上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初21570号原告：上海朗见企业管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：郑瑞春，执行董事。委托诉讼代理人：田建鹏，泰和泰(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：高倩倩，泰和泰(上海)律师事务所律师。被告：上海彰荣房地产投资顾问有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：柯燕。被告：吴军，男，1979年12月31日生，汉族，户籍所在地湖北省鄂州市。原告上海朗见企业管理有限公司(以下简称朗见公司)与被告上海彰荣房地产投资顾问有限公司(以下简称彰荣公司)、吴军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月13日受理后，因被告无法送达，本院依法公告送达，并根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》继续适用简易程序于2021年2月8日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人田建鹏到庭参加诉讼。被告彰荣公司、吴军经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告彰荣公司支付自2018年12月1日至2019年5月12日期间尚欠的租金627,613元；2、判令被告吴军对被告彰荣公司的上述付款义务承担连带保证责任。事实和理由：2017年5月19日，原告(原名上海平达钢管租赁有限公司)与被告彰荣公司签订《房屋租赁合同》，约定被告向原告承租位于上海市嘉定区银翔路XXX弄XXX号XXX楼XXX-XXX室房屋(以下简称系争房屋)，建筑面积为1436.48平方米，租期自2017年6月1日至2019年11月30日；首期租金在本合同生效之日起3个工作日付清。上述合同签订后，原告依约履行了交房义务，但被告彰荣公司自2018年12月起未按约支付租金。2019年5月10日，原告与被告彰荣公司签订《解除协议》，明确约定：1、由于被告彰荣公司原因无法继续履行合同，于2019年4月24日向原告提出提前终止《房屋租赁合同》，双方协商一致同意于2019年5月12日解除该租赁合同；2、被告彰荣公司须补交2018年12月1日至2019年5月12日期间的租金627,613元；3、被告彰荣公司应于2019年5月12日前将注册在上海市嘉定区银翔路XXX弄XXX号XXX室彰荣公司和上海市嘉定区银翔路XXX弄XXX号XXX室的上海楚军实业有限公司的工商注册迁出，如逾期不办理完毕的，须赔偿244,680元。2019年11月20日，被告彰荣公司及吴军向原告出具《还款计划书》，承诺：1、彰荣公司于2020年4月30日前支付租金627,613的30%，5月31日前支付另外30%，余下的40%租金在6月30日前付清；2、如未按期付款，则按原解除协议约定的金额和时间承担法律责任；3、吴军自愿对彰荣公司的上述还款计划承担连带保证责任。后两被告未按约付款。原告认为，被告彰荣公司作为承租人，理应按时足额支付租金，其拖欠租金之行为已构成严重违约。鉴于未能按还款计划的约定付款，故应按解除协议履行付款义务。被告吴军作为保证人签署了《还款计划书》，理应对彰荣公司的付款义务承担连带保证责任。被告未作答辩。原告为支持其主张，向本院提交下列证据为证：1、《房屋租赁合同》，证明原、被告双方于2017年5月19日签订了《房屋租赁合同》，双方对于租赁物的面积、租期、租金标准、违约责任等作出了约定。2、《解除协议》，证明因彰荣公司未能按照租赁合同的约定履行支付租金的义务，故双方协商解除协议。3、《还款计划书》，证明彰荣公司对于拖欠的款项承诺了还款计划，被告吴军承诺对于彰荣公司的上述还款义务承担连带保证责任，但彰荣公司及吴军未按约支付租金。4、《委托书》、《房地产权证》，证明原告出租系争房屋取得了产权人的授权。根据当事人的陈述以及经审查确认的证据，本院确认如下事实：朗见公司原名上海平达钢管租赁有限公司，于2017年6月9日经工商部门核准更名为朗见公司。2017年5月19日，上海平达钢管租赁有限公司(出租方，甲方)与彰荣公司(承租方，乙方)签订一份《房屋租赁合同》，约定乙方向甲方承租系争房屋作为办公场地使用，建筑面积为1436.48平方米，租期共30个月，自2017年6月1日至2019年11月30日。第五条约定第一年(2017年6月1日至2017年11月30日)月租金为122,340元，第二年(2017年12月1日至2018年11月30日)月租金为128,457元，第三年(2018年12月1日至2019年11月30日)月租金为134,880元。付款方式：租金以每3个月为一个支付周期，首期租金在本合同生效之日起3个工作日付清。以后每期租金乙方在上一个支付周期届满前的五个工作日内向甲方一次性付清。第六条约定为保证合同得到全面履行，乙方应在签订本合同之日起3个工作日内向甲方支付相当于2个月租金，即244,680元的保证金。甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证。租期届满，乙方将租赁房屋及设施、设备以原状归还甲方，甲方在收房后3个工作日内将保证金余额无息退还乙方。甲方有权依照合同约定在保证金中扣除因乙方过错、违约所产生的费用，……乙方未按约定时间付清租金、空调电费等费用超过15天，甲方将在保证金中扣除未付清部分的费用。乙方单方面提前解除合同，或因乙方的过错而导致甲方提前终止合同，或未经过甲方同意擅自调换、转租该房屋的,保证金将不予返还。第九条约定乙方逾期支付租金，每逾期一天按逾期金额的万分之五支付逾期付款违约金。任何一方欲提前终止合同，应提前二个月通知另一方，并赔偿另一方相当于3个月当年月租金金额的违约金。上述合同签订后，彰荣公司向朗见公司支付了244,680元的保证金及相应租金，朗见公司将系争房屋交付彰荣公司。之后，彰荣公司租金付至2018年11月30日，之后未付租金。2019年5月10日，朗见公司(出租方，甲方)与彰荣公司(承租方，乙方)签订一份《解除协议》，载明：现由于乙方原因无法继续履行合同，于2019年4月24日向甲方提出提前终止租赁合同的要求，经甲、乙双方协商一致同意于2019年5月12日解除《房屋租赁合同》，并同意订立如下条款，以解除该房屋租赁合同：1、截止至2019年5月12日，乙方须补交2018年12月1日至2019年5月12日期间的租金627,613元(此金额扣除了已支付的100,000元)。2、乙方应于2019年5月12日前搬离系争房屋并于2019年6月10日前将注册地址在上海市嘉定区银翔路XXX弄XXX号XXX室的上海彰荣房地产投资顾问有限公司和注册地址在上海市嘉定区银翔路XXX弄XXX号XXX层XXX室的上海楚军实业有限公司的工商注册迁出(以办理这两家公司经营地址变更完毕为准)。若乙方不将注册公司迁出或逾期不办理完毕的，乙方须赔偿甲方244,680元，乙方同意用租房保证金抵扣。2019年11月20日，彰荣公司及吴军向朗见公司出具一份《还款计划书》，承诺：1、彰荣公司于2020年4月30日前向朗见公司支付租金627,613的30%，2020年5月31日前支付另外30%，余下的40%租金在6月30日前付清。2、彰荣公司已于2019年9月搬离租赁房屋，并计划于2020年2月29日前将上海楚军实业有限公司、彰荣公司的工商注册地址迁出。如未按期付款，则按原解除协议约定的金额和时间承担法律责任。另外，吴军自愿对彰荣公司的上述还款计划承担连带保证责任。之后，彰荣公司搬离系争房屋但仍未支付拖欠的租金，遂涉诉。另查，1、系争房屋原为案外人上海中暨投资管理有限公司所有，其曾向上海平达钢管租赁有限公司(现更名为朗见公司)出具一份《委托书》，委托其委托经营管理包括系争房屋在内的位于上海市嘉定区银翔路XXX弄XXX号XXX-XXX楼的房屋，委托期限为2016年4月1日至2023年3月31日。审理中，朗见公司陈述虽彰荣公司已于2019年9月搬离系争房屋，但其未履行《解除协议》中约定的支付租金、迁移注册地址的义务，朗见公司已将彰荣公司支付的保证金244,680元用以充抵自2019年5月13日之后其应付的租金，故仅主张彰荣公司支付自2018年12月1日至2019年5月12日期间的租金。目前物业管理费和水、电费尚无法明确具体金额，朗见公司将另行主张，不要求在本案中一并处理。本院认为，朗见公司与彰荣公司签订的《房屋租赁合同》及《解除协议》均系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。双方经协商一致解除房屋租赁合同，并对彰荣公司拖欠的租金进行了结算。根据约定，彰荣公司须补交2018年12月1日至2019年5月12日期间的租金627,613元。但此后彰荣公司仍未按《还款计划书》的承诺支付租金，显属违约，应当承担相应的违约责任。朗见公司要求彰荣公司支付自2018年12月1日至2019年5月12日期间租金627,613元的诉请于法有据，本院予以支持。吴军在向朗见公司出具的《还款计划书》中作为担保人向朗见公司作出承诺，承诺对彰荣公司的还款计划承担连带担保责任，故吴军应对彰荣公司的上述付款义务承担连带保证责任。合同解除后，因彰荣公司已搬离系争房屋，故对于合同解除后房屋返还问题不再处理。朗见公司将彰荣支付的保证金用以抵扣其自2019年5月13日起应支付的租金，符合合同约定，故该保证金不予返还。至于物业管理费和水、电费等，因朗见公司无法明确具体金额，并表示将另行主张，故本院不作处理。诉讼中，彰荣公司、吴军经本院合法传唤无正当理由未到庭，应视为其放弃答辩、举证、质证等民事诉讼权利，并承担由此产生的法律后果。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、1995年《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告上海彰荣房地产投资顾问有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海朗见企业管理有限公司自2018年12月1日至2019年5月12日的租金627,613元；二、被告上海彰荣房地产投资顾问有限公司向原告上海朗见企业管理有限公司支付的保证金244,680元不予返还；三、被告吴军对被告上海彰荣房地产投资顾问有限公司上述第一项付款义务承担连带责任。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10,076元，减半收取5,038元，由被告上海彰荣房地产投资顾问有限公司、吴军负担(两被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  郭海娜二〇二一年二月二十六日书记员  施娇娇附：相关法律条文一、1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、1995年《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。