江西省定南县人民法院民 事 判 决 书(2018)赣0728民初168号原告：黄晓东，男，1985年11月16日生，汉族，住赣州市定南县。被告：信丰时利和房地产开发有限公司，地址：赣州市信丰县嘉定镇解放路水东桥头。法定代表人：熊水华，系该公司董事长。委托诉讼代理人：廖勇，男，1979年11月18日生，住新余市渝水区，系该公司项目负责人，特别代理。原告黄晓东诉被告信丰时利和房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年1月10日立案受理后依法由审判员蔡艳艳适用简易程序公开开庭进行审理，原告黄晓东、被告信丰时利和房地产开发有限公司委托诉讼代理人廖勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄晓东向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付延期交房违约金共计人民币81201.5元；2、判令被告从交房之日起支付原告赔偿金法定允许利息；3、判决被告承担本案诉讼费用。事实理由：2014年12月19日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定被告公司将位于定南县万和一品小区住宅房一套出售给原告黄晓东，房屋单价为4628.46元每平方米，房屋计价面积为135.37平方米，总价626555元。同时合同第十一条约定，出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付该商品房，合同第十二条约定，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。实际交房时间为2017年9月5日，累计逾期交房432天，按照合同约定，被告公司应支付原告黄晓东违约金金额为：62.6555万元×3×432天=81201.5元。2017年8月原告黄晓东收到被告公司的交房通知书，交房时间为2017年9月5日，被告公司在交房通知书上对违约金问题只字不提。原告黄晓东多次找被告公司协商，因双方分歧较大，未达成赔偿事宜。现被告公司未及时按照合同约定支付原告黄晓东赔偿金，存在恶意拖欠行为，因此原告黄晓东要求从交房之日起计算赔偿金利息直至被告付清之日止。为维护原告黄晓东的合法权益，特诉至法院，请求人民法院依法支持原告的诉求。被告信丰时利和房地产开发有限公司辩称，一、原、被告签订《赣州市商品房买卖合同》时系定南县房产管理局合同备案系统审计，合同条款为自动生成模板，无法补充更改，但应参照本项目中其他栋号的《赣州市商品房买卖合同》中逾期交付的约定或同一栋房屋其他时间签订的合同中逾期交付的违约执行较为公平、合理。二、合同中第八条第二款：出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，与第十二条第二款：买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算支付全部房价款万分之三的违约金明显不对等，有显失公平情节。依据《中华人民共和国合同法》第五十四条及《民法通则》第五十九条，原、被告签订的合同应无效。综上应当驳回原告黄晓东的诉讼请求。围绕诉讼请求原告黄晓东向法庭提交了以下证据：1、《赣州市商品房买卖合同》复印件一份；2、商品房交付使用交接表复印件一份；3、关于严禁违反规定时间装修扰民的通知复印件一份；4、地下室装修材料及垃圾堆放管理的通知复印件一份；5、回执复印件一份。被告信丰时利和房地产开发有限公司未向法庭提交证据。以上证据本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告信丰时利和房地产开发有限公司对原告黄晓东提交的证据无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。就案件事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：2014年12月19日，原、被告双方签订了一份《赣州市商品房买卖合同》。合同载明：被告信丰时利和房地产开发有限公司将其开发的万和一品12#幢1901号房屋卖给原告黄晓东。该房屋用途为住宅，属框架结构，建筑面积135.37平方米，成交单价为4628.46元/平方米，总价626555元。付款方式为商业贷款，买受人应当于2014年12月19日前支付首期房价196555元，占全部房价款30%，余额40万元，向指定银行申请贷款支付。合同第十一条第一款约定，出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付该商品房。合同第十二条第一款就逾期交付责任约定:除不可抗力外，出卖人未按照第是一条约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告黄晓东按合同约定支付了首付款并办理了商业贷款。另查，被告信丰时利和房地产开发有限公司于2017年9月5日通知原告黄晓东交房，原告黄晓东于2017年12月14日办理了交房手续，物业费从2017年9月5日开始收取。本院认为，2014年12月19日，原、被告签订的《赣州市商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同，受法律保护。原、被告应依约履行合同规定的义务。本案的主要争议焦点是：逾期交房的违约金如何计算。一、原告黄晓东已按约定全额支付购房款626555元，但被告信丰时利和房地产开发有限公司未按合同的约定在2016年6月30日前向原告黄晓东交付房屋，故被告信丰时利和房地产开发有限公司构成违约，应承担相应的违约责任。二、违约金的标准。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可申请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。被告信丰时利和房地产开发有限公司逾期交房导致原告黄晓东房屋期待居住时间的减少，其损失实质是减少居住期间（即逾期期间）房屋租金的损失，结合原告黄晓东购买房屋地段、面积等，酌定房屋租金每月800元，因此原告黄晓东主张的违约金损失适当减少为1040元(800元×30%+800元)每月。三、违约金计算的期间。被告信丰时利和房地产开发有限公司于2017年9月5日通知原告黄晓东交房，故本院认定逾期交房时间从2016年7月1日起计算至2017年9月5日，共14个月5天（431天），按市场租房习惯少于一个月的租房时间也应按满月计算租金，故逾期交房违约金计算时间为15个月。综上，被告信丰时利和房地产开发有限公司应向原告黄晓东支付逾期交房违约金1040元／月×15个月＝15600元。庭审中被告信丰时利和房地产开发有限公司认可按日利率万分之一的标准计算违约金，按此标准，经核算被告信丰时利和房地产开发有限公司应支付原告黄晓东违约金数额为27004.5元（626555元×431天×万分之一）。本院认为，被告信丰时利和房地产开发有限公司自愿在本院认定的违约金标准之上进行赔付，该行为符合法律规定，本院予以尊重，故本院认定被告信丰时利和房地产开发有限公司应支付原告黄晓东逾期交房违约金27004.5元。对原告黄晓东主张的违约金超出此标准范围内的本院不予支持。另关于原告黄晓东主张的违约金的利息问题，因在合同中无相关约定，故对该诉讼请求不予支持。综上，为保护公民、法人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告信丰时利和房地产开发有限公司应在本判决发生法律效力后十日内支付原告黄晓东逾期交房的违约金27004.5元；二、驳回原告黄晓东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1830元，减半收取915元，由原告黄晓东负担685元，由被告信丰时利和房地产开发有限公司负担230元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审判员  蔡艳艳二〇一八年四月十日书记员  袁 昊附法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。