要求，除存在乙方违反法律、法规规定和本合同约定的情形外，甲方应予同意。中远物业公司(甲方)与虹口商业公司(乙方)就系争房屋续签的最后一份《公有非居住房屋租赁合同》约定：租赁期限为2年，自2018年1月1日起至2019年12月31日止；房屋建筑面积147.60平方米；每月租金821.30元；乙方需转租房屋的，应当事先征得甲方书面同意，转租期间，乙方应当继续履行本合同，并向甲方支付转租收益，转租收益的标准由双方另行约定。租赁期限届满后，乙方需继续承租该房屋的，应当提前三个月向甲方提出书面要求，除存在乙方违反法律、法规规定和本合同约定的情形外，甲方应予同意。该份《公有非居住房屋租赁合同》到期后，原告与被告未签订新的租赁合同，原告租金支付至2019年12月31日，之后，原告拒收被告租金。但被告继续使用系争房屋至今。2019年12月，原告向被告发送律师函，内容为：《公有非居住房屋租赁合同》租期将满，原告不同意以之前租赁合同约定的租金继续向被告出租系争房屋，如被告有意续租且同意调整租金，请与原告代表联系，如被告无意续租，租赁合同将到期终止。另查明，2009年11月，上海市虹口区政府向虹口区国资委发出虹府(2009)27号《虹口区人民政府关于虹口区国资系统商业资产实施联合重组的批复》，“一、同意对虹口商业资产经营有限公司和上海大祥(集团)有限公司实施联合重组，新组建上海虹口商业(集团)有限公司；二、……授权上海虹口商业(集团)有限公司经营管理原虹口商业资产经营有限公司和上海大祥(集团)有限公司的资产，并行使对虹口区生产服务合作联社的日常行政管理权。”上述事实，有原告提供的房屋所有权证、房屋管理委托书、《公有非居住房屋租赁合同》、律师函、邮政EMS快递单及送达查询回执，被告提供的《关于中远公司上海分公司新建职工住宅用地的请求报告》、《同意中远上海分公司新建职工住宅用地的函》、《虹口区人民政府关于虹口区国资系统商业资产实施联合重组的批复》以及双方陈述等证据为证。本院认为，首先，在案证据显示，虽系争房屋的权利人为“上海远洋运输公司”，但系争房屋系上世纪计划经济年代在政府调拨土地上建成，且系政府对商业网点实施统一规划安排下的商业网点配套用房，故系争房屋与虹口商业公司也有一定关联。其次，本案涉及商业网点配套用房、国有企业改制等问题。再者，从虹口商业公司租赁使用系争房屋的时间上来考量，且根据双方签订的《公有非居住房屋租赁合同》中上远公司亦可从虹口商业公司的转租中获得额外转租收益的约定来看，系争房屋的租赁关系与通常的平等民事主体之间的商业租赁存在明显的差异。综合考量系争房屋的由来等因素，在原告未举证被告有违约行为的前提下，从平等保护出租人、承租人的合法权益的角度，双方的租赁关系不得无故终止，故原告请求：1、请求确认原、被告就上海市虹口区新港路XXX号房屋签署的《公有非居住房屋租赁合同》于2019年12月31日终止；2、请求判令被告清空并向原告返还上海市虹口区新港路XXX号房屋；3、请求判令被告按5元/日/平方米的标准,向原告支付自2020年1月1日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费的诉讼请求本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第五条、第八条之规定，判决如下：驳回上海远洋运输有限公司的全部诉讼请求。案件受理费1,250.36元，由上海远洋运输有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  李梅芳二〇二一年二月二十二日书记员  管西凤附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。